上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终4860号
上诉人（原审被告）：沈建明，男，1957年3月22日生，汉族，住上海市浦东新区。
上诉人（原审被告）：顾秀娟，女，1959年5月25日生，汉族，住上海市浦东新区。
上诉人（原审被告）：沈礼，男，1982年3月30日生，汉族，住上海市浦东新区。
上诉人（原审被告）：沈龙根，男，1934年3月20日生，汉族，住上海市浦东新区。
上列四上诉人共同委托代理人黄方明，上海市锦天城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郑惠华，女，1980年12月22日生，汉族，住上海市浦东新区。
被上诉人（原审原告）：张学龙，男，1979年10月19日生，汉族，住上海市浦东新区。
上列两被上诉人共同委托代理人邵永劼，上海恒建律师事务所律师。
上诉人沈建明、顾秀娟、沈礼、沈龙根因与被上诉人郑惠华、张学龙房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初60356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
沈建明、顾秀娟、沈礼、沈龙根上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人原审诉请。事实与理由：1、沈建明等人与被上诉人于2015年9月20日签订《房地产买卖合同》时，上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）尚未满足政策规定的上市交易条件，即距离系争房屋大产权证的办出时间未满三年。且一审法院并未查明被上诉人双方系何种关系，又是否属于上海政策的限购对象，据上诉人所知，被上诉人此次属于第三套购房，而一审法院并未予以查明，被上诉人应当承担此项举证责任，故一审判决认定事实错误；2、上诉人沈龙根为系争房屋的实际权利人，其未曾授权沈章明等人买卖系争房屋的权利，且事后沈龙根未曾追认该买卖行为有效，故被上诉人在明知系争房屋产权人另有他人的情况下与沈章明等人签订买卖合同，应属恶意串通，侵害了产权人沈龙根的合法利益，该合同应属无效；3、一审法院未就沈龙根庭上提交的《声明书》组织双方质证，且一审判决中对被上诉人履行能力、履行方式及时间的认定缺乏可执行性，无法保障上诉人收回剩余购房款的权利，请求二审法院依法裁决。
被上诉人郑惠华、张学龙辩称：1、关于系争房屋是否满足交易条件，一审法院已经予以认定，起诉时虽不满三年，但法院调查时已满3年，现已满足上市交易的条件，上诉人应遵循诚实信用原则，完成交易；2、按照法律规定，被上诉人只需要承担两项举证责任，即买卖合同是否生效与是否依法履行了付款义务，而被上诉人是否属于限购对象则应由上诉人承担举证责任，对于被上诉人之间的夫妻关系，可以提供结婚证的原件及复印件予以证明；3、一审中，被上诉人已提供相应证据，足以证明系争房屋权利人为沈建明，即使在夫妻关系存续期间权利人可能还有顾秀娟，但签订合同时沈建明为实际权利人，其意思表示真实，买卖合同依法有效；4、被上诉人具有支付能力，现已将55万元的购房款交付法院，可以提供代管款收据予以证明。因此被上诉人请求二审依法维持一审判决。
郑惠华、张学龙向一审法院起诉请求：1、判令沈建明、顾秀娟、沈礼、沈龙根配合郑惠华、张学龙完成系争房屋产权过户手续；2、判令本案诉讼费和保全费由沈建明、顾秀娟、沈礼、沈龙根承担。
