湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)楼民一初字第88号
原告：岳阳市某某商会，住所地岳阳市某某。
法定代表人：孙某某，该商会会长。
委托代理人陈平，岳阳市法律援助中心律师。
委托代理人：唐高峰，岳阳市洞庭法律服务所法律工作者。
被告：岳阳某某有限责任公司，住所地岳阳市岳阳楼区某某。
法定代表人郑某某，董事长。
委托诉讼代理人：管某某，男，身份证号某某某某某某，汉族，该公司员工。
委托代理人刘海波，湖南云盟律师事务所律师。
原告岳阳市某某商会与被告岳阳某某有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月3日立案后，依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈平、唐高峰，被告的委托诉讼代理人管某某、刘海波到庭参加诉讼（第一次开庭，原告的诉讼代理人陈平、刘远江，被告委托诉讼代理人宋宪辉、刘海波到庭参加诉讼）。本案现已审理终结。
原告岳阳市某某商会向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原告与被告岳阳某某有限责任公司的租赁合同；2.被告承担违约责任并赔偿原告2010年8月至2012年12月3日无法正常营业的经济损失1790531元；3.被告退还2012年12月至2014年1月21日已交租金120000元；3.被告归还原告投入动产（装饰、家具）或支付经济补偿1608124元；5.承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2009年12月25日承租被告某某17楼及18楼北三间房屋经营会所。自2010年8月起，因被告的原因，原告经营的会所频繁出现水电、空调等后勤供应失常，严重影响原告的正常经营并最终导致原告被迫关门停业。
被告岳阳某某有限责任公司辩称，答辩人和原告岳阳市某某商会签订的租赁合同合法有效，且因合同期限届满已自然终止。答辩人按合同约定履行了义务，而且即便答辩人的设施设备出现了故障，按合同约定也不应承担原告的任何损失。原告自2011年5月起开始拖欠租金，截至2014年3月31日，原告拖欠租金已达336333元，答辩人有权解除合同，并按合同约定收回租赁物及附着物。原告作为社团法人，没有从事经营活动的法律依据，且租赁合同也约定原告不能对外从事经营活动，故原告不存在营业损失。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织原告岳阳市某某商会和被告岳阳某某有限责任公司进行了质证。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院据此确认下列事实：2009年12月25日，原、被告签订一份《协议书》，约定：被告将岳阳某某十八楼北边三间办公室及十七楼二十间客房出租给原告使用，其中十八楼从事办公、十七楼从事内部商务会所，原告不得在承租房内从事对外经营客房服务；租金额为每年22万元（含水电费、空调费）；承包期间为四年（从2010年3月1日至2014年2月28日止），租赁期满，如果被告继续出租，原告在同等条件下可优先续租，被告如不继续出租，可无偿收回租赁物及附着物，不予原告任何赔偿或补偿，租用期间，中途如遇企业改制转让，有关事宜原、被告双方协商解决；租金每次提前预交半年，费用每月30日交纳，原告不按上述规定期限向被告交纳租金及费用，延期一个月内，每天加罚1%的滞纳金，且被告有权采取停水、停电、停电话等措施，延期一个月以上，被告有权解除合同，无偿收回租赁物及其附着物，并采取有效措施收回欠款；被告按房屋建筑和水电现状交付给原告，所有装修改造完善均由原告负责，原告中途终止合同或租赁期届满后，原告投资的不动产归被告所有；被告按主楼同时间同质量向原告供应冷热水、电话、电、中央空调，若设施设备出现故障影响上述供应，被告不承担原告的任何直接和间接损失；在承租期内，房屋、水电、中央空调等一切设施设备的维修保养，均由原告负责，如需被告人员维修，另计费用；双方还对租赁合同的其他内容进行了约定。该合同签订后，原、被告双方开始履行合同。因在合同履行过程中产生纠纷，原告于2014年3月3日提起本案诉讼，被告亦于2014年4月4日在本院对原告提起诉讼，要求被告腾退承租的房屋、支付截至2014年2月28日止的租金318000元及腾退承租房屋之日止的占有使用费。本院于2015年7月30日对被告提起的诉讼作出（2014）楼民一初字第150号民事判决书后，原告提出上诉，岳阳市中级人民法院于2015年12月16日作出（2015）岳中民一终字第570号民事判决书（以下简称570号民事判决书），判令原告腾退承租房屋，支付尚欠租金134664元、物管费2000元、租赁场地占用费36666元。
对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：
