延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉24民终1071号
上诉人（原审被告）:中国农业银行股份有限公司延吉市支行，住所地吉林省延吉市解放路719号。
负责人：刘贵刚，该支行行长。
委托诉讼代理人：曲春广。
委托诉讼代理人：李明子。
被上诉人（原审原告）：徐芝华，住吉林省延吉市。
委托诉讼代理人：许文杰，吉林延大律师事务所律师。
上诉人中国农业银行股份有限公司延吉市支行（以下简称“农行延吉市支行”）因与被上诉人徐芝华房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院(2015)延民初字第4940号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
农行延吉市支行上诉请求：撤销一审判决，依法改判，一审、二审相关诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.被上诉人在第一次庭审中明确表述购房时有两个方案:“第一方案为原告向被告支付60万元，由被告负责房屋更名手续及剩余的过户手续费；第二个方案为原告只向被告支付55万元房款，剩余全部过户手续由原告自行承担，”最终签订的《房屋买卖契约》确定的涉案房屋价格为55万元，故按照约定应由被上诉人承担所有的过户费用。2.一审认定上诉人与被上诉人之间达成诉争房屋买卖合同有效，但买卖契约有两份，一份是2001年6月6日双方签订的真实意思表示的《房屋买卖契约》，另一份是2003年11月14日上诉人为配合被上诉人办理过户在房产局签订的制式《房屋买卖契约》，第二份合同中关于过户费用的约定不是双方真实意思表示。2001年双方签订的房屋买卖契约中第3条约定，“其他未尽事宜如水电费由乙方承担”，房屋的买卖费用也应包括过户费用。3.徐华芝的主张已过两年诉讼时效。徐华芝应在签订之日起两年内主张将诉争房屋过户至其名下，逾期主张不应受法律保护。
徐芝华辩称：双方2001年签订的合同第2、3条不能明确手续及税费由哪一方负责，该合同第2、3条就支付过税费等问题上约定不明，之后双方在2003年签订的合同明确了办理过户手续所需缴纳的税费按照规定应各自承担，本案被上诉人诉请具有强烈的物权属性，因此不适用诉讼时效。故一审法院判决正确，请求维持原判。
徐芝华向一审法院起诉请求：1.判令农行延吉市支行将其位于延吉市河南街天池路51号、产权证号为吉房权第10893号、面积为231.45平方米的房屋产权过户给徐芝华；2.诉争房屋的过户费用由农行延吉市支行承担；3.本案诉讼费用由农行延吉市支行承担。事实与理由：徐芝华与农行延吉市支行之间于2001年6月6日签订了《房屋买卖合同》，该合同约定：1.农行延吉市支行将其位于延吉市天池路51号的自有房产出售给徐芝华；2.房屋面积为230平方米，每平方米售价为2391.3元；3.诉争房屋总房款为55万元。徐芝华交付完全部房款后，农行延吉市支行并未协助徐芝华办理诉争房屋产权过户手续，致使徐芝华一直未得到诉争房屋的所有权，因此，徐芝华认为农行延吉市支行的行为已构成严重违约。现徐芝华为维护其合法权益诉至法院。
一审法院认定事实：2001年6月6日，徐芝华与农行西城支行之间签订了《房屋买卖契约》，该契约约定：“1、甲方为农行西城支行，乙方为徐芝华；2、房屋面积为230平方米，售价为每平方米2391.3元，售价为55万元，乙方于2001年6月6日先支付45万元，剩余款10万元。乙方用安图县天池城市信用社储蓄专柜定期存单100000万元作为抵押，存单由甲方保管，存款9月18日到期后一次性支付，在此其间房照由甲方保管，待房照交齐，房照缴给乙方，双方必须遵守协议，否则后果自负；3、房屋产权变更手续由乙方负责办理，土地使用证由乙方负责；4、其他未尽事宜，如电费、水费等其他费用由乙方负责；5、如：乙方因故提前撤销合同时，甲方将乙方预交房款日均的确2%作为经济损失费，从乙方预交房款中扣除；6、成交后如有其他纠纷由乙方负责；7、此协议一式二份，甲、乙双方各执一份，自签字之日起生效”，该买卖契约中存单100000万元处为笔误，实际存单为10万元，同时诉争房屋实际所有人为农行延吉市支行且农行西城支行是作为农行延吉市支行的代理人在该契约中加盖公章的。同日，徐芝华与农行西城支行张行长之间对诉争房屋过户费的相关问题进行过口头约定，口头约定有两种方案：第一种方案是，徐芝华向农行延吉市支行支付60万元（包含诉争房屋房款55万元），并由农行延吉市支行来负责办理诉争房屋更名手续并支付过户费用；第二个方案是，徐芝华只向农行延吉市支行支付55万元诉争房屋购房款，农行延吉市支行只负责履行协助更名义务而不承担过户费用即诉争房屋全部过户费用由徐芝华承担，上述口头协议中农行西城支行的行为是农行延吉市支行的代理行为。同日，农行延吉市支行从徐芝华处收取诉争房屋房款45万元。2001年8月6日，农行延吉市支行又从徐芝华收取诉争房屋剩余房款10万元。同日，徐芝华从农行延吉市支行处收到诉争房屋产权证和10万元存单并于当日开始由徐芝华占有使用诉争房屋。