广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深中法房终字第2315号
上诉人（原审被告、反诉原告）深圳市汉东玻璃机械有限公司。
法定代表人邹XX，董事长。
委托代理人张晓丽、杨帆，广东卓建律师事务所律师、实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）深圳市住威新材料技术有限公司。
法定代表人王XX，董事长。
委托代理人欧辉，广东鹏合律师事务所律师。
上诉人深圳市汉东玻璃机械有限公司（以下简称汉东公司）与被上诉人深圳市住威新材料技术有限公司（以下简称住威公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第573号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，住威公司因生产经营需要承租汉东公司所有的位于宝安区松岗街道塘下涌同富裕工业园松塘XX号第X号厂房第X层（以下简称涉案房产）。实际使用时间从2010年10月至2011年10月。住威公司针对自己的主张向原审法院提交《深圳市房屋租赁合同》和《收据》。《深圳市房屋租赁合同》显示：2010年10月9日，以汉东公司为出租方（甲方），柳XX为承租方（乙方）签订该合同，并约定甲方将涉案房产出租给乙方使用，乙方租用的期限自2010年10月1日起至2011年10月31日止，同时注明“装修一个月”。甲方于2010年10月1日前将租赁房屋交付乙方使用，并办理相关移交手续。该合同约定甲方向乙方返还租赁保证金的条件：1、合同有效期届满；2、乙方按约定退出租赁房屋。甲方签章处有“深圳市汉东玻璃机械有限公司”字样签章及委托代理人“黄XX”签名确认，乙方签章处有“柳XX”签名确认，合同登记（备案）机关签章处有加盖“深圳市宝安区房屋租赁管理办公室合同备案专用章”。《收据》显示汉东公司于2010年9月7日收取住威公司厂房租赁押金49000元，并于2010年11月23日向住威公司出具《收据》。住威公司经营至2011年10月即撤离该厂房。汉东公司认可《收据》的真实性，但对《深圳市房屋租赁合同》不认可，辩称该份合同实际上是基于住威公司的请求，为了减免住威公司应缴纳的税费，缩短租赁期限，才到房屋租赁管理部门备案时而临时填写的文件，并没有反映双方的真实意思表示。
汉东公司针对住威公司的主张，提交《租赁协议》一份，显示：2010年9月7日，以汉东公司为甲方，深圳市XX辐射材料有限公司为乙方签订该《租赁协议》，并约定乙方同意租用甲方的涉案房产，租赁期限自2010年9月8日起至2015年9月8日止，租赁期五年。甲方处有“邹XX”签名并加盖汉东公司公章，乙方处有“柳XX”签名。住威公司对该证据不予认可，并认为该协议乙方签名和住威公司提交的合同上“柳XX”的签名，并非同一个人所签。汉东公司另向原审法院提交《名称预先核准通知书》称该通知书系由住威公司在签订协议前向汉东公司提交的，通知书显示柳XX和深圳市XX辐射材料有限公司为住威公司投资人，且该通知书记载“本通知书不得作为从事经营活动的凭证”。住威公司认可该通知书，但辩称该通知书只是预先登记，实际上登记的股东没有深圳市XX辐射材料有限公司。汉东公司提交的《委托书》显示住威公司于2010年9月14日出具《委托书》委托汉东公司到房管所办理《租赁合同》，租赁期限为：2010年9月8日至2013年9月8日。委托书右下角有“柳XX”签名。住威公司对该委托书及签名均不认可。
另查明，汉东公司针对自己的反诉主张向原审法院提交了2011年9月至10月的租金等相关费用的记账清单、银行转账单据及其他未支付款项材料。住威公司仅认可银行转账单据，对其他记账凭证、收据和未支付款项材料均不认可。
针对汉东公司的反诉，住威公司向原审法院提交了付款明细表，显示住威公司共支付汉东公司十二个月的租金及其他费用和49000元租赁押金。汉东公司认可收到付款明细表中显示的金额，但是辩称住威公司于2010年9月7日支付的24500元应是2010年10月的租金而不是11月的，故住威公司还有2011年10月的租金未支付。住威公司主张其代替汉东公司垫付税金以抵扣搬离厂房时所欠的水电等费用向原审法院提交了完税凭证、发票、转账单据。上述证据显示2011年7月25日，深圳市宝安区地方税务局松岗税务所开出付款方为住威公司，收款方为汉东公司，金额为220500元的发票和纳税人为汉东公司，金额为12348元的完税凭证。同日，“王XX”向深圳宝安区地方财政支付了12348元。汉东公司对上述证据均不认可。
