湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)湘01民终2777号
上诉人（原审原告）郑菜园，女，1974年7月8日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。
委托诉讼代理人:刘文，湖南环海律师事务所律师。
委托诉讼代理人:刘帅，湖南湘泉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:长沙南湖广场置业有限公司，住所地长沙市天心区保利湘府文苑东4栋综合楼405、406房。
法定代表人:吴章焰，董事长.
委托诉讼代理人:唐嵩，湖南天地人律师事务所律师。
委托诉讼代理人:苗丽辉，湖南天地人律师事务所律师。
上诉人郑菜园因与被上诉人长沙南湖广场置业有限公司（以下简称南湖广场公司）商品房销售合同纠纷一案，不服长沙市天心区人民法院（2014）天民初字第00212号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判长周坤和代理审判员周卓、冷子剑组成合议庭，于2016年5月19日公开开庭进行了审理。上诉人郑菜园的委托代理人刘文、刘帅，被上诉人南湖广场公司的委托代理人唐嵩、苗丽辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑菜园上诉请求：一、请求依法撤销一审判决第三项；二、请求改判南湖广场公司向郑菜园支付更换为与样品铝合金门窗（含玻璃）相符门窗所需更换费用48500.2元（34.643m2×1400元/m2）；三、请求改判南湖广场公司为郑菜园所购商品房安装大金牌中央空调，并对未合理预留中央空调主机安装位的明显缺陷进行整改；四、请求改判南湖广场公司为郑菜园所购商品房的入户门整改更换为王力品牌的甲级防盗门；五、请求改判南湖广场公司支付自2013年10月1日起至郑菜园所购商品房符合合同约定的交房条件并实际交房之日止的逾期交房违约金；六、请求改判南湖广场公司返还郑菜园因所购商品房的质量及公共设备设施与合同约定及南湖置业公司广告宣传不符而应减少的房屋价款；七、请求改判南湖广场公司因擅自降低楼层（共二层）赔偿郑菜园损失；八、本案诉讼费用由南湖广场公司承担。事实与理由如下：一、一审判决认定事实存在遗漏。1、郑菜园对于一审判决中已认定的事实没有异议，但根据一审判决认定的事实，南湖广场公司关于房屋空调、地暖、外门窗等方面的广告宣传存在明显的欺诈行为；2、一审判决对于事实认定存在遗漏。南湖广场公司在2012年10月31日以书面方式向郑菜园作出过保利国际广场交房后空调交付标准为大金中央空调的承诺，对承诺函的真实性应予认定；一审庭审过程中已查明南湖广场公司实际安装的外门窗（含玻璃）均系国产普通铝合金门窗框及玻璃，且玻璃系单层LOW-
E玻璃；郑菜园在一审诉讼过程中提供了中央空调主机安装位的现场照片，证实南湖广场公司的房屋未合理预留中央空调主机安装位，存在明显的缺陷。二、一审判决适用法律不当，判决结果存在明显错误。1、南湖广场公司在广告中宣传的外门窗为”选用了进口的LOW-
E玻璃和带热桥的铝型材”，且在售楼部现场摆放了进口铝合金门窗样品，郑菜园认为南湖广场公司通过广告和现场实物样品的方式对外门窗的品质作出了具体明确的说明和允诺，理应判决南湖广场公司按样品外门窗品质履行交付义务，即应改判南湖广场公司向郑菜园支付更换为与样品铝合金门窗（含玻璃）相符门窗所需更换费用48500.2元（34.643㎡×1400元/㎡）。2、南湖广场公司在广告宣传、售楼部现场摆放的大金中央空调样品及2012年12月31日的书面承诺函中，均明确空调品牌为大金，而商品房买卖合同附件三仅写明”品牌空调”，并未写明是格力空调，故合同条款并未对此前的承诺作出变更，应改判南湖广场公司为郑菜园所购商品房安装大金牌中央空调，并对未合理预留中央空调主机安装位的明显缺陷进行整改。