一审法院认定：2015年9月20日，以卖售人（甲方）为沈建明、顾秀娟、沈礼、徐某、沈龙根，买受人（乙方）为郑惠华、张学龙，就系争房屋签订《房地产买卖合同》，合同约定由郑惠华、张学龙购买系争房屋，房屋总价135万元。合同第二条约定，乙方于2015年9月20日前支付甲方房款20万元；乙方于双方2015年10月12日办理完毕系争房屋交接手续当日支付甲方房款60万元；乙方于2016年4月1日前甲方取得系争房屋《上海市房地产权证》并交由乙方保管，甲方配合乙方办理不可撤销委托公证完毕，乙方当日支付甲方房款20万元，委托公证费由乙方负担；乙方以购房贷款形式向甲方支付房款35万元，该款由贷款银行转入甲方账户，贷款以银行实际放款日为准。第三条约定，甲方应于2016年4月1日前可取得系争房屋以其为权利人的上海市房地产权证,待交易中心出具以甲方为权利人的上海市房地产权证后20日内，双方按合同约定的交易条件签订系争房屋网络版的上海市房地产买卖合同，甲方将系争房屋房产证原件交由乙方保管直至房产顺利过户；甲方承诺在申请系争房屋上海市房地产权证时，申请唯一产权人为沈建明。第四条约定，甲方于2015年10月12日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方并签订房屋交接书。后沈建明出具收据，确认郑惠华、张学龙于2015年9月20日支付房款20万元。2015年10月17日，郑惠华、张学龙与沈礼、顾秀娟、沈建明就系争房屋签订了《房屋交接书》；同日，沈建明出具收据，确认收到郑惠华、张学龙方支付的房款60万元。
另查明，系争房屋系动迁安置房，沈建明于2011年3月11日与上海XX公司签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，其中被拆迁人明确为沈建明、顾秀娟、沈礼、徐某、沈龙根（1/3）。2011年11月25日，沈建明与上海A有限公司签订《汤巷馨村》购房单，其中房屋坐落分别为XX路XX弄XX幢XX号XX室、XX幢XX号XX室、XX幢XX号XX室、及XX幢XX号XX室。系争房屋于2013年9月4日被核准登记至上海B有限公司名下。2015年11月13日，沈建明与上海B有限公司签订上海市商品房出售合同；2016年3月10日，系争房屋被核准登记至沈建明名下。
审理中，郑惠华、张学龙明确2015年10月17日郑惠华、张学龙确实转账支付了594,300元，但因沈建明等收取了至2016年1月系争房屋的租金，房屋交付后租金应由郑惠华、张学龙收取，故用租金抵扣了郑惠华、张学龙应支付的部分房款，沈建明确认后出具60万元收条。沈建明确签订房屋交接书时房屋内有租客，租客是在2016年8月才搬走，2016年2月开始租金由郑惠华、张学龙收取。同时沈建明、顾秀娟、沈礼均确认收取系争房屋租金至2016年1月；并表示房地产买卖合同上沈龙根签名由沈建明代签，徐某签名由沈礼代签。
一审认为：依法成立的合同受法律保护。以郑惠华、张学龙为买受人、沈建明、顾秀娟、沈礼、沈龙根、徐某为卖售人，签订的房地产买卖合同，庭审中沈建明明确其代沈龙根签字、沈礼代徐某签字，现沈龙根明确其不同意出售系争房屋，郑惠华、张学龙也无证据证明沈建明代为签名受沈龙根的委托及沈礼代为签名受徐某的委托，故该买卖合同对沈龙根及徐某不发生效力，但对合同上签名各方当事人，该合同成立并生效，签名各方应按照合同约定履行，沈建明、顾秀娟、沈礼提出合同无效的理由，法院不予采信。沈建明、顾秀娟、沈礼提出合同内容显失公平系受欺骗而签订，但其在法律规定的期限内从未就此提起相关诉讼，故对其抗辩法院难以采信；对其提出的房地产买卖合同需经公证生效的抗辩，双方合同亦无合同系附条件生效的约定，故对其抗辩不予采信。沈龙根提出其对系争房屋享有权利，现其不同意出售系争房屋，法院认为系争房屋系沈建明、顾秀娟、沈礼、沈龙根动迁安置所得，动迁时沈建明、顾秀娟、沈礼、沈龙根安置所得不止系争房屋一套房屋，且系争房屋之后又登记在沈建明一人名下，可见对于动迁安置房屋的分配各安置人之间已达成一致意见，故沈龙根不同意出售系争房屋并不影响郑惠华、张学龙与沈建明、顾秀娟、沈礼之间就系争房屋买卖合同的履行。