上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终12917号
上诉人（原审被告）：杨宏斌，男，1980年11月12日生，汉族，户籍地陕西省西安市周至县。
委托诉讼代理人：蔡斌，男，1981年3月6日生，汉族，户籍地西安市周至县。
被上诉人（原审原告）：顾闪，女，1989年4月10日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：顾春华，系被上诉人父亲，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：朱超群，上海沪泰律师事务所律师。
上诉人杨宏斌因与被上诉人顾闪房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第45058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨宏斌及其委托诉讼代理人蔡斌，被上诉人顾闪及其委托诉讼代理人顾春华、朱超群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨宏斌上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人顾闪的原审诉请。事实和理由：《租赁合同》第二条租赁用途上明确写明商住，而被上诉人的房屋性质只属于居住，根据法律规定，居住房屋是不可以用来办公的，《租赁合同》中约定的“商”就是转租。《委托书》中全权处理所有事务已包含转租。原审法院认定《委托书》正文中“含转租等”系事后添加，完全是在上诉人举证不利的情况下的主观判断。本案转租的事实不成立，上诉人只是让朋友临时住一下，其自己也居住在租赁房屋内。被上诉人未能提供上诉人将房屋转租的有效证据，原审法院认定上诉人存在转租行为无事实依据。
被上诉人顾闪辩称，其不同意上诉人杨宏斌的上诉请求。《租赁合同》中商住两字是上诉人写下，当时上诉人的解释是除了居住还要在里面创业，具有商业行为。《委托书》中全权处理所有事务不具有实际意义，具体事务仍需要经过被上诉人同意。被上诉人自始至终未赋予上诉人转租权，故上诉人无权对外转租房屋。原审法院认定“含转租等”系事后添加有足够的证据支持，符合客观事实。被上诉人已提供充分证据证明上诉人对外转租房屋，相应证据具有直接证明效力，足以认定上诉人对外转租行为。故请求二审驳回上诉，维持原判。
2015年12月，顾闪向一审法院起诉请求：1、顾闪、杨宏斌于2015年7月3日签订的《租赁合同》于杨宏斌收到本案起诉状副本之日解除；2、杨宏斌腾空系争房屋并返还给顾闪；3、杨宏斌按每日466元（即杨宏斌对外转租月租金14,000元×12个月÷365天）的标准支付顾闪自《租赁合同》解除之日起至实际迁出之日止的房屋使用费；4、杨宏斌支付自2015年7月4日起至2015年10月3日止的免租期租金损失27,000元（每月9,000元，但合同未约定，顾闪实际于2015年7月3日将系争房屋交付杨宏斌，自2015年10月4日起算租金）。审理中，杨宏斌表示其于2016年1月6日前来法院谈话时，首次明确获悉顾闪要解除《租赁合同》，故顾闪将诉请1中主张的合同解除时间变更为2016年1月6日。另，为了便于处理本案纠纷，顾闪参照租金标准（即每月9,000元）向杨宏斌主张诉请3的房屋使用费，并放弃诉请4的免租期损失。
一审法院认定事实：顾闪为上海市浦东新区XX路XX弄XX广场公寓XX号XX房屋（以下简称系争房屋）产权人之一。2015年7月3日，顾闪、杨宏斌签订《租赁合同》，约定顾闪将系争房屋出租给杨宏斌使用；杨宏斌向顾闪承诺，租赁该房屋仅作为商住使用；租期自2015年10月4日起至2023年10月3日止；月租金为9,000元，租金以转账方式支付；双方议定首期付三月，另付1万元押金，以后按每三月结算一次，提前七天支付下次房租，押金不变；租赁期满后，杨宏斌迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经顾闪确认后应立即将押金无息退还给杨宏斌；双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前六个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续。若杨宏斌违约，则顾闪有权不退还押金。
