山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁07民终433号
上诉人（原审被告）：曹汉俊，男，1972年9月14日生，汉族，居民，住高密市。
上诉人（原审被告）：葛志梅，女，1971年10月1日生，汉族，居民，住高密市。
二上诉人共同的委托诉讼代理人：张芳芳，山东子伦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王永秀，女，1982年8月2日生，汉族，居民，住高密市。
被上诉人（原审原告）：李强，男，1981年8月28日生，汉族，居民，住高密市。
二被上诉人共同的委托诉讼代理人：张涛，高密国泰法律服务所法律工作者。
上诉人曹汉俊、葛志梅因与被上诉人王永秀、李强房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省高密市人民法院（2015）高法民初字第4266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
曹汉俊、葛志梅上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决超出了当事人的诉讼请求，程序违法；上诉人与被上诉人之间不是房屋买卖合同关系，而是债权债务概括转移合同关系，一审按照房屋买卖合同关系处理系认定事实错误；涉案房屋不是普通农村自建住宅，而是成片开发的住宅小区，产权属于建设单位即土地的所有人姚家村委，上诉人取得该房屋系通过与姚家村委之间的《购房协议书》取得的，一审判决变相支持了被上诉人的违约及不诚信行为。
王永秀、李强答辩称一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
王永秀、李强向一审法院起诉请求：一、解除王永秀、李强与曹汉俊、葛志梅之间的房屋买卖合同，退回王永秀、李强位于柏城镇姚家村委白羊山花园小区的5-2号房。
一审法院认定事实：李强与葛志梅签订《房屋买卖合同》一份，约定：李强将坐落于高密市柏城镇姚家村白羊山花园小区的5幢2号的二层楼房以36万元的价款出场给葛志梅，该楼建筑面积254平方米；双方均不得反悔，否则违约方向对方支付该房款20%的违约金并承担给对方造成的损失，若因李强原因造成葛志梅损失，葛志梅应按签订合同之日起每天以千分之二损失计算。《房屋买卖合同》还约定了其他事项。合同签订后，曹汉俊、葛志梅分批支付李强购房款36万元。李强收到购房款后，将上述房屋交付曹汉俊、葛志梅，并将购房协议书、工程建设标准说明书等资料给付曹汉俊、葛志梅。
另查明，涉案《房屋买卖合同》中卖方处有李强的签字，还有“王永秀”字样。诉讼中，王永秀、李强与曹汉俊、葛志梅均确认“王永秀”不是本案原告王永秀的签字。
诉讼中，王永秀、李强表示若曹汉俊、葛志梅返还房屋，其同意返还购房款36万元，并另行支付10万元。
上述事实，有当事人陈述、银行交易明细、房屋买卖合同、购房协议书及调查笔录在案为证。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，涉案房屋所占土地涉及擅自变更农村集体土地性质，违反法律强制性规定，且《房屋买卖合同》涉及的房屋没有建设批准手续，故应认定《房屋买卖合同》无效。王永秀、李强与曹汉俊、葛志梅分别系夫妻，故曹汉俊、葛志梅因该合同取得的涉案房屋应返还王永秀、李强，王永秀、李强因该合同取得的价款36万元应返还曹汉俊、葛志梅。王永秀、李强同意另行支付曹汉俊、葛志梅10万元，系其真实意思表示，不违反法律规定，予以准许。曹汉俊、葛志梅要求按照日千分之二计算损失，无法律依据，不予地支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、李强与葛志梅于2015年1月29日签订的《房屋买卖合同》无效；二、曹汉俊、葛志梅睛判决生效后十日内将坐落于高密市柏城镇姚家村柏城白羊山花园小区的5幢2号的楼房返还王永秀、李强。三、王永秀、李强于判决生效之日起十日内返还曹汉俊、葛志梅购房款36万元，并支付曹汉俊、葛志梅10万元，合计46万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由王永秀、李强负担。