3、一审判决已查明南湖广场公司实际安装的是王力丁级门，与合同附件三约定的”高档钢木入户门”标准不符，故应改判南湖广场公司为郑菜园所购商品房的入户门整改更换为王力品牌的甲级防盗门。4、根据商品房买卖合同第十条”交付期限及条件”约定，交房条件故应包括合同附件三中的”交房标准部分”，也包括合同附件三中的”非交房标准”部分。涉诉商品房虽然经验收合格，但部分装饰、设备标准与合同约定不符，不具备合同约定的交房条件，特别是南湖广场公司安装的地暖存在严重质量问题，已经影响了房屋的居住及使用功能，导致郑菜园不能正常接收房屋。故应改判南湖广场公司支付自2013年10月1日起至郑菜园所购商品房符合合同约定的交房条件并实际交房之日止的逾期交房违约金。5、郑菜园系按南湖广场公司宣传的”中国顶级滨江豪宅”品质支付的购房款，但南湖广场公司实际交付的小区配套公共设备实施与合同约定及南湖广场公司的广告宣传严重不符（如园林绿化、公共设备实施、物业管理等），降低了楼盘品质，故应酌情减少房屋价款。6、郑菜园购买的是A7栋第14层，但南湖广场公司实际交付的楼层为第12层，南湖广场公司将不能实际使用的架空层计算为二层严重影响了郑菜园的观景效果，降低了入住质量，违背了郑菜园的购买涉案房屋的初衷，明显违背合同约定与诚实信用原则，应改判南湖广场公司因擅自降低楼层（共二层）而赔偿郑菜园的损失。
南湖广场公司辩称：南湖广场公司交付给郑菜园的房屋符合双方合同约定，该商品房已经通过了竣工验收合格并符合了合同附件三的装饰设备标准，郑菜园的上诉请求没有事实与法律依据。针对房屋存在的非主体结构之外的质量问题，南湖广场公司会依约承担房屋质量保修责任，且已经对小区统一进行了提质改造，进一步提升了商品房和小区的品质。南湖广场公司交付的房屋质量已经得到小区绝大多数买受人的认可。请求二审法院驳回其上诉请求，维持原判。
郑菜园向一审法院起诉请求：一、判令南湖广场公司为郑菜园所购商品房的外门窗整改更换为断桥隔热铝合金进口LOW-
E中空玻璃门窗；二、判令南湖广场公司对郑菜园所购商品房的地暖进行拆除，整改更换为狄诺瓦品牌的电地暖；三、判令南湖广场公司为郑菜园所购商品房安装大金牌中央空调；四、判令南湖广场公司为郑菜园所购商品房的入户门整改更换为王力品牌的甲级防盗门；五、判令南湖广场公司为郑菜园所购商品房的排水管涂覆层整改至合格；六、判令南湖广场公司为郑菜园所购商品房的飘窗整改至合格；七、判令南湖广场公司将生活阳台外立面整改为与室外墙面相同的干挂石材；八、判令南湖广场公司提供空调安装位置与空调检修通道；九、判令南湖广场公司拆除大堂中擅自增设的违章建筑，将大堂恢复原状；十、判令南湖广场公司将电梯厅用石材装修，装修标准与大堂相同；十一、判令南湖广场公司因擅自降低楼层（共二层）而应支付的补偿款13525元（50元/㎡/层×2层×135.25㎡）；十二、判令南湖广场公司支付自2013年12月31日起至郑菜园所购商品房符合合同约定的交房条件并实际交房之日止的逾期交房违约金（暂计算至2014年1月9日止为3550.9元）；十三、判令南湖广场公司返还郑菜园因所购商品房的质量及公共设备设施与合同约定、国家建筑工程施工验收规范规定及南湖广场公司广告宣传不符而应减少的房屋价款270500元（按2000元/m2计算）；十四、判令南湖广场公司维修好内外墙渗透部位；十五、本案诉讼费用由南湖广场公司承担。
一审法院经审理查明：2012年10月31日，郑菜园与南湖广场公司签订了编号为201107261402的《长沙市商品房买卖合同》，郑菜园从南湖广场公司处购买了南湖广场A7栋N单元14层1402号房，建筑面积135.25M2,单价为13127.26元/m2，总价款为1775462元；合同约定南湖广场公司应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付给郑菜园等内容。其中附件三的交房标准部分约定入户门为高档钢木入户门，外门窗为断桥隔热铝合金LOW-
