杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭西民初字第2608号
原告：安娜。
原告：蔡炜。
两原告的共同委托代理人：陈款。
被告：张丹萍。
被告：马胜志。
两被告的共同委托代理人：熊惠斌、滕卫兴。
原告安娜、蔡炜诉被告张丹萍、马胜志房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年9月19日受理后，依法由审判员黄倩独任审判，于2012年10月19日公开开庭进行了审理，原告安娜、蔡炜及其委托代理人陈款、被告张丹萍、马胜志的委托代理人熊惠斌、滕卫兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：经杭州科威房地产交易有限公司居间介绍，原告（卖方）与被告（买房）就成交位于西湖区友谊新村9幢1单元401室的房屋签订了《杭州市房屋转让合同》与《房屋买卖补充合同》，且双方共同委托中介公司办理房产交易事宜。在该房屋交易进入了银行按揭程序时，中介公司与银行告知原告，因查出被告另有一套房屋，故被告需增加首付银行才能通过审批程序。2012年7月原告收到被告的《律师函》，称双方签订的合同因银行政策变动而合同终止。原告认为，自双方合同签订后银行政策并未有任何变化，被告明知自己不属于首次购房，但隐瞒事实，致使原、被告签订的合同无法继续履行，原因是因为被告违约，被告也不愿意积极筹款购买房屋，原告本来急于售房筹款另作他用，现交易事宜一拖再拖，无法解决。故请求解除原告与被告于2012年6月28日修改签订的《杭州市房屋转让合同》与2012年6月27日签订的《房屋买卖补充合同》；两被告向原告支付违约金45万元；本案诉讼费由两被告承担。
两原告就其主张提交了下列证据：
1.杭州市房屋转让合同，证明被告通过杭州银行股份有限公司西湖支行按揭购买原告房屋的事实。
2.房屋买卖补充合同，证明该房屋成交价为225万元、房屋交易产生的税费由被告承担的事实，付款方式是2012年9月27日之前必须把所有的款项包括装修款支付给原告，如果逾期未支付的，应当按照杭州市房屋转让合同约定追究违约责任，产生的交易税费均由被告承担。
3.房地产买卖委托代理合同，证明原被告共同委托杭州科威房地产交易有限公司办理房屋交易的事实。
4.房屋产权证（复印件）、资料收件签收单1份，证明原告出售的房屋属于两原告共同共有的事实，房产证的原件在中介公司。
5.律师函，证明被告致函原告称合同已终止及终止原因的事实。
6.个人购买房屋承诺书（经中介公司盖章的复印件），证明被告承诺过此次购房是家庭唯一住房的事实。
被告辩称：一、原告诉请法院解除合同属程序选择不当，应予驳回。合同解除权的行使方式是由当事人发出解除合同，对方有异议的可向法院请求确认合同解除的效力。现原告直接起诉解除合同程序上不符合法律规定，应予驳回。二、原告主张解除合同无事实和法律依据，应予驳回。1.法院无需对立案前已经解除（且对方无异议）的合同再行判决解除。被告依据《房屋买卖补充合同》第四条约定的合同解除条件，于2012年7月17日委托律师发函通知原告解除合同，原告也陈述收到，故本案合同已于2012年7月18日解除。原告并未起诉要求确认合同解除无效。2.原告以被告违约为由主张合同解除的理由不能成立。涉案合同并未将被告系首次购房作为条件，被告从未向原告承诺是首次购房，更谈不上隐瞒事实。三、原告主张的违约金没有依据，而且数额明显过高。1.被告严格按照合同约定履行义务，不存在违约行为，无需向原告承担违约责任。被告获知未能通过贷款审批后立即与原告协商，协商不成及时通知原告终止合同，是否发放贷款取决于银行而非被告可控制，不能以按揭贷款未成而认定被告违约。2.根据《杭州市房屋买卖转让合同》第五条约定，被告未按合同第三条约定付款且逾期超过5天原告有权终止合同，但第三条对办理商业按揭的期限未作明确约定，且被告付款的条件是银行贷款审批通过。在付款期限不明且付款条件不成就的情形下，被告不构成未按约定付款且逾期付款超过5天，合同第五条不能作为原告主张违约金的依据。从双方订立合同到被告通知终止合同仅有20天时间，客观上原告因合同终止并无实际损失，原告要求被告承担45万违约金明显过高，不应支持。请求驳回原告的全部诉讼请求。
被告未提交证据。
原告提交的证据经质证，被告对证据1、3-6均无异议；对证据2的真实性、合法性没有异议，需要说明的是该房屋的成交总价包括了房屋价格180万元，装修款实际约定为44万元，因为原告是做生意的，认为44不吉利，所以把装修款写成45万元，实际只需支付44万元。本院对上述证据的真实性均予以确认。
本院根据原、被告的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2012年5月9日，原告为出售房（甲方）、被告为购买方（乙方）、杭州宏嘉房地产代理有限公司科威保俶店为居间方（丙方）签订《委托购买意向书》，约定甲、乙双方委托丙方居间买卖杭州市西湖区友谊新村9幢1单元401室房屋一套。
