贵州省习水县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔0330民初2578号
原告：习水县协诚物业管理有限公司。
统一社会信用代码：91520330688429146Q。
住所：贵州省遵义市习水县东皇镇西城区。
法定代表人：曾健。
委托代理人袁俊玲，贵州名城（习水）律师事务所律师。
委托代理人胡青焱，贵州名城（习水）律师事务所律师。
被告：何碧波，男，汉族，生于1983年2月11日，贵州省习水县人，住习水县大坡乡大坡街道居街上组***号。
原告习水县协诚物业管理有限公司（以下简称“协诚物业公司”）诉被告何碧波物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易（小额诉讼）程序，于2018年7月11日公开开庭进行了审理。原告协诚物业公司的委托代理人袁俊玲、胡青焱，被告何碧波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提起诉讼请求：1、判决被告立即支付原告物业管理费1239.88元；2、判决被告立即支付原告违约金749.88元，并自2018年2月1日起以1239.88元为基数按月利率9%向原告支付违约金至债务清偿之日止（暂计算至2018年5月1日为334.77元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告因购买红都世纪城住房而与原告签订《红都.世纪城前期物业服务合同》（以下简称“合同”），依据合同约定，被告所居住的房产物业管理服务费为595.14元/年。截止2018年1月31日，被告已累计未缴纳物业服务费共计1239.88元。根据合同第九条第二款的约定，如被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交并自逾期之日起每天按所欠金额的千分之三支付违约金。按此约定计算，被告欠缴的物业服务费相应的违约金为749.88元。同时，因该小区业主委员会已经重新聘请了湖南兴文物业管理公司为该小区物业，双方签订的合同已经终止。综上，被告欠缴物业服务费等相关费用已经违反了合同约定，应承担相应的违约责任，原告催收无果，特提起诉讼。
被告何碧波答辩称：同另案被告袁玉品的答辩意见，即：一、关于物业服务。1、与习水县世纪物业服务有限公司（以下简称“世纪物业公司”）签订的《前期物业服务合同》是强迫签订，签订后才能领取钥匙。本人未与协诚物业公司签订任何合同，且协诚物业公司从未接管世纪物业公司，与协诚物业公司无任何合同纠纷。2、2013年12月，在21号楼和48号楼之间设立的蔬菜批发市场，严重影响环境卫生、噪音等严重影响工作和休息，多次找物管公司协调未果后才拒交物业费，现蔬菜批发市场于2017年初撤离。3、原告没有按《合同》第一条第一款第一项，对房屋公用部分、公共设备、设施、绿化、环境卫生、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理；没有按第五项，每半年向被告公布物业费收支情况。4、世纪城小区内，车辆停放混乱，21号楼4单元消防通道经常堵塞，随意停车严重影响行人通行，小区门岗形同虚设，车辆进出不管不问，公共绿化带停放车辆物业公司从未管理。物业公司没有按《合同》第二条第五款第1项规定，做到进出小区内的各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。5、原告没有按《合同》第二条第二款约定，对房屋共用的监控、消防、上下水管道、绿地、道路、电子门等进行维护和管理。6、楼梯道内杂物随处堆放，人行道被商贩占道经营、公共部分小广告乱贴乱画、公共区域随意出租未公示。原告没有按《合同》第二条第三款第3项约定，及时清运垃圾、禁止乱堆乱放行为并及时处理。7、原告没有按《合同》约定，对下水道、井、池保持通畅，公共水池定期清洗。8、原告没有达到《合同》约定，对房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画、擅自占用和堆放杂物现象；楼梯护栏、公共玻璃窗等保持洁净。9、小区门禁系统坏了多年，多次与物管沟通，到现在没有解决。天然气什么时候能用上，到现在都没有具体的答复。二、物业费。《合同》约定的住宅按建筑面积每月每平方米0.4元收取，现原告违反约定，擅自提高收费标准或乱收费。三、原告在世纪城小区内收取的广告费、场地费等属于被告所有。四、要求原告公布世纪城小区房屋维修基金使用情况。另，外墙漏水、车辆被刮、监控无法调取。
经审理查明：习水县世纪物业服务有限公司成立于2009年6月16日，系具备物业服务资质的企业。2017年9月27日，“习水县世纪物业服务有限公司”的名称变更为“习水县协诚物业管理有限公司”。
被告的房屋位于习水县西城区红都世纪城23栋2单元5楼1号，建筑面积99.17平方米。2011年10月17日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《红都·世纪城前期物业服务合同》。《合同》约定：第一条、双方权利和义务。一、甲方的权利、义务。1、对房屋共用部分、公共设备、设施、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。2、建立健全本物业的各项管理制度和管理档案资料。3、制止违反本物业的物业管理制度的行为。4、依据本合同约定向乙方收取物业管理费。5、每半年向乙方公布物业管理费收支情况。第二条、物业服务内容及质量。一、房屋共用部位的维护和管理。公用部位指房屋主体承重结构部位、户外墙面、楼梯间、走廊通道等进行维护、养护与管理。