黑龙江省大庆市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）黑06执异6号
案外人：雷印龙，男，1965年9月12日出生，住黑龙江省林甸县。
案外人：姜洪杰，男，1974年8月24日出生，住黑龙江省林甸县。
案外人：白春华，女，1966年4月21日出生，住黑龙江省林甸县。
案外人：赵国志，男，1963年1月2日出生，住黑龙江省林甸县。
案外人：段永庆，男，1977年1月11日出生，住黑龙江省林甸县。
案外人：包博航，男，1990年6月7日出生，住黑龙江省林甸县。
案外人：蒋新明，男，1985年12月24日出生，住黑龙江省林甸县。
申请执行人：刘建新，男，1973年2月5日出生，住黑龙江省大庆市让胡路区。
被执行人：黑龙江方略房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区美兰街香逸名苑2-2-403。
法定代表人：蒋文国，该公司总经理。
在本院执行刘建新与黑龙江方略房地产开发有限公司（以下简称方略房地产公司）民间借贷纠纷一案中，案外人雷印龙、姜洪杰、白春华、赵国志、段永庆、包博航、蒋新明分别对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人雷印龙称，其在林甸县龙泉新城售楼处购买×#×号车库，总价102,700元，钱款系一次性付清。该车库一直未交付使用，2016年夏天龙泉新城物业通知其到物业办理登记手续，小区物业如实记录了其详细信息，并告知其等候消息。后其通过龙泉新城物业得知该车库已被法院查封，现正在拍卖。案外人雷印龙认为该车库已属其所有，法院强制拍卖该车库错误，严重侵犯了其合法权益，请求法院解除对该车库的查封、拍卖等强制执行措施。
案外人姜洪杰称，其与方略房地产公司于2013年3月14日签订《龍泉新城认购协议书》，购买方略房地产公司林甸县龙泉新城小区×号楼×号车库。该车库价款98,650元，约定分两期付款。其于2013年12月22日向方略房地产公司售楼处交付够房款60,000元，其2015年年末向方略房地产公司交付剩余购房款时得知该车库已被法院查封。案外人姜洪杰认为该车库在法院查封之前其与方略房地产公司已经签订《龍泉新城认购协议书》并向方略房地产公司交付了购房款，其已实际占有，其对该车库具有所有权，法院查封该车库错误，故请求法院解除对该车库的查封、拍卖等强制执行措施。
案外人白春华称，其于2013年12月4日与售楼处签订认购协议书购买林甸县龙泉新城小区×门×号车库，面积为24.3平方米并交纳购库款121,500元。案外人白春华认为其所购买的车库产权归其所有，故请求法院解除对该车库的查封、拍卖等强制执行措施。
案外人赵国志称，2013年7月26日其与开发公司商定，用其设计该小区建筑设计费部分余款购买方略房地产公司开发的林甸县龙泉新城小区×号楼×号车库（面积28.34平方米，总价141,700元），并签订《商品房买卖协议》。协议签订后，其于2014年8月8日用设计费转付给开发商手续，开发商为其出具了购房收据，同时将该车库交付给其使用至今。案外人赵国志认为其所购买的车库产权归其所有，故请求法院解除对该车库的查封、拍卖等强制执行措施。
案外人段永庆称，2012年8月28日其购买了林甸县龙泉新城小区×号楼×号车库，其已向方略房地产公司支付了全部款项，开发商也已将车库交付其使用。案外人段永庆认为该车库系其所有，故请求法院解除对该车库的查封、拍卖等强制执行措施。
案外人包博航称，2013年9月26日其于林甸县龙泉新城售楼处购买该小区×-×号车库（面积24.3平方米，总价119,993元），价款系一次性付清。该车库一直未交付使用，2016年夏天龙泉新城物业通知其到物业办理登记手续，小区物业如实记录了其详细信息，并告知其等候消息。后其通过龙泉新城物业得知该车库已被法院查封，现正在拍卖。案外人包博航认为该车库已属其所有，法院强制拍卖该车库错误，严重侵犯了其合法权益，请求法院解除对该车库的查封、拍卖等强制执行措施。
案外人蒋新明称，其与方略房地产公司于2013年8月11日签订了《认购书》购买林甸县龙泉新城×号楼×号车库（面积28.34平方米，总价141,700元），款项其于2013年8月11日一次性付清。方略房地产公司已于2013年11月初将该车库交付其使用。案外人蒋新明认为，首先，根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，其与方略房地产公司签订的《认购书》具有《商品房买卖合同》的主要内容，且已交付全款，该《认购书》符合《商品房买卖合同》。其次，其早在2013年8月份已购买并实际取得该车库。故其根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定请求法院解除对该车库的查封、拍卖等强制执行措施。
