沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈河民五初字第2873号
原告：沈阳五爱天地实业有限公司，住所地沈阳市沈河区热闹路75号。
法定代表人：高佩璇，该公司董事长。
委托代理人：刘悦，该公司员工。
被告：宋守铭。
委托代理人：林辉。
第三人：沈阳五爱市场服装城物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区热闹路77号。
法定代表人：周长墉，该公司董事长。
委托代理人：覃鸿坚，该公司员工。
原告沈阳五爱天地实业有限公司与被告宋守铭、第三人沈阳五爱市场服装城物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月1日受理后，依法由审判员王云娇适用简易程序独任审理，于2015年10月9日、2015年11月4日公开开庭进行了审理。原告沈阳五爱天地实业有限公司的委托代理人刘悦、被告宋守铭的委托代理人林辉、第三人沈阳五爱市场服装城物业管理有限公司的委托代理人覃鸿坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈阳五爱天地实业有限公司诉称，2004年2月26日，沈阳五爱天地实业有限公司与被告签订《沈阳五爱市场服装城店铺买卖合同》，合同约定沈阳五爱天地实业有限公司将坐落在沈阳五爱市场服装城之0071A号店铺，建筑面积24.48平方米的店铺有偿转让给被告使用。根据合同第七条约定，《沈阳五爱服装城经营管理条例》作为本合同不可分割的部分，甲方（被告）必须承认并严格遵守之。由沈阳五爱物业管理有限公司负责。甲方（被告）以单元建筑面积交纳物业费。我公司根据沈阳市物价局文件沈价发（1997）120号文件即关于沈阳五爱市场服装城物业管理收费标准的批复，对五爱市场服装城业户进行物业管理及收取物业费，即按建筑面积每月每平方米90.91元收取。根据我公司对物业费的收费计算方式，0071A店铺的物业费为每月每平方米90.91元×11.96（单元建筑面积）平方米×0.65＋0.99元（用于四舍五入）＋1.8元（除雪费）＝709元／月。然而被告从2013年1月至2014年8月共计20个月，没有按照我公司的规定缴纳物业费。由于被告没有履行缴纳物业费的义务，经数次与被告协商未果，现原告诉至人民法院。请求判令被告支付原告物业费14180元（709元／月×20个＝14180元）及利息（暂计算到2015年6月1日，利息实际计算至最终给付之日）；判令被告承担本案诉讼费。
被告宋守铭辩称，0071A档口购买后一直缴纳物业费，从2013年原告开始改造地下二层，影响我们正常营业，空调采暖不达标，将消防喷淋冻坏了，夏天热的受不了，物业公司给我们发冰块降温。地下二层是原有的停车场，现在改造成档口，把我们的楼梯及消防通道均堵死了，顾客无法到达我们档口。我们找过物业公司的人，2013年6月份我们找到了6楼的管理人员叫孙伟，给我们的口头协议是将地下二层修完了，不影响我们营业的时候我就缴纳物业费。从2014年8月份将空调等设施维修完毕我们就开始交物业费了，而且孙伟告诉我们不要传播此信息，不能将事件扩大。我们从来都不拖欠物业费，如我们不交物业费物业公司就会给我们停电锁门。2013年1月至8月已经超过诉讼时效，请求法院不予受理。另外，地下二层停车场现在改变用途，原告手续是否合法，我方需要查看他们的手续。地下二层停车场是否计算在我们档口公摊面积内，如果属于公摊面积，原告的行为属于占用我们的公摊面积。
第三人沈阳五爱市场服装城物业管理有限公司述称，2004年2月26日，沈阳五爱天地实业有限公司与被告宋守铭签订《沈阳五爱市场服装城店铺买卖合同》，合同约定沈阳五爱天地实业有限公司将坐落在沈阳五爱市场服装城之0071A号店铺，建筑面积24.48平方米的店铺有偿转让给被告宋守铭使用。根据合同第七条约定，《沈阳五爱服装城经营管理条例》作为本合同不可分割的部分，甲方（被告宋守铭）必须承认并严格遵守之。由沈阳五爱物业管理有限公司负责。甲方（被告宋守铭）以单元建筑面积交纳物业费。我公司根据沈阳市物价局文件沈价发（1997）120号文件即关于沈阳五爱市场服装城物业管理收费标准的批复，对五爱市场服装城业户进行物业管理及收取物业费，按建筑面积每月每平方米90.91元收取。根据我公司对物业费的收费计算方式，0071A店铺的物业费为每月每平方米90.91元×11.96（单元建筑面积）平方米×0.65＋0.99元（用于四舍五入）＋1.8元（除雪费）＝709元／月。然而被告宋守铭从2013年1月至2014年8月共计20个月没有按照我公司的规定缴纳物业费。由于被告宋守铭没有履行缴纳物业费的义务，经数次与被告宋守铭协商未果，现申请人诉至人民法院，请求判令被告宋守铭支付原告拖欠物业费14180元（709元／月×20个月＝14180元）与利息及其他诉讼请求，以维护申请人之合法权益。
