山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0103民初2694号
原告（反诉被告）李小白，女，1977年5月28日生，汉族，无业，住济南市
委托代理人张作臣，山东聚轩律师事务所律师。
被告傅华良（反诉原告），男，1954年11月4日生，汉族，无业，住济南市
委托代理人尹志勇，男，济南市中民意法律服务所法律工作者，住济南市。
原告（反诉被告）李小白与被告（反诉原告）傅华良合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员苏佩瑶独任审判，公开开庭进行了审理。原告李小白及其委托代理人张作臣，被告傅华良的委托代理人尹志勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年2月6日，原、被告签订学校转让协议一份，被告于2015年2月10日向原告支付定金5万元。原告按照约定将学校交由被告管理，被告2015年2月6日开始管理学校。随后，原告按照约定办理学校法人代表变更手续，但被告不予配合，也未按协议约定支付剩余转让费。直至2015年10月30日，被告告知原告其没有能力经营学校，不再履行上述协议，原告只好同意解除协议。此时被告一直拖欠房租、物业费、水电费、学校财务代理费和员工的社会保险费，原告不得已垫付了上述费用，被告一直未返还。现原告诉至法院，请求被告返还原告垫付的房租22685元、2015年2月至10月的物业费3831元、水费219.5元、电费1329.1元、学校财务代理费2600元、员工社会保险费及滞纳金29590.32元、违约金3750元。本案审理过程中，原告将其主张的上述社会保险费及滞纳金数额变更为15167.31，违约金数额变更为3000元。
被告傅华良辩称，原、被告签订的上述学校转让协议约定，原告将济南市本源教育培训学校转让给被告，转让费为20万元。合同签订后，被告按约定支付了首次转让费5万元，因在办理变更手续过程中得知济南市本源教育培训学校的实际注册地为济南市市中区建设路85号三箭如意苑二期17号楼2-103号商铺，但上述转让协议载明的办学地点为济南市槐荫区阳光新路21号阳光100国际社区39号楼2-102号商铺，这违反了法律法规的规定，无法变更学校手续，而且该商铺于2015年7月6日被济南市历城区人民法院查封，因此涉案合同应为无效，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。本案审理过程中，被告表示其不再抗辩涉案合同无效，坚持其余抗辩意见。
反诉原告傅华良反诉称，2015年2月6日反诉原被告签订学校转让协议，协议约定反诉被告将济南市本源教育培训学校转让给反诉原告，转让费为20万元。合同签订后，反诉原告按约定支付了首次转让费5万元，因得知学校注册地与办学地点不一致，这违反了法律法规的规定，无法变更学校手续，而且该商铺于2015年7月6日被济南市历城区人民法院查封，反诉原告当时已接手学校，并支付了房屋租金、部分教师工资及学校日常水电物业等开支。涉案协议系无效合同，特提出反诉，请求法院判令反诉被告：1、退还反诉原告转让费5万元；2、退还房屋租金5.25万元；3、赔偿经济损失29886元。本案审理过程中，反诉原告告表示其不再主张涉案合同无效，坚持反诉请求及其余事实和理由。
反诉被告李小白辩称，一、反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。1、双方于2015年2月6日签订学校转让协议，该转让协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。首先，转让学校的注册地和转让协议约定的学校地址不是同个地址并不会导致学校手续无法变更，更没有违反法律法规的禁止性规定；其次，学校转让协议是在2015年2月6日签订，且签订当天反诉原告就接手管理该学校了，而涉案房屋在2015年7月6日被查封的，该查封行为并不影响涉案合同效力。