湖南省桃江县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0922民初1453号
原告：苏钢军，男，1981年4月18日出生，汉族，农民，住桃江县。
委托诉讼代理人：伍旷原，桃江县振兴法律服务所法律法律工作者。
委托诉讼代理人：刘强，桃江县振兴法律服务所法律法律工作者。
被告：桃江县国晟房地产开发有限公司。
法定代表人：孙明。
住所地：桃江县。
委托诉讼代理人:符庚申，湖南桃花江律师事务所律师。
第三人：邹胜军，男，1974年11月25日出生，汉族，公务员，住湖南省桃江县。
第三人：颜迪波，男，1957年6月29日出生，汉族，退休干部，住湖南省长沙市天心区。
第三人：夏志强，男，1955年2月10出生，汉族，退休干部，住湖南省桃江县。
原告苏钢军就与被告桃江县国晟房地产开发有限公司（以下简称国晟公司），第三人邹胜军、颜迪波、夏志强商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏钢军及其委托诉讼代理人、被告桃江县国晟房地产开发有限公司的委托诉讼代理人符庚申到庭参加了诉讼，第三人邹胜军、颜迪波、夏志强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏钢军向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行合同，限期由被告无条件交付原告的房屋产权手续；2、请求判令被告给付因延迟办证产生的违约金107218.8元（自2012年9月14日至2017年6月20日）；3、判令本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告于2011年3月7日与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了被告国晟公司开发的金沙商业广场第5栋第5层2-502号商品房一套，房屋总价为206112元，合同中对双方的权利义务进行了约定，合同签订后，原告于2011年3月至2012年2月支付了购房款105392元，2012年3月办理银行按揭10万元，原告履行了合同义务，根据合同的约定，被告应该于2012年9月14日前办妥房产证及土地使用证，但被告至今未办理，被告的行为构成了严重的违约，按照合同第十四条的约定，乙方不退房的，甲方按照乙方已付房价款的日万分之三支付违约金。原告多次向被告提出要求办理房屋产权手续，支付违约金，被告躲避推诿至今，为此，双方酿成纠纷。
被告国晟公司辩称：1、被告对原告所诉的事实部分不知情，部分不属实，不知情的部分是各原告与桃江县国晟房地产开发有限公司金沙商业广场项目部签订的合同、购房款的支付及收取、项目的经营，这些情况是国晟公司接到诉状后才知道的；不属实的部分是，原告并未与国晟公司形成商品房买卖关系，未签订商品房买卖合同，国晟公司也未承诺办理产权证书，未约定违约金，各原告自签订合同后未找过公司或公司的法定代表人；2、国晟公司认为，本案的被告应该是该项目的实际开发人，即本案的第三人夏志强、颜迪波、邹胜军，该项目的启动、资料保留、款项的收取和合同的签订都是第三人负责的；3、无论谁作为本案的诉讼主体，国晟公司都会尽最大的努力尽该尽的义务，协助办理产权证，但原告方关于违约金的请求，被告国晟公司认为违约金约定过高，国晟公司支付困难，且延迟办证未对原告方造成太大的损失，请求法院依法予以核减。
第三人邹胜军、颜迪波、夏志强未到庭，亦未提供陈述意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并佐证在卷。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的商品房买卖合同，个人购房担保借款合同、以及三份收据，被告对三份证据的真实性和合法性均不持异议，对其关联性有异议，但结合被告的答辩意见，及被告提交的证据，本院认为该三份证据能证实原告在金沙商业广场项目部购买商品房一套，已付清房款，缴纳办证费用的事实，这三份证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院确认有效，予以采信；被告提交的第三人夏志强、颜迪波的情况说明及金沙商业广场项目部《关于“两证”发放工作问题的函告》，用以证实第三人与被告是挂靠关系，为实际开发人以及未按时办理产权证的原因是由于部分买受人未按时履行支付购房款的义务，原告对被告提交的证据均持异议，本院认为被告提交的第三人的情况说明与被告的答辩意见中金沙商业广场系第三人夏志强、颜迪波、邹胜军挂靠国晟公司开发的意见相吻合，对该部分内容，本院予以采信，对其他内容，因未提交其他证据予以佐证，本院不予采信；原告虽对函告的内容有异议，但对项目部出示函告的行为不持异议，本院对金沙商业广场项目部已于2015年1月6日实施了出示函告这一行为的事实予以采信，对函告的内容，仅能证实项目部向未完全履行付款义务的买受人进行了催收，不能证实本案的原告未履行义务，本院不予采信。
根据当事人的陈述和经庭审确认的证据，本院认定如下事实：
