北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京0115民初11585号
原告：彭某，女，1962年6月20日出生，住北京市大兴区。
原告：杨某1，男，1963年4月10日出生，自由职业，住北京市大兴区。
原告：杨某2，女，1983年11月25日出生，北京市丰台区大红门服装商贸城销售，住北京市大兴区。
三原告的共同委托诉讼代理人：党婵娟，北京市博涵律师事务所律师。
被告：尹某，女，1954年4月26日出生，住北京市大兴区。
被告：沈某1，男，1954年8月1日出生，住北京市大兴区。
被告：沈某2，男，1982年6月29日出生，北京灵瑞通商贸有限公司职员，住北京市朝阳区。
三被告的共同委托诉讼代理人：王冠杰，天津益清（北京）律师事务所律师。
三被告的共同委托诉讼代理人：王世新，天津益清（北京）律师事务所实习律师。
原告彭某、原告杨某1、原告杨某2（以下简称：三原告）与被告尹某、被告沈某1、被告沈某2（以下简称：三被告）分家析产纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨某2、原告杨某1及三原告的共同委托诉讼代理人党婵娟，三被告的共同委托诉讼代理人王冠杰和王世新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
三原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法对北京市大兴区旧宫镇南小街三队振兴北路23号院房屋（以下简称：23号院）进行分割；2、本案诉讼费由三被告负担。事实和理由：杨某1、彭某系杨某2的父母，沈某1、尹某系沈某2的父母，杨某2与沈某2原系夫妻关系，2017年9月30日，经北京市第二中级人民法院审理判决，沈某2和杨某2离婚，二人的婚生女沈怡然判由杨某2抚养。彭某和杨某1自愿将自己分得的财产份额判归杨某2名下。23号院中原有北房3间、东西厢房各2间，该房屋系沈某1、尹某出资所建。2004年7月1日，杨某2与沈某2登记结婚，2009年9月杨某1、彭某出资将23号院中原有房屋全部拆除，建为3层楼房。2012年6月、2014年5月，杨某1、彭某又出资将23号院内第1、2层的厂房改造成单间。现因杨某2与沈某2已经离婚，三原告要求对23号院中房产进行析产。另，2016年4月11日沈某1、尹某作为原告起诉沈某2、杨某2要求对23号院进行析产，法院经过审理追加杨某1、彭某作为被告参加诉讼，2017年6月7日，沈某1、尹某撤诉。综上，三原告为了维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请法院依法裁决，支持三原告的诉讼请求。
沈某1、尹某辩称，沈某1、尹某认为本案中彭某和杨某1不能作为沈某1、尹某家庭的一部分参与本案诉讼，该二人是沈某1、尹某家庭以外的人，不属于分家析产诉讼的主体。另外，分家析产分割的家庭财产也是指家庭成员在共同生活期间共同创造的财产，本案所涉诉的房屋应为沈某1、尹某所有，彭某、杨某1对该房屋不享有产权，故二人非适格的主体。假设彭某和杨某1认为其对23号院承担了建设，该二人与房屋存在利害关系，也只能以独立请求权第三人的身份主张房屋的产权，而不应直接参加本案分家析产之诉。关于涉案房屋的产权问题，23号院应属沈某1、尹某所有，彭某和杨某1认为涉案房屋属于共同共有并要求分割没有事实及法律依据。首先，在涉案房屋改建之前，地上物为沈某1、尹某所有是没有争议的，在改建之后，改建行为系沈某1、尹某自行出资改建，与他人无关，假设彭某和杨某1参与了改建行为，在宅基地使用权人没有变更的情况下，根据一户一宅，房随地走，地随房走的原则，彭某和杨某1作为集体经济组织以外的人取得涉案房屋就等同于取得了涉案房屋所占范围的使用权，这与《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国土地管理法》是相违背的。其次，假设彭某和杨某1参与了涉案房屋的建设，该二人在与原房主没有协商的情况下无权拆除原涉案房屋，且也未就改建后房屋的产权归属问题作出过约定或协议，彭某和杨某1夫妇以实际居住或参与承建为由主张房屋部分产权，就目前法律上是没有依据的。再次，本案涉案房屋就所有权归属问题属于民法理论中的添附，前提条件是假设彭某和杨某1承建了诉争房屋，当事人可就添附物权属进行协商，如协商一致，并在不违反法律规定的情况下可以确认产权，如果双方协商不一致，那么实践中有3种做法：恢复原状、各归其主；维持现状、添附物归一人所有；维持现状、共同共有。