湖南省益阳市赫山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0903民初2004号
原告(反诉被告)益阳中奇房地产开发有限责任公司，住益阳市赫山区赫山办事处茂林村(中奇家世界家居广场)。
法定代表人：肖官清，该公司董事长。
委托代理人肖佰安，益阳中奇房地产开发有限责任公司员工，代理权限为特别授权。
委托代理人孙月明，湖南金顺达律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告朱富贵（反诉原告），男，1966年8月6日出生，汉族，住益阳市赫山区。
委托代理人曾东明，湖南卓越律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告蔡友章（反诉原告），男1955年8月14日出生，汉族，住益阳市赫山区。
委托代理人郭卫星、何花，湖南激扬律师事务所律师，代理权限均为一般代理。
被告蔡礼辉，男，1963年11月25日出生，汉族，住益阳市赫山区。
委托代理人钟太庚，益阳市梓山法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。
第三人益阳市银晨百货有限公司，住所地益阳市赫山区益阳大道东1号。
法定代表人王国强，该公司经理。
委托代理人蔡瑛，湖南大相正行律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告（反诉被告）益阳中奇房地产开发有限责任公司（以下简称原告中奇公司）与被告（反诉原告）朱富贵、被告（反诉原告）蔡友章、被告蔡礼辉及第三人益阳市银晨百货有限公司（以下简称第三人银晨公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月6日立案受理后，于2015年11月23日作出（2015）益赫民二初字第232号民事判决书，原告中奇公司及被告朱富贵均提出上诉，湖南省益阳市中级人民法院于2016年6月23日作出（2016）湘09民终214号民事判决书，被告朱富贵、蔡礼辉不服判决，向湖南省高级人民法院申请再审，湖南省高级人民法院于2017年5月20日作出（2017）湘民再40号裁定书，将本案发回本院重审。本院于2017年7月21日追加益阳市银晨百货有限公司为本案第三人参加诉讼。被告朱富贵、蔡友章于2017年8月9日向本院提起反诉。本院于2017年11月30日适用普通程序公开开庭进行了审理，原告中奇公司委托代理人孙月明、肖佰安和被告朱富贵及其委托代理人曾东明、被告蔡友章及其委托代理人郭卫星、被告蔡礼辉及其委托代理人钟太庚、第三人银晨公司委托代理人蔡瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中奇公司诉称：2013年5月28日，原告中奇公司与三被告签订《房屋租赁合同》，原告中奇公司将益阳大道东一号的中奇家世界商业大楼的第一楼至第五楼整体租赁给三被告使用，面积为23500平方米，租赁期限为15年，原告中奇公司给予7个月的免租金期，第一年租金为388万，以后每两年递增一次，递增幅度为每两年度基本租金递增3%，在合同签字之日，三被告向原告中奇公司交付人民币100万元作为合同保证金，原告中奇公司将房屋腾空交付之日，三被告一次性向原告中奇公司支付第一年租金388万元，以后年度租金每半年交纳一次，每一租赁半年度开始前15天内三被告向原告中奇公司支付下半年度的租金，三被告逾期支付租金，按欠交租金额每日处以千分之二的违约金，三被告逾期支付租金超过一个月，原告中奇公司有权解除合同，三被告交纳的100万元保证金不予退还，造成原告中奇公司其他经济损失的，三被告应当赔偿原告中奇公司全部经济损失，租赁期间的租赁税、房产税、印花税及附加由三被告承担，合同约定一方有导致本合同终止、解除的重大违约行为，将向对方支付违约金150万元，造成对方其他经济损失的，还应当赔偿对方经济损失。合同签订后，原告中奇公司履行了合同义务，被告违反合同约定拖欠缴纳租赁税，拖欠租金超过一个半月，并擅自搭建违章建筑。原告中奇公司诉至法院，请求解除与被告签订的《房屋租赁合同》，并返还租赁房屋及设备，被告支付违约金150万元，赔偿占用房屋的经济损失366444元（自2015年1月1日至2015年2月4日，以后计算至实际交付之日止）。
