呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）呼民一终字第7号
上诉人（原审原告）闫雪，女，1991年1月11日出生，汉族，学生，现住呼和浩特市赛罕区。
委托代理人闫忠民，男，1963年11月10日出生，汉族，个体工商户，现住址同上，系上诉人闫雪父亲。
委托代理人赵军，内蒙古英南律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）钟建平，男，1974年7月1日出生，汉族，个体工商户，现住呼和浩特市新城区。
委托代理人郎曙霞，内蒙古河洋律师事务所律师。
委托代理人于克鸿，内蒙古河洋律师事务所律师。
上诉人闫雪因与被上诉人钟建平房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2013）赛民初字第2107号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年2月19日公开开庭审理了本案。上诉人闫雪的委托代理人闫忠民、赵军，被上诉人钟建平的委托代理人郎曙霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2006年12月19日，闫雪（出租方、甲方）与钟建平（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定钟建平租赁闫雪房屋。合同载明：出租房屋坐落，呼和浩特市赛罕区内蒙古展览馆东路29号2、3号，建筑面积4280.09平方米，扩建部分约400平方米，面积内闫雪自用的位于2号楼3层南侧的三间办公室不在租赁范围内；租赁用途，钟建平向闫雪承诺租赁该房屋作为办公及营业使用，钟建平保证遵守国家及地方的有关法律、法规合法经营，钟建平保证在租赁期内未征得闫雪书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变房屋的结构、装修和使用用途；交付日期和租赁期限，房屋租赁期限自2006年12月19日起至2022年4月18日止，共计15年（其中四个月为装修期）；租金、支付方式和期限，双方约定，该房屋由钟建平代扣代缴闫雪应缴纳的各项税款后，第一年税后租金为80万元，自2008年元月18日起，双方同意租金调整为税后90万元，自2017年4月18日起，租金调整为税后每年93万元；押金和其他费用，签约时钟建平一并向闫雪支付房屋装修押金50万元，装修押金因钟建平承租后要求将闫雪原有完好的装修拆除，按自己经营项目重装，因此押金是为保证装修顺利实施所设；若钟建平承租后未进行装修改造，则押金作为闫雪让给装修时间和租金优惠的补偿归闫雪所有；房屋使用要求和维修责任条款约定，钟建平租赁期间不得破坏房屋主体结构和擅自改变原有装修及用途，需事先拟定装修方案经闫雪书面同意后，按规定向有关部门审批的，钟建平需报有关部门批准后在符合相关管理部门的规定和要求下，方可进行，费用钟建平自理不抵充租金。合同第九条双方约定了解除本合同的条件，其中第9-2款双方约定，经双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，向另一方按月租金的6倍支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（三）钟建平未征得闫雪同意改变房屋装修或用途的……；合同第十条是双方关于违约责任的约定，其中10-2约定，租赁期间，非本合同规定的情况闫雪擅自解除本合同，提前收回该房屋的，闫雪应向钟建平支付6个月的租金作为违约金；10-3条约定钟建平未征得闫雪书面同意或者超出闫雪书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，闫雪可以要求钟建平恢复房屋原状；合同还约定了租金支付期限、押金的退回、使用房屋所发生的水、电、煤气、通讯等的交纳、房屋及其附属设施的维修、房屋返还等事项（详见租赁合同）。合同签订后，闫雪向钟建平交付约定房屋，即合同约定的建筑面积4280.09平方米（除闫雪自己留用办公室）、扩建部分约400平方米，钟建平将租赁房屋作为宾馆进行经营。2009年，钟建平单方对2号楼会议室（扩建部分）进行改造，隔开改造成客房14间、公共卫生间一个和通往2号楼楼顶的楼梯间及楼梯，改造材料为外墙为100mm厚夹心保温板，内墙为120mm厚轻钢龙骨纸面石膏板内夹岩棉，原主体结构未改变。对3号楼楼顶排风机的临建房进行了加高、加宽及屋顶改造。又查明，本案租赁房屋产权人为闫雪，于2004年取得赛罕区展东路29号2、3号房屋产权证书，建筑面积共计4280.09平方米。闫雪签订合同时未成年，武丽芳为闫雪母亲，代闫雪同钟建平签订合同，闫雪、钟建平对此均予以认可。闫雪请求：1、解除双方签订的《租赁合同》；2、依法判令钟建平承担45万元违约金并由钟建平承担诉讼费。
原审法院认为，闫雪与钟建平于2006年12月19日签订的《租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应严格履行合同的约定。钟建平在租赁期间按期交纳租赁费，履行了合同约定的义务。闫雪称钟建平未经闫雪同意，改变房屋装修，违反约定，请求解除双方签订的租赁合同，钟建平对合同约定扩建部分约400平方米（临建房屋）进行装修改建成14间客房一个公用卫生间以及3号楼楼顶临建房屋装修扩建，改变了房屋的装修，但钟建平对此装修改建未改变原有房屋的主体结构，未构成根本违约，闫雪请求解除合同及支付违约金，本院不予支持。但钟建平对2号、3号楼楼顶原有临建房屋在未征得闫雪的同意的情况下进行装修改建，构成违约，闫雪可以要求钟建平恢复原状。本案经本院审委会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：驳回原告闫雪的诉讼请求。案件受理费8150元（原告已预交），由原告闫雪负担。
