河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新中民五终字第32号
上诉人（原审原告）焦健，男。
被上诉人（原审被告）河南龙凤置业有限公司。
住所地郑州市金水区郑花路*号院*号楼**单元*层*户。
法定代表人杨伟杰，董事长。
委托代理人田开广，该公司工作人员。
上诉人焦健因与被上诉人河南龙凤置业有限公司（以下简称龙凤公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省获嘉县人民法院（2013）获民初字第113号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2010年4月28日，焦健与龙凤公司签订了商品房买卖合同。合同约定：焦健以银行按揭借款方式购买龙凤公司出售的“龙凤第一城”五号楼三单元三层东户商品房一套，建筑面积118.85平方米。该商品房单价为每平方米1232.33元，总金额146463元。合同第六条约定：买受人在本合同签订之日支付首付房款，约定价款总额的30.4％计人民币44463元整（其中含定金5000元整），余款人民币102000元整，约占价款总额的69.9％采用银行按揭贷款。合同第八条约定交付期限：“出卖人应当在2011年1月22日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经验收合格。……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日告知买受人的；2、因买受人逾期付款的则出卖人交房期可相应推迟；3、因政府部门以及非出卖人原因造成该房屋无法按期交付的；施工中遇到国家相关法律、法规、规章、政策允许的顺延工期的停水、停电或天气、自然、人为等原因的。”合同第九条规定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况下，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。（……。合同第十一条规定交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全。买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……合同签订后，焦健首期预付44463元，余款102000元以银行按揭贷款方式于2010年9月15日转付龙凤公司。2011年元月18日龙凤公司用邮寄挂号信的方式通知焦健交接房屋，因龙凤公司缺少合同约定的房屋验收合格证，不具备交房条件，焦健拒绝接收。因此双方发生纠纷。焦健以龙凤公司合同违约，要求龙凤公司按照合同约定的日万分之五赔偿违约金17136元（从2011年1月22日起算至2011年9月14日共计234天），并赔偿延期办理房产证违约金732元，向法院提起诉讼。龙凤公司则以合同约定违约金过高，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。”并申请对同地段同类简装修房2011年的年平均租金价格进行鉴定。原审法院依照法定程序委托获嘉县价格认证中心对焦健在龙凤第一城建筑面积118.85平方米同地段同类简装修房进行租金价格鉴定表的价格基准日的价格为人民币5500元。所有办理房产证的手续早已交给了政府部门，我们不应承担责任。
另查明，龙凤公司已于2011年7月2日办理了竣工验收备案证书，并于次日以公告的方式通知各业主接收房屋。
原审法院认为：焦健与龙凤公司签订的商品房买卖合同合法有效。焦健按照合同的约定，已将购房款支付给龙凤公司，已经履行了合同义务。龙凤公司应按照合同的约定将房屋交付焦健。龙凤公司依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，认为合同约定的违约金过高，不符合法律规定，要求减少违约金。根据该司法解释第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构的同地段同类房屋租金标准计算。”龙凤公司提出违约金过高的抗辩理由符合法律规定。经获嘉县价格认证中心对焦健在“龙凤第一城”建筑面积118.85平方米同地段同类简装修房屋2011年的年平均租金价格鉴定为5500元，再增加28％，年租金为7040元，平均每月586.67元，每天平均为19.56元，龙凤公司应于2011年1月22起按合同约定计算违约金至合格证下发之日即2011年7月2日止，共计178天，龙凤公司应赔偿焦健违约金3481.68元。因此，涉案合同违约金额明显过高，不符合法律规定，应予减少。故对龙凤公司该抗辩理由予以支持。焦健提出要求龙凤公司赔偿延期办理房产证违约金732元的诉讼请求，由于焦健未提供相关证据，且龙凤公司已按合同约定提交了所有办理房产证的手续，因此对焦健的该诉讼请求不予以支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，原审法院判决：一、龙凤公司应于判决生效后五日内赔偿焦健违约金3481.68元。二、驳回焦健其他诉讼请求。案件受理费230元，由龙凤公司负担。
