广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终11694号
上诉人（原审原告）：徐代炎，男，1949年11月27日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。
委托诉讼代理人：罗欢平，广东宏力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐燕慧，系徐代炎女儿。
被上诉人（原审被告）：陈醒华，女，1980年11月10日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。
委托诉讼代理人：尤玉婵、陈汝曦，分别系广东太平洋联合律师事务所律师及实习律师。
原审第三人：赵桢，男，1985年4月14日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司广州德政中路支行，住所地广州市越秀区德政中路316-318号。
负责人：肖惠华，职务：行长。
委托诉讼代理人：刘倩萍，系公司员工。
上诉人徐代炎与被上诉人陈醒华、原审第三人赵桢、中国工商银行股份有限公司广州德政中路支行（以下简称“工商银行德政中路支行”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初13262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
徐代炎上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持徐代炎一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费全部由陈醒华承担。事实和理由：一、一审法院法律适用错误，剥夺了徐代炎作为委托人的“介入权”。一审法院查明清楚了陈醒华与赵桢之间签订了《房地产买卖合同》，并且查明清楚徐代炎与赵桢之间也签订了《房地产买卖合同》，但却只认定房地产买卖合同的相对方为陈醒华与赵桢，这是很明显的错误。一审庭审中以及房地产买卖合同履行过程中徐代炎以及赵桢均向陈醒华清楚表明涉案房屋真实的买家是徐代炎，赵桢是接受徐代炎的委托代理购买涉案房屋的，即使陈醒华在签约时不知晓赵桢与徐代炎之间的委托代理关系，但合同签订后，赵桢已经充分向陈醒华说明了代理关系后，陈醒华不配合履行合同义务，徐代炎就直接选择行使“介入权”要求陈醒华进行配合过户，但一审法院却完全割裂这一基本事实以及法律关系，完全违背《合同法》第403条第一款之法律规定，违法剥夺徐代炎的“介入权”，出具错误判决。二、一审判决完全违背基本事实以及割裂开整个案件发生的来龙去脉，未认定赵桢在持有陈醒华出具全权委托公证书的情况下与徐代炎签订的《房地产买卖合同》的合法有效性，错误认定徐代炎与陈醒华之间不存在房屋买卖合同关系。赵桢与陈醒华签订《房地产买卖合同》的时间是2017年4月27日，赵桢向陈醒华支付首付款的时间是2017年5月8日，而陈醒华却在2017年5月17日向赵桢出具办理涉案房屋有关买卖过户的《全权委托公证书》，并且是授权给赵桢自己，而陈醒华在一审抗辩过程中解释办理全权委托公证书给赵桢的目的是方便赵桢过户到本人名下，这明显与基本事实和法律相违背，因为赵桢根本无法自己持有该份全权委托公证书单方面过户到自己名下，因此，很明显陈醒华当庭在撒谎，却恰恰能印证，陈醒华是绝对认同赵桢代理将涉案房屋过户至徐代炎名下的，陈醒华却因为房屋价格有一定上涨而违背诚实信用原则不配合办理履行合同义务。另，一审法院竟以陈醒华在办理全权委托公证书时不知道赵桢要将涉案房屋代理出售给徐代炎而直接回避持有该公证书签署后的《房地产买卖合同》的法律效力问题，简单粗暴认定徐代炎与陈醒华之间并不存在房屋买卖合同关系，完全违背基本事实以及法律规定出具错误判决，应该依法撤销判决进行改判。综上所述，根据我国《合同法》等法律规定，徐代炎有权要求陈醒华继续履行合同配合办理涂销抵押登记手续以及产权过户登记手续并要求陈醒华承担违约责任。一审判决对本案的事实认定错误和不清，适用法律错误，应依法撤销一审法院判决，据此请求二审法院支持徐代炎的上诉请求。
