陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终398号
上诉人西安华清科教产业（集团）有限公司。
法定代表人张健，董事长。
委托代理人晋海涛，陕西德迈律师事务所律师。
被上诉人交通银行股份有限公司西安东开发区支行。
负责人程清洁，行长。
委托代理人卢瑞芳，陕西联强律师事务所律师
委托代理人杨昊伟，陕西联强律师事务所律师。
被上诉人师彩霞。
委托代理人田锋。
被上诉人田志成。
委托代理人田锋。
上诉人西安华清科教产业（集团）有限公司（以下简称华清产业公司）因与被上诉人交通银行股份有限公司西安东开发区支行（以下简称交行东开发区支行）、师彩霞、田志成金融借款合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2016）陕0102民初612号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，2013年6月9日，交行东开发区支行与师彩霞、田志成、华清产业公司签订了《个人房产抵押贷款合同》一份，约定：交行东开发区支行向师彩霞、田志成提供贷款78万元，用于购买位于西安市新城区华清学府城2期2阶段第38幢2单元16层21604号房屋，贷款期限为120个月。2013年6月17日至2023年6月17日自交行东开发区支行实际放款日起计算。贷款年利率为6.222%（该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率下浮5%）。贷款实际发放后，如遇中国人民银行调整基准利率的或缩小住房贷款利率下浮幅度的，以次年1月1日为合同利率调整日；如遇人民银行调整后的基准利率为浮动利率或取消基准利率的，借、贷双方就贷款利率另行协商调整，但调整后利率不低于当时适用的利率；自人民银行调整日起超过30天，双方仍未就调整后利率达成一致的，交行东开发区支行有权宣布本合同项下贷款全部提前到期。逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%，挪用贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮100%。师彩霞采取等额本息还款的方式以月为一期，于每月的5日还款，交行东开发区支行给予师彩霞3天的宽限期（自各期还款日的次日起算），师彩霞在宽限期内归还该期贷款，视为按时还款，宽限期内不计收罚息和复利。超过宽限期仍未还款的，仍从改期还款日起计收罚息和复利。交行东开发区支行有权按师彩霞提前归还的贷款本金的1%向师彩霞收取提前还款补偿金，用于补偿提前还款日至贷款到期日的利息。师彩霞、田志成以该合同项下贷款所购房屋向交行东开发区支行提供抵押担保。抵押担保的范围为本金及利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用（包括但不限于催收费、诉讼费、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用）。如师彩霞、田志成违约，交行东开发区支行有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求师彩霞、田志成立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。华清产业公司为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为该合同项下贷款到期日之日起两年；保证范围为本合同项下贷款本息及利息、罚息、复利及交行东开发区支行实现债权的费用（包括但不限于催收费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用）。师彩霞、田志成取得涉案房屋的权利证明，且交行东开发区支行取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，华清产业公司的保证责任解除。合同签订当日，交行东开发区支行按约向师彩霞、田志成发放了贷款78万元，师彩霞、田志成亦按约履行还款义务。2013年9月26日师彩霞、田志成将抵押房产在西安市房管局办理了预购商品房贷款抵押登记备案证明，抵押权人为交行东开发区支行。截止2015年12月28日，师彩霞、田志成尚欠贷款本金701575.10元，利息46145.68元、罚息3951.38元、利息复利2550.92元、罚息复利133.07元未还。现涉案房屋尚未取得房产证。
