苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吴江震民初字第0246号
原告苏州新奇特清洗设备有限公司，住所地苏州市吴中区临湖镇浦庄浦兴路2号。
法定代表人姜艳荣，董事长。
委托代理人陆费红，江苏久顺律师事务所律师。
委托代理人陆小明，江苏久顺律师事务所律师。
被告吴江光大铜材线缆有限公司，住所地苏州市吴江区七都镇心田湾工业区。
法定代表人冯志峰，总经理。
委托代理人沈乐民，江苏江太律师事务所律师。
原告苏州新奇特清洗设备有限公司（以下简称新奇特）与被告吴江光大铜材线缆有限公司（以下简称光大铜材）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月26日立案受理，依法由代理审判员朱美芳适用简易程序，于2013年4月22日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法由审判员韩长安、代理审判员朱美芳、人民陪审员李圣楹组成合议庭，于2013年7月5日、2013年10月29日、2013年12月3日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告新奇特的委托代理人陆小明、被告光大铜材的委托代理人沈乐民到庭参加诉讼；第二、第三次庭审，原告新奇特的委托代理人陆小明、陆费红，被告光大铜材的委托代理人沈乐民到庭参加诉讼；第四次庭审，原告新奇特的委托代理人陆小明、被告光大铜材的委托代理人沈乐民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新奇特诉称：原、被告于2011年5月15日签订厂房及设备出租合同一份，约定原告承租被告的厂房、设备，被告应提供一类机动车维修资质及具备该资质的企业营业执照给原告使用。但被告在原告支付了租金后，一直未提供一类机动车维修企业资质给原告使用，致原告无法经营汽车维修业务。期间，原告多次向被告讨要上述资质，均遭被告拒绝。无奈之下，原告委托律师发函，要求被告将其应提供的具有一类机动车维修资质的企业名称变更为“苏州车之杰汽车修理有限公司”，并将变更完毕的营业执照及有效的一类机动车维修资质一同交付原告使用，但被告拒不提供上述资质及营业执照。原告租赁被告厂房的目的是经营汽车修理业务，被告拒不按合同约定交付原告上述证照，致原告无法实现合同目的，并给原告造成巨大经济损失。故原告提起诉讼，请求判决：1、解除原、被告签订的厂房及设备出租合同和补充协议；2、被告退还原告已支付的租金人民币35万元；3、被告赔偿原告装修、维修损失人民币393460元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告光大铜材辩称：1、双方签订出租合同和补充协议后，被告已将合同约定的厂房、设备移交给了原告，因为原告聘不到必要的汽车修理人员，决定不做汽修业务，所以双方于2011年6月20日签订补充协议，变更约定为汽修厂的证照、公章、财务专用章由被告保管。2、出租合同虽然约定了许可原告在租赁期内对汽修厂的名称进行变更，但变更名称的义务在原告方，被告仅需提供必要的协助。被告在收到原告的律师函后及时给予了回复，但原告并未到被告处来取营业执照和办理名称变更。3、出租合同和补充协议签订后，双方均已按约履行。后原告因经营不善，拖欠第二年的租金，被告于2012年7月诉至法院，经法院调解，原告自愿支付2012年6月26日至2013年6月25日的租金共计20.8万元，且在该诉讼中，原告并未主张被告存在本案所称的违约行为。综上，证明原告只是借营业执照和许可证之名发难被告，因此请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明：2011年5月15日，原告新奇特与被告光大铜材签订《厂房及设备出租合同》（以下简称《出租合同》）一份。