福建省福州市台江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0103民初787号
原告：郭圣，男，1990年5月11日出生，汉族，住福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：池建伟、翁龙也，福建名仕律师事务所执业律师。
被告：何克伟，男，1976年8月31日出生，汉族，住福建省长乐市。
委托诉讼代理人：许俊成，福建世好律师事务所执业律师。
第三人：福州市小草房产代理有限公司，住所地福州市台江区鳌峰路20号鳌峰广场红星苑三期2号楼19层04单元-1。统一社会信用代码9135010359349173XN。
法定代表人：陈春辉，董事长。
委托诉讼代理人：张霞，女，公司职员。
原告郭圣与被告何克伟及第三人福州市小草房产代理有限公司（以下简称小草房产代理公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭圣及其委托诉讼代理人池建伟和被告何克伟的委托诉讼代理人许俊成、第三人小草房产代理公司的委托诉讼代理人张霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭圣向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告之间关于福州市台江区《房屋买卖合同》各项义务（包括解除房产的银行抵押权，配合办理按揭贷款手续），并将该房产不动产权属证书过户至原告名下；2.判令被告向原告支付违约金（违约金以417万为基数，按照每日2085元，从2016年10月17日开始计算，暂计至起诉之日为266880元，应实际计算至诉争房屋过户并交付至原告名下之日止）；3.判令被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.判令依法解除原告与被告签订的关于福州市台江区《房屋买卖合同》等相关合同文件；2.判令被告向原告支付违约金21万元；3.判令被告向原告赔偿房屋涨价损失（预估房价涨价损失为81万元，扣减违约金主张部分，为60万元，具体涨价损失金额的计算应为房屋价值司法鉴定为准），庭审中原告提出根据评估报告的结论，明确诉请被告支付房屋涨价损失为1693400元；4.判令被告承担原告的律师费22000元；5.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月23日，原告通过第三人福州市小草房产代理有限公司服务，向被告购买了坐落于福州市台江区，签订《房屋买卖合同》。双方同时约定共同委托第三人作为诉争交易的交易服务人，对房产交易办理手续提供服务。前述合同签订后不久，被告在办理了诉争房产的不动产权证书后即拒绝履行合同，具体为2016年10月17日领取房屋所有权证后，拒绝按照合同约定将权属证件交由交易服务人监管，其后更进一步明确拒绝履行合同。鉴于此，第三人及原告分别于2016年10月17日、2016年10月21日、2017年1月17日多次发函督促被告履约，但被告均置之不理，拖延诉争交易至今。被告已于2017年5月18日将讼争房屋出卖给案外人陈思贤。综上，原被告间《房屋买卖合同》合法有效，被告依法应当遵守并应全面、积极的履行。现被告拒不办理合同约定各项手续，更明确表示不予履行合同，其行为已经构成违约，依法应当承担违约责任，现依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及诉争《房屋买卖合同》十四条等约定，提出上述诉请。
被告何克伟辩称，一、原告未按合同约定支付履约保证金，违约在先，其有权行使先履行抗辩，拒绝移交诉争房屋权属登记证书。根据《房屋买卖合同》补充协议第7条的约定：“签订本合同当日，乙方支付履约保证金人民币贰万元整（￥20000.00）于交易服务方处监管，剩余部分履约保证金人民币壹拾玖万元整（￥190000.00）转入交易服务方指定的银行账户监管，若因此产生相关纠纷及责任由甲乙双方自行承担与交易服务方无关，甲乙双方均对此无异议。”因此，原告在签订《房屋买卖合同》当日应支付21万元履约保证金于交易服务方处监管。但原告并未按合同约定足额支付履约保证金，违约在先，其有权行使先履行抗辩，拒绝移交诉争房屋权属登记证书。二、鉴于本案纠纷系原告违约在先，因此原告无权要求其承担任何违约责任以及其自身支出的律师代理费。即便其后来因与原告发生不快，未依约将产权证原件交给交易服务方并拒绝将诉争房出售给原告，原告要求其支付的21万元违约金明显过高，请求依法予以降低调整。1、如前所述，原告违约在先，应承担一部分违约责任。2、《房屋买卖合同》于2016年6月23日签订，诉争房屋于2016年10月17日才办理出权属登记证书。