安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终169号
上诉人（原审原告）：陈舒怀，女，1962年7月17日出生，汉族，住浙江省平阳县，
委托诉讼代理人：师燕飞，安徽博时律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：吴昌蒙，男，1959年2月21日出生，汉族，住浙江省平阳县，
委托诉讼代理人：师燕飞，安徽博时律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈胜，男，1978年3月19日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区，
上诉人陈舒怀、吴昌蒙因与被上诉人陈胜房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院(2016）皖0102民初4994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈舒怀、吴昌蒙二审诉讼请求：撤销原判，改判陈胜支付2016/5/16-2016/10/17租金120833元。事实和理由：一、胜利路于上半年通车，从合同根本目的及陈胜的可得利益来看，全面通车下半年应当按照14.5万元计算，即使解除协议，实际占用的租金及解除后的空置赔偿应当按照这一标准计算。二、双方房屋租赁合同未于2016年5月3日解除。双方对租金产生争议后，微信上并未没明确要求解除合同，并且在5月3日仍在继续沟通，没有达成解除合同的合意，陈胜自行搬离是违约行为。三、如果陈胜把搬离做解除租赁合同，应当支付相应实际占用租赁金及搬离后的闲置费用，并保证房屋的完好。原审认定被上诉人搬离涉案房屋时间是错误的，陈胜是2016/10/17返还房屋。
陈胜辩称：双方签的合同约定道路没通租金按每年19万元计算。2016/5/1之前，其一直找陈舒怀交房及结算，但陈舒怀、吴昌蒙一直不来。物业费是交到2016/7/14，交钥匙的时候东西就搬离了，当时水电费物业费都结算了。
陈舒怀、吴昌蒙向一审法院起诉请求：判令陈胜及时按约支付租金14.5万元及延迟支付滞纳金（自2014年5月15日起按半年租金14.5万元的3%计算至租金全部给付止）。
一审法院认定事实：陈舒怀、吴昌蒙19**年登记结婚。2013年10月22日，陈舒怀（甲方）与陈胜（乙方）签订了一份《租赁合同》，合同约定：甲方将座落于安徽省合肥市胜利路与琅琊山路交叉口金雅迪大厦一楼B区门面102号临街商铺租给被告，租期为2013年11月16日至2020年11月15止，租金第一年19万，第二年19万元，第四年29万元，第五年29万元。因考虑到胜利路处于施工状态，双方对第三年租金作如下约定：“第三年如路面未完全贯通，则租金仍延续前一年的19万元的价格”。合同签订后，陈舒怀、吴昌蒙将房屋交付陈胜使用，陈胜前两年均按照每年19万元支付租金。2016年3月20日，胜利路通行公交车。就通车后的租金标准双方产生争议，双方通过微信的方式进行沟通。在2016年4月30日的微信中，陈舒怀、吴昌蒙要求通车后按照每年29万元的标准计算租金，陈胜认为第三年租金不可能两个标准，要求按照每年19万元计算，对此陈舒怀、吴昌蒙主张是按月计算租金。由于以上分歧，双方谈到到法院诉讼，陈胜告知陈舒怀、吴昌蒙下一期的租金先不支付陈舒怀、吴昌蒙。2016年5月3日上午，陈胜微信通知陈舒怀、吴昌蒙，下半年的租金已经准备，要求陈舒怀、吴昌蒙收取。陈舒怀、吴昌蒙告知陈胜如果是145000元就汇入陈舒怀、吴昌蒙账户，如果是95000元，就正式通知陈胜房子不租了。当日下午，陈胜回复陈舒怀、吴昌蒙微信“好聚好散”。接着，陈舒怀、吴昌蒙又问陈胜“5月15日半年到期，你看怎么办？”，“要接着租就要145000元，不然5月15日到期”，陈胜表示“145000元我不接受”。
庭审中陈胜陈述其2016年5月16日从涉案房屋搬出。2016年7月6日陈胜微信告知陈舒怀、吴昌蒙“因为迟迟等不到你来清算，我将在下周五先行撤出，请你务必在周五前过来”。陈舒怀、吴昌蒙回复陈胜“合同没有解除，如果你要单方终止合同，至少要赔偿三个月房租作为违约金”。陈胜回复“我只等你到下周五”。2016年7月14日辉达物业金雅迪大厦管理处出具《结算清单》，证明当日陈胜结清水电物业费。
