上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终5423号
上诉人（原审被告）：陈正忠，男，1961年6月5日生，汉族，住福建省建阳市。
被上诉人（原审原告）：金秋玲，女，1985年7月19日生，汉族，住福建省永泰县周云乡。
上诉人陈正忠因与被上诉人金秋玲房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初16102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月21日立案后，依法组成合议庭，于同年6月6日公开开庭进行了审理。上诉人陈正忠、被上诉人金秋玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈正忠上诉请求：撤销原判第三、四、五项，依法改判上诉人不需支付租金、解除合同违约金、逾期付款违约金。事实和理由：由于被上诉人金秋玲转租的是工业厂房，不能经营农副产品和餐饮，得不到法律的保护，被上诉人本身亦存在过错。上诉人对租赁房屋进行装修花费60多万元，但2016年春节过后，XX镇XX路XX弄XX号XX幢XX楼第XX间商铺（以下简称涉案房屋）所在区域进行整治，2016年6月，涉案房屋所在区域拆迁，造成上诉人无法经营，合同目的无法实现，原审确定违约金未能考虑上诉人的损失及被上诉人亦应承担相应责任。
被上诉人金秋玲辩称，不同意上诉人陈正忠的上诉请求。双方当事人在签订《转租合同》时已经明确涉案房屋为工业厂房，上诉人对此知情，本案系因上诉人欠租导致租赁合同解除，故请求二审驳回上诉，维持原判。
2016年9月，金秋玲向一审法院起诉请求：1、解除金秋玲、陈正忠的转租合同；2、陈正忠支付金秋玲欠付的2016年4月1日至9月30日的租金15万元；3、陈正忠支付金秋玲违约金6万元；4、陈正忠支付金秋玲滞纳金16万元；5、陈正忠返还金秋玲涉案房屋。
一审法院认定事实：2014年5月11日，金秋玲与案外人朱某签订《工业厂房转租合同》，约定朱某将属于工业生产厂房的，位于松江区XX镇XX园区XX路XX弄XX号XX号XX房XX楼转租给金秋玲开设鞋服店使用，面积约1,800平方米，租期从2014年7月1日起至2020年9月31日止，不得经营食品超市及转租他人。同年6月8日，金秋玲与朱某签订合同附件一份，约定除不得经营食品百货超市外，同意金秋玲转租给第三方。
2015年8月3日，金秋玲、陈正忠签订《转租合同》一份，约定金秋玲将属于工业生产厂房的涉案房屋租赁给陈正忠开设农副产品、餐饮使用，面积约450平方米，租期5年，自2015年10月1日起至2020年9月30日止。第1、2年的年租金为50万元，第3、4年的年租金为55万元，第5年的年租金为60.50万元，租赁保证金为4.20万元。合同第五条约定，租金半年支付一次，第一次支付25万元，本着先付后用的原则，陈正忠以现金或划卡的方式提前15天支付。合同第七条约定，陈正忠逾期支付租金应向金秋玲支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之五，拖欠房租15天以上的，金秋玲有权停止陈正忠使用房屋的有关设施，由此造成的一切损失由陈正忠全部负责，并且金秋玲可以单方面解除合同，陈正忠承担由此造成的所有违约责任的费用。合同第十条约定，转租合同期满后陈正忠终止合同的，应恢复房屋原状并交还给金秋玲，金秋玲将保证金扣除陈正忠所产生的费用以后无息退还陈正忠。合同第十一条约定，房屋租金不得逾期支付，逾期支付15天以上，视为提早结束租期；提早结束租期（除不可抗拒的原因之外）视为严重违约，租赁期内陈正忠必须向金秋玲赔偿6万元。合同另对其他相关事宜进行了约定。
同日，金秋玲、陈正忠签订《补充协议》，约定签订合同之日起三天内租金未从银行转账到账，则原合同失效。陈正忠按约支付了金秋玲租金25万、押金4.20万元。
2016年5月11日，陈正忠通过转账支付了金秋玲租金10万元。
2016年9月9日，金秋玲向陈正忠发送《关于收回违约商铺的通知》，言明陈正忠未按约支付租金的行为是违约，金秋玲有权单方面中止双方转租合同，收回商铺，同时要求陈正忠赔偿因此造成的一切损失；金秋玲已报警并起诉至法院，于10月份正式开庭判决收回商铺；即时各商铺与陈正忠的合同将终止。
2016年10月份，涉案房屋周围砌了围墙。
一审法院另查明，上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号的房屋于2008年10月16日登记于案外人上海A有限公司名下，土地用途属于工业用途。2014年4月23日，案外人上海B有限公司（乙方）与上海A有限公司（甲方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于本区九亭镇久富工业区XX路XX弄XX号XX号XX房XX楼，总面积约2,870.10平方米的房屋租给乙方，租期6年，自2014年10月1日起至2020年9月31日至。合同另对其他相关事宜进行了约定。乙方落款处有上海B有限公司的盖章及朱某的签名。金秋玲于一审庭审中表示朱某为上海B有限公司的法定代表人。
一审审理中，陈正忠提交九亭市场监督管理所于2016年10月8日出具的《告知书》一份，该告知书言明厂房内经营户在此从事经营活动的场所属于无证厂房，或虽然属于有证厂房但存在擅自改变工业厂房使用性质，破坏原有规划、破墙开店的情况；前期，镇政府对经营户所处区域已经砌好了围墙，但留有部分出口，主要是方便经营户予以清理和搬离，但经营户截至目前没有任何整改，因此告知如下：1、请务必于2016年10月14日前自行清理物品，搬离经营场所，停止任何经营活动；2、14日以后，无论经营场所内物品是否清理、搬运完毕，政府相关部门都将把围墙全部砌实，物品无法搬出而造成的损失由经营户自行负责。陈正忠拟证明房屋已经在2016年10月8日之前被政府砌墙包围，陈正忠无法经营，之前的租金也无法缴纳。金秋玲认为该告知书与本案无关。同时，金秋玲同意押金抵扣金秋玲诉请的相关款项，对2016年10月1日之后的租金及使用费保留诉权，另行处理。
