湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘31民终231号
上诉人（原审原告、反诉被告）刘文华，男，1966年11月20日出生，汉族。
委托代理人周倜，湖南君安达律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）冯天垠，男，1946年3月18日出生，汉族。
上诉人（原审被告、反诉原告）谭树梅，女，1943年10月26日出生，汉族。
以上两上诉人共同委托代理人石文好，湖南生元律师事务所律师。
以上两上诉人共同委托代理人杨焱，湖南生元律师事务所律师。
上诉人刘文华因与上诉人冯天垠、谭树梅房屋买卖合同纠纷一案，不服永顺县人民法院（2015）永民重字第20号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘文华及其委托代理人周倜、上诉人冯天垠、谭树梅及其委托代理人石文好、杨焱均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，被告冯天垠为偿还其所欠他人债务，经原、被告协商一致后于2010年5月24日签订《房土产转产转协议》，协议约定由被告将其位于永顺县灵溪镇大桥街的一栋四层半的房屋连同地基（房屋所有权人为冯天垠，房屋所有权证号为永房权证灵溪字第000010**号；土地使用者为冯天垠，国有土地使用证号为永国用（2005）字第D-24-45-1168号）一并转让给原告刘文华。协议约定由被告将房产证、土地使用证过户后由原告付清148万元，过户手续费由原告负责。协议还约定在购房款付清后，被告冯天垠、谭树梅在2010年8月底后全部搬出，原租出的房屋房租由被告冯天垠、谭树梅收到8月底，后由原告刘文华自行处理。如果一方违约，则由违约方赔偿另一方经济损失20万元，如果被告引资到位，则可收回房屋，期限为8月底，并由被告向原审原告补偿20万元的损失费。签订协议后，原告刘文华于2010年9月8日给冯天垠付人民币113万购屋款；2010年9月13日给冯天垠付人民币1万元；2012年2月给冯天垠付人民币1万元，共计付人民币115万元。2010年8月底，被告没有引资到位，亦未配合原告办理房产地产过户手续，双方遂起纠纷，后被告再次向原告出具承诺书，承诺履行期至2010年12月17日，期限届满后，被告仍未配合原审原告办理房地产过户手续，双方为此再起纠纷，原告诉至法院。
原判认为，原告刘文华与被告冯天垠、谭树梅就本诉争议的焦点为：
一、2010年5月24日签订的《协议》的性质。原告刘文华认为该《协议》是房屋买卖合同；被告冯天垠、谭树梅主张该《协议》看似房屋买卖合同，实为借款合同。为证明主张的事实，原告刘文华提供了《协议》、承诺书、领条及房产证和国有土地使用权证予以证实。冯天垠、谭树梅对刘文华提供的证据的真实性无异议，但认为不是其真实意思的表示。被告冯天垠、谭树梅就本诉未提供证据。通过上述无争议的证据，该院认为原告与被告自愿签订《协议》，约定冯天垠、谭树梅将涉案房产卖给刘文华，并就房产价格及产权过户时间作了约定，具备房屋买卖合同的基本条款，双方当事人关于买卖涉案房产的意思表示真实、明确。冯天垠、谭树梅此后所作出的承诺书也印证了双方自愿买卖涉案房产的事实。双方所签订《协议》中关于冯天垠有权收回该房屋的时间和条件及签订《协议》后和“承诺书”关于涉案房产的使用及租金收取等特别定，即刘文华负有在2010年5月24日至同年9月1日期间同意冯天垠、谭树梅居住使用涉案房产，并在此期间不得转卖他人的义务；冯天垠、谭树梅负有在2010年9月1日（延期至2010年12月17日）前让出房屋的义务，应视为双方就该次房屋买卖所设定的附带条件。以上附带条件的设定，并不影响双方之间房屋买卖关系的成立和生效，不足以就此认定双方之间形成了借款合同关系。根据《协议》约定，冯天垠在2010年9月1日前有权回购房产，但条件是退还全部购房款并补偿20万元。本案中，冯天垠、谭树梅并未提供证据证明其已在2010年9月1日前要求回购房产，且在其承诺的2010年12月17日前亦未要求回购房产。综上述分析，应当认定刘文华与冯天垠、谭树梅之间依据《协议》就涉案房产形成了买卖关系，该买卖关系合法有效，应受法律保护。冯天垠、谭树梅关于其系以涉案房产为抵押向刘文华借款的主张，与双方签订的《协议》内容和冯天垠本人的承诺书的内容均相悖，不符合抵押的法律特征，且《协议》约定的价款与当时市场价基本一致，故冯天垠、谭树梅关于双方签订的《协议》为借款合同、所涉房产乃借款抵押的抗辩主张缺乏依据，不能成立。