2、协议签订的当天，反诉被告将学校交给反诉原告管理，反诉原告接手该学校后于2015年2月10日向反诉被告支付了定金5万元。随后，反诉被告按约定办理学校法人变更手续，反诉原告不予配合，也一直未支付剩余转让款。反诉原告严重违约，其要求返还定金5万元、房屋租金及经济损失没有事实和法律依据。二、反诉原告的违约行为给反诉被告造成了巨大的损失，反诉原告应返还反诉被告垫付的相关费用。综上所述，反诉原告单方违约，其提出的反诉请求无事实与法律依据，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明，原告于2012年2月16日开办济南市本源教育培训学校，由原告担任校长，学校类型为初等非学历，办学内容为珠心算、国学、双向联想识字等，开办资金为20万元，主管部门为济南市市中区社区教育办公室。原告（甲方）与被告（乙方）于2015年2月6日签订学校转让协议一份，约定：“一、转让学校概况学校名称：济南市本源教育培训学校地址：济南市阳光新路21号阳光100国际社区39号楼2-102商铺。面积：160平方米。二、转让内容及价款转让学校内容：房屋租赁合同，装修，学校资质，税务，开户银行，课程，教材，现有生源，教师，校内固定资产等一次性转让给乙方。转让金额：人民币贰拾万元整。三、付款方式第一次付款：2015年2月12日前，支付人民币伍万元整。第二次付款：2015年5月12日前，支付人民币壹拾伍万元整。四、转让程序1、2015年2月12日前，签订《学校转让协议》，乙方向甲方支付定金伍万元整。2、甲方负责将2015年2月12日前学校的物业费、水电费结清。3、双方办理学校资产及权利交接手续。4、甲方将学校法人变更为乙方指定人员的手续，乙方应积极配合。5、乙方利用学校资质办理贷款，筹集转让费。6、2015年5月12日前支付剩余转让费。五、学校现有师资及学生的约定1、学校现有教师2名，随学校一起转让给乙方，劳动合同及工资待遇由乙方与教师另行商定。2、学生8名，收费及学习截止时间附后。对转让前已经收取的学费由甲方所有，乙方须无条件完成剩余课程。六、甲方义务1、甲方于2015年2月12日前将学校转交乙方，并办理转让交接手续。2、在转让费未支付完毕前，甲方协助乙方管理学校和过渡的相关事务。3、甲方积极办理学校资质变更手续，由此产生的相关费用，由甲方承担。4、甲方保证该校转让后无任何违法行为和债权债务关系。七、乙方义务1、乙方接管学校后，短期内应延续学校原有经营模式及课程，保证学校转让后的顺利过渡。2、乙方应接收学校原有教师和学生，但是教师劳动合同及待遇由乙方与教师另行商定。3、乙方应积极办理贷款手续，筹措资金，尽快按照约定支付转让费。八、违约责任1、甲方应在协议签订后，2015年2月12日前，将学校全部资金转交给乙方。逾期一日，按照转让费的千分之一[人民币250元(该处数额系笔误，应为200元，本院注）]向乙方支付违约金。逾期超过十五日，协议自动解除。2、乙方应在2015年5月12日前，支付全部转让费。逾期一日，按照转让费的千分一[人民币250元(该处数额系笔误，应为200元，本院注）]向甲方支付违约金。逾期超过十五日，协议自动解除。该协议落款处甲方由被告傅华良签名并捺印，乙方由原告李小白签名并捺印。经原、被告确认，双方签名捺印时位置颠倒，甲方应为原告李小白，乙方应为被告傅华良。
签订上述协议后，被告于2015年2月6日给付原告款项5万元，此后未再支付剩余15万元转让款。原、被告均认可上述转让协议于2015年10月31日解除，涉案学校的举办者仍为原告。
以上事实，由原告提交的民办学校办学许可证、民办非企业单位登记证书、学校转让协议及当事人陈述等证据予以证实。
本案争议的焦点问题有：一、原、被告办理涉案学校交接手续的日期；二、原、被告是否存在违约行为；三、被告向原告交付的5万元系定金还是学校转让费，原告是否应予返还；四、原告主张的各项费用及被告提出的其他反诉请求应否予以支持。
