北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京01民终6957号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京香山名苑酒店有限公司，住所地北京市海淀区香山南路红旗村甲3号。
法定代表人：朱振华，董事长。
委托诉讼代理人：赵耀，北京市尚公律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冀悦文，北京市尚公律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军北京卫戍区海淀第十五离职干部休养所（原名称中国人民解放军北京军区司令部第二离职干部休养所），住所地北京市海淀区香山南路红旗村3号院
法定代表人：肖劲松，所长。
委托诉讼代理人：ＸＸ志，北京市英淇律师事务所律师。
上诉人北京香山名苑酒店有限公司（以下简称香山名苑酒店）因与被上诉人中国人民解放军北京卫戍区海淀第十五离职干部休养所（原名称中国人民解放军北京军区司令部第二离职干部休养所，以下简称干休所）租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初37652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
香山名苑酒店上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或撤销原判第四项，改判赔偿我方损失2200万。事实和理由：并无证据证明涉案房屋无规划审批手续，不应认定合同无效。即使认定合同无效，2005年干休所就为香山名苑酒店办理了相关经营手续及军队房地产租赁许可证，且其承诺房屋符合军队房地产租赁条件，我方已尽到合理的注意义务，故应由干休所承担全部过错责任。鉴定意见书和评估报告中成新的认定、评估基准日的选取存在问题，不能真实反映我方资产、装修损失情况，应当予以调整。字画、工艺品等可移动物品系为经营该酒店定制，即使我方取回也不能使用，该损失应由干休所赔偿。综上，一审认定的损失数额过低，不足以弥补我方损失。
干休所辩称，同意原审法院判决。
干休所向一审法院起诉请求：1、确认干休所与香山名苑酒店签订的《军队房地产租赁合同》及《房屋租赁经营补充协议》无效；2、判令香山名苑酒店将位于北京市海淀区香山南路红旗村3号院的老干部服务楼后裙楼交还给干休所；3、判令香山名苑酒店支付自2016年5月1日至2017年7月30日期间的房屋占用费，按照每年110万元租金标准计算；4、本案的诉讼费由香山名苑酒店承担。
香山名苑酒店向一审法院反诉请求：1、判令解除香山名苑酒店与干休所之间于2013年5月30日签署的《房屋租赁经营合同补充协议》。2、干休所赔偿香山名苑酒店损失人民币2200万元。3、反诉费和评估费由干休所负担。
一审法院认定事实：2004年1月12日，北京繁荣秀通助老服务中心（以下简称繁荣秀通）与干休所签署了关于租赁老干部服务楼的房屋租赁合同（租赁经营期限3年，连签20年），繁荣秀通投资了近1500万元进行了装修改造，并在此经营酒店。后因繁荣秀通经营不善，且无力再投资改善老化的酒店设施，2012年1月18日，干休所与繁荣秀通、香山名苑酒店签订《终止协议》，约定：由高朋满座公司投资进行酒店装修改造，同时再出资800万元补偿繁荣秀通之前对酒店的投入。
后新的香山名苑酒店公司与干休所重新于2013年5月30日签署了《军队房地产租赁合同》，双方约定：承租标的为海淀区香山南路红旗村甲3号院内老干部综合服务楼，房屋建筑面积5200平方米，租赁期限自2013年5月1日起至2016年4月30日止，租金每年110万元。合同第七条的约定，甲方（出租方）主要义务为：1、保证租赁房屋符合军地房地产租赁条件，权属清楚；2、负责处理与出租房地产权属有关的纠纷；3、保证出租给乙方的房屋获得军队审批部门批准；4、负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续；5、负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》；6、负责向军队有关部门办理出租房地产维修改造项目的审批手续。第十二条约定：本合同双方签字签章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。合同附加条款约定：甲方承诺本合同继续履行2004年与北京繁荣秀通助老服务中心所签订合同的主要条款，并认可乙方与北京繁荣秀通助老服务中心所签订的转让合同。本合同期限共18年，每三年一签，共签6次。
