广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第883号
上诉人（原审原告、反诉被告）满堂红（中国）置业有限公司广州分公司。
法定代表人陈戎，职务总经理
委托代理人罗凯波、周掌珠，均为该公司职员。
上诉人（原审被告、反诉原告）亓鲁霞，女，汉族，1954年12月16日出生。
委托代理人林川、王靓，均为广东广信君达律师事务所律师。
上诉人满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（以下简称满堂红公司）、亓鲁霞因居间合同纠纷一案，均不服广东省广州市白云区人民法院（2013）穗云法民二初字第1177号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
满堂红公司原审诉称，满堂红公司是于2001年7月6日依法成立的具有房地产中介资格的公司，有权开展房地产买卖的中介活动。2013年3月13日，亓鲁霞向满堂红公司出具《买卖代理费支付承诺书（买方）》，约定：亓鲁霞委托满堂红公司向卖方购买位于广州市白云区大金钟路明珠中街16号503房，满堂红公司为双方提供居间服务，促成买卖双方签署《广州市存量房产买卖合同（示范文本）》，亓鲁霞应向满堂红公司支付代理费32000元；逾期支付的，须从签订合同之日起按每日总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止。合同签订后，亓鲁霞至今尚未支付上述代理费32000元。满堂红公司认为，买卖双方及满堂红公司签订的《广州市存量房产买卖合同》及《买卖代理费支付承诺书（买方）》合法有效，满堂红公司作为居间人已经履行其义务促成交易。亓鲁霞无故不履行合约，其行为已构成违约，造成满堂红公司严重损失，依法应承担违约责任。特诉至法院，请求判令：1、亓鲁霞向满堂红公司支付代理费32000元；2、亓鲁霞承担本案诉讼费用。
亓鲁霞原审辩称，一、2013年3月12日，亓鲁霞因欲购买二手房找到满堂红公司希望其提供中介服务。亓鲁霞表示听说现在实施限购政策，向满堂红公司咨询，满堂红公司明确表示亓鲁霞可以购房。亓鲁霞信赖满堂红公司的专业操守，同意由其提供中介服务。亓鲁霞在满堂红公司的推荐下现场看了涉案房产位于广州市白云区大金钟路明珠中街16号503房，亓鲁霞表示有购买意向。2013年3月13日，在满堂红公司员工陪同下，亓鲁霞与业主潘某就合同履行细节进行商谈。同日，在满堂红公司工作人员的强烈游说下，亓鲁霞先后签署了《买卖代理费支付承诺书》、《广州市存量房买卖合同（示范文本）》。签署前述文件时，满堂红公司从未就其法律意义对亓鲁霞作出明确的说明，反而诱使亓鲁霞认为这是两份没那么重要的文书，只有正式网签才具有法律效力。2013年3月15日，亓鲁霞与业主潘某前往满堂红公司门店就网签合同继续磋商未成功网签。3月23日，亓鲁霞与业主潘某再度前往满堂红公司门店办理网签手续，在双方达成一致后，因满堂红公司网签中心下班导致网签失败，满堂红公司员工大发雷霆，此时，亓鲁霞表示怀疑，将情况告知业主潘某。2013年5月，业主潘某以亓鲁霞不具备购房资格为由提出解除合同，赔偿房价款10%损失。后双方经过协商，定金不退还作为对业主潘某的补偿。二、满堂红公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，损害亓鲁霞利益，满堂红公司无权要求支付报酬，还应承担亓鲁霞的损失。满堂红公司作为有多年从业经验的专业中介公司，应当非常清楚和熟悉限购政策下的居民购房条件，亓鲁霞作为普通人，在接受满堂红公司的居间服务时，有理由信赖满堂红公司提出的专业建议。满堂红公司在提供服务时，不仅没有诚实、审慎、全面地审核亓鲁霞是否具有购房条件，反而为了赚取中介费，在亓鲁霞说明情况后作了虚假陈述，欺骗亓鲁霞签订无法履行的合同。三、满堂红公司严重违约，双方居间关系已经解除，满堂红公司无权要求亓鲁霞支付居间报酬。满堂红公司未与亓鲁霞签订书面的中介服务合同，以《买卖代理支付承诺书》代替中介服务合同，不是亓鲁霞真实意思表示；满堂红公司提供所谓“示范文本”与官方示范文本相比，不仅缺少大量权利提示内容，并且人为删掉中介费支付条款，违背合同法诚实原则。综上，满堂红公司无权主张中介费，并应赔偿亓鲁霞的损失，故亓鲁霞提出反诉，请求判令：1、确认满堂红公司、亓鲁霞之间的居间合同关系解除；2、判令满堂红公司赔偿亓鲁霞经济损失50000元；3、案件受理费由满堂红公司承担。
