徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）云民初字第2346号
原告（反诉被告）李丽萍。
委托代理人朱咏梅，江苏盛仪律师事务所律师。
委托代理人丁涛，江苏盛仪律师事务所律师。
被告（反诉原告）赵礼英。
委托代理人马洪星，江苏忠清律师事务所律师。
原告（反诉被告）李丽萍与被告（反诉原告）赵礼英房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李丽萍及其委托代理人朱咏梅、丁涛，被告赵礼英及其委托代理人马洪星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李丽萍诉称，2012年2月，原、被告签订房屋租赁合同一份，原告承租被告位于户部山商贸城B1-2-129室房屋，合同约定每月租金4000元，原告于合同签订之日起支付被告转让费4万元及押金8000元。被告于2014年3月7日自原告处取走房屋钥匙，但至今未返还押金。涉案房屋仅为空房，未包括任何装潢和设备，被告收取4万元转让费无事实和法律依据。现诉至人民法院，请求判令被告返还转让费4万元、押金8000元。
被告赵礼英辩称，1、原告的诉请无事实和法律依据，根据原、被告之间的房屋协议，原告承租的涉案房屋收取的4万元转让费，是因被告在出租该房屋给原告之前，正在该房屋内经营西装，原告找到被告要求承租涉案房屋，并经营海陆空服装，为弥补被告损失，故被告同意原告向自己缴纳4万元转让费后，将房屋承租给原告。2、依照商铺出租行业的惯例，出租方出租商铺向承租方收取的转让费，在没有特别约定的情况下，租期满后是不退还的。另外被告收取的8000元押金，是因出租房屋内有装修及设施、设备，还因该押金正好是两个月的租金，即承租方要向出租方缴纳两个月的租金作为押金，防止其在租赁期内私自撤租，承租过程中，原告于2014年3月份单方要求解除合同撤租，当时原告已经拖欠被告两个月的房租未付，原告私自解除合同并要求用8000元的押金抵偿所欠付被告两个月的租金及当时未清算的水电费，并将房屋的钥匙交予被告，说明原、被告之间已不存在相关的纠纷。
被告赵礼英反诉称，2012年2月，原、被告签订房屋租赁合同一份，原告承租被告位于户部山商贸城B1-2-129室房屋，合同约定每月租金4000元，每三个月付一次。合同签订后，被告依约将房屋交于原告经营使用；但是原告在2013年11月交付三个月租金后便不在交付，且在2014年3月下旬左右在没有经被告同意的情况下突然撤租，至起诉时，原告仍拖欠被告二个月租金未付，现诉至人民法院，请求法院判令原告向被告支付8000元租金，本案诉讼费由被告承担。
针对被告赵礼英的反诉，原告李丽萍辩称，1、程序上不成立，被告答辩内容是要求原告支付8000元租金，从其事实和理由部分陈述是2013年11月交付三个月租金后就不再交付，反诉诉状中提到拖欠租金应当支付的2014年3月之后的部分，从被告答辩又提到不应当返还押金，因8000元押金应抵偿拖欠的租金，反诉的内容与答辩内容相同，因此反诉内容自相矛盾。2、反诉请求无事实和法律依据，根据双方的租赁合同约定，租金的交付要在每次1号前，即先支付租金后使用，从事实上看，被告（反诉原告）已经承认了双方交接时间是在2014年3月，2014年3月7日被告本人从原告在宣武商贸城83615号门面房，将涉案的房屋钥匙取走，说明双方当事人就合同解除时间是达成一致的，结合原告实际支付的租金时间计算，原告是不拖欠房租的。3、虽然合同约定的租赁的时间上是截止到2014年6月1日，要在2014年3月份向被告提出解除合同，事实是由于被告并非涉案房屋实际所有权人，而是在承租了该房屋的实际所有人是赵娟，转租给原告，因此在2014年2月底，赵娟找到原告提出要求原告尽快搬出，对于被告的转租行为房主赵娟不认可，原告与被告多次联系协商，并于2014年3月2日全部迁出，当时赵礼英提出本人在外地，不能马上取钥匙，因此找到原告取走钥匙的时间是2014年3月7日，以上事实说明，在房主不认可赵礼英的转租行为后，本案双方当事人达成一致，于2014年3月7日解除了租赁合同，综上，本案反诉不能成立，请求依法驳回诉讼请求。
经审理查明，2012年2月原告李丽萍（乙方）与被告赵礼英（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方出租给乙方的门面房位于户部山商贸城B1-2-129，出租房屋面积40平方米，房屋现有装修及设施、设备。2、甲方出租给乙方的房屋租赁期自2012年2月10日起至2014年6月1日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作服装销售使用；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；乙方如要求续租，则必须在租赁期满两个月之前书面通知甲方，可重新使用，重新签订租赁合同。3、经双方协商该房屋每月租金4000元，三个月付一次，房租费在每次1号前交。4、乙方如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。5、租赁期内未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋；若甲方在此期间出售房屋，须在两个月前书面通知乙方，在征得乙方同意后方可实施。8、该房屋转让费4万元。《房屋租赁合同》还约定了其他相关事项，赵礼英、李丽萍分别在合同甲方、乙方处签名。《房屋租赁合同》第8、（2）项载明“租赁期满后，如果乙方不再续租，下一个承租方应当支付乙方4万元转让费，该费用由甲方负责收取并在房屋交接时向乙方付清”，在本案庭审过程中，原被告双方均认可双方在签订合同时已经将该条内容划掉。