北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第02828号
原告北京世纪东方酒店管理有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇府前街19号（物资总公司大院内）。
法定代表人吴新华，董事长。
委托代理人刘浩，北京大成律师事务所律师。
被告中国京安总公司，住所地北京市东城区西堂子胡同25号。
法定代表人王东宁，总经理。
委托代理人何志红，北京市合川律师事务所律师。
原告北京世纪东方酒店管理有限公司（以下简称世纪东方酒店管理公司）与被告中国京安总公司（以下简称京安总公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告世纪东方酒店管理公司之法定代表人吴新华、委托代理人刘浩，被告京安总公司之委托代理人何志红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告世纪东方酒店管理公司诉称，2007年12月1日，原、被告签订《房屋租赁协议书》，双方约定，乙方（原告）整体租用西城区八道湾胡同x号院，租期为3年，自2007年12月1日至2010年11月30日。因乙方投入装修款较多，原则上继续与乙方每三年续签协议。乙方于本协议签订之日为正式起租日，并在十日内支付租金。每年租金为人民币40万元，甲方（被告）负责开具服务业正式发票。租赁协议签订之前，八道湾x号四合院多年未用，年久失修，没有任何家具物品，被告的产权在四个自然人名下，一直考虑出售此房产，原告表示要购买所租房屋时，被告称国家相关房屋转让的法律法规还没有明确，不便办理相关转让手续，待《物权法实施细则》出台后，再办理转让事宜。原告在理解、信任被告的基础上，才与被告签订了上述租赁协议，并提出每三年续签协议，至国家相关房屋转让法律法规出台后，双方再协商将租赁房屋转让给原告。原告在得到被告应允后，才斥巨资对租赁房屋进行了装修，用于经营中国养生网站、名老中医会馆。
2009年5月，政府发布《北京市房屋拆迁公告》，该公告显示当地单位和居民自2009年6月26日起至2009年8月10日中午12时以前完成搬迁。原告得知所承租的八道湾x号院在政府的拆迁范围内后，积极与被告协商如何能继续经营的对策。2010年4月28日，被告单方起草《补充协议书》让原告签字，要求不能修改，约定“乙方（原告）同意务必于2010年5月15日前向甲方（被告）提供有关政府部门同意将租赁房屋西城区八道湾胡同x号院由乙方继续使用的书面文件，否则双方签订的《房屋租赁协议书》于2010年5月15日予以解除，乙方无条件于2010年5月30日前将租赁房屋按现状退还给甲方。”《补充协议书》签订后，被告即起诉原告，要求撤销与原告的租赁协议。2010年9月6日，西城区法院判决原告腾空房屋交予被告，并认定原告没有提供有关政府部门同意将租赁房屋由其继续使用的书面文件，使得《补充协议书》约定的合同解除条件成就，双方签订的《房屋租赁协议书》于2010年5月15日解除。期间，原告多次试图与被告商谈拆迁赔偿问题，均遭到被告各种理由的拖延。事后原告得知，被告一边拖延原告洽谈拆迁赔偿事宜，一边瞒着原告，积极与拆迁人商谈房屋拆迁补偿问题。最后，被告与拆迁人单方面形成拆迁补偿协议，独吞了拆迁补偿款。2012年3月29日，被告在没有与原告协商的情况下，即申请法院将租赁房屋拆除，致使原告遭受巨大经济损失。
自政府拆迁公告发布后，被告就已经知道租赁房屋属于拆迁房屋，但一直不明确告知原告。原告之所以花费巨资装修，是因为原、被告商定原告以租代买的方式先租三年，待《物权法实施细则》出台后，与被告签署买卖协议，这点在租赁协议中亦有体现。原告不忍花费巨资才装修好的房屋，只使用了不到一年就要面对被拆迁的命运，才决定多方努力试图将房屋保留下来。期间，原告因租赁房屋漏水严重无法进行正常的经营。因被告一直没有解决房屋上水主管道严重漏水的问题，加之房屋可能面临拆迁，原告才没有按时交纳2010年的房租。但经过双方协商，原告将2010年上半年的房租交给了被告，被告没有异议。法院判决只是认定租赁合同解除，原告将租赁房屋腾空交予被告，但拆迁事件发生在租赁合同解除前，此时原告作为承租人有权获得补偿。即使合同解除后，原告的装修装饰补偿等问题仍没有解决，原告也一直找被告处理拆迁赔偿问题。2012年3月，房屋被强拆，原告才知道自己的权利被侵害。现依法向法院提起诉讼，要求判令被告赔偿原告因房屋拆迁导致的装饰装修损失180万元。
