广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0606民初743号
原告（反诉被告）谭金林，男，1976年3月22日出生，汉族，住湖南省衡东县。
委托代理人刘茂明,广东天道勤律师事务所律师。
被告（反诉原告）梁绍荣，男，1955年4月20日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
被告梁红玉，女，1952年5月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
二被告共同委托代理人黎伟贤，广东宏骏律师事务所律师。
二被告共同委托代理人邓燕琼，广东宏骏律师事务所律师。
第三人梁景锐，男，1989年3月16日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
原告谭金林与被告梁绍荣、梁红玉因房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序审理。本案于2016年3月23日第一次公开开庭进行了审理。被告梁绍荣提出反诉。本院合并审理反诉原告梁绍荣与反诉被告谭金林因房屋租赁合同纠纷一案。因梁景锐与本案存在利害关系，故本院追加其为第三人参加诉讼。本案于2016年6月17日第二次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告谭金林及其委托代理人刘茂明，二被告的共同委托代理人黎伟贤、邓燕琼到庭参加诉讼。第二次庭审，原告谭金林及其委托代理人刘茂明，二被告的共同委托代理人黎伟贤、邓燕琼到庭参加诉讼。第三人梁景锐经本院合法传唤，没有到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，原被告于2014年6月30日签订《铺位租赁合同》以下简称合同。依据合同规定被告将位于顺德区乐从镇乐从社区居民委员会乐从镇乐从国际家私城（B座）首层16号前仓面积143.6平方以每平方人民币150元及综合费人民币620元（实为租金）计每平方人民币770元，每月共计人民币110572元租给原告。租赁时间从2014年11月1日至2017年7月31日。同时要求原告交租赁保证金人民币40840元、押金人民币259200元合计人民币300000元（实为保证金）。原告于2014年6月30日向被告支付人民币300000元。2014年1月1日起将每月租金、综合管理费支付到被告梁红玉的农行账号上。合同履行到2015年6月9日，佛山市禅城区人民法院突然告知原告租赁的铺面因被告债务被法院查封拍卖，并限原告于2015年7月19日迁出。原告向被告请求处理双方租赁合同事宜，提出合同是否能履行？或退回保证金300000元？被告表示法院那边由他们去协调，并可对租金进行调整。于是2015年6月15日原、被告签订了一个《补充协议》对租金调整为每平方人民币150元、综合费人民币488元计人民币638元，月租金人民币91616.8元，从2015年8月1日起执行至原合同规定的2017年7月。2015年11月2日佛山市禅城区人民法院执行局再次来人告知，原告租赁的铺面已被他人拍卖，要求原告搬走如不履行将强制执行。致使原告处于无法经营，合同无法履行境地。此时，原告又找被告处理双方合同事宜，并要求：11月未搬走时段的租金由新业主收，原告就交给新业主；是由被告收，就在保证金300000元中扣，余下的保证金要求被告退回。但被告在原告的多次催促下无意退还。
据此，请求法院依法判决：一、被告退还保证金人民币232814.35元；二、被告支付补偿金300000元；三、本案诉讼费、保全费由被告承担。
在诉讼过程中，原告事实部分补充：签订《补充协议》时间应为2015年9月6日，不是6月15日。为何写“6月15日”是应被告梁绍荣的要求，主要是要规避法院的强制执行。
被告梁绍荣辩称，一、原告（被答辩人）将梁红玉列为本案被告，是没有事实和法律依据。
本案是基于答辩人与被答辩人之间所签订《乐从国际家私城铺位租赁合同》纠纷，梁红玉不是合同的相对方和合同权利义务的承接主体，梁红玉只是出租方（即委托人）委托承租人即被答辩人将月租金汇入其开户账户，她并不构成法律上的共同被告，因此，被答辩人将梁红玉列为本案共同被告，是没有事实和法律依据。
