江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆民初字第4420号
原告上海世茂南京物业服务有限公司昆山分公司，住所地江苏省昆山市玉山镇新南路228号世茂蝶湖湾花园。
代表人吴懿，该公司总经理。
委托代理人於伟林，江苏海联海律师事务所律师。
被告周亮，男，汉族，1963年4月12日生。
委托代理人王某。
原告上海世茂南京物业服务有限公司昆山分公司与被告周亮物业服务合同纠纷一案，本院于2013年11月5日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员孙守旺独任审判，于2013年12月9日公开开庭进行了审理。原告上海世茂南京物业服务有限公司昆山分公司委托代理人於伟林、被告周亮的委托代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海世茂南京物业服务有限公司昆山分公司诉称：原告系世茂蝶湖湾小区的物业服务公司，周亮系该小区业主，双方签订了临时管理规约及前期物业管理服务协议。原告已经依约为小区提供安保、垃圾清运、绿化、设备维修等物业服务，但周亮拖欠物业服务费共计35216.4元（期间：2009年4月1日至2013年9月30日；计算方式：652.1元＊5411个月），严重违反了双方的协议，应支付滞纳金9507.6元（暂计三个月，计算方式：35213.4元＊3‰＊90天，保留追讨其他滞纳金的权利）。故请求判令周亮支付44721元及起诉之日至付清全部款项之日的滞纳金（按3‰计算）；诉讼费由周亮承担。
被告周亮辩称：上海世茂南京物业服务有限公司昆山分公司未能按照物业服务协议约定履行环境清洁、安全及设备维护，经多次沟通亦无改善，不得已，被告才以暂时拒缴物业费来促使原告履行义务。上海世茂南京物业服务有限公司昆山分公司违反物业服务管理协议如下：第一、物业费核定未经工商局核准，自行制定；第二、未按照物业服务协议约定的标准提供物业服务；第三、在安全防范方面违反物业管理协议；第四、违反消防安全协议。再者，由于该小区项目系分批开发，目前尚未开发完毕，在后续工程施工期间，给原告造成噪音、粉尘等污染，应当减少支付15%-30%的物业费。被告因房屋漏水等直至2012年3、4月份才入住该房，此前一直空置。2012年7月份，因暴雨漏水导致地板及电器损坏，至今原告未维修。2013年夏天，主卧阳台坍塌，经多次协调，均未维修。
经审理查明：2006年10月18日，昆山世茂蝶湖湾开发建设有限公司与周亮签订商品房购销合同，约定将昆山市世茂蝶湖湾花园X幢X单元X号房出售给周亮。2006年10月16日，昆山世茂蝶湖湾开发建设有限公司与周亮签订“世茂蝶湖湾花园前期物业管理服务协议（住宅区域）”一份，约定上海世茂第一太平物业服务有限公司为周亮购买的昆山世茂蝶湖湾花园X幢X室提供物业服务，该房建筑面积260.87平方米，前期物业服务费为2.5元／月·平方米。同日，周亮签署昆山世茂蝶湖湾临时管理规约承诺书一份，载明于每季度初缴纳后季度的物业服务费，逾期按照千分之三收取利息。协议签订后，上海世茂第一太平物业管理有限公司昆山分公司提供了物业服务，周亮未缴纳2009年4月1日至2013年9月30日期间的物业服务费。2013年9月25日，上海世茂南京物业服务有限公司昆山分公司向周亮邮寄送达了物业费催缴通知书，载明应缴纳物业费为34561.3元、滞纳金为933.2元。
另查明：2009年8月8日，上海世茂第一太平物业管理有限公司昆山分公司经苏州市工商行政管理局准予变更为上海世茂第一太平物业服务有限公司昆山分公司。2010年9月27日，上海世茂第一太平物业服务有限公司昆山分公司经苏州市工商行政管理局准予变更为上海世茂南京物业服务有限公司昆山分公司。更名后的原告上海世茂南京物业服务有限公司昆山分公司与昆山世茂蝶湖湾开发建设有限公司补签了世茂蝶湖湾花园前期物业管理委托合同，约定蝶湖湾公司委托原告管理服务座落于昆山开发区新南中路（街道）X号的世茂蝶湖湾花园；委托管理服务期限自2009年1月1日至业主大会成立，业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止；在前期物业管理阶段，实行物业服务包干制，原告按建筑面积向业主收取物业服务费，高层住宅1.95元／月／平方米，别墅2.50元／月／平方米，花园洋房1.8元／月／平方米。
以上事实由世茂蝶湖湾花园前期物业管理服务协议、世茂蝶湖湾临时管理规约、承诺书、房屋交接单、商品房买卖合同、催缴通知书及邮寄凭证、企业名称变更预先核准通知书、变更登记通知书、企业资质证书、营业执照及当事人的陈述予以证实。
本院认为：上海世茂第一太平物业管理有限公司昆山分公司更名为上海世茂第一太平物业服务有限公司昆山分公司，后又更名为上海世茂南京物业服务有限公司昆山分公司，其权利义务由更名后的上海世茂南京物业服务有限公司昆山分公司享有和负担。昆山世茂蝶湖湾开发建设有限公司与周亮签订“世茂蝶湖湾花园前期物业管理服务协议（住宅区域）”后，将“世茂蝶湖湾花园前期物业管理”委托给上海世茂南京物业服务有限公司昆山分公司，上海世茂南京物业服务有限公司昆山分公司依约定对合同载明的物业提供了服务，周亮应当按照协议约定支付相应的物业服务费及滞纳金。上海世茂南京物业服务有限公司昆山分公司未提供证据证明其在2010年9月27日名称变更前受委托提供了物业服务，故对于2010年9月27日前的主张，本院不予支持。根据协议约定，周亮应支付2010年9月28日至2013年9月30日期间的物业费总额为：260.87平方米＊2.5元／月·平方米＊36个月＋260.87平方米＊2.5元／月·平方米＊3日／30日，即23543.52元。上海世茂南京物业服务有限公司昆山分公司按照未付款每日千分之三标准计算滞纳金，该约定过高，本院酌情调整为日万分之五。周亮的辩称无事实及法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告周亮于本判决生效后十日内支付原告上海世茂南京物业服务有限公司昆山分公司23543.52元及滞纳金（其中1956.53元自2010年9月28日起、其中1956.53元自2011年11月28日起、其中1956.53元自2012年2月28日起、其中1956.53元自2012年5月28日起、其中86.96元自2012年8月28日起，均按照每日万分之五计算至本判决生效之日）。
（如采用转账方式，请汇入上海世茂南京物业服务有限公司昆山分公司，开户行中国建设银行昆山市亭林分理处，帐号XXXX或昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号32201986436051515260。）
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费680元，减半收取340元，由被告负担，于本判决生效之日起十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10-550101040009599。
代理审判员 孙守旺
二〇一四年一月十二日
书 记 员 姜 超
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。