贵州省毕节市七星关区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔0502民初3728号
原告：鲁玉东，男，汉族，1985年6月5日出生，住贵州省毕节市。
委托诉讼代理人：何文俊（特别授权代理），贵州威迪律师事务所律师，执业证号：15224201120549834。
委托诉讼代理人：胡秋林（一般授权代理），贵州威迪律师事务所律师，执业证号：15224201711274728。
被告：贵州七众置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城10号楼2单元307号房，统一社会信用代码：9152050205908259X2。
法定代表人：韩静，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张健（特别授权代理），系该公司员工。
原告鲁玉东与被告贵州七众置业有限公司（下称：七众置业）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年5月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鲁玉东之委托诉讼代理人何文俊，被告七众置业之委托诉讼代理人张健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鲁玉东向本院提出诉讼请求：一、判决被告依约履行交付原告购买的位于七星关区南部新区碧阳大道圆梦国际第2号楼14层3号商品房的义务;二、判决被告向原告支付其逾期交房违约金暂定30000元，违约金支付期限从2016年5月2日起至实际交付给原告且该房屋符合约定的交付条件为止;三、判决被告支付因迟延交付商品房转移登记的有关文书的违约金暂定20000元给原告(违约金的计算标准为中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率，自2017年5月2日起至被告将该商品房权属证书转移登记到原告名下并交付产权证书给原告之日止)；四、判决被告立刻按合同约定为原告办理房屋权属证书；五、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由:原告于2015年7月25日与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于毕节市××南部新区××大道圆梦国际第2号楼14层3号房，建筑面积为125.24m”，套内建筑面积为103.67m',按照套内面积计算，单价为每平方米3966.43元，总房款为411200元。双方签订的《商品房买卖合同》第四章第十一条约定:(一)出卖人应当在2016年5月1日前向买受人交付该商品房。该章节第十三条中也规定:除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第一种方式处理:1、按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)：(1)逾期在30日之内(该时限应当不小于第十条第1(1)项中的时限)，自第十一条中约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之的违约金(该违约金比率应当不小于第十条第1(1)项中的比率)，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。(2)逾期超过30日(该日期应当与本条第1(1)项中的日期相同)买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人退房通知之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1(该比率应当不小于本条第1(1)项中的比率)的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。买受人按合同约定于2015年6月7日向被告付首期房款124200元，余款287000元向银行申请办理公积金贷款支付，而被告至今未按合同约定将房屋交付原告，其行为已经构成违约，依法应承担逾期交房的违约责任。同时该合同第八章第二十二条约定，三、(一)出卖人承诺2017年5月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任;2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理:(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期利率支付利息。然而时至今日，被告依然未按照合同约定向原告交付商品房以及办理该商品房相关产权证书。原告认为，被告的行为已严重违约并侵害了原告的合法权益。原告诉至法院，恳请判如所诉。
被告七众置业辩称：可以向原告交房及办证，但不应支付违约金。
本院经审理查明：2015年7月25日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》（合同编号：BJYMGJ-630），约定：买受人购买出毕节××城市南部新区市城市南部新区圆梦国际第2号楼14层3号房；建筑面积125.24平方米，套内建筑面积103.67平方米；该商品房总价款为411,200.00元；出卖人应当在2016年5月1日前向买受人交付该商品房，交付商品房时，应当已取得建筑工程竣工合格证明文件，还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理。逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足合同约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足合同约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。买受人应当在收到书面通知后7日内，办理商品房的交接手续。商品房达到交付条件后，即可交付买受人。买受人认为房屋本身或设备存在不符合合同约定情形的，应在完成交付后按照法律法规和合同约定处理。”出卖人承诺于2017年5月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告付清了411,200.00元的购房款。但被告至今未将涉案的商品房及办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。
另查明，被告开发建设的圆梦国际2号楼，经建设、设计、施工、勘察、监理单位的工程验收后，作出了《工程竣工验收报告》。2017年2月21日，毕节市公安消防支队作出《建设工程消防验收意见书》，确认圆梦国际2-4号楼、1号楼商业及5号楼住宅建设工程消除验收合格。2017年9月29日，经毕节市七星关区城乡规划局核实，涉案的商品房通过规划验收取得了《建设工程竣工规划认可证》，但涉案的商品房未取得《毕节市商品房备案证明书》，不具备向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。
上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的原告的身份证复印件、商品房买卖合同、收条、个人住房借款合同、个人贷款支付凭证，被告提交的《建设工程竣工验收报告》、建设工程竣工规划认可证、建设工程消除验收意见书、国有土地使用证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、工程验收会议结论。以上证据经庭审举证质证，已收集在卷为凭。
本院认为，原告鲁玉东与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告鲁玉东已按合同约定全额支付了购房款，被告未按《商品房买卖合同》的约定于2016年5月1日前向原告交付商品房的行为，已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，应承担违约责任。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”现涉案的商品房已通过了消防验收、规划认可、竣工验收，具备向原告鲁玉东交付的条件，故对原告主张被告交付涉案房屋的诉请，本院予以支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告逾期交房超过30日的，原告有权要求继续履行合同，并要求被告从约定交付期限届满之次日（即2016年5月2日）起，按日向原告支付全部已付房款万分之一的违约金至实际交付之日止。据此，对原告诉请被告支付逾期交付涉案房屋期间违约金的诉讼请求，本院予以支持。违约金以原告已付购房款411,200.00元为基数，按照每日万分之一，从2016年5月2日起计算至被告实际向原告交付涉案商品房之日止。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，双方合同中约定了2017年5月1日前，被告应向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告至今未取得《毕节市商品房备案证明书》，尚不能履行向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，构成违约。原告诉请被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，于法有据，本院予以支持。但违约金的计算标准，因《商品房买卖合同》仅约定了“约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；”超过180日内未交付的，未约定违约金的计算标准，而至今被告尚不能交付办理商品房转移登记的有关文书。根据上述法律的规定，违约金以原告已付购房款411,200.00元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍（逾期贷款利息）从2017年5月2日起计算至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书给原告之止。对于原告主张被告立刻为其办理房屋权属证书的诉请，原被告双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定原告委托被告办证，被告的合同义务是向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，根据中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，因被告至今未取得《毕节市商品房备案证明书》，尚不能履行向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，故对原告的该诉请，本院不予支持，原告待涉案商品房具备交付办理商品房转移登记的有关文书时，原告可再行主张。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告毕节××城市南部新区市城市南部新区圆梦国际第2号楼14层3号商品房；
二、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告鲁玉东支付逾期交房违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款411,200.00元为基数，按日万分之一从2016年5月2日起计算至被告向原告交付涉案商品房之日止；
三、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告鲁玉东支付迟延交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以411,200.00元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍（逾期贷款利息），从2017年5月2日起计算至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书给原告之日止；
四、驳回原告鲁玉东的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费525.00元（已减半收取），由被告贵州七众置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
审判员 陆云
二〇一八年八月十五日
书记员 高立