广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0605民初11199号
原告：刘淑玲，女，1991年4月3日出生，汉族，住广东省揭东县，
委托诉讼代理人：赵国平，广东邦南律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴惠君，广东邦南律师事务所实习律师。
被告：戴光辉，男，1967年7月8日出生，汉族，住广东省云浮市云城区，
被告：苏和美，女，1981年7月17日出生，汉族，住福建省永定县，
两被告共同委托诉讼代理人：林嘉庆，广东华法律师事务所律师。
第三人：中国农业银行股份有限公司南海盐步支行，住所地：佛山市南海区××，统一社会信用代码××。
负责人：颜景辉。
诉讼委托代理人：刘俊，该公司员工。
诉讼委托代理人：刘燕兰，该公司员工。
原告刘淑玲与被告戴光辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月27日受理后，根据原告的申请依法追加苏和美为本案被告、追加中国农业银行股份有限公司南海盐步支行为本案第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，分别于2017年10月27日、2018年1月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵国平，两被告的共同委托诉讼代理人林嘉庆，第三人的委托诉讼代理人刘俊、刘燕兰，均到庭参加了两次庭审，原告刘淑玲到庭参加了第一次庭审。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行2016年12月5日签订的《房地产买卖合同》，提供贷款所需资料，并协助原告办理按揭手续及房屋过户手续；2.被告向原告支付违约金164000元（暂计至起诉之日）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告通过佛山市南海区××代理有限公司的居间于2016年12月5日签订《房地产买卖合同》（合同编号：NO.××约定：原告购买被告戴光辉所有的位于佛山市南海区××房（以下简称“涉讼房产”），建筑面积合共128.5平方米，房屋成交价合共80万元；卖方即被告戴光辉是该物业的权属人，对上述物业享有完整的所有权，如卖方隐瞒与该物业买卖有关的重要事实、提供虚假资料或因卖方其他原因导致该物业无法办理产权登记手续或合同目的无法实现的，卖方应赔偿由此给买方造成的全部损失；以银行按揭的方式付款，买方须在合同签订当天支付定金2万元给卖方，并应于2016年12月20日办理银行按揭贷款手续，卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭；买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或赔偿损失，违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择以下任意一方式履行：②继续履行合同，守约方有权要求违约方按每日总成交价1‰支付违约金。原被告签订合同后，原告依约向被告支付了购房定金2万元，并请求被告尽快提供贷款所需资料、协助原告办理按揭手续。但被告收到定金后，迟迟不能提供原告办理贷款所需要的资料。经原告多次催促，被告一直推脱不予配合。双方签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定严格履行。现被告怠于履行其义务，不提供资料、不协助原告办理按揭，已构成严重违约，造成原告的损失，被告应按照《房地产买卖合同》赔偿原告的损失。两被告均为涉讼房产的权利人，且涉讼房产已向中国农业银行股份有限公司南海盐步支行办理最高额抵押登记。
诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.解除原告与两被告签订的《房地产买卖合同》中有关双方房屋买卖合同关系的权利义务；2.被告双倍返还定金40000元；3.被告向原告支付违约金164000元（以总成交价800000元，从2016年12月5日起至按日千分之一的标准计算，暂计算至起诉之日）；4.由被告返还中介费24000元；5.由被告赔偿原告因房屋涨价所造成的损失60万元；6.本案诉讼费用由被告承担。
被告戴光辉辩称：1.戴光辉又老花又近视，根本没有看清合同文字，没有看到“物业没有抵押”的约定；戴光辉口头上已经告诉中介物业正在抵押暂时未可转让，但是中介为了成交告诉戴光辉不怕的，可以提早解押的，就催促戴光辉签名，戴光辉是被人误导签订合同的，并非真实意思表示。2.原告没有看过产权证，就声称“了解物业的状况、产权…”，原告为了炒楼，串通中介误导戴光辉，合同不应履行。3.涉讼房产正在抵押，借款人及抵押权人没有同意解押，且戴光辉只有1/2产权，戴光辉没有能力将涉讼房产过户给原告。4.合同约定的违约金为成交价的10%，原告主张60万元没有任何依据，不应支持。5.戴光辉同意解除涉讼合同及退还定金。
被告苏和美辩称：1.苏和美没有与原告签订合同，合同的义务并非设定给苏和美的，原告无权要求苏和美履行合同并要求苏和美承担任何责任。2.涉讼房产1/2产权属于苏和美，就是为了避免戴光辉私自处理苏和美的个人财产，侵犯苏和美的合法权益。3.涉讼房产有抵押，借款人及抵押权人没有同意解押，苏和美没有能力将房产过户给原告。4.原告主张的违约金过高，不应支持。
