北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终2430号
上诉人（原审被告，反诉原告）北京兴广厦房地产开发有限责任公司，住所地北京市大兴区黄村西大街黄村二小东侧。
法定代表人李玉，总经理。
委托代理人邢雷，北京市圆融律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）侯丽庄，女，1951年8月31日出生。
委托代理人钱万辉（侯丽庄之夫），1944年8月3日出生。
上诉人北京兴广厦房地产开发有限责任公司（简称兴广厦公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第9028号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。兴广厦公司之委托代理人邢雷，侯丽庄之委托代理人钱万辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年7月，侯丽庄诉至原审法院称：我于2009年10月14日购买兴广厦公司的商品房“××××”15号楼1单元501号住房。因为没有按照合同约定期限内拿到房屋楼栋的权属证明和产权证，给我后面的经济运作中，造成了不可挽回的重大经济损失。故兴广厦公司应按照合同第二十一条第（一）初始登记和第（二）转移登记的约定，履行正常的合同内的经济赔偿。现要求：1、兴广厦公司按照合同关于初始登记的约定赔偿224532.75元（延误579天）；2、兴广厦公司按照合同关于产权转移登记约定赔偿148519.16元（计算至2012年12月19日，延误383天）；3、上次案件的诉讼费1332元由兴广厦公司承担；4、本案诉讼费由兴广厦公司承担。
兴广厦公司辩称：我公司不同意侯丽庄的诉讼请求，请求法院依法驳回其诉讼请求。具体理由如下：一、起诉书中具状人不是侯丽庄本人签字，不符合立案条件，该案的审理违反法定程序。二、产权证迟延办理系由于侯丽庄未按时提供办理产权证书等相关资料及相关费用造成的，我公司没有过错不应承担任何责任。1、侯丽庄未按时提交身份证等相关资料，从而导致房屋产权登记办理延误。2、侯丽庄未交纳委托费用200元、房屋初始登记费80元及转移登记费用80元，登记费160元由我公司垫付。3、侯丽庄未向税务机关交纳契税，也未向我公司提供免税证明，我公司为其垫付了契税款38777.85元。4、侯丽庄未提交本人签字的授权委托书。5、预售合同补充协议第一条约定，买受人向银行借款购买出卖人房屋的，买受人在该房屋交付时，买受人须委托出卖人为其办理《房屋所有权证》，买受人向出卖人提供办理房产证所需的个人材料，同时按国家有关部门的规定交纳办理房屋房产证的相关税费。如买受人未按照上述要求提供材料及交纳相关税费，延误该房屋的《房屋所有权证》的办理，则与出卖人无关。三、侯丽庄不按时提供本人签字的授权委托书等资料，未交纳委托费和登记费，实际上是撤销了委托，双方不存在委托关系。四、侯丽庄未交纳200元委托费、房屋初始登记费80元及转移登记费用80元，委托办理所有权证书必须交费，依据权利义务对等原则，不交费用即委托代办关系不成立。我公司虽为其办理了房屋所有权证，但不承担逾期办理的责任。五、房屋所有权证书迟延办理对开发公司没有任何益处，相反在实施限购政策后，如不办理房屋所有权证书，购房人可以规避政策享受相关利益。开发公司为购房人贷款承担的是连带保证责任直至办理完毕房屋抵押登记之日止；不办理房屋所有权证书就无法进行房屋抵押登记，所以开发公司希望在最快的时间内办理房屋所有权证书。六、违约金是用于弥补损失，在侯丽庄未按时交付房款等费用及相关资料的情况下，我公司仍在合同约定时间内将房屋交付侯丽庄使用，充分保障了其合法权益。侯丽庄无损失，反而享受到了房屋升值的巨大利益及其他收益。侯丽庄主张的违约金畸高，且无事实及法律依据。