重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江法民初字第06497号
原告（反诉被告）：重庆市山川粮油有限公司，住所地重庆市江北区建新东路X号X-X，组织机构代码74285041-8。
法定代表人：童贵权，总经理。
委托代理人：张科，男，1987年1月15日生，住重庆市渝北区，该司员工。
被告（反诉原告）：钟光树，男，1956年7月24日生，汉族，住重庆市垫江县。
委托代理人：陈梦雪，重庆永和律师事务所律师。
被告（反诉原告）：钟显波，男，1979年7月9日生，汉族，住重庆市垫江县。
委托代理人：陈梦雪，重庆永和律师事务所律师。
原告（反诉被告）重庆市山川粮油有限公司（以下简称粮油公司）与被告（反诉原告）钟显波、钟光树房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张成勇独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）粮油公司的委托代理人张科，被告（反诉原告）钟光树、钟显波及其委托代理人陈梦雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告粮油公司诉称：2010年9月19日粮油公司和钟光树、钟显波签订房屋买卖合同，约定钟光树、钟显波将位于重庆市江北区建新东路X号X-
X号房屋以1130000元的价格出售与粮油公司，同时约定分期支付该1130000元。后因付款问题，粮油公司与钟光树、钟显波陆续签订两份补充协议。截止2014年6月16日粮油公司已经向钟光树、钟显波支付购房款1148800元，涉讼房屋的过户条件已经成就。钟光树、钟显波取得粮油公司支付的购房款后并未用于偿还银行按揭贷款，而且拒绝办理房屋解除抵押及房屋过户手续。粮油公司与钟光树、钟显波协商未果，现诉至法院，请求：判令钟光树、钟显波将涉讼房屋产权过户至粮油公司名下。
被告（反诉原告）钟光树、钟显波答辩并反诉称：合同中粮油公司的主要义务是支付购房款，截止起诉时粮油公司仍有30余万购房款未支付完毕，现粮油公司已经没有能力偿还剩余款项，粮油公司在购房款未支付完毕的情况下无权要求钟光树、钟显波将涉讼房屋产权过户，因此请求法院驳回粮油公司的诉讼请求。同时粮油公司未按时支付购房款的行为导致合同目的不能实现，钟光树、钟显波要求解除与粮油公司签订的房屋买卖合同和补充协议并要求粮油公司赔偿相关损失。现钟光树、钟显波提出反诉，请求：1、判令解除钟光树、钟显波与粮油公司签订的房屋买卖合同和两份补充协议；2、判令粮油公司向钟光树、钟显波支付房屋租金182000元；3、粮油公司向钟光树、钟显波支付银行贷款利息113040.13元；4、粮油公司向钟光树、钟显波支付定金100000元；5、粮油公司向钟光树、钟显波支付赔偿金28000元；6、粮油公司向钟光树、钟显波支付违约金100000元。
反诉被告粮油公司辩称：1、粮油公司不同意解除合同，本案的违约方是钟光树、钟显波而非粮油公司。2、粮油公司使用涉讼房屋基于双方签订的买卖合同并支付部分房款的原因，并不是基于租赁合同而使用房屋，双方也没有约定支付租金。3、根据2012年补充协议第三条的约定，粮油公司只应当承担2011年2月1日-2012年1月31日期间的银行贷款利息。4、赔偿金28000元在2012年的补充协议中已经计入购房款，粮油公司无须再向钟光树、钟显波支付。5、钟光树、钟显波要求的定金和违约金均无事实和法律依据。综上，请求驳回反诉人钟光树、钟显波的反诉请求。
经审理查明：钟光树、钟显波系涉讼房屋产权人。2008年7月20日钟光树、钟显波与中国建设银行股份有限公司重庆市分行签订《抵押合同》和《借款合同》，抵押合同约定钟光树、钟显波贷款金额为462000元，贷款期限240个月，从2008年起至2028年12月1日止。2010年9月19日-2011年1月31日期间涉讼房屋抵押贷款产生利息9198.70元；2011年2月1日-2012年1月31日期间涉讼房屋抵押贷款产生利息21272.49元；2012年2月1日-2015年9月29日期间涉讼房屋抵押贷款产生利息80749.96元。