2003年11月14日，农行延吉市支行与徐芝华之间又针对诉争房屋签订了《房地产买卖契约》，该契约主要内容为：“1、甲方为农行延吉市支行，乙方为徐芝华；2、甲方自愿将座落在河南街天池路51号吉房权第10893号的房地产（房屋建筑面积231.45平方米）出售给乙方，该房地产的基本情况已载于本契约附件之一，乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产；3、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币55万元；4、乙方由2001年9月18日前一次性清给甲方，购房定金将在最后一次性付款时冲抵；5、双方同意于2001年9月18日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方；5、违约责任为乙方中途悔约、乙方不得向甲方索要定金，甲方中途悔约、甲方应在悔约之日起日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之的滞纳金；6、本契约在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法借据，协商不成时，任何一方均可向
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房地产仲裁委员会申请调解或仲裁，也可向有管辖权的人民法院起诉；7、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担；8、本契约未尽事项，甲乙双方签章并经房地产买卖主管机关审查比准后生效；9、本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效；10、本契约一式二份，契约正本一份，送延吉市房屋产权管理处，契约副本一份，送延吉市房地产交易中心；11、双方约定的其他事项；12、因为房屋交易发生法律纠纷均由
---长期承担法律责任”。
另查明，诉争房屋系农行延吉市支行名下的位于延吉市河南街天池路51号吉房权第证字第10893号，面积为231.45平方米房屋。2009年9月4日，农行延吉市支行名称由中国农业银行延吉市支行变更为中国农业银行股份有限公司延吉市支行。
一审法院认为，一、关于徐芝华与农行延吉市支行之间签订的诉争房屋买卖合同效力问题。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。对于不动产买卖，如双方就其移转之不动产及价款达成合意，则买卖合同成立，出卖不动产一方自应负有交付该不动产并使他方取得该不动产所有权之义务。故出卖人应受有效买卖合同拘束而作成物权行为。具体到本案，虽徐芝华与农行西城支行之间于2001年6月6日签订的《房屋买卖契约》，但该协议中农行西城支行代理农行延吉市支行在此契约中盖章。嗣后，徐芝华与农行延吉市支行之间于2003年11月14日签订了《房地产买卖契约》，该协议书进一步明确了农行延吉市支行将其所有的诉争房屋出售给徐芝华且诉争房屋总价款为55万元。本院认为，上述两个合同均系徐芝华与农行延吉市支行之间买卖诉争房屋的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害国家和社会公共利益，应为合法、有效的合同，受法律保护，合同签订后，双方应按照约定行使权利履行义务。徐芝华已经向农行延吉市支行支付全部诉争房屋购房款55万元房款并占有使用诉争房屋，但未办理过户登记，根据最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条：“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续”和最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（修改稿）》第八十七条：“财产所有权合法转移后，一方翻悔，不予支持。财产所有权的转移尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当责令其继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任”之规定，农行延吉市支行还应负有使徐芝华取得诉争房屋所有权的义务，故农行延吉市支行应协助徐芝华办理诉争房屋的产权过户手续。本案中，徐芝华与农行延吉市支行之间未就诉争房屋过户登记履行期限进行过约定，且农行延吉市支行已经将诉争房屋交付与徐芝华，徐芝华亦已实现对诉争房屋的占有，徐芝华请求农行延吉市支行移转诉争房屋所有权即办理房屋所有权移转登记的请求权兼具物权请求权性质，不适用诉讼时效的规定，因此，农行延吉市支行关于徐芝华的诉讼请求已过两年诉讼时效的抗辩主张不能成立。综上，本院认为，徐芝华要求农行延吉市支行协助其办理诉争房屋过户登记手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。二、关于如何承担诉争房屋过户登记手续费用的问题。本案中，徐芝华与农行延吉市支行之间于2001年6月6日达成的口头协议约定，即徐芝华向农行延吉市支行支付全部诉争房屋购房款55万元的话，其过户所产生的所需费用由徐芝华自行承担。