广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第172号
上诉人（原审被告）郭艳，女，汉族，1979年4月4日出生。
被上诉人（原审原告）深圳市半岛城邦物业管理有限公司。
法定代表人廖小梅，董事长。
委托代理人杜婉纯，广东国晖律师事务所律师。
上诉人郭艳与被上诉人深圳市半岛城邦物业管理有限公司（以下简称半岛城邦物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第208号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，半岛城邦物业公司为经工商行政管理部门注册登记的企业法人，经营范围包含房地产物业管理。深圳市南山区半岛城邦花园一期8栋XX房（即涉案房产）的权利人为郭艳，权利核准登记日期为2009年7月15日，权利份额为100%，建筑面积120.19平方米。
2006年1月5日，半岛城邦物业公司与深圳南海益田置业有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定深圳南海益田置业有限公司委托半岛城邦物业公司对涉案房产所在的深圳市南山区半岛城邦花园（一期）进行前期物业管理服务；物业服务费标准为住宅每月每平方米人民币（以下相同）3.2元，物业服务费从入伙之日起，由业主和物业使用人于每月5日前按月缴纳；物业专项维修基金按每月建筑面积每平方米0.25元收取；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应付物业管理服务费的千分之三作为滞纳金，半岛城邦物业公司依据法律规定及合同约定，对深圳市南山区半岛城邦花园（一期）自主开展各项物业管理经营活动，以及其他条款。
原审诉讼中，半岛城邦物业公司、郭艳均确认涉案房产所在小区尚未成立业主委员会，涉案房产在郭艳取得所有权后一直由郭艳居住使用。半岛城邦物业公司、郭艳庭审中均确认郭艳在招商银行用来支付物业管理费等费用的账号自2010年6月23日之后便没有资金，郭艳此后未向半岛城邦物业公司支付过物业管理费、水费、本体维修基金等任何费用。
郭艳每月应缴物业管理费为384.61元（120.19平方米×3.2元／平方米／月）、本体维修基金为30.05元（120.19平方米×0.25元／平方米／月），水费、垃圾处理费、污水处理费根据实际用水量计算。
郭艳拖欠半岛城邦物业公司2010年7月至2011年2月的物业管理费计得为3076.88元（384.61元／月×8月），郭艳拖欠半岛城邦物业公司2011年3月至2013年2月的物业管理费计得为9230.64元（384.61元／月×24月）。郭艳拖欠半岛城邦物业公司2010年7月至2013年2月的本体维修基金计得为961.6元（30.05元／月×32月）。
半岛城邦物业公司提供了收费通知单，载明郭艳拖欠半岛城邦物业公司2010年7月至2013年2月的水费、垃圾处理费、污水处理费总计为1359.76元。郭艳对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。
半岛城邦物业公司为证明其向郭艳主张过物业管理费等费用，提供了收费通知单及向涉案房产对应的一楼邮箱投递的照片、半岛城邦物业公司工作人员单方制作的催缴记录表，以及银行出具的划扣证明，郭艳对上述证据均不予确认，称未收到过任何催收信息。
郭艳向原审法院提交了调查取证申请，原审法院依申请向深圳市公安局蛇口派出所调取郭艳2010年1月至2013年1月之间的全部报警情况；2013年10月28日，深圳市公安局蛇口派出所向原审法院邮寄两份名称为“郭艳其他”的行政备查卷，其中一份内容为深圳市公安局蛇口派出所对于郭艳所述其与半岛城邦物业公司的保安队长发生纠纷报警的询问笔录，另一份内容为郭艳因将汽车停放在小区停车场出入口而发生纠纷的询问笔录。
半岛城邦物业公司于2013年2月28日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、郭艳支付拖欠的2010年7月至2013年1月的物业管理费11922.85元，水费1359.9元，本体维修基金931.47元，并按每天3‰的标准支付各期物业服务费计至实际支付之日止的逾期违约金（至2013年2月28日为15598.98元）；2、由郭艳承担诉讼费。
