江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民初字第2719号
原告（反诉被告）昆山市百佳惠大药房有限公司,住所地江苏省昆山市玉山镇朝阳西路XXX号，组织机构代码75460108-0。
法定代表人崔洪鑫，该公司董事长。
委托代理人吴景贵，江苏王建华律师事务所律师。
委托代理人金元杰，江苏王建华律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）刘招飞，男，汉族，1970年7月23日生，住福建省福安市。
第三人刘芳妹，女，汉族，1978年2月7日生，住福建省抚州市仓山区。
委托代理人陈国勇，江苏巨升律师事务所律师，同时代理上述被告及第三人。
原告昆山市百佳惠大药房有限公司（以下简称百佳惠公司）与被告刘招飞、第三人刘芳妹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月19日立案受理后，依法适用简易程序由审判员徐福灿独任审判，并于2014年10月21日公开开庭进行了审理，原告委托代理人吴景贵到庭参加诉讼，被告及第三人未到庭。审理中，被告刘招飞依法提起反诉，经本院审核，符合法律规定。后因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭于2014年11月17日、12月22日两次公开开庭进行了审理，原告委托代理人吴景贵、金元杰、被告及第三人共同委托代理人陈国勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告百佳惠公司诉称：原告从徐建强（昆山新世纪针纺有限公司）手中租赁玉山镇朝阳西路XXX号房产用于各项经营，2011年8月31日，原告委托当时总经理与被告签订《房屋租赁合同》，约定将位于昆山市朝阳路XXX号三楼店面400平方米租赁给被告用于经营眼镜，即昆山市玉山三叶眼镜批发城，业主为第三人刘芳妹。合同签订后，原告公司按照约定向被告交付房屋，然后被告并未按照合同约定支付后期租金，从2013年3月31日后，被告未付租金，经原告多次催要未果，故起诉至法院，请求判令：1、被告支付租金396000元；2、被告承担本案诉讼费用。审理中，原告变更诉讼请求为：1、被告支付租金466000元（增加2014年9月1日至2014年11月30日的租金70000元）；2、被告承担本案诉讼费用。
被告刘招飞辩称：原告主体资格不适格，原告非房产所有权人，合同也是案外人崔旭芳签订，并非原告。承租期间，原告存在违约行为，给被告造成了很大损失，故不应当支付租金。
第三人刘芳妹述称：同意被告的全部意见。
反诉原告刘招飞反诉诉称：2011年8月，反诉原告刘招飞与案外人崔旭芳签订《房屋租赁合同》，合同约定期限为三年，年租金280000元，约定三楼后半部进行清理并开始正常经营使用，反诉原告刘招飞对经营处场地进行了装修，并投放了大量广告宣传费用。但由于反诉被告未按合同约定对场地进行清理，导致反诉原告无法正常经营，经多次协商，案外人江苏百佳惠苏禾大药房连锁有限公司（以下简称百佳惠苏禾公司）于2012年12月向反诉原告出具承诺书，承诺减免部分租金。2013年3月，反诉原告与反诉被告发生矛盾，反诉被告关闭反诉原告经营场所，并停水停电，给反诉原告造成了大量损失，故请求判令：1、反诉被告百佳惠公司减免2013年3月后的部分租金6个月13998元；2、反诉被告百佳惠公司应承担自承诺书中承诺的每月减少7000元，11个月共计77000元；3、反诉被告应承担反诉原告自2013年3月来的经济损失约200000元；4、反诉被告应赔偿反诉原告的装修、广告费三年折算118793元；5、反诉被告应承担反诉原告因关门造成的物品损失77030元；6、反诉被告承担反诉的诉讼费用。
反诉被告百佳惠公司辩称：反诉原告反诉无任何事实和法律依据，请求全部驳回。
经审理查明：案外人昆山新世纪针纺有限公司为昆山市玉山镇朝阳西路XXX号房产的所有权人，2008年3月15日，原告百佳惠公司从案外人昆山新世纪针纺有限公司处承租昆山市玉山镇朝阳西路XXX号房产，崔旭芳作为原告百佳惠公司代表在租赁合同上签字。后原告百佳惠公司于2011年8月31日与被告刘招飞签订《房屋租赁合同》一份，崔旭芳亦作为原告百佳惠公司代表签字，约定将上述昆山市玉山镇朝阳西路XXX号房产三楼店面出租给被告刘招飞，出租建筑面积为400平方米，租期为2011年9月1日至2014年8月31日止。年租金为280000元，每个月底前付下个月租金，半年后房租付三押一或半年一付。因原告百佳惠公司原因使被告刘招飞未能正常营业，给被告刘招飞造成经济损失时，由原告百佳惠公司承担责任并赔偿被告刘招飞全额直接和间接经济损失。原告百佳惠公司必须在2011年12月31日前，把三楼后大半部分（被告刘招飞所租赁的三楼部分面积的剩余面积）清理并开始正常经营使用。