广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1247号
上诉人（原审原告）：周国华，男，汉族，1964年1月23日出生。
委托代理人：周书涛，广东宝城律师事务所律师。
委托代理人：于慧影，广东宝城律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：肖杨政，男，汉族，1975年6月11日出生。
被上诉人（原审被告）：深圳市全兴盈科技有限公司。
法定代表人：肖杨政。
上诉人肖杨政及被上诉人深圳市全兴盈科技有限公司共同委托代理人：周明涛，广东康顺律师事务所律师。
上诉人周国华、肖杨政与被上诉人深圳市全兴盈科技有限公司（以下简称：全兴盈公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法西民初字第1154号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周国华起诉请求：1、解除双方签订的《厂房租赁合同》，且肖杨政、全兴盈公司于合同解除之日起5日内清空并返还厂房；2、肖杨政、全兴盈公司支付周国华2013年11月份租金人民币40091元，其余租金计算至肖杨政、全兴盈公司清空并返还厂房之日止，逾期返还的加倍收取租金；3、肖杨政、全兴盈公司支付周国华保安服务费（2013年4月至11月，每月人民币2，753元×8个月）、水电费（2013年9月、10月水电费人民币5，909.79元）、保安费差额（2012年10月至2013年3月人民币4，442.5元）共计人民币32，376.29元；4、肖杨政、全兴盈公司承担本案全部诉讼费用。
原审法院经审理查明：2009年9月9日，周国华与肖杨政签订《厂房租赁合同》，约定周国华将位于深圳市宝安区西乡街道办兴业路老兵蘅芳工业城威望东侧及1栋宿舍整栋出租给肖杨政使用，租期十年，从2009年12月20日至2019年12月19日，2009年12月20日开始计租；每月租金人民币40，091元，月租金（含管理费）第一、二、三、四年单价不变；第五、六、七年在原基础上每月每平方米递增10％，第八、九、十年在第5－7年的基础上每月每平方米递增10％；合同签订之日，肖杨政应交付租金及综合管理费之和两倍的履约保证金，即人民币80，182元；肖杨政应于每月5日前支付当月租金及综合管理费；每月初接到周国华水电费明细表后5个工作日内交纳上个月实际使用的水电费，水电费根据当地政府部门的调整而调整。签订合同后，周国华将涉案房产交付给肖杨政使用，肖杨政缴纳了押金人民币80，182元，对涉案房产进行了装修，并在涉案房产处经营全兴盈公司。
2012年9月12日，全兴盈公司与案外人深圳市XX电子有限公司签订《保安费协议》，周国华在深圳市XX电子有限公司盖章处签名确认。保安费协议内容为：全兴盈公司每月支付深圳市XX电子有限公司安保费人民币2，753元，到此保安租期内为止。周国华每月以深圳市XX电子有限公司的名义向被告肖杨政发出收费通知单，内容包括租金、保安服务费、电费、水费。肖杨政每月将租金、保安服务费、电费、水费支付至周国华的个人账户。
肖杨政自2013年11月5日后开始未支付租金，双方确认拖欠的也是2013年11月5日之后的租金。肖杨政至今拖欠2013年9月、10月水电费共计人民币5，909.79元。关于保安服务费，2012年9月之前肖杨政每月支付人民币2，753元；2012年10月至2013年3月肖杨政按照周国华的缴费通知单每月进行支付，2012年10月支付了人民币2，048元、2012年11月支付了人民币1，987.5元、2012年12月支付了人民币1，987.5元、2013年1月支付了人民币1，987.5元、2013年2月支付了人民币1987.5元、2013年3月支付了人民币2，077.5元；2013年4月后肖杨政未再支付保安服务费。现肖杨政、全兴盈公司仍在涉案房产处经营使用。
对于肖杨政对涉案房产进行装修的装修现值，原审法院依法委托深圳市融泽源资产评估有限公司进行评估，该评估公司作出粤深融资评报字（2013）08095号评估报告书，评定深圳市宝安区西乡街道兴业路老兵蘅芳工业城威望东侧及1栋宿舍整栋的装修和增添的财物价值为人民币213，673元。
