福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第2303号
上诉人（原审被告、反诉原告）黄春朝，男，1981年出生，汉族，住福建省永泰县。
上诉人（原审被告、反诉原告）许素华，女，1984年出生，汉族，住福建省永泰县。
两上诉人的委托代理人李清，福建融城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）程承灼，男，1975年出生，汉族，住福建省永泰县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）程保金，男，1978年出生，汉族，住福建省永泰县。
两被上诉人的委托代理人余健，福建元一律师事务所律师。
上诉人黄春朝、许素华因与被上诉人程承灼、程保金房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省永泰县人民法院（2014）樟民初字第432号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：永泰县樟城镇杨梅路××号（原门牌号为××号）土木结构二层楼房计8间（房屋所有权证号：樟房权证××字第××号、国有土地使用证证号：樟国用（2002）字第××号）原系被告黄春朝、许素华夫妻所有。2011年8月中旬，两原告向被告黄春朝、许素华支付购房订金2万元。2011年8月25日，原告程承灼、程保金与两被告签订了一份《私宅买卖契约书》，约定：两被告将其所有的位于永泰县樟城镇杨梅路××号的土木结构二层楼房卖给两原告；两原告于签订买卖契约书之日即付清全部购房款人民币32.8万元；两被告将诉争房屋相关契约材料等一并交予两原告；两被告应积极协助两原告办理土地证、房产证过户登记手续，过户费用由原告负担等。当日，两原告通过银行转账方式汇给被告黄春朝30.8万元，包括之前的订金2万元，被告黄春朝向原告出具收到购房款32.8万元的收条一张。因政策原因，诉争房屋的土地使用权、房屋所有权暂时无法变更，两被告依约将房屋交付两原告使用至今，亦将房屋所有权证、土地使用证原件及与诉争房屋相关的契约、相邻权纠纷民事调解书等材料一并交予两原告。2012年3月8日永泰县人民政府印发《永泰县国有划拨土地使用权转让及协议出让暂行规定的通知》，诉争房屋土地证、房产证可以依法办理过户登记手续。上述案件事实有两原告提供的两原告身份证、永泰县公安局城关派出所出具两被告户籍登记证明、私宅买卖契约书、樟房权证××字第××号诉争房屋所有权证、樟国用（2002）字第××号诉争房屋国有土地使用证、中国工商银行个人业务凭证、被告黄春朝于2011年8月25日出具的收条、永泰县公安局城关派出所出具的诉争房屋门牌变更证明等予以证实。被告对永泰县公安局城关派出所出具的诉争房屋门牌变更证明的真实性及合法性无异议，但认为该证据与本案无关联；对原告提供的上述其他证据，两被告无异议。原审法院分析认证如下：原告提供的“门牌变更证明”系相关职能部门依职权出具，具客观真实性，能合理解释诉争房屋的产权证与土地使用证显示的座落位置不一致的原因，证明诉争房产位置与土地位置的同一性，与本案存在紧密关联性，原审法院予以采信。对原告提供的上述其他证据，证据来源合法，客观真实，两被告亦无异议，具备有效证据的法定要件，可以作为本案的定案依据，原审法院予以采信。结合双方陈述，原审法院可以确认如上案件事实。
本案双方争议焦点为反诉原告黄春朝与反诉被告程承灼、程保金签订的《私宅买卖补充协议》是否已经作废；反诉原告黄春朝是否有退还反诉被告程承灼、程保金作为以后过户的押金2万元。
