山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民初733号
原告：山东德源房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人：ＸＸ，总经理。
委托诉讼代理人：闫飞，山东国曜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王先荣，山东国曜律师事务所律师。
被告：山东瑞境置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人：刘幼华，董事长。
委托诉讼代理人：张立群，山东豪才律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦承龙，山东豪才律师事务所律师。
原告山东德源房地产开发有限公司（以下简称德源公司）与被告山东瑞境置业有限公司（以下简称瑞境公司）合同纠纷一案，本院于2017年4月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告德源公司的委托诉讼代理人闫飞、王先荣，被告瑞境公司的委托诉讼代理人张立群、秦承龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告德源公司向本院提出诉讼请求：（一）依法判令瑞境公司偿还德源公司欠款本金及利息43674294.31元（利息暂时计算至2017年3月31日，嗣后至判决确定的还款之日的利息按照约定计付）；判令支付违约金12866650.3元（违约金暂时计算至2017年3月31日，嗣后至判决确定的还款之日的违约金按照约定计付）；以上共计56540944.61元；（二）依法判令瑞境公司支付德源公司工程款130万元及违约金890736元（违约金暂时计算至2017年3月31日，嗣后至判决确定的还款之日的违约金按照约定计付）；（三）依法判令瑞境公司支付德源公司实现债权的律师费60万元；（四）案件受理费、保全费由瑞境公司承担。事实与理由：章丘市“瑞境?皇冠水岸”房地产项目由原、被告双方合作开发，合作过程中经双方友好协商一致终止合作。为明确终止合作后双方的权利义务，2009年3月17日，签订协议书（以下简称“3.17协议”）一份。上述协议签订后，德源公司按照约定退出合作项目，而瑞境公司却不按照约定付款而违约。2014年4月1日，双方就2009年3月17日签订协议书约定事项的继续履行事宜达成一致意见，并签订《山东瑞境置业有限公司与山东德源房地产开发有限公司若干问题的和解协议》（以下简称2014年4月1日“和解协议”）。该协议签订后，瑞境公司依然迟迟不予履行约定的还款义务。在德源公司的一再催促下，瑞境公司仅仅履行了部分还款义务和约定的其他义务。2015年11月30日，双方经结算，瑞境公司尚欠德源公司本息合计5800万元，另商定了欠款本息的部分履行事宜，并签订三方协议书进行了书面约定。后瑞境公司继续违反双方的约定至今，导致德源公司经营困难。综上所述，瑞境公司的上述行为严重侵犯了德源公司的合法权益，为维护德源公司合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，诉至法院，请依法裁决。
被告瑞境公司辩称，（一）原、被告双方签订的“3.17协议”，以及后续签订的2014年4月1日“和解协议”，两协议中涉及到德源公司诉状中所述的25套房产的处分条款，其法律效力应认定无效或者认定为效力待定条款，原因如下：首先，25套房产是在德源公司与瑞境公司合作开发期间由德源公司以瑞境公司的名义将房屋出售给案外人，与案外人签订书面的商品房买卖合同，并且也在章丘市房地产管理局进行了备案，案外人也通过银行按揭的方式交纳了购房款，德源公司及瑞境公司在“3.17协议”及2014年4月1日“和解协议”中，将25套房款涉及到的按揭款项作为“其他渠道融资”，并约定由瑞境公司将上述款项支付给德源公司，德源公司协助与案外人解除商品房买卖合同后，瑞境公司可以将房屋另行出售，由于案外人签订的商品房买卖合同是真实的，并且已经备案，也支付了相应的房款，如果其买卖行为是案外人的真实意思表示，案外人有权要求交付房屋，那么原、被告在相关协议中一厢情愿地将上述行为认定为“其他渠道融资”，处分案外人的相应权利，但是原、被告双方都没有取得案外人的授权，这些条款从法律性质上应当认定为效力待定条款。其次，如果案外人购买房屋不是其真实意思表示，那么就存在案外人与德源公司相互串通，提供虚假材料骗取银行贷款行为，该行为违法也是无效的，那么相应协议书中关于对以违法行为取得的银行按揭款项的处分的约定也应当认定为无效。由于本案的处理结果涉及到案外人的利益，瑞境公司特申请法院追加案外人作为本案第三人参加诉讼。