湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘民终159号
上诉人（原审被告）：怀化钰林房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区红星南路86号。
法定代表人：聂花菊，该公司董事长。
委托诉讼代理人：向敦旺、刘小山，湖南安必信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：滕树军，男，汉族，1963年12月14日出生，住湖南省怀化市鹤城区，
委托诉讼代理人：崔小龙，湖南五溪律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：彭先兵，男，汉族，1960年9月9日出生，住所地湖南省怀化市鹤城区。
被上诉人（原审第三人）：彭福妹，女，汉族，1971年11月18日出生，住所地湖南省怀化市鹤城区。
被上诉人（原审第三人）：彭祖洪，男，汉族，1939年11月19日出生，住所地湖南省怀化市鹤城区。
被上诉人（原审第三人）：彭宏福，男，汉族，1969年5月25日出生，住所地湖南省怀化市鹤城区。
被上诉人（原审第三人）：周爱玉，女，汉族，1943年6月11日出生，住所地湖南省怀化市鹤城区。
被上诉人（原审第三人）：彭光松，男，汉族，1962年11月26日出生，住所地湖南省怀化市鹤城区。
被上诉人（原审第三人）：彭春美，女，汉族，1969年1月9日出生，住所地湖南省怀化市鹤城区。
被上诉人（原审第三人）：彭光忠，男，汉族，1966年11月9日出生，住所地湖南省怀化市鹤城区。
被上诉人（原审第三人）：彭光玉，男，汉族，1969年1月9日出生，住所地湖南省怀化市鹤城区。
被上诉人（原审第三人）：廖三红，男，苗族，1968年12月15日出生，住所地湖南省洪江市。
被上诉人（原审第三人）：廖多权，男，苗族，1973年12月5日出生，住所地湖南省怀化市鹤城区。
被上诉人（原审第三人）：彭鸣球（又名彭明球），男，汉族，1953年3月14日出生，住所地湖南省怀化市鹤城区。
被上诉人（原审第三人）：丁桂香（彭鸣球之妻），女，汉族，1953年4月16日出生，住所地湖南省怀化市鹤城区。
被上诉人（原审第三人）：彭某2，女，1975年7月7日出生，土家族，现住湖南省怀化市鹤城区。
被上诉人（原审第三人）：彭某1，男，2006年6月6日出生，汉族，系第三人彭某2之子，现住湖南省怀化市鹤城区。
法定代理人：彭某2（第三人彭某1母亲），女，1975年7月7日出生，土家族，现住湖南省怀化市鹤城区。
以上十五位第三人共同委托诉讼代理人：杨阳，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。
原审第三人：怀化东联房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路。
法定代表人：李传东，该公司董事长。
上诉人怀化钰林房地产开发有限公司（以下简称钰林公司）与被上诉人滕树军合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服湖南省怀化市中级人民法院2012年4月28日作出的（2011）怀中民一初字第25号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年1月17日作出（2013）湘高法民一终字第18号民事裁定，将本案发回重审。湖南省怀化市中级人民法院于2013年4月15日立案重审，于2013年11月21日作出（2013）怀中民一初字第9号民事裁定，裁定该案按撤诉处理。后滕树军就该案再次向湖南省怀化市中级人民法院起诉，该院受理后于2014年7月4日作出（2014）怀中民一初字第1号民事判决。滕树军不服，向本院提起上诉。本院于2014年12月21日作出（2014）湘高法民一终字第195号民事裁定书裁定，将本案发回重审。在湖南省怀化市中级人民法院重审期间，滕树军申请追加彭鸣球、丁桂香、彭先兵、彭福妹、彭祖洪、彭宏福、廖三红、廖多权、彭光松、彭光忠、彭光玉、彭光五、周爱玉、彭春美（即彭光春）为本案当事人，湖南省怀化市中级人民法院予以准许。后彭光五死亡，彭光五之妻彭某2和儿子彭某1作为继承人参加诉讼。之后，彭鸣球、丁桂香、彭先兵、彭福妹、彭祖洪、彭宏福、廖三红、廖多权、彭光松、彭光忠、彭光玉、周爱玉、彭春美、彭某2、彭某1在诉讼中，又以有独立请求权的第三人身份提出诉讼请求，湖南省怀化市中级人民法院予以受理并依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理，作出（2015）怀中民一初字第26号民事判决。钰林公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。钰林公司法定代表人聂花菊及委托代理人向敦旺、刘小山，滕树军及其委托代理人崔小龙，彭鸣球、丁桂香、彭先兵、彭福妹、彭祖洪、彭宏福、廖三红、廖多权、彭光松、彭光忠、彭光玉、周爱玉、彭春美、彭某2、彭某1的共同委托代理人杨阳，彭祖洪的委托代理人彭宏进及彭鸣球、丁桂香、彭宏福、廖三红、彭光松均到庭参加诉讼。东联公司经本院传票传唤，未到庭，本院对其缺席审理。本案现已审理终结。