根据我国《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的；”可以得知，诉争房屋在签订《房屋买卖合同》时并不具备转让条件。原告明知诉争房屋在签订《房屋买卖合同》时不具备转让条件，并且属于禁止转让的法定情形，却仍与其签约，自身存在一定过错，应分担一部分违约责任。3、《房屋买卖合同》签订后，原告仅支付2万元履约保证金，除此之外并未再有其他任何履约行为，因此被告何克伟的违约行为对原告造成的损失有限，恳请贵院参照原告支出的2万元履约保证金的资金占用损失对违约金予以降低调整。三、原告无权要求房价涨价损失，请求法院依法予以驳回。1、被告于2003年5月7日登记结婚，诉争房屋于2016年10月17日才办理出权属登记证书，即诉争房屋是在被告婚姻存续期间取得，依法应属于被告夫妻共同财产。因此，在未征得被告配偶同意的情况下，被告无权独自处分诉争房屋，《房屋买卖合同》自始存在客观履行不能，原告无权要求房价上涨的损失。2、诉争合同签订后不久，被告就提出解约。即使按照原告诉状主张，被告于诉争房屋权属登记证书办出后（即2016年10月17日）也明确表示拒绝配合继续履行《房屋买卖合同》，原告要参照房价上涨金额确定具体的违约金，也不应该以2017年10月12日的房价为准，是因为原告要求继续履行的诉请导致本案纠纷持续至今，后续房价上涨的损失不应归责于被告。综上所述，原告未依约足额支付履约保证金违约在先，被告有权拒绝移交诉争房屋权属登记证书，而且即便被告存在部分违约行为，原告自身亦存在一定过错，应分担一定责任；本案诉争合同已经没有履行可能，被告同意解除合同；原告主张的违约金明显过高，恳请法院本着公平、合理之原则，依法予以调整。
第三人小草房产代理公司述称，其是按合同约定办理手续，在将讼争房屋登记在被告名下的权属证书办理好后，被被告强行带走，当时双方也有协商如何处理解押等问题，但一直没有协商一致。其同意原告的诉讼请求，本案系被告违约。
当事人围绕诉讼请求依法向本院提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对原、被告及第三人质证无异议的证据的真实性本院予以确认并在卷佐证。
诉讼中，原告向本院申请对本案讼争房屋的价格进行评估，价值时点为2017年4月19日，本院依法委托福建立信资产评估房地产土地评估有限公司进行评估，该公司于2017年10月12日作出闽立信（2017）房评字第XX号估价报告，对本案讼争房屋评估价值为5863400元。原被告及第三人经质证，对真实性不持异议，被告提出评估报告包含买卖双方办理过户时应缴纳的税费，买卖合同约定，税费应由买方承担，单从这点而言评估报告不合理的。
现结合当事人庭审陈述以及经审查确认的证据,本院认定事实如下：
2016年6月23日，被告何克伟为甲方（卖方），原告郭圣为乙方（买方），第三人福州市小草房产代理有限公司为丙方（代办方）签订了《房屋买卖合同》，约定甲方的房屋位于福州市台江区，建筑面积199.95㎡，甲乙双方约定成交价格为人民币417万元，该价格包含该房屋的房价款、该房屋附属配套设施、固定装修、与该房屋一并转让的家电家具，甲方保证其配偶同意将该房屋按照《房屋买卖合同》的约定出售给乙方并保证优先购买权人均已放弃优先购买该房屋的权利，甲乙双方自愿委托丙方负责代为办理该房屋相关交易手续，乙方应向丙方支付服务费人民币5000元，以贷款方式支付部分购房款的，在本合同签订时，乙方还应向丙方支付商业按揭贷款手续代办费及延伸服务费人民币1500元，该手续费于签署本合同当日支付给丙方。在签订本合同时起至该房屋所有权过户登记至乙方名下期间，该房屋权属材料原件均应由丙方保管，作为房屋交易的保证，甲乙双方对该房屋权属材料原件的提交、保管另有约定的，以该约定为准。履约保证金应存入丙方指定账户，由丙方无息代管。履约保证金在该房屋所有权过户登记至乙方名下后即抵作部分成交价款并由丙方继续代管。《房屋买卖合同》正文约定的甲方各项保证金从该部分成交价款中预留在丙方处并按相应约定的时间由丙方代乙方返还给甲方，若有多余的，则在甲乙双方完税后三个工作日由丙方代乙方支付给甲方。甲方告知乙方该房屋存在如下附属情况：存在抵押，甲方应在2016年6月30日前向抵押权人申请还款，甲乙双方应在丙方收到该房屋甲方名下无抵押权的所有权证以及乙方的贷款抵押材料后三个工作日内申请办理该房屋所有权过户登记，甲乙双方另行约定的除外。在申请办理该房屋所有权过户登记前，乙方应将扣除已托管的购房款、已支付的购房款、首付款、按揭贷款以及履约保证金金额外的购房款办理交易资金银行托管手续。乙方应在其贷款银行或丙方通知划转首付款后两个工作日内，将首付款以及银行托管的购房款划转给甲方并向贷款银行领取其名下所有权证，甲方应在收到前述款项以及贷款部分的房款后两个工作日内将该房屋、附属配套设施以及家电家具交接给乙方。