关于焦点问题一，原告主张其与被告于2015年2月6日办理交接手续，被告即接收涉案学校，对此原告未提交证据予以证实。被告主张双方按照涉案协议约定，于2015年2月12日办理交接手续，被告于当日接收学校，共管理两名教师及八名学生。
本院认为，原告主张的交接日期早于协议约定，故应由原告对其主张进行举证。现原告未提供证据证明双方在协议约定的日期之前即已交接完毕。据此，本院认定原、被告办理交接手续的日期为2015年2月12日。
关于焦点问题二，原告主张被告未按合同约定支付剩余转让费，已构成违约。涉案学校已进行财务清算，董事会亦已作出同意变更法人代表的决议，原告向济南市市中区教育局（以下简称区教育局）提出变更申请，但由于被告未前往进行证件核实，区教育局未能批准。原告为此提交：（1）报告书一份，证明山东舜兴会计师事务所对涉案学校2014年度财务情况进行了审计，于2015年3月4日出具上述报告书；（2）董事会决议一份，主要内容为，涉案学校董事会五名成员于2015年1月15日召开董事会，决议“同意解除李小白在济南市本源教育学校举办者身份及法人代表和校长职务，由傅华良担任以上职务”。被告对以上证据真实性无异议，但主张原告系合同违约方，理由为：1、原告开办涉案学校的登记地址为济南市市中区建设路85号三箭如意苑二期17号楼2-103号商铺，而实际办学地点为济南市槐荫区阳光新路21号阳光100国际社区39号楼2-102商铺，违反《济南市民办学校管理暂行规定》第十七条的规定，民办学校不得设立分支机构，不得将承担的教育教学任务委托或者承包给其他组织和个人实施。县（市）区属民办学校不得跨县（市）区设立教学点，因此涉案学校无法办理法人代表变更手续。被告同时表示双方签订涉案协议时其已查看相关证件且知晓学校实际办学地点，但未提出异议；2、根据涉案协议第四条的约定，原告应当积极配合被告贷款手续。被告主张其于2015年4月两次前往区教育局递交证件原件，第一次是相关工作人员未在场，第二次是原告未到场，未能办理变更手续，且经被告咨询区教育局工作人员，得到的口头答复为无法以学校名义办理贷款。
本院认为，被告未按涉案协议约定的期限支付转让费，应承担违约责任。关于原告是否违约，第一，《济南市民办学校管理暂行规定》第五十三条规定，民办学校变更举办者或者法定代表人，在依法进行财务清算后，由原举办者提出，经民办学校理事会、董事会或者其他形式的决策机构同意后，报审批机关批准。原告提交的报告书及董事会决议表明其已开展变更学校举办者的相关工作，被告虽主张其前往区教育局递交了证件原件，但未提交证据予以证实，其陈述的证明力不及原告提交的上述证据的证明力，不能认定无法办理举办者变更手续的责任在于原告；第二，《济南市民办学校管理暂行规定》第十七条规定，民办学校不得设立分支机构，不得将承担的教育教学任务委托或者承包给其他组织和个人实施。县（市）区属民办学校不得跨县（市）区设立教学点。该条规定系禁止县（市）区属学校在主办学校之外跨县（市）区增加教学点，但本案学校仅有唯一的教学点，登记地点与实际办学地点不一致的情形并非法律、行政法规所禁止，且被告在签订协议时对上述两地点不一致的情况已知晓且未提出异议；第三，涉案协议并未约定原告负有办理贷款的合同义务，故对被告提出的原告违约的主张，本院不予认可。
关于焦点问题三，本院认为，原、被告签订的学校转让协议第二条约定，转让费总计20万元；第三条约定转让费分两次付清，第一次支付日期为2015年2月12日前，第二次支付日期为2015年5月12日前。虽然协议第四条有“乙方向甲方支付定金五万元整”的字样，但结合该协议第二条、第三条的内容能够认定双方仅对学校转让费进行了约定，并未对定金进行约定，故被告支付的是转让费。因原、被告已于2015年10月31日解除上述协议，双方之间合同关系消灭，原告应向被告退还5万元转让费。
关于焦点问题四，（一）原告主张其在被告办学期间为被告垫付相关费用，为此向被告主张：