二、案涉商铺位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会乐从国际家私城（B）首层16仓的发生转移时间为2015年12月23日。
答辩人因担保债务于2015年12月23日被佛山市禅城区人民法院以生效（2015）佛城法执字第19043号《执行裁定书》裁定：……上述房屋所有权自本裁定送达买受人梁景锐时起转移。因此，答辩人的商铺权益（含租金收益权）于生效裁定送达买受人梁景锐时丧失，被答辩人应向答辩人支付租金至2015年12月23日期间，但被答辩人却拖欠了2015年11月份和12月份（截至12月23日）的租金和综合管理费合计161856.35元，已构成对双方所签订《乐从国际家私城铺位租赁合同》的违约，答辩人有权根据合同第十二条12.2款规定，解除合同和没收被答辩人的租赁保证金。并追讨被答辩人拖欠租金期间的违约金（合同约定按欠缴总额日2.5%,现答辩人自动调整为按月2.5%计收），逾期支付租金（暂计至2016年3月23日）违约金为17531.87元。
此外，在合同履行过程中，因被答辩人称经营困难，要求减租，双方于2015年6月15日签订《补充协议》，同意自2015年8月1日起将综合费由620元/平方米减免为488元/平方米，减免后的月租金（含综合费）为91616.8元。但2015年8月的租金被答辩人延迟至2015年9月5日才支付，延期一个月，因此，被答辩人应付该月的迟延付款违约金4046.4元。
三、答辩人有权解除双方于2015年8月5日签订《乐从国际家私城铺位租赁合同》，被答辩人无权要求退还保证金和要求赔偿损失。
被答辩人依双方于2015年8月5日签订《乐从国际家私城铺位租赁合同》向答辩人主张退还保证金和赔偿损失，同理，答辩人有权依上述合同约定，行使对被答辩人主张合同解除的权利。被答辩人拖欠租金发生于答辩人享有案涉商铺权利期间（如上所述第二点），根据合同第二条的2.4款和第十二条的12.1/12.2款约定，答辩人有权解除双方于2015年8月5日签订《乐从国际家私城铺位租赁合同》，被答辩人所交租赁保证金不予退还归答辩人所有，且答辩人无须对被答辩人进行任何补偿。由于双方并没有约定解除合同的时间，且被答辩入并没有向答辩人履行催告义务，根据合同法第九十四条、第九十五条规定，答辩人就被答辩人发生违约时间于2015年12月23日前，且被答辩人违约行为已具备答辩人行使合同约定解除条件，因此，答辩人请求法院支持答辩人判决解除双方于2015年8月5日签订《乐从国际家私城铺位租赁合同》，判令被答辩人无权要求退还保证金和要求赔偿损失或直接驳回被答辩人本诉的主张。
综上所述，答辩人享有《乐从国际家私城铺位租赁合同》出租人权利期间，被答辩人逾期支付租金161856.35元至今，已构成对合同违约，答辩人除有权解除《乐从国际家私城铺位租赁合同》外，没收被答辩人的保证金，因此，被答辩人请求答辩人退还保证金是没有事实和法律依据。同时，答辩人向被答辩人提出反诉，请求法院判令被答辩人支付拖欠的租金161856.35元，以及支付租赁期间迟延付款违约金21578.27元（暂计至2016年3月23日，按月息2.5%,以后顺延付清所欠租金日止）。
另补充，案涉房产的转移时间以今天我看到法院调取的裁定书送达时间为准，也就是计算原告拖欠租金应计算至转移时间为止。由于不管是8月份或11月1日—23日期间，原告拖欠租金的时间已满足了双方约定的租赁合同第2.4款，逾期超过15天，出租方有权解除合同并没收出租人的按金，基于这点，被告提出反诉。
被告梁红玉辩称，梁红玉与本案无关，其不应是被告，原告对被告梁红玉的起诉没有法律及事实依据。
反诉原告梁绍荣反诉诉称，一、案涉商铺位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会乐从国际家私城（B）首层16仓的发生转移时间为2015年12月23日。
