北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第3318号
原告（反诉被告）陈忠东，男，1967年7月1日出生。
身份证号：×××。
被告（反诉原告）北京世纪宏昌房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路甲30号341室。
注册号：110108005273255。
法定代表人张旭，总经理。
委托代理人葛标，男，北京世纪宏昌房地产经纪有限公司职员。
原告（反诉被告）陈忠东与被告（反诉原告）北京世纪宏昌房地产经纪有限公司（以下简称世纪宏昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘宝平独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈忠东与被告世纪宏昌公司之委托代理人葛标到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
陈忠东诉称，2008年8月，我与世纪宏昌公司签订了房屋出租代理合同，约定由世纪宏昌公司代理出租我位于北京市海淀区302室（以下简称302室）合同每年一签。2013年4月29日，我与世纪宏昌公司再次签订房屋出租代理合同，期限为2013年8月25日至2014年8月24日，租金每月5000元，支付租金日期为：2013年7月25日、2013年10月25日、2014年1月25日、2014年4月25日。合同履行中，世纪宏昌公司擅自在302室内打隔断。我得知后，要求世纪宏昌公司拆除隔断，其公司以各种理由推脱，未予拆除。2013年10月25日，世纪宏昌公司未按照合同约定向我支付租金，后经我多次催要未果，为维护我的合法权益，故诉至法院要求判令：1、解除我与世纪宏昌公司于2013年4月29日签订的《北京市房屋出租代理合同》；2、世纪宏昌公司赔偿我恢复房屋原状的费用1500元及误工费500元；3、世纪宏昌公司向我支付自2011年1月至2013年11月的有线电视费630元；4、世纪宏昌公司承担本案的诉讼费。
世纪宏昌公司辩称，我公司不同意陈忠东的全部诉讼请求，因为陈忠东在未与我公司解除合同的情况下，又与我公司寻找的客户另行签订合同，属于违约行为，所以陈忠东应按合同约定向我公司支付违约金。现我公司对陈忠东提出反诉，请求法院判令陈忠东给付我公司违约金12000元并承担本案的反诉费用。
陈忠东针对世纪宏昌公司的反诉辩称，根据合同约定，世纪宏昌公司应于2013年10月25日向我支付下期的房租款，我多次找其公司讨要房租款，其公司业务员，也就是本案的代理人葛标称其公司经营困难，无法支付到期房租款。同时，还有多位房主向世纪宏昌公司讨要房租款。另外，在合同履行期间，世纪宏昌公司擅自在房屋内打了隔断，违反了国家的相关规定，我多次要求其公司拆除隔断但至今未拆除。其公司的上述行为已经违反了双方合同约定，我有权要求与世纪宏昌公司解除合同。2013年11月16日，我与房屋内的租户签订了租房协议，租赁期自2013年11月25日起，期限为9个月，且在协议中明确约定如果世纪宏昌公司在履行期限内履行了义务，我与租户的合同效力待定。双方合同中也没有规定上述情况需要我承担违约责任，故我不同意世纪宏昌公司的全部反诉请求。
经审理查明，302室系两居室，建筑面积83.39平方米，产权人系陈忠东。2008年8月30日，出租方陈忠东（合同甲方）与代理方世纪宏昌公司（合同乙方）首次签订了《北京市房屋出租代理合同》，陈忠东开始委托世纪宏昌公司代理出租302室，此后双方每年续签合同。2013年4月29日，双方再次续签《北京市房屋出租代理合同》，约定：出租代理期限自2013年8月25日至2014年8月24日；租金标准为每月5000元，出租代理期内租金不予调整，支付租金日期分别为：第一次，2013年7月25日，第二次，2013年10月25日，金额15000元，第三次，2014年1月25日，金额15000元，第四次，2014年4月25日，金额15000元；第十条合同的解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以终止合同；……（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付该房屋达30日且未征得乙方书面同意的；2、交付的房屋不符合合同约定严重影响使用的；3、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常代理出租该房屋的；（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、擅自改变房屋用途的；2、在出租房屋内进行违法犯罪行为的；3、在出租房屋内存放危险物品影响公众安全的；第十一条违约责任：（一）出租代理期内甲方需提前终止合同的，应提前30日通知乙方，并按年租金的20%支付违约金；……（三）甲方有第十条第三款情形之一的，应按年租金的20%向乙方支付违约金；（四）乙方有第十条第四款情形之一的，应按年租金的20%向甲方支付违约金；（五）代理合同期满，甲方未经乙方同意不得与乙方客户（承租方）签约，否则视为甲方违约，并承担年租金的10%向乙方支付违约金；第十三条补充协议：应按国家有关规定出租房屋，否则一切后果由乙方负责。