七、侯丽庄分别就初始产权登记与所有权转移登记重复主张违约金无事实及法律依据，且起诉已过诉讼时效。八、侯丽庄将委托我公司代缴的契税款取回，系对合同的变更，后因未自行交纳契税导致了房屋所有权证书的迟延办理。九、按照补充协议第十条的约定，如买房人交齐全款日晚于实际交房日，交齐全款日为交房日。侯丽庄交付房屋差价款发票日期为2010年8月8日，该日应为兴广厦公司交房日。十、在建委颁发房屋所有权证书之日即业主取得房屋所有权证书之日。即使按照侯丽庄所陈述的取得产权证日期，我公司办理完产权证后还进行了银行抵押贷款，这段时间应该扣除。十一、假使我公司未按期办理房屋产权登记产生违约金，因侯丽庄在购房时享受了购房特殊优惠金，按《购房特殊优惠申请单》的约定我公司也不需再向侯丽庄支付违约金。
兴广厦公司反诉称：双方签订了会签单及预售合同。会签单约定买受人违约应按日计算向出卖人支付应付款万分之五的违约金，侯丽庄未按时签订预售合同、延期支付首付款应支付违约金。预售合同第十条及补充协议第四条约定买受人逾期付款应按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。侯丽庄未在合同签订当日向银行交齐规定的贷款资料及费用并办理完毕相关手续、延期付款，应支付违约金。另外，侯丽庄拖欠物业费达3个月以上，因上述违约行为，侯丽庄不能享受优惠。现要求依法判令侯丽庄：1、支付违约金28474.04元（其中未按时签订预售合同、支付首付款应支付的违约金2455.04元，以首付款701440元基数，自2009年10月10日起计算至2009年10月16日止，按会签单约定的日万分之五计算；延期交付贷款资料及费用并办理完毕相关手续、延期付款应支付违约金26019元，以59万元为基数，自2009年10月14日起计算至2010年3月8日止，按照补充协议约定的日万分之三计算）；2、补交购房特殊优惠款26356元；3、支付代缴契税款38777.85元及利息（以38777.85元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍计算，自2012年8月7日起计算至付清之日止）；4、支付住房（住宅）初始登记费80元、所有权转移登记费80元、委托费用200元，共计360元；5、承担本案诉讼费。
侯丽庄针对兴广厦公司的反诉辩称：售房当天我去的时候，兴广厦公司的会计生病不在，当天所带首付款没办法交成，会计病好两天后即16日我交的首付款，责任在兴广厦公司，不在我。我想通过农业银行办理贷款，但农业银行不在场无法签订贷款协议，兴广厦公司提出往后推，说什么时候约到了农业银行的人再来签订合同，责任方是兴广厦公司。针对26019元的违约金，合同中虽然有约定，在兴广厦公司在约定的期限内没有主张，超出了要求行使的权限。兴广厦公司提出的第1项诉讼请求不成立，第2项更不成立。我已经提交了代缴证明，我取得了税收减免，税务局给开了证明，在这种情况下我找到了兴广厦公司，将免税证明交给了兴广厦公司工作人员陈燕，兴广厦公司将契税退给我了，后来因陈燕休产假和继而辞职，造成把我的免税证明丢失，兴广厦公司重复缴税与我无关，故我不同意第3项反诉请求。对于第4项反诉请求，我已经交了这个钱，不同意此项诉讼请求。
原审法院经审理查明：2009年10月14日，侯丽庄（买受人）与兴广厦公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，主要内容为：该商品房房屋坐落为大兴区魏善庄镇A8#住宅楼5层1单元501室；该商品房的用途为普通住宅；预测建筑面积共140.7平方米，其中，套内建筑面积122.97平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米10502.07元，总价款1291440元。