审判长
合议庭成员
法官助理
书记员
湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终7095号
上诉人（原审原告）：邢原，男。
委托诉讼代理人：郭素红（邢原之母）。
委托诉讼代理人：邢同文（邢原之父）。
被上诉人（原审被告）：平安银行股份有限公司武汉东湖支行，住所地武汉市武昌区徐东路50号东湖春树里1栋1层、3层。
法定代表人：吕金姣，该行行长。
委托诉讼代理人：廖薇，该公司职员。
原审第三人：武汉普提金地产置业有限公司，住所地武汉市武昌区洪山路35号。
法定代表人：邵思骏，该公司总经理。
委托诉讼代理人：程凯丰、陈湘红，北京仁人德赛﹙武汉﹚律师事务所律师。
上诉人邢原因与被上诉人平安银行股份有限公司武汉东湖支行﹙以下简称平安银行东湖支行﹚、原审第三人武汉普提金地产置业有限公司（以下简称武汉普提金地产公司）返还原物纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
邢原上诉请求：一、依法撤销一审判决中关于平安银行东湖支行按每月2,057元计算房屋占用费的判决，补充原始证据，参照普提金商业一期其他商铺租金价格，综合评定房屋占用费计算标准；二、依法撤销一审判决中关于平安银行东湖支行2015年11、12月的房屋占用费由武汉普提金地产公司向邢原退还的判决，改由平安银行东湖支行向邢原支付。三、本案诉讼费用由平安银行东湖支行承担。事实与理由：一、平安银行东湖支行与武汉普提金地产公司签订的《房屋租赁合同》是复印件，一审法院在没有合同原件的情况下，便认定上述合同真实并实际履行，而且以此作为计算平安银行东湖支行房屋占用费的标准，属于事实不清，证据不足。二、一审判决2015年11月、12月的房屋占用费由武汉普提金地产公司向邢原退还不当。
平安银行东湖支行答辩称，其与武汉普提金地产公司签订的合同是真实的。请求二审法院维持一审判决。
武汉普提金地产公司述称，邢原的上诉请求均未要求其承担责任，其服从一审判决。
2016年1月，邢原向一审法院起诉，请求：一、平安银行东湖支行按照18,812.25元/季向邢原支付从2015年10月直至实际支付之日止的房屋租金﹙2016年7月26日将该请求变更为平安银行东湖支行按照18,812.25元/季向邢原支付从2015年10月直至实际支付之日止的房屋占用费﹚；二、平安银行东湖支行清除障碍，向邢原退出商铺﹙2016年7月26日将该请求明确为将位于武汉市武昌区水果湖街徐东路50号东湖春树里﹙普提金商业一期﹚第1单元3层5号商铺返还给邢原；三、平安银行东湖支行按照银行同期贷款利息计算从2015年9月至实际支付之日期间的逾期付款违约金和因违约造成的实际损失；四、本案诉讼费由平安银行东湖支行承担。
一审法院认定事实：2012年8月24日，湖北普提金商业置业股份有限公司（以下简称湖北普提金置业公司）授权委托武汉普提金地产公司与平安银行武汉分行洽谈并签订《房屋租赁合同》。之后该行作为乙方与武汉普提金地产公司作为甲方签订《营业机构房屋租赁合同》，合同约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在武汉市洪山区徐东路50号东湖春树里A栋，该房屋的法定用途为商业用房；甲方保证：乙方有权将该房屋作为银行营业及办公使用，乙方向甲方承诺：租赁该房屋作为银行营业及办公使用，双方应遵守国家和该房屋所在地有关房屋使用、物业管理以及金融机构营业场所管理的规定；房屋租赁期：自起租日起10年为租赁期；起租租金一楼人民币150元／平方米，三楼为人民币60元／平方米，从第三年起再上一年度租金基础上每两年递增5%，即1-2年，三楼60元／平方米，3-4年，三楼63元／平方米,5-6年三楼66.15元／平方米；租金支付方式：采用先付后用，按季支付的方式，双方还对租赁保证金、合同终止和解除、违约责任进行了约定。合同签订后，平安银行武汉分行将租赁的场所交由其分支机构东湖支行作为营业大厅、办公场所使用，该行于2012年9月对租赁的场所进行了装修。平安银行东湖支行从2013年1月起正式在租赁房屋中办公﹙三楼﹚、营业﹙一楼﹚,且从2013年1月起由平安银行武汉分行按季向武汉普提金地产公司支付租金，一直至2015年12月31日。从2016年1月起该行停止向武汉普提金地产公司支付租金。
