广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第672号
上诉人（原审被告）钟浩，男，汉族，1983年8月29日出生，住广东省佛山市三水区。
上诉人（原审原告）莫颖华，女，汉族，1984年1月13日出生，住广东省佛山市禅城区。
上诉人（原审原告）朱玲，女，汉族，1983年4月8日出生，住广东省佛山市顺德区。
上诉人（原审原告）陈胜远，男，汉族，1980年4月12日出生，住广东省佛山市禅城区。
上诉人（原审原告）叶绍斌，男，汉族，1983年3月1日出生，住广东省佛山市三水区。
上诉人（原审原告）周健怡，女，汉族，1984年10月2日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）刘彩萍，女，汉族，1943年1月6日出生，住广东省佛山市禅城区。
上诉人（原审原告）陈枋焕，女，汉族，1968年2月12日出生，住广东省佛山市禅城区。
上诉人（原审原告）萧锡祥，男，汉族，1976年7月27日出生，住广东省佛山市禅城区。
上诉人（原审原告）关燕鸿，女，汉族，1975年3月29日出生，住广东省佛山市禅城区。
上诉人（原审原告）关炳贤，男，汉族，1940年1月23日出生，住广东省佛山市禅城区。
上诉人（原审原告）滕杰，女，汉族，1946年3月14日出生，住广东省佛山市禅城区。
上诉人（原审原告）梁小明，女，汉族，1961年9月3日出生，住广东省佛山市禅城区。
上诉人（原审原告）欧红梅，女，汉族，1973年11月8日出生，住广东省佛山市三水区。
上诉人（原审原告）王晓华，女，汉族，1984年10月30日出生，住广东省深圳市罗湖区。
上诉人（原审原告）张喜花，女，汉族，1980年4月12日出生，住广东省英德市。
上诉人（原审原告）林青，男，汉族，1973年1月22日出生，住广东省佛山市禅城区。
上诉人（原审原告）洪葵林，男，汉族，1946年2月10日出生，住广东省佛山市禅城区。
上诉人（原审原告）关剑文，女，汉族，1944年6月26日出生，住广东省佛山市禅城区。
上诉人（原审原告）蔡戈，男，汉族，1986年9月10日出生，住海南省海口市美兰区。
上诉人（原审原告）司明霞，女，汉族，1979年9月30日出生，住安徽省安庆市宿松县，公民身份号码3408261979********。
上诉人（原审原告）贺晓春，男，汉族，1979年8月1日出生，住安徽省安庆市太湖县，公民身份号码3408261979********。
上诉人（原审原告）黄凤萍，女，汉族，1985年5月29日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）孙立霞，女，汉族，1980年3月8日出生，住湖南省益阳市资阳区。
上诉人（原审原告）陈雪莲，女，汉族，1986年2月19日出生，住四川省成都市青白江区。
上诉人（原审原告）吴彬华，男，汉族，1983年9月25日出生，住福建省柘荣县。
上诉人（原审原告）陈海霞，女，汉族，1980年4月10日出生，住安徽省安庆市宿松县。
上诉人（原审原告）祝志远，男，汉族，1979年11月11日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）麦棣科，男，汉族，1984年8月5日出生，住广东省佛山市三水区。
上诉人（原审原告）李林峰，男，汉族，1978年5月15日出生，住广东省云浮市新兴县。
上诉人（原审原告）胡忠钢，男，汉族，1982年9月24日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）萧金益，男，汉族，1948年6月27日出生，住广东省佛山市禅城区。
上诉人（原审原告）郑登科，男，汉族，1982年7月2日出生，住江西省高安市。
上诉人（原审原告）黄镇雄，男，汉族，1981年6月5日出生，住广东省佛山市禅城区。
上诉人（原审原告）周素芳，女，汉族，1981年4月28日出生，住广东省佛山市顺德区。
上诉人（原审原告）袁知英，女，汉族，1984年9月14日出生，住广东省佛山市禅城区。
上诉人（原审原告）陈全，男，汉族，1975年11月29日出生，住广东省佛山市禅城区。
上诉人（原审原告）陈永增，男，汉族，1984年11月18日出生，住广东省佛山市禅城区。
上诉人（原审原告）孙国霞，女，俄罗斯族，1978年8月4日出生，住广东省佛山市禅城区。
上诉人（原审原告）高琼，女，汉族，1980年7月8日出生，住广东省从化市街口街。
上诉人（原审原告）黄德好，男，汉族，1972年5月23日出生，住广东省佛山市禅城。
