辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）抚中审民再终字第00006号
上诉人（申诉人、原审原告）汪爱平，男，1961年9月12日出生，汉族，无职业，住抚顺市望花区。
上诉人（申诉人、原审原告）：张志平，男，1964年9月8日出生，汉族，无职业，住抚顺市望花区。
二上诉人的委托代理人：谢锦华，男，汉族，1966年6月4日出生，住望花区。
二上诉人的委托代理人：姜威扬，抚顺市望花区和平法律服务所法律工作者。
被上诉人（被申诉人、原审被告）张庆丰，男，汉族，1955年4月19日出生，住沈阳市新城子区。
委托代理人：白银东，系辽宁煤都律师事务所律师。
被上诉人（被申诉人、原审第三人）刘乃臣，男，满族，1955年4月19日出生，住顺城区。
委托代理人：李旭东，系辽宁煤都律师事务所律师。
原审原告张志平、汪爱平与原审被告张庆丰、第三人刘乃臣财产损害纠纷一案，顺城区人民法院于2008年4月15日作出（2008）顺民一初字第341号民事判决。宣判后，张志平、汪爱平不服，向本院提出上诉；本院于2008年11月13日作出（2008）抚中民一终字第619号民事裁定，撤销原判、发回重审。顺城区人民法院于2009年12月7日作出（2009）顺民一初字第234号民事判决。该判决发生法律效力后，张志平、汪爱平向检察机关申诉，抚顺市人民检察院于2012年10月26日作出抚检民抗字（2012）11号民事抗诉书，向本院提出抗诉；本院于2013年4月9日作出（2013）抚中审民抗字第5号民事裁定，指令顺城区法院再审。顺城区人民法院于2013年12月12日作出（2013）顺审民初再字第2号民事判决。宣判后，张志平、汪爱平不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开庭审理了本案。上诉人张志平、汪爱平的委托代理人谢锦华、姜威扬，被上诉人张庆丰及委托代理人白银东，被上诉人刘乃臣及委托代理人李旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张志平、汪爱平于2008年1月4日诉至原审法院称，我们于1998年10月购买了河北乡上寺村村民华文昌、王焕亮两处房子，房款33000元。1999年经上寺村批准，我们把原有房屋扒掉后，又建成一楼和围墙，后因自身的原因停止施工，想卖掉此房屋，并同意由第三人帮助联系。2007年得知该房屋未经我们同意的情况下，被告在此加盖二楼。故要求被告迁出此房并赔偿经济损失。
被告张庆丰辩称，我不存在侵权，我买此房屋有合法手续。
第三人刘乃臣述称，我将此房卖给张庆丰，是经过二原告同意，口头告知房屋价款6万元，并把相关手续给我后，才与张庆丰签订房屋买卖协议。以8万元价格卖出，后因无法找到二原告，故此款未交付。
原审查明，1998年10月18日，二原告购买河北乡上寺村村民华文昌、王焕亮两处房屋；同年11月，二原告申请在此房的位置重新建房，后因自身的原因停止施工，口头委托第三人以6万元价格代卖此房屋，并将房屋手续交给第三人。2004年8月18日，第三人与被告以售价8万元签订了房屋买卖协议书。被告购买后，在原基础上继续施工，建成房屋6间，面积为210平方米。原告得知后诉至原审法院。
原审认为，二原告系城市居民，依法不得购买农村集体经济组织成员华文昌、王焕亮的住房，因此二原告的买房协议违反国家关于农民住宅转让的有关规定，应属无效。民事法律行为的委托代理可以用书面形式，也可以用口头形式，二原告以口头形式委托第三人代卖该房屋，第三人是在代理权限内与被告签订房屋买卖协议。关于原告代理人提出只是让第三人联系一节，根据本案的实际情况，是二原告口头委托，并将购房手续交与第三人，构成了委托代理行为，故第三人应将卖房款8万元给付二原告。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条的规定，判决：一、第三人将卖原告的房款8万元于本判决生效后立即给付二原告；二、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费1800元，原、被告各负担900元。
宣判后，张志平、汪爱平不服，上诉至本院。本院于2008年11月13日作出（2008）抚中民一终字第619号民事裁定，撤销原判、发回重审。
发回重审后，二原告以原诉称理由，变更诉讼请求为：因第三人将我们的房屋卖出不合法，要求第三人赔偿我们经济损失60万元。
被告辩称理由同原审。