（二）根据现行的济南市建委关于撤销商品房网签备案的相关规定，案外人签订的商品房买卖合同已经在相关部门进行备案，实际上该备案已经无法撤销，所以协议中关于解除合同的约定也属于履行不能。（三）德源公司所主张的欠款本金和利息数额是错误的。原、被告双方曾经在2017年3月16日对截止至2017年3月31日所有的欠款进行过对账，并签订过借款明细表，德源公司起诉状中的数额与该借款明细表明显不符。按照借款明细表，截止至2017年3月31日，瑞境公司欠本金为1288万元，利息为21434787.27元，总计是35581096.55元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
对双方当事人无争议的证据和事实，本院认定如下：
2009年3月17日，瑞境公司（甲方）与德源公司（乙方）签订协议书（即“3.17协议”）约定，甲乙双方经友好协商，就乙方投资瑞境·皇冠水岸项目回收投资款本息事宜达成如下协议：一、乙方自协议签订之日起退出瑞境·皇冠水岸项目合作，项目六区全部移交甲方。乙方投入资金算作甲方向乙方的借款，由甲方偿还给乙方。二、目前，项目六区开发面积约48467.39平方米，其中约41383.75平方米按3150元/平方米的价格移交于甲方，共计约130358812.5元。三、双方商定，在此协议之后，甲方支付乙方上述款项时，减去以下款项：1.双方确定六区后续工程建设资金4500万元人民币（其中含在此协议之前乙方所欠六区所有工程建设款项约1000万元人民币以内以双方实际对账为准）；2.乙方所使用的以甲方名义在中行贷款1392.7万元人民币；上述2笔款项全额共计人民币5892.7万元，由甲方支付或承担。四、经双方商定：乙方以甲方名义的社会融资约900万元人民币（具体数额以双方对账为准），其他渠道融资2394.8823万元，共计3294.8823万元。此笔款项自甲乙双方盖章确认之日起，由甲方负责还本付息。甲方对所偿还的本金部分，视同偿还乙方同等额度的投资。五、综上所述，甲方实际应偿还乙方款项金额为38482989.5元。……。九、违约责任：3、如甲方未按本协议规定归还全部款项，甲方应按拖欠款项的每日千分之三向乙方支付违约金。4、甲方未按时还款，应支付乙方为实现债权而发生的费用，包括但不限于诉讼费、保全费、差旅费、评估费、拍卖费及乙方为实现债权而支付的律师费等。
德源公司及瑞境公司均认可，在上述“3.17协议”中第四条约定的“其他渠道融资2394.8823万元”，该笔款项即为德源公司第一项诉讼请求中所涉及款项。
瑞境公司于庭审中提交了本院（2010）济民五初字第26号民事判决书，该判决书事实认定部分经山东省高级人民法院（2011）鲁民一终字第188号民事判决予以确认。本院（2010）济民五初字第26号民事判决书对以下事实作出了认定：1.德源公司已经以瑞境公司名义对外销售了项目六区内24套房产、签署了23份《房屋买卖合同》，销售面积7086.6平方米。2.六区4-11-01等24套房产已经办理预售备案登记手续并办理银行按揭，依据“3.17协议”第四条约定，属“其他渠道融资的款项”，德源公司与瑞境公司已在2009年3月30日交接确认了该24套房产合同。3.德源公司与瑞境公司签订的“3.17协议”第四条约定“经双方商定：乙方以甲方名义的社会融资约900万元人民币（具体数额以双方对账为准），其他渠道融资2394.8823万元，共计3294.8823万元。此笔款项自甲乙双方盖章确认之日起，由甲方负责还本付息。甲方对所偿还的本金部分，视同偿还乙方同等额度的投资。”德源公司与瑞境公司庭审时一致确认“其他渠道融资2394.8823万元”对应4-11-01等24套房产。该24套房产与买受人签订商品房预售合同的主体名义为瑞境公司。2009年3月30日，德源公司与瑞境公司办理了该24套房产的合同交接手续。因此，涉及该24套房产相关的还款义务、办理房产解押手续等义务主体为瑞境公司，瑞境公司以该24套房产需要办理有关手续为由拒付欠款不能成立。
2014年4月1日，瑞境公司（甲方）与德源公司（乙方）签订《山东瑞境置业有限公司与山东德源房地产开发有限公司若干争议的和解协议》（即2014年4月1日“和解协议”），约定：一、双方一致同意，本协议是在“3.17协议”的基础上达成，是对“3.17协议”的继续履行和善后，而不是对“3.17协议”的违反，本协议未涉事宜，仍以“3.17协议”为准，且不得违反已经生效的法律文书。二、25个自然人的按揭贷款处理意见(人员名单及房号及结算数额见附件1)。双方一致同意，为保证“3.17协议”第四条“其他渠道融资”中涉及的第三方的利益，对于25个自然人为购房而办理的按揭贷款，分为四组，自本协议签订之日起三个月内由甲方负责结清，结清数额为:自2010年1月1日开始，每个自然人的所剩贷款本金余额的月2%，再加上每个自然人每个月的还款本金，及每个人的银行所剩按揭余额，具体数额见附件1。