被告刘招飞承租上述房屋后，以第三人刘芳妹名义成立昆山市玉山三叶眼镜批发城进行经营，房租交付至2013年3月31日，其中2013年期间租金均按照合同约定金额交纳。嗣后因被告刘招飞未交纳租金，原告百佳惠公司于2014年6月13日向被告刘招飞发出催租函，要求被告刘招飞交纳2013年4月1日至2014年8月31日的租金，并同意因租赁期间双方交接停业一个月，考虑被告刘招飞的特殊情况，故减免两个月租金。定于合同到2014年5月31日止，被告刘招飞最终应付租金为256000元，要求于2014年6月20日前交纳，并提出租金由江苏百佳惠瑞丰大药房连锁有限公司法人代表崔洪鑫收取。2014年9月10日，原告百佳惠公司委托律师向被告刘招飞发出律师函，要求被告刘招飞收函后三日内将承租房内的物品搬离，后被告刘招飞委托律师回函，对原告百佳惠公司的律师函提出异议，并拒绝将承租房内的物品搬离。2014年11月30日，被告刘招飞将承租房内的物品搬离，并将房屋交付给原告百佳惠公司。
另查明：案外人百佳惠苏禾公司于2012年10月31日向被告刘招飞出具承诺书一份，承诺在2012年12月31日前按照原告百佳惠公司与被告刘招飞签订的租赁合同约定将三楼商场北边投入正常使用，并清理此场所的堆放物品和仓储，保持整个商场正常经营环境整洁形象。若不能兑现承诺即承担违约责任：自2013年1月1日起，每个月减免被告刘招飞租金7000元，至租赁协议期满为止。案外人百佳惠苏禾公司与本案原告百佳惠公司系关联公司，且崔旭芳为百佳惠苏禾公司法定代表人。
又查明：2014年6月27日，被告刘招飞报警称其承租房屋没有电，与原告百佳惠公司存在租房纠纷。2014年7月22日，被告刘招飞再次报警称其租用的柜台与原告百佳惠公司存在经济纠纷。
以上事实由当事人提供的房屋产权证、租赁合同增补协议、房屋租赁合同、工商登记注册信息、律师函及回函、照片、情况说明、承诺书、收据、催租函、接处警工作记录、搬离承诺书、百佳惠苏禾公司工商局档案资料以及当事人陈述予以证实。
本院认为：关于原告百佳惠公司提供的百佳惠苏禾公司情况说明，因与被告刘招飞提供的工商局档案资料相互矛盾，本院依法不予采信。
关于被告刘招飞提供的装修、广告清单以及营业报表，因内容时间与被告刘招飞实际承租涉案房屋的时间相矛盾，且均为非正式财务资料，故本院对此不予采信。
关于被告刘招飞提供的照片，因无法核实具体拍摄时间，故本院对该份证据不予采信。
原告百佳惠公司将所承租的房屋转租给被告刘招飞，且实际履行，被告刘招飞理应按照约定交纳相应的房租。关于案外人百佳惠苏禾公司出具的承诺书，因原告百佳惠公司与被告刘招飞签订的租赁合同也是委托案外人崔旭芳签订，故对百佳惠苏禾公司出具的承诺书，被告刘招飞有理由相信其可以代表原告百佳惠公司，故本院对百佳惠苏禾公司向被告刘招飞出具的承诺书视为原告百佳惠公司出具。但该承诺书中载明仅在2012年12月31日前无法完成将商场北面投入使用的条件下，方才减免被告刘招飞的房租，现被告刘招飞并未提供证据证明在2012年12月31日后上述条件成就，故对被告刘招飞要求自2013年1月1日起减免租金的反诉请求不予采信。关于被告刘招飞要求原告百佳惠公司赔偿其他损失，因双方自2013年1月1日起，被告刘招飞并未提供证据证明原告百佳惠公司存在违约行为，也未提供证据证明实际损失，故本院对此不予支持。被告刘招飞至2014年11月30日方才将承租房屋中物品搬离，并交付给原告百佳惠公司，故被告刘招飞本应支付的租金及使用费期间为2013年4月1日至2014年11月30日，因原告百佳惠公司承诺因交接减免被告刘招飞2个月租金，故被告刘招飞还应支付原告百佳惠公司租金及实际使用费为420000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告刘招飞于本判决生效之日起十日内支付原告昆山市百佳惠大药房有限公司租金及使用费合计420000元。
二、驳回反诉原告刘招飞的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果被告未按本判决指定的期间履行上述义务的，原告可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
本诉案件受理费8790元，由原告昆山市百佳惠大药房有限公司负担1320元，被告刘招飞负担7470元；被告刘招飞负担部分原告起诉时已预交，本院不再返还，由被告刘招飞在履行上述判决时一并支付给原告昆山市百佳惠大药房有限公司。
反诉案件受理费9928元，减半收取4964元，由被告刘招飞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行，农业银行苏州工业园区支行营业部；账号，10-550101040009599。
审 判 长 徐福灿
人民陪审员 吴伟萍
人民陪审员 毛红娟
二〇一四年十二月二十六日
书 记 员 张 磊