广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终2555号
上诉人（原审原告、反诉被告）:广州美斯乐鞋业有限公司,住所地广州市花都区赤坭镇振中3路5号。
法定代表人：徐鉴林，执行董事。
委托诉讼代理人：陈旷怡，广东金科律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）:广州欧格化妆品有限公司，住所地广州市花都区赤坭镇赤坭大道中69号之一。
法定代表人：梁宏丽，执行董事兼经理。
上诉人（原审被告）:佛山市南海贝豪生化科技有限公司，住所地佛山市南海区里水镇和顺金逢路东坡州。
法定代表人：梁宏丽,执行董事兼经理。
上述两上诉人的共同诉讼委托代理人：东方晓，广东合拓律师事务所律师。
上诉人广州美斯乐鞋业有限公司（以下简称美斯乐公司）、广州欧格化妆品有限公司（以下简称欧格公司）、佛山市南海贝豪生化科技有限公司（以下简称贝豪公司）因租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初1928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
美斯乐公司上诉请求：1.变更原审判决第三项，改判欧格公司向美斯乐公司支付违约金100万元；2.本案诉讼费用由欧格公司、贝豪公司承担。事实与理由：一审判决既然认定欧格公司单方违约，却判决其仅负担28万元违约金是不合理的，理由如下：一、美斯乐公司依据涉案合同约定的违约金条款主张违约金数额，符合法律规定，欧格公司违反了合同约定，应按合同约定赔偿100万元。二、双方签订的合同总金额超过壹仟万元，未履行的合同期预计的租金收入也超过六百万元，美斯乐公司主张的违约金数额属于合理范畴；另外由于欧格公司的突然解约及破坏性搬迁，导致涉案场地空置将近一年，实际损失已接近违约金数额，而且还在继续扩大。三、欧格公司在一审过程中并没有提出违约金数额过高的抗辩，一审法院酌情调整为28万元，该数额远远低于美斯乐公司的实际损失。
欧格公司、贝豪公司针对美斯乐公司的上诉答辩意见与该两公司上诉意见一致。
欧格公司、贝豪公司上诉请求：1.撤销原审判决第二、三、四项，改判：驳回美斯乐公司全部诉讼请求；美斯乐公司返还欧格公司履约保证金12万元及其从2016年1月12日起至实际返还之日为止的资金占用费（以中国人民银行同期贷款利率计算，暂计4200元；美斯乐公司赔偿欧格公司装饰装修残值、调查费、律师费等经济损失100万元。2.贝豪公司无需承担任何责任。3.本案一审本诉、反诉、二审案件受理费、保全费均由美斯乐公司承担。事实与理由：一、一审判决就租赁物不符合合同约定用途等案件基本事实认定不清，主要证据不足，适用法律错误，实体判决不当。租赁合同明确约定租赁物只能用于工业用途，开办设立“广州欧格化妆品有限公司”，租赁物只能用于化妆品生产企业。《关于依申请政府信息公开告知书》证明租赁物属于水源保护区的准保护区区域，即便是欧格公司领取了化妆品生产型营业执照、工业生产安全许可证之后，也无法实现化妆品生产的目的。二、一审判决以欧格公司在租赁期间未向美斯乐公司提出租赁物不符合合同约定用途的问题，推断出租赁物符合合同约定用途，是错误的。欧格公司在委托律师调查取证，得知租赁物不具备合同约定用途的情况下，及时向美斯乐公司发函陈述事实、主张权利，但美斯乐公司并未作出任何回复。三、一审判决对美斯乐公司2015年12月29日通过暴力方式完全占有、收回租赁物行为的性质和法律后果认定错误，应视为美斯乐公司以实际行为解除租赁合同，收回租赁物，是美斯乐公司违法解除合同。四、一审判决未能依法认定案件事实，对履约保证金退回处理不当。美斯乐公司在2016年8月22日一审庭审期间曾明确表示同意退回履约保证金12万元，并以但书形式提出附加条件，并非不愿意退回，美斯乐公司在2016年11月11日讯问笔录中表示不同意退回属于“自食其言”。五、一审未对欧格公司装饰装修费残值、律师费等予以支持，判决不当。