闫雪不服原审判决，向本院提起上诉称，请求：1、依法撤销原审判决；2、依法判令解除闫雪和钟建平签订的《租赁合同》，钟建平支付闫雪违约金45万元；3、依法判令本案的诉讼费用由钟建平承担。其理由：1、闫雪和钟建平双方在租赁合同中明确约定了解除合同的条件，原审判决也认定了合同合法有效，钟建平在未征得闫雪同意的情况下，对所承租的房屋进行装修改建及扩建，按照双方合同约定，钟建平的行为构成违约。合同约定的解除条件已经成就，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，作为本案享有解除权的闫雪，单方完全可以提出解除合同并获得支持。2、钟建平在履行合同中，不仅违约同时严重违反国家的规划、建筑等法规。不经审批取得许可，任意在租赁物上加高加层扩建房屋，损害了闫雪的财产权益，给闫雪带来安全隐患和因违法被惩处等不确定风险。3、钟建平的所作所为违背了市场经济诚信守约的原则，原审判决客观上则起到了袒护违法违约的社会效果。综上所述，原审判决抛开双方当事人明确且合法有效的约定和合同法的规定，以及钟建平违法改扩建的事实。另立解除合同的衡量标准武断判决，不仅缺乏法律依据，结果纵容袒护钟建平的违法失信行为，是存在严重错误的。为了维护闫雪的合法权益，请求二审法院依法改判，支持闫雪的请求。
钟建平答辩称：1、闫雪与钟建平签约后，钟建平即向闫雪支付了房屋装修押金50万元，闫雪已同意钟建平按照自己的经营项目重新装修，钟建平不存在违约行为，不具备法定和约定解除条件，闫雪请求解除合同及要求钟建平承担违约责任的诉讼请求不成立；2、钟建平只是根据经营需要将房屋的原会议室进行了改造，并没有影响房屋主体结构，也没有给闫雪的房屋带来安全隐患，钟建平不存在任何违背诚信守约的行为。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提交新证据，经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是，1、钟建平在履行合同中，是否违反合同约定、是否构成解除的条件；2、钟建平是否应当支付闫雪违约金45万元。
针对第一个争议焦点认为，闫雪与钟建平于2006年12月19日签订租赁合同后，钟建平未经闫雪书面同意，于2009年将承租房屋的原会议室改造成了14间客房、一个公共卫生间、楼梯间及楼梯，并对3号楼楼顶排风机的临建房进行了改造。按照《租赁合同》第二条第2-2项约定，即“乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变房屋的结构、装修和使用用途”。第六条第6-1项约定，即“乙方租赁期间不得破坏房屋主体结构和擅自改变原有装修及用途。需事先拟定装修方案经甲方的书面同意后，按规定向有关部门审批的，乙方需报有关部门批准后在符合相关管理部门的规定和要求下，方可进行”。第六条6-4项约定，即“乙方另需增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定向有关部门审批的，乙方需报有关部门批准后，方可进行”的约定。钟建平的改造行为属改变原有装修及用途的行为，按以上合同约定的内容，钟建平应拟定书面装修方案征得闫雪同意，且以上所有行为均应征得闫雪同意。钟建平的改造行为未拟定书面装修方案征得闫雪同意，其改变承租房屋结构的行为亦未经闫雪书面同意，钟建平的行为构成违约。根据双方合同第九条第9-2项对于解除内容的约定，钟建平未经闫雪同意改变房屋装修及用途，钟建平的违约行为符合双方约定的解除条件，闫雪有权提出解除合同。至于钟建平提出双方明确约定了存在四个月装修期限，闫雪对装修知情，改造没有影响房屋主体结构，应当驳回闫雪诉讼请求的问题。钟建平提供的证据不能证明其将改建楼房楼顶改为客房的情况书面已告知并得到闫雪同意，双方约定解除合同的内容，不仅包括造成房屋主体结构损坏的情况，也包括未征得出租方同意改变房屋装修或用途的情况，故对钟建平的答辩理由本院不予采信。闫雪要求解除合同的理由成立，对闫雪的该部分上诉请求，本院予以支持。
针对第二个争议焦点，双方合同第九条第9-2项约定，即“违反合同的一方，向另一方按月租金的6倍支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分”。该约定条款中的违约金应为因一方违约给另一方造成损失的赔偿性质，且该条款中“按月租金”的约定不明，闫雪也未提供证据证明钟建平改变房屋装修或用途给其造成的实际损失，闫雪要求钟建平支付其违约金的请求，因无事实依据，故不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当。闫雪的上诉理由成立，其上诉请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
一、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2013）赛民初字第2107号民事判决；
二、解除闫雪（武丽芳签名）与钟建平签订的《租赁合同》；
三、驳回闫雪的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费16300元，由上诉人闫雪负担16100元；被上诉人钟建平负担200元。
本判决为终审判决。
审判长 殷玉凤
审判员 马学英
审判员 戴玉英
二〇一四年六月九日
书记员 刘常欣