广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南市民二终字第490号
上诉人（一审被告）：唐小艳，女，1977年1月3日出生，壮族，住南宁市。
委托代理人：黄大波，广西金卡律师事务所律师。
委托代理人：韦俏妮，广西金卡律师事务所实习律师。
被上诉人（一审原告）：南宁市百和药业连锁有限责任公司，住所地南宁市经济技术开发区国凯大道南侧的银凯孵化园5#标准厂房三楼。
法定代表人：龚凤群，该公司董事长。
委托代理人：李德信，南宁市伟信法律事务所法律工作者。
被上诉人（一审被告）：南宁市和冬市场开发有限公司，住所地南宁市广园路4号天成府5号楼1层104号铺面。
法定代表人：马贞。
委托代理人：朱雷，广西国海律师事务所律师。
委托代理人：蒙成强，广西国海律师事务所律师。
上诉人唐小艳因与被上诉人南宁市百和药业连锁有限责任公司（以下简称百和药业）、被上诉人南宁市和冬市场开发有限公司（以下简称和冬公司）合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2015）青民二初字第448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月21日公开开庭进行了审理。上诉人唐小艳的委托代理人黄大波、韦俏妮，被上诉人百和药业的委托代理人李德信，被上诉人和冬公司的委托代理人朱雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：和冬公司在南宁市青环路凤岭五队86号开发建设农贸市场出租商场，和冬公司与唐小艳曾就南宁市青环路凤岭五队86号摊位存在租赁合同关系，后，百和药业与唐小艳就涉案铺面转让事宜达成一致协议，以215000元的价格将该铺面转让给百和药业。百和药业于2013年10月11日向唐小艳支付了铺面转让金215000元，唐小艳因此向百和药业出具《收条》一份，载明：今收到百和药业给付唐小艳所拥的和冬公司铜鼓岭综合市场A4、A5号铺面转让金215000元。
和冬公司在收取了唐小艳支付的3000元合同更名手续费后，与百和药业就涉案铺面签订了一份租期从2013年元月19日至2014年元月18日的《南宁市青环路凤岭五队86号摊位租赁合同》，2014年1月19日再次签订一份《南宁市青环路凤岭五队86号摊位租赁合同》，约定和冬公司将凤岭五队86号医药行A4A5号铺面出租给百和药业。后因双方发生争议，百和药业曾将唐小艳、和冬公司诉至法院，经南宁市中级人民法院（2014）南市民一终字第905号判决书判决确认因和冬公司未取得铺面的建设工程规划许可证即出租，违反法律的强制性规定，百和药业与和冬公司签订的《南宁市青环路凤岭五队86号摊位租赁合同》无效，并判决和冬公司向百和药业返还35800元。
一审法院认为：百和药业与唐小艳虽未签订书面合同，但唐小燕出具的《收条》已表明双方存在转让南宁市青环路凤岭五队86号铺面的行为，已形成了承租权的转让关系。因南宁市青环路凤岭五队86号摊位无建筑许可证，租赁行为违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的强制性规定而无效，即该铺面不具备承租权，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，百和药业与唐小艳就涉案铺面的转让关系为无效的法律关系。
百和药业为承租南宁市青环路凤岭五队86号铺面向原承租人唐小艳支付了铺面转让金215000元。铺面转让金一般包含房屋装饰装修费用、承租人长期在该房屋经营形成的商业价值、承租人先行占有房屋的利益及优先承租权等多种不同性质的费用集合体。现本案转让的铺面不具有承租权，且没有证据证明转让时铺面有装修或者其他财产，唐小艳亦未出庭应诉，放弃答辩和质证的权利，故对于百和药业支付铺面转让金仅是针对承租权的主张，予以采信。唐小艳转让铺面与百和药业的行为无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，唐小艳应向百和药业返还已支付的铺面转让金215000元。
本案和冬公司系南宁市青环路凤岭五队86号铺面的出租人，百和药业与唐小艳的承租权转让与和冬公司并无关系，百和药业也未提供证据和冬公司参与其中、对铺面转让金的事宜知情或者与唐小艳存在恶意串通。故百和药业对和冬公司的该项诉请，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认百和药业与唐小艳之间的南宁市青环路凤岭五队86号铺面转让行为无效；二、唐小艳向百和药业返还铺面转让金215000元；三、驳回百和药业的其他诉讼请求。一审案件受理费4526元，由唐小艳负担。
