湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民商初字第00564号
原告（反诉被告）：武汉维佳置业有限责任公司。
法定代表人：张金安，该公司董事长。
委托代理人：袁勇，湖北忠三律师事务所律师。
委托代理人：雷国银，湖北忠三律师事务所律师。
被告（反诉原告）：乐天玛特（重庆）商业有限公司。
法定代表人：卢柄容（NOHBYUNGYONG），该公司董事长。
委托代理人：高传亮，北京大成（重庆）律师事务所律师。
原告（反诉被告）武汉维佳置业有限责任公司（以下简称维佳公司）与被告（反诉原告）乐天玛特（重庆）商业有限公司（以下简称乐天公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月14日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月19日、2015年10月27日公开开庭进行了审理。维佳公司的委托代理人雷国银，乐天公司的委托代理人高传亮到庭参加诉讼。审理中，本院依法扣除鉴定和调解期间的审限。本案现已审理终结。
维佳公司诉称：我公司与乐天公司就商业地产主力店招商租赁事项，于2013年6月28日签订《房屋租赁合同》，主要约定：乐天公司承租我公司商业地产16222平方米的房屋用于开设大型超市；租赁期限20年；我公司应于2014年3月16日前提供进场装修的场地给乐天公司；乐天公司于2014年9月16日正式开业；一方擅自解除合同的，应支付对方违约金2000万元并赔偿相关损失。合同生效后，为履行乐天公司提出的工程、招商等合同约定，我公司投入巨资，全面调整整体商业地产规划和招商布局，积极推进实施商业地产项目、商场配套建设及开展招商推广活动。2014年1月17日之后，乐天公司却多次口头或书面向我公司单方提出解除合同，明确表示将不履行合同义务。对此，我公司为了避免损失，本着诚信原则做了大量沟通协调工作，要求乐天公司继续履行合同，但因其自身原因执意解除案涉房屋租赁合同。
2014年1月28日，我公司为减少损失，双方形成书面会议纪要：乐天公司口头正式向我公司通知自即日起解除双方房屋租赁合同关系、我公司自即日起有权与第三方洽谈签订新的租赁合同、我公司保留追究乐天公司违约和赔偿的权利。之后，多次敦促乐天公司履行违约赔偿责任未果。
基于上述事实，我公司认为乐天公司擅自单方毁约的行为，构成根本违约。尽管我公司采取了必要的减损和补救措施，仍给我公司造成经济损失，且尚有许多损失无法计算。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、乐天公司向维佳公司赔偿各类经济损失29996053.88元［包括：主力店租赁费用损失12872506.05元、已承租的80家商户延期开业租赁费用损失8356958.07元（截止2014年6月5日已签约的80户承租户延期开业的租赁费用损失，2014年6月5日以后新招商签约的承租户的延期开业租赁费用损失另案主张）、商户退租损失370770元、商务谈判差旅费招待费等损失52220.40元、工程损失4055062.36元、招商推广费损失1952569元、招商服务费损失2335968元）］；2、乐天公司向维佳公司支付违约金2000万元；3、本案诉讼费用由乐天公司承担。
乐天公司辩称：1、根据合同的约定，租赁房屋存在抵押情况，我公司有权解除。2、违约金和损害赔偿金不能重复主张。3、合同约定的租赁期限为2014年9月16日起20年，若租赁期限内擅自解除合同的，应承担违约责任，但合同实际是在约定的租赁期限起算之前就解除了，无法适用合同约定的违约金条款，亦不能要求我公司承担解除合同的违约责任，且因案涉合同于2014年1月28日解除的行为已经被维佳公司认可。即使法院认定乐天公司违约解除合同，也不能适用合同约定的责任承担方式。4、合同对租赁期限起算之前，一方擅自违约解除合同的责任承担方式作出了明确的约定，即在租赁期间发生前，乐天公司若违反约定解除的，维佳公司可以拒绝返还定金。因此，合同双方对不同阶段可能发生的合同解除情形均约定了责任的承担方式及标准。鉴于本案合同解除发生在租赁期限起算前，应在确定双方责任的基础上适用定金条款。5、关于承租的80家商铺延期的损失问题，我公司的解约行为会导致超市部分的开业延期，对该损失认可，但对其他79家的开业延期损失不能认定为我公司解约所导致。