四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川13民终482号
上诉人（原审原告）岳明雪，女，生于1969年10月2日，汉族，居民，住四川省阆中市。
委托代理人岳建民，四川博笃律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）阆中市石滩镇人民政府。
法定代表人余波，该镇镇长。
委托代理人侯明培，阆中市老观法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）阆中市国有资产管理中心。
负责人陈伟，系该中心副主任。
委托代理人邓志军，四川源正律师事务所律师。
上诉人岳明雪因与被上诉人阆中市石滩镇人民政府（以下简称石滩镇政府）、阆中市国有资产管理中心（以下简称国资中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2015）阆民初字第161号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人岳明雪的委托代理人岳建民，被上诉人石滩镇政府的法定代表人余波及委托代理人侯明培，国资中心的委托代理人邓志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2011年4月12日国资中心发布拍卖公告并公布竞卖规则，对石滩镇政府办公用房进行整体拍卖。2011年4月22日，岳明雪通过拍卖的方式以人民币126万元的价格获得了该办公楼共计1627.25平方米的产权并签订拍卖成交确认书。确认书约定：标的物参考面积为1627.25平方米。买受人在拍卖前对标的物已完全了解，对瑕疵请求担保自动放弃。竞买人需在竞买成功后三个工作日内一次性付清全部价款，石滩镇政府在价款付清后三个月内负责交付。同时，《竞买规则》和《竞买协议》自然成为确认书的有效条款。岳明雪在竞拍成功后对标的物进行实地测量，发现有罗治中的房屋包含在该拍卖物中，岳明雪向国资中心提出异议。2012年3月26日国资中心向石滩镇政府以阆国管（2012）08号文件要求其为岳明雪办理石滩镇原办公楼的房屋建筑面积1627.25平方米和土地使用面积838.48平方米的相关过户手续。石滩镇政府以该纠纷还处于争议中和岳明雪未全部支付房款为由未为岳明雪办理相关过户手续。其后，岳明雪通过多种渠道上访，2012年9月28日，经阆中市信访联席会议办公室以阆信联办纪（2012）3号会议纪要对该纠纷作出处理。对罗治中的房屋由岳明雪进行补偿共计42.3万元，已交付的购房款60万元按照年息15%计付利息作为补偿款；岳明雪不再主张其土地面积减少96平方米的权利。2014年10月13日国资中心出具证明证实岳明雪按照会议纪要精神已经全部支付购房款。同时查明，石滩镇政府原办公楼的所有人为国资中心，实际管理人为石滩镇政府。岳明雪要求办理相关过户手续无果，诉至法院，请求：一、判决石滩镇政府向岳明雪交付房屋并办理产权及土地使用权过户手续；二、判决石滩镇政府支付延期交付补偿款及损失费共计672825元；三、诉讼费由石滩镇政府承担。
原审认为，岳明雪在国资中心通过竞拍取得石滩镇政府原办公楼产权，所签订的《拍卖成交确认书》系当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，合法有效。岳明雪在拍卖成功后认为房屋存在瑕疵并与国资中心发生争议，岳明雪未按照约定全部缴纳购房款是造成房屋未过户的原因，国资中心在拍卖前已对房屋进行了公示，岳明雪在拍卖成交确认书上已明确放弃了瑕疵担保，因此，造成房屋未交付是岳明雪未按照约定足额缴纳购房款造成的，岳明雪主张的各项损失无法律依据，法院不予以支持。岳明雪在发现标的物瑕疵后通过多种渠道并最终以会议纪要的方式解决，证明国资中心已经认同岳明雪已足额缴纳了全部购房款，现岳明雪要求办理相关过户手续于法有据，予以支持。本案中，国资中心作为该国有资产的所有人，是与岳明雪形成房屋买卖合同关系的相对人，因此，国资中心负有给岳明雪办理相关过户手续的义务，石滩镇政府作为该资产的管理人和使用人，对房屋产权的过户和土地使用证的过户具有协助的义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百六十一条判决：一、阆中市国有资产管理中心在本判决生效三十日内为岳明雪办理阆中市石滩镇人民政府原办公楼的房屋产权和土地使用证的过户手续，阆中市石滩镇人民政府负有协助的义务；二、驳回岳明雪的其他诉讼请求。诉讼费22,170元,由岳明雪负担。
宣判后岳明雪不服，向本院提起上诉。
