连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0706民初1839号
原告:连云港市体育馆，住所地连云港市海州区菜市街海丰巷*号。
法定代表人：张惠明，该体育馆主任。
委托诉讼代理人：孙加庆，江苏成器律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘柱文，江苏成器律师事务所律师。
被告：范红艳，女，1976年10月20日生，汉族，住连云港市海州区。
原告连云港市体育馆（以下简称体育馆）与被告范红艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告体育馆的委托诉讼代理人孙加庆、被告范红艳到庭加诉讼。本案现已审理终结。
原告体育馆向本院提出诉讼请求：1.请求解除《房屋租赁协议》，判令被告腾退并返还位于海州区海昌北路南广场看台西起第20间房屋；2.依法判令被告支付至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（租金）（其中截至2017年1月13日应支付数额为7120元，之后至实际返还房屋之日止按每月890元标准计算）；3.被告承担本案的诉讼费等一切费用。事实和理由：根据签订的《房地产租赁契约》及《房屋租赁协议》，被告承租位于海州区（××区）××广场看台西××房屋至拆迁为止，租金按月计算，租金标准为每月890元。如政府要求拆迁时，必须无条件配合拆迁，并按实际使用时间缴纳租金，且原告不赔偿任何费用和经济损失。现政府按规划已要求拆迁，原告通知被告返还房屋并交清所有费用，但被告一直拒不履行。原告为维护自身的合法权益，特诉至贵院，请求法院依法裁判。
被告范红艳答辩称，本人是在2014年租的房子，当时签合同时候，原告方只让本人签字，本人没有看合同内容，原告也没有说这几年房屋要拆迁，也没有说房屋不能转租。2016年11月29日原告下发拆迁要求腾房的通知，既然拆迁了，为何还向本人要房租。2016年11月下发通知书，很多商铺就不再经营了，网上和微信上都说体育馆要拆迁，造成客流量大量减少，造成本人损失很大，其中有转让费55000元、装修损失20000元及营业损失，现在本人不同意交房租。本人同意可以解除房《屋租赁协议》并且腾空交房，但要求原告对上述的损失给予一定的补偿。本人对要求原告的补偿在本案中不提起反诉。请求法院驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了《房地产租赁契约》复印件、《房屋租赁协议》、土地使用证复印件、通知等证据，本院组织当事人进行了质证。被告对上述证据无异议。
本院经审理认定事实如下：2015年5月13日，原告体育馆（出租方、甲方）与被告范红艳（承租方、乙方）签订《房地产租赁契约》一份，约定：甲方自愿将坐落在新浦海昌路区西起第20间的房屋出租给乙方使用。甲乙双方议定的上述房地产年租金为人民币12250元，租赁期限自2015年5月13日至2016年5月12日，租金按年支付，乙方应于每年的5月13日前支付甲方。付款方式：现金（转账）。乙方保证承租上述房屋仅作为商业用房使用。契约第五条第8项约定：甲方如因对门面房整体改迁、拆迁（含商业拆迁）或不抗拒的原因须收回该房时，乙方必须无条件服从，并于1个月内将房屋交付甲方。租金按实际使用时间计算，甲方不赔偿乙方装潢费用和因此造成的损失。第14项约定：租赁期满，乙方应如期交还该房屋，如乙方未经甲方同意逾期交还，甲方有权要求乙方按当年租金20%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，应赔偿经济损失。契约还就其他事项进行了约定。
被告范红艳给付租金至2016年5月12日。租赁期限届满后，2016年5月13日，原告体育馆（甲方）、被告范红艳（乙方）签订《房屋租赁协议》，主要内容为根据政府关于南广场整体改造的总体布置，2016年上半年体育场、馆及其所属建筑开始拆除。为了维护双方利益，避免纠纷，特此签订协议书如下：1、凡合同到期的商户不再续签合同。需继续租用的商户在签定本协议后可延续租用，至甲方拆迁为止。租期按月延续，租金按原年租金标准核算到月，每月收缴。2、乙方须于每月13日前将房租890元缴给甲方。并按期缴纳水电费、逾期者甲方有权收回。3、如甲方按政府要求拆迁时，乙方须按实际使用时间缴纳租金，并无条件配合甲方拆迁。甲方不赔偿乙方任何费用和因此造成的经济损失。
2016年11月29日，原告体育馆张贴《通知》，该《通知》主要内容为：“各商户：按南广场改造工程要求，即将对您租用的房屋进行拆除，依原合同和协议，现通知您请于2016年12月20日前将房屋清空、交还钥匙，并付清水、电费、房屋租金。20日后现房屋将交给拆除公司处理。特此通知。”诉讼中，被告称收到该通知。
2016年12月27日，连云港市体育局下发了《关于连云港市体育场职能划归的通知》，主要内容为：“机关各处室、所属各单位：连云港市体育场系我局所属机构，为整合场馆资源，提高管理效率，经研究，决定将连云港市体育场职能划归连云港市体育馆。”
另查明，涉案的租赁商铺为利用南广场体育场看台下面空间所建，该建设未取得相关部门规划手续。
本案的争议焦点为：1、原告要求解除合同有无依据？2、原告要求被告支付房屋占有使用费按月租金890元的标准计算至实际返还房屋之日止有无事实和法律依据？
关于原告要求解除合同有无依据问题。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告出租的房屋系利用体育场看台下面空间建设，该建设未取得规划许可证，故原、被告之间签订的《房地产租赁契约》、《房屋租赁协议》均为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，故无效的《房屋租赁协议》无需解除，对原告要求解除《房屋租赁协议》的诉讼请求，因缺乏法律依据，本院不予支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。本院对原告要求被告腾空并返还涉案商铺的诉讼请求，依法支持。
关于原告要求被告支付房屋占有使用费按月租金890元的标准计算至实际返还房屋之日止有无事实和法律依据的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。涉案的《房屋租赁协议》虽然无效，但作为出租人的原告有权要求房屋使用人即被告范红艳参照合同约定的租金标准890元/月计算并给付房屋占有使用费。2016年5月12日租赁期限届满后，原、被告双方签订《房屋租赁协议》，被告一直占有使用涉案的房屋至今，原告也于2016年11月29日向被告发出要求退房及交付租金的通知，现原告要求被告返还租赁房屋，并支付自2016年5月13日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。关于被告要求原告补偿其转让费55000元、装修损失20000元及营业损失，因被告明确表示在本案中不提起反诉，故本院在本案中对此不予审理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、被告范红艳于本判决发生法律效力后十日内腾空并返还原告连云港市体育馆位于海州区海昌北路南广场看台西起第20间房屋；
二、被告范红艳于本判决发生法律效力后十日内给付原告连云港市体育馆房屋占有使用费（自2016年5月13日起至实际返还房屋之日止，按890元/月计算）；
三、驳回原告连云港市体育馆的其他诉讼请求。
如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费用50元（原告已预交），由被告范红艳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请执行期限为二年。
审判员 刘永红
二〇一七年六月四日
书记员 沈 笑
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
（二）、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费、同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：江苏省连云港市中级人民法院
账号：44×××94
开户行：连云港市农业银行苍梧支行