湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘04民终893号
上诉人（原审被告）胡秋莲，女。
委托代理人颜文罡，北京盈科（长沙）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）唐再兴，男。
委托代理人李剑锋，湖南南舫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）唐耀军(曾用名唐跃军)，男。
原审第三人石鼓区雁栖湖项目拆迁安置协调领导小组，住所地衡阳市石鼓区黄沙湾街道办事处内。
上诉人胡秋莲为与被上诉人唐再兴、唐耀军及原审第三人石鼓区雁栖湖项目拆迁安置协调领导小组确认合同效力纠纷一案，不服湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2016）湘0407民初130号民事判决，向本院提出上诉，本院2016年7月6日受理后，依法组成合议庭，同年8月2日公开开庭进行了审理。上诉人胡金莲及其委托代理人颜文罡，被上诉人唐再兴及其委托代理人李剑锋到庭参加诉讼，被上诉人唐耀军及原审第三人石鼓区雁栖湖项目拆迁安置协调领导小组经合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明：原告唐耀军系原告唐再兴之兄，二人户籍所在地均为衡阳市蒸湘区雨母山乡青松村八乙塘组12号。被告胡秋莲系衡阳市石鼓区团结村村民，其宅基地位于该村三组长塘46号。原告唐耀军与被告胡秋莲于1995年10月8日在衡阳市蒸湘区民政局登记结婚，2013年1月28日经法院判决准许双方离婚。原告唐耀军与被告胡秋莲结婚后，于1995年在被告宅基地上兴建一栋两层房屋，被告为此向村委会交纳300元建房占地补偿费。2003年该房屋进行了扩建装修，同年11月1日，二原告与被告签订房屋协议一份，协议约定：“注册人胡秋莲，权益人唐跃军、唐再兴。一、原由父亲唐云生、母亲李先自兴建房屋一栋三层，坐落在长子唐跃军爱人胡秋莲居住地方，衡阳市团结村三组长塘46号，坐北朝南，共面积360平方。二、房屋面积共360平方，房屋由胡秋莲注册。房屋权益人由唐跃军、唐再兴各占一半。三、房屋如国家拆迁，遵照房屋协议执行，协议受法律保障”。原告唐耀军与被告胡秋莲离婚前，唐耀军一家四口，唐再兴一家四口及二原告父母均居住在该房屋内。2013年12月5日，被告与第三人就诉争房屋签订拆迁补偿协议一份，约定被告房屋建筑物拆迁补偿标准及金额为：1、住房拆迁面积为613.02㎡，安置面积620㎡，购买面积6.98㎡(备注安置2套130㎡，4套90㎡)；2、装饰设施及附属物等补偿人民币146148元；3、过渡期12个月，按4元/㎡/月计算，住屋过渡补助费计人民币29425元；4、搬家补助费计人民币8000元；5、农具补助费计人民币8000元；6、及时或提前搬迁奖励计人民币7663元；7、第1、2、3、4、5、6项费用结算后，甲方应付乙方房屋建筑物拆迁补偿费用共计人民币199236元。二原告认为其与被告签订的房屋协议已经约定了拆迁权益的分配，故诉至法院。2014年5月8日，原告唐耀军向法院提出撤诉申请，法院裁定不准许其撤回起诉。诉讼中，被告申请对诉争房屋1995年所建的两层及2003年加盖的第三层房屋造价进行评估，衡阳市中级人民法院委托具有相关资质的鉴定机构进行鉴定，湖南华鹏工程造价咨询有限公司于2014年12月26日作出《关于黄沙湾团结村三组长塘46号1-3层房屋工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为：衡阳市石鼓区黄沙湾街道团结村三组长塘46号1995年所建的两层房屋造价为87255.38元；2003年加盖的第三层房屋造价为42214.2元；1-3层造价合计为129469.58元。
原审认为，当事人订立合同应遵守法律法规，不得违反国家法律或行政法规的强制性规定，不得损害社会公共利益。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让，而农村房屋权益的处分依赖于宅基地使用权的有效转让，否则处分房屋权益的行为无效。本案中，二原告与被告胡秋莲并非同一集体经济组织成员，原告唐再兴、唐耀军与被告胡秋莲所签订的房屋协议所涉房屋系衡阳市石鼓区团结村集体土地上的房屋，双方约定该房屋由被告胡秋莲注册，房屋的权益由原告唐再兴与唐耀军各占一半，实际上是在处分房屋的所有权，按照房屋所有权和宅基地使用权合一不可分原则，双方在处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的利益，违反了法律的强制性规定，故二原告与被告签订的房屋协议应认定无效。根据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，因涉诉房屋现已被拆迁，无法返还，根据无效合同处理原则及公平原则，被告应折价补偿兴建该房屋的费用及利息、房屋的装修费用。