湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘11民终1085号
上诉人（原审原告）：湖南华广商业有限公司。
法定代表人：黄学军。
委托诉讼代理人：魏林。
被上诉人（原审被告）：永州市冷水滩区百信平价大药房。
负责人：杨明。
委托诉讼代理人：阳成。
上诉人湖南华广商业有限公司（以下简称华广公司）因与被上诉人永州市冷水滩区百信平价大药房（以下简称百信大药房）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省东安县人民法院（2015）东法民二初字第663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华广公司的委托代理人魏林与被上诉人百信大药房的负责人杨明、委托代理人阳成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华广公司上诉请求：撤销东安县人民法院（2015）东法民二初字第663号民事判决第一、第二、第三、第四项判决，改判支持上诉人的诉讼请求，本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清。双方签订的《湘中城市广场房屋租赁合同书》约定百信大药房未按合同规定的时间和金额支付支房屋租凭费用和水电费的，除补交外，还应支付违约金，超过30天未支付的，华广公司有权单方面解除租赁合同。现百信大药房已累计拖欠房租427,364元，且已超过30天，故华广公司有权解除合同；2、一审法院适用法律错误，滥用情势变更原则，且前后矛盾。一审认为多家商铺及沃尔玛惠选超市倒闭或搬迁是被上诉人履行合同发生重大变化没有依据，先是认为双方合同有效，后又认为双方合同存在重大误解。
百信大药房辩称，所租赁商铺所在地段是纯商业区，没有居民，没有流动人口，整栋楼基本是空楼了，两百多家商户基本没有一家了，当时华广公司招商时说以沃尔玛为中心，百信大药房也是冲着沃尔玛去的，但实际上不是真正的沃尔玛，现在只剩下肯德基了，而且肯德基是以营业额来缴纳租金的，百信大药房却依照合同缴纳租金和管理费，合同中约定的租金太高，无法承担。
华广公司向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《湘中城市广场房屋租赁合同书》；2、判令百信大药房支付2013年11月1日至2015年9月30日期间的房屋租金427,364元，并根据合同约定从2013年11月1日起按未交租赁费用5‰交纳滞纳金；3、判令百信大药房支付的履约保证金120,000元作为违约金不予退还；4、判令百信大药房从2015年10月1日起按原租金的2倍支付租赁场地的场地占用费。
一审法院认定事实：2012年5月15日，华广公司与百信大药房协商签订了《湘中城市广场房屋租赁合同书》。合同约定：华广公司将其所有的位于东安县湘中城市广场第一层B1-1、B2-1号商铺租赁给百信大药房使用；合同期限为96个月，即从2012年8月1日至2020年7月31日止；每月房屋租金44,903元、物业管理费1,422元，按季缴纳，每季共计138,987元；乙方未按合同约定的时间和金额支付房屋租赁费用与水电费的，除应补交外，每延迟一天应向甲方支付迟交金额5‰的违约金；延迟支付房屋租赁费用与水电费超过30天的，除应补交外，甲方有权单方面解除租赁合同，租赁履约保证金不予退还。百信大药房租赁华广公司商铺后，交纳了履约保证金120,000元，开设百信平价大药房东安店经营中西药品销售业务，并在初期履行了合同义务。2013年10月，因租赁在湘中城市广场二楼的沃尔玛惠选超市及一楼的多家商铺经营亏损而先后倒闭或搬迁，对百信大药房的药品经营带来了较大的影响，百信大药房向华广公司提出按80%的比例缴纳房屋租金与物业管理费未果，百信大药房遂从2013年11月1日起至2014年7月31日期间按80%的比例缴纳房屋租金与物业管理费（即应交138,987元，实交112,041元，欠交26,946元），以后则未按此比例交纳，每季欠交金额不等，直至2015年9月30日被告共计欠缴房屋租金与物业管理费427,364元，经华广公司多次催促，百信大药房则以原协商的缴纳房屋租金与物业管理费过高而应当减少为由至今未付。华广公司遂诉至法院，请求处理。一审法院认为，华广公司与百信大药房签订的《湘中城市广场房屋租赁合同书》，系双方真实意思表示，内容合法，系有效合同，双方应按合同的约定履行各自义务，但在合同履行期间，由于租赁在华广公司湘中城市广场一楼的多家商铺及二楼的沃尔玛惠选超市因经营亏损而先后倒闭或搬迁，且大部分商家都是通过协商按80%比例交纳了房屋租赁费与物业管理费，属于客观情况发生了百信大药在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的重大变化，继续履行合同约定的房屋租金与物业管理费标准，对于百信大药明显不公平或者不能实现合同目的，因而双方签订的《湘中城市广场房屋租赁合同书》系可变更的合同，故华广公司要求解除合同的诉讼请求法院不予支持。鉴于本案实际情况，降低房屋租金比例并继续履行合同，对双方较为公平，且均为有利，原合同约定的租金可酌情变更为按80%比例支付较为合适，故百信大药要求按80%比例缴纳房屋租金与物业管理费的辩解意见法院予以支持。现百信大药仍在使用租赁房屋，故应从2015年10月1日起按合同约定租金的80%比例支付后期房屋租金与物业管理费。