广东省韶关市武江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）韶武法民一初字第846号
原告（反诉被告）：马晶晶，女，汉族，身份证号：×××1526，住韶关市武江区。
委托代理人：熊韦华，广东宜方律师事务所律师。
委托代理人：蔡文利，男，××年××月××日出生，汉族，住韶关市武江区。系原告丈夫。
被告（反诉原告）：刘田凤，女，汉族，身份证号：×××3227，住韶关市武江区滨江南路*号江山。
委托代理人：魏传林，广东硕源律师事务所律师。
原告马晶晶诉被告刘田凤合同纠纷一案，本院于2015年7月17日受理后，被告刘田凤提出反诉，经本院审查，决定对本诉案件与反诉案件进行合并审理。本院依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马晶晶的委托代理人熊韦华、蔡文利，被告（反诉原告）刘田凤及其委托代理人魏传林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马晶晶诉称：原、被告于2014年10月29日，经双方协商签订了一份租赁协议，被告将位于韶关市武江区新杨屋村88号大楼内的幼儿园及配套设施，以150万元整体使用权转让给原告经营。双方签订协议后，原告按约定支付了50万元定金和8万元保证金及26.8万元校车转让款。幼儿园交接后，原告即对幼儿园添置了数字监控系统、办公设备、多媒体数字电脑、厨房设备、床上用品、玻璃大门等相关设备设施，总投入为162096元，幼儿园才得以正常经营。经营期间，原告多次与被告协商办理相关证照之事，被告均称会办理好证照给原告。协议第九条约定：甲方（被告）必办的有关证照（如办学许可证、消防证、卫生许可证、民办非企业登记证、代码证）等证件后，乙方（原告）一次性付清所有余款和转让费。但事至今日，被告仍未办理相关证照给原告，现属无证照经营办学。之后，原告了解得知，被告转让的该栋大楼，不符合国家建设施工要求，是无法办理消防证和办学许可证。被告明知该大楼是不符合开设学校和幼儿园的条件，隐瞒事实真相而转让给原告经营幼儿园，已经造成原告多项损失。被告应承担违约和赔偿责任，被告应退还原告已经支付的各款项。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，被告应当双倍返还已支付的定金。同时，被告已经严重违约，保证金的赔偿按双方订立的协议约定，保证金三倍赔偿给原告。原告所添置的设备设施损失162096元，被告也应赔偿。因此，为维护原告的合法权益，请求判决：1、原、被告于2014年10月29日签订的租赁协议予以撤销。2、被告返还原告于2014年10月29日支付的定金50万元及校车款26.8万元（尚未过户给原告）。3、被告返还原告于2015年1月7日支付的保证金8万元。4、被告支付违约金50万元并赔偿原、被告约定的履约保证金双倍即16万元。5、被告赔偿原告已投入的购买设备、安装设备资金损失合计162096元。以上合计1670096元。6、诉讼费19831元、保全费5000元，由被告负担。
被告刘田凤答辩并提出反诉称：原告所述不是事实，反诉人认为，第一、协议对办证的约定无期限，不存在反诉人违约。事实上反诉人正在办理中，只是时间问题，被反诉人也明白此理。第二、协议约定的权利义务也是对等的，反诉人未办好证件前无权请求支付余款和转让款。至今为止，反诉人仍未向被反诉人追讨余款和转让费。据此，被反诉人称反诉人违约，既无事实依据，亦无法律依据。另外，反诉人认为，双方订立租赁协议，反诉人的主要义务是交付转让的财产，即幼儿园的房屋装修和所有设备，其次是办理幼儿园的相关证照。财产已交付给了被反诉人，可以说反诉人已履行了绝大部分义务，办理证照亦未约定期限。转让幼儿园的所有房屋装修及设备，被反诉人多次到现场查看、核算，被反诉人到幼儿园也明知该栋房屋属于宅基地，不存在隐瞒事实。而该幼儿园现在仍由被反诉人正常经营。反诉人认为，租赁协议是双方真实意思表示，对双方均有约束力，合同双方都应严格履行。反诉人在协议中也主要转让的是资产。因此，被反诉人的所有诉请都没有事实和法律依据，应予以驳回。反诉人将幼儿园的所有设备及经营权交付给被反诉人后，反诉人自2015年1月1日起为被反诉人垫付了租金21万元、电费5500元、水费1000元。反诉人垫付的费用，经催收，被反诉人拒绝支付，应承担违约责任。因此，反诉人请求法院判决：1、被反诉人立即支付租金210000元及逾期违约金500000元、水电费6500元。2、本诉及反诉的受理费、保全费由被反诉人承担。