反诉原告因担保债务于2015年12月23日被佛山市禅城区人民法院以生效（2015）佛城法执字第19043号《执行裁定书》裁定：……上述房屋所有权自本裁定送达买受人梁景锐时起转移。因此，反诉原告的商铺权益（含租金收益权）于生效裁定送达买受人梁景锐时丧失，反诉被告应向反诉原告支付租金至2015年12月23日期间，但反诉被告却拖欠了2015年11月份和12月份（截至12月23日）的租金和综合管理费合计161856.35元，已构成对双方所签订《乐从国际家私城铺位租赁合同》的违约，反诉原告有权根据合同第十二条12.2款规定，解除合同和没收反诉被告的租赁保证金。并追讨反诉被告拖欠租金期间的违约金（合同约定按欠缴总额日2.5%,现反诉原告自动调整为按月2.5%计收），逾期支付租金（暂计至2016年3月23日）违约金为17531.87元。
此外，在合同履行过程中，因反诉被告称经营困难，要求减租，双方于2015年6月15日签订《补充协议》，同意自2015年8月1日起将综合费由620元/平方米减免为488元/平方米，减免后的月租金（含综合费）为91616.8元。但2015年8月的租金反诉被告延迟至2015年9月5日才支付，延期一个月，因此，反诉被告应付该月的迟延付款违约金4046.4元。
二、反诉原告有权解除双方于2015年8月5日签订《乐从国际家私城铺位租赁合同》，反诉被告无权要求退还保证金和要求赔偿损失。
反诉被告依双方于2015年8月5日签订《乐从国际家私城铺位租赁合同》向反诉原告主张退还保证金和赔偿损失，同理，反诉原告有权依上述合同约定，行使对反诉被告主张合同解除的权利。反诉被告发生拖欠租金发生于反诉原告享有案涉商铺权利期间（如上所述第二点），根据合同第二条的2.4款和第十二条的12.1/12.2款约定，反诉原告有权解除双方于2015年8月5日签订《乐从国际家私城铺位租赁合同》，反诉被告所交租赁保证金不予退还归反诉原告所有，且反诉原告无须对反诉被告进行任何补偿。由于双方并没有约定解除行使的时间，且被答辩入并没有向反诉原告履行催告义务，根据合同法第九十四条、第九十五条规定，反诉原告就反诉被告发生违约时间于2015年12月23日前，且反诉被告违约行为已具备反诉原告行使合同约定解除条件，因此，反诉原告请求法院支付反诉原告判决解除双方于2015年8月5日签订《乐从国际家私城铺位租赁合同》，判令反诉被告无权要求退还保证金和要求赔偿损失或直接驳回反诉被告本诉的主张。
综上所述，反诉原告享有《乐从国际家私城铺位租赁合同》出租人权利期间，反诉被告逾期支付租金161856.35元至今，已构成对合同违约，反诉原告除有权解除《乐从国际家私城铺位租赁合同》外，没收反诉被告的保证金，因此，反诉被告请求反诉原告退还保证金是没有事实和法律依据。同时，反诉原告向反诉被告提出反诉，请求法院判令反诉被告支付拖欠的租金161856.35元，以及支付租赁期间迟延付款违约金21578.27元（暂计至2016年3月23日，按月息2.5%,以后顺延付清所欠租金日止）。
综上，反诉原告请求法院判令：一、解除双方于2014年6月30日签订《乐从国际家私铺位合同》和于2015年6月15日《补充协议》；二、反诉被告无权要求退还押金及保证金合计300000元；三、反诉被告支付拖欠的租金161856.35元（2015年11月份至12月23日）；4.反诉被告支付租赁和综合费的违约金21578.27元（暂计至2016年3月23日，按月息2.5%，顺延到支付所欠租金为止）。二、本案诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告谭金林辩称，答辩人不存在逾期支付租金的事实，在2015年6月9日法院到涉案的铺位张贴了公告，公告的内容限令原告在2015年7月19日前搬出涉案的商铺，如不搬，强制执行。搬迁的费用由反诉人承担。答辩人才知道自己承租的商铺已被法院查封，要拍卖，就找了反诉人多次商议关于合同的履行，保证金的退还，双方协商的内容见录音及文字记录。反诉人明确表示8月份的租金不用交，合同履行到8月31日止，但在2015年7月25日前双方是否租赁到8月31日的意思表示。当答辩人在7月25日前明确表示要办理解除合同的退回保证金的手续，反诉人不办。在9月6日，双方又签订了补充协议，对押金进行了调整。答辩人于9月9日一次性支付了8月、9月的租金。合同履行到2015年10月底拍卖该物业确定为2015年11月2日，并告知答辩人不用交租了。11月5日答辩人找到反诉人再次协商关于合同的履行，租金、保证金要退，并告知反诉人新的业主11月5日已找到答辩人，说物业是他的，且物业管理也电话告知该物业已有新的业主，不用交租。11月24日，法院再次出示公告，要求答辩人搬出涉案商铺，如不搬出，强制执行。
