嘉兴市秀洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉秀民初字第692号
原告：嘉兴市大树花园（三期）业主委员会。住所地：浙江省嘉兴市大树花园*期。
负责人：严雷，系业主委员会主任。
委托代理人：钱振森、张倩，浙江君度律师事务所律师。
被告：沈杰。
原告嘉兴市大树花园（三期）业主委员会诉被告沈杰物业服务纠纷一案，于2015年7月29日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员封景适用简易程序于2015年8月20日公开开庭进行了审理。原告大树业委会的委托代理人张倩，被告沈杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大树业委会起诉称：原告是经业主依法选举、政府批准成立的业主委员会，并于2014年1月起正式接管嘉兴市大树花园（三期）的物业自治管理工作，并经业主大会表决通过了《嘉兴市大树花园三期业主管理规约》和物业服务收费标准。《业主管理规约》规定：业主应自觉按规定缴纳应付的各项物业服务费用，业主拒付物业费等情形的，授权业主委员会向人民法院提起诉讼，赔偿拖欠物业费、滞纳金、诉讼费和律师费。原告向被告多次催讨物业费无果，故起诉，要求法院判令被告立即支付2014年1月起至2015年6月止期间的物业费1337.36元及滞纳金711元（每半年过后的第8天起，按应交物业费的千分之三），合计2048.36元；判令被告承担原告本次诉讼的律师费2500元；由被告承担诉讼费用。
被告沈杰答辩称：被告共收到原告四份催缴单，被告一直未交物业费的理由有：1、原告无理由阻止被告乘坐车辆通行；2、新城街道办事处批复业主委员会成立的时间是2014年5月27日，可原告自称2014年1月起就正式接管小区物业自治管理工作与事实不符，原告无权向原告收取2014年1月1日至2014年5月27日期间的物业费；3、物业费的调价必须是按照嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法执行，必须依据小区物业管理等级验收合格，经价格主管部门审核认定公告后，才能收取。《大树花园三期业主管理规约》是2015年6月2日生效的，原告的四份催缴单是在此规约生效之前送达被告的，根据法不溯及既往的原则，原告无权要求被告支付滞纳金、诉讼费、律师费。被告现在只同意从2014年5月28日开始按照0.5元／㎡／月计算物业费。
针对自己的诉讼主张，原告提供了下列证据：
1.嘉兴市秀洲区人民政府新城街道办事处于2014年5月27日作出的《关于同意成立嘉兴市大树花园三期业主委员会的批复》复印件1份，证明原告成立合法，有权对大树花园三期行使管理职能。
经质证，被告对此证据无异议。
2、2015年4月23日的《物业催缴函》复印件1份，函中写明：根据“物业管理条例”和“业主规约”交纳物业费是业主履行的应尽义务，业委会对拒不交纳物业费住户采取相应措施：必要时对你户采取措施、向法院起诉追讨物业费本金、滞纳金每天千分之三、诉讼费和律师费；有关物业费缴纳告知如下：1、2012年5月至2015年4月物业费计2718元（贵户123.83㎡，0.6／㎡／月），滞纳金3574.17元（每半年末日过七天起算）；请于2015年5月1日前办理交费手续；逾期将向嘉兴市秀洲区人民法院提起诉讼。证明原告已多次向被告催收过物业费，并已说明逾期不缴费的后果。
经质证，被告对该证据无异议。
3.照片打印件1组，证明原告在被告的门口张贴过催缴函。
经质证，被告对证据的真实性有异议，原告只是在2014年12月14日收到过两张催缴单。
4.《嘉兴市大树花园三期业主管理规约》1份，证明原告要求被告支付拖欠的物业费、滞纳金、诉讼费及律师费的依据。
经质证，被告对该证据无异议，对规约内容是认可的，但规约是在2015年5月29日开始公告，7天后才生效的。
5.2015年5月2日的《大树花园三期修改业主规约征求意见书》1份、2015年5月25日的《大树花园三期修改业主规约的公告》1份、公示照片3张，证明管理规约的22条修改是符合法律程序的，对被告有法律效力的。
经质证，被告对规约内容没有异议，但是规约是2015年6月2日之后生效。
6、律师费发票1张，证明原告支付的律师费2500元。
经质证，被告对证据的真实性无异议，但收费过高。
7、2011年4月25日的《大树花园三期业主大会公告》、2011年5月23日的《大树花园三期业主大会公告》各1份，公告照片2张，证明物业费收费标准。
经质证，被告对证据无异议，但提出当时未认可该公告内容，业主都未按照公告内容交纳物业费，所以当时的物业公司退出了小区。
8、原告与嘉兴市新城大众物业管理有限公司于2014年3月26日签订的《自治物业管理合同》及公示照片各1份，嘉兴市新城大众物业管理有限公司的组织机构代码证、资质证书从业人员岗位证书复印件各1份，证明原告委托其他公司进行物业管理和收费。
经质证，被告对证据三性均有异议，不予认可，表示之前未看过以上证据。
