杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）杭滨民初字第683号
原告（反诉被告）：杭州飞越投资管理有限公司。
法定代表人：王晓飞。
委托代理人（特别授权）：许戌枫、李晟。
被告（反诉原告）：江阴市怡乡春竹餐饮有限公司。
法定代表人：孙志刚。
委托代理人（特别授权）：张书光。
委托代理人（特别授权）：赵明。
原告杭州飞越投资管理有限公司（以下简称飞越公司）诉被告江阴市怡乡春竹餐饮有限公司（以下简称怡乡春竹公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2011年8月8日向本院起诉，本院于当日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理过程中，怡乡春竹公司提起反诉，本院依法受理并合并审理，于2011年9月1日、2012年7月3日公开开庭进行了审理，第一次开庭飞越公司委托代理人许戌枫、李晟、怡乡春竹公司委托代理人张书光到庭参加诉讼，第二次开庭飞越公司委托代理人许戌枫、怡乡春竹公司委托代理人张书光、赵明到庭参加诉讼。后因案情复杂，依法转为普通程序，由审判员钟飞燕担任审判长，与人民陪审员马燕芬、陈杰组成合议庭，于2012年10月10日公开开庭进行了审理，飞越公司委托代理人许戌枫、怡乡春竹公司委托代理人张书光、赵明到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
飞越公司就本诉诉称：2009年8月12日，杭州钱江湾花园房地产开发有限公司（甲方，以下简称钱江湾公司）与怡乡春竹公司（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定钱江湾公司以有偿使用的方式，将位于杭州市滨江区东信大道99号钱江湾花园会所租赁给怡乡春竹公司开设中餐厅。合同6-1条规定“未经甲方前项确认并按法定程序报有关政府部门审批，乙方不得擅自装修商铺，装修开工前三个工作日内，乙方应向物业服务企业备案，与物业签订装修管理协议，并交纳垃圾清运费等其他相关费用；”合同9-2条规定“一方有下列情形之一的，另一方可书面通知解除本合同，并要求对方支付违约金人民币100000元，造成损失的，违约方还应赔偿损失与违约金的差额部分：（七）乙方逾期开业超过20天的”。合同还就房屋的租赁期限、租金、违约责任、开业时间等内容作了明确约定。合同签订后，钱江湾公司即向怡乡春竹公司交付了上述房屋，依法履行了合同项下的义务。而怡乡春竹公司在收房后，既没有向物业公司办理备案又未向钱江湾公司确认装修方案或报经审批即擅自装修，导致物业管理公司代表业主提出停工要求。2009年11月30日，怡乡春竹公司经钱江湾公司书面告知后，暂停装修施工。2010年4月26日，钱江湾公司发函给怡乡春竹公司，要求与怡乡春竹公司协商商铺租赁的继续履行事宜。2010年5月28日，钱江湾公司再次发函给怡乡春竹公司，要求怡乡春竹公司继续履行合同，并顺延开业时间至2010年7月30日。但怡乡春竹公司一直未予书面答复，所涉项目工程的装修也一直暂停。2011年4月2日，钱江湾公司经与飞越公司协商后，将该《商铺租赁合同》项下的权益转让给飞越公司，并发函告知了怡乡春竹公司。2011年4月20日，钱江湾公司在经数次交涉无果的情况下，不得已委托律师发函通知解除双方的《商铺租赁合同》并要求怡乡春竹公司腾退涉案商铺。2011年7月5日，飞越公司再次发函，要求解除《商铺租赁合同》并告知怡乡春竹公司腾退涉案商铺。但怡乡春竹公司一直没有正式的书面答复，也没有腾退行动。综上，鉴于怡乡春竹公司的违约行为，《商铺租赁合同》所赋予守约方解除合同的约定解除权已经具备，飞越公司依约解除合同符合法律规定及合同约定。为维护飞越公司的合法权益，诉请法院判令：1、确认《商铺租赁合同》解除；2、怡乡春竹公司立即腾退滨江区东信大道99号钱江湾花园会所；3、怡乡春竹公司支付违约金100000元；4、怡乡春竹公司赔偿损失1343281元；5、本案的诉讼费用由怡乡春竹公司承担。
怡乡春竹公司就本诉辩称：1、怡乡春竹公司没有违约，事情的原因是钱江湾公司出租的房屋没有产权证导致无法办理环保证，是钱江湾公司违约。2、飞越公司所称怡乡春竹公司在没有办理相关手续的情况下擅自装修装潢，和事实不相符：1）不存在擅自开工。2）关于停工，原因系钱江湾公司和钱江湾花园业主委员会明确产权暂先搁置，和怡乡春竹公司没有关联。3）怡乡春竹公司办理了租赁的相关备案手续。3、飞越公司依据合同的9.7条解除合同是错误的：1）导致怡乡春竹公司不能如期开业是因为钱江湾公司下发停工通知后至今没有通知恢复开工。2）逾期开业主要是钱江湾公司提交的房屋没有产权证明不能办理环保手续，不能实现商铺租赁合同的目的，系飞越公司的原因造成。飞越公司的诉讼请求没有事实和法律上的依据。综上，请求驳回飞越公司的本诉诉讼请求。
