广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第890号
上诉人（原审原告）：李春花，女，汉族，1971年3月14日出生。
委托代理人：梅国球，男，汉族，1974年9月22日生，系深圳市宝安区西乡山X服装设计工作室法定代表人，公民代理。
被上诉人（原审被告）：深圳市永恒记实业有限公司，（办公场所）。
法定代表人：余云书，董事长。
委托代理人：余祥先，广东淳锋律师事务所律师。
委托代理人：尹德君，广东淳锋律师事务所律师。
上诉人李春花因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法西民初字第330号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：涉案房屋的地址为深圳市某区某街道鹤X九围某大厦5楼，该房屋没有房产证。2011年1月21日，李春花（乙方）与深圳市永恒记实业有限公司（以下简称永恒记公司）（甲方）双方签订《房屋租赁合同书》，约定为就深圳市某区某街道鹤X九围某大楼租赁关系达成如下协议：第一条租赁面积：厂房，五楼，合计面积370.00㎡（含公摊面积）；第二条租赁单价标准：1、厂房：第一年租金标准￥8.00元／㎡·月，月租金总额为2960.00元（大写：贰仟玖佰陆拾元正），2、卫生、维护费标准￥350.00元／月，（大写：叁佰伍拾元正）；第三条租赁期限自2011年2月1日起至2011年7月30日止。甲方给乙方厂房装修期（2011年2月1日至2011年2月8日），装修期免租金，不免管理费。计租日期自2011年2月8日起；第四条甲方向乙方收取相当于2个月厂房及宿舍租金、管理费和电梯费作租赁保证金（即押金），共计￥6620.00元（大写：陆仟陆佰贰拾元正）。在正式入驻时，乙方向甲方缴纳水电押金￥3000.00元（大写：叁仟元正），如每月水电费超过水电押金，乙方需补缴差额，否则甲方有权限制乙方用水电。如乙方未能履行合同或提前解除合同，押金不予退还。合同到期后乙方凭押金单据退款，押金不计利息。第五条乙方同意由甲方进行租赁物业外围的日常管理，管理费包括公共（卫生、维护、场地保安）；电费按供电局一切费用收费，另外加收用户电损耗费每度0.15元（包括线、表损耗，变压器维护、公共照明、电梯电费等），因供电系统或不可抗力因素造成的停电甲方不承担责任；水费按供水部门一切费用收费，另外用户水损耗费每方加收30％（包括损耗和维护）。……上述合同有李春花签名捺印及永恒记公司签字盖章予以确认。上述合同签订后，2011年1月25日，永恒记公司向李春花出具三份收款收据，编号为0029571的收据内容为“今收到九围某大楼5李春花交来水电材料及公共设施费现金金额贰仟元（￥2000元）”；编号为XX的收据内容为“今收到九围某大楼5李春花交来2月份费用现金金额贰仟肆佰贰拾贰元（￥2422元）”；编号为XX的收据内容为“今收到九围某大楼5李春花交来原有某大楼5叶某的25平方主线卖给李春花现金金额壹仟捌佰元（￥1800元）”。双方确认2011年2月8日至7月31日期间的租金和水电费均已结清。李春花提交的租赁房屋异常变动报告及租户水电表退租手续均可以证明李春花与永恒记公司之间的租赁关系一直维持到2011年8月31日为止。2011年9月1日，案外人安某工业园管理处向李春花出具两份收款收据，编号为XX的收据显示“今收到李春花交来2011年8月份租金金额叁仟叁百壹拾元（￥3310元）”；编号为XX的收据显示“今收到李春花交来8月份水电费用金额壹仟贰佰陆拾伍元（￥1265元）”。永恒记公司当庭认可上述2011年8月份租金及水电费用均是其向李春花收取的。另查明，涉案房屋地址在深圳市某区某街道鹤X九围某公路旁某大厦5楼A，而李春花委托代理人梅国球系个体工商户深圳市某区西乡山X服装设计工作室的经营者，前述深圳市宝安区西乡山X服装设计工作室的注册经营场所就在涉案房屋所在处。同时，李春花委托代理人于庭后提交了符合公民代理资格的相关材料。
李春花诉讼请求：1、永恒记公司向李春花退回卖给李春花的主线钱1800元；2、永恒记公司向李春花退回水电材料及公共设施费2000元；3、永恒记公司向李春花退回八月份租金、水电费及卫生、维护费4575元；4、永恒记公司向李春花退回多收的虚方租金4571.43元；5、永恒记公司向李春花退回多收的电费2453.18元；6、永恒记公司向李春花退回多收的水费119.7元；7、永恒记公司向李春花支付违约赔偿金6，620元；8、永恒记公司向李春花支付应退22139.31元的至起诉之日2012年12月31日起的利息105.47元；9、永恒记公司承担诉讼费用。