岳明雪上诉认为，一、一审法院未判决交付房屋及支付利息损失66.16万及赔偿可得利益损失30万元错误。66.16万补偿款的计算方式：已付房款108.75万为基数，按照《会议纪要》年利息15%，从2012年9月28日计算至2016年4月13日，共计58.4万元；已付房款17.25万为基数，按照年利息15%，从2013年1月29日计算至2016年4月13日，共计7.76万元。可得利益损失为，国资中心迟延交付房屋，给岳明雪造成的可得利益损失30万元。一审法院认为“岳明雪在资产拍卖公告和拍卖规则已明确了解拍卖物的权利和时限，且在签订《拍卖成交确认书》后，说明岳明雪对标的物完全了解，导致延期交房的责任在岳明雪”错误。《房地产评估报告》载明“估价对象在估价时点未设定担保等他项权利，未发生任何转让行为”，岳明雪在参加竞买之后发现拍卖标的物有部分转让行为，与拍卖之前了解到的无转让行为的事实不符，导致延期交房的责任并非岳明雪，而是石滩镇政府欺诈行为所致。石滩镇政府委托评估的房屋面积是1627.25平米，土地使用面积是838.48平米，国资中心是在评估报告的基础上报价，岳明雪也是在评估报告的基础上竞价的。且国资中心也认可罗治中的房屋包含在拍卖房屋内，故迟延交付的责任不在岳明雪。二、一审法院未判决石滩镇政府交付房屋错误。《竞拍规则》第四条第四款“竞得人付清全部价款后，由石滩镇政府在三个月内负责交付”，岳明雪早已支付完房款，但石滩镇政府并未向其交付房屋。三、一审法院判决岳明雪承担诉讼费无法律依据。请求：1、判决石滩镇政府、国资中心交付房屋；2、判决国资中心支付延期交房补偿款66.16万元及可得利益损失30万元。3、诉讼费由石滩镇政府及国资中心承担。
石滩镇政府答辩认为，一、案涉标的物处分权在国资中心，我单位无权处分，我方主体不适格。二、石滩镇政府未交付房屋的原因过错在岳明雪，岳明雪主张的延期交房赔偿款不成立。按照约定，岳明雪应在2011年4月25日前支付完购房款后，石滩镇政府在3个月内交房，我方交房的前提条件是岳明雪付清购房款126万后的三个月，而事实上，至今岳明雪现在还欠付513000元购房款。本案房屋未交付并非石滩镇政府的过错造成，岳明雪主张拍卖物存在瑕疵，即含有罗治中房屋的土地面积。根据《拍卖规则》第8条“本案标的物以现状拍卖，面积仅供参考，请买家提前丈量、复核、为自己报价提供依据，面积误差不影响成交价“、第6条“竞买人有权了解拍卖标的瑕疵，有权查验标的物和有关拍卖资料。根据这一规定，竞买人有权对标的物情况进行了解和查看，一经竞价，即表明已完全了解情况，并愿意承担一切责任，故买受人对其购得的标的物不享受瑕疵担保请求权”。据此，拍卖方在岳明雪竞标前，已明确告知了岳明雪相关勘查、丈量等权利，但岳明雪却在竞标并交付部分房款后才以罗治中的房屋占有所购标的物的土地面积为由拒交余款，是岳明雪自己过错造成，与石滩镇政府没有关系。事实上，罗治中的房屋是拍卖前就客观存在，石滩镇政府并未刻意隐瞒。而岳明雪与罗治中达成的补偿协议，与本案无关，岳明雪支付给罗治中的该笔费用不能在应交标的款中扣除。从国资中心《证明》看，89700元的补偿款已经抵做购房款，岳明雪要求我方支付是想重复取得。请求：驳回岳明雪的诉讼请求。
国资中心答辩认为，一、阆国管（2012）08号，《关于石滩镇政府办公楼产权过户的通知》、2014年10月13日，国资中心的证明、阆信联办纪（2012）3号《会议纪要》，对于岳明雪提交的以上三份证据的真实性，予以认可。二、岳明雪在上诉中要求赔偿的可得利益损失30万，是在二审中新增加的诉讼请求，不应当支持。三、岳明雪竞拍房屋，签订了房屋成交确认书，应视为岳明雪已经对确认书中的条款和标的物有明确的认可和了解，并有义务去了解房屋的实际情况。四、岳明雪按照年息15%主张赔偿，无任何依据，岳明雪在最后一次交款的时间，国资中心不清楚，要在最后一次交款结束后才有权利主张利息。国资中心已经高标准计算延期交房的补偿款8.97元来抵扣岳明雪应交房款，该款项并非是国资中心应当支付的，是岳明雪上访纠缠的情况下产生的，岳明雪不得依据《会议纪要》载明的年息15%来主张本案的损失赔偿，且年息15%过高，即便二审法院要支持，也应当调减。五、本案的房屋已经交付，办证主体应当是石滩镇政府。请求：驳回岳明雪的上诉。
二审查明：《竞拍规则》载明，石滩镇原政府办公楼土地出让金由竞得人承担。《拍卖成交确认书》约定：竞得人付清全部价款后，由石滩镇政府在三个月内负责交付。标的物移交后由石滩镇政府协助竞得人办理两证过户手续。委托人拒不交付标的物所造成拍卖人或买受人损失的委托人负责赔偿。
岳明雪按照阆信联办纪（2012）3号会议纪要内容，与罗治中达成房屋买卖协议，并于2012年10月10日向罗治中支付了购房款42.3万元。2013年1月30日，岳明雪向国资中心付清剩余购房款17.25万元。
