山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终7500号
上诉人（原审被告）：吴金玲，女，1982年9月24日出生，汉族，住山东省泰安市。
委托诉讼代理人：周勤海（吴金玲之夫），住山东省泰安市。
被上诉人（原审原告）：济南齐华物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人：刘进华，经理。
委托诉讼代理人：郑成，山东齐鲁律师事务所律师。
上诉人吴金玲因与被上诉人济南齐华物业管理有限公司（以下简称齐华物业公司）民间借贷纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2017）鲁0112民初63号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年9月27日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴金玲上诉请求：1.依法撤销一审判决，判决吴金玲向齐华物业公司支付本金135000元，或发回重审；2.本案上诉费用由齐华物业公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。吴金玲通过购买案外人泰安中齐置业有限公司（以下简称泰安中齐置业）的房产，知悉：该90万元实际由泰安中齐置业提供，或由与其存在控股关系的山东中齐房地产开发有限公司（简称山东中齐地产）提供。借款协议中的90万元并非齐华物业公司的自有资金。为此，吴金玲曾在一审期间请求法院责令齐华物业公司提供2014年8月18日至2014年9月5日的期间账户流水明细，以此判断齐华物业公司账户内是否存在过90万元的资金，并进而判断相关资金的流向。可是一审法院对吴金玲的这一请求不予理睬，也不采取其他方式予以调查。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第14条第（二）款民间借贷合同无效的情形，“以向其他企业借贷或者向本单位职工集资取得的资金又转贷给借款人牟利，且借款人事先知道或者应当知道的”。吴金玲认为：本案的借款协议就属于该无效的情形。具体分析如下：1、关于借贷产生的特殊时间背景。2014年10月21日，吴金玲与泰安中齐置业签订《泰安市商品房现房买卖合同》。2014年8月18日，吴金玲、泰安中齐置业、齐华物业公司签订了《借款协议》。齐华物业公司系泰安中齐置业选聘的物业公司。吴金玲出具借条在2014年8月18日，泰安中齐置业“收到”借款90万元在2014年9月5日，2014年10月21日签订购房合同，就是说，在吴金玲买房前的两个月，泰安中齐置业就“指定”齐华物业公司为吴金玲提供首付贷，虽然约定用购房手续为质押，但真正借款时还没有签购房合同。2、关于吴金玲与齐华物业公司、案外人之间的关联关系。本案涉及两个案外人，即泰安中齐置业和山东中齐地产。一审庭审中齐华物业公司所述，“借款”之前齐华物业公司与吴金玲并不认识，也没有任何生意或者其他业务往来。在此情况下齐华物业公司借90万元给吴金玲完全不符合常理，与吴金玲办理90万元“借款”手续的是泰安中齐置业的工作人员王照亮，王照亮说是为买房子走账，从关联公司中走个手续，凑足首付而己。从股权和实际控制人上看，齐华物业公司与泰安中齐地产都受制于山东中齐地产。签订《借款协议》前，吴金玲根本不认识齐华物业公司，是泰安中齐置业为了销售其房屋介绍吴金玲与齐华物业公司认识，在泰安中齐置业的具体联络下，三方签订了《借款协议》及补充协议。从一审时吴金玲提供的“有关300万元结清证明”看，三家单位为了达到销售房产的目的，经常有资金在他们账户之间相互往来，且常常采取“现提现存”方式蒙骗有关单位或个人。3、关于齐华物业公司的资金实力问题。齐华物业公司在与吴金玲不认识的情况下，于2014年8月18日承诺借给吴金玲90万元，明显不符合常理。