贵州省遵义县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）遵县法民初字第3191号
原告雷小柱，男，1977年10月5日出生，汉族，贵州省遵义市汇川区人。
委托代理人宋兆胜，贵州名城律师事务所律师。
被告遵义中山房地产开发有限公司（以下简称中山房开公司）。
法定代表人张建生，公司董事长。
委托代理人朱承强，贵州崇尚律师事务所律师。
委托代理人杨永涛，男，公司职工。
原告雷小柱诉被告遵义中山房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由助理审判员苟亚宇公开开庭进行了审理。原告雷小柱及其委托代理人宋兆胜，被告遵义中山房地产开发有限公司的委托代理人朱承强、杨永涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告雷小柱诉称：我和被告于2012年8月20日签订了《商品房买卖合同》，约定由我购买龙坑镇共青社区南湖之春4栋2单元1层1号商品房，合同签订后我按约定向被告交纳了购房款273,969.00元及维修基金5,913.00元。按照合同约定房屋交房时间是2013年12月30日前，被告逾期未交房，后我向被告提出退房申请，但被告并未退还我已付款也未能交付房屋给我。我根据《商品房买卖合同》第十一条、第十三条的约定，现诉至法院请求：1、解除我和被告于2012年8月20日签订的《商品房买卖合同》；2、由被告返还我已交纳的购房款273,969.00元和维修基金5,913.00元，并支付违约金5,597.64元；3、案件受理费由被告承担。
被告遵义中山房地产开发有限公司辩称：我公司和原告签订《商品房买卖合同》属实，原告支付的购房款及维修基金数额属实。我公司不同意解除《商品房买卖合同》，该房已办理合同备案登记，房屋处于报请验收阶段，已经符合交房条件，没有交付是因为我公司被列为问题房开。对原告诉请的违约金，我公司认为过高，根据《商品房买卖合同》第十三条第2款约定违约金是有限额的，维修基金实际上是房管局收取的，所以不应作为本案计算违约金的基数。
经审理查明：原告雷小柱和被告中山房开公司于2012年8月20日签订《商品房买卖合同》，约定由原告雷小柱以分期付款方式购买龙坑镇共青社区南湖之春4栋2单元1层1号商品房，房屋总价款为273,969.00元。合同签订当日原告雷小柱向被告中山房开公司交纳了购房款164,969.00元及维修基金5,913.00元，2012年12月10日原告雷小柱又向被告中山房开公司交纳了购房款109,000.00元，至此原告雷小柱的购房款全部付清。2012年9月6日，双方将签订的《商品房买卖合同》在遵义县住房和城乡建设局办理了买卖合同备案登记。《商品房买卖合同》第十一条“交付时间和条件”载明：出卖人应当在2013年12月30日前向买受人交付该商品房；第十三条“逾期交房责任”第1款第（2）项载明：逾期交房超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的百分之二向买受人支付违约金；第十三条“逾期交房责任”第2款载明：出卖人逾期交房违约金不超过已缴购房款的2‰。原告雷小柱诉请的解除权是依据《商品房买卖合同》第十三条逾期交房责任的约定，解除权成立时间是2014年2月1日。
本案审理过程中，被告中山房开公司称该商品房现已符合交房条件，但同时称该商品房处于报请验收阶段，并一直未向法院提供证据证明该商品房具备《商品房买卖合同》约定的交房条件可以交付给买受人。对被告中山房开公司辩称的逾期交房违约金限额，经本院释明，原告雷小柱认为违约金过低申请法院予以调整，原告雷小柱未向法院提供关于被告中山房开公司的违约对其造成损失的相应证据。
上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《收款收据》、《遵义县商品房买卖合同备案登记表》、退房申请等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为：原、被告于2012年8月20日签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，该份买卖合同合法有效，对原、被告具有法律约束力。原告雷小柱按合同约定履行了支付购房款等费用的义务后，被告中山房开公司在约定的交房时间未能按时交房并且至今未能提供该商品房可以交付的证据。双方签订的《商品房买卖合同》中约定出卖人逾期交房超过30日，买受人有权退房，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，原告雷小柱诉请解除《商品房买卖合同》，本院对此予以支持。被告中山房开公司辩称没有交付房屋是因为被列为问题房开并且合同已经备案，但这和本案逾期交房无关，也不属于法定免责事由，被告中山房开公司的这一辩称理由无法律依据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原告雷小柱要求被告中山房开公司返还购房款273,969.00元及维修基金5,913.00元的诉讼请求，本院予以支持。因《商品房买卖合同》中关于逾期交房违约金的限额规定过低，当事人申请本院对逾期交房违约金进行调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，本院酌情认定原告雷小柱因被告中山房开公司逾期交房违约的损失为银行同期同类贷款利息损失，即违约金为12,594.69元[（273,969.00元+5,913.00元）×6.0％（六个月至一年利率）÷12个月×9个月（2014年2月1日-2014年11月1日）]，原告雷小柱关于违约金只起诉了5,597.64元，本院对此予以支持。被告中山房开公司辩称维修基金系房管局收取不应计入违约金基数，既和合同约定不符，也无法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十五条第二款、第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告雷小柱和被告遵义中山房地产开发有限公司于2011年8月20日签订的《商品房买卖合同》。
二、由被告遵义中山房地产开发有限公司向原告雷小柱返还购房款273,969.00元及维修基金5,913.00元。
三、由被告遵义中山房地产开发有限公司向原告雷小柱支付逾期交房违约金5,597.64元。
以上二、三项，限本判决发生法律效力后五日内付清。
案件受理费5,580.00元，减半收取2,790.00元，由被告遵义中山房地产开发有限公司承担。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本；还应在上诉期满后七日内向本院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，则本判决发生法律效力。
本判决书发生法律效力后，权利人可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地的基层人民法院申请强制执行。
代理审判员 苟亚宇
二〇一四年十一月六日
书 记 员 游洪江