福建省莆田市荔城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0304民初1288号
原告马耀，男，1981年12月29日出生，汉族，居民，住所地福建省莆田市涵江区。
委托代理人郭少洪、郑佳佳，福建典冠律师事务所律师、实习律师。
被告莆田市正鼎房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区镇海居委会西社小区10#楼27、29号。统一社会信用代码913503006603818812。
法定代表人张建雄，董事长。
被告张建雄，男，1965年3月11日出生，汉族，经商，住所地福建省莆田市荔城区。
以上两被告共同委托代理人王福生，福建升恒律师事务所律师。
以上两被告共同委托代理人林香，女，被告正鼎公司员工，住所地福建省莆田市秀屿区。
原告马耀因与被告莆田市正鼎房地产开发有限公司（以下简称“正鼎公司”）、张建雄借款合同纠纷一案，本院于2016年3月11日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告马耀的委代理人郭少洪，被告正鼎公司、张建雄的委托代理人王福生、林香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马耀向本院提出诉讼请求，被告正鼎公司、张建雄共同偿还原告借款本金300万元（人民币，下同）及自2015年1月1日起至还清之日止按月利率2%计算的利息。事实与理由：2014年6月13日，被告正鼎公司因资金周转需要，向原告借款300万元，双方签订《借款协议书》一份，约定原告向被告出借300万元，借款指定汇入被告正鼎公司的法定代表人被告张建雄的中国民生银行莆田分行的账户内，月利率按3.5%计，利息按月支付；借款期限3个月，后双方变更借款期限至2015年12月31日。借款协议签订后，原告依约通过银行转账给被告张建雄在中国民生银行莆田分行账号款项300万元。现借款期限已届满，被告正鼎公司仅支付了部分利息，余下利息和本金拒不偿还。被告张建雄为被告正鼎公司的法定代表人，本借款由被告张建雄本人银行账户接收、掌控，且被告张建雄也在《借款协议书》上签字，被告张建雄应共同承担本借款的偿还责任。
被告正鼎公司、张建雄未作书面答辩，在庭审中辩称，本案借款金额并非300万元，实际借款本金是2851575元；被告正鼎公司已经支付利息35万元，归还本金80万元，现在尚欠本金1701575元；针对上述借款，原、被告已经达成书面协议，被告以24个车位作价清偿欠款；正如原告所述，借款系被告正鼎公司因资金周转需要借款，被告张建雄作为法定代表人签字系履行职务行为，该借款与被告张建雄无关。
原告马耀为证明其主张，向本院提供以下证据：
证据一：《借款协议书》复印件一份，以证明：2014年6月13日，两被告向原告借款300万元，约定月利息3.5%，利息按月支付，借款期限3个月，后双方变更借款期限至2015年12月31日。
证据二：《中国民生银行个人账户对账单》复印件一份，以证明：原告向被告正鼎公司指定的被告张建雄银行账户转账出借了借款。
证据三：车位《收款收据》复印件一份；部分车位《初始预登记证书》复印件八份，以证明：1、双方协议书约定的车位是作为借款的担保，而不是直接将借款转化为买卖合同，收款收据的开票时间是借款协议书的签订时间，证明车位是作为担保的；2、登记证书可以看出被告正鼎公司在签订借款协议书后私自将担保的车位办理了抵押登记，原告不可能取得车位的所有权证，同时车位的买卖合同没有经过房管局的备案，所以只登记被告正鼎公司的名字，没有原告的名字。
证据四：《民生银行个人对账单》原件一份，以证明：2014年11月21日，原告又向被告指定的张建雄收款账户转回48.5万元，其中扣除2014年10、11、12三个月的利息合计31.5万元，所以本案300万元的借款本金被告分文未还。