综上，吴金玲知悉《借款协议》中的90万元非齐华物业公司的自有资金，从借款背景、借贷主体关系、齐华物业公司的经济实力、齐华物业公司与案外人的特殊关系等方面都足以看出齐华物业公司不能且也不可能有90万元的自有资金借给吴金玲。一审法院对合同有效无效的基本事实未查清，仅凭一张存款凭证认定齐华物业公司履行了借款的支付义务，显然违反了司法解释的规定。二、一审法院适用法律错误。涉案90万元系案外人泰安中齐置业（或山东中齐地产）与齐华物业公司合谋后，向吴金玲提供的首付款328万元中的一部分，属于中央有关部门多次叫停的“首付贷”。央行规定“购房首付款不能低于房产总价30%”，目的在于维护金融机构的安全，确保金融机构不因借款人的还款能力而引发系统性风险。本案《借款协议》系齐华物业公司及泰安中齐置业为了实现其销售房屋之目的，用合法形式掩盖规避“首付款不能低于房产总价30%”的规定而签订的协议，应当属于合同法第52条的（二）、（三）、（四）情形，一审法院认定本案借款协议有效，当属适用法律错误。综上所述，请求二审法院在查明本案事实的基础上支持吴金玲的上诉请求。
齐华物业公司辩称，齐华物业公司与吴金玲之间的借款行为合法有效。齐华物业公司向吴金玲出借资金并非以牟利为目的。从齐华物业公司与吴金玲之间的借款协议及补充协议可以看出，自借款协议签订之日2014年8月18日至补充协议约定的最终还款日2015年7月27日，在此长达近一年的还款期内，齐华物业公司并不向吴金玲收取任何利息。齐华物业公司与吴金玲之间的借款行为，不属于吴金玲提到的转贷牟利的情形。对于本案借款90万元，齐华物业公司一审时已经提交现金存款凭证及案外人泰安中齐置业的银行流水。齐华物业公司资金来源合法，并已按照合同约定支付借款。齐华物业公司已经在一审中妥善、充分地完成了举证责任。吴金玲对自己提出的主张有责任提供证据加以证明，并承担举证不能的不利后果。齐华物业公司与吴金玲之间的借款协议及补充协议真实、合法、有效。齐华物业公司向吴金玲出借资金用于购房，并未违反任何法律、法规的强制性规定。吴金玲提出合同无效，没有任何事实、法律依据。一审法院对吴金玲违约行为、本息计算方式的认定事实清楚，适用法律正确。吴金玲未按照借款协议及补充协议的约定偿还借款，应当按照协议约定的还款顺序偿还借款本息，即先偿还借款利息、后偿还借款本金。综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，审理程序合法，请求贵院依法驳回吴金玲的上诉请求，维持原判。
齐华物业公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令吴金玲偿还借款本金389127.48元；2.依法判令吴金玲偿还自2014年8月18日至2017年1月3日的逾期还款利息71194.62元（并按照年利率24%计算至实际履行完毕之日止）;3.本案诉讼费用由吴金玲承担。
一审法院认定事实：1、吴金玲向案外人泰安中齐置业购买该公司投资开发的位于东岳大街148号某某房产，2013年6月9日、同年9月10日、同年10月19日、同年10月21日、同年10月23日支付首付款138万元、10万元、60万元、10万元、20万元，共计238万元。为符合银行按揭贷款规定，尚欠首付款90万元。为凑足所欠90万元首付款，2014年8月18日，齐华物业公司（作为甲方贷款方)与吴金玲（作为乙方借款方）、案外人泰安中齐置业（作为丙方）签订借款协议一份，双方约定：一、甲方同意向乙方出借资金900000元用于购买丙方开发的如下房产并签订《商品房买卖合同》：国山花园某某，建筑面积为310.22平方米，单价为33137.77元/平方米，总金额为10280000元。二、乙方同意：甲方于本协议签订后10个工作日内将上述借款通过现金交款的方式直接付至丙方账户用于支付购房款，上述交款过程由甲方人员代办。三、乙方借款期限最长为4个月，期满时借款本息一次还清，本合同项下乙方的任何还款，均按先还息后还本的原则偿还。