湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂江岸民初字第02621号
原告胡沙丽，女，1967年8月21日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。
委托代理人陈卫红（特别授权代理），湖北诚明律师事务所律师。
委托代理人喻萍（特别授权代理），湖北诚明律师事务所律师。
被告蔡秋松，男，1972年9月5日出生，汉族，住湖北省浠水县。
被告许厚祥，男，1988年7月5日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。
被告杨敏，女，1976年5月30日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。
本院于2015年9月8日立案受理原告胡沙丽诉被告蔡秋松、许厚祥、杨敏物权保护纠纷一案，依法适用简易程序由审判员魏平独任审判。因被告蔡秋松下落不明，本院依法公告送达，并依法裁定本案转为普通程序审理，组成由审判员魏平担任审判长和人民陪审员王国君、徐水清参加的合议庭，并于2016年3月4日公开开庭进行了审理。原告胡沙丽到庭参加诉讼，被告蔡秋松、许厚祥、杨敏经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本庭依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告胡沙丽诉称：胡沙丽是诉争房屋的合法所有权人，2012年7月18日，胡沙丽与宋谦就诉争房屋签订《租赁合同》一份，合同约定：胡沙丽将诉争房屋（位于武汉市江岸区江大路47号框架结构房一、二楼，建设面积985平方米，房产证号：武房权证字第××）出租给宋谦用作餐饮酒店经营，按月交纳租金，租期三年，从2012年8月15日起租，至2015年8月15日止。2015年6月14日起，因宋谦未向其支付租金，胡沙丽去租赁房屋查看时，发现三被告在实际使用诉争房屋，胡沙丽多次要求三被告腾退房屋，三被告至今未予腾退。现为了维护胡沙丽的合法权益，特诉至法院，请求：1、判令三被告立即腾退胡沙丽所有位于武汉市江岸区江大路47号一、二楼的房屋；2、判令三被告向胡沙丽支付自2015年6月15日至实际搬离之日止的房屋占用费（按每月每平方米73.5元计算）并结清占用期间的水电费、物业管理费、卫生费等；3、三被告承担本案的全部诉讼费用。
原告胡沙丽为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、房屋所有权证，证明胡沙丽系诉争房屋所有权人；
证据二、房屋租赁合同，证明1、2012年7月18日，胡沙丽与宋谦就诉争房屋签订租赁合同，合同约定：胡沙丽将诉争房屋（位于武汉市江岸区江大路47号框架结构房一、二楼，建设面积985平方米，房产证号：武房权证字第××）出租给宋谦用作餐饮酒店经营，由其按月交纳租金，租期三年，从2012年8月15日起租，至2015年8月15日止；2、胡沙丽与三被告之间不存在租赁合同关系，三被告占有使用诉争房屋的行为侵犯了胡沙丽房屋所有权；3、胡沙丽要求三被告向其支付自2015年6月15日至实际搬离之日止的房屋占用费具有事实依据；
证据三、工商登记信息、租赁合同，证明三被告未经胡沙丽许可，实际使用诉争房屋，其行为侵犯了胡沙丽对诉争房屋的所有权；
证据四、调解书，证明涉案房屋一楼也属于胡沙丽所有；
证据五、情况说明，证明涉案房屋差欠的水电费及物业管理费。
被告许厚祥辨称：2015年5月，我看到涉案房屋门上有招租的信息就进去跟人谈，当时是李滨出面接待的，他说他是二房东。2015年5月20日，我们就把合同签了，之后我就交了一年的房租85，000元，押金10，000元。
被告蔡秋松、杨敏在答辩期及举证期内未提交任何答辩意见及证据。被告许厚祥在举证期内未提交任何证据。
经合议庭评议认为，胡沙丽提交的证据真实有效，能够证明本案的事实，作为本案的定案依据予以采信。
