江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏07民终2268号
上诉人（原审被告）:连云港市房屋建设开发有限公司，住所地连云港市海州区通灌北路87号国际商务大厦A号楼2310室。
法定代表人：张秀霞，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郭中方、王广凤，江苏田湾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张群。
被上诉人（原审被告）：连云港市义龙置业有限公司，住所地连云港市海州区解放中路91号义龙大厦。
法定代表人：宁玉春，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张义成，该公司职员。
上诉人连云港市房屋建设开发有限公司（以下简称房开公司）因与被上诉人张群、连云港市义龙置业有限公司（以下简称义龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2018）苏0706民初1210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月14日受理后，依法组成合议庭，于2018年7月19日公开开庭审理了本案。上诉人房开公司的委托诉讼代理人王广凤，被上诉人张群，被上诉人义龙公司的委托诉讼代理人张义成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人房开公司上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判上诉人不承担责任或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定《申购单》是商品房买卖合同，进而认定被上诉人张群与上诉人存在商品房买卖合同关系错误。2、上诉人与被上诉人张群不存在商品房买卖合同关系，一审法院判决上诉人为张群协助办理权属证书手续没有事实与法律依据。3、被上诉人张群未支付完毕上诉人购房款，一审法院认定被上诉人张群缴纳全部购房款认定事实错误。4、二被上诉人涉嫌恶意串通、损害答辩人合法权益，二被上诉人房屋买卖合同关系应属无效。5、连云港市锐泰房地产开发有限公司为必须参加诉讼的当事人，一审法院遗漏必须参加诉讼的当事人，程序违法。
被上诉人张群答辩称：1、张群与房开公司、义龙公司之间存在商品房买卖合同关系，事实清楚。2、张群已经按照约定缴纳了全部购房款，并实际占有和使用涉案房屋多年，上诉人应协助被上诉人张群办理房屋权属证书手续。3、房开公司于义龙公司共同开放景山秀水小区，购房合同系房开公司、义龙公司共同签署，房开公司已经认可张群向房开公司和义龙公司缴纳了全部购房款407202.5元，房开公司和义龙公司应协助履行办理权属证书的义务。4、锐泰公司作为案外人，与涉案房屋没有关联，不是必要参与诉讼当事人。
被上诉人义龙公司答辩称：1、被上诉人是根据房开公司、义龙公司、锐泰公司三方签订的协议处理涉案房屋的，以房抵工程款是经三方认可的，不违反法律规定。2、房开公司与义龙公司是合作开发单位，各自享有50%的权利和义务。按照协议约定，不仅义龙公司拿房屋抵工程款，房开公司也拿房屋抵工程款。房开公司的上诉不能成立。3、类似的判例已经证明，上诉人作为景山秀水小区的开发主体，具备办证条件，应该履行办证义务。4、上诉人指责义龙公司与张群恶意串通没有依据，不能成立。
张群向一审法院起诉请求：1.要求义龙公司、房开公司立即为张群办理景山秀水F5-1-201房屋不动产权证；2.要求义龙公司、房开公司承担案件诉讼费。
一审法院认定事实：景山秀水小区由义龙公司与房开公司共同开发建设，双方各享50%的权利和义务。2006年6月3日，张群与连云港市房屋建设开发总公司（后公司改制，名称变更为房开公司）、连云港市经济实用住房发展中心（后公司改制，名称变更为义龙公司）签订景山秀水小区申购单，约定张群申请购买景山秀水小区F5号楼一单元201室住房一套，面积暂定133㎡，单价2918元/㎡。申购人于2006年6月2日预付房款壹拾万元，余款付清具体时间以通知为准。签订正式购房合同后，本申购单作废。
2006年6月2日，张群缴纳了购房款10万元，2012年1月18日，张群丈夫谢宝华向义龙公司汇款87968.80元，义龙公司出具收据一份，表明收到张群景山秀水F5－1-201室房屋购房款87968.80元。2016年12月28日，张群用连云港市天豪基础工程有限公司对义龙公司享有的工程款债权冲抵F5－1-201室购房款216011.50元，义龙公司对此予以认可。涉案房屋已交付张群实际使用。
