江苏省苏州市虎丘区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0505民初971号
原告：徐永跃。
委托诉讼代理人：周金浩。
委托诉讼代理人：张帅，安徽徽都律师事务所律师。
被告：马力。
委托诉讼代理人：马良云。
委托诉讼代理人：张为法，苏州市吴中区西山法律服务所法律工作者。
原告徐永跃与被告马力房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月11日受理后，依法由审判员赵延丽适用简易程序独任审理。本院于2016年4月27日公开开庭进行审理，原告徐永跃及其委托诉讼代理人周金浩、被告马力及其委托诉讼代理人张为法到庭参加诉讼。诉讼过程中，原告增加委托诉讼代理人张帅，被告增加委托诉讼代理人马良云。本院于2016年10月19日公开开庭进行审理，原告徐永跃及其委托诉讼代理人张帅、被告马力及其委托诉讼代理人马良云与张为法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐永跃向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金17万元，解除合同；2、判令被告返还定金2万元，给付佣金1万元；3、赔偿原告损失35万元；4、诉讼费由被告承担；5、合计金额55万元。2016年4月27日庭审中，原告撤回诉请第3项关于赔偿原告损失35万元的主张。事实和理由：2016年1月7日，原告与被告在居间方苏州某某房产经纪有限公司新区分公司签订房屋买卖定金协议，约定被告将座落于苏州新区某某小区某幢某室的89.94平方米房屋出售给原告，成交价格为85万元整，同时原告支付定金2万元、佣金费1万元，并约定违约方向守约方支付房屋实际成交价的20%做违约金，违约方承担居间方的全部佣金费用，协议生效后30个工作日内签订苏州市房管局提供的网上存量房买卖契约并办理资金托管手续。但由于房价上涨，被告至今不给办理相关手续，并说房屋不卖了，致使原告无法实现合同目的。故原告诉至法院。
被告马力辩称，原、被告签订的是房屋买卖定金协议，不是房屋买卖协议，定金协议属于从协议，为签订房屋买卖合同服务的，现房屋买卖合同没有成立，所以定金协议也无法成立，故在本案中被告不成立违约；没有房屋买卖合同就无法办理相关手续，在定金协议签订之后30日没有签订房屋买卖合同的责任在于原告不愿购买二个车库导致无法签约；原告主张解除协议说明原告不愿继续签订房屋买卖合同。根据法律规定，买卖合同未正式签订，不承担违约责任，在不成立合同的情况下，要求承担签约的过失责任。后被告又补充辩称意见：原、被告签订的房屋买卖定金协议具备了拟购房屋的基本情况、价款数额、支付方式等合同主要内容，可以认定为购房合同。本案缔约的过失责任在原告和居间方，被告马力不存在违约责任。请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，苏州市高新区某某小区某幢某室房屋登记所有权人为被告马力与案外人刘某，共有情况为马力50%、刘某50%按份共有。2016年1月7日，原告徐永跃与被告马力经苏州某某房产经纪有限公司新区分公司居间签订房屋买卖定金协议，约定：出售方马力（甲方）、买受方徐永跃（乙方）、居间方苏州某某房产经纪有限公司新区分公司（丙方）；房屋座落于苏州市某某小区某幢某室，所有权人为马力，共有人为刘某，建筑面积89.94平方米，成交价格85万元，该房屋转让手续所产生的相关税费由买受方承担，房屋维修基金已经缴纳故此费用由甲方无偿转让给乙方；乙方于2016年1月7日向甲方支付购房定金2万元，该定金最终冲抵购房款；乙方向甲方的付款方式为首付30%以上，余下银行贷款；甲方向乙方交付房屋的时间为收齐房款当日，甲乙双方约定该定金协议生效后三十工作日内签订苏州市房管局提供的网上存量房买卖契约并办理资金托管手续；甲、乙双方应于签署定金协议时向丙方支付居间服务的佣金，因甲乙双方任何一方违约时，丙方