广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤03民终19126号
上诉人（原审被告）：深圳市盛林宾馆有限公司。
法定代表人：范伟康。
上诉人（原审被告）：深圳市坪山新区华庭宾馆。
经营者：王玉英。
上诉人（原审被告）：王玉英。
上诉人共同委托诉讼代理人：刘鹤毅，广东乐为律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市坪山坪环股份合作公司中兴分公司。
负责人：邹雪强。
委托诉讼代理人：毛彩萍，广东广和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖盼盼，广东广和律师事务所实习律师。
上诉人深圳市盛林宾馆有限公司（以下简称盛林宾馆）、深圳市坪山新区华庭宾馆（以下简称华庭宾馆）、王玉英为与被上诉人深圳市坪山坪环股份合作公司中兴分公司（以下简称坪环中兴分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初2202号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审认定，2005年5月20日，原深圳市龙岗区坪山镇坪环村中兴经济合作社（甲方）与盛林宾馆（乙方）签订一份《房屋租赁合同书》，约定：将坐落在深圳市龙岗区坪山街道坪环居委属下，中兴居民小组东纵路361号的房屋出租，给予乙方作商业使用，房屋总面积共五层合共1500平方米；租用期为12年即从2005年5月20日至2016年5月20日止，从2005年12月20日起计租金；房屋租金为每月人民币15000元，即从2005年5月20日起至2008年5月20日止。由2008年5月20日起每月租金调整为人民币18000元正，2011年5月20日起每月租金19800元。2014年5月20日后，每月租金21780元，作为租金交付给甲方；当月租金不含税在当月10号前一次性付清给甲方，逾期未付，甲方有权终止合同（收当月租金，开具税票由乙方支付费用）；双方签订租赁合同书后，乙方先付人民币30000元给甲方作租用房屋押金，押金待合同期满退还；甲方提供水、电到房屋边，供给乙方经营使用，房屋内安装使用费用由乙方负责；甲方负责安装防火消防栓及环保装置，办理好消防环保文件给予乙方使用；在合同有效期内，甲乙双方不能随意终止合同。否则将赔偿对方的固定资产投资款（并由有资质评估公司进行评估后，看价赔偿）。乙方所经营之行业如与国家的法规相抵触导致不能经营的所造成的损失与甲方无关。如在合同期内，遇到国家或有关单位征收或改造该地段的，所造成的损失与甲方无关。由乙方经有资质的评估单位评估后向征用单位索偿。不能有意拖延项目发展进度；装修工程，经双方协商决议、房屋内外由乙方全面负责出资装修、外墙两面贴马赛克、后墙暂作不给于维修、前面墙用玻璃膜墙装修。内面一楼如乙方需要地面加高材料工程费由乙方负责支付。内面新装五层载人电梯（10人）电动立梯一部、外消防楼梯不能拆除，需加固及工程款由乙方负责支付；签订合同生效后，乙方如没有按双方协商议定，乙方强行装修，甲方可以解除本合同。装修期间，乙方应负责补偿经济损失；签订合同租期内，乙方使用不当，造成出租房屋或内部的设施出现损坏或发生故障，应由乙方负责及时维修或赔偿；乙方负责房屋内外电安装及经营和生活用水用电费用由乙方支付；乙方负责搞好安全经营，按消防部门要求添置相应的消防器材；乙方负责经营与劳资纠纷及治安申报处理，暂住户口工作，发现问题情况，通知甲方给予协助解决；乙方如需要提供其他单证、税票文件，办理费用由乙方负责支付，甲方协助办理相关业务；在租期间，如需要改建房屋或增加建筑时应经甲方协商同意后方可进行施工，否则一律拆除；居委会规定收（综合管理费）按每月计算，由乙方负责交付；乙方缴交房租及居委会（综合管理费）需要发票甲方协助办理税票及手续费由乙方负责交付；合同租期满后如乙方继续租用，经双方协商按当时时价协商同意，继续优先租用另签订租约合同；租用合同期满乙方不继续租用，乙方不能破坏内外装修设施，不能拆除固定安装设备及内外装原材料，如不能执行甲方不退回租用押金；另:乙方在租用期内提前终止合同，应负责支付一个月租金补偿甲方维修费用。