上诉人唐小艳不服一审判决，上诉称：一审法院认定唐小艳向百和药业返还215000元存在事实不清，适用法律错误。一、租赁合同和转让合同是两种不同、相互独立的的合同，租赁合同无效并不等于转让合同无效。一审判决以百和药业和和冬市场开发有限公司之间的租赁合同无效为由，判决唐小艳与百和药业之间的铺面转让合同无效，是错误的。唐小艳与百和药业之间的铺面转让合法有效，而且早已履行完毕。2013年10月11日，唐小艳收到百和药业支付的215000元转让款，唐小艳将商铺交给该公司，商铺转让交易完成。在与唐小艳谈商铺转让之前，百合药业对该市场及铺面的周边进行了实地考察，并到和冬公司了解该铺面的产权情况，对该市场和铺面的产权情况有充分的了解。因此，双方所进行的铺面转让都是双方真实意思的表示，转让的价格是该铺面当时的市场价格，双方都是认可的，并没有违反国家的任何规定。双方的转让交易行为完全符合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第七条之规定。另外，唐小艳也不存在与和冬公司恶意串通欺骗百和药业的情况；百和药业和冬公司之间的租赁合同被认定无效不应该具有溯及力，不能导致另外一个与租赁合同性质不同、主体不同且已履行完毕的合同无效。二、唐小艳将铺面转让给百和药业，不存在过错。百合药业与和冬公司签订的第二份《租赁合同》中增加了“药品销售”的内容，已超出了唐小艳与和冬公司所签的租赁合同中所约定的经营范围，这才导致了后来的纠纷。根据《合同法》第五十八条的规定，如果百合药业因受让铺面而受到损失，应向有过错的一方和冬公司提出赔偿的主张，而不应要求唐小艳返还。三、唐小艳转让给百和药业公司的是商铺，而不是简单的承租权。一审法院判决唐小艳返还转让金的另外依据是该215000元转让金仅仅是承租权的转让费，同时该铺面不具承租权。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”和冬公司在该铺面转让之后、一审法庭辩论终结前完全可以办理并取得商铺的相关手续和资料，从而避免租赁合同被认定无效的结果。但该公司并未这样做，因而构成违约。租赁合同无效的过错和责任在和冬公司一方。四、百和药业的“铜鼓岭农贸综合市场”属非法违章建筑、无法办理相关营业执照的主张缺乏根据。如果是违章建筑，早就应该拆除。到目前为止，百和药业并未提供任何证据来证明其主张。现在的事实是，该市场一直在正常经营，里边还有工商局的代办点。现南宁市青秀区青环路凤岭五队86号医药行A4、A5号，也就是唐小艳转让给百和药业的铺面，已经出租给他人使用，分别是朝阳大药房和“便之佳”便利店。由此可见，该铺面是可以合法租赁、正常经营的。无法取得营业执照的原因一部分应当在百和药业身上，与唐小艳无关。综上所述，为依法维护唐小艳的合法权益，依法向贵院提起上诉：1、请求撤销一审判决，依法驳回百和药业对唐小艳的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由百和药业、和冬公司承担。被上诉人百和药业辩称：一审判决认定的事实正确，适用法律正确。请求二审法院驳回唐小艳的上诉请求，维持一审判决。
被上诉人和冬公司辩称：一审判决正确，维持一审判决。
本案二审双方当事人的争议焦点为：1、唐小艳与百和药业之间转让铺面的行为是否有效；2、唐小艳是否应向百和药业返还铺面转让金215000元。
二审期间，双方当事人对一审查明事实没有异议，也没有提交与案件事实有关联的新证据，本院对一审查明的事实依法予以确认。
本院认为：本案中，百和药业经与唐小艳协商并经和冬公司同意，唐小艳向和冬公司支付3000元合同更名手续费后，唐小艳以215000元的价格将承租和冬公司位于南宁市青环路凤岭五队铜鼓岭综合市场A4、A5号铺面转让给百和药业。该转让行为是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，对双方具有约束力，应受法律保护。
之前，虽然和冬公司租赁给唐小艳的铺面无建筑许可证，双方之间的租赁合同不受法律保护。但根据《最高人民法院关于＜审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”而唐小艳与和冬公司并未就双方之间的租赁合同法律关系产生诉讼，双方之间的租赁合同的效力尚属于待定的状态或情形。故百和药业以唐小艳与和冬公司之间的租赁合同应属无效，向一审法院请求确认百和药业与唐小艳之间的铺面转让行为无效并请求唐小艳返还铺面转让费没有事实和法律依据。一审认为该铺面不具备承租权，百和药业与唐小艳就涉案铺面的转让行为无效，判决支持百和药业该诉讼请求不当，本院予以纠正。
综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。唐小艳上诉理由成立，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销南宁市青秀区人民法院（2015）青民二初字第448号民事判决；二、驳回被上诉人南宁市百和药业连锁有限责任公司的诉讼请求。
一审案件诉讼费4526元，由被上诉人南宁市百和药业连锁有限责任公司负担；二审案件受理费4526元（上诉人唐小艳已预交），由被上诉人南宁市百和药业连锁有限责任公司负担。
上诉人唐小艳二审预交的案件受理费4526元，由本院退回上诉人唐小艳。
本判决为终审判决。
审判长 陈 健
审判员 陈红恩
审判员 张漪帆
二〇一五年十一月二十四日
书记员 林 菲
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。