山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第88号
上诉人（原审原告）姚宗林，男。
委托代理人高松，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）青岛益青房地产开发公司。
法定代表人马鑫，董事长。
委托代理人卜庆璐，山东盟达律师事务所律师。
上诉人姚宗林因与被上诉人青岛益青房地产开发公司（以下简称益青公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2012）黄民初字第1507号民事判决，于2014年1月3日向本院提起上诉。本院于2014年1月3日受理后，依法组成由审判员赵建担任审判长、代理审判员迟金铜主审本案、代理审判员高仁青参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年2月26日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人姚宗林的委托代理人高松，被上诉人益青公司的委托代理人卜庆璐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
姚宗林在原审中诉称，2009年7月28日，姚宗林与益青公司签订了《青岛市商品房预售合同》。该合同约定姚宗林购买益青公司开发的位于青岛市黄岛区漓江东路怡情海岸项目3栋×单元×层×××户，房屋总价款为439872.89元，房屋交付期限为2010年12月31日之前。并约定益青公司如逾期交付房屋，应当按照已支付房款价日万分之一支付违约金。合同签订后，姚宗林足额支付了房屋价款，而益青公司却未按合同约定期限交付房屋。姚宗林认为，益青公司的行为已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，而益青公司却迟迟不支付逾期交房违约金。请求法院判令：益青公司支付逾期交房违约金18518.65元（自2010年12月31日至2012年2月25日）；本案诉讼费由益青公司承担。
益青公司在原审中辩称，1、益青公司的交付符合合同约定，不存在逾期。2005年，青岛经济技术开发区管委会（以下简称管委）决定在安子开发大型居住区，当时该块地是一片未开发的土地，没有任何配套设施，为此管委于2006年6月出台了《关于安子居住区配套工程建设的事实意见》，确定管委负责于2008年前完成该居住区的市政设施及管线、绿化景观、组团内道路、宅间道路。为了尽快启动该地块的开发建设，管委号召开发商尽快进行动工开发，益青公司为响应管委号召，于2008年初在一片荒地上动工开发，益青公司开发的安子居住区益青地块是当时最早动工的项目之一，也是最早竣工的项目之一。益青公司考虑到由政府负责的大配套系非自身控制因素，为保险起见，在该项目预售时，对交房条件和交付期限便留有比较大的回旋余地，先期签约的业主将交房期限确定在2010年12月31日前，后期签约的交房日期确定在2011年3月31日前，并将交付条件限定为该商品房经单体验收合格。益青公司所开发的商品房于2010年12月30日经过单体验收合格，在政府负责的电、供水等配套设施未完成的情况下，为保障入住的业主居住需要，益青公司利用施工用电、施工用水并自担差价为业主临时配套水电，对雨水、生活污水排放也采取了临时措施，在完成上述举措后，益青公司每家每户电话通知并于2010年12月31日在《青岛晚报》上发布公告通知业主收房。根据上述事实，益青公司的实际交付行为均符合合同约定的交付条件、交付期限，因此不应当承担逾期交房违约责任。2、项目总体竣工验收备案逾期，但益青公司具有合同约定的免责事由。益青公司开发的四个楼座早在2010年底前就已经单体验收合格，由益青公司负责的小红线（安子小区益青组团地块红线）内的全部配套项目也于2010年前全部完工。而由管委负责的安子小区用地红线内、小红线（各开发商开发用地红线）外的配套项目并没有按时开工建设，也没有按时竣工，直到2011年底，安子小区的配套项目才陆续竣工，而安子小区的道路、供水直到现在仍没有完全竣工。在此之前，益青公司以及其他开发商多次向管委相关部门反映，请求加快大配套进展速度，并申请项目竣工验收备案，但管委相关部门以大配套未完工为由，对各开发商的竣工验收备案申请不予受理，直到2011年12月份大配套基本完成后，管委相关部门才同意接受各开发商的竣工验收备案材料，进行备案登记审查。益青公司开发的项目于2012年2月17日进行了备案登记。根据姚宗林与益青公司签订的合同补充条款第四项的约定：因政府原因造成逾期交付不适用主合同逾期交房的违约责任条款。益青公司开发的项目总体竣工验收备案登记虽然晚于合同约定的房屋交付期限，但由于造成该后果的原因是合同约定的免责事由之一，因此益青公司不应当承担逾期备案的违约责任。