该合同第一条“出租标的”约定：1、甲方（光大铜材）将自身所有的维修厂房及附属二个车间约1150平方米、西辅助房楼上四间、楼下二间、场地约400平方米租给乙方（新奇特）；2、甲方自愿将维修设备出租给乙方……（详见附件设备清单）；3、为保证乙方经营需要，甲方提供机动车维修一类企业资质及企业营业执照等一系列必要手续和文件给乙方使用，这是本合同有效成立的前提。甲方同意乙方在承租期内对企业名称及一类机动车维修企业资质上载明许可企业名称变更或工商登记变更……。第二条“出租期限”约定：租赁期限为五年，自2011年6月1日起至2016年5月31日止。第三条“租金支付方式及其他”约定：租金每年20.8万元，合同签订后先付10万元，2011年5月30日前付清余款……。第四条“双方的权利义务”约定：甲方有义务将一类维修企业资质及企业营业执照等提供给乙方使用，并有义务配合乙方进行企业资质、企业工商登记变更，费用由乙方承担。合同签订后，原告新奇特按约支付了10万元租金。
2011年6月20日，原、被告签订《补充协议》一份，对租赁场地的有关权属作进一步明确，并约定汽修厂的证照原在被告光大铜材处保存，公章、财务专用章，在本补充协议签订起均由被告光大铜材保存（原告新奇特有使用权），如需要改变保存方式的由改变者自己承担责任；约定租赁期限变更为2011年6月25日至2016年6月24日，第一年的租金变更为15.8万元，第二年至第五年的租金仍按原出租合同执行。补充协议签订后，原告新奇特又支付了3.8万元租金，余款2万元及第二年租金未按约支付。
2012年7月9日，光大铜材因催讨租金未果，诉至本院。经本院主持调解，双方于2012年8月31日自愿达成调解协议：双方继续履行《出租合同》及《补充协议》；新奇特结欠光大铜材2011年租金2万元及2012年租金20.8万元（租赁期为2012年6月26日起至2013年6月25日止），合计22.8万元，光大铜材放弃2万元，余款20.8万元由新奇特于2012年8月31日给付。新奇特于当天履行了付款义务。
2013年1月7日，新奇特委托江苏久顺律师事务向光大铜材发出律师函，要求光大铜材在接函后15日内将具备一类机动车维修资质的企业名称变更为“苏州车之杰汽车修理有限公司”。2013年1月21日，光大铜材回函称办理变更登记的义务在承租方，光大铜材仅是配合的义务，如新奇特决定变更企业名称，请到光大铜材取证照，光大铜材将在合法的范围内配合办理变更。
庭审中，原、被告双方确认本案所涉一类机动车维修资质即吴江市德众汽车维修有限责任公司名下的道路运输经营许可证。该证有效期至2012年12月12日。原告新奇特称在上述租金纠纷的诉讼中，原告未要求被告交付机动车维修资质是因为当时原告正在与第三方磋商合作经营维修业务，故当时并不需要被告方的资质。
诉讼中，原告新奇特称其早已停止在租赁物上的经营活动，为避免损失扩大，无论被告是否违约，均要求解除租赁合同。被告亦同意原告尽快从租赁场地迁出、返还租赁物。经本院主持，原告新奇特于2014年1月17日与被告光大铜材进行了承租设备的移交，并于2014年1月23日从租赁场地完全迁出。
以上事实，有原告提供的出租合同、补充协议各1份、原告向被告发出的律师函及被告的回函各1份，被告提交的土地使用权证、房产证、出租合同的附图及设备移交清单、吴江市德众汽车维修有限公司委托被告出租的合约、吴江市德众汽车维修有限公司的道路运输经营许可证，本院（2012）吴震民初字第0338号民事调解书及案卷材料、本院向苏州市吴江区交通运输管理科所作的调查笔录、本院至双方租赁场地所作的勘验笔录、本院向原、被告所作的询问笔录、谈话笔录、返还租赁物移交清单、搬迁确认书及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。
本案的争议焦点为被告是否构成违约？
原告认为，被告违反《出租合同》约定，未将一类机动车维修资质及企业营业执照等提供给原告使用，并未主动将具备一类机动车维修资质的企业名称变更为“苏州车之杰汽车修理有限公司”，故构成违约。
