河南省平顶山市湛河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0411民初940号
原告中国建设银行股份有限公司平顶山分行。住所地：平顶山市中兴路**号院。组织机构代码：87176053-1。
代表人李慧敏，行长。
委托代理人吴义洲，男，1964年11月6日出生，汉族，该单位工作人员，住平顶山市新华区。
委托代理人贺锋，河南首位律师事务所律师。
被告徐会阳，男，1972年5月29日出生，汉族，住鲁山县。
被告上官文香，女，1973年4月13日出生，汉族，住鲁山县。
被告平顶山市馨文元房地产开发有限公司。住所地：平顶山市湛河区新华路与湛南路交叉口东南角（新华苑）。统一社会信用代码：91410400775147606W。
法定代表人郭栋，总经理。
委托代理人温振宇，男，1979年3月11日出生，汉族，该单位工作人员，住鲁山县。
委托代理人郭振岗，河南龙云律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司平顶山分行（以下简称平顶山建行）与被告徐会阳、上官文香、平顶山市馨文元房地产开发有限公司（以下简称馨文元公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年8月30日公开开庭进行了审理。原告平顶山建行委托代理人吴义洲和贺锋、被告馨文元公司委托代理人郭振岗和温振宇到庭参加诉讼。被告徐会阳、上官文香经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告平顶山建行诉称，被告徐会阳、上官文香于2009年10月30日与原告签订个人住房借款合同，借款36.6万元，借款期限自2009年11月6日至2019年11月6日，贷款执行利率为国家基准利率水平上下调15%。贷款期间，遇国家基准利率调整，本贷款利率在下年1月1日做相应调整。借款逾期，罚息利率为在本贷款执行利率水平上上浮50%。借款人借款用于购买鲁山县名仕花园A型A-
E座住房一套，已将房产抵押给原告，同时在鲁山县房产管理局办理了抵押登记。现徐会阳、上官文香截止2016年3月14日仍拖欠3期贷款本息。故提起诉讼，请求依法判令：1、解除原告与被告徐会阳、上官文香的借款合同；2、借款人徐会阳、上官文香立即清偿剩余全部借款本息，截止2016年3月14日欠贷款本金167301.86元、利息2196.26元，本息合计169498.12元，之后利息按借款合同约定计算至贷款全部清偿之日；3、原告对抵押物享有优先受偿权；4、保证人馨文元公司对徐会阳、上官文香的借款本息及追偿贷款引起的一切费用承担连带担保责任。
被告徐会阳、上官文香未到庭，无答辩。
被告馨文元公司辩称，1、借款人借款属实，但是该借款提供了房产抵押担保，并在鲁山县房产局办理了抵押登记，原告在诉状中对此也予以认可，依据法律规定，应当依法先行使物保来实现自己的债权。2、根据公司法第十六条规定，作为馨文元公司保证行为应为无效行为，保证合同违背了该条规定。3、原告第一项请求，不符合借款合同约定和法律规定，不应支持。借款人违约，原告可以宣布合同立即到期。请求法院依法驳回原告对馨文元公司的诉讼请求。
经审理查明，2009年10月30日，原告平顶山建行为贷款人、被告徐会阳、上官文香为借款人、平顶山市昊盛源房地产开发有限公司（现已更名为平顶山市馨文元房地产开发有限公司）为保证人，三方签订了个人住房借款合同，被告徐会阳、上官文香同时以××的身份在该合同上签字，保证人一栏加盖有平顶山市昊盛源房地产开发有限公司公章及法定代表人吴绍军印章。该合同约定：借款人借款本金36.6万元整，借款期限从2009年10月30日起至2019年10月30日止。借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期的起始日以贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整。贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上下调15%。贷款期间，遇基准利率调整，本贷款利率在下一年1月1日起做相应调整。贷款逾期，罚息利率为在贷款执行利率水平上上浮50%。借款人发生下列任一情况，均构成违约：1、借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项……。出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：……2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系。……6、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。合同同时约定，保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金……贷款人为实现债权与担保权而发生的相关费用。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误收执之日止。无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函及担保方式）……保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议。××以本合同第三十六条“抵押财产清单”所列之财产设定抵押。合同第三十六条抵押物清单所列抵押财产为本次借款所购房产，位于鲁山县××型××住房××套。
