安徽省黄山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖10民终557号
上诉人（原审原告）：常燕，女，1968年11月1日出生，汉族，退役军人，住新疆。
委托诉讼代理人：刘二龙，安徽齐峰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王灶兴，男，1958年10月24日出生，汉族，务农，住安徽省休宁县。.
委托诉讼代理人：胡军甫，安徽昌法律师事务所律师。
上诉人常燕与上诉人王灶兴房屋租赁合同纠纷一案，常燕、王灶兴均不服安徽省休宁县人民法院（2017）皖1022民初446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年9月1日公开开庭进行了审理，上诉人常燕的委托诉讼代理人刘二龙、上诉人王灶兴及其委托诉讼代理人胡军甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
常燕上诉请求：依法撤销休宁县人民法院（2017）皖1022民初446号民事判决书第二项，改判被上诉人赔偿损失71428元。事实与理由：一、一审判决认定上诉人违反合同中关于其不在本地居住时房屋一层交被上诉人经营管理的约定，存在过错，判决被上诉人少赔偿上诉人损失24428元没有事实和法律依据。上诉人锁门行为没有违约，锁门原因一是被上诉人先行恶意严重违约，导致上诉人无法达到租赁房屋目的。被上诉人以上诉人拖欠巨额垫付电费为由强行报停照明用电，上诉人多次和被上诉人协商未果，求助公安部门和乡镇司法所协商处理，无奈借用邻居临时用电，上诉人无法正常居住生活；二是被上诉人使用租赁房屋一楼时，多次侵入二楼上诉人私密空间，导致上诉人财产丢失，且在上诉人锁门期间，被上诉人多次撬锁进入租赁房屋一楼和二楼；三是上诉人从邻居家临时接电，锁门是处于安全防范，在没有安全用电情况下，被上诉人也无法经营，不会给被上诉人造成损失。二、即使上诉人锁门行为属于违约，一审判决减轻被上诉人的责任24428元显失公平。锁门的违约行为相比被告的违约，是微不足道且迫不得已，一审判决自由裁量权失当。
王灶兴辩称，意见同上诉理由。
王灶兴上诉请求：撤销休宁县人民法院（2017）皖1022民初446号民事判决，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审程序错误。1.本案被上诉人未提前告知上诉人解除房屋租赁合同，起诉后法院直接判决解除房屋租赁合同不符合《合同法》规定。2.一审独任庭庭审中，上诉人提出了要求被上诉人赔偿相关损失的反诉，一审以合议庭审理中未提出该主张为由视为未提出反诉，剥夺上诉人诉讼权利。二、事实认定错误。1.一审认定被上诉人未付电费事出有因是错误的。被上诉人未交电费导致上诉人居住的另一幢房屋被断电，上诉人缴费后，才恢复供电，2017年2月7日双方经派出所调解时已对电费数额确认，被上诉人至今未交纳任何电费。2.一审认定上诉人将出租房屋的供电报停，被上诉人不得已使用邻居家电，已经影响被上诉人正常生活是错误的。上诉人将出租屋的供电报停原因是被上诉人未交电费；被上诉人可以交电费恢复供电，而非不得已用邻居家电；被上诉人接通邻居家电后，一直在出租房屋内居住达3个月之久，没有影响正常生活。3.出租房屋内杂物是堆放在阳台上，且已经全部搬走，不影响被上诉人的生活和使用。4.一审法院认定合同目的难以实现与现实自相矛盾，被上诉人自起诉前到独任庭开庭后的3个多月内仍在居住。三、一审判决不利于矛盾化解，本案并没有到合同目的无法实现，必须的解除合同的地步。四、被上诉人自2017年6月28日来齐云山后，至今仍住在租赁房屋内，不影响被上诉人使用和管理。
常燕辩称，1.一审判决程序合法，王灶兴提起反诉不符合法律规定，未向法庭提交书面反诉状，常燕也未收到任何反诉请求。2.案件事实上，王灶兴恶意扩大拖欠电费的事实，具体费用一审中双方已经确认，常燕在微信中明确告知王灶兴在确认电费后交付，但到一审开庭前王灶兴仍恶意要求交电费。涉案房屋用电是王灶兴主动报停，以此要挟常燕交付不合理的电费。一审宣判前，王灶兴仍未按约定将房屋完全交付常燕。一审判决前多次调解，房屋用电仍未恢复，无法正常居住，合同目的无法实现。
常燕向一审法院起诉请求：1、依法解除双方的房屋租赁合同；2、依法判令王灶兴赔偿损失71428元；3、依法判令王灶兴退还租赁费7500元；4、本案诉讼费由王灶兴承担。
一审法院认定事实：2013年“五一”节期间，常燕到齐云山旅游，在王灶兴家开办的“晨兴农家乐”吃住时结识了王灶兴夫妻。2014年和2015年，常燕又到齐云山旅游，仍在王灶兴家开办的“晨兴农家乐”吃住，双方以朋友关系相处。常燕被齐云山美景吸引，提出常年租赁王灶兴家老房子，以方便家人在休宁县旅游和居住，提高生活质量，双方口头商定由常燕出资并由王灶兴组织人员对老房子进行维修翻新和装潢。2016年4月18日开始，常燕在王灶兴的协助下对租赁房屋进行翻新改造，新增两个卫生间，铺设了全屋的地面，翻新并粉刷了全屋的墙面等。2016年5月1日，双方签订书面《房屋租赁合同》，约定王灶兴将位于休宁县齐云山镇东亭村南坑组66号老房屋租给常燕使用，自2016年5月1日至2026年5月1日，租期10年，第一年租金2000元，以后每年上浮15%，常燕一次性支付王灶兴前5年房租1万元，上浮部分每年另行以现金支付方式支付。