广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终11719号
上诉人（原审被告）：罗均荣，男，汉族，1932年12月23日出生，住广州市越秀区。
上诉人（原审第三人）：刘瑜卿，女，汉族，1936年12月23日出生，身份证住址广州市海珠区，现住广州市越秀区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：邓旭东，广东环球经纬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴刚，男，汉族，1979年3月12日出生，身份证住址广州市越秀区，现住广州市越秀区。
委托诉讼代理人：王燕婷，女，汉族，1982年6月9日出生，住广州市越秀区，系吴刚的妻子。
委托诉讼代理人：李什康，广东法制盛邦律师事务所律师。
上诉人罗均荣、刘瑜卿因与被上诉人吴刚物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初23212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人罗均荣、刘瑜卿上诉请求：中止本案审理，待一审法院(2018)粤0104民初2533号发生法律效力后再审理此案。事实和理由如下：在本案中，吴刚提供的证据虽然显示��诉房屋登记
在其名下，但罗均荣、刘瑜卿已以吴刚以欺诈、乘人之危为由，起诉吴刚，要求撤销《房屋买卖合同》，此案已在一审法院审理之中。涉诉房屋虽然登记在吴刚名下，但依照法律的规定，合同无效、合同被撤销，《房屋买卖合同》就没有法律效力，涉诉房屋的产权人就不是吴刚的。(2018)粤0104民初2533号案的判决对本案有决定性的影响，本案的判决应以(2018)粤0104民初2533号的判决为依据。中止本案审理的诉请有充分的事实和法律依据。
被上诉人吴刚二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1、从罗均荣、刘瑜卿的上诉状的内容看，其没有明确的一个诉讼请求，事实上是一份终止审理的申请书，吴刚是所有权人，而上诉状所陈述的内容与本案没有关联性，本案不应当终止审理；2、房屋买卖合同是双方真实意思表示，��且在之前的诉讼中，经过调解，罗均荣、刘瑜卿一家认可了租赁行为，后果其也是知悉的，而且相应的租赁行为从2012年已经履行；3、2018年6月14日，吴刚已经按照合同约定清空涉案房屋时，房屋内无人居住，有冰箱、沙发和电视机，清空房屋之后也已通过短信通知罗均荣、刘瑜卿的家属到指定地点接收相关的家具，罗均荣、刘瑜卿的儿子回复吴刚已收到该短信。吴刚把屋内物品放到一个空地上，并支付了相应的停放保管费6000元／每天，管理费只给了一天；4、涉案房屋现已被吴刚强行收回和实际控制，不需要由对方腾空并交回吴刚。是否撤销一审判决第一项由法院决定。对于一审判决的第二个判项，罗均荣、刘瑜卿应支付给吴刚的房屋使用费可以截止至2018年6月13日；5、罗均荣、刘瑜卿通过上诉和中止审理达到拖延交回房屋的目的，是司法资源的浪费，请法院尽快判处。
吴刚向一审法院起诉请求：1.判令吴刚、罗均荣的租赁合同于2017年9月27日到期终止，罗均荣户（含同住人员）限期腾空迁出广州市越秀区流花路房屋。2.限期期间罗均荣或其同住人员仍占用905房，从2017年9月28日起算至实际腾空交还房屋之日止，按每月10000元标准向吴刚支付房屋使用费。
一审法院经审理查明：吴刚为越秀区流花路房（建筑面积106.74平方米）的权属人，共有情况为单独所有，登记时间为2012年9月29日。
2012年9月28日，吴刚（出租方，甲方）与罗均荣（承租方，乙方）签订《房产租赁合同》，约定：租赁房产地址为越秀区流花路房，建筑面积106.74平方米，租期为2012年9月28日至2017年9月27日，月租金5000元；租金按月结算，乙方在每月的第28日前结清本月租金，甲方应出具收据；乙方必须按期缴纳租金，否则除继续交纳租金���，每逾期一天，应按欠款金额的百分之一支付滞纳金；租金合同期满或者提前终止，乙方必须迁出并将自置家具、杂物全部搬走，否则，将视为乙方对余下物品放弃权利，由甲方全权处理，乙方不得有任何异议；其他事项按双方房屋买卖合同及所签订协议内容执行；等。