一审法院另查明，2004年8月9日，连云港市房屋建设开发总公司、连云港市经济实用住房发展中心（甲方）与连云港锐泰房地产开发有限公（以下简称锐泰公司）（乙方）签订合作开发协议，甲方将合法取得开发资格的小区部分楼盘，提供给乙方，乙方支付甲方该项目的总统建费，并投资建设该项目。该项目建成后的所有权和收益权全部归乙方。具体楼号为E组团的E1-E9，F组团的F1-F9，共计18幢住宅。
涉案景山秀水小区F5号楼由房开公司于2012年办理了商品房预售许可证,2013年10月24日，涉案楼栋工程竣工验收备案，同年11月2日，房开公司在连云港日报刊登公告，公告景山秀水E1-E9、F1-F9已通过竣工备案验收，具备房屋产权初始登记条件，要求购房人领取办理房屋产权证的相关资料。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。张群与义龙公司、房开公司签订了申购单，约定了房屋的房号、面积、单价、付款方式等，已经具备商品房买卖合同的主要内容，且张群已缴纳了购房款，义龙公司对缴纳的购房款也全部予以认可，故张群与义龙公司、房开公司之间存在商品房买卖合同关系。义龙公司及房开公司作为景山秀水小区共同的建设单位，均应当承担为张群协助办理房屋权属证书的义务。故张群要求义龙公司、房开公司协助办理景山秀水小区F5－1－201室房屋权属证书的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。对于房开公司辩称涉案F5幢楼属锐泰公司开发，应追加锐泰公司的观点，因涉案楼栋开发主体为房开公司，锐泰公司与义龙公司、房开公司签订的合同开发协议属于其三方内部协议，三方可按协议另行处理，对房开公司要求追加锐泰公司作为当事人的观点，一审法院不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：义龙公司、房开公司于判决生效后十日内协助张群办理景山秀水小区F5－1－201室房屋的权属证书手续。一审案件受理费6941元，由义龙公司、房开公司负担。
本院二审期间，各方当事人向本院提供以下证据：
上诉人房开公司提供：江苏省高级人民法院（2016）苏民再365号民事判决书（复印件），证明：该判决书的第10-11页对申购单能否定性为商品房买卖合同进行阐述，江苏省高级人民法院认为申购单不具有商品房销售管理办法第16条规定的13项主要内容，且申购单明确载明签订正式购房合同后本申购单作废，因此，申购单是商品房买卖合同的预约合同，不能认定为商品房买卖合同。
被上诉人张群质证称：对判决书的真实性没有异议，申购单明确载明付款时间、房号、面积、单价、付款方式已经具备了商品房买卖合同的主要内容，申购单明确余款付清的具体时间以通知为准，且上诉人在收取购房款后将涉案房屋交付给我方，上诉人理应在房屋交付之后为我方签订合同，办理房产证，但上诉人一直推卸责任，至今没有办理房产证。
被上诉人义龙公司质证称：对判决书的真实性没有异议，对于本案的关联性有异议，因为签订申购单也是房屋买卖合同的要件，具有法律效力，按照申购单上的事项，上诉人就应履行义务，协助张群办理产权证。
被上诉人张群向本院提供：1、张群本人的户口本和结婚证，证明：谢宝华与我系夫妻关系，我已经交清了全部购房款。
2、2012年6月5日上诉人与义龙公司向本人交付房屋时办理的手续共6份：一是连云港市常乐园物业管理有限公司景山秀水物管处即上诉人一审时认可的物业公司与本人签订的房屋装修责任协议书一份，二是与连云港市常乐园物业管理有限公司景山秀水物管处签订的物业管理服务合同一份，三是景山秀水房屋交接验收表一份，四是当时缴纳的物业管理费收据一份，五是垃圾清运费收据一份，六是装修押金收据一份（复印件），证明涉案房屋是由上诉人和义龙公司共同组织向本人交付使用的，上诉人对此房屋房款的收据和房屋交付使用的情况是知晓和认可的，上诉人不能因为与义龙公司之间的矛盾而推卸对我方的责任。（第二份和第六份是复印件，其他的均为原件）
3、2016年6月-2018年5月的物业费收据一份，证明本人自2012年5月份以来占有使用房屋多年，上诉人应协助我方办理产权证。
被上诉人义龙公司质证称：1、对证据一的真实性和证明目的均没有异议。2、对证据二中第一份证据真实性没有异议，因为张群已实际居住涉案房屋多年，为此而产生的一些物业配套合同及内容均予以认可，说明了涉案房屋当事人是真实地购买了涉案房屋，且已居住多年。对第二至五份证据，因为是张群自己面对小区物业配套管理而产生的具体事项，义龙公司也予以认可。3、对证据三的真实性与证明目的均没有异议。