二审中，当事人围绕上诉请求进行了举证、质证。上诉人提交案外张福昌、李梅夫妻二人的身份证复印件及房屋所有权证书，案外人韩振民、郑翠珍夫妻二人的身份证复印件及村镇规划选址意见书、房屋所有权登记申请审批表，证明上述案外人同上诉人一起购买了涉案姚家村委开发建设的房屋，该房屋符合城乡建设规划，取得了当地乡镇政府的建设审批手续，故故上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同不存在违反法律强制性规定的情形，合法有效。提交现场照片一宗，证实涉案房屋的基本现状及上诉人取得房屋后进行了装修建设。被上诉人对案外人的身份证复印件有异议，认为四案外人作为证人应出庭接受质证。村镇规划选址意见书因本人未到庭，真实性不能确认，且选址意见书与房屋所有权登记申请审批表、所有权证书、与本案无关联性。被上诉人对照片无异议，认可系涉案房屋的现状。本院认为，上诉人提交的案外人身份证复印件、所有权证书复印件、房屋所有权登记申请审批表复印件等证据与本案不存在实质上的关联性，本院不予采信。
经二审查明的其他事实与一审认定的事实相同。
本院认为，上诉人葛志梅与被上诉人李强签订《房屋买卖合同》并收取葛志梅36万元房款，双方对以上事实无异议，予以确认。涉案房屋位于高密市柏城镇姚家村，系集体土地上的房屋，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得随便出让、转让，该条法律规定系强制性、禁止性规定。上诉人无证据证明涉案房屋所坐落的土地性质为非集体土地，故根据土地管理法的规定，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》无效。根据法律规定，人民法院在审理案件中，有权主动对合同效力进行审查，故一审认定涉案合同无效并未违反程序法的规定，上诉人关于一审审理范围超出被上诉人一审起诉请求的上诉理由无法律依据，本院不予支持。上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》后占有涉案房屋，被上诉人请求返还房屋，本案纠纷系房屋买卖合同纠纷，而非上诉人主张的债权债务概括转移合同关系，故上诉人关于本案案由错误的上诉理由亦于法无据，本院不予支持。一审中，上诉人主张如果合同无效，要求被上诉人按日千分之二计算损失，但本案中房屋买卖合同无效，上诉人按合同中的违约责任条款主张损失无法律依据，被上诉人自愿支付上诉人10万元，不违反法律规定，一审予以支持并无不当。对于因合同无效造成的其他损失，上诉人未举证证明，本案不予处理。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由曹汉俊、葛志梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 贾元胜
审判员 张振显
审判员 冯海玲
二〇一七年三月十七日
书记员 于 涛
阅卷笔录
案号：（2017）鲁07民终433号
案由：房屋买卖合同纠纷
原审法院：昌乐县人民法院
原审案号：（2015）乐民初字第306号
立案时间：2017年1月4日
当事人情况：
上诉人（原审被告）：曹汉俊，男，1972年9月14日生，汉族，居民，住高密市密水街道东关社区创业街18号2号楼1单元201室。
上诉人（原审被告）：葛志梅，女，1971年10月1日生，汉族，居民，住高密市密水街道东关社区创业街18号2号楼1单元201室。
被上诉人（原审原告）：王永秀，女，1982年8月2日生，汉族，居民，住高密市朝阳街道娘娘庙中心街57号。
被上诉人（原审原告）：李强，男，1981年8月28日生，汉族，居民，住高密市朝阳街道娘娘庙中心街57号。
上诉请求、事实与理由：
撤销一审判决，依法改判或发回重审，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：撤销一审判决，依法改判或发回重审，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决超出了当事人的诉讼请求，程序违法；上诉人与被上诉人之间不是房屋买卖合同关系，而是债权债务概括转移合同关系，一审按照房屋买卖合同关系处理系认定事实错误；涉案房屋不是普通农村自建住宅，而是成片开发的住宅小区，产权属于建设单位即土地的所有人姚家村委，上诉人取得该房屋系通过与姚家村委之间的《购房协议书》取得的，一审判决变相支持了被上诉人的违约及不诚信行为。
原审证据材料：
1、当事人举证材料；2、开庭笔录。
争议焦点：
房屋买卖合同的效力，及上诉人应否返还房款、利息