朱富贵辩称：被告没有违约，被告不欠原告中奇公司的租金，是原告中奇公司违约；原告中奇公司交付的房屋没有消防许可证，且原告中奇公司交付的房屋漏水；免租金期是12个月而不是7个月，请求法院驳回原告中奇公司的诉讼请求。
蔡友章辩称：原告中奇公司与第三人银晨公司签订的租赁合同客观存在。根据合同的约定，本案的权利义务由第三人承接后，原合同的签订人不再是本案的适格被告，不应承担责任。原告中奇公司在房屋租赁中违约，应承担违约责任。本案被告蔡友章不是适格的主体，请求驳回对蔡友章的起诉。
蔡礼辉辩称：租赁合同签订后，三被告成立了银晨百货有限公司，法定代表人朱富贵。2013年8月12日，蔡礼辉要求退股，经股东会决议，同意蔡礼辉退股，并进行了股东变更备案，蔡礼辉不是本案的适格被告，不应承担责任。
第三人银晨公司辩称：第三人银晨公司与原告中奇公司之间已形成了租赁关系，且第三人银晨公司将承租房屋另行出租，原告中奇公司的行为已构成违约。
朱富贵、蔡友章提起反诉称：原告中奇公司与第三人银晨公司已签订租赁合同，承租方由三被告变更为第三人银晨公司，原告中奇公司的起诉行为，属于滥用诉权，严重违反了合同约定，请求判令原告中奇公司向朱富贵、蔡友章支付违约金150万元。
原告中奇公司辩称：朱富贵、蔡友章反诉要求原告中奇公司承担违约责任，正好证明反诉原、被告之间的合同关系；原告中奇公司没有违约行为，相反是朱富贵、蔡友章等迟延缴纳租金。
蔡礼辉辩称，朱富贵、蔡友章的反诉与蔡礼辉无关，不发表意见。
第三人银晨公司辩称，朱富贵、蔡友章的反诉请求应当得到法院支持。
第三人银晨公司提起独立的诉讼请求称，原告中奇公司与三被告签订租赁合同后，经原告中奇公司及三被告同意，租赁合同的承租方已变更为第三人银晨公司，后原告中奇公司向三被告提起诉讼，要求解除合同，给第三人银晨公司造成了巨大的损失，请求判令原告中奇公司向第三人银晨公司赔偿租金及营业损失暂计500万元并承担本案诉讼费用。
原告中奇公司辩称，原告中奇公司与第三人银晨公司之间不存在合同关系，原告中奇公司对第三人银晨公司不应承担责任。
朱富贵、蔡友章辩称，第三人银晨公司的诉讼请求应当得到支持。
蔡礼辉辩称，第三人银晨公司的诉求与蔡礼辉无关，不发表意见。
经审理查明，2013年5月28日，原告中奇公司与三被告签订《房屋租赁合同》，原告中奇公司将益阳大道东一号的中奇家世界商业大楼的第一楼至第五楼整体租赁给三被告，面积为23500平方米，租赁期限为15年（自2013年6月1日至2028年5月31日），原告中奇公司给予7个月的免租金期，承租方承担房屋租赁税和房产税。第一年租金为388万，以后每两年递增一次，递增幅度为每两年度基本租金递增3%，在合同签字之日，三被告向原告中奇公司交付人民币100万元作为合同保证金，原告中奇公司将房屋腾空交付之日，三被告一次性向原告中奇公司支付第一年租金388万元，以后租金每半年交纳一次，每一租赁半年度开始前15天内三被告向原告中奇公司支付下半年度的租金，三被告逾期支付租金，按欠交租金额每日处以千分之二的违约金，三被告逾期支付租金超过一个月，原告中奇公司有权解除合同，三被告交纳的100万元保证金不予退还，造成原告中奇公司其他经济损失的，三被告应当赔偿原告中奇公司全部经济损失。合同中约定，三被告在合同约定期限内，可以自主进行分租和自主经营，如需整体转租，需经出租方书面同意。承租方有权自行成立公司承担合同承租人的权利和义务，但双方应当按本合同条款另行签订租赁合同。关于违约责任，合同约定一方有导致本合同终止、解除的重大违约行为，将向对方支付违约金150万元，造成对方其他经济损失的，还应当赔偿对方经济损失。2013年5月31日，原告中奇公司的授权代表与朱富贵签署《房屋交验证明书》，对租赁房屋的建筑结构、供水、供电、电梯、空调、消防、广播系统等设备确认交接，承租方对所接管房屋及设备设施的完好度和数量无异议（设备设施附有清单），从2013年6月1日起承租方按租赁合同全面接管对中奇家世界商业大楼的经营和管理。双方于2014年1月1日开始计算租金，被告朱富贵按照合同约定交付了第一年租金388万及保证金100万元（银行转账422万元，其余66万元是双方其他往来冲抵）。