1、房屋租金22685元，期间为自被告接收学校次日即2015年2月7日起至2015年5月9日止，共计92天。原告为此提交：（1）原告与案外人徐玉清于2013年3月27日签订的商铺租赁合同一份，约定原告承租徐玉清所有的济南市阳光新路21号阳光100国际社区39号楼2-102商铺一处，租赁期限为自2013年4月1日至2018年5月10日，其中2013年4月1日至2013年5月10日为空租期，年租金为9万元，合每月7500元，该合同落款处由原告、徐玉清及担保人ＸＸ签名捺印，原告表示ＸＸ为房屋租金收取人。（2）ＸＸ于2014年11月9日出具的收条一份，主要内容为其已收到李小白交纳的2014年11月9日至2015年5月9日半年期间的租金45000元。（3）转账汇款记录查询单一份，证明原告于2014年11月4日向ＸＸ的中国建设银行卡转让45000元予以证实。被告不同意支付上述租金，表示其对上述租赁合同、收条的真实性有异议，但认可原告与徐玉清之间的房屋租赁关系，亦认可ＸＸ已收到上述租金，对转账汇款记录查询单真实性无异议，但表示原告支付房租的行为系其履行上述房屋租赁合同的付款义务，与被告无关。
2、物业费3831元，期间为自2015年2月7日至2015年10月31日，共计267天，每三个月物业费为1309.3元，合每日14.34元。原告为此提交济南万怡物业服务有限公司于2016年1月12日出具的收款收据二份，列明该物业公司于2015年1月、4月、7月、10月分别收取涉案房屋物业费每季度1309.3元。
3、水费219.5元，期间为自2015年3月1日至2015年10月31日，共计8个月，每两个月交纳一次。原告为此提交济南万怡物业服务有限公司于2016年1月12日出具的收款收据三份，列明该物业公司收取涉案房屋上述期间水费219.5元。
4、电费1329.1元，期间为自2015年3月1日至2015年10月31日共计8个月，每两个月交纳一次。原告为此提交济南万怡物业服务有限公司于2016年1月12日出具的收款收据三份，列明该物业公司收取涉案房屋上述期间电费1321.9元。
被告表示对上述2—4项列明的证据真实性无异议，但因原、被告办理学校交接手续的日期为2015年2月12日，故被告仅需承担2015年2月12日至2015年10月31日期间的相应费用。
5、学校财务业务代理费2400元，原告表示因涉案学校需向税务机关报税，故委托山东新永信有限责任会计师事务所代为办理相关业务并支付费用，包括2015年2月至10月期间的代理费1800元（每月200元）、管理费400元、账本账册费300元、网上申报费100元。原告为此提交于上述会计师事务所于2016年4月19日开具的山东增值税发票一张，载明服务名称为咨询费，金额为2600元，本案中原告主张2400元。被告表示对上述发票的真实性无异议，但认为一方面该证据与本案缺乏关联性有异议，不能体现系被告办学期间产生的费用，另一方面涉案学校本身有合格的财务人员，无需额外支付该费用，故不同意支付上述咨询费。
6、社会保险费及滞纳金15167.31元，原告为此提交济南市社会保险事业局市中办事处于2016年1月12日开具社会保险基金专用票据一份，证明涉案学校为两名员工交纳2015年3月至2015年9月期间社会保险费用及滞纳金15167.31元。被告表示对上述证据的真实性无异议，因原、被告未办理法人代表及校长变更手续，上述费用应由原告负担，故被告不同意支付。本案审理过程中，原告表示仅主张上述2015年3月至2015年9月期间社会保险费用及滞纳金。
7、违约金3000元，原告表示按照学校转让约定，被告应于2015年5月12日前支付第二笔转让费，每逾期一日按转让费总额的1‰支付违约金，即每日200元，被告至今未支付上述转让费，原告主张15日的违约金共计3000元。被告表示其不存在违约行为，故不同意支付违约金。
