北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第17841号
原告孔晨光（反诉被告），男，1970年3月17日出生。身份证号：×××
委托代理人朱瑞领，北京市德贤律师事务所律师。
被告张阔（反诉原告），男，1985年1月20日出生。身份证号：×××
委托代理人沈毅明，北京市万博律师事务所律师。
被告北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。注册号：110105003319557
法定代表人左辉，董事长。
委托代理人王世鹏，男，北京链家房地产经纪有限公司天秀花园店店长。
委托代理人孙凤起，男。
原告孔晨光与被告张阔、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告孔晨光及委托代理人朱瑞领，被告张阔委托代理人沈毅明、链家公司委托人王世鹏、孙凤起到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告孔晨光诉称，2010年11月28日，我们双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定将张阔所有的坐落于海淀区西北旺镇冷泉村冷泉住宅区（西峰峡谷）B区3-19号住宅楼6层1单元702房屋出售给原告，我依约履行了相关义务，但是被告逾期履行主要义务，拒绝配合我办理所有权变更登记手续，经过催告未果，根据合同法的规定被告应当继续履行合同，故诉至法院，诉讼请求：1、判令被告继续履行房屋买卖合同，配合原告将海淀区西北旺镇冷泉村住宅区（西峰峡谷）B区3-19号住宅楼6层1单元702房屋所有权变更登记至原告名下；2、判令被告承担410000元违约金；3、判令被告承担新国五条出台后办理过户所需的税费。4、本案诉讼费由被告承担。
被告张阔辩称，原告所述事实与理由与实际不符，我们并没有说不同意过户，也没有说不同意继续履行合同。原告是无理的诉讼，起诉是拖延其履行合同义务的手段。因为我们原始的房屋所有权证在签订原始购房合同以后700多天以后才能取得，这在双方订约时也已经说明了。我方是在2012年11月才取得房屋所有权证，我们取得房屋所有权证就去银行办理了解押，但由于银行的失误，将房号弄错了，今年3月份解押才做完。我们在2013年4月进行了网签，是对方没有去办理手续。诉讼前我们是一直积极履行合同的，现在已经诉讼了，我们也考虑是否追究对方的违约责任。双方合同约定所有的税费、包括新增的均由孔晨光负担。我积极履行了合同义务2010年12月如约将房屋交付给孔晨光，其支付了163万元房款，剩余的42万元房款应由其在房屋所有权移转登记手续办理完毕当日支付给我。我办理完提前还款、房屋所有权证解押、房屋核验事项后，2013年4月12日会同中介机构共同去海淀区建委办理房屋所有权移转登记事宜，网签合同出来后，孔晨光未交纳相关税费，因此当天未能办理过户手续。第二天他通过中介通知我去谈一谈，并提出要求我承担新增税费的无理要求，我拒绝。此后他带着律师向我施压。2013年5月20日反诉人通过中介要求对方尽快一起办理房屋过户手续，中介回答对方在外地出差。2013年5月21日对方通过中介要求我们再一起谈，因律师有事没有谈成。2013年5月22日反诉人让中介转告对方，如果对方不去办过户，将给对方发律师函，第二天我们接到法院通知，才知道对方提出了诉讼。对方以各种理由故意拖延时间，不履行合同及补充协议的规定长达40天，根据双方签订的买卖合同第九条规定，补充协议第二条第四款规定、第四条第三款规定，孔晨光违反了以上合同的规定，为此应承担违约责任，向反诉人支付41万元的违约金。另外对方利用诉讼来拖延履行合同义务的目的是很明显的，因为他在起诉前就找了律师，所以他应该很清楚，办理了房屋过户手续并不意味他就无权再就他认为的我的“违约行为”提出诉讼。在反诉人不但没有不同意过户而是通过中介多次催促其办理过户的情况下，孔晨光却无中生有编造反诉人不同意过户的谎言，企图借诉讼拖延、逃避其履行合同义务的责任，孔晨光提起的完全是恶意诉讼。故提出反诉诉请，要求孔晨光向凡俗人支付违约金41万元，并承担本案诉讼费。