反诉原告黄春朝、许素华反诉称，两反诉原告与反诉被告签订《私宅买卖契约书》当天，因为诉争房屋暂时无法办理过户手续，双方又签订了《私宅买卖补充协议》，两反诉原告当场退还2万元给两反诉被告作为以后过户的押金。同时，该补充协议还约定“此份协议有效时间到农历2011年十二月底（有效），终止房屋买卖协议，或者卖买双方可另行协商”。到了农历2011年底，诉争房屋因政策原因仍无法办理过户手续，根据该补充协议，应该终止房屋买卖协议，即不再进行房屋买卖交易，故反诉被告理应退还反诉原告的房屋。两反诉原告及其委托代理人为此向原审法院提供了《私宅买卖补充协议》予以证实。反诉被告程承灼、程保金及其委托代理人辩称，双方签订的《私宅买卖补充协议》经双方协商一致已于签订当天当场撕毁作废，反诉原告没有退还反诉被告2万元过户押金，双方仍按《私宅买卖契约书》行使权利、履行义务。反诉被告及委托代理人提出反诉原告提供的《私宅买卖补充协议》原件有揉皱、纵向横向撕成四大块加中间一小块的痕迹，反诉原告虽用一张白纸垫后粘贴，但“补充协议”第二条“买方待可办理过户时”中的“理”字的右半边部分仍被遮掩，“补充协议”最后一句最后一行“协”字右半边笔画不连贯，故对该补充协议的真实性不予认可。原审法院分析认证如下：经原审法院审查反诉原告提供的《私宅买卖补充协议》原件，确有撕裂后修补的痕迹，虽反诉原告辩解系因保管不当被孩子当成废纸揉皱，但作为房屋买卖这类大型不动产买卖的契约书，一般人均会加以妥善保管，轻易不会损坏，故反诉原告的辩解，原审法院不予采纳，对该证据的真实性原审法院不予认可。反诉原告诉称签订《私宅买卖补充协议》后，为履行该协议，已退还反诉被告人民币2万元，但未能提供证据证实，且反诉被告不予认可，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”和第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”之规定，反诉原告诉称《私宅买卖补充协议》存在并退还反诉被告程承灼、程保金作为以后过户的押金2万元的诉讼主张，原审法院不予支持。
综上，原审法院依法确认反诉原告黄春朝与反诉被告程承灼、程保金签订的《私宅买卖补充协议》已经作废，反诉原告黄春朝亦没有按《私宅买卖补充协议》的约定退还反诉被告程承灼、程保金作为以后过户的押金2万元。
原审认为：依法成立的合同，受法律保护。原告程承灼、程保金与被告黄春朝、许素华所签订的《私宅买卖契约书》系双方当事人的真实意思表示，其内容合法、有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订合同后，两原告依约履行了合同义务，虽因政策原因诉争房屋的所有权证及土地使用证未能办理过户手续，但两被告已将所出售的房产交付给两原告使用至今，并将诉争房屋所有权证、土地使用权证等与诉争房产相关的文书材料交给两原告。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”的规定，现政府政策已允许办理诉争房屋所有权证、土地使用权证过户登记手续，故两被告应按约定将讼争房屋的所有权转移至原告名下，协助两原告办理产权证、土地使用证过户登记手续。据此，两原告诉求两被告协助其办理诉争房屋所有权证、土地使用权证过户登记手续，原审法院予以支持。两原告诉求两被告赔偿律师代理费损失人民币5000元，没有法律依据，原审法院不予支持。两被告反诉称双方签订的《私宅买卖补充协议》依法有效，《私宅买卖契约书》已终止，反诉被告应当返还诉争房屋的主张，无事实依据，原审法院不予支持，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款、第七十六条之规定，判决：一、被告黄春朝、许素华应于本判决生效之日起十日内协助原告程承灼、程保金将永泰县樟城镇杨梅路××号房屋（房屋所有权证号：樟房权证××字第××号、国有土地使用证证号：樟国用（2002）字第××号）的房屋所有权、土地使用权过户至原告程承灼、程保金名下，相关费用由原告自行承担。二、驳回原告程承灼、程保金的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告黄春朝、许素华的反诉请求。
原审宣判后，原审被告（反诉原告）黄春朝、许素华不服，向本院提起上诉。
