新疆维吾尔自治区阜康市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新2302初字70号
原告（反诉被告）：谢瑞勇，男，汉族，1959年5月20日出生，住阜康市。
委托代理人：金立新，阜康市水磨沟法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：新疆华洋实业（集团）有限公司。
法定代表人：杨卫斌，该公司董事长。
委托代理人：朱力俊，新疆博达律师事务所律师。
被告：新疆华洋实业（集团）有限公司阜康分公司。
负责人：王斌，该公司经理。
委托代理人：齐俊江，该公司副经理。
原告谢瑞勇与被告新疆华洋实业（集团）有限公司（以下简称华洋公司）、新疆华洋实业（集团）有限公司阜康分公司（以下简称华洋阜康分公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，及被告华洋公司反诉原告谢瑞勇及被告华洋阜康分公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2016年6月20日、6月21日公开开庭进行了并案审理，原告谢瑞勇及其委托代理人金立新，被告华洋公司的委托代理人朱力俊、被告华洋阜康分公司的委托代理人齐俊江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）谢瑞勇诉称：2011年9月15日，原被告签订了“房屋置换协议”，主要内容为：甲方：新疆华洋实业（集团）有限公司阜康分公司，乙方：谢瑞勇，一、现将原有阜康市民生巷谢瑞勇房屋拆迁置换，所置换面积135平方米，其中二楼住宅95平方米一套，门面房屋40平方米一套，由民生巷所建楼房自北向南第四间，住宅门面为上住宅、下门面；二、乙方所置换房屋的时间从2011年9月15日至2013年11月30日止，若在规定时间内不能支付新房给乙方，每拖延一天交付违约金1000元给乙方，如超过两个月甲方将每天承担按房屋价格20%损失费补偿，乙方在协议签订日七日内拆迁完毕，否则每拖延一天交付违约金1000元给甲方，如超过两个月乙方将每天承担按房屋价格20%损失费给甲方等条款。合同签订后，原告在七日内将房产证及土地使用证交付给被告，但被告至今没有向原告交付门面房。现诉至法院，要求依法判令：一、被告立即向原告交付位于阜康市团结西路71.35平方米门面房一套；二、被告立即向原告支付住房差额款42390元；三、被告立即向原告支付安置费2400元（2014年8月1日至2014年11月30日）；四、被告立即向原告支付违约金180万元。对于被告华洋公司的反诉，原告谢瑞勇答辩称：双方签订的拆迁置换协议及安置确认书中，没有约定补门面房差价款，被告华洋公司反诉事实不成立，没有法律依据，请依法公正判决。
被告（反诉原告）华洋公司辩称：原被告之间签订房屋拆迁置换协议及未向原告交付门面房属实，但因未开发40平方米门面房，被告已不能实际履行交付义务，现可以调换并向原告交付位置相同面积为54平方米左右的门面房。被告华洋公司反诉称：原被告双方在2011年9月15日签订拆迁置换协议后，又于2014年12月1日签订一份安置确认书，将原协议约定的40平方米门面房变更为71.35平方米门面房，但同时约定面积差额部分按照原协议约定补交差价。现反诉要求依法判令：确认被告履行拆迁置换协议及安置确认书约定的房屋面积差价款470250元。
被告华洋阜康分公司辩称：我公司是被告华洋公司的分支机构，同意被告华洋公司的答辩意见和反诉意见，请依法公正判决。
庭审中，为支持其诉讼主张及针对反诉的抗辩意见，原告（反诉被告）谢瑞勇提供证据如下：
