浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)浙杭民终字第1226号
上诉人（原审原告）：陈绍存。
委托代理人：屠友先。
被上诉人（原审被告）：孙洁。
委托代理人：钱国黎、柳沛。
上诉人陈绍存因与被上诉人孙洁房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2015）杭下民初字第167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：2010年3月28日，陈绍存和涉案房屋所有人黄玉康签订租赁合同1份，约定租赁期限从2010年4月1日至2015年5月30日。同年6月30日，陈绍存申请将其承租的房屋转租，并经黄玉康签字同意。次月3日，陈绍存、孙洁双方签订租赁合同一份，约定：陈绍存将位于朝晖一区文晖苑3、4幢二楼商场部分用房（面积共计618平方米）出租给孙洁，租赁期限为5年，自2010年7月19日至2015年7月19日；先租后用，签订合同同时交清第一年租金451140元，从第2年开始，以后每年在上年租金的基础上递增5%，之后每一期的租金需在租赁付款期截止日的前一个月交付给陈绍存，即2011年6月18日前支付473697元，2012年6月18日前支付497381.80元，2013年6月18日前支付522250.90元，2014年6月18日前支付548363.40元。孙洁应在合同签字生效向陈绍存支付租房保证金37500元。后孙洁于2013年6月30日支付租金522250.90元。2013年11月14日，文晖苑小区业主委员会及杭州钱景物业有限公司文晖苑物业服务中心联合发函给孙洁，告知因涉案房屋发生渗漏需整改维修事宜。2014年8月4日，陈绍存发短信给孙洁，载明：“房租548363.40/365×49=73615.90元，548363.40-73615.90-37500等于437257.50元。”同月9日孙洁支付租金437248元。2014年9月22日，陈绍存与房屋所有人黄玉康签订补充合同一份，约定将陈绍存转租给孙洁的涉案房屋租期延期到2015年7月19日。2014年9月26日，陈绍存通过银行转账支付给孙洁15000元。2014年10月6日，杭州钱景物业有限公司受业主黄玉康委托，将涉案房屋渗漏处修补工程委托杭州常合防水材料有限公司施工。2013年11月14日，2014年9月27日、10月6日、12月8日，因涉案房屋漏水产生维修费用，杭州钱景物业有限公司分别开具4份收据给房屋所有人黄玉康及陈绍存。2014年10月24日，陈绍存发函给孙洁，催讨剩余租金111115.40元。2014年12月31日，孙洁支付租金73615元。陈绍存于2015年1月14日向原审法院起诉，请求判令：1.孙洁支付陈绍存租金37500元及违约金25390.50元（暂计至2014年12月31日，后续违约金按照日万分之五的标准支付至租金付清之日止）；2.赔偿陈绍存维修房屋支付的费用45000元；3.本案诉讼费用由孙洁承担。
原审法院认为：陈绍存与孙洁签订的《租赁合同》，系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。本案争议焦点在于，双方在合同履行过程中，是否对支付租金的金额及期限协议变更。对于此节事实，孙洁提交了陈绍存于2014年8月4日发出的短信记录一份以支持其抗辩主张。陈绍存于短信中列明在扣除转租合同超过原租赁合同49天而产生租金73615.90元及保证金37500元后，孙洁应付的租金金额为437257.50元，结合当事人原审庭审陈述及在案证据来看，可以认定孙洁在得知转租合同租期超过原租赁合同后曾与陈绍存协议变更支付49天的租金及保证金37500元，但对于该变更的具体内容系减少金额还是仅延缓支付，双方存在争议，对此，原审法院认为，在得知陈绍存已签订延长租期补充合同并收到陈绍存的告知函催讨剩余租金后，孙洁亦支付了73615元的租金，故从生活常理可以判断减少支付37500元的租金非陈绍存本意，孙洁要求扣除37500元租金的抗辩主张无事实及法律依据，其应继续履行支付租金的义务。孙洁未能举证证明其因行使不安抗辩权已向陈绍存履行了通知义务，故其仍应支付2014年6月18日至同年8月4日期间的违约金，具体为548363.40元×0.0005×47天=12886.54元。至于2013年6月30日延期支付的12天的租金，孙洁亦未能举证证明双方已协议变更，故应按合同约定的计算方式支付相应的违约金3133.50元。