江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终1505号
上诉人(原审原告):朱光祖，男，1964年9月9日生，汉族。
委托诉讼代理人:卢欣欣，江苏恩格律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):江苏保利宁远房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区马群科技园马群大道3号。
法定代表人:陈冬桔，该公司董事长。
委托诉讼代理人:刘波，江苏保利宁远房地产开发有限公司工作人员。
委托诉讼代理人:程荃，江苏东恒律师事务所律师。
上诉人朱光祖因与被上诉人江苏保利宁远房地产开发有限公司（以下简称保利地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2014）栖霞民初字第199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月17日立案受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人朱光祖的委托诉讼代理人卢欣欣、被上诉人保利地产公司委托诉讼代理人程荃、刘波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人朱光祖上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉请，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审未认定被上诉人逾期交房明显错误。被上诉人于商品房买卖合同预定时间交付的房屋不具备交付条件，且被上诉人于2013年8月至2013年12月大面积维修屋顶漏水问题，花费近亿元，其迟延交付的事实已被一审法院关联案件判决书确认，应视为迟延交房并承担迟延交房违约金。被上诉人交付的房屋存在许多质量问题，根本达不到交付条件，车库的尺寸和设计亦不符合基本停车要求，被上诉人至今不予整改，上诉人至今无法使用。上诉人购房系居住使用，被上诉人交付的房屋存在质量问题足以影响正常使用，上诉人达不到合同约定的使用目的，被上诉人所谓的交付行为根本没有实际意义和作用。根据《商品房销售管理办法》及《中华人民共和国建筑法》的相关规定，上诉人有权拒绝收房，被上诉人应当按照合同约定承担迟延交付的违约责任。2.一审认定附属于整体别墅的车库符合规划设计合同约定要求是错误的。车库根本无法使用，达不到停车的目的，对于作为别墅整体组成部分半地下车库涉及明显不达标，不能满足有关规范的要求，根据《消费者权益保护法》第48条的规定，被上诉人应当承担民事责任。一审法院去过现场勘验，一审不予处理违反法律规定。3.上诉人所购房屋至今漏水问题严重，房屋还存在车库设计不合理、室内楼梯设计不合理、小区道路狭窄、没有消防通道等诸多质量问题，根本达不到交付的条件，上诉人与被上诉人经多次交涉无果，被上诉人应当按照合同约定支付逾期交房违约金。
被上诉人保利房地产公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
朱光祖向一审法院起诉请求:判令保利地产公司按照合同约定履行交付房屋义务；每天按万分之五支付逾期交房违约金，自2012年12月31日起计算至房屋整改验收合格止；保利地产公司对车库继续整改至符合规范要求；同时承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年12月2日，朱光祖与保利地产公司签订了1份《保利紫晶山项目商品房预售合同》。该合同约定，朱光祖购买保利地产公司预售的位于南京市栖霞区马群大庄6号保利紫晶山项目一期T-03幢4室（含负一层）（现在的55-4），面积515.97平方米，房款为人民币8298703元整。该合同第五条付款方式、时间和迟延付款的责任第二项为，乙方迟延支付合同价款的，应向甲方承担下列违约责任，但甲方依法解除本合同的除外，即按照未付到期价款的万分之五/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金。第六条，房屋交付时间、条件和迟延交付的责任，第一项为甲方应于2012年12月31日前向乙方交付该商品房。第三项为甲方迟延交付该商品房的，应承担下列违约责任，但乙方解除本合同的除外：按照已收价款的万分之五/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金。双方在合同中还对其他事项做出相应约定。该房设计图纸中显示负一层为戊类储藏和车库。该合同签订后，朱光祖依约履行了付款义务。交房期限届满后，朱光祖去现场收房，发现房屋存在质量问题，遂拒收。保利地产公司对该房屋也进行了相应的维修和整改。后双方为房屋质量问题及赔偿问题协商未果，朱光祖诉至一审法院。本案在审理过程中，一审法院于2014年5月12日进行现场勘验，发现该房顶层无漏水痕迹、后阳台下层有维修痕迹、负一层有积水现象、车库有整改、修缮痕迹。庭审时，朱光祖提供1份由江苏省南京市钟山公证处于2014年4月25日现场保全的公证书，以此证明房屋存在质量问题。而保利地产公司提供《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料以及已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》，以此证明该房屋已经经过竣工验收，符合交付条件。
