吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民终700号
上诉人（原审原告）：农安县嘉合房地产开发有限公司，住所：农安县农安镇宝安路英才小区2/1-2幢。
法定代表人：史金龙，总经理。
委托代理人：包冠三，吉林卓行律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王守成，男，1983年2月24日出生，汉族，住农安县。
委托代理人：马克庆，吉林马克庆律师事务所律师。
原审第三人：林子淼，男，1980年4月20日生，汉族，住吉林省农安县。
上诉人农安县嘉合房地产开发有限公司因物权保护纠纷一案，不服吉林省农安县人民法院（2014）吉农民重字第12号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人农安县嘉合房地产开发有限公司（以下简称嘉合公司）的委托代理人包冠三，被上诉人王守成及其委托代理人马克庆，被上诉人林子淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
嘉合公司原审诉称：农安县华辰家园小区系原告公司开发的楼盘，王守成于2012年11月份无理强行入住农安县华辰家园小区4栋1门401室楼房。经嘉合公司劝说多次，王守成拒不搬出该房屋，故嘉合公司诉讼来院，要求王守成立即搬出该楼房。
王守成原审辩称：王守成依法取得所购华辰家园4栋1门401室的房屋所有权，不存在搬迁问题。2011年11月，王守成在建筑商林子淼那购买了农安镇华辰家园小区4栋1门401室，当时嘉合公司以建筑方承建的楼房立体砍块方式（抽签）确定了数十套楼房，预付林子淼工程款，并同意林子淼出售及收取售楼款，嘉合公司给办理售楼手续（包括按揭手续）。以这种方式林子淼售出三十多套房屋，嘉合公司均给办理了相关手续。嘉合公司与林子淼形成事实上的授权售房合同关系，王守成相信了这种购买方式才购买的。嘉合公司就应该继续履行合同，给王守成办理相关的买房手续。王守成取得购买房屋的所有权，不存在搬迁问题，请求驳回嘉合公司的诉讼请求。
王守成原审反诉称：要求确认王守成和林子淼的购楼合同有效。要求嘉合公司给王守成办理入住手续和产权证；并承担由于没有给王守成办理入住手续所造成的一切后果责任，取暖费、滞纳金、误工费、诉讼费等。
嘉合公司原审针对反诉请求辩称：1、我公司具有合法资质，对涉案房屋有合法物权，只有我公司才有处分权，有权卖房。2、林子淼私卖房屋的行为，是其个人行为，没有公司的授权，事后也没有我公司的追认，是无效的法律行为，合同无效。基于合同无效，入住所造成的一切后果应由王守成、林子淼个人承担，与我公司无关。3、所谓的33套房和王守成的房子有本质的区别，那33套房是到我公司办理了登记、备案、冲顶工程款的手续，林子淼没有通知我们卖给王守成，对帐时也没有提出此房。4、66套楼顶工程款，不是现实的交付，不是授权林子淼出卖66套楼。王守成称我公司知道林子淼卖楼没有根据。
林子淼原审述称：我同意王守成的反诉，我也同意嘉合公司给王守成开发票。此楼是开发商顶给我的，我已经卖40多套，都入住了。
本案经原审法院审理认定：原告嘉合公司于2010年开发建设农安县华辰家园小区，并将该楼的2、3、4号楼建筑工程承包给林占淼（林子淼），林占淼（林子淼）以吉林新龙建筑工程有限公司的名义与嘉合公司签订了承包合同。《工程施工合同（补充条款）》中付款方式约定：“一切工程款均以楼房按销售价格每平方米下浮100元、立体砍块形式支付给乙方。楼房以抽签的方式确定（见附表）。所顶楼房统一由甲方售楼处进行销售，资金由甲方统一支配。如所顶楼房售出，可视工程进度情况拨付工程款，待工程结束经国家有关部门验收合格后，甲方扣除质量保证金一次性支付给乙方，待保修期满，工程款全部结清，合同终止。”签订合同后，双方抽签确定了66套顶账房屋。
林子淼施工期间，将立体砍块的66套楼房部分卖出。林子淼直接向买方收取房款，所得款项由林子淼支配，再到嘉合公司售楼处为买方开正式收据。嘉合公司为林子淼卖出的30余套楼房开具了正式发票。2011年3月至8月，王守成分5次向林子淼交房款14万元，购买华辰家园小区4栋1门401室。2011年11月，经林子淼联系，王守成从物业人员手中领取钥匙，进行装修。2012年春节前，嘉合公司把401室的房门封上。王守成找林子淼询问原因，林子淼称他和嘉合公司之间的账目没有算清，与王守成没关系。王守成自行将门打开并入住至今。