被告正鼎公司、张建雄对原告提供的上述证据质证认为，证据一的三性均有异议，无法证实两被告借款300万元的事实；按合同约定，即使借款是事实，合同所列的借款第一笔本金应为193万元，第二笔本金为96.5万元，两笔相加不到300万元；双方借款协议并未如原告所说双方变更借款期限至2015年12月31日，被告并未与原告达成变更协议。证据二的真实性、合法性无异议，但对账单反而证明被告并未收到原告所说的300万元借款，第一笔汇款虽显示200万元，但借款当日被告按3.5%计算利息即7万已先行扣除，本金应为193万元；第二笔汇款被告已扣除3.5万的利息，本金应为96.5万元，按法律规定，借款应以实际到账的金额为准。证据三的真实性、合法性无异议；但证明对象有异议，不能证明被告办理抵押登记的事实，事实上，是否有抵押登记在产权证书上的附记一栏应该有标明，本案原被告双方已经达成以物抵债的协议，土地抵押登记与本案产权车位抵押登记是两码事，土地抵押登记不影响车位产权出售；该证据反而可以证明：原、被告双方已达成以物抵债的协议，并且被告已将初始登记证与销售的收款收据交予原告收执，收款收据的收款方注明为原告的姓名并已办理网签手续。证据四的真实性、合法性无异议，扣除的利息31.5万元系原告按月利率3.5%计算，实际上借款的期限按双方协议为三个月，被告实际支付的80万元本意就是返还本金，所以原告再扣除三个月的利息没有事实和法律依据。
本院经审查分析认为，原告提供的上述证据均有原件核对，真实性均予以确认。证据一第4条、第5条、第8条关于月利率3.5%及利息在借款中预先扣减问题的约定违反了法律的禁止性规定，合法性和关联性不予认定，其余条款的合法性和关联性予以确认。证据二载明内容是原告于2014年6月13日第一笔向被告张建雄账户转账汇款200万元，于2014年7月13日第二笔转账汇款96.5万元，但结合被告提供的下列证据二，被告张建雄于2014年6月16日向原告支付利息7万元，该预先支付的利息7万元，应在借款本金200万元中扣除，至2014年7月13日原告共向被告正鼎公司出借借款本金为200-7＋96.5=289.5万元；证据三的真实性和合法性予以确认，但证明力问题待下列作为争议焦点分析认定；证据四载明的内容是原告于2014年11月21日第三笔再次向被告张建雄的银行账户转账借款48.5万元，与原告的证明对象不符，证明力不予确认。至于被告正鼎公司实际尚欠原告借款本金的金额及利息的起算点问题，待下列作为争议焦点分析。
被告正鼎公司、张建雄为证明其主张，向本院提供以下证据：
证据一、《商品房买卖合同》复印件一份，以证明：被告已将协议中约定的24个车位以300万元价格出售给原告，不存在被告还有欠款300万元的事实。
证据二：《银行流水清单》复印件一份，以证明：被告事实上已经向原告支付利息35万元，借款本金80万元。
原告对两被告提供的上述证据质证认为，证据一的三性均有异议，签订《商品房买卖合同》与《借款协议书》是同一天签订的，可以反证双方将停车位作为借款的担保。证据二的真实性由法院审查，关联性和证明对象有异议；被告主张归还本金80万元不是事实，本案本金分文未还，在被告2014年10月15日转给原告80万元后，原告又在2014年11月21日转回给被告48.5万元，这是扣除2014年10、11、12三个月的利息合计31.5万后转给被告的，合计正好是80万，所以本案借款本金300万元被告分文未还。
本院经审查分析认为，被告提供的上述证据均有原件核对，真实性予以确认，但证据一的证明力问题待下列结合原告提供的证据三作为争议焦点问题分析认定；证据二载明的内容是被告先后五次通过银行转账汇款分别为7万元、7万元、10.5万元、10.5万元、80万元，其中第一次款项（2016年6月16日汇款7万元）本院上述分析认定为被告预先支付给原告的第一个月利息，应在本金中扣除；其余款项是支付利息或本金问题，待下列作为争议焦点问题分析。
经庭审举证、质证和本院对上述证据的认证，本案查明事实如下：
2014年6月13日，原告马耀（甲方）与被告正鼎公司（乙方）签订《借款协议书》一份，该份协议书主要载明：1、乙方向甲方借款300万元，借款期限三个月，分二期到账，第一期于当日到账200万元，第二期于2014年7月13日前到账100万元；2、乙方指定甲方将上述借款汇入被告张建雄在中国民生银行莆田分行账户内；3、甲方持有银行汇款凭证及本协议，即可作为乙方向甲方借款的有效凭证；4、乙方同意在借款中按月利率3.5%直接扣减第一个月的利息，即甲方第一期实际只需汇给乙方193万元，第二期实际上需付96.5万元，但乙方今后仍须按借款总额300万元偿还甲方借款本金及支付利息，具体为：乙方在借款当日即支付给甲方第一个月借款利息，在借款满一个月后的第一日，再支付给甲方第二个月借款利息，以此类推；5、乙方偿还甲方借款本金及支付利息，汇入甲方指定的中国建设银行莆田涵江支行；6、甲方为确保借款安全，同意乙方将坐落于莆田市荔城区镇海办文献路与延寿路交叉口（F）区的编号为003、006等24个车位