湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘13民终503号
上诉人（原审被告、反诉原告）黄建娣。
委托代理人王文斌，湖南省娄底市娄星区湘中法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）肖佳慧。
委托代理人吴正贤，湖南顺时律师事务所律师。
上诉人黄建娣因租赁合同纠纷一案，不服娄底市娄星区人民法院（2015）娄星民一初字第1310号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年10月29日，被告黄建娣与邓红叶签订了《门面租赁合同》，将被告所有的位于娄底市长青中路东贸街693号门面出租给邓红叶使用，合同约定“二、租金及交付方式，租赁期限为5年（即从2012年11月18日至2017年11月17日止）。约定第一年租金为77000元，该次租金在签订合同时一次交清，以后每年递增14%……都在当年的十月十八日前一次交清全年房租……六、租赁房允许承租方在不改变房屋结构的情况下进行装修，合同期满后，承租方有权拆除自己的装修部分，但要恢复门面原貌……十、违约责任，2、在承租期内，在没有违反合同条款的前提下，未经双方同意，不许任何一方提前解除合同，否则，要负责赔偿对方的一切损失”。2013年5月31日，经被告黄建娣同意，邓红叶将该门面转租给被原告肖佳慧，原告肖佳慧在原合同签署“同意履行该合同所有条款”，作为承租人承继了原租赁合同的权利义务。肖佳慧将该门面装修后开设了一家名为吉嘉工作室的化妆品店。按照合同约定，肖佳慧应于2014年10月18日前向黄建娣缴纳2015年度全年房租（2014年11月18日至2015年11月17日）共计100069元，其分别于2014年11月18日、11月27日、2015年5月15日缴纳租金4万元、1万元、2万元，尚欠租金30069元。在此期间双方因为租金调整和支付等问题多次协商未果，并产生纠纷。2015年7月31日，被告黄建娣以其欠李正钱为由要求肖佳慧将所欠租金缴纳给李正，李正遂向肖佳慧催讨余欠租金。2015年8月10日，原告将门面货物搬迁至原门面往东处30米新店，并以“吉嘉”的名义继续经营，李正接受钥匙，将该门面换新锁锁至至今。原告为解除租赁合同和经济损失赔偿问题，原告诉至法院。在审理过程中，被告提出反诉。
原审法院经审理认为：被告黄建娣与邓红叶签订了《门面租赁合同》，邓红叶经被告同意，将该门面转租给原告肖佳慧，原告肖佳慧承接了原租赁合同的权利义务，应视为原告肖佳慧与被告黄建娣双方在平等、自愿的基础上签署的租赁合同，系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方应当遵守合同约定的内容。合同签订后，原告肖佳慧并未按合同约定于2014年10月18日前一次性支付下年度房屋租金，存在违约行为，原告和被告因租金调整及支付方式问题多次协商未果后发生纠纷，原告已搬至新店面营业并要求解除合同，被告也同意解除，且已实际接收，故原告要求解除《门面租赁合同》的请求予以支持；原告对门面进行装修是根据自身经营的需要对门面改造和装修，且其改造装修费用亦未提交充足证据，而转让费及其他经济损失的问题，系原告与他人发生的经济往来，原告方认为系被告强行终止合同，故应由被告赔偿上述损失，根据合同约定，一方赔偿另一方一切损失的前提是在没有违反合同条款的情况下，一方单方面解除合同，原告方提交的证据不能证明被告已单方面解除合同，故本院对原告要求被告赔偿门面装修费及其他经济损失32.5万元的诉讼请求不予支持。被告黄建娣反诉称“原告未按合同约定按时缴纳租金，要求原告支付欠付的租金30069元，并支付6个月租金的违约赔偿金。”