江苏省东海县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0722民初7896号
原告葛绍全，男，1967年11月14日生，汉族，住东海县。
委托代理人范金霞，江苏田湾律师事务所律师。
被告东海县石榴街道兴隆村民委员会（以下简称兴隆村委会），住东海县石榴街道兴隆村。
法定代表人许继周，村委会主任。
委托代理人蒋海荣，江苏蒋海荣律师事务所律师。
第三人王佃品，男，1963年4月20日出生，汉族，住东海县。
委托代理人杨克礼，江苏东帝律师事务所律师。
原告葛绍全与被告兴隆村委会土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月9日受理后，于同年6月19日依法作出判决。被告兴隆村委会不服该判决，上诉于连云港市中级人民法院，该院于2016年9月18日以（2016）苏07民终80号《民事裁定书》认定该案原判决事实不清，证据不足，适用法律错误，裁定撤销原审判决，发回重审。2016年11月3日本院立案受理，为了查明案件事实，本院依职权追加了涉案标的物原承租人王佃品作为第三人参加诉讼，另行组成合议庭，依法公开开庭进行了审理，原告葛绍全及其委托代理人范金霞、被告兴隆村委会法定代表人许继周及其委托代理人蒋海荣、第三人王佃品的委托代理人杨克礼到庭参加诉讼，庭审中第三人提起独立的诉讼请求，经本院审查符合法律规定，予以准许。本案现已审理终结。
原告葛绍全诉称，2014年7月17日，原被告根据江苏省东海县福如东海农村产权交易所有限公司招标结果，签订了土地租赁合同，合同约定被告将兴隆小学对面，原兴隆联中校址场地及房屋36间（四至范围：校址东墙向西65米，南北长120米，面积7800平方米，约11.7亩，场地东0.5米，场地墙南1.5米）租赁给原告使用，租赁期20年，自2014年7月17日起至2034年10月17日止，租金共计433000元。合同还约定任何一方不履行合同有关条款，给对方造成经济损失的，应该按承包金10％偿付违约金。合同签订前，原告已经足额交付租金，但是被告至今没有将原告承租的上述土地交付给原告使用。综上，为维护原告合法权益，依照我国合同法、民诉法等相关法律提起诉讼，恳请法院查明事实，依法判决被告将原告承租的兴隆小学对面，原兴隆联中校址场地及房屋36间（四至范围为校址东墙向西65米、南北长120米、面积7800平方米，约11.7亩，场地墙东0.5米、场地墙南1.5米）交付给原告使用，并给付违约金43300元；本案诉讼费用由被告承担。
被告兴隆村委会答辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法不能成立。2004年3月16日被告经公开招标，将村委会所有的原兴隆联中校址内约11.7亩土地及附属房屋36间出租给本村姚东北，租赁期10年。2005年9月25日经被告同意，姚东北将该合同转让给王佃品继续租赁经营。根据该租赁合同约定，乙方（承租方）在合同期满后，请当地的评估机构将固定资产折价作为乙方财产，经双方协商后处理，租赁期满后，同等条件下，乙方享有优先承租权。2014年5月被告经村民代表大会决定，对上述土地公开招标，按照招标公告和事先公布的招标方案，新的中标人除了要按照报价支付租金，还应当按照评估价值承担原承包人的固定资产折价款。2014年5月，在东海县福如东海农村产权交易所有限公司的主持下，原告以433000元中标并取得该土地及房产的20年承租权。原告中标后，被告立即安排原承包人与其去办理土地和房产的交接，由于原告对于原承包人按照合同约定提交的评估报告持有异议，由招标单位重新委托评估机构对于相关资产进行评估，在被告的见证下，原告于2014年6月24日和原承包人签订了承诺书，共同承诺“对于评估结果，原承包人以及现中标人给予认可，不可反悔”；2014年7月16日原告与原承包人签订了一份协议书。