天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津02民初626号
原告：天津南大佳德药业有限公司，住所地天津市静海经济开发区新区。
诉讼代表人:天津市福山清算服务有限公司,该公司破产管理人。
委托诉讼代理人:杨艳，天津万聚律师事务所律师。
委托诉讼代理人:马青娜，天津万聚律师事务所实习律师。
被告：天津红枫谷家具有限公司，住所地天津市静海经济开发区新区广海道5号。
法定代表人：李金林，经理。
原告天津南大佳德药业有限公司（以下简称南大佳德公司）与被告天津红枫谷家具有限公司（以下简称红枫谷公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用普通程序，于2018年10月26日公开开庭进行了审理。原告南大佳德公司诉讼代表人天津市福山清算服务有限公司的委托诉讼代理人杨艳、马青娜到庭参加诉讼，被告红枫谷公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对本案进行缺席审理。本案现已审理终结。
南大佳德公司向本院提出诉讼，请求判令：1.解除原告、被告之间签订的《租赁合同》；2.被告立即给付原告自2017年1月1日起至2017年12月31日止的房屋租金及使用费3471633.33元；3.被告立即给付原告垫付的各项费用共计475459.85元（包括：保安费224400元、电费225376.85元、大门维修费25683元）；4.被告向原告支付违约金1041489.99元（3471633.33元×30%）；5.被告承担本案律师费60000元；6.被告承担本案诉讼费47140元、公告费560元。事实和理由：原告与被告系房屋租赁合同关系，双方签订《租赁合同》约定被告承租原告位于天津市静海经济开发区新区广海道5号房屋及场地（以下简称涉诉房产），建筑面积33091.14平方米，租赁期限10年，自2014年9月1日至2024年8月31日止，每月租金270000元，年租金3240000元，以后每年按3%递增，被告于每季度首月10日之前向原告支付租金。合同签订后，原告如约履行合同义务，被告未按合同约定支付租金，经原告多次催要至今未付。为维护自身合法权益，原告曾诉至法院，天津市静海区人民院作出生效判决，但被告未履行。本次起诉，请求法院支持原告的各项诉讼请求。因2017年10月18日南大佳德公司由清算组即天津市福山清算服务有限公司接管，故双方的租赁合同于该日解除，从2017年12月19日起至2017年12月31日，参照租金标准要求被告支付涉诉房产使用费。租金及使用费总的计算公式：3437300-1145800+3540400÷12×4。保安费224400元一项系被告撤场后产生，提交了合同和支付凭证，主张的期间是2017年1月至8月底。电费有合同约定由被告承担。因被告撤场找不到人，大门损坏，为了免受财产损失，原告进行维修，支出了维修费。被告违约，应依约支付违约金，原告为了维护合法权益，进行诉讼，支出了律师费，亦应由被告承担。
红枫谷公司未出庭，亦未提交书面答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院对当事人提交的证据认定如下：对原告提交的证据1租赁合同的真实性予以确认。证据2电费交费票据7张，真实性予以确认。证据3保安费的发票3张和保安合同，因不能证明系用于涉诉场地及房屋的保安支出费用，故关联性不予采信。证据4大门维修费的发票及照片2张，真实性予以采信。证据5律师费发票及合同，因租赁合同对于该项支出无约定，故不予采信。证据6本院作出的（2017）津02破申17号民事裁定书、本院作出的（2017）津02破17号决定书、天津市静海区人民法院作出的（2017）津0188民初306号民事判决书，真实性均予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月31日，南大佳德公司与红枫谷公司签订《租赁合同》一份。合同载明：南大佳德公司为出租方；红枫谷公司为承租方。合同约定南大佳德公司将涉诉房产，建筑面积33091.14平方米，租赁给红枫谷公司使用，租赁期限10年，自2014年9月1日至2024年8月31日止。租金按季度缴付，每月租金人民币270000元，年租金3240000元。合同签订后的10日内红枫谷公司向南大佳德公司一次性支付一个季度租金810000元。红枫谷公司于每季度首月10日之前向南大佳德公司支付租金，租金每年按3%递增，即第一年自2014年9月1日至2015年8月31日租金3240000元；第二年自2015年9月1日至2016年8月31日租金3337200元；第三年自2016年9月1日至2017年8月31日租金3437300元……。合同签订后，南大佳德公司如约履行合同义务，交付涉诉房产，红枫谷公司未按合同约定支付租金。南大佳德公司曾就租金事宜，以红枫谷公司为被告，向天津市静海区人民法院起诉，请求法院判令被告立即给付租金7723000元（2014年9月1日至2016年12月31日）。该院于2017年2月28日作出（2017）津0118民初306号民事判决书，判决：“被告天津红枫谷家具有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津南大佳德药业有限公司租金7723000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65861元，由被告天津红枫谷家具有限公司承担。”该判决已经生效。
2017年10月11日天津市天寅机电有限公司以不能清偿到期债务为由，申请对南大佳德公司进行破产清算，本院经审理，于2017年10月18日作出（2017）津02破17号裁定书，裁定：受理天津市天寅机电有限公司对南大佳德公司的破产清算申请。2017年10月26日，本院作出（2017）津02破17号决定书，指定天津市福山清算服务有限公司担任南大佳德公司管理人。