合同第六条付款方式及期限约定：买受人采取商业贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的54.31%，其余价款可以向商业银行借款支付，具体付款方式及期限的约定见附件五。合同第十条逾期付款责任约定：买受人未按照约定的时间付款的，逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。合同第十一条交付条件约定：出卖人应当在2010年5月30日前向买受人交付该商品房。合同第二十一条约定：（一）初始登记出卖人应当在2010年9月15日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权退房。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记商品房交付使用后，双方同意按照下列方式处理：买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用200元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起390个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。
该合同附件五付款方式及期限的约定：买受人于2009年10月14日签署（主合同）的同时交首付款701440元（含定金），买受人应在签订主合同之日起3个工作日内（即2009年10月17日前）向贷款银行提交全部申请贷款所需的相关真实的资信材料，超出3日的，出卖人视为买受人自动退房，出卖人有权对该房屋进行销售；贷款金额59万元。
该合同附件十补充协议约定：1、买受人向银行借款购买出卖人房屋的，买受人在该房屋交付时，买受人须委托出卖人为其办理《房屋所有权证》，买受人向出卖人提供办理房产证所需的个人材料，同时按国家有关部门的规定交纳办理房屋房产证的相关税费。如买受人未按照上述要求提供材料及交纳相关税费，延误该房屋的《房屋所有权证》的办理，则与出卖人无关……4、买受人应在合同签订当日向银行交齐规定的贷款资料及费用，并办理完相关手续。买受人应积极配合办理相关手续，若买受人未按时履行上述义务，则视为买受人逾期付款，每逾期一天，按贷款金额的万分之三计算违约金偿付出卖人，如逾期达30日以上，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总房价款2%的违约金……10、合同第十一条约定开发商交房日期，是在买受人付清全款到帐的情况下，才能交接房屋。
2009年10月14日，涉案房屋取得商品房预售合同联机备案表。
2009年10月16日，侯丽庄向兴广厦公司支付首付款701440元。2009年12月21日，侯丽庄（借款人）与中国农业银行北京市大兴区支行（贷款人）（简称农业银行）、兴广厦公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定侯丽庄向农业银行贷款59万元。同日，农业银行将59万元打入兴广厦公司的银行账户。2010年3月8日，兴广厦公司向侯丽庄出具收到59万元的发票。后兴广厦公司提交鉴定申请书，申请对借款合同中兴广厦公司的公章真伪进行鉴定。该申请不符合法律规定，法院不予准许。
2010年5月8日，兴广厦公司将涉案房屋交付侯丽庄使用。同日，侯丽庄向兴广厦公司交付涉案房屋契税38778元。2010年8月18日，兴广厦公司向侯丽庄开具收到房屋面积差价款1155元的发票。2011年1月21日，兴广厦公司向侯丽庄退还了上述契税款。2012年4月18日，兴广厦公司取得涉案房屋所在楼栋权属证书。2012年8月7日，兴广厦公司向大兴区地方税务局第二税务所（简称第二税务所）交纳涉案房屋契税款38777.85元。2012年10月17日，兴广厦公司为侯丽庄办理完毕涉案房屋所有权证书。侯丽庄主张2012年12月19日物业公司电话通知领取产权证。2013年1月21日，侯丽庄领取涉案房屋所有权证书。
