山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁09民终2868号
上诉人（原审被告、申请执行人）：高振玉，男，1973年2月9日出生，回族，居民，住泰安市岱岳区。
委托诉讼代理人：曹军，山东泰润律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、案外人）：梁兴安，男，1949年11月24日出生，汉族，居民，住泰安市岱岳区。
委托诉讼代理人：刘刚，泰安岱岳创新法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、案外人）：张建河，男，1954年3月1日出生，汉族，居民，住泰安市岱岳区。
委托诉讼代理人：刘刚，泰安岱岳创新法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、案外人）：刘英民，男，1968年9月10日出生，汉族，居民，住泰安市岱岳区。
委托诉讼代理人：刘刚，泰安岱岳创新法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、案外人）赵建明，男，1977年1月2日出生，汉族，居民，住泰安市岱岳区。
委托诉讼代理人：刘刚，泰安岱岳创新法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、被执行人）：泰安市岱岳区青春创业建筑安装工程有限公司，住所地泰安市岱岳区青春创业园。
法定代表人：张序君，经理。
上诉人高振玉因与被上诉人梁兴安、张建河、刘英民、赵建明、泰安市岱岳区青春创业建筑安装工程有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2015）岱民初字第1772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人高振玉及其委托诉讼代理人曹军、被上诉人梁兴安、张建河、赵建明及其与被上诉人刘英民共同的委托诉讼代理人刘刚到庭参加诉讼，被上诉人泰安市岱岳区青春创业建筑安装工程有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人高振玉上诉请求：1、依法撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人梁兴安、张建河、刘英民、赵建明的诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费均由被上诉人负担。事实和理由：一、被上诉人梁兴安等四人就位于泰安市岱岳区青春创业路与泰肥一级公路交叉口东南侧约200米处，房产证号为泰字第××号和土地证号为2008第**×××号的房地产不享有足以排除执行的民事实体权利，应改判驳回被上诉人梁兴安等四人的诉讼请求。从原审法院查明的事实看，涉案房地产至今仍登记在泰安市泰山国金工贸有限公司名下，而被上诉人泰安市岱岳区青春创业建筑安装工程有限公司通过竞拍取得的涉案标的后，也未将上述不动产登记在本公司名下，在此情况下涉案物权变动并未完成。而后被上诉人泰安市岱岳区青春创业建筑安装工程有限公司于2011年7月28日将涉案房地产出卖给被上诉人梁兴安等四人时，因未按照法律规定办理登记，所以亦不发生物权效力，被上诉人梁兴安等四人显然不是涉案房地产的权利人，被上诉人梁兴安等四人不享有足以排除执行的民事实体权利。二、原审法院的相关认定前后自相矛盾，且适用法律错误，依法应予改判。（一）原审法院在一方面认定被上诉人泰安市岱岳区青春创业建筑安装工程有限公司通过竞拍取得的涉案标的后，其不动产一直未进行变更，在此情况下，涉案物权变动并未完成。一方面又认定被上诉人梁兴安等四人对涉案标的享有了相应的物权期待权，足以排除对涉案标的的强制执行，属认定前后自相矛盾，应予纠正。原审法院混淆了债权请求权与物权的根本区别，上诉人认为对于不动产物权的继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，如欲取得具有排他效力的物权，将物权人从出卖人变更为买受人，应当履行法定的公示方式。