山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民四初字第1号
原告（反诉被告）青岛乐天超市有限公司，住所地青岛市。
法定代表人卢柄容，董事长。
委托代理人乔爱军，山东清泰律师事务所律师。
委托代理人张庆，山东清泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）山东嘉汇房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人黄立仁，董事长。
委托代理人刘国敏，山东豪才律师事务所律师。
委托代理人赵妤，山东豪才律师事务所实习律师。
被告福建映玺担保有限公司，住所地福州市。
法定代表人林启新，董事长。
委托代理人潘祥灿，福建八闽律师事务所律师。
原告（反诉被告）青岛乐天超市有限公司（以下简称乐天公司）与被告（反诉原告）山东嘉汇房地产开发有限公司（以下简称嘉汇公司）、被告福建映玺担保有限公司（以下简称映玺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月23日受理后，于2014年7月10日公开开庭审理了本案。原告乐天公司的委托代理人乔爱军、张庆，被告嘉汇公司的委托代理人刘国敏、赵妤，被告映玺公司的委托代理人潘祥灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告乐天公司诉称：2011年11月3日，原告乐天公司与被告嘉汇公司签订《房屋租赁合同》，约定：乐天公司租赁嘉汇公司位于济南市天桥区北园路548号房屋的地上1、2、3层部分用于开设卖场；租期20年；嘉汇公司应于2012年3月1日前向乐天公司提供满足进场装修的场地、条件及政府认可手续，2012年5月1日前向乐天公司正式交付房屋，并约定了被告嘉汇公司负责的施工范围；原告缴纳履约保证金，被告嘉汇公司提供房屋作为抵押担保，被告嘉汇公司负责办理租赁房屋的解除房屋抵押、法院查封等；因被告嘉汇公司原因导致原告乐天公司未能按期进场装修，合同约定被告嘉汇公司逾期交付房屋超过90日、被告嘉汇公司解除抵押或查封逾期超过90日等，原告乐天公司有权解除合同；原告乐天公司解除合同的，被告嘉汇公司返还履约保证金、支付违约金2000万元，并赔偿原告乐天公司装修费用、开业费用等损失。由于被告嘉汇公司一直不能提供履约保证金的抵押担保和按照约定交付房屋等原因，2012年9月25日，原、被告双方又签订了一份《补充协议》，约定：被告嘉汇公司向原告乐天公司提供由被告映玺公司签署的保函，原告乐天公司支付履约保证金10539050元；原租赁合同约定的被告嘉汇公司负责的房屋加固及坡梯位置调整变更为原告乐天公司负责施工；被告嘉汇公司保证在原告乐天公司支付履约保证金后三日内提供施工图纸，七日内提供施工许可证等各种手续及具备施工条件，施工的信访问题由被告嘉汇公司负责解决，因被告嘉汇公司的原因导致原告解除合同的，被告嘉汇公司退还原告乐天公司的履约保证金，并按照银行同期贷款利率计算利息。2012年9月26日，原告乐天公司向被告嘉汇公司支付履约保证金人民币10539050元。由于被告嘉汇公司一直未能按约办理施工许可证等手续，工程推进缓慢，2013年5月9日，原、被告双方又签订了一份《补充协议》，再次明确被告嘉汇公司为办理施工手续的主体，如在签署了协议后六十天内，被告嘉汇公司未能办理好全部手续，双方协商解约事宜。合同解除的，被告嘉汇公司退还原告履约保证金，并支付利息。由于被告嘉汇公司一直未能提供建设工程施工许可证等手续，更未能按约交付房屋，也未解除房屋的抵押及查封，按照合同约定，2013年8月23日，原告乐天公司向被告嘉汇公司发出通知要求解除合同，2013年8月27日，被告嘉汇公司收到该通知，根据《合同法》第96条之规定，《房屋租赁合同》及后续补充协议自该日解除。《房屋租赁合同》及后续补充协议解除后，被告嘉汇公司一直未能按照约定履行退还履约保证金、支付利息及赔偿原告乐天公司损失的义务。原告乐天公司的损失包括但不限于差旅费、招商推介费、人员培训费、广告费及可得利益等。为此，原告乐天公司提起诉讼。1、判令被告嘉汇公司返还原告乐天公司支付的履约保证金本金人民币10539050元及自2012年9月26日起至判决确定的履行期限届满之日止按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算的利息；2、判令被告嘉汇公司支付违约金2000万元；3、判令被告映玺公司承担连带保证责任；4、本案的诉讼费用由被告嘉汇公司和映玺公司承担。
被告嘉汇公司辩称：被告嘉汇公司认为原告乐天公司的诉讼请求没有事实与法律依据，被告嘉汇公司不存在违约行为，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第一、被告嘉汇公司于2013年8月23日已将《建设工程施工许可证》办理完毕，虽然晚于《补充协议二》所约定的60日内办理完毕的截止时限，但系由于原告乐天公司的原因及政府部门的原因所致，不应由被告嘉汇公司承担违约责任，且原告乐天公司更无权擅自解除合同。《房屋租赁合同》中约定，因原告乐天公司原因导致被告嘉汇公司不能按时办理相关手续等，不得视作被告嘉汇公司违约；因双方在签订合同前，尚无法明确确认工程改造设计及工程所需时间，因此，如单纯因工程施工或与此相关的政府审批手续导致被告嘉汇公司无法按照本合同约定交付房屋时，双方对进场装修、交付和开业日期另行协商后确定，双方互不承担违约责任；《补充协议一》约定，因工程施工及与施工相关的政府审批的迟延，双方同意延期租赁房屋；《三方担保协议》第一款约定：……上述日期为确定及不应迟延的日期，因不可抗力或政府因素影响而导致该日期延误除外；《补充协议二》约定，原告乐天公司需全力协助被告嘉汇公司办理加固改造工程的施工许可证及与此关联的相关手续。