河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀01民终6089号
上诉人（原审被告）：段梅梅，女，1984年8月19日出生，汉族，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：姚峰杰，男，1982年11月12日出生，汉族，住址同上，系上诉人之夫。
委托诉讼代理人：张铁矿，河北球衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李阔，男，1992年11月13日出生，汉族，住河北省辛集市。
委托诉讼代理人：李静查，女，1966年5月29日出生，汉族，住址同上，系被上诉人之母。
委托诉讼代理人：张恒亮，石家庄市辛集睿智法律服务所法律工作者。
上诉人段梅梅因与被上诉人李阔房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄高新技术产业开发区人民法院（2016）冀0191民初1592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月14日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人姚峰杰、张铁矿，被上诉人及其委托诉讼代理人李静查、张恒亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
段梅梅的上诉请求：1、被上诉人未及时支付首付款并提供银行贷款资料，也存在违约行为。2、一审判决计算的违约金过高，应予降低。2016年6月21日，上诉人将涉案房屋另行出售，即使被上诉人有实际损失，也应参考2016年6月的市场价格而不应参照2016年8月的市场价格。况且，2016年8月份石家庄市相同位置的房屋价格也没有1万元/平米那么高。3、签订合同时，涉案房屋尚未办理房产证。签订合同后，由于房管局的原因不能及时办理房产证，上诉人曾与被上诉人协商，答应先将涉案房屋交付被上诉人，被上诉人同时支付购房首付款，但被上诉人未同意。后双方协商一致，各出一半催证费以便房管局和开发商尽快为上诉人办理房产证，双方完成交易，但被上诉人最终未支付一半催证费，违背了自己的承诺，构成违约。
李阔辩称，1、答辩人不存在违约行为。律师见证《协议书》约定：答辩人支付上诉人购房首付款的时间为上诉人将房屋过户至答辩人名下的当天。答辩人银行贷款资料是上诉人办理前手不动产权证书后十五个工作日内，由上诉人配合办理。上诉人在取得前手不动产权证书后，未告知答辩人即私自卖与他人构成根本违约，答辩人不存在上诉人所谓的“违约行为”。2、一审判决违约金数额合法。上诉人将涉案房屋卖于他人的事实一直隐瞒至一审开庭，此时同祥城房价已涨至13000元/平方米，扣除协议房价67万元，差价高于答辩人主张的201000元的违约金，一审判决并无不当。3、双方签订合同后，房屋价格变化，属于商业风险非情势变更，上诉人无权要求变更房屋价格。
李阔向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告违约金201000元；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。
一审法院的认定事实：2016年1月24日，原告李阔（买受人）与被告段梅梅（出卖人）签订《石家庄市存量房屋买卖合同》，该合同约定，原告购买被告名下位于石家庄市东××新区同××单元××房产，成交总价67万元，签订本合同时买受人支付定金3万元。同日，双方在河北明杰律师事务所张玉龙、贺丽萍律师见证下签订《协议书》，约定：该房屋已竣工验收并交付，尚未办理不动产权证；成交总价67万元，具体按如下方式支付：1、乙方（买受人）于2016年1月24日支付甲方（出卖人）定金3万元；2、由于被告购买该房屋时为银行按揭贷款，被告将银行剩余贷款自行偿还结清（在开发商办理不动产权证书前）；3、被告应积极配合开发商办理其前手的不动产权证书，待其下发不动产权证书后15个工作日内，被告配合原告以买卖二手房的形式办理银行按揭贷款手续，在房屋过户给原告当天，原告支付被告首付款17万元（含已交定金3万元）；4、原告以买卖二手房的形式办理银行贷款，以便原告支付被告剩余的购房款50万元，如银行实际审批额度不足或未通过前述审批额度，原告最迟应在被告配合原告办理不动产过户登记日起30个工作日内采用其他方式将剩余购房款支付被告；违约责任：任何一方违反其在合同中作出的承诺，除应按对方的实际损失足额赔偿外，还应按总房款的30%向对方支付违约金；交易过程中出现的房地产市场价值的变化，当然列入受损方的实际损失范围。