一、房屋拆迁置换协议一份。拟证实2011年9月15日，原告与被告华洋阜康分公司签订了房屋拆迁置换协议，协议约定：甲方：新疆华洋实业（集团）有限公司阜康分公司，乙方：谢瑞勇，一、现将原有阜康市民生巷谢瑞勇房屋拆迁置换，所置换面积135平方米，其中二楼住宅95平方米一套，门面房屋40平方米一套，由民生巷所建楼房自北向南第四间，住宅门面为上住宅、下门面；二、乙方所置换房屋的时间从2011年9月15日至2013年11月30日止，若在规定时间内不能支付新房给乙方，每拖延一天交付违约金1000元给乙方，如超过两个月甲方将每天承担按房屋价格20%损失费补偿，乙方在协议签订日七日内拆迁完毕，否则每拖延一天交付违约金1000元给甲方，如超过两个月乙方将每天承担按房屋价格20%损失费给甲方等条款。经质证，被告华洋公司、华洋阜康分公司无异议，本院对该证据予以确认。
二、安置房屋确认书一份。拟证实2014年12月1日，原被告根据双方签订的房屋拆迁置换协议相关约定，被告华洋阜康分公司提供给原告谢瑞勇的回迁安置房为15号楼商业6号南侧第一间71.35平方米，原告谢瑞勇凭本协议书及房屋拆迁置换协议与被告华洋阜康分公司办理回迁安置房移交手续,本确认书一式两份，原被告双方各执一份。经质证，被告华洋公司、华洋阜康分公司无异议，本院对该证据予以确认。
三、富地康城购房计划书一份。拟证实被告向原告交付的住房面积为80.31平方米。经质证，被告华洋公司、华洋阜康分公司无异议，本院对该证据予以确认。
庭审中，为支持其反诉主张及抗辩意见，被告（反诉原告）华洋公司提供证据如下：
一、通知一份。拟证实被告华洋阜康分公司于2014年9月18日向原告发通知一份，内容为：我公司与你2011年9月15日签订一份房屋拆迁置换协议，该协议约定由我公司在2013年11月30日前向你交付置换的95平方米住宅楼房及40平方米门面房各一套。但后因政策变化未能许可我公司在你房屋所在的民生巷建设底商住宅楼，故你我双方签订的合同中约定的门面房不能向你如约交付，只能向你调换我公司开发的其他门面房；另因你我双方合同签订后由于一方拆迁户阻挠施工，导致我公司整体工期延误，亦未如期向你交付合同中约定的住宅一套。为确保你作为被拆迁户的利益，我公司现向你通知如下：一、我公司开发的民生巷住宅楼现已完工，你我双方合同中约定的二楼95平方米房屋现可向你交付。二、你我合同中约定的门面房现调换为民主路15号楼商业一段自南向北楼梯北侧第一间，面积约为60至70平方米。三、因我公司延期交付住宅房属违约行为，我公司愿向你承担违约责任，同时因向你调换的门面房面积增加，需你补差价。望你接到通知后尽快与我公司办理房屋接交手续。原告于2014年9月19日收到该通知。经质证，原告对真实性无异议，被告华洋阜康分公司无异议，本院对该证据的真实性予以确认。
二、拆迁置换协议一份、安置房屋确认书一份。拟证实2014年12月1日，原被告根据双方签订的房屋拆迁置换协议相关约定，被告华洋阜康分公司提供给原告谢瑞勇的回迁安置房为15号楼商业6号南侧第一间71.35平方米，原告谢瑞勇凭本协议书及房屋拆迁置换协议与被告华洋分公司办理回迁安置房移交手续,本确认书一式两份，原被告双方各执一份，原告对房屋置换中超出面积应补差价。经质证，原告对真实性无异议，被告华洋阜康分公司无异议。本院对该证据的真实性予以确认。
被告华洋阜康分公司未提供证据。
