广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1520号
上诉人（原审被告）李海利，女，1975年11月2日出生，汉族，户籍地浙江省临海市。现住广东省广州市番禺区。
被上诉人（原审原告）广州大学城投资经营管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区。
法定代表人申海，总经理。
委托代理人苏祖耀，系广东经纶律师事务所律师。
委托代理人周建森，系广东经纶律师事务所律师。
上诉人李海利因与被上诉人广州大学城投资经营管理有限公司（以下简称大学城管理公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2013）穗番法学民初字第181号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年11月，李海利以广州市番禺区小谷围华信视光学配镜中心（合同乙方）的名义与广州大学城投资经营管理有限公司（合同甲方）签订《广州大学城综合商业服务区商铺租赁合同》，约定大学城管理公司将座落于广州市番禺区小谷围街的广州大学城综合商业服务区（南北区）内自编S1-20号铺出租给广州市番禺区小谷围华信视光学配镜中心作经营使用，建筑面积为92.5平方米，每月租金为2775元。租赁期由2009年11月1日起至2010年6月30日止，履约保证金为5550元。2010年7月5日，李海利以广州市番禺区小谷围华信视光学配镜中心的名义与大学城管理公司签订《广州大学城综合商业服务区S1-20号铺租赁合同之续约协议》，将《广州大学城综合商业服务区商铺租赁合同》约定的S1-20号铺的租赁期限延长至2011年6月30日，租金仍为每月2775元，履约保证金为5550元。2011年3月2日，李海利以广州市番禺区小谷围华信视光学配镜中心名义与大学城管理公司签订《广州大学城综合商业服务区S1-03、S1-20号商铺租赁合同之续约协议》，约定的S1-20号铺的租赁期限延长至2012年6月30日，租金改为每月3145元，履约保证金为5550元。2011年4月6日，大学城管理公司与广州市番禺区小谷围华信视光学配镜中心、李海利三方签订了《关于﹤广州大学城综合服务区商铺租赁合同﹥的合同转让协议》，约定将广州市番禺区小谷围华信视光学配镜中心上述租赁合同下的权利、义务、责任全部转让给李海利。转让协议签订后，初时双方均能按合同约定履行各自义务，李海利自2012年3月开始拖欠大学城管理公司租金。2012年5月11日，大学城管理公司向商业区租户发出了《通知》，要求各商户在2012年6月20日全部撤离，李海利工作人员签收了此通知。李海利收到通知后，双方关于提前收回商铺所造成的损失及履约保证金等事项未能协商解决，李海利一直没有将商铺交回给大学城管理公司，大学城管理公司于2013年5月12日将商铺自行强行拆除。至2013年5月12日，李海利共欠大学城管理公司2012年2月至2012年11月水电费1123.38元。
另查明，大学城管理公司所出租的广州市番禺区小谷围街广州大学城综合商业服务区（南北区）内自编S1-20号铺没有产权证，只有一份2005年7月15日核发的建设工程规划许可证，该项目为临时建筑，使用期为两年。到期后，没有延期。李海利承租商铺所在的大学城临建商业南区DS303地块从2012年10月起被围闭，失去正常经营条件。
2013年10月10日，大学城管理公司提起本案诉讼，请求：1、判令李海利向大学城管理公司支付拖欠的租金12580元；2、判令李海利向大学城管理公司支付商铺占有使用费32812.83元；3、判令李海利向大学城管理公司支付逾期支付租金及商铺占有使用费的违约金至付清租金及商铺占有使用费时止（暂计至2013年8月15日为31924.26元）；4、判令李海利向大学城管理公司支付拖欠的水电费1123.38元；5、本案诉讼费用由李海利承担。
以上事实，有《广州大学城综合商业服务区商铺租赁合同》一份、《广州大学城综合商业服务区S1-20号铺租赁合同之续约协议》一份、《广州大学城综合商业服务区S1-03、S1-20号铺租赁合同之续约协议》一份、《中华人民共和国建设工程规划许可证》一份、水电费等费用交款通知书四份以及原审法院庭审笔录等证据予以证实。
原审法院认为：大学城管理公司出租给李海利的广州市番禺区小谷围街广州大学城综合商业服务区南区自编S1-20号商铺为2007年7月15日到期的临时公共服务设施，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。因此，大学城管理公司与李海利签订的《广州大学城综合商业服务区商铺租赁合同》、《广州大学城综合商业服务区S1-20号铺租赁合同之续约协议》及《广州大学城综合商业服务区S1-03、S1-20号铺租赁合同之续约协议》为无效合同，大学城管理公司依无效合同收取的履约保证金5550元应当返还给李海利。另依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，因此大学城管理公司要求李海利支付房屋占有使用费的诉讼请求，原审法院予以支持。