苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0509民初5443号
原告：华润置地（苏州）地产置业有限公司，住所地苏州市吴江经济技术开发区云梨路北侧。
法定代表人：迟峰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：方赞，江苏良翰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金鑫，江苏良翰律师事务所律师。
被告：樊渊，女，1981年1月6日生，汉族，住苏州市姑苏区，现住苏州市吴江区。
被告：李祥，男，1992年12月17日生，汉族，住盐城市阜宁县，现住苏州市吴江区。
原告华润置地（苏州）地产置业有限公司（以下简称华润置地公司）诉被告樊渊、李祥商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华润置地公司委托诉讼代理人方赞，被告樊渊、李祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华润置地公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《苏州市商品房买卖合同》（编号：苏房商吴江合同201712070352），向原告支付购房款78万元；2.判令被告支付逾期付款的违约金17784元（自2018年1月7日起算，以78万元为基数，以日万分之二为标准，计算至被告实际支付之日止，暂计算至2018年4月30日）；3.判令被告支付原告律师费15000元；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。审理中，原告撤回了第1项诉讼请求，并将第2项诉讼请求变更为判令被告支付逾期付款的违约金20436元（自2018年1月7日起算，以78万元为基数，以日万分之二为标准，计算至2018年5月17日止）。事实和理由：2017年12月7日，原告与被告签署《苏州市商品房买卖合同》（编号：苏房商吴江合同201712070352），合同约定：被告购买原告开发建设的松陵镇益和路399号安澜华庭8幢2107室，房屋总价为1118000元；被告采用贷款方式支付，首期支付338000元，第二期款78万元须在2017年12月30日前支付完毕；如果被告原因未在2017年12月30日前获得贷款，则原告同意被告在约定的付款日期届满后7日内以自由资金或其他方式支付，并不承担违约责任；如果被告逾期未支付房款的，则应当按照未付房款日万分之二的标准支付违约金，并承担原告维权支出的律师费的费用。被告按约支付了首付款338000元，但是剩余第二笔购房款78万元未能在2017年12月20日之前完成支付，也未能在之后的7日内以自由资金或其他方式补足。原告于2018年1月15日发函要求被告支付购房款，但被告仍未支付。为维护原告的合法权益，故诉至法院。本案起诉后，被告于2018年5月17日支付了78万元。
被告樊渊、李祥均辩称：原告主张的违约金和律师费，二被告均不愿意承担。理由如下：2018年1月7日至5月17日期间，被告每天都积极配合银行和原告办理贷款，从聊天记录和每天的进程都可以证明；律师费用是原告和律师事务所之间的约定，被告不愿意支付。
当事人围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认，即2017年12月7日，华润置地公司作为出卖人，樊渊、李祥作为买受人，双方签订《苏州市商品房买卖合同》（合同编号：苏房商吴江合同201712070352）一份，合同约定：买受人向出卖人购买位于苏州市吴江区松陵镇益和路399号安然华庭8幢2107室的商品房，建筑面积为88.78平方米，总价款暂定为1118000元。
