湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂05民终1623号
上诉人（原审被告）：湖北宜化置业有限责任公司。
法定代表人：许本华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：蒋永学，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：古剑。
委托诉讼代理人：袁园，湖北群晖律师事务所律师。
原审第三人：宜昌住房公积金管理中心。
法定代表人：江永，该中心主任。
上诉人湖北宜化置业有限责任公司（以下简称宜化公司）因与被上诉人古剑、原审第三人宜昌住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）商品房销售合同纠纷一案，不服宜昌市伍家岗区人民法院（2015）鄂伍家岗民初字第01285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
宜化公司上诉请求：撤销宜昌市伍家岗区人民法院（2015）鄂伍家岗民初字第01285号民事判决，发回重审或依法予以改判。事实及理由：1、双方补充协议第八条第5项约定属双方真实意思表示，古剑已丧失解除权。2、一审既支持古剑的违约金主张又支持实际损失、利息等，超出了古剑的实际损失数额。
古剑辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。
公积金中心经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。
古剑向一审法院起诉请求判令：1、解除古剑与宜化公司之间的合同；2、宜化公司立即返还古剑购房款499889元，并按银行同类贷款利率支付利息53988元（以购房款499889元为基数，按同期银行贷款利率计算自2013年9月至2015年9月）；3、宜化公司支付延期交房期间租房租金损失15000元；4、宜化公司按照购房款10%向古剑支付违约金49988.9元；5、宜化公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2012年11月10日，古剑与宜化公司签订了《宜昌市商品房买卖合同》，该合同约定将宜化公司投资建设的位于宜昌市城东大道96号名为宜化山语城7号楼2单元25层022502号房（建筑面积为98.21平方米，每平方米5090元）以总金额499889元的价格出售给古剑，古剑以贷款方式付款，宜化公司应当在2014年9月30日前将商品房交付给古剑使用。该合同第十条关于“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起1天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”同时双方在附件六《合同补充协议》的第八条第5项约定：“按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。”当日，古剑向宜化公司支付了购房首付款150889元。2013年8月1日，古剑与公积金中心签订了《贷款（抵押）合同》，古剑为筹集本案所购房屋房款而向该中心借款148000元，分12年按等额本息方式还款（利率为基准利率）。2013年9月20日，古剑将从公积金中心贷出的资金148000元以及自筹资金201000元支付给宜化公司，此时古剑全额支付完毕购房款共计499889元。后宜化公司未向古剑按合同约定的时间交付房屋，双方协商未果。一审判决同时认定，1、自2013年9月至2015年9月，古剑共向公积金中心支付上述148000元的贷款利息共计12959.09元。
一审法院认为，本案争议的焦点为：1、古剑是否有权解除其与宜化公司所签订的《宜昌市商品房买卖合同》；2、若本案《宜昌市商品房买卖合同》一旦解除，购房款返还以及损失赔偿、违约金支付的问题。
对于焦点一，古剑与宜化公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，故合法有效，双方均应按合同约定享受权利和履行义务。依照合同约定，宜化公司应在2014年9月30日前将符合合同约定的商品房交付给古剑使用，再依照该合同第十条关于“出卖人逾期交房的违约责任”的约定：“（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起1天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。……”表明若宜化公司在2014年9月30日前未向古剑交付房屋，则古剑有权在2014年12月30日之后解除合同。虽然本案附件六《合同补充协议》第八条第5项约定了：“按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。”该补充协议系宜化公司提供的格式合同，用密集较小的字体通篇进行了罗列，并未就限制对方权利的部分采取了合理方式提请对方注意，不能推断古剑在签订合同时已经清楚并理解该协议内容；且该协议中仅约定了古剑在宜化公司违约时行使合同解除权的期限，并未约定宜化公司在古剑违约时行使合同解除权的期限，单方面加重了古剑的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，该条款应认定为无效。故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，古剑只需在双方约定的解除情形发生后行使合同解除权即可。而本案所涉房屋未能按期交付，依约古剑解除合同的条件已经成就，其有权解除本案的《宜昌市商品房买卖合同》。故对于古剑的此项主张，应予支持；对于宜化公司认为古剑超过合同解除期限而丧失了合同解除权的辩论意见，不予认可。
