广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东二法民一重字第6号
原告：文玉棠，男，汉族，1948年2月26日出生，广东省东莞市人，住广东省东莞市。
原告：文灿平，男，1939年10月24日出生，香港人，住香港特别行政区。
原告：文旭林，男，汉族，1951年12月14日出生，广东省东莞市人，住广东省东莞市。
原告：文溢泉，男，汉族，1979年8月20日出生，广东省东莞市人，住广东省东莞市。
原告：邝满群，女，1954年6月10日出生，香港人，住香港特别行政区。
原告：文淑贞，女，汉族，1981年3月10日出生，广东省东莞市人，住广东省东莞市。
原告：文海泉，男，汉族，1983年3月27日出生，广东省东莞市人，住广东省东莞市。
原告：邓色雅，女，汉族，1958年5月11日出生，广东省东莞市人，住广东省东莞市。
上述原告共同委托代理人：张翼飞，广东莲馨律师事务所律师。
上述原告共同委托代理人：李燕琪，广东莲馨律师事务所实习律师。
被告：东莞市一洋电气技术开发有限公司。住所地：广东省东莞市
法定代表人：谢锡洪，该公司总经理。
委托代理人：柴昕，湖南人和（东莞）律师事务所律师。
被告：东莞市捷耀贸易有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：卢锦星，该公司总经理。
委托代理人：陈展林，广东章禹律师事务所律师。
原告文玉棠、文灿平、文旭林、文溢泉、邝满群、文淑贞、文海泉、邓色雅诉被告东莞市一洋电气技术开发有限公司（以下简称“一洋公司”）、被告东莞市捷耀贸易有限公司（以下简称“捷耀公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院原审于2012年8月24日立案受理后，于2012年11月23日作出（2012）东二法民一初字第5271号民事判决。被告一洋公司不服，向广东省东莞市中级人民法院提起上诉。该院经审理于2013年4月1日作出（2013）东中法民一终字第336号民事裁定，以原审遗漏了必须参加诉讼的当事人为由，裁定撤销本院上述民事判决及将本案发回本院重审。本院于2013年4月26日立案受理后，依职权追加捷耀公司为本案的被告参加诉讼。案件依法由审判长尹绍彬、代理审判员黄琪、人民陪审员李慧霞组成合议庭，于2013年8月22日公开开庭进行审理。原告文玉棠、文灿平、文旭林、文溢泉、邝满群、文淑贞、文海泉、邓色雅的委托代理人张翼飞，被告一洋公司的委托代理人柴昕、被告捷耀公司的委托代理人陈展林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告文玉棠等八人诉称：原告文玉棠、文灿平、文旭林、文溢泉、邝满群、文淑贞、邓色雅等是位于东莞市长安镇涌头村长丰大厦房屋的共有人。原告文玉棠、文海泉受其他原告的委托，于2010年9月20日与被告一洋公司签订一份《长丰大厦买卖合同》，约定以7000000元的价格将长丰大厦房屋及其所在土地的使用权转让给被告一洋公司。双方还分别于2010年9月20日与2011年11月16日签订两份补充协议书。由于长丰大厦房屋所在土地属于宅基地性质，根据《中华人民共和国土地管理办法》和《中华人民共和国城市房地产管理办法》的规定，原告与被告一洋公司之间签订的《长丰大厦买卖合同》应属无效，故原告提起诉讼，请求判令：1.确认原告与被告一洋公司于2010年9月20日签订的《长丰大厦买卖合同》无效；2.被告一洋公司返还长丰大厦房屋给原告；3.被告一洋公司和被告捷耀公司返还原告房地产权证、房地产权共有（用）证、集体土地使用证及公证书（详见附表1、2）；4.被告一洋公司承担本案诉讼费。
被告一洋公司辩称：第一，原、被告签订的《长丰大厦买卖合同》因违反国家法律的禁止性规定应被认定为自始全部无效，故原、被告签订的补充协议亦应认定为无效。第二，被告确认目前由其占有案涉房屋，但被告返还案涉房屋的同时，原告也应该退还购房款。第三，被告确认持有（2008）东证内字第1715号、（2009）东虎证内字第2132号和（2009）东虎证内字第2133号公证书，但其他房地产权证、房地产权共有（用）证、集体土地使用证及公证书由被告捷耀公司持有。因被告与原告返还购房款一案仍在审理过程中，故被告认为如果返还上述权属证书给原告，并不利于保障被告的权益，请求法院综合考虑。
被告捷耀公司辩称：第一，被告认为本案的《长丰大厦买卖合同》是可以履行，故被告认为该买卖合同是有效的。第二，如果法院认定合同无效，根据合同法的规定，应该互相返还财产，故返还购房款和返还房屋应该同时履行的，建议该案应该和与本案有关的返还购房款的案件同时判决。如果原告和被告一洋公司愿意返还购房款给被告，被告愿意返还案涉房屋的房产证以及土地使用权证。第三，被告捷耀公司确认原告所述房地产权证、房地产权共有（用）证、集体土地使用证及公证书，除了被告一洋公司持有（2008）东证内字第1715号、（2009）东虎证内字第2132号和（2009）东虎证内字第2133号公证书外，其余权属证书均保管于被告捷耀公司处。