美斯乐公司针对欧格公司、贝豪公司的上诉答辩称：双方签订的合同是合法有效的，出租方并没有承诺出租场地应当达到化妆品生产企业相应的许可条件，美斯乐公司只是同意出租场地用于工业用途。欧格公司称曾有环保部门、安监部门提出整改，美斯乐公司对具体情况不清楚，只是环保部门的例行检查，与水源是否有问题没有直接关系，且欧格公司没有提供证据证明因为水源问题无法正常经营。即使因为环保部门的要求导致无法实现合同目的，欧格公司也应在除斥期间提出解除合同，但欧格公司仍然照常支付租金及变更营业执照的范围。欧格公司的律师函中已明确提出解除合同，一审判决认定欧格公司存在违约行为正确，只是对违约金处理不当。
美斯乐公司向一审法院起诉请求判令：1.解除美斯乐公司与欧格公司、贝豪公司于2012年6月29日签订的《厂房、宿舍租赁合同》。2.欧格公司支付租金至租赁物实际交接日止，现暂计拖欠的2015年12月至2016年1月的租金175200元，并从2015年12月6日起以日千分之二向美斯乐公司支付滞纳金。3.欧格公司付清2014年7月至2015年11月少缴的租金123165元。4.欧格公司向美斯乐公司支付违约金100万元。5.贝豪公司对欧格公司上述义务承担连带担保责任。6.诉讼费用由欧格公司、贝豪公司承担。
欧格公司一审提出反诉，请求判令：1.美斯乐公司返还欧格公司履约保证金12万元及其从2016年1月12日起至实际返还之日为止的资金占用费（以中国人民银行同期贷款利率计算，暂计算至提起反诉之日为4200元）。2.美斯乐公司赔偿欧格公司装饰装修残值94万元、调查费和律师费6万元。3.反诉案件受理费由美斯乐公司负担。
一审法院认定事实：涉案租赁物是位于广州市花都赤坭镇赤坭大道中69号的厂房、宿舍，租赁面积5247.26㎡。厂房、宿舍所在的土地性质属于工业用途，实际用途是工业，已于2003年5月30日办理了产权登记，权属人是美斯乐公司。美斯乐公司为此提供了不动产登记簿查册表拟证实其主张。
2011年5月10日，美斯乐公司与梁宏丽、贝豪公司签订了《厂房、宿舍租赁合同》，约定由美斯乐公司将涉案厂房、宿舍租赁给梁宏丽、贝豪公司使用，租赁期限从2011年5月13日至2021年5月21日。从本合同生效日起至2011年6月30日为装修免租期，从2011年7月1日起计租。美斯乐公司称，签订合同后，其就将涉案厂房、宿舍交付给梁宏丽使用，梁宏丽开始装修涉案厂房、宿舍。欧格公司称，该份合同未实际履行。
2012年6月29日，美斯乐公司（甲方）与梁宏丽（乙方）、贝豪公司（丙方）签订《厂房、宿舍租赁合同》，约定由甲方将涉案厂房、宿舍租赁给乙方使用，租赁面积5247.26平方米，租赁期限从2012年7月1日至2021年6月30日，用途为工业用途，由乙方开办设立欧格公司，乙方应按广州市花都区政府的规划合法使用租赁物。合同第1.4条约定，租赁物内现有630KV变压器一个，甲方可确保其中200KV-250KV由乙方使用，并由乙方和“金吉昌公司”按用电比例承担该变压器用电损耗，乙方须增容用电的，甲方有义务协助申报，但所有费用均由乙方承担。1.5甲方按租赁物的现状出租给乙方，乙、丙双方是在清楚出租赁物产权、周边状况、租赁物用途等情况的前提下，与甲方签订本合同。第三条租金3.1甲、乙双方同意该厂房及宿舍楼不分别定价，整体计租，时间及每月租金标准如下：2012年7月1日至2014年6月30日每月租金80300元；2014年7月1日至2017年6月30日每月租金87600元。3.2从2011年7月1日开始计租，按先收租金后使用原则，由乙方在每月5日前向甲方支付当月租金。第四条保证金：本合同签订之日起三天内，乙方向甲方支付租金、水电费的押金人民币120000元，作为本合同的履约保证金。