怡乡春竹公司就反诉诉称：2009年8月12日，钱江湾公司作为出租方（甲方）、怡乡春竹公司作为承租方（乙方）签订了《商铺租赁合同》。合同签订后，怡乡春竹公司支付了商铺租赁保证金人民币100000元。合同约定：1、乙方承租的商铺坐落于杭州市滨江区东信大道99号钱江湾花园会所，该商铺一、二层建筑面积为3244平方米，其中地下面积2622平方米，乙方实际使用地下室租赁面积1300平方米，合计租赁面积4544平方米（备注：地下室部分除游泳池、篮球场、网球场、乒乓球室为业主保留外，其他部分归乙方使用）。2、甲方承诺具备完全的权利、权限和能力签署和履行本合同，并独立享受和承担本合同所有的权利、义务。甲方保证其对租赁标的享有完全的所有权，且未设置抵押和其他任何形式的权利瑕疵及负担。甲方还将钱江湾花园会所的处置权及收益归属的声明作为合同附件。3、解除本合同的条件：一方有下列情形之一的，另一方可书面通知解除本合同，并要求对方支付违约金人民币100000元，造成损失的，违约方还应赔偿损失与违约金的差额部分：甲方交付的商铺不符合本合同约定，致使不能实现合同目的的。合同还对其他事项进行了约定。之后，怡乡春竹公司按照合同约定，于2009年10月16日开始对房屋进行装修、装饰并整合人力、财力、物各方资源，为合同设定的12月30日前正式营业积极筹备。2009年11月30日，钱江湾公司向怡乡春竹公司出具停工通知书，称“由于钱江湾花园业主委员会与我公司就会所招商相关事宜存在异议，且分歧较大，较难达成共识。考虑到贵方的顺利开业与正常营运，离不开钱江湾花园业主委员会的支持，而业主委员会作为代表全体业主的社区组织，其认可亦是贵方正常开业、营运的前提。故在我公司未与业主委员会达成共识之前，为避免贵方损失进一步加大，现通知贵方停止现场的装修施工。待我公司与业主委员会之间商讨达成共识之后，再行通知贵方继续进行装修，或者撤场。在收到我公司正式书面通知之前，若贵方自行动工装修，所造成的一切后果由贵方自行承担”。接到停工通知书后，怡乡春竹公司无奈停止了已经投入300余万元巨资的现场施工至今。2009年12月14日，钱江湾公司向当时的中共滨江区委书记提交《关于钱江湾花园会所因无法取得产权证导致引进餐饮项目无法得到环保部门审批的情况报告》。这个报告反映“现就我公司开发的杭州钱江湾花园引进餐饮项目，目前因房屋无法取得产权证，环保部门不予审批的情况向您反映，期待得到您的支持。怡乡春竹公司在办理环保审批手续时，环保部门要求提供营业场所的产权证，否则不能审批。因当时报批时，该房产以会所的名义申报，根据杭州市现行规定，会所无法办理房屋所有权证”。2011年3月15日，钱江湾花园业主委员会发布公告宣称“以小区规划配套为原则，根据钱江湾花园会所规划设计，在会所产权不明晰的情况下，搁置会所产权，由钱江湾公司对会所地上一层、二层进行经营、管理，并对外招商”。这个公告还将怡乡春竹公司承租的房屋地上一层西面65.9平方米授权上海万科物业服务有限公司杭州分公司出租给钱江湾公司使用，租赁期限为2011年4月1日至2026年3月31日，租期15年共计租金人民币180000元。此时，钱江湾公司仍然没有获得房屋产权。钱江湾公司在签订合同时，已经就租赁标的具备完全权利、权限和能力签署和履行合同，并独立享受和承担合同所有的权利、义务，同时保证其对租赁标的享有完全的所有权，且未设置抵押和其他任何形式的权利瑕疵及负担作出了承诺。之后，怡乡春竹公司投入巨资装修接近尾声时，因标的房屋不能办理产权证书无法实现租赁目的通知停止现场装修施工，至今没有向怡乡春竹公司提交正式书面通知，致使怡乡春竹公司不能继续施工，以致不能按照合同约定的日期开业，责任完全应当由钱江湾公司承担。租赁标的无法取得产权证，环保部门不予审批致使不能实现租赁目的，符合合同9-2条约定，出租方应当承担违约责任，赔偿经济损失。鉴于飞越公司系钱江湾公司的出资方，钱江湾公司清算后独家分配净资产37775118.65元，根据相关法律规定，飞越公司应当承担钱江湾公司的违约责任。综上，为维护怡乡春竹公司的合法权益，诉请法院判令：1、解除《商铺租赁合同》；2、飞越公司返还商铺租赁保证金人民币100000元；3、飞越公司支付违约金人民币100000元，赔偿全部损失人民币2109123元；4、飞越公司承担差旅费人民币9592.60元、律师费人民币5000元、调查取证费人民币4000元；2、飞越公司承担本案诉讼费、鉴定费。
