浙江省长兴县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)浙0522民初7161号
原告：中国建设银行股份有限公司长兴支行，住所地浙江省长兴县雉城街道县前西街18号。
代表人：寿健，行长。
委托代理人：薛卫海，浙江兴长律师事务所律师。
委托代理人：沈骅，公司职员。
被告：吕超，男，1992年3月7日出生，汉族，住浙江省长兴县。
被告：杨晓琴，女，1969年10月30日出生，汉族，住浙江省长兴县。
被告：长兴国兴置业有限公司，住所地浙江省长兴县雉城街道龙山雅苑皓月园7幢1楼。
法定代表人：吴及微，董事长。
委托代理人：杨永林，浙江浙北律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司长兴支行与被告吕超、杨晓琴、长兴国兴置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年10月24日受理后，依法由审判员卢峰独任审理，于2016年12月20日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人薛卫海、沈骅，被告长兴国兴置业有限公司的委托代理人杨永林到庭参加了诉讼，被告吕超、杨晓琴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年9月3日，原告与被告长兴国兴置业有限公司签订《个人住房借款最高额保证合同》一份，约定由被告长兴国兴置业有限公司对原告在2010年9月3日至2013年12月31日期间向购置龙山雅苑二期（F组团）房产的全部债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权提供最高额2亿元的连带责任保证。双方保证范围、保证期限等事项均进行了约定。
2011年3月4日，原告与被告吕超、杨晓琴签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定被告吕超向原告借款636000元用于购置龙山雅苑石幽园5幢1-101室，借款期限240个月。双方办理了预售商品房抵押权预告登记，且对借款利息、违约责任等事项进行了约定。同时，被告杨晓琴在保证人一栏签字，为被告吕超的上述债务提供连带责任保证。双方对保证范围、保证期限等事项进行了约定。
上述合同签订后，原告依约向被告吕超发放借款，但其未按约定还款已构成违约。故原告诉至法院，请求判令：1、判令被告吕超立即归还借款本金567431.24元，利息72248.94元(利息、罚息计算至2016年10月17日，之后的利息随本金结清)，律师费5000元，合计644680.18元；2、判令被告杨晓琴、长兴国兴置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；3、原告对抵押物（即被告吕超名下的龙山雅苑石幽园5幢1-101室）折价或以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4、本案诉讼费用由三被告承担。
原告为证明其主张，向本院提交了以下证据材料：
1、个人住房（商业用房）借款合同一份，证明被告吕超向原告抵押借款以及被告杨晓琴担保的事实；
2、房屋抵押权预告登记证一份，证明上述房屋办理了抵押登记手续；
3、个人贷款支付凭证一份，证明原告已按约发放贷款。
4、还款情况表一份，证明被告吕超构成违约的事实；
5、贷款账户基本信息一份，证明结欠利息的情况；
6、个人住房借款最高额保证合同一份，证明被告长兴国兴置业有限公司提供保证的事实；
7、委托代理合同、律师费发票、转账凭证一份，证明原告为实现债权而支出律师代理费5000元。
被告长兴国兴置业有限公司辩称：1、对提供保证的事实无异议；2、希望先执行本案所涉房产，被告长兴国兴置业有限公司对不足部分，愿意承担相应责任。
被告长兴国兴置业有限公司未向本院提供证据
被告吕超、杨晓琴未答辩，也未向本院提供证据。
本院对原告提交的证据，因被告吕超、杨晓琴拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利，对于原告提交的证据，被告长兴国兴置业有限公司并无异议。本院审查后认为，原告提交的证据都符合真实性、合法性和关联性，具有证明力，本院予以采信。
根据上述采信的证据以及当事人在庭审中的陈述，本院查明本案事实如下：
2010年9月3日，原告与被告长兴国兴置业有限公司签订《个人住房借款最高额保证合同》一份，约定由被告长兴国兴置业有限公司对原告在2010年9月3日至2013年12月31日期间向购置龙山雅苑二期（F组团）房产的全部债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权提供最高额2亿元的连带责任保证。保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金和原告破实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。保证期限为原告与借款人签订借款合同之日至抵押权人办理抵押物的房地产权证等权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日。合同同时约定，当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），原告均有权直接要求被告长兴国兴置业有限公司在其保证范围内承担保证责任。
