新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院
民 事 判 决 书
（2016）兵民再56号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李志昌，男，1951年10月8日出生，汉族，新疆生产建设兵团第十师勘测设计院退休职工，住新疆维吾尔自治区北屯市。
委托诉讼代理人：张进军，北京华泰（乌鲁木齐）律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：薛云南，女，1966年7月20日出生，汉族，职业信息不详，住新疆维吾尔自治区哈巴河县。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：阿勒泰嘉瑞房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区北屯市建设路。
法定代表人：曹玉坤，该公司经理。
二审被上诉人（一审被告）：王长鹏（薛云南之夫），男，1961年9月26日出生，汉族，职业信息不详，住新疆维吾尔自治区哈巴河县。
一审被告：赵新平，男，1964年12月8日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区北屯市。
再审申请人李志昌因与被申请人薛云南、阿勒泰嘉瑞房地产开发有限责任公司（简称嘉瑞公司），二审被上诉人王长鹏，一审被告赵新平商品房买卖合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团第十师中级人民法院（2015）兵十民终字第128号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年9月4日作出（2016）兵民申209号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人李志昌及其委托诉讼代理人张进军，被申请人嘉瑞公司的法定代表人曹玉坤，一审被告赵新平到庭参加诉讼；被申请人薛云南，二审被上诉人王长鹏经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
李志昌申请再审称，其入住涉案房屋后，至今未取得房产证、土地证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，嘉瑞公司及薛云南、王长鹏应当承担违约责任。现原审判决以其诉讼请求超过诉讼时效期间为由，对其此项主张不予支持，忽视了其自领取涉案房屋钥匙至今，多次与嘉瑞公司及薛云南、王长鹏协商办理房产证、土地证的事宜，并多次向当地信访部门、房产管理部门反映情况的事实，特别是信访部门多次召集嘉瑞公司及薛云南、王长鹏共同协商，嘉瑞公司负责人还承诺2014年5月31日前解决问题，应当适用诉讼时效中断的规定。原审判决未予适用，作出判决，认定事实不清，适用法律错误，判决结果不当，请求予以纠正。
嘉瑞公司辩称，李志昌的诉讼请求已经超过诉讼时效期间，丧失胜诉权，不应予以支持。原审判决结果正确，请求予以维持。
薛云南、王长鹏经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，庭前共同提交书面答辩意见称，李志昌在诉讼之前，仅与其就办理涉案房屋房产证、土地证事宜进行过协商，从未涉及违约金及逾期利息。现李志昌主张其赔偿违约金及逾期利息，却未在诉讼时效期间内提出，已经丧失胜诉权，不应支持。原审判决结果正确，请求予以维持。
赵新平述称，原审判决结果正确，请求予以维持。
李志昌于2015年1月13日向新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院起诉请求：1.嘉瑞公司与其签订商品房买卖合同；2.嘉瑞公司为其办理涉案房屋房产证、土地证；3.嘉瑞公司及薛云南、王长鹏按银行逾期贷款利息的标准计算，赔偿逾期2402天未办证的违约金85219.08元，并继续计算逾期利息至办证完毕；4.薛云南、王长鹏返还其已支付的物业费347元及利息137.36元；5.薛云南、王长鹏交纳其已支付的维修基金2662元至相关部门；6.嘉瑞公司及薛云南、王长鹏承担2009年后增加的涉案房屋办证费用；7.嘉瑞公司及薛云南、王长鹏承担案件诉讼费用。
一审法院认定事实：2007年7月10日，嘉瑞公司与王长鹏、赵新平签订《合作开发房地产协议书》，约定双方当事人合作开发嘉瑞一号楼，其中，王长鹏、赵新平负责开发建设，嘉瑞公司协助二人办理开发建设手续，在开发建设过程中发生的拆迁、销售等业务，由嘉瑞公司签订合同。在此之前，因拟建的嘉瑞一号楼对李志昌所有的建筑面积73.20平方米、土地使用面积199平方米的平房采光有影响，王长鹏、赵新平曾于2007年4月24日向嘉瑞公司出具《承诺书》，承诺如有纠纷，自行承担责任。同年5月11日，王长鹏与李志昌签订《换房协议》，约定王长鹏以具体楼层在四楼的85平方米房屋交换李志昌的平房，房屋面积以房产管理部门办理房产证的面积为准，超出85平方米的，由李志昌按市场价给王长鹏补差，办证手续费和其他费用由李志昌负担。当月24日，王长鹏与李志昌又签订《换房补充协议》，约定房屋装修事宜，以及由李志昌办理房产证、土地证，王长鹏协助并补偿1500元。2009年6月6日，薛云南、王长鹏与李志昌以收条的形式确定，交换房屋面积96.45平方米，价格为每平方米1380元，房款总价为133101元；李志昌的平房折抵117300元，加之王长鹏应付的补偿款1500元，沙子款150元，合计折抵118950元，剩余房款为14151元。当日，李志昌付清款项，又支付物业费347元、维修基金2662元，并将平房的房产证、土地证交付给王长鹏。次日，李志昌入住交换房屋至今，其平房则由薛云南、王长鹏管理使用。但李志昌至今未与嘉瑞公司、王长鹏、赵新平签订商品房买卖合同，亦未取得房产证、土地证。
该法院另认定事实：嘉瑞一号楼于2008年7月31日竣工验收。因管理费未付清，嘉瑞公司与王长鹏、赵新平发生纠纷，引起诉讼。嘉瑞一号楼住户至一审时未办理房产证、土地证。2015年7月31日，嘉瑞公司取得嘉瑞一号楼土地证大证，同年8月21日，该公司向北屯市房产交易中心提交了申请办理房产初始登记的相关材料。自2009年至一审时，个人购买普通商品房办证契税未增加。
