福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第1349号
上诉人（一审被告）吴明希，男，1964年5月28日出生，汉族，住福建省福清市。
委托代理人王容艮，福建宽达律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）福州金宏昌机械有限公司，住所地福州市盖山镇中山村。
法定代表人简万贵，董事长。
委托代理人李伟川，福建福民律师事务所律师。
上诉人吴明希因与被上诉人福州金宏昌机械有限公司（以下简称金宏昌公司）租赁合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院作出（2012）仓民初字第966号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案虽经本院主持调解，但双方最终未能达成和解。本案现已审理终结。
原审法院查明，2008年9月1日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定：原告提供位于福州市仓山区盖山路163号的部分厂房、空地出租给被告；租赁期限5年，从2008年9月1日起至2013年8月31日止；每月厂房租金1400元，空地租金5527元，合计6927元。厂房租金从2011年1月1日递增为1540元，从2013年1月1日递增为1694元；空地租金从2010年9月1日递增为6080元，从2012年9月1日递增为6688元；租金按月给付，每月25日前交纳下个月租金；若逾期交纳租金，逾期五日内每日应支付滞纳金69元，逾期十日内每日应支付滞纳金139元，逾期十五日内每日应支付滞纳金208元，逾期超过十五日未付清即视为被告违约，原告有权终止租赁合同并没收押金，被告无条件退租，原告不作任何赔偿；签订合同时，被告需一次性支付押金13800元；全部租赁人按使用场地面积按比例分摊公共使用的通道、水沟维修及门卫薪资等费用（即公摊费）；租金发票税由被告承担；租期届满或中途解除合同，被告应自行拆除简易搭盖并腾空场地；在租赁期间、租赁期满、中途解除合同等，租金结算时间应以被告财产全部清退，无条件腾空场地、厂房内外周围、房子内等全部杂物垃圾清理干净，被告方可通知原告办理验收交接手续并付清租金日为止等等。
合同签订后，原告向被告交付了相关土地及厂房，被告也交付了押金13800元。自2011年1月1日起至2011年7月止，被告按每月厂房和空地租金7000元标准缴交租金，同时支付水费、公摊费到2011年5月份。2012年3月1日，原告开具付款方为吴明希的自2008年11月1日至2011年7月31日的租金发票，金额合计216354元，同年3月1日，原告向税务部门缴纳该216354元的营业税、印花税、城市维护建设税、地方教育附加税等合计12332.17元。另查明，原告出租的土地属划拨性质的工业项目地，自原告将上述空地出租给被告至今，原告未办理诉争土地出租审批手续。
原审法院认为，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”及第四十五条：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证……”的规定，原告出租给被告的土地系划拨性质用地，其出租行为应当取得土地管理部门的批准才具有法律效力，但原告至今未取得政府部门的批准，其出租空地给原告的行为已违反了行政法规的强制性规定，租赁合同应属无效，原告诉请确认合同无效，符合法律规定，原审法院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。诉争场地自交付时起至原告起诉时止，由被告吴明希占用诉争场地，现原告确认，被告在诉讼过程中已腾空场地，并以此撤回要求被告腾空场地的诉请，但被告在腾空场地之前，有实际使用、占用诉争场地，由于土地的使用权益不具有返还性，故被告在其使用、占有诉争场地期间，应当支付原告相应的使用费及占用补偿费。截至原告起诉之日止，被告仍未与原告办理诉争场地的交接手续，原告主张要求被告支付自2011年8月起至2012年2月共七个月的占用使用费共49000元，原审法院予以支持。原告向税务部门缴纳的自2008年11月1日至2011年7月31日的租金发票费用12332.17元，系原告履行租赁合同行为实际发生的费用，被告应当予以偿付，但原告诉请的其余2704.43元发票税（季缴），依据不足，原审法院不予支持。被告对水费、电费、公摊费金额没有异议，上述费用系实际发生的费用，被告应当予以支付。
