广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终11750号
上诉人（原审被告）：广州市东建实业集团有限公司，住所地广州市越秀区人民北路668号十楼。
法定代表人：张国宇，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨潇，女，该公司职员。
委托诉讼代理人：王忆东，男，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：李幼成，男，1948年7月28日出生，汉族，住广州市荔湾区。
委托诉讼代理人：胡攀，广东南方福瑞德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁少芬，广东南方福瑞德律师事务所实习律师。
原审被告：广州市道路扩建工程办公室，住所地广州市越秀区仓边路***号。
法定代表人：宋金峰，该办公室主任。
委托诉讼代理人：侯汉杰，男，该公司职员。
上诉人广州市东建实业集团有限公司（以下简称东建公司）因与被上诉人李幼成、原审被告广州市道路扩建工程办公室（以下简称道扩办）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初7001号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，上诉人东建公司委托诉讼代理人杨潇、王忆东、被上诉人李幼成及其委托诉讼代理人胡攀、梁少芬、原审被告道扩办委托诉讼代理人侯汉杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人东建公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.要求李幼成以申请房屋买卖过户为时点的房屋市场价格向东建公司购买超出面积；3.要求李幼成以公房租金价格计算向东建公司补缴从1989年至今实际超出面积的房租；4.本案全部诉讼受理费及上诉费用均由李幼成承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，无法律依据。根据穗建企复(1989)163号文(关于东建公司与道扩办分家报告)，梓园东三街3号601、604房为道扩办用房，产权属于东建公司，测绘面积分别为69.89平方米和60平方米，合计建筑面积为129.89平方米，比1988年道扩办与李幼成签订的拆迁补偿协议书所表述的“两套房间厅房面积共69.52平方米”多出了60.37平方米。李幼成在1989年至今一直没有向东建公司缴纳租金，无偿使用该超出面积部分房屋，并转租他人获得实际收益。李幼成现要求购买该房屋超出部分面积，则应按申请购买时的市场价格购买。一审法院在毫无法律依据的情况下把其中的31.49平方米划给李幼成作为补偿，判决不公平，严重损害东建公司的合法权益，造成国家收益损失。综上所述，一审判决以超出面积补偿李幼成，没有法律依据；以2005年为评估时点的评估价格作为现时房产交易价格不符合市场经济规律，判决不公正。
被上诉人李幼成答辩称：不同意东建公司的上诉请求。根据一审判决，涉案两套房屋当时做了一次评估，评估时间点是2003年和2005年，该时间点不是1988年的原因是因为评估公司没有该年代的资料，因此无法评估，评估公司最早的资料是2003年和2005年的。对于东建公司第三项上诉请求李幼成也不予同意，该请求是一个独立的诉讼请求，东建公司在一审中没有提出反诉，如果二审中李幼成不同意就此调解的话，那么应由东建公司另案提起诉讼。
原审被告道扩办述称：一、同意东建公司的上诉请求。二、一审判决以评估价作为李幼成购买超出面积部分的价格没有法律依据，因为涉案房屋属于国有资产，国有资产的处理有严格程序。三、评估的时点非常不公平，就算法院判决李幼成购买，也应当以现在的时点进行评估，但评估时点却是2003年和2005年，因此该评估时点是不公平的。
2016年5月23日，李幼成向一审法院起诉请求：1.道扩办、东建公司按变更后《协议书》与李幼成办理产权调换，并协助办理广州市梓元岗37号604房的产权证；2.按拆迁时的房屋成本价购买604房超面积的5平方米，超过5平方米以上的面积按市场价格结算；3.道扩办赔偿自1987年12月1日至1990年12月1日的租金损失（每月按1000元计）。
一审法院认定事实：据广州市房地产档案馆出具的《房地产登记簿查册表》（房产登记号：记字99号）记载，原广州市解放北路××及骑楼2层房屋（建筑面积163.9022平方米，使用性质商业）产权人为何维贤。1994年12月15日被广东华粤房地产股份有限公司征用。