根据上述约定，因原告乐天公司的原因或政府部门的原因导致办理施工许可证延迟的，租赁期限顺延。依据补充协议的约定，超市施工单位由原告乐天公司选定，其有义务配合被告嘉汇公司办理施工许可的申报事宜。被告嘉汇公司于2013年5月份曾多次催促原告乐天公司尽快签署办理施工许可证过程中必须提交的装修合同，但原告乐天公司一直拖延至2013年6月22日才将与施工队在内的三方协议寄至被告嘉汇公司。被告嘉汇公司向住建局申报时才知道三方协议不符合规定，需要被告嘉汇公司与装修公司重新签订两方协议，待原告乐天公司通知装修公司与被告嘉汇公司重新签订施工合同时，时间已经至2013年6月28日，从2013年5月9日签订《补充协议二》至此延迟共50天。且济南金箭加固技术有限公司（以下简称金箭公司）于2013年7月31日才缴纳施工单位应当缴纳的工人意外伤害保险，至此共延迟了88天，因原告乐天公司未尽到全力协助被告嘉汇公司办证的义务，因此按照约定应当顺延至2013年10月17日前完成施工许可证的办理事宜。而被告嘉汇公司于2013年8月23日已经取得了《建筑工程施工许可证》，根本不存在违约的行为。原告乐天公司提供《施工合同》，第二天待金箭公司盖章完善所有手续后，被告嘉汇公司于2013年7月30日立即向济南市住建局予以报送审批。根据济南市住建局的规定其施工许可证的审批周期为5个工作日内，但其于2013年8月23日才下发《施工许可证》，共迟延了17天。依据双方约定，因政府原因导致延迟办证的被告嘉汇公司免责。因此施工许可证的延迟办理并非被告嘉汇公司的过错导致，是由于原告乐天公司拖延提供装修所用的《施工合同》及政府无故延长审批时间所致，被告嘉汇公司根本没有违约，被告嘉汇公司没有延迟办证，更没有因延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，原告乐天公司于2013年8月27日送达合同解除函于法无据，属于擅自解除合同。合同法所规定的一方因延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方才享有法定解除权，但该解除权必须是在多次催告不履行的情况下才能行使。被告嘉汇公司于2013年8月23日取得施工许可证后当日即电话告知了原告乐天公司，并于8月26日书面通知尽快进场。原告乐天公司却不经任何催告于8月26日恶意向被告嘉汇公司直接发出解除函，显然是不符合法律所规定的法定解除条件及程序的。且《补充协议二》第二条约定，如在签署了协议后六十天内，被告嘉汇公司未办理好全部手续，双方友好协商解约事宜。原告乐天公司在超出时间后，也未和被告嘉汇公司进行任何协商直接发出解除函，明显是原告乐天公司不想再履行本租赁合同而恶意擅自解除。另外，原告乐天公司诉称被告嘉汇公司未解除房屋的抵押及查封与事实不符，在签订租赁合同时涉案房屋已经办理部分抵押手续，该情况原告已经知晓，并且原告乐天公司在向被告嘉汇公司发出的两份解除律师函中均只谈及延期办理施工许可证的事宜，根本未涉及解除抵押影响其房屋交付的问题。被告嘉汇公司本着诚信和友好合作的态度，一直与原告乐天公司协调并屡次签订补充协议，如今在具备房屋交付条件的情况下原告乐天公司擅自解除了合同。基于与原告乐天公司的合作导致被告嘉汇公司丧失了与其他方签约的机会，也导致被告嘉汇公司涉案场地长期无法收取租金，自2011年11月3日签订合同至原告乐天公司起诉时止，以每日1.35元／平方米计算，给被告嘉汇公司造成了高达三四千万元的租金损失。还有被告嘉汇公司支付给被告映玺公司的10539050元的2.5%的担保费用以及给被告映玺公司提供反担保，导致2000多平方米的房屋无法出售的损失和20年租金收益的可期待利益损失。另外，按照《补充协议一》第五条及《补充协议（二）》第四条的约定，被告嘉汇公司发生违约行为致使原告乐天公司解除租赁合同的，被告嘉汇公司自双方书面确认解约之日起15个工作日内退还原告乐天公司履约保证金及按照银行同期贷款利率付息。原告乐天公司主张2000万元的违约金不仅不符合合同约定，且与其主张保证金的利息损失属于重复主张。被告嘉汇公司未违约，不应当支付原告乐天公司违约金，且基于原告乐天公司的擅自解除合同行为作为被告嘉汇公司无需返还其履约保证金。综上所述，被告嘉汇公司严格履行合同义务积极办理施工许可证，并不存在违约行为，原告乐天公司的诉求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。
被告映玺公司辩称：第一，造成施工许可证迟延申领的责任不在被告嘉汇公司，而在于原告乐天公司，根据补充协议第二条的约定，被告嘉汇公司仅仅是申报相关手续的主体，需要由原告乐天公司的全力协助等，在这个补充协议二中约定了施工合同是由施工单位与原告乐天公司和被告嘉汇公司三方签署，施工单位是由原告乐天公司推荐的。还约定了施工单位造成了工程质量等问题的，由原告乐天公司承担连带责任。从施工许可证申报的过程看，因三方协议未被施工许可部门认可而拖延了办理时间，属于共同的过失，不应由被告嘉汇公司单独承担责任。且三方协议也是在2013年6月22日才签订的，根据批准部门的要求，2013年6月28日才签订了正式的施工合同，这时已延误了50天，与约定的60天还剩十天的时间，从上述情况看，被告嘉汇公司在履行租赁合同的过程中并不存在过错。