青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）青01民终1303号
上诉人（原审被告）：魏勇发（公民身份号码：×××），男，汉族，1973年1月31日出生，青海煤炭地质物探测量队员工，住西宁市。
上诉人（原审被告）：王秀仁（公民身份号码：×××），女，汉族，1947年10月11日出生，西宁整流器厂退休职工。
二上诉人的共同委托诉讼代理人：赵生伟，青海徐晓同律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：青海煤炭地质物探测量队（组织机构代码：44000XXXX），住所地：青海省西宁市城东区八一中路45号。
法定代表人：潘语录，该队队长。
委托诉讼代理人：侯浩，北京市汉卓（西宁）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：白尔忠，该队法律事务部主任。
上诉人魏勇发、王秀仁因与被上诉人青海煤炭地质物探测量队房屋租赁合同纠纷一案，不服西宁市城东区人民法院（2017）青0102民初431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月24日立案后，依法组成合议庭，于2017年9月18日公开开庭审理本案。上诉人魏勇发及上诉人的共同委托诉讼代理人赵生伟，被上诉人青海煤炭地质物探测量队的委托诉讼代理人侯浩、白尔忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
魏勇发、王秀仁的上诉请求：1、撤销青海省西宁市城东区人民法院（2017）青0102民初431号民事判决书中的第一、第二项，依法驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2001年被上诉人隶属家属工厂西宁整流器厂因新建临街铺面找上诉人王秀仁集资，双方约定由王秀仁出资20000元集资款交由西宁整流器厂新建临街铺面，铺面建成后，西宁整流器厂将新建铺面租赁给王秀仁，租期为20年，每月租金1000元。在协议的20年履行期中，王秀仁有转租权，西宁整流器厂不得擅自涨房租。因西宁整流器厂收归煤炭测量队房地产管理处，王秀仁的租赁协议又经煤炭测量队房地产管理处盖章确认，继续履行。后被上诉人两处合并共同成立青海煤炭地质局基地管理中心行使管理权，所有产权归被上诉人所有。王秀仁铺面房租赁协议书经盖章确认是在上诉人魏勇发与西宁整流器厂签订铺面房租赁协议之后，也就是说王秀仁所租赁的房屋是王秀仁自己盖的，该合同并没有解除，具有法律效力。魏勇发与被上诉人签订的协议内容与王秀仁的租赁协议基本一致，只是约定租期自合同签订之日起长时间使用，就是租赁期限以房屋存在为期限。在房屋租赁协议履行过程中，违反合同的是被上诉人而非上诉人。2015年被上诉人要求房屋租赁协议一年一签，并且还要上涨租金，上诉人不同意，被上诉人就开始停水停电恶意拒收上诉人交纳的房屋租金，以达到解除合同的目的。为了解决问题，上诉人一直在与被上诉人协商，因为协商不成还曾向法院起诉，请求保护合法权益。对于上述事实，上诉人在一审庭审时己向一审法院出示了相关证据。一审法院认定事实不清，判决明显不公，请求依法改判。
被上诉人青海煤炭地质物探测量队辩称，1、王秀仁与西宁整流器厂签订的合同时间为2001年12月15日，魏勇发与西宁整流器厂签订的租赁合同时间为2003年12月31日，2012年7月12日被上诉人取得涉案房屋所有权后，实际履行的是与魏勇发签订的合同。2、王秀仁与魏勇发系母子关系，魏勇发取得了涉案房屋的承租权，应认定为对王秀仁所签订租赁合同的变更，事实上，也是魏勇发对外转租涉案房屋及向被上诉人缴纳过租金。3、魏勇发与被上诉人签订的合同并无明确的租赁期限，被上诉人可以随时解除合同，魏勇发在未征得被上诉人的同意下擅自转租及未缴纳房屋租金存在违约行为。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
