湖北省黄石市黄石港区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂黄石港石民初字第00343号
原告（反诉被告）：湖北康业投资有限公司，住所地黄石市花湖大道31号，统一社会信用代码：914202001784377283。
法定代表人：刘保林，执行董事。
委托代理人：杜博，湖北元初律师事务所律师。
被告（反诉原告）：黄石众康综合门诊部，住所地黄石市黄石港区彩虹路8号，统一社会信用代码：91420200058146272J。
负责人：魏虹，总经理。
被告（反诉原告）：魏虹，黄石众康综合门诊部总经理。
被告（反诉原告）：文澍，黄石众康综合门诊部董事长。
三被告（反诉原告）共同委托代理人：张美霞，黄石市黄石港区来讯法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）湖北康业投资有限公司（以下简称康业公司）诉被告（反诉原告）黄石众康综合门诊部（以下简称众康门诊部）、魏虹、文澍房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）康业公司的委托代理人杜博、三被告（反诉原告）共同委托代理人张美霞及被告（反诉原告）文澍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）康业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告众康门诊部立即向原告腾退所有被占有的位于黄石市黄石大道887号2105.78平方米房产；2、判令被告众康门诊部支付截止至2015年3月31日拖欠的租金1400402.66元、支付截止至2015年3月31日的逾期付款违约金1033622.97元、支付自2015年3月31日后至本判决生效时的逾期付款违约金（以1400402.62元为基数，按日依同期银行贷款基准利率的四倍计付）、支付场地占用费（自2015年4月1日起按日以13001.09元为标准计算至全部房屋实际腾退之日止）；3、判令被告魏虹、文澍对被告众康门诊部的上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告由黄石市环宇置业有限公司名称变更而来，在黄石市黄石港区黄石大道887号享有建筑面积为2105.78平方米的房产。2011年11月19日，被告魏虹以未设立的黄石众康综合门诊有限公司（该公司由深圳市众利龙实业发展有限公司作发起人取得名称核准登记，但最终未设立）名义（乙方）与原告（甲方）签订《商业房屋买卖合同》和《房屋租赁合同》。《商业房屋买卖合同》约定，乙方以总价18137096元向甲方购买黄石市黄石港区黄石大道887号2105.78平方米的房产，自该合同生效后90天内向甲方付清购房款，否则该合同届时自动终止，双方由买卖关系转为租赁关系。租赁合同自行生效。《房屋租赁合同》约定，租赁范围为上述2105.78平方米的房产，租期为十年，自该合同生效之日起计算，第一年每月租金按80元／平方米计算为168462.40元，第二年度每月租金在第一年每月租金基础上上涨5%，嗣后依此类推；租金按月支付，该合同生效时支付第一个月的租金，以后每月的租金在该月提前3天付清，依此类推直到合同终止；该合同生效时，支付600000元押金作质押担保；如乙方迟延或拒绝支付租金或其它费用的，甲方有权解除合同，同时乙方未及时足额向甲方支付押金、租金及水电费、物业管理费用的，每逾期一日就拖欠部分乙方每天向甲方支付相当于同期银行贷款基准利率四倍的违约金；合同解除时被告应在10日内自行退房并将租赁物退还给甲方，并签署退房交接单；拒绝或迟延退房的，乙方应按当期双倍租金的标准向甲方支付场地占用费；该合同履行地为出租房屋所在地；该合同还对双方其它权利义务进行了约定。《商业房屋买卖合同》生效后，原告于2011年11月19日交付房屋，而被告未在三个月内依合同约定支付购房款。2012年2月18日《商业房屋买卖合同》自行终止，《房屋租赁合同》同时生效。2013年1月4日，被告魏虹及深圳市众利龙实业发展有限公司合伙设立被告众康门诊部，由被告众康门诊部承继并履行《房屋租赁合同》。由于被告履约能力不足，在占用房屋一年多后的2013年4月25日才第一次给付部分租金，嗣后均未依照租赁合同约定按时足额给付租金，期间原告多次催讨，被告屡屡迟延给付而构成违约。2014年10月14日原告再次发出催款函，被告于2014年10月15日收到后置之不理。被告拒付租金行为已构成根本违约，原告于2014年10月20日发出《解除合同通知书》，解除了租赁合同并要求被告及时退房并进行清算。被告收到此函后，拒绝退房拒绝清算。原告认为依约按时足额支付租金是被告的合同义务。被告违反诚信原则，屡屡迟延甚至拒绝支付租金的行为已构成根本违约，原告解除合同的行为已由黄石市中级人民法院作出的（2015）鄂黄石中民二终字第00139号终审判决确认为有效并认定双方的租赁合同于2015年3月31日事实解除。但被告至今未腾退房屋。
原告康业公司为证明其所主张的事实，在开庭审理时向本院提交了以下证据：
证据一、1、原告康业公司营业执照、组织机构代码证、2012年12月21日公司变更通知书；2、被告众康门诊部营业执照、组织机构代码证、医疗机构执业许可证；3、被告魏虹身份证；4、深圳市众利龙实业发展有限公司营业执照、被告文澍身份证。证明：1、原、被告双方诉讼主体适格；2、2012年12月21日原告公司名称系由“黄石市环宇置业有限公司”变更而来。
证据二、2011年9月19日的《企业名称预先核准通知书》。
证明：1、“黄石众康综合门诊部有限公司”的发起人为深圳市众利龙实业发展有限公司；2、依该通知书，该有限公司未设立，其名称仅为预先核准，未正式生效；3、公司未设立，发起人应承担民事责任。
