江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏03民终1713号
上诉人（原审原告）：廊坊荣盛物业服务有限公司徐州分公司,住所地徐州市二环西路43号阿尔卡迪亚荣景盛苑物业服务中心。
法定代表人：赵亚新，该公司总经理。
委托诉讼代理人：董振龙，江苏盛仪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：邰进军，男，1979年4月12日生，汉族，住址江苏省徐州市泉山区。
上诉人廊坊荣盛物业服务有限公司徐州分公司(简称荣盛物业公司)因与被上诉人邰进军借款合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311民初7548号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人荣盛物业公司的委托诉讼代理人董振龙、被上诉人邰进军到庭接受询问。本案现已审理终结。
荣盛物业公司上诉请求：1、撤销原判,依法改判或发回重审。2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：本案基础法律关系系民间借贷关系。荣盛物业公司借款给邰进军,用于邰进军向商品房出卖人徐州荣凯置业有限公司(下称荣凯公司)购买商品房,邰进军和荣凯公司之间构成房屋买卖关系。荣盛物业公司并非房屋出卖人,荣盛物业公司不可能与邰进军之间构成房屋买卖关系。原审判决关于“本案基础法律关系系房屋买卖,而非民间借贷”的认定错误。1、双方签订的《借款协议》合法有效。《借款协议》不属于《合同法》第52条规定的情形。双方均应按照协议行使权利、履行义务。2、荣盛物业公司一审证明借贷关系必须具备的“借贷合意”及“借款交付”这两个要件。(1)《借款协议》对借款金额、借款用途、借款期限及双方的权利义务等作出了明确具体约定,该协议是双方之间关于借款事宜签订的协议,证明了双方借贷合意。(2)邰进军向荣盛物业公司出具的收款凭证,证明荣盛物业公司按照双方约定履行了借款交付义务,实现了邰进军借款购买商品房的目的，荣盛物业公司将120000元借款直接支付给荣凯公司,并不违反法律的强制性规定,不影响邰进军实现其借款目的。荣盛物业公司对邰进军拥有的120000元债权真实、合法有效。二、原审判决关于荣盛物业公司与荣凯公司为关联公司的认定错误。即使为关联关系，也不能免除邰进军按照借款协议应当承担的责任。1、原审判决直接认定荣盛物业公司与荣凯公司为关联公司,法律依据不足。2、荣盛物业公司与荣凯公司是两个独立企业,荣凯公司与邰进军之间房屋买卖合同关系,荣盛物业公司与邰进军之间借贷关系，不能混为一谈。荣盛物业公司经营范围是物业服务、安全防范、工程设计、房屋租赁等;荣凯公司经营范围为单一的房地产开发经营。三、原审判决认定的利息计算期限错误。原审判决将借贷关系错误认定为房屋买卖关系,必然导致判决结果错误。邰进军与荣盛物业公司之间借款协议合法有效,邰进军应按照借款协议约定日期2017年9月30日之前偿还借款120000元,否则应承担违约责任。荣盛物业公司主动将约定的利息降低至年息24%,完全符合法律规定,理应得到支持。四、本案判决与一审法院对类案作出的判决有较大差异。
邰进军二审答辩称：本案基础法律关系为房屋买卖关系:一审法院按照邰进军答辩意见，认定荣盛物业公司、邰进军之间基础法律关系是房屋买卖关系，有法律依据。荣盛物业公司与邰进军之间借款合同，荣凯公司与邰进军房屋买卖合同，签订时间是同一天，合同内容相互关联。邰进军借款目的是为了履行房屋买卖合同，荣盛物业公司未将借款实际支付给荣凯公司，借款行为实际未发生。荣盛物业公司与荣凯公司之间应视为房屋首付款债权转让。房屋买卖合同中未约定首付款185692元逾期付款的违约责任。荣盛物业公司与邰进军之间协议，名为借款协议，实为房屋买卖关系的组成部分。荣盛物业公司与荣凯公司为关联公司。邰进军2018年5月18日购买荣凯公司车位时，车位有偿使用款交付给荣凯公司，车位保证金交付给荣盛物业公司，财务经办人均为“任清清”，这更加证实两家公司为关联公司。荣盛物业公司提交的（2017）苏0311民初5842民事判决、（2017）苏0311民初7549号民事判决，被告未提出基础法律关系为房屋买卖关系的抗辩。
荣盛物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令邰进军支付借款本金120000元；2、判令邰进军以120000元为本金，按年利率24%，支付自2015年10月11日起至实际清偿之日止的利息(暂计算至2017年11月15日为60440元)；3、本案诉讼费由邰进军承担。事实与理由：2015年10月11日，荣盛物业公司与邰进军签订《借款协议》，约定邰进军向荣盛物业公司借款120000元用于支付邰进军购买的花语城A3号楼2单元1301室房产，该款项由荣盛物业公司直接支付给开发公司，邰进军应当在2017年9月30日前还清上述款项，双方约定了违约责任。协议签订后，荣盛物业公司依约将120000元借款支付给开发公司，邰进军出具收条。但至起诉之日，邰进军分文未还。为维护自身合法权益，故诉至法院。
一审法院查明：2015年10月11日，邰进军与荣凯公司签订《商品房买卖合同》一份，约定邰进军购买该公司开发的花语城项目A3号楼2单元1301号房屋一套，总价款605692元；邰进军于合同当日支付首付款185692元，余款420000元按双方约定办理按揭手续；合同未约定首付款185692元逾期付款的违约责任。
