江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）张锦民初字第0334号
原告（反诉被告）徐道明。
委托代理人朱俊翠，张家港市锦丰法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）钱玉明。
被告（反诉原告）黄福妹。
两被告共同委托代理人姜崎红，上海翰浩律师事务所律师。
两被告共同委托代理人纪亮，上海翰浩律师事务所律师。
原告徐道明诉被告钱玉明、黄福妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月10日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员杨建军独任审判，审理中钱玉明、黄福妹提起反诉，本院经审查，依法将本诉与反诉合并审理，并于2013年8月20日公开开庭进行了审理；后依法组成合议庭，于2013年12月12日公开开庭进行了审理。徐道明及其委托代理人朱俊翠、钱玉明、黄福妹及其共同委托代理人姜崎红均到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。
徐道明诉称：钱玉明、黄福妹与我于2011年5月10日签订《房屋买卖协议》一份，约定将张家港市锦丰镇聚兴苑13幢205室房屋及车库出售给我，售价224000元，签订协议当天支付194000元，产权过户后再支付30000元，钱玉明、黄福妹应在领取房屋产权证后一个月内协助我办理产权过户手续。合同签订后，我依约支付了相应价款，并于2011年6月1日开始对房屋装修入住至今，钱玉明、黄福妹已于2013年4月12日领取了房屋产权证，但一直不与我办理产权过户手续。故起诉要求钱玉明、黄福妹协助我办理上述房屋的产权过户手续；并承担案件诉讼费。
钱玉明、黄福妹答辩并反诉称：双方签订合同后，徐道明未按约支付购房款194000元；本案所涉房屋为安置房，尚未满五年，双方签订的合同违反了《苏州拆迁安置房买卖政策交易实施细则》的强制性规定，部分内容无效。故我方不同意办理产权过户手续。并认为，徐道明非我方家庭成员，不得列为被拆迁人占有使用我方所有的房屋及车库，双方签订的合同违反了法律、行政法规的强制性规定，且本案所涉房屋我方已领取了有效的产权证书，故提起反诉，要求解除双方签订的《房屋买卖协议》；徐道明承担反诉诉讼费用。
徐道明针对反诉辩称：1、双方签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思的表示，对双方均有约束力；2、我支付对方购房款194000元有银行交付凭证及证人在场，甚至江苏沙钢集团有限公司也知道对方收取了我购房款，对方的行为明显违背诚实信用原则；3、我分房时亲自抽签，直接签订房屋交接书、住户装修协议，办理了水、电费卡等一系列手续，并于2011年7月装修后居住至今。综上，双方签订的《房屋买卖协议》合理、合法，不违反法律的禁止性规定，请求驳回对方的反诉请求。
经审理查明：钱玉明、黄福妹系夫妻关系。钱玉明名下原有四间二层楼房，2007年4月11日，江苏沙钢集团有限公司与钱玉明签订《房屋拆迁产权调换协议书》一份，主要内容有：因钱玉明的上述房屋被拆迁，江苏沙钢集团有限公司提供钱玉明拆迁定销房大户一套、中户一套，并对其他事项进行了约定。2011年5月8日，张家港沙景宽厚板有限公司与钱玉明签订《房屋拆迁补偿安置协议书》一份，主要内容有：钱玉明的房屋于2007年4月11日已拆迁，钱玉明的安置房聚兴苑小区13幢205室房屋及Z20车库、聚兴苑小区12幢502室房屋及Z08车库所需房款，扣除拆迁补偿费及补助费后，钱玉明还应付165828.85元。