浙江省平阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温平鳌民初字第187号
原告：温州市烟草公司平阳分公司。
负责人：吕德锌。
委托代理人：林加坤、林莉莉。
被告：平阳县钻石年代娱乐俱乐部。
诉讼代表人：周权，执行事务合伙人。
被告：周权。
上列二被告委托代理人：徐瑞君。
被告：应顺凤。
被告：颜贻平。
委托代理人：颜牡丹。
委托代理人：颜杭军。
被告：陈晓靖。
原告温州市烟草公司平阳分公司（以下简称烟草公司平阳分公司）与被告平阳县钻石年代娱乐俱乐部（以下简称钻石年代俱乐部）、周权、应顺凤、颜贻平、陈晓靖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月25日立案受理，依法由审判员陈海琴适用简易程序于2014年6月4日公开开庭进行审理，2014年6月23日委托平阳县民商事调解委员会调解15日。原告温州市烟草公司平阳分公司委托代理人林加坤、林莉莉、被告钻石年代俱乐部、周权及其代理人徐瑞君、被告颜贻平委托代理人颜牡丹、颜杭军到庭参加诉讼，被告应顺凤、陈晓靖经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告烟草公司平阳分公司起诉称：2006年，原告与董一力、黄龙贵钻石年代俱乐部签订《房屋租赁协议》，将原告所有的坐落于平阳县104国道和鳌江镇新河路交汇处烟草大厦1-4楼（不包括阳台），面积约为5050平方米房屋出租经营KTV。后因KTV股东变化等原因，被告于2007年12月29日直接与原告签订《物业租赁协议》，租赁期限自2006年2月1日至2014年1月31日止，其中2013年2月1日至2014年1月31日止租金为804000元，该款应于每年1月支付当年租金的50%，余款于7月份交清。被告未按约缴纳租金，应按当年年租金的万分之三向原告支付违约金。租赁期满或合同解除，被告必须在租期届满或合同解除之日起十日内腾空租赁房屋。同时约定：双方在履行合同过程中产生争议，由双方协商解决或依法向平阳县人民法院提起诉讼。合同签订后，原告按约定履行义务，但被告未完全履行给付租金的义务。2013年2月1日至2014年1月31日租金的50%即402000元应在2013年7月给付，经原告多次催讨，被告拒不履行。为此，原告于2013年11月1日向被告发出通知，要求被告收到通知之日起7日内交付租金，逾期未支付的，双方签订《物业租赁合同》解除，被告应腾空租赁房屋交换给原告并结清租金、违约金。但被告于2013年11月3日收取通知书后不予理睬。另，钻石年代俱乐部为普通合伙企业，合伙人为被告周权、应顺凤、颜贻平、陈晓靖四人。原告原名为浙江省烟草公司平阳县公司，后因体制改革于2008年更名为温州市烟草公司平阳分公司。原告认为被告行为已构成违约，故起诉要求：1.解除原、被告于2007年12月29日签订的《物业租赁合同》；2.被告腾空坐落于平阳县104国道烟草大厦1-4楼租赁物并返还给原告；3.被告支付原告租金232300元（自2013年8月1日至2013年11月13日）并支付违约金（自2013年8月1日其至判决确定履行之日止，每日按年租金804000元的万分之三，暂计至2014年1月14日为40039.20元）；4.被告支付房屋占有使用费（自2013年11月14日至实际腾空之日止，按年租金804000元标准计算，暂算至2014年1月14日为136200元）；5.被告周权、应顺凤、颜贻平、陈晓靖对于被告钻石年代俱乐部上述不能清偿的债务部分承担无限连带清偿责任；6.本案诉讼费由被告承担。
原告在本院指定的举证期限内提交如下证据：
1.营业单位基本情况，证明原告身份信息；