经审理查明，沈阳五爱市场服装城系由原告沈阳五爱天地实业有限公司开发，2004年2月26日，原告沈阳五爱天地实业有限公司作为乙方与被告宋守铭作为甲方签订沈阳五爱市场服装城店铺买卖合同，约定乙方将沈阳五爱市场服装城0071A号店铺，建筑面积24.88平方米有偿转让给甲方。该合同第七条约定，《沈阳五爱服装城经营管理条例》作为本合同不可分割的部分，甲方必须承认并严格遵守之。
原告沈阳五爱天地实业有限公司与第三人沈阳五爱市场服装城物业管理有限公司为关联公司，由沈阳五爱市场服装城物业管理有限公司为沈阳五爱市场服装城提供物业管理服务并收取物业费。2004年10月1日，五爱市场服装城物业管理有限公司发布《沈阳五爱服装城经营管理条例》，该条例对五爱市场服装城的物业管理及服务的内容作出了具体规定：物业管理费是服装城各项物业服务的日常支出。凡在服装城取得经营单元的业户必须该规定全额缴纳物业管理费……物业管理费采取当月预收的办法，在每月的月初收取当月的管理费，实行分楼层依次收缴，地下一层每月1-2日自行到物业管理费收费口缴费……业户必须按规定标准和时间要求缴纳物业管理费，如借故拖延缴费，每逾期一天，按当月应交物业费总额的0.5‰加收滞纳金……物业管理的内容包括：消防安全管理、设备设施管理、经营秩序和治安管理、环境卫生管理、商品的存储管理、空置档口管理、档口店铺的转租转让管理、店铺装修管理、广告管理、业户财产保险管理、受理经营服务设施、环境卫生、经营秩序和管理人员违章违纪的投诉。
沈阳市物价局1997年10月6日下发沈价发（1997）120号关于沈阳五爱市场服装城物业管理收费标准的批复，对五爱市场服装城物业收费标准批复为：一、物业管理服务费，按使用面积（摊位净面积）每月每平方米90.91元收取……沈阳五爱市场服装城物业管理有限公司按照每月709元［90.91元×11.96（单元建筑面积）平方米×0.65＋0.99元（用于四舍五入）＋1.8元（除雪费）＝709元／月］的标准收取0071A店铺的物业费。被告宋守铭因原告沈阳五爱天地实业有限公司改造地下二层影响其正常营业为由未交纳2013年1月至2014年8月的物业费。2014年11月28日，第三人曾向被告送达欠费催缴通知书并张贴于0071A档口处。原、被告及第三人就物业费交纳问题协商未果，诉讼至法院。庭审中，原告同意由第三人沈阳五爱市场服装城物业管理有限公司收取物业费。
上述事实，有各方当事人陈述、国有土地使用证、《沈阳五爱市场服装城店铺买卖合同书》、《五爱市场服装城物业管理服务条例》、沈价发（1997）120号物价局文件、照片、证人证言欠费催缴通知书、张贴照片等证据，经当庭质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”第三人沈阳五爱市场服装城物业管理有限公司作为原告沈阳五爱天地实业有限公司的关联企业，为包括被告在内的五爱市场服装城业主提供物业服务，被告也实际接受了服务，第三人要求被告在接受服务后支付约定的物业服务费，符合法律规定，故本院予以支持。
关于被告提出的因原告改造地下二层影响其正常营业、空调设施损坏、楼梯和消防通道堵死导致顾客无法到达其档口的问题，根据被告提供的照片及证人证言可见，原告改造五爱市场服装城地下二层的过程中，确实存在建筑垃圾随意堆放、施工挡板摆放不规整、环境卫生不达标、消防门闭锁、自行车等车辆停放秩序紊乱的情况。根据收取费用与服务水平相适应原则，物业服务费应适当酌减至原计收标准的70%为宜，故被告应给付第三人物业服务费人民币9926元（709元×20个月×70%）。
关于被告提出的诉讼时效问题，第三人于2014年11月28日向被告送达欠费催缴通知书并张贴于0071A档口，向其告知欠费时间及金额，并通知其交纳欠费及滞纳金，即第三人曾向被告主张过权利，在其张贴催缴通知时，诉讼时效中断，重新开始计算，故第三人的请求未超过诉讼时效，对被告的此项抗辩，本院不予采信。关于被告辩称的未收到该催缴通知的问题，因该催缴通知张贴于被告店铺，被告未提供其于张贴通知时及此后一段时间内店铺关门停业的证据，故视为该催缴通知已送达至被告。
关于被告提出地下二层改变用途手续是否合法及是否占用公摊面积的问题，因该问题属于行政审批范畴，不属于本案民事纠纷处理的法律关系，故对该问题本院不予审查。
关于原告的利息请求，因被告并非无故拖欠物业费，主观上不存在恶意，故对原告的滞纳金请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：
一、被告宋守铭于本判决生效之日起15日内一次性给付第三人沈阳五爱市场服装城物业管理有限公司物业费9926元；
二、驳回原告沈阳五爱天地实业有限公司和第三人沈阳五爱市场服装城物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费170元，减半收取85元，由第三人沈阳五爱市场服装城物业管理有限公司负担28元，被告宋守铭负担57元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 王云娇
二〇一五年十一月六日
书记员 董虹艺