超市延期开业与其他79家延期开业没有必然联系，主力店不开业与其他79家无关联；维佳公司与79家商户签订租赁合同是在合同解除之后，且维佳公司同意免除79家商户3个月的租金，是其对自己权利的处分，不能认定为我公司解约导致的损失。6、关于商户退租的损失，我方不应承担赔偿责任，因该费用是维佳公司与第三方签订合同发生的，与我公司无关。关于差旅费的损失，维佳公司主张的部分支出与我公司谈判的内容无关联，对与我公司谈判有关的部分支出，我公司予以确认。7、关于工程的损失，维佳公司主张的工程损失包括变更和新增加两部分，并无证据证明该费用属于必要支出，不能成为因我公司解约行为而造成的损失。但如果工程损失中有部分是基于合同履行的工程费用，对其不能使用和无价值的部分我公司愿意承担，其他可以使用和有价值的部分我公司不予认可。9、关于招商广告宣传推广费和招商服务费的损失与合同不履行无关，我公司不予认可。
乐天公司反诉称：2013年6月28日，我公司与维佳公司签订《房屋租赁合同》，约定我公司承租维佳公司房产，面积为16222平方米，房屋用途为商业，合同双方对租赁房屋、租赁期限、租金等事项进行了约定。合同签订后，我公司才得知维佳公司拟交付的房屋存在重大瑕疵，且维佳公司在乐天公司催告下仍拒绝履行合同的重要义务，按照合同约定，乐天公司可以解除案涉合同，并依约主张维佳公司的违约责任。
基于双方友好协商解决分歧的考虑，2014年1月28日双方签署了解除合同的会议纪要，维佳公司也已将案涉房屋租赁给第三方。然而，维佳公司不顾自身的违约行为和双方协商解除合同的事实，拒不向我公司返还定金，同时还多次向我公司提出高额的违约赔偿，严重违背了双方协商解除合同的初衷。
综上，我公司认为维佳公司严重违反了合同约定，在双方协商解除《房屋租赁合同》后，维佳公司应立即向我公司返还定金。为维护自身合法权益，遂依法提起反诉，请求法院判令：1、维佳公司向乐天公司返还定金300万元；2、本案案件受理费、保全费、律师费等诉讼费用由维佳公司承担。
维佳公司辩称：一、我公司按合同的约定履行义务，不存在违约。1、我公司向乐天公司出具《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的原件，并将盖章的复印件交于乐天公司，其对抵押事宜是知情并认可的。2、设立抵押的时间符合合同的约定，我公司除了乐天公司已明知、认可的抵押事宜外，在案涉房屋租赁合同的范围内，并不存在其他的抵押行为，其他抵押的设定均在佰港城的东区，与本案房屋租赁合同对应的标的物无关联。3、根据房屋租赁合同的约定，我公司应于2014年3月18日向乐天公司提供抵押权人的承诺函，但由于乐天公司于2014年1月28日正式毁约，合同已解除，故我公司再没有此项合同义务。二、乐天公司违反房屋租赁合同的约定，其行为构成预期违约，我公司依法行使我国《合同法》第九十四条第二款规定的解除权，合同予以解除。三、根据房屋租赁合同的约定，我公司确实收到300万元，但乐天公司也存在延迟支付的情况。虽然租赁合同中将300万元约定为定金，但其中100万元是合同履行的保证金、200万元属于定金，该300万元应作为乐天公司承担违约赔偿责任中的一部分，不应予以返还。综上，请求驳回乐天公司的全部反诉请求。
维佳公司向本院提交的证据有：
1、维佳公司营业执照；
2、维佳公司组织机构代码证；
3、乐天公司企业法人营业执照；
4、乐天公司组织机构代码证；
证据1-4拟证明双方当事人具有民事诉讼主体资格。
5、《国有土地使用权证》；
6、《建设用地规划许可证》；
7、《建设工程规划许可证》；
8、《建筑工程施工许可证》；
9、2013年6月28日《房屋租赁合同》及附件；
证据5至证据9拟证明维佳公司是租赁房屋的合法权利人，双方当事人之间存在合法有效的租赁合同关系，应受到法律保护，合同中明确约定了违约方的违约责任和赔偿责任，违约方应按约定承担相应的违约责任和赔偿责任。
10、2013年11月4日《关于商业超市工程需立即解决问题的函》；
11、2013年11月8日《会议纪要》；
12、2013年12月2日《关于乐天玛特平面布置方案图问题的汇总意见》；
13、2014年1月26日《关于工程急需解决若干问题的函》、EMS快递单；
14、2013年7月招商代理人武汉维佳佰港城商业管理有限公司（以下简称佰港城公司）编制的《项目总体运营框架》；
