江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣04民终1217号
上诉人（原审被告）：江西省鹤群房地产开发有限责任公司，住所地：江西省南昌市湾里区幸福路桃源商住楼售楼部。
法定代表人：胡学群，该公司董事长。
委托诉讼代理人：熊七根，江西赣兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈敬江，男，1981年6月25日出生，汉族，江西省武宁县人，住武宁县。
被上诉人（原审原告）：朱美红，女，1980年11月3日出生，汉族，江西省武宁县人，住武宁县。
上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：焦凌峰，江西修江律师事务所律师。
原审第三人：中国银行股份有限公司武宁支行，住所地：江西省武宁县古艾路35号。
负责人：张炳林，该支行行长。
上诉人江西省鹤群房地产开发有限责任公司（以下简称鹤群公司）因与被上诉人陈敬江、朱美红、原审第三人中国银行股份有限公司武宁支行商品房销售合同纠纷一案，不服江西省武宁县人民法院（2015）武民一初字第2126号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人鹤群公司上诉请求：一、撤销（2015）武民一初字第2126号民事判决，改判驳回被上诉人陈敬江、朱美红的诉讼请求，双方继续履行合同；二、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院判决认定事实错误。1、一审判决认定涉案房屋未达到出卖条件，系认定事实错误。房屋质量是否合格，需要经勘察、设计、施工、监理、建设等单位签字盖章，而无需质检部门或建设工程质监部门签署盖章。上诉人的《竣工验收报告》证明房屋已竣工验收合格，一审法院认为竣工验收报告要质检部门或建设工程质监部门签署盖章属认定事实错误。2、涉案房屋经勘察、设计、施工、监理、建设等部门验收合格，具备交付条件，一审法院认定上诉人出卖的房屋质量不合格，没有事实依据。3、一审法院认定上诉人未履行交房义务，属认定事实错误。首先，涉案房屋2014年9月即竣工验收，比交房时间提前了3个多月，不可能逾期交房。其次，交房记录证明上诉人已向大部分客户履行了交房义务，不可能不向被上诉人交房。第三，购房时房价比交房时房价高，上诉人不可能在房价下跌的情况下不交房。第四，上诉人曾多次联系被上诉人办理交房事宜。最后，《补充协议》第八条第二项第2点约定：自合同约定交付日期届满，买受人不及时来办理交接手续的，房屋视为已交付。所以，无论是根据协议约定还是根据日常生活经验法则推定的事实，上诉人都履行了交房义务。二、一审法院判决解除合同，并判决上诉人返还购房款及支付违约金适用法律错误。由于一审法院存在上述认定事实错误，一审判决适用《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条均属适用法律错误。基于上诉人出卖的商品房具备交付条件，事实上系被上诉人拒不交房，上诉人未违约，现被上诉人无证据支持其诉讼主张，应承担举证不能的法律责任，其诉讼请求应予驳回。
被上诉人陈敬江、朱美红辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，涉案房屋目前仍未经过政府主管部门办理验收备案且上诉人没有证据证明该房屋已经取得房屋质量合格证据，房屋目前仍未达到交付条件。二、根据合同约定，上诉人应当在取得交付条件后，书面通知被上诉人办理交房手续。综上，上诉人的上述理由没有事实依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉。
原审第三人中国银行股份有限公司武宁支行未提交答辩意见。