原审法院认为，周国华与肖杨政签订的《厂房租赁合同》中约定出租的房产，没有办理房地产证，也没有取得建设工程规划许可证，该合同违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效合同。对于合同的无效，合同当事人均有过错，根据无效合同的处理原则，相互取得的财产应当返还，肖杨政应立即搬离涉案房产，周国华应向肖杨政返还收取的押金人民币80，182元。涉案房产由肖杨政承租而来，由肖杨政实际进行使用，亦是由肖杨政按月支付租金，故因租赁涉案房产而产生的权利义务应由肖杨政承担，全兴盈公司无需承担责任。肖杨政已经实际占有使用涉案房产，应当向周国华支付房屋占有使用费，房屋占有使用费应参照双方约定的租金标准进行计算。双方在合同中约定第一、二、三、四年租金不变，即2009年12月20日至2013年12月19日租金为每月人民币40，091元；第五、六、七年在原基础上每月每平方米递增10％，即每月租金为人民币44，100.1元；第八、九、十年在第5－7年的基础上每月每平方米递增10％，即每月租金为人民币48，510.11元。肖杨政自2013年11月5日起拖欠房屋占有使用费，则其应支付周国华占用房产期间的使用费，2013年11月5日应付的是2013年11月5日至2013年12月4日的租金，2013年11月5日至2013年12月19日的租金为人民币60，136.5（1.5个月×40091元／月），2013年12月20日至2014年1月19日的租金上浮10％后每月为人民币44，100.1元。故肖杨政应支付自2013年11月5日起至本判决指定搬离之日止的租金。关于周国华要求肖杨政逾期搬离按照双倍租金支付的诉讼请求无法律依据，原审法院不予支持。
肖杨政在占用涉案房产期间实际产生的水电费应当支付给周国华，双方确认还欠2013年9月、10月的水电费人民币5，909.79元没有缴纳，则肖杨政应立即支付。关于保安服务费，虽《保安费协议》系全兴盈公司与案外人深圳市XX电子有限公司签订，但周国华在其上签名确认，每月肖杨政均将保安费打至周国华个人账户，且涉案房产系周国华出租给肖杨政，故周国华有权利收取保安费。对于周国华主张的2012年10月至2013年3月期间少收的保安费差价，原审法院认为，周国华收取保安费之前均是向肖杨政发出书面催收函，在长达六个月的时间里，周国华均以少于人民币2，753元的数额要求肖杨政支付，而且各月还有不同，可见周国华少收保安费的行为非计算错误，应认定为系双方对保安费数额进行的实际变更，肖杨政无需支付此期间的保安费差价。肖杨政自2013年4月开始拖欠保安费不予支付，认为已经超过保安租期，但肖杨政又表示不清楚保安租期的具体期限，故对该答辩意见原审法院不予采纳。肖杨政接受周国华提供的保安服务，应支付保安费，双方签订《保安费协议》后，没有再对保安费价格进行书面约定，现周国华主张仍应按照每月人民币2，753元标准支付，因肖杨政没有反驳具体数额的证据，故原审法院支持按每月人民币2，753元支付，支付至本判决指定搬离之日止。
关于肖杨政的装修损失，依《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附和的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。肖杨政的装修系经过周国华同意而为，现周国华不同意利用被告的装饰装修，双方对租赁合同无效而导致肖杨政装修损失均负有责任，周国华作为出租方负有主要责任，应承担现值损失的70％责任，即人民币149，571.1元（人民币213，673元×70％）。