山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终4743号
上诉人（原审被告）：孙洪霞。
委托代理人：宋磊。
被上诉人（原审原告）：吴振飞。
委托代理人：江云志，山东元衡律师事务所律师。
上诉人孙洪霞因房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2015）黄民初字第1250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月19日受理后，依法组成合议庭，于2016年6月2日前向各方当事人送达了开庭传票，于2016年6月8日公开开庭审理了本案。上诉人孙洪霞及其委托代理人宋磊，被上诉人吴振飞的委托代理人江云志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴振飞于2015年1月16日提起民事诉讼称，诉讼双方签订房屋租赁合同后，因被告隐瞒房屋被抵押的事实，致使原告在使用房屋两个月后被强行搬出，请求判令：1、解除双方之间的房屋租赁合同；2、被告返还原告已经支付的租赁费、押金、利息等各项费用共计34815.77元；3、被告赔偿原告损失33333元，其他营业损失待评估后另行增加；4、本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院经审理查明，2014年5月26日，诉讼双方及青岛鑫晟居置业投资顾问有限公司（居间方）签订房屋租赁合同一份，约定：原告吴振飞租赁被告孙洪霞位于青岛开发区长江中路×号×单元×室房产用于办公，房屋建筑面积为79.25㎡，装修及设施情况为统一精装；租赁期限从2014年6月3日至2015年6月2日共365天；租金的交付方式为现金28000元，每月租金2333元，租金按年结算，由原告吴振飞在签订租赁合同当日一次性交付；水电暖及有线电视、电话、物业管理费等其他费用由原告吴振飞承担；押金作为违约的保证金，在签订合同的同时一次性付清，押金为3000元，该保证金不可视为预付的租金，被告孙洪霞应于租赁期满，原告吴振飞腾空房屋并交清租金、水电、物业费、燃气费等费用后当日无息返还原告吴振飞；被告孙洪霞未按合同第一至四条约定交付符合要求的房屋，负责赔偿一个月房租；被告孙洪霞保证此房产权归属信息清晰并无任何经济纠纷，房屋租赁期间如因被告孙洪霞房产归属问题或房屋存在经济纠纷造成吴振飞经济损失，由被告孙洪霞赔偿一切损失。双方还就其他事项进行了约定。
原告吴振飞提交青岛容商天下网络有限公司的授权委托书，载明：吴振飞系该公司黄岛分公司业务经理，经公司研究决定黄岛区域所有网络业务均由吴振飞负责，包括合同的签订及业务的推广等，特此授权。原告吴振飞提交2014年12月23日青岛市公安局青岛经济技术开发区分局长江路派出所出具的证明，载明：兹证明孙光功（男，××,153××××3166）于2014年11月5日13时47分在汇商国际A座报称，其汇商国际A座802室因房东将房子抵押给别人，对方将其门锁堵住，屋内电脑、电话等物品丢失。原告吴振飞称报案人孙光功系青岛容商天下网络有限公司的职工。经原告吴振飞申请，一审法院依法调取青岛市公安局青岛经济技术开发区分局长江路派出所于2014年11月7日对案外人李肇丽的询问笔录，载明：李肇丽称2012年11月23日孙洪霞将涉案房屋抵押向其借款200000元，并办理抵押登记，同时借款合同载明若孙洪霞到期不还款，李肇丽有权处置该房产，2014年10月16日，李肇丽用钥匙打开涉案房屋，并把房屋内三台电脑搬走。原告吴振飞称案外人李肇丽于2014年7月底已经将涉案房屋换锁，原告吴振飞与其一直进行交涉到2014年11月份，因交涉无果，故原告吴振飞选择报警。
原告吴振飞提交青岛鑫晟居置业投资顾问有限公司收款收据一份，证明租赁涉案房屋支付中介费1200元。原告吴振飞提交涉案房屋物业限期缴费通知单一份，证明缴纳涉案房屋物业管理费、电梯运行费、水电费等共计941.77元，但未提交已经实际缴纳上述费用的发票或收据。原告吴振飞提交由青岛津通互网商贸有限公司开具的收款收据一份，证明支付无线580元；青岛汇英物业管理有限公司服务单一份，证明购买漏电开关支付60元；黄岛区捷意信通讯器材店出具的收据载明购买TPLINK路由器花费100元，原告吴振飞称韩良斌系所在公司员工，其提交的客户名称为韩良斌的电信发票及收据载明，原告吴振飞办理电信各项业务共计花费836.18元。原告吴振飞诉求被告孙洪霞赔偿损失33333元，该损失包括电脑及办公用品损失12000元、工人工资18000元、租金及押金的利息，但对此均未提交任何证据。另，一审庭审中原告吴振飞申请对营业损失进行鉴定，后自愿放弃该鉴定申请。
