山东省淄博市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）淄民一终字第164号
上诉人（原审原告）：许成强，男，汉族，农民。
委托代理人：郑天廷，山东博港律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张家宏，男，汉族，农民。
原审被告：淄博四方电器有限公司。
法定代表人：李同喜，总经理。
原审第三人：国网山东省电力公司淄博供电公司。
负责人：李建鹏，总经理。
委托代理人：刘迎本，山东柳泉律师事务所律师。
原审第三人：淄博市博山区八陡镇人民政府。
法定代表人：胡安郭，镇长。
委托代理人：范纪洪，山东科力律师事务所律师。
上诉人许成强因所有权确认纠纷一案，不服淄博市博山区人民法院（2013）博民初字第1593号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人许成强及其委托代理人郑天廷、被上诉人张家宏、原审被告淄博四方电器有限公司（下称四方电器）的法定代表人李同喜、原审第三人国网山东省电力公司淄博供电公司（下称淄博供电公司）的委托代理人刘迎本、原审第三人淄博市博山区八陡镇人民政府（下称八陡镇政府）的委托代理人范纪洪到庭参加诉讼。
原审判决认定：坐落于博山区福山村下河街的房屋（产权证号：淄博市房权证博山区字第××号、淄博市房权证博山区字第××号）的房屋所有权人为张家宏。1985年9月25日，淄博电业局博山供电所（甲方）与福山镇政府（乙方）签订协议，约定：甲方在乙方建供电站一处，包干金额8000.00元，开工时，甲方向乙方拨付6000.00元，房屋主体完成后，再拨付2000.00元，工程所用各种材料（包括钢材、木材、水泥）均由乙方负责解决，交付使用后，站内的房屋、围墙、院落以及附属设施（厕所、伙房、工具房等）的产权均属甲方。1988年11月25日，福山镇政府对房屋进行确权申报。1989年1月16日，房产管理部门为福山镇政府颁发房屋所有权证（博政房字第××号）。1992年10月，根据中共博山区委博发（1992）44号文件，撤销福山镇，将其行政区域并入八陡镇；原乡镇所拥有的各类资产，随乡镇的合并而合并。1998年8月5日，八陡镇政府（甲方）与金福来电器厂（乙方）签订房地产买卖契约，约定：甲方将房地产以30000.00元价格出售给乙方。1998年10月16日，淄博市博山区八陡镇经济贸易委员会（甲方）与张家宏（乙方）签订金福来电器厂企业改制合同书，约定：甲方将镇办企业金福来电器厂作价1000.00元出售给乙方。2012年9月6日，八陡镇政府提交房屋换证登记申请。2013年8月20日，张家宏取得涉案房屋的所有权证。
1998年8月3日，博山供电局将涉案房屋出售给李同喜。2008年3月10日，李同喜担任法定代表人的四方公司与许成强签订协议，许成强购买涉案房屋。
原审法院认为，原告所持有的1985年9月25日淄博电业局博山供电所与福山镇政府签订的协议，不能对抗张家宏的淄博市房权证博山区字第××号、淄博市房权证博山区字第××号房屋所有权证。即便根据该协议，房屋归淄博电业局博山供电所所有，但金福来电器厂购买涉案房屋时，福山镇政府已取得房屋所有权证，金福来电器厂支付合理对价，且房屋现已办理转让登记完毕，张家宏也构成善意取得。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条的规定，判决：驳回原告许成强的诉讼请求。案件受理费50.00元，由原告负担。
