广西壮族自治区柳州市城中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城中民一初字第1615号
原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司。
负责崔顺玉，该公司总经理。
委托代理人潘永达，广西景耀律师事务所律师。
委托代理人潘覃秋，广西景耀律师事务所律师。
被告刘文群。
委托代理人黎明，广西天际律师事务所律师。
原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司诉被告刘文群物业合同纠纷一案，本院于2015年7月27日受理后，依法组成合议庭，并于2015年9月30日公开开庭进行了审理。原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司的委托代理人潘永达、潘覃秋、被告刘文群的委托代理人黎明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司诉称，2007年7月，被告购买了柳州阳光壹佰置业有限公司出售的商品房阳光壹佰城市广场第XX栋X单元XX号房产。根据阳光与建设单位柳州阳光壹佰置业有限公司签订的《前期物业服务合同》之约定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告的小区提供规范的物业服务。但截止2015年5月25日，被告共拖欠物业服务费8537.43元，代收入户水费7.08元，代收消防监控公区用电费8.08元，代收公区电费95.95元，滞纳金23128.91元，合计31777.45元。经原告多次催告，被告仍未支付。为维护原告的合法权益，请求判令：1.被告向原告支付物业服务费8537.43元，代收入户水费7.08元，代收消防监控公区电费95.95元，滞纳金23128.91元，共计31777.45元（以上款项计至2015年5月25日，此后按实际发生额另计）；2.被告承担本案诉讼费。
被告刘文群辩称，原被告之间不存在物业服务合同关系，被告在2008年12月20日到阳光壹佰物业公司交接房屋时，因柳州阳光壹佰置业有限公司与广西万怡物业服务有限公司（以下简称万怡物业）签订了物业管理协议，该协议约定了服务期限自签日起至合同的业主选举新的物业服务生效，协议签订后，被告按柳州阳光壹佰置业有限公司及协议的要求缴纳了6个月全额物业管理，履行了合同，但因在房屋交接验收时，该房屋出现应整改维修的情况，经与万怡物业及柳州阳光壹佰置业有限公司协商，该两公司同意将该房屋暂时不交接，收回钥匙，直到把该房屋修理完毕再将钥匙及房屋交还被告，因此被告并未接受房屋，且从未入住，依据被告与万怡物业签订的物业管理协议，本案的原告不具备向被告催收管理费的主体资格，法院应该驳回原告的诉请。即使法院认为原告具备向被告催收管理费的资格，原告从未向被告催收过管理费，被告未收到任何其他形式催收的通知，原告的诉请法院不应该支持，如果被告需要交纳该管理费，该诉请也超过诉讼时效，法院不应该支持。对于滞纳金的请求。滞纳金是具有法定性，原被告之间没有权私自设立，所以原告要求被告缴纳滞纳金没有法律依据，没有合同依据，法院应该驳回。如果法院认为该费用应该缴纳，根据合同法的相关规定，原告的主张滞纳金的数额超过了其主张应付服务费两倍以上，超过了合同法的相关规定，按照司法解释的规定服务服务费应该为30%，综上被告坚持答辩意见，原告不具备向被告追索服务管理费的资格，请求驳回原告的诉请。
原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司在在一审期间内提供的证据有：1.企业变更通知书，拟证明原告于2015年3月31日从湖南阳光壹佰物业服务有限责任公司柳州分公司变更为阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司；2.前期物业服务合同，拟证明原告与建设单位湖南阳光壹佰置业有限公司于2009年9月25日签订了前期物业服务合同，合同对公司的义务、权利进行约定；3.资质证书，拟证明原告具有从事物业管理的资质；4.柳州市物业服务合同备案表，拟证明原告在签订物业服务合同后于2009年10月14日到柳州市城中区建设局备案；5.物业服务等级标准和收费标准备案表，6.柳州市前期物业服务收费公示牌，证据5-6共同拟证明原告的收费登记及收费标准，在柳州市物价局备了案，所以原告的物业费是标准合法的；7.柳州市物业承接验收备案表，拟证明原告2009年10月14日与开发商签订物业合同后，承接了阳光壹佰的物业事宜；8.商品房买卖合同，拟证明被告是阳光壹佰XX栋X单元XX的业主，该业主的房屋的建筑面积为132.89平米；9.交房验收表，拟证明被告于2008年12月20日进行收房，被告享受物业服务，应该交纳服务费；10、律师催告函，证明原告在诉前作了相应的告知；11.欠费明细，拟证明被告所欠的服务费、电费等费用。