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、周国华和肖杨政签订的《厂房租赁合同》无效，肖杨政应于本判决生效之日起三十日内搬离深圳市宝安区西乡街道办兴业路老兵蘅芳工业城威望东侧及1栋宿舍整栋；二、周国华应于本判决生效之日起十日内向肖杨政退还押金人民币80，182元；三、肖杨政应于本判决生效之日起十日内向周国华支付房屋占有使用费（房屋占有使用费自2013年11月5日起计至本判决指定搬离之日止，其中2013年11月5日至2013年12月19日租金为人民币60，136.5元，2013年12月20日至2016年12月19日每月租金为人民币44，100.1元）；四、肖杨政应于本判决生效之日起十日内向周国华支付2013年9月、10月水电费人民币5，909.79元；五、肖杨政应于本判决生效之日起十日内向周国华支付保安费（保安费自2013年4月起计至本判决指定搬离之日止，按每月人民币2，753元支付）；六、周国华应于本判决生效之日起十日内向肖杨政支付装修损失人民币149，571.1元；七、驳回周国华的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费人民币510元、评估费用人民币3，500元，由周国华负担人民币2，450元，肖杨政负担人民币1，560元。
上诉人肖杨政不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，改判驳回周国华全部诉讼请求。依据的事实和理由：
一、一审法院判决认定涉案房屋没有办理房地产证也没有取得建设工程规划许可证进而认定合同无效错误。首先，涉案房屋所占用的土地原先也是农村土地，只是在深圳的统一农村城市化运动中转化为城镇土地，由于情况的特殊性，深圳市人大常委会专门制定了《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》并颁布实施，该决定划分了农村城市化历史遗留违法建筑的几种情况，并分别给予处理。本案应先适用该规定，近期深圳市政府也制定了实施规定。其次，有关机关没有认定该房屋为违法建筑，周国华、肖杨政之间的租赁合同还依法办理了备案登记即证明获得了认可。综合以上两情况，本案房屋应属于《决定》列举的临时使用性质的房屋，针对该房屋的出租、承租仍应获得法律的保护，而不应该加以解除。再次，本案涉案房屋是该房屋的建设人出租给第三人，第三人将它转租给周国华，周国华又将它转租给肖杨政。一审法院仅仅是解除双方之间的租赁合同，而前手之间的合同仍在履行，这样的判决违反了法律适用的统一性、公平性。
二、即便判决解除租赁合同，由于不属于肖杨政的责任，一审判决所确定的周国华对肖杨政损失的赔偿也不太公平。如果肖杨政搬迁，那肖杨政有搬迁的费用，要承租月租金更高的厂房和宿舍而带来的差额的损失没有获得赔偿；装修费的损失也应该由周国华全额赔偿；再有在深圳市融泽源资产评估有限公司对装修物进行评估时，肖杨政已经提出了其中几项的评估价值远低于现在的市场价值，但该评估公司坚持错误不予更正，一审法院还是采纳了该评估报告，这对肖杨政来说也是很不公平的。综上所述，请求依法公平改判。
被上诉人周国华口头答辩称：1、本案合同系无效合同；2、涉案合同解除是由于对方的责任造成的，因此本案大部分责任应当由对方承担。
上诉人周国华不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，依法改判。本案诉讼费用由被上诉人承担。依据的事实与理由：
一、租赁合同无效的民事责任应由肖杨政、全兴盈公司共同承担，原审判决适用法律错误。周国华与ＸＸ政于2009年9月9日签订房屋租赁合同，全兴盈公司于2011年3月3日成立，且成立之后实际使用租赁房屋。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。肖杨政作为全兴盈公司的股东及发起人，为设立全兴盈公司而与周国华签订房屋租赁合同，且全兴盈公司作为租赁房屋的实际使用人，实际享有了合同权利。因此，房屋租赁合同无效的民事责任应由肖杨政、全兴盈公司共同承担。
二、原审判决判定合同无效由周国华承担主要责任，对周国华显失公平。原审判决认为，合同无效的主要责任在于周国华，由周国华承担装修损失70%的责任，周国华认为原审法院判决对周国华人显失公平。周国华与肖杨政签订房屋租赁合同时，合同双方对房屋情况已做充分了解并不持任何异议，肖杨政在明知租赁合同因租赁房屋没有房产证且没有取得建设工程规划许可证而面临无效的前提下，仍然与周国华签订租赁合同，并对租赁房产进行装修，因此，肖杨政应对合同的无效承担主要过错责任，而并非周国华承担主要过错贵任。
