广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0604民初2404号
原告佛山市长顺实业有限公司，住所：广东省佛山市禅城区卫国西路4号。注册号：440600000021195。
法定代表人徐执国。
委托代理人梁传安、陈嘉敏，均为广东恒益律师事务所律师。
被告ＸＸ远，男，汉族，1980年9月29日出生，住广东省罗定市。
委托代理人李朝君、余帅文，均为广东至简律师事务所律师。
第三人佛山市悦家商业有限公司禅城莲花分公司，住所：广东省佛山市禅城区莲花路109号首层之一。统一社会信用代码：91440604MA4UJFLK3F。
负责人曾志广。
委托代理人欧阳彩美，广东格然律师事务所律师。
第三人佛山市禅城区包道点心店，住所：广东省佛山市禅城区莲花路***号首层之二。注册号：440602600892279。
经营者霍润新。
第三人易兰云，女，汉族，1985年2月12日出生，住江西省宜春市袁州区。
原告佛山市长顺实业有限公司诉被告ＸＸ远房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月24日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判。为查明案件事实，本院依原告申请追加佛山市悦家商业有限公司禅城莲花分公司（下称悦家公司）、佛山市禅城区包道点心店（下称包道点心店）、易兰云作为本案的第三人参加诉讼。后因被告下落不明需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员田媛担任审判长，与审判员罗婉文、人民陪审员李玉珠组成合议庭，于2016年8月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁传安、陈嘉敏，被告的委托代理人李朝君，第三人悦家公司的委托代理人欧阳彩美，第三人包道点心店的负责人霍润新到庭参加诉讼，第三人易兰云无适格的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2012年11月22日就佛山市禅城区莲花路109号首层签订租赁合同，约定原告将其自有的房屋出租给被告作商业性质使用，租期十年，从2013年1月1号起至2022年12月31日止。按照上述租赁合同的约定，被告应于每月10号之前交租，但被告仅交租至2014年3月，余下租金一直未交。2013年6月13日，原、被告就佛山市禅城区莲花路109号二层签订租赁合同，租期9年5个月，从2013年8月1日起至2022年12月31日止，按照该租赁合同的约定，被告应在每月10号之前将租金交给原告，但被告仅交租至2014年2月，余下租金一直未。按照前述两份租赁合同第十条、第十六条的约定，被告拖欠租金3个月以上的，原告有权解除合同并收回出租的房屋。另，在被告承租涉案房屋后，被告将租赁房屋的部分转租给各个第三人。为维护原告的合法权益，特起诉请求判令：1、解除原告与被告于2012年11月22日签订的位于佛山市禅城区莲花路109号首层的租赁合同以及于2013年6月13日签订的位于佛山市禅城区莲花路109号二层的租赁合同，被告移交租赁物给原告；2、被告向原告支付租金2755000元，水电费196678.16元，合计2951678.16元（暂计至2016年3月）及逾期利息（以2951678.16元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自立案之日起计至付清日止）；3、第三人协助被告将所租房屋交还给原告；4、被告承担本案的诉讼费用。
诉讼中，原告撤回第三项诉请。
被告辩称，1、同意原告解除两租赁合同的请求，但由于涉案房屋原告已经在2016年4月收回并出租于第三人，所以原告主张被告移交房产没有事实依据；2、原告主张2015年4月13日之前的租金已经超过诉讼时效，应当驳回该部分诉请；3、诉争的房产在签订两份租赁合同的时候已被列入政府拆迁范围，但原告没有如实披露，而被告在2014年3月才知道拆迁事实，所以被告从2014年4月开始暂停支付此后的租金是行使不安抗辩权；4、原告主张的水电费没有事实和法律依据；5、根据双方约定首层计租时间为2013年5月1日，二层的计租时间从2013年11月1日开始；6、由于争议房产已列入拆迁范围，直接影响物业的营销环境和投资者的信心，如果被告继续投入资金经营将面对巨大的经济损失，根据公平原则，在拆迁因素解除前，原告是无权主张租金；7、被告在接收物业之后支付保证金390000元，支付租金1730000元。如果法院判令被告需全额支付租金的，那么已支付的部分应予以抵扣。
