江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终3857号
上诉人（原审被告）许辉，男，1981年9月29日生，汉族，个体，住本市铜山区。
委托代理人蔡国青，江苏禾嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王春梅，女，1966年12月12日生，汉族，打工，住本市。
委托代理人张同庆，江苏敏言律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）周满满，男，1988年4月17日生，汉族，无业，住本市泉山区。
委托代理人王春梅（系周满满之母），女，1966年12月12日生，汉族，打工，住本市。
委托代理人张同庆，江苏敏言律师事务所律师。
原审被告周长锦，男，1966年5月19日生，汉族，打工，住本市泉山区。
原审被告刘文菊，女，1970年8月25日生，汉族，无业，住本市鼓楼区。
上诉人许辉因与被上诉人王春梅、周满满、原审被告周长锦、刘文菊确认合同无效纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2015）泉民初字第5030号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理。上诉人许辉及其委托代理人蔡国青，被上诉人王春梅及其委托代理人张同庆，被上诉人周满满的委托代理人王春梅、张同庆，原审被告周长锦、刘文菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人许辉的上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：1、上诉人受让涉案房产时是善意的。涉案房产登记在周长锦名下，房产证上并没有载明存在共有人的情形，房屋权属证书具有公示公信力，作为上诉人无法辨别该房产有共有人。2、上诉人购买涉案房产时支付了相应对价，房屋购买价格与市场价格持平，不存在以不合理低价受让的情形。且购房款已经支付。3、涉案房产已于2009年8月28日办理到上诉人名下，两被上诉人知晓此事后，虽提起确权之诉，但未在一年内行使撤销权。
被上诉人王春梅、周满满答辩称，1、上诉人与原审被告签订的房地产买卖契约不是双方真实意思表示，应为无效。双方实际为借贷关系，周长锦欠上诉人6万元高利贷（本金5万元加利息1万元）。2、上诉人受让房屋不是善意的。从价格上来说，受让价格没有达到评估价11万元和契约中约定的10万元。双方在九里区房管处办理过户时，刘文菊当场提出涉案房屋系周长锦的婚前财产，上诉人没有审查房屋的真实权利状况，存在过错。3、上诉人不能证明支付了10万元的购房款。4、涉案房屋是被上诉人的唯一居所。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告周长锦答辩称，房子退给被上诉人，没有其他意见。
原审被告刘文菊答辩称，涉案房屋在买卖过程中，刘文菊只是到九里区房管处签了字，对卖房前后的事并不知情。刘文菊在签字时向九里区房管处提出了质疑，因为周长锦和刘文菊结婚之前就已经有了涉案房屋，涉案房屋与刘文菊没有关系。当时刘文菊跟产权处的工作人员说涉案房屋和刘文菊没有关系，不需要签字，但产权处的工作人员说因为刘文菊与周长锦是夫妻关系，办理手续是在夫妻关系存续期间，刘文菊作为夫妻一方有签字的义务。刘文菊不知具体情况就签字了，但签字并非自愿。周长锦说如果不卖房子不还钱许辉就会找周长锦的麻烦，卖房子是为了还债，刘文菊是出于无奈才签的字。刘文菊不知道涉案房屋是周长锦与其前妻的共同财产，是在王春梅找到刘文菊后才知道的，但王春梅找刘文菊时房子已经被周长锦出售给许辉了。
刘春梅、周满满向一审法院起诉请求：1.确认许辉与周长锦、刘文菊签订的房地产买卖契约无效；2.返还刘春梅、周满满的房屋。原审被告承担诉讼费。
一审法院认定事实：王春梅与被告周长锦于1987年登记结婚，婚后育有一子即周满满。1997年6月27日，双方经原徐州市九里区人民法院调解离婚并作出（1997）拾民初字第37号民事调解书予以确认，其中就财产分割达成协议如下：共同财产房屋五间（即本案涉案房屋），楼上二间归王春梅所有，楼下三间归周长锦及周满满所有。当时该房屋并未取得房屋所有权证及土地证。
2004年2月6日，周长锦取得该房屋的《国有土地使用权证》。2009年4月，徐州市房管局依据周长锦的申请及其提供的《国有土地使用权证》、徐州市九里区桃园街道办事处临黄村民委员会及徐州市九里区桃园办事处规划建设管理办公室出具的房屋系“周长锦于1986年自建”的《证明》，对涉案房屋作出初始登记，并为周长锦颁发了国徐房权证九里区国有字第××号《房屋所有权证》，将涉案房屋的所有权人登记为周长锦。
