广西壮族自治区梧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂04民终1136号
上诉人（一审原告）：梧州同舟农产品物流配送有限公司，住所地广西梧州市机场路15号物流业务楼三楼B区。组织机构代码：765801061。
法定代表人：欧少东，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈思恩，男，该公司职员。
委托诉讼代理人：李小梅，女，该公司职员。
被上诉人（一审被告）：梧州市市场建设管理中心，住所地广西梧州市新兴一路*****号。组织机构代码：498762183。
代表人：何绍强，该中心副主任。
委托诉讼代理人：唐保定，广西通途律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周航程，广西通途律师事务所律师。
上诉人梧州同舟农产品物流配送有限公司（以下简称同舟公司）与被上诉人梧州市市场建设管理中心（以下简称市场中心）租赁合同纠纷一案，不服梧州市长洲区人民法院（2016）桂0405民初926号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年11月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人同舟公司上诉请求：1、依法撤销梧州市长洲区人民法院（2016）桂0405民初926号民事判决书第二项，依法改判确认被上诉人存在违约行为，支持上诉人要求被上诉人支付违约金6530598.43元的诉请；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决未认定被上诉人违约，存在错误，被上诉人拖欠租金违约在先，后又单方退出同舟市场即不履行合同，存在两方面的违约行为，因此，上诉人可以按照违约条款请求违约金。一审判决认定协商一致解除合同是错误的，双方《会议纪要》讨论的内容，只是就租金期限的划分与经营户三方之间债权债务的划分，以及确保平稳过渡的措施方面的内容进行协商，是为了减少损失的补救措施，因此，一审判决单以召开协商会议的记录内容，就认定双方达成一致意见解除合同认定是错误的。一审判决认定被上诉人退出后，由上诉人向各商户收取租金的事实不清，被上诉人退出后，上诉人继续收取各商户租金是事实，但该租金是远低于《场地租赁合同》本应由被上诉人承担的租金的，但被上诉人的违约导致上诉人遭受到损失。如被上诉人如约履行合同义务，上诉人的损失本可以避免的；二、一审判决适用法律不当，被上诉人存在违约，一审判决单以《中华人民共和国合同法》第一百零七条而驳回上诉人违约金的诉请，实属不当，是有法不依；三、上诉人主张按《场地租赁合同》第九条要求被上诉人支付违约金计算依据：1.合同终止的违约金（2015年度租金）：6234316.46元；2.租金逾期的违约金（按月利率2%）:296281.97元；以上两项违约金合计：6530598.43元。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法认定被上诉人存在违约行为，支持上诉人的诉请。
被上诉人市场中心辩称，1、一审判决认定事实清楚，判决驳回上诉人要求被上诉人支付违约金6234316.46元的诉讼请求是正确的，2015年9月10日，被上诉人发函给上诉人，就被上诉人租赁上诉人场地存在的一些问题进行协商，双方于2015年9月15日开会协商商定解除《租赁合同》并形成会议纪要，并于2015年11月23日签署了《同舟市场三方协议移交清单确认书》予以确认，这显然是上诉人与答辩人协商一致的结果，不存在答辩人单方解除《租赁合同》的情形；2.上诉人所出租的场地土地用途是工业，未经批准，改变土地用途用于商业出租，并且未经相关部门批准建设农产品综合市场出租给被上诉人进行经营，更为关键是上诉人至今未能取得相关部门的农副产品市场选址的规划许可，使得被上诉人不能实现租赁该场地作为农产品综合批发市场经营的目的。另外，上诉人出租给被上诉人的搭建铁棚架建筑属于临时建筑，有一定的使用期限，根据住房和城乡建设部确定的《建筑工程施工许可管理办法》第二条规定，即使是上诉人已办理建设规划许可证，也只是针对出租场地的一小部分而非出租场地的全部，即根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第三条规定，被上诉人与上诉人签订的《租赁合同》应为无效，因此，上诉人要求被上诉人支付违约金不能成立；3.上诉人接管同舟农产品批发市场经营后，经营户的租金及相关费用都是由其收取，其并没有实际的损失，上诉人在一审中并未诉请租金逾期的违约金，因此，上诉人上诉诉请的租金逾期违约金296281.97元不属于本案的审理范围，被上诉人对支付给上诉人的履约保证金300000元保留提起诉讼的权利，综上，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。
