湖北省武汉市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)鄂01执复175号
复议申请人（被执行人）：包头市永生房地产开发有限公司,住所地：内蒙古自治区包头市昆区钢铁大街17号街坊（包头光彩国际贸易大厦）。
法定代表人：胡德生，该公司董事长。
申请执行人：朱建如，男，1965年1月5日出生。
被执行人：胡德生，男，1957年10月6日出生。
复议申请人包头市永生房地产开发有限公司（以下简称永生公司）不服武汉市武昌区人民法院（以下简称武昌区法院）（2018）鄂0106执异42号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
武昌区法院查明，该院在执行申请执行人朱建如与被执行人永生公司、胡德生执行两案件中[执行案号分别为：（2017）鄂0106执499号、（2017）鄂0106执1422号]，于2017年3月17日作出（2017）鄂0106执499号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人永生公司、胡德生的银行存款14622919.55元或查封、扣押其同等价值的财产。于2017年5月7日作出（2017）鄂0106执499号之一执行裁定书，裁定：拍卖被执行人永生公司名下位于54号大厦负1A房屋。于2017年7月17日作出（2017）鄂0106执1422号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人永生公司的银行存款4434353元或查封、扣押其同等价值的财产。于同日作出（2017）鄂0106执1422号之一执行裁定书，裁定：拍卖被执行人永生公司名下4号大厦2501号、2502号、2503号、2504号、2505号、2506号六套房屋。于2018年1月22日首次在淘宝网司法网络拍卖平台公开拍卖上述大厦负1A房屋及2501号、2502号、2503号、2504号、2505号、2506号六套房屋，但均流拍。该院于2018年3月15日，再次在淘宝网司法网络拍卖平台公开拍卖上述房屋，其中大厦负1A房屋再次流拍，2501号、2502号、2503号、2504号、2505号、2506号分别被竞买人于东海、李德波、马小可、于东海、李德波、任树理分别以868800元、868800元、144700元、428000元、276400元、523332元竞价成交。
武昌区法院另查明，该院作出（2017）鄂0106执499号之一、（2017）鄂0106执1422号之一执行裁定后，于2017年12月20日在淘宝网发布拍卖公告，该院将于2018年1月22日在本院淘宝网司法网络拍卖平台公开拍卖54号大厦负1A及2501号、2502号、2503号、2504号、2505号、2506号房屋。该院在《拍卖公告》“标的物信息”一栏对被拍卖房屋的坐落，房屋所有权及国有土地使用权登记状况，建筑面积，房屋所有权人，房屋用途及性质，水、电、暖气、电梯设施、有无银行抵押等进行了公示。并在《拍卖须知》“标的情况”一栏，按照规范的标准再次对被拍卖房屋的信息，向竞买人进行了公开告知。于2017年12月27日，向被执行人永生公司送达（2017）鄂0106执499号《通知》，通知永生公司该院即将采取的上述执行措施，并如期对上述房屋进行拍卖，起拍价均为评估价的75%，但均流拍。随后，该院于2018年2月27日在淘宝网第二次发布拍卖公告，决定于2018年3月15日对上述房屋进行第二次公开拍卖，起拍价为第一次起拍价的80%，但未另行向永生公司送达书面的拍卖通知书。经过本次拍卖，1A号房屋再次流拍，2501号、2502号、2503号、2504号、2505号、2506号房屋则分别被于东海、李德波、马小可、任树理等人分别竞价成交。