青海煤炭地质物探测量队向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除原告与被告于2003年12月31日签订的《铺面房租赁协议书》；2、请求依法判令被告腾退位于西宁市城东区湟中路46号（原整流器厂铺面6号房）87平方米商铺房给原告；3、判令被告向原告支付2015年1月至2016年12月的租金24000元及2017年1月1日后的租金（计算至被告实际腾房之日）；4、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：被告王秀仁原系西宁整流器厂职工。2001年12月10日，王秀仁与西宁整流器厂签订《租赁协议书》，西宁整流器厂将位于西宁市城东区湟中路46号6号房屋一间，面积87平方米租赁给王秀仁，约定月租金1000元，租期自2002年1月1日至2022年1月1日，王秀仁缴纳20000元作为西宁整流器厂的建房资金。2003年12月31日，王秀仁之子魏勇发与西宁整流器厂签订《铺面房租赁协议书》，约定王秀仁承租的铺面房由魏勇发继续承租；每月租金1000元，租期自合同签订之日起长时间使用。魏勇发缴纳房租至2014年12月。2015年1月起魏勇发未缴纳租金等费用。魏勇发使用房屋至今。
另查，西宁市城东区湟中路46号6号房屋一间，原系西宁整流器厂财产，西宁整流器厂原名青海煤田物探测量队附属整流器厂，原隶属于青海煤炭地质物探测量队。根据1986年6月10日西宁市城东区人民政府东区政（1986）048号文件批复，西宁整流器厂1440平方米的厂址面积使用权属青海煤炭地质物探测量队，该土地上的1376平方米房屋、建筑、机器设备等所有权归西宁整流器厂。2012年7月12日，西宁整流器厂与青海煤炭地质物探测量队签订土地使用权收回合同，该土地使用权人为青海煤炭地质物探测量队。同时，西宁整流器厂亦将其与魏勇发签订的《铺面房租赁协议书》向原告移交。2016年5月25日，原告书面通知魏勇发限期缴纳租金、违约金、腾退房屋，被告未应答。
一审法院认为，原、被告签订房屋租赁合同系双方意思表示真实，且不违反法律禁止性规定。原告承继原青海煤田物探测量队附属整流器厂的权利和义务，原合同效力对双方均具有约束力。事实上，被告魏勇发自取得房屋承租权，视为对原西宁整流器厂与被告王秀仁签订的租赁合同的变更。被告魏勇发与原西宁整流器厂签订的租赁合同没有约定租赁期限，应视为不定期的租赁合同，不定期的租赁合同可随时解除。被告魏勇发未按合同约定及时向原告缴纳租金，违反双方合同确定的义务，被告魏勇发违约在先。原告主张与被告解除合同、退还房屋，有事实和法律依据，本院予以支持。原告另行主张的被告给付房屋租金24000元及2017年1月1日后的租金（本院计算至2017年6月），按照合同约定，本院予以支持。被告抗辩的驳回原告诉讼请求，理由不足，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百二十六条、第二百三十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告青海煤炭地质物探测量队与被告魏勇发签订的房屋租赁合同；二、被告魏勇发于本判决书生效后15日内将位于西宁市城东区湟中路46号6号房屋一间交付给原告青海煤炭地质物探测量队；三、被告魏勇发于本判决书生效后15日内给付原告青海煤炭地质物探测量队房屋租金30000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元由被告魏勇发负担，此款随同上述内容一并给付原告。
在二审期间，上诉人提交了其与被上诉人工作人员的短信记录及向被上诉人递交的情况说明，同时提出在一审中提交了被上诉人于2015年1月8日发出的公告、2015年4月7日发出的通知及2016年5月11发出的告知函，证明不是上诉人不缴纳房租，而是被上诉人要涨房租，变更合同内容而恶意拒收房租。经质证，被上诉人对其发出的公告、通知、告知函的真实性无异议，对证明方向有异议。
