福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）漳民初字第230号
原告福建帝业房地产开发有限公司，住所地：东山县铜陵镇苏峰街680-102号。
法定代表人黄超凡，任公司董事长。
委托代理人陈剑东，福建劲节律师事务所律师。
委托代理人蔡庆春，福建劲节律师事务所实习律师。
被告蔡煌辉，男，1972年8月24日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人黄颖洁，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
原告福建帝业房地产开发有限公司诉被告蔡煌辉商品房买卖合同纠纷一案，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈剑东、蔡庆春；被告的委托代理人黄颖洁等到庭参加诉讼。本案现已审理完结。
原告诉称：原、被告于2010年8月27日签订了二份《商品房买卖合同》，编号分别为35062608002800317#和35062608002800318#，合同约定被告向原告购买位于东山县铜陵镇铜亭街东亭路帝业商厦1-4号楼主体D18号和D159号商品房，房价款总计872.256万元。合同对房价款分期支付、交房时间，违约条款等作了明确约定。合同签订的当日，原告已向房地产管理机关办理了二份《商品房买卖合同》的备案登记。合同签订至今，被告未支付房价款，经原告多次催要无果，被告不履行合同已构成违约，请求法院1、判令被告继续履行合同，给付原告房价款872.256万元；2、判令被告支付原告违约金65.3319万元，并自2012年9月16日起至判决确定之日止按为支付房价款的日万分之一支付违约金；3、由被告承担本案诉讼费。
被告没有做出书面答辩，但在庭审中辩称：双方签订的《商品房买卖合同》是作为原告向被告的姐姐蔡淑贞借款的担保，所以，其既没有付款，也不用付款。
原、被告为证明各自主张，分别举证如下：
原告举证二份《商品房买卖合同》，编号分别为35062608002800317#和35062608002800318#，该二份合同于同一天还向东山县住房保障与房地产管理局办理了备案登记，欲证明原、被告双方建立的是买卖合同关系。
被告对上述证据质证认为：二份合同真实，确属被告所签，但对原告要证明的内容有异议，认为该二份合同是作为原告向被告姐姐蔡淑珍借款的担保，为此，被告举证1、2012年7月17日蔡淑珍与黄超凡因民间借贷纠纷一案经厦门市中级人民法院主持调解达成的《补充调解协议》载明：若黄超凡不能在2012年7月27日偿还欠款本息，黄超凡同意用自己公司“叁帝海景业园”项目房产结算过户给原告，店面按每平方米15000元，住宅按每平方米4000元基本价起算等等。2、2010年8月27日出具给蔡淑珍的《承若书》第5条载明：若本人到2010年11月26日止未归还借款，无条件配合蔡煌辉办理房产登记、过户、抵押等相关手续，并出具购房款正式发票等，欲证明原告承若放弃向被告索要购房款的事实。
原告对上述二份证据质证认为，二份证据的真实性无异议，但证据一所指的“叁帝海景业园项目房产”系其在建的另一处项目房产，与本案讼争的商品房无关；证据二从承诺书内容看，原告没有归还借款，无条件配合蔡煌辉办理房产登记、过户、抵押等相关手续，并出具购房款正式发票等，被告没有支付购房款，却要原告白送近千万元的房产，这样的承诺完全显失公平，不具法律约束力。
本院依职权向厦门中级法院调取证据，即2010年8月27日黄超凡出具给蔡淑珍的《借条》载明：福建帝业房地产开发有限公司向蔡淑珍借款人民币1200万元，用于企业经营之用，若借款不能于2010年11月26日前归还，除按同期银行贷款利率四倍支付利息外，本公司愿按未还金额的日千分之二支付违约金至清偿为止，并承担引发诉讼的律师费、诉讼费、保全费、旅差费等。该借条载明担保人为：黄超凡、陈凤敏、谢陵雄、林奕芳，担保方式为连带责任担保。该证据经原、被告质证均无异议。
本院认为：上述原、被告所举的证据和本院依职权调取的证据经庭审质证，原、被告对证据的真实性均没有异议，均可作为认定本案事实的依据。