2012年12月17日，邢原与武汉普提金地产公司签订《武汉市商品房买卖合同》，邢原购买了该公司开发的位于武汉市武昌区水果湖街徐东路50号东湖春树里﹙普提金商业一期﹚第1单元3层5号房，建筑面积为32.65平方米，该房屋总金额为940,614元，武汉普提金地产公司于合同签订当日向邢原出具销售不动产统一网络发票，该发票载明：付款方为邢原，收款方为武汉普提金地产公司，不动产项目名称东湖春树里一期1-3-5，金额为940,614元，款项性质为售房款。武汉市洪山区房产管理局已于2011年4月1日办理了上述房屋武房商证洪字第2011000948号武汉市商品房权属证明书，上述房屋合同备案时间为2012年12月18日﹙房屋查询结果告知单载明：出卖人武汉普提金地产公司，买受人邢原，房屋坐落东湖春树里1栋／单元3层5号房﹚，合同备案号为洪100812013，武汉普提金地产公司已将该房屋办证相关的房屋登记申请书﹙所有权转移登记﹚、变更登记申请书、土地使用权分割转让证明等相关资料交给邢原。现邢原就该房屋尚未办理房屋所有权证。
邢原在购买上述房屋时，还于2012年12月14日与湖北普提金置业公司签署《商铺租赁授权委托书》，将该房屋委托湖北普提金置业公司进行出租和管理，委托期限截止至2025年4月1日。同日，邢原与湖北普提金置业公司签订《委托租赁合同》，双方约定：邢原同意将2012年12月17日签约购买的武汉普提金地产公司开发的位于武汉市徐东大街50号普提金商业一期东湖春树里1栋3层5号商铺委托给湖北普提金置业公司租赁；委托期限自合同签订之日起至2025年4月1日止；租赁期内湖北普提金置业公司向邢原支付年租金为邢原购买商铺总房款的8%﹙税前﹚，即支付年租金﹙税前﹚为人民币7,5249元﹙每月为6,270.75元﹚，每季租金﹙税前﹚为人民币18,812.25元、﹙税后﹚为17,289.16元/季﹙每月5,763.05元﹚,在委托经营期间，由湖北普提金置业公司代扣代缴租金税费，届时将支付的租金为扣税后的税后租金。从2014年10月起湖北普提金置业公司再未向邢原支付租金。
2015年6月25日，邢原诉至一审法院，请求解除与湖北普提金置业公司签订的《委托租赁合同》，并支付拖欠的租金。2015年9月26日一审法院作出﹙2015﹚鄂武昌民商初字第01064号民事判决书，判决：1、解除原告邢原与被告湖北普提金置业公司于2012年12月24日签订的《委托租赁合同》；2、被告湖北普提金置业公司于本判决生效之日起10日内向原告邢原支付租金56,436.75元，此款相应的税费4,571.52元在被告湖北普提金置业公司实际给付之日予以扣除，2015年7月1日之后应支付的租金按每月6,270.75元﹙税前﹚标准计算，计算至本判决生效之日止，应扣缴的税费由原告邢原自行向税务机关缴纳；3、4、﹙略﹚…。上述判决已于2015年10月27日生效。判决生效后，湖北普提金置业公司未按判决履行付款义务，邢原已向法院申请强制执行。2015年11月30日邢原母亲郭素红到平安银行东湖支行的营业大厅索要租金，双方发生了纠纷，并报警，武汉晚报第16版对该事件予以了报道。之后邢原与平安银行东湖支行就租金支付问题未协商一致。
邢原所有的房屋处在平安银行东湖支行三楼，由该行作为办公场所使用。
平安银行武汉分行于2015年5月12日向武汉普提金地产公司出具告知函1份，内容为：根据我行与贵司于2012年8月签订的《营业机构房屋租赁合同》，我行已履行了合同的相关义务并及时向贵司支付了租金。但因贵司未按约定向我行租赁房屋的小业主支付租金，30多名小业主来我行聚众闹事要求我行直接向其支付房屋租金，导致我东湖支行无法正常营运。我行郑重向贵司提出如下要求：1、我行不再向贵司支付房屋租金；2、我行将提前解除2012年8月签订的营业机构房屋租赁合同，请贵司予以配合；3、根据营业机构房屋租赁合同第十二条的约定提前解除合同后赔偿由此给我行造成的全部损失。望贵司积极配合我行解决相关事宜。否则我行将采取法律措施来追究贵司的法律责任，以维护我行的合法权益。望贵司在收到本函五日内给予书面答复。2015年5月14日武汉普提金地产公司对该告知函予以签收，同时备注：仅代表签收人收到此函件，但对函件内容及要求，不代表认可，需核实并协商解决。上述告知函系平安银行东湖支行向一审法院提交，但未作证据使用，武汉普提金地产公司已确认收到上述告知函。
