四川省宜宾县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川1521民初1327号
原告：四川宜宾金江农村商业银行股份有限公司，住所地宜宾县柏溪镇翠柏大道432号，统一社会信用代码915115007348431629。
法定代表人：刘建伟，公司董事长。
委托诉讼代理人：任震，四川远皓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪进莲，四川远皓律师事务所律师。
被告：宜宾中禾建筑工程有限公司，住所地宜宾市翠屏区天柏组团中坝片区春江盛景A区3幢18层4号，统一社会信用代码91511500563275825M。
法定代表人暨被告：钟国祥，男，汉族，1973年11月7日出生，住四川省宜宾县。
被告：四川子璧房地产开发有限公司，住所地成都市武侯区永丰场57号1幢1-2层13号，统一社会信用代码91510107080636841T。
法定代表人暨被告：尹红清，女，汉族，1975年11月16日出生，住四川省宜宾县。
四被告共同委托诉讼代理人：李兴华，宜宾县众益法律服务所法律工作者。
原告四川宜宾金江农村商业银行股份有限公司（以下简称金江农商行）诉被告宜宾中禾建筑工程有限公司（以下简称中禾公司）、四川子璧房地产开发有限公司（以下简称子璧房产公司）、金融借款合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。诉讼中，原告金江农商行申请追加钟国祥、尹红清为本案被告，本院予以准许。原告金江农商行向本院申请对被告子璧房产公司的财产进行了保全。原告金江农商行的委托诉讼代理人任震、被告中禾公司、子璧房产公司、钟国祥、尹红清共同的委托诉讼代理人李兴华到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告金江农商行向本院提出诉讼请求：1、判令被告中禾公司偿还原告借款本金1800000元，并自2017年3月22日起按《借款合同约定支付利息、罚息、复利至本息还清之日止；2、判令被告子璧房产公司、钟国祥、尹红清对上述债务承担连带清偿责任；3、判令原告在抵押物（土地使用权及房产）价值范围内享有优先受偿权；4、本案诉讼费、保全费由四被告负担。事实与理由：2017年3月16日，原告与被告中禾公司签订《流动资金借款合同》，借款用于借新还旧，月利率9.14367‰，每月第20日结息。同日，被告子璧房产公司与原告签订《保证合同》及《抵押合同》为该笔借款承担连带责任保证，并用宜县国用（2014）第00645号土地的土地使用权提供抵押担保。被告钟国祥、尹红清也与原告签订《个人保证合同》，对借款承担连带保证责任。现借款到期，被告未按约还本付息，故原告向法院提起诉讼。
被告中禾公司辩称，1、借款是事实，但是中禾公司与原告已经达成协议，双方签订《商品房买卖合同》，将子璧房产公司的12套房产卖与原告，并以此卖房款抵偿借款本息，所以原告也未另外支付中禾公司购房款。房产共计价值2800000元，已经足够抵偿原告的借款本息，所以中禾公司不欠原告的借款本息。2、原告与中禾公司在2017年5月5日协商一致用购房款抵偿借款本息，所以借款利息、罚息、复利只应算至2017年5月5日。
被告子璧房产公司辩称，1、子璧公司用作抵押担保的土地在第二次借新还旧的借款中，只签订了抵押合同，并没有办理抵押登记，所以原告对该抵押物没有优先受偿权。2、子璧公司是将12套房产卖给原告，并与原告协商一致用卖房款抵偿借款，所以该12套房产不是抵押，如果原告要求被告中禾公司偿还借款，那么就应该另行支付购房款与被告子璧房产公司。
被告钟国祥、尹红清辩称，为被告中禾公司的借款提供保证担保是事实。
经审理查明，2015年2月9日，被告中禾公司与原告签订《流动资金借款合同》（合同编号：信公借AT3Q142015000087号）向原告借款1800000元用于购买材料，借款期限为2015年2月9日至2016年2月8日。同日，被告子璧房产公司与原告签订《抵押合同》，以位于宜宾县的国有建设用地使用权（宜县国用2014第00645号）为中禾公司的借款本息提供抵押担保，并办理他项权证（宜县他项2015第005号）。2016年2月4日，被告中禾公司与原告签订《借款展期协议》，约定将借款展期至2017年2月4日，被告子璧房产公司仍以国有建设用地使用权继续提供抵押担保。2017年3月16日，中禾公司与原告以借新还旧的方式，就1800000元借款再次签订《流动资金借款合同》（合同编号：信公借AT3Q142017000286号），借款期限为2017年3月16日至2018年3月15日，借期内月利率9.14367‰，逾期罚息为贷款利率上浮50%。借款到期前，未按时还清的利息按贷款利率计收复利，借款逾期的，未按时还清的借款本金和利息，按罚息利率计收利息和复利。被告子璧房产公司也与原告签订《抵押合同》，仍以位于宜宾县的国有建设用地使用权为借款本息提供抵押担保。同时，被告子璧房产公司与原告签订《保证合同》，钟国祥、尹红清与原告签订《个人保证合同》，为该笔借款本息提供连带责任保证，保证期间至债务履行期限届满之日后两年。2017年5月5日，原告与被告子璧房产公司就被告开发的子璧*富源府邸项目中的12套房产分别签订《商品房买卖合同》（预售），并在宜宾县房地产管理局办理网签与原告名下。该商品房项目所在的建设用地使用权即为子璧房产公司用于抵押担保的宜县国用（2014）第00645号。原告发放1800000元借款后，被告偿还部分本金及利息，借款到期后，被告未按约还本付息，故原告提起诉讼。至2018年7月25日，被告尚欠原告本金1799853.25元，利息共计335754.22元。