第三人悦家公司述称，原告已于2016年4月21日与第三人悦家公司重新签订租赁合同，约定原告将佛山市禅城区莲花路109号首层中的1150平方米出租给第三人悦家公司。第三人悦家公司已依约向被告支付保证金、租金、水电费，被告拖欠原告费用与第三人悦家公司无关。
第三人包道点心店述称，原、被告之间的租赁纠纷与第三人包道点心店无关，第三人包道点心店只是关注被告收取第三人的押金如何取回以及第三人分别与原告和被告签订的租赁合同哪一份有效。
第三人易兰云未到庭应诉，亦未提交书面陈述意见。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告的营业执照、被告ＸＸ远的身份证、第三人悦家莲花分公司的营业执照、第三人包道点心店的营业执照、第三人易兰云的身份证。拟证明原、被告及第三人的主体适格。
2、佛山市禅城区莲花路109号首、二层租赁合同两份。拟证明原告与被告签订禅城莲花路109号首、二层的租赁合同，原告与被告构成出租和承租关系。
3、房产证。拟证明原告拥有出租房屋的所有权。
4、租赁场地移交确认书两份。拟证明原告将出租场地移交给被告使用。
5、保证金单据3张、租金单据8张。拟证明原告已收取被告首层保证金300000元、二层保证金90000元、租金1520000元。
6、佛山市长今保洁公司的机读查询结果及出具的证明一份、水费发票1张、电费发票15张。拟证明长今公司接受原告的委托代为缴交涉案房屋的水电费。
7、被告交租计划。拟证明被告承诺在2015年底缴交500000元租金给原告，但没有履行。
8、被告与第三人悦家公司的负责人曾志广签订的租赁合同。拟证明被告将租赁房屋莲花路旧莲花市场首层之一转租。
9、被告与第三人包道点心店的经营者霍润新签订的租赁合同。拟证明被告将租赁房屋莲花路109号首层之二转租。
10、被告与第三人易兰云签订的租赁合同。拟证明被告将租赁房屋莲花路旧市场二楼部分转租。
诉讼中，被告提交佛山市禅城区房地产登记信息查询结果一份。拟证明涉案房屋已列入征拆范围，原告在签订租赁合同的时候没有如实披露该事实导致被告无法按照合同约定的目的进行经营使用，所以被告据此拒付此后的租金。
诉讼中，第三人悦家公司提交以下证据：
1、收铺通知、租赁合同。拟证明悦家公司在收到原告出具的收铺通知后，于2016年4月21日与原告重新签订合同，租赁期限为2016年4月10日至2024年10月9日。
2、保证金收据1份、收据8张、转账交易成功单据4张、网上银行交易电子凭证5张。拟证明悦家公司于2015年8月10日与被告签订合同后依法缴纳了230000元的保证金及水电费、租金，因此被告拖欠原告租金和水电费的行为与悦家公司无关。
诉讼中，第三人包道点心店、易兰云没有提交证据。
经庭审质证，本院认证如下：
第三人易兰云经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、辩证的权利。原告的证据1、2、5、8、9、10，被告及第三人悦家公司、包道点心店无异议，本院予以采信；证据3，原告能提供房地产登记信息查询结果予以核对，且被告及第三人悦家公司、包道点心店对真实性不持异议，本院予以采信；证据4、7，被告及第三人悦家公司、包道点心店对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据6，第三人悦家公司、包道点心店无异议，原告能提供原件予以核对，被告虽有异议，但未能提供证据予以反驳，本院对上述证据的真实性予以确认。
被告的证据，原告及第三人悦家公司、包道点心店对真实性无异议，本院对真实性予以确认。
第三人悦家公司的证据1，原告、被告及第三人包道点心店无异议，本院予以采信；证据2，原告及第三人包道点心店无异议，被告对真实性不持异议，本院对真实性予以确认。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2012年11月22日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，双方主要约定：第二条、①甲方出租给乙方的房屋位于佛山市禅城区莲花路109号首层；②出租房屋面积共约1500平方米。第四条、①该房屋租赁期限为10年，自2013年1月1日起至2022年12月31日止。甲方承诺自2013年1月1日起至2013年3月31日止为免场地租金的装修期，首期租金从2013年4月1日开始计算。②乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为商业性质使用。第五条、双方约定在本合同签订之日起七日内，乙方向甲方缴纳保证金300000元，该款项不包含在乙方应支付给甲方的租金内。租赁合同期满，甲方无息退还乙方。第六条，①租赁期内，2013年1月1日至2014年12月31日，月租金为10万元（2013年1月1日起至2013年3月31日止为免租期）；2015年1月1日至2016年12月31日，月租金为11万元。