2012年5月22日原、被告签订《杭州市房屋转让合同》并于6月28日进行修改，与本案所涉的约定内容有：原告将杭州市西湖区友谊新村9幢1单元401室房屋（建筑面积57平方米）以1800000元价格转让给被告，被告应于2012年6月29日前将首付款720000元支付至银行监管账户，余款1080000元办理商业按揭，待被告银行贷款申请审批通过后原告取款720000元，待银行放贷到帐后原告取款1080000元；被告未按上述约定时间付款，原告有权按累计应付款向被告追究违约利息，逾期付款超过5天，原告有权终止合同，被告支付违约金450000元，原告实际经济损失与违约金不符时，实际损失与违约金的差额部分由被告据实赔偿。
2012年6月27日，原、被告又签订《房屋买卖补充合同》，与本案所涉的约定内容有：原告将房屋转让给被告，《杭州市房屋转让合同》约定成交价1800000元，装修款另计450000元，实际成交价2250000元，被告承诺在银行贷款审批通过后3天内将140000元装修款支付原告，剩余装修款310000元被告承诺于2012年9月27日前支付给原告，余装修款自本协议签订日起到支付日按银行同期活期利率另行计算利息与剩余装修款一并支付原告；双方协商一致若因银行的贷款政策等不可抗力因素变动，导致被告不能通过贷款审批，双方协商解决，协商不成则合同终止，双方互不追究任何责任；双方同意本合同的违约责任适用双方在《杭州市房屋转让合同》中的约定；本合同为《杭州市房屋转让合同》、《房地产买卖委托代理合同》的有效组成部分，本合同内容与《杭州市房屋转让合同》、《房地产买卖委托代理合同》内容不一致的，以本合同为准。
上述合同签订后，被告向银行申请办理按揭贷款108000元（即购房款的60%），但因被告之前曾有过按揭贷款购房经历，故银行依照相关政策对被告该贷款申请不予批准。2012年7月17日，被告委托浙江泽厚律师事务所发函给原告，认为由于银行贷款政策变动致使被告不能通过贷款审批，根据《房屋买卖补充合同》第四条约定“双方协商一致若因银行的贷款政策等不可抗力因素变动，导致被告不能通过贷款审批，双方协商解决，协商不成则合同终止，双方互不追究任何责任”，故原、被告签订的《杭州市房屋转让合同》、《房屋买卖补充合同》终止。
本院认为：一、原、被告签订的《杭州市房屋转让合同》、《房屋买卖补充合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应认定为有效。在上述合同签订、履行过程中，相关银行贷款政策并未发生变动，被告发函给原告所述因银行贷款政策变动使其不能通过贷款审批与事实不符，而是由于被告自身的原因所致。虽然被告发给原告的函中所述的理由不能成立，但其将不再履行房屋转让合同及补充合同的意思表示明确，被告因自身原因而不再履行合同的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。二、被告作为违约方，其无权行使合同的解除权，故被告发函给原告的行为并不能产生通知对方解除合同的法律后果。因被告在履行期限届满前已明确表示不再履行合同，故原告起诉要求解除合同符合法律规定，本院予以支持。三、原、被告在房屋转让合同及补充合同中均约定了被告以银行贷款来支付部分购房款，虽然对何时办妥并取得贷款的期限未作明确约定，但依据补充合同约定的内容可以推断出被告的购房款应在2012年9月27日前付清、贷款应在此之前3天审批通过，而被告在2012年7月17日已明确表示不再履行合同，更谈不上按约定期限付款，故原告在付款期限届满前起诉要求被告承担逾期付款违约责任符合法律的相关规定。鉴于审理中被告提出了约定的违约金过高的抗辩，本院则以原告的实际损失为基础，兼顾被告的过错程度及原告的预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定为130000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第一百零八条、第一百一十四条第一、二款、第一百三十条、第一百六十一条以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：
一、安娜、蔡炜与张丹萍、马胜志于2012年5月22日签订并于6月28日修订的《杭州市房屋转让合同》、于2012年6月27日签订的《房屋买卖补充合同》予以解除。
二、张丹萍、马胜志于本判决生效之日起十五日内支付
安娜、蔡炜违约金130000元。
三、驳回安娜、蔡炜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8050元，减半收取4025元，由安娜、蔡炜负担2575元，由张丹萍、马胜志负担1450元，张丹萍、马胜志负担部分于本判决生效之日起七日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院
递交上诉状，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。
审判员 黄倩
二〇一二年十一月二十九日
书记员 任波