第八条违约责任8.1乙方逾期缴付当期租金的，应按拖欠每天千分之二的比例向甲方支付滞纳金，逾期超过60天，甲方有权解除本合同，并没收本合同履约保证金。8.2租期未满，甲、乙任一方毁约的（甲方将租赁物另出租予第三人或自用视为甲方毁约；未经甲方同意，乙方擅自搬离租赁物，或明确不再承担，或连续两个月未交租金水电费，有前述行为之一者视为乙方毁约），应向守约方支付人民币壹佰万元，守约方实际损失超过违约金数额的，其有权就超出的违约金部分的损失继续向违约方追偿。8.4甲、乙双方均有违约行为的，分别按上述归责原则处理。8.5本合同违约责任，包括主张权利方为实现权利，所支付的合理律师费、诉讼费、调查费等费用。第九条担保责任9.1丙方自愿就乙方（或实际使用租赁物的第三方）履行本合同项下的全部责任向甲方提供连带责任保证。10.2租期届满，或本合同解除、终止后，乙方应在15天内清理租赁范围内的动产，将“租赁物”完好归还甲方。逾期，则视为乙方放弃财产或设备的权益，甲方有权无条件收回租赁物，并自行处分该财产或设备。
欧格公司称，美斯乐公司与其履行的是2012年6月29日签订的合同，至于合同约定从2011年7月1日计租，是因为欧格公司从2011年7月1日开始装修，但其从2012年7月1日开始交租，合同约定从2011年7月1日开始计租是笔误。美斯乐公司与欧格公司均确认，欧格公司向美斯乐公司支付了履约保证金12万元。
美斯乐公司称，合同签订后，梁宏丽及贝豪公司按照合同约定向美斯乐公司支付租金。在欧格公司成立后，由欧格公司按照合同约定向美斯乐公司支付租金，涉案厂房、宿舍的实际使用人也是欧格公司。从2014年7月1日开始，欧格公司每月向美斯乐公司支付租金80355元，没有按照合同约定向美斯乐公司足额支付租金。2015年12月开始，欧格公司未向美斯乐公司支付租金。欧格公司在2015年12月开始陆续搬离涉案租赁物，在2015年12月29日完全搬离涉案厂房、宿舍，且在搬离过程中，欧格公司给涉案厂房、宿舍造成严重损失。在欧格公司撤场之后，美斯乐公司在2015年12月30日派出工作人员看守涉案厂房、宿舍，并锁住大门。涉案厂房、宿舍现处于空置状态，美斯乐公司与欧格公司至今未办理交接手续。美斯乐公司为此提供了广州农商银行贷记来帐业务回单拟证实其主张。欧格公司确认上述单据的真实性，但认为上述单据并不能证明欧格公司拖欠支付租金。
欧格公司确认其是涉案厂房、宿舍的实际使用人。欧格公司称，因涉案厂房处于水源保护区，无法通过化妆品工业企业的环评，导致其被环保机关责令停止生产。欧格公司无法按照合同约定的租赁用途使用涉案厂房、宿舍。故其委托广东合拓律师事务所在2015年12月24日向美斯乐公司原法定代表人操帷发出律师函，要求美斯乐公司明确涉案厂房、宿舍是否具备设立化妆品生产企业的约定用途并赔偿其损失，并告知美斯乐公司，其从2015年12月1日起已停止对租赁物的使用，美斯乐公司无权要求其支付租金。后欧格公司于2015年12月31日向美斯乐公司原法定代表人操帷发出《解除合同通知书》，要求解除与美斯乐公司于2012年6月29日签订的《厂房、宿舍租赁合同》，并已于2015年12月29日将涉案厂房、宿舍返还美斯乐公司，要求美斯乐公司向其返还押金、赔偿其经济损失及承担违约责任。
欧格公司还称，美斯乐公司从2015年12月18日起，通过非法手段进入涉案厂房，为保全证据，其于2015年12月24日对涉案厂房、宿舍等现状拍照进行公证，并由广州市广州公证处出具公证书。美斯乐公司在2015年12月29日锁住大门，收回涉案厂房、宿舍。故双方未办理交接手续。双方为此多次报警。欧格公司为此提供了（2015）粤广广州第232913号《公证书》及报警回执拟证实其主张。美斯乐公司对该公证书的真实性没有异议，但认为该公证书并不能证明2015年12月24日后涉案厂房、宿舍的情况。