乙方在每月10日之前将下个月租金划入甲方指定的账户内。第七条、乙方应承担的费用：。房屋的水电费。第十条、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：。⑧拖欠房租累计3月以上。第十三条、乙方违约责任：租赁期间，乙方有本合同第十条列举的违约行为，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方应向甲方支付违约金100000元。若支付的违约金不足弥补甲方损失，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。
2013年6月13日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，双方主要约定：第二条、①甲方出租给乙方的房屋位于佛山市禅城区莲花路109号二层；②出租房屋面积共约1500平方米。第四条、①该房屋租赁期限为九年零五个月，自2013年8月1日起至2022年12月31日止。甲方承诺自2013年8月1日起至2013年10月31日止为免场地租金的装修期，首期租金从2013年11月1日开始计算。②乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为商业性质使用。第五条、双方约定在本合同签订之日起七日内，乙方向甲方缴纳保证金90000元，该款项不包含在乙方应支付给甲方的租金内。租赁合同期满，甲方无息退还乙方。第六条，①租赁期内，2013年8月1日至2014年12月31日，月租金为3万元（2013年8月1日起至2013年10月31日止为免租期）；2015年1月1日至2016年12月31日，月租金为3.3万元。乙方在每月10日之前将下个月租金划入甲方指定的账户内。第七条、乙方应承担的费用：。房屋的水电费。第十条、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：。⑧拖欠房租累计3月以上。第十三条、乙方违约责任：租赁期间，乙方有本合同第十条列举的违约行为，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方应向甲方支付违约金90000元。若支付的违约金不足弥补甲方损失，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。
2012年12月3日，被告向原告交纳保证金300000元；2013年7月10日，被告向原告交纳保证金90000元。
原告向被告出具两份《租赁场地交接确认书》，第一份内容为：“2012年11月22日，佛山市长顺实业有限公司与ＸＸ远签订佛山市禅城区莲花路109号首层共约1500平方米的《租赁合同》。2013年2月1日，佛山市长顺实业有限公司已将租赁场地移交给ＸＸ远。2013年2月1日起至2013年4月30日为免场地租金的装修期，首期租金2013年5月1日起开始计算。”第二份内容为：“2013年6月13日，佛山市长顺实业有限公司与ＸＸ远签订佛山市禅城区莲花路109号二层共约1500平方米的《租赁合同》。2013年8月1日，佛山市长顺实业有限公司已将租赁场地移交给ＸＸ远。2013年8月1日起至2013年10月31日止为免场地租金的装修期，首期租金2013年11月1日开始计算。”被告在上述两份确认书的场地接收方处签字确认。
经原、被告确认，被告支付租金的情况如下：2013年5月28日200000元，2013年7月10日100000元，2013年12月4日300000元，2014年5月29日460000元，2014年9月4日200000元，2015年1月9日260000元，上述合计1520000元。
2015年10月23日，被告出具交租计划一份，内容为：“ＸＸ远于2015年11月底前交长顺租金30万元正，于2015年12月底前交租金20万元正，合计50万元。”
2016年8月26日，原告与被告签订《场地移交确认书》，双方确认原告已于2016年4月1日收回佛山市禅城区莲花路109号首层及二层的的全部房产。