上诉人同舟公司向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付违约金6234316.46元；2.被告向原告支付未移交的市场设施保证金172300元；3.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2014年1月27日，原告梧州同舟农产品物流配送有限公司（出租方，甲方）与被告梧州市市场建设管理中心（承租方，乙方）签订一份《场地租赁合同》，双方约定：1、甲方出租的房屋及场地座落于长洲镇机场路梧州同舟农产品物流配送有限公司范围内，属于铁棚架建筑，交由乙方用于经营农产品综合市场使用；2、租赁场地内用于经营农产品的场地建筑面积为21147平方米，租赁场地内主停车场面积为3086平方米；3、本协议租赁期限自2013年11月10日起至2028年9月30日止；4、租赁场地内用于经营农产品的场地，租赁期第1年至第5年，即2013年11月10日至2018年11月9日的月租金为每平方米18元，即月租金合计为380646元，租赁期第6年至第10年，即2018年11月10日至2023年11月9日的月租金为每平方米21元，即月租金合计为444087元，租赁期第11年至合同期满，即2023年11月10日至2028年9月30日的月租金为每平方米26元，即月租金合计为549822元；5、租赁场地内经双方确认的主停车场租金以主停车场面积的50%计价收取，即1543平方米，租赁期自2013年11月10日起至2028年9月30日止，月租金为每平方米5.5元，即月租金合计为8486.5元；6、合同租赁期内，甲乙双方应遵守本合同约定，不得提前终止合同，乙方需在提前解除合同时，必须提前一年时间通知甲方并赔偿甲方等同于解除合同当年租金一倍金额的损失费用，且合同履约保证金归原告所有。
2014年8月14日，原告与被告签订一份《场地租赁合同》补充协议，双方约定：1.在原合同第一条基础上，甲方同意乙方增加租赁权属于甲方的场地及附属设施，其中A区棚架建筑面积2172.75平方米，停车场面积2419.4平方米，B区棚架建筑面积1128.47平方米，停车场面积769.7平方米，C区棚架建筑面积3593.6平方米。2.在原合同第二条基础上，对本协议增加租赁的场地及附属设施租赁期自2014年8月20日起至2028年9月30日止。3.在原合同第四条基础上，对本协议增加租赁范围确定支付内容及租金标准为2014年8月20日至2015年8月19日，月租金为118206.64元；2015年8月20日至2019年8月19日，月租金为150549.04元。2014年8月10日，原告梧州同舟农产品物流配送有限公司与广西顺安建筑工程有限公司签订一份《彩钢大棚制作安装合同》，双方就彩钢大棚制作安装事宜作出约定，工程总造价为995万元。原告于2014年11月25日向广西顺安建筑工程有限公司支付工程款5866036.39元，于2015年12月17日支付工程款4088113.3元。2015年7月1日，原告梧州同舟农产品物流配送有限公司取得了竹湾同舟农产品综合批发市场铁棚二期工程的建设工程规划许可证。原、被告签订《场地租赁合同》补充协议后，同舟市场由被告经营管理。2015年9月10日，被告梧州市市场建设管理中心向原告梧州同舟农产品物流配送有限公司递交《关于退出同舟市场的函》，提出由于受到外部违建市场的冲击，市场整体铺位空置率长期居高不下导致本中心一直处于巨额亏损的状态，经请示上级部门及本中心研究决定从即日起退出同舟市场，之后市场交由贵公司（原告）经营和管理，市场经营权移交的后续工作本中心将与贵公司进行详细的接洽。同日，原告对被告复函，指出：1、贵中心首先将8月31日前所欠我公司场地租金及水电费缴清，方可进入退出市场洽谈程序；2、在未交清欠款之前我方不同意退出市场移交；3、在收到欠款之日起即可以办理移交接收手续，其他事宜随后协商解决。2015年9月15日，原告与被告派出相关工作人员就被告撤出同舟市场经营管理有关问题召开协商会议，双方达成如下会议纪要：1、经双方协商，原告同意被告缴纳同舟市场场地租赁费至2015年9月15日止，之后不再收取被告的场地租赁费，被告于2015年9月30日前退出同舟市场经营管理，并移交原告管理经营；2、同舟市场经营户2015年9月份前的租金及相关费用由被告收取并归其所有；3、在2015年9月30日之前，被告与同舟市场经营户产生的债权债务由被告承担，在2015年9月30日之后产生的债权债务由原告承担。2015年11月23日，原、被告签订《同舟市场三方协议移交清单确认书》，双方确认：根据9月15日双方达成的共识，就被告退出同舟市场配合原告接管相关工作，现将竹湾同舟综合批发市场主体变更三方协议移交清单移交给原告，合计共78户，市场设施保证金579610元。2017年5月31日，原告向被告发出催款函，提出截至今日，尚有19户市场保证金共183300元未按时划转至原告账户，故致函被告要求其将该款项划转。2017年6月12日，被告向原告交付保证金11000元，由于被告尚欠保证金172300元未移交给原告，且原告要求被告支付提前解除合同的违约金，故诉至法院成讼。
