山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终7581号
上诉人（原审被告）：信和财富投资管理(北京)有限公司，住所地北京市。
法定代表人：王杨，经理。
委托诉讼代理人：张红美，山东舜德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王丹丹，山东舜德律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：山东乐园房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人：李明，总经理。
委托诉讼代理人：李艳，北京市鑫兴（济南）律师事务所律师。
上诉人信和财富投资管理(北京)有限公司(以下简称信和财富公司)因与被上诉人山东乐园房地产开发有限公司（以下简称乐园房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2017）鲁0103民初2208号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
信和财富公司上诉请求：1、撤销一审判决，查清事实后依法改判。2、一、二审诉讼费用由乐园房地产公司承担。事实和理由：一审法院未查清核实涉案房屋现状，忽略信和财富公司在一审答辩时提出的焦点问题，在事实认定部分又仅是简单的引用乐园房地产公司的质证意见，无客观调查结论，属于认定事实不清，适用法律严重错误，请求二审法院依法改判。一、一审判决并未查清案件事实真相，房屋闲置是乐园房地产公司故意行为所致，乐园房地产公司无权要求信和财富公司就扩大的损失进行赔偿，一审法院认定事实严重不清。1、信和财富公司已经依据合同约定提前向乐园房地产公司发出了解除合同通知，并明确告知乐园房地产公司自2017年1月1日起不再租赁涉案房屋。乐园房地产公司非但没有采取措施减少损失，反而拒绝同信和财富公司交接，并利用其强势地位控制房屋，阻止信和财富公司搬运办公设备，直至今日信和财富公司办公设备还被乐园房地产公司强制控制在涉案房屋内不得处理，乐园房地产公司刻意让其损失继续扩大，同时还对信和财富公司造成了严重损失。2、一审庭审中，信和财富公司提交了2017年1月1日之前济南地区负责人张玮同乐园房地产公司负责人杨总沟通的信息记录以及涉案房屋现场图片，乐园房地产公司否认。但于此同时，乐园房地产公司负责人杨总就在旁听席就座，并多次接受了乐园房地产公司代理律师的询问。一审法院未实地考察、未核实房屋状态、未查清涉案房屋闲置的原因，而仅简单的以乐园房地产公司不予认可，就否认信和财富公司的抗辩。一审判决一边否认张玮及济南公司处理退租事宜的身份地位，一边又认可信和财富公司员工张玮签收“催告函”的法律效力，一审判决逻辑颠倒，属认定事实严重不清。3、庭审中信和财富公司提交了完整的《写字楼租赁合同》原件并经过了法庭核实，后又提交了完整的复印件文本，一审法院不能仅以乐园房地产公司的意见认定事实，而对信和财富公司主张的事实置之不理，一审法院的做法不仅是事实认定有误，也有违司法公正。二、一审判决对《租赁合同》解除的时间点认定上存在错误。理由如下：1、我国《合同法》第93条、第94条分别规定了约定解除、法定解除的条件，《合同法》第96条又同时规定：当事人一方依照本法第93条第二款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。那么就是说，享有合同解除权的一方当事人需要将合同解除的意思表示通知到相对人，而无需经得对方同意合同即可解除。2、具体到本案，无论乐园房地产公司对信和财富公司在2017年1月1日解除合同的主张是否认可，但2017年3月6日乐园房地产公司向法院起诉确认信和财富公司违约，并要求解除租赁合同的请求均视为是其依法享有合同解除权的一种意思表示，该意思表示送达到信和财富公司时合同即已解除，因此自乐园房地产公司起诉状副本送达信和财富公司之时即是该租赁合同解除之时，解除权是当事人的法定权利，是一种形成权，而非法院审查后赋予的权力，况且本案中信和财富公司对合同解除并无异议，信和财富公司自始至终认为双方之间的合同在2017年1月1日已经解除。一审法院判决合同自判决生效之日解除实属不当，请求二审法院予以纠正。3、《合同法》第91条规定合同解除的，合同权利义务关系终止。所以本案合同解除后，乐园房地产公司可以自行处置涉案房屋以减少损失，信和财富公司也无义务再向乐园房地产公司支付房租，乐园房地产公司要求信和财富公司支付合同解除后的房屋租金至判决生效之日无法律依据，一审法院的判决属于适用法律错误。4、如按一审判决租赁合同自判决生效之日起解除，那么就会存在法院以其公权力干涉合同当事人自由选择权，甚至可能存在法院判决未生效而合同履行期限已过的问题。在本案中还存在信和财富公司不能使用房屋还要继续承担缴纳房屋租金的不公平现象存在。两万元的押金我们主张抵销。对于非信和财富公司过错导致的损失信和财富公司不予承担。综上，一审法院认定事实不清、适用法律错误，请求依法改判。