钰林公司上诉称：1、一审法院选择适用《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，导致合同无效双方均有同等责任，而一审判决要求上诉人承担全部责任。2、一审判决在没有确定景华楼项目有利润的情况下保底要求上诉人补偿滕树军土地款及增值价值、其他损失明显错误。3、一审判决上诉人既向滕树军补偿土地价款及增值部分，又向彭先兵等农户进行拆迁补偿明显错误，涉案景华楼开发使用的土地是经招拍挂出让而来，彭先兵等人的土地已被政府征收，应由政府给彭先兵等人补偿，上诉人与彭先兵等人没有法律关系。4、一审判决合同无效又判决上诉人对景华楼的开发权矛盾。5、一审认定滕树军所做的基础工程费用和支付的报建费依据不足，怀泰评字（2016）第006号《怀化市中级人民法院委估资产评估报告书》不能作为定案依据。6、一审认定滕树军向上诉人所借6930000元全部用于景华楼没有事实依据，即便用于景华楼，也不能得出该借款利息由上诉人承担的结论。请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
滕树军辩称：一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，请求维持。1、滕树军不再享有项目权利，请求返还滕树军在项目上的费用。2、滕树军原系挂靠，与钰林公司不是合作关系，钰林公司只提供资质，不承担风险。3、钰林公司得到土地没支付对价，是从东联公司名下转过来的。4、滕树军已经投入征地拆迁费用、土地转让款及前期工程款。5、滕树军所借693万元全部用于项目，票据已交钰林公司。6、鉴定报告应当作为定案依据，鉴定程序合法，鉴定人员已出庭作证，在征求意见期间钰林公司未提出异议。请求：驳回上诉，维持原判。
彭先兵等15被上诉人辩称：1、修建景华楼占用了拆迁户的房屋和土地，钰林公司和滕树军到目前为止没有给拆迁户房屋或者货币。2、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，15户拆迁户有资格成为本案第三人。3、景华楼修建十几年，至今是烂尾楼，判房屋给15户拆迁户是没有价值的。4、村委会证明经一审法院质证。请求：驳回上诉，维持原判。
东联公司未陈述意见。
滕树军一审诉讼请求：一、确认2008年3月30日原告、被告及第三人签订的《解除资质借挂协议书》、2008年11月7日原告、被告签订的《挂靠协议》、2008年11月8日原告、被告向第三人出具的《承诺书》无效。二、确认原告是怀化市景华楼项目所有的怀国用（2009）第出451号《土地使用权证》土地的实际购买人和实际土地使用权人。三、判令被告返还上述土地使用权给原告。若不能返还，则由被告向原告补偿上述土地使用权对应的价值，该价值以诉讼中市场评估价格为准。四、判决被告补偿原告在景华楼项目中购买土地、拆迁安置、基础施工、水电开户、办理各项规划许可等实际投入的各种费用共24354601.14元，判决原告与景华楼项目拆迁安置户签订的安置补偿协议中约定的原告义务由被告履行。五、判决被告赔偿因双方之间《房产开发合作协议》等协议无效所导致原告的损失，具体包括:1、原告所借被告并投入项目的693万元的利息损失，自借款之日起按商业银行同期贷款利率计算，直至利息全部支付完毕。2、原告上述实际投入1807万元的利息损失，自2010年7月30日起按商业银行同期贷款利率计算，直至利息全部支付完毕；六、判决被告给予原告补偿景华楼房地产开发项目的利润700万元。七、判决被告承担原告诉讼所支出的差旅费等共计20万元。八、本案诉讼费用全部由被告承担。
廖三红、廖多权诉讼请求为:1、判令被申请人按照《联营建房协议》的约定向申请人交付景华楼住房共三套，并办理房屋产权证书，并赔偿损失；2、判令申请人对前述景华楼住房共三套享有优先权；3判令被申请人向申请人支付房屋搬迁补偿费￥100000.00元；4、判令被申请人承担本案全部诉讼费用。
彭福妹诉讼请求为：1、判令被申请人按照《联营建房协议》、《补充协议》的约定向申请人交付景华楼门面一间、住房共二套（每套建筑面积各100-110平方米）、车库一个，并办理房屋产权证书，并赔偿损失；2、判令申请人对前述景华楼门面一间、住房共二套（每套建筑面积各100-110平方米）、车库一个享有优先权；3、判令被申请人承担本案全部诉讼费用。
彭宏福诉讼请求为：1、判令被申请人按照《联营建房协议》的约定向申请人交付景华楼门面一间、住房共一套（每套建筑面积最大面积选一套），并办理房屋产权证书，并赔偿损失；2、判令申请人对前述景华楼门面一间、住房共一套（每套建筑面积最大面积选一套）享有优先权；3、判令被申请人承担本案全部诉讼费用。
