北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第08653号
上诉人（原审被告）北京天隆时尚服装商品市场有限责任公司，住所地北京市丰台区西四环南路8-1号1幢。
法定代表人黄海，总经理。
委托代理人宋东京，北京市开创律师事务所律师。
委托代理人徐进文，男，1971年6月20日出生。
被上诉人（原审原告）北京众宇森家具有限公司，住所地北京市丰台区右外大街166号金色晨光花园综合批发市场第一市场1排166号。
法定代表人欧阳效强，经理。
委托代理人胡德铭，男，1990年6月17日出生。
委托代理人郭建飞，北京市中润律师事务所律师。
上诉人北京天隆时尚服装商品市场有限责任公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第03355号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年2月，北京众宇森家具有限公司（以下称众宇森公司）起诉至原审法院称：2013年7月26日，我公司与北京天隆时尚服装商品市场有限责任公司（以下称天隆公司）签订《租赁合同》，我公司承租天隆公司位于北京天隆顺达市场内三层1820平方米铺位，公司支付保证金10万元及至2014年3月14日的租金。但2013年12月28日租赁场地屋顶水管爆裂，造成我方财物损失，天隆公司拒绝赔偿，引发双方矛盾。我公司于2014年1月13日发函要求解除合同并赔偿损失等，并于1月15日撤场。故起诉要求解除双方所签租赁合同，要求天隆公司退还自2014年1月15日至3月14日租金276800元及保证金10万元，诉讼费由天隆公司负担。
天隆公司辩称：与众宇森公司签订租赁合同属实。我公司提供租赁场地后，众宇森公司在经营4个月后无故撤离，现尚欠相关费用未付。2013年12月28日早上，发现众宇森公司租赁场地办公室的供暖设施新风机管口破裂漏水，物业公司立即关闭水管，认可众宇森公司有财物损失，2014年1月25日发现众宇森公司已撤场。同意解除合同，因众宇森公司违约，单方终止合同且未按时支付租金，故不同意其他诉讼请求。
原审法院经审理后认为：在合同履行过程中，因租赁场地屋顶供暖设备漏水，导致众宇森公司财物损失，双方就漏水赔偿事宜发生纠纷，众宇森公司于2014年1月13日发出律师函要求解除合同，后搬离租赁场地，双方所签租赁合同已解除。合同解除后，天隆公司应当返还众宇森公司剩余租金，关于保证金，无扣留保证金之合同约定事由，该款项天隆公司亦应退还。双方对众宇森公司搬离时间存在争议，法院酌情予以处理。双方其他纠纷应当另行处理。天隆公司以众宇森公司单方终止合同及未按时支付租金为由认为众宇森公司违约，缺乏合同依据及事实依据，法院不予认定。对众宇森公司的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，于2014年6月判决：一、北京众宇森家具有限公司与北京天隆时尚服装商品市场有限责任公司所签订的《租赁合同》已解除。二、北京天隆时尚服装商品市场有限责任公司于判决生效后七日内返还北京众宇森家具有限公司租金二十三万五千元。三、北京天隆时尚服装商品市场有限责任公司于判决生效后七日内返还北京众宇森家具有限公司保证金十万元。四、驳回北京众宇森家具有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，天隆公司不服，上诉至本院，要求撤销原判，改判驳回众宇森公司的诉讼请求。理由是：我公司仅对出租时租赁场地内设施的完好状态负责，众宇森公司负责租赁场地内设施的管护、维修等，另外，众宇森公司自行撤场的行为属违约行为，我公司一直为众宇森公司保留场地，因此我公司在原审法院时提起反诉，要求众宇森公司继续交纳租金、水电费等费用及违约金，但原审法院未予受理我公司提出的反诉，应属违反法定程序的行为。众宇森公司同意原判。
经审理查明，2013年7月26日，出租方北京天隆顺达服装商品市场有限责任公司（后名称变更为北京天隆时尚服装商品市场有限责任公司、甲方）与承租方众宇森公司（乙方）签订《租赁合同》及《补充协议》，约定：乙方承租天隆顺达市场内三层1820平方米铺位，作为经营家具场地；租赁期限自2013年8月1日至2018年9月14日，其中2013年8月1日至9月14日为免租期；租金为季付，2013年9月15日至12月14日租金为365400元，2013年12月15日至2014年3月14日租金为415200元……，以上租金为提前一个月按季度支付；合同签订之日，乙方应向甲方交纳合同履约保证金10万元，合同履约保证金在合同期内不退还，也不能抵作租金使用，合同期满后，合同履约保证金转为商品售后质量保证金，三个月后如无质量投诉、顾客索赔等问题，甲方确认乙方在合同期内无任何违约行为及拖欠相关费用，甲方退还合同履约保证金；乙方应保障铺位及相关固定设施的完好性，并在承租期内承担保管、维护之义务及费用。签订合同后，天隆公司依约向众宇森公司交付了租赁铺位，众宇森公司亦依约支付了保证金10万元，并将租金付至2014年3月14日。
