江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏02民终2373号
上诉人（原审被告）:江苏乐基重工机械有限公司，住所地江阴市临港新城利港贵宾路西西奚墅村。
法定代表人：刘成龙，该公司董事长。
委托诉讼代理人：熊炎，江苏东恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:江苏江阴农村商业银行股份有限公司澄江支行，住所地江阴市环城南路199号、201号、203号。
负责人：徐军，该支行行长。
委托诉讼代理人：王凯，江苏江阴农村商业银行股份有限公司员工。
委托诉讼代理人：曹政宜，远闻（上海）律师事务所律师。
原审被告：刘成龙，男，汉族，1982年10月14日生，住江阴市。
原审被告：高蕾，女，汉族，1980年10月22日生，住南京市玄武区。
上诉人江苏乐基重工机械有限公司（以下简称乐基公司）因与被上诉人江苏江阴农村商业银行股份有限公司澄江支行（以下简称农商行澄江支行），原审被告刘成龙、高蕾金融借款合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2016）苏0281民初11399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
乐基公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判对乐基公司的上述债务，农商行澄江支行有权以乐基公司名下坐落于江阴市××街道贵宾路××（××房他证××字××号）、××贵宾路××（××房他证××字××号）××房屋和××村的国有建设用地使用权[澄土他项（2013）第1840号]以折价，或以拍卖、变卖的价款分别以最高债权1000万元、6000万元、48544400元为限优先受偿。事实和理由：本案他项权证上未明确抵押范围包括诉讼费，一审法院将一审诉讼费列入抵押财产优先受偿范围不当，应予纠正。
农商行澄江支行答辩称：抵押合同约定担保的范围包括债权的本金、利息、诉讼费、违约金等，一审法院判令诉讼费在抵押财产中享有优先受偿权并无不当。请求驳回上诉，维持原判。
刘成龙、高蕾未作答辩。
农商行澄江支行向一审法院起诉请求：1、乐基公司应立即归还农商行澄江支行借款本息41005324.44元并支付自2016年7月21日起至2016年8月12日止以本金4000万元为基数按年利率5.992%计算的利息、自2016年8月13日起至实际给付之日止以本金4000万元为基数按年利率5.992%再上浮50%计算的逾期利息，归还借款本息30753993.33元并支付自2016年7月21日起至2016年8月20日止以本金3000万元为基数按年利率5.992%计算的利息、自2016年8月21日起至实际给付之日止以本金3000万元为基数按年利率5.992%再上浮50%计算的逾期利息。2、刘成龙、高蕾对乐基公司的上述债务在最高额7000万元范围内承担连带清偿责任。3、对乐基公司的上述债务，农商行澄江支行有权就乐基公司名下抵押的房地产优先受偿。
一审法院认定事实：
1、主债务情况：借款人是乐基公司。第一笔借款于2015年8月13日发放，于2016年8月12日到期；借款本金4000万元，截至2016年7月20日，结欠借款本金4000万元、利息1005324.44元；期内利率为年利率5.992%，逾期利率为期内利率上浮50%。第二笔借款于2015年9月15日发放，于2016年8月20日到期；借款本金3000万元，截至2016年7月20日，结欠借款本金3000万元、利息753993.33元；期内利率为年利率5.992%，逾期利率为期内利率上浮50%。
2、物的担保情况：乐基公司以其名下坐落于江阴市××街道贵宾路××（××房他证××字××号）、××贵宾路××（××房他证××字××号）××房屋和××村的国有建设用地使用权[澄土他项（2013）第1840号]提供最高额抵押担保，债权数额分别为1000万元、6000万元、48544400元。
3、人的担保情况：刘成龙、高蕾在7000万元的范围内提供最高额连带责任保证，并放弃乐基公司提供的物的担保的法定优先。
