苏州市虎丘区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0505民初1070号
原告中国工商银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行，住所地苏州高新区狮山路51号。
负责人龚倩，该行行长。
委托代理人尹继忠，江苏政纬律师事务所律师。
委托代理人吉鹏程，江苏政纬律师事务所律师。
被告苏州新苏天地商业发展有限公司，住所地苏州市姑苏区广济南路219号。
法定代表人吴志春，该公司总经理。
被告苏州市大元置业有限公司，住所地苏州市吴中区东吴北路98号。
法定代表人吴志春，该公司总经理。
被告吴志春。
被告王培芬。
原告中国工商银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行（以下简称工行新区支行）与被告苏州新苏天地商业发展有限公司（以下简称新苏天地公司）、苏州市大元置业有限公司（以下简称大元公司）、吴志春、王培芬金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月18日受理后，依法组成了合议庭，于2016年7月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吉鹏程到庭参加诉讼。被告新苏天地公司、大元公司、吴志春、王培芬经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告工行新区支行诉称，2014年5月20日，原告与被告新苏天地公司签订了《流动资金借款合同》一份[编号：2014年（新区）字0333号]，约定被告新苏天地公司向原告借款20000000元用于支付货款等，借款期限为一年，自实际提款日起算，实际提款日以借据为准，贷款利率为6%。合同还约定，贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%，即9%。该借款合同对应的《最高额抵押合同》[编号：2012新区（抵）字0219号]由原告与被告大元公司于2012年7月26日签订，抵押物为被告大元公司所有的坐落于苏州市吴中区某某路XX号负一层商业房屋及土地（他项权证：苏房他证吴中字第001469**号、吴他项（2012）第06006XX号），约定被告大元公司为被告新苏天地公司自2012年7月27日至2017年7月26日期间发生的借款提供抵押担保，最高余额为160000000元，被告大元公司最高额抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、拍卖费、变卖费等），但实现抵押权的费用应首先从抵押物变现所得中扣除，不包括在最高余额内。2014年5月20日，原告按约将20000000元打入被告新苏天地公司指定的账户，借款到期日为2015年5月15日。2015年5月31日，原告和被告新苏天地公司签订了《借款展期协议》，约定将《流动资金借款合同》[编号：2014年（新区）字0333号]项下的借款予以展期，展期金额为20000000元，展期期限至2016年5月8日，贷款利率为5.1%。合同还约定，贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%，即7.65%。另，被告大元公司也在《借款展期协议》上签字，同意按照原担保合同的约定继续对被告新苏天地公司在原借款合同和本借款展期协议项下的全部义务承担担保责任。2015年5月31日，原告与被告吴志春、王培芬签订了《最高额保证合同》[编号：2015年新区（保）字14911850531号]，约定被告吴志春、王培芬为被告新苏天地公司自2012年3月1日至2019年3月1日期间发生的借款提供连带责任保证，最高余额为100000000元，担保范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、拍卖费、变卖费等），但实现债权的费用不包括在最高余额内。截至2015年12月20日，被告新苏天地公司尚欠借款本金20000000元及暂计利息、逾期罚息、复利833750元（利息、逾期罚息、复利暂计至2015年12月20日，具体利息、逾期罚息、复利按照合同的约定计算至实际清偿日止，当期借款利率为5.1%，逾期罚息年利率：7.65%）。各担保人也没有为被告新苏天地公司还款。2016年1月12日，原告委托律师向被告发函宣告上述《流动资金借款合同》、《借款展期协议》项下贷款立即到期。故原告诉至法院，请求判令：1、被告新苏天地公司偿还借款本金20000000元及暂计利息、逾期罚息、复利833750元（利息、逾期罚息、复利暂计至2015年12月20日，具体利息、逾期罚息、复利按照合同的约定计算至实际清偿日止，当期借款利率为5.1%，逾期罚息年利率：7.65%）；2、被告新苏天地公司承担原告为实现债权支付的律师费261436元；3、原告就上述债权对被告大元公司所抵押的坐落于苏州市吴中区某某路XX号负一层商业房屋及土地依法折价或拍卖、变卖并对所得款项享有优先受偿权；4、被告吴志春、王培芬对被告新苏天地公司的上述债务在各自的担保范围内承担连带清偿责任；5、诉讼费用由各被告承担。
