浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）杭江民初字第1311号
原告杭州东升服装小商品市场有限公司。
法定代表人赵成根。
委托代理人杨钧。
被告杭州快乐橙服装有限公司。
法定代表人陈钢。
原告杭州东升服装小商品市场有限公司（以下简称东升公司）为与被告杭州快乐橙服装有限公司（以下简称快乐橙公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2011年8月2日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员叶文军独任审判，于2011年8月29日公开开庭进行了审理。原告东升公司委托代理人杨钧、被告快乐橙公司法定代表人陈钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东升公司诉称，东升公司、快乐橙公司曾于2008年11月25日签订杭州东升服装小商品市场（新区）营业房租赁合同1份，约定：快乐橙公司向东升公司承租杭州东升服装小商品市场新区2198号营业房，租赁期限从2009年2月18日起到2009年12月31日止，租金为人民币72616元，物业管理费为人民币2817元；合同期满后，所有装修无偿归东升公司，快乐橙公司不得损坏，否则应赔偿损失；快乐橙公司拖欠应缴费用15天以上，应承担租金总额20%的违约金。该营业房租赁合同租期已经于2009年12月31日届满，后双方未续签租赁合同，但快乐橙公司至今仍占用该房屋并使用至今，不肯搬离、也不支付任何费用。期间东升公司多次要求快乐橙公司腾退，均无果，故东升公司委托律师事务所于2011年7月20日寄送律师函告知，但仍未果。依据事实与法律，快乐橙公司应赔偿东升公司按同一地段、同一市场相似的营业房市场行情价格计算的营业房使用费、物业管理费、违约金，以及按照此价格赔偿到2198号营业房腾空归还为止产生的上述相关费用。原告东升公司诉请判令被告快乐橙公司立即腾退杭州东升服装小商品市场新区2198号营业房，并将该营业房归还给原告东升公司；判令被告快乐橙公司承担19个月（即2010年1月1日-2011年8月1日）的营业房使用费及物业管理费共计人民币161358元，并将上述费用一次性支付给原告东升公司，及被告快乐橙公司继续承担至2198号营业房腾退为止的营业房使用费、物业管理费、违约金；判令被告快乐橙公司承担违约金32271元。
被告快乐橙公司辩称，一、2198号营业房所在位置消防检查是明令拆除的，是违章建筑，法律也不允许出租违章建筑收取租金。二、东升公司言而无信，2198号营业房被东升公司剪断电源，东升公司构成违约。2198号营业房从2008年开始就是快乐橙公司租赁的，2008年7月11日市场漏水，造成快乐橙公司财物损失巨大，双方通过协商2009年快乐橙公司继续租赁，因为诉讼也在过程中，2009年底要交2010年房租时，双方协商2010年房租等案件判决后，多还少补，在进行协商后再签订2010年的合同。后来法院判了8万多元，东升公司可能觉得没有想象中的多，所以就反悔了，所以合同也不肯签，还要快乐橙公司双倍赔付。三、既然没有签订合同，那么违约金这些费用就无从谈起了。对东升公司主张的双方签订合同的事实没有异议，2009年的租金是按时支付的，2010年的租金、物业管理费都没有支付。
原告东升公司提交了以下证据：
（1）2008年11月25日杭州东升服装小商品市场（新区）营业房租赁合同1份，以证明快乐橙公司曾向东升公司承租营业房，截止2009年12月31日租赁期限已届满。
（2）（2011）杭江民初字第669号民事判决书1份，以证明上述营业房至今仍由快乐橙公司实际占有使用的事实。
（3）律师函、快递详情单各1份，以证明东升公司曾告知快乐橙公司腾退的事实。
（4）2197号营业房租赁合同2010年、2011年各1份及对应的付款凭证3份、（5）2199号营业房租赁合同2010年、2011年各1份及对应的付款凭证3份，以证明按同一地段、同一市场相似的营业房的市场行情价格计算本案诉请中营业房使用费、物业管理费、违约金。
（6）2010年、2011年的租金标准各1份，以证明快乐橙公司计算租金的依据。
（7）快乐橙公司的基本情况表1份，以证明快乐橙公司在工商行政管理机关登记时是以涉案的营业房备案的，工商行政管理机关也是认可的，是可以进行正常的经营活动的。
被告快乐橙公司提交了以下证据：
（1）建筑工程消防验收意见书1份，以证明2198号营业房是本来应该拆除的违章建筑，不能作为营业房使用。
（2）2198号营业房现状照片，以证明该营业房的电线被剪断，没有通电。
（3）杭州东升服装小商品市场2期营业房租赁合同、杭州东升服装小商品市场（新区）营业房租赁合同各1份及收据2份，以证明2008年、2009年快乐橙公司与东升公司是签订合同的。
（4）“2198号漏水、损失事实”若干，以证明上次快乐橙公司在江干法院有漏水和损失事实的存在。
