江苏省淮安市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）淮中民仲审字第0044号
申请人江苏万诚置业有限公司，住所地淮安市清浦区天津路1号。
法定代表人孙文化，该公司董事长。
委托代理人马俊芳，江苏淮宁律师事务所律师。
被申请人李雪梅，无业。
委托代理人张敏，江苏光剑律师事务所律师。
委托代理人刘佳佳，江苏光剑律师事务所律师。
申请人江苏万诚置业有限公司与被申请人李雪梅商品房买卖合同纠纷一案，不服淮安市仲裁委员会2014年4月30日作出的（2013）淮仲裁字第303号仲裁裁决，向本院申请撤销该仲裁。本院于2014年8月25日立案受理后，依法于2014年9月10日举行听证，申请人江苏万诚置业有限公司的委托代理人马俊芳，被申请人李雪梅的委托代理人张敏、刘佳佳出庭参加听证。本案现已审理终结。
李雪梅申请称，其丈夫承接江苏万诚置业有限公司的工程，江苏万诚置业有限公司长期拖欠工程款，经多次催要未果后与江苏万诚置业有限公司达成协议：李雪梅购买江苏万诚置业有限公司开发的两套商品房，购房款用江苏万诚置业有限公司拖欠其丈夫的工程款抵销。双方于2011年5月30日签订了两份购房协议，但两年多时间过去，协议约定的商品房还未动工，江苏万诚置业有限公司至今仍无法与其签订正式的《商品房买卖合同》，江苏万诚置业有限公司已经完全丧失履约能力。故请求裁令：1、解除与江苏万诚置业有限公司之间的协议，由江苏万诚置业有限公司返还购房款1020757元；2、裁决江苏万诚置业有限公司支付房款占用损失（以购房款1020757元为基数，按同期银行贷款利率从2011年5月30日计算至实际还清房款之日）；3、仲裁费由江苏万诚置业有限公司承担。庭审中，李雪梅变更第1项仲裁请求为“确认2011年5月30日签订的两份购房协议无效，江苏万诚置业有限公司返还购房款1020757元”。
江苏万诚置业有限公司仲裁答辩称，1、请求继续履行协议，其在2014年上半年能取得商品房预售许可证；2、李雪梅的1020757元购房款不是现金支付而是江苏万诚置业有限公司欠其丈夫工程款转换的；3、1020757元含有高额利息。如果协议无效，仍然按照工程款结算。
在仲裁过程中，李雪梅向仲裁庭提供：1、2011年5月30日，其与江苏万诚置业有限公司签订的购房协议两份，证明双方约定李雪梅购买江苏万诚置业有限公司盛世名门44幢2302室、2303室房屋两套，价格为1020757元。2、2011年5月30日，江苏万诚置业有限公司出具给申请人的收据一张，证明申请人以“投资款转房款”的形式向江苏万诚置业有限公司支付了全额房款1020757元。江苏万诚置业有限公司质证意见为，对该证据的真实性无异议，但对合法性，关联性有异议，1020757元是工程款转换来的，含有高额利息。
仲裁庭查明，李雪梅与江苏万诚置业有限公司于2011年5月30日签订了两份购房协议。约定，李雪梅购买江苏万诚置业有限公司开发的盛世名门44幢2302室、2303室两套商品房，两套房屋的价款分别为510000元和510757元，合计1020757元。2011年5月30日，江苏万诚置业有限公司出具给李雪梅收据一张。收据载明，交款单位李雪梅，收款方式为票转，收款数额为1020757元，收款事由为投资款转房款。江苏万诚置业有限公司对该协议及收据的真实性不表异议。江苏万诚置业有限公司当庭陈述，涉案商品房提起仲裁申请之前未能够取得商品房预售许可证明。
江苏万诚置业有限公司主张，1020757元房款中含有高额利息，应当照工程款结算并提供了相关的利息凭证。李雪梅认为，该证据不具有真实性、合法性、关联性。仲裁庭认为：1、江苏万诚置业有限公司认可房款收据真实性，即认可了房款来源系投资款转房款的事实。依据江苏万诚置业有限公司庭审中陈述，早在2006年12月25日、2007年2月12日，李雪梅的丈夫即有工程款各20万元合计40万元在江苏万诚置业有限公司处，该款在2011年5月30日订立购房协议时的房款收据中被双方定性为投资款。
据此，仲裁庭认为：1、李雪梅在江苏万诚置业有限公司处的款项双方已将其最终定性为投资款而非单纯的借款。对于投资款产生收益，法律并未设定上限，故投资产生的收益无论是否超出银行贷款利率的四倍，均不违反法律的禁止性规定；2、本案系商品房买卖合同纠纷，江苏万诚置业有限公司出具的房款收据已明确认可了投资款转房款的数额，双方形成了真实、一致的意思表示，且该按照投资款结算的约定本身并不违反法律的禁止性规定，应当认定为合法有效证据。
