四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川15民初2号
原告（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司宜宾县支行，住所地四川省宜宾县柏溪镇翠柏大道641号。
负责人：谢达，行长。
委托诉讼代理人：牟忠民，男，该支行员工。
委托诉讼代理人：侯俊松，男，该支行员工。
被告（执行案外人）：宜宾金江传媒发展有限公司，住所地四川省宜宾市南岸长江大道中段(宜宾日报社内)。
法定代表人：庹利华，董事长。
委托诉讼代理人：毕伍杰，四川翠屏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖建军，四川翠屏律师事务所律师。
被告（被执行人）：宜宾兴业房地产开发有限责任公司，住所地四川省宜宾县柏溪镇三角路200号。
法定代表人：文万彬，总经理。
被告（被执行人）：四川宜宾兴业集团有限公司，住所地四川省宜宾县柏溪镇三角路200号。
法定代表人：文万彬，董事长。
被告（被执行人）：文万彬，男，1964年11月出生，汉族，住四川省宜宾县。
原告中国农业银行股份有限公司宜宾县支行（以下简称农行宜宾县支行）与被告宜宾金江传媒发展有限公司（以下简称金江传媒公司）、宜宾兴业房地产开发有限责任公司（以下简称兴业房产）、四川宜宾兴业集团有限公司（以下简称兴业公司）、文万彬申请执行人执行异议之诉一案，于2018年1月2日立案后，依法适用普通程序，于2018年2月28日公开开庭进行了审理。原告农行宜宾县支行委托诉讼代理人牟忠民、侯俊松、被告金江传媒公司委托诉讼代理人廖建军到庭参加诉讼。被告兴业房产、兴业公司、文万彬经传票传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行宜宾县支行向本院提出诉讼请求：准予执行宜宾县柏溪镇育才路万兴花园C区A组团（罗马假日）2幢1层1-8号房屋。事实和理由：2015年10月22日，宜宾市中级人民法院对原告诉被告兴业公司、兴业房产、文万彬金融借款合同纠纷一案，作出（2015）宜民初字第201号民事调解书，确认原告对被告兴业公司、兴业房产、文万彬的抵押担保物享有优先受偿权。2017年5月2日，宜宾市中级人民法院以（2017）川15执异12号之一执行裁定，裁定中止对宜宾县柏溪镇育才路万兴花园C区A组团（罗马假日）2幢1层1-8号房屋的执行。而该执行标的是宜宾市中级人民法院（2015）宜民初字第201号民事调解书确认的被告兴业公司、兴业房产、文万彬的抵押担保物。
原告于2013年5月28日与被告兴业房产签订合同编号为51100620130005150的《最高额抵押合同》，并于2013年5月28日在宜宾县房地产管理局办理编号为:宜县房他柏溪镇字第201××××842号的房屋他项权证。本案所涉的，宜宾县柏溪镇育才路万兴花园C区A组团（罗马假日）2幢1层1-8号房屋属《最高额抵押合同》中的抵押物。被告兴业房产于2013年5月28日将该房屋抵押给原告后，又于2013年12月24日与被告金江传媒公司签订《商品房买卖合同》。从时间顺序上反映，原告抵押在前，被告金江传媒公司购买在后。两被告之间的买卖行为不能对抗原告的抵押优先权。
被告金江传媒公司辩称，本案诉争标的物是金江传媒公司与兴业房产于2013年12月24日签订的买卖合同，宜宾市中级人民法院查封时间为2016年1月29日，从时间顺序反映，我们签订买卖合同在先查封在后。在签订合同后，兴房公司已经将本案标的物交予金江传媒公司占有使用，金江传媒公司已经向兴业房产支付全部价款，因为兴业房产自身原因没有办理过户登记，根据最高人民法院的规定，金江传媒公司提出执行异议完全符合规定，因此应当中止对本案诉争标的的执行。
被告兴业房产、兴业公司、文万彬未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告农行宜宾县支行提交了两组证据,第一组：借款凭证(510120140004108号)、流动资金借款合同（510101201400032552号）、最高额抵押合同（51100620130005150号）、宜县房他柏溪镇字第201××××842他项权利证书、房屋产权证宜县房权证柏溪镇字第××号、土地证宜县国用（2013）第04177号，拟证明兴业公司向农行宜宾县支行借款1笔，金额600万元，以兴业房产的房地产抵押，并办理抵押登记的事实；第二组：（2015）宜民初字第201号民事调解书、（2017）川15执异12号之一执行裁定书，拟证明异议人购买日期在抵押之后。