湖南省凤凰县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）凤民初字第668号
原告颜正云，男，1963年8月1日出生，汉族，湖南省南县人，农民，住湖南省南县。
委托代理人滕国平，凤凰县明辩法律服务所法律工作者。
被告吴金艳，女，1972年10月19日出生，苗族，湖南省凤凰县人，教师，住湖南省凤凰县。
被告周胜平，男，1966年10月12日出生，汉族，湖南省凤凰县人，教师，住湖南省凤凰县。
两被告共同委托代理人伍兴平，湖南延群律师事务所律师。
原告颜正云与被告吴金艳、周胜平租赁合同纠纷一案，原告颜正云于2015年10月19日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由代理审判员颜学超独任审判，于2015年11月17日公开开庭进行了审理，代理书记员田鹏飞担任记录。原告颜正云及其委托代理人滕国平，被告吴金艳、周胜平及其委托代理人伍兴平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告颜正云诉称，2015年5月29日原告与居住在凤凰县沱江镇回龙阁123号房屋自称是房主的吴金艳、周胜平夫妇商量租赁回龙阁123号名房屋主体下面的三间临江门面事宜。在签订门面租赁协议时，仅被告吴金艳与原告签订了协议，且当时周胜平代替吴金艳签订了租赁协议。协议签订后，2015年5月30日原告一次性给付给被告一年的门面租金，6月8日装修后正式开始营业。因门面位置好，来往游客多，原告每天的营业额大约在2000元左右，可是好景不长，2015年7月15日被告周胜平的两胞姐到原告经营的门面闹事，说门面是她们的，不准客人进入，不准原告经营。原告遂立即电话联系被告周胜平，被告出面后也无法平息此事，造成原告无法经营，为此原告一直找被告协商解除门面租赁、赔偿损失，但未果。两被告故意隐瞒事实真相把有产权纠纷的门面租给原告使用，导致原告遭受重大经济损失，为了维护自身合法权益，诉至法院请求依法判决：1、解除原、被告于2015年5月29日签订的门面租赁协议；2、判决被告退还原告门面租金43000元及门面押金3000元，赔偿原告三个月以来不能营业以及装修费各项损失180000元，共计226000元整；3、判决两被告承担本案的诉讼费。
原告颜正云为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料：
1、2015年5月29日门面租赁协议1份（2页），拟证明回龙阁123号门面租赁事项内容，吴金艳与颜正云系合同当事人。
2、凤凰县公安局沱江派出所接警证明，拟证明原告报警后出警情况，两被告姐姐因与两被告产权纠纷，在123号门面闹事的经过，影响原告的正常经营。
3、房产证、国有土地使用证，拟证明123号房屋的权属情况，房屋产权不是周胜平的，被告周胜平不是房屋所有人，被告周胜平不能出租。
4、2015年5月30日收条1份，拟证明原告交纳一年房租费的事实。
5、押金收条1份，拟证明被告已收到原告押金的事实。
6、土菜馆的装修费清单，拟证明装修费用。
7、戴蓉、颜学军房屋租赁合同，拟证明原告土菜馆的损失。
被告吴金艳、周胜平共同辩称，2014年初两被告根据规划要求将临江门面进行仿古装饰，并将临江面挑梁下方装修成门面对外出租给一唐姓老板经营。2014年涨洪水将门面冲毁，经批准予以修复。因为租期届满，唐姓承租人未续租。2015年原告找到被告要求承租门面，被告明确告知了原告门面的相关情况，即产权证尚在办理当中，门面处于河道边，涨水可能对经营造成影响，但原告坚持要求承租。在双方自愿的基础上签订了门面租赁协议，该协议合法有效，双方都应维护。原告因为他人寻衅滋事不能正常经营系他人侵权行为所致，与被告没有任何关系，被告没有义务为其排除干扰。原告应当向公安机关寻求保护。故原告提出解除合同返还房租的理由不成立，原告的损失也没有法律依据，不应当得到支持，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。
被告吴金艳、周胜平为支持其答辩理由，向本院提交如下证据材料：
1、龙四清收条2份、陈万祥收条1份，拟证明租赁门面系两被告出资修建。
2、杨永亮、王平证明各1份，拟证明123号门面在租赁前一直是被告在使用。
3、田树友证明1份，拟证明灾后重建恢复门面的费用也是被告出资。
4、照片6张，拟证明租赁门面是根据县里统一规划建设的，独立于被告的房屋123号房屋之外。
5、恢复建设审批单，拟证明租赁门面的恢复建设经过审批的事实。