异议人永生公司称，申请执行人朱建如与本公司民间借贷纠纷一案，武昌区法院作出（2016）鄂0106民初9号民事判决，该案已经进入执行程序。2018年3月15日，武昌区法院将上述六套房屋（总面积766.86㎡）予以拍卖，该司法拍卖行为严重损害了本公司合法权益（价值600余万元的房产以300多万元的价格拍卖成交，折价率达50%有余）。现根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称《网络司法拍卖规定》）第三十六条的规定提出异议：一、本案司法拍卖（第二次拍卖）未依法通知当事人，导致本公司错过参加拍卖的机会，本案被执行财产以明显偏低的不合理价格拍卖成交，给本公司造成直接经济损失300余万元。《网络司法拍卖规定》第六条第五款规定，实施网络司法拍卖的人民法院应当通知当事人和优先购买权人。本次拍卖程序（第二次拍卖），武昌区法院未通知本公司，仅在第一次拍卖（2018年1月22日拍卖）中通知了本公司，且本案另一被执行人胡德生在第一次、第二次拍卖中均未收任何拍卖通知，武昌区法院未履行通知义务。二、武昌区法院未查明拍卖财产现状、权利负担等内容，导致竞买人目的难以实现。同时未正确披露有关拍卖财产现状信息、采取错误的拍卖方式给本公司造成财产损失。如果依法拍出合理价格，才能充分保障被执行人的利益，同时申请执行人的债权清偿率也提高了。1、《拍卖》公告仅说明“有办公”，法院不承担拍卖标的的瑕疵保证。如此介绍过于简单，不利于竞买人尽可能了解有关现状。本案拍卖的六套房屋内部结构已经发生重大改变，现作会议室、办公室使用，恢复到六个房产证的面积可能需要较大开支，且房屋的使用价值大大减少。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条的规，拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。因此，武昌区法院未依法正确披露拍卖财产的已知信息并采取错误、不合理的拍卖方式，导致竞买人目的难以实现，本公司权利受损，本次司法拍卖应予撤销。2、武昌区法院对拍卖标的现状未予合理说明，导致竞买人作出误判。竞买目的难以实现。竞买人取得拍卖财产所有权后，首先难以实际占有财产（有公司办公），其次将公办室和会议室改成六套小房屋，成本较高，对房屋的价值损失也较大。《拍卖变卖规定》规定：执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调整、制作拍卖财产现状的调查笔录或收集其他有关资料。武昌区法院在本案中未尽到必要的调查责任，且未对标的的现状进行正确、必要的描述，不符合法律程序。综上，本案拍卖程序中，执行人员未依法通知当事人，导致当事人程序性权利丧失。同时，未尽职调查拍卖财产现状并采取错误的拍卖方式，导致申请执行人以及本公司权利均受到损害，本次拍卖行为应予撤销。请求：1、撤销武昌区法院2018年3月15日10时至2018年3月16日10时对54号大厦2501号、2502号、2503号、2504号、2505号、2506号房屋的网络司法拍卖；2、依法重新对本公司被执行的财产进行评估、拍卖。
武昌区法院认为，该院对被执行人永生公司（即异议人）所有的54号大厦2501号、2502号、2503号、2504号、2505号、2506号房屋进行网络司法拍卖，依照《网络司法拍卖规定》第六条第一款的规定发布了拍卖公告，并依据该规定第六条第五款的规定，于2017年12月27日向被执行人永生公司送达了《拍卖通知》，履行了通知的职责。该院对前述房屋的第一次拍卖流拍后，于2018年2月27日，再次在淘宝网发布拍卖公告，对此次拍卖虽另行未向永生公司送达书面的拍卖通知，程序上存有一定瑕疵，但永生公司应当知道该院将会在同一司法网络拍卖平台进行第二次拍卖，永生公司完全可以从公开的信息查询到本院第二次拍卖的具体时间、起拍价等信息，应当对其房屋拍卖情况持续关注。故本案拍卖通知送达瑕疵，不属于严重违反拍卖程序的情形，且并不损害当事人或者竞买人利益，不影响对涉案标的物的继续执行。关于对被拍卖房屋的现状，该院在拍卖公告及拍卖须知中已按规范的标准，进行了相对详尽地说明，不存在对永生公司所称的“导致竞买人误判、竞买目的难以实现”等情形。至于对上述六套房屋是采取分别拍卖？还是合并拍卖？哪一拍卖形式更有利于实现被拍卖财产价值最大化的问题，则因市场的不确定性而难以准确判断，被执行人永生公司仅凭主观臆断，而认定合并拍卖更有利被拍卖财产价值最大化，纯属一已之见，不足以客观反映市场规律。况且该院在第一次公开拍卖前，已书面通知永生公司，永生公司也未向该院请求对上述六套房屋合并拍卖。