也就是说，要将自己继受的不动产物权按照法定的方式对不特定的第三人进行昭示。在本案中被上诉人泰安市岱岳区青春创业建筑安装工程有限公司与被上诉人梁兴安等四人于2011年7月28日签订转让涉案房地产协议书后，并未履行法定登记的公示方式。本案中被上诉人梁兴安等四人作为买受人仅取得对出卖人的债权请求权。（二）原审法院援引《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，认定被上诉人梁兴安等四人对涉案标的享有物权期待权是错误的。其一，该二十八条规定适用的前提是买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，而本案中涉案房地产登记在泰安市泰山国金工贸有限公司名下，而非作为另案被执行人的泰安市岱岳区青春创业建筑安装工程有限公司名下。可见原审法院适用该条是错误的。其二，被上诉人梁兴安等四人作为买受人并未支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。另外，被上诉人梁兴安等四人未提供任何有效证据证实非自身原因未办理过户登记，其所提供的相关证据材料均是在他们得知岱岳区人民法院于2014年6月10日查封涉案房地产之后形成的。而该时间距被上诉人梁兴安等四人与被上诉人泰安市岱岳区青春创业建筑安装工程有限公司约定的最迟办理过户的时间2011年10月28日，已达3近年之久。被上诉人梁兴安等四人对未办理过户存在明显过错。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人梁兴安、张建河、刘英民、赵建明辩称，被上诉人泰安市岱岳区青春创业建筑安装工程有限公司通过泰安市中级人民法院拍卖，依法取得涉案房产所有权及土地使用权，虽未办理房产登记，但依据泰安市中级人民法院执行裁定书及拍卖成交确认书，足以证实涉案房地产归被上诉人泰安市岱岳区青春创业建筑安装工程有限公司所有。被上诉人梁兴安等四人与被上诉人泰安市岱岳区青春创业建筑安装工程有限公司签订买卖合同，并按照合同约定支付购房款1600万元，合同签订后即占有涉案房地产，并将涉案房产出租。如果认定被上诉人泰安市岱岳区青春创业建筑安装工程有限公司未取得涉案房产的所有权的话，那么上诉人向一审法院申请查封涉案房产也存在错误。因此，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人泰安市岱岳区青春创业建筑安装工程有限公司未作答辩。
上诉人高振玉向一审法院起诉请求：1、确认四原告与被告泰安市岱岳区青春创业建筑安装工程有限公司于2011年7月28日签订的《房地产转让协议书》为有效合同；2、确认位于泰安市岱岳区青春创业路与泰肥一级公路交叉口东南侧约200米处，房产证号为泰字第××号和土地证号为2008第D01**号房地产归原告所有，并停止对该地产的执行；3、本案诉讼费等费用由被告承担。
一审法院认定事实：被告高振玉诉被告泰安市岱岳区青春创业建筑安装工程有限公司建设工程施工合同纠纷一案，一审法院于2013年11月7日作出(20l3)岱民初字第1033号民事判决书，判决泰安市岱岳区青春创业建筑安装工程有限公司支付高振玉工程款436070．80元，赔偿高振玉经济损失。2014年2月17日，被告高振玉申请强制执行，一审法院立案执行。2014年6月10日，一审法院作出(2014)岱执字第166号执行裁定书：一、查封被告泰安市岱岳区青春创业建筑安装工程有限公司所有的尚在泰安市泰山国金工贸有限公司名下未办理产权过户手续的泰房权证字第××号房产。二、查封被告泰安市岱岳区青春创业建筑安装工程有限公司所有的尚在泰安市泰山国金工贸有限公司名下未办理产权过户手续的泰土国用(2008)第D0×××号土地。后原告梁兴安、张建河、刘英民、赵建明对一审法院查封该房地产提出书面异议，经一审法院听证，作出（2014）岱执异字第166号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。