乐园房地产公司辩称：一、信和财富公司与乐园房地产公司于2015年11月23日签订的《租赁合同》合法有效，对双方当事人具有法律约束力。本案所涉《租赁合同》对租赁期限、租金支付、变更和解除合同的条件、承租人责任等作出明确约定。本案中，信和财富公司单方违反合同法规定及《租赁合同》约定，逾期支付租金，且在没有任何提前解除合同的法定依据和合同依据的情形下，自称单方通知解除合同，属于单方违约，依据《合同法》及《租赁合同》应承担继续履行、赔偿损失、支付违约金等违约责任。二、信和财富公司并未与乐园房地产公司协商解除《租赁合同》我国合同法第93条规定，当事人协商一致，可以解除合同。事实上双方并未就合同解除达成一致，信和财富公司也未提供双方协商一致解除合同的证据。信和财富公司的种种说辞，均系为掩盖其单方违约行为的事实。三、信和财富公司引用《合同法》93条、94条、96条证明其单方解除合同的合法性，属于对法律条文的曲解，适用法律错误我国《合同法》第93条，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，信和财富公司主张的单方解除合同并未具备任何法定和约定的解除合同的前提条件，其无权单方通知解除合同。四、原审判决判令《租赁合同》自判决生效之日起解除正确。如上所述，信和财富公司诉称的单方解除合同并无事实及法律依据；乐园房地产公司经催收租金未果后起诉要求法院确认解除合同，法院经审理判决生效后，确认合同解除方生效，因此，原审判决判令《租赁合同》自判决生效之日起解除正确。另，从信和财富公司单方违约的惩戒性角度分析，由于信和财富公司的单方违约在先，若以起诉之日作为合同解除时间点，那么起诉后至法院判决生效之间的几个月时间的租金损失将转嫁由乐园房地产公司承担，明显对守约方不利。况且，乐园房地产公司在起诉之前并未向信和财富公司发出解除合同的通知，而是选择起诉请求法院确认租赁合同解除，因此，应以判决生效之日为合同解除之日。五、信和财富公司称一审时提交了完成的写字楼租赁合同，该陈述与客观情况不符，一审庭审时信和财富公司确实仅向法庭提交了该合同的第一页和最后一页，一审判决对该事实的认定是正确的。第六，就押金两万元依据《租赁合同》5-2条，租赁期满后或甲、乙双方解除合同后在乙方结清水、电、物业管理费等应由乙方支付的费用并在甲乙双方对房屋设施核对交接后甲方全额退还该押金，因此，在本案中押金不符合应该退还的条件。综上，信和财富公司的上诉理由不成立，原审判决依法应予以维持。
乐园房地产公司向一审法院起诉请求：1、解除乐园房地产公司与信和财富公司签订的租赁合同；2、信和财富公司支付自2017年1月1日起至判决生效之日止的房屋租金，按日租金1543.28元的标准计算；3、信和财富公司支付违约金140823.84元。
一审法院认定事实：2012年4月17日，乐园房地产公司（乙方）与案外人济南旧城开发投资集团有限公司（甲方）签订了《梁庄项目北侧公建楼项目合作协议书》一份，主要内容为：“为解决梁庄片区棚改项目的遗留问题，根据相关政策法规，经双方充分协商，达成如下合作协议，双方共同遵守。……三、项目概况乙方预购公建楼用途为公建商务楼。根据图测面积该公建楼占地面积约3.26亩，合2173平方米（实际面积以测绘成果为准）。该公建楼总建筑面积6497平方米，其中地上建筑面积5200平方米，地下建筑面积1297平方米（最终以登记面积为准)。……五、计价及付款1、预购金额：双方商定公建楼预购价格按市场评估价格7364元/平方米，总价款为人民币3829.28万元。最终产权登记面积为准，单价不变，总价款据实结算。结算价款超过3829.28万元的部分，双方同意在结算报告出具后10个工作日内乙方向甲方支付。2、资金支付：（1)总价款约3829.28万元，冲抵经审计后的前期相关费用822.62万元，余额约3006.66万元。……（3)在剩佘价款3006.66万元的基础上扣减按照形象进度支付的公建楼建设费用1728万元后剩余价款约1278.66万元，由乙方在本协议生效之日起30个工作日内支付甲方。……”。乐园房地产公司于2012年5月31日、2013年12月11日、2014年5月16日分三笔共向案外人济南旧城开发投资集团有限公司支付购房款1278.66万元。
