重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝05民终7671号
上诉人（原审原告）张世华。
委托代理人邓芳。
被上诉人（原审被告）重庆市庆顺房地产开发有限公司。
法定代表人刘庆友。
委托代理人陈昌玲。
上诉人张世华与被上诉人重庆市庆顺房地产开发有限公司（以下简称“庆顺公司”）商品房预售合同纠纷一案，上诉人张世华不服重庆市荣昌区人民法院(2015)荣法民初字第7227号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人张世华上诉称，一、上诉人已经履行了大部分合同义务，现仅剩2万元房款未付。双方在合同中对房屋尾款的支付时间没有约定。二、在合同中约定了延期付款和逾期办理产权转移登记的违约责任，且明确约定了违约责任的计算方式和条款。被上诉人已经违约，应承担违约责任。综上，一审判决错误，要求依法改判。
被上诉人庆顺公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。
原告诉称：2010年10月1，原告张世华与被告重庆市庆顺公司签订了《重庆市商品房买卖合同》。原告购买了由被告在荣隆镇农机站片区开发的门面一间，总成交价为181224元，交房时间为2012年3月30日，被告应在2012年5月30日之前到房管部门办理产权登记，而经查询荣昌区国土资源和房屋管理局是在2015年9月28日才接件，被告逾期1213天办理产权登记，应按照合同第十三条约定承担违约责任。原告要求判令：一、被告承担逾期办理产权登记的违约金65947元；二、本案案件受理费由被告承担。
一审法院经审理查明：张世华与庆顺公司于2010年6月11日签订《重庆市商品房买卖合同》（下称“合同”），合同约定：甲方（庆顺公司）将座落于重庆市荣昌区商品房以总金额181224元的价格出售给张世华。该房为预售商品房，用途为非住宅商业用房，付款方式为：按揭付款，乙方在签订本合同时已支付房款101224元，余款全部按揭，后因该房屋未能成功办理按揭贷款，张世华、庆顺公司双方口头一致约定余款通过现金方式支付。
对于产权登记的办理，《合同》第十三条第二款约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”《合同》第十三条第三款约定：“甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同60日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。《合同》第十三条第四款约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过60日后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”
另查明，2013年10月16日，本案房屋取得竣工备案登记证。在本案房屋取得竣工备案登记证前，庆顺公司已将房屋交付张世华使用。另，本案房屋办理转移登记的接件时间为2015年9月28日。
庭审中，庆顺公司向法庭陈述张世华已付161224元房款，相关税费已缴清，但尚欠2万元房款未付清。张世华对此予以认可，但主张其已经履行大部分合同义务，也交付了身份证明等材料委托庆顺公司办证，且与庆顺公司约定支付剩余2万元房款的前提是庆顺公司将房产证交予张世华，且合同中对未付清房款的违约责任有明确约定，庆顺公司不能以未付清房款来对抗延期办证的违约责任，张世华仅仅差2万元不是庆顺公司延期办证的理由。庆顺公司认为合同第十三条第二款明确约定由原、庆顺公司双方向房屋登记中心提交房屋产权证的申请，并提交土地房屋登记机构的相关资料，庆顺公司并未收到张世华委托庆顺公司办理产权证的相关材料，2万元房款的差距直接导致庆顺公司无法将整个房屋的购房款向有关部门开具发票和完税证明，也导致了庆顺公司无法配合张世华向房屋登记中心办理产权证，因此，延期办证是张世华所致，庆顺公司不应承担违约责任。
一审法院认为，张世华、庆顺公司签订的《合同》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，法院予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。
对于张世华要求庆顺公司承担逾期办证违约金的诉讼请求，庆顺公司以本案已过诉讼时效和延期办证是由于张世华未完清涉案房屋购房款所致，因此庆顺公司不应承担延期办证的违约责任进行抗辩。
对于诉讼时效，根据有关法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，诉讼时效的期间从履行期限届满之时起计算。张世华、庆顺公司签订的合同约定，在庆顺公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向张世华支付违约金。涉案房屋申请转移登记的接件时间为2015年9月28日，若张世华的诉讼请求得到支持，庆顺公司最迟应在2015年10月28日向张世华支付违约金。张世华于2015年12月17日向法院提起诉讼，尚未超过二年诉讼时效，庆顺公司该项抗辩理由不成立。
对于庆顺公司是否应承担延期办证的违约责任。合同具有相对性，在赋予当事人权利的同时也明确了当事人应当履行的义务，《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求”。依据合同约定和房地产行业交易习惯可知，预售商品支付购房款与办理产权登记之间有先后履行顺序，付款应在前、办证应在后。根据庭审查明的事实可知张世华、庆顺公司双方已通过口头约定和实际行动将涉案房屋余款支付方式由按揭变更为现金支付，张世华尚欠2万元购房款未支付，张世华陈述其已将委托庆顺公司办证相关材料交予庆顺公司且与庆顺公司口头约定支付剩余2万元房款的前提是庆顺公司将房产证交予张世华，但对该主张张世华未举示相应证据予以证实，且庆顺公司不予认可，法院不予采信。《合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，张世华虽然已经履行其大部分义务，但2万元房款的差距导致庆顺公司无法对该房屋向有关部门开具发票和完税证明，即张世华的履行行为有瑕疵，该瑕疵也导致了庆顺公司无法配合张世华向房屋登记中心办理产权证，张世华未先行履行其全部付款义务，庆顺公司有权拒绝其要求办证的义务，也即将办证时间相应顺延。综上，庆顺公司主张，延期办证是张世华未缴清购房款所致，故庆顺公司不应承担违约责任的抗辩理由成立，法院予以采信。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回张世华的诉讼请求。本案案件受理费1448元，由张世华负担。
二审查明的事实与一审相同。
本院认为，本案的争议焦点是：庆顺公司能否以张世华未交清涉案房屋购房款为由要求免除其延期办证的责任。本院对焦点问题评析如下。根据一、二审查明的事实，庆顺公司确认存在逾期办证的事实，张世华也确有未交清房款的事实。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由于张世华未按合同约定缴纳房屋尾款，导致庆顺公司无法将整个房屋的购房款向有关部门开具发票和完税证明，从而无法配合张世华向房屋登记中心办理产权证，逾期办证的过错不在庆顺公司而在张世华。同时，庆顺公司以先履行抗辩权为由向张世华提出抗辩，理由成立，张世华应先付清房款，再要求庆顺公司为其办理房屋产权证。张世华的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，张世华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1448元，由上诉人张世华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 琴
代理审判员 刘恋砚
代理审判员 史大贤
二〇一七年一月二十日
书 记 员 许翠玲