江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣08民终1300号
上诉人（原审被告）：刘静刚，男，1977年4月6日生，汉族，住江西省永新县。
委托诉讼代理人：刘雪勇，江西英民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：罗盛瑞，男，1975年2月9日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。
上诉人刘静刚因与被上诉人罗盛瑞房屋租赁合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院(2018)赣0802民初144号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人刘静刚上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判罗盛瑞向刘静刚支付店面租金24075元；2、本案一、二审诉讼费由罗盛瑞承担。事实和理由：一、原审判决认定法律事实错误，罗盛瑞解除合同系其单方行为，未取得刘静刚的同意，造成店面租金的实际损失由罗盛瑞承担。1、原审法院以刘静刚张贴了招租广告，认定该合同已经解除。该认定明显与实际情况不符，刘静刚并未与罗盛瑞就合同解除达成共识，罗盛瑞虽然在店面租赁期间要求刘静刚解除租赁合同，但因涉案合同签订的租赁时间长达3年，且短时间内无法把店面承租出去，双就就店面承租出去前的租金损失无法达成共识，因此，刘静刚一直未同意罗盛瑞解除合同的要求。2、刘静刚与罗盛瑞在交谈后得知其实际经营情况后，刘静刚同意罗盛瑞人把店面对外转让，其一可以转让店面，其二还可收回一点门面转让金，以此来减轻其经济压力，但店面在第三人接手之前的租金罗盛瑞应当按约定支付。刘静刚与罗盛瑞双方都是生意人，店面租期还有2年时间，在没有第三人接手前刘静刚怎么可能会同意解除合同？还不是明白自己要承担由罗盛瑞违约而造成的损失，这明显不符合正常的思想逻辑。3、罗盛瑞在取得刘静刚同意其转让店面的情况下，才开始对外张贴招租广告，但并未有人承租。因刘静刚人脉较广，考虑到实际情况，便告知罗盛瑞愿意协助其尽快把店面承租出去，于是，刘静刚协助罗盛瑞对外张贴招租广告，刘静刚的该张贴招租广告的行为本意是为了帮助罗盛瑞尽快把店面转让出去，刘静刚是在罗盛瑞对外张贴招租广告无效的情况下协助张贴的，本意并不是解除该租赁合同。原审法院以刘静刚张贴了招租广告就认定该合同解除，明显是断章取义，刘静刚的协助行为被认定为对自己不利的证据，明显是在鼓励违约的一种行为，原审法院在认定合同解除的时候有没有考虑到因罗盛瑞缺乏契约精神给刘静刚带来的实际损失？4、罗盛瑞一直未与刘静刚进行店面交接，也没有收到过店面的钥匙，一审庭审时罗盛瑞没有任何证据证明其与刘静刚进行了交接，把钥匙交给了刘静刚。如一审法院认定合同解除系双方的真实意思，那为什么双方连店面的交接工作都没有？5、因罗盛瑞的违约行为，刘静刚于2018年3月15日才把涉案店面出租出去，因此，罗盛瑞应当向刘静刚支付店面出租前的租金损失。二、刘静刚与罗盛瑞签订的违约金过低，应当依据《合同法》114条之规定予以调整。双方签订的《店面租赁合同》第十条约定违约金为10000元，按照罗盛瑞违约给刘静刚造成的实际损失为2个半月的租金24075元，违约金远低于实际损失，刘静刚的诉求完全是合法合理，请求二审法院予以调整。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人罗盛瑞辩称：1、原审判决认定双方已协议解除合同，符合本案事实，有双方的短信来往记录和证人朱某出庭作证证实，以及上诉人刘静刚对外招租广告等证据可以证明。在协议解除的情况下，按合同法规定，罗盛瑞不应当承担违约责任，但考虑时间和诉讼成本等因素，罗盛瑞接受判决，刘静刚认为罗盛瑞违约不符合案件事实，其上诉理由不成立。2、即使被上诉人罗盛瑞违约，根据本案事实，罗盛瑞不存在故意违约的情形，原因在于被上诉人所经营的养生馆一直亏损，无法实现合同目的，对此，刘静刚亦认可，在此情况下，罗盛瑞征得刘静刚同意解除合同，无违约故意。3、合同已约定了违约责任的范围和方式，一审法院在认定罗盛瑞具有违约的前提下，根据合同约定判决违约责任，符合合同双方的真实意思，刘静刚要求调整违约金的理由不成立，应予驳回。
罗盛瑞向一审法院起诉请求：1、请求判令刘静刚返还罗盛瑞店面押金30000元；2、本案诉讼费由刘静刚承担。