在该房屋交接后一个工作日内，乙方应申请办理附属配套设施过户登记。甲方同意从丙方代管的成交价款中预留人民币1万元作为房屋、附属配套设施过户、家电家具交接保证金。该保证金在上述事项办理完毕后一个工作日内，由丙方代乙方退还给甲方。甲方同意从丙方代管的成交价款中预留人民币1万元作为土地使用证过户保证金，在土地使用证过户登记受理后，甲方有权要求丙方退还该保证金。在甲方积极配合的情形下，若乙方未按本合同第九条的约定办理土地使用证过户相关手续，逾期超过十个工作日的，甲方也有权要求丙方退还土地使用证过户保证金。房屋所有权过户登记前的违约责任：1.自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除合同。2、甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币210000元，同时守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。该合同补充协议约定乙方保证于甲方办理出上述房屋的《房屋所有权证》后三个工作日内将购买上述房产的首付款及差额款在交易服务方通知办理按揭贷款手续前转入该银行认可账户。甲方实收房款人民币417万元，上述房产在交易过程中甲乙双方所产生的相关税、费及交易服务方代办费等均由乙方全部承担（办理甲方名下的《房屋所有权证》，所产生的相关费用由甲方承担）。甲方同意乙方在办理交易过户时产权人可办理至乙方指定的买受人名下。乙方保证上述房产的指定买受人满足在福州首次购置房产的条件。签订本合同当日，乙方支付履约保证金人民币2万元于交易服务方处监管，剩余部分履约保证金人民币19万元转入交易服务方指定的银行账户监管，若因此产生相关纠纷及责任由甲乙双方自行承担与交易服务方无关，甲乙双方均对此无异议。该合同还约定了其他内容。被告何克伟在甲方处签名捺印，原告郭圣在乙方处签名捺印，第三人在丙方处盖章。上述合同签订后，原告支付了履约保证金2万元于第三人处保管，第三人同日开具金额为2万元的《收款收据》，内容为“缴款单位郭圣，款项内容购买台江区XX路XX号XX园XX单元房产代收履约保证金”。原告按合同约定亦向第三人支付了服务费、商业按揭贷款手续代办费及延伸服务费等计6500元。原告提出第三人小草房产代理公司分别于2016年10月17日、2016年10月21日、2017年1月17日向被告发出《告知函》、《催促函》、《关于继续履行合同的催告函》，2017年1月17日，原告向被告发出《履约通知函》，但被告至今未履约。原告遂诉至本院提出上述诉请。诉讼中，原、被告及第三人确认被告于2016年10月17日领取房屋所有权证，被告确认已于2017年5月18日将讼争房屋出卖给案外人，转让价款为480万元。
关于原告诉请解除其与被告签订的坐落福州市台江区房产的《房屋买卖合同》，鉴于第三人在该合同中作为丙方签名，被告及第三人同意解除合同，原告该项诉请，本院予以支持。原告解除合同的变更诉请申请书于2017年5月23日送达给被告及第三人，因此本案讼争合同于2017年5月23日解除。
关于原告诉请被告支付违约金210000元及律师代理费22000元，被告提出原告在签订《房屋买卖合同》当日应按约定支付21万元履约保证金于交易服务方处监管，但原告并未按合同约定足额支付履约保证金，违约在先，其有权行使先履行抗辩权，拒绝移交诉争房屋权属登记证书，原告对此提出合同约定签订之日只需缴纳20000元的履约保证金，并未约定剩余的190000元的具体支付日期，若需同一笔支付，合同中就不需分开约定，且合同第10条交易流程中约定，该笔190000元的履约保证金应与首付款同时到位，因被告违约，故首付款无法缴纳。第三人同意原告的陈述。现原、被告对该条款解释不一，本院认为根据原、被告签订的《房屋买卖合同》内容，其中第五条履约保证（二）中并没有约定支付履约保证金的时间及具体金额，在补充协议中第7条约定“签订本合同当日，乙方支付履约保证金人民币贰万元整（￥20000）于交易服务方处监管，剩余部分履约保证金人民币壹拾玖万元整（￥190000）转入交易服务方指定的银行账户监管，若因此产生相关纠纷及责任由甲乙双方自行承担与交易服务方无关，甲乙双方均对此无异议”，合同第十条交易流程“（三）在申请办理该房屋所有权过户登记前，乙方应将扣除已托管的购房款、已支付的购房款、首付款、按揭贷款以及履约保证金金额外的购房款办理交易资金银行托管手续”，均无法体现履约保证金190000元应在签订合同之日以外约定的时间交付，现结合上述约定及交易习惯及本案原被告约定的购房成交价为417万元等情况而言，履约保证金余款190000元应当是在签订合同之日由原告支付，原告提出因被告未提供银行账户致其无法转账的主张，因合同约定的是交易服务方指定的银行账户监管，合同未明确为甲乙双方任何一方指定的银行，因此原告主张，本院不予采信。