上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)重字第36号
原告李萍，女，1977年3月6日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。委托代理人付润辉，上海市罗顿律师事务所律师。委托代理人顾天成，上海市罗顿律师事务所律师。被告李刚，男，1973年11月29日生，汉族，住上海市浦东新区。被告李子君，女，2000年6月28日生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人李刚(系被告李子君父亲)，住同被告李子君。被告万佩芳，女，1949年6月15日生，汉族，住上海市浦东新区。被告曾庆收，女，1979年12月11日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人冯松，上海维度律师事务所律师。原告李萍诉被告李刚、李子君、万佩芳、曾庆收确认合同无效纠纷一案，本院于2015年3月17日判决后，原告李萍不服判决，提起上诉。2015年8月4日，上海市第一中级人民法院以原审判决认定事实不清为由裁定发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2015年9月16日公开开庭进行了审理。原告李萍及其委托代理人付润辉，被告李刚(暨被告李子君的法定代理人)、万佩芳、曾庆收的委托代理人冯松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李萍诉称，2009年1月9日，原告李萍和被告李刚、李子君、万佩芳与上海市浦东工程建设管理有限公司签订了《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，获得三套拆迁安置房，其中位于上海市浦东新区金睦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称304室房屋)经家庭内部协商，由原告李萍向拆迁公司支付差价款人民币116,067.50元后，产权归原告李萍所有。嗣后，被告李刚伪造原告的身份材料，与被告曾庆收签订《动迁房预售预购合同》，将上述房屋出售给被告曾庆收。为此，原告起诉要求确认四被告之间签订的《动迁���预售预购合同》无效；要求被告曾庆收从上海市浦东新区金睦路XXX弄XXX号XXX室房屋中迁出。被告李刚、李子君辩称，《动迁房预售预购合同》应当是有效的，同意被告曾庆收居住在系争房屋内。系争房屋出售款100万元被被告李刚用于归还赌债了。被告万佩芳辩称，因为家里有事，所以其同意出卖原告诉称的304室房屋。房屋买卖是通过中介进行的，被告曾庆收是中介介绍的房屋买受人，304室房屋售房款没有给原告，都用掉了，原告对卖房的事情是不知情的。但认为304室房屋买卖是有效的。被告曾庆收辩称，被告李刚、李子君、万佩芳对系争房屋有处分权，被拆迁人为被告万佩芳，动迁安置所得的三套房屋是对被告万佩芳一人的安置，被告万佩芳有义务安置其他的同住人，原告是债权上的请求安置权利。安置的三套房屋还未办理产证，因此三套房屋的产权还未最终确��。《动迁房预售预购合同》不仅约定了房屋可以过户的情况，也约定了无法过户买卖不成的违约责任，因此合同的标的并非物权而是该动迁房屋的产权过户行为，四被告签订的合同内容是真实意思表示。原告没有签订该合同，可以不受该合同的约束，但被告李刚、李子君、万佩芳受该合同的约束。四被告之间不存在恶意串通，该合同是可以继续履行的。在系争房屋不能过户的情况下，由签订合同的违约方承担违约责任，否则对善意缔约方来说权利无法保障。目前被告曾庆收居住在系争房屋内。原告要求被告曾庆收从系争房屋中迁出的物上请求权没有法律依据，即使原告是共有人，三分之二以上共有人协商后有权利对该房屋所有权利进行处分。原告仅是共有人之一，被告曾庆收居住在系争房屋内，经过了被告李刚、李子君、万佩芳三位共有人的同意，被告李刚、李子君、万佩芳都没有要求被告曾庆收迁出系争房屋。原、被告签订的合同真实有效，也实际履行了该合同，转让价格是真实合理的。原、被告之间的合同不存在法定无效的条件，故不同意原告诉请。经审理查明，被告万佩芳是原告李萍、被告李刚的母亲，被告李子君是被告李刚的女儿。2009年1月9日，被告万佩芳作为被拆迁人，与拆迁人上海浦东工程建设管理有限公司签订了《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，安置取得上海市浦东新区金睦路XXX弄XXX号XXX室、XXX室和1号403室三套房屋，原告李萍、被告万佩芳、李刚、李子君为安置对象。2012年12月21日，“李萍”、被告万佩芳、李刚、李子君和曾庆收通过上海文青房地产经纪有限公司居间，签订了《动迁房预售预购合同》，约定“李萍”、被告万佩芳、李刚、李子君以134万元的价格将304室房屋出售给被告曾庆收。