广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤0402民初4100号
原告（反诉被告）：于飞鸿，男，汉族，住珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：谢霏，北京大成（珠海）律师事务所律师。
原告（反诉被告）：赵安华，女，汉族，住珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：谢霏，北京大成（珠海）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：珠海市新华建设房地产有限公司，住所地珠海市香洲区。
法定代表人：王俊成，董事长。
委托诉讼代理人：苏澎波，男，系该公司法务。
原告于飞鸿、赵安华与被告珠海市新华建设房地产有限公司（以下简称新华建设公司）商品房预售合同和装饰装修合同纠纷一案，于飞鸿、赵安华于2016年5月26日向本院递交了起诉状，本院于2016年5月26日立案后，新华建设公司在法定期限内提起反诉。经审查，本院决定受理反诉并将本诉和反诉合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于飞鸿、赵安华的委托诉讼代理人谢霏、被告新华建设公司的委托诉讼代理人苏澎波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告于飞鸿、赵安华向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交付毛坯房屋违约金，2014年1月1日起暂计至2014年5月29日为人民币8722元（585349元*149天*0.0001），并计算至正式交付之日止；2.判令被告向原告支付逾期交付精装修房屋违约金，2014年1月1日起暂计至2014年11月30日为人民币29288元（175377元*334天*0.0005），并计算至正式交付之日止；3.判令被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2012年5月20日，原告与被告签订了《珠海市商品房买卖合同》及附件，其中约定：1.原告购买被告开发的位于珠海市香洲区XX街99号7栋2单元502房，总价款为人民币585349元；2.被告应于2013年11月30日前，完成涉案房产工程竣工验收备案手续，并取得《竣工验收备案表》后，将符合合同约定的商品房交付原告使用；3.被告逾期交房的，应向原告支付违约金等。同日，原告与被告还签订了《装修协议》，原告委托被告装修涉案房产，装修总价款为人民币175377元，并对涉案房产交付时间、精装交楼标准、违约责任及维修事项进行了约定。
前述两份合同签订后，原告依约履行了全部付款义务，然而，被告违反合同约定，于2014年5月29日才取得《竣工验收备案表》，逾期交付长达149天。此外，根据《装修协议》约定，被告在交付精装修的商品房时应当满足的标准包括：1.首层大堂及地下室大堂地面、墙面铺高级墙地砖及局部铺石材，天花局部吊顶刷涂料；2.户内安装智能系统，包括彩色可视对讲机、智能门禁系统、安防系统、煤气泄漏报警系统等。但截至2015年1月15日，涉案房产小区内的装修尚未完工。被告未依约交付涉案房产，损害了原告的合法权益。
综上所述，被告的前述行为已经构成违约。
被告新华建设公司辩称，一、基本案情。金域华府项目竣工验收并完成《装修协议》约定的装修后，被告于2014年1月通知原告接收房屋。2014年5月27日金域华府项目取得《竣工验收备案表》，2014年5月29日被告在《珠海特区报》刊登入伙通知。二、原告部分违约金请求已过诉讼时效，超出诉讼时效的部分我方不予赔付。案涉《买卖合同》及《装修协议》的违约金约定是以日为单位计算的。相关的逾期交付违约金请求权的性质是继续性债权。每日产生的违约金债权各自具有独立性，应当单独计算诉讼时效，并最终累计构成违约金总和。本案中原告逾期交房违约金请求权及逾期交付装修成果违约金请求权的诉讼时效应当自原告向法院起诉之日起计向前推算两年为限，超出上述两年范围的违约金请求均已超过诉讼时效。本案中，原告亦未提供诉讼时效中止、中断或延长的相关证据。三、案涉大堂、安防系统等公共部分的装修不应适用于《装修协议》约定的交付范围。在房屋合法交付后，该部分装修局部若有瑕疵，被告对此仅承担整改的义务，原告以此为由要求承担“逾期交付装修”的违约责任没有依据。