福建省厦门市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）闽02民终2392号
上诉人（原审被告）厦门中信房地产有限公司。
法定代表人陈文亮，董事长。
委托代理人林梅，福建深松律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）钱鸿飞，男，1954年11月25日出生，汉族。
委托代理人林志铭，福建凌一律师事务所律师。
上诉人厦门中信房地产有限公司（以下简称中信公司）因与被上诉人钱鸿飞房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初2478号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
钱鸿飞向原审法院起诉，请求判令：1、中信公司立即办理房屋所有权变更登记手续，将厦门市思明区华新路48号101室房屋所有权变更至钱鸿飞名下；2、上述房屋产权变更产生的税费全部由中信公司承担。
原审法院审理查明，钱鸿飞自1989年进入中信公司工作直至2014年退休。钱鸿飞自1996年起居住于厦门市思明区华新路48号101室房屋即本案讼争房屋至今。
2011年9月8日，中信公司取得讼争房屋的土地房屋权证。
2012年3月9日，中信公司召开股东会议，全体股东代表出席，就讼争房屋的处置问题形成决议，即股东一致同意按1998年国家房改政策及国有资产处理规定，将讼争房屋分配给中信公司员工钱鸿飞，并为其办理房产产权转移的相关手续。
2012年7月27日，中信公司拟将讼争房屋以18万元的价格出售给钱鸿飞，并提请领导批示。
2012年12月21日，中信公司与钱鸿飞签订一份《协议书》。该协议载明：中信公司于1998年进行职工住房房改时，讼争房屋因历史原因未办理土地房屋权证，使得钱鸿飞未能参加房改，于1996年一直租住至今。后讼争房屋于2011年办理完成土地房屋权证，经中信公司2012年3月9日股东会决议及出售房产价格的请示报告，决定以18万元的价格将讼争房屋出售给钱鸿飞并为其办理房产产权转移的相关手续。在办理产权转移手续时，由于钱鸿飞及其配偶名下已拥有两处房产，根据现行的厦门市住房限购政策，钱鸿飞不能办理讼争房屋的产权转移手续。该协议约定：一、钱鸿飞将购房款转入中信公司账户，中信公司全权委托钱鸿飞管理、居住讼争房屋，钱鸿飞有权居住、使用、维修，并领取和保管讼争房屋的土地房屋权证。二、钱鸿飞在讼争房屋未办理完成产权转移手续前，不得出租、出售、抵押讼争房屋。三、中信公司承诺无权且不得以任何方式处置讼争房屋或作出有损钱鸿飞权益的行为；今后如厦门市住房限购政策取消，钱鸿飞有权处分讼争房屋，中信公司同意并保证配合办理有关手续；中信公司负责产权转移产生的税费。厦门市鹭江公证处对上述《协议书》的签订过程进行公证，并出具了（2012）厦鹭证内字第11178号公证书。
上述《协议书》签订后，钱鸿飞于2013年1月24日向中信公司支付购房款18万元，中信公司开具收据一份交由钱鸿飞收执，并将讼争房屋的土地房屋权证原件交由钱鸿飞保管。
自1996年至上述《协议书》签订期间，钱鸿飞一直向中信公司支付讼争房屋的租金。钱鸿飞向中信公司支付18万元购房款后，未再向中信公司支付讼争房屋的租金。
以上事实，有厦门市土地房屋权证、中信公司股东会议决议、关于华新路48号房产出售价格的请示报告、《协议书》、（2012）厦鹭证内字第11178号公证书、银行转账凭条、收据等证据以及双方当事人的庭审陈述为证。
原审法院认为，钱鸿飞与中信公司签订的《协议书》包含买卖讼争房屋的内容，具有房屋买卖合同的性质，原告依据《协议书》提起房屋买卖合同之诉，并无不当，双方为民事法律关系中的平等主体。虽然本案涉及房改问题，但并非单位与职工因房屋分配产生的纠纷，属于人民法院受理民事案件的范围。根据中信公司于2012年3月9日形成的股东会决议，中信公司按照1998年国家房改政策及国有资产处理规定，将讼争房屋分配给钱鸿飞，并为钱鸿飞办理房产产权转移手续。而双方之间的《协议书》在此基础上签订，内容与上述股东会决议并不相悖，双方理应全面履行各自的义务。钱鸿飞占有使用讼争房屋近20年，已向中信公司支付购房款18万元，且在讼争房屋取得产权证后保管该证原件，现钱鸿飞诉请中信公司办理房屋所有权变更登记手续，将讼争房屋所有权变更至钱鸿飞名下，并承担房屋产权变更产生的税费，符合双方约定，法院予以支持。因讼争房屋的买卖涉及房改等历史遗留问题，买卖双方关于购房款金额与税费承担的约定有其特殊性，故中信公司主张《协议书》中关于购房款金额与税费承担的约定，违反了国有资产处置的相关规定，且显失公平，证据不足，法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，做出判决：一、厦门中信房地产有限公司于本判决生效之日起十日内协助钱鸿飞将厦门市思明区华新路48号101室房屋产权变更登记至钱鸿飞名下；二、因前述产权变更产生的税费由厦门中信房地产有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费1950元，由厦门中信房地产有限公司负担。
宣判后，中信公司不服，向本院提起上诉。