第二，按照补充协议二的约定，解除合同必须双方协商一致才能解除合同，但是未经协商，原告乐天公司却在2013年8月23日提出解除合同，是单方提出的解除合同不符合合同约定，这种不负责任的解除合同造成了被告嘉汇公司的相关损失。第三，按照房屋租赁合同和补充协议二的规定，由于施工单位是由原告乐天公司推荐的，在被告嘉汇公司领取许可证后，被告嘉汇公司的主要义务已经履行完毕，由于原告乐天公司拒绝在建设施工许可证颁发后按照施工合同的约定进行装修建设，这种违约是根本违约，原告乐天公司应承担责任。根据施工合同约定的开工日期是2013年9月1日，这个时间距离建设施工许可证颁发的2013年8月23日有八天的时间，在合同约定的开工之前取得了许可证，原告乐天公司与被告嘉汇公司签订的房屋租赁合同本来可以正常履行。第四，由于被告嘉汇公司在履行合同过程中没有违约，原告乐天公司单方解除合同并提起诉讼，其所要求提出的法律服务费用应自行承担。
反诉原告嘉汇公司诉称：2011年11月3日，反诉原告嘉汇公司与反诉被告乐天公司签订了《房屋租赁合同》，后因各种原因双方于2012年9月25日和2013年5月9日又签订了两份《补充协议》和《三方担保协议》。双方在《补充协议（二）》中约定：“甲方为办理工程的政府批准手续的申报主体。若甲方在协议签署后60天内未能办好全部手续，双方友好协商解约事宜。”协议签订后由于反诉被告乐天公司及政府的原因，导致《建设工程施工许可证》于2012年8月23日才办理完毕。补充协议签订后，反诉原告嘉汇公司及时通知了反诉被告乐天公司，但反诉被告乐天公司在知道反诉原告嘉汇公司已经将《建设工程施工许可证》办理完毕的情况下，不但未及时进行房屋装修，反而于2013年8月23日向反诉原告嘉汇公司发出合同解除函。反诉被告乐天公司擅自解除合同，导致反诉原告嘉汇公司出租的房屋长期无法使用蒙受巨大损失。综上所述，鉴于反诉被告乐天公司明确表示并以其行为表明不履行租赁合同，请求法院依法判令解除双方之间签订的房屋租赁合同及补充协议，按照合同约定由反诉被告乐天公司向反诉原告支付2000万元违约金，并由反诉被告乐天公司承担诉讼费及保全费。
反诉被告乐天公司针对反诉原告嘉汇公司的反诉答辩称：一、《房屋租赁合同》及二份补充协议已依法解除。由于反诉原告嘉汇公司违约，未能按期办理施工手续，反诉被告乐天公司按照约定于2013年8月23日已向反诉原告嘉汇公司发出解除合同的通知，2013年8月27日，反诉原告嘉汇公司收到该通知，根据《合同法》第96条之规定，自该日起《房屋租赁合同》及二份补充协议解除。且反诉原告嘉汇公司在收到该解除通知后3个月内，也一直未向人民法院提出合同解除异议之诉。二、按照《三方担保协议》的约定，应由被告映玺公司承担连带保证责任，而非解除该担保协议。该担保协议第三条约定因反诉原告嘉汇公司违约时，反诉被告乐天公司有权解除租赁合同，由反诉原告嘉汇公司返还反诉被告乐天公司履约保证金及利息；第四条约定被告映玺公司为反诉原告嘉汇公司的该义务向反诉被告乐天公司提供连带保证责任。现因反诉原告嘉汇公司违约导致解除房屋租赁合同，按照约定应由被告映玺公司承担连带保证责任。所以，反诉原告嘉汇公司主张解除担保协议无事实依据。三、因反诉原告嘉汇公司违约，反诉被告乐天公司依约解除《房屋租赁合同》及二份补充协议，反诉被告乐天公司无义务向反诉原告嘉汇公司支付违约金2000万元。其一、反诉被告乐天公司解除合同的行为合法。2011年11月3日双方签订房屋租赁合同，约定2012年3月1日进场装修、5月1日正式交付房屋、8月开业，在反诉原告嘉汇公司逾期交房超过半年的情形下，2012年9月25日双方又签订补充协议，但反诉原告嘉汇公司仍不能按约履行义务，2013年5月9日双方之间又签订补充协议二。截止2013年8月23日，在超过原合同约定的进场时间1年零5个月、补充协议二约定的期限逾期44天后，反诉被告乐天公司才依约发函通知解除合同，反诉被告乐天公司的行为合法，不存在违反合同约定的情形。其二、反诉原告嘉汇公司所述因反诉被告乐天公司和政府原因导致施工手续迟延，与事实不符。按照约定，施工手续系由反诉原告嘉汇公司负责办理，反诉原告嘉汇公司作为房地产开发企业，对于施工手续的办理及进展非常清楚。施工手续办理迟延的根本原因在于反诉原告嘉汇公司违反规划在原12层楼的基础上擅自加盖了二层，这既导致因地基安全严重影响本案改造、加固工程的审批，又导致反诉原告嘉汇公司的购房人因房产证及补偿问题阻挠本案施工手续的办理。综上所述，应依法驳回反诉原告嘉汇公司的反诉请求。
映玺公司针对反诉原告嘉汇公司的反诉答辩称：按照反诉原告嘉汇公司与反诉被告乐天公司签订的房屋租赁合同的约定，在反诉原告嘉汇公司对租赁场所装修完后把房屋交给反诉被告乐天公司，这是合同所约定的交房，交房后的两个月即2013年6月30日正式开业，这是正式计算租金的时间，从这个约定看，反诉原告嘉汇公司的交房是在装修之后，但是反诉原告嘉汇公司与反诉被告乐天公司签订的补充协议（二）约定装修改为由反诉被告乐天公司自行完成，反诉原告嘉汇公司办理了许可证交由反诉被告乐天公司所推荐的施工单位去施工，这个时间反诉原告嘉汇公司已履行交房义务，也就是履行了租赁合同约定的主要义务，所以不存在反诉原告嘉汇公司违反期限交房的问题。交房的时间按照补充协议（二）的约定是签订协议后的六十天，由于反诉被告乐天公司的主要责任以及双方的共同过错造成房屋施工许可证的迟延颁发，反诉被告乐天公司没有理由不继续履行合同，应由反诉被告乐天公司向反诉原告嘉汇公司承担赔偿租金损失的法律责任。
经审理，各方当事人对下列事实无争议，本院予以确认。
