北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第4512号
上诉人（原审被告）北京时代京宇展览展示有限责任公司，住所地北京市西城区阜内大街81号。
法定代表人张勇，经理。
被上诉人（原审原告）庆福斋（北京）食品科技发展中心，住所地北京市朝阳区王四营乡道口村村委会南（甲）。
法定代表人何子瞻，总经理。
委托代理人张迎杰，男，1979年5月20日出生。
第三人李海东，男，1961年11月14日出生。
上诉人北京时代京宇展览展示有限责任公司（以下简称时代京宇公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第12326号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2013年1月，北京市笑脸食品公司（以下简称笑脸公司）诉至原审法院称：2010年7月1日，我公司与时代京宇公司签订《场地房屋租赁合同》，约定：时代京宇公司承租我公司坐落于北京市朝阳区王四营乡道口村白鹿司北街l号院内的部分场地和房屋，租赁面积共1230.6平方米，其中房屋面积448.6平方米；租期自2010年7月1日至2029年12月31日；前三年度的租金为每年14万元，以后年度的租金为每年16万元；签约之日支付第一年租金，之后每年7月1日之前支付次年租金；时代京宇公司未按时足额交纳房租超过30天的，笑脸公司有权解除合同。合同签订后，我公司将租赁物交付给时代京宇公司使用。合同履行前两年时代京宇公司均未足额给付租金，第三年的租金至今还未给付。时代京宇公司还擅自改变房屋主体结构、新建房屋、拖欠水费、卫生费。时代京宇公司的上述行为违反了合同的约定，满足了合同约定的解除条件，故我公司诉至法院，要求解除双方于2010年7月1日签署的《场地房屋租赁合同》，时代京宇公司于判决生效后10日内将房屋腾空交付笑脸公司，并支付尚欠租金150000元及2010年7月1日至2012年12月31日期间的卫生费和水费共计4800元。
时代京宇公司辩称：我公司与笑脸公司签订的《场地房屋租赁合同》多项条款都明确约定我公司可在空地上新建房屋，为此双方还口头约定，我公司首付租金10万元，剩余4万元等拿到建房手续再付。我公司交付了10万元租金后即催促笑脸公司协助办理建房审批手续，但笑脸公司一直推脱未办。2011年6月，笑脸公司与案外人李海东签署《转让协议》，将包含其出租给我公司的房屋及场地在内的房屋、土地的使用权转让给了李海东，并委派李海东全权代表其向我公司收取房租。后因我公司承租的部分场地无法建房，李海东于2011年7月1日代表笑脸公司与我公司签订了《补充协议》，约定将2011年7月1日至2015年6月30日的租金减至8万元，2015年租金涨至10万元，原合同使用面积作废，原合同所涉及新建项目双方协商。2011年10月8日，李东海向我公司出具收据，承认其收到了8万元租金，所以我公司并不拖欠笑脸公司租金。2012年，笑脸公司与李海东因《转让协议》履行问题发生矛盾，并到法院进行诉讼，期间二人均向时代京宇公司索要租金。我公司认为，只能在双方矛盾解决，确定收取租金的权利人之后才可给付租金。我公司未给付租金并非故意违反合同约定，不属于违约行为。涉诉的院落内有多家单位同时办公、生产，并共用一块水表。我公司仅在院内办公，与其他在院内进行生产的单位相比用水量较少。笑脸公司提出的水费、卫生费分担方案不公平，我公司有权拒付，且不构成违约。综上，我公司认为笑脸公司的诉讼请求没有事实依据和法律依据，应予驳回。
李海东述称：2011年6月3日，笑脸公司与我签署《转让协议》，约定笑脸公司将包含其出租给时代京宇公司的场地、房屋在内的经营场所及生产设施、经营业务、经营资质等全部转让给我。根据该协议，我有权与时代京宇公司就《场地房屋租赁合同》的相关内容进行变更。2011年7月1日，我与时代京宇公司签署了《补充协议》，对租金金额、交付方式、新建项目等进行了补充约定，笑脸公司法定代表人的配偶也参加了补充协议的协商过程，笑脸公司的法定代表人也曾向时代京宇公司表明，经营场所内的所有的设备和场地都由我负责管理。时代京宇公司在对院内房屋进行改建前曾征询了我的意见，我表示在不违反国家法律法规的情况下可以实施，双方亦就此签订了书面协议。综上，我不同意笑脸公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2010年6月26日，时代京宇公司给付笑脸公司10万元“房屋地租金”，笑脸公司向时代京宇公司出具了收据。