山东省青岛市黄岛区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0211民初4444号
原告：青岛银行股份有限公司胶南支行。住所地：青岛市黄岛区双珠路**号。
代表人：邰振华，行长。
委托诉讼代理人：匡荣兵，男，1974年3月29日出生，汉族，住青岛市黄岛区，该行职工。
委托诉讼代理人：赵琪，女，1984年8月22日出生，汉族，住青岛市市北区，该行员工。
被告：庄丽春，1971年4月25日出生，汉族，住郑州市金水区。
被告：青岛东方金石置业投资有限公司，住所地青岛市黄岛区双珠路82号金石矿业大厦1栋2单元2801室。
法定代表人：张金亮，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈明鹤，北京大成（青岛）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：封鑫，北京大成（青岛）律师事务所律师。
原告青岛银行股份有限公司胶南支行与被告庄丽春、被告青岛东方金石置业投资有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人匡荣兵、赵琪和被告青岛东方金石置业投资有限公司的委托诉讼代理人陈明鹤、封鑫到庭了参加了诉讼，被告庄丽春经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告青岛银行股份有限公司胶南支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告庄丽春偿还原告借款本息共计251637.68元（利息计算到2016年8月17日）及自2016年8月18日起至被告全额履行还款义务之日止的利息、罚息和复利；2、判令被告青岛东方金石置业投资有限公司对上述债务承担连带清偿责任；3、判令原告对被告庄丽春抵押的房屋处置款项有优先受偿权；4、本案诉讼费、保全费等实现债权的费用由二被告承担。事实和理由：2011年8月29日，原告与被告庄丽春签订《个人房产按揭（抵押）借款合同》一份，被告青岛东方金石置业投资有限公司提供阶段性保证担保。2011年8月31日，原告依约为被告庄丽春发放贷款28万元，实行按月等额本息还款法，借款期限120个月。从2014年11月30日起，被告庄丽春未按约足额偿还借款本息，截止到2016年8月17日，被告共拖欠原告借款本息共计251637.68元。
被告庄丽春未答辩。
被告青岛东方金石置业投资有限公司辩称，同一债权既有保证，又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任，债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。本案中，债务人庄丽春已将自己购买的东方至尊小区的房屋向原告设置了抵押，且办理了抵押登记，答辩人只应对抵押权实现之外未获清偿部分债务承担保证责任。同时，原告主张的本金和利息中有部分债务尚未到期，就未到期债务要求我方承担保证责任没有法律依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了以下证据：
第一组证据：青岛银（胶南）房借字（2011）第（088）号《个人房产按揭（抵押）借款合同》、个人借款凭证、个人贷款声明、贷款余额查询单各一份。
被告庄丽春未到庭质证。
被告青岛东方金石置业投资有限公司的质证意见为：对贷款余额查询单载明的数额不清楚，对其它证据的真实性无异议。
第二组证据：青岛市商品房预售合同、南房预抵字第86051号预购商品房抵押权证各一份。
被告庄丽春未到庭质证。
被告青岛东方金石置业投资有限公司的质证意见为：对证据的真实性无异议，涉案房屋的产权证及正式抵押手续办理不了的原因是被告庄丽春始终联系不上。
对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年8月29日，原告青岛银行股份有限公司胶南支行与被告庄丽春、被告青岛东方金石置业投资有限公司签订编号为青岛银（胶南）房借字（2011）第（088）号《个人房产按揭（抵押）借款合同》一份。合同约定，被告庄丽春向青岛银行股份有限公司胶南支行贷款28万元用于购买位于青岛市黄岛区（原胶南市）双珠路（原珠海东路）288号第1幢第2单元第3层308户办公房，借款期限自2011年8月29日起至2021年8月29日止；借款利率按年利率8.46%执行，遇中国人民银行调整借款利率，个人商业用房按揭贷款执行约定利率满一年后，按新的利率标准执行，浮动幅度不变；借款人未按合同规定归还借款本息，应及时在个人银行结算账户或银行卡账户内存足款项，贷款人在下一个扣款日扣款，但在存款日至扣款日之间，贷款人仍向借款人计收罚息和复利，贷款人有权在借款利率水平上加收50%的利率向借款人计收逾期罚息及其复利；借款发放方式为借款人不可撤销地授权贷款人将上述借款金额一次性以借款人名义划入青岛东方金石置业投资有限公司在贷款人处开立的账户（账号：80×××47）内；贷款偿还方式采用按月等额本息还款法；借款人以本合同项下青岛市黄岛区（原胶南市）双珠路（原珠海东路）288号第1幢第2单元第3层308户办公房作为履行其本合同项下义务的抵押担保；借款人以本合同项下所购房屋作抵押的，由被告青岛东方金石置业投资有限公司对借款人履行本合同项下的义务提供阶段性保证担保，阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权证并办妥正式抵押登记将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。