一审法院于2015年11月30日作出（2015）黄民初字第1250号民事判决认为，本案系房屋租赁合同纠纷。诉讼双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同签订后双方均应按照约定履行各自合同义务。原告吴振飞依约缴纳租赁费后，被告孙洪霞应交付符合合同约定的房屋，现因被告孙洪霞交付的涉案房屋与第三人存在纠纷，导致原告吴振飞无法正常使用致使原告吴振飞合同目的不能实现，被告孙洪霞已构成违约，原告吴振飞据此诉求解除与被告孙洪霞的租赁合同，于法有据，予以支持。关于租赁费及押金等各项费用问题。原告吴振飞庭审时称租赁2个月后即被第三人李肇丽强行赶出，但并未提交相应证据予以证明，第三人李肇丽在公安询问笔录中称系2014年10月16日实际控制涉案房屋，故法院认定原告吴振飞租赁房屋期限至2014年10月16日，2014年6月3日至2014年10月16日期间的租赁费共计10356元（28000元/年÷365天×135天）应予以扣减，故被告孙洪霞应退还原告吴振飞剩余租金17644元；因租赁合同已解除，故原告吴振飞交纳的租赁押金3000元，被告孙洪霞应予返还；中介费1200元系原告吴振飞的实际支出，被告孙洪霞应予赔偿；原告吴振飞虽诉求被告孙洪霞赔偿原告吴振飞物业管理费共计941.77元，但原告吴振飞提交的证据系限期缴费通知单，原告吴振飞并未提交已经实际缴纳相关费用的发票或收据，对物业管理费，原告吴振飞可待实际缴纳后另行主张。原告吴振飞虽提交由电信部门出具的收据及发票，但上述发票及收据载明的客户名称并非原告吴振飞，且原告吴振飞也未能提交其他证据证明上述票据与本案有关，对该部分费用，不予支持；原告吴振飞提交的其他收款收据，未载明客户名称，且原告吴振飞也未提交证据证明与本案的关联性，对该部分费用，亦不予支持。原告吴振飞诉求被告孙洪霞赔偿电脑及办公用品损失12000元、工人工资18000元、租金及押金的利息损失共计33333元，但对此均未提交证明，均不予支持。因原告吴振飞自愿放弃对营业损失进行鉴定，现对其诉求的营业损失未提交证据证明，故对该项诉求不予支持。被告孙洪霞经依法传唤未到庭参加诉讼，放弃了自己的诉讼权利，应承担相应的法律后果，依法适用缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、被告孙洪霞于判决生效之日起十日内返还原告吴振飞房屋租金17644元及租房押金3000元；二、被告孙洪霞于判决生效之日起十日内赔偿原告吴振飞房屋中介费1200元；三、驳回原告吴振飞的其他诉讼请求。案件受理费1504元、保全费720元，以上合计2224元（原告吴振飞已预交），由原告吴振飞负担1022元，被告孙洪霞负担1202元，于判决生效后十日内支付原告吴振飞。
孙洪霞上诉称：1、一审法院缺席审理，严重违反法定程序。上诉人并不在原审认定的两个地址居住，一审法院未合法送达。2、一审法院认定事实不清，遗漏当事人。涉案房屋的实际所有者、控制人，房屋租赁的实际操作人、履行人、租金押金的实际收取人是尹伟，上诉人孙洪霞只是顶名购房并应尹伟的要求在租赁合同上签字。请求撤销一审判决，发回重审或依法改判。
吴振飞辩称：一审法院审理程序合法，判决认定事实正确，请求依法予以维持。
二审庭审中，本院出示一审卷宗内证据，上诉人孙洪霞质证意见为：1、涉案租赁合同中孙洪霞签字是真实的，但签字时是空白合同，电话号码也非其本人的，并未见过被上诉人吴振飞，也未在涉案房屋中居住过。2、对于水电、网络和物业费等，应当是承租人交纳的，但对于承租人的情况并不了解。
本院认为，当事人诉争的焦点在于：1、上诉人孙洪霞是否应当承担本案债务。2、原审法院送达程序是否符合法律规定。
一、上诉人孙洪霞是否应当承担本案债务问题的确认
根据合同的相对性原理，依法成立的合同所约定的权利义务内容，在当事人之间产生法律约束力。本案中，上诉人孙洪霞系涉案出租房屋的登记产权人，2014年5月26日房屋租赁合同中“孙洪霞”系其本人签名并捺印，因此上诉人孙洪霞系房屋租赁合同的出租人，合同中所约定的权利义务对其产生法律约束力。合同签订时，上诉人孙洪霞未披露涉案房屋曾进行抵押的事实，合同履行过程中，因抵押权人主张相关权利，导致被上诉人吴振飞无法依约使用租赁房屋，合同目的无法实现，被上诉人吴振飞请求解除合同并主张损失，符合法律规定，本院依法予以支持。
《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或委托人作为相对人主张其权利。本案中，上诉人孙洪霞称涉案房屋的实际产权人和出租人是尹伟，但未向本院提交证据予以证明，被上诉人吴振飞对该事实亦予以否认，因此，对孙洪霞所主张的该事实，本院依法不予认定。且即使上诉人孙洪霞所主张的顶名购买、出租房屋的事实存在，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款的规定，上诉人孙洪霞披露委托人尹伟后，被上诉人吴振飞享有选择孙洪霞或尹伟作为相对人的权利，被上诉人吴振飞在本案中选择孙洪霞作为合同相对人主张权利，符合法律规定。上诉人孙洪霞认为应追加尹伟作为当事人的上诉理由，没有法律依据，本院不予采纳，其认为不应承担本案债务的主张，本院亦不予支持。
二、原审法院是否依法送达问题的确认
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第八十八条的规定，邮寄送达是诉讼文书送达方式之一。本案中，涉案出租房屋的登记产权人是上诉人孙洪霞，原审法院根据该地址进行邮寄送达，符合法律规定，上诉人孙洪霞的丈夫也签收了根据该地址邮寄送达的民事判决书。上诉人认为原审法院缺席判决违法的请求，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1504元，由上诉人孙洪霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹 志
审 判 员 刘述明
代理审判员 靳 涛
二〇一六年六月二十二日
书 记 员 柴守图
书 记 员 司文雯