重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0112民初13617号
原告（执行案外人）：陈天明，男，1964年9月25日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：荣喻，重庆志同律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦文平，重庆志同律师事务所实习律师。
被告（申请执行人）：招商银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市北部新区星光大道88号，统一社会信用代码：91500000902911225T。
委托诉讼代理人：沈春宇，重庆伟豪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱鹏，重庆伟豪律师事务所实习律师。
第三人（被执行人）：熊燕，女，1970年3月6日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
第三人（被执行人）：张礼君，男，1966年6月10日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
原告陈天明（执行案外人）与被告招商银行股份有限公司重庆分行（申请执行人）、第三人熊燕（被执行人）、张礼君（被执行人）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年6月27日立案后，依法适用普通程序，于2017年11月14日公开开庭进行了审理。原告陈天明及其委托诉讼代理人荣喻、秦文平，被告委托诉讼代理人沈春宇、朱鹏到庭参加诉讼。第三人熊燕、张礼君经本院公告送达，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院对位于重庆市渝北区大竹林江与城XXXX涉案房屋进行带租拍卖；2.请求确认原告与第三人熊燕之间签订的两份《租赁合同》有效；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年6月12日，原告收到了重庆市渝北区人民法院送达的（2017）渝0112执异47号《执行裁定书》。原告认为贵院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。其理由包括以下2点：1.原告与第三人熊燕、张礼君系租赁关系，并且双方的租赁期未满。第三人熊燕、张礼君分多次向原告借款，因第三人无力偿还所欠款项，第三人与原告协商以重庆市渝北区大竹林江与城XXXX房屋出租给原告，以此来抵消借款，双方于2012年6月11日签订第一份《租赁合同》,于2014年6月16日签订第二份《租赁合同》，被告与第三人于2012年10月23日签订《金融借款合同》，并将本案争议房屋抵押给了被告。2.申请人的承租权优先于执行申请人的抵押权，并且在承租期内申请人自行支付了房屋的装修费用并使用。因此贵院执行裁定书所认定的原告没有使用房屋的事实不成立。综上所述，执行裁定书驳回了原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。根据法律规定原告特向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉求。
被告辩称，第一点，原告与第三人熊燕、张礼君的借款事实不成立；第二点，原告与案外人的两份租赁合同无效；第三点，以租赁形式抵偿债务，不适用买卖不破租赁原则。故请求驳回原告全部诉讼请求。
第三人（被执行人）熊燕未到庭陈述事实。
第三人（被执行人）张礼君未到庭陈述事实。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2012年10月18日，熊燕向招商银行重庆分行出具《未出租声明书》，载明：本人是位于重庆市渝北区天山大道西段XX号房屋的产权人，在此声明，该房屋截止目前未出租给任何单位或个人，如有不实，本人愿意承担由此引起的一切法律责任。2012年11月13日，经熊燕委托，重庆信诚资产评估房地产土地估价有限责任公司出具一份评估报告，报告的估价时点为2012年10月9日，报告显示重庆市渝北区天山大道西段XX号房屋建筑面积198.43平方米，建筑评估单价为11100元/平方米，评估总价为220.26万元。第8页还载明：现实利用状况自用。截止估价时点，未见估价对象存在他项权利。
2012年10月23日，招商银行重庆分行与熊燕签订《个人授信及担保协议》，约定招商银行重庆分行向熊燕提供总额为2000000元的可循环授信额度，授信期间为36个月，并以熊燕位于重庆市重庆市渝北区天山大道西段XX号房屋作为抵押物提供担保。2012年11月15日，招商银行重庆分行还与熊燕签订《重庆市房地产抵押合同》，约定熊燕以其上述房屋设定抵押权作为向招商银行重庆分行履行债务的担保，并办理了抵押登记。张礼君于2012年10月18日向招商银行重庆分行出具《财产共有人声明书》，同意将上述房产抵押给招商银行重庆分行。2015年6月30日本院受理招商银行股份有限公司重庆分行诉熊燕、张礼君金融借款合同纠纷一案，并于2015年9月17日作出（2015）渝北法民初字第13254号民事判决：“一、被告熊燕、张礼君在本判决生效后十日内共同偿还原告招商银行股份有限公司重庆分行借款本金1696771.51元及利息、复息、罚息（截止至2015年6月18日的利息10249.65元、罚息8.86元、复息7.69元；自2015年6月19日起的罚息以借款本金1696771.51元为基数，按年利率9.9%按日计收罚息，以利息10249.65元为基数，按年利率9.9%按日计收复息；罚息、复息利随本清）；二、被告熊燕、张礼君在本判决生效后十日内共同支付原告招商银行股份有限公司重庆分行律师费83200元；三、原告招商银行股份有限公司重庆分行有权在上述债权范围内对被告熊燕所有的位于重庆市渝北区天山大道西段XX号房屋（XXX房地证XXXX字第XXXX**号）折价或者以拍卖、变卖所得的价款在最高额2000000元的范围内优先受偿。”
2016年3月9日，招商银行股份有限公司重庆分行向本院申请强制执行。2016年3月9日，本院立案受理（2016）0112执1668号。2017年3月18日，本院查封熊燕名下的位于重庆市渝北区天山大道西段XX号（XXX房地证XXXX字第XXXXXX号）。