孔晨光针对反诉辩称，不同意被告提出的反诉请求，我没有任何的违约行为，已经按照合同约定履行了相应的支付购房款的义务，且其同意支付新国五条出台之前的相关税费。而反诉人张阔却在本案中存在严重的违约，拒不承担因自己行为导致的新增税费，致使合同至今没有履行完毕。1、补充协议第二条第二款第一项约定，甲方应在签署本协议后取得产权证十日内向该房屋的原贷款机构预约一次性提前还款，将其贷款一次性还清。本案中房产证的登记时间为2012年7月20日，该时间为甲方取得房产证的时间，以此推算张阔应该在2012年8月10日向银行还款，而张阔拖延好几个月才向银行申请还款，此为张阔第一次严重违约。2、补充协议第二条第二款第二项约定甲方应在提前还款并取得房屋所有权证后，按原贷款机构的要求办理完毕解除抵押手续，本案中张阔没有按照约定提前还款，也没有按照约定办理解除抵押登记的手续，此为张阔第二次严重违约。3、同时张阔违反补充协议第二条第四款约定，没有按照约定为孔晨光办理房屋所有权登记手续，此为张阔第三次严重违约。4、合同履行过程中张阔错误还贷，本应归还本案中的房屋贷款，因自己的过错，错误地将贷款归还成另一套房屋的贷款，由于还贷的错误，导致贷款的解压手续延误，此为张阔第四次严重违约。5、在距新国五条施行的最后几天，张阔却不按告知单的要求领取办理过户手续的相关材料，配合办理过户，还理直气壮地说不可能因为取材料，耽误公司的事情，公司的事情是自己的正事，此为张阔的第五次严重违约。6、关于新国五条出台之前的税费原告孔晨光是同意承担的，本案中因张阔不同意支付新国五条出台后新增的税费，导致双方无法办理房屋过户手续。综上我没有任何违约行为，不应承担违约责任，请求法院驳回张阔的反诉请求。
被告链家公司针对本诉和反诉辩称，我们对本案没有具体意见，由法院判决。
经审理查明，2010年11月28日，张阔与孔晨光签订北京市存量房买卖合同，合同约定，出卖人所售房屋坐落海淀区西北旺镇冷泉村冷泉住宅区（西峰霞谷）B区3-19号楼1单元702号房屋。该房屋建筑面积90.31平方米。该房屋所有权证为京房售证字（2009）184号。经出卖人与买受人协商一致，该房屋的成交价格为50万元。经出卖人与买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为155万元，上述价款由买受人一并支付给出卖人。买受人可以在签订本合同的同时支付定金2万元。双方对房屋的交付约定：出卖人交付该房屋时履行下列手续：1、出卖人与买受人共同对房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件中所列物品。2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字。3、移交该房屋房门钥匙。双方就税费约定，本合同履行过程中，买卖双方应按国家及北京市的相关规定缴纳各项费税费，买卖双方承担税费的具体约定见附件七，因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续履行的，其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳，政策中未明确缴纳方的，由【出卖人】【买受人】缴纳。双方对于权属移转登记约定，（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起甲方拿到房本10日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）买受人未能在甲方拿到房本（约定时间或约定条件）内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付房款，并按照央行现行存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。
同日，张阔（甲方）、孔晨光（乙方）与链家公司（丙方）签订补充协议，协议约定：第一条，房屋状况及成交价格，1、就甲方暂时尚未取得该房屋的房屋所有权证书的事实情况，丙方已居室告知乙方，且乙方已知晓该事实。甲乙双方已明确知晓交易风险，且自愿达成本交易，若房屋登记机构后颁发的房屋产权证所记载的房屋地址、面积等信息与甲乙丙三方已签署的合同中记载不一致，甲乙丙三方一致同意放弃异议的权利，并按照三方分别或共同签署的合同继续履行，不因此追究他方的责任。2、经甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为50万元，另该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为155万元，上述总计为205万元，由乙方一并支付给甲方，此价格为甲方净得价，不含税。第二条付款方式及物业交接，1、乙方于2010年11月28日向甲方支付定金人民币二万元，该定金为首付的一部分。