甲方向乙方指定账户支付上述款项后，乙方配合甲方联系上述自然人办理按揭结清手续及解除销售备案手续。上述房产如存在甲方另行销售问题，由此引发的一切纠纷，概由甲方承担责任，且甲方不得因这种纠纷而拒绝履行本条下的义务。甲方完成上述款项结清后叁日内，与每个当事人单独签订商品房买卖合同解除协议，该协议签订后叁日内，当事人配合甲方办理预售房备案解除。双方一致同意，因本次购房及合同解除所造成的一切损失、费用均由甲方承担，乙方、自然人不承担任何责任。在甲方完成结清之前，每个自然人有权拒绝甲方的解除合同、解除备案的请求。三、关于“3.17协议”中第三项第一款双方确定六区后续工程建设资金4500万元人民币（其中含在此协议之前乙方所欠所有工程建设款项约1000万元人民币以内以双方实际对账为准），双方对此后续工程款的争议的处理意见。双方一致同意，尊重“3.17协议”之约定和生效判决，甲方不再对该后续工程款提出异议。甲方于2014年4月20日之前支付(2013)高商初字第206号案件乙方诉讼请求第一项人民币1644741.00元(双方认定支付1570000.00元)、第二项人民币25880.26元(双方认定支付820000.00元)，在完成上述支付三日内双方同时互相撤销所有对对方的诉讼，即乙方在高新法院对甲方的起诉和甲方对(2012)济民一初字9号案在山东省高级法院的上诉。诉讼撤销后叁日内，双方积极配合对方完成相关诉讼保全措施的解除及(2012)鲁民再字第29号判决书的执行。四、乙方自行销售的24套商品房(明细见附件2)涉及的营业税等各项税费（列明）的处理办法。双方一致同意，乙方实际交付了23套真实销售的售房合同，剩余的6-13-02房，甲方保证此房未销售、无任何争议纠纷，甲方积极无偿配合乙方于2014年6月30日之前将此房销售备案到乙方指定人名下，并负责上述所有房屋的交付、办理房产证等一切问题。24套房涉及营业税、土地增值税等相关税、费及因未及时缴纳产生的滞纳金、违约金等共计人民币1390000.00元，由乙方承担。甲方保证，不得将双方之间的税款承担问题作为不履行向第三方的交房、办证义务的理由。甲方自愿放弃在省高院上诉案中的相关抗辩，并不得以此项和解作为任何民事诉讼的理由。五、关于乙方自行销售的24套商品房，甲方早在2010年就与瑞园物业公司做了前期的物业管理移交手续，24套房从2010年至今的物业费的处理，及按房屋销售合同甲方延迟交房及回购的其他房产的违约金的处理。双方一致同意:关于交房违约金问题，2010年10月份之前由乙方承担，之后的由甲方承担;除交房违约金外其他的物业费、回购违约金等等由甲方向购房人承担全部义务和责任，甲方不得以任何理由将乙方牵涉进上述可能的纠纷。六、关于乙方交接给瑞境公司后又被拆除的4-10-01、4-10-02、5-03-01、5-03-02四套房产共1740平米的争议处理。双方一致同意，由甲方于2014年7月1日之前支付乙方四套房子工程建设费人民币2000000.00元。七、对于甲方在农行历下支行的15116101040023886、15116101040023993两个账户，属于甲方和乙方的共管账户，账户余额归乙方所有，由甲方在结清本协议第二条25个自然人中的农行按揭贷款后两日内将账户余额转至乙方指定账户中。八、违约责任。1、任何一方对本协议项下的相关支付(含对相对方和对第三方的支付)的延迟支付、不完全支付均构成违约。延迟支付的，按照相应条款中应付数额总数的日万分之陆点陆（以同期一年期银行贷款利率的4倍计算)承担违约责任。不完全支付的，按照相应条款中未支付数额的日万分之陆点陆(以同期银行贷款利率的4倍计算)承担违约责任。且，除非对方要求解除合同，应当继续履行。违约金不足以补偿相对方损失的，还应赔偿损失。对合同任何一条项下的支付义务的延迟履行超过壹个月的，对方有权请求解除合同，并有权要求违约方自违约之日起按合同项下违约方全部支付义务（含对相对方和第三方的支付）总额的日万分之陆点陆（以同期银行贷款利率的4倍计算)承担违约责任。违约金不足以补偿相对方损失的，还应赔偿损失。同时，本合同项下相对方的免责条款仍然有效。因不履行本合同中对第三方中的如交付、办证、协助等义务而引发纠纷的，违约方除应对第三方独立承担责任外，如给相对方造成任何损失的，并应赔偿损失。上述协议之附件1载明了潘平安、徐静等25名购房人按揭借款合计2555万元。
2015年11月30日，瑞境公司（甲方）与德源公司（乙方）、山东天业文化产业有限公司（丙方）签订协议书（以下简称2015年11月30日协议）一份，约定：2014年4月1日，甲乙双方签订《山东瑞镜置业有限公司与山东德源房地产开发有限公司若干争议的和解协议》，现经结算截止本协议签订之日，甲方尚欠乙方项目商品房回购款项本息合计5800万元。另外，各方就以上款项的清偿履行问题进行了约定。