关于相关材料是否按时交纳。兴广厦公司主张侯丽庄未按时提交夫妻双方身份证原件和复印件、契税发票、购房发票，导致产权证办理延迟。原审法院在第一次庭审时向兴广厦公司询问，侯丽庄什么时间将这些材料提交的，兴广厦公司称其公司一员工临时离职，七日内提交。原审法院向兴广厦公司询问，办理联机备案时侯丽庄有没有提供身份证复印件，兴广厦公司称回去核实。后兴广厦公司未向法院提交上述两项事实的核实结果。兴广厦公司另主张侯丽庄未按时向银行提交贷款材料，未按时提交代办产权证的授权委托书。兴广厦公司提交9张通知拟证明侯丽庄未提交相关材料、对侯丽庄催要过材料、费用及违约金。这些通知的时间分别为2010年5月8日（2张）、7月1日、7月4日、2011年4月20日、9月29日、10月7日、2012年5月28日、10月8日。兴广厦公司未提交向侯丽庄送达这些通知的证据材料，仅有2张显示是贴在501室门上的，但未能显示为涉案房屋。侯丽庄主张：如果没有提交身份证等材料，不可能办理房屋入住手续；在2009年10月14日签署合同当日交齐了贷款资料及费用，并办理完了相关手续。侯丽庄对兴广厦公司提交的通知真实性均不认可。自北京市大兴区住房和城乡建设委员会调取的办理涉案房屋所有权证的授权委托书载明受托日期为2011年7月1日，受托人为李久峰，委托人为侯丽庄。兴广厦公司认可该证据，侯丽庄主张不是其本人签字，房产证确实是兴广厦公司办理的，但是不认识李久峰。
关于相关费用是否交纳。侯丽庄主张已经交纳的200元办证费包含了80元房屋初始登记费、80元转移登记费用和40元手续办理费，如果未缴纳上述费用，兴广厦公司不可能为其办理房屋入住手续。侯丽庄提供日期为2010年5月8日的5张收据、入住通知书（后附入住须知及办理入住费用明细）予以佐证。五张收据显示侯丽庄已交纳的款项包括：2010年供暖费、有线电视初装费、测绘费、办证费200元、印花、物业管理费、管理费、清运费、公摊电费、维修基金。入住通知书载明办理入住时间为2010年5月8日；入住须知载明办理入住手续时需携带的资料，包括有效身份证件原件及复印件、购房全款发票或未换取正式发票的收据等；入住费用明细载明办理入住的费用，包括实测补房款1155元、办证费200元、契税、公共维修基金等前述5张收据中载明的所有费用。兴广厦公司在庭审中对上述5张收据的真实性认可，并在庭审中表示收了200元办证费，但认为200元办证费不包括80元房屋初始登记费和80元转移登记费用，认为入住通知书没有加盖公章不认可，但认可交房时间。后兴广厦公司向法院提交鉴定申请书，要求对载明办证费200元的收据上的兴广厦公司财务专用章进行真实性鉴定。
关于契税问题。侯丽庄主张：涉案房屋属于免交契税，我向兴广厦公司告知了此事，故兴广厦公司退还了契税，兴广厦公司再次交纳契税属于自身工作失误。侯丽庄提交第二税务所于2011年1月20日出具的契税核定通知书（载明涉案房屋计征契税0元）予以佐证。兴广厦公司主张：退契税属于业主自愿，业主可以不委托其交纳，所以当时就退了契税，对上述契税核定通知书上的契税征收单位的公章有异议，并申请鉴定。就上述契税问题，经侯丽庄申请，原审法院向第二税务所核实契税核定通知书的内容是否属实，第二税务所工作人员告知法院涉案房屋属于免交契税。
关于付清全款的时间问题。兴广厦公司主张房屋差价款支付日期为2010年8月18日，并提交发票予以佐证。侯丽庄主张办理入住当日即2010年5月8日已经支付了房屋差价款1155元，当时没有开正式发票，8月份兴广厦公司电话通知以商品房结算单原件换正式发票。
关于会签单和购房特殊优惠金问题。兴广厦公司主张：侯丽庄享受了购房特殊优惠26356元，应按会签单约定的时间签订预售合同并支付首付款，逾期按日按应付款的万分之五支付违约金；如兴广厦公司存在违约，如违约金不超出特惠金额，对侯丽庄可不予赔偿，如超出特惠金额，不对侯丽庄赔偿超出部分。兴广厦公司提交会签单和购房特殊优惠申请单予以佐证。
