山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终1458号
上诉人（原审原告）管慎周。
委托代理人管蕾。
被上诉人（原审原告）薛继香。
委托代理人张新红，山东倡通律师事务所律师。
委托代理人陈军，山东倡通律师事务所律师。
上诉人管慎周因与被上诉人薛继香农村房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2015）黄民初字第7122号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
管慎周在原审中诉称，2011年1月23日，管慎周、薛继香双方签订房屋买卖合同，约定管慎周将坐落于黄岛区河洛埠村67号的宅基地房屋出售给薛继香。现因客观原因无法履行合同，诉至法院。请求判令：1、解除管慎周与薛继香签订的房屋买卖协议；2、诉讼费由薛继香承担。
薛继香在原审中辩称，1、管慎周、薛继香双方就涉案房屋的买卖协议，已经经青岛市黄岛区人民法院及青岛市中级人民法院判决有效，管慎周就此提起诉讼，应当按照一事不再理原则驳回其起诉；2、根据合同法相关规定，依法成立的合同双方当事人应当履行自己的义务，不得擅自变更和解除。双方已经实际履行完毕，管慎周无权解除该合同。故请求依法驳回管慎周的诉讼请求。
原审法院查明和认定的基本事实是：
管慎周、薛继香均系青岛市黄岛区红石崖街道办事处河洛埠社区居民。2011年1月23日，管慎周、薛继香签订《房屋买卖协议》，约定管慎周将位于青岛市黄岛区红石崖办事处河洛埠社区67号（集体土地使用证号：南集建（1911）号第GW-34（01）-252号）的房屋出让给薛继香，房屋总价款为115800元。当日，薛继香向管慎周支付了全部购房款115800元，薛继香又向青岛市黄岛区红石崖街道办事处河洛埠社区居民委员会签字确认了上述买卖事宜。后就该房屋买卖协议效力问题，薛继香向原审法院提起民事诉讼，请求依法确认该买卖协议有效。原审法院经审理，以（2012）黄民初字第748号民事判决书依法确认该房屋买卖协议有效。一审宣判后，管慎周不服该判决，向青岛市中级人民法院提起上诉，请求依法撤销该判决或发回重审。青岛市中级人民法院经审理，以（2015）青民一终字第732号民事判决书驳回了管慎周上诉，维持了原审法院的（2012）黄民初字第748号民事判决书。
2013年9月，涉案房屋所在地列入政府拆迁安置范围。管慎周据此认为政府的拆迁属于合同法第94条规定的不可抗力，是当事人不可避免、不能预见、不能克服的情况，且涉案房屋并未办理过户转移登记手续，致使薛继香购房房屋的合同目的不能实现，故应当适用该法定解除条款，解除与薛继香签订的房屋买卖协议。且买卖协议第八条约定“如甲方（管慎周）违约，则需向乙方（薛继香）支付房款总额的20%作为违约金，并且乙方有权要求甲方继续履行合同，如果甲方不能或不愿继续履行合同，则需赔偿因为违约而给乙方造成的一切损失”，管慎周认为该条款属于管慎周、薛继香双方约定的解除权条件，故该协议应当解除。薛继香对管慎周的该理由不予认可，认为政府拆迁行为不属于不可抗力因素，且合同第8条的约定不属于双方约定的合同解除权。
再查明，案外人刘海明曾以管慎周为薛继香、薛继香为第三人起诉至原审法院，请求判令位于青岛市黄岛区河洛埠村67号房屋由案外人刘海明继承。原审法院经审理驳回了案外人刘海明的诉讼请求。案外人刘海明不服该判决，上诉至青岛市中级人民法院，后撤回上诉。
原审认为，本案系农村房屋买卖合同纠纷，本案双方当事人争议的焦点是：管慎周是否能够解除涉案房屋买卖协议。依据双方当事人提交的证据及陈述，分析判定如下：
