＼n中华人民共和国＼n北京市第三中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）三中民终字第04744号＼n上诉人（原审被告，反诉原告）许振平（KOHCHINPENG），男，1958年8月11日出生，新加坡籍。＼n委托代理人张淑霞，北京市易行律师事务所律师。＼n委托代理人刘成义，北京市易行律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告，反诉被告）世中视远（北京）科技有限公司，住所地北京市朝阳区东三环北路丙2号9层10B05。＼n法定代表人徐荥秀，董事长。＼n委托代理人胡晓，北京市兰台律师事务所律师。＼n委托代理人朱丽莉，北京市兰台律师事务所律师。＼n上诉人许振平因与被上诉人世中视远（北京）科技有限公司（以下简称视远科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第06687号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人许振平之委托代理人张淑霞、刘成义，被上诉人视远科技公司之委托代理人胡晓、朱丽莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n2013年1月6日，视远科技公司诉至原审法院称：2011年1月18日，我公司与许振平签订了《写字楼租赁合同》，约定许振平将其位于北京市朝阳区东三环北路丙2号天元港中心2号9层10Ｂ05室（以下简称Ｂ座1005室）建筑面积为366.17平方米的房屋出租给我公司用于办公，租期从2011年4月16日起至2014年4月15日止，月租金人民币61257元，押金为二个月租金，每一个季度付一次租金。此后，我公司租金交至2012年10月15日。2012年10月15日，我公司把部分电脑、椅子等办公物品拿走用于其他办公地方使用，原办公家具和电脑等物品原位没动，这期间房屋空了几天。同月19日下午4时左右，我公司至B座1005室发现有人擅自闯入屋内并且玻璃门内贴了招租广告。为此我公司找到物业公司了解情况，得知是许振平派其女儿跟物业公司拿钥匙进屋贴了招租广告然后在门外上锁。这使我公司无法进入及正常使用房屋。＼n2012年10月22日，我公司向许振平发邮告知10月19日开始我公司无法进入B座1005室内，要求许振平协商解决问题。23日许振平没有回复，我公司向110报警，但民警告知问题未解决前不能进屋。同日晚，许振平派人拿走了我公司的电脑等物品。许振平在未解除合同的情况下提前收回出租房屋，应承担相应的违约责任。故诉至法院请求判令：1.解除双方于2011年1月18日签订的《写字楼租赁合同》中有关房屋租赁的部分（该合同居间方只是见证人，并不涉及居间内容）；2.许振平赔偿我公司违约金122514元（两个月租金）；3.许振平退还我公司押金122514元；4.许振平赔偿我公司物品损失68872元。＼n许振平答辩并反诉称：同意解除诉争合同，不同意视远科技公司的其他诉讼请求。诉争合同不涉及居间内容，居间方只是一个见证人，同意解除合同中有关房屋租赁的部分。双方签订的租赁合同合法有效，合同签订后我依法将房屋交付给视远科技公司，但2012年8月3日视远科技公司提出终止合同，我提出终止合同必须满足我的条件，但双方就此未协商一致，视远科技公司的租金只交至2012年10月15日，此后我一直要求视远科技公司交纳房屋租金，但该公司却未履行并提出终止合同。后视远科技公司在未经我同意的情况下，擅自转移办公用品并敞开房门，我得知消息后结合视远科技公司此前提出终止合同的事实，有理由相信该公司已不再履行合同。为了保证室内物品及房屋的安全以及避免自身经济损失扩大，我立即采取安全等措施是合法的也是恰如其分的，故视远科技公司无权要求我支付违约金。依约视远科技公司单方撕毁合同也无权要求退还押金。现我方提出反诉，请求判令：1、视远科技公司支付我房屋租金367542元（自2012年10月16日至2013年4月15日）；2、视远科技公司支付我违约金122514元；3、视远科技公司支付我房屋空置期租金245028元（自2013年4月16日起至对方实际腾退房屋之日即2013年5月17日后90天止，以上共计4个月，按月租金61257元计算）；4、视远科技公司支付我延期付款滞纳金330787.8元（从2012年10月16日起计算至2013年4月22日共计180天，每天滞纳金为月租金的3%，61257＊180＊3%）。＼n视远科技公司对许振平的反诉请求答辩称：不同意许振平的全部反诉请求。