上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终4107号
上诉人（原审原告、反诉被告）：赵庆华，男，1982年12月7日出生，汉族，住上海市黄浦区。
委托诉讼代理人：张华耕，上海邑鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张建伟，上海邑鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海典顿贸易有限公司，注册地上海市徐汇区斜土路1105-1109号二层、斜土路1109号一层，实际经营地上海市闵行区群英路66号。
法定代表人：陈超，总经理。
委托诉讼代理人：徐惠忠，上海华夏汇鸿律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：杨雪梅，女，1965年1月25日出生，汉族，住郑州市二七区。
被上诉人（原审第三人）：刘奥，男，1990年11月22日出生，汉族，住郑州市二七区。
委托诉讼代理人：杨雪梅（系刘奥之母），身份事项同上。
上诉人赵庆华因与被上诉人上海典顿贸易有限公司、杨雪梅、刘奥房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初6953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵庆华的委托诉讼代理人张华耕，被上诉人上海典顿贸易有限公司的委托诉讼代理人徐惠忠，被上诉人刘奥的委托诉讼代理人曁被上诉人杨雪梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
赵庆华上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1、被上诉人上海典顿贸易有限公司（以下简称典顿公司）并未提供书面反诉状，无法判定反诉方的意思表示，故一审法院确认合同解除属于程序违法；2、被上诉人典顿公司在购入租赁房屋时明知房屋是带有租约的，又擅自撬开门锁进行装修，该后果应由其承受，不能作为继续履约成本过高的理由，且其违法经营的后果亦属咎由自取。
典顿公司辩称，上诉人签订租约后长期不使用房屋，其亦曾向杨雪梅、刘奥提出房屋地段不好而要求解除合同，故典顿公司基于自身需要使用房屋并无不当。租赁房屋已经被公安机关查封，亦作为向刑事案件受害人发还现金的场所，继续履行租约可能会造成社会不稳定的后果。上诉人并不是真实需要使用租赁房屋，而是向典顿公司获取赔偿，但上诉人主张的赔偿数额过高。综上，双方合同无法继续履行，不履行的后果上诉人可另行主张，故请求法院驳回上诉，维持原判。
杨雪梅、刘奥辩称，就房屋买卖及租赁事宜已经与上诉人及典顿公司交接完毕，上诉人与典顿公司争议与其无关。
赵庆华向一审法院起诉请求：判令典顿公司继续履行其与杨雪梅于2015年10月13日签订的《房屋出租合同》并将上海市闵行区XX路XX号商铺交付赵庆华租赁使用。
典顿公司则提起反诉请求：判令解除赵庆华、典顿公司之间就系争房屋建立的租赁合同关系。
一审法院认定事实：位于上海市闵行区XX路XX号房屋原系杨雪梅、刘奥所有，建筑类型为店铺。2015年10月13日，杨雪梅作为出租方（甲方）与赵庆华作为承租方（乙方）签订《房屋出租合同》，约定甲方将上述系争房屋出租给乙方用于公司合法经营使用。甲方收取租金为每月6,500元（人民币，下同），第四年起每年递增500元，物业费、水、电、电话、房屋租赁税等各项税费全部由乙方支付。租金支付方式为押一付三，每期末月15日前交付下期租金，逾期按每日万分之五支付违约金。租期自2015年11月1日起至2025年10月31日，2015年10月14日到10月31日为免租期，乙方不得提前退租，租期内如甲方出售该房屋需带租约一起出售，不得要求乙方提前退租。交房日期约定为2015年10月13日。赵庆华于2015年10月13日支付杨雪梅、刘奥押金及三个月的租金合计26,000元后取得系争房屋的钥匙。
2015年11月7日，典顿公司与杨雪梅、刘奥签订《上海市房地产买卖合同》，约定杨雪梅、刘奥将系争房屋售予典顿公司，双方于当日就系争房屋进行交接并签订《移交清单》。系争房屋于2015年12月1日登记至典顿公司名下。另，典顿公司在前述赵庆华与杨雪梅所签的《房屋出租合同》上加盖公章及法定代表人章，并载明：“此合同由典顿公司全权处理”。