同时，双方签订了《房屋租赁经营合同补充协议》，约定：租赁期限自2013年5月1日到2031年4月30日止，为18年，双方每3年签订一次《军队房屋租赁合同》向军区房地产管理局备案。鉴于该房屋设施亟需修缮更新，乙方装修改造投入较大，双方本着互助互利原则，租金约定为：租金前十三年每年110万元人民币，后五年每年的租金为在上一年租金基础上递增5%，租赁用途：酒店经营，包括住宿、会议、餐饮。第三条约定：甲方保证所出租的房地产权属清楚，没有纠纷，并提供该房产经营所需合法证明。如因产权纠纷给乙方造成经济损失的，甲方负责赔偿。第八条：其他约定：一、原承租方加建的后裙楼归乙方使用。乙方可以在南配楼一层房屋顶加建二层，设计方案应符合安全要求，并经甲方审核同意后方可施工，建安费用由乙方负担，甲方不收取任何费用，租赁期满，归甲方所有。二、该酒店北侧广场（停车场）归乙方无偿使用。为便于开展经营，甲方同意乙方在广场东西两侧加建不高于两层的单排房屋作为酒店的附属配套用房。合同期满，所有地上物包括装修装饰电器等设施全部归甲方所有。
上述合同签订后，香山名苑酒店投资资金，开办酒店，进行经营。2005年，干休所协助香山名苑酒店办理了相关经营手续及军队租赁许可证。但上述合同并未经军队房地产管理部门审核批准。干休所出租的房屋亦未取得合法审批手续。
上述合同签订后，香山名苑酒店在此经营并支付租金。2015年12月24日，干休所向香山名苑酒店发出通知，要求其交还承租房屋。香山名苑酒店租金缴纳到2016年4月30日。
2016年10月、11月，干休所两次向香山名苑酒店发函，称其既未续签合同，也未交纳下半年租金，且逾期交纳租金时间超过4个月，通知解除合同，限期腾退房屋，否则将限制无关人员进入、停止供水、供电等措施。
2017年7月21日，干休所与香山名苑酒店签订《移关酒店部分房屋和签订手续》约定：为配合部队工作，经双方协商，乙方将酒店主楼一层23间客房和东西侧大厅，一层大厅作为通向二三层的公共通道。移交日期为2017年7月30日。上述协议签订后，香山名苑酒店将部分承租房屋腾空，现仅有裙楼未腾退。
香山名苑酒店主张赔偿2200万元，称此只是其实际损失的一部分，包括：1、二项评估原值为2000多万元，评估价值调整基准日和有关计算指标后现值约1000万元；2、支付转让费800万元；3、因干休所提前终止合同导致的相关损失400万元。香山名苑酒店为证明其损失，提交了转帐凭证、长包房合同、解除协议等。香山名苑酒店提交了北京高朋满座酒店投资管理有限公司转让权益说明，主要内容为：高朋满座公司与繁荣秀通于2011年签订的《酒店转让合同》中约定的退出补偿款实际由新的香山名苑酒店投资人张潇涵支付，实际支付补偿款832万元（含800万元转让费，提前终止分租户的装修补偿费20万元，增加的转让补偿费12万元）。我公司同意关于香山名苑酒店的经营、转让、处置等相关权益全部归香山名苑酒店。
庭审中，以法院对合同释明后，香山名苑酒店称如果合同无效，其要求按2200万元的标准赔偿损失。
北京科正资产评估有限责任公司对酒店涉案资产价值的现值估值为：3713891元，其中建筑物评估值为：2238775.73元，设备设施评估值为1475115.27元。其中前楼工程造价：1856933.63元，后楼工程造价1587336.72元；香山名苑酒店为此花费评估费5万元。
对于酒店内全部室内装饰装修现值，经北京中新国地工程咨询有限公司评估，合计5918172.95元，其中无争议部分：5781251.28元，有争议部分：136921.67元。（有争议部分包括：主楼塑钢窗、一层大会议室墙面基层、室外山石、室外木制休息亭）。香山名苑酒店支付鉴定费172000元。干休所认为有争议部分并非香山名苑酒店投资。香山名苑酒店称其接手时上述设施已存在，包括在其主张的832万元损失当中。
香山名苑酒店主张酒店中另有100幅左右字画、有书画家手写、有名人字画、也有普通工艺品，共计80余万元。
对于评估范围内的财产，干休所同意利用的部分为：前楼建筑物，评估现值1207006.45元；主楼装修，评估现值4010369.49元；主楼东西侧加建装修，评估现值530833.18元；主楼塑钢窗93369.78元；以上共计5841578.9元。其他物品均不同意利用。
一审法院认为，由于涉案房屋无合法的建房审批手续，故双方就涉案房屋签订的合同及补充协议均属无效。对于无效的法律后果为相互返还，即香山名苑酒店应将承租的房屋腾退返还干休所。对于香山名苑酒店已付的租金，因其已使用房屋，故不再退还。对于干休所诉请的房屋使用费，虽然合同无效，但香山名苑酒店实际占有使用了涉案房屋并用于经营活动，香山名苑酒店应当支付房屋使用费。故干休所要求确认合同无效、香山名苑酒店腾退房屋并支付房屋使用费的诉讼请求，法院均予以支持。
对于本案合同无效过错的认定，法院认为：干休所出租房屋未经规划批准，而香山名苑酒店承租房屋从事经营，未尽到合理的注意义务，承租无规划审批的房屋用于经营，双方均存在过错，双方责任比例确定为各50%。
对于香山名苑酒店承租范围内扩建的建筑，因无合法规划许可，在合同无效后，由双方各自按照过错分担现值损失。对于在无合法规划内的建筑面装饰装修，因香山名苑酒店在此长期经营且干休所对此并无异议，故应当认定干休所同意。对于干休所同意利用的部分，应当按评估价值给予香山名苑酒店补偿，对于不同意利用的建筑及已形成附合的装修物等，双方应分担损失。对于字画、其他未形成附合物的设备设施，系动产，产权属香山名苑酒店所有，应由香山名苑酒店自行处理。