＼n原审法院经审理查明：2011年1月18日，视远科技公司与许振平签订了《写字楼租赁合同》，约定：许振平将Ｂ座1005室，建筑面积为366.17平方米的写字楼出租给视远科技公司用于办公；租期自2011年4月16日起至2014年4月15日止，免租期为15天，自2011年4月1日起至2011年4月15日止，免租期内免租金，不免物业费；每月租金人民币61257元，租金包括物业费、取暖费、租金发票；租金支付方式为押二付三，租金每三个月支付一次，于付款月起租日5天前支付下一次租金，下次付款分别于：2011年7月25日、2011年10月25日、2012年1月25日…；押金相当于二个月租金，即122541元；视远科技公司在本合同签订之日起3日内交齐首期租金和押金；视远科技公司在承租内不得将其承租区域转租、转借第三方；因许振平原因造成本合同无法履行，在视远科技公司结清使用该房屋期间所产生的各项费用前提下，视远科技公司所交付的租金按日结算，许振平应退还已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿视远科技公司相当于两个月房租的违约金，如赔偿的违约金不够时，视远科技公司有权再向许振平追偿；视远科技公司未按合同约定支付租金，逾期按日加付其月租金的3%作为滞纳金，逾期十五日仍未付房租视为自动退租，许振平有权收回房屋，并追究视远科技公司的违约责任；任何一方违反本合同约定，应支付守约方两个月房租作为违约金。此后，许振平将上述房屋交付给视远科技公司，视远科技公司租金交至2012年10月15日。2013年5月17日视远科技公司将上述房屋内物品全部搬空，将钥匙及电卡交给了物业公司。＼n原审审理中，原审法院于2013年5月15日对B座1005室所在物业公司进行了询问。物业公司表示：2012年10月15日，视远科技公司搬物品，我方进行了阻止，之前许振平向我公司发邮件表示过如视远科技公司搬物品我公司应予阻止。当天我公司也联系了许振平进行告知，视远科技公司当天搬走了部分电脑及办公用品，房屋内还有部分办公用品，具体多少不清楚。当天视远科技公司向我公司表示不打算再承租了，上述情况我公司当天就告知了许振平，但许振平在国外，当天没回来，后来许振平是否来过我方不清楚。后许振平的女儿来了，没有更换地锁，但加了链锁。许振平是否张贴了招租广告我不清楚，但许振平打电话表示过要再招租。视远科技公司发现门加了链锁后找过我公司，我方就告知了其经过。后来的事情我方就不清楚了。现该房屋就是闲置，中介会带人来看房子。十多天前，许振平打电话让我们把链锁撤了，说是看房方便，链锁的钥匙我们有，但没给视远科技公司。＼n就合同履行状况，视远科技公司表示，我方于2011年4月16日入住诉争房屋，于1月20日支付许振平两个月租金的押金122514元及一个季度的租金。我方租金交至2012年10月15日，我方于2012年10月15日搬走部分物品，即部分电脑及椅子，是由于我公司在另外一个地方还有一个办公地点。我方搬物品时，物业公司曾阻止我方，并表示许振平曾通知物业公司不让我方搬走。我方搬走时并未向许振平表示不再继续承租该房屋。10月19日我方打算再搬走两台电脑时，发现诉争房屋门锁已经更换，并张贴了招租的广告，我方无法进入房屋，我方听物业公司说是许振平的女儿拿走的钥匙并更换了门锁。10月22日我方向对方发送邮件，但对方未予回复，10月23日我方就报警了，但警察到场后表示这属于民事案件，并表示我方不能擅自进入房屋。双方无法协商后，我方就起诉了。此后我方再未进入诉争房屋，里边仍有我方的部分物品，包括电脑、椅子、地毯、会议桌等，而且物业公司说许振平女儿还搬走了我方的电脑，具体数量我方不清楚。10月15日之后的租金我方没再交过，因为对方已经换锁，我方无法进入。双方均未提过解除合同的事情，对方为什么换锁我方不清楚。许振平表示，视远科技公司承租房屋系办公使用。对方于4月1日入住，但有半个月的免租期。对方交纳了两个月租金的押金，租金交至2012年10月15日。对方于2012年8月3日向我电话及电邮表示不想再承租我的房屋，或者将房屋转租给他人一部分，因为视远科技公司的经营状况不好，我发邮件表示不同意视远科技公司分租给别人，对方可以不继续承租，但应符合4个条件：1、经纪费用按实际结算；2、免除半个月免租期，免租期租金按实际交付；3、发票开至2012年10月15日；4、对方搬出日期应等待至我找到新的租户。但双方未就此达成一致意见，对方也不配合我找新的租户，也不迁走其注册地址，直至10月10日，对方没有向我方交纳下一个季度的租金，我方向对方催要时，对方明确表示不再承租，并让我方起诉。对方于10月15日搬走了部分物品。我方没有加锁也没有换锁。＼n原审审理中，就视远科技公司的第4项诉讼请求，视远科技公司表示，丢失了17套电脑包括主机及显示器（宏基）、2台单独的主机（宏基）、1台复印机（东芝）、1台投影仪（NEC）、1把老板椅、20部IP电话机（大唐高鸿），并就此提交物品购买发票。许振平对此表示，我方并未动过对方物品，对方是否丢失物品无法确认，即使对方丢失了物品，也与我方无关。发票只能证明对方购买过该物品，但不能证明是我拿走了物品，物品损失也应该按折旧价格算。视远科技公司表示，就丢失物品其已经报警。物业公司出具了一份携物出门条，表示是业主让人带走的出门条中的物品，并提交了携物出门条及物业公司工作人员的电话137XX****XX。