被上诉人陈敬江、朱美红向一审法院起诉请求：1、要求确认原、被告于2013年6月13日签订的《武宁县商品房买卖合同》已依法解除；2、要求被告返还原告购房款135800元；3、要求被告赔偿原告利息损失34519.74元；4、要求被告支付原告违约金20790元；4、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2013年6月13日，陈敬江、朱美红与鹤群公司签订《武宁县商品房买卖合同》。合同约定，鹤群公司将座落于武宁县豫宁南路东侧的鹤群·清华苑小区2幢2单元502室，面积为99平方米的商品房出售给陈敬江、朱美红，商品房总金额为415800元，付款方式是贷款方式付款，陈敬江、朱美红首期支付购房总价款的30%，即135800元，其余向中国银行借款支付，按揭280000元。另外，合同还约定出卖人即鹤群公司应当于2014年12月31日前向买受人即陈敬江、朱美红交付商品房，该商品房交付时应当符合已取得房管局批准的《武宁县房地产开发项目竣工交付使用备案书》，逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。同时，合同还约定该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件。合同还对双方其他权利义务进行了约定。2013年6月13日，陈敬江、朱美红与鹤群公司又签订了《商品房买卖合同补充协议》，协议约定，除不可抗力原因导致解除合同外之外，买受人要求解除合同退还房屋的，则买受人应当承担已经交纳和应当交纳的税费，并按房屋总价款的10%向出卖人支付违约金。出卖人向买受人交付的物业应当是经过政府主管部门办理了验收备案且至质量合格的，如不合格的买受人有权要求解除合同，并要求出卖人退还购房款并按银行同期活期存款利率承担利息，自合同约定交付日期届满，买受人不及时来办理交接手续的，房屋视为已交付。协议另约定，自合同约定交付日期届满，买受人不及时来办理交接手续，房屋视为已交付。协议还约定本协议与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，如与《商品房买卖合同》条款冲突的以本协议为准。合同签订后，陈敬江、朱美红已于2013年6月13日向鹤群公司支付首付购房款135800元，并于2013年9月13日与中国银行股份有限公司签订个人一手住房贷款合同，通过银行按揭借款方式支付被告购房款280000元。从原审第三人将商品房按揭贷款给付鹤群公司至2015年9月10日，陈敬江、朱美红已向中国银行股份有限公司武宁支行支付该商品房按揭贷款的23期利息34519.74元。之后，双方未在约定交付期限内办理交房手续。鹤群公司于2015年7月20日通过邮寄送达了书面通知，称其已在交付期限内多次电话通知陈敬江、朱美红前去办理交房手续，但陈敬江、朱美红未前来办理，希望尽快前来办理，否则后果由其个人承担。现陈敬江、朱美红认为，鹤群公司逾期交房及未能提交房屋经验收合格的证明，故已符合双方约定的合同解除条件，因鹤群公司的违约行为已严重损害陈敬江、朱美红的合法权益，故诉诸法院。另查明，鹤群公司开发的武宁县豫宁南路东侧的鹤群·清华苑小区1幢、2幢楼房至今未在建设工程主管部门办理竣工验收备案，仅提交了有勘查、设计、施工、监理、建设单位盖章确认的工程竣工验收报告。
一审法院认为，陈敬江、朱美红与鹤群公司在平等自愿基础上签订的《商品房买卖合同》，不违反相关法律规定，属有效合同，双方均应严格履行合同义务。合同签订后，双方又签订了《商品房买卖合同补充协议》，双方对于商品房交付条件进行了变更，由之前的“商品房交付时应当取得房管局批准的《武宁县房地产开发项目竣工使用备案书》”变更为“房屋应当是经过政府主管部门办理验收备案且质量合格的，如不合格的买受人有权要求解除合同”，该补充协议属双方真实意思表示，一审法院亦予以确认。在房屋交付条件变更后，双方约定房屋质量不合格，陈敬江、朱美红才有权解除合同，故陈敬江、朱美红要求解除合同的条件成就与否取决于房屋质量是否合格。鹤群公司抗辩认为开发商在工程竣工后报质监站同意，组织了勘察、设计、施工、监理、建设五方共同参加竣工验收，并形成了竣工验收报告合格的确认文件，就达到了商品房交付使用的条件，可以交付。对此，一审法院认为，房屋的质量是否合格必须以质检部门签署的验收合格文件为依据。本案中，鹤群公司并未提交质检站盖章认可该房屋经验收合格的相关文件，其提交的施工、监理等部门盖章的竣工验收报告仅能证明该工程已竣工，符合竣工验收的条件，但并不能反映该房屋的实际验收情况，以及房屋经验收后质量是否合格，故鹤群公司的抗辩主张并无证据相佐证，一审法院不予采纳。