一、2011年11月3日，嘉汇公司（甲方）与乐天公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定的主要内容为：1、乐天公司承租嘉汇公司位于济南市天桥区北园路548号房屋的地上1层（4050平方米）、2层（8700平方米）、3层（9450平方米）用于开设卖场；租期20年；2、甲方应在2012年3月1日前提供满足乙方进场装修的场地、条件及政府认可的手续，乙方进场装修时，甲方应当与乙方签署《进场装修交接备忘录》，如甲方可提前提供乙方进场装修的条件，应提前两个月书面通知乙方。如因甲方原因未能在上述期限内提供乙方进场装修的场地、条件及政府认可的手续，乙方有权解除租赁关系；如因乙方的原因则交付日相应顺延，但起租日仍为2012年8月。3、乙方预计的开业之日（2012年8月）为正式的起租日，若开业日提前则实际开业日为起租日。如因乙方原因未能按规定日开业，则起租日不变，逾期超过180日的，甲方有权解除租赁合同。因甲方原因造成该房屋不具备开业条件或周边条件不符合开业要求的，导致乙方无法开业，甲方向乙方支付每日人民币3万元的违约金，致使乙方逾期开业超过90日的，乙方有权解除租赁合同，甲方应在收到乙方书面解除通知的当日立即退还乙方的预付租金。4、甲方于2012年5月1日前向乙方正式交付该房屋，交付原则为：满足乙方开业及正常使用的状态，并保证协助乙方无障碍的处理完毕开业相关手续及许可，若因甲方原因未办理完该房屋正常使用的相关手续而对乙方造成开业延迟、营业停止或政府罚金等各种损失时甲方应承担全部责任并负责赔偿。如因乙方原因，导致甲方不能按时办理相关手续等，不得视作甲方违约。同时，甲方与乙方签署一份交接备忘录，该备忘录确认房屋的交接情况，如乙方故意延迟接受房屋，则起租日仍为2012年8月。5、租赁期满，如乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期满前12个月向甲方书面提出租赁要求，双方同意在土地使用权剩余期限内续租。6、租金：1.35元／天／平方米，租金的支付以6个月为一个支付期，乙方应提前一个月向甲方支付下6个月的全额租金。租赁期限内租金标准每隔三个租赁年度递增一次，每次增长幅度为6%。本合同项下的租金为包含房屋租赁期间所有物业管理费之金额，在租赁期间，乙方无需向甲方或任何第三方另行支付物业管理费。7、因甲方原因乙方解除租赁合同时，甲方除按本合同支付违约金人民币2000万元外，还应解除合同当日立即返还乙方支付的履约保证金、已经支付但尚未使用的租金，同时还应向乙方赔偿装修费用、开业费用等各种损失。因乙方原因甲方解除租赁合同时，乙方按本合同支付违约金人民币2000万元，并赔偿甲方的相应损失。但乙方预付的租金、履约保证金应返还给乙方。
二、2012年9月16日，被告映玺公司向原告乐天公司发出保证函一份，内容为“致：青岛乐天超市有限公司（以下简称“贵方”），鉴于贵方已与山东嘉汇房地产开发有限公司（以下称“被保证人”）于2012年11月3日就青岛乐天超市有限公司承租被保证人开发的位于济南市天桥区北园路548号的商业楼事宜签订了《租赁合同》，应被保证人申请，我方愿意就被保证人履行主合同约定的义务以保证的方式向贵方提供不可撤销的保证：（一）被保证的主债权种类：被保证人违反主合同约定的义务，向贵方承担偿还履约保证金及相关利息的责任。主债权数额，主合同项下主债权数额（人民币）10539050万元整（大写：人民币一千零伍拾叁万玖千零伍拾元）。（二）保证的范围：我方的保证范围是：主合同项下的主债权及利息、实现债权的费用（如律师费、诉讼费、差旅费等）。（三）保证的方式为：连带责任保证；保证的期间为：自本保证函生效之日起至主合同项下约定的商场的实际开业日后三个月。（四）承担保证责任的程序，贵方要求我方承担保证责任的，应向我方发出书面索赔通知，索赔通知应写明要求索赔的金额，支付款项应到达的帐号，被保证人违反主合同的情况说明。我方收到贵方的书面索赔通知后，经审查被保证人确已违反《补充协议》第二条约定，在七个工作日内，在本保证函保证范围内支付贵方要求的索赔款，并放弃任何向贵方提出追索的权利。（五）保证责任的解除，本保证函的保证期间届满，我方保证责任解除。（六）因保证函发生的纠纷，由贵我双方协商解决，协商不成的，任何一方均可向《房屋租赁合同》履行地人民法院起诉。”
三、2012年9月25日，被告嘉汇公司（甲方）与原告乐天公司（乙方）签订《补充协议》一份，协议的主要内容为：因工程施工及与施工相关的政府审批的迟延，双方同意延期。因此，双方达成如下补充协议：（一）在签订本补充协议同时，甲方应向乙方提供由福建映玺担保有限公司签署的保函。保函应当明确载明：因甲方违约致使乙方解除租赁合同时，福建映玺担保有限公司对甲方应返还给乙方的履约保证金及利息承担连带偿还责任。乙方应在签订本补充协议后，并且对甲方提供的保函确认无误后十五日内，向甲方支付租赁合同中约定的12个月的租金共计10539050元，作为租赁合同的履约保证金。若乙方未能在上述约定期限内把保证金支付至甲方指定帐户，本协议自动失效，甲方不承担任何违约责任。自乙方使用甲方房屋并正式开业起，履约保证金自起租日起充抵租金，直至充抵完毕为止。（二）原租赁合同附件五中约定由甲方对租赁合同项下房屋进行加固及按乙方提供的营运图对坡梯位置进行调整。现经双方协商，上述条款约定的施工内容改由乙方负责施工，甲方在乙方保证金支付至甲方指定帐户后3日内向乙方提供设计院出具的上述改造工程的全部图纸（乙方根据该图纸按实际需要调整后施工），7日内向乙方提供政府规定的该改造工程施工许可证及各项法定文件，同时清理施工现场具备乙方进场施工条件；乙方在甲方达成上述条件后110日内完成该项改造工程。