2015年11月18日至2015年11月20日期间，顾闪、顾闪丈夫及杨宏斌发生微信往来，在顾闪及其丈夫提及转租事宜时，杨宏斌回复：“情况是这样的，本来呢，我们住也会和几个朋友一起住的”“毕竟是三房，但我们两个人成本也太高”“现在我们考虑要孩子，新装修就先让他们住了”“……还有我也问到了一个中介的。他当时带的其他租客，跟你们讲明人家承租下来做合租房的，你们都同意了，只是当时他觉得价格高没订，怎么到了我这儿就要给我限定只能我一个人住？……”“……再说了我花十几万装修房子，还花了那么多时间成本和精力，我要找人来住也不可能让他们白住，他们把房租给我或者我不出房租，也是理所当然的！即使我转租了也没有违约。合同有哪一款写我不能转租了！……”顾闪方在此次微信往来中两次向杨宏斌提出了解除租赁合同。
2015年11月19日上午，顾闪丈夫与杨宏斌进行通话。相关内容如下，顾闪丈夫：对我知道，首先你这边不是群租，但是你的行为是转租了。杨宏斌：嗯。……杨宏斌：你要说是不能转租或者怎么样，我也不可能答应的，也不可能租这个房子，也不可能装修啊或者怎么样的。……杨宏斌：所以说你现在有什么担忧的，或者说因为我没住在那边他们给你找事了，或者说怎么样子，如果说因为这个事情，那我也可以去解决对不对？……顾闪丈夫：如果你提出要转租的可能我们就不会租给你了。杨宏斌：你先听我讲啊，那个中介当时跟我讲的时候，我说这个长期租的话可不可以，他说可以啊，没问题的呀。因为我们之前也找他看过房子，他知道之前也有一个你必须怎么怎么样的，限定的太死了，我们就没答应，所以他说这个房子你可以的，你随便装，房东同意作员工宿舍、做成合租房都可以的，无所谓的，随便你搞，毛坯的。……顾闪丈夫：之前你也说过的，但是前提是什么知道哇，你当初是口头说的虽然没有书面的东西，但是你说的是你跟你老婆会住，然后跟你几个朋友会一起住进来合伙在这边做办公啊、居住啊。杨宏斌：对对对。顾闪丈夫：但现实情况是，你承租人没有自己住，而且是给别人住了，对哇？杨宏斌：嗯。
2015年11月19日晚，顾闪丈夫向杨宏斌发送短信：“作为房主，我和我的妻子对你的转租行为表示强烈抗议，并将就此行为进行法律诉讼，追责到底。特此告知。”后杨宏斌回复：“我已经找到了两份关键性的证据，证明你老婆当时是同意转租的，上面写的很清楚了。”
2016年1月12日，顾闪及亲戚多人至系争房屋，与实际居住人员发生纠纷，顾闪报警，后警方到场。实际居住人员称，其是租客，与顾闪等人无任何关系，其在三个月之前与杨宏斌通过中介签了期限为一年的合同。合同在公司，因为是公司租的房子，若法院判决杨宏斌败诉，则其会搬离房屋。后杨宏斌到场，称其是住在系争房屋内的。
审理中，杨宏斌提供了一份落款处委托人为顾闪、日期为2015年7月3日的《委托书》，内容为“今将东明广场（XX路XX弄XX号XX）房屋交由杨宏斌（身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX）全权处理房屋内所有事务，含转租等，委托期限（2015年7月4日－2023年10月3日）”顾闪认可其在该《委托书》上的签名，但认为“含转租等”字样是杨宏斌事后添加的，故申请对“含转租等”四字申请司法鉴定。经鉴定，鉴定意见为：一、检材《委托书》正文中“含转租等”字迹与其他正文字迹不是同一时间书写形成；二、检材《委托书》正文中“含转租等”字迹与其他正文字迹不是用同一支笔一次书写形成。鉴定费5,100元，由顾闪预缴。