另由于李海利承租的商铺从2012年10月起被围闭，无法正常经营，若依照租金标准收取占有使用费有失公允，原审法院酌情将2012年10月1日至2013年5月12日的占有使用费减为每月依照租金3145元的30%收取。即李海利应当向大学城管理公司支付2012年3月1日至2012年9月30日的占有使用费22015元，2012年10月1日至2013年5月12日的占有使用费6982元，合计28997元。因上述租赁合同为无效合同，大学城管理公司要求李海利支付逾期支付租金及商铺占有使用费的违约金的诉讼请求没有法律依据，原审法院不予支持。大学城管理公司要求李海利支付拖欠的水电费并提供李海利签署的《广州广电物业管理有限公司大学城综合商业服务区商铺交款通知书》予以证实，李海利虽抗辩其未拖欠大学城管理公司水电费但无法提供相关交费单据，依据法律规定李海利应当承担举证不能的法律责任，对于大学城管理公司要求李海利支付水电费1123.38元的诉讼请求，原审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，原审法院于2013年11月28日作出如下判决：一、广州大学城投资经营管理有限公司于本判决生效后十日内向李海利返还履约保证金5550元；二、李海利于本判决生效后十日内向广州大学城投资经营管理有限公司支付占有使用费28997元及利息（自2013年10月10日起依照中国人民银行同期贷款利率计算至占有使用费付清之日止）；三、李海利于本判决生效后十日内向广州大学城投资经营管理有限公司支付水电费1123.38元；四、驳回广州大学城投资经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果大学城管理公司或李海利未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费881元，大学城管理公司承担440.50元，李海利承担440.50元。
上诉人李海利不服原审判决，向本院提起上诉称：请求撤销原审判决第二、三项，依法改判。理由：一、原审判决适用法律错误，显失公平。上诉人认为，最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定的房屋占有使用费在法律性质上属于对无效房屋租赁合同中房屋出租人所遭受的经济损失的一种赔偿。根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后……．有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，对于房屋租赁合同无效给出租方所造成的经济损失，应当区分出租方和承租方对造成租赁合同无效的过错大小，在此基础上确定损失的赔偿分担比例。换言之，在个案中，法院应当区分合同双方对于合同无效的过错大小问题，公平地分担赔偿责任，而不能直接引用最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，要求承租人承担全部的赔偿责任，按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案中，房屋租赁合同无效的原因是涉讼房屋属于临时建筑，合同签订时该临时建筑的使用期限已经届满。被上诉人作为出租方在明知涉讼房屋的临时使用期限已届满的情况下，仍对外出租并对上诉人隐瞒该情况，故其应当对租赁合同的无效承担全部或主要责任，上诉人应无责或承担次要责任。在此情况下，被上诉人应当对其因合同无效造成的经济损失自行承担全部或主要的责任，上诉人应当对此不承担或承担次要的责任。二、2012年10月1日起，被上诉人即强行将涉讼房屋进行围闭，致其失去正常经营条件。在该种情况下，上诉人根本无法正常占有使用涉讼房屋，仅是因为双方存在纠纷而未将存放房内的货物搬离。根据权利义务相一致的原则，既然上诉人因被上诉人的围闭行为已无正常占有使用涉讼房屋，就不应当再要求其支付占有使用费。三、原审认定上诉人拖欠被上诉人水电费的唯一依据是水电费的交款通知书。但该水电费交款通知书系被上诉人下属的物业服务中心制作，而非供电、供水部门出具，也未经过上诉人的确认，故交款通知书不具有真实性、客观性。涉案商铺从开始就不具备经营条件，没有实际开张经营，不可能发生水电费，被上诉人主张欠费没有依据。综上，恳请贵院依法支持上诉人的上诉请求，维护公平正义和上诉人的合法权益。
被上诉人广州大学城投资经营管理有限公司辩称：一、一审判决上诉人应支付2012年3月1日至2012年9月30日期间房屋占有使用费，适用法律正确，应予维持。上诉人自2009年3月1日起承租商铺作经营使用，上诉人在租赁期内及商铺交还前，已充分利用了商铺，上诉人租赁商铺（又或者叫占用商铺）的权益已得到了充分保障，上诉人获得了其应得的利益，合同的目的已实现。上诉人在得到了利益而没有任何损失的情况下，如果连最高院司法解释规定的房屋占有使用费都无需支付，上诉人岂不是白占白用而构成不当得利？那才真正的叫显失公平。二、上诉人在合同期满后故意不交还商铺，理应支付占有使用费。合同期满前及合同期满后，我方已通过多种渠道反复通知上诉人交还商铺，但上诉人对我方的催告均不予理睬，我方不得已才将商铺所在的商业南区围闭。