上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初27555号
原告：唐建华。
委托诉讼代理人：唐某某，男，系原告之子。
被告：上海墨影绣品有限公司。
法定代表人：范某某。
委托诉讼代理人：徐某。
委托诉讼代理人：谈云祥，上海市光华律师事务所律师。
原告唐建华与被告上海墨影绣品有限公司（以下简称墨影公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案后，依法适用简易程序，并于2016年11月9日公开开庭进行了审理。原告唐建华及其委托诉讼代理人唐某某，被告墨影公司的委托诉讼代理人谈云祥、徐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐建华向本院提出诉讼请求：1、判令被告墨影公司支付原告租金人民币（以下币种相同）97,386元；2、判令被告墨影公司支付原告房屋使用费51,750元（暂算至2016年9月14日）；3、判令被告墨影公司支付原告违约金20,700元；4、判令被告墨影公司支付原告水费8,000元。
事实与理由：原告与被告墨影公司于2011年11月10日签订《厂房租赁合同》一份，被告墨影公司承租位于上海市闵行区×镇×路×号的厂房，租赁面积为900平方米，租赁期限自2011年11月10日至2014年11月9日，2014年，因合同届满，双方就所涉厂房达成口头协议，所有条款均按前款合同约定延续下去。至2016年，年租金为124,200元，月租金10,350元。
因被告自2015年起一直拖欠租金，原告多次催讨，被告均告知原告因被告资金周转问题，请求原告宽限，原告也予以答应。2016年3月、4月原告再次多次催讨租金，然被告对原告不予理睬，至2016年4月13日，原告向被告墨影公司发出《解除合同通知书》，该通知书告知被告墨影公司，被告墨影公司因违反合同约定，且经过原告多次催讨仍未支付租金，为此原告按合同约定提出解除双方合同，并要求被告墨影公司在一个月内搬离所涉厂房，办理交接手续。2016年7月11日，原告再次以书面形式向被告墨影公司发出《催款及交还房屋告知书》，该告知书再次向被告墨影公司催讨租金、房屋使用费、水费等，同时再次督促被告墨影公司交还所涉房屋，然被告墨影公司一直不肯缴纳租金、房屋使用费等，也不肯将房屋归还给原告。原告实属无奈，起诉至法院。
被告墨影公司辩称，2015年5月15日至2016年5月14日被告已经支付了81,189元。诉请1-2所涉及的房屋是无证违章建筑，故属于无效合同，故不是租金，只能说是房屋使用费。另2016年6月15日被告墨影公司已经搬离了租赁场所，欠租应该计算到2016年6月15日。对于诉请3，由于签订的租赁合同是无效的，所以原告无权主张违约金；诉请4关于水费，2015年11月3日之前水费已经全部付清了，后续的水费大概5,000元左右。被告已经在2016年6月15日搬离了，原告可以随时收回房屋。
本院经审理认定事实如下：2011年11月10日，由原告作为出租方（协议甲方），被告墨影公司作为承租方（协议乙方），签订了《厂房租赁合同》一份，租赁合同约定：一、1、乙方承租的厂房座落于本市闵行区×镇×路×号南楼部位二层部分及三层，建筑面积900平方米（按建筑规范、建筑面积、现场实际丈量为准）房屋类型或用途工业厂房；2、乙方所承租厂房的墙面装修、地坪、地砖、照明电线、平顶、卫生间、楼梯装修等由甲方装修提供（上述权利归甲方所有）；二、租赁厂房用途：1、签署本合同前，甲方已将租赁厂房权利凭证记载的信息告知乙方；2、签署本合同前，乙方应当对租赁厂房权利凭证所载的信息以及租赁厂房现状进行核实和实地查看，充分了解租赁厂房状况；3、乙方向甲方承诺，该租赁厂房作为被告墨影公司生产厂房使用。在租赁期限内，未事先征得甲方书面同意，乙方不得擅自改变该房屋的使用用途；三、租赁期限和交付日期：1、租赁厂房自2011年11月10日起，至2014年11月9日止。租赁期满，甲方有权收回全部租赁厂房，乙方应在15日内将乙方设备等清理完毕后交还给甲方。乙方需继续承租的，应于租赁期满前二个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后根据市场行情重新签订租赁合同，在同等条件下，甲方优先考虑乙方；2、承租方所承租的房屋室内装潢装修均为出租方所有，如遇动拆迁，所有的费用均由出租方所得；四、租金、物业管理费的支付：1、该租赁厂房年租金为115,000元，（租金按每平方米0.35元/天计算），月租金为9,587.33元（公用楼梯按层总面积分摊计算）；2、在租赁期内，实行先付后用原则，首期先付半年租金，以后每6个月为一个付款周期，每期提前7天，乙方把下期的租金付给甲方。