（原告及反诉被告谭金林以下统称为原告，被告及反诉原告梁绍荣以下统称为被告梁绍荣）。
原告在诉讼过程中就本诉部分提供的证据及两被告的质证意见：
1.原告身份证、二被告身份证各一份（均为复印件），证明原、被告的诉讼主体资格。
两被告质证认为，无异议，但对于被告梁红玉不是本案适格当事人，她不是租赁合同的相对方。
2.租赁合同、补充协议各一份（原件），证明：（1）原、被告的租赁合同关系。（2）“6月15日”是应被告梁绍荣的要求写的，主要是规避法院的强制执行。
两被告质证认为，对真实性无异议，但该两部分证据还有合同的附件。只能证明原告与被告梁绍荣的租赁关系，与被告梁红玉没有关联，不同意原告提供补充协议证明的内容，因法院真正委托拍卖时间是2015年11月，双方达成的补充协议是6月15日，并非原告所称的9月份，这点刚才原告陈述8月份按新的租金标准，但8月份的租金在补充协议签订后，原告并没有按时支付。本案涉及的合同及补充协议是对2012年双方在8月30日所签订的租赁合同的续租，在这个时间，被告梁绍荣既没有涉案的房产向银行办理抵押，也没有为另案[禅城区法院（2015）佛禅法民三字第404号]的贷款债务人提供担保。
3.保证金收据、押金收据各一份（原件），证明被告梁绍荣收取了原告30万元，30万元按原2012年8月30日签订的合同为定金，但被告梁绍荣出具的收据又写为“保证金、押金”。
两被告质证认为，对真实性无异议，但不同意原告要证明的内容，在案涉的租赁合同中，原告并没有真实向被告梁绍荣支付过保证金或押金，被告梁绍荣出具的收据是把原告承租在2012年8月30日所缴付的定金，转案涉租赁合同的租赁保证金和该租赁合同的附件的综合管理费的押金。
4.委托书一份（复印件），证明被告梁绍荣委托原告付款给被告梁红玉。
两被告质证认为，对真实性无异议，该委托书原告与被告梁绍荣是清楚把案涉租金和综合管理费汇入梁红玉的帐上，但并不构成梁红玉是本案的共同被告，故原告将梁红玉列为本案被告没有事实及法律依据。
5.佛山禅城区人民法院公告二份（打印件），证明佛山禅城区人民法院因被告没有履行生效的法律文书，对原告所承租的物业进行查封、拍卖，并要求原告在规定的时间搬出，否则，强制执行，搬出的费用由被告承担。
两被告质证认为，对三性由法院认定。
6.（2015）佛城法执字第1904号－3执行裁定书一份（复印件），证明原告所承租的物业已被拍卖，且有新的业主。
两被告质证认为，对真实性无异议，该裁定书对新的业主取得转移的时间是2015年12月23日，该租赁合同的权益在转移前被告梁绍荣是享有的。
7.光盘一张及其文字记录一份，证明原告在佛山禅城区人民法院6月9日张贴公告后，与被告梁绍荣关于合同的履行、租金及保证金的退还进行了协商，最后达成补充协议所约定的内容及8月份的租金以新的计价标准执行。
两被告质证认为，对真实性没有异议。但不同意证明内容，被告梁绍荣直向原告追讨原告所欠的租金，在文字整理中有记载。
8.短信二页（打印件），证明原告与被告梁绍荣关于合同履行租金及保证金的退还及补充协议的达成的通信内容。
两被告质证认为，对真实性没有异议。但不同意证明内容，被告梁绍荣直向原告追讨原告所欠的租金，在文字整理中有记载。
9.租赁合同、押金单、保证金单各一份（均为原件），证明原告重新签署了新的租赁合同，且重新交纳了押金及保证金。合同中双方约定了从2015年11月2日—2015年12月15日免租金。
两被告质证认为，原告与案涉房产新的买受人签订的租赁合同及有关收取租赁保证金、押金的收据的真实性、合法性均不予以确认：在二份收据提交的并没有支付的依据，该收据的出具时间是2015年12月15日，租赁合同签订的时间并没有显示。从另外合同的附件中买受人与物管中心签订的时间是2015年12月15日，也就是在该时间段中买受人无权处理或收取案涉房产的租金，也无权签署有关租赁合同，因生效的裁定书权利转移的时间是2015年12月23日之后，因该裁定书是自送达给买受人转移，具体什么时候送达，无法显示，肯定是2015年12月23日之后。故被告有理由相信是原告与买受人串通，将时间提前。从几份证据也可以说明原告提出的所谓损失是没有依据的。
