海南省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）琼民终160号
上诉人（一审原告）：海南万长威房地产投资有限公司。住所地：海南省海口市国贸北路A1-12德派斯大厦*****房。
法定代表人：石燕南，该公司董事长。
委托代理人：程盛强，海南法立信（琼海）律师事务所律师。
委托代理人：吴宇青，海南法立信律师事务所律师。
上诉人（一审原告）：吴凯儇，女，1979年3月22日出生，香港特别行政区居民，住广东省深圳市福田区。
委托代理人：程盛强，海南法立信（琼海）律师事务所律师。
委托代理人：吴宇青，海南法立信律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：琼海玉中置业有限公司。住所地：海南省琼海市嘉积镇（西园埇）登仙岭街**号万泉雅苑*栋****房。
法定代表人：王新贵，该公司总经理。
委托代理人：王甲良，该公司工程部经理。
委托代理人：刘耀光，该公司经理。
被上诉人（一审第三人）：符宇，男，1986年10月16日出生，汉族，住海南省琼海市。
委托代理人：李清理，海南大兴天泰律师事务所律师。
委托代理人：张会君，海南大兴天泰律师事务所实习律师。
上诉人海南万长威房地产投资有限公司（以下简称万长威公司）、上诉人吴凯儇与被上诉人琼海玉中置业有限公司（以下简称玉中公司）、被上诉人符宇债权人撤销权纠纷一案，不服海南省第一中级人民法院（以下简称一审法院）于2015年12月22日作出的（2015）海南一中民三初字第13号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2016年5月24日受理本案，依法组成合议庭后，于2016年6月25日在本院北附楼第四法庭公开开庭审理了本案。上诉人万长威公司、吴凯儇的委托代理人程盛强，被上诉人玉中公司的委托代理人王甲良、被上诉人符宇的委托代理人李清理到庭参加了诉讼。经依法调解未果，本案现已审理终结。
万长威公司、吴凯儇以玉中公司在负有到期债务未偿还的情况下，为达到逃债目的，以明显不合理的低价转让房产，严重削弱其清偿能力，侵害了债权人的权益为由提起诉讼，请求法院判令：1.依法撤销玉中公司与符宇之间就位于海南省琼海市嘉积镇西园埇“万泉雅苑”项目A-3-E2、A-4-E2、A-5-E2、A-2-C1、A-3-C1、A-3-C2、A-4-C1、A-5-C1、A-6-C1、A-2-C2、A-3-C2、A-4-C2、A-5-C2、A-6-C2、A-2-B1、A-3-B1、A-4-B1、A-5-B1、A-6-B1、A-2-B2、A-3-B2、A-4-B2、A-5-B2、A-6-B2、A-2-E2、A-6-E2、B-4-E1、B-3-E1、B-5-E1、B-6-E1、B-7-E1、B-8-E1、B-9-E1、B-11-E1、B-10-E1、B-7-C1、B-8-C1、B-9-C1、B-10-C1、B-11-C1、B-2-E2、B-2-E1、B-13-E1号房产签订的转让合同（房产转让款约人民币500万元）。2.玉中公司承担本案诉讼费用、8万元律师代理费等行使撤销权所支出的全部费用。玉中公司以该借款实际为投资款、双方合同已解除、本案已过诉讼时效、撤销权行使条件不具备等为由请求驳回万长威公司及吴凯儇的诉讼请求。符宇以转让价格合理、万长威公司超过撤销权行使期限为由请求驳回万长威公司及吴凯儇的诉讼请求。
一审法院审理查明：2010年6月8日，万长威公司与玉中公司签订《合作开发房地产合同书》。2011年11月15日，该院作出（2011）海南一中民初字第31号民事调解书，确认玉中公司、王新贵欠万长威公司、吴凯儇借款人民币6418000元及利息。2012年11月13日，玉中公司经股东会会议决议，同意用“万泉雅苑”项目的预售房按1500元／㎡抵押借款人民币500万元用于工程施工。2012年11月14日，玉中公司与符宇签订《房产抵押借款合同》，约定：玉中公司向符宇借款金额人民币500万元；借款用途仅用于“万泉雅苑”工程建设施工使用；借款时间自2012年11月15日至2013年5月14日止；玉中公司提供42套房产作为抵押并通过网签《琼海市商品房买卖合同》进行备案的方式办理借款担保手续。2012年11月26日，涉案的42套房产在海南省琼海市住房保障与房产管理局以1500元／㎡的价格进行了备案。2012年11月27日，符宇将借款人民币500万元汇入玉中公司指定的账户。2014年2月17日，万长威公司、吴凯儇向该院申请执行（2011）海南一中民初字第31号民事调解书。该院于2014年3月31日作出（2014）海南一中执字第20-2号执行裁定书，查封玉中公司名下的位于琼海市嘉积镇西园埇的6690.1平方米国有土地使用权（限值800万元）［证号：海国用（2008）第0086号］。