北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第13930号
原告（反诉被告）：北京达文物业管理有限公司，住所地本市朝阳区左家庄2号。
法定代表人：杨圣敦，董事长。
委托代理人：楼洁，北京市华博金隆律师事务所律师。
被告（反诉原告）：崔亚杰，女，1966年7月3日出生。
委托代理人：刘汝忠，泰和泰（北京）律师事务所律师。
委托代理人：林苏，泰和泰（北京）律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京达文物业管理有限公司（以下简称达文物业公司）诉被告（反诉原告）崔亚杰物业服务合同纠纷一案，本院于2013年10月25日立案受理。依法由代理审判员代净适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）达文物业公司的委托代理人楼洁，被告（反诉原告）崔亚杰及其委托代理人刘汝忠、林苏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）达文物业公司诉称：崔亚杰系本市东城区×××室房屋业主。达文物业公司与崔亚杰于2010年4月30日签订《×××前期物业管理服务合同》及《×××业主临时管理规约》，约定达文物业公司为涉诉房屋所在小区提供物业服务，崔亚杰有按时向达文物业公司交纳物业费的义务。合同约定的物业费标准是每月每平方米6.9元，并按照每年每平方米10元的标准交纳制冷和供暖的空调固定费，逾期未交纳费用的按照每日万分之五的标准交纳滞纳金。自2011年7月1日至今，达文物业公司依约为崔亚杰提供了物业服务，但崔亚杰经达文物业公司多次催要拒绝给付物业费及空调固定费，侵害了达文物业公司以及其他业主的合法权益。故达文物业公司起诉至法院，请求判令崔亚杰支付2011年7月1日至2014年6月30日期间的物业费62313.63元及滞纳金14238.66元；空调固定费7525.8元；崔亚杰承担本案的诉讼费。
被告（反诉原告）崔亚杰辩称：达文物业公司的诉讼请求没有事实与法律依据。1、达文物业公司没有按照合同约定提供物业服务，小区内商铺野蛮装修侵扰业主生活，造成环境污染，并侵占共用杂物间，达文物业公司不予管理，且私自侵吞装修罚款；达文物业公司缺乏安全防范管理，外来人员随意出入；达文物业公司侵占公用设施与区域谋取利益；绿化区域内不提供绿化。达文物业公司自2011年起停止向崔亚杰提供任何物业服务，并且限制过崔亚杰购买水电。2、达文物业公司要求崔亚杰支付空调固定费没有依据，对于空调固定费用包括公共区域与私人区域的费用，但达文物业公司在二楼公共区域并未及时安装空调排风系统，导致崔亚杰家中空气质量不达标，屋内壁纸霉变脱落、蟑螂肆虐等问题无人管理，为此，崔亚杰自行支付费用对房屋进行了维修。另，中央空调的供暖效果极差，崔亚杰家中温度达不到北京市规定的采暖温度。3、达文物业公司对于约定的物业费交费时间理解有误，达文物业公司主张预付一年物业费的主张没有事实与法律依据。4、达文物业公司主张违约金的起算时间有误且违约金数额过高。崔亚杰认为，达文物业公司未履行物业管理职责，楼道和屋内潮湿、发霉、蟑螂遍地，导致崔亚杰一家在自行维修期间无法正常居住，只能居住在宾馆并支付相应住宿费，对此，达文物业公司应当承担赔偿责任。2013年9月23日，崔亚杰经达文物业公司保安人员同意将价值50000元的沙发及配套茶几、边柜放在一楼大厅指定位置，以免丢失。但次日，崔亚杰发现该沙发被盗，经多次与达文物业公司交涉无果后报警，经查，达文物业公司的监控系统无法显示事发当晚凌晨的录像内容。故崔亚杰提出反诉，请求判令达文物业公司向崔亚杰提供维修房屋内霉变墙体和消除虫害的物业服务；判令达文物业公司赔偿崔亚杰经济损失54760元；本案本诉与反诉费由达文物业公司负担。
针对被告（反诉原告）的反诉请求，原告（反诉被告）达文物业公司辩称：对于崔亚杰家中有关墙体霉变及虫害问题不属于达文物业公司提供物业服务的义务范围；达文物业公司提供的服务以开发商交付时的现状为准，在开发商交付时二楼公共区域就没有安装空调排风系统；根据业主规约的规定，业主不得在公用区域放置家具，崔亚杰违反规约应自行负担相应后果，且达文物业公司不认可崔亚杰所述的保安人员同意崔亚杰将沙发放置在一楼大厅的事实；对于崔亚杰家中的空气质量问题，经过开发商整改后的检测结果是合格的，如因为房屋质量问题导致崔亚杰的损失，崔亚杰应当向开发商主张；对于空调固定费用，达文物业公司是按照与各个业主签订的合同收取的空调运营的固定费用。综上，达文物业公司不同意崔亚杰的反诉请求。