上诉人（原审原告）莫燕梅，女，汉族，1983年8月7日出生，住广东省连州市丰阳镇。
上诉人（原审原告）林穗宝，男，汉族，1981年6月8日出生，住上海市长宁区。
上诉人（原审原告）黎正海，男，汉族，1982年1月25日出生，住湖北省黄梅县。
上诉人（原审原告）于秀，女，汉族，1982年4月28日出生，住山东省沾化县。
上述45上诉人的共同委托代理人张天祥，广东天伦（佛山）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）佛山信捷房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人周安桥，该公司总经理。
委托代理人张惠全，广东创誉律师事务所律师。
委托代理人张亚伟，广东创誉律师事务所实习律师。
上诉人钟浩、莫颖华、朱玲、陈胜远、叶绍斌、周健怡、刘彩萍、陈枋焕、萧锡祥、关燕鸿、关炳贤、滕杰、梁小明、欧红梅、王晓华、张喜花、林青、洪葵林、关剑文、蔡戈、司明霞、贺晓春、黄凤萍、孙立霞、陈雪莲、吴彬华、陈海霞、祝志远、麦棣科、李林峰、胡忠钢、萧金益、郑登科、黄镇雄、周素芳、袁知英、陈全、陈永增、孙国霞、高琼、黄德好、莫燕梅、林穗宝、黎正海、于秀因与上诉人佛山信捷房地产有限公司（以下简称信捷公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2013）佛城法民一初字第1151号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院审理查明：2009年至2010年期间，45名业主（买受人）分别与信捷公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及附件，由各业主向信捷公司购买佛山市禅城区魁奇二路139号商品房，合同主要约定：……房屋建筑面积，套内建筑面积，公共部位与公用房屋分摊建筑面积；第四条、计价方式与价款：该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算商品房单价及总金额。第五条面积确认及面积差异处理：商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：⒈差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；⒉差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；⒊差异值超过±3%以上的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。……双方还对付款方式、违约责任等进行了约定。合同签订后，各业主分别向信捷公司支付了合同约定的购房款，信捷公司向各业主开具了相应发票。2012年7月至10月，各业主分别取得相应房屋的房产证。
2012年，其中29名业主（乙方，20户）与信捷公司（甲方）签订《商品房面积差异协议书》，内容为：乙方购买甲方位于佛山市禅城区魁奇二路139号商品房，并签署《广东省商品房买卖合同》，合同约定了套内面积及合同金额。现根据佛山市城市规划勘测设计研究院测绘结果表示，房产最终套内面积。双方按购房合同第六条“面积确认及面积差异处理”的约定：面积误差比绝对值在0.6%以上（不含0.6%）至3%以内（含3%）的，买卖双方按实测计价面积及合同约定的套内单价据实结算，据此计算确认最终房款为＊元，最终房款金额与购房合同金额差额为＊元（正数值为乙方应补交款，负数值为甲方应退款）。双方按约定作出多退少补，乙方凭原购房款的预收款凭证换取由甲方开出销售不动产统一发票。信捷公司向各业主开具售房款发票，载明涉案房屋建筑面积、单价及总房价。
另查明，信捷公司系有限责任公司（台港澳法人独资），经营范围为：从事房地产开发建设、销售、出租及提供相关售后服务等。
钟浩等45人于2013年11月6日起诉至原审法院，请求法院判令：⒈信捷公司退还房屋面积差价款共计351536元；⒉信捷公司支付本案诉讼费用。
原审法院认为：钟浩等45人与信捷公司签订的《商品房买卖合同》和《商品房面积差异补充协议》，均是双方真实意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方均应按照上述合同的约定全面善意的履行各自承担的义务。