被告认为，第一，2011年6月20日的《补充协议》已对《出租合同》的相关约定作了变更。根据该协议，所有证照、印章均应由被告保管，如需要改变保存方式的由改变者自己承担责任，故“变更企业名称”并非被告的义务；第二，机动车维修资质需要有相应的技术人员及业务量才能通过年检，但由于原告一直未从事维修业务，被告方所能支配的一类机动车维修资质于2012年12月12日到期后失效，该资质失效的责任不在被告。同时前期履行中原告一直未主张该资质，被告方的资质刚失效，原告就向被告索要资质，系借资质之名故意发难被告；第三，被告未交付该资质并未影响双方租赁合同的履行。原告已按约支付了两年的租金，未曾以被告未交付资质为由要求减少租金。可见合同关于提供资质方面的约定已实际变更，被告不再负有提供证照的义务，故被告不存在违约行为。
本院认为，机动车维修质量事关机动车运行安全和道路交通的有序进行，国家对机动车维修业务实行许可经营。《江苏省机动车维修管理条例》规定，从事机动车维修业务应当具备相应的场所、设施、设备、专业人员、管理制度、环境保护措施等条件，并向道路运输管理机构提出申请，经审查符合条件后，获发相应的许可证。机动车维修经营者应当持机动车维修经营许可证依法办理工商登记。禁止伪造、变造、冒用、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让机动车维修经营许可证。《中华人民共和国行政许可法》第九条规定，依法取得的行政许可，不得非法转让；第八十条规定被许可人涂改、倒卖、出租、出借行政许可证件的法律后果。原、被告双方关于被告应提供机动车维修资质和营业执照给原告使用的约定，本质上是非法出借机动车维修经营许可证件，该约定违反国家强制性法律规定，应当认定无效。故合同中关于被告应提供一类机动车维修资质及营业执照的约定无效。但合同签订后，被告已依约履行了交付租赁物的义务；原告亦已按约支付了租金，租赁合同的主要权利义务已得到履行。并且，2012年7月光大铜材因租金纠纷诉至本院，经本院主持调解，双方达成继续履行合同和支付租金的一致意见，新奇特亦按协议支付了租金。且之后长时间内新奇特亦未要求光大铜材提供相关资质。故应视为双方以实际履行行为变更了租赁合同中关于资质的约定。
综上，本院认为原、被告租赁合同中关于被告应当提供资质的约定无效，原告基于该无效约定，主张被告违约，要求解除合同并无法律依据。现原告主张无论被告是否违约，均要求解除租赁合同。本院认为，原告方确已不再利用租赁物从事经营活动，继续履行租赁合同势必造成损失扩大化，有违经济活动公平、互利的原则，且被告对于解除合同亦不持异议，故原、被告之间的租赁合同应予解除。双方一致确认，原告已于2014年1月23日从租赁场地完全迁出，故双方之间的租赁合同应于该日解除为宜。关于原告要求被告返还租金的主张，本院认为，原告租金支付至2013年6月25日，而其实际占用租赁物时间已超过该日期，故原告已支付的租金不应返还。关于原告要求被告赔偿装修、维修损失的主张，因本案并非基于被告光大铜材违约而解除合同，故该部分损失不应由被告承担。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十四条第五项、第二百一十二条，《中华人民共和国行政许可法》第九条、第八十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告苏州新奇特清洗设备有限公司与被告吴江光大铜材线缆有限公司于2011年5月15日签订的《厂房及设备出租合同》及于2011年6月20日签订的《补充协议》均于2014年1月23日解除。
二、驳回原告苏州新奇特清洗设备有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费13832元，由原告苏州新奇特清洗设备有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；帐户：苏州市中级人民法院；帐号10-550101040009599），并将已交上诉费的凭证提交我院。
审 判 长 韩长安
代理审判员 朱美芳
人民陪审员 李圣楹
二〇一四年一月二十八日
书 记 员 步允超