北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第01060号
上诉人（原审被告）北京宏济创业房地产开发有限公司，住所地北京市延庆县延庆镇会展公寓28-8号。
法定代表人滕华梅，总经理。
委托代理人冉德志，男，1976年11月11日出生，北京宏济创业房地产开发有限公司职员。
被上诉人（原审原告）王庆节，男，1984年5月17日出生。
委托代理人周净，北京市中坤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京金义行物业管理有限公司延庆分公司，住所地北京市延庆县延庆镇格兰山水小区6号楼111室。
企业负责人赵健康，总经理。
委托代理人柴丽娜，女，1981年5月23日出生，北京金义行物业管理有限公司延庆分公司项目副经理。
上诉人北京宏济创业房地产开发有限公司（以下简称宏济开发公司）因财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市延庆县人民法院（2013）延民初字第00094号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2012年12月，王庆节诉至原审法院称：我于2007年购买位于北京市延庆县格兰山水小区×号楼×室楼房一套。2008年3月22日开始入住该楼房，当年遇下雨、下雪时屋顶就开始严重漏水。卧室、客厅、阳台墙面开裂、翘皮，室内吊灯、空调、晾衣架等物品损坏，奶粉被水浸泡。该情况出现后，我一直找北京金义行物业管理有限公司延庆分公司（以下简称金义行物业公司），该公司派人看过一次就走了，后来对我家漏水现象一直置之不理。我又找宏济开发公司要求维修，该公司也未解决屋顶漏水问题。我曾多次找宏济开发公司及金义行物业公司协商，没有解决问题，为维护我的合法权益，故诉至法院，1、要求宏济开发公司、金义行物业公司连带赔偿室内被水浸泡部位（室内屋顶、南阳台及北阳台吊顶、主卧室包框）的维修费6000元；2、要求宏济开发公司、金义行物业公司连带对楼顶进行维修，使其不再漏水；3、要求宏济开发公司、金义行物业公司连带赔偿被水浸泡物品的损失4013.60元（包括奶粉二箱1857.60元；南、北阳台吊灯及客厅吊灯共三盏合款1387元；卧室空调维修费589元；南阳台晾衣架180元）。
宏济开发公司在原审法院辩称：2008年3月22日该楼房交付给王庆节时开始计算保修期为5年，现该楼房还在保修期内，我公司同意给王庆节的楼房维修楼顶，关于王庆节的损失我公司只同意赔偿4000元。
金义行物业公司在原审法院辩称：2009年我公司找施工方给王庆节的楼房维修过楼顶，但该楼房的楼顶还在保修期内，楼顶漏水的责任应当由宏济开发公司承担，我公司愿意配合宏济开发公司对该楼顶进行维修，但不同意赔偿损失。
原审法院经审理查明：2007年6月14日王庆节与宏济开发公司签订《北京市商品房预售合同》，合同约定王庆节购买宏济开发公司开发建设的位于北京市延庆县格兰山水×号住宅楼×层×-×-×室楼房一套。宏济开发公司于2008年3月22日将该楼房交付给王庆节，王庆节于2008年10月中旬对该楼房进行装修、2010年1月7日办理房屋所有权登记。因该楼房楼顶漏水，金义行物业公司曾于2009年找施工方进行过维修。2013年1月王庆节又找宏济开发公司反映楼顶漏水情况。2012年12月21日王庆节诉至法院：1、要求宏济开发公司、金义行物业公司连带赔偿室内被水浸泡部位（室内屋顶、南阳台及北阳台吊顶、主卧室包框）的维修费6000元；2、要求宏济开发公司、金义行物业公司连带对楼顶进行维修，使其不再漏水；3、要求宏济开发公司、金义行物业公司连带赔偿被水浸泡物品的损失4013.60元（包括奶粉二箱1857.60元；南、北阳台吊灯及客厅吊灯共三盏合款1387元；卧室空调维修费589元；南阳台晾衣架180元）。本案在审理过程中，王庆节于2013年3月7日提出申请，要求对因楼顶漏水，室内墙体、财产被水浸泡造成的损失进行价值评估。