深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）深宝法民三初字第371号
原告（反诉被告）沈某。
委托代理人裴某，广东深鹏律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下称被告一）黄某。
委托代理人杨某，广东宝城律师事务所律师。
被告（以下称被告二）伍某。
原告沈某诉被告黄某、伍某及反诉原告黄某诉反诉被告沈某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员刘光耀独任审理，于2011年4月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人裴某，被告一及其委托代理人杨某到庭参加诉讼，被告伍某经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法按缺席审理，本案现已审理终结。
原告诉称，2009年12月11日，原告与被告一在经纪方深圳市某地产经纪有限公司处签订了《房地产买卖预约（居间）合同》，合同中约定由原告购买被告一的位于深圳市宝安区新城广场一栋G2130的铺位一个等内容，合同签订后原告依照合同约定支付了定金，在银行办理了上述房产的按揭贷款，但在原告要求被告一依约办理过户手续时，被告一一直拒不办理，后经查询得知，被告一已在此期间将上述房产另卖他人，并已办理了过户手续。原告认为，被告一的行为已严重违反了双方合同的约定，并给原告造成了较大的损失，后原告多次与被告联系处理上述事宜，但被告一一直未予理会，被告二是被告一的妻子，其声明愿意承担相应的责任，因此，两被告应当连带责任。为维护原告合法之权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告一之间的房屋买卖合同；2、两被告向原告支付一倍定金50000元；3、两被告赔偿原告支付的佣金、违约金等损失共计41400元；4、诉讼费用由两被告承担。以上合计91400元。
被告一答辩并反诉称，2009年12月11日，被告一与原告签订《房地产买卖预约（居间）合同书》，被告一将位于某广场的1栋G2130单元卖给原告。合同签订后，原告未按合同书约定支付购房款，并表示不再购买涉案房屋。由于被告一急需用钱，不得已将涉案房屋贱卖他人。在本案中，违约的是原告，为维护被告一合法之权益，被告一特向法院提起反诉，请求判令：1、原告向被告一支付人民币5万元；2、本诉及反诉费由原告承担。
原告针对被告一的反诉答辩称，我方认为被告没有任何证据证明原告违约，被告的反诉请求没有事实依据，我方无需赔偿被告任何损失，请求法庭驳回被告的反诉请求。
被告二未提交书面答辩状，亦未提交任何证据。
经审理查明，2009年12月11日，原告（买方）与被告一（卖方）及经纪方深圳市某房地产经纪有限公司共同签订了《房地产买卖预约（居间）合同书》一份，合同约定：被告一将其所有的位于深圳市宝安区新城广场1栋G2130号房产出售给原告，建筑面积102.80平方米（以房产证面积为准）；转让总价款为人民币610000元；买方在签本合约的同时付清定金人民币5万元，定金先支付到经纪某，在卖方房产证交到经纪某处，再由经纪某支付给卖方，该笔定金将在买卖双方签署正式合同时自动转为部分楼款，卖方需将该物业之房产证原件存放于经纪某处作为转让过户之用。买方须于交纳定金后10天内，将首期房款（数目为总房款价减去已付定金及贷款额）存入经纪某（银行）指定的账号；买卖双方签署有关按揭申请的文件，待银行出具承诺书后两天内买卖双方签署《深圳市房地产买卖合同》，并办理过户手续，按揭贷款的额度与贷款年限以银行批准为准，买方须依时缴纳由申请按揭而产生的律师费、保险费、公证费、评估费、登记费、按揭手续费等，买方不得借故推托，否则视为违约；过户转让手续全部办理完毕且买方领取到新房产证后，首期房款由经纪某（银行）即时将房款付清卖方；余款于申请贷款银行办理完买方房产证抵押登记手续后直接划入卖方账户；卖方支付过户合同公证费外，不再支付任何费用，其它费用由买方支付。买卖完成时，卖方须负责将该物业交予买方使用，买卖双方约定交楼日期为出买方新房产证当天。如买方未能履行本合约之条款以至本合约不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让予任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿损失；如卖方在收取定金后不依合约条款将该物业售予买方，则卖方须返还买方双倍定金以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或迫使卖方履行此合约。
