北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0111民初18528号
原告（反诉被告）北京市煤炭总公司房山区公司，住所地北京市房山区良乡西路24号。
法定代表人张文刚，经理。
委托代理人邢波，男，1963年11月1日出生。
委托代理人李会明，男，1979年12月20日出生。
被告（反诉原告）张武生，男，1960年1月14日出生。
委托代理人吕强，北京市智远律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京市煤炭总公司房山区公司（以下简称煤炭公司）与被告（反诉原告）张武生租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）煤炭公司的委托代理人李会明、邢波，被告（反诉原告）张武生及委托代理人吕强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）煤炭公司诉称：2016年1月1日原告与被告签订了房屋租赁合同，租期一年，年租金4万元，于2016年12月31日到期。煤炭公司于2016年9月31日曾找到张武生告知合同到期不再续租，并做好准备，合同到期时搬走。煤炭公司多次找张武生协商合同到期之后搬走事项未果。张武生至今不将所占煤炭公司的场地及房屋交还给煤炭公司，严重侵犯了煤炭公司的合法权利，故诉至法院，诉讼请求：1、要求被告及时将其设备搬走，将场地及厂房交还给原告，将被告在租赁场地上所建的设施自行拆除；2、要求被告支付2017年1月1日起至场地及厂房实际交付给原告之日止的经济损失，每日按110元计算（标准按照双方合同约定的租金折算）；3、诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）张武生辩称：不同意煤炭公司的诉讼请求，双方签订的房屋租赁合同是一年一签，并且连续签了多年，从交易习惯来看，一年一签是双方都能接受并能预见的事实。合同何时需不再续签，应由双方协商一致，均不同意续签之后再不续签。因此，煤炭公司的第一项诉讼请求没有合同依据。张武生已足额向煤炭公司支付了2017年全年的租金4万元，这个租金数额是往年双方均认可的数额，因此张武生按照双方历年的交易习惯向煤炭公司交付了4万元的租金，有事实依据，因此煤炭公司的第二项诉讼请求我方不同意。诉讼费负担问题由法院裁判。
被告（反诉原告）张武生反诉称：2006年5月1日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》一份，约定：有效期至2012年4月30日，合同期满后，双方又于2012年5月1日续签《房屋租赁合同》，有效期至2012年12月31日，合同期满后，双方再续签《房屋租赁合同》，有效期自2013年1月1日至2013年12月31日。此后，被反诉人要求租赁合同一年一签，可无限续签。2016年1月1日，在双方续订租赁合同后，被反诉人鼓励反诉人好好干，在反诉人为适合租赁用途增建设施时，还对反诉人进行了褒奖。2017年1月，被反诉人突然拒绝反诉人续签租赁合同，这出乎反诉人的预料。并在当月给反诉人断电，致使反诉人遭受经济损失20余万元，严重侵犯了反诉人的经济权益，故诉至贵院，反诉请求：1、判令被反诉人赔偿反诉人经济损失171040元；2、判令被反诉人支付评估费10000元；3、判令被反诉人返还风险保证金5000元；4、被反诉人承担本案诉讼费用。
原告（反诉被告）煤炭公司辩称：我方不同意张武生的全部反诉请求。我方一分钱都不同意赔偿。按照房屋租赁合同规定，临时建筑必须经有关部门审批。有的是需要经过煤炭公司书面同意才能建设及施工，而且他没有这些手续，也没有经过有关部门审批，张武生所建的这些都属于违法建筑，未经我公司同意属于私建，不应获得赔偿。