2009年6月24日，周长锦、刘文菊（甲方）与许辉（乙方）签订《房地产买卖契约》一份，主要内容为：甲方自愿将坐落在临黄村一组的房地产（建筑面积142.1平方米）出售给乙方，甲乙双方议定上述房地产成交价格为人民币100000元，乙方于2009年6月24日一次性付清给甲方，付款方式为现金。双方同意2009年6月24日由甲方将上述房地产正式交付乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并移给乙方。甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或者债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。本契约在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决。协商不成的，任何一方均可向徐州市房地产仲裁委员会申请调解或仲裁，也可向有管辖权的法院起诉。一切过户费用由乙方承担。周长锦认可上述契约由其签订，但主张签订房屋买卖契约是因其向许辉借款50000元及利息10000元未能按时偿还，而以涉案房屋抵偿，许辉并未实际支付约定房款，双方之间不存在房屋买卖关系。
2009年8月28日，涉案房屋所有权转移登记在许辉名下。
王春梅、周满满知晓此事后，向原徐州市九里区人民法院起诉，要求确认其对涉案房屋的权属；后又于2011年6月22日向徐州市云龙区人民法院提起行政诉讼，认为周长锦、刘文菊与许辉签订的房屋买卖协议侵犯了其合法权益，要求撤销徐州市住房保障和房产管理局（原徐州市房产管理局）为许辉颁发的九里国有字第18××22号房产证。2011年7月19日，徐州市云龙区人民法院作出（2011）云行初字第34号行政判决书，认为王春梅称周长锦、刘文菊与许辉签订的房屋买卖协议侵犯了其合法权益，应先行通过民事诉讼程序解决，在未经法定程序撤销房屋买卖协议的情况下，王春梅要求撤销房产登记的主张不能成立，故判决驳回王春梅、周满满的诉讼请求。王春梅、周满满不服该判决，于2011年9月7日上诉于我院，后于2011年9月19日撤回上诉。
2012年3月21日，王春梅向一审法院提起行政诉讼，要求确认徐州市住房保障和房产管理局（原徐州市房产管理局）为周长锦颁发的国徐房权证九里区国有字第××号房屋所有权证违法。该院经审理后认为，由于周长锦在2009年申请产权登记时，没有向徐州市房屋管理局申明房屋已被徐州市九里区人民法院（1997）拾民初字第37号《民事调解书》依法分割和王春梅对该房屋享有部分产权的事实，导致徐州市房管局做出的房屋产权全部归属周长锦的初始登记与法定事实不符，因此，该房屋所有权证依法应予撤销。因徐州市房管局为周长锦颁发房屋所有权证后，基于周长锦和许辉之间的房产买卖行为，又将涉案房屋的所有权人转移登记为许辉并为许辉颁发了房屋所有权证，周长锦的原房屋所有权证实际已不存在，故不具有可撤销内容，依法应作出确认徐州市房管局为周长锦颁发的房屋所有权证行为违法的判决。2012年5月17日，一审法院作出（2012）泉行初字第8号行政判决书，确认徐州市住房保障和房产管理局于2009年4月为周长锦颁发国徐房权证九里区国有字第××号《房屋所有权证》的行为违法。
2013年3月4日，王春梅和周满满向徐州市云龙区人民法院申请再审，要求撤销（2011）云行初字第34号行政判决书，依法再审。2014年6月17日，徐州市云龙区人民法院作出（2013）云行申字第001号行政裁定书，认为徐州市住房保障和房产管理局为周长锦和许辉办理房产转移登记的行政行为符合法律规定，另据最高院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期间内，已经受理的裁定中止诉讼”的规定，王春梅应当就周长锦和许辉之间的买卖行为先行通过民事诉讼予以确认后，方能进行行政诉讼，故裁定驳回王春梅和周满满的再审申请。
2015年12月7日，王春梅、周满满诉至一审法院，请求确认许辉与周长锦、刘文菊签订的房地产买卖契约无效并返还房屋。