住威公司于2012年3月19日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、汉东公司返还厂房租赁押金49000元及利息（按中国人民银行同期贷款利率从2011年11月1日计至实际清偿之日，至2012年3月31日为1544元）；2、由汉东公司承担诉讼费。
汉东公司提起反诉，请求：1、住威公司支付24500元违约差额；2、住威公司支付2011年9月的水电费、餐费8861.28元及滞纳金443.064元，共计9304.34元；3、住威公司支付2011年10月的租金24500元、电梯管理费600元、住宿费1800元、水费36元、电费1197.65元，共计28133.65元及滞纳金1406.68元，共计29540.33元；4、由住威公司承担诉讼费。
原审法院认为，本案的焦点在于《深圳市房屋租赁合同》和《租赁协议》效力问题和租金、水电等费用是否拖欠的问题。
关于两份租赁合同的效力问题。住威公司提供的《深圳市房屋租赁合同》和汉东公司提供的《租赁协议》均以汉东公司为甲方对涉案房产出租事宜进行了约定。《深圳市房屋租赁合同》乙方为柳XX，《租赁协议》乙方为深圳市XX辐射材料有限公司，但两份合同乙方签章处均为“柳XX”字样签名。汉东公司对《深圳市房屋租赁合同》不认可，认为该合同违法应为无效合同，住威公司亦不认可《租赁协议》的真实性，认为该合同与本案无关。原审法院认为，深圳市XX辐射材料有限公司与住威公司为各自独立的法人，和汉东公司签订《租赁协议》为深圳市XX辐射材料有限公司，该合同应只对深圳市XX辐射材料有限公司有效，而与本案无关。因此，对汉东公司反诉要求将住威公司的租赁押金抵扣后还应支付24500元违约金差额的诉求，于法无据，原审法院不予支持。汉东公司提交《名称预先核准通知书》和《委托书》欲证明“柳XX”以股东的身份代替住威公司和汉东公司签订《租赁协议》。但《名称预先核准通知书》明确记载“本通知书不得作为从事经营活动的凭证”，实际登记的住威公司股东中亦不包括深圳市XX辐射材料有限公司。此外，《委托书》中的受托人是谁并不明确，且租赁期限和《租赁协议》中约定的租赁期限也相互矛盾，故原审法院对《名称预先核准通知书》、《委托书》均不予采信。汉东公司虽不认可《深圳市房屋租赁合同》但确认系由汉东公司和住威公司股东柳XX签订该合同，汉东公司另主张该合同存在违法情形，但确未能提供相关证据予以证实，应承担举证不利的法律后果，且该合同已经深圳市宝安区房屋租赁管理办公室登记备案确认。故对汉东公司辩称《深圳市房屋租赁合同》存在违法情形合同无效的意见，原审法院不予采纳。根据《深圳市房屋租赁合同》中约定返还租赁押金约定，住威公司已经满足了合同有效期届满和按约定退出租赁房屋的两个条件，另汉东公司亦认可收取了住威公司49000元押金。因此，汉东公司应返还住威公司租赁押金49000元，并承担相应的利息损失，因双方并未对逾期利息进行约定，根据法律规定以49000元为本金按中国人民银行同期贷款利率标准自2011年11月1日起计付至本判决指定的支付之日止。
关于租金、水电等费用是否拖欠的问题。《深圳市房屋租赁合同》中约定了装修期为一个月，住威公司从2010年10月进场至2011年10月退场，共十三个月，扣除装修期后，应支付汉东公司十二个月的租金。汉东公司认可收到付款明细表中显示的金额，即汉东公司共收取了住威公司十二个月的租金及其他费用和租赁押金49000元，故住威公司已足额支付了汉东公司全部租金。且汉东公司提交证据的第106页的应支付款项显示：2011年9月住威公司应支付汉东公司水电费、餐费共计8861.28元；2011年10月住威公司应支付汉东公司包括厂房租金、宿舍租金、水电费、电梯费共计28133.65元。住威公司提交的付款明细显示住威公司已经支付汉东公司2011年9月和10月的租金及其他费用均为26900元，汉东公司亦认可收到这两笔款项。经核算，住威公司向汉东公司支付的26900元应包括厂房租金、宿舍租金及电梯费用。故可以认定，住威公司已经足额支付汉东公司2011年9月和10月的厂房租金、宿舍租金及电梯费用。汉东公司主张住威公司应支付2011年9月和10月的水电费、餐费10094.93元，但汉东公司作为计算水电费、餐费依据的证据均为汉东公司单方制作，住威公司亦不认可，故原审法院对汉东公司提交的作为计算水电费、餐费依据的证据不予采信。同时，住威公司提交的完税凭证、发票、转账单据可以相互印证，可以确认住威公司替汉东公司缴付了税金12348元。