上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五(民)初字第966号
原告上海怡泰房地产开发(集团)有限公司，注册地上海市XX区。
法定代表人杨文军。
委托代理人符维伟，上海潘国新律师事务所律师。
被告金国华，男，1963年3月11日出生，汉族，住上海市XX区。
委托代理人王志权，上海国定律师事务所律师。
原告上海怡泰房地产开发(集团)有限公司(以下简称怡泰公司)与被告金国华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月9日立案受理后，依法由审判员陈洁适用简易程序于2015年5月4日公开开庭进行了审理。原告怡泰公司的委托代理人符维伟、被告金国华的委托代理人王志权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告怡泰公司诉称，2004年2月16日，被告与上海A置业有限公司(以下简称A公司)签订《租赁协议》承租A公司名下位于XX区XX路XXX号空置办公房底层，面积为200平方米，约定租期为自2004年2月28日起至2004年6月20日止，租金为人民币(下同)10,000元。租赁期满后，被告继续使用该租赁房屋至今，却拒绝支付租金。期间，A公司多次沟通并上门催讨，均无果。2009年A公司经清算注销，其名下资产及相应的债权债务由原告全盘接收。2014年1月1日，原、被告双方经沟通协商重新订立了《租赁合同》，约定每年租金为40,000元，租期为1年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止。但合同履行过程中，被告一直未付租金。现原告为维护自身合法权益，诉至法院要求判令：1、原、被告之间的租赁关系于2015年2月6日解除；2、被告归还租赁房屋并恢复原状；3、被告支付拖欠的租金240,000元；4、被告按每日109.59元的标准支付自2015年2月16日起至实际归还房屋之日止的房屋使用费。
诉讼中，原告撤回了上述第1项诉请，并将上述第3项诉请变更为要求被告支付拖欠的自2014年4月10日起至同年12月31日止的租金28,968.04元。
被告金国华的委托代理人于庭审中称，1、鉴于被告金国华已于2015年3月11日被强制戒毒，期限为两年零15天，而因本案的实际情况被告本人比较清楚，故被告本人未在场对本案开庭审理不妥；2、原告完全知晓本案被告承租的房屋已转租给案外人，涉案建筑物是案外人实际占有，违章建筑是案外人在前几年搭建，被告无权拆除。被告已经准备起诉案外人，故建议法庭中止审理本案或由原告对本案申请撤诉。
经审理查明，A公司系原告全资子公司。
2004年2月16日，A公司(签约甲方)与被告金国华(签约乙方)签订《租赁协议》1份，约定由甲方将位于XX区XX路XXX号空置办公房底层200平方米临时租赁给乙方使用，租期自2004年2月28日起至2004年6月20日止，租赁期内租费为10,000元，协议签订后一次性付清。乙方有优先权续签本租赁协议，租费为2.5万元/年，一次付清。如甲方需要，提前30天书面通知乙方，乙方须无条件服从搬迁，并搬出及拆除原乙方所增添设备及装潢等，甲方不再补偿乙方搬迁及动迁损失。合同还对其他事项作了约定。
签约后，A公司向被告交付了涉案房屋，被告仅支付了部分租金。此后，被告在涉案场地上进行了违章搭建。
2007年2月2日，A公司向被告发出《通知》，言明经其查实，在A公司所有的XX路XXX号内有几十平方未经任何手续批准的违章建筑，系被告最近擅自建造，为此A公司特别通知，要求被告拆除全部违章建筑，恢复原样，A公司将不追究被告所造成的法律责任。如被告不能及时自行拆除，A公司将派员予以拆除，届时一切后果由被告自负。该《通知》被告于同年2月9日签收。被告并于同日向A公司出具《承诺书》，称因其借的A公司位于XX区XX路XXX号房屋内经常漏水，南北面墙面已损坏，为了安全起见，被告进行了修理，并在南北面搭建几十平方米棚舍。为此，被告承诺：全部违章建筑乃被告擅自搭建，未申报A公司和其他相关方面同意，故被告应自行无条件拆除。目前在A公司未使用该地块前提下，为安全起见，暂时由被告使用一段时间，今后A公司需要时被告将无条件拆除。
期间，A公司于2009年11月23日经工商登记注销。经股东会决定A公司将剩余资产全部转入母公司原告名下，并配合原告办理了将XX区XX路XXX号房屋产权变更登记至原告名下的手续。
2014年1月1日，原告怡泰公司(签约甲方)与被告金国华(签约乙方)签订《租赁合同》1份，约定由甲方将位于XX区XX路XXX号中的办公大楼1幢及平房1间出租给乙方使用。租期1年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止。租金为4万元/年，乙方支付给甲方的押金为一个季度房租。租金每半年支付一次，上半年支付日期为2014年3月30日前，下半年支付日期为2014年12月31日前。若乙方不按约定期限交付房租，甲方有权终止合同并没收押金。乙方经甲方同意可在租赁房屋内进行装修和添置设备。租赁期满后，乙方可将添置的可拆除部分自行拆运，同时须对甲方原有设备保持完好，经甲方验收后如有损坏的，必须修复或赔偿。乙方保证对承租的房屋不转租，不得私自搭建，使用人员只限于签约者。如不经甲方同意转租房屋或私自搭建，甲方有权收回该房屋并终止合同。同时因搭建房屋所造成甲方的一切经济损失均应由乙方承担。租赁期满，甲方在对房屋验收认可后，进行交接的同时，应将押金退还给乙方。