10.证人吴某的证人证言。证明原告在法院出具了强制搬迁的公告后对合同的履行、租金的处理、保证金的退回，与被告进行磋商的事实。
两被告质证认为，证人无权直接和被告梁绍荣协商有关退租金、保证金或押金的问题，从这点，原告也违反了租赁合同约定的转租、分租的约定。
两被告在诉讼过程中就本诉部分提供的证据及原告的质证意见：
1.《乐从国际家私城铺位租赁合约书》、《乐从国际家私城铺位租赁合同》、《乐从国际家私城铺位租赁合同其他收费明细》各一份（原件），证明双方于2012年8月30日签订《乐从国际家私城铺位租赁合约书》，租赁期限自2012年11月1日至2014年10月30日止；租赁期限届满前双方就案涉商铺的续租于2014年6月30日签订《乐从国际家私城铺位租赁合同》及相关附件。合同及附件约定了逾期支付租金的违约责任为按日2.5%计收违约金，且逾期超过15日，出租方有权解除合同并没收租赁保证金、押金，同时根据12.6的约定，出租方有权追回在合同约定的免租期内免收的乙方租金，承租人无权要求赔偿。
原告质证认为，对真实性无异议，但合同中约定原告可以转租。
2.《委托书》一份（原件），证明出租方委托原告将租金及综合管理费用汇入被告梁红玉梁红玉的账户，梁红玉并非租赁合同的相对方，通过其账号收取租金并不构成租赁合同的共同责任人，所以梁红玉不应作为本案的被告。
原告质证认为，无异议。
3.《补充协议》一份（原件），证明基于原告提出经营困难要求减租，双方于2015年6月15日签订《补充协议》，对租金调整为每平方米150元，综合费每平方米488元，合计人民币638元每平方米。
原告质证认为，对真实性无异议，但补充协议签订的时间为2015年9月6日。
4.中国农业银行活期存折明细清单一份（原件），证明原告2015年8月的租金于2015年9月9日才支付，与合同约定的支付时间迟延了一个月，已构成合同的违约，应支付逾期付款违约金；且2015年11月至2015年12月23日期间的租金至今分文未付。
原告质证认为，无异议。
5.（2015）佛城法执字第1904号3《执行裁定书》一份（复印件），证明佛山市禅城区人民法院以生效（2015）佛城法执字第19043号《执行裁定书》裁定：……上述房屋所有权自本裁定送达买受人梁景锐时起转移。因此，被告的商铺权益（含租金收益权）于生效裁定送达买受人梁景锐时才丧失，原告应向被告支付租金至2015年12月23日止。
原告质证认为，无异议。
被告梁绍荣在诉讼过程中就反诉部分提供的证据与本诉提供的证据相同。
原告在诉讼过程中就反诉部分提供的证据及被告梁绍荣的质证意见：
1.拍卖清单一份（打印件），证明涉案商铺的拍卖时间是2015年11月2日。
被告梁绍荣质证认为，涉案商铺在2015年11月2日进行拍卖的事实无异议，但该清单不能证明新的买受人有权处分案涉商铺，处分的权力来源于法院的生效执行裁定。该拍卖并不是原告拒绝支付租金的理由。
2.（2015）佛城法执字第1904号协助执行通知书、（2015）佛城法执字第1904号—1执行裁定书各一份（均为复印件），证明在2015年5月12日已下了冻结提取被告梁绍荣涉案的商铺的收益的裁定书，梁绍荣应知道所涉案的租金收益不能收取，但其没有告知原告。禅城区人民法院已在2015年12月10日向原告出具了协助执行通知书要求原告将梁绍荣还有的租金收益向禅城区人民法院交纳，不能交给被告梁绍荣。证明当时2015年6月9日法院口头说的不用原告交租金这一事实。
被告梁绍荣质证认为，对真实性由法院认定，证据不能证明原告要证明的内容，因裁定书并没有原告要证明的内容，不能证明案涉租金被告不能收取。协助执行通知书签发的时间是2015年12月10日，协助执行人是本案原告，所以不能证明原告要证明从6月份开始不能交租金给被告的事实。
本院收集的证据及原被告的质证意见:
1.（2015）佛城法执字第1904号—3执行裁定书及送达回证各一份。
原告质证认为，对真实性无异议，与2015年11月24日出具的禅城区人民法院公告与（2015）佛城法执字第1904号—3执行裁定书的生效时间有出入，因公告是2015年11月24日生效。