2017年6月至9月期间，吴刚以多种方式通知罗均荣，在租赁合同约定的租期届满后将不再与罗均荣续租，要求罗均荣在2017年9月28日前搬离涉讼房屋。
罗均荣及刘瑜卿为夫妻关系，目前仍居住在涉讼房屋。据广州市房地产档案馆出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》显示，罗均荣及刘瑜卿在本市查无房地产情况记录。
另查明：2018年1月11日，罗均荣、刘瑜卿向一审法院起诉吴刚，提出如下诉讼请求：撤销吴刚、罗均荣签订的《房屋买卖合同》。一审法院以（2018）粤0104民初2533号案立案受理，该案现仍在审理过程中。
因吴刚、罗均荣之间的租赁合同纠纷，吴刚曾于2014年向一审法院起诉罗均荣，一审法院于2014年8月29日作出（2014）穗越法民三初字第1623号民事调解书，确认吴刚、罗均荣自愿达成如下一致协议：一、罗均荣于2014年9月15日前一次性将2013年12月28日起至2014年8月28日止拖欠的租金及违约金共计150000元支付给吴刚；若罗均荣未在2014年9月15日前支付上述150000元，则罗均荣户（含同住人员）应于2014年10月31日前将广州市越秀区流花路109号之十二905房腾空交还给吴刚，解除双方租赁关系。二、若罗均荣于2014年9月15日前将上述150000元支付给吴刚，则吴刚同意继续履行双方于2012年9月28日就上述房屋签订的《房产租赁合同》，租金标准为每月5000元；罗均荣自2014年8月29日起的租金需按时依约交纳给吴刚，不得拖欠。三、本案��余之诉双方不再争讼。四、本案受理费减半收取1233元（吴刚已预付），罗均荣应在2014年9月15日前将上述1233元迳付给吴刚。此后，吴刚向罗均荣收取租金至2017年9月27日止。
一审庭审中，罗均荣陈述：吴刚与罗均荣及刘瑜卿之间为借款关系，并非房屋买卖合同关系，罗均荣及刘瑜卿并未收取吴刚的房款；罗均荣及刘瑜卿至今未向吴刚偿还过借款本金，只是每个月以租金名义向吴刚支付利息5000元；但罗均荣及刘瑜卿的上述说法均无书面证据予以证明。
吴刚为证明其主张，向一审法院提交如下证据：
转账凭证三张，证明吴刚曾于2012年9月27日、9月28日分三笔转账共向罗均荣的账户支付1623000元。
罗均荣及刘瑜卿（卖方）与吴刚（买方）签订的《房屋买卖合同》，约定卖方以1730000元的价格将涉讼房屋出售给买方，买方同意以上物业��成功交易后出租给卖方作居住用途，并承诺五年内不做回收，如在五年的租赁期内买方须出售此物业，卖方有优先购买权；在买卖双方成功交易此物业后之后的九个月内，如卖方提出以在1730000元的基础上增加400000元的价格回购，则买方优先考虑向卖方出售此物业；等。
吴刚（出租方）与罗均荣（承租方）于2012年9月18日签订的《协议》，约定：租期自交易成功当日起计算，出租、承租双方约定月租金为5000元，一次性由出租方收取前三个月租金，合计15000元；租期满一年后，租金额度由双方在原租金额度基础上按当时市场价另行协商确定；其余按双方正式签订的《房产租赁合同》的内容执行；等。
《收款收据》4张，证明罗均荣分别于2012年9月18日、9月20日、9月27日、9月28日出具《收款收据》，载明合共收取吴刚楼款1730000元。
5.吴刚与罗��荣于2012年9月27日签订的《存量房买卖合同》。
6.录音资料，证明吴刚曾多次口头通知罗均荣及罗均荣的儿子罗晓智，要求在租期届满后于2017年9月底收回房屋。
