上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1365号
上诉人（原审原告）张晨辉
被上诉人（原审被告）上海豪全房地产开发有限公司
法定代表人＊＊，董事长。
上诉人张晨辉因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2010年10月16日，张晨辉与上海豪全房地产开发有限公司（以下简称豪全公司）签订《上海市商品房预售合同》，约定张晨辉向豪全公司购买上海市浦东新区＊弄房屋（以下简称系争房屋），房屋总价款为4，524，552元（人民币，下同）。合同第十条约定，该房屋的交付必须取得了《住宅交付使用许可证》；豪全公司对该房屋设定的抵押已注销；豪全公司已按规定缴纳了物业维修基金；豪全公司承诺在2012年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），张晨辉有权单方面解除本合同。第十一条约定，豪全公司定于2011年12月30日前将该房屋交付给张晨辉，除不可抗力外。第十二条约定，豪全公司如未在合同第十一条约定期限内将系争房屋交付张晨辉，应当向张晨辉支付违约金，违约金按张晨辉已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，张晨辉有权单方面解除本合同。第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件，豪全公司应在交付之日前5天书面通知张晨辉办理交付该房屋的手续，张晨辉在收到该通知之日起10天内，会同豪全公司对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为豪全公司符合合同约定的交付条件并发出交付通知书后的十天。补充条款第八条“该房屋的交付中”第1款约定，该房屋的交付条件以合同第十条约定为准。合同第十条关于豪全公司承诺取得大产证的约定并非该房屋的交付条件，而是在房屋交付之后豪全公司应该履行的义务。合同第十三条中的“合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件”指《住宅交付使用许可证》；第3款约定，在房屋交付过程中发生或发现下列情形的，不影响双方按约定的期限办理房屋验收交接手续，在此情况下不构成豪全公司延期交房，但豪全公司应在房屋交付后按合同相关约定承担相应的责任：（1）质量问题（主体结构不合格与严重影响正常经营使用除外）；（2）装修和设备标准达不到合同附件三约定的标准；（3）相关设备及配套设施不符合《新建住宅使用说明书》之约定；第4款约定，除本合同另有约定外，若张晨辉因本条第3款的情形或者其他事由延迟或拒绝办理该房屋的交接手续，则因此而造成的相关损失由张晨辉自行承担。张晨辉经豪全公司按本合同第十五条之约定书面催告后仍未在书面催告书中指定的期限内办理该房屋验收交付手续的，视为双方已完成该房屋交接手续，豪全公司对房屋的交付责任已完全履行完毕且该房屋符合合同约定的条件，验收合格；同时，该房屋的风险责任也自催告书约定的验收交接之第二日（“风险转移日”）起转移由张晨辉承担，该房屋的保修期限也从该日起算。张晨辉自风险转移日起的次月起承担相应的物业管理费用等。第十九条约定，豪全公司将按照合同第一页中张晨辉的联系方式即住址为上海市＊＊＊＊与张晨辉进行联系并邮寄任何书面文件，根据合同约定进行的通知、答复等，特快专递的，以收件方签收日为送达时间，收件方不签收的，同城以特快专递发出后的第二日为送达日，异地以特快专递发出后的第三日为送达日，挂号邮寄的，同城以信件发出后的第三日为送达日，异地以信件发出后的第七日为送达日。之后，张晨辉依约支付预售合同约定的全部房价款4，524，552元。
2011年11月15日，豪全公司取得豪全花园《建设工程竣工验收备案证书》。2011年12月20日，豪全公司取得系争房屋的沪房管（浦东）交付许（2011）第060-2号《上海市新建住宅交付使用许可证》。2012年6月29日，豪全公司取得系争房屋沪房地浦字（2012）第261228号上海市房地产权证。2011年12月24日，豪全公司向张晨辉发送《房屋交付通知书》称，“您所购买的上海市浦东新区＊弄，已通过政府有关部门的验收，于2011年12月20日取得《新建住宅交付使用许可证》，符合《房屋预售合同》约定的交房条件，我司将于2011年12月29日前交房。为了避免您在办理收楼手续时长时间等候，请您于以下的时间内前来办理房屋交付手续。办理房屋交付时间与地点：2011年12月29日
--2012年1月31日（1月17日--