合同签订后，世纪宏昌公司继续代理出租302室，并按合同约定支付了第一次租金。2013年10月25日至本院庭审时，世纪宏昌公司未依约支付第二次房租。
庭审中，陈忠东就其主张的误工费向本院提交了一份由其单位于2013年12月出具的《情况说明》，内容如下：陈忠东是我单位的副队长，该同志自2013年10月26日起因为出租房屋事情，多次请假，截止到2013年12月初，共请假7次，合计3.5天。根据人事部门提供数据，该同志日均工资为368元。经质证，世纪宏昌公司对该份证据的真实性及证明目的均认可。针对陈忠东要求支付有线电视费的请求，世纪宏昌公司表示同意支付。陈忠东称其主张的恢复房屋原状的费用尚未发生，具体数额系自己估算，其未就上述主张向本院出示证据。
另查，世纪宏昌公司在代理出租期间，将302室分割为5间，分别出租给赵迎泽、明海岩、左晔华、刘哲瑞及唐盛明。
世纪宏昌公司就其反诉请求向本院提交了陈忠东与赵迎泽于2013年11月16日签订的《租房协议》一份，内容为：出租人（简称甲方）陈忠东，承租人（简称乙方）赵迎泽，甲方与世纪宏昌公司签订房屋出租代理合同，委托其公司对302室代为出租，期限自2013年8月25日至2014年8月25日止，为期一年，每三个月交纳房租款一次。2013年10月25日为交第二次房租款日期，截至11月10日，世纪宏昌公司未履行上述义务，办公地址没人上班负责此事。经调查该公司已发生多起欠房东房租款事件。甲方本着公正合理的原则，将收回其代为出租的房屋，追究其法律责任。乙方与世纪宏昌公司签订房屋租赁合同，承租涉诉房屋，期限自2013年8月25日至2014年8月25日止，为期一年，每三个月交纳房租款一次。2013年10月25日已经交纳第二次房租款，每月600元，合计1800元。由于世纪宏昌公司违约，乙方面临甲方收回房屋，无房可住情况。另：为维护和谐社会，减少不安定因素，甲乙双方本着合理共同承担损失原则，经协商决定：1、共同追究世纪宏昌公司的法律责任，如能要回甲乙方的房租款，再本着合理原则进行分配；2、如世纪宏昌公司在其合同期限内履行与甲方之间义务，此租房协议是否继续履行，由甲乙双方协商确定；3、甲乙双方签订租房协议。根据有关法律规定，经协商，甲乙双方共同签订本租赁合约，达成以下协议并共同遵守：1、甲方同意将涉诉房屋租给乙方作居住使用。租期为9个月，从2013年11月25日至2014年8月25日止；2、该房屋前三个月租金合计人民币1000元，后6个月租金为人民币750元，付款方式3次交付，分别为11月16日，2014年1月25日、2014年4月25日。先付后用。同时，于2014年7月25日协商续租合同，如未签订续租合同，需交纳400元押金：……9、本合同一式二份，具同等法律效力，双方签字之日起生效。经质证，陈忠东对上述证据的真实性认可，但对证明目的不予认可，认为该协议可以证明世纪宏昌公司违约在先，导致我无法按期收取房租。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市房屋出租代理合同》、《情况说明》、《租房协议》等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，陈忠东与世纪宏昌公司签订的《北京市房屋出租代理合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规规定，故应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定严格履行自身义务。合同履行中，世纪宏昌公司未按照合同约定按时向陈忠东支付房租，诉讼过程中，世纪宏昌公司亦未表示可以支付房租。世纪宏昌公司的上述行为导致陈忠东无法实现合同目的，故现陈忠东要求解除合同之请求，于法有据，本院予以支持。陈忠东虽主张恢复房屋原状的费用，因上述费用并未实际发生，故本院对其要求世纪宏昌公司给付恢复房屋原状的费用之请求不予支持。陈忠东主张的误工费，具有事实及法律依据，本院予以支持。庭审中，世纪宏昌公司同意支付陈忠东主张的有线电视费，对此本院不持异议。世纪宏昌公司未按时支付房租的行为已经构成违约，而陈忠东在世纪宏昌公司违约且无法实现合同目的的情况下与租户另行签订合同的行为并不违反双方合同约定及法律规定，故世纪宏昌公司反诉要求陈忠东给付违约金之请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日解除陈忠东与北京世纪宏昌房地产经纪有限公司于二O一三年四月二十九日就北京市海淀区三O二室签订的《北京市房屋出租代理合同》；
二、北京世纪宏昌房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内赔偿陈忠东误工费人民币五百元；
三、北京世纪宏昌房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付陈忠东有线电视费人民币六百三十元；
四、驳回陈忠东的其他诉讼请求；
五、驳回北京世纪宏昌房地产经纪有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元，由北京世纪宏昌房地产经纪有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费五十元，由北京世纪宏昌房地产经纪有限公司负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘宝平
二〇一四年二月十八日
书 记 员 安 萌