许成强不服原审判决，向本院提起上诉：请求二审法院查清事实，撤销一审判决，改判许成强享有位于博山区八陡镇福山村下河街原博山供电局福山供电站房产的所有权。事实与理由为：一审法院认定事实错误。首先，1985年9月25日原淄博电业局博山供电所与原淄博市博山区福山镇政府签订的福山供电站合建协议明确约定“交付使用后，站内的房屋、围墙、院落以及附属设施（厕所、伙房、工具房等）的产权均属甲方（即淄博电业局博山供电所）”。这说明原淄博电业局博山供电所对合建的设施享有所有权。1998年8月3日，原博山供电局将上述房产转让给李同喜，并由李同喜一直占有、使用，至2008年3月10日，李同喜将上述房产作为其开办的四方电器的财产转让给许成强，并由许成强一直占有使用至今，期间没有任何人或组织向许成强就该房产提出过产权异议。四方电器和许成强在使用该房产的近十五年间，没有任何人就该房产向其主张物权或债权。其次，原博山区福山镇政府在1988年11月25日就该房产办理房屋所有权证时，向房产登记主管机关提出的申请中，明确说明上述房产“无原始证件审批证明”，其隐瞒了1985年9月25日与原淄博电业局博山供电所签订的合建协议约定该房产所有权归原淄博电业局博山供电所所有的事实，并且也没有根据《物权法》第十一条的规定提供权属证明，所以该房屋所有权证属于骗领。八陡镇政府与原博山金福来电器厂及张家宏的所有房屋买卖行为，均属于无权处分。第三，根据《物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”原淄博电业局博山供电所取得涉案建筑物的所有权，是基于其与原博山区福山镇政府所签订的合建协议，该合建协议就是该涉案房屋不动产物权设立的依据。在原博山电业局将该涉案房屋卖与李同喜后，李同喜将该房产作为其开办的四方电器的财产，博山区人民政府博政土发（1998）377号文件确定原福山供电站土地出让给四方电器，并且四方电器也向国土资源行政主管机关缴纳了耕地占用税、出让金、契税等土地征用费用。所以，原淄博电业局博山供电所取得涉案房产的所有权是有法律依据的，且对涉案房屋所有权的转让行为不违反法律法规的强制性规定，许成强取得涉案房产的所有权虽未经登记，但受让合同是合法有效的。而被上诉人张家宏在明知该涉案房产存在登记错误，并且明知许成强占有使用该房产的情况下，恶意与八陡镇政府签订房屋买卖合同，受让该房屋，不属于物权法意义上的善意取得。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
张家宏答辩称：一、许成强不具有本案的诉讼主体资格，其购买房产的协议属无效协议，不受法律保护。1、许成强与四方电器签订的协议书中，作为法定代表人的李同喜没有签字，也没有加盖四方电器的公章，该协议应视为无效协议，不受法律保护；2、四方电器不具有该房产的交易资格，该房产是李同喜个人与博山供电局签订的购房协议，四方电器与李同喜属于不同的两个法律主体，不能混淆，所以四方电器不具有该房产的交易资格。且在博山供电局与李同喜签订的购房协议中约定，土地使用权暂归甲方（供电局）管理，如同地方政府出现任何产权纠纷，由甲方出面办理。这说明双方在签署该协议时，是知道产权证是政府的，双方在明知八陡镇政府拥有该房屋所有权证的情况下，进行交易，属违法交易，自始无效，不受法律保护；3、原福山镇政府与博山供电局签订的协议，显失公平，部分内容违法，不能作为产权认定的法理基础。协议中明确由福山镇政府提供土地，供博山供电局无偿使用，即说明该宗土地使用权人为福山镇政府，而确定钢筋、水泥、木材由福山镇政府负责提供并解决，供电局提供8000.00元作为支付福山建筑队人工费包干费用，以此认定该房屋产权归供电局，显失公平。福山镇政府作为土地使用权人，在自身征用的土地上申请房产登记，于法有据，其房屋所有权与土地使用权具有一致性，地权、物权两权不能分离，所以，福山镇政府依法取得房屋产权证，具有法律效力，其与博山供电局签订的协议不能抗拒依法取得有效房产证的法律效力。博山供电局出售该房产的协议均属无效，涉及该房产的其他违法交易均无效。四方电器也没有取得该宗土地出让权，博山区人民政府博政土发（1998）377号文件及相关缴费证明，是在相关部门错误操作下做出的，八陡镇政府提出异议后，博山区土管局即终止了向四方电器的颁证，四方电器没有取得该宗土地使用权。二、八陡镇政府收回原福山供电站使用的房产，合情合理，于法有据。福山镇并入八陡镇后，原福山供电站人员撤并到八陡供电站，八陡供电站即将涉案房产办公地租赁给茂岭村民许修文及其妻子董青对外从事毛衣纺织加工使用，其行为已改变了土地用途，所以，八陡镇政府才收回该房产。