安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)皖01民终7827号
上诉人（原审被告）：杨明德，男，1977年2月11日出生，汉族，户籍地福建省晋江市，居住地安徽省合肥市瑶海区。
委托诉讼代理人：胡杰，安徽善维律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：吴丽妹，女，1979年6月9日出生，汉族，户籍地福建省晋江市，居住地安徽省合肥市瑶海区。
被上诉人（原审被告）：陆兴旺，男，1987年10月22日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市庐阳区，居住地安徽省合肥市瑶海区。
委托诉讼代理人:许憬，安徽金亚太（长丰）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘运坤，安徽金亚太（长丰）律师事务所律师。
原审第三人：中国民生银行股份有限公司合肥分行，住所地安徽省合肥市亳州路135号，统一社会信用代码91340000684980600W。
负责人：李业弟，该行行长。
委托诉讼代理人：张家勇，该公司职员。
委托诉讼代理人：王迎，该公司职员。
上诉人杨明德、吴丽妹因与被上诉人陆兴旺、原审第三人中国民生银行股份有限公司合肥分行房屋买卖合同纠纷一案，曾由安徽省合肥市瑶海区人民法院于2016年9月12日作出（2016）皖0102民初2108号民事判决，陆兴旺不服该判决向本院提起上诉。本院认为原判决认定事实不清故作出（2017）皖01民终1606号民事裁定书，裁定撤销原判、发回重审。安徽省合肥市瑶海区人民法院重审后作出（2017）皖0102民初7388号民事判决，杨明德、吴丽妹不服该判决，向本院提出上诉。本院于2018年9月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨明德、吴丽妹上诉请求：撤销一审判决改判驳回陆兴旺诉讼请求，一、二审诉讼费由陆兴旺承担。事实和理由：原审判决认定杨明德对吴丽妹出卖涉案房屋明知错误。居间经办人焦某在一审庭审作证陈述不认识杨明德，不能辨别杨明德的声音，所以焦某证明杨明德对吴丽妹出卖房屋明知没有事实基础。吴丽妹冒充杨明德签订合同后2天，杨明德得知后及时与陆兴旺微信联系，能阻止陆兴旺发生损失，杨明德始终对交易持否定态度，没有证据能证明杨明德对交易明知。
陆兴旺辩称，居间经办人的证明材料与双方的短信记录以及款项支付相互印证，准确反映了吴丽妹受杨明德委托签订买卖合同，以及电话确认收到三万元定金的经过，并且反映了杨明德、吴丽妹因合肥房价上涨，要求解除合同的相关事实。双方短信记录，特别是2016年2月26日杨明德发给陆兴旺的微信内容，足以证明杨明德对于签订买卖合同事先知情，是杨明德、吴丽妹蓄意违约。因此一审法院判决证据充分，适用法律正确，应予维持。
中国民生银行股份有限公司合肥分行述称，本公司与杨明德签订的合同合法有效，双方之间存在真实合法有效的债权债务关系，且已将涉案房屋在房产登记部门办理抵押登记。本公司自登记之日起，已享有涉案房屋的抵押权利。在主债权未灭失的情况下，抵押权应该持续存在，善意第三人的抵押权应受法律保护。
陆兴旺向一审法院起诉请求：1、确认双方所签订的房屋买卖合同解除；2、判令杨明德、吴丽妹赔偿陆兴旺房屋差价损失1642066元、评估费5933元、个人所得税22800元、契税34200元，合计1704999元；3、判令杨明德、吴丽妹双倍返还定金100000元。
一审法院认定事实：2016年2月23日，经安徽三六五房产咨询有限公司居间介绍，并经经办焦某琪与杨明德电话核实后，陆兴旺与吴丽妹签订《存量房买卖合同》1份，约定陆兴旺购买杨明德（共有情况为单独所有）位于本市包公大道755号园上园9幢xxx室及车库，建筑面积116.81平方米，另有跃层91.22平方米，车库25.62平方米，合计价款166万元。出卖人为杨明德，买受人为陆兴旺，吴丽妹在代理人处签名，并代签“杨明德”。经居间经办焦某琪与杨明德电话核实，杨明德同意出售房屋。同时，陆兴旺与吴丽妹又签订《补充合同》1份，约定陆兴旺采用商业贷款的形式购买，用首付款替卖方偿还银行按揭款，陆兴旺向出卖方支付定金5万元等。卖方：杨明德、吴丽妹，买方：陆兴旺，吴丽妹在卖方处代签“杨明德”，在代理人处签名确认。同日，吴丽妹向陆兴旺出具50000元的收条，其中陆兴旺向杨明德支付宝账户支付30000元，支付吴丽妹20000元。
2016年2月25日下午5:43，陆兴旺与吴丽妹短信交流,（吴丽妹）“不管后面怎么处理，你先把账号给我，我把定金退给你，到时该你付出的，会补偿你的”，（陆兴旺）“不用了，你爱找人就找吧”，（吴丽妹）“都在气头上，改天请你吃饭！以后有需要帮忙地方尽管说好吧！这年头都不容易！对不起！”。