对于香山名苑酒店为经营酒店而支付给前经营者的800万元转让费，此部分有其经营期限和利益，具体数额，法院扣除其从前经营者接收的酒店建筑、装修、物品等价值，其余部分法院依据其剩余年限，酌情判定。
对于鉴定中的争议部分，因香山名苑酒店在接手前已存，故应包含在评估范围内。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认：中国人民解放军北京军区司令部第二离职干部休养所与北京香山名苑酒店有限公司签订的《军队房地产租赁合同》及《房屋租赁经营合同补充协议》无效；二、北京香山名苑酒店有限公司于本判决生效后三十日内将其承租的位于北京市海淀区香山南路红旗村3号院的老干部服务楼后裙楼全部腾空，交还中国人民解放军北京军区司令部第二离职干部休养所；三、北京香山名苑酒店有限公司于本判决生效后三十日内向中国人民解放军北京军区司令部第二离职干部休养所支付自2016年5月1日起至2017年7月30日止的房屋使用费共计137.5万元；四、中国人民解放军北京军区司令部第二离职干部休养所于本判决生效后三十日内赔偿北京香山名苑酒店有限公司各项损失7299263.79元；五、驳回北京香山名苑酒店有限公司的其他反诉请求。
二审中，当事人没有提交新证据。干休所述称，2004年，干休所建设了涉案房屋的主体结构，申请规划许可证但未获批准。2005年，干休所出具经营场所证明，以干休所院内非涉案房屋的其他房屋的产权证协助办理了香山名苑酒店的营业执照和其他经营手续。2012年，香山名苑酒店股东变更。
一审法院查明的事实无误。另查，中国人民解放军北京军区司令部第二离职干部休养所现更名为中国人民解放军北京卫戍区海淀第十五离职干部休养所。
经本院释明，香山名苑酒店不申请重新鉴定，对采用重置成新法进行评估无异议，且对鉴定机构认定折旧年限未提出相反证据。
本院认为，2013年香山名苑酒店与干休所签订合同时，应当知道涉案房屋长期缺乏合法手续，因此应自行承担一定风险，但干休所作为主楼房屋建设方，对房屋无规划造成租赁合同无效应承担主要责任，一审法院确定双方责任比例各为50%不当，应当予以纠正。
香山名苑酒店支付的转让费800万元，是按照约定合同期限18年预期收益支付的，但实际只使用了约4年，远低于约定期限，考虑到酒店经营的规律，该部分成本远未收回，一审法院确定的此部分损失赔偿数额过低，本院考虑剩余年限及干休所对合同无效的过错，予以重新确定。
鉴定机构根据专业知识确定了折旧年限，香山名苑酒店未提出相反证据，法院对鉴定意见予以采信。上诉人认可鉴定机构采用重置成新价方法鉴定且不申请重新鉴定，但对鉴定机构按照2018年的标准进行鉴定提出异议，缺乏依据，法院不予采信。
一审法院确定的赔偿数额过低，本院予以调整。根据案件具体情况酌情综合确定，干休所应赔偿香山名苑酒店各项损失共1115万元。
综上所述，香山名苑酒店的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初37652号民事判决第一项、第二项、第三项；
二、撤销北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初37652号民事判决第五项；
三、变更北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初37652号民事判决第四项为中国人民解放军北京军区司令部第二离职干部休养所于本判决生效后三十日内赔偿北京香山名苑酒店有限公司各项损失1115万元；
四、驳回北京香山名苑酒店有限公司的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
评估费222000元（香山名苑酒店已预交），由中国人民解放军北京军区司令部第二离职干部休养所、北京香山名苑酒店有限公司各负担111000元（于本判决生效后七日内交纳）。
一审本诉案件受理费17175元（北京军区第二干休所已预交8800元），由北京香山名苑酒店有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
一审反诉案件受理费75900元（香山名苑酒店已预交），由中国人民解放军北京军区司令部第二离职干部休养所负担38467.5元（于本判决生效后七日内交纳）、北京香山名苑酒店有限公司负担37432.5元（已交纳）。
二审案件受理费110005元，由北京香山名苑酒店有限公司负担81190元(已交纳62895元，剩余18295元于本判决生效后七日内交纳)，由中国人民解放军北京军区司令部第二离职干部休养所负担28815元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭燕枝
审 判 员 刘 磊
审 判 员 赵 蕾
二〇一八年八月二十七日
法官助理 叶康喜
法官助理 张进中
书 记 员 李昊婷