彭鸣球、丁桂香诉讼请求为：1、判令被申请人按照《协议书》、《补充协议》的约定向申请人交付景华楼住房三套（125-130平方米的住房两套和130-133平方米的住房一套）、门面一个、车库一个，并办理房屋产权证书，并赔偿损失；2、判令申请人对前述景华楼住房三套（125-130平方米的住房两套和130-133平方米的住房一套）、门面一个、车库一个享有优先权；3、判令被申请人承担本案全部诉讼费用。
彭先兵诉讼请求为：1、判令被申请人按照《联营建房协议》的约定向申请人交付景华楼住房一套（建筑面积100-110平方米），并办理房屋产权证书，并赔偿损失；2、判令申请人对前述景华楼住房一套（建筑面积100-110平方米）享有优先权；3、判令被申请人承担本案全部诉讼费用。
彭祖洪诉讼请求为：1、判令被申请人按照《联营建房协议》的约定向申请人交付景华楼住房共三套（每套建筑面积各100-110平方米），并办理房屋产权证书，并赔偿损失；2、判令申请人对前述景华楼住房共三套（每套建筑面积各100-110平方米）享有优先权；3、判令被申请人承担本案全部诉讼费用。
周爱玉、彭光松、彭春美、彭光忠、彭光玉、彭某2、彭某1诉讼请求为：1、判令被申请人按照《联营建房协议》的约定向申请人交付景华楼住房共一套（每套建筑面积最大平方米），并办理房屋产权证书，并赔偿损失；2、判令申请人对前述景华楼住房共一套（每套建筑面积最大平方米）享有优先权；3、判令被申请人承担本案全部诉讼费用。
一审法院查明事实：2008年2月29日，滕树军与东联公司签订挂靠协议，东联公司同意滕树军挂靠在其名下，从事东联公司经营许可证范围内的经营项目。2008年3月13日，滕树军以东联公司名义，竞标获得怀化市榆树中心完小南侧2790.28平方米土地使用权。2008年3月15日，滕树军与东联公司达成《解除〈资质挂靠协议书〉的协议》。2008年3月30日，东联公司、滕树军、钰林公司三方订立《解除〈资质挂靠协议书〉的协议》，协议中确认已支付土地购买款217万元，工地已动工修建，基础已完工，同时进一步确认东联公司与滕树军的挂靠协议于2008年3月20日解除，东联公司退出怀化市榆树中心完小南侧2790.28平方米土地使用权范围内的“郡元湖天（景华楼）”房地产项目开发，该房地产开发项目转由钰林公司开发经营。
2008年11月4日，滕树军（甲方）与钰林公司（乙方）就位于怀化市湖天开发区盈口小学旁、碧海苑后一处面积约3万平方米的楼盘（即“郡元湖天（景华楼）”项目）开发事宜签订《合作协议》（全称为《房产开发合作协议》），双方约定：1、滕树军负责土地、房开、报建、施工图、设计、质检监理及相关手续与费用，钰林公司负责建筑施工（双包性质，包工包料）；2、由滕树军向钰林公司支付工程款，工程款按湖南省1999年预算定额相关取费标准下浮4％；3、滕树军的土地过户到钰林公司名下，过户费由滕树军负责（钰林公司代付）；4、钰林公司同意给滕树军先期借款400万元为滕树军前期办理相关手续费用（由钰林公司代付），借贷时限18个月，还款总额为658万元，借款支付方式：滕树军首先将土地过户到钰林公司，滕树军必须先取得因桩基础施工影响临（邻）房的补偿、加固协议及一些相关资料后，钰林公司先借100万元给滕树军，其他资金由滕树军办理相关房开手续（钰林公司代付）；5、滕树军的售楼资金全部用于该项目施工，作为工程专用款。售楼资金必须由滕树军与钰林公司双方监控（指定账号由钰林公司开户，滕树军负责密码）。双方另就停工损失的赔偿、建筑工期及工程款的支付方式、售楼价格溢价部分利润分配等其他事宜做了详细约定。
2008年11月7日，滕树军（乙方）与钰林公司（甲方）签订《挂靠协议》约定：1、经双方协商，一致同意滕树军挂靠在钰林公司名下，从事钰林公司经营许可证范围内的经营项目；2、钰林公司在本协议生效后，只向滕树军提供相关经营业务所需的手续证件和经营许可，同时对滕树军提出的合理要求尽可能提供良好的服务；3、滕树军完全自主的开展相关产品经营业务；4、滕树军经营上实行内部独立核算，自负盈亏；5、一切正常利润归滕树军所有，不受钰林公司干涉。2011年3月23日，为清理各自对外签订的售房合同及收受的房款，滕树军（甲方）与钰林公司（乙方）签订《协议》约定：双方确定购房户备案登记截止日期为2011年4月18日，双方共同制作并签字确认《景华楼前期销售情况登记表》，除该《登记表》所确认的售房合同及所收房款外，如果甲方或者乙方还有售房或者收取房款行为的，按其所收房款金额的1.5倍向对方支付违约金。钰林公司确认自己截止2011年4月18日止收取了303万元的房款。
2008年11月8日，钰林公司作为承诺方向东联公司出具《承诺书》：滕树军为开发湖天开发区盈口中心小学旁的“郡元湖天”房地产项目，2008年2月至2008年3月15日期间，借挂东联公司开发资质，2008年3月15日后“郡元湖天”房地产项目转由钰林公司开发。现钰林公司郑重承诺：“郡元湖天”房地产项目开发过程中产生的所有法律和经济责任，全部转由钰林公司承担，东联公司对该项目无需承担任何经济与法律责任。该《承诺书》加盖了钰林公司公章，滕树军也作为经手人签了名。协议订立前后，滕树军进行了该项目的土地前期准备和开挖基础桩工作。