申请执行人刘建新称，首先，《物权法》明确规定不动产权利的转移以登记为准。故涉案车库虽已出售给案外人，但因其并未办理房屋登记手续，故车库的权利并未发生转移，现其所有权人依旧为被执行人。其依据生效的判决申请执行被执行人财产完全符合法律规定。其次，案外人与被执行人之间形成了债权债务关系，案外人可依据房屋买卖合同向被执行人主张债权。综上，案外人要求解除林甸县龙泉新城小区车库的查封及拍卖等强制执行措施的请求没有事实及法律依据，请求法院依法予以驳回。
本院查明，原告刘建新与被告方略房地产公司民间借贷纠纷一案，本院于2014年12月8日作出（2014）庆商初字第62号民事判决书，缺席判决如下：一、解除原告刘建新与被告方略房地产公司于2014年4月22日签订的民间借款合同及228万元借款借据（合同）；二、被告方略房地产公司于本判决生效后立即给付原告刘建新借款本金1228万元；三、被告方略房地产公司于本判决生效后支付原告刘建新利息及违约金（2013年11月19日签订20131119001号合同，应以借款本金500万元为基数，从2013年11月19日起按中国人民银行同期同类贷款利率四倍支付利息和违约金至本判决生效之日止；2014年4月22日签订20140422001号合同，应以借款本金500万元为基数，从2014年4月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率四倍支付利息和违约金至本判决生效之日止）；四、驳回原告刘建新的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限内履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。方略房地产公司不服该判决上诉至黑龙江省高级人民法院，黑龙江省高级人民法院于2015年8月6日作出〔2015〕黑高商终字第102号民事判决书，判决如下：一、维持大庆市中级人民法院（2014）庆商初字第62号民事判决主文第一、四项；二、撤销大庆市中级人民法院（2014）庆商初字第62号民事判决主文第二、三项；三、方略公司于本判决生效后十日内给付刘建新借款本金7,729,394.29元，并自2014年7月4日起至判决确定的自动履行期限内的实际给付之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率四倍的标准支付利息及违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
该案一审审理过程中，2015年2月10日，本院根据刘建新的申请，针对原告刘建新与被告方略房地产公司民间借贷纠纷一案作出（2014）庆商初字第62号民事裁定书，查封或冻结被告方略房地产公司1600万元的财产。同日，本院作出（2014）庆商初字第62号协助执行通知书并送达林甸县房地产管理处，请其协助查封方略房地产公司位于林甸县的龙泉新城2#、5#、9#、13#、18#、19#部分车库（明细见协助执行通知书）。该裁定及协助执行通知书查封了案外人所提异议的车库。
判决生效后，申请执行人刘建新向本院申请执行，本院于2015年9月11日立案执行，并依法向被执行人送达执行通知书、报告财产令。2016年6月20日，本院作出（2015）庆执字第228-3号执行裁定书，继续查封被执行人方略房地产公司名下的位于林甸县龙泉新城2号楼车库101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、115、116、117、118；5号楼101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、115、116、117、118、119、120、121、122、123；9号楼102、103、106、107、110、111、112、113、114、115、116、117、118、119、120、121、122、123、124、125、126、127、128、129、130、131、132、133、134、135、136、137、138、139、140、141、142、143、144、145、146