2.浙烟法联（2008）54号浙江省烟草专卖局、中国烟草总公司浙江省公司关于浙江省烟草公司关于浙江省烟草公司温州市公司建立母子关系体制改革的批复，证明原告名称变更情况；
3.合伙企业基本情况，证明被告基本情况；
4.物业租赁合同，证明：（1）原、被告房屋租赁关系；（2）被告应于2003年7月支付下半年租金；（3）违约责任；（4）约定管辖等情况；
5.房屋所有权证，证明原告为租赁房屋所有权人；
6.发票、中国农业银行现金缴款单，证明租赁合同已实际履行中；
7.解除合同通知，原告已通知被告解除原、被告双方租赁合同；
8.EMS邮件单、网上查询情况、短线回执，证明原、被告租赁合同已解除；
9.户籍证明和人口信息，证明被告钻石年代俱乐部合伙人身份信息。
被告钻石年代俱乐部、周权答辩称：1.原告系分公司，诉讼主体不适格，要求驳回原告诉讼请求。2.被告于2007年与原告签订租赁合同后一直按约履行义务，结欠2013年租金无异议。租赁期限届满后，被告积极与原告商讨有关续租事项，但因原告公司变更法人资格而无法续订合同。原告未及时通知其法人变更情况，致使被告无法与原告续订合同，原告存在过错。3.原告主张违约金过高，高于损失，有失公平。被告认为不应以804000元作为计算违约金基数，应以结欠租金402000元作为基准。
被告钻石年代俱乐部、周权未在本院指定的举证期限内提交证据。
被告颜贻平答辩称：颜贻平已于2009年12月31日从钻石年代俱乐部退伙，对被告钻石年代俱乐部违约不知情，颜贻平不承担违约责任。原告将颜贻平列为共同被告，系根据2010年的工商登记信息，该登记系他人伪造签字的，并对该笔迹申请鉴定，要求驳回原告对颜贻平的诉讼请求。
被告颜贻平在本院指定的举证期限内提交如下证据：
1.《2009年12月31日钻石年代转让股东分股金签名表》、银行明细账，一是证明被告颜贻平及其他合伙人已于2009年12月31日从被告钻石年代俱乐部退伙并已结算，并将持有份额转让予周权，且合伙人均已领取退货款的事实；二是证明以上事实充分证明颜贻平已在事实上退伙并与合伙企业结清所有债务的事实，被告钻石年代俱乐部在合伙人退伙后产生的债务与被告颜贻平无关，颜贻平不承担责任。
2.钻石年代俱乐部2009年12月31日之后的工商登记档案，一是证明被告钻石年代俱乐部现有的工商登记不是真实有效的，系平阳县钻石年代俱乐部模仿、伪造申请人笔迹；二是证明被告颜贻平已于2009年12月31日与被告钻石年代俱乐部结算退伙转让股金，将持有股份转让给被告周权并收取退伙款的事实；三是证明以上事实充分证明颜贻平已事实退伙并与合伙企业结清所有债务的事实，被告钻石年代俱乐部在合伙人退伙后产生的租金与被告颜贻平无关，不应由颜贻平承担责任。
被告应顺凤、陈晓靖未答辩，亦未在本院指定的举证期限内提交证据。
庭审中，被告应顺凤、陈晓靖经本院传票传唤无正当理由未到庭，视为放弃对原告、被告颜贻平提交的上述证据进行质证的权利。经庭审质证，对原告提交的上述证据质证意见如下：证据1-2，被告钻石年代俱乐部、周权、颜贻平真实性无异议，关联性有异议，均主ＸＸ阳分公司已取消法人资格，不能证明原告具备诉讼主体资格；证据3-9，被告钻石年代俱乐部、周权均无异议，被告颜贻平对证据3有异议，主张该登记时为2010年7月，颜贻平已退伙，系被告钻石年代伪造颜贻平签名；对证据4-9，与被告颜贻平不具备关联性。对被告颜贻平提交的上述证据质证意见如下：原告对证据1中签名表未提供证据原件不予质证，银行明细关联性有异议，不能证实颜贻平已退股的事实，即使已实际退股也不能对抗善意第三人；证据2真实性无异议，关联性有异议，主张原告对钻石年代俱乐部的合伙人之间发生的纠纷不知情。被告钻石年代俱乐部、周权对上述证据均无异议，主张合伙人间曾约定对外一切债务由周权承担全部责任。
