苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吴民初字第1396号
原告冯丽萍，女，1966年8月11日生，汉族。
被告苏州港龙置业有限公司。
法定代表人蔡清祥，该公司董事长。
委托代理人吴昌坤，该公司员工。
原告冯丽萍诉被告苏州港龙置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年11月4日立案受理，依法由代理审判员鲁超适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯丽萍，被告的委托代理人吴昌坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯丽萍诉称，2011年4月19日，原、被告签订商品房买卖合同1份，约定：原告向被告购买苏州市吴中区长桥街道财智商务广场＊＊＊＊商铺一间，房屋建筑面积为48.85平方米（套内建筑面积24.701平方米），房屋层高4.3米，总价为832697元等。合同还约定了被告应于2012年6月30日前将该房屋交付给原告，并约定了相关交付条件，每迟延一天按照实际总房款的千分之一计算违约金，合同签订后原告支付了房价款但被告直到2012年7月19日才取得交付房屋许可证，且原告发现所购买店铺内有一道墙和三根消防管道，故被告存在违约行为，请求判令1、被告支付逾期交房违约金15821元；2、赔偿原告所购店铺内一道墙所占用的面积损失60150元；3、赔偿消防管给原告造成的损失10873元。审理中，原告表示第二项诉讼请求不在本案中主张。
被告苏州港龙置业有限公司辩称，被告确有逾期交房19天的事实，但是双方约定的逾期交房违约金过高，请求法院依法调整，被告愿意按照同期银行贷款利率的1.3倍利率计算购房款的利息作为违约金；原告店内的消防管，符合设计要求并通过消防验收，不存在违约，但其愿意赔偿原告3000元。故无需向原告支付损失。
经审理查明，原、被告于2011年4月19日签订商品房买卖合同，约定：原告购买被告坐落于苏州市吴中区长桥街道财智商务广场＊＊＊＊房屋，建筑面积48.85平方米，套内建筑面积24.701平方米，房屋总价832697元，交房日期为2012年6月30日前，逾期交房不超过90日的，自合同规定的最后交付期限的第二日起至通知交付之日止，出卖方按日向买受方支付已付房款千分之一的违约金，买受方不退房，合同继续履行；被告不得擅自变更规划、设计，如需变更需征得原告书面同意，并报规划部门、设计审查机构批准，经规划部门批准的规划变更、设计审查机构同意的设计变更导致商品房结构形式、户型、平面与空间尺寸，商品房所在楼宇配套设施设备、所在规划区域内基础设施、公共配套建筑等影响到原告使用的，被告应在有关部门批准同意之日起10天内书面通知原告，原告在通知到达之日起15天内未作出是否退房的书面答复的，视同接受变更；售楼广告、宣称资料与样板房、模型所展示的平面空间布局、装饰标准等售房资料仅作为参考，均为要约邀请，不具备要约条件，不构成买卖合同的组成部分。上述合同中并未约定房屋内有消防管道。同日，原告（甲方）与苏州港龙茶城市场经营管理有限公司（乙方）签订委托经营管理合同，约定甲方将所购买的位于苏州市吴中区长桥街道财智商务广场＊＊＊＊房屋在委托经营管理期限内的所有收益权、出租权及其他经营权利唯一授权委托给乙方，委托经营期限为10年，自项目开业之日起算，甲方同意不可撤销地委托乙方全权办理房屋交接手续；自开业之日起的3年使用权无偿提供给乙方进行统一招商和经营管理以培育市场，免租期内因市场运营所产生的所有费用由乙方自行承担。从开业之日起第4-5年，乙方每年按固定87652元支付租金给甲方。从开业之日起第6-10年，甲乙双方按实际租金收益9：1分成。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款，但被告逾期交付房屋19天。后原告发现房屋存在消防管等情况，双方经协调无果，故原告诉至本院。
另，经现场勘查，原、被告均确认原告所买房屋内存在三根消防管，其中二根直径为11厘米，1根直径为7.5厘米。
以上事实由原告提供的商品房买卖合同、照片、现场勘查笔录及庭审笔录等予以证实。
审理中，原告称其所购房屋的合同单价为17046元，因前三年原告无偿将房屋交由被告使用，故该价格系在房屋总价基础上以租金的形式扣掉了24%，故实际单价应为22429元，并提供了被告的广告宣传单。该宣传单表明被告对外宣传时称商铺前三年每年受益为8%，共计24%冲抵房款。经质证，被告对该证据真实性没有异议，但称广告只是一种邀约邀请，不构成买卖合同的组成部分，其按照合同约定出售房屋，之所以前三年要免租，是因为相关管理公司要培育市场。
另，被告称先前已告知原告所购买房屋内有消防管，但原告予以否认。关于被告逾期交房给原告造成的损失，原告未予明确，要求被告按照合同约定支付违约金。被告称相关违约金条款系按其要求订立，其愿意以房屋价款的银行同期贷款利率的1.3倍支付原告损失；关于消防管给原告造成的损失，原告主张按照消防管占用的面积除以得房率乘以合同实际单价22429元计算，另三根消防管的包封费用为1000元。对此，被告表示愿意补偿原告3000元。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。购房者与开发商一般虽在订立正式的商品房买卖合同前进行磋商，但未有证据证明磋商形成的内容构成双方合同内容的情况下，应以双方签署的正式商品房买卖合同确定双方的权利和义务。本案中，原、被告签订了相关商品房买卖合同，现无证据证明该合同存在违反法律强制性规定的情形，应认定为合法有效，原、被告均应受此合同约束，诚实信用的履行各自的义务。关于逾期交房事实，被告予以承认，故本院对被告逾期交房19天的事实予以确认。就逾期交房违约金，被告提出违约金标准过高，但称违约金条款系其要求在合同中约定，由此被告应当预见自身违约所造成的后果，故调整后的违约金应当对被告体现出一定的惩罚性。另，原告未向本院说明其具体损失。综上考虑，本院酌定被告逾期交房19天的违约金为8000元。关于消防管道，原、被告在合同中并未约定，被告称其曾告知原告所购买房屋内存在消防管，原告予以否认，被告未提供相应证据予以证明，故本院对此不予采信。因消防管道的确给原告使用房屋来带一定影响，故被告应赔偿由此给原告造成的损失。关于赔偿数额，原告主张按照消防管道所占房屋面积折合相应的房屋价款予以计算的意见具有一定的合理性，可予参照。经核算，三根消防管实际占用面积约为0.024平方米，折合套内面积的单价每平方米33712.4元，应为809元。另，考虑到原告主张包封费用1000元，而被告就消防管自愿补偿原告3000元的意见，故本院酌定损失金额为3000元。关于原告认为所购买房屋存在墙导致其损失的诉讼请求，原告表示不在本案中主张，本院尊其自愿。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告苏州港龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告冯丽萍逾期交房违约金人民币8000元及所购房屋内因消防管导致原告损失的赔偿金人民币3000元。
二、驳回原告冯丽萍其他诉讼请求。
（如采用转帐方式支付，请汇入苏州市吴中区人民法院，户名：苏州市吴中区非税收入财政汇缴专户，开户行：中国银行苏州市吴中支行，帐号：527458211778）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取人民币786元，由原告冯丽萍负担636元，被告苏州港龙置业有限公司负担150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州工业园区支行，帐号：10-550101040009599。
代理审判员 鲁 超
二〇一四年一月二十七日
书 记 员 施晓华