就本案,因双方意见分歧较大，且复合物已经成为不可分割的主体，恢复原状各归其主已实属不能，同样也因为彭某和杨某1是非集体经济组织的成员，故维持现状形成共同共有关系也不符合法律规定，那么只有第三种可能，将涉案房屋判归原不动产所有人沈某1、尹某所有，在有证据证明彭某和杨某1做出了贡献的前提下，沈某1、尹某对其二人进行补偿较为合理。第四，彭某和杨某1对涉案房屋即便有承建行为也不能影响物权的归属问题，按照现行法律规定，彭某和杨某1在有证据证明的情况下，其与原房主之间会形成不当得利之债，作为主体其应当主张债权，但债权并不是本案审理的范围，结合三原告庭审中说的彭某和杨某1将所属份额给杨某2，如果份额给杨某2亦于法无据，即便是让与，本案的庭审中让与也只能是债权。沈某2和杨某2均不能取得涉案房屋的产权或部分产权，根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产的物权设立、变更、转让等应经依法登记，也就是不动产登记生效，根据房本显示，登记的使用权人为沈某1，涉案房屋在改建前属于沈某1、尹某没有争议，在改建后杨某2和沈某2作为家庭成员是否对房屋产权享有份额，主要取决于涉案房屋的改建行为其有无参与及参与的贡献大小，就涉案房屋系沈某1、尹某自行出资承建的事实看，涉案房屋与杨某2和沈某2均无关。请求驳回三原告的诉讼请求。
沈某2辩称，不同意三原告的诉讼请求。同意尹某、沈某1的答辩意见。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。杨某1、彭某系杨某2的父母，沈某1、尹某系沈某2的父母，杨某2与沈某2原系夫妻关系（2004年7月1日登记结婚，2017年9月30日，北京市第二中级人民法院判决二人离婚）。23号院的宅基地使用权人为沈某1，院内原有的老房为沈某1、尹某所建，23号院翻建前，本案全部当事人共同居住于23号院内。2010年5月,沈某1、尹某搬离23号院，2016年1月沈某2搬离23号院，目前三原告以及杨某2与沈某2的2个孩子在23号院居住。针对23号院的房屋建设情况，三原告主张2009年9月，沈某2、杨某2将旧房翻建楼房，因资金不足，且沈某1、尹某不愿出资，遂杨某1、彭某出资300000元（其中贷款180000元，借款50000元，杨某1自己出资一部分钱），杨某2、沈某2出资50000元(其中二人自己出资30000元，向沈某2的朋友借款10000元，向沈某2的姑姑借款10000元)，由杨某1主持将原有老房全部拆除，建成现在的3层楼房，格局为第1、2层为厂房，第3层为单间，2012年、2014年杨某1和彭某单独出资120000元将房屋的第1、2层改建为单间，对翻建房屋的详情，杨某1描述为：“我当时找的是信阳的施工队，包工头叫许长亮，包的轻工，一层二层是145一平米，三层是打成单间，所以是160一平米。一层二层铺地砖是包工头弄的，水、电、刮腻子都是我找了两个人自己干的，三层就是抹完灰就完了，也没有贴地砖”，提交收据、出库单、送货单、销售单等建房票据，沈某2及杨某2关于杨某1、彭某建房出资的证明2份，沈某1、尹某于2015年8月27日起诉沈某2、杨某2、杨某1、彭某返还原物纠纷的起诉状，杨某2和沈某2的答辩状，该案的开庭笔录（其中有证人崔某、聂某出庭，对2012年6月及2014年杨某1找二人对诉争房屋的第1、2层厂房改造为单间并由杨某1支付工程款的情况予以证明），申请，贷款业务审查表，贷管会决议表，保证担保借款合同，贷款本金利息收回凭证，借款借据，记账凭证等，与其主张的贷款出资建房、改造单间的情况及沈某2亦认可该出资的情况予以证明，并主张要求对23号院进行实物分割，杨某1和彭某愿意将其二人的份额直接判归为杨某2所有。沈某1、尹某不认可三原告的诉讼请求，认为杨某1、彭某作为本案的原告参与分家析产之诉主体不适格，沈某1、尹某对23号院的翻建情况描述为：“2009年8月因旧房破败，沈某1、尹某打算将所属的振兴北路23号旧房拆除重建，找来了农村建房的施工队，包工头是姓许的河南人，具体名字记不住了，双方口头协商承建涉案房屋，方式为包工包料，将涉案房屋建成3层楼房，每平米600元，年底完工。涉案房屋的承建共花费30万元，全部为沈某1、尹某夫妇自有资金，为翻建房屋沈某1夫妇几乎花掉了一辈子的全部积蓄。因为包工包料，故，沈某1夫妇并没有自行购买原材料，更没有购买原料的票据，庭审中未提交票据符合客观实际”，并主张将第1、2层改造为单间的行为并未经过原产权人沈某1、尹某的同意，系擅自改造，属于侵权行为,提交由北京市大兴区旧宫镇南小街第三村村民委员会出具的证明1份与其主张相佐证，其上载明：“沈某1、尹某于2009年9月开始对自家所属的房屋进行改建，改建为三层楼房，上下共计36间房屋，房屋改建于2009年年底完成。沈某1、尹某在自家宅基地上房屋改建完工后，二人之子沈某2、儿媳杨某2、儿媳之父杨军、儿媳之母彭某、儿媳的两个弟弟在未经沈某1、尹某同意的情况下，私自进入改建完工后的房屋居住生活至今，过程中还将改建后的房屋用于出租，租金据为己有，期间多次报警，至今未能解决”，对房屋分割的意见，尹某、沈某1主张二人的份额各自归各自所有。沈某2同意沈某1及尹某的主张，并主张三原告提交的沈某2所书写的证明以及答辩状均为被逼迫所写，不是沈某2的真实意思表示，涉案房屋是沈某1、尹某自行出资承建，与他人无关，若法庭认为有沈某2的份额，沈某2也接受。