本院认证意见如下：原告提交的证据1-2真实性予以认定，原告是否具备诉讼主体资格本院另行阐述；证据3真实性予以认定，关联性本院另行阐述；证据4-9予以认定。被告颜贻平提交的证据1为复印件，真实性不予认定；证据2真实性予以认定，关联性本院另行阐述。
本院经审理，认定事实如下：2007年12月29日，浙江省烟草公司平阳县公司与被告钻石年代俱乐部签订一份《物业租赁合同》，该合同载明：租赁物为浙江省烟草公司平阳县公司新建烟草大厦地处平阳县104国道和鳌江镇新河路交汇处，钻石年代俱乐部向浙江省烟草公司平阳县公司承租该大厦一至四楼（不包括四楼阳台），面积约为5050平方米。租赁用途及期限：钻石年代俱乐部租房用于娱乐行业经营，租赁期限内不得擅自改变房屋用途。租赁期限为八年，自2006年2月1日至2014年1月31日止，现已经履行至2007年12月29日。租金及缴纳方式：租赁物年租金以每平方米156元计算，租金总额合计为787800元。2009年1月31日之前，钻石年代俱乐部享受八折优惠，即年租金为630000元，从2009年2月1日始每年的租金在630000元的基础上逐年递增5%，即2009年2月1日至2010年1月31日的租金为661500元；2010年2月1日至2011年1月31日的租金为694600元；2011年2月1日至2012年1月31日的租金为729300元；2012年2月1日至2013年1月31日的租金为765800元；2013年2月1日至2014年1月31日的租金为804000元。钻石年代俱乐部分两期交纳年租金，应于每年1月份向浙江省烟草公司平阳县公司交纳当年租金的50%，余款于7月份交清。若钻石年代俱乐部逾期支付租金，视为钻石年代自动放弃承租权，浙江省烟草公司平阳县公司有权停止供应水电并收回房屋另行出租。违约责任：钻石年代俱乐部未按合同约定交纳租金的，每日应按当年年租金的万分之三向浙江省烟草公司平阳县公司支付违约金。租赁期内，承租房屋的水电费及各种营业税、管理费等均由钻石年代俱乐部负担。钻石年代俱乐部的水、电表等确实无法独立安装，需要从浙江省烟草公司平阳县公司总表分出的，钻石年代俱乐部应向浙江省烟草公司平阳县公司交纳押金50000元，并每月按期向浙江省烟草公司平阳县公司或管理部门支付当月应交纳的水电费用，否则浙江省烟草公司平阳县公司有权停止供应水电。租赁期满或合同解除，钻石年代俱乐部必须在租期届满或合同解除之日起十日内腾空租赁房屋，如逾期未腾空，屋内余物视为钻石年代俱乐部废弃，由浙江省烟草公司平阳县公司自行处理。如钻石年代俱乐部逾期拒不搬出或占有房屋的，浙江省烟草公司平阳县公司有权向人民法院申请执行并有权要求钻石年代俱乐部赔偿相应的经济损失。租赁期内，钻石年代俱乐部发生股权或股东变动的，应及时书面告知浙江省烟草公司平阳县公司，并将相关文件交存浙江省烟草公司平阳县公司。履行合同过程中产生争议，由双方协商解决或依法向平阳县人民法院提起诉讼。上述合同签订后，由被告钻石年代使用上述租赁物，并按约给付2009年2月1日至2013年1月31日租金。2013年2月1日至2014年1月31日的租金，被告钻石年代俱乐部已于2013年5月份给付半年租金402000元，余额402000元未按约给付。2013年11月2日，原告通过EMS特快专递向被告钻石年代俱乐部发出解除合同通知书，要求被告钻石年代俱乐部于收到通知之日起7日内支付租金402000元，逾期未支付的，双方签订的《物业租赁合同》解除。次日，被告周权签收上述快递。现被告钻石年代俱乐部在讼争租赁物内继续营业。
