广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1971民初16939号
原告：东莞市东城区立新股份经济联合社，住所地：广东省东莞市东城区立新社区居委会，组织机构代码：28185491-7。
负责人：梁植高，理事长。
委托代理人：林海棠，广东臻善律师事务所律师。
委托代理人：杨中保，广东臻善律师事务所律师。
被告：黄广南，男，1967年12月26日出生，汉族，住广东省东莞市，
委托代理人：李统明，广东林德律师事务所律师。
委托代理人：欧建梅，广东林德律师事务所律师助理。
原告东莞市东城区立新股份经济联合社诉被告黄广南房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘洋适用简易程序独任审判，并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林海棠、杨中保，被告的委托代理人李统明到庭参加了诉讼。后本案依法变更审判程序由审判员方敬萍担任审判长，与审判员刘洋、人民陪审员毛俊凯组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了第二次审理。原告的委托代理人林海棠、杨中保，被告的委托代理人李统明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方于1998年10月1日签署了《商业铺位、商品房使用权合同书》，约定由原告将其兴建的位于东莞市东城区立新犬眠岭工业区（四环路及新源路旁）的商住楼第一栋203号房屋（建筑面积76平方米）的使用权出让给被告，签署合同当日，原告将前述房屋交付被告使用至今。因原告并无开发销售商品房的法定资质，因此，双方签署的前述《商业铺位、商品房使用权合同书》违反了法律强制性规定，依法不产生法律效力，为此被告应向原告交还上述房屋同时支付房屋的占有使用费，原告应向被告返还相应款项金额。此外，因国家有关部门对东城区立新社区长泰路以北、新源路东侧实施“三旧”改造规划，并作出了《广东省国土资源厅关于东城区立新犬眠岭工业区地块“三旧”改造方案的批复》（粤地政[2014]160号）、《关于东城区立新犬眠岭股份经济合作社集体建设用地征为国有建设用地的批复》，根据批复意见，位于东城区立新社区犬眠岭工业区地段（标图建库号：44190000376、4419000377）的6.9934公顷集体建设用地征为国有建设用地，而《商业铺位、商品房使用权合同书》所涉的房屋正好位于前述征地范围内，因此《商业铺位、商品房使用权合同书》也已无法履行，被告据此亦应向原告交还上述房屋。原告为维护自身的合法权益，于2017年7月10日向法院提起诉讼，请求判令：一、确认《商业铺位、商品房使用权合同书》无效；二、被告腾退东莞市东城立新犬眠岭工业区（四环路及新源路旁）商住楼第一栋203号，并将该房屋交还原告；三、被告向原告支付占有使用费96000元；四、确认原告返还被告的款项金额266000元。原告于2018年1月17日申请撤回第四项诉讼请求。
被告辩称，一、原、被告签订的商业铺位、商品房使用权合同书性质上属于租赁合同，该合同约定的商铺使用期限并没有超过法律关于租赁合同约定的最高20年的期限，所以该合同属于有效合同，原告在合同有效的情况下，无权收回案涉商铺；二、即使该合同被法院认定为无效，按照目前犬眠岭村拆迁补偿的标准，原告请求返还被告的款项远远低于该补偿标准，被告不同意原告按该金额向被告返还相应款项。
经审理查明，1998年10月1日，原东莞市附城区立新犬眠岭经济合作社（甲方）与被告黄广南（乙方）签订一份《东莞市附城立新管理区犬眠岭村商业铺位、商品房使用权合同书》，主要约定：由甲方将位于犬眠岭工业区的商住楼第一栋203号房屋的使用权出让给乙方使用，面积76平方米；使用权年限为1998年10月1月至2058年10月1日止，期满后房地产权以及使用权均由甲方收回归集体财产；乙方在使用期间，不得随意改建，如需要改建须经主管部门批准，该商品房使用权可以转让、作遗产继承之用，但必须到甲方办理手续，否则无效；如国家迁拆不到六十年，补偿归乙方，土地归回甲方所有。