证据三、被告众康门诊部登记资料。证明：1、被告众康门诊部设立于2013年1月4日，初始登记为有限合伙企业，2013年9月17日变更为普通合伙企业，普通合伙人为魏虹、文澍二人；负责人为魏虹；2、被告魏虹、文澍应为被告众康门诊部债务承担连带责任；3、2015年10月21日被告众康门诊部的经营场所已由“黄石市黄石港区黄石大道887号”变更为“黄石市黄石港区彩虹路8号”。
证据四、1、黄房权2007港字第01××71号房产证及黄石国用（2008）第36**号土地证；2、黄房权2007港字第01××72号房产证及黄石国用（2008）第36**号土地证；3、黄房权2007港字第20××53号房产证及黄石国用（2010）港字第09**号土地证。证明：1、本案租赁房屋所有权属原告，原告享有出租权；2、本案租赁房屋建筑面积总计为2105.78平方米；3、合同解除后，被告应向原告腾退房屋。
证据五、1、2011年11月19日的《商业房屋买卖合同》；2、2011年11月19日的《房屋租赁合同》。证明：1、上述两份合同均由被告魏虹以未设立的“黄石众康综合门诊部有限公司”名义于2011年11月19日与原告签订；2、买卖合同约定被告购买原告2105.78平方米房屋，总价款18137096元，自该合同生效之日起90天内付清购房款，否则按该合同第六条执行；3、买卖合同第六条约定“若乙方自本合同生效之日起90天内未能按时足额付清购房款的，则本合同自行终止。在此情形下，视同乙方已悉知合同已终止，而甲方无须另行将合同已终止情形通知乙方”；4、买卖合同第六条约定，本合同终止后，乙方无须退房，双方由买卖关系转为租赁关系，双方另行签订的《房屋租赁合同》自行生效，乙方应按租赁合同及时履行承租人义务；同时双方依本合同签署的《房屋交接书》转化为《房屋租赁合同》中的出租人履行交付租赁物的依据；5、租赁合同第三条约定了“租赁期10年，自该合同生效之日起计算”；第十三条约定“该合同自双方签字或盖章之日起成立，当出现乙方未依《商业房屋买卖合同》约定按时足额付清购房款时，买卖合同自行终止，同时，该合同自行生效；6、租赁合同第四条约定第一年度每月租金为80元／平方米，第一月租金为2105.78平方米×80元／平方米=168462.40元，第二年度每月租金在第一年度基础上上涨5%，依此类推，直到合同终止。租金按月支付，该合同生效时支付600000元押金及第一个月租金，以后每月前三日之前，提前付清本月租金，押金性质为质押担保；7、租赁合同第六条约定，合同终止及解除时，乙方投入的不动产不得拆除或损毁，其所有权属甲方；合同期满或合同解除后，乙方对其投入的不动产不得请求甲方补偿或折抵所欠租金；8、租赁合同第十条约定，合同期满或合同解除时，乙方应在10日内退房并将租赁物退还给甲方；退还租赁物时，双方签署房屋退还清单，乙方自行搬走而不与甲方签订房屋退还清单的，视同房屋仍由乙方占用。拒绝或迟延退房的，乙方应按当期双倍租金标准向甲方支付场地占用费；同时甲方有权采取强制措施清场，因强制清场措施而致乙方人员、财产损失的，甲方不予赔偿；9、租赁合同第十一条约定，乙方迟延或拒绝支付到期租金或其他费用的，甲方有权解除合同；第十二条约定，乙方未及时足额向甲方支付押金、租金及水电费、物业管理费等费用的，每逾期一日，就拖欠部分乙方每天应向甲方支付相当于银行贷款基准利率的四倍的违约金；10、租赁合同约定了该合同履行地为出租房屋所在地。
证据六、2011年11月19日的《房屋交接书》。证明房屋于2011年11月19日实际交付，原告于2011年11月19日履行了租赁合同房屋交付义务。
证据七、1、被告支付租金、保证金凭据；2、至2015年3月31日止被告应付租金、实付租金、租金违约金计算表、押金违约金计算表、计算说明。证明：1、被告众康门诊部于2013年4月25日第一次支付租金表明买卖合同因在该合同生效之日起3个月内未付清购房款而于2012年2月18日自行终止，租赁合同于2012年2月18日自行生效；2、截止至2014年10月20日解除合同前，被告众康门诊部分七次累计支付租金5258553.78元，押金600000.00元。具体为：2013年4月25日付租金336924.80元；2013年6月27日付租金2379533.00元，付保证金600000.00元；2013年11月18日付租金200000.00元；2014年1月16日付租金300000.00元；2014年1月28日付租金300000.00元；2014年7月25日付租金1500000.00元；2014年8月14日付租金242095.98元；3、被告众康门诊部付款时间及金额证明其从未依约按月足额付租，存在屡次违约情形；4、截止至2015年3月31日应付租金6658956.40元，拖欠租金1400402.66元，欠违约金1033622.97元。
证据八、1、2013年7月26日《关于众康体检欠款明细告知》；2、2014年5月7日《关于众康体检欠款明细告知》。证明原告多次催促被告众康门诊部交纳租金、违约金情形；被告众康门诊部签收后对租赁合同从2012年2月18日计租及所欠租金、违约金等情形并未提出异议。
证据九、1、2013年5月30日《贷款抵押物担保协议》、2013年6月24日最高额抵押合同、他项权证（4份）；2、2014年7月7日《贷款抵押物担保协议》、2014年6月26日股东会决议。证明：1、被告众康门诊部多次认可2011年11月19日《房屋租赁合同》是在被告众康门诊部之间签订；2、被告众康门诊部承诺由原告提供抵押物所贷款项指定用于偿付欠租及押金；3、被告众康门诊部两次认可履行租赁合同已经违约的事实。
证据十、1、（2014）鄂黄石证内民字第1467号公证书、特快专递查询单；2、2014年10月14日原告《催款函》、2014年10月14日特快专递详情单及邮寄发票、特快专递查询单。证明原告催告被告交纳租金，并告知不利后果；解除合同前，原告已履行催告程序。