合同签订后，被告曾庆收共给付了房款100万元，由于房屋尚未能办理小产证，故34万元需要等可办理小产证时支付，被告李刚拿到100万元后用于归还赌债。上述房屋买卖过程中，被告李刚伪造了原告李萍的身份证，并让人冒名顶替原告李萍在中介公司签订了《动迁房预售预购合同》。现原告得知后，以诉称的理由起诉来院，要求判如所请。另查明，系争房屋原系毛坯房，被告曾庆收于2012年12月底收到系争房屋后进行了装修，并于2013年3月入住至今。目前系争房屋尚未办理小产证。审理中，原、被告均表示：原告在系争房屋内的装潢现有残值为20万元。四被告并表示：如果该房屋买卖合同无效，被告曾庆收将系争房屋(含固定装潢)予以返还，被告李刚、李子君、万佩芳将收取的系争房屋的房款及装潢残值款返还被告曾庆收。审理中，中介公司负责此次《动迁房预��预购合同》签订的工作人员凌东红出庭作证，证明自称是“李萍”的人，带了身份证、户口资料在《动迁房预售预购合同》上签名，中介公司无法辩别本案原告李萍与签订《动迁房预售预购合同》的“李萍”身份真假。被告李刚称事发后已将情况告诉李萍，被告李刚愿意在2年内给原告李萍150万元补偿款。原告李萍不同意被告李刚的解决方式。上述事实，由原告提供的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、收据、《动迁房预售预购合同》、李萍的假身份证、录音资料、借条、证人证言、2015年5月12日谈话笔录、2015年5月12日庭审笔录及当事人陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。本案讼争的304室房屋是基于动迁安置协议取得，动迁安置协议载明的被拆迁人是被告万佩芳，安置人是原告李萍、被告万佩芳、李刚、李子君，故原告李萍与被告万佩芳、李刚、李子君是系争房屋的共有人。被告万佩芳、李刚、李子君将304室房屋出售给被告曾庆收时，被告李刚伪造了原告李萍的身份证，并让人冒名顶替原告李萍在中介公司签订了《动迁房预售预购合同》，原告李萍并不知晓304室房屋出售的情况，出售系争房屋并非其真实意思表示。被告万佩芳、李刚、李子君擅自处分与原告李萍共有的房屋，损害了原告李萍的合法权益，且该房屋产权并未转移登记在买受人被告曾庆收名下，并不构成《物权法》第一百零六条规定的第三人善意取得的构成要件，故原告���求确认四被告签订的《动迁房预售预购合同》无效的诉请，合法有据，本院予以支持。根据法律规定，合同无效后，因无效合同取得的财产应当返还。被告曾庆收应当返还原告李萍及被告万佩芳、李刚、李子君系争304室房屋。鉴于原告对于合同的无效并无过错，且审理中被告万佩芳、李刚、李子君表示愿意将收取的系争房屋的房款及装潢残值款返还被告曾庆收，原、被告亦均确认系争房屋装潢残值20万元，故由被告万佩芳、李刚、李子君返还被告曾庆收房款100万元，并支付房屋装潢残值20万元。至于被告曾庆收因合同无效造成的其他损失，可另行依据合同约定向合同相对方主张。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九���之规定，判决如下：一、被告李刚、李子君、万佩芳与被告曾庆收于2012年12月21日签订的关于上海市浦东新区金睦路XXX弄XXX号XXX室房屋的《动迁房预售预购合同》无效；二、被告李刚、李子君、万佩芳应于本判决生效之日起十五日内归还被告曾庆收房款1,000,000元；三、被告李刚、李子君、万佩芳应于本判决生效之日起十五日内支付被告曾庆收房屋装潢残值20万元；四、被告曾庆收应于本判决生效之日起十五日内迁出上海市浦东新区金睦路XXX弄XXX号XXX室房屋。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,860元，由被告李刚、李子君、万佩芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对���当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 薛桂蓉
人民陪审员 陶义才
人民陪审员 张惠芳
二〇一六年二月六日
书 记 员 朱 琳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利���；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。三、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》
第八十九条共同共有人对共有财产��有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。