被告金江传媒公司提交了四组证据，第一组：营业执照、法人身份证明，拟证明金江传媒公司身份信息；第二组：《商品房买卖合同》（合同编号：XY2013017）、《商品房买卖合同补充协议》、收据，拟证明在法院查封以前，金江传媒公司已与兴业公司签订买卖合同，并支付了全部的购房款；第三组：《租赁协议》，拟证明案涉房屋已经交付；第四组：《说明》，拟证明已向兴业房产公司提交了委托办理房屋所有权的相关资料，因兴业房产公司的原因未办理房产证。各方当事人对上述证据的真实性未提异议，本院予以确认并在卷佐证。
本院根据当事人诉辩主张及举证、质证情况，查明如下事实：
2013年5月28日，原告农行宜宾县支行与被告兴业房产签订合同编号为51100620130005150的《最高额抵押合同》，并于2013年5月28日在宜宾县房地产管理局办理编号为宜县房他柏溪镇字第201××××842号的房屋他项权证。其中包括本案所涉的宜宾县柏溪镇育才路万兴花园C区A组团（罗马假日）2幢1层1-8号房屋。
2015年10月22日，本院对原告农行宜宾县支行诉被告兴业公司、兴业房产、文万彬金融借款合同纠纷一案，作出（2015）宜民初字第201号民事调解书，该调解书载明：“一、由四川宜宾兴业集团有限公司于2015年11月30日前偿还中国农业银行股份有限公司宜宾县支行借款4000万元及资金利息（利息按双方约定计算至付清时止）。如四川宜宾兴业集团股份有限公司到期未按约偿还借款，在处置资产时，由中国农业银行股份有限公司宜宾县支行、四川宜宾兴业集团有限公司共同委托有资质的评估机构对抵押物进行评估。二、由宜宾兴业房地产开发有限责任公司和文万彬对上述债务承担连带清偿责任。三、中国农业银行股份有限公司宜宾县支行对四川宜宾兴业集团有限公司、宜宾兴业房地产开发有限责任公司的抵押担保物享有优先受偿权。四、案件受理费248901元，减半收取为124480.5元，由四川宜宾兴业集团有限公司承担。”
2013年12月24日，被告兴业房产与被告金江传媒公司签订《商品房买卖合同》，合同约定金江传媒公司购买万兴花园C区A组团2幢1-8号商品房，金额308040元。现金江传媒公司支付房款并实际占有使用涉案房产。
2017年7月5日，兴业房产出具《说明》，说明内容：“我公司与宜宾金江传媒发展有限公司在2013年12月24日签订《商品房买卖合同》(合同编号：XY2013017)及其补充协议。
二、以上同签订后，我公司已经按约交付了以上商品房，宜宾金江传媒发展有限公司已经向我公司支付了购房款。
三、以上房屋未在房管部门做备案登记。
四、以上房屋宜宾金江传媒发展有限公司在签订合同时均委托了我公司代办产权登记，且在交付房屋时宜宾金江传媒发展有限公司已经向我公司交足了办理转移登记所需的各项资料。
五、宜宾金江传媒发展有限公司多次就以上房屋过户事宜与我公司协商，但因我公司多种原因，至今未能代宜宾金江传媒发展有限公司办理以上房屋的过户手续。”
金江传媒公司向本院提出了执行异议，本院于2017年11月1日作出（2017）川15执异12号之一执行裁定，裁定中止对宜宾县柏溪镇育才路万兴花园C区A组团(罗马假日)2幢1层1-8号房屋的执行。
本院认为，本案争议的焦点为被告金江传媒公司提出的执行异议能否成立。金江传媒公司提供了《商品房买卖合同》、《租赁协议》、《收据》以及兴业房产的《说明》，各方当事人均未提出异议。根据上述证据，结合原告农行宜宾县支行和被告金江传媒公司在庭审中的陈述，可以认定本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，虽涉案房屋未登记在金江传媒公司名下，但本案满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的条件，被告金江传媒公司提出的执行异议成立。
综上，原告农行宜宾县支行的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：
驳回原告中国农业银行股份有限公司宜宾县支行的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告中国农业银行股份有限公司宜宾县支行负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审判长 蔡 伟
审判员 彭晓烽
审判员 龙 雨
二〇一八年三月十五日
书记员 王倩影