2009年11月5日，原告平顶山建行（抵押权人）、被告徐会阳、上官文香（××）、平顶山市昊盛源房地产开发有限公司（担保人）签订一份鲁山县房地产抵押合同（按揭），将上述房地产抵押给原告，鲁山县房地产管理局作为监证机关在合同上盖章。但该房产至今未取得房产权证书，原告也未取得他项权证书。
2009年11月6日，原告平顶山建行经原告徐会阳、上官文香在个人贷款支付凭证上签字同意将借款36.6万元划至平顶山市昊盛源房地产开发有限公司账户中。被告徐会阳、上官文香在合同履行过程中未按照合同约定按期向原告平顶山建行偿还借款本息。原告为此于2015年9月22日扣划被告公司账户存款16000元用于偿还借款人拖欠款项。又于2016年3月31日扣划12000元，于2016年6月22日扣划12000万元。截止2016年8月29日，借款人共拖欠原告贷款本金147354.49元，利息1148.75元，本息合计148503.24元。
以上事实由庭审笔录及原告平顶山建行提供的个人住房借款合同、房地产抵押合同（按揭）、中国建设银行个人贷款支付凭证、个人住房贷款申请表、徐会阳、上官文香身份信息、贷款对账单、贷款账户基本信息等在卷证实。上述证据已经庭审质证，具有证明效力，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的个人住房借款合同系各方当事人真实意思表示，原告诉请被告承担偿还借款及担保责任的相应条款合法有效，依法应受法律保护。原告平顶山建行与被告徐会阳、上官文香签订的个人住房借款合同对双方的权利义务作了明确的约定，被告徐会阳、上官文香未按合同约定按时履行还款义务已构成为违约，应承担相应的违约责任。原告按照合同约定要求解除与被告徐会阳、上官文香的借贷关系并偿还剩余贷款本息的理由符合双方约定，又不违反法律规定，本院予以支持。本案个人住房借款合同对保证人的保证范围、保证期间、保证责任减免作了明确约定。合同约定无论贷款人是否拥有其他担保（抵押、质押等），保证人的保证责任均不因此减免，该约定不违背法律规定。因此被告馨文元公司作为连带责任保证人应按合同约定对上述借款本息承担连带保证责任。承担保证责任后，有权向债务人追偿。被告馨文元公司依据《中华人民共和国公司法》第六十条规定，主张保证行为无效，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第十一条规定，法人或者其他组织的法定代表人超越权限订立的担保合同，除相对人知道或应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。被告馨文元公司未向本院提供法定代表人超越权限且原告知道或应当知道其超越权限的证据，故其主张保证行为无效的理由，本院不予支持。
关于办理抵押合同登记是否具有优先受偿权问题。原、被告签订的个人住房借款合同及抵押合同虽约定被告徐会阳、上官文香以本案所购房产为其借款提供抵押担保，但该房产至今未取得房产权证书，原告也未取得房屋他项权证，原、被告在房产管理部门办理的登记应认定是抵押权预告登记，而非抵押权设立登记。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，抵押权预告登记不具有现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。因原告至今未和被告办理抵押权设立登记，现要求对本案所购房产享有优先受偿权无法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司平顶山分行与被告徐会阳、上官文香于2009年10月30日签订的个人住房借款合同。
二、被告徐会阳、上官文香于判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司平顶山分行至2016年8月29日借款本息148503.24元。自2016年8月30日以后的利息按双方签订的个人住房借款合同约定的利率另行计算至所欠借款清偿完毕之日止。
三、被告平顶山市馨文元房地产开发有限公司对本判决第二项承担连带清偿责任。承担连带清偿责任后，有权就承担的份额向被告徐会阳、上官文香追偿。
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司平顶山分行其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3690元，由被告徐会阳、上官文香、平顶山市馨文元房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。
审 判 长 王丽香
审 判 员 薛秋月
人民陪审员 马少培
二〇一六年九月一日
书 记 员 黄自乐
附：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>如若干问题的解释》
第十一条任何单位和个人不得强令银行等金融机构或者企业为他人提供保证；银行等金融机构或者企业对强令其为他人提供保证的行为，有权证据。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。