满堂红公司原审辩称，不同意亓鲁霞的反诉请求。根据合同法的规定，满堂红公司已促成亓鲁霞与涉案物业产权人订立买卖合同，居间义务已经完成。亓鲁霞与涉案物业产权人签订的买卖合同解除，是亓鲁霞自身权利的处分，责任不在我方，应由亓鲁霞承担。
原审法院经审理查明：2013年3月13日，亓鲁霞通过满堂红公司的居间服务，购买位于广州市白云区大金钟路明珠中街16号503房，为此，亓鲁霞出具《买卖代理费支付承诺书》，承诺于签订《广州市存量房产买卖合同》（示范文本）当天支付买卖代理费共人民币32000元。同日，亓鲁霞与案外人潘文述签订《存量房买卖合同》，约定涉案房产总金额为1888000元，如亓鲁霞不按合同约定买入涉案房产，应向案外人潘文述按成交价的10%支付违约金。合同签订当天，亓鲁霞向案外人潘文述支付定金50000元。
位于广州市白云区黄石东路景鸿街130号205房登记在亓鲁霞名下，位于广州市白云区广东外语外贸大学校内乐云路自编90栋405房登记在案外人王初明名下，亓鲁霞与王初明属夫妻关系。因亓鲁霞不符合购房政策，亓鲁霞与案外人潘文述于2013年6月7日签订《解除买卖关系协议书》，约定双方签订的《广州市存量房买卖合同》予以解除，亓鲁霞已支付的50000元定金不予退还。
原审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”满堂红公司作为一个从事多年中介业务的房地产中介服务公司，在促成买卖双方达成交易意向并签订买卖合同前，有义务将亓鲁霞是否具备购房条件列入审查内容，并对买卖行为加以指引。满堂红公司诉称已将限购政策向亓鲁霞明示，但没有提供证据证实。由于满堂红公司没有忠实勤勉履行义务，导致亓鲁霞与他人签订的合同以为政策限制无法履行，并造成亓鲁霞的经济损失，满堂红公司存在过错，因此，满堂红公司请求亓鲁霞支付中介服务费，原审法院不予支持。亓鲁霞作为具有完全民事行为能力的买受人，对国家政策应当有所了解，亓鲁霞未充分了解政策而轻易委托满堂红公司进行居间活动，导致合同无法履行，亦存在过错，亓鲁霞反诉要求满堂红公司赔偿损失，原审法院亦不予支持。
原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第四百二十五条第一款的规定，于2013年9月18日作出如下判决：1、驳回满堂红（中国）置业有限公司广州分公司的全部诉讼请求；2、驳回亓鲁霞全部的反诉请求。本案一审诉讼费300元，由满堂红（中国）置业有限公司广州分公司负担，反诉受理费525元由亓鲁霞负担。
判后，满堂红公司、亓鲁霞均不服原审判决，向本院提起上诉。
满堂红公司上诉称：原审法院认定满堂红公司未尽审慎审查义务，进而驳回满堂红公司主张居间费用的请求，缺乏事实依据。一、根据《中华人民共和国合同法》第462条的规定，居间合同报酬的对价是促成委托人与相对人订立合同，且居间合同作为一个独立的合同，并不从属于买卖合同，只要居间人促成合同成立的，即有权利要求委托人支付居间费用，不因买卖合同是否履行而改变，亓鲁霞应据此向满堂红公司支付居间费用。二、满堂红公司已尽一个普通中介机构之能力提醒亓鲁霞购房所应当注意的信息。原审法院认为满堂红公司在促成买卖双方达成交易意向，并签订买卖合同前，没有将亓鲁霞是否具备购房条件列入审理内容，导致亓鲁霞与他人合同时因政策限制而无法履行，缺乏事实依据。首先，亓鲁霞承认原本到满堂红公司的目的是咨询现行二手房交易的政策问题，满堂红公司的工作人员根据其陈述的个人讯息结合现行的二手房交易政策，向亓鲁霞作出专业的说明，并明确亓鲁霞目前并不具备购房条件，但是由于亓鲁霞进一步表示其可以将名下物业转至子女名下，或以子女的名义购房的方案后，满堂红公司的工作人员方才向其推介盘源，并最终订立合同。据此，满堂红公司在促成亓鲁霞与涉案产权人订立合同的整个过程中，已恪尽职守，全面的履行的居间人的义务。