两被告质证认为，对真实性无异议，该证据所披露的案涉房产转移给第三人是2015年11月23日，且该裁定书明确了以第三人签收送达时转移，因此，被告原来反诉请求的原告拖欠的租金也应计算到案涉房产转移时间为止。
本院向第三人梁景锐送达起诉状副本和开庭传票；但第三人梁景锐没有到庭参加诉讼。第三人梁景锐在诉讼过程中没有陈述意见，也没有提供证据。
经庭审质证，本院对原、被告提供的上述证据作如下认证：
一、本院收集的证据1为生效的法律文书及送达回证，依法具有证明力。
二、原告提供的证据。
上述证据的当事人对本诉证据1、2、3、4、7、8及反诉证据1的真实性没有异议，本院予以采纳。
本诉证据5、6为法院法律文书，依法具备证明力。
本诉证据9为原件，其表面真实性本院予以确认。
本诉证据10证人证言应结合书面证据予以认定。
反诉证据2为法院法律文书，依法具有证明力。
三、被告提供的证据。
上述证据的当事人对证据1、2、3、4的真实性没有异议，本院予以采纳。
证据5经与本院收集的证据1对比，裁定书并非于2015年12月23日制作，而是于2015年11月23日出具，被告提供的证据5存在伪造情况，依法不予采纳。
审理查明，2014年6月30日梁绍荣作为出租方，谭金林作为承租方签订《铺位租赁合同》约定，梁绍荣将位于顺德区乐从镇乐从社区居民委员会乐从镇乐从国际家私城（B座）首层16号前仓出租给谭金林，商铺面积136平方，租赁期从2014年11月1日至2017年7月31日，此租赁期即为租金及管理费计算期。租金为150元/平方米/月，合计每月租金20400元。租金按月结算，于每月5日前缴交。逾期支付租金，逾期每天须支付欠缴总金额2.5%的违约金。签订合同时，谭金林需向梁绍荣缴纳40800元作为租赁保证金。同一天，谭金林与梁绍荣签订《乐从国际家俬城租赁合同》其他收费明细中约定，双方签订《铺位租赁合同》后，针对其他收费明细进行约定，谭金林需在签订《铺位租赁合同》时，向梁绍荣支付259200元作为收费明细清单所列费用的押金。商铺租赁面积143.60元，每月综合费90172元。逾期支付每日按总费用的2.5%收取滞纳金。
2014年12月20日，梁绍荣作为委托人，梁红玉作为被委托人，出具一份《委托书》。谭金林每月支付的租金和综合管理费，由2015年1月1日汇入梁红玉帐户。
谭金林与梁绍荣签订《补充协议》一份，约定由于经济环境不景气，综合费由620元/方，调整为488元/方。合计由770元/方，调整为638元/方。谭金林2014年6月30日转来保证金和综合管理费合共300000元。该合同期最后三个月抵顶租金和综合管理费，多退少补（即2017年5月、6月、7月份）。《补充协议》书面签订时间为2015年6月15日。但谭金林在诉讼过程中称“签订《补充协议》时间应为2015年9月6日，不是6月15日。为何写“6月15日”是应被告梁绍荣的要求，主要是要规避法院的强制执行”。
2015年6月9日佛山市禅城区人民法院作出（2015）佛城法执字第1904号1公告，佛山市禅城区人民法院拟拍卖被执行人梁绍荣所有的位于顺德区乐从镇乐从社区居民委员会乐从镇乐从国际家私城（B座）首层16仓。责令被执行人及其他居住处人员于2015年7月19日前迁出上述房屋并将房屋钥匙交由佛山市禅城区人民法院保管。
2015年11月23日佛山市禅城区人民法院作出（2015）佛城法执字第1904号3执行裁定书，裁定将顺德区乐从镇乐从社区居民委员会乐从镇乐从国际家私城（B座）首层16号的所有权及相应的其他权利归买受人梁景锐所有。上述房屋所有权自本裁定送达买受人梁景锐时起转移。买受人梁景锐可在三十日内持该裁定到相关部门办理过户手续。该裁定书梁景锐于2015年11月27日签收。
谭金林与梁景锐签订《铺位租赁合同》约定，梁景锐将顺德区乐从镇乐从社区居民委员会乐从镇乐从国际家私城（B座）首层16号前仓b之二出租给谭金林，商铺面积46平方，租赁期从2015年11月2日至2017年7月31日，此租赁期即为租金及管理费计算期。租金为150元/平方米/月，合计每月租金6900元。另，双方还约定2015年11月2日至2015年12月15日免收租金。
另查明，谭金林已向梁绍荣缴交2015年10月前的租金，2015年11月后的租金没有向梁绍荣缴交过。
双方约定2015年11月后租金及综合费每月合共91616.8元。
