浙江省义乌市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）浙0782执异9号
异议人赵红跃。
委托代理人王轩。
委托代理人王诚翊。
申请执行人兴业银行股份有限公司义乌分行。
负责人鲍小龙。
委托代理人鲍江云、曹园林。
被执行人浙江嘉宝化工有限公司。
法定代表人徐松平。
被执行人浙江东风齿轮有限公司。
法定代表人郭金林。
被执行人义乌市海美袜子定型厂。
投资人骆海美。
被执行人徐松平。
被执行人郭金林。
被执行人徐慧敏。
被执行人骆海美。
被执行人骆望程。
被执行人骆昕正。
本院在执行申请执行人兴业银行股份有限公司义乌分行与被执行人浙江嘉宝化工有限公司、浙江东风齿轮有限公司、义乌市海美袜子定型厂、徐松平、郭金林、徐慧敏、骆海美、骆望程、骆昕正金融借款合同纠纷一案中，异议人赵红跃于2017年1月11日提出书面异议，本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。
异议人赵红跃称，异议人与被执行人骆昕正在涉案房产抵押、查封前已签订房屋租赁合同。2000年4月21日，异议人在工商部门注册登记了“金华市婺城区城东大红门服装店”经营服装生意，注册登记的住所地位于金华市后街××号。2003年3月31日，案外人汪新义与骆昕正就上述房租的承租事宜达成合意，并签订了书面的《房屋租赁合同》，约定租赁期限三年，自2003年4月6日至2006年4月5日。在该租赁合同的履行期间，异议人与案外人汪新义在经出租人骆昕正同意后，由异议人继续承租上述房屋从事经营活动，并就上述房屋达成了长期租赁的合意。在上述房屋租赁合同期限届满前，即2006年2月19日，异议人与出租人骆昕正提前就上述房屋的租赁事宜签订了《房屋租赁合同》，约定租期三年，自2006年4月1日至2009年3月31日，异议人在该合同履行期间按时向骆昕正支付了相应租金，同时出租人骆昕正也向异议人出具了相应收条。2006年8月23日，异议人在工商部门将“金华市婺城区城东大红门服装店”的住所地由“金华市后街××号”变更为“金华市兰溪街（××）宾虹路××号东侧××号”，并在工商部门进行了相应的变更登记，领取了营业执照，至今未变更住所地。此后，异议人与出租人骆昕正、房屋共有人丁国玉分别在2009年3月13日、2012年2月27日、2015年2月16日就上述房租的租赁事宜签订了书面《房屋租赁合同》，且每份租赁合同均是在此前合同的期限届满前便已签订，至今仍在上述房屋内从事生产经营。异议人与骆昕正之间的房屋租赁关系从未终止，截止申请之日仍在实际占有、使用上述房屋。异议人自2003年始承租上述房屋从事生产经营活动以来，在合同履行期内均按期支付了相应租金，按时交纳了相应的水、电费。期间，异议人对上述房屋进行了多次的装修装饰以用于从事经营活动。申请执行人办理抵押登记的时间为2013年3月14日，明显在异议人签订租赁合同之后。在异议人合法对上述房屋租赁期间，申请执行人从未至涉案房屋进行实地考察，更未征询过异议人的意见，异议人对申请执行人与骆昕正就上述房屋办理抵押登记毫不知情。异议人与骆昕正之间的租赁合同依法成立，合法有效，依法对上述房产在处置时享有优先购买权。现请求法院：1、依法保护异议人对坐落于金华市宾虹路××号××号、××号房产按合同约定未到期的包括占有、使用等承租权利（即按合同约定至2018年3月30日期间享有的合法承租权）。2、依法确认异议人作为承租人的优先购买权。3、中止对金华市宾虹路××号××号、××号房产的执行。
本院查明，2015年12月9日，本院受理原告兴业银行股份有限公司义乌分行诉被告浙江嘉宝化工有限公司、浙江东风齿轮有限公司、义乌市海美袜子定型厂、徐松平、郭金林、徐慧敏、骆海美、骆望程、骆昕正金融借款合同纠纷一案。同日，本院作出（2015）金义商初字第7879号民事裁定，查封了被告骆昕正所有的坐落于金华市环球春江花园××幢-××层房屋、坐落于金华市宾虹路××号××号、××号房屋。2016年3月15日，本院作出（2015）金义商初字第7879号民事判决。该判决认定本案债务由骆昕正于2013年3月13日以其所有的坐落于金华市环球春江花园××幢-××层房屋、金华市宾虹路××号××号、××号房地产提供最高额抵押担保，抵押担保最高债权数额分别为10932000元、7135200元、7135200元，并于2013年3月14日办理了抵押登记手续。该判决判令：一、被告浙江嘉宝化工有限公司于本判决生效后十五日内归还原告兴业银行股份有限公司义乌分行借款本金人民币2000万元支付利、罚息（自2015年9月21日起按合同约定计付至实际履行完毕之日止）。二、被告浙江嘉宝化工有限公司于本判决生效后十五日内支付原告为实现本案债权支付的律师代理费人民币15万元。三、被告浙江东风齿轮有限公司、义乌市海美袜子定型厂、郭金林、徐慧敏、骆海美、骆望程对上述款项在最高额人民币800万元范围内承担连带清偿责任。四、被告徐松平对上述第一、二项债务在最高额人民币2000万元范围内承担连带清偿责任。