河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新中民五终字第13号
上诉人（原审被告）新乡市亿通文印有限公司，住所地：新乡市牧野区畅岗路一道街16号。
法定代表人姚民刚，经理。
委托代理人王明春，该公司职工。
被上诉人（原审原告）新乡市天太实业总公司商业管理中心，住所地：新乡市牧野区天太商业街。
法定代表人程玉坤，经理。
委托代理人刘照东，河南师大方正律师事务所律师。
上诉人新乡市亿通文印有限公司（以下简称亿通文印公司）因与被上诉人新乡市天太实业总公司商业管理中心（以下简称天太实业管理中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省新乡市牧野区人民法院（2013）牧民一初字第288号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：2011年2月20日，亿通文印公司（原新乡市亿通印务有限公司）的法定代表人姚民刚租赁了天太实业管理中心位于牧野区天太商业街市场内的南39号营业房二间。双方签订了《房屋租赁合同》，约定营业房每套租金每月900元。后亿通文印公司又租赁了天太实业管理中心的28号营业房二间。2012年4月25日，姚民刚书面承诺“于2012年5月15日前把28号机器搬走”。2012年5月19日，天太实业管理中心因亿通文印公司拖欠租金，将39号营业房加锁封存，并以姚民刚为被申请人向新乡仲裁委员会提起仲裁申请。2013年3月15日，新乡仲裁委员会（2012）新仲裁字第09号裁决书以姚民刚租赁房屋系履行职务行为，该行为产生的法律后果应由单位承担，姚民刚作为被申请人属于主体不适格的理由，裁决驳回天太实业管理中心的请求。天太实业管理中心认可：1、亿通文印公司于2012年5月15日腾清28号营业房；2、亿通文印公司共交付租金13590元。2013年7月10日新乡市亿通印务有限公司变更名称为亿通文印公司。
原审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。本案双方当事人对租赁使用39号营业房以及支付13590元租金没有异议，实际争议的是28号营业房的租赁费问题。天太实业公司提交的证据能够证明亿通文印公司最迟在2011年3月底之前确实使用了28号房，2012年5月15日腾清。亿通文印公司承认使用过28号营业房，对于使用时间却不能如实陈述，且其不能推翻天太实业管理中心的证人证言证据。根据诚实信用原则和证据优势原则，认定亿通文印公司租赁28号营业房的事实，租赁期限自2011年4月1日至2012年5月15日，租金标准参照双方对39号营业房租金每套每月900元。对于天太实业管理中心以侵权为由要求亿通文印公司赔偿39号营业房损失，一审认为双方书面约定的39号房的租赁期限为2011年2月20日至2012年2月19日，2012年5月19日天太实业管理中心以锁门方式解除双方租赁关系时双方形成无固定期限的实际租赁关系，天太实业管理中心有过错，要求亿通文印公司赔偿经济损失的请求不予支持。2013年6月8日，根据天太实业管理中心申请，为减少损失，在执行异地扣押亿通文印公司遗留在39号营业房的物品时，遇亿通文印公司阻拦，致使39号营业房未能全部腾清，天太实业管理中心不能使用。对之后的损失，应由亿通文印公司全部承担。亿通文印公司使用28号营业房13月零15天（2011年4月1日至2012年5月15日），使用39号营业房15月（2011年2月20日至2012年5月19日），以上租金共计25650元。亿通文印公司已交付13590元，尚欠12060元未交付。亿通文印公司自2013年6月8日占用39号营业房，应承担全部责任。亿通文印公司称双方对28号营业房没有签订租赁合同不存在租赁关系，故不应支付租金，与事实不符。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，经一审法院审判委员会研究决定，判决：一、亿通文印公司于判决生效后十日内向天太实业管理中心支付租金12060元。二、亿通文印公司于判决生效后十日内腾清天太实业管理中心位于新乡市牧野区天太商业街南39号营业房的物品；从2013年6月8日至腾清之日止，按照每月900元的标准，赔偿天太实业管理中心的租赁损失。三、驳回天太实业管理中心的其他诉讼请求。本案受理费200元，天太实业管理中心、亿通文印公司各负担100元；保全费500元，由亿通文印公司负担。