经审理查明：2016年1月1日，煤炭公司（甲方，出租方）与张武生（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：1、甲方将位于北京市×区×镇×村北的房山煤炭公司×北场南院主路南侧厂院，建筑面积1713平方米、土地面积2219平方米租赁给乙方；2、租赁期限为一年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止；3、关于租赁保证金：乙方向甲方预交租赁保证金5000元，乙方如在合同履行过程中出现违约行为，甲方可将违约金自该保证金中扣除，租赁合同解除时，甲方财产无损失，乙方无其它欠款，甲方全额无息退还给乙方；4、租金金额：4万元，乙方付款方式为上付款，合同签订之日起一次性交清；5、关于租赁房屋的装修及新建：甲方同意乙方按照其经营（居住）的用途，对所租房屋进行装修，装修方案经双方确认后由乙方按规定到政府机关办理相关报批手续后，方可实施，但不得改变房屋的整体结构，费用由乙方自负；乙方不得在其承租场院内新建任何建筑，如确因经营（居住）需要搭建临时性简易附属设施，需经地下管网权属单位及其他有权部门同意后，形成书面材料告知甲方，甲方同意后，方可施工，费用自理，但应确保地下管网安全，如发生一切问题及其他给甲方造成的损失均由乙方承担，遇有国家占地等政策性变化时，乙方需无条件拆除，甲方概不补偿；6、关于合同的终止和解除：租赁合同解除时，乙方搭建的临时性房屋及附属设施应无条件拆除并恢复原貌；乙方应在三日内将所租房屋或场地无偿、完整、无损地交还甲方，如有损坏，乙方负责修复或赔偿损失；乙方在租赁期间对房屋的维修和装修一并交还甲方，甲方概不补偿；如逾期未拆除的临时性房屋、附属设施及未清走的物品，甲方视同乙方自动放弃其所有权，甲方有权对其进行处置；租赁合同解除时，乙方拆除甲方的围墙等设施须予以恢复，费用由乙方承担或按合同解除时恢复围墙等设施的工程造价款补偿给甲方；租赁期满，乙方如需继续承租，应在租赁期满前三个月内提出书面申请，同等条件下，乙方享有优先权。合同还约定了其他条款。租赁标的物位于北京市×区×镇×村村北。
2016年9月30日，煤炭公司向张武生发出《告知书》，内容为：甲方（煤炭公司）现告知乙方（张武生），现租赁合同于2016年12月31日到期，因种种原因租赁合同到期时，甲方不再续租给乙方，请乙方做好搬走准备，特此告知。张武生认可煤炭公司于2016年9月30日向其送达了上述告知书，但因其不同意告知书内容，故未在告知书上签字。
张武生主张其曾向煤炭公司提交《续租申请》，但张武生未能举证证明其主张，且煤炭公司对上述主张不予认可。现涉案场地及房屋由张武生控制。双方确认，2016年12月31日之前的租金双方已结清。2017年3月7日，张武生给煤炭公司转账4万元作为2017年的租金，但煤炭公司将该4万元又退还张武生。
另查，双方之前就涉案场地曾达成租赁协议。其中，自2006年5月至2011年5月间的五年是一次性交清租金。之后，租赁协议变为一年一签，已经连续签了四年合同。
再查，租赁中，张武生在场地内新建了部分设施，也对原有房屋进行了改造。对于新建及改造部分，双方发表意见如下：1、双方认可大门确系张武生所建。煤炭公司认可外墙建筑工程也是张武生施工的，但主张外墙用了煤炭公司的部分建筑材料，张武生则主张确实拆了煤炭公司的旧墙，但拆除后的材料没有使用价值。2、双方认可厂院内监控是张武生所安装，煤炭公司主张应由张武生自行拆除，张武生主张由煤炭公司予以赔偿。3、双方认可厂房内新增地磅工程系张武生所建，但煤炭公司不同意赔偿。4、双方认可厂房宿舍系张武生所建，但煤炭公司不同意赔偿。5、双方认可地磅工程是张武生所建，但煤炭公司主张应该拆除，不同意赔偿。6、双方认可东厂房及西厂房的零星改造工程都是张武生实施的，但煤炭公司不同意赔偿。7、张武生主张厕所及围墙系其所建，煤炭公司不予认可，也不同意赔偿。但本院于2017年11月3日现场勘验时，煤炭公司确认厕所及围墙系张武生所建。8、双方认可钢架建造工程系张武生所建，但煤炭公司主张由张武生自行拆除。9、张武生主张建造了水井及蓄水工程，煤炭公司不承认水井及蓄水工程的存在，不同意赔偿。本院现场勘验时，张武生未向法院主张，庭审中张武生亦表示现场已没有水井及蓄水工程。10、张武生主张建造了院内自接给排水、太阳能热水器、暖气设备，煤炭公司主张应由张武生自行拆除。
经张武生申请，本院委托北京科正资产评估有限责任公司对涉案房屋建筑物、构筑物的改建、增建及装修项目进行了价值评估。经评估，涉案房屋建筑物、构筑物改建、增建及其装修项目评估值为171040元（取整），其中，大门及外墙建筑工程评估值为14888.94元、大院厂房监控安装评估值为1297.46元、厂房内新增地磅房工程评估值为21569.75元、厂房宿舍建造工程评估值为48107.31元、地磅安装工程评估值为8418.03元、西厂房零星改造工程评估值为36221.58元、东厂房零星改造工程评估值为10693.68元、钢架建造工程评估值为9233.78元、厕所及围墙建造评估值为3011.29元、水井、蓄水罐工程评估值为12179.44元、院内自接给排水、太阳能热水器、暖气评估值为5418.92元。张武生支付评估费10000元。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、录音光盘、现场勘验笔录及照片、告知书、电子银行回单、《资产评估报告》、评估费发票等证据，经庭审质证，可以作为认定事实的依据。
