广东省广州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）穗中法行终字第616号
上诉人：（原审第三人）：钟可泉，住广州市白云区。
委托代理人：钟军，住址同上。
上诉人（原审被告）：广州市国土资源和房屋管理局。住所地：广州市。
委托代理人：薛宇、黄智彬，均系广州市国土资源和房屋管理局白云区分局工作人员。
被上诉人（原审原告）：钟月娥，住广州市白云区。
委托代理人：杨文周、何思颖，均系广东合邦律师事务所律师。
上诉人钟可泉、广州市国土资源和房屋管理局因核发房地产证一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法行初字第342号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：钟月娥与第三人钟可泉系姐弟关系，为谢某（已去世）的养女和某。第三人钟可泉于1958年复原转业到黑龙江农垦局852农场工作，户口登记在工作地黑龙江省。第三人于1994年1月返回原籍（本区太和镇）居住，但其户口一直保留在黑龙江省宝清县852农场，直到2008年才迁往现居住地。涉案房屋拥有穗房地证字第××号《房地产证》，座落于本区太和镇联升东路龙陂村18号，登记权属人为第三人，于1972年因水库移民政府安置移民而兴建，现由第三人居住。
1984年8月30日，原广州市郊区太和区公所对位于太和镇联升东路龙陂村18号的宅基地核发了穗郊字第321382号《农村（墟镇）宅基地使用证》，使用人为第三人。但农村（圩镇）建房用地普查登记表中户主姓名有涂改痕迹，即由钟某（系原告钟月娥配偶）涂改为钟可泉，但户主意见栏中签名仍为钟某。庭审中被告、第三人对上述涂改痕迹未作出合理解释。
1994年4月，钟可泉向被告提交宅基地使用证、房屋产权登记申请书、广州市房屋四至墙界申报表、农村（圩镇）建房用地普查登记表、姓名误写证明、身份证复印件等材料申请办理涉案房屋的房地产登记手续，其中房屋产权登记申请书中土地权属性质登记为集体所有。被告遂以房产登记号云某1125号立案受理。1994年10月10日，被告根据《广东省城镇房地产权登记条例》第三条、第九条以及被告《关于持宅基地使用证申办房地产登记问题的处理意见》（房管发{1992}48号）文件规定，予以核准登记，并向第三人核发涉案穗房地证字第××号《房地产证》，其中土地权属性质登记为国家所有。2014年9月28日，钟月娥以被告未经其同意将涉案房屋登记在第三人名下侵害了自己的权益为由提起本案诉讼。2014年10月14日，钟月娥以本案第三人钟可泉为被告，就涉案房屋继承权提起民事诉讼，该民事诉讼尚未审理完结。
另查，《关于持宅基地使用证申办房地产登记问题的处理意见》（房管发{1992}48号）第三项规定：“有以下情况之一者，暂不予登记或经处理后才予登记：1、非法占地或违章建筑未经处理者。4、取得宅基地进行建房（含合资建房）的人不是本村村民或本市居民或本市的单位。”
原审法院认为：依据《广东省城镇房地产权登记条例》第三条规定：“县以上人民政府房地产管理部门负责房地产权登记管理工作，受本级人民政府的委托，对申请登记的房地产依法进行审查和确认房地产权属，核发房地产权证。”被告作为本市房地产管理部门，对本市房地产登记负有审查、确认以及核发房地产权证的职权。
关于被告抗辩称钟月娥不具备本案原告诉讼主体资格的意见。最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十二条规定：“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。”第三人虽于1984年8月30日取得的穗郊字第321382号《农村（墟镇）宅基地使用证》，但《农村（圩镇）建房用地普查登记表》中户主姓名虽由钟某（系原告钟月娥配偶）涂改为钟可泉，但户主意见栏中签名仍为钟某，第三人也未对上述涂改痕迹作出合理解释；且太和镇和龙村民委员会出具《证明》说明涉案房屋系根据谢维遗留房产于1972年因水库移民安置重建所得，故钟月娥作为谢某的养女和钟某的妻子，与涉案房产具有法律意义上的利害关系，钟月娥具备本案原告诉讼主体资格，被告抗辩称原告不具备本案原告诉讼主体资格的意见原审法院不予采纳。