被告京安总公司辩称，2007年12月1日，就原告租赁被告位于北京市西城区八道湾胡同x号房屋一事，原、被告双方签订了《房屋租赁协议书》，但原告自租赁房屋后，多次违约，未按照协议的相关约定向被告支付房屋租金，曾于2009年4月27日与被告签订了协议并支付迟延支付租金的违约金12万元，但之后被告仍不按约履行协议，以种种理由拖欠应付的租金，故双方于2010年4月28日签订了《补充协议书》。由于原告未按照《房屋租赁协议书》和《补充协议书》的约定履行相应义务，按照协议的相关约定，双方的租赁关系已于2010年5月15日解除。之后因原告拒不腾房，被告于2010年6月8日向西城区法院起诉，要求原告腾退房屋并支付房屋使用费、违约金。2010年9月6日，西城区法院作出（2010）西民初字第9359号民事判决书，认定双方签订的《房屋租赁协议》及《补充协议书》合法有效，原告因违约致使合同解除条件成就，《房屋租赁协议书》于2009年5月15日解除；判决生效后三日内，原告将其占有的北京市西城区八道湾胡同x号交予被告并向被告支付房屋使用费及违约金。原告虽提起上诉，但其后又撤回上诉。双方的房屋租赁纠纷自2010年12月20日已全部审结。根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原告自2010年12月20日起即已知晓其与被告签订的《房屋租赁协议》已经解除，且应当返还租赁房屋，如需向被告主张房屋装修装饰损失，原告应自2010年12月20日起2年内向法院提起相关诉讼，但原告至2013年12月30日才提起本诉，已经超过了法律规定的诉讼时效期间，丧失了胜诉权。原告诉状中所述内容与事实严重不符，仅为单方主观臆断，纯属无稽之谈，且无任何事实证据。被告没有向原告支付装修装饰损失费的义务。被告从未有意将租赁房屋出租给原告，不存在原告所述的“以租代买”、“待《物权法实施细则》出台后，再办理转让事宜”等情形和说法。原告因自己经营需要而进行的装修装饰与被告无关。由于原告违约在先，按照相关协议的约定，原告也无权要求被告向其支付装修装饰损失。原、被告之间的纠纷是房屋租赁合同纠纷，与拆迁无关。由于原告拒不执行法院的生效判决，被告在向法院申请强制执行后，才将租赁房屋收回，且该房屋已被拆除，原告的诉求已无事实依据。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2007年12月1日，原告世纪东方酒店管理公司（乙方）与被告京安总公司（甲方）签订《房屋租赁协议书》，该协议书规定，乙方整体租用西城区八道湾胡同x号院，租期为3年，自2007年12月1日至2010年11月30日。因乙方投入装修款较多，原则上继续与乙方每3年续签协议。乙方于本协议签订之日为正式起租日，并在十日内支付租金。每年租金为人民币40万元。下一年度租金，乙方于上一年11月30日前，一次性将全部人民币40万元租金汇入甲方指定账号。甲方同意给乙方一个月的装修时间，自2007年12月1日至30日免收租金；乙方如不按期于11月30日前支付租金，每延误一日须向甲方支付应付租金1%的违约金。如超过30日，甲方有权终止本租赁协议，收回乙方所租赁房屋，并按日向乙方收缴租金及违约金，甲方不对装修进行补偿。
2009年4月29日，原、被告就原告租用八道湾胡同x号房屋欠缴房租、违约金问题签订《协议书》，约定，原告应向被告京安总公司交纳违约金人民币36万元，被告考虑原告的实际困难，以及双方合作的诚意，同意减免违约金人民币24万元，乙方应将违约金12万元分两次按时交纳给被告。该协议书签订后，原告将违约金12万元交付被告京安总公司。
2010年4月28日，被告京安总公司（甲方）与原告世纪东方酒店管理公司（乙方）签订《补充协议书》，规定，鉴于乙方多次严重违反双方于2007年12月1日签订的《房屋租赁协议书》的相关规定，一直拖欠自2009年12月至今的房屋租金及违约金未予以支付，双方协商就《房屋租赁协议书》的有关事宜签订如下补充协议：一、乙方对未按时向甲方支付租金及违约金的事实予以确认，同意务必于2010年5月15日前向甲方提供有关政府部门同意将租赁房屋西城区八道湾胡同x号院由乙方继续使用的书面文件，否则双方签订的《房屋租赁协议书》于2010年5月15日予以解除，乙方无条件于2010年5月30日前将租赁房屋按现状退还给甲方。二、甲方同意于签订本补充协议之日，接受乙方交来的2009年12月至2010年5月的房屋租金20万元，但不意味着放弃对乙方违约行为进行追究的权利，违约金按《房屋租赁协议书》有关条款另行要求。乙方对此不提出异议。三、如乙方未按本补充协议前述约定履行义务，甲方将采取法律手段追究乙方的违约责任并要求乙方赔偿甲方的全部损失。由此产生的一切后果均由乙方承担。
