广东省韶关市曲江区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0205民初661号
原告：韶关市易安居物业管理有限公司。住所地：韶关市曲江区马坝镇安山路**号林业局大院内森林防火指挥中心首层*号门店。统一社会信用代码：91440205MA4UTEPA9A。
法定代表人：叶安宝，公司经理。
委托诉讼代理人：林官祥，韶关市曲江区附城法律服务所法律服务工作者。
被告：邓启晓，男，1980年3月3日出生，汉族，湖南省娄底市人，住韶关市曲江区，
原告韶关市易安居物业管理有限公司（以下简称“易安居公司”）诉被告邓启晓物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告易安居公司委托诉讼代理人林官祥，被告邓启晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给付拖欠的物业管理费876.40元；2、承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年10月18日，原告与韶关市××区马坝镇金海悦花园小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定金海悦花园小区全体业主为原告的服务对象，具体物业管理服务事项详见合同第二条规定，原告向业主收取物业服务费，具体标准为电梯楼1．2元／月每平方米，步梯楼0．5元／月每平方米，停车场：小车150元／月，摩托车（含外观与摩托车相似的电动车）10元／月。但是，被告从2016年11月1日至今未交物业费。为此，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请人民法院查明事实，依法予以公断。
被告辩称，易安居公司与韶关市××区马坝镇金海悦花园小区业主委员会（下称“金海悦业委会”），于2016年10月18日签订的《物业服务合同》无效。理由分述如下：1、易安居公司未取得《物业服务收费备案表》和《物业管理资质》，不得承接物业管理服务，收取物业费。从易安居公司营业执照显示其成立日期为2016年8月4日，发证日期为2017年1月4日，根据《物业管理条例》第32条第2款，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。另根据《物业服务企业资质管理办法》第6条，新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内向工商注册地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。值得注意的是《物业服务企业资质管理办法》直到2018年3月8日被废止。易安居公司的成立发生在该办法废止前，应当依法依规取得资质方可承接物业管理服务。2、易安居公司明知金海悦业委会未召开业主大会未取得金海悦花园小区授权，仍与其签订物业服务合同，损害了答辩人的合法权益，系无效合同。金海悦业委会在签订物业服务合同之前应当依法召开业主大会作出决议，取得业主大会同意后，业委会方可与物业公司签订物业服务合同。在本案中，金海悦业委会将金海悦小区的物业管理承包给易安居公司的行为，实际上侵犯了包括答辩人在内的整个小区业主的权利，明显违背了我国物权法的规定。而易安居公司明知金海悦业委会在签订合同之前既未召开业主大会，亦未取得小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，无权处分物业管理，仍与之签订物业服务合同，显然是恶意串通损害答辩人及小区其他业主的利益。众所周知物业管理权应当由物的所有权人（即业主）决定，所以易安居公司与金海悦业委会违反了我国合同法第52条的规定，双方签订的合同是无效合同。3、金海悦业委会擅自将金海悦花园物业承包给易安居公司违反了我国《物权法》第七十六条：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。显然，在程序上金海悦业委会将金海悦花园小区的物业管理承包给易安居公司违反了上述物权法的规定，也是无效的。二、易安居公司要求答辩人支付物业管理费876．40元，没有事实和法律依据，请法院依法驳回。理由如下：1、退一万步说，易安居公司违法承包物业管理后，答辩人有证据证实易安居公司既未履行物业管理义务（如部分公共区域杂草丛生未清除保洁、消防器具未配备、多次阻拦答辩人骑摩托车进入小区等等），亦对答辩人多次反映该小区其他业主未经审批改变规划、私自违法建设严重影响答辩人房屋采光（证据见违法建设照片），侵害小区业主利益，易安居公司对此置之不理，至今未妥善解决。故易安居公司未对小区共用设施设备及共有部位妥善进行管理服务，未履行其应尽义务。2、根据我国民事诉讼法规定的“谁主张、谁举证”的原则，易安居公司应当对每项费用的计算依据和计算方法进行说明并提供相应的证据，否则其依法应当承担不利的后果。