西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕0113民初15471号
原告刘鑫，男，汉族，1984年11月6日出生，住西安市高新区。
原告张霞，女，汉族，1983年4月16日出生，住西安市高新区。
委托代理人刘鑫，男，汉族，1984年11月6日出生，住西安市高新区，系原告张霞丈夫。
被告西安京龙实业发展有限公司,住所地西安市高新区沣惠南路39号。
法定代表人刘杰，该公司董事长。
委托代理人王志刚，男，汉族，1964年12月1日出生，住西安市新城区，系该公司员工。
委托代理人苟燕茹，女，汉族，1985年7月5日出生，住西安市未央区，系该公司员工。
原告刘鑫、张霞诉被告西安京龙实业发展有限公司（以下简称“京龙公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及被告委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2011年8月31日在西安市××××路××号购买了被告开发的糖果SOHO第4幢1单元25层12510号房产一套。根据合同约定，被告应于2012年7月31日交付房屋，但实际交房时间为2012年9月3日，共延迟了34天，根据合同第九条约定，逾期不超过60日后，当合同继续履行时，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，故被告应支付买受人违约金1166.56元，减去半年的物业费347.33元，被告还应支付买受人819.2元违约金。
因实测面积改为47.92平方米，比原有48.24平方米面积少0.32平方米，房屋总价应退还买受人差价为2291元，被告于2012年9月3日收取了大修基金及房产契税费用，但未向原告提供西安市房屋专项维修资金交存收据及中华人民共和国契税完税证。合同第15条约定被告在商品房交付原告使用后365日内为原告办理房屋产权证。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房屋产权证的，原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。但被告公司至今未给原告办理房屋产权证。综上，为维护原告合法权益，现诉至法院，请求依法判令：1、被告支付逾期交房的违约金819.2元；2、被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金3431.07元；3、被告支付实测面积减少部分差价款2291元；4、被告立即将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，并同时提供西安市房屋专项维修资金交存收据和中华人民共和国契税完税证。
被告京龙公司辩称，一、逾期交房违约金已超过两年的诉讼时效期间，应不予支持；二、逾期办证违约金应以发票上记载的金额为基数进行计算；三、面积差异是客观存在的事实，并不属于违约范围，面积差应以产权证上的实测面积为准，因正式的房屋产权证还未办理完成，最终会以产权证上的面积与原告进行面积差价的结算；四、被告已将相关资料提交产权登记机关备案，但是办证的时间取决于产权机关，被告会尽快协助办理完毕。五、关于提供西安市房屋专项维修资金交存收据和中华人民共和国契税完税证并不属于违约的范围，有些是被告代收，有些是业主自行缴纳的，对于被告代收的部分，被告承诺在产权证办理下来后将相关票据交于原告。
经审理查明，2010年11月1日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于西安市高新区沣惠南西侧糖果SOHO第4幢1单元25层12510号房产一套，房屋建筑面积48.24平方米，总房款为343107元。合同第五条约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。合同第八条约定：出卖人应当在2012年7月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、买受人在约定时间内取得房屋权属证是在买受人足额缴纳该房屋大修基金、税费、登记费的条件下完成的。合同签订后，原告向被告缴纳了全部购房款。2012年9月3日，原告前往被告处办理了收房手续，当日向被告缴纳大修基金6995元、契税5181元、工本费80元。2016年5月4日，被告京龙公司向原告出具正式购房发票，发票金额为343107元。被告至今尚未将原告所购房屋办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。
上述事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、发票及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其它无效情形，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”被告应按合同约定于2012年7月31日将案涉房屋交付原告使用，但其于2012年9月3日交房，原告亦于2012年9月3日实际收房，被告其行为已构成违约，原、被告间的违约之债亦形成于2012年7月31日。根据合同约定，原告应当知道被告已于2012年7月31日违约，亦应知道其权利于此时受到侵害，故原告应自2012年7月31日起两年内主张其权利，然原告于2017年6月向本院提起诉讼，其主张该权利显然已超过两年诉讼时效，且原告未提供诉讼时效中断的相关证据。违约之债属债权范畴，而债权受诉讼时效的制约，原告没有在法律规定的时间内主张其债权，其债权不再受法律的保护，故对原告主张被告向其支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。根据合同第十五条的约定，被告作为商品房的出卖人，负有按照合同约定的期限办理房屋产权登记备案的义务。而被告在原告依约向其支付了全部购房款后，并未在约定期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，理应继续履行合同，继续为原告办理房产资料报备手续以使原告取得房屋产权证书，并承担逾期办证的违约责任。按照合同约定，被告应当承担原告已付房款343107元的1%的违约金，计算为3431.07元。关于原告要求被告退还涉案房屋实测面积减少差价部分以及要求被告出具西安市房屋专项维修资金交存收据、契税完税证的主张，根据合同约定预售面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。因现涉案房屋产权登记仍未完成，无法确认产权登记最终面积，以上主张都无法确定，原告应于产权登记面积确定后再另行主张，故本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决如下：
一、被告西安京龙实业发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内将原告刘鑫、张霞购买的位于西安市高新区沣惠南西侧糖果SOHO第4幢1单元25层12510号房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。
二、被告西安京龙实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告刘鑫、张霞支付逾期办证违约金3431.07元。
三、驳回原告刘鑫、张霞的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，未履行其他义务的，应支付迟延履行金。
本案案件受理费50元，由被告西安京龙实业发展有限公司承担。因原告已预交，故被告于本判决生效之日起十日内向原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判长 景振宇
审判员 雷翕萍
审判员 邹娇凤
二〇一八年一月二十九日
书记员 李 丹
打印：扈艳红校对：魏张红2017年月日送达