E中空玻璃，排水系统采用优质排水管。在非交房标准部分约定出卖人向买受人赠送品牌中央空调室外主机、品牌地暖。合同第十条约定出卖人应当在2013年9月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人。第十一条约定，逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，并自交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋如存在非主体结构方面的质量问题，应当将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在90日内整改合格，超过整改期买受人可以自行整改，出卖人应赔偿买受人整改相关费用。为宣传其销售的商品房，在自有刊物《保利快讯》2011第2期广告中明确提到房屋内部配置有”中央空调、地暖系统、24小时热水、智能指纹锁、高级面板、镀银LOW-
E玻璃”等。A3栋《保利国际广场宣传手册》中提到其房屋配置”进口双层LOW-
E玻璃”。南湖广场公司在其发放的保利国际广场彩页广告中明确介绍了”大金中央空调”的品牌和产品特点，并描述了”DCR狄诺瓦地暖”相关的性能优势并在该保利国际广场彩页广告的右下角以极小字号标示”温馨提示：非交房标准，交房标准最终以买卖双方签订的《商品房买卖合同》约定为准”。南湖广场公司同时在其售楼部大厅摆放了”大金中央空调”、”进口双层LOW-
E玻璃”的实物样品进行宣传。2013年9月30日，南湖广场公司通知郑菜园收房。郑菜园验房认为：1、该商品房所用外门窗材料不是”双层进口LOW-
E中空玻璃”；2、地暖不是”DCR狄诺瓦”品牌电地暖，而是水地暖；3、南湖广场公司赠送的中央空调室外主机为格力品牌而非大金品牌；4、南湖广场公司在A7栋大堂内增设房间，侵占业主共用空间。后郑菜园委托小李飞刀工程项目管理有限公司验房，该司出具了验房报告，报告对涉案房屋面积和合同内附属设施进行了核对，并对其墙地面工程、门窗工程、电气工程、排水工程、防水工程以及其他方面存在的问题提出了相应的整改意见。2013年10月18日，郑菜园将涉案房屋中安装的入户门提交长沙市商品质量监督检验所进行质量检验，该所检验后认定该入户门防盗安全级别为丁级。一审过程中，一审法院于2014年4月25日依法委托湖南大学司法鉴定中心对南湖国际广场廖寅凯等五户房屋水地暖是否符合安装施工规范及排水管涂覆层是否符合质量标准进行了鉴定。该中心的鉴定意见为：1、依据JGJ142-2014、J365-2004规程3.5.7条规定：”地面的固定设备和卫生洁具下，不应布置加热管”。根据现场勘验，该商品房为毛坯交房，家具的摆放位置会依据业主的喜好而发生变化，毛坯房难以定性地面的固定设备，固定大柜是在地面找平层上，不会把加热管压变形，设计布置的地暖管设计余量较大，不会因为固定大柜的遮挡影响房间温度升高；2、现行规范没有规定南方地区卫生间一定要采暖，我国南方冬季气温一般不会使室内管道冻结，无需加热防冻，卫生间使用时间短，如果长期采暖则能源浪费大，地暖因加热惰性大，不适合间歇采暖，故现行规范不强制性要求卫生间一定要采暖；3、根据现场勘验情况，加热管与分水器、集水器的接合处设置了调节阀门，通过手动调节可以控制室内温度；4、依据JGJ142-2004规程3.6.1条：”分水器、集水器内径不应小于总供、回水管内径，且分水器、集水器最大断面流速不宜大于0.8米/秒。每个分水器、集水器分支环路不宜多于8路”。规程表述的是”最大断面流速不宜大于0.8米/秒。每个分水器、集水器分支环路不宜多于8路”，两个均为不宜，并非不允许，从低温热水地板辐射供暖系统施工安装国家标准图集03K404/03(05)K404可以看到2-12环路的示意图；5、规程没有规定一定要装混水中心。