上诉人房开公司质证称：1、对证据一的真实性没有异议，但是该证据在一审审理时并没有提供，一审法院在判决书中直接认定张群与谢宝华的关系程序违法。2、对证据二的真实性不予认可，首先物业公司与上诉人是两个独立的主体，上诉人并没有将涉案房屋交付给张群，上诉人也没有通知过物业公司将房屋交付张群，其次从张群提供的材料看，所有的印章均是连云港市常乐园物业管理有限公司景山秀水物管处，该印章并不是常乐园物业公司使用的，常乐园物业公司对外所有印章都是以公司公章对外，该物管处印章并不存在。张群是从何处取得该印章，是如何刻制应作出合理解释。房屋装修责任协议书并不能看出物业公司印章具体是哪个公司。交接验收表也不能看出是连云港市常乐园物业管理有限公司交付房屋，没有常乐园公司的印章。对第四至五证据仅是景山秀水物管处并不是常乐园物业的印章。对第六份证据因是复印件，对于三性不予认可。3、对于证据三的三性均有异议，该收据物业公司是南通天一物业管理咨询公司，与景山秀水小区的物业没有任何关联，并且张群侵占涉案房屋，不代表其占有是合理合法的。张群称2012年5月收到房屋，但实际从一审看其在2016年12月才有和义龙公司以工程款冲抵房款的事实发生，在其未付清房款之前向其房屋，明显与常理不符。涉案房屋上诉人从未交付给任何人。
被上诉人义龙公司提供：海州区人民法院（2016）苏0706民初2340号民事判决书（复印件）、连云港市中级人民法院（2017）苏07民终1131号民事裁定书（复印件），是类似的案件裁判，证明上诉人与义龙公司有责任义务协助张群办理产权证。
上诉人房开公司质证称：对证据的真实性没有异议，对其关联性有异议，与本案没有可比性，该判决中法院是依据义龙公司向锐泰公司出具的函件以及其他内容，认为义龙公司将锐泰的房屋出售给当事人，由义龙工程承担合同相对人的全部责任，房开公司只是第三人，该案中因为该案的房源是锐泰的房源，法院是认为义龙公司和锐泰公司之间有函件，才判决义龙公司卖房成立，要求义龙公司协助办证。本案中，义龙公司出售锐泰公司的房源未经锐泰公司同意，义龙公司无权销售。
被上诉人张群质证称：对证据的真实性没有异议，对关联性不发表意见，因为我方不知情。
结合各方的质辩意见，本院对上述证据的认证意见如下：对房开公司提供的证据的真实性予以确认。对张群提供的证据1的真实性予以确认。对于证据2、3，因房开公司不认可，且涉及到案外人，无法确认印章的真实性，故对证据2、3的真实性不予确认。对于义龙公司提供的证据的真实性予以确认。
本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。
本案二审争议焦点：1、《申购单》是否应认定涉案三方形成商品房买卖合同关系。2、张群是否已实际支付了全部购房款。3、涉案的商品房买卖合同关系是否无效。4、本案是否遗漏锐泰公司为当事人参加诉讼。
本院认为：关于第一个争议焦点，本院经审查后认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。张群与义龙公司、房开公司签订的《申购单》约定了房屋的房号、面积、单价、付款方式等，已经具备商品房买卖合同的主要内容，一审法院据此认为《申购单》已构成商品房买卖合同关系并无不当，本院对上诉人的该项上诉理由不予支持。
关于第二个争议焦点，张群所交纳的房款包括向房开公司交纳的10万元，向义龙公司交纳的87968.80元，以工程款债权冲抵的216011.50元。房开公司上诉认为张群并未全部交纳购房款，主要是对张群交纳给义龙公司的购房款有异议。本院经审查后认为，首先，义龙公司与房开公司系合作开发涉案楼盘，双方各占50%的份额。其次，《申购单》中售房公司处加盖了义龙公司与房开公司的印章，且《申购单》并未约定必须向哪一个公司付款。因此，张群向义龙公司或房开公司付款都应认定为张群已履行了付款义务。再次，义龙公司对张群付款的数额不存在异议。最后，即使义龙公司与房开公司对于谁应收取涉案房屋的对价存在争议，也属于其内部结算的问题，不能因此否定张群的付款行为。结合上述几点，本院认为一审法院认定张群已支付完全部对价并无不当，本院对上诉人的该项上诉理由不予支持。
关于第三个争议焦点，上诉人主张张群与义龙公司串通损害其利益，请求二审法院确认涉案的商品房买卖合同无效。本院经审查后认为，上诉人认为张群与义龙公司存在恶意串通、虚假诉讼的行为，但其所举证据不足以支持其观点。涉案的商品房买卖合同不存在无效情形，一审法院认定其为有效并无不当，本院对上诉人的该项上诉请求不予支持。
关于第四个争议焦点，本院经审查后认为，锐泰公司与义龙公司、房开公司的合作关系系内部关系，并不能对抗第三人，因此，本院认为，锐泰公司并不是必须追加的当事人，因此，一审法院未追加锐泰公司为当事人，程序合法，本院对上诉人的该项上诉理由不予支持。
综上，上诉人房开公司的上诉请求及理由均不能够成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6941元，由上诉人连云港市房屋建设开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 严伟晏
审 判 员 张淑媛
审 判 员 万子榕
二〇一八年八月六日
法官助理 蒋 寻
书 记 员 张 越
仇瑞庭
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。