陈绍存并未在告知函中明确剩余租金的支付期限，故尚欠租金37500元的违约金应从起诉之日起即2015年1月14日，以合同约定的日万分之五的利率支付至租金实际付清之日止。对于维修费用的赔偿，首先陈绍存并未提交确凿证据证明孙洁装修了涉案房屋的卫生间及操作间，退一步说，即便孙洁装修了房屋，仅凭防水材料公司提供的证言亦不足以证明装修行为与房屋漏水有必然因果关系。另外，双方对维修义务并无明确约定，依法应由出租方负担，故陈绍存要求孙洁赔偿维修费用45000元于法无据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2015年3月5日判决：一、孙洁于判决生效之日起十日内给付陈绍存租金37500元及违约金16020.04元（另从2015年1月14日起，以37500元为基数，按合同约定的日万分之五的利率计算至判决确定期限内的实际给付之日止）；二、驳回陈绍存的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2458元，因适用简易程序审理，减半交纳1229元，由陈绍存负担766元（已预交2458元，剩余部分于判决生效之日起十五日内退还），孙洁负担463元（于判决生效之日起十五日内向原审法院交纳）。
宣判后，陈绍存不服，向本院提起上诉称：一审法院认定事实有误，判决结果显失公平。具体表现为：1、关于违约金。根据双方合同约定，孙洁每次支付租金的日期与金额均在合同上明确约定，按期足额付款是孙洁的合同义务，除非另行与陈绍存达成一致，否则孙洁均应严格执行。一审法院支持了陈绍存2013年6月18日逾期支付租金的违约金，但对于2014年6月18日之后孙洁逾期支付租金却未能足额支持。陈绍存认为时至2014年6月18日，孙洁应付租金548363.4元，2014年8月9日付款437248元，2014年12月31日付款73615元，尚有37500元租金未付。因此，孙洁理应根据合同约定就逾期付款部分分段计算违约金，直至付清为止。一审法院以陈绍存于2014年8月4日向孙洁发送一条短信为时间节点，将之前的逾期违约金计算至此，显然不合理。理由如下：首先，假设陈绍存如果于2014年6月19日发送一条同样短信，而孙洁实际交付租金时间在2014年8月9日，那么孙洁是不是只需要承担一天的违约金？所以一审法院以陈绍存发送短信的时间作为前期逾期违约金的时间节点是错误的。其次，陈绍存与房屋所有权人签订合同的时间是否与转租合同一致，并不影响孙洁所谓承租人向陈绍存承担责任。如果最终因陈绍存的原因不能保证孙洁足额适用合同约定的租期的，则由陈绍存承担违约责任。但在合同未到期的情况下，孙洁并无理由直接拒绝支付约定租金。否则，像附条件的合同，在条件没有成就的情况下，相对方是不是都可以拒绝履行合同约定义务？最后，孙洁并未向陈绍存提出过异议，且陈绍存与房屋所有权人补充约定的事实只不过是陈绍存诚信履约的一种表现。再退一步讲，就算陈绍存自2014年8月9日到2014年9月22日之间对49天租金是否支付处于不确定状态下，那么自2014年9月22日起，那孙洁还有什么理由不足额支付租金？按照一审法院的思路，如果陈绍存从来没有向孙洁发送过短信，是不是意味着孙洁就应该全额支付租金以及按约承担逾期付款违约金？所以，以陈绍存2014年8月4日发送短信之日作为孙洁前期逾期付款违约金的截止日显然错误的。因为，在孙洁拖欠租金的前提下，陈绍存采取各种方式催讨并不意味着陈绍存放弃逾期付款违约金的权利，哪怕是要求孙洁分段支付。2、关于装修费用。陈绍存与孙洁所签订的租赁合同“供水供电约定”中约定：用水管道甲方送至总阀，总阀至承租房内的供水管道由乙方出资自行安装。租赁合同“其他约定”中约定：如因乙方行为造成损失或者楼上及相邻方造成损失，责任由乙方承担。租赁合同“内部装修的约定”中约定：乙方在装修前，应向甲方提供完整的装修方案。首先，从上述内容可知，孙洁如果改变原房屋用途进行装修，则应向陈绍存提交方案。且孙洁室内用水的管道部分由孙洁自行出资安装。如果对相邻方造成损失，则由孙洁自行承担。从这些内容可见，孙洁对于室内用水及室内装修是负有责任的，这些责任不应由甲方承担。现在，很显然，孙洁承租房屋是用于足浴经营，存在大量用水，与陈绍存之前装修的网吧是完全不同的。既然，孙洁装修未报经陈绍存同意，本身就是一种违约行为，怎么将其法律后果责成陈绍存承担？这种装修所带来的漏水维修义务显然应由孙洁承担。其次，对于漏水房屋进行防水装修是社会常识。本案中，孙洁经营场所漏水导致楼下银行受害是物业、房屋所有权人、陈绍存、孙洁等都知晓的事实。