盘锦市大洼区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽1104民初1545号
原告：盘锦源隆物业管理有限公司，住所地辽宁省盘锦市大洼区。
法定代表人：梁策，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：刘振明，男，盘锦源隆物业管理有限公司员工。
委托诉讼代理人：齐悦霖，辽宁向海律师事务所律师。
被告：罗福荣，男，1957年11月19日出生，汉族，无职业，住辽宁省盘锦市大洼区。
原告盘锦源隆物业管理有限公司与被告罗福荣物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盘锦源隆物业管理有限公司的委托诉讼代理人齐悦霖，被告罗福荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
盘锦源隆物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2015年1月1日至2018年12月31日的物业服务费18,425.28元，并按欠费总额的日千分之三的标准支付逾期交费违约金直至物业费交纳完毕之日止。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为大洼区田家镇良筑名邸小区的物业服务企业，原告负责该小区的物业管理服务。被告系该小区XXXXX商网业主，住房面积为225.8平方米。2014年3月9日，原、被告达成一致，签订了良筑名邸《前期物业管理服务合同》（以下简称合同），被告于2014年1月13日办理了房屋入住手续。但是，自2015年1月1日以来，被告再未履行过任何交费义务，根据合同第七条第一项的约定，住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米1.8元，自2017年9月1日起调整为每月每平方米1.5元，被告至今已欠付原告物业服务费18，425.28元。另外，按照合同第八条第一款的约定，被告应于每年1月1日前交纳物业管理费用，根据合同第八条第二款的约定，被告逾期交费，原告有权要求被告补交费用并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。综上，被告拖欠原告物业费数年，经原告多次催缴仍拒绝交纳，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。
罗福荣辩称，原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先，原告主要存在以下违反物业管理协议的行为：原告履行消防设施、环境卫生、交通项目进行维护、修缮、服务管理的义务时不及时或不到位。被告从交房至今多次找原告要求对房屋的滴水檐进行修缮，原告一直推托不管。2018年4月，被告自己花780元钱修护。被告门前道路坑洼不平，常年积水，道路狭窄，长期堵车，严重影响业主生活质量。小区环境恶劣，绿化面积严重不足，没有活动场地。房屋掉皮掉渣，室内多出开缝，房屋质量不达标，多次催促物业公司修护，没有得到答复。被告房屋于2016年被撬开，被盗价值8000元笔记本电脑一台、现金若干，物业公司没能保障业主的安全。被告与原告签订合同时约定物业费为1.5元/平方米，而非原告主张的1.8元/平方米。被告岁数已大，因商网经营不善，没有能力支付一年4800元的物业费。被告不交纳物业费是行使先履行抗辩权的行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：原告盘锦源隆物业管理有限公司是良筑名邸小区的物业服务企业。2013年12月1日，原告（乙方）与良筑名邸小区的开发商盘锦源隆房地产开发有限公司（甲方）签订《良筑名邸前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方提供前期物业服务，合同有效期限自2013年12月1日起至本小区业主委员会成立并签订物业服务合同生效之日止。物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准为：商网1.8元/平方米/月，每年1月交纳费用，逾期未交纳的，乙方有权按欠费总额的日千分之三收取违约金......被告罗福荣是良筑名邸小区35-109号商网的业主，其所有的房屋建筑面积225.8平方米。原告（甲方）与被告（乙方）于2014年3月9日签订《良筑名邸前期物业服务协议》，对双方的权利和义务、物业管理服务内容等作出约定。同时约定每年度首月10日前交纳物业费。乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应缴额的3‰支付违约金。被告于签订协议当天交纳2014年1月13日到2015年1月13日物业费4877元（1.8元/平方米/月×225.8平方米×12个月）。其自2015年1月14日至2018年12月31日未交纳物业费，共拖欠物业费18,222.06元（1.8元/平方米/月×225.8平方米×31.5个月+1.5元/平方米/月×225.8平方米×16个月）。该款经原告书面催收，被告至今未交纳。现原告起诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。
上述事实，有原告提交的《良筑名邸前期物业服务合同》一份、收款收据一张、缴费通知单附联4张及正联张贴照片5张、园区照片46张及原、被告陈述在卷佐证，本院予以采信。
被告提交的照片16张，欲证明原告物业服务不达标，因该组照片中有的无法体现拍摄的位置，不能证明与本案的关联性，有的不在物业服务范围内，不能证明被告要证明的目的，故本院不予采信。
本院认为：原告与被告签订的《良筑名邸前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，协议的内容对被告具有约束力。现原告依据该协议对良筑名邸小区的业主提供了物业服务，被告作为业主，享受到了原告提供的服务，应按照协议的约定履行交纳物业费的义务。故对原告要求被告给付物业费的诉讼请求，本院予以支持。原告主张自2017年9月1日起物业费收费标准调整为1.5元/平方米/月，不违反法律规定，本院予以支持。关于原告主张的违约金，因协议中约定了物业费交纳时间及违约责任，被告未按照约定交纳物业费，应当承担相应的违约责任。但两份合同中约定违约金“每天按应缴纳额的3‰”的标准过高，应予以适当减少，本院调整为按照人民银行同期同类贷款利率予以支持。关于被告提出的与原告签订的协议约定的物业费收费标准为1.5元/平方米/月，并非原告主张的1.8元/平方米/月的抗辩主张，因原告与盘锦源隆房地产开发有限公司签订的《良筑名邸前期物业服务合同》对被告等全体小区业主具有约束力，该协议中约定商网物业费按照1.8元/平方米/月标准交纳，且被告已经按照该标准交纳2014年1月13日至2015年1月13日期间物业费，视为对该收费标准的认可，故对被告该项抗辩主张，本院不予认可。关于被告提出的因为原告服务不到位，故未交纳物业费的抗辩主张，因未提供充分证据证明其主张，故本院不予认可。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
被告罗福荣于本判决生效后七日内给付原告盘锦源隆物业管理有限公司2015年1月14日至2018年12月31日物业费18,222.06元及违约金（违约金按照中国人民银行同期贷款利率计付，2015年1月14日至2015年12月31日的违约金以4，674.53元为基数，自2015年1月11日起计算；2016年1月1日至2016年12月31日的违约金以4，877.28元为基数，自2016年1月11日起计算；2017年1月1日至2017年12月31日的违约金以4,606.32元为基数，自2017年1月11日起计算；2018年1月1日至2018年12月31日的违约金以4，064.40元为基数，自2018年1月11日起计算；均计算至本判决确定给付之日止）。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务违约金。
案件受理费261元（盘锦源隆物业管理有限公司已预交），减半收取130.50元，由罗福荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。
审判员 盖宏菊
二〇一八年八月一日
书记员 乔国香