2017年6月6日，陈天明对执行标的提出书面异议。2017年6月7日，我院作出（2017）渝0112执异47号执行异议裁定：“驳回陈天明的异议。”2017年6月27日，原告陈天明对该裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。
审理中，原告向本院提交了熊燕与陈天明于2012年6月11日签订的《租房合同》，合同载明：经甲乙双方协商，甲方熊燕自愿将渝北天山大道西段8号XXXX号房屋出租给陈天明，租金每月陆佰元（600），租期为2年，从2012年6月11日到2014年6月11日，租金从熊燕向陈天明借款中冲抵。注明：房屋租金在借款中冲抵，如2年中熊燕没有还清所有陈天明、毛彦泓的欠款，乙方有权一直租住该房屋，直到还清欠款为止。
2014年1月4日，陈天明通过招商银行重庆分行沙坪坝支行向熊燕转账96500元。2014年1月25日，陈天明通过工商银行向熊燕转账285000元。2014年3月17日，熊燕向陈天明出具借条，载明：今借陈天明现金肆拾万元整（¥400000），还款时间为2014年8月16日。该笔款项以现金形式交付。2014年4月2日，陈天明通过招商银行重庆分行沙坪坝支行向熊燕转账160000元。2014年6月4日，熊燕向陈天明出具借条，载明：今借陈天明现金柒拾万元整。每月3日支付¥21000，贰万壹仟元整月利息，还款时间为2014年12月3日。该笔款项以现金形式交付。2014年6月16日，陈天明通过招商银行重庆分行沙坪坝支行向熊燕转账200000元。
2014年6月16日，熊燕（甲方）与陈天明（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同载明：“第一条：甲方房屋坐落于渝北区大竹林江与城XXXX，建筑面积198平方米。第三条：租赁期限自2014年6月16日至2044年6月15日止。第四条：该房屋租金为：陆佰元。在租赁房租赁期限内出租方不得以任何理由任意调整租金。第五条：付款方式。乙方应于本合同签字生效之日向甲方支付保证金贰拾万元整，以及壹年的租金柒仟贰佰元整。租金按年计算，由乙方于每年的到期前半个月交付给甲方。第六条：交付房屋期限。甲方应于本合同生效之日起将该房屋交付给乙方。”
2015年9月29日，重庆新龙湖物业服务有限公司出具一份物业费收据，载明：兹收到JYC242-2-101陈天明交来2015年5月至9月物业费3066.5元。2015年9月29日，重庆新龙湖物业服务有限公司出具一份物业费收据，载明：预交收款预存物业费620元。2015年11月21日，重庆新龙湖物业服务有限公司出具一份物业费收据，载明：兹收到JYC242-2-101陈天明交来2015年11月物业费649.21元。2015年11月21日，张瑞（出租方）、陈天明（承租方）与重庆新龙湖物业服务有限公司（中介）签订停车位租赁合同，载明租赁期限为自2015年11月21日至2016年11月20日止，合计12个月，车位租赁的月租金为350元。陈天明应于本合同签订的当日支付首期租金即¥4200元。2016月11月20日，陈天明通过重庆工商银行向*瑞转账4200元。重庆新龙湖物业服务有限公司出具一份陈天明物业缴费记录，缴费时间为自2015年9月29日至2017年5月23日。2017年6月21日，龙湖物业集团有限公司江与城南区管理处出具证明，证明兹有我小区业主：陈天明，身份证号：XXXXXXX；派出所门牌号：渝北天山大道西段8号XXXX号房。
还查明重庆市重庆市渝北区天山大道西段XX号房屋与本案原告诉称的重庆市渝北区大竹林江与城XXXX房屋系同一房屋。
以上事实，有当事人陈述、民事判决书、民事裁定书、借条、转账凭证、租房合同、房屋租赁合同、业主入住证明、物业缴费记录申明、评估报告等证据在案佐证。
本院认为，根据《物权法》第190条规定：订立抵押前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。本案该房产于2012年11月15日设立抵押并登记。原告要主张其诉讼请求，就应当提供充分的证据证明其租赁时该房屋未设立抵押权。虽然原告提供了2012年6月11日的《租房合同》，约定租金600元从熊燕向陈天明借款中冲抵，租期2年。根据原告陈述，该房租赁过来后是由原告去装修的。说明当时该房是清水房，且租期只有2年，原告花钱装修该房屋，不合常理，并且原告也未提供签订该合同时熊燕与原告有债权债务关系的证据，因此，原告的陈述和证据不能对抗熊燕于2012年10月18日向招商银行重庆分行出具《未出租声明书》的内容。而原告提供的借款证据均为2014年的借条和打款凭证，物管出具的入住证明、物管费收据、停车位租赁合同等均是在2015年以后的。对2014年6月16日的《房屋租赁合同》，该合同约定租赁期限自2014年6月16日至2044年6月15日止，月租金600元还不得以任何理由任意调整租金，陈天明在本合同生效之日向熊燕支付保证金贰拾万元，以及一年的租金柒仟贰佰元整。熊燕保证在交易时该房屋没有产权纠纷；除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，熊燕均在交付房屋前办妥。交易后如有上述未清事项，由熊燕承担全部责任，由此给陈天明造成经济损失的，由熊燕负责赔偿。该合同租期30年，每月租金600元，且不得调整，是明显不合理低价。诉讼中本案原告也未提供该合同生效时已支付了保证金和一年租金的依据，第三人熊燕也未按合同约定在交付房屋前消灭抵押债务等。本案中，陈天明虽然提交了其与熊燕于2012年6月11日签订的租房合同，但是原告提供的证据不能充分证明该合同成立并已实际履行，也无证据证明原告对涉案房屋已实际占有并使用；第二份租赁合同是熊燕将该房屋设定抵押后与原告签订的。根据《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款之规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利的继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。综上，原告主张的诉讼请求不符合法律的规定，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告陈天明的全部诉讼请求。
案件受理费80元，由原告陈天明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 李鲲鹏
人民陪审员 杨 炼
人民陪审员 晏慧耘
二〇一八年一月七日
书 记 员 潘媛媛