一审法院认为：当事人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。针对租金的标准，合同对第一年、第二年、第四年、第五年均是按照年标准，第三年租金标准双方约定“第三年如路面未完全贯通，则租金仍延续前一年的19万元的价格”，结合行文及上述陈述，表达的意思应当为按年标准计算租金。在双方对租金标准发生争议后，2016年5月3日上午，陈胜通知陈舒怀、吴昌蒙收取下半年的租金，陈舒怀、吴昌蒙告知陈胜如果是95000元就正式通知陈胜房子不租了，陈胜回复陈舒怀、吴昌蒙“好聚好散”。当天陈舒怀、吴昌蒙又问陈胜“5月15日半年到期，你看怎么办？”，“要接着租就要145000元，不然5月15日到期”，陈胜表示“145000元我不接受”。以上行为表明双方对终止房屋租赁合同的履行已经口头达成一致意见。陈胜陈述其2016年5月16日从涉案房屋搬出，该院认为陈胜该主张与事实不符。2016年7月6日陈胜微信告知陈舒怀、吴昌蒙“因为迟迟等不到你来清算，我将在下周五先行撤出，请你务必在周五前过来”。陈舒怀、吴昌蒙回复陈胜“合同没有解除，如果你要单方终止合同，至少要赔偿三个月房租作为违约金”。陈胜回复“我只等你到下周五”。结合以上微信记录和辉达物业金雅迪大厦管理处出具的《结算清单》，该院认定陈胜2016年7月14日搬出涉案房屋。上述微信中陈舒怀、吴昌蒙陈述“合同没有解除，如果你要单方终止合同，至少要赔偿三个月房租作为违约金”，系陈舒怀、吴昌蒙个人对合同是否终止的看法，不能据此否认双方就合同终止履行在5月3日达成一致意见的事实。关于陈舒怀、吴昌蒙要求陈胜支付2016年5月15日到2016年11月15日租金145000元的问题，因双方在2016年5月3日已经口头达成协议，但没有办理交接手续，陈胜应按照实际使用时间2个月支付房租使用费用。搬离之后的损失问题，在陈胜通知陈舒怀、吴昌蒙办理交接后，陈舒怀、吴昌蒙不予办理交接，由此产生的损失原因在陈舒怀、吴昌蒙，由陈舒怀、吴昌蒙承担。陈胜要求支付租金给陈舒怀、吴昌蒙，陈胜没有拖延支付租金的事实，陈舒怀、吴昌蒙要求陈胜支付滞纳金没有事实依据，不予支持。
一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、陈胜于本判决生效后五日内支付陈舒怀、吴昌蒙20**年5月15日到2016年7月14日租金31666.67元；二、驳回陈舒怀、吴昌蒙其他诉讼请求。本案一审案件受理费3200元，减半收取1600元，由陈舒怀、吴昌蒙负担1000元，由陈胜负担600元。
二审中，上诉人陈舒怀提供水电费缴费通知单、收据、发票、照片及微信记录一组，用以证明截至2016年10月17日陈胜仍未搬出/腾空/占有使用租赁房屋。陈胜质证认为：对水电费证据，2016/7/14物业已经给陈胜出具结算单，陈胜已经结清所有费用；对2016/9/14照片反映的店面情况不是真实情况，拍摄地点是涉案店面，拍摄时间不确定，是一审之后拍摄的；当时墙面的东西在、空调外机在，空调外机是在外面的公共地方，桌子、柜台、椅子在2016/7已经清空；陈胜将钥匙已经给物业了，无法进入店面了。本院认为，原审期间陈舒怀已认可陈胜于原审庭审前已搬走，现二审提供的证据不足以推翻其自认的事实，本院不予确认。对一审法院认定的事实，本院依法予以确认。
本院认为：本案当事人之间签订的房屋租赁合同合法有效，双方应按约履行。在合同履行过程中，双方对于第三年的租金标准产生分歧，根据合同上下文反映，案涉合同系按年度标准计算租金，故原审法院采纳陈胜方意见即认为应按照年19万元标准支付符合合同约定。在陈舒怀、吴昌蒙要求第三年下半年按照14.5万元（29万元/2）标准计算的情形下，陈胜明确表示拒绝，在协商过程中双方均明确表达不再继续履行合同的意思表示。此后，陈胜提出清算要求，然陈舒怀、吴昌蒙未予配合及接收房屋。此后，陈胜于2016年7月4日微信通知陈舒怀、吴昌蒙“将于下周五搬离”，并于2016年7月14日前往案涉房屋管理处进行水电费清结，结合陈舒怀、吴昌蒙在原审庭审中认可陈胜于庭审前搬离的事实，原审法院认定陈胜于2016年7月14日搬离房屋并判令其支付至此日的房屋占用费用并无不当，本院予以维持。基于搬离之后损失问题，因陈舒怀、吴昌蒙存在不予配合办理房屋交接的情形，其扩大的损失部分应自行承担。
综上，陈舒怀、吴昌蒙的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2566.67元，由陈舒怀、吴昌蒙负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 莉
审判员 马枫蔷
审判员 余海兰
二〇一七年四月五日
书记员 罗 晶
附本案相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。