上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三(民)初字第3736号
原告(反诉被告)李梦姣。委托代理人徐德红，上海震亚律师事务所律师。委托代理人汪本科，上海震亚律师事务所律师。被告(反诉原告)汪珏颖。被告(反诉原告)叶龙。两被告共同委托代理人郑杰锋，上海磊天律师事务所律师。两被告共同委托代理人沙剑，上海磊天律师事务所律师。原告李梦姣与被告汪珏颖、叶龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月26日立案受理后，依法适用简易程序由审判员惠蕙独任审理。后被告提起反诉，本院受理后予以合并审理。本院于2015年2月10日、2015年3月20日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐德红到庭参加了第一次庭审，原告委托代理人汪本科到庭参加了第二次庭审。两被告共同委托代理人郑杰锋到庭参加两次庭审。本案现已审理终结。原告李梦姣诉称：2014年7月7日，原告与两被告经案外人上海方远房地产经纪事务所公司居间介绍签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定两被告将坐落于上海市松江区滨湖路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)转让给原告，房屋总价款为400万元，其中首期房款为120万元，剩余280万元通过银行按揭贷款方式支付。同日，原告与两被告签订两份补充协议，一份补充协议约定房屋实际成交价为365万元，另一份补充协议就120万元首期购房款的支付方式进行了约定。后原告依约向两被告支付了首期购房款120万元，但两被告收到该笔120万元后并未用于提前还贷，导致两被告的按揭抵押至今未注销，两被告亦无法于2014年11月15日前向房地产交易中心办理房屋过户手续。因两被告怠于履行归还银行按揭贷款并涤除系争房屋上抵押登记义务，导致双方买卖交易无法继续履行。另外原告还帮被告归还了2014年6月至10月的贷款共计6万元。故原告诉至法院请求判令：1、解除原、被告签署的《上海市房地产买卖合同》及补充协议；2、两被告向原告返还购房款126万元。被告汪珏颖、叶龙辩称：被告不存在违约行为。系争房屋未在约定时间内即2014年11月15日前办理过户，是因为原告未依约先行帮被告偿还银行贷款(约205万元)涤除银行抵押导致。另外由于原告自身资信等因素迟迟得不到银行贷款审批，在未获得银行贷款审批的情况下，原告亦未以现金方式补足差额。因此系原告违约导致双方房屋买卖交易未能继续履行。但鉴于原告现在没有继续履行合同的能力，被告同意原告解除《上海市房地产买卖合同》及补充协议的诉请，但要求原告支付合同总价20%的违约金。基于以上辩称意见，两被告同时反诉要求判令：原告支付违约金73万元(按照房地产买卖合同第九条第3款的规定，逾期付款的违约金为总房价款的20%)。针对两被告的反诉请求，原告李梦姣辩称：不同意被告反诉请求。房屋买卖合同没有继续履行系被告的过错，原告不应当承担违约责任。合同履行过程中，被告未按交易习惯，将原告先行支付的120万元首付款用于提前还贷，致使合同履行的情势发生变更。若原告依据合同约定继续履行合同，显失公平。另外，因合同履行中被告资产状况严重恶化导致被告资信严重下降，原告也不敢继续履行合同。如果法院认定其需要承担违约责任，则被告主张的违约金标准也过高，要求法院调整。经审理查明：上海市松江区滨湖路XXX弄XXX号XXX室现登记的权利人为被告叶龙、汪珏颖。2014年7月7日，被告叶龙、汪珏颖作为卖售人、甲方，原告李梦姣作为买受人、乙方，签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，房屋转让价款为400万元。合同第六条约定双方于2014年11月15日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定：乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理……(三)乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十日的违约金外，甲、乙双方同意按下列条款处理：甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%……。第十一条约定：经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。附件三付款协议第1条约定乙方于2014年7月10日前支付甲方120万元作为首期房价款。第2条约定剩余280万元房款由乙方的贷款银行或者银行委托的担保机构支付于甲方。合同另对其它房屋买卖事宜作了约定。同日，两被告作为出售方、甲方，原告作为买受方、乙方，签订一份《房地产买卖合同之补充协议》(以下简称“补充协议一”)，该补充协议约定房屋实际成交价为365万元。