淮安市清江浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016)苏0811民初5378号
原告：沈志芹。
被告：赵成梅。
原告沈志芹与被告赵成梅所有权确认纠纷一案，本院于2016年12月15日立案受理。依法由审判员李洪昌适用简易程序于2017年1月18日公开开庭进行了审理。原告沈志芹及其委托诉讼代理人刘伟，被告赵成梅及其委托诉讼代理人周峰、季锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈志芹向本院提出诉讼请求:1、确认淮安市清江浦区友联巷21号房屋一、二层产权归原告所有；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告系姑嫂关系，被告与沈志陆原系夫妻关系，原告系沈志陆大姐。2001年12月26日，被告赵成梅以58300元的价格从淮阴市清浦区清安街道南港村五组购买了五组队房，后赵成梅将上述房屋转让给原告，原告随即付清了全部转让款。因上述队房已破落不堪，根本无法居住，2004年原告个人出资进行了重建。因从南港村五组购买队房时是以被告名义，故在申请土地证、建筑规划许可证时均是以被告名义办理。该房屋重建好后，原告一家一直居住、使用至今。2005年8月23日，沈志陆和被告离婚。两人在《离婚补充协议书》中约定：原沈志陆、赵成梅在清浦区友联巷享有的一块宅基地使用权，已经于2004年3月份左右给沈志芹（转让费用已结算），沈志芹在该土地上建造了房屋，但领取产权证时登记的所有权者名称是赵成梅，离婚后，赵成梅应积极配合沈志芹办理过户手续。后原告多次要求被告按照约定办理房屋产权手续，被告均不予理睬。为维护原告合法权益，故诉至法院。
被告赵成梅辩称：1、原告至今未支付诉争房屋的转让款。2、被告并不是诉争房屋所有者，该房并无产权证，无法履行产权登记手续。3、即使双方有转让协议，那么这份协议也是无效的，原告并不是淮阴市清浦区清安乡南港村村民，转让协议违反国家强制规定，是无效协议。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告沈志芹与案外人沈志陆系姐弟关系，沈志陆与被告赵成梅原系夫妻关系。
2001年12月26日，被告赵成梅（乙方）与原淮阴市清浦区清安乡南港村五组（甲方）签订《关于处理五组队房协议书》，约定：“一、甲方将组队房66.65平方米，以每平方人民币350元一次性处理给乙方。二、乙方一次性付清购房款58300元，取得使用权。三、四至尺寸，东距赵学车主屋西墙0.5米，西距解放路小学东院墙0.5米，北距解放路小学院墙0.5米，南距鲁秀华、姚美仁0.5米，因考虑实际，为避免矛盾再让0.2米。四、通道东西1.15米，南北9.7米，为乙方单独使用，本协议签字之日起生效，双方不得反悔。”赵成梅付清购房款后，南港村五组出具购房款收据，并将上述队房交付给赵成梅。
2004年3月，被告又将上述队房出售给原告，因双方系亲属关系，故未签订书面房屋买卖合同。原告付清购房款后，被告将南港村五组出具的收据及《关于处理五组队房协议书》交给原告。
2004年5月13日，原告以赵成梅的名义办理了建设工程规划许可证，建设规模为156.8平方米，用途为住宅用地。该许可证注明：本证是城市规划区内，经城市规划行政主管部门审定，许可建设各类工程的法律凭证，凡未取得本证或不按本证规定进行建设，均属违法建设。之后，原告在上述土地上建起楼房三层（即诉争房屋，地址为淮安市友联巷21号），其中一、二层在规划许可范围内，第三层不在规划许可范围内。建房过程中，原告因未取得许可加盖第三层房屋，被淮安市规划监察管理处罚款500元，但上述违建房屋未被拆除。房屋建成后一直由原告沈志芹一家居住使用。
2005年8月23日，沈志陆与赵成梅因感情不和离婚，双方签订的《离婚补充协议》第五条约定：“原沈志陆、赵成梅在清浦区友联巷享有的一块宅基地使用权，已经于2004年3月份左右转让给沈志芹（转让费用已结算），沈志芹在该土地上建造了房屋，但领取产权证时登记的所有者名称是赵成梅，离婚后，赵成梅应积极配合沈志芹办理过户手续。”
另查，被告赵成梅居住于淮安市友联巷17号，与诉争房屋相邻。一直以来，被告赵成梅对原告沈志芹占有使用诉争房屋的行为未提出异议。
上述事实，有庭审笔录，原告提供离婚协议、离婚补充协议、处理队房协议书、南港五组出具的收据、照片、建设工程规划许可证、装潢发票、水、电、气、宽带缴费发票、房屋租赁合同、证人证言等证据在卷佐证，本院予以采信。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”但不动产权属证书及不动产登记簿并不具有绝对的证明效力，对于不动产物权的归属，仍应审查不动产权属证书、不动产登记簿上记载的权利人与真实的权利状况是否一致。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案中，原告沈志芹与被告赵成梅口头达成的房屋买卖协议，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对当事人具有约束力。被告于2004向原告实际交付了原队房，原告以被告名义办理建设工程规划许可证后，在原队房的土地上建起了诉争房屋，诉争房屋应为原告财产。因此原告要求确认淮安市清江浦区友联巷21号房屋一、二层产权归原告所有的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因诉争房屋第三层不在规划许可范围内，本院不予确权。被告辩称原告不是南港村村民，根据法律规定，转让协议无效。本院认为，根据原告领取的建设工程规划许可证，涉案土地系城市用地，并非农村宅基地，被告辩称于法无据，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《最高人民法院关于适用物权法若干问题的解释（一）》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
位于淮安市清江浦区友联巷21号房屋一、二层产权归原告沈志芹所有。
案件受理费7300元，减半收取3650元，由原告沈志芹负担650元，被告赵成梅负担3000元。
(上述款项请直接支付给权利人或交纳至本院银行账户，收款人：淮安市清浦区人民法院，开户行：江苏银行淮安清浦支行，账号：80×××32)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局综合处，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。
如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审判员 李洪昌
二〇一七年三月二日
书记员 李思语
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
《最高人民法院关于适用物权法若干问题的解释（一）》
第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。