审理查明：原、被告于2010年8月27日签订了二份《商品房买卖合同》，合同编号分别为35062608002800317#和35062608002800318#。35062608002800317#合同约定：被告向原告购买位于东山县铜陵镇铜亭街东亭路帝业商厦1~4号楼主体D18号（店面），建筑面积65.26平方米；每平方米单价1.2万元，总金额78.312万元；首付金额10万元，其余房价款68.312万元于2010年11月25日前付清。35062608002800318#合同约定：被告向原告购买位于东山县铜陵镇铜亭街东亭路帝业商厦1~4号楼主体D159号（店面），建筑面积661.620平方米；每平方米单价1.2万元，总金额793.944万元；首付金额10.万元，其余房价款783.944万元于2010年11月25日前付清。二份合同均在第七条（违约责任）约定：买受人逾期付款不超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期预付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告15日后仍未支付预付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计预付款的1.5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付预付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一违约金；第八条（交付条件与期限）约定：出卖人应于2010年12月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将符合条件的商品房交付买受人使用：第九条（出卖人逾期交房违约责任）约定：逾期交房不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1.5%向买受人支付违约金：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一违约金等。签订合同同日，原告已依约向东山县房地产管理机关办理了二份《商品房买卖合同》的备案登记，被告则至今未依约交付购房款。
另查明：2010年8月27日，原告因企业经营之需，由原告的法定代表人黄超凡个人及林奕芳、谢陵雄、陈凤敏四人担保向被告的姐姐蔡淑贞借款人民币1200万元，后因原告未能依约还清全部借款，经厦门市中级人民法院诉讼调解达成协议，确认原告尚欠蔡淑贞借款本金800万元及本金利息160万（计算至2012年7月27日）元，限定分三期还清，黄超凡、林奕芳、谢陵雄、陈凤敏四人承担连带清偿责任等。2010年7月27日，经厦门市中级人民法院主持调解，蔡淑贞与原告及黄超凡、林奕芳、谢陵雄、陈凤敏还达成《补充调解协议》，原告同意用自己公司“叁帝海景业园”项目房产结算过户给蔡淑贞，店面按每平方米15000元，住宅按每平方米4000元基本价，二楼起每层每平方米加价50元等。
还查明：原告与蔡淑贞借款纠纷一案经调解生效后，原告没有自动履行调解书约定的还款义务，为此，蔡淑贞已向厦门市中级人民法院申请强制执行。
本院认为：原告与被告签订二份《商品房买卖合同》与原告向蔡淑贞借款的事实虽发生在同一天，但这是二个不同主体间产生的二个独立的民事法律关系。同日，原告的法定代表人黄超凡还出具一份《承诺书》给蔡淑贞收执，该《承诺书》第五条内容使上述二个不同的民事法律关系发生了内在关联性，而且，该条内容是多项选择方式，即只要原告不按时还款给蔡淑贞，就要无条件配合蔡煌辉办理房产过户登记、开具购房正式发票，或办理房产抵押手续。那么，从原告出具给蔡淑贞的借条看，并没有将二份《商品房买卖合同》作为借款担保，原告与蔡淑贞既没有签订房产抵押合同也没有向东山县房地产管理机关办理房产抵押登记，因此，被告主张二份《商品房买卖合同》作为借款的担保，证据不足，不予采信。被告还主张据《承诺书》第5条内容证明原告承诺如未按期清偿蔡淑贞债务则放弃向被告索要购房款，这实质是原告以《承诺书》的方式对上述二份《商品房买卖合同》中关于付款义务的约定作出变更，变更后的内容为附条件的协议抵销，也即只有当原告还清蔡淑贞的借款后，才能要求被告履行二份《商品房买卖合同》付款义务。原告对此认为承诺内容显失公平，与法不符，不予支持。原告在尚未满足清偿蔡淑贞借款的条件下即起诉被告履行二份《商品房买卖合同》付款义务，与合同的约定不符；此外，付款义务为《商品房买卖合同》的核心条款，在被告尚无需履行付款义务之前，原告有关合同继续履行以及被告承担违约责任的诉请均缺乏依据，应予驳回。综上，原告的起诉理由没有事实和法律依据，不能成立，其诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百条之规定，判决如下：
驳回原告福建帝业房地产开发有限公司的诉讼请求。
本案受理费人民币77431元，由原告福建帝业房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。
审 判 长 黄志平
审 判 员 翁艺晖
代理审判员 李 凌
二〇一四年三月十八日
书 记 员 黄 兴
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百条当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。