经查，原告肖佳慧并未按合同及时足额缴纳租金，原告方认为双方已口头变更年租金为8万元，但并未提供充足证据予以证明，故对被告要求原告按合同支付租金的请求予以支持，但被告已在2015年8月10日接受该门面钥匙并更换新锁，已实际接收，故租金只能计算至此日；原、被告在合同中并未约定违约金，被告要求支付6个月租金的违约赔偿金的请求无依据，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除原告肖佳慧与被告黄建娣于2013年5月31日签订的《门面租赁合同》；二、原告肖佳慧于本判决生效后十日内向被告黄建娣支付租金2858元；三、驳回原告肖佳慧的其他诉讼请求；四、驳回被告黄建娣的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6500元，反诉费550元，合计7050元，由原告肖佳慧负担6000元，被告黄建娣负担1050元。
上诉人黄建娣不服原审法院的上述民事判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认定“原告已搬至新店面营业并要求解除合同，被告也同意解除，且已实际接收……”属于认定事实错误。没有任何证据证明上诉人同意解除合同，被上诉人没有提交证据予以证明，庭审时双方的陈述亦不能证明。如果认为上诉人接收了门面钥匙，就据此认定或推定上诉人同意解除合同，既不合符逻辑，也不合情理，更不符合合同法关于解除合同的相关规定。事实上，上诉人自己在严格履行双方签订的门面租赁合同，也要求被上诉人严格履行，及时交纳租金，从未有过解除合同的意思表示；上诉人接收了钥匙后，因双方没有解除合同，上诉人一直将门面没有出租，甚至不敢招租，门面至今闲置。2、上诉人和被上诉人既没有约定解除合同，也不具有法定解除的情形，原审判决解除合同错误。鉴于被上诉人提出解除合同，上诉人在原审反状中已明确表示要求被上诉人支付欠付的30069元租金(计算至2015年11月17日)，但必须支付6个月租金的违约赔偿金，才同意解除合同，否则，继续履行合同。据此，如果判决解除合同，也只能判决于2015年11月17日解除。3、原审判决既已认定被上诉人存在违约行为，就应该判决被上诉人承担相应的违约责任，最后判决被上诉人不承担任何违约责任，自相矛盾。2、双方签订的《门面租赁合同》第十条就明确约定了在承租期内，在没有违反合同条款的前提下，未经双方同意，不允许任何一方提前解除合同，否则，要负责赔偿对方的一切损失”。该合同条款已明确约定单方提前解除合同，要负责赔偿对方的一切损失。本案中，不存在法定解除合同的情形，双方亦没有达成合意解除合同，纯粹是被上诉人自行搬出要求退租，上诉人并不同意退租，明显属于被上诉人擅自单方提前解除合同，属于被上诉人违约之情形，被上诉人应当承担赔偿损失的违约责任，完全符合合同法第一百零七条之规定。房屋租金是上诉人的预期利益，也是可得利益，被上诉人违约就直接造成了上诉人的租金损失。按合同未履行部分，按30％计算违约赔偿金，被上诉人应支付的违约赔偿金远远不止6个月租金。事实上，从原审判决解除合同之日起至判决作出之日止，门面已整整闲置了7个多月，已产生的直接损失也不止6个月租金。所以，上诉人要求被上诉人支付6个月租金的违约赔偿金的请求依据充分，于法有据，原审判决不予支持显失公平，纯属错判。本案中，被上诉人为了自身利益，完全无视书面合同及其约定的约束力和严肃性，视合同为儿戏，随意解除合同，完全无视合同相对方的利益，甚至是滥用诉权，无理起诉，拖延时间，加大了上诉人的损失。原审判决仅凭被上诉人交付门面钥匙给上诉人，就据此认定双方同意解除合同，仅仅判决被上诉人承担交钥匙之前欠交的租金；被上诉人违约，却不判决其承担违约责任。所以，原审判决有纵容、鼓励不讲诚信之嫌，最终会造成严重的负面的社会影响。综上所述，原审判决认定事实错误、适用法律不当、裁量失当、对上诉人显失公正。请求1、求撤销原审判决第一项、第二项、第四项；依法改判被上诉人支付欠付的租金30069元及6个月租金的违约赔偿金。