6、沱江镇政府调解委员会调查记录1份，拟证明被告父母对其房产已经析产，析产之后两被告对房屋进行了彻底重建，不存在产权纠纷。
当事人质证意见和本院对证据的分析与认定：
1、对原告颜正云提交的证据材料1，经庭审质证，两被告对此份证据无异议。经审查，合同的订立不能违反法律、法规的强制性规定，原、被告虽在平等自愿的基础上订立了门面租赁协议，但是被告对出租的门面并未获得建设工程规划许可证，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故本院对此证据不予认定。
2、对原告颜正云提交的证据材料2，经庭审质证，两被告该份证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为回龙阁123号房屋并没有产权纠纷。本院认为，该接警记录仅能说明2015年9月8日晚原告在经营土菜馆的临江门面处与案外人发生纠纷，与本案缺乏关联性，不能仅凭接警证明上的记录就证明门面的权属状况，故本院对此证据依法不予采信。
3、对原告颜正云提交的证据材料3，经庭审质证，两被告对该证据的真实性无异议，但认为该组证据与本案无关联性，因房产证所对应的老房屋已经拆除，现在原告承租的门面是后面修建起来的。本院认为，该份证据材料来源合法，内容客观真实，且被告对其真实性并无异议，故本院对其真实性依法予以认定。
4、对原告颜正云提交的证据材料4、5，经庭审质证，两被告对这两份证据材料均无异议。本院认为，这两份证据材料来源合法，内容客观真实，且被告对其并无异议，故本院对此证据依法予以认定。
5、对原告颜正云提交的证据材料6，经庭审质证，两被告对该证据的真实性、关联性、合法性均有异议。本院认为该组证据在无其他相关证据佐证的情况下，其真实性无法确认，故本院依法不予采信。
6、对原告颜正云提交的证据材料7，经庭审质证，两被告认为真实性无法确认，对其关联性也有异议。本院认为，该份证据系原告与案外人签订的房屋租赁合同，与本案缺乏关联性，不能证明原告的诉讼主张，本院依法不予采信。
7、对被告吴金艳、周胜平提交的证据材料1，经庭审质证，原告对其真实性有异议。本院认为，此证据在无其他相关证据佐证的情况下，其真实性无法确认，故本院依法不予采信。
8、对被告吴金艳、周胜平提交的证据材料2，经庭审质证，原告对该证据的证明目的有异议，使用并不能代表产权就归被告所有。本院认为，证人未出庭接受当事人的质询，不符合证据规则，本院依法不予采信。
9、对被告吴金艳、周胜平提交的证据材料3，经庭审质证，原告对该证据的真实性、证明目的均有异议。本院认为，证人未出庭接受当事人的质询，不符合证据规则，且该份证明在没有其他证据佐证的情况下真实性无法确定，故本院依法不予采信。
10、对被告吴金艳、周胜平提交的证据材料4，经庭审质证，原告对该证据的真实性没有异议，但是照片不能证明房屋的临江门面产权就是被告。本院认为，原告对照片的真实性没有异议，本院依法对该证据的真实性予以认定。
11、对被告吴金艳、周胜平提交的证据材料5，经庭审质证，原告对该证据有异议，虽然房屋灾后修复是事实，但修复是用被告母亲名义办理的。本院认为，该证据系洪灾后对受洪灾损坏的房屋统一进行填报的，加盖了相关单位的公章，故本院对该证据的真实性依法予以认定。
12、对被告吴金艳、周胜平提交的证据材料6，经庭审质证，原告对该证据有异议，认为里面内容并没有指明回龙阁123号房屋系二被告所有，并且笔录内容不能证明房屋权属，房屋权属应以登记为准，被告周胜平父亲早已过世，其母亲滕水英没有权利处置家庭共同财产，不能证明此房屋产权没有纠纷。本院认为，该证据系凤凰县沱江镇人民调解委员会所出具的，加盖了单位公章，故本院对该证据的真实性依法予以认定。
依据本院认定的有效证据，结合双方当事人的当庭陈述，本院查明案件事实如下：
2015年5月29日，原告颜正云与被告吴金艳签订了《门面租赁协议》，协议约定：甲方吴金艳自愿将位于回龙阁123号房屋主体下面的三间临江门面租赁给乙方颜正云作经营之用，租赁期限为五年，从2015年6月1日起，租金为每年43000元，甲方另外收取乙方押金3000元以及其他相关事项。庭审中被告周胜平表示知晓原告颜正云与被告吴金艳签订租赁合同之事，对此表示追认。合同签订后原告颜正云于2015年5月30日交付租金43000元、押金3000元给两被告。尔后原告将租赁门面取名临江土菜馆经营餐饮生意，由于被告周胜平两胞姐认为所出租的门面有产权上争议，多次到原告处吵闹，导致原告无法继续经营，原告遂在经营三个月后停止经营。为此，原告多次找两被告协商解除租赁合同、赔偿等相关事宜未果，原告于2015年10月19日向本院提起诉讼，请求依法判决：1、解除原、被告于2015年5月29日签订的《门面租赁协议》；2、判决被告退还原告门面租金43000元及门面押金3000元，赔偿原告三个月以来不能营业以及装修费各项损失180000元，共计226000元整；3、判决两被告承担本案的诉讼费。