现系争房屋已核准登记至沈建明名下，沈建明在该合同上亦进行了签字，双方合同虽未约定具体过户日期，但根据合同约定沈建明、顾秀娟、沈礼有义务配合郑惠华、张学龙办理房产过户手续，系争房屋现已符合上市交易条件，郑惠华、张学龙亦愿意支付剩余房款，郑惠华、张学龙要求配合办理过户的请求并不存在履行上的障碍，故郑惠华、张学龙要求沈建明、沈礼、顾秀娟配合办理过户手续的请求法院予以支持，因合同对沈龙根不发生效力，故对郑惠华、张学龙要求沈龙根承担责任的请求，法院不予支持。郑惠华、张学龙提供的收据明确其先后向沈建明支付80万元房款，沈建明虽提出其仅收到794,300元，根据合同约定，双方应在2015年10月12日办理房地产交接手续，而双方办理房屋交接时房屋处于出租状态，沈建明等已收取至2016年1月的房租，双方以房租形式抵扣相应房款亦无不当，之后沈建明也以出具收条的行为对抵扣事实进行了确认，故法院确认郑惠华、张学龙已向沈建明支付的房屋为80万元。
一审法院据此判决：一、沈建明、顾秀娟、沈礼于判决生效之日起十五日内将上海市浦东新区康桥镇XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户至原告郑惠华、张学龙名下；郑惠华、张学龙在取得上海市浦东新区康桥镇XX路XX弄XX号XX室房屋登记于郑惠华、张学龙名下的房地产权证后即向沈建明、顾秀娟、沈礼支付剩余房款55万元；二、驳回郑惠华、张学龙的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,950元，由被告沈建明、顾秀娟、沈礼负担；财产保全费5,000元，由被告沈建明、顾秀娟、沈礼负担。
本院二审期间，被上诉人提交张学龙与郑惠华的结婚证原件与复印件，以证明被上诉人双方的夫妻关系。上诉人认为该份证据从形式上看没有问题，但仍不足以证明被上诉人的婚姻关系，还应提供民政部门的证明材料，对此，本院认为被上诉人提供结婚证原件及复印件已经足以证明两被上诉人的夫妻关系，本院对该份证据予以采信。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，上诉人沈建明、顾秀娟、沈礼与被上诉人签订《房地产买卖合同》，双方均应按约履行。由于该合同上沈龙根、徐某的签名均非本人所签，故该合同对沈龙根、徐某不发生效力。根据查明的事实，沈建明于2011年3月签订动迁安置协议，系争房屋于2013年9月登记至上海B有限公司名下，因此一审判决时系争房屋已符合上市交易的条件，上诉人认为其与被上诉人签订买卖合同时系争房屋尚未满足上市交易条件的观点，本院不予采纳。上诉人另认为两被上诉人关系不明、属于限购对象，但其并未提供证据予以证明，且被上诉人在二审中已提供两被上诉人的结婚证，故上诉人该上诉理由，本院亦不予采纳。上诉人另认为沈龙根为系争房屋权利人、系争买卖合同因侵犯了沈龙根的权利而为无效，对此本院认为，本案系争房屋为动迁所得，配套商品房供应单上明确购房人为沈建明一人，系争房屋也已核准登记至沈建明名下，故沈建明对系争房屋具有完全的处分能力，且顾秀娟也在买卖合同上签字予以认可，故上诉人的该上诉理由，本院不予采纳。至于沈龙根的《声明书》系其家庭内部协议，且沈建明名下尚有其他动迁安置房，故沈建明出售系争房屋并未侵犯沈龙根的居住权。一审审理中，被上诉人已将剩余房款55万元交至一审法院，故上诉人关于被上诉人履行能力的异议亦不成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币16,950元，由上诉人沈建明、顾秀娟、沈礼、沈龙根负担。
本判决系终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 杨斯空
审判员 郑卫青
二〇一七年七月六日
书记员 王长鹏
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……