四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川15民终798号
上诉人（原审被告）:绵阳树高房地产开发有限公司，住所地四川省绵阳市科创园区，统一社会信用代码91510700MA6247YG80。
法定代表人：梁树高，公司董事长。
委托诉讼代理人：张云，公司员工。
委托诉讼代理人：陈和银，公司员工。
被上诉人（原审原告）：李刚，男，1975年2月出生，汉族，住四川省宜宾县。
被上诉人（原审原告）：姜家琼，女，1975年5月出生，汉族，住四川省宜宾县。
委托诉讼代理人：李刚，男，1975年2月12日出生，汉族，住四川省宜宾县。(姜家琼与李刚系夫妻关系)。
上诉人绵阳树高房地产开发有限公司（以下简称树高公司）因与被上诉人李刚、姜家琼商品房销售合同纠纷一案，不服四川省宜宾县人民法院（2018）川1521民初780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人树高公司上诉请求：撤销一审判决并驳回李刚、姜家琼全部诉讼请求。事实和理由：上诉人不存在违约行为，不应当支付违约金，即使二审法院最终认定上诉人违约，一审判决所确认的违约金也过高。逾期办理房屋产权证书的过错不在上诉人，主要原因系宜宾县房地产管理局与宜宾县不动产登记中心就房地产登记进行职权转移所致，且被上诉人也存在逾期缴纳契税和维修基金的事实。另，上诉人认为违约金应当以实际损失为基础，就本案而言，被上诉人并未提供证据证明自己的损失，没有完成举证责任，该项诉讼请求不应得到支持。根据最高人民法院的相关规定，违约金过分高于造成的损失，应当予以降低，且逾期办理房屋产权证书使得被上诉人因新的税收政策而获利，因此，一审判决认定的违约金过高。
被上诉人李刚、姜家琼答辩称，上诉人就其上诉的事实和理由没有提供证据证明，应当承担举证不能的责任；被上诉人按照购房合同约定履行了相应义务，上诉人未按照合同约定办理房屋产权证书，违约事实清楚，一审判决并无不当。
李刚、姜家琼向一审法院起诉请求：判令树高公司向李刚、姜家琼支付违约金29021.03元。
一审法院认定事实：2012年6月19日，李刚、姜家琼作为买受人与绵阳树高房地产开发有限公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》（合同编号2012001759），约定：买受人购买出卖人开发的位于宜宾县金沙首座5幢2单元5楼1号建筑面积为125.36m2的商品房，总价款567881元，付款方式为首付+借款，2014年6月30日前交付商品房，买受人委托出卖人向权属登记机关办理房屋权属转移登记并在接收商品房时支付委托出卖人代交的契税、专项维修基金等，因出卖人责任未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书，每逾期一天，出卖人向买受人支付已付房款的万分之壹违约金。合同签订后，李刚、姜家琼按约支付了首付并办理了借款。2014年6月1日，出卖人向买受人发出《入住通知书》，通知买受人于2014年6月21日到23日办理入住手续并补缴面积差异款45.31元、支付契税及专项维修基金、缴纳物业费，2014年7月11日，买受人支付了上述款项。2016年4月5日，税务机关出具567926.31元的销售不动产的发票。2017年12月12日，税务机关出具缴纳契税的缴款书。2017年11月23日，金沙首座5幢2单元5楼1号建筑面积125.37m2的商品房办理《不动产权证书》，权利人登记为李刚、姜家琼，房屋坐落地点为柏溪镇江霞路。审理中，经一审法院组织调解，双方未能达成协议。
一审法院认为，李刚、姜家琼与树高公司签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，双方的商品房买卖关系依法成立。李刚、姜家琼履行了作为买受人的各项义务及委托出卖人办理产权转移登记并向出卖人支付了代收的契税等费用，树高公司则应全面履行出卖人的合同义务即在约定期限内向买受人提供产权证书。树高公司未提供证据证明房屋逾期办理产权证书归责于李刚、姜家琼，树高公司应承担逾期办证的违约责任。因办理了产权证书后树高公司才向税务机关缴纳契税，辩称政府推行两证合一是迟延办证的原因之一及迟延办证对李刚、姜家琼没有造成影响的意见，一审法院不予采纳。关于违约时间问题，买受人在接收商品房时支付代交的契税等是作为买受人的合同义务，买受人2014年7月11日支付契税的时间推定为接收商品房的时间，买受人即应于2016年7月11日前取得房屋所有权证书，至2017年11月23日实际违约499天。
综上所述，李刚、姜家琼起诉树高公司违约的事实存在，要求树高公司支付违约金符合法律规定和合同约定，其合理的诉讼请求一审法院予以支持，但计算违约的时间不当。应计算的违约金为56.792631元/天×499天=28339.52元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，判决：绵阳树高房地产开发有限公司自本判决生效之日起三十日内支付李刚、姜家琼逾期办证违约金28339.52元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费526元，减半收取263元（李刚、姜家琼已预交），由绵阳树高房地产开发有限公司负担（于本判决生效后三十日内向李刚、姜家琼支付，一审法院不另收退）。
二审中，当事人未提交新证据。本院经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，综合双方的辩诉意见，二审上诉人与被上诉人争议焦点为：一、上诉人是否应当承担违约责任；二、本案争议的违约金数额是否存在过高需要调整的情况？
关于焦点一，树高公司在一审中坚持以其在办理商品房转移登记过程中不存在违约行为，不应当承担任何违约责任为由进行抗辩。首先，公司并未提供相关证据证明逾期办证系政府原因而非自身原因。其次，作为一个专业的房地产开发企业，树高公司应该比买房人更熟悉办理相关产权证的程序及时间，应该预知到开发、销售过程中会遇到的各种问题，其仍在合同中明确约定了办理产权证的时间，其可能承担的违约责任即是树高公司自己应该预见的商业风险。另，树高公司虽主张被上诉人逾期缴纳契税和维修基金导致延迟办证，但一审法院对于存在逾期缴纳契税和维修基金的案件，是将契税和维修基金给付之日认定为房屋交付之日或直接以迟延交房之日为准，被上诉人逾期时间并未包含在办证期限内，对树高公司该项主张，本院不予支持。因此，树高公司认为办证延迟非因出卖人原因造成的理由不能成立，本院不予支持。
关于焦点二，首先，《商品房买卖合同》及附件文本系树高公司制作，其中的逾期办证违约金条款系树高公司综合考虑自身收益和可能发生的商业风险后对其愿意承担的违约金责任进行固定，并经双方签字确认达成合意。按照诚信的契约精神要求，树高公司应当严格恪守合同约定。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”树高公司主张违约金过高请求减少，应就双方约定的违约金过分高于实际损失承担相应的举证责任。本案中，树高公司对买受人逾期办证遭受的实际损失、约定违约金过分高于实际损失均未提供证据证明，理应承担举证不能的责任。再次，即便存在买受人因逾期办证遭受的实际损失客观上难以举证的情形，但是从基本价值功能看，预先支付购房款的商品房买卖尤其是商品房预售实际上是开发商融资的手段和途径，买受人交付相应购房款后，出卖人没有完成相应的合同义务尤其是办理所有权变更登记的情况下，承担占用购房款期间的利息，符合公平原则。因此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，对于推定买受人因出卖人原因逾期办证遭受的实际损失有重要参考意义。上诉人树高公司认为合同约定违约金过分高于买受人实际损失的理由亦不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉理由不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费525.53元，由上诉人绵阳树高房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 越太强
审判员 王 春
审判员 陈志彬
二〇一八年六月二十日
书记员 李焕培