吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉05民终859号
上诉人（原审原告）：通化阳光物业服务有限公司。
法定代表人：董怀清，经理。
被上诉人（原审被告）：于孟霞，女，1967年2月28日生，住通化市。
上诉人通化阳光物业服务有限公司（以下简称阳光物业）因与被上诉人于孟霞物业服务合同纠纷一案，不服通化市东昌区人民法院（2016）吉0502民初977号民事判决向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告一审诉称，原告为xx业主提供物业服务并签订物业服务合同，被告从2014年11月至今，共拖欠物业费592.50元，原告多次催要，被告拒绝给付。为维护原告的权益，诉至法院，请求判令被告给付物业费592.50元，并承担本案的诉讼费用。
原审被告一审辩称，不同意原告的诉讼请求，原告的起诉没有依据，我不清楚原告是与谁订立的合同，且原告对小区的管理不到位，从2015年10月末至2016年2月末，原告对小区弃管，不进行清雪，故不同意给付物业费。原告的服务质量差、标准低，只收费不服务，甚至采取威胁、恐吓的手段侵犯广大业主的权利。原告在管理期间，对消防通道堵塞不清理、不制止、不拆除，照明电线乱接，直接绑在铁栅栏上，有安全隐患，小区的卫生脏乱差，路面不平、平台上的碎石、泥沙无人清理，垃圾堵塞排水沟也无人管，墙皮爆裂，野广告满墙。原告弃管期间都是业主自己进行清雪，楼道灯也是业主自行凑钱安装的，所以原告作为物业公司没有尽到必要的物业服务，且原告收费依据的房屋面积不合理，业主委员会成员中存在不缴纳物业费的情况，故不同意给付物业费。
原审法院经审理查明，2014年10月31日原告与xx小区业主委员会签订物业服务合同，约定：原告为xx小区提供物业服务，业主按照0.5元/月/平方米交纳物业费。被告于孟霞系xx小区1号楼2单元601室（建筑面积为65.25平方米）的业主。被告自2014年11月开始未交纳物业费。认定上述事实的证据有：物业服务合同、照片、房产档案信息。
原审法院认为，原告与xx小区业主委员会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，真实有效，对原告及小区内的业主均具有约束力。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”《物业管理条例》第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”故原、被告双方应当按照协议履行相应的义务，原告作为物业公司向业主提供了物业服务，被告应当交纳物业费用。被告应交纳的物业费为：2014年11月至12月65.25元（0.5元/平方米/月×65.25平方米×2个月）；2015年1月至10月的物业费326.25元（0.5元/平方米/月×65.25平方米×10个月）；2016年1月至3月的物业费97.88元（0.5元/平方米/月×65.25平方米×3个月），共计489.38元。因原告的物业服务存在瑕疵，故本院酌情判令被告给付物业费的70%，即342.57元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《物业管理条例》第四十二条之规定，遂判决：被告于孟霞于本判决生效之日立即给付原告通化阳光物业服务有限公司物业费342.57元（截至2016年3月末）。
上诉人阳光物业对一审判决不服，向本院提出上诉，请求撤销原审判决，改判被上诉人支付全额物业服务费15个月物业费467元，并支付20%违约金，承担诉讼费。其上诉理由是，1、一审判决在没有任何事实依据的情况下，认定上诉人物业服务存在瑕疵，并以此为由判令被上诉人仅支付70%的物业费。与《物业管理条例》和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的第六条，（经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持）相违背。2、一审判决对于业主委员会出具的证明，不予认定与法相悖。业主委员会签名，加盖业主委员会印章的证明。该证明内容真实，表明上诉人的物业服务得到了业主委员会的认可。因为与上诉人签订物业合同的是作为业主代表的业主委员会，而不是单一个体业主。因此，一审判决给原告的服务收费判决打折，与业主委员会的真实意思表示相悖。这样的判决导致物业服务合同不可执行。