北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民初字第5028号
原告（反诉被告）李帅，男，1985年12月10日出生。
委托代理人官天翔，北京市德贤律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘争辉，男，1979年3月5日出生。
委托代理人高鹏，北京市中坤律师事务所律师。
委托代理人程晓菊，女，1980年9月9日出生，北京三利商城房地产开发有限公司职员。
原告（反诉被告）李帅与被告（反诉原告）刘争辉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员时亚东适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李帅及其委托代理人官天翔、被告（反诉原告）刘争辉及其委托代理人高鹏、程晓菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李帅诉称：2013年4月21日，原告与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告向被告购买位于北京市XX区XX镇X楼X栋X单元XXX号商品房一套。原告向被告支付全部购房款1465000元，房屋于2013年6月14日过户至原告名下。原告后来得知还有崔香玲、夏惠明等人的户口落在该房屋上，就此事多次与被告协商，要求被告按照约定予以处理，但被告以种种理由予以推诿，不予处理。双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第十条（三）项约定：出售方应当在该房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续...；逾期超出十日未迁出的，自期限届满之次日起，出售方应当按日计算向买受人支付全部已付款的万分之五的违约金。故诉至法院，要求判令：1、被告履行房屋买卖合同，将崔香玲、夏惠明的户口从北京市XX区XX镇XX楼X栋X单元XXX号房屋迁出；2、被告支付自2013年6月25日起至原有户口迁出之日止的违约金（暂计算至2014年4月14日计212425元）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）刘争辉辩称：一、事实经过。1、我与李帅于2013年4月21日签订《北京市存量房屋买卖合同》，4月22日李帅向本人支付5万定金，对方提出资金紧张，需筹措，于5月23日支付20万元，6月9日支付38.5万元，累计支付63.5万元，诉争房屋过户日期为6月14日，在过户手续办清半年后于2013年12月24日李帅才支付欠款3万元。根据我与李帅、北京伟嘉安捷投资担保有限公司三方签订的《房屋交易保障服务合同》中第三条第1款中C项约定：如甲乙双方无特殊约定，依据交易习惯及相关机构要求：……乙方为商业贷款或公积金贷款购房，乙方应于与银行办理面签或与公积金办理初审手续前支付甲方房屋首付款，乙方贷款部分……银行直接支付甲方。该房屋买卖合同总额为146.5万，首付66.5万，商贷80万，银行面签时间是2013年5月23日（当天原告只付了部分首付款20万元）。根据合同乙方存在延迟支付购房款的情况，存在违约。2、我与李帅约定6月9日上午在我爱我家集合与中介张金一起去办理过户手续，李帅要求过户前先到红星派出所查实房屋上是否有户口，然后我开车带李帅去户籍管理窗口进行查询，结果房子上有一个叫崔香玲的户口（我于2007年6月购买此房，因与妻子均是外地户口，从未将户口迁入，这是第一次得知房屋上有第三方户口，在此之前从未进行过户口查询）。当时我也很吃惊房子上会挂有户口，于是征求李帅意见是否还继续办理过户手续，继续交易，李帅意见是先过户，等过完户再去找崔香玲把户口迁出就可以。于是，我俩一同去我爱我家中介处，接上中介张金，去大兴房管局办理过户手续。我们同时也把房子上有崔香玲户口的事告诉了张金。所以说李帅并非过户后才知道房子上有第三方户口，而是过户前就知道了。需要特别解释一下，我与李帅去大兴房管局办手续去了两次，第一次是2013年6月9日，因他爱人证件问题未办成功；第二次是2013年6月14日，成功办理完过户。他过户前完全清楚该房屋户口情况，完全有机会停止交易或变更合同条款，他同意继续履行合同，合同中第五条房屋产权及具体状况的承诺条款中有明确规定“买受方对出售方出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋”。3、2013年6月14日过户回来第二天，我们便开始着手处理此事，想办法联系崔香玲，先是去红星楼居委会查询崔香玲的信息，结果因对方搬走时间太久，居委会没人知道此人的联系方式，登记的电话号码也已联系不上；于是我们又向楼下住户打听，才知道崔还有个儿子姓夏，说对门301的邻居认识，于是当天晚上，我就找对门大哥要取了电话号码，第二天电话联系夏，对方提到需跟崔商量，自己不能做主。后我又多次打电话想约夏当面聊。6月23日我们在XX楼小区饭店见面，夏提出崔香玲近期身体不好，夏答应等崔身体好点了，跟她说此事。后来我又给夏打了两次电话问事情的进展，但夏一直说崔身体不好不敢深说，而且这次提到他没有房子户口没地方迁，他申请了保障房，等保障房下来就迁走。