合同签订当日，坪环中兴分公司向盛林宾馆交付涉案房屋，盛林宾馆将该房屋用于开办经营宾馆。2006年6月8日，王玉英在涉案房屋3－5层成立了华庭宾馆。坪环中兴分公司因主张盛林宾馆、华庭宾馆、王玉英拖欠租金，遂具状原审法院。庭审中，双方认可涉案房屋共五层，第一、二层由盛林宾馆使用，第三、四、五层由华庭宾馆使用。华庭宾馆认为其是从盛林宾馆处承包了第三至五层，涉案房屋的使用人应为盛林宾馆。关于租金的支付情况，双方认可每月租金由华庭宾馆向坪环中兴分公司支付，由坪环中兴分公司向华庭宾馆出具收款收据。2014年5月份之后月租金标准为21780元，2016年1月4日和2016年3月8日，华庭宾馆分别向坪环中兴分公司支付2014年9月份租金5500元和7000元，尚拖欠2014年9月份租金9280元，并从2014年10月开始未再支付租金。华庭宾馆主张虽然每月租金由其支付，但其是代盛林宾馆支付租金。坪环中兴分公司称涉案房屋为坪环中兴分公司村集体自建房屋，没有报批报建手续，亦没有办理房地产证。坪环中兴分公司未能提供涉案房屋的产权证书及经主管部门批准的报建文件。另查，坪环中兴分公司系由原深圳市龙岗区坪山镇坪环村中兴经济合作社改制而来。华庭宾馆的组成形式为个体（个人经营），经营者为王玉英。盛林宾馆的法定代表人范伟康与王玉英系夫妻关系。
原审认为，坪环中兴分公司将没有办理合法报建手续及产权登记的房屋予以出租，违反了法律、法规的强制性规定，坪环中兴分公司与盛林宾馆签订的《房屋租赁合同书》应认定为无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。双方在庭审中认可涉案房屋第一、二层由盛林宾馆使用，第三、四、五层由华庭宾馆使用，故盛林宾馆和华庭宾馆应搬离涉案房屋，将涉案房屋交还坪环中兴分公司。合同虽然无效，但根据公平原则，盛林宾馆和华庭宾馆实际使用了涉案房屋，应当向坪环中兴分公司支付使用费。双方在庭审中确认盛林宾馆和华庭宾馆从2014年10月份开始未再支付房屋使用费，且尚拖欠2014年9月份租金9280元。因此，房屋使用费参照涉案合同约定的每月21780元标准计算，计至本判决确定的返还房屋之日止。华庭宾馆的组成形式为个体（个人经营），王玉英作为华庭宾馆的经营者，应与其所开办经营的华庭宾馆共同承担责任。坪环中兴分公司的诉讼请求合理合法，法院予以支持。华庭宾馆辩称其与盛林宾馆之间是承包关系，不应被列为本案当事人。原审认为，虽然涉案合同由盛林宾馆与坪环中兴分公司签订，但盛林宾馆租赁涉案房屋后又将第三至五层交由华庭宾馆使用，每月租金均由华庭宾馆直接向坪环中兴分公司支付，并没有对盛林宾馆和华庭宾馆各自应承担的租金数额进行区分，而且盛林宾馆的法定代表人范伟康与王玉英系夫妻关系，因此，华庭宾馆与坪环中兴分公司形成事实上的租赁关系，华庭宾馆的上述抗辩理由不成立，法院不予采纳。至于被告辩称在签订合同后投入了大量资金装修，其损失应当予以赔偿，由于被告未对此提出反诉，故法院不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民法通则》第二十九条的规定，判决：一、确认深圳市坪山坪环股份合作公司中兴分公司与深圳市盛林宾馆有限公司于2005年5月20日签订的《房屋租赁合同书》无效；二、深圳市盛林宾馆有限公司、深圳市坪山新区华庭宾馆、王玉英于判决生效之日起十日内向深圳市坪山坪环股份合作公司中兴分公司返还租赁的位于深圳市龙岗区坪山街道坪环居委属下，中兴居民小组东纵路361号房屋；三、深圳市盛林宾馆有限公司、深圳市坪山新区华庭宾馆、王玉英于判决生效之日起十日内向深圳市坪山坪环股份合作公司中兴分公司支付2014年9月份租金人民币9280元；四、深圳市盛林宾馆有限公司、深圳市坪山新区华庭宾馆、王玉英于判决生效之日起十日内向深圳市坪山坪环股份合作公司中兴分公司支付房屋使用费（按照每月21780元的标准，自2014年10月份起计至本判决确定的返还房屋之日止）。