二审工作重点：调解
审理报告
案号：（2017）鲁07民终433号
一、案件由来和审理经过
上诉人曹汉俊、葛志梅因与被上诉人王永秀、李强房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省高密市人民法院（2015）高法民初字第4266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
二、当事人情况（略）
三、原审判决认定的事实（见一审判决书）
四、上诉请求、事实与理由（见上诉状）
五、二审处理结果
本院认为，上诉人葛志梅与被上诉人李强签订《房屋买卖合同》并收取葛志梅36万元房款，双方对以上事实无异议，予以确认。涉案房屋位于高密市柏城镇姚家村，系集体土地上的房屋，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得随便出让、转让，该条法律规定系强制性、禁止性规定。上诉人无证据证明涉案房屋所坐落的土地性质为非集体土地，故根据土地管理法的规定，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》无效。根据法律规定，人民法院在审理案件中，可以主动对合同效力进行审查，故一审认定涉案合同无效并未违反程序法的规定，上诉人关于一审审理范围超出被上诉人一审起诉请求的上诉理由无法律依据，本院不予支持。上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》后占有涉案房屋，被上诉人请求返还房屋，本案纠纷系房屋买卖合同纠纷，而非上诉人主张的债权债务概括转移合同关系，故上诉人关于本案案由错误的上诉理由亦于法无据，本院不予支持。一审中，上诉人主张如果合同无效，要求被上诉人按日千分之二计算损失，但本案中房屋买卖合同无效，上诉人按合同中的违约责任条款主张损失无法律依据，被上诉人自愿支付上诉人10万元，不违反法律规定，一审予以支持并无不当。对于因合同无效造成的其他损失，上诉人未举证证明，本案不予处理。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由曹汉俊、葛志梅负担。
本判决为终审判决。
承办人：冯海玲
合议庭评议笔录
案号：（2017）鲁07民终433号
案由：房屋买卖合同纠纷
地点：本院民一庭办公室
合议庭：审判长贾元胜、审判员：张振显冯海玲
承办人：冯海玲书记员：于涛
评议如下：承办人汇报案情。（见审理报告）
承办人意见：
上诉人葛志梅与被上诉人李强签订《房屋买卖合同》并收取葛志梅36万元房款，双方对以上事实无异议，予以确认。涉案房屋位于高密市柏城镇姚家村，系集体土地上的房屋，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得随便出让、转让，该条法律规定系强制性、禁止性规定。上诉人无证据证明涉案房屋所坐落的土地性质为非集体土地，故根据土地管理法的规定，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》无效。根据法律规定，人民法院在审理案件中，可以主动对合同效力进行审查，故一审认定涉案合同无效并未违反程序法的规定，上诉人关于一审审理范围超出被上诉人一审起诉请求的上诉理由无法律依据，本院不予支持。上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》后占有涉案房屋，被上诉人请求返还房屋，本案纠纷系房屋买卖合同纠纷，而非上诉人主张的债权债务概括转移合同关系，故上诉人关于本案案由错误的上诉理由亦于法无据，本院不予支持。一审中，上诉人主张如果合同无效，要求被上诉人按日千分之二计算损失，但本案中房屋买卖合同无效，上诉人按合同中的违约责任条款主张损失无法律依据，被上诉人自愿支付上诉人10万元，不违反法律规定，一审予以支持并无不当。对于因合同无效造成的其他损失，上诉人未举证证明，本案不予处理。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由曹汉俊、葛志梅负担。
本判决为终审判决。
贾元胜：同意承办人意见。
张振显：同意承办人意见。
合议庭决议：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由曹汉俊、葛志梅负担。
本判决为终审判决。