原审法院认为，半岛城邦物业公司系经工商行政管理部门核准成立的可以从事物业管理活动的主体，半岛城邦物业公司依据《前期物业管理服务合同》对涉案小区进行物业管理，郭艳系涉案小区的业主，应按前述合同的约定向半岛城邦物业公司交纳物业管理费、物业专项维修资金等费用。郭艳主张半岛城邦物业公司的物业管理工作不到位且存在诸多问题，故其可以拒绝交纳上述费用，对此，郭艳应当举证证明半岛城邦物业公司未按《物业管理条例》、《深圳经济特区物业管理条例》等法规及规范性文件的相关规定以及合同约定向包括郭艳在内的涉案小区业主提供物业管理服务。郭艳向原审法院提交报警回执以及原审法院依郭艳申请调取的证据，只能证明半岛城邦物业公司、郭艳之间发生过纠纷，但不足以证明半岛城邦物业公司未按上述法规的规定以及合同约定向郭艳提供物业管理服务，以及给郭艳造成的具体损失，故郭艳的上述主张事实和法律依据不足，原审法院不予采纳。物业服务企业对小区进行管理并提供服务，其收取的物业管理费用于整个小区设施的维修、养护、管理等，业主拒交物业管理费，不仅损害了物业服务企业的利益，客观上也损害了其他按时交纳物业管理费的业主的合法权利，不利于涉案小区物业管理工作的继续开展，故郭艳没有合法依据不得拒绝向半岛城邦物业公司交纳物业管理费等费用。同时，半岛城邦物业公司作为物业管理服务的提供者，应当不断提高服务质量，向涉案小区业主提供优质的服务，以维护全体小区业主的合法权利。
郭艳以半岛城邦物业公司的诉讼请求中2年前的物业管理费部分超过诉讼时效进行抗辩，因半岛城邦物业公司并未提供证据证明其向郭艳主张过拖欠物业管理费2年前的部分，故对于半岛城邦物业公司诉请的物业管理费2年前的部分，已经超过诉讼时效，原审法院不予支持。关于未超过诉讼时效的物业管理费为2011年3月至2013年2月的物业管理费9230.64元，因郭艳当庭承认未缴纳上述费用，故郭艳应向半岛城邦物业公司支付2011年3月至2013年2月的物业管理费9230.64元。
关于半岛城邦物业公司诉请的本体维修基金，现名称应为《深圳经济特区物业管理条例》中第八十五条所规定的物业专项维修资金，因物业专项维修资金之收取目的为用于物业公用部位、公用设施及设备的更新改造等项目，郭艳作为业主应当积极主动缴纳，故郭艳应向半岛城邦物业公司缴纳2010年7月至2013年2月的物业专项维修资金计得为961.6元，半岛城邦物业公司诉请郭艳支付物业专项维修资金数额为931.47元，属于其对自身权益的合法处分，原审法院予以支持。
关于半岛城邦物业公司诉请郭艳支付的水费1359.9元，原审法院对郭艳2010年7月至2013年2月因用水产生的水费、垃圾处理费、污水处理费统计合计为1359.76元，原审法院对半岛城邦物业公司主张的水费做概括理解，包含水费、垃圾处理费、污水处理费；虽郭艳否认半岛城邦物业公司提供的缴费通知单载明的欠费数额，但郭艳当庭承认未缴纳上述费用，亦未提供相反证据予以反驳，故原审法院对半岛城邦物业公司提供的缴费通知单予以采信，郭艳应当向半岛城邦物业公司支付2010年7月至2013年2月的水费1359.76元。
关于半岛城邦物业公司要求郭艳支付拖欠上述费用的违约金，因郭艳拖欠上述费用确属事出有因，不属无故恶意拖欠，若因此支付违约金，有违公平，故对于半岛城邦物业公司要求郭艳支付违约金的诉讼请求原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款的规定，判决：一、郭艳应于本判决生效之日起十日内向半岛城邦物业公司支付2011年3月至2013年2月的物业管理费9230.64元；二、郭艳应于本判决生效之日起十日内向半岛城邦物业公司支付2010年7月至2013年2月的物业专项维修资金931.47元；三、郭艳应于本判决生效之日起十日内向半岛城邦物业公司支付2010年7月至2013年2月的水费1359.76元；四、驳回半岛城邦物业公司的其他诉讼请求。案件受理费464.7元，管辖权案件受理费100元，由郭艳承担。
上诉人不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判驳回半岛城邦物业公司的全部诉讼请求；2、由半岛城邦物业公司承担诉讼费。主要事实及理由如下：一、原审判决错误默示认定《前期物业管理服务合同》有效，其实《前期物业管理服务合同》为无效，对郭艳不产生法律效力。二、半岛城邦物业公司诉请至2013年1月的物业管理费、物业专项维修资金和水费，原审法院判令郭艳承担2013年2月的物业管理费、物业专项维修资金和水费，超出半岛城邦物业公司的诉讼请求。三、原审判决未认定物业专项维修资金和水费超过诉讼时效期间，应纠正。四、原审法院判令郭艳承担全部案件受理费，不符合法律规定，应纠正。
被上诉人半岛城邦物业公司答辩称：原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉。
本院经审理查明，原审判决查明的事实无误，本院予以确认。
本院另查明，2009年3月30日，深圳市南山区建设局物业管理科向半岛城邦物业公司出具了《合同备案回执》（编号：2009026）一份，内容为：你司报半岛城邦花园（一期）物业服务合同收悉，材料齐全，现予备案。
