江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏03民终2826号
上诉人（原审原告）：朱磊，男，1977年5月13日生，汉族，住徐州市鼓楼区。
被上诉人（原审被告）：杨洪珍，女，1955年10月5日生，汉族，住徐州市云龙区。
被上诉人（原审被告）：张贯银，男，1952年10月26日生，汉族，住徐州市云龙区。
以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：张金山，江苏泰信律师事务所律师。
以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈磊，男，1975年7月19日生，汉族，住徐州市泉山区。
原审被告：江苏诚实商贸有限公司，住所地徐州市云龙区中山北路龙泰大厦（一品观邸）7#-1-1203室。
法定代表人：刘孟海，该公司总经理。
原审被告：铜山县利国钢铁有限公司，住所地徐州市铜山区利国镇利国村。
法定代表人：杨洪珍，该公司总经理。
原审被告：刘孟海，男，1976年8月12日生，汉族，住徐州市铜山区。
原审被告：王春雨，女，1978年2月11日生，汉族，住徐州市铜山区。
以上四原审被告共同委托诉讼代理人：陈磊，男，1975年7月19日生，汉族，住徐州市泉山区。
上诉人朱磊因与被上诉人杨洪珍、张贯银、原审被告江苏诚实商贸有限公司（以下简称诚实商贸公司）、铜山县利国钢铁有限公司（以下简称利国钢铁公司）、刘孟海、王春雨金融借款合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2016）苏0303民初4627号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年3月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案二审审理期间，朱磊申请将本案上诉人由中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司变更为朱磊，本院审查后于2018年8月17日作出（2018）苏03民终2826之一号民事裁定，裁定准许朱磊替代中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司作为本案上诉人（原审原告）参加诉讼，中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司退出诉讼。本案现已审理终结。
朱磊上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判上诉人有权对徐房他证泉山字第××号房屋他项权证项下的抵押物以折价或者拍卖、变卖所得价款在370万元范围内优先受偿。事实和理由为：杨洪珍、张贯银与招商银行股份有限公司徐州分行（以下简称招行徐州分行）签订《最高额抵押合同》，约定以其所有的徐州市泰山路文化市场5#-4室的房产为诚实商贸公司向招行徐州分行的贷款提供抵押担保，担保范围为招行徐州分行在授信额度内向诚实商贸公司提供的贷款及其他授信本金余额之和（最高限额为人民币500万元）以及利息、罚息、付息、违约金等。另彭兆元、高雪也以名下房产为本案贷款提供抵押担保。虽然本案《最高额抵押合同》约定涉案两套抵押房产的评估净值分别为201.49万元、168.76万元，但办理抵押登记时他项权证记载的担保债权数额均是370万元，因此每一抵押财产担保在债权数额均为370万元。因为，本案《最高额抵押合同》并未对两处抵押财产的抵押份额进行约定，也不存在一审法院认定的“原告主张对被告杨洪珍名下位于徐州市泰山路文化市场5#-4室的房产在168.65万元的范围内享有优先受偿权”的事实，根据法律规定上诉人放弃对彭兆元、高雪提供抵押财产的优先受偿权，但不影响上诉人对另一抵押房产在370万元范围内优先受偿。
被上诉人杨洪珍、张贯银及原审被告诚实商贸公司、利国钢铁公司、刘孟海、王春雨共同辩称：对朱磊的上诉请求及事实和理由均无异议，予以认可。
中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称华融江苏分公司）向一审法院诉请判令：诚实商贸公司偿还编号为2014年贷字第110401103号《借款合同》项下借款本金500万元，支付至2014年9月28日的利息8088.89元，并支付自2014年9月29日起至实际履行日的利息、罚息、复利，具体按合同约定计算；在诚实商贸公司未偿还借款的情况下有权对杨洪珍、张贯银、彭兆远、高雪提供的抵押物以折价或拍卖、变卖的价款优先受偿；3、江苏探海国际贸易有限公司（以下简称探海贸易公司）、利国钢铁公司、杨洪珍、张贯银、刘孟海、王春雨对本案债务承担连带清偿责任���
一审法院查明：2013年6月24日，诚实商贸公司（乙方）与招行徐州分行（甲方）签订《授信协议》，约定：甲方向诚实商贸公司提供人民币500万元循环授信额度，授信期限为2013年6月24日至2014年6月23日；乙方使用授信额度必须逐笔申请，由甲方逐笔审批同意；每次贷款或其他授信的金额、期限、具体用途等可由双方另签具体业务合同、协议；