欧格公司称其对涉案厂房进行了装修，主要是对墙面进行粉刷、铺设地板、地下电缆，还配置了相应的设备、空调、厨房设备等。欧格公司提供了收款收据、发票、设备销售合同、售货合同、空调买卖合同等证据，拟证实其对涉案厂房、宿舍进行装修，由此导致的装修残值损失为94万元。一审法院询问欧格公司，是否需要对涉案厂房、宿舍的装修残值进行鉴定，欧格公司明确表示不鉴定。美斯乐公司称，欧格公司经其同意对涉案厂房进行了装修，主要是天花吊顶、地板铺漆、铺设地下电缆，但欧格公司搬离涉案厂房时，将其完成的装修部分全部拆除，地下电缆也被挖断，无法利用，也不同意利用。
欧格公司称其曾于2015年9月22日向案外人广州市花都三华塑料有限公司支付10万元用于电房改造，装修残值损失中也包括该笔费用。美斯乐公司确认欧格公司曾支付10万元用于电房改造。美斯乐公司称，涉案电房现已停用，美斯乐公司若使用涉案厂房是可以使用电房的。
欧格公司（甲方）于2015年12月22日与广东合拓律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同》，约定由甲方委托乙方作为其代理人处理与美斯乐公司的房屋租赁合同纠纷一案。欧格公司为此向广东合拓律师事务所支付律师费6万元。
2016年3月25日，广州市花都环境保护局向欧格公司发出《关于依申请政府信息公开告知书》，明确涉案厂房、宿舍属于位于花都巴江水厂、炭步水厂的水源保护区内的准保护区区域。该地址能否开办排污型的化妆品生产企业，请相关企业根据《中华人民共和国环境影响评价法》的相关要求，编制环境影响评价报告文件，报有审批权的环境保护行政主管部门审批来判断。
一审另查明，欧格公司于2012年7月5日取得《化妆品生产企业卫生许可证》，于2012年8月22日设立，经营范围为化妆品及卫生用品批发。欧格公司称，该许可证只存在很短的时间，之后被撤销或吊销。美斯乐公司（乙方）与欧格公司（甲方）于2013年8月8日签订《电费转扣协议》，约定自2013年8月起，每月在租金中扣除7245元电费。美斯乐公司称，其多次通过电话或当面催促欧格公司支付租金，但未提供证据证实其主张。欧格公司在2012年至2013年期间曾多次被广州市花都环境保护局行政处罚，要求其停止生产并处罚款。
一审诉讼中，美斯乐公司向一审法院提出财产保全申请，请求查封、冻结欧格公司、贝豪公司价值117万元的财产，并由美斯乐公司的担保人阳光财产保险股份有限公司出具保函，作为担保。一审法院依法作出（2016）粤0114民初1928号之二民事裁定书，查封了欧格公司、贝豪公司名下所有的价值117万元的财产。
一审法院认为：美斯乐公司与梁宏丽及贝豪公司于2012年6月29日签订的《厂房、宿舍租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律法规，合法有效，当事人均应恪守。在涉案合同的实际履行过程中，美斯乐公司与欧格公司均确认涉案厂房、宿舍的实际使用人是欧格公司，租金也由欧格公司向美斯乐公司支付，故合同的实际履行人是美斯乐公司与欧格公司，贝豪公司作为欧格公司的担保人，为欧格公司提供连带保证责任。美斯乐公司与欧格公司之间存在租赁合同关系。现美斯乐公司要求解除与被告之间的《厂房、宿舍租赁合同》，欧格公司亦同意解除。对于美斯乐公司的该项诉讼请求，予以支持。
本案一审的争议焦点为美斯乐公司与欧格公司是否存在违约行为，是否应承担违约责任。一审法院认为，涉案厂房、宿舍属于位于花都巴江水厂、炭步水厂的水源保护区内的准保护区区域，但广州市花都环境保护局于2016年3月25日向欧格公司发出的《关于依申请政府信息公开告知书》中并未明确涉案厂房能否用于开办化妆品生产企业。欧格公司提供的上述证据不足以证实美斯乐公司提供的涉案厂房不符合合同约定的用途。且欧格公司使用涉案厂房、宿舍时间长达几年，在此期间从未向美斯乐公司提出该问题。而欧格公司在租赁期限尚未届满时，向美斯乐公司发出解除合同通知书要求解除合同，未经美斯乐公司同意，擅自搬离涉案厂房，已违反合同的约定，应承担相应的违约责任。但美斯乐公司未提供证据证实其损失，且欧格公司抗辩违约金过高，应以美斯乐公司实际损失为准。现美斯乐公司未提供证据证实其实际损失，一审法院酌情调整违约金为28万元。