另查，2008年5月10日，浙江省烟草专卖局、中国烟草总公司浙江省公司作出浙烟法联（2008）54号关于浙江省烟草公司温州市公司建立母子公司体制改革的批复：浙江省烟草公司温州分公司的名称变更为浙江省烟草公司温州市公司，是中国烟草总公司浙江省公司的全资子公司。浙江省烟草公司温州市公司下设八个分公司，分别是：温州市烟草公司苍南、泰顺、平阳、洞头、文成、永嘉、乐清、瑞安分公司。同意取消浙江省烟草公司苍南县、泰顺县、平阳县、洞头县、文成县、乐清市、瑞安市公司等八家县级烟草公司法人资格。上述八家县级公司取消法人资格后，作为温州市公司的营销分支机构，不具有独立企业法人资格，对外统一称为“温州市烟草公司苍南、泰顺、平阳、洞头、文成、永嘉、乐清、瑞安分公司”。后烟草公司平阳分公司经工商登记经济性质为全民所有制分支机构（非法人）。被告钻石年代俱乐部设立于2006年，系普通合伙企业，2007年3月合伙人变更为周权、颜贻平、应顺凤、陈晓靖等四人，投资比例均为25%，周权为合伙事务执行人。2010年6月12日，因卫生许可证有效期届满，被告钻石年代俱乐部申请卫生许可证延续换证向工商部门申请许可经营项目和一般经营项目变更，2010年7月7日，工商部门核准登记被告钻石年代俱乐部许可经营项目变更为卡拉OK服务（卫生许可证有效期限至2014年6月9日止）。
本院认为，本案争议焦点有三：一是原告诉讼主体是否适格；二是违约金计算基数；三是如被告钻石年代俱乐部不能清偿到期债务的，被告应顺凤、颜贻平、陈晓靖应否承担无限连带责任。
关于争议焦点一：原告系法人依法设立并领取营业执照的分支机构，因此，原告具备诉讼主体资格，被告钻石年代俱乐部、周权及颜贻平主张本院不予采纳。
关于争议焦点二：原告与被告钻石年代俱乐部签订《物业租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应认定合法有效。原告已按约履行交付租赁物的义务，被告钻石年代俱乐部亦应完全履行给付租金的义务。被告钻石年代俱乐部只于2013年5月给付2013年2月1日至2014年1月31日半年租金402000元，余款402000元未支付。原告于2013年11月2日通知被告钻石年代俱乐部解除租赁关系，通被告钻石年代俱乐部已于次日签收通知，虽然该通知载明如被告钻石年代俱乐部收到本通知之日起7日内未给付租金，双方解除《物业租赁合同》，但原告烟草公司平阳分公司、被告钻石年代俱乐部、周权均认可解除租赁关系时间为2013年11月3日，故本院认定原告与被告钻石年代俱乐部租赁关系已于2013年11月3日实际解除，因此，原告要求被告钻石年代俱乐部返还原物、解除合同之日起十日内腾空讼争租赁物符合法律规定，本院予以支持，故被告钻石年代俱乐部应支付租金209260.27元（从2013年8月1日至2013年11月3日）（计算方法：804000／365×95天）。被告钻石年代逾期未给付租金显属违约，应承担违约责任。被告钻石年代俱乐部、周权主张因原告名称变更致使其无法按约给付租金于法无据，本院不予采纳。被告钻石年代俱乐部不履行合同义务给原告造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。被告钻石年代俱乐部、周权、颜贻平均主张以未支付租金402000元为基数计算违约金本院予以采纳，被告钻石年代俱乐部应向原告支付违约金（按402000元，2013年8月1日至2014年1月14日为20140.20元，从2014年1月15日开始至判决确定履行之日止另计，按每日万分之三计）。原告与被告钻石年代俱乐部租赁关系解除后，被告钻石年代俱乐部仍继续使用租赁物，因此，原告主张被告钻石年代俱乐部支付租赁物使用费，本院予以支持，现原告主张至2014年1月14日租赁物使用费为136200元，从2014年1月15日开始至腾空之日止的租赁物使用费按每日804000／365另计，本院予以采纳。