1988年5月20日，道扩办（甲方）与何维贤（乙方）签订《协议书》，约定甲方根据市府指示及市规划局（88）城地批字第98号文，扩建解放北路，甲方需征用乙方的房屋厅房面积63.41平方米，甲方现安排乙方到梓元岗37号601、604房一次性定居（该两套房间厅房面积69.52平方米），乙方同意于1988年5月28日前搬到上述套间居住，同时交出红线范围内的房屋给甲方拆除；在乙方办理由甲方安排的套间新产权证时，甲方协助乙方到市房管局办理有关产权监证手续；乙方办理新的产权面积，按甲方实际拆除乙方契证内的建筑面积后，进行对等面积交换产权，超出部分面积由乙方向甲方承租等。李幼成于同年6月永迁至梓元岗37号604房使用至今。
一审另查，据何维贤（乙方）与广东华粤房地产股份有限公司（甲方）1994年12月23日签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》记载，乙方同意甲方拆除越秀区解放北路888号（旧门牌××）房屋（建筑面积100.4922平方米），甲方应于1996年12月30日将自有在白云区机场××路××区××商住楼××机场西乐××路××号308房、212房建筑面积共107.5平方米单元用作拆除乙方原址房屋后的产权调换补偿。相差面积7.1078平方米作异地永迁补偿。2013年9月18日，何维贤（乙方）与广东华粤房地产股份有限公司（甲方）签订的《补充协议书》记载，根据甲乙双方签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，甲乙双方一致同意原永迁安置何维贤在白云区机场××路××区××商住楼××机场西乐××路××号首层38平方米和四层69.5平方米合计建筑面积107.5平方米，现调整为乐嘉路60号308房，建筑面积68.4561平方米；原四层69.5平方米安置白云区乐嘉路60号212房建筑面积70.5346平方米，调整后的建筑面积合计138.9907平方米。比协议超出31.49平方米，其中30.4平方米作为首层非住宅调整到二层住宅的补偿建筑面积，1.09平方米为四层住宅调整为二层的补偿建筑面积等。
2014年1月27日，李幼成在广东省广州市海珠区公证处办理了涉案房屋的继承公证，该（2013）粤广海珠第18823号《公证书》记载，以何维贤名义拆迁补偿所得的房屋广州市梓元岗37号604房由李幼成继承。
一审庭审中，李幼成向一审法院提供：1.李幼成（甲方）1987年12月1日与广州市越秀区解放北生活服务公司长安水电服务部（乙方）签订《借用服务使用协议书》，记载乙方借用甲方解放北888号地下前厅约24平方米营业，期限三年（自协议签订生效日至1990年12月1日），乙方必须支付给甲方月租金400元，房屋维修改造费600元，合计1000元，此款为每三个月一期，即每期的最后一个月25日为缴交下期费用3000元的时间等。2.同地段永迁户陈海与道扩办签订的《搬迁协议书》及陈海与东建公司签订的《广州市公有住房买卖协议书》，记载道扩办、东建公司安置陈海永迁梓元39号202房及905房，除产权调换面积外，超出的建筑面积部分10平方米以350元/平方米购买，超出10平方米以上按1200元/平方米购买等。道扩办、东建公司不确认上述证据，认为与本案无关。
本案在审理期间，李幼成提出了对涉案房屋市场价值评估的申请。一审法院依法委托北京国泰大正天平行土地房地产评估顾问有限公司对涉案房屋越秀区解放北路梓元东三街3号604房进行市场价值评估。该公司于2016年12月12日出具GTDZ-
GD(2016)房估字第247号《房地产估价报告》，结论为涉案房屋（价值时点2005年12月31日）的市场价值221641元（单价3694元/平方米）。李幼成、道扩办、东建公司对上述结论没有异议。另李幼成表示，由于原被拆迁房的使用性质为商业，现永迁房为住宅，要求道扩办、东建公司参照何维贤与广东华粤房地产股份有限公司签订的补充协议，超出的31.49平方米作为非住宅改住宅的永迁补偿。
另越秀区解放北路梓元东三街3号601房经广东均正房地产与土地估价有限公司评估，该601房（价值时点2003年6月1日）的市场价值为200570元（单价2870元/平方米）。
现涉案房屋广州市越秀区解放北路梓元东三街3号604房即梓元岗37号604房（建筑面积60平方米）及601房梓元岗37号601房（建筑面积69.8855平方米）登记在东建公司名下。
