上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪一中民二（民）终字第3329号
上诉人（原审被告）润百计算机（上海）有限公司。
委托代理人曹佳，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海统一宝丽时代实业有限公司。
委托代理人吴冬，上海市汇业律师事务所律师。
委托代理人丁龙兵，上海市汇业律师事务所律师。
上诉人润百计算机（上海）有限公司（以下简称润百公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2013）长民三（民）初字第861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月26日受理后依法组成合议庭，于2013年12月17日公开开庭进行了审理。上诉人润百公司的委托代理人曹佳，被上诉人上海统一宝丽时代实业有限公司（以下简称宝丽公司）的委托代理人吴冬、丁龙兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2008年7月，上海卡帝乐鳄鱼实业有限公司（甲方）与润百公司（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定，甲方预租涉讼房屋给乙方，租赁期限自2008年9月25日起至2013年9月24日止，甲方于2008年7月25日前向乙方交付房屋，2008年7月25日至2008年9月24日为装修期；2008年9月25日至2011年9月24日月租金为人民币（下同）161，254.57元，2011年9月25日至2013年9月24日月租金为185，673.12元；租金先付后用，每月25日前将次月租金及物业管理费支付给甲方和物业管理公司，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按月租金的0.5%支付违约金；乙方支付相当于三个月租金及三个月物业管理费总和的款项作为保证金，计557，202.12元，乙方无权要求以上述保证金抵付其任何应付款项；租约到期不再续租时，除非甲方书面同意，乙方应负责将涉讼房屋恢复至甲方交付时的状态，经甲方验收合格，方能办理退房手续，否则甲方有权代替乙方承担恢复工作，产生的相关费用在乙方的保证金中扣除，如保证金不足以赔偿甲方损失的，甲方有权进一步要求乙方赔偿差额，乙方应在收到甲方书面要求后的5个工作日内向甲方补交该差额。双方租赁合同关系结束，并且乙方结清所有费用之后5个工作日内，甲方应将租赁保证金或剩余租赁保证金全额无息退还乙方。合同第10-6条约定，租赁期间，非合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的1倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分由乙方另行支付。合同附件二约定了涉讼房屋及公用部位的使用范围、条件和要求。
合同签订后，双方按约履行。
2011年7月，上海卡帝乐鳄鱼实业有限公司名称核准变更为宝丽公司。
2011年12月6日，宝丽公司向润百公司发出公函，要求润百公司支付拖欠的2011年11月、12月的租金及违约金。
2012年7月6日，宝丽公司向润百公司发出公函，要求润百公司支付拖欠的2012年7月的租金及违约金。
2012年10月25日，润百公司向宝丽公司出具承诺函，承诺于2012年11月30日前一次性支付2012年9月至2012年12月的租金，要求宝丽公司免除滞纳金。宝丽公司在回执中明确表示不同意。
2012年12月31日，宝丽公司再次发送公函，催讨2013年1月的租金及违约金。
2013年1月29日，宝丽公司向润百公司发出公函，催讨违约金。
2013年3月9日，润百公司向宝丽公司发出解除租赁合同通知书，称，因行业不景气等原因，润百公司经营不善，为节省开支，决定于2013年3月31日前搬离涉讼房屋，故向宝丽公司提出解除合同，要求宝丽公司派员配合交接。
2013年3月19日，宝丽公司向润百公司发送回函一份，称宝丽公司已收到润百公司于2013年3月9日提出的单方解除租赁合同通知书，因润百公司欠付违约金、租金，在扣除保证金后共计1，138，841.36元，润百公司须于2013年3月31日前一次性付清，未结清的不可办理退租手续。
2013年3月26日，润百公司向宝丽公司发函，提出在2013年3月31日搬离后，润百公司同意支付相当于两个月租金的金额371，344.24作为违约金，同意支付2012年7月、9月、10月、12月、2013年1月的滞纳金的50%即132，292.01元作为违约补偿，承诺以上两笔费用及3月份租金在扣除保证金后，于2013年4月15日前一次性付清。