2009年6月1日，怀化市国土资源局与东联公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，怀化市榆树中心完小南侧2790.28平方米土地使用权过户至东联公司名下，东联公司就该土地办理的国有土地使用权证号为怀国用（2009）第出383号。2009年7月28日，怀化市榆树中心完小南侧2790.28平方米土地使用权，即怀国用（2009）第出383号土地使用权，由东联公司过户至钰林公司名下，并在怀化市国土资源局办理了怀国用（2009）第出451号《国有土地使用权证》，钰林公司未向东联公司支付土地转让费等费用。之后钰林公司设立了“怀化钰林房地产开发有限公司景华楼项目部”，授权滕树军对外代表钰林公司和项目部全权负责景华楼项目的一切事务。怀化市榆树中心完小南侧2790.28平方米土地使用权出让金2890730.4元、契税115629元、交易费43500元，实际由滕树军出资缴纳，票据由滕树军持有至2009年９月交给钰林公司时止。
2009年9月8日及2009年9月30日，钰林公司出具收条二张，收到滕树军原始票据金额共计6630590.48元。滕树军称该票据为：含支付购买土地费用及税费发票3049859.4元，以及景华楼项目基础工程及材料发票、报建费的一部分发票共计3580731.08元，上述费用均为滕树军出资支付，以钰林公司名义办理报建。在湖南省怀化市中级人民法院审理的（2010）怀中民二初字第25号案于2011年4月25日进行证据交换时，钰林公司对滕树军所交上述票据发表陈述意见为：系滕树军交钰林公司财务保管但尚未经企业法定代表人审核同意列账的票据，证明该票据存在许多问题，因为其中存在虚假单据。
2009年8月20日，钰林公司与湖南省第三工程有限公司签订《施工承包合同》，将“郡元湖天（景华楼）”项目建筑工程承包给湖南省第三工程有限公司承建，工程款按湖南省1999年预算定额相关取费标准下浮11.5％。因该合同约定垫资建至第三层始付工程款，但工程在建期间，自2010年2月房屋修至二楼始，滕树军与钰林公司分别开始预售房屋及预收房款，双方未按《合作协议》约定，将预收房款存于特设银行账户，用于支付湖南省第三工程有限公司建筑工程款。其中，滕树军预售房屋约31套，预收房款约481万元，钰林公司预售房屋约72套，预收房款约303万元。现景华楼项目主体已经封顶。
2009年12月22日和2010年4月16日，“郡元湖天”项目分别在怀化市规划局办理了《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，2010年5月31日在怀化市建设局办理了《建筑工程施工许可证》，项目名称核准为“郡元湖天（景华楼）”，建设单位均为“怀化钰林房地产开发有限公司”，以上三证及怀国用（2009）第出451号《国有土地使用权证》，共计“四证”原均为滕树军持有，后本院于2013年12月4日作出的（2012）怀中民一终字第20号民事判决已判决该“四证”由滕树军返还给钰林公司，滕树军陈述该“四证”现已由钰林公司持有。
2011年8月10日，湖南省怀化市中级人民法院作出（2010）怀中民二初字第25号民事判决，认定自2008年3月23日至2009年11月26日止，滕树军分23次共向钰林公司借款693万元。该判决同时认定：滕树军与钰林公司订立的《合作协议》，明确约定工程建筑施工方为钰林公司，且该工程的土地使用权并未登记在滕树军名下，不符合该协议明确的滕树军以负责土地、房开、报建、施工图、设计、质检监理及相关手续与费用的方式参与合作开发的约定，故应认定该协议名为合作开发合同，实为建设施工承包合同；因钰林公司不具备工程建设施工资质，故该《合作协议》无效，并判决由滕树军偿还钰林公司借款本金6930000元及利息（其中1500000元从2008年3月23日起以银行同类贷款利率的4倍计算至2011年7月28日；4000000元从2008年11月4日起以银行同类贷款利率的4倍计算至2011年7月28日；1430000元从2010年7月30日以银行同类贷款利率的4倍计算至2011年7月28日）；此款限判决生效后10日内付清；如果未按判决指定期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上述（2010）怀中民二初字第25号民事判决向各方当事人送达的时间均为2011年9月22日，送达后各方当事人均未上诉。2011年12月12日，滕树军向钰林公司发出《解除〈挂靠协议〉的函》，钰林公司已收悉并表示同意解除《挂靠协议》。至此，滕树军与钰林公司订立的《合作协议》已经生效判决确认无效，《挂靠协议》经双方同意也已经解除。