2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人肖佳慧辩称：1、上诉人曾亲口表述“只租给讲道理的人”，其意思表示是不再租给答辩人了，另外，上诉人在反诉书中也明确表示同意解除合同。上诉人的授权人李正逼迫答辩人搬出门店，答辩人有权解除合同因为上诉人将已出租的门面交由李正全面接管，并行使占有、使用权，李正基于该授权，多次到答辩人的店里来关门，要求答辩人搬出房屋；并将门店的门锁偷偷换掉，致使答辩人在上班时间无法开门营业，只得报警求助，答辩人在无法经营的情况下，逼迫搬出门店。答辩人有权解除合同。上诉人将门面交给李正全面接管，并行使占有、使用权，答辩人按上诉人的意思，将门店交付李正，原合同关系已终止。2015年7月30日，上诉人正式书面告知答辩人，由李正全面接管出租给答辩人的门面的经营权、收益权。该门面交由李正占有、使用和收益。答辩人按照上诉人的意思，将门面交付给李正，原合同关系已终止。2、答辩人被逼搬出门店后，于2015年8月lO日向上诉人的授权人李正交付了钥匙，并交付了该门面。基于上诉人对李正的授权，李正正式接管了该门面的经营权和收益权，同时也行使占有、使用和收益权。上诉人与答辩人之间的租赁关系已实际终止，因此租金只能计算至此日。至于此后的租金那是上诉人与门面接管人，也是实际占有人李正发生关系了，并且上诉人已从李正那里获取了租金。3、被答辩人要求支付6个月租金的违约赔偿金无事实依据，双方也无此约定。上诉人与答辩人的合同中并未约定违约金，因此上诉人的此项诉求无依据。根据上诉人《关于由李正同志全面接管老市政府机关大院后街17号门面经营权、收益权的告知书》中的告知内容，“上诉人和李正同志已于2015年7月18日签订了《还款协议书》，该协议书约定，从该协议签订之日起到2019年lO月18日止，上诉人将自己所有的位于老市政府机关大院后街17号门面交给李正占有、使用和收益，李正所取得的该还款期间的门面收益金或自主经营权即为上诉人归还李正借款40万元本金及利息的全部金额”。从上述告知内容可以看出，上诉人的租金自2015年7月18日起已从李正那里取得，无任何损失。本案的实际违约方是上诉人。因近来经济形势不好，门面租金在普遍削减，上诉人与答辩人也达成了削减租金的口头协议，这本属情势变更之情形，不属于违约行为。但上诉人出尔反尔，采取到店内打人、指派李正到店内闹事关门，偷偷换锁等过激的不当行为迫使答辩人无法经营，违反了出租人的基本义务，造成答辩人门面转让费损失及装修费损失共计32.5万元，已构成实际违约。上诉人提出的上诉请求及理由，因无事实依据，请依法驳回。
本院二审经审理查明：1、2012年10月29日，上诉人黄建娣与邓红叶签订了《门面租赁合同》，将上诉人所有的位于娄底市长青中路东贸街693号门面出租给邓红叶使用，合同约定“二、租金及交付方式，租赁期限为5年（即从2012年11月18日至2017年11月17日止）。约定第一年租金为77000元，该次租金在签订合同时一次交清，以后每年递增14%……都在当年的十月十八日前一次交清全年房租……六、租赁房允许承租方在不改变房屋结构的情况下进行装修，合同期满后，承租方有权拆除自己的装修部分，但要恢复门面原貌……十、违约责任，2、在承租期内，在没有违反合同条款的前提下，未经双方同意，不许任何一方提前解除合同，否则，要负责赔偿对方的一切损失”。2013年5月31日，经上诉人黄建娣同意，邓红叶将该门面转租给被上诉人肖佳慧，被上诉人肖佳慧在原合同签署“同意履行该合同所有条款”，作为承租人承继了原租赁合同的权利义务。肖佳慧将该门面装修后开设了一家名为吉嘉工作室的化妆品店。按照合同约定，肖佳慧应于2014年10月18日前向黄建娣缴纳2015年度全年房租（2014年11月18日至2015年11月17日）共计100069元，其分别于2014年11月18日、11月27日、2015年5月15日缴纳租金4万元、1万元、2万元，尚欠租金30069元。在此期间双方因为租金调整和支付等问题多次协商未果。2015年7月7日上诉人在向被上诉人催讨租金时，双方发生冲突。
