重庆市合川区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）合法民初字第06389号
原告吴庆林，男，汉族，农民，住重庆市合川区。
委托代理人粟远明，重庆市合川区将军法律服务所法律服务工作者。
原告吴庆伟，男，汉族，农民，住重庆市合川区。
委托代理人粟远明，重庆市合川区将军法律服务所法律服务工作者。
原告吴庆英，女，汉族，农民，住重庆市合川区。
委托代理人粟远明，重庆市合川区将军法律服务所法律服务工作者。
被告重庆建通房地产开发有限公司（以下简称“建通公司”），住所重庆市合川区太和镇接龙街133号，组织机构代码69122231-4。
法定代表人阙冬阳，系公司董事长。
委托代理人黄云友，重庆市合川区太和法律服务所法律服务工作者。
委托代理人左清春，汉族，居民，住重庆市合川区。
被告张权国，男，汉族，农民，住重庆市合川区。
委托代理人李朝清，重庆市合川区太和法律服务所法律服务工作者。
原告吴庆林、吴庆伟、吴庆英与被告重庆建通房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李必建独任审判，公开开庭进行了审理。原告吴庆林、吴庆伟、吴庆英的委托代理人粟远明，被告重庆建通房地产开发有限公司的委托代理人黄云友、左清春，被告张权国的委托代理人李朝清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吴庆林、吴庆伟、吴庆英诉称，我们与被告建通公司于2010年8月30日签订《房屋拆迁安置协议书》，约定我们将位于重庆市合川区太和镇某房屋所属用地交由被告建通公司统一建设，待建设完毕后，被告建通公司用修建在某小区的住房4套（建筑面积400平方米），门市1个（约38-45平方米）安置我们。因就还房套数和还房具体位置与被告建通公司发生歧义，2012年1月29日，被告张权国声称代表被告建通公司再次与我们签订了《房屋拆迁安置分房协议书》，补充确定了归还原告的住房由4套变更为5套，并补充约定了5套住房的具体位置，门市没有变化。同时约定：此协议经甲乙双方签字确认，双方必须遵守此协议，若有一方违约，由违约方赔偿违约金每套住房壹拾万元整给另一方。自此，原告认为原告与被告建通公司签订的《房屋拆迁安置分房协议书》合法、平等、有效，歧义已经得到解决。但被告建通公司根本不承认被告张权国是其公司员工，根本不承认被告张权国的行为与其公司有关系，根本不同意按照被告张权国与原告签订的《房屋拆迁安置分房协议书》还房。由于被告张权国的缔约过失，给原告造成减少住房一套，两套住房不能实现《房屋拆迁安置分房协议书》确定的位置，给原告造成极大的经济损失，被告应予赔偿，故起诉要求：1、由被告张权国给付原告因缔约过失给原告造成的经济损失145600元；2、由被告张权国支付给原告违约金20万元。庭审中，原告不要求被告建通公司承担责任。
被告重庆建通房地产开发有限公司辩称，我单位与原告吴庆林、吴庆伟签订了《房屋拆迁安置协议》属实，但原告称被告张权国是代表我单位与他们签订的《房屋拆迁安置分房协议》不是事实。因我公司从未授权被告张权国与原告签订合同，故被告张权国与原告签订的《房屋拆迁安置分房协议》对我公司没有约束力。我公司对被告张权国的行为也不予追认，我公司不应承担由此产生的任何责任。
被告张权国辩称，先前，我想挂靠公司在合川某镇搞开发，于是在开发前期就主动与拆迁区域内的拆迁户协商拆迁事宜并签订房屋拆迁安置协议。2010年3月18日，原告吴庆伟与我签订了房屋拆迁安置协议，约定原告吴庆伟将其所有的房屋交由我拆迁开发。由于我没有取得原告所在拆迁地块的拆迁开发权，该开发权由被告建通公司取得，后原告吴庆伟、吴庆林又与被告建通公司签订了房屋拆迁安置协议。于是我就想挂靠被告建通公司来进行开发，并于2012年1月29日我以被告建通公司的名义与三原告签订了《房屋拆迁安置分房协议》，我以被告建通公司代表人的身份在合同上签名，但被告建通公司没有在协议上签章。我为了挂靠被告建通公司进行拆迁开发，就将原告与被告建通公司签订的房屋拆迁安置协议中约定的还房4套变更为5套并明确了具体位置和违约责任。由于被告建通公司要自己进行开发，不同意我挂靠其公司进行开发。后原告也是将其房屋交由的被告建通公司进行的拆迁，并没有将其房屋交由我拆迁，所以我与原告签订的协议是无效协议，原告据此要求我承担缔约过失造成的一套房屋损失和承担违约责任20万元无法律依据，应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告张权国欲在重庆市合川区某场镇挂靠公司搞开发，故在开发前期主动与拆迁区域内的拆迁户进行协商拆迁安置事宜，并与部分拆迁户签订了《房屋拆迁安置协议书》。2010年3月18日，原告吴庆林代原告吴庆伟与被告张权国签订了《房屋拆迁安置协议书》。后因被告张权国没有取得原告房屋所在地块的开发权，该地块的拆迁开发权由被告建通公司取得，原告吴庆林、吴庆伟遂于2010年8月30日与被告建通公司签订了《房屋拆迁安置协议书》，该协议约定：原告吴庆林、吴庆伟将其位于重庆市合川区某村8社的房屋交由被告建通公司拆迁，由被告建通公司在还迁房屋建设用地上新建的商品房4套（建筑面积约400平方米）、门市1个（约38-45平方米）还房给原告吴庆林、吴庆伟，面积增减部分住房按1680元／平方米、门市按2480元／平方米找补对方。协议签订后，原告将其房屋交由了被告建通公司拆迁。