美斯乐公司称，欧格公司拖欠其2014年7月至2015年11月的租金123165元。欧格公司为此提供了其与美斯乐公司签订的《电费转扣协议》，该协议中约定自2013年8月起，每月在租金中扣除7245元电费。美斯乐公司对该协议的真实性没有意见。《厂房、宿舍租赁合同》中约定2014年7月1日至2017年6月30日每月租金87600元，欧格公司在此期间，每月已向美斯乐公司支付租金80355元至2015年11月。故对于美斯乐公司的该项诉讼请求，不予支持。
根据美斯乐公司与欧格公司、贝豪公司的陈述，一审法院确认欧格公司已于2015年12月29日搬离涉案厂房、宿舍，涉案厂房、宿舍于2015年12月30日被美斯乐公司锁住大门。欧格公司应向美斯乐公司支付租金至2015年12月29日。欧格公司已向美斯乐公司支付租金至2015年11月，还应向美斯乐公司支付租金75170元（80355元÷31天×29天）。对于超出部分，不予支持。关于滞纳金，因欧格公司违反合同约定，不按时向美斯乐公司支付租金，欧格公司应按照合同约定向美斯乐公司支付滞纳金。欧格公司拖欠的租金为75170元，应在2015年12月5日前向美斯乐公司支付，故欧格公司应从2015年12月6日起，按照每日千分之二的标准向美斯乐公司支付滞纳金至付清之日止。
《厂房、宿舍租赁合同》中约定贝豪公司作为梁宏丽（或实际使用租赁物的第三方）履行本合同项下的全部责任向美斯乐公司提供连带责任保证，故美斯乐公司要求贝豪公司对欧格公司就上述合同中约定由欧格公司承担的义务承担连带保证责任，合法有据，予以支持。
因欧格公司迟延向美斯乐公司支付2015年12月的租金，违反合同约定，欧格公司要求退回履约保证金12万元，而美斯乐公司不愿退回，欧格公司的该项诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。关于资金占用费，欧格公司违反了合同约定，其要求美斯乐公司支付资金占用费，于法无据，不予支持。
欧格公司要求美斯乐公司赔偿其装修残值损失，并提供了收款收据、发票、设备销售合同、售货合同、空调买卖合同等证据拟证实其主张。根据欧格公司提供的证据，欧格公司进行的装修包括购买设备，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。”该部分物品不属于已经形成附合的装饰装修物，且欧格公司明确对于涉案厂房、宿舍的装修残值不申请鉴定。欧格公司虽提供了（2015）粤广广州第232913号《公证书》拟证实其搬离涉案厂房前，涉案厂房的状况，但该公证书于2015年12月24日作出，欧格公司向美斯乐公司发出的解除合同通知书中亦明确其于2015年12月29日将涉案厂房、宿舍返还给美斯乐公司。该份公证书无法证实欧格公司搬离涉案厂房时，涉案厂房的状况。故欧格公司提供的上述证据不足以证实其装修残值的价值。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院分别按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；”欧格公司违反合同约定，且美斯乐公司无法利用，亦不同意利用。除电房改造外，由此导致的装修损失应由其自行承担。美斯乐公司称，其若继续使用涉案厂房就可以使用电房，而欧格公司提供证据证实其已为改造电房支付了10万元，一审法院酌定，美斯乐公司向欧格公司支付8万元。
