四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）川民提字第302号
原审上诉人（一审原告、反诉被告）：邓洁，女。
委托代理人：邓知学（系邓洁之父），男。
原审上诉人（一审被告、反诉原告）：陈宇新，男。
委托代理人：陈琪（系陈宇新姐姐），女。
原审上诉人（一审被告、反诉原告）：王南芳，女。
委托代理人：陈琪，女。
邓洁与王南芳、陈宇新房屋买卖合同纠纷一案，四川省内江市中级人民法院于2009年7月9日作出（2009）内民终字第232号民事判决，已经发生法律效力。本院于2013年5月8日作出（2013）川民监字第69号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。邓洁的委托代理人邓知学，陈宇新的委托代理人陈琪，以及王南芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2008年3月27日，一审原告邓洁起诉至威远县人民法院称，陈宇新、王南芳系其姨夫、姨母，2006年4月19日，邓洁与陈宇新签订《房地产买卖契约》，双方约定邓洁将属于自己所有的威远县严陵镇园丁街面积为85.06平方米的房屋卖给陈宇新，陈宇新承诺一年内向邓洁付清购房款20万元及房产过户费用13000元。鉴于双方系亲属的特定关系，在陈宇新、王南芳未支付任何房款的情况下，邓洁为其办理了房屋过户手续。陈宇新、王南芳不仅未支付购房款，还于2007年1月11日登报拾遗并重新申请补办了房产证。诉请法院判令：陈宇新、王南芳支付邓洁购买园丁街房屋的购房款20万元、房产过户费13000元及2007年1月11日起按银行同期贷款利率计算至付清时止的利息。陈宇新、王南芳辩称，其已经将购房款96000元给付邓洁，并付清了全部购房款，请求法院驳回邓洁的诉讼请求，陈宇新、王南芳又反诉称，其已经依约付清购房款，请求法院判令邓洁配合办理案涉房产国有土地使用权证及水、电、气等相关过户手续，邓洁答辩称房款付清后才能办理土地使用权转移等手续，因陈宇新、王南芳未付购房款，所以不应履行此义务。
威远县人民法院一审查明，陈宇新、王南芳系夫妻关系，是邓洁的姨父、姨母。2006年4月19日，邓洁与陈宇新签订了《房地产买卖契约》，该《契约》载明：由于甲方（邓洁）已收到乙方（陈宇新）预付的购营业及住房用房定金人民币（大写）壹万陆仟伍佰壹拾元。双方同意将下列房地产买卖事项立契约，共同遵守。一、甲方自愿将座落在严陵镇园丁街房地产（房屋建筑面积85.06平方米）出售给乙方。该房地产的基本情况已载于本契约附件一……。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）陆万零玖佰零叁元；乙方由2004年10月22日前一次性付清给甲方。购房定金将在最后一次付款中冲抵。付款方式现金支付。营业房27.66平方米×915.22元／每平方米=25315元，住房57.4平方米×620元／每平方米=35588元。三、双方同意于2004年10月22日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方……。七、上述房地产办理过户手续所需缴纳的有关税费，由乙方完全承担……。十一、双方约定的其他事项：1.乙方陈宇新欠甲方邓洁购房款20万元，大写（贰拾万元），欠房产过户费用13000元，大写（壹万叁仟元），乙方付清款项后再到国土局办土地使用证；2.乙方卖同心医院旁住房在一年内付清所有欠款，如到期没有付清欠款，甲方有权收回该营业房产权，并由乙方承担一切经济责任。甲方邓洁（签名字按手印），法定代表人（栏）王翠仙（签名字），乙方陈宇新（签名字按手印）。附件一记录如下：房屋座落严陵镇园丁街，产权所有人邓洁，产权证号0047858，房屋建设面积：85.06平方米，使用性质：营业住房，房屋结构：混合。