2010年6月，被告京安总公司向本院提起诉讼，要求原告世纪东方酒店管理公司将西城区八道湾胡同x号房屋腾空后交还京安总公司；支付自2010年6月1日起至实际交付房屋之日止的房屋使用费；支付自2009年12月1日起至2010年5月31日止的违约金。2010年9月6日，本院作出（2010）西民初字第9359号民事判决书，该判决认定，原、被告签订的《房屋租赁协议书》及《补充协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律、法规，应属合法有效，双方当事人均应按合同约定行使权力、履行义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方在补充协议中已明确约定房屋租赁合同解除的条件，现世纪东方酒店管理公司仍未提供有关政府部门同意将租赁房屋由其继续使用的书面文件，故补充协议中约定的合同解除条件已经成就，双方签订的《房屋租赁协议书》应于2010年5月15日解除。租赁合同解除后，世纪东方酒店管理公司无权继续占有、使用该房，故京安总公司要求世纪东方酒店管理公司腾房的请求，于法有据，本院予以支持。现租赁期限已经届满，世纪东方酒店管理公司仍继续使用租赁房屋，故其可参照原月租金标准向京安总公司支付房屋使用费。世纪东方酒店管理公司拖欠租金的行为已违反了合同约定，构成违约，故京安总公司要求世纪东方酒店管理公司支付违约金的请求，理由正当，本院予以支持。京安总公司主张适当减免违约金，本院对此不持异议。世纪东方酒店管理公司称，租赁房屋暖气管及水管漏水影响其正常使用一节，未向本院提供任何证据，故其辩称意见无事实及法律依据，本院不予采信。据此判决，世纪东方酒店管理公司将其占用的北京市西城区八道湾胡同x号房屋腾空交予京安总公司并向京安总公司支付房屋使用费及违约金。世纪东方酒店管理公司不服该判决，提起上诉。2010年12月20日，世纪东方酒店管理公司申请撤回上诉。北京市第一中级人民法院于当日作出民事裁定书，准予世纪东方酒店管理公司撤回上诉，双方均按原审法院判决执行。
2011年11月，北京市西城区教育委员会对被告京安总公司所有的西城区八道湾胡同x号院地区实施拆迁。北京市西城区教育委员会与京安总公司签订《单位拆迁协议书》，据该协议，北京市西城区教育委员会支付京安总公司一次性综合拆迁补偿费总计5300万元。2012年3月，本院强制执行，原告世纪东方酒店管理公司将西城区八道湾胡同x号房屋腾退后交予被告京安总公司。
另查，原告世纪东方酒店管理公司与被告京安总公司签订《房屋租赁协议书》后对租赁房屋进行了装修。2008年2月12日，世纪东方酒店管理公司与北京东方金望装饰有限公司签订《装修工程施工合同》，由北京东方金望装饰有限公司对西城区八道湾胡同x号房屋予以装修，合同价款为人民币116万元。
上述事实，有原、被告当庭陈述，房屋租赁协议书、协议书、补充协议书、本院（2010）西民初字第9359号民事判决书、北京市第一中级人民法院（2010）一中民终字第18341号民事裁定书、执行申请书、谈话笔录、装修工程施工合同、单位拆迁协议书、照片等证据材料在案佐证。
本院认为，原告世纪东方酒店管理公司与被告京安总公司签订的《房屋租赁协议书》和《补充协议书》合法有效。《房屋租赁协议书》其中规定，世纪东方酒店管理公司如不按期于11月30日前支付租金，每延误一日须向甲方支付应付租金1%的违约金。如超过30日，京安总公司有权终止本租赁协议，收回所租赁房屋，并按日向世纪东方酒店管理公司收缴租金及违约金，京安总公司不对装修进行补偿。在双方所签订的《补充协议书》中亦规定，如世纪东方酒店管理公司未按本补充协议前述约定，京安总公司将采取法律手段追究乙方的违约责任。在本协议书履行过程中，原告世纪东方酒店管理公司长期存在欠付被告京安总公司租金的违约行为，亦未履行双方签订的《补充协议书》的约定。据此，被告京安总公司向本院提起诉讼，要求原告世纪东方酒店管理公司腾退租赁房屋、支付房屋使用费及违约金，于法有据。本院已依法判决支持了京安总公司的诉讼请求。原告世纪东方酒店管理公司要求京安总公司赔偿装修损失180万元，缺乏依据。另，该判决于2010年12月20日发生法律效力后，原告世纪东方酒店管理公司未在法定诉讼时效期间内向被告京安总公司主张相关的权利，现其所诉已超过诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十五条之规定，判决如下：
驳回原告北京世纪东方酒店管理有限公司的诉讼请求。
案件受理费二万一千元，由原告北京世纪东方酒店管理有限公司负担（已交纳一万零五百元，余款于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费。上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 姜 涛
人民陪审员 刘志远
人民陪审员 宋民强
二〇一四年七月四日
书 记 员 陈 楠