最高人民法院《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”第四十二条规定：“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过2０年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。”最高人民法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》第四条第三款规定：“被告认为原告起诉超过法定期限的，由被告承担举证责任。”本案中，被告于1994年10月10日核发涉案房地产权证并由第三人领取，原告并非被告发证行为的相对人。被告未能提供有效证据证明原告何时知道其发证行为的内容，故原告称其直至2014年7月才知道被告将涉案房屋产权确认归第三人所有，于同年9月28日向原审法院提起诉讼并未超过上述规定的起诉期限，因此，被告抗辩称原告起诉已过诉讼时效的意见原审法院不予采纳。
关于被告提出应当依法中止本案审理的抗辩意见，原告虽就涉案宅基地房屋提起法定继承民事诉讼，但其提起的民事诉讼并非以房屋登记行为为基础的继承民事法律关系无效或者应当撤销为由，本案行政争议解决之前，涉案宅基地权属人仍为第三人钟可泉，法定继承民事诉讼需以本案的审理结果为依据，故被告认为应当依法中止本案审理的抗辩意见，原审法院亦不予采纳。
1994年9月1日实施的《广东省城镇房地产权登记条例》第九条第一款规定：“权利人办理房地产权登记应当自登记事项发生之日起三十日内，向房屋所在地的房地产管理部门申请，并提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。”本案中，第三人提交房地产权属来源证明或者权利证书是《农村（墟镇）宅基地使用证》，土地性质属于集体所有，第三人所填写的《广州市私有房屋及用地登记申请书》中土地权属性质也为集体所有，但被告《广州市房地产登记审定书》以及涉案《房地产证》中的土地权属性质登记为国家所有。对于被告称土地权属性质登记为国家所有系根据《关于持宅基地使用证申办房地产登记问题的处理意见》（房管发{1992}48号）的有关规定处理的意见，原审法院认为上述文件出台的目的系防止滥发宅基地使用证，规范持宅基地使用证申办房地产登记工作，并未规定可以将原属于集体所有土地的权属性质在办理房地产登记时登记为国家所有；且该文件第三项第4点明确了取得宅基地进行建房（含合资建房）的人不是本村村民或本市居民或本市的单位，暂不予登记或经处理后才予登记，第三人的户口于2008年才迁到本市，其办理房地产登记时其户籍在黑龙江省，根据上述文件的规定应暂不予登记或经处理后才予登记，故被告为第三人颁发涉案房产证，属于事实认定不清，适用法律错误，应当予以撤销。关于原告要求责令被告按原告和第三人按照各占50%份额重新办法房产证的诉讼请求，超出了本案审查的范围，应不予审查和处理。
综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1、2目以及最高人民法院《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十六条第（四）项的规定，原审法院判决：一、撤销被告广州市国土资源和房屋管理局颁发的穗房地证字第××号《房地产证》；二、驳回原告钟月娥的其他诉讼请求。
