淮安市清浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0811民初1008号
原告符骏，男，汉族，1990年10月21日出生，住淮安市清浦区。
委托代理人肖玉宝，淮安市清浦区清安法律服务所法律工作者。
被告江苏万诚置业有限公司淮安分公司，住所地淮安市清江浦区天津路1号盛世名门小区西门口。
法定代表人杨富强，该分公司经理。
被告江苏万诚置业有限公司，住所地淮安市清江浦区天津路1号盛世名门小区西门口。
法定代表人孙文化，该公司总经理。
两被告共同委托代理人徐新宇，江苏淮宁律师事务所律师。
原告符骏与被告江苏万诚置业有限公司淮安分公司（以下简称万诚置业淮安分公司）、江苏万诚置业有限公司（以下简称万诚置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月22日立案后，依法适用普通程序，于2016年4月22日公开开庭进行了审理。原告符骏及委托代理人肖玉宝，两被告共同委托代理人徐新宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告符骏向本院提出诉讼请求：1、判决原、被告房屋买卖合同关系合法有效，责令被告协助原告办理涉案房产过户手续；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告万诚置业承接淮安市清浦区天津路1号盛世名门小区商品房项目，具体开发和销售工作由被告万诚置业淮安分公司负责。2010年10月原告与被告万诚置业淮安分公司口头约定被告开发和销售的盛世名门小区34号楼401室面积约125.43平方米的房屋，单价为每平方米4500元，原告按被告要求分别于同月26日、28日分别交付房款各5万元，被告也交付了房屋，原告入住至今，交纳了相关物业费。现在被告方认为无书面合同，双方的商品房买卖关系不合法、不生效，拒绝接受原告支付剩余的房款，损害了原告的合法权益。
被告万诚置业淮安分公司、万诚置业辩称：原、被告之间不存在房屋买卖合同关系，双方未签订商品房买卖合同，原告只是缴纳了10万元的购房意向金，其中5万元是通过工程款抵扣的，并未实际支付，而双方对于房屋的价格交付方式以及违约责任等未作出明确的约定。因此双方的买卖合同缺少合同实质性要件，并未成立，且被告也未将涉案房屋交付给原告，原告对于房屋的占有并未征得被告的同意，被告对此也不知情。该房屋目前已经被苏州吴江法院查封，不具备履行条件。
经审理查明：江苏腾宇建设工程有限公司（以下简称腾宇公司）原企业名称为淮安市新宇建设工程有限公司，承接被告万诚置业开发的盛世名门小区工程。后被告万诚置业淮安分公司与腾宇公司协商以房冲抵工程款。2010年10月26日、12月28日，原告向被告万诚置业淮安分公司分别交付了5万元购房款，合计10万元，被告万诚置业淮安分公司分别出具了5万元的收据，收款事由均写明：34#-401房款。2014年11月11日，原告与负责盛世名门小区物业服务的淮安市鹏宇物业管理服务有限公司（以下简称鹏宇物业公司）签订住宅装饰装修管理协议、盛世名门物业服务费收缴协议、公共服务协议，约定：原告所购多层住宅盛世名门34栋401室，建筑面积125.43平方米，双方就物业管理服务达成协议。2014年11月12日，原告向鹏宇物业公司支付了物业费、垃圾清运费、管理费、电梯使用费等合计2169元，并交纳了1000元的装潢保证金，收据上的收款人为林长青。同时，原告也取得了盛世名门小区34号楼401室的钥匙，并进行了装潢。之后，原告要求两被告配合其办理房屋过户手续，双方发生争议，原告遂诉至本院。
另查，因案外人封立萍与孙文化、万诚置业、淮安市龙华房地产开发有限公司、周震民间借贷纠纷一案，苏州市吴江区人民法院作出（2011）吴江执字第0172号民事裁定书，对盛世名门小区34号楼401室的房屋权属进行了查封。万诚置业名下的盛世名门小区34号楼401室的房屋已取得商品房预售许可证，但尚未取得房屋产权证。
上述事实，有当事人庭审陈述、原告举证的2010年10月26日收据、12月28日收据、2014年11月11日原告与鹏宇物业公司签订的公共服务协议、服务费用收缴协议、住宅装修协议、2014年11月12日装潢保证金的收据、缴纳物业管理费用的收据、2016年4月22日物业费收据、商品房销售网上管理系统电脑信息、（2013）淮中民初字第0023号民事判决书、2009年11月27日建设工程承包合同、2012年6月20日工程承包协议各一份、被告举证的商品房买卖合同两份、发票两份、协助执行通知书一份、2009年10月14日工程承包协议一份、及本院从苏州市吴江区人民法院调取的协助执行通知书四份、从（2015）浦民初字第1823号卷宗中调取的涉案房屋勘察笔录一份在卷印证。经庭审质证，原、被告对上述证据条的真实性均无异议，本院予以采信。