上诉人中信公司上诉认为原审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，裁定驳回钱鸿飞的起诉。具体理由是：一、中信公司与钱鸿飞虽签订讼争房屋的《协议书》，但此是基于单位内部房屋分配而产生和签订的，属于单位内部的房屋分配，并非平等民事主体的房屋买卖合同关系。《协议书》的签订，并未改变也不可能改变福利分房的性质，原审法院在正确认定了本案涉及房改房的同时，又认为本案并非单位与职工因房屋分配产生的纠纷，显然是错误的，本案依据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，法院应不予受理或驳回。二、讼争房屋是房改房，本案还涉及房改审批等问题，并非平等民事主体之间签订的合同关系，原审法院未注意到房改房的特殊性，将本案作为平等民事主体的普通房屋买卖合同纠纷处理，是错误的。三、《协议书》存在诸多问题，内容未报中信公司股东单位审批更未获同意，且违背国有资产处置规定，不排除有人恶意串通严重损害国有资产，协议有关内容应为无效。但原审法院却错误认定《协议书》“内容与上述股东会词义并不相悖”，并且简单以所谓“符合双方约定”为由，判令上诉人在未经单位股东同意并未经房改审批下的过户交易，如此则将使上诉人承担50万元甚至60万元的交易税费，造成国有资产的严重流失，并完全违背了福利分房的性质和房改的初衷，该错误判决应予纠正。1、2012年3月9日股东会议决议只同意该房屋分配给钱鸿飞并办理产权转移手续，但未同意以18万元价格出售。2、18万元的价格，仅有2012年7月27日《关于华新路48号房产出售价格的请示报告》，超出2012年3月9日股东会议决议，更未审批同意。3、上诉人中信公司承担全部税费内容，超出2012年3月9日股东会议决议及2012年7月27日《关于华新路48号房产出售价格的请示报告》，无何请示或批示。4、《协议书》签订时中信公司一方的有关领导，已因涉嫌犯罪现正在被追究刑事责任。暂不论该《协议书》是否涉及他人犯罪，退一万步讲，假使本案系平等民事主体的民事法律关系，也假设中信公司以18万元出售房屋给钱鸿飞系合法正当，但2012年未能进行房屋过户，系因钱鸿飞名下有二套房屋，受限购所致，现却要中信公司凭白无故为低价售房而为其承担高达出售价格高达数十万元的税费，匪夷所思。5、若本案是平等民事主体的普通民事纠纷，该行为未进行评估，依《国有资产管理办法施行细则》有关规定，《协议书》内容无效。
被上诉人钱鸿飞答辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，中信公司上诉理由不能成立，本案应驳回上诉，维持原判。理由是：1、诉争房屋买卖协议书是建立在单位分房已经有结果的基础上，是作为房改结果由双方签订。房改结果就是中信公司将房屋出卖给钱鸿飞。买卖协议是平等主体之间的买卖关系，不应适用中信公司所称的有关司法解释。本案并非占房、腾房的纠纷。钱鸿飞占有房产20多年，双方均未有纠纷。2、双方之间签订的房屋买卖协议价格和税费承担等约定都是建立在钱鸿飞是公司职工为公司做出长期贡献的基础上，并非显失公平。而且如果说中信公司要以显失公平为由提出相应的请求，那就是撤销权纠纷。撤销权行使期限是一年。但是中信公司在诉争协议签订之日起一年内并未提出相应要求。3、关于诉争协议书效力问题。该协议是有效的，协议是经过中信公司股东会等决策机构的同意。此后中信公司对此也没有提出过异议，也将相关产权证原件交给钱鸿飞持有。因此这个协议书的签订、履行过程都是有效的。中信公司单位的领导，因为其他事由涉嫌犯罪和本案没有关系。
本院经审理查明，上诉人中信公司认为，2012年7月27日函件只是一份请示报告，并未向领导提请批示。2012年12月21日双方签订的《协议书》中未提及价格，原审判决书中此部分的表述易引起歧义。此外，上诉人中信公司对原审查明的事实没有异议。被上诉人对原审查明的事实无异议，本院对原审判决查明事实中双方没有异议的部分予以确认。
另查明，讼争房屋系房改房，根据房改政策，房改房的房屋所有权从单位名下变更登记至个人名下前需由单位报经房改行政主管部门审批通过方可办理，而中信公司至今未向房改行政主管部门申请报批讼争房屋的房改审批手续。
上诉人中信公司于二审中提交两组证据：1、法院裁判文书网上下载的（2014）思民初字第5757号、（2014）厦民终字第2251号、（2014）鄂江汉民二初字第00525号、（2015）中民一初字第1476号共四份文书；2、（2001）厦房终字第111号判决书。
被上诉人于二审中未提交新证据。
本院认为：从股东会决议和双方签订的《协议书》等可以确认中信公司同意将讼争房屋所有权按1998年国家房改政策及国有资产处理规定分配转移给职工钱鸿飞，因此，讼争房屋系房改房。根据房改政策，房改房因涉及购房人资格，职工工龄优惠、面积优惠等政策规定，要办理产权变更转移前必须由单位报经房改行政主管部门审核批准。本案的讼争房屋，虽然中信公司和钱鸿飞达成产权转移的一致意思表示，但尚未由中信公司向行政主管部门申报审批，是否能被准许尚不确定，因此，讼争房屋的所有权变更登记仍属福利分房性质，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》规定，本案不属于人民法院受理范围，应裁定驳回起诉。原审法院认定本案系平等主体间的房屋买卖合同纠纷有误，应予纠正。上诉人的上诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
一、撤销厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初2478号民事判决；
二、驳回钱鸿飞的起诉。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 曾 聆
审 判 员 胡林蓉
审 判 员 章 毅
二〇一六年七月二十七日
代书记员 潘婉燕
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。