问题的处理意见》（房管发{1992}48号）的有关规定处理的意见，原审法院认为上述文件出台的目的系防止滥发宅基地使用证，规范持宅基地使用证申办房地产登记工作，并未规定可以将原属于集体所有土地的权属性质在办理房地产登记时登记为国家所有；且该文件第三项第4点明确了取得宅基地进行建房（含合资建房）的人不是本村村民或本市居民或本市的单位，暂不予登记或经处理后才予登记，第三人的户口于2008年才迁到本市，其办理房地产登记时户籍在黑龙江省，根据上述文件的规定应暂不予登记或经处理后才予登记，故被告为第三人颁发涉案房产证，属于事实认定不清，适用法律错误，应当予以撤销。关于原告要求责令被告按原告和第三人按照各占50%份额重新颁发房产证的诉讼请求，超出了本案审查的范围，应不予审查和处理。
综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1、2目以及最高人民法院《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十六条第（四）项的规定，原审法院判决：一、撤销被告广州市国土资源和房屋管理局颁发的穗房地证字第××号《房地产证》；二、驳回原告钟月娥的其他诉讼请求。
上诉人钟可泉不服原审判决，向本院上诉称：一、上诉人对涉案房产的权利直接来源于兴建水库后的集体移民安置房，该安置房的所有权人为上诉人。一审法院没有正确查明房屋产权来源的基本事实，错误的认为被上诉人钟月娥与涉案房产具有法律意义上的利害关系。根据解放前的律例及社会惯例，遗产继承人中，只有儿子才有权利获得父辈遗留的财产。故谢某于1945年去世后遗留的祖屋由上诉人继承，被上诉人钟月娥对此并无异议，谢维的旁系亲属及所在村周边居住村民也均认同所遗留的房产归上诉人所有。1972年，因政府兴建和龙水库，包括上诉人祖屋在内的大部分当地村民房屋被毁，政府为此对包括上诉人及被上诉人钟月娥在内的村民进行了异地安置，安置的房屋即为现在涉案房屋。由于上诉人在1958年随部队离开广州，移民安置后的房屋暂时由被上诉人钟月娥管理使用。1984年，广州市政府重新对集体房屋宅基地使用情况进行登记并发证，上诉人当时并没有在广州，因此，当时申请办理宅基地登记的有关事项均由被上诉人钟月娥及其丈夫钟某去办理，并于当年办理了以上诉人为宅基地使用权人的房屋宅基地使用证。1993年底，上诉人回到广州，被上诉人将房屋及办理好的宅基地使用权证交还上诉人。1994年，和龙村委通知和龙村一队集体内所有有宅基地证的村民统一办理房屋产权证，包括上诉人、被上诉人在内的村民都向广州市房管局申请办理房屋产权证。上述事实一审法院并没有完全查明，也没有依据当事人提交的证据作出合理的认定并正确适用法律。被上诉人是否有对祖屋的继承权与被上诉人是否具备本案的原告诉讼主体资格应是两个概念。被上诉人是否对谢某遗留的祖屋具有继承权，应当依据谢某去世当时的律法及社会习惯认定。被上诉人钟月娥在谢某去世后对上诉人继承谢某祖屋的事实并没有异议。在后来的土地改革和私房改造中，上诉人也没有因此获得谢某遗留的房产。无论被上诉人是否对谢某遗留祖屋具有继承权，在1972年，该祖屋完全损毁，原遗产的物权完全不存在了，对该房屋行使的物权请求权的基础不存在了。而本案涉案房屋是由于广州政府修建水库移民安置所建。而广州政府对兴建水库后的移民重新兴建的房屋，包括上诉人与被上诉人钟月娥都分别获得各自独立的宅基地房屋，各自分别享有新建房屋的物权。本案涉案房屋是由被上诉人丈夫钟某代办宅基地使用权证，使用权人为上诉人，也就是说在1984年办理兴建房屋的宅基地使用权证时，被上诉人钟月娥是明确知道该房屋及宅基地就是村集体按照历史渊源及事实状态分配给上诉人单独使用的。确认当时的房屋使用权人的法律依据应当是宅基地使用权证。宅基地使用权证上明确登记上诉人为唯一房屋所有权人，这是当时法律及事实均予以认可。一审法院另对被上诉人广州市国土房管局提交的宅基地登记申请表中显示户主姓名有涂改的事实查明中，认为上诉人对涂改一事没有做出合理解释，因此做出对上诉人不利的判决。上诉人认为，办理宅基地登记申请的事项是被上诉人钟月娥丈夫钟某办理完成的，上诉人对办理事项具体过程并不清楚，因此对有关涂改的原因不知晓也属正常，但这并不能因此得出上诉人在该事项中有任何违法行为。