首先，对于双方签订《商品房面积差异补充协议》的类型，涉及业主共29人（20户），姓名为麦棣科、祝志远、陈海霞、陈雪莲、吴彬华、孙立霞、黄凤萍、贺晓春、司明霞、蔡戈、洪葵林、关剑文、林青、张喜花、王晓华、欧红梅、梁小明、关燕鸿、关炳贤、滕杰、萧锡祥、刘彩萍、陈枋焕、叶绍斌、周健怡、陈胜远、朱玲、钟浩、莫颖华。
通过《商品房买卖合同》约定的房屋建筑面积、套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积，与房地产权证记载的建筑面积、套内建筑面积比较，涉案房屋公共分摊面积较预售时有所减少，导致建筑面积减少，麦棣科等29人主张的面积差异情况属实。本案的争议焦点在于信捷公司是否应向麦棣科等29人支付公共分摊面积差价款的问题。经审查，从双方签订的《商品房面积差异补充协议》约定“双方按购房合同第六条'面积确认及面积差异处理'的约定：面积误差比绝对值在0.6%以上（不含0.6%）至3%以内（含3%）的，买卖双方按实测计价面积及合同约定的套内单价据实结算，据此计算确认最终房款为＊元，最终房款金额与购房合同金额差额为＊元（正数值为乙方应补交款，负数值为甲方应退款）”可以证实：对于涉案房屋实际面积与预售面积存在客观差异的问题，麦棣科等29人与信捷公司在对相关测绘部门出具的测绘结果认同的基础上，已按照《商品房买卖合同》第六条关于面积差异处理的约定进行了处理，“确认最终房款为＊元”的表述以及信捷公司向原告出具售房款＊元发票的行为也表明就涉案房屋的面积差异问题，合同双方即麦棣科等29人与信捷公司均确认已以签订《商品房面积差异补充协议》的形式处理完毕。且双方已经履行了《商品房面积差异补充协议》约定的面积差异补偿款的支付义务，现麦棣科等29人主张再对公摊面积差异部分进行处理，法院不予支持。
其次，双方没有签订面积差异补充协议的类型，涉及业主16人（14户），包括李林峰、胡忠钢、萧金益、郑登科、黄镇雄、周素芳、袁知英、陈全、陈永增、孙国霞、高琼、黄德好、莫燕梅、林穗宝、黎正海、于秀。
根据本案确认的事实，涉案房屋房产证登记的公共分摊面积较预售时有所减少，导致建筑面积减少，故李林峰等16人主张的面积差异情况属实。双方的争议焦点在于信捷公司是否应向李林峰等16人支付公共分摊面积差价款的问题。双方合同约定：“第四条、计价方式与价款：该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算商品房单价及总金额。第五条面积确认及面积差异处理：商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：⒈差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；⒉差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；⒊差异值超过±3%以上的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。”该约定是按照套内面积计算单价及总房价，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，即双方关于面积差异的约定只是针对套内面积，对由于公摊面积差异引起的建筑面积差异并没有明确约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的规定，出卖人应当退还由于公摊面积缩水导致的建筑面积缩水产生的差价款，具体计算方法以总房款÷合同约定建筑面积×实际减少建筑面积（合同约定建筑面积-
房产证登记建筑面积）为宜，对李林峰等16人超出部分的诉讼请求，法院依法不予支持。按照上述计算方法，具体明细如下：
信捷公司应当退还李林峰房款金额为11047.80元=（858329元÷90.90平方米×（90.90平方米－89.73平方米）］。
信捷公司应当退还胡忠钢房款金额为10958.11元=（851361元÷90.90平方米×（90.90平方米－89.73平方米）］。
信捷公司应当退还萧金益房款金额为6936.52元=（713561元÷79.21平方米×（79.21平方米－78.44平方米）］。
信捷公司应当退还郑登科房款金额为6350.64元=（679862元÷79.22平方米×（79.22平方米－78.48平方米）］。
信捷公司应当退还黄镇雄、周素芳房款金额为14905.21元=（980205元÷91.41平方米×（91.41平方米－90.02平方米）］。
信捷公司应当退还袁知英房款金额为10029.60元=（837610元÷91.03平方米×（91.03平方米－89.94平方米）］。
