河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫14民终2940号
上诉人（原审被告）：焦秀玲，女，1973年7月15日出生，汉族，住河南省宁陵县。
委托诉讼代理人：李建民，宁陵县法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）:宁陵县龙宇置业有限公司。
法定代表人：刘晓，该公司经理。
委托诉讼代理人：陈业磊，河南世金律师事务所律师。
上诉人焦秀玲因与被上诉人宁陵县龙宇置业有限公司（以下简称龙宇公司）合同纠纷一案，不服河南省宁陵县人民法院（2017）豫1423民初1204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月28日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人焦秀玲及其委托诉讼代理人李建民，被上诉人龙宇公司的委托诉讼代理人陈业磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
焦秀玲上诉请求：撤销宁陵县人民法院（2017）豫1423民初1204号民事判决，发回重审或改判驳回龙宇公司的诉讼请求，认定其与龙宇公司在2014年5月23日和2014年5月24日签订的两份购房合同无效，由龙宇公司退还房款并赔偿损失。事实与理由：1、2014年5月23日、5月24日焦秀玲与龙宇公司签订涉案房屋购房协议，焦秀玲基于龙宇公司的承诺相信购房所在街道能够形成市场、建立车站，故而高价购买了龙宇公司的两栋商用楼房，但龙宇公司承诺的形成商业街的条件没有兑付，且房屋存在漏雨、墙壁脱落、地板不合格等多项质量问题，一审法院未予充分考虑案件事实判决焦秀玲支付购房款及利息不当。2、焦秀玲与龙宇公司之间签订的两份购房协议书中约定了由龙宇公司协助焦秀玲向银行申请贷款，办理分期付款，但龙宇公司在明知其销售的房屋不能得到银行抵押贷款的同时欺骗焦秀玲签订还款协议。原审判决未审查龙宇公司是否具有商品房销售资格，龙宇公司也未为焦秀玲办理房屋所有权证书，根据相关法律规定，涉案的购房协议及还款协议应为无效。
龙宇公司未提交书面答辩状，庭审中口头辩称：焦秀玲在与龙宇公司房屋买卖过程中出具欠款欠条应承担还款责任，焦秀玲的上诉理由均不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
龙宇公司向一审法院起诉请求：焦秀玲支付房款70000元及利息（庭审中明确诉讼请求为2015年1月30日到2017年4月29日的利息为37800元，2017年4月29日之后利息按月息两分计算至还清之日止），并承担诉讼费用。
原审法院认为，焦秀玲承认龙宇公司在案件中主张的事实，故对龙宇公司主张的事实予以确认。焦秀玲、龙宇公司应该按照约定全面履行自己的义务。焦秀玲称房屋质量有问题但所提交的证据不足以支持其主张，已告知其可以另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：被告焦秀玲于判决生效后十五日内支付原告宁陵县龙宇置业有限公司房款70000元及利息（2015年1月30日到2017年4月29日的利息为37800元，2017年4月29日之后利息按月息两分计算至还清之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利。案件受理费1550元，减半收取计775元，由被告焦秀玲负担。
本院二审期间，焦秀玲提交的新证据是：1、照片2组，证明龙宇公司违反承诺，没有在涉案房屋附近形成市场，且涉案房屋存在严重的质量问题；2、购房协议2份，证明双方在合同中约定涉案房屋可以分期付款或向银行办理贷款，但龙宇公司在没有审批贷款时就让还款，存在欺诈行为。
龙宇公司经质证认为，焦秀玲主张的商业街已经形成，证明房屋质量存在问题的照片不是新证据。对购房协议认为，双方约定的交款方式为分期付款，并未涉及商业贷款，涉案房屋焦秀玲已使用多年。
龙宇公司提交的新证据是：1、宁集有（2013）第××-××号集体土地所有权证书，所有权人为平安居社区、地字第2012-村××号建设用地规划许可证、建字第2013-村××号建设工程规划许可证、逻岗镇中心社区（平安居社区）工程竣工验收备案证书。证明龙宇公司开发的房屋手续齐全，符合法律规定的形式和实质要件。2、宁陵县房权证2014字第××号、第××号房屋所有权证书，证明龙宇公司已协助焦秀玲办理了房屋所有权证书，完成了合同约定的义务。
经质证，焦秀玲对第一组证据的真实性均没有异议，但认为与本案不具有关联性，不能证实龙宇公司对涉案房屋拥有建设权及开发权。对第二组证据的真实性无异议，但认为办理时间在签订房屋买卖合同之前，且证书还没有交付给焦秀玲，龙宇公司存在违约行为。
本院经审查认为，焦秀玲提交的第一组证据系照片，拍摄时间及地点不清，不符合作为有效证据采信的条件，本院不予采信。第二组证据系双方签订的购房合同，龙宇公司对真实性未提异议，本院对真实性予以确认。龙宇公司提交的第一组证据系其房产开发建设手续，焦秀玲对真实性没有异议，能够证明龙宇公司开发平安居社区时履行的相关行政审批手续，本院予以确认。第二组证据系为焦秀玲办理的房屋产权证书，焦秀玲对真实性亦无异议，能够证实涉案房屋产权归焦秀玲所有，本院予以采信。
本院经审理查明：龙宇公司与焦秀玲于2014年5月23日、5月24日签订两份购房协议，约定将龙宇公司位于宁陵县逻岗镇的新型农村中心社区商业街项目C区北10号、11号的两套房屋出售给焦秀玲，每套房屋的单价为250000元，付款方式为分期，每套房屋首付180000元，于2014年10月15日前每套付20000元、于2015年1月30日之前每套再付50000元。焦秀玲付清了10号房屋的房款，11号房屋支付了首付款180000元。龙宇公司将涉案房屋交付给焦秀玲，焦秀玲实际投入使用。针对11号房屋所欠的70000元购房款，龙宇公司与焦秀玲签订一份还款协议书，对购房协议中约定的分期支付数额及时间再次予以确认，并约定如逾期付款，龙宇公司可按月息3分计算滞纳金。后焦秀玲拖欠70000元房款未付，龙宇公司提起本案诉讼。
另查明，针对涉案房屋所处新型社区的开发，龙宇公司持有宁集有（2013）第××-××号集体土地所有权证书，地字第2012-村××号建设用地规划许可证、建字第2013-村××号建设工程规划许可证，该社区完工后，经过了竣工验收备案登记。宁陵县房地产交易登记发证中心于2014年9月1日为焦秀玲所购买的两套房屋办理了房屋所有权登记。
本院认为，本案的争议焦点为：焦秀玲应否支付下欠的70000元房款及利息。龙宇公司将涉案房屋出售给焦秀玲，焦秀玲已实际占有使用，且办理了产权登记，焦秀玲应当按照还款协议的约定，支付下欠部分的房款，原审对此予以确认并无不当。关于利息的承担问题，涉案房屋所处位置在乡镇，经济价值、流转程度和变现可能均区别于城市房屋，基于公平原则，结合双方对合同的履行程度，对逾期付款的利息本院不再予以支持。
综上，原审判令焦秀玲向龙宇公司支付70000元房款正确，对利息的认定不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、变更河南省宁陵县人民法院（2017）豫1423民初1204号民事判决为“被告焦秀玲于本判决生效后15日内支付原告宁陵县龙宇置业有限公司房款70000元”；
二、驳回原告宁陵县龙宇置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费775元（已减半），二审案件受理费775元，共计1550元，由原告宁陵县龙宇置业有限公司负担350元，被告焦秀玲负担1200元。
本判决为终审判决。
审判长 张 倩
审判员 周克风
审判员 宁传正
二〇一七年十月二十六日
书记员 崔 乐