2011年5月10日，甲方钱玉明、黄福妹与乙方徐道明签订《房屋买卖协议》一份，主要内容有：1、甲方将位于张家港市锦丰镇聚兴苑13幢205室房屋（建筑面积122.57平方米，13幢Z20的自行车库8.05平方米）出售给乙方，乙方已充分了解该房屋的具体状况，并自愿买受该房屋。……3、上述房屋成交价格为224000元，乙方于2011年5月10日预付194000元，在甲方协助乙方办理完房屋产权等相关证书后，将剩余30000元一次性支付给甲方。4、甲方领取房屋产权证的费用及将来房屋过户一切费用均由乙方承担，甲方在领取房屋产权证书后一个月之内协助乙方办理过户手续。……协议签订当日，黄福妹以钱玉明的名义向张家港沙景宽厚板有限公司支付了房款165828.85元，徐道明办理了其中聚兴苑13幢205室房屋及Z20车库的房屋交接手续并领取了房屋钥匙。2013年4月，钱玉明、黄福妹办理了聚兴苑13幢205室房屋及Z20车库的房产证，房产证载明上述房屋两人共同共有。徐道明因要求钱玉明、黄福妹办理房屋产权过户手续遭拒，于2013年7月10日向本院提起诉讼。
上述事实，有张家港市私有房产所有权登记申请表、村镇房屋所有权证、《房屋拆迁产权调换协议书》、《房屋拆迁补偿安置协议书》、《房屋买卖协议》、房屋交接书、凭证、房屋产权证、土地使用权证、现金存款凭条及庭审笔录等证据予以证实。
本案争议焦点是徐道明是否向黄福妹支付购房款194000元及黄福妹是否将本案所涉房屋交给徐道明。原告陈述：自己向钱玉明买房子是钱玉明的弟弟朱才明介绍的，分房抽签前和朱才明讲好到时自己去抽签，确定具体房号后就能确定房屋价格，除房款外，再补偿钱玉明2万元。2011年5月6日，自己在接朱才明通知后去参加分房抽签，才第一次见到黄福妹，当时朱才明也在场，由自己妻子抽签的。抽签后黄福妹认为补偿2万元太少，经黄某从中协调，商定自己补偿钱玉明5万元。同年5月10日，自己拿了空白的《房屋买卖协议》，和黄某开车到黄福妹家接了黄福妹，一起到结算房价的地方了解后商定了房屋总价，将空白《房屋买卖协议》填好，由黄福妹先签了名，三人再一起到泗港找钱玉明签了名，回来的车上自己将装钱的包给了黄福妹并和黄福妹进了工商银行，一起将钱从包里拿出来，黄福妹将部分钱交到银行，多余的钱拿走了。后两人一起将银行交款凭证交到沙钢集团，沙钢集团开出一份《凭证》，自己在《凭证》上签了名，黄福妹代钱玉明在《凭证》上签了名，再一起去办了交房手续拿了钥匙，后装修并居住至今。被告黄福妹陈述：2011年5月6日，自己去抽签，抽了二套房子，但分房子的人只给了自己一套的房号，他们说还有一套是徐道明的，给徐道明了，抽签时徐道明妻子说其中一套是他家的，她要来抽签，自己没同意。同年5月10日，徐道明和黄某将自己从家接出来，徐道明拿出协议要自己签字，自己说没有房子卖不肯签，徐道明说不签的话房子不能交款，自己就签了，三人再一起找钱玉明在协议上签了名。回来时自己说要去交房款，他们将车停在银行边，自己说一个人不敢去，徐道明说陪自己去，自己就去交了房款，房款是自己带在身边的钱交的。审理中徐道明申请证人王某、黄某出庭作证，证人王某陈述：2009年7、8月份自己和黄某、朱才明在一起时听说徐道明向钱玉明买房子的事，自己在同一个小区也买了一套房子，抽签那天徐道明妻子抽了一套，当时黄福妹也在，如果她不同意，徐道明妻子不能抽签的。2011年5月10日下午自己去工商银行交房款，看见徐道明、黄福妹也在旁边交房款，自己和他们打了个招呼，当时徐道明从包里拿出现金，据目测，大约有十几万。证人黄某陈述：自己和双方均是朋友关系，黄福妹姐姐家在自己家楼下，2011年5月左右，徐道明因向黄福妹买房子的价格问题请求自己协调一下，一天自己将黄福妹叫到家里商谈，她说以前谈的价格太便宜了，要求再加6万元，自己劝说后她表示最少要加5万元，自己和徐道明说后徐道明同意了，后他们就自己去谈了。签协议那天，徐道明找到自己开车接了黄福妹，三人再一起去泗港找钱玉明在协议上签了名，当时黄福妹在协议上已签过名，但自己没看到她何时签的。