本案争议的焦点是，一、案涉合同的效力；二、案涉合同解除后的处理。围绕上述争议焦点，本院分析如下：
一、案涉合同的效力。
1.《铺位租赁合同》的有效性。
梁绍荣与谭金林于2014年6月30日签订《铺位租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律强制性效力规定，合法有效，对双方产生约束力。
2.《补充协议》的有效性。
谭金林称签订《补充协议》的真实时间应为2015年9月6日。此时梁绍荣拖欠债务处于执行期间，梁绍荣减免谭金林租金，将降低梁绍荣的偿债能务，其真实性、合法性法院需进行审查。
首先，谭金林自动向法庭交待《补充协议》真实的签订时间，且在本案诉讼中，谭金林与梁绍荣处于不同的立场，现无证据显示双方存在恶意串通，规避法院执行的情况。
其次，众所周知2015年下半年期间顺德区乐从镇从事家俬经营业务相对比较困难，有租户曾集体要求降低租金。梁绍荣与谭金林协商降租符合当时的营商环境。
再次，谭金林与案涉商铺的买受人梁景锐已另行签订合同，《补充协议》并没有影响合法买受人收取租金的权益。
综上，虽然《补充协议》签订时间处于法院对梁绍荣执行期间，但现无证据反映存在违反法律规定的情况，故本院认定其具有约束力，租金于本案中可按《补充协议》约定计算。但若梁绍荣尚有执行案件没有了结，于本案获取的租金应主动向法院缴交。谭金林亦应主动向执行法院反映租金情况，等待法院处理。
3.《铺位租赁合同》、《补充协议》应否解除。
案涉商铺已被依法拍卖，法院已出具裁定，案涉商铺产权转移给第三人梁景锐。梁景锐亦已与谭金林重新签订租赁合同，自行协商租赁条款。《铺位租赁合同》、《补充协议》已因所有权变动发生改变，买卖不破租赁指的为承租权不改变，并非租赁合同不能解除。案涉商铺租赁关系已由新的租赁合同确立，应按新的租赁合同执行，原《铺位租赁合同》、《补充协议》已不再具备继续履行的基础，本院准许解除梁绍荣与谭金林签订的《铺位租赁合同》、《补充协议》。
二、关于租金计算。
1.所有权何时转移。
《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
2015年11月23日佛山市禅城区人民法院作出（2015）佛城法执字第1904号3执行裁定书，裁定将顺德区乐从镇乐从社区居民委员会乐从镇乐从国际家私城（B座）首层16号的所有权及相应的其他权利归买受人梁景锐所有。上述房屋所有权自本裁定送达买受人梁景锐时起转移。买受人梁景锐可在三十日内持该裁定到相关部门办理过户手续。该裁定书梁景锐于2015年11月27日签收。
依照上述法律规定及执行裁定书的裁定，案涉商铺自裁定送达买受人梁景锐时起转移。即梁景锐自裁定书送达之日（即2015年11月27日）取得案涉商铺的所有权，其中包括收益权和处分权。
2.关于租金计算。
案涉商铺的所有权自（2015）佛城法执字第1904号3裁定书送达买受人梁景锐时才发生转移。在此之前，所有权（包含处分权及收益权）仍应归原所有人梁绍荣所有，梁景锐在未取得所有权前不能擅自处分及收益案涉商铺。（2015）佛城法执字第1904号3裁定书于2015年11月27日签收，梁绍荣可以收取2015年11月26日前的租金，但此后的租金因物权已转移，梁绍荣无权收取。
梁景锐与谭金林虽在新的租赁合同中约定“2015年11月2日至2015年12月15日免收租金”，但梁景锐在2015年11月27日前并未取得案涉商铺的所有权，其无权免收谭金林2015年11月27日前的租金。
谭金林已向梁绍荣缴交2015年10月前的租金，2015年11月后的租金没有向梁绍荣缴交过。梁绍荣请求未付租金从2015年11月1日计至2015年11月26日，合法有理，本院予以支持。按双方约定2015年11月后租金及综合费每月合共91616.8元计算，未付租金合共79401.22元（91616.8元÷30×26）。
三、关于保证金、押金的退还。
2015年6月9日佛山市禅城区人民法院作出（2015）佛城法执字第1904号1公告，佛山市禅城区人民法院拟拍卖被执行人梁绍荣所有的位于顺德区乐从镇乐从社区居民委员会乐从镇乐从国际家私城（B座）首层16仓。责令被执行人及其他居住处人员于2015年7月19日前迁出上述房屋并将房屋钥匙交由佛山市禅城区人民法院保管。
