北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第14284号
原告（反诉被告）北京华夏腾飞企业管理有限公司，住所地北京市海淀区华清嘉园3号楼二层商业4号。
法定代表人崔大龙，总经理。
委托代理人李钧，北京市双利律师事务所律师。
委托代理人邓璐，北京市双利律师事务所律师。
被告（反诉原告）天津王府置业有限公司，住所地天津港保税区海滨十路129号科技2号标准厂房A4179D21房间。
法定代表人蔡卉，董事长。
委托代理人张威，北京市通商律师事务所律师。
委托代理人崔强，北京市通商律师事务所律师。
被告（反诉原告）天津富敦置业有限公司，住所地天津港保税区海滨十路129号科技2号标准厂房A4179D22房间。
法定代表人蔡卉，董事长。
委托代理人张威，北京市通商律师事务所律师。
委托代理人崔强，北京市通商律师事务所律师。
原告北京华夏腾飞企业管理有限公司（以下简称华夏公司）诉被告天津王府置业有限公司（以下简称王府公司）、天津富敦置业有限公司（以下简称富敦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月4日立案受理。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，王府公司、富敦公司提出反诉，本院依法合并审理。华夏公司的委托代理人李钧、邓璐，王府公司、富敦公司的委托代理人崔强、张威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
华夏公司诉称：2011年8月10日，华夏公司和王府公司、富敦公司签订《北京王府淘汇新天租赁合同》，约定华夏公司承租王府公司、富敦公司开发的北京王府井淘汇新天项目三层用作商业经营，租期为2011年9月15日至2017年9月14日。2012年5月25日，华夏公司和王府公司、富敦公司签订另一份《北京王府淘汇新天租赁合同》，约定华夏公司承租王府公司、富敦公司开发的北京王府井淘汇新天项目四层用作商业经营，租期为2012年7月15日至2018年12月14日。上述协议签订后，华夏公司及时履行了自己的义务，积极开展经营项目的宣传及招商，并对租赁场地进行了装修，但时至今日，王府公司及富敦公司仍未能办理涉案场地的相关产权手续，致使华夏公司无法办理营业执照等手续，造成华夏公司至今无法开业，已经签约的商户也流失。华夏公司认为王府公司和富敦公司在合同履行期内一再寻找借口，怠于履行自己的合同义务，已经构成根本性违约，故华夏公司提起诉讼，请求判令：1、解除华夏公司和王府公司、富敦公司于2011年8月10日、2012年5月25日签订的《北京王府淘汇新天租赁合同》；2、王府公司和富敦公司连带赔偿华夏公司经济损失28264622.71元（其中直接损失8823522.71元，预期可得利益损失19441100元）。
王府公司、富敦公司辩称：王府公司、富敦公司在和华夏公司签订租赁合同之前曾签署过《租赁意向书》，租赁合同和意向书均约定王府公司和富敦公司有权调整租期起始日和开始营业日，华夏公司对在签约后有可能无法按照预计的时间开始营业是明知的，因此王府公司和富敦公司没有违约，依照约定只需给予华夏公司更长的装修免租期即可，事实上装修免租期已经顺延，华夏公司并未开始缴纳租金，故双方之间的正式租赁合同尚未开始实质履行。淘汇新天商场无法开业系客观原因造成，即出租方未取得房产证书，无法办理开业所需的批准文件，并非王府公司、富敦公司主观恶意违约，华夏公司对此是明知的，基于此商业风险，王府公司、富敦公司给予了华夏公司较低的租金作为对价。后因华夏公司违反了不得二次招商的约定，王府公司及富敦公司已在2013年1月30日通知华夏公司解除了双方之间的租赁合同关系。因合同已经解除，故华夏公司无权向王府公司和富敦公司主张任何直接或间接经济损失。
另，在华夏公司清退首次招商的小商户时，王府公司和富敦公司曾为华夏公司垫付退款4098254元，故王府公司、富敦公司提起反诉，要求判令：1、华夏公司支付其垫付款4098254元；2、华夏公司支付王府公司、富敦公司已付律师费400000元。
华夏公司针对王府公司、富敦公司的反诉辩称：同意支付王府公司、富敦公司4098254元，可在其应支付给华夏公司的赔偿款中抵扣，但不同意赔偿律师费。
