安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滁民一终字第00162号
上诉人（原审原告）：余如燕，女，1973年1月27日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：滁州瑶海农机大市场开发有限公司。
法定代表人：徐厚江，该公司董事长。
委托代理人：缪崇林，安徽环滁律师事务所律师。
委托代理人：潘传梅，安徽环滁律师事务所实习律师。
上诉人余如燕因商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院于2013年11月6日作出的（2013）南民一初字第01412号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年2月21日公开开庭审理了本案。上诉人余如燕，被上诉人滁州瑶海农机大市场开发有限公司（以下简称瑶海公司）的委托代理人潘传梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年12月4日，余如燕与瑶海公司签订一份商品房预售合同，约定瑶海公司将其投资开发的滁州瑶海农机大市场32幢30室出售给余如燕。该合同约定：房屋建筑面积为91.26平方米，总价款为298232元；房屋交付时间为2011年9月30日，若未按期交付房屋，应承担已经交付房款的日万分之五计算违约金；双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由余如燕依法向滁州市房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证等。《商品房预售合同》的附件三还约定：户内楼梯预留楼梯洞，楼梯、楼梯间隔墙用户自理。同时，余如燕与瑶海公司下属的滁州瑶海物业有限公司签订了《中国滁州瑶海大市场市场经营管理合同》（本合同适用：产权人委托经营）一份，合同约定：1、甲（指原余如燕）乙（指瑶海物业公司）双方约定，本合同的委托期限自该商铺《商品房预售合同》中约定的房屋交付之日起6年内，即从2011年10月1日起，至2017年9月30日止；2、本合同生效后，甲方向乙方交付房屋的日期为该项目开发商实际将房屋交付甲方之日；3、自2011年10月1日起至2014年9月30日止的三年内，甲方商铺在上述三年的租金收益为其总房款的24%，该租金收益已在甲方签定《商品房预售合同》时从该商铺的总房款中一次性冲抵，乙方不再另行支付；4、在本合同期内，乙方拥有该商铺的完全使用权和经营管理权益，并对承租人依法按章进行管理和督导；5、本合同履行期间，对于甲方延期办理房屋交接手续的，甲方应向乙方支付延期交付期间的每套商铺每月贰万元人民币的违约金，不足壹个月的按壹个月计算。2011年12月30日，瑶海公司开发的瑶海农机大市场商铺32号楼取得滁州市建设工程竣工验收备案证书。2012年4月28日，滁州瑶海农机大市场32幢30室获得初始登记证明。
原审法院认为：（一）余如燕与瑶海公司自愿签订的《滁州市商品房预售合同》是双方的真实意思表示，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。在《商品房预售合同》中虽约定瑶海公司于2011年9月30日前交房，逾期将承担日万分之五的违约责任，但双方又在《中国滁州瑶海大市场市场经营管理合同》中约定房屋从2011年10月1日由瑶海公司下属的瑶海物业公司使用六年，前三年因房价优惠免费，延期交接房屋将承担每套每月贰万元人民币的违约金；该房屋已由瑶海公司转交给了其下属的瑶海物业公司，瑶海物业公司现正在经营使用，且没有给余如燕造成任何损失。综合上述情况认为，诉争房屋视为双方各自按期交付为妥，故余如燕要求瑶海公司承担逾期交房违约责任的请求，不予支持。（二）对于瑶海公司是否构成逾期办证问题。因按照双方签订的《商品房预售合同》约定“甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由乙方依法向滁州市房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证”，而瑶海公司直到2012年4月28日才取得了滁州市房地产登记证明初始登记，故余如燕要求瑶海公司从2012年1月1日开始承担逾期办证违约责任的请求，予以支持，但该责任应计算最长到可以办理房地产权证时为止，即2012年4月28日取得初始登记时为止即逾期119天，但本案余如燕仅主张到2012年3月31日即91天，不违反法律规定，予以支持。因双方在合同中没有约定逾期办证的违约金数额，依法按照余如燕已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即298232元×6.10%×（1＋30%）×91天÷365天＝5896.25元；（三）余如燕主张双方签订的合同附件三第七款无效，要求瑶海公司按照规定为其建造楼梯及楼梯间隔墙。因合同附件三中双方约定“户内楼梯：预留楼梯洞，楼梯、楼梯间隔墙用户自理。”该约定不违反法律强制性规定，故对此诉讼请求，不予支持。
