辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终319号
上诉人（原审原告）：包晓涛。
委托代理人：王战，辽宁双护律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：朱秋芳。
被上诉人（原审被告）：郭秀凤。
二被上诉人共同委托代理人：辛敏江、马尉贺，辽宁兴中律师事务所律师。
原审原告包晓涛与原审被告朱秋芳、郭秀凤确认合同无效纠纷一案，大连市沙河口区人民法院于2015年12月18日作出（2015）沙民初字第3601号民事判决，包晓涛不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年2月23日公开开庭审理了本案。上诉人包晓涛委托代理人王战，被上诉人朱秋芳、郭秀凤共同委托代理人辛敏江、马尉贺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告包晓涛一审诉称：我父亲包连生与我母亲官兰凤于1974年结婚，我系包连生与官兰凤的独子。1998年，包连生与官兰凤通过购买房改房的形式取得大连市沙河口区永明巷#号房屋，并进行了产权登记（沙私有#号）。2011年6月17日，我母亲官兰凤去世。2014年12月11日，我父亲包连生因病去世。近日，我到大连市房地产档案馆查询得知，2015年3月12日，案涉房屋被登记于被告朱秋芳名下（产权证号为#）。另查证，2015年3月10日，被告朱秋芳与包连生签订了《大连市房地产买卖合同》（合同编号为#）。我认为被告朱秋芳与郭秀凤之间的房屋买卖行为非法无效，理由如下：首先，包连生已于2014年12月11日去世，身份信息已经被相关部门核销。2015年3月10日，二被告在包连生已经死亡三个月，没有征得包连生法定继承人同意情况下，进行房屋买卖行为应属无效；其次，二被告存在恶意串通，自代理行为严重侵害了我的合法权益；再次，二被告在买卖行为完成后，并没有履行交付房款的义务，房屋买卖并未实际履行。综上，请求确认被告朱秋芳与包连生于2015年3月10日签订的合同编号为#号经大连市房地产登记中心备案的大连市沙河口区永明巷#号房屋买卖合同无效。
被告朱秋芳、郭秀凤一审共同辩称：不同意原告的诉讼请求。（2014）大证民字第4290#号公证书内容显示原告包晓涛已放弃继承权，所以包晓涛没有继承的资格。2014年9月1日，包连生与被告朱秋芳已经签订案涉房屋的买卖协议，约定了房屋价格为100万元，并交付给定金10万元，2014年9月4日，被告朱秋芳将剩余房款90万元交付给包连生，房屋价款已经给付完毕。二被告签订案涉房屋买卖合同，办理房屋过户手续时，并不知道包连生已经去世。原告主张的案涉房屋买卖合同无效的事实与理由均不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，请求法院驳回原告的诉讼请求。
一审法院审理查明：案涉房屋位于大连市沙河口区永明巷#号，建筑面积为99.2平方米。该房屋原为包连生及其妻子官兰凤夫妻共同财产，原告包晓涛系包连生与官兰凤之子。2011年6月17日，官兰凤去世。
2014年9月1日，包连生与原告包晓涛到大连市公证处就继承官兰凤的案涉房屋份额事宜办理继承权公证，原告包晓涛放弃继承权，官兰凤在案涉房屋的份额由包连生继承。大连市公证处就上述继承权公证出具（2014）大证民字第4290#号公证书，同日，包连生就案涉房屋取得单独所有权登记。
同日，包连生与被告朱秋芳签订《买卖协议》，主要内容为：“今朱秋芳购买包连生#大连沙河口区永明巷#号，面积99.2平，总房款人民币￥100万元整（大写：壹佰万元整），定金人民币10万元整（大写：壹拾万元整），双方约定如卖方在180天之内未配合买方过户，卖方必须双倍返还定金。在此期间发生的一切债权债务与纠纷都与买方无关。过户全部税费及公证费由买方承担”。包连生在卖方处签名并按手印，被告朱秋芳在买方处签名并按手印。