也严重伤害了小区多数业主的利益。3、一审被告辩称提出的：不清楚原告是跟谁签订的合同，对小区弃管期间服务不到位等不正当理由，上诉人为此提出说明，从2015年11月17日至2016年1月15日暂停服务期间，上诉人不收小区业主的物业费，被上诉人提供的照片是在暂停服务期间和小区改造过程中拍摄的，不应作为本案的证据。4、被上诉人没有提起反诉，一审法院不应因服务存在瑕疵，判令被上诉人支付物业费的70%。程序违法。被上诉人对于上诉人的服务收费有异议，应当依法行使权利或者向物价部门、物业办反映。在没有物价部门的文件情况下，一审判决上诉人的服务收费做出了降低的判决。上诉人认为xx小区是一个存在很多遗留问题的老大难小区，多家物业服务公司先后弃管，小区业主无法正常生活，经xx社区和小区业主委员会多次聘请我们对该小区进行物业服务，经过召开业主大会签订xx小区的物业服务合同，一年多来陆续解决了小区的很多疑难问题，小区业主生活有序，得到了大多数业主的认可。
被上诉人于孟霞辩称：一审判决正确。我以前与上诉人说过物业服务不到位有很多问题。一审时提供的光盘是有力的证据。业主委员会都解散了，现在业主90%不满意。
二审期间双方当事人均没有新的证据向法院提供。本院二审查明事实与一审认定事实一致。
本院认为，本案案由为物业服务合同纠纷。关于阳光物业公司要求于孟霞全额交纳物业费是否应得到支持的问题。本案首先需要解决物业服务企业的服务存在何种程度的瑕疵时，业主才有“正当理由”可以拒交物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”、第五条规定，“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”通过仔细审查xx小区业主委员会与阳光物业公司签订的《物业服务合同》，从合同中没有找到业主在何种情形下可以拒交物业费的条款，即没有约定拒交物业费的“正当理由”。现行法律、法规、上述司法解释等亦没有法定的业主有“正当理由”可以拒交物业费的规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”上述规定，赋予了于孟霞等业主对于物业公司怠于履行物业管理职责或者损害其合法权益的行为，可以通过上述规定去行使业主权利。还可以根据《物业管理条例》中赋予业主的权利及业主大会的职责，比如提议召开业主大会，就物业管理的相关事宜提出建议，甚至可以行使解聘、选聘物业管理企业等权利，依法维护自己的权益。但是于孟霞不能在没有约定和法定拒绝交纳物业费的“正当理由”情形下，以及在未解除物业管理服务合同前，消极地以拒绝交纳物业费的方式来对抗物业服务瑕疵。物业费是维持居民小区安宁和谐和正常秩序的物质保证，如果广大业主均采取这种消极方式去对抗服务瑕疵，而不是积极主动地去行使业主权利，势必会导致起步十余年的物业服务行业这个新兴行业更加举步维艰，对于进一步改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平起到消极的作用。本案中，阳光物业公司在履行物业服务合同时，存在的服务瑕疵不构成违法或者重大瑕疵损害业主利益。于孟霞拒绝缴纳物业费的理由不成立。应当按照物业管理合同约定和阳光物业主张的467元交纳物业费。阳光物业公司提供的物业服务与管理虽然存在瑕疵，但原审酌情判令于孟霞给付物业费的70%，没有法律依据和合同约定，减交多少或者按一定比例交纳，不应由人民法院自由裁量权来确定，不科学，原审以酌定的方式解决物业费交纳数额不利于业主与物业服务企业间矛盾纠纷的解决，应当予以纠正。至于是否应保护滞纳金问题，由于阳光物业公司的物业服务存在瑕疵，且是二审提出的新的诉讼请求，其主张给付滞纳金的请求本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求理由充分，本院予以支持。原审法院认定事实清楚，但适用法律不当，应当依法纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销通化市东昌区人民法院（2016）吉0502民初978号民事判决；
二、被上诉人于孟霞于本判决生效后立即向通化阳光物业服务有限公司交纳物业费467元；
三、驳回上诉人通化阳光物业服务有限公司的其他诉讼请求。
二审案件受理费50元，由被上诉人于孟霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴兴彦
审判员 盖晓晨
审判员 李尧川
二〇一六年八月二十九日
书记员 张 楠