2014年8月12日，该院以“申请执行人海南万长威房地产投资有限公司、吴凯儇与被执行人琼海玉中置业有限公司、王新贵实际上是一种合资、合作开发房地产关系，现双方的合资、合作关系尚未解除，利益的分配及相关债权、债务关系尚未结算清楚”为由作出（2014）海南一中执字第20-5号执行裁定书，终结（2011）海南一中民初字第31号民事调解书的该次执行程序。2015年3月17日，海南省海口市中级人民法院以（2015）海中法执字第43号执行裁定书，裁定：查封、冻结、扣押、提取被执行人海南玉中实业有限公司、玉中公司在人民币821.4934万元范围内的银行存款或其他等值财产。2015年6月18日，玉中公司与符宇签订《抵债协议》，约定符宇有权按照双方签订的《琼海市商品房买卖合同》办理相关确权手续等。另查明，万长威公司、吴凯儇为了本案诉讼，共支出律师服务费人民币8万元。庭审至证据质证阶段，万长威公司、吴凯儇的委托代理人对符宇的委托代理人的身份提出异议，认为符宇的委托代理人所在的海南大兴天泰律师事务所的另一名律师曾经在其他案件中作为万长威公司的代理人参加诉讼，职业上有冲突。
一审法院认为：第一，关于本案的法律适用问题。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，万长威公司和玉中公司住所地均在内地，可以认定我国内地法律为与合同有最密切联系的法律，故本案的处理应适用内地法律。第二，关于诉讼时效的问题。《中华人民共和国合同法》第七十五条规定：“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。”玉中公司与符宇未能提供充分证据证明万长威公司与吴凯儇在知道或应当知道其签订《琼海商品房买卖合同》后一年内未提起诉讼。万长威公司和吴凯儇提起本案诉讼的时间是2015年7月6日，距2012年11月14日玉中公司与符宇签订《琼海市商品房买卖合同》未满五年，故玉中公司和符宇主张诉讼时效的抗辩理由不应予以支持。第三，关于符宇的委托代理人的代理行为是否违反法律规定问题。根据《中华人民共和国律师法》第三十九条：“律师不得在同一案件中为双方当事人担任代理人，不得代理与本人或者近亲属有利益冲突的法律事务”的规定，符宇的委托代理人的代理行为并未违反法律规定，万长威公司、吴凯儇的该项抗辩缺乏依据，该院不予采纳。第四，关于撤销权是否应予支持的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，涉案的42套房产处于停工状态，且该院已于2014年8月12日作出（2014）海南一中执字第20-5号执行裁定书，终结（2011）海南一中民初字第31号民事调解书的该次执行程序。万长威公司和吴凯儇未能提供充分确凿的证据证明涉案42套房产的价值以及玉中公司与符宇约定的转让价格为明显不合理低价并且对其造成损害，不符合撤销权成立的要件，故该院对其主张不予支持。综上，该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、第二百六十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决驳回万长威公司、吴凯儇的诉讼请求。一审案件受理费人民币47360元，由万长威公司、吴凯儇共同负担。
万长威公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持该公司一审的全部诉讼请求，并由玉中公司承担本案一、二审诉讼费用及8万元律师代理费等行使撤销权所支出的全部费用。理由：1.一审判决认定事实错误。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定，对我国合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。本案中，万长威公司和吴凯儇提交的琼海市万泉雅苑商品房买卖合同备案确认花名册显示，2012年玉中公司出售并办理备案登记的另外13套房产的平均售价是每平方米5400元，玉中公司和符宇在一审庭审中对此均予以认可。同一年，玉中公司将涉案42套房产转让给符宇的价格为1500元，远远达不到市场交易价（5400元每平米）的百分之七十（3780元），属于上述法律规定的明显不合理的低价。一审法院认定万长威公司与吴凯儇未能提供充分确凿的证据证明转让价格为明显不合理低价，属认定事实错误。2.万长威公司与吴凯儇根据法院作出的民事调解书对玉中公司享有人民币600余万元的到期债权，该调解书的执行程序终结并非免除其还款义务。吴凯儇不是万长威公司的实际控制人，亦非合资、合作开发万泉雅苑房地产项目的合作主体，一审法院以双方的合资、合作关系尚未解除为由终结执行程序属于以执代审，对此万长威公司已提出执行异议要求恢复执行。玉中公司当庭认可其对案外人海南比东商业经营管理有限公司负有800余万元的债务、对案外人朱汝清负有600余万元的债务、对海南泰盛建筑工程有限公司负有l000多万元的债务、对退房业主负有债务等，其以明显不合理抵价转让42套房产损害了所有债权人的权益。