同日，包连生向被告郭秀凤出具授权委托书，并申请大连市公证处进行公证，大连市公证处出具（2014）大证民字第4302#号公证书，该委托主要内容为：“委托人：包连生，男，#年#月#出生，居民身份证号码：#。受托人：郭秀凤，女，#年#月#日出生，居民身份号码：##。委托人丧偶未再婚，个人在辽宁省大连市沙河口区永明巷#号有私有房产一处，建筑面积99.2平方米，现欲出售此房，因故不能亲往办理，特委托受托人为代理人，代为办理上述房产的下列事宜，并有权签署相关文件。1.偿还相关银行（或个人）的抵押借款，代领保险退费及银行注销抵押手续，注销抵押登记，代领房屋所有权证。2.与买方朱秋芳（身份证号#）签订房屋买卖合同，办理房屋出售过户相关手续。3.代为接收卖房款（开户、转款），如需资金监管，则办理银行资金监管及解冻手续。协助买方签订借款合同。4.如房屋坐落地址变更办理地址变更手续并领取新证。5.如上述房屋动迁，代办拆迁手续，签订拆迁补偿（回迁安置）协议，领取动迁补偿费。6.支付相关税费，办理房屋交接事宜。7.代为查询、调取房屋档案相关信息，开具无房证明。受托人在上述权限内承办的一切及签署的相关文件委托人均认可。受托人有转委托权。委托期限：自今日起十二个月为止。”
同日，包连生向大连市公证处申请对包连生居民身份证、户口簿首页（户主包连生）、户口簿中常住人口登记卡（包连生页）、户口簿中常住人口登记卡（官兰凤页）、查询婚姻登记记录证明，进行影印本与原本相符公证，大连市公证处出具（2014）大证民字第4302#号公证书予以证明。
2014年9月4日，包连生向朱秋芳出具收条，内容为：“今收到朱秋芳购房全款人民币壹佰万元整（￥100万），包连生在收款人处签名并按手印。该收条内容是由打印并手写填充而成，其中“朱秋芳”、“人民币壹佰万”、“￥100万”是手写填充，“全款”二字由打印的“定金”二字涂抹后手写更改而成，被告朱秋芳自认上述手写字系由其本人书写。该收条与《买卖协议》打印于同一纸张上，位于《买卖协议》左下角。
2015年3月10日，被告朱秋芳、郭秀凤向大连市公证处申请声明公证，声明书内容为：“坐落在大连市沙河口区永明巷#号（建筑面积99.2平方米，权证号#）房屋是包连生的财产，声明人郭秀凤是卖方的委托代理人，声明人朱秋芳是上述房屋的买方。声明人双方郑重声明如下：卖方已收到买方全部房款，买卖双方已自行办理完毕房款交接。因相互熟悉、了解，双方协商同意未办理房款资金监管，如因此出现任何问题后果由声明人自行负担。上述声明是声明人真实意思，如有不实，愿承担一切法律责任”，大连市公证处对上述声明出具（2015）大证民字第969#号公证书。
同日，被告郭秀凤作为包连生的委托代理人与被告朱秋芳签订合同编号为#号的《大连市房地产买卖合同》，合同约定出卖人包连生将沙河口区永明巷#号房屋（产权证号为#）出卖给朱秋芳，房地产转让价款为867，000.00元，付款方式为一次性付款，付款日期及房屋交付日期为2015年3月10日。当日，被告郭秀凤作为包连生的委托代理人与被告朱秋芳申请办理房屋所有权转移登记，申请材料中包括编号为#号的《大连市房地产买卖合同》。2015年3月12日，案涉房屋产权转移登记至被告朱秋芳名下。
包连生于2014年12月11日去世。被告郭秀凤与朱秋芳自认二人是母女关系。
一审法院认为：根据被告朱秋芳提供的《买卖协议》，包连生作为案涉房屋的单独所有权人与被告朱秋芳就转让案涉房屋达成一致合意，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该买卖协议合法有效。同时，包连生授权郭秀凤代为办理房屋出售事宜时，已明确买方为被告朱秋芳，据此可以认定，将案涉房屋出售给朱秋芳以及授权郭秀凤代办相关事宜均是包连生的真实意思表示，包连生作为完全民事行为能力人亦应当对自己作出的公证授权行为的法律后果有所预期，并依法承担相应责任。
本案审查的第一个焦点问题是被告郭秀凤代理包连生签订案涉房屋买卖合同的行为，即案涉代理行为，是否因委托人包连生的死亡而无效。《中华人民共和国合同法》第四百一十一条规定：“委托人或者受托人死亡、丧失民事行为能力或者破产的，委托合同终止，但当事人另有约定或者根据委托事务的性质不宜终止的除外。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第82条规定：“被代理人死亡后有下列情况的，委托代理人实施的代理行为有效：（1）代理人不知道被代理人死亡的；……（3）被代理人与代理人约定到代理事项完成时代理权终止的……”。由此可见，委托人死亡并不必然导致代理行为无效，符合以上条件，代理行为仍然有效。本案中包连生给被告郭秀凤出具的委托书中明确约定委托期限为自2014年9月1日起12个月，被告郭秀凤的案涉代理行为在包连生的授权范围内，亦发生在约定的委托期限内。而根据一审法院对被告郭秀凤制作的调查笔录，被告郭秀凤陈述与被告朱秋芳签订案涉房屋买卖合同时并不知道包连生已经死亡，对此原告亦未能举证予以反驳，故依据上述法律规定，郭秀凤的案涉代理行为有效。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款的规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”故被告郭秀凤以包连生的名义与被告朱秋芳签订的案涉房屋买卖合同合法有效，具有法律约束力。