当日，荣盛物业公司与邰进军签订《借款协议》一份，约定：邰进军因购买荣凯公司开发的花语城项目A3号楼2单元1301号物业资金紧张，向荣盛物业公司借款用于支付购房款，借款金额为人民币120000元，2015年10月11日起借出，须于2017年9月30日前还清；上述借款由荣盛物业公司直接支付给荣凯公司，邰进军应向荣盛物业公司出具收条；邰进军按协议约定的期限还款的，借款不计利息；若未按约还款，则应以邰进军未偿还的借款为本金，按照每日千分之三的利率向荣盛物业公司支付从借款之日起至实际还清之日止的利息，并支付荣盛物业公司实现债权的费用，包括但不限于诉讼(仲裁)费、律师费、邮寄费等内容。
同日，邰进军向荣盛物业公司出具收款凭证一张，内容：“本人邰建军，购买徐州荣盛花语城A3号楼2单元1301号室，身份证号，于2015年10月11日收到荣盛物业公司借款人民币120000元”。
2017年10月14日，邰进军向荣盛物业公司还款68000元、12月11日还款52000元，合计120000元。邰进军分别于还款之日向荣盛物业公司出具收款收据两张，均加盖荣盛物业公司财务专用章。
一审庭审中，荣盛物业公司认可邰进军已偿还借款本金120000元。但坚持按借款合同主张借款本金120000元，自借款之日起，按年利率24%，支付逾期利息。
一审法院认为：荣盛物业公司与荣凯公司系关联公司，荣凯公司与荣盛物业公司签订的商品房买卖合同，以及当日邰进军向荣盛物业公司出具的收款凭证内容，可以证明本案基础法律关系系房屋买卖，而非民间借贷。本案外在表现形式为荣盛物业公司以向邰进军借款的形式，让邰进军履行应向荣凯公司支付购房首付款的缴款义务；其实质是荣盛物业公司与荣凯公司之间约定合同部分债权的转让。邰进军未实际收到荣盛物业公司借款120000元，荣盛物业公司也未提供证据证明已于2015年10月11日将荣盛物业公司所借120000元支付给荣凯公司，故荣盛物业公司主张与邰进军之间系民间借贷法律关系不能成立。荣盛物业公司与邰进军签订的借款协议，约定借款（实际为邰进军应支付的购房首付款）于2017年9月30日前还清，邰进军已于2017年10月14日和12月11日分两次将该款还清。故荣盛物业公司要求邰进军偿还欠款120000元的诉请，不予支持。
邰进军应负担自2017年10月1日起至付清之日止期间的逾期付款利息，利率按年24%计算的计算。因本案基础法律关系并非民间借贷，故荣盛物业公司诉请超出部分，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条之规定，判决如下：一、邰进军于判决生效之日起十日内支付荣盛物业公司逾期付款的违约金，其中逾期付款68000元的违约金，计算方式为支付自2017年10月1日起至2017年10月14日止期间的利息；逾期付款52000元的违约金，计算方式为支付自2017年10月1日起至2017年12月11日止期间的利息；利率均按年24%计算。二、驳回荣盛物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费3980元，减半收取1990元，由荣盛物业公司、邰进军各负担995元（荣盛物业公司已预交，邰进军随案款一并给付荣盛物业公司）。
经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：荣盛物业公司有关逾期付款违约金计算方式的主张能否成立。
二审中，荣盛物业公司提供(2017)苏0311民初7549号民事判决书一份。证明该案中一审法院支持荣盛物业公司按照年息24%支付利息的请求，判决利息从实际借款之日即2015年10月11日起开始计算。
邰进军质证意见：该案件中被告未主张基础法律关系为房屋买卖关系，该案情形与本案不一致。荣盛物业公司没有将借款合同交付给邰进军，邰进军手中只有房屋买卖合同，房屋买卖合同没有对逾期付款利息作出约定。
二审中，邰进军未提交新证据。
本院对荣盛物业公司二审提交证据真实性予以认定。
一审法院查明的上述事实，本院予以确认。
本院认为：
荣盛物业公司与邰进军签订的借款合同合法有效，荣盛物业公司已按《借款协议》约定履行了交付借款的义务。不管荣盛物业公司与荣凯公司是否存在关联关系，《借款协议》与《房屋买卖协议》均独立存在。至《借款协议》约定的偿还期限届满，邰进军未及时偿还借款。邰进军应按照《借款协议》的约定承担逾期付款违约责任。因《借款协议》中约定的“每日千分之三的利率”违约金已超出法律规定的范围，荣盛物业公司同意按年利率24%主张利息，符合法律规定，予以支持。按照《借款协议》约定，如果逾期还款，邰进军应支付从借款之日起至实际还清之日止的利息。
综上所述，荣盛物业公司有关违约利息起算时间不当的上诉理由成立，本院依法对此予以调整。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江苏省徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311民初7548号民事判决第二项，即“驳回荣盛物业公司的其他诉讼请求。”
二、将江苏省徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311民初7548号民事判决第一项变更为：“邰进军于本判决生效之日起十日内支付荣盛物业公司逾期付款的违约金。其中逾期付款68000元的违约金，计算方式为支付自2015年10月11日起至2017年10月14日止期间的利息；逾期付款52000元的违约金，计算方式为支付自2015年10月11日起至2017年12月11日止期间的利息；利率均按年24%计算。”
如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费3980元，减半收取1990元，由荣盛物业公司负担1325元、邰进军负担665元（荣盛物业公司已预交，邰进军将其应负担部分随案款一并给付荣盛物业公司）。二审案件受理费3980元，由邰进军负担1990元，上诉人荣盛物业公司负担1990元。
本判决为终审判决。
审判长 郭 宏
审判员 冯昭玖
审判员 苏 团
二〇一八年八月九日
书记员 李 婕