另查明：2011年4月25日，湖南省怀化市中级人民法院审理的（2010）怀中民二初字第25号案进行证据交换时滕树军提交了东联公司2009年7月16日出具的《证明》，拟证实：滕树军挂靠在东联公司竞买得盈口小学南土地，所有购地费用及项目拆迁、基础工程、围墙、工棚、塔吊、水电开户等均由滕树军实际出资办理，相关权利义务均由滕树军享有和承担。钰林公司发表质证意见表示对此没有异议。本院上述(2010)怀中民二初字第25号判决还已确认“土地使用权出让金2890730.4元、契税115629元、交易费43500元，实际均由滕树军个人出资缴纳，票据均由滕树军持有”。
本次重审中，滕树军向湖南省怀化市中级人民法院提出鉴定申请，要求对其所做上述所有购地费用及项目拆迁、基础工程、围墙、工棚、塔吊、水电开户等均由滕树军实际出资完成的工程项目造价进行司法鉴定，本院依法将上述鉴定事项对外委托怀化泰信资产评估事务所进行，怀化泰信资产评估事务所作出2016年7月10日怀泰评字（2016）第006号《怀化市中级人民法院委估资产评估报告书》一份，结论为：土地使用权价值11975881.76元，桩基础价值为5661406.20元，碧海苑加固工程价值465500.00元，土石方工程价值1324553.23元，项目前期费用1288419.40元，相关零星工程价值99500.00元；以上合计20815260.59元。
二审中，法庭询问被告本案所涉土地使用权过户到被告名下到底是转让过户还是挂靠过户时回答：其已购买了上述土地使用权，并陈述通过与原告抵账300多元的形式向国土局交了300多元土地出让金。但被告并未提供向原告支付土地转让金或者抵账的证据。被告在诉讼中主张郡元房地产开发楼盘归其开发和所有。
另查明，本案开发项目所涉土地，原系第三人（自然人）家旧房屋、菜园等所占土地，由原告在开发前与第三人（自然人）达成拆迁、安置、置换协议后，由第三人（自然人）腾让。其中，廖三红、廖多权提供的土地是当时旧住宅及周边的所有土地，藤树军与廖三红、廖多权达成的协议确定由藤树军安置补偿住房三套、搬迁补偿费10万元；彭福妹提供的土地是当时旧住宅及周边的所有土地，藤树军与彭福妹达成的协议确定由藤树军安置补偿门面一间、住房共二套（每套建筑面积各100-110平方米）、车库一个；彭宏福提供的土地是当时旧住宅及周边的所有土地，藤树军与彭宏福达成的协议确定由藤树军安置补偿门面一间、住房共一套；彭鸣球、丁桂香提供的土地是鱼塘地，藤树军与彭鸣球、丁桂香达成的协议确定由藤树军安置补偿住房三套125-130平方米的住房两套和130-133平方米的住房一套、门面一个、车库一个；彭先兵提供的土地是当时旧住宅及周边的所有土地，藤树军与彭先兵达成的协议确定由藤树军安置补偿住房一套（建筑面积100-110平方米）；彭祖洪提供的土地是当时旧住宅及周边的所有土地，藤树军与彭祖洪达成的协议确定由藤树军安置补偿住房共三套（每套建筑面积各100-110平方米）；周爱玉、彭光松、彭春美、彭光忠、彭光玉、彭光五提供的土地是当时旧住宅及周边的所有土地，藤树军与周爱玉、彭光松、彭春美、彭光忠、彭光玉、彭光五达成的协议确定由藤树军安置补偿住房共一套（每套建筑面积最大平方米）。诉讼中，因彭光五死亡，彭光五妻子彭某2、儿子彭某1遂以继承人身份参加诉讼。对上述事实，滕树军与彭鸣球、丁桂香、彭先兵、彭福妹、彭祖洪、彭宏福、廖三红、廖多权、彭光松、彭光忠、彭光玉、周爱玉、彭春美、彭某2、彭某1双方一致认可。
一审法院认为：一、关于滕树军的诉讼请求。
1、原告首先自行与第三人（自然人）及案外人签订土地拆迁补偿及置换安置协议、将第三人（自然人）及案外人的住房等地上建筑物进行拆迁有偿取得第三人（自然人）及案外人的宅基地和自留地等农村土地，并挂靠东联公司、以东联公司的名义通过与国土部门签订并履行拍卖成交确认书、拍卖合同，将上述农村土地转变为商业出让地进行郡元房地产开发，后经与被告、东联公司协商达成一致并于2008年3月30日三方（东联公司为甲方、滕树军为乙方、钰林公司为丙方）签订《解除资质借挂协议书》，确定原告与东联公司的挂靠关系解除、原告与东联公司之间的权利义务已经处理完毕，东联公司就本案所涉郡元房地产开发的相关事宜由钰林公司接替、东联公司在签订上述《解除资质借挂协议书》后即退出挂靠、由被告接手与原告建立挂靠关系，原告作为乙方、钰林公司作为甲方双方于2008年11月7日原告被告签订的《挂靠协议》，2008年11月8日原、被告向第三人东联公司出具《承诺书》1份属实。
由于上述原、被告及东联公司三方于2008年3月30日《解除资质借挂协议书》，原、被告双方于2008年11月7日签订的《挂靠协议》，以及原、被告于2008年11月8日向东联公司出具《承诺书》均约定有房地产开发挂靠内容，即实际由原告借用东联公司、被告的资质进行房地产项目开发，有违《中华人民共和国建筑法》第二十六条“承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程”之规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，故上述《解除资质借挂协议书》、《挂靠协议》、《承诺书》均为无效，原告所提确认上述《解除资质借挂协议书》、《挂靠协议》、《承诺书》均为无效的诉讼请求理由成立，应予支持。
