上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初34317号
原告：上海锦霖投资发展有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：孙开全，执行董事。
委托诉讼代理人：张夏，上海大庭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖倩雯，上海大庭律师事务所律师。
被告：赵凌宇，住上海市徐汇区。
原告上海锦霖投资发展有限公司与被告赵凌宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月19日立案受理，依法由审判员邹巧弟独任审判,于2017年3月17日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张夏，被告赵凌宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2015年7月8日签订的《房屋租赁合同》；2、被告于合同解除之日起三日内搬离上海市XX路XXX-
XXX号房屋，并将租赁物业返还原告；3、被告向原告支付自2016年7月8日起至被告实际搬离租赁物业，并将租赁物业返还原告之日止的租金和房屋占用使用费(自2016年7月8日起至《房屋租赁合同》解除之日止的租金，按每月人民币25,500元计算；自《房屋租赁合同》解除之第四日起至被告实际搬离租赁物业，并将租赁物业返还原告之日止的房屋占用使用费，按每月51,000元计算)；4、被告向原告支付逾期支付租金的滞纳金，按欠付租金和房屋占用使用费的千分之三，计算自2016年6月30日至被告实际付租之日止，现暂算至2016年12月7日，为61,582元；5、被告向原告支付2016年8、9月水电费8,211.45元；6、被告向原告支付违约金51,000元。事实与理由：原、被告于2015年7月8日签订《房屋租赁合同》，原告将位于上海市虹梅路XXX-
XXX号房屋出租给被告，房屋建筑面积为122.58平方米，年租金330,480元，每六个月为一期租金，先付后用。合同对于违约责任作了明确约定。当日，双方又签订补充协议约定将年租金调整为306,000元。合同签订后，被告即接收并使用房屋。然而，被告未能按约于2016年6月29日前向原告支付2016年7月8日至2017年1月7日的半年度租金。原告先后多次向被告催款，但被告一直未支付。现为维护原告的合法权益，故诉至法院。
被告辩称：双方签订租赁合同后，被告向原告借用营业执照对外经营。然自2016年6月起，工商管理部门在日常检查中发现原告提供的营业执照不包括餐饮业务。此后，工商管理部门以无证经营为由要求被告停业整顿，至此，被告无法经营。被告要求原告协助处理上述问题，但原告一直未能解决，上述房屋一直处于空关状态。现不同意解除合同，愿意按合同约定的租金标准支付并承担水电费，不同意其他诉讼请求。况且原告按双倍租金标准计算使用费以及按每日千分之三计算滞纳金的计算方式明显过高,应予调整。
经审理查明，上海市闵行区XX路XXX号房屋权利人为案外人上海市闵行区A总公司。该公司授权下属企业上海闵行B购销站转租上述房屋。2008年4月，上海闵行B购销站作为出租方与原告上海锦霖投资发展有限公司签订《房屋租赁合同》，由原告承租上述房屋。
2015年7月8日，原告作为出租方(合同甲方)、被告作为承租方(合同乙方)，双方签订一份《上海市房屋租赁合同》，约定：甲方出租XX路XXX-
XXX号，建筑面积122.58平方米，房屋类型为商铺；甲方于2015年7月8日前向乙方交付房屋；租赁期限为2015年7月8日至2017年7月7日；在租赁期限内，房屋的年租金为330,480元；乙方同意根据先付后用的原则，并按六个月为一期支付租金，于本合同签订之日支付第一期租金165,240元，于每一期到期日提前10天支付下一期租金；本合同签订当日，乙方支付房屋租赁保证金55,000元；若乙方向甲方拖欠支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金、管理费等其他费用超过七日，在不影响甲方其他权利或补偿的前提下，甲方有权向乙方要求支付日息3‰的滞纳金；乙方须在租赁期结束或提前结束前的30日内，与甲方联系交还该房屋，且乙方应在本合同终止(包括提前终止)之日起三日内，把该房屋连同所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，在与原状一致或甲方认可状态交还甲方。甲乙双方应同时对该房屋进行验收，并就该房屋的返还情况签署一份交接表格。若乙方未按前款约定的状态将该房屋返还给甲方，甲方有权自行对该房屋作出合适的修缮，因此而引起的一切开支和费用由乙方负担。甲方有权把该等开支及费用视为债权，向乙方追讨。若乙方未按前款约定的时间将该房屋返还予甲方，则乙方应赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于甲方因延迟交付该房屋而需承担的违约金。此外，乙方应自逾期返还该房屋之日起每日向甲方支付金额为日租金二倍的占用使用费。合同第九条第2款约定：有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(六)乙方逾期不支付租金或本合同约定的其他费用达七日。合同第十二条约定：在该房屋内开展及经营其业务前，乙方应向政府有关部门取得所有必要的执照、批准或许可证(如有规定)。乙方必须确保该等执照、批准或许可证在租赁期内完全有效，及在各方面均符合该等执照、批准或许可证的规定。合同对其他事项亦作约定。