经北京市高级人民法院摇号确定中铭国际资产评估（北京）有限责任公司进行该项评估工作。法院委托该评估公司对王庆节申请价格评估的事项进行了评估，该评估公司于2013年5月17日作出中铭评报字（2013）第0028号《北京市延庆县人民法院委托司法鉴定涉诉财产贬值价值项目资产评估报告》。该评估结论为“经实施评估程序后，北京市延庆县延庆镇格兰山水小区×号楼×室的室内装修及物品的贬值价值为17000元”。法院将该评估报告送达宏济开发公司后，该公司提出：1、评估公司没有通知宏济开发公司到现场，其公司对评估过程及内容都不知情；2、评估报告中没有现场勘验笔录和评估明细表，不能确定财产损失的具体情况；3、现场勘查日期及评估日期为同一天，评估违反法定程序。法院与该评估公司联系，将宏济开发公司反映的情况说明后，评估公司又做出中铭评报字（2013）第0028号《北京市延庆县人民法院委托司法鉴定涉诉财产贬值价值项目资产评估说明》。上述评估报告和评估说明经庭审质证时，王庆节没有异议，宏济开发公司和金义行物业公司提出异议。宏济开发公司于2013年6月20日提出申请，认为上述评估报告和评估说明：1、程序违法；2、评估形式存在缺陷；3、评估内容及结果与事实不符；故要求评估公司出庭作证或者重新评估。法院将宏济开发公司的申请转寄给评估公司，建议如何处理请该评估公司酌情确定。该评估公司于2013年7月2日通知双方当事人到现场勘查，并于2013年8月10日第二次做出中铭评报字（2013）第0028号《北京市延庆县人民法院司法鉴定涉及的北京市延庆县延庆镇格兰山水小区×号楼×室室内涉诉财产贬值价值项目资产评估报告》，评估结论为“经实施评估程序后，北京市延庆县延庆镇格兰山水小区×号楼×室的室内装修及物品的贬值价值为16800元”，同时作出中铭评报字（2013）第0028号《北京市延庆县人民法院司法鉴定涉及的北京市延庆县延庆镇格兰山水小区×号楼×室室内涉诉财产贬值价值项目资产评估说明》。该评估报告和评估说明在庭审质证时，王庆节没有异议，宏济开发公司和金义行物业公司提出异议。宏济开发公司于2013年9月3日提出申请，认为第二次评估报告存在没有对其提出的全部问题进行纠正，评估内容超出法院委托的鉴定范围，且部分评估内容与事实不符等问题，故该评估报告不能作为证据使用。法院将宏济开发公司的申请转寄给评估公司，建议如何处理请该评估公司酌情确定。该评估公司于2013年9月11日作出中铭评报字（2013）第0028号《北京市延庆县人民法院司法鉴定涉及的北京市延庆县延庆镇格兰山水小区×号楼×室室内涉诉财产贬值价值项目资产评估补充说明》和《资产评估补充说明》。该二份补充说明在庭审质证时，王庆节没有异议，宏济开发公司和金义行物业公司提出异议，认为只是改正了文字错误，不认可第二次评估报告，并提出勘查现场时只有奶粉箱，并未见到奶粉，且南卧室窗台大理石及南阳台瓷砖没有脱落和变质的痕迹。王庆节因申请对其楼顶漏水，室内墙体、财产被水浸泡造成的损失进行价值评估，支付评估费4500元。另查明，评估公司在现场勘查时，对浸泡的两箱贝因美奶粉包装进行拍照，未见到奶粉。诉讼中王庆节变更诉讼请求为：1、要求宏济开发公司、金义行物业公司连带对楼顶进行维修，使其不再漏水；2、要求宏济开发公司、金义行物业公司按照第二次评估报告评估的财产贬值价值连带赔偿损失。宏济开发公司表示同意对王庆节的楼房楼顶进行维修，但只同意赔偿王庆节的损失4000元。金义行物业公司表示同意协助宏济开发公司对该楼房楼顶进行维修，但不承担赔偿损失的责任。王庆节对南卧室窗台大理石及南阳台瓷砖是否贬值，没有提出足够的证据予以证实。经法院主持调解，宏济开发公司表示如果王庆节减去奶粉贬值损失1800元、南卧室窗台大理石贬值损失868元、南阳台瓷砖贬值损失2540元就同意调解，王庆节则表示奶粉的损失可以减半赔偿，其他损失按照评估的贬值价值赔偿。因此，双方当事人各持己见，不能达成协议。