飞越公司就反诉辩称：1、飞越公司已发出告知怡乡春竹公司解除合同的书面通知，怡乡春竹公司没有提出相关异议，那么5月5日该合同已经解除，不存在法院解除租赁合同的事实行为。2、本案中双方在履约过程中是怡乡春竹公司的原因导致不能履行合同，是怡乡春竹公司没有按照合同第六条来履行，是该公司违约，对第2-4项诉讼请求，请求驳回。3、环保手续、租赁证的办理，按照合同都是怡乡春竹公司的行为，并非租赁物有瑕疵，也并非飞越公司违约。停止装修达2年以上，提出赔偿的事实就不完整。4、怡乡春竹公司提到的损失赔偿额具体计算不明确。5、即使要赔偿，赔偿范围如何确定，很多装修内容发生在双方签订《商铺租赁合同》之前。6、差旅费、律师费、调查取证费与本案无关。综上，请求驳回怡乡春竹公司的反诉诉讼请求。
飞越公司为支持本诉的诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据1、2009年8月12日签订的《商铺租赁合同》1份（复印件），证明双方之间的房屋租赁关系，租赁合同中约定了双方的权利义务。
证据2、房屋租赁备案证1份（复印件），证明租赁合同经过房管部门备案，同时也确认了本案所争议的房屋虽然没有产权证，但是所有权应该归属于谁是明确的。
证据3、《知会函》1份（复印件），证明业主委员会代表业主向怡乡春竹公司发函。
证据4、2010年4月26日函1份（复印件），证明当时商铺的租赁可以继续履行，障碍已经消除。
证据5、2010年5月28日函1份（复印件），证明钱江湾公司再次书面敦促被告继续履行合同，并续展工程至2010年7月30日。
证据6、钱江湾花园会所闲置情况照片（复印件），证明至今为止停工现状。
证据7、《关于钱江湾花园会所租赁事宜的律师函》（复印件），证明怡乡春竹公司仍然没有对房屋进行装修和开业，根据约定合同予以解除。
证据8、告知函1份（复印件），证明钱江湾公司将本案涉及的房屋所有权转让给了飞越公司。
证据9、通知书1份（复印件），证明飞越公司作为权利继受者再次发出解除合同通知的事实。
证据10、物管公司函件（复印件），证明明确了已经可以对会所重新装修并且要求钱江湾公司通知怡乡春竹公司返场的事实。
证据11、2010年4月26日函件邮寄凭证1份（复印件），证明怡乡春竹公司已经收到了函件的事实。
证据12、2010年5月28日的邮寄凭证1份（复印件），证明怡乡春竹公司已经收到了函件的事实。
证据13、关于继续沟通履行合同的函（复印件），是怡乡春竹公司当时发给钱江湾公司的，也已经提及了之前三封律师函已经收到的事实。
证据14、杭州市环境保护局环境审批意见1份（复印件），证明涉案商铺可以作为餐饮用途使用。
怡乡春竹公司为证明本诉的辩称事实，向本院提交如下证据：
证据1、2009年7月14日《关于钱江湾会所餐饮商家招商的公示》1份（复印件），证明钱江湾公司委托物业公司对餐饮项目招商进行公示。
证据2、《商铺租赁合同》1份（复印件），证明租赁双方的权利、义务、房屋布局及承诺对房屋有处置权。
证据3、浙江省统一收款收据1份（复印件），证明怡乡春竹公司支付商铺租赁保证金人民币100000元。
证据4、关于钱江湾会所餐饮商家公示情况的说明1份（复印件），证明钱江湾公司对招商情况进行说明，业主表示理解的事实。
证据5、声明1份（复印件），证明钱江湾公司对项目中的会所部分有处置权，并且愿意承担一切法律责任。
证据6、《关于钱江湾花园会所因无法取得产权证导致引进餐饮项目无法得到环保部门审批的情况报告》（复印件），证明：1、驳斥飞越公司关于擅自装修的观点；2、钱江湾花园会所因为没有产权证导致无法招商引资并且希望领导予以考虑的事实；3、处置权和受益权是钱江湾公司；4、会所无法办理所有权证。
证据7、停工通知书1份（复印件），证明因钱江湾公司和钱江湾花园业主委员会对招商有异议分歧大，要求怡乡春竹公司停工的事实。
证据8、《关于钱江湾花园会所使用问题的公告》及杭州市之江公证处出具的公证书（复印件），证明相关的房屋产权搁置待定，同时证明钱江湾花园业主委员会将怡乡春竹公司承租的部分房屋擅自出租，侵犯了怡乡春竹公司的合法权益，特别是第三条，和本案有重大关联，涉案房屋产权不明晰。
证据9、有限责任公司变更登记审批表（复印件），证明飞越公司的主体变更情况。
证据10、公司清算报告1份（复印件），证明飞越公司的主体变更情况。
证据11、《对关于钱江湾花园会所租赁事宜的律师函》（复印件），证明怡乡春竹公司对相关信函进行了回复。
证据12、告知函1份和邮件查询单公证书1份（复印件），证明怡乡春竹公司对飞越公司相关的函件提出了相应的意见，已经按照飞越公司的要求做出了书面回复。
怡乡春竹公司为证明反诉的诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据1、2009年7月14日《关于钱江湾会所餐饮商家招商的公示》1份（复印件），证明钱江湾公司委托物业公司对餐饮项目招商进行公示。