百信大药未足额支付房屋租金与物业管理费的行为，系情势变更后的履约争议，不属于根本违约的情形，故华广公司要求判决每延迟一天由百信大药支付迟交金额5‰的违约金、合同履行保证金120,000元作为违约金处理及由被告从2015年10月1日起按原租金的2倍支付租赁场地的场地占用费的诉讼请求，与客观事实不符，且显失公平，法院不予支持。百信大药在2013年11月1日至2015年9月30日期间所欠房屋租金与物业管理费427,364元，因双方多次协商减交未果，故可酌情按所欠金额的80%的比例补交。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条第一款（一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决：一、湖南华广商业有限公司与永州冷水滩区百信平价大药房于2012年5月15日签订的《湘中城市广场房屋租赁合同书》继续履行；二、永州冷水滩区百信平价大药房于本判决生效之日起十日内按80%比例支付2013年11月1日至2015年9月30日期间所欠湖南华广商业有限公司房屋租金与物业管理费341,891.2元；三、从2015年10月1日起至本判决生效之日止的房屋租金与物业管理费由永州冷水滩区百信平价大药房按合同约定租金的80%的比例支付；四、驳回湖南华广商业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7,710元，由湖南华广商业有限公司承担1,542元，永州冷水滩区百信平价大药房承担6,168元。
二审中,当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实依法予以确认。
本院认为，华广公司与百信大药房签订的《湘中城市广场房屋租赁合同书》，系双方真实意思表示，内容合法，系有效合同，双方应按合同的约定履行各自义务。根据当事人的上诉主张以及答辩意见，本案二审期间的争议焦点在于双方在履行合同过程中，是否出现了构成情势变更的事由。华广公司上诉主张，百信大药房在经营过程中出现亏损，无法承担租金和管理费，属于可以预见的商业风险，不存在情势变更情形；而百信大药房则辨称之所以与华广公司签订合同是基于相信沃尔玛超市入驻，商业前景较好，现沃尔玛惠选超市及大部分商铺退出，发生了情势变更的情形。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，华广公司在招商过程中，对外宣传沃尔玛超市即将入驻，使百信大药房有理由相信沃尔玛超市的进驻会有助于提升商铺价值，对药房的经营带来便利，故与华广公司签订了上述合同，在合同履行期间，沃尔玛惠选超市和多家商铺因经营亏损而先后倒闭或搬迁，大部分商家通过协商按80%比例交纳了房屋租赁费与物业管理费，该事实在当地业内广为人知，华广公司在庭审过程中也部分承认，百信大药房虽未提供书面证据证实，本院根据双方的陈述及向当地有关人员了解，对上述事实予以确认。以上情形系双方当事人在签订合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，并且客观上造成了百信大药房经营困难，如继续履行合同对百信大药房一方明显不公，而造成该事实又不能归咎于合同双方当事人，故本案事实符合上述司法解释规定的情势变更情形。本院对百信大药房要求按80%比例缴纳房屋租金与物业管理费的辩解意见予以支持。但由于本案难以确定情势变更情形发生的具体时点，综合全案，酌情判定2015年9月30日前按原合同履行，2015年10月1日后按变更后的合同履行。华广公司要求解除双方签订的《湘中城市广场房屋租赁合同书》、百信大药房支付的履约保证金120,000元作为违约金不予退还、百信大药房从2015年10月1日起按原租金的2倍支付租赁场地的场地占用费、从2013年11月1日起按未交租赁费用5‰交纳滞纳金的上诉请求均不能成立，本院不予支持，对其要求百信大药房支付2013年11月1日至2015年9月30日期间的房屋租金427,364元的上诉请求本院予以支持。
综上所述，华广公司的上诉理由部分成立，对合理部分本院予以支持。一审判决部分事实认定不清，处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：
一、维持东安县人民法院（2015）东法民二初字第663号民事判决第一、四项，即：湖南华广商业有限公司与永州冷水滩区百信平价大药房于2012年5月15日签订的《湘中城市广场房屋租赁合同书》继续履行；从2015年10月1日起至本判决生效之日止的房屋租金与物业管理费由永州冷水滩区百信平价大药房按合同约定租金的80%的比例支付；驳回湖南华广商业有限公司的其他诉讼请求；
二、变更东安县人民法院（2015）东法民二初字第663号民事判决第二项为永州冷水滩区百信平价大药房于本判决生效之日起十日内支付2013年11月1日至2015年9月30日期间所欠湖南华广商业有限公司房屋租金与物业管理费共计427,364元。
三、变更东安县人民法院（2015）东法民二初字第663号民事判决第三项为从2015年10月1日起房屋租金与物业管理费由永州冷水滩区百信平价大药房按合同约定租金的80%的比例支付；
二审案件受理费7,710元，由湖南华广商业有限公司负担4,248元，永州冷水滩区百信平价大药房负担3,462元。
本判决为终审判决。
审 判 长 乔晋楠
审 判 员 彭卫民
代理审判员 刘 爱
二〇一六年九月一日
书 记 员 张玲慧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。