上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民三(民)初字第450号
原告(反诉被告)上某甲，住所地上海市。法定代表人任某某，总经理。委托代理人杨伟民，上海市天目律师事务所律师。委托代理人花春贵，上海市天目律师事务所律师。被告(反诉原告)上某乙，住所地上海市普陀区。法定代表人邵秀霞，经理。委托代理人江娟，上海国创律师事务所律师。委托代理人耿某某。原告上某甲(下称“铁某某”)诉被告上某乙(下称“月某某”)房屋租赁合同纠纷，以及反诉原告(以下统称被告)月某某诉反诉被告(以下统称原告)铁某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员史建颖独任审判，并于2015年4月21日、2015年5月15日公开开庭进行审理，之后因案情复杂，本案依法转为普通程序，由审判员庄羽凤、史建颖、人民陪审员叶育琪组成合议庭，并分别于2015年11月12日、2015年12月10日公开开庭审理。原告之委托代理人杨伟民、花春贵，被告之委托代理人江娟、耿某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告铁某某诉称，2012年12月31日，原、被告签订《上某甲仓储服务合同》一份，约定原告将其所有的上某丙的仓库中之部分场地提供给被告有偿使用，库房号的具体位置是封浜库场—3，使用面积为9450平方米，场地用途为仓储、办公，合同期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止，合同期内费用为225,400元；合同期满后，除非另行订立书面合同，双方不得以任何理由将合同自动顺延，或者继续执行合同的权利义务。签约后，双方即按约履行。至2014年1月1日合同期满后，原告要求被告搬离该场地，但被告至今未搬。原告认为，被告继续占用场地既无合同依据也无法律依据，故诉至法院，要求判令：1、被告立即搬离上某丙的库房号为封浜库场-3的场地。2、被告向原告支付自2014年1月1日至2015年3月31日的场地使用费281,750元，以及自2015年4月1日至实际搬离日的场地使用费(按照225,400元/年标准计算)。被告月某某辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原、被告之间签订了《仓储开发合作合同》，双方系合作开发关系，被告已在涉案的场地建造了房屋，用于仓储、办公以及对外出租，合作协议仅约定如遇政府部门或铁路部门需要用地，被告才需将土地返还，现原告要求被告搬离没有依据。二、2010年房屋建成后，原、被告间开始签订《仓储服务合同》，该合同是应原告要求签订，虽一年一签，但原告口头承诺会一直给被告使用，被告租金一直是支付的，故双方应继续履行协议。三、被告在涉案地块三次建造房屋，第一次为2006-2007年期间，建造费用1,200万元，后房屋在2008年被大雪压坏后，被告花费800万元重建了房屋，2010年再遇高铁动迁，房屋再次拆除，之后被告于2010年再建，再建费用1,000万元，本次动迁获得政府补偿290余万元。三次重建共计花费3,000万元，扣除获得的补偿款，被告实际建房损失2,700万元。若原告坚持不再继续履行合同，则被告要求原告赔偿建房损失。故被告提出反诉，要求判令：1、原告赔偿被告房屋建造费用损失2,700万元；2、原告返还被告保证金18,000元、押金10,000元。针对反诉请求，原告辩称，不同意第一项反诉请求，缺乏合同及法律依据；同意返还保证金18,000元，押金10,000元不存在，不同意返还。