云南省元谋县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云2328民初442号
原告：杨有维，男，1978年4月8日出生，汉族，初中文化，个体工商户，住元谋县。
原告：彭勰，女，1979年3月29日出生，汉族，初中文化，职业，住元谋县，现住元谋县。
原告方共同委托代理人：欧佳琼，元谋天衡法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。
被告：元谋金汇房地产开发有限公司，公司住址元谋县永武高速联络线（金汇双城一期），统一社会信用代码91532328571895530P。
法定代表人：郭洪兵，系该公司执行董事。
委托代理人:吴云，云南佳信律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
原告杨有维、彭勰与被告元谋金汇房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月20日立案后，依法适用普通程序，于2016年7月1日公开开庭进行了审理。原告杨有维、彭勰及其委托代理人欧佳琼，被告元谋金汇房地产开发有限公司委托代理人吴云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨有维、彭勰向本院提出诉讼请求：一、由被告支付给原告因延期交付金汇双城1期SZ-4号商住房的违约金人民币87516.58元（从2016年1月1日计算至2016年5月5日止)，并支付自2016年5月5日起至被告方符合交房条件之日止的违约金(按照总购房款人民币1456209.9元的0.05％乘以逾期天数)。二、由被告返还多收取的购房款30084.4元。（当庭变更诉讼请求）。三、由被告承担案件受理费。事实和理由：2014年2月21日，二原告作为共同买受人，向被告购买位于元××县××小区（××）商住1幢SZ-4号房。该商品房的使用性质为商住楼，房屋套内建筑面积为226.80平方米，总价款为1431679元。在双方签订的《商品房购销合同》中，以被告作甲方，二原告作为乙方，双方在合同的第三条“乙方所购商品房的基本情况”约定所售商品房建筑层数为“地上三层，地下一层”，同时，该合同第七条约定：“甲方应于2015年12月31目前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”：第九条约定：“甲方如未按照合同第七条约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按照每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按照乙方已付款的0.05％乘以逾期天数向乙方支付支付违约金，合同继续履行。”另外，由被告方印制对外宣传材料中及楼盘的模型展示均标明，该楼盘项目一楼临街的商铺门外没有台阶设计。但在2016年3月份，在被告通知原告接收房屋时，原告到场查看时，发现被告售卖给原告的该商住楼存在着以下的问题：其一是双方在该房合同中约定的该商品房的使用性质为商住楼，但商铺层较低．没有达到商铺的设计标准层高，若装修后剔出消防水管的高度之后。实际层高不足三米：其次是商铺门外有台阶，该设计与被告的对外宣传材料中及楼盘的模型展示外观不符，该设计直接导致商铺的层高达不到合理高度。其三是按照合同第三条约定，约定所售商品房建筑层数为“地上三层，地下一层”，按合同的约定，地下一层车库应归业主使用，但被告并未按照合同约定将商住楼地下一层的车库分配给原告使用，而是将地下车库另行售卖。因上述原因，被告售卖给原告的商品房达不到国家规定及合同约定的交房条件，双方由此发生争议。此后．原告及其它同样面临以上问题的多家业主多次找被告协商，但被告以种种理由推卸责任，对业主的要求置之不理。至今，因以上存在的问题被告不积极协商解决，基于上述事实及合同的约定，该商品房至今未交付原告使用。被告应于2015年12月31日前交房给原告。但直到至今，因被告的交房条件达不到约定和法定的条件，该房屋至今未交付给原告方使用。按照双方合同第九条，违约金应的计算为：1、从2016年1月1日至30目的违约今30天×30元／天=900元：2、从2016年1月31日至5月30日期间逾期交房的违约金1431679×0.05％×121天=86616.58元；合计87516.58元。综上所述，被告未按合同约定按时交付房屋已构成违约，请求人民法院支持原告方的诉求。