关于争议焦点三：原告主张被告颜贻平退伙问题系被告钻石年代俱乐部内部企业问题，不能对抗善意第三人，如被告钻石年代俱乐部不能清偿到期债务的，被告周权、应顺凤、颜贻平、陈晓靖应承担无限连带责任；被告周权主张被告应顺凤、颜贻平、陈晓靖均已退伙，由其个人承担责任；被告颜贻平主张其已于2009年12月从被告钻石年代俱乐部退伙，现被告钻石年代俱乐部工商登记合伙人情况系于2010年7月7日核准，而该审批依据为2010年6月12日《平阳县钻石年代娱乐俱乐部合伙协议书》、《全体合伙人委托代理人的委托书》和《平阳县钻石年代娱乐俱乐部变更决定书》，该三份材料中颜贻平签名均属他人伪造，故对笔迹申请鉴定。本院认为，被告颜贻平主张其于2009年12月已退伙，但未提供相应证据证实且退伙事项并经工商部门核准变更，在工商部门登记的合伙人仍为周权、颜贻平等四人，被告颜贻平主张钻石年代俱乐部于2010年6月提供给工商部门的三份材料中其签名属他人伪造，但上述三份证据系钻石年代俱乐部卫生许可证有效期届满需延续换证而提供给工商部门的材料，不涉及企业合伙人的变更事项，而且工商部门也已核准变更，因此，原告据此主张钻石年代俱乐部的合伙人对该俱乐部不能清偿的债务承担无限连带责任于法有据，本院予以支持。由于被告颜贻平主张的钻石年代俱乐部提供给工商部门三份材料签名系伪造不影响本案处理，故本院对被告颜贻平的笔迹鉴定申请不予准许，被告颜贻平可另循救济途径解决。原告、被告钻石年代俱乐部、周权主张关于钻石年代俱乐部交付押金100000元由双方另行结算，本院不作处理。被告应顺凤、陈晓靖经本院传票传唤无正当理由未到庭，按缺席处理。据此《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国合伙企业法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告平阳县钻石年代娱乐俱乐部于本判决生效后十日内腾空坐落于平阳县鳌江镇新河路河口烟草大厦1-3楼房屋并向原告温州市烟草公司平阳分公司交付；
二、被告平阳县钻石年代娱乐俱乐部于本判决生效后十日内向原告温州市烟草公司平阳分公司支付租金209260.27元及违约金（按402000元计，从2013年8月1日至2014年1月14日为20140.20元，从2014年1月15日至判决确定履行之日止另计，按每日万分之三计）；
三、被告平阳县钻石年代娱乐俱乐部于本判决生效后十日内向原告温州市烟草公司平阳分公司支付租赁物使用费（2013年11月4日至2014年1月14日为136200元，从2014年1月15日开始至腾空之日止另计，按每日804000／365计）；
四、被告平阳县钻石年代娱乐俱乐部不能清偿上述到期债务的，被告周权、应顺凤、颜贻平、陈晓靖对上述债务承担无限连带责任；
五、驳回原告温州市烟草公司平阳分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7428元，减半收取3714元，由温州市烟草公司平阳分公司承担322元，平阳县钻石年代娱乐俱乐部承担3392元，如不能清偿债务周权、应顺凤、颜贻平、陈晓靖承担无限连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院（上诉受理费7418元，至迟应在受理上诉通知书送达之日起七日内预交到温州市中级人民法院，或电汇至温州市财政局非税收入结算户，开户行农行温州市分行，帐号：192999010400031950013，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。
代理审判员 陈海琴
二〇一四年七月七日
代书 记员 杨守格