3、易安居公司与金海悦业委会于2016年10月18日违法签订《物业服务合同》后，至今未得到金海悦小区双过半数业主的追认，所以该合同无效，依法不能履行。故易安居公司依据该合同向答辩人收取物业费亦无事实和法律依据。综上所述，答辩人认为易安居公司提出的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院依法驳回，以维护答辩人的合法权益。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并记录在案，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2016年10月18日，韶关市××区马坝镇金海悦花园小区业主委员会作为甲方，与原告易安居公司签订了《物业服务合同》，合同约定：合同期限为3年，即自2016年10月22日起至2019年10月21日止。试用期为一年，从2016年10月22日起至2017年10月21日为试用期，试用期内业主满意度未达到三分之二，甲方可解除合同。合同第七条约定：乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费，（一）住宅：电梯楼1．2元／月每平方米，步梯楼0．5元／月每平方米，（二）停车场：小车150元／月，摩托车（含外观与摩托车相似的电动车）10元／月。2、被告在韶关市××区马坝镇金海悦花园购买的物业是6栋601房，面积103.11平方米，物业费按每月0.5元/平方米计算，其拖欠2016年11月1日至2018年3月31日合计17个月的物业费876.40元未缴纳。3、被告列出原告有如下几点疏于管理之处：（1）6栋1梯公共消防设施损坏、缺失；（2）物业非法阻止业主进出小区门口；（3）6栋东面侵占公共绿化用地、违章搭棚；（4）6栋北面杂草丛生、垃圾成堆；（5）6栋1梯门口有空洞、防护围栏损坏，存在安全隐患；（6）6栋1梯7楼至楼顶楼梯杂物乱堆乱放，存在火灾隐患。
本院认为：根据国发〔2017〕7号《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》的规定，物业服务企业二级及以下资质认定已经依法取消，被告以原告无取得物业管理资质为由进行抗辩，理据不足。被告以业委会未召开业主大会，未取得授权与原告签订的物业服务合同无效，根据《物业管理条例》第十一条：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”的规定，选聘和解聘物业服务企业的事项依法应当由业主共同决定，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”的规定，即使业委会未经召开业主大会，其与原告签订物业服务合同，也属于效力待定的合同，可以待广大业主追认后确定该合同效力，被告个人不同意追认，决定不了该合同的效力，故被告该项抗辩理由，本院不予采纳。广大业主对于该小区的物业服务合同，已经履行多年，应视为该合同有效。
至于原告请求判令被告立即给付拖欠的物业管理费876.40元问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，原告与金海悦花园小区签订的物业服务合同对被告具有约束力，被告在该小区购买的住宅是6栋601房，面积103.11平方米，按每月0.5元/平方米计算物业费，其拖欠2016年11月1日至2018年3月31日合计17个月的物业费876.40元，应予以缴纳。
至于被告提出原告有如下几点疏于管理之处：（1）6栋1梯公共消防设施损坏、缺失；（2）物业非法阻止业主进出小区门口；（3）6栋东面侵占公共绿化用地、违章搭棚；（4）6栋2梯前后搭棚并侵占公共绿化用地；（5）6栋北面杂草丛生、垃圾成堆、存在火灾隐患；（6）6栋1梯门口有空洞、防护围栏损坏；（7）6栋1梯7楼至楼顶楼梯杂物乱堆乱放等。庭审中，原告明确表示会将上述疏于管理之处逐步完善。上述疏于管理之处，只是物业管理项目中极少的部分项目，不能成为被告拒付物业费用的理由，因原告上述管理服务中的瑕疵并不足以使得合同根本目的不能实现。但是，原告就被告提出的不足之处，应及时予以完善，严格按合同履行义务，为业主营造一个干净、舒适的生活环境。对于被告提出的部分业主违章搭建、侵占公共用地的问题，原告也应按物业服务合同履行约定的管理义务，被告也可依法向相关职能部门请求处理解决。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《物业管理条例》第十一条，《最高人民法院关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
被告邓启晓拖欠2016年11月1日至2018年3月31日的物业管理费876.40元，应在本判决生效之日起五日内支付给原告韶关市易安居物业管理有限公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审判员 杨建芬
二〇一八年八月一日
书记员 宋彩荣