浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0523民初5561号
原告：安吉安家物业管理有限公司，住所地：安吉县。
法定代表人：朱双微。
委托代理人：欧阳丽云，公司职员。
委托代理人：林杰，公司职员。
被告：张友谊，男，1982年11月18日出生，汉族，住衢州市衢江区。
原告安吉安家物业管理有限公司（以下简称：安家物业公司）与被告张友谊物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案受理后依法适用简易程序由审判员毛效龙独任审判，该案于2016年9月22日公开开庭进行第一次审理，原告安家物业公司的委托代理人林杰和欧阳丽云，被告张友谊到庭参加诉讼。第一次开庭结束后，原告向本院申请独任审判员回避，后经本院院长决定驳回原告的回避申请。此后，本院对案件进行第二次公开开庭审理，原告的委托代理人欧阳丽云和被告张友谊到庭参加诉讼。庭后双方同意和解，但未能达成协议。本案现已审理终结。
原告安家物业公司起诉称，被告张友谊在2010年4月9日购买安吉县XX镇XX路XX（XX）商品房一套，该小区由原告提供物业管理，被告入住后一直拖欠物业费，原告多次与被告协商，但被告对原告合理请求置之不理，截止2016年4月被告已拖欠物业费6890元（从2012年7月1日起至2016年4月11日，含公摊电费1498元）和水费720元，合计7610元，故原告诉请判令被告支付物业费7610元并承担本案诉讼费。
原告安家物业公司为证明其主张，向本院提交2015年8月1日原告与浙江安吉XX房地产开发有限公司（以下简称：XX房产公司）签订的前期物业服务合同、2015年10月20日XX房产公司与小区部分业主代表签订的补充协议和签到表、安吉县住房和城乡建设局及安吉县人民政府昌硕街道办事处于2015年10月21日向XX小区发出的公告、2009年12月30日安吉XX物业管理有限公司（以下简称：XX物业公司）向安吉县物价局报备物业费收费标准的备案回复表、被告结欠物业费和公摊电费以及水费清单、原告暂定三级资质证书、2016年9月26日安吉县物价局摘抄《浙江省物业管理收费暂行办法》第七条和第九条法律规范的证明、XX临时自治管理小组于2014年10月15日向安吉县政府、信访局、住建局、供电局发出的问题反映、XX自治管理2014年工作汇报、自治小组关于XX小区亟待解决问题情况反映、自治管理小组关于对XX公司催办事务函、关于XX小区业主代表提出有关问题整改后的答复、2012年3月2日XX房产公司申请更换原告为XX小区物业服务企业的申请报告、2015年8月16日会议签到表各一份，以证明其主张的相应事实。
被告张友谊答辩称，1.根据被告与XX房产公司2010年4月9日签订的商品房买卖合同，为XX小区提供前期物业服务的应为XX物业公司，被告认可与XX物业公司发生合同关系；2.XX房产公司未按商品房买卖合同约定在2011年8月30日将房屋权属凭证交付被告，按合同约定开发商应向被告承担逾期办证违约金22620元。此外，被告购买商品房为投资性质，开发商逾期办证致使被告无法出售房屋已造成被告损失；3.XX房产公司在2012年9月19日为被告办理房屋权属凭证，被告为此向XX房产公司缴纳了相关税费和房屋维修基金，以及房屋装修押金等预交费用，开发商承诺7日内将面积差价款1586元打入被告账户，但此后一直未履行；4.房屋交付后物业公司管理混乱，被告所在房屋两部电梯每天只运行一部，并且时常发生故障，所幸有惊无险。电梯口积水严重，进电梯像过河一样，而且会停电，被告房屋在13楼，租户有时要爬13楼。正是因为诸多管理上的失职，XX物业公司一直未向被告索要过物业费。在此期间，被告曾致电开发商要求厘清账目以便结算，但一直未收到答复。此后，因物业公司和开发商管理上的诸多问题给小区业主造成严重影响，小区业主联合维权将XX房产公司和物业公司反映到相关部门。2014年在相关部门牵头下，小区业主自治一年，该年度物业费被告已全额交纳。此后，就再无物业费的相关信息；5.被告不清楚原告是何时接手小区物业，只听租客说目前物业存在诸多问题，小区一楼和二楼过道附近污水和粪便外溢、臭气熏天，两部电梯仍只运行一部，而且时有故障发生。租户向物业反映，物业口头答应但无实际行动；6.被告在杭州工作期间多次致电XX房产公司要求结清欠款，一直未果。若真如原告所诉被告拖欠物业费，请问原告在没有与业主签订物业服务合同的情况下擅自管理并单方面收费是否合法。被告认为，原告只是XX房产公司又一次违反商品房买卖合同以及前期物业服务合同单方面聘请的公司，并未取得业主签字同意，实为偷梁换柱、躲避债务之举。综上，被告请求法院驳回原告诉讼请求并让XX房产公司支付被告面积差价款和逾期办证违约金。
被告张友谊为证明其主张，向本院提交商品房买卖合同和房屋所有权证各一份，以及2016年9月左右XX小区卫生和电梯现场的照片六张，以证明其主张的相应事实。
