江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏03民初232号
原告：中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司,住所地江苏省南京市北京东路42号。
法定代表人：闵捷，该公司总经理。
委托诉讼代理人：孟祥坤，江苏捷强律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郜军杰，江苏捷强律师事务所律师。
被告：徐州市德客乐装饰用品有限公司,住所地江苏省徐州市殷庄路79号。
法定代表人：董明，该公司经理。
委托诉讼代理人：蒋昌胜，江苏金华星律师事务所律师。
被告：江苏华厦融创置地集团有限公司，住所地江苏省徐州市中山北路延长段马场湖。
法定代表人：董现君，该公司总经理。
委托诉讼代理人：蒋昌胜，江苏金华星律师事务所律师。
被告：董明,男,1984年5月14日出生,汉族，住江苏省徐州市云龙区。
委托诉讼代理人：蒋昌胜，江苏金华星律师事务所律师。
被告：董现君,男,1963年6月21日出生,汉族，住江苏省徐州市云龙区。
委托诉讼代理人：蒋昌胜，江苏金华星律师事务所律师。
原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称华融江苏分公司）与被告徐州市德客乐装饰用品有限公司（以下简称德客乐公司）、江苏华厦融创置地集团有限公司（以下简称华夏公司）、董明、董现君借款合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华融公司的委托诉讼代理人孟祥坤，被告德客乐公司、华夏公司、董明、董现君的委托诉讼代理人蒋昌胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华融江苏分公司诉称：一、判令德客乐公司偿还华融江苏分公司借款本金222296420.08元及利息（计算至2016年7月10日为24889978.57元，之后按合同约定继续计算至实际给付之日止）；二、华夏公司、董明、董现君对上述债务承担连带责任；三、拍卖、变卖德客乐公司违约徐州市鼓楼区殷庄路79号商业房地产，华融公司有权就拍卖、变卖所得价款在抵押权范围内优先受偿；四、判令四被告负担案件诉讼费用。
事实和理由：2011年4月11日，中国建设银行股份有限公司徐州分行（以下简称建行徐州分行）与德客乐公司签订《人民币流动资金贷款合同》，约定借款期限自2011年4月11日至2020年12月28日，借款金额为人民币2.8亿元，借款年利率为同期五年以上贷款基准利率下浮10%（利率每年调整一次），按月付息，逾期还款的罚息利率为贷款利率水平上加收50%。
2011年4月11日，建行徐州分行与华夏公司签订《保证合同》，约定华夏公司对于德客乐上述借款承担连带保证责任。2011年4月11日，建行徐州分行与董明签订《自然人保证合同》，约定董明对德客乐上述借款承担连带保证责任。2011年4月28日，建行徐州分行与德客乐公司签订《抵押合同》，约定德客乐公司将其名下位于徐州市鼓楼区殷庄路79号商业房地产（房产证号：徐房权证鼓楼字第××号，土地使用权证：徐土国用2010第35929号）为德客乐上述借款提供抵押担保。2013年10月9日，建行徐州分行与董现君签订《本金最高额保证合同》，约定董现君对德客乐公司2011年4月11日至2020年12月28日借款承担连带保证责任，保证责任最高额为2.8亿元。上述担保合同约定的担保范围均为：包括但不限于主债务本金、利息（包括复利和罚息），违约金，赔偿金及债权人说实现债权与担保权利所发生的一切费用等。
上述贷款已经逾期，目前尚欠本金数额为222296420.08元及相应利息。
2015年12月，建行徐州分行将上述债权及担保权利转让中国长城管理公司南京办事处。2016年2月23日，中国长城管理公司南京办事处将上述债权及担保权利转让长融金诺（北京）投资有限公司。长融金诺（北京）投资有限公司诉至人民法院，在诉讼期间，2017年11月20日，长融金诺（北京)投资有限公司将上述债权及担保权利转让华融江苏分公司。华融江苏分公司申请作为原告参加诉讼，请求人民法院查明事实，判如所请。
德客乐公司、华夏公司、董明、董现君辩称：对于双方当事人之间存在借款及担保关系无异议。借款合同中约定借款金额为2.8亿元，但是实际履行的仅为2.65亿元。华融江苏分公司无权收取复利和罚息，故从2015年11月21日（第一次债权转让时）起不应再计算罚息和复利，而应按照合同约定的基本利率计息。
本院经审理查明：2011年4月11日，建行徐州分行与德客乐公司签订《人民币流动资金贷款合同》（编号SYWY2011001)，约定:借款金额为人民币2.8亿元，借款期限自2011年4月11日至2020年12月28日，借款利率为浮动利率，即起息日基准利率下浮10%，每年调整一次，按月付息，逾期还款的罚息利率为贷款利率水平上加收50%。如果借款人未按照合同约定的结息日复息，则自次日起计收复利。
