广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终904号
上诉人（原审原告、反诉被告）：廖某，住湖北省。
委托代理人：黄晓民，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托代理人：吉晓欢，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：杜某，住湖北省。
委托代理人：熊利军，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。
委托代理人：彭国鹏，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。
上诉人廖某、杜某因共有纠纷一案，均不服广州市海珠区人民法院（某5）穗海法民三初字第1372号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年1月11日，杜某（买方）与卖方及经纪方签订《房地产买卖合同》，约定购买位于海珠区恒信路某号某房，建筑面积52.99平方米，总金额366000元；等。2009年2月27日，廖某、杜某作为共同买方与卖方网签《广州市房地产买卖合同》，约定购买上址房屋；等。
2009年2月28日，卖方出具《收款证明》，内容：现收到客户杜某交来承购物业之购房首期款项116000元；等。
2009年2月27日，廖某、杜某作为共同借款人与中国银行股份有限公司广州海珠支行（贷款人）签订《购房抵押贷款合同》，载明贷款金额250000元，贷款期限10年，从贷款发放之日起120月，房产地址为海珠区恒信路某号某房，建筑面积52.9879平方米，购房总价366000元，扣款账号47×××20-0188-134898-4；等。同日，廖某、杜某和卖方共同向房管部门申请涉案房屋转移登记。2009年3月4日，取得涉案房屋的房产证。
2009年3月14日，满堂红（中国）置业有限公司广州分公司出具两份《收款收据》，载明杜某交来涉案房屋代理费4000元及代收税费3128元；等。
查册时间为某5年7月8日的《房地产登记簿查册表》显示：涉案房屋的建筑面积：52.9879平方米；产权人：杜某、廖某；占有部分：共有（权属人）；契证类型：房地产权证（2008版）；权证号码：；所有权取得方式：购买；登记时间：2009年3月4日；2009年4月7日抵押给中国银行股份有限公司广州海珠支行；等。
廖某、杜某之间的腾讯微博私信聊天记录有如下内容：杜某：“房子我们共同承担了两年，能值一半吗？”……廖某：“要不这样，按现在房产市值，我给你一半，你把名字除了。”杜某：“为什么我们共同承担的两年的房贷可以抵的一半？”廖某：“那这样好了，我把钱给你一半，把我离开后的月供给你一半，你把名字去掉。我按11年6月走算起，到现在整整三年时间36个月，每个月供2300＊36=82800，我出一半41400，按目前市值评估房价是多少，我出一半加41400，你把名字去掉，三年的房子算白给你住，如何？”廖某：“我们共同承担的只有房贷吗？你不觉得自己很搞笑吗？买房的决定你自己定的吗？生活的艰辛是你自己扛过来吗？”；等。
廖某为证明其收入情况，还提交以下证据：1.证人李某出具的《证明》；2.广州市海珠区龙涛小学出具的《证明》。杜某质证意见：对证据1的真实性、合法性和关联性均不予认可，证人没有出庭作证，且廖某的收入证明与本案无关，收入多少是否对本案房产进行出资是两码事；证据2的真实性、合法性无法确认，关联性不予确认，廖某的收入水平不能证明其有出资涉案房产。
杜某为证明其抗辩意见，还提交以下证据：1.银行流水清单，拟证明杜某自始至终个人每月偿还涉案房产贷款2500-2700元不等；2.银行客户留存单，拟证明杜某已于某4年3月14日将银行还款账户变更为杜某的个人存折；3.贷款已还款明细清单，拟证明自2009年5月开始，银行还贷部分全部由杜某个人支付。廖某质证意见：证据1没有银行盖章，无法质证，对存折的真实性确认，但不能显示供楼情况，不能真实反映按揭还款过程及金额；证据2没有银行盖章，且都是打印件，无法确认其真实性，留存单上显示是某4年3月14日变更，但变更手续应当由房屋共有人共同去办理，即使变更了还款人账号也不能改变物权的性质；同时，假如变更还款账号属实，杜某一直隐瞒廖某，现在杜某才说变更了；对证据3的真实性没有异议，但不足以证明从2009年开始由杜某单独还贷。