地暖采用的是低温热水，如果所采用的壁挂炉出水温度能够在40-50度运行，可以不用混水中心；如果所采用的壁挂炉只能出高温水彩需要混水中心，壁挂炉低温运行使排气温度低热效率高，更节能；6、依据JGJ142-2004规程中分、集水器安装示意图，该示意图表现的是集中供热的地暖系统从集中供热立管引入户内时通过分、集水器与户内地暖管连接，南湖地暖为每户独立的地板采暖系统，没有必要完全照搬集中供暖系统；7、具有采暖功能的壁挂炉均配备有膨胀罐或压力平衡装置，无需另配置膨胀罐；8、依据CJ/T251-2007第8.1.1条规定：”分、集水器应有型号或规格、商标或识别标志，标志应清晰、耐久”。CJ/T251-2007条第8.1.2条规定：”合格证内容包括：产品名称、产品型号、主要用途、生产日期、产品标准编号、检验日期、厂名、厂址、检验员签字或盖章”，所以所有五户的分、集水器上标识应按CJ-T251-2007进行整改；9、JGJ142-2004、J365-2004规程5.3.9条规定：”加热管出地面至分水器、集水器连接处，弯管部分不宜露出地面装饰层。加热管出地面至分水器、集水器下部球阀门接口之间的明装管段，外部应加装塑料套管，套管应高出装饰面150-200mm”。所以，分、集水器在使用过程中需要调试、检修、维护，隐藏在墙体内会带来很多的不便，规程没有规定一定要隐藏在墙体内；而明装管段外部没有加装塑料套管的情况，应根据JGJ142-2004第5.3.9条进行整改；10、JGJ142-20045、J365-2004规程6.3.3条规定：”分水器、集水器及其连接件等安装后应有成品保护措施”。故应根据JGJ142-2004、J365-2004规程6.3.3条进行整改，增加保护措施；11、JGJ142-2004地板辐射供暖技术规程第5.3.13第1条规定：”在与内外墙、柱等垂直构件交接处应留不间断的伸缩缝，伸缩缝填充材料应采用搭接方式连接，搭接宽度不应小于10mm”；第2条规定：”当地面面积超过30㎡或边长超过6米时，应按不大于6米间距设置伸缩缝”；第3条规定：”伸缩缝应从绝热层的上边缘做到填充层的上边缘”。故伸缩缝问题应根据JGJ142-20045地板辐射供暖技术规程第5.3.13条进行整改；12、由于施工过程中没有完善的保护措施，在浇灌填充层时导致管道移位，与设计要求误差较大，个别勘验点大大超过了允许误差；如果布管是按照设计要求的间距250mm布置，及布管总长度变化不大，在浇灌填充层时部分管道移位会影响区域温度场不均匀，对房间整体温度影响不会太明显；已经发现的问题应整改到位，特别是A3-1902户衣帽间，A2-402户客厅；13、JGJ142-2004、J365-2004规程5.3.6条明确了加热管的3种固定方法。固定措施不可靠才导致填充层施工时加热管移动，排列不规范、宽窄不一。JGJ142-2004、J365-2004规程5.3.1规定：”加热管应保持平直，管间距的安装误差不应大于10mm”。加热管固定问题应根据JGJ142-2004第5.3.1条进行整改；14、JGJ142-2004第3.2.6条”低温热水系统填充层厚度宜取50mm”，设计上填充层厚度也是50mm。现场勘验情况是A2-402客厅填充层厚度约90mm，超过设计和标准约80％，影响了空间净高度，应进行整改；15、排水管涂覆层局部脱落，存在生锈情况（见附件照片9-1、2）；16、以上从第1点至12点均为五户业主共同所有，从第13点至15点因现场勘验时并未作全面开挖，因此只就勘验中发现的问题作出鉴定意见，其中第13条涉及到的是A3-1902，第14条涉及到的是A2-402。根据上述鉴定意见第16条所称，该鉴定意见第1点至12点所指出的问题具有共性，一审庭审过程中，一审法院依法认定第1点至12点意见适用于该系列案件。