江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆巴民初字第0488号
原告张鑫。
委托代理人韩礼斌，江苏正文人（昆山）律师事务所律师。
被告张正强。
第三人张让林。
第三人白秋英。
原告张鑫与被告张正强、第三人张让林、白秋英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月25日立案受理后，由代理审判员张伟独任审判，后因被告及第三人下落不明，本案转为普通程序审理，并于2015年3月23日、6月29日两次公开开庭审理。原告张鑫的委托代理人韩礼斌到庭参加诉讼，被告张正强、第三人张让林、白秋英经本院合法传唤（公告）后无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张鑫诉称：2013年6月28日，原、被告在昆山天信房地产经纪有限公司的居间下签订《昆山天信房屋买卖合同》，约定由被告将其所有的位于昆山市巴城镇海佳名邸X号楼XXXX室的房屋出售给原告，房屋总价为247500元，并约定于同年7月20日前办理过户手续。合同签订后原告按约支付首笔购房款，但被告未能按照约定办理过户手续，经原告及中介公司催告多次，被告始终不履行义务。原告认为，被告的行为已构成违约，原告有权单方行使解除权，故原告诉诸法律，请求人民法院判令：1、立即解除原、被告签订的《昆山天信房屋买卖合同》；2、被告立即返还原告购房款20000元；3、被告向原告支付违约金49500元；4、被告为原告承担涉案房屋的居间费用2475元；5、本案诉讼费用由被告承担。后原告变更诉讼请求为：1、确认原、被告所签订的《昆山天信房屋买卖合同》无效；2、由被告返还原告购房款20000元；3、由被告承担本案诉讼费用。
被告张正强未作答辩。
第三人张让林、白秋英未作答辩。
经审理查明：2013年6月28日，原告张鑫（乙方）与被告张正强（甲方）在昆山市天信房产经纪有限公司签订《昆山天信房屋买卖合同》一份，约定甲方将位于昆山市巴城镇海佳名邸X号楼XXXX室房屋出售给乙方，房屋价款为247500元；双方同意于2013年7月20日前办理过户手续；交易所发生税费均由乙方承担，付款方式为：于签约当日支付房款15000元；过户当日支付房款77500元用于银行专项还款；第三笔为银行贷款发放当日支付170000元。该合同由原、被告签字，同时由中介方昆山天信房产经纪有限公司及其经办人单晓欧签章。
合同签订当日，原告张鑫支付被告张正强购房款20000元，为此被告出具收条一份，载明“今收到张鑫购买昆山市巴城镇海佳名邸X号楼XXXX室房屋房款共计20000元”，同时该收条由单晓欧作为见证方签字”。后原、被告双方未能继续履行合同，故原告诉诸本院。
另查明：位于昆山市巴城镇海佳名邸X号楼XXXX室房屋的登记产权人为被告张正强，共有人为第三人张让林。该房屋已设有抵押权，权利人为中国银行股份有限公司昆山支行，债务金额为172000元，债务期限从2009年3月17日至2039年3月17日。
2014年8月11日，昆山天信房产经纪有限公司（中介公司）出具证明一份，载明“……，在张鑫与张正强之间的房屋买卖过程中，购买方张鑫已按照合同约定履行了义务，但出卖方张正强未按合同约定履行义务，经公司多次联系，出卖方至今未前来配合办理房屋产权过户手续”。2015年3月1日，中介公司又出具情况说明一份，明确关于张鑫与张正强签订的《昆山天信房屋买卖合同》，代表公司签字人员为当时的店长单晓欧，负责合同签订事宜，合同签订后的具体事情由员工罗某负责办理。
庭审中原告张鑫申请罗某出庭作证，罗某陈述内容大致为：在中介公司的居间介绍下，原、被告达成房屋买卖的意向；在签订合同时，中介公司发现房屋在产权登记上有共有人即被告的父亲张让林，但被告承诺后续可以补充提供委托手续；之后原、被告便签订合同，原告支付被告首笔购房款；临近约定的过户期限，原告已备足首付款，但被告一致拖延；后中介公司联系第三人，其表示并不知情，但愿意出售房屋；在第三人张让林备好资料赶到中介公司后，经中介公司查询到房屋尚有银行贷款140000元未还；而合同约定原告首付款仅为90000元，中间差距50000元，原、被告及第三人均无力解决；后第三人张让林表示不愿再出面处理此事，而是委托被告处理；经中介公司组织双方协商，按照被告违约，但被告表示无钱退还原告购房款，并要求中介公司继续寻找买家；原、被告至今尚未支付中介公司居间费用。
原告张鑫庭审中亦陈述其并未实际支付中介公司居间费用。
上述事实由合同、收条、房屋产权登记信息查询结果证明、情况说明、证明、证人证言及当事人陈述在案佐证。
本院认为：共有财产在共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效；如事后能得到共有人的追认，应为有效合同。本案中虽然证人罗某出庭陈述第三人张让林于原、被告签订合同后表示同意出售房屋，但仅为孤证，并无其他证据佐证，故本院对此不予采信。被告张正强作为房屋共有人之一，在未经第三人张让林同意的情况下擅自与原告签订的房屋买卖合同，事后又没有得到第三人的追认，被告张正强的处分行为应为无效；而原告明知房屋登记共有人，且在被告张正强未出具第三人张让林的授权委托书的情况下，仍与被告签订房屋买卖合同，原告本身亦存在疏忽大意之过失，非为善意，故原、被告所签订的《昆山天信房屋买卖合同》应属无效合同。
合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当返还，故应当由被告张正强返还原告张鑫购房款20000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告张鑫与被告张正强签订的《昆山天信房屋买卖合同》（合同编号0000069）无效。
二、被告张正强于本判决生效之日起10日内返还原告张鑫购房款20000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费6400元，保全费320元，公告费990元，合计7410元，由原告负担2900元，由被告负担4510元。此款原告已预交，本院不再退还，被告在履行上述付款义务同时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。上诉案件受理费账户：户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 沈中昊
代理审判员 张 伟
人民陪审员 陆美华
二〇一五年三月三十日
书 记 员 王颂淼
附相关法条：
1、《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
3、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）
89．共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。