仲裁庭认为，国家为了维护房地产开发市场健康、有序地进行，以法律强制性规范的方式作出规定，规范商品房预售行为，维护商品房开发销售方和购买方的合法权益，相关当事人应当严格予以遵守。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项之规定，商品房预售，应当取得预售许可证明。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明，可以认定为有效。江苏万诚置业有限公司在李雪梅提起仲裁申请之前未取得商品房预售许可证明，而从李雪梅与江苏万诚置业有限公司签订协议内容来看，完全符合商品房预售合同的法律特征。故认定李雪梅与江苏万诚置业有限公司2011年5月30日签订的协议无效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因双方当事人于2011年5月30日签订的协议无效，江苏万诚置业有限公司应当返还李雪梅投资款转化的购房款1020757元。
双方当事人所签订的协议虽为无效协议，但本案纠纷主要系因江苏万诚置业有限公司未能够按时交房而产生。李雪梅在明知江苏万诚置业有限公司不具备商品房预售许可证明的情况下而与其签订房屋买卖协议，也存在一定的过错。因此，对李雪梅要求江苏万诚置业有限公司以购房款102075元为基数，按同期银行贷款利率从2011年5月30曰计算至实际还清房款之日承担房款占用损失的仲裁请求，仲裁庭予以部分支持，申请人应当适当承担部分仲裁费用。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国仲裁法》第五十一条第一款之规定，裁决如下：
一、李雪梅与江苏万诚置业有限公司江苏万诚置业有限公司2011年5月30日签订的两份协议无效：
二、江苏万诚置业有限公司返还李雪梅购房款1020757元，并按同期银行贷款基准利率的70%向李雪梅承担自2011年5月30日起至实际付清购房款之日止的损失。
仲裁费用15728元，由李雪梅承担728元，江苏万诚置业有限公司承担15000元（该费用已由李雪梅预缴，江苏万诚置业有限公司应当在返还购房款时将仲裁费付给李雪梅）。以上江苏万诚置业有限公司应当向李雪梅支付的款项，江苏万诚置业有限公司应当在本裁决书送达之日起十日内一次性支付给李雪梅。逾期支付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
申请人江苏万诚置业有限公司不服该裁决，向本院提起撤销申请，以该裁决所依据的证据并不能反映当事人之间的权利义务关系的本来面目，涉案款项本来是工程款，并非投资款；且该裁决损害了社会公共利益，在听证过程中，援引《中华人民共和国仲裁法》第五十八条第一款第（四）项、第三款请求撤销该裁决。
被申请人李雪梅辩称，仲裁裁决正确，请求驳回申请人的撤销仲裁裁决的申请。
本院认为，根据《中华人民共和国仲裁法》第五十八条规定，当事人提出证据证明裁决有下列情形之一的，可以……申请撤销裁决：（一）没有仲裁协议的；（二）裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁机构无权仲裁的；（三）仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的；（四）裁决所根据的证据是伪造的；（五）对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的；（六）仲裁员在仲裁该案时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为的。人民法院经组成合议庭审查核实裁决有前款规定情形之一的，应当裁定撤销。人民法院认定该裁决违背社会公共利益的，应当裁定撤销。在该案中，尽管申请人主张该裁决所依据的证据并不能反映当事人之间的权利义务关系的本来面目，涉案款项本来是工程款，并非投资款，但也承认该证据是真实的，并非伪造的，因此该理由不属于《中华人民共和国仲裁法》第五十八条第一款第（四）项的情形。同时，申请人也未举出证据证明，仲裁裁决违背社会公共利益。因此，申请人主张撤销仲裁裁决无法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国仲裁法》第五十八条之规定，裁定如下：
驳回申请人江苏万诚置业有限公司要求撤销淮安市仲裁委员会（2013）淮仲裁字第303号仲裁裁决的申请。
申请费人民币400元由申请人江苏万诚置业有限公司负担。
审 判 长 孙晓明
代理审判员 庞海涛
代理审判员 黄春丽
二〇一四年九月十六日
书 记 员 孙志丹