为查明本案事实，本院向安吉县住房和城乡建设局调取2009年12月18日XX物业公司中标通知书、2009年12月15日XX房产公司与XX物业公司签订的前期物业服务合同、2011年关于XX小区物业管理公司更换意见书（复印件）、XX物业公司关于退出XX物业管理的说明、2012年3月2日XX房产公司申请更换原告为XX小区物业服务企业的申请报告、2014年8月14日XX房产公司与XX物业公司的会议纪要、2012年3月16日XX房产公司与原告签订的前期物业服务合同、2015年10月20日XX房产公司和XX部分业主代表签订的补充协议、2014年9月1日安吉县住房和城乡建设局向XX房产公司发出的函、2015年10月21日安吉县住房和城乡建设局及昌硕街道办事处向XX小区发出的公告各一份。
根据当事人举证、质证和庭审陈述，并结合本院调取的材料，本院对本案事实认定如下：
2009年12月15日，XX房产公司以招标方式与XX物业公司签订前期物业服务合同，双方约定：1.由XX物业公司为XX小区提供前期物业服务，服务期限从2009年11月起至小区业主委员会成立日止；2.小区物业服务费采取包干制，业主按建筑面积交纳，高层住宅按每月每平方米1.25元、商业物业按每月每平方米1.40元、每车库每月35元计收物业服务费；3.物业服务费用开支含物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用等；4.合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长合同期限达成协议，双方未能达成协议，XX房产公司应在合同期满前选聘新的物业企业；5.XX分期施工，第一期开发2292.35平方米，XX物业公司接管后每年亏损为18万元，该亏损费用由XX房产公司补助，按施工进度逐月计算即每月15000元，根据实际审核到该楼盘全部交房之日止，该费用一季度结算一次；6.XX房产公司与物业买受人签订的物业买卖合同应包含本合同约定内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。合同签订后，XX物业公司对小区提供物业服务，并在2009年12月将收费标准向安吉县物价局备案。
2010年4月9日，XX房产公司与被告张友谊签订商品房买卖合同，双方约定：1.被告以每平方6100元购买XX2幢1-1304室127.87平方米的高层住宅，房屋总价780000元，合同面积与产权登记面积差在3%以内，据实结算房价；2.出让人应在2011年8月30日办理房屋权属凭证并交付买受人，如逾期超过90日未办理应则从约定交付日至实际交付权属证书或登记证明日按已付房款每日万分之一承担违约金；3.出让人选聘XX物业公司从事XX的前期物业，高层住宅按每月每平方米1.25元计算物业服务费；4.出让人与XX物业公司签订的前期物业服务合同作为合同附件与本合同具有同等法律效力。合同签订后，被告付清房款，XX房产公司在2012年9月25日办理被告证载面积127.61平方米的房屋权属凭证。房屋交付后，被告支付2011年7月起至2012年6月底的物业服务费。
2012年3月2日，XX房产公司向安吉县住房和城乡建设局申请更换原告为XX小区的物业企业。2012年3月16日，XX房产公司与原告签订前期物业服务合同，双方约定：1.由原告为XX小区提供前期物业服务，服务期限从2012年3月16日至2014年3月16日；2.小区物业服务费用采取包干制，业主按建筑面积交纳，高层住宅按每月每平方米1.25元、商业物业按每月每平方米1.40元、每车库每月35元计收物业服务费；3.物业服务费用开支含物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；4.合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长合同期限达成协议，双方未能达成协议，XX房产公司应在合同期满前选聘新的物业管理企业。当日，XX物业公司退出小区的物业服务，小区由原告开始实际提供物业服务。
2014年7月下旬，原告向安吉县住房和城乡建设局书面报告并退出XX小区的物业服务。此后，小区由业主自治至2015年7月底，自治期间的物业费被告已付清。
2015年10月20日，XX房产公司和XX部分业主代表在县住建局、灵峰社区的牵头和见证下，签订补充协议一份，补充协议约定：1.XX高层住宅中物业费和公摊电费打包收取，其中被告高层住宅按每月每平方米1.45元计算；2.水费按本地水务公司规定计量和单价计费；3.房产公司办证费用及面积差费用采取多退少补原则进行结算；4.业主欠缴物业费按85%收取（公摊电费按实分摊），在公布后三个月未交纳的，不再照顾打折；5.上述房产公司应退的办证和面积差费用与业主欠缴物业费应同时进行结算；6.小区遗留相关问题由物业公司或房产公司负责解决；7.小区的物业管理服务内容和质量按原前期物业服务合同执行。当日，原告在补充协议上签章确认。次日，安吉县住房和城乡建设局及安吉县人民政府昌硕街道办事处共同向XX小区发出公告，公告内容如下“针对XX小区的物业托管问题，现住建局要求开发商对小区存在的问题进行整改。住建局、街道、社区经多次与业主代表及开发商沟通协商，达成一致意见：该小区的物业管理继续由XX房地产开发有限公司委托的安吉安家物业公司从2015年8月1日起提供前期物业服务”。此后，XX房产公司再次与原告签订前期物业服务协议一份，约定由原告继续对XX小区提供物业服务，服务期限从2015年7月31日起至2018年7月31日。现XX小区由原告从2015年8月起继续提供物业服务至今。