经审理查明：崔亚杰系本市东城区×××号院×××号楼×××层×××号房屋（以下简称涉诉房屋，建筑面积为250.86平方米）的产权人。
2008年11月17日，达文物业公司与北京新徐房地产开发有限公司（以下简称新徐房地产公司）签订《×××前期物业管理服务合同》，约定新徐房地产公司委托达文物业公司对涉诉房屋所在的×××小区进行前期物业管理服务。达文物业公司提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的日常维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的维修、运行、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿地的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。单个业主可委托达文物业公司对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。物业服务收费以酬金制方式。物业服务费、供暖费、制冷费、装饰装修服务费由业主按专有部分建筑面积交纳，标准为非商铺物业的物业服务费6.90元／平方米·月；制冷和供暖费：固定费10元／平米·年＋流量费0.65元／KWh（含冷暖）。业主入住时应支付12个月的物业服务费。其后的各次物业服务费采取按年计费收取的方式，服务费账单将于壹年物业服务费到期前30日发放完毕，业主自账单发放之日起，两个星期内交纳相关费用。业主如逾期未交纳相关费用，则应按逾期每日万分之五的标准交纳滞纳金。业主或物业使用人申请装饰装修时，达文物业公司应当告知相关的禁止行为和注意事项，与其订立书面的装饰装修服务协议。物业服务期限是自2008年9月30日起至业委会成立后选聘新的物业公司后止。该《×××前期物业管理服务合同》附件中详细约定了物业服务标准。对此，达文物业公司与崔亚杰均认可真实性，但崔亚杰认为达文物业公司提供的物业服务并未达到该物业服务标准中有关管家式服务等相关的物业服务标准。
2010年4月30日，崔亚杰作为买受人与新徐房地产公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，购买涉诉房屋。该合同附件中有崔亚杰签署的《×前期物业管理服务合同》及《×业主临时管理规约》。该《管理规约》中约定，业主在本物业内应遵守治安、消防、交通、环境的行为，其中包括不得在本物业任何公共场所放置或储存任何废物箱、垃圾桶、家私、机器、货物或其他物品。此后，崔亚杰交纳2010年7月1日至2011年6月30日的物业管理费20771.21元及空调费2508.60元。另查，涉诉小区未成立业主委员会。
庭审中，达文物业公司提供2011年6月10日、2012年6月10日、2013年6月10的住户费用通知单及2012年9月20日、2013年9月6日的最后一次费用缴纳通知，拟证明达文物业公司每年向崔亚杰发放了服务费账单，以及崔亚杰依约应当预付一年物业费的事实。对此，崔亚杰表示从未收到过，不认可真实性。达文物业公司提供2010年8月13日×××、×××室室内空气中甲醛、总挥发性有机物（TVOC）的检测报告及2010年10月28日×××层室内空气中甲醛、苯、总挥发性有机物（TVOC）、甲苯、二甲苯的检测报告，拟证明涉诉房屋及二层楼道的空气质量达标。对此，崔亚杰不认可上述报告的真实性。达文物业公司提供崔亚杰出具的《声明书》，拟证明崔亚杰于2011年2月22日由北京弘高建筑装饰设计工程有限公司进行涉诉房屋壁纸发霉维修时曾承诺不再因上述问题向物业公司主张任何权利的事实。对此，崔亚杰认可真实性，但不认可证明目的。崔亚杰提供《北京市商品房现房买卖合同》及×××二层平面图为证，拟证明涉诉房屋所在的二层应当安装空调排风机，但实际上该空调机于2013年7月才安装完毕，因此，达文物业公司无权向其收取公共区域的空调费。对此，达文物业公司认可真实性，但认为其收取的是按照合同约定以业主专有面积计算的空调固定费用，并不包括公共区域的空调费。崔亚杰提供房费发票，拟证明崔亚杰自行维修期间在外住宿所产生的费用。对此，达文物业公司认可真实性，但认为上述费用应由崔亚杰自行承担，与达文物业公司无关。崔亚杰提供照片、录音证据、函件，拟证明达文物业公司在维修、保安、绿化、除蟑、公共区域照明及墙体霉变、占用公共区域、封锁大堂后门及对租户监管不力导致空气污染、消防隐患等方面存在诸多问题，以及新徐房地产公司认可达文物业公司在二层租户（广发银行）装修过程中监管不力，导致公共区域装修污染的事实。对此，达文物业公司均不予认可，认为租户造成的装修污染应当由业主向租户主张。另，证人霍×、王×出庭证明2013年9月23日达文物业公司的值班保安同意崔亚杰将沙发、茶几及边柜搬至一楼大厅暂为存放的事实，以及崔亚杰提供沙发收据、发票，证明被盗沙发、茶几及边柜的损失。对此，达文物业公司均不认可真实性，认为崔亚杰被盗的经济损失与达文物业公司无关。