并约定：因甲方无力偿还所欠银行贷款(约205万元)，故乙方先行帮助甲方偿还银行贷款。待本次交易完成之时(即银行放贷款给甲方时)，甲方转账给乙方多余房价款，以转账凭条为准。对于该补充协议的理解，原告认为被告应当将首付款120万元用于还贷，其再需支付85万元帮助被告偿还贷款，但后发现被告资产恶化故停止支付。被告认为该补充协议是约定除了首付款120万元以外，原告还需要另外帮助其涤除银行贷款约205万元。同日，两被告作为出售方、甲方，原告作为买受方、乙方，又签订一份《房地产买卖合同之补充协议》(以下简称“补充协议二”)，该补充协议将买卖合同附件三付款协议变更为：1、乙方于2014年7月15日前支付给甲方15万元作为房款；2、乙方于2014年8月15日前支付给甲方45万元作为房款；3、若贷款在2014年10月1日之前不能确定，乙方须2014年10月1日前支付给甲方20万元作为房款；剩余房款40万元须在2014年11月15日前全部付清。庭审中，双方一致确认房屋总价款为365万元，其中120万元于2014年11月15日之前付清，后续245万元以银行贷款方式支付。被告确认原告已付购房款为124.80万元，包括首期购房款120万元以及2014年6月、7月、8月、10月由原告替被告偿还的银行贷款4.80万元。庭审中，双方均表示没有能力涤除系争房屋上的抵押。被告确认截止至2015年2月，系争房屋上尚有贷款本金203.50万元没有归还。被告同时陈述，其收到原告支付的120万元首付款后，曾向上海农商行询问过能否先行偿还部分贷款，上海农商行回复若偿还贷款最好全部偿还，因此被告就没有归还。庭审中，原告还提供了叶龙作为甲方、汤林军作为乙方、龚进化作为丙方于2014年10月30日签订的《三方协议》复印件，约定甲方将系争房屋卖给乙方，由于甲方购房时向丙方借款33万元，故约定乙方向甲方支付最后一笔款项约45万元时通知丙方，三方一起到场后再进行尾款支付。原告以此证明被告的经济状况严重恶化，被告债权人得知房屋要出售就直接找原告签订了该份协议，但该协议并未实际履行。对该份证据，被告认为没有原件，真实性无法确认，即便真实，也看不出被告背负了重大债务，只能说明在买房子时被告跟案外人有一些债权债务关系，并不能证明债务恶化。庭审中，被告还提供了两张发票，证明其在2012年10月向开发商购买的一手房价格是3,073,518元，现在出售给原告的价格是365万元，再加上还贷利息，其主张的违约金并未过高。对此原告认为与本案没有关联性。以上事实，由上海市房地产登记簿、上海市房地产买卖合同、补充协议、发票以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的房地产买卖合同及两份补充协议系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。现原告诉请要求解除合同，被告鉴于原告没有继续履行合同的能力，亦同意解除合同，对此本院予以确认。双方合同解除后，被告已收取的购房款应当予以返还。关于已付购房款的金额，现被告仅认可收到124.80万元，原告亦未能提供证据证明2014年9月的银行贷款12,000元系其归还，故被告应当向原告返还购房款124.80万元。对于被告的反诉请求，本院认为，虽然原、被告未在买卖合同中明确约定被告应将首期购房款用于提前还贷，但依据交易惯例及诚实信用原则，被告应将120万元首付款提前还贷、涤除抵押，以保障买卖合同的顺利履行。庭审中被告亦陈述其曾向上海农商行询问过能否先行偿还部分贷款，上海农商行回复若偿还贷款最好全部偿还，并非是不能偿还部分贷款，而被告却没有偿还。在此情况下，原告基于对交易安全的担心，停止替被告偿还银行贷款，并无过错。因此，对被告按照房地产买卖合同第九条第3款的规定按总房价款20%来主张违约金的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)李梦姣与被告(反诉原告)叶龙、汪珏颖于2014年7月7日签订的《上海市房地产买卖合同》及两份《房地产买卖合同之补充协议》；二、被告(反诉原告)叶龙、汪珏颖于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)李梦姣购房款124.80万元；三、驳回被告(反诉原告)叶龙、汪珏颖的反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16,220元，减半收取8,110元，反诉案件受理费5,550元，财产保全申请费5,000元，诉讼费合计18,660元，由原告(反诉被告)李梦姣负担67.50元(已付)，由被告(反诉原告)叶龙、汪珏颖负担18,592.50元(已付5,550元，余款13,042.50元于本判决生效之日起七日内支付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 惠 蕙
二〇一五年五月二十五日
书记员 万小兰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。