15、2013年7月招商代理人佰港城公司编制的《商业动线设计方案》；
16、2013年8月招商代理人佰港城公司编制的《广告推广策略》；
17、2013年11月招商代理人佰港城公司编制的《全球招商启动仪式暨新闻发布会》方案及新闻通稿；
18、招商代理人佰港城公司编制的《招商画册》；
19、维佳公司开展的商业推广活动成果（包括媒体宣传报道、广告、招商发布会现场和室外广告照片等）；
20、2014年6月《商业配套商户招商情况说明》；
证据10至证据20拟证明合同生效后，维佳公司积极履行了合同义务，是守约方。
21、2014年1月21日《关于促请尽快落实租赁合同相关事宜的函》；
22、2014年1月28日《会议纪要》；
23、2014年2月24日《关于解除﹤房屋租赁合同﹥的函》；
24、2014年3月4日《关于贵司﹤解除房屋租赁合同的函﹥的复函》和EMS快递单；
25、2014年3月17日《关于乐天公司单方违约解除合同应承担违约责任的函》及EMS快递单；
26、2014年4月16日《催办函》、EMS快递单；
证据21至证据26拟证明乐天公司存在单方毁约的事实，应承担违约责任和赔偿责任。
27、2012年8月30日《商业地产委托经营管理合同》；
28、2014年6月18日发票2张；
29、2014年3月31日《扶梯产品买卖合同补充协议》2份、2014年3月28日《会议纪要》、2014年5月10日《关于项目需要变更调整的工程问题联系函》、2014年4月1日电汇凭证（339120元）及发票（376800元）、照片，拟证明增加中庭下地下室-1层双向扶梯的损失；
30、《建筑工程定额计价预算书—增加室外精神堡垒设计费及施工费》、2014年1月15日《商业室外导视系统制作安装工程合同》及安装工程施工图、2013年12月20日《导视系统设计合同》及导视系统清单、发票2张、2014年4月26日（专项）工程竣工验收单，拟证明增加室外精神堡垒设计及施工费的损失；
31、2014年3月9日《燃气工程建设施工委托合同》及图纸、2014年3月26日网络发票（1169610元），拟证明天然气报装报废的损失；
32、2014年3月28日会议纪要、2014年5月10日《关于项目需要变更调整的工程问题联系函》、2013年8月15日《商业A座塔楼铝合金门窗供货安装合同》及明细表、2014年2月21日《商业及裙楼铝合金窗、百叶窗报价单》、2013年12月22日《商业及裙楼隔热断桥铝合金窗、百叶窗大样图》及付款凭证和发票、《工程补充定价确认单》及供货安装工程造价明细表和网络发票2张，拟证明铝合金门窗、百叶窗施工费的损失；
33、2014年5月10日《关于项目需要变更调整的工程问题联系函》及预算书、工程签证确认单及网络发票，拟证明防火卷帘部位变更的损失；
34、2014年4月17日《商业裙楼结构改造加固工程施工合同》及图纸，拟证明加固工程设计及施工费的损失；
35、2014年3月28日《会议纪要》、2014年5月10日《关于项目需要变更调整的工程问题联系函》、《建筑工程定额计价预算书》、2013年11月19日《商业裙楼外立面幕墙工程施工合同》及附件、付款凭证、收据，拟证明外立面幕墙工程的损失。
36、建筑工程定额计价预算书（超市索赔—租赁区域天棚及墙柱面腻子工程、原有砌体隔墙及抹灰施工费用每平方米单价工程、原合同内DN80给水支管工程、原空调机房配电工程、增加电梯荷载2T改为3T的2部电梯拆除费用工程、中庭增加扶梯下地下室开板处原有梁板费用工程、增加砌体拆除及新增砌体及抹灰和新增DN100给水支管等工程、防火卷帘门桥架等拆除工程、增加防火卷帘工程、新增防火卷帘配电工程、增加扶梯配电箱工程、增加总包服务费工程、增加施工许可证办理费工程等）及相应的工程签证确认单、申报表、联系函、付款凭证、发票及收据等，拟证明建筑工程总承包工程的损失；
37、《商业涉及乐天玛特超市工程造价汇总表》；
38、2014年5月30日《关于做好维佳佰港城购物中心统一开业准备工作的联系函》；
39、2012年5月4日、7月27日及2013年6月14日《武汉市商品房预售许可证》
40和42、2014年3月25日《物业租赁合同》；
41、《乐天公司单方毁约造成商业地产延期开业租赁费用损失及商铺空置损失统计和计算说明》（质证时表明不作为证据提交了）；
