广西壮族自治区防城港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂06民终227号
上诉人（原审被告）:广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司。住所：广西防城港市港口区仙人湾小区二区**栋西。统一社会信用代码：91450600799725239U。
法定代表人：李忠飞，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：段丽君，女，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：郭威，男，汉族，1975年2月11日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：李恒慧，广西南港律师事务所律师。
原审被告：广西居从容房地产投资有限公司。住所：广西南宁市青秀区民族大道*****号南宁华润中心西写字楼****号。统一社会信用代码：914501000510087663。
法定代表人：王生。
上诉人广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司（以下简称腾飞龙公司）因与被上诉人郭威及原审被告广西居从容房地产投资有限公司（以下简称居从容公司）商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2016）桂0602民初1024号判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人腾飞龙公司的委托诉讼代理人段丽君，被上诉人郭威的委托诉讼代理人李恒慧到庭参加诉讼。原审被告居从容公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人腾飞龙公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项中关于腾飞龙公司要返还郭威已付购房款利息的判项；二、撤销一审判决第三项并调低违约金；三、本案一、二审诉讼费用由郭威承担。事实和理由：一、郭威并未提出要求赔偿已付购房款利息的诉讼请求，一审判决腾飞龙公司赔偿郭威已付购房款利息，已超诉讼请求。二、一审判决腾飞龙公司承担的违约金过高，应予以调低。1、一审法院未充分考虑腾飞龙公司违约的过错程度。腾飞龙公司虽因未在合同约定的交房期限内履行交房义务构成违约，但该违约系由于大部分购房人未先履行付款义务、防城港市中级人民法院超标的查封、自然灾害等不可抗力阻碍施工等客观原因造成。2、一审判决未考虑可预见性原则。因许文飞与腾飞龙公司、李忠飞民间借贷一案，本案房屋被防城港市中级人民法院超标的查封，导致腾飞龙公司无法销售商品房，难以筹集资金投入工程建设。该因素已超出腾飞龙公司可预见范围，郭威主张的违约金赔偿远远大于腾飞龙公司签订合同时可预见到的违约责任。
被上诉人郭威辩称，其在一审中没有要求腾飞龙公司支付购房款利息，仅请求腾飞龙公司按已付购房款的10％支付违约金，一审判决腾飞龙公司赔付购房款利息确实已超郭威的诉讼请求。依据涉案商品房买卖合同第九条约定及合同法的规定，腾飞龙公司逾期交房已构成违约，应承担违约责任，郭威有权要求腾飞龙公司按郭威已付房款10%计算并支付违约金，腾飞龙公司要求调低违约金无事实和法律依据。由于腾飞龙公司未依合同第二十四条约定向防城港市住建委申请备案登记，未对郭威购买的商品房进行预告登记，导致商品房最终被查封，系腾飞龙公司不履行合同义务造成合同履行不能。依据合同第八条约定，腾飞龙公司应于2014年11月30日将商品房交付给郭威，但截至今日该商品房仍未达到交房条件，腾飞龙公司逾期交房的行为构成违约，依据合同第九条约定应按郭威已交房款的10%计算违约金。合同系双方真实意思表示，违约金比例未超过法律规定的范围，双方应共同遵守。合同第七条约定买受人逾期付款的违约金是已付房款的30%，根据违约责任对等原则，双方违约金均未超过限制，故腾飞龙公司应付违约金不应调低。请求二审驳回上诉，维持原判。
原审被告居从容公司无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃其依法享有的答辩等诉讼权利。
郭威向一审法院起诉请求：一、解除双方签订的《商品房买卖合同》；二、腾飞龙公司、居从容公司向郭威共同返还已交房款220054元，腾飞龙公司赔偿郭威违约金22005.4元（按照同期人民银行贷款利率计算，自2014年2月20日至起诉之日，以后另计）；三、腾飞龙公司、居从容公司共同返还款项7710元及利息（按照同期人民银行贷款利率计算，自2014年2月20日至起诉之日，以后另计）；四、本案诉讼费用由腾飞龙公司、居从容公司承担。
一审法院认定事实：2014年4月16日，郭威（买受人）与腾飞龙公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及附件（合同未备案）。合同约定：郭威向腾飞龙公司购买位于防城港市港口区，建筑面积为119.24平方米，单价5954.83元/平方米，总价款为710054元。附件五：付款方式及期限约定，买受人在2014年4月16日签订本《商品房买卖合同》当日交纳首期款30%即220054元。余款占全部房价款的70%计49万元，此款由买受人向出卖人指定的银行申请按揭贷款。买受人应在签署本《商品房买卖合同》并交纳首期款之日起七日内到出卖人指定的银行办理按揭手续，提交符合银行要求的全部资料及缴纳相关费用，买受人逾期不到银行办理上述手续的，视为买受人违约，每逾期一日，买受人按合同总价的千分之一支付违约金。超过七日的，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人支付合同总价款30%的违约金。出卖人负责联系提供贷款的银行，买受人的按揭申请、应支付的首付款比例、贷款额度、贷款年限由银行审批确定……。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《建设工程质量竣工验收意见书》、经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；不可抗力包括但不限于自然灾害、公共突发事件或政府修路、封路、管线迁移、非正常停水停电等；2、其他非出卖方能控制因素（如政府举办有关活动、节日、庆典、禁令、交通管制、停水、停电、大风、气象部门记录日降雨量达到中雨以上，为执行当时的法律法规或配合政府执法无法施工等）造成工期延误，出卖人可以据实延期交房……4、买受人逾期付款或不及时办理按揭手续的。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累积已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。
2014年4月17日，腾飞龙公司向郭威出具《收据》，确认收到郭威交来的腾飞龙广场2-1705号房房款210054元。2014年2月5日、2月20日、2月20日，居从容公司分别向郭威出具《收据》，确认收到郭威交来的腾飞龙广场2-1705号房定金20000元、首付款200054元、附加款7710元。