所收取佣金概不退还，守约方已支付的佣金由违约方全部承担；如甲、乙任何一方拒绝履行协议或解除协议，或发生与上述协议条款相关的违约责任，由违约方向另一方支付该协议确定的房屋实际成交价格的20%作违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，违约方承担居间方的全部佣金费用，三方一致同意本协议纠纷由房屋所在地法院管辖；若该定金协议签订之前，该房屋已抵押他人，甲方须于办理资金托管手续前清偿债务并注销抵押，甲方保证该房屋权属无争议，并承诺该房屋的出售已征得其他共有人同意，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷导致协议无法履行，由甲方负责解决并承担相关违约责任；如因乙方个人原因导致贷款未果，由乙方负责解决并承担相关违约责任；如遇不可抗力导致本合同不能履行或履行已无意义，经甲、乙、丙三方协商可解除本合同，三方均免责，本协议虽名为定金协议，但条款充备，三方签订苏州市存量房买卖合同前，本协议与苏州市存量房买卖合同同等效力；其他约定：此房价包含房东已交过的维修基金等费用，所有过户流程应按国家最新政策执行，交税以房管局评估为准。
同日，原告徐永跃向被告马力支付定金2万元，被告马力出具定金收条，确认收到徐永跃购买位于苏州市高新区某某小区某幢某室（将格式定金收条中的“车（位）库”处划掉）的定金计人民币2万元整。马力于当日支付苏州某某房产经纪有限公司新区分公司居间服务费6000元，苏州某某房产经纪有限公司新区分公司开具收据进行确认并载明余下7000元待过户当日付清。庭审中，原告陈述当天直接交付被告2万元，因为三方都在场；被告陈述，原告的2万元定金是交给中介，中介扣掉6000元后给了被告1.4万元，当时三方都在场，定金收条是中介打印的，其在定金收条上签字确认。后原告支付苏州某某房产经纪有限公司新区分公司居间服务费1万元，苏州某某房产经纪有限公司新区分公司开具发票。
2016年1月12日，房屋共有人刘某致函苏州某某房产经纪有限公司新区分公司称：该房屋买卖定金协议无效，因其不知情也从未有出售房屋的意愿，在马力签订协议前和签订协议后都未做过任何授权给马力代理出售房屋的委托，请转告此信息于买受方并即日通知买受方共同办理撤销网上协议的备案手续，请立即归还出卖方的房屋两证原件。庭审中，刘某明确不同意追认原、被告签订的房屋买卖定金协议的效力，因为原告的定金价格中不包含车位价格，不愿意配合履行房屋买卖定金协议相关条款也不愿意配合将房屋过户给原告。
原告含有解除2016年1月7日双方签订的房屋买卖定金协议意思表示的民事起诉状于2016年3月25日送达被告。
关于原、被告未能按约签订存量房买卖契约并办理资金托管手续的原因：原告陈述，签订房屋买卖定金协议后半个月左右，原告找中介办理贷款事宜，中介称被告不同意继续履行，原、被告也到中介处调解过一次，因为房屋涨价故被告不想卖了；被告陈述，2016年1月21日晚上三方在居间方处见面协商的，当时被告提出有两个车位，原告当场表明不要车位，对于被告来说车位是附着物不能和主房分离，所以不涉及房屋涨价与否，是对出卖的标的物不能达成一致故导致合同无法签订。
庭审中，被告马力提交2010年11月7日与苏州永新置地有限公司签订的汽车车位使用权转让协议两份：约定苏州永新置地有限公司将某某小区汽车车位某号和某二号车位的使用权转让给马力，每个车位使用权转让价格均为25200元，马力购买该车位只享有车位使用权，不包含土地使用权，车位使用权随土地使用权到期自行解除，土地使用权限至2077年4月9日止；如果日后车位可以办理权证，苏州永新置地有限公司将根据新规定协助马力办理相关手续，如果马力购买了两个或以上车位的，马力已了解将来办理车位权证，必须按照相应的新规定执行。
2016年4月27日庭审中，被告陈述，涉案房屋在出卖时有承租人，约定的租赁期限至2016年8月11日，现在租客还在涉案房屋内居住。