43、2013年6月28日《房屋租赁合同》（同证据9）；
44、《主力店保底租赁费用损失计算表》；
45、2013年11月14日、2013年12月31日《物业租赁合同》及附件；
46、2014年2月22日《退租申请》；
47、招商代理人佰港城公司分别于2014年3月11日、2014年3月6日向武汉银台食尚商贸有限公司、韩金玉退款的凭证（291482元、79288元）；
48、招商代理人佰港城公司于2012年7月3日至2014年1月21日期间与乐天公司招商谈判、考察发生的招待费、差旅费、翻译费的记账凭证及发票等；
49、2014年6月10日《商务谈判差旅费损失统计表》（52220.40元）；
50、维佳公司、招商代理人佰港城公司与商业推广企业、媒体签订的商业推广合同、广告内容及付款审批表、记账凭证、发票等；
51、2014年6月10日《招商推广费用损失统计表》（1952569元）；
证据27至证据51拟证明乐天公司的单方退出给维佳公司造成29996053.88元经济损失，且尚有许多损失目前无法预料和计算。
52、《物业租赁合同》79份，拟证明维佳公司履行合同义务，为达到关于整体商业开业率60%的目标，做了大量履约准备工作；
53、2013年8月16日转款凭证，拟证明乐天公司转款300万定金，并有迟延支付定金的违约行为；
54、录音整理的文字稿及光盘，拟证明在合同履行期到来之前，乐天公司明确表示将不履行合同，构成预期违约，乐天公司对自己应承担的违约赔偿责任有确认；
55、2014年6月19日《中国建设银行股份有限公司活期存款明细账》、2014年6月20日《武汉农村商业银行对公存款帐户明细对账单》（招商服务费损失2335968元），拟证明乐天公司应对此项损失承担赔偿责任；
56、《工程造价鉴定意见书》及附件，拟证明乐天公司应对此项损失承担赔偿责任；
57、2014年6月20日会议纪要及签到表、2014年6月20日《关于延期开业的通知》、2014年6月21日《谅解备忘录》2份；
58、商业79家配套商户预付租赁费用、合同保证金、服务保证金支付凭证、收据、《房屋交付确认书》等；
59、2014年9月27日商业现场照片（7张）；
证据57至证据60拟证明乐天公司应对延期开业3个月租赁费用的损失承担赔偿责任，维佳公司具有获得该项利益的能力和条件；
60、收据（11张），拟证明乐天公司对自身违约退出后引发2家商户退租所产生的实际损失应承担赔偿责任；
61、2015年11月4日《土地登记资料查询结果》、2015年11月3日《房屋抵押记载信息》，拟证明维佳公司不存在违约行为。
乐天公司向本院提交的证据有：
1、维佳公司及乐天公司营业执照、组织机构代码证，拟证明主体资格；
2、2013年6月28日《房屋租赁合同》及附件、2010年12月3日《国有土地使用权证》、2011年11月28日《建设工程规划许可证》、2012年7月27日《建筑工程施工许可证》，拟证明维佳公司违反合同约定；
3、2013年8月16日网上银行电子回单（300万元），拟证明乐天公司履行了定金支付义务；
4、2014年2月24日《关于解除〈房屋租赁合同〉的函》、2014年1月21日及1月24日的《关于促请尽快落实租赁合同相关事宜函的回函》、2014年5月9日《回函》，拟证明乐天公司不是单方解除合同，是双方协议解除，乐天公司积极解决分歧；
5、2014年4月3日《函》，拟证明维佳公司主张的赔偿金额中不包括招商服务费，截至2014年4月3日该费用并不存在支付可能性；
6、2013年9月23日《房地产居间合同》、2014年1月29日网上银行电子回单、2011年11月30日《开户许可证》、2010年10月20日《税务登记证》、企业法人营业执照及组织机构代码证，拟证明维佳不应收取任何招商服务费；
7、2014年1月21日及1月24日的《关于促请尽快落实租赁合同相关事宜函的回函》、2014年1月26日EMS快递单（寄件人存根联）、定额发票2张，拟证明维佳公司存在重大违约行为；
8、2013年6月26日《土地登记资料查询结果》、2014年11月17日《工程竣工验收备案证明书》，拟证明租赁物的抵押情况。
经举证、质证，双方当事人对提交证据的质证意见：