双方约定，共同委托农经站找评估部门评估，评估资产在允许范围内，现承包方以评估报告书的日期后三十日内付清评估全款，原承包人以评估报告书日期为准60日内将厂原址位置交付给现承包人。任何一方违反，每拖延一天，违约金按承包金5％付给对方。2014年7月17日，在租赁标的交付事宜安排完毕后，被告与原告签订了土地租赁合同，合同签订后，原告为达到拒付协议书约定的固定资产折价款的目的，阻挠评估单位出具评估报告，因此导致原承包人不能交付租赁合同约定的土地和房产。上述事实，均有证据予以证实。被告认为根据相关协议的约定，原告作为新的土地承包人，负有先向原承包人支付固定资产折价款的义务，这也是其参加投标、签订租赁合同的先决条件。但是，在原告中标以后，为了进一步明确各方当事人的责任，确保原告能够顺利取得租赁标的，在被告的主动参与和见证之下，使得原告与原承包人签订了与租赁标的交接相关的协议，妥善安排了租赁财产的交付事务，由此可见，被告不仅已经履行了合同约定的交付租赁标的物的义务，还尽到了谨慎的注意义务；原告不能按约履行先付款的义务，其行为不仅违反了合同的约定，还应当向原承包人承担违约责任；原告为了拒绝履行先行行为引起的义务，恶意违约，阻挠评估单位出具报告，依法应当承担由此引起的后果。因此，原告诉称答辩人没有交付租赁合同约定的土地的主张没有事实根据，请求人民法院判决被告承担违约金的诉讼请求依法不能成立。为了维护被告的合法权益，特提出以上答辩，请求人民法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。
第三人王佃品述称，2004年3月16日，被告兴隆村委会将涉案标的出租给姚东北用于经营工业企业，租赁期限为10年。2005年9月25日，经被告同意，姚东北将该合同转让给本人继续租赁经营。根据该租赁合同的约定：乙方（承租方）应当在合同期满后，请当地评估机构将所有投资固定资产折价，作为乙方资产，经双方协商后处理，租赁期限届满后，在同等条件下，乙方享有优先承租权。2014年5月，原告通过公开招标取得上述土地和房产的20年承租权，由于原告对第三人按照原合同约定提交的评估报告持有异议，双方于2014年6月24日在被告的见证下签订了《承诺书》，约定：“由招标单位重新委托新的评估机构对于相关的资产进行评估，对于评估结果，原承包人以及现中标人给予认可，不可反悔”；2014年7月16日，第三人与原告又签订了一份《协议书》，约定：经双方协商，共同委托农经站找评估部门评估、评估资产在允许范围之内（机器设备除外），现承包方（原告）以评估报告书的日期后三十日内付清评估全款，原承包方（第三人）以评估报告书日期为准六十日内将厂原址位置交付给现承包方。任何一方违反，每拖延一天，违约金按承包金5%付给对方”。该协议签订以后，由石榴街道农经站委托评估机构对申请人投资的固定资产进行评估，在评估机构尚未出具结论的情况下，原告提起诉讼。第三人认为，2004年3月16日《租赁合同》期满以后遗留财物补偿价款支付和承包的土地房产交付问题均已经通过原被告双方协商一致，从而签订了2014年7月16日的《协议书》予以解决，其中被告将其向第三人支付资产补偿价款的义务转让给了原告，将其向原告交付承包合同标的物的义务转让给了第三人，根据协议，原告负有先支付补偿款的义务，原告在没有履行支付补偿款义务的前提下主张被告交付租赁标的物，其行为显然侵犯了第三人的合法权益。被告为了交付标的物，已经进行了大量的努力与协调，第三人为了交出标的物也停止了经营，拆除了机器，在近三年的时间里，原告不向第三人支付补偿款，给第三人造成了巨大的损失，由于原告故意阻止重新评估报告作出，故其应按原评估报告52.22万元支付折价款，并赔偿第三人的损失。请求依法判决原告按照评估结论支付给第三人固定资产折价款52.22万元或者依法驳回原告葛绍全的诉讼请求，庭审中第三人提出独立诉讼请求为要求原告支付52.22万元固定资产折价款。