2013年12月28日，众宇森公司租赁场地内办公室屋顶漏水，后相关部门将漏水阀门关闭，漏水造成众宇森公司财物损失。原审法院审理中，天隆公司称系屋顶供暖设备新风机管口破裂导致漏水。2014年1月4日，天隆公司向众宇森公司发出《关于严格执行双方各项合同规定的回复函》，主要内容为：“现就贵公司2014年1月2日的来函回复如下：一、根据双方签订的《经营场地租赁合同》第十条规定：“……；乙方应保障铺位及相关固定设施的完好性，并在承租期间承担保管、维护之义务及费用。二、贵公司由于申请停止供暖，影响管内水不能正常循环，温差变化，直接导致了新风机管口破裂，你方应负全部责任，再次提醒你方应抓紧检修，否则后期若有更严重的后果，由你方负全部责任。三、因管口破裂漏水是在你方办公室内，房门紧锁，而你方人员发现时却无动于衷，在漏水刚流出时没有采取任何措施，在旁观望故意任水流进卖场，而我司人员却在积极搬移、扫水、堵塞漏水，所以你方应负全部责任！综上所述，望贵公司能严格按照双方签订的合同切实履行应尽的各项义务，抓紧维修，尽量减少不必要的损失，早日恢复正常经营。”。2014年1月13日，众宇森公司向天隆公司发出律师函，要求解除合同并赔偿损失等，后众宇森公司自行搬离租赁场地。众宇森公司主张于2014年1月15日搬离，天隆公司称于1月25日发现众宇森公司已撤场。
诉讼中，众宇森公司表示曾于2013年12月31日向天隆公司发出通知，通知指出因租赁房屋室内水管破裂，致使众宇森公司办公设备及承租场地内的家具被浸泡，给众宇森公司造成巨大损失，要求天隆公司给予赔偿。天隆公司否认曾收到过该通知，但认可其于2014年1月4日向众宇森公司发出过回复函。
原审法院审理中，天隆公司曾提出过反诉，原审法院已告知其另案起诉。本院审理中，天隆公司称原审法院未受理其反诉违反了法定程序。经询问，截至本案审理中，天隆公司尚未就其反诉请求另行起诉。
上述事实，有双方当事人陈述、租赁合同及补充协议、视听资料、律师函等证据在案佐证。
本院认为，天隆公司与众宇森公司签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。《租赁合同》中约定，众宇森公司在承租期内承担承租铺位及相关固定设施的保管、维护义务，但是并未约定铺位及固定设施的维修义务应由众宇森公司负责。在承租场地出现漏水情况后，天隆公司不同意对漏水部位进行维修，并且双方因漏水产生的损失的赔偿问题亦产生纠纷。此种情况下，众宇森公司向天隆公司发出解除函，并在此后搬离承租场地。故可以认定在众宇森公司搬离承租场地后，双方之间的租赁合同已经解除。现天隆公司以众宇森公司搬离承租场地及未及时交纳租金的行为违反合同约定为由，不同意退还剩余租赁期的租金并返还保证金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。另外，反诉属于独立的诉讼请求，而且按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，被告提出反诉，人民法院可以合并审理。从此项规定可以看出，反诉与本诉并非必须合并审理。因此，天隆公司可就双方之间其他纠纷另行提起诉讼，原审法院未受理其反诉并不影响其实体权利，天隆公司以此为由主张原审法院程序违法，理由难以成立。综上所述，原审法院所作判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3476元，由北京众宇森家具有限公司负担313元（已交纳），由北京天隆时尚服装商品市场有限责任公司负担3163元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费6325元，由北京天隆时尚服装商品市场有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王轶稚
代理审判员 王 广
代理审判员 刘永民
二〇一四年九月二十九日
书 记 员 刘梦辰