一审法院审理认为：原告梧州同舟农产品物流配送有限公司与被告梧州市市场建设管理中心签订《场地租赁合同》，原告将其所有的铁棚架建筑出租给被告使用，双方成立租赁合同关系，该合同是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，且原告已取得了铁棚二期工程的建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，是合法有效的。原告主张被告于2015年9月10日向原告发出《关于退出同舟市场的函》，决定退出同舟市场，属于单方解除租赁合同。对此，该院认为，租赁合同约定，双方当事人任何一方提前解除合同，应当提前一年通知对方。被告向原告发出《关于退出同舟市场的函》后，双方随即召开协商会议，就被告退出同舟市场经营管理，并移交原告管理经营达成一致意见；同时，在会议中，双方并没有就被告因提前解除合同，需赔偿违约金的事宜进行协商；另外，被告退出同舟市场的经营，并交回原告管理后，由原告向各商户收取租金。因此，本案中，《场地租赁合同》实际系由原、被告协商一致予以解除，被告的行为不属于单方解除租赁合同。故原告要求被告支付单方解除合同的违约金6234316.46元，证据不足，理据不充分，该院不予支持。原、被告于2015年11月23日签订《同舟市场三方协议移交清单确认书》，双方确认被告应向原告移交商户交纳的保证金为579610元。由于原告已接管同舟市场的经营管理，被告应及时向原告移交商户交纳的保证金。被告己移交保证金407310元，尚欠172300元。因此，原告要求被告移交商户保证金172300元，合理合法，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：一、被告梧州市市场建设管理中心应向原告梧州同舟农产品物流配送有限公司移交商户保证金172300元；二、驳回原告梧州同舟农产品物流配送有限公司的其他诉讼请求。案件受理费56723元，由原告梧州同舟农产品物流配送有限公司负担55201元，被告梧州市市场建设管理中心负担1522元。
本院二审期间，上诉人同舟公司提交以下证据材料：1.函，拟证明被上诉人在合同期间，因管理不善，不按合同规定向上诉人缴纳租金，被上诉人才要求退回铺位，被上诉人也知道自己违约；2.租金汇总统计表、银行回单、发票、逾期支付租金的违约金计算表，拟证明合同期间，被上诉人不按规定缴纳租金，已违反租赁合同第九条第2点，其应对上诉人支付违约的逾期违约金，现主张按月利率2%计算；3.收入对比表、财务表、纳税申报表、完税证明，拟证明上诉人对被上诉人单方面退出后的实际租金收入，因被上诉人的违约，租金收入受到巨额损失。被上诉人市场中心质证认为，对证据1真实性无异议，但该证据与本案无关，上诉人的诉请是解除合同的违约金的支付问题，该函只是经营过程中对某些情况发的函，所以与本案无关；对证据2涉及到市场中心的部分真实性是认可的，但对逾期违约金计算表不认可，逾期违约金上诉人一审没有提及，是超出了本案的审理范围，与本案无关；对证据3都是上诉人单方的证据，无法认定是否真实，真实性由法院认定，但该证据与本案无关，市场中心退出同舟市场，是双方协商一致的结果，而不是上诉人在该证据中拟证明的情况。被上诉人市场中心没有向法庭提交新证据材料。本院认为，对上诉人在二审期间提供的证据本院结合案情的实际情况予以综合审查、采纳。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是被上诉人市场建设管理中心是否应向上诉人同舟公司支付违约金6530598.23元。根据在案的证据及已查明的事实，上诉人同舟公司与被上诉人市场中心签订的《场地租赁合同》没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的规定，因此，合同是合法有效的。在合同履行过程中，由于被上诉人经营亏损等原因，被上诉人要求与上诉人解除双方签订的《场地租赁合同》，在双方协商一致的基础上，双方已形成《会议纪要》解除了双方所签订的《场地租赁合同》，并明确约定了解除合同后的相关事宜，且在会议纪要中双方并没有约定要求被上诉人支付违约金等，而是约定被上诉人缴纳场地租赁费至2015年9月15日止及被上诉人收取市场经营户的租金到2015年9月30日止等内容，因此，《场地租赁合同》是上诉人与被上诉人协商一致合意解除的，被上诉人并不存在单方解除合同的违约情形。故上诉人上诉提出被上诉人单方退出同舟市场不履行合同，属于单方解除租赁合同，存在违约行为的上诉主张没有事实和法律依据，因此对其上诉请求，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费57514元（上诉人已预交），由上诉人梧州同舟农产品物流配送有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黎江玲
审判员 曾 超
审判员 李庆春
二〇一八年一月二十三日
书记员 陈志恒