二、2010年5月24日签订的《协议》的效力。被告冯天垠、谭树梅认为《协议》涉及国有划拨土地使用权转让，违反《中华人民共和国房地产管理法》第四十条第一款和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，系无效合同。原告刘文华认为《协议》是双方意思真实的表示，且符合《物权法》第一百三十七条和一百四十三条的相关规定，《协议》合法有效，只要先办理土地出让手续、缴纳土地出让金后即可转让，并办理土地使用权变更登记手续。该院认为，在《物权法》实施以前，对于未经批准转让划拨用地及地上建筑物的均认为合同无效；《物权法》实施后，在法律上区分了合同效力与物权效力。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”即区分了物权效力与合同效力。本案中，原、被告双方订立《协议》时在《物权法》实施以后，当事人转让的划拨用地及其地上建筑物，变更土地使用权属于合同履行问题，并不影响合同的效力。故被告冯天垠、谭树梅关于《协议》违反法律强制性规定，属于无效合同的抗辩主张不能成立。
关于冯天垠、谭树梅要求原告刘文华返还房屋、恢复原状并赔偿房租损失30万元的反诉请求是否成立。该院认为，本案中原、被告诉争的是《协议》的性质和效力问题，被告的反诉不具有对抗性，不符合反诉的法律特征，故对被告冯天垠、谭树梅的反诉请求，本案中不予处理。同时，根据本案的实际情况，双方若在《协议》签订后均按合同约定履行合同，就不会出现现有房产不能合理利用、浪费社会资源的情形，且双方在房产不能利用过程中均有过错，故对原告要求不再支付购房余款并要求被告赔偿损失50万元的请求和被告要求原告赔偿30万元的租金均不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条、《中华人民共和国物权法》第十五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，并经该院审判委员会讨论决定，判决如下：一、刘文华与冯天垠、谭树梅于2010年5月24日签订的《房土产转产转协议》为有效合同；二、限原告刘文华于判决生效后十日内按《房土产转产转协议》约定支付被告冯天垠购房余款33万元；三、驳回原告刘文华的其他诉讼请求；四、驳回被告冯天垠、谭树梅的反诉请求。案件受理费22800元，由原、被告各负担11400元，反诉案件受理费5800元，免于收取。
宣判后，上诉人刘文华不服一审判决，向本院提起上诉称：一、因冯天垠、谭树梅恶意违约，刘文华依合同约定不需支付购房余款。冯天垠2010年12月2日向刘文华出具的《承诺书》约定,如冯天垠不配合刘文华办理房产过户手续，30万元按违约金处理。该承诺书是合同的补充约定，合法有效。现冯天垠违背承诺，5年时间拒不交房，违约行为明显，且主观恶意严重，应当承担全部违约责任。故本案未付的30万元购房款，作为违约金不再支付。二、刘文华主张赔偿50万元损失的证据事实清楚，证据充分。冯天垠自2010年9月支付冯天垠、谭树梅115万元购房款，至今5年时间没有取得房屋，刘文华为此造成的损失按24％利率计算，至今高达138万元，刘文华现只申请50万元损失，符合法律规定。综上，请求二审法院：1、依法撤销（2015）永民重字第20号判决第二项；2、依法撤销（2015）永民重字第20号判决第三项，改判冯天垠、谭树梅支付刘文华违约金和赔偿损失共计50万元；3、上诉费用由冯天垠、谭树梅承担。
上诉人冯天垠、谭树梅也不服原审判决，共同向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。（一）、《房土产转产转协议》名为买卖，实为借贷。冯天垠因开发红豆杉项目对外高息举债，经永顺县人民法院判决进入执行程序。刘文华知道这一情况后，主动找到冯天垠愿意代为还款，并要求冯天垠将红豆杉工程承包给刘文华作为无息借款的条件。2010年5月21日，刘文华在冯天垠没有到场的情况下，在永顺县人民法院替冯天垠偿还多人外债。3天后即2010年5月24日双方签订《房土产转产转协议》，协议约定的148万元实际上是永顺县法院生效判决载明的冯天垠应偿还金额的概算（加上冯天垠的部分借款）。2010年9月8日打的113万元《领条》是对刘文华代偿的法院判决载明的数额，及冯天垠20万元借款的结算。