2017年3月16日，德源公司与瑞境公司在借款明细表中核对签字。该明细表中载明了徐静、张建军等13人贷款本息合计35581096元。
另查明：德源公司为实现本案债权，支出律师代理费60万元。
对双方当事人有争议的证据和事实，本院分析认定如下：
（一）关于德源公司诉讼请求第一项中主张的借款本金及利息。诉讼中，德源公司明确诉讼请求第一项中款项43674294.31元包括截至目前尚欠的本金17938496元、利息25735798元，利息计算时间是2010年1月1日至2017年3月31日，月利率是2%（利息计算的基数是以不同时间段瑞境公司实欠数额为准）。瑞境公司对此有异议，并提交债务房产置换协议书一份，以此主张该协议书系原、被告在2017年3月16日对账之后，为保证借款的履行达成的协议。在该协议书中，德源公司明确认可，截至2017年3月31日，瑞境公司的债务数额为35827473.4元。因该债务房产置换协议书，未经双方签署，德源公司亦不认可，故本院不予采纳。瑞境公司另提交2017年3月16日借款明细表，瑞境公司认为，该借款明细表是双方对截止到签订日期所欠本金和利息的一个总的核对，之所以表格上面仅涉及了13套房产，是因为在签订日期之前，25套房产中的其它12套房产均已处理完毕，相对应的借款款项也已经结清。截至2017年3月16日，双方只存在表格中所载明的13套房产项下的本金和利息未结清。德源公司认为，借款明细表载明的数额仅是对双方没有异议的13套房屋所对应的欠款进行了确认，对双方争议的8套房产对应的欠款没有确认。对此，本院认为，虽然借款明细表中明确了徐静等13人的贷款本息数额，但德源公司与瑞境公司并未明确表示截至2017年3月16日，双方除表格中载明的款项外无其它争议款项。因此，瑞境公司关于截至2017年3月16日，双方只存在表格中所载明的13套房产项下的本金和利息未结清的主张，本院不予采纳。本院对德源公司主张的尚欠借款本金数额17938496元、截至2017年3月31日的欠付借款本金的利息25735798元予以确认。
（二）关于德源公司诉讼请求第一项中主张的违约金。德源公司主张诉讼请求第一项中违约金计算依据是2014年4月1日“和解协议”第八条，计算的基数是“3.17协议”第四条所确定的“其它渠道融资”2394.8823万元，利率为中国人民银行同期贷款利率的四倍，从2014年7月1日计算到2017年3月31日，合计为28477184.3元，德源公司自认为违约金过高，故将数额调至诉讼请求中明确的12866650元；另需要说明的是，根据双方2014年4月1日“和解协议”，瑞境公司针对该款项的还款时间为3个月，因瑞境公司没有履行还款责任，故违约金起算时间为2014年7月1日。对此，瑞境公司认为，德源公司的诉讼请求第一项所涉及的利息是以月息2%计算，年利率已达到24%，德源公司同时又主张了高额违约金，两项合计超过年24%的利率上限。德源公司所主张违约金的计算时间是至2014年7月1日，从该日期往后存在重复计算的违约金和利息的情形。本院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条规定：出借人及借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。因德源公司诉讼请求第一项中同时主张了2014年7月1日后的借款本金的利息及违约金损失，且仅利息损失一项即达到了年24%利率，本院对过高的部分即德源公司主张的违约金不予支持。
（三）关于德源公司诉讼请求第二项中130万元工程款的违约金。德源公司主张瑞境公司尚欠工程款130万元及违约金890736元，违约金的计算依据是2014年4月1日“和解协议”的第八条的约定，以日万分之六点六利率，自2014年7月1日至2017年3月31日（违约金计算的基数是以不同时间段瑞境公司实欠工程款数额为准）。瑞境公司对尚欠130万元工程款无异议，但认为以日万分之六点六利率计算的违约金过高。诉讼中，德源公司自动降低违约金的计算标准，以月利率2%计算为887408元。至此，本院对瑞镜公司尚欠的工程款130万元、截止2017年3月31日欠付工程款的违约金887408元予以确认。
