重庆市黔江区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝0114民初2712号
原告：中国农业银行股份有限公司重庆黔江分行，住所地重庆市黔江区西沙步行街23号。
负责人：李正宏，该分行行长。
委托诉讼代理人：陈震、蒲艳，重庆光界律师事务所律师。
被告：胡兵，男，1982年9月18日出生，土家族，住重庆市黔江区。
被告：李琳，女，1981年1月29日出生，土家族，住重庆市酉阳县。
原告中国农业银行股份有限公司重庆黔江分行（以下简称“农行黔江分行”）诉被告胡兵、李琳金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月28日公开开庭进行了审理。原告农行黔江分行的委托诉讼代理人蒲艳到庭参加诉讼，被告胡兵、李琳经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行黔江分行向本院提出诉讼请求（起诉后被告偿还了部分借款，诉讼请求1的金额为变更后的金额）：1.判令被告胡兵、李琳立即清偿原告借款本金307425.21元及利息[截止2017年8月28日尚欠利息4994.69元、罚息11.28元、复利13.06元；并自2017年8月29日起至清偿完毕之日止，以本金307425.21元为基数，按照年利率9.825%计算罚息，以未付利息（含正常利息4994.69元、罚息11.28元、2017年8月29日起至之后的罚息）为基数，以年利率9.825%计算复利]；2.判令原告对被告胡兵、李琳位于黔江区XX街道XX路XX号X楼X单元4-1（房地产权证：302房地证2014字第0XXXX号）的房产拍卖、变卖后的价款在抵押担保财产价值范围内享有优先受偿权；3.判令被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2013年1月7日，原、被告签订《个人购房担保借款合同》，合同约定被告胡兵、李琳向原告借款人民币352000元，用于向重庆磐石房地产开发有限公司购买位于重庆市黔江区XX路XX号X号楼X单元4-1的房屋，借款期限240个月，以每个月为一个还款周期，还款方式为等额本息还款，还款日为每期末月的借款发放日对应日。同时，被告胡兵、李琳提供上述房屋为该合同项下借款作抵押担保，并办理了“302房地证（押）2015字第0XXXX号”抵押登记证。该合同还对借款利率、违约责任、权利义务等进行了约定。合同签订后，原告如约向被告胡兵、李琳发放借款，被告胡兵、李琳在履行部分还款责任后，于2013年11月开始逾期，至2017年3月15日已有4期未还款。因被告的行为构成违约，现原告根据法律规定和合同约定宣布该笔借款提前到期，要求立即收回所欠借款本息。
被告胡兵、李琳未到庭应诉，未提交书面的答辩意见及证据。
原告向本院依法提交了证据，本院结合原告提交的证据及庭审陈述，认定本案的事实如下：
2013年1月7日，原告农行黔江分行与被告胡兵签订《个人购房担保借款合同》，被告胡兵在借款人栏、抵押人栏签字捺印，被告李琳在抵押人栏签字捺印。合同特别条款第二十五条约定：借款金额为人民币叁拾伍万贰仟元。第二十六条约定：26.1借款用途为购买房产；26.2购买的房产位于重庆市黔江区XX路XX号XX小区X号楼X单元4-1。第二十七条约定：借款期限240个月，实际借款期间和具体起止日期以借款凭证记载的为准。第二十八条约定：28.1借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基数确定；28.2借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按1.4.1约定的第（3）种方式进行浮动。第三十一条约定：本合同还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。第三十四条约定：二被告以其购买的XX路XX号XX小区XXX的房产为本合同贷款提供抵押担保。
