江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏02民终2782号
上诉人（原审原告）：雷天电池（无锡）有限公司，住所地无锡市惠山区前洲街道ＸＸ村。
法定代表人：刘恒，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘宝峰，该公司员工。
委托诉讼代理人：谢书磊，江苏中虑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：惠山区前洲街道ＸＸ村村民委员会，住所地无锡市惠山区前洲街道ＸＸ村。
负责人：盛卫明，该单位主任。
委托诉讼代理人：朱磊磊，江苏法略律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈兆春，江苏法略律师事务所律师。
上诉人雷天电池（无锡）有限公司（以下简称雷天公司）因与被上诉人惠山区前洲街道ＸＸ村村民委员会（以下简称ＸＸ村委）恢复原状纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2016）苏0206民初6757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
雷天公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持雷天公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实不清。１、玉祁镇政府及玉祁镇动迁安置办公室（以下简称玉祁拆迁办）从未对征地拆迁后雷天公司租赁集体土地以及合法拥有10号房和合法持有土地使用权证书、房屋产权证书提出过任何异议，本案应审理的是ＸＸ村委在租赁房屋期间是否构成侵权、是否应当将租赁物恢复原状，而不是审查玉祁拆迁办是否履行职权、是否有权代表市县人民政府行使职权。２、一审未查明10号房被损毁的原因、时间以及拆毁行为人和责任人，也未查明10号房所占土地属国有性质还是集体性质。本案大量证据反映土地仍属于集体所有，并未被征用，一审将争议土地视为国有，并引用所谓评估报告等来推测证明已对雷天公司作了完全补偿，毫无根据。本案中对拆迁厂房的补偿，是按照实际需拆除面积协商出的总价格。玉祁拆迁办对处于正常审批的征地范围之外依法可不征用的土地不超范围征用，正是依法行政的合法履职行为。二、一审适用法律错误。本案是雷天公司作为房屋所有权人和土地合法使用人，依据物权法、民法通则及相关民事法律规定，要求ＸＸ村委将擅自损毁的租赁房屋依法恢复原状的民事诉讼，一审法院却作为行政案件进行审理，将作为案外人的玉祁拆迁办的具体行政行为作为审理和判决对象，并适用作为处理行政法律关系的行政管理法规《土地法》第46条，认定玉祁拆迁办的行政行为违法越权、行为无效，并判决驳回雷天公司的民事诉求，属于定性错误。
ＸＸ村委辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。涉案房屋被依法征收后，雷天公司已经丧失对房屋的所有权利，无权再主张与房屋相关的权利。
雷天公司向一审法院起诉请求：判令ＸＸ村委在惠山区前洲街道ＸＸ村（丘号：8080001373）处修建面积为861.7平方米的适宜办公居住且验收合格的二层独栋楼房一座。事实与理由：雷天公司原有一套位于前洲街道××（××系玉××街道辖区）的厂房。在2009年玉祁街道拆迁时，雷天公司大部分厂房被纳入拆迁范围，但诉争的独栋楼房（10号房）并不在红线范围内。为此，当时的玉祁拆迁办出具了一份说明，并与雷天公司、ＸＸ村委共同签署一份说明，将诉争房屋产权保留并交由ＸＸ村委作为其过渡用房。此后，雷天公司向ＸＸ村委缴纳了土地租金，ＸＸ村委也向雷天公司缴纳了房屋租金。双方建立租赁关系后，直至2016年雷天公司核查公司财产时发现房屋业已灭失。由于房屋在ＸＸ村委的租赁期间灭失，承租人ＸＸ村委应当承担恢复原状的责任。
ＸＸ村委一审辩称：玉祁拆迁办与雷天公司签订的动迁补偿协议中已经明确将诉争房屋依法征收，并且做出了相应补偿，雷天公司领取补偿款后便不再享有房屋产权。且ＸＸ村委从未实施任何拆除房屋的行为，故请求驳回雷天公司的诉讼请求。