被告元谋金汇房地产开发有限公司辩称，一、答辩人是严格按双方签订的商品房买卖合同履行，不存在延期交房，不应承担相应违约责任。被告在取得元谋金汇双城一期地产项目合法开发手续和商品房预售许可手续的情况下，于2014年1月23日与原告签订了《商品房购销合同》，将答辩人开发建设的元谋金汇双城一期商品房SZ-4一套房屋出售给原告。合同约定，答辩人于2015年12月31日将经建设单位(即答辩人)组织验收合格的商品房交付原告。2015年12月15日前，答辩人通过组织监理、施工、设计、勘察等单位进行工程验收，于2015年12月15日通过工程竣工验收，并出具了验收证明书。工程验收合格后，答辩人公司的销售人员于2015年12月31日前分别以电话和短信通知的方式与原告取得联系，并通知原告接房，原告到答辩人处接房时，提出房屋层高低、房屋台阶多等多个问题，被告均按相关规定作了解释，但原告提出取消台阶、提高消防管道等无理要求，被告无法满足，原告拒绝接房，双方多次协商未果，原告遂起诉至法院。答辩人认为，原告以房屋层高低、房屋台阶多等问题作为理由拒绝接房，这些理由均不能成立，答辩人按规划建房，房屋台阶、层高均符合设计规范要求，原告拒绝接房系原告违约。二、答辩人出售给原告的房屋不存在需要进行消防管道整改的问题，因为消防管道的施工、安装均是由有资质的消防施工单位施工，消防管道的设计安装均按消防规范执行，且答辩人的消防设计施工己经通过消防部门的验收。原告认为在答辩人的房屋营销宣传过程中并没有提到要安装消防管道，答辩人认为，任何房屋的设计施工均存在消防设施，这个是众所周知的事实，如果按原告的诉请进行施工，则完全违反消防规范要求，该诉请明显不能成立。三、答辩人开发的商品房是经过政府的规划许可并取得建设工程规划许可证的情况下建设的，台阶的设计施工是根据整个金汇双城一期的的规划而设计，同时也是结合城市道路建设而设计，房屋前存在台阶并不是答辩人违背规划建设而形成。原告提出答辩人在展厅的模型上没有反映出房屋前面有台阶，答辩人认为，房屋模型(沙盘)只是个对外宣传的形式，并不是施工图，也不是设计图，而且任何一个开发项目制作的沙盘并不可能完全反映房屋结构的每个细节。原告认为台阶的产生是因为答辩人为了建地下车库出售牟利而形成，答辩人认为，根据规划要求，地下一层系人防工程，答辩人从来没有以独立产权的方式将地下一层对外出售，而且地下一层作为人防设施是在整个项目进行规划时就存在，人防工程属于整个小区建设的系统项目，必须设计在内才能通过规划验收。原告认为因为台阶的存在而产生安全隐患，这种说法完全没有事实依据，答辩人认为，如果不设计台阶才真正存在安全隐患，而且验收也无法通过。故原告的此起诉理由不能成立。四、原告要求安装卷帘门和纱窗的诉请，答辩人认为，安装卷帘门和纱窗并不属于商品房销售合同中特别约定的甲方义务，同时答辩人出售给原告的房屋己安装了所有门窗，是否需要安装纱窗和卷帘门没有规范作出强制要求。所以答辩人并没有免费为原告安装卷帘门和纱窗的义务。五、关于要求答辩人返还公摊面积购房款的问题。首先，答辩人是以极低的价格出售本案所涉及的房屋，根据双方签订的商品房购销合同第四条的约定，原告所购商品房是按套计价，并不是按套内建筑面积计价，房屋价款中包括套内建筑面积和公摊面积的价款，所以原告要求返还公摊面积购房款与合同约定不符，与事实不符。六、原告认为，按照商品房购销合同第三条约定，原告购买的商品房住房性质为商住性质，房号为SZ-4幢(商品建筑层数为地上三层、地下一层)，但被告将地下一层开发为车库外卖牟利，没有保障原告对地下一层享有所有权和使用权。答辩人认为，原告如此理解是对该条款的严重曲解，一是该条款是对原告所购房屋所在位置的基本情况描述，不是购买房屋面积及范围的约定，即原告购买的房屋位于第1幢，该房屋结构为地下一层，地上三层，而出售给原告的房屋面积则应按合同第四条的约定执行；二是地下一层为人防工程设施，被告并未对外出让牟利。综上，原告所诉无事实依据，请求人民法院依法驳回原告诉求。
原告为证明其诉讼主张向本院列举了以下证据材料：
1、原告的身份证复印件，欲证明原告的基本情况；
2、商品房购销合同复印件，欲证明原、被告双方就SZ-13号商住房房屋买卖事宜签订合同及约定的双方权利义务和被告方构成违约的事实；