证据十一：1、（2014）鄂黄石证内民字第1484号公证书；2、2014年10月20日原告解除合同通知、2014年10月20日致被告魏虹特快专递详情单、特快专递查询单；3、2014年10月20日原告解除合同通知、致深圳市众利龙实业发展有限公司特快专递详情单、特快专递查询单、邮费发票。证明：1、原告发出解除合同通知，被告于2014年10月20日已收到；2、租赁合同已于2014年10月20日解除；3、原告已通知被告履行后合同义务（即退房、清算义务）；4、被告拒绝退场，依黄石市中级人民法院作出的（2015）鄂黄石中民二终字第00139号终审判决应自2015年4月1日起向原告依两倍租金支付场地占用费，即每日场地占用费为195016.28元／月÷30天／月×2倍＝13001.09元／天。
证据十二、金融机构人民币贷款基准利率表。证明被告应付违约金的利率计算依据，原告主张的违约金标准未超过《民间借贷解释》规定的年24%，不存在过高问题。
证据十三、1、2015年4月1日租金发票27张；2、2015年4月8日发票收条。证明原告于2015年4月8日向被告交付面额合计为5258553.78元租金发票。
证据十四、2015年4月17日科研大楼租赁合同。证明被告众康门诊部与黄石港珍珠果食品饮料公司签订租赁4478.2平方米的大楼用于开办体检中心，租赁期为10年，从2015年4月1日起至2025年3月31日止；被告众康门诊部现已搬迁至新租营业地点，但仍未退房。
证据十五、（2015）鄂黄石中民二终字第00139号民事判决书及第00139-1号补正裁定书。证明已生效判决确认被告众康门诊部在合同履行过程中存在根本违约行为；该判决确认原告于2014年10月20日发出的《解除合同通知》有效；该判决认定原告应给予被告众康门诊部合理腾退时间为2014年10月20日至2015年3月31日，故在此期间应计付租金，而嗣后未腾退的应计付场地占用费。
证据十六、2015年9月29日众康门诊部《告示》。证明：1、2015年9月29日被告众康门诊部在本案租赁房屋门口张贴告示，宣称本案租赁房屋由于内部装修，该门诊部搬至黄石港区彩虹路8号新店；2、被告众康门诊部2015年10月7日搬至新址时并没有退出本案租赁房屋。
证据十七、2015年12月28日（2015）鄂黄石证内字第1744号公证书及原告2015年12月24日《函告》。证明（2015）鄂黄石中民二终字第00139号民事判决生效后，原告催告被告众康门诊部应及时退房并一次清算所拖欠的租金、违约金、场地占用费。
证据十八、1、2015年12月25日被告众康门诊部《协商函》；2、2016年3月7日原告的《再次函告》；3、2016年3月9日被告众康门诊部的《再次答复》；4、2016年3月30日（2016）鄂黄石证内民字第0444号公证书及2016年3月21日原告的《声明及函告》。证明：1、2015年12月15日被告众康门诊部单方提出退房以给付3990000元装修补偿费为前提，此为被告众康门诊部拒绝退房的真实原因；2、2016年3月7日原告再次函告被告众康门诊部要求按合同约定条件退房并清算，拟强制清场；3、2016年3月9日被告众康门诊部复函谎称“房屋腾空”而“不存在长期占用”，谎称“你公司在原租赁房屋开办体检中心”、“一直等你司派员来协商办理、交接（变更）水电手续”，又自相矛盾地重申“对黄石中院00139号判决已向省高法申请再审”，合同解除效力“没有完全解决”；4、2016年3月22日原告通过市公证处送达《声明及函告》，指出原告拒绝被告众康门诊部提出的给付装修补偿为退房前提条件的请求，2015年12月15日被告众康门诊部的《协商函》是其单方意思表示；原告单拟强制清场被阻拦，房屋至今紧锁而无法进入；2016年3月9日之前被告众康门诊部从未通知原告收房，被告众康门诊部《再次答复》玩文字游戏，目的是减少场地占用费；原告提出退房不得附条件、应付租金、违约金、场地占用费不得减少，退房程序依合同约定执行且必须签订《房屋退房清单》，退房由法院监督执行，否则由法院裁决。
证据十九、2016年3月30日的（2016）鄂黄石证内民字第0445号公证书。证明截止至2016年3月22日时涉案承租房屋仍由被告众康门诊部大门紧锁，没有腾退；被告众康门诊部一直拒绝腾退房屋为客观事实。
被告众康门诊部、魏虹、文澍共同答辩称，1、被告在房屋租赁合同履行中并没有构成违约。2011年被告向省、市有关部门申请开办众康体检中心（现登记为黄石众康综合门诊部），原告得知信息后，多次找被告拟将其所有的位于黄石大道887号已空闲八年的鼎鑫广场底层商业房或卖或出租给被告。2011年11月19日被告方与原告签订了一份《商业房屋买卖合同》，该合同约定，总建筑面积为2105.78平方米，总价款为18137096元。被告应于协议生效后90天内支付全部购房款，若到期不能付清，则本合同自行终止，被告无须退房，双方由买卖关系转为租赁关系。与此同时，双方又签订了一份《房屋租赁合同》约定将上述总建筑面积2105.78平方米的商业房屋整体出租给被告，约定的租赁期限为十年，即从2011年11月19日起至2021年11月18日止，承租房第一年度租金按80元／平方米，第二年度按每月租金上浮5%，以后年度月租金依次类推，第一份买卖合同生效后，因原告三次任意抬价，加之该买卖合同没有较强的约束力而无法履行（其实原告的目的不想卖房，只想将该房租给被告，假装卖房设下圈套，故租金高于同地段房屋的45%）。无奈之下，被告只好履行《房屋租赁合同》，因租赁期限为十年，被告根据医疗体检及环评、消防等需要，投入约六百万元进行装修改造，原告也积极配合，并承诺租金和押金问题待被告开业后再说。