合同签订后，李丽萍给付赵礼英房屋押金8000元，转让费40000元以及首期三个月租金12000元，赵礼英将涉案房屋交付李丽萍用于经营服装，在《房屋租赁合同》下方注明：“收到房屋押金8000元整，在房屋没有损坏的情况下，中止合同时如数退还。已付40000元转让费”，并向李丽萍出具收条，载明：今收房租12000元，转让费40000元，押金8000元，赵礼英，2012.2.6。后李丽萍每三个月向赵礼英支付房租12000元并承租涉案房屋用于经营服装生意，2013年11月15日李丽萍通过向赵礼英银行账户汇款12000元用于支付2013年11月至2014年1月的租金，庭审中双方均认可租金支付至2014年2月10日。2014年3月初，李丽萍以原房屋所有权人赵娟不同意继续转租为由，向赵礼英要求解除房屋租赁合同，经双方协商，赵礼英于2014年3月7日将涉案房屋钥匙取走，双方解除房屋租赁合同关系。现李丽萍以诉称理由起诉至本院，要求赵礼英返还房屋押金及转让费共计48000元，赵礼英反诉要求李丽萍缴纳2014年2月、3月的租金8000元。
另查明，涉案房屋登记所有权人为赵娟（房屋产权部门登记的居民身份证号码××，为查明案件事实，本院追加赵娟作为本案第三人参加诉讼。本案审理过程中，被告赵礼英称赵娟于2014年10月去世，原告李丽萍以赵娟已去世，涉案房屋继承人无法确定为由向本院递交中止审理申请，本院作出裁定，中止本案审理。后本院依职权调查，亦未能确定赵娟的户籍信息以及涉案房屋的继承情况。
又查明，赵娟（甲方）与案外人冯某（乙方）签订房屋租赁合同，载明：1、甲方出租给乙方的门面房位于户部山商贸城B1-2-129，出租房屋面积35平方米，房屋现有装修及设施、设备。2、甲方出租给乙方的房屋租赁期共36个月自2011年6月1日起至2014年6月1日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作服装销售使用；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；乙方如要求续租，则必须在租赁期满两个月之前书面通知甲方，可重新使用，重新签订租赁合同。3、经双方协商该房屋每月租金3500元，三个月付一次，房租费在每次1号前交。4、乙方如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。5、租赁期内未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋；若甲方在此期间出售房屋，须在两个月前书面通知乙方，在征得乙方同意后方可实施。8、该房屋转让费3.5万元；租赁期满后，如果乙方续租则优先选择，租赁价格依时情合理收取，下一个承租方应当支付乙方3.5万元转让费，该费用由甲方负责收取并在交接房屋时向乙方付清。《房屋租赁合同》还约定了其他相关事项，赵娟、冯某分别在合同甲方、乙方处签名。在本案庭审中，冯某作为赵礼英的证人出庭作证称：其作为涉案房屋的承租人，在涉案房屋与赵礼英合伙经营服装生意，生意交由赵礼英负责经营；赵娟知道其与赵礼英合伙经营服装生意，房屋租金也是由赵礼英支付给赵娟；赵礼英将涉案房屋转租给李丽萍，其与赵娟对此均知情，且赵娟同意转租。赵礼英将房屋转租给李丽萍时，房屋内的装修有模特、衣架、灯具、地面、墙面、墙顶装饰，赵礼英称上述装饰是其在经营期间投入进行装饰装修的。
以上事实，有原、被告的当庭陈述、徐州市房屋所有权登记审核表、照片、房屋租赁合同、收条、银行账户交易明细、证人冯某的当庭证言予以证实，本院予以确认。
本院认为，2012年2月原告李丽萍与被告赵礼英签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。
《房屋租赁合同》载明的“租赁期满后，如果乙方不再续租，下一个承租方应当支付乙方4万元转让费，该费用由甲方负责收取并在房屋交接时向乙方付清”在双方签订合同时被划去，原、被告双方没有约定转让费4万元在房屋租赁合同解除时予以返还，故原告（反诉被告）李丽萍主张被告（反诉原告）赵礼英应当返还转让费4万元无事实和法律依据，本院不予支持。
在《房屋租赁合同》下方被告赵礼英注明“收到房屋押金8000元整，在房屋没有损坏的情况下，中止合同时如数退还”，在李丽萍、赵礼英解除房屋租赁合同时，赵礼英未对房屋内设施是否损坏提出异议，故原告李丽萍主张被告赵礼英应当返还房屋押金8000元，本院予以支持。
原告李丽萍主张与被告赵礼英于2014年2月10日达成解除租赁关系的协议，但未能提供证据证明，且赵礼英予以否认，对于李丽萍的主张，本院不予采信。赵礼英于2014年3月7日向李丽萍收回涉案房屋钥匙的行为视为其同意与李丽萍解除房屋租赁关系，李丽萍应向赵礼英缴付房屋租金至2014年3月7日。在本案庭审过程中，双方均认可李丽萍已将房屋租金缴付至2014年2月10日，故李丽萍还应向赵礼英交付房屋租金3600元。因赵礼英应当返还李丽萍房屋押金8000元，扣除李丽萍还应向原告缴纳的房屋租金3600元，赵礼英还应返还李丽萍5400元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）赵礼英于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李丽萍支付房屋押金5400元。
二、驳回原告（反诉被告）李丽萍的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1000元，反诉案件受理费50元，由原告（反诉被告）李丽萍负担900元，被告（反诉原告）赵礼英负担150元。（因李丽萍已预交1000元，赵礼英已预交50元，赵礼英在履行本判决时直接支付李丽萍案件受理费100元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 董莉
代理审判员 曹磊
代理审审员路振亚
二〇一四年九月七日
书 记 员 程媛