广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛城法民二初字第622号
原告满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司。住所地广东省佛山市禅城区汾江中路***号创业大厦**楼*********单元。注册号440600500002699。
法定代表人温兆强，总经理。
委托代理人黎秀丽，广东金舵律师事务所律师。
被告丁满菊，女。
原告满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司诉被告丁满菊居间合同纠纷一案，本院于2014年7月9日受理后，适用简易程序，由代理审判员郑泽霞独任审理，后因案件审理的需要，本案转为适用普通程序，由审判员张必成担任审判长，与代理审判员郑泽霞、人民陪审员梁丽仪组成合议庭进行审理。本案于2014年10月27日公开开庭进行审理。开庭时，原告委托代理人黎秀丽依法出庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告委托原告代理购买位于广东省佛山市禅城区福华路15号2801房，并向原告出具《买卖代理费支付承诺书（买方）》，约定：如原告成功促成业主与被告达成买卖合同，被告同意向原告支付房地产咨询及买卖代理费28500元；每逾期一日按总金额的千分之五支付直至全部支付完毕之日止；提前终止买卖不影响本代理费的支付。经原告促成，原告、被告与业主三方于2014年1月7日就买卖上述物业签订《房地产买卖合同》，约定：成交价为95万元，原告已促成被告与业主签订买卖合同，被告应向原告支付之房地产咨询及买卖代理费，被告已知悉并同意按《买卖代理费支付承诺书（买方）》执行等。原告已成功促成被告与业主签订买卖合同，按约定被告应向原告支付房地产咨询及买卖代理费28500元，但被告至今仍欠14000元。因此，为维护原告的合法权益，请求判令：1、被告向原告支付房地产咨询及买卖代理费14000元，违约金12390元（从2014年1月7日起暂计至2014年7月3日，从2014年7月4日起至被告清偿完毕止，继续以每日按欠付金额的千分之五给付违约金予原告，以本金14000元为限）；2、本案诉讼费由被告承担。
被告未作答辩，在诉讼中未举证。
原告举证：
1、原告营业执照、组织机构代码证、被告身份证，证明原、被告主体资格。
2、《买卖代理费支付承诺书（买方）》，证明被告委托原告代理购买案涉房产，并向原告承诺如原告成功促成卖方与被告达成买卖合同，被告同意支付28500元中介费，违约金标准是每日按欠付金额的千分之五计算；提前终止买卖不影响代理费的支付。
3、《房地产买卖合同》，证明经原告促成，卖方已与被告达成买卖合同，原告已居间成功，按约定被告应向原告支付中介费28500元。
4、房地产权证，证明交易时案涉房产的产权情况。
5、解约通知书，证明由于被告违约导致交易失败，卖方单方解除买卖合同，本次交易失败是由于被告违约而造成。
6、催款通知书及快递单据，证明原告发函向被告追讨欠付的中介费，但被告拒付。
被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩权及举证、质证的权利；原告提交了证据的原件供本院核对，证据的来源合法、内容真实，与本案具有关联性，能够证明案件的事实，对原告证据的效力本院予以确认。
依据采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：
2014年1月7日，原、被告签订《买卖代理费支付承诺书（买方）》，由被告向原告作出承诺，如下：本人委托贵司代理购买位于佛山市福华路15号2801房的房产。贵司在此过程中为本人提供了详尽的房地产咨询，包括房地产市场行情、房屋买卖过户及抵押贷款的程序、手续、发生费用等方面的咨询，并代表本人与卖方进行反复磋商、议价。鉴于贵司提供的上述服务及《合同法》规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”，如贵司成功促成卖方与本人达成买卖合同，本人同意于签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费共为28500元，否则须自签订本合同之日起每日按总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本代理费的支付。…
同日，被告（买方）、案外人林艳秋、雷晓青（卖方）与原告（经纪方）三方签订《房地产买卖合同》，内容：买卖双方均独家委托经纪方提供居间服务，现买卖双方已就买卖佛山市福华路15号2801房的所有交易条件达成一致，经自愿协商一致，达成协议如下：第一条交易背景：…买方已仔细查看该物业现状且并无异议，在签署本合同前，已向卖方清楚了解交易物业的状况、产权，自愿购买交易物业；第二条物业情况：该物业建筑面积为165.48平方米…该物业之成交价为95万元；第三条付款方式：买卖双方同意按一次性付款的方式收付房款…；第四条税费承担方式：买卖双方约定之交易税费缴付方式为买卖双方各自承担；…第七条违约责任：…4、经纪方已促成买卖双方签订本合同（即《买卖代理费支付承诺书》所指之《房地产买卖合同》），买卖各方应向经纪方支付之房地产咨询及买卖代理费，买卖双方均已知悉并同意按《买卖代理费支付承诺书》执行。买卖双方解除或终止本合同、自行办理或委托其他任何第三方办理涉案房屋交易过户手续的，不影响咨询及买卖代理费支付。买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业成交价的3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退。买卖双方违约的，应按《买卖代理费支付承诺书》向经纪方连带支付应付而未付的咨询及买卖代理费。…
