重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第5792号
上诉人（原审原告）杨常娥。
被上诉人（原审被告）朱朝华。
上诉人杨常娥因与被上诉人朱朝华确认合同有效纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院（2014）綦法民初字第06498号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，2013年2月，被告因做生意缺资金向欧阳治洪借款12万元，约定在半年内偿还。欧阳治洪未要求被告出具借条，而是签订了《房屋买卖合同》。合同中约定被告将其座落于万盛经开区东林一村74号5-4号的安置房屋出售给欧阳治洪，房屋价款即借款金额。合同签订后，被告将该房屋的拆迁安置协议交给欧阳治洪。之后，被告无法按时偿还借款。欧阳治洪便介绍原、被告认识。2013年9月16日，原告（乙方）同被告（甲方）签订《房屋买卖合同》，该合同内容系欧阳治洪按照之前其同被告签订的《房屋买卖合同》的内容草拟。合同中约定：“甲方自愿将位于重庆市东林一村74号处的拆换房出售给乙方，乙方也充分了解该房屋具体状况，并自愿购买该房屋；房产交易价格为14万元；乙方在合同签订之日应向甲方给付购房款14万元；交房时间为2013年11月16日前；甲乙双方同意，在2013年9月16日，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权变更登记手续，依法取得房屋登记在乙方名下的《房屋所有权证》。并在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更登记手续……办理以上手续应当缴纳的税费由甲方承担……。”欧阳治洪将拆迁安置协议交给原告。
2014年2月14日，原告（乙方）与被告（甲方）再次签订《房屋买卖合同》，合同约定：“甲方自愿将位于重庆市万盛区（现綦江区）东林一村74号5-4号的拆换房出售给乙方；房产的交易价格为158000元；乙方在合同签订之日向甲方给付购房款14万元；交房时间为2014年5月16日前；甲乙双方一致同意，在2014年3月16日，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权变更登记手续，依法取得房屋登记在乙方名下的《房屋所有权证》。并在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更登记手续……办理以上手续应当缴纳的税费由甲方承担……。”2014年2月24日，被告向原告出具收条1张，收条中载明：“今收到杨常娥交来购房款15.8万，房屋住址东林一村74-5-4。”2014年6月19日，被告向原告出具承诺书，承诺书中载明：“由于原定售房合同交房时间已到，本人现未找到住房，未能按时交付给杨常娥。经双方协商改定于2014年6月30日以前再交付给杨常娥。”之后，被告将房屋钥匙交与原告。
另查明，2000年6月15日，被告同魏荣秀协议离婚，协议约定家庭财产全部归被告所有，魏荣秀给被告2万元。离婚后，双方仍一起居住。本案合同中所涉房屋系万盛工矿棚户区房屋拆迁安置房屋，被告作为被拆迁人于2008年2月16日签订了拆迁安置协议书，至今该房屋尚未办理产权证。被告同魏荣秀现居住在上述房屋中。
又查明，2014年9月4日，朱丽（被告之女）将本案被告起诉至该院要求判令万盛东林一村74号5-4号房屋归其所有。在诉状中朱丽称在2012年9月30日，被告将上述房屋赠与给朱丽。该案审理过程中，朱丽举示了《房屋赠与协议》，协议约定被告将位于重庆市綦江区（原万盛区）东林一村74号5-4号房屋一套无偿赠与朱丽所有。2014年9月5日，朱丽同被告达成调解协议：坐落于重庆市綦江区（原万盛区）东林一村（原机电队地块）74号5-4号棚改安置房屋一套（建筑面积59.83平方米）由朱丽居住使用，依法取得房屋所有权后归朱丽所有。该院制作了（2014）綦法民初字第06291号民事调解书对上述协议予以确认。
本案审理过程中，原告陈述其签订《房屋买卖合同》前未查看过该房屋，双方签订合同时未约定房屋内电器、家具如何处理，过户产生的税费双方口头约定由原告承担。购房款系现金支付，除自己存放在家中的现金外，从其亲戚及朋友处借款5万元左右。
原告杨常娥诉称，原、被告于2014年2月24日签订《房屋买卖合同》，合同约定被告将座落于万盛经开区东林一村74号5-4号的房屋以15.8万元的价格出售给原告，并对交房时间等进行了约定。原告按约支付了房款，但被告却迟迟不交付房屋。2014年6月19日，被告向原告出具《承诺书》，要求暂缓交房时间。承诺书中承诺的交房时间届满后，被告仍未交房。现原告起诉来院要求确认原、被告于2014年2月24日签订《房屋买卖合同》有效；要求被告立即将房屋交付原告使用。