3、云南省地方税务局通用机打发票发票联2份、中国人民共和国国税收缴款书2份，欲证明原告已经按照合同约定向被告方交清了全部购房款，即交清了房屋买卖相关税收的事实；
4、照片8张，欲证明原告购买的金汇双城一期SZ-13号商住房房屋基本情况及在商住房内安装的消防管道情况和商住房外的台阶情况。
5、金汇双城一期房屋销售展示模型图照片2张，欲证明被告销售给原告的房屋模型的基本情况；
6、金汇双城宣传彩页复印件，欲证明被告销售给原告的房屋模型的基本情况；
经质证，被告元谋金汇房地产开发有限公司对原告列举的证据材料的真实性无异议，但认为与本案无关，不能证明原告的主张。
被告元谋金汇房地产开发有限公司为证明其答辩主张，向本院列举了如下证据材料：
1、原告的身份证复印件，欲证明原告的基本情况；
2、商品房购销合同复印件，欲证明原、被告双方就SZ-2号商住房房屋买卖事宜签订合同及约定的双方权利义务和被告方构成违约的事实；
3、云南省地方税务局通用机打发票发票联2份、中国人民共和国国税收缴款书2份，欲证明原告已经按照合同约定向被告方交清了全部购房款，即交清了房屋买卖相关税收的事实；
4、照片3张，欲证明实际房屋与约定不符，房屋层高不符合设计规范，降低了房屋的价值。
5、金汇双城缴款通知书1份，欲证明房屋是按平方计价销售的。
经质证，被告元谋金汇房地产开发有限公司对原告列举的证据材料1、2、4的真实性无异议，但认为与本案无关，不能证明原告的主张；对证据材料3，认为原告提供的照片无法证明房屋质量问题，应该提交专业的鉴定结果；对证据材料5的真实性、合法性不认可，认为双方存在争议的内容，应该以合同约定为准，合同约定为按套计价。
被告元谋金汇房地产开发有限公司未证明自己的答辩主张向本院列举了如下证据材料：
1、商品房购销合同复印件，欲证明原被告签订的合同已经明确了被告出售的房屋是按套计价，房屋的面积、价格、分摊面积价格，所以原告要求返还公摊面积的购房款无事实依据，被告出售的房屋已经经建设单位组织验收合格后交付给原告；
2、营业执照、开发土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证，欲证明被告开发的金汇双城一期商品房已经办理了一切行政许可手续，设计均是按照政府的行政许可手续执行；
3、验收请示报告、验收会议纪要、验收记录、验收证明书、消防验收意见书，欲证明被告已经组织了验收，具备交付条件，消防部门也进行了验收，不存在需要整改的情况；
4、电话清单、杨有维、彭勰等户商品房质量保证及使用说明书、交接表，欲证明销售人员已经通知过原告接房，我方填写了商品房质量保证书及是使用说明，其他业主已经接到通知后按时接房，但是原告接到通知后并未与被告办理房屋交接手续；
5、王寿芳、郑爱、谢春花、郭绪菊等业主接房证明文件，欲证明与原告购买同一幢房屋的业主已经在接到通知后办理了交房手续，说明原告是故意逾期接房；
6、房屋测绘报告书，欲证明被告开发的金汇双城一期商品房经被告委托有资质的测绘单位进行了测绘，明确了公摊面积。
7、证人王某出庭作证，欲证实公司通知要求在2015年12月24日通知购房户进行交房，王某通知了自己负责的购房户20多户（包括杨有维、彭勰、起双菊等户），电话都打通了，也发了短信告知，通知购房户在2015年12月25日进行交房。
经质证，原告对证据材料1的真实性认可，但对证明内容不予认可，商品房购销合同是格式合同，被告没有明示过按套计价，没有在签订时提示过，从发票和工作人员的介绍来看，都是以平方来计价，合同中约定交房的条件，还应该符合法定条件要求；对证据2的真实性认可，但对证明内容不予认可；对证据3的真实性认可，但对证明内容不予认可，根据消防验收意见书上看，是在2016年5月24日，交房时间是2015年12月31日，所以在当时交房时，消防是未经过验收的，不符合交房条件；对证据4的真实性认可，但不能证明被告的欲证事实，商品房质量保证及使用说明书、交接表我们没有签订，其他人签订的与我方无关；对证据5的三性均不认可，与本案无关，不能证明被告的欲证事实；对证据6的真实性认可，该证据证明对方没有按照约定交付合同约定的面积，相差4.88平米。
本院认为，原被告双方提交的证据与本案有关联性，证据来源合法，证据之间能够相互印证，可作为认定本案事实的依据予以采信。