第二个焦点问题是二被告是否恶意串通，损害原告合法权益。一审法院认为，如上所述，在案涉房屋买卖合同签订前，包连生就案涉房屋转让与被告朱秋芳已经达成合意，并授权被告郭秀凤代为办理相关事宜。被告郭秀凤在代理权限范围内依法行使代理权，与包连生指定的买方朱秋芳签订案涉房屋买卖合同，即使被告郭秀凤与朱秋芳具有一定利害关系，亦不能认定二人恶意串通。关于原告提出的被告郭秀凤、朱秋芳系母女关系，郭秀凤作为代理人系自己代理的主张，一审法院认为，所谓自己代理是代理人以被代理人名义与自己实施的民事行为，本案中被告郭秀凤代理包连生与被告朱秋芳签订案涉房屋买卖合同，不构成自己代理。
原告主张二被告提供的买卖协议及收条不具有真实性，并申请司法鉴定，但在鉴定机构规定的期限内未交纳鉴定费，其应自行承担诉讼风险，对其主张，应不予支持。关于原告提出被告朱秋芳没有实际交付购房款的主张，一审法院认为，被告朱秋芳是否实际交付购房款是房屋买卖合同的履行问题，不影响案涉房屋买卖合同效力的认定。原告提出2014年9月1日包连生办理相关公证时，神志不清，不是其真实意思表示的主张，但未提供证据予以证明，应不予支持。原告提出的案涉房屋买卖合同系以合法形式掩盖非法目的，以及一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思情况下签订的主张，无事实依据，应不予采纳。此外，关于原告提出其母亲官兰凤死亡后，其享有案涉房屋四分之一份额权利的主张，一审法院认为，包连生因原告包晓涛放弃继承官兰凤对案涉房屋享有的份额，而于2014年9月1日已经取得案涉房屋的单独所有权登记，其对案涉房屋享有完全处分权，而原告包晓涛作为完全民事行为能力人放弃上述继承权，应预见到其父亲包连生可能对案涉房屋进行处分，亦应承担相应的法律后果。
综上，被告郭秀凤作为包连生的代理人依法行使代理权，与被告朱秋芳签订的合同编号为#号的《大连市房地产买卖合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，原告请求确认案涉房屋买卖合同无效的诉讼请求，没有事实和法律依据，应不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第82条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第四百一十一条之规定，作出如下判决：驳回原告包晓涛的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告负担。
包晓涛上诉的理由及请求是：第一，郭秀凤在包连生死后作出的民事代理行为应为无效。第二，朱秋芳与郭秀凤构成恶意串通，意在非法侵夺案涉房屋。第三，郭秀凤的丈夫放高利贷，因包连生后老伴（未登记）的亲家需要向郭秀凤的丈夫借钱，故以案涉房屋进行抵押。包连生并非转让案涉房屋给朱秋芳。据此，请求撤销一审判决，改判支持包晓涛一审诉请。
朱秋芳、郭秀凤二审答辩认为：服从一审判决。
本院经审理查明：一审法院认定事实属实。
本院补充查明：2014年9月1日，朱秋芳在案涉房屋设定抵押权，权利价值100万元，该抵押权于2015年3月4日注销。2015年4月23日，胡永齐在案涉房屋设定抵押权，担保金额为120万元。
本院所确认的上述事实，有房产证及当事人陈述笔录在案为凭，上述证据已经开庭质证与审查，应予采信。
本院认为：综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为朱秋芳与包连生签订的案涉房屋买卖合同是否合法有效。综合本案查明事实，包连生与朱秋芳间不存在真实的房屋买卖关系。具体理由如下：