上诉人黄春朝、许素华上诉称：1、请求撤销一审判决，将本案发回重审或者改判支持上诉人的原审全部反诉请求，即确认上诉人与被上诉人签订的《私宅买卖补充协议》有效，并确认双方同日所签订《私宅买卖契约书》于农历2011年底终止，判令被上诉人立即返还上诉人被占有的房屋。2、本案的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：第一、由于原审法院适用简易程序审理本案明显属于程序错误，故二审法院应当撤销原审判决，将本案发回重审。1、本案上诉人与被上诉人之间对于《私宅买卖补充协议》是否有效以及《私宅买卖契约书》是否已经终止履行等基本事实与法律问题均存在巨大争议；2、本案涉及上诉人不可侵犯的房屋所有权以及今后的居住问题，判决结果将对上诉人的日常生活影响重大。故原审法院适用简易程序审理本案，属于程序错误，只有将案件发回重审，才能通过一审程序纠正原审程序上的错误。第二、原审法院仅凭主观认为“房屋买卖这类大型不动产买卖的契约书，一般人均会妥善保管，轻易不会损坏”，就对上诉人提供的证据《私宅买卖补充协议》原件的真实性不予认可，没有形成充分而确实的推理，完全没有查清本案真实真相，属于认定事实重大错误。第三、原审法院在未采纳《私宅买卖补充协议》作为证据的情况下，错误地认定上诉人尚未退还被上诉人两万元购房款的事实，属于事实认定错误。根据该《私宅买卖补充协议》第一条的约定“卖方同意退还买方两万元作为房产证可办理过户时，协助买方办理过户手续押金”，以及第二条约定，“待可办理过户时，两万元交还给卖方”，这两条约定都属于在协议的同时履行义务的约定。另外，从其后的一年时间内被上诉人均未向上诉人主张过两万元押金的事实，也可以从侧面上证实被上诉人已经当场收取了押金。因此，在双方签订的《私宅买卖契约书》终止履行的情况下，上诉人应退还被上诉人的购房款为308000元整。综上，原审法院完全不顾事实，主观地推测双方签订的《私宅买卖补充协议》是伪造的，不采纳作为证据，并错误地认定上诉人尚未退还被上诉人两万元购房款，从而导致错误地判决上诉人履行过户手续的义务，因此，上诉人与被上诉人签订的《私宅买卖契约书》已经于农历2011年底终止履行，被上诉人应当立即返还上诉人被占有的房屋。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条以及一百六十四条之规定，恳请二审法院在查清事实的基础上，撤销一审判决，将本案发回重审或者改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人程承灼、程保金答辩称：一、《私宅买卖补充协议》经协商一致当场撕毁作废，双方仍按《私宅买卖契约书》行使权利、履行义务。二、上诉人没有退还被上诉人2万元过户押金，上诉人认为已经退还，应负举证责任。上诉人诉称被上诉人当场收取押金，没有任何证据证明。最高人民法院《关于民事诉讼证明的若干规定》第五条第二款规定：对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任，否则就要承担不利后果。三、被上诉人进行房屋装修，2011年农历12月搬入居住，2012年1月办理子女转学手续，证明《私宅买卖契约书》并未终止。上述事实足以证明，《私宅买卖契约书》并未终止，而是继续生效并持续履行。2013年1月以后，被上诉人要求上诉人办理两证过户登记，上诉人以工作忙、房价低为借口拒绝办理，从未有《私宅买卖契约书》已终止的说法。四、政府从未确认私宅不能过户，终止《私宅买卖契约书》的条件不成就，该契约不可以解除，上诉人也没有通知解除合同。五、在私宅买卖补充协议有效期内，即使政府确认私宅不能过户，双方也可以另行协商继续履行私宅买卖契约书，并非必然终止私宅买卖契约书。六、私宅买卖补充协议因超过2011年农历12月底有效时间届满而失去效力，2014年2月28日上诉人才提出反诉，超过了二年诉讼时效期间。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，符合法定程序，请求驳回上诉，维持原判。
本案一审期间双方当事人向法院提交的证据材料均已随一审案卷移送本院。