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。主要对共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、供电线路、消防设施、道路、路灯、池、井等进行维护和管理。三、环境卫生的管理。1、清洁卫生实行责任制，设专职清洁人员和明确责任范围。2、小区内公共场地、楼道、道路等每天清扫、保洁。3、垃圾清运时，制止乱堆乱放行为并及时处理。4、下水道、井、池通畅。公共水池定期清洗。5、房屋共用部位保持清洁、无乱贴、乱画、擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。四、秩序维护员服务的管理。1、协助公安部门维护小区内的公共秩序，配合公安部门加强小区内的治安防范工作。2、设置专职秩序维护员，实行24小时门卫值班制度，小区内设置秩序维护员巡视制，实行定期不定线巡逻。五、交通秩序和车辆管理。1、进出小区的各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。2、停车场有专人疏导，车辆排列整齐。六、绿化管理。1、小区内绿地布局合理，花草树木与建筑配置得当。2、花草树木长势良好，设置专人护理，修剪整齐美观。七、消防管理：预防为主、防消结合。八、房屋共用部位、共用设施、设备小修，随叫随到，热情服务，急修、迅速到位，及时处理。第三条、物业服务费用。一、住宅按建筑总面积每月每平方米0.40元收取，商业用房按建筑总面积每月每平方米0.60元收取。二、收费时间定为每月25日至30日。第四条、物业服务合同时效。自开发公司通知交房起至业主大会成立并选聘新的物业公司之日止。第九条、违约责任。一、甲方违反本合同，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用。二、乙方违反合同，不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并以逾期之日起每天按所欠金额的3‰计收违约金，并责令其迅速结清相关费用。
原、被告签订上述《合同》后，原告履行《合同》约定的物业服务至2018年1月31日。在合同履行期间，原告对物业管理费进行上调，并于2013年3月21日在小区内就物管费上调通知进行公示，内容为“从2014年元月一号起物管费上调0.1元一平方，现每平方是0.5元。”被告自2016年1月至2018年1月31日，未缴纳物业管理费。
另查明：原告在向红都世纪城小区提供物业管理服务期间，进出小区的车辆停放混乱，部分车辆还停靠在绿化地上，对绿化养护未达到《合同》约定的标准。
上述事实，有原告提交的营业执照、工商变更登记信息、公司名称变更公告、《合同》、物业费上调通知、欠缴物业费名单、催缴通知、保安值班表和巡逻表、工程员维修登记表、工程员登记表明细和协调处理名单、保洁员值班签到表、保洁负责区域明细、保洁值班情况表、小区清运垃圾登记表，其他被告提交的照片等在卷佐证，经举证质证，本院予以确认。
本院认为，原告与被告签订的《红都·世纪城前期物业服务合同》，约定由原告为被告所居住的小区提供物业管理服务，该合同系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。协诚物业公司、业主应当依照合同约定全面履行合同义务。即原告应当履行提供法定和约定的物业管理服务义务，被告应当履行按时支付物管费的义务。但原告在履行物业管理服务义务过程中，因自身管理不善和业主不交纳物管费等原因，所提供的服务在交通秩序和车辆管理、绿化养护上存在重大瑕疵，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定和第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”之规定，结合原告在履行物业管理服务义务存在重大瑕疵的情形，根据公平合理原则，本院酌定由被告向原告支付应缴纳物业管理费80%的费用。同时，因原告存在违约行为，对其主张的违约金，本院不予支持。
关于物业管理费以0.40元计算还是0.50元计算的问题。由于原、被告签订的《合同》明确约定住宅按建筑总面积每月每平方米0.4元收取物业服务费，原告在调整收费标准时未与小区业主协商变更合同内容，系原告单方对合同重大事项进行变更，与国务院颁布的《物业管理条例》第四十条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业合同中约定。”的规定不符。所以，原告要求被告支付的物业管理费，仍应按每月每平方米0.4元计费。被告应缴纳给原告2016年1月1日至2018年1月31日期间的物业管理费，根据上述确定的比例为99.17平方米×0.4元/平方米×25月×80%＝793.36元。
综上所述，为规范物业服务市场，平等保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第六条，《物业管理条例》第七条、第四十条之规定，判决如下：
一、被告何碧波在本判决生效后十日内支付原告习水县协诚物业管理有限公司2016年1月1日至2018年1月31日期间的物业管理费793.36元。
二、驳回原告习水县协诚物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案减半收取案件受理费25.00元，由原告习水县协诚物业管理有限公司承担5元，被告何碧波负担20元。
本判决发生法律效力后，权利人可在判决确定的履行期限届满后二年内，向本院申请执行。
本判决为终审判决。
审判员 吴文杰
二〇一八年八月十五日
书记员 方朝凤