广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂0304民初1175号
原告：中国银行股份有限公司桂林分行，住所地：广西桂林市象山区中山中路2号。
负责人：曹耀锋，分行行长。
委托诉讼代理人：程进宝，广君健律师事务所律师，特别授权。
被告：李雪梅，女，汉族，1972年8月21日生，住广西临桂县。
委托诉讼代理人：陈赣民，桂林市维度法律事务所法律工作者，特别授权。
被告：谢志忠，男，汉族，1972年8月21日生，住广西临桂县。
委托诉讼代理人：陈赣民，桂林市维度法律事务所法律工作者，特别授权。
被告：桂林顺鸿房地产开发有限责任公司，住所地：桂林市临桂县临桂镇金水路186号“一品尚城”1#楼。
法定代表人：刘顺喜，执行董事。
原告中国银行股份有限公司桂林分行（以下简称中行桂林分行）与被告李雪梅、谢志忠、桂林顺鸿房地产开发有限责任公司（以下简称顺鸿公司）借款合同纠纷一案，本院于2018年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中行桂林分行委托诉讼代理人程进宝，被告李雪梅、谢志忠及其委托诉讼代理人陈赣民到庭参加诉讼，被告桂林顺鸿房地产开发有限责任公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中行桂林分行向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告与被告李雪梅于2015年5月7日签署的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款抵押合同》（编号：2015年桂中银零西开发房贷字第0113号）；2、请求判决被告李雪梅向原告偿还贷款本金1819487.73元、利息14096.23元、罚息2819.58元（利息及罚息按上述《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款抵押合同》约定暂计至2018年4月23日），此后按上述约定计至被告还清全部借款本息之日止，并向原告支付律师代理费9449元（如发生二审、执行，费用另计），以上合计208313.54元；3、请求判决被告谢志忠、桂林顺鸿房地产开发有限责任公司对被告李雪梅所欠上述贷款本息及费用承担连带清偿责任；4、请求判决原告对位于广西临桂县房屋依法处分所得价款享有优先受偿权；5、请求判决由被告承担本案全部诉讼费用、保全费及相关费用。
事实与理由：2015年5月7日，原告与被告李雪梅、谢志忠、顺鸿公司签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款抵押合同》，约定：被告李雪梅向原告贷款人民币200000元，用于支付其购买的位于广西临桂县房屋购房款，贷款期限120个月，被告李雪梅以上述贷款所购房屋向原告提供抵押担保，被告顺鸿公司为上述贷款提供阶段性连带责任保证。另外，被告谢志忠向原告出具《共同还款承诺书》，自愿对上述贷款本息及费用承担共同还款责任。此后，原告依约向被告李雪梅发放贷款，但被告李雪梅、谢志忠未按期向原告归还贷款本息，截止2018年4月23日尚拖欠贷款本金30089.11元、利息14096.23元、罚息2819.58元未支付。根据《贷款抵押合同》及《贷款抵押合同通用条款》等相关合同条款的约定，被告李雪梅、谢志忠未按期归还贷款本息，原告有权解除合同、宣布贷款本息全部提前到期，要求被告李雪梅、谢志忠赔偿违约损失、承担律师代理费等相关费用，同时对抵押房屋行使抵押权，并由被告顺鸿公司承担本案保证责任。故现原告诉至法院，请求判如所请。
被告李雪梅、谢志忠辩称，1、三位一体的联立合同不得违法解除，根据合同相对性的例外在信贷消费关系中适用的规则可知，本案住房贷款抵押合同是三位一体的联立合同，即购房者和开发商的商品房买卖合同、银行与购房者的借款合同、银行与开发商的保证合同的成立并生效必须以其他合同成立并生效为前提，构成经济上的整体，要解除其中任何一个合同其他两个合同必须解除，否则有违公平原则。具体到本案，由于开发商违约交不了房，如果只解除借款合同和保证合同，不解除商品房买卖合同，购房者显然还不了银行借款，如果解除商品房买卖合同，所有借款和利息及首付款应由开发商承担，购房者不承担银行的还贷义务。因此，根据联立合同理论，购房人、开发商、银行三者之间存在法定的债权让与，开发商不交房时，购房人可依据联立合同或调解书享有的抗辩权对抗贷款人。关联合同之正当性在于保护弱势地位购房人，从《商品房买卖合同司法解释》可知这一立法本意。2、借款人可以请求法院变更合同，暂缓还贷，直至开发商恢复工程建设后继续还贷，期间造成银行逾期利息和罚息的损失应由开发商承担，此即所谓联立合同的法定债权让与。3、借款人已提供担保，银行无权提前收回借款。借款人已将房屋进行抵押担保，开发商进行保证，银行只能主张不安抗辩，要求借款人提供担保既是银行的权利，遵守担保协议也是银行的义务，不能看情势不妙，就想依据格式合同条款解除合同，提前收回借款，虽然约定了加速到期条款，但该约定违法，剥夺了借款人享有的借款期间利益，应确认无效，根据《合同法》的规定，借款人应当按照合同的期限返还借款。借贷双方约定了十年等额本息还款，就应当遵守约定，如果因为开发商无法交房借款人断月供，银行就要解除借款合同明显违反，另，银行享有物保和人保就只能在担保权范围内主张到期债权，实现担保权后不足部分才能另行向开发商主张，在本案联立合同中，担保债权是对三方当事人中守约方的保护，开发商违约交不了房经法院诉讼调解，购房人成为法定债权人，银行成为法定受让人代为取得对开发商的债权，因此，本方不是法定债务人，可以不承担对原告的还款及违约责任。4、原告即诉请解除住房贷款抵押合同，又主张优先受偿权相互矛盾，两者只能择其一，不可能兼得，在商品房买卖合同有效的情况下，住房贷款抵押合同不可能被解除，原告有权在联立合同框架内继续获得本息及向法定责任人主张违约责任。综上，三位一体的联立合同不得违法解除，情势变更，借款人可以请求法院变更合同，借款人已经提供担保，银行物权提前收回借款，原告既诉请解除住房贷款抵押合同，又主张优先受偿权自相矛盾，请法院依法驳回被答辩人的诉请。