2015年1月19日，鉴定人罗刚、熊辉出庭就水地暖安装施工质量及排水管涂覆层质量问题发表以下补充意见：1、所鉴定五户分、集水器均无标识，也无产品合格证；2、加热管的明装管段未加装塑料套管；3、分水器、集水器及其连接件没有保护措施，需要整改；4、伸缩缝有些不够明显，有些填充有问题；5、加热管没有很好的固定，有跑偏，需要整改，将加热管全部挖出进行有保护措施的整改；6、加热管固定存在安装偏差问题，具体整改要将加热管挖开；7、对以上问题的结论性意见就是施工质量存在一定问题，但通过整改还是可以使用。根据庭审情况，一审法院要求湖南大学司法鉴定中心对水地暖施工质量和排水管涂覆层质量出具书面结论性鉴定意见并就如何整改提出有效意见。该中心于2015年3月17日出具补充意见称排水管涂覆层质量、水地暖施工质量存在一些问题，但通过整改能满足使用要求，并提到了八点整改意见。一审法院遂根据有关意见要求南湖广场公司拿出可行的整改方案，南湖广场公司后向一审法院提交了1份《关于地暖鉴定报告中需整改部分的整改方案及步骤的报告》，在这份报告中南湖广场公司提出了水地暖及排水管涂覆层整改的具体措施，但郑菜园对该报告中提出的整改措施不予认可。2014年7月2日，一审法院依法委托长沙天时价格评估事务所有限公司对涉案房屋实际安装的铝合金门窗与宣传实物样品进行了价格评估，评估意见为实际安装的铝合金门窗为717元/㎡，实物样品为1400元/㎡。2014年11月5日，一审法院依法组织双方对涉案房屋铝合金外门窗的面积进行了实测，测量值为34.643㎡。2014年4月25日，依南湖广场公司申请，一审法院依法委托湖南大学司法鉴定中心对郑菜园提交的《长沙南湖广场置业有限公司交房标准为大金空调的书面承诺》中所加盖的被告公章进行了鉴定，鉴定意见为《承诺》上加盖的”长沙南湖广场置业有限公司销售合同专用章”印文与《长沙市商品房买卖合同》中加盖的”长沙南湖广场置业有限公司销售合同专用章”的印文不是由同一枚印章盖印形成。
一审法院认为：郑菜园与南湖广场公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行。关于郑菜园诉请第1、2、3项，均涉及广告的效力问题。针对第1项诉请，郑菜园认为南湖广场公司在其广告中宣传涉案房屋”选用了进口的Low-
e玻璃和带热桥的铝型材”，但南湖广场公司实际安装的是普通铝合金门窗框及玻璃，与广告不符。南湖广场公司辩称其使用的是断桥隔热铝型材和Low-
e玻璃，符合合同约定的标准。经核查，”带热桥的铝型材”应是一种不规范的称法，从涉案房屋使用铝型材的目的看，使用的铝型材应为”断桥铝”，又叫”断桥隔热铝型材”。一审法院认为，从郑菜园提交作为证据的相关广告资料的内容看，因其对玻璃和铝型材的规格、型号、品牌等均未达到《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第三条规定的”出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约”的判断标准，对双方不具有约束力。另外，就郑菜园提交鉴定的铝型材价格差问题，首先，因南湖广场公司对郑菜园提交的实物样品的来源提出异议，且郑菜园不能提供证据证明该实物样品确实来源于南湖广场公司的展示，故郑菜园提交的实物样品不能作为认定本案事实的依据；其次，郑菜园本可通过法定程序取证以证明案件相关事实，现鉴于郑菜园未通过法定程序取证，导致本案相关事实产生争议后不能查明，对此，由郑菜园承担举证不能的后果为宜。由于已安装的外门窗符合合同附件三约定的交付标准，且已经验收合格，能够满足正常的使用需求，故郑菜园诉请更换为断桥隔热铝合金进口LOW-