三、张家宏提供的证据完整充分，于法有据。张家宏提供的协议、文件、契证及房屋所有权证，清楚表明，该房屋所有权自1988年11月25日登记，就属于原福山镇政府所有，也清楚表明该房屋及院落土地属镇政府划拨土地，乡镇合并时该房产同时合并到八陡镇政府，1998年8月5日，八陡镇政府将该房产以30000.00元的价格出售给原镇办企业博山金福来电器厂，博山金福来电器厂于1998年8月10日交纳相关契税，由博山区政府颁发了契证，1998年10月16日，博山金福来电器厂改制为私营企业，确认该房产出售给张家宏个人所有，八陡镇政府于2012年9月6日进行换证，于2013年8月20日将该房产过户给张家宏，张家宏依法取得涉案房屋所有权证。综上，许成强不具备本案的诉讼主体资格，张家宏是涉案房产的所有权人，许成强提出的上诉理由，与事实不符，请求二审法院依法驳回其上诉，维持原判。
原审被告四方电器答辩称：四方电器是私营企业，是李同喜个人企业。涉案房产是四方电器的财产，四方电器也获得了涉案土地使用权，土地征用的各项费用四方电器都交了，本来证是要发给四方电器的，但是因为张家宏的出现，四方电器才没有拿到证。当时是博山供电公司和镇政府建设供电所对合同非常清晰，所有房产及其附属物都归供电公司，在这个基础上，李同喜才购买了该房产，且在此基础上注册公司，生产产品。该财产属于公司的一部分，李同喜以公司名义出售给上诉人许成强合理合法。且李同喜从供电公司买房时，没有任何人对涉案房产提出过异议。至于张家宏称房屋在李同喜购买之前别人使用过，那也是以供电公司名义租给别人使用过，实际的产权人并没有变化。
原审第三人淄博供电公司答辩称：第一，上诉人的上诉请求符合法律规定，依法应予支持。第二，被上诉人的答辩意见不符合事实与法律规定，法庭不应采纳。第三，本案被上诉人张家宏取得的房产不适用物权法第一百零六条规定的善意取得。理由：其一是张家宏善意取得的主观条件不具备，他知道该房产存在争议，而去购买。张家宏答辩中其自己也承认供电局和福山政府对房产有争议，张家宏明知房屋存在争议的情况下购买，不符合善意取得的要件。涉案房产自1998年就由四方电器使用，张家宏作为同村的人，对四方电器使用房产的事实是明知的。同时，张家宏作为房产购买人，他有合理注意的义务。其二是虽然该房产登记过户，但是该房产所附着的土地并没有过户至张家宏名下，土地和房屋属于不可分割的整体，应该同时办理过户登记，才符合物权法第一百零六条规定的不动产过户给第三人名下的规定。根据博山区政府的（1998）377号文件的记载，涉案房屋所附着土地的使用权归四方电器所有，八陡镇政府关于该宗涉案房屋土地文件规定，依法不能对抗其上一级机关即博山区政府的决定。因此八陡镇政府关于涉案房屋土地的处置是没有法律效力的。如果法庭支持将涉案房屋确认为张家宏所有，将会出现房屋所有权与土地使用权分属不同主体，这会为以后埋下纠纷的种子。综上，张家宏取得的房屋不适用善意取得的法律规定。法庭应依法支持上诉人的上诉请求。
原审第三人八陡镇政府答辩称：涉案房屋的所有权及所属土地使用权均属于原福山镇人民政府，并于1989年1月取得涉案房屋的所有权证。根据物权法第九条规定，不动产物权的设立、变化和转让依法登记发生法律效力。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。根据上述规定，原福山镇人民政府对涉案房屋有所有权。1992年福山镇合并至八陡镇人民政府，相关的资产也一并转移给八陡镇政府。2013年八陡镇政府根据国有资产管理部门的文件将该房屋进行过户至张家宏名下，符合事实和法律规定。因此，上诉人的上诉请求和理由不能成立。请求法院依法驳回上诉人上诉，维持一审判决。
本院认为，原审判决认定本案的基本事实不清，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销淄博市博山区人民法院（2013）博民初字第1593号民事判决。
二、发回淄博市博山区人民法院重审。
审 判 长 冯伟杰
审 判 员 李灵福
代理审判员 刘 宁
二〇一四年四月二十四日
书 记 员 张维娟