乐天公司对维佳公司提交的证据1至证据8真实性和关联性、合法性均不持异议。对证据9、证据10、证据12、证据13、证据17至19、证据21至24、证据26、证据28、证据30、证据31、证据34、证据38至40、证据42、证据43、证据52、证据53、证据55、证据59至证据61真实性均无异议、证明目的有异议。对证据11、证据14至16真实性无法确认，系单方出具，证明目的有异议。对证据20、证据25、证据37、证据56真实性有异议，系单方制作。对证据27真实性有异议，合同的委托方和被委托方系关联公司，主力店商户并不代表乐天公司，与乐天公司无关。对证据29、证据33、证据45至49、证据57、证据58真实性无法确认，与本案无关，证明目的有异议。对证据32中除合同和发票真实性不持异议以外，其他的真实性均有异议。对证据36中两份（家乐福公司、乐天公司）租赁合同中约定的交付标准的真实性无异议，证明目的有异议。对证据35、44真实性有异议，证明目的有异议。对证据50和51中发票的真实性无异议、关联性有异议，其他证据真实性和关联性均不予确认。对证据54真实性和关联性不予认可，认为录音文件无其他证据佐证时，不应当确认其效力。
维佳公司对乐天公司提交的证据1、证据3、证据5、证据6无异议。对证据2、证据8真实性无异议、证明目的有异议。对证据4除2014年1月24日《关于促请尽快落实租赁合同相关事宜函的回函》真实性不予确认外，其他函件真实性不持异议，但证明目的有异议，对乐天公司在函件中陈述的观点和内容不予认可，双方在理解上存在重大分歧。对证据7真实性有异议，并没有收到两件函件。
本院对上述证据的认证意见如下：（一）当事人对其他各方证据的真实性不持异议的部分，本院予以确认，作为本案认定事实的依据。
（二）对证据的真实性有异议部分的证据，认定如下：
对维佳公司提交的证据11、证据20、证据37、证据44、证据49、证据51、证据56系单方制作，对其真实性不予确认。对证据14至16、证据27、证据45至47，经核实原件，且乐天公司无证据证明系伪造，对其形式上的真实性予以确认。对证据25，鉴于乐天公司认可其公司开发部确有职员周正伟，则表明乐天公司已签收该函，经核实原件，对其真实性予以确认。对证据54，因维佳公司在通话时未告知对方将通话内容录音，且无证人出庭作证证明录音的情况，故对其真实性本院不予确认。对证据29、证据32、证据33、证据35、证据36、证据48、证据50、证据57、证据58均属于鉴定证据，其各类损失的认定将结合鉴定意见一并阐述。
对乐天公司提交的证据4中2014年1月24日《关于请尽快落实租赁合同相关事宜函的回函》，因无证据证明维佳公司已签收，该函属单方制作，本院对其真实性不予确认。同理，EMS快递回单系寄件人存根联，本院对证据7的真实性亦不予确认。
审理中，根据当事人的申请，本院依法委托众环海华会计师事务所（特殊普通合伙）、北京中迪信众华工程造价咨询有限公司分别进行司法鉴定，具体鉴定意见如下：
（一）众环海华会计师事务所（特殊普通合伙）对维佳公司的各类经济损失进行审计，鉴定意见有：
1、主力店租赁费用损失：由于主力店房屋租赁合同变更导致维佳公司在2014年9月16日至2034年9月15日期间预期可得主力店保底房屋租赁收益的损失为14967798.42元，其中：由于计租时间延后3个月导致预期可得主力店保底房屋租赁收益的损失为1751976元、由于房屋保底租金单位计租标准的变化，导致预期可得主力店保底房屋租赁收益的损失为13215822.42元。
2、截止至2014年6月5日已承租的80家商户延期开业租赁费用及商铺空置损失：由于延期开业3个月期间免收截止至2014年6月5日已承租的除主力店外的79家商业租户房屋租赁费，导致维佳公司预期可得房屋租赁收益的损失为6856958.01元。
3、商铺退场的租赁费用损失：双方解除房屋租赁合同没有对维佳公司造成实质的直接经济损失。
4、商务谈判差旅费招待费损失：认定合同翻译费2500元为损失，其他费用49720.40元无法判断与签订、执行房屋租赁合同有无关联。
5、招商广告宣传推广费用损失：无法判断已发生的招商广告宣传推广费1952569元中有多少金额与乐天公司广告宣传相关，也无法判断除乐天公司之外的招商广告宣传推广费用是否因主力店变更导致招商宣传推广无效而造成的损失。
6、招商服务费损失：无法判断是否因主力店变更导致招商服务费2335968元没有达到预期目的而造成的损失。