因二十年来房屋增值过快，具体被告胡秋莲应赔付房屋损失计算如下：①房屋造价按湖南华鹏工程造价咨询有限公司鉴定意见书为准，即衡阳市石鼓区黄沙湾街道团结村三组长塘46号1995年所建两层房屋造价为87255.38元，2003年加盖的第三层房屋造价为42214.2元，1至3层造价合计129469.58元。②房屋造价利息为：1995年所建房屋款利息为278504.87元，2003年所建房屋款利息为32859.37元，利息合计为311364.24元（利息计算按中国人民银行5年期以上贷款利息计算至2016年5月1日）。③房屋装修费用按房屋被迁补偿安置协议约定的146148元计算为准，以上三项合计为586981.82元，予以确认。本案在重审过程中，原告唐再兴的父亲唐云生、母亲李先自于2016年3月15日向法院报告将其夫妻共同出资兴建位于衡阳市石鼓区黄沙湾街道团结村三组长塘46号的三层楼房屋被拆迁造成的损失应赔付权益全部赠与原告唐再兴所有，原告唐耀军、被告胡秋莲均未提出异议，予以采信。在一审过程中原告唐耀军于2014年5月7日声明放弃诉争房屋财产追究权，不参加本案诉讼，予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第四十三条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、原告唐再兴、唐耀军与被告胡秋莲于2003年11月1日签订的《房屋协议》无效。二、被告胡秋莲于本判决生效后十日赔付原告唐再兴房屋造价款129469.58元、利息311364.24元、房屋装修费146148元，合计人民币586981.82元。三、驳回原告唐再兴的其他诉讼请求。案件受理费11800元，财产保全费2320元，合计人民币14120元，由被告胡秋莲负担9560元，原告唐再兴负担4510元。
宣判后，原审被告胡秋莲不服，向本院提出上诉，认为原判认定的事实不清，原审诉讼主体应是唐云生、李先自而不是被上诉人唐再兴、唐耀军。唐耀军没有提起诉讼，亦未变更诉讼请求，2003年扩建的房屋及装修不完全是唐云生、李先自夫妇承担费用，唐耀军在夫妻关系存续期间也有房屋中部分权益，房屋被拆迁后，不应再计算利息或滋息，请求改判。
被上诉人唐再兴辩称：原判正确，请求维持原判。
被上诉人唐耀军及原审第三人石鼓区雁栖湖项目拆迁安置轩调领导小组未提出答辩意见。
在本院组织的庭前证据交换时，各方当事人均未向法庭提供证据。
经审理查明，上诉人胡秋莲系衡阳市石鼓区团结村村民，其宅基地位于该村三组长塘46号。被上诉人唐再兴与被上诉人唐耀军系兄弟关系，其父母是唐云生、李先自，户籍所在均为衡阳市蒸湘区雨母山乡青松村八乙塘组12号。上诉人胡秋莲与被上诉人唐耀军于1995年10月8日在衡阳市蒸湘区民政局登记结婚，2013年1月28日经衡阳市石鼓区人民法院判决离婚。1995年6月16日以上诉人胡秋莲名义向原衡阳市效区东方区鱼场团结村民委员会交纳300元建房占地补偿费，尔后，由被上诉人唐再兴、唐耀军父母共同出资在上诉人胡秋莲的宅基地上兴建两层住房一栋，2003年该房屋进行了扩建并装修。同年11月1日，上诉人胡秋莲与被上诉人唐再兴、唐耀军签订房屋协议，约定：注册人胡秋莲、权益人唐跃军、唐再兴，一、原由父亲唐云生、母亲李先自兴建房屋一栋三层，坐落在长子唐跃军爱人胡秋莲居住地方，衡阳市团结村三组长塘46号。坐北朝南，共面积360平方；二、房屋面积360平方，房屋由胡秋莲注册，房屋权益人由唐跃军、唐再兴各占一半；三、房屋如国家拆迁，遵照房屋协议执行，协议受法律保障。上诉人胡秋莲与被上诉人唐跃军离婚前，唐跃军一家四口，唐再兴一家四口及二被上诉人父母均居住在该栋房屋内。因该地段开发，2013年12月5日，上诉人胡秋莲与原审第三人就诉争房屋签订拆迁补偿协议，约定房屋面积620㎡，购买面积6.98㎡（备注安置2套130㎡、4套90㎡）；2、装饰设施及附属物等补偿人民币146148元；3、过渡期12个月，按4元/㎡/月计算，住屋过渡补助费计人民币29425元；4、搬家补助费计人民币8000元；5、农具补助费计人民币8000元；6、及时或提前搬迁奖励计人民币7663元；7、第1、2、3、4、5、6项费用结算后甲方应付乙方房屋到建筑物拆迁补偿费用共计人民币199236元。2014年5月7日，唐耀军向原审法院申明，其起诉书中的签名只是作为起诉证明，并表示放弃此房屋财产追究权，不参加诉讼。5月8日，在原审诉讼期间，唐耀军申请撤回起诉，但原审法院未准许，同年12月26日湖南华鹏工程造价咨询有限公司依法院委托作出《关于黄沙湾团结村三组长塘46号1-3房屋工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为：衡阳市石鼓区黄沙湾街道团结村三组长塘46号于1995年所建的两层房屋造价87255.38元；2003年加盖的第三层房屋造价为42214.2元；1-3层造价合计129469.58元。2016年3月15日被上诉人唐再兴、唐耀军父母向原审法院书面报告，将其夫妻共同出资兴建位于衡阳市石鼓区黄沙湾团结村三组长塘46号的三层楼房被拆迁造成的损失应赔付的权益全部赠与唐再兴，胡秋莲、唐耀军均未提出异议。