1月28日不办理交付手续）上午10：00-12：00，下午13：30-16：30，具体时间请与您的客户经理电话预约，地点：上海市浦东新区＊弄……”。之后张晨辉与豪全公司于2012年1月15日、2月25日、6月18日、7月8日对系争房屋进行了查验。2012年10月22日，豪全公司曾出具《长泰东郊御园检修善后处理方案（征求意见稿）》，提出了关于房屋维修及后续处理的意见。2012年11月5日，系争房屋所在小区业主代表与长甲地产公司代表以及金桥开发区管委会信访办代表在浦东新区＊号达成《会议纪要》，“1、上海长甲置业有限公司（含上海豪全房地产开发有限公司）在2012年11月10日之前公布漏水房屋（长泰东郊御园）的维修方案，维修方案参考《长泰东郊御园检修善后处理方案（业主反馈意见稿）》；2、上海长甲置业有限公司（含上海豪全房地产开发有限公司）应在2012年12月31日之前全部修完，全部房屋即在此之前合格交付长泰东郊御园业主；3、上海长甲置业有限公司（含上海豪全房地产开发有限公司）对于长泰东郊御园业主提出的赔偿要求予以考虑，应依法给予赔偿，具体赔偿方案于2012年11月12日上午由业主选派五位业主代表在长甲集团会议室双方协商。”2013年5月24日，豪全公司向张晨辉发送《通知书》，通知张晨辉“根据您与我公司签署的《上海市商品房预售合同》约定，我公司已于2011年11月24日通知您前来办理交房手续，您所提出的房屋问题，我公司已全部完成修缮工作，特通知您请于2013年5月27日前来验收并办理相关事宜。”2013年8月9日，经豪全公司委托，上海市建筑科学研究院房屋质量检测站出具《长泰东郊御园一期5#别墅（门牌号53～63）主体结构工程质量和完损现状检测报告》，结论为：（1）5#别墅为地下一层、地上三层现浇钢筋混凝土异形柱框架结构，楼屋面板采用现浇板，屋面板为坡屋面。（2）抽样检测表明，5#别墅结构布置、承重体系情况、轴线尺寸、层高、截面尺寸基本满足设计要求；房屋的实测混凝土强度均达到设计强度等级；别墅梁和柱等主要结构构件受力主筋的规格与设计要求相符，楼板板底钢筋规格和间距基本满足设计要求，别墅无明显的倾斜和不均匀沉降。通过对房屋多方面的工程结构质量检测结果进行综合分析可知，5#别墅的主体结构（混凝土梁板柱等）工程质量总体上符合要求。（3）5#别墅原有的渗漏经维修后在现场检测时未发现明显的渗漏痕迹。（4）本报告的渗漏检测结果反映的是房屋检测时的状况，建议有关方做好后续工作，保障该维修成果的有效性。
张晨辉诉至原审法院，请求判令：1、豪全公司支付张晨辉逾期交房违约金464，219元（以合同约定房价款4，524，552元为基数，按日万分之二标准计算，自2011年12月31日起，暂算至2013年5月27日止）；2、豪全公司交付张晨辉房屋漏水修复的确认文件；3、豪全公司退赔张晨辉购房款50万元；4、案件受理费由豪全公司承担。
审理中，豪全公司向原审法院表示就本案实际情况，愿意按照每月3，000元租金标准补偿张晨辉17个月租金损失并额外按照每月3，000元的标准补偿张晨辉17个月损失；并愿意补偿张晨辉17个月的物业费10，200元，由豪全公司直接向相关物业公司支付。
原审认为，依法成立的合同受法律保护。张晨辉与豪全公司之间就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。张晨辉依约支付房款，豪全公司亦应按照合同约定履行交付房屋义务。豪全公司在系争房屋符合合同约定的交付条件后，即及时地向张晨辉发送《房屋交付通知书》，表示将按合同约定时间交付房屋，要求张晨辉办理交房手续。之后张晨辉虽依通知进行验房，并提供验房记录、书面确认材料等以证明系争房屋存在墙面破裂、屋顶渗漏且豪全公司承诺修复漏水问题后再交房，但原审法院认为现房屋主要质量问题是渗漏水，豪全公司对该质量问题采用搭设脚手架等方式进行修复系其按约承担保修责任，张晨辉亦无其他证据证明系争房屋存在质量问题已严重影响正常经营使用。故在豪全公司通知张晨辉办理房屋交付手续，张晨辉也多次对系争房屋进行查看，虽张晨辉仍以房屋存在渗漏等原因未办理相关的交付手续，但应视为双方已完成该房屋交接手续，豪全公司对房屋的交付责任已完全履行完毕且该房屋符合合同约定的条件。之后，豪全公司于2013年5月24日发送通知给张晨辉表示张晨辉所提问题已全部修缮完毕，要求张晨辉进行验收，可见豪全公司亦履行了相关维修义务并通知张晨辉进行验收。综上，张晨辉要求豪全公司支付逾期交房违约金、出具房屋漏水修复确认文件、退赔购房款的请求，原审法院难以支持。豪全公司自愿补偿张晨辉相应损失并以代张晨辉向相关物业公司支付物业费形式补偿张晨辉物业费，并无不当，原审法院亦予准许。原审法院审理后于二○一四年四月十日依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条之规定，作出判决：一、驳回张晨辉的全部诉讼请求；二、上海豪全房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付张晨辉补偿款102，000元。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13，442元，减半收取6，721元，由张晨辉负担。