刘文华实际代偿多少判决数额，因冯天垠没有参与故不知，但冯天垠认可法院判决数额。2010年9月13日、2012年2月的《领条》是因为刘文华赶走门面承租户导致冯天垠没有经济生活来源，故向刘文华借款2万元，这2万元领条没有载明为购房款。之后，刘文华再没有支付任何款项。故《协议》名为买卖，实为对借款的担保。（二）、因为《协议》是对借款的担保，故双方约定的房屋价格明显低于当时市场价。涉案房屋当时总价值300万元左右，148万元的售价明显低于市场行情。(三)、因为《协议》不是冯天垠、谭树梅的真实意思表示，故《协议》从形式上存在不合理之处。首先，《协议》上有土地证号但是房产号空白。其次，房屋位置与协议所记载的交警队门前相隔甚远。第三、合同签订时冯天垠已经六十多岁，一百多万房屋的转让，作为买方的刘文华在签订合同时没有通知子女，没有考虑房屋是否为共有财产，是否会产生共有纠纷，这不符合买卖习惯。（四）、《协议》约定的回赎条款证明了冯天垠是将房屋进行让与担保，且刘文华已经同意将房屋买卖款转变为一般的债权债务关系。（五）、原审判决认定“冯天垠在2010年9月1日前有权购回房产”期限错误，协议第六条并非附带条件的条款，而是对回购事项的另行约定。（六）、《领条》是刘文华按冯天垠的举债情况代偿的逐笔结算，刘文华支付款项明显不受合同约束，这与《协议》约定的支付方式不同，偿债完毕之后刘文华便不再支付任何款项，且《承诺书》系冯天垠被胁迫签订的，谭树梅也未承诺腾房并将房屋交给刘文华。二、原审判决适用法律错误。（一）、一审认定冯天垠、谭树梅主张合同无效不能成立错误，因涉案房屋的土地是国有划拨土地，至今没有办理相关审批，也未缴纳出让金，故未经转让的国有划拨土地转让合同无效。（二）、合同有效才能谈上合同履行，本案的合同无效，故原审认定转让国有划拨土地是合同履行问题，未影响合同的效力是错误的。综上，请求二审法院：撤销一审判决，改判《房土产转产转协议》为无效合同。
刘文华针对冯天垠、谭树梅的上诉口头答辩称：一、冯天垠、谭树梅的上诉诉求没有事实依据和法律依据：1、刘文华与冯天垠、谭树梅的房屋买卖真实清楚，所订的房屋买卖协议属有名合同，如果双方借款应签订借款合同。2、冯天垠、谭树梅讲房屋买卖合同是借款合同担保，但本案没有借款的证据，无主合同，则不存在担保从合同。3、刘文华与冯天垠、谭树梅非亲非故，刘文华无息借款给冯天垠不符合市场行情。4、六年前的购房款符合当时的市场行情。5、冯天垠是大专生，是具有完全民事行为的人，谭树梅也是完全民事行为能力的，所签订的合同真实，没有胁迫的情形。6、房产登记在冯天垠名下不需要其子女同意，本案已经过三级法院审理，没有哪级法院认定本案协议属于借款合同。二、回赎条款是附条件，不违法，不能否认买卖条款，一审法院的认定事实正确，适用法律正确。刘文华出钱还清债务后，冯天垠反悔违反了基本的诚实信用，所以刘文华认为冯天垠、谭树梅的上诉没有事实依据和法律依据。
冯天垠、谭树梅针对刘文华的上诉口头答辩称：刘文华的上诉无事实依据和法律依据，应当予以驳回，理由如下：1、一审法院认定事实本身是错误的，双方签订所谓的《房土产转产转协议》不是房屋买卖合同关系，而是民间借贷关系，该份协议充其量只是一份担保合同。2、双方签订该份协议在效力上应当认定无效，其理由为：1、违反法律效力性强制规定；2、该担保方式违反担保中关于留置的规定；3、该份协议不是冯天垠的真实意思表示；4、该房屋不是冯天垠个人享有，共有人还包括谭树梅、冯英、冯梅、冯青。刘文华明知有其他共有人，且未经其他共有人同意的情况下，冯天垠、谭树梅对共有物作出处理，侵犯其他共有的人权利。综上四点，该协议应当无效。故请求二审法院应当撤销（2015）永民重字第20号判决并驳回刘文华的诉讼请求。
二审中，上诉人冯天垠、谭树梅提供四组证据：
第一组证据：冯英的各种《领条》《欠条》等凭证共13份；拟证明本案中的标的物建设，冯英是出资人之一，也是对该标的物享有相应权利的共有人之一；
第二组证据：冯梅的各种《领条》《欠条》等凭证共25份,拟证明本案中的标的物建设，冯梅是出资人之一，也是对该标的物享有相应权利的共有人之一；
第三组证据：《大桥街469号建私房决算表》一份，拟证明本案中标的物的共有人包括冯天垠、冯英、冯梅、冯青及各自出资的预算数额及分配楼层；
第四组证据：屈明、卢珍珍、彭成义、李培养、彭走富的《证明》各一份，拟证明本案的中房屋是冯天垠与其子女共同所建的事实。
