山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民四终字第84号
上诉人（原审被告）吕广霞，女，1953年9月26日出生，汉族，中国人民解放军第七四二二工厂退休职工，住济南市。
委托代理人李文玉，济南高新明仁法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）陈明忠，男，1972年8月8日出生，汉族，无业，住槐荫区刘塘小区*号楼*单元***室。
委托代理人张凤军，山东惠鲁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）尚长彦，男，1959年4月21日出生，汉族，住济南市。
上诉人吕广霞因与被上诉人陈明忠、尚长彦返还原物纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2012）天民一初字第79号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2004年3月31日，尚长彦与吕广霞签订房屋买卖合同一份，甲方为尚长彦，乙方为吕广霞，中介方为郭光荣，该合同约定：“根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理办法》及其它有关法律、法规之规定，在平等自愿、协议一致的基础上，甲方自愿将天桥区7422厂南院宿舍9号4单元102室2室一廊，建筑面积约52㎡，另有小房一间，总价为陆万陆仟元整，由于该房为房改房暂时还办不下房产证，经甲、乙双方协商如下：一、甲方保证该房无任何家庭纠纷、社会纠纷及债务纠纷，如有以上情况甲方负全部责任。二、由于甲方暂时无能力向厂方交付房改房定金，先由乙方垫付叁万元。待腾出房屋后乙方再付给甲方贰万陆仟元。待办过户时付清剩余钱款。三、乙方入住后可进行装修费用自理，待甲方办下房产证后再办理过户手续，过户费由乙方负责，在办理房产证期间的费用由甲方负责。四、在等待办房产证期间，或下房证以后，甲方不得违约，如甲方违约除退还伍万陆仟元正以外，另外要赔偿装修费及按国家合同法之规定给予赔偿（按购房总款的20%赔偿）。另应承担搬家费、安装费、室内设施损失费（房价上调应按上调价的20%赔偿，如下调还按陆万陆仟元的20%赔偿）。五、乙方违约按国家合同法总房款的20%赔偿。六、自签订合同之日起产权归乙方吕广霞所有。七、甲方欠乙方房产证以欠条为依据。乙方欠甲方壹万元正以欠条为依据。甲方办理房产证后由该中介协助甲、乙双方办理过户手续。八、合同自签订之日起生效，受法律保护按有关法房产管理法执行。合同一式两份，签订后生效。甲方签字：尚长彦。乙方签字：吕广霞。中介签字：郭光荣37010554038335。2004年3月31日。”2004年尚长彦向吕广霞出具收条一份，载明：“今收到吕广霞购房款（叁万元正）30000元。收款人尚长彦”尚长彦一直未给吕广霞办理房屋过户手续，故吕广霞于2008年诉至济南市天桥区人民法院，（2008）天民一初字第560号案件以吕广霞无法提供尚长彦的送达地址为由，自愿撤回起诉。2011年10月24日，尚长彦与陈明忠在中介公司济南绿色家园房地产咨询有限公司万盛园分公司的居间下签订房屋买卖合同一份，甲方（卖方）：尚长彦，乙方（买方）陈明忠，中介方为济南绿色家园房地产咨询有限公司万盛园分公司，该协议约定：第一条：卖方将坐落于天桥区堤口路136号9号楼4单元102室（房产证号：天1287**）建筑面积51.57平方米（附属建筑物小房面积4.8平方米）出售给买方，并将与出售房屋相关的土地使用权同时转让给买方。买方已对上述房地产作了充分了解，自愿承买。第二条：双方议定上述房地产（含附属建筑物）的总价款为人民币贰拾捌万伍仟元。买方应于本合同签订之日向卖方支付人民币伍仟元整定金，该定金将自动转入购房房款。此交易以现房产证面积为准，以后测量面积的大小与现交易价无关。第三条：付款方式：买方应于本合同签订之日起贷款资料审批通过日内将购房首付款壹拾伍万元交付卖方，双方共同申请办理二手房按揭手续······2011年11月16日陈明忠与尚长彦签订济南市存量房买卖协议1份，甲方（卖方）：尚长彦，乙方（买方）：陈明忠，该协议约定：《房屋所有权证》证号：天128724，出售房屋座落于天桥区堤口路136号4－102，建设面积51.57平方米，用途：住宅，其他共同出售部分：储藏室4.8平方米。