根据原、被告诉辩意见，双方的争议焦点主要为原、被告之间是否形成了商品房买卖合同关系以及该合同是否有效。
本案原、被告未签订正式的商品房买卖合同，原告主张买卖关系成立并有效的理由是：原告父亲的公司即腾宇公司与两被告之间存在建设工程施工合同关系，承建本案涉案房屋项目，双方协商用盛世名门小区34号楼401室等房屋冲抵工程款，口头约定单价为4500元，总价为50多万元，当时用了10万元工程款转充部分购房款，剩余的房款因腾宇公司要求被告支付欠工程款，导致被告未与其签订书面的购房合同，此后原告向被告提出支付剩余的购房款，被告称房屋被吴江法院查封，不敢接受该款，要求原告与法院协调解封后履行书面合同，现原告经被告安排已取得该房屋，并进行了装潢，与物业公司签订了协议，被告已履行了交房义务，原、被告双方已形成了事实商品房买卖关系，原告已经实际占有使用房屋至今，双方的买卖合同依法成立且合法。同时，原告提供了腾宇公司出具的情况说明以及房屋钥匙图片一份、淮安市清浦区清安街道天津路社区委员会证明一份、小区住户登记表一份，证明被告方已经向原告方交付了入户居住所需的大门钥匙，原告已经收到房屋并居住至今。经质证，两被告有异议，称原告手中的钥匙并非是其交付的。经审查，本院认为上述证据中的小区住户登记表系原告单方填写的内容，无其他单位和人员签字，与本案不具有关联性，不予采信；其他证据能够证明原、被告之间协商以房抵款以及原告已经实际取得房屋的事实，与本案具有关联性，应予以采信。
两被告对原告的陈述不予认可，抗辩其与原告并不存在房屋买卖关系。对万诚置业淮安分公司出具的房款收据，两被告解释称：腾宇公司和万诚置业淮安分公司存在施工合同关系，万诚置业淮安分公司欠其工程款，当时双方协议把盛世名门小区34号楼401室签到腾宇公司负责人符云天的儿子符骏名下，如果将来付不起工程款，就用房子抵冲；10万元的购房款有以物抵债的性质，名义上是购买房屋，实际上是以盛世名门小区34号楼401室来担保其10万元工程款的实现，从后期的履行过程也可以看出，双方并没有签订正式的合同，也没有对交付的时间及房屋的总价进行商谈。对于原告为何拿到房屋钥匙以及接收房屋，两被告称：本案所涉及的盛世名门小区房屋的交付由鹏宇物业公司负责，交付时需要万诚置业淮安分公司出具通知单，业主持通知单和商品房销售合同、身份证、购房发票到物业公司拿钥匙和水、电卡，并缴纳物业费等，34号楼401室的房屋钥匙如何到原告手里，被告并不知情，被告事后向物业公司了解情况，该公司明确表示与原告签订上述协议时未要求原告提供相关的房屋手续，是其具体办理的工作人员林长春的过失导致，被告并未向物业公司授权或同意原告办理上述手续；每套房屋均有两套钥匙，都放在物业公司处，现物业公司已将钥匙交给被告。两被告提供涉案房屋钥匙图片一张、涉案房屋的水卡和电卡各一张、鹏宇物业公司出具的情况说明以及林长春的辞职书一份，证明物业公司与原告办理物业手续存在过失，相关责任人因为自己的过失行为而提出辞职。经质证，原告均有异议，称不能证明被告的主张，反而能够证明该物业公司与原告签署的相关协议和原告所缴纳的相关费用是合法有效的。经审查，被告提供的上述证据能够证明原告与鹏宇物业公司形成物业服务关系的事实，与本案具有关联性，本院予以采信。
为了查清案情，本院对鹏宇物业公司进行了调查，其工作人员王卫在笔录中陈述：万诚置业淮安分公司委托鹏宇物业公司交房的手续是业主到万诚置业淮安分公司开拿房通知单，然后持通知单和商品房销售合同、购房发票、身份证到鹏宇物业公司办理拿房手续，鹏宇物业公司把钥匙交给业主；万诚置业淮安分公司每套房屋给他们一套钥匙，万诚置业淮安分公司被起诉后，鹏宇物业公司把盛世名门小区34号楼401室房屋的钥匙交给万诚置业淮安分公司，鹏宇物业公司已经没有钥匙了；2014年11月11日原告与鹏宇物业公司签订的公共服务协议等以及交付的装潢保证金、物业管理费用，都是林长青处理的；林长青负责房屋交付的查核手续、收取费用还有交付房屋钥匙的工作；盛世名门小区34号楼401室房屋应该是林长青交给原告的，但原告拿房时手续不齐全，至于为什么交房需要问林长青，他已经在2015年元月份辞职了，现在联系不上，公司也没有林长青的联系方式和家庭住址。对王卫在笔录中的陈述，两被告均无异议，原告则认为林长青收取物业费、签订物业协议、交付钥匙等行为是否有过错属于鹏宇物业公司的内部管理问题，与原告无关。
