湖南省衡阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0421民初90号
原告衡阳县源发物业管理有限公司。
法定代表人肖跃源，该公司董事长。
委托代理人廖俊东，衡阳县台源法律服务所法律工作者。
委托代理人凌受邦，湖南溥天律师事务所律师。
被告雷小兰，女，1980年10月26日出生，汉族。
原告衡阳县源发物业管理有限公司（简称源发物业公司）与被告雷小兰物业服务合同纠纷一案，于2016年1月6日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员戴金哲独任审判，于2016年1月26日公开开庭进行审理，原告源发物业公司委托代理人廖俊东到庭参加诉讼，被告雷小兰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法应缺席审判。本案现已审理终结。
原告源发物业公司诉称，东城丽景·凯旋城项目由湖南鸿麒房地产开发有限公司开发。本项目竣工后，湖南鸿麒房地产开发有限公司于2011年1月1日与原告源发物业公司签订《源发前期物业服务管理合同》，约定源发物业公司对东城丽景·凯旋城项目实行物业管理，期限从2011年4月1日起至2016年4月1日止，收费标准踏步住宅及车库均按0.5元／月／m2收取，2011年4月1日原告依约开始对东城丽景·凯旋城实行物业管理。被告雷小兰购买该项目C栋704号住房一套，面积为131.7m2，2011年5月13日，被告雷小兰与源发物业公司及湖南鸿麒房地产开发公司办理了相关的交房手续。东城丽景·凯旋城业主委员会与源发物业公司经协议达成一致，定于2013年12月31日起终止物业服务管理合同，原告依约退出东城丽景·凯旋城的物业管理。被告下欠2013年6月1日至2013年12月31日物业管理费461元及违约金461元，经原告催收，被告未交清物业管理费，现要求被告立即支付原告物业管理费461元及违约金461元，共计922元，并要求被告承担本案诉讼费用。
为支持其诉讼主张，原告源发物业公司提供下列证据：
证据1、《营业执照（副本）》、《企业法人营业执照（副本）》、《中华人民共和国组织机构代码证（副本）》复印件各1份，证明衡阳县源发物业管理有限公司具有本案原告的诉讼主体资格的事实；
证据2、《居民身份证》复印件1份，证明雷小兰具有本案被告的诉讼主体资格的事实；
证据3、《中华人民共和国建设工程规划许可证》复印件1份，证明东城丽景·凯旋城的建设单位是湖南鸿麒房地产有限公司的事实；
证据4、《源发前期物业服务管理合同》复印件1份，证明2011年1月1日，原告源发物业公司与湖南鸿麒房地产开发有限公司签订《源发前期物业服务管理合同》，双方对服务内容和质量要求、物业服务费用收取、双方责任、违约责任、合同生效期等进行了约定的事实；
证据5、《衡阳县物价局文件〈关于凯旋城小区和聚丰景都小区物业服务收费的批复〉》复印件1份，证明2012年8月7日，衡阳县物价局对凯旋城小区物业服务收费作出了批复，确定凯旋城小区多层住宅公共性物业服务收费为0.6元／月／平方米的事实；
证据6、《关于凯旋城业主委员会与源发物业公司终止服务后相关移交协议》复印件1份，证明2014年4月27日，原告源发物业公司与衡阳县西渡镇凯旋城业主委员会签订《关于凯旋城业主委员会与源发物业公司终止服务后相关移交协议》，原告源发物业公司于2013年12月31日终止对凯旋城的物业服务，并将相关事项移交给凯旋城业主委员会的事实；
证据7、《短信》打印件1份，证明原告对被告进行了催收物业管理费的事实。
被告雷小兰未到庭，亦未提供证据和答辩。
对于原告提供的上述证据，经庭审核实，本院认为，上述证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，证据之间可以相互印证，本院予以采信。
经审理查明，东城丽景·凯旋城项目由湖南鸿麒房地产开发有限公司开发。本项目竣工后，湖南鸿麒房地产开发有限公司于2011年1月1日与原告源发物业公司签订《源发前期物业服务管理合同》，约定源发物业公司对东城丽景·凯旋城项目实行物业管理，时间从2011年4月1日起至2016年4月1日止，收费标准踏步住宅及车库均按0.5元／月／m2收取，该合同第二章第六条规定“业主或非业主使用人，逾期交纳服务费的，从逾期之月起，每天按应交服务费的百分之二收取滞纳金。”原告依约从2011年4月1日开始对东城丽景·凯旋城实行物业管理，被告雷小兰购买该项目C栋704号住房一套，面积为131.7m2，于2011年5月13日与源发物业公司及湖南鸿麒房地产开发公司办理了相关的交房手续。东城丽景·凯旋城业主委员会与源发物业公司经协议达成一致，定于2013年12月31日起终止物业服务管理合同，原告依约退出东城丽景·凯旋城的物业管理，被告下欠2013年6月1日至2013年12月31日物业管理费461元。经原告催收，被告未交清物业管理费。为此，原告诉至本院，要求被告立即支付原告物业管理费461元及违约金461元，共计922元，并要求被告承担本案诉讼费用。
本院认为，被告雷小兰虽未与原告源发物业公司签订物业服务合同，但湖南鸿麒房地产开发有限公司与原告源发物业公司签订了《源发前期物业服务管理合同》，该合同对被告雷小兰亦具有约束力，且被告雷小兰居住在东城丽景·凯旋城，接受了原告源发物业公司的相关服务，被告雷小兰未依约履行交纳物业管理服务费义务，拖欠2013年6月1日至2013年12月31日物业管理费461元，经原告催收，未予以交纳，引起本案纠纷，应承担本案全部责任，被告应如数偿付所欠原告的物业管理费并承担违约责任。因原告与房地产开发商签订《前期物业服务管理合同》所约定日处百分之二的违约金过高，应依法予以调整，按银行同期借款利率年6％计算较为合理，被告逾期756天，计算逾期付款违约金为57.29元，故对原告请求违约金过高部分，本院依法不予支持。被告雷小兰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自己的抗辩权利和举证权利，由此造成的不利后果由其自行承担，本案依法应缺席审判。本案属小额诉讼，应依法实行一审终审。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国物业管理法》第二十一条、第六十七条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告雷小兰应如数偿付所欠原告衡阳县源发物业管理有限公司物业管理服务费461元；
二、被告雷小兰应向原告衡阳县源发物业管理有限公司支付逾期付款违约金57.29元；
以上款项，限本判决书生效之日履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告衡阳县源发物业管理有限公司其他诉讼请求。
本案受理费25元，由被告雷小兰负担。
本判决为终审判决。
审判员 戴金哲
二〇一六年一月二十六日
书记员 彭艳君
附：适应法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国物业管理法》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
《最高人民法院〈关于适用审理物业服务纠纷案件若干问题〉的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百六十二条?基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。