许振平表示，电话确实是物业公司的电话，但其女儿没有拿过对方物品，对携物出门条真实性不认可，也不认识于典。原审法院当庭拨打137XXXX****，机主答复称自己是物业公司工作人员李艺虹，5月16日视远科技公司表示其有物品丢失因此报警，携物出门条确实是物业公司提供的，对真实性认可，出门条中所述物品是于典在登记日期即2012年11月22日取走的。于典是许振平的女儿，是许振平在北京的代理人，祝鑫及陈群利系物业保安部工作人员。后原审法院当庭拨打出门条中于典电话186XX****XX，该电话无法接通。＼n原审审理中，视远科技公司提交了如下证据：1、《写字楼租赁合同》；2、租金及押金进账单；3、录音、录像光盘及照片。许振平对证据1、2真实性认可；对证据3真实性不认可。许振平提交了如下证据：1、《写字楼租赁合同》；2、房屋产权证；3、律师函及特快专递凭证；4、邮件；5、搬出邮件；6、催要租金邮件；7、录音光盘及文字记录；8、企业信息。视远科技公司对证据1、2真实性认可；对证据3、4、5、6真实性认可，表示确实收到了，且显示对方对换锁事情是知情的；对证据7真实性不认可；对证据8真实性认可。＼n原审法院认为：2011年1月18日，视远科技公司与许振平签订的《写字楼租赁合同》系双方真实意思的表示，合法有效。现双方均同意解除该租赁合同有关房屋租赁的部分，法院不持异议。就违约责任的问题，通过双方互相发送的电子邮件，可以看出当时系视远科技公司首先提出希望终止租赁合同并要求搬出承租房屋，就此双方多次进行了协商，但最终并未能达成一致意见，在此情况下双方本应按合同约定继续履行，但后于2012年10月15日，视远科技公司搬走了其在B座1005室内的部分物品并向物业公司表示不打算再承租此房，而后许振平在B座1005室加上链锁且并未将钥匙交给视远科技公司，双方的行为均存在不妥之处，互有违约之处，故对双方要求对方赔偿违约金之要求，法院均不予支持。就视远科技公司要求退还押金之诉讼请求，因押金为两个月的房租，考虑到系视远科技公司在租赁期内首先提出终止合同，视远科技公司腾退房屋，许振平寻找新的租户，也都需一定的时间，两个月时间应为合理时间，此期间的损失应由视远科技公司承担，故对视远科技公司要求退还押金之诉讼请求，法院不予支持。就视远科技公司要求赔偿物品损失之诉讼请求，法院在庭审中已释明双方基于目前核实的情况，该问题可能超出民事案件范围且即使属于民事案件，从出门条中看，取走物品的人是案外人于典，法院对此不宜在本案中处理，视远科技公司可通过公安机关对此事进行处理或另案起诉处理，故对视远科技公司此项诉讼请求，法院现不予支持。就许振平的第1项、第3项、第4项反诉请求，因许振平搬走部分物品后擅自将B座1005室加链锁且并未将钥匙交给视远科技公司，故视远科技公司无从正常使用，相应的租金、空置租金以及延期付款滞纳金许振平无权要求视远科技公司交纳。据此于2013年11月判决：一、解除视远科技公司与许振平（KOHCHINPENG）于二○一一年一月十八日签订的《写字楼租赁合同》中有关房屋租赁的部分。二、驳回视远科技公司的其他诉讼请求。三、驳回许振平（KOHCHINPENG）的全部反诉请求。＼n判决后，许振平不服原审判决，提起上诉。许振平上诉称：视远科技公司的行为构成根本违约，其为了房屋安全将房门上锁并无不妥，也符合法律规定。请求二审法院改判支持其原审反诉请求。视远科技公司同意原审判决，请求驳回上诉，维持原判。＼n本院查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。＼n上述事实，有双方当事人陈述、上述相关书证等证据在案佐证。＼n本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据查明的事实，视远科技公司首先提出解除《写字楼租赁合同》并搬出承租房屋，后许振平自行在B座1005室加锁且未将钥匙交给视远科技公司。许振平称是为了房屋安全，本院不予采信。据此，原判认定双方互有违约之处是正确的。许振平要求视远科技公司赔偿违约金之情求，原判不予支持并无不当。许振平自行在B座1005室加锁后，视远科技公司无法正常使用承租房屋，许振平要求视远科技公司支付此后的租金、空置租金以及延期付款滞纳金，均缺少事实及法律依据，本院均不予支持。＼n综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n一审案件受理费2488元，由世中视远（北京）科技有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费6004元，由许振平（KOHCHINPENG）负担（已交纳）。二审案件受理费6004元，由许振平（KOHCHINPENG）负担（已交纳）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长胡新华＼n代理审判员陈静＼n代理审判员鲁南＼n二〇一四年四月十八日＼n书记员陈文文