吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终6411号
上诉人（原审被告、反诉原告）：罗欣，住吉林省长春市双阳区。
委托诉讼代理人：高胜，吉林久弘律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：吉林省水利厅，住所地：吉林省长春市经济技术开发区卫星路3726号。
负责人：张凤春，厅长。
委托诉讼代理人：孙奥博，吉林衡丰律师事务所律师。
上诉人罗欣因与被上诉人吉林省水利厅返还原物纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2017）吉0102民初2922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
罗欣上诉请求：1.撤销长春市南关区人民法院(2017)吉0102民初2922号民事判决，依法改判；2.支持上诉人一审的全部反诉请求；3.二审诉讼费及律师费等由被上诉人承担。事实与理由：一审判决违反基本事实，适用法律明显错误，导致判决错误，请求依法改判。一、依据《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……5、违反法律、行政法规的强制性规定。”依据《中华人民共和国物权法》第五十三条，国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。由此国家机关没有“收益”的权能和权利。因此被上诉人主张的“房屋租赁合同”因违反该法的法律效力性强制性规定而自始即完全无效。该条适用关键在于谁是直接所有权人和谁最终收益。此案租赁标的权属属于被上诉人，依据“举重而明轻”原则，权属人都没有收益的权利，那么其他人(包括管理人)更没有收益的权利。否则，所有国家机关都可以通过管理人出租国有财产而收益盈利这是极其荒唐的事。二、被上诉人是国家机关，非常熟知国家的法律规定，且对于他们而言不允许利用国有财产盈利是常识，国有财产是供其办公及为办公服务使用的，而不是用来盈利的。上诉人租赁房屋用于开饭店商业经营，办理营业执照时必须有营业场所。因被上诉人明知自己行为违法而一直拒绝与上诉人签订租房协议，同时也一直拒绝给上诉人提供房屋产权证等有效权属证件，致使上诉人长期不能办理营业执照而无法经营，但又不退还上诉人已交纳的租金，由此给上诉人造成巨大的经济损失是客观的。租赁合同的法理基础是出租人保证“出租物的正常使用功能”，除此租赁合同便失去存在的法律依据。而因被上诉人一直拒绝给上诉人提供房屋产权证和拒绝签订租赁协议而导致“租赁物不能正常使用”的行为，已经构成违约，由此给上诉人造成了巨大的经济损失，理应赔付。三、若如判决书第三页上数12行认定：“本院认为，吉林省水利厅是涉案房屋的所有权人，其有权将该房屋交由吉林省水利厅机关服务中心代为管理，吉林省水利厅机关服务中心作为涉案房屋的实际管理人与罗欣达成的口头租赁协议合法有效。……”依据合同相对性原则被上诉人(吉林省水利厅)在此案中没有主体资格，因此此判决错误。四、依据《城市房地产管理法》第五十三条，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。在法律适用上，特别法优于一般法。所以《城市房地产管理法》必须优于《中华人民共和国合同法》适用。所以，判决书第三页上数15行认定：“……由于罗欣与吉林省水利厅机关服务中心之间未签订书面租赁合同，应视为不定期租赁”系适用法律明显错误。综上，原判决认定事实不清，适用法律错误，请依法改判，支持上诉人的上诉请求。
吉林省水利厅辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。1.我国法律规定并未禁止机关单位对外出租房屋，所以答辩人有权将房屋对外出租。另外本案中答辩人将房屋出租给被答辩人，由被答辩人按时缴纳租金，均系双方的真实意思表示，合法有效，被答辩人应当予以遵守。2.答辩人具有本案的诉讼主体资格，其为本案诉争房屋的产权人，吉林省水利厅机关服务中心系经其授权的房屋实际管理人，其作出的行为代表答辩人的意思表示，属于授权与被授权的关系，所以机关服务中心并非本案的租赁关系相对方。3.双方虽未签订书面租赁协议，但不影响双方租赁事实的成立。