裁定送达后，原告向一审法院提出案外人执行异议之诉。另查明，2011年6月21日，被告泰安市岱岳区青春创业建筑安装工程有限公司向泰安中院交纳竞买保证金100万元。2011年6月22日，泰安市岱岳区青春创业建筑安装工程有限公司经拍卖程序以1454．61万元的价格竞得泰安市泰山国金工贸有限公司所有的位于岱岳区天平办事处西北村的泰房权证字第××号房产证下的全部房产及泰土国用(2008)第D0×××号土地证下的全部土地的使用权和其他地上附属物。2011年7月6日，泰安市岱岳区青春创业建筑安装工程有限公司向泰安中院交纳成交价款1354．61万元。2011年7月18日，泰安中院作出(2009)泰执字第85恢13号执行裁定书，裁定“位于岱岳区天平办事处西北村的泰房权证字第××号房产证下的全部房产及泰土国用(2008)第D0×××号土地证下的全部土地的使用权和其他地上附属物归买受人泰安市岱岳区青春创业建筑安装工程有限公司所有，财产权自本裁定书送达买受人时转移。”2011年8月2日，泰安中院向泰安市岱岳区青春创业建筑安装工程有限公司送达了(2009)泰执字第85恢13号执行裁定书。2011年7月28日，被告泰安市岱岳区青春创业建筑安装工程有限公司作为转让方即甲方，四原告作为受让方即乙方，双方签订房地产转让协议书一份，约定甲方将自己通过泰安市中级人民法院拍卖取得的房地产一宗转让给乙方，第一条、转让房地产的基本情况：转让房地产位于泰安市岱岳区青春创业园创业路与泰肥一级公路交叉口东南侧约200米处。楼房结构为钢混，地上六层，地下一层，建筑面积11821.19平方米，土地使用面积14738.45平方米。该房产及土地有大市核发的房产证（证号为泰字第××号）和土地证（证号为2008第D0×××号），另标注办公楼386平方米也包括其中；第二条、转让价格1900万元，人民币壹仟玖佰万元整；第三条、付款方式，双方一致同意购买房地产款由乙方于2011年7月30日上午10前一次性支付甲方1600万元，剩余300万元由乙方代为保管，支付在办理房产过户时所需费用，过户完毕，乙方将剩余款项交由甲方，甲方收款时应向乙方出具收据；第四条、房屋交付，甲方应于本合同生效之日起—日内，将上述房地产交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房地产进行验收，乙方如无任何异议，视为该房地产情况符合本合同约定，甲方完成房地产交付，上述房地产的占有、使用、收益、处分权归乙方行使(验收项目包括土地房屋，现有装修及其他在该地块和房屋内的设施设备)；第五条、楼房土地过户，由于该房地产是甲方由法院拍卖取得，现该房地产拍卖确认书甲方已从拍卖行取得(编号为——），法院的裁定书待领。房地产交付乙方后，甲方应尽快(90天内)将该房地产的产权证(包括房产证、土地证)办理到乙方名下，办理产权证相关过户费用皆由甲方承担。办证过程中如有需要乙方应积极给予协助；双方另约定了承诺保证、善后处理、违约责任、争议解决以及生效条款。合同落款处甲方有被告泰安市岱岳区青春创业建筑安装工程有限公司公章及法定代表人张序君签字，乙方有原告梁兴安、张建河、赵建明、刘英民签字。同日，双方另签订补充协议一份，约定甲方必须积极办理过户手续，时间最长不得超过90天，否则将每日以万分之三的比例予以罚款（客观原因并经乙方认可后可予以免除）；室外设施包括院墙、地面、电动大门、水池、水井等；无房产证的二层办公楼386平方米也包括在出售合同中。2011年7月30日，四原告通过原告张建河妻子赵长新的银行账户，向被告泰安市岱岳区青春创业建筑安装工程有限公司法定代表人张序君个人银行账户内转入1600万元，后被告泰安市岱岳区青春创业建筑安装工程有限公司为四原告出具收据一份，上载：交款单位张建河，人民币壹仟肆佰万元整，收款事由为购房款（国金工贸综合楼），该收据加盖有被告公司财务专用章，并有法定代表人张序君签字。又查明，2011年7月29日，由原告张建河、刘英民作为甲方出租方，与乙方承租方山东迈源生物药业有限公司（以下简称迈源生物），签订房屋租赁回购合同一份，就涉案房产租赁给迈源生物，双方对租赁期限、租金支付、回购约定及争议解决等进行了约定，其中约定乙方将第一年租金壹佰万元、第二年租金陆拾万元支付给被告泰安市岱岳区青春创业建筑安装工程有限公司，付款时间及方式由双方自行商定。