广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鱼民初（一）字第1134号
原告柳州市恒运卓越物业服务有限责任公司，住所：广西柳州市蝴蝶山路58号阳光花园17栋3-17号。
法定代表人罗天马，该公司总经理。
委托代理人杨丽妮，该公司员工。
委托代理人韦剑军，广西甲天下律师事务所律师。
被告卢柳华，无固定职业。
原告柳州市恒运卓越物业服务有限责任公司与被告卢柳华物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月10日立案受理。依法适用简易程序（小额诉讼），由审判员陈文泉独任审判，于2014年6月26日公开开庭进行了审理。原告柳州市恒运卓越物业服务有限责任公司的委托代理人杨丽妮、韦剑军，被告卢柳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本院查明，原告系有限责任公司，于2002年7月11日注册成立，原使用名称为柳州市恒运卓越物业管理有限责任公司，2008年4月16日变更为现使用名称。被告系柳州市蝴蝶山路58号阳光花园1栋3单元5-2号房屋业主，该房屋建筑面积为116.85平方米。柳州市蝴蝶山路58号阳光花园小区系柳州市恒运天合房地产开发有限责任公司（以下简称恒运房开公司）开发建设。2002年2月26日，原告与恒运房开公司签订《前期物业管理协议》，约定：恒运房开公司委托原告对阳光花园小区提供前期物业服务；物业费收费标准为普通住宅按建筑面积每月0.45元／平方米。2003年8月17日，原告与被告签订《阳光花园前期物业管理服务协议》，约定：物业费收费标准为普通住宅按建筑面积每月0.45元／平方米；业主应在物业交付（收钥匙之日起）或在原告发出入住通知所指定的入住日期开始支付物业费；业主应于上月26日至本月5日交纳物业费；如被告违反协议不按约定时间和标准缴纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天1%缴纳滞纳金。该协议并对原、被告双方的其他权利义务进行了约定，但未约定协议终止期限。2010年12月31日，原告与柳州市阳光花园业主委员会签订《阳光花园物业服务合同》，约定：阳光花园业主委员会选聘原告对阳光花园小区提供物业服务，委托期限为2011年1月1日起至2012年12月31日止，协议有效期满后，如双方不再续约，不再续约方应至少提前一个月书面告知另一方，否则本协议继续有效，直至不再续约方书面告知另一方后一个月；物业费收费标准为普通住宅按建筑面积每月0.48元／平方米。因被告拖欠物业费，原告通过书面方式向被告催收2003年1月1日至2013年12月31日期间的物业管理费及楼道灯费，但被告仍拒不缴纳，原告故诉至本院，请求判令：1、被告立即向原告缴纳所欠物业管理费7067元、路灯费252元，并承担2003年1月1日至2013年12月31日期间的违约金2600元，合计9919元；2、被告承担本案诉讼费用。
本院认为，原告为阳光花园小区提供物业服务，被告作为小区内的业主，双方签订了《阳光花园前期物业管理服务协议》，双方之间成立物业服务合同关系。柳州市阳光花园业主委员会成立后，其与原告于2010年12月31日签订的《阳光花园物业服务合同》对原、被告之间物业服务方面的权利义务作了新的约定，自此原告与业主应受该合同的约束。合同明确载明“协议有效期满后，如双方不再续约，不再续约方应至少提前一个月书面告知另一方，否则本协议继续有效”，并结合原告一直在为该小区业主提供物业服务的事实，因此，合同期满后双方仍应继续按约全面履行自己的义务。被告认为原告在公共部位管理、小区治安等方面存在管理缺失，原告认可在物业服务方面存在有管理不到位的地方，但否认存在严重问题。本院认为，被告作为阳光花园小区业主，对原告提供的物业服务有监督权，原告提供的物业服务不到位，被告可向原告提出并要求其进行改正，但不能以此拒交全部物业管理费用。原告在被告住处粘贴了缴费通知，被告亦予以认可，应视为原告已履行了书面催交的义务。被告辩解其于2003年8月17日才与恒运房开公司签订购房合同，并向原告缴纳了半年物业费，原告予以认可，本院依法予以确认。因此，被告应向原告支付2004年2月17日至2013年12月31日期间的物业费6357元［0.45元／平方米×116.85平方米×82.5个月（2004年2月17日至2010年12月31日）＋0.48元／平方米×116.85平方米×36个月（2011年1月至2013年12月）］，对原告主张的超出部分，本院不予支持。关于违约金，原告当庭自认物业管理存在瑕疵，被告虽拒交物业费，却并非恶意拖欠，故原告要求被告支付违约金2600元，依据不足，本院不予支持。关于路灯费252元，被告辩称与原告之间的合同并未约定路灯费，故不同意支付。本院认为，《柳州市物业服务收费管理实施细则》（试行）第十条对此有明确规定，原告与柳州市阳光花园业主委员会签订的《阳光花园物业服务合同》第三章第四条亦有明确约定，被告应当缴纳。对此，本院认为，《柳州市物业服务收费管理实施细则》（试行）的施行时间为2009年3月1日，原告与柳州市阳光花园业主委员会签订《阳光花园物业服务合同》的时间为2010年12月31日，此前原、被告双方对路灯费未进行约定，故被告应向原告缴纳2009年3月1日至2013年12月31日期间的路灯费174元（3元／月×58个月）。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，参照《柳州市物业服务收费管理实施细则》（试行）第十条之规定，判决如下：
一、被告卢柳华支付原告柳州市恒运卓越物业服务有限责任公司物业费6357、路灯费174元，合计人民币6531元；
二、驳回原告柳州市恒运卓越物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费人民币50元（原告已预交），减半收取25元，由被告卢柳华负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
本判决为终审判决。
审判员 陈文泉
二〇一四年七月三日
书记员 韦 冬
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《柳州市物业服务收费管理实施细则》（试行）
第十条物业的供配电、给排水、电梯、消防、水泵、公共卫生间、监控设备、公共照明、中央空调等公共设施设备运行所产生的电费、水费等能耗费以及物业管理区域内的管漏、线损，没有列入物业服务成本的，应统一纳入代收代缴费用，由相关业主缴纳。物业服务企业应单独列帐，按实际支出费用和规定或约定的分摊方法合理分摊，在收取费用前将分摊情况予以公布。
公共能耗分摊原则：使用人、受益人共同分摊。具体分摊方式有合同约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照下列分摊方式分摊：1、楼道灯电费以单元或幢按户分摊；2、道路路灯、水景等水费、电费由全体业主按产权按户数分摊；3、中央空调的电费按建筑面积分摊；4、二次加压水泵、给排水能耗费用按用水量分摊；5、电梯的电费按建筑面积分摊。