2、由于本案所涉上述房地产开发项目土地，系原告自行与第三人（自然人）协商达成并履行拆迁补偿及置换安置协议，并挂靠东联公司、以东联公司的名义通过与国土部门签订并履行拍卖成交确认书、拍卖合同所取得，后因东联公司退出挂靠，在原、被告及东联公司三方于2008年3月30日签订《解除资质借挂协议书》，原、被告双方于2008年11月4日签订《合作协议》、于2008年11月7日签订《挂靠协议》后，三方当事人是根据上述《解除资质借挂协议书》、《合作协议》、《挂靠协议》将上述土地使用权由原名义上的权利人东联公司过户登记到被告名下，在土地使用权变更登记到被告名下过程中，被告亦并未向东联公司支付土地使用权转让款，故上述土地使用权流转并非转让流转，而是挂靠流转，被告是被挂靠人，挂靠人为原告，怀化市景华楼即原称郡元房地产项目所有的怀国用（2009）第出451号《土地使用权证》土地的实际购买人和实际土地使用权人为原告。原告所提其为怀化市景华楼即原称郡元房地产项目所有的怀国用（2009）第出451号《土地使用权证》土地的实际购买人和实际土地使用权人的诉讼主张理由成立，应予支持。
被告反驳提出其已购买了上述土地使用权，并陈述通过与原告抵账300多万元的形式向国土局交了300多元土地出让金。但上述土地使用权原已被原告挂靠登记在东联公司名下，其须支付上述土地使用权出让金的对象应该是土地使用权人即原告或者原告挂靠登记的东联公司，而不是国土局；被告亦未提交向国土局或者原告及原告挂靠的东联公司支付土地出让金的证据；对于被告收到滕树军金额共计6630590.48元的原始票据，被告已陈述系滕树军交被告财务保管但尚未经企业法定代表人审核同意列账的票据、该票据存在许多问题、其中存在虚假单据，根据该陈述，足以证明被告并未按照上述票据向原告支付钱款或者抵账。故对被告所提上述其系出资购买取得土地使用权的反驳主张不能支持。
3、由于湖南省怀化市中级人民法院已经生效的（2010）怀中民二初字第25号民事判决书已经确认原、被告所签订的合作协议无效，且依前述原、被告所签挂靠协议等协议均属无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，原、被告应当承担返还依据上述无效协议所取得的财产及赔偿损失之责任。同时，虽然原告是本案所涉楼盘项目的实际土地使用权购买受让人和实际项目开发人，但原告作为自然人不具有房地产开发资质，且在原告挂靠被告后，上述土地使用权和项目开发人、预售资格主体已经登记在被告名下，购房者须与被告签订房屋买卖合同才能办理和取得房产权证，被告在诉讼中亦主张郡元房地产楼盘归其开发和所有，并以自己的名义对外销售了房屋，根据上述事实并考虑购房者的利益和房屋交易市场的稳定，故应确认本案所涉房屋开发项目开发主体为被告，由被告享有相应的开发权利，承担相应的开发义务。原告退出开发。
依上述协议无效处理的法律规定，并根据房地产不可分、房地产开发项目确认归被告、原告退出开发后，其中属于原告的投资和财产部分已无法返还的客观情况，被告须向原告进行相应补偿。
原告因与被告、第三人东联公司所签及履行上述无效合同所作投入为：1、原告实际出资但以东联公司名义从国土部门购买的土地使用权，经鉴定土地使用权现价值为11975881.76元；2、原告已经完成的工程量对应价值，经鉴定为：桩基础工程价值为5661406.20元，碧海苑加固工程价值465500.00元，土石方工程价值1324553.23元，相关零星工程价值99500.00元，共计7550959.43元；3、报建费等项目前期费用，经鉴定为1288419.40元。以上合计20815260.59元。
被告须向原告返还及补偿的财产内容如下:
首先，原告实际出资但以东联公司名义从国土部门购买的土地使用权，经鉴定土地使用权现价值为11975881.76元，在房地产开发项目确认归被告后，应由被告向原告补偿；
其次，对于上述合计20815260.59元，除土地使用权价值11975881.76元外，在其余经鉴定原告已经完成的工程量对应价值7550959.43元、报建费等项目前期费用1288419.40元共8839378.83元中，有6930000元经湖南省怀化市中级人民法院(2010)怀中民二初字第25号民事判决确认系原告向被告借取的借款。本来上述6930000元均已用于开发建设工程项目，在工程项目确认归被告所有后，该6930000元借款即可直接作为被告在工程中的自行投入并由被告自行享受该投入所产生的收益，在原告的上述投入中扣除，不由被告补偿。但因上述(2010)怀中民二初字第25号民事判决书判决由滕树军偿还钰林公司借款本金6930000元及利息（其中1500000元从2008年3月23日起以银行同类贷款利率的4倍计算至2011年7月28日；4000000元从2008年11月4日起以银行同类贷款利率的4倍计算至2011年7月28日；1430000元从2010年7月30日以银行同类贷款利率的4倍计算至2011年7月28日）后，各方当事人均未上诉，判决已经生效，则该6930000元不能再认定为被告的工程投入，该6930000元及上述生效判决书确定的利息应认定为原告的工程投入，由被告对等补偿给原告。