另查明，2016年1月24日，原告交付被告定金3万元。被告于2016年8月将涉案房屋另行出卖并办理了过户登记。庭审中，原告主张被告应按律师见证《协议书》约定房价的30%支付其违约金，并提交了同祥城房产在近期的报价。同时，原告不相信被告以76万元的价格出售该房产。被告认为原告主张的违约金过高，不予认可。
一审法院认为，原、被告于2016年1月24日签订的《石家庄市存量房买卖合同》及律师见证《协议书》是双方的真实意思表示，合法有效。合同履行过程中，原告按约支付被告购房定金3万元，被告应在开发商办理不动产权证书后15个工作日内，配合原告办理银行按揭贷款手续及房屋交接过户，但被告在原买卖合同尚未解除的情况下将该房屋另行出卖他人已构成根本违约，应承担违约责任。关于被告认为违约金过高问题。双方签订的《协议书》约定，如一方违约，按总房款的30%向对方支付违约金；本案中，被告称以76万元出卖给他人，认为原告所主张的违约金过高，被告未能在本院规定的时间内提交房屋买卖合同及相关证明材料。被告于2016年8月出卖该房屋，参考该时期相同位置二手房市场均价每平米1万元计算，该房屋价值950900元，与双方签订合同的总房价67万元相差280900元，该差价为实际损失，故本院对原告的主张予以支持。一审法院判决：
被告段梅梅自本判决生效之日起十日内向原告李阔支付违约金201000元。
二审中，上诉人向本院提交了新证据：1、《房产买卖合同》，卖方段梅梅；买方武建卫；中介方河北正大房地产中介有限公司天山分公司，签定时间：2016年6月21日，房屋总价款825000元；2、2016年6月9日，段梅梅的丈夫姚峰杰与李阔的通话录音。该证据显示：因开发商不能及时办理产权证，双方不能完成涉案房产的过户登记，上诉人急于在北京买房，答应将涉案房产先交付李阔，同时要求李阔将购房首付款支付上诉人，李阔未答应。为尽快从开发商那里拿到房产证，双方协商一致向中介公司各支付一半房产证催办费，以便尽快完成交易。经审理，本院查明的其他事实与一审判决相同，有双方当事人陈述及庭审笔录为证。
本院认为，2016年1月24日，双方签订的《石家庄市存量房买卖合同》及律师见证《协议书》是双方的真实意思表示，合法、有效。合同签订后，李阔依约支付上诉人定金3万元。合同履行过程中，因开发商不能及时办理产权证致使双方无法完成涉案房产的过户登记。卓尔房产经纪公司要求再行支付五千元催本费，双方协商一致各出一半，但双方最终均未支付。卓尔房产经纪公司要求再行支付所谓的“催本费”，没有法律依据，双方没有履行各自的承诺也存在不当之处，从而导致双方配合困难影响了涉案房产的交易。上诉人在尚未解除原买卖合同的情况下，将涉案房屋另行出售他人并办理过户登记，致使双方签订的房屋买卖合同不能实际履行，应承担违约责任。涉案房屋另行出售价825000元，原买卖合同房价67万元，房价相差155000元应视为被上诉人的实际损失，按违约不得获利的民法规则，该房屋的差价款，上诉人应当赔付李阔。鉴于双方及卓尔房产经纪公司在合同履行过程中均存在不当之处，依公平及合理补偿原则，被上诉人要求上诉人赔付201000元太高，应适当降低。
综上，段梅梅的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十一条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销石家庄高新技术产业开发区人民法院（2016）冀0191民初1592号民事判决;
二、上诉人段梅梅自本判决生效之日起十日内向被上诉人李阔支付违约金155000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费、保全费的负担，按一审判决执行；二审案件受理费4315元，由被上诉人李阔负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵增志
审判员 张国俊
审判员 许毅鹏
二〇一七年六月九日
书记员 赵 秒