2010年9月19日钟光树、钟显波与粮油公司签订《房屋买卖合同》，合同约定：钟光树、钟显波将涉讼房屋出售与粮油公司，房屋总价款为1130000元，2010年9月30日前粮油公司向钟光树、钟显波支付100000元作为购房定金。粮油公司与钟光树、钟显波在房地产交易中心缴纳税费后，粮油公司须在2010年10月15日前支付房屋预付款（含定金）540000元给钟光树、钟显波，同时钟光树、钟显波将底楼一层移交给粮油公司，解除原租赁合同，其中的440000元左右由钟光树、钟显波和粮油公司共同到银行办理偿还钟光树、钟显波在银行的房屋按揭贷款余款，多退少补，同时办理房屋解除抵押手续并取回房屋产权证。粮油公司于2010年10月31日前（取得产权证后）向钟光树、钟显波支付300000元，于2010年11月30日前向钟光树、钟显波支付290000元，于2011年3月3日前（跃层房屋一层交付后）向钟光树、钟显波支付100000元。合同签订后，若粮油公司中途违约，应书面通知钟光树、钟显波，钟光树、钟显波应在1日内将粮油公司已付购房款无息退还，但购房定金归钟光树、钟显波所有；若钟光树、钟显波中途违约，应书面通知粮油公司，并自违约之日起1日内将购房款返还给粮油公司并向粮油公司双倍返还定金。本合同在履约过程中发生纠纷可协商解决，协商不成诉讼解决的，由重庆市江北区人民法院管辖。本合同未尽事宜，钟光树、钟显波和粮油公司可以另行约定，补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。
2011年9月19日钟光树、钟显波与粮油公司就买卖合同签订《补充协议书》，约定：一、由于粮油公司资金周转原因，截止2011年9月18日，粮油公司已支付购房款530000元，未支付购房款600000元。经双方协商，粮油公司一次性向钟光树、钟显波支付赔偿金及房屋租金共计70000元作为对钟光树、钟显波的补偿，原合同继续履行，至此粮油公司未支付的购房款共计670000元。二、粮油公司近期须将钟光树、钟显波在银行的按揭贷款400000元左右（此款冲抵购房款）全部偿还完毕，钟光树、钟显波随后办理涉讼房屋的解除抵押手续，钟光树、钟显波应在10日内将房屋产权过户至粮油公司名下。若一方违约，违约方须向守约方支付违约金50000元。三、钟光树、钟显波完成过户手续后，粮油公司支付购房款1100000元，剩余房款100000元待钟光树、钟显波将房屋按照原合同规定全部移交给粮油公司后支付。四、钟光树、钟显波应在2012年3月30日前搬出跃层，将房屋全部移交粮油公司使用。在此期间粮油公司不再支付任何费用给钟光树、钟显波。协议书中约定的70000元补偿款粮油公司并未向钟光树、钟显波支付。
2012年2月2日钟光树、钟显波与粮油公司再次就买卖合同签订《补充协议》，协议约定：一、涉讼房屋总价款1200000元，粮油公司已付625000元，钟光树、钟显波尚欠银行房屋按揭贷款414850.86元（截止2012年2月2日）。自2012年1月起按揭贷款（3200元／月）由粮油公司负责偿还。二、从2011年2月1日起至2012年1月31日止，钟光树、钟显波在银行的按揭贷款产生的贷款利息（具体以银行数据为准）由粮油公司承担。三、银行按揭款粮油公司必须按时（每月20日以前）还款，若逾期还款，责任由粮油公司承担。四、包括银行按揭款共计留足440000元尾款，待粮油公司在2012年3月31日前还清银行按揭款余款部分后，钟光树、钟显波在2012年9月30日前搬出跃层，在钟光树、钟显波搬出跃层后，粮油公司连同尾款及利息（2011年2月1日-2012年1月31日，具体以银行利息数据为准）一并支付给钟光树、钟显波。如出现逾期，违约方须向守约方支付违约金50000元。五、粮油公司应将钟光树、钟显波在银行的房屋按揭款全部偿还，偿还后由钟光树、钟显波办理房屋解除抵押手续和房屋产权过户。若出现违约，违约方须向守约方支付违约金50000元。六、钟光树、钟显波在搬出跃层后，应将房屋按照原合同规定全部移交给粮油公司，在此期间粮油公司不再向钟光树、钟显波支付任何费用。
