广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂03民终1685号
上诉人（原审原告）：桂林通力物业服务有限责任公司，住所地广西壮族自治区桂林市普陀路53号。
法定代表人：王文博，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄少宏，广西起航律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨艳碧，女，1981年11月20日生，汉族，住广西壮族自治区平乐县。
委托诉讼代理人：余君中，广西诚瑞律师事务所律师。
上诉人桂林通力物业服务有限责任公司（以下简称通力物业公司）因与被上诉人杨艳碧物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区平乐县人民法院（2016）桂0330民初40号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人通力物业公司的委托诉讼代理人黄少宏，被上诉人杨艳碧及其委托诉讼代理人余君中到庭参加诉讼。因当事人申请庭外和解，本案延长审理期限一个月，现已审理终结。
通力物业公司上诉请求：一、撤销平乐县人民法院作出的（2016）桂0330民初40号民事判决；二、被上诉人杨艳碧向桂林通力物业服务有限责任公司承担2014年1月1日至2015年9月27日全额物业费6382元；三、本案诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：上诉人与小区开发商平乐华申房地产开发有限公司（以下简称华申房产公司）签订前期物业服务合同后，已按约定为被上诉人提供了物业服务，被上诉人也接受了相关物业服务，应足额缴纳物业费。即使在履约过程中存在一般履行瑕疵，也不能构成拒缴物业费的正当理由。
杨艳碧辩称，一审查明事实清楚，判决得当，请求维持原判，驳回上诉。
通力物业公司向一审法院起诉请求：一、被告支付物业费人民币6382元及违约金，违约金以月利率2%与逾期物业费数额自2014年1月1日计算至被告支付物业费完毕止；二、本案诉讼费由被告负担。
一审法院认定事实：2011年6月28日，华申房产公司与原告通力物业公司签订了一份《前期物业服务委托合同》。该合同约定，由原告为华申房产公司开发的【昭州·鑫城】小区提供前期物业服务，并负责向业主和物业使用人收取物业服务费等费用，商铺按每月每平方米2元向原告交纳，委托服务期限自该合同签订之日起至业主委员会成立时止。2013年7月17日，华申房产公司与被告杨艳碧签订一份《平乐昭州鑫城尚街商铺租赁合同》，约定由被告杨艳碧租赁该小区一层B5-7-103、104、106商铺，面积为159.55平方米，合同期限自2013年8月20日起至2015年9月27日止。因被告杨艳碧从2014年1月起未交物业费，故原告诉至法院，请求判令被告交纳物业费人民币6382元。
另查，小区物业使用人对原告通力物业公司管理【昭州·鑫城】小区期间提供的服务普遍不满意而使多人不愿交纳物业费。此外，该小区至今未成立业主委员会。
一审法院认为，原告通力物业公司与华申房产公司签订的《【昭州·鑫城】前期物业服务委托合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，未违反法律的规定，在小区业主委员会另行选聘物业服务企业之前是合法有效，应受法律的保护。原告通力物业公司按照合同的约定，进驻【昭州·鑫城】小区实施物业管理，为昭州鑫城业主、用户提供了服务，故原告按照上述委托合同及物业服务的有关规定收费标准，向业主、物业使用人收取相应的物业服务费，符合法律规定。但原告在为被告提供物业服务的过程中，存在服务不到位、管理瑕疵等问题，根据本案具体情况，由被告给付其所欠物业费的80%较为适宜，故被告杨艳碧应支付的物业服务费为人民币5105.6元（6382元×80%）。因原告对合同的履行存在瑕疵，其要求被告支付违约金的诉请，该院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条之规定，判决：一、被告杨艳碧在本判决生效后五日内支付物业服务费人民币5105.6元给原告桂林通力物业服务有限责任公司；二、驳回原告桂林通力物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，由原告桂林通力物业服务有限责任公司负担10元，被告杨艳碧负担40元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人杨艳碧提交的证据为照片一组，拟证明小区管道破裂、雨天积水，商铺前停有电单车，路灯损坏未维修，被上诉人未尽到物业管理的职责。被上诉人通力物业公司的质证意见是，下水管道是开发商埋设，雨天积水是管道过窄造成，不是上诉人可以解决的；电单车乱停放也仅是买东西的顾客临时停放，上诉人已屡屡劝阻，尽到职责。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人提交的证据仅能证明小区某天某个时间点存在电单车乱停放和路灯损坏的事实，不能证明上诉人长期未履行物业服务和管理职责。因无充分证据证明小区物业使用人对上诉人提供的物业服务普遍不满意，本院予以纠正；其余事实与一审认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是：被上诉人是否可以上诉人提供物业服务不到位为由不支付物业费？
《物业管理条例》第七条第（五）项规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”上诉人提交的《平乐昭州鑫城商铺租赁合同》，证实了被上诉人承租了昭州鑫城尚街的门面，并实际接受了上诉人提供的物业服务，在上诉人书面催交后，被上诉人应按合同约定支付物业费给上诉人。被上诉人辩称，上诉人提供的服务达不到约定标准，如：保洁服务不到位、秩序维护不正常、下水道长期堵塞，因而拒绝交费。但物业服务合同的履行是个长期、持续性的过程，虽然上诉人与华申房产公司签订的《【昭州·鑫城】前期物业服务委托合同》对物业服务事项和质量有所约定，但许多服务项目的标准仍难以量化。被上诉人提交的证据仅能证明小区某天某个时间点存在卫生打扫不干净、车辆停放不规范、路灯损坏未维修等现象，而不能证明上诉人没有履行服务义务，或者履行服务义务长期存在瑕疵，被上诉人以上述理由拒交物业费，本院不予支持。至于下水道堵塞问题，系小区建设时开发商埋设管道过窄造成，而非物业管理不善所致。被上诉人以该理由抗辩，但合同抗辩权必须基于同一法律关系才可主张。因此，被上诉人以与开发商之间存在的房屋买卖法律关系中的事由作为与上诉人之间物业服务法律关系中的抗辩理由，本院不予支持。但另一方面，被上诉人提交的证据亦证明，上诉人提供的服务确实存在瑕疵，因此，被上诉人不支付未交物业服务费的违约金有事实依据；现上诉人亦放弃对违约金的主张，有利于双方友好协商，并督促双方积极履行义务。物业服务是一项牵涉主体众多、持续时间长、涉及小区公共利益的综合性管理活动，许多问题往往不是某一主体单方面原因造成。对下水道堵塞问题，小区业主可自行或者通过上诉人向有关部门反映，按程序报批后作改造处理。对个别商户占道经营等现象，上诉人应提升物业服务水平，加强与商户的沟通，小区商户也应自觉遵守相关条约，才能共同营造小区美好、和谐、温馨的居住环境。综上所述，通力物业公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销广西壮族自治区平乐县人民法院（2016）桂0330民初40号民事判决；
二、被上诉人杨艳碧支付物业服务费6382元给上诉人桂林通力物业服务有限责任公司。
一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，共计100元，由上诉人桂林通力物业服务有限责任公司负担20元，被上诉人杨艳碧负担80元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起10日内履行完毕，逾期则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起2年内，向一审法院或者与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 陈 卉
审判员 刘仁香
审判员 容 艳
二〇一六年十月十日
书记员 王 涌