福建省霞浦县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）霞民初字第2304号
原告（反诉被告）福建省霞浦县医院，住所：霞浦县松城街道617路***室。
法定代表人王文荣，院长。
委托代理人陈支何，福建宽达律师事务所律师。
委托代理人林凌凯，福建宽达律师事务所律师。
被告（反诉原告）蔡包财，男，1975年12月10日生，汉族，住霞浦县。
委托代理人王加候，福建之秀律师事务所律师。
原告霞浦县医院与被告蔡包财房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月21日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈支何、林凌凯、被告蔡包财及委托代理人王加侯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告霞浦县医院诉称，2014年6月20日，原、被告双方签订一份《租赁合同》，约定其将座落于霞浦县龙首路中段150号店面（原为龙首路中段27号）租给乙方（被告）使用，租赁期限为2014年6月20日至2022年6月19日止，年租金为143000元。被告承租后，将该房屋作为商铺经营，未办理工商营业执照，租金付至2016年6月20日止。出租房屋原系霞浦县工业发展总公司所有，已办理《国有土地使用权证》，土地性质为行政划拨地，用途为居住。1998年间，霞浦县政府县长办公会议决定以76.8万元出售给其作为门诊部使用，房屋至今未办理《房屋所有权证》。后门诊部撤销，2014年其将该房屋租赁给被告使用，《租赁合同》改变土地和房屋用途，违反了《中华人民共和国土地法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律、行政法规中关于土地使用的强制性规定，应为无效合同。同时，根据我国《土地管理法》规定，划拨土地使用权人确需改变土地用途的，应当经市、县人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府、城市规划行政主管部门批准。经批准改变土地用途的，应当重新办理手续。而原、被告双方改变土地和房屋用途未经审批，系违法行为，故请求判令一、其与被告所签《租赁合同》无效；二、被告立即腾出霞浦县龙首路中段150号店面。
被告蔡包财辩称，一、原告主体不适格，原告不是出租房屋的所有人，无权提出本案诉讼，应予驳回起诉；二、如果原告主体适格，那么本案所诉争的合同并非法定必然无效，如果造成合同无效是因为原告的故意行为导致的，原告应承担其的全部损失；三、1、如果本案诉争合同被法院确认无效，原告应返还被告已付未使用期间的租金，并按同期银行贷款利率向其支付占用资金期间的利息。2、如果合同被确认无效，过错在原告，原告还应赔偿其包括装修费用、搬迁费、搬迁后增加的租金等在内的损失；3、即使租赁合同无效，原告并非出租屋的所有权人，无权要求其腾出房屋。并反诉1、判令反诉被告赔偿其房屋装修费用40万元；2、判令反诉被告返还其已付未用期间的租金，并按同期银行贷款利率支付占用资金期间的利息。
针对被告的反诉，原告（反诉被告）辩称，1、被告（反诉原告）提及搬迁费及搬迁后增加的租金，这两个项目在反诉中并未提及，如果存在这两个项目，需明确数额及计算方式；2、被告需明确本案租赁合同是否有效。如果认为合同有效，提起反诉就没有依据；3、本案是租赁合同纠纷，签订主体不必然要求是所有人，被告是在认可其的主体身份的前提下才取得租赁房屋使用权；4、被告的陈述已经很清楚，租赁合同未经相关部门批准，显然无效；5、反诉原告未经其同意擅自对房屋进行装修，装修费用应自行承担，反诉原告没有证据证明2014年6月20日之后对房屋进行的装修，也没有证据证明其对房屋装修征得了反诉被告的同意；6、本案合同无效的过错方在反诉原告，2014年6月20日签订合同时，其并不知道房屋的性质及用途，今年8月份律师介入调查知悉，反诉原告在签订合同时就知道房屋是用于商业用途，但是反诉原告至今未办理工商营业执照，在此情况下仍自行装修并开业；7、根据最高院对租赁合同的司法解释，即使承租人经出租人同意进行装修，能够拆除的应由承租人拆除，不能拆除的再行考虑损失问题，因此反诉原告要求的装修费高达40万元，没有依据；8、对于反诉原告第二点的诉请，虽然租金已支付至2016年6月20日，但腾房时间不确定，未使用期间的租金不明确。
经审理查明，2014年6月20日，原、被告双方签订一份《租赁合同》，约定原告将座落于霞浦县龙首路中段150号店面（原为龙首路中段27号）租给被告使用，租赁期限为8年，从2014年6月20日至2022年6月19日，年租金为143000元，按年支付。被告承租后，对店面进行装修，作为商店经营，租金已付至2016年6月20日。出租房屋原系霞浦县工业发展总公司所有，已办理《国有土地使用权证》，房屋所在土地的用地来源为行政划拨，土地用途为居住。1998年间，原告以76.8万元受让作为原告门诊部使用，后门诊部撤销，原告从2008年起将该店面出租给他人进行商业活动。现原告以《租赁合同》改变土地和房屋用途、违反土地使用的强制性规定为由提起诉讼，请求确认合同无效，被告提起反诉。
以上事实，原告提供有租赁合同、国有土地使用权证、国有土地使用权证登记卡、电汇凭证、汇款申请报告单、收款收据，该组证据来源合法，形式要件具备，被告没有异议，本院予以确认。