上述事实，由原告徐永跃提交的房屋买卖定金协议、定金收条、国有土地使用权证及房屋所有权证、佣金确认书及居间费发票，被告马力提交的汽车车位使用权转让协议、收据、刘某发给苏州某某房产经纪有限公司新区分公司的函，以及本院庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同对签订合同的当事人有效，当事人应当按约诚实守信地行使权利、履行义务。本案中，原告徐永跃与被告马力签订房屋买卖定金协议系其双方真实意思表示，该协议对原告徐永跃与被告马力有效。虽该协议名为房屋买卖定金协议，但在协议条款中约定了房屋座落、房屋交付、付款方式、办理网签及资金托管流程、纠纷解决等事项，已具备房屋买卖合同主要内容，故应认定实为房屋买卖合同。涉案房屋系马力与刘某按份共有房屋，被告马力自己签订合同处分房屋，且刘某拒绝追认原、被告签订的房屋买卖定金协议也不同意出售房屋给原告，上述协议无法履行；且被告在出售房屋时已将房屋出租给他人，约定的租赁期限至2016年8月11日，截至2016年4月27日开庭时仍由承租人居住使用涉案房屋，被告并未实际积极准备履行合同义务。原告据此请求解除原、被告双方于2016年1月7日签订的房屋买卖定金协议，含有解除协议意思表示的民事起诉状于2016年3月25日送达被告，故原告徐永跃与被告马力于2016年1月7日签订的房屋买卖定金协议于2016年3月25日解除。因合同已经解除，原告徐永跃要求被告马力返还其交付的定金2万元，本院予以支持。关于违约责任：被告马力作为房屋共有权人之一，在未认真沟通征得其他共有权人同意的情况下擅自与原告签订房屋买卖定金协议并收取原告定金，在签订合同后未积极促成其他共有权人追认合同效力而是拒绝履行合同，给原告造成损失，应当承担相应的违约责任；原告作为买受人，在进行房屋买卖这一大额财产的交易中，应具有高度谨慎的注意义务，应认真核实协议签订者是否系房屋所有权人及其是否取得其他房屋共有权人的授权，原告在明知涉案房屋系马力与刘某共有情况下，在刘某未在场且未出具授权委托书的情况下，草率与共有权人之一马力签订协议，对协议无法履行亦具有一定过错，应承担相应的责任。因协议中约定违约方需向守约方支付房屋实际成交价的20%作为违约金，故违约金总额为85万元×20%=17万元，结合本案具体案情，本院酌定原告徐永跃承担20%责任、被告马力承担80%的责任，故被告马力赔偿原告徐永跃违约金136000元。关于原告提出的要求被告支付居间佣金1万元的诉讼请求，因原告已实际支付居间佣金1万元，系原告实际损失，且原、被告双方签订的房屋买卖定金协议中约定由违约方承担，故本院予以支持。关于被告提出的责任在于原告不愿购买二个车位导致无法签约的抗辩意见，因涉案两个车位并未登记在涉案房屋名下，并非涉案房屋的从属附着物，原、被告的房屋买卖定金协议中也并未约定车位的买卖事项且在被告的定金收条中也明确将车位划去，证明原、被告的房屋买卖内容中并不包含车位的买卖，被告不应强行要求原告再行购买其两个车位并以此作为继续履行合同的前提，故本院对被告的该抗辩意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，判决如下：
一、原告徐永跃与被告马力于2016年1月7日签订的房屋买卖定金协议于2016年3月25日解除。
二、被告马力于本判决生效之日起十日内返还原告徐永跃定金2万元并支付原告徐永跃违约金136000元、佣金损失1万元。
上述各项如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行苏州新区农行商业街支行账号548401040002924。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9300元，减半收取4650元，由被告马力负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号10555301040017676。
审判员 赵延丽
二〇一七年三月三十一日
书记员 黄梦晨