原告葛绍全对第三人王佃品的诉求答辩称：请求驳回第三人提出的诉讼请求。原被告约定的合同没有约定原告必须对原承租人补偿52.22万元的内容。在招投标过程中被告方的负责人也没有明确要求必须承担该项义务。在被告提供的录音资料中，被告的负责人明确表明如果就第三人的补偿，能谈妥三天就交付土地，如果谈不妥，十天交付土地。虽然原告和第三人签订了承诺书等，但内容并未涉及到本案的原被告之间的承包合同及原告必须补偿第三人52.22万元的义务。另外，由于第三人在原承包场地所投入的所谓52.22万元的资产，经过十几年以来固定资产部分基本上丧失了使用价值，流动资产部分已经被第三人取走。52.22万元没有事实依据，因此，根据合同相对性的原则，原告没有补偿第三人的义务。
被告兴隆村委会对第三人的诉讼请求答辨称，对第三人提出的独立的诉讼请求是基于原告对第三人承包被告土地合同所产生的善后处理的条款作出的债务加入行为，因此其诉讼请求有事实和法律依据，应当支持。
原告葛绍全举证有1、2014年7月17日原被告签订的土地租赁合同一份。证明被告通过公开招标方式将涉案土地及房屋租赁给原告，以及租赁合同中关于原告租赁期限、用途、双方权利义务、违约责任的承担等内容约定，合同鉴证机构为东海县福如东海农村产权交易所有限公司；2、存款凭条回单3张及福如东海农村产权交易所有限公司出具的鉴证费发票一份，证明原告在东海县福如东海农村产权交易所有限公司对涉案土地及房屋公开招标前后，已经采取足额缴纳了租金及鉴证费；3、限期履行合同通知书及快递回单，证明合同签订后，由于被告拒不履行合同，原告于2014年11月5日向被告发出限期履行合同通知书。
被告兴隆村委会质证称，对三份证据的真实性无异议，对证据3的合法性、关联性有异议，理由是原告在负有先履行义务的情况下没有按照相关的合同约定履行义务，导致原租赁人不能按照与原告签订的场地交付协议履行交付场地的义务，由此造成的后果依法应当由违约的原告自行承担。同时，对于场地的交付，被告在签订合同前已经做了安排，并使得原告与原租赁人达成了协议，相关协议的当事人应当遵循诚实信用的原则，全面履行协议约定义务。是原告违约在先，致使场地至今没有交付。综上，原告举证的目的不能成立。
第三人王佃品质证称，对证据1的三性无异议，但不能证明原告在没有对第三人进行补偿的情况下有权向被告主张交付土地，因为该合同不是孤立的，而是与其他合同协议组成一个约定的整体，不能孤立的单独认定本合同；对证据2我方不知情；对证据3我方不知情，但原告没有权利在没有先履行自己义务的情况下向被告发出限期履行的通知书。
被告兴隆村委会举证有1、2014年7月17日原被告签订的土地租赁合同，证明合同合法有效；2、招标公告复印件，证明投标的条件和合同的主要内容；3、录音资料，证明在租赁土地的交付条件中明确告知投标报价不含对原承租人的固定资产投资补偿，要求重新评估并且承诺按照评估价值交付给原承租人补偿费用；4、东海县石榴农经站出具重新委托评估经过的证明，证明原告中标后，农经站受原告和原承租人的共同委托，聘请评估单位评估，至今尚未出具评估报告，涉案土地不具备交付条件；5、原告和原承租人共同委托评估时书面承诺复印件。证明原告和原承租人在被告见证下共同承诺对评估结果予以认可，不可反悔；6、原告和原承租人签订的协议复印件，证明原告和原承租人订立了关于补偿款支付和场地交付的协议，被告已经将土地交付安排完毕，原告负有先履行义务；7、被告和原承租人签订的租赁合同，证明按照合同约定，被告应该在合同期满后给予承租人固定资产折价补偿，被告已经将土地交付事务安排完毕，因原告违约导致原承租人没有交付；8、评估单位对原承租人新增固定资产的评估报告，证明评估单位评估原承租人投入的固定资产折价52.22万元，应予补偿；9、对王佃品的调查笔录，证明被告已经安排土地交付事务并且原承租人和原告达成了土地交付的协议，因原告的干预，评估单位至今没有出具评估报告，原告应当先履行支付补偿款义务，原承租人在之后三十日内交付场地。