再次，对于其余1909378.83元（8839378.83元-6930000.00元），应由被告补偿给原告。对于该1909378.83元款项的利息损失，根据双方在上述无效合同中的各自过错责任，应由原、被告各承担一半，即由被告向原告支付该1909378.83元款项利息中的50%，利息从原告在本案中提出工程款主张之日即2015年4月7日起诉之日起，按人民银行同类贷款利率计算至被告付清该款项之日止。
另外，原告除从国土部门出资购买土地外，还因与彭鸣球达成拆（搬）迁安置补偿协议，协议中约定由原告向彭鸣球、丁桂香、彭先兵、彭福妹、彭祖洪、彭宏福、廖三红、廖多权、彭光松、彭光忠、彭光玉、周爱玉、彭春美、彭某2、彭某1在开发项目中承担的安置补偿义务，因原告退出开发、由被告进行开发经营，故由被告存续承担。对于上述第三人提出的安置房屋优先权、交付房屋以及办理房产权证之主张，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理”和《中华人民共和国建筑法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，应予支持；同时，对于廖三红、廖多权根据安置协议提出安置房屋优先权，另行提起的要求支付房屋搬迁补偿费100000.00元，亦应依照上述法律规定予以支持，由被告履行。但对于上述第三人提出的损失赔偿请求，按照“谁主张、谁举证”的民事诉讼举证原则，因上述第三人并未举证证明其损失情况，故对该损失赔偿主张不予支持。
综上，原告的部分诉讼请求成立。第三人彭鸣球、丁桂香、彭先兵、彭福妹、彭祖洪、彭宏福、廖三红、廖多权、彭光松、彭光忠、彭光玉、周爱玉、彭春美、彭某2、彭某1的部分诉讼请求成立。依照《中华人民共和国建筑法》第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百三十四条之规定，判决：一、滕树军与钰林公司及东联公司于2008年3月30日签订的《解除资质借挂协议书》，滕树军与钰林公司于2008年11月7日签订的《挂靠协议》，以及滕树军与钰林公司于2008年11月8日向东联公司出具《承诺书》无效；二、由钰林公司在判决生效之日起10日内补偿滕树军土地使用权价值11975881.76元；三、由钰林公司在判决生效之日起10日内补偿滕树军工程投入6930000元及利息（其中1500000元从2008年3月23日起以银行同类贷款利率的4倍计算至2011年7月28日；4000000元从2008年11月4日起以银行同类贷款利率的4倍计算至2011年7月28日；1430000元从2010年7月30日以银行同类贷款利率的4倍计算至2011年7月28日）；四、由钰林公司补偿滕树军工程投入1909378.83元，并由被告向原告支付该1909378.83元之利息中的50%，利息从2015年4月7日起，按人民银行同类贷款利率计算至被告付清该款项之日止；五、由钰林公司向廖三红、廖多权交付景华楼安置住房共三套并支付房屋搬迁补偿费100000.00元，并办理房屋产权证书。廖三红、廖多权对上述三套安置住房享有优先权；六、由钰林公司向彭福妹交付景华楼安置门面一间、住房共二套（每套建筑面积各100-110平方米）、车库一个，并办理房屋产权证书。彭福妹对上述门面、住房、车库享有优先权；七、由钰林公司向彭宏福交付景华楼安置门面一间、住房共一套（每套建筑面积最大面积选一套），并办理房屋产权证书。彭宏福对上述门面、住房享有优先权；八、由钰林公司向彭鸣球、丁桂香交付景华楼安置住房三套（125-130平方米的住房两套和130-133平方米的住房一套）、门面一个、车库一个，并办理房屋产权证书。彭鸣球、丁桂香对上述住房、门面、车库享有优先权；九、由钰林公司向彭先兵交付景华楼安置住房一套（建筑面积100-110平方米），并办理房屋产权证书。彭先兵对上述住房享有优先权；十、由钰林公司向彭祖洪交付景华楼安置住房共三套（每套建筑面积各100-110平方米），并办理房屋产权证书。彭祖洪对上述住房享有优先权；十一、由钰林公司向周爱玉、彭光松、彭春美、彭光忠、彭光玉、彭某2、彭某1交付景华楼安置住房共一套（每套建筑面积最大平方米），并办理房屋产权证书。周爱玉、彭光松、彭春美、彭光忠、彭光玉、彭某2、彭某1对上述住房享有优先权；十二、驳回滕树军的其他诉讼请求；十三、驳回彭鸣球、丁桂香、彭先兵、彭福妹、彭祖洪、彭宏福、廖三红、廖多权、彭光松、彭光忠、彭光玉、彭光五、周爱玉、彭春美的其他诉讼请求。滕树军所交案件受理费15520元、财产保全费元共5000元，彭鸣球、丁桂香、彭先兵、彭福妹、彭祖洪、彭宏福、廖三红、廖多权、彭光松、彭光忠、彭光玉、彭光五、周爱玉、彭春美所交案件受理费18375元、财产保全费元共5000元，合计43895元，由滕树军负担15000元，钰林公司负担25895元，彭鸣球、丁桂香、彭先兵、彭福妹、彭祖洪、彭宏福、廖三红、廖多权、彭光松、彭光忠、彭光玉、彭光五、周爱玉、彭春美负担3000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，钰林公司向本院提交了国土局的复议资料。本院组织各方对证据质证并记录在卷。