开业很长一段时间后，原告多次找被告商议，想以自己的房屋作为出资入股，被告都予以了谢绝，于是才出现没有按合同缴纳租金的行为，这一行为原告不论是口头还是行为上都是认可的。首先，从口头上讲被告一年多于2013年4月25日才交第一次租金，嗣后都没有按月交，原告都没有说被告违约。其次从行为上讲，原告为了要租金还不惜用自己的房屋做抵押帮被告贷款付租金，这些事实原告是认可的。那么原告两年多后说被告违约且单方面解除合同要违约金的真实目的有两点，其一是看被告生意红火，想入股没有可能，加之被告交了房租后，又要其开税务发票，阻止了其偷税漏税的违法行为（应交税款一百多万元）；其二是国家允许民营企业开办医疗机构，原告想以非法的手段达到合法的目的侵吞被告的财产和多年形成的无形资产（商业广告的效应，黄石人都知道红旗桥有一体检中心）自己坐享被告的投入，自己开办安康体检中心，综上所述，结合本案，被告根据我国《合同法》的规定，依据违约的构成要件，被告虽然是从客观上存在着履行期限已到达，但事先经过协商，允许对方延期履行的，也不能认为是不履行，因为这种情况属于履行期限的变更。从主观上说，被告没有主观过错，据此，被告在本案中没有违约。2、因原告方的过错，导致今日无法交房，其目的是想人民法院支持其非法侵吞被告的钱财，几百万至壹仟万元。被告因不接受原告单方面解除合同的行为，便于2014年初起诉至人民法院，2015年6月一审判决该行为无效，原告不服上诉至中级人民法院，在二审过程中，因一审判决被告胜诉，被告一直还在使用该房屋（2015年4月22日付原告租金1504411.32元。该租金是2014年8月17日至2015年4月17日共8个月），被告在开庭之前已全部付清了房租。2015年10月8日，因被告企业战略考虑，将该租赁房屋腾空，搬至了新的营业地点（珍珠果楼房），那么，2015年4月17日起至2015年10月8日这段租金被告没有偿付，具体原因是一，被告最后一次给的一百伍拾多万元的发票，原告至今未给被告。二，本案已涉法诉讼，二审判决尚无定论。三，没有给付并非被告客观不履行合同，且被告主观上没有过错，故此，原告起诉被告追偿违约金，双倍占用费等，不论从事实上还是在法律上，都是站不住脚的。另外，被告早以腾空了房屋，600000元的押金应返还被告。2015年12月下旬，黄石市中级人民法院二审判决后，被告虽然不服，但还是尊重人民法院的判决。决定将10月8日腾空闲置的租赁房按合同交给原告，并曾多次致电致函原告，要求原告方委派主要的负责人来协商办理交接手续（因被告添置了一些合同没有约定的项目，如除装修、改造外，增电、增水等，详见反诉状）。然而，原告要么是派一些不能负责的人员来带话，要么就玩一些文字游戏，根本没有诚意解决问题。故此，造成该租赁的房屋至今闲置，原告方存在着重大过错，同时也充分地说明了被告没有侵占原告房屋的法律事实。原告想以被告违约侵占来获利益的行为，是不可能得以实现。在此，被告为了维护企业的合法权益，依法向人民法院提起反诉。3、原告的诉求有悖于法律规定，应依法不予支持。
原告在本案变更诉讼请求申请书中，自认为被告拖欠租金1400402.66元及支付场地占用费，自2015年4月1日起按日以13001.09元的标准计算和后期违约金等诉求，全部违反了我国合同法的有关规定，比如，违约金不能超过总金额的百分之三十之规定，怎么可能总租金14000402.66元，违约金高达1033622.97元呢？据此，被告认为人民法院应依法不予支持。综上所述，原告方起诉被告违约及场地占用费既没有事实，也有悖于法律规定，被告在主观上没有过错，据此，被告请求人民法院公正裁判。
被告众康门诊部、魏虹、文澍为证明其所主张的事实，在开庭审理时向本院提交了以下证据：
证据一、湖北银行进账单，已向原告交房租1504411.32元（2014年8月17日至2015年4月17日）。证明截止2015年4月17日已全部付清了房租，原告至今未向被告开具税票。
证据二、告示和搬迁协议。证明被告2015年10月8日已将房屋腾空。
证据三、发票一份。证明被告和搬迁公司已全面履行了协议。
证据四、2016年3月17日原告的声明及函告。证明被告已腾空了租赁房屋，但未按法律规定办理交接手续。
反诉原告众康门诊部、魏虹、文澍向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告补偿损失1507032.84元；2、判令反诉被告退还押金600000元。事实与理由：2014年10月20日，反诉被告单方面向反诉原告作出“解除合同的通知”。反诉原告不服，便依法提起了诉讼，一审反诉原告胜诉，嗣后反诉被告上诉至黄石市中级人民法院。2015年12月24日二审法院进行了改判，目前，反诉原告虽然不服，但还是尊重人民法院的判决，便于2015年10月8日将涉案的房屋全部腾空，等待黄石市中级人民法院的判决结果，若反诉原告胜诉，拟将简单装修开办专科医院，若败诉则与反诉被告协商退房交接。二审判决结果下来后，反诉被告故意拖延办理交接手续，其目的是显而易见的。据此，反诉原告认为要想妥善解决此纠纷，双方都应遵守诚信、公平原则。众所周知，反诉原告租赁的房屋是十年，已投入资金几百万元，现腾退房屋是对法律的尊重，反诉原告产生巨大的损失也是无可奈何，但就合同本身而言，反诉原告花费巨资投资的专属反诉原告使用的项目如供电增容等，没有包含在合同范围内，那么反诉被告只要进入该房屋就必须予以使用，据此，反诉原告请求反诉被告补偿反诉原告投资的一百伍拾多万元，于情于理于法，都是应当得到支持的，倘若反诉被告不给予补偿，反诉原告交房后，谁使用，反诉原告就向谁追偿。
反诉原告众康门诊部、魏虹、文澍为证明其所主张的事实，在开庭审理时向本院提交了以下证据：
证据一、变压器、配电柜的安装合同及发票。证明反诉原告为电力增容花费254705元。
证据二、防雷工程合同及发票。证明反诉原告为提供合格的医疗场所花费80000元。