作价300万元转让给甲方，并与甲方签订《商品房买卖合同》及办理网签等购房手续；如乙方在3个月借款期限届满时，向甲方偿还借款本金并支付利息后，甲方同意在3日内无条件与乙方办理上述24个车位商品房买卖合同的合同解除手续，将房产归还给乙方；如乙方未能在3个月借款期限到期时，向甲方偿还全部借款本金并支付利息，甲方借给乙方的300万元即转为甲方支付给乙方购买上述24个车位的全部购房款，甲方放弃要求乙方归还借款300万元的权利，从此该24个车位商品房的产权归甲方所有，且乙方已支付给甲方的利息部分，甲方不予退还；办理上述24个车位商品房网签以及与甲方办理合同解除手续中产生的所有税费，均由乙方承担；如本协议项下的借款最终转为房屋买卖后，办理房屋产权证的税费按法律规定进行缴纳和承担；如乙方不能向甲方偿还全部借款及支付利息，从而导致上述24个车位按总价款300万元转让给甲方后，乙方不得以任何理由主张该24个车位商品房的买卖行为无效，也不得隐瞒甲方将房屋再次转让给第三方，否则甲方有权要求乙方按24个车位商品房的实际价格赔偿甲方经济损失。被告张建雄作为乙方的法定代表人在上述协议的乙方处签名并加盖指印。同日，被告与原告签订购买上述24个车位的《商品房买卖合同》一份，并向原告出具购买上述24个车位的金额为300万元的《收款收据》一份。同日，原告向被告张建雄的银行账户转账支付第一笔借款200万元。同年6月16日，被告张建雄通过其银行账户第一笔向原告转账还款7万元。同年7月13日，原告向被告张建雄的银行账户转账支付第二笔借款96.5万元。同年7月13日、同年8月13日、同年9月15日、同年10月15日，被告张建雄先后四次通过其银行账户向原告马耀指定的银行账户转账还款7万元、10.5万元、10.5万元、80万元。同年11月21日，原告马耀与被告张建雄双方在上述《借款协议书》下方空白处补签注“本合同期限延长至2015年，权利与义务不变，商品房买卖合同第七条的逾期付款的时间延长至本合同新期限当日。”同日，原告向被告张建雄的银行账户转账支付第三笔借款48.5万元。而后，因两被告没有还款付息，且没有办理上述24个车位的产权转移手续，致诉讼。
根据原、被告双方的诉、辩要点及本院对上述证据的分析认定，本院归纳双方争议焦点为：（一）被告张建雄是否适格的被告？（二）本案案由为借款合同纠纷或是商品房买卖合同纠纷？（三）被告尚欠原告借款本金多少？利息自何时起计算？对此，主审人予以审查并分析认定如下：
（一）关于被告张建雄是否适格的被告问题？
主审人
认为，原、被告双方签订的《借款协议书》与《商品房买卖合同》的主体均是原告与被告正鼎公司，且原告在《民事起诉状》的事实与理由部分陈述“被告正鼎公司因资金周转需要，原告向被告出借300万元”，被告正鼎公司也抗辩借款系其公司因经营资金周转需要借款，而与被告张建雄个人无关，故被告张
建雄是被告正鼎公司的法定代表人，其代表被告正鼎公司签字的行为系履行职务行为，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”故被告正鼎公司是本案还款付息的义务主体，被告张建雄是履行职务行为，不是本案适格的被告。
（二）关于本案案由为借款合同纠纷或是商品房买卖合同纠纷？
主审人
认为，根据《借款协议书》约定，被告正鼎公司实际向原告马耀借款，而原告为确保借款资金安全，双方在签订借款协议当日又另行签订关于24个车位买卖的《商品房买卖合同》一份，并约定当“被告未能在3个月借款期限到期时，向原告偿还借款本金并支付利息，即转为原告支付给被告购买上述24个车位的全额购房款”，故根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。……”本案双方签订的《商品房买卖合同》是作为借款合同的担保，本案案由应定为借款合同纠纷。
（三）关于被告尚欠原告借款本金多少及利息自何时起计算的问题？