本院认为，关于原告主张的房屋租金，根据对第一个焦点问题的分析，被告接收涉案学校的日期为2015年2月12日，被告应承担其办学期间的房屋租金，故原告支付的上述租金中2015年2月12日至2015年5月9日期间，共计87日的租金21452.05元应由被告负担，对原告主张的费用超出部分，本院不予支持。同理，关于原告主张的物业费，被告应负担2015年2月12日至2015年10月31日期间共计262日的费用3757.08元，对原告主张的费用超出部分，本院不予支持。关于原告主张的水费219.5元及电费1329.1元，被告表示无异议，本院予以支持。关于原告主张的学校财务业务代理费，其仅提交会计师事务所开具的发票一份，未提交其他证据证实该项费用支出的合理性及必要性，故其要求被告承担此费用缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张的社会保险费及滞纳金15167.31元，用人单位有为劳动者交纳社会保险的法定义务，被告认可其管理两名教师，与上述发票中载明的缴费人数一致，被告应在其在办学期间为上述教师交纳社会保险。故对原告主张的社会保险费及滞纳金，本院予以支持。关于原告主张的违约金，被告未按约定支付转让费，已构成违约，虽涉案协议约定的违约金计算标准高于法律规定，但原告仅主张15日的违约金3000元，该数额不超出法律规定，本院予以支持。
（二）被告向原告主张以下费用：
1、房屋租金52500元，分别为：（1）被告于2015年4月14日向ＸＸ支付的2015年5月10日至11月9日期间的租金45000元；（2）被告于2015年10月31日向原告支付的一个月租金7500元。被告认可原告后于2015年11月1日将该7500元转交给ＸＸ，并表示其实际控制涉案房屋至2015年10月31日，于当日将房屋钥匙交至原告处，原告对此无异议。原告表示其于2015年11月1日将房屋交回所有权人，但未提交证据予以证实。
2、经济损失29886元，被告为此提交其自行制作的工资发放表及日常开销表一份，列明上述费用包括被告向学校教师及其他员工支付的2015年2月至8月的工资18713元、日常开销11173元。原告表示对上述证据的真实性有异议，认为工资发放表无领取人签名，日常开销真实性亦无法核实，且上述该费用均产生于被告办学期间，应由被告负担。
本院认为，根据对前述焦点问题的分析，被告应承担其接管学校期间的房屋租金等费用，其向原告主张退还其办学期间支付的房屋租金并赔偿经济损失，于法无据，本院不予支持。对于被告支付的2015年11月1日至2015年11月9日期间的房屋租金，原告虽主张其于2015年11月1日将房屋交回所有权人，但未提供相关证据，本院不予采信，应认定原、被告于2015年10月31日解除协议后，原告实际控制涉案房屋，故上述期间的房租2219.18元应由原告负担。对于被告向原告交付的7500元房屋租金，被告认可已由原告转交至ＸＸ，故上述租金系被告向ＸＸ支付的款项，被告请求原告返还该7500元，依据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告傅华良于本判决生效之日起十日内给付原告李小白房屋租金21452.05元。
二、被告傅华良于本判决生效之日起十日内给付原告李小白物业费3757.08元。
三、被告傅华良于本判决生效之日起十日内给付原告李小白水费219.5元。
四、被告傅华良于本判决生效之日起十日内给付原告李小白电费1329.1元。
五、被告傅华良于本判决生效之日起十日内给付原告李小白社会保险费及滞纳金15167.31元。
六、被告傅华良于本判决生效之日起十日内支付原告李小白违约金3000元。
七、原告李小白于本判决生效之日起十日内退还被告傅华良转让费5万元。
八、原告李小白于本判决生效之日起十日内给付被告傅华良房屋租金2219.18元。
九、驳回原告李小白的其他诉讼请求。
十、驳回反诉原告傅华良的其他反诉请求。
案件受理费1400元，减半收取700元，原告李小白负担210元，被告傅华良负担490元；反诉案件受理费1469元，反诉原告傅华良负担896元，反诉被告李小白负担573元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 员 苏佩瑶
二〇一六年七月五日
代理书记员 陈淑涵