半岛城邦物业公司主张其代垫的2011年3月至2013年1月的水费（含垃圾处理费、污水处理费）共计900.5元。
原审时，郭艳提出了诉讼时效抗辩。
二审庭审调查中：一、郭艳确认涉案小区至今尚未成立业主委员会；二、半岛城邦物业公司确认其未诉请2013年2月的物业管理费、本体维修基金和水费。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。原审判决未支持半岛城邦物业公司关于物业管理费违约金的诉讼请求，半岛城邦物业公司对此未提起上诉，视为对自己权利的处分，未违反法律规定，本院予以确认。
根据郭艳、半岛城邦物业公司的上诉、答辩意见，本案二审的争议焦点是：一、涉案《前期物业管理服务合同》是否有效并对郭艳具有约束力；二、本案中，郭艳应向半岛城邦物业公司支付的物业管理费、本体维修基金和水费的金额各是多少。
关于第一个争议焦点。半岛城邦物业公司与深圳南海益田置业有限公司于2006年1月5日签订的《前期物业管理服务合同》是双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，对包括郭艳在内的小区全体业主具有约束力。
关于第二个争议焦点。半岛城邦物业公司于2013年2月28日诉请郭艳支付2010年7月至2013年1月的费用有：一、物业管理费。原审判决关于本案不存在诉讼时效中断情形的认定并无不当，且半岛城邦物业公司未就此提起上诉，本院予以确认。经计算，未超过诉讼时效的2011年3月至2013年1月的物业管理费为8845.98元（120.19平方米×3.2元／平方米／月×31个月）。原审判决多计算2013年2月的物业管理费，处理错误，本院予以纠正。二、本体维修基金。基于本体维修基金的特殊用途，原审判决认定该款项不适用诉讼时效制度，符合《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条第（四）项，处理正确，本院予以确认。经计算，2010年7月至2013年1月的本体维修基金计得为931.47元（120.19平方米×0.25元／平方米／月×31个月）。原审判决处理结果正确，本院予以确认。三、水费（含垃圾处理费、污水处理费）。原审法院判令郭艳支付半岛城邦物业公司主张代垫的水费，郭艳没有提起上诉，仅上诉主张部分水费超出诉讼时效期间。本院认为，半岛城邦物业公司代为支付相应水费后有权主张郭艳予以返还，此为债权请求权，亦应适用诉讼时效制度。如前所述，本案不存在诉讼时效中断的情形。经统计，未超过诉讼时效的2011年3月至2013年1月的水费共计900.5元。原审判决多计算2010年7月至2011年2月及2013年2月的水费，处理错误，本院予以纠正。
综上所述，郭艳的上诉部分成立，对成立部分，本院予以支持。原审判决认定事实部分错误，处理结果应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百六十八条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第208号民事判决第二项；
二、撤销深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第208号民事判决第四项；
三、变更深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第208号民事判决第一项为：郭艳应于本判决生效之日起十日内向深圳市半岛城邦物业管理有限公司支付2011年3月至2013年1月的物业管理费8846元；
四、变更深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第208号民事判决第三项为：郭艳应于本判决生效之日起十日内向深圳市半岛城邦物业管理有限公司支付2011年3月至2013年1月的水费900.5元；
五、驳回深圳市半岛城邦物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费应为545元，由深圳市半岛城邦物业管理有限公司承担356元，郭艳承担189元。二审案件受理费应为88元，由深圳市半岛城邦物业管理有限公司承担9元，郭艳承担79元。管辖权异议案件受理费100元，由郭艳承担。郭艳向原审法院补交案件受理费80.3元并迳付深圳市半岛城邦物业管理有限公司案件受理费99.7元。本院退回郭艳案件受理费841.4元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一四年三月二十四日
书 记 员 李开宇（兼）