黑龙江省肇源县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)黑0622民再2号
再审申请人（案外人）：张立秋，男，1981年10月6日出生，汉族，个体，现住黑龙江省肇源县肇源镇。
被申请人（原审原告）：赵伟，男，1963年7月10日出生，汉族，个体，住黑龙江省肇源县肇源镇。
被申请人（原审被告）：黑龙江省宝元房地产开发有限公司，住所地黑龙江省绥化市安达市。
法定代表人：梁建民，职务董事长。
委托诉讼代理人：张黎明，黑龙江贵诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：那业新，黑龙江贵诚律师事务所律师。
赵伟与黑龙江省宝元房地产开发有限公司确认合同效力纠纷一案，本院于2015年7月27日作出（2015）源新商初字第193号民事判决，已经发生法律效力并强制执行。张立秋对判决不服，认为原判决错误，向本院申请再审。本院于2016年11月24日作出（2016）黑0622民申32号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2017年5月23日开庭审理了本案。再审申请人张立秋、被申请人赵伟、黑龙江省宝元房地产开发有限公司（以下简称宝元公司）委托诉讼代理人张黎明、那业新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
申请人张立秋申请再审称，2015年2月17日，被申请人赵伟与被申请人宝元公司签订5份商品房买卖合同，购买宝元公司开发建设的5套房屋，其中的肇源县义顺乡革志新城3号楼3单元202室已经在2014年9月10日出卖给申请人张立秋，并开具购房发票交付房屋，张立秋已装修入住至今。该房屋为张立秋所有，宝元公司不能再对该房屋进行处分，肇源县人民法院判令二被申请人之间的商品房买卖合同合法有效，将革志新城3号楼3单元202室归赵伟所有，属于认定事实错误，缺乏证据支持，遗漏必要的诉讼当事人张立秋，侵害了张立秋的合法权益。故提起再审请求撤销（2015）源新商初字第193号民事判决，确认争议房屋归张立秋所有。
被申请人赵伟辩称，赵伟与宝元公司签订本案争议房屋买卖合同时该房屋系样板间，并且义顺乡政府出具了该房屋无其他住户、购房者的证明，赵伟购买该房屋时有预售许可，房产处备案证明，至今张立秋没有占有该房屋。另外，张立秋持有该房屋买卖合同系最近签订，真实时间并非2014年9月10日，房屋买卖关系不真实。
被申请人宝元公司辩称，宝元公司没有开发革志新城，该楼盘的实际开发人周明利与宝元公司之间不存在挂靠关系。宝元公司未收到赵伟的购房款，也未与赵伟签订购房合同。同样也没有收到张立秋的购房款，也没有为张立秋开具购房收据。因此，宝元公司不同意张立秋的诉讼请求。
被申请人赵伟原审向本院起诉请求：1.赵伟与宝元公司于2015年2月17日签订的商品房买卖合同有效；2.位于肇源县义顺乡革志新城3号楼3单元202室、302室、401室、502室、2单元602室住宅楼归赵伟所有；3.宝元公司协助赵伟办理房屋产权手续。本院原审认定事实：2014年，周明利开发建设肇源县义顺乡革志新城（原义顺乡政府原址），因其没有开发资质，便挂靠宝元公司，以宝元公司的名义开发建设革志新城，宝元公司授权周明利在肇源县房地产管理处办理该小区合同备案等相关事宜。委托权限：办理革志新城小区合同备案等相关业务中有关文件的签署等事项，并承担相应的法律责任。指定委托有效期限自2015年1月1日至2016年1月1日。2015年2月17日，赵伟以每平方米887元的价格购买宝元公司开发建设的位于义顺乡革志新城3号楼202室、302室、401室、502室、2单元602室住宅楼共5套，房屋价款共计372865元。双方签订商品房买卖合同5份，赵伟交付全部购房款，被告宝元公司代理人周明利开具收据5张。另查明，该楼盘已取得商品房预售许可证。本院原审判决：1.赵伟与宝元公司于2015年2月17日签订的商品房买卖合同有效；2.位于肇源县义顺乡革志新城3号楼3单元202室、302室、401室、502室、2单元602室住宅楼共5套归赵伟所有；宝元公司自判决生效后立即协助赵伟办理该房屋的产权、土地使用权证。案件受理费减半收取3447元，由宝元公司负担。
围绕当事人的再审请求，在庭审中的陈述及提供的证据本院对有争议的证据和事实认定如下：肇源县义顺乡革志新城小区（原义顺乡政府原址）由周明利挂靠宝元公司开发建设，周明利取得宝元公司的委托授权后可以宝元公司名义向购房人出具相关购楼手续。2014年9月10日，张立秋购买革志新城小区3号楼3单元一、二层复式住宅楼，面积150平方米，每平方米价格3000元，周明利收取购房款45万元，并开具加盖宝元公司公章的购房收据。张立秋取得房屋钥匙后进行装修入住。2015年2月17日，赵伟与宝元公司签订商品房买卖合同购买革志新城5套住宅楼，其中购买的3号楼3单元202室与张立秋所购房屋的二层发生重叠。