对以上证据原告葛绍全质证称，对证据1、2无异议；对证据3的真实性没有异议，但是来源及形式不具有合法性，同事也与原告没有关联性，因为该录音无法确定相关人员的身份，录音内容也没有约定在之后原被告签订的书面土地租赁合同中，对原告没有约束里，也不能你证明被告的主张，另补充意见为，该份录音资料不能证明被告的证明目的，恰恰能够证明原告主张的意见。也就是在招投标过程中被告并没有将对第三人的原投资进行补偿作为原被告之间签订租赁合同的前提条件。比如录音内容的第一页其中承包款里面承包金不包括闲置资产，并没有标明原告必须要对闲置资产进行补偿。录音资料第三页被告的负责人许继周就明确说明两个人谈不妥十天之内，谈妥了两天之内交付土地。原告在录音中明确提出第三人原投资的机械必须拆除，被告许继周当时是同意的。录音资料当中的内容有多次明确反映了原被告签订的租赁合同不包含原告必须对第三人投资补偿的内容；对于证据4由于石榴农经站不是合同的当事人，也不是鉴证机构，该证明内容不具有真实性和合法性也与本案没有关联性；对证据5、6真实性无异议，原告认为承诺书是约束原告和第三人之间的文件，并且时间是在原被告签订租赁合同之前形成的，原被告的租赁合同签订在后，并且也没有把该承诺书的义务作为合同的内容，很明确原被告之间的租赁合同与该承诺书等文件没有任何关系。对证据7真实性无异议，原被告和第三人签订的协议中也并未将第三人投入的资产在合同终止时进行补偿作为强制性的条款，只是可以协商，因此，就该点来说对第三人的补偿既不是原被告之间租赁协议的约定内容，也不是被告和第三人之间协议约定的内容，原告没有任何义务对第三人补偿；对证据8是第三人单方委托的，原告对此不予认可，且该报告的评估价值与实际资产价值显然有重大出入，不能作为本案裁量的依据；对证据9王佃品是本案的第三人也是原承租人，与本案处理结果有直接的利害关系，因此对其作出的调查笔录不能作为本案的裁量依据。
第三人王佃品质证称，对证据总体没有异议，恰恰证明被告应当对第三人资产进行折价补偿，而在本案中被告将补偿的义务转移给了原告。
第三人王佃品举证有1、2004年兴隆村与姚东北签订的租赁合同，证明合同期满，承租方应委托评估机构将新增投资的固定资产折价，由出租方进行补偿，被告应该对新增的固定资产向第三人补偿；2、关于变更乙方代表人的协议，2005年9月25日，第三人王佃品成为前述租赁合同的承租人，继受姚东北的权利与义务，被告应对新增的固定资产向第三人补偿；3、苏地行东房估字2014－444号房地产评估报告，第三人新建固定资产在2014年4月30日的时点市场价值为52.22万元，也就是被告应对第三人的补偿款金额；4、2014年6月24日的承诺书，证明原告是明知并已经认可支付补偿款是得到土地的前提，否则不会签署这两个文件；5、2014年7月16日的协议，原告与第三人约定以新评估报告的报告日为准，原告30日内付清全部折价款，第三人60日内交付场地，从而证明原告应当先支付补偿款。
对以上证据原告葛绍全质证称，对证据1的三性无异议，但证明目的有异议，协议第六条第四项约定的内容只是由甲乙双方协商后处理，显然不是本案的被告必须履行的义务，印证了原告前文中的观点；对证据2没有异议，但与本案针对的问题没有关联性，不具有被告主张的被告应当对第三人资产进行补偿的证明目的；对证据3、4、5的质证意见同以上质证意见。