9、2014年2月30日的《嘉兴市大树花园三期物业自治管理制度及章程》、2014年3月19日的《大树花园（三期）业主大会公告》、2014年1月15日的《致大树花园（三期）全体业主的公开信》、2014年3月26日的《大树花园（三期）业主大会公告》各1份，证明业主委员会依法成立及业主委员会依法自治的依据。
经质证，被告对证据三性均有异议，不予认可，表示之前未看过以上证据。
10、滞纳金收取公示照片1张，证明原告要求被告支付滞纳金是有依据的。
经质证，被告对证据的真实性有异议，被告从未见过该份公告。
针对自己的抗辩理由，被告提供了下列证据：
1.被告自制道歉公告1份、原告向被告发出的物业费催缴单4份、被告于2011年5月31日制作的公告1份，以及以上证据在小区老年活动室墙上的公示照片2页，证明被告对2011年的物业费提价有异议，当时提价并未通过，所以当时的大树物业退出小区管理。
经质证，原告对道歉公告的关联性、合法性有异议。对催缴函无异议。对2011年5月31日的公告及公示照片的真实性、关联性有异议。
2.被告及其母亲常住人口登记卡复印件各1份、金华市区基本医疗保险异地就诊证历本1份、病历记录1份、医疗费预收票据复印件4页，证明2013年3月3日，物业不让被告开车进小区大门，被告母亲只能住院。
经质证，原告对该证据的真实性无异议，但对关联性有异议。
3.2012年4月25日大树花园业主大会公告复印件1份、2012年11月15日物业服务合同备案表复印件1份、2012年7月12日签订的物业服务合同复印件1份，证明2012年5月1日至2013年6月10日之间小区是由湖州兆信行物业有限公司管理的，不是原告进行管理的。
经质证，原告提出证据均是复印件，对该证据的真实性有异议，且原告主张的是2014年以后的物业费。
4、2014年12月14日的物业费催缴单2份、2014年6月25日物业费通知单1份，证明原告威胁被告如不缴费将停水。
经质证，原告对证据的真实性没有异议，但原告只是为了催缴物业费，并没有停水停电。
5、被告于2004年7月12日与嘉兴大树物业管理有限公司签订的《物业管理约定》1份，证明物业费为0.5元。
经质证，原告对该份证据的关联性有异议。
本院认证意见：
对原告提供的证据认证意见为：证据1、2与本案相关联，虽系复印件，但被告对其真实性并无异议，故予以认定。证据3系打印件，被告对真实性有异议，本院对此证据不予认定。证据4、5、6、7与本案相关联，被告对证据均无异议，故予以认定。证据8系原件，与本案相关联，予以认定。证据9中的两份公告和一份公开信与本案相关联，且是原告从嘉兴市秀洲区新城街道亚都居民委员会调取的，与原件核对无异，本院予以认定；其中《嘉兴市大树花园三期物业自治管理制度及章程》是原告单方制作，并无公示证据，被告对此证据不予认可，本院不予认定。证据10，因照片无拍摄时间记载，被告对此证据不予认可，本院不予认定。
对被告提供的证据认证意见为：证据1中的道歉公告、2011年5月31日的公告及公告照片与本案无关联性，本院不予认定；其中物业费催缴单与本案有关联性，且原告予以认可，本院予以认定。证据2与本案并无关联性，并不能证明原告不让被告车辆通行，本院不予认定。证据3均是复印件，且与本案无关联性，本院不予认定。证据4系原件，与本案相关联，本院予以认定。证据5虽系原件，但与本案并无关联性，本院不予认定。
本院经审理，认定案件事实如下：
原告系嘉兴市大树花园（三期）业主委员会，该小区于2014年3月19日发布了小区自治管理投票结果公告，经业主表决通过对该小区物业实施自治管理，公告期限为7日。被告系嘉兴市大树花园（三期）11幢201室业主，该房屋面积为123.83㎡，被告自2014年1月起一直未缴纳物业费。原告按照0.6元／㎡／月的价格，曾于2014年6月25日向被告催缴过2014年1月至6月期间的物业费446元，于2014年12月14日向被告催缴过2014年1月至12月的物业费891元，于2015年4月23日向被告催缴过2012年5月至2015年4月期间的物业费2718元，滞纳金3574.17元（每半年末日过七天计算）。
2014年3月26日，原告与有三级管理资质的嘉兴市新城大众物业管理有限公司（以下继承大众物业公司）签订了《自治物业管理合同》，约定：原告聘请大众物业公司为自治物业管理单位行使物业服务日常管理权，行政账务由原告负责管理，大众物业公司指派一名物业管理员负责原告开展日常物业管理和收费管理工作；合同期限为2014年1月1日至2016年12月31日；原告每年支付大众物业公司顾问费3万元／年……
《嘉兴市大树花园三期业主管理规约修正稿》于2015年6月2日生效，修正稿对原业主管理规约第二十二条做了部分修改，修改后内容为：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失和赔偿拖欠物业费产生的滞纳金、诉讼费和律师费。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”被告对此条款内容予以认可，没有异议。
原告委托浙江君度律师事务所律师钱振森、张倩作为本案委托代理人，并支付代理费用2500元。