一审法院认定事实：雷天公司系原玉祁街道ＸＸ村地号808001373号土地上房屋的所有权人，该宗土地系集体土地。2009年因玉祁街道城市规划建设中惠路需要，将雷天公司厂房纳入拆迁安置范围。当年，玉祁拆迁办委托评估公司对雷天公司的全部厂房进行价格评估，评估公司于5月25日出具致委托方函，载明：雷天公司待拆迁建筑面积10203平方米，拆迁补偿价6726827元。后附的评估汇总表中明确载明10号房的建筑面积及相应价值。2009年7月15日，雷天公司与玉祁拆迁办签订非住宅房屋动迁补偿协议书，再次明确拆除的建筑面积为10203平方米，房屋及附属物作价6726827元，加之其他各类补助、补偿，安置补偿款共计12051247元。付款方式为2009年7月底前付500万元，余款在房屋腾出后一次性付清。雷天公司应在2009年8月30日前全部搬出该房屋。当日，玉祁拆迁办与雷天公司签署协议书一份，载明：因重点工程中惠路建设的需要，需拆除雷天公司全部厂房，因雷天公司恢复正常生产需要投入大量资金，造成损失较大，玉祁拆迁办承诺补贴雷天公司245万元，在雷天公司腾出房屋后一次性付清。2009年7月16日起直至2010年1月，玉祁拆迁办分批次向雷天公司全额发放了上述款项。
在拆迁协议签署当日，玉祁拆迁办出具不拆迁情况说明一份，载明：由于道路建设需要，雷天电池厂房需拆除，但由于10号办公楼不在道路建设规划红线内，可以保留不拆除，产权仍归企业所有。同时，玉祁拆迁办会同ＸＸ村委、雷天公司共同签署一份“关于雷天公司厂房拆迁与部分未拆迁相关情况说明”，约定：雷天公司签约后应当按照拆迁办时间进度及时组织搬迁，2009年必须向村委缴纳土地租金。未拆除的10号房按实际使用土地面积上交土地租金。ＸＸ村委办公大楼需拆除需异地建造，雷天公司将10号房租借给村委使用，租赁期限及租金另行协商。协议签订后，雷天公司向ＸＸ村委支付了2009-2013年度的土地租金，ＸＸ村委向雷天公司支付了2008年12月至2010年6月的房屋租金。
另查明：现该诉争房屋所占土地上未有房屋。
再查明：2016年2月开始，雷天公司开始与ＸＸ村委通过函件就10号房灭失一事进行交涉。雷天公司就房屋灭失一事要求ＸＸ村委负责。ＸＸ村委复函称该房屋的搬迁补偿款已经支付完毕，雷天公司已经失去占有、使用、收益等一切权利。并称2014年2月，房屋已由拆迁人进行拆除。
以上事实有土地证、房产证、情况说明、拆迁协议、补充协议、征询函、复函、收据、支付凭证、评估报告、附件及当事人陈述等证据在卷佐证。
一审法院认为，玉祁拆迁办系负责辖区内拆迁安置工作的街道下属临时部门，其工作职责在于受拆迁人委托与被拆迁人签订安置补偿协议、协助拆迁人进行各项费用的结算等，玉祁拆迁办有权签订拆迁协议，发放补偿款。故玉祁拆迁办与雷天公司签订的拆迁安置补偿协议及补充补偿协议在玉祁拆迁办的职权范围内，且系双方自愿真实意思表示，应为合法有效。该两份协议明确雷天公司的所有厂房包括诉争房屋均在拆迁之列，且拆迁款项已经悉数发放完毕。根据我国土地管理法的规定，集体土地的征收主体只能是市、县级以上人民政府，对于已征收土地的使用仅能由征收主体进行。因此，无论是玉祁拆迁办或是ＸＸ村委均无权对已经被征收的房屋进行处分。玉祁拆迁办出具的不拆除情况说明、玉祁拆迁办、ＸＸ村委与雷天公司签订的不拆除协议均与拆迁协议的内容相违背，且未得征收主体的确认，一审法院认定该处分行为无效。据此，雷天公司在房屋实际全部被征收的情况下，凭借无处分权利的玉祁拆迁办给出的不拆除承诺主张其产权人的实体权利于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十六条之规定，判决：驳回雷天公司的诉讼请求。案件受理费80元，由雷天公司负担。
本院经二审审理，对一审查明的事实予以确认。