根据房屋买卖协议第八条“如甲方（管慎周）违约，则需向乙方（薛继香）支付房款总额的20%作为违约金，并且乙方有权要求甲方继续履行合同，如果甲方不能或不愿继续履行合同，则需赔偿因为违约而给乙方造成的一切损失”。该条款是对管慎周、薛继香双方管慎周违约责任承担问题进行的约定，即使因为管慎周违约，要求解除合同并赔偿损失的权利在于薛继香，应当由薛继香提出申请，况且该条款并非双方对于解除权的约定；针对管慎周主张的政府拆迁行为属于不可抗力的理由，原审法院认为，针对管慎周主张的“政府拆迁属于不可抗力”的解除合同事由，原审法院认为，所谓不可抗力，是指人们不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，是一种外来的不可抗拒的力量，诸如地震、海啸、台风、洪水等自然现象以及战争的社会现象属于通常意义上的不可抗力，不可抗力都具有不受当事人支配的特点。根据理论通说，不可抗力应当从几个方面考虑：1、不可抗力是不可预见的客观情况；2、不可抗力是不可避免、不能预见的情况；3、不可抗力是一种客观情况，不可抗力独立于人的行为之外，因此第三人的行为不属于不可抗力。据此，因为政府的拆迁属于第三人行为，不构成理论通说关于不可抗力的构成方面，故原审法院对管慎周的主张“政府拆迁属于合同法所规定的不可抗力，属于法定解除合同的事由”不予支持。故在管慎周、薛继香双方未约定合同解除条件、未存在法定解除合同事由的情况下，管慎周主张解除房屋买卖合同，不予支持。综上所述，原审法院据此判决：驳回管慎周的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由管慎周负担。宣判后，管慎周不服原审判决，上诉至本院。
上诉人管慎周上诉称：一、原审判决认定事实不清。1、原审判决对涉案购房款缴纳方式及数额的认定与事实不符。上诉人管慎周与被上诉人薛继香于2011年1月23日签订《房屋买卖协议》，约定管慎周将坐落于黄岛区河洛埠村67号的宅基地房屋出售于薛继香。合同签订后，薛继香仅向管慎周支付现金60000元，虽然因管慎周轻度智障等原因向薛继香出具了115800元收条，但余款并未实际支付，薛继香也未就该项事实提交证据，故该项认定没有足够证据证明。2、原判决认定薛继香又向青岛市黄岛区红石崖街道办事处河洛埠社区居民委员会签字确认了上述买卖事宜。管慎周认为，该项认定有悖于客观事实。管慎周在(2012)黄民初字748号及(2015)青民一终字第732号案件中，曾提交的河洛埠社区居民委员会证明函，该证明函足以证明村委从未以任何形式讨论过对该房屋的买卖，包括出具证明文件。结合薛继香之夫管善强当时担任该村村主任的情况来看，涉案房屋买卖得到河洛埠社区居民委员会确系其利用村干部身份的便利条件，私自加盖公章形成。3、原审判决对涉案房屋买卖是否履行这一重要事实未予认定。诉争房屋前后经历过多次诉讼，通过管慎周提交的一系列证据及法院现场勘察记录亦可充分证明，管慎周并未将房屋交付于薛继香，且管慎周于2013年对涉案房屋进行过修缮重建工作，足以证明该房屋现仍处于管慎周的控制之下，该买卖合同并未实际交付履行。而案件审理过程中，薛继香也未提起反诉要求管慎周履行合同。故管慎周要求解除合同的诉讼请求，符合法律规定。4、管慎周的诉讼请求是行使法定解除权请求解除合同，而非原审判决认定的按照合同约定行使合同解除权。本案房屋买卖协议第八条约定：“如甲方违约，则需向乙方支付房款总额的20%作为违约金，并且乙方有权要求甲方继续履行合同。（注：此处是句号，属于完整表述）如果甲方不能或者不愿继续履行合同，则需赔偿因为违约而给乙方造成的一切损失”。由该款约定不难看出，首先是是违约的惩罚条款，若管慎周违约则应承担总房款额的20%作为违约金，第二句则是简单约定了一下合同解除权的一个条件：“若甲方不能或者不愿继续履行合同”。同时可以看出，管慎周对该房屋买卖享有任意解除权。