西安市未央区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）未民一初字第01406号
原告西安中新荣景房地产开发有限公司。住所地：西安浐灞生态区东湖路*号浐灞商务中心B段*层。注册号610100400003809。
法定代表人倪建达，董事长。
委托代理人文佩，女，该公司行政部职员。
被告杨小平，男，1979年6月10日出生，汉族，无业。
委托代理人陈菲，陕西睿和律师事务所律师。
委托代理人张享维，陕西睿和律师事务所实习律师。
第三人兴业银行股份有限公司西安分行。住所地：西安市高新区唐延路*号旺座国际城*座。注册号610000200012445。
法定代表人汤政军，行长。
委托代理人葛学政，男，兴业银行股份有限公司西安分行风险管理部职员、。
委托代理人王博雅，男，兴业银行股份有限公司西安分行法律与合规部职员。
原告西安中新荣景房地产开发有限公司（以下简称中新荣景房产公司）与被告杨小平及第三人兴业银行股份有限公司西安分行（以下简称兴业银行西安分行）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中新荣景房产公司的委托代理人文佩，被告杨小平的委托代理人陈菲、张享维，第三人兴业银行西安分行的委托代理人葛学政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中新荣景房产公司诉称，与被告2010年7月24日签订《商品房买卖合同》一份，约定被告购买其公司开发的中新浐灞半岛A11区56栋1单元1层10101号房，被告支付首付款1429137元，余款142万元以银行按揭贷款方式支付。2012年8月21日起，被告多次逾期偿还银行按揭贷款，银行从其公司保证金账户累计划扣118650.19元，2012年9月20日被告偿还36442.77元，余82207.42元未还。合同约定，被告如逾期偿还银行按揭贷款，其可主张解除合同，并要求被告承担合同总房款30%和被划扣款项30%的违约金，故诉至法院要求：1、被告偿还银行已经扣划的代垫款项82207.42元及违约金24662元；2、解除双方签订的《商品房买卖合同》，由被告协助办理《商品房买卖合同》注销手续及《西安市房地产抵押合同》注销手续；3、由被告支付解除合同30%的违约金854741元；4、如在诉讼过程中继续有扣款，由被告偿还相应扣款和支付违约金；5、由被告承担诉讼费。
被告杨小平辩称，愿意向原告偿还银行已扣划款项，因《商品房买卖合同》已经履行完毕不同意解除《商品房买卖合同》和支付违约金，同时认为30%的违约金属于格式条款，对其不公平。
第三人兴业银行西安分行述称，《商品房买卖合同》是否解除由法院依法裁决，但如果解除《商品房买卖合同》要求将剩余的银行按揭贷款全部结清。
经审理查明，原告中新荣景房产公司与被告杨小平2010年7月24日签订《商品房买卖合同》一份，约定被告杨小平购买原告中新荣景房产公司开发建设的中新浐灞半岛A11区第56幢1单元1层10101号房屋，房屋建筑面积为213.32平方米，每平方米单价为13356.164元，房屋总价为2849137元，被告杨小平应于2010年7月24日前交纳首付款1429137元，余款142万元以银行按揭贷款方式支付；原告中新荣景房产公司应在2013年5月30日前将经验收合格的商品房交被告杨小平使用；合同附件5第6条、第7条同时约定，因被告杨小平逾期偿还银行按揭贷款，导致原告中新荣景房产公司承担保证责任的视为被告杨小平逾期付款，被告杨小平应在收到原告中新荣景房产公司书面追偿通知后7日内偿还代垫款项并支付代垫款项30%的违约金，被告杨小平在收到书面追偿通知后30日内仍未支付代垫款项和违约金的，原告中新荣景房产公司有权解除合同及相关协议，收回商品房，合同解除的，被告杨小平除应偿还代垫款项后还应支付合同总价款30%的违约金；若原告中新荣景房产公司依据合同及补充协议解除合同，被告杨小平应当在收到书面解除通知之日起15日内，与原告中新荣景房产公司办理注销登记备案手续，并到银行办理完毕解除借款合同和还款手续，否则被告杨小平应支付30%的违约金等。合同签订当日，被告杨小平支付了首付款1429137元，余款142万元在第三人兴业银行西安分行办理了按揭贷款并签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》和《西安市房地产抵押合同》。在被告杨小平与第三人兴业银行西安分行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》中，原告中新荣景房产公司作为保证人签章承担连带保证责任。被告杨小平在贷款初期尚能按期偿还银行按揭贷款，2012年8月21日起被告杨小平多次逾期偿还银行按揭贷款，因原告中新荣景房产公司为被告杨小平的借款承担保证责任，第三人兴业银行西安分行从原告中新荣景房产公司保证金账户截止2013年12月5日累计划扣163312.47元，2012年9月20日被告杨小平偿还36442.77元，余126869.7元未还。原告中新荣景房产公司给被告杨小平发出了书面追偿通知，被告杨小平仍未按期还款，酿成本诉。另查，本案所涉房屋截止庭审时尚未交付使用，截止2013年12月5日，被告杨小平向第三人兴业银行西安分行的借款剩余本金1303953.37元、利息6785.27元未还，本息共计1310738.64元。庭审中，原告中新荣景房产公司表示被告杨小平在诉讼后仍未按期偿还银行按揭贷款，坚持要求解除《商品房买卖合同》，愿意将扣除其公司代垫款项和违约金及支付第三人兴业银行西安分行剩余按揭贷款后的房款退还被告杨小平；被告杨小平表示不同意解除合同，愿意偿还代垫款项；第三人兴业银行西安分行表示如《商品房买卖合同》解除，要求清偿其剩余按揭贷款。庭审调解，因双方各持己见致调解未果。