对于焦点二，《宜昌市商品房买卖合同》解除后，购房款返还以及损失赔偿、违约金支付的问题。1、古剑主张曾向宜化公司发出过书面的《退房通知书》，因无宜化公司的签收且宜化公司不予认可，故古剑要求解除合同的书面意见以其起诉时送达至宜化公司为准。按照双方约定，宜化公司应在“解除合同书面通知到达之日起1天内退还全部已付款”，古剑支付的购房款为499889元，故对于古剑主张宜化公司返还其购房款499889元的诉讼请求，予以支持。因古剑与宜化公司之间系商品房买卖合同关系，古剑与公积金中心之间系借款合同关系，古剑与宜化公司之间合同的解除不影响古剑与公积金中心之间合同的继续履行，古剑仍应向公积金中心继续履行还款义务。另外，公积金中心在本案中未提出相关的独立诉讼请求，故对于宜化公司提出的要求将购房贷款148000元直接返还给公积金中心的辩论意见，不予认可。2、因古剑与宜化公司之间《宜昌市商品房买卖合同》的解除导致古剑向公积金中心支付利息的价值不能实现，则该利息应视为古剑的损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，古剑有权要求宜化公司赔偿该损失。现查明，古剑所主张的自2013年9月至2015年9月期间，向公积金中心支付上述148000元的贷款利息共计12959.09元，则对于古剑主张宜化公司赔偿该部分贷款利息损失的诉讼请求，予以支持。另外，古剑向宜化公司支付了除通过公积金贷款148000元以外的购房款351889元，该部分购房款所产生的资金占用损失亦是古剑的损失，故古剑要求宜化公司赔偿其相应的资金利息损失，予以支持。其中，对于古剑于2012年11月10日支付的首付款150889元，应支持古剑主张的自2013年9月1日至2015年9月30日之间按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；对于古剑于2013年9月20日支付的购房尾款201000元，应支持古剑主张的自2013年9月21日至2015年9月30日之间按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。古剑还一并主张租房租金损失，但其提交的证据证明效力有限，不予支持。3、本案双方约定逾期交房解除合同后出卖人“按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”，则本案违约金为4998.89元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，若双方当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；再根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人约定的违约金在造成损失30%以内的不认定为“过分高于造成的损失”而予以支持。因本案双方约定的违约金不超过实际损失的30%，则对于古剑主张宜化公司支付其违约金（在4998.89元范围内）的诉讼请求，予以支持。对于宜化公司关于古剑不能既主张实际损失又主张违约金的辩称，不予认可。基于上述理由，一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、古剑与宜化公司于2012年11月10日签订的《宜昌市商品房买卖合同》予以解除。二、宜化公司于判决生效之日起十日内返还古剑购房款499889元。三、宜化公司于判决生效之日起十日内支付古剑违约金4998.89元。四、宜化公司于判决生效之日起十日内赔偿古剑自2013年9月至2015年9月期间向公积金中心实际支付的贷款利息损失12959.09元；并赔偿其以150889元为基数，2013年9月1日至2015年9月30日期间按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；以及赔偿其以201000元为基数，2013年9月21日至2015年9月30日期间按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。五、驳回古剑的其他诉讼请求。一审案件受理费9989元，由宜化公司负担。
二审中，古剑向本院提交了2014年7月9日涉案楼盘业主与宜化公司沟通会记录，用以印证《关于山语城7-9号楼业主座谈会上三个问题的答复》的真实性。
本院另查明，古剑在一审中向人民法院提交了《关于山语城7-9号楼业主座谈会上三个问题的答复》，内容为：2014年7月9日，宜化公司与14名7-9号楼的业主代表举行了逾期交房问题的座谈会，现就业主代表提出的三个问题答复如下：…7号楼具备交房验收条件12月30日。该答复的原件在一名叫岳名滔的业主（所购房屋为涉案楼盘9号楼1单元502）手上，因其人目前在黑龙江，无法向人民法院提交原件。
本院认为，尽管古剑在一审中仅提交了《关于山语城7-9号楼业主座谈会上三个问题的答复》的复印件，未能提供原件，但从古剑在二审向本院提交的2014年7月9日业主与宜化公司的沟通会记录上看，该记录上有宜化公司副总曹国庆的签名，沟通会记录能够印证《关于山语城7-9号楼业主座谈会上三个问题的答复》的真实性，且本院通过电话（岳名滔电话187××××8211）在宜化公司代理人及古剑均在场的情况下就相关问题向岳名滔进行了询问，其证实《关于山语城7-9号楼业主座谈会上三个问题的答复》的原件在其手上，因其远在黑龙江，而答复的原件又在宜昌，目前无法向人民法院提交。从本院与岳名滔的通话进一步印证了《关于山语城7-9号楼业主座谈会上三个问题的答复》的真实性。因此，对《关于山语城7-9号楼业主座谈会上三个问题的答复》的真实性本院予以认可。依据《关于山语城7-9号楼业主座谈会上三个问题的答复》，在宜化公司对前期逾期交房承诺承担相应违约责任的前提下，双方对交付房屋的时间另行进行了变更（至2014年12月30日），从而导致合同约定的解除权除斥期限起算点亦应相应向后顺延（至2015年3月30日）。同时，虽然本案所涉《合同补充协议》第八条第5项约定买受人未在解除情形发生之日起三十日内行使解除权视为买受人自愿放弃该项合同解除权，但因该补充协议作为宜化公司提供的格式合同，未就限制对方权利的部分采取了合理方式提请对方注意或作明确说明，根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，该条款应认定为无效。本案古剑作为买受人之解除权的除斥期限应依《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十五条第二款的规定确定为一年。古剑在2015年8月请求人民法院解除双方所签合同，并未超过法定的解除合同的期限。对宜化公司主张古剑已丧失合同解除权的上诉理由，本院不予支持。此外，对一审法院判决的违约金、利息等损失，因未超过古剑的实际损失，本院予以维持。对宜化公司主张一审既判违约金又判利息属适用法律错误的上诉理由，本院亦不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9989元，由湖北宜化置业有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 尹为民
审判员 李 平
审判员 关俊峰
二〇一六年八月三十日
书记员 张 娟