本案在第二次庭审后，平安银行武汉分行自述于2016年9月与武汉普提金地产公司就合同解除事宜达成一致，且与涉及平安银行东湖支行的其他众业主重新签订了房屋租赁合同，约定于2016年11月30日前搬离武汉市徐东路50号东湖春树里A栋，且租金按原合同的约定支付，至实际搬离之日止。
本案争议的焦点：邢原与湖北普提金置业公司解除《委托租赁合同》后，是否应当直接承接平安银行武汉分行与武汉普提金地产公司于2012年8月签订的《营业机构房屋租赁合同》中的权利义务。
一审法院认为，在邢原购买涉案房产及委托租赁时，平安银行武汉分行已与武汉普提金地产公司签订了《营业机构房屋租赁合同》。邢原作为本案所涉房产的所有权人，在购买时是清楚所购房屋由武汉普提金地产公司租赁给平安银行的事实，在其从武汉普提金地产公司处购买房产后，即与湖北普提金置业公司签订《委托租赁合同》，将涉案房屋委托给该公司租赁，平安银行武汉分行承租了包括邢原房产在内的物业，作为其东湖支行的营业及办公场所。之后湖北普提金置业公司每月按税后5,763.05元﹙即176.5元／平方米﹚向邢原支付租金。2014年10月起湖北普提金置业公司再未向邢原支付租金，邢原经过诉讼，已将其与该公司签订的《委托租赁合同》解除，合同解除后，邢原与平安银行武汉分行﹙平安银行武汉分行按63元／平方米向武汉普提金地产公司支付租金﹚因租金价格问题无法对接，引起本案的纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，平安银行武汉分行与武汉普提金地产公司在邢原购买房产时已签订租赁合同，当时涉案房产所有权人为武汉普提金地产公司，虽在之后房产的所有权人发生了变动，但不影响平安银行武汉分行与武汉普提金地产公司的合同效力。但平安银行武汉分行于2015年5月12日以书面告知函的形式通知武汉普提金地产公司解除房屋租赁合同，虽其不认可告知函的解除效力，称仅为警示武汉普提金地产公司，未实际解除，但平安银行武汉分行已按告知函自2016年1月起再未向武汉普提金地产公司按季支付租金，湖北普提金置业公司亦未向邢原支付租金,根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。故一审法院认定平安银行武汉分行与武汉普提金地产公司于2012年8月签订的《营业机构房屋租赁合同》现已解除，平安银行东湖支行抗辩“买卖不破租赁”及由邢原直接承接平安银行武汉分行与武汉普提金地产公司所签合同中的权利义务的理由不能成立。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。故对邢原要求返还涉案房产的诉请，予以支持。
关于房屋占用费如何认定。涉案房屋位于武汉市徐东路50号东湖春树里A栋，基于邢原将涉案房屋全权委托给湖北普提金置业公司出租，应视为其对平安银行武汉分行与武汉普提金地产公司所签房屋租赁合同的认可,虽邢原对上述双方签订的房屋租赁合同和租金的真实性有异议,但其所出租的房屋确由平安银行东湖支行承租是不争的事实,且平安银行武汉分行与武汉普提金地产公司所约定的租赁价格也符合当时的市场行情,且逐年递增，不存在双方恶意串通压低租赁价格，武汉普提金地产公司在出售房屋时承诺包租且每年按邢原购买商铺总房款的8%﹙税前﹚返租金，即税后每月5,763.05元，该价格系邢原与武汉普提金地产公司达成的一致，邢原无权要求平安银行东湖支行按此价格支付房屋占用费，故认定平安银行东湖支行按63元／平方米支付房屋占用费，即每月2,057元﹙32.65平方米X63元／平方米﹚，平安银行武汉分行已向武汉普提金地产公司支付租金至2015年12月31日，2015年11月、12月的租金武汉普提金地产公司已认可收到，并表示愿意将2015年11月、12月的租金计4,114元退还给邢原。