同年7月1日，双方签订《场地房屋租赁合同》，约定：笑脸公司将位于北京市朝阳区王四营乡道口村内占地面积1230.6平方米的场地及地上448.6平方米的建筑物出租给时代京宇公司用于企业经营；租期自2010年7月1日至2029年12月31日；2010年7月1日至2013年6月30日每年的租金为14万元，从2013年7月1日起年租金额增至16万元；租金每年支付一次，第一年租金支付时间为合同签订之日，此后每年租金支付时间为当年的7月1日之前，先交租金然后使用；时代京宇公司应当按时足额交纳租金，并按照国家规定和合同约定如数交纳水、电、卫生等税费；未经笑脸公司书面同意，时代京宇公司不得擅自改动房屋的结构，时代京宇公司如因故意或者过失造成房屋毁损，应当负责恢复原状或者赔偿经济损失；时代京宇公司如需装修房屋或者在承租范围内新建其他建筑物，应当取得笑脸公司的书面许可，并应当自行向主管部门办理相关的审批手续，自行承担相关费用；时代京宇公司未按照合同约定按时足额向笑脸公司交纳租金逾期超过30日，或未经笑脸公司同意，擅自改动承租场地的房屋用途及房屋结构的，笑脸公司有权单方解除合同，同时收回场地及房屋；在合同期满后时代京宇公司出资扩建、新建的房屋或其他建筑物及附属设施归双方所有；在合同有效期内时代京宇公司违约解除合同，其出资扩建、新建的房屋或其他建筑物及附属设施无偿归笑脸公司所有，双方还在合同中对其他事项进行了约定。
同日，双方签署《补充协议》，约定：在合同有效期内，时代京宇公司在空地新建房屋，留出70平方米的房子，无条件归笑脸公司支配，原有房屋，笑脸公司有权新建二层楼房，费用笑脸公司自负，所有权归笑脸公司所有，但是扩建时不得影响时代京宇公司使用一层房屋。合同签订后，笑脸公司将场地和房屋交付给时代京宇公司使用。
2011年6月3日，笑脸公司与李海东签订《转让协议》，约定：笑脸公司将位于北京市朝阳区王四营乡道口村的糕点生产经营场所的使用权转让给李海东；厂区占地面积为2400平方米，其中房屋建筑面积1145平方米（包含时代京宇公司所承租场地和房屋）；笑脸公司将厂区内的糕点生产设施和笑脸公司现有的生产经营业务及相关生产经营资质转让给李海东，李海东向笑脸公司支付转让费；李海东的使用期限为2011年6月1日至2029年12月31日，笑脸公司应于2011年6月1日前将房屋交付给李海东；2011年6月1日至2011年12月31日为免租期，2012年1月1日至2012年12月31日的厂区租金为16万元人民币；2013年1月1日至2029年12月31日的厂区租金为每年20万元；转让费75万元，协议签订后3日内给付35万元，余款于2012年6月1日前付清；李海东对院内基础设施进行兴建、改造、修缮，应向有关部门申报批准后进行，并承担相关税费，双方还在合同中对其他相关事项进行了约定。合同签订后，笑脸公司和李海东将该合同的内容告知了时代京宇公司，并通知时代京宇公司，今后由李海东向其收取《场地房屋租赁合同》项下的租金。
2011年7月1日，李海东以笑脸公司的名义与时代京宇公司签署了《补充协议》，约定：自20l1年7月1日至20l5年6月30日租金变更为8万元；自2015年7月1日至原合同终止日年租金增长1万元；原合同所涉及新建项目双方协商；时代京宇公司必须按照约定交纳租金及相关费用，如没有正当理由拖欠租金及相关费用，视时代京宇公司自动解除合同。2011年10月8日，时代京宇公司给付李海东租金8万元整，李海东向时代京宇公司出具了收据。
2011年10月15日，时代京宇公司向李海东发出函件，表示要在厂内空地新建二层楼房，把院子中间空闲地方制作阳光板太阳棚。2011年11月16日，李海东在函件中签署了同意的意见。后时代京宇公司对承租房屋进行了新建、改建。
2012年，李海东与笑脸公司因《转让协议》的履行问题发生争议，同年7月李海东将笑脸公司诉至原审法院，要求确认协议中约定的转让生产资质、生产设备等内容无效，并要求笑脸公司返还转让费35万元。笑脸公司提出反诉，要求李海东支付设备使用费、租金及违约金，返还从时代京宇公司处代收的2011年7月1日至2012年6月30日的租金10万元，并支付水电费、清洁费2500元及材料款等。在该案诉讼过程中，李海东的委托代理人代其与笑脸公司在2012年8月22日于庭外签署《和解协议书》，约定：解除双方于2011年6月30日签订的《转让协议》；自即日起李海东将所租用的房屋、场地及设备交还给笑脸公司；李海东已代收时代京宇公司2011年7月1日至2012年6月30日的房屋租金应收10万元（实收8万元）笑脸公司对此不再索要，笑脸公司自2012年7月1日起恢复向时代京宇公司直接收取租金的权力。协议签署后，双方各自向法院申请撤回了起诉，但未将《和解协议书》在法院备案。