2014年4月25日，招行徐州分行（贷款人甲方）与诚实商贸公司（借款人乙方）签订《借款合同》，约定：乙方因经营需要向甲方申请流动资金贷款500万元整，借款期限自2014年4月25日至2014年10月11日；贷款适用中国人民银行公布6个月金融机构人民币贷款利率5.6为基准利率上浮30%；乙方未按期偿还贷款的，对未偿还部分从逾期之日起按原利率加收50%计息；计息日为每月20日，如乙方未按时付息，甲方有权按��期贷款利率就未付利息加收复息；乙方应当按照合同约定按时足额偿还贷款本息；如乙方不能按期归还本合同项下的贷款本息和应偿付费用的情况下，甲方为实现债权而支付的律师费、诉讼费、差旅费等所有费用，均由乙方全数负担。
招行徐州分行提供的借款借据载明：申请日期2014年4月25日，放款日期2014年4月25日，借款单位：江苏诚实商贸有限公司，借款金额：500万元整，期限：6个月，确认偿还日期：2014年10月11日，利率：以5.6%为基准利率上浮30%，用途：付贷款。
2013年6月24日，探海贸易公司、利国钢铁公司、杨洪珍、张贯银、刘孟海、王春雨分别与招行徐州分行签订《最高额不可撤销担保书》，该担保书中约定保证人的保证责任期间为自本担保书生效之日起至《授信协议》项下每笔贷款或其他融资或贵行受让的应收账款债权的到期日或每笔垫款的垫款日另加两年，任一项具体授信展期，则保证期间延续至展期期间届满后另加两年止并为被告诚实商贸公司履行《授信协议》项下所有债务承担连带保证责任。保证范围为根据《授信协议》在授信额度内向申请人提供的贷款及其他授信本金余额之和（最高限额为500万元）以及利息、罚息、复息、违约金和有关费用。
为担保上述借款合同的履行，杨洪珍、彭兆元愿意以其位于徐州市××文化市场××＃××室、××路滨湖花园××＃-1-903的合法房产抵押给招行徐州分行，并签订《最高额抵押合同》及《徐州市房地产抵押合同》，地产价值3702500元整（其中徐州市泰山路文化市场5#-04室净值168.76万元、湖北路滨湖花园二期18#-1-903室净值201.49万元），担保主债权数额370万元整。2013年7月4日，办理完毕房屋他项权证书。
华融江苏分公司另提交说明���对于彭兆元名下位于徐州市湖北路滨湖花园二期18#-1-903室的房产已经消除了抵押权，对于该套房产不再主张优先受偿权。
招行徐州分行系招行南京分行下属二级分行客户。2014年12月17日，招行南京分行将对于诚实商贸公司的全部债权转让于华融江苏分公司，并于2015年1月26日在《江苏经济报》刊登了债权转让暨催收联合公告。
一审法院认为：招行徐州分行与诚实商贸公司签订的《授信协议》及《借款合同》均系当事人真实的意思表示，且内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效，双方当事人均应全面履行各自的义务。招行徐州分行已经依约发放了借款，现还款期限已届满，诚实商贸公司未履行偿还借款本息的义务，构成违约，应当承担违约责任。
招行徐州分行的上级机构将对于被告诚实商贸公司的主债权以及对于探��贸易公司、利国钢铁公司、杨洪珍、张贯银、刘孟海、王春雨、杨洪珍、彭兆元的担保债权转让给华融江苏分公司并不违反法律规定，且就该债权转让行为已经通知各债务人，据此诚实商贸公司应当向华融江苏分公司归还欠款本金500万元及相应利息、罚息、复利等。
探海贸易公司、利国钢铁公司、杨洪珍、张贯银、刘孟海、王春雨分别与招行徐州分行签订《最高额不可撤销担保书》，自愿为诚实商贸公司的上述借款提供连带责任保证，现诚实商贸公司未及时足额归还借款，且该借款尚在保证期间内，故华融江苏分公司要求探海贸易公司、利国钢铁公司、杨洪珍、张贯银、刘孟海、王春雨承担连带保证责任的诉讼请求，该院依法予以支持。
杨洪珍、彭兆元自愿以其位于徐州市××文化市场××＃××室、××路滨湖花园××＃-1-903的合法房产抵押给招行徐州分行，担保主债权数额370万元整，且该房产已经办理抵押登记，故均合法有效，由于华融江苏分公司不再对彭兆元在本案诉争的房产主张抵押权和优先受偿权，属于其自行处分相应实体权利，该院依法予以准许；华融江苏分公司主张对杨洪珍名下位于徐州市泰山路文化市场5#-04室的房产在168.65万元范围内享有优先受偿权，该院依法予以支持。
华融江苏分公司虽将高雪列为本案被告，但并未提供相应证据证实其应承担相应责任的事实，故高雪不是本案适格的被告。
综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第八十一条、第一百零七条、第二百零五、第二百零六、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第五十三条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第二十八���、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、自判决生效之日起十日内诚实商贸公司向华融江苏分公司返还借款本金500万元及利息、罚息和复利（按合同约定计算至实际履行完毕之日止）；二、探海贸易公司、利国钢铁公司、杨洪珍、张贯银、刘孟海、王春雨分别对被诚实商贸公司的上述债务向华融江苏分公司承担连带保证责任；三、华融江苏分公司对杨洪珍名下位于徐州市泰山路文化市场5#-04室的房产在168.65万元范围内享有优先受偿权；四、驳回华融江苏分公司对高雪的起诉。案件受理费54593元、公告费820元，由诚实商贸公司、探海贸易公司、利国钢铁公司、杨洪珍、张贯银、刘孟海、王春雨负担。