一审法院认为：房屋产权调换是房屋拆迁的补偿方式，即拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权。道扩办、东建公司作为拆迁人和涉案房屋的产权人，理应协助李幼成办理产权登记过户的手续。虽然道扩办与产权人何维贤就拆迁补偿安置签订的《协议书》内记载拆迁的面积是厅房面积63.41平方米，但结合原被拆迁房的建筑面积163.9022平方米及何维贤与广东华粤房地产股份有限公司就该房屋其他建筑面积100.4922平方米拆迁补偿安置签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》载明的内容显示，道扩办在上述协议书征用拆迁厅房面积63.41平方米与100.4922平方米的总和即是被拆迁房屋的建筑面积，故道扩办拆迁的面积实质为建筑面积。同理，其产权调换补偿安置的604房和601房，建筑面积共69.52平方米。由于该协议没有明确约定69.52平方米是601房或604房的面积，而现601房和604房合计共129.8855平方米，比约定的补偿面积超出了60.3655平方米。关于超出面积部分，双方无约定如何处理，现李幼成表示由于补偿安置的永迁房，地理位置从市中心区迁至一般市区，使用性质由商业变为住宅，市场价值下降较大，参照被拆迁房其余面积的拆迁人的补偿方法，超出的建筑面积31.49平方米作为补偿，剩余的建筑面积28.51平方米分别按评估报告的单价购买，李幼成经与601房的继承人莫容协商，愿意购买8.51平方米，莫容愿意购买20平方米，根据公平合理原则，对李幼成的方案，一审法院予以接纳。至于李幼成主张的租金损失没有事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条及《中华人民共和国合同法》第八条的规定，于2017年6月14日作出判决：一、广州市道路扩建工程办公室、广州市东建实业集团有限公司自判决发生法律效力之日起15日内，协助李幼成办理广州市越秀区解放北路梓元东三街3号604房的不动产登记过户至李幼成的手续。所需费用由李幼成、广州市道路扩建工程办公室、广州市东建实业集团有限公司按规定负担；二、李幼成自判决发生法律效力之日起10日内，向广州市东建实业集团有限公司支付8.51平方米的购房款（按3694元/平方米计）；三、驳回李幼成的其他诉讼请求。案件受理费4447元，评估费1108元，合计共5555元。由李幼成负担1486元，广州市道路扩建工程办公室负担4069元。
本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
另查明，道扩办与东建公司一审期间陈述原来二者是一家，1989年政企分家。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对东建公司的上诉请求及理由，本院分析如下：
关于东建公司应否协助李幼成办理涉案房屋的不动产登记过户手续以及超出部分的面积款应如何认定的问题。首先，道扩办与何维贤签订《协议书》，双方之间存在房屋拆迁安置补偿合同关系。东建公司并非合同相对方，仅因涉案房屋登记在其名下因而被一审法院判决协助何维贤的继承人李幼成办理涉案房屋的不动产登记过户手续。在道扩办没有提出上诉的情况下，东建公司上诉请求撤销一审判决第一项没有依据。其次，道扩办与何维贤签订的《协议书》约定“乙方办理新的产权面积，按甲方实际拆除乙方契证内的建筑面积后，进行对等面积交换产权，超出部分面积由乙方向甲方承租等”，即该协议约定了在办理产权登记过户之前，超出部分的面积由被拆迁人承租，但并未约定超出部分面积不作产权置换补偿、回迁房屋由双方共有。道扩办在与何维贤签订《协议书》时涉案两套回迁房屋的面积是确定已知的，该两套回迁房屋的面积合计接近被拆迁房屋面积的两倍，道扩办安置何维贤的继承人回迁至涉案两套回迁房屋而不是仅安置其回迁至面积相近的一套房屋中，表明道扩办当时同意以两套房屋进行产权置换补偿。再次，被拆迁人回迁安置的房屋地理位置由市中心区迁至一般市区，使用性质由商业变为住宅，市场价值下降较大，一审法院认定应参照被拆迁房屋其余面积拆迁人广东华粤房地产股份有限公司的补偿方法，超出的31.49平方米作为补偿，剩余28.51平方米由莫容和李幼成分别购买，也符合公平合理原则。至于超出部分面积的购买价格问题，李幼成已于1988年回迁至涉案房屋，应按照回迁安置时的市场价值计算超出部分面积的购房款，但由于评估机构没有当时的市场价值资料，因此按照2005年12月31日的时点进行评估，李幼成对此并无异议，一审法院按照该时点的评估价格计算超出部分面积的购房款并无不当。东建公司上诉主张按照过户时的市场价值计算全部超出部分面积的购房款依据不足，本院不予支持。至于东建公司的第三项上诉请求，其一审并未提起反诉，李幼成二审亦不同意，故本院不予调处。
综上所述，上诉人东建公司的上诉理由不成立，本院不予支持。一审处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3257元，由上诉人广州市东建实业集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 闫 娜
审判员 蔡培娟
审判员 黄春成
二〇一八年八月三十日
书记员 张 利
彭诗敏