、147、148、149；13号楼101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、115、116、117、118、119、120、121、122、123、124；18号楼101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、115、116、117、118、119、120、121、122、123、124；19号楼101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、115、116、117、118、119、120、121、122、123、124、125、126、127、128、129、130、131、132共计165户。查封期限为三年（自2016年6月22日至2019年6月22日）。该裁定于2016年6月22日送达至林甸县房产交易所。2016年8月26日，本院作出（2015）庆执字第228-4号执行裁定书，裁定拍卖（2015）庆执字第228-3号执行裁定书所查封的165户车库。2016年8月30日，本院作出（2015）庆执字第228号拍卖通知书，通知申请执行人刘建新本院将通过淘宝网司法拍卖网络平台对本院查封的被执行人方略房地产公司名下位于林甸县龙泉新城共计165户车库进行公开拍卖。
本院另查明，制式《龍泉新城认购协议书》第四条规定“如乙方未按本协议第二条约定（未按本协议书的要求）如数额、时间、付款方式付款，则视为乙方违约，甲方有权解除本认购协议。甲方解除本认购协议的，乙方已支付的定金不予退还，甲方有权将该商品房另行出卖给第三方”。第五条规定“乙方在甲方取得商品房预售许可证后，经甲方通知乙方五日内双方签字《商品房买卖合同》，如乙方在规定时间内不前来办理签字《商品房买卖合同》手续，则视为乙方违约，甲方有权解除本认购协议。甲方解除本认购协议的，乙方已支付的定金不予退还，甲方有权将该商品房另行卖给第三方”。
本院还查明，案外人雷印龙向本院提交的《龍泉新城认购协议书》证实，其与方略房地产公司约定购买龙泉新城×门×库，建筑面积约20.54平方米，总价102,00元，签订时间不详（该原件时间亦看不清），备注“抵20#楼主建收尾工程款”。案外人雷印龙向本院提交的NO.0039479收据证实2014年6月26日，方略房地产公司以“转”方式收取案外人雷印龙×门×库款项102,700元。本院于2016年12月5日对案外人雷印龙所作《调查笔录》证实其自认其于2014年6月26日购买该车库。
案外人姜洪杰向本院提交的《龍泉新城认购协议书》证实，其与方略房地产公司约定购买龙泉新城×门×库，建筑面积约19.73平方米，总价98,650元，签订时间2013年3月14日，备注“房款欠条在黑龙江方略房地产开发有限公司”。案外人姜洪杰向本院提交的NO.0039423收据证实2013年12月22日，方略房地产公司以“现金”方式收取案外人姜洪杰×-×库补款60,000元。
案外人白春华向本院提交的《龍泉新城认购协议书》证实，其与方略房地产公司约定购买龙泉新城×#门×库，建筑面积约24.3平方米，总价121,500元，签订时间2013年12月4日。案外人白春华向本院提交的NO.0039429收据证实2014年3月5日，方略房地产公司以“转”方式收取案外人白春华×#×库款121,500元。
案外人赵国志向本院提交的《龍泉新城认购协议书》证实，其与方略房地产公司约定购买龙泉新城×门×库，建筑面积约28.34平方米，总价141,700元，签订时间2013年7月26日。案外人赵国志向本院提交的№011473收据证实2014年8月8日，方略房地产公司以“现金”方式收取案外人赵国志×#×库款项141,700元。案外人赵国志向本院提交的《建设工程设计合同（一）》证实2012年3月1日，其与方略房地产公司约定由其承担2#、3#高层及多层工程设计。该合同第五条约定“本合同设计收费估算为888,47.74元人民币。说明：1.提交各阶段设计文件同时支付各阶段设计费。2.在提交最后一部分施工图的同时结清全部设计费，不留尾款。3.实际设计费按初步设计概算（施工图设计概算）核定，实际设计费与估算设计费出现差额时，双方另行签订补充协议。4.本合同履行后，定金抵作设计费”。