三、根据《买卖代理费支付承诺书》及《广州市存量房买卖合同（示范文本）》，满堂红公司在促成买卖双方签订买卖合同后，已履行完相应的居间义务，且买卖双方签订的《广州市存量房买卖合同（示范文本）》第十六条第2款规定：买方知悉限购及货款新政，满堂红公司就上述条款已解释并明确提醒其风险。结合上述隋况，亓鲁霞在对应对限购政策所带来的影响是清晰而明确的，不存在满堂红公司隐瞒或误导亓鲁霞的任何情形。四、一审庭审中，亓鲁霞的代理人多次辩称亓鲁霞是个普通老太太，对现行房地产政策不熟悉的主张是完全违背客观事实和生活逻辑的。具体表现为：a.现行房地产限购政策已颁布多年，亓鲁霞作为一个有明确购房意向的完全民事行为的中国公民，面对铺天盖地的政府调控政策的宣传，谎称不知的表述完全是掩耳盗铃；b．亓鲁霞身为一个高级知识分子、广东外语外贸大学教授、博士后导师等诸多光环于一身，在其代理人口中摇身变成为个两耳不闻窗外事的普通老太太，其逃避合同责任的目的欲盖弥彰。但面对如此肤浅而幼稚的借口，原审法院却依然认定亓鲁霞与他人签订的合同因政策限制而无法履行，是基于满堂红公司的责任，由此所作出的判决亦难以正确。五、本案为居间合同纠纷，所审查的内容亦为居间合同之内容。但原审法院却将买卖合同的履行情况作为本案审理的对象，超出了居间合同纠纷的审查范围。据此，上诉请求：1、撤销原审判决书第一项判决；2、亓鲁霞向满堂红公司支付代理费32000元；3、本案诉讼费由亓鲁霞承担。
亓鲁霞上诉称：亓鲁霞在履约过程中不存在过错，即使亓鲁霞有过错，对亓鲁霞的损失，满堂红公司也应承担赔偿责任。一、满堂红公司在履约过程中存在严重的违约行为，理应承担赔偿责任。正如一审判决所认定的事实，满堂红公司作为一个从事多年中介业务的房地产中介服务公司，在促成买卖双方达成交易意向并签订买卖合同前．有义务将亓鲁霞是否具备购房条件列入审查内容．并对买卖行为加以指引，而本案中满堂红公司没有尽到忠实、勤勉履行义务，存在过错。而反观亓鲁霞，作为一个退休老太太，正是基于对国家近年来频繁出台的限购政策具体内容并不清楚，才委托作为专业机构的满堂红公司办理，并愿意为此支付高额的中介费。满堂红公司的从业人员系二手房买卖方面的专业人员，其应承担专家责任。在作为专业人员的满堂红公司告知亓鲁霞本次交易没有障碍的情况下，亓鲁霞有充分的理由信任满堂红公司的判断。亓鲁霞认为，其已委托专业机构即满堂红公司促成交易，应视为其已尽了谨慎的注意义务，亓鲁霞在满堂红公司审查认为其具备购房资格后签约，亓鲁霞对合同的无法履行不存在过错。二、退一万步说，即使按一审法院的认定，双方均存在过错，满堂红公司也应对亓鲁霞的损失承担赔偿责任。原审中，亓鲁霞已举证证明其因满堂红公司的严重违约行为损失50000元，满堂红公司对损失的事实也是认可的。因此，即使按原审法院所认定的，双方对该损失的发生均存在过错，满堂红公司也应至少承担该损失的50%，即向亓鲁霞赔偿25000元。原审法院仅以双方均有过错就驳回了亓鲁霞的反诉请求，违反了《合同法》第425条的规定，对亓鲁霞也是不公平的。据此，上诉请求：1、撤销原审判决第二项判决，改判满堂红公司赔偿亓鲁霞损失50000元；2、本案诉讼费用由满堂红公司承担。
经查，原审查明事实无误，本院二审予以确认。
本院认为：满堂红公司促成亓鲁霞与案外人签订了《存量房买卖合同》，并主张其知道亓鲁霞不具备购房条件的情况下向亓鲁霞作出了专业的说明，但亓鲁霞否认满堂红公司给予了专业的指引，鉴于满堂红公司未能提供证据证明该主张，原审根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定认定满堂红公司存在过错并据此驳回其诉讼请求并无不当；另一方面，亓鲁霞作为具有完全民事行为能力的买受人，对其与案外人所签订的合同因国家的政策无法履行，亦存在过错，故原审不支持其要求满堂红公司赔偿经济损失的诉讼请求亦无不妥，本院均予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费825元，由满堂红（中国）置业有限公司广州分公司负担525元，亓鲁霞负担300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 姚伟华
代理审判员 李 民
二〇一四年四月××日
书 记 员 李 焕