福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽01民终4720号
上诉人（原审被告）：福州中城大洋百货有限公司，住所地福州市鼓楼区八一七北路133号国际商厦。
法定代表人：黄清海，职务执行董事。
委托诉讼代理人：张清，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：李小凤，女，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：柯秋华，女，1969年8月28日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：陈贤河（被上诉人柯秋华丈夫），男，1967年9月15日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
上诉人福州中城大洋百货有限公司（以下简称大洋百货）因与被上诉人柯秋华房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初3914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
大洋百货上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判上诉人大洋百货向被上诉人柯秋华支付的租金标准为：2012年10月1日至2013年9月30日年租金金额为原年租金金额的1.8倍，此后每年租金在上一年度租金基础上递增3%，至2021年9月30日。2.一、二审诉讼费用由柯秋华负担。理由：1.一审不支持柯秋华收回讼争商铺正确，应予维持。2.一审判决按原租金标准的1.96倍支付缺乏事实和法律依据。一审在租金调整上完全抛弃了大多数业主权益以及商厦统一性原则，无依据地作出判决，必将导致大洋百货和大多数商铺业主的失衡，甚至导致更大群体的诉讼与混乱，违背公平原则。3.大洋百货和大多数商铺业主的房屋租赁合同统一为十年一签，一审关于租赁合同的期限没有作出明确界定。省高院已作出“根据本案的实际情况，可以整体续租合同的续租期限为准”的认定，对租赁合同期限问题作出了纠正。
柯秋华答辩称，根据公平原则，讼争商铺系被上诉人柯秋华所购买，柯秋华作为产权人主张租金与其他商铺业主无关。若大洋百货觉得租金太高，合同到期将讼争商铺交还柯秋华即可。
柯秋华向一审法院起诉请求：1.被告大洋百货立即归还非法侵占原告柯秋华所有的国际商厦三层XX号店面；2.大洋百货赔偿柯秋华因其非法侵占讼争商铺造成的经济损失195181.12元（从2012年10月1日暂计至2015年7月31日止，按照400元／平方米租金标准，截止到2015年7月31日收到大洋百货部分非法侵占赔偿计144298.88元）；3.本案诉讼费用由大洋百货承担。
一审法院认定事实：位于福州市鼓楼区东街街道八一七北路133号国际商厦三层XX号房产为原告柯秋华所有，系柯秋华向福建中城房地产有限公司（后更名为中城联合股份有限公司）购买所得。并于2000年12月22日由柯秋华作为甲方与该公司（乙方）签订《房屋委托出租合同》，委托该公司出租经营讼争房产，租赁期限为十年。合同约定“每一年租金金额为甲方实际购房总价款的10%”，“该标的物租金每三个月支付一次。即自起租计算点起，乙方应在每经过3个月整的5日内向甲方支付租金一次，每次支付的租金金额为年租金总额的25%”。合同中双方还对其他权利义务作了约定。2006年12月，中城联合股份有限公司与被告大洋百货签订一份《转委托协议》，约定将包括柯秋华在内的国际商厦一到三层房产业主的委托事项全部转委托给大洋百货，由大洋百货继受《房屋委托出租合同》所有权利和义务。2004年，柯秋华取得讼争商铺的《房屋所有权证》。大洋百货仍按原合同租金的标准向柯秋华支付截止2016年第三季度的款项。
一审法院认为，关于原告柯秋华可否收回讼争商铺，首先，本案讼争商铺位于商厦内，从客观上不是一般意义上的建筑物权属，该商铺与其他业主的商铺紧密相连，在空间上没有分割墙体，商场所有业主在共同使用整个商场时，在空间上没有权利冲突，无法将单个业主的空间权利与其他业主的空间权利进行区分；商场内各业主的商铺紧密相连，在进行空间分割时没有依据，且易导致与周边业主发生新的矛盾和对立。其次，从双方订立的委托出租合同中对于“委托期满的处理”的约定可见，委托期满后的处理为三种：继租、由被委托方购买、柯秋华保留产权并同意将商厦作为一个整体，由业委会投票决定租赁或经营事项，该约定明显有别于一般的租赁合同（即在租赁期限届满后作为业主除续租外，可以无条件收回房屋），事实上该约定已对柯秋华行使物上请求权的权利作了限制，且该约定是当事人自愿，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。最后，本案讼争商铺从购买并委托出租至今，该商铺与其他业主的商铺始终作为一个整体商场经营收益，柯秋华要求分割其所占份额，单独处分，必然损害其他业主的合法利益，且不符合双方合同约定。物权的行使应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益，柯秋华要求收回讼争商铺的请求，无事实和法律依据，不予支持。关于租金的计算标准，一般情况下，根据合同严守原则，对租金不能随意调整。在订立合同时，应当充分考虑到商业风险和行为后果。但同时在中、长期租赁关系中，因租赁合同主客观条件与环境的改变，不免会影响用益租赁物的对价水准，而造成租金有调整与变动的必要性。本案审理中，经法院释明，但柯秋华放弃对租金的评估。鉴于双方约定的租金已是十几年以前的标准，本着公平公正原则，特别是大洋百货对于其他已签约商户给予租金上浮，均衡各方利益，并参考周边已签约商铺租金，大洋百货应按原租金标准上浮96%向柯秋华支付租金，即应按原租金标准的1.96倍支付租金，之后每年租金在上一年度租金基础上递增3%。至于柯秋华诉请返还广告位支付广告占用费，因其未明确广告位具体位置，亦未提交相关证据证明属柯秋华所有，故不予支持。据此判决：一、福州中城大洋百货有限公司于判决生效之日起十日内向柯秋华支付自2012年10月1日起的租金（租金按每一租赁年度即当年10月1日至次年的9月30日支付，第一个租赁年度即自2012年10月1日起至2013年9月30日的租金按2000年12月22日签订的《房屋委托出租合同》所约定的租金标准1.96倍，之后每年租金在上一年度租金基础上递增3%，应扣除福州中城大洋百货有限公司按原合同标准已支付的2012年10月起的租金，以实际付款凭证为准）；二、驳回柯秋华其他诉讼请求。
本院二审期间，上诉人大洋百货向本院提交了福建省高级人民法院（2016）闽民申1673号民事裁定书，用以证实省高院已对国际商厦同类商铺租赁期限作出裁定，一审未予判决系错误。被上诉人柯秋华对该证据无异议。本院认为，该证据可证实省高院裁定国际商厦同类商铺“租赁合同期限问题，……可以整体续租合同的续租期限为准”。
本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，故本院予以确认。
本院认为，关于讼争商铺租金标准问题，上诉人大洋百货因占有使用讼争商铺，应向商铺业主支付使用讼争商铺的对价。一审法院根据国际商厦同类商铺已生效判决，参照已签约业主的租金标准并适当提高至原租赁合同所约定租金标准的1.96倍，已臻合理。大洋百货要求本案讼争商铺租金必须与已签约业主的租金标准一致，无法律依据，亦无约定依据，故大洋百货该项上诉意见不予采纳。关于讼争商铺租赁期限问题，本院认为，根据福建省高级人民法院生效裁定及本案实际情况，可以整体续租合同的续租期限为准。但本案一审时大洋百货并未提出明确讼争商铺租赁期限之诉请，故二审不予处理，就此大洋百货可另行主张。
综上所述，上诉人大洋百货的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4203元，由上诉人福州中城大洋百货有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林守霖
审 判 员 杨淑艳
代理审判员 陈 青
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 唐巧灵
附：本案相关法律法规
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。