证据2、《商铺租赁合同》1份（复印件），证明租赁双方的权利、义务、房屋布局及承诺对房屋有处置权。
证据3、浙江省统一收款收据1份（复印件），证明怡乡春竹公司支付商铺租赁保证金人民币100000元。
证据4、关于钱江湾会所餐饮商家公示情况的说明1份（复印件），证明钱江湾公司对招商情况进行说明，业主表示理解的事实。
证据5、声明1份（复印件），证明钱江湾公司对项目中的会所部分有处置权，并且愿意承担一切法律责任。
证据6、《关于钱江湾花园会所因无法取得产权证导致引进餐饮项目无法得到环保部门审批的情况报告》（复印件），证明：1、驳斥飞越公司关于擅自装修的观点；2、钱江湾花园会所因为没有产权证导致无法招商引资并且希望领导予以考虑的事实；3、处置权和受益权是钱江湾公司；4、会所无法办理所有权证。
证据7、停工通知书1份（复印件），证明因钱江湾公司和钱江湾花园业主委员会对招商有异议分歧大，要求怡乡春竹公司停工的事实。
证据8、《关于钱江湾花园会所使用问题的公告》及杭州市之江公证处出具的公证书（复印件），证明相关的房屋产权搁置待定，同时证明钱江湾花园业主委员会将怡乡春竹公司承租的部分房屋擅自出租，侵犯了怡乡春竹公司的合法权益，特别是第三条，和本案有重大关联，涉案房屋产权不明晰。
证据9、有限责任公司变更登记审批表（复印件），证明飞越公司的主体变更情况。
证据10、公司清算报告1份（复印件），证明飞越公司的主体变更情况。
证据11、《对关于钱江湾花园会所租赁事宜的律师函》（复印件），证明怡乡春竹公司对相关信函进行了回复。
证据12、告知函1份和邮件查询单公证书1份（复印件），证明怡乡春竹公司对飞越公司相关的函件提出了相应的意见，已经按照飞越公司的要求做出了书面回复。
证据13、差旅费票据，证明怡乡春竹公司为办理本案支出的差旅费用。
证据14、律师费发票1张、委托合同1份，证明律师费支付的标准及开具的发票为5000元。
证据15、调查取证费，证明就本案需要调查取证所用的费用。
证据16、审计报告1份，证明对房屋投入装修中产生的人工费等，关于明细表中注明的不含人工支出，前四项具体金额为690050元；鉴定报告1份，证明室内装修工程的价格为739515元，没有包含3.513%的税金，税金应计算在内。
飞越公司就反诉部分未向本院提交证据。
飞越公司为了证明涉案商铺属于钱江湾公司所有，向本院提供了房地产测绘成果报告、房屋建筑面积测绘成果书、建筑工程消防验收意见书、杭州市高新区物业维修基金和用房缴交确认单、杭州高新技术产业开发区管理委员会关于杭州钱江湾花园方案设计的批复。
鉴定、审计报告：
飞越公司向本院提出对钱江湾花园会所被拆除装潢的鉴定申请，本院依法委托浙江韦宁工程审价咨询有限公司鉴定，浙江韦宁工程审价咨询有限公司出具《钱江湾花园会所被告拆除装潢价值鉴定报告》（以下简称鉴定报告1）1份，鉴定结论：被拆除的装潢部分价值为904415元。
怡乡春竹公司向本院提出对钱江湾花园会所装修施工投入的装修、装饰工程量及相关的人工费、仓储费、运输费等全部费用的鉴定申请，本院依法委托浙江韦宁工程审价咨询有限公司鉴定，浙江韦宁工程审价咨询有限公司出具《怡乡春竹杭州店室内装饰工程造价鉴定报告》（以下简称鉴定报告2）1份，鉴定结论：该项目已完工造价为739515元；出具《怡乡春竹公司会所施工投入的装修、装饰工程中相关的人工费、仓储费、运输费等全部费用的审计报告》1份，审计情况如下：根据怡乡春竹公司提供的对会所施工投入的装修、装饰工程中相关的全部费用支出明细表和凭据，共计支出2799714.50元。扣减其中购买装修材料及装修人工等支出共计1146475元后，其余支出为1653239.50元。由于其余支出1653239.50元中大部分无法认定是否与会所施工投入有关，故本次对怡乡春竹公司提供的对会所施工投入的装修、装饰工程中相关的全部费用支出是否全部属于会所装修支出无法判断。
关于鉴定报告2与审计报告中的结论，浙江韦宁会计师事务所有限公司出具关于浙韦工审（2012）第146号鉴定报告和浙韦会审（2012）第304号审计报告的回复，表明能认定的怡乡春竹公司投入装修的损失为人民币739515元。
对飞越公司、怡乡春竹公司提供的本诉、反诉证据，双方质证及本院认证如下：
1、对飞越公司提供的本诉证据
证据1，怡乡春竹公司对真实性、合法性和关联性均无异议。本院经审核认为，对真实性予以认定。
证据2，怡乡春竹公司认为是复印件，对真实性不予认定，即使是真实的，只是一个租赁行为的备案，不能表明飞越公司对涉案房屋有所有权。本院经向租赁备案部门求证，该备案证是真实的，对真实性予以认定。
证据3，怡乡春竹公司对真实性、关联性有异议，认为之前项目招商时经过物业公司的同意，该函应该在装修期间向怡乡春竹公司出具，同时对该份函件的生成时间保留进行司法鉴定的权利。本院经审核认为，对真实性予以认定。
