北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0102民初18834号
原告：吴超联，女，1986年3月22日出生，汉族，北京朝阳中西医结合急诊抢救中心医生，住北京市朝阳区。
原告：吴守玉，男，1989年4月5日出生，汉族，无业，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：吴月廷（吴守玉之父），1955年8月19日出生，汉族，无业，住北京市东城区。
被告：高立宁，男，1957年12月9日出生，汉族，无业，住北京市西城区。
被告：魏北，男，1979年7月15日出生，汉族，无业，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：杨锦（魏北之妻），1979年12月12日出生，汉族，北京金象大药房会计，住北京市西城区。
原告吴超联、吴守玉诉被告高立宁、魏北物权保护纠纷一案，本院于2018年5月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴超联、原告吴守玉的委托诉讼代理人吴月廷、被告高���宁、被告魏北及其委托诉讼代理人杨锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告向本院提出诉讼请求：1、判决二被告立即腾退位于北京市西城区护国寺西巷X号X幢X层的房屋，交还给原告。2、要求二被告自2017年5月9日起至2018年8月8日，按每月3000元的标准支付房屋使用费(二被告每人每月1500元)。3、判决二被告承担本案诉讼费用。
事实与理由：原告吴超联和吴守玉系兄妹。二原告是西城区护国寺西巷X号X幢X层房屋（以下简称：涉案房屋）的共同所有权人。涉案房屋建筑面积17.09平方米。二原告于2016年4月从原产权人罗静禅手中购得此房，于2016年5月9日取得涉案房屋的所有权证书，二原告各占二分之一得产权份额。二原告总共花了130万元买得此房，买的时候二原告没有看房，是通过中介买的。二原告买完房子并取得产权证书后去看房子，发现二被��正在居住使用。二被告不承认原告是产权人。二被告后来又在涉案房屋外面加了铁门，不让我们二原告进屋。二原告给二被告看产权证，但二被告仍不让我们进屋。二原告无奈，于2016年10月起诉二被告腾房并支付房屋使用费，该案案号（2016）京0102民初27960号。最后，法院判决没让二被告腾房，而是按使用面积每平方米55元给付我们自2016年5月9日至2017年5月8日的房屋使用费。从2017年5月9日至今，二被告没给房屋使用费，给他们打电话他们也不给房租。原告找落私办找过好几次了，那里的工作人员说应该是住户写申请，落私办给解决。我们合法购房，有不动产权证书。现在被告占用涉案房屋，因此诉至法院，要求二被告腾房并给付房屋使用费。
被告高立宁辩称，我们家在北京市西城区护国寺西巷X号西数第三间，住了五代人了。该第三间中间打了隔断，我和魏北各走各门。我和魏北是邻居，没有亲属关系。我们知道这个房屋是私房，但这么多年没人找过我们。早年，罗静禅的代理人向我们收房租，后来罗静禅的代理人去世了，就没人收房租了。2002年后，就没人向我们收房租了。这个房屋怎么卖掉的我们不知道。2016年5月原告找过我们，我们没让他们进。2016年10月原告起诉我们，最后法院判决让我们每月给二原告房屋使用费705.1元。从2017年5月9日我们就没再给原告房屋使用费，因为原告没找过我们而且房子有毛病，二原告也不管。现在我们的住房情况和2016年10月原告起诉我们腾房时的情况一样，在他处仍无住房，所以不同意原告诉讼请求。现在我们住的房子墙体开裂，原告也不给维修。我们住在这儿是历史遗留问题，我们和罗静禅有租赁合同，我们住的这个房屋是标准租私房，所以我们不同意按市场价给原告房屋使用费��不同意按每月3000标准给原告房屋使用费。我觉得原告买房不符合常规，原告买房应该提前看房，但是原告没看房就买了。对于房屋的腾退问题，原告应该找落私办解决。现我不同意腾房，同意按照每月400元给付原告房屋使用费。