本院认为：根据我国《物权法》第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理，故业主有权对所居住小区进行自治管理，本案业委会对小区实行自治是业主投票通过的，故原告与小区业主之间形成了物业服务法律关系，原告有权要求被告支付拖欠的物业费。本案存在的争议焦点为：1、物业费从何时起算；2、物业费是应该按照0.5元／㎡／月还是0.6元／㎡／月计算；3、被告是否应当支付滞纳金；4、被告是否应当支付律师费2500元。
对于第一个争议焦点。根据原告提供的2014年3月19日的公告载明根据小区业主投票结果通过了大树花园（三期）实施自治管理方案，公告期限为7日，故本院认定原告自2014年3月27日起开始对小区物业实行自治。原告主张自2014年1月开始负责管理大树花园（三期）物业，但原告提供的证据并不能证明其自2014年1月1日至2014年3月26日期间对小区实行了物业管理，本院对原告对该期间的物业费主张不予支持。被告认为原告于2014年5月27日经新城街道办事处批复成立，且2014年5月之前的物业是由湖州兆信行物业管理有限公司负责管理，故应自2014年5月28日开始计算物业费，本院认为该小区业主委员会只是在2014年5月28日改选，并非初次成立，且业委会应当向街道办事处备案，并非审批，且被告提供的证据并不能证实湖州兆信行物业管理有限公司在2014年1月1日至2014年3月26日期间对小区实行了物业管理，故本院对被告的辩解意见不予采信。
对于第二个争议焦点。物业费收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，本案原告实行自治，并委托大众物业公司作为顾问公司提供协助，该公司物业管理资质等级为三级。因本案原、被告就物业费并无明确约定又协商不成，本院根据涉案小区的历史收费标准、原告实际提供的物业服务水平、嘉兴市物业服务费标准、周边小区收费价格等因素确定按照0.6元／㎡／月计算物业费，对被告要求按照0.5元／㎡／月计算物业费的请求不予支持。
对于第三个争议焦点。原告主张的滞纳金应当视为违约金。原告主张滞纳金按照每天千分之三（每半年结束之日起算）计算，但原告只提供了一张告示的照片，原告并未提供证据证明告示涉及的滞纳金内容经过业主投票通过实行或与被告有过约定，故本院对原告要求被告按照每天千分之三支付滞纳金的请求不予支持。
对于第四个争议焦点。管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定；管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益；管理规约对全体业主具有约束力。本案被告对《嘉兴市大树花园三期业主管理规约》第二十二条内容没有异议，予以认可，故该条款对作为小区业主之一的被告具有约束力。被告自2014年3月27日起一直拖欠物业费至今，违约行为是一直持续的，该条款虽于2015年6月2日生效，但被告并未在条款生效前缴纳相关物业费，从而导致了本案诉讼，且该律师费收费数额并未超过法律规定范围，故本院对原告依据《管理规约》第二十二条内容要求被告支付律师费2500元的请求予以支持。因《管理规约》是属于业主的共同决定，并不属于国家法律规定，故本院对被告辩称根据法不溯及既往的原则，原告无权要求被告支付律师费的意见不予采信。
根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交后，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，相关权利人才可以请求业主支付物业费，本案原告只向被告催交过2015年4月之前的物业费，故本院对原告主张被告支付2015年5月、6月期间的物业费不予支持。综上，被告应支付原告2014年3月27日至2015年4月27日期间的物业费共计965.87元（0.6元／㎡／月×123.83㎡×13月），支付律师费2500元，合计3465.87元。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十三条，《物业管理条例》第十六条、第十七条、第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告沈杰于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴市大树花园（三期）业主委员会2014年3月27日至2015年4月27日期间物业费965.87元及律师费2500元，合计3465.87元；
二、驳回原告嘉兴市大树花园（三期）业主委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取25元，由被告沈杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
（后附页）
代理审判员 封 景
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 吴雪青