原告苏钢军（乙方）与被告国晟公司（甲方）于2011年3月7日签订商品房买卖合同，由乙方购买甲方开发的项目名称为金沙商业广场的预售商品房一套，该商品房为项目中的第5栋第5层2－502号房，购房总金额为206112元，约定首付款为68000元，余款由乙方按银行按揭贷款的方式支付；合同第八条第二款约定，住房公积金、银行按揭贷款户待贷款到位后，7个工作日内交付商品房，合同第十四条约定“甲方应当在商品房交付后180天内，将办理权属登记需要由甲方提供的资料报产权登记机关备案，如因甲方的责任，乙方不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，乙方不退房的，甲方按照乙方已付房价款的日万分之三支付违约金”；双方就其他的合同权利义务进行了相关约定，并由原告作为乙方签名，甲方加盖“桃江县国晟房地产开发有限公司金沙商业广场项目部”印章。合同签订后，原告于2011年3月7日支付购房款68000元，2012年2月3日支付购房款37392元；2012年3月14日办理了银行按揭100000元，并与中国农业银行股份有限公司桃江县支行订立了借款合同，由被告作为担保人在合同上加盖印章，并由被告法定代表人签名。2012年6月16日支付了办证费用20582元。被告已将合同项下的商品房交付给原告，国晟公司至今未办理房屋产权手续。
另查明，金沙商业广场项目是由第三人邹胜军、颜迪波、夏志强挂靠国晟公司开发。就商品房交付时间，原告陈述为支付办证费用的同时交付，而被告对交付时间不能确定，原、被告双方均未就实际交房的时间提供证据。第三人于2015年1月6日发出函告，以部分买受人未完全履行支付购房款义务，影响办理产权证为由，催收购房款。
本院认为，本案原告据以起诉的合同，其合同相对方所加盖的印章虽是桃江县国晟房地产开发有限公司金沙商业广场项目部，但合同的首部名称是被告，且被告的陈述第三人夏志强等挂靠被告，以被告的名义进行房地产开发，项目用地也是以被告的名义取得，且原告与银行签订的按揭借款合同也是由被告作为阶段性保证人签章，故本案的合同双方应认定为原告与被告，被告认为被告未与原告形成商品房买卖合同关系、未承诺办理产权证、未约定违约金的意见不能成立，双方均应按合同约定，切实履行合同。被告提供了第三人夏志强、颜迪波的陈述，认为金沙商业广场项目是由第三人挂靠被告进行的开发，所有责任应由第三人来承担，但未提供被告与第三人之间的合同，第三人以被告的名义对外从事商品房的开发与销售，被告与第三人之间的约定只对第三人与被告之间发生法律效力，故在本案中，本院不宜直接处理第三人与被告的责任承担问题，被告可在承担责任后，向第三人另行主张权利。本案合同签订后，被告对原告已实际接受合同项下的房屋，被告及第三人一直未办理不动产产权证书的事实没有争议，被告未办理产权证的行为构成违约，故原告可主张要求被告继续履行合同，办理产权证，并依合同约定，承担支付违约金的责任。从合同第八条、第十四条的合同条款分析，被告办理产权证的时间是在房屋交付后180天内，180天后，如原告不退房，被告应按原告已付房价款的日万分之三支付违约金，故可认定为房屋交付时间的180天后作为开始计算违约金的时间，房屋交付时间成为本案的焦点，原、被告双方均未举证证明房屋实际交付时间，现原告主张以支付办证费用起的180天开始计算违约金，但支付办证费用不能作为房屋交付的依据，从金沙商业广场项目部出示的《关于“两证”发放工作问题的函告》的内容来看，至2015年1月6日，房屋已经基本交付，且原告对已交付房屋的事实无异议，本院推定以2015年1月6日作为实际交房的时间较为适宜，违约金的计算起止时间为2015年7月6日至2018年1月6日（即判决确定之日），按双方约定的标准已付房价款的日万分之三计算，违约金为54839.66元。现被告提出原告主张的违约金数额过高，要求减少，本院认为，违约金设定的目的是为保证合同的履行，具有惩罚性和补偿性的特点，即对违约一方进行惩罚，对守约一方因违约方的行为造成的损失进行补偿。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，被告已实际交付房屋，原告已实际接受，被告已履行合同的主要义务，原告购买商品房的用途是用于居住，产权证是对房屋权属的证明，起到所有权的对外公示作用，其本身不具有可得利益和预期利益，原告未举证证明其实际损失，且原告自约定的办证期限届满后一直怠于主张权利，因此，被告未办理产权证的行为虽构成违约，但依据双方合同约定的违约金数额计算，可以认定为违约金约定过高，可适当予以调整。为确保正常的交易秩序，促使合同当事人切实履行合同义务，约束违约行为，本院综合考虑，以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2015年1月6日起计算至2018年1月6日即判决确定之日为宜，确定违约金为29525.1元。
综上所述，对原告要求被告继续履行房屋产权登记手续，并支付违约金的主张，本院予以支持；被告主张违约金过高请求适当减少的意见，本院予以采纳；第三人夏志强、颜迪波、邹胜军在本案中不承担责任，被告可在承担责任后向第三人主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下：
一、限桃江县国晟房地产开发有限公司于本判决生效后60日内办理金沙商业广场第5栋第5层2-502号房的房屋产权登记手续；
二、由桃江县国晟房地产开发有限公司支付苏钢军违约金29525.1元，限于本判决生效后十日内付清；
三、夏志强、颜迪波、邹胜军在本案中不承担责任；
四、驳回原告苏钢军的其他诉讼请求。
如未按判决书确定的期限履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2444元，由苏钢军负担1222元，由桃江县国晟房地产开发有限公司负担1222元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。
审 判 长 肖力华
审 判 员 文 玉
人民陪审员 李葭林
二〇一八年一月六日
代理书记员 肖化众
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。