被告顺鸿公司未答辩，亦未发表质证、举证意见。
经庭审质证及当事人当庭陈述，本案查明基本事实如下：
2015年1月12日，被告李雪梅向原告提出个人住房借款申请，拟向原告贷款购房。同时，被告李雪梅向原告出具《声明》，表示愿意以房产为贷款作抵押担保；被告谢志忠（与李雪梅系夫妻关系）则签订《共同还款承诺书》，承诺自愿与借款人李雪梅共同承担还款责任。2015年5月7日，原告中行桂林分行与被告李雪梅（借款人、抵押人）、谢志忠（抵押人）、顺鸿公司（担保人）签订了编号为2015年桂中银零西开发房贷字第0113号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款抵押合同》一份。合同约定：原告中行桂林分行向被告李雪梅发放贷款200000元，用于支付其购买位于广西临桂县房屋；贷款期限为120个月；贷款利率为浮动利率方式，以定价日当日适用的中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率为参考；还款方式为按月等额本息还款，被告每月应还贷款本息为1822.54元；如逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。合同后附《个人一手住房贷款抵押合同通用条款》，其内约定（节录）：借款人未按期归还贷款本息的构成合同项下违约，贷款人有权宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同，并要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用；同时可对抵押房屋行使抵押权，并要求保证人承担保证责任。被告李雪梅、谢志忠以其所购买的位于广西临桂县房屋提供抵押担保。同时合同附件一中约定：贷款支付方式为受托支付，放款账户为顺鸿公司在中国银行桂林分行西城开发区支行所开设的00xxxx47账户。合同订立后，李雪梅以借款人、抵押人身份签名确认，谢志忠以抵押人身份签字确认，房产开发商即被告顺鸿公司则以保证人身份在合同上签章，其保证方式为阶段性连带责任保证，即自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续之日并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任。2015年5月12日，原告与谢志忠双方在临桂房产部门办理了涉案房屋的抵押权预告登记手续。
2015年5月12日，中行桂林分行将200000元的贷款转至合同约定的被告顺鸿公司名下账号内。在贷款初期，被告李雪梅尚能按照合同约定按时足额归还贷款本息，但自2016年8月开始，被告李雪梅未按约定偿还贷款本息。截至2018年4月23日，被告李雪梅已拖欠原告中行桂林分行到期贷款本金30089.11元、利息14096.23元、本金罚息1904.99元、利息罚息914.59元。为此原告多次督促被告还款，但被告仍未归还，原告故诉至法院，提出前之诉请。庭审时，被告对拖欠还款时间及金额无异议，但认为未能及时归还贷款本息的原因在于其所购买房屋因开发商违约未能交房所致，要求暂缓支付贷款本息，在交房后再予以归还；被告同时称曾在政府协调下与原告达成暂缓支付贷款本息的约定，但原告对此当庭予以否认。
另查明，2017年3月，被告李雪梅、谢志忠曾将被告顺鸿公司诉至桂林市临桂区法院，要求顺鸿公司继续履行《商品房买卖合同》，并支付延迟交房违约金；该案后经法院调解结案，调解内容为双方继续履行商品房买卖合同，顺鸿公司在2017年7月30日前进场继续施工，2018年1月30日前交付房屋并支付违约金，逾期李雪梅、谢志忠可申请法院强制执行，也可解除双方商品房买卖合同。但至今顺鸿公司未进场继续施工，争议房屋仍未交付，双方商品房买卖合同亦未解除。
再查明，2018年4月28日，原告与广西君健律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托该所律师代理本案一审阶段事务，约定律师服务费为9449元。为此原告支出律师代理费4724.5元（发票金额），其余4724.5元双方约定收到一审判决书后五日内付清。