另查明一，据佛山市水业集团有限公司市区供水分公司出具的发票上载，佛山市长今宝洁有限公司交纳涉案物业2015年6月18日至2015年7月18日的水费2731.88元。据广东电网有限责任公司佛山供电局出具的发票上载，佛山市长今宝洁有限公司交纳涉案物业2014年12月2日至2015年1月6日的电费3908.35元；2015年1月6日至2015年2月9日的电费14810.86元；2015年2月9日至2015年3月2日的电费8440.20元；2015年3月2日至2015年4月10日的电费17105.47元；2015年4月10日至2015年5月12日的电费15013.40元；2015年5月12日至2015年6月6日的电费13062.05元；2015年6月6日至2015年7月8日的电费19001.85元；2015年7月8日至2015年8月10日的电费19735.81元；2015年8月10日至2015年9月7日的电费16781.56元；2015年9月7日至2015年10月9日的电费21500.25元；2015年10月9日至2015年11月6日的电费14820.96元；2015年11月6日至2015年12月7日的电费15089.87元；2015年12月7日至2016年1月7日的电费13267.41元；2016年1月7日至2016年2月19日的电费10477.58元；2016年2月19日至2016年3月6日的电费11626.96元。
2016年8月23日，佛山市长今宝洁有限公司出具证明一份，内容为：“本公司受佛山市长顺实业有限公司的委托，自2013年1月1日以本公司的银行账户（账号：44×××17，开户行名称：中国农业银行佛山分行）代为缴交佛山市长顺实业有限公司名下的位于佛山市禅城区莲花路109号首层、二层房屋的水电费。”
另查明二，2014年12月16日，被告与第三人包道点心店的经营者霍润新签订《租赁合同》，约定被告向霍润新出租莲花市场首层之二部分。2015年8月10日，被告与第三人悦家公司的负责人曾志广签订《租赁合同》，约定被告向曾志广出租莲花市场首层部分。2015年8月15日，被告与第三人易兰云签订《租赁合同》，约定被告向易兰云出租莲花市场二层部分。
2016年，原告向第三人悦家公司发出《收铺通知书》，主要内容为：因ＸＸ远违约，本公司将于2016年3月30日前收回铺位，如你方愿意，可与本公司重新签订租赁合同。2016年4月21日，原告与悦家公司的负责人曾志广签订《租赁合同》，由原告将莲花路109号首层部分出租给曾志广作为商场使用。租期为2016年4月10日至2024年10月9日。
再查明，佛山市禅城区莲花路109号首、二层的权属人为原告，占有份额为全部，该房屋已被批准征拆。
原告陈述：被告已交纳租金共1520000元。被告拖欠首层租金如下：2014年4月100000元，2014年7至2014年12月600000元，2015年1月至2015年12月欠1320000元，2016年1月至2016年3月欠330000元；拖欠二层租金如下：2014年3月至2014年12月300000元，2015年1月至2015年12月396000元，2016年1月至2016年3月99000元。被告合计拖欠原告租金3145000元，扣除被告已支付的保证金390000元，被告仍拖欠原告租金2755000元，原告不再向被告主张2016年4月之后的租金。被告于2013年5月28日交纳的240000元中，其中200000元为涉案物业2013年5月至6月的租金，另外40000元是交纳另一租赁物的按金，与本案无关。关于诉请的电费，根据供电局出具的发票显示，2014年12月2日至2016年3月6日期间的电费为214617.03元，而按照供电局向原告提供的数据显示，电费应为219013.93元，根据原、被告的口头约定，被告还应承担10%的实缴电费作为公摊电费，综合计算，发生的电费为241620.26元，扣减被告已于2015年1月支付水电费7984.70元、2015年6月8日支付水电费50000元，被告应支付的水电费为183635.56元，原告诉请的水电费并未扣除7984.70元。第三人易兰云已从2016年4月直接开始向原告交租，原告于2016年4月21日与第三人包道点心店重新签订租赁合同，由第三人包道点心店直接向原告交租。被告承租涉案房屋时，原告已告知被告被批准征拆的事实，涉案房屋大约在2010年被批准征拆，但至今未开始实际征拆，各个实际承租人也能正常办理工商营业执照。
被告陈述：被告交纳租金的情况与原告的证据反映的情况一致。被告于2013年5月28日交纳的240000元中，其中200000元为涉案租赁物2013年5月至6月的租金，另外40000元是交纳另一租赁物的按金，与本案无关。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的两份《租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。
诉讼中，原告向本院申请撤回第三项诉请，是对自身诉讼权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以准许。