办理宅基地证是依据宅基地登记申请表所作出，办理宅基地证也不是上诉人办理的，所有的事项都是由钟某完成的。上诉人虽然在办理宅基地使用权证时未在广州，但并不影响对该房屋享有所有权及宅基地享有使用权。钟月娥居住使用上诉人房屋的行为并不代表其就是房屋所有权人，其与涉案房屋根本不具有任何法律关系，其无权就涉案房屋有关的行为提出权利要求，更不能向行政机关提出对该涉案房屋权利主张，当然也就不具备本案原告诉讼主体资格。二、本案已过诉讼时效，被上诉人钟月娥已丧失胜诉权。被上诉人钟月娥丈夫钟某于1984年，以上诉人名义申请了涉案房屋的宅基地使用权证。由此可以得出在1984年被上诉人是应当知道涉案房屋的唯一使用权人就是上诉人。宅基地使用权证是办理房屋产权证的主要依据，被上诉人钟月娥应当知道涉案房屋的房产证只能是上诉人为所有权人。根据《行政诉讼法》第39条、《行政诉讼若干问题解释》第41条的规定，权利人应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出行政诉讼。未告知权利人诉权或者起诉期限的，权利人应该在知道或应当知道具体行政行为内容之日起2年内提出行政诉讼。被上诉人广州国土房管局在1994年10月为上诉人核发了涉案房屋的房地产证。钟月娥应当早在30年前就应该知道该办理房产证的所有权人就是上诉人，是怠于行使自己的诉权，已经超过了法律规定的诉讼时效。三、被上诉人广州市国土资源与房屋管理局为上诉人颁发的穗房地证字第××号《房地产证》的行为合法有效，并不存在一审法院判决称事实认定不清，适用法律错误的情形。上诉人在1994年4月向被上诉人广州市国土房管局申请房屋权属登记时，按照《广东省城镇房地产权登记条例》等法律法规要求，提供了《宅基地使用权证》、《房地产登记申请书》等全部资料文件。经过被上诉人广州国土房管局审查后，认为上诉人提交的资料文件符合《广东省城镇房地产权登记条例》的规定，并予以颁发房屋产权证书。一审法院在审理过程中，已经查明了上诉人提交资料文件的有关事实，但却以房屋土地性质进行更改以及上诉人并非本村户口为由，认定被上诉人颁发房屋产权证的行为不具有合法性。根据《广东省城镇房地产权登记条例》第17条规定：有下列情形之一的房地产，由房地产管理部门决定撤销全部或部分登记事项：（一）当事人在申请登记时隐瞒真实情况或者伪造有关证件、文件、采取非法手段获得登记的；（二）房地产管理部门工作疏忽导致核准登记不当的。上诉人认为，广州市国土房管局没有任何违反该条的情形。上诉人提交的资料文件真实合法有效，并不存在隐瞒、欺骗、伪造等行为。因此，广州市国土房管局对上诉人颁发房屋产权证书的行政行为合法有效。综上所述，故上诉请求：撤销（2014）穗云法行初字第342号行政判决，改判确认广州市国土资源和房屋管理局颁发的穗房地证字第××号《房地产权证》的行政行为合法有效，驳回上诉人钟月娥的其他诉讼请求。
上诉人广州市国土资源和房屋管理局不服原审判决，向本院上诉称：一、钟月娥诉争事项应先行解决民事争议。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议。”本案中钟月娥涉案房产属养母房产，其有权利继承一半份额，属于房屋继承权争议，该项民事法律关系是我局房屋登记行为的基础，钟月娥以此为由向人民法院提起行政诉讼，人民法院应告知当事人先行解决民事争议。二、本案已过起诉时效。根据《行政诉讼法》第三十九条、《行政诉讼法若干问题的解释》第四十一条规定，权利人应当在知道做出具体行政行为之日起三个月内提出行政诉讼。未告知权利人诉权或者起诉期限的，权利人应该在知道或应当知道具体行政行为内容之日起2年内提出行政诉讼。我局于1994年10月为申请人钟可泉核发涉案房屋的《房地产证》（NO：74××37号），因此，钟月娥最早可于1994年查阅获取相关权利信息，但直到2014年9月，事隔20年才向法院起诉申请上址房屋的权利，是怠于行使自己的诉讼权利，已经过了法律规定的起诉时效。