另查明，被告吴金艳、周胜平所出租的三间临江门面系在回龙阁123号房屋主体下面（挑梁下方）搭建的，建房至今仍未取得建设工程规划许可证。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证的除外。本案中被告吴金艳、周胜平出租给原告颜正云的三间临江门面未取得建设工程规划许可证，该三间门面系在房屋主体的挑梁下搭建的，庭审中被告虽辩称已经取得建设工程规划许可证即“凤凰古城灾后恢复建设维修装修申报审批表”，但该灾后建设维修装修审批表只是2014年7月15日凤凰县遭受洪水后，政府统一要求对受灾房屋恢复仿古装修的一个审批登记表，该表也只能说明凤凰县古城管理处、文物管理处、城乡规划管理局对受灾的房屋要求并同意进行仿古修复的批复，不能证明三间临江门面具有正当的建房许可手续。而建设工程许可证是城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。一般涵盖了许可证编号、发证机关名称和发证日期、用地单位、用地项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型、计容积率面积及各分类面积、附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图一系列内容。被告辩称所提供的“凤凰古城灾后恢复建设维修装修申报审批表”明显与建设工程规划许可证有本质上的区别，且两被告在一审法庭辩论终结前未提交其他证据证明三间临江门面取得建设工程规划许可证或者已经主管部门批准建设。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告颜正云与被告吴金艳、周胜平于2015年5月29日签订的《门面租赁协议》是无效合同，合同无效自始无效。故原告诉请解除与被告于2015年5月29日签订的《门面租赁协议》符合法律规定，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。鉴于合同无效，被告吴金艳、周胜平理应返还门面租金及押金，由于原告颜正云已经实际经营3个月，应参照合同约定的租金支付标准支付房屋的占有使用费，合同约定的租金为每年43000元，分摊到月租为3583.3元，经营三个月应支付的租金为10750元。故扣除原告颜正云应支付的门面租金10750元，被告吴金艳、周胜平应退还原告门面租金32250元，门面押金3000元。另原告要求被告赔偿三个月不能营业及装修费用的损失180000元，由于被告方出租的门面没有建设工程规划许可证导致双方签订的合同无效，按照法律的规定，原告可向被告主张缔约过失所造成的损失，但原告颜正云并未向本院提供充分有效的证据予以证实其不能营业及装修费用损失，故本院对此请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、解除原告颜正云与被告吴金艳、周胜平于2015年5月29日签订的《门面租赁协议》；
二、被告吴金艳、周胜平应在本判决生效后10日内退还原告颜正云门面租金人民币32250元，押金人民币3000元；
三、驳回原告颜正云的其他诉讼请求。
如果被告吴金艳、周胜平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4690元、减半收取2345元，由原告颜正云负担1345元，被告吴金艳、周胜平负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。
代理审判员 颜学超
二０一五年十一月十九日
代理书记员 田鹏飞
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（三）有其他违背诚实信用原则的行为。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国城乡规划法》
第四十条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。
申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。
城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。