重庆市黔江区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝0114民初4076号
原告：重庆凯美物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪金紫街118号2单元7-3号，统一社会信用代码91500108671008679M。
法定代表人：张书兵，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴飞，男，生于1964年2月28日，苗族，住重庆市黔江区。
委托诉讼代理人：王小燕，女，生于1981年9月17日，汉族，住重庆市黔江区。
被告：庞春东，男，生于1995年1月12日，土家族，住重庆市黔江区。
原告重庆凯美物业管理有限公司（以下简称“凯美物业公司”）诉被告庞春东物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月26日立案受理后，于2018年5月16日适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告凯美物业公司的委托诉讼代理人吴飞、王小燕、被告庞春东到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
原告凯美物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告2016年12月到2018年3月的物业管理费合计1729.6元、公摊费合计240元、电梯费合计580.8元、滞纳金合计1684.3元，共合计4234.7元。2、由被告承担本案诉讼费用。事实及理由：被告居住的“黔江区四季花城”小区系原告在提供物业服务，该小区依照“黔江区四季花城”项目前期物业服务协议合同约定，住宅按照0.91元/月/平方收取费用（按照建筑面积计算）。公共能耗费用另计。原告提供了物业管理服务，而被告却从2016年12月至2018年3月，16个月的物管费（118.76平米×0.91元×16个月=1729.6元），从2016年12月至2018年3月，16个月的公摊费（15元×16个月=240元），从2016年12月至2018年3月，16个月电梯费（36.3元/月×16个月=580.8元），滞纳金1684.3元，欠费总金额为人民币4234.7元。为了保障小区物管服务的运营，原告多次上门催收及张贴要求被告缴纳，但被告却一直未交。为此，原告特依法提起诉讼，请求判令被告立即交清物管费、公摊费、电梯费并承担本案诉讼费。
被告庞春东辩称：装修房子的时候发现我的可视电话机缺少，两年前我房间的阳台的门关不紧，这门是我接房的时候就存在的，有可能是物业没有关门造成我阳台门的损坏，我联系过物管公司要求解决，但是一直没有得到解决。只要把我的问题解决我就缴纳物业管理费。滞纳金我不承认，其余无意见。
本院经审理查明：被告庞春东系重庆市黔江区“铠泽·四季花城”小区XXX房屋的业主。2014年6月4日，被告庞春东（甲方）与原告凯美物业公司（乙方）签订《四季花城物业管理服务协议》一份。该协议载明，庞春东所居住的房屋建筑面积为118.76平方米，同时约定：“甲方应于每月5日前向乙方缴纳本月物业管理费及其他应缴之费用……高层住宅物业建筑面积为1.3元/平方米/月（含电梯费），自甲方收到接房通知之日起计费。……公摊：根据黔江地区物业行业的通常规定为固定费用收取，我司结合四季花城项目公共区域用电情况实际测算为每户每月15元。……甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金。”
协议签订后，被告庞春东自2016年12月起未缴纳物业费等费用。2018年3月8日，原告凯美物业公司委托重庆金码律师事务所向被告庞春东邮寄律师函，催收2016年12月至2018年3月的物业管理费等2550.4元及违约金1569.5元。2018年3月29日，原告凯美物业公司在被告庞春东入户门外张贴《缴费通知单》一份，该缴费通知单显示物业费的单价为0.91元/m2，欠费时段为2016年12月至2018年3月，共欠物业费1729.6元；公摊费单价为15元/户，欠费时段为2016年12月至2018年3月，公摊费共计240元；电梯费单价未标明，欠费时段为2016年12月至2018年3月，电梯费共计580.8元。滞纳金共计1684.3元。欠费合计4234.7元。
2014年1月3日，原告凯美物业公司向重庆市黔江区发展和改革委员会申请备案的电梯费计算方式为“张/人=10（第三层）+0.3×（N-0.3），N为楼层数”，该计算方式已通过审批。随后，原告凯美物业公司在该小区公示的电梯使用费计算方式为：“3人×10元（第三层）+0.3元×（N-3），N为层数。”
庭审中，原告提交《四季花城XXXX庞春东2016.12-2018.3欠费违约金明细表》一份，该明细表显示，每月费用的收款终止日期为当月月底，原告主张的滞纳金1684.3元系2016年12月至2018年2月每月费用截至2018年3月23日的滞纳金，2018年3月的应缴费用未计算违约金。
另查明：庭审中，被告庞春东陈述，其拒绝交纳物业费的原因之一系原告一直未安装可视电话，该事实原告予以确认，并表态可以补充安装。
本院认为：原、被告之间签订的《四季花城物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，属有效合同，双方当时人均应当按照该协议享有权利、履行义务。原告凯美物业公司已经按约定提供了物业服务，被告庞春东有支付物业服务价款的义务。
关于原告主张的各项费用标准，其中物业管理服务费标准在《四季花城物业管理服务协议》之中约定为1.3元/m2/月（含电梯费），按照此标准计算，被告庞春东每月的物业管理费数额应当为154.39元/月（1.3元/m2/月×118.76m2）。实际收取费用过程中，物业公司将电梯费从物业管理费之中分离，单纯的物业管理费标准按照0.91元/m2/月执行，电梯费按照其公示的“3人×10元（第三层）+0.3元×（N-3）”计算方式进行计算。故被告庞春东单纯的物业管理费数额应当为108.07元/月（0.91元/m2/月×118.76m2），电梯费应当为32.1元/月[3×10元+0.3元×（10-3）]，每月单纯的物业管理费和电梯费共计140.17元（108.07元+32.1元），少于按照1.3元/m2/月标准计算的每月物业费（含电梯费）数额154.39元。故原告凯美物业公司将物业费和电梯费分别计算未加重被告庞春东的缴费义务，本院对该计算方式予以确认，故被告应交纳的2016年12月至2018年3月共计16个月物业费数额应当为1729.12元（108.07元/月×16个月）、电梯费数额应当为513.6元（32.1元/月×16个月）。根据原告方关于电梯费的诉讼请求和提交的《缴费通知单》，原告将2016年12月至2018年3月共计16个月的电梯费总数额计算为580.8元，即每月36.3元（580.8元÷16），原告所计算的每月电梯费数额与其公示的计算方式不相吻合，本院不予确认，被告庞春东每月需缴纳的电梯费数额应以32.1元为准。公摊费在《四季花城物业管理服务协议》之中明确约定为每月15元，原告以此标准主张16个月的公摊费240元（15元/月×16个月）符合双方约定，本院予以认定。