物业公司、楼下银行以及房屋所有权人均向孙洁提出过交涉，但孙洁置之不理。在这样的情况下，陈绍存被迫主动承担起装修工作本身是一种诚信善意的表现。一审法院在本案认为中认定“仅凭防水材料公司提供证言不足以证明装修行为与房屋漏水存在必然因果关系”，这一认定严重缺乏社会常识。曾经令几家单位头疼的漏水问题，最终装修好了却变成没有必然因果关系！那现在楼下银行没有再投诉过，物业公司没有投诉过，那不是恰恰证明装修与不漏水有直接的因果关系吗！最后，陈绍存前期向孙洁打款15000元，无非是希望孙洁主动维修，这是最直接的。在孙洁再次失信的时候，陈绍存主动维修，最终所花费用45000元却变成了没有着落。一审这样的判决，无疑助长了无社会公德的行为，却打击了诚实信用的人。综上，请求：1、撤销原审判决第一项、第二项；2、判决孙洁立即支付所欠租金37500元以及违约金25390.5元（按逾期所欠租金额日万之五计算暂时计算至2014年12月31日），此后违约金继续按未付金额日万分之五标准计算，直至付清；3、判决孙洁赔偿陈绍存房屋维修费45000元；4、本案一、二审诉讼费用由孙洁承担。
针对陈绍存的上诉，孙洁答辩认为：一、原审法院认定事实清楚，证据充分。1、陈绍存的诸多行为严重违反《民法通则》第四条规定的诚实信用原则。第一点，本来在2013年6月18日，陈绍存致电孙洁要求支付租金，当时孙洁由于在外地出差就提出晚几天支付，陈绍存表示同意，后来等6月30日回到杭州立马予以支付。支付后陈绍存也并没有提出任何异议。但在一审开庭时，陈绍存却当庭否认，严重违反诚实信用原则。第二点，在孙洁发现陈绍存超期转租时，就提出了疑问，并与陈绍存进行了多次沟通，并且提出，“如果无法解决的话，孙洁将解除合同，不再租赁涉案房屋”，陈绍存一直以与大房东协商为由进行推脱，直到2014年8月4日，陈绍存来电说与大房东黄玉康协商好了，陈绍存的租期将延长至转租期限，同时，孙洁提出原来的保证金予以折抵租金，相当于提前将保证金退还孙洁，否则就不再承租了。陈绍存予以答应，并将最终需要支付的房租437257.5元以短信的形式与孙洁予以确认，其中明确写着原来保证金37500元是减去的，是提前将保证金退回的。但陈绍存在庭审中再次否认，其行为已经严重丧失诚信。如果当时陈绍存不同意37500元保证金折抵租金予以提前退还的话，孙洁早就不承租该房屋了。孙洁一向都是信守承诺的人，答应过的事情一定会做到。试想一下，孙洁当时连43万多、7万多都支付给了陈绍存，还会不支付三万多吗？这显然是不合常理的。2、违约金计算不应当按照租金总额548363.4元进行计算。在孙洁得知陈绍存超期转租后，孙洁多次与陈绍存协商，在2014年6月18日至2014年8月9日，是属于协商期间，这段时间不能计算违约金的。因为根据《合同法》67条规定，孙洁此时享有不安抗辩权。即一旦孙洁如期全额支付，而大房东黄玉康与陈绍存之间的合同提前到期，那么大房东有可能基于物权要求孙洁腾退房屋，这样一来孙洁的承租权将无法得到保障，而且根据法律规定，违法转租、超期转租的情况下，超过期限部分是无效合同。故，孙洁有权要求陈绍存补充合同之后再予以支付。所以这段期间不能计算违约金。3、陈绍存依法应当承担涉案房屋的维修义务。根据合同法第220条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务。综上所述，应当驳回陈绍存的上诉请求，维持原判。
二审举证期限内，孙洁未向本院提交属于二审程序的新的证据。陈绍存向本院提交如下证据材料：
1、违约告知函，拟证明：孙洁违反合同约定未按合同约定装修。
2、价格评估报告书，拟证明：陈绍存进行装修的是网吧，与孙洁违反约定对房屋进行了不当装修的事实。
上述证据材料经出示，孙洁发表意见称：1、对证据1违约告知函的真实性、合法性和关联性均有异议。第一，孙洁并没有收到过这份违约告知函；第二，该函与本案无关；第三，即便该函件是真的，上面写着“如违反约定视同违约，甲方有权终止合同”，而事实上，甲方并未终止合同，所以乙方并没有违约，而是按照合同约定，继续支付给甲方租金，用实际行动正在与甲方履行相应的合同内容。且违约告知函是在合同签订后发出的，双方达成了新的意向，陈绍存收取了租金没有提出异议，提出的异议不是针对改变用途的，只是针对租金没有支付。2、对证据2价格评估报告书的真实性和合法性无异议，但对关联性和证明目的均有异议。这份证据与本案无关，更无法达到陈绍存的证明目的。而且，从这个证据中可以清晰地看出，是陈绍存将涉案房屋进行了装修，同时对卫生间、水房等多处地方进行了装修，很有可能现在的漏水就是由于当时陈绍存不恰当地装修导致的。且评估报告书是陈绍存单方委托评估的，在评估过程中没有孙洁和其他房东的参与，且与本案无关，本案是违约之诉，房屋的损害是侵权赔偿之诉。