于是在7月14日我打电话给李帅把情况向李帅进行了说明，李帅说找他爱人商量。李帅10月13日联系我们说，要求户口必须迁出，因为他是集体户口涉及落户，我和李帅去红星派出所咨询后得知崔的户口不影响其落户（我和李帅一起去派出所咨询过，有派出所咨询的录音）。但李帅还是坚持崔的户口必须迁出，而且他又去派出所查时，发现房子上有崔和夏两个人的户口。应李帅要求他想亲自约谈夏，于2013年10月15日，我约夏在我爱我家小会议室见面，当时李帅和他爱人、我和我爱人、张金、夏六个人在场，夏还是坚持说没地方落户，要等他的保障房下来才能迁出户口。大家都在场，有目共睹，我和我爱人一直在积极努力处理户口的事，但涉及到第三方，实在是超出我们自身的能力范围。10月18日我与李帅去派出所询问是否可以强制迁出崔、夏的户口，派出所答复公安机关也无权强迫他人将户口迁出。我与李帅约定分别再找律师或其他关系求助，看有没有其他办法，然后再见面聊解决办法。10月22日我与李帅在我爱我家见面，继续谈解决办法，当时张金还有我爱我家的店长也在。我建议尽快起诉夏，因为当时房产已过户到李帅身上，只能由他来提起诉讼，我们全力配合，李帅夫妻说再考虑，和家里商量一下。10月31日我们双方加中介再次在我爱我家小会议室谈及此事，未果。每次三方在一起谈及此事都是无果而终，于是2013年12月10日我和我爱人去派出所求助，让派出所协调迁户之事，当时还录了口供。当天管片的警官休年假，录口供的民警说有了消息会和我们联系。后2014年2月28日叶警官打电话给我，说让李帅去居委会和物业出具居住证明提供给派出所，他们看能否帮忙协调处理此事。于是，我爱人打电话给我爱我家中介张金，让张金通知李帅出具上述证明。后张金回复说李帅不好办理只给了房产证复印件，派出所同志说那就等他把证明开好再处理。结果2014年4月25日我接到大兴法院的电话说李帅起诉我们。户口的事我们一直在努力解决，反倒是李帅多次以和家人商量为由拖延时间，造成所谓的“违约”期加长，所谓的“违约金”越来越多。二、答辩请求。1、我方一直在积极协调解决此事，但因涉及第三方户口问题，已超出我方能力范围，也不符合国家户口登记制度。《中华人民共和国户口登记条例》第十条规定“公民迁出本户口管辖区，由本人或者户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记，领取迁移证件，注销户口。”根据条例规定，由于户口迁移采取自愿原则，购房者甚至是公安机关也无权要求出卖人将户口迁移出房屋。这点我方也已向房屋管辖派出所咨询过，已证实无法强迁。故我方请求法庭驳回原告第一项诉讼请求。2、对于原告第二项诉讼请求，我方不同意支付违约金。原因是：李帅起诉我们违约所依据的《北京市存量房屋买卖合同》第十条第（三）款，原告起诉状中用省略号省略掉的那句话“如因出售方自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受方支付元的违约金……，”合同约定因我方自身原因不能迁出原有户口的，我方才承担违约责任。现我方自己的户口未在诉争房屋处，诉争房屋处的户口为案外人崔香玲和夏惠明的，我方无权强制要求他人迁出户口，故诉争房屋处现有的户口未能迁出，并非我方原因所致。按照现行的户籍管理政策规定，其仍然能正常的将自己的户口直接迁入该房屋中。而且，本案的买卖合同中约定的违约金计算基数、计数比例和计算期限也明显过高、过长。李帅在起诉书中所主张的违约金212425元太高，明显超过法定的计算标准和数额，在此已经严重的显失公平，且原有户口未迁出并未对原告造成任何经济损失，因此，我请求法院对该违约金依法予以变更和减除。
被告（反诉原告）刘争辉反诉称：2013年4月21日，反诉人与被反诉人签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》，约定反诉人将自己位于北京市XX区XX镇XX楼X栋X单元XXX的房屋作价146.5万元出售给被反诉人。该买卖合同的版本由北京我爱我家房地产经纪有限公司向双方提供，其本身就是一份已经格式化的买卖合同。该合同的第十条第三项约定：“出售方应当在该房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户口管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出售方自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受方支付元的违约金；逾期超过十日未迁出的，自期限届满之次日起，出售方应当按日计算向买受方支付全部已付款万分之五的违约金。”2013年6月14日上述房屋被登记过户到被反诉人的名下，后经反诉人与被反诉人共同查询才发现该房屋处有原产权人崔香玲和夏惠明，无法迁出自己在该房屋处的户口。反诉人认为，自己在与被反诉人签订房屋买卖合同时并不知道该房屋处还存在有他人的户口，而且双方当时签订的是中介公司提供的格式化合同，合同中的空格条款和应填条款早已经打印形成，双方对这些内容并未进行任何的自愿协商和调查核实。因此，虽然双方签订了该份买卖合同，但反诉人对该条款的签订和履行存在有重大误解之处。同时，按照合同的“相对性原则”，反诉人与被反诉人签订买卖合同只能约定双方之间的行为，并不必然约束到其他案外人的行为。