协议签完后，徐道明在车上说要将钱给黄福妹，当时他带了只包，自己看到包里有一沓沓的钱，自己要他们直接将钱交到银行，并开车送徐道明、黄福妹到工商银行交钱，他们二人进去了，自己等了一会因有事进去打了个招呼就先走了。经本院向朱明核实，朱才明陈述：自己是钱玉明弟弟，2007年钱玉明家房子拆迁，可以分二套安置房，但超面积部分价格和市场价差不多，钱玉明只要了一套，当时徐道明在打听哪个拆迁户面积有多余的，想在他名下买套安置房，自己没和钱玉明讲，以钱玉明的名义又订了一套安置房给徐道明，当时讲好这套房子的钱由徐道明出，徐道明再补偿钱玉明2万元，自己想钱玉明不会反对，就没和钱玉明讲。2011年分房时钱玉明知道了此事，说补偿2万元太少，后听徐道明说已和他商量好，补偿5万元，先付2万元，过户后再付3万元。分房抽签那天自己也在场，钱玉明名下的房子徐道明老婆和黄福妹各抽了一套，后听徐道明说钱付了钱玉明又想反悔，要打官司。
本院认为，根据双方的陈述、证人证言及本院向朱才明核实的情况，可以认定：分房抽签前双方已就徐道明向钱玉明、黄福妹购买一套安置房及房屋价格、付款时间基本达成了合意，分房抽签时即2011年5月6日，在黄福妹同意的情况下由徐道明妻子抽取了一套房子的房号。2011年5月10日，在双方签订《房屋买卖协议》后，徐道明在车上曾表示要将房款付给黄福妹，后二人一起到银行，徐道明将房款给了黄福妹，黄福妹直接交到银行。根据上述事实，银行交款凭证应在黄福妹手中，只有黄福妹将交款凭证交到拆迁方，徐道明才能办理交房手续并领取房屋钥匙，且徐道明拿到房屋已达二年之久并已装修入住至今，钱玉明、黄福妹期间从未提出过异议，故可认定钱玉明、黄福妹对徐道明办理其中一套房屋的交房手续并领取钥匙应是知情并同意的。
综上，本院认为：徐道明与钱玉明、黄福妹签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对双方均有约束力，双方均应按约履行。徐道明已按约支付购房款194000元，钱玉明、黄福妹也已办理了房产登记手续，故徐道明要求钱玉明、黄福妹按约继续履行《房屋买卖协议》，办理房屋产权过户手续，于法有据，本院予以支持，办理产权过户的相关费用，按照双方协议的约定由徐道明全额承担。钱玉明、黄福妹辩称本案买卖的房屋属拆迁安置房，双方签订的《房屋买卖协议》违反了《苏州拆迁安置房买卖政策交易实施细则》关于拆迁安置房五年内不能上市交易的强制性规定，上述买卖协议部分无效，不同意办理产权过户手续，因苏州市对于折迁安置房五年内不能上市交易的相关规定特指有保障性质的经济适用房等，本案买卖房屋土地使用权的取得为出让，不具有保障性质，与普通存量商品房并无不同，且该规定也非效力性强制规定，故钱玉明、黄福妹上述抗辩意见，本院不予采纳。钱玉明、黄福妹要求解除双方签订的《房屋买卖协议》，亦无法律和事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及其他有关法律之规定，判决如下：
一、钱玉明、黄福妹于本判决生效后三十日内协助徐道明办理坐落于张家港市锦丰镇聚兴苑13幢205室房屋及20#车库［房屋所有权证为张房权证锦字第××号，土地使用权证为张国用（2013）第0170270号］的产权过户手续，相关过户费用由徐道明负担。
二、驳回钱玉明、黄福妹的反诉请求。
本诉案件受理费4660元，由钱玉明、黄福妹负担，该款徐道明已预交，本院不再退还，由钱玉明、黄福妹于本判决生效后十日内直接给付徐道明。反诉案件受理费2330元（已减半收取），由钱玉明、黄福妹负担（钱玉明、黄福妹已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99）。
审 判 长 杨建军
人民陪审员 陈爱生
人民陪审员 何永香
二〇一四年一月六日
书 记 员 王 烈