证据三、污水处理工程合同及发票。证明反诉原告为开办医疗场所花费48000元。
证据四、弱电工程合同及发票。证明反诉原告为工作需要办理此项目花费140000元。
证据五、中央空调安装合同及发票。证明反诉原告因医检工作花费641300元。
证据六、消防安装工程合同及发票。证明反诉原告为消防工程花费25300元。
证据七、自来水报装合同。证明反诉原告为办理医检需增容花费45027.84元。
证据八、防护工程合同。证明反诉原告为办理医检需要花费45000元。
证据九、租房押金收条。证明反诉原告交给反诉被告押金600000元。
证据十、证人邓某、王某的证言。证明反诉被告以口头协商的方式同意反诉原告对支付租金履行期限的变更。
反诉被告康业公司辩称，一、反诉人将其自行经营中发生的部分费用1507032.84元要求反诉被告补偿，该主张与合同约定相悖、没有法律依据、且该部分费用本身证据不足，不应支持。1、反诉原告主张该费用应予补偿，不仅没有合同依据，相反与合同约定相悖。合同第六条第2款约定“租赁期限内，乙方可对租赁物进行装修改造或添置动产和不动产，该费用由乙方承担”。合同第六条第5款约定“合同期满或合同解除时，乙方可以拆（搬）走其自行添置的动产，但乙方在租赁期内添置的不动产不得拆除和损毁，其所有权归属甲方”。合同第六条第6款约定“乙方依本合同所投入的装饰、装修改造、消防设施等属不动产。合同期满或合同解除后，乙方对其投入的不动产不得请求甲方补偿或折抵所欠租金”。上述条款对反诉原告的装修改造及添置的动产及不动产在费用承担、不动产归属、能否补偿或抵扣租金三个方面作了明确约定。反诉人的主张不仅有合同依据，而且完全与合同约定相悖。该主张显然违背了诚实信用原则。2、反诉原告主张没有法律依据。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的法律》第十一条规定“承租人经出租人同意的装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有规定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持；但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。应当指出该条解释仅适用合同无约定的情形下，合同解除时已形成装饰装修物的处理，本案合同对合同解除后装饰装修物的处理有明确约定，故该解释不适用本案。由此反向推之，反诉原告的主张没有法律依据。3、仅就反诉原告证据本身而言，该1507032.84元费用是否真实发生，证据不足。如反证人证据（一）中主张其向电力部门增容花费254705.00元，但没有提供与电力部门的增容合同，无法证明是在承租房屋进行电增容，同时该组证据中所有发票相加也只有134705.00元，且还包含了20000.00元预付电费发票；又如反诉人依其证据（七）主张水增容花费45027.84元，而提供的自来水公司发票仅为2197.34元；再如反诉人依其证据（五）主张中央空调花费641300元，但只有相对人收据，无付款依据，亦无相对人提供的发票印证，消防工程费用亦同。另反诉人所举的证据（一）至证据（八）中的费用数额与其2015年12月25日《协商函》中的数额不一致，明显冲突，真伪难辨。4、反诉原告主张补偿的唯一理由不成立。反诉原告认为反诉被告收回房屋后开办医疗行业也需投资其所举证据中的项目，故主张该费用应抵扣租金，这是反诉原告主张补偿的唯一理由。抛开其他不谈，反诉原告没有证据证实反诉原告收回房屋后一定会开办医疗行业。反诉原告背离合同约定，仅凭主观臆断主张补偿，不应支持。反诉被告收回房屋后是用于出租，还是自营，与反诉原告无关，与本案无关。二、反诉原告主张退还60万押金已违反了合同约定，不予以支持。1、合同第四条约定“本约生效时，乙方应向甲方支付陆拾万元作合同押金；该押金性质为乙方履行合同提供的质押担保；合同期满或合同解除时，如乙方违约行为或未给甲方造成损失的，甲方无息退还，否则甲方有权拒绝退还押金”。该条明确约定了退还押金是附有条件的，即：当乙方无违约行为或未给甲方造成损失时，甲方无息退还，反之，甲方有权拒绝退还。2、本案中反诉被告已举证证明反诉原告在合同履行过程中不仅存在严重违约行为，而且该违约行为已给反诉被告造成了损失（如迟延支付租金及拒付租金已给原告造成了损失），故依合同约定，反诉被告有权拒绝退还押金，反之，反诉原告主张违反合同约定，不应支持。综上，反诉原告请求均无事实依据、合同依据、法律依据，故请人民法院予以驳回。
反诉被告康业公司为证明其所主张的事实，在开庭审理时向本院提交了以下证据：
证据一、设置医疗机构批准书、黄石港区卫生和计划生育局关于同意康安综合门诊部延长设置医疗机构批准书有效期的批复。证明反诉被告的法定代表人开设的康安综合门诊部的经营地点为黄石市花湖大道31号，与本案的租赁房屋没有关系。
证据二、建筑装饰工程施工合同、医疗废物委托处置意向协议、黄石康安综合门诊部（体检中心）医疗废水消毒处理工程设计方案。证明反诉被告的法定代表人开设的康安综合门诊部正在进行装修施工，施工地点均在黄石市花湖大道31号。
本院在审理过程中，反诉原告众康门诊部、魏虹、文澍向本院申请调取了以下证据材料：反诉被告伪造的设置医疗机构批准书、反诉被告于2015年6月16日、2016年3月3日向黄石港区卫生和计划生育局申请变更康安综合门诊部地址的文件两份、黄石港区卫生和计划生育局于2015年6月18日、2016年3月7日向反诉被告出具的回复两份。证明反诉被告想把经营的康安综合门诊部搬迁至本案诉争房屋，以合法的手段侵吞反诉原告的财产，独吞反诉原告众康综合门诊部的广告效应。