现原告以被告未缴纳2012年7月起至2014年7月底和2015年8月起至2016年4月底的物业费，并拖欠公摊电费和水费三项合计7610元为由要求本院判准其诉请，但被告则以XX房产公司未支付面积差价款1586元并承担逾期办证违约金22620元，以及原告无权作为小区物业服务企业并存在诸多服务问题为由拒绝付款，双方就此协商未果，以致纠纷成讼。
本院认为，XX房产公司与被告张友谊签订的商品房买卖合同成立并生效，其中内容对双方具有法律约束力。房屋买卖合同约定XX房产公司与XX物业公司签订的前期物业服务合同作为合同附件与房屋买卖合同具有同等法律效力。因此，该份前期物业服务合同对各方亦具有法律约束力。根据上述合同约定，案涉小区业主仅授权XX房产公司在XX物业公司服务期限届满前三个月，业主委员会尚未成立，且XX房产公司与XX物业公司就续约事宜未达成一致的情况下可选聘新的物业服务企业，并未授权XX房产公司在房屋交付后有权代表业主任意解聘XX物业公司并选聘新的物业服务企业。同时，原告也未举证证明其2012年3月16日受聘为案涉小区提供物业服务已符合物权法第七十六条之规定，已经该小区专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因此，原告与XX房产公司2012年3月16日签订的前期物业服务合同对被告不具有法律约束力，但案涉小区在XX物业公司2012年3月16日退出后实际由原告提供物业服务。因此，原被告形成事实上的物业服务关系，被告因此仍应向原告支付物业服务费，物业服务费之标准本院参照被告按约应缴纳的标准每月每平方米1.25元从2012年7月起计算至2014年7月底为3988元。同时，XX房产公司未按商品房买卖合同约定返还被告0.26平方米的房屋面积差价款1586元并向被告承担逾期办证违约金，逾期办证违约金从2011年9月1日起按已付房款78万元每日万分之一计算到被告房屋权属凭证办理日即2012年9月25日为30030元。因被告主张的22620元逾期办证违约金未超出合同约定标准且减轻XX房产公司负担，本院予以确认。综上，被告对原告负有给付2012年7月起至2014年7月底的物业服务费3988元的义务时，还有权对XX房产公司主张面积差价款和逾期办证违约金合计24206元。
关于被告提出的小区物业服务存在的问题。本院认为，XX房产公司和XX物业公司在前期物业服务合同履行期限届满前，未经小区专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，擅自解约是导致小区物业问题频发的重要原因之一，被告据此有权依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的以及相关行业确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，要求责任人承担相应的违约责任。同时，原告在提供事实上的物业服务时也应对其存在的问题进行整改。业主亦可在县房地产行政主管部门或者街道办事处的指导下尽早成立业主大会并选举业主委员会，以期解决案涉小区之乱象。
关于XX房产公司和XX部分业主代表在2015年10月20日签订并由原告签章确认的补充协议，该补充协议作为解决小区由原告提供事实上的物业服务并解决遗留问题的协议，本院对其效力持谨慎的认可态度。根据补充协议约定，被告的高层住宅物业费收费标准（物业服务费和公摊电费打包收取）为每月每平方米1.45元。因此，被告从2015年8月起至2016年4月底的应付物业费为1665元。因补充协议约定被告欠缴的物业费和XX房产公司应付的房屋面积差价款和办证费用应同时结算，且上述遗留问题由原告或者XX房产公司负责解决。因此，在补充协议约定的同时结算条件满足前被告无需支付物业费。此外，即便将被告应付的5653元物业费在被告主张的两项费用中直接抵扣，抵扣后被告亦对原告不负担付款义务。综上，本院对原告诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决如下：
驳回原告安吉安家物业管理有限公司的诉讼请求。
本案受理费25元（已减半），由原告安吉安家物业管理有限公司负担（已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判员 毛效龙
二〇一七年三月十五日
书记员 李梦君