经审理查明，涉案房屋，即位于武汉市江岸区江大路47号南山福屋1、2层1室的房屋系胡沙丽所有。2012年7月18日，胡沙丽作为出租方（甲方）与作为承租方的宋谦（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：“一、江岸区江大路47号框架结构房一、二楼，建筑面积985平方米，房产证号：武房权证字第××，租赁用途：餐饮酒店；二、租赁期限三年，从2012年8月15日起租，至2015年8月14日止；三、第一年租金：每月每平方米64.2元，租金每月计63，237元；从2012年8月15日起租，至2013年8月14日止；第二年租金：每月每平方米68.7元，租金每月计67，669元；从2013年8月15日起租，至2014年8月14日止；第三年租金：每月每平方米73.5元，租金每月计72，405元；从2014年8月15日起租，至2015年8月14日止；租金交纳方式为乙方交纳租赁押金伍万元（违约情况下押金不退），按月交纳租金，每月按时交付；乙方如将房屋转租、转借他人须书面通知甲方得到同意方可”。双方还对其他事项进行了约定。胡沙丽在出租方签字并盖章，宋谦在承租方签字并盖章。
2015年6月，因宋谦未支付房屋租金，胡沙丽到涉案房屋中查看时发现实际经营者有蔡秋松、许厚祥及杨敏三人。蔡秋松将涉案房屋作为餐饮酒店经营，餐厅名称为武汉市江岸区张厨柴米油盐餐厅（店名为小亮蒸虾），蔡秋松称该房屋系宋谦全部转租给他，胡沙丽陈述其未收到过蔡秋松的租金，且宋谦转租房屋时亦未得到胡沙丽同意。现涉案房屋中蔡秋松经营的柴米油盐小亮蒸虾店尚差欠电费9，000元、水费717元、物业费7，000元。
许厚祥于2015年5月，看到涉案房屋上有招租信息，进屋询问，案外人李滨负责接待了他，并陈述其为涉案房屋二房东。2015年5月16日，李滨（甲方）与许厚祥（乙方）签订《个人门面租赁合同》，合同约定：“将位于武汉市江岸区江大路47号12平米的门面租给许厚祥；租赁期限为三年，从2015年5月20日起至2018年5月19日；该门面房年租金总额为八万五千元整，押金为一万元整，合同期三年内房租不递增，均为年租金八万五千元整”。合同还对其他事宜进行了约定。李滨在甲方处签名并加盖武汉市江岸区张厨柴米油盐餐店发票专用章，许厚祥在乙方处签名。同日，许厚祥向小亮蒸虾交纳10，000元押金。许厚祥的店面在2015年11月3日已经关门停业。
杨敏于2015年6月27日签订《个人门面租赁合同》，合同约定：“将位于武汉市江岸区江大路47号1楼门面租给杨敏使用；租赁期限为三年，从2015年6月27日起至2018年7月30日；该门面房年租金总额为八万元，半年支付房租四万元，押金为一万元。合同期内三年内房租不递增，均为年租金八万元整”。合同还对其他事宜进行了约定。现胡沙丽要求蔡秋松、许厚祥、杨敏腾退涉案房屋未果而诉至本院。
本院认为，胡沙丽与宋谦签订《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律禁止性规定，故本案胡沙丽、宋谦之间的房屋租赁关系成立，应受法律保护。宋谦未经胡沙丽同意将涉案房屋转租给蔡秋松，系无权处分，现胡沙丽未追认其转租合同的效力，该转租行为应为无效的，故对于胡沙丽要求蔡秋松腾退房屋的诉讼请求本院予以支持。蔡秋松将涉案房屋的部分门面转租给许厚祥、杨敏，双方签订的合同系无效的合同，无效的合同自合同签订起无效，故胡沙丽要求许厚祥、杨敏腾退房屋的的主张，本院予以支持。
宋谦将涉案房屋全部转租给蔡秋松，现涉案房屋因转租问题而无法使用，故对于胡沙丽要求蔡秋松自2015年6月15日按每月72，405元的标准至实际搬离之日止支付房屋占有使用费的主张，本院予以支持。
对于胡沙丽主张的水电费、物业管理费、卫生费的主张，与本案不系同一法律关系，故不在本案中一并处理。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、蔡秋松、许厚祥、杨敏于判决生效之日起十日腾退位于武汉市江岸区江大路47号南山福屋1、2层的房屋；
二、蔡秋松于本判决生效之日起十日内向胡沙丽支付自2015年6月15日按每月72，405元的标准至实际搬离之日止支付房屋占有使用费；
三、驳回胡沙丽的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4，340元、邮寄送达费60元、公告送达费250元，共计4，650元由蔡秋松承担。因胡沙丽已将此款全部预交，故蔡秋松在支付上述款项时将上述款项一并支付给胡沙丽。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 魏 平
人民陪审员 徐水清
人民陪审员 王国君
二〇一六年四月六日
书 记 员 姚忠全