2006年4月20日，威远县诚信房地产评估有限公司作出（2006）威诚房估字第504号《房地产估价结果报告》，估价目的是为房屋交易纳税提供价格参考，估价结果为10万元。2006年5月12日，王南芳领取了买卖合同约定的房屋所有权证，证号为200601253号，登记权利人为陈宇新。邓洁支付了各种办证费用13000元，但票据实际为11209.20元，具体为：2003年11月27日交房产税2436元、2005年交土地出让金1187.20元、邓洁与陈宇新房屋买卖交易产生的办证费用7586元（包括邓洁承担的房产税2523元、测检费93元，陈宇新应承担估价服务费150元、房产税4000元、非住宅房产登记费240元、非住宅转让手续费180元，其他各项费用400元）。2007年1月9日，陈宇新以房屋产权证被盗灭失为由向威远县房地产管理局递交《挂失申请》，2007年1月11日，威远县房地产管理局对该房封户，并经《内江日报》登报声明遗失。同时发出房屋权属证书补发公告，张贴于园丁街，经6个月公告期限届满，2007年7月13日陈宇新领取了园丁街产权证为200702973号的房屋所有权证书。
另查明，一、邓洁出具票号为0024744的《收据》，该《收据》载明2004年10月2日收到陈宇新交来购河北街营业房购房款，大写玖万陆仟元整，交款人陈宇新，收款人邓洁。第一联交陈宇新执存，邓洁之父邓知学在《收据》第二联中添加“作废手续对打”，并加盖有威远县碗厂建筑工程有限责任公司印章。在附注栏中写到“实际陈宇新没有交一分钱，为了避免法律纠纷打的此条，邓知学”。同日陈宇新以票号为0224394的收据写明《欠条》一张，载明“陈宇新欠到邓洁园丁街营业房购房款，金额（大写）玖万陆仟元，欠款人陈宇新”，交邓洁执存；二、2006年2月6日严陵镇园丁街邓俊中等23人诉讼邓知学、邓洁交付房产证、土地证、契税证、返还多收的费用及违约金、损失等。威远县人民法院于2006年2月24日依法对邓洁所有的位于严陵镇园丁街营业房进行查封，同年4月18日依法解除查封，4月19日邓洁、陈宇新签订《房地产买卖契约》。
威远县人民法院一审认为，2006年4月19日，邓洁与陈宇新签订《房产买卖契约》，邓洁与陈宇新之间发生的房屋买卖行为是其真实的意思表示，且不违反相关法律规定，该房屋买卖合同合法有效，陈宇新据此办理了房产权属登记手续，则应支付购房款。本案房屋价款呈现出60903元、96000元、20万元三种不同的数额。邓洁与陈宇新、王南芳因房屋价款约定不明发生争议，依照法律规定，结合本案实际，双方在办理房屋所有权证书过程中，评估机构对该房按市场比较法作出的估价结果为10万元的结论，双方认可，并与2004年10月2日各自出条所载金额96000元相近似。故该房屋的成交价实际应为96000元。邓洁诉请陈宇新支付价款额21.3万元无其他证据相互印证，其理由不能成立，不应采纳。
邓洁认为，《房地产买卖契约》约定陈宇新应于2004年10月2日支付购房款96000元，而陈宇新并未支付，并以陈宇新出具的2004年10月2日《欠条》相佐证。陈宇新则以同一天邓洁出具的《收据》证明其已付清购房款。双方对同一事实分别举出了相反的证据，也没有足够的依据否定对方的证据。按照双方之间的特定身份关系以及买卖合同的交易习惯，陈宇新出具了《欠条》，在同一日邓洁收取陈宇新交付的房款后，又出具《收据》交邓洁持有的可能性较小，则应认定此购房款未支付。邓洁主张为陈宇新办理房屋产权证代付费用13000元，而其提供的票据为11209.20元，其中2003年11月27日缴纳房产税2436元，2005年缴纳土地出让金1187.20元，是邓洁在办理属于自己所有的房屋所有权证时支付的费用。品迭后邓洁为房屋买卖办理产权转移手续支付的费用为7586元。按照邓洁、陈宇新签订的《房地产买卖契约》第七条“上述房地产办理过户手续所需缴纳的有关税费由乙方完全承担”的约定，陈宇新应当承担该7586元的给付义务。陈宇新辩称，邓洁提供的票据，是陈宇新将所有票据夹在房屋所有权证内，被邓洁一并盗走的，且还给付了邓洁1万元房产过户费，但没有提供任何证据予以证明。故对陈宇新辩称的理由不予采纳。