（二）北京中迪信众华工程造价咨询有限公司对维佳公司的工程造价损失进行鉴定，鉴定意见为：工程造价损失共计3755964.26元。其中：1、已按原承租人乐天公司的工程交付条件施工，但新承租人实际不能利用的工程造价损失为2091090.76元；2、按新承租人工程交付条件的要求，新增加施工的工程造价损失为1664873.50元。
针对众环海华会计师事务所（特殊普通合伙）、北京中迪信众华工程造价咨询有限公司作出的上述鉴定意见，维佳公司和乐天公司部分有异议、部分无异议，本院将结合当事人的举证、质证及案件事实，在本案的争议焦点中一并阐述。
本院对上述鉴定意见的认证如下：
（一）众环海华会计师事务所（特殊普通合伙）鉴定意见的认证如下：
1、第1项主力店租赁费用损失14967798.42元；
2、第2项截止至2014年6月5日已承租的除主力店外的79家商户延期开业租赁费用及商铺空置损失6856958.01元；
3、第3项商铺退场的租赁费用损失为零元；
4、第4项商务谈判差旅费招待费中合同翻译费损失2500元；
5、第4项中的其他商务谈判差旅费招待费49720.40元、第5项招商广告宣传推广费用1952569元、第6项招商服务费2335968元，共计4338257.40元。
本院对上述审计的数额共计26165513.83元的真实性予以确认，作为认定本案事实的依据。
（二）对北京中迪信众华工程造价咨询有限公司鉴定意见的认证如下：
1、对第1项工程造价损失2091090.76元。
2、对第2项工程造价损失1664873.50元。
本院对上述鉴定的数额共计3755964.26元的真实性予以确认，作为认定本案事实的依据。
经审理查明，2012年8月30日，委托方维佳公司（甲方）与佰港城公司（乙方）签订一份《商业地产委托经营管理合同》，主要约定：1、标的物。甲方同意将其开发的商业地产项目全部独家委托乙方进行商业地产项目整体统一商业策划、市场培育、商铺招商、营运及物业服务等经营；甲方所有的商业地产，具体包括二期1#楼、2#楼裙楼商3347.95平方米，5#楼、6#楼裙楼商业及1号商业面积10561.47平方米，3#、4#、7#楼、8#楼裙楼商业面积14706.66平方米、5号商业面积62135.80平方米，合计总建筑面积90751.88平方米，其中5号商业62135.80平方米由主力店（大型商业超市）和若干配套店组成。2、委托商业经营管理的范围。甲方同意独家委托乙方全权负责经营管理和服务，包括对商业地产项目上涉及的所有商铺及物业实施统一的经营管理模式、经营布局、宣传推广；该商业地产项目的市场调研、选址立项、规划设计、宣传推广、商铺招商、签约；对商业地产项目进行日常运营管理，代甲方向承租商户收取租赁费用；以及商业地产整体项目及商铺的主题形象管理、营销推广管理、经营秩序管理、物业服务管理等。管理服务期限为10年，从2012年9月1日至2022年8月31日止。3、委托管理服务收费。在主力店招商签约成功（以甲方与主力店商户正式签订租赁合同为准）后，甲方同意按租赁合同约定的第一年该主力店4个月租赁费用的标准向乙方支付主力店招商服务费。另外，双方还约定了配套店招商服务费等其他相关费用的承担，以及双方的权利义务、违约责任等条款。为此，维佳公司于2014年6月18日向佰港城公司支付233.5968万元招商服务费。
2013年6月28日，出租方维佳公司（甲方）与承租方乐天公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》及附件，主要约定：一、租赁房屋情况。1、甲方的项目名称，项目地址。租赁房屋所在的整体物业（租赁标的物所对应的土地证的红线范围内的所有建筑物内的商业设施）为地下2层至地上4层，建筑面积为103725.92平方米（不含除商业设施的住宅等其他主体建筑）。租赁房屋的预测面积为16222平方米，其中卖场面积为15728平方米，卸货区面积为346平方米、专用配电房面积为148平方米。租赁房屋用途为商业（超市），结构为钢筋混凝土框剪结构。租赁房屋的平面图详见附件。2、甲方依法取得租赁房屋所在地块的土地使用权证，土地面积为94500.29平方米，土地用途为城镇住宅用地、商业用地；取得项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。3、甲方保证在本合同履行期间，如需以租赁房屋作为抵押物进行银行贷款或其他融资活动时，甲方须告知乙方，且确保与乙方的租赁关系不受影响，租赁合同正常履行。