合同签订当日，原告向经纪方深圳市某房地产经纪有限公司支付了定金5万元，经纪方深圳市某房地产经纪有限公司出具了收款收据。后经纪某于2010年1月将5万元定金返还给了原告。
2009年12月14日，原告向深圳市国某联土地房地产评估有限公司支付了评估费600元，深圳市国某联土地房地产评估有限公司出具了收款收据。2009年12月15日，原告向经纪方深圳市某房地产经纪有限公司支付了佣金18000元，深圳市某房地产经纪有限公司出具了收款收据。
2009年12月20日，原告与案外人朱某生及经纪方深圳市某房地产经纪有限公司共同签订了《房地产租赁合同》，约定原告将涉案房产出租给案外人朱某使用，租赁期限为2009年12月25日至2012年12月24日，租金为每月人民币7600元，合同还约定了相应的违约条款。2010年1月20日，原告与案外人朱某生及经纪方深圳市某房地产经纪有限公司共同签订了《解除租赁合同协议》一份，约定由于原告未取得涉案房产的产权，三方签署的租赁合同未能按时执行，属于原告违约，三方同意解除租赁合同，原告向经纪某支付佣金7600元，向案外人朱某支付违约金15200元。2010年1月20日，案外人朱某出具了收到原告违约金15200元的收款收据，经纪方深圳市某房地产经纪有限公司出具了收到原告佣金7600元的收款收据。
涉案房产原登记权利人为被告一。2009年12月29日，被告一将涉案房产卖给了案外人黄某。2010年1月4日，涉案房产过户案外人黄某名下。
2011年4月18日，深圳市某房地产经纪有限公司出具了《情况说明》一份，载明：2009年12月23日原告的贷款被批准，该公司工作人员与被告联系一起去交纳首期款时，被告称房屋不卖了，该公司人员立即去国土局查询，发现被告所卖房屋已过户给其他人，导致上述交易未能完成。
2008年3月31日，被告一与案外人曾某签订了《租赁合同》一份，约定被告一将涉案房产出租给曾某使用，租金为每月人民币1200元，租赁期限为2008年4月1日起至2013年3月31日止。
另查，原告提供了一份广某展银行深圳分行于2009年12月23日出具的《个人信贷审查批复》的复印件，载明：该行同意为原告贷款84.5万元。
再查，两被告是夫妻关系。
上述事实，有原告、被告一的当庭陈某原告提供的房产证、《个人信贷审查批复》、《承诺书》、《房地产租赁合同》、《解除租赁合同协议》、收款收据、《房地产买卖预约居间合同》、产权资料电脑查询结果表、情况说明；被告一提交的产权资料电脑查询结果表、《租赁合同》在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原告与被告一及经纪方深圳市某房地产经纪有限公司共同签订的《房地产买卖预约（居间）合同》系各方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面适当履行。现涉案房产已过户至案外人名下，原、被告双方签订的合同已无法继续履行，故对该合同本院予以解除。原告提供的广某展银行深圳分行于2009年12月23日出具的《个人信贷审查批复》仅为复印件，根据相关司法解释的规定，当事人提供证据的复印件不能单独作为认定案件事实的依据，且该批复上载明的金额远远超过涉案房产的成交价，明显违背常理，因此本院对原件提交的《个人信贷审查批复》不予采信。深圳市某房地产经纪有限公司出具的《情况说明》是一份证某证言，根据相关法律规定，证某应出庭作证。而本案中原告未申请证某出庭作证，深圳市某房地产经纪有限公司亦未派人出庭作证，故对该证据本院亦不予采信。根据合同约定，原告须于交纳定金后10天内支付首期房款，但原告未按合同约定按时支付首期款，且其提供的证据不能证明其已取得银行贷款，导致双方签订的合同不能顺利完成，原告的行为已构成违约，在此情况下被告一将涉案房产另卖他人符合合同约定，不构成违约。故对原告以被告一违约为由要求被告一支付一倍定金50000元及要求赔偿佣金、违约金等损失的诉讼请求本院均不予支持。根据相关法律规定，定金合同为实践性合同，只有交付之后才发生法律效力。而本案中由于原告向经纪某支付的定金并未支付给被告一，被告一亦未签收，因此该定金并未生效。故被告一反诉要求没收原告定金的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条的规定，判决如下：
一、解除原告沈某与被告黄某签订的《房地产买卖预约（居间）合同》；
二、驳回原告沈某的其他诉讼请求。
三、驳回被告黄某的反诉请求。
本案受理费人民币1043元，由原告负担。反诉费人民币262.5元，由被告一负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 刘光耀
二〇一一年五月二十三日
书记员 陈 蕾
书记员 莫莹莹
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