广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）穗中法民五终字第2625号
上诉人（原审原告）张旭锋，男，汉族，1972年11月7日出生。
委托代理人朱宇锋，广东格林律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陆允芳，女，汉族，1973年7月29日出生。
委托代理人钟武平，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托代理人张桂宇，广东法制盛邦律师事务所律师。
上诉人张旭峰因与被上诉人陆允芳房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2011）番法民三初字第458号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，于2010年11月25日，张旭峰作为买方，陆允芳作为卖方，广州市金颐房地产代理有限公司作为中介方签订房地产买卖合同（No：M0000210），该合同约定由张旭峰购买陆允芳名下的位于广州市番禺区大石镇南浦岛丽江花园H区江天道16座904房的房屋一间。交易价款为人民币205万元。该合同的填写说明为：【】中内容，打√选择，打×删除；三方不作约定时，应在空位内打×，以示删除。另外，买卖双方还在合同约定了交易价款的交付的时间及数额；约定物业交付的时间；及违约责任等条款。其中交付条款（即合同第四条）为：买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天【×】；成功递件当天【】买卖双方应在收楼当天一并到场查验房屋。相关违约责任条款的第七条为：卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予卖方的，则：卖方逾期交付物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务（如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续等无故不履行本合同约定的其他义务），每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方须退回全部已收款项，卖方应向买方支付该物业成交价的10%的违约金，及卖方向经纪方支储本次交易的全额房地产买卖咨询及代理服务费。第八条为：买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，则：买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务（如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理办理交易、按揭等买卖相关手续等无故不履行本合同约定的其他义务），每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金，及买方向经纪方支付本次交易的全额房地产买卖咨询及代理服务费。在签订合同后，张旭峰于2010年11月26日向陆允芳支付了定金100000元。于同年12月7日支付价款300000元，于同年12月30日支付价款800000元。于2010年12月28日张旭峰取得中国邮政储蓄银行广州分行出具《个人购房借款审批通知书》，借款金额为850000元。于2010年12月30日，双方成功办理了该房屋的交易过户递件手续。于2011年1月5日，该房屋正式过户至张旭峰名下。于2011年1月6日，张旭峰以该房屋为收件地址向陆允芳寄送“尽快交付房屋的函”，于2011年2月23日，张旭峰又以该房屋为收件地址向陆允芳寄送“继续履行《房地产买卖合同》的函”。于2011年3月20日，陆允芳向张旭峰寄送“自行办理有关物业管理等手续的告知函”。于2011年3月2日，张旭峰向中国邮政储蓄银行广州分行所借款项850000元汇入陆允芳账户。于2011年3月3日，张旭锋、陆允芳正式交收房屋，并签订房屋交接书。陆允芳已全部收取张旭峰交付的交易价款。