根据原被告陈述、举证、质证及本院确认的证据，可以确认以下法律事实：2011年9月15日，原告与被告华洋阜康分公司签订了房屋拆迁置换协议。协议约定：甲方：新疆华洋实业（集团）有限公司阜康分公司，乙方：谢瑞勇，一、现将原有阜康市民生巷谢瑞勇房屋拆迁置换，所置换面积135平方米，其中二楼住宅95平方米一套，门面房屋40平方米一套，由民生巷所建楼房自北向南第四间，住宅门面为上住宅、下门面；二、乙方所置换房屋的时间从2011年9月15日至2013年11月30日止，若在规定时间内不能支付新房给乙方，每拖延一天交付违约金1000元给乙方，如超过两个月甲方将每天承担按房屋价格20%损失费补偿，乙方在协议签订日七日内拆迁完毕，否则每拖延一天交付违约金1000元给甲方，如超过两个月乙方将每天承担按房屋价格20%损失费给甲方等条款。至2014年9月18日，被告华洋阜康分公司于向原告发通知一份，内容为：被告华洋阜康分公司与原告谢瑞勇2011年9月15日签订一份房屋拆迁置换协议，该协议约定由被告华洋阜康分公司在2013年11月30日前向原告谢瑞勇交付置换的95平方米住宅楼房及40平方米门面房各一套。但后因政策变化未能许可被告华洋阜康分公司在原告谢瑞勇房屋所在的民生巷建设底商住宅楼，故双方签订的合同中约定的门面房不能向原告谢瑞勇如约交付，只能向原告谢瑞勇调换被告华洋阜康分公司开发的其他门面房；另因双方合同签订后由于一方拆迁户阻挠施工，导致被告华洋阜康分公司整体工期延误，亦未如期向原告谢瑞勇交付合同中约定的住宅一套。为确保原告谢瑞勇作为被拆迁户的利益，被告华洋阜康分公司现向原告谢瑞勇通知如下：一、被告华洋阜康分公司开发的民生巷住宅楼现已完工，双方合同中约定的二楼95平方米房屋现可向原告谢瑞勇交付。二、合同中约定的门面房现调换为民主路15号楼商业一段自南向北楼梯北侧第一间，面积约为60至70平方米。三、因被告华洋阜康分公司延期交付住宅房属违约行为，愿向原告谢瑞勇承担违约责任，同时因向原告谢瑞勇调换的门面房面积增加，需原告谢瑞勇补差价。望原告谢瑞勇接到通知后尽快与被告华洋阜康分公司办理房屋接交手续。原告于2014年9月19日收到该通知。2014年12月1日，原被告签订回迁安置房确认书，内容为：根据双方签订的房屋拆迁置换协议相关约定，被告华洋分公司提供给原告谢瑞勇的回迁安置房为15号楼商业6号南侧（自南向北楼梯北侧）第一间71.35平方米，与协议安置面积结合楼差系数换算，差额部分按房屋拆迁置换协议约定执行，原告谢瑞勇凭本协议书及房屋拆迁置换协议与被告华洋分公司办理回迁安置房移交手续,本确认书一式两份，原被告双方各执一份。后被告向原告交付了80.31平方米住宅楼房，门面房未交付。
另查明：被告华洋阜康分公司是被告华洋公司的分公
司。
庭审中，原被告一致认可住宅房面积差额为14.69平方米，按照协议约定，其中4.75平方米在5平方米之内，按照每平方米1600元计算，9.94平方米在5平方米之外，按照市场价每平方米3000元计算。门面房每平方米按照15000元计算。
本院认为：
一、关于本案的合同效力及承担民事责任的主体认定：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，但当事人协商一致，可以变更合同。本案原告与被告华洋阜康分公司在平等自愿协商一致的基础上签订房屋拆迁置换协议及安置房屋确认书，该两份协议内容不违反法律规定，为有效合同，应受法律保护，并对合同相对方均具有法律约束力。被告华洋公司作为独立的法人对其下属被告华洋阜康分公司从事的法律行为承担民事责任。被告华洋阜康分公司是被告华洋公司的分公司，不具有法律上和经济上的独立地位，不具有法人资格，可以以自己的名义从事法律行为，有相应的权利能力和行为能力，但不能独立承担民事责任，不承担本案的民事责任。
