江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第1454号
上诉人（原审原告）盱眙宏远置业有限公司。住所地盱眙县盱城镇八岔小区第*排。
法定代表人谢培军，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）杨舒杰，工人。
委托代理人杨红波，男，汉族，1978年4月29日生，居民，系杨舒杰哥哥。
上诉人盱眙宏远置业有限公司（以下简称盱眙宏远公司）因与被上诉人杨舒杰排除妨碍纠纷一案，不服江苏省盱眙县人民法院（2014）盱民初字第0159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月4日立案受理后，依法组成合议庭于2014年8月13日公开开庭进行了审理，上诉人盱眙宏远公司法定代表人谢培军。本案现已审理终结。
原告盱眙宏远公司诉称：我公司与盱眙县世纪置业有限公司（以下称盱眙世纪公司）因建设用地使用权转让合同纠纷经淮安市中级人民法院（以下简称淮安中院）审理，（2011）淮中民初字第22号民事调解书于2012年3月26日确认盱眙世纪公司以位于盱眙县龙华雅居小区5号楼204室、404室等12套商品房的所有权及相应的土地使用权转让我公司，该案诉讼之初，我公司申请淮安中院于2011年6月1日对上述房屋进行查封，民事调解书生效后，我公司申请执行，淮安中院于2012年4月11日和2012年11月12日分别向盱眙县住建局制发协助解除上述查封和协助办理上述房屋变更登记手续。2013年7月27日我公司发现被告杨舒杰占用404室房屋，我公司报警处理未果，目前上述12套房屋除204室被孙家翠侵占、404室被杨舒杰侵占外，其余10套交付我公司。综上，淮安中院已通过司法程序确认龙华雅居小区5号楼404室房屋归我公司所有，被告杨舒杰非法侵占上述房屋，请求依法排除杨舒杰对盱眙县龙华雅居小区5号楼404室侵占，并承担本案诉讼费用。
被告杨舒杰辩称：2010年6月16日，我与盱眙世纪公司签订认购盱眙县龙华雅居小区5号楼404室协议书，并交付了1万元定金。2012年4月13日，我与盱眙世纪公司签订了404室房屋买卖合同，一次性交付了购房款227470元，该合同当时交盱眙县住建局备案。2013年4月10日，盱眙世纪公司小区物业将404室房屋交付给我家，我家随后对房屋进行装潢，装潢费用支付约75000元，目前正常居住。在我对房屋装修期间，原告于2013年5月10日将我家404室房屋的锁拆掉，后我家找开发商已无人负责，小区物业叫我家正常入住，该房屋是我家唯一房产。综上所述，我家合法占有使用上述房屋，淮安中院在审理、执行原告与盱眙世纪公司建设用地使用权转让合同过程中，在没有查清争议房屋已出售情况下，对争议房屋进行司法确权、强制执行变更房屋登记手续，侵犯了我的合法权益，原告要求对我家合法取得所有权的房屋排除妨碍理由不能成立，请求驳回原告诉讼请求。
原审查明：原告盱眙宏远公司在诉盱眙世纪公司建设用地使用权转让合同纠纷一案过程中，申请法院对被告盱眙世纪公司位于盱眙县龙华雅居小区5号楼204室、204室等12套商品房的所有权及相应的土地使用权进行查封，该案经调解双方达成调解协议，以12套房屋折抵所欠债务，相关事实与本案原告盱眙宏远公司诉称事实一致。相关证据有原告提供的淮安中院于2011年5月4日涉案土地使用权查封手续，2011年6月1日查封12套房屋手续，2012年3月26日双方达成12套房屋折抵淮安中院民事调解书，2012年4月9日执行中淮安中院解除对204室、404室等12套房屋的查封和将上述房屋过户原告公司手续，2012年11月12日的（2012）淮中执字第125号淮安中级强制执行通知书，要求盱眙县住建局协助将上述房屋过户原告公司手续，2013年7月27日报警材料。
被告杨舒杰从盱眙世纪公司购买龙华雅居小区5号楼404室房屋、接收房屋及装潢、使用情况同杨舒杰辩称事实一致。相关证据有被告杨舒杰提供2010年6月16日杨舒杰与盱眙世纪公司签订认购盱眙县龙华雅居小区5号楼404室房屋协议，2012年4月13日杨舒杰与盱眙世纪公司签订的404室房屋买卖合同，盱眙世纪公司的收据2张，2013年4月10日盱眙世纪公司小区物业将404室房屋交付给杨舒杰所开出的相关收据，2013年7月1日盱眙县住建局关于龙华雅居小区购房人反映住盱眙县建设局违规变更网签的情况处理说明等。
原审认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。依法成立的合同，受法律保护。善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。被告杨舒杰于2010年6月16日与盱眙世纪公司签订了房屋认购协议书，认购盱眙县龙华雅居小区5号楼404室协议书并交付相应费用，这一时间在淮安中院审理盱眙宏远公司诉盱眙世纪公司建设用地使用权转让合同纠纷中保全查封涉案土地使用权（2011年5月4日）和随后查封涉案房屋之前，淮安中院在审理案件中于2012年3月26日以民事调解书确认上述争议房屋折抵债务和之后执行只涉及该案件双方当事人和协助执行人盱眙县住建局，没有查清涉案房屋中是否存在第三人权益，也就是上述涉案房屋司法程序确权存在瑕疵，杨舒杰对上述房屋司法确权措施并不知情。杨舒杰根据之前认购书的约定，于2012年4月13日与盱眙世纪公司签订了争议房屋买卖合同，并一次性交付了购房款227470元，所签订购房合同在当地住建局备案，后来办理相关手续后领取所购房屋，并对房屋进行装潢、居住使用，均不违反法律规定，属于合法占有；只是在装潢期间发现门锁被无故更换，才从物业了解涉案房屋与盱眙宏远公司存在确权纠纷。