上述事实，有X京房权证东字第×××号房屋所有权证，资质证书，《北京市商品房现房买卖合同》、《×××前期物业管理服务合同》，发票，《声明书》，二层平面图，照片，工作记录，证人证言及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。根据本案查明的事实，达文物业公司受×××小区的建设单位新徐公司委托成为××小区的物业服务单位，并约定物业服务费为每月每平方米6.90元，空调固定费每年每平方米10元，物业服务费按年计费收取，上述约定对×××小区的业主具有约束力。崔亚杰虽未与达文物业公司之间签订书面物业服务合同，但形成了事实上的物业服务合同关系。崔亚杰应当按照其签署的《×××前期物业管理服务合同》及《×××业主临时管理规约》的约定，向达文物业公司交纳相应的物业服务费。现达文物业公司主张崔亚杰给付拖欠的物业费及空调固定费，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于崔亚杰主张达文物业公司提供的物业服务存在诸多瑕疵的抗辩意见，因崔亚杰所提供证据不能成为拒绝交纳物业服务费的依据，故对崔亚杰的该项抗辩意见，本院不予采纳。关于达文物业公司主张崔亚杰预付一年的物业费及空调固定费的诉讼主张，因双方对《×××前期物业管理服务合同》中的相关约定存有争议，且达文物业公司未举证证明其履行了向崔亚杰发放服务费账单的事实，故对达文物业公司的该项诉讼主张，不具有事实依据，本院不予支持。关于达文物业公司主张滞纳金一节，因达文物业公司存在对租户装修监管不力等问题，且崔亚杰就物业服务与达文物业公司存在争议，未按时交纳物业服务费尚不属恶意，故对达文物业公司的此项主张，本院不予支持。关于崔亚杰主张其不应负担公共区域空调费的抗辩意见，因《凯德华玺前期物业管理服务合同》中对收取空调固定费有明确约定，故崔亚杰的此项抗辩意见，不具有事实和合同依据，本院不予采纳。关于崔亚杰主张达文物业公司维修涉诉房屋霉变墙体、消除虫害及赔偿自行维修期间住宿费损失的反诉请求，因崔亚杰未提供证明达文物业公司未尽维修义务与崔亚杰支付住宿费之间的因果关系，且依据《×××前期物业管理服务合同》的约定，达文物业公司系提供有偿的维修服务，故对于崔亚杰的上述反诉请求，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。关于崔亚杰主张达文物业公司赔偿被盗沙发、茶几、边柜损失的反诉请求，因崔亚杰未能举证证明达文物业公司存在违约事实，以及崔亚杰丢失沙发、茶几、边柜损失与达文物业公司的物业服务之间存在因果关系，故对崔亚杰的该项反诉请求，本院不予支持。关于崔亚杰主张达文物业公司未尽妥善保管义务致使沙发、茶几、边柜被盗的事实，因与本案不属于同一法律关系，崔亚杰可以另行主张解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）崔亚杰于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）北京达文物业管理有限公司二○一一年七月一日起至二○一三年六月三十日止的物业管理服务费四万一千五百四十二元四角二分；
二、被告（反诉原告）崔亚杰于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）北京达文物业管理有限公司二○一一年七月一日起至二○一三年六月三十日止的空调固定费五千零一十七元二角；
三、驳回原告（反诉被告）北京达文物业管理有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）崔亚杰的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费951元，由原告（反诉被告）北京达文物业管理有限公司负担424元（已交纳），由被告（反诉原告）崔亚杰负担527元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉费585元，由被告（反诉原告）崔亚杰负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 代 净
二〇一四年一月二十日
书 记 员 宿云达