本院认为，上诉人提交的被上诉人发出的公告、通知等能够与上诉人在一审中提交的拟签订合同、民事裁定书等证据相互印证，可以证明本案的相关事实，本院予以确认。
针对双方争议，本院认定如下事实：
上诉人王秀仁原系西宁整流器厂职工，王秀仁与上诉人魏勇发为母子关系。2001年12月10日，西宁整流器厂（甲方）与王秀仁（乙方）签订《租赁协议书》约定：1、甲方将位于西宁市城东区湟中路46号6号临街铺面房一间租赁给乙方使用。2、甲方在建房期间，乙方必须先垫付20000元的前提下才能享受有优先租赁权，铺面在交付乙方使用时，该款转为押金。3、该铺面的产权归甲方所有，乙方有长期使用权。4、租期为20年，即从2002年1月1日至2022年1月1日止。每月租金为1000元，因建房时由乙方垫付资金，故甲方不能擅自提高租金；如要提高租金，在同乙方协商同意和认可的情况下方可进行。5、乙方必须爱护房屋设施，不得私自更改房屋结构，房屋需维修，甲方承担维修及维修费用。6、乙方在租房期间，如由于经营不善或无力经营，可以转租，但向甲方上缴租金不变。如乙方向外转让，必须通知甲方。在甲方同意并收转让费总额的0.2%的管理费的情况下方可转让，甲方负责办理转让手续。7、乙方在租房期间应及时交清当月的水、电、房租费，如拖欠应向甲方交付10%的滞纳金，同时甲方不得以任何理由对铺面停水、停电，否则由甲方赔偿停水停电所造成的损失。
2003年12月31日，西宁整流器厂（甲方）与魏勇发（乙方）又签订《铺面房租赁协议书》，该协议增加了遇单位总体改造、拆迁、改建，合同自行解除及合同签订前乙方的任何纠纷甲方不予负责的内容；变更了转让管理费数额及拖欠费用的违约责任内容。租赁期限及租金为：”乙方以房屋的存在为期限，可以长期使用，每月租金为1000元，因建房时由乙方垫付资金，故甲方不能擅自提高租金；如要提高租金，在同乙方协商同意和认可的情况下方可进行”。2012年7月12日被上诉人收回涉案房屋权属后，其房地产管理处又在上诉人王秀仁与西宁整流器厂签订的租赁协议上加盖了公章。上诉人缴纳房租至2014年12月。
2015年1月8日，被上诉人发出《关于对原整流器厂整体改造的公告》，主要内容为：我单位拟于2015年对原整流器厂进行整体改造，现将有关事项公告如下：1、将原整流器厂所有厂房及临街铺面整体收回，所有经营户限期有序搬离。2、给予经营户二个月的搬迁期限，限于2015年2月28日前搬迁完毕，如期限内未完成搬迁者，一切损失及相关后果自负。3、本着照顾经营户的原则，保留一个月的供水、供电，至2015年1月底将对该厂停水、停电。该公告发出之后，上诉人与被上诉人因房屋租金等问题发生纠纷。2015年4月7日，被上诉人发出通知，要求重新签订租赁合同，签订截止日期为2015年4月10日下午16时前，逾期不签者，视为放弃该房屋使用权。2016年5月11日、5月25日，被上诉人两次向上诉人发出告知函，以上诉人拖欠租金为由，要求上诉人腾退房屋并缴纳房屋租金及违约金，上诉人王秀仁遂向法院提起租赁合同之诉，被上诉人以王秀仁不具有原告诉讼主体资格进行了答辩，王秀仁又撤回了起诉。之后，上诉人与被上诉人就房屋租金等问题进行了反复协商，但仍未能达成一致，被上诉人遂诉至法院。
除上述事实外，二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，本案争议的焦点是：1、上诉人王秀仁、魏勇发与西宁整流器厂约定的租赁期限是否明确；2、上诉人是否拒不缴纳房屋租金；3、上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同是否应当解除。
关于焦点一
