福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0203民初1894号
原告：中国建设银行股份有限公司厦门市分行，住所地厦门市鹭江道98号建设银行大厦。
主要负责人：生柳荣，行长。
委托诉讼代理人：常昱，男，职员。
委托诉讼代理人：沈建星，男，职员。
被告：吴晓秀，女，1975年3月8日出生，汉族，住四川省中江县。
被告：米德祝，男，1977年4月22日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。
被告：厦门市杏林建设开发有限公司（原名称厦门市杏林建设开发公司），住所地厦门市集美区杏林杏东路43号。
法定代表人：王智，董事长。
委托诉讼代理人：陈清华，福建旭丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：商博雅，福建旭丰律师事务所实习律师。
原告中国建设银行股份有限公司厦门市分行（以下简称建行厦门分行）与被告吴晓秀、米德祝、厦门市杏林建设开发有限公司（以下简称杏林公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行厦门分行的委托诉讼代理人常昱、沈建星及被告杏林公司的委托诉讼代理人陈清华、商博雅到庭参加诉讼；被告吴晓秀、米德祝经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建行厦门分行向本院提出诉讼请求：1.判令吴晓秀、米德祝立即归还所欠贷款本金733555.42元，并支付利息、罚息、复利（暂计至2017年7月16日的利息为41664.4元，罚息及复利合计为2299.1元，贷款利率为基准利率下调0%，此后罚息及复利按借款逾期之日贷款利率的150%计算至实际还款之日止）；2.判令若吴晓秀、米德祝未归还上述贷款本息，建行厦门分行有权行使抵押权，就吴晓秀、米德祝抵押给建行厦门分行的抵押物即位于聚镇（J2007G07地块）9#楼B梯22层2204室的房产折价或以拍卖所得的价款优先受偿；3.判令杏林公司承担连带保证责任；4.判令由吴晓秀、米德祝、杏林公司承担本案案件受理费。事实与理由：2013年9月30日，建行厦门分行与吴晓秀、米德祝、杏林公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定吴晓秀、米德祝向建行厦门分行借款778000元，借款期限240个月，吴晓秀、米德祝以所购的聚镇（J2007G07地块）9#楼B梯22层2204室房产为上述债务提供抵押担保，杏林公司为上述债务提供连带责任保证担保。合同签订后，建行厦门分行依约发放贷款，但吴晓秀、米德祝未按时还款，故建行厦门分行诉至本院。
吴晓秀、米德祝未作答辩。
杏林公司辩称，一、保证人同意建行厦门分行有权就抵押房屋折价或拍卖所得的价款进行优先受偿。二、保证人不应对吴晓秀、米德祝之债务承担连带保证责任。理由如下：（一）保证人的保证期间已经届满，无需承担保证责任。1.保证期间约定不明，应当作出对格式条款提供方不利的解释，即保证期间应为借款合同生效之日起至抵押权预告登记已办妥之日。2.涉案房屋早在2015年12月即具备办理抵押权登记的条件，系吴晓秀、米德祝拒绝配合办理，不正当阻止保证人保证期间届满的条件成就，应视为条件成就，即保证人的保证期间已经届满，无需承担保证责任。（二）保证条款关于人保与物保实现顺序之约定加重保证人责任、排除保证人权利，应属无效条款。根据物的担保优于人的担保的一般原则，建行厦门分行应当先就抵押房产折价或拍卖所得价款进行优先受偿，不足部分再另行向保证人主张。（三）建行厦门分行诉求保证人对吴晓秀、米德祝的还款义务承担连带保证责任系依据其单方计算的欠款金额，没有事实依据。（四）从司法的社会效果上看，实现诉争房产的抵押权优先受偿可以更高效地实现债权人的债权，保护债权人利益，节约司法资源和社会成本。
本院经审理认定事实如下：2013年9月30日，建行厦门分行与吴晓秀、米德祝、杏林公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定吴晓秀、米德祝向建行厦门分行借款778000元；借款期限为240个月，自2013年9月30日起至2033年9月30日止；贷款执行浮动利率，贷款年利率暂约定为6.55%，即在基准利率水平下调0%，且贷款利率于每年1月1日根据当日的基准利率及上述下调幅度调整一次；还款方式为等额本息还款法，借款分期还款总期数为240期；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项即构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；逾期贷款罚息利率为借款逾期之日贷款利率的150%；吴晓秀、米德祝以其所购的位于聚镇（J2007G07地块）9#楼B梯22层2204室的房产为上述债务提供抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；杏林公司为上述债务提供连带责任保证担保，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等），保证期间自合同生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；无论贷款人对合同项下债权是否拥有其他担保，不论上述担保是否为借款人自己所提供，保证人的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人承担保证责任，保证人不提出任何异议。上述抵押房产并于2013年10月14日依法办理了预购商品房抵押权预告登记。
