甘肃省酒泉市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)甘09民终1192号
上诉人（原审被告）：杨杰，男，甘肃省武威市人，个体工商户，住甘肃省酒泉市。
委托诉讼代理人：张建，甘肃长治律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张兴年，男，甘肃省嘉峪关市人，个体工商户，住甘肃省酒泉市。
委托诉讼代理人：苏岩石，甘肃玉关律师事务所律师。
上诉人杨杰因与被上诉人张兴年房屋租赁合同纠纷一案，不服酒泉市肃州区人民法院（2015）酒肃民二初字第568号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年12月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨杰及其委托诉讼代理人张建、被上诉人张兴年及其委托诉讼代理人苏岩石到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨杰上诉请求：1.一审判决认定事实不清，请求二审发回重审或改判上诉人无须向被上诉人清偿租金；2.涉诉费用由被上诉人负担。事实及理由：一、一审认定事实不清，适用法律错误。综合本案事实及一审查明的事实，涉案租赁合同2015年6月30日已到期，且一审法院认定双方未达成续租合意，合同已自动解除。一审判决上诉人向被上诉人支付2015年7月1日至2015年10月31日租金并按原合同约定标准清偿从2015年11月1日起至返还房屋之日的房租，该判决内容无事实和法律依据。双方合同已到期，因对被上诉人给上诉人造成的损失双方未达成合意，也未达成续租的一致意见，双方间已不存在租赁关系。二、一审判决上诉人按原合同标准清偿房租有误。合同到期后被上诉人就以停暖等方式致使上诉人无法正常经营，给上诉人造成了极大的经营损失。一审判决上诉人按原合同标准清偿，但原合同租金标准是在被上诉人积极配合上诉人经营活动的前提下。现被上诉人不仅没有配合上诉人的经营活动，相反以各种方式干扰上诉人的经营活动，给上诉人造成了极大的损失。故一审判决上诉人按原合同标准清偿租金错误。三、合同期限届满后一层门店被上诉人已收回且已出租给他人。
张兴年答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。杨杰要求改判无须清偿租金的上诉请求于法无据，于理不合，杨杰的上诉请求应予驳回。二、杨杰的上诉理由不能成立。（一）杨杰实际占有房屋，应当向张兴年支付租金。2015年6月30日房屋租赁合同到期后，双方未能就续租达成协议。张兴年要求杨杰搬离，但杨杰拒绝。在此期间，涉案房屋由杨杰占有使用，故应当支付租金。（二）杨杰应当按照原合同约定清偿房租。合同到期后杨杰拒绝搬离涉案房屋给张兴年造成损失，该损失系张兴年的直接损失，应当根据其拒绝搬离时市场价格确认张兴年的损失，一审按原合同约定标准认定适当。综上所述，杨杰的上诉理由不充分且无法律依据，请求驳回其上诉请求。
张兴年向一审法院起诉请求：1.判令被告清偿拖欠的房租66666.6元，房租计算至被告返还房屋之日；2.判令被告腾空租赁房屋交付原告；3.诉讼费由被告负担。
一审法院认定事实：2009年6月28日，原被告经协商签订了《房屋租赁合同》，约定：原告将位于酒泉市盘旋东路22号楼二层、四层租给被告使用，租期6年（2015年6月30日到期），年租金90000元，每年租赁期的第一、第七个月份分别支付50%的租金，逾期视为被告单方终止合同，要承担年租金10%的滞纳金，原告有权收回房屋并清理被告的设施，一切责任由被告承担。2012年3月，原告将从酒泉广厦建业有限公司购买的该楼五层，以年租金20000元的价格租赁给被告，租赁到期时间与上述租赁合同相同。2013年4月，原告又将从他人手中购买的该楼三层和一层门店3间（面积85平米）以90000元的租金租赁给被告，租赁到期时间同样是2015年6月30日。至此，原告将位于酒泉市盘旋东路22号楼的一、二、三、四、五层租赁给被告，年租金为20万元，月租金为16666元。以上协议达成后，原被告双方均能按照约定履行各自义务，被告也将租赁费交至2015年6月30日。合同到期前，原告通知被告要收回其所租房屋，被告以原告曾承诺期满之后让其续租为由，不愿腾出所租房屋，原告起诉要求处理。
一审法院认为，《房屋租赁合同》是原被告真实意思的表示，为有效合同。合同到期后，双方未能达成续租的合意，合同自动解除，被告应将所租房屋交还原告。被告辩称原告曾答应让其续租，但未能提出相应证据证实，故对被告的辩称不予采信，原告要求被告交付房屋的主张符合法律规定，依法予以确认。被告自2015年7月1日起继续使用原告的房屋，理应支付相应的费用，故对原告要求被告继续支付房租的请求亦予以许可。综上所述，对原告要求被告腾空交还所租房屋及租赁费的请求，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决：一、被告杨杰于本判决生效后十日内支付原告张兴年房租（2015年7月1日至2015年10月31日）66666.6元；二、被告杨杰于本判决生效后一个月内将位于甘肃省酒泉市盘旋东路22号楼的一、二、三、四、五层所租房屋腾空并返还给原告张兴年；同时，按原合同约定的标准清偿从2015年11月1日起至返还房屋之日的房租。案件受理费1468元，由被告杨杰负担。
张兴年提供了以下证据：1.2017年12月27日酒泉市肃州腾旺招待所收据1份，试以证实截止2016年12月27日该招待所仍在营业；2.2016年3月16日酒泉市公安局肃州分局《接处警工作登记表》1份，试以证实2016年3月杨杰阻拦张兴年对门店加装防盗门，门店至今闲置是由杨杰造成。杨杰的质证意见为：对真实性无异议，对证明目的有异议，当时因张兴年对1-5层都要装防盗门才报警的，出警后经协调门店可以装防盗门。因杨杰对以上证据的真实无异议，二审予以采信。