合同通用条款第一条约定：1.4本合同适用之利率浮动幅度、执行利率、利率调整方式等信息见本合同第二十八条；1.4.1本合同适用浮动利率，即以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮或下浮一定比例（具体见本合同28.1）确定执行年利率。借款发放后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，借款执行利率按借款人自下述方式中所选择的方式进行调整，具体见本合同28.2：……（3）自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。第十条约定：10.2.1抵押人与抵押物共有人同意以本合同第三十四条所列财产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等费用。第十二条约定：12.1借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；12.3对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款逾期之日起，按逾期借款利率计算复利。逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；12.4发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权行使担保权、有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全部赔偿：……（2）借款人未按约定按期足额偿还借款。
上述合同签订后，原告于2013年1月11日将352000元放款至重庆磐石房地产开发有限公司的账户。借款凭证及放款通知单载明：借款日期自2013年1月11日起至2033年1月10日止，执行利率6.55%，逾期利率9.825%。
2015年6月2日，抵押财产办妥抵押登记，抵押权证号：302房地证（押）2015字第0XXXX号，抵押权人：农行黔江分行，抵押人：胡兵、李琳，抵押房地产权证号：302房地证2014字第0XXXX号。被告胡兵、李琳于2007年6月6日登记结婚，本案购房贷款的时间在双方的夫妻关系存续期间。
借款后至今，被告偿还了部分借款，但有部分借款逾期，未按时偿还。截止2017年8月28日，被告尚欠借款本金307425.21元、利息4994.69元（借款期内正常利息）、罚息11.28元（借款期内应还本金逾期的罚息）、复利13.06元（借款期内正常利息的复利），合计312444.24元。
本院认为，合法的借贷关系受法律保护。原告与被告胡兵签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，应受法律保护，对合同当事人均具有约束力。原告已依约发放借款，被告理应按照合同约定按时履行还款义务，借款人未按约定的期限足额偿还借款的，原告有权按照合同约定提前收回已发放的借款，宣布借款提前到期。庭审中原告明确其宣布到期的时间为向法院起诉之日，即2017年4月14日，对此，本院认定被告胡兵收到起诉状副本、应诉通知书之日即2017年6月26日为原告向被告宣布借款提前到期的日期。故被告应自2017年6月27日起至清偿完毕之日止计付逾期罚息、复利给原告。现原告主张被告清偿截止2017年8月28日的借款本息，并自2017年8月29日起至清偿完毕之日止计付逾期罚息及复利，本院予以支持。
对于2017年8月29日起的逾期罚息、复利的计算标准：（一）逾期罚息。合同通用条款1.4.1约定本借款适用浮动利率，即以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率（以下简称基准利率）基础上上浮或下浮一定比例（具体见特别条款28.1），特别条款28.1约定借款执行利率以借款发放日的基准利率为基数确定，未进行上浮或下浮，故本案的借款利率应为基准利率。通用条款12.1约定逾期罚息利率的标准为执行利率基础上上浮百分之伍拾，故本案的逾期利率为基准利率上浮百分之五十，即基准利率的1.5倍。借款凭证载明的执行利率6.55%为借款当时的基准利率，逾期利率9.825%为借款当时的基准利率（6.55%）的1.5倍，同时通用条款1.4.1、特别条款28.2约定借款发放后，遇基准利率调整，借款执行利率按1.4.1（3）的方式进行调整，即自基准利率调整后的次年1月1日起调整，由于逾期利率随执行利率调整而调整，故也应在基准利率调整后的次年1月1日起调整，同时根据通用条款12.1约定的“逾期期间，如遇基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调”，根据上述规定，逾期利率的调整标准为：基准利率下调的，逾期利率在次年1月1日调整，基准利率上调的，逾期利率在基准利率调整之日起调整。故自2017年8月29日起，应以尚欠的借款本金307425.21元为基数，按照逾期利率（基准利率的1.5倍）计算罚息，基准利率下调的，逾期利率在次年1月1日调整，基准利率上调的，逾期利率在基准利率调整之日起调整。原告主张按照借款当时的逾期年利率9.825%作为固定利率计算罚息，本院不予支持，但逾期利率应以原告主张的9.825%为上限。（二）复利。