被告魏北辩称，我的答辩意见同高立宁，而且我现在没工作，没钱交房屋使用费。原告确实打过电话要房屋使用费，但是原告主张房屋使用费时给我涨价了。现我不同意腾房，同意按照每月400元给付原告房屋使用费。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
原告提交如下证据：
证据1、不动产权证书。被告使用我们的房屋是位于北京市西城区护国寺西巷X号院第一排西数第三间，房号是X。该X号房是一层的房，建筑面积17.09平方米。
证据2、（2016）京0102民���27960号民事判决书和生效证明。
被高立宁对原告证据的质证意见：
证据1、真实性认可。
证据2、认可无异议。
被告魏北对原告证据的质证意见：
证据1、真实性认可，但我觉得原告产权证的取得不合法。我们是涉案房屋的实际承租人，产权人卖房我们有优先购买权，现在产权人卖房没通知我们，因此我们觉得原告产权证的取得不合法。
证据2、认可无异议。
被告高立宁提交如下证据：
证据1、北京市基本养老保险待遇表。证明我挣钱少，退休费3500多元。
证据2、我的退休证。
证据3、涉案房屋的房屋租赁契约。王桂芝是我母亲。是我母亲承租罗静禅房屋的租赁契约。
证据4、房屋租金调整表。证明1996年调整过一次房租。
证据5、证明信，证明我高立���长期在X号院居住，该证明信的原件在（2017）京0102民初11067号案件中。
证据6、关于调整北京市城镇私人出租住房标准租金的通知。月租金不能超家庭总收入的15%，超出部分由单位补贴。
证据7、派出所证明信，证明王桂芝是我母亲。
二原告对被告高立宁提供的证据的质证意见：
证据1、真实性认可，与本案无关。
证据2、真实性认可，与本案无关。
证据3、真实性认可，是二十多年前的事儿了，与我们无关。
证据4、真实性认可，是二十多年前的事儿了，与我们无关。
证据5、被告高立宁确实长期住，正是因为他在这住，才让他腾房。
证据6、文件真实性无异议，应该是被告自己去找他们自己单位补贴，与我们无关。
证据7、认可无异议。
被告魏北对被告高立宁提供的证据的质证意见：
证据1～证据7，均认可无异议。
被告魏北提交如下证据：
证据1、涉案房屋的租赁契约。魏新会是我父亲，是我父亲魏新会承租罗静禅房屋的租赁契约。从我爷爷这辈，我们家就在这房居住。
证据2、户口本复印件。证明魏新会是我父亲，魏新会也在涉案房屋居住。
证据3、行政处罚决定书。
证据4、社区戒毒决定书。证明我在戒毒期间，没收入。
证据5、涉案房屋的房子照片。我们家的现状，证明原告如果当时看房的话他肯定不买，由此断定原告没看房。
证据6、合同法229条、330条。
证据7、2001年北京市政府第37号文，关于解决本市按照标准租金出租私有房屋问题的若干问题的通知。证明按照当时的政策，我们没能力腾房。
二原告对被告魏��提供的证据的质证意见：
证据1、无异议，与本案无关。
证据2、无异议，与本案无关。
证据3、与本案无关。
证据4、与本案无关。
证据5、不知道是不是他们家的照片。当时买房时即使看到房子是这样，我们也会买。
证据6、不知道这规定。优先购买权应该是承租人找产权人。买房的时候罗静禅说过涉案房屋有人住，买房的时候我也知道涉案房屋有人住，我知道承租人有优先购买权。我们买房的时候没问罗静禅是否问过承租人是否优先购买。我们是通过中介买的。被告提供的合同是1995年至1998年的租赁合同。1998年后被告就没有租赁合同了。被告占房是非法占用。
证据7、不知道这个通知。
被告高立宁对被告魏北提供的证据的质证意见：
证据1～证据7，真实性均认可，无异议。
对上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的上述证据，本院认定事实如下：
坐落于北京市西城区护国寺西巷X号院，幢号为X的房屋（建筑面积17.09平方米）的原产权人为罗静禅所有。
王桂芝系高立宁之母亲。魏新会系魏北之父亲。高立宁与魏北系普通邻居，二人无亲属关系。
1996年1月12日，罗静禅分别与魏新会、王桂芝（已故）订立私房租赁契约，由魏新会承租护国寺西巷X号北房2.5间，由王桂芝承租护国寺西巷X号平房1.5间。