经审理查明：2011年8月10日，华夏公司和王府公司、富敦公司签订《北京王府井淘汇新天租赁合同》（以下简称三层租赁合同）。合同约定王府公司、富敦公司将北京王府井淘汇新天项目三层整体租于华夏公司，租赁场地面积为1699.03平方米，华夏公司在租赁场地内根据营业执照经营并可融合部分商户共同经营。合同另约定租赁场地的交付预计为2011年9月15日，具体日期由王府公司、富敦公司另行书面通知；华夏公司自交付日起算有90日的装修免租期，免租期结束之次日为计租日，华夏公司应自计租日开始每月支付相应租金；合同租期为6年，自交付日开始起算，预计自2011年9月15日至2017年9月14日；华夏公司应付履约保证金1600000元及工程改造费300000元。另在租赁合同的第十四条第二款第一项约定，如因项目开发商的原因，导致本合同无法继续履行或出租方无法继续向承租方出租租赁场地的，本合同自动解除，出租方不承担违约责任；第十五条第一款第五项约定，在任何情况下，出租方均无需赔偿承租方的利润等经营性损失。三层租赁合同签订后，华夏公司支付了保证金1600000元及工程改造费30万元。
2011年9月16日，王府公司和富敦公司致函华夏公司，称租赁场地三层整层已经具备交付条件，通知华夏公司于2011年9月30日办理交接验收。后，双方于9月30日交接完毕，华夏公司开始进行三层装修及分租小商户的招商工作。
2012年3月，华夏公司和王府公司、富敦公司签订《租赁意向书》，约定双方就北京市东城区王府井大街219号（淘汇新天）项目4层的房屋租赁事宜达成此意向，作为将来双方签署正式《租赁合同》的基础。意向书约定租赁场地面积约1051.22平方米，定金为741562.13元，预计租期为2012年4月1日至2018年8月31日，王府公司、富敦公司有权因该项目整体交付使用的实际日期调整或延迟租期起始日，并于租赁场地交付前以不少于1个月书面通知的形式通知华夏公司，书面通知的租赁场地交付日为最终的租赁起始日。华夏公司于2012年3月14日支付了定金741562.13元。
后因“淘汇新天”项目不具备开业条件，华夏公司曾致函王府公司及富敦公司要求延长免租期，王府公司和富敦公司于2012年5月9日函复项目开业迟延均为项目开发商原因所致。
2012年5月25日，华夏公司和王府公司、富敦公司签订《淘汇新天项目租赁合同》（以下简称四层租赁合同）。合同约定王府公司、富敦公司将北京王府井淘汇新天项目四层租于华夏公司，租赁场地面积为1051.22平方米，华夏公司在租赁场地内根据营业执照许可的范围经营；合同另约定租赁场地的交付预计为2012年7月15日，华夏公司自交付日起算有60日的装修免租期，且出租方同意延长至2013年2月12日；合同租期为6年零5个月，自交付日开始起算，预计自2012年7月15日至2018年12月14日；其他条款同三层租赁合同条款。华夏公司于2012年5月29日另付了履约保证金741562.13元。
截止2012年8月，“淘汇新天”项目仍不具备开业条件，华夏公司招租的小商户开始与华夏公司及王府公司、富敦公司等发生纠纷。2012年9月11日，为妥善解决一部分商户的退租事宜，华夏公司及王府公司在王府井派出所进行了会谈，并制作了笔录。双方在笔录中确认华夏公司已签约的小商户约130户，收取定金及押金约448万，对于有退租要求的约30家商户，由王府公司负责退款事宜，剩余商户由华夏公司做挽留工作，如无法挽留，亦由王府公司处理；双方还确认在处理完第一批商户的退款事宜前，华夏公司不能进行第二次招商，如华夏公司进行招商，则应将招商的进展情况向王府公司汇报，且收取的定金、租金等不能超过100万元；双方另确认如项目年内无法开业，王府公司将退还华夏公司保证金及承担的装修费90万元。笔录签订后，王府公司及富敦公司负责清退了113位小商户，垫付退款金额4098254元。
后因“淘汇新天”项目在2012年年底前仍不具备开业条件，且华夏公司有二次招商的行为，故王府公司及富敦公司遂于2013年1月16日将三层、四层租赁场地收回。
2013年1月22日，华夏公司致函王府公司及富敦公司，要求后者在2013年1月25日之前给予明确的书面开业时间。王府公司及富敦公司于次日回函称目前无法确定“淘汇新天”项目开业日期。
2013年1月30日，王府公司及富敦公司以华夏公司违反双方于2012年9月11日达成的会谈协议擅自二次招商为由，向华夏公司发生《解约通知》。王府公司及富敦公司庭审中表示，如法院对《解约通知》的法律效力不予确认，其亦同意解除和华夏公司之间的租赁合同关系。
庭审中，华夏公司及王府公司、富敦公司均认可“淘汇新天”项目至今无法开业系王府公司、富敦公司尚未取得租赁场地正式产权，无法办理营业执照所致。
另查，华夏公司明确其向王府公司及富敦公司主张的经济损失共28264622.71元，分别为直接损失8823522.71元、预期可得利益损失19441100元。其中直接损失包括华夏公司已付的三层租赁合同保证金1600000元、工程改造费300000元、四层租赁合同履约保证金1483124.2元及四层租赁场地装修押金83090元，其余损失为华夏公司支出的员工薪酬、员工福利费、员工教育经费等；王府公司、富敦公司认可收到华夏公司支付的三层租赁合同保证金1600000元、工程改造费300000元、四层租赁合同履约保证金1483124.2元，但称四层租赁场地装修押金83090元系华夏公司交给了案外人物业公司，与王府公司无关，至于华夏公司所述的其他直接经济损失，王府公司及富敦公司均不认可同本案的真实性和关联性。因华夏公司就三、四层租赁场地向王府公司及富敦公司的应付租金约为每平米每月450元，其转租于小商户的租金标准约为每平米每月868元，故其就此差额标准计算其预期可得利益损失为19441100元；王府公司及富敦公司称华夏公司明知合同无法履行，还与小商户签订合同，其主张明显不合理。