本院认为：煤炭公司与张武生于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。经查，自2006年起就涉案厂院双方即已存在租赁合同关系，自2011年5月后开始一年一签，2016年1月1日，双方签订的租赁合同约定租赁期限至2016年12月31日，足以说明双方均在诚信履行合同，彼此之间已形成良好的信赖关系。2016年9月30日，煤炭公司已告知张武生合同到期将不再续租，事后，双方也未形成新的租赁合同关系，故双方的租赁关系至2016年12月31日期限届满后终止。合同终止后，张武生应及时搬走设备并拆除相关设施，将场地及厂房返还煤炭公司。现张武生尚未返还场地，其迟延返还租赁标的确给煤炭公司造成了损失，张武生应予赔偿场地及房屋的占用费，具体数额，参照协议双方约定的租金标准即日110元予以计算，自2017年1月1日计算至实际返还之日止。
关于张武生要求的经济损失问题，本院作如下分析：依据双方租赁关系的历史及现实情况，本院认为可移动的物品，应由张武生自行拆走，即大院厂房的监控系统、地磅、太阳能热水器、自接给排水、暖气、钢架应由张武生自行移走。大门及外墙工程、厕所及围墙已与场院形成整体关系，拆除会影响场地的安全及正常使用，也不利于物尽其用，故该相关部分由煤炭公司给付张武生经济补偿为宜，但应扣除张武生建设外墙时所用的煤炭公司的部分建材的价值，具体数额由本院酌定。东厂房及西厂房零星改造部分，结合双方租赁关系的历史及现实情况，改造部分的损失由双方分担较为公平合理，故改造工程无须拆除，而由煤炭公司按上述相关部分评估价格的50%比例给付张武生经济补偿，两个厂房内的零星改造部分归煤炭公司所有。水井及蓄水工程，张武生未能举证其存在，故对该项不予认定。对于张武生在厂房内建造的宿舍，既未取得煤炭公司的同意，也未经相关部门的审批，煤炭公司不应赔偿，张武生可自行拆走。根据涉案的房屋租赁合同中关于风险保证金的约定，现张武生要求煤炭公司返还风险保证金，缺乏事实依据，尚不具备返还条件，本院不予支持。评估费问题，依据本案实际情况，本院酌定由煤炭公司给付张武生3000元，对张武生要求的过高部分，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）张武生于本判决生效后三十日内将其所属的位于北京市×区×镇×村北的煤炭公司场地内及厂房内的工作设备、监控、钢架、地磅、自接给排水、太阳能热水器、暖气、厂房宿舍等拆走；
二、被告（反诉原告）张武生于本判决生效后三十日内将位于北京市×区×镇×村北的煤炭公司场地及厂房返还原告（反诉被告）北京市煤炭总公司房山区公司；
三、被告（反诉原告）张武生于本判决生效后三十日内赔偿原告（反诉被告）北京市煤炭总公司房山区公司场地及厂房使用费（按每日110元<取整>计算，自2017年1月1日起计算至场地及厂房实际返还原告北京市煤炭总公司房山区公司之日止）；
四、原告（反诉被告）北京市煤炭总公司房山区公司于本判决生效后三十日内补偿被告（反诉原告）张武生经济损失四万元；
五、原告（反诉被告）北京市煤炭总公司房山区公司于本判决生效后三十日内给付被告（反诉原告）张武生评估费三千元；
六、驳回原告（反诉被告）北京市煤炭总公司房山区公司的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）张武生的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三百二十九元，由原告（反诉被告）北京市煤炭总公司房山区公司负担一百二十九元（已交纳），由被告（反诉原告）张武生负担二百元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费二千零一十一元，由原告（反诉被告）北京市煤炭总公司房山区公司负担七百元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）张武生负担一千三百一十一元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 辛崇增
二〇一八年八月一日
书记员 陈翠微