合同第五条付款方式约定买受人选择贷款方式付款：“买受人可以首期支付房款总价款的30.23%，其余部分房价款由买受人贷款支付。买受人【自行选择贷款银行】【同意向出卖人指定银行申请贷款（出卖人指定银行为中国农业银行、中国建设银行、中国银行、交通银行）】，买受人同意按贷款银行要求向银行提供申请贷款所需要的资料，出卖人应协助买受人提供贷款所需要的资料。因买受人的原因导致在约定的付款日期未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在约定的付款日期届满后7日内，以自有资金或其他方式支付（含获得原贷款银行贷款或获得贷款金额符合申请贷款数额），并不承担本合同第七条约定的违约责任。若买受人在上述期限内仍不能付清的，出卖人有权解除本合同。自出卖人解除合同通知书送达之日起60日内，已交房的买受人将房屋退还给出卖人，并按本合同第四条约定房屋总价款的20%向出卖人支付违约金；出卖人应退还买受人已付房款。因出卖人的原因，导致买受人未能在约定的付款日期获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人有权单方书面通知出卖人解除合同，出卖人应予解除合同通知书送达之日起60日内将买受人已支付的价款退还买受人，并按照本合同第四条约定房屋总价款20%向买受人支付违约金。但双方就具体的付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议的除外。因不可归责于双方的原因，导致买受人未能在约定的付款日获得银行贷款或少于申请贷款数额的，买卖双方应就具体付款方式另行协商，并于30日内签订补充协议；协商不成的，双方均有权单方面书面通知对方解除本合同。自解除合同的书面通知送达之日起十五日内，出卖人应当将买受人已支付的房价款及相应利息（按中国人民银行同期同档存款基准利率计算）和定金退还买受人。”
合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按本合同第五条或附件三的约定向出卖人支付房价款的，按逾期时间，分别作如下处理（第1款和第2款不作累加处理）:1.逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起，至出卖人实际收到逾期相应房价款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，自出卖人解除合同通知书送达之日起60日内，已交房的买受人将房屋退还给出卖人，买受人应房屋总价款的20%向出卖人支付违约金；造成出卖人其他损失的，买受人依法承担赔偿责任；出卖人不解除合同的，自约定的应付款期限届满之次日起，至出卖人实际收到逾期应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的万分之二的违约金，合同继续履行。
合同补充条款第四条付款方式约定对主合同中第五条的补充及修改如下：1.以按揭贷款方式（包括商业贷款、公积金贷款或公积金商业组合贷款）付款的，买受人确认其在签订主合同及本补充协议时，已经充分了解个人住房按揭贷款的办理条件、程序及需要交纳的全部费用。在向相关银行或公积金管理中心申请按揭贷款过程中，出卖人仅承担协助办理义务，出卖人不承担买受人的按揭贷款申请必然获得贷款银行批准的保证责任。因买受人原因无法取得贷款，均不影响买受人按照主合同及本补充协议的约定应承担的付款义务。有关按揭贷款的具体事项均由银行或公积金管理中心提供的资料及审批决定的结果为准。2.买受人应按如下规定办理按揭贷款手续：2.1买受人应在本补充协议签订后当日内向贷款银行提供按揭贷款所必须的符合贷款银行要求的真实的、全面的、有效的全部资料，买受人可以选择主合同中出卖人指定的银行。
补充协议第五条买受人逾期付款的违约责任约定对主合同中第五条的补充及修改如下：1.因买受人原因导致未获得银行贷款或贷款未按时足额地在本补充协议签订之日起30日内到达出卖人指定账户，买受人应当在前述期限届满之日起7日内支付完毕购房全款。若买受人未按此期限支付的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按合同约定向出卖人支付违约金（出卖人有权在买受人已支付的购房款中扣除）；出卖人不解除合同的，买受人自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人依照主合同约定的标准按日计算向出卖人支付逾期应付款的违约金以及为实现该权利而支付的仲裁费、诉讼费、律师费等。