被告刘文群的质证意见为：对证据1的真实性认可，不认可证明目的，该证据与本案无关，原告没有与被告签订物业服务合同，原告不具备本案的诉讼主体资格；对证据2的真实性无法认可，双方签订合同没有经过被告、业主委员会的讨论和批准，被告不认可，根据该合同第3章第一大点第六条第1小条第1款约定了纳入服务管理范围的未竣工或未出售，或因柳州阳光壹佰置业有限公司原因没有按时交给买受人的物业，其物业服务费用或服务资金由柳州阳光壹佰置业有限公司按全额缴纳，根据原告与柳州阳光壹佰置业有限公司的约定，被告的物业属于因柳州阳光壹佰置业有限公司原因未按时交给原告，物业服务费应由柳州阳光壹佰置业有限公司支付，原告应该向房开主张，原告要求被告缴纳没有依据，被告未享受原告提供的物业服务，该合同对被告没有约束力；对证据3，原告提供的证据是2015年3月后才获得资质，在这之前没有资质，原告与柳州阳光壹佰置业有限公司签订的《前期物业服务合同》是无效的，而且在被告与万怡物业之前签订《前期物业合同》期限是到合法的业主大会签订之日起，该合同没有经过业主大会选聘，没有跟被告重新签订合同，综上，该合同应该是无效合同；对证据4、5的真实性没有办法确认，原告与柳州阳光壹佰置业有限公司签订的物业管理面积是30多万，但服务合同备案表上是15万多，有矛盾，原告在2009年与房开签订物业服务合同没有提交资质证明，对物价的确认没有依据；对证据6，该证据原告也没有证据证明公示了，公示牌内的收费标准没有证据证明是合法合理的；对证据7的真实性没有办法确认，从内容看不具真实性，被告已经交还房屋给柳州阳光壹佰置业有限公司和万怡物业修理，该证据说无需修理，与实际不符，不认可真实性；对证据8的真实性、证明目的认可，但该合同没有约定被告的物业由原告来进行前期物业服务并收取物业费的资格，该合同与原告无关；对证据9，因为没有原件，对真实性不认可，在交房时房开要求先签验收表才能拿钥匙进屋，发现有需要维修的情况，原被告签订了钥匙托管协议，原告要销毁验收表作为交接手续，等维修好后才算交房，所以被告没有在原告主张的时间接收原告的物业，该表已经是不生效的；对证据10，原件与复印件不符合，真实性不认可，原件在收件人处是空白的，复印件上收件人的签名不是被告所写，被告认为是原告写的，被告没有收到过该律师函；证据9、10与被告无关，因为被告的物业没有得到接收，该费用如果产生应该向柳州阳光壹佰置业有限公司追索，被告与原告没有物业合同关系，原告主张的代收费用，被告没有委托原告代收，所以原告没有依据收取该费用，根据物业合同约定，收取该费用要在业主有装修许可证之后才可以收取。
被告刘文群在一审期间提交的证据有：1.万怡物业与被告签订的前期物业协议、收款收据，拟证明被告已经按约定履行合同，被告只认可提供物业服务公司是万怡物业，被告不认可原告的资格；2.万怡公司提交给被告的通知书，上面载明办理物业合同的流程约定有钥匙、管理费及办理业主出入证、门禁卡等手续，结合原告提供的证据9的复印件可知被告交接房屋时只是领了钥匙，没有办理门进卡、出入证等，交房手续没有完成，因为没有业主出入证和门进卡，业主无法进入自己的物业，没有真正的交房；3.柳州阳光壹佰钥匙托管协议，该证据是被告在被要求签收交房验收表后得到钥匙进入和柳州阳光壹佰置业有限公司的交房，进入房屋发现房屋需要整改维修，双方立即达成维修整改协议，被告在2008年12月20日就是房开物业交房时将钥匙交给房开公司进行托管，柳州阳光壹佰置业有限公司接受钥匙后向被告出具了该份托管协议，并约定代维修完后由阳光壹佰物业公司通知，被告才能去领取钥匙，经被告多次催收，柳州阳光壹佰置业有限公司没有按照约定为被告维修房屋，直到2014年7月20日后被告才自己去要钥匙自己维修，2014年7月28日被告才领门进卡，才正式进入自己的物业。
原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司的质证意见为：对证据1的真实性认可，但是柳州阳光壹佰置业有限公司有权利选择物业公司，该协议已经解除，该协议是万怡物业与被告签订，不是原告与建设单位签订；对收费凭据的真实性认可，交物业费的时间被是2008年12月29日，与原告提交收房验收表的时间一致，所以证明2008年12月29日被告已经收房；对证据2的真实性、合法性认可，不认可证明目的，被告提供的通知书里的流程第5项已经办理好，所以前面4项流程已经办理好；对证据3的真实性认可，但是钥匙给万怡物业是被告的权利，不能证明没有交房、没有享受物业服务。