本案案件受理费人民币6445元、诉讼保全费人民币2235元，合计人民币8680元，由盛林宾馆、简称华庭宾馆、王玉英承担。
一审宣判后，华庭宾馆、盛林宾馆上诉请求：1、请求撤销一审判决第二、三、四项。2、由被上诉人承担本案一、二审受理费和保全费等。其事实和理由是：上诉人因不服(2016)粤0307民初字第2202号民事判决，认为该判决认定事实和适用法律错误。现依法提起上诉：一、原审判决以司法判决代替行政部门职责存在越权嫌疑，且支持和保护被上诉人基于违法行为而产生的违法所得，存在明显的错误。首先，被上诉人没有任何合法有效证据证明其拥有涉案房产土地所有权或使用权。根据我国法律规定，政府国土规划部门是土地权属确认的唯一证明机关，然而被上诉人没有提供国土规划部门对涉案土地的任何确权文件，被上诉人提供的《房屋租赁凭证》、《深圳市出租屋（自建房）使用证明》非法定权属证明，其出证部门无权确认涉案土地权属，原审法院存在以司法判决确认土地权属的合法性之嫌。其次，被上诉人没有任何合法有效证据证明其拥有涉案房产所有权或使用权。根据我国法律规定，政府房地产登记部门是房屋权属登记和确认的唯一证明机关，然而被上诉人没有提供房地产登记部门对涉案房产的任何确权文件，被上诉人提供的《房屋租赁凭证》、《深圳市出租屋（自建房）使用证明》非法定权属证明，其出证部门无权确认涉案土地权属，原审法院存在以司法判决确认建筑物的合法性之嫌。最后，被上诉人没有任何合法有效证据证明涉案房产经过合法报建、建设和验收，没有任何证据证明符合出租条件和符合出租目的。根据我国法律规定，任何建筑工程均须报建、建设和验收，并确定房产性质、用途等，批准报建、验收和确定性质和用途等属于政府建设部门职责，然而被上诉人没有提供建设部工对涉案房产的建设批准、建筑验收备案和用途确认等文件，被上诉人提供的《房屋租赁凭证》、《深圳市出租屋（自建房）使用证明》非法定权属证明，其出证部门无权确认涉案土地权属，原审法院存在以司法判决代替建筑物的报建、报批审查权之嫌。所以，原审判决存在明显代替行政机关土地权属、建筑物权属、报建报批审批权的越权行为，同时在不能确定被上诉人系涉案土地、房屋的权利人，不能确定涉案房产的合法性情况下，判决上诉人缴纳租金或使用费，那么，被上诉人基于其违法行为收取和已经收取的款项属于违法所得或不当得利，而原审法院对此基础事实未做任何审查，就判决被上诉人收取使用费的合法性予以支持，显然是以司法判决保护和支持非法所得。租赁或使用的土地的权属不明和建筑物不合法，引申出来的租赁和使用的基础不合法，相应关系自然不合法，被上诉人收取的款项更不合法，所以原审判决明显错误的，应当驳回被上诉人的诉求。二、上诉人二和三非合同相对方，不是适格的诉讼主体。本案为租赁合同纠纷，《房屋租赁合同书》明确载明这是上诉人一和被上诉人之问的租赁合同关系，上诉人二、三不是合同的相对方，不能作为案件当事人，被上诉人请求上诉人二、三列为案件当事人是主体不适格。即使法院认为上诉人二与被上诉人为是涉案房产事实上的使用方，同时有确定《房屋租赁合同书》无效，那么上诉人一、二不受《房屋租赁合同书》约束，是独立地与被上诉人成立事实使用关系，不能并案审理，更不应该对上诉人一的债务承担任何连带清偿责任，上诉人二、三之间不存在承担连带清偿责任，应是各自承担。