江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆巴民初字第576号
原告陈伏红。
委托代理人张天广，江苏达源律师事务所律师。
被告韩庆强。
被告朱红艳。
第三人中国工商银行股份有限公司昆山分行，住所地江苏省昆山市玉山镇人民路108号。
负责人陶洁，该分行行长。
委托代理人程茂，该行员工。
原告陈伏红与被告韩庆强、朱红艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月25日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员唐敏独任审理，于2015年10月12日公开开庭进行了审理。原告陈伏红及其委托代理人张天广、被告韩庆强、被告艳到庭参加诉讼。后原告申请追加中国工商银行股份有限公司昆山分行为第三人，本院予以准许并于2015年11月23日公开开庭进行了第二次审理。原告陈伏红及其委托代理人张天广、被告韩庆强、被告朱红艳到庭参加诉讼，第三人中国工商银行股份有限公司昆山分行经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告陈伏红诉称：原被告于2015年4月23日在苏州合创房产经纪有限公司签订了一份房屋买卖合同，被告收取原告2万元定金，约定剩余首付款在过户当日付清，双方又在补充协议中约定2015年7月20日之前办理房屋过户。原告备齐首付款通知被告按时过户时，被告一直推延不肯配合，现原告的房贷已经银行审批通过，为保护原告合法权益，诉讼要求：1、两被告继续履行房屋买卖合同，协助原告办理房屋过户手续。2、本案诉讼费由被告承担。
被告韩庆强、朱红艳共同辩称：涉案房屋属于夫妻共同财产，被告韩庆强无权代替被告朱红艳进行处分，且在房屋买卖过程中，被告朱红艳明确表示不同意卖房，故涉案合同应属无效。原告在明知两被告因家庭矛盾发生争议，被告韩庆强卖房只是一个发泄行为、无权处分行为，还急于与被告韩庆强签订协议，不符合善意第三人的条件。即便合同有效，原告应当在2015年7月20日之前办理过户手续，但原告未能及时办理过户手续，经被告方多次催促，原告也没能在2015年7月20日之前进行过户动作，对此，被告已经构成违约，被告有权行使单方解除权，被告也已通知原告解除事宜。原告仅支付定金2万元，与房屋总价而言，占比较小，不足以继续履行合同，更重要的是原被告之间针对房屋买卖已无法达成一致，缺乏继续履行合同的合意和基础，在原告仅支付少量定金的情形下，不应强迫被告出卖房屋。中介公司在明知被告韩庆强房屋不是其个人独有的情况下，极力游说原告购房，并且没有及时告知被告，原告有无能力购房以及办理贷款等情况，导致原告因贷款等方方面面的原因不能在协议约定的时间内办理过户手续，因此，中介公司的居间行为存在较大瑕疵，其证言不能作为定案的依据。被告同意退还原告定金2万元，但恳请驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告韩庆强、朱红艳系夫妻关系，并共同共有位于昆山市巴城镇正仪君子亭花园X号楼XXX室、XXX阁楼及XXX室车库。2015年4月23日，经中介方苏州合创房产经纪有限公司，被告韩庆强与原告签订《房屋买卖（居间）合同》一份，将上述房产出售给原告，双方对以下事项进行了约定：1、出售房屋含93.14平方米房屋、25.92平方米车库、70.41平方米阁楼、四台空调、一套沙发、一台太阳能热水器，且固定装修不动；2、购房总价为838000元，于2015年4月23日前交付定金2万元，剩余首付款在过户当日付清，房屋过户产生的个税、营业税其相关税费由原告承担；3、被告韩庆强须保证房屋权属无争议，若发生与被告韩庆强有关的权属争议或债务纠纷，由被告韩庆强负责解决并承担一切后果及违约责任，若该房屋为共有房屋，双方在签订合同时间，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签订本协议。4、被告韩庆强保证该房产无产权纠纷，无贷款，无结构损坏。5、原告保证无贷款记录，无信用不良记录，否则贷款过程中出现的问题由原告负责。合同还对其他事项进行了约定。
嗣后，被告韩庆强收取原告购房定金2万元。2015年5月份，原告至第三人申请办理按揭贷款手续，用以支付购房款。在办理过程中，为配合银行审核房屋交易的真实性，被告韩庆强提供了两被告的户口本和身份证，并作为售房人书面签字同意原告所借款项汇至被告韩庆强指定账户内。经银行审批，原告具备按揭贷款条件，但因所涉房产至今未过户，银行未予放款。
涉案房屋为学区房。就房屋何时过户的问题，2015年7月9日，被告韩庆强、原告经中介苏州合创房产经纪有限公司签订《补充协议书》一份，约定：1、被告韩庆强一次性补偿原告5000元，用于补偿原告小孩报名延误及过户延迟和房租损失，该款项在首付款中扣除；2、原告同意被告韩庆强用该房产证进行报名，不存在其他异议；3、双方应于2015年7月20日之前办理过户手续，不得无故拖延，否则按照合同违约条款赔偿；4、其他相关约定按照原合同执行，本补充协议签字生效。报名后，被告韩庆强将两被告持有的房产证和土地使用证原件各两套放置在中介处。