而本案中的崔香玲、夏惠明二人不是买卖合同的一方主体，二人与反诉人也没有任何的亲属关系或其他的利害关系，反诉人在此没有任何的权利和能力将二人的户口迁出。既然反诉人与被反诉人在签订买卖合同时私自将案外人的义务写进违约条款内，该约定内容的本身也是永远不可能实现的，同时被反诉人据此理由向反诉人主张和索要违约金也是明显显失公平的。综上理由，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定：因重大误解订立的合同或者订立合同时显示公平的，当事人一方可以请求人民法院予以撤销。因此，反诉请求：1．依法撤销反诉人与被反诉人于2013年4月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》第十条第三项内容；2．判决被反诉人支付反诉人延期支付购房款的违约金6230元；3．被反诉人承担本案的反诉费用。
原告（反诉被告）李帅针对被告（反诉原告）刘争辉的反诉辩称：不同意反诉原告的诉讼请求，反诉被告已将首付款支付给反诉原告，在房屋买卖合同履行中双方对数额和支付时间进行了约定，并且每笔款项都是在中介的营业地进行的重新约定，反诉被告按约定履行了付款义务，反诉原告从未提出过异议。
经审理查明：2013年4月21日，原告（反诉被告）李帅（买受方）与被告（反诉原告）刘争辉（出售方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定李帅向刘争辉购买位于北京市XX区XX镇XX楼X栋X单元XXX号的房屋，房屋价格为1465000元；合同第十条（三）项约定：出售方应当在房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续，如因出售方自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受方支付元的违约金；逾期超过十日未迁出的，自期限届满之次日起，出售方应当按日计算向买受方支付全部已付款万分之五的违约金。
2013年4月22日，李帅向刘争辉支付50000元定金，于同年5月23日支付房款200000元，同年6月9日支付房款385000元，合计支付635000元；贷款支付800000元；诉争房屋于2013年6月14日过户至李帅名下；李帅于2013年6月14日向刘争辉出具欠尾款30000元的欠条，于同年12月24日支付尾款30000元，刘争辉于当日将诉争房屋交付给李帅。
因案外人崔香玲、夏惠明的户口落在诉争房屋未迁出，李帅与刘争辉产生纠纷。
上述事实，有原告（反诉被告）李帅提交的房屋买卖合同、个人购房借款及担保合同、房屋所有权证、银行转账凭证、物业交验单、被告（反诉原告）刘争辉提交的收据、付款凭据、房屋交易保障服务合同、补充协议及双方当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为：原告（反诉被告）李帅与被告（反诉原告）刘争辉签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行相关义务。该合同第十条第三项的约定，不存在合同撤销的法定事由，故刘争辉反诉要求撤销该项约定内容的反诉请求，本院不予支持；其反诉要求李帅支付延期支付购房款违约金6230元的诉讼请求，没有相关依据，本院亦不予支持。
李帅要求刘争辉将崔香玲、夏惠明的户口从诉争房屋迁出，因客观履行不能，本院不予支持。对于李帅要求刘争辉支付自2013年6月25日起至原有户口迁出之日止的违约金（暂计算至2014年4月14日计212425元）的诉讼请求，按双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第十条第三项的约定，违约金应按房屋已付款日万分之五进行计算，但考虑到根据该约定计算的违约金数额远远超过李帅的实际经济损失，根据相关法律规定，参考合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑，本院对违约金数额酌情调整为一次性支付15000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第五十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）刘争辉于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）李帅违约金一万五千元；
二、驳回原告（反诉被告）李帅的其它诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）刘争辉的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费二千二百四十三元，由原告（反诉被告）李帅负担二千零八十五元（已交纳），被告（反诉原告）刘争辉负担一百五十八元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉费三十五元，由被告（反诉原告）刘争辉负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 时亚东
二〇一四年七月十六日
书记员 穆东雪