陈醒华辩称：徐代炎的第一点上诉理由认为其具有“介入权”。根据《合同法》第403条的规定，介入权是委托人的权利，其目的是保护委托人的权利。徐代炎引用介入权的概念，认为自己是委托人，赵桢是受托人，陈醒华是第三人。意思就是赵桢因陈醒华的原因不能履行与徐代炎办证的义务，应当向徐代炎披露了第三人陈醒华的存在，徐代炎可以行使赵桢对第三人陈醒华的权利。但徐代炎忽略了该403条第一款最后的但书：第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。该但书是保护第三人利益的规定。在本案中，徐代炎没有证据证明陈醒华知道徐代炎的存在以及他们之间的委托关系，而且陈醒华与赵桢的买卖合同签订在先，赵桢与徐代炎的买卖合同签订在后。徐代炎将三者的法律地位颠倒。无论一审二审，陈醒华都一再表示不同意过户给徐代炎，也就是说，如果陈醒华知道赵桢是徐代炎的受托人，根本就不会与赵桢订立房屋买卖合同。徐代炎的第二点上诉理由也是不成立的。徐代炎的委托公证书是委托赵桢、李某婷两人办理网签的过户手续事宜，没有授权两人将房屋过户到赵桢指定的其它第三人名下，而且陈醒华与赵桢的买卖合同中并没有约定陈醒华需履行过户到赵桢指定的第三人名下的义务。况且，该公证委托书已经撤销失效，因此，陈醒华与赵桢的买卖合同不能约束徐代炎，同样徐代炎与赵桢的买卖合同也对陈醒华没有法律约束力。综上，徐代炎的上诉理由不能成立，请二审法院予以驳回，维持原判。
赵桢述称：一、对于一审的结果我很不解，认可徐代炎的陈述，既然一审法官没有否认赵桢和陈醒华的合同，及我与徐代炎的合同，以及全权委托公证书的合法性，为何又不支持将房屋过户到徐代炎的名下，一审的逻辑我方无法理解。二、就算不能过户给徐代炎，那么把房屋过户给赵桢也是可以的。法律方面交给法院解决。我方同意赵桢的上诉。
工商银行德政中路支行述称：陈醒华在2017年5月12日已经向我方归还了贷款，我方与陈醒华的债权债务已经结清，按照银行的操作，需要本人到银行领取相关的涂销资料，拿到资料就可以自行去办理涂销抵押手续了。
徐代炎向一审法院起诉请求：1.陈醒华和中国工商银行股份有限公司广州德政中路支行共同到房地产行政管理部门办理涂销广州市白云区远景路XX号XX房的抵押登记手续；2.陈醒华协同我办理将位于广州市白云区远景路XX号XX房的房屋所有权过户至我名下的产权交易过户登记手续：3.陈醒华向我支付违约金计人民币24.4万元（按照物业总楼价的20%进行计算）。
一审法院经审理查明，位于广州市白云区远景XX号XX房（以下简称涉案房屋，房地产权证号：粤房地权证穗字第××号）是登记在陈醒华名下的房产。
2017年2月25日，陈醒华向赵桢出具《收据》，记载：于2017年2月25日收到赵桢交来的广州市白云区远景路XX号XX房定金100000元。2017年4月27日，赵桢（买方）与陈醒华（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定物业地广州市白云区远景路XX号XX房，该物业以现状售予买方，买方己检查并同意以现状购买，该物业现状是：附带租约（买方连租约一同购入，卖方应协助买方与承租人签订新租约）；该物业总楼价为人民币壹佰贰拾贰万元整（￥1220000元）；为本次交易而按规定向有关政府部门支付一切税费的方式：全部由买方承担。该物业交付使用的时间为：卖方收齐楼款当天，买卖双方应在收楼当天一并到场查验房屋，查验后双方签妥《物业交接确认书》；卖方将房屋钥匙交付给买方，即视为房屋转移占有的标志；卖方及时配合买方办理委托公证、提前还贷、按揭、交易过户等相关手续；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产及逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还；若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金；付款方式：定金人民币壹拾万元整（￥100000元）买方应在签署本合约同时交付卖方，买卖双方需于签署本合约后个工作日内签署公证授权委托书或《广州市房地产买卖合同》，并提供齐全办理房屋买卖交易的全部资料；首期楼款（不含定金）：人民币肆拾伍万元整（￥450000元），买方应在签署本合约后于2017年10月1日前交付给卖方；楼价余款：人民币陆拾柒万元整（￥670000元），买方应在房管部门成功受理本次交易递件后五个工作日前交付给卖方；卖方需承担提前还贷及涂销归档所产生的一切手续和费用。