信捷公司应当退还陈全房款金额为10301.71元=（821607元÷90.92平方米×（90.92平方米－89.78平方米）］。
信捷公司应当退还陈永增房款金额为10084.11元=（842162元÷91.03平方米×（91.03平方米－89.94平方米）］。
信捷公司应当退还孙国霞房款金额为11066.79元=（924229元÷91.03平方米×（91.03平方米－89.94平方米）］。
信捷公司应当退还高琼房款金额为6431.23元=（688489元÷79.22平方米×（79.22平方米－78.48平方米）］。
信捷公司应当退还黄德好房款金额为10130.92元=（846071元÷91.03平方米×（91.03平方米－89.94平方米）］。
信捷公司应当退还莫燕梅房款金额为5445.61元=（642988元÷79.11平方米×（79.11平方米－78.44平方米）］。
信捷公司应当退还林穗宝房款金额为6236.18元=（667608元÷79.22平方米×（79.22平方米－78.48平方米）］。
信捷公司应当退还黎正海、于秀房款金额为6072.29元=（650063元÷79.22平方米×（79.22平方米－78.48平方米）］。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、驳回麦棣科、祝志远、陈海霞、陈雪莲、吴彬华、孙立霞、黄凤萍、贺晓春、司明霞、蔡戈、洪葵林、关剑文、林青、张喜花、王晓华、欧红梅、梁小明、关燕鸿、关炳贤、滕杰、萧锡祥、刘彩萍、陈枋焕、叶绍斌、周健怡、陈胜远、朱玲、钟浩、莫颖华的诉讼请求；二、信捷公司于判决发生法律效力之日起十日内，向李林峰返还房款11047.80元；三、信捷公司于判决发生法律效力之日起十日内，向胡忠钢返还房款10958.11元；四、信捷公司于判决发生法律效力之日起十日内，向萧金益返还房款6936.52元；五、信捷公司于判决发生法律效力之日起十日内，向郑登科返还房款6350.64元；六、信捷公司于判决发生法律效力之日起十日内，向黄镇雄、周素芳返还房款14905.21元；七、信捷公司于判决发生法律效力之日起十日内，向袁知英返还房款10029.60元；八、信捷公司于判决发生法律效力之日起十日内，向陈全返还房款10301.71元；九、信捷公司于判决发生法律效力之日起十日内，向陈永增返还房款10084.11元；十、信捷公司于判决发生法律效力之日起十日内，向孙国霞返还房款11066.79元；十一、信捷公司于判决发生法律效力之日起十日内，向高琼返还房款6431.23元；十二、信捷公司于判决发生法律效力之日起十日内，向黄德好返还房款10130.92元；十三、信捷公司于判决发生法律效力之日起十日内，向莫燕梅返还房款5445.61元；十四、信捷公司于判决发生法律效力之日起十日内，向林穗宝返还房款6236.18元；十五、信捷公司于判决发生法律效力之日起十日内，向黎正海、于秀返还房款6072.29元；十六、驳回李林峰、胡忠钢、萧金益、郑登科、黄镇雄、周素芳、袁知英、陈全、陈永增、孙国霞、高琼、黄德好、莫燕梅、林穗宝、黎正海、于秀的其他诉讼请求。案件受理费3287元，由麦棣科负担74元，祝志远、陈海霞负担25元，陈雪莲、吴彬华负担25元，孙立霞负担63元，黄凤萍负担67元，贺晓春、司明霞负担25元，蔡戈负担53元，洪葵林、关剑文负担25元，林青负担66元，张喜花负担72元，王晓华负担25元，欧红梅负担72元，梁小明负担72元，关燕鸿、关炳贤、滕杰负担25元，萧锡祥负担25元，刘彩萍、陈枋焕负担61元，叶绍斌、周健怡负担25元，陈胜远负担25元，朱玲负担25元，钟浩、莫颖华负担25元，李林峰负担3元，胡忠钢负担3元，萧金益负担6元，郑登科负担7元，黄镇雄、周素芳负担5元，袁知英负担2元，陈全负担3元，陈永增负担2元，孙国霞负担3元，高琼负担7元，黄德好负担3元，莫燕梅负担8元，林穗宝负担7元，黎正海、于秀负担7元，信捷公司负担2347元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人钟浩、莫颖华、朱玲、陈胜远、叶绍斌、周健怡、刘彩萍、陈枋焕、萧锡祥、关燕鸿、关炳贤、滕杰、梁小明、欧红梅、王晓华、张喜花、林青、洪葵林、关剑文、蔡戈、司明霞、贺晓春、黄凤萍、孙立霞、陈雪莲、吴彬华、陈海霞、祝志远、麦棣科上诉提出：一、《商品房面积差异补充协议书》不能成为信捷公司不必返还公摊面积减少部分之价款的依据。双方签署《商品房面积差异补充协议书》是履行《广东省商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理”之约定，该条约定只是涉及计价面积即套内建筑面积差异的处理，而没有涉及公摊面积出现差异的处理。