反诉被告（本诉原告）马晶晶就反诉答辩称：一、双方订立的协议，主要实质是反诉方将其幼儿园的配套设备设施转让给被反诉方经营，其次是房屋租赁。两个不同的法律关系合在一起，双方一旦订立了协议，均应严格履行。基于反诉人对协议的约定造成了根本性违约，使得被反诉人无证违法经营，反诉人应承担违约责任。二、双方签订的协议应予以撤销。该协议的订立是基于反诉人原有的幼儿园转让给被反诉人经营，反诉人隐瞒该大楼的真实情况，致使反诉人出让的幼儿园无法达到合同的目的。反诉人在反诉中称，协议对办证的期限无约定，不存在违约。反诉人的该观点，没有法律依据，且与现行法律、法规相抵触。反诉人转让的该栋大楼，违反了《建设工程消防监督管理规定》和《中华人民共和国消防法》的相关规定，是无法办理消防证和办学许可证的。《中华人民共和国消防法》第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核……。”第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”该幼儿园在没有取得相应消防证照前，反诉人早已投入使用。其次，该栋大楼的建设是在农村居民宅基地上，不能改变作为营业用地性质。综上，反诉人转让的物体与法律、法规不符，达不到被反诉人签订合同的目的，该协议应予以撤销。反诉人应返还已收取的现金并承担根本性违约责任，赔偿被反诉人的相关损失。
经审理查明：2014年10月29日，刘田凤（作为甲方）与马晶晶（作为乙方）签订了一份《租赁协议》，约定甲方将位于韶关市武江区新杨屋村88号的整栋大楼租给乙方经营幼儿园。整栋8层面积大约2500多平方米，甲方将幼儿园的配套设施设备装修好，以价值150万元转让给乙方经营，校车26.8万元另计。租赁期为14年，从2015年1月1日起至2028年12月20日止。第1至3年每年租金为36万，即每月租金为3万元。乙方必须在每月1-10号前付清当月租金，如拖欠超过15天，则甲方按乙方的租金金额每天加收15%的违约金。乙方应在协议签订当日支付保证金8万元和定金50万元，租赁期满后，甲方退还保证金。第八条约定：“本合同签订后，如果乙方中途违约，甲方不退保证金和定金共计50万元（注：50万前手写添加了1）。如甲方在合同期内中途违约，须退回乙方转让费人民币壹佰伍拾万元（￥150万元）及赔偿乙方三倍保证金。租赁期间乙方马晶晶不可以随意转租或转让第三方经营。”第九条：“乙方在经营期内，必须严格遵守国家的法律、法规和行业有关规定，依法守法经营，经营期间内发生的所有债权债务与甲方无关。甲方必办的有关证照（如办学许可证、消防证、卫生许可证、民办非企业登记证、代码证等证件）办好证件后，乙方一次性付清所有余款和转让费。……。”合同签订后，马晶晶的母亲胡长萍从其账户支付了定金50万元、校车转让款26.8万元及保证金8万元和其他物品的折价转让款3万元至刘田凤的账户。刘田凤也认可已收到上述款项。之后，双方完成了包括校车（号牌为粤F×××××）在内的交接工作，原告也以被告之前经营幼儿园的名义（咏乐幼儿园）办学。但此后被告刘田凤并未按约定办理好幼儿园的消防许可证、办学许可证等证照给原告，原告为此从2015年1月起拒绝支付房屋租金给刘田凤。双方之后就办证事宜仍未能协商一致，原告遂诉至本院要求被告承担相应的违约责任及损失。
庭审中，原告变更第一项诉讼请求为要求解除本案诉争的《租赁协议》及第四项诉讼请求中要求被告支付违约金50万元，变更为支付定金50万元。被告则明确表示应继续履行协议，认为相关证照正在办理当中，但对办证时间现在无法明确。
原告的母亲胡长萍于2015年9月7日出具了一份《声明》，表示从其账户支付给刘田凤的款项全部赠与给马晶晶用于其创业使用。原告还提供了相关的购买设备、安装设备的收款收据以证实其对幼儿园的投资达到162096元。另外，涉案的校车双方确认因未办理年审，现已被交警部门扣押。
另查明：涉案的房屋使用权人为被告，但未办理产权证，属于农村宅基地上建设的房屋。