原审诉讼中，廖某、杜某确认以下事实：廖某、杜某原为恋爱同居关系，恋爱同居关系从2008年2月至某1年上半年分手；分手之后的贷款由杜某偿还；购买涉案房屋后由廖某、杜某一起居住，分手后由杜某居住至今。关于116000元首期款，廖某表示其中90000元是向杜某父母的借款，后来陆续还清了；30000元是向杜某舅舅借的，两个月后由廖某、杜某共同去还给在广州做环卫工人的舅舅。杜某表示90000元是杜某父亲支付给杜某作购房使用的，并非借款；30000元确实是向杜某舅舅借的，但是以杜某个人名义的借款，由杜某母亲于某0年还清。
双方因对房屋产权划分产生纠纷，廖某于某5年7月22日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认位于广州市海珠区恒信路某号某房50%份额的房屋所有权归廖某所有；2、杜某承担本案的诉讼费用。杜某原审答辩认为：自始至终在购买涉案房产上廖某没有支付过金钱，请求法院驳回廖某诉讼请求；并反诉请求判令：1、确认位于广州市海珠区恒信路某号某房所有权全部（100%）归杜某所有，廖某不享有任何物权；2、本案本诉与反诉的诉讼费用由廖某承担。廖某则不同意被告的反诉请求。
原审法院认为：位于广州市海珠区恒信路某号某房是廖某、杜某恋爱期间共同购买的房屋，廖某、杜某在购买该房屋时以两人名义与出卖人网签的《广州市房地产买卖合同》，表明双方在购买涉案房屋时已达成了共同购买的协议，应当预见到涉案房屋将成为廖某、杜某的共有财产。现房管部门核发的《房地产权证》已确认涉案房屋是廖某、杜某共有的房屋，廖某和杜某均是该房屋的共有产权人。双方未约定为按份共有或共同共有，则应视为按份共有。《中华人民共和国物权法》第一百零四条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定。涉案房屋购房款共366000元，关于首期款116000元，廖某表示其中90000元是向杜某父母的借款，后来陆续还清了；30000元是向杜某舅舅借的，两个月后由廖某、杜某共同去还给在广州做环卫工人的舅舅。杜某表示90000元是杜某父亲支付给杜某作购房使用的，并非借款；30000元确实是向杜某舅舅借的，但是以杜某个人名义的借款，由杜某母亲于某0年还清。鉴于廖某自认首期款为向杜某父母及舅舅的借款，但没有证据证明有还款的事实，杜某对此亦予以否认，故原审法院认定首期款116000元为杜某个人支付。此外，廖某、杜某在购买涉案房屋时，以涉案房屋作抵押，共同向中国银行股份有限公司广州海珠支行贷款250000元支付了大部分购房款，该250000元贷款至今只偿还了一部分。虽然双方于某1年上半年分手后，贷款均是由杜某偿还，但仅能说明廖某、杜某作为共同债务人偿还债务的情况，并不能改变该250000元已经成为廖某、杜某共同支付给出卖人的购房款的性质，故该250000元为廖某、杜某共同支付。至于具体偿还贷款情况，则属双方之间的债权债务问题，杜某可循其他途径向廖某追偿。综合首期款及贷款情况，确认廖某占涉案房屋产权的34%份额，杜某占涉案房屋产权的66%份额。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第一百零三条、一百零四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于某5年10月19日判决如下：一、确认原告廖某占广州市海珠区恒信路某号某房的产权的34%份额；二、确认被告杜某占广州市海珠区恒信路某号某房的产权的66%份额；三、驳回原告其他诉讼请求；四、驳回被告其他反诉请求。本案本诉受理费10800元，由原告负担3456元，被告负担7344元；反诉受理费5400元，由原告负担3564元，被告负担1836元。上述受理费已经由原、被告分别预交，原、被告均同意由对方在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原、被告。