并且，管慎周在本案中并未依据该条款要求解除合同，而是根据我国合同法第九十四条法定解除的规定诉求至法院，故原审法院查明的事实：“管慎周认为该条款属于管慎周、薛继香双方约定的解除权条件，故协议应当解除”属于认定事实错误。二、原审法院适用法律错误。原审判决认定政府拆迁属于第三人的行为，不构成理论通说关于不可抗力的构成方面。根据《民法通则》153条规定来看，并未将第三人（包括但不限于政府主导的拆迁、征收等）符合构成要件行为排除在不可抗力范围之外。原审判决书仅凭对法律的狭义认识，就主观认定第三人行为不属于不可抗力，明显曲解了民法关于不可抗力的规定，属于适用法律的严重错误。本案中，涉案房屋所处土地于房屋买卖合同签订后不久即被政府计划征收，该征收计划并在2012年通过山东省人民政府批准，自计划征收后；所有地上房屋均不得办理任何产权变更登记手续，这是客观存在的、独立于管慎周行为的真实情况。管慎周即使没有智力障碍，也不可能在签订房屋买卖合同时预见到该地会被征收征用，也无法通过自己的努力、行为去避免土地征收的客观情况。买卖合同中约定的房屋所有权不能实际转移，合同不再具备履行条件。结合不可抗力的法律规定，本案事实完全符合不可抗力的构成要件。综上，管慎周在签订房屋买卖合同后，出现了政府拆迁这一不可抗力的情况，导致房屋买卖合同中约定的关于所有权转移的合同目的已完全不能实现，合同无法继续履行，此种情况符合我国合同法第九十四条关于法定解除之规定。综上所述，请求二审法院：1、撤销原判并依法改判解除房屋买卖合同；2本案全部诉讼费由被上诉人薛继香承担。
被上诉人薛继香答辩称：一、一审判决认定基本案件事实清楚，证据充分、适用法律正确，应予维持。1、薛继香与管慎周均系青岛市黄岛区河洛埠社区居民。2011年11月23日，管慎周与薛继香签订《房屋买卖协议》，管慎周之女管蕾、管俊玲也在协议上签字确认。薛继香在协议签订当日支付了全部购房款，并向黄岛区红石崖街道办事处河洛埠社区居民委员会签字确认了上述买卖事宜。2012年2月20日，薛继香向法院起诉要确认房屋协议的效力，期间管慎周不承认双方是真实的买卖关系，而称是受胁迫而为。法院作出了确认该房屋协议有效的一审判决，管慎周败诉后又上诉，青岛市中级人民法院驳回了管慎周的上诉，维持原判，现管慎周就该案再次提起诉讼，违背了我国民诉法关于一事不再理的司法原则，且一审法院已驳回其起诉，现管慎周又提起上诉，系恶意缠讼。2、一审判决适用法律正确，应予维持。2011年11月23日，管慎周与薛继香签订《房屋买卖协议》，上述买卖民事行为系双方当事人的真实意思表示，该协议有效，依法受法律保护，且该协议已履行完毕。依据我国合同法第八条之规定，管慎周与薛继香并未在该协议中约定合同解除条件，本案也不存在法定解除合同事由。法院已确认该协议合法有效，因此，管慎周与薛继香签订的《房屋买卖协议》对双方均有约束力，该协议已履行完毕，不存在法定解除的事由。二、上诉人管慎周的上诉理由不成立。1、管慎周主张薛继香未实际支付购房款不仅违背诉讼的诚实信用，更是违背了禁反言。在管慎周与薛继香确认房屋买卖协议效力一案中，青岛市中级人民法院作出的(2015)青民一终字732号民事判决书中，已查明薛继香支付了全额购房款，且该房屋买卖系双方真实意思表示，故青岛市中阮作出驳回管慎周的上诉，确认房屋买卖协议有效。管慎周主张行使法定解除权请求解除合同这一上诉理由更无事实依据。法院已确定管慎周与薛继香签订的《房屋买卖协议》有效，根据该协议第八条约定可看出，该条款是协议双方当事人违约责任承担问题进行的约定，要求解除并赔偿损失的权利在于薛继香，该条款并非双方对于解除权的约定。且该协议已实际履行完毕，管慎周无权再行毁约。退一步讲，假设管慎周可以违背诚实信用和法律规定，肆意解除合同，按照上述协议第八条的约定，要赔偿薛继香房款115800元的20%作为违约金，并且薛继香有权要求管慎周继续履行合同。如果管慎周不能或不愿意继续履行合同，则需赔偿因为违约而给薛继香造成的一切损失，而一切损失就是该房屋的全部拆迁利益。2、管慎周主张原审法院适用法律错误的上诉理由不能成立。政府的拆迁行为不属于不可抗力范围，原一审判决认定本案不属于不可抗力，驳回上诉人的起诉系适用法律正确。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人管慎周的上诉理由缺乏事实和法律依据，请求二审法院依法驳回管慎周的上诉请求。