原告为支持其诉讼请求提供了以下证据：
1、《流动资金借款合同》一份，证明被告新苏天地公司与原告就贷款、抵押、救济等事宜达成协议。
2、借款借据一份，证明原告依约发放了贷款。
3、借款展期协议一份，证明原告与被告新苏天地公司就贷款展期、以及与被告大元公司就抵押等事宜达成协议。
4、借款展期借据一份，证明被告新苏天地公司对展期金额予以确认。
5、贷款及利息处理台帐一份，证明被告新苏天地公司拖欠的本息构成。
6、《最高额抵押合同》一份、他项权证二份，证明被告大元公司以其名下房产、土地使用权为上述贷款提供抵押担保。
7、《最高额保证合同》一份，证明被告吴志春、王培芬为上述贷款提供连带保证担保。
8、宣告提前到期函一份以及邮寄凭证四份，证明原告向各被告宣告借款提前到期。
9、《委托代理协议》一份，证明原告为实现债权委托律师代理诉讼发生的费用。
被告新苏天地公司、大元公司、吴志春、王培芬未作答辩，亦未提供证据。
本院认证意见：对原告提交证据的真实性、合法性、关联性均予以确认，可作为认定本案事实的依据。
本院经审理查明：
2014年5月20日，原告（贷款人）与被告新苏天地公司（借款人）签订《流动资金借款合同》一份[合同编号：2014年（新区）字0333号]，合同约定：借款金额为人民币20000000元，借款用途为购材料，借款期限为一年，自实际提款日起算，实际提款日以借据为准；借款利率为提款日相对应档次的中国人民银行基准贷款利率；借款人提款后，借款利率以12个月为一期，一期一调整，分段计息；借款自实际提款日起按日计息，按月结息，借款到期，利随本清；逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50%确定；合同担保方式为抵押，对应的担保合同为2012年新区（抵）字0219号《最高额抵押合同》，担保人为大元公司；借款人承诺承担贷款人为实现本合同项下债权而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等；借款人未按照约定偿还本合同项下借款本息及其他应付款项，即构成借款人违约，借款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，立即收回未偿还款项；借款到期借款人未按约偿还的，贷款人有权自逾期之日按本合同约定的逾期罚息利率计收罚息，对借款人未按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利。
签订于2012年7月26日，编号为2012年新区（抵）字0219号，合同当事人为原告（甲方、抵押权人）、被告大元公司（乙方、抵押人）的《最高额抵押合同》约定：乙方所担保的主债权为自2012年7月27日至2017年7月26日期间，在160000000元的最高余额内，甲方依据与被告新苏天地公司（债务人）签订的本外币借款合同、外汇转贷款合同、银行承兑协议等而享有的对债务人的债权；乙方最高额抵押担保范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、拍卖费、变卖费等）；抵押物为苏州市吴中区某某路XX号房产以及国有土地使用权。2012年7月31日，原告与被告大元公司就苏州市吴中区某某路XX号负一层商业国有土地使用权办理了抵押登记手续，抵押借款金额为10000000元。2012年8月1日，双方办理了苏州市吴中区某某路XX号负一层商业房产的抵押登记手续，登记债权数额为150000000元。
2015年5月31日，原告（甲方、债权人）与被告吴志春、王培芬（乙方、保证人）签订《最高额保证合同》一份[编号为2015年新区（保）字14911850531号]，合同约定：乙方所担保的主债权为自2012年3月1日至2019年3月1日期间，在100000000元的最高余额内，甲方依据与被告新苏天地公司（债务人）签订的本外币借款合同、外汇转贷款合同、银行承兑协议等而享有的对债务人的债权；乙方最高额抵押担保范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、拍卖费、变卖费等）；乙方承担保证责任的方式为连带责任保证；主合同为借款合同，则保证期间为自主合同项下的借款期限届满之次日起两年，甲方根据主合同约定宣布借款提前到期的，则保证期间为借款提前到期之日之次日起两年。
2014年5月20日，原告向被告新苏天地公司发放贷款20000000元。借款借据载明：基准利率6%，浮动值0%，借款执行年利率6%；借款到期日为2015年5月15日。
2015年5月31日，原告（贷款人）与被告新苏天地公司（借款人）、被告大元公司（担保人）签订了《借款展期协议》一份，协议约定：借款人不能按期偿还与贷款人签订的《流动资金借款合同》[合同编号：2014年（新区）字0333号]项下的借款，向贷款人提出展期申请。担保人同意就借款人借款展期继续按照其与贷款人签订的原担保合同的约定提供担保[编号为2012年新区（抵）字0219号的《最高额抵押合同》。贷款人同意对借款人不能按期偿还的借款进行展期，原借款合同项下借款金额为20000000元，展期金额为20000000元，原借款期限为2014年5月20日至2015年5月15日，展期期限至2016年5月8日；借款展期部分的利率继续按原借款合同约定的利率确定方式执行；展期金额展期到期一次性偿还；保证担保期间变更为本协议约定的借款展期到期之次日起两年。