石滩镇政府镇长余波在庭审中陈述“国资中心在委托拍卖时，援用1992年的国有土地使用权证，面积为838.48平方米，1994年林业站已将部分房屋出售给罗治中，土地面积为84.63平方米，罗治中的土地面积不在拍卖标的物土地面积内”。
罗治中的住房150平方米，门面60平方米未办理房屋产权证及土地使用权证。
本院二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，根据本案查明的事实，国资中心委托拍卖的石滩镇原政府办公楼土地使用面积为838.48平方米，房屋建筑面积为1627.25平方米，其中含有案外人罗治中所有的住房及门面，2012年10月10日，岳明雪根据《会议纪要》的内容，向罗治中支付42.3万元补偿款，国资中心将其视为支付的购房款并出具证明认可岳明雪付清了竞得购房款，石滩镇政府关于岳明雪未交清购房款的辩解理由不成立。关于案涉房屋是否交付的问题，石滩镇政府认为未交付房屋的原因系岳明雪未按约付清购房款，而国资中心认为案涉房屋在拍卖后就已向岳明雪交付，但国资中心并未提交相关证据证明交付事实的存在，应承担举证不能的不利后果。本院确认案涉房屋未向岳明雪交付，《成交确认书》明确了交付房屋主体为石滩镇政府，故石滩镇政府应当向岳明雪履行交付房屋的义务，对于岳明雪要求交付房屋的上诉请求，本院予以支持。
石滩镇政府在岳明雪付清房款后，未向岳明雪交付房屋，按照约定国资中心应当向岳明雪承担赔偿责任。岳明雪上诉要求国资中心承担逾期交房的利息损失66.16万及可得利益损失30万。国资中心认为，岳明雪主张的可得利益损失30万元，是在二审中新增加的诉讼请求，不应当支持。本院认为，岳明雪在一审中，请求赔偿延期交房补偿款及损失费共计672825元，附后的明细清单载明了赔偿款项的组成，即延期交房补偿款37.2825元，可得利益损失30万元，故岳明雪主张的可得利益损失30万元，不属于在二审中新增加的诉讼请求，对于国资中心的该项答辩意见，本院不予采信。一审中，岳明雪并未主张2014年12月19日至2016年4月29期间的补偿款28.8775元，该部分请求属于在二审中新增加的诉讼请求，不属于二审审理范围，且国资中心又不予认可，本院不予审理。《成交确认书》虽约定了国资中心不交付标的物应当进行赔偿，但并未明确赔偿的金额及计算方法，岳明雪要求赔偿延期交房损失37.2825元，其依据是《会议纪要》载明的按照年息15%计算利息，但该纪要所解决的是迟延交房至2012年9月28日期间的赔偿问题，纪要并未明确迟延交房的事实持续发生的情况下应当如何计算赔偿金，故对岳明雪根据纪要内容计算本案延期交房的赔偿金，本院不予支持。岳明雪请求的可得利益30万元，并未提供证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果。岳明雪付清购房款的日期为2013年1月30日，按照约定，石滩镇政府应当在2013年5月1日前交付房屋，故本案以岳明雪已支付的购房款126万元为基数，从2013年5月1日起计算至2014年12月18日（一审起诉日）止，按照银行逾期贷款利率上浮30%计算损失。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项关于“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
一、维持四川省阆中市人民法院（2015）阆民初字第161号民事判决第一项，即“阆中市国有资产管理中心在本判决生效三十日内为岳明雪办理阆中市石滩镇人民政府原办公楼的房屋产权和土地使用证的过户手续，阆中市石滩镇人民政府负有协助的义务”；
二、撤销四川省阆中市人民法院（2015）阆民初字第161号民事判决第二项，即“驳回岳明雪的其他诉讼请求”；
三、阆中市石滩镇人民政府于本判决发生法律效力之日起十日内向岳明雪交付阆中市石滩镇人民政府原办公楼；
四、阆中市国有资产管理中心于本判决发生法律效力之日起十日内向岳明雪赔偿延期交房的损失（计算方式：按照岳明雪支付的购房款126万元为基数，从2013年5月1日起计算至2014年12月18日止，按照银行逾期贷款利率上浮30%计算损失）。
五、驳回岳明雪的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。
一审案件受理费16140元，由岳明雪负担9000元，阆中市国有资产管理中心负担7140元；二审案件受理费16140元，由岳明雪负担12800元，阆中市国有资产管理中心负担3340元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 东
审 判 员 任雅莉
代理审判员 王婵轶
二〇一六年九月二日
书 记 员 范云荣