杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭西民初字第1209号
签发：核稿：原告：杭州殡仪馆，住所地杭州市西湖区西溪路731号，组织机构代码：47010480-8。
法定代表人：罗齐本。
委托代理人：俞志炎。
被告：汪娅萍。
委托代理人：金玲苹。
原告杭州殡仪馆因与被告汪娅萍物权保护纠纷一案，于2012年5月3日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员韩昱独任审判，于2012年6月5日公开开庭审理了本案，原告杭州殡仪馆的委托代理人俞志炎，被告汪娅萍及其委托代理人金玲苹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州殡仪馆诉称：2006年10月31日，杭州市殡葬管理所与陈栋签订租房协议书一份，约定：杭州市殡葬管理所将位于杭州市西湖区益乐路78号、80号、82号商铺出租给陈栋，租赁期限自2006年11月1日至2011年11月1日零时，协议还对租金及支付方式等事项作了约定，2009年5月26日，根据杭州市财政局财综（2009）115号关于“同意将杭州市殡葬服务部的益乐路78号、80号、82号三处房产无偿划转给杭州殡仪馆”的复函精神，杭州殡仪馆与陈栋签订了租房补充协议一份，将原出租方杭州市殡葬管理所变更为杭州殡仪馆，其他的如租赁期限、租金等内容与原租房协议书相同。租赁期满后，杭州殡仪馆不再继续出租，并提前通知陈栋按时腾退房屋，陈栋向杭州殡仪馆承诺会按时将房屋腾空退还给杭州殡仪馆，并出具书面承诺一份。租赁期满后，陈栋告知杭州殡仪馆，其承租的部分房屋78号及80号靠78号的半间（约260平方米）已在2006年11月1日转租给汪娅萍，但租赁期限仍然是到2011年10月31日止，陈栋会叫汪娅萍即使腾退房屋的，但至今汪娅萍仍未将房屋腾退，严重侵犯了杭州殡仪馆的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、汪娅萍立即将杭州殡仪馆所有的益乐路78号整间、80号半间（靠78号）共约260平方米的房屋腾空退还给杭州殡仪馆；2、汪娅萍立即支付房屋占有使用费240000元（已从2011年11月1日起计算到2012年4月30日，按年占有使用费480000元计算，2012年5月1日之后的占有使用费按每年480000元的标准计算到腾退日止）；3、诉讼费用由汪娅萍承担。
原告杭州殡仪馆向本院提交的证据有：1、租房协议，证明杭州市殡葬管理所与陈栋签订租房协议并将房屋出租给陈栋的事实；2、租房补充协议，证明依据杭州市财政局的复函，杭州殡仪馆替代杭州市殡葬管理所成为该出租房屋的出租人，并于陈栋建立房屋租赁关系及其他如租金、租赁期限等与原协议相同的事实；3、商铺租赁协议，证明陈栋将其从杭州殡仪馆处承租的房屋的部分转租给汪娅萍、转租期限到2011年10月31日止的事实；4、承诺书，证明陈栋承诺将所租房屋在2011年10月31日腾空退还给杭州殡仪馆的事实；5、房屋所有权证，证明本案所涉房屋所有权人为杭州殡仪馆的事实；6、证明，证明本案所涉房屋现由汪娅萍占有使用的事实。7、承诺书，证明陈栋承诺按时退还原告房屋，承担逾期交房第五年租金双倍的房屋占有费；8、租房协议书，2012年1月10日由杭州殡仪馆与杭州中哲投资管理有限公司签订租房协议，杭州殡仪馆将本案所涉房屋出租给新的承租人的事实，协议约定如果杭州殡仪馆违约未能及时将房屋交给杭州中哲投资管理有限公司，当年总租金30%作为赔偿违约金，所涉的房屋未能及时交给杭州中哲投资管理有限公司是由汪娅萍造成的。