原告停止使用承租房屋时间的认定。原告主张，原告于2012年12月3日被迫关门歇业。被告主张，原告于2013年8月20日才实际关门歇业。本院认为，570号民事判决书已认定原告使用、占有租赁物的时间截至2013年8月31日，本院对该事实予以认定。
违约责任的认定。原告主张，因被告不能正常供应水电及消防不过关被消防部门查封，导致原告不能正常使用租赁物。原告提供了岳阳市公安消防支队2012年7月26日作出的岳公消封字[2012]第0034号《临时查封决定书》复印件，并申请本院调查该证据原件。被告主张，原告提供的《临时查封决定书》是复印件，不能作证据使用，合同的提前解除是因原告不按约定交纳租金。本院认为，原、被告在《协议书》签订时约定被告的设施设备即便影响水、电等供应，也不承担原告的直接和间接损失，证明原告承租时就已知道租赁物水、电等供应的瑕疵，该瑕疵不能成为原告要求解除合同的依据；《临时查封决定书》的作出时间为2012年7月26日，查封原因是“火灾自动报警系统瘫痪，已不具备防火灭火功能”，原告关门歇业的时间为2013年8月31日，即便《临时查封决定书》属实，原告也没有举证证明因此造成长时间的停业，事实上570号民事判决书也仅仅认定被告没有隐瞒租赁物的瑕疵，原告因欠缴租金等费用构成违约，没有将《临时查封决定书》作为免除或减轻原告责任的依据。故此，应认定本案的违约责任在原告。
3.原告损失的认定。原告在诉讼中提出了三项赔偿请求，分别是2010年8月至2012年12月3日的停业损失1790531元、2012年12月至2014年1月停业期间已交租金120000元、投入的装饰装修等损失1608124元。原告提供了2009年12月8日和刘金签订的《装饰装修工程施工合同》及经营额账本。原告同时申请对装饰装修工程款及停业损失进行司法鉴定。被告不同意原告的鉴定申请，主张原告作为社会团体法人，没有从事赢利性经营的法律依据，《协议书》也约定了原告不得利用承租房屋经营客房服务，故原告不存在经营损失；《协议书》还约定租赁期限届满后，原告投入的不动产归被告所有，所以也不存在对原告的装饰装修等投入进行补偿的问题；交纳租金是原告应负的义务，不存在返还的问题。本院认为，《协议书》已约定原告不得利用承租房屋经营客房服务，故即便被告确有违约，被告也不能预见原告的经营损失，且570号判决书认定租赁合同履行过程中的违约方是原告，故原告在租赁期间受到的损失，应自行承担，对原告主张的经营损失，本院不予认定。原告作为合同的违约方，对合同不能继续履行负有违约责任，故其投入的装饰装修费用不应由被告赔偿或补偿。基于此，原告的两项司法鉴定申请没有必要，本院不予准许。被告在合同履行过程中没有违约行为，故原告要求被告退还租金120000元的理由不充分。综上，本院对原告主张的三项损失不予认定。但是，在本案审理过程中，某某被依法征收拆迁，湖南金源房地产评估咨询有限公司对讼争房屋的装饰装修进行了评估，认定该装饰装修的残值为240937元。诉讼过程中，被告向本院提交了该评估结论。庭审中，原告以未参与该评估过程、被告的委托诉讼代理人以未签收不清楚为由，对评估结论不予认可。本院认为，该评估报告由与原、被告均无利害关系的第三人作出，目前也没有该评估过程及结论违反相关法律法规的证据，原、被告否认该证据的理由均不成立，本院对评估结论予以认定。
本院认为，原告岳阳市某某商会和被告岳阳某某有限责任公司签订的《协议书》主体适格、意思表示真实，不违反法律强制性规定，合法有效。570号判决书判令原告向被告交还承租房屋，表明双方的租赁合同已经解除，故原告在本案中再次要求解除双方之间的租赁关系，已无必要。合同履行过程中由于原告的违约行为导致租赁合同被提前解除，因此造成的损失应由原告自行承担，故对原告要求被告赔偿营业损失1790531元、装饰装修等损失1608124元及退还已交租金120000元的诉讼请求，本院不予支持。虽然被告无须对原告进行相关赔偿，但考虑到现在有第三人对装饰装修的残值进行补偿，而该装饰装修的费用当初由原告投入，故将该补偿款判归原告所有，不违反公平原则；被告作为被征收房屋的产权人，必然从征收拆迁方取得该款，为减少诉累，可由被告直接支付给原告。故此，被告应向原告支付装饰装修补偿款240937元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法合同法》第五条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，判决如下：
被告岳阳某某有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告岳阳市某某商会装饰装修补偿款240937元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
二、驳回原告岳阳市某某商会的其他诉讼请求。
案件受理费34950元，由原告岳阳市某某商会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 冯剩勇
人民陪审员 徐力强
人民陪审员 毛梦冬
二〇一七年六月十六日
书 记 员 黎颖琼
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。