广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初11513号
原告：中山市侨兴物业管理有限公司，住所地广东省中山市三乡镇侨兴花园侨兴路68号。
法定代表人：陈明沛，职务：总经理。
委托诉讼代理人：余泽鹏、张菊，系广东国硕律师事务所律师。
被告：陈婵兰，女，1970年11月13日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，
原告中山市侨兴物业管理有限公司（以下简称侨兴公司）与被告陈婵兰物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月3日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月11日公开开庭进行了审理。原告侨兴公司委托诉讼代理人余泽鹏、张菊，被告陈婵兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告侨兴公司向本院提出诉讼请求：1.被告陈婵兰向原告支付从2007年3月至2014年1月期间未结清的物业管理费6558.58元，2014年2月至2016年5月的物业管理费4595.48元及滞纳金1421.55元（滞纳金按每日0.1%标准，暂计至2016年5月24日，计至实际清偿日止）；2.被告陈婵兰向原告支付从2015年8月份暂计至2016年5月份（共10个月）每个月5元的专项维修基金合计50元。事实和理由：被告于2009年向中山市侨兴房地产有限公司购买座落于中山市××乡镇××花园别墅X，建筑面积为174.07平方米。2007年10月21日被告为乙方与原告甲方签订了《侨兴花园前期物业管理服务协议》，约定物业服务费收取标准为别墅每月0.8元/平方米，被告每月10日之前交当月的管理费和上月水电费，在约定的期限内未交清费用时，应当承担费用滞纳的违约责任，从逾期之日起至缴交之日止，按每日欠费总额的1‰计算。从2007年开始，被告就拖欠物业管理费，经原告多次追讨，被告于2014年1月8日向原告提交《物业管理费分期付款申请书》称：“因为侨兴花园别墅C6栋2007年3月至2014年1月份管理费共83个月，总金额11558.58元尚未付清，物业管理费金额较高，无法一次性付清，现申请别墅C6栋物业管理费在2014年6月份前分三期付清此费，分别为：第一期付5000元，第二期5000元，第三期付完最后所欠费用”。原告对于被告的申请予以确认，同意被告2014年1月9日起当天交清第一期款，三个月内交清第二期款，六个月内交清所有欠费，从2014年2月起如常交费。但被告仅在2014年1月9日按约定交付第一期款5000元，其余物业管理费6558.58元一直未支付，也不缴交2014年2月之后的物业管理费。侨兴花园小区成立侨兴花园业主委员会（以下简称侨兴业委会）后，选聘新的物业管理公司，原告参与竞标并提出《侨兴花园小区改造方案》，经过竞标，原告成为侨兴花园物业服务中标单位。2015年7月26日，侨兴业委会与原告协商一致签订《协议书》，在原《侨兴花园前期物业管理服务协议》的基础上，就小区服务相关内容进一步完善确认。从2015年8月份开始，别墅物业费每月从0.8元/平方米调整至1.2元/平方米，并代为收取每月5元的专项维修基金。被告拒绝交纳物业管理费及维修资金，经原告多次追讨未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。
原告雅居乐公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.物业管理费分期付款申请书、侨兴花园水电、管理费收费专用收据、张贴催款通知书照片；2.侨兴花园前期物业管理服务协议、中山市物价局《关于三乡镇“侨兴花园”住宅小区物业管理服务收费标准的批复》、中山市经营服务性收费许可证；3.侨兴花园小区改造该案；4.协议书；5.通知。
被告陈婵兰辩称，1.原告请求支付2007年3月至2014年1月期间未交清的物业管理费6558.48元已超过诉讼时效，应予驳回。被告与原告2014年1月8日协议约定所欠11558.58元物业管理费分三期支付，第一期2014年1月8日缴纳5000元（已缴纳），第二期5000元缴纳日期为2014年3月8日，第三期1558.58元缴纳日期为2014年6月8日，第二、三期虽未在规定的时间缴纳，但原告在两年内亦从未向被告追索过，被告也从未收到过原告的任何催缴文件，根据法律规定原告请求此期间的物业管理费已超过了两年诉讼时效。2.原告请求支付2014年2月至2016年5月的物业管理费及滞纳金，被告认为原告未履行《物业管理合同》约定的职责，未为被告提供物业管理服务，侨兴花园存在脏、乱及多处安全隐患等情况，被告不同意缴纳物业管理费及滞纳金。原告与侨兴业委会签订的《协议书》第二条约定：“甲方要求乙方在半年试用期内的改造方案”，原告基本没有做到位，试用期在2016年1月25日已到期，协议终止，原告无权继续管理侨兴花园，更何况还没管理到位，被告更不应该缴纳物业管理费。3.原告请求从2015年8月至2016年5月按1.2元/平方米收取管理费，未取得中山市物价局的批文《中山物价局文件》及《中山市经营服务性收费许可证》，收费标准应按1998年12月16日中山市物价局中价[1998]171号批文的每月0.8元/平方米标准收取；由于原告物业管理工作未到位，即使法院认定被告缴纳物业管理费，也要低于0.8元/平方米收取；4.原告请求支付专项维修基金没有任何事实和法律依据。