合同签订后，2017年5月16日，陈醒华、案外人彭敬峰到广东省广州市广州公证处，在公证处公证人员的面前，在《委托书》上签名，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。其中《委托书》中委托人陈醒华、案外人彭敬峰，受托人赵桢、案外人李某婷，内容为：彭敬峰与陈醒华是夫妻关系。座落在广州市白云区远景路XX号XX房虽以陈醒华的名义登记产权，但依法属于彭敬峰与陈醒华的夫妻共有财产。现委托受托人为合法代理人，受托人中任何一人均可独立代理执行和处理以下事项：一、办理上述房屋的查册、调档、评估、测绘等手续；二、对上述房屋进行管理、使用；三、与有关单位或个人就上述房屋的修缮、改建签订协议；四、与有关单位就上述房屋的征用拆迁签订补偿、安置、弃产协议，领取弃产补偿款；五、缴纳上述房屋有关的税款和支付一切必要的费用；六、出售上述房屋，签订房屋买卖合同（包括网签），办理上述房屋买卖的一切转名过户手续；有权代为收取售房款；七、协助买方向有关银行办理上述房屋的银行按揭手续，签署相关的文件；八、办理上述房屋维修基金、水电、煤气等转名过户及报装的相关事宜及手续。受托人无转委托权。受托人在执行和处理上述事项的过程中，依法签署的有关文件，委托人均予以承认。此委托书有效期自签署之日起至二〇一八年五月十六日。2017年5月17日，广东省广州市广州公证处作出（2017）粤广广州第092912号公证书。
合同签订后，赵桢于2017年5月8日向陈醒华转账540000元，于2017年5月22日向陈醒华转账580000元。
2017年9月4日，徐代炎与赵桢签订《房地产买卖合同》，约定赵桢向徐代炎出售广州市白云区远景路XX号XX房，总楼价为1220000元。具体条款内容与2017年4月27日赵桢与陈醒华签订的《房地产买卖合同》相同。
2017年9月26日，陈醒华、赵桢到广州市白云区不动产登记中心办理填写《广州市存量房网上交易价格自行申报表》，其中记载：涉案房屋交易价格为1375000元，买方徐代炎，卖方陈醒华，合同签订时间2017年9月6日。该表下方有徐代炎、陈醒华签名。双方在广州市白云区不动产登记中心产生纠纷，陈醒华拒绝配合办理涉案房屋网签、递件过户手续。
2017年10月16日，陈醒华、案外人彭敬峰到广东省广州市广州公证处，在本公证员的面前，签署《声明书》，表明现因情况变化，决定撤销(2017)粤广广州第092912号委托书，自声明之日起，上述委托书无效。同日，广东省广州市广州公证处作出(2017)粤广广州第187681号委托书。
一审另查，徐代炎于2017年5月8日通过徐燕慧账户向赵桢转账540000元，于2017年5月15日通过徐燕慧账户向赵桢转账580000元。
一审庭审中，徐代炎、赵桢均明确表示涉案房屋的实际买方是徐代炎，因徐代炎在2017年6月30日之前没有广州户口，不具有在广州购房的条件，故借赵桢名义与陈醒华签订房地产买卖合同，购房款也是由徐代炎的女儿徐燕慧支付给赵桢，再由赵桢支付给陈醒华，陈醒华在签订房地产买卖合同时已经知晓该情况；陈醒华在广州市白云区不动产登记中心看到《广州市存量房网上交易价格自行申报表》中记载的交易价格为1375000元，比双方约定的购买价格高，故拒绝配合网签、过户；涉案房屋现已经实际交付徐代炎居住。陈醒华抗辩称其从不知道徐代炎借名卖房的情况，也不认识徐代炎，不清楚赵桢购房款的来源，其在签署《广州市存量房网上交易价格自行申报表》后发现其中记载的价格、买方不妥，所以当场拒绝办理网签、过户，要求先解释清楚；其委托赵桢只是办理其与赵桢之间房地产买卖合同的网签和过户手续，并没有授权赵桢有权将房屋过户到赵桢所指定的其他第三人名下，赵桢、徐代炎、徐燕慧等人恶意串通损害其利益；现同意将涉案房屋过户至赵桢名下，不同意过户给徐代炎，如法院判决过户至徐代炎名下，要去徐代炎按照《广州市存量房网上交易价格自行申报表》记载的价格1375000元，补足差额给其。赵桢明确表示不同意涉案房屋过户至起名下，要求过户至徐代炎名下。徐代炎不同意支付1375000元与已付购房款之间的差额，也不同意涉案房屋过户至赵桢名下。另，陈醒华表示100000元定金收据系案外人冯景鹏交给其签名，款项也被案外人冯景鹏收取，其没有收到该100000元定金。赵桢确认100000元定金是支付给了案外人冯景鹏，是先付定金，后签订涉案房地产买卖合同，陈醒华已经出具了收款收据。