被告朱朝华辩称，原、被告之间不是房屋买卖关系，而是民间借贷关系。2012年，被告因做生意欠缺资金便经人介绍向欧阳治洪借款12万元，并约定月息为6分。被告未向欧阳治洪出具借条，而是签订了房屋买卖合同。由于被告做生意亏损，无法按时偿还欧阳治洪的借款及支付利息。欧阳治洪便介绍原告给被告认识，原告答应借被告14万元用于偿还欧阳治洪的借款及利息，并约定借款期限为2个月，每月利息5分。2013年9月14日，欧阳治洪按照其同被告签订的房屋买卖合同为范本，按照之前合同内容找人打印了合同双方为原、被告的《房屋买卖合同》。原、被告签订的《房屋买卖合同》约定的房款即是借款金额14万元，交房时间即借款时间2个月。合同签订当晚，原告称已将款项支付给了欧阳治洪，后欧阳治洪称原告现扣除了两个月的利息14000元，实际只从原告处收取了126000元。由于被告未能按时偿还借款，同时亦未支付利息。原告多次打电话催款，被告于2014年2月14日回万盛与原告商量此事。原告称现有4个月的利息28000未付，应重新签订合同。被告从一朋友处借款1万元用于支付利息，故在2014年2月14日重新签订了1份《房屋买卖合同》，合同约定的房价即借款本金14万元以及尚欠的利息18000元，共计158000元。之后，在原告的要求下，被告出具了《承诺书》，并将房屋钥匙交给了原告。综上，原、被告签订的《房屋买卖合同》不是真实表示，仅是作为借款的一种担保，要求依法驳回原告的诉讼请求。
一审法院认为，本案争议焦点为：原、被告于2014年2月14日签订的《房屋买卖合同》的效力？该院针对该争议焦点，评判如下：
本案中原、被告签订了《房屋买卖合同》，原告出具了购房款收条，并在合同中约定的交房时间期满后出具了承诺书，并交付了钥匙。原、被告在形式上符合房屋买卖的情形。但本案中原告在购房前从未查看过该房屋的具体情况，在对房屋的朝向、装修等一概不知的情况下签订了房屋买卖合同，并从亲戚朋友处借款全额支付房款，有违常理。同时在合同中对家具、电器等未进行约定，亦与常理不符。原告在庭审中陈述双方口头约定房屋过户费用由其自行承担，而合同中却明确约定由被告承担，因过户费用的约定在房屋买卖中系买卖双方关注的焦点之一，而原告却对该约定不关注，亦与常理不符。同时，原、被告在2013年9月16日签订合同后，原告称已足额支付房款，该合同中约定交房时间为2013年11月16日前。此时，被告已具备交付条件，在交房时间期满后，原告便可提起诉讼要求被告履行合同。但原告却在2014年2月14日另行同被告签订合同，并在原14万元房款的基础上加价18000元，亦与常理不符。上述一系列行为明显不符合房屋买卖的一般交易习惯，故双方合同名为房屋买卖实为借款担保，在债务履行期限届满前双方约定在被告不履行到期债务房屋归原告所有，符合流质契约的要件，应属无效协议。故对原告的诉讼请求，该院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：驳回杨常娥的全部诉讼请求。
宣判后，杨常娥不服一审判决，向本院提起上诉，认为本案其已举示房屋买卖合同文本、收条、交房承诺书、钥匙等证据证明涉诉《房屋买卖合同》的真实、合法性，被上诉人应依约履行交房义务，对此，一审以借款担保之流质约定为由认定涉诉合同无效欠缺事实与法律依据，请求撤销原判，相应改判支持其诉讼请求。
朱朝华答辩称:一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理中，双方当事人共同向本院明确，涉诉房屋产权现登记在被上诉人名下。
二审审理查明的其它事实与一审审理查明的事实相同。
本院认为，本案系当事人以房屋买卖合同为请求权基础提起的诉讼，综合各方当事人诉辩意见，二审争议焦点为涉诉《房屋买卖合同》的效力审查，对此，应纳入合同成立及生效的法律适用予以评判。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第一条第一款规定，“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，“依法成立的合同，自成立时生效。”关于合同效力，该法第五十二条明确，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”可见，对依法成立的合同，其效力评判应以是否损害社会公益的价值考量为依据。本案中，拟证明涉诉《房屋买卖合同》真实、合法性，上诉人举示了房屋买卖合同文本、收条、交房承诺书、钥匙等证据，其中《房屋买卖合同》文本载明合同主体、标的、数量的基本条款，符合合同成立的基础条件，收条、交房承诺书、钥匙等证据进一步证明前述合同履行情况，其它相关条款亦不存在违反法律效力性强制性规定抑或损害社会公益的情形，对其合同效力，本院依法予以确认。对此，被上诉人虽辩称，涉诉合同系以标的房屋为双方借款提供担保，但其并就该事实主张加以举证，本院依法不予采信。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，关于交房事宜，被上诉人向上诉人出具承诺：“由于原定售房合同交房时间已到，本人现未找到住房，未能按时交付给杨常娥。经双方协商改定于2014年6月30日以前再交付给杨常娥。”前述期限现已届满，上诉人诉请交付于法有据，本院予以支持。综上，上诉人上诉理由成立，对其上诉请求，本院予以支持。一审判决关于合同效力法律适用错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市綦江区人民法院（2014）綦法民初字第06498号民事判决；
二、杨常娥与朱朝华于2014年2月14日签订的《房屋买卖合同》有效；
三、朱朝华于本判决生效后十五日内将重庆市万盛区（现綦江区）东林一村74号5-4号房屋交付杨常娥。
一审案件受理费3460元，由被上诉人朱朝华负担；二审案件受理费3460元，由被上诉人朱朝华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 琴
审 判 员 张泽兵
代理审判员 邓 瑀
二〇一五年十一月二日
书 记 员 朱 帝