2015年1月26日，原告中奇公司向三被告发出《催告函》，指出三被告存在擅自在租赁房屋旁边搭建建筑物，拖欠租赁税未付、拖欠租金未付等违约行为，要求三被告及时付清租金，付清租赁税并拆除自行建设的建筑物。2015年1月30日，第三人银晨公司函告原告中奇公司，认为原告函件中指出的搭建建筑物属于独立建筑，与原告中奇公司无关；认为商场招商不顺利，免租期应延长至一年；租赁税应由原告自行缴纳后，再与承租方办理结算。
2013年6月13日，被告朱富贵、蔡礼辉及蔡友章的女儿蔡婷成立了益阳市银晨百货有限公司，2013年8月12日，第三人银晨公司通过股东会决议，被告蔡礼辉退出该公司股份，并办理了工商变更登记。
另查明，庭审中被告方向法庭提交了一份与上述租赁合同内容除租金约定为第一年租金188万元外，其他内容一致的租赁合同复印件，证据来源为复印自赫山区地税局。另外还提交了一份落款为朱富贵、蔡友章的租赁合同复印件，合同内容与前述合同基本相同。
2016年6月23日，益阳市中级人民法院对本案作出二审判决，判决原告中奇公司与三被告签订的房屋租赁合同于2015年7月19日解除。2016年7月8日，原告中奇公司向中奇家世界商业大楼商户发出函告，告知商户原告中奇公司与三被告的租赁合同已经被益阳市中级人民法院判令解除，原告中奇公司委托益阳中奇家世界物业管理有限公司负责处理各商户的续租、退租事宜，益阳中奇家世界物业管理有限公司有权对商铺进行发租并收取租金。2016年8月至2017年，在中奇家世界商业大楼经营的部分商户与益阳中奇家世界物业管理有限公司签订了租赁合同。
在本案审理过程中，被告朱富贵向本院提交了自2013年下半年至2014年，第三人银晨公司与陈宏等人的《租赁经营合同》，第三人银晨公司将本案租赁房屋分租给了不同商户经营，被告朱富贵认为上述经营商户与本案审理结果具有利害关系，要求法院将在本案租赁房屋经营的商户追加为第三人参加诉讼，本院经审查后，未同意追加。第三人银晨公司在庭审中提交了一份审计报告，载明第三人银晨公司2013年6月至2016年4月的收入为14816894.72元，支出为21490779.2元，第三人银晨公司主张存在巨大的营业损失。
以上事实有原、被告及第三人身份证明资料、房屋租赁合同、设备及资料交接清单、房屋交接函、与租户的租赁合同、有关函件及通知书、缴费凭证、审计报告、第三人银晨公司的工商登记及变更资料及当事人陈述予以证实。
本院认为，在本案审理过程中，各方当事人共提供了三份原告中奇公司与朱富贵、蔡友章等签订的租赁合同，该三份合同的落款日期均为2013年5月28日，仅原告中奇公司提交的租赁合同系原件。在赫山地税局备案的合同载明的租金为188万元，但被告第一年给付的租金为388万元。故本院采信原告中奇公司提交的租赁合同作为本案定案依据，租赁合同载明第一年的租金为388万元，免租期为7个月，租赁合同的合同相对方为朱富贵、蔡礼辉、蔡友章。朱富贵、蔡礼辉、蔡友章（以其女儿蔡婷名义）在承租本案租赁房屋之后共同成立了银晨公司，并以第三人银晨公司名义向经营商户发租。但第三人银晨公司未与原告中奇公司重新签订租赁合同或者办理合同主体变更手续，原告中奇公司要求朱富贵、蔡礼辉、蔡友章作为承租方承担合同责任不违反法律规定和合同约定，第三人银晨公司不是本案租赁合同的合同相对方。根据租赁合同约定，被告应在2014年12月31日前缴纳2015年上半年度的租金，被告逾期支付租金超过一个月构成违约，原告中奇公司有权解除合同。