2015年11月23日，乐园房地产公司（甲方、出租方）与信和财富公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于市中区建设路梁庄新区一区一号楼西北角一层二层建筑面积为342.95平方米的房屋出租给乙方办公使用，租赁期限自2015年11月30日至2018年12月31日，2015年12月31日前免收租金，租金每天(含税）4.5元/平方米，半年租金为281647.68元，每半年支付一次，提前15日支付下半年租金，乙方在合同签订7日内支付上半年(2015年11月30日至2016年6月30日）租金281647.68元，合同签订15日内，乙方向甲方支付押金2万元，租赁期满或双方解除合同后，在乙方结清水电、物业管理费等应付费用并交接核对房屋设施后，甲方全额退还押金；合同第八条变更和解除合同的条件约定：8-1在租赁期内，非下列情况之一的，不得变更或者解除合同：（1)租赁期间内，乙方非因本合同约定提前解除合同，乙方应支付甲方三个月房租的违约金。……（5)乙方迟延缴纳房租超过15天的，甲方有权单方解除合同。……8-2变更或解除本合同的，要求变更或解除本合同的一方应主动向另一方提出，且依本合同（8-1条）第（2)、（3)款变更或解除合同的，甲乙双方互不承担责任；合同第九条乙方的责任约定：9-1在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿，并加付相当于3个月租金的违约金。……（4)乙方未按合同约定时间支付租金，每逾期一天乙方应按日租金的两倍向甲方支付违约金……。合同签订后，涉案房屋即交由信和财富公司承租使用。2015年12月15日，信和财富公司向乐园房地产公司交付租房押金2万元，截止至2016年12月31日前的房屋租金，信和财富公司已全部付清，自2017年1月1日起信和财富公司未再支付租金。
2016年12月28日，乐园房地产公司向信和财富公司发出“催告函”一份，内容为：信和财富公司：2015年11月23日，我单位与你公司签订房屋租赁合同，约定我单位将位于济南市市中区梁庄新区一区一号西北角一、二层房产租赁给你公司使用，租期自2016年1月1日至2018年12月31日，租金每半年支付一次，并约定房屋租金提前15天支付。根据合同约定，你公司应于2016年12月15日前支付我公司下半年（2017年1月1日至2017年6月30日）房屋租金281647.68元。截止2016年12月29日，你公司拖欠我单位房屋租金合计281647.68元。现向你公司告知上述情况，请你公司收到本催告函后，于2016年12月31日前将拖欠的租金足额缴纳至我单位。如你公司在催告期满后仍未缴纳拖欠租金，按照合同约定，我单位将依法追究你公司的违约责任。特此函告！乐园房地产公司(公章）2016年12月28日。在“催告函”落款处上方书写有“签收人：张玮”。乐园房地产公司主张向信和财富公司送达“催告函”后，信和财富公司既未回复，也未支付租金。信和财富公司主张乐园房地产公司曾向其工作人员张玮出示过该“催告函”，但在张玮签字后乐园房地产公司将“催告函”又收回了。2016年12月19日，信和财富公司已明确告知乐园房地产公司不再租赁涉案房屋，但乐园房地产公司未就退租事宜与信和财富公司协商，而且还张贴催交租金的公告。
信和财富公司在本案中提交了微信截图及退租通告复印件，欲证实信和财富公司已就解除租赁合同事宜通知了乐园房地产公司，并按乐园房地产公司要求向其提供了加盖信和财富公司公章的书面退租通知。“退租通告”的内容为：信和财富济南第四营业部因业务发展的需要，现需变更办公地址，为此，特向贵公司提出提前退租，退租对象为我司租赁的位于济南市市中区建设路梁庄新区一区一号的门头房，退租日期为2016年12月31日。特此通知！信和财富济南第四营业部（加盖了信和财富公司济南第四分公司公章）2016年12月26日。乐园房地产公司因上述证据均为复印件，对真实性均有异议，并主张微信聊天记录的双方身份无法核实；信和财富公司无权单方解除合同，且“退租通告”的盖章主体并非租赁合同的当事人，其无权解除合同，乐园房地产公司也未收到过该“退租通告”。
信和财富公司在本案中提交了与案外人朱知明签订的《写字楼租赁合同》的第1页和第5页，欲证实2016年12月20日信和财富公司就已重新租赁了新办公地点，自2017年1月1日起已不再占用涉案房屋。乐园房地产公司对此不予认可，主张信和财富公司提交的合同不全，真实性无法确定。
