湖南省娄底市娄星区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1302民初2044号
原告颜朝阳，男，1979年10月28日出生，汉族，户籍所在地：湖南省涟源市。
委托代理人谢青峰、宋琼、张慧然，湖南广维律师事务所律师。
被告长沙铁路房地产开发公司。住所地长沙市芙蓉区五一大道179号长沙铁路科调大楼***房。
法定代表人罗伟志。
委托代理人袁文彬，湖南泰涟律师事务所律师。
原告颜朝阳诉被告长沙铁路房地产开发公司房屋买卖合同纠纷一案于2016年6月17日诉至本院。本院受理后，依法由审判员黄燕璋担任审判长，与人民陪审员喻日光、廖瑛组成合议庭，书记员肖都担任本案庭审记录，于2016年12月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谢青峰、宋琼、张慧然，被告的委托代理人袁文彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告颜朝阳诉称，2013年6月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于娄星区月塘街××大厦××、××号房屋，被告应于2015年5月14日前办理房屋所有权证和土地使用证。但被告违约，至今未办理好房屋权属证书。为维护原告的合法权益，向人民法院提起诉讼请求判令：1、被告立即为原告所购房屋办理房屋权属证书；2、被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金85384元（计算至2016年6月14日止），此后的违约金按已付房款的万分之三每日计算至被告交付房屋权属证书之日止；3、本案费用由被告承担。
原告颜朝阳为支持其诉讼请求的成立，向本院提交了如下证据：
1、商品房买卖合同，证明原告购买了被告开发的月塘大厦的商品房，双方对权利义务进行了约定。
2、购房款收款收据、办证费用收款收据，证明原告已向被告交纳了相应的费用。
3、房屋所有权证，证明被告于2015年7月6日才办理好房屋所有权证，但土地使用证至今未办好。
4、授权委托书，证明被告全权委托特任长沙市老友投资有限公司销售月塘大厦。
被告长沙铁路房地产开发公司辩称：第一，本案逾期办理房产证和土地使用证的原因和责任不在被告，被告没有违约行为，被告不需要承担逾期办证的违约责任；第二，本案合同约定的逾期办证的违约责任明显过高，应当予以减少；请求驳回原告的诉讼请求。
被告长沙铁路房地产开发公司为支持其辩称，向本院提交以下证据：
1、原、被告签订的《商品房买卖合同》，证明：按照合同第15条约定，必须是因出卖人的责任，买受人未能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人才承担责任；合同约定的逾期办证违约金过高。
2、《义乌小商品城物业委托经营合同》，证明：原告在与被告签订《商品房买卖合同》的同时，又与娄底高鼎商业管理公司签订《物业委托经营合同》，将其购买的商铺统一委托给高鼎公司开办义乌小商品城经营使用，委托期限从2013年12月31日至2016年12月30日止，约定由高鼎公司代为接收商铺。
3、月塘大厦商铺交房报告，证明被告在2013年10月18日即将月塘大厦一、二层商铺（包含原告所购商铺）交付给了高鼎公司装修使用。
4、原告所购商铺房产证复印件，证明原告所购商铺在2015年7月初办好了房产证。
5、被告为办理房产证而代缴的费用票据三份，证明为帮包含原告在内的买受人办理房产证，被告在2015年4月中旬即向房产局缴纳了测绘费、非住宅房屋登记费等办证费用。
6、商铺业主刘嫦娥、李卫英、胡源的房产证，证明第一批三户房产证在2015年5月7日即办理好，第一批其他业主（包含原告在内）的房产证系因房产局原因而延误了时间，非被告原因所致。
7、高鼎公司出具的情况说明，证明高鼎公司受被告委托在2014年12月下旬即通知业主，要求在2015年3月10日前来交纳办证所需资料与相关税费；对按要求时间交纳了办证资料与相关税费的第一批业主，高鼎公司在2015年3月即向房产局申请办证，并在2015年4月中旬向房产局交纳了相关办证费用。证明的其他内容同以上证据2至证据6。
8、市国土局业务受理通知单，证明被告早在2012年底即向市国土局申请办理月塘大厦一、二层商铺（包含原告所购商铺）土地由划拨地变更为出让地的变性手续，国土局已于2013年3月26日正式受理。
9、市国土局《关于办理娄底铁路棚户区改造工程商业部分变性手续的请示的处理意见》，证明市国土局于2015年1月7日同意月塘大厦一、二层商铺土地变性，并补交土地出让金，补办出让手续。
10、《长铁房开公司按娄政发（2009）9号文件确定基准地价的再次请示》、市国土局《关于长铁房开公司按娄政发（2009）9号文件确定基准地价的再次请示的处理建议》及市政府法制办《关于娄底铁路职工棚户区改造项目部分土地改变用途交纳土地出让金有关问题的法律意见》，证明被告早在2012年底即申请办理月塘大厦一、二层商铺土地变更为出让地的手续。在政府国土部门同意土地变性后，需补交土地出让金，但又因2014年1月19日政府公布了新一轮基准地价，而被告认为理应按此前的（2009）9号文件确定基准地价，可国土部门却对于到底应按哪一个标准确定基准地价拿不准，后在2016年1月25日市政府法制办就此出具法律意见书，认为属于遗留问题，应按（2009）9号文件执行；期间，经过反复请示汇报耽误了很长时间。