在本诉的庭审质证过程中，三被告对原告提交的证据一、二、三、六、八、九、十、十二、十七无异议；对原告的证据四涉案房屋面积无异议，对证明目的中合同解除后，被告应向原告腾退房屋有异议，因提起诉讼应按法律规定腾退房屋；对原告的证据五真实性无异议、证明对象第七点有异议，与合同有出入，合同并没有约定归属原告所有，比如供电方面的增容、防雷、污水处理、弱电工程、中央空调、自来水增压、报装、防护工程，上述均是被告所花费的；对原告的证据七关联性有异议，认为最后一次付款是2015年4月22日，支付的是2014年8月17日至2015年4月17日的租金共1504411.32元；对原告的证据十一真实性无异议，证明目的第四点有异议，被告并没有拒绝退场，没有退场的原因是原告没有派公司的负责人与被告进行交接，且另案二审判决生效后原告没有依法申请法院进行执行，被告主张自2015年4月1日起依两倍租金支付占用费不能成立；对原告的证据十三无异议，但2015年4月22日支付的1504411.32元至今没有开具发票；对原告的证据十四真实性没有异议，证明目的有异议，被告实际2015年10月8日已搬至新的营业地点且涉案房屋已腾空；对原告的证据十五真实性无异议，证明目的第三点有异议，2015年10月8日已搬至新的营业地点且涉案房屋已腾空，被告不存在支付占用费；对原告的证据十六真实性无异议，证明目的有异议，原告自身没有与被告进行交接；对原告的证据十八真实性无异议，证明目的有异议，3990000元装修补偿为前提是不成立的，真实原因是要求原告方派人来交接，2015年10月8日房屋已腾空，被告没有派人阻拦，依法要求派人交接；对原告的证据十九真实性无异议，证明目的有异议，被告是一直等待原告的协商，并不是被告拒绝腾退。原告对三被告提交的证据一真实性无异议，证明目的有异议，认为根据法律规定债务人在负有多项债务的前提下，迟后的给付应优先冲抵已到期债权，至2015年4月22日止，被告存在拖欠到期租金、违约金、场地占用费等多项债务，该款项应优先满足已到期的违约金，其次才是租金及场地占用费；对三被告的证据二真实性无异议，关联性有异议，被告在告示中明确其腾空房屋的目的是对租赁房屋进行内部停业装修，而不是向原告交付，被告腾空房屋与将房屋向原告腾退交付是两个不同的概念，合同约定合同解除后被告应及时向原告腾退交付房屋并签署房屋退还清单，被告自行搬走而不与原告签订房屋退还清单的，视同房屋仍由被告占用，被告至今未书面通知原告明确房屋交接时间、交接联络人、交接事项（水电等），更没有与原告签订房屋退还清单，房屋仍由被告占用；对三被告的证据三真实性无异议。证明目的不予认可，理由同证据二；对三被告的证据四真实性无异议，反而证明被告拒绝退房的目的不正当。
在反诉的庭审质证过程中。反诉被告对三反诉原告的证据一真实性、关联性、合法性有异议，认为反诉原告主张的数额远远高于发票的数额，亦不能证明反诉被告会使用增容电量；对三反诉原告的证据二真实性、关联性、合法性有异议，认为反诉原告并没有实际支付80000元，亦不能证明反诉被告会使用该防雷设施；对三反诉原告的证据三真实性、关联性、合法性有异议，认为不能证明反诉被告会使用该设施；对三反诉原告的证据四真实性、关联性、合法性有异议，认为不能证明反诉被告会使用该通讯设施；对三反诉原告的证据五真实性、关联性、合法性有异议，认为不能证明反诉被告会使用该中央空调设施，而且没有发票，亦无款项支付凭证；对三反诉原告的证据六真实性、关联性、合法性有异议，认为不能证明反诉被告会使用该二次消防设施通讯设施；对三反诉原告的证据七真实性、关联性、合法性有异议，认为不能证明反诉被告会使用该增容的水量，且并无实际支出的发票；对三反诉原告的证据八真实性、关联性、合法性有异议，认为不能证明反诉被告会使用该射线防护设施；对三反诉原告的证据九真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为反诉原告履行合同存在根本违约行为，且押金实际已迟延给付488天，根据合同约定反诉被告有权拒绝退还押金；对三反诉原告的证据十真实性、关联性有异议，认为不能证明反诉被告承诺对履行期限的变更。三反诉原告对反诉被告提交的证据一真实性、合法性无异议，证明目的有异议，认为能证明反诉被告侵占反诉原告财产的事实；对反诉被告的证据二真实性有异议，认为工程并没有施工，医疗废物委托处置意向协议和医疗废水消毒处理工程设计方案均是意向性协议。反诉被告对本院调取的证据真实性无异议，关联性有异议，认为康业公司和康安综合门诊部是两个不同的单位，各自独立，被告众康综合门诊部并没有实际退房，康安综合门诊部的迁址行为并没有实现，行政机关对康安综合门诊部的地址审批属于行政法律关系，与本案无关。
本院综合本案当事人双方的质证意见及庭审调查的情况，对原告提供的证据作如下认定：原告提供的证据一、二、三、四、五、六、八、九、十、十一、十二、十三、十四、十五、十六、十七、十八、十九均具有真实性，能证明案件事实，故予以采信；对原告的证据七关于众康门诊部支付租金的凭证、康业公司出具的收条予以采信；对该证据中关于应付租金、实付租金、租金违约金计算表不予采信。对三被告提供的证据作如下认定：三被告提交的证据均具有真实性，能证明案件事实，故本院予以采信。对三反诉原告提供的证据作如下认定：三反诉原告提供的证据一、二、三、四、五、六、七、八中的关于合同部分及实际支出的费用予以采信，对三反诉原告主张的数额本院不予采信；对三反诉原告的证据九予以采信；对三反诉原告的证据十，结合被告第一次缴纳租金为2013年4月25日的事实，两位证人已到庭接受质询，两位证人的证言亦均提到原告的法定代表人与被告文澍商谈合作时对被告文澍支付租金一事表示不急，且两位证人与本案并无利害关系，故本院对证人邓某、王某的证言予以采信。对反诉被告提供的证据作如下认定：反诉被告提交的证据均具有真实性，能证明案件事实，故本院予以采信。对于本院调取的证据，本院认为具有真实性，能证明案件事实，故予以采信。