一审法院认为，农商行澄江支行诉称事实有借款借据、最高额抵押担保借款合同、抵押清单、房屋和土地他项权证、保证合同、承诺书、利息清单等证据在卷证实，刘成龙、高蕾未到庭答辩，法院予以确认。对于乐基公司提出的借款合同仅约定了抵押方式是房地产抵押、故其他保证人不应承担保证责任的诉讼主张，法院认为本案其他保证人与农商行澄江支行签订了承诺书愿意对乐基公司的债务承担连带清偿责任，故法院对乐基公司的该诉讼主张不予采纳。对于乐基公司提出的对抵押的房屋变价拍卖的价款优先受偿、且以7000万元为限的诉讼主张，法院认为实现抵押权的方式是对抵押的房屋折价或以拍卖、变卖的价款优先受偿，且受偿的范围以登记的债权为准，本案中乐基公司房屋抵押登记的债权分别为1000万元、6000万元，故法院对乐基公司的该诉讼主张依法予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、乐基公司应于判决发生法律效力之日起10日内归还农商行澄江支行借款本息41005324.44元并支付自2016年7月21日起至2016年8月12日止以本金4000万元为基数按年利率5.992%计算的利息、自2016年8月13日起至实际给付之日止以本金4000万元为基数按年利率5.992%再上浮50%计算的逾期利息。二、乐基公司应于判决发生法律效力之日起10日内归还农商行澄江支行借款本息30753993.33元并支付自2016年7月21日起至2016年8月20日止以本金3000万元为基数按年利率5.992%计算的利息、自2016年8月21日起至实际给付之日止以本金3000万元为基数按年利率5.992%再上浮50%计算的逾期利息。三、刘成龙、高蕾对乐基公司的上述第一、二项债务在最高7000万元限额内承担连带清偿责任。四、对乐基公司的上述第一、二项债务及本案诉讼费，农商行澄江支行有权以乐基公司名下坐落于江阴市××街道贵宾路××（××房他证××字××号）、××贵宾路××（××房他证××字××号）××房屋和××村的国有建设用地使用权[澄土他项（2013）第1840号]以折价，或以拍卖、变卖的价款分别以最高债权1000万元、6000万元、48544400元为限优先受偿。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400600元、财产保全费5000元，合计405600元（农商行澄江支行已预交），由乐基公司、刘成龙、高蕾负担，于判决发生法律效力之日起10日内直接给付农商行澄江支行。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实依法予以确认。
二审另查明，乐基公司与农商行澄江支行签订的《最高额抵押担保借款合同》中均约定：抵押担保范围为本合同项下债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等抵押权人实现债权的一切费用。
案涉澄房他证江阴字第ｆ××号房屋他项权证载明债权数额人民币1000万元、抵押面积9583.68平方米；澄房他证江阴字第ｆ××号房屋他项权证载明债权数额人民币6000万元、抵押面积43859.43平方米；澄土他项（2013）第1840号土地他项权证载明“本次设定的他项权利种类为抵押权，抵押范围为澄土国用（2011）第2411号中所确认的面积89236.平方米，该宗地确认价为4854.44万元，抵押金额：4854.44万元，抵押率为100%”。
上述事实由《最高额抵押担保借款合同》、他项权证以及当事人陈述在卷佐证。
本案二审争议焦点为：一审诉讼费是否属于抵押财产的优先受偿范围。
本院认为，根据《物权法》第173条和《担保法》第46条规定，担保物权的担保范围可由当事人约定，包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。因此，抵押权人优先受偿的范围应根据合同约定抵押担保范围来确定。《担保法司法解释》第61条规定，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。因担保的主债权数额与抵押担保范围系两个不同的概念，该条文是对抵押登记内容的规定，而非对抵押担保范围的规定，担保范围的确定还是应当遵照抵押合同约定。案涉抵押房屋和土地他项权证上对抵押担保范围仅有面积记载，故抵押财产的担保范围均应从抵押合同之约定。抵押合同中约定抵押范围包括诉讼费等，故一审诉讼费属于抵押财产的优先受偿范围。上诉人乐基公司认为一审诉讼费不应在抵押财产中享有优先受偿权的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，乐基公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7384元，由乐基公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 君
审判员 龚 甜
审判员 华敏洁
二〇一七年九月四日
书记员 吴 兰