综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告余如燕逾期办证违约金5896.25元；二、驳回原告余如燕的其他诉讼请求。案件受理费1260元，由原告余如燕负担700元，被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司负担560元。
余如燕上诉称：1、瑶海公司未按照合同约定书面通知余如燕办理房屋交接手续，一审依据余如燕与瑶海物业公司签订的委托经营合同认定瑶海公司没有延期交付房屋错误。2、原审对逾期办证违约金计算错误，违约金应当从合同约定的交付房屋时间后三个月开始计算至实际交付房产证日止；3、合同附件三中预留楼梯口的约定，明显是霸王条款，合同是瑶海公司提供的格式条款，且在签订合同时，也没有向其说明，严重损害其合法权益。且该预留的楼梯洞在房屋面积测算时仍计算了房屋面积，所以，该预留楼梯口的约定依法应当无效，原审没有认定错误；4、原审对诉争房屋质量问题、延期交房损失问题及卖方没有提供交付房屋约定的相关材料和证明文件未作出认定不当。请求撤销原审判决，改判支持其一审诉讼请求，诉讼费由瑶海公司承担。
瑶海公司在庭审中辩称：原审判决仅支持逾期办证违约金的请求，而对其他请求未支持是正确的。余如燕上诉无事实和法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
当事人所举证据与一审相同，相对方的质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
二审查明：滁州瑶海物业服务有限公司与余如燕签订的《商铺委托经营确认书》约定：双方已根据《中国滁州瑶海大市场市场经营管理合同》约定，将涉案商铺按期交付并委托滁州瑶海物业服务有限公司经营管理，委托期限自2011年10月1日起至2017年9月30日止。
本院二审认定的其他事实与一审一致。本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为：综合双方诉辩意见及举证、质证意见，本案二审争议焦点为：1、瑶海公司是否应当承担逾期交房违约责任；2、瑶海公司是否应当承担逾期办理房产证的违约责任及违约金数额；3、双方合同中对预留楼梯口的约定内容效力及瑶海公司应否承担修建楼梯的责任；4、余如燕主张瑶海公司应承担的维修责任及交付相关资料责任应否支持。
（一）关于瑶海公司是否应当承担逾期交房违约责任问题
根据涉案《商品房预售合同》约定，瑶海公司应当于2011年9月30日前将涉案房屋交付给余如燕，因双方签订的《中国滁州瑶海大市场市场经营管理合同》约定，涉案房屋自2011年10月1日交付滁州瑶海物业服务有限公司经营。滁州瑶海物业服务有限公司与余如燕签订的《商铺委托经营确认书》明确约定：双方已根据《中国滁州瑶海大市场市场经营管理合同》约定，已将涉案商铺按期交付并委托滁州瑶海物业服务有限公司经营管理。瑶海公司与余如燕虽未办理涉案房屋的交接手续，但瑶海公司已将房屋交付滁州瑶海物业服务有限公司，代余如燕履行了应向瑶海物业服务有限公司承担的交房义务，余如燕也确认涉案房屋已在2011年10月1日交付给滁州瑶海物业服务有限公司，故应视为瑶海公司已按期交付了涉案房屋。余如燕要求瑶海公司承担逾期交房违约责任的请求，无事实和法律依据，对余如燕该上诉请求，本院不予支持。
（二）瑶海公司是否应当承担逾期办理房产证的违约责任及违约金数额