而《商品房面积差异补充协议书》本身也从未涉及对公摊面积差异的处理。二、一审认定信捷公司不必返还公摊面积减少部分之价款依据的仅仅是《商品房面积差异补充协议书》有关于“确认最终房款为＊元”的表述，该表述的含义应当是指“按实测计价面积及合同约定的套内单价据实结算的最终房款”。一审一方面将上述文句掐头、进而断章取义，将该协议中的“面积”认定为“建筑面积”而不认定为“套内面积”或者“计价面积”；另一方面，又认定“原、被告在对相关测绘部门出具的测绘结果认定的基础上，已按照《商品房买卖合同》第六条关于面积差异处理的约定进行了处理”，但《商品房买卖合同》第五条提到的面积差异是计价面积即套内面积差异，不是包括套内面积和公摊面积在内的建筑总面积差异，一审的两个认定相互矛盾。至于一审认定信捷公司向钟浩等29人开具售房发票系进一步证明信捷公司不必返还公摊面积减少部分之价款，则完全没有事实依据和法律依据。该发票不仅是钟浩等29人支付价款凭证，而且还可以证明信捷公司不是按照套内面积而是按照建筑面积计价售房的，且发票记载的建筑面积等于房产证登记的建筑面积，而小于合同约定的建筑面积，信捷公司因此应当向钟浩等29人返还价款。三、若按照一审对《商品房面积差异补充协议书》的解释，则该协议将因属于排除钟浩等29人公摊面积减少部分之价款返还请求权这一主要权利的格式合同而无效。《商品房面积差异补充协议书》并非钟浩等29人和信捷公司平等协商的结果，而是信捷公司单方制作的格式合同，这一点只要对比本案中诉讼请求被一审判决全部驳回的钟浩等29名人均持有的该协议即可得出结论。事实上，钟浩等29人与信捷公司签订该协议是迫于无奈。根据《广东省商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第13.（5）.B之约定，钟浩等29人如果不办理面积补差手续，则将因不能获得信捷公司协助而无法办理《房地产权证》。《商品房面积差异补充协议书》实际上是钟浩等29人不得不接受的信捷公司的单方意思表示。部分业主已因套内面积增加而向信捷公司增补了相应价款，若再排除该部分业主的该项主要权利，将令该部分业主陷入更加不公平的境地。四、应当按照净减少的公摊面积来计算信捷公司向钟浩等29人返还的房屋价款。本案合同没有约定公摊面积出现差异时的处理方法，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条和广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》第8条的规定处理。后者规定的公式［建筑面积缩水产生的差价款=总房款÷合同约定的建筑面积×实际减少建筑面积（合同约定建筑面积-
房产证登记建筑面积）］中的建筑面积包含了套内面积和公摊面积。当公摊面积减少而同时套内面积增加且前者减少幅度大于后者增加幅度时，增加的套内面积将冲减减少的公摊面积，从而致建筑总面积减少的幅度降低，该降低值就是套内面积的增加值。由于《广东省商品房买卖合同》已经约定了套内面积出现差异的处理原则，因此，上述公式中的“实际减少建筑面积”，应当只考虑减少的公摊面积部分，而不应纳入增加的套内面积部分。即应当将上述公式调整为：信捷公司应当返还的房屋价款=总房价÷合同约定的建筑面积×（合同约定的公摊面积-
房产证记载的公摊面积）。若将部分业主增加的套内面积（房产证记载的套内面积-
合同约定的套内面积）纳入广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》第8条规定的公式计算信捷公司应返还的价款，因信捷公司已经根据《广东省商品房买卖合同》和《商品房面积差异补充协议书》获得该增加面积的价款，则信捷公司再因该公式而获得该部分价款（总房价÷合同约定的建筑面积×增加的套内面积）就属于不当得利，应当返还给该部分业主。综上，请求：撤销原审判决第一项，改判支持钟浩等29人的一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费由信捷公司承担。
上诉人李林峰、胡忠钢、萧金益、郑登科、黄镇雄、周素芳、袁知英、陈全、陈永增、孙国霞、高琼、黄德好、莫燕梅、林穗宝、黎正海、于秀上诉提出：一、应当按照净减少的公摊面积来计算信捷公司向李林峰等16人返还的房屋价款。计算公式如下：信捷公司应当返还的房屋价款=总房价÷合同约定的建筑面积×（合同约定的公摊面积-
