江苏省无锡市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)苏02执异90号
异议人（利害关系人）：交通银行股份有限公司无锡分行，住所地无锡市人民中路198号。
负责人：杨文胜，该行行长。
委托诉讼代理人：张柯柯，该行职员。
申请执行人：江阴南方建设集团有限公司，住所地江阴市新华路285号。
法定代表人：徐士官，该公司董事长。
委托代理人：金炎、刘小锋，江苏滨江律师事务所律师。
被执行人：江阴中邦置业有限公司，住所地江苏省高新技术产业开发区江阴市蟠龙山路298号。
法定代表人：林惠军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邹晓宇，无锡市惠山区新惠法律服务所法律工作者。
本院在执行江阴南方建设集团有限公司（以下简称南方公司）与江阴中邦置业有限公司（以下简称中邦公司）建设工程施工合同纠纷一案中，异议人交通银行股份有限公司无锡分行（以下简称无锡交行）于2017年6月20日对我院委托的无锡润杰土地房地产评估有限公司（以下简称润杰公司）出具的《房地产估价报告》提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年7月4日举行了听证，无锡交行的委托诉讼代理人张柯柯、南方公司的委托诉讼代理人刘小峰、润杰公司的代表参加了听证。我院邀请了无锡普信土地房地产估价有限公司、江苏恒茂房地产土地资产评估有限公司、江苏苏信房地产评估咨询有限公司的三位房地产估价师作为专家组列席了听证会，中邦公司经本院书面通知未到庭参加听证。本案现已审查终结。
无锡交行向本院提出异议称，润杰公司关于中邦公司名下座落于江阴市高新区白屈港东、新华路南、新长铁路西的在建工程项目所作出的【锡润估字[2017]第0XXX号】房地产估价报告存在内容空泛、选用评估方法错误、违反房地产估价规范等不当之处，评估价值远远低于资产的实际价值，严重违背了评估的客观性和专业性工作原则；且估价报告对96套已抵押房地产所分摊土地使用权的市场价值未明确，会造成银行较大损失。请求法院责令润杰公司对评估报告进行完善与修正，或重新委托具有相应资质的评估机构评估。
为此，无锡交行提供了国标GB/T50291-2015《房地产估价规范》作为证据，证明润杰公司的评估报告违反了上述规范性文件的评估要求。
申请执行人南方公司答辩称，法院在执行程序中对被执行人财产的评估目的只是价格参考，并非最终的成交价；根据最高法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条之规定，只有当事人或者利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的情况下，才可以申请重新评估；且本次评估的价格并非过低而是偏高，但最终的价值应当通过拍卖交由市场来决定。
南方公司对无锡交行提供的证据质证认为：对证据的真实性、合法性没有异议，但认为该证据不能证明无锡交行的观点。
润杰公司答辩称，其接受法院委托所作出的评估报告是客观、公正的，评估程序合法，评估报告规范，应予采纳。
润杰公司对无锡交行提供的证据质证认为，对该规范性文件的真实性、合法性没有异议，其所作出的评估报告正是严格按照此国家标准的规范性文件来做的。
南方公司和润杰公司均未提交证据。
本院查明：南方公司与中邦公司、无锡交行建设工程施工合同纠纷一案，江苏省高级人民法院于2016年10月28日作出（2015）苏民终字第00570号民事判决，判令：中邦公司向南方公司支付工程款155045409.04元，并支付计算至2015年1月31日的工程款利息21871210.69元，之后的利息以155045409.04元为基数，按月利率1.5%计算至实际给付之日止。南方公司在本案结欠工程款155045409.04元范围内对涉案工程拍卖价款享有优先受偿权，该权利不得对抗无锡交行对涉案工程享有的1.7亿元抵押权。该判决生效后，因债务人中邦公司未履行判决义务，根据债权人南方公司的请求，本院于2016年11月11日立案执行。
又查明，在案件执行过程中，本院根据申请执行人南方公司的申请，决定处置被执行人中邦公司名下位于江阴市高新区白屈港东、新华路南、新长铁路西的在建工程房地产，并于2017年3月委托润杰公司对上述财产进行价值评估。润杰公司评估后于同年4月30日出具了【锡润估字[2017]第0XXX号】房地产估价报告。根据上述估价报告，涉案房地产所有权人为中邦公司，土地使用权面积为58604平方米；地上在建工程建筑总面积为116309.89平方米，另有配套用房973.69平方米，配套用地下室面积13565.3平方米；房屋开工建造于2013年，至今未完工，规划用途为：商业用途。经评估确定估价对象的公开市场价值为56545.59万元（平均单价为4861.63元/平方米）。其中包含：1、国有土地使用权价值为13511.50万元；2、地下室配套附属用房价值2890.69万元。
再查明，润杰公司是一家具有贰级资格等级的房地产评估机构（证书编号无锡PG00123），经营范围为：房地产估价、土地评估；房地产经纪咨询服务。润杰公司于2016年入选法院评估机构名册。出具本次估价报告的王晓艳、徐春声均具有中华人民共和国住房和城乡建设部颁发证书的房地产估价师资格。
在本案审查期间，无锡市房地产评估咨询行业协会于2017年8月30日向我院出具了《房地产估价报告评审论证意见》（以下简称《论证意见》），认为涉案房地产的估价报告内容完整、条理清晰，估价原则准确、估价依据合法。虽然报告对评估标的物的描述存在不足之处，但未对土地价值的评估造成影响，估价报告是合格有效的。《论证意见》对于异议人无锡交行提出的对96套已抵押房地产所分摊土地使用权的市场价值进行明确问题，建议可以采用整体项目的平均楼面地价对具体房地产所分摊土地的市场价值进行测算，同时披露该方案的瑕疵。2017年9月4日，润杰公司作出《关于96套房地产所分摊土地使用权价值的补正和说明》，根据现有资料采用整体项目的平均楼面地价对96套已抵押房地产所分摊的土地使用权价值确定为3531.61万元。
以上事实，有江苏省高级人民法院（2015）苏民终字第00570号民事判决书、本院（2016）苏02执549号之一执行裁定书、润杰公司出具的锡润估字[2017]第0301号房地产估价报告、无锡市房地产评估咨询行业协会锡房估协[2017]审字第02号《论证意见》、听证笔录等证据在卷佐证。
本案的争议焦点在于：润杰公司出具的评估报告是否需要重新评估。
本院认为，最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条规定：对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。第六条规定：当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中，润杰公司接受法院委托，对被执行人中邦公司的房地产进行价值评估，润杰公司作为法院入册评估机构，其公司和评估师均具备相应的评估资质，且未发现其评估程序存在违反相关规范性文件和其他法律规定的情形。对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并非最终的交易价格仍需经由拍卖程序通过市场竞价形成。在本案审查期间，润杰公司已经按照无锡市房地产评估咨询行业协会的《论证意见》对涉案房地产的估价报告作出了补正和说明。该补正属于对估价报告的补充说明，不影响对土地价值的评估，对该估价报告本院予以采纳。现异议人无锡交行认为润杰公司的评估报告缺乏实质性内容、违反相关估价规范、评估价值过低的理由，经查与客观事实不符，且无证据佐证。故其要求对评估报告重新评估的异议请求，本院不予支持。据此，依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：
驳回无锡交行的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江苏省高级人民法院提出复议。
审判长 孙晓敏
审判员 秦小兵
审判员 俞 彤
二〇一七年九月五日
书记员 张 萍
本案援引法律条款
最高人民法院[关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定]
第四条：对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。
第六条：当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。
最高人民法院[关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定]
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。