一审法院认定事实：2017年1月1日，罗盛瑞与刘静刚签订《店面租赁合同》，约定刘静刚将吉州区井冈山大道130号第5号店面出租给罗盛瑞，租赁期限为2017年1月1日起至2020年12月30日止，租期三年；租金为第一年9000元每月，以后每年租金额上调7%，租金为每一年缴纳一次，第一年为108000元，缴纳租金应提前30天先缴纳租金再用店面，店面押金30000元合同签订后当日付清；乙方在租赁期间，有违法、违规和不按时缴纳租金、水电物业卫生等应缴纳的费用，甲方有权在乙方缴纳的押金中扣除，并同时解除合同收回店面；本合同一经签字有效双方不得违约，如有违约，违约方需赔偿10000元违约金给守约方等内容。合同签订后，罗盛瑞支付了押金30000元，刘静刚将店面交付给罗盛瑞，罗便在此经营汉古源养生馆并一直交租金至2017年12月止。2017年11月18日，罗盛瑞短信告知刘静刚由于店铺经营不善，一直处于亏损状态，想提前解除合同，不租刘静刚的店铺，让刘静刚将下一个月的房租及30000元押金退还，刘静刚回复要其面谈。之后，罗盛瑞与案外人朱某某前往刘静刚办公室谈解除合同之事，刘静刚未明确同意，只是说要考虑下退押金的事。此后，罗盛瑞及刘静刚均对外张贴了招租广告。2017年12月31日，罗盛瑞将所租店面清空搬走，并短信告知了刘静刚。2018年3月左右，刘静刚再次将店面出租给他人。以上事实，有罗盛瑞、刘静刚的当庭陈述及罗盛瑞提供的身份证、《店面租赁合同》、押金收据、租金收据2张、通知提前解除合同及通知退出店面的手机短信各一组、招租广告照片2张、店面照片2张、证人朱某的证言证实，经庭审质证，对上述证据效力，法院予以确认。
一审法院认为：罗盛瑞与刘静刚签订的《店面租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，双方均应依约履行。罗盛瑞在合同未到期前，通过短信方式并当面向刘静刚明确表示因亏损要求提前解除合同，罗盛瑞并已交至2017年12月的租金并于2017年12月31日搬出店面，可视为罗盛瑞已明确表示不履行合同义务并已通知对方，刘静刚亦张贴了招租广告，应认定该合同已经解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，并根据履行情况及合同性质，违约方应承担相应的违约责任，故在本案中，罗盛瑞应就提前解除合同造成的损失承担违约责任。但罗盛瑞支付的30000元押金，合同中约定在其违法、违规和不按时缴纳租金、水电物业费等费用时，刘静刚可从中扣除，而并非对提前解除合同的赔偿金，故刘静刚应将该押金返还给罗盛瑞，原告的主张法院予以支持；刘静刚在反诉请求中要求罗盛瑞支付2018年1月至2018年3月15日的租金，法院认为，刘静刚因罗盛瑞提前解除合同造成的损失，在合同中约定如有违约，需赔偿10000元给对方，该约定符合法律规定，法院予以支持，刘静刚再要求罗盛瑞支付租金于法无据，对其该项反诉请求法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）款、第九十六条第一款、第九十七条的规定，判决：一、被告（反诉原告）刘静刚返还原告（反诉被告）罗盛瑞房屋押金30000元；二、原告（反诉被告）罗盛瑞支付被告（反诉原告）刘静刚违约金10000元；三、上述两项，限各方于本判决生效后十日内向对方履行完毕；四、驳回被告（反诉原告）刘静刚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取计275元，由被告（反诉原告）刘静刚负担，反诉费376元，由原告（反诉被告）罗盛瑞负担91元，被告（反诉原告）刘静刚负担285元。
二审期间双方均未提交新的证据。
本院查明事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：上诉人刘静刚与被上诉人罗盛瑞签订的《店面租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，该租赁合同合法有效。在合同履行期间，由于罗盛瑞因经营不善无力继续租赁该店面，其在2017年10月至12月间通过短信方式并当面向刘静刚表示要求提前解除合同，刘静刚虽未明确表示同意，但其以自己的名义对外张贴了招租广告，其行为可认定是对提前解除合同表示认可。因此，在罗盛瑞2017年12月31日搬出店面后，双方租赁合同已实际解除，罗盛瑞要求刘静刚返还押金30000元的诉讼请求依法有据，本院予以支持。但在合同解除后，罗盛瑞应对提前解除合同给刘静刚造成的经济损失承担违约责任，一审法院根据合同约定判令罗盛瑞支付刘静刚违约金10000元并无不当，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，处理并无不当。上诉人刘静刚的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1152元，由上诉人刘静刚负担。
本判决为终审判决。
审判长 肖建文
审判员 黄小红
审判员 李国红
二〇一八年六月二十日
书记员 张志坚