商品房买卖合同会签单载明：涉案房屋原总房款为1317796元，折后总房款1291440元，交付定金时间为10月3日（手写），金额为10000元；第一次付款时间为10月10日（手写），金额为701440元。买受人签字确认处有侯丽庄的名字，未填写日期。业务员确认、现场销控审核、销售经理确认、财务部审核并确认均有相关人员签字。该会签单下方备注：“按《合同会签单》之约定，您须于《合同会签单》签订后3日内，即10月10日（该日期系手写）前来我公司签订《北京市商品房预售合同》，并支付房款701440元，逾期或未按承诺约定须按日支付应付款的万分之五的违约金，公司有权解除与您签订的上述《合同会签单》，您所定的房屋不再予以保留，将另售他人，同时，您已支付的定金不予退还。”
购房特殊优惠申请单上部为申请人信息及所购房屋信息，中间部分内容如下（打印体）：“本人向贵公司提出购房特殊优惠申请，如贵公司同意本人申请，本人深表感谢，为支持公司工作，特郑重向贵公司作出如下承诺：1、因贵公司原因造成未能够履行双方所签署的《北京市商品房买卖合同》有关条款约定的责任与义务，包括但不限于未能够按期交工、入住、水、电、暖气、煤气、道路、绿化不到位等情况下，贵公司需向本人支付违约金的，如违约金不超出特惠金额，对本人可不予赔付，如超出特惠金额，不对本人赔偿超出部分。2、本申请单所约定的特殊金额和最终成交价本人对此无异议。3、本人承诺在签署此申请单两日内同贵公司签署《北京市商品房买卖合同》，并缴纳合同中所约定的款项，逾期则视为本人放弃申请单上所约定的最终成交价格特殊优惠金额。4、本人承诺按照贵公司通知的时间办理入住手续并缴纳全部相应的费用，如有违约则本人需向贵公司补交本次特惠金额。5、本人承诺遵守小区各项规约及管理制度，按时缴纳相关单位应收取的物业费、供暖费、停车费及水、电、气能源费，本人如对以上费用拖欠时间超过3个月，则视为本人违反此约定需向贵公司补交特惠金额。6、以上所承诺的事项为本人真实意思之表达。”签字处有侯丽庄的名字，手写日期10月3日。
侯丽庄认可会签单和优惠申请单上是自己签字，但主张2009年10月3日当天开盘销售有促销活动，兴广厦公司工作人员让自己先签，其他内容都是后填的，日期和钱数不认可；当时自己说有违约金条款，兴广厦公司说不盖章也不签日期和按手印，只是一个约定，没有法律效力。
关于物业费拖欠问题。兴广厦公司主张侯丽庄拖欠物业费长达3个月以上，不应享受购房特殊优惠款。兴广厦公司提交北京圣唯伟业物业管理中心出具的拖欠物业费证明予以佐证。侯丽庄主张其没有拖欠过物业费，认为只要在该年度内任何一天交都可以。
另查，2013年4月2日，侯丽庄将兴广厦公司诉至原审法院，要求兴广厦公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金118167元（每日387.432元，共计305日），并交纳案件受理费1332元。2013年7月1日，侯丽庄申请撤诉，法院予以准许。
庭审中，关于违约金数额是否过高需要调整的问题，兴广厦公司主张对方要求的违约金数额过高，如果需要支付违约金要求法院进行调整。
原审法院认为：合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人均应严格履行合同义务，否则应承担违约责任。
对双方争议的焦点问题法院认定如下：