证据4，怡乡春竹公司对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为只是表明钱江湾公司要求谈判和给回复，没有明确说马上可以开工。本院经审核认为，对真实性予以认定。
证据5，怡乡春竹公司对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认可收到该函，但该份函件没有复工通知也没有产权的相关凭证。本院经审核认为，对真实性予以认定。
证据6，怡乡春竹公司认为这是部分截图，对于涉及到本案工程的部分，对真实性予以认可，对没有涉及到的休闲中心，认为没有关联性，通过照片印证了不是怡乡春竹公司装修没有办理手续才导致现在的局面，证明业主之间是因为产权问题产生了矛盾，对闲置的事实没有异议。本院经审核认为，对真实性予以认定。
证据7，怡乡春竹公司对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，不同意飞越公司的证明目的。本院经审核认为，对真实性予以认定。
证据8，怡乡春竹公司对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为不能达到证明目的。本院经审核认为，对真实性予以认定。
证据9，怡乡春竹公司对真实性、合法性没有异议，怡乡春竹公司按照对方的要求在15日内作出了答复，认为不能达到证明目的。本院经审核认为，对真实性予以认定。
证据10、11、12、13，怡乡春竹公司对真实性、合法性和关联性均无异议，其证明效力本院予以认定。
证据14，怡乡春竹公司认为是复印件，对真实性有异议，这个项目名称不是钱江湾花园会所，不能确认涉案商铺可以搞餐饮。本院经审核认为，对真实性予以认定。
2、对怡乡春竹公司提供的本诉证据
证据1、2、3、5、8、9、10、12，飞越公司对真实性、合法性和关联性均无异议。本院经审核认为，对真实性予以认定。
证据4，飞越公司对真实性、合法性没有异议，跟本案有关联性。本院经审核认为，对真实性予以认定。
证据6，飞越公司对真实性没有异议，合同没有明确约定取得环保手续是飞越公司的义务，这份报告恰恰表明钱江湾公司协助义务的行使，飞越公司没有取得环保手续的义务。本院经审核认为，对真实性予以认定。
证据7，飞越公司对真实性、合法性没有异议，从关联性讲，钱江湾公司出具通知是善意的，出于怡乡春竹公司利益考虑，也是考虑到群众性的稳定因素，但是并不是通知怡乡春竹公司合同终止或者不履行相关的权利义务。本院经审核认为，对真实性予以认定。
证据11，飞越公司认为没有收到。本院经审核认为，怡乡春竹公司未提供送达该函件的相关证据，不能达到其证明目的，其证明效力不予认定。
3、对怡乡春竹公司提供的反诉证据
证据1-12，飞越公司的质证意见同本诉的质证意见。本院的认证意见同本诉的认证意见。
证据13、14、15，飞越公司对差旅费、律师费、调查取证费形式上的真实性没有异议，对内容的真实性有异议，对关联性有异议，无法证明上述费用是为本案实际支出。本院经审核认为，对形式上的真实性予以认定。
证据16，飞越公司对真实性没有异议，认定有那么多的工程量发生在涉案商铺内，税金飞越公司已开具了发票，是已发生的金额，如违约是由怡乡春竹公司造成的，复合物的损失由怡乡春竹公司自行承担；对审计报告，首先这份报告第一项工程支出部分，工程造价部分已出具了鉴定报告，总数已含有鉴定报告中的费用，工程费当中发生的设计费、消防费、预付的费用，不是发生的损失，工程根本没有做完，对工程费只确认730000元；第二项至十二项支出部分对真实性都不予认可，怡乡春竹公司只要提供发票，报告中都列了清单，且很多费用如生活必需品、大量差旅费等都出现在本合同签订之前，不可能因本案发生；赔偿之诉与本案无关，飞越公司一概不予认可。本院经审核认为，对审计报告、鉴定报告的真实性予以认定。
4、对飞越公司提供的涉案商铺产权的相关材料，本院对真实性予以认定。
5、对鉴定报告1、鉴定报告2和审计报告
飞越公司对鉴定报告1无异议，对鉴定报告2和审计报告的意见同质证意见；怡乡春竹公司对鉴定报告1无异议，对鉴定报告2认为应包含税金部分没有实际发生，其余无异议，对审计报告无异议。本院经审核认为，鉴定报告1、鉴定报告2和审计报告均依法委托专业机构出具，对真实性予以认定。
根据上述有效证据和当事人的陈述、答辩以及庭审调查，本院认定事实如下：