房产证记载的公摊面积）。二、一审判决在计算信捷公司应返还的价款时少计算部分价款。⒈本案中，信捷公司交付给李林峰等16人的房屋套内建筑面积增加数未达到“差异值在±0.6%以上（不含本数）至在±3%以内（含本数）”之合同约定的多退少补套内建筑面积价款的标准，李林峰等16人因此不能就该增加的套内面积多获取价款。⒉本案合同没有约定公摊面积出现差异时的处理方法，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条和广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》第8条的规定处理。一审判决引用上述规定来处理本案无疑是正确的。⒊广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》第8条规定的公式［建筑面积缩水产生的差价款=总房款÷合同约定的建筑面积×实际减少建筑面积（合同约定建筑面积-
房产证登记建筑面积）］中的建筑面积包含了套内面积和公摊面积。一审判决没有考虑到增加的套内面积将会冲减减少的公摊面积，而是机械地采用该公式，由此计算得出的返还价款必然减少。信捷公司返还价款减少就意味着李林峰等16人因该增加的套内面积多获得部分价款，但如前所述，该部分业主依照《商品房买卖合同》的约定是无权获得该笔价款的。信捷公司取得该笔价款属于不当得利，应当返还给李林峰等16人。综上，请求：撤销原审判决第二至第十六项，改判支持李林峰等16人的全部一审诉讼请求，一、二审案件受理费由信捷公司承担。
上诉人信捷公司针对钟浩等45人的上诉答辩称：坚持一审的庭审意见。
上诉人信捷公司上诉提出：一、双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了商品房计价面积及在计价面积与产权登记面积有差异时的处理办法，一审法院对此事实认定不清。合同第四条约定：该商品房按套出售，按套内面积计算商品房单价及总金额。由此可知，合同约定以商品房套内面积为计价面积。合同第五条约定：商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按照以下原则处理……。由此可知，合同虽然没有明确约定公摊面积差异补偿问题，但根据商品房买卖合同的约定，应理解为双方已经同意仅就合同约定计价面积（即套内面积）与产权登记（套内）面积的差异进行补偿，对公摊面积差异互不作任何补偿。一审法院认定事实不清，以商品房建筑面积与登记建筑面积的差异作为补偿基础，违反双方签订的商品房买卖合同。二、双方签订的商品房买卖合同是依据广东省房管局范本制定，完全符合当时的法律规定。该示范文本为佛山乃至广东省房地产开发商广泛使用，若业主的不正当要求得到法院支持，形成相关案例，其引发的相关诉讼并不仅限于本案数千户业主，全佛山乃至广东省范围内在2012年6月26目前签订的商品房买卖合同均可能引发纠纷，随着纠纷的蔓延极可能增大业主与开发商的矛盾，引发不可预料的群体性事件。综上，请二审法院尊重历史，尊重当时房地产市场的实际情况，作出公正的判决。据此上诉请求：⒈撤销原审判决第二、三、四、五、六、七、八、九、十、十一、十二、十三、十四、十五项判决；⒉改判信捷公司不需返还房款；⒊由钟浩等45人承担本案诉讼费。
双当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为商品房买卖合同纠纷，二审期间的争议焦点在于案涉商品房的面积差异应如何处理的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，钟浩等45人均与信捷公司签订有《商品房买卖合同》，该合同中约定按套内建筑面积计价，该约定是当事人的真实意思表示，合法有效。关于面积差异问题，该合同约定：“商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理……”由于合同约定计价面积为按套内建筑面积计价，因此，在该合同中当事人实际上只对套内建筑面积发生差异时如何处理作出了约定，并没有对公摊面积减少时发生的建筑面积差异如何处理作出约定。对于面积差异发生后的处理问题，本案中可具体分为如下二种情况：一、部分业主签订有《商品房买卖合同》及其相关附件，但附件中没有就公摊面积差异如何处理作出约定；二、部分业主签订了《商品房面积差异补充协议》。对此，本院分别分析如下：