关于相关材料是否按时交纳。兴广厦公司主张侯丽庄未提交夫妻双方身份证原件和复印件、契税发票、购房发票，未按时向银行提交贷款材料、未按时提交代办产权证的授权委托书。庭审中，兴广厦公司虽提交了9份催要通知，但未提交这9份催要通知已送达给侯丽庄的有效证据，故对这些通知的证明效力，法院不予采信。关于身份证和购房发票一节。涉案房屋已在签订预售合同当天取得联机备案表，办理备案手续需业主提交身份证复印件等材料。虽侯丽庄不认可兴广厦公司提供的催要通知，但2010年5月8日催要通知载明入住当天业主务必交齐购房人身份证、非本市户口有效期内的暂住证、购房全款发票、首付款发票、银行贷款发票、补房屋面积差价款发票，以上材料核验原件留存复印件。此事实与侯丽庄陈述一致，故法院认定入住当天侯丽庄需提供这些材料，侯丽庄于当天顺利办理完毕入住手续；另外，除身份证外其他材料原件均系兴广厦公司出具并交付给侯丽庄；兴广厦公司至今未向法院说明何时收到侯丽庄提交的上述材料。综上，法院认为在兴广厦公司未提交充分证据的情况下，侯丽庄的主张更符合常理，认定侯丽庄已按时向兴广厦公司提交了身份证和购房款票据。关于契税发票一节，兴广厦公司称没有收到契税核定通知书就按照侯丽庄的申请退还契税，与补充协议的约定和向第二税务所核实的结果不符，亦与常理不符，法院不予采信。关于向银行提交贷款材料一节。侯丽庄于2009年10月14日签订预售合同，于2009年12月21日办理完毕银行贷款手续。贷款合同中兴广厦公司亦是一方当事人，现兴广厦公司称侯丽庄未按约定时间向银行提交贷款材料，但未提交相关证据，兴广厦公司的该项主张，缺乏依据，法院不予采信。关于提交授权委托书一节。兴广厦公司向相关部门调取的授权委托书载明受托日期为2011年7月1日，受委托人为李久峰系兴广厦公司的工作人员，可见该委托书需兴广厦公司和侯丽庄共同办理。现侯丽庄对委托书真实性不认可，即使该委托书上侯丽庄签字是真实的，因预售合同约定了委托办证，且涉案房屋为按揭贷款购房，兴广厦公司本身负有阶段性的担保责任，作为房地产开发企业，兴广厦公司理应在办理委托手续上承担更大的责任，现其未提供充分证据证明曾通知侯丽庄办理委托手续，仅从委托书上的受托日期不能证明委托书推迟办理的原因在于侯丽庄。故兴广厦公司的该项主张，证据不足，法院不予采信。
关于相关费用是否交纳。补充协议第1条约定交付房屋时侯丽庄需交纳办理房屋产权证的相关税费。庭审中，侯丽庄提交日期为入住当天的五张收据以证明交纳了相关税费，其中一张载明了200元办证费，兴广厦公司认可这五张收据的真实性，并在之后的庭审中表示收到了200元委托办证费。后兴广厦公司要求对载明办证费200元的收据上其公司财务专用章进行真实性鉴定。兴广厦公司自认已经收到侯丽庄交来的200元委托办证费，即使侯丽庄提交的200元办证费收据上财务专用章存在问题，亦不能推翻兴广厦公司对该事实的自认，法院认定兴广厦公司收取了侯丽庄交纳的200元办证费。兴广厦公司要求对该200元收据上其公司财务专用证进行鉴定的申请，缺乏依据，法院不予准许。关于200元办证费所包含的内容：侯丽庄认为包含了80元房屋初始登记费、80元转移登记费用和40元手续办理费，兴广厦公司不予认可，认为房屋初始登记费和转移登记费不包括在办证费中。法院认为，补充协议约定在入住时侯丽庄需交纳办理房屋产权证的相关税费，房屋初始登记费和转移登记费属于办理房屋产权证时必须缴纳的费用，侯丽庄已经顺利办理了入住手续，并在入住当天交纳了供暖费、有线电视初装费、测绘费、办证费、印花税、物业管理费、管理费、清运费、公摊电费、维修基金等税费，房屋初始登记费和转移登记费的总额未超过办证费的数额。综上，法院认为侯丽庄的意见更符合常理，认定办证费200元中包含了房屋初始登记费和转移登记费。
关于契税问题。在涉案房屋交付当日，侯丽庄向兴广厦公司交纳了契税。在侯丽庄取得契税核定通知书的第二天，兴广厦公司向侯丽庄退还了契税。涉案房屋由兴广厦公司代办产权证，办理产权证需要向建委提交已经缴纳契税或者免交契税的相关材料。根据法院向第二税务所核实的结果，涉案房屋属于免交契税。综上，兴广厦公司关于退还税费和再交税费的主张，与补充协议的约定和法院向第二税务所核实的结果不符，亦与常理不符，故法院不予采信。关于契税问题，法院采信侯丽庄的主张，兴广厦公司再交契税的行为与侯丽庄无关，责任不应由侯丽庄承担。兴广厦公司关于该问题的鉴定申请，依据不足，法院不予准许。