合同附件三付款方式及付款期限约定：（1）2017年11月30日前支付全部房价的30.23%，计人民币338000元。该款项已包括买受方在签订本合同前支付给出卖人的定金人民币2万元。（2）2017年12月30日前支付全部房价的69.77%，计人民币78万元。上述第（2）项所列之房价款，买受方采用银行按揭形式支付房款。
上述正式合同签订前，樊渊、李祥已按约支付了首付款338000元并选择华润置地公司推荐的中国农业银行吴江分行（以下简称农行吴江分行）作为贷款银行，同时樊渊、李祥还向华润置地公司的工作人员张林提供了身份证、户口本、结婚证、收入证明以及李祥的个人信用报告。上述合同签订后即2017年12月7日当日，樊渊又向农行吴江分行的工作人员顾荟提供了其个人信用报告，该信用报告“信贷交易信息明细”栏显示樊渊存在贷款记录，当时未结清的记录具体如下：①2017年10月14日，重庆百度小额贷款有限公司发放9500元个人消费贷款，3期，按月归还。后樊渊于2017年12月14日结清该笔贷款。②2017年10月17日，重庆百度小额贷款有限公司发放26316元个人消费贷款，12期，按月归还。后樊渊于2018年2月15日结清该笔贷款。③2017年10月18日，重庆百度小额贷款有限公司发放10000元个人消费贷款，12期，按月归还。后樊渊于2017年12月14日结清该笔贷款。④2017年10月21日，重庆百度小额贷款有限公司发放10000元个人消费贷款，12期，按月归还。后樊渊于2017年12月14日结清该笔贷款。⑤2017年11月17日，重庆百度小额贷款有限公司发放30000元个人消费贷款，12期，按月归还。嗣后，樊渊于2017年12月14日结清该笔贷款。后樊渊又向重庆百度小额贷款有限公司申请个人消费贷款，重庆百度小额贷款有限公司于2017年12月14日又发放30000元个人消费贷款，12期，按月归还，樊渊于2017年12月22日结清该笔贷款。
2018年1月15日，华润置地公司向樊渊、李祥发《逾期付款通知书》，要求樊渊、李祥于2018年1月20日前支付剩余购房款和截至实际付款日的违约金，否则将解除商品房买卖合同。
2018年5月17日，农行吴江分行发放贷款78万元。在整个办理房屋贷款的过程中，樊渊与农行吴江分行的工作人员顾荟以及华润置地公司的工作人员张林联系沟通情况如下：
2018年3月4日，张林：“樊小姐，银行要的贷款资料有提供给银行吗？”樊渊：“没有，这么多卡和流水怎么拉啊。”张林：“1月份就要了，现在都已经1个多月了。”樊渊：“年前没来得及呢。我都不知道要拉什么卡的流水。”张林：“下星期把资料补齐吧。我让银行联系您。”樊渊：“就是我所有银行卡在12月以后的流水吗？”“不行你把房子转掉吧。”张林：“正本合同都已经出来了，现在公司收不到银行放款，业主拖欠银行资料又要发函件了。”樊渊：“他们要证明我的钱不是贷款贷来的。”樊渊：“为了这个事，网络贷款都已经还了。”3月19日，樊渊：“他现在还要我另一个公司工资证明。”张林：“按照银行要求来，贷款才能批下来。”樊渊：“现在又要公司章程。时间不是我在拖，你跟你们公司说一下，等不及就不买了。”4月4日，樊渊：“银行需要提供我们不在同一个公司的收入证明，所以叫我老公去找工作了，这个星期可以寄给银行。”4月24日，樊渊：“公司的营业执照是异地经营，然后我没有找到合适的地方去把这个公司异地经营去解除掉。”“我还有一个公司，我跟他说需不需要提供，他说不需要，说就是这个异地经营公司资料。”张林：“银行贷款审核，需要这些资料，您按照银行来办理就可以了，银行只是让你将经营异常移除，你去工商管理局办理一下好了。”樊渊：“异地经营，没钱租大厂房转地址，正常开票经营。”张林：“我已经跟银行经理说了换成五发那个公司的流水，他待会应该会联系。”4月28日，张林：“现在只要把信用卡大额消费清掉，贷款没问题。”“已经和农行沟通好了。其他银行，建行和中行都不接。”4月30日，张林：“最好能具体看一下是哪两笔，真的是怕了他了，真的，所以说最好给他确认好，然后他再去还。”5月2日，张林：“直接去农行，把征信给他。”5月4日，张林：“按照银行跟你说已经把那个款项还进去了吗，还进去之后的话，你把资料给我也可以的。”等等。