2011年4月11日，建行徐州分行分别与华夏公司、董明签订《保证合同》（编号SYWY2011001）、《自然人保证合同》（编号SYWY2011001）；2013年10月9日，建行徐州分行与董现君签订《本金最高额保证合同》（编号SYWY2011001）。上述合同约定主要内容为：为确保德客乐公司与建行徐州分行签订的《人民币流动资金贷款合同》（编号SYWY2011001)的履行，华夏公司、董明、董现君自愿为上述合同项下的债务提供连带责任保证。保证方式为连带责任保证。保证期间为借款合同项下债务履行期间届满之日后两年止。保证范围为，包括但不限于全部本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向债权人支付的其他款项（包括但不限于有关手续费、电讯费、杂费、国外受益人拒绝承担的相关银行费用等）、债权人实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。
2011年4月28日，建行徐州分行与德客乐公司签订《抵押合同》（编号SYWY2011001），约定：德客乐公司将其名下位于徐州市鼓楼区殷庄路79号商业房地产（房产证号：徐房权证鼓楼字第××号，土地使用权证：徐土国用2010第35929号）为德客乐公司2011年4月11日至2020年12月28日期间借款提供抵押担保。
2011年5月11日，徐州市国土资源局出具徐土他项(2011)第00376号土地他项权证书，其记载主要内容：土地他项权人建行徐州分行，义务人徐州德客乐装饰用品有限公司，使用权面积42944.9平方，土地抵押金额2.8亿元。同日，徐州市住房保障和房产管理局房产登记交易中心出具徐房权证鼓楼字第××号房屋他项权证，记载的主要内容为：房屋他项权利人建行徐州分行，房屋所有权人德客乐公司，他项权种类抵押，债权金额2.8亿元。
建行徐州分行分别于2011年4月11日放款1亿元、2011年5月11日放款8000万元、2011年6月22日放款1500万元、2011年8月25日放款1000万元、2011年8月31日放款3000万元，2011年9月9日放款1000万元、2011年10月28日放款2000万元，共计向德客乐公司发放贷款2.65亿元。德客乐公司分别于2011年12月还款1000万元，2012年6月还款300万元，2012年12月还款700万元，2013年6月还款420万元，2013年12月还款980万元，2014年6月还款570万元，2015年10月还款3579.92元，2015年11月还款300万元。截止目前，涉案借款合同项下尚欠本金222296420.08元及利息（暂计算至2016年7月10日为24889978.57元）。
另查明：2015年12月，建行徐州分行将上述债权及担保权利转让中国长城管理公司南京办事处。2016年2月23日，中国长城管理公司南京办事处将上述债权及担保权利转让长融金诺（北京）投资有限公司。长融金诺（北京）投资有限公司于2017年9月1日向本院提起诉讼，2017年11月20日，长融金诺（北京)投资有限公司将上述债权及担保权利转让华融江苏分公司，并于同年11月20日共同在江苏经济报上刊登债权转让暨债务催收联合公告。此后，经华融江苏分公司申请，本院准许其作为原告参加诉讼，长融金诺（北京)投资有限公司退出本案诉讼。
以上事实，有当事人提供的《人民币流动资金贷款合同》、《保证合同》、《自然人保证合同》、《抵押合同》、《本金最高额保证合同》、借据、他项权证书、借款本息清单、债权转让协议、债权转让暨债务催收联合公告及当事人的陈述等证据予以证实，本院依法予以确认。
本院认为：建行徐州分行与德客乐公司签订的《人民币流动资金贷款合同》、《抵押合同》，与华夏公司、董明、董现君签订《保证合同》、《自然人保证合同》、《本金最高额保证合同》均系各方当事人在平等、自愿的基础上签订，各方当事人均具有签订和履行合同的主体资格，且合同的内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，并已经依法办理抵押登记手续，当事人均应严格履行。
一、德客乐公司作为借款人应当按照合同约定还本付息。
上述合同签订后，建行徐州分行依约发放了2.65亿元贷款，履行了出借义务，相应就取得了请求借款人还本付息的权利。自借款交付至借款期限届满，德客乐公司尚欠借款本金222296420.08元及相应利息的事实清楚，其负有依约按时、足额还本付息的义务。此后，建行徐州分行将上述债权及担保权利转让中国长城管理公司南京办事处；中国长城管理公司南京办事处将上述债权及担保权利转让长融金诺（北京）投资有限公司；长融金诺（北京)投资有限公司将上述债权及担保权利转让华融江苏分公司，并共同在江苏经济报上刊登债权转让暨债务催收联合公告。德客乐公司、华夏公司、董明、董现君对于上述债权转让的事实均无异议，华融江苏分公司依法取得本案所涉借款合同、担保合同及抵押合同的合同权利，自借款交付至借款期限届满，德客乐公司尚欠借款本金222296420.08元及相应利息的事实清楚，其负有依约按时、足额向华融江苏分公司还本付息的义务。
二、各保证人应当按照合同约定对涉案借款承担连带保证责任。