一审法院认为，金秋玲、陈正忠签订的转租合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行自己的义务。从查明的情况来看，陈正忠拖欠租金已超15天，根据合同约定金秋玲有权解除合同，且陈正忠也同意解除合同，故对金秋玲的相应诉请予以支持。至于合同解除的时间，以诉状副本送达陈正忠之日，即2016年10月18日作为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已解除，陈正忠应返还金秋玲相应房屋，陈正忠对此亦表示同意，故对金秋玲的相应诉请，予以支持。金秋玲关于陈正忠支付2016年4月至9月的租金的诉请，符合合同的约定，法院予以支持。金秋玲主张合同解除违约金、逾期支付租金的滞纳金，符合合同的约定，但陈正忠提出金额过高，要求法院进行调整，且金秋玲并未提供证据证明其实际损失，故法院兼顾合同的履行情况、双方当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定陈正忠应付的合同解除违约金为3万元，逾期支付租金的滞纳金为1万元。金秋玲同意押金4.2万元抵扣欠付费用，在本案中对此一并予以处理。
陈正忠辩称金秋玲明知涉案房屋属于工业用途却仍租给陈正忠作为经营农副产品、餐饮之用，导致陈正忠无法经营，故金秋玲存在过错，但，一则，转租合同载明了房屋属于工业用途，陈正忠承租用于开店经营，陈正忠对此也应属明知；二则，从陈正忠提交的2016年10月份的照片来看，政府于10月份才砌墙包围房屋影响房屋使用，并无证据表明影响陈正忠在2016年4至9月份对房屋的使用；三则，陈正忠主张2016年春节前后政府开始整治，但对此并未提供证据证明，且亦无证据表明政府的整治对陈正忠的房屋使用产生了影响。故对陈正忠的辩称意见，不予采纳。陈正忠主张金秋玲应赔偿装修费、广告费，缺乏相关依据，不予支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于二○一七年三月三日作出判决：一、金秋玲与陈正忠于2015年8月3日签订的《转租合同》于2016年10月18日解除；二、陈正忠于判决生效之日起十日内返还金秋玲位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX幢XX楼第6-13间房屋；三、陈正忠于判决生效之日起十日内支付金秋玲欠付的自2016年4月1日起至9月30日止的租金108,000元（已抵扣押金42,000元）；四、陈正忠于判决生效之日起十日内支付金秋玲解除合同违约金30,000元；五、陈正忠于判决生效之日起十日内支付金秋玲逾期付款违约金10,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,850元，减半收取3,425元，由金秋玲负担1,715元，陈正忠负担1,710元。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人陈正忠与被上诉人金秋玲签订的《转租合同》合法有效，双方均应恪守履行。根据《转租合同》约定，租金半年支付一次，先付后用，上诉人需以现金或划卡方式提前15天支付。本院庭审中，双方当事人一致确认上诉人应当在2016年3月15日付清2016年4月1日至9月30日的租金25万元，其实际只在2016年5月11日支付租金10万元，上诉人主张双方就其迟延支付租金达成一致，但被上诉人予以否认，而上诉人未能对此进一步举证，因此上诉人的主张，缺乏依据，本院不予采信。上诉人无正当事由拖欠租金，被上诉人据此主张解除《转租合同》并要求上诉人承担相应违约责任，合法有据，本院予以支持。至于上诉人主张被上诉人转租工业生产厂房租赁给其用于经营农副产品、餐饮，导致上诉人无法经营，被上诉人应当对此承担责任的问题，其一，双方签订的《转租合同》载明涉案房屋属于工业生产厂房，上诉人在对此明知的情况下仍租赁用于经营农副产品、餐饮，对可能产生的经营风险应当予以预见；其二，就现有证据而言，无法证明政府在春节之后开始进行区域整治，并对上诉人使用涉案房屋产生影响，故上诉人拖欠2016年4月1日至9月30日的租金系违约，与涉案房屋无法经营餐饮等并无关联；其三，对于被上诉人主张的合同解除违约金、逾期支付租金的滞纳金，原审根据《转租合同》的履行情况、双方当事人的过错程度以及预期利益等因素，已予以酌情调整，本院予以确认。鉴于本案《转租合同》解除系因上诉人违约而起，上诉人要求被上诉人赔偿装修费，亦缺乏依据，本院不予支持。综上，上诉人陈正忠的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决并无不当，本院依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币6,850元，由上诉人陈正忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金绍奇
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 许 军
二〇一七年六月二十日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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