上诉人刘文华质证认为：一、上述四组证据不属新证据；二、上述四组证据真实性、合法性、合理性、关联性均有异议；三、这些都是白条，没有人签字；四、上述四组证据不符合证据形式；五、第四组证据的证人不能出庭作证，真实性有异议。
本院认证：该四组证据不属于二审新证据，上述证据中所涉及的人员并未在涉案房屋的房产证共有栏中登记，且本案的法律关系属于合同纠纷，上述证据与本案没有关联性，本院不予采信。
本院经审理查明的案件事实与原判认定的事实一致，依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、双方当事人签订的《房土产转产转协议》是属于房屋买卖合同还是借贷合同的担保；二、《房土产转产协议》是有效还是无效；三、上诉人冯天垠、谭树梅要求上诉人刘文华返还房屋、恢复原状并赔偿房租损失30万元，以及刘文华要求冯天垠、谭树梅赔偿损失50万元，是否支持。
一、关于双方当事人签订的《房土产转产转协议》是属于房屋买卖合同还是借贷合同的问题。
上诉人刘文华和上诉人冯天垠、谭树梅对双方于2010年5月24日签订的《房土产转产转协议》的法律性质，争议较大。刘文华认为该《协议》是房屋买卖合同；冯天垠、谭树梅认为该《协议》是借款合同的担保。本院认为，本案协议实质是附条件的房屋买卖合同。依据《合同法》第五十四条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效，附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案协议的产生是因上诉人冯天垠、谭树梅无力偿还他人债务的情况下，将房屋附条件的出售给上诉人刘文华，刘文华支付了大部分价款。协议所附的生效条件即“8月底前上诉人冯天垠、谭树梅未收回房屋并支付20万元损失费”已经成就。上诉人冯天垠、谭树梅主张该协议为借款合同的担保，该主张与双方签订的《协议》内容及冯天垠本人的承诺书的内容相违背，且冯天垠也没有有效证据证实该主张，本院不予采纳。
二、关于《房土产转产协议》是有效还是无效的问题。
上诉人冯天垠、谭树梅认为《协议》涉及国有划拨土地使用权转让，违反《中华人民共和国房地产管理法》第四十条第一款和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，系无效合同。刘文华认为《协议》是双方意思真实的表示，且符合《物权法》第一百三十七条和一百四十三条的相关规定，《协议》合法有效，只要先办理土地出让手续、缴纳土地出让金后即可转让，并办理土地使用权变更登记手续。本院认为，在《物权法》实施以前，对于未经批准转让划拨用地及地上建筑物的均认为合同无效；《物权法》实施后，在法律上区分了合同效力与物权效力。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”即区分了物权效力与合同效力。本案中，上诉人与被上诉人双方订立《协议》时在《物权法》实施以后，当事人转让的划拨用地及其地上建筑物，变更土地使用权属于合同履行问题，并不影响合同的效力。故上诉人冯天垠、谭树梅关于《协议》违反法律强制性规定，属于无效合同的抗辩主张不能成立。
三、关于上诉人冯天垠、谭树梅要求上诉人刘文华返还房屋、恢复原状并赔偿房租损失30万元的问题以及刘文华要求冯天垠、谭树梅赔偿损失50万元的问题。
本案中双方当事人诉争的是《协议》的性质和效力问题，上诉人冯天垠、谭树梅的反诉不具有对抗性，不符合反诉的法律特征，故对原审法院不予处理该反诉请求，本院予以确认。同时，根据本案的实际情况，双方若在《协议》签订后均按合同约定履行合同，就不会出现现有房产不能合理利用、浪费社会资源的情形，且双方在房产不能利用过程中均有过错，故对刘文华要求不再支付购房余款并要求冯天垠、谭树梅赔偿损失50万元的请求和冯天垠、谭树梅要求刘文华赔偿30万元的租金均不予支持。
综上所述，上诉人刘文华与上诉人冯天垠、谭树梅的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院均不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22800元，由上诉人刘文华承担11400元，由上诉人冯天垠、谭树梅共同承担11400元。
本判决为终审判决。
审判长 彭志友
审判员 龙少松
审判员 曾浩恒
二〇一六年九月一日
书记员 龚利春
附：相关法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……