2013年3月28日，宝丽公司回函，认为润百公司计算的违约金金额有误，同意润百公司在2013年4月15日前付清2013年3月、4月半个月租金及相当于三个月租金的解约赔偿金，计835，529.04元，扣除保证金后还需支付532，796.62元，并在2013年4月15日前腾空房屋交还钥匙，经宝丽公司验收合格后，同意免除违约金的50%。若润百公司未能按照约定付清租金、赔偿金，宝丽公司不同意免除违约金，还将按照合同约定追究润百公司的违约行为。
2013年3月29日，润百公司将部分物品搬离涉讼房屋，人员撤离。2013年4月27日，宝丽公司诉至法院，认为双方租赁合同已于2013年3月29日解除，要求判令：1、润百公司支付拖欠的2013年3月的租金人民币185，673.12元，及逾期付款违约金（按月租金的0.5%／日，自2013年2月25日起计算至实际支付之日止）；2、润百公司支付2013年2月25日之前的逾期付款违约金328，393.85元（2011年11月租金的违约金为47，346.65元，2011年12月租金的违约金为27，850.97元，2012年7月租金的违约金为19，495.68元，2012年9月租金的违约金为78，663.49元，2012年10月租金的违约金为70，555.79元，2012年11月租金的违约金为42，704.82元，2012年12月租金的违约金为13，925.48元，2013年1月租金的违约金为27，850.97元）；3、润百公司支付单方解约违约金1，074，869.32元（按照月租金标准，自2013年4月1日起计算至2013年9月24日止）；4、润百公司支付因提前解除合同造成宝丽公司物业管理费用损失157，817.65元（自2013年4月1日起计算至2013年9月24日止）；5、润百公司支付宝丽公司对涉讼房屋恢复原状费用损失394，790元。审理中，宝丽公司增加一项诉讼请求：要求润百公司搬离并返还涉讼房屋。庭审结束后，宝丽公司向法院撤回原第4项关于物业管理费的诉讼请求。
审理中，双方确认，租赁合同于2013年3月29日解除，双方愿意于2013年6月24日办理房屋交接手续。第二次庭审中，双方向法院表示，因润百公司要求对搬离费用、恢复原状费用进行协商，但未能协商一致，故当天交接未成，润百公司确认当天搬离了椅子、冰箱及其他一些物品，钥匙仍由润百公司保管。经法庭询问，润百公司表示搬离需要另寻场地，会产生费用，故存在困难，无法搬离。
关于润百公司租赁期内迟延支付租金的情况，双方确认如下：2011年11月租金应付时间为2011年10月25日，实际支付时间为2011年12月15日，逾期51天；2011年12月租金应付时间为2011年11月25日，实际支付时间为2011年12月26日，逾期30天；2012年7月租金应付时间为2012年6月25日，实际支付时间为2012年7月17日，逾期21天；2012年9月租金应付时间为2012年8月25日，实际于2012年11月1日支付100，000元、2012年12月1日支付20，000元、2012年12月11日支付65，673.12元，分别逾期67天、30天、11天；2012年10月租金应付时间为2012年9月25日，实际支付时间为2012年12月11日，逾期76天；2012年11月租金应付时间为2012年10月25日，实际支付时间为2012年12月11日，逾期46天；2012年12月租金应付时间为2012年11月25日，实际支付时间为2012年12月11日，逾期15天；2013年1月租金应付时间为2012年12月25日，实际支付时间为2013年1月25日，逾期30天。
宝丽公司主张的迟延履行违约金，以每月租金金额185，673.12元为本金，按照每日0.5%的标准，以上表确认的逾期天数计算；其中2012年9月租金，因分三次付清，宝丽公司主张的计算方式为：185，673.12元＊0.5%＊67天＋85，673.12元＊0.5%＊30天＋65，673.12元＊0.5%＊11天。上述各项合计328，393.85元。润百公司对于上述逾期天数无异议，但要求计算标准以日万分之三计算。
关于恢复原状的费用，双方一致认可为300，000元。
另查明，润百公司支付的保证金金额为483，763.71元，双方一致同意抵扣经法院确认的润百公司应付的租金及违约金等费用。
由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。
原审认为，依法成立的合同具有法律约束力，当事人应当恪守合同约定，全面履行合同义务。一方当事人履行合同不符合约定的，另一方当事人有权要求违约方承担违约责任。润百公司在履行合同过程中，以经营不善为由要求解除合同，在双方未能协商一致情况下，擅自搬离，构成违约，应当承担相应违约责任。双方确认，以润百公司搬离之日，即2013年3月29日为合同解除日，于法不悖，法院予以确认。润百公司同意支付2013年3月租金，于法不悖，法院予以确认。