同日，原、被告签订一份《补充协议》，约定，年租金调整为306,000元，减免24,480元。此后，被告向原告支付了保证金51,000元及第一期租金。
2016年6月起，工商管理部门检查中发现被告无证经营烧烤餐饮业。
被告未能按合同约定期限向原告支付2016年7月8日起的半年期租金。
2016年9月，由于被告仍未能办理相关经营证照，工商管理部门责令被告停止经营。
现原告以诉称理由诉至本院。
庭审中，原告表示目前涉案房屋所在同地段同类型的月租金在25,000元至27,000元左右;在被告结清了租金、水电费、房屋使用费等费用等，同意退还被告保证金。
上述事实，由原告提供的涉案房屋产权证、上海市闵行区A总公司的证明、上海闵行B购销站与原告上海锦霖投资发展有限公司签订《房屋租赁合同》、原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》和《补充协议》，以及双方当事人陈述所证实。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行自己的义务。双方签订的《补充协议》系租赁合同的补充条款，为合同的组成部分。租赁合同约定被告应当办理相关经营所需的证照，也即说明被告需要自行办理经营证照而非借用原告的经营证照对外营业。合同对于支付租金的期限作了明确约定，但被告未能按期支付自2016年7月8日起的租金，显然已构成严重违约。被告逾期支付租金，已符合解除合同的条件，原告具有合同解除权。由于在本次诉讼前，原告并未通知被告解除合同，而是在诉讼方式行使合同解除权，故原、被告之间的租赁合同及补充协议于被告收到诉状副本之日(2017年2月26日)解除。
被告拖欠了自2016年7月8日起的租金及水电费，原告要求被告支付的请求，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应当将涉案房屋返还原告。由于被告至今未返还房屋，原告要求被告支付占有使用费的请求，合情合理。合同约定被告在合同期届满或合同提前解除的情况下仍未返还房屋的，则应按租金标准的两倍支付使用费，显然该使用费的约定具有惩罚性。被告支付占有使用费的本质是赔偿原告的房屋租金损失。虽然合同约定原告可以要求被告按两倍租金标准支付使用费，但此计算方式不合理，亦不公平。故本院酌情确定被告按每月3万元的标准支付使用费。由于被告的违约行为导致合同提前解除，被告应承担合同解除的违约责任。合同对此项违约责任约定为被告应承担相当于两个月租金的违约金即51,000元。现原告主张此项违约金，本院予以支持。
被告逾期支付租金，应当承担逾期付款的违约金。合同约定违约金按每日的3‰，此计算方式亦过高，本院调整为每日0.5‰。在被告结清了全部欠款并返还房屋时，原告将租赁保证金退还被告。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：
一、原告上海锦霖投资发展有限公司与被告赵凌宇于2015年7月8日就上海市闵行区XX路XXX-
XXX号房屋签订一份《上海市房屋租赁合同》、《补充协议》于2017年2月26日解除；
二、被告赵凌宇于本判决生效之日起三十日内将上海市闵行区XX路XXX-XXX号房屋返还原告上海锦霖投资发展有限公司；
三、被告赵凌宇于本判决生效之日起十日内支付原告上海锦霖投资发展有限公司自2016年7月8日至2017年2月26日的租金人民币205,020元；
四、被告赵凌宇于本判决生效之日起十日内支付原告上海锦霖投资发展有限公司自2017年3月2日起至实际返还房屋之日为止，按每月人民币3万元计算的房屋使用费；
五、被告赵凌宇于本判决生效之日起十日内支付原告上海锦霖投资发展有限公司水电费人民币8,211.45元；
六、被告赵凌宇于本判决生效之日起十日内支付原告上海锦霖投资发展有限公司自2016年6月30日起至实际支付之日为止，按人民币153,000元为本金，以每日0.5‰计算的逾期付款违约金；
七、被告赵凌宇于本判决生效之日起十日内支付原告上海锦霖投资发展有限公司解除合同违约金人民币51,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计人民币2,512.2元，由被告赵凌宇负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 邹巧弟
二〇一七年四月十一日
书记员 周佳慧
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。