顾闪、杨宏斌一致确认，顾闪于2015年7月4日将系争房屋交付杨宏斌，之后杨宏斌对系争房屋进行了装修，将系争房屋分隔成了三室两厅的结构；杨宏斌向顾闪支付了押金1万元，已支付租金至2016年10月3日。
顾闪称，系争房屋原始结构为两室两厅两卫，杨宏斌将客厅一半隔成一间房间，将一间卫生间隔为套内房间的卫生间；当初顾闪是通过杨宏斌的手机号码1348258****添加杨宏斌为微信好友的，“明月”即杨宏斌；杨宏斌通过网站发布了系争房屋的转租信息，载明转租价格为14,000元；顾闪主张解除《租赁合同》，合同解除后的租金用以抵扣杨宏斌应付的使用费；另，若合同解除，顾闪自愿补偿杨宏斌装修费15,000元。
杨宏斌称，租期长达八年，杨宏斌没有转租权不合常理；《租赁合同》约定“商住”即代表杨宏斌有转租权；杨宏斌未就手机号码1348258****注册过微信账户；杨宏斌装修系争房屋花费了168,000元；若《租赁合同》解除，要求顾闪赔偿装修损失168,000元、被骗的装修费46,000元、杨宏斌在装修期间的误工损失10万元、中介费4,000元。
一审法院认为，顾闪、杨宏斌签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，双方均应严格遵照履行。
首先、关于杨宏斌是否有转租权。1、司法鉴定结论已明确《委托书》中的“含转租等”字迹与其他正文字迹非同一时间形成、也非由同一支笔一次书写形成。该四字处于正文中间，前后均有文字，杨宏斌称《委托书》是双方边谈边写的，明显与鉴定结论不符，也有违一般书写习惯。故法院认为“含转租等”四字系由杨宏斌事后擅自添加，并非顾闪真实意思表示；2、杨宏斌称合同约定租期长达八年、系争房屋作为商住使用以及《委托书》中写了“全权处理房屋内所有事务”，均表明杨宏斌具有转租权。对此，根据法律规定，承租人转租房屋应征得出租人同意，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。由此可见，承租人的转租权应由出租人明确赋予，否则承租人即没有转租权。故对于杨宏斌的该项意见，法院不予采纳。综上，杨宏斌并无证据证明顾闪赋予了其转租系争房屋的权利，法院认定杨宏斌无转租权。
其次、关于杨宏斌是否有转租行为。1、根据顾闪、杨宏斌之间的通话内容及微信内容，杨宏斌承认其自己未居住于系争房屋内，而是将房屋转租给他人居住了。同时，杨宏斌反复强调其具有转租权；2、根据视频内容，客观上，系争房屋确由他人居住在内；3、审理中，杨宏斌否认其通过相关手机号码注册过微信账户、否认通话内容的真实性、虽认可视频的真实性但认为系非法证据，以此强调其不存在转租行为。但杨宏斌对此并未提供足以反驳顾闪上述证据的相反证据，故法院认定顾闪提供的相关证据的证明力。同时，结合杨宏斌擅自在《委托书》上添加“含转租等”四字、装修过程中将房屋作分隔、反复强调其有转租权，法院认定杨宏斌存在转租行为。
根据前述认定得出，杨宏斌未经顾闪同意，擅自转租系争房屋，该行为已构成违约。顾闪诉请主张解除合同、杨宏斌返还租赁房屋并支付使用费，均于法有据，法院予以支持。鉴于杨宏斌明确其于2016年1月6日肯定获悉了顾闪要求解除合同的意思表示，顾闪主张合同于该日解除并无不当，法院予以照准。因杨宏斌已支付租金（合同解除后为使用费）至2016年10月3日，故双方最终应根据杨宏斌实际返还房屋的时间按实结算使用费。关于押金，根据合同约定，在杨宏斌违约的情形下，顾闪可予没收，故法院据此在判决中予以明确。涉案《租赁合同》解除系因杨宏斌擅自转租的违约行为所致，故杨宏斌要求顾闪赔偿装修损失、被骗的装修费、杨宏斌在装修期间的误工损失以及中介费，均无依据，法院不予支持。审理中，顾闪自愿补偿杨宏斌装修费15,000元，经查并无不当，法院予以准许。另，顾闪放弃主张免租期租金损失，系其对自身民事权利的处分，法院亦予以准许。判决：一、原告顾闪与被告杨宏斌于2015年7月3日就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX房屋签订的《租赁合同》于2016年1月6日解除；二、被告杨宏斌于判决生效之日起三十日内搬离上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX房屋，并将该房屋返还原告顾闪。