吉林省水利厅向一审法院起诉请求：1.判令自判决生效之日起被告从原告所有的通化路44号房屋腾迁。2.判令被告自起诉之日起支付场地占用费，直至腾迁完毕之日；3.诉讼费用由被告承担。
罗欣向一审法院反诉请求：1.判令被反诉人返还6万元租金；2.判令被反诉人赔偿装修及相关设备等损失；3.本案诉讼费由被反诉人承担。
一审法院认定事实：长春市南关区通化路44号房屋（2017年3月17日该门牌号码变为1546号，但该房屋的权属证书仍记载为南关区通化路44号）的所有权人为吉林省水利厅，该房屋由吉林省水利厅机关服务中心代为管理，并被租赁给案外人李瑶使用，使用期限至2016年3月18日。罗欣从案外人李瑶处继受该房屋权利，并于2016年三月与李瑶共同到吉林省水利厅机关服务中心，表示李瑶不租后由罗欣继续承租，吉林省水利厅机关服务中心同意罗欣承租，但双方未签订书面租赁合同。2016年3月22日支付2016年3月18日至2016年9月17日期间租金50000元，吉林省水利厅机关服务中心出具收李瑶租赁费50000元的收据。2016年11月19日，罗欣转账支付10000元租金，同时罗欣以罗成名义申请房租缓交一个月，并承诺10月20日交齐。之后罗欣一直使用涉案房屋，在罗欣使用期间吉林省水利厅曾向其索要租金，并表示不交租金将收回租赁房屋，罗欣至今未再交付房屋租金。
一审法院认为：吉林省水利厅是涉案房屋的所有权人，其有权将该房屋交由吉林省水利厅机关服务中心代为管理，吉林省水利厅机关服务中心作为涉案房屋的实际管理人与罗欣达成的口头租赁协议合法有效。由于罗欣与吉林省水利厅机关服务中心之间未签订书面租赁合同，应视为不定期租赁。罗欣在使用租赁房屋期间欠付房屋租金，吉林省水利厅作为租赁房屋的所有人有权要求罗欣返还租赁房屋，并支付租赁到期后的房屋占有使用费，故吉林省水利厅主张被告从涉案房屋迁出及被告自起诉之日起支付涉案房屋占有使用费的请求应予支持。关于罗欣反诉主张吉林省水利厅返还租金60000元，因该租金系吉林省水利厅机关服务中心收取，吉林省水利厅机关服务中心作为房屋管理人亦有权收取该租金，故原告的此主张不予支持。关于罗欣主张吉林省水利厅赔偿其装修费及相关设备损失，并申请损失鉴定，由于口头租赁协议对应否赔偿装修损失没有约定，对不影响房屋整体结构安全的可拆除部分由罗欣自行迁出带走，对不可拆除部分双方协商解决，协商不成应归吉林省水利厅所有，故对罗欣的损失鉴定申请不应予以鉴定，其该项主张亦不应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）罗欣于本判决生效后立即从吉林省水利厅所有的南关区通化路44号房屋涉案房屋迁出。二、被告（反诉原告）罗欣于本判决生效后立即给付吉林省水利厅房屋占有使用费（自2017年7月24日起至罗欣迁出之日，按年使用费100000元计算）。三、驳回被告（反诉原告）罗欣的全部诉讼请求。案件受理费4300元，反诉费650元，由罗欣负担。
本院经二审审理查明的事实与原审认定的事实一致。
本院认为：吉林省水利厅作为涉案房屋所有权人有权授权吉林省水利厅机关服务中心代为管理本案诉争房屋，其经吉林省水利厅授权与罗欣达成的口头租赁协议合法有效，该口头租赁协议的双方当事人应为吉林省水利厅及罗欣，因对本案诉争房屋双方当事人未采用书面形式，应视为不定期租赁。本案中，因罗欣欠付租金且为不定期租赁，故吉林省水利厅作为涉案房屋所有权人及合同的相对方有权主张返还租赁房屋并要求罗欣自起诉之日起支付场地使用费。罗欣使用诉争房屋应交纳租赁费，其主张该口头租赁协议违反法律的强制性规定无效并应返还6万元租赁费，该主张不能成立。关于罗欣主张吉林省水利厅赔偿装修及相关设备损失并申请鉴定一节，因罗欣并无证据证明其对本案诉争房屋进行装修及实际存在装修损失，且双方在口头协议中对应否赔偿装修损失没有约定，故一审法院不予支持鉴定申请正确。
综上所述，上诉人罗欣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2133.00元，由上诉人罗欣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 宇
代理审判员 曾范军
代理审判员 高云燕
二〇一八年一月十九日
书 记 员 杨皓翔