上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民三（民）初字第81号
原告（反诉被告）海信科龙电信股份有限公司上海分公司。
法定代表人王云利。
委托代理人陈冬美。
委托代理人朱文学。
被告（反诉原告）李宁。
第三人上海俊海房地产咨询有限公司。
法定代表人王建忠。
原告海信科龙电信股份有限公司上海分公司（以下简称海信科龙上海分公司）与被告李宁房屋租赁合同纠纷，被告李宁反诉原告海信科龙电信股份有限公司上海分公司房屋租赁合同纠纷，本院受理后，依法通知上海俊海房地产咨询有限公司（以下简称俊海公司）作为第三人参加诉讼，依法合并审理，由审判员李勤彦独任审判，公开开庭进行了审理。原告海信科龙上海分公司的委托代理人陈冬美、朱文学，被告李宁，第三人俊海公司法定代表人王建忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海信科龙上海分公司诉称：原、被告于2012年4月24如续签房屋租赁合同，被告将上海市广灵四路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给原告居住，租赁期限自2012年5月1日至2013年4月30日，月租金3，600元，被告收取原告押金2500元（沿用前期）。原告与被告签订租赁合同后，依法履行合同义务，按时缴纳租金，无任何拖欠及违约行为。2013年4月30日合同到期后，经被告与原告口头约定，双方续租一个月至5月30日，期满后原告立即按照合同约定退房并交还房屋物品及钥匙。但被告一直以各种理由不退还原告缴纳的押金。故原告起诉要求原、被告之间的租赁合同于2013年5月31日解除；被告返还原告租房押金2，500元及自2013年6月1日至判决生效之日止的利息。
被告李宁辩称，2005年系争房屋新装修好以后，一直委托第三人俊海公司出租给原告，当时原告称只有3个人居住，且会实现对房屋的良好管理。后来原告在未告知被告的情况下增加了居住的人数，管理也越来越混乱。2008年8月一晚，楼下邻居发现严重漏水，到系争房屋敲门，系争房屋居住了5个原告的员工，一直不予开门。第二天报警后警察上门才开门，经检查系争房屋厨房下水的软管损坏，造成了房屋的严重漏水，在此之前，系争房屋已经漏水三天，被告职员一直用脸盆接水，但一直没有报修，造成漏水不能及时修理，给楼下邻居造成了严重的损失。事发后，501室业主要求原告予以现金赔偿，原告不同意，只同意维修。被告只得与被告协商由被告先赔偿501室业主4，000元现金，以后再协商处理。后来因原告员工对房屋使用不当，系争房屋于2013年1月和2013年3月两次再发生漏水。2013年4月30日合同到期，在原告要求下原、被告将租赁合同续签一个月，2013年5月31日原告迁出。2013年9月30日被告又赔偿了501室业主3，000元。原告搬出系争房屋时水、电、天然气、有线电视、保安保洁费用共欠1614.3元，故不同意返还原告租房押金2，500元；同意原、被告之间的租赁合同自2013年5月31日解除。
第三人俊海房产述称：被告委托第三人将系争房屋出租、管理，原告就使用系争房屋发生的问题都是直接与第三人联系。原告职工对系争房屋的不当使用造成了被告房屋严重漏水，对被告和501室业主造成了损失，原告应当对此承担责任，故第三人同意被告的意见。
被告李宁反诉称：系争房屋自2005年一直委托第三人出租给海信公司供其职工居住用。2008年8月，在发现漏水的情况下，原告员工只是用水桶接水，没有维修、报修或关闭水闸，而是继续正常使用，导致软管破裂发生严重漏水，地板因浸泡受损，对楼下501室业主也造成了损失。501室业主要求现金赔偿，原告只同意维修，不同意赔偿，并称公司只付房租，其他费用由居住人承担，但是居住员工始终回避。2009年8月11日，被告只得先补偿501室业主4，000元。原告同意待合同终止时再协商对被告该4，000元赔偿金和地板所受损失的补偿事宜。因原告员工使用不当，系争房屋于2013年1月和3月底又发生两次漏水。2013年4月30日，原、被告之间的租赁合同到期，在原告要求下原、被告将租赁合同续签一个月，2013年5月31日原告迁出。在此期间，被告多次要求原告与501室业主协商补偿问题，原告同意为501室刷涂料，但不同意501室业主提出的赔偿4，000元的要求。原告退租后，被告要求原告支付2009年8月11日被告替其赔偿给501室业主的4，000赔偿金，原告以其对赔偿事宜不知情为由推卸。2013年9月30日被告又赔偿了501室业主3，000元。故被告反诉要求原告赔偿被告地板损失6，000元，支付被告代原告向501室业主支付的赔偿金7，000元。