第三人诉称，原告在我们村购买了两处共五间平房后，委托我给他办理了建设施工许可证。办完后他们拆除了原来的房屋，重新在原址建了六间平房，但该房屋并没有建完。只是架构已经形成，没有门窗，墙未罩面，而且棚顶只是摆放了预制板，后来并没有建完就不建了，这样他们将房屋的全部手续交给我，委托我以6万元的价格为他们卖房。2004年我将该房屋以8万元的价格卖给被告，原告说委托我办产权手续，根本就不存在。因为取得施工许可证待房屋建成后验收合格，自然就取得了产权证，他们的房屋建了一半，既未竣工也未验收，根本不存在办产权证的事，所以我同意将8万元的房款返还原告，不同意赔偿。
经审理查明，二原告原均为抚顺铝厂工程处的工作人员。1998年10月经人介绍二原告以近3万元的价格购买了上寺村华文昌、李春和两人的平房，两房相邻，其中华文昌的为三间平房，李春和为两间平房，双方未办理产权过户手续，购买后于同年11月二原告委托第三人帮助其到相关部门办理了建设工程施工许可证。1999年夏，二原告将购买的上述两处平房拆除，并投资3万元（包括购房在内共计近6万元）在原址建了六间平房的主体，但墙未罩面、未安装门窗，棚顶未安装沿板，于同年秋季终止施工。原告主张此后便委托第三人为其所建房屋办理产权手续。因产权手续未办成，便于二年后委托第三人将所建房屋以不低于6万元的价格出卖，而第三人则主张，取款施工许可证后房屋建成。验收合格，自然就取得产权证，而原告所建的房屋，既没有门窗，又没有罩面，只是毛坯房，根本不存在办理产权手续的问题，是二原告委托我将毛坯房以不低于6万元的价格卖掉，第三人受原告的委托，于2004年10月，经他人介绍将原告所建的毛坯房以8万元的价格卖给了原告，且双方签订了书面买卖协议，此时原告未提出异议。被告购买该房后，于2007年9月在原址重新自建一栋楼房，房屋建成后不久原告便通过其代理人找到被告提出异议。
顺城区法院审理认为，城镇居民不得到农村购买农村集体经济组成成员的宅基地及房屋，本案二原告为城市居民，到顺城区河北乡上寺村购买该村村民华文昌、李春和两人的宅基地及地上的私有平房，二原告不具有法定的取得农村宅基地使用权的资格，违反了有关法律规定，应认定无效。故二原告与华文昌、李春和的房屋买卖协议无效，二原告购买该房屋后又口头委托第三人刘乃臣以不低于6万元的价格出卖此房，而被告张庆丰为沈阳市新城子区农民。第三人刘乃臣受托后，于2004年将该房以8万元的价格卖给了被告张庆丰，双方签订了书面房屋买卖协议，该协议应认定合法有效，鉴于该房屋已经第三人刘乃臣以8万元的价格出卖，故二原告与华文昌、李春和的房屋买卖协议确认无效后，第三人刘乃臣应将卖房款8万元返还二原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、国务院办公厅（关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知》第二条第二款，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》第十条之规定，于2009年12月7日作出（2009）顺民一初字第234号民事判决：一、确认原告与华文昌、李春和房屋买卖协议无效。二、判决第三人刘乃臣于本判决生效后十日内给付原告卖方款8万元。逾期则按中国人民银行规定的同期贷款利率计算逾期付款的利息。三、第三人刘乃臣与被告张庆丰的房屋买卖协议合法有效。案件受理费9800元，原告负担8493元，第三人负担1307元。
该判决发生法律效力后，张志平、汪爱平向检察机关申诉。
抚顺市人民检察院经审查认为，顺城区人民法院（2009）顺民一初字第234号民事判决认定的事实缺乏证据证明，适用法律错误。
于2012年10月26日作出抚检民抗（2012）11号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2013年4月9日作出（2013）抚中审民抗字第5号民事裁定，指令顺城区法院再审本案。
顺城区法院在再审过程中，申诉人（原审原告）诉称，我们二原告委托第三人刘乃臣帮助联系卖房，2004年10月18日，刘乃臣在未通知二原告到场的情况下，私自以80000元的价格将房屋卖给原审被告张庆丰，所得卖房款未交付给二原告，因此，要求撤销顺城区人民法院（2009）顺民一初字第234号民事判决书，确认二原告与华文昌、李春和的房屋买卖协议有效，第三人与被告的房屋买卖协议无效，将房屋归还给二原告。
被申诉人（原审被告）辩称，申诉人（原审原告）起诉的事实不清，案由也不清楚，诉求也不清楚，多次变化，本案的起诉是民事侵权还是返还赔偿，前后矛盾。申诉人（原审原告）的诉求没有事实及法律依据，应予以驳回。