《装修协议》仅适用于原告所购的房屋单元，不包括公共部分：1、协议明确约定装修范围为：“原告所购房屋，即协议中所称的单元”，属于原告在物权范围内的专有部分；2、协议约定，被告按《买卖合同》约定的交楼时间，将装修完工的单位房屋交付原告使用；3、被告需按《金域华府精装交楼标准》对原告所购单元进行装修，而在交楼标准中明确将交楼标准划分为“公共部分装饰即设施设备标准”和“户内装修标准”两部分内容。此外，从物权的角度出发，单元房屋属于原告所有的专有部分，公共部分属于全体业主所有，单个小业主无权委托对公共部分进行装修，该部分的建造和装修成果应附随于毛坯房的交楼标准范畴内。由此可见，虽然在《买卖合同》和《装修协议》中存在公共部分装修的约定竞合，结合相关合同、协议的实质和行业惯例来看，公共部分的装饰装修显然属于毛坯房的交楼标准范畴，应适用《买卖合同》而不应适用于《装修协议》。《商品房买卖合同补充协议》第八条约定：“交付使用的商品房装饰、设备不符合买卖合同附件二标准的，出卖人应进行整改”，因此，即使大堂等公共部分的装饰、设备在交房时不符合合同约定的标准，被告承担的也只是整改的义务，原告以此为由要求被告承担逾期交付精装房屋的违约责任没有依据。四、大堂、安防系统、门禁系统、煤气泄露报警系统等公共部分早已通过验收。金域华府项目于2014年1月12日取得《建筑工程竣工验收报告》，验收的内容包括“建筑装饰装修、智能建筑、灭火系统、燃气系统”等，大堂等公共部分的装修属于上述“建筑装饰装修”，已通过竣工验收。2014年3月28日，智能化系统通过公安部门验收。2014年5月27日，项目取得了《竣工验收备案表》，根据该表的记载，项目已取得规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件等十三种备案文件。至此，房屋的交付已完全符合法律和合同规定的条件。五、被告已全面履行《装修协议》约定的义务。以被告升级改造大堂等公共部分为由追究被告装修逾期完工的违约责任，显然不合理。（一）金域华府项目于2014年1月12日取得《建筑工程竣工验收报告》，包括大堂等公共部分在内的“建筑装饰装修”已通过竣工验收。2014年5月27日金域华府项目取得《竣工验收备案表》，根据该表的记载，项目已取得规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件等十三种备案文件。至此，房屋的交付已完全符合法律和合同规定的条件。被告《珠海特区报》刊登入伙通知，通知原告接收装修成果，原告办理验房、交楼手续并已实际入住，且原告验收、接收房屋时并未对装修成果提出任何异议，因此应当视为原告对被告装修成果的认可。（二）被告取得《竣工验收备案表》后，为了让业主有更大更舒适的环境，被告升级改造了大堂等公共部分。此种升级改造的行为是为了改善业主居住环境所作出的升级改造，其全部成本也均由被告承担，业主提供的证据“小区物业张贴的通知”仅仅是被告针对小区大堂等公共部分升级改造后的成果而发出的，若被告因此需要承担装修逾期完工的违约责任，显然不公平。再者，对大堂等公共部分的升级改造虽会给业主生活造成一定的不方便，但这种影响非常小，不影响业主的使用和居住。退一步讲，即使对该公共部分升级改造属于《装修协议》约定的范围，但其相对于整个《装修协议》的装修范围而言只占很小的比例。即使被告装修该等公共部分的行为有瑕疵和存在逾期，也仅属于局部瑕疵和逾期。在房屋符合法律、合同规定的交付条件且已实际将房屋和装修成果交付业主使用的情况下，因为这种并不影响房屋使用的、局部的、有微小瑕疵的履约行为要求被告承担逾期交付精装房的苛刻违约责任，有失公平。六、恶劣天气所致延误时间应予扣除。双方签订合同后至合同约定的交楼期间，珠海多次发生恶劣天气（台风、热带风暴等）,依据《商品房买卖合同补充协议》第四条之约定，施工期间发生恶劣天气导致延误的，出卖人不承担延期交楼的违约责任。该等恶劣天气的时间应在延期时间中扣除。根据珠海市公共气象服务中心《珠海市气象资料查询服务》显示，自案涉房屋买卖合同生效之日即2012年5月20日起至2014年1月1日，因恶劣天气导致项目停工的天数57天(详见附表)，依约应在延期交楼的延期时间中予以扣除。七、约定的违约金支付标准过高，应当予以调低。根据《合同法》及《合同法司法解释二》的相关规定：违约金的确定和调整均应参照违约方给守约方造成的实际损失，依公平、诚实信用原则予以衡量，并且不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，由此可见违约金的补偿性原则。违约金的认定要求在衡量违约行为给守约方造成的实际损失的基础上，对合同履行程度、当事人的过错、预期利益等综合因素予以考量。本案中，涉案房屋公共部分的装修不属于《装修协议》约定的交付范围。再者，案涉项目竣工验收后对大堂等公共部分的扩建、升级完全是为了改善原告的居住环境，所出费用亦由被告一方承担，且施工过程中并未影响原告对房屋的正常使用，亦未给被告造成任何实际损失（原告未举证证明因小区公共部分扩建、升级使其遭受实际损失或损失可得利益）。