原告未在签订合同当日足额支付履约保证金，其仅交纳了履约保证金210000元中极小一部分即20000元，本身存在违约行为，综合本案合同，原告支付履约保证金应为在先义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。故被告何克伟提出领取房屋所有权证后不交付给丙方是行使先履行抗辩权的辩解，本院予以采信。根据合同约定“甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币210000元，同时守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费”，本案原告至今未按照合同约定缴足绝大部分的履约保证金190000元，违约在先，原告提供了被告与案外人申报协议的复印件证明被告将讼争房屋另卖给案外人陈建新，被告经质证对真实性不持异议，认为与本案无关，该协议时间显示为“2017年1月14日”，被告对原告提供的录音真实性不持异议，其中2016年10月10日录音中，被告提到“这样子我还怎么卖，我还是不要卖了”、“不想卖了”可以证实被告以自己的言行表明不愿意继续履行本案讼争合同，何克伟于合同解除之前即2017年5月18日将讼争房屋转让他人陈思贤办理了福州市不动产（存量房）买卖合同（网签），其也存在违约责任，现原被告对本案讼争合同的解除均负有责任，原告未履行足额支付履约保证金在先义务的违约责任大大超过了被告何克伟承担的违约责任，因双方在合同中约定解除合同由违约方向守约方支付违约金210000元并支付守约方主张违约责任产生的律师代理费支出，现结合原告仅缴纳履约保证金2万元，本案原被告均委托代理律师参加诉讼亦必然均存在律师费的支出，本院酌定由原、被告自行承担各自律师费的支出，本案解除合同的损失以210000元为准，其中原告自行承担80%的违约责任，被告何克伟承担20%的违约责任。因此被告何克伟应当向原告郭圣支付违约金42000元（210000元×20%），其余的损失由原告自行承担。原告诉请超出本院确认的部分，本院不予支持。
关于原告依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应对相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预交到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”及评估报告的结论要求被告赔偿房屋差价损失1693400元，结合本案合同约定的内容“甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币210000元，同时守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费”，说明原被告当时已经预见到的损失为违约金21万元及律师费损失，本案原告本身存在违约，其仅交纳了履约保证金21万元极小一部分即2万元，违约在先，经本庭询问，其已于2017年1、2月期间亦已另行购买了其他的房子，且本院对被告向原告支付违约金作为解除合同的损失赔偿给原告上述已作认定，现原告提出房屋差价损失的诉请于法无据，本院不予支持。诉讼中原告申请对本案讼争房屋在2017年4月19日的价值进行评估，本院已向其释明风险性，原告坚持要求评估，因此本案讼争房屋价值评估费13770元已由原告支出由原告自行承担。诉讼中，原告确认第三人已向其返还履约保证金2万元。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条第一款、第一百二十条的规定，判决如下：
一、原告郭圣与被告何克伟及第三人福州市小草房产代理有限公司于2016年6月23日签订的《房屋买卖合同》于2017年5月23日解除；
二、被告何克伟应当于本判决生效之日起十日内一次性向原告郭圣支付违约金42000元；
三、驳回原告郭圣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22900元，由原告郭圣负担22400元，被告何克伟负担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 刘 锦
人民陪审员 刘行秀
人民陪审员 李 伟
二〇一八年一月二十二日
书 记 员 熊晓冰
附：本案适用的主要法律条款及申请执行提示：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。