关于律师费，欧格公司违反合同约定，其要求美斯乐公司承担律师费，没有事实和法律依据，不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2016年11月11日作出如下判决:一、解除广州美斯乐鞋业有限公司与被告广州欧格化妆品有限公司的租赁合同关系；二、广州欧格化妆品有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广州美斯乐鞋业有限公司支付租金75170元；三、广州欧格化妆品有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广州美斯乐鞋业有限公司支付违约金280000元；四、广州欧格化妆品有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广州美斯乐鞋业有限公司支付滞纳金（滞纳金以75710元为本金，自2015年12月6日起，按照每天千分之二计算至付清之日止，滞纳金以不超过本金为限）；五、广州美斯乐鞋业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广州欧格化妆品有限公司支付80000元；六、佛山市南海贝豪生化科技有限公司对上述第二、三、四项判项中确定的民事责任承担连带责任；七、驳回广州美斯乐鞋业有限公司的其他诉讼请求；八、驳回广州欧格化妆品有限公司的其他反诉请求。一审案件受理费16486元，反诉案件受理费7440元，诉讼保全费5000元，共计28926元，由广州美斯乐鞋业有限公司负担14362元，由广州欧格化妆品有限公司、佛山市南海贝豪生化科技有限公司负担14564元。
二审期间,各方没有提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。
另查明：一审期间，欧格公司提供的广州市花都环境保护局于2016年3月25日向欧格公司发出的《关于依申请政府信息公开告知书》载明“根据广东省人民政府2011年5月27日《关于同意调整广州市饮用水源保护区区划的批复》（粤府函[2011]162号），2012年6月1日起至2015年12月31日期间广州市花都赤坭镇赤坭大道中69号，属于位于花都巴江水厂、炭步水厂的水源保护区内的准保护区区域……根据《中华人民共和国水污染防治法》（2008年修订）第六十条和《饮用水水源保护区污染防治管理规定》（2010年12月22日修正版）第十二条第三款，禁止在饮用水水源准保护区内新建、扩建对水体污染严重的建设项目；改建建设项目，不得增加排污量。该地址能否开办排污型的化妆品生产企业，请相关企业根据《中华人民共和国环境影响评价法》的相关要求，编制环境影响评价报告文件，报有审批权的环境保护行政主管部门审批来判断”。欧格公司提供的2015年12月30日就该公司劳动合同关系的处理所作《会议纪要》中载明：“1、东方晓发言：受欧格公司委托，现与各位召开本次会议。由于欧格公司厂区处于广州市水源保护地，一直不能通过环评，厂区不具备化妆品生产企业的功能、用途，欧格公司从2015年12月1日起就完全停产、停业…2、杨锦良发言：我是保安领班，从一开场，进设备，还没有生产时就入职欧格公司。隔壁和信工厂有有毒污水流出，安监过来检查发现了，看我们是化妆品生产企业，就不准我们公司生产，后来，老板就只好先把设备搬出去了，不再生产。当时的保安包括现在与会的其他四个保安都知道这种情况…”。
广州市花都环境保护局2013年2月28日向欧格公司发出的《听证告知书》载明“你（单位）于2013年2月28日在我局的执法检查中因投入正式生产至今未办理环保相关手续的行为，违法了《建设项目环境保护管理条例》的规定，依据《建设项目环境保护管理条例》之规定，本局将对你单位作出停止生产并处罚款的行政处罚。根据《中华人民共和国行政处罚法》第四十二条之规定，你（单位）有权要求我局举行听证……”，该局作出的《建设项目环境保护管理现场检查记录》载明现场检查存在“建设项目未（重新）报审环境影响报告”、“建设项目未办理手续即于2012年8月22日投入实物试运行”的情况，现场处理决定为责令欧格公司立即停止生产。