五、原告兴业银行股份有限公司义乌分行就上述第一、二项债务对被告骆昕正所有的坐落于金华市环球春江花园××幢-××层房屋【房产证：金房权证婺字第××号，土地证：金市国用（2007）第1-××号，最高额10932000元】、金华市宾虹路××号××号房地产【房产证：金房权证婺字第××号，土地证：金市国用（2001）第××号，最高额7135200元】、金华市宾虹路××号××号房地产【房产证：金房权证婺字第××号，土地证：金市国用（2001）第××号，最高额7135200元】享有优先受偿权。判决生效后各被告未履行，原告于2016年10月10日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行。2016年11月8日，本院作出(2016)浙0782执9593号腾空公告，要求被执行人骆昕正于2016年11月30日前将金华市环球春江花园B7幢-1-2层房地产、金华市宾虹路××号××号、××号房地产内的物品腾空，逾期仍不履行本案债务，又不自觉腾空，本院依法强制腾空。2016年11月23日，本院作出(2016)浙0782执9593号执行裁定，拍卖被执行人骆昕正所有的位于金华市环球春江花园B7幢-1-2层房地产、金华市宾虹路××号××号、××号房地产。
根据异议人赵红跃提供的证据材料，2006年2月19日、2009年3月13日、2012年2月27日、2015年2月16日，异议人赵红跃（乙方）与被执行人骆昕正（甲方）分别签订房屋租赁合同，约定甲方将位于福泰隆广场××楼东侧××号、××号营业用房约116平方米出租给乙方，租赁期限均为三年，分别为2006年4月1日起至2009年3月31日止、2009年4月1日起至2012年3月31日止、2012年4月1日起至2015年3月31日止、2015年4月1日起至2018年3月30日止，合同同时对租金及其支付方式，甲、乙双方义务，违约责任等内容进行了约定。异议人赵红跃同时提供个体工商户营业执照（副本）、税务登记证（副本）、“金华市婺城区大红门服装店”工商登记及变更登记情况各一份，证明异议人于2000年4月21日注册成立“金华市婺城区大红门服装店”、该服装店于2006年8月23日住所地变更为“金华市兰溪街（××号）宾虹路××号东侧××号”、该服装店至今仍在“金华市兰溪街（××号）宾虹路××号东侧××号”正常经营的事实；提供房屋租赁合一份、建设银行个人活期明细查询单、金华银行对账单明细查询单各一份、收条十七份，证明异议人自2003年便与骆昕正达成承租涉案房屋合意、异议人在承租期间均已按时支付付清了相应房租、异议人每次均在房屋租赁合同期限届满前提前与骆昕正、丁国玉达成继续租赁合意，租赁合同期限从未届满、异议人至今仍合法承租涉案房屋从事正常经营活动的事实；提供“金华市婺城区大红门服装店”2016年2月-2016年12月期间的电费交款凭证十二份，证明异议人合法承租涉案房屋并在承租期间按时交纳房屋电费的事实；提供浙江福泰隆控股集团有限公司出具的证明一份，证明异议人自2003年便承租涉案房屋、异议人自承租以来按期支付涉案房屋电费的事实。
本院认为，本案争议的焦点是涉案房屋上申请执行人设立抵押权与异议人设立租赁权的时间先后，异议人现有租赁权是否可以对抗抵押权的问题。申请执行人于2013年3月13日已对金华市宾虹路××号××号、××号房地产设定抵押，并于同年3月14日办理了抵押登记手续，故异议人提供的五份《房屋租赁合同》中关键的为异议人赵红跃与被执行人骆昕正于2012年2月27日、2015年2月16日签订的两份合同。2012年2月27日，双方签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2012年4月1日至2015年3月31日，即该《房屋租赁合同》的租赁期限至2015年3月31日结束。2015年2月16日，双方再次签订《房屋租赁合同》，约定的租赁为2015年4月1日至2018年3月30日，该《房屋租赁合同》的租赁期限自2015年4月1日开始。上述两份《房屋租赁合同》系两次不同租赁期限的独立的租赁行为，两者并不存在相互补充关系，而申请执行人于2013年3月13日已对金华市宾虹路××号××号、××号房地产设定抵押，并于同年3月14日办理了抵押登记手续。该抵押权设定于异议人与被执行人2012年2月27日签订的《房屋租赁合同》租赁期间，2015年2月16日签订的《房屋租赁合同》租赁期限开始之前。即异议人对金华市宾虹路××号××号、××号房地产现享有的租赁权系在申请执行人设定抵押之后所取得。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，异议人现享有的租赁权不得对抗本案申请执行人，异议人的异议理由不能成立，依法应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下：
驳回异议人赵红跃的异议。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向浙江省义乌市人民法院提起诉讼。
审 判 长 刘苏英
审 判 员 龚旭明
审 判 员 陈建清
二〇一七年二月十日
代书记员 王 蓓