三、请求贵院依法改判肖杨政、全兴盈公司支付房屋占有使用费至实际搬离之日止。原审判决肖杨政于判决生效之日起三十日内搬离涉案房屋，并且在判决生效之日起十日内支付上诉人房屋占有使用费，房屋占有使用费计至判决指定搬离之日。但是，若执行过程中肖杨政、全兴盈公司逾期搬离租赁房屋，则周国华需另案起诉肖杨政、全兴盈公司逾期搬离而产生的房屋占有使用费，为避免双方之间的讼累，节省诉讼资源，请求贵院依法改判肖杨政、全兴盈公司支付房屋占有使用费至实际搬离之日。综上所述，周国华认为原审判决适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人肖杨政口头答辩称：涉案合同系有效合同，周国华的上诉理由不成立。
被上诉人全兴盈公司口头答辩称：同意上诉人肖杨政的上诉意见，与被上诉人肖杨政的答辩意见相同。
本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：（一）全兴盈公司的成立时间为2011年3月3日，登记住所地即涉案房产所在地，法定代表人为肖杨政；（二）本案一审期间，深圳市融泽源资产评估有限公司接受原审法院委托对涉案房产装修进行评估并做出（2013）08095号《评估报告书》，评估结论为：涉案房产的装修和增添的财物价值为人民币155771元。其后深圳市融泽源资产评估有限公司根据全兴盈公司对此提出的书面异议，经现场补充确认后对评估结论进行了修订，修订后的结论为：涉案房产的装修和增添的财物价值为人民币213673元。该修订意见原审期间已经各方当事人质证；（三）周国华在原审时明确表示不愿继续利用涉案房产的装修。
本院认为，涉案房产未办理房地产证，亦未取得建设工程规划许可证，故周国华与肖杨政就涉案房产签订的《厂房租赁合同》无效。周国华作为导致合同无效的主要过错方，原审认定其承担70%的装修损失责任并无不当，本院予以确认。
肖杨政签订涉案租赁合同后在涉案房产设立经营全兴盈公司，全兴盈公司已实际享有了涉案租赁合同的合同权利，且作为租赁合同附件的《保安费协议》即以全兴盈公司名义签订，因此周国华请求全兴盈公司与肖杨政共同承担法律责任，于法有据，本院予以支持。
深圳市融泽源资产评估有限公司具有相应评估资质，在评估过程中程序合法，针对当事人对评估报告的异议亦及时做出了回复。肖杨政主张其评估价值低于市场价值，但并未充分举证，本院不予采信。
综上，上诉人肖杨政的上诉请求不能成立，本院不予支持；上诉人周国华的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。原审判决查明事实清楚，实体处理部分不当，本院依法予以部分改判。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法西民初字第1154号民事判决第一、二、三、四、五、六项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法西民初字第1154号民事判决第七项；
三、被上诉人深圳市全兴盈科技有限公司对上诉人肖杨政就上述判决应承担的法律责任承担连带责任；
四、驳回上诉人周国华的其他诉讼请求。
当事人如未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费人民币510元、评估费人民币3500元，由周国华负担2450元，由肖杨政、全兴盈公司负担1560元；本案二审案件受理费人民币2038.76元，由肖杨政、全兴盈公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘粤芳
审 判 员 赵 霞
代理 审 判员 张 睿
二〇一四年五月二十九日
书记员（兼） 李开宇
附相关法条：
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条：发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。
公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。