关于付清全款的时间。实践中，业主交完款项后，开发商可能出具收据或发票，如果出具的是收据，在开具发票时一般会将收据收回。法院认为，购房发票上载明的日期不能当然代表实际收款日期，正如涉案房屋贷款于2009年12月21日发放给兴广厦公司，兴广厦公司却于2010年3月8日出具发票。故兴广厦公司的该项主张，依据不足，法院不予采纳。
关于会签单和购房特殊优惠金的问题。会签单备注部分有关于签订预售合同的时间及违约金的约定，双方虽未按会签单约定的日期签订合同，但因为签订合同是双方行为，现有证据无法证明逾期签订预售合同的责任在于侯丽庄。会签单、优惠申请单早于预售合同签订，关于兴广厦公司违约责任的约定与预售合同的约定不一致，应以预售合同确定双方的权利义务。兴广厦公司的该项意见，依据不足，法院不予采信。
关于物业费拖欠问题。该行为涉及案外人，侯丽庄是否拖欠物业费，与本案无关。
综合上述认定，法院认为，关于侯丽庄要求的初始登记违约金，兴广厦公司于2012年4月18日取得涉案房屋所在楼栋权属证书，晚于预售合同约定时间，兴广厦公司未提供足以证明非其原因导致逾期取得楼栋权属证书的相关证据，故兴广厦公司应承担违约责任。此项违约金为按日计付的继续性违约金，兴广厦公司提出了时效抗辩，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。关于侯丽庄要求的转移登记违约金，根据预售合同，兴广厦公司负有办理房屋所有权证的义务，侯丽庄未能在商品房交付之日起390个工作日内取得房屋所有权证书，兴广厦公司应承担违约责任。兴广厦公司主张以2010年8月18日为交房日期的抗辩意见，缺乏依据，法院不予采信。兴广厦公司称系因侯丽庄未及时提交材料和费用而导致逾期办理的主张，证据不足，法院不予采信。综上，对于上述两项违约金的具体数额，由法院根据预售合同的约定、当事人的过错程度、侯丽庄的损失情况及两项违约行为存在重合的情况，结合兴广厦公司要求调整的意见，酌情确定两项违约金共计67000元。关于侯丽庄要求的此前案件的诉讼费1332元，依据不足，法院不予支持。
关于兴广厦公司反诉要求的未按时签订预售合同、延期付款违约金，如前文所述，未按时签订预售合同的违约金依据不足，法院不予支持。侯丽庄支付首付款的时间和违约金计算方式应按预售合同的约定，根据预售合同，侯丽庄应于2009年10月14日支付首付款，但实际付款日期为10月16日，侯丽庄未提供充分证据证明逾期付款的原因不在于自己，故法院认为侯丽庄构成违约，应支付违约金，具体数额由法院根据预售合同的约定、当事人的过错程度、兴广厦公司的损失情况酌情确定为130元。关于兴广厦公司反诉要求的未在合同签订当日向银行交齐规定的贷款资料及费用并办理完毕相关手续违约金、延期付款违约金，依据不足，且本项诉讼请求已经超过诉讼时效，故法院不予支持。关于兴广厦公司反诉要求的购房特殊优惠款，侯丽庄是否存在迟延支付物业费的行为，涉及案外人，与本案无关，故该项反诉请求，法院不予处理。关于兴广厦公司反诉要求的契税款，兴广厦公司未提交在向侯丽庄退还契税款项后又向税务部门缴纳契税款的合理依据，故该项反诉请求，依据不足，法院不予支持。关于兴广厦公司反诉要求的登记费、委托费，兴广厦公司自认收到了200元办证费，后予以否认，但未提交充分证据予以支持否认的主张，故法院认定兴广厦公司已经收取了办证费。兴广厦公司称办证费200元不包含房屋初始登记费和转移登记费，未提交相关证据予以佐证，法院不予采信。兴广厦公司的该项反诉请求，缺乏依据，法院不予支持。