案涉商铺在谭金林正常租用期间被法院通知需进行拍卖处理。虽然案涉商铺拍卖并不一定改变谭金林的承租权，但在该商铺卖出后，谭金林需向新的所有权人交纳租金。若谭金林向梁绍荣交纳租金后，商铺立即卖出，则可能造成谭金林的损失。另，谭金林与梁绍荣签订的《补充协议》曾约定，谭金林2014年6月30日转来保证金和综合管理费合共300000元。该合同期最后三个月抵顶租金和综合管理费，多退少补（即2017年5月、6月、7月份）。即双方同意以保证金及押金抵扣租金。梁绍荣因其未能履行法律文书确定的义务，导致案涉商铺被拍卖，使租赁合同履行处于不确定状态，谭金林为保障自身权益有权待明确案涉商铺所有权人后再行缴纳租金，且尚有保证金及押金300000元用于抵扣租金的情况下，梁绍荣以谭金林逾期缴交租金为由，要求没收300000元保证金及押金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
原《铺位租赁合同》、《补充协议》已不再履行，并于本案中被解除。梁绍荣要求谭金林返还保证金及押金300000元，合法有理，本院予以支持。
四、关于补偿金、违约金。
1.商铺拍卖产生的违约问题。
首先，买卖不破租赁。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第１１９条第二款规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。
其次，佛山市禅城区人民法院虽然于2015年6月9日作出（2015）佛城法执字第1904号1公告。但该公告是通常的执行程序，并非仅针对谭金林而发出，谭金林可依据法律规定，向法院提出执行异议，等待法官审核其承租权。另，谭金林亦与案涉商铺的买受人签订租赁合同，仍租用案涉商铺。
综上，谭金林对案涉商铺的承租权并不会因商铺拍卖受到影响，实际上也没有受到影响。谭金林认为案涉商铺拍卖影响其承租权，要求梁绍荣补偿300000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。
2.关于逾期支付租金和综合费的违约金。
如前所述，梁绍荣因其未能履行法律文书确定的义务，导致案涉商铺被拍卖，使租赁合同履行处于不确定状态，谭金林为保障自身权益有权待明确案涉商铺所有权人后再行缴纳租金。另，依双方约定，保证金及押金300000元可用于抵扣租金，且谭金林也同意抵扣租金，据此情况，不应认为谭金林违约逾期缴交租金。梁绍荣以谭金林违约逾期缴交租金为由，要求谭金林支付违约金，于法无据，本院不予支持。
五、关于梁红玉的责任。
两被告称梁红玉与梁绍荣是姐弟关系。梁绍荣委托梁红玉代收租金，并没有改变租赁合同履行中的权利义务关系。原告要求梁红玉在本案中承担责任，于法无据，本院不予支持。
原被告主张合法有理部分，本院予以支持。原被告主张超出法律规定部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、准许解除原告谭金林与被告梁绍荣于2014年6月30日签订的《乐从国际家私铺位合同》和于2015年6月15日签订的《补充协议》；
二、被告梁绍荣应退还原告谭金林保证金300000元；
三、原告谭金林应给付被告梁绍荣租金及综合费79401.22元；
四、本判决第二项与第三项抵减后，被告梁绍荣应在本判决发生法律效力之日起十日内退还原告谭金林保证金220598.78元；
五、驳回原告谭金林的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告梁绍荣的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费4564.07元（已减半收费），由原告谭金林负担2000元；由被告梁绍荣负担2564.07元；反诉受理费4275.76元（已减半收费），由反诉原告梁绍荣负担3500元，由反诉被告谭金林负担775.76元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 岑文豪
人民陪审员 黄 琰
人民陪审员 刘 虹
二〇一六年六月三十日
书 记 员 胡嘉琪