2011年3月4日，原告与被告吕超、杨晓琴签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定被告吕超向原告借款636000元用于购置龙山雅苑石幽园5幢1-101室，借款期限240个月。借款利率为基准利率水平下调5%。罚息利率在本合同执行利率水平上浮50%。采取等额本息还款方法。合同同时约定，借款人违约原告有权停止发放借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息和相关费用。原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费等）均由借款人承担。被告杨晓琴在保证人一栏签字，承诺为被告吕超的上述债务提供连带责任保证。保证范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金和原告破实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。保证期间为主债务履行期间届满之日后两年。
原告与被告吕超就龙山雅苑石幽园5幢1-101室房产，办理了预购商品房抵押权预告登记手续。同时约定，被告吕超在能够办理相应的房屋抵押登记手续之日起三个月到相应部门申请和办理抵押登记手续，并应于抵押登记完成之日将抵押房产的他项权利证书、抵押登记原件正本原告及其他权利证书交原告保管。
上述合同签订后，原告依约向被告吕超交付了款项。嗣后，被告吕超未按约定还款。截至2016年10月16日，被告吕超合计逾期还款44次，结欠原告借款本金567431.24元，利息、罚息72248.94元，合计639680.18元。
另查明，原告为实现本案债权，话费律师费5000元。
本院认为，原、被告签订的《个人住房借款最高额保证合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，应受法律保护。原告依约向被告吕超提供借款后，被告吕超即负有依约归还原告借款本息的义务，但被告吕超未按约履行还款义务，显属违约，应承担归还原告借款本息及相关费用的民事责任。截至2016年10月16日，被告吕超尚结欠原告借款本金567431.24元，利息、罚息72248.94元，合计639680.18元。原告为实现本案债权，花费律师费5000元。故对原告要求被告吕超归还上述款项的诉讼请求，本院予以支持。2016年10月16日之后的利息、罚息，依照双方约定的利率按借款本金计算至实际履行之日。
被告杨晓琴在《个人住房（商业用房）借款合同》上作为保证人签字，承诺对被告吕超的上述债务提供连带责任保证。双方对保证范围、保证期限均进行了约定。故对原告要求被告杨晓琴对被告吕超的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。
被告长兴国兴置业有限公司在《个人住房借款最高额保证合同》中承诺对原告在2010年9月3日至2013年12月31日期间向购置龙山雅苑二期（F组团）房产的全部债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权提供最高额2亿元的连带责任保证。且双方对保证范围、保证期间均进行了约定。本案中，被告吕超向原告的借款发生在2011年3月4日。故被告长兴国兴置业有限公司应在最高额2亿元限度内对被告吕超的上述债务承担连带清偿责任。
原告与被告吕超就龙山雅苑石幽园5幢1-101室房产办理了预购商品房抵押权预告登记手续，且双方约定被告吕超应在能够办理相应的房屋抵押登记手续之日起三个月到相应部门申请和办理抵押登记手续。被告吕超因自身原因未办理正式抵押登记，且上述房产现符合折价、拍卖、变卖等能流通条件。故对原告要求对抵押物（即被告吕超名下的龙山雅苑石幽园5幢1-101室房产）折价或以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。
对于被告长兴国兴置业有限公司认为应先执行抵押物，其对不足部分承担保证责任的抗辩，因缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十三条、第一百七十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吕超给付原告中国建设银行股份有限公司长兴支行借款本金567431.24元，利息、罚息72248.94元（利息、罚息计算至2016年10月16日），律师费5000元，合计644680.18元，限于本判决生效之日起十日内付清；2016年10月16日之后的利息、罚息，依照双方约定的利率按借款本金计算至实际履行之日；
二、被告杨晓琴对上述第一项承担连带清偿责任；
三、被告长兴国兴置业有限公司对上述第一项在最高额2亿元限度内承担连带清偿责任；
四、原告中国建设银行股份有限公司长兴支行对抵押物即位于龙山雅苑石幽园5幢1-101室房产及所占土地所有权折价或以拍卖、变卖所得价款按照抵押顺序优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5124元（已减半），由被告吕超、杨晓琴、长兴国兴置业有限公司共同承担，限于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判员 卢峰
二〇一六年十二月二十一日
书记员 文丽