一审法院认为，吴刚为涉讼房屋的登记产权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。吴刚、罗均荣签订的租赁合同约定的租期已届满，吴刚在期满前已多次向罗均荣表明不再续租，故双方的租赁关系已于2017年9月27日期满终止，该事实无须法院再作出调处。罗均荣作为承租人，应将涉讼房屋腾空交还给吴刚，其同住人员应共同履行腾空交还房屋的义务。鉴于本案中吴刚、罗均荣的租赁关系是建立在吴刚向罗均荣购买涉讼房屋的基础上，吴刚在购买房屋时已向罗均荣支付相应的对价，罗均荣当时与吴刚签订租期为五年的租赁合同，其对租期届满后理应搬迁的情况是非常清楚且��异议的，现其拒不向吴刚腾空交付房屋的行为，于法不合，于理无据。故对吴刚主张罗均荣腾空交还房屋及支付占用房屋期间的房屋使用费的诉讼请求，一审法院予以支持，但吴刚主张的使用费每月10000元没有依据，该房屋使用费应参照房管部门公布的同期同地段同类型房屋的租金参考价标准计付（以不超过吴刚主张的10000元/月为限），但根据公平合理原则，亦应不低于双方在租赁期间约定5000元/月的标准。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，于2018年4月13日作出如下判决：一、罗均荣、刘瑜卿应在判决发生法律效力之日起三个月内，将广州市越秀区流花路房腾空交还给吴刚。二、罗均荣应在判决发生法律效力之日起十日内，向吴刚支付自2017年9月28日起至判决发生法律效力之���止的房屋使用费（按房管部门公布的同期同地段同类型房屋的租金参考价标准计付，以不低于5000元/月及不超过吴刚主张的10000元/月为限）；此后的房屋使用费，由罗均荣参照上述标准向吴刚逐月支付至实际腾空交还房屋之日止。三、驳回吴刚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费150元，由罗均荣负担。
本院经二审审理，当事人对一审法院查明的事实并无异议，本院予以确认。
二审期间，当事人均无新证据提交。
二审中，吴刚自称其已于2018年6月14日自行收回涉案房屋，罗均荣、刘瑜卿对吴刚上述说法予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点为本案是否应当中止审理。
根据已查明事实，吴刚与罗均荣于2012年9月27日签订《存量房买卖合同》，约定罗均荣以1730000元的价格将涉讼房屋出售给吴刚，吴刚同意以上物业在成功交易后出租给罗均荣作居住用途，并承诺五年内不做回收。上述合同签订后，涉讼房屋的产权于2012年9月29日转移登记至吴刚名下，且吴刚、罗均荣还在之前的案件诉讼中达成调解协议，确认双方之间存在租赁合同关系及罗均荣拖欠租金之事实。根据物权公示原则和���方租赁关系的履行情况，罗均荣仅以其已另案要求撤销吴刚、罗均荣签订的《房屋买卖合同》为由，要求中止本案审理，理据不足，本院不予接纳。鉴于二审期间吴刚和罗均荣、刘瑜卿均确认涉案房屋已经被吴刚自行收回，且吴刚表示涉案房屋的使用费只需支付至2018年6月13日止，故本院据此对一审判决相应进行调整。
综上所述，罗均荣、刘瑜卿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但由于二审期间事实发生改变，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：
一、维持广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初23212号民事判决第三项;
二、撤销广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初23212号民事判决第一项；
三、变更广州市越秀区人��法院（2017）粤0104民初23212号民事判决第二项为：罗均荣、刘瑜卿应在本判决送达之日起十日内，向吴刚支付自2017年9月28日起至2018年6月13日止的房屋使用费（按房管部门公布的同期同地段同类型房屋的租金参考价标准计付，以不低于5000元/月及不超过吴刚主张的10000元/月为限）。
一审案件受理费150元，二审案件受理费150元，均由罗均荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 民
审判员 何 佐
审判员 柳玮玮
二〇一八年八月三十日
书记员 李依虹