被上诉人钟月娥答辩不同意两上诉人的上诉请求，同意一审判决，认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求法院予以维持。
经审理查明，原审判决认定事实清楚且有相应证据证实，本院予以确认。另查明，《关于持宅基地使用证申办房地产登记问题的处理意见》（房管发{1992}48号）规定：我市区乡核发的宅基地使用证，是原郊区人民政府根据国务院发布的国发（1982）29号《村镇建房用地管理条例》的精神办理的。……由于有的村镇在宅基地使用证的发放工作中把关不严，出现了乱发滥发现象，给不是本村的村民或不是本村落户的人也核发了宅基地使用证，有的甚至变相买卖土地。为贯彻实施《中华人民共和国土地管理法》、《广州市城镇房屋和用地登记办法》，开办本市边缘区域的房地产登记发证工作，妥善处理好区乡核发的宅基地使用证问题，特提出如下处理意见。
本院认为：1994年9月1日实施的《广东省城镇房地产权登记条例》第九条第一款规定：“权利人办理房地产权登记应当自登记事项发生之日起三十日内，向房屋所在地的房地产管理部门申请，并提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。”本案中，首先，上诉人钟可泉向上诉人广州市国土资源和房屋管理局提交的房地产权属来源证明或者权利证书是《农村（墟镇）宅基地使用证》，土地性质属于集体所有，上诉人钟可泉填写的《广州市私有房屋及用地登记申请书》中土地权属性质也为集体所有，但上诉人广州市国土资源和房屋管理局《广州市房地产登记审定书》以及涉案《房地产证》中的土地权属性质登记为国家所有。上诉人广州市国土资源和房屋管理局主张其将土地权属性质登记为国家所有系根据《关于持宅基地使用证申办房地产登记问题的处理意见》（房管发{1992}48号）的有关规定处理，而该规定并未有将原属于集体所有土地登记为国家所有的内容。其次，《关于持宅基地使用证申办房地产登记问题的处理意见》（房管发{1992}48号）的出台是针对有的村镇给不是本村的村民或不是到本村落户的人滥发宅基地使用证的行为，进而规范持有宅基地使用证申办房地产登记工作规定的处理意见。其中第三项第4点明确取得宅基地进行建房（含合资建房）的人不是本村村民或本市居民或本市的单位，暂不予登记或经处理后才予登记。而本案上诉人钟可泉的户口于2008年才迁到本市，其办理房地产登记时其户籍在黑龙江省，故上诉人广州市国土资源和房屋管理局为上诉人钟可泉颁发涉案房产证，并不符合上述处理意见的规定，原审法院判决撤销涉案房产证的处理正确，本院予以维持。
关于本案起诉是否超过起诉期限的问题。《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”第四十二条规定：“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。”最高人民法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》第四条第三款规定：“被告认为原告起诉超过法定期限的，由被告承担举证责任。”本案中，上诉人广州市国土资源和房屋管理局于1994年10月10日核发涉案房地产权证并由上诉人钟可泉领取，上诉人广州市国土资源和房屋管理局未能提供有效证据证明被上诉人何时知道其发证行为的内容。故上诉人广州市国土资源和房屋管理局主张被上诉人起诉已过起诉期限的意见不成立，本院不予采纳。至于上诉人广州市国土资源和房屋管理局认为本案应先解决民事争议的问题，经审查，本案并不属于应先解决民事争议因而需要中止的情形，故对上诉人广州市国土资源和房屋管理局的该项上诉理由，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人广州市国土资源和房屋管理局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 琳
审 判 员 肖晓丽
代理审判员 姚 伟
二〇一五年十一月三日
书 记 员 甘尚钊