2018年5月2日，顾荟：“你浦发银行的信用卡消费要还清。”樊渊：“知道了。”顾荟：“还清之后拉信用卡的流水。”
2018年7月3日，本院就案涉贷款事宜向农行吴江分行的工作人员顾荟进行调查，顾荟陈述：案涉房屋贷款是华润置地公司联系农行吴江分行，并非樊渊、李祥自己找的贷款银行。第一次签合同的时候，樊渊、李祥仅提供身份证、户口本、结婚证，没有提供征信报告。当时有询问樊渊、李祥名下是否有消费贷款，樊渊、李祥明确表示没有，否则会让他们将消费贷款付清。后来樊渊、李祥提供了征信报告，其发现樊渊名下有多笔消费贷没有还，大概有六笔，2018年1月29日，樊渊全部结清后，银行放贷还要提供网络贷款的用途。2018年2月6日，樊渊将贷款用途寄给我。3月份在审核贷款的时候，发现公司经营异常，后来樊渊又换了一家公司，提供了收入证明、经营材料，上述材料提供完毕的时间大概是2018年5月份。另外，2018年4月份，樊渊又存在信用卡大额消费，通知樊渊将该笔信用卡贷款结清后再拉征信报告。所有的消费贷、信用卡结清后才能拉征信报告。银行要等征信报告出来后再办贷款。农行吴江分行系在2018年5月17日贷款审批下来。
另查明：华润置地公司与江苏良翰律师事务所签订《诉讼单项法律服务合同》一份，约定华润置地公司委托江苏良翰律师事务所指派律师代理本案诉讼相关法律事宜，一审阶段的律师费为15000元；在法院下发裁判文书后，华润置地公司在收到江苏良翰律师事务所提交的付款申请文件并经华润置地公司确认无误后的30个工作日内，以支票或转账方式支付一审阶段律师费用。
以上事实，有原告提供的《苏州市商品房买卖合同》、《逾期付款通知书》以及回执、中国农业银行苏州分行电子回单、《诉讼单项法律服务合同》，樊渊、李祥提供的微信记录、个人信用报告，张林的证人证言，本院的询问笔录以及双方当事人的当庭陈述在卷佐证。
本院认为：原告华润置地公司与被告樊渊、李祥签订的《苏州市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照约定自觉履行各自的义务。
本案的争议焦点为被告樊渊、李祥逾期付款是否有权主张免责。
原告华润置地公司认为，第一，关于贷款银行的选择问题，根据合同约定，樊渊、李祥有四个选择并且在补充协议也约定可以选择其他的银行，虽然农业银行与华润置地公司有合作关系，但是樊渊、李祥选择农业银行作为贷款银行，并非华润置地公司强制要求。第二，假设即使华润置地公司指定了樊渊、李祥必须选择农业银行，即存在着所谓的胁迫或者显示公平的可能性，但是樊渊、李祥最终也选择了确定农业银行作为其贷款银行，且樊渊、李祥也没有提出撤销合同，那么樊渊、李祥对选择农业银行作为其贷款银行以及将来可能产生的法律后果樊渊、李祥都是接受的。第三，关于樊渊、李祥未能在农业银行获得贷款的原因，首先樊渊、李祥在申请贷款的时候，其有较多的消费贷，而樊渊、李祥又不能解释这些消费贷是否用于了购房首付款，为了免去樊渊、李祥证明消费贷不是用于购房首付款，农行包括樊渊、李祥也都选择了结清消费贷，所以存在消费贷并非是樊渊、李祥无法获得贷款的根本原因，根本原因是樊渊、李祥无法证明消费贷不是用于支付购房首付款。因此樊渊、李祥未能获得贷款是在其自身；其次，在2018年1月7日之后，樊渊、李祥知晓了其无法获得贷款，且其无法获得贷款，可能是与消费贷有关，但是在之后樊渊、李祥又出现了其他的消费贷以及大额的信用贷，再次导致了贷款无法获批。综上，华润置地公司没有指定贷款银行且樊渊、李祥不能获得贷款是因为他自身的原因所导致，故樊渊、李祥应当按约支付逾期付款违约金。
被告樊渊、李祥认为，在购买房屋时，华润置地公司未说明可以选择其他银行，所以认为应该是华润置地公司包办到底，之后曾经要求更换贷款银行，信用报告交付顾荟后，顾荟未明确表示有消费贷就不能发放贷款，只是说回去看看。2018年2月2日消费贷结清后，顾荟又提出经营异常的问题，要求重新提供材料。之后存在大额信用卡消费，是因为顾荟没有告知在审核贷款过程中不能使用信用卡。在整个办理贷款的过程中，华润置地公司无人指导或告知具体办理流程，故二被告不应承担逾期付款违约金。