2015年5月31日的借款展期借据载明：借款展期金额贰仟万元整，执行年利率5.1%；计划还款日期为2016年5月8日。
被告新苏天地公司正常偿还贷款利息至2015年3月31日，之后就未按约偿还贷款利息。截至2015年12月20日，被告新苏天地公司结欠原告借款本金20000000元，利息758500元、罚息75250元（2015年5月15日至2015年5月31日），合计833750元。2016年1月12日，原告向四被告分别发律师函，宣布上述借款合同项下贷款立即到期，要求四被告清偿未还款项及相应的利息、罚息、复利和其他费用。
2016年1月20日，原告与江苏政纬律师事务所律师签订委托代理协议一份，委托该所律师代理原告向本院提起诉讼，并约定支付律师费261436元。
以上事实均有原告提供的证据及庭审笔录所证实，本院予以认定。
本院认为，原告与被告新苏天地公司签订的《流动资金借款合同》、原告与被告大元公司签订的《最高额抵押合同》、原告与被告新苏天地公司、大元公司签订的《借款展期协议》以及原告与被告吴志春、王培芬签订的《最高额保证合同》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，各方均应按合同履行。原告按约发放贷款后，被告新苏天地公司未按期归还贷款利息，系属违约，原告有权根据合同约定宣布合同项下的借款提前到期，并要求被告新苏天地公司归还借款本金并支付利息、罚息、复利。因《流动资金借款合同》明确约定原告为实现合同项下债权而产生的律师费用由借款人承担，对于原告的律师费损失应由被告新苏天地公司承担。被告大元公司以其名下所有的房产、国有土地使用权对上述借款提供最高额抵押担保，并依法办理了抵押登记手续，故该抵押权依法设立，原告对其抵押房产、土地使用权在登记债权范围内具有优先受偿权。被告吴志春、王培芬应当依照《最高额保证合同》的约定对被告新苏天地公司的上述债务承担连带清偿责任，在其承担担保责任后，有权向被告新苏天地公司追偿。同时被告新苏天地公司、大元公司、吴志春、王培芬经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应的抗辩权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、第二百零三条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告苏州新苏天地商业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行贷款本金20000000元及利息、罚息、复利[暂计至2015年12月20日利息为758500元、罚息为75250元，此后的利息、罚息、复利按照编号为2014年（新区）字0333号的《流动资金借款合同》、2015年5月31日的《借款展期协议》的约定继续计算至实际清偿之日止]。
二、被告苏州新苏天地商业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告中国工商银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行律师费损失261436元。
三、如被告苏州新苏天地商业发展有限公司到期未履行上述第一、第二项付款义务，原告中国工商银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行有权就抵押物即位于苏州市吴中区某某路XX号负一层商业房屋及国有土地使用权折价或者以拍卖、变卖所得价款分别在登记的债权数额150000000元、10000000元的范围内优先受偿。
四、被告吴志春、王培芬对被告苏州新苏天地商业发展有限公司的上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任，并有权在承担连带清偿责任后向被告苏州新苏天地商业发展有限公司进行追偿。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费147276元，财产保全费5000元，公告费600元，合计152876元，由四被告负担。
（如采用转帐方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户银行：新区农行商业街支行，账号：548401040002924）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10555301040017676。
审 判 长 刘晓夏
代理审判员 刘志华
人民陪审员 徐俊方
二〇一六年七月二十七日
书 记 员 朱 凤
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
三、《中华人民共和国担保法》
第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。偿。