本院经审理认定事实如下：2011年11月19日，黄石市众康综合门诊部有限公司（以下简称众康公司）与黄石市环宇置业有限公司（以下简称环宇公司）签订一份《商业房屋买卖合同》，合同约定，环宇公司将其所有的位于黄石市黄石大道887号鼎鑫广场底层商业房［20（1）层887-2-3-B1号房，建筑面积164.56平方米；20（夹）层887-4-5号房，建筑面积为950.69平方米；20（2）层887-6-7号房，建筑面积为990.53平方米，总建筑面积为2105.78平方米］出售给众康公司，该房屋的总价款为18137096元，众康公司应于协议生效后90天内向环宇公司支付全部购房款，如到期未能付清，则本合同自行终止，众康公司无须退房，双方由买卖关系转为租赁关系，双方另行签订的《房屋租赁合同》自行生效，众康公司应按租赁合同约定履行承租人的义务，同时，双方签订的《房屋交接书》转化为《房屋租赁合同》中出租人履行交付租赁物义务的依据。与此同时，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定：环宇公司将位于黄石市黄石大道887号鼎鑫广场底层887-2-3-B1号、887-4-5号、887-6-7号，总建筑面积为2105.78平方米的商业房屋整体出租给众康公司；约定的租赁期限为十年，即从2011年11月19日起至2021年11月18日止，众康公司在约定的租赁期限内，只能从事医疗服务的业务；承租房屋第一年度每月租金按80元／平方米支付，即2105.78平方米×80元／平方米＝168462.4元，第二年度每月租金在第一年度月租金的基础上上涨5%，以后年度月租金依次类推，直至合同终止；众康公司应按月支付租金，本合同生效时，众康公司须向环宇公司支付第一个月的租金，以后每月的租金在该月提前3天付清，直至合同终止；合同生效时，众康公司应向环宇公司支付600000元作为合同押金，为合同履行提供质押担保；合同期满或解除时，众康公司可以拆（搬）走其自行添置的动产，但众康公司在租赁期内添置的不动产不得拆除或损毁，其所有权归属环宇公司；众康公司依合同所投入的装饰、装修改造、消防设施等属不动产，合同期满或解除后，众康公司对其投入的不动产不得请求环宇公司补偿或折抵所欠租金；合同期满未续约或解除时，众康公司拒绝或延迟退房的，应按当期双倍租金的标准向环宇公司支付场地占用费；合同生效后众康公司未及时足额向环宇公司支付押金、租金及水电费、物业管理费等费用的，每逾期一日，就拖欠部分众康公司每天应向环宇公司支付相当于同期银行贷款基准利率四倍的违约金；合同还对其他内容进行了约定，双方代表人刘保林、魏虹均在该合同上签名捺印，并加盖了公司印章。合同签订当日，环宇公司将租赁房屋交付众康公司，双方签订了《房屋交接书》。房屋交付后，众康公司一直从事医疗行业。2012年2月18日，因原告未能筹清购房款，双方签订的《房屋租赁合同》自行生效。2012年12月21日，环宇公司在工商登记部门办理了名称变更登记，将公司名称变更为湖北康业投资有限公司即本案原告。2013年1月4日，众康公司（未登记成立）在黄石市工商局登记注册成立了黄石众康综合门诊部即被告，该企业的类型为有限合伙企业，负责人魏虹，合伙人为魏虹、深圳市众利龙实业发展有限公司。2013年9月17日，众康门诊部的合伙人变为魏虹、文澍，该企业的类型为普通合伙企业。被告众康门诊部于2013年1月31日正式营业。营业前被告众康门诊部对房屋进行了装修，并根据国家开办医疗机构的相关规定，建设了医疗废水消毒处理工程等相关工程，还对房屋的水电进行了增容，为此被告众康门诊部支出了相关费用。被告众康门诊部分别于2013年4月25日、2013年6月27日、2013年11月18日、2014年1月16日、2014年1月28日、2014年7月25日、2014年8月14日向被告交纳租金336924.8元、2379533元及600000元（押金）、200000元、300000元、300000元、1500000元、242095.98元，共计交纳租金5258553.78元（该租金已付至2014年8月17日）、押金600000元。
2013年5月30日，魏虹与原告及被告签订《贷款抵押物担保协议》一份，约定由魏虹向湖北银行股份有限公司黄石分行借款3000000元，该笔借款用于被告众康门诊部支付所欠原告的房屋租金及押金，原告以其所有的位于黄石市花湖大道31号（31-3号、31-5号、31-8号、31-9号）的四套房屋作为抵押物，为该笔借款提供抵押担保。2013年6月24日，魏虹向湖北银行股份有限公司黄石分行借款3000000元，双方签订《最高额抵押合同》一份，借款期限从2013年6月24日起至2016年6月24日止，原告以其所有的四套房屋（黄石市花湖大道31-3号、31-5号、31-8号、31-9号）作为抵押物为该笔借款提供抵押担保。2013年6月25日，该四套房屋在房产登记部门办理了房屋抵押登记。2013年7月26日，原告向被告众康门诊部送达了欠款明细告知，告知的主要内容为：截止至2013年7月17日，被告应付租金为2905976.4元，已实付租金为2716457.8元，还欠租金189518.6元；至2013年7月17日止应付的违约金为685835.61元。2014年5月7日，原告再次向被告众康门诊部送达了欠款明细告知，告知的主要内容为：截止至2014年4月17日，被告应付租金为4515634.62元，已付租金为3516457.8元，所欠租金为999176.82；至2014年4月17日止应付违约金为826398.74元。2014年6月26日，原告召开股东会通过决议，同意以其所有的四套房屋（黄石市花湖大道31-3号、31-5号、31-8号、31-9号）为魏虹向湖北银行股份有限公司黄石分行借款3000000元提供抵押担保，期限为12个月。