2012年2月2日粮油公司出具《承诺书》，承诺书主要内容如下：因建设银行钟显波有逾期还款记录，为了消除记录，本单位承诺向银行出具非恶意欠款证明，如不办理，由此产生的一切责任由本单位承担。2014年3月14日涉讼房屋被重庆市江北区人民法院查封。2014年10月18日钟光树、钟显波向粮油公司法定代表人童贵权发短信：“老童，关于你方09年所签订我处（重庆市江北区建新东路X号X-X）的房产购买合同，由于你方多次违约，至今5年一直未结清房款款，银行按揭已经拖欠60天，房租一直未交，现正式通知你：即日起将房屋收回转租，7日之内请将属于你方的办公家具搬走，否则我方自行处理，并赔偿近五年给我方造成的经济损失，包含（水电气、物管费、通讯费、房租费、人民银行导致征信记录造成的损失等）；同时你我双方可向当地人民法院提起诉讼。钟显波”，童贵权回复：“可以。慢慢来吧。王海俊的事你愿意参与你就慢慢做吧。随时随地搬走”，钟光树、钟显波：“你所有的债权债务与我们没有任何关系，请自己找律师来代理”，童贵权：“你只要这么说就可以了。你认为有人敢来租”。
2015年1月25日粮油公司搬离涉讼房屋。钟光树、钟显波认为粮油公司搬走是因为其无钱支付房屋租金和剩余购房款。粮油公司则认为搬离和租金无关，粮油公司由于资金周转困难已经停止运营，停止运营后不需要再使用涉讼房屋，对剩余购房款也没有支付能力。
2015年8月13日作为涉讼房屋抵押权人的中国建设银行股份有限公司重庆市分行向本院出具《关于不同意抵押人转让贷款抵押物的函》，该函载明：涉讼房屋系我行贷款抵押物，抵押房屋担保的我行贷款尚未结清，我行不同意抵押人（钟光树、钟显波）转让该房屋。在庭审中法庭向粮油公司和钟光树、钟显波出示该函件，粮油公司和钟光树、钟显波对函件内容无异议。
庭审中，粮油公司和钟光树、钟显波共同确认：截止2015年8月3日粮油公司向钟光树、钟显波支付的购房款共计827900元，这其中有390000元系粮油公司在2011年2月28日前支付。100000元购房定金粮油公司并未向钟光树、钟显波支付。
本案争议焦点为：1、双方合同是否应当解除？2、房屋租金是否应当支付？若支付，标准如何？3、银行贷款利息的支付期限？4、定金是否应支付？5、赔偿金是否应当支付？6、违约金是否应当支付？若支付，标准如何？
针对焦点1：钟光树、钟显波认为合同应当解除，理由是粮油公司已经无支付剩余购房款的能力，且剩余房款金额较大，粮油公司的行为已经使合同目的不能实现，构成根本违约，钟光树、钟显波可以依法解除合同。粮油公司则坚持要求钟光树、钟显波履行合同约定的过户义务。针对焦点2：钟光树、钟显波认为2011年9月19日补充协议书中“根据经双方协商，粮油公司一次性向钟光树、钟显波支付赔偿金及房屋租金共计70000元作为对钟光树、钟显波的补偿”提到租金，同时双方的短信记录中童贵权作为粮油公司法定代表人承认双方存在租赁事实，所以粮油公司应支付租金，标准为3500元／月。粮油公司反驳称合同并未约定双方存在租赁事实，补充协议中的租金其实是购房款的一部分，在2012年2月2日的补充协议中购房款由1130000元增加为1200000元，增加的70000元已经明确为房款，该70000元包含了钟光树、钟显波所称“租金”；短信记录不能证明双方存在租赁事实。针对焦点3：双方均对支付银行贷款利息无异议，有争议的是粮油公司应支付利息的期间。钟光树、钟显波认为2011年2月1日前的利息已经计入补偿款内，该部分利息应由粮油公司承担；2011年2月1日-2012年1月31日之间的利息在2012年2月2日签订的补充协议中有明确约定由粮油公司承担；2012年1月31日之后的利息系由于粮油公司未按时支付剩余购房款产生，该部分利息粮油公司应予承担。利息系钟光树、钟显波的损失，钟光树、钟显波要求粮油公司承担违约金后承担利息。粮油公司仅认可2011年2月1日-2012年1月31日之间的利息由其承担，其余时间段的利息在合同和补充协议中并未约定，粮油公司也无义务承担。