本院认为，首先，《苏州市商品房买卖合同》对购房人的付款义务以及贷款风险作出了明确约定。《苏州市商品房买卖合同》合同第五条约定：“因买受人的原因导致在约定的付款日期未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在约定的付款日期届满后7日内，以自有资金或其他方式支付。”合同补充条款第四条约定：在向相关银行或公积金管理中心申请按揭贷款过程中，出卖人仅承担协助办理义务，出卖人不承担买受人的按揭贷款申请必然获得贷款银行批准的保证责任。因买受人原因无法取得贷款，均不影响买受人按照主合同及本补充协议的约定应承担的付款义务。补充协议第五条约定：因买受人原因导致未获得银行贷款或贷款未按时足额地在本补充协议签订之日起30日内到达出卖人指定账户，买受人应当在前述期限届满之日起7日内支付完毕购房全款。合同附件三付款方式及付款期限约定于2017年12月30日前支付全部房价的69.77%，计人民币78万元。即若樊渊、李祥未能在上述期限内按时获得银行贷款，应于期限届满之日起7日内支付完毕购房全款，即樊渊、李祥仍应支付剩余购房款78万元。现樊渊、李祥于2018年5月17日才支付剩余购房款78万元，远超付款期限截止日2018年1月6日以及催告期截止日2018年1月20日，被告樊渊、李祥理应承担逾期付款的违约责任。其次，虽然樊渊、李祥选择了华润置地公司推荐的农行吴江分行作为贷款银行，但是申请的贷款额度是否能获银行批准以及何时获批取决于购房人樊渊、李祥自身是否符合银行房贷政策以及条件。从整个办理贷款过程来看，在双方正式签订合同前，农行吴江分行工作人员即曾询问过樊渊名下是否存在消费贷款记录，樊渊明确表示没有，但案涉合同签订后，樊渊向农行吴江分行提交的个人信用报告显示其名下存在多笔未结清的个人消费贷款，农行吴江分行工作人员依据人民银行、中国银监会于2016年即已出台的严禁消费贷款挪作首付款并严格审查消费贷款用途的房贷政策要求其提供消费贷款用途，但根据本院调查以及双方当事人的庭审陈述，直至贷款到期日2017年12月30日，樊渊、李祥仍未通过贷款银行个人消费贷款用途验证审核程序，此时樊渊、李祥已经知晓银行贷款未能按期到账，但其未在合同约定的付款期限截止日及时补足余款，上述情形不属于法定的免责事由，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。”之规定，樊渊、李祥仍应向合同相对方华润置地公司承担逾期付款的违约责任。
综上所述，被告樊渊、李祥应向原告华润置地公司支付逾期付款违约金。原告主张自2018年1月7日起以78万元为基数按照日万分之二计算至2018年5月17日止符合合同约定和法律规定，本院予以支持。对于原告主张的律师费损失，虽然《苏州市商品房买卖合同》对此有明确约定，但《诉讼单项法律服务合同》约定在法院下发裁判文书后，华润置地公司在收到江苏良翰律师事务所提交的付款申请文件并经华润置地公司确认无误后才支付律师费用，该项损失并未实际发生，原告主张暂无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告樊渊、李祥应于本判决生效之日起十日内共同支付原告华润置地（苏州）地产置业有限公司逾期付款违约金20436元。（若采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××62）
二、驳回原告华润置地（苏州）地产置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取310元，由被告樊渊、李祥共同负担，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告（账号同上）。原告已预交的诉讼费用本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。
审判员 曹玲玲
二〇一八年八月八日
书记员 张丹华
附录法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。