浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）杭江九民初字第33号
原告周月文。
委托代理人倪智敏。
被告杭州华年贸易有限公司。
法定代表人陈庆照。
委托代理人周忠伟。
委托代理人王冰洁。
原告周月文为与被告杭州华年贸易有限公司（以下简称华年公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2011年3月2日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员宋伟锋独任审判，于2011年3月18日公开开庭进行了审理。原告周月文的委托代理人倪智敏、被告华年公司的委托代理人周忠伟、王冰洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周月文诉称，2009年9月15日原、被告签订《中庆第六大道商铺租赁合同》，合同期限为4年。合同签订后，周月文积极履行，华年公司只支付了第一年租金32896.2元。后华年公司不肯按约支付第二年的房租费。周月文多次催讨，华年公司声称没有租出去，拒不支付。根据合同第三条约定“乙方在租赁期限的第一年期间向甲方支付50%租金，第2年至租赁期限终止前如遇空租达三个月以上，乙方向甲方承担该三个月租金的50%（该期间以每平方米1.8元每天计算）”。据此，华年公司理应支付租金6878.5元（1.8＊84.92＊90＊50%）。并依约按未履行部份租赁费的15%偿付违约金，即需支付违约金1031.8元（6878.5＊15%）。2011年1月，周月文委托律师发函给华年公司要求支付拖欠租金，华年公司则以律师函的形式回函，以房屋租不出去为由，单方解除合同，拒绝支付任何费用。根据合同第八条第三款约定：“乙方中途退出租赁的，按当年租金总额的20%偿付违约金。”因此华年公司需支付租金13158.5元。因华年公司拒绝支付，故周月文诉至法院，要求判令：1、解除原、被告签订的《中庆第六大道商铺租赁合同》；2、华年公司支付拖欠3个月空租期租金6878.5元；3、华年公司支付拖欠租金达3个月所应承担的违约金1031.8元及中途退出租赁应承担的违约金13158.5元，总计14190.3元；4、本案诉讼费用由华年公司承担。
被告华年公司辩称，一、原、被告签订租赁合同属实。但根据合同第二条、第三条的规定，华年合同不应当承担租金给付的义务。因为合同约定，周月文的租金收入实际取之于该商铺的实际承租人，而非华年公司，华年公司只是赚取其中的10%的管理费。合同第三条的约定更是进一步证明这一说法，否则也不必要在条款中约定空租这一种情况。出租人的收入是来源于实际承租人，在空租的情况下出租人就没有租金收入，也给予其解除权以保护其权益。华年公司认为该合同究其性质应为委托经营管理合同，而非纯粹意义的租赁合同。二、双方签订的租赁合同已经协议解除，周月文无权主张违约金。在2010年8月底双方有过协商解除合同合意的，存在一个协商合意的过程，华年公司从未提出过单方解除合同。如果周月文现否认了双方曾协商解除合同的事实，法院也无法认定的情况下，华年公司主张继续履行合同。华年公司所发的律师函是基于周月文违背诚信不承认协商解除合同的基础上发出的，华年公司从未有中途退出的意思表示。三、周月文提到的第一年租金为32896.20元不是事实，该32896.20元还包括了华年公司交付给周月文的押金5000元。四、对原告诉请中的各项违约金的计算有异议。首先，合同第三条约定的空租时华年公司应支付的租金其性质本身就是违约金，华年公司不应当再承担拖欠上述空租期款项连续达三个月所应承担的15%的违约金，合同第八条第五款约定的“未履行部分租赁费的15%偿付违约金”当中的“未履行部分”指向的是华年公司向承租户处收取的租金没有向周月文交付的部分，而不是空租期三个月的华年公司依约定向周月文支付的违约金。退一步说，如空租期这部分为租金的话，该租金也应当是在周月文起诉之日方产生。其次，华年公司没有中途退出租赁，不应当承担按当年租金总额的20%的违约金。最后华年公司交付给周月文的5000元押金及承租户提前退出租赁的这部分租金应由周月文退回华年公司。
为了证明自己主张，原告周月文提交了以下证据：
1、房产权证书一份，拟证明金沙学府51幢商铺1号房屋系周月文所有；
2、中庆第六大道商铺租赁合同一份，拟证明原、被告存在租赁合同关系以及双方的权利义务；
3、周月文委托律师催告函一份，拟证明周月文向华年公司催讨过租金；
4、华年公司律师回函一份，拟证明华年公司违约并拒绝支付租金，且解除合同。
被告华年公司对上述证据1、2没有异议，对证据3、4真实性没有异议，但对证明目的有异议，认为华年公司从未提出中途解约，不存在违约行为和拒付租金的行为。本院对周月文提交的证据1、2、3予以确认，对证据4的真实性予以确认，但在内容上并不能证明系华年公司要求中途退出解约。
为了证明自己的主张，被告华年公司提交了以下证据：
1、中庆第六大道商铺租赁合同一份，拟证明华年公司支付5000元的押金在周月文处，且根据合同第二条，华年公司只是管理人身份；
2、浙江省农村信用社业务委托书一份，拟证明华年公司向周月文支付了约定的第一年租金27896.20元及押金5000元；
3、解除合同协议书一份，拟证明华年公司与实际承租人马晓于2010年8月2日解除租赁合同；
4、周月文书写的联系方式一份，拟证明周月文至华年公司谈解除合同并委托华年公司售房时留下的联系方式和亲笔签名；
5、证人龚伟光的证言，拟证明原、被告双方合同履行及解除的情况。