二审中，雷天公司补充提供6份证据：１、2009年拆迁前的租赁集体土地一览图，证明实施征地拆迁时雷天公司合法租用土地39.854亩。２、2010年拆迁后的租赁集体土地一览图，证明实施拆迁后雷天公司在10号房原址合法租用集体土地2.15亩。３、雷天公司2006年至2012年支付土地租金的明细，证明2006年至2008年按租用土地29.334亩上交租金，2009年按租用土地39.854亩上交租金，2010年起按租用土地2.15亩上交租金。４、无锡市国土资源局锡国土资建（2009）第248号《关于批准惠山南环路新建工程项目建设用地的通知》，证明道路建设用地（规划红线图）征用ＸＸ村集体土地共13.8732公顷（即208.1亩）。５、2010年1月22日《征地补偿协议书》，证明玉祁街道办向ＸＸ村委征地208.1亩，与上述证据4中的征地面积一致。６、2010年4月1日《关于工厂拆迁土地租金补贴协议》，证明土地征用后玉祁街道办每年按原土地租金的标准给予ＸＸ村委补贴，其中涉及雷天公司的拆迁出让土地为29.854亩，即还有10亩土地未征用，未拆除的10号房在这10亩土地上。
经质证，ＸＸ村委认为：１、双方确实就10号房建立过土地租赁关系及房屋租赁关系，但房屋租赁关系已于2010年终止，ＸＸ村委已搬到新的办公楼。２、认可10号房不在规划的道路红线范围内。３、10号房的土地不在《关于工厂拆迁土地租金补贴协议》的范围之内，但并不能得出支付土地租金就是保留房屋产权的结论。
同时，ＸＸ村委提供玉祁拆迁办于2016年3月7日出具的情况说明一份，说明玉祁拆迁办已与雷天公司签订动迁补偿协议并已支付完毕拆迁补偿款，房屋产权归属玉祁街道办。经质证，雷天公司对该情况说明的出具时间以及合理性和真实性均不予认可，并认为与2009年7月15日同样是玉祁拆迁办出具的不拆除情况说明相矛盾，玉祁拆迁办、ＸＸ村委和雷天公司在10号房的问题上有单独的约定，应以单独约定为准。
关于10号房的租赁，雷天公司陈述，当时未签订书面租赁合同，过渡用房租赁至2010年止，ＸＸ村委搬走，并将钥匙交还给雷天公司，后至2013年ＸＸ村委又要用房（未说明用途），雷天公司就把钥匙交给ＸＸ村委，这次仍未签订书面协议，租金也未支付，至2014年发现房屋灭失。ＸＸ村委陈述，过渡用房是租赁至2010年结束，钥匙已交还给雷天公司，2013年后并未再次租赁。
以上事实，有租赁集体土地一览图、土地租金支付明细、《关于批准惠山南环路新建工程项目建设用地的通知》、《征地补偿协议书》、《关于工厂拆迁土地租金补贴协议》、情况说明以及双方当事人陈述在卷佐证。
本院认为，拆迁补偿协议及补充协议载明因玉祁镇城市规划建设的需要而必须拆迁雷天公司全部房屋，此处的“全部房屋”应包括诉争的10号房，且协议载明拆除雷天公司房屋的建筑面积为10203平方米，房屋及附属物作价为6726827元，该两项数据与包括10号房在内所作的拆迁评估报告中的被拆迁房屋面积和补偿价也完全一致，可见拆迁补偿协议中的标的物包括10号房，并非如雷天公司所称拆迁补偿款是按照实际拆除面积协商出的总价格。又，从雷天公司全部房屋需拆迁，且补偿项目中有搬迁、停产、停业的损失补助，也有放弃土地安置后的货币补偿一节可反映，出于政府规划建设的需要而要求雷天公司整体搬迁出原址，因此10号房是否在道路建设的规划红线范围内并不能作为否定其在拆迁范围内的理由。雷天公司至2010年1月已收到包括10号房在内的全部拆迁补偿款，完整取得了拆迁补偿协议及补充协议项下的权益，对10号房不再享有所有权的各项权能。至于10号房不拆除的说明，因拆迁工作必须根据政府的规划安排进行，无论玉祁拆迁办还是ＸＸ村委均无权对列入拆迁范围并已作出拆迁补偿的房屋决定不予拆迁或界定权属，故两单位与雷天公司关于10号房不拆迁且产权仍归雷天公司所有的约定不具有法律效力，此系对民事协议效力作出的认定。因此，雷天公司于本案中主张自己仍是10号房的所有权人并基于所有权提出恢复原状的请求，于法无据，本院不予支持。也基于此，本案无需进一步审查ＸＸ村委在2013年后是否再次承租10号房并应对10号房的灭失承担民事责任。
综上所述，雷天公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由雷天公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡利娜
审 判 员 费益君
代理审判员 包梦丹
二〇一七年九月二十八日
书 记 员 潘婧雅