杨杰提供了以下证据：1.2012年4月4日酒泉市肃州区腾旺招待所与王丽娟签订的《房屋租赁合同》1份；2.2014年5月4日肃州区腾旺招待所与马明山签订的《房屋租赁合同》1份。试以证实：1.杨杰于2015年4月30已将门店腾空；2.杨杰于2015年7月将门店交给了张兴年；3.杨杰转租时，大门店的租金为3万元/年，小门店的租金为2万元/年。张兴年的质证意见为：对以上证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。因张兴年对以上证据的真实性无异议，二审予以采信，对杨杰主张的门店是否交付及租金标准将结合其他证据作出认定。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
1.对一层门店的租金。杨杰主张按市场价格计算，为5万元/年，张兴年主张按三层房屋及一层门店的面积平均计算。诉讼中，双方同意参照二、四层房屋租金标准9万元/年，确定三层房屋租金为4.5万元，按双方约定的租金标准扣除三层房屋租金后，一层门店租金确定为4.5万元/年。对双方协商确定的一层门店租金4.5万元/年，二审予以确认。
2.对一层门店是否交付的问题。杨杰主张一层大门店的钥匙于2015年7月交给了张兴年，二审中张兴年对收到大门店钥匙的事实不持异议，故对2015年7月杨杰向张兴年交付大门店钥匙的事实予以确认。
二审查明的其他事实与一审查明的一致，予以确认。
本院认为，杨杰租赁张兴年的房屋，双方之间形成租赁关系。对二、四层房屋，双方签订的书面合同约定2015年6月30日租赁期限届满，杨杰所提张兴年曾承诺由其续租的理由没有证据证实且张兴年不认可，合同约定的租赁期限届满后，在双方未达成续租合意的情况下，张兴年与杨杰之间二、四层房屋的租赁关系已经终止。对三层、五层房屋，双方未签订书面合同，张兴年主张租赁期限届满时间与二、四层房屋一致，杨杰主张没有约定届满期限，因双方陈述不一致，且均无证据证实各自的主张，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条”当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁”的规定，应视三层、五层房屋属于不定期租赁。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁当事人可以随时解除合同，现杨杰对张兴年发出的终止合同、腾空房屋通知不持异议，应认定为张兴年通知解除三层、五层房屋租赁关系，且张兴年已尽到了”合理期限之前通知承租人”的义务。又因本案中无证据证实双方就三层、五层房屋达成了续租合意，张兴年在合理期限内通知终止合同时，三层、五层房屋租赁关系亦终止。现张兴年要求杨杰腾空并返还二、三、四、五层房屋，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十五条”租赁期限届满，承租人应当返还租赁物”的规定，应予支持。合同期限届满及合同解除后，双方间租赁关系终止，杨杰继续占用租赁房屋，违反了合同约定及法律规定的义务，属于无权占有，张兴年选择按照原租金标准主张权利并无不当。对杨杰所提张兴年以停暖等方式不配合经营，不应按原租金标准承担责任的上诉理由，因杨杰所提承租人无权占有房屋期间出租人应尽配合经营义务的上诉理由没有相应的合同依据和法律依据，故不予支持。
对一层门店，张兴年认可2015年7月收到了杨杰交付的大门店钥匙，故一层大门店的租金在计算逾期占有房屋期间的费用时应作扣减。对一层小门店，双方虽对是否交付存有争议，但张兴年为尽快解决纠纷同意从2015年7月起扣除一层小门店的租金，二审予以确认。对一层门店租金标准，双方同意一层门店租金按4.5万元/年计算，二审予以确认。参照原租金标准，2015年7月1日至2015年10月31日杨杰应支付的费用为51667元[（20万元-4.5万元）÷12个月×4个月]，2015年11月1日起至返还房屋止，杨杰应按15.5万元/年的标准支付费用。对张兴年所提杨杰阻拦经营造成门店闲置的理由。经查，张兴年提交的《接处警工作登记表》载明纠纷发生的时间为2016年3月16日，在大门店钥匙交付之后，杨杰是否存在阻拦经营的行为及是否因杨杰的行为造成门店闲置均不属于本案的审理范围，本案不作处理。对一层小门店，双方认可现已腾空，判决生效后可由张兴年自行安排使用。
综上所述，上诉人杨杰的部分上诉理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定，判决如下：
一、变更酒泉市肃州区人民法院（2015）酒肃民二初字第568号民事判决第一项为：”上诉人杨杰于本判决生效后十日内支付被上诉人张兴年房租51667元（2015年7月1日至2015年10月31日）；
二、变更酒泉市肃州区人民法院（2015）酒肃民二初字第568号民事判决第二项为：”上诉人杨杰于本判决生效后十日内将位于酒泉市肃州区盘旋东路22号楼二层、三层、四层、五层房屋腾空并返还给被上诉人张兴年；同时，上诉人杨杰按15.5万/年的标准支付自2015年11月1日起至返还房屋之日的房租”。
三、驳回上诉人杨杰的其他上诉请求；
四、驳回被上诉人张兴年的其他诉讼请求。
一审案件受理费1468元，由上诉人杨杰负担1138元，由被上诉人张兴年负担330元；二审案件受理费1467元，由上诉人杨杰负担1137元，由被上诉人张兴年负担330元。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔺春辉
审 判 员 崔莉娟
代理审判员 赵建兵
二〇一七年三月一日
书 记 员 蒋怡珊