2017年1月10日，一审法院就系争房屋实际使用情况进行调查了解并制作笔录。经查，系争房屋现由典顿公司进行装修后经营使用，作为其对公司客户的兑付场所。
庭审中，典顿公司述称该公司因涉嫌非法吸收公众存款罪，包括系争房屋在内的公司全部资产均报公安机关备案，系争房屋目前亦被上海市公安局徐汇分局司法查封。典顿公司于庭后提供了系争房屋已被司法查封的不动产登记簿信息供一审法院参考。
一审法院认为，赵庆华与系争房屋原权利人杨雪梅签订的《房屋出租合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，当属合法有效，应依约履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。典顿公司于租赁期间受让取得系争房屋所有权，依法承继原出租人的权利和义务，其与承租人赵庆华均受上述《房屋出租合同》的约束。现典顿公司亦在租赁合同上签章确认该合同由其全权处理，故其关于对上述合同毫不知情且未作任何交接之意见，与事实明显不符，一审法院不予采纳。
本案中，典顿公司对已由赵庆华取得租赁使用权的系争房屋进行装修并占有自用，显属违约。本案争议焦点在于：典顿公司在履行租赁合同过程中明显存在违约行为，其作为违约方能否主张解除合同。对此，一审法院认为，现典顿公司已对系争房屋按照自身经营之需进行了装修，并作为生产经营场所实际使用至今，且因涉嫌其他纠纷系争房屋亦被司法机关予以查封。如强制履行租赁合同，典顿公司须处理装潢装修、迁让腾退、中止经营、沟通客户、另觅场所等一系列后续事宜，履行成本显然过高；同时，因涉及司法查封，系争房屋可能面临拍卖处分等其他后续履约风险。就本案而言，当事人信任合作的履约基础已经丧失，债务标的亦不适合强制履行，在此情形下,应允许解除赵庆华与典顿公司之间就系争房屋建立的租赁合同关系。对于赵庆华坚持要求继续履行租赁合同之诉请，一审法院难以支持。合同解除的，以通知到达对方时解除；本案中，一审法院以典顿公司明确提出解除租赁合同关系的反诉请求并由赵庆华知悉之日即2016年10月9日确定为合同解除日。当然，一审法院根据合同履行实际及平衡当事人利益为虑，准予解除租赁合同关系，并不意味着支持和维护典顿公司的违约行为，典顿公司仍应就其违约行为承担相应的法律责任。但合同解除后的后果，因当事人未予主张，本案中不作处理，当事人应另行妥善解决。
一审法院判决：一、确认赵庆华与上海典顿贸易有限公司之间就上海市闵行区XX路XX号房屋建立的租赁合同关系已于2016年10月9日解除；二、驳回赵庆华的诉讼请求。本诉案件受理费减半收取计40元，反诉案件受理费减半收取计40元，均由上海典顿贸易有限公司负担。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，根据查明的事实，被上诉人典顿公司作为出租人将已经租赁给上诉人的系争房屋进行装修并占有使用，其行为显然构成违约，现双方二审的争议焦点在于系争房屋租赁合同是否适用强制履行。对此，本院认为，根据合同法的规定，如果债务人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，债权人可以请求法院强制债务人履行其债务。但是，能否适用强制履行仍需要根据债务的性质、履行是否存在障碍以及履行费用的高低等因素予以综合判断。就本案来说，被上诉人典顿公司已对系争房屋进行大额装修并实际经营使用至今，且系争房屋现被司法查封，双方之间履行租赁合同的信任基础亦不存在，可见双方继续履行合同存在客观障碍且履行成本过高，一审法院据此认定双方合同不适用强制履行而应予解除，并无不当，本院予以认同。至于上诉人因合同解除而产生的损失，其可另行主张。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币160元，由上诉人赵庆华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
审 判 员 蒋庆琨
二〇一七年六月十六日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……