经审理查明，2007年9月28日，上某A(甲方)与被告月某某签订《仓储开发合作合同》一份，约定甲方将位于曹安路XXX号上某丁封浜仓库约九千平方米面积的土地(下称“涉案土地”)，作为与乙方合作开发仓储经营的场地；甲方按规定负责项目前期的报批工作，乙方承担仓库及其他辅助设施建设的投资与施工；项目实施运作由乙方负责经营，甲方负责消防治安安全指导和监管工作；甲方考虑乙方提出项目实施前期的审项施工及招商时间，经双方协商，合同期自2007年10月1日至2010年12月31日止，在双方没有异议条件下，合同期满后双方继续合作不再续签合同；协议期内，第一年场地使用费150,000元，第二年场地使用费180,000元，第三年场地使用费200,000元，半年结算一次；合同生效之日起30日内，乙方应向甲方交纳保证金10,000元；合同履行期内，乙方拥有乙方投资的仓储固定设施所有权，一旦合作终止或由乙方单方提前提出合同解除，甲方拥有乙方投资的仓储固定设施所有权，乙方应在合作终止或由乙方单方提前提出合同解除之日起10天内，将场地内固定设施完好无损地移交甲方；合作终止或提前解除，乙方应在合同终止或解除之日起30天内将属于乙方所有的一切物品搬离场地，未能在上述期限内搬离，视为乙方明确放弃场地内属于乙方所有的一切物品的所有权，甲方有权处理乙方的一切物品。同年10月1日，甲、乙双方签订《治安消防安全协议书》。之后被告开始在涉案土地建造房屋，房屋造好后由被告实际使用、对外出租。2009年5月6日，因京沪高铁及动车段等工程的建设，嘉定区江桥镇政府动迁办(甲方)与被告月某某(乙方)就动拆迁事宜签订《企业拆迁经济补偿包干协议书》，约定乙方所属企业坐落在封浜村，建筑面积2113.24平方米(含自行搭建物)，房屋结构混合；经评估地面物拆迁估价总额2,102,135元，甲方对乙方实行货币补偿，经协商双方一致同意支付乙方拆迁经济补偿包干费为2,924,735元，协议自签订起10天内，甲方向乙方一次性支付；乙方搬离原址时不得拆除原房屋建筑材料和甲方已给予补偿的附属物及不可搬迁和无法恢复使用的设备等资产，乙方应将空房完整移交甲方。之后，被告实际收到上述补偿款。2010年1月18日，上某A与被告签订《仓储开发合作补充协议》，约定甲方原则上同意乙方在原来建筑物地块上，重建或改建仓库及办公用房，但应按铁路有关规定，办理建前各项审批工作。而后，被告在涉案土地建造了仓库和办公楼，但未办理相关的建房审批手续。房屋建成后，由被告对外进行出租，并收取全部租金至今。2010年12月31日，因原《仓储开发合作合同》约定的期限届满，原、被告签订了《上某甲仓储服务合同》，约定仓库地址为封浜仓库，场地使用面积9450平方米，仓储用途堆货，合同期限2011年1月1日起至2011年12月31日止，仓储服务费以12个月固定包干计费，合同期内收取费用220,752元，乙方支付甲方履约保证金18,000元；甲方提供库房(场地)及其附属设施为乙方提供仓储服务，并保证库房(场地)及其附属设施处于可使用和安全状态；合同期满后，除非另行订立书面合同，甲乙双方不得以任何理由将合同自动顺延；合同终止后，乙方应在十日内搬出库房(场地)内仓储货物，逾期未搬离的，视为乙方明确放弃库房(场地)内属乙方所有的一切物品所有权，对于乙方所增加的财产或添增的设备设施，可拆移的由乙方拆移，不可拆移的归甲方所有。此后，被告支付了相应的仓储服务费。上述合同期满后，原、被告又分别于2011年12月30日、2012年12月31日两次签订《上某甲仓储服务合同》，约定原告将库房和场地提供给被告，用途为仓储、办公，合同期限均为一年，合同期内仓储服务费分别为221,000元、225,400元，最后一份合同到期日为2013年12月31日。此后，原、被告未再续签合同，之后，原告以合同期限已经届满，被告不得继续占用原告的场地为由，要求被告搬离遭被告拒绝，故原告诉至法院。另查，1、涉案土地系国有土地，土地使用权登记在上海铁路局物资管理处名下，土地用途为仓储。上海铁路局物资管理处出具《关于上海铁路封浜仓库土地使用权证明》一份，载明自2009年10月，上海铁路物资管理处资产已划归原告上某甲使用，其中包括上某B铁路封浜仓库(边门浦环路XXX号)。2、原告提供证据表示其系《仓储开发合作合同》签约方上某A的出资人、股权持有人，其认可上某A与被告月某某签订的合同；关于《仓储开发合作合同》约定的地址曹安路XXX号与《仓储服务合同》约定的地址浦环路XXX号，双方确认系同一地块前后不同的门牌号。