2009年7月14日，钱江湾公司与杭州富春东方物业管理有限公司钱江湾花园管理处面向业主联合发布钱江湾会所餐饮商家招商公示，表明就钱江湾花园会所进行招商已与怡乡春竹公司达成初步意向，规划为大型中式餐饮，对怡乡春竹公司和其经营特色作了介绍，就上述事宜进行公示，公示期为7天，欢迎业主进行反馈。2009年8月12日，钱江湾公司（甲方）与怡乡春竹公司（乙方）签订商铺租赁合同一份，约定：1-1、乙方承租的商铺坐落在杭州市滨江区东信大道99号钱江湾花园会所（以下简称该商铺）。该商铺一二层建筑面积为3244平方米，其中地下面积2622平方米，其中乙方实际使用地下室租赁面积1300平方米，合计租赁面积4544平方米。（备注：地下室部分除游泳池、篮球场、网球场、乒乓球室为业主保留外，其他部分归乙方使用）。1-2、甲方承诺具备完全的权利、权限和能力签署和履行本合同，并独立享受和承担本合同所有的权利、义务。甲方保证其对租赁标的享有完全的所有权，且未设置抵押和其他任何形式的权利瑕疵及负担。1-3、租赁商铺公用或合用部位的使用范围、条件、要求、现有装修标准、附属设施、设备状况和乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准、租赁期满后附属设施的归属问题及需约定的其他事项，由甲、乙双方在本合同附件（三）中列明。该附件（三）作为甲方向乙方交付商铺和本合同终止时乙方向甲方返还商铺的验收依据。2-1、乙方承诺，承租商铺用作开设中餐厅，并遵守国家和杭州市有关商铺使用和物业管理的规定。2-2、乙方保证，未征得甲方书面同意或未经有关部门审批核准前，不擅自改变或变相改变上款约定的用途，也不擅自改变经营品牌。3-1、租赁期限为10年，自2009年11月30日起至2019年11月30日止。甲方承诺在2009年8月20日前将乙方承租的商铺及其经营所需之附属设施（包括临时水、电）交付乙方使用。3-3、乙方保证在2009年12月30日前正式开业（以乙方提供综合验收合格证、消防验收为依据）。3-4、自商铺接收之日起，乙方须与物业服务企业签订商铺物业管理服务协议，并遵守相关约定。3-5、商铺交付时，由双方代表现场检查和交接；商铺交付以交房确认书为准，交付后乙方开始装修。3-6、本合同生效后，将于2010年6月之前由怡乡春竹总公司（注册地在杭州）来转签合同，合同内的权利和义务不变。4-1、商铺租金标准采取固定租金方式，一二层租赁面积按实际日租金计算，地下室租赁面积按一二层租金的50%计算，计算方式如下：4-2、租赁期前3年（即从2009年11月30日到2012年10月31日）为免租期，乙方无需支付租金；并对其它租金计算方式作了约定。5-1、本租赁合同签订后的15天内，乙方向甲方支付商铺租赁保证金100000元，甲方收取保证金后3个工作日内向乙方开具收款收据；如一方延期支付保证金的，甲方的交付期限顺延并有权要求解除合同。租赁关系终止时，保证金抵充合同约定由乙方承担的费用外的余额无息归还乙方。租赁期内，归责于乙方原因提前终止合同的，保证金不予退还。5-3、与本合同有关的公证费、印花税、登记费和其他有关费用，由甲、乙双方按国家规定各自承担；出租商铺而产生的所得税、房产租赁税由甲方承担，乙方负责自行申报及缴纳因经营产生的各项税费。5-4、租赁期间，消防安全、门前三包、综合治理等工作，乙方应执行政府有关部门规定，并承担全部责任和接受、服从甲方和甲方委托的物业管理公司的监督检查。6-1、本合同签订后1个月内，乙方应向甲方提交一份详细的店铺装修方案图纸（装修标准：预算500万以上，餐饮经营性质），甲方应在乙方装修方案（平面布局图、装修投入预算、效果图）上签字盖章作为评审确认，如未达到约定装修标准和非餐饮装修标准，甲方有权按照合同9-2第（十一）条处理。未经甲方前项确认并按法定程序报有关政府部门审批，乙方不得擅自装修商铺。装修开工三个工作日内，乙方应向物业服务企业备案，与物业签订装修管理协议，并缴纳垃圾清运费等其他相关费用。6-2、乙方应保证其经营场所的内部装修品质，并不得破坏所承租物业外立面风格。6-3、租赁物业交接时，安装在乙方租赁物业内的设备等一并移交乙方，租赁期间甲方不再负责该设施和设备的维修，由乙方负责设施的养护和维修。6-4、房屋安全和维修由甲方负责，乙方应合理使用并负责维护商铺及其附属设施，因乙方不合理使用或使用不当，致使该商铺及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修；乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担。6-5、除本合同及其附件规定之外，乙方另需装修或者增设附属设施及设备的，应事先征得甲方书面同意，并按规定获取有关部门批准，并报物业备案；增设的附属设施及设备归乙方所有，维修责任和费用由乙方承担。6-6、租赁期间，甲方确保一方经营活动不受干扰；甲方对商铺设备进行检查，应事先书面通知乙方，并在乙方安排的合理时间内进行检查和维修；遇有火灾、地震紧急情况，甲方有权随时采取救护及排险措施。