四、各方约定：1、利息标准：乙方在两个月内还款的（含两个月），甲方同意不向乙方收取资金占用期间的利息；乙方到期还款的，乙方同意按照每年18%的利率支付资金占用期间的利息；由于乙方的原因，乙方到期不还款的，乙方同意退房，且按照每年24%的利率支付资金占用期间的利息，直至还清借款为止。办理退房时，乙方同意按原合同总价办理退款，丙方在扣除上述借款本息后，按合同定价退已交余款。同日，吴金玲向齐华物业公司出具借据一份，载明：本人吴金玲向齐华物业公司借款现金900000元，本人已收到上述借款。2014年8月22日，齐华物业公司按借款协议的约定将90万元给付给双方约定的接受人即案外人泰安中齐置业。
2、2014年10月21日，案外人泰安中齐置业（作为出买人）与吴金玲（作为买受人）签订泰安市商品房现房买卖合同一份，双方约定：吴金玲从泰安中齐置业购买位于泰安市某房产（房产证号泰房权证泰字第某某某某某某号），总价款10280000元，首付款3280000元，贷款700万元整。
3、2014年10月29日，兴业银行股份有限公司泰安分行（作为债权人、抵押权人）与吴金玲（作为主债权人、抵押人）、案外人泰安中齐置业（作为保证人）、周勤海（作为保证人）签订个人购房抵押（保证）借款合同，吴金玲为购买上述房产向兴业银行股份有限公司泰安分行贷款人民币700万元。2014年10月30日，兴业银行股份有限公司向吴金玲发放贷款700万元。现案外人泰安中齐置业向吴金玲交付了上述房产，吴金玲现已居住使用。
4、吴金玲收到齐华物业公司出借的90万元借款后，未按约定偿还，2015年4月27日，齐华物业公司（作为甲方）、吴金玲(作为乙方）、泰安中齐置业（作为丙方）签订补充协议一份，双方约定：依据三方于2014年8月18日签订的《借款协议》，乙方应在2014年12月18日前将其所借甲方的本金90万元及相应利息全部还清，但乙方未按时还款，已构成违约。依据《借款协议》约定，截至2015年3月27日乙方尚欠甲方借款本金90万元，应向甲方支付利息计129600元。现经三方友好协商，自愿达成补充协议如下：1、乙方承诺在本协议签订当日还款10万元，于4月27日前另还款10万元，于5月27日前另还款20万元，于6月27日前另还款20万元，于7月27日前另还款30万元，前后共计还款90万元。2、因乙方之前未按照《借款协议》的约定向甲方归还90万元借款，按约定乙方应向甲方支付利息计129600元。本协议签订后，甲方承诺将不再向乙方追究上述利息，但乙方应按照本协议的约定按时还款，否则，甲方将继续追究上述利息及2014年8月18日之后新产生的利息，乙方偿还借款的顺序遵从《借款协议》第三条的约定。3、自甲方收到乙方所偿还的第一笔10万元款项后，丙方同意乙方进场装修，并按规定办理相关手续，但丙方该行为及交付钥匙的行为不视为房屋交付，乙方亦无权以此追究丙方延期交房的违约责任。4、在还清全部借款本金及利息之前，乙方不得入住，否则丙方有权更换入户门锁或起用正式钥匙从而废除装修钥匙，禁止乙方入内，并且不承担任何违约责任，或其他责任；同时甲方有权要求乙方按照《借款协议》的约定支付利息，并按照借款总额的30%支付违约金。
5、上述补充协议签订后，2015年3月27日，吴金玲偿还齐华物业公司10万元；同年4月27日，吴金玲偿还齐华物业公司10万元；同年5月27日，吴金玲偿还齐华物业公司20万元；同年6月27日，吴金玲偿还齐华物业公司20万元；同年7月29日，吴金玲偿还齐华物业公司10万元；2016年7月8日，吴金玲偿还齐华物业公司65000元，余额经齐华物业公司多次催要，吴金玲拒不偿还，故双方形成纠纷，齐华物业公司诉至一审法院。