原告海信公司对反诉辩称：原告员工居住系争房屋期间无任何违约行为，对房屋设施也无任何不当使用。被告对案外人的赔偿非原告造成，与本案无关，且被告主张的2008年的赔偿已经超过诉讼时效。故不同意赔偿被告地板损失6，000元，不同意支付被告向501室业主支付的赔偿金7，000元。
第三人俊海房产述称：同意被告的反诉意见。
经审理查明：被告李宁委托第三人俊海房产将上海市广灵四路XXX弄XXX号XXX室房屋管理、出租。2008年7月《房屋租赁合同》约定：被告将系争房屋出租给原告居住，租赁期限自2008年8月10日起至2009年8月9日止；月租金2，700元，三月一付；押金2，500元；租赁期内发生的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、保安保洁费由原告支付；房屋及附属设施如非原告的过失或错误使用而受损坏时，被告有修缮的责任并承担相关费用；原告不得将承租的房屋转租，并爱护使用租赁房屋，因原告过失和过错使房屋及设施受到损害，原告应付赔偿责任。2012年4月21日原、被告续签租赁合同，约定：租赁期限自2012年5月1日起至2013年4月30日止；月租金3，600元，三月一付；押金2，500元（延续原来的押金）；租赁期内发生的水、电、煤、有线电视费由原告承担；另约定：安全使用天然气、电、自来水，发现问题及时向有关部门报修，并通知房东。
2005年租赁合同签订后，原告支付被告押金2，500元，2008以后租赁合同继续沿用该押金。2008年8月系争房屋因厨房下水软管破裂发生漏水并渗漏至501室。2009年8月11日，被告赔偿501室业主4，000元。2013年1月和3月底又发生两次漏水，2013年9月30日被告赔偿了501室业主3，000元。
审理中，原告自认自认水、电、天然气、有线电视费用尚未结清，同意支付被告主张的欠费金额。
审理中，原告自认2013年屋内设施发生损坏，报修未果后曾自行修理。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系其真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行义务。原、被告口头约定租期至2013年5月30日止，原告实际于当月31日迁出承租房屋，现双方均同意合同自2013年5月31日解除，并无不当，本院依法予以照准。
原告以合同未约定为由不同意支付2009年9月起的保安保洁费，但根据保安保洁费的定义，结合双方之前合同的约定情况，原告理应承担承租期间发生的全部保安保洁费；另外，原告自认水、电、天然气、有线电视费用尚未结清，同意支付被告主张的欠费金额，故其要求被告全额返还押金并支付利息的诉讼请求，不符合合同约定，本院不予支持。被告辩称原告承租期间使用不当致屋内设施损坏而漏水，原告予以否认，被告亦无证据证明，故被告反诉要求原告支付地板损失和向案外人赔某的款项，依据不足，本院不予支持。押金在合同中约定的名称为屋内设施保证金，庭审中原告自认2013年屋内设施发生损坏，报修未果后曾自行修理，而双方在租期届满后未对屋内设施进行验收交接，综合考虑本案情况，本院酌定原告应从押金中扣付部分屋内设施损坏费。依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
一、原告海信科龙电信股份有限公司上海分公司与被告李宁于2012年4月21日签署的《房屋租赁合同》自2013年5月31日起解除；
二、原告海信科龙电信股份有限公司上海分公司要求被告李宁返还租房押金2，500元及利息的诉讼请求不予支持；
三、被告李宁要求原告海信科龙电信股份有限公司上海分公司的赔偿地板损失6，000元的反诉请不予支持；
四、被告李宁要求原告海信科龙电信股份有限公司上海分公司支付被告代原告向501室业主支付的赔偿金7，000元的反诉请求不予支持。
本案受理费50元，减半收取25元，由原告海信科龙电信股份有限公司上海分公司承担。本案反诉受理费75元，由被告李宁承担。
如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 李勤彦
二〇一四年一月二十四日
书记员 管西凤
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。