原审法院认为：李春花、永恒记公司于2011年1月25日签订的《房屋租赁合同书》中约定出租的房产，没有办理房地产证，也没有取得建设工程规划许可证，故该合同违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效合同。对于合同的无效，合同当事人均有过错，根据无效合同的处理原则，相互取得的财产应当返还。由于李春花、永恒记公司之间的合同已经于2011年8月31日终止，故之前产生（包括2011年8月份）的场地占用费、水电费用及卫生维护费均无须退还。对于李春花要求永恒记公司支付违约赔偿金6620元的诉讼请求，由于双方签订的租赁合同无效，双方对于违约金的约定也应为无效，故李春花的该项诉讼请求原审法院不予支持。对于李春花要求永恒记公司退回卖给李春花的主线钱、水电材料及公共设施费的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方对于法律禁止出租的房屋的租赁行为均存在过错，双方应对各自的经济损失自行承担责任。故对李春花要求永恒记公司退回上述款项的诉讼请求无法律依据，原审法院不予采信。对于李春花主张永恒记公司应退回多收的虚方租金、水电费等请求。根据谁主张谁举证的原则，李春花未能提交充分的证据证明存在多收的事实，应当承担举证不能的不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回李春花的全部诉讼请求。本案受理费178元，由李春花负担。
李春花不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、一审判决认定事实错误，证据不足，适用法律错误，程序违法，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由永恒记公司承担。上诉理由：一、一审判决认定事实错误。（一）、合同无效认定错误。一审认为：李春花、永恒记公司于2011年1月25日签订的《房屋租赁合同书》中约定出租的房产，没有办理房地产证，也没有取得建设工程规划许可证，故该合同违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效合同。但却没有证据证明。一审中庭审法官仅在庭上询问永恒记公司该房产有没有办理房产证或有没有取得建设工程规划许可证，永恒记公司代理人以不清楚而回避。并没有证实此房产没有办理房产证或没有取得建设工程规划许可证。不能以永恒记公司没有提供房产证或建设工程规划许可证而认定。而事实上，李春花提交几份证据虽不能直接证明该房产具有房产证或建设工程规划许可证，但却可以证明该房产的合法性。其实李春花提交的证据与本案都没有直接的联系，只是间接证明此建筑的租赁合同并没有违反法律法规的强制性规定，是完全合法、有效的。如果李春花不能出示这些证据，同样也改变不了此建筑的合法性事实。房产是否合法、是否具备法定出租条件不是因无证据就可以确定的，合法、具备出租条件需要有证据证明，不合法、不具备出租条件就更需要证据证明了。（二）、合同当事人均有过错的事实错误。如果真如一审中所认定的合同无效，那么过错方应在永恒记公司。永恒记公司作为出租人在明知此房产不具备出租条件而仍对外出租当然应承担全责任。李春花作为承租人当然相信此房产是具备出租条件的，怎么也有过错呢？如果是李春花知道其不具备出租条件而仍要承租的，则李春花有过错。但李春花之前不可能知道，直到现在李春花仍不相信这一事实。二、一审中适用法律错误。因一审中认定的事实错误，从而导致法律适用错误。同时由于李春花的其他诉讼请求并不在合同约定中，因此不受合同无效而不支持。永恒记公司收取李春花的主线钱、水电材料及公共设施费等在合同中并没有约定，而永恒记公司收取这些钱款并没有任何依据，故应退还给李春花。至于李春花主张永恒记公司应退回多收的虚方租金、水电费等，一审认为李春花未能提交充分的证据而承担举证不能的不利后果。事实上这些证据都在一审中提交过的，也经永恒记公司质证过。比如虚方租租金，通过完税证明就可以得出实际应支付的房租，多余部分就是多收的，或者通过权属调查表中的用地面积可以间接算出实际面积。水电费可以通过永恒记公司实际所交电费来算出。三、一审判决违反法定程序，因程序违法导致实体判决不公。根据《民事诉讼法》第146条的规定，人民法院适用简易程序审理的案件，应当在立案之日起三个月内审结，也就是说简易程序的审理期限是三个月，李春花是于2012年12月5日提交的材料经诉前联调后转入立案庭，具体立案时间是在2013年2月20日，开庭时间是2013年7月24日，判决书的署名时间是2013年11月11日，寄出时间是2013年12月16日。从立案到结案长达近一年的时间。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，违法法定程序，请求二审法院依法查明事实，维护李春花的合法权益。依法改判或将本案发回重审
