彭山区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川1403民初600号
原告：四川首创远大房地产开发有限公司，住所地：四川省眉山市彭山区滨江大道二段1号，统一社会信用代码：91511422699162547A。
法定代表人：张焕涛，执行董事。
委托诉讼代理人：杨超，四川英特信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：续薇薇，四川英特信律师事务所律师。
被告：林涛，男，生于1983年12月27日，汉族，住重庆市黔江区城东街道县。
原告四川首创远大房地产开发有限公司（以下简称：首创公司）与被告林涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，原告提出财产保全申请，本院已依法采取了保全措施。本案依法适用简易程序后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告首创公司的委托诉讼代理人杨超到庭参加诉讼。被告林涛经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案现已缺席审理终结。
原告首创公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2013年10月10日就眉山市彭山区房屋签订的《商品房买卖合同》及《<商品房买卖合同>补充协议》（以下简称《补充协议》）；2、判决被告协助原告办理注销上述《商品房买卖合同》登记备案（备案号：XXX）手续、预告登记手续及抵押预告登记手续；3、判令被告立即按原状向原告返还上述房屋，并从判决生效之日起至实际返还给原告时止，按每日50元的标准向原告支付房屋占有使用费；4、判令被告向原告支付违约金49190.4元；5、判令被告支付原告承担保证责任支出的款项147822.84元；6、判令上述第3至5项诉讼请求涉及的款项，由原告从被告已付购房款245952元中直接扣除；7、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月10日，原告作为出卖人，被告作为买受人，签订《商品房买卖合同》及补充协议，购买原告开发的位于四川省眉山市彭山区房屋，房屋总价为245952元。其中140000元由被告向眉山市住房公积金管理中心贷款支付，该中心委托中国建设银行股份有限公司彭山支行（以下简称建行彭山支行）向被告发放了该笔贷款，原告为该笔贷款承担阶段性连带保证责任担保。
由于被告逾期归还上述贷款本息，导致原告承担了担保责任，代被告偿还了贷款本息共计147822.84元。因被告未按时足额偿还贷款本息导致原告承担了担保责任，且被告未能按约定赔偿原告的损失，根据合同约定，原告有权解除《商品房买卖合同》及补充协议，被告应承担相应的违约责任，故原告诉至法院。
被告林涛未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见及相关证据。
原告首创公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：
1、原告的营业执照、被告身份证复印件，证明原、被告主体适格；
2、《商品房买卖合同》及《补充协议》、合同备案信息摘要、预告登记受理通知单、抵押受理及缴费凭证、预抵押登记证，证明原、被告之间的商品房买卖合同关系，并办理了备案登记、预告登记及预抵押登记手续，被告以贷款方式购买原告销售的房屋，原告为被告的贷款提供阶段性连带责任保证，解除合同及补充协议的条件以及被告应承担的违约责任；
3、住房公积金借款合同、住房公积金贷款业务合作协议，证明被告向眉山市公积金管理中心申请贷款，原告提供保证担保；
4、眉山市公积金中心个人还款记录表、眉山市公积金管理中心关于扣收原告保证金的复函、个人住房贷款（公积金）保证金扣收通知书、中国建设银行单位客户专用回单、公积金贷款结清证明，证明由于被告逾期还款达32期，眉山市公积金管理中心自原告的保证金账户中扣划了147822.84元；
5、通知书、快递单及快递投递记录，证明原告承担保证责任后，于2018年2月27日向被告发送通知，要求被告支付原告为其承担保证责任支出的款项；
上述证据材料经庭审质证，并经审查，本院认为，原告首创公司提交的以上1-5组证据来源合法、内容客观真实，本院依法予以确认。
根据本院认定的证据，本院查明如下事实：
2013年2月19日，原告与眉山市住房公积金管理中心彭山管理部（以下简称公积金彭山管理部）签订《住房公积金贷款业务合作协议》一份，约定由公积金彭山管理部为原告开发的商品房的购房人提供住房公积金个人住房贷款，原告开设保证金账户，并约定公积金彭山管理部授权建行彭山支行监督管理原告的保证金。2013年10月10日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，约定：林涛购买首创公司位于眉山市彭山区，建筑面积为74.5平方米，套内面积为56.58平方米，公摊面积为17.92平方米，房屋总价款245952元，首创公司于2015年5月28日前向林涛交付商品房。另外，合同上载明了被告的通讯地址及联系电话“136××××9534”。
同日，原、被告双方又签订《商品房买卖合同补充协议》一份，约定：被告应首付购房款105952元，余款140000元向公积金中心贷款支付。其中第2.2条B6项载明：“在买受人获准了贷款后，因买受人的原因而导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任的，由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用由买受人在该损失及费用发生日起5日内全额承担。买受人未按期全额承担的，出卖人有权单方解除买卖合同及本补充协议。出卖人行使该解除权的，买受人在解除通知到达之日起15日内，除应向出卖人承担该商品房总价款的20%的违约金外，应自行承担因购买该商品房而发生的一切税费、支出与损失……”，第7.1条载明：“出卖人与买受人一致确认：在买卖合同及本补充协议中披露的联系电话、通讯地址、电子邮箱等通讯联系方式为其有效的接受各种通知、函件的法定、真实、有效的号码和通信地址，任何一方向对方发往该号码与地址的各种通知、函件至本补充协议确定的期限届满时即视为有效到达……”。合同签订后，被告自付购房款105952元。