第一，对于仅签订有《商品房买卖合同》及其相关附件，但附件中没有就公摊面积差异如何处理作出约定的类型，涉及业主李林峰等16人。根据前文所分析，《商品房买卖合同》中关于按套内建筑面积计价只是有关计价方式的约定，并没有就因公摊面积差异引起建筑面积发生差异时如何处理作出约定。信捷公司上诉认为前述约定应理解为已约定公摊面积差异不作任何补偿，理由不能成立，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”因此，对于因公摊面积差异引起建筑面积发生的差异，应按前述法律规定进行处理。原审法院据此确定信捷公司应向李林峰等16人退还差异面积的房款［总房款÷合同约定建筑面积×实际减少建筑面积（合同约定建筑面积-
房产证登记建筑面积）］正确，本院予以维持。李林峰等16人上诉主张仅按照公摊面积差异计算应退还的房价款，理由不充分，本院不予支持。
第二，对于签订了《商品房面积差异补充协议》，而合同附件补充协议中没有明确约定公摊面积差异不作补偿的类型，涉及业主为钟浩等29人。钟浩等29人上诉认为该协议只是对套内建筑面积的结算，并没有涉及公摊面积的差异，其是在被胁迫、被欺骗的情况下签订，该协议中关于确认最终房款的条款属格式条款，应属无效。本院认为，根据前文所分析，当事人在《商品房买卖合同》中约定案涉商品房按套内建筑面积计价，该计价方式是当事人真实意思表示，应予以支持，而《商品房面积差异补充协议》约定的计价方式亦与《商品房买卖合同》约定的计价方式一致，只是根据套内建筑面积差异的情况对应退房款或应补房款作出约定，并没有对因公摊面积差异而引起的建筑面积差异情况如何处理作出约定。原审法院认为双方已对全部面积差异作出了约定，并据此驳回该部分业主的诉讼请求，处理不当，本院予以纠正。因此，对于因公摊面积减少而引起的建筑面积减少的情况，信捷公司应按前述《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定退还相应房款。具体而言，对于套内面积及公摊面积均减少的业主，尚应退房款的计算方式为：合同约定总房款÷合同约定建筑面积×实际减少建筑面积（合同约定建筑面积-
房产证登记建筑面积）-按减少的套内面积已退款部分。对于套内面积增加，而公摊面积减少导致总建筑面积减少的业主，由于业主已按增加部分套内面积补交了房款，此为当事人基于约定的计价方式而计算出的房款，故信捷公司无需再退回，但对于因总建筑面积减少而发生的面积差异，信捷公司仍应退回相应房款，具体计算方式为：合同约定总房款÷合同约定建筑面积×实际减少建筑面积（合同约定建筑面积-
房产证登记建筑面积）。对于钟浩等29人超出本院认定数额的部分主张，本院不予支持。按照前述计算方法，退款明细计算如下：
姓名房号约定建筑面积（平方米）总价（元）实际建筑面积（平方米）差价（-为退，＋为补）尚应退款钟浩
莫颖华二座1602房78.1866164277.79＋60153300.59朱玲三座1803房78.4969962878.09＋63603565.44陈胜远一座2503房78.270536577.83＋64123337.4叶绍斌
周健怡二座1002房78.1864329777.79＋58483209.08刘彩萍
陈枋焕二座404房91.6982084889.73-612711419.76萧锡祥二座1702房78.1868362077.79＋62153410.23关燕鸿
关炳贤
滕杰二座402房78.1861551577.79＋55963070.49梁小明二座3004房91.6987396389.73-652412158.16欧红梅二座2803房91.6987600689.73-653912186.83王晓华二座1402房78.1866433677.79＋60393314.03张喜花二座2804房91.6987668789.73-654412196.39林青二座1403房91.6984611189.73-631611770.79洪葵林
关剑文二座1202房78.1864067077.79＋58243195.97蔡戈一座401房91.7179722389.78-595110826.24司明霞
贺晓春一座2603房78.268678577.83＋62443249.49黄凤萍二座1404房91.6985258289.73-636411861.11孙立霞二座803房91.6983221889.73-621211577.81陈雪莲
吴彬华二十四座3103房78.2970230477.97＋63852870.57陈海霞