邓洁之父邓知学在《房地产买卖契约》第十一条中注明陈宇新在一年内付清所有欠款，并据此主张陈宇新、王南芳应从2007年1月11日起给付延期利息。一审法院认为起息日既不是约定期限届满日，也不是最后催告付款期限日，因此对邓洁主张的利息起息日不予支持。根据本案事实，邓洁主张的利息应以本案受理之日，即2008年3月27日起计算为宜。陈宇新、王南芳反诉邓洁，要求邓洁为其办理房屋土地使用权及水、电、气、闭路电视过户手续，既符合合同约定，又符合法律规定及交易习惯，应予以支持。威远县人民法院于2009年3月16日作出（2008）威民一初字第288号民事判决：一、陈宇新、王南芳于本判决生效后十日内向邓洁付清购买座落于威远县严陵镇园丁街营业房的购房款96000元及利息（利息从2008年3月27日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）；二、陈宇新、王南芳于本判决生效后十日内支付邓洁为办理房屋所有权转移而支付的各项费用7586元；三、邓洁于判决生效后三十日内将案涉房屋的土地使用权及水、电、气、闭路电视的权利人转移登记在陈宇新的名下，过户费用由陈宇新、王南芳承担；四、驳回邓洁的其他诉讼请求。一审受理费5056元，诉讼保全费1775元，反诉费500元，共计7340元，由邓洁负担3670元，陈宇新、王南芳负担3670元。
邓洁与陈宇新、王南芳均不服一审判决，向四川省内江市中级人民法院提起上诉，邓洁上诉称，一审判定购房款96000元错误，案涉房屋的购房款为20万元，陈宇新、王南芳应从2007年1月11日给付延期利息，一审判定从起诉之日给付延期利息不当，且一审将邓洁交纳的非住宅转让手续费1800元误计为180元应予纠正。陈宇新、王南芳上诉称，案涉房屋的购房款已经给付邓洁，应驳回邓洁的诉讼请求，并判令邓洁将案涉房屋的国有土地使用权及水、电、气、闭路电视的权利人转移登记在陈宇新的名下。
四川省内江市中级人民法院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
四川省内江市中级人民法院二审认为，本案争议的焦点包括：l.房屋价款；2.房屋价款是否交清；3.将邓洁交纳的非住宅转让手续费1800元是否误计为180元。关于房屋价款的问题。在双方当事人签订的房屋买卖合同和双方当事人出具的购房款收、欠条中，出现了三种不同的金额，即60903元、96000元、20万元，而双方当事人对房价款各执己见，该房屋买卖合同对房屋价款的约定不明。双方当事人对房屋买卖的价款发生争议，且合同约定不明确时，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第二项的规定：“价款或者报酬不明确的按照订立合同履行地的市场价格履行，依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”的规定，房屋价款应结合实际依法确定。经查，本案双方当事人在2006年4月20日办理房屋所有权证过程中，评估机构对该房屋结合建成年代、结构、所处位置，依照合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则，按市场比较法作出估价结果为10万元的结论，应认定为当时的市场价格。同时，结合双方当事人于2004年10月2日房屋买卖时各自出条所载金额96000元的意思表示，一审法院认定该房屋的成交价实际为96000元符合当时的实际情况，应予维持。邓洁提出的房屋价款为20万元没有提供其他证据印证，不足以认定该价款为案涉房屋价款，邓洁认为该房屋的价款为20万元的上诉理由不能成立。