2001年12月10日，上诉人王秀仁与西宁整流器厂签订的租赁协议约定，因王秀仁在修建铺面房时先垫付20000元的建房资金，故王秀仁享受有优先租赁权，即有长期使用权，租期为20年，每月租金为1000元，西宁整流器厂不能擅自提高租金，如要提高租金，在王秀仁同意和认可的情况下方可进行。王秀仁在租房期间，如由于经营不善或无力经营，可以转租，但向西宁整流器厂上缴租金不变。2012年7月12日被上诉人收回涉案房屋权属后，又在上诉人王秀仁与西宁整流器厂签订的租赁协议上加盖了公章。应当视为对王秀仁与西宁整流器厂签订租赁协议的确认。虽然上诉人魏勇发又于2003年12月31日与西宁整流器厂签订了租赁协议，且增加、变更了部分条款，但对租赁期限及租金仍然约定：乙方（魏勇发）以房屋的存在为期限，可以长期使用，每月租金为1000元，因建房时由乙方垫付资金，故甲方不能擅自提高租金；如要提高租金，在同乙方协商同意和认可的情况下方可进行。该协议约定的房屋租赁期限为”以房屋的存在为期限，可以长期使用”，并非没有约定租赁期限。因该约定不符合《中华人民共和国合同法》第二百一十四条”租赁期限不得超过二十年”的规定，故该协议的租赁期限应为二十年。
关于焦点二
涉案租赁合同自2001年12月10日签订之后，实际处于正常履行状态，上诉人缴纳房租至2014年12月，不存在拖欠租赁费的事实。2015年1月8日，被上诉人发出《关于对原整流器厂整体改造的公告》，要将原整流器厂所有厂房及临街铺面整体收回，并重新签订租赁合同，为此上诉人与被上诉人之间因房屋租金等问题发生纠纷，上诉人王秀仁还向法院提起租赁合同之诉。之后，上诉人与被上诉人就房屋租金等问题进行了反复协商，从客观上拖延并直接影响了上诉人支付房屋租赁费。上诉人在诉讼过程中反复表示随时可以支付租赁费，表明其并未拒绝履行合同义务。
关于焦点三
《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，上诉人与被上诉人就房屋租金等问题还在沟通协商过程中，且上诉人明确表示随时可以支付房屋租金，尚不属于”无正当理由未支付或者迟延支付租金”的情形；同时考虑王秀仁在修建铺面房时垫付20000元建房资金的事实，不宜判决解除上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同。至于案涉房屋租金过低的问题，被上诉人与上诉人仍可本着公平原则，进一步协商解决或另行处理。
综上所述，上诉人魏勇发与西宁整流器厂的租赁协议是在上诉人王秀仁与西宁整流器厂租赁协议基础之上签订的，两份协议均约定了租赁期限及租金，被上诉人承继了西宁整流器厂的权利和义务，原协议效力对双方仍具有约束力。案涉合同并未具备解除的条件，被上诉人请求解除合同并腾退租赁房屋的主张不能成立，应予驳回；被上诉人主张上诉人给付房屋租金的理由成立，应予支持（本院计算至2017年12月）。一审法院以魏勇发与西宁整流器厂签订的租赁合同没有约定租赁期限及没有按协议约定及时向被上诉人缴纳租金为由，判决解除被上诉人与上诉人魏勇发签订的房屋租赁协议不当，应予纠正；上诉人所持部分上诉理由成立，应予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销西宁市城东区人民法院（2016）青0102民初431号民事判决第一项、第二项；
二、变更西宁市城东区人民法院（2016）青0102民初431号民事判决第三项为：王秀仁、魏勇发于十五日内给付青海煤炭地质物探测量队房屋租金36000元。
三、驳回青海煤炭地质物探测量队请求解除与魏勇发签订的《铺面房租赁协议书》，腾退位于西宁市城东区湟中路46号（原整流器厂铺面6号房）87平方米商铺房的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费500元，由王秀仁、魏勇发负担300元，青海煤炭地质物探测量队负担200元；二审案件受理费500元，由青海煤炭地质物探测量队负担300元，王秀仁、魏勇发负担200元。
本判决为终审判决。
审判长 金爱萍
审判员 李福才
审判员 丁笑曦
二〇一七年十月三十日
书记员 马春梅