虽原告中奇公司在被告仅逾期缴纳租金一个月就起诉要求解除合同显得仓促，但被告在本案审理期间，也一直未对欠缴租金进行处理，本院确定按照本案起诉文书送达被告的时间节点2015年7月19日为合同解除日。合同解除后，被告应向原告中奇公司办理租赁房屋及设备的退还手续。朱富贵、蔡礼辉、蔡友章系违约方，根据合同约定应向原告中奇公司支付违约金150万元，原告中奇公司要求被告支付违约金150万元的诉讼请求，本院予以支持。朱富贵、蔡友章反诉要求原告中奇公司支付违约金150万元的反诉请求，本院不予支持。朱富贵、蔡礼辉、蔡友章应缴纳2015年7月19日之前拖欠的房屋租金2138170元；2015年7月19日至原二审判决日（2016年6月23日），被告仍对租赁房屋占有使用，应当支付占有使用费，占有使用费标准可参照原租赁合同约定的租金标准，计算应为3599774元。原二审判决日（2016年6月23日）后，原告中奇公司开始直接收取租金，虽被告未向原告中奇公司办理租赁房屋及设备的退还手续，但不应再承担房屋占有费用，原告中奇公司的其他诉讼请求，本院不予支持。本案中，原告中奇公司与第三人银晨公司不存在租赁合同关系，第三人银晨公司要求原告中奇公司承担赔偿租金和营业损失的诉讼请求，本院不予支持。被告在承租期间缴纳的保证金和投入的装饰装修，因各方均未形成诉讼请求，本院在本案中不作处理。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于<中华人民共和国诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）益阳中奇房地产开发有限责任公司与被告（反诉原告）朱富贵、被告（反诉原告）蔡友章、被告蔡礼辉于2013年5月28日签订的房屋租赁合同于2015年7月19日解除，被告（反诉原告）朱富贵、被告（反诉原告）蔡友章、被告蔡礼辉于本判决生效后一个月内将租赁房屋及设备返还给原告益阳中奇房地产开发有限责任公司；
二、被告（反诉原告）朱富贵、被告（反诉原告）蔡友章、被告蔡礼辉于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）益阳中奇房地产开发有限责任公司支付2015年1月1日至2015年7月19日的房屋租金2138170元，支付2015年7月20日至2016年6月23日的房屋占用费3599774元；
三、被告（反诉原告）朱富贵、被告（反诉原告）蔡友章、被告蔡礼辉于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）益阳中奇房地产开发有限责任公司支付违约金150万元；
四、驳回原告（反诉被告）益阳中奇房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）朱富贵、被告（反诉原告）蔡友章的反诉请求；
六、驳回第三人益阳市银晨百货有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费92540元、反诉费用9150元、第三人案件受理费23400元及财产保全费10000元，共计135090元，由朱富贵、蔡友章、蔡礼辉负担76615元，益阳市银晨百货有限公司负担28400元，益阳中奇房地产开发有限责任公司负担30075元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于益阳市中级人民法院。
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审 判 长 汤洪兵
审 判 员 邓馥晖
人民陪审员 皮旭明
二〇一八年二月二日
书 记 员 邓 姣
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于<中华人民共和国诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。