案外人段永庆向本院提交的《龍泉新城认购协议书》证实，其与方略房地产公司约定购买龙泉新城×门×库，建筑面积约20.43平方米，总价85,806元，签订时间2012年8月28日。案外人段永庆向本院提交的NO.00000605收据证实2012年8月28日，方略房地产公司以“现金”方式收取案外人段永庆×#×定金20,000元。NO.0039405收据证实2013年12月22日，方略房地产公司以“现金”方式收取案外人段永庆×-×××、×-×××补款50,000元。NO.00000604收据证实2012年8月28日，方略房地产公司以“现金”方式收取案外人段永庆定金20,000元，收款事由为定金，具体房号无法看清（原件亦无法看清）。
案外人包博航向本院提交的《龍泉新城认购协议书》证实，其与方略房地产公司约定购买龙泉新城×门×库，建筑面积约24.3平方米，总价119,993元，签订时间2013年9月26日。案外人包博航向本院提交的NO.0039286收据证实2013年9月26日，方略房地产公司以“现金”方式收取案外人包博航×门×库款项119,993元。
案外人蒋新明向本院提交的《龍泉新城认购协议书》证实，其与方略房地产公司约定购买龙泉新城×门×库，建筑面积约28.34平方米，总价141,700元，签订时间2013年8月11日。案外人蒋新明向本院提交的NO.0036307收据证实2013年8月11日，方略房地产公司以“转”方式收取案外人蒋新明×-×库款项141,700元。
审查异议期间，案外人雷印龙向本院提供如下证据：《龍泉新城认购协议书》；2014年6月26日方略房地产公司NO.0039479收据。
案外人姜洪杰向本院提供如下证据：《龍泉新城认购协议书》；2013年12月22日方略房地产公司NO.0039412收据。
案外人白春华向本院提供如下证据：《龍泉新城认购协议书》；2014年3月5日方略房地产公司NO.0039429收据。
案外人赵国志向本院提供如下证据：《龍泉新城认购协议书》；2014年8月8日方略房地产公司№011473收据；《建设工程设计合同（一）》。
案外人段永庆向本院提供如下证据：《龍泉新城认购协议书》；2012年8月28日方略房地产公司NO.00000604、NO.00000605及2013年12月22日方略房地产公司NO.0039405收据。
案外人包博航向本院提供如下证据：《龍泉新城认购协议书》；2013年9月26日方略房地产公司NO.0039286收据。
案外人蒋新明向本院提供如下证据：《龍泉新城认购协议书》；2013年8月11日方略房地产公司NO.0036307收据。
以上证据均为复印件，且与原件核对无异。案外人通过上述证据欲证实其所主张的房产应属其所有。
本院认为，本案的争议焦点为各案外人的异议请求能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条、第二十九条分别规定了对一般买受人物权期待权的保护及对消费者物权期待权的保护。因各案外人所主张权利的标的物均为车库，并非用于居住，故虽各案外人所主张权利的房产系登记在被执行的房地产开发企业名下，但各案外人的异议请求均不符合《规定》第二十九条关于对消费者物权期待权的保护范围，不能以该条排除本案的执行。而《规定》第二十八条关于对一般买受人物权期待权的保护则规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得方式。”《商品房销售管理办法》第十六条亦对商品房销售时，房地产开发企业和买受人订立的书面商品房买卖合同中应当明确的主要内容加以明文规定。从各案外人所签订的《龍泉新城认购协议书》各项具体内容来看，该《龍泉新城认购协议书》实为对签订正式商品房买卖合同相关事宜的约定，而非商品房买卖合同，故各案外人在本院查封其各自主张权利的执行标的前均未能与方略房地产公司签订《商品房销售管理办法》第十六条所规定的合法有效的商品房买卖合同。且各案外人均未能向本院提交任何证据材料证实其在本院查封之前已合法占有其所主张权利的执行标的物。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。故各案外人的异议请求亦不符合《规定》第二十八条关于对一般买受人物权期待权的保护范围，其各自主张不能阻止本院对执行标的物的继续执行。
综上，各案外人的异议理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，裁定如下：
驳回案外人雷印龙、姜洪杰、白春华、赵国志、段永庆、包博航、蒋新明的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 孙 丽
代理审判员 李统君
代理审判员 王 慧
二〇一七年一月十八日
书 记 员 唐宪忠