亿通文印公司上诉称：一、关于上诉人租赁天太实业管理中心的39号营业房产生的纠纷已经新乡市仲裁机构处理，天太实业管理中心的该部分诉求不属于法院审理范围，一审又对39号房屋产生的纠纷进行判决错误。二、一审认定上诉人使用案涉28号房屋13个月零15天没有证据。上诉人使用28号房屋仅3个月，已支付被上诉人3000元租金，双方已结清。王某、陈某的证言系伪证，不能作为认定事实的证据。因此，一审判决错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回天太实业管理中心的诉求。
天太实业管理中心答辩称：答辩人对39号租赁房没有争议。双方争议的是28号营业房。因此，本案属于法院受理范围。亿通文印公司认为双方不存在28号营业房的租赁合同关系，答辩人在一审提供的两位证人证言可以印证亿通文印公司租赁了28号营业房作为仓库的事实。一审认定亿通文印公司租赁28号营业房屋13个月零15天有充分证据，亿通文印公司应支付相应租金。因此，一审判决正确，请求二审法院予以维持。
二审查明的事实与原审认实事实一致。
本院认为：天太实业管理中心与姚民刚签认的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同。依合同第十七条约定，双方就39号营业房所发生的纠纷应向新乡仲裁委员会申请仲裁。本案中，天太实业管理中心的诉求包含双方就39号营业房产生的纠纷，一审对39号营业房的纠纷进行了审理，判决亿通文印公司腾清39号营业房并承担租赁损失与相关法律规定相悖。故，亿通文印公司称一审对39号房屋产生的纠纷进行判决错误的上诉理由成立，本院对双方当事人因39号营业房所发生的纠纷不予审理。亿通文印公司认可占用28号营业房，但对租赁使用28号营业房的起始时间双方有争议。亿通文印公司称使用28号房屋仅3个月，已支付被上诉人3000元租金，双方已结清28号房租金。二审庭审中，上诉人亿通文印公司又称从2011年9月底到2012年5月使用28号房。亿通文印公司对28号房的使用期限的陈述前后矛盾，也未提供相应证据予以证实，而天太实业管理中心提供了两位证人陈某和王某出庭作证，证明亿通文印公司在2011年3月已使用28号营业房，因亿通文印公司未能提供证据对抗上述证人证言，一审根据证据优势原则认定亿通文印公司租赁使用28号营业房的起始时间为2011年4月1日并无不妥，亿通文印公司认为一审认定28号营业房使用期限为13个月零15天无证据的上诉理由不能成立，本院不予采纳。28号营业房共产生租金12150元（13.5月×900元），天太实业管理中心对一审认定亿通文印公司欠28号营业房租金12060元并提出上诉，视为认可一审判决认定的租金数额，故二审对该租金数额不再予以变更。综上，原审判决亿通文印公司腾清天太实业管理中心位于新乡市牧野区天太商业街南39号营业房的物品，并支付租金损失超出法院受理范围应予纠正，该部分纠纷应由当事人申请新乡仲裁委员会裁决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持新乡市牧野区人民法院（2013）牧民一初字第288号民事判决第一项。
二、撤销新乡市牧野区人民法院（2013）牧民一初字第288号民事判决第二项、第三项。
如新乡市亿通文印有限公司未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费200元，二审案件受理费102元，共计302元，由新乡市亿通文印有限公司负担162元，由新乡市天太实业总公司商业管理中心负担140元，保全费500元由新乡市天太实业总公司商业管理中心负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 霞
审 判 员 郭中伟
审 判 员 陈兴祥
二〇一四年六月十一日
代书记员 刘 冬