2012年8月，笑脸公司曾以时代京宇公司拖欠租金为由诉至法院，要求解除《场地房屋租赁合同》、时代京宇公司给付拖欠租金8万元，支付自2012年8月1日至房屋实际返还之日止的占用费。在该案审理过程中，笑脸公司向法院提供了其与李海东签署的《和解协议书》，时代京宇公司表示自己也是第一次看到此份协议。后笑脸公司撤回了起诉，在该案审理过程中笑脸公司未提及时代京宇公司擅自新建、改造房屋一事。
在原审法院审理过程中，原审法院同双方当事人一起对涉案场地和房屋进行了现场勘验。经勘验：时代京宇公司在其承租的院落内加建了一个阳光棚；借原有两间房屋的墙体，在两间房屋之间空地新建了一个二层房屋；拆除改造了部分房屋的门窗。
在原审法院庭审中笑脸公司提供了一份由北京市朝阳区王四营乡道口村村民委员会为其出具的证明，证明笑脸公司已经交纳了2010年、2011年、2012年的水费，每年3600元及2011年清洁费2400元、2012年的清洁费4800元。笑脸公司认为，上述费用应由时代京宇公司和场地内的另外两位租户分担，其中时代京宇公司应分担金额为4800元。时代京宇公司认为，除了三位租户之外，笑脸公司自己也在该场地内从事食品加工，用水量非常大，而自己从事广告牌的制作基本不用水，时代京宇公司分担4800元费用不公平。另查，笑脸公司与时代京宇公司未在合同中约定水费和卫生费的具体分担方式，时代京宇公司所承租的房屋及场地也未安装独立的水表。李海东表示，由于笑脸公司转让给其的场地、房屋使用权包含了其出租给时代京宇公司的场地和房屋，故在《转让协议》履行期间由其向时代京宇公司收取租金，并补足差价后交给笑脸公司。笑脸公司表示，时代京宇公司拖欠2010年7月1日到2012年7月1日的租金8万元，但其在本案中只主张4.5万元；自2012年7月2日到2013年4月1日，时代京宇公司拖欠租金10.5万元，两项相加即是其在诉讼中向时代京宇公司主张的拖欠租金金额。
原审法院认为：笑脸公司与时代京宇公司签订《场地房屋租赁合同》后，将租赁场地和房屋交付给了时代京宇公司，时代京宇公司亦应按照合同的约定使用租赁物并按时给付笑脸公司租金。合同明确约定，2010年7月1日至2013年6月30日期间，每年的租金为14万元，第一年租金支付时间为合同签订之日，此后每年租金支付时间为当年的7月1日之前。截止到目前为止，时代京宇公司已分别给付了2010年至2011年的租金10万元和2011年至2012年的租金8万元。时代京宇公司称，笑脸公司曾口头承诺在办理完建房审批手续之前2010年至2011年的租金暂付10万元一事缺乏事实依据，法院不予采信，时代京宇公司应补足此期间内的租金。在《场地房屋租赁合同》履行期间，笑脸公司与李海东签订《转让协议》，将涉诉场地和房屋的使用权转让给了李海东，并授权李海东向时代京宇公司收取《场地房屋租赁合同》项下的租金，但笑脸公司并未将《场地房屋租赁合同》的权利义务全部转让给李海东，也没有证据证明笑脸公司曾授权李海东代表其与时代京宇公司协商变更《场地房屋租赁合同》事宜。李海东无权代表笑脸公司与时代京宇公司签署《补充协议》对《场地房屋租赁合同》约定的租金、租赁范围等主要事项进行变更。关于2011年7月至2012年7月期间的租金，由于在笑脸公司和李海东签署的《和解协议》中已经明确载明，此期间应向时代京宇公司收取的租金为10万元（实收8万元），故应视为笑脸公司同意将此期间的租金减少为10万元，时代京宇公司应补足未付的2万元租金。此后的租金仍应按原合同约定标准计算。李海东仅是代笑脸公司向时代京宇公司收取租金，并未取得《场地房屋租赁合同》所约定的权利义务，笑脸公司与李海东因《转让协议》产生的纠纷并不影响时代京宇公司履行向笑脸公司交付租金的义务。时代京宇公司以笑脸公司与李海东之间的矛盾尚未解决为由拒付、延付租金显属不当，其拒付租金的行为已经违反了合同的约定，达到了合同约定的解除条件。