2014年7月7日，魏虹与原、被告再次签订了《贷款抵押物担保协议》，原告同意为该笔借款再次提供抵押担保。2014年10月14日，原告向被告众康门诊部邮寄送达了《催款函》一份，要求被告众康门诊部于收到该函三日内向其交纳截止至2014年10月17日的租金及违约金，被告众康门诊部2014年10月15日收到此函。2014年10月20日，原告向被告众康门诊部邮寄送达了《解除合同通知》，书面通知被告众康门诊部解除双方于2011年11月19日签订的房屋租赁合同，并要求被告众康门诊部付清拖欠租金、违约金及腾退房屋。2014年11月4日，被告众康门诊部认为原告解除租赁合同的行为无效将原告起诉至本院，该案第一次开庭审理过程中即2015年4月8日，康业公司当庭给付众康门诊部租金发票27张（票面金额为5258553.78元），众康门诊部的委托代理人胡月红当庭接受并出具收条一份。2015年4月21日即该案第二次开庭时，众康门诊部当庭向康业公司提交面额为1504411.32元的银行转账支票一张，票面记载的用途为“2014年8月17日-2015年4月17日房租”，但康业公司委托代理人杜博以无此授权拒绝接受。2015年4月22日，众康门诊部将此款通过银行转账方式支付康业公司。该案经审理，本院于2015年6月15日作出（2014）鄂黄石港石民初字第00331号民事判决，确认原告于2014年10月20日作出的解除合同通知的行为无效。该案宣判后，原告不服判决上诉至黄石市中级人民法院，黄石市中级人民法院于2015年12月21日作出（2015）鄂黄石中民二终字第00139号民事判决，确认原告于2014年10月20日发出的《解除合同通知》有效，并认为原告应给予众康门诊部从2014年10月20日至2015年3月31日合理腾退期间，双方签订的租赁合同于2015年3月31日事实上解除。该案二审宣判后，康业公司于2015年12月24日通过黄石市公证处向魏虹送达一份函告，主要内容为要求众康门诊部收到函告后十天内按合同约定退还租赁物并签订房屋退还清单，退场的同时结清拖欠的租金、违约金、场地占用费。2015年12月25日，众康门诊部向原告回函，主要内容为双方老总就补偿金额协商，众康门诊部提出的装修费用为3990000元。2016年3月8日，原告再次向众康门诊部发出函告，主要内容和2015年12月24日的基本一致。2016年3月9日，众康门诊部向原告再次出具答复，主要内容为要求康业公司的法定代表人来协商办理交接手续。2016年3月22日，康业公司再次通过黄石市公证处向众康门诊部送达一份声明及函告，主要内容为退房不得附条件；结清拖欠的租金、违约金、场地占用费；退房程序依合同约定执行。
2015年4月17日，众康门诊部与黄石珍珠果食品饮料有限公司签订《黄石珍珠果食品饮料有限公司科研大楼租赁合同》约定：众康门诊部承租黄石珍珠果食品饮料有限公司4478.2平方米的大楼用于开办体检中心，租赁期限为十年，从2015年4月1日至2025年3月31日。
2016年5月26日，黄石市黄石港区卫生和计划生育局批准原告康业公司的法定代表人刘保林在黄石市花湖大道设立康安综合门诊部。2015年6月16日，原告康业公司作为申请人向黄石市黄石港区卫生和计划生育局提出康安综合门诊部地址变更及增设体检科室的申请，2015年6月18日，该局认为其与被告众康门诊部的房屋租赁合同尚未解除等原因，作出对康安综合门诊部地址变更的申请暂不予批复。2016年3月2日，黄石市黄石港区卫生和计划生育局对原告康业公司提交的关于建立康安综合门诊部的申请作出回复，因康安综合门诊部设置审批原地址在花湖××××号，现要求在黄石大道887号建立康安综合门诊部，需重新办理设置审批手续。2016年3月3日，原告康业公司再次申请变更康安综合门诊部地址的报告，认为根据规定只提交变更原因和理由等材料。2016年3月7日，黄石市黄石港区卫生和计划生育局对原告康业公司再次回复，认为原告康业公司需依法重新申请办理设置审批手续，重新提交医疗机构设置申请书、申请人资质条件、可行性研究报告、选址报告、资信证明、建筑设计图等证明材料。2016年4月20日，黄石康安医疗健康管理有限公司（该公司的法定代表人亦是原告的法定代表人）与黄石中油环保科技发展有限公司签订《医疗废物委托处置意向协议》，约定黄石康安医疗健康管理有限公司将在黄石市黄石港区花湖大道31号建立的康安综合门诊部医院自运营之日起委托黄石中油环保科技发展有限公司收集、运输其产生的全部医疗废物并进行无害化处理。2016年5月24日，原告康业公司与湖北大金建设工程有限公司签订《建筑装饰工程施工合同》，约定由湖北大金建设工程有限公司承建黄石市康安综合门诊部装饰工程，工程地点为黄石市花湖大道31号。
本案在审理过程中，反诉原告众康门诊部、魏虹、文澍在本院依法送达交纳诉讼费用通知后，未在七日内预交反诉案件受理费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百五十四条第一款第十一项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百一十三条规定，裁定如下：本案反诉按反诉原告众康门诊部、魏虹、文澍撤回反诉处理。
本院认为，生效的（2015）鄂黄石中民二终字第00139号民事判决，确认原告康业公司于2014年10月20日发出的《解除合同通知》有效，并认为原告康业公司应给予被告众康门诊部从2014年10月20日至2015年3月31日合理腾退期间，双方签订的租赁合同于2015年3月31日事实上解除。故原告康业公司主张被告众康门诊部腾退位于黄石市黄石大道887号的2105.78平','2018-12-30
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