退一步讲，如该部分交付存在逾期，也应按照《广东省安全技术防范系统验收表》的验收日期2014年3月28日适用《买卖合同》中关于逾期交付的约定承担逾期责任。基于原告实际入住及无实际损失的事实，如仍勉强按《装修协议》中约定的违约金计算标准计算，即相当于年18.25%的比例计算大堂等公共部分逾期交付装修的违约金，这不仅对被告显示公平，也让原告获得巨大利益，有违补偿性原则。综上，违约金的认定应当坚持违约金的补偿性原则，在被告实际损失认定基础上，对合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。被告认为违约金按照银行同期同类贷款利率即按约日万分之一的标准计取，足以补偿因大堂等公共部分的扩建、升级对被告生活造成的不便。
被告新华建设公司提起反诉，反诉请求为：1．原告支付被告垫付的水费420.32元；2．原告承担全部诉讼费用。事实与理由：2012年5月20日被告与原告签订《珠海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于珠海市香洲区XX街99号7栋2单元502房。合同签订后，被告于2014年7月10日将符合合同约定的房屋正式交付原告。案涉房屋交付后，因所在小区用水暂时未能实现抄表到户，用电未办理过户，被告自案涉房屋交付之日起暂计至2015年12月15日为原告垫付了水费420.32元（含污水处理费）。垫付水费计算时间为：暂自2014年7月10日计至2015年12月15日，案涉房屋交付后暂计得用水总量为148立方米（2015年12月15日水表读数152减去交付房屋时确定的水表读数4）；计算方式为148×1.94元（水费）+148×0.9元/吨（污水处理费）；上述垫付费用，原告至今仍未返还给被告。
原告于飞鸿、赵安华就反诉答辩称：认可被告反诉主张的水电费。
本院经审理查明，2012年5月20日，原告于飞鸿、赵安华（买受人）与被告新华建设公司（出卖人）签订一份《珠海市商品房买卖合同》及附件，约定，被告将香洲区XX街99号“XX”7栋2单元502房以585349元的价格出售给原告，房款以银行按揭方式支付。合同第七条约定，出卖人应当在2013年12月31日前将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房已完成工程竣工验收备案手续，并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》。合同第九条约定出卖人逾期交房超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第七条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2、详见本合同附件之约定。合同附件二约定了室内外装饰标准，其中大堂部分约定，首层及地下室大堂地面、墙面铺高级地砖及墙砖局部铺石材，天花局部吊顶刷涂料；安防系统约定，户内安装可视对讲系统，客厅主卧室安装紧急按钮。附件三第八条约定出卖人交付使用的商品房的装饰、设备不符合买卖合同附件二标准的，出卖人应进行整改。合同和附件对延期交房约定如下，如遇下列特殊原因，出卖人可据实延期交房：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门或公共事业部门对项目验收之延误或因政府原因导致的规划、设计调整、变更导致竣工验收延误；3、受国家及珠海市新颁布的法律、法规、政策影响而导致之延误；4、施工期间发生恶劣天气、异常的地质状况、发生停水停电而导致延误。合同还约定，商品房达到买卖合同约定交付条件后，被告按原告在本合同预留的送达地址发出或以公告方式发出办理商品房交付手续（入伙手续）的通知，原告须在交付通知送达或公告之日起十日内办理商品房交付使用手续，并接受被告委托的物业管理公司的管理服务；等等。《珠海市商品房买卖合同》附件三《补充协议》第八条约定：买卖合同第十三条补充增加第2、3项：2、若买卖合同附件二约定的装饰、设备品牌出现出卖人采购不能（包括但不限于生产厂家倒闭、产品脱销、质量下降）等情况时，出卖人可以更换相同质量、规格的其他品牌产品，但应买受人要求应该提供相关证明。3、出卖人交付使用的商品房的装饰、设备不符合买卖合同附件二标准的，出卖人应进行整改。在出卖人同意整改的前提下，买受人不应以此为由退房。