11、【2016】13号市政府常务会议纪要，证明关于确定补交土地出让金的基准地价问题，一直到2016年9月7日市政府召开常务会议才确定按（2009）9号文件执行。
12、娄底市土地矿产管理办公室证明，证明月塘大厦一、二层商铺土地变更为出让地方案于2016年12月6日进入公示阶段。
13、土地出让金付款凭证，证明公示完后，被告已于2016年12月12日按要求缴纳了土地出让金18820900元给市财政，下一步就可以办土地证了。
被告对原告提交的证据，经质证认为：对证据1真实性无异议，合同约定是被告协助买受人办理权属证书；对证据2无异议；对证据3真实性无异议，但不能证明是被告的责任导致房证延期办理。对证据4无异议。
原告对被告提交的证据，经质证认为：对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，原告不认为违约金过高；对证据2、3、4、5真实性无异议；对证据6无异议，但不同意证明目的；对证据7内容真实性有异议，原告方没有得到有效的通知；对证据8真实性无异议，关联性有异议；对证据9、10、11、12、13，证据真实性无异议，关联性有异议,和原告的诉讼主张并没有关联性。
根据原、被告的举证、质证，并结合民事诉讼证据规则，本院对原、被告双方提交的证据认定如下：被告对原告提交的证据1-4的真实性均无异议，本院对这些证据的真实性予以认定，对其证明事实予以综合认定。原告对被告提交的全部证据，除对证据7的内容的真实性有异议外，其余证据的真实性均无异议，本院对被告提交证据的真实性予以认定，对其证明事实予以综合认定。
根据所采信的上述证据及原、被告双方的法庭陈述，本院确认以下案件事实：
2013年6月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于娄星区月塘街××大厦××、××号房屋，价款合计678150元。被告应于2013年12月31日前交付房屋，于2015年5月14日前协助办理好房屋所有权证和土地使用证。其中第十五条规定“第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后2015年5月14日前协助买受人办理好《房屋所有权证》与《土地使用证》。如因出卖人的责任，买受人不能在前述约定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，每逾期一日，由出卖人按买受人已付房价款的万分之三支付违约金。如因买受人未及时提交办理产权登记所需资料或未及时交纳相关税费等原因而导致不能办理或延期办理产权登记手续，出卖人不承担任何责任。”双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款及办证费用，被告按约向原告交付了房屋。因被告未及时进行土地变性，导致无法按约为原告等业主办理房屋所有权证及土地使用证。原告与被告多次协商无果，遂诉至本院。在案件审理过程中，被告为原告办理了房屋所有权证，至今仍未将原告的土地使用证办理好。
本院认为，原告与被告签订《商品房买卖合同》后，原告按约向被告支付了购房款及办证费用，被告按约向原告交付了房屋，双方之间形成了房屋买卖合同关系。被告应按约为原告办理房屋所有权证和土地使用证。在案件审理过程中，被告为原告办理了房屋所有权证，至今仍未将原告的土地使用证办理好。故本院对原告要求被告办理土地使用证的诉讼请求予以支持。
关于逾期办理房屋所有权证和土地使用证的违约金的问题。双方在合同中约定每逾期一日，由被告按原告已付房价款的万分之三支付违约金，原告起诉要求被告按此约定承担违约责任，被告辩称逾期办证不是被告的原因，且被告认为该违约金过高，请求本院予以调整。经审查，被告已按约向原告交付房屋，且已办理好房屋所有权证，其未办理土地使用证的行为并不实质影响原告的居住使用。但因被告未及时进行土地变性，致使被告逾期办证，故不能免除被告的违约责任。按合同约定，违约金按203元/天计算，结合本案的实际情况，本院将违约金总额调整为18000元为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告长沙铁路房地产开发公司在本判决生效后三十日内为原告颜朝阳所购买的娄星区月塘街月塘大厦0001幢1层72、75号房屋办理好土地使用证。
二、被告长沙铁路房地产开发公司在本判决生效后十日内向原告颜朝阳支付逾期办理房屋所有权证、土地使用证的违约金18000元。
如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向权利人支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告颜朝阳的其他诉讼请求。
案件受理费1933元，由被告长沙铁路房地产开发公司承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院或直接向娄底市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。
审 判 长 黄燕璋
人民陪审员 喻日光
人民陪审员 廖 瑛
二〇一七年一月十八日
书 记 员 肖 都
附：本判决所适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。