《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”本案中，建行徐州分行分别与华夏公司、董明、董现君签订保证合同，约定华夏公司、董明、董现君对涉案借款合同项下借款及利息提供连带责任保证，华夏公司、董明、董现君对此均无异议，华融公司依法取得涉案债权及担保权利后，其有权要求华夏公司、董明、董现君对德客乐公司欠付的本金及利息承担连带保证责任，华夏公司、董明、董现君在承担连带责任后，可以依据相关法律规定，向德客乐公司追偿或者要求应承担连带保证责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。
三、华融江苏分公司对抵押物享有优先受偿权。
《中华人民共和国担保法》第五十三天规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”本案中，德客乐公司对于用其名下房地产为其涉案借款抵押无异议，对于华融江苏分公司受让取得涉案担保物权亦无异议，而且抵押物已办理了抵押登记，故华融公司对涉案抵押物享有优先受偿权。
四、华融江苏分公司可以就涉案借款主张复利及罚息。
德客乐公司、华夏公司、董明、董现君认可其应当承担还款责任及保证责任，但是均主张华融江苏分公司不应当就涉案借款向其主张复利及罚息。《中国人民银行贷款通则》第十四条规定：“贷款利率的计收：贷款人和借款人应当按借款合同和中国人民银行有关计息规定按期计收或交付利息。贷款的展期期限加上原期限达到新的利率期限档次时，从展期之日起，贷款利息按新的期限档次利率计收。逾期贷款按规定计收罚息。”涉案借款合同中明确约定了，如果借款人没有按照合同约定的结息日复息，则自次日起计收复利。如果借款人逾期返还，罚息利率为贷款利率上浮50%。《关于审理涉及金融不良债权转让案件工作座谈会议纪要》（以下简称《纪要》）第九条载明，受让人向国有企业债务人主张不良债权受让日之后发生的利息的，人民法院不予支持。《纪要》第十二条载明：受让人是指非金融资产管理公司法人、自然人；金融资产管理公司包括华融、长城、东方和信达等金融资产管理公司和资产管理公司通过组建或参股等方式成立的资产处置联合体。通观《纪要》内容，每一条观点或看法都有特定的背景，均针对某一个特定的问题进行规范或调整，因此，在审理涉及金融不良债权转让的案件中，参照适用某一条款，尤其在《纪要》中已有明确解释的情况下，应当严格对应其文本规范，而不宜作扩大解释。本案中，债权受让人华融江苏分公司，系金融资产管理公司，按照《纪要》的适用范围，不在受让人之列，不受《纪要》第九条的调整。德客乐公司、华夏公司、董明、董现君均未按照借款合同及保证约定还本付息，华融江苏分公司在受让涉案债权后有权按照合同约定及法律规定要求德客乐公司、华夏公司、董明、董现君支付受让前和受让后的复利和罚息。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第三十一条、第三十三条第一款、第四十六条、第五十三条、第五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、徐州市德客乐装饰用品有限公司于本判决生效后十日内向中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司偿还借款本金222296420.08元及相应利息（截止2016年7月10日利息为24889978.57元，自2016年7月11日至实际给付之日，以222296420.08元为本金，按双方合同约定的利率标准计算）；
二、如徐州市德客乐装饰用品有限公司未按期履行上述还款义务，中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司有权以编号为徐土他项(2011)第00376号、徐房权证鼓楼字第××号《房屋他项权证》项下的抵押物以拍卖、变卖所得的价款，在2.8亿元范围内优先受偿；
三、江苏华厦融创置地集团有限公司、董明、董现君对上述债务承担连带清偿责任。江苏华厦融创置地集团有限公司、董明、董现君承担连带清偿责任后，有权向徐州市德客乐装饰用品有限公司追偿或者要求承担连带保证责任的其他保证人清偿其应承担的份额；
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1277732元，由徐州市德客乐装饰用品有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时应依据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。
审判长 郭 宏
审判员 冯昭玖
审判员 单德水
二〇一八年八月二十日
书记员 蒋慧娟
附录：本案适用的实体法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十二条同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任，没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条第一款本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第五十九条本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。