江苏省泗阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泗民初字第1977号
原告杨爱国。
委托代理人朱克俭，江苏致强律师事务所律师。
被告宿迁德华房地产开发有限公司，住所地泗阳县众兴镇北京东路1号（德华逸墅D1号楼1号-01）。
法定代表人姚松桥，该公司董事长。
委托代理人宋江，该公司员工。
第三人江苏泗阳农村商业银行股份有限公司，住所地泗阳县众兴镇北京路（工商局西侧）。
法定代表人巩大兵，该公司董事长。
原告杨爱国诉被告宿迁德华房地产开发有限公司（以下简称德华公司）、第三人江苏泗阳农村商业银行股份有限公司（以下简称泗阳农村商业银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月20日立案受理后，依法由审判员朱慈双独任审判，于2015年12月24日在本院第八法庭公开开庭进行了审理。原告杨爱国的委托代理人朱克俭、被告德华公司的委托代理人宋亮到庭参加诉讼，第三人泗阳农村商业银行经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨爱国诉称，2013年1月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的德华逸墅小区商品房，房价为556065元，原告于2013年1月15日支付首付176065元，2014年3月20日通过银行按揭方式支付购房款380000元。2013年11月27日，原、被告签订《地下自行车库使用权转让协议》，被告向原告转让编号为G3-17号地下自行车库使用权，价款为25000元，原告于当日支付25000元。原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2014年12月31日前将原告购买的商品房交付给原告使用，第九条约定，出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同。现被告未按约定条件向原告交付房屋。请求判决：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》和《地下自行车库使用权转让协议》；2、解除原告与第三人签订的住房按揭贷款合同；3、判令被告于本案判决生效之日起三日内向原告返还购房款176065元及自2013年3月20日起至判决生效之日止原告已向第三人归还的贷款本金；4、判令被告于本案生效判决之日起三日内向原告赔偿以176065元为本金，自2013年1月15日起至实际还清之日起的利息，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；5、判令被告于本案判决生效之日起三日内向原告赔偿自2013年3月20日起至判决生效之日止，原告已向第三人归还的贷款利息；6、判决被告于本案判决之日起向第三人偿还原告自本案判决生效之日起就住房按揭借款合同约定剩余的贷款；7、判令被告清偿上述款项完毕之日起七日内，第三人办理德华逸墅小区抵押登记的清除手续；8、判令被告返还车库款25000元及利息，自2013年11月27日起至还清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；9、被告按约支付原告违约金5810.65元。
被告德华公司辩称，原告购买被告的商品房是事实，原、被告签订的商品房合同第八条约定，开发商交付房屋的条件是第一种商品房单项验收合格。被告公司在2014年12月30日前已经完成了商品房的单项验收，并且已通知了原告，只是原告拒绝承认该种验收方式，从而未能交付。被告公司的行为不构成违约，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人泗阳农村商业银行未作答辩。
经审理查明，2013年1月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定被告德华公司将其开发的位于泗阳县众兴镇德华墅G3房屋以556065元的价格出售给原告杨爱国。2013年1月15日，原告杨爱国向被告德华公司支付购房首付款176065元。2013年1月17日，原告杨爱国与第三人泗阳农村商业银行签订个人住房（商业用房）借款合同，原告杨爱国及吴敏向第三人申请贷款380000元，借款期限为15月，该380000元已汇入被告德华公司的帐户。截止2015年12月21日原告已向第三人归还本金45388.16元、利息63495.76元。《商品房买卖合同》第八条约定，被告德华公司应于2014年12月31日前，将验收合格的房屋向原告杨爱国交付。该合同的第八条还约定，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、非出卖人原因停水、停电等自然因素三天以上不能施工导致工期延误的；3、本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括但不限于下列情况：地震、洪灾、等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件及政府政策和法律法规的改变等政府行为；4、买受人未能及时缴纳补齐协议中有关费用。该合同的第九条对出卖人逾期交房的违约责任作出约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。
2013年11月19日，原、被告签订《地下自行车库使用权转让协议》一份，约定原告购买德华逸墅地下自行车库使用权，价格为25000元，该地下自行车库于2014年12月31日前交付。并约定了除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期的3种特殊情况。该协议还约定被告逾期超过90日不交付该地下自行车库的，原告有权选择终止协议，被告应向原告支付累计应付款万分之三的违约金，并退还原告所付款项（不计息）。原告于2013年11月27日向被告支付了地下自行车库转让款25000元。
被告德华公司开发的德华逸墅G3号楼于2015年4月2日经竣工验收合格，具备交付使用条件。2015年4月30日，原告杨爱国向被告德华公司邮寄解除合同通知书。此后，双方经协商未果，因而成讼。
上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、《地下自行车库使用权转让协议》、购房发票、《个人住房（商业用房）借款合同》、解除合同通知书等证据予以证实。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人具有约束力。合同约定被告德华公司应于2014年12月31日前向原告交付房屋，但被告德华公司未按照约定向原告交付房屋，被告德华公司未提供证据证明其具有合同第八条约定的可以延期的特殊情况。现距离合同约定的交房时间已经超过90日，被告德华公司已构成违约，依据合同约定，原告有权解除《商品房买卖合同》。同时，原、被告签订的《地下自行车库使用权转让协议》也应当解除。因被告违约导致合同解除，被告应当返还原告已支付的购房款及地下自行车库使用权转让款，并支付违约金，因《商品房买卖合同》约定的按累计已付款的1%支付违约金标准过低，本院调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。另外，原告已经归还的贷款本息108883.92元，被告德华公司应当返还。因《商品房买卖合同》解除，则原告与第三人泗阳农村商业银行之间的《个人住房（商业用房）借款合同》也应解除，因按揭贷款380000元已经支付给被告德华公司，本院认为，为方便履行和交易安全，剩余贷款334611.84元及相应的利息由被告德华公司向第三人泗阳农村商业银行偿还。在按揭贷款合同解除前，原告还应继续归还按揭贷款，所还贷款原告可另行主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告杨爱国与被告宿迁德华房地产开发有限公司于2013年1月6日签订的《商品房买卖合同》；
二、被告宿迁德华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告杨爱国购房首付款176065元及利息（自2013年1月15日起至还清款之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；
三、解除原告杨爱国与被告宿迁德华房地产开发有限公司于2013年11月19日签订的《地下自行车库使用权转让协议》；
四、被告宿迁德华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告杨爱国地下自行车库使用权转让款25000元及利息（自2013年11月27日起至还清款之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；
五、解除原告杨爱国、被告宿迁德华房地产开发有限公司与第三人江苏泗阳农村商业银行股份有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；
六、被告宿迁德华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告杨爱国已付按揭贷款本金及利息108883.92元；
七、被告宿迁德华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向第三人江苏泗阳农村商业银行股份有限公司归还剩余贷款334611.84元及按合同约定的利息；
八、驳回原告杨爱国的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9768元已减半收取4884元，由被告宿迁德华房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，账号：46×××80）缴纳上诉费9768元。
审判员 朱慈双
二〇一六年一月十四日
书记员 葛天民
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