原告周月文对上述证据1真实性没有异议，对其证明目的有异议；对证据2没有异议；对证据3三性有异议，对马晓身份及其与华年公司的关系，周月文均不知情，且认为与本案无关。对证据4真实性没有异议，对证明目的有异议，该证据是在签订租赁合同时所写的，而非华年公司所称的时间；对证据5，认为证人龚伟光系华年公司的工作人员，其证言不具有证明力，且其自已也称述其并没有亲耳听到双方已经解除合同的话。
本院对上述证据审查后认为，对华年公司提交的证据1、2予以确认；对证据3，能与华年公司出具给周月文的律师函中的内容相印证，客观地反映该商铺近二年来的实际使用情况，故本院予以确认；对证据4，虽系周月文本人所写，但因该便条上除了签名与电话号码外没有其他能够反映华年公司主张的信息，故本院对该证据的证明目的不予确认；对证据5，因证人系华年公司的员工，具有利害关系，故本院对其证言不予确认。
综上，结合双方当事人的有效陈述及本案事实认定如下：2009年9月15日，周月文（甲方）与华年公司（乙方）签订《中庆第六大道商铺租赁合同》一份，约定：甲方同意将杭州经济开发区中庆第六大道步行街项目，编号为金沙学府51幢1号58号的商铺作为经营场地提供给乙方，由乙方自行经营或者自行决定转租他人经营，并由乙方提供统一的管理服务。该商铺建筑面积为84.92平方米。租赁期限为四年。租赁期限自甲方把三证办理齐全时起算。甲方收取的租金以以下方式起算：房产证登记面积乘以承租人所支付的商铺租赁面积单价。乙方按以上计算方式的年租金的90%支付给甲方。乙方所收取之10%的管理费直接在租金支付中扣除。甲方不再向乙方收取其他任何费用。乙方在租赁期限的第一年期间向甲方支付50%租金，第2年至租赁期限终止前如遇空租达三个月以上，甲方自行有权收回商铺并终止合同，乙方向甲方承担该三个月租金的50%（该期间租金以每平方米1.8元每天计算）。租金按照租赁年度分壹次支付。乙方逾期支付租金，按逾期部分租金每天千分之五偿付违约金。合同第八条违约责任：“···3、乙方中途退出租赁的，按当年租金总额的20%偿付违约金；···5、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方终止合同，收回商铺，并追究违约责任，按未履行部分租赁费的15%偿付违约金：1、利用商铺进行违法活动；2、拖欠租金连续达3个月；3、乙方组织、煸动场内其他经营活动或聚众滋事，阻止他人营业。”
合同签定后，华年公司向周月文支付了第一年租金27896.20元及押金5000元，共计32896.20元。2011年1月19日，周月文委托律师发函华年公司要求支付租金。2011年1月26日，华年公司回函申明双方早于2010年9月15日即已解除合同。
另查明，金沙学府51幢商铺1号为周月文所有。华年公司曾将案涉商铺转租给马晓经营使用，2010年8月2日华年公司与马晓解除双方的租赁合同。该商铺处于空置状态。
本院认为，周月文与华年公司签订的《中庆第六大道商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，应为有效。对于原告周月文第一、二项诉请，依查明的事实，该商铺现空置时间已超过三个月以上，根据租赁合同第三条的约定，周月文有权收回商铺并终止合同并要求空租期的租金，故对该两项诉请本院予以支持。
对于第三项诉请，周月文分别主张因华年公司未支付三个月空租期租金的50%的违约金以及华年公司中途解约的违约金。首先华年公司是否需要承担因未支付周月文三个月空租期租金的50%的违约金？本院认为，双方关于空租达三个月以上，华年公司应当向周月文承担该三个月租金的50%的约定，其性质仍是对于租金的约定，是对前款一般租金约定的补充，对空租期这一特殊情形的特别约定，而不是如华年公司主张的系违约金的约定，因为双方是对经营过程中可能发生的商业风险的约定，而并非哪方存在违约行为。由于周月文曾于2011年1月19日委托律师发函对此款项进行了主张，虽然华年公司在其律师回函及法庭调查中均称述其与周月文曾就协议解除租赁合同达成一致，双方已就押金与租金进行了抵扣，但对此事实华年公司不能提交证据予以证明，故对其此项答辩意见本院不予采纳。因华年公司未及时履行此项义务已达三个月之久，故周月文主张该租金的违约金按合同违约责任第五点进行计算，理由正当，本院予以支持。其次，华年公司是否应当承担中途提出解约的违约金？周月文提交的证据虽然能够证明双方曾就此有过磋商，但不能证明华年公司主动提出解除双方租赁合同，且华年公司在法庭审理中亦明确表示其现愿意继续履行合同。故对此项诉请，本院不予支持。
综上所述，华年公司应当支付周月文空租期租金6878.50元并支付逾期支付的违约金1031.80元。鉴于周月文处有华年公司押金5000元，该款项需互相折抵。对于华年公司主张的周月文依约还应当退还租金的主张，其未提交证据予以证明，且也未提出反诉，故本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告周月文与被告杭州华年贸易有限公司签订的《中庆第六大道商铺租赁合同》；
二、被告杭州华年贸易有限公支付原告周月文三个月空租期租金6878.50元及逾期支付的违约金1031.80元，共计7910.30元，扣除杭州华年贸易有限公留存于周月文的押金5000元，杭州华年贸易有限公司仍需支付2910.30元。
三、驳回原告周月文的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币155元，减半收取人民币77.50元，由原告周月文负担人民币61.50元，被告杭州华年贸易有限公司负担人民币16元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币155元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 宋伟锋
二〇一一年五月二十五日
代书记员 王 洁