3、庭审中，被告对其所称的房屋经过三次重建，以及三次重建的时间、面积、建造成本，仅提供了由被告月某某(发包方)与张孝平(承包方)签订的三份《建筑工程承包合同》为证，未提供其他证据加以证明，该三份合同施工工期分别为2007年3月至9月、2008年6月至12月、2010年2月至9月。4、关于仓储服务费(占用使用费)，原、被告一致确认被告已支付至2015年12月31日；原告认可实际收取了被告租赁保证金18,000元，同意本案一并处理；对于押金10,000元，原告不予认可，被告未提供书面证据予以证明。5、庭审中，被告称其已将建造的房屋分租给了30多个承租户，其实际收取了租金，并自用了部分建筑。原告则表示不要求处理该30多个承租户的事宜，仅要求法院处理原、被告之间的法律关系，并增加诉讼请求，要求被告拆除建造的房屋将土地恢复原状。以上事实有《国有土地使用权证》、《仓储开发合作合同》、《仓储开发合作补充协议》、《企业拆迁经济补偿包干协议书》、《上某甲仓储服务合同》、《关于上海铁路封浜仓库土地使用权证明》、《建筑工程承包合同》等书证以及双方当事人的当庭陈述为证，事实清楚，证据充分，依法予以认定。本院认为，上某A与被告签订的《仓储开发合作合同》及其补充协议，以及原、被告签订的多份《上某甲仓储服务合同》，均系合同双方当事人的真实意思表示，双方均应恪守。关于本诉部分，本院认为，首先，《仓储开发合作合同》约定合同期自2007年10月1日至2010年12月31日止，合同终止后，甲方享有乙方投资的仓储固定设施所有权，乙方应将场地内固定设施完好无损地移交甲方。根据被告陈述的三次建房时间以及被告提交的《建筑工程承包合同》记载，涉案土地目前的现有建筑系2010年2月至9月间建造，尚处于《仓储开发合作合同》履行期间内，仍受该合同约束。合作合同到期后，双方并未续签。其次，2011年1月起，原、被告间签订的仓储服务合同约定原告向被告提供场地及库房，被告向原告支付仓储服务费，该约定至少表明，对合同标的物场地、库房应归属原告系原、被告双方共同的意思表示。现仓储服务合同期限届满，被告继续占用场地和库房缺乏合同以及法律依据，原告据此主张被告搬离，并支付尚欠的占用费，应属合法有据，本院予以支持。关于占用费，原、被告一致确认已经支付至2015年12月31日，故被告应支付原告自2016年1月1日至实际搬离之日止的占用费。关于原告要求被告拆除房屋并恢复原状的诉请，因涉案土地现有建筑在建造时并未办理相关的建房审批手续，至今亦无法办理产权登记手续，该建筑应属违法建筑，依法可予拆除。但《仓储合作开发合同》及仓储服务合同并未约定合同期限届满后，被告有拆除义务，再结合本院此前的认定，双方已一致认可仓储服务合同标的物归属原告，故对原告该项诉请予以驳回。关于反诉部分，因被告前两次建造的房屋已经灭失，且《仓储开发合作合同》及仓储服务合同表明，合作期满后被告投资的仓储固定设施归属原告，现被告主张原告赔偿其三次建造房屋的全部建造费用，明显缺乏合同以及法律依据。关于保证金18,000元，原告应当返还被告；押金10,000元，原告不予认可，被告亦无证据证明，本院无法确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告上某乙应于本判决生效之日起三十日内携其全部财产搬离涉案的嘉定区浦环路XXX号地块；二、被告上某乙应于本判决生效之日起三十日内支付原告上某甲自2016年1月1日起至实际搬离之日止的场地占用费(按照225,400元/年标准计算)；三、原告上某甲应于本判决生效之日起三十日内返还被告上某乙保证金18,000元；四、驳回原告上某甲其余本诉请求；五、驳回被告上某乙其余反诉请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5,526元，由原告负担5,446元，被告负担80元；本案反诉受理费88,470.00元，由被告负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 庄羽凤
代理审判员 史建颖
人民陪审员 叶育琪
二〇一六年七月六日
书 记 员 杨晓燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。