原审法院认为：嘉合公司与林子淼签订的《工程施工合同（补充条款）》付款方式中对以房抵付工程款进行了约定，立体砍块抽签的66套房子约定了由嘉合公司售楼处销售，嘉合公司根据工程进度给林子淼拨付工程款。根据此项约定，林子淼无权处分该66套楼房。但林子淼在施工过程中进行了售楼，林子淼直接收款后再到嘉合公司开具正式购楼发票，嘉合公司应当知道林子淼在售楼，并未进行制止，并且给30余名买受方开具了正式发票和办理了按揭手续，即嘉合公司对林子淼的无权处分行为给予了追认。王守成向林子淼交付了全部房款，购买了4栋1门401室楼房，虽然嘉合公司没有给王守成开具正式发票和办理相关买卖手续，但王守成从物业人员手中领取钥匙，物业人员交钥匙的行为，应当视为嘉合公司对林子淼向王守成售楼行为的认可。楼房钥匙在嘉合公司处管理，嘉合公司称不知道王守成入住，不符合客观事实。林子淼虽然无权处分，但王守成支付了合理的交款，属于善意取得。所以王守成不是强行侵占嘉合公司的房屋，是有权占有。林子淼和王守成的买卖行为有效。至于嘉合公司与林子淼之间的工程款是否结算，不应影响王守成善意取得该房屋。如果嘉合公司拨款超出了应付的工程款，嘉合公司可向林子淼主张返还。王守成反诉的由于没有给其办理入住手续造成的损失，没有提供证据，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：（一）驳回原告农安县嘉合房地产开发有限公司的诉讼请求。（二）反诉原告王守成与第三人林子淼之间的农安华辰家园小区4栋1门401室楼房买卖有效；反诉被告农安县嘉合房地产开发有限公司于判决生效后30日内为王守成办理入住手续和办理产权所需的其他手续。（三）驳回反诉原告王守成的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元由本诉原告负担，反诉费50元由反诉被告负担。
宣判后，嘉合公司不服一审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：撤销一审判决第二项，依法改判被上诉人立即从诉争房屋里迁出。事实与理由为：第一，上诉人并没有对第三人的无权处分行为给予追认，根据上诉人和第三人之间的补充约定，第三人无权售楼，后经第三人林子淼介绍我公司售出30几户楼房，全部都是第三人和买受人到我公司履行交款手续及冲抵工程款，并履行房屋买卖登记手续之后，由我公司直接为买受人开具房屋买卖的正式发票，且这些房屋全部都是办理按揭手续的，这应视为我公司卖楼，第三人只是居间介绍而已，不应该视为第三人卖楼我公司追认。而本案中，被上诉人向第三人买楼的事实，上诉人毫不知情，知道时就明确表示不予认可。第二，上诉人单位的工作人员没有向被上诉人交付钥匙，被上诉人根本没有提供相关证据证明此事实。第三，上诉人并不知道被上诉人初次入住的事实，被上诉人入住时，楼房没有交付上诉人，因为还没有完工，我公司知道后，多次要求其搬出，因念其家孩子尚小，不忍强行撵出，准备采取法律途径解决，没有对其私自入住行为的认可，当时楼房没有整体验收，没有全部交工，楼房钥匙原本就是在作为工程施工人的第三人手里掌握的，不在我公司。第四，被上诉人从第三人处购房的行为不构成善意取得，因为被上诉人存在明显过错，不能认定为善意，且作为交易标的物不动产还没有履行登记手续，不符合善意取得的要件。
被上诉人王守成二审答辩称：上诉人上诉的事实理由没有法律依据，上诉人用66套房屋给林子淼的工程欠款有相关收据证明，上诉人与林子淼开发的房屋并向社会出售，被上诉人通过林子淼购买房屋，事前没有恶意串通的行为，并且已经入住多年，属于善意取得，关于上诉人提出与第三人用66套房屋折顶工程款已经超出了工程款价钱，上诉人应该向林子淼主张权利，因此，上诉人提出的上诉理由不能成立，请求二审法院查清事实驳回上诉人的上诉。
被上诉人林子淼二审答辩称：开放商顶账给我66套楼房，也允许我卖，我跟开放商的帐还没有决算，证明我有权利卖楼。
本院经二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，善意取得适用的前提是无权处分，法律通过善意取得制度对无权处分情形下的受让人加以保护，源于对交易中的第三人信赖利益的保护以及由此展开的价值衡量。本案中王守成已经林子淼交付了购房款，上诉人也认可其购买房屋的价格符合当时的市场价格，虽然本案中王守成并未取得诉争房屋的物权登记，一审法院也并未适用《中华人民共和国物权法》第一百零六条进行裁判，但可以认定王守成是在占有诉争不动产时是基于善意的购买房屋的行为并支付了合理对价，不能认定王守成存在上诉人上诉主张的过错。上诉人上诉主张合同无效的理由是未对林子淼无权处分行为给予追认，也并不知道王守成初次入住的事实，楼房钥匙是在作为工程施工人的林子淼手里掌握的，但上诉人并未提供充分的证据证明该项主张，王守成已经占有了本案的诉争房屋，且这种占有是一种有权的占有。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由上诉人农安县嘉合房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 溪
代理审判员 陈大为
代理审判员 王君伟
二〇一六年五月十六日
书 记 员 乔政恺