被告兴隆村委会质证称，对以上证据的三性无异议，第三人所举证据证明了原被告之间的租赁合同与第三人和被告之间的租赁合同关于期满之后投资的固定资产补偿问题所做的约定具有关联性，也符合租赁合同相关法律规定及公平公正性。对于被告与第三人之间的合同中协商固定资产协商处理也是第六条所作的约定在合同期满时由原告进行债务的加入予以妥善的处理。作为被告在与原告签订合同之前对财产的交接所可能存在的问题已经尽到了合理和审慎的注意义务，所以第三人所举证与本案有重要关联性。
经审理查明，2004年3月16日，被告兴隆村委会作为甲方与姚东北作为乙方签订租赁合同，合同约定，兴隆村委会将其所有的原兴隆联中校址场地及房屋36间租赁（范围自校址东墙向西65米，南北长120米，面积7800平方米，约11.7亩。西家院南边洼地处，自南向北29.5米，自西向东34.5米，面积1018平方米，约1.5亩地，总合计13.2亩地）给姚东北使用，租赁期限自2004年3月16日起至2014年3月16日止，租金73000元。合同还约定，乙方应当在合同期满后，请当地评估机构将所有投资固定资产折价，作为乙方资产，经甲乙双方协商后处理。合同签订后，姚东北在以上租赁土地成立了东海隆鑫饲料油脂厂。合同履行至2005年9月25日，经被告兴隆村委会同意，姚东北与第三人王佃品达成协议，王佃品成为租赁合同的承租人，继受姚东北的权利与义务，同时姚东北、王佃品与兴隆村委会签订了关于变更乙方代表人的协议。合同到期后根据约定，东海隆鑫饲料油脂厂对其在合同履行期内投资的所有固定资产委托江苏苏地行土地房产评估有限公司进行评估，2014年4月30日，该公司出具的房地产评估报告显示2014年5月5日至2015年5月4日（一年内有效）房产的市场总价值为52.22万元。
另查明，2014年5月23日被告兴隆村委会委托东海县福如东海农村产权交易所有限公司对本案所涉土地及附属房屋进行公开招标租赁，东海县福如东海农村产权交易所有限公司王英硕经理主持投标，葛绍全、王佃品的代理人李进等三人参加投标，石榴街道纪委书记、石榴派出所所长、兴隆村委会主任许继周等人现场监督。招投标人在投标现场达成一致意向，中标价款不包括前承租人投资的固定资产的价格，如果对前承租人投资的资产价格有异议，对资产（不包括机械设备）进行评估，按评估报告由中标人支付给原承租人即本案第三人王佃品。投标结果为原告葛绍全以433000元价格中标。
因原告葛绍全对第三人王佃品委托的以上评估公司评估结果有异议，双方约定共同委托其他评估公司评估。2014年6月24日，葛绍全、王佃品在许继周的见证下，出具承诺书，承诺，关于石榴街道农村产权交易中心委托的东海苏信评估公司，评估石榴街道兴隆村（原幼儿园）承包期间承包人所添置的不可移动部分固定资产，评估公司秉着公平公正的原则，进行市场价值评估（评估费用由现中标人承担），对于评估结果，原承包人以及现中标人给予认可，不可反悔。2014年7月16日，原告与第三人王佃品签订协议书，协议书载明：“协议书原承包方（甲方）：王佃品现承包方（乙方）：葛绍全经双方协商，共同委托农经站找评估部门评估，评估资产在允许范围之内（机器设备除外），现承包方以评估报告书的日期后三十日内付清评估全款，原承包方以评估报告书日期为准六十日内将厂原址位置交付给现承包方。任何一方违反，每拖延一天，违约金按承包金5％付给对方。本协议一式四份，甲乙双方各一份，兴隆村一份，农经站一份。原承包方（甲方）：王佃品（签名）现承包方（乙方）：葛绍全（签名）2014年7月16日”
还查明，2014年7月17日被告兴隆村委会与葛绍全签订书面合同，被告将集体所有的原兴隆联中校址场地及房屋36间租赁（四至范围：自校址东墙向西65米，南北长120米，面积7800平方米，约11.7亩。场地墙东0.5米、场地墙南1.5米）给原告使用，租赁期间自2014年7月17日起至2034年10月31日止，租金433000元。合同还约定任何一方不履行合同有关条款，给对方造成经济损失的，应按承包金的10％偿付赔偿金。原告葛绍全依约足额支付租金433000元。