既然上诉人二、三非《房屋租赁合同书》缔约方，自然不得按照或参照《房屋租赁合同书》确认上诉人二、三的相关义务（如时间、使用费、义务等），即被上诉人诉求上诉人二、三的各项诉求没有事实和约定计算依据。三、被上诉人原审诉求超过诉讼时效，应当予以驳回，而原审法院对上诉人的该项答辩未做任何记录和说明。我国法律规定，延期交付或拒绝交付租金的诉讼时效为1年。2015年1月前的租金超过1年，而被上诉人也没有向法院主张自己的权利，法院也不应支持。然而，原审判决只字未捉。综上所述，请求二审法院查清案件事实，依法支持上诉人的上诉请求。
本院经审理查明，原审判决查明的事实准确，本院予以确认。在二审中，上诉人提交了一份新证据，即邹雪强于2016年11月4日给范伟康先生的书面回复，该书面回复为打印件，坪环中兴分公司对其真实性不予确认。
本院认为，三上诉人在二审中提交的证据为打印件，无签名或盖章，坪环中兴分公司不认可其真实性，故对其不予采信。本案二审中，盛林宾馆等三上诉人的理由是三个方面，对于三上诉人的第一个上诉理由，本院认为，本案中，盛林宾馆与坪环中兴分公司签订房屋租赁合同书，约定将涉案房屋租给盛林宾馆使用，该房屋实际上亦由坪环中兴分公司向盛林宾馆交付使用，坪环中兴分公司在一审中还提交了深圳市公安局龙岗分局消防大队建设工程消防验收意见书【消公龙消建验［2005］301号】，以证明涉案房屋由其报送并经消防部门验收合格，坪环中兴分公司还提交了《房屋租赁凭证》及《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》，以证明其对房屋出租已进行了备案及对涉案房屋申报了历史遗留问题，坪环中兴分公司还提交了《深圳市出租屋（自建房）使用证明》。本院认为，上述事实，能够认定涉案房屋为坪环中兴分公司所建设并由其行使相应的权利，坪环中兴分公司虽未提交证据证明涉案房屋经过合法手续批准建设并取得权利证书，但不影响其行使收益权。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，上诉人的第一项上诉理由不能成立，本院不予支持。对于上诉人的第二项上诉理由，本院认为，涉案房屋虽由坪环中兴分公司与盛林宾馆签订租赁合同并交付其使用，此后，王玉英利用涉案房屋3-5层开办华庭宾馆，双方当事人认可每月租金由华庭宾馆向坪环中兴分公司支付，并由坪环中兴分公司向华庭宾馆出具收款收据。此种情形，表明华庭宾馆已实际参与房屋租赁，坪环中兴分公司也予以同意，由于华庭宾馆的经营者王玉英与盛林宾馆的法定代表人范伟康系夫妻关系，且交付租金时未加区分，因此应当认定盛林宾馆与华庭宾馆共同承租涉案房屋，故原审法院判决盛林宾馆、华庭宾馆、王玉英共同承担责任并无不妥，对上诉人该项上诉理由不予支持。对于上诉人的第三项理由，本院认为，因双方当事人的租赁合同无效，依照法律规定，上诉人应当支付坪环中兴分公司的并非租金，而是房屋占有使用费，房屋占有使用费应当适用普通时效，即两年的时效，并且，上诉人于2016年1月4日和3月8日支付了坪环中兴分公司2014年9月的部分费用，表明其同意支付相关费用，本案中，坪环中兴分公司于2016年1月26日向法院起诉，没有超过诉讼时效，因此，上诉人的该项上诉理由不能成立。综上所述，三上诉人的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费计人民币6445元，由上诉人深圳市盛林宾馆有限公司、深圳市坪山新区华庭宾馆、王玉英负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审判长 彭 安 明
审判员 蔡 雪 燕
审判员 邢 蓓 华
二〇一七年一月十二日
书记员 孙巍（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。