协议签订后，因该公司未如期缴纳租金，该合同终止解除。2013年3月11日。原告将涉案房地产中的部分场地（大楼前后及两头空地）租赁给泰安强世行汽车销售有限公司使用，租期截至2013年12月31日。2014年5月31日，原告与张茂签订楼房租赁协议一份，将涉案房地产租赁给张茂使用，双方就相关租赁事宜进行了约定。一审法院认为，依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案系被告高振玉在申请执行泰安市岱岳区青春创业建筑安装工程有限公司一案中，各原告作为案外人对人民法院查封涉案标的提出异议所引起的纠纷，故本案争议焦点在于原告对于涉案执行标的是否享有足以排除强制执行的所有权或者物权期待权。本案中，泰安市岱岳区青春创业建筑安装工程有限公司通过竞拍形式取得了涉案标的的土地使用权及房产、地上附属物所有权，其作为权利人与原告所签订的房地产转让协议书意思表示真实，内容及形式均不违反法律规定，确属有效合同，但本案作为案外人执行异议之诉，其审理内容限于案外人对执行标的物有无实体权利以及该实体权利能否排除执行，故原告要求确认合同效力的该项诉请，不属于案外人异议之诉的审理范围，一审法院依法不予支持。各原告主张其系从泰安市岱岳区青春创业建筑安装工程有限公司处因买卖而受让物权并诉请一审法院予以确认，对此一审法院认为，对于不动产物权的继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，如欲取得具有排他效力的物权，将物权人从出卖人变更为买受人，应当履行法定的公示方式，即要将自己继受的不动产物权按照法定的方式对不特定的第三人进行昭示。对此，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，依据前述法律规定，不动产所有权的继受取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，包括买受人在内的受让人方能取得包括所有权在内的不动产物权。从本案查明来看，在泰安市岱岳区青春创业建筑安装工程有限公司通过竞拍取得涉案标的物权后，其不动产登记一直未进行变更，在此情况下，案涉物权变动并未完成；同时，关于物权变更所涉及到的过户问题，属于双方约定的合同义务，就合同争议的处理双方已约定通过仲裁方式解决，原告亦主张已向仲裁机构提起了仲裁申请，故本案中原告要求确认对涉案标的享有所有权的诉请，一审法院依法不予支持。本案被告高振玉所申请执行为金钱债权，其申请的执行标的为不动产，对于该种情形的执行异议案件的审查标准，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条作出了明确规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，泰安市岱岳区青春创业建筑安装工程有限公司通过竞拍形式取得了涉案标的的土地使用权及房产、地上附属物所有权，其作为权利人于2011年7月28日与各原告所签订的房地产转让协议书意思表示真实，内容及形式均不违反法律规定，属有效合同；在签订该合同后，各原告与山东迈源生物药业有限公司于2011年7月29日签订租赁回购合同，将涉案标的租赁给该公司使用，该合同亦真实有效，虽然该合同因对方未履行合同义务而终止，但各原告对涉案标的的处分，以及之后于2013年3月11日、2014年5月31日与承租人签订租赁合同将涉案标的进行出租的处分行为，应视为已经对涉案标的进行了占有使用；关于合同价款，原告为证明其付款1600万元主张向法庭提交了泰安商业银行业务查询清单一份并申请一审法院调取了该笔业务的查询明细，虽然被告对此提出异议，但一审法院认为，根据该两份银行查询清单所记载付款时间、付款金额、收款人情况，与原告和泰安市岱岳区青春创业建筑安装工程有限公司签订的房地产转让协议书内容及该公司为原告出具的收据，两组证据足以相互印证，故一审法院对各原告根据协议约定向被告泰安市岱岳区青春创业建筑安装工程有限公司支付转让款1600万元的事实予以确认。