2014年4月22日，原告向被告发出通知书，内容：被告于2014年1月7日通过原告的中介服务交易位于广东省佛山市禅城区福华路15号2801房物业，并签署了《房地产买卖合同》、《买卖代理支付承诺书（买方）》，约定于签订合同当天支付房地产咨询及买卖代理费28500元，但至今仍欠14000元未付。现发函要求被告立即履行付款义务，按合同约定支付中介服务费。…
2014年4月25日，卖方向被告发出解除合同通知书，因被告未能按合同约定的期限支付首期款和办理交易过户的手续，已逾期超过十天仍未履行，已构成违约，致使交易无法进行，买卖合同目的无法实现，现要求解除与被告于2014年1月7日签订的《房地产买卖合同》并另行出售该物业。
庭审中经询问，原告称涉案房地产咨询及买卖代理费系按物业成交价3%计算，未向卖方收取房地产咨询及买卖代理费。被告于2014年1月8日向原告支付14500元，尚欠14000元未支付，遂原告提起诉讼。
另查明：原告的经营范围为房地产中介服务、物业租赁，提供房地产及其相关行业的信息咨询、市场推广。
本院认为，本案属居间合同纠纷。原告、被告与案外人林艳秋、雷晓青签订的《房地产买卖合同》、原、被告之间签订的《买卖代理费支付承诺书（买方）》均系各方真实意思表示，与法律法规不相悖，合法有效，应依约履行。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。据此，居间合同中居间人的主要义务是为他方报告订约机会或提供媒介。本案中，原告依约向被告提供了媒介服务，并促成被告与房屋所有权人的合同成立，原告的居间行为已经完成。依据讼争《房地产买卖合同》第七条关于“…4、经纪方已促成买卖双方签订本合同（即《买卖代理费支付承诺书》所指之《房地产买卖合同》），买卖各方应向经纪方支付之房地产咨询及买卖代理费，买卖双方均已知悉并同意按《买卖代理费支付承诺书》执行…”的约定，因原告已成功促成被告与房屋所有权人签订《房地产买卖合同》，则《买卖代理费支付承诺书（买方）》所约定的被告支付买卖代理费的条件已经成就。因此，原告要求被告支付居间报酬合法有据。对于中介服务费的数额，依照《中华人民共和国价格法》第十二条“经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施”及《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》第六条“房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.52.5％计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3％”的规定，其房屋买卖代理收费标准，是指向房屋买卖双方合计收取的总的费用标准。如前本院查明的事实，《房地产买卖合同》已明确约定涉案居间服务系独家代理，则原告共应收取的中介服务费为28500元（950000元×3%）。因原告未向案外人林艳秋、雷晓青收取中介服务费，现原告主张向被告收取中介服务费14000元（28500元14500元），并未超出法律规定的范围，本院依法予以支持。
关于违约金的问题。被告在约定的期限内未支付居间报酬，该行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原、被告虽于《买卖代理费支付承诺书（买方）》中约定“如贵司成功促成卖方与本人达成买卖合同，本人同意于签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费共为28500元，否则须自签订本合同之日起每日按总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止”，但是原告作为居间合同的中介方，其在提供服务后，基于该合同所获得预期利益是委托方支付的居间报酬，原告主张从签订上述合同之日起每日按总金额的千分之五计算违约金显然超出了合同的预期利益，该条款所约定的违约金明显加重了被告的责任，有违公平原则。原告因被告的违约行为所遭受的损失仅为居间报酬及逾期支付该报酬的利息，故本院酌定被告应从签订《房地产买卖合同》的次日即2014年1月8日起按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息损失。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、被告丁满菊应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司支付居间报酬14000元及利息（以14000元为本金，自2014年1月8日起至判决确定给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；
二、驳回原告满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费460元，由被告丁满菊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 张必成
代理审判员 郑泽霞
人民陪审员 梁丽仪
二〇一四年十月二十七日
书 记 员 林嘉敏
附适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第四百二十四条：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条：居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。