南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）南铁民初字第562号
原告广西伟茂商贸有限责任公司。
法定代表人陈伟庆，该公司董事长。
委托代理人刘慧，广西广合律师事务所律师。
委托代理人陈红，广西广合律师事务所律师。
被告南宁市佳百旺饮食店，、19号铺面。
代表人蒋成亮，该店经营者。
被告蒋成亮。
二被告共同委托代理人张萍，广西同望律师事务所律师。
原告广西伟茂商贸有限责任公司（以下简称伟茂公司）与被告南宁市佳百旺饮食店（以下简称佳百旺）、蒋成亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月30日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘建军独任审理，书记员吴宾虹担任记录，于2015年12月7日公开开庭审理，原告委托代理人刘慧、陈红及二被告共同委托代理人张萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告伟茂公司诉称，2012年4月18日，原告与被告佳百旺签订《房屋租赁合同》，约定：被告佳百旺承租原告位于南宁市××乡××地洞口路××号被服厂商业综合楼一楼的房屋，建筑面积160平方米，租赁期从2012年6月20日至2020年6月19日；租赁单价为每月220元／平方米，从第三年起，即从2014年6月20日起，租金每两年调整一次，每次调整在上年租金标准的基础上递增5%；被告佳百旺向原告支付50000元作为租赁保证金，若被告佳百旺在租赁期内未经原告同意提前解除合同的，保证金不予退还；被告佳百旺在租赁期内提前退租或单方解除合同的，应提前一个月通知原告，租金支付至被告佳百旺撤出之日，被告佳百旺交纳的租赁保证金不予退回，还应当向原告支付6个月的租金作为违约金。合同签订后，被告佳百旺于2015年6月17日向原告提出退租，但因被告佳百旺不愿依约支付违约金，双方多次协商未果。根据《中华人民共和国民法通则》第二十九条的规定，个体工商户、农村承包经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担。因此，被告蒋成亮作为被告佳百旺的经营者，应承担连带责任。故诉至法院，请求判令：1.确认原告与被告佳百旺签订的《房屋租赁合同》已经解除；2.被告佳百旺向原告支付违约金221760元（2015年度6个月的租金之和）；3.原告不予返还被告佳百旺支付的保证金50000元；4.被告蒋成亮对第2项诉请承担连带责任；5.本案所有诉讼费由二被告承担。被告佳百旺、蒋成亮共同辩称，“南宁市佳百旺饮食店”只是个体工商户的字号，原告将其列为本案被告，于法无据；被告之所以提前退租，是因为宏观经济环境发生了重大变化，且不属于正常商业风险，继续履行合同已不能实现合同目的，对被告也不公平；原告与被告签订的房屋租赁合同中的违约金条款由原告单方面拟定，未给被告协商的机会，并非完全符合被告签订合同时的真实意愿；诉争铺面只空置了一个月左右，原告主张的违约金远远超出其实际损失；被告支付给原告的保证金及水电押金余额，原告在被告退租时均未退还，上述两项金额相加有五万多元，足以弥补被告提前退租给原告造成的空铺期损失。故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，位于南宁市××乡××地洞口路××号的南宁市被服厂商业综合楼项目于2006年6月27日取得（2006）第0420号建设工程规划许可证，由南宁市被服厂和案外人广西新鸿茂房地产开发有限公司合作建成。南宁市被服厂对该综合楼享有占有、使用、收益等权利，并承包给广西新鸿茂房地产开发有限公司全面管理与经营，广西新鸿茂房地产开发有限公司又出租给原告伟茂公司经营使用。案涉房屋位于该综合楼一楼，建筑面积160平方米，南宁市被服厂、广西新鸿茂房地产开发有限公司均书面同意原告转租。
原告伟茂公司（出租方、甲方）与被告佳百旺及蒋成亮（承租方、乙方）于2012年4月18日签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将案涉房屋出租给乙方，租赁期八年，自2012年6月20日起至2020年6月19日止；租赁单价为每月220元／平方米，从第三年起，租金每两年调整一次，每次调整在上年租金标准的基础上递增5%，2014年6月20日至2015年6月19日租赁年度的月租金为36960元；乙方应在合同签订七天内向甲方支付租赁保证金50000元及水电押金10000元；租赁期满乙方不再续租或者其它非因乙方违约导致合同终止的，在乙方结清所有租金及相关费用并经双方办理房屋交接确认手续后，甲方在七天内将租赁保证金退还给乙方（不计利息）；租赁期间，乙方未经甲方同意提前解除合同或者因乙方违约导致甲方解除合同的，乙方交纳的租赁保证金不予退还，乙方还应向甲方支付相当于当年6个月租金金额的违约金；租赁期间，乙方提前退租或者单方解除合同的，应提前一个月通知甲方，租金支付至乙方撤出之日；乙方不得以租赁保证金为由拒绝支付最后一期租金和其他费用，不得以未退还租赁保证金为由拒绝退房或者声称不违约。