防城港市气象局出具的气象资料显示，港口区在2014年4月16日至2014年11月30日期间，台风5天、中雨以上天气57天。
一审法院认为，一、关于解除《商品房买卖合同》的问题。郭威与腾飞龙公司签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行各自的权利义务。郭威以腾飞龙公司未按照合同约定通知其办理银行按揭、未将涉案房产进行备案登记及逾期交房致使合同目的无法实现为由提出解除合同，腾飞龙公司辩称郭威未按合同约定支付剩余房款及天气原因造成延期交房的免责事由。经查，腾飞龙公司未提供证据证实其在双方签订合同之日起七日内通知郭威到指定银行办理按揭，亦未按照合同约定的期限交付房屋且在扣除天气原因造成的延期时间（台风天气5天、中雨以上天气57天）后仍未向郭威交付房屋，上述事实达到解除合同的条件。因此，郭威提出解除与腾飞龙公司签订的《商品房买卖合同》有事实依据，予以采信。
二、关于腾飞龙公司、居从容公司返还郭威购房款及支付利息的问题。基于郭威与腾飞龙公司签订的《商品房买卖合同》已解除，则依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，腾飞龙公司应向郭威返还收取的购房款210054元及支付从郭威付款之日起至腾飞龙公司清偿之日止的利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。郭威虽提供了居从容公司分别收取其涉案定金20000元、首付款200054元、附加款7710元，但原告诉称涉案的房款共计22005.4元、附加款7710元，且从郭威提供的腾飞龙公司出具的《收据》证实证明腾飞龙公司收取了210054元，而居从容公司亦未答辩或出庭对其收取郭威共计227764元的事由进行辩解，则认定居从容公司收取了郭威的涉案款项共计17710元。郭威请求居从容公司对该款项承担返还责任及从2014年2月20日起支付利息至清偿之日止（按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）的诉讼请求，予以支持。另由于郭威未提供证据证实腾飞龙公司与居从容公司对涉案款项的收取之间存在委托代理关系，则郭威请求腾飞龙公司就涉案17710元及利息承担共同返还责任的诉讼请求，不予采信。郭威请求居从容公司就涉案210054元及利息承担共同返还责任的诉讼请求，不予支持。
三、腾飞龙公司向郭威支付违约金的问题。本案中，郭威与腾飞龙公司签订的《商品房买卖合同》中第九条约定“出卖人逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累积已付款的10%向买受人支付违约金。”即腾飞龙公司应向郭威支付违约金21005.4元。对郭威超出的诉讼请求，不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除郭威与腾飞龙公司签订的《商品房买卖合同》及附件；二、腾飞龙公司返还郭威购房款210054元及利息（以210054元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2014年4月17日分段计算至清偿之日止）；三、腾飞龙公司向郭威支付违约金21005.4元；四、居从容公司返还郭威款项共计17710元及利息（以17710元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2014年2月20日分段计算至清偿之日止）；五、驳回郭威的其他诉讼请求。案件受理费5047元、公告费700元，合计5747元（郭威已预交），由腾飞龙公司负担5316.5元，居从容公司负担407.5元，郭威负担23元。
二审期间，各方当事人均未向法庭提交新证据。
一审查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明，涉案《商品房买卖合同》第二十四条约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向防城港市住房和城乡建设委员会申请登记备案。腾飞龙公司在二审中自认涉案房屋在2014年7月因其他案件被法院查封。
本院认为，因郭威与腾飞龙公司对一审判决解除双方签订的涉案《商品房买卖合同》均无异议，本院予以确认。腾飞龙公司上诉主张一审判决其向郭威返还已付购房款利息已超郭威的诉讼请求，郭威对此予以认可。经审查，郭威一审并未请求腾飞龙公司返还其已付购房款利息，故一审判决腾飞龙公司返还郭威已付购房款利息，确实已超郭威的诉讼请求存在错误，本院予以纠正。本案的争议焦点仅在于腾飞龙公司在履约过程中是否违约及违约金应如何确定。
郭威与腾飞龙公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应严格依约履行。根据涉案《商品房买卖合同》第二十四条的约定，腾飞龙公司应自本合同生效之日起30天内向防城港市住房和城乡建设委员会申请登记备案，但腾飞龙公司未履行上述合同义务，导致涉案房屋被司法查封，郭威无法实现其合同目的，腾飞龙公司对涉案合同解除存在过错，应承担相应违约责任。一审判决腾飞龙公司应按郭威已付购房款的10%支付违约金，符合合同约定和法律规定，腾飞龙公司主张违约金过高请求予以调低，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人腾飞龙公司的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持防城港市港口区人民法院（2016）0602民初1024号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项；
二、变更防城港市港口区人民法院（2016）0602民初1024号民事判决第二项为：上诉人广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司返还被上诉人郭威购房款210054元。
以上债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。
二审案件受理费1248元，公告费用700元，合计1948元（上诉人广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司已预交5747元），由上诉人广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司负担。本院多收的二审案件受理费3799元退还给上诉人广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司。
本判决为终审判决。
审判长 禤汉奇
审判员 宋丞致
审判员 李丽莉
二〇一八年八月八日
书记员 廖 兰
附：本案判决所依据的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。