关于过户登记问题，双方在转让协议中对过户事宜进行了明确约定，并另行签订了补充协议，本案涉案标的系泰安市岱岳区青春创业建筑安装工程有限公司通过竞拍获得，同时从双方约定内容来看，该过户手续办理的主要义务方应系泰安市岱岳区青春创业建筑安装工程有限公司，且后期该公司经营不善，其法定代表人张序君亦下落不明，故该涉案标的未能办理过户登记并未因买受人即原告原因造成。综上，原告与泰安市岱岳区青春创业建筑安装工程有限公司就涉案标的签订买卖协议且合法占有均在法院查封之前，原告已按照合同约定支付了合同价款，且未办理过户登记并非原告自身原因造成，故原告对于涉案标的享有了相应的物权期待权，足以排除对涉案标的的强制执行，其该项诉请于法有据，一审法院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：一、停止对涉案标的泰房权证字第××号房产证下房产及泰土国用(2008)第D0×××号土地证下土地的执行；二、驳回原告梁兴安、张建河、刘英民、赵建明的其他诉讼请求。案件受理费7841元，由原告负担5227元，由被告高振玉负担2614元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题是被上诉人梁兴安、张建河、刘英民、赵建明对位于泰安市岱岳区青春创业路与泰肥一级公路交叉口东南侧约200米处的房产证号为泰房权证字第××号和土地证号为2008第**×××号的房地产是否享有足以排除执行的民事实体权利。根据审理查明的事实，可以认定本案四被上诉人与被上诉人泰安市岱岳区青春创业建筑安装工程有限公司于2011年7月28日签订了涉案房地产的买卖合同，而本案中一审法院查封涉案房地产是在2014年6月10日，上诉人高振玉虽对涉案房地产买卖合同的真实性有异议，但未提交证据证实，涉案房地产买卖合同系被上诉人梁兴安、张建河、刘英民、赵建明与被上诉人泰安市岱岳区青春创业建筑安装工程有限公司之间真实的意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性规定，应认定为合法有效的买卖合同。买卖合同签订后，被上诉人梁兴安、张建河、刘英民、赵建明对涉案房地产进行了出租使用，可以视为其已合法占有该不动产，上诉人高振玉主张涉案房地产在查封之前无人使用，但未提交证据证实，且即使查封之前无人使用也不能证明被上诉人梁兴安、张建河、刘英民、赵建明未占有使用涉案的房地产。对于涉案房地产的价款支付问题，根据双方合同约定，被上诉人梁兴安、张建河、刘英民、赵建明应先支付1600万元，剩余300万元用于支付办理过户时产生的费用，被上诉人梁兴安、张建河、刘英民、赵建明一审时提交了银行业务查询清单和收据等证据用以证明1600万元价款已实际支付，上诉人高振玉对此虽有异议，但未提交相反证据予以反驳，一审法院对该价款的支付情况予以确认，符合法律规定，本院予以维持。对于涉案房地产的过户登记问题，根据本案房地产买卖合同及补充协议约定，本案房地产过户登记手续办理的主要义务人是被上诉人泰安市岱岳区青春创业建筑安装工程有限公司，被上诉人梁兴安、张建河、刘英民、赵建明只具有协助义务，而被上诉人泰安市岱岳区青春创业建筑安装工程有限公司公司经营不善，其法定代表人张序君亦下落不明，故该涉案房地产未能办理过户登记并非因买受人原因造成的。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，可以认定被上诉人梁兴安、张建河、刘英民、赵建明对涉案房地产享有足以排除强制执行的实体权利，一审法院对此认定符合法律规定和本案实际情况，本院依法予以维持。
综上所述，上诉人高振玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7841元，由上诉人高振玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王安广
审 判 员 李 腾
代理审判员 王 玥
二〇一七年三月二十日
书 记 员 乔 琳