若按上诉人的说法，商铺所在的商业区域由于围闭而失去正常经营条件，其根本不能正常占有使用房屋，我方不禁要问，你明知不能正常占有使用房屋，你完全可以当时就交还商铺，但为何一直占用不交还呢。三、上诉人拖欠水电费的证据确凿充分。所有水电费的交款通知书都已由上诉人或上诉人的职员签收，一审庭审质证时，上诉人亦已承认有些水电费收款通知书是由其本人亲自签收的。而且一直以来上诉人的水电费也都是以这种方式支付的，即每个季度的水电费发生后，我方向上诉人送达交款通知书，上诉人签收确认后交款，尽管上诉人有时会延迟交水电费，但双方一直以来对水电费的金额从来没有异议的。上诉人支付2011年11月1日至2012年2月5日水电费的交款时间是2012年4月27日，这是上诉人最后一次交水电费，之后，2012年5月11日上诉人收到我方即将收回商铺的通知后，上诉人再也没有支付过水电费。综上，一审法院的判决认定事实清楚、说理充分透彻、适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉没有任何事实和法律依据。请法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决，维护我方的合法权利。
本院二审查明：一、关于水电费争议，被上诉人在原审提交交款通知单及欠费明细表为证据，其中有李海利签名确认的单据为2012年8月25日制作的交款通知单，内容包含2012年5月11日至2012年8月5日止水电费为94.36元（本次电读数27817、水读数80），李海利在2013年11月7日原审庭审中确认签名真实性，二审中提出签名真实性的质疑；另有蒋升签名确认的单据为2012年5月25日制作的交款通知单，内容包含2012年2月6日至同年5月10日止水电费为900.72元（本次电读数27817、水读数79），李海利不予确认蒋升的身份。二、关于商铺外围围闭时间争议，上诉人二审主张被上诉人在2012年9月3日围闭，并申请证人李某、刘若娜作证。被上诉人认为证人证言超过举证期限，且证人李某为上诉人的员工，有利害关系，不属于新证据。被上诉人在一审提交过收地公告，证明2012年10月31日为搬迁的最后期限。三、双方当事人对原审判决其他查明事实表示无异议，二审予以确认。
本院认为，本案争议在于房屋租赁合同无效后确定当事人损失的范围及责任主体。房屋作为不动产，具有价值及使用价值。涉案房屋因遇征用拆迁决定而必须交还，在交还前，使用人仍然是房屋使用价值的享有人。上诉人占用被上诉人出租场地期间，被上诉人在涉案房屋使用价值上的损失，与上诉人应付租金收益应该一致，故被上诉人遭受的损失以合同约定租金标准衡量，是价值规律在法律规定的体现。上诉人认为合同无效是被上诉人造成，应由被上诉人承担主要责任。但是造成被上诉人不能享有上诉人占有场地期间的使用价值，原因在于上诉人对场地的占用，与合同无效的原因缺乏必要的联系。故上诉人的意见缺乏依据，本院不予采纳。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，上诉人应当承担支付占用租赁场地期间的使用费，使用费参照合同约定计算。上诉人认为其没有实际开张经营，仅为二审单方陈述，与证据反映双方两次签订续约合同确认支付租金的事实相矛盾，本院不予采纳。上诉人认为租赁场地在2012年6月开始停水电，从同年9月3日开始围闭，仅为二审的单方陈述。上诉人二审申请证人出庭作证，不符合二审新证据的规定，本院不予采纳。被上诉人认为从2012年11月开始围闭，有相关的搬迁公告为依据，因围闭而酌情减少使用费的时间段应该从2012年11月1日起算。基于被上诉人没有上诉，故二审对原审相关判项不予调整。上诉人认为其一直拒绝确认欠交水电费，经本院审查，被上诉人主张上诉人欠缴水电费用，所提交的交费通知单中有上诉人签名的是2012年8月25日制作的交款通知单，该通知单与前期2012年5月25日制作的交款通知单的水电表读数相吻合，上诉人不能证明该两期费用已经清缴，故该两期水电费995.08元，应由上诉人负担。至于被上诉人主张的2012年8月6日以后的欠费，因缺乏上诉人的确认，且无法证明实际使用的水电读数，故本院不予确认。综上所述，原审法院查明事实基本清楚。仅对水电费损失的处理不当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省广州市番禺区人民法院（2013）穗番法学民初字第181号民事判决第一、二、四项；
二、变更广东省广州市番禺区人民法院（2013）穗番法学民初字第181号民事判决第三项为：李海利于本判决送达之日起十日内向广州大学城投资经营管理有限公司支付水电费995.08元。
如果大学城管理公司或李海利未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费881元，由广州大学城投资经营管理有限公司负担481元，李海利负担400元；
二审案件受理费553，由广州大学城投资经营管理有限公司负担20元，李海利负担533元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 郭东升
审判员 陈珊彬
二〇一四年六月十八日
书记员 阮志雄
黄浪