2、甲方应在签署本协议后取得产权证十日内向该房屋的原贷款机构预约一次性提前还款，甲方应在提前还款并取得该房屋所有权证书后，按原贷款机构的要求办理完毕解除抵押登记手续。3、关于房款的支付双方约定，首付款方式分两次支付，乙方于甲方在收房三天内将首付款人民币103万元，含前期支付全部订金人民币2万元以□自行支付／□银行托管的方式支付甲方；剩余房款人民币102万元，乙方在2011年3月31日前将房款60万元支付给甲方，剩余房款42万元整在房屋所有权移转登记手续办理完毕当日支付给甲方。4、甲方承诺在取得该房屋所有权证10日内必须在取得房屋所有权证书后5日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。甲乙双方在甲方办理完毕解抵押登记手续之后5日内共同办理房屋所有权转移登记手续。5、甲乙双方应当在甲方收房三日内自行办理物业交割手续。第三条税费的承担，经甲乙双方协商一致，在交易中产生的全部税费（包括本交易履行过程中因政策调整而须缴纳的新增税费）由乙方承担，并直接向主管机关缴纳。第四条违约责任，1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条的约定义务的，逾期在30日内，每逾期一日违约方需按日计算支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。（1）、甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的。（2）、该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的。（3）、逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过30日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形的，甲方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；（1）、提供的证件等购房所需资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的。（2）、拒绝购买该房屋的。（3）、逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过30日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。
2010年12月张阔将房屋交付孔晨光，截至诉讼孔晨光尚有42万元房款未支付孔晨光，双方对于合同继续履行不持异议。
经本院向中信银行北京商都国际中心支行调查，2012年11月28日，张阔向该银行提出私人贷款提前还款申请书，要求提前偿还全部贷款本息，还款日期为2012年1月4日。该银行私人贷款结清通知书显示该银行已经于2012年12月31日实际扣款，并全部结清贷款。该银行领取房产证的登记表载明，2013年2月28日张阔自该银行将房屋所有权证书领走。争议所涉房屋房产证号为X京房权证海字第3135**号，载明的登记时间为2012年7月20日，该房产证附记一栏载明2012年11月19日已抵押，并加盖北京市海淀区房屋管理局抵押登记专用章。2013年3月21日加盖抵押登记注销专用章。
国务院办公厅于2013年2月26日下发了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，其后北京市人民政府办公厅于3月30日下发了《贯彻落实〈国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知〉精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》，在本市进一步细化限购、限贷政策，对二手房交易严格按转让所得的20%缴纳个人所得税。
本院诉讼中就争议所涉房屋向税务部门调查，个人所得税的征收需要涉及装修款、还贷利息等减扣项目的计算，并无法确定现个人所得税的数额。
对于双方履行合同中未能及时网签，致使交易按转让所得的20%缴纳个人所得税的原因，张阔认为双方于2013年3月4日已经到房地产管理部门办理相关过户手续，但是当时房屋并未解除抵押登记，此后办理解押手续中由于解押材料的错误、房地产管理部门的核验，致使其2013年3月27日才具备过户的条件，3月28日张阔离京出差未能查询核验结果，导致个人所得税增加。