2011年2月28，张旭峰以陆允芳逾期交付房屋，构成违约为由向原审法院起诉，要求：1、请求判令陆允芳继续履行《房地产买卖合同》，将位于广州市番禺区大石镇南浦岛丽江花园H区江天道16座904房的房屋一间交付；2、请求陆允芳从2010年12月30日起至实际交房之日止的逾期交房违约金125050元（暂计至2011年2月28日），并由陆允芳承担案件诉讼费用。陆允芳答辩不同意张旭峰的诉讼请求，并请法院驳回其诉讼请求。张旭峰向原审法院起诉之时一并向原审法院诉讼保全申请，要求查封陆允芳名下的财产130000元。原审法院审查其申请，认为符合法律规定，遂依法对陆允芳名下的账户实施查封措施。于2011年3月3日张旭峰向原审法院递交增加诉讼保全财产申请书，要求增加诉讼保全财产的数额4100元，原审法院审查其申请，也认为符合法律规定，也依法对陆允芳名下的账户存款4100元实施查封。两次诉讼保全查封陆允芳名下银行账户存款为134100元。2011年3月3日，张旭峰向原审法院递交“明确诉讼请求申请书”，该申请中载明撤回原来起诉中的第1项诉讼请求。第二项诉讼请求变更为请求陆允芳支付从2010年12月30日至2011年3月3日的逾期交房违约金129510元。庭审中，陆允芳对张旭峰撤回第1项诉讼请求无异议，但不同意张旭峰变更后的其他诉讼请求。张旭峰在诉讼中提供的证据有：1、房地产买卖合同；2、收款收据、个人购房借款审批通知书；3、业务受理回执、广州市番禺区房地产价格审核书、广东省契税纳税申报表；4、契税完税证、交易手续费发票、房屋登记费票据；5、房地产权证；6、关于促请阁下尽快交付房屋的函、律师函及挂号信函收据、EMS快件详情单；7、中介公司向陆允芳寄送的敦促履行通知书函及EMS快件详情单、邮件，并以此支持其诉讼请求的成立。陆允芳对张旭峰所提供的证据中第1、3、5项证据予以确认；对第2项证据中的300000元收据部分提出异议，该收据只为部分复印，陆允芳所收取的300000元注明是购买陆允芳名下的两个车位的价款，应与房屋交易价款分离；对第4项证据的真实性、合法性予以确认，不确认其关联性；对第6、7项证据不予确认。原审诉讼中陆允芳向原审法院提供证据的证据为：1、房地产买卖合同；2、中国邮政储蓄银行个人购房借款审批通知书；3、陆允芳名下的《中国邮政银行储蓄活期存折》；4、房屋交接书；5、广东省地方税务局通用机打发票；6、自行办理有关物业管理手续的告知函；7、邮寄证据5的EMS邮件详情单；8、邮件跟踪查询结果。张旭峰对陆允芳提供的第1项证据的真实性、合法性予以确认，但对其证明的内容不予确认；对第2项证据的真实性、合法性予以确认，但认为其中银行批准借款与陆允芳无关；对第3项证据的真实性、合法性予以确认，但该证据与陆允芳没有相关联；对第4项证据的真实性、合法性，但对其关联性有异议，该证据不能证明双方就交接时间达成一致，不能说明双方变更了房屋的交接时间；对第5、6、7、8项证据的真实性、合法性予以确认，但对其关联性不予确认。
原审法院认为，从庭审质证确认的证据及双方当事人陈述确认的事实可知，陆允芳于2011年1月5日将房屋过户至张旭峰名下，陆允芳也全部收取张旭峰所交付的价款。双方的纷争在于房屋交付的问题之上。张旭峰认为陆允芳应当按合同的约定在递交办理房屋产权过户手续之时交付，但陆允芳不在此时间交付，构成违约。陆允芳则认为房屋买卖合同中没有约定房屋交付时间，于2011年3月3日已将房屋交付给张旭峰，不构成违约。张旭峰所持的理据为双方签订的房屋买卖合同中的第四条，房屋应当在成功递交过户手续当天交付。陆允芳则认为该条款没有对房屋的交付时间进行约定。由于双方对该合同条款的理解上产生背对的分歧，因此有必要对该合同条款的真实意思予以明析。该合同条款为：“买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天【×】；成功递件当天【】买卖双方应在收楼当天一并到场查验房屋”。由于该条款中使用了中文的“；”，从而形成该条款以中文的“；”为分隔的两重意思表示，也就是说“；”前后的内容是相互独立的。由于“；”前的【】打上×，结合该合同填写说明中各方同意的内容为“【】中内容，打√选择，打×删除；三方不作约定时，应在空位内打×，以示删除”，所以该条款前半部分为删除。导致该条款只剩下“；”后的半部分，即：“成功递件当天【】买卖双方应在收楼当天一并到场查验房屋”，而这部分条款的意思可能理解为成功递件当天或收楼当天双方都到场查验房屋，难以理解出为双方交收房屋。由此形成该条款的约定不明确。另外房屋买卖合同其他条款及附件对房屋交付的时间也没有规定，因而原审法院认定双方未约定房屋交付时间。未约定房屋交付时间，应当如何确定房屋交付时间，则需依法律规定，《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。对于此规定适用于本案而言，应先考虑双方其后有否签订补充协议，以确定双方有否对房屋进行交付，若没有再作约定，才适用交易习惯，以作确定。张旭峰于2011年2月28日以陆允芳出售的房屋为收件人地址寄送催尽快交付房屋的函，暂不管该如此寄送方式是否符合法律规定或交易习惯，然而从此函的作用来看，该函只不过为张旭峰向陆允芳发出收取房屋的要约，并不是张旭峰在有交收房屋约定的情况下的催告。于2011年3月3日，双方对房屋作了实际的交收，并签订了房屋交接书。从双方此时已交收房屋的行为来看，是一方向相对方发出要约，相对方表示诚诺，从而完成合意表示，且该合意表示并付诸实际履行，应当认定双方对房屋交付时间重新作出约定，即上述法律条款要求的签订补充协议。从而构成双方已全面履行所签订的房屋买卖合同。彼此并不需要承担违约责任。综上分析，张旭峰要求陆允芳承担超期交付房屋违约责任的诉讼请求缺乏理据，原审法院不予支持。陆允芳的抗辩理由成立，原审法院予以认可。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条第二款的规定，原审法院于2011年4月26日作出如下判决：驳回张旭峰的诉讼请求。一审案件受理费及财产保全费合计2707元，由张旭峰负担。