判后，廖某不服原审判决，向本院提起上诉，认为：一、廖某在诉讼中，从来没有确认与杜某分手后的贷款由杜某偿还，而是主张在与杜某同居恋爱期间，供楼款应该为廖某、杜某共同偿还。在廖某与杜某之间的腾讯微博私信聊天记录中，杜某也承认“房子我们共同承担了两年…”，因此，一审法院对供楼贷款偿还的事实认定是错误的。二、案涉房屋的首期款共116000元，其中90000元是廖某与杜某共同向杜某的父母借的，后来陆续还清；30000元是廖某与杜某共同向杜某的舅舅借的，两个月由廖某与杜某共同还清。两笔借款都是廖某与杜某的共同借款，并作为共同债务人偿还了债务，并非是杜某的个人出资。同时，杜某当时的经济能力根本不可能偿还欠款。一审法院没有核查清楚相关事实，就认为杜某承担了全部首期款，导致错误判决。三、廖某、杜某已经全部还清因购买案涉房屋的全部借款。退一步来说，廖某、杜某向杜某父母及舅舅的借款属于债权债务的法律关系，假如债权人认为廖某欠债未还完全可以向廖某追偿。双方之间属于物权纠纷，即使存在共同债务未清偿也不应当影响物权的认定。故上诉请求判令：一、撤销广州市海珠区人民法院（某5）穗海法民三初字第1372号民事判决的第一、二、三项；依法改判：1、确认廖某占广州市海珠区恒信路某号某房的产权的50％份额；2、确认杜某占广州市海珠区恒信路20l号某房的产权的50％份额；二、本案一、二审诉讼费用由杜某承担。
杜某不服原审判决，提出上诉认为：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、偿还银行按揭贷款所支出的款项也应当视为对房产的出资。从《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十条规定来看，最高人民法院是将还贷支付的款项视为对房产的出资的，离婚时是根据包括还贷支付的款项在内的全部出资情况对房产的权益进行分割的。婚前的首付及其对应的财产增值归首付方享有，婚后共同还贷支付的款项及其对应的财产增值属于双方共有，这部分原则上是双方平均分割，而这种处理方式，就是将还贷支付的款项也视为对房产的出资。但是一审法院严格区分房屋买卖法律关系和借款法律关系，显然是违背最高人民法院的逻辑的。既然在处理离婚纠纷时可以将还贷支付的款项视为对房屋的出资，那么处理同居关系也应该可以。因此，鉴于购房按揭贷款的特殊性，应当将偿还该按揭贷款所支出的款项视为对房产的出资。二、涉案房产从2009年5月开始供楼，此时杜某与廖某处于同居状态，某1年3月廖某与杜某分开，分开后就是由杜某独自供楼，也就是说，2009年5月至某1年3月这23个月的时间，鉴于杜某与廖某处于同居状态，不妨将这段时间视为双方共同供楼，但是除了共同供楼的这两年，首付以及此后的供楼都是杜某独自支出的。双方交首付和供楼的具体数额如下：涉案房屋首付116000元由杜某支付，剩余250000元办理了按揭贷款，按揭贷款的年利率是4.13％，贷款期限是十年，十年的贷款本息合计353250元，加上首付因购房而支出的款项总计469250元；2009年5月至某1年3月这23个月的供楼款总计57262.62元，即使按照杜某与廖某各出一半来计算（其实这段时间大部分的供楼款都是杜某支付的），廖某的出资为28631.31元。三、根据本案的实际情况，涉案房屋剩余的银行按揭贷款应当全部由杜某偿还，而根据物权法的规定和双方的实际出资情况，应当确认廖某占涉案房屋产权6.1％的份额。廖某与杜某分手后，再也没有出过一分钱的供楼款，而杜某则独自遵守与银行的约定，按月支付供楼款，因此涉案房屋剩余的银行按揭贷款全部由杜某偿还更为适宜，这样也能避免杜某和廖某因后续供楼问题再起纠葛。按照《中华人民共和国物权法》第一百零四条规定，廖某的出资为28631.31元，而购房总支出为469250元，廖某的出资占购房总支出的6.1％，应当确认廖某占涉案房屋产权6.1％的份额。四、一审法院的做法徒增当事人的讼累。故上诉请求：一、确认廖某占广州市海珠区恒信路某号某房的产权的6.1％份额；2、确认杜某占广州市海珠区恒信路20l号某房的产权的93.9％份额；3、判令广州市海珠区恒信路某号某房剩余的银行按揭贷款全部由杜某负责偿还。