2016年5月9日，原告吴超联、吴守玉通过购买，取得了北京市西城区护国寺西巷X号X幢X层涉案房屋的不动产权证书（证号：2016西城区不动产权第XXX号，建筑面积17.09平方米），该房屋为二原告共有，各占二分之一的产权份额。
二原告购买的涉案房屋系魏新会、王桂芝（已故）早年自原产权人罗静禅处承租的房屋之中的两个半间。二被告作为王桂芝、魏新会的子女，由于历史原因，长期居住使用着涉案房屋。二被告确认是按照一人一半的面积，使用着涉案房屋。
另查，二原告表示在购买涉案房屋的过程中，知道购买的房屋尚有租户居住使用，但还是购买了该房屋。
二原告购买涉案房屋后，曾在本院起诉二被告及二被告的家庭人员腾房，并支付房屋使用费。本院作出（2016）京0102民初27960号民事判决书，判决二被告按照使用面积每月每平方米55元的标准，向二原告支付房屋使用费，同时以二被告与政府相关部门未就腾退事宜达成一致意见的前提下，尚不具备腾退条件为由，驳回了二原告的腾房请求。在该案中，本院查明，魏新会与高立宁作为标准租私房承租户，因未与政府达成腾退协议，目前尚不具备腾退条件。
本案在审理过程中，二原告亦未提供证据证明二被告在他处另有其他住房且具备了腾房的条件。
本案中，二原告起诉二被告腾房并支付房屋使用费。二被告表示目前仍不具备腾退的条件。二原告表示目前二被告的住房情况与（2016）京0102民初27960号民事案件审理时没变化，二被告目前仍没有跟政府部门就标准租私房问题达成腾退协议。
本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护。目前，涉案房屋虽然登记在二原告名下，由二原告共同所有，但涉案房屋仍系标准租私房的性质没有改变。二被告居住使用涉案房屋，系因落实私房政策的历史原因形成。目前，涉案房屋的承租人与政府相关部门未就腾退事宜达成一致意见，现有证据无法认定二被告具备腾退条件，故对二原告要求二被告腾退涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。
所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。二原告作为涉案房屋的所有权人，依法享有收益的权利，故对二原告要求二被告支付房屋使用费的请求，本院予以支持。现涉案房屋由二被告按照一人一半的面积居住使用，故对于二原告主张的房屋使用费的合理数额部分，二被告应各负担二分之一。
根据北京市政府部门关于解决标准租私房问题的有关政策，自2003年12月起，涉案房屋放开租金，但未规定具体标准。对于房屋使用费的合理数额，本院考虑涉案房屋系标准租私房，房屋使用费不宜完全按照公开市场的房屋租金价格来确定，但根据相关政策并考虑物价水平，亦应每年适当增加。因此，本院结合诉争房屋的面积、地段等情况，酌情确定二被告按使用面积每月每平方米75元的标准，向原告支付房���使用费。对于使用面积与建筑面积的折算，按照使用面积乘以1.333等于建筑面积的原则计算。对于二原告主张的过高部分的房屋使用费数额，因无事实和法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决如下：
一、被告高立宁于本判决生效后十日内，向原告吴超联、吴守玉支付自二○一七年五月九日至二○一八年八月八日期间的房屋使用费七千二百一十一元二角五分。
二、被告魏北于本判决生效后十日内，向原告吴超联、吴守玉支付自二○一七年五月九日至二○一八年八月八日期间的房屋使用费七千二百一十一元二角五分。
三、驳回原告吴超联、吴守玉的其他诉讼请求。
如果被告高立宁、魏北未按本判决指定的期间履行给付金钱义务��应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三百五十元，由原告吴超联、吴守玉负担二百七十元（已交纳）；由被告高立宁、魏北负担八十元（自本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 王德海
二〇一八年八月八日
书记员 石 博
17.09/1.333=12.82
12.82*75*15=14422.5
14422.5/2=7211.25
7211.25/15*12=5769
5769/75*55=4230.6