同日，原告和被告就所购买房屋签订一份《装修协议》，约定，原告同意以包工包料的方式委托被告对该房屋进行设计、改造和装修，装修总款为175377元；装修款须在2012年5月20日前向被告支付87689元，剩余87688元于被告装修完工通知入伙前15日内付清；原告逾期支付装修款的，每逾期一日，则按应付装修款的万分之五向被告支付违约金。在原告付清《珠海市商品房买卖合同》约定的全部款项，以及本协议约定的装修款及违约金前，被告有权拒绝向原告交楼并有权不予装修，原告除应按《珠海市商品房买卖合同》及本条的约定承担逾期付款的违约责任外，被告还有权解除本协议，原告已支付的装修款被告不予退还，被告无须就前述事宜承担任何责任。被告于2013年12月31日完成装修并将该单元交付原告，若被告逾期交付，每逾期一日，则按装修总价款万分之五向原告支付违约金；装修标准“按双方书面确认的标准对该单元进行装修（见《金域华府精装交楼标准》）”。《金域华府精装交楼标准》约定了公共部分装饰及设施设备标准和户内装修标准等装修等内容，其中公共部分装饰及设施设备标准中大堂标准为：首层大堂及地下室大堂地面、墙面铺高级墙地砖及局部铺石材，天花局部吊顶刷涂料。户内装修标准智能系统标准为：彩色可视对讲系统、智能门禁系统、安防系统、煤气泄漏报警系统等。
上述合同签订后，原告按约定支付了房款和装修款。2014年1月12日，案涉房屋所在工程竣工验收合格，2014年3月28日金域华府小区（A区）智能化系统验收合格。2014年5月27日，新华公司取得了金域华府1#、2#、4-6#、7#、9#楼的《竣工验收备案表》，并于同年5月29日在《珠海特区报》刊登入伙通知，通知业主于2014年6月10日前办理入伙手续。同年7月10日，原告接收了房屋，并确认水表读数为4立方米。
本院在审理金域华府其他业主以相同事由起诉新华建设公司的商品房预售合同纠纷系列案中，于2014年10月30日召集涉案业主和新华建设公司查看现场，有关各方确认当日金域华府第1、2、7、9栋首层大堂门槛石和门套石尚未铺设，门禁可视系统没有开通使用。随后，珠海市中级人民法院就相关案件作出的生效判决中，认定到2014年11月底，大堂装修的门槛石和门套石等装修已经完成，门禁系统已经开通，新华建设公司已经完成绝大部分的装修义务。
被告主张2014年1月12日已达到了装修协议约定的标准，并且装修协议中约定的违约金标准过高，应予调整。被告同时主张房屋通过竣工验收后，为了扩大首层大堂面积、改善业主生活空间和质量，对大堂首层进行改建和扩建，从而导致大堂装修和门禁系统等到2014年11月才完成，不应承担违约责任。
被告抗辩双方签订合同后至合同约定的交楼期间，珠海多次发生台风、热带风暴等恶劣天气，应在《珠海市商品房买卖合同》部分的延期时间中扣除。珠海市公共气象服务中心出具的2009年12月24日至2014年1月1日珠海市受热带气旋影响情况显示，2009年12月24日至2014年1月1日珠海受台风及热带风暴影响43天。其中，2012年7月23日至25日受1208号台风“韦森特”影响，珠海市地面气象观测站录得过程极大风速36.4m/s（12级），其中24日录的雨量204.0毫米（大暴雨），其余台风及热带风暴天气极大风速均为10级及以下，雨量为暴雨级别以下。
原告认可被告反诉主张的水费420.32元。
本院认为，围绕涉案房屋，原告和被告分别签订了《珠海市商品房买卖合同》和《装修协议》，上述两份合同约束标的均为涉案房屋，紧密相关，故可以在本案中予以审理，本案应确定为商品房预售合同和装饰装修合同纠纷。
原告和被告签订的《珠海市商品房买卖合同》和《装修协议》，均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告已经履行支付购房款和装修款的义务，被告应按合同约定时间将符合交房条件的商品房交付给原告。针对双方的诉讼请求，本院分析认定如下：
一、关于原告的诉讼请求。
（一）关于逾期交付商品房违约金。
本院认为，《珠海市商品房买卖合同》约定被告应当在2013年12月31日前将取得《竣工验收备案表》并符合合同约定的商品房交付原告使用。被告在2014年5月27日才取得《竣工验收备案表》，并于2014年5月29日在报纸上刊登入伙通知，已构成逾期交房，应承担违约责任。被告在2014年5月29日完成交付通知义务，故可以该日作为计算商品房逾期交付天数的截止日期。被告对违约金请求提出了诉讼时效抗辩。根据民法通则规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。根据合同约定，每逾期交房一天，被告就应按购房款的万分之一向原告支付违约金，该违约金按日计算，原告在逾期次日即可要求支付，故每日产生的违约金债权具有独立性，被告没有支付前一天的违约金，即对原告的权利构成侵害，应当单独计算该违约金的诉讼时效。因此，应从2014年1月1日起逐日计算2年的诉讼时效。原告没有举证证明在2016年5月26日提起诉讼之前曾向被告提出违约金的主张，以及有其他引起诉讼时效中止、中断的事由，故2014年5月27日之前的违约金请求已过诉讼时效。被告应支付的逾期交房违约金应从2014年5月27日计至5月29日，计3天。原告主张的计算违约金基数少于购房总价，本院予以准许，故逾期交房违约金为176元（585349×3×0.0001），对于原告超过该金额的逾期交房违约金请求，本院不予支持。