担保范围为贷款本金、利息、罚息、复利、诉讼费、保全费、执行费、律师代理费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现债权和实现抵押权的一切费用；借款人未按本合同规定归还应偿付的借款本息时，原告有权宣布本合同提前到期，要求借款人立即提前偿还部分或全部贷款本息（包括罚息和复利）及其它费用。合同签订后，原告于2011年8月31日按约发放了28万元贷款，将28万元划入售房人青岛东方金石置业投资有限公司的账号为80×××47的账户。同日，被告庄丽春、被告青岛东方金石置业投资有限公司到原胶南市城乡建设局对位于青岛市黄岛区（原胶南市）双珠路（原珠海东路）288号“东方金石”1栋2单元3层308户办公房办理了抵押预告登记手续，预购商品房抵押权证编号为：南房预抵字第86051号，原告为抵押权人。在合同履行期间，被告庄丽春未依约还款，截止到2017年8月22日，共欠原告借款本金212982元，利息33449.69元、罚息14300.16元。
另查明，涉案房屋所在的“东方金石”小区已具备办理房屋产权证及抵押证的条件。
本院认为，双方当事人争议的焦点主要有二个方面：一是物的担保和保证责任的认定问题；二是原告能否提前收回未到期贷款本息的问题。
关于物的担保和保证责任的认定问题。本案中，涉案房屋已完成初始登记并已具备办理登记至被告庄丽春名下以及抵押登记等物权登记的条件，但被告庄丽春怠于办理以致抵押登记未完成，故被告庄丽春负有协助办理抵押登记的义务，开发商青岛东方金石置业投资有限公司亦应督促其办理，故本院确定两被告应在三十日内协助办理涉案房产抵押登记。涉案商品房已具备物权登记条件，但因被告庄丽春原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予原告对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。据此，本院依法确认原告青岛银行股份有限公司胶南支行对涉案房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
同时，因原告青岛银行股份有限公司胶南支行与被告青岛东方金石置业投资有限公司约定的连带保证期间为“对借款人履行本合同项下的义务提供阶段性保证担保，阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权证并办妥正式抵押登记将有关抵押文件交贷款人收执之日止”，在抵押权未能依登记而设立情况下，被告青岛东方金石置业投资有限公司的保证期间延续，仍应为借款人的债务承担连带保证责任，被告青岛东方金石置业投资有限公司在承担保证责任后，有权向被告庄丽春追偿。
关于原告能否提前收回未到期贷款本息的问题。原、被告在《个人房产按揭（抵押）借款合同》中明确约定“借款人未按本合同规定归还应偿付的借款本息时，原告有权宣布本合同提前到期，要求借款人立即提前偿还部分或全部贷款本息（包括罚息和复利）及其它费用”，该合同及该约定系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予维护。原告据此条约定有权提前收回未到期的借款本息。
综上，原告要求二被告偿还全部借款本息、罚息和复利并请求对预抵押的位于青岛市黄岛区（原胶南市）双珠路（原珠海东路）288号“东方金石”1栋2单元3层308户办公房享有优先受偿权的诉讼请求成立，本院予以支持。被告庄丽春经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为其放弃质证及辩论权利，应承担不利法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告庄丽春于本判决生效之日起十日内偿还原告青岛银行股份有限公司胶南支行借款本金212982元、利息33449.69元、罚息14300.16元及自2017年8月23日起到偿还全部借款本息之日止的利息、罚息（利率按原被告双方签订的青岛银（胶南）房借字（2011）第（088）号《个人房产按揭（抵押）借款合同》约定的利率计算）。
二、被告庄丽春、被告青岛东方金石置业投资有限公司于本判决生效之日起30日内协助原告青岛银行股份有限公司胶南支行办理位于青岛市黄岛区（原胶南市）双珠路（原珠海东路）288号“东方金石”1栋2单元3层308户办公房的抵押登记手续。
三、上述抵押登记办妥后，或被告庄丽春、被告青岛东方金石置业投资有限公司逾期仍未办理抵押登记的，原告青岛银行股份有限公司胶南支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款优先偿还上述第一项债务。
四、被告青岛东方金石置业投资有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任，至抵押物青岛市黄岛区（原胶南市）双珠路（原珠海东路）288号“东方金石”1栋2单元3层308户办公房抵押登记生效时终止，其承担担保责任后有权在承担责任的范围内向被告庄丽春追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5075元，公告费600元，均由两被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判长 吴应元
审判员 赵玉京
审判员 吕莉莉
二〇一七年八月二十三日
书记员 杨秀敏