焦健上诉称：一、涉案商品房买卖合同明确约定了出卖人延期办理房产证的违约责任，而龙凤公司至今仍未办理涉案商品房的房产证，事实清楚，应当承担违约责任，原审判决不予支持，无法律依据及事实依据。二、上诉人实际是在2011年9月14日才接到交房通知，原审判决以公告通知交房的2011年7月2日作为支付违约金的截止日期错误，公告交房通知不符合双方约定。三、原审对于延期交房违约金的计算依据有误，对所引用的司法解释理解有误。原审判决以实际损失的130%为最高赔偿标准是对法律的曲解。四、龙凤公司延迟交房的原因是规划改变及房屋质量有问题，这两项问题对业主造成严重损失，以租金作为参照是不合理的。综上，请求二审法院依法改判龙凤公司支付上诉人逾期交房违约金17136元，延期办理房产证违约金732元，同时判令龙凤公司限期将房产证交付上诉人。本案诉讼费用由龙凤公司负担。
龙凤公司辩称：涉案商品房买卖合同约定非因出卖人原因逾期交房的，交房期限可以延长。焦健在办理银行按揭过程中，也存在违约行为。合同中约定的逾期违约金比例过高，应当按实际损失额计算。
本院经审理查明：2010年4月28日，焦健与龙凤公司签订的商品房买卖合同第十五条规定：“关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理。1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”焦健自认其于2011年9月14日收到交房通知。
本院查明的其他事实与原审认定一致。
本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”从上述司法解释的规定看，如果违约方提出商品房买卖合同中约定的违约金数额过高要求人民法院予以调整的，首先必须确定因违约造成的损失，在确定了损失后，如果违约金的数额超出了损失的30%，则可以认定为过分高于损失，人民法院可以酌情调整到30%以内。本案龙凤公司认为涉案合同约定违约金过高请求减少，并提交获嘉县价格认证中心作出的获价证鉴法2011（010）号关于房屋租金的价格鉴定结论书，用以证明因逾期交房给焦健造成的损失相当于涉案房屋同地段同类简装房屋2011年的年平均租金价格。因焦健并未举出充分证据证明其损失的大小，或者举出其他证据证明其除了租金损失外还存在其他损失。故原审法院以龙凤公司的上述证据确定本案逾期交房的实际损失并无不妥。涉案房屋同地段同类房屋年平均租金标准为5500元，合同约定的年违约金为总房款146463元×365天×5／10000（天）=26729.50元。比较年租金与年违约金的数额，说明违约金过分高于实际损失，则原审判决将超出的损失酌情调整到28%，与上述司法解释的规定并不相悖。
关于交房时间的确定问题，原审法院查明龙凤公司于2011年7月2日涉案房屋竣工验收合格的次日，公告通知业主接收房屋。涉案合同中明确约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，公告通知业主接收房屋与约定不符，原审判决以公告通知交房的时间作为通知交房之日，确有不妥。因龙凤公司没有证据证明其履行书面通知交房的具体时间，应当承担举证不能的不利后果，本案应以焦健自认的2011年9月14日作为龙凤公司通知交房的时间。涉案合同约定交房时间为2011年元月22日，而实际交房时间为2011年9月14日，逾期交房时间合计234天。按照原审判决确定的计算方式，每天违约金为19.56元，则龙凤公司应向焦健支付的违约金为4577.04元。
关于逾期办理房产证的违约责任问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。涉案合同约定，龙凤公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。龙凤公司抗辩称其已将相关资料报产权机关备案，但在本院指定的期间内龙凤公司未提供有效证据予以证明，故龙凤公司作为履行报备义务的当事人应当承担举证不能的不利后果，焦健要求龙凤公司承担延期办理房产证的违约责任，于法有据，本院予以支持。按照合同约定，龙凤公司应当按已付房价款的0.5%向焦健支付违约金，焦健已付房款为146463元，龙凤公司应向其支付的违约金为732元（146463元×0.5%=732元）。关于焦健要求判令龙凤公司限期交付房屋产权证的上诉请求，因其在一审诉讼中无该项请求，系其二审新增加的诉讼请求，不属二审审理范围，本院不予审理。综上，原审判决认定事实部分有误，判决欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持河南省获嘉县人民法院（2013）获民初字第113号民事判决第二项及诉讼费用负担部分：
二、变更河南省获嘉县人民法院（2013）获民初字第113号民事判决第一项为：河南龙凤置业有限公司应于本判决生效后五日内支付焦健逾期交房违约金4577.04元；
三、河南龙凤置业有限公司应于本判决生效后五日内支付焦健逾期办理房产证的违约金732元。
二审案件受理费160元，由焦健负担100元，由河南龙凤置业有限公司负担60元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 霞
审 判 员 郭中伟
审 判 员 陈兴祥
二〇一四年五月三十日
代书记员 刘 冬