故平安银行东湖支行应从2016年1月起，每月按2,057元向邢原支付房屋占用费，至返还房屋时止。邢原还要求平安银行东湖支行支付逾期付款的违约金及实际损失，自2016年1月起平安银行东湖支行未支付租金，故对逾期付款的违约金，予以支持，以每月应支付的租金为基数，分段计算，另邢原未提交实际损失的证据，故对该请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、平安银行股份有限公司武汉东湖支行于本判决生效之日起60日内将位于武汉市武昌区水果湖街徐东路50号东湖春树里﹙普提金商业一期﹚第1单元3层5号返还给邢原；二、平安银行股份有限公司武汉东湖支行于本判决生效之日起10日内向邢原支付上述房屋自2016年1月起至返还房屋之日止的房屋占用费，按每月2,057元计算；三、平安银行股份有限公司武汉东湖支行向邢原支付逾期付款的违约金，以每月2,057元为基数，按中国人民银行同期贷款利率分段计算，至实际给付之日止；四、武汉普提金地产置业有限公司于本判决生效之日起10日内向邢原退还房屋租金4,114元。本案案件受理费770元，由平安银行股份有限公司武汉东湖支行负担（此款邢原已垫付，平安银行股份有限公司武汉东湖支行在给付上述款项时，一并付给邢原）。如果未按本判决在指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，本院要求平安银行东湖支行提交其与武汉普提金地产公司于2012年8月24日签订的《房屋租赁合同》的原件。平安银行东湖支行提交了该合同原件，并组织当事人进行了质证，邢原的质证意见为不能确认该合同的真实性；武汉普提金地产公司质证意见为对该合同的真实性予以认可。本院认为，签订合同的当事人平安银行东湖支行和武汉普提金地产公司对合同的真实性均予以认可，邢原也无证据证明该合同不真实，本院对该合同的真实性予以确认，且合同内容与一审法院判决认定的合同内容相同。
一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案应围绕上诉人邢原的上诉理由与上诉请求进行审理。综合各方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是：一、平安银行东湖支行与武汉普提金地产公司签订的房屋租赁合同约定的租金标准能否作为平安银行东湖支行支付邢原房屋占用费的标准；二、一审判决2015年11月、12月的房屋占用费由武汉普提金地产公司向邢原退还是否不当。
关于第一个焦点问题。邢原在购买房屋时，将房屋委托湖北普提金置业公司经营并签订委托租赁合同，双方约定的每月租金是5,763.05元，该租金标准是湖北普提金置业公司与邢原达成的合意；在邢原购买武汉普提金地产公司房屋之前，平安银行东湖支行与武汉普提金地产公司就签订了房屋租赁合同，平安银行东湖支行并对租赁的房屋进行装修，邢原对购买的房屋存在租赁关系应当是知道的，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，邢原购买房屋的行为并不影响平安银行武汉分行与武汉普提金地产公司的合同效力。因此，邢原请求以其与湖北普提金置业公司约定的租金标准要求平安银行东湖支行支付，无事实和法律依据。
关于第二个焦点问题。平安银行武汉分行向武汉普提金地产公司支付租金至2015年12月31日止，是平安银行东湖支行履行其与武汉普提金地产公司租赁合同的行为，且2015年11、12月的租金武汉普提金地产公司认可收到，也愿意将两个月租金退还给邢原。因此，一审法院判决2015年11、12月的租金由武汉普提金地产公司退还给邢原并无不当。
综上所述，上诉人邢原的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费770元，由邢原负担。
本判决为终审判决。
审判长 余小乔
审判员 叶玉宝
审判员 张 红
二○二○一六年十二月二十六日
书记员 黄 浩