广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东二法民一初字第1014号
原告（反诉被告）：蔡程万，男，1952年10月18日出生，香港特别行政区人，现住广东省东莞市。
委托代理人：黄少国，广东安华理达律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陈国明，男，汉族，1973年12月13日出生，广东省化州市人，住广东省化州市。
委托代理人：徐憬，广东鹏派律师事务所律师。
原告蔡程万诉被告陈国明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月9日受理后，被告陈国明提出反诉，本院亦予以受理。本案依法由审判员段雅荣适用简易程序独任审理，于2014年8月4日公开开庭进行了审理。原告蔡程万的委托代理人黄少国，被告陈国明的委托代理人徐憬到庭参加诉讼。本案因双方当事人申请调解扣除审限30天。本案现已审理终结。
原告蔡程万诉称：原、被告于2012年8月17日签订《房屋买卖合同》，约定原告将其所有的位于广东省东莞市长安镇咸西村陶然豪园1栋住宅楼XXX号房屋出售给被告，转让成交价为1308000元，其中定金130800元，首期房款为总房价的20%（不含定金），剩余款项由被告向银行申请按揭贷款支付给原告，房屋交付日期为2012年8月20日。该合同还约定，被告应于2012年11月30日前付清首期房款，同时向按揭银行提交贷款所需的相关资料，并配合银行进行贷款的调查和审批等手续。合同签订后，原告积极履行义务，于2012年8月17日即将房屋交付给被告使用。同年8月29日，原、被告又签订一份《补充协议》，约定如因原告原因造成交易无法完成，则原告赔偿被告装修损失的费用最高金额不超过100000元。然而，被告迟迟不履行支付购房首期款和办理按揭贷款手续的义务，导致原告的合同目的无法实现，原告曾委托律师于2014年5月8日向被告发函，通知其解除案涉合同，被告于同年5月29日收到函件后亦表示同意解除合同，但对补偿问题提出无理要求，且拒绝迁出案涉房屋，原告遂再次致函被告要求其于2014年6月5日前交还房屋，但被告至今仍占有使用案涉房屋。为此，原告向法院提起诉讼，请求判令：1.解除原、被告签订的《房屋买卖合同》及其《补充协议》；2.被告立即迁出案涉房屋并将房屋交付原告使用；3.被告按4000元／月的标准向原告支付自2012年8月17日起至房屋实际返还之日止的占有使用费；4.本案诉讼费用由被告承担。
被告陈国明辩称：第一，被告并不存在违约行为。2012年8月17日签订案涉合同当时，被告以及中介机构即东莞中原物业顾问有限公司均以为原告已经取得案涉房屋的产权证，故双方在合同第6条第（1）项中约定，原告于合同签订当日将房地产权证书原件交存中介公司。不料，原告却提出房地产权证书还需要一两个月才能办好。中介公司知道，二手房交易如没有房产证无法获得银行的按揭贷款，基于此情况，被告支付首期款的金额和日期无法确定，故原、被告及中介公司三方经协商后在合同第19条备注：原告在房地产权证办理完毕后两日内，被告再行支付20%的首期款即261600元。为了防止发生争议，双方还在合同末尾增加了“本条项若与合同内容有冲突，则以本条款为准”。其后，由于原告一直没有取得房产证，故被告也未支付首期房款，并不存在违约行为。第二，原告向被告提出解除合同是以房产证不能办理而非被告逾期付款为理由的。原告将房屋交付被告后，被告进行了装修并一直居住使用。原告先后两次向被告发出的律师函中只字未提逾期支付房款的事情，仅以房产证不能取得及影响贷款申请等作为解除合同的理由。事实上，原告是因为考虑案涉房屋升值而有意违约，这是对契约精神的肆意违背和践踏。综上，原告诉请解除合同，缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。
被告陈国明反诉称：基于被告答辩提及的相关事实，原告未按合同约定协助被告办理房屋产权过户手续，属于违约行为。被告认为，原告故意拖延办理案涉房屋的产权证，是其出于房价上涨的考虑想要将房屋再以更高价格售予他人。原告解除合同的要求不能成立，其应当继续履行合同，及时协助被告办理过户手续。为此，被告提出反诉，请求判令：1.原告在60日内办理房屋产权证并协助被告办理房屋产权过户手续；2.本案诉讼费用由原告承担。
原告蔡程万对反诉答辩称：第一，原告对尚未取得房产证没有过错。原告购买案涉房屋后，积极向开发商多次催促办理房产证，但由于开发商未向政府补齐相关土地出让金，导致案涉房屋迟迟未能办理房产证。第二，原告并不存在故意违约的情形。原告仅在收取被告10%房款的情况下，就将房屋交付给被告使用，足见原告履行合同的诚意。虽此后原告因合同目的无法实现曾委托律师致函被告解除合同，但由于被告提出其装修花费高达430000元，致使双方不能就补偿金额达成一致，原告不得已才诉至法院。被告逾期付款构成严重违约，合同已由守约方原告提出解除，被告反诉请求协助办理房产证，缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。此外，由于根据相关法律规定未取得房产证的房屋不得买卖，故请求法院对合同的效力进行审查。
