深圳市罗湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0303民初21372号
原告：刘燕铭，男，1963年8月11日出生，汉族，户籍地址北京市宣武区，
委托诉讼代理人：冯东，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：祁朝官，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。
被告：深圳市文华房地产有限公司，住所地深圳市罗湖区清水河街道泥岗西路1008号九明大厦2楼A区，统一社会信用代码91440300192193045A。
法定代表人：陈主舜，该公司董事长。
委托诉讼代理人：韩银良，男，系该公司法务总监。
第三人：邹益钟，男，1972年9月28日出生，汉族，户籍地址广东省深圳市罗湖区，
委托诉讼代理人：李照，广东解治律师事务所律师。
原告刘燕铭与被告深圳市文华房地产有限公司（以下简称文华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月20日立案后，依法追加邹益钟作为第三人参加诉讼，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘燕铭的委托诉讼代理人冯东、祁朝官，被告文华公司的委托诉讼代理人韩银良，第三人邹益钟的委托诉讼代理人李照到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘燕铭向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行《深圳市房地产买卖合同》，协助原告将位于深圳市罗湖区爱国路3033号泰宁花园E栋23H房屋的权属变更登记至原告名下，并由被告缴纳产权变更登记的全部税、费；2.被告向原告支付迟延办证的违约金106240元（以原告已付购房款680506元为基数，利率为人民银行同期贷款利率上浮50%，暂计至2017年10月1日，计至前述房屋的权属变更登记至原告名下时止）；3.本案所有诉讼费用、保全费用等由被告承担。在诉讼过程中，原告向本院申请增加及变更诉讼请求：1.被告将涉案房屋腾退后返还给原告；2.诉讼请求第2项变更为被告向原告支付迟延办证的违约金201940元（以原告已付购房款680506元为基数，年利率为6%从2014年10月10日暂计至2018年1月8日，实际计算到涉案房屋的权属变更登记至原告名下时止）。事实和理由：被告开发建设的泰宁花园项目于1994年3月28日获得预售许可。1994年11月1日，原告与被告签订了深（罗）房预买字（94）第09549号《深圳市房地产买卖合同》，向被告购买位于深圳市××路××花园××房，房屋建筑面积为87.57平方米。在前述合同签订后，原告于1994年11月10日、1995年4月12日分两次向被告付清了全部购房款680506元，被告按规定向深圳市不动产登记中心申请办理了涉案房屋的预售合同备案登记，并于1994年12月将涉案房屋交付给原告使用。原告在入伙涉案房屋后，作为涉案房屋的权利人，委托物业管理公司安装了电话，申请开通了水、电、天然气和数字电视等，并委托案外人张晓东等人代为办理涉案房屋的对外出租事宜以及物业管理费、水费、电费、天然气账户、数字电视账户等缴费事宜，涉案房屋在完成交付后始终由原告占有、使用和收益。但被告却以企业人员更迭、资料不齐备等为由，至今仍未为原告办理涉案房屋的房屋权属证书。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告负有为原告办理涉案房屋的房屋权属证书的法定义务，并应当按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付违约金。
被告文华公司辩称，一、被告与原告之间未就涉案房屋的买卖达成任何协议，更未实施任何交易行为。理由如下：（一）原告提交的所谓房地产买卖合同及收款收据均为复印件，不具有证明效力。（二）原告所提交的“分户汇总表”和“深圳市房地产预售合同备案登记汇总表（二）”只是产权登记中心的房地产预售备案行为中所收取的资料。而该备案行为不会发生物权变动的效力，不具有房地产权属登记的效力。（三）原告所提交的电话费、水电物业费、数字电视费、天然气费用也只能证明原告与相关第三方的法律关系，与涉案房屋的产权没有任何关系。（四）原告所提交的证人证言和情况说明（即使证人到庭作证、即使是原件）也只能证明原告与相关第三方的法律关系，与涉案房屋的产权没有任何关系。