经查，2016年4月11日沈某1、尹某作为原告起诉沈某2、杨某2要求对23号院进行析产，本院经过审理追加杨某1、彭某作为被告参加诉讼。该案中，受本院委托，北京中资房地产土地评估有限公司于2017年5月12日就23号院的房屋价值作出“房地产估价报告”，其上载明估价对象的估价结果为1000609元，重置成新单价为1380元/平方米，其中第1层房屋共12间，第1-6间为10.4平方米，第7间为5.13平方米，第8间为5.25平方米，第9-11间为11.5平方米，第12间为56.24平方米，小计163.52平方米，重置成新总价225657元；第2层共16间，第1-6间为9.22平方米，第7间为2.44平方米，第8间为4.88平方米，第9-16间为12平方米，小计159.64平方米，重置成新总价218925元；第3层共15间，第1-6间为11.75平方米，第7间为4.88平方米，第8、9间为15.05平方米，第10-15间为12.61平方米，小计181.14平方米，重置成新总价249974元。23号院房屋合计503.30平方米，重置成新价合计为694556元。2017年6月7日，沈某1、尹某撤诉。经询问，本案双方当事人对上述“房地产估价报告”中所反映的房屋客观情况均予以认可。
本院认为，分家析产是指家庭成员按血缘、姻缘关系另组建家庭并对原家庭的共有财产进行分割。本案双方当事人因姻亲组建家庭，本案诉争房屋是否为家庭共有财产是本案审理的重点和线索，故对沈某1、尹某关于主体的抗辩，本院不予采纳。物权的取得可以是原始取得，也可以是继受取得；不动产可以由两个以上的个人共有；共同共有人对共有的不动产享有所有权；共有人在共有基础丧失后，可以请求分割共有物。本案中，结合双方当事人提交的证据及对建房、出资等情况的陈述，对三原告关于出资建房的主张，本院予以采纳。对彭某、杨某1要求将其二人的相关份额判归杨某2所有的主张，本院不持异议。对尹某、沈某1要求二人份额各自归各自所有的主张，因其二人系夫妻关系，对其二人共有的财产进行分割并无法律依据，本院不予采纳。考虑当事人实物分割的意愿，以公平合理为原则，并综合考虑23号院的宅基地使用情况、建房出资情况等各方的贡献，及沈某2与杨某2离婚的实际情况，结合“房地产估价报告”中房屋的坐落情况并以该报告标注的房间序号为依据，本院确定23号院第1层第5、6、8、12间房屋归杨某2所有，第1层第7间房屋归沈某2所有，第1层第1、2、3、4、9、10、11间房屋归沈某1、尹某共同共有。另鉴于双方当事人未能提交诉争院内第2、3层房屋的建房审批手续，法院不宜处理前述房屋的所有权，相关权利人可以对前述房屋进行居住使用，法院的处理结果也不作为相关行政机关对前述房屋的处理依据，结合“房地产估价报告”中房屋的坐落情况，本院确定23号院第2层第1、11、12、13、14、15、16间房屋及第3层第9、10、11、12、13、14、15间房屋归杨某2居住使用，第2层第8间房屋及第3层第7间房屋归沈某2居住使用，第2层第2、3、4、5、6、7、9、10间房屋及第3层第1、2、3、4、5、6、8间房屋归沈某1、尹某共同居住使用。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十三条、第九十五条、第九十九条、第一百条规定，判决如下：
一、位于北京市大兴区旧宫镇南小街三队振兴北路23号院第一层第五、六、八、十二间房屋归杨某2所有，第一层第七间房屋归沈某2所有，第一层第一、二、三、四、九、十、十一间房屋归沈某1、尹某共同共有；
二、位于北京市大兴区旧宫镇南小街三队振兴北路23号院第二层第一、十一、十二、十三、十四、十五、十六间房屋及第三层第九、十、十一、十二、十三、十四、十五间房屋归杨某2居住使用，第二层第八间房屋及第三层第七间房屋归沈某2居住使用，第二层第二、三、四、五、六、七、九、十间房屋及第三层第一、二、三、四、五、六、八间房屋归沈某1、尹某共同居住使用(本项判决不作为向有权机关申请确认权利的依据，也不可据此对抗行政机关对于上述房屋性质的认定和处理)。
案件受理费一万三千八百零五元，由杨某2负担六千九百零五元（已交纳）；由沈某1、尹某、沈某2负担六千九百元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘更超
人民陪审员 丰永志
人民陪审员 蔡连会
二〇一八年一月三十一日
书 记 员 陈鹏廷