首先，朱秋芳主张其以现金方式向包连生分两次（一次10万元、一次90万元）支付了100万元房款，款项来源为朱秋芳夫妻建行取款11万元、3万元、4万元三笔，工行约2-3万元及朱秋芳向胡永齐借款75万元。但经一审法院释明后，朱秋芳仅提交了其与案外人郭宇（朱秋芳主张郭宇系其丈夫）建行的交易查询单及账户明细，拟证明郭宇2014年8月20日支出20万元及朱秋芳于2014年8月11日取款4.6万元是购房款的来源，朱秋芳未提交其自工行取款的证据。且朱秋芳提交的建行查询单及账户明细中的4.6万元及20万元款项支出与朱秋芳在提交上述查询单及账户明细前主张的自建行取款三笔11万元、3万元、4万元亦不相符。至于朱秋芳主张其自胡永齐处借款75万元一节，本院认为，朱秋芳与胡永齐均主张胡永齐以支付现金方式向朱秋芳出借75万元款项，胡永齐表示该75万元就是胡永齐家里的钱。但朱秋芳未提交充分证据证明胡永齐实际出借了75万元给朱秋芳。朱秋芳、胡永齐亦仅向法庭提交了借条复印件，未提交原件。且胡永齐表示其未去实际察看案涉房屋，仅是看了房证就办理了抵押手续。胡永齐在出借75万元大额资金后未察看抵押物即同意以案涉房屋担保债权的实现，以及朱秋芳在仅对胡永齐负债75万元的情况下却设定120万元担保金额，均与常理不符。此外，如此大笔（100万元）款项交付均为现金给付本就概率较小，而朱秋芳先前支付10万元定金却未要求包连生出具任何凭证，而是主张在时隔三日后交付90万元余款后一并出具收条，亦有违交易习惯。又因一审法院对郭秀凤调查询问时，郭秀凤最初称其不清楚朱秋芳给付包连生房款情况，不知道包连生是否收到购房款，亦未代理包连生收取购房款。当被询问为什么与朱秋芳办理公证声明时，郭秀凤称系因从朱秋芳处看到包连生书写的收条。但郭秀凤被询问包连生是否告知郭秀凤其已收到全部房款时，郭秀凤又称包连生已告知郭秀凤收到房款。郭秀凤作为朱秋芳的母亲及包连生出卖案涉房屋的委托代理人对朱秋芳交付100万元现金房款不知情、不参与，本就不符合常理，且郭秀凤的上述陈述前后矛盾，逻辑混乱。故现有证据不足以证明朱秋芳已实际支付了100万元购房款。
其次，购房人购买房屋的合同目的就是为了取得房屋所有权，故按照通常交易习惯，房屋买卖合同中均会明确约定房屋交付的时间，但朱秋芳与包连生在朱秋芳主张房款约定为100万元的双方实际据以履行的房屋买卖协议中未约定房屋交付时间，仅约定了房屋过户的时间和税费的承担。且朱秋芳表示是其自己换了门锁才控制了案涉房屋，现在案涉房屋内还有包晓涛方的家具。通常情况下，二手房买卖需经资金监管，卖房人在协助过户并交付房屋后方能取得全部房款。但本案房屋买卖未经资金监管，依据朱秋芳的主张，其在包连生未向其交付房屋的情况下即支付全部房款，在朱秋芳与包连生无其他特殊关系的情况下，亦与常理不符。
再次，按照通常交易习惯，购房人对购买房屋均会尽审慎审查义务，即购房人在反复察看房屋后方能决定是否购买该房屋。但朱秋芳一审庭审时表示其在没看房前就已经决定要购买案涉房屋，且仅在2014年8月30日要去签订合同当天才看了房子，因包连生当天未带齐手续方于2014年9月1日签订了房屋买卖协议。又因朱秋芳主张2014年案涉房屋市场价为100万元，即在朱秋芳认为包连生并非低价出售案涉房屋的情况下，朱秋芳却主张其在没看房前就已决定要购买案涉房屋，且仅实际查看了一次案涉房屋就签订了房屋买卖协议，交付了房款。又因朱秋芳主张购买案涉房屋目的为自用，但朱秋芳表示案涉房屋现仍处于闲置状态，故本院难以认定朱秋芳实际购买了案涉房屋以及朱秋芳急于购买案涉房屋的动机与目的为自用。
最后，据包连生为产权人的权证号为（沙私有）#的案涉房屋产权证记载，2014年9月1日，朱秋芳在案涉房屋设定抵押权，权利价值100万元，该抵押权于2015年3月4日注销。若朱秋芳与包连生为房屋买卖关系，朱秋芳无必要在案涉房屋上设定价值100万元的抵押权。
据此可以认定，包连生与朱秋芳间不存在真实的房屋买卖关系，双方于2014年9月1日签订的房屋买卖协议及2015年3月10日为过户而签订的房屋买卖合同均不发生房屋买卖的法律效力，一审认定案涉房屋买卖合同合法有效，显为不当，本院予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销大连市沙河口区人民法院（2015）沙民初字第3601号民事判决；
二、朱秋芳与包连生于2015年3月10日签订的合同编号为#号的大连市沙河口区永明巷#号房屋的大连市房地产买卖合同无效。
一审案件受理费100元（包晓涛预交），由朱秋芳负担；二审案件受理费100元（包晓涛预交），由朱秋芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 李奎哲
审判员 张萍萍
审判员 阁成宝
二〇一六年三月二十九日
书记员 董 芳
附：相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。