该合同还就双方其他权利义务作了约定。合同签订后，原告按照约定将案涉房屋交付二被告使用，二被告依约向原告支付了租赁保证金50000元及水电押金10000元，并正常支付租金至2015年6月19日。二被告于2015年6月17日向原告提出退租，并将案涉房屋钥匙交还原告，原告未向二被告退还租赁保证金及水电押金，双方也未对水电费等进行结算。此后，原告将案涉房屋交给他人使用。另查明，被告佳百旺于2002年7月29日注册登记为个体工商户，经营者为被告蒋成亮，组成形式为个人经营。
上述事实，有南宁市被服厂地洞口市场改造经营合作合同书、补充协议、房屋租赁合同、建设工程规划许可证、授权委托书、居民身份证、个体工商户营业执照、收据、银行转账凭证、收条、当事人陈述及庭审笔录等在案佐证。
本院认为，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人，有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息；个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担。故被告佳百旺系本案的适格被告。
原告伟茂公司与被告佳百旺、蒋成亮于2012年4月18日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应当按照约定履行各自的义务。二被告于2015年6月17日向原告提出退租，原告于同日接收二被告交还的案涉房屋钥匙，表明二被告单方面解除合同的通知已于该日送达原告、原告亦于该日收回案涉房屋。根据双方关于二被告提前退租或者单方解除合同应提前一个月通知原告的约定，该合同已于2015年7月17日解除。但合同的解除不影响当事人要求赔偿损失的权利。二被告在租赁期内单方面解除合同，其行为已经构成违约，应承担相应的违约赔偿责任。二被告虽因市场经济环境发生变化而提前退租，但期限为八年的房屋租赁合同其只实际履行了三年，具有一定过错，并事实上已经给原告造成了一定的经济损失。同时，原告及时收回案涉房屋并交由他人使用，避免了损失的扩大。违约金以补偿性为原则，兼具惩罚性。守约方向违约方主张违约金应当以其遭受的实际损失为基础，并以不超过实际损失的30%为限。根据已查明的案件事实，本院以原、被告双方约定的月租金36960元为基数，按空铺期3个月计算，将原告的实际损失酌定为110880元（36960元／月×3个月）。而原、被告双方就二被告提前退租约定的违约金，包括当年度6个月的租金221760元及不予退还的保证金50000元，共计271760元，明显高于造成的损失，故二被告提出双方合同约定的违约金过高、并请求予以调整，本院予以支持。结合诉争合同的履行情况、二被告的主观过错、原告的预期利益，并根据公平原则和诚实信用原则，本院将二被告提前退租应向原告支付的违约金调整为144144元（110880元×130%）。减去二被告已向原告支付的保证金50000元，二被告还应向原告支付违约金94144元。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第二十九条、第一百一十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、《最高人民法院适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、确认原告广西伟茂商贸有限责任公司与被告南宁市佳百旺饮食店、蒋成亮签订的《房屋租赁合同》于2015年7月17日解除；
二、原告广西伟茂商贸有限责任公司不予退还被告南宁市佳百旺饮食店、蒋成亮保证金50000元；
三、被告南宁市佳百旺饮食店、蒋成亮向原告广西伟茂商贸有限责任公司支付违约金94144元；
四、驳回原告广西伟茂商贸有限责任公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费5376元，减半收取2688元（原告已预交），由原告广西伟茂商贸有限责任公司负担1757元，由被告南宁市佳百旺饮食店、蒋成亮负担931元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费5376元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，账号：20×××26，开户银行：中国农业银行股份有限公司南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘建军
二〇一六年一月二十六日
书 记 员 吴宾虹