经审查，本院认为，合同作为缔约当事人意思表示一致的法律行为，有书面形式和口头形式。本案原、被告之间未签订正式的书面合同，原告陈述其与被告口头协商用盛世名门小区34号楼401室抵冲工程款，并口头约定房屋单价为4500元，两被告虽否认其与原告形成买卖合同关系，但是在庭审陈述中也认可“以房抵债”说法的存在，从合同履行情况来看，原告已经向被告支付了10万元房屋价款，虽然被告辩称该10万元只是购房意向金，但是在万诚置业淮安分公司出具的收据中明确载明该10万元系34#-401房款，因此应当认定原告支付了部分购房款，而且原告目前也取得了盛世名门小区34号楼401室的房屋并实际占有，应当认定双方已经形成了事实上的商品房买卖合同关系。被告称其并未向原告实际交付房屋，原告并不具备房屋的交付手续。为核实原告取得盛世名门小区34号楼401室房屋钥匙的情况，本院对鹏宇物业公司进行了调查。按照被告和鹏宇物业公司工作人员的陈述，万诚置业淮安分公司委托鹏宇物业公司负责盛世名门小区34号楼的房屋交付工作，拿房时业主必须持有商品房销售合同、购房发票、身份证和万诚置业淮安分公司开具的拿房通知单才能到鹏宇物业公司办理拿房手续，而原告并不具备这一手续。虽然鹏宇物业公司以其工作人员林长青存在过失为由对原告取得房屋钥匙以及签订物业协议、缴纳物业费等进行解释，但是林长青作为鹏宇物业公司的工作人员，主要负责房屋交付工作，其将房屋钥匙交给原告以及与原告签订物业协议等行为应当视为职务行为，至于其是否存在过失属于公司内部管理问题，不能以此来推翻原告已取得房屋钥匙并实际占有房屋的事实。对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，故本院认定被告已履行了交付房屋的义务。原、被告之间存在以房抵债的意思表示，原告支付了部分购房款并取得了房屋，被告也以实际行动履行了义务，因此双方已经形成了事实房屋买卖合同关系，且盛世名门小区34号楼401室的房屋已取得了商品房预售许可证，该买卖合同关系不违反法律的强制性规定，应认定为合法有效。对原告要求确认原、被告房屋买卖合同关系合法有效的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告协助原告办理涉案房产过户手续，由于盛世名门小区34号楼401室的房屋仍处于查封状态，而且被告万诚置业自身也未取得房屋所有权证，目前无法办理房屋过户手续，在查封措施解除和相关产权证手续齐全之前，对原告此项诉讼请求，暂不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、第五十六条、第五十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告符骏与被告江苏万诚置业有限公司淮安分公司、江苏万诚置业有限公司之间就盛世名门小区34号楼401室房屋的买卖合同成立并有效。
二、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费9400元，诉讼保全费3070元，合计12470元，由被告江苏万诚置业有限公司淮安分公司、江苏万诚置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费(收款人：淮安市财政局综合处，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54)。
如本判决（裁定）依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决（裁定）确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审 判 长 柏玲
代理审判员 李思
人民陪审员 薛剑
二〇一七年三月二十三日
书 记 员 吴林
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第五十四条民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。
第五十六条民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特定形式的，应当依照法律规定。
第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
案号延用通知书
原告符骏与被告江苏万诚置业有限公司淮安分公司、江苏万诚置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，原淮安市清浦区人民法院立案受理后，因行政区域调整，撤销淮安市清浦区人民法院和淮安市清河区人民法院，成立新的淮安市清江浦区人民法院，本案继续延用（2016）苏0811第1008号案号。
特此告知
二〇一七年三月二十三日