重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝05民终7680号
上诉人（原审被告）重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司，住所地重庆市荣昌区板桥工业园区迎宾大道，统一社会信用代码915002265616256257。
法定代表人：舒策丸，系被告公司董事长。
委托代理人：张代玉，重庆川伟律师事务所律师，一般代理。
被上诉人（原审原告）：陈明财。
被上诉人（原审原告）：张孝芬。
委托代理人：张德才，重庆华华律师事务所律师，特别授权。
上诉人重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司（以下简称：“五洲五金公司”）因与被上诉人陈明财、张孝芬商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市荣昌区人民法院(2016)渝0153民初304号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2012年7月16日，原告陈明财、张孝芬与被告五洲五金公司签订了《重庆市商品房买卖合同》（下称“合同”）及《荣昌五洲国际商贸城商品房买卖合同补充协议》(下称“补充协议”)。合同约定，被告（甲方）将座落于的房屋以总金额554928元的价格出售给原告（乙方）。该房为预售商品房，用途为商业用房。合同第五条付款方式（一次性付款）载明：乙方在签订本合同时已支付房款554928元。
对于产权登记的办理，《合同》第十三条第二款约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。《合同》第十三条第四款约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过30日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”《补充协议》第七条关于接房的约定，被告将房屋交付原告的前提为原告付清了全部房款、契税、办理产权的相关费用、提供委托代办产权和抵押登记的资料、办理物业相关手续等。
2012年12月28日，原告将该房屋委托荣昌县五洲物业管理有限公司经营管理，同时，荣昌县五洲物业管理有限公司确认该房屋以2012年12月28日作为起租日期。2013年1月31日，本案房屋取得竣工备案登记证。2013年4月8日，荣昌县五洲物业管理有限公司同被告签订《消防安全责任书》，原、被告双方完清接房手续。2014年12月31日，本案所涉房屋取得房地产权证，该房地产权证载明的权利人为陈明财和张孝芬。
本案审理过程中，被告称原告完善税费时间是2014年4月25日，故被告不应承担延期办证违约责任。原告反驳称，签订合同时原告即交付所有房款和税费，为此，被告出具了代收税费收据，但房产证办理完毕交付原告时，被告以时间在后的正式税收票据换回了上述代收收据。原告为此举示原告支付款项的清单一张，拟证明原告支付最后一笔款项的时间为2012年7月16日，同时拟证明被告交付房屋给原告时，原告已经支付完毕房款和契税等税、费。原告另提交被告2012年7月16日出具的大修理基金收据予以佐证。经质证，被告认为该清单不足以证明原告在2012年7月16日支付完毕了所有款项。对大修理基金收据被告无异议。
庭审中，原告主张从房屋取得房地产权证的2014年12月31日倒推20天，即2014年12月11日作为被告在国土房管部门实际取得登记受理单的时间。对此，被告无异议。
2016年4月21日，被告名称由荣昌县五洲五金装饰城有限公司变更为重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司。本案审理过程中，原告将被告名称由荣昌县五洲五金装饰城有限公司变更为重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司。
上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》，《荣昌五洲国际商贸城商品房买卖合同补充协议》，《五洲国际商贸城房屋交接书》，《消防安全责任书》，《关于前期物业服务协议中有关物业管理事宜的说明》，《准予变更登记通知书》，发票，被告五洲五金公司2012年7月16日出具的陈明财、张孝芬交纳大修理基金的收据，原告陈明财支付款项清单等证据材料，及原、被告当庭陈述予以证实，一审法院予以确认。
陈明财、张孝芬诉称：2012年7月16日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于门面，成交金额554928元，原告按约履行了付款义务。被告应当在2012年9月28日前交付合格的房屋。双方合同第十三条约定：被告在实际接房后60日内为原告办理房屋产权证，逾期未办理且原告不退房的，从逾期之日起，按已付房价款总额，按日向原告支付万分之三的违约金。原告于2012年12月28日实际接房，但直到2014年12月31日被告才将房屋产权办理完毕，已构成违约。被告的行为损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，请求法院判令：被告立即支付原告逾期办理房地产权证违约金108212元；本案诉讼费由被告负担。
五洲五金公司辩称：1、被告不是涉案房屋法定或约定的产权登记申请人，原告也未委托被告办理房屋产权，故被告不应承担延期办证的违约责任。2、原告的起诉已经超过诉讼时效，故原告的请求依法不应得到支持。3、本案原告诉称的接房时间与事实不符。4、原告主张的违约金比率计算过高，请求法院依法予以调低。
一审法院认为，原、被告签订的《合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，该院予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。