原审法院认为，交行东开发区支行与师彩霞、田志成、华清产业公司签订的《个人房产抵押贷款合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容合法，属有效合同，依法应予保护。师彩霞、田志成在交行东开发区支行依约履行出借义务后，从2014年11月5日起未依约履行还款义务，构成违约，交行东开发区支行依约有权提前向师彩霞、田志成收回借款本息；华清产业公司作为师彩霞、田志成的连带责任保证人，依法应当承担连带保证责任。现交行东开发区支行要求师彩霞、田志成偿还贷款本金701575.10元，利息46145.68元，罚息3951.38元、利息复利2550.92元、罚息复利133.07元（利息和罚息计算至2015年12月28日）及至清偿之日的利息、罚息、复利，并以抵押房产对交行东开发区支行承担抵押担保责任，以及华清产业公司对师彩霞、田志成的借款承担连带保证责任的请求，于法有据，予以支持。至于华清产业公司辩称其仅应在抵押物价值不足清偿借款本息的范围内对师彩霞、田志成的借款承担连带保证责任一节，因双方在保证合同中明确约定：师彩霞、田志成取得涉案房屋的权利证明，且交行东开发区支行取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，华清产业公司的保证责任免除，现涉案房屋虽办理了预购商品房贷款抵押登记，但师彩霞、田志成并未取得涉案房屋的房产证，交行东开发区支行亦未取得他项权利证书，华清产业公司承担连带保证责任的解除条件尚未成就，因此华清产业公司的抗辩无事实及法律依据，不予支持。但华清产业公司在履行完连带保证责任后向师彩霞、田志成享有追偿权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百零八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，判决：一、被告师彩霞、被告田志成于判决生效之日起十日内向原告交通银行股份有限公司西安东开发区支行偿还借款本金701575.10元及利息、罚息、复利（截止2015年12月28日止的利息为46145.68元，罚息为3951.38元，复利2683.99元，2015年12月29日起至清偿之日的利息及罚息按合同约定计算支付）。二、交行东开发区支行交通银行股份有限公司西安东开发区支行对被告师彩霞、被告田志成购买的座落于西安市新城区华清学府城2期2阶段第38幢2单元21604号的抵押房产的处置价款享有优先受偿权。三、被告西安华清科教产业（集团）有限公司对上述债务承担连带保证责任。诉讼费11344元，由被告师彩霞、被告田志成、被告西安华清科教产业（集团）有限公司承担。
宣判后，华清产业公司不服，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清，程序违法。本案债权是既有物的担保又有人的担保并存情形，且其中物的担保是由本案债务人师彩霞、田志成自己提供的，并且办理了有效的房屋抵押登记手续。所以，在债务人师彩霞、田志成不能按照约定偿还借款时，债权人依法应当就该抵押物实现债权。请求二审法院依法撤销一审判决第三项，改判被上诉人先就交行东开发区支行先就本案中物的担保实现债权，由上诉人对物的担保不能清偿的部分承担保证责任，或依法发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。
原审法院在庭审时，未对被上诉人交行东开发区支行诉讼请求的本金、利息、罚息、复利金额的计算依据、时间等内容进行审查，只是一味的依据被上诉人诉讼交行东开发区支行请求计算的金额为准，属于明显的认定事实不清。上诉人不应对扩大的损失承担任何责任。原审判决仅判被上诉人师彩霞、田志成一次性提前偿还所有借款及其他费用，但却没有同时判决本案当事人签订的《个人房产抵押贷款合同》予以解除，属于明显的违法判决。
被上诉人交行东开发区支行答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
被上诉人师彩霞、田志成共同答辩称，贷款及欠款属实。
经审理查明，原审法院查明事实属实，予以确认。
本院认为，华清产业公司、师彩霞、田志成与交行东开发区支行签订的抵押贷款合同，系各方当事人的真实意思表示，内容合法，属有效合同，依法应予保护。华清产业公司作为师彩霞、田志成的连带责任保证人，依法应当承担连带保证责任。华清产业公司称其仅应在抵押物价值不足清偿借款本息的范围内对师彩霞、田志成的借款承担连带保证责任，因双方在保证合同中明确约定：师彩霞、田志成取得涉案房屋的权利证明，且交行东开发区支行取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，华清产业公司保证责任免除，现涉案房屋虽办理了预购商品房贷款抵押登记，师彩霞、田志成并未取得涉案房屋的房产证，交行东开发区支行亦未取得他项权利证书，华清产业公司承担连带保证责任的解除条件尚未成就。故上诉人华清产业公司的上诉请求及理由不能成立，依法不予支持。原审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11344元，由上诉人华清产业公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 侯春丽
审判员 张海荣
审判员 吉英鸽
二〇一七年二月七日
书记员 雷婉琼