本院经审核认为，对于违约告知函，陈绍存并未提交相应的证据证实已经送达孙洁，故孙洁此项异议成立，对该证据本院不予确认。对于价格评估报告书，系陈绍存自行委托进行鉴定，孙洁的该项异议成立，且单凭该证据不足以证明孙洁存在不当装修的事实，对该证据本院不予确认。
二审举证期限内，陈绍存向本院申请证人武某出庭作证，拟证明：1、一审提交的图片是证人拍的；2、孙洁对涉案房屋的洗手间没有作防水处理。
对证人证言，孙洁发表意见认为证人证言真实性、合法性、关联性均有异议，证人的工程款款项是间接由陈绍存支付的，与本案有利害关系，所以其证言有失客观性。证人是以个人身份作证的，不是代表公司，所以没有证明资格。且从证人的陈述中可以得知，即便没有防水材料，也是陈绍存对房屋的装修过程中没有装，与孙洁无关。且维修租赁物是出租人的法定义务。证人没有鉴定资质，无法认定漏水是什么原因造成的。
本院经审核认为，武某的证人证言不足以证实案涉房屋经孙洁装修，以及孙洁装修时未对案涉房屋洗手间进行防水处理，对该证据本院不予确认。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，当事人对其主张，负有举证的义务，举证不能的，应承担不利的法律后果。本案中，陈绍存认为案涉房屋漏水系孙洁不当装修所致，但对于孙洁存在装修的行为，并未提交有效的证据证实。此外，一审庭审中，陈绍存对孙洁关于陈绍存在承租案涉房屋后，有无装修过操作间、卫生间的提问，其回答是“部分装修部分未装修”，故在陈绍存未能提交有效的证据证实案涉房屋漏水系孙洁的行为所致的情况下，原审法院判决驳回陈绍存关于房屋维修费用的请求并无不当，本院予以维持。
按照合同约定，孙洁负有按期足额支付租金的合同义务，本案中，孙洁应于2013年6月18日前支付租金522250.90元，但其迟至2013年6月30日支付，已经构成违约，应承担该期间的逾期付款违约责任，原审法院根据双方合同约定，判令孙洁承担该部分违约金3133.50元并无不当，本院予以维持。按照合同约定，2014年6月18日前孙洁应支付的租金548363.40元，但是根据本案事实，陈绍存与孙洁签订的《租赁合同》约定的租期，超过陈绍存与黄玉康约定的租期，孙洁要求扣除该49天的租金并返还保证金，该过程与陈绍存发给孙洁的短信内容可以相互印证，故该笔款项自2014年6月18日起至陈绍存给孙洁发短信之前，双方处于协商之中，孙洁未支付该笔款项应认为不构成逾期付款。根据短信的内容来看，陈绍存要求孙洁支付扣除73615.90元及保证金37500元后支付437257.50元，而孙洁于收到该短信后5日内支付了该笔款项。对于其余款项，双方对何时支付没有具体约定。2014年9月22日，陈绍存与黄玉康签订补充合同，双方的争议事项消失，陈绍存自2014年9月22日之后可以随时要求孙洁支付，但应给予合理的履行期限。现陈绍存于2014年10月24日催告孙洁支付，按照之前孙洁付款的情况，本院酌定合理期限为5日，则自2014年10月29日之后，孙洁对该笔73615.90元构成逾期支付。根据以上所述，孙洁应支付陈绍存逾期付款违约金3444.58元（自2014年10月30日起至2014年12月30日止，以111115.40元为基数，按照利率日万分之五计算），此外，自2014年12月31日至实际付清之日止，孙洁还应以37500元为基数按利率日万分之五向陈绍存支付逾期付款违约金。综上，原审法院认定事实清楚，但实体处理不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销杭州市下城区人民法院（2015）杭下民初字第167号民事判决；
二、孙洁于本判决生效之日起十日内支付陈绍存租金37500元及违约金3444.58元（孙洁另支付陈绍存自2014年12月31日起，以37500元为基数，按日万分之五计算至实际付清之日止的违约金）。
三、驳回陈绍存的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2458元，减半收取为1229元，由陈绍存负担762元，由孙洁负担467元。
二审案件受理费1159元，由陈绍存负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 赵瑞玲
代理审判员 睢晓鹏
二〇一五年六月十九日
书 记 员 王 颖