根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”。原告收取被告押金13800元于法无据，原告依法应当予以返还。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定，判决：一、原告福州金宏昌机械有限公司与被告吴明希《租赁合同》无效；二、被告于本判决生效之日起十日内向原告支付自2011年8月起至2012年2月止的占有使用费49000元、水费130元、电费717元、公摊费927元、发票费用12332.17元，上述合计63106.17元；扣除原告应当返还的押金13800元，被告实际应支付49306.17元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1940元，由原告负担910元，被告负担1030元；被告应当负担的部份应于本判决生效之日起七日内向原审法院缴纳。
一审宣判后，原审被告吴明希不服，向本院提起上诉。
上诉人吴明希上诉称：一、本案讼争租赁合同无效是因为被上诉人没有办理出租划拨国有土地使用权的审批手续，被上诉人对此负有全部的过错，被上诉人应自行承担其遭受的全部损失；二、2011年6月8日爆炸案发生至2011年7月期间，相关部门责令停产整顿并全厂停电，上诉人根本无法正常使用讼争房屋，而上诉人却已支付两个月租金。因上诉人无法正常使用讼争房屋，被上诉人应免收该期间的房屋占有使用费或减免后期的房屋占用费，一审法院没有考虑该情节，判决显失公平；三、因讼争房屋在爆炸发生后停水停电并被行政机关责令整顿，上诉人并没有从使用讼争房屋中获利，一审法院完全按照合同约定的月租金标准7000元判令上诉人支付2011年8月份至2012年2月份的占有使用费49000元，判决显失公平，且原审法院存在同案不同判的情形，对其他承租户判决减半计算占用费，却判令上诉人全额缴纳占用费；四、本案讼争租赁合同无效的过错在于被上诉人，因此被上诉人所主张的公摊费、发票税均不应得到支持，被上诉人非法出租土地，其收取的租金及占用费为非法所得，应依法收缴。综上，上诉请求：1、撤销一审判决第二项或依法改判；2、判令被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费。
被上诉人金宏昌公司答辩称：一、本案讼争租赁合同无效被上诉人主观上没有过错，讼争土地一直处于被查封冻结状态；二、2011年8月至2012年2月上诉人仍占用场地，应支付占用费；上诉人承租的场地也存在安全隐患，场地被停电上诉人也存在过错；且上诉人曾将讼争场地转租进行获利，故迟迟不愿退还土地；根据合同约定，公摊费、发票税均应由上诉人负担。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本案二审过程中，上诉人向本院提交证据四份：证据一、福州晚报新闻一份，证明讼争房屋建设工程规划许可证已失效多年，合同无效的责任在于被上诉人；证据二、福州市仓山区公安消防大队出具的复函一份，证明讼争房屋未经消防验收合格；证据三、历月电费明细表，证明2011年8月份起讼争房屋就被断电；证据四、盖山供电所出具的证明一份，证明讼争房屋被断电。被上诉人向本院提交2013年4月份的收款收据两张，证明上诉人对其所承租的场地除自己使用一部分外，还将其中一部分转租给他人。
本院经审查认为，上诉人提交的证据一不足以证明其待证对象；上诉人提交的证据二、三、四在一审诉讼过程中已经客观存在，上诉人未在规定的举证期限之内提交，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项、第四十三条第一款的规定，不属于二审程序中的新的证据；被上诉人提交的收款收据无原件，且对方当事人不予认可，故对上诉人及被上诉人所提交的上述证据本院均不予采纳。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，根据本案讼争租赁合同之约定以及被上诉人所提交的有关账户明细单，讼争场地的租金及租金发票税、水电费、公摊费均由上诉人负担，故上述费用均构成上诉人使用讼争场地之合同对价。本案讼争租赁合同虽应属无效，但上诉人在2011年10月收到被上诉人发出的要求解除租赁合同、搬离讼争场地的通知书之后，依然继续占用讼争场地，未办理场地交接手续，亦未能证明其迟延交接行为存在有关正当事由，故原审法院认定2011年8月至2012年2月期间上诉人仍占用讼争场地，并判令上诉人参照上述租赁合同所约定之对价标准支付该期间的房屋占有使用费、发票费用、水电费及公摊费，并无不当。此外，上诉人的其他上诉理由亦缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；二审案件受理费1940元，由上诉人吴明希负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈集美
代理审判员 陈长灿
代理审判员 吴筱洲
二〇一四年九月六日
书 记 员 彭海燕