二审诉讼期间，上诉人向本院提交1、被上诉人持有的《私宅买卖补充协议》复印件，证明上诉人持有的《私宅买卖补充协议》是真实有效，内容从未经过修改或拼接；上诉人持有的《私宅买卖补充协议》原件与被上诉人持有的该协议内容是一致的；被上诉人持有的《私宅买卖补充协议》最后一行载明“另：此份协议有限时间到今年农历十二月底（有效），终止房屋买卖协议或买卖双方可另行协商”，至被上诉人起诉之时协议已失效。2、被上诉人程承灼出具的《欠条》和黄春朝持有的建行取款历史流水单，证明上诉人黄春朝于2011年8月25日持建行卡到ATM机上取款2万元，将2万元交给被上诉人；被上诉人程承灼于2011年8月25日写了《欠条》一张，证明被上诉人收到上诉人于当日退还的定金2万元。被上诉人没有新证据提交。但被上诉人认为，上诉人提交的上述证据不属于新证据，对所证明的对象有异议。协议当时已撕毁作废，被上诉人从未持有《私宅买卖补充协议》复印件。欠条签字是被上诉人签的，但当时同补充协议一起撕毁作废，且上诉人无法提供原件，事实上被上诉人没有收到上诉人的2万元。建设银行历史流水记录，只能证明上诉人有取款，不能证明上诉人已经将2万元给被上诉人。本院认为，上诉人在二审时提交的《私宅买卖补充协议》，银行卡历史流水记录、欠条，均系复印件，该证据一审时已经存在，且已提交，因此不是新证据。被上诉人经质证有异议。根据证据的相关规定，对上诉人二审提交的上述证据，本院不予认定。
经查明，根据本案现有证据，本院确认一审法院查明认定的基本事实清楚。
本院认为：上诉人与被上诉人于2011年8月25日签订《私宅买卖契约书》约定，上诉人将其所有的诉争房屋以328000元的价格卖给被上诉人，该《私宅买卖契约书》第二条约定，被上诉人在签订该契约书当日应将购房款付清，被上诉人依约在签约后付清购房款。在双方签订的《私宅买卖契约书》上有见证人黄传魁、程良仁签名见证。尽管当时还不能办理诉争房屋和土地使用权变更登记手续，但上诉人已经将诉争房屋的所有权证和土地使用权证交给被上诉人，同时将诉争房屋交付给被上诉人。说明，双方明知政府房管部门暂行办理买卖房屋权属变更登记手续，但没有影响双方按约履行诉争房屋买卖交付和权属证件的移交。被上诉人接收诉争房屋后，对诉争房屋进行了装修，并搬进居住、管业至今，期间没有证据证明上诉人对诉争房屋买卖事实提出异议。由此可见，双方当事人房屋买卖行为的意思表示是真实、内容是合法的。一审法院支持被上诉人的诉讼请求，作出的判决是正确的，本院予以确认。上诉人提出，一审适用简易程序审理该案，属于程序错误，以及一审法院对上诉人提供的《私宅买卖补充协议》原件的真实性不予认可，没有形成充分而确实的推理，完全没有查清本案事实真相，在未采纳《私宅买卖补充协议》作为证据的情况下，错误地认定上诉人尚未退还被上诉人两万元购房款的事实，属于认定事实错误。对案件是适用简易程序还是普通程序，这是一审法院基于案情而定，本案一审按简易程序审理不存在违反程序。至于是否认定《私宅买卖补充协议》应根据本案事实，一审法院没有采纳上诉人的反诉请求，不存在认定事实错误。本案中，被上诉人坚持《私宅买卖补充协议》经协商一致当场撕毁作废，没有履行，双方仍按《私宅买卖契约书》行使权利、履行义务。否认上诉人退还2万元押金，认为上诉人没有证据证明其主张，要求上诉人承担举证不能的不利后果。本院根据双方当事人诉辩意见分析认为，上诉人诉称，签订《私宅买卖契约书》当日又签订《私宅买卖补充协议》，要求认定《私宅买卖补充协议》，支持其在一审的反诉请求，被上诉人退还占有上诉人的房屋。但事实是，本案中，上诉人没有否认收了被上诉人的购房款，亦没有否认已经将诉争房屋和房产、土地的权属证书交付给被上诉人。而且被上诉人辩称，诉争房产和权属证书是在签约后交付的。这些事实足以说明，双方签订《私宅买卖补充协议》后，上诉人以实际交付诉争房屋和权属证书给被上诉人的行为，证明被上诉人关于《私宅买卖补充协议》没有履行的答辩是成立的。至此，上诉人没有证据证明退还给被上诉人2万元押金，被上诉人否认上诉人退还2万元押金的答辩本院予以采纳。综上，上诉人上诉理由不充分，请求改判无理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费300元，减半收取150元，反诉案件受理费300元，减半收取150元，按照一审判决确定负担；二审案件受理费300元，由上诉人黄春朝、许素华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑克华
代理审判员 缪 羽
代理审判员 黄 锋
二〇一四年九月四日
书 记 员 王 惠