江苏省溧阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）溧民初字第00894号
原告史跃松。
委托代理人洪飞，江苏顺邦律师事务所律师。
委托代理人夏志勇，江苏顺邦律师事务所律师。
被告王勤年。
委托代理人周惠忠，江苏天目湖（郎溪）律师事务所律师。
被告王伟。
被告狄金秀。
原告史跃松诉被告王勤年、王伟、狄金秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月14日立案受理后，依法由代理审判员王驰独任审理，后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人洪飞、被告王勤年委托代理人周惠忠到庭参加了诉讼，被告王伟、被告狄金秀经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告史跃松诉称，三被告于2009年6月前因房屋拆迁获得位于溧阳市清泓花园20幢1号门502室的安置房屋一套（现为溧阳市濑江花园二区20幢1号门502室）。2009年6月22日，溧阳市濑江物业管理有限公司以受托人的名义与原告签订了房屋买卖定金协议，约定由原告以2370元／平方米的价格购买案涉安置房屋，并收取原告购房定金100000元，2010年2月2日收取了原告预付款100000元。2010年7月1日，因被告要求加价，原告与三被告协商后签订了房屋买卖协议书，约定由原告以2800元／平方米的价格购买三被告被安置的位于溧阳市锦江花园20幢1号门502室的房屋（现为溧阳市濑江花园2区20幢1号门502室），面积为121.2平方米，总价339360元；被告在办理相关产权证书后，应在5日内将相应的产权证书交由原告保管，并在收到原告要求办理过户手续的通知之日起30日内无条件协助原告办理房屋过户手续；如被告不按约交付房屋产权证、协助原告办理房屋过户手续的，应支付违约金各200000元。该房屋买卖协议签订后，原告即支付了全部剩余购房款并收到了房屋钥匙。此后，原告对房屋进行了装修并一直居住使用至今。2014年2月，原告在得知被告已办理了案涉房屋的产权证后，便要求被告按照房屋买卖协议书的约定办理房屋过户手续，但被告以阁楼需要加价为由拒绝办理。2014年2月14日，原告向被告发出律师函，要求三被告及时履行协助过户的义务，但被告仍以相同理由拒绝协助原告办理案涉房屋的过户手续。为此，原告诉至法院，请求判令1、三被告立即协助原告办理溧阳市濑江花园二区20幢1号门502室房屋的过户手续；2、三被告向原告支付违约金50000元；3、本案诉讼费用由三被告承担。
被告王勤年辩称，原告的诉讼请求与事实不符，请求驳回原告的诉讼请求。
被告王伟与被告狄金秀均未作答辩。
经审理查明，2010年7月1日，原告与三被告签订了一份房屋买卖协议，协议约定将三被告坐落于溧阳市锦江花园20幢1号门502室、面积为121.2㎡的拆迁安置房屋出卖给原告；房价为2800元／㎡，总价339360元；付款时间为协议签订后支付339360元；房屋可交付时，三被告应配合原告将房屋及其附带的钥匙全部交付给原告，费用由原告支付，房屋余额交付时一次性付清；拆迁房屋办理到三被告名下所有权证、土地使用权证及其他手续所需要缴纳的税收和费用均由三被告承担。办理到三被告名下后，三被告应自领取之日到五日内，将领到的房产证书交由原告；在已办理到三被告名下房屋产权证、土地证等其他手续之后，自原告向三被告提出办理房屋产权证过户请求之日起30天内，三被告应无条件协助原告办理房屋产权证、土地证及其过户手续，所需相关费用（包含双方交易费、营业税等）全部由原告承担；若三被告擅自解除合同，原告有权要求三被告继续履行合同或三被告退还原告已付房款，并有权要求三被告支付按照同期银行贷款利率计算的利息款，同时有权要求三被告支付违约金200000元给原告；三被告不根据合同约定将房屋和产权证交付给原告，视为原告违约，原告有权要求三被告交付房屋和产权证书，并有权要求三被告支付违约金200000元；原告依据合同约定向三被告提出办理产权过户手续，三被告超过30天不协助原告办理手续，视为三被告违约，原告有权要求三被告履行合同，并有权要求三被告支付违约金200000元。
另查明，坐落于溧阳市濑江花园二区20幢一单元502室的房屋已于2014年1月2日办理了房屋产权登记手续，登记所有权人为被告王伟、被告狄金秀，房屋建筑面积为121.2㎡。
原告在庭审中陈述，1、在其与三被告于2010年7月1日签订房屋买卖协议之前，其与溧阳市濑江物业管理有限公司于2009年6月22日签订了一份房屋买卖定金协议，溧阳市濑江物业管理有限公司作为受委托方将三被告所有的坐落于溧阳市清泓花园20幢1号门502室、面积为117.72平方米的房屋出让给原告，同时对房屋价格、房款交付等事项进行了约定。签订上述房屋买卖定金协议后，其分别于2009年6月22日、2010年2月2日向溧阳市濑江物业管理有限公司分别支付100000元。为此，原告提供房屋买卖定金协议、收条证明上述内容。2、根据其提供的锦江花园20幢1单元502室房屋的结算清单可以证明其在支付200000元后，与三被告的委托代理人溧阳市濑江物业管理有限公司就讼争房屋进行了结算并向溧阳市濑江物业管理有限公司支付了剩余购房款164438元，清单中载明的项目包括有线电视、垃圾清运费、装修押金、储藏室、房款（包括合同中载明的房屋面积117.2㎡、按2800元／㎡，超面积3.48㎡、按3300元／㎡）等。3、根据其提供的原告与被告王勤年、原告朋友之间的谈话录音，可以证明被告已经收到了原告按合同约定履行的全部购房款364438元，该金额与原被告双方签订的房屋买卖合同中约定的数额不一致系因364438元还包括装修费、热水器费等。4、讼争房屋是在原被告双方签订房屋买卖合同时交付的；根据原告提供的有线电视用户证、管道天然气使用证及管道燃气安装发票可以证明，原告在房屋交付后在2010年12月之前即已入住进行装修。5、根据其提供的律师函以及邮寄单，可以证明江苏顺邦律师事务所于2014年2月14日接受原告的委托向被告王勤年送达了律师函，要求三被告及时协助原告办理房屋过户手续，否则应承担违约责任。同时，无论是在书面律师函告知前还是告知后，原告均多次口头要求三被告协助办理房屋过户手续。6、溧阳市锦江花园20幢1号门502室即为溧阳市濑江花园20幢1号门502室，五楼与五楼上面的阁楼之间是相互独立存在的。