总之，原告不能提供其与被告之间的就涉案房屋达成买卖协议的证据，应承担对其不利的诉讼后果。其实，原告曾于2015年就同一事项起诉过被告，当时原告还曾申请法院向有关政府部门进行调查取证，实实在在地证明了其未实际向被告购买涉案房屋。然后，原告申请撤诉并获得了法院的批准。二、被告谨就以下事实进行补充说明如下：（一）原告所述涉案房屋在完成交付后始终由原告占有、使用和收益与事实不符，即使原告曾经占有过涉案房屋，也不能证明其对涉案房屋享有所有权。（二）原告所提交的“分户汇总表”（即使是原件）里有“一次付”三个字，该“一次付”只能字面理解为当时的想法是：如果将来付款，会一次付清，而不是通过按揭付款，在1994年当时的文华公司售卖泰宁花园时都有专门的转让（销售）房地产收入发票和付清楼款证明书。同时，因为预售备案登记不是房地产权属登记行为，不会发生物权变动的效力，所以很多房地产企业在向产权登记中心提供相关材料时往往不会很严格地对其内容字斟句酌，因而难免有所错漏。更有甚者，有些房地产企业甚至在预售备案中提供虚假材料。三、“分户汇总表”和“深圳市房地产预售合同备案登记汇总表（二）”上只有刘燕铭三个字，没有其他身份证明信息，其对象是不确定的，其是不是原告尚无法确认。四、退一万步说，即使原告的要求合理，原告的诉讼请求已过最长的诉讼时效，法院不应予以支持。综上所述，请依法驳回原告的全部诉讼请求，并判令其承担本案的全部诉讼费用。
第三人邹益钟述称，一、原告请求保护民事权利已经超过二十年的最长权利保护期间，依法不应支持其诉讼请求。二、原告提交的“分户汇总表”中显示房产权利人的名称为“刘燕铭”，未显示身份证号码，该主体并不确定，没有证据证明原告即是表上所登记的人。三、被告已经将涉案房产另售于第三人，第三人现已占有使用该房屋，并且已经在原告起诉前提起了诉讼，要求被告办理过户登记，因此，原告再要求继续履行房屋买卖合同、办理过户登记已经不可能实现。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
一、原告陈述1994年，原告刘燕铭与被告文华公司签订《深圳市房地产买卖合同》，约定原告向被告购买涉案的位于深圳市××路××号房屋，售价为773331元，原告向被告支付了购房款680506元，同年12月，被告将涉案房屋交付原告使用。原告提交了签名页缺失的《深圳市房地产买卖合同》复印件、购房款《收款收据》复印件及电话费收款收据、水电物业费合同书、数字电视费发票、天然气账户发票等证据以证明其主张。
被告文华公司系涉案房产的开发商。
二、第三人邹益钟诉被告文华公司房屋买卖合同纠纷一案，本院已依法受理，案号为（2017）粤0303民初9507号。在该案审理过程中，本院就涉案房产的有关情况向深圳市不动产登记中心发函查询。就本院所调查的事项，深圳市不动产登记中心于2017年6月1日作出《关于查询泰宁花园E座（栋）23H2号房产相关情况的复函》（深不动产登函[2017]301号），该复函中载明“未查得泰宁花园E栋的初始登记，截至2017年5月25日，泰宁花园E栋23H2号房产尚未办理房地产证，无抵押、查封登记等记录。根据开发单位提供并盖章的《分户汇总表》，该房产权利人名称栏记载为“刘燕铭”，该房产的房屋性质为商品房。”
在深圳市不动产登记中心提供的《分户汇总表》中，涉案房屋价款为680506元，备注处记载为一次付。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告主张与被告存在商品房预售合同关系，但原告提交的《深圳市房地产买卖合同》为签名页缺失的复印件，且原告据以证明其已付购房款的凭证即《收款收据》亦为复印件，该《收款收据》亦未有相对应的支付凭证予以佐证，另外，原告提交的电话费收款收据、数字电视费发票等证据仅能证明其与相关第三方的法律关系。本院认为，商品房买卖属于大宗商品交易，对相关的合同关系是否依法成立并生效进行审查应持严格谨慎的态度，原告提交的证据形式不合法，不能形成完整的证据链以证明其主张，应对此承担举证不能的不利后果，对原告诉称与被告存在商品房预售合同关系的主张，本院不予确认。据此，原告请求被告继续履行《深圳市房地产买卖合同》并办理过户、腾退涉案房屋后返还给原告、支付迟延办证的违约金201940元的主张没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十七条之规定，判决如下：
驳回原告刘燕铭的诉讼请求。
本案受理费1212元，由原告刘燕铭负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 林彤
二〇一八年一月十九日
书记员 李超