本院认为，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份系相联系，不予许转让。农村房屋权益的处分依赖于宅基地使用权的有效转让，否则处分房屋权益行为无效。上诉人胡秋莲是集体经济组织成员，其当然享有宅基地使用权。被上诉人唐耀军、唐再兴的父母并非该集体经济组织成员，不享有宅基的使用权，但为了让其父母投资建房合法化，而签订《房屋协议》，规避法律，实际上是在处分房屋的所有权和宅基地使用权。根据房屋所有权和宅基地使用权合一不可分的原则，双方在处分房屋的同时也相应地处分了宅基地，损害了集体经济组织利益。违反了法律强制性规定，故《房屋协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中造成《房屋协议》无效，系双方过错，故应承担均等的责任。因涉诉房屋已按衡阳市的规划，列入了拆迁范围，无法返还财产，可按房屋原状拆价补偿，具体补偿标准应以上诉人胡秋莲与原审第三人石鼓区雁栖湖项目拆迁安置协调领导小组签订的《拆迁补偿协议》为依据。根据《雁栖湖项目到户测算表》，界定户主胡秋莲正房613.02㎡，补偿金额共计199236元。因双方在签订房屋协议时，已确定的面积只有360㎡，那么多余面积（613.02-360）253.02㎡属原审第三人石鼓区雁栖湖项目拆迁安置协调领导小组与上诉人胡秋莲之间的拆迁补偿关系，被上诉人唐再兴、唐耀军不能享有。被上诉人唐再兴、唐耀军可享有的只能是360㎡的相应拆迁补偿款〔（199236÷613.02）×360〕117002.64元。在原审诉讼期间，经湖南华鹏工程造价咨询有限公司鉴定评估，1-3层造价129469.58元，以上两笔共计246472.22元可列入房屋补偿范畴。由于争执的房屋在拆迁前一直是各家庭成员自用，在拆迁时，根据《房屋拆迁补偿安置协议》第二条，房屋建筑物拆迁补偿标准按湘政函〔2010〕54号文件的补偿标准执行，而该标准中并未规定被拆迁房屋的造价利息。因此，原审法院计算房屋造价利息311364.24元（按银行5年期以上贷款利息计算）于法无据。上诉人胡秋莲提出不应计算利息的上诉理由成立，本院予以支持。由于争执的被拆迁房屋系被上诉人唐再兴、唐耀军父母投资兴建和装修，在原审诉讼期间唐再兴、唐耀军父母明确房屋拆迁补偿权益全部归唐再兴所有，这是权利人对自己权利的处分，故该民事行为有效。被上诉人唐耀军亦在原审诉讼期明确不参加诉讼且放弃此房屋财产追究权，其行为既是对自己的诉讼权利处分，又是对民事权益的处分，并未损害他人利益，被上诉人唐耀军的民事行为亦有效。上诉人胡秋莲提出唐云生、李先自是本案的诉讼主体，被上诉人唐再兴、唐耀军不是本案的诉讼文体，该上诉理由与法律事实不符。由于被上诉人唐再兴、唐耀军的父母将争执的房屋拆迁权益仅赠与被上诉人唐再兴，且上诉人胡秋莲与被上诉人胡耀军在2013年1月28日已离婚，房屋拆迁权益的发生是在离婚后，拆迁权益的赠与亦是在离婚之后，上诉人胡秋莲不应享有原夫妻关系存续期间的房屋拆迁中的权益。故上诉人胡秋莲提出享有原夫妻关系存续期间的权益的上诉请求与客观事实不符。原审判决认定的主要事实清楚，程序合法。但处理不当，应予纠正。被上诉人唐耀军、原审第三人石鼓区雁栖湖项目拆迁安置协调领导小组无正当理由不到庭参加诉讼，可缺席审理。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第四十三条、第六十二条、第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、维持湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2016）湘0407民初130号民事判决的第一、三项；
二、撤销湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2016）湘0407民初130号民事判决第二项；
三、上诉人胡秋莲在本判决生效后10日内支付被上诉人唐再兴房屋拆迁后的补偿款246472.22元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费11800元，财产保全费2320元，二审受理费11800元，合计25920元。由上诉人胡秋莲负担11800元，被上诉人唐再兴负担14120元。
本判决为终审判决。
审判长 尹运健
审判员 罗国潮
审判员 李湘银
二〇一六年八月十八日
书记员 谢倩茜
校对责任人：尹运健 打印责任人：谢倩茜
附本判决所适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；