一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五十四条的规定，于2015年9月16日作出（2015）北民初字第50号民事判决：一、嘉瑞公司于判决生效后三十日内与李志昌就涉案房屋签订商品房买卖合同；二、嘉瑞公司于判决生效后六十日内协助李志昌办理涉案房屋房产证、土地证；三、薛云南、王长鹏于判决生效后三日内返还李志昌物业费347元、维修基金2662元，合计3009元；四、驳回李志昌的其他诉讼请求。一审案件受理费1942.56元，由李志昌负担1724.56元，嘉瑞公司、王长鹏、赵新平负担200元。
李志昌不服一审判决，向新疆生产建设兵团第十师中级人民法院上诉请求：一审判决以其未在诉讼时效期间内主张嘉瑞公司及薛云南、王长鹏赔偿因逾期未办证的违约金为由，驳回其诉讼请求错误。其自领取涉案房屋钥匙至今，多次与嘉瑞公司及薛云南、王长鹏协商办理房产证、土地证的事宜，对方均已各种理由推脱，其又多次向当地信访部门、房产管理部门反映情况，信访部门也多次召集嘉瑞公司及薛云南、王长鹏共同协商，嘉瑞公司负责人还承诺2014年5月31日前解决问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”据此，其起诉并未超过诉讼时效期间，应于支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决结果不当，请求予以纠正，改判嘉瑞公司及薛云南、王长鹏赔偿逾期未办证的违约金85219.08元，并继续计算逾期利息至办证完毕。
嘉瑞公司辩称，李志昌主张该公司赔偿违约金及逾期利息的诉讼请求，未在诉讼时效期间内提出，已经丧失了胜诉权。一审判决结果正确，请求予以维持。
薛云南、王长鹏辩称，李志昌自领取涉案房屋钥匙至今，确曾多次与其协商，但均是主张办理房产证、土地证，从未主张过违约金及逾期利息，两项主张区别明显。而李志昌主张其赔偿违约金及逾期利息的诉讼请求，未在诉讼时效期间内提出，确已经丧失了胜诉权，不应支持。一审判决结果正确，请求予以维持。
赵新平述称，一审判决结果正确，请求予以维持。
二审法院认定的事实与一审法院认定的事实基本一致。
二审法院认为，本案的争议焦点是李志昌主张嘉瑞公司及薛云南、王长鹏赔偿违约金及逾期利息的诉讼请求是否超过诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”违约金为普通债权，应当适用诉讼时效的规定，现李志昌主张诉讼请求时距应取得房产证、土地证期限届满之日已超过两年，而其未能提供充分有效证据证明期间有中断等情形，故一审判决采信嘉瑞公司及薛云南、王长鹏等答辩意见，认定其诉讼请求已超过诉讼时效期间正确。
二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，于2015年12月28日作出（2015）兵十民终字第128号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1930.48元，由李志昌负担。
本院再审认定的事实与二审法院认定的事实基本一致。
本院再审认为，李志昌虽仅针对嘉瑞公司及薛云南，而未针对王长鹏申请再审，但鉴于薛云南和王长鹏系夫妇关系，且原审过程中，李志昌主张王长鹏承担民事责任，故根据原审范围，确定本案的争议焦点为李志昌主张嘉瑞公司及薛云南、王长鹏赔偿违约金及逾期利息的诉讼请求有无事实和法律依据。
从事实证据角度分析。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”由此可知，约定和违约或产生损失是成就违约金的两个法定条件。关于约定。李志昌未与嘉瑞公司及薛云南、王长鹏签订商品房买卖合同，对违约金的约定无从谈起；即便是李志昌与王长鹏签订的两份协议，也未涉及违约金的约定，故没有证据证明双方当事人对违约金进行过约定。李志昌根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条主张违约金，但该条规定出卖人应当承担违约责任的三种情形均是基于双方当事人签订商品房买卖合同的约定内容而言，不能类推适用于本案情形。关于违约或产生损失。嘉瑞公司因未与李志昌签订商品房买卖合同，无约可违；而王长鹏虽与李志昌签订两份协议，但一是没有约定涉案房屋房产证、土地证的办理期限，二是约定的办证主体也是李志昌而非王长鹏，后者仅有协助义务，故同样不能认定王长鹏未依约履行合同义务。李志昌自涉案房屋交付后入住至今，虽未取得房产证、土地证，但并未影响其使用，损失难以认定。基于上述分析，李志昌的诉讼请求没有证据支持，不能成立。
从法律程序角度分析。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年；诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”李志昌入住涉案房屋后即多次与嘉瑞公司及薛云南、王长鹏协商办理房产证、土地证的事宜，并向相关部门反映情况，已经知道其权利被侵害，但始终未向人民法院提出诉讼，而至其起诉时，确已超过诉讼时效。至于李志昌主张信访部门召集嘉瑞公司及薛云南、王长鹏共同协商时，嘉瑞公司负责人承诺2014年5月31日前解决问题，应当适用诉讼时效中断的意见，因协商及承诺事项针对的是办理涉案房屋房产证、土地证，并非赔偿违约金及逾期利息，而办理涉案房屋房产证、土地证的事项一审判决已经作出判项，不应将二者混淆。
综上所述，李志昌的再审请求及理由不能成立，不予支持。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零三条第二款的规定，判决如下：
维持新疆生产建设兵团第十师中级人民法院（2015）兵十民终字第128号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨正远
代理审判员 吴 媛
代理审判员 黄婷婷
二〇一七年三月二十日
书 记 员 赵 静
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