原告要求被告承担逾期办证违约金，被告抗辩其已取得房屋初始登记，不负有为原告申请办证的义务，且原告未按期交纳税费，故被告不应承担违约责任。按照《补充协议》第七条关于接房的约定，被告将房屋交付原告的前提是原告付清了全部房款、契税、办理产权的相关费用、提供委托代办产权和抵押登记的资料、办理物业相关手续等。因原告在接房时已经与被告完清了所有房屋交接手续，结合原告提交的付款清单，可知原告已经提交了委托被告办理房屋所有权证的有关资料，并将办证的费用交与被告，被告即负有为原告申请办理所购房屋所有权证的义务。
关于被告代收原告税费的时间，综合原、被告双方证据，再结合上述《补充协议》第七条对接房的约定，本院对被告称原告逾期缴纳税费的抗辩意见不予采信。
原告请求以2012年12月28日作为违约金起算点，被告辩称，被告不应支付违约金。即使法院认定应当支付，按照双方合同约定，原告于2013年4月8日实际接房，被告应在实际交付使用之日起60日内（即2013年6月7日前）为原告申请办理诉争房屋的产权登记。故应以次日即2013年6月8日作为起算点。依据本案审理查明的事实，本院对被告该项抗辩意见予以采信。故本案应以2013年6月8日作为违约金起算点。
对于违约金计算的终止时间。庭审中，原告主张从取得房地产权证的时间2014年12月31日倒推20天，即2014年12月11日视为被告取得登记受理单的时间，被告对此无异议，本院予以采信。据此，被告违约期间从2013年6月8日至2014年12月11日，共计552天。
被告认为原告的请求已经超过诉讼时效。根据有关法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，诉讼时效的期间从履行期限届满之时起计算。原、被告签订的合同约定，在被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。被告于2014年12月11日取得受理通知单，最迟应在2015年1月11日向原告支付违约金。原告于2016年1月9日向该院提起诉讼，尚未超过二年诉讼时效。被告的抗辩理由不成立，该院不予采信。
对于被告应承担的违约金额，《合同》约定按照原告已付房款的万分之三每日计算，根据该约定，年利率为10.95%，并不畸高，被告认为违约金约定过高，要求调减违约金的意见不能成立，该院不予支持。综上，对延期办证违约金，该院支持为：554928元×0.0003/天×552天=91896.08元。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条第一款，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条之规定，判决如下：
一、被告重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司在本判决生效后十日内支付原告陈明财、张孝芬逾期办证违约金91896.08元；
二、驳回原告陈明财、张孝芬的其他诉讼请求。
一审宣判后，重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司不服，向本院提起上诉，认为本案被上诉人未提交完整申请资料，逾期办证非上诉人原因所致，同时，被上诉人权利主张已超过诉讼时效，即便支持，合同约定的违约金计算标准明显过高，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被上诉人可主张的违约金应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，请求撤销原判，相应予以改判。
被上诉人陈明财、张孝芬辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的事实与一审审理查明事实相同。
本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”涉诉合同第十三条第二款约定，“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”按照《补充协议》第七条约定，房屋交付以买受人付清全部房款、契税、办理产权的相关费用、提供委托代办产权和抵押登记的资料、办理物业相关手续等为前提。现被上诉人已举证证明其在接房时与上诉人完清所有房屋交接手续，上诉人对此未提供反证，仅辩称被上诉人未提交完整申请资料，进而抗辩逾期履行办证义务有违诚信，本院不予采信。关于逾期办证违约金的支付条件，涉诉合同第十三条第四款约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在土地房屋登记机构提交办理商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过30日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”据此，被上诉人主张自实际取得受理单之日起算相关债务履行期限于法有据，本院予以采信。上诉人所提之时效抗辩不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案上诉人和被上诉人在合同中约定，逾期办证则上诉人按日向被上诉人支付已付房价款万分之三的违约金。根据该约定，年利率为10.95%，一审法院将当事人约定的违约金计算为年利率予以判断，“并不畸高”的判断在法律规定的范围内，上诉人虽主张调减，但并未对调减所依据的实际损失相应举证，本院对此不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2097元，由上诉人重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王伯文
代理审判员 邓 瑀
审 判 员 钱昳心
二〇一六年十二月十二日
书 记 员 汪腊梅