二审审理期间，管慎周提交了以下证据：1、管蕾银行卡交易明细拍摄照片一张，证明存款日期是2011年1月24日，数目只有6万元，与薛继香陈述的签订房屋买卖协议当日就支付给管慎周全部不相符。2、（2015）黄行初字第112号行政判决书一份、工商行政管理局档案查询清单8页、房屋印契两份、证明信两份、印契存根一份，以上证据均为复印件。证明管慎周没有收到购房款115800元，薛继香没有实际占有过涉案房屋，薛继香注册公司提交的材料系伪造的。3、青岛市中级人民法院调研报告一份，证明诉争房屋买卖没有争得村委会同意，应予解除。
薛继香对管慎周提交的上述证据质证意见如下：对证据1，历次的法庭调查都已查明购房款115800元已经全部支付给管慎周，支付的是现金，并且是当天薛继香拉着管慎周以及管蕾去银行存的钱。对证据2的真实性无异议，但无法证明管慎周的待证事实，也与本案争议没有关联。对证据3的真实性无法确认，假设该调研报告真实，并不是法律法规，不能作为定案依据，不能证明管慎周的主张成立。
二审查明的其他事实与一审查明事实一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，涉案《房屋买卖协议》签订后，涉案房屋被列入政府拆迁范围，涉案房屋的明显增值。管慎周、薛继香双方对涉案房屋拆迁利益的权利主体问题发生争议，薛继香提起确认《房屋买卖协议》效力之诉，在生效判决确认了《房屋买卖协议》为合法有效之后，管慎周提起本案诉讼，并明确表示不可能再继续履行合同。故，本案当事人争议的焦点问题是管慎周是否有权解除涉案房屋买卖协议。
本案中，管慎周以涉案房屋被列入证拆迁范围是不可抗力导致无法办理约定房屋过户手续的合同义务为由，请求解除与薛继香签订的《房屋买卖协议》。对此，薛继香认为管慎周的主张不能成立，其不同意解除。薛继香主张其按照约定支付了全部购房款，涉案房屋管慎周也已经交付，薛继香已经和社区签订了拆迁协议，双方之间的合同已经履行完毕，双方的合同目的已经实现，故不构成合同法定解除的条件。对此，本院认为，薛继香与管慎周签订的《房屋买卖协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务，双方均不得擅自变更或者解除。按照《房屋买卖协议》的约定，薛继香的合同义务是支付全部购房款，管慎周的合同义务是交付房屋，将房屋的房产证交付给薛继香并协助薛继香到村委会办理相关证明手续。根据本院查明的事实，作为买方的薛继香已经支付了全部购房款，管慎周的合同目的已经实现。现薛继香并未向管慎周主张要求其协助办理过户手续，也并以此为由要求解除合同，并且明确表示其合同目的已经实现，故管慎周以上述理由要求解除双方之间签订的《房屋买卖协议》，无事实和法律根据，本院不予支持。关于管慎周主张薛继香并未支付全部购房款的主张，与事实不符，本院不予支持。
综上，原审判决驳回管慎周要求解除房屋买卖合同的诉请，并无不当，本院予以维持。上诉人管慎周的上诉理由，无事实和法律根据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人管慎周负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 明
代理审判员 王化宿
代理审判员 高仁青
二〇一六年六月二十日
书 记 员 王 繁
书 记 员 吴苗苗