乙方对上述房产的自然状况和权利状况已充分了解，自愿购买上述房产······2011年11月16日，陈明忠、李桂云与中国工商银行山东分行营业部天桥支行签订个人购房借款／担保合同一份，该合同约定：本合同项下贷款用于购买／自建坐落于济南市天桥区堤口路136号4－102及储藏室，建筑面积59平方米的房屋。本合同项下贷款为个人购置住房贷款的，所贷款项用于购买家庭第1套住房（相关认定标准按照监管规定处理）。本笔贷款的担保方式为抵押。抵押物地址为济南市天桥区堤口路136号4－102及储藏室，面积59平方米，抵押物价值为40万元。2011年11月17日陈明忠向尚长彦支付25万元购房款，2011年11月17日办理完税手续。2011年11月21日涉诉房屋所有权登记在陈明忠名下（房产证号为：济房权证天字第2034**号）。吕广霞在涉诉房屋内居住至今，陈明忠与吕广霞协商无果，故诉至法院。
原审法院认为，吕广霞与尚长彦以及陈明忠与尚长彦签订的房屋买卖合同均系双方意思表示真实。涉诉房屋登记在陈明忠名下，陈明忠已取得涉诉房产的产权。吕广霞认为陈明忠系与尚长彦恶意串通未提交证据予以证实，故陈明忠系善意取得涉诉房产，应认定陈明忠与尚长彦签订的房屋买卖合同合法有效。陈明忠要求吕广霞腾出济房权证天字第2034**号房屋，应予支持。对于要求吕广霞支付陈明忠占用房屋的占用费的诉讼请求，按照涉诉房屋同面积同区域市场价格，吕广霞自认为应为每月600元-650元，予以支持。对于吕广霞的损失应当另案向尚长彦主张权利。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决：一、被告吕广霞于本判决书生效之日起30日内将坐落于济南市天桥区堤口路136号4－102室的房屋腾交给原告陈明忠。二、被告吕广霞于本判决书生效之日起10日内支付原告陈明忠房屋占用使用费，自2011年11月21日始至判决生效之日止，每月按650元计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告负担。
上诉人吕广霞不服原审判决上诉称，上诉人于2004年3月31日购买尚长彦的位于济南市天桥区堤口路136号4－102室的房屋。因为当时房产证正在办理过程中，所以当时没有办理过户。上诉人自2004年6月一直居住至今。2011年11月17日尚长彦又将该房屋卖给被上诉人陈明忠。陈明忠曾于2011年10月到该房屋看房，上诉人告知陈明忠，尚长彦已将该房产卖给上诉人，并且上诉人与尚长彦吵了一架。陈明忠在已知该房已出卖的情况下仍然与尚长彦签订买卖合同，显然是恶意串通，损害上诉人利益的行为，因此，尚长彦与陈明忠签订的买卖合同无效，不受法律保护。请求撤销一审判决。
被上诉人陈明忠答辩称，上诉人签订房屋买卖合同后，没有依法登记，不产生物权效力，应自行承担相应的法律后果。被上诉人陈明忠提供了中介机构证明，证实陈明忠看房时，上诉人从未阻止，也未说明购买了房屋；并在陈明忠拿到房产证后，还说天冷，等把煤烧完就搬走。因此，不存在陈明忠明知房屋存在纠纷仍购买的问题。陈明忠已取得房屋产权证，享有房屋所有权。上诉人与尚长彦的合同纠纷，应当另行解决。请求二审法院维持原判。
被上诉人尚长彦未答辩。
经本院审理认定，原判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人吕广霞与被上诉人尚长彦签订房屋买卖合同后没有及时办理房屋过户登记，上诉人吕广霞未能取得涉案房屋的物权。被上诉人陈明忠与被上诉人尚长彦签订房屋买卖合同时，并不了解尚长彦此前的房屋转让行为。现被上诉人陈明忠业已取得涉案房屋的产权证，依法享有涉案房屋的物权，其要求居住人上诉人吕广霞腾出房屋、赔偿损失的请求，依法应予保护。上诉人吕广霞主张被上诉人陈明忠明知其购买在先，仍与尚长彦恶意串通的证据不足，本院不予采信。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人吕广霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 松
审 判 员 林瑞国
代理审判员 宋文华
二〇一四年四月十三日
书 记 员 吕淑慧