被告汪娅萍辩称：1、汪娅萍愿意承租杭州殡仪馆的房屋。汪娅萍从第一承租人陈栋处转租房屋，期间按期缴纳房屋租金，租赁关系相处融洽。汪娅萍因经营需要愿意继续承租该房屋；2、租赁期满，按照陈栋与杭州殡仪馆的协议，陈栋有优先承租权。按汪娅萍与陈栋的协议，汪娅萍对该房屋也有优先承租权，现在杭州殡仪馆将房屋出租给第三人，侵犯了陈栋的优先承租权，继而侵犯了汪娅萍的优先承租权；3、杭州殡仪馆提出的每年480000元使用费是不合理的，且没有事实依据。
被告汪娅萍向本院提交了租房协议书一份，证明杭州殡仪馆侵害了汪娅萍的优先承租权。
原告杭州殡仪馆提交的证据，被告汪娅萍质证意见如下：对证据1的真实性、合法性、关联性没有异议，另外该证据可以证明陈栋有优先承租权；对证据2真实性、合法性、关联性没有异议；对证据3真实性、合法性、关联性没有异议，该证据同样证明了汪娅萍对的租赁房屋又享有优先承租权；对证据4真实性、合法性、关联性有异议，内容是否是陈栋真实的意思需要考究；对证据5、6真实性、合法性、关联性没有异议；对证据7真实性、合法性、关联性有异议，是否是陈栋真实意思无从考究；对证据8真实性、合法性没有异议，关联性有异议，该证据证明杭州殡仪馆侵害了汪娅萍的优先承租权。
原告杭州殡仪馆提交的证据，本院认定如下：证据1、2、3、5、6，汪娅萍对其真实性、合法性、关联性没有异议，本院予以确认；证据4、7，具有客观真实性，本院予以确认；证据8，与本案具有关联性，本院予以确认。
被告汪娅萍提交的证据，杭州殡仪馆对真实性、合法性、关联性没有异议，但对证明对象有异议，这份证据是杭州殡仪馆与杭州中哲投资管理有限公司签订的，杭州殡仪馆、汪娅萍之间不存在租赁关系，故不存在杭州殡仪馆侵害汪娅萍优先承租权的事实。本院认为，该证据可以反映本案的基本事实，对该证据所反映的事实，本院予以确认。
根据双方当事人提交的有效证据以及庭审陈述，本院认定事实如下：2006年10月31日，杭州市殡葬管理所与案外人陈栋签订租房协议书一份，约定：杭州市殡葬管理所将杭州市西湖区益乐路78号、80号、82号商铺出租给陈栋，租赁期限自2006年11月1日至2011年11月1日零时止。资金每半年结算一次，第一年租金为390000元，第二年租金为421200元，第三年为454800元，第四年为500300元，第五年为550400元。承租方如需继续承租上述房屋，应提前三个月与出租房协商，在同等条件下，出租方优先租赁给承租方，双方另签订协议。协议还对其他租赁事宜作了约定。
陈栋承租涉案房屋后，将益乐路78号整间和80号半间（靠78号半间），面积约260平方米的房屋转租给汪娅萍，并签订《商铺租赁协议》，约定：租用期限至2011年10月31日，租用期满，汪娅萍如需继续使用，应提前一个月提出，陈栋根据实际情况，在同等条件下给予优先。协议还对其他租房事宜作了约定。
2009年4月9日，杭州殡仪馆取得杭州市西湖区益乐路78号、80号、82号房屋的所有权证。2009年5月26日，杭州殡仪馆与陈栋签订《租房补充协议》，约定：根据杭州市财政局杭财综（2009）115号复函，“同意将杭州市殡葬服务部的属益乐路78号、80号、82号三处房产无偿划转给杭州殡仪馆”精神，原杭州市殡葬管理所与陈栋所签益乐路78号、80号、82号租赁协议现改为杭州殡仪馆与陈栋所签租房协议、租房补充协议，原签租房协议、租房补充协议内容不变，双方继续执行原签订的租房协议、租房补充协议。