祝志远二十三座902房79.3168724879.13＋63641559.76麦棣科三座2601房92.0587585090.07-653812301.58综上，信捷公司的上诉主张不能成立，本院不予支持。钟浩等45人上诉中成立部分，本院予以支持，无理部分，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，但部分适用法律不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2013）佛城法民一初字第1151号民事判决第一项；
二、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2013）佛城法民一初字第1151号民事判决第二至第十六项；
三、佛山信捷房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向钟浩、莫颖华退还房款3300.59元；
四、佛山信捷房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向朱玲退还房款3565.44元；
五、佛山信捷房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向陈胜远退还房款3337.4元；
六、佛山信捷房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向叶绍斌、周健怡退还房款3209.08元；
七、佛山信捷房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向刘彩萍、陈枋焕退还房款11419.76元；
八、佛山信捷房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向萧锡祥退还房款3410.23元；
九、佛山信捷房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向关燕鸿、关炳贤、滕杰退还房款3070.49元；
十、佛山信捷房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向梁小明退还房款12158.16元；
十一、佛山信捷房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向欧红梅退还房款12186.83元；
十二、佛山信捷房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向王晓华退还房款3314.03元；
十三、佛山信捷房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向张喜花退还房款12196.39元；
十四、佛山信捷房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向林青退还房款11770.79元；
十五、佛山信捷房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向洪葵林、关剑文退还房款3195.97元；
十六、佛山信捷房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向蔡戈还房款10826.24元；
十七、佛山信捷房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向司明霞、贺晓春退还房款3249.49元；
十八、佛山信捷房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向黄凤萍退还房款11861.11元；
十九、佛山信捷房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向孙立霞退还房款11577.81元；
二十、佛山信捷房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向陈雪莲、吴彬华退还房款2870.57元；
二十一、佛山信捷房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向陈海霞、祝志远退还房款1559.76元；
二十二、佛山信捷房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向麦棣科退还房款12301.58元；
二十三、驳回钟浩、莫颖华、朱玲、陈胜远、叶绍斌、周健怡、刘彩萍、陈枋焕、萧锡祥、关燕鸿、关炳贤、滕','2018-12-30
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