原告与天津市保安服务公司签订《保安服务合同》（签约日期不详），约定：天津市保安服务公司提供门卫守护及夜间巡逻服务，服务项目位置为空白，提供服务期间是2017年7月10日至2018年1月9日止，委派保安员6名，合同期限内服务费总额为122400元，服务费支付方式为按季度支付，于每季度第一个月的5日内交付本季度的保安服务费。结算安保费支付三张票据显示交费时间分别为：2017年1月10日交2017年1月10日至4月9日期间的服务费；2017年4月10日交2017年4月10日至7月9日期间的服务费；2017年8月4日交2017年7月至9月服务费。
本院认为，本案围绕涉诉租赁合同的履行问题成讼。本案的争议焦点是：原告请求被告支付其2017年1月1日至2017年12月31日的租金及使用费、违约金以及垫付的保安费、电费、大门维修费，支出的律师费是否有事实和法律依据，是否应予支持。围绕争议焦点阐述如下：
南大佳德公司与红枫谷公司于2014年8月31日签订《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方的权利义务受合同条款约定拘束，均应按照合同约定严格履行各自权利义务。
合同签订后，南大佳德公司如约履行合同义务，红枫谷公司长期未按合同约定支付租金，构成违约。根据双方签订的租赁合同第八条4.3约定，逾期支付租金及其他费用30天，视同乙方（红枫谷公司）提前终止合同。根据该约定应此时南大佳德公司有权决定是否解除合同。南大佳德公司主张此时继续履行合同，并无违法之处。至2017年10月18日本院作出（2017）津02破17号裁定书，裁定受理天津市天寅机电有限公司对南大佳德公司的破产清算申请，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。则南大佳德公司起诉双方签订的《租赁合同》解除，符合法律规定，本案涉诉的《租赁合同》于2017年12月18日解除。合同解除后，南大佳德公司要求红枫谷公司按租赁合同约定给付自2017年1月1日至2017年12月18日的租金及12月19日至12月31日止的使用费，该项诉讼请求具有事实和法律依据,本院予以支持。经审核，原告诉请的金额亦符合合同约定,本院予以支持。
对于原告主张的违约金1041489.99元一项,根据上述《租赁合同》4.3条约定，逾期支付租金及其他费用30天，视同乙方（红枫谷公司）提前终止合同。甲方（南大佳德公司）有权要求乙方付清全部欠款和违约金。则违约金一项，具有约定依据，根据合同第八条4.1项约定，南大佳德公司解除合同并收回租赁物的，被告还应向其支付年租金30%的违约金。经本院审查，原告以欠付租金及使用费的30%主张违约金，不违反法律规定，本院予以支持。
原告主张的2017年1月至8月期间的保安费224400元一项，审查原告提交的证据，首先，原告提交的《保安服务合同》约定的服务期间与交费票据区间比对，仅2017年7-8月与其本项诉讼请求以及《保安服务合同》约定的服务期间相对应，其他期间交费票据无合同相对应，证据不足；其次，《保安服务合同》对于服务处所没有记载，对于2017年7-8月保安费确系用于涉诉房产的安保支出，原告并未提交充足证据证明；第三，原告主张此项费用系红枫谷公司撤场后产生，双方并无合同约定该项费用的负担，且2017年7月涉诉房产的大门已经维修完毕，原告并未提交充足证据证明上述支出系必需支出，本院认为，原告该项主张，证据不足，不予支持。
关于原告主张的电费225376.85元一项，根据双方签订的租赁合同第三条“3、电费按静海供电局电费通知由甲方代交”据此涉诉期间承租人使用租赁物产生的电费，应由出租人代交后承租人自担。审查原告提交证据，对于涉诉期间的电费，原告均提交了天津静海供电有限公司开具的发票，故原告该项主张，具有事实和法律依据，本院予以支持。
关于原告主张的大门维修费25683元一项，根据双方之间租赁合同第六条(一)“甲方权利与义务”中“2、甲方有权监督乙方的使用情况，发现有损坏租赁物或者建筑物本身附属设施的情况，有权要求乙方及时修理，乙方拒绝修理，情节严重的甲方有权解除合同并要求赔偿损失。”据此，审查原告提交证据，涉诉房产大门损坏，被告作为承租人拒绝维修，原告维修后并向本院提交维修发票，符合合同约定，本院予以支持。
关于原告主张的律师费60000元，因双方签订的租赁合同并无该项支出负担之约定，且该项费用并非原告出租租赁房产所产生的必然损失，故其该项主张，缺乏法定和约定依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百一十二条、二百一十九条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告天津南大佳德药业有限公司与被告天津红枫谷家具有限公司于2014年8月31日签订的《租赁合同》于2017年12月18日解除；
二、被告天津红枫谷家具有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津南大佳德药业有限公司2017年1月1日至2017年12月31日期间租赁天津市静海经济开发区新区广海道5号房屋及场地租金及使用费共计3471633.33元；
三、被告天津红枫谷家具有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津南大佳德药业有限公司违约金1041489.99元；
四、被告天津红枫谷家具有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津南大佳德药业有限公司电费225376.85元、大门维修费25683元；
五、驳回原告天津南大佳德药业有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费47140元，由原告天津南大佳德药业有限公司负担2640元，由被告天津红枫谷家具有限公司负担44500元；公告费560元,由被告天津红枫谷家具有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市高级人民法院。
审 判 长 李 静
代理审判员 李冬梅
人民陪审员 王秀惠
二〇一八年十一月十四日
书 记 员 丁 宁