一审法院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中，吴金玲为凑足购买房屋的首付款而向齐华物业公司借款90万元，双方签订借款协议后，吴金玲的首付款得以凑足，后从银行按揭贷款700万元后从案外人泰安中齐置业取得了1028万元的购房发票并现获交付所购房屋并居住，可以确认齐华物业公司向吴金玲履行了交付借款90万元的义务，吴金玲应按双方约定偿还借款，否则应承担违约责任。吴金玲称齐华物业公司未实际履行出借义务，无事实依据，一审法院不予采信；吴金玲称三方签订的借款协议系齐华物业公司、吴金玲及案外人泰安中齐置业为了规避首付款不能低于总房价的30%的政策规定而进行的，应属无效合同，无法律依据，一审法院亦不予采信。借款协议签订后，吴金玲未履行偿还义务，2015年3月27日，三方达成补充协议，吴金玲仍未完全履行，吴金玲应按补充协议的约定偿还借款本金和利息。吴金玲所购涉案房屋如出现质量问题，应依法定程序向适格主体予以主张，不能以此对抗向齐华物业公司的偿还义务。依照法律规定，自2014年8月22日至2015年3月27日，借款90万元按年利24%计算的利息应为129000元（900000元×24%×215天÷360天），双方约定的超过部分的利息一审法院不予支持。吴金玲未完全按补充协议的约定偿还借款，应按约定支付借款利息、偿还借款本金。双方对吴金玲偿还款项顺序系先偿还借款利息、后偿还借款本金的约定，不违反法律规定，一审法院予以支持。2015年3月27日至2016年7月8日，吴金玲共计分6次偿还齐华物业公司765000元，经过计算，吴金玲偿还借款至2016年4月5日，包含偿还借款利息252400元、偿还借款本金512600元，尚欠借款本金387400元。吴金玲仍应偿还尚欠借款本金及相对应的借款利息。综上，判决：一、限被告吴金玲于判决生效之日起十日内偿还原告济南齐华物业管理有限公司借款本金387400元，并支付以387400元为基数，按年利率24%，自2016年4月6日起至判决确定的履行期限届满之日止计算的利息。二、驳回原告济南齐华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4102元，由被告吴金玲负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点问题：一、涉案90万元借贷关系是否真实存在；二、吴金玲已偿还涉案借款的具体数额。
关于焦点一，涉案90万元借贷关系是否真实存在的问题。借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中，齐华物业公司、吴金玲及泰安中齐置业于2014年8月18日签订借款协议，该协议明确约定吴金玲向齐华物业公司借款90万元，用于购买泰安中齐置业开发的国山花园某某房产，吴金玲同意在借款协议签订后10个工作日内由齐华物业公司直接将上述借款付至泰安中齐置业的账户用于支付购房款，2014年8月22日，齐华物业公司按借款协议的约定将90万元交付给泰安中齐置业。涉案90万元借款有双方借贷的合意，亦有交付的事实，故一审法院认定涉案90万元的借贷关系真实存在，并无不当。
关于焦点二，吴金玲已偿还涉案借款具体数额的问题。涉案借款协议签订后，吴金玲向齐华物业公司共计还款765000元，分别于：2015年3月27日，偿还10万元；同年4月27日，偿还10万元；同年5月27日，偿还20万元；同年6月27日，偿还20万元；同年7月29日，偿还10万元；2016年7月8日，偿还65000元。齐华物业公司认可上述还款时间及数额。根据涉案借款协议关于利息标准及补充协议的约定，一审法院按年利率24%计算利息，并按先还利息后还本金的约定进行计算欠款本金及利息，据有事实依据，本院予以维持。吴金玲主张涉案借款的利息约定无效，所还款项应全部作为本金扣除，不应扣除利息，至今尚欠齐华物业公司借款本金135000元的诉求于法无据，本院不予支持。
综上所述，吴金玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4102元，由上诉人吴金玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 闫振华
审判员 黄宏伟
审判员 李 静
二〇一七年十二月十四日
书记员 李在利