但徐芝华与延吉市支行之间于2003年11月14日又对本诉争房屋过户所需费用进行了约定，即徐芝华向农行延吉市支行交付完55万元购房款的话，其过户所产生的所有费用由徐芝华和农行延吉市支行各自承担责任，该部分事实可从2003年11月14日《房地产买卖契约》第七条：“上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲（农行延吉市支行）乙（徐芝华）双方按规定各自承担”中能认定。本院认为，虽在徐芝华与农行延吉市支行双方于2001年6月6日《房屋买卖契约》签订时口头约定诉争房过户费用由徐芝华自行承担，但双方于2003年11月13日签订的《房地产买卖契约》中对诉争房过户费用进行了重新约定即徐芝华与农行延吉市支行应各自承担过户费用，因此，本院认为，本案诉争房屋过户费用应按双方之间重新约定的内容履行即本案诉争房屋过户费用由徐芝华和农行延吉市支行各自承担。本案中，徐芝华认为农行延吉市支行拖延办理诉争房屋过户手续而导致过户费用增加，因此应由农行延吉市支行承担诉争房屋所有过户费用的主张，因该主张理据不足，本院不予支持。关于农行延吉市支行主张与徐芝华之间于2003年11月13日签订的《房地产买卖契约》中诉争房屋过户费用承担问题的约定为格式条款且不是其真实意思表示的抗辩意见，因未能提供充分证据予以证明，故本院对该抗辩主张不予支持。综上，本院认为诉争房屋的过户所需支付的所有费用应按徐芝华与农行延吉市支行于2003年11月13日签订的《房地产买卖契约》第七条之规定双方各自按法律规定承担相应费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条，最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条，最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（修改稿）》第八十七条之规定：一、原告徐芝华与被告中国农业银行股份有限公司延吉市支行之间达成的诉争房屋买卖合同有效。二、被告中国农业银行股份有限公司延吉市支行在本判决发生法律效力之日起十日内协助原告徐芝华到房产管理部门办理诉争房屋即坐落于延吉市河南街天池路51号，吉房权第证字第10893号，面积为231.45平方米房屋的产权变更登记，房屋产权变更登记相关手续费用由原告徐芝华和被告中国农业银行股份有限公司延吉市支行各自按法律规定承担。三、驳回原告徐芝华的其他诉讼请求。案件受理费9300元，共计9300元由被告中国农业银行股份有限公司延吉市支行负担。
当事人在二审中未提交新的证据。
本院经审查对一审查明的事实予以确认。
本院认为：徐芝华与农行西城支行于2001年6月6日签订的《房屋买卖契约》，系农行西城支行代理农行延吉市支行与徐芝华达成的房屋买卖合同，该合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。关于案涉房屋过户登记手续费用如何承担的问题。本案中，农行延吉市支行代理方与徐芝华协商买卖房屋时口头约定两种方案，一是徐芝华向农行延吉市支行支付60万元（包含诉争房屋房款55万元），并由农行延吉市支行来负责办理诉争房屋更名手续并支付过户费用；二是徐芝华只向农行延吉市支行支付55万元诉争房屋购房款，农行延吉市支行只负责履行协助更名义务而不承担过户费用，即全部过户费用由徐芝华承担。经过协商，双方于2001年6月6日签订了《房屋买卖契约》，约定购房款55万元，房屋产权变更手续由乙方负责办理。嗣后，徐芝华支付了全部购房款55万元。纵观双方协商过程、签订《房屋买卖契约》及实际支付房款的事实，可以认定双方对徐芝华向农行延吉市支行支付全部诉争房屋房款55万元后，过户所产生的所需费用由徐芝华自行承担意思表示一致。至于2003年11月14日，农行延吉市支行为协助徐芝华办理房照与徐芝华另行签订了由房产局提供的制式合同，该制式合同并非双方合意产生的契约，只是为了履行双方于2001年6月6日签订的《房屋买卖契约》中交付物权的义务，按照房产局的要求而形成的格式文本，因此，该制式合同中关于过户费用的约定并非双方真实意思表示，对双方不具有约束力。一审认定双方于2003年11月13日签订的《房地产买卖契约》中对诉争房过户费用的承担方式进行了变更，证据不足，本院予以纠正。农行延吉市支行主张案涉房屋的全部过户费用应由徐芝华承担的上诉理由成立，本院应予支持。关于农户延吉市支行提出徐芝华的主张已过两年诉讼时效的上诉理由，因办理房屋所有权移转登记的请求权兼具物权请求权性质，不适用诉讼时效的规定，该项抗辩不能成立，本院不予支持。
综上所述，农户延吉市支行主张由徐芝华承担全部案涉房屋过户费用的上诉理由成立，本院应予支持；主张徐芝华的起诉超过诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销吉林省延吉市人民法院（2015）延民初字第4940号民事判决；
二、中国农业银行股份有限公司延吉市支行于本判决发生法律效力之日起十日内，协助徐芝华将坐落于延吉市河南街天池路51号，吉房权第证字第10893号，面积为231.45平方米房屋所有权转移登记至徐芝华名下，房屋产权转移登记所需费用由徐芝华承担；
三、驳回徐芝华的其他诉讼请求。
一审案件受理费按一审判决负担，二审案件受理费9300元，由徐芝华负担。
本判决为终审判决。
审判长 全智光
审判员 刘晓娟
审判员 朴美兰
二〇一六年十二月五日
书记员 段崇鹏