关于房屋价款是否交清的问题。经查，双方当事人对同一事实分别举出了相反的证据，双方都没有足够的证据否定对方。按照双方当事人之间的特定身份关系以及买卖合同的交易习惯，陈宇新、王南芳2004年10月2日出具了《欠条》，在同一日邓洁又出具《收据》交陈宇新、王南芳持有的可能性小，从证据的高度概然性规则及交易习惯方面分析，陈宇新、王南芳当日已付购房款的可能性小。2006年4月19日双方签订房屋买卖合同时，对购房价款及付清时间、付清后办理土地使用证等又进行了约定。据此，一审法院认定购房款未付正确。关于将邓洁交纳的非住宅转让手续费1800元是否误记为180元，经查，邓洁交纳的非住宅转让手续费为1800元，一审判决计算有误，予以纠正，将邓洁支付房屋产权转让手续费由7586元变更为9206元。综上，二审法院认为双方当事人的上诉理由不能成立，不予支持。四川省内江市中级人民法院作出（2009）内民终字第232号民事判决：一、维持威远县人民法院（2008）威民一初字第288号民事判决第一、三项；二、变更威远县人民法院（2008）威民一初字第288号民事判决第二项为陈宇新、王南芳于本判决生效后十日内支付邓洁办理房屋所有权证各项费用9206元。一审受理费、诉讼保全费、反诉费等诉讼费用按照一审判决执行，二审诉讼费4860元，由邓洁承担2488元，由陈宇新、王南芳承担2372元。
本院再审过程中，邓洁称，2012年9月16日找到了2006年4月19日在房管局签订的《房地产买卖契约》原件副本一份，该副本与房管局档案正本内容完全一致，该《契约》证实案涉房屋的购房款为20万元、过户费为13000元，案涉购房款应为20万元，二审判决认定的购房价款96000元不正确。请求再审撤销原判，判令陈宇新、王南芳向邓洁支付购房欠款104000元，以及支付从2006年4月19日起至付清欠款之日的利息，并判令一、二审诉讼费由陈宇新、王南芳承担。
王南芳、陈宇新答辩称，《房屋买卖契约》中的第十一条是陈宇新签字后邓洁之父邓知学擅自添加的，王南芳、陈宇新在2004年10月已经足额支付购房款，一、二审之后根据法院判决又支付了96000元购房款。请求再审查明事实，撤销二审判决，判令邓洁退还其第二次支付的购房款等费用117146元，并由邓洁承担一、二审的诉讼费。
本院再审查明的事实除与一、二审查明的事实一致外，另查明：二审判决生效后，2009年8月25日，陈宇新、王南芳向邓洁支付购房款96000元，以及办证费等费用，共计117146元。
本院再审认为，本案有二个争议焦点：一是案涉房屋的买卖金额问题，二是案涉房屋买卖款项是否给付问题。关于案涉房屋的买卖金额问题。经查，案涉房屋出现了三个交易金额：60903元、96000元、20万元。第一，案涉房屋的价款是否为60903元。《房地产买卖契约》第二条双方约定案涉房屋的价款为60903元，但陈宇新、王南芳并没有依照该条所约定的时间，即于2004年10月22日之前将60903元购房款一次性付清，且该价款约定的付款时间在双方签订《房地产买卖契约》落款时间2006年4月19日之前，案涉《房地产买卖契约》第十一条又作出了价款20万元的新约定，故一、二审判决没有认定案涉房产的价款为60903元价款正确；第二，案涉房屋的价款是否为96000元。票号为0024744的《收据》载明：2004年10月2日收到陈宇新交来购河北街营业房购房款，大写玖万陆仟元整，交款人陈宇新，收款人邓洁。该《收据》只载明了陈宇新向邓洁交款96000元，不能证明案涉购房价款是96000元，且在同一日，陈宇新又向邓洁出具《欠条》，该《欠条》载明陈宇新欠邓洁案涉房屋购房款96000元，双方分别持有同一日出具的《收据》和《欠条》，且96000元也不是双方约定的交易价款，故陈宇新、王南芳认为案涉房屋的价款是96000元的证据不足。一、二审仅据《收据》、《欠条》，结合案涉房屋市场估价，判定案涉房屋价款为96000元不当；第三，案涉房屋的价款是否为20万元。