二审期间，各方当事人均未提交新证据。
本院二审除确认一审法院查明的事实外，另查明：2017年5月18日，华融江苏分公��与朱磊签订《债权转让协议》，约定华融江苏分公司将本案“债权的全部所有权、权益和利益”转让给朱磊，本院根据申请裁定准许朱磊替代中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司作为本案上诉人（原审原告）参加诉讼，中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司退出诉讼后，朱磊向本院申请撤回对探海贸易公司、彭兆远、高雪的起诉，本院已作出（2018）苏03民终2826之二号民事裁定，裁定：一、撤销徐州市云龙区人民法院（2016）苏0303民初4627号民事判决；二、准许朱磊撤回对江苏探海国际贸易有限公司、彭兆元、高雪的起诉。
又查明：华融江苏分公司一审期间提供的徐州市住房保障和房产管理局房产登记交易中心出具的徐房他证泉山字第××号房屋他项权证，显示针对杨洪珍本案提供的抵押房产即徐州市泰山路文化市场5#-4室房产已经于2013年7月4���办理了抵押登记，他项权证记载的抵押担保债权数额为370万元。华融江苏分公司一审起诉时明确本案贷款利息截至2014年9月28日为8088.89元，但对于之后贷款本息偿还情况各方当事人均未明确并提供证据予以证明，本院二审期间要求主债务人诚实商贸公司提供贷款本息偿还明细，其亦未在指定期间提供。
本院认为：杨洪珍、张贯银以涉案房产为本案贷款提供抵押担保，签订的《最高额抵押合同》约定的抵押担保范围为贷款及其他授信本金余额本金余额之和500万元，及利息、罚息、付息等，签订的《徐州市房地产抵押合同》约定的被担保债权数额（最高额抵押时为最高债权数额）为370万元，在徐州市住房保障和房产管理局登记交易中心办理抵押登记形成的他项权证记载的抵押担保债权数额为370万元。根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，不动产权���证书是权利人享有该不动产物权的证明，故涉案抵押房产担保的债权数额应当以他项权证记载的数额即370万元为准，且华融华融江苏分公司一审期间主张对涉案抵押房产以折价或拍卖、变卖价款优先受偿，并未陈述在168.65万元范围内优先受偿，故一审法院判决本案债权人在168.65万元范围内优先受偿有误，本院二审依法予以纠正。
关于借款利息问题，因各方当事人均未明确本案贷款本息偿还情况并提供证据材料予以证明，本院根据华融江苏公司的诉请确认截止2014年9月28日为8088.89元，之后按照合同约定继续计算各类利息至该分公司将本案债权转让给朱磊之日。对于债权转让给朱磊之后的利息问题，因朱磊并非金融机构，无权享有金融结构收取贷款利息、罚息的权利。2017年5月18日，华融江苏分公司与朱磊的债权转让协议生效后，相应的金融债权转化为朱磊个人享有的普通债权，其无权依照本案借款合同的约定，要求诚实商贸公司支付逾期罚息。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，朱磊并未举证证明其因诚实商贸公司迟延履行债务而遭受的额外损失，因此其的损失应为利息损失，利息损失的计算方式应为：以500万元为本金，按照中国人民银行公布的商业银行同期同类贷款基准利率，自2017年5月18日计算至判决确定的履行义务之日止。
综上，朱磊的上诉请求具有事实和法律依据，本院依法予以支持。一审判决认定事实基本清楚，但判决结果不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，���决如下：
一、江苏诚实商贸有限公司于本判决生效之日起十日内偿还朱磊借款本金500万元及利息（截至2014年9月28日为8088.89元，之后按照本案借款合同及借据的约定计算各类利息至2017年5月17日，自2017年5月18起以500万元为本金，按照中国人民银行公布的商业银行同期同类贷款基准利率，计算至判决确定的履行义务之日止）；
二、如江苏诚实商贸有限公司未按期履行上述还款义务，朱磊有权就徐房他证泉山字第××号下房产以拍卖、变卖所得价款在370万元范围内优先受偿；
三、铜山县利国钢铁有限公司、杨洪珍、张贯银、刘孟海、王春雨对江苏诚实商贸有限公司上述债务承担连带偿还责任；铜山县利国钢铁有限公司、杨洪珍、张贯银、刘孟海、王春雨承担保证责任后，有权向江苏诚实商贸有限公司追偿；
四、驳回朱磊的其他诉���请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费54593元、公告费820元，合计55413元，由江苏诚实商贸有限公司、铜山县利国钢铁有限公司、杨洪珍、张贯银、刘孟海、王春雨负担；二审案件受理费54593元，由杨洪珍、张贯银负担。
本判决为终审判决。
审判长 单德水
审判员 孟文儒
审判员 汪佩建
二〇一八年八月三十日
书记员 牛金铭