本院对双方提交证据的认定意见为，对原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司提交的证据1-8、11的真实性、合法性、关联性及证明目的予以认可；对证据9是复印件，且与被告提交的证据3相矛盾，不认可其证明目的；对证据10，提交给法院及被告的证据复印机与原告当庭提交的证据原件不一致，且该原件有破损不完整，被告否认收到该材料，故不认可其证明目的。对被告刘文群提交的证据1、2的真实性认可，证明目的将结合其他证据予以分析；对证据3，认可其真实性、关联性、合法性，证明被告在2008年12月20日与柳州阳光壹佰置业有限公司进行交房验收时发现房屋不符合验收标准，要求柳州阳光壹佰置业有限公司对房屋进行整改，并委托柳州阳光壹佰置业有限公司托管钥匙，2014年7月28日被告去原告处领了该房屋的钥匙。
经审理查明，本院确认以下法律事实，2007年7月，被告向柳州阳光壹佰置业有限公司购买阳光壹佰城市广场第XX栋X单元XX号商品房（房屋面积132.89平米），并签订了《商品房买卖合同》。2008年12月20日柳州阳光壹佰置业有限公司通知被告交房，经验收被告认为该房屋需整改，故将签收的房屋钥匙交还给柳州阳光壹佰置业有限公司保管，并约定柳州阳光壹佰置业有限公司将房屋整改符合验收要求后由柳州阳光100城市广场客服部通知后，将前往客服部取回钥匙。验房当天被告与万怡物业签订了《前期物业管理服务协议》，并根据协议向万怡物业预交了797元物业费。该协议约定物业费收费标准每月1元／平米，被告自收楼之日起至获批装修施工许可证当日止（一年内），物业管理服务费按当时管理费标准的50%计扣，从被告获得装修施工许可证次日起，物业管理服务费按全额计扣；本协议字签字之日起生效至合法的业主大会选聘新的物业服务企业合同生效之日起本协议自动终止。2014年7月28日被告向柳州阳光100城市广场客服部领取房屋的钥匙，并发现柳州阳光壹佰置业有限公司一直未对该房屋进行整改。2009年9月25日柳州阳光壹佰置业有限公司与原告签订了关于本案所涉小区的《前期物业服务合同》，并于2009年10月14日在相关行政部门进行物业承接验收备案，该合同中约定纳入物业管理范围的已竣工但未出售，或者因柳州阳光壹佰置业有限公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用或物业服务资金由甲方按全额缴纳。原告自承接本案所涉小区的物业服务后一直为该小区服务至今。原告与被告至今未签订书面的物业服务协议。被告未向原告缴纳过物业服务费。
本院认为，被告在与柳州阳光壹佰置业有限公司交接房子时因房屋质量问题未接受房屋，在柳州阳光壹佰置业有限公司、万怡物业一直没有再次通知验收房屋的情况下2014年7月28日才自行去取了房屋的钥匙，故被告应是2014年7月28日收房。被告在2008年12月20日与万怡物业签订了《前期物业管理服务协议》，并预交了797元物业费。原告与被告之间未签订书面的前期物业协议，但至原告与柳州阳光壹佰置业有限公司进行物业交接后，原告为被告的小区提供物业服务至今，万怡物业不再为被告的小区进行物业服务，故原被告之间形成事实的物业服务合同关系。又因原被告之间未签订书面前期物业服务合同，故原被告之间的权利义务可参照被告与万怡物业签订的《前期物业管理服务协议》，及原告与柳州阳光壹佰置业有限公司签订的《前期物业服务合同》执行，《前期物业服务合同》中约定纳入物业管理范围的已竣工但未出售，或者因柳州阳光壹佰置业有限公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用或物业服务资金由甲方按全额缴纳。故2008年12月20日至2014年7月28日的物业管理费被告无需支付。《前期物业管理服务协议》、《前期物业服务合同》中均约定被告自收楼之日起至获批装修施工许可证当日止（一年内），物业管理服务费按当时管理费标准的50%计扣，从被告获得装修施工许可证次日起，物业管理服务费按全额计扣。被告主张本案房屋至今未装修入住，而原告也未提交获批装修施工许可证或其他相关证据证明被告已装修入住，故被告从2014年7月28日至原告诉请的2015年5月25日的物业管理费被告只需要按全额的50%计缴，为664.45元（132.89平米×10月×1元／月×50%）。被告未入住房屋无需向原告缴纳公区电费（包括消防监控公区电费），原告主张的入户水费分别产生于2009年4月（5.31元），2009年7月（1.77元），2009年被告未收房，故该笔入户水费不应由被告承担。被告已向万怡物业预交797元物业费，原告在承接该小区的物业时应收到被告的该笔物业费，冲抵被告欠缴的664.45元物业费后尚余132.55元，故被告无需向原告再缴纳2008年12月20日至2015年5月25日的物业费。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司的诉讼请求。
本案诉讼费594元（原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司已预交），由原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审 判 长 赵 旭
人民陪审员 金 露
人民陪审员 骆玉萍
二〇一六年一月十三日
代书 记员 汤 静