又查明，朱光祖购买的房屋所在的同地段、同小区毛坯房类型的房屋，月租金在8000元左右，根据保利地产公司提供的南京市房产局2014年5月份官方统计的数据显示为32元/平方/月。
上述事实，有双方签订的商品房预售合同，验收时房屋存在质量问题的照片、公证书，现场勘验笔录、当事人陈述等证据证实。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。双方签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，并无违反法律强制性规定，应为合法有效。当事人应当按照其中的约定，全面正确地履行义务。本案朱光祖已经履行了付款义务，保利地产公司则应当于2012年12月31日前向朱光祖交付该商品房。本案房屋已经经过相关部门的竣工验收，能够证明该房屋在主体结构方面并无根本的质量问题以及安全问题，且保利地产公司已经向朱光祖发出收房通知，因此保利地产公司不存在迟延交房的违约行为。故朱光祖要求保利地产公司履行交房义务和承担逾期交房的违约责任，没有事实和法律依据，诉求不当，不予支持。但保利地产公司后期的维修、维护行为，证明房屋确系存在局部渗漏等质量瑕疵，保利地产公司应当根据合同约定承担继续修复的责任。如果朱光祖认为保利地产公司房屋存在质量问题，在维修过程中影响其入住或给其造成损失，可以另案再诉。至于朱光祖要求保利地产公司对车库进行整改，一审法院认为，讼争房屋已通过竣工验收并由行政机关批准进行销售，证明保利地产公司交付的车库符合涉案房屋的规划设计和合同约定，至于车库是否符合国家规定的设计和使用规范要求，一审法院不予处理。需要指出的是，保利地产公司作为开发商，应当注意到自己的品牌和形象，针对目前房屋和车库的现状，应积极与相关当事人协商，拿出诚意和行动，化解矛盾和纠纷。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回朱光祖的诉讼请求。一审案件受理费21792元，由朱光祖负担1792元，江苏保利宁远房地产开发有限公司负担20000元。
本院二审期间，上诉人朱光祖向法庭提交一份光盘作为新证据，欲证明2013年9月整个保利紫晶山小区所有别墅外墙都在搭脚手架，把屋顶掀掉重新做防水，足以说明被上诉人交付的房屋不符合法律的规定，也不符合双方合同的约定。保利地产公司对该证据质证意见为：录像真实性无法确认，且并非本案二审新证据，该录像证据中所显示的房屋并非涉案房屋，无法达到上诉人的证明目的。本院对上述证据的真实性依法予以认定，对关联性结合案件情况综合予以认定。被上诉人保利地产公司无新证据提交。
对一审查明的事实，双方均无异议，本院予以确认。
二审期间，双方争议焦点为：被上诉人是否构成逾期交付房屋。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《保利紫晶山项目商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同行使权利并履行义务。涉案房屋已经有关部门竣工验收，能够证明主体结构质量合格，不存在影响居住安全的重大质量缺陷，符合交房条件。被上诉人已于约定的交房日期之前通知上诉人收房，上诉人亦于2013年1月2日前办理了收房手续，虽然涉案房屋存在渗水、漏水等瑕疵，但瑕疵修复后可以正常使用，未导致商品房功能丧失，故上诉人要求被上诉人履行交房义务和承担逾期交房的违约责任没有事实和法律依据，一审对此不予支持并无不当。涉案房屋已取得《建设工程规划验收合格书》，且竣工验收后由行政机关批准进行销售，能够证明被上诉人交付的车库符合规划设计，上诉人要求被上诉人对车库进行整改至规范要求的主张缺乏法律依据，一审对此不予支持于法有据。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。根据现有证据能够证明，涉案房屋确实存在局部渗漏等质量问题，且车库现状导致使用不便，使上诉人的居住需求和感受受到影响，被上诉人作为开发商，应当本着诚实信用的原则，积极与购房人协商，及时采取有效的修复及补救措施，以维护购房人的合法权益及维护上诉人自身的品牌形象。上诉人对因修复影响其入住或产生的其他损失可依法另行主张。
综上，上诉人朱光祖的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21792元，由上诉人朱光祖负担10896元，被上诉人江苏保利宁远房地产开发有限公司负担10896元。
本判决为终审判决。
审判长 涂甫
审判员 付双
审判员 吴勇
二〇一六年九月二十日
书记员 王慧