上诉人张旭锋不服原审判决，向原审法院提起上诉称：请求二审撤销原审判决，支持我方的诉讼请求逾期交房违约金129150元。理由：一、原审判决认定事实有误（判决书第八页第6行），《房地产买卖合同》已经明确约定涉案房产的交付期限，《房地产买卖合同》第四条明确约定：“买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天【×】；成功递件当天【】买卖双方应在收楼当天一并到场查验房屋”。其中，“成功递件当天”为经纪人手书内容，属于非格式条款。其余内容均为印刷体，属于格式条款。对于前述合同条款，只要是遵循汉语语法规则进行通常的理解，均不难得出“《房地产买卖合同》约定的交房时间为成功递件当天”这一结论。至于收齐楼款当天与成功递件当天之间的“；”只是经纪方提供的格式合同文本笔误，该“；”符号应标注在成功递件当天的后面。原审判决仅以“收齐楼款当天”与“成功递件当天”被“；”分割，便认定该条款的意思“可能”理解为成功递件当天或收楼当天双方到场查验房屋，进而认定《房地产买卖合同》对交房时间约定不明，实属对案件基本事实认定有误。二、原审判决在对交房时间条款“予以明晰”时，未能正确适用法律，把已经对交房期限进行明确约定的合同条款硬生生曲解为另一种意思（判决书第七页倒数第7行）。双方在《房地产买卖合同》已经明确约定交房时间，原本无需进行合同解释。即使进行合同解释，也应当根据《合同法》第一百二十五条的规定，按照文义解释、整体解释、目的解释、习惯解释以及诚信解释的方法进行解释。首先，仔细阅读《房地产买卖合同》第四条之后不难发现，第四条后半部分“买卖双方应在收楼当天一并到场查验房屋”的主语、谓语、宾语齐全，是一个完整的句子。依据汉语语法和日常用语习惯，如果“成功递件当天”是一并到场查验房屋的时间条件，那么该语句应表述为“买卖双方应在成功递件当天【】收楼当天【】一并到场查验房屋”，而《房地产买卖合同》的表述并非如此。可见，手书的“成功递件当天”并非到场查验房屋的时间条件。与此相反的是，因“卖方收齐楼款当天”后面的【】中打了“×”，等于删除了时间条件，剩下的“买卖双方同意该物业交付使用的时间”就不完整，而加上手书的“成功递件当天”就形成完整的句子，也有了一个完整的意思--“买卖双方同意该物业交付使用的时间为成功递件当天；买卖双方应在收楼当天一并到场查验房屋”。其次，纵观《房地产买卖合同》全文，在使用【】符号时，至少都有两个选项由当事人选择确定合同内容。而“收楼当天”后面并没有“【】”作为选项。可见，整体上来看、从上下文来看，手书的“成功递件当天”只能与“卖方收齐楼款当天【×】”并列作为房产交付期限的选项之一，显然不能也没有与“收楼当天”并列作为到现场查看房屋的选项。手书的“成功递件当天”即是双方明确约定、合意选定的交房时间。再次，取得房产的占有、使用权是上诉人签订《房地产买卖合同》的主要目的之一。在《房地产买卖合同》第四条有明确的交房时间条款，且有专业房地产经纪方促成本合同的情况下，上诉人、被上诉人及经纪方不可能违背常理而不约定交房时间。《房地产买卖合同》是经纪方提供的格式文本，广州市中原地产、满堂红地产等大型中介代理机构的房屋买卖合同文本，对交房时间的约定均为“收齐楼款当天【】【】横线部分由买卖双方当事人另行约定。况且，原审判决做出成功递件当天双方到场查验房屋的解释，与广州市的交易习惯完全背离。同时，原审判决对此做出的解释也明显违反了诚实信用原则。由此可见，原审判决适用法律错误，在对交房期限等合同条款进行解释时出现根本性错误。三、原审判决适用法律不当，错误认定上诉人发出的催告函是要约、被上诉人交房是对催告函的承诺，严重违反《合同法》有关要约、承诺的规定（判决书第八页倒数7行）。《合同法》第十四条：“要约是希望和他人订立合同的意思表示。”上诉人向被上诉人发出书面的催告函，并不是希望与被上诉人订立合同，而是要求被上诉人按照《房地产买卖合同》的约定交付房屋。上诉人催告是行使合同权利，被上诉人交房是履行合同义务。催告函并不会导致上诉人及被上诉人产生新的权利义务，更不符合《合同法》对要约的定义，不应被认定为要约。被上诉人作为出卖人，向上诉人交付涉案房屋是其合同义务。无论上诉人是否向被上诉人发出催告函，被上诉人均负有向上诉人交房的义务，被上诉人交付涉案房屋不以上诉人向其发出催告函为前提条件。2011年3月3日，被上诉人向上诉人交付涉案房屋，是其履行《房地产买卖合同》交房义务的行为，而不是对要约的承诺。