汉东公司虽不认可上述证据，但未能提供相应的证据予以反驳或作出合理解释，故原审法院对住威公司主张垫付的12348元和欠汉东公司的水电费、餐费等费用已经相互抵扣的意见予以采信。因此，对汉东公司要求住威公司支付2011年9月和10月的租金、住宿费、电梯管理费、水电费、餐费及相应金额的滞纳金的诉讼请求，原审法院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百三十四条之规定，判决：一、汉东公司于本判决生效之日起五日内返还住威公司租赁押金49000元及利息（以49000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率标准自2011年11月1日起计付至本判决指定的支付之日止）；二、驳回汉东公司的全部诉讼请求。本诉案件受理费532元，反诉案件受理费692元，共计1224元，由汉东公司承担。
上诉人汉东公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、支持汉东公司原审反诉请求；3、由住威公司承担诉讼费。主要事实与理由如下：一、原审判决不予认定《租赁协议》的效力，属认定事实错误。汉东公司与住威公司于2010年9月7日签订《租赁协议》且已实际履行。为了配合住威公司办理工商变更，汉东公司才与住威公司签订《深圳市房屋租赁合同书》，但该合同没有实际履行。虽然《租赁协议》没有住威公司的公章，乙方为“深圳市XX辐射材料有限公司”，但落款处有住威公司股东柳XX的签字确认，且在签订《租赁协议》后，住威公司即向汉东公司支付了租赁押金49000元。中介公司出具的《情况说明》也证明了《租赁协议》有效。
二、住威公司违反《租赁协议》，单方提前终止协议，依约应支付相当于三个月租金的违约金73500元，将租赁押金抵销后，住威公司仍应支付违约金24500元。《租赁协议》约定的租期从2010年9月8日至2015年9月8日，但住威公司于2011年10月31日单方搬离。
三、住威公司应支付拖欠的一个月租金、二个月水电费及其它费用，且依约还应支付相应的滞纳金。《租赁协议》约定“厂房租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议”等。住威公司单方搬离时仍有2011年9月的水电费8661.28元未付，滞纳金为8861.28元×5％=443.064元；还拖欠2011年10月的租金24500元、电梯管理费600元、住宿费1800元、水费36元、电费1197.65元，共计28133.65，滞纳金为28133.65×5％=1406.68元。
被上诉人住威公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。主要事实与理由如下：一、从合同本身和履行情况分析，住威公司提交的2010年10月9日的《深圳市房屋租赁合同》才是真实有效的合同。（一）汉东公司提交的《租赁协议》乙方为深圳市XX辐射材料有限公司，而住威公司与深圳市XX辐射材料有限公司均为独立的企业法人，汉东公司与深圳市XX辐射材料有限公司签订的《租赁协议》与住威公司无关，且《租赁协议》乙方处柳XX的签名与《深圳市房屋租赁合同》乙方处柳XX的签名完全不同。（二）《租赁协议》约定的起始时间为2010年9月8日，《深圳市房屋租赁合同》约定的起始日期为2010年10月1日。如果《租赁协议》有效，汉东公司应于2010年9月8日就将涉案房产交付给住威公司装修、使用，而汉东公司提交的支付费用明细表清单显示2010年9月没有任何费用产生，故汉东公司实际交房的时间是2010年10月，而不是2010年9月，符合《深圳市房屋租赁合同》的约定，与《租赁协议》不符。（二）《租赁协议》约定的终止日为2015年9月8日，《深圳市房屋租赁合同》约定的终止日为2011年10月31日。双方实际履行的终止日期是2011年10月31日，符合《深圳市房屋租赁合同》的约定，与《租赁协议》不符。二、从常理和租赁习惯来看，若合同未到期、租金未付清，承租人不可能顺利搬离，出租人一定会阻挠、扣押设备和财产。住威公司顺利搬离，汉东公司未阻挠，也未追究其所称的租金等费用。
本院经审理查明，原审判决查明的事实无误，本院予以确认。
本院另查明，涉案房产没有房地产证，汉东公司未在本院指定的期限内提交涉案房产的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的其他证据。