为此，甲方同意租赁合同项下的年租金每年降低40万元。（三）乙方在改造工程中应按政府规定安全文明施工，如发生信访问题同时未解决的情况下，此问题由甲方进行解决，乙方予以配合，产生的费用甲方全额负担，但因信访导致停工超过1个月给乙方带来损失的，甲方需支付乙方经济补偿金，具体方法双方另行协商。（四）乙方应选择有资质的施工单位进行工程项目施工，并及时向甲方提供工程范围工程进度及相关改造价格等。房屋的改造施工工程的进度、质量由乙方负责监管，甲方全力协助，工程竣工后由乙方负责验收。乙方施工单位应遵守甲方现场施工管理要求，确保安全施工，不能对房屋的主承结构造成任何损坏，否则在施工过程中出现的一切经济损失、意外伤亡、法律责任由乙方负责。（五）因甲方发生违约行为致使乙方解除租赁合同的，自乙方发出解除通知之日起，甲方应在15个工作日内退还乙方的履约保证金，并自乙方向甲方支付履约保证金之日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息。2012年9月26日，乐天公司向嘉汇公司支付履约保证金10539050元。
四、2012年9月25日，被告嘉汇公司（甲方）、原告乐天公司（乙方）、被告映玺公司（丙方）签订《三方担保协议》一份，内容为“甲、乙、丙三方经协商一致，就丙方为甲方履行与乙方签订的济南市天桥区北园路548号嘉汇·环球广场《房屋租赁合同》（签订于2011年l1月3日）、《补充协议》里所约定义务提供担保，三方达成以下协议：（一）甲、乙方同意，《房屋租赁合同》项下商场的开业日预计为2012年12月31日。上述日期为确定及不应迟延的日期，因不可抗力或政府因素影响而导致该日期延误除外。（二）本担保协议签订后15日内，乙方向甲方支付人民币10539050元作为履约保证金。若乙方在约定期限内未能把保证金全额支付至甲方指定帐号，甲方有权单方面解除本协议，并不承担由此引起的一切违约、经济赔偿、或其它相关责任。履约保证金自起租日起冲抵租金，直至冲抵完毕。（三）因甲方违反本担保协议第一条约定的，乙方有权解除《房屋租赁合同》。自乙方发出解除通知之日起，甲方应在l5个工作日内全额退还乙方的人民币10539050元履约保证金，并自乙方向甲方支付履约保证金之日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息。（四）自本协议签订之日起，丙方为甲方履行本担保协议第三条约定义务向乙方承担连带保证责任。丙方的保证责任范围、保证期间等见《保证函》。（五）鉴于丙方为甲方向乙方提供连带保证责任，甲方为此向丙方提供反担保，甲方应在本担保协议签订15日内在德州市房地产交易中心为丙方或丙方指定人员办理所开发建设位于山东省德州市德城区青年路277号的“胜利凯旋花园“的房产项目第一期已建项目（住宅和商场）和第二期在建项目的房屋买卖备案登记。甲方所提供买卖备案登记的房屋用途为为丙方承担连带保证责任之用，甲、丙双方不存在直接销售关系，丙方同意甲方具体提供给丙方法定代表人林启新作为连带保证的房屋号为：2#楼二单元负l至1层13号；2#楼二单元负l至l层14号；2#搂二单元负l至l层16号；2号楼二单元负l至l层18号；2#楼一单元一层19号；2#楼一单元一层20号；2#楼一单元一层21号；2#楼一单元一层22号；2#楼一单元一层23号；2#楼一单元一层24号；2#楼一单元一层26号；2#楼一单元一层27号；2#楼一单元一层28号；2#楼一单元一层29号；2#楼一单元一层30号；2#楼一单元一层3l号；2号楼一单元一层32号；担保房屋总价值为丙方认可的人民币10539050元。甲方履行本担保协议第一条或第三条约定义务后，丙方应无条件在五个工作日内签发有关文件给甲方，以便甲方办理解除房屋买卖备案登记手续。否则，所造成甲方的一切损失，由丙方负责赔偿。甲方承担房屋买卖或解除买卖的所有费用。（六）如出现乙方逾期未能按本协议第二条所约定的保证金全额支付于甲方的，丙方在收到甲方提出解除本协议通知三个工作日内，无条件协助甲方到德州市房屋管理局办理解除本协议第五条所注明的房屋买卖备案登记，丙方逾期不协助办理解除手续，每逾期一天需向甲方支付本协议第五条约定的房屋总价的万分之五作为利息。（七）丙方履行向乙方承担的保证义务后，甲方应在丙方通知之日起3日内，向丙方全额支付丙方向乙方给付的款项，否则丙方有权选择实际实现在德州市房屋买卖备案登记项下的全部权力。除此以外，丙方在持用甲方所提供本协议第五条约定办理房屋备案登记的房屋期间所办理的房屋不能出现任何方式的他项权利，否则甲方有权单方面解除本协议，丙方需要承担由此引起的一切经济、法律、及违约责任。（八）甲方同意自收到乙方保证金起十五个工作日内向丙方支付相当于担保金额10539050元的2.5%作为服务费用，丙方指定帐号为：开户行：中国建设银行户名：林启新帐号：4340621826388989；（九）因本担保协议发生纠纷，由甲、乙、丙三方共同协商解决，协商不成的，任何一方均可向《房屋租赁合同》履行地人民法院起诉。”
五、2013年5月9日，被告嘉汇公司（甲方）与原告乐天公司（乙方）签订《补充协议》一份。协议内容为：1、双方同意在租赁合同及补充协议框架内，协力推进工程进度。2、按补充协议第二条规定，甲方为办理工程的政府批准手续的申报主体，负责办理施工许可证及与此关联的相关手续，乙方全力协助；乙方需与其推荐的施工方和甲方共同签署三方协议，明确施工方须在甲方提供的施工图及设计要求许可范围内，按照国家规定进行安全施工，保证施工质量。如施工方违反、超越图纸和甲方许可范围施工所造成的安全和质量问题由施工方自行承担全部责任，乙方需对此责任进行担保，承担连带责任。如在签署本协议后六十天内，甲方未能办理好全部手续，双方友好协商解约事宜。3、如甲方申报手续顺利完成，乙方可先行实施试探性施工。如发生居民阻挠施工，甲方负责调解斡旋，并承担相关的公关、慰问等费用。如因上述纠纷产生过多费用时，双方应协商解决，如未能达成共识，可以解除租赁合同。4、如因上述第二、三条款中所述原因解除租赁合同，甲方自双方书面确认解约之日十五个工作日内退还乙方的履约保证金及按补充协议第五条之规定计算的利息。乙方需要把甲方的商场恢复原状，并经过市质检部门检验合格后，把场地交回给甲方，并承担所有费用。