在《房地产买卖契约》第十一条双方约定的其它事项中，邓知学手写了乙方陈宇新欠甲方邓洁购房款20万元，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”该契约第十一条系对第二条约定的价款60903元的补正。该契约来源于威远县房地产管理局，房地产管理局系履行房地产管理职能的国家机构，出自该机构的备案存档资料应具有真实性、合法性，没有充分的证据不应推翻其证据效力。60903元、96000元、20万元三个交易价格，宜以案涉《房地产买卖契约》第十一条载明的20万元认定为双方约定的房屋交易价格。故邓洁认为原审认定案涉房屋价款96000元不当的申诉理由成立，应予纠正。
关于案涉房屋买卖款项是否给付问题。经查，双方当事人对是否付清购房款分别举出了相反的证据，双方都没有足够的证据否定对方。一方面，按照双方当事人之间的特定身份关系以及买卖合同的交易习惯，陈宇新于2004年10月2日出具了《欠条》，在同一日邓洁又出具《收据》交陈宇新持有的可能性较小，从证据的高度概然性规则及交易习惯分析，陈宇新、王南芳当日给付房款的可能性较小。另一方面，2006年4月19日双方签订《房地产买卖契约》，对购房价款及付清时间、付清后办理土地使用证等又进行了约定，如果2004年10月2日陈宇新、王南芳付清了购房款，则不可能又在后来签订的《房地产买卖契约》中再行约定购房价款、付清时间、付清后办理土地使用证等事项。据此，一、二审法院认定购房款未付正确，邓洁诉请法院判令陈宇新、王南芳给付购房款的申诉理由成立。二审判决生效后，陈宇新、王南芳据该生效判决，给付邓洁购房款本金96000元及相应利息877元，故陈宇新、王南芳还应给付20万元案涉房款的下欠本金104000元及其利息。邓洁诉请再审法院判令陈宇新、王南芳给付从2006年4月19日起至付清购房款之日的利息，因双方对给付房款的时间约定不明，故应以邓洁一审起诉的时间，即从2008年3月27日起计算利息。
综上，原审上诉人邓洁与原审上诉人陈宇新、王南芳2006年4月19日签订的《房地产买卖契约》是双方当事人真实的意思表示，且不违反国家法律、法规的规定，该合同系合法、有效合同，双方应共同遵守。邓洁依约协助陈宇新、王南芳办理了房产证，履行了合同义务，陈宇新、王南芳应依约履行给付20万元购房款的义务。陈宇新、王南芳拒不履行给付义务，构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百五十九条、第六十一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销四川省内江市中级人民法院（2009）内民终字第232号民事判决和威远县人民法院（2008）威民一初字第288号民事判决；
二、陈宇新、王南芳于本判决生效后二十日内向邓洁付清购买座落于四川省威远县严陵镇园丁街房屋购房款20万元，扣除陈宇新、王南芳已经给付的购房款96000元，陈宇新、王南芳还应向邓洁给付购房款104000元（利息从2008年3月27日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）；
三、邓洁应按照陈宇新、王南芳的要求，将案涉房屋的国有土地使用权及水、电、气、闭路电视的权利人予以变更，相关的费用由陈宇新、王南芳承担；
四、驳回邓洁的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审受理费5056元，诉讼保全费1775元，反诉费500元，二审诉讼费4860元，均由陈宇新、王南芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 漆光碧
审 判 员 王晓东
代理审判员 甘海涛
二〇一四年九月二十六日
书 记 员 张文涛