本案争议的焦点为一、原告是否具有诉讼主体资格；二、租赁合同是否有效。
原告是否具有诉讼主体资格。
被告（反诉原告）认为，从原告的诉状及证据看，原告对该出租房屋没有使用权，也未提供原告拥有使用权的相关证据，因此，原告无权提出本案诉讼主张。原告在诉状中自认出租房屋为霞浦县工业发展总公司。原告认为，该房屋是1998年县政府办公会议确定由其购得。被告认为没有所有权就没有起诉权，这是不对的，没有所有权不影响买卖、出租，租赁合同是其与被告签订的，根据合同相对性原则，其有主体资格。本院认为，租赁房屋系原告在人民政府协调下向霞浦县工业发展总公司购买所得，事实存在，原告拥有该房屋的管理使用权，根据合同相对性原则，原告应当拥有诉讼主体资格，被告的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。
二、租赁合同是否有效。
原告（反诉被告）认为，土地性质是划拨地，用途是居住。根据《土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定，划拨土地使用权人确需改变土地使用权划拨批准文件规定的土地建设用途的，应当经市、县人民政府土地行政主管部门同意，而其与被告双方改变土地和房屋用途未经相关审批，违反法律禁止性、效力性规定，故该租赁合同无效。被告认为，原告主张该房屋系行政划拨地，证据不足；双方签订了租赁合同，合同未存在合同法规定的合同无效的情形，合同成立即生效，原告不能提供任何证据证明该合同有违反强制性、禁止性的规定，合同有效，并其已实际履行，综上，原告用以支持其主张的事实不成立。本院认为，原、被告签订的租赁合同，从双方主体、合同内容、实际履约等方面没有违反《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》关于民事法律行为无效和合同无效的情形；纵观我国目前关于土地使用方面的法律体系，并没有禁止行政划拨地进入土地流通市场，原告诉称其与被告签订的租赁合同，违反了法律、法规的强制性规定，根据最高人民法院对《中华人民共和国合同法》第五十二条的司法解释（二）中“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是效力性强制性规定”的规定，原告未能提供其与被告签订的租赁合同违反了“效力性强制性规定”的相关证据和法律依据，以此认定租赁合同无效，显然于法无据，也不符合民商交易遵循自愿、平等、公平、诚实信用为法律原则。划拨土地流转，在不损害国家利益和社会公共利益的前提下，应当确认合同有效。原告诉称其与被告签订的租赁合同，以未经有权机关审批为由主张租赁合同无效，有权机关审批系行政行为，不属于民事法律规范调整的范围；合同法倡导尊重当事人意思自治、保护交易安全的精神，因此，即便未经审批，并不必然导致租赁合同无效的法律后果，亦更说明行政审批属于管理性范畴，而非效力性强制性规范。本案的租赁合同，双方意思表示真实，租赁合同形式要件规范，并已实际履行，没有违背法律、法规的效力性强制性规定，因此原告主张租赁合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，本院认为，合法的租赁关系受法律保护。原、被告签订的租赁合同，双方当事人意思表示真实，并已实际履行，没有违反法律法规的效力性强制性规定，租赁合同合法有效，应予维持。被告反诉原告赔偿装修款和占用租金的利息等诉请，因租赁合同有效，本院已无必要进行审理。鉴此，为维护房地产交易市场的公序良俗，保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条的规定，判决如下：
驳回原告（反诉被告）霞浦县医院的诉讼请求。
二。驳回反诉原告（本诉被告）蔡包财的反诉请求。
本案受理费100元，由原告霞浦县医院负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到福建省宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 江兴兴
代理审判员 邓燕飞
人民陪审员 曾凤杰
二〇一六年一月二十一日
书 记 员 李 平
附注：
主要法律条文
《中华人民共和国民法通则》
民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实守信的原则。
第五十八条下列民事行为无效
无民事行为能力人实施的；
限制民事行为能力人依法不能独立实施的；
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；
恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；
违反法律或者社会公共利益的；
经济合同违反国家指令性计划的；
以合法形式掩盖非法目的的。
无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。
《中华人民共和国合同法》
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
以合法形式掩盖非法目的；
损害社会公共利益；
违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第五十六条以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。