本院经审理认定事实如下：2014年1月23日，杨有维、彭勰与元谋金汇房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》及《补充协议》,认购位于元谋县元马镇永武高速公路联络线北面金汇双城一期SZ-13号商住楼一套。合同约定杨有维、彭勰购买元谋金汇房地产开发有限公司开发的房屋，套内建筑面积为226.80平方米，杨有维、彭勰依约一次性付清了购房款1431679.00元，2015年12月31日前交付房屋。逾期交房的违约责任为：自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，逾期30日内，出卖方按每天30元的标准支付违约金。逾期30日后，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。合同还对双方其它权利义务作了约定。后元谋金汇房地产开发有限公司通知杨有维、彭勰接房，杨有维、彭勰认为元谋金汇房地产开发有限公司订立合同前向社会公开发布的商铺平面图及其他宣传材料与其实际交付商铺情况不符，所售房屋没有经过建设工程质量监督机构验收合格，严重影响杨有维、彭勰购买的商铺使用价值，双方当事人发生争议，未能就办理接房手续达成一致意见。后原告杨有维、彭勰诉至本院，请法院判令支持其诉讼请求。
另查明，原告杨有维、彭勰于2016年7月31日与元谋金汇房地产开发有限公司办理房屋交接手续。
本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告订立的《商品房购销合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示且不违反相关的法律法规，本院依法认定其合法有效。双方当事人均应按该合同的约定全面履行义务。被告提交的2015年12月4的会议纪要和12月15日自行组织建设单位、设计单位、监理单位、施工单位、勘查单位的阶段性验收证明了该验收只是商品房验收的一个环节，不能取代商品房验收的所有验收环节，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定的房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用及《城市房地产开发经营管理条例管理》第十七条规定的房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，并由主管部门组织工程质量监督、消防、规划、人防等有关部门或单位验收，取得竣工验收备案表的交房条件。原告诉请判令由被告返还多收取的购房款30084.4元诉讼请求，不符合国家建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，该项诉请不予支持。
原告杨有维、彭勰在履行了合同约定的付款义务后，元谋金汇房地产开发有限公司本应于2015年12月31日前，将经过建设工程行政主管部门机构核验合格的房屋按合同约定的时间交付杨有维、彭勰使用，但被告元谋金汇房地产开发有限公司出售的房屋直至2016年5月24日才取得消防部门的消防验收报告，元谋金汇房地产开发有限公司的行为已经构成了违约，其应按合同第九条的约定承担相应的违约责任。现因杨有维、彭勰要求继续履行合同，原告在2016年7月31日办理了接房手续，根据合同约定，逾期30日以上交房，元谋金汇房地产开发有限公司应按总购房款的日万分之五支付逾期交房违约金。逾期交房违约金及利息的计算期间应自2016年1月1日计算至2016年7月31日，该期间的违约金计算为131182.79元（1431679元×0.05%／天×182天＋（30天×30元／天）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、由被告元谋金汇房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内支付给原告杨有维、彭勰因延期交付金汇双城一期SZ-4号商住房的违约金人民币131182.79元。
二、驳回原告杨有维、彭勰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2650.00元，由被告元谋金汇房地产开发有限公司负担，限于本判决生效之日起十日内交纳到本院。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 黎 萍
人民陪审员 陈德有
人民陪审员 骆凤祥
二〇一七年一月十九日
书 记 员 张凌山