利息属于损失赔偿责任，在违约金范围内钟光树、钟显波不得另行主张，超过部分钟光树、钟显波应提供证据证明。针对焦点4：钟光树、钟显波称粮油公司违约，应支付定金100000元。粮油公司认为并未实际支付定金，而且补充协议对合同进行了变更，若违约应按照补充协议支付违约金而非定金。针对焦点5：钟光树、钟显波认为赔偿金28000元在2011年9月19日的补充协议书中进行了约定，协议书中的70000元补偿包含该赔偿金。粮油公司则认为在2012年2月2日的补充协议中购房款由1130000元增加为1200000元，增加的70000元已经明确为房款，该70000元包含了钟光树、钟显波所称“赔偿金”。针对焦点6：钟光树、钟显波称在两份补充协议中均约定了50000元违约金，粮油公司未按时偿还银行按揭贷款在两份协议中均构成违约，粮油公司应支付违约金100000元（50000元＋50000元）。粮油公司认为2012年2月2日的协议是对2010年9月19日合同和2011年9月19日协议书的补充和变更，违约责任应按照2012年2月2日的协议执行，如果我方存在违约，也只应当按照2012年2月2日的协议承担违约金50000元。
上述事实，有房屋买卖合同、补充协议书、补充协议、收条、承诺书、房地产权证、抵押合同、借款合同、短信记录、发票、查询结果、个人贷款对账单及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为：钟光树、钟显波与粮油公司签订的买卖合同、补充协议书、补充协议系钟光树、钟显波与粮油公司双方的真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，钟光树、钟显波和粮油公司应按照合同和协议约定享受权利，履行义务。补充协议书是对合同的补充，如出现合同条款与补充协议书约定条款冲突的情况，以后签订的补充协议书的内容为准。同理，若合同、补充协议书的内容与后签订的补充协议不一致，以后签订的补充协议的内容为准。
关于粮油公司本诉的诉讼请求是否应当支持的问题。2012年2月2日的补充协议约定：“粮油公司应将钟光树、钟显波在银行的房屋按揭款全部偿还，偿还后由钟光树、钟显波办理房屋解除抵押手续和房屋产权过户”，据此钟光树、钟显波产权过户给粮油公司的前提条件为“粮油公司将钟光树、钟显波在银行的房屋按揭款全部偿还”。而根据查明的事实，粮油公司并未将涉讼房屋银行按揭款全部还清，故粮油公司要求钟光树、钟显波办理房屋产权过户的条件并不成就，对粮油公司要求钟光树、钟显波将涉讼房屋产权过户至其名下的本诉诉讼请求，本院不予支持。
关于合同、补充协议书、补充协议是否应当解除的问题。根据审理查明的事实，从2010年钟光树、钟显波与粮油公司签订合同至今，1200000元购房款粮油公司仅支付827900元，且粮油公司明确表示现在其已经无支付剩余购房款的能力，粮油公司未按时支付购房款的行为已经导致合同目的不能实现，钟光树、钟显波可以依法要求解除与粮油公司签订的合同、补充协议书和补充协议。粮油公司不同意解除合同，认为钟光树、钟显波是违约方，这与查明的事实并不相符，粮油公司也未提供证据证明钟光树、钟显波存在违约行为，所以对粮油公司的抗辩意见，本院不予采信。而对钟光树、钟显波要求解除与粮油公司签订的合同、补充协议书、补充协议的反诉诉讼请求，本院予以支持。
关于房屋租金是否应当支付的问题。钟光树、钟显波与粮油公司的短信记录中虽然提到租金，但却无租金的具体支付标准、租赁期限、支付时间等租赁合同的基本内容，仅凭该短信无法确定双方存在租赁关系。补充协议书约定“经双方协商，粮油公司一次性向钟光树、钟显波支付赔偿金及房屋租金共计70000元作为对钟光树、钟显波的补偿”此处虽然提及租金，但同样未约定租金的标准、租赁期限和支付时间等具体内容。同时，虽然钟光树、钟显波认为70000元补偿款并未转化为购房款，但补充协议书中又约定“粮油公司已支付购房款530000元……未支付购房款共计670000元”，两笔款项共计1200000元，这与补充协议中约定“房屋总价款1200000元”相吻合，而且该70000元在签订补充协议前并未支付，据此宜认定该70000元在补充协议中已经明确作为房款的一部分。因此对粮油公司认为70000元已转化为房款，钟光树、钟显波无权据此要求粮油公司支付所谓租金和赔偿金的抗辩意见，本院予以采信。故对钟光树、钟显波要求粮油公司支付房屋租金182000元的反诉诉讼请求，本院不予支持。