第三人辩称：1.第三人对原告与戴光辉之间的房屋买卖合同关系不知情。2.2016年10月10日，广东喜派日化有限公司（以下简称“××公司”）作为借款人，与第三人签订《流动资金借款合同》，第三人于2016年11月3日向喜派公司发放贷款300万元，期限壹年，到期日至2017年11月2日。该笔贷款以两被告共有的涉讼房产提供最高额抵押担保，并办理了正式抵押登记，取得了《不动产登记证明》。截至2017年9月4日，上述抵押物所担保的借款状态正常，借款人喜派公司尚欠第三人贷款本金300万元，其中逾期本金0元，逾期利息0元。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押人戴光辉、苏和美在未告知第三人，也未经第三人书面同意的情况下对抵押物予以转让，明显违反我国《物权法》的规定。第三人作为抵押权人，在借款人××公司依约还清第三人流动资金贷款之前，不同意抵押房产对外转让，也不同意涂销房产抵押。3.涉讼房产抵押的贷款到期后，贷款已经还清，第三人同意协助办理涂销抵押手续。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告举证3《房屋买卖合同》、举证4《收款证明》、举证6《中介代理费支付承诺书》及《收款收据》、举证7结婚证，均为原件，第三人虽有异议但未能举证予以推翻，本院对其真实性均予采信。2.原告举证8房地产预估结果，相对方有异议，本院将综合案件审理情况进行认定。
综合本院采信的证据及各方的陈述，确认以下事实：
涉讼房产是位于佛山市南海区××房，登记权属人均为两被告，两被告各占二分之一份额，其中1111房建筑面积67.22平方米，1112房建筑面积61.28平方米。1111房及1112房均办理了最高额抵押登记，抵押权人均为第三人中国农业银行股份有限公司南海盐步支行。
被告戴光辉与被告苏和美于2006年2月23日登记结婚。
2016年12月5日，被告戴光辉（卖方）与原告（买方）、佛山市南海区××代理有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定：戴光辉将1111房以成交价800000元出售予原告，建筑面积128.5平方米，房产证号具体以房产证为准，没有抵押；定金20000元买方须在签署本合同当天支付给卖方，卖方在收取定金时须将该物业之权属证明原件交由经纪方保管至交易递件当日；买方应于2016年12月20日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；买卖双方同意于买方通过银行贷款审批后5工作日内办理交易过户手续；首期房款160000元，买方在完税当天支付；尾期房款即申请贷款额640000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户；违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方选择解除合同的，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费，守约方应向违约方发出解除合同通知书，除守约方有证据证实实际损失大于上述赔偿标准外，守约方不得再向违约方进一步追究责任或要求赔偿损失；买卖双方解除或终止本合同的，不影响咨询及买卖代理费支付，买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按成交价的3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退；买卖双方违约的，应按《买卖代理费支付承诺书》向经纪方连带支付应付而未付的咨询及买卖代理费。
同日，原告支付了20000元定金予被告戴光辉。
诉讼中，原告主张其支付了中介服务费24000元并持有一张日期为2016年12月5日的《收款收据》。
本院认为：原告与被告戴光辉签订的《房地产买卖合同》项下关于买卖双方权利义务约定是双方真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效，双方应按约行使权利、履行义务。被告戴光辉隐瞒了涉讼房产存在其他共有人及存在抵押的情况，至原告提起本案诉讼时，涉讼房产上设的抵押权尚未涂销，且戴光辉对于苏和美持有的房产份额无处分权，共有人苏和美也不同意履行合同，戴光辉的行为构成根本违约，现原告主张解除合同，戴光辉当庭表示同意，故对于原告解除合同的主张，本院予以照准。
根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，原告主张被告赔偿损失，于法有据，本院予以支持。但原告在签约前没有对涉讼房产的权属登记情况、抵押情况作基本审查，未尽到必要的审查义务，原告对于合同的解除亦存在过错。经综合考虑原告与戴光辉的过错程度及双方关于违约责任的约定，原告主张戴光辉返还所收取的定金20000元，本院予以支持，另本院酌定戴光辉应按涉讼房产成交价的7%即56000元（800000元×7%）支付违约金予原告，原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。原告主张戴光辉双倍返还定金、赔偿房屋涨价所造成的损失，缺乏依据，本院不予支持。
本案是房屋买卖合同纠纷，而中介费的承担问题涉及到经纪方，故对于原告的“被告返还中介费24000元”的主张，应在居间合同关系中作处理，故本院在本案中不作处理。
被告苏和美没有在《房地产买卖合同》中签名，原告未能举证证实被告苏和美对于戴光辉出售涉讼房产的情况是知情且同意的，原告主张被告苏和美对本案债务承担连带清偿责任，缺乏依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告刘淑玲与被告戴光辉于2016年12月5日签订的《房地产买卖合同》项下关于买卖双方权利义务的约定；
二、被告戴光辉应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金20000元予原告刘淑玲；
三、被告戴光辉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金56000元予原告刘淑玲；
四、驳回原告刘淑玲的其他诉讼请求。
被告戴光辉如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取5900元，财产保全费4520元，合共10420元（原告已预交），由原告负担8565元，被告戴光辉负担1855元并于本判决发生法律效力之日起十日内直接向本院缴纳。原告已预交的1855元，在本判决生效后十日内经原告申请，本院退予原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 梁惠妍
二〇一八年一月二十三日
书记员 林浩成