信和财富公司在本案中提交了自行制作的资产清单及照片，欲证实因乐园房地产公司阻止信和财富公司搬运涉案房屋内清单上的设备，造成信和财富公司7.5万元的设备闲置不能使用，乐园房地产公司应赔偿因此造成的经济损失7.5万元或减轻信和财富公司的责任。
一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。虽然信和财富公司在本案中提出了涉案合同因违反法律强制性规定应为无效合同的抗辩，但经一审法院调查复核后，涉案房屋虽尚未取得房产证，但济南市规划局向一审法院答复“涉案房屋所属的棚改项目符合规划，可现状使用”，在无证据证实涉案合同有符合法律规定应认定为无效合同的其他情形下，对信和财富公司的此项抗辩，不予采纳。双方签订的《租赁合同》，是当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，虽然信和财富公司主张与乐园房地产公司协商达成了解除合同的一致意见，涉案合同于2017年1月1日起解除，但根据信和财富公司提交的证据及庭审查明的事实，无法证实双方对涉案合同的解除已经协商达成一致，且乐园房地产公司对此不予认可，故对信和财富公司的此项抗辩理由，不予采纳。虽然信和财富公司主张先期向乐园房地产公司提出了解除合同，但信和财富公司提交的“退租通告”中提出解除合同的信和财富济南第四营业部并非涉案《租赁合同》的当事人，亦无证据证实信和财富公司已向乐园房地产公司发出了有效的解除合同通知，且根据合同第8_1(1)条的约定，即使信和财富公司单方提前解除合同，也应向乐园房地产公司支付三个月房租的违约金，但信和财富公司至今并未向乐园房地产公司支付，亦未提出过支付该违约金，故对信和财富公司提出合同已解除的抗辩理由，不予采纳。虽然信和财富公司主张涉案房屋被乐园房地产公司上锁，导致房屋无法使用，室内物品无法搬离，但信和财富公司提交的证据无法证实房门系被乐园房地产公司上锁，亦无法证实涉案房屋持续处于无法使用的状态，且乐园房地产公司对此不予认可，故对信和财富公司的此项抗辩理由，不予采纳。在涉案合同尚未解除的情况，信和财富公司未按约支付房屋租金，已构成违约，现乐园房地产公司依据合同约定要求解除涉案合同并要求信和财富公司交纳所欠房租，合法有据，依法予以支持。关于乐园房地产公司主张的违约金140823.84元。一审法院认为，虽然合同约定了违约金的计算标准，但约定的标准过高，且乐园房地产公司未能举证证明其受到的损失与所主张的违约金相当，一审法院根据合同的性质、损失的大小、当事人主观过错、履约和赔偿能力等因素，酌情将违约金调整为46941.28元，对于乐园房地产公司主张的超出部分，不予支持。因信和财富公司在本案中并未提出反诉，故对其提出的赔偿损失7.5万元及退还押金2万元，本案不予处理，信和财富公司可另行主张权利。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：一、山东乐园房地产开发有限公司与信和财富投资管理（北京）有限公司于2015年11月23日签订的《租赁合同》,自判决生效之日起解除。二、信和财富投资管理（北京）有限公司于判决生效之日起十日内支付山东乐园房地产开发有限公司自2017年1月1日起至判决生效之日止的房屋租金，按日租金1543.28元的标准计算。三、信和财富投资管理（北京）有限公司于判决生效之日起十日内支付山东乐园房地产开发有限公司违约金46941.28元。四、驳回山东乐园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4920元、财产保全费1726元，均由信和财富投资管理（北京）有限公司负担。
二审中，信和财富公司提交了六份证据。证据一：企业信息一份，拟证明杨大鹏为乐园房地产公司股东。证据二：视频录像，拟证明1、杨大鹏负责代表乐园房地产公司处理涉案房屋退租事宜。2、乐园房地产公司在涉案房屋上通过加锁的方式扣押信和财富公司所有的办公设备阻止信和财富公司腾空房屋，并拒绝与信和财富公司办理房屋交接。3、2017年1月1日以后信和财富公司不存在主动占有、使用房屋以及刻意拖欠租金不付的事实。证据三：山东增值税电子普通发票一张，拟证明手机号1866077****机主姓名为杨大鹏。证据四：微信详细资料一份及相应的微信聊天记录，拟证明1、以该手机号1866077****注册的微信号昵称为知恩报恩杨大鹏。2、该微信号同本案一审信和财富公司提交的聊天记录微信号为同一号码。3、自2016年12月28日起至2017年10月26日信和财富济南公司职工张炜一直同该手机号注册的微信帐号沟通协调涉案房屋退租一事。