上述事实，有双方当事人陈述，中铭国际资产评估（北京）有限责任公司作出的中铭评报字（2013）第0028号《北京市延庆县人民法院委托司法鉴定涉诉财产贬值价值项目资产评估报告》、《北京市延庆县人民法院委托司法鉴定涉诉财产贬值价值项目资产评估说明》、《北京市延庆县人民法院司法鉴定涉及的北京市延庆县延庆镇格兰山水小区×号楼×室室内涉诉财产贬值价值项目资产评估报告》、《北京市延庆县人民法院司法鉴定涉及的北京市延庆县延庆镇格兰山水小区×号楼×室室内涉诉财产贬值价值项目资产评估说明》、《北京市延庆县人民法院司法鉴定涉及的北京市延庆县延庆镇格兰山水小区×号楼×室室内涉诉财产贬值价值项目资产评估补充说明》、《资产评估补充说明》，勘验笔录、照片、评估费发票、房屋所有权证、《北京市商品房预售合同》、格兰山水（业主手册）、灯具及晾衣架收据、空调维修发票等在案佐证。
原审法院经审理后确认：当事人应当按照约定履行相应义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，宏济开发公司于2008年3月22日将该楼房交付给王庆节，王庆节于2008年10月中旬对该楼房进行装修，因该楼房楼顶漏水，金义行物业公司曾于2009年找施工方进行过维修，2013年1月王庆节又找宏济开发公司反映楼顶漏水情况。因该楼房在保修期内楼顶漏水，导致室内装修、财产被水浸泡，故王庆节要求宏济开发公司对该楼房楼顶进行维修，赔偿损失，符合法律规定，法院应当支持。诉讼中，金义行物业公司表示同意协助宏济开发公司对该楼房楼顶进行维修，法院予以确认。王庆节要求金义行物业公司连带对该楼房楼顶进行维修，赔偿损失的诉讼请求，于法无据，不予支持。关于造成装修及财产损失的赔偿数额，因评估公司勘查现场时未见到奶粉实物；虽然鉴定公司对南卧室窗台大理石及南阳台瓷砖进行了价格评估，但是否贬值，王庆节没有提出足够的证据予以证实，故王庆节要求对上述装修及财产进行赔偿，法院不予支持。但考虑到南卧室窗台大理石及南阳台瓷砖被水浸泡需要清理保洁，宏济开发公司应当酌情赔偿王庆节清理保洁费200元。其它损失法院参照评估公司的评估结论予以确定。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第二项、第六项的规定，判决：一、被告北京宏济创业房地产开发有限公司于本判决生效后七日内将原告王庆节所有的位于延庆县格兰山水×号住宅楼×层×-×-×室楼房的楼顶修好，使其不再漏水，被告北京金义行物业管理有限公司协助维修。二、被告北京宏济创业房地产开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告王庆节装修及财产损失一万一千七百九十二元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，宏济开发公司不服，向本院提起上诉，认为原审法院委托中铭国际资产评估（北京）有限责任公司（以下简称中铭评估公司）所作评估存在如下问题：1、中铭评估公司第一次进行评估时，评估人员在未通知法院及两个诉讼当事人的情况下，仅在王庆节一方当事人在场的情况下进行现场勘察，违反法定程序；2、中铭评估公司第二次进行评估时，由法院对现场勘察笔录进行了补正，但评估人员不听取双方当事人的意见，主观认定评估范围和内容；3、涉案房屋的装修时间为2008年10月，其实际使用年限为4年半左右，而评估报告中以0.5年计算，明显错误；4、评估报告中室内财产损毁后的成新率确定为0％与事实不符；5、贝因美奶粉在法院现场勘察时就不存在；6、南阳台瓷砖及南北阳台塑钢板（PVC）本身就是防水材料，不可能因漏雨而变质损坏；7、因客厅并无漏雨现象，无法确定客厅灯的损坏与阳台漏雨之间存在因果关系，且现场评估时客厅灯可以正常使用；8、大理石的损失评估超出了法院委托评估的范围。要求撤销原判、发回重审。王庆节、金义行物业公司服从原判。
本院查明的事实与原审法院一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：宏济开发公司将预售商品房交付王庆节后，在法律规定或合同约定的保修期内，应及时履行相应的房屋修缮义务；不履行维修义务或者履行维修义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因王庆节所购买的楼房在保修期内楼顶漏水，导致其室内装修、财产被水浸泡，故原审法院判决宏济开发公司履行房屋修缮义务，并赔偿王庆节相应的经济损失，符合法律规定。