2016年2月26日，陆兴旺向税务部门缴纳税款，其中代杨明德缴纳22800元个人所得税，自行缴纳34200元契税，要求地方税务局代开发票，金额2280000元。同日下午1:21双方进行了长时间的微信文字及语音聊天，其中文字部分：（杨明德）“陆兄弟，你好！打电话你没接，只能发短信，我老婆她是一急性子，嘴坏心不坏，还请见谅！”、“卖房子的事，本来是好事，确实有特殊情况，变成给老弟添堵，实在情非得以，望看在我和你老大朱总多年关系上，给个面子，改天朱老大有到合肥来，我做东，咱们聚聚”（陆兴旺）“杨大哥这个事情最好还是按合同履行，真想退你现在把税钱和定金一把给我税票给你！如果是价格可以你可以和老朱谈谈！”（期间双方多次语音交流）、“杨大哥客气话都不用说了，公司我根本不是负责人，公司有公司制度，能帮忙我肯定帮忙，只要不违规就可以了！”、“你太太是知道的，签合同我都没有机会签字，中介费我也是全额缴的，你可以先和瑶海分公司沟通好”。之后，双方间未能协商一致，陆兴旺遂诉讼至法院。
在审理过程中，杨明德于2016年10月13日将案涉房屋的按揭贷款归还后，即向民生银行抵押贷款175万元，并办理了抵押登记手续。陆兴旺向一审法院申请就本市包公大道755号园上园9幢601室及车库价格进行评估，经该院委托合肥市房地产评估事务所有限公司评估，于2018年3月26日出具《房地产价格评估报告书》，估价结果：合肥市包公大道755号园上园9幢xxx室住宅及车位房地产市场价值（含装修），房地产价值3143957元，房产装修价值62409元，车位价值95700元，总价3302066元。
一审法院认为，吴丽妹与杨明德系夫妻，案涉房屋系夫妻共同财产，从居间经办焦某琪的证明材料及双方间的短信记录内容来看，杨明德对吴丽妹出卖案涉房屋应为明知，吴丽妹有权代理杨明德出卖夫妻共同财产。双方签订的《存量房买卖合同》，属当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方理应按约履行合同义务，现杨明德、吴丽妹不履行出卖义务并在诉讼期间将案涉房屋抵押贷款，致双方间的买卖合同履行受限，现陆兴旺于2018年6月1日主张要求解除合同，符合法律规定，依法应予确认。杨明德、吴丽妹不履行合同义务，造成陆兴旺损失，现陆兴旺主张双倍返还定金并赔偿损失，符合法律规定，依法应予支持。鉴于陆兴旺在交易过程中仅支付定金50000元，交易成本较小，且在合同签订后不久即不愿意出卖房屋，陆兴旺可以及时救济避免损失扩大，同时，合同签订后本地房价的大幅上涨，均非双方签订时所能预见，为此综合考虑，损失的赔偿可酌定为300000元为宜。至于陆兴旺所主张的税费问题，合同解除后，已缴纳的税费可以退还，如在履行过程中有争议，应待实际发生后另行解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条（四）项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款，《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决：一、确认陆兴旺与杨明德、吴丽妹签订的《存量房买卖合同》及《补充合同》于2018年6月1日解除；二、杨明德、吴丽妹于判决生效后十日内双倍返还陆兴旺定金100000元；三、杨明德、吴丽妹于判决生效后十日内赔偿陆兴旺损失300000元；四、驳回陆兴旺其他诉讼请求。一审案件受理费20900元，鉴定费5933元，合计26833元，由陆兴旺负担16300元，杨明德、吴丽妹负担10533元。
本案二审期间，当事人没有提交新证据。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，吴丽妹与杨明德系夫妻关系,吴丽妹以杨明德的名义与陆兴旺签订房屋买卖合同时，提供了相应的产权证书，根据证人焦某的证人证言和证明材料以及双方信息来往情况，可以认定杨明德对案涉合同的签订是明知的，并且陆兴旺在合同签订时亦通过电话核实杨明德的出卖意愿并分别向吴丽妹和杨明德的支付宝账户转入定金，已经尽到了合理的注意义务，陆兴旺有理由相信吴丽妹有权代理杨明德签订房屋买卖合同，案涉房屋买卖合同应属合法有效。杨明德认为其不知情故而房屋买卖合同无效的意见，依据不足，本院不予采信。杨明德与吴丽妹拒不履行案涉房屋买卖合同并在诉讼过程中将案涉房屋另行抵押贷款导致合同履行受到限制，陆兴旺要求解除合同、双倍返还定金的请求有事实和法律依据，一审法院综合考虑本案实际情况酌定杨明德、吴丽妹赔偿陆兴旺损失300000元并无明显不当，本院予以维持。
综上，杨明德、吴丽妹的上诉理由均不能成立，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费13100元，由杨明德、吴丽妹负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一八年十一月十三日
书记员 孟 成
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审