关于原告诉请解除两份《租赁合同》。根据两份《租赁合同》第十条第八款的约定，乙方拖欠租金累计三个月以上的，甲方有权解除合同、收回房屋。被告抗辩主张涉案房屋已列入拆迁范围，其不履行支付租金的义务是行使不安抗辩权。截至庭审日，涉案房屋仍未实际征拆，涉案房屋的大部分仍由各个实际使用人占有使用中，且被告未举证证明涉案房屋存在不适租的情形和涉案租赁合同存在可中止履行的事由，故被告抗辩意见不能成立，本院不予采纳。至于欠租的时间，原、被告在《租赁场地交接确认书》中共同确认涉案房屋首层的租金从2013年5月1日起计算，故被告抗辩主张首层租金起算点有事实依据，本院予以采纳。据前采信的证据，本院确认被告自2014年7月起拖欠首层租金、自2014年3月起拖欠二层租金的事实，原告依约有权解除合同。至于合同解除时间，因原、被告一致确认原告于2016年4月1日收回涉案房屋，故本院确认原、被告签订的两份《租赁合同》已于2016年4月1日解除。诉讼中原、被告确认涉案房屋已完成交接，故原告返还租赁房屋的诉请无处理的必要，本院不再另行处理。
关于原告诉请支付租金。被告抗辩主张部分租金超过诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，原告诉请租金的诉讼时效应自租赁合同约定的最后一期租金交纳期限届满之日起开始计算，合同履行期间的租金应当视为一个整体，如前认定，原、被告之间的租赁合同于2016年4月1日解除，诉讼时效1年应从2016年4月1日起计算，故原告主张的租金未超过诉讼时效，本院对被告的该抗辩意见不予采纳。综合被告欠租时间和原告收回房屋时间，本院确认被告拖欠原告租金合计3045000元【首层：600000元（2014年7月至2014年12月）＋1320000元（2015年1月至2015年12月）＋330000元（2016年1月至2016年3月）＋二层：300000元（2014年3月至2014年12月）＋396000元（2015年1月至2015年12月）＋99000元（2016年1月至2016年3月）】。原告同意以保证金折抵租金，经计算，被告仍应向原告支付租金2655000元（3045000元390000元）。原告诉请超出部分，本院不予支持。
关于原告诉请支付水电费。依据两份《租赁合同》的约定，被告应承担其在承租期内所产生水电费。据前采信的水电费发票，被告应承担水费2731.88元、电费214642.58元（3908.35元+14810.86元+8440.20元+17105.47元+15013.40元+13062.05元+19001.85元+19735.81元+16781.56元+21500.25元+14820.96元+15089.87元+13267.41元+10477.58元+11626.96元），上述合计217374.46元。扣减被告已支付的57984.70元（50000元+7984.70元），被告仍需向原告支付159389.76元。原告诉请超出部分，本院不予支持。
至于原告诉请的利息，涉案两份《租赁合同》约定，被告拖欠租金超过三个月，原告有权解除合同，被告应向原告合计支付违约金190000元。原告诉请以拖欠的租金及水电费为本金，自立案之日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息，是对自己诉讼权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款的规定，缺席判决如下：
确认原告佛山市长顺实业有限公司与被告ＸＸ远于2012年11月22日和2013年6月13日签订的两份《租赁合同》已于2016年4月1日解除；
被告ＸＸ远于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市长顺实业有限公司支付2014年3月至2016年3月的租金合计2655000元及利息（利息以2655000元为本金，自2016年3月24日起按中国人民银行同期贷款利率计至本判决确定的给付之日止）；
被告ＸＸ远于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市长顺实业有限公司支付水电费合计159389.76元（利息以159389.76元为本金，自2016年3月24日起按中国人民银行同期贷款利率计至本判决确定的给付之日止）；
四、驳回原告佛山市长顺实业有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用普通程序审理，受理费收取30414元，由原告佛山市长顺实业有限公司负担3042元，由被告ＸＸ远负担27372元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 田 媛
审 判 员 罗婉文
人民陪审员 李玉珠
二〇一六年九月二十三日
书 记 员 李若梅
附件：引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。