四、原审判决将房屋交接书认定为《房地产买卖合同》补充协议，属于认定事实方面的另一错误（判决书第八页倒数第2行）。首先，买卖双方就交房时间有明确约定，即“买卖双方同意该物业交付使用的时间为成功递件当天”，不属于没有约定或者约定不明，无需补充协议。其次，《房屋交接书》并未载明是买卖合同的补充协议。再次，《房屋交接书》是被上诉人与上诉人办理房屋交接手续的文件，用以证明涉案房屋的实际交付时问，即被上诉人履行交付义务的时间。最后，上诉人与被上诉人签署《房屋交接书》本应是认定被上诉人构成逾期交房的有力证据，原审判决认为《房屋交接书》是双方对交房时间重新约定所签订的补充协议，属于对案件事实认定方面所犯的错误，应当予以纠正。五、原审有意无意忽略了一份重要证据一中介公司发出的《敦促履行通知书》（判决书第六页第7行），导致认定事实错误。上诉人一审提交的证据中有一份中介公司2011年2月28日发给被上诉人的《敦促履行通知书》，该通知书中明确指出“按照合同约定，阁下（指被上诉人）应当在递件成功当日交房”。本宗交易的中介方是广州市金颐房地产代理有限公司，该公司既是《房地产买卖合同》的第三方当事人，又是《房地产买卖合同》格式条款的提供者。被上诉人违约逾期交房之后，作为中介方，该公司在催告函件中的上述表述是对《房地产买卖合同》约定的交房时间作出的最有力的证明--《房地产买卖合同》约定的交房时间为“成功递件当天”。原审判决在认定交房时间的问题上洋洋洒洒近于言，对这一佐证交房时间已有明确约定的有力证据却只字未提，导致案件部分事实认定有误就不难理解了。六、上诉人以被上诉人出售房屋为收件地址寄交函件并无不妥。原审判决在第4页倒数第四行、第8页倒数第九行两处提及上诉人催告函件邮寄的地址为被上诉人出售房屋的地址，须知该地址既是被上诉人的户籍地址，更是被上诉人在买卖合同中确认的联系地址。上诉人以此作为被上诉人收件地址寄交函件，不仅符合法律规定，也符合合同约定，而且不违背交易习惯。就连多年从事房地产经纪工作的中介公司在给被上诉人邮寄《敦促履行通知书》的时候，也是以此为收件地址的。综上所述，上诉人认为原审判决在认定事实和适用法律两方面均存在严重错误，特提起上诉，请求贵院依法改判法权益。
被上诉人陆允芳辩称：被上诉人认为原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。第一，房地产买卖合同约定交付时间不明。房屋交接书约定交付房屋是2011年3月3日不存在违约。我们认为约定不明是属于合同法61条约定不明的事项。房屋买卖合同约定是双方就交付验收，户口迁移事宜约定如下：“把物业钥匙等全部交给乙方”（具体见房屋买卖合同），被上诉人也履行，不存在违约。第二，上诉人故意迟延办理手续，达到收违约金目的，上诉人把车位的价款30万元也算入房款。合同约定的房屋房款205万是包括车位，实际房屋交易价格是175万元。上诉人没有把车位价扣除，以增高违约金的计算价。第三，上诉人在起诉后还接受被上诉人赠送空调等家私，实属无理。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。
本院认为，“成功递件当天”是否房屋交付时间的约定，是本案双方当事人的争议焦点，法院应当结合双方当事人的合同约定及履行行为综合判断。
《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。上诉人认为依据文义解释、整体解释、目的解释、习惯解释以及诚信解释方法可以支持其主张，被上诉人不同意上诉人的解释，原审法院认为根据合同条款词句和语法分析不能支持上诉人主张。本院认为，法律规定的解释方法多样，如果用不同的方法推导出不同的结论，证明对合同条款的不同认识都是有存在的基础，结论应该是约定不明。况且，经审查涉案合同内容，双方当事人在合同中约定以符号“√”为双方确认证明，本案争议的房屋交付时间相关条款中并未出现确认的符号。故上诉人主张“成功递件当天”为房屋交付时间的约定，与合同其他内容并不完全一致。
在本案合同履行过程中，自成功递件当天2010年12月30日至双方实际交接房屋日2011年3月3日，上诉人都没有直接向被上诉人提出违约责任主张，被上诉人也没有认为自己违反合同约定，因此在房屋交接时同意额外附赠家私电器，证明双方当事人在合同履行过程中对于房屋交付时间没有分歧冲突。
综上所述，本院认为结合双方当事人合同约定及履行行为判断，双方当事人对于房屋约定交付时间约定不明。上诉人主张被上诉人逾期交付房屋，缺乏依据，本院不予采纳。原审法院判决驳回上诉人提出违约责任的主张，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费2883元，由上诉人张旭锋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 郭东升
代理审判员 柳玮玮
二〇一一年十月十日
书 记 员 阮志雄