常燕在合同中承诺：积极协助王灶兴开办农家乐，常燕不在本地居住时，房屋一层交由王灶兴经营管理，常燕在本地居住期间，一层有空房间时王灶兴可以安排客人住宿；常燕在居住期间及时维护房屋，保障房屋内设施完好，安全使用，缴纳水、电、收视费等各项费用。王灶兴在合同中承诺：在常燕不在租赁房屋居住期间，应保持该房屋设置原样以及卫生整洁，缴纳在此期间发生的水、电、收视费等各项费用。同日，常燕向王灶兴支付房租1万元，双方对翻新改造的费用71428元进行了书面确认。2016年5月31日，常燕向王灶兴支付了由王灶兴经手的砖工、小工费用10320元及工人就餐费用1030元。2016年6月3日常燕离开租赁房屋回去。2016年7月20日，王灶兴妻子李凤云通过微信向常燕丈夫邓新南发出一张金额为938.85元的电费发票图片，次日，李凤云通过微信向邓新南称：租赁房屋有独自的电表，这是装修两个月用的电费，其已垫交，不然供电所连其家电都要停掉，并称常燕一大早没打招呼就走，房子最后一套油漆也没做。邓新南回复到：事出有因，中间有很多矛盾。邓新南让李凤云保留好票据，等其回来处理。后王灶兴未与常燕沟通，对租赁房屋继续进行了装修。2017年2月1日，常燕来到租赁房屋后，王灶兴家人上门找常燕讨要租赁房屋翻新改造期间产生的电费、常燕夫妻装修期间在王灶兴家吃住的费用及后续装修的费用，常燕以装修电费数额没有这么多、王灶兴曾表示不收装修期间吃住费用及后续装修未经其同意为由提出异议，双方协商未果。2017年2月4日，王灶兴向供电部门报停对租赁房屋的供电，常燕为使生活能够正常进行，接通邻居家的电使用。2017年2月7日，双方再次为相关费用的支付发生纠纷，常燕报警，经警方调解双方未达成一致意见，常燕则将租赁房屋锁住，不再让王灶兴自由进出。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应按照合同约定履行。水和电的使用是当今人们生活的基本物质保障，出租方除依约履行外，还必须保证租赁方有基本的物质保障和使用条件。王灶兴妻子李凤云通过微信与常燕丈夫邓新南联系要求常燕方支付装修期间的电费938.85元，而双方在庭审中一致确认的装修期间的电费金额为69.60元，可见常燕未付电费事出有因。双方在装修进行后才签订房屋租赁合同，没有约定装修应当进行到何种程度，王灶兴进行后续装修亦未得到常燕的认可，王灶兴讨要后续装修费用于法无据。王灶兴因讨要有争议的电费、后续装修费及与履行合同无关的吃住费用未果后将出租房屋的供电报停，常燕不得已使用邻居家电，王灶兴虽于2017年5月3日对出租房屋恢复通电，但已影响了常燕的正常生活，且王灶兴未将出租房屋内的杂物全部搬走，亦无证据证明常燕认可其占用，常燕签订合同目的难以实现，对常燕要求解除合同的诉讼请求，予以支持。常燕在纠纷发生后合同未解除前，将出租房屋锁住不让王灶兴自由进出，违反合同中关于其不在本地居住时房屋一层交由王灶兴经营管理的约定，亦有一定过错，对其要求王灶兴赔偿损失71428元的诉讼请求不应全部支持，酌定王灶兴赔偿47000元。因双方均已违约，且王灶兴违约在先，故合同解除后预付的租金应予返还，双方约定第一年租金为2000元，以后每年上浮15%，第二年租金应为2300元，常燕使用租赁房屋第二年不足3个月，请求退还租金7500元，应予支持。王灶兴在独任庭庭审中提出要求常燕赔偿相关损失的类似于反诉的请求，但在合议庭庭审中未提出明确的反诉，亦未表示合议庭审理中未提出的主张依独任庭审理中的提出的主张，视为王灶兴未提反诉。当事人违反合同约定，应当承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（四）、（七）项、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十六条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、解除常燕与王灶兴签订的房屋租赁合同；二、王灶兴在本判决生效后十日内赔偿常燕损失47000元；三、王灶兴在本判决生效后十日内退还常燕租赁费7500元；四、驳回常燕其他诉讼请求。案件受理费1773元，常燕负担550元，王灶兴负担1223元。
二审中，双方均未提交新证据，双方所举证据及与相对方质证意见同一审，本院认证意见同一审。
二审查明事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷,常燕起诉至一审法院后，一审法院向王灶兴送达了起诉状，即将常燕要求解除合同的意思表示通知了王灶兴，常燕已经履行了向王灶兴要求解除合同的通知义务。一审法院根据合同实际履行期限判决王灶兴退还常燕租金7500元及根据常燕在合同履行中存在一定过错酌定王灶兴赔偿其损失47000元并无不当。王灶兴在一审中提出对相关损失的反诉请求系在法庭辩论终结后，一审法院未予合并审理符合法律规定。综上所述，常燕、王灶兴的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，由常燕负担411元，由王灶兴负担1163元。
本判决为终审判决。
审判长 戴 勇
审判员 戴英杰
审判员 余淑媛
二〇一七年十月二十四日
书记员 汪 祺
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。