重新签订合同后，被告却仍未向原告支付租金。
2014年6月11日，原告向被告发送书面材料，称因被告租借原告的房屋从2004年至2013年底未付房租，已欠原告租费达20万元，要求被告于2014年7月底前付清房租，否则原告将以违约处理，终止租借合同。该材料由被告于当日签收。
2015年2月5日，原告向被告户籍地闵行区华漕镇纪东村梅园39号发送《告知书》，言明被告在承租XX路XXX号房屋过程中，不但拖欠租金，擅自转租，并私自搭建违章建筑。原告要求被告于2015年2月15日前搬出XX区XX路XXX号内的租赁房屋，逾期不搬，将采用法律途径解决相关问题。该《告知书》于同年2月6日由案外人金某某代为签收。
2015年2月6日，原告在位于XX区XX路XXX号房屋上张贴《公告》，记载鉴于XX路XXX号的违建现象存在巨大的安全隐患，同时也严重影响了城市市容，我司虽多次向各位租户提出整改意见，但各位租户却置之不理。故此，我司已发函至各位租户，明确要求解除合同，将租赁房屋恢复原状。现特此公告，望各位租户互相转告，积极配合！
因被告至今未搬离承租房屋且未支付拖欠的租金，遂成讼。
另查明，被告承租的房屋位于上海市XX区XX路XXX号。
还查明，被告向原告承租房屋后，将租赁房屋全部进行了转租。
审理中，原告诉请要求被告恢复原状并返还承租房屋，基于被告已将租赁房屋全部进行了转租的事实，法院经向原告释明，在原、被告签订的租赁合同期限已经届满的情况下，是否要求在本案中对租赁合同到期的后果一并进行处理即追加次承租人作为本案第三人参与诉讼。原告向法院表示由于次承租人人数众多，故次承租人的搬迁问题由其自行解决，在本案中不要求法院处理次承租人的搬迁问题，也不再申请追加次承租人为本案第三人。
以上事实，由原告提供的涉案房屋的《上海市房地产权证》、A公司与被告签订的《租赁协议》、原告与被告签订的《租赁合同》、A公司于2007年2月向被告发送的《通知》及被告于收到当日出具的《承诺书》、A公司已于2009年11月23日工商注销的档案机读材料、A公司剩余资产转入原告名下的股东决定、原告于2014年6月11日向被告发送的书面材料、原告于2015年2月5日向被告发送的要求被告搬出租赁房屋的《告知书》及邮寄凭证、案外人代为签收的网上签收记录、原告于2015年2月6日在租赁房屋处发布解除合同的公告及照片、租赁房屋处存在违章搭建的照片以及原、被告的当庭陈述等为证。
上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以确认。
本院认为，被告与A公司签订的《租赁协议》及之后原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效。本案中，A公司于2009年11月23日经工商登记注销，而其剩余资产包括涉案房屋均转入原告名下，原告因此承接了A公司与被告就涉案房屋的租赁合同中的出租方的相关权利与义务。原告作为涉案房屋的出租方，有权在合同期满后收回上述房屋，现被告在租赁期限届满后继续使用租赁物，且被告长期拖欠原告租金，显属不当。故原告诉请被告搬离涉案房屋及支付使用期间的租赁费用的诉请，理由正当，本院予以支持。
同时，因原《租赁协议》中双方约定的租期为自2004年2月28日起至2004年6月20日止，在此之后双方间形成不定期租赁关系，而被告在该期间对租赁场所进行了违章搭建，在A公司通知被告拆除全部违章建筑并恢复原样后被告亦向A公司出具《承诺书》，承诺全部违章建筑乃被告擅自搭建，未申报A公司和其他相关方面同意，被告应自行无条件拆除，故现对于本案中原告要求被告将租赁场所恢复原状的请求，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告金国华于本判决生效之日起三十日内将位于上海市XX区XX路XXX号中的办公大楼1幢及平房1间恢复原状并由原告上海怡泰房地产开发(集团)有限公司负责收回；
二、被告金国华于本判决生效之日起三十日内支付原告上海怡泰房地产开发(集团)有限公司自2014年4月10日起至同年12月31日止的租金28,968.04元；
三、被告金国华于本判决生效之日起三十日内参照109.59元/日的标准，向原告上海怡泰房地产开发(集团)有限公司支付自2015年2月16日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4,900元，减半收取计2,450元，由原告上海怡泰房地产开发(集团)有限公司负担2,150元，被告金国华负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陈 洁
二〇一五年八月七日
书记员 陈晓燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。