西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0113民初6958号
原告闻倩怡，女，汉族，1985年4月5日出生，住西安市碑林区。
委托代理人陈萍，女，汉族，1953年9月8日出生，住西安市碑林区。系原告母亲。
被告西安明珠房地产开发有限公司。住所地：西安市高新区唐延路**号银河科技公寓*幢*****号房。
法定代表人白玉红，系该公司董事长。
委托代理人迟波，陕西维谨律师事务所律师。
委托代理人王欣，陕西维谨律师事务所律师。
第三人西安交大康桥房地产开发有限公司。住所地：陕西省西安市碑林区咸宁西路**号。
法定代表人郭宗学，系该公司董事长。
委托代理人王小刚，男，汉族，1976年12月28日出生，住陕西省乾县。系该公司办公室副主任。
委托代理人薛辉，陕西法智律师事务所律师。
原告闻倩怡与被告西安明珠房地产开发有限公司（以下简称“明珠房地产公司”）、第三人西安交大康桥房地产开发有限公司（以下简称“交大康桥房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告闻倩怡的委托代理人陈萍，被告明珠房地产公司委托代理人迟波、王欣，第三人交大康桥房地产公司委托代理人王小刚、薛辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告闻倩怡诉称，2013年1月27日原告与被告签订了《汇博林项目房屋买卖合同》，购买位于西安市××南段以东的汇博林项目第七幢2单元16层08号房屋。房屋面积约121平方米，单价4096元，总价款495616元。付款方式分为四次付款，第一次40%，第二次待工程完成15层付款25%，第三次于主体封顶后付款25%，第四次于办理交房手续之日付下余款。交付期限为2015年3月30日。合同约定，逾期交房不超过10日，自约定交房之日第二天起按己交房款的万分之二计算违约金，合同继续履行。逾期超过10天后买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部己付款，并按买受人己付款的5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告分批交纳房款合计446054元。由于被告无法按期交房，延期时间过长，原告因家庭需要，只能另购房屋居住。2015年10月19日，原告以便函形式通知被告解除合同，但被告推脱交房时退款，2016年1月30日通知交房至今没有退款。现原告诉至法院，请求法院依法：1、确认原、被告所签订的《汇博林项目房屋买卖合同》无效。2、判令被告返还购房款446054元，并承担违约金22302.7元，并按中国人民同期贷款利率承担购房款446054元自起诉之日至实际给付之日的利息损失。3、被告承担本案诉讼费。
被告明珠房地产公司辩称，本案涉及的由被答辩人购买的汇博林项目房屋位于西安交大科技园园区内，目前项目所在土地规划用途为科研用地，涉案房屋至今因第三人原因未能取得商品房预售许可证明。根据法律及司法解释的规定，没有商品房预售许可证明的合同应认定为无效合同，故本案《房屋买卖合同》为无效合同。合同无效的，自始当然确定地不能发生当事人所预期的法律后果，所以也不会涉及合同双方的违约责任。据此，原告要求被告承担违约责任的诉请无法律依据。并且致使《房屋买卖合同》无效的缔约过失责任应当由原告及第三人按照过错归责原则各自承担，被告没有向原告赔偿损失的责任。《房屋买卖合同》虽以被告名义签订，但被告并没有直接参与合同的缔结过程，汇博林项目中所有团购房屋的合同均是由第三人负责组织实施的与团购成员缔结的，原告也是因其属于本次团购成员的身份才得以购买该团购房屋，故造成《房屋买卖合同》被认定为无效的赔偿责任应由原告和第三人依据其各自的过错责任承担。本案中，原告在签订本合同时，已经明确知道项目所在土地为科研用地，涉案房屋无法取得商品房预售许可证。在这种情况下，原告仍然签订合同，应当自行承担无效合同的缔约过失责任。最后，第三人对于该土地规划用途非常清楚，在其得知无法取得预售许可证的情况仍组织团购，并在购房款中加收购房业主每平米200的房屋溢价款，该部分费用被告并未知晓，故退还也应由第三人予以退还。综上，请求驳回原告对于被告的诉讼请求。
第三人交大康桥房地产公司辩称，本案中，原告系与被告明珠公司签订《房屋买卖合同》，从合同相对性来讲该合同不涉及交大康桥房地产公司，与交大康桥房地产公司无关。被告所辩称的其与第三人之间的关系，及第三人收取溢价款的部分均系被告与第三人之间的法律关系，与原告无关。且本案原告并未起诉第三人，也未向第三人主张权利，故认为本案被告不应追加交大康桥房地产公司作为第三人。