同日，原、被告双方就签订的上述《商品房买卖合同》进行了签约备案（备案号为XXX）。2014年2月17日，双方办理了案涉房屋的所有权预告登记手续。同月25日，又办理了案涉房屋的预抵押登记手续。
2014年2月21日，建行彭山支行与被告签订《住房公积金借款合同》一份，约定：“林涛借款用于购置彭山县商品房一套，借款金额为140000元，借款期限240个月，还款方式为等额本息还款。原告为此笔借款提供阶段性保证”。其后，建行彭山支行将此笔借款全部转付到被告指定的账户。
合同在履行过程中，被告累计达32期逾期偿还贷款本息。2017年12月8日，眉山市住房公积金管理中心向建行彭山支行出具《关于扣收四川首创远大房地产开发有限公司保证金的复函》一份，载明同意建行彭山支行扣划原告保证金账户内资金用于代为偿还被告所购房屋的住房公积金贷款，并同意于2017年12月12日将被告的该笔住房公积金贷款予以结清。同月12日，建行彭山支行出具《个人住房贷款（公积金）保证金扣收通知书》及《公积金贷款结清证明》，扣收通知书中载明从原告的保证金账户内扣划147822.84元，结清证明中载明被告办理的住房公积金贷款已于2017年12月12日结清，还款金额为159299.11元（其中本金140000元、利息19299.11元），该金额中包括被告还款部分。
2018年2月27日，原告向被告发出《通知》一份，载明：请被告在2018年3月2日前向原告支付因原告承担保证责任支出款项147822.84元，否则，原告将解除与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议。
庭审中，原告陈述案涉房屋尚未办理房产证，并陈述已通知被告收房，但被告一直未到原告处办理相关房屋交接手续。另外，原告当庭撤回第3项诉讼请求，因系其行使自己的处分权利，且无悖于法律，故本院予以准许。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》以及被告与建行彭山支行签订的《住房公积金借款合同》均系各方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，对双方均有约束力，均应依约履行。原告在承担保证责任期间，因被告未按借款合同约定的内容履行其按期足额偿还按揭贷款的义务，且违约多期，导致原告为此承担了担保责任。之后，被告也未在约定的期限内向原告偿付代偿的贷款本息，根据原、被告双方签订《补充协议》中第2.2条B6项的约定，以及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条第一款第（二）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务”的规定，对原告请求解除与被告于2013年10月10日签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》，并请求由被告配合原告到房产管理部门办理注销商品房买卖合同备案登记、预告登记及预抵押登记等解除合同的全部手续，其理由正当、证据充分，本院依法予以支持。
对于原告要求被告支付总房价20%的违约金，即49190.4元的诉讼请求，因原、被告双方签订的《补充协议》中第2.2条B6项对违约金已作了明确约定，且被告在履行合同过程中确有违约行为，故原告要求被告支付违约金的请求，既有合同约定，也符合法律规定，本院依法予以支持。虽然被告未到庭就违约金是否过高进行抗辩，但本院仍结合案件事实对违约金是否过高进行了审查，认为应适当减轻对被告的违约处罚，本院酌情将违约金调整为按总房价245952元的10%的标准支付违约金，故该金额为24595.2元。
对于原告代被告支付的代偿款147822.84元，因双方签订的《补充协议》中第2.2条B6项对此也作了明确约定，故被告应向原告支付该款项，故原告的该请求本院依法也予以支持。
综上，根据在案证据，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、三十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告四川首创远大房地产开发有限公司与被告林涛于2013年10月10日签订的眉山市彭山区《商品房买卖合同》以及《<商品房买卖合同>补充协议》。
二、被告林涛于本判决生效之日起五日内，协助原告四川首创远大房地产开发有限公司到房产管理部门办理注销眉山市彭山区《商品房买卖合同》签约备案登记（备案号为XXX）、预告登记及预抵押登记等解除合同的全部手续。
三、被告林涛于本判决生效之日起五日内，给付原告四川首创远大房地产开发有限公司违约金24595.2元。
四、被告林涛于本判决生效之日起五日内，给付原告四川首创远大房地产开发有限公司代偿款147822.84元。
五、上述第三至四项涉及款项，由原告四川首创远大房地产开发有限公司从被告林涛的购房款245952元中直接扣除，剩余款项返还给被告林涛。
六、驳回原告四川首创远大房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4640元、财产保全费1749元，由被告林涛负担。此款原告四川首创远大房地产开发有限公司已垫交，被告在支付上述款项时予以品迭。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。
审 判 长 聂 晶
人民陪审员 徐正强
人民陪审员 廖常红
二〇一八年八月十四日
书 记 员 邹 琴