在规定期限内，乙方若未如期支付，甲方有权终止本合同；3、物业管理费：乙方应付物业管理费及保安费、垃圾清运费等按分摊费用计算；4、第二年租金在第一年租金的基础上增加2%，第三年租金在第二年租金基础上增加4%，往后，依此类推；五、租赁期间，使用该厂房所发生的水、电等费用由乙方承担；因水、电费表为总表，按分户表计算，乙方支付甲方水、电费。……六、合同的终止或解除：1、如因不可抗拒的原因，导致租赁厂房损坏或造成乙方损失的，双方互不承担责任；2、如遇政府动拆迁，乙方应无条件服从相关部门的安排，属于乙方的停业、搬场费由乙方所得，其余动迁款项也均由甲方所得；七、违约责任：1、本合同经双方签字或盖章后即生效，双方必须共同遵守，除遇不可抗拒的原因，方可解除本合同。任何一方违约或提前终止合同者，均应承担违约责任并赔偿守约方二个月租金作为违约金；2、合同期间乙方有下列任何一项行为均视为违约，须按本合同约定承担违约责任并支付违约金：（1）乙方将租赁厂房转租、转让，转借给他人或调换使用；（2）乙方未经甲方同意，擅自拆改变动租赁厂房，或损坏租赁厂房且经甲方提出，在限定限期内仍未纠正，并修复的；（3）乙方擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用租赁厂房进行违法违章活动的；（4）乙方不按时交付租金的；（5）不按合同条款约定执行的。
合同履行过程中，原告于2016年4月13日向被告墨影公司发出《解除合同通知书》一份，通知书载明：本人与贵司于2011年11月签订厂房租赁合同一份，贵司承租位于闵行区×镇×路×号厂房（厂房面积为900平方米）。租赁期限自2011年11月10日至2014年11月9日，自该合同到期后，双方未续签新的合同，但双方曾口头约定按前份合同的约定继续履行。贵司今年应付年租金为124,200元，月租金为10,350元。至2016年4月14日，贵司尚欠租金97,386元，本人多次与贵司协商，贵司迟迟不肯支付。按照双方签订合同的约定，因贵司的违约行为，本人提出解除合同，贵司应支付拖欠的租金、水、电等费用，并且贵司应支付本人二个月租金20,700元作为违约金。同时本人限期贵司在1个月内搬离所涉厂房（自贵司收到本通知起，未搬离期间应支付房屋使用费，使用费同租金），并与本人办理交接手续。
2016年7月11日原告向被告发出《催款及交还房屋告知书》一份载明：本人于2016年4月13日发出《解除合同通知书》告知贵司，因贵司拖欠房屋租金，本人按合同约定解除双方合同。在贵司收到解除合同通知书后，贵司未将所欠租金以及违约金交付给本人，所涉厂房也未交付给本人，贵司也默认双方合同已终止。至2016年4月14日合同终止日止，贵司尚欠本人租金97,386元。因合同终止后，贵司迟迟未搬离所涉厂房，2016年4月15日至2016年7月14日（暂计）贵司拖欠本人房屋使用费为31,050元，以及贵司因违约需支付的20,700元，贵司尚有水费8,000元未付，共计拖欠本人157,136元。本人再次告知限贵司7日内交还房屋，并支付所欠的租金、房屋使用费以及违约金，同时将拖欠的水、电等费用缴纳完毕。如7日内，贵司仍不肯交还房屋，不支付所欠款项，本人将通过司法途径维护本人的权益。
另查明，2005年7月27日原告（作为协议乙方）与案外人闵行区×镇×村民委员会（作为协议甲方）签订《厂房、土地有偿转让、租赁合同》一份，合同约定：为了发展村级集体经济，盘活现有陈旧资产和闲置土地，经村二套班子集体讨论决定，甲方将坐落在A厂有产权证的厂房、土地有偿转让给乙方。一、甲方权利和义务：1、甲方将现有A厂土地4.94亩有偿租赁给乙方使用；2、土地租赁后，资产除一幢七上七下楼房有偿转让外，其余资产归乙方所有；3、甲方支持配合协调好乙方的各类矛盾，确保乙方正常运作；4、甲方土地租赁后，乙方有权在土地上翻建房屋，其产权归乙方所有，如需办理相关手续，其费用由乙方负担；……三、租赁期限、租金和付款方式：1、土地租赁合同为30年，即从2006年1月1日至2035年12月31日止；2、费用：土地每亩一次性交纳260,000元，一幢七上七下厂房为250,000元；3、付款方式：合同签订后，乙方先付足总费用的60%，其余40%在05年10月15日前一次性付清。经查座落于×村×队，×村33丘用地面积为1,075平方米（合1.613亩），其中建筑占地487平方米，土地使用者为B厂；座落于×村×队，×村32丘用地面积为2190平方米（3.285亩），其中建筑占地967平方米，土地使用者为C厂。庭审中，原告确认依据合同书，原告购买了房屋之后进行了重新翻建，除了原有房屋的承重墙之外，其余都是翻建的房屋。同时原告确认翻建的房屋确实无产证。
再查明，2016年1月×镇整治违法建筑工作领导小组办公室、×镇×社区综合治理中心、×镇×村民委员会向被告等承租户发出告知书一份，告知书中载明：你方现租赁的房屋为违法建筑，因违法建筑的存在破坏了社会环境、损害了公共利益，必须依法拆违整治。目前，×镇的拆违和环境综合整治工作已进入攻坚阶段，该处违法建筑将被拆除，为配合做好拆违工作，减少租户的损失，现特告知如下：1、请各租户及时搬离违法建筑，并不再租借违法建筑。否则因拆违而造成的个人损失将由租户自行承担；2、根据相关条例，违法建筑不得用于办理外来人员居住证，因此，请各租户认清形势，维护好自身利益，倡导整洁、规范、有序的居住环境。