3.符宇与玉中公司实际为民间借贷而非商品房买卖关系，商品房买卖合同系民间借贷合同的担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”的规定，法院不应支持履行买卖合同的请求。符宇同样是玉中公司的一般债权人，对42套涉案房屋不享有抵押权，不能享有优先受偿权，撤销涉案商品房买卖合同不会损害符宇的合法债权。此外，鉴于琼海市房地产管理局对备案的商品房买卖合同项下房产不予查封的现实情况，若不撤销涉案合同，玉中公司和符宇可私下办理房产过户手续，变相实现抵押和转移责任财产的目的，于法不合，损害其他债权人的合法利益，不利于定纷止争。
万长威公司另行提交书面代理意见补充：玉中公司与符宇的转让行为系恶意串通，应属无效。符宇提交的证据1《协议书》和证据2《合作开发房地产合同书》显示，符宇明知从2010年起，万长威公司与玉中公司之间共同开发涉案项目，双方按约定分配房屋的销售收入，且销售价格、营销方案由万长威公司负责确定，房产由万长威公司统一销售。符宇若为善意，在出借款项办理担保时，应尽到征求万长威公司意见的审慎注意义务。但符宇不仅未征求万长威公司的意见，更签订了上述商品房买卖合同并约定若玉中公司未能按约还本付息即无条件履行该合同，影响了合作方万长威公司的分配利益。因此，玉中公司与符宇之间的转让合同不符合等价有偿原则，且未告知合作方万长威公司，显属恶意串通，侵害了万长威公司合法的分配利益，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定的无效情形。若法院审理认为该转让合同无效，应根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条向上诉人释明变更诉讼请求。
玉中公司辩称：吴凯儇没有上诉的主体资格，玉中公司的债务并未确定，万长威公司也未提供证据证明其受侵害的具体损失，且万长威公司和吴凯儇提及的债务都是不确定的债务，其中600万的债务已被生效判决推翻。玉中公司与符宇之间是正常的房地产交易，双方约定抵债的是现状房，与毛坯房还有一千多元的差价，其中的13套房产已经进行了备案。玉中公司请求驳回万长威公司的上诉，维持原判。
符宇辩称：本案起诉时间是2015年，不应适用最新的司法解释，玉中公司通过股东会决议同意将预售房抵押借款用于工程施工。因琼海市房管部门暂停对备案房屋办理抵押登记，因此在房产抵押合同中约定若还清本息即解除合同，符宇和玉中公司均无恶意。玉中公司是为了建设工程而借款，符宇之前并不知晓《合作开发房地产合同书》，是诉讼后知道才提交法院，用于证明万长威公司作为负责财务的合作方，理应知晓涉案的抵押和买卖协议，却未在撤销权期限内提出诉求。房屋买卖的价格是按照房屋现状来算的，若认为2000元的价格不合理应申请司法鉴定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院维持原判，驳回上诉。
二审期间各方均无新证据提交法院，且对一审认定的事实没有异议。
本院另查明：万长威公司与玉中公司签订的《合作开发房地产合同》约定，“万泉雅苑”项目“以双方的名义共同开发建设，并按照本合同约定的分房比例分配房屋（或分配房屋的销售收入）”，“项目开发建设后，甲、乙双方按40%：60%的比例分配房产（以最终政府批准的规划报建的数据为准）”。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为：本案的争议焦点为万长威公司及吴凯儇能否撤销玉中公司与符宇签订的42份《商品房买卖合同》，各方均未向一审法院提交涉案的《商品房买卖合同》，一审法院在审理时也未就涉案42份《商品房买卖合同》的内容和效力进行审查。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”的规定，当事人有权得到法院关于合同效力问题的释明并据此变更诉讼请求。
综上，一审法院既未要求当事人提交请求撤销的合同文本并对合同内容进行审查，也未对合同的效力问题进行认定，未查明案件的基本事实，影响了当事人的诉讼权利。本院在二审审理过程中各方未能达成调解协议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
撤销海南省第一中级人民法院（2015）海南一中民三初字第13号民事判决；
发回海南省第一中级人民法院重审。
海南万长威房地产投资有限公司、吴凯儇预缴的二审案件受理费47360元予以退还。
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案件唯一码
审判长 王 好
审判员 秦 晴
审判员 李 菁
二〇一六年九月五日
书记员 王伟（代）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。