本案纠纷起因是盱眙世纪公司在淮安中院审理上述案件过程中，未如实告知之前曾与杨舒杰签订认购协议，之后又签订商品房出售合同，并收取了相应购房款情况，也未将涉案房屋出售情况告知淮安中院及盱眙宏远公司，属欺诈行为。综上所述，杨舒杰以合理的价格购买，并取得争议房屋占有使用权，是善意购房第三人，其权利应受法律保护。不属于非法占有，原告盱眙宏远公司无要求被告搬离盱眙县龙泉雅居小区5号楼404室。经法院主持调解，双方当事人未达成一致协议，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条、第三十九条、第四十条、第一百零八条的规定，判决：驳回盱眙宏远置业有限公司诉讼请求。案件受理费100元，由盱眙宏远置业有限公司承担。
一审判决后，上诉人盱眙宏远公司不服，向本院提起上诉称：原审认定事实不清。1、一审已经查明龙华雅居小区5号楼12套商品房在2012年4月9日，由淮安中院以协助执行通知书形式过户给上诉人，足以证明上诉人对龙华雅居小区5号楼12套商品房享有所有权；2、原审认定被上诉人与盱眙世纪公司于2010年6月6日签订认购协议，2012年4月13日签订商品房买卖合同并备案，但该认购协议是在盱眙世纪公司未依法取得商品房预售许可证的前提下签订，对此盱眙世纪公司与被上诉人均有过错，该认购协议不受法律保护，被上诉人不能依据认购协议办理房屋买卖合同；3、根据盱眙县信访局盱信联纪（2011）6号信访会办纪要（以下简称纪要），在2011年4月，众多龙华雅居小区购房意向户集访反映的事实可知，被上诉人是明知盱眙世纪公司开发的商品房销售存在问题，该“纪要”明确今后龙华雅居小区楼盘销售不得现金交易，购房户全部到指定的银行交纳购房款。但被上诉人仍与盱眙世纪公司现金交易，且时间发生在2012年4月9日淮安中院将12套房屋过户给上诉人的协助执行通知书之后，显然不能认定被上诉人是善意取得房屋；3、原审已认定龙华雅居小区购房户反映盱眙县住房建设局违规变更网签的事实，而被上诉人签订合同是2012年4月13日，此时是淮安中院将包括争议房屋在内的12套房屋过户给上诉人之后，故不存在淮安中院需要查清涉案房屋是否存在第三人权益问题。请求二审依法改判。
被上诉人杨舒杰答辩称，一审法院事实认定清楚，判决正确。请求二审维持原判。
本院经审理确认一审查明的事实。
本院另查明，盱眙县住建局在2013年7月1日给杨舒杰“函”中反映以下事实：上诉人诉盱眙世纪公司案件民事调解书生效后，本院于2012年4月11日出具法律文书，对查封的12套房屋予以解封并网签给上诉人，但在2012年4月12日解封后，盱眙世纪公司未按法院要求把该房网签给上诉人名下，而是在4月13日网将来该房签给购房户杨舒杰。
本院认为，根据一、二审法院查明的事实，被上诉人杨舒杰于2010年6月6日与案外人盱眙世纪公司签订房屋认购协议书并交纳认购款10000元，该时间早于淮安中院查封盱眙世纪公司12套房时间。虽然双方在签订认购协议时，盱眙世纪公司尚未取得商品房预售许可证，但根据“纪要”内容，盱眙县政府已经注意到此问题，为了社会稳定钝化矛盾，已责成有关部门着手办理商品房预售许可手续。而在2012年4月13日，被上诉人通过网签与案外人盱眙世纪公司签订商品房买卖合同时，该障碍已不存在，双方签订的合同已经备案、同时被上诉人付清全部购房款，故双方签订的商品房买卖合同合法有效。虽然上诉人与盱眙世纪公司在被上诉人签订认购协议与签订商品房买卖合同期间发生诉讼，但被上诉人并不知晓，上诉人也不能举证证明被上诉人在明知争议房屋已经被法院查封保全的情况下，其仍然交付购房款给案外人盱眙世纪公司并与其签订商品房买卖合同，被上诉人并无过错，有过错的是盱眙世纪公司。该公司未将诉争房屋已被法院查封并已折抵给上诉人，其并应协助法院执行将该房网签给上诉人的情况告知被上诉人，也未将涉案房屋出售情况告知淮安中院及盱眙宏远公司，属欺诈行为。被上诉人杨舒杰以合理的价格购买房屋，并取得争议房屋占有、使用权，是善意购房第三人，其权利应受法律保护。故原审认定被上诉人是善意取得争议房屋，判决驳回上诉人诉讼请求正确。上诉人盱眙宏远公司上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一项）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费100元，由上诉人盱眙宏远公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 华
审 判 员 阮 明
代理审判员 刘 斌
二〇一四年九月十六日
书 记 员 仲瑶瑶