2016年11月3日案外人×镇×村村民委员会出具《搬迁撤离情况证明》载明：兹证明D公司于2016年5月底之前已搬迁离开×村×路×号的原租借的场所。上海墨影绣品有限公司于2016年6月中旬之前已搬离×村×路×号的原租借的场所，E公司于2016年6月底之前已搬迁离开×村×路×号的原租借的场所。
2016年11月7日案外人×镇×村村民委员会出具情况证明载明：兹证明D公司、上海墨影绣品有限公司、E公司均能积极相应×镇人民政府的拆违和环境综合整治的号召，协助和配合我村做好拆违工作。上述三家公司分别在今年5月底之前、6月中旬之前、6月底之前搬迁，撤离了我村×路×号唐建华所建的无证厂房。上述三家公司的刘老板、徐老板和李老板在撤离后分别来我村反映，他们均一时找不到出租方唐建华老板，租赁场所的门锁等钥匙不能当面交给唐建华。他们就把相关钥匙放置在我村里了。
以上事实，由原告唐建华提供的证据：1、2011年11月10日原告、被告墨影公司签订的厂房租赁合同一份；2、2016年4月13日原告发给被告墨影公司的解除合同通知书一份、EMS快递单一份；3、2016年7月11日催款及交还房屋告知书一份、EMS快递单一份；4、原告与案外人闵行区×镇×村民委员会签订的《厂房、土地有偿转让、租赁合同》一份、集体土地建设用地使用证二份。被告墨影公司提供的证据：1、照片一组；2、2016年1月×镇×村委会的告知书一份；3、×镇×村村民委员会的证明二份；4、水电费的结算表及租金付款凭证一组。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。
本院认为，原告从案外人处通过转让、租赁的方式取得了涉案土地的使用权，其在涉案土地上进行了房屋的翻建，但由于这些房屋并未取得建设工程规划许可证，且目前涉案厂房并未取得相应的房屋产权证，故本院认为原告与被告墨影公司之间所签订的厂房租赁合同中涉及的厂房属于违法建筑，违法建筑本身违反了《城乡规划法》中的强制性规定，且违法建筑直接损害国家和社会公共利益，故本院应当认定双方就违法建筑所签订的厂房租赁合同无效。结合庭审的事实以及被告墨影公司提供的证据，被告墨影公司于2016年6月15日已经实际搬离涉案厂房，该节事实从案外人×镇×村村民委员会提供的证明中已经足以证实，且由于被告墨影公司无法找到原告，故被告墨影公司将涉案厂房的钥匙交至案外人处，足以说明被告墨影公司已经在2016年6月15日搬离涉案厂房，并将厂房予以归还的事实，故原告主张要求被告墨影公司归还厂房缺乏事实依据，对此诉请本院不予支持。结合被告墨影公司实际搬离涉案厂房的时间，原告主张的房屋使用费应当计算至2016年6月15日，经核算截至2016年6月15日参照厂房租赁合同中有关租金的约定，被告尚未支付的房屋使用费为118,086元，由于涉案厂房租赁合同为无效合同，原告无权依据厂房租赁合同中的违约金约定向被告主张逾期付款的违约责任，故本院对原告主张的违约金诉请不予支持。另对于原告主张的水电费诉请，虽被告亦表示愿意与原告进行实际结算，诉讼中原告提供了部分水费单据，但是并无法说明原告已经实际缴纳了这些水费，然被告认为其仅应支付的水费金额为5,000元，故在原告无法提供其他证据加以证实的前提下，本院以被告自认的水费金额5,000元为准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、被告上海墨影绣品有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告唐建华截至2016年6月15日的房屋使用费以118,086元计；
二、被告上海墨影绣品有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告唐建华水费以5,000元计；
三、驳回原告唐建华的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计1,928.36元。由原告唐建华负担964.18元，由被告上海墨影绣品有限公司负担964.18元（并于本判决生效之日起十日内直接支付给原告唐建华）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 刘 锋
二〇一七年六月十四日
书记员 许婵娟
附：相关法律条文
一．《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
…….（五）违反法律、行政法规中的强制性规定。
二．最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。