本院认为，审查合同效力问题是裁判合同纠纷案件的前提和基础。本案中，经双方当事人共同确认，德源公司诉讼请求第一项的款项对应的是双方签订“3.17协议”中约定的“其他渠道融资”。瑞境公司主张涉及“其他渠道融资”的相关合同条款因涉及案外人利益导致无效或效力待定。对此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，合同无效的五种情形包括：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益及违反法律、法规的强制性规定。同时，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、第五十一条并参考《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，导致合同效力待定的情形仅包括限制民事行为能力人的民事行为、狭义的无权代理，而无权处分合同为有效合同。本案双方所签合同涉及的“其他渠道融资”的相关合同条款约定将“其他渠道融资”作为双方之间的借款并约定了瑞境公司的还款义务，结合本院作出的（2010）济民五初字第26号民事判决书及山东省高级人民法院作出的（2011）鲁民一终字第188号民事判决书的认定事实和裁判理由，双方所签协议中涉及的“其他渠道融资”的相关合同条款不属于合同法所规定的无效及效力待定情形。故此，德源公司与瑞境公司签订的相关协议及合同均系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律行政法规的效力性强制性规定，均为有效合同，双方当事人均应依约履行。
另，根据本院作出的（2010）济民五初字第26号民事判决中关于“其他渠道融资涉及的商品房预售合同的主体为瑞境公司且德源公司与瑞境公司于2009年3月30日办理了相关房产的合同交接手续。故该24套房产相关的还款义务、办理房产解押手续等义务主体为瑞境公司”的认定，结合双方在2014年4月1日“和解协议”中约定的“瑞境公司向德源公司制定账户支付上述款项后，德源公司配合瑞境公司联系上述自然人（25个自然人）办理按揭结清手续及解除销售备案手续”的内容，应认定德源公司负有协助办理解除商品房买卖合同的辅助义务，且双方并未约定德源公司承担的上述协助合同义务构成瑞境公司支付款项的条件，故德源公司是否履行协助义务并不构成主合同义务的违反，亦不产生合同法所规定的先履行或同时履行或附履行条件的法律行为。根据双方协议书之约定，“其他渠道融资”已由双方约定为借款，故德源公司要求瑞境公司支付所欠借款及利息的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。
同时，德源公司要求瑞境公司支付欠付的工程款及违约金的诉讼请求，亦具有事实和法律依据，本院予以支持。
双方在“3.17协议”中对实现债权的律师费损失的承担问题作出了约定，故德源公司要求瑞境公司支付律师费损失，符合合同约定，本院予以支持。
诉讼中，瑞镜公司以涉案房屋已出售给徐静、张建军等12人并已办理登记本案手续，该12人与本案具有法律上直接的利害关系为由，申请追加徐静、张建军等12人为本案第三人参加诉讼。本院认为，因上述12人与瑞境公司签订房屋买卖合同纠纷的处理与本案并非同一法律关系，故对瑞境公司的申请，本院不予准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、四十九条、五十一条、五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告山东瑞境置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东德源房地产开发有限公司借款本金17938496元及利息25735798元（利息暂计算至2017年3月31日，嗣后至本判决确定的履行期限的利息，以本金17938496元为基数，以24%年利率继续计付）；
二、被告山东瑞境置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东德源房地产开发有限公司工程款130万元及违约金887408元（违约金暂计算至2017年3月31日，嗣后至本判决确定的履行期限的违约金，以本金130万元为基数，以24%年利率继续计付）；
三、被告山东瑞境置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东德源房地产开发有限公司律师费损失60万元；
四、驳回原告山东德源房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费338459元、财产保全费5000元，共计343459元，由原告山东德源房地产开发有限公司负担75561元，由被告山东瑞境置业有限公司负担267898元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 张 伟
审 判 员 韩 梅
代理审判员 杨晓辉
二〇一七年九月二十二日
书 记 员 王宪峰