（二）关于逾期交付装修违约金。
首先，根据珠海市中级人民法院对金域华府其他业主就相同事由起诉被告系列案件所作的生效判决，到2014年10月30日，金域华府第1、2、7、9栋首层大堂门槛石和门套石尚未铺设，门禁可视系统没有开通使用；到2014年11月底，大堂装修的门槛石和门套石等装修完成，门禁系统已经开通，被告完成了绝大部分的装修义务。因此，被告主张的智能系统已于2014年1月12日通过验收达到交付条件，理据不足，本院均不予采信。其次，《珠海市商品房买卖合同》附件二及《装修协议》附件二均对首层大堂装饰及智能系统作出约定，《珠海市商品房买卖合同》附件三《补充协议》则约定附件二约定的装饰、设备不符合合同约定时，出卖方承担整改责任。上述约定均体现了双方的真实意思表示，并未违反法律及行政法规强制性规定，双方均应予以恪守。因此，针对首层大堂及智能系统应当按照两份协议约定内容予以实施，被告认为首层大堂及智能系统不属于《装修协议》约束范围的抗辩，理据不足，本院不予采纳。再次，关于被告提出报建范围内的大堂早已完工，现有大堂系改造和加建导致迟延完工的抗辩，本院认为，对大堂加建、改建属于被告自己施工安排事项，双方合同没有约定通过竣工验收后需对大堂另行“改造和加建”进行“升级”、以及可以相应延长房屋和装修的交付时间，由于该行为导致逾期交付房屋，责任应当由新华公司自行承担，不得成为免除其逾期装修责任的理由，故对该抗辩，本院不予采纳。综上所述，被告未能在合同约定的2013年11月30日前将符合《装修合同》约定的交付条件的装修交付原告，构成违约，应当承担违约责任。
关于违约金的数额。本院认为，违约金具有惩罚性及补偿性功能，确定违约金的数额主要应考虑被告的违约情形以及违约对原告造成的损失等因素。根据本案查明的事实，在2014年5月29日，被告取得涉案房产的竣工验收备案表并通知原告收楼时，尚未完成的部分是大堂装修及门禁等智能系统，户内装修已可以正常使用，原告已实际接收房屋且未提出质量问题。2014年11月底，大堂装修的门槛石和门套石等装修已经完成，门禁系统已经开通，被告已经完成绝大部分的装修义务。因此，原告主张逾期交付装修的违约金应计至2014年11月30日。如前所述，原告的部分违约金请求已经超过诉讼时效，应从2014年5月27日开始计违约金，至2014年11月30日为188天，故逾期交付装修的违约金为16485元（175377×188×0.0005），对于原告超过该金额的违约金请求，本院不予支持。被告关于《装修协议》违约金标准过高、应予调整的抗辩，依据不充分，本院不予采纳。
二、关于新华建设公司的反诉请求。
被告代原告缴付了原告接收房屋后的水费420.32元，原告不持异议，故被告要求原告支付水费420.32元，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）珠海市新华建设房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）于飞鸿、赵安华支付逾期交付毛坯房违约金176元；
二、被告（反诉原告）珠海市新华建设房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）于飞鸿、赵安华支付逾期交付装修违约金16485元；
三、原告（反诉被告）于飞鸿、赵安华于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）珠海市新华建设房地产有限公司支付水费420.32元。
上述第一、二项和第三项互相抵销，被告（反诉原告）珠海市新华建设房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）于飞鸿、赵安华支付违约金16240.68元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费375元，由原告于飞鸿、赵安华负担206元，被告新华建设公司负担169元；反诉案件受理费25元，由反诉被告于飞鸿、赵安华负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 崔少俊
二〇一六年九月六日
书记员 陈晓容