永恒记公司答辩称：一、一审认定事实正确。1、一审认定租赁合同无效是正确的，涉案的房屋既没有房产证也没有领取建设工程规划许可证，而且根据李春花一审提交的证据显示，涉案租赁房屋的业主已将涉案的房屋按照历史遗留违法建筑向有关部门申请处理，进一步证明了涉案的租赁房屋的违法性，李春花与永恒记公司就违法性的租赁合同在法律上应认定无效。2、一审认定李春花与永恒记公司对签订租赁合同均有过错，是正确的。李春花明知涉案的租赁房屋没有领取建设工程规划许可证和房产证，仍与永恒记公司签订租赁合同，李春花有过错，导致租赁合同无效，责任归责于双方。二、一审法院适用法律正确。根据最高院关于城镇房屋租赁合同的司法解释，一审法院认定租赁合同无效是正确的。三、一审法院程序不违法。一审自立案至判决，审限在民诉法的规定范围内，李春花将送达时间计算在审限内，是李春花缺乏法律的常识。四、李春花的代理人资格有问题。五、李春花当庭变更的诉讼请求不应支持。
本院经审理查明：李春花承租涉案物业后，永恒记公司向李春花收取了入户用电主线费用1800元。李春花在一审陈述，其使用涉案房产到2011年8月31日，有关费用由永恒记公司收取。李春花在9月与案外人签订了涉案房产的租赁合同。永恒记公司称案外人免除了其在2011年8月装修期的租金，但没有提交有关证据。在李春花与永恒记公司签订的退租表上，记载李春花与永恒记公司在2011年8月31日办理退租手续。原审查明的其他事实属实，本院予以确认。
二审诉讼期间，深圳市宝安区西乡山X服装设计工作室出具诉讼代理人推荐函，推荐梅国球作为其单位职工李春花的诉讼代理人。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据李春花的上诉请求和永恒记公司的答辩意见，本案的争议焦点为：1、涉案合同的效力；2、双方对于合同效力认定的过错；3、永恒记公司收取李春花的有关费用是否应予退还；4、一审是否违反法定程序；5、李春花代理人的资格问题。
关于第一个争议焦点，本院认为，从一审李春花交的涉案房产已经申报历史遗留的情况看，涉案房产没有办理房产证，双方也没有就涉案房产提交有关报建报批手续，因此，一审认定涉案租赁合同无效正确，李春花的该项上诉理由不成立，本院予以驳回。
关于第二个争议焦点，本院认为，永恒记公司作为涉案物业的出租方，明知涉案房产没有办理有关报建报批手续，仍然对外出租涉案房产，永恒记公司应对合同无效承担全部责任。一审认定的该项事实错误，本院予以纠正。
关于第三个争议焦点，本院认为，永恒记公司作为涉案房产的出租人，应保证涉案房产处于适租状态，提供供水供电等基本服务，永恒记公司收取李春花的入户供电主线费用1800元及水电材料、公共设施费2000元没有合理依据，应予以退还，并支付从2011年1月25日开始的利息，利率按照中国人民银行发布的同期贷款利率计算。涉案房产由李春花使用到8月31日，因此，李春花要求永恒记公司退还8月份有关费用的请求没有事实依据，应予以驳回。李春花在使用涉案房产期间，交纳了涉案房产的水电费，并在退还涉案房产时对水电费进行了结算，双方对交纳的金额没有异议，因此，李春花要求永恒记公司退还水电费的请求不予支持。
关于第四个争议焦点，本院认为，一审立案到审理完毕的时间超过了民事诉讼法规定的审理期限，但尚未达到严重违反法定程序的程度，因此，李春花要求将本案发回重审的请求本院予以驳回。
关于第五个争议焦点，本院认为，民事诉讼法规定，当事人所在单位推荐的公民可以作为诉讼代理人。本案中，深圳市宝安区西乡山X服装设计工作室出具诉讼代理人推荐函，推荐梅国球作为其单位职工李春花的诉讼代理人，符合有关法律规定。梅国球可以作为李春花的代理人参与本次诉讼。
综上，原审认定事实有误，本院予以纠正。李春花的上诉部分有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第一百七十条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法西民初字第330号民事判决；
二、深圳市永恒记实业有限公司自本判决生效之日起三日内退还收取李春花的费用3800元，并支付从2011年1月25日开始的利息，利率按照中国人民银行发布的同期贷款利率计算；
三、驳回李春花的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计534元，由李春花负担300元，永恒记公司负担234元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年六月九日
书 记 员 杨泽芳（兼）
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条
当事人、法定代理人可以委托一至二人作为诉讼代理人。
下列人员可以被委托为诉讼代理人：
（一）律师、基层法律服务工作者；
（二）当事人的近亲属或者工作人员；（三）当事人所在社区、单位以及有关社会团体推荐的公民。
第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百五十三条
被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。