宝丽公司、润百公司双方的争议焦点为：一、迟延支付租金的违约金标准如何确定。依据双方租赁合同的约定，逾期支付租金的，逾期一日应按照月租金的0.5%计算违约金。宝丽公司主张按照合同约定的标准，润百公司要求按照日万分之三的标准计算。法院认为，依据合同法解释的规定，当事人认为合同约定违约金标准过分高于损失的，可以请求人民法院进行调整。润百公司迟延支付租金属实，为此对宝丽公司可能造成利息损失、额外增加催讨成本等损失，合同约定的月租金的0.5%过高，法院酌定按照每日万分之五计算，宝丽公司主张的计算方式、本金及天数不变。据此，润百公司应当向宝丽公司支付的2013年2月之前的租金滞纳金计算方式为：185，673.12元＊0.0005＊336天＋85，673.12元＊0.0005＊30天＋65，673.12元＊0.0005＊11天，共计44，539元。润百公司还应每日按照月租金的万分之五向宝丽公司支付2013年3月租金的滞纳金，自2013年2月26日起算至实际支付之日止。
二、润百公司是否应当承担单方解除合同的违约金。润百公司抗辩，宝丽公司同时主张逾期付款违约金及单方解约违约金，属于重复计算，且过高。法院认为，两项违约金指向的润百公司方的违约行为不同，不属于重复计算，润百公司应当承担提前解约的违约金。在双方约定进行房屋交接过程中，润百公司要求协商搬离及恢复原状费用，在协商未成的情况下未能及时搬离并交还钥匙，庭审中仍表示因存在客观困难，无法搬离，导致宝丽公司无法及时收回房屋另行出租。宝丽公司主张违约金按照租金标准计算至2013年9月24日，具有事实和法律依据，计算金额无误，法院予以支持。
三、关于恢复原状的费用，依据合同约定，租赁合同终止时，应当将房屋恢复原状，如润百公司未按约恢复的，宝丽公司可以代为恢复，费用由润百公司承担。双方在庭审中确认恢复原状费用为300，000元，该笔费用应由润百公司承担。
另外，双方一致同意保证金折抵上述费用，于法不悖，法院予以认可。租赁合同解除后，房屋应当返还出租人。润百公司以搬离困难为由拒绝搬离并交还钥匙，没有依据，法院不予采信。润百公司应当尽快搬离并将房屋交还宝丽公司。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，于二一三年八月二十九日作出判决：一、润百计算机（上海）有限公司应于判决生效之日起十日内搬离并向上海统一宝丽时代实业有限公司返还上海市长宁区天山西路568号A301-A308室房屋；二、润百计算机（上海）有限公司应于判决生效之日起十日内向上海统一宝丽时代实业有限公司支付2013年3月租金人民币185，673.12元，并以此为本金，按每日万分之五的标准支付自2013年2月26日起至实际支付之日止的滞纳金；三、润百计算机（上海）有限公司应于判决生效之日起十日内向上海统一宝丽时代实业有限公司支付逾期付款滞纳金人民币44，539元；四、润百计算机（上海）有限公司应于判决生效之日起十日内向上海统一宝丽时代实业有限公司支付提前解约违约金人民币1，074，869.32元；五、润百计算机（上海）有限公司应于判决生效之日起十日内向上海统一宝丽时代实业有限公司支付恢复原状费用人民币300，000元（润百计算机（上海）有限公司支付的保证金人民币483，763.71元折抵上述费用）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼保全费人民币5，000元，由润百计算机（上海）有限公司负担。案件受理费人民币24，266.60元，因本案适用简易程序审理，减半收取计人民币12，133.30元，由润百计算机（上海）有限公司负担。
判决后，润百公司不服，上诉于本院，诉称：原审法院认定润百公司违约，忽视了宝丽公司在润百公司搬离时予以阻止，导致房屋无法另觅租户致使损失扩大，该扩大的损失应当由宝丽公司自行承担。另原审认定的解约违约金过高，且与滞纳金重复计算，应当予以调整。综上，上诉人润百公司要求二审法院撤销原审判决第四项。
被上诉人辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人润百公司主张宝丽公司阻碍润百公司搬离的行为，导致房屋空置损失，但未提供相应的证据证明宝丽公司有妨碍其搬离的行为；且在原审审理过程中，在法院的主持下，润百公司依旧没有搬离系争房屋，仍占用至今，因此系争房屋的空置损失真实存在，与润百公司的占有行为有直接因果关系，其应当承担解约违约金。另解约违约金与逾期付款滞纳金分属于不同的违约责任，润百公司提出系重复计算，本院不予认同。综上，上诉人润百公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币24，266.6元，由润百计算机（上海）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 吴 瑛
二〇一四年二月八日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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