在原审法院审理期间，原审法院就宏济开发公司提出的有关中铭评估公司第一次进行评估时存在问题，向中铭评估公司发出司法建议函。中铭评估公司于2013年7月2日通知双方当事人到现场，重新进行了现场勘查，同时原审法院根据双方当事人的意见对评估的范围和内容进行了确认。中铭评估公司并于2013年8月10日重新做出中铭评报字（2013）第0028号《北京市延庆县人民法院司法鉴定涉及的北京市延庆县延庆镇格兰山水小区×号楼×室室内涉诉财产贬值价值项目资产评估报告》及中铭评报字（2013）第0028号《北京市延庆县人民法院司法鉴定涉及的北京市延庆县延庆镇格兰山水小区×号楼×室室内涉诉财产贬值价值项目资产评估说明》。至此，宏济开发公司提出的有关中铭评估公司第一次进行评估时存在程序问题已得到了纠正，第二次评估程序合法，结论客观真实，故原审法院将该评估报告及说明作为定案的参考依据并无不当。
关于成新率的确定，成新率包括损毁前的成新率和损毁后的成新率两部分。损毁前的成新率依据委托评估财产的经济耐用年限、已使用年限和尚可使用年限综合计算，王庆节房屋的装修时间为2008年10月，2009年雨季开始楼顶漏水，导致王庆节室内装修、财产被水浸泡，故评估单位按照已使用年限为0.5年计算委托评估财产的损毁前的成新率并无不妥。宏济开发公司要求按实际使用年限为4年半计算损毁前的成新率，是对损毁前的成新率计算方法的理解错误。损毁后的成新率系采用勘察法结合财产完损等级确定。本案中，经评估人员实地勘查，认为王庆节家木地板部分损毁严重，装修所起的美观作用已完全丧失，必须重新铺装才能恢复，结合财产完损等级确定损毁后的成新率为0％，符合实际情况。宏济开发公司否认损毁后的成新率为0％，与事实不符，本院无法采信。
鉴定报告只是鉴定人员根据其工作经验，对现场财产损毁的客观评判，鉴定报告及鉴定意见仅作为法院定案的参考依据，涉案鉴定报告经双方当事人质证后，因王庆节对贝因美奶粉、南卧室窗台大理石及南阳台瓷砖损失所提交的证据不足，故原审法院判决未将上述损失计算在宏济开发公司的赔偿范围内，故宏济开发公司针对该部分内容提出的上诉意见，没有实际意义。
根据鉴定单位出具的资产评估补充说明，PVC塑钢板可以防水，但不能长期浸泡于水中，且现场勘查有变形，故鉴定机构将王庆节家南北阳台P**损坏后成新率定位为0％正确。因楼房屋顶漏水会导致墙体内线路出现短路，经鉴定人员现场勘查，将已更换的客厅灯纳入损坏物品清单中亦无不当。因此，原审判决将南北阳台P**塑钢板及客厅灯损失纳入宏济开发公司的赔偿范围内正确。宏济开发公司拒绝赔偿南北阳台P**塑钢板及客厅灯损失，无证据支持。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故宏济开发公司对此应承担举证不能之法律后果。
综上所述，宏济开发公司之上诉理由不成立，应予驳回，对其要求撤销原判、发回重审之上诉请求，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚、适用法律及处理结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
评估费四千五百元，由北京宏济创业房地产开发有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。
一审案件受理费二百二十元，由王庆节负担一百二十五元（已交纳）；由北京宏济创业房地产开发有限公司负担九十五元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费九十五元，由北京宏济创业房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 沛
审 判 员 汤 平
代理审判员 唐兴华
二〇一四年二月十三日
书 记 员 苏 杭