证据五：催告函一份，拟证明直至2017年8月7日乐园房地产公司才允许信和财富公司搬运被扣押在涉案房屋内的办公物品。证据六：证明、收据各一份，拟证明信和财富公司按照乐园房地产公司要求已于2017年8月10日将涉案房屋内的物品全部处理后腾空房屋并同时结清了全部物业费用。上述证据共同证明以下事实：1、2017年12月底信和财富公司已通过多种方式将提前退租的意思表示通知到了乐园房地产公司，并希望与乐园房地产公司协商解决涉案房屋退租一事。2、2017年1月1日以后，信和财富公司已搬至绿地中心办公，不再主动占有使用涉案房屋，乐园房地产公司自该日以后可随时再行出租涉案房屋。3、2017年1月1日至2017年8月10日乐园房地产公司通过加锁阻止信和财富公司搬运被扣押在涉案房屋的办公设备，在此期间信和财富公司工作人员多次要求搬运物品拆除门头均被乐园房地产公司拒绝。4、信和财富公司已结清了各项物业费用，但两万元押金乐园房地产公司未退。
乐园房地产公司针对信和财富公司提交的证据质证称，对证据一的真实性没有异议，对证明事项有异议，该证据并不能够证明公司的股东杨大鹏为本案纠纷处理的负责人，依据我国相关的法律规定，公司的法定代表人对外代表公司处理公司事宜并没有赋予股东对外处理公司事宜的权利，乐园房地产公司的法定代表人为李明前任法定代表人为陈勇，具体负责本案租赁事宜的处理。对证据二的证明目的杨大鹏不是处理本案租赁事宜的负责人，杨大鹏也没有公司的授权无权对外处理租赁纠纷。对证据三增值税发票为复印件真实性有异议，因为存在重名的可能性，不能确定杨大鹏即为证据一企业证据信息体现出来的公司股东为杨大鹏，因此无法结合该证据同时结合一审时信和财富公司提交的微信记录来确定此杨大鹏即为一审时叙述的杨大鹏。对证据四对双方的身份无法核实，无法确定沟通的一方即为乐园房地产公司的杨大鹏且杨大鹏并非处理本案租赁纠纷的负责人，因此其无权限与信和财富公司沟通租赁纠纷的处理，信和财富公司的证明目的不能成立。对证据五催告函我需要跟公司核实一下，因为在一审判决之后我不清楚公司给信和财富公司发过催告函，对催告函的真实性需要庭后核实，但同时该催告函不能够达到信和财富公司的证明目的，对证明目的有异议。对证据六收据，对收据的真实性没有异议，法律意义上的支付凭证应该是发票，收据不能够作为合法的支付凭证，据乐园房地产公司自物业公司了解到信和财富公司尚欠物业公司物业费并未结清，对后面的证明没有物业公司的盖章对真实性有异议，对证明目的有异议。就信和财富公司最后陈述本次提交的证据一到证据六及一审提交的证据并不能够证明与乐园房地产公司达成协商一致解除合同，不能够证明乐园房地产公司曾采取加锁防止其搬运的行为，相反能够证明信和财富公司未经乐园房地产公司同意单方解除合同。
经本院审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，关于信和财富公司是否有权单方解除合同的问题。根据法律规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方签订的《租赁合同》，是当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。信和财富公司主张先期向乐园房地产公司提出了解除合同，但信和财富公司提交的“退租通告”中提出解除合同的信和财富济南第四营业部并非涉案《租赁合同》的当事人，亦无证据证实信和财富公司已向乐园房地产公司发出了有效的解除合同通知，且根据合同第8_1(1)条的约定，即使信和财富公司单方提前解除合同，也应向乐园房地产公司支付三个月房租的违约金，但信和财富公司至今并未向乐园房地产公司支付，亦未提出过支付该违约金。故，信和财富公司主张合同已解除的理由不成立。
关于合同解除的时间。本院认为，虽然信和财富公司违反合同约定，但乐园房地产公司并未通知信和财富公司要求解除合同，而是向信和财富公司催缴租金，乐园房地产公司请求法院判决解除合同符合法律规定。故，一审判决认定涉案租赁合同于判决生效之日解除并无不当。因本案一审时信和财富公司并未提起反诉，故对信和财富公司主张的抵销两万元押金的请求本院不予处理。
综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4920元，由信和财富投资管理（北京）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王周江
审判员 郭维敬
审判员 陈 勇
二〇一七年十二月七日
书记员 李 杨