E中空玻璃门窗既非必要亦无依据，一审法院不予支持。关于郑菜园诉请第2、3项，郑菜园认为南湖广场公司应当按广告内容赠与其大金空调和DCR狄诺瓦地暖，南湖广场公司辩称其虽然在前期广告宣传中介绍了大金空调和DCR狄诺瓦地暖，但在该宣传广告中均明示为：非交房标准，以双方实际签订的《买卖合同》约定为准；而且在合同附件三《非交房标准》部分，以加黑加粗的大号字体对赠与的室外中央空调主机和地暖的品牌作了约定，并同时对买受人接受赠与的前提条件进行了约定，这些合同内容可视为对原有广告宣传内容的一种变更，双方均应遵守。一审法院认为，南湖广场公司有关大金空调和DCR狄诺瓦地暖的广告明确具体，应当视为要约，但双方后续签订的买卖合同已经载入了有关空调和地暖的内容，并且作出了不同约定；特别是订立合同无论其过程还是内容，均会严格于广告，如果简单地认为仅凭广告认定买卖双方相关权利义务，订立合同的必要性、严肃性就会明显降低，因此，鉴于本案买卖合同已经对空调和地暖相关内容进行了明确约定，双方间相关权利义务应以合同约定为准。另外，因南湖广场公司在交房前已将水地暖进行安装，故南湖广场公司应根据湖南大学司法鉴定中心出具的鉴定意见予以整改至合格；因南湖广场公司拟赠与格力牌中央空调室外主机并不违反合同约定，且郑菜园未能在南湖广场公司通知交房日起三个月内收房并接收，南湖广场公司有权不再赠与，故郑菜园诉请安装大金牌中央空调没有法律依据和合同依据，一审法院不予支持。关于郑菜园诉请第4项，因高档钢木入户门究竟何为”高档”并无明确定义，在双方无品牌、价格等其他约定的前提下，南湖广场公司目前使用的入户门又无证据证明其存在明显质量缺陷，因此郑菜园诉请更换高档钢木入户门，一审法院不予支持。关于郑菜园诉请第5项，因涉案房屋所安装的排水管涂覆层存在局部脱落、生锈情况，不符合质量标准，南湖广场公司应当对其进行整改或更换。关于郑菜园诉请第6项，郑菜园未提出飘窗不符合要求的具体事实，故一审法院不予支持。关于郑菜园诉请第7、8、9、10、11、14项，郑菜园均未提出有效证据证实，一审法院不予支持。关于郑菜园诉请第12项，郑菜园认为所购商品房不符合合同约定的交房条件，南湖广场公司辩称买卖合同对交房条件有明确约定，其拟交付的房屋已经完全具备交付条件，郑菜园拒绝收房不符合合同约定，相应不利后果应由其自行承担。一审法院认为，买卖合同约定的交房条件为房屋经验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准；本案争议的空调、地暖问题由合同附件三明确约定为非交房标准；铝合金型材、玻璃问题虽然属于交房标准范围，但如前所述，南湖广场公司拟交付房屋使用的相关材料是符合合同约定的；郑菜园主张园林绿化没有名贵树木，楼宇入户大堂装修、智能系统安装等公共设施设备不符合合同约定，但未提交相应的证据证实其主张，故无法认定相关公共设施设备不符合合同约定。另外，买卖合同明确约定：郑菜园不得以房屋存在除主体结构方面的质量问题以外的其他房屋质量问题为由拒绝收房；对房屋存在的非主体结构方面的质量问题，由南湖广场公司在郑菜园收房后90日内整改合格，超过整改期郑菜园也可以自行整改，南湖广场公司应赔偿郑菜园整改相关费用。从前述情况看，导致涉案房屋未能及时交付的原因是郑菜园拒绝收房，因此相关责任应由郑菜园自行承担，南湖广场公司无需承担责任。郑菜园诉请要求南湖广场公司支付逾期交房违约金，没有事实依据和法律依据，一审法院不予支持。关于郑菜园诉请第13项，郑菜园要求南湖广场公司返还因商品房质量不符而减少的房屋价款270500元（按2000元/㎡计算），因郑菜园未举证证明所购商品房存在严重质量问题，并且其房屋存在的部分非主体性质量缺陷已经判决南湖广场公司整改修复，因此，一审法院对该诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，遂判决如下：一、由南湖广场公司于本判决生效后九十日内对湖大司鉴中心（2014）建鉴字101号鉴定意见书所载明的水地暖质量问题进行整改，并达到湖南大学司法鉴定中心湖大司鉴（2015）125号函明确的整改要求；二、由南湖广场公司于本判决生效后九十日内对排水管局部脱落的涂覆层进行修复；三、驳回郑菜园的其他诉讼请求。本案一审案件受理费5700元，由郑菜园承担1700元，由南湖广场公司承担4000元。