根据原告葛绍全与第三人王佃品的《协议书》，双方共同委托东海县石榴街道农村经济服务站聘请东海县苏信评估公司对本案所涉场地第三人投资的固定资产进行评估。后因原告至该评估公司咨询评估情况等原因，该公司放弃评估并出具证明。原告没有对第三人的固定资产折价补偿，本案所涉标的亦未交付。原告于2014年11月5日向被告发出限期履行合同义务的通知，通知要求被告接到通知后10日内履行交付本案所涉场地及附属房屋的义务，逾期后被告未履行交付义务。
庭审中原告葛绍全坚持要求履行原被告于2014年7月17日签订的《土地租赁合同》，对于第三人在本案所涉土地上添附的不动产，原告葛绍全称在10万元内愿意补偿，超过10万元其不愿意补偿，对于该资产第三人想拆就拆，想铲就铲，对于其价值其不同意鉴定评估。
上述事实，有《土地租赁合同》、农村信用社存款回单、招投标现场录音、证明、承诺书、协议书、原、被告的庭审陈述、庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，根据本案查明的事实，原、被告就本案所涉标的进行招投标时，双方就标的物上第三人王佃品添附的不动产价格不包括在本案中标的租赁费用中，且该固定资产价格需中标人进行补偿予以了明确。后原告与第三人王佃品签订承诺书、协议书对该固定资产的价格评估单位、评估结果双方认可及原告就该资产评估价格支付时间及本案所涉标的交付期限进行了明确与细化，以上事项作出明确后，2014年7月17日原被告就涉案标的双方签订《土地租赁合同》。根据本案涉案标的招投标至原被告土地租赁合同的形成过程，原被告及第三人间形成的一列书面材料应视为一个合同的整体不具有可分割性，即原告应对第三人先期在涉案标的上投资的不动产进行补偿后，限期内本案所涉标的交付原告经营。根据本案查明的事实，以上原被告及原告与第三人之间形成的意思表示均系其真实意思表示，对于其效力本院予以认可。根据法律规定，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力，均应依合同约定履行自己的义务。本案中，原告葛绍全应依约先行履行对第三人王佃品在涉案标的上投资的固定资产进行补偿的义务，现其认为原被告签订的合同未涉及到对第三人的补偿问题，要求被告履行交付涉案标的的义务，系对本案所涉合同整体割裂孤立理解所致，不符合本案查明的事实，不予支持。原告葛绍全与第三人王佃品约定了评估公司，因故该评估公司未出具评估报告，根据本案实际双方应再进行协商，重新委托评估公司评估，经本院释明后，原告既不同意解除与被告签订的租赁合同，亦不同意对第三人的固定资产价值进行鉴定评估，违反了原被告之间及与第三人之间的约定，故其在没有对第三人固定资产给予补偿的前提下，其诉讼请求不能得到支持。第三人王佃品提出的独立诉讼请求，因本案原告庭审中称对其投资的固定资产超过100000元不愿意补偿，且不同意对固定资产进行评估，根据本案实际情况，第三人王佃品的诉讼请求无事实依据，故亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告葛绍全的诉讼请求；
二、驳回第三人王佃品的诉讼请求。
案件受理费8675元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向本院预交代收二审上诉案件受理费8675元。收款人：连云港市中级人民法院，开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94，也可到农行东海县支行营业厅缴纳。先到本院立案庭开具交款票据，然后到上述指定银行交款，交款后将票据交至本院立案庭。逾期不交，则报江苏省连云港市中级人民法院裁定按撤回上诉处理。
审 判 长 温爱英
审 判 员 吴 鹏
代理审判员 曹 凯
二〇一七年三月十五日
书 记 员 李 慧