上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三(民)初字第1918号
原告王正明。委托代理人姚式云，上海明伦律师事务所律师。被告沃勤丰。原告王正明与被告沃勤丰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月27日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2015年7月9日公开开庭进行了审理。原告王正明及其委托代理人姚式云、被告沃勤丰到庭参加。本案现已审理终结。原告王正明诉称：2014年3月20日，原、被告经中介介绍签订了《房地产定金即买卖协议》，约定被告将位于上海市松江区泽悦路XXX弄XXX号XXX室房屋以77万元价格出售原告，如被告违约则支付违约金140万元并自愿补偿装修费用15万元。协议签订后，原告共计支付了购房款45万元并花费了装修费用6万元。2015年5月，被告弟弟沃勤华以房屋为其所有要求原告立即搬离，并向原告提供了上海市闸北区人民法院的民事判决书。原告找被告解决此事，但是被告置之不理。原告认为被告在明知出售房屋存在与他人权属之争的情况下仍然恶意将房屋出售给原告，存在违约，现在涉案房屋已被生效判决判归案外人，双方继续履行合同也不可能，故原告起诉要求：1、解除原、被告之间的《房地产定金及买卖协议》；2、被告返还原告购房款45万元；3、被告支付原告违约金10万元并赔偿原告装修费6万元。被告沃勤丰辩称：同意解除合同并返还购房款，但是不同意支付违约金，关于装修损失也不予同意，即便赔偿也要按照实际的装修价格经评估确定。经审理查明：2014年3月20日，原告作为购买方、被告作为出售方、上海世凯房地产经纪事务所(以下简称“世凯房产”)签订《房地产定金及买卖协议》，约定被告将位于上海市松江区泽悦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)出售给原告，房屋建筑面积为60.7平方米，房型1室1厅1卫；房屋为毛坯房；房价款77万元。原告支付被告房款方式为：2014年3月23日以现金支付38万元；被告办理以被告为权利人的产权证，领取该房屋产权证后十个工作日内支付30万元；待原、被告共赴松江区房地产交易中心办理产权过户手续成功后当日原告以现金方式支付尾款7万元。被告于2014年3月20日交房交钥匙给原告，交房当日被告应结清该房内的水、电、有线、物业等所有费用。合同还约定，被告接到办理以被告为权利人产权证的通知后五个工作日内，应办理以被告为权利人的产权证，领取涉案房屋产权证；在国家政策允许该房屋可上市交易办理产权过户手续时，原、被告双方应在接到世凯房产通知后30个工作日内，共赴上海市松江区房地产交易中心办理产权过户相关手续，原、被告不得以任何理由拖延过户日期。原、被告双方签订本协议起至涉案房屋能办理产权过户手续期间，被告不得擅自补办涉案房屋产权证，不得在涉案房屋产权证上添加任何产权人，如发生此情况在，则作被告欺骗行为，应当追究被告法律责任；因涉案房屋为动迁安置房，在办理产权过户审税手续时因国家政策原因可免相关的税、费等，则被告必须无条件配合提供动迁协议原件及免税相关材料，若被告不提供或不配合则多出的税、费由被告承担。合同第四条约定：在本协议签订后，如果被告未能履行本协议，若收到原告定金后违约则被告双倍返还定金，若已收到首付款后违约，导致双方无法办理涉案房屋过户等相关手续，则被告自愿赔偿原告违约金140万元，且被告自愿赔偿原告装修费用计15万元；在本协议签订后，如果原告未能履行本协议，则原告已支付的被告的定金不予退还，如果原告已支付给被告首付款房价款后违约，导致双方无法办理涉案房屋产权过户等相关手续，则原告已支付给被告所有房价款不予退回，且被告有权收回涉案房屋。合同另对其他事项进行了约定。合同签订当日原告支付了被告定金2万元(现已转为房款)，2014年3月22日转账支付首付款38万元，2014年5月20日支付2万元，2014年9月16日支付3万元，合计支付45万元。另查明：涉案房屋系原位于上海市闸北区天潼路XXX号的房屋拆迁安置所某，该房屋所在小区名称为茉莉雅苑，拆迁人为上海市城市建设投资开发总公司、上海市闸北区土地发展中心，2013年9月4日，拆迁人出具配套商品房供应单，该该供应单上上登记的被拆迁户姓名为沃勤康、沃勤丰，购房人基本情况情况中登记的姓名为沃勤丰。2014年1月8日上海市闸北区人民法院受理了沃勤华(与被告系兄弟关系)等人起诉被告等人共有纠纷，要求分割包括涉案房屋在内的安置房屋及拆迁安置款，案号为(2013)闸民三(民)初字第2982号，该案审理判决沃勤华等分得涉案房屋，沃勤华等给付被告等人房屋差价款。被告不服提起上诉，上海市第二中级人民法院经审理判决驳回上诉，维持原判。现该案已生效。审理中，原告称被告于2014年3月底将涉案房屋交付给了原告，原告装修后入住；被告称涉案房屋是于2014年3月20日交付给原告的，原告已进行装修。就涉案房屋返还问题，双方均表示在本案中不需要处理。以上事实，有房地产定金即买卖协议、定金收条、收据、银行业务回单、借条、动迁基地期房安置协议书、配套商品房供应单、民事判决书、当事人陈述、庭审笔录等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《房地产定金及买卖协议》系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的规定，应属有效。原、被告均应按照合同约定全面履行自己的义务。现涉案房屋已经被生效判决确认为案外人所某，被告现无法按照合同约定办理房屋产证的相关义务，原告要求解除合同，被告也予以同意，本院予以确认。合同解除后，被告应退还原告购房款。同时，因为合同无法继续履行归责于被告，故被告应该按照合同约定承担违约金及装修赔偿，审理中原告自行调低了违约金及装修赔偿的数额，于法不悖，本院予以支持。至于被告所称的装修赔偿应按照实际装修价值评估确定的意见本院不予采纳，因为双方对于装修赔偿在合同中已经明确约定，原告也根据实际装修花费予以了调低，故可以按照原告的主张予以确定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第(二)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定判决如下：一、解除原告王正明与被告沃勤丰于2014年3月20日签订的《房地产定金及买卖协议》；二、被告沃勤丰于本判决生效之日起十日内返还原告王正明房款450,000元；三、被告沃勤丰于本判决生效之日起十日内支付原告王正明违约金100,000元；四、被告沃勤丰于本判决生效之日起十日内支付原告王正明装修赔偿金60,000元。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,980元，减半收取4,950元，由被告沃勤丰负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张莉
二〇一五年七月二十四日
书 记 员 黄燕
附：相关法律条文
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。