以上事实，有房地产买卖合同、收据、房屋产权证、广州市不动产登记查册表、公证书、广州市存量房网上交易价格自行申报表、发票及双方当事人陈述等证据证实。
一审法院认为，本案争议焦点在于徐代炎借赵桢名义买房，是否有权要求陈醒华将涉案房屋过户至其名下。涉案房屋是登记在陈醒华名下的房产，陈醒华与赵桢就涉案房屋签订的《房地产买卖合同》，由陈醒华将涉案房屋出售给赵桢，赵桢支付购房款1220000元。合同签订前，陈醒华出具的定金收据确认收到赵桢支付的定金100000元，及后，赵桢从其个人账户分别向陈醒华转账540000元、580000元，故从上述房地产买卖合同的签订、履行情况来看，该房地产买卖合同的相对方为陈醒华与赵桢。虽陈醒华公证授权赵桢、李某婷出售涉案房屋，签订房屋买卖合同（包括网签），办理上述房屋买卖的一切转名过户手续，赵桢与徐代炎签订了房地产买卖合同，但是徐代炎、赵桢均确认赵桢并不是出售涉案房屋给徐代炎，而是徐代炎当时不具有限购条件下在广州购房的资格，故借赵桢名义买房，徐代炎、赵桢的行为是一种规避住房限购政策的行为，该行为会扰乱政府对房地产市场的监管秩序。现无证据显示陈醒华在与赵桢签订房地产买卖合同及进行委托书公证时对徐代炎借名买房情况知悉，虽陈醒华在《广州市存量房网上交易价格自行申报表》上签名，但是陈醒华亦表示其在签名后发现买方名称、价格不妥，拒绝配合办理涉案房屋的网签和过户手续，该陈述与陈醒华、徐代炎、赵桢在房地产交易中心发生争执纠纷的情况相吻合，且陈醒华在一审庭审中明确不同意将涉案房屋过户至徐代炎名下，综上，本院认定陈醒华与徐代炎之间不存在房屋买卖合同关系，陈醒华与赵桢签订的房地产买卖合同、徐代炎与赵桢签订的房地产买卖合同均不能直接约束陈醒华与徐代炎，故徐代炎要求陈醒华配合办理涉案房屋涂销抵押、递件过户手续，将房屋至徐代炎名下，并承担违约责任，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。
中国工商银行股份有限公司广州德政中路支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证和答辩的权利，本院依法缺席判决。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，于2018年3月30日作出如下判决:驳回徐代炎的全部诉讼请求。本案本诉受理费15780元、财产保全费5000元，由徐代炎负担。
本院二审期间，各方均没有提交新证据。本院经审理，确认一审查明事实。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
本案二审，徐代炎坚持认为，依据赵桢与陈醒华之间的《委托书》，以及其本人与赵桢签订的《房地产买卖合同》，其与陈醒华之间已经形成有效的买卖合同关系，要求改判支持其一审诉求。经审核，首先，在本案诉讼过程中，徐代炎、赵桢均确认在徐代炎未有购房资格的情况下出于借名买房进行的行为，即支付房款，签订委托书及买卖合同均是借名买房的整体行为的构成部分，一审认定该行为是规避住房限购政策的行为，扰乱政府对房地产市场监管秩序，该认定并无不当。同时，虽然赵桢与陈醒华之间签订《委托书》，但在实际交易中，陈醒华已经明确否定向徐代炎出售涉案房屋的委托内容，属于委托权人的权益处分内容，在无充分证据证实徐代炎已经与陈醒华达成买卖涉案房屋一致表示的情况下，一审不支持徐代炎诉求，亦无不当，本院予以维持。
综上，徐代炎上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15780元，由上诉人徐代炎负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭东升
审判员 韩志军
审判员 刘 卉
二〇一八年九月三日
书记员 冯冠豪
林飘云