经审理查明：位于东莞市长安镇涌头村建筑面积5247.25平方米的“长丰大厦”房屋，登记的产权人为原告文玉棠、文灿平、文旭林、文溢泉、邝满群、文淑贞、邓色雅以及案外人李某、文某。该房屋所在土地属于集体土地，登记的土地使用权人分别是原告文玉棠、文灿平、文旭林、文溢泉、邝满群、文淑贞、邓色雅以及案外人李某、文某。后因案外人李某、文某已去世，李某对长丰大厦房屋享有的份额以及享有的土地使用权由原告文玉棠继承，文某对长丰大厦房屋享有的份额以及享有的土地使用权由原告文海泉继承。2010年9月20日，原告文玉棠、文海泉受其他原告的委托，与被告一洋公司签订一份《长丰大厦买卖合同》，约定以7000000元的价格将长丰大厦房屋及土地使用权一并转让给被告。双方还分别于2010年9月20日和2011年11月16日签订两份补充协议。其中，双方在2011年11月16日签订的《补充协议书》中约定，如《长丰大厦买卖合同》被确认无效，被告一洋公司须返还房屋及相关房地产权证、房地产权共有（用）证、集体土地使用证及公证书给原告，并承担因此产生的诉讼费用及律师费用。上述合同签订后，原告将长丰大厦房屋及土地使用权交付被告一洋公司使用，并将相关房地产权证、房地产权共有（用）证、集体土地使用证及公证书交付被告一洋公司。2011年11月16日，原告文海泉、被告一洋公司、被告捷耀公司签订一份甲方为八原告、乙方为一洋公司、丙方为捷耀公司的《协议书》，《协议书》约定将原合同即《长丰大厦买卖合同》中一洋公司的全部权利和义务概括转让给被告捷耀公司，被告捷耀公司同意概括受让原合同中的权利与义务。目前，双方确认被告一洋公司仍然占有使用案涉房屋。原告所述的相关房地产权证、房地产权共有（用）证、集体土地使用证及公证书，除了被告一洋公司持有（2008）东证内字第1715号、（2009）东虎证内字第2132号和（2009）东虎证内字第2133号公证书外，其余权属证书均保管于被告捷耀公司处。
以上事实，有《长丰大厦买卖合同》、《补充协议》、《补充协议书》、《协议书》、房地产权证、房地产权共有（用）证、集体土地使用证、公证书、放弃继承声明书以及本院庭审笔录、调查笔录等附卷为证。
本院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，原告与被告一洋公司签订的《长丰大厦买卖合同》约定转让的土地使用权属于农民集体所有的土地的使用权，该转让行为违反了上述法律的禁止性规定，故原告与被告一洋公司签订的《长丰大厦买卖合同》应属无效。原告与被告一洋公司以及被告捷耀公司三方共同签订的《协议书》，内容为将原合同即《长丰大厦买卖合同》中一洋公司的全部权利和义务概括转让给被告捷耀公司，由于原合同《长丰大厦买卖合同》已经无效，故前述的《协议书》应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告诉请被告一洋公司返还长丰大厦房屋合法有据，本院予以支持。原告诉请两被告返还与之相关房地产权证、房地产权共有（用）证、集体土地使用证、公证书等（详见附表1、2），合法有据，本院予以支持。故被告一洋公司应向原告返还（2008）东证内字第1715号、（2009）东虎证内字第2132号和（2009）东虎证内字第2133号公证书；被告捷耀公司应向原告返还除（2008）东证内字第1715号、（2009）东虎证内字第2132号和（2009）东虎证内字第2133号公证书外的其他权属证书（详见附表2）。
综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告文玉棠、文海泉与被告东莞市一洋电气技术开发有限公司于2010年9月20日签订的《长丰大厦买卖合同》无效；
二、被告东莞市一洋电气技术开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于东莞市长安镇涌头村长丰大厦房屋返还给原告文玉棠、文灿平、文旭林、文溢泉、邝满群、文淑贞、文海泉、邓色雅；
三、被告东莞市一洋电气技术开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内将本判决附表1所列公证书返还给原告文玉棠、文灿平、文旭林、文溢泉、邝满群、文淑贞、文海泉、邓色雅；
四、被告东莞市捷耀贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内将本判决附表2所列房地产权证、房地产权共有（用）证、集体土地使用证及公证书返还给原告文玉棠、文灿平、文旭林、文溢泉、邝满群、文淑贞、文海泉、邓色雅；
五、驳回原告文玉棠、文灿平、文旭林、文溢泉、邝满群、文淑贞、文海泉、邓色雅的其他诉讼请求。
本案诉讼费61500元，由原告文玉棠、文灿平、文旭林、文溢泉、邝满群、文淑贞、文海泉、邓色雅负担30750元，由被告东莞市一洋电气技术开发有限公司负担30750元。
如不服本判决，原告文玉棠、文旭林、文溢泉、文淑贞、文海泉、邓色雅，被告东莞市一洋电气技术开发有限公司，被告东莞市捷耀贸易有限公司可在判决书送达之日起十五日内，原告文灿平、邝满群可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 尹绍彬
代理审判员 黄 琪
人民陪审员 李慧霞
二〇一三年九月六日
书 记 员 邓秀琳
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