2012年1月29日，被告张权国以被告建通公司名义与三原告签订了《房屋拆迁安置分房协议书》，该协议约定：按照2010年8月30日双方签订的《房屋拆迁安置协议书》，由被告建通公司偿还给原告的建筑面积约400平方米的4套住房（现约定为5套），并约定了房屋的具体位置；同时双方在该协议中还约定如一方违约，由违约方赔偿违约金每套住房10万元给另一方。被告张权国以被告建通公司代表人的身份在《房屋拆迁安置分房协议书》上签名，三原告也在该分房协议书上签了名，但被告建通公司没有在该协议书上加盖印章。现被告建通公司对被告张权国以其公司名义与三原告签订的《房屋拆迁安置分房协议书》不予认可，并表明从未授权被告张权国与原告签订合同，且被告张权国也不是其公司人员。由于被告建通公司只同意按照与原告吴庆林、吴庆伟签订的《房屋拆迁安置协议书》约定的4套住房还房给原告，不同意还房给原告5套住房。三原告遂于2013年10月29日起诉来院，诉请如前。庭审中，原告明确要求被告张权国给付原告因缔约过失给原告造成的经济损失145600元，就是因为被告张权国的缔约过失而致原告少得了一套住房（建筑面积91平方米）的损失，即按现行市场价格3280元／每平方米，减去原告自己应承担的1680元／平方米，再乘以91平方米；要求被告张权国给付违约金20万元，就是现在有两套住房没有按照《房屋拆迁安置分房协议书》约定的具体位置还房，应属违约，按约定每套住房应付违约金10万元，两套住房的违约金就是20万元。
上述事实有原、被告的陈述，原告举示的《房屋拆迁安置协议书》、《房屋拆迁安置分房协议书》、《学府阳光》住宅门市价格表和被告张权国举示的与原告吴庆伟签订的《房屋拆迁安置协议书》等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力并受法律保护。本案被告张权国不具有房屋拆迁开发资质，故其与原告吴庆林签订的《房屋拆迁安置协议书》无效。被告张权国在未取得被告建通公司的授权的情况下以被告建通公司名义与三原告签订的《房屋拆迁安置分房协议书》，因被告建通公司对此不予追认，故被告张权国在未取得被告建通公司授权的情况下以被告建通公司名义与三原告签订的《房屋拆迁安置分房协议书》对被告建通公司不发生效力，应由行为人承担责任。由于被告张权国的原因导致其以被告建通公司名义与三原告签订的《房屋拆迁安置分房协议书》对被告建通公司不发生效力，故被告张权国应当承担缔约过失责任。
缔约过失责任，指于缔约之时因一方当事人的原因致使合同不成立、无效或被撤销，而应承担由此给对方造成损失的赔偿责任。由于缔约过失责任的发生根据不是以有效合同存在为前提，当事人违反的是法定的先合同义务，因此它与以有效合同存在为前提的违约责任的承担责任的方式、承担责任的范围是有区别的。违约责任救济的是履行利益，赔偿范围不仅包括实际损失，还包括可期待利益；而缔约过失责任救济的是法律肯定的信赖利益，除违反保密义务外，应当以赔偿实际损失为原则。即原告为信赖可以订立合同所受到的损失，包括为缔约实际已经支付的交通、通讯、资料等费用，以及合同被确认无效的实际损失等。缔约过失责任的“信赖利益”并非违约责任中的“可期待利益”。本案三原告与被告张权国签订的《房屋拆迁安置分房协议书》因对被告建通公司不发生效力，三原告不能据此得到5套住房。现三原告要求被告张权国赔偿因缔约过失而给原告造成的经济损失145600元（即少得一套住房的经济损失）属于违约责任中的“可期待利益”，不是三原告的实际损失，故三原告要求被告张权国赔偿因缔约过失而给原告造成的经济损失（即少得一套住房的经济损失）145600元的理由不成立，本院依法不予支持。违约责任是以合同有效存在为前提的，因三原告与被告张权国以被告建通公司名义签订的《房屋拆迁安置分房协议书》无效，三原告不能据此要求被告张权国承担违约责任，只能要求被告张权国承担缔约过失责任，故三原告要求被告张权国给付三原告违约金20万元的理由不成立，本院依法亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第四十八条之规定，判决如下：
驳回原告吴庆林、吴庆伟、吴庆英的诉讼请求。
本案受理费6484元，减半缴纳3242元，由原告吴庆林、吴庆伟、吴庆英承担3242元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费6484元。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。
审判员 李必建
二〇一三年十二月十二日
书记员 孙 波