经审理查明：案涉位于东莞市长安镇咸西村陶然豪园1号住宅楼XXX号的房屋，是原告蔡程万从东莞市镇龙房地产开发有限公司处购得，其尚未取得房地产权证。2012年8月17日，原告蔡程万与被告陈国明经东莞中原物业顾问有限公司中介，签订一份《房屋买卖合同》，约定原告以1308000元价格将案涉房屋转让给被告，原告应于2012年8月20日前将房屋交付给被告。合同第3条和第4条对于购房款的支付约定如下：被告需于签约当日支付定金130800元；2012年11月30日前，被告需付清首期款（转让成交价减去定金后的楼款中非由银行承诺以贷款形式支付的楼款），向按揭银行提交按揭贷款申请方所需的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，原告应予以协助；若银行承诺发放贷款金额加上被告已付首期款和定金后少于转让成交总价的，则被告应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内补足，如多于成交价总额的，则原告退回多出部分给被告。合同第5条和第6条对于过户手续办理的约定如下：原告于签约当日将案涉房屋的房地产权证原件交存中介方，并于被告付清房款或按揭银行出具贷款承诺函之日起2日内，协助被告在房地产管理部门办理过户手续。合同第10条和第11条对于违约责任的约定如下：任何一方未按约定履行义务，对方有权要求该方以转让成交价为基数按每日万分之五支付违约金并继续履行合同，如逾期履约超过5日，则守约方可解除合同并选择要求违约方按转让成交价20%支付违约金或按定金罚则承担责任。此外，该合同的第19条，原、被告增加备注如下：“卖方该房屋的房地产权证办理完毕后两日内，买方须再支付百分之二十的楼款（即人民币贰拾陆壹仟陆百元整￥261600）给卖方（本条项若与合同内容冲突，则以本条款为准）”。
合同签订当日，被告向原告支付定金130800元，原告未能于同日将房产证原件交存中介。2012年8月17日，原告将房屋交付给被告使用。同年8月29日，原、被告签订一份《补充协议》，约定被告可对房屋进行装修，但如因原告原因造成交易无法完成使被告产生装修损失的，则原告的赔偿金额最高不超过100000元。2014年5月6日和5月28日，原告先后两次委托律师事务所向被告邮寄律师函，以案涉房屋产权证尚未成功办理，致使合同无法继续履行为由，提出解除合同，并表示愿意退还定金130800元及额外补偿130800元给被告，要求被告迁出房屋。被告不同意解除合同，双方发生争议。原告遂诉至本院，以解除合同为基础，请求判如所请。被告提出反诉，以继续履行为基础，请求判如所请。
以上事实，有原告提交的《房屋买卖合同》、《补充协议》、收款收据、交楼确认书、中原地产收件收据、律师函、认购书、契税完税证、维修资金专用收据，被告提供的商品房买卖合同，以及本案庭审笔录等附卷为证。
本院认为：本案为当事人涉港的房屋买卖合同纠纷。参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律”，本案涉案房产在广东省东莞市，故本案应适用我国大陆的法律作为处理当事人争议的准据法。原告蔡程万与被告陈国明就转让案涉房屋所签订的《房屋买卖合同》，内容不违反法律和行政法规的效力强制性规定，合同合法有效。本案本诉和反诉的争议焦点为：第一，被告是否构成逾期付款的违约，原告提出解除合同有无依据；第二，被告要求原告协助办理房产证能否成立。
针对第一个争议焦点。原告在本案中以被告逾期支付房款构成违约为由提出解除合同。从案涉合同的约定来看，虽然第6条对定金以外其他房款的支付期限和方式明确约定为：被告应于2012年11月30日前支付首期房款及向按揭银行申请贷款。但是，由于双方在第19条的备注中对第6条房款支付期限又重新进行了约定，内容为被告应于原告取得房产证后2日内支付首期房款。该条备注明确，如与合同条款相冲突，则以备注条款为准。因此，从备注条款的文意和合同内条款顺序的先后等可以判断，第19条是对第6条内容的更改，双方应按第19条确定房款支付的权利义务。根据第19条，被告支付首期房款的义务应在原告取得房地产权证后履行。现时原告确认尚未取得房地产权证，故其主张被告逾期付款违约以及进而要求解除合同不能成立。基于此，原告提出的返还房屋、支付占有使用费的诉讼请求，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
针对第二个争议焦点。被告提出的反诉请求包含了要求原告办理房产证和要求被告协助被告办理过户手续等两项内容。关于第一项请求内容，由于与原告存在原始房屋买卖合同关系的相对方并非被告，且原、被告双方在案涉合同中也并未就被告取得房产证有所约定，故对被告提出该项诉讼请求，本院不予支持。关于第二项请求内容，如前所述，原告解除合同的主张没有依据，则案涉合同应继续履行。被告反诉原告协助办理过户手续是否成立，则应从合同的约定和被告的抗辩两方面来判断。案涉合同第5条约定，被告协助原告办理房屋过户手续的期限为被告付清房款或按揭银行出具贷款承诺函之日起2日内。即，合同对于被告支付房款义务与原告协助办证义务的履行有先后顺序的约定，则在被告的先义务尚未履行前，原告有权拒绝履行后义务。故此，在被告尚未付清房款或取得按揭银行的贷款承诺函之前，原告在本案中提出的抗辩成立。因此，被告反诉原告办理房产证及协助办理房屋过户手续，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条、《中华人民共和国合同法》第六十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、驳回原告蔡程万的诉讼请求。
二、驳回被告陈国明的反诉请求。
本案本诉受理费975元，由原告蔡程万负担；反诉受理费50元，由被告陈国明负担。
如不服本判决，原告蔡程万可在判决书送达之日起三十日内，被告陈国明可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 段雅荣
二〇一四年九月二十九日
书记员 欧凯桦