本院认为：双方签订的《租赁协议》实际上包括两个法律关系，即幼儿园场地的租赁和经营权转让。因此，本案应为合同纠纷。而该《租赁协议》的效力问题是本案处理的关键。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第一款第（五）项的规定，实施民事行为和订立合同均不能违反法律、行政法规的规定，不能损害社会公共利益。在本案中，合同转让的幼儿园属于民办性质，根据《中华人民共和国民办教育促进法》第九条、第十八条的规定，民办学校应当具备法人资格且取得办学许可证。国务院《民办非企业单位登记管理暂行条例》第三条也规定：“成立民办非企业单位，应当经其业务主管单位审查同意，并依照本条例的规定登记。”而本案的幼儿园至今尚未取得《民办学校办学许可证》及《民办非企业单位登记证书》，双方在明知幼儿园未取得相关办学资格的前提下签订转让协议，该行为违反了上述法律和行政法规的强制性规定，应认定为无效民事行为。因此，双方于2014年10月29日所签订的《租赁协议》应确认为无效。现针对原、被告的本诉及反诉，本院作如下认定：
一、关于本诉部分：如上所述，本案涉及的《租赁协议》中关于幼儿园经营权转让为无效协议，因此，根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，无效的合同，自始没有法律效力，因该合同取得的财产应当予以返还。故本院对于马晶晶要求刘田凤按照协议中违约条款的约定承担违约责任的请求（即原告的第四项诉讼请求），本院不予支持。但刘田凤应将已收取的定金50万元、保证金8万元、校车款268000元返还给马晶晶。同时，马晶晶应将粤F×××××号校车返还给刘田凤，但因现在校车已被交警部门扣押，因此，对于校车的归还问题，本院在本案中不作处理为宜。另外，由于马晶晶已实际使用该校车逾11个月，因此，本院酌情扣减校车的使用费18000元。即刘田凤应返还的校车款为25万元。而马晶晶要求刘田凤赔偿幼儿园的设备投入损失款162096元，本院认为，造成合同无效，双方均有过错，且马晶晶提供的购买相关设备的单据并不是正规的发票，本院不能迳行采信，故本院对马晶晶要求刘田凤赔偿投资设备款162096元的请求，亦不予支持。
二、关于反诉部分：现刘田凤要求马晶晶支付使用租赁场地的租金共计21万元（2015年1月至2015年7月，按每月3万元计），根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。由于该《租赁协议》中租赁关系部分是合法有效的。刘田凤作为该物业的合法使用权人，已将租赁物提供给了马晶晶使用，其享有按约定收取相关费用的权利，马晶晶则负有按约定支付相应租金的义务。故对于刘田凤要求马晶晶支付2015年1月至2015年7月的租金210000元（30000元×7个月），本院予以支持。但对于逾期支付租金的违约金50万元，本院认为，造成本案纠纷，刘田凤亦有过错，马晶晶也不是无故拖延租金，因此，对于刘田凤要求马晶晶支付租金逾期违约金50万元，本院不予支持。而水电费6500元，刘田凤并没有向本院提交已实际缴纳水电费的相关凭证，故本院对此亦不予支持，刘田凤可待有相关证据后另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民办教育促进法》第九条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）马晶晶与被告（反诉原告）刘田凤于2014年10月29日签订的《租赁协议》无效。
二、被告（反诉原告）刘田凤应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金50万元、保证金8万元、校车款25万元，合计83万元给原告（反诉被告）马晶晶。
三、原告（反诉被告）马晶晶应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）刘田凤支付2015年1月至2015年7月的租金21万元。
四、驳回原告马晶晶的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告刘田凤的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费19831元，诉讼保全费5000元，合计24831元，由原告马晶晶负担16770元，被告刘田凤负担8067元。反诉案件受理费5482.5元，由反诉被告马晶晶负担2225元，反诉原告刘田凤负担3257.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审 判 长 汤 恍
审 判 员 周江婷
代理审判员 凌永芳
二〇一五年十一月九日
书 记 员 姚招娣
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