7-1、除甲方同意续租外，乙方应在本合同的租期届满后的10日内返还该商铺，未经甲方同意逾期返还商铺的，每逾期一日，乙方按应付租金的150%向甲方支付该商铺占用期间的使用费（不可抗力和甲方原因除外）。7-2、乙方返还该商铺时的状态应当和乙方租赁期满时的状态相同，不得对内部的装修有人为的破坏。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。甲方发现财产受损的，有权要求乙方赔偿。9-1、甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：（一）该商铺占用范围内的土地使用权依法提前被收回的；（二）该商铺因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的；（三）非甲方原因造成该商铺毁损、灭失或者被鉴定为危险商铺的；（四）甲方已告知乙方该商铺出租前已设定抵押，或出租后设定抵押经乙方认可，现被处分的。9-2、一方有下列情形之一的，另一方可书面通知解除本合同，并要求对方支付违约金人民币100000元；造成损失的，违约方还应赔偿损失与违约金的差额部分：（一）甲方未按时交付该商铺，经乙方催告后30日内仍未交付的；（二）甲方交付的该商铺不符合本合同约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的商铺存在结构性安全问题，经乙方告知后合理期限内仍未消除的；（三）乙方未征得甲方书面同意擅自改变商铺用途的；（四）乙方擅自转租该商铺、转让该商铺承租权或与他人交换各自承租的商铺的；（五）因乙方原因造成商铺主体结构损坏的；（六）乙方逾期支付租金超过1个月的；（七）乙方逾期开业超过20天的；（八）开业后无正当理由闲置达一个月的；（九）利用承租商铺从事违法活动的；（十）故意损坏承租商铺的；（十一）乙方装修方案未按照6-1装修标准通过甲方评审，累计达3次。甲方以在乙方装修方案（平面布局图、装修投入预算、效果图）上签字盖章作为评审确认。（十二）顾客投诉到相关政府主管部门的，并经主管部门查证乙方确实在经营中存在严重的违法违规行为，第一次由甲方或委托管理方向乙方发整改通知书，第二次由甲方或委托管理方向乙方发出书面警告，第三次可以无条件终止本合同。次数计算以年度为标准。10-2、乙方未征得甲方书面同意或者超过甲方书面同意的范围和要求装修商铺或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复商铺原状并赔偿损失。10-3、除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约；任何一方违约，均应支付违约金或赔偿对方的全部经济损失。10-4、租赁期间，非本合同约定或未经甲方许可，乙方中途擅自退租的，支付甲方违约金100000元并赔偿甲方由此造成的损失；租赁期间，甲方违反本合同约定提前解除本合同的，支付乙方违约金100000元并赔偿乙方由此造成的损失。10-6、本合同因纠纷产生的诉讼费、保全费、调查取证费、差旅费、律师费等均由违约方承担。11-1、租赁期间，甲方有权将本合同的权利和义务依法转让给关联公司，但必须保证乙方的权益不受损害。12-1、乙方在租赁商铺内开设中餐厅，开业所需一切手续由乙方自行办理，乙方开业前应取得经营所需具备的所有批文（包括营业执照、批准证书或许可证等），甲方应协助乙方提供报批所需要的相关文件、图纸、资料等，甲方对此类协助不再另行收费。12-4、本合同未尽事宜，由双方协商解决，可订立补充协议，补充协议和附件均为本合同不可分割的一部分。12-5、履行本合同发生纠纷，由双方协商解决，协商不成的，可向商铺所在地人民法院诉讼解决。12-6、本合同包括正文和附件，一式5份，双方各执二份，一份交杭州市房地产管理部门备案，具有同等效力，本合同经双方签字盖章后生效。合同还对其他权利和义务作了约定。合同附件包括：附件一房产技术条件、附件二土地使用证复印证、租赁区域平面示意图、附件三甲方营业执照复印件、乙方营业执照及法人身份证复印件、附件四交房确认书、附件五甲方关于钱江湾花园会所的处置权及收益归属的声明。合同签订后，钱江湾公司将商铺交付给怡乡春竹公司。2009年9月4日，怡乡春竹公司交纳保证金100000元。2009年10月22日，钱江湾公司作出说明，表示业主均对怡乡春竹公司入驻钱江湾花园会所表示理解和支持。同日，钱江湾公司发布声明：钱江湾花园会所部分在销售时未计入小区业主的公共分摊面积中，也不属于物业经营用房，该会所的处置权及受益应归属于钱江湾公司，钱江湾公司愿为此承担一切法律责任。2009年，涉案商铺取得房屋租赁备案证，有效期12个月，自2009年11月30日起至2010年11月29日止。