因涉案房屋于2011年9月30日已视为交付，按照合同约定，交付房屋后90日内由余如燕自行向有关机关申请办理过户手续，而涉案房屋于2012年4月28日才取得初始登记，故瑶海公司存在逾期办证的违约行为。涉案合同约定交付房屋后90天内由余如燕依法向滁州市房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证，因涉案房屋于2012年4月28日才取得初始登记。故瑶海公司逾期办证期限应自2011年12月30日开始计算至2012年4月28日涉案房屋可以办理产权登记时止。余如燕原审主张逾期办证违约金自2012年1月1日起暂计算至2012年3月31日，其后的违约金按相同标准计算至取得房产证之日止。原审认定余如燕仅主张到2012年3月31日有误，本院予以纠正。故瑶海公司承担逾期办证违约金的期限应自2012年1月1日开始计算至2012年4月28日止。因涉案合同未约定逾期办证的违约责任，一审按照余如燕已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，并无不当，且双方对此计算方式并无异议。故瑶海公司承担逾期办证违约金为7710.48元（298232元×6.1%×（1＋30%）×119天÷365】。余如燕上诉主张逾期办证的违约金应计算至实际交付房产证日止，因涉案合同明确约定由余如燕自行向有关机关申请办理产权登记，涉案房屋于2012年4月28日已取得了初始登记，符合了办理产权登记条件，故2012年4月28日以后未办理产权证的责任应由余如燕自行承担。余如燕该部分上诉理由不能成立，对其该上诉请求，本院不予支持。
（三）关于双方合同中对预留楼梯口的约定内容效力及瑶海公司应否承担修建楼梯的责任问题
瑶海公司与余如燕签订的合同约定，户内楼梯预留楼梯洞，楼梯、楼梯间隔墙用户自理。余如燕上诉主张该约定无效，因该约定是双方自愿对房屋内部有关设施建设的约定，属于双方可以通过约定确定的内容，不违反法律的强制性规定，故余如燕主张要求确认该合同条款无效，理由不能成立，其请求瑶海公司承担相关责任，不予支持。
（四）余如燕主张瑶海公司应承担的维修责任及交付相关资料责任应否支持
余如燕主张该房屋存在质量问题，要求瑶海公司翻工修建至验收合格并赔偿损失。因瑶海公司已经举证证明该房屋经竣工验收合格，余如燕主张存在质量问题没有提供相关证据证明，其要求瑶海公司返工维修至验收合格并要求赔偿损失，证据不足，不予支持。
对余如燕要求瑶海公司提供相关房屋质量证明等文件问题。双方合同虽然约定，在房屋交付时瑶海公司应当提供《商品房质量保证书》等证明文件，如不提供，余如燕有权拒绝接受房屋。因该房屋双方已经进行交付，有关证明文件虽未能交付，但并不影响瑶海公司作为出卖人应当承担的房屋维修等义务。有关实测资料等房屋证明文件是购房人对房屋状况进行了解的资料，购房人可以要求出卖人提供，否则可以根据合同约定拒收房屋，但在双方房屋已经交付后，该资料未提供并不能构成瑶海公司不履行合同的违约责任，余如燕可以通过向有关部门查询进行了解，且房屋建筑面积系以办理的房产证进行确定。上述有关资料的交付与否，不构成瑶海公司承担相关的民事责任，故对余如燕该上诉请求亦不予支持。
综上，余如燕与瑶海公司签订商品房预售合同，余如燕购买瑶海公司开发的商品房，双方之间成立商品房买卖合同关系，该合同不违反法律规定，合法有效，受法律保护，双方均应当按照合同履行各自义务。瑶海公司存在逾期办证的违约行为，应当依法承担违约责任，余如燕上诉主张要求违约金计算至实际交付房产证日止，理由部分成立。余如燕提出的其他上诉请求，因无事实和法律依据，其上诉理由均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持安徽省滁州市南谯区人民法院（2013）南民一初字第01412号民事判决第二项，即：驳回原告余如燕的其他诉讼请求；
二、撤销安徽省滁州市南谯区人民法院（2013）南民一初字第01412号民事判决第一项，即：被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告余如燕逾期办证违约金5896.25元；
三、滁州瑶海农机大市场开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付余如燕逾期办证违约金7710.48元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费1260元，由余如燕负担650元，滁州瑶海农机大市场开发有限公司负担610元；二审案件受理费625元，由上诉人余如燕负担500元，滁州瑶海农机大市场开发有限公司负担110元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 达
审 判 员 王忠良
代理审判员 付广永
二〇一四年三月二十五日
书 记 员 曹琰玲
附：本案二审处理适用的主要法律规定
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。