通用条款12.3约定对于借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息（罚息）应计收复利，对此，本院认为，罚息利率已经在执行利率基础上上调50%，罚息已属对借款逾期的一种惩罚，如再以逾期利率计算罚息的复利有失公平，故罚息不应再计算复利，对原告要求将罚息再计算复利的主张，本院不予支持，但对于借期内的正常利息，被告应支付而逾期未支付，该部分计算复利可视为未按期支付利息的违约责任，对该部分利息计算复利，本院予以支持。依据通用条款12.3的约定，借款期内产生的应付未付利息，自借款逾期之日起，按逾期借款利率计算复利，即自2017年8月29日起，以4994.69元为基数，按照逾期利率（基准利率的1.5倍）计算复利，基准利率下调的，逾期利率在次年1月1日调整，基准利率上调的，逾期利率在基准利率调整之日起调整。原告主张按照借款当时的逾期年利率9.825%作为固定利率计算复利，本院不予支持，但逾期利率应以原告主张的9.825%为上限。
关于被告胡兵、李琳的责任问题。本案借款的性质为购房贷款，借款的时间在胡兵、李琳的夫妻关系存续期间，系因家庭共同生活所负之债务，属于夫妻共同债务，应由二被告共同偿还。二被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼，是对自身诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果由其自行承担，本院依法作缺席判决。
关于优先受偿的问题。二被告以其购买的房产为本案借款设定抵押担保，并办理了抵押登记，原告对该抵押物享有优先受偿权。通用条款10.2.1约定，抵押担保的范围为本合同项下借款本金、利息、罚息、复利等费用，因此，对二被告所有的位于重庆市黔江区XX街道XX路XX号XX小区X号楼X单元4-1的房产[房地产权证号：302房地证2014字第0XXXX号，抵押权证号：302房地证（押）2015字第0XXXX号]，在被依法采取拍卖、变卖等变价措施后，原告有权在其上述全部债权范围内以变价后所得价款优先受偿。
原告在诉讼请求中要求被告承担保全费，但其并未申请保全，未产生保全费，对该请求，本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条、第一百九十五条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下:
一、被告胡兵、李琳于本判决生效之日起十五日内向原告中国农业银行股份有限公司重庆黔江分行偿还截止2017年8月28日的借款本金307425.21元、利息4994.69元、罚息11.28元、复利13.06元，共计312444.24元。
二、被告胡兵、李琳于本判决生效之日起十五日内向原告中国农业银行股份有限公司重庆黔江分行偿还自2017年8月29日起的逾期罚息，逾期罚息以尚欠的借款本金307425.21元为基数，自2017年8月29日起，按照逾期利率（中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的1.5倍）计算至清偿完毕时止。基准利率下调的，逾期利率在次年1月1日调整，基准利率上调的，逾期利率在基准利率调整之日起调整。前述逾期利率调整以不超过年利率9.825%为限。
三、被告胡兵、李琳于本判决生效之日起十五日内向原告中国农业银行股份有限公司重庆黔江分行偿还自2017年8月29日起的复利，复利以4994.69元为基数，按照逾期利率（中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的1.5倍）计算至清偿完毕时止。基准利率下调的，逾期利率在次年1月1日调整，基准利率上调的，逾期利率在基准利率调整之日起调整。前述逾期利率调整以不超过年利率9.825%为限。
四、确认原告中国农业银行股份有限公司重庆黔江分行在上述第一、二、三项债权范围内对被告胡兵、李琳所有的位于重庆市黔江区XX街道XX路X号XX小区X号楼X单元4-1的房产[房地产权证号：302房地证2014字第0XXXX号，抵押权证号：302房地证（押）2015字第0XXXX号]在被采取折价、拍卖、变卖等方式依法变价后所得价款享有优先受偿权。
五、驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆黔江分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费6068元，减半收取3034元，由被告胡兵、李琳共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。
代理审判员 李颖
二〇一六年九月六日
书 记 员 金倩