2、2015年7月14日，被上诉人肖佳慧作为原告以上诉人黄建娣为被告向一审法院提起诉讼，称：2015年7月7日，黄建娣与其子到原告店面收取租金，在此过程中黄建娣之子对肖佳慧及其伯父肖亦平进行人身攻击，并将肖佳慧摔倒在地。肖佳慧受伤后到医院住院治疗，无法再经营门面生意，合同目的已不能实现，请求法院依法判决解除肖佳慧与黄建娣于2013年5月31日签订的《门面租赁合同》，黄建娣赔偿肖佳慧门面装修及其他经济损失共计32.5万元，并判令本案诉讼费由黄建娣承担。
3、2015年7月31日，上诉人黄建娣以其欠李正钱为由要求被上诉人肖佳慧将所欠租金缴纳给李正，向被上诉人送达了《关于由李正同志全面接管老市政府机关大院后街17号门面经营权、收益权的告知书》，内容为：“肖佳慧：2013年5月31日，我与你签订《门面租赁合同》（原承租人邓红叶经我同意后将门面转租给你），但是你并未依该合同之约定按时向我交足2014年11月18日至2015年1月17日的房租，目前尚欠房租30069.20元。现因为我借到李正同志的肆拾万元本金及利息不能按时归还，我和李正同志已于2015年7月18日签订《还款协议书》，该协议书约定，从该协议签订之日起至2019年10月18日止，我将自己所有的位于老市政府机关大院后街17号门面交给李正占有、使用和收益，李正所取得的该“还款期间”的门面收益金或自主经营权即为我归还李正借款肆拾万元本金及利息全部金额。现我与你签订的《门面租赁合同》尚未到期，我和李正约定基于该《门面租赁合同》的我方所有的权利义务均概括转移给李正同志，包括你欠我的房租30069.20元也由李正收取，故请你积极配合，直接将房租足额交给李正同志，该租金收取后直接归李正所有。否则，李正同志将根据《门面租赁合同》第二条之约定，通知你解除合同并依法保留追诉你违约责任、赔偿责任的各项权利。”李正遂向肖佳慧催讨余欠租金，2015年8月6日，李正将门面的门锁住，肖佳慧报警后自行请人将门锁打开。2015年8月10日，肖佳慧将门面货物搬迁至原门面往东处30米新店，并以“吉嘉”的名义继续经营，李正接受钥匙，将该门面换新锁锁至今。
4、2015年8月20日黄建娣就本案提起反诉，称：2014年10月18日前，肖佳慧未按合同约定一次性交清下一年度的租金，后经黄建娣多次催讨，肖佳慧仅缴纳了70000元租金，至今尚欠租金30069元。现肖佳慧提起诉讼，明确表示要求提前终止合同，属明显违约，鉴此，反诉人同意解除合同，但要支付欠付的租金30069元，承担6个月租金损失的违约赔偿金，并承担本案全部诉讼费用。
本院认为：上诉人黄建娣与邓红叶于2012年10月20日签订了《门面租赁合同》，2013年5月31日邓红叶经上诉人同意，将该门面转租给被上诉人肖佳慧，被上诉人肖佳慧承继了原租赁合同的权利义务，应视为被上诉人肖佳慧与上诉人黄建娣双方在平等、自愿的基础上签署的租赁合同，系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方应当遵守合同约定的内容。根据合同第二条的约定，2014年11月18日到2015年11月17日的租金为100069元，应当在当年的10月18日前交清。合同签订后，被上诉人肖佳慧并未按合同约定于2014年10月18日前一次性支付下年度房屋租金，存在违约行为。被上诉人认为双方已口头变更年租金为8万元，虽提交了证人蒋某的证言和录像资料，但上述证据只能证明双方就租金变更问题进行过协商，但并不能充分证明双方就租金的变更协议达成了一致，故双方仍应当按合同的约定履行。根据合同的约定，合同的租赁期限到2017年11月17日止，2015年7月14日，被上诉人肖佳慧作为原告以上诉人黄建娣为被告向一审法院提起诉讼，要求解除租赁合同，可见是被上诉方肖佳慧先行提出解除合同的。