同时，原、被告应按实结算房屋使用费：若被告于2016年10月3日之前返还房屋的，则原告应按照每日296元的标准返还被告自返还房屋之日的次日起至2016年10月3日止的房屋使用费；若被告于2016年10月3日之后返还房屋的，则被告应按照每日296元的标准支付原告自2016年10月4日起至返还房屋之日止的房屋使用费；三、被告杨宏斌支付的押金1万元不予退还，归原告顾闪所有；四、原告顾闪于判决生效之日起三十日内补偿被告杨宏斌装修费15,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元,司法鉴定费5,100元，合计5,180元，由被告杨宏斌负担。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人杨宏斌与被上诉人顾闪签订的《租赁合同》合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点为：《租赁合同》及《委托书》是否赋予上诉人转租系争房屋的权利；上诉人事实上有无转租系争房屋的行为。对此，本院注意到，其一，虽然《租赁合同》约定上诉人租赁系争房屋仅作为商住使用，但被上诉人对此的解释为上诉人表示租赁房屋用于创业、办公，故写明商住，并且根据被上诉人丈夫与上诉人的通话记录内容，上诉人亦认可不仅其与老婆居住系争房屋，而且会跟几个朋友一起住进来合伙办公，故双方约定商住的真实意思为办公、居住，与上诉人是否享有房屋转租权无关；其二，虽然被上诉人出具的《委托书》内容为将系争房屋交由上诉人全权处理房屋内所有事务，但被上诉人对此的解释为因上诉人需要对房屋进行装修，为免予争执而让被上诉人出具《委托书》，《委托书》未包含上诉人的转租权，全权委托亦没有实质意义，这种说法不仅与上诉人对系争房屋进行装修的事实吻合，而且与《委托书》上“含转租等”四字的鉴定结论即“含转租等”字迹与其他正文字迹非同一时间形成、也非由同一支笔一次书写形成一致，故仅从《委托书》的内容无法得出赋予上诉人系争房屋转租权的结论；其三，法律规定承租人转租房屋应征得出租人同意，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，故承租人是否有权转租房屋对房屋出租人而言系利益攸关，除非得到房屋出租人的明确授予，否则，承租人不享有转租权。本案被上诉人不仅为系争房屋出租人，而且为房屋产权人，上诉人是否有权转租房屋涉及被上诉人更大的利益，现被上诉人未明确赋予上诉人转租权，故本院难以认定上诉人享有对系争房屋转租的权利。综上，本院有理由认定《租赁合同》及《委托书》并未赋予上诉人转租系争房屋的权利。关于上诉人事实上有无转租系争房屋的问题，虽然上诉人否认其将房屋转租，但一方面，上诉人与被上诉人丈夫之间的通话内容、微信内容以及被上诉人提供的视频内容反映上诉人承认未居住系争房屋，该房屋实际由他人居住，并且上诉人在双方交涉过程中多次强调其将系争房屋转租不属于违约行为，另一方面，上诉人虽然否认通话内容、视频内容对相关事实的证明力，但却未能提供相反证据证明系争房屋仅由其本人居住，故法院有理由认定上诉人存在将系争房屋转租的行为。鉴于上诉人未经被上诉人允许，擅自转租系争房屋，其行为构成违约，被上诉人主张解除《租赁合同》，合法有据，应予支持。至于《租赁合同》解除的法律后果，原审处理并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币80元，由上诉人杨宏斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一七年一月十一日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……