根据《东城区社区集体经济统筹管理设立分社改革方案》文件要求，东莞市东城区立新犬眠岭股份经济合作社于2013年9月15日经股东户代表表决，过渡为东莞市东城区立新股份经济联合社犬眠岭分社，其资产、资源、债权和债务由东莞市东城区立新股份经济联合社享有和承担，并由经联社统筹监督管理，犬眠岭分社不能独立行使原经济社的权利，统一由东莞市东城区立新股份经济联合社行使法人资格。
原、被告双方对《东莞市附城立新管理区犬眠岭村商业铺位、商品房使用权合同书》的性质存有争议，原告认为该合同书属于房屋买卖合同，被告则认为该合同书属于租赁合同。对于对价的支付方式，原告主张，签订合同书时，原东莞市附城区立新犬眠岭经济合作社尚欠被告50000元工程款，故就以该工程款抵扣房款，即原东莞市附城区立新犬眠岭经济合作社是以50000元房款将案涉房屋出售给被告；被告则主张，确认是以50000元工程款抵扣对价，但该款项的性质属于租金，是被告一次性付租给原东莞市附城区立新犬眠岭经济合作社。
另查，案涉房屋并未办理产权登记，且未办理建设工程规划许可证。案涉房屋所在地块符合土地利用总体规划（为城乡建设用地），已纳入“三旧”改造方案红线范围，并已经省批准转为国有用地，目前未办理供地手续，亦无土地使用权登记。
以上事实，有原告提交的《东莞市附城立新管理区犬眠岭村商业铺位、商品房使用权合同书》、《证明》、《房地产估价报告》、《广东省国土资源厅关于东城区立新犬眠岭工业区地块“三旧”改造方案的批复》，东莞市城乡规划局的复函、东莞市国土资源局的复函，以及本院的庭审笔录、质证笔录、问话笔录等书证附卷为证。
本院认为，房屋买卖合同是指当事人约定一方交付房屋并移转房屋所有权于他方，他方受领房屋并支付价金的合同。案涉《东莞市附城立新管理区犬眠岭村商业铺位、商品房使用权合同书》约定转让的是房屋使用权，而非房屋所有权，且约定使用权年限为1998年10月1日至2058年10月1日，期满后房地产权以及使用权均由甲方收回归集体财产。该合同书的以上约定并不符合房屋买卖合同的基本特征，不应认定为房屋买卖合同。该合同书约定将案涉房屋交付给被告使用、收益，且被告已通过抵扣工程款的方式支付了相应款项，符合租赁合同的基本特征，故案涉合同书应认定为房屋租赁合同为宜。
本案中，并没有证据证明案涉租赁物已办理建设工程规划许可证或者已向相关政府部门办理相应报建手续，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”，案涉合同书违反了法律强制性规定，应认定为无效合同。民事法律行为的确定无效是指该行为因不具备该法律行为的有效条件，所以根本不能产生当事人意思表示追求的民事法律效果，因此案涉合同书应自始无效，因无效合同所取得的财产应予返还。原告要求被告返还位于东莞市东城立新犬眠岭工业区（四环路及新源路旁）商住楼第一栋203号房的请求，本院予以支持。被告已通过抵扣工程款的方式支付了占有使用费，故原告再诉请被告支付占有使用费96000元，于法无据，本院不予支持。另，若因合同无效导致被告产生相应损失，被告可另行主张权利。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原东莞市附城区立新犬眠岭经济合作社与黄广南于1998年10月1日签订的《东莞市附城立新管理区犬眠岭村商业铺位、商品房使用权合同书》无效；
二、限被告黄广南于本判决生效之日起十日内将位于东莞市东城立新犬眠岭工业区（四环路及新源路旁）商住楼第一栋203号房返还予原告东莞市东城区立新股份经济联合社；
三、驳回原告东莞市东城区立新股份经济联合社的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费为2200元（原告已预缴6730元，因原告撤回部分诉讼请求，故差额部分4530元本院退回给原告），由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
（本页无正文）
审 判 长 方敬萍
审 判 员 刘 洋
人民陪审员 毛俊凯
二〇一八年二月七日
书 记 员 陈凤好
杨晓琳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。