原审查明，1、2009年7月28日，姚宗林与益青公司签订商品房预售合同，合同约定：乙方（姚宗林）向甲方（益青公司）购买黄岛区漓江东路521-3号《怡情海岸3、4号楼》×单元×层×××户；根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为人民币441144.64元；乙方于2009年7月28日与甲方签约，并付首付款91144.64元，乙方应于本合同签订后30日内，履行完毕商业贷款手续过程中其所应履行的全部义务，金额为350000元；合同第十一条约定甲方定于2010年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外，该房屋的交付必须符合该商品房经单体验收合格；甲方如未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；该房屋符合本合同约定的交付条件后，甲方应在交付之前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行交接验收，房屋交付的标志为甲方发出交房通知书。合同中的补充条款约定：关于主合同“第十一条”，本条在合同“不可抗力”之外，增加因执行法律、法规和政府规章等强制性文件原因（包括政府行政命令或决定）；关于甲方通知乙方办理交付手续的书面形式为在《青岛晚报》或《半岛都市报》公告交接通知。合同签订后，姚宗林按约支付了全部房款人民币441144.64元。
2、益青公司提交《建筑安装工程承包合同》、《工程承包合同》、《管道燃气设施配套建设合同》、《报验申请表》、《竣工验收证明》、《管线试压记录》，证明小红线以内的配电、供暖、中水、雨污水、消防用水、自来水、管道燃气等配套工程均于2010年年底前完工并验收合格。
3、2010年12月30日，安子小区住宅楼C、D、E、F及地下车库，经施工单位自评，建设单位、监理单位初验，工程质量初评，合格，申请对工程进行竣前检查。2010年12月31日，经建设单位、设计单位、监理单位、施工单位验收，涉案住宅楼单体工程验收合格。
4、2010年12月31日，益青公司在《青岛晚报》上发出交房通知。
5、《青岛市建设工程竣工验收备案证》（青开建竣备字第2012-014号）载明：安子小区住宅楼C、D、E、F#楼及地下车库竣工验收日期为2012年2月17日。
6、2012年2月25日，益青公司在《青岛晚报》上发出可办理房产证及未办理入住手续的业主办理入住手续的通知。
原审认为，姚宗林与益青公司签订的《青岛市商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，双方应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行各自的义务。合同中明确约定房屋交付的条件为该商品房经单体验收合格，交付的时间为2010年12月31日前，房屋交付的标志为益青公司发出交房通知书，益青公司通知姚宗林办理交付手续的书面形式为在《青岛晚报》或《半岛都市报》公告交接通知。2010年12月31日，经施工单位，建设单位、监理单位验收，涉案住宅楼单体工程验收合格，并且已通电、通水、通燃气，中水、雨污水、消防用水等验收合格，已经具备基本的居住使用条件。益青公司于2010年12月31日按合同约定在《青岛晚报》上发出交房通知后。因此，益青公司不存在逾期交房的事实，故对姚宗林要求益青公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，原审不予支持。据此，原审根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决：驳回姚宗林的诉讼请求。案件受理费263元，由姚宗林负担。
宣判后，姚宗林不服原审判决，上诉至本院。上诉人姚宗林上诉称，一、益青公司存在逾期交房的事实，应当向姚宗林支付逾期交房违约金。原审法院认定事实不清，适用法律错误。1、向姚宗林交付经过国家有关部门验收合格的房屋是益青公司交付房屋的法定条件。根据《城市房地产管理法》第27条和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第17条等相关规定，房地产经过综合竣工验收合格后方可向业主交付。因此，姚宗林与益青公司签订的《青岛市商品房预售合同》中关于商品房交付条件为“经单体验收合格”的条款因违反我国法律、法规的强制性规定，系无效条款，益青公司在未通过综合竣工验收的条件下向姚宗林交付房屋的行为系违法行为。