2007年9月10日，住威公司注册成立。
2010年9月7日的《租赁协议》约定，每月租金24500元；厂房装修期1个月，装修期间免收租金。
住威公司提交的《付款明细表》载明，2011年6月-9月住威公司的付款金额均为26900元。汉东公司确认该表格载明的付款金额。
涉案房产2011年9月-10月的水电费已由汉东公司向供水供电部门支付。
二审庭审中：一、汉东公司主张2010年9月向住威公司交付涉案房产，但未提交证据证明。二、住威公司确认：（一）应向汉东公司支付住宿费1800元及餐费，但主张双方未对餐费进行结算；（二）每月应支付电梯管理费600元。
本院认为，涉案房产至今未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，汉东公司、住威公司之间的房屋租赁合同关系无效。汉东公司应予返还收取的租赁押金49000元和该款项的法定孳息，即利息。住威公司诉请的利息系从其搬离涉案房产之次日（2011年11月1日）按中国人民银行同期贷款利率标准计算，视为对自己权利的处分，原审判决予以支持并计至本判决指定支付之日，处理正确，本院予以确认。汉东公司主张将租赁押金抵扣后住威公司还应支付24500元违约金差额，依法不能成立，本院不予支持。
住威公司已实际占有使用涉案房产，根据前述司法解释第五条的规定，应参照约定的租金标准支付占有使用费。2010年9月7日的《租赁协议》及2010年10月9日的《深圳市房屋租赁合同》约定的租金标准（24500元／月）、装修期（1个月）相同。汉东公司主张2010年9月1日交付涉案房产，至2011年10月底住威公司搬离，住威公司实际占有使用14个月、应支付13个月的占有使用费。本院不予支持该主张，理由如下：首先，汉东公司未提交足以采信的证据证明自己主张的交房时间；其次，在住威公司提起本案诉讼前，汉东公司未提交证据证明其曾向住威公司主张所谓少交的1个月租金；最后，深圳市宝安区地方税务局松岗税务所于2011年7月25日代汉东公司（收款方）向住威公司（付款方）出具的租金发票金额为220500元，经计算为涉案房产9个月的租金（220500元÷24500元／月），与住威公司于2010年10月1日进场计至2011年7月25日为10个月、应支付9月租金的事实能够对应。由此，根据住威公司的自认，本院确认，涉案房产于2010年10月1日交付使用。从2010年10月1日至2011年10月底住威公司搬离，共计13个月，扣除1个月装修期后，住威公司应参照约定的租金标准（24500元／月）向汉东公司支付12个月的占有使用费，住威公司均已足额支付。原审判决处理正确，本院予以确认。
汉东公司还主张2011年9月的水电费、餐费共计8861.28元、2011年10月的电梯管理费600元、住宿费1800元、水电费1233.65元及相应滞纳金。本院认为，合同无效，但餐费、电梯管理费、住宿费已实际发生，无法互相返还，且汉东公司已代住威公司向供水供电部门支付了涉案房产2010年9月-10月的水电费，故前述费用均应由承租人住威公司承担。租赁税金12348元系涉案房产出租须向税务机关支付的款项，已由住威公司实际支付。该款项因合同无效而成为损失。汉东公司明知涉案房产未取得建设工程规划许可证仍对外出租，造成合同无效，依法应承担该损失。即使双方对该款项的负担有约定，也因合同无效而没有法律约束力。原审判决认定住威公司有权以此行使抵销权，具有事实和法律依据，本院予以确认。且住威公司2011年6月-9月的付款金额均为26900元，比约定的租金标准24500元多出2400元／月。而汉东公司对其主张的餐费、水电费金额均未提交足以采信的证据证明，原审判决认定即使汉东公司主张的前述费用的金额全部成立，住威公司亦已全部结清，不存在拖欠，处理正确，本院予以确认。
综上所述，汉东公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律不当，但实体处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第六十六条、第七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费应为2745元，由深圳市汉东玻璃机械有限公司承担。深圳市汉东玻璃机械有限公司应向本院补交案件受理费1361元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一四年五月二十七日
书 记 员 李开宇（兼）