王春梅在庭审中陈述，王春梅与周长锦离婚后住在涉案房屋，周满满入伍后，王春梅便离开了涉案房屋。2005年左右，王春梅和周满满的奶奶把涉案房屋租给他人居住一年左右便无人居住，后周长锦将涉案房屋卖给许辉。王春梅曾找过原九里区房管局的工作人员张永新，其称办完房产证后再进行分割。后来办房证时王春梅也不知道，知道的时候已经卖给许辉了。涉案房产的二层属于王春梅的个人财产，楼下三间属于周满满和周长锦的共同财产，周长锦无权处分王春梅和周满满的财产。因周长锦欠许辉的高利贷，许辉强迫、威胁周长锦还钱，并逼迫周长锦将涉案房产卖给许辉，周长锦出于无奈签字，因此周长锦出卖该房产并非其真实意思表示。
周长锦在庭审中陈述，周长锦共结过三次婚，与王春梅离婚后与张雪侠结婚，一年多后又离婚，和刘文菊结婚，已于2010年3月离婚。大约2009年2月，周长锦因做生意需要资金，通过李某介绍向许辉借款50000元。当时许辉向周长锦提供了借条和合同书，周长锦签的字，借条上可能写的是60000元，预扣了利息，实际拿到50000元，是在李某家里交付的，李某做的担保。拿到借款后涉案房屋的产权证就办下来了，周长锦将房产证交给李某帮忙贷款，一直没有贷下来，后来周长锦就和李某一起把房证交给许辉办过户了，想等有钱再赎回来。办过户时有许辉、刘文菊、李某和周长锦在场，李某是中间人。王春梅打算搬回涉案房屋居住时将门锁砸了，许辉、派出所的人都去了，王春梅才知道房屋已经过户给了许辉。
许辉在庭审中陈述，许辉以前做分割鸡生意并经营饭店，因周长锦到被告店里买东西相识，许辉曾说想买套带院子的房子放东西，周长锦说自己有一套，两人便商议了房屋买卖的事，没有中间人。签订合同当天，许辉分两次从二处对面的农业银行取款50000元，加上家里自有现金50000元，一次性向周长锦支付现金100000元，周长锦出具了收条，但在过完户后周长锦说收条没有用了便将收条拿走了。办理房产证时有许辉、周长锦和刘文菊在，还有一个许辉不认识的人。直到王春梅找到许辉，许辉才知道王春梅有两间房屋的事情，当时房产证已经办好了。许辉认为是经过合法程序购买的周长锦的房屋，与周长锦之间不存在借款关系，也没有债务。许辉以前是做生意的，并非王春梅所称放高利贷的，更没有逼迫周长锦强行占有其房屋的事实。周长锦自愿出卖其房屋，许辉购买周长锦的房屋系善意。
刘文菊在庭审中陈述，刘文菊知道周长锦离过婚，办理结婚登记时周长锦拿的离婚调解书载明的对象并不是王春梅。刘文菊并不清楚周长锦卖房子的过程，只是在周长锦的哀求下在合同上签了字，刘文菊不知道涉案房屋有王春梅的份额，周长锦的家里人也没有提过这个事情。后来王春梅找到刘文菊才知道的，但那时候房子已经卖给许辉了。
为查明案件事实，一审法院于2016年4月5日与李某电话联系，拟就涉案房屋买卖情况进行询问，但李某称其对本案中的当事人均不认识，对承办人所问情况均不知情，拒绝回答。
一审法院认为，公民的合法财产受法律保护，任何组织或者个人不得侵占、哄抢、私分或破坏，侵占他人财产的应当予以返还，不能返还的应折价赔偿。本案中，王春梅与周长锦于1997年6月27日经原徐州市九里区人民法院调解离婚时约定双方共有财产房屋五间（即本案涉案房屋）楼上两间归王春梅所有、楼下三间归周长锦与周满满所有，虽然此时上述房屋尚未取得房屋所有权证及土地使用权证，但该协议经徐州市九里区人民法院（1997）拾民初字第37号民事调解书予以确认即产生法律效力，王春梅据此享有涉案房屋楼上两间的所有权，而楼下三间的所有权由周长锦与其子周满满共同享有，待上述房地产符合办证条件时有关产权登记机关应依生效法律文书确定的内容为各产权人办理权属登记。但周长锦在2004年6月办理《国有土地使用权证》和2009年4月办理《房屋所有权证》的过程中，隐瞒涉案房屋已被依法分割的事实，导致有关登记机关作出错误的初始登记，该行政行为已被一审法院（2012）泉行初字第8号行政判决书确认为违法，故所有权为周长锦的涉案房屋《房屋所有权证》并不具有法律效力。周长锦持上述不具有法律效力的《房屋所有权证》于2009年6月24日同与涉案房屋权属无涉的刘文菊与许辉签订《房地产买卖契约》将该房屋所有权转让给许辉，虽然许辉此后也依该《房地产买卖契约》取得了涉案房屋的权属登记，但周长锦因其持有的《房屋所有权证》系非法取得、刘文菊并非涉案房屋的所有权人，均不享有涉案的处分权，其与许辉签订《房地产买卖契约》转让涉案房屋的行为构成非法处分。