以上事实，有商品房买卖合同、银行凭证、追偿通知、当事人陈述、庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，原告中新荣景房产公司与被告杨小平所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效。合同附件5第6条约定，被告杨小平逾期偿还银行按揭贷款导致原告中新荣景房产公司承担保证责任的，在被告杨小平收到书面追偿通知30日仍未支付代垫款项和违约金的，原告中新荣景房产公司有权解除合同，本案中被告杨小平多次逾期偿还银行按揭贷款导致原告中新荣景房产公司承担保证责任，在原告中新荣景房产公司诉讼后仍拒不偿还银行按揭贷款，故原告中新荣景房产公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同》并由被告杨小平协助办理《商品房买卖合同》、《西安市房地产抵押合同》注销手续的请求应予支持。因本案《商品房买卖合同》已经解除，故原告中新荣景房产公司、被告杨小平、第三人兴业银行西安分行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》和被告杨小平与第三人兴业银行西安分行签订的《西安市房地产抵押合同》解除。原告中新荣景房产公司表示愿意返还被告杨小平房款，本院予以确认。考虑实际履行问题，被告杨小平欠第三人兴业银行西安分行剩余的银行按揭贷款本息1310738.64元（因剩余贷款未清偿前每月均有扣款，故以执行时实际剩余按揭贷款本息数额为准）由原告中新荣景房产公司代为偿还，偿还完贷款本息剩余部分由原告中新荣景房产公司返还被告杨小平。合同附件5第6条约定，原告中新荣景房产公司要求解除合同的，被告杨小平应偿还代垫款项，被告杨小平应偿还原告中新荣景房产公司代垫款项126869.7元（该数额为截止2013年12月6日扣款，如后续继续有扣款，以实际扣款数额为准）。关于违约金问题，在解除合同条件下根据约定被告杨小平需支付总房款30%的违约金，故原告中新荣景房产公司除主张总房款30%的违约金外还主张代垫款项30%的违约金有重复计算的情形，也不符合合同的约定，不应支持。关于被告杨小平主张违约金标准是否过高问题，本案所涉房屋价值280余万元，按30%计算违约金约84万余元，该约定较高应予调整，考虑对原告中新荣景房产公司来说除代垫款项的损失以外，因该合同解除还有办理解除合同手续相关损失及二次销售的费用等损失，故本院酌情按照10%计算违约金为284913.7元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：
原告西安中新荣景房地产开发有限公司与被告杨小平2010年7月24日签订的《商品房买卖合同》解除。
原告西安中新荣景房地产开发有限公司与被告杨小平及第三人兴业银行股份有限公司西安分公司2010年7月24日签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》和被告杨小平与第三人兴业银行西安分行签订的《西安市房地产抵押合同》解除。
被告杨小平于本判决生效后十五日内协助原告西安中新荣景房地产开发有限公司和第三人兴业银行股份有限公司西安分公司办理《商品房买卖合同》、《个人购房抵押（保证）借款合同》、《西安市房地产抵押合同》的注销手续。
原告西安中新荣景房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内代被告杨小平偿还第三人兴业银行股份有限公司西安分公司剩余按揭贷款本息1310738.64元（该数额为截止2013年12月5日数额，执行时以实际剩余贷款本息数额为准）。
原告西安中新荣景房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还被告杨小平购房款1538398.36元（实际数额以代偿完银行剩余按揭贷款本息后剩余数额为准）。
被告杨小平于本判决生效后十五日内偿还原告西安中新荣景房地产开发有限公司代垫款项126869.7元（该数额为截止2013年12月5日代垫款项，如后续银行继续扣款，以实际发生数额为准）。
被告杨小平于本判决生效后十五日内支付原告西安中新荣景房地产开发有限公司违约金284913.7元。
驳回原告西安中新荣景房地产开发有限公司的其余诉讼请求。
如原告西安中新荣景房地产开发有限公司和被告杨小平未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9572元、保全费4927元（原告均已预交），由被告承担，于上述付款时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 史丽妮
代理审判员 李 涛
代理审判员 王 蔚
二〇一三年十二月二十三日
书 记 员 赵玉娜