本院认为，原告中行桂林分行与被告李雪梅、谢志忠、顺鸿公司之间的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款抵押合同》，系各方当事人经平等协商后自愿签订，系各方真实意思表示，其形式及内容均符合相关法律规定，且未违反相关法律强制性、禁止性规定，应为有效的协议，各方均应按合同约定行使相关权利并履行各自的义务。合同签订后，原告依约按时足额向双方指定账户发放了贷款，已全面履行了贷款人义务。而被告李雪梅作为借款方，仅按照合同约定归还了部分贷款本息后就不再还款,其行为已构成违约，按照法律及合同约定，应承担相应违约责任，根据双方合同约定，如借款方（被告方）违反合同约定，贷款方（原告方）可单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，终止或解除合同，并要求借款人归还借款本息、罚息及赔偿因其违约而给贷款人造成包括因实现债权而导致的律师费等相关费用的损失。被告在庭审时抗辩称,顺鸿公司至今未交付诉争房屋，故其现拒绝归还欠款,但购房者与开发商之间的商品房买卖合同关系应受双方商品房买卖合同法律关系调整及约束，与本案所处理的原、被告之间的借款合同关系并非同一法律关系,商品房购销双方之间的合同约定不能对抗第三人，故对被告该辩论意见，本院不予支持。关于被告暂缓还款后的抗辩理由其并未提交相关证据予以证实，且原告对此也当庭予以否认，本院对被告该项辩论意见不予采信。对于原告是否有监管义务的问题，因在本案涉案合同中均并无该方面的相关约定，被告亦未提供证据证实原告对该贷款资金有监管的法定及合同义务，被告该辩论意见缺乏合同及法律依据，本院不予采纳。综上，被告在获得贷款后未能按照合同约定及时支付贷款本息，现原告要求解除双方合同，被告归还全部未到期贷款本金及利息、罚息的诉请符合双方合同约定，依法应予以支持。至2018年4月23日，被告李雪梅尚欠原告贷款本金181948.73元(到期贷款本金为30089.11元)、利息14096.23元、罚息2819.58元未予支付；此欠款金额符合本案事实，亦符合双方合同约定的利息、罚息计算标准，本院予以确认，被告李雪梅应予以归还。原告为实现本案的债权已支出律师代理费4724.5元，根据双方的合同约定，该费用应由被告李雪梅承担，其余4724.5元尚未实际发生，本案不予处理。在原告与被告李雪梅签订本案所涉合同时，被告谢志忠作为李雪梅的配偶自愿承诺与李雪梅共同承担还款责任，因此对于上述李雪梅应承担的还款责任被告谢志忠应共同承担。
对于本案中的抵押担保及保证问题，本案债务进行了房屋的抵押权预告登记，又提供了顺鸿公司的保证。对于房产的抵押担保责任，双方虽在相关部门办理了预购商品房抵押权预告登记，但是，该预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权不动产登记，其实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，以保障预告登记权利人的权益，赋予其预告登记的请求权以物权效力。因此，该抵押权预告登记是办理抵押权登记并设立抵押权的请求权，不产生物权变动效果，仅有预告登记而未完成该登记的抵押合同所担保的主债权无优先受偿的效力。故对原告要求对涉案房屋依法处分所得价款享有优先受偿权的诉请，本院不予支持。而对于被告顺鸿公司的保证责任，因其对本案债务承担的是阶段性连带责任保证，其担保责任至原告收到房屋他项权证时止，但涉案房屋至今未能交付，房屋他项权证更是没有办理；故根据双方合同的约定，被告顺鸿公司作为本次贷款行为的担保人，其保证责任尚不能解除；因此，在本案中，顺鸿公司应对被告李雪梅的上述全部债务承担连带清偿责任。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、一百零八条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零一条、第二百零四条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国银行股份有限公司桂林分行与被告李雪梅、谢志忠、桂林顺鸿房地产开发有限责任公司于2015年5月7日签署的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款抵押合同》（编号：2015年桂中银零西开发房贷字第0113号）；
二、被告李雪梅、谢志忠偿还原告中国银行股份有限公司桂林分行贷款本金181948.73元、利息14096.23元、罚息2819.58元（利息及罚息按上述《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款抵押合同》约定暂计至2018年4月23日，此后按上述约定计至被告还清全部借款本息之日止）；
三、被告李雪梅、谢志忠支付原告中国银行股份有限公司桂林分行律师代理费4724.5元；
四、被告桂林顺鸿房地产开发有限责任公司对本案判决第二、三项承担连带清偿责任；
五、驳回原告中国银行股份有限公司桂林分行其它诉讼请求。
本案适用简易程序审理，诉讼费用减半实收2212元（原告已预交）、保全费1770元（原告已预交），该款由被告李雪梅、谢志忠、桂林顺鸿房地产开发有限责任公司承担。
以上应付款项，义务人应在本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，各方当事人可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费4424元[户名：桂林市中级人民法院；账号：20×××16；开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审判员 李钦毅
二〇一八年八月六日
书记员 谢丽娟