本院查明的事实与一审一致。
本院认为，本案争议焦点如下：1、彭先兵等15人的第三人主体资格是否适格，如果适格，钰林公司是否应向其交付房屋。2、钰林公司应否向滕树军补偿涉案土地使用权价值、工程投入款。3、滕树军所借钰林公司的693万元借款能否冲抵本案钰林公司应付款项。
关于彭先兵等15人的第三人主体资格是否适格的问题。钰林公司上诉提出涉案土地系从怀化市国土局挂牌拍卖而来，钰林公司与第三人没有法律关系，彭先兵等15人不是本案第三人。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务”的规定，彭先兵等15人以景华楼项目已由钰林公司承继，钰林公司应按照其与滕树军签订的协议交付相应门面或住房为由在本案中提起诉讼符合法律规定，彭先兵等15位第三人的主体适格。至于彭先兵等15人的诉讼请求应否支持的问题。因彭先兵等15人提起主张的依据均为其与滕树军签订的拆（搬）迁安置补偿协议，钰林公司与彭先兵等15人无相应的合同关系，故拆（搬）迁安置补偿协议不能约束钰林公司，一审判决钰林公司按照安置协议交付房屋及搬迁补偿费明显不当，钰林公司该上诉请求有理，本院予以支持。
关于钰林公司应否向滕树军补偿涉案土地使用权价值、工程投入款的问题。钰林公司上诉提出合同无效景华楼项目不应判给钰林公司，且涉案项目有无利润并未查清，合同无效的过错不能全部由钰林公司承担。经查，湖南省怀化市中级人民法院作出的（2010）怀中民二初字第25号民事判决已经生效，该判决确认滕树军、钰林公司签订的合作协议系无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因该合同取得的财产，本应予以返还，但因滕树军挂靠东联公司名下竞得的怀化市榆树中心完小南侧2790.28平方米土地使用权上实际已经修建了涉案楼盘，钰林公司在诉讼中也提出过涉案楼盘均系其开发和所有，综合考虑涉案楼盘的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证登记的建设单位均为钰林公司，涉案怀国用（2009）第出451号土地使用权证也办理在钰林公司名下，上述证照也均由滕树军交付钰林公司持有，现涉案楼盘已部分预售，如判令土地返还给滕树军不利于购房户，不利于涉案楼盘的后续完工和交易，且双方已同意解除挂靠协议，合作开发的基础已不存在，故一审判令涉案项目由钰林公司开发并无明显不当。至于涉案项目是否需要查清有无盈利的问题，钰林公司主张在没有查清涉案项目有无利润的情况下不能判令由其返还滕树军的土地款及投入，但钰林公司对涉案项目的亏损情况未申请审计，也未向滕树军主张要求返还其投入，现合作协议已认定无效，在确认钰林公司为涉案项目开发主体的情况下，本案不需再查明涉案项目有无盈利，钰林公司该上诉理由不能成立，本院不予支持。至于涉案土地的价值及滕树军所做基础工程费和支付的报建费等工程投入费用，原审法院已委托怀化泰信资产评估事务所，该所作出了评估报告书，钰林公司虽不认同该报告书确认的数额，但未申请重新鉴定，也未提出明确的证据推翻该报告书，故应以报告书确认的数额为准。
关于滕树军所借钰林公司的693万元借款能否冲抵本案钰林公司应付款项的问题。钰林公司上诉提出一审认定该693万元借款全部用于景华楼没有依据。经查，滕树军与钰林公司的借款纠纷案已经另案处理，即便滕树军将该借款用于涉案项目，也是基于其原来与钰林公司签订的合作协议而为，并非钰林公司的合同义务。一审将该部分及利息认定为滕树军的投入判令钰林公司返还无事实依据，本院予以纠正。
另，考虑合同无效双方均有过错，考虑本案双方前期的合作事实和涉案楼盘停滞开发的现状，钰林公司返还滕树军的前期投入资金的利息按中国人民银行同期同类贷款利率的50%计付。
综上，一审判决认定事实清楚，但处理有误。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持湖南省怀化市中级人民法院（2015）怀中民一初字第26号民事判决第一、二项；
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"远洲集团股份有限公司、浙ＸＸ泽投资发展有限公司股权转让纠纷二审民事判决书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2018-09-19\\\\\",\\\\\