本院认为:本案二审的争议焦点在于:一、欧格公司主张涉案租赁物不符合合同约定用途的主张是否成立；二、涉案《厂房、宿舍租赁合同》未能继续履行的责任在于欧格公司还是美斯乐公司以及违约责任的承担问题；三、贝豪公司在本案中应否承担连带责任。
关于争议焦点一。根据不动产登记簿查册表的记载，涉案厂房、宿舍所在土地性质、实际用途均是工业用途，涉案《厂房、宿舍租赁合同》约定“‘租赁物’只能用于工业用途，由乙方开办设立‘广州欧格化妆品有限公司’，乙方应按广州市花都区政府的规划合法使用‘租赁物’”，即涉案租赁物核定的用途与合同中约定的使用用途一致。欧格公司提供的《听证告知书》、《建设项目环境保护管理现场检查记录》反映出该公司被责令停产的原因是未办理相关环保手续便投入生产，该公司提供的《关于依申请政府信息公开告知书》中并无明确涉案厂房不得用于开办化妆品企业或进行化妆品生产，故欧格公司主张涉案租赁物因位于水源准保护区而无法实现化妆品生产的合同目的依据不足，本院不予支持。
关于争议焦点二。欧格公司称美斯乐公司自2015年12月13日起不断采取骚扰、强闯、偷入、锁门、堵路等方式占有、控制租赁物，造成其无法正常使用涉案租赁物，并主张美斯乐公司于2015年12月29日强行收回涉案租赁物，然而从欧格公司提供的2015年12月30日《会议纪要》所反映的内容来看，欧格公司自称2015年12月1日起就完全停产、停业，且该公司工作人员称该公司在2015年12月29日之前已经将设备搬出涉案租赁物，上述内容反映出欧格公司自2015年12月1日开始已经没有正常经营并且开始撤出涉案租赁物，欧格公司无充分证据证明其因美斯乐公司的原因无法正常使用涉案租赁物，无充分证据证明其搬离涉案租赁物得到美斯乐公司同意以及美斯乐公司强行收回租赁物，该公司关于涉案《厂房、宿舍租赁合同》因美斯乐公司违约而提前解除的上诉理由依据不足，本院不予支持。欧格公司停产、停业、搬离设备等行为已充分表明该公司已无意愿继续使用涉案租赁物以及履行涉案《厂房、宿舍租赁合同》，该公司单方撤场且在租赁期限尚未届满的情况下向美斯乐公司发出《解除合同通知书》要求解除合同构成违约。涉案《厂房、宿舍租赁合同》因欧格公司违约而提前解除，欧格公司关于该公司无需承担违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。欧格公司并无支付2015年12月份的租金，欧格公司实际使用涉案租赁物至2015年12月29日，一审法院判令欧格公司支付至2015年12月29日止的租金以及滞纳金并无不当，本院予以维持。
关于争议焦点三。涉案《厂房、宿舍租赁合同》因欧格公司违约而提前解除，欧格公司要求美斯乐公司返还履约保证金、资金占用费、赔偿装修残值、调查费、律师费的上诉理由不能成立，本院不予支持。欧格公司单方撤场后，美斯乐公司于2015年12月30日实际收回场地，美斯乐公司并无充分证据证明其实际损失，一审法院酌情调整违约金为28万元并无不当，本院予以维持。根据《厂房、宿舍租赁合同》的约定，贝豪公司就梁宏丽（或实际使用租赁物的第三方）履行本合同项下全部责任向美斯乐公司提供连带责任保证，一审判决贝豪公司对欧格公司应支付的租金、违约金以及滞纳金承担连带责任并无不当，贝豪公司关于其不应承担任何责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人美斯乐公司、欧格公司、贝豪公司上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25564元，由广州美斯乐鞋业有限公司负担11000元，广州欧格化妆品有限公司、佛山市南海区贝豪生化科技有限公司共同负担14564元。
本判决为终审判决。
审判长 李 静
审判员 张 怡
审判员 余 盾
二〇一七年七月十二日
书记员 甄雪皓
游瑞娜