上述事实，有当事人陈述，合同，发票等证据在案佐证。
本院认为：合同当事人行使单方解除权需有法定或者约定的事由出现。本案中，华夏公司在整个合同的签订以及后续的纠纷处理过程中无明显的根本违约行为，王府公司及富敦公司并未获得单方解除权，故其于2013年1月30日向华夏公司发出的《解约通知》依法不具解约的法律效力，现华夏公司起诉要求解除租赁合同关系，因王府公司、富敦公司亦同意解除，故本院照准。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因租赁合同关系已经解除，故王府公司、富敦公司应将华夏公司已付的三层租赁合同保证金1600000元、工程改造费300000元、四层租赁合同履约保证金1483124.2元退还华夏公司。至于华夏公司主张的四层租赁场地装修押金83090元，因华夏公司未证实此款确交予了王府公司或富敦公司，故此节诉请本院不予支持，华夏公司可向实际收款人另案主张。关于华夏公司对三层租赁场地已支出的装修款一节事实，因双方在王府井派出所所作的会谈笔录中已有明确记载，王府公司、富敦公司庭审中未提出反证，故本院依法确认华夏公司已支出的装修款为90万元，因三层租赁场地已交还王府公司、富敦公司，故应给予华夏公司补偿。至于华夏公司主张的其余部分直接经济损失，因华夏公司庭审中所举之证据不足以证实此类费用发生的真实性及其与本案的关联性，故本院依法对此部分诉请不予支持。
至于华夏公司主张的预期可得利益损失19441100元，本院认为预期可得利益的赔偿需以违约方存在违约行为为前提。本案中，合同双方当事人对租赁合同于何时开始正式履行、王府公司及富敦公司需于何时提供办理营业执照所需的正式产权证明等关键问题均无明确约定，且华夏公司对王府公司、富敦公司尚未取得正式产权证明的事实亦是明知，故本院无法认定王府公司及富敦公司有违约之处；结合华夏公司自签订租赁合同之后未向王府公司、富敦公司支付任何场地使用费或租金，及双方在租赁合同中有“出租方声明如果项目因开发商的原因，导致本合同无法继续履行或出租方无法继续向承租方出租租赁场地的，本合同自动解除，出租方不承担违约责任”、“另出租方和承租方在租赁合同共同声明，在任何情况下，出租方均无需赔偿承租方的利润等经营性损失”等约定，本院认为华夏公司主张预期可得利益损失的诉请，理由不足，故不予支持。
至于王府公司、富敦公司要求支付4098254元及本案律师费400000元的反诉请求，因华夏公司认可其垫付款金额且同意返还，故本院照准；但王府公司、富敦公司要求律师费的反诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）北京华夏腾飞企业管理有限公司和被告（反诉原告）天津王府置业有限公司、天津富敦置业有限公司于二○一一年八月十日、二○一二年五月二十五日签订的《北京王府淘汇新天租赁合同》于本判决生效之日解除；
二、被告（反诉原告）天津王府置业有限公司、天津富敦置业有限公司于本判决生效之日起三十日内退还原告（反诉被告）北京华夏腾飞企业管理有限公司三层租赁保证金一百六十万元、工程改造费三十万元、四层租赁保证金一百四十八万三千一百二十四元二角及装修款九十万元；
三、原告（反诉被告）北京华夏腾飞企业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内退还被告（反诉原告）天津王府置业有限公司、天津富敦置业有限公司垫付款四百零九万八千二百五十四元；
四、驳回原告（反诉被告）北京华夏腾飞企业管理有限公司其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）天津王府置业有限公司、天津富敦置业有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费160896元，由北京华夏腾飞企业管理有限公司负担135896元（已交纳），天津王府置业有限公司、天津富敦置业有限公司负担25000元（于本判决生效后七日内交纳）；
反诉案件受理费21393元，由天津王府置业有限公司、天津富敦置业有限公司负担6393元（已交纳），北京华夏腾飞企业管理有限公司负担15000元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李成博
代理审判员 王裴裴
人民陪审员 刘宗琦
二〇一四年三月二十八日
书 记 员 耿晓丹