被告王勤年在庭审中陈述，1、原告提供的房屋买卖定金协议、收条及结算清单与其均无关联，是原告与案外人溧阳市赖江物业有限公司、史亚军之间的关系，且史亚军因涉嫌诈骗正被司法机关立案处理。2、对原告提供的房屋买卖协议及录音的真实性均无异议，溧阳市锦江花园20幢1号门502室即为溧阳市濑江花园20幢1号门502室。3、原告提供的邮寄凭证无法证明已经将律师函邮寄给了被告王勤年，且根据原告提供的邮寄凭证显示收件人并不包含被告王伟和被告狄金秀，即原告从未向被告王伟和被告狄金秀要求过协助办理房屋过户手续。同时，因本案讼争房屋的登记所有权人为被告王伟及被告狄金秀，故被告王勤年并非协助办理房屋过户手续的义务人。4、其已经记不清原告或史亚军支付的购房款数额，但如果其收款，其均会出具收条，且收谁的款就会出具收条给谁。5、原被告双方在签订房屋买卖协议时，并不清楚五楼上还有个阁楼，双方并未就阁楼达成协议，而据被告了解阁楼目前由原告实际占有使用。此外，案外人史亚军擅自将本案所涉502室房屋与402室储藏室进行了调整，402室储藏室的费用应当是原告支付的，但是双方当时约定的并非402室的储藏室。6、原告提供的有线电视用户证、管道天然气使用证及管道燃气安装发票仅能证明原告已经开通了有线电视与天燃气，与原告入住房屋并无必然联系。7、对于原告主张的违约金，我方认为没有事实依据，故不予认可。
上述事实，有原告提供的房屋买卖定金协议、房屋买卖协议书、收条等书证以及原被告的庭审陈述附卷佐证。
本院认为，原告与被告王勤年、王伟、狄金秀签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，对原被告双方当事人均具有法律约束力。债务人不履行债务的，债权人可以要求其继续履行。本案中，对于被告王勤年已收到原告就溧阳市濑江花园二区20幢1号门502室房屋支付的购房款339360元的事实，有原告提供的录音予以证明，且被告并无异议，故本院依法予以确认。
根据原被告双方签订的房屋买卖合同的约定，三被告在办理了讼争房屋的房屋产权证、土地证等其他手续之后，在原告向其提出办理房屋产权证过户请求之日起30天内，应无条件协助原告办理房屋产权证、土地使用权证的过户手续，而所需相关费用（包含双方交易费、营业税等）全部由原告承担。现原告已按约足额支付了购房款339360元，被告王伟和被告狄金秀在2014年已办理了本案讼争房屋的房屋产权证与土地使用权证，原告亦已通过诉讼方式向三被告提出了要求过户的请求且请求自送达之日起已过30日，同时被告王勤年虽非本案讼争房屋的登记所有权人，但其是房屋买卖协议的一方当事人，其有义务在获取原告要求协助办理讼争房屋过户手续的通知后会同被告王伟及被告狄金秀履行协助过户义务，故讼争房屋已具备办理产权过户手续的条件，被告王勤年、被告王伟及被告狄金秀应协助原告办理讼争房屋的过户手续，但办理过户手续所产生的相关费用依约应由原告承担。根据相关法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，被告王勤年在收到协助办理讼争房屋过户手续请求后的30日内未会同被告王伟和狄金秀协助原告办理房屋过户手续，根据原被告双方签订的房屋买卖协议的约定，三被告已构成违约，应承担违约责任，但三被告未协助原告办理房屋过户手续并未影响原告对讼争房屋的实际占有、使用及收益，且原告亦无证据证明因三被告未协助原告办理房屋过户手续造成原告的具体损失如何，故对于原告要求被告承担违约金50000元的诉讼请求，本院依法调整为由被告王勤年、王伟、狄金秀应承担违约金1000元。被告王伟、狄金秀经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其举证、质证等诉讼权利的放弃。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、﹤最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）﹥第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王勤年、王伟和狄金秀应于本判决生效之日起十五日内协助原告史跃松办理溧阳市濑江花园二区20幢一单元502室房屋的过户手续，并承担违约金1000元。
二、驳回原告史跃松的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费7141元、公告费200元，合计7341元，由原告史跃松负担923元，被告王勤年、王伟及狄金秀负担6418元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。上诉须于递交上诉状副本后7日内向该院预交上诉案件受理费7141元，逾期不交，作自动放弃上诉处理。常州市中级人民法院的上诉费账户名为江苏省常州市中级人民法院，账号为80×××63，开户行为江苏银行常州分行营业部；溧阳市人民法院的履行款账户名为溧阳市财政局；账号：51×××77；开户行：中国银行溧阳支行营业部。
审 判 长 周 超
人民陪审员 万保云
人民陪审员 李海芝
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 朱媛媛