综上，异议人永生公司的异议理由不能成立，对其请求撤销网络司法拍卖、重新对被拍卖房屋进行评估、拍卖的异议请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项之规定，该院于2018年5月7日作出（2018）鄂0106执异42号执行裁定，驳回永生公司的异议。
复议申请人永生公司称，1、武昌区法院认为执行部门于2017年12月27日，向复议申请人送达（2017）鄂0106执499号通知，履行了通知职责，依据不足；2、武昌区法院未依法审查执行部门组织拍卖过程中履行信息披露职责、采取合理拍卖方式的问题；3、申请执行人朱建如申请执行被执行人永生公司、胡德生，在武昌区法院先后有两个执行案，案号为（2017）鄂0106执499号、（2017）鄂0106执1422号，黄艳明律师仅是（2017）鄂0106执499号执行案的代理人，因此，2017年12月17日作出的（2017）鄂0106执1422号之一执行裁定，送达给黄艳明律师，不具有法律效力，黄艳明律师也系认识错误，并不知晓其无代理权。综上，武昌区法院在二次拍卖中，未履行通知义务，未依法公告，导致复议申请人权利受损。请求：1、撤销武昌区法院（2018）鄂0106执异42号执行裁定；2、变更异议裁定或者发回武昌区法院重新审查。
本院对武昌区法院查明的事实予以确认。
本院认为，武昌区法院在执行申请执行人朱建如与被执行人永生公司、胡德生借款纠纷一案过程中，对被执行人永生公司所有的54号大厦2501号、2502号、2503号、2504号、2505号、2506号房屋进行网络司法拍卖，依照《网络司法拍卖规定》第六条第一款的规定发布了拍卖公告，并依据该规定第六条第五款的规定，于2017年12月27日向被执行人永生公司送达了《拍卖通知》，履行了通知的职责。该院对前述房屋的第一次拍卖流拍后，于2018年2月27日，再次在淘宝网发布拍卖公告，对此次拍卖虽未另行向永生公司送达书面的拍卖通知，但永生公司应当知道该院将会在同一司法网络拍卖平台进行第二次拍卖，永生公司完全可以从公开的信息查询到本院第二次拍卖的具体时间、起拍价等信息，应当对其房屋拍卖情况持续关注。因此，武昌区法院的第二拍卖，未向被执行人永生公司送达拍卖通知，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款第（五）项规定的严重违反拍卖程序且并不损害当事人或者竞买人利益的情形，不影响对涉案标的物的继续执行以及拍卖的效力。复议申请人永生公司复议称武昌区法院履行通知职责依据不足、未依法审查执行部门组织拍卖过程中履行信息披露职责及采取合理拍卖方式的复议请求，未提供证据予以证实，本院对该复议请求，不予支持。关于复议申请人永生公司称黄艳明律师仅是（2017）鄂0106执499号执行案的代理人，武昌区法院于2017年12月17日作出的（2017）鄂0106执1422号之一执行裁定，送达给黄艳明律师，不具有法律效力，黄艳明律师也系认识错误，并不知晓其无代理权的问题，复议申请人永生公司在异议程序中并无此项异议请求，其在复议程序中新增加的请求，本院不予审查。
综上，复议申请人永生公司的复议理由不能成立，对其要求撤销武昌区法院（2018）鄂0106执异42号执行裁定、变更异议裁定或者发回武昌区法院重新审查的复议请求，本院不予支持。武昌区法院（2018）鄂0106执异42号执行裁定，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款、第十五条、第二十三条第一款第（二）项的规定，裁定如下：
一、驳回复议申请人包头市永生房地产开发有限公司的复议申请；
二、维持武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106执异42号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 姚 红
审判员 张跃松
审判员 谌 玲
二〇一八年七月六日
书记员 王 珊