甲方保证在租赁合同签订时租赁给乙方的租赁房屋在经营大型卖场时，不受任何法规、行政方面的禁止性规定，但因乙方原因的情况除外。二、交付日期和租赁期限。1、房屋租赁期限为自起租日起20年，自起租日至下一年相应日期的前一日止为第一个租赁年度，以后的租赁年度依次类推。2、本合同签订后，甲方应在2014年3月16日前提供满足乙方装修的场地、条件（见附件4乙方进场装修条件）；甲乙双方约定免租施工期限为自进场日（甲方达到附件4约定的条件后并经乙方确认可以进场施工的日期）起的6个月，如甲方可提前提供乙方进场装修条件，应提前6个月书面通知乙方，届时乙方进场日、开业日及其他商铺开业日双方协商后予以调整确定。3、甲方于2014年8月16日前向乙方正式交付租赁房屋，交付原则为满足乙方开业及正常使用的状态（见附件3），并保证协助乙方处理完毕开业前相关手续及许可。4、乙方预计的开业之日2014年9月16日为正式的起租日。如因乙方原因未能按预定开业日开业，则起租日不变，逾期超过60日的，甲方有权解除租赁合同；因甲方未达到合同约定的开业率导致乙方未能按前述规定日期开业的，则甲方无权解约。5、甲方保证至迟到合同约定的起租日当日，租赁房屋具备乙方正常开业的所有条件和手续（仅限于应当由甲方负责的事项），房屋周边环境符合开业要求（即停车场正常使用、照明条件符合设计要求、顾客进出线路畅通、可运行购物班车的场地的提供等）。三、租赁费用、支付方式和期限。1、本合同签订后的15个工作日内，乙方向甲方支付300万元作为定金，其中200万元在计收租赁费时冲抵租赁费用，100万元作为租赁期间的保证金；租赁期满（包括续租期满）后，甲方将100万元不计利息的返还给乙方。2、双方约定房屋租赁费用虽可以按合同约定的实测建筑面积后予以确定，房屋租赁费用是包含租赁房屋、场地、停车场及所有附属设施的租赁费用，乙方支付的租赁费用包括租赁面积、公共区域、招牌及广告位置、物业管理、公共设备设施及更新维修、停车场地及维修、绿化场地及维修、房屋修缮维护、甲方因建筑物产生的管理成本及出租租赁房屋产生税费等各项费用的总称，除租赁费用外乙方无须就租赁房屋再向甲方缴纳任何费用，月租赁费用单价的计算虽然是以租赁范围内房屋的租赁面积计算，但这只是为计算方便而采用的公式，租赁费用已实际考虑到上述的费用；乙方向甲方支付的租赁费用已经包括租赁房屋的物业管理费；双方确认并同意本合同项下的租赁费用已经包含租赁房屋所有物业及商业管理费，在租赁期间，乙方不再向甲方或任何第三方另行支付物业及商业管理费。3、双方约定租赁房屋的租赁费用以每个会计审计年度为单位，从以下两种方式中选择租赁费用金额高的值，但是无论选择哪种方式，乙方享有免租施工期和免租期，免租期期间内乙方不缴纳租赁费用：①第一个租赁年度为36元／月／平方米，第二个租赁年度为37.5元／月／平方米，第三个租赁年度为39元／月／平方米，第四个租赁年度为41元／月／平方米，第五个租赁年度为43元／月／平方米，第六个至二十租赁年度为45元／月／平方米；计租面积范围按16222平方米执行（租赁费用的详细金额和支付方式参考附件7）；对开业日起至当年12月31日止发生的租赁费用为第一期租赁费用，之后的租赁费用支付方式以3个月为一期，提前一个月支付下期的租赁费用。②按乙方收银系统中统计的收银线内部含税营业额的3.4%作为租赁费用支付给甲方。自第二期租赁费用开始发生之日起，以每个会计审计年度为单位，乙方对其年营业额进行审计并将结果提供给甲方，如该会计年度内审计营业额按上述②项计算的租赁费用金额大于按①项计算的当期租赁费用金额时，差额部分在双方对审结结果确定日后最近的下一季度的租赁费支付日结算。四、交付条件与程序。甲方出租租赁房屋的交付应当符合的条件为：满足乙方开业及正常使用的状态，依法可以交付使用并协助乙方办理相关手续及许可，符合本合同附件3《房屋交付标准》。五、担保条款。1、租赁期间，未经乙方同意，甲方不得将租赁房屋及其下的土地使用权抵押或转让给除乙方外的他人；甲方欲将租赁房屋及其下的土地使用权抵押或转让给他人的，须经乙方事先书面同意；甲方向银行进行项目开发贷款需要办理土地抵押的，在保障乙方正常的租赁权益的前提下，乙方应予以同意；甲方不得对租赁房屋及其下的土地使用权做出任何可能妨害乙方使用的处理或处分。