2009年12月14日，钱江湾公司向滨江区区委书记书面报告称：怡乡春竹公司在办理环保审批手续时，环保部门要求提供营业场所的权证，否则不能审批。该餐饮项目所在的房屋钱江湾花园会所系建设在小区外部独立于业主房产的独栋单体建筑，符合国家规定的环保距离要求，销售时该会所未计入小区业主的公共分摊面积中，也不属于物业经营用房，处置权及受益权归属于钱江湾公司，报批时该房产以会所的名义申报，根据杭州市现行规定，会所无法办理房屋所有权证。对环保部门不予审批的情况予以反映，期待区委支持。2009年11月30日，钱江湾公司向怡乡春竹公司发出停工通知书称：由于钱江湾花园业主委员会与钱江湾公司就会所招商相关事宜存有异议，且分歧较大，较难达成共识。为避免怡乡春竹公司损失进一步加大，现通知停止现场装修施工。待钱江湾公司与业主委员会达成共识后再行通知继续进行装修或者撤场。在收到钱江湾公司正式书面通知之前，若怡乡春竹公司自行动工装修，所造成的一切后果自行承担。2010年4月26日，钱江湾公司发函给怡乡春竹公司，希望怡乡春竹公司尽快商谈商铺租赁合同的履行事宜。怡乡春竹公司收到该函件。2010年5月20日，杭州富春东方物业管理有限公司钱江湾花园管理处发通知给钱江湾公司，写明：钱江湾花园会所从2009年11月30日暂停装修至今，业主对会所的装修非常关注，强烈要求尽快完成会所规划设计公建配套，要求尽快通知怡乡春竹公司装修营业，解决业主就餐问题；如果怡乡春竹公司长期拖延装修，强烈要求钱江湾公司重新招商。2010年5月28日，钱江湾公司发函给怡乡春竹公司，要求怡乡春竹公司于2010年6与5日前给予书面答复：1、如欲履行合同，请立即办理相关手续，明确会所装修完毕的时间和正式开张营业日期；2、如无意履行合同或无力履行，请明确时间商谈退场时间，便于重新招商；3、如有意拖延时间不履行合同，将解除合同。钱江湾公司承诺自2009年11月30日暂停施工至今6个月时间，均不计入迟延履行合同时间，同意将原合同3-3条所书“保证在2009年12月30日前正式开业”的时间顺延至2010年7月10日。怡乡春竹公司收到该函件。2011年3月15日，钱江湾花园业主委员会、钱江湾公司、上海万科物业服务有限公司杭州分公司联合向钱江湾花园全体业主发布公告称：钱江湾花园会所地下一层翻新改造工程由上海万科物业服务有限公司杭州分公司负责组织实施；在会所产权不明晰的情况下，搁置会所产权，由钱江湾公司对会所地上一层、二层进行经营、管理并对外招商；业主委员会同意将地上一层西侧65.9平方米物业经营用房授权上海万科物业服务有限公司杭州分公司出租给钱江湾公司使用，租金专项用于地下一层会所及配套的维修、养护。2011年4月20日，钱江湾公司发律师函给怡乡春竹公司，根据商铺租赁合同6-1条、9-2条、12-1条约定，认为怡乡春竹公司的行为视为单方退租并终止合同，要求怡乡春竹公司立即办理商铺租赁合同终止手续，并在15天内完成房屋恢复原状返还并履行违约赔偿义务，否则视为怡乡春竹公司已放弃现有装修投入，将交施工单位拆除处理，对怡乡春竹公司违约造成的一切经济损失，将依法诉诸司法途径追究责任。怡乡春竹公司收到该函件。2011年4月23日，怡乡春竹公司针对上述律师函回复律师函称：怡乡春竹公司完全有履行合同的能力，装修停工是基于钱江湾公司2009年11月30日出具的停工通知书，不是怡乡春竹公司的原因造成。2011年4月2日，钱江湾公司发送告知函，告知怡乡春竹公司将商铺租赁合同项下钱江湾公司的权利和义务全部由飞越公司享有和承担。怡乡春竹公司收到该函件。2011年4月23日，怡乡春竹公司就钱江湾公司的律师函回函给钱江湾公司，认为律师函陈述的不符合事实，希望双方继续沟通，尽快履行合同。2011年7月5日，飞越公司发送通知书给怡乡春竹公司，通知解除商铺租赁合同，请怡乡春竹公司接到本通知书后15日内完成房屋的恢复原状工作。2011年7月29日，怡乡春竹公司向飞越公司发送告知函称：1、商铺租赁合同已实际履行，飞越公司无权单方终止合同；2、涉案商铺装修停工系钱江湾公司于2009年11月30日送达停工通知书所致；3、如果钱江湾公司或飞越公司与业主委员会达成了共识，请按照停工通知书确定的内容向怡乡春竹公司提交正式书面通知，怡乡春竹公司即刻返场施工；4、请飞越公司在本函发出之日起七日内同怡乡春竹公司进行磋商，逾期将向有管辖权的法院提起诉讼。后双方发生争议。飞越公司于2011年8月8日提起本诉，怡乡春竹公司于2011年8月23日提起反诉。鉴定报告1认定飞越公司钱江湾花园会所被拆除装潢价值为人民币904415元；鉴定报告2、审计报告认定怡乡春竹公司投入的装修损失为人民币739515元。
另查明：2011年8月15日，怡乡春竹公司（甲方）','2018-09-19
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