2、姚宗林与益青公司签订的房屋预售合同系格式合同，按照《合同法》第39、40、41条及《消费者权益保护法》第24条之规定，益青公司作为格式合同的制定者，利用其优势的地位制定对作为消费者的姚宗林不公平、不合理的条款用于减轻或者免责益青公司的责任，也应属于无效条款。3、原审法院支持益青公司将大量未通过国家竣工验收的问题房屋流向市场，将会给人民群众的生命、财产安全埋下重大隐患，产生恶劣的社会影响。4、姚宗林直到2012年3月21日为了办理房产证才在《怡情海岸房屋交付流程确认单》上签字并领取钥匙，原审判决并未对此事实进行明确。二、益青公司不存在免责事由，应当承担违约责任。《商品房预售合同》补偿条款第四部分约定了明确的免责事由，即：不可抗力及因执行法律、法规和政府规章等强制性文件原因（包括政府行政名利或决定）。益青公司辩称因政府配套原因而逾期交房并非合同约定的免责事由，不能免除其违约责任。综上，益青公司未在合同约定的期限内交付符合法定要求的房屋，已构成违约，应当支付逾期交房违约金。请求二审法院判决：1、依法撤销（2012）黄民初字第1507号民事判决书，改判益青公司支付逾期交房违约金18518.65元；2、本案全部诉讼费由益青公司承担。
被上诉人益青公司答辩称：1、关于双方合同约定的单体验收即可交付是否违反法律法规的问题。姚宗林对《城市房地产管理法》第27条、国务院《城市房地产经营管理条例》第17条的解读是错误的。该上述规定只是规定了房地产开发项目经验收合格后方可使用，没有具体规定是否需要经过综合验收，《城市房地产开发经营条例》第18条同时规定，开发项目竣工后应当进行综合验收，即综合验收与交付使用没有直接的关联。2004年5月19日国务院关于第三批取消和调整审批项目的决定第83项，取消了房地产开发项目综合验收的审批程序，即综合验收不是法定的审批程序，只是一个备案，因此国家法律法规当中并没有明确规定房屋必须经过综合验收方可交付使用，因为验收合格可以分为单体验收合格和综合验收合格，而上述法律没有明确规定。双方当事人在合同当中已经约定单体验收合格作为交付条件，该约定没有违反国家强制性禁止性的法律规范，该约定体现了双方真实意思表示，应当合法有效。2、关于姚宗林提到的格式合同问题。双方签订的合同是青岛市有关主管部门制订的，作为开发单位与购房者都应当选择采用该合同文本，益青公司不是该格式合同制订者。而且关于单体验收合格即可交付的约定是双方选择采用的条款，而非格式条款，该条款应当是有效的。3、关于姚宗林提到的交房通知书的问题。益青公司在一审提供的证据五交房公告，是双方合同约定的通知方式，而且姚宗林也在发出通告后第二日接收房屋。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，姚宗林的上诉没有事实和法律依据，应当依法予以驳回，维持原判。
二审经审理查明，二审审理中，益青公司提交（2013）青民一终字第1414号民事判决书。该案当事人宋殿军、王丽诉请益青公司支付逾期交房违约金（该案房屋与本案房屋均属怡情海岸小区），青岛市黄岛区人民法院以益青公司不存在逾期交房的事实为由驳回宋殿军、王丽的诉讼请求。宋殿军、王丽不服该判决，提起上诉，本院作出（2013）青民一终字第1414号判决，该判决以涉案住宅楼单体工程验收合格、具备基本居住使用条件、益青公司按合同发出交房通知为由，认定益青公司不存在逾期交房的违约行为，判决驳回上诉，维持原判。二审查明其他事实与一审一致。
本案经调解，双方未能达成协议。
本院认为，本案争议的焦点问题为益青公司的交房行为是否构成逾期交付。本案中，姚宗林与益青公司签订的《青岛市商品房预售合同》明确约定：房屋交付的条件为该商品房经单体验收合格；交付的时间为2010年12月31日前；房屋交付的标志为益青公司发出交房通知书；益青公司通知办理交付手续的书面形式为在《青岛晚报》或《半岛都市报》公告交接通知。对上述《青岛市商品房预售合同》中约定的房屋交付条件、交付时间、交付标志，本院已生效的（2013）青民一终字第1414号民事判决已经予以确认，并认定益青公司的交房行为并未构成违约。因此，益青公司于2010年12月31日按合同约定在《青岛晚报》上发出交房通知的行为应视为益青公司按合同约定履行交房义务，益青公司的交房行为未构成逾期交付。对姚宗林要求益青公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，原审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费263元，由上诉人姚宗林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 建
代理审判员 迟金铜
代理审判员 高仁青
二〇一四年三月二十四日
书 记 员 李珊珊
书 记 员 孔 怡