甲方违反本条规定的，甲方应将剩余合同期限租赁费用的30%作为违约金支付给乙方并赔偿乙方的经济损失，乙方有权解除租赁关系或行使优先购买权。2、甲方保证签订本合同之前及签订本合同时，租赁房屋及土地使用权上仅存在中国建设银行股份有限公司湖北省分行营业部为抵押权人的抵押权（担保金额为35549万元），除此之外，不存在司法查封、冻结或留置等任何乙方未知的第三人优先权或权利限制。甲方应于本合同签订之日向乙方出具关于本合同签订之前或签订当时租赁房屋不存在其他权利瑕疵以及抵押权、查封、冻结或留置等任何第三人优先权或权利限制的书面承诺函，并且应于本合同签订之日起260日内，注销或消除上述第三人优先权或权利限制，同时向乙方提供相关文件或确认函，或者向乙方提供由抵押权人出具的抵押权人承诺函（附件9）。如甲方违反本条规定的，乙方有权解除租赁关系，甲方应按照合同约定承担违约责任。六、双方的保证与责任。1、甲方同意并承诺，自房屋内乙方商场开业日起至租期内任何时候，整体物业商铺面积开业率至少应达到60%（整体物业开业率是指租赁标的物所在的整体物业内已经开业且处于正常经营的商铺的总面积与整体物业内可用于商业经营的面积的比例，其中已经开业且处于正常经营的商铺面积与整体物业内可用于商业经营的面积均不包括乙方在整体物业内的租用面积，但包括甲方已经出售给第三人的整体物业商铺面积）；若房屋内乙方商场开业日或之后的租期内的任何时候，整体物业商铺面积开业率低于60%，则乙方无需向甲方支付低于整体物业商铺面积开业率期间的租赁费用（“免租使用期”）；并且在所有的免租使用期期间，乙方根据本合同占有、使用租赁标的物的权利不受任何影响。免租使用期期间，租约年度不停止计算。但，如上述开业率低于60%的持续时间超过60日时，乙方有权解除合同；如乙方不解除合同，在开业率低于60%的期间，甲方原有免租期的基础上向乙方增加相应天数的免租期，直至甲方开业率达到合同约定的60%要求。2、乙方的楼体室外广告，由甲方负责土建基础施工，乙方承担费用。甲方向乙方无偿提供乙方所需的设置广告塔及各种广告牌的空间位置，并积极协助乙方办理政府相关部门各项许可手续。广告牌的数量及位置详见附件5，但最终以有权行政机关的审批为准，外部广告届时双方另行协商确定。七、违约责任。1、租赁期间，非本合同规定的情况，一方擅自解除合同的，应支付对方违约金2000万元；同时，甲方应于合同解除当日退还乙方已向甲方支付但尚未实际履行部分的租赁费用；乙方应于合同解除当日结清水电、燃气、租赁费用等一切应由乙方支付的费用。2、除本合同另有约定外，一方违反本合同其他义务的，应于收到另一方书面通知后10个工作日内予以纠正，否则应赔偿由此给对方造成的损失。八、解除合同的条件。1、双方一致同意，一方行为满足下列条件之一的，对方有权解除合同，解除合同不影响追究违约责任：①甲方未按时交付租赁房屋，逾期60日内仍未交付的；②因可归因乙方过错，乙方逾期60日仍未支付租赁费用的；③甲方交付的租赁房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在主体结构等缺陷，危及乙方安全的；④乙方未按照本合同约定的范围、方式、权限使用租赁房屋及附属设施经甲方通知后60日内仍未进行整改的；⑤甲方未履行担保条款规定的任何一项义务，致使不能实现租赁目的的；⑥一方严重违反双方的保证和责任条款规定的任何一项义务，致使不能实现租赁目的的；⑦本合同约定或法律规定的其他情形。2、因甲方原因乙方解除租赁合同时，甲方除按本合同支付违约金（违约金为2000万元，本合同另有约定的除外）外，还应于解除合同当日立即返还乙方已经支付但尚未使用的租赁费用，同时还应向乙方赔偿装修费用、开业费用等各种损失。因乙方原因甲方解除租赁合同时，乙方按本合同支付违约金（违约金为2000万元，本合同另有约定的除外），还应赔偿甲方的相应损失，由乙方自行安装的空调、电梯、坡道梯的固定资产将无偿归为甲方所有，并且甲方不予以退还保证金。3、如果本合同因甲','2018-09-19
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《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
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