孔晨光在诉讼中提交其向链家公司职员发送的短信，该短信可以证实3月26日孔晨光向中介人员表示要求尽快办理网签。3月28日孔晨光再次要求中介公司通知张阔家人办理网签，中介人员表示张阔出差。
上述事实，有本院开庭笔录、房屋买卖合同、补充协议、短息记录、收款证明、凭证交接登记本、私人贷款提前还款申请书、私人贷款结清通知书、房屋所有权证书等证据在案佐证。
本院认为，当事人应当严格按照合同约定履行己方义务。双方补充协议明确约定：“甲方应在提前还款并取得该房屋所有权证书后，按原贷款机构的要求办理完毕解除抵押登记手续。”依据银行领取房屋所有权证书的登记表载明，张阔已于2013年2月28日自银行将房屋所有权证书领走，其应当按约提前结清贷款并办理解押手续，事后张阔误以为还贷完毕即自动解押，上述误解与其合同约定的具体内容相左，该误解难谓合理，亦无法构成其合法、合约的抗辩理由。
双方在补充协议中明确约定了“甲乙双方在甲方办理完毕解抵押登记手续之后五日内共同办理房屋所有权转移登记手续”，依据房产证载明解除抵押的时间为2013年3月21日，此合同约定意味张阔应当在2013年3月26日前有将该房屋办理所有权转移登记的合同义务。虽张阔主张需要通过行政机关的核验，而2013年3月27日才具备过户的条件。本院以为张阔对于自己订约中的承诺应严格恪守、合同义务应予主动履行，而其提出的行政机关核验的程序并不能顺延合同履行的期限，更不构成其迟延履行过户义务的理由，况且张阔主张的核验时间为3个工作日，核验完毕后尚有数日可以进行网签、过户登记。未能及时办理网签过户形成的责任应由张阔承担。反观孔晨光在合同履行中并无违约行为，且在3月30日前通过中介催告张阔及家人履行过户义务，上述后果的发生当然不能归因于孔晨光。
本院以为，张阔确无故意拖延办理过户的情形存在，但合同案件免责事由与主观意图并无直接联系，本案发生恰好印证双方订约的补充协议首条约定“甲方暂时尚未取得该房屋的房屋所有权证书的事实情况，丙方已据实告知乙方，且乙方已知晓该事实。甲乙双方已明确知晓交易风险，且自愿达成本交易。”张阔并未取得房屋所有权证书的情况下出卖房屋，应当自行承担风险，在房产证下发后应按合同约定尽快办理网签过户，而国务院办公厅于2013年2月26日下发了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，上述税负的增加张阔事前应有预知，事后有补救时间，孔晨光亦通过中介进行催告，相应后果应由张阔承担。
二人合同中虽约定新增税费由孔晨光负担，但依据约定与客观事实，双方能在“京十九条”施行前完成房屋过户或网上签约，由于张阔自身原因导致合同迟延履行，在此期间由于国家政策调控导致税费增加，孔晨光主张继续履行合同，并要求违约方承担增加税费的，本院应予支持。
依据本院调查的情况，诉求涉及的新增税费的情况由于纳税抵扣项目的原因并不能计算出具体数额。鉴于个人所得税应向出卖人征收，且双方之间尚有剩余房款未支付，本院应判定本合同继续履行，张阔有义务配合孔晨光办理房屋的过户登记，而在“京十九条”前后个人所得税的差额由张阔负担。
鉴于个人所得税的增加部分即为二人履行合同费用的增加，在本院判定新增个人所得税由张阔负担的同时，对于孔晨光主张违约金部分，本院不应支持。张阔反诉孔晨光要求其承担违约责任，支付违约金，孔晨光在“京十九条”出台后个人所得税增加的情况下，对与上述费用负担存在争议，其应有权拒绝对方继续履行要求，张阔诉求并无事实依据，本院依法驳回。
综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，判决如下：
一、张阔与孔晨光于二零一零年十一月二十八日签订《北京市存量房屋买卖合同》，张阔、孔晨光与北京链家房地产经纪有限公司签订《补充协议》继续履行。
二、张阔于本判决生效后十日内协助孔晨光将其名下位于北京市海淀区冷泉林语山庄三区十九号楼六层一单元七零二室房屋过户至孔晨光名下。（房产证号为X京房权证海字第3135**号）
三、本主文第二条中过户产生的个人所得税较二零一三年三月三十日前增加的税款，由张阔负担。
四、驳回孔晨光其他诉讼请求。
五、驳回张阔全部反诉诉讼请求。
本诉案件受理费九千一百元（原告已预交四千五百五十元），由孔晨光负担，余款于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费七千四百五十元（被告张阔已预交三千七百二十五元），由张阔负担，余款于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 汪 懿
人民陪审员 唐福来
人民陪审员 沈玉明
二〇一四年三月十二日
书 记 员 王 樾
书 记 员 王 璇