本院认为，《最高人民法关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条规定“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”又根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款规定“借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”并根据上述对原、被告双方提供证据的分析，截止2014年10月15日，原告先后向被告支付两笔借款计200-7＋96.5=289.5万元，被告正鼎公司先后四次归还原告款项7＋10.5＋10.5＋80=108万元。原、被告双方约定月利率3.5%超过了法律规定，已付的利息部分本院予以调整为按月利率3%。被告正鼎公司归还的款项部分按先还利息，后抵充本金的顺序进行计算，被告正鼎公司应支付自2014年6月13日至2014年10月15日以借款本金193万元为基数的利息235460元（193万元×3%÷30天×122天），及支付自2014年7月13日至2014年10月15日以本金96.5万元为基数的利息88780元（96.5万元×3%÷30天×92天），余款108万元-235460元-88780元=755760元用以抵扣归还原告借款本金，即截止2014年10月15日，被告正鼎公司尚欠原告借款本金289.5万元-755760元=2139240元。尔后，原告于2014年11月21日向被告正鼎公司支付第三笔借款48.5万元。所以被告正鼎公司共计尚欠原告借款本金2139240元＋48.5万元=2624240元，及以借款本金2139240元为基数自2014年10月16日起，以借款本金48.5万元为基数自2014年11月21日起至还清之日止计付利息。
综上所述，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百条规定“借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。”原告马耀与被告正鼎公司约定借款300万元，借款当日扣除第一个月利息，借款期限满一个月后的第一日再支付给原告第二个月的利息，违反了法律的禁止性规定，故应以原告实际支付的借款289.5万元＋48.5万元为准并计付利息。根据上述争议焦点的分析，被告正鼎公司尚欠原告借款本金2624240元，及以借款本金2139240元为基数自2014年10月16日起，以借款本金48.5万元为基数自2014年11月21日起至还清之日止的利息未归还。原、被告双方约定月利率3.5%超过法律规定，现原告自愿调整按月利率2%计付利息，符合法律规定，本院予以准许。原告合理的请求部分予以支持，不合理的请求部分予以驳回。原告与被告张建雄双方约定以24个停车位担保借款，既无办理商品房合同备案手续，又无办理商品房抵押登记手续，担保无效。被告正鼎公司合理的抗辩予以采信，不合理的抗辩不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《最高人民法关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，判决如下：
一、被告莆田市正鼎房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内偿还原告马耀借款人民币2624240元，并分别以借款本金人民币2139240元为基数自2014年10月16日起，以借款本金人民币485000元为基数自2014年11月21日起至还清之日止按月利率2%计付利息；
二、驳回原告马耀对被告张建雄的诉讼请求；
三、驳回原告马耀的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币38000元，由原告马耀负担人民币1047元，由被告莆田市正鼎房地产开发有限公司负担人民币36953元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审判长连森妹
人民陪审员郑绍平
人民陪审员宋益清
二○一六年八月二十二日
书记员肖婷
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百条借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国民法通则》
第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。
《最高人民法关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：
（一）实现债权的有关费用；
（二）利息；
（三）主债务。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。