六、2013年6月18日，被告嘉汇公司（发包人甲方）、金箭公司（承包人乙方）、原告乐天公司（协作人丙方）三方签订《建设工程施工合同》一份，合同的主要内容为：（一）工程名称：嘉汇广场电梯土建结构改造；工程地点：济南市天桥区北园路548号；工程内容：包括但不限于结构拆除、新增梁板、增加荷载，具体以施工图纸和预算为准。资金来源：由协作人提供（另见甲、丙双方签订的协议书）。（二）承包范围：三方约定事项，包工包料。（三）合同工期：合同工期总天数110天；（四）工程质量标准：合格，符合国家规定的质量标准；（五）合同价款：1900874元；（八）承包人向发包人承诺按照合同约定进行施工、竣工并在质量保修期内承担质量保修责任。（九）发包人委托协作人向承包人承诺按照合同约定的期限和方式支付合同价款及其他应支付的款项。
七、2013年6月28日，被告嘉汇公司（发包人甲方）、金箭公司（承包人乙方）重新签订《建设工程施工合同》一份，合同的主要内容为：（一）工程名称：嘉汇广场电梯土建结构改造；工程地点：济南市嘉汇环球广场；工程内容：地下二层至地上三层商场扶梯改造及加固共2.22万平方米；（二）工程承包范围：包括但不限于结构拆除、新增梁板、增加荷载，具体以施工图纸和预算为准。（三）合同工期：计划开工日期2013年9月1日，计划竣工日期2013年12月20日，合同工期总天数110天；（四）工程质量标准：符合国家规定的质量标准；（五）合同价款：1900874元；（八）承包人向发包人承诺按照合同约定进行施工、竣工并在质量保修期内承担质量保修责任。（九）发包人向承包人承诺按照合同约定的期限和方式支付合同价款及其他应支付的款项。
八、2013年8月23日，济南市城乡建设委员会向嘉汇公司颁发《建筑工程施工许可证》，编号：20130118。
九、2013年8月23日，原告乐天公司向被告嘉汇公司发出解约函一份，内容为“济南嘉汇房地产开发有限公司：我公司于201l年11月3日与贵公司签订了《房屋租赁合同》，根据合同约定，由我公司租赁贵公司位于济南市北园路548号的相应房产。根据《房屋租赁合同》第2-6条规定，贵公司应于2012年5月1日前向我公司正式交付该房屋。后因工程施工及相关审批，导致贵公司未能按期交付我公司使用该房产。2012年9月25日，我公司与贵公司就上述《房屋租赁合同》签订《补充协议》，对履行保证金及加固工程施工方变更等事宜进行了补充，由贵公司办理并提供施工许可证。我公司已于2012年9月6日根据该《补充协议》向贵公司全额支付了履行保证金，但是贵公司却未按该《补充协议》之规定向我公司提供相关的施工许可证，致使该房产仍无法交付我公司使用。2013年5月9日，贵公司再次与我公司签订《补充协议（二）》，根据该《补充协议（二）》第二条约定：如在签署完本协议后六十日内，贵公司仍未能办理好全部手续，双方友好协商解约事宜。然而截至本函做出之日，上述期限已超过九十日，但贵公司仍未按照上述约定办理好全部手续，我公司仍然无法使用，更无法预期何时才能使用上述租赁房产。根据上述事由及《补充协议（二）》第二条的约定，我公司郑重向贵公司提出解除合同。请贵公司自收到本函之日起3日内按照《补充协议（二）》的相关规定，与我公司进行确认并协商解决合同解除后的相关事宜。若贵公司在收到本函之日起3日内未就解约事宜与我公司确认，则视为贵公司同意解约，并同意我公司按照法律规定以及上述《房屋租赁合同》及后续补充协议的相关约定，自行对合同解除后的相关事宜进行处理，特此函告。”2013年8月27日，嘉汇公司收到该解约函。
十、2013年8月26日，被告嘉汇公司向原告乐天公司发出函件一份，内容为“我方己于2013年8月23日获济南市建委建管处下发的施工许可证。关于进场施工及其他相关事宜函告如下：（一）关于施工许可手续，我们双方于2011年11月3日签订租赁合同，2012年9月25日签订补充协议一，2013年5月9日签订补充协议二和备忘录。我方于2012年9月26日收到贵司履约保证金。合同约定在收到贵公司履约保证金后，合同生效。我方收到履约保证金后马上办理施工许可手续，办理的相关时间节点如下：1、加固改造、消防改造的设计：于2012年3月28日签署设计合同进行改造的设计。2、消防设计审核：于2013年3月22日首次报批消防设计审核，4月18日消防一审意见回复，设计院进行图纸修改后于5月15日再次报审，并于5月27日通过审核。3、加固建委质监站图纸审核：于4月11日首次报批，4月18日回复一审意见。一审意见需要做楼体现状的加固鉴定，遂由贵司工程部孟总协助找到青岛理工大学鉴定中心联系加固鉴定事宜。5月27日进行了加固鉴定检测，并于6月24日出具鉴定报告。7月4日二次报审，7月10日图审合格通过；4、装饰办手续办理：7月3日装饰办现场考察，7月10日协同贵司工程部孟总去装饰办办理审批；7月18日，我方联系预算表第三方盖章后办理完市场处手续；7月31日施工单位保险缴纳后，装饰办手续办结；5、市场处审批：8月1日，施工合同几经修改后，合同备案办结；6、建管处施工许可审批：8月6日现场踏勘，8月9日报审所有手续资料，8月16日向建委开发处送资料，8月20日所有资料审批合格，8月23日下发施工许可证。