被告庞春东房屋中的可视电话原告一直未进行安装，客观上给被告庞春东生活造成了一定的不便，故本院酌情扣减2016年12月的物业管理费108.07元。被告庞春东应缴纳的物业管理费数额为1621.05元（1729.12元-108.07元）。被告庞春东主张因原告过失致使其阳台门损坏，未举示相应证据予以证实，本院不予确认。
关于滞纳金，被告每月应交纳的费用为物业管理费108.07元、电梯费32.1元、公摊费15元，共计155.17元。原告在《四季花城4-10-3庞春东2016.12-2018.3欠费违约金明细表》中计算其主张的1684.3元滞纳金时将每月费用逾期交纳日期设定为次月第一日，不违反双方合同约定，本院予以支持。原、被告双方约定的千分之三的滞纳金日利率过高，本院予以调整，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条：“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。”的规定，滞纳金的标准应当调整为年利率24%，换算成日利率为0.66‰。
2016年12月的物业管理费108.07元已被扣减，该笔费用不应计算违约金，故该月的滞纳金计算基数为电梯费32.1元及公摊费15元，共计47.1元。被告庞春东2016年12月至2018年2月每月物业费等费用的滞纳金计算过程如下：
月份
费用（元）
|
起算日期
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止算日期
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时间
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日利率
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滞纳金（元）
（天）
2016年12月
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47.1
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2017年1月1日
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2018年3月23日
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447
|
0.66‰
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13.9
2017年1月
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155.17
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2017年2月1日
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2018年3月23日
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416
|
0.66‰
|
42.6
2017年2月
|
155.17
|
2017年3月1日
|
2018年3月23日
|
388
|
0.66‰
|
39.74
2017年3月
|
155.17
|
2017年4月1日
|
2018年3月23日
|
357
|
0.66‰
|
36.56
2017年4月
|
155.17
|
2017年5月1日
|
2018年3月23日
|
327
|
0.66‰
|
33.49
2017年5月
|
155.17
|
2017年6月1日
|
2018年3月23日
|
296
|
0.66‰
|
30.31
2017年6月
|
155.17
|
2017年7月1日
|
2018年3月23日
|
266
|
0.66‰
|
27.24
2017年7月
|
155.17
|
2017年8月1日
|
2018年3月23日
|
235
|
0.66‰
|
24.07
2017年8月
|
155.17
|
2017年9月1日
|
2018年3月23日
|
204
|
0.66‰
|
20.89
2017年9月
|
155.17
|
2017年10月1日
|
2018年3月23日
|
174
|
0.66‰
|
17.82
2017年10月
|
155.17
|
2017年11月1日
|
2018年3月23日
|
143
|
0.66‰
|
14.64
2017年11月
|
155.17
|
2017年12月1日
|
2018年3月23日
|
113
|
0.66‰
|
11.57
2017年12月
|
155.17
|
2018年1月1日
|
2018年3月23日
|
82
|
0.66‰
|
8.4
2018年1月
|
155.17
|
2018年2月1日
|
2018年3月23日
|
51
|
0.66‰
|
5.22
2018年2月
|
155.17
|
2018年3月1日
|
2018年3月23日
|
23
|
0.67‰
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2.36
合计
|
326.45
因此滞纳金的数额应当为326.45元，原告凯美物业公司主张的滞纳金超出该数额部分本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、由被告庞春东支付原告重庆凯美物业管理有限公司2016年12月至2018年3月的物业管理费1621.05元、电梯费513.6元、公摊费240元及2016年12月至2018年2月物业管理费、电梯费、公摊费截至2018年3月23日的滞纳金326.45元，以上费用共计2701.1元，限于本判决生效之日起十日内兑现完毕；
二、驳回原告重庆凯美物业管理有限公司关于本案的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告庞春东负担。
本判决为终审判决。
审判员 徐曼
二〇一八年八月七日
法官助理刘圣杰
书记员王双