经审理查明，2013年1月27日，原告与被告明珠房地产公司签订《房屋买卖合同》。合同约定，原告购买被告明珠房地产公司开发的位于西安市××南段以东汇博林项目第7幢2单元16层08号商品房一套，建筑面积121平方米，每平方米单价4096元，合同总价为495616元。合同第五条约定付款方式为分期付款。合同第七条约定，被告明珠房地产公司应当在2015年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的房屋交付原告使用。合同签订前，原告于2013年1月23日向被告交付诚意金30000元。合同签订当日原告向被告支付购房款168246元，被告当日向原告出具金额为198246元的收款收据。2013年9月29日原告又向被告支付购房款247808元，被告明珠房地产公司亦出具有247808元收款收据。共计支付446054元。庭审中，被告明珠公司表示承认收到原告2013年1月27日、2013年9月29日分别支付的购房款168246元、247808元。但对于2013年1月23日原告支付的30000元诚意金被告明珠公司表示收款人系第三人康桥房地产公司项目负责人徐磊，故被告明珠公司不予认可。
另查，原告闻倩怡2013年1月23日将诚意金30000元交给项目负责人徐磊属实。但第三人交大康桥房地产公司已于2012年11月19日-2013年9月12日期间，分15次将其收取的387户业主的诚意金11592870元分别转账给被告明珠公司姜俊安、法定代表人白玉红及其子王弛，其中就包含原告闻倩怡所交纳的诚意金30000元。第三人交大康桥房地产公司向法庭提交诚意金明细及转款凭证。
经核实，被告明珠公司至今未取得商品房销售（预售）许可证等，五证不齐全。涉案房屋已实际建设完毕。该房屋所涉的土地系第三人交大康桥房地产公司划拨取得，现仍未办理土地使用权出让手续。对此，原、被告及第三人均无异议。本案第三人交大康桥房地产公司系被告明珠房地产公司申请追加，原告经法庭释明后，仍坚持表示仅向被告明珠房地产公司主张权利。
以上事实，有《房屋买卖合同》、收款收据、诚意金明细、转款凭证及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效”。本案中，被告及第三人承认至今尚未取得其所开发楼盘的商品房预售许可证，故原告主张依法确认其与被告明珠房地产公司签订的《房屋买卖合同》无效，于法有据，本院依法应予支持。《合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”。被告明珠公司在至今未取得商品房销售（预售）许可证等，五证不齐全的情况下与原告签订《房屋买卖合同》同时收取购房款446054元并出具收款收据，对合同无效存在过错。对于2013年1月27日、2013年9月29日原告支付的购房款168246元、247808元已当庭表示系被告明珠公司收取，被告表示认可。关于2013年1月23日原告支付的30000元诚意金，第三人交大康桥房地产公司的转款明细也已表明均已交给被告明珠公司，故原告要求被告明珠公司返还已付购房款446054元之诉讼请求，事实清楚、法律依据充分，应予支持。至于原告要求被告支付购房款利息的诉讼请求，因原告在购房时未核实该项目是否取得商品房预售许可证明，其自身对《房屋买卖合同》无效也存在过错，结合公平原则及过错责任，本院酌情认定被告按照中国人民银行同期存款利率的60%向原告支付上述款项占用期间的利息损失。因原告对被告涉案项目的详细情况了解不足、审查不严，也是造成双方签订的《房屋买卖合同》无效的原因之一，故其诉请的其余利息损失应由原告自行承担。关于原告主张违约金一节，无事实及法律依据，故本院依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条和《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第二条之规定，判决如下：
一、原告闻倩怡与被告西安明珠房地产开发有限公司于2013年1月27日签订的《房屋买卖合同》无效。
二、被告西安明珠房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告闻倩怡购房款446054元及利息（以30000元为基数按照依照中国人民银行同期存款利率的60%为准自2013年1月23日起计算至给付之日止；以168246元为基数按照依照中国人民银行同期存款利率的60%为准自2013年1月27日起计算至给付之日止；以247808元为基数按照依照中国人民银行同期存款利率的60%为准自2013年9月29日起计算至给付之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告闻倩怡其余诉讼请求。
本案案件受理费8325元，由被告西安明珠房地产开发有限公司承担。因原告已预交，被告应将该款连同上述款项一并给付原告闻倩怡。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 蒲婷婷
人民陪审员 韦玉梅
人民陪审员 贺晓娅
二〇一七年一月十六日
书 记 员 李 丹
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