被申诉人（原审第三人）辩称，二原告委托第三人代卖房屋，并且将所有的房屋产权手续放置于第三人手中，虽然没有书面的委托协议，但是基于双方的口头约定，以及事实上放置产权手续的状态，完全可以证明二原告委托第三人代卖。第三人基于委托的授权权限，实现了委托人的委托事项，因此不同意二原告的赔偿请求。
顺城区法院再审查明的事实与原审查明的事实相同。
另，二原告再次强调当时只是委托第三人联系出卖房屋，并未委托其直接出卖房屋。
顺城区法院再审认为，申诉人（原审原告）张志平、汪爱平在购买华文昌、李春和房屋后，申请重建所购买的房屋，顺城区河北乡建房办为张志平、汪爱平下发了建设工程施工许可证，可以认定双方的买卖房屋协议得到了行政机关的认可。另外，按照当时的相关规定，城市居民可以到农村购买住房，并未有禁止性规定，因此，原审确认原告与华文昌、李春和房屋买卖协议无效适用法律错误。原审第三人受原审原告张志平、汪爱平的委托，签订房屋买卖协议，应认定合法有效。原审第三人刘乃臣与原审被告张庆丰签订的房屋买卖协议有效。综上所述，本案经本院审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十二条、第三百九十六条之规定，于2013年12月12日作出（2013）顺审民初再字第2号民事判决：一、撤销本院（2009）顺民一初字第234号民事判决。二、驳回申诉人（原审原告）张志平、汪爱平的诉讼请求。案件受理费9800元，由申诉人（原审原告）张志平、汪爱平负担。
上诉人张志平、汪爱平的上诉请求是，撤销顺城区法院（2013）顺审民初再字第2号民事判决，重新审理并依法改判。在再审庭审中，上诉请求明确为：赔偿损失60万元。主要理由是：1、再审判决认定事实错误，与事实真相不符。没有委托第三人出卖房屋，第三人无权处分。2、上诉人委托卖房，用施工许可证、原房票，而不办委托手续，不合常理。3、原审认定刘乃臣与张庆丰之间的房屋买卖合同有效没有事实和法律依据。张庆丰虽有农民身份，但其是沈阳市新城子区的集体组织成员，而非此房所在地的集体经济组织成员，买方主体违法。
经本院二审查明的事实与原审查明的事实相同。
本院认为，关于张志平、汪爱平的房屋取得问题，张志平、汪爱平虽为城镇居民，于1998年10月18日以23000元价款购买了农村居民华文昌、李春和的五间砖瓦房，当时并没有“城镇居民不允许在农村买房”的政策限制，对该事实应予以确认。关于刘乃臣与张志平、汪爱平之间是否存在委托代理卖房问题，张志平、汪爱平取得房屋后在原址进行翻建并得到相关部门的批准，1999年秋季因其自身的原因停工；随后，张志平、汪爱平将原房票和翻建房屋的批件交与刘乃臣并要求其联系卖房，此行为表明张志平、汪爱平委托刘乃臣卖房；况且，在本院发回重审后的一审开庭中，张志平承认委托卖房的事实，汪爱平的代理人谢锦华也承认，检察机关没有对“委托”事宜提出抗诉，故应认定委托卖房事宜成立。对张庆丰来说，刘乃臣是否构成表见代理问题。张庆丰买受该房屋是基于其与刘乃臣订立的买卖协议，刘乃臣当时是河北乡上寺村的村长并提供了原房票和翻建房屋的批件，张庆丰有理由相信刘乃臣有权出售该房屋，故刘乃臣构成表现代理，张庆丰属善意取得。关于张庆丰买受该房屋是否合法问题。张庆丰是沈阳市新城子区农民，该房屋所在地是抚顺市顺城区河北乡上寺村，登记在该村村民华文昌、李春和名下，虽然张庆丰和华文昌、李春和不在同一集体经济组织，但当时对此情况下的房屋买卖没有禁止性规定，应视为合法有效。关于张志平、汪爱平的诉讼请求应否支持问题，张志平、汪爱平的房屋腾迁、返还房屋的诉讼请求，基于上述理由不予支持是正确的。但在历次审理中，张志平、汪爱平曾提出请求赔偿60万元，因张志平、汪爱平购房款23000元已实际支付，翻建房屋的实际费用虽没有具体数额，但自认包括房款在内，花销共计60000元；该房屋实际卖出价款80000元在刘乃臣处，应由刘乃臣返还给张志平、汪爱平。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条的规定，判决如下：
一、撤销顺城区人民法院（2013）顺审民初再字第2号民事判决、（2009）顺民一初字第234号民事判决、（2008）顺民一初字第341号民事判决；
二、刘乃臣于本判决发生法律效力之日起十日内给付张志平、汪爱平卖房款8万元。
三、驳回张志平、汪爱平的其他诉讼请求。
一审案件受理费9800元、二审案件受理费7600元，合计17400元，由张志平、汪爱平负担15080元，由刘乃臣负担2320元。
本判决为终审判决。
审判长 何书通
审判员 宫 颖
审判员 吕 明
二〇一四年三月二十七日
书记员 芦 斌