关于时代京宇公司新建、改建租赁房屋的问题。《场地房屋租赁合同》约定：未经笑脸公司书面同意，时代京宇公司不得擅自改动房屋的结构；时代京宇公司如需装修房屋或者在承租范围内新建其他建筑物，应当取得笑脸公司的书面许可；未经笑脸公司同意，时代京宇公司擅自改动承租场地的房屋用途及房屋结构的，笑脸公司有权单方解除合同，同时收回场地及房屋；在合同有效期内时代京宇公司违约解除合同，其出资扩建、新建的房屋或其他建筑物及附属设施无偿归笑脸公司所有。现有证据表明，时代京宇公司在对房屋进行新建、改建前征得了李海东的同意，但并未得到笑脸公司的认可。李海东与笑脸公司签订的《转让协议》约定：李海东对院内基础设施进行兴建、改造、修缮，应向有关部门申报批准后进行。显然李海东并无权代替笑脸公司认可时代京宇公司新建、改建房屋的行为。时代京宇公司新建、改建房屋的行为亦违反了《场地房屋租赁合同》的约定。笑脸公司要求解除租赁合同的诉讼请求合法有据，法院予以支持。
关于卫生费和水费的交纳问题。《场地房屋租赁合同》只约定时代京宇公司应按国家规定和合同约定交纳水、电、卫生等税费，但未约定具体的计费方式和交费金额，且时代京宇公司所承租场地和房屋没有安装独立的水表。法院认为，水费和卫生费应由整个院落的使用人按照公平原则分担，时代京宇公司应分担的具体金额，法院根据实际情况予以酌定。
据此，原审法院于2013年12月判决：一、解除北京市笑脸食品公司与北京时代京宇展览展示有限责任公司于二○一○年七月一日签订的《场地房屋租赁合同》；二、北京时代京宇展览展示有限责任公司于判决书生效之日起二十日内将位于北京市朝阳区王四营乡道口村白鹿司北街一号院内的租赁场地和房屋腾空后返还给北京市笑脸食品公司；三、北京时代京宇展览展示有限责任公司于判决书生效之日起十日内支付北京市笑脸食品公司二○一三年四月一日之前的租金十五万元；四、北京时代京宇展览展示有限责任公司于判决书生效之日起十日内支付北京市笑脸食品公司二○一二年十二月三十一日之前水费和卫生费共计三千八百元；五、驳回北京市笑脸食品公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，时代京宇公司不服，以该公司不存在违约行为为由上诉至本院，不同意解除合同及腾退租赁场地，对于租金与水费和卫生费要求继续按照租赁合同履行。笑脸公司同意原判。李海东不同意原判，但未上诉。
在本院审理过程中，笑脸公司提交北京市工商行政管理局朝阳分局的材料，显示北京市笑脸公司变更名称为庆福斋（北京）食品科技发展中心（以下简称庆福斋中心）。时代京宇公司称改建扩建房屋经李海东同意。经询，李海东称与庆福斋中心无人事隶属关系。时代京宇公司认可未支付第三年的租金、未支付水费与卫生费。本院经审理查明的其余事实与一审法院查明的事实无异。
上述事实，有当事人陈述、《场地房屋租赁合同》、收据、《和解协议书》、证明、起诉状、反诉状、《转让协议》、《补充协议》、证明、照片等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
根据本案已经查明的事实，时代京宇公司与庆福斋中心签订场地房屋租赁合同，双方当事人均应依约履行。首先，关于租金问题，上诉人时代京宇公司称第一次租金少给付系得到庆福斋中心的认可，但其未能就此提供充分证据。上诉人时代京宇公司称第二次租金给付李海东，数额亦经李海东认可。因李海东非庆福斋中心的工作人员，不能代表庆福斋中心做此意思表示，故对时代京宇公司该陈述，本院不予采信。关于第三次租金，时代京宇公司认可未予支付。其次，时代京宇公司认可未交纳水费、卫生费。最后，关于租赁场地改建、扩建问题。时代京宇公司未能提供庆福斋中心同意其进行改建、扩建的证据，其提供的李海东的证明不能代表庆福斋中心的意思表示，故对其该项上诉意见，本院难以采纳。综合上述情况，依照租赁合同的约定，时代京宇公司已违反合同相关约定，庆福斋中心有权与其解除租赁合同，并要求时代京宇公司腾退租赁场地及支付相应租金与水费、卫生费。上诉人时代京宇公司认为自己没有违约行为的意见，本院不予采纳，对其上诉请求，本院亦不予支持。关于上诉人时代京宇公司所称补充协议一节，因该协议系时代京宇公司与李海东所签，故履行该协议引起的纠纷，应另行解决。综上所述，原审法院对此案认定事实清楚，程序适当，处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3396元，由北京时代京宇展览展示有限责任公司负担（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费3396元，由北京时代京宇展览展示有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓青菁
代理审判员 解学锋
代理审判员 张玉娜
二〇一四年四月十七日
书 记 员 冯晓雪