据此，原审法院于2015年12月判决如下：一、判决生效后十日内，北京兴广厦房地产开发有限责任公司给付侯丽庄违约金六万七千元；二、判决生效后十日内，侯丽庄给付北京兴广厦房地产开发有限责任公司逾期支付首付款违约金一百三十元；三、驳回侯丽庄的其他诉讼请求；四、驳回北京兴广厦房地产开发有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，兴广厦公司不服，持原审反诉理由向本院提起上诉，并认为其对未能按期提供房产证不存在过错，不应承担赔偿责任，同时原判驳回其反诉请求并无依据，存在认定事实不清、适用法律错误的情节，故请求撤销原判，依法发回重审或改判支持其全部反诉请求并驳回侯丽庄的全部诉讼请求。侯丽庄同意原判。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实无异。
以上事实，有双方当事人陈述、预售合同及附件、收据、房款发票、契税收条、契税核定通知书、贷款合同、借款凭证、诉讼费票据、会签单、购房特殊优惠申请单、契税发票、授权委托书等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律拘束力，双方均应严格按照合同履行自身义务。本案中，侯丽庄与兴广厦公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，侯丽庄与兴广厦公司均应依约履行。根据本案现已查明的事实，侯丽庄与兴广厦公司于合同中明确约定兴广厦公司应于约定的期限内取得涉案房屋所在楼栋权属证书、负有为侯丽庄办理房屋转移登记，并保证侯丽庄于限定期限内实际取得房屋所有权证书的义务。现兴广厦公司未按上述约定履行，理应承担相应违约责任。兴广厦公司虽主张迟延办理房屋转移登记的事实系因侯丽庄原因所致，但其提供的现有证据尚不足以证明该项主张，故兴广厦公司应当承担举证不能的不利后果。兴广厦公司关于其不应承担违约责任的抗辩理由，依据不足，其关于逾期办证违约金的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩，亦与事实不符，本院均不予采信。同时须指出，我国法律规定违约金以补偿性为原则，合同法第一百一十四条第二款明确规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。兴广厦公司依据上述规定主张酌减违约金的诉讼意见，具有法律依据，原审法院结合本案实际情况，对本案违约金数额酌情予以确定，处理原则正确，酌定数额并无不当，本院予以确认。兴广厦公司提出侯丽庄所提交起诉书并非本人签字，但未能提供充分证据，本院不予采信。关于兴广厦公司要求侯丽庄支付代缴税款及利息的请求，因税务部门已出具契税核定通知书载明涉案房屋计征契税0元，现兴广厦公司亦不能提供其代垫契税的合理理由，故本院对其该项请求不予支持。兴广厦公司主张侯丽庄迟延支付首付款一节，原审法院根据合同约定、当事人的过错程度、兴广厦公司的损失情况酌情确定，数额并无不当，本院予以维持。至于兴广厦公司的反诉请求关于要求支付登记费、委托费二项，兴广厦公司的相关主张缺乏事实和法律依据，原审法院对此不予采信，并对其反诉请求不予支持，处理正确，本院予以确认。关于购房特殊优惠款有关争议，因涉及案外人因素，原审法院认为于本案中不宜解决而不予处理，本院不持异议。
综上所述，原判处理并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费6916元，由侯丽庄负担5530元（已交纳），由北京兴广厦房地产开发有限责任公司负担1386元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费1075元，由北京兴广厦房地产开发有限责任公司负担1050（已交纳），由侯丽庄负担25元（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费2436元，由北京兴广厦房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刁久豹
代理审判员 周梦峰
代理审判员 李 淼
二〇一五年三月三十一日
书 记 员 张 璐