2011年10月11日，陈栋向杭州殡仪馆出具承诺书一份，载明：本人保证在2011年11月1日前将所租益乐路78号、80号、82号商铺腾空恢复到租赁前状态交还给杭州殡仪馆，如不能如期全部将租房交还杭州殡仪馆，本人愿承担违约责任，违约责任为原协议约定的第五年租金的叁倍，并案第五年租金的贰倍交付逾期的房屋占有使用费。2011年10月20日，陈栋再向杭州殡仪馆出具承诺书一份，载明：本人承租杭州殡仪馆所有的杭州市西湖区益乐路78号、80号、82号商铺，到2011年10月31日到期，本人承诺在2011年10月31日将所租的益乐路78号、80号、82号商铺腾空退还给杭州殡仪馆。
汪娅萍在2011年10月31日租赁期满后，一直占用涉案房屋至今。2011年10月31日之后再未向陈栋或杭州殡仪馆交纳租金。为此杭州殡仪馆以汪娅萍占用房屋侵犯其合法权益为由诉至本院，请求判如所请。
另查明，2012年1月10日，杭州殡仪馆与杭州中哲投资管理有限公司签订《租房协议书》，约定：杭州殡仪馆将杭州市西湖区益乐路78号、80号、82号商铺出租给杭州中哲投资管理有限公司使用，租赁期限自2012年1月10日至2022年1月9日，第一年租金55万元，每年增加1万，若因杭州殡仪馆原因导致整体交房延迟，则租期顺延。如杭州殡仪馆违约，须赔偿当年总租金的30%给杭州中哲投资管理有限公司。
本院认为：杭州殡仪馆与案外人陈栋以及陈栋与汪娅萍之间的租赁协议均因租赁期限届满而终止。租赁协议终止后，汪娅萍既没有再向杭州殡仪馆，也没有再向陈栋交纳过租金，其与杭州殡仪馆或陈栋之间没有形成事实上的租赁关系，故汪娅萍在没有合同或者法律依据的情况下继续占用涉案房屋，已经侵犯了杭州殡仪馆的房屋所有权，作为涉案房屋的所有权人，杭州殡仪馆有权要求汪娅萍腾退涉案房屋并要求其支付占用期间的房屋使用费。但杭州殡仪馆主张按每年480000元的标准计算房屋使用费，明显过高。本院依据涉案房屋的市场租赁价格水平，结合杭州殡仪馆与杭州中哲投资管理有限公司之间的租赁协议约定的租金标准，酌情确定房屋使用费按每年24万元标准计算。汪娅萍抗辩认为杭州殡仪馆侵犯了其优先承租权。本院认为，杭州殡仪馆与汪娅萍之间不存在租赁关系，汪娅萍与陈栋之间的租赁协议约定的优先承租权不能约束杭州殡仪馆。虽杭州殡仪馆与陈栋之间的租赁协议也约定优先承租权，但也应当由陈栋来主张，与汪娅萍无涉，故汪娅萍的该抗辩理由，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决如下：
一、汪娅萍于本判决生效之日起三十日内腾空杭州市西湖区益乐路78号、80号半间（靠78号）共计约260平方米房屋交还给杭州殡仪馆；
二、汪娅萍于本判决生效之日起十日内支付杭州殡仪馆房屋使用费120000元（从2011年11月1日暂计算至2012年4月30日），2012年5月1日至本判决确定的履行之日止的房屋使用费，按每年240000元的标准计算；
三、驳回杭州殡仪馆的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行第一条确定的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，支付迟延履行金；如果未按本判决指定的期间履行第二条确定的金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4900元，减半收取2450元，由杭州殡仪馆负担1000元，由汪娅萍负担1450元，汪娅萍负担部分于本判决生效之日起七日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照上诉不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 韩昱
二〇一二年六月十三日
书 记 员 方飞