被告陈婵兰为其辩解依法提交了如下证据：1.协议书；2.侨兴花园公共绿化照片；3.被告物业门口排水井照片；4.侨兴花园围墙破洞照片；5.侨兴花园多处垃圾及动物照片；6.侨兴花园电源交接箱未上锁照片；7.侨兴花园小区业主大会选票统计表复印件；8.解聘通知书。
根据原告侨兴公司、被告陈婵兰举证陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈婵兰系中山市三乡镇西山村侨兴花园C6号的业主，该物业于2007年10月18日办理由陈婵兰作为权利人的房地产权属证书[土地证号：国（2007）易3142**，房产证号：Ｃ5××96]，记载建筑面积174.07平方米。2007年10月21日，原告侨兴公司为甲方、被告陈婵兰为乙方签订一份《侨兴花园前期物业管理服务协议》约定，乙方将中山市××乡镇××花园别墅X物业，委托甲方提供物业管理服务，乙方每月10日之前交当月的管理费和上月水电费物业管理费为多层住宅按建筑面积每月0.4元/平方米，别墅0.8元/平方米，商铺1.2元/平方米；乙方在约定的期限内未交清费用时，应承担费用滞纳的违约责任，从逾期之日起至交纳日止，按每日欠费总额的1‰计算。协议还约定了其他具体事项。协议签订后，原告依约对涉案物业进行管理服务并收取物业管理费。2014年1月8日，被告陈婵兰向原告提交物业管理费分期付款申请书，内容为：“因侨兴花园别墅X从2007年3月份至2014年1月份管理费共83个月，总金额11558.58元尚未缴清。物业管理费金额较高，无法一次性付清，现申请别墅C6物业管理费在2014年6月份前分三期付清，分别为：第一期付5000元，第二期付5000元，第三期付完最后所欠费用。”2014年1月9日，侨兴公司同意原告申请要求，在申请书上批复：“1.本日起当天交清第一期款；2.本日起三个月内交清第二期款；3.本日起六个月内交清所有欠费；4.从2014年2月起如常交费。”由侨兴公司经理梁群德签名确认。2015年7月26日，侨兴业委会为甲方、原告侨兴公司为乙方签订一份《协议书》约定，在甲方和侨兴花园全体业主的支持配合下，乙方履行改善侨兴花园小区的义务，甲方提出要求乙方在半年试用期内的改造方案（整改内容共计16项，其中第11项为业主的维修基金由乙方代收，每月每户5元，转交甲方或住建局主管单位公用账户保管），如乙方提前基本完成上述改造该案，经甲方认可即退还50000元保证金给乙方，双方签订3年以上物业管理合同。2015年7月28日，侨兴公司通过公告方式告知侨兴花园业主，侨兴公司通过竞标获得侨兴花园小区物业管理经营权，试用期六个月；从2015年8月1日起，侨兴公司按新的收费标准进行收费：普通住宅每月0.6元/平方米，别墅1.2元/平方米，商铺1.5元/平方米；维修基金每户5元，所收取维修基金转交业委会统一管理。庭审时原告陈述，被告从2007年3月起未依约向原告支付物业管理费，2014年1月9日双方达成分期付款协议后，被告仅在2014年1月9日支付5000元，此后未再支付剩余管理费，亦未支付2014年2月之后的管理费，至2016年5月被告累计拖欠原告2007年3月至2014年1月期间的物业管理费6558.58元，2014年2月至2016年5月28个月的物业管理费4595.48元[其中2014年2月至2015年7月为2506.68元（0.8元/平方米/月×174.07平方米×18个月），2015年8月至2016年5月为2088.8元（1.2元/平方米/月×174.07平方米×10个月）]、应付滞纳金1421.55元；拖欠2015年8月至2016年5月专项维修基金50元（5元/月×10个月），上述费用合计12625.61元。原告经多次追讨未果，于2016年6月3日向本院起诉（原告向本院起诉的同类案件共有6件），主张前述实体权利。
侨兴业委会于2016年8月10日出具证明称，侨兴公司对侨兴花园管理长达近20年，存在诸多管理上的严重失职。该公司长期掌管着水电大权，向业主乱分摊水电费达到用1倍分摊4倍以上，经业主多次投诉、上访，该公司才于2014年11月份停止向业主收取天价水电分摊费，但之前收取的分摊费用至今未退还给小区业主。小区至今存在违章改建、扩建泛滥，卫生状况脏、乱、差，大量垃圾堆放几天不拉出小区，保安形同虚设等管理问题。业主多人多次向有关部门和物管反映均无果，通过一系列依法依规的运作，侨兴业委会于2016年7月8日在西山社区会议室召开临时业主大会，以人数面积双过半677票通过同意解聘侨兴公司，并于2016年7月15日下达了书面解聘通知书，要求侨兴公司2016年7月25日前离场。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告委托原告对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。原告与被告签订的《侨兴花园前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告侨兴公司对被告的物业履行管理服务，被告应向原告支付相应的物业管理费。