2014年10月10日，建行厦门分行依约向吴晓秀发放贷款778000元，但吴晓秀、米德祝自2016年7月开始逾期还款，故建行厦门分行诉至本院。诉讼中，建行厦门分行确认截至2017年7月16日，吴晓秀、米德祝尚欠贷款本金733555.42元、利息41664.4元、罚息及复利2299.1元。
另查明，杏林公司聚镇8、9号楼（上部）项目于2015年1月15日通过建设局备案。2015年3月，杏林公司以登报及通知物业公司等形式通知业主办理交房手续。2015年3月13日，吴晓秀、米德祝办理交房入住手续，并于2015年4月23日申请装修。2015年12月16日，聚镇8、9号楼项目被厦门市不动产登记中心核准办理分户登记及转移登记手续。2015年12月18日，杏林公司以登报形式通知业主办理房产证。
以上事实，有建行厦门分行提供的《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、贷款户应还款情况表、预购商品房抵押权预告登记证明书、个人贷款对账单及账户明细，杏林公司提供的竣工验收备案证明书、厦门日报公示的交房通知、交房通知单、业主入住房屋验收单、基本情况表、装修许可证、项目土地房屋权属登记通知书、厦门日报公示的通知等证据及当事人陈述为证。
本院认为，上述《个人住房（商业用房）借款合同》系各方当事人真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。建行厦门分行已依约发放贷款，但吴晓秀、米德祝未按时还款，已违反合同约定，故建行厦门分行有权依约提前收贷，要求吴晓秀、米德祝偿还全部贷款本金余额733555.42元及相应利息、罚息、复利。若吴晓秀、米德祝未履行上述债务，则建行厦门分行有权以吴晓秀、米德祝名下位于聚镇（J2007G07地块）9#楼B梯22层2204室的房产折价或以拍卖所得价款优先受偿。杏林公司作为连带保证人，应当对吴晓秀、米德祝的上述债务承担连带清偿责任，并有权在承担保证责任后向吴晓秀、米德祝追偿。针对杏林公司的抗辩，本院认为，首先，关于保证期间之约定，虽杏林公司与建行厦门分行未对保证期间中“抵押登记”之内涵作出约定，但结合上下文（即贷款人需收到他项权利证书）作通常理解可知，该抵押登记应指正式抵押权登记而不包括预告登记，故杏林公司保证期间并未届满。其次，关于保证人解除保证责任之条件是否成就，《合同法》关于“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就”之规定系针对合同当事人而言，即对恶意阻止条件成就的合同一方主体针对另一方之权利不予保护。本案中，保证条款的合同主体系杏林公司与建行厦门分行，而建行厦门分行并不存在为自己利益不正当阻止抵押登记办理之情形（因抵押权证无法办理之原因在于抵押物产权证尚未办理，而建行厦门分行并无办理产权证之义务），故杏林公司以与其并无保证合同法律关系的借款人之违约行为阻却贷款人之权利于法无据。再次，关于保证担保与物权担保之实现顺序，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。杏林公司作为房地产开发公司，在签订合同时完全有能力与建行厦门分行协商约定保证条款内容，故《个人住房（商业用房）借款合同》中关于保证担保与物权担保实现顺序之条款不应视为格式条款，并不适用格式条款加重一方责任、排除一方权利而无效之情形，故建行厦门分行有权依约直接要求杏林公司承担保证责任而无需先行实现抵押权。最后，关于借款人之还款情况，在借款合同法律关系中，借款人对还款情况负有举证责任，建行厦门分行提供的对账单等证据系对借款人还款情况的自认，杏林公司如认为还款情况不实应予举证。综上，杏林公司的抗辩均无事实和法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十五条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决如下：
一、被告吴晓秀、米德祝应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司厦门市分行贷款本金733555.42元及利息、罚息、复利（暂计至2017年7月16日的利息为41664.4元，罚息及复利为2299.1元，之后的罚息、复利均按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的150%计至实际还款之日止）；
二、若被告吴晓秀、米德祝未按时履行上述债务，则原告中国建设银行股份有限公司厦门市分行有权以被告吴晓秀、米德祝名下位于聚镇（J2007G07地块）9#楼B梯22层2204室的房产折价或以拍卖所得价款优先受偿；
三、被告厦门市杏林建设开发有限公司对被告吴晓秀、米德祝的上述第一项债务承担连带清偿责任，并有权在承担保证责任后向被告吴晓秀、米德祝追偿。
如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11391元，由被告吴晓秀、米德祝、厦门市杏林建设开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 李 莹
代理审判员 王 俭
人民陪审员 郑明娥
二〇一七年七月十九日
代书 记员 庄娟娟
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期间届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。
对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。
法官提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。