针对廖某的上诉请求，杜某答辩称：涉案房屋的按揭贷款在某1年上半年分手后由杜某独自偿还的。涉案房屋购买后由双方一起居住，分手之后廖某搬出涉案房屋，而涉案房屋由杜某居住至今。也就是说廖某确认涉案房屋从来没有被出租过，并不存在租金供楼。廖某的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。
针对杜某的上诉请求，廖某答辩称：对方上诉请求第三项，在一审中并没有提出，不属于二审的审查范围。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十条不适用于本案，该条款的适用前提为双方存在夫妻关系。而在本案中，廖某与杜某并非夫妻关系，同时廖某与杜某共同作为借款人向银行申请贷款，该部分款项应当作为双方共同购买涉案房屋的出资，还贷只是债权债务关系，并不影响物权。如果按照杜某的逻辑，廖某一次性将余款交付清楚，那么廖某所占份额不仅是6.1%。故不同意杜某的上诉请求以及事实与理由。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，廖某认为买房是双方作为共同投资，工资都存在对方卡里，但事实上都是自己在自行供楼，并向本院提交一份流水清单，用以证明供楼款账号变更之前一直都是由其支付供楼款。对于涉案房屋用于还贷的存折，杜某称在某4年3月14日前是用廖某的账户来还款，该存折从供楼开始到现在都是在其手上，可以确定是其还款，且每次都是存现金还款，该存折也是由其自己去银行注销的，拿房产证去银行直接办理变更由其账户还贷。注销的存折在其手上，证明是其在还供楼款。廖某称已经挂失原还贷存折，并重新办理了存折；存折并不是一直由杜某保管，承认分手后没有直接还款，认为双方恋爱同居期间所给杜某的款项足够偿还银行贷款。杜某确认双方恋爱同居期间，生活开销是共同负责、共同花费，从供楼开始至双方分手期间视为供楼双方一人一半。双方确认目前涉案房屋尚未还清贷款。
本院认为，根据一、二审查明的事实，杜某与廖某是作为共同买方与卖方网签《广州市房地产买卖合同》，并作为共同借款人与中国银行股份有限公司广州海珠支行（贷款人）签订《购房抵押贷款合同》，结合房地产登记薄查册表关于涉案房屋共有情况的记载，原审认定涉案房屋为双方的共有财产，依据充分。由于双方对案涉房屋所享有的产权份额产生纠纷，目前没有证据足以证明双方对房屋产权划分有明确约定，应视为没有约定或者约定不明确的。
对于涉案房屋的出资问题，在杜某与卖方及经纪方签订的《房地产买卖合同》中约定，涉案房屋总金额为366000元，其中首期款项116000元，剩余款项250000元，由双方当事人作为共同借款人以贷款方式支付。关于首期款116000元的问题，双方当事人均认可其中90000元来自于杜某父亲处，30000元来自于杜某舅舅处。廖某主张该两笔款项均为杜某与廖某两人共同借款，后两人共同去还款，杜某对此不予确认，廖某至今亦没有充分证据予以证实。上诉人廖某认为两笔借款都是廖某与杜某的共同借款，并作为共同债务人偿还了债务，并非是杜某的个人出资，据此上诉请求撤销原审判决，确认双方各占50%产权，缺乏充分证据，不予采纳。
至于偿还贷款问题，本案双方当事人作为共同借款人向中国银行股份有限公司广州海珠支行贷款250000元，原审法院认定双方当事人贷款如何清偿，属于双方之间的债权债务关系，并不能改变该250000元已经成为共同支付给出卖人的购房款的性质，故该250000元为双方共同支付，并无不当。因相对于抵押权人而言，双方当事人属于共同债务人。目前对外抵押关系尚无变化，涉案房屋贷款尚未还清。原审法院结合双方实际出资情况及作为共同抵押贷款购房人的法律地位，依照《中华人民共和国物权法》第一百零四条“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有”的规定，对房屋产权份额作出处理，依据充分。上诉人杜某的上诉请求，依法无据，不予支持。
上诉人廖某、杜某的上诉理由均不成立，应予驳回。审查原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费10246元，由上诉人廖某负担3456元，由上诉人杜某负担6790元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄海珠
审 判 员 张 怡
代理审判员 余 盾
二〇一六年三月三十日
书 记 员 张永亮