本院再审认为，本案争议的焦点为当事人之间是否成立有效的房屋买卖合同关系；案涉房屋谁为实际占有人；原审判决确认案涉房屋归赵伟所有是否侵害了张立秋的合法权益。本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。本案当事人之间因订立、履行、变更、终止商品房买卖合同产生的权利义务纠纷，系房屋买卖合同纠纷。原审案由为确认合同效力纠纷有误，应予以纠正。根据法律规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，案涉房屋革志新城小区3号楼3单元202室由周明利挂靠宝元公司开发建设，周明利取得宝元公司委托授权后可以对外以宝元公司的名义销售该房屋。周明利向再审申请人张立秋出售案涉房屋，收取购房款并开具购房收据，该购房收据具备房屋买卖合同成立要件，双方已形成房屋买卖合同关系。周明利与被申请人赵伟先存在民间借贷法律关系，后借贷双方自愿将该借款转化成购房款签订房屋买卖合同，并在房产部门备案登记，双方亦形成房屋买卖合同关系。当事人之间的两个合同关系均依法成立，受法律保护。被申请人宝元公司以周明利与该公司不存在挂靠关系，并以房屋买卖合同加盖的公章与该公司备案的公章不一致为由进行抗辩，提出申请鉴定公章的真伪，从而确认两份合同与该公司无关联性。本院认为，在赵伟与周明利在房产部门进行备案登记时，由于宝元公司法定代表人梁建民的身份证不清晰，房产部门曾要求当事人提供梁建民的身份证，梁建民以传真的方式向房产部门提供了相关身份信息，由此可以证明宝元公司与周明利存在挂靠关系，梁建民对周明利以宝元公司名义出售房屋是知情的，即使周明利所加盖的宝元公司公章与该公司备案公章不一致，亦是梁建民默认周明利以宝元公司名义加盖公章。赵伟房屋买卖合同加盖的公章与张立秋购房收据加盖的公章具有一致性，故本院对宝元公司的抗辩理由不予支持，对其提出的鉴定申请不予准许。其次，张立秋与赵伟均主张案涉房屋由其实际占有。赵伟查看房源时知晓案涉房屋由袁庆武装修，而张立秋系袁庆武的妻侄，张立秋主张房屋装修材料由其购买，并提供进料明细予以佐证。张立秋在一、二层楼板缺口处自行修筑了楼梯，赵伟看房时该楼梯就已存在。此外，张立秋购房时从周明利处取得了案涉房屋的钥匙，而赵伟承认签订房屋买卖合同时，周明利并未交付钥匙，而是后来周明利更换门锁后交付的钥匙。因此，张立秋主张先于赵伟购买案涉房屋取得房屋钥匙并装修入住的观点，本院予以采信。赵伟以其实际占有房屋，并以张立秋签订房屋买卖合同的时间为倒签形成进行抗辩，因缺乏事实依据和法律依据，故本院对赵伟的抗辩理由，不予支持。其三，由于张立秋先于赵伟签订房屋买卖合同，并实际占有使用该房屋。因此，本院作出的（2015）源新商初字第193号民事判决第二项部分内容侵害了张立秋的合法权益，应予以撤销。张立秋与赵伟可以分别提起物权确认之诉或者合同违约之诉解决相关争议。原审生效判决的第一项内容符合法律规定，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百二十四条第二款的规定，判决如下：
一、维持本院（2015）源新商初字第193号民事判决主文第一项，即赵伟与黑龙江省宝元房地产开发有限公司于2015年2月17日签订的商品房买卖合同有效；
二、撤销本院（2015）源新商初字第193号民事判决主文第二项部分内容，即位于肇源县义顺乡革志新城3号楼3单元202室（面积84.35平方米）住宅楼归赵伟所有；以及被告黑龙江省宝元房地产开发有限公司协助赵伟办理该房屋的产权、土地使用权证的内容；
三、驳回再审申请人张立秋的其他诉讼请求。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。
审 判 长 李宇峰
人民陪审员 孔文秀
人民陪审员 滕 杰
二〇一七年七月十一日
书 记 员 许智辉
附：《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件、发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作出的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作出的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作出的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百二十四条第二款案外人不是必要的共同诉讼当事人的，人民法院仅审理原判决、裁定、调解书对其民事权益造成损害的内容。经审理，再审请求成立的，撤销或者改变原判决、裁定、调解书对其民事权益造成损害的内容。经审理，再审请求成立的，撤销或者改变原判决、裁定、调解书；再审请求不成立的维持原判决、裁定、调解书。