由于政府相关审批手续审核时间较长，流程较为繁琐，是我们企业本身无法控制，我们双方合同及补充协议约定开业时间被多次延缓。是因为我们双方对申办施工许可证所需要的时间没有正确估计，虽然期间我公司积极协调政府关系，处理多个审批难题，投入大量人力及财力，最终办理完毕施工许可证，但是也费时半年左右才行。走正常的申办开工手续，半年时间办好，已经是很快了。这半年时间，我们商场空租，没有任何收入，租金损失600多万，但是我公司还是按正常程序办理。由此可见我公司对于双方合作的诚意和决心。自我们双方签订合同以来，也曾有多家大型商业集团来我公司协商商场租赁事宜，并开出优惠条件，因我们双方有约在先，所以我方都婉拒。尽管我方商场空置一年即损失上千万，我们依然坚持守承诺，按合同办事，争取早日开工。现在施工许可已经办结，现场已清场完毕，请贵司工程部做好入场施工准备，并安排相关项目负责人与我方对接，协调工程开工日期，以及做好开工前准备工作。（二）关于施工现场交付标准问题，根据我们双方签订的租赁合同，在合同附件中有附件二房屋交付标准和附件五工程交付标准，这两个交付标准中有些内容是矛盾的。根据租赁合同中的第一条1-6、第二条2-6、第五条交付条件、第十四条违约责任14-3等条款中提及的与交付相关的内容都是依据附件二进行限定的。据了解，附件五中的交付标准是贵公司对于设计阶段项目楼盘的交付标准，而我公司项目已经建成多年，属于改造项目，无法按照设计阶段的交付标准来交付，这是显而易见的。所以，我方认为，应以附件二中描述的交付标准内容进行交付，而不是贵司要求的附件五中的标准进行交付，我方项目确实是无法通过改造达到附件五中的交付标准的。所以，对于交付标准问题，需要贵司以实事求是的精神，双方求大同存小异，尽快办好交接手续，尽快进场开工。（三）关于后续手续办理问题，对于贵司进场施工后，后续相关报批手续办理，我方将积极配合，共同推进，以利正常开业。综上是我方对于后续进场施工及其他事宜的意见，鉴于此前一年多的时间内，双方为此项目都投入大量的人力物力财力，目前即已取得施工许可，希望我们能够维护双方的承诺，精诚合作，共同努力将济南第一家乐天玛特店顺利开业，共谋发展！谢谢合作。请贵司尽快回复为盼”。
十一、2013年8月27日，被告嘉汇公司向原告乐天公司发出复函，函件内容为“关于贵方2013年8月23日所发出的《解约函》我方在2013年8月27日己收到。我公司的决议是不同意贵方解除合约的意见。原因是：1、施工许可证是由政府主管部门发出，其发出时间并非我们双方能控制的。其中，贵公司未能很好配合，反而耽误了许多时间。2、经过种种努力，我方己在2013年8月23日获济南市建委建管处下发了施工许可证，并在当日发出公函给贵方（文件号：JH-2013-08-26）通知贵方工程部进场施工。3、自从与贵公司签约后，为维护合同的严肃性，我公司商场空租将近两年，承受了巨大损失。为此，我公司望贵方能够遵守合同，尽快能够安排施工队伍进场施工。4、请贵方在收到本函之日起一周内安排施工队伍进场施工，否则视为贵公司同意本函所有内容，我公司将会按照《房屋租赁合同》及后续补充协议的相关约定继续安排下一步工作”。
十二、2014年4月16日，原告乐天公司向被告映玺公司发出关于山东嘉汇房地产公司租赁合同事宜的索赔通知，内容为“2012年9月16日贵司向我司出具《保证函》，贵司为山东嘉汇房地产开发有限公司（以下简称“嘉汇公司”）向我司提供不可撤销的连带责任保证，2012年9月25日嘉汇公司、贵司与我司签订《三方担保协议》。我司按照约定于2012年9月26日向嘉汇公司支付履约保证金人民币10539050元，但嘉汇公司一直未能按照《补充协议》第二条的约定履行义务。由于嘉汇公司违约，2013年8月23日我司发函通知嘉汇公司解除《房屋租赁合同》及后续补充协议，2013年8月27日嘉汇公司收到该通知，至此我司与嘉汇公司之间的房屋租赁合同关系解除。请贵司按照《保证函》的约定，向我司支付如下担保金额：1、履约保证金本金人民币10539050元、截止2014年4月15日的利息1001209.75元，合计l1540259.75元。2、我司的收款帐号：公司名称：青岛乐天超市有限公司；纳税人识别号：370212667879703；开户行：中行青岛高科园支行；账号：219506193137。”
各方当事人存在争议的事实：
一、关于施工许可证迟延办理的原因。原告乐天公司称被告嘉汇公司是该项事宜的办理主体，其没有按照协议约定，在规定的时间内办理完毕，构成违约，原告乐天公司主张合同解除于法有据。被告嘉汇公司对此不予认可，称施工许可证的迟延办理系因原告乐天公司不积极履行配合义务所致，并提供2013年6月9日其向原告乐天公司发出的函件予以证明其主张，该函件的内容为“我方在2013年5月13日发给贵司工程部经过我方法务修改过的建设施工合同电子版，你方一直未予回复意见，经我方多次电话催促至今没有结果。请贵司相关负责人能够尽快给予我方答复，如贵司对于条款有修改，请马上告知我方进行再次审核，如贵司同意我方发送版本内容，请尽快安排签署盖章事宜。因我方在办理施工许可证手续中，急需签署好的施工合同。所以，请贵司能尽快推进此事。另我们双方公司领导在2013年5月9日签署的补充协议及备忘录贵司一直未予反馈，请贵司尽快盖章后寄给我方，谢谢合作。请贵司尽快回复为盼”。原告乐天公司对此不予认可，称其公司没有收到该函件。被告嘉汇公司亦未提供有效证据证明原告乐天公司收到该函件的事实。