关于粮油公司应支付的银行贷款利息期限问题。双方在补充协议中约定“从2011年2月1日起至2012年1月31日止，钟光树、钟显波在银行的按揭贷款产生的贷款利息（具体以银行数据为准）由粮油公司承担”，粮油公司也对此部分利息予以认可，对该部分利息21272.49元由粮油公司支付，本院予以确认。2010年9月19日-2011年1月31日和2012年2月1日-2015年9月29日期间涉讼房屋产生的利息钟光树、钟显波虽认为应由粮油公司承担，但是其说法并无合同依据，即使该两部分利息系钟光树、钟显波的损失，其也未提供证据证明损失超过双方约定的违约金标准。故对钟光树、钟显波要求粮油公司支付2011年2月1日起至2012年1月31日期间的银行贷款利息21272.49元的反诉诉讼请求，本院予以支持。超过部分，本院不予支持。
关于粮油公司是否应支付定金的问题。依据《中华人民共和国担保法》第九十条：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效”，根据审理查明的事实，粮油公司并未实际向钟光树、钟显波支付定金100000元，故双方关于定金的约定并未生效，对钟光树、钟显波要求粮油公司支付定金100000元的反诉诉讼请求，本院不予支持。
关于粮油公司是否应支付赔偿金的问题。如前所述，包含赔偿金在内的70000元在补充协议中已经明确作为房款的一部分，故对钟光树、钟显波要求粮油公司支付赔偿金28000元的反诉诉讼请求，本院不予支持。
关于粮油公司是否应支付违约金的问题。粮油公司未按与钟光树、钟显波签订的合同、补充协议书和补充协议进行付款，该行为构成违约，但同一违约行为，钟光树、钟显波并不能要求粮油公司支付两次违约金，依据钟光树、钟显波和粮油公司最后签订的补充协议，粮油公司应向钟光树、钟显波支付违约金50000元。故对钟光树、钟显波要求粮油公司支付违约金50000元的反诉诉讼请求，本院予以支持，超过部分，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第九十四条第（四）项、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第九十条之规定，判决如下：
一、驳回本诉原告重庆市山川粮油有限公司要求本诉被告钟光树、钟显波将重庆市江北区建新东路X号X-X号房屋产权过户至其名下的本诉诉讼请求。
二、解除反诉原告钟光树、钟显波与反诉被告重庆市山川粮油有限公司签订的房屋买卖合同、补充协议书、房屋买卖合同补充协议。
三、反诉被告重庆市山川粮油有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告钟光树、钟显波支付2011年2月1日-2012年1月31日期间产生的银行贷款利息21272.49元。
四、反诉被告重庆市山川粮油有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告钟光树、钟显波支付未按时付款违约金50000元。
五、驳回反诉原告钟光树、钟显波的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费减半收取3125元，由本诉原告重庆市山川粮油有限公司负担。本案反诉案件受理费减半收取4515元，由反诉原告钟光树、钟显波负担3900元，由反诉被告重庆市山川粮油有限公司负担615元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
代理审判员 张成勇
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 蒋 红