以上事实，有原、被告的身份信息资料、《流动资金借款合同》两份、《抵押合同》两份、《借款展期协议》、他项权证（宜县他项2015第005号）、《保证合同》、《个人保证合同》、《商品房买卖合同》（预售）、借款借据、还款明细，以及原、被告的陈述予以证实。
本院认为，双方对被告中禾公司向原告借款1800000元的事实认可，双方争议焦点为：1、2017年3月16日签订的《流动资金借款合同》中，被告子璧房产公司用宜县国用（2014）第00645号建设用地使用权进行抵押担保，该抵押权是否设立；2、被告子璧房产公司网签与原告的12套房产，是属于商品房买卖还是属于为借款提供的担保。
1、关于建设用地使用权抵押的问题。原告在2015年2月9日办理1800000元的借款时，对该建设用地使用权办理了抵押登记，抵押权设立。2017年3月16日，双方签订新的《流动资金借款合同》，虽然其目的是以借新还旧的方式来处理前期的1800000元借款，但从性质上说，2017年的《流动资金借款合同》属于一个新的独立的借贷法律关系，在这一借贷法律关系中，双方仅签订了《抵押合同》而未办理抵押登记。宜县他项（2015）第005号他项权证上设立的抵押权是针对2015年的1800000元借款，即使该抵押登记现在未注销，也并不能因两次借款的债权人、债务人相同而自动转到此次借款中。原告所称未办理新的抵押登记是因为相关部门的系统原因无法办理，但未能提供相应的证据证明这一情况，故本院对此不予采信。本案中，原告请求被告中禾公司偿还的借款是2017年的《流动资金借款合同》设立的债务，在这一债权债务关系中，相对应的《抵押合同》成立，抵押权未设立。
2、关于网签的12套房产的性质问题。根据庭审查明情况，2017年签订《流动资金借款合同》时，宜县国用（2014）第00645号建设用地上已经有在建房屋，即包括网签与原告的12套房产在内的子璧*富源府邸项目。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条第一款“……以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押”，第二款“抵押人未按照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”的规定，被告子璧房产公司用宜县国用（2014）第00645号建设用地使用权为被告中禾公司的借款提供抵押担保，则该土地上的建筑物，即本案所涉的12套房产，一并抵押。且被告子璧房产公司辩称，以该12套房屋的购房款抵偿中禾公司的借款本息，这与《中华人民共和国物权法》规定的，“抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿”的抵押权实现方式相一致，故本案所涉网签的12套房产性质为为借款提供抵押担保，但因双方并未办理抵押登记手续，原告也未能提供证据证明未完成抵押登记是由于登记部门的原因所致，故抵押权未设立。
被告子璧房产公司、钟国祥、尹红清与原告签订《保证合同》、《个人保证合同》，为被告中禾公司的借款本息承担连带责任保证，应按约承担连带保证责任。三被告承担保证责任后，有权向被告中禾公司追偿。原被告均认可至2018年7月25日，尚欠原告本金1799853.25元，利息共计335754.22元，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百八十二条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告宜宾中禾建筑工程有限公司于本判决生效之日起三十日内偿还原告四川宜宾金江农村商业银行股份有限公司借款本金1799853.25元及利息、罚息、复利。利息、罚息、复利计算方式：2018年7月25日前的利息为335754.22元；自2018年7月26日起，以本金1799853.25元为基数，按2017年3月16日双方签订的《流动资金借款合同》约定，计算至本判决确定的给付之日止。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息、罚息、复利计算至本金付清之日止。
二、被告四川子璧房地产开发有限公司、钟国祥、尹红清对上述债务承担连带清偿责任。三被告承担保证责任后，有权向被告宜宾中禾建筑工程有限公司追偿。
三、驳回原告四川宜宾金江农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。
如被告宜宾中禾建筑工程有限公司、四川子璧房地产开发有限公司、钟国祥、尹红清未按上述判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21000元，保全费5000元，共计26000元，由被告宜宾中禾建筑工程有限公司、四川子璧房地产开发有限公司、钟国祥、尹红清负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审判长 刘习羽
审判员 刘 强
审判员 周 娟
二〇一八年八月十三日
书记员 唐 千