二、原告乐天公司所主张的2000万元违约金以及要求被告映玺公司承担连带责任的问题，原告乐天公司提供了房屋租赁合同及财务记账凭证一宗，予以证明其损失构成的事实，经质证，被告嘉汇公司和映玺公司对此均不予认可，称原告乐天公司提供的证据与事实不符，不能证明其主张。
三、嘉汇公司提起反诉要求乐天公司支付2000万元违约金的问题。被告嘉汇公司反诉称因乐天公司不予履行配合义务导致《施工许可证》的迟延办理，乐天公司主张合同解除的理由不成立，系乐天公司构成违约，要求乐天公司向其支付2000万元违约金。乐天公司对此不予认可，嘉汇公司未提供客观有效的证据证明乐天公司怠于履行配合义务的事实。
上述事实有原、被告双方提供的证据及庭审笔录和证据交换质证笔录在案为凭。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：一、原告乐天公司以被告嘉汇公司构成违约为由行使合同解除权，要求被告嘉汇公司返还履约保证金及支付利息的诉讼请求应否得到支持；二、原告乐天公司要求被告嘉汇公司支付2000万元违约金的诉讼请求应否得到支持；三、原告乐天公司要求被告映玺公司针对被告嘉汇公司的违约责任承担连带责任的诉讼请求应否得到支持；四、反诉原告嘉汇公司主张解除合同，并要求反诉被告乐天公司向其支付2000万元违约金的反诉请求应否得到支持。
关于焦点一，原告乐天公司与被告嘉汇公司及映玺公司于2011年11月9日及2012年9月25日和2013年5月9日签订的《房屋租赁合同》、补充协议及三方担保协议，均系各方当事人的真实意思表示，不违背法律、法规的强制性规定，应为有效合同。各方当事人应当严格按照合同及补充协议的约定履行各自的义务。原告乐天公司按照2012年9月25日签订的补充协议的约定向被告嘉汇公司支付10539050元的履约保证金后，针对进场施工手续的办理问题，双方于2013年5月9日又形成了第二份补充协议，该协议明确约定被告嘉汇公司为《建筑工程施工许可证》的办证主体，并约定自签订该协议之日起60日内办理完毕，如在签署本协议后六十天内，被告嘉汇公司未能办理好全部手续，双方友好协商解约事宜。自双方书面确认解约之日十五个工作日内退还原告乐天公司的履约保证金及按补充协议约定计算的利息。因在该补充协议约定的期限内，《建筑工程施工许可证》尚未办理完毕，原告乐天公司依据协议约定于2013年8月23日向被告嘉汇公司发出合同解除函，与被告嘉汇公司协商解除合同的行为符合该协议之约定。虽然被告嘉汇公司辩称在未经双方协商解约的情况下，原告乐天公司不享有合同解除权，且《建筑工程施工许可证》的迟延办理，系因原告乐天公司怠于履行配合义务的行为所致，但原告乐天公司对此不予认可，被告嘉汇公司亦未提供客观有效的证据予以证实其主张。因双方于2013年5月9日签订的补充协议中对合同解约的条件已作出明确的约定，故在该解约条件成就后，原告乐天公司向被告嘉汇公司发出协商解除函的行为并无不当。原告乐天公司依据补充协议的约定要求被告嘉汇公司返还履约保证金并支付相应利息的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。
关于焦点二，乐天公司（乙方）与嘉汇公司（甲方）于2011年11月3日签订的《房屋租赁合同》中虽约定，因甲方原因乙方解除租赁合同时，甲方除按本合同支付违约金人民币2000万元外，还应返还乙方支付的履约保证金、同时还应向乙方赔偿装修费用、开业费用等各种损失。因乙方原因甲方解除租赁合同时，乙方按本合同支付违约金人民币2000万元，并赔偿甲方的相应损失。因该合同所约定的相关事项未实际履行，双方于2012年9月25日和2013年5月9日又签订了两份补充协议，说明双方因某种原因对2011年11月3日签订的《房屋租赁合同》中所约定的房屋交接时间发生变更的情形是形成共识的，同时对合同解约的情形重新作出了约定，因双方对《房屋租赁合同》所约定的相关事宜尚未实际履行，履约保证金的支付也是根据双方之间签订的补充协议的约定进行操作的，且被告嘉汇公司在第二份补充协议签订后，也在积极履行办理《建筑工程施工许可证》手续的义务，只是该许可证办理完毕的时间超过了双方协议约定的办理期限，其主观上并不存在阻止条件成就的故意，基于双方之间对原《房屋租赁合同》所约定的相关事宜作出了补充性的约定，且双方对承租的房屋亦未进行实质性的交接，故原告乐天公司依据2011年11月3日《房屋租赁合同》的约定，要求被告嘉汇公司向其支付2000万元违约金的诉讼请求不能成立，本院不予支持。
关于焦点三，2012年9月16日，被告映玺公司向原告乐天公司发出的保证函中明确承诺，被保证人嘉汇公司违反主合同约定的义务，其向原告乐天公司承担偿还履约保证金及相关利息的责任，保证的方式为连带责任保证。因被告嘉汇公司未严格按照其与原告乐天公司2013年5月9日签订的补充协议的约定履行相应的合同义务，导致双方合同解除，故原告乐天公司要求被告映玺公司针对被告嘉汇公司的违约情形承担连带责任的诉讼请求，理由正当，于法有据，本院予以支持。
关于焦点四，2013年8月23日，原告乐天公司向被告嘉汇公司发出合同解除函的行为，说明原告乐天公司已向被告嘉汇公司履行了合同解除的通知义务，虽然被告嘉汇公司针对原告乐天公司向其发出的合同解除函提出了异议，并向原告乐天公司复函不同意解除合同，但不能以此否定原告乐天公司享有合同约定解除的权利，被告嘉汇公司收到原告乐天公司给其发出的合同解除函之时，应视为双方合同关系即已解除，无需再通过诉讼方式予以解决，故被告嘉汇公司提起反诉要求','2018-09-19
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