本院二审诉讼中，双方当事人均没有提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：郑菜园与南湖广场公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方合同约定：南湖广场公司应当在2013年9月30日前将经验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付给郑菜园。同时合同附件三约定装饰、设备标准分为交房标准部分和非交房标准部分，交房标准部分约定：入户门为”高档钢木入户门”，外门窗为”断桥隔热铝合金单LOW-
E中空玻璃”，排水系统为”采用优质排水管”；非交房标准部分约定：”出卖人承诺向买受人赠与以下设备1、品牌中央空调室外主机2、品牌智能指纹门锁3、品牌地暖”。现郑菜园主张南湖广场公司交付的涉案房屋不符合在宣传资料、广告、承诺中的宣传内容，即不符合双方合同附件三所约定标准而拒绝收房，并要求南湖广场公司按其诉请更换相应装饰、设备并支付逾期交房违约金，对此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，郑菜园提交作为证据的相关广告资料，对玻璃和门窗的规格、型号、品牌均未作出具体确定的说明和允诺，对空调和地暖设备亦说明属于赠送范围而非交房条件，因此，该广告内容不符合对商品房买卖合同的订立以及房屋价格有重大影响的情形，故南湖广场公司的有关宣传行为应属于要约邀请范畴，旨在吸引买方向自己发出要约，双方是否达成交易尚需进一步协商，以双方实际签订的合同内容为准，而郑菜园在与南湖广场公司正式签订《长沙市商品房买卖合同》时，合同中玻璃、门窗、空调和地暖设备的品质和标准均进行了约定，即应视为郑菜园已认可和接受双方合同中约定的设施、设备状况。根据双方合同约定，涉及房屋交付条件的设施、设备为入户门、外门窗和排水系统，而郑菜园在一审诉讼中提交的涉案房屋入户门质量检验报告系其单方委托鉴定，真实性无法认定，湖南大学司法鉴定中心作出的鉴定意见书中虽认定涉案房屋排水管涂覆层存在质量问题，亦认为应属于整改范围，故在双方无品牌、价格等其他约定的前提下，郑菜园未提供有效证据证明涉案房屋不符合交付条件，且入户门、外门窗和排水系统已经验收合格，能够满足正常的使用需求，故一审判决对郑菜园要求南湖广场公司更换入户门、外门窗和排水系统并承担逾期交房违约责任的诉讼请求不予支持，并无不当，本院予以维持。关于空调和地暖设备问题，双方合同中未约定具体品牌，郑菜园一审诉讼中提交的《长沙南湖广场置业有限公司交房标准为大金空调的书面承诺》中所加盖的南湖广场公司公章经鉴定与《长沙市商品房买卖合同》中加盖的”长沙南湖广场置业有限公司销售合同专用章”的印文不是由同一枚印章盖印形成，其真实性无法认定，故郑菜园诉请安装大金牌中央空调和狄诺瓦品牌电地暖的诉讼请求没有法律依据和合同依据，一审判决不予支持正确，本院予以维持。关于郑菜园要求南湖广场公司返还因商品房质量不符而减少的房屋价款，因郑菜园未举证证明所购商品房存在严重质量问题，一审判决对此不予支持亦无不当，本院予以维持。郑菜园另上诉主张南湖广场公司擅自降低楼层，涉案房屋实际楼层不符合合同约定，但因郑菜园未实际办理收房手续，现无有效证据证明南湖广场公司存在违约行为，故本院对该上诉理由不予采信。
综上所述，上诉人郑菜园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1017元，由上诉人郑菜园负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 坤
代理审判员 周 卓
代理审判员 冷子剑
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 毛 韧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。