被上诉人肖佳慧在起诉状中所称“2015年7月7日，黄建娣与其子到原告店面收取租金，在此过程中黄建娣之子对肖佳慧及其伯父肖亦平进行人身攻击，并将肖佳慧摔倒在地。肖佳慧受伤后到医院住院治疗”的事实并不必然导致被上诉人所称的“无法再经营门面生意，合同目的已不能实现”的结果，就双方发生冲突造成人身损害的问题，属另一法律关系，被上诉人肖佳慧可另行提起诉讼，不能成为解除合同的充分理由。虽然2015年7月31日，上诉人黄建娣以其欠李正钱为由要求被上诉人肖佳慧将所欠租金缴纳给李正，李正遂向肖佳慧催讨余欠租金，并导致发生锁门等冲突，上诉人黄建娣的行为有不当之处，但这事件发生在被上诉人肖佳慧未按合同约定支付房屋租金并起诉提出解除合同之后，被上诉人肖佳慧违约在先，因此被上诉人仍应当承担一定的违约责任。2015年8月20日上诉人黄建娣就本案提起反诉，表示上诉人同意解除合同，但提出要求被上诉人支付清2014年11月18日到2015年11月17日的租金100069元，并要求支付6个月的房租损失，表明上诉人并没有放弃要求被上诉人支付租金并承担违约责任的权利，考虑到上诉人已在2015年8月10日接受该门面钥匙并更换新锁，已实际接收，租金宜计算至此日。上诉人黄建娣提出租金应计算至2015年11月17日的上诉理由不能成立，本院不予支持。被上诉人肖佳慧提出解除合同，属于提前解除合同，合同解除后，上诉人黄建娣须重新将门面出租，根据合同第十条第2款关于“在承租期间内，在没有违反合同条款的前提下，未经双方同意，不许任何一方提前终止合同，否则要负责赔偿对方的一切损失。”的约定以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，在合同终止到门面重新出租的合理期限内的租金损失应当由提出提前解除合同方承担。根据本案的实际情况和本案所涉门面的位置，本院认为上诉人提出违约租金损失按6个月计算过长，酌情认定损失为1个月的租金为宜，据此确定上诉人的损失为100069元÷12个月＝8339元。虽然《关于由李正同志全面接管老市政府机关大院后街17号门面经营权、收益权的告知书》称“我将自己所有的位于老市政府机关大院后街17号门面交给李正占有、使用和收益，李正所取得的该“还款期间”的门面收益金或自主经营权即为我归还李正借款肆拾万元本金及利息全部金额。”但结合《关于由李正同志全面接管老市政府机关大院后街17号门面经营权、收益权的告知书》整体内容理解，并非李正接受钥匙就已取得门面收益金或可立即进行经营，亦无充分证据证明李正接受钥匙之后在门面未取得租赁经济效益之前就能抵扣黄建娣欠李正的债务，被上诉人肖佳慧提出上诉人无损失的理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人的部分上诉理由成立，本院予以采纳。原审认定事实部分有误，处理欠妥，本院予以适当改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持娄底市娄星区人民法院（2015）娄星民一初字第1310号民事判决第一、二、三项及诉讼费承担部分，
二、撤销娄底市娄星区人民法院（2015）娄星民一初字第1310号民事判决第四项；
三、由被上诉人肖佳慧在本判决生效后十日内支付上诉人黄建娣因解除合同的损失8339元；
四、驳回上诉人黄建娣的其他诉讼请求。
本案二审诉讼费550元，由上诉人黄建娣承担275元，由被上诉人肖佳慧承担275元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 兴
审 判 员 肖卫江
代理审判员 刘 聪
二〇一六年九月二日
代理书记员 谭美丽
附有关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。