作为房地产开发商，鹤群公司有义务证明其出卖的房屋已达到双方约定的交房条件，现其未能提交证据证明向原告出卖的房屋质量合格，且依据本案其他证据亦无法查明，故一审法院认定鹤群公司未在合同约定的期限内向原告交付符合交房条件的商品房，且逾期超过30日，根据合同约定，陈敬江、朱美红有权解除合同。现陈敬江、朱美红未提交证据证明其已于起诉前向鹤群公司主张要求解除合同，故其起诉至一审法院并向鹤群公司送达之日，双方合同才依法解除。对陈敬江、朱美红要求确认其与鹤群公司的商品房买卖合同解除的诉请，一审法院予以支持。合同既已解除，鹤群公司依法应退还原告全部购房款，故对陈敬江、朱美红要求鹤群公司返还购房款135800元的诉请，一审法院亦予以支持。
对于违约金，现鹤群逾期交房超过30日，陈敬江、朱美红主张按合同约定以已付购房款5%要求被告支付违约金，该约定不违反法律规定，对该诉请，一审法院予以支持。因陈敬江、朱美红与银行的贷款合同是基于商品房买卖合同才签定，现因鹤群公司违约导致商品房买卖合同解除，故陈敬江、朱美红向银行借款的目的已无法实现，而其已向银行支付的贷款利息也应由鹤群公司承担，从贷款发放至2015年9月10日，陈敬江、朱美红已向银行支付利息34519.74元，对该诉请，一审法院亦予以支持。在担保借款合同解除前，对于陈敬江、朱美红还应向银行支付的利息及可能产生的违约金损失等，因其尚未发生，无法确定具体数额，待二人与银行的担保借款合同解除后，其可另行主张。
对于鹤群公司抗辩称根据补充协议的约定，除不可抗力解除合同，陈敬江、朱美红退还房屋应承担税费及违约金。一审法院认为，涉案房屋至今未达到双方约定的交付条件，陈敬江、朱美红依约可解除合同，现违约方为鹤群公司，故不存在陈敬江、朱美红支付税费及违约金的情况，对鹤群公司的该抗辩意见，一审法院不予采纳。对于合同约定的交房期限届满前，交接房屋是何方义务的问题，因该房屋在合同约定的交房期限届满前，根本未达到合同约定的交付条件，故不存在向陈敬江、朱美红交付房屋的问题，陈敬江、朱美红未前去接收房屋也不存在违约。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条第二款、九十六条、九十七条之规定，判决如下：一、确认原告陈敬江、朱美红与被告江西省鹤群房地产开发有限责任公司就武宁县豫宁南路东侧的鹤群·清华苑小区2幢2单元502室的《武宁县商品房买卖合同》解除合法有效。二、被告江西省鹤群房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内返还原告陈敬江、朱美红购房款135800元元及利息损失34519.74元。三、被告江西省鹤群房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内支付原告陈敬江、朱美红违约金20490元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4122元，由被告江西省鹤群房地产开发有限责任公司承担。
二审查明事实与一审一致。
本院认为，鹤群公司与陈敬江、朱美红签订的《商品房买卖合同补充协议》第八条第（一）项约定：“出卖人向买受人支付的物业应当是经过政府主管部门办理了验收备案且质量合格的，如不合格的买受人有权解除合同，并要求出卖人退还购房款并按银行同期活期存款利率承担利息”。本案中，鹤群公司仅提供竣工验收报告来证明涉案房屋质量合格，未提供其他证据予以佐证。本院认为，首先，竣工验收报告仅能说明该工程符合竣工验收条件，不能证明该房屋质量是否合格；其次鹤群公司涉案房屋未在建设工程主管部门办理竣工验收备案，故一审法院认定涉案房屋不符合《商品房买卖合同补充协议》第八条第（一）项约定的交房条件并无不当。一审法院据此判决鹤群公司返还陈敬江、朱美红购房款并支付违约金亦无不当。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7844元，由上诉人江西省鹤群房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈景华
代理审判员 熊 涛
代理审判员 敬鸿林
二〇一六年十二月二十六日
书记 员代 泠