本案的争议焦点有：一是原告主张被告支付2007年3月至2014年1月期间尚欠的物业管理费是否已超过诉讼时效；二是原告近年来对侨兴花园小区是否按照与业主签订的《物业服务协议》及与侨兴业委会签订的《协议书》全面、适当地履行管理义务；三是被告以原告未尽管理义务为由拒绝缴交物业费的理由是否成立；四是2015年8月之后的物业管理费以何种标准计算；五是原告要求被告支付专项维修基金的理由是否成立。
对焦点一，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。原告于2014年1月9日在被告的申请书上批复：“1.本日起当天交清第一期款；2.本日起三个月内交清第二期款；3.本日起六个月内交清所有欠费”，其中第三期“本日起六个月内交清所有欠费”，应当理解为被告欠原告的管理费最迟在六个月内付清，即第三期款包含第一、第二期未支付款，所有欠款应在2014年7月9日前付清。诉讼时效期间从2014年7月10日起算，至2016年7月10日届满。原告于2016年6月3日向本院起诉，未超过诉讼时效。
对焦点二，被告认为原告侨兴公司在对小区进行物业管理服务期间未尽职责履行合同义务，对业主多次反映的小区脏、乱、差及安全隐患等问题未进行有效改善或整改，曾发生多起小区偷盗及财物损失事件，从而引发业主群体性拒交物业费，提交了小区现状的照片佐证。根据举证规则，原告要求被告按合同约定全额支付物业管理费应承担其已全面履行了对侨兴花园小区物业管理服务的相应证据。庭审中，原告侨兴公司亦未向法庭提交其已经按照前述物业服务合同全面、适当地履行了物业管理义务诸如安保巡查、卫生检查、门岗值班、出入登记、车辆管理，绿化维护等相关管理台账。结合被告的证据、侨兴业委会与原告签订《协议书》给予半年试用期进行整改及侨兴业委会出具证明事实，本院认定侨兴公司对该小区未全面、适当地履行管理义务，管理服务存在重大瑕疵。
对焦点三，虽然侨兴公司对该小区的管理服务存在瑕疵，但其履行合同义务行为应取得相应的对价，故被告以原告未尽管理义务为由拒绝缴交物业费的理由不成立。原告对该小区的管理服务存在瑕疵，应适当减免物业管理费。
对焦点四，原、被告于2007年10月21日签订的《侨兴花园前期物业管理服务协议》对双方具有约束力，协议约定的物业服务费标准为0.8元/平方米/月。2015年8月之后的物业管理费原告主张按1.2元/平方米/月标准计算，依据为中价[2005]58号《关于公布中山市住宅物业服务费政府指导价的通知》及与侨兴业委会签订的《协议书》，因《协议书》条款并未涉及小区物业管理费提价内容，原告在与业主已有约定物业费支付标准情况下，未与业主重新签订物业服务协议时，不能以政府指导价的通知在小区内张贴提价通知的方式提高物业管理费，故2015年8月之后的物业管理费仍应按0.8元/平方米/月标准计算。
对焦点五，原告要求被告支付专项维修基金依据为与侨兴业委会签订的《协议书》的约定，专项维修基金属于全体业主所有，筹集和使用亦由业主共同决定，侨兴业委会虽有委托侨兴公司代收，但专项维修基不属于物业费部分，侨兴业委会亦已解聘侨兴公司，故原告要求业主支付专项维修基金的理由不成立。
综上所述，因原告对侨兴花园小区的管理服务存在重大瑕疵，原告要求被告全额支付物业管理费理据不足，本院不予支持。根据本案实际，本院确定对原告应收取的物业管理费予以减免40%，而逾期缴交物业管理费的滞纳金，实际为迟延履行物业合同义务的违约金。因原告在履行合同中亦存在管理不当的违约过错，亦是导致业务迟延缴纳物业管理费的原因之一，应自担相应损失，故对其主张相应滞纳金不予支持。2007年3月至2014年1月期间的物业管理费数额，双方已于2014年1月9日确认并达成分期清偿的协议，该协议对双方具有约束力，被告仍欠6558.58元，应全额清偿。原告请求被告支付从2014年2月起的物业管理费，计至本院判决确定时2016年8月共计31个月，即核定被告应支付原告物业管理费共计为2590.16元（0.8元/平方米/月×174.07平方米×31个月×60%）。原告请求被告支付专项维修基金的理由不成立，本院不予支持；被告认为原告请求支付2007年3月至2014年1月期间未交清的物业管理费已超过诉讼时效的抗辩意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告陈婵兰于本判决生效之日起五日内向原告中山市侨兴物业管理有限公司支付2007年3月至2014年1月期间的物业管理费6558.58元，支付2014年5月至2016年8月期间的物业管理费2590.16元，合计9148.74元；
二、驳回原告中山市侨兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费116元，减半收取58元（原告已预交），由被告陈婵兰负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 吴立和
二〇一六年九月二日
书记员 余 伟
林雷