依法律规定，无处分权人将他人的不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除非符合：（一）受让人取得该不动产或者动产时是善意的（二）以合理的价格转让（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人的情形，根据本案查明的事实，虽然现无证据表明许辉与周长锦、刘文菊签订《房地产买卖契约》时明知涉案房屋楼上两间为原告王春梅所有、楼下三间为周长锦与周满满共同所有，且涉案房屋依据《房地产买卖契约》已向许辉交付并登记在许辉名下，但其一，周长锦主张签订该《房地产买卖契约》是为了抵偿其向许辉的借款50000元及利息10000元，想等有钱再赎回来；刘文菊亦陈述“（周长锦）说是要把他的房子卖了还他借的高利贷，如果不还钱，人家就要弄死他”，说明双方并没有买卖房屋的真实意思表示；其二，《房地产买卖契约》约定的涉案房屋交易价格为100000元，但周长锦与刘文菊均主张除上述借款50000元及利息10000元外，许辉并未再支付其他款项；许辉虽然主张其在签订《房地产买卖契约当日分两次从其中国农业银行账户50000元加上自有资金50000元一并交付给周长锦，但经查证，许辉在中国农业银行账户在2009年6月并无取款50000元的信息，其也未举证证明2009年6月前后自有资金的流动情况，故许辉的陈述不实，应当认为许辉并未按照《房地产买卖契约》支付对价。因此无论是从双方的意思表示来看，还是从款项支付的情况来看，均不能确认周长锦、刘文菊与许辉之间对涉案房地产是以合理价格转让的事实，故许辉取得涉案房地产并非善意所得。基于上述分析，周长锦、刘文菊无权对涉案房屋进行处分，许辉取得涉案房屋并非善意取得，双方之间的交易行为也未得到王春梅、周满满的追认或认可，因此并不产生法律效力，故王春梅、周满满作为涉案房屋的合法所有权人要求返还涉案房屋的诉讼请求具有法律依据，依法予以支持。至于许辉与周长锦之间的民间借贷关系，双方可另行处理。遂判决：一、许辉与周长锦、刘文菊签订的《房地产买卖契约》无效；二、许辉于判决生效后三十日内将涉案房屋楼上二间返还给王春梅，将涉案房屋楼下三间返还给周满满及周长锦。
二审期间，上诉人许辉向本院提交上诉人2009年1月至2009年12月在中国农业银行的银行卡交易明细一份，证明上诉人在2009年6月前后自有资金的流动状况，上诉人在2009年5月19日取款5万元，一审法院取证不全面。被上诉人质证认为，对真实性不持异议，但证据与上诉人的多次陈述不一致，上诉人在陈述中均表示，2009年6月24日分两次取款5万元，时间和数额上与该证据无法核对。且在一审中，上诉人没有完成取证义务，不属于二审新证据。
本院二审期间查明的案件事实与一审查明的一致。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故本案中王春梅、周满满以周长锦出卖涉案房屋时无处分权为由主张房地产买卖契约无效的请求不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。本案中，王春梅及周长锦均称许辉与周长锦之间的法律关系为借贷关系，在周长锦不能偿债的情况下才将涉案房屋以买卖的名义过户给了许辉，对该陈述两人均未提供证据予以证实。即使该陈述属实，随着涉案房屋的过户，双方之间的物权行为也已经履行完毕。而周长锦未经王春梅、周满满同意擅自处分涉案房产，构成无权处分。故房屋受让人许辉能否取得房屋所有权的关键在于是否满足上述关于不动产善意取得的法律规定。首先，许辉受让涉案房产时，是否为善意。周长锦与许辉签订房地产买卖契约时，涉案房屋登记在周长锦名下，且周长锦与王春梅已经离婚，与刘文菊的婚姻正在存续期间，故从现有证据来看，许辉对涉案房屋楼上两间为王春梅所有、楼下三间为周长锦与周满满共同所有的情形并不明知。故上诉人未完成对许辉受让房产时并非善意的举证责任。其次，房屋是否以合理的价格转让。双方对涉案房屋约定的转让价格为10万元，该价格在市场价格的合理范围之内。周长锦虽仅认可收到5万元，并与许辉约定了1万元的利息，但许辉对购房款的资金来源进行了合理说明及举证，且房款是否付清不影响约定价格的合理性。再次，涉案房产的所有权已经于2009年8月28日转移登记至许辉名下，并由其实际占有使用。且该转移登记的时间早于一审法院于2012年5月17日确认徐州市住房保障和房产管理局为周长锦办法涉案房屋所有权证的行为违法的时间。基于上述原因，上诉人许辉构成了对涉案房屋所有权的善意取得。被上诉人一审诉讼请求不应得到支持。但因周长锦擅自处分涉案房屋，上诉人有权向其请求赔偿。
综上，上诉人许辉的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销徐州市泉山区人民法院（2015）泉民初字第5030号民事判决；
二、驳回王春梅、周满满的诉讼请求。
一审案件受理费2300元，二审案件受理费2300元，由周长锦负担。
本判决为终审判决。
审判长 李存生
审判员 史善军
审判员 程 叶
二〇一六年十二月二十八日
书记员 金宇婷