本院对上述证据审查后认为，东升公司提交的证据1租赁合同，快乐橙公司没有异议，本院予以确认。证据2民事判决书，该判决已生效，其认定的事实包括“2198号营业房至今仍由快乐橙公司实际使用”的事实，因此该证据可以证明东升公司的主张，本院予以确认。证据3律师函、快递详情单，因详情单记载的收件地址即为快乐橙公司住所地，且快乐橙公司对其公司员工有无收到该律师函表示不清楚而未否认，因此该证据可以证明东升公司向快乐橙公司发函的事实，本院予以确认。证据4、5所涉的2间营业房与本案所涉营业房情形并不相同，不能直接用以证明东升公司所主张的营业房使用费等金额，本院不予确认。证据6租金标准由东升公司自行制作，证明力不足，本院不予确认。证据7基本情况表由工商行政管理机关出具，可以证明快乐橙公司以涉案营业房为住所地的事实，本院予以确认。
被告快乐橙公司提交的证据1验收意见书，其内容表明公安机关认为东升小商品市场在消防方面基本具备使用条件，且在其后该市场也正常开业，因此该证据不能证明2198号营业房是违章建筑，本院不予确认。证据2照片系涉案营业房现状照片，其现在有无通电与本案审理无关，对该证据本院不予确认。证据3合同及收据，东升公司没有异议，本院予以确认。证据4与本案审理无关，本院不予确认。
综上，本案事实认定如下：2008年6月20日，东升公司与快乐橙公司签订杭州东升服装小商品市场2期营业房租赁合同，约定：东升公司将2198号营业房1间出租给快乐橙公司作营业使用，租赁期自2008年2月18日至2009年2月17日，租金83520元，押金9000元，物业管理费3240元，等等。2008年11月25日，东升公司与快乐橙公司签订杭州东升服装小商品市场（新区）营业房租赁合同，约定：东升公司将2198号营业房1间出租给快乐橙公司作营业使用，租赁期自2009年2月18日至2009年12月31日，租金72616元，物业管理费2817元，押金9000元；合同到期后快乐橙公司如需继续承租的，应提前3个月与东升公司协商，双方另签订租赁合同，在同等条件下，快乐橙公司有优先承租权，未提前3个月与东升公司协商的，东升公司视作快乐橙公司自动放弃，另作安排；若有违约，违约的一方应向另一方支付租金总额的20%违约金；等等。合同期内，东升公司将2198号营业房交付给快乐橙公司使用，快乐橙公司支付了租金、物业管理费。
合同到期前，快乐橙公司未提前3个月与东升公司协商续租事宜。合同到期后，快乐橙公司未与东升公司签订租赁合同。自2010年1月1日至今，杭州东升服装小商品市场（新区）2198号营业房一直由快乐橙公司占用，未返还给东升公司，快乐橙公司也未向东升公司支付费用。
2011年7月20日，东升公司委托律师事务所向快乐橙公司发函，要求快乐橙公司返还2198号营业房、支付房屋使用费。
本院认为，快乐橙公司主张涉案的2198号营业房所在位置消防检查是明令拆除的、是违章建筑，该主张缺乏事实依据，本院不予认定；东升公司与快乐橙公司之间的房屋租赁合同关系合法有效。
《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。东升公司与快乐橙公司之间的房屋租赁合同于2009年12月31日到期，双方未再签订房屋租赁合同，而快乐橙公司主张的双方曾约定待双方之间的诉讼案件判决后再签订2010年的房屋租赁合同的事实并无证据证明；因此，房屋租赁合同到期后，快乐橙公司应将2198号营业房返还给东升公司。快乐橙公司主张的断电、漏水的事实即使成立，亦不能对抗东升公司返还租赁物的请求权。合同期满后，快乐橙公司一直继续占用2198号营业房，未将其返还给东升公司，因此东升公司有权要求快乐橙公司返还2198号营业房并赔偿因逾期腾房所产生的损失。东升公司主张损失（营业房使用费、物业管理费）应按同一地段、同一市场相似的营业房市场行情价格计算，但未能对此予以证明，对损失本院依据双方2008年11月25日签订的租赁合同约定的标准计算。
东升公司要求快乐橙公司支付违约金，理由是快乐橙公司在2010年、2011年未向其公司支付任何费用、给其公司造成损失。本院认为，虽然快乐橙公司在合同期满后未及时返还房屋应赔偿营业房使用费、物业管理费，但该种赔偿的性质属于因违约而产生的违约责任，不属于合同义务，东升公司不能因快乐橙公司未付该些费用要求快乐橙公司支付违约金。对原告东升公司的该项诉讼请求，本院不予支持。
据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告杭州快乐橙服装有限公司将杭州东升服装小商品市场（新区）2198号营业房腾空并返还给原告杭州东升服装小商品市场有限公司，于本判决生效后十日内履行完毕。
二、被告杭州快乐橙服装有限公司向原告杭州东升服装小商品市场有限公司赔偿营业房使用费132240元、物业管理费5130元，共计人民币137370元（自2010年1月1日暂计算至2011年8月1日，此后按每月营业房使用费6960元、物业管理费270元计算至被告杭州快乐橙服装有限公司返还上述营业房之日止），于本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告杭州东升服装小商品市场有限公司其他诉讼请求。
案件受理费人民币4173元，减半收取人民币2086.50元，由原告杭州东升服装小商品市场有限公司负担606元，由被告杭州快乐橙服装有限公司负担1480.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币4173元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 叶文军
二〇一一年九月十五日
代书记员 娄移华