二、关于本诉部分：原被告签订合同后，因规划事由，被告方未开发建设底商住宅楼，对此及其他情况的变化，被告华洋阜康分公司以通知方式向原告告知，在能够向原告交付住宅楼房，但不能交付40平方米门面房的情况下，原被告以协商并达成安置房屋确认书的形式约定由被告向原告交付位于阜康市民主路15号楼商业6号南侧第一间71.35平方米门面房一套，在该协议成立并有效的条件下，原被告应按照该协议履行。现原告谢瑞勇主张要求被告华洋公司交付位于15号楼商业6号南侧（自南向北楼梯北侧）第一间71.35平方米门面房一套，符合当事人约定，被告亦可以交付，不存在履行不能，本院对原告谢瑞勇该项诉讼请求予以支持。关于原告主张要求被告支付住房差额款42390元，根据本案查明的事实，合同约定被告应向原告交付的住房面积为95平方米，实际交付面积为80.31平方米，住房差额款为37420元{（1600元×4.75平方米）＋（3000元×9.94平方米）}，本院对原告该项主张中的37420元予以支持，其余部分不予支持。关于原告主张由被告支付安置费2400元，原告陈述主张该项诉讼请求源于双方之间的口头约定，但被告不认可该口头约定，原告亦无证据证实，本院对原告该项诉讼请求不予支持。关于原告主张由被告支付违约金1800000元，依照法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原、被告在签订协议时对违约情形、违约责任的承担、违约金的计算方式均予以约定，被告华洋阜康分公司向原告出具的通知中亦认可并同意承担违约金，原告主张的违约金1800000元计算符合合同约定，被告认为违约金过高，根据被告的违约情形，至向原告发通知时违约时间已近10个月，且门面房至今未交付，对应向原告交付的门面房位置也重新调整，住房迟延交付且面积减少，还应结合楼差系数换算，故本院对原告主张的违约金酌定支持350000元，其余部分不予支持。
三、关于反诉部分。根据本案事实，被告向原告重新调整的门面房面积为71.35平方米，而合同约定为40平方米，双方在回迁安置确认书中约定，与协议安置面积结合楼差系数换算，差额部分按房屋拆迁置换协议约定执行，但房屋拆迁置换协议中对住房超出面积差额计算予以约定，门面房未约定，原被告一致认可门面房市场价格为15000元，故本院认为被告向原告交付的房屋差额款为470250元{15000元×（71.35－40平方米）}，被告华洋公司反诉主张确认被告履行拆迁置换协议及安置确认书约定的房屋面积差价款470250元，有事实根据和法律依据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）新疆华洋实业（集团）有限公司于本判决生效后三十日内向原告（反诉被告）谢瑞勇交付位于阜康市民主路15号楼商业6号南侧（自南向北楼梯北侧）第一间71.35平方米门面房一套；
二、被告（反诉原告）新疆华洋实业（集团）有限公司于本判决生效后三十日内向原告（反诉被告）谢瑞勇支付住房差额款37420元；
三、被告（反诉原告）新疆华洋实业（集团）有限公司于本判决生效后三十日内向原告（反诉被告）谢瑞勇支付违约金350000元；
四、原告（反诉被告）谢瑞勇于本判决生效后三十日内向被告（反诉原告）新疆华洋实业（集团）有限公司支付门面房差额款470250元；7
五、驳回原告（反诉被告）谢瑞勇的其他诉讼请求；
六、被告新疆华洋实业（集团）有限公司阜康分公司不承担本案的民事责任。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10702元，由原告谢瑞勇承担8455元，被告新疆华洋实业（集团）有限公司承担2247元，反诉案件受理费4177元，由原告谢瑞勇承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。
审 判 长 王淑红
代理审判员 冷小良
人民陪审员 曾广新
二〇一六年七月五日
书 记 员 张 岩