2015年7月20日，两被告未出面，过户手续未能成功办理。嗣后，被告韩庆强以所有协议中被告朱红艳均未签字，被告朱红艳实际不同意卖房为由，不予协助办理过户手续。2015年8月12日，原告委托江苏达源律师事务所张天广律师向两被告邮寄《律师函》，要求两被告继续履行房屋买卖合同，积极办理房屋过户手续。次日，两被告签收该《律师函》，但未予以回应。
另查明：2013年3月1日，两被告以昆山市巴城镇正仪君子亭花园X号楼XXX室、XXX阁楼为抵押物向第三人借款45万元，并设立了抵押登记。原告表示同意涤除该抵押权，涤除后剩余的房款直接支付两被告。第三人亦表示同意配合原告办理注销抵押权的相关手续。
就出售房屋，被告朱红艳是否知情，原告申请证人中介公司工作人员郑某出庭作证。郑某到庭陈述：涉案房产是我进行居间买卖的，签订合同时，被告韩庆强带来了房产权属证书，称被告朱红艳在看店，不方便过来，在签字现场被告韩庆强打电话和被告朱红艳说合同协商好了，房款是838000元，被告朱红艳也同意这个价格，所以就签了合同，2015年7月19日我通知被告韩庆强第二天要到房管局办理过户，次日，原告和我一直在等被告方，但被告方一直不出现，此后，被告韩庆强一直拖延不予配合。
上述事实有房屋所有权、土地使用权证、房屋买卖（居间）合同、房款收据、补充协议、户口本、身份证、转账付款授权委托书、律师函、邮寄凭证、个人借款凭证、证人证言、情况说明、笔录及当事人陈述等证据证实。
本院认为：合法的民事权益受法律保护。关于《房屋买卖（居间）合同》的合同效力问题。在签订合同时，被告朱红艳虽未签字，但在配合原告办理按揭手续过程中，被告韩庆强出具了被告朱红艳本人的身份证、家庭户口本，且亦将本应由两被告各自保管的房屋所有权证和土地使用证原件交由中介处，故原告基于两被告的特殊身份关系，有合理理由相信被告韩庆强有权处分上述房产，被告朱红艳亦是知情的。其次，在处置房产这种重大财产时，一般情况下夫妻双方均会协商之后慎重处理。根据庭审查明事实，目前无证据证明存在两被告感情破裂、或一方长期外出等情形，故被告朱红艳对出售房屋不知情，不合常理，本院不予采信。综上，本院认定《房屋买卖（居间）合同》真实有效，具备法律效力。
在缴纳款项上，合同约定首付款在过户当日付清。原告虽仅交纳了2万元定金，但已履行了过户之前的全部付款义务，故两被告以原告所付金额较小为由，不同意过户的主张，有悖于合同约定，本院不予支持。关于2015年7月20日未能成功过户的问题。配合办理过户是两被告应尽的合同义务，两被告在过户当天未出面且至今未清偿抵押贷款，是导致目前房屋未能过户的直接原因。两被告以原告未积极配合，导致无法过户，与事实相悖，本院不予采信。综上，原告不存在违约行为，两被告应当配合完成过户手续。
在抵押权未经注销的条件下，无法完成房屋产权变更登记手续。现两被告未清偿抵押债务，原告愿意代其清偿结欠第三人的贷款本息以注销抵押登记，第三人对此表示同意，原告的主张不损害他人的权益，本院予以准许，具体的清偿额度应以第三人出具的对账单为准。在原告清偿后，应由两被告和第三人办理涉案房产的抵押登记注销手续，再由两被告协助原告办理房产的所有权和土地使用权过户手续，由原告取得该房产的完整产权。房屋产权变更登记过程中所发生的税费依据约定，由原告承担。
就购房款给付。原告已支付定金2万元，尚未支付813000元，该款项在抵扣原告代两被告清偿第三人抵押贷款后，剩余款项，则应由原告在过户当日继续支付两被告。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告陈伏红于本判决生效之日起十日内代被告韩庆强、朱红艳清偿结欠第三人中国工商银行股份有限公司昆山分行的抵押贷款本息余额（具体以第三人的账单为准）；在原告陈伏红清偿后的十日内由两被告与第三人中国工商银行股份有限公司昆山分行办理昆山市巴城镇正仪君子亭花园X号楼XXX室、XXX阁楼的抵押注销手续。
二、两被告在抵押权注销后十日内协助原告陈伏红办理昆山市巴城镇正仪君子亭花园X号楼XXX室、XXX阁楼及XXX室车库的产权变更登记，由原告陈伏红取得上述房屋和车库的完整所有权和国有土地使用权。
三、原告陈伏红在与两被告办理房屋和车库产权变更登记的同时将剩余购房尾款支付被告韩庆强、朱红艳。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费12180元、减半收取6090元，由被告韩庆强、朱红艳负担。该6090元原告陈伏红已经预交，本院不再退还，被告韩庆强、朱红艳在履行上述义务时一并支付原告陈伏红。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行:中国农业银行苏州苏福路支行，账号:10×××76。
代理审判员 唐 敏
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 姚文彬
附页（法律条文）：
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。