判决后张晨辉不服，向本院提出上诉称，被上诉人于2011年12月底通知交付的房屋存在严重的质量问题，根本不具备可交付给业主使用的条件，经上诉人多次交涉，被上诉人书面承诺待房屋漏水问题完全修复后再向上诉人交房。但直至2014年3月，上诉人再次至房屋现场查看，发现房屋内仍存在若干渗漏部位，该情形完全符合双方签订的商品房预售合同补充条款第八条第三款第一项所述例外情形“严重影响正常经营使用”，故被上诉人豪全公司构成延期交房，应当承担由此所产生的违约金赔偿责任。原审法院无视被上诉人自己出具的重新交房承诺，对系争房屋至今仍不具备交付条件的事实亦不作认定，仅依据被上诉人已发出过交房通知即认定被上诉人已履行了合同约定的交房义务，属于认定事实错误，导致判决显失公正。为此提出上诉，请求二审法院查明事实，依法改判，支持上诉人原审全部诉讼请求。
被上诉人豪全公司辩称，其已按合同的约定按时通知上诉人接收房屋，履行了合同约定的交房义务。至于上诉人在验收房屋时发现的房屋漏水等问题，则属于对房屋在保质期内的维修范畴，不存在逾期交房的情况，故上诉人主张被上诉人承担逾期交房违约金没有事实及法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有同等法律约束力。上诉人与被上诉人就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》系当事人自愿、真实的意思表示，合法有效，双方均应恪守诚信，按约履行。本案的争议焦点在于被上诉人向上诉人交付的系争房屋存在渗漏水等状况，需进行维修后再行交由上诉人实际使用，该情形是否属于被上诉人未按合同第十条、第十一条之约定履行房屋交付义务，被上诉人是否应当承担相应的逾期交房违约责任。对此，本院认为，被上诉人所开发建造的包括系争房屋在内的长泰东郊御园项目，已于2011年12月30日之前通过了工程竣工验收、取得了上海市新建住宅交付使用许可证，故被上诉人此时已具备了商品房预售合同第十条、第十一条约定的实物房屋交付条件。上诉人理应按被上诉人发出的房屋交付通知书中所约定的时间与被上诉人办理房屋交接手续。此系买卖标的物的交付义务。至于所交付的标的物在买受人接收后出现了无法正常使用的情况，则属于出售方对于所出售产品的售后质保维护范畴。本案中，上诉人虽按被上诉人通知的时间前来接收房屋，但因在验看房屋后，发现系争房屋有渗漏水现场，无法正常使用，故未能与被上诉人办理房屋交接手续，亦未接收实物房屋。但上诉人所称的该些房屋质量问题，应属于被上诉人作为开发商对房屋应承担的保修义务范围，且此后被上诉人对系争房屋所进行的维修，亦系其按约承担保修责任。审理中，上诉人并未能提供相应的证据材料证明被上诉人所交付的房屋存在严重质量问题，已严重影响正常经营使用。故上诉人理应依照约定与被上诉人办理标的物之交付手续。依据双方签订的《上海市商品房预售合同》的约定，在被上诉人书面催告后，上诉人仍未在书面催告书中指定的期限内办理该房屋验收交付手续的，视为双方已完成该房屋交接手续，故本案中被上诉人对房屋这个买卖标的物的交付责任已完全履行完毕。上诉人以其实际未接收房屋为由主张被上诉人承担逾期交房违约金缺乏合同及法律依据，本院难以支持。鉴于系争房屋在验收过程中确实存在渗漏水之事实，被上诉人在对房屋进行维修的过程中客观上亦无法实际掌控、入住使用，故被上诉人理应承担由此给上诉人造成的损失。本案中，虽然上诉人并未就此提出请求，但原审法院依据本案的客观事实及被上诉人的自愿意思表示，为减少不必要的讼累，准许被上诉人自愿向上诉人作出的赔偿，并无不当，本院予以照准。现上诉人称至今为止系争房屋仍存在渗漏水之现象，依然无法实际使用，亦属于房屋质量保修范畴，若上诉人因此认为被上诉人自愿作出的一定时间段的补偿尚不足以补偿其至今为止仍无法占有使用系争房屋之经济损失的，上诉人可另行提出相应的损害赔偿主张，但上诉人以此作为被上诉人未履行交房义务，主张被上诉人承担逾期交房违约金之上诉理由则缺乏合同依据，本院难以支持。综上，本院认为原审法院依据所查明的事实及本案的实际情况所作判决认定事实清楚，适用法律并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币13，442元，由上诉人张晨辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方方
代理审判员 孙飞
代理审判员 毛焱
二〇一四年六月十六日
书 记 员 胡蓉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……