北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0114民初3115号
原告（反诉被告）：谢光甫，男，1968年2月10日出生，汉族，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：杨成，北京劲翔律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张村群，男，1989年2月23日出生，汉族，住北京市昌平区。
被告（反诉原告）：张祖群，男，1986年3月13日出生，汉族，住北京市昌平区。
二被告共同委托诉讼代理人：吴建荣，北京盈科（天津）律师事务所律师。
原告（反诉被告）谢光甫与被告（反诉原告）张村群、张祖群房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谢光甫及其委托诉讼代理人杨成，被告张村群、张祖群及其委托诉讼代理人吴建荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
谢光甫向本院提出如下诉讼请求：1.确认原被告双方于2016年6月21日签订的《房屋及场地租赁合同》无效；2.判令被告腾退房屋并支付自2017年7月1日至房屋腾退之日的房屋占有使用费，每月按1.6万元的标准支付；3.本案诉讼费用由被告承担。后谢光甫在诉讼中撤回其第二项诉讼请求。事实与理由：2016年6月21日，原被告签订《房屋及场地租赁合同》，约定原告将位于北京市昌平区北七家镇白庙村振兴农业种植中心大院内的第三个及第四个库房租赁给被告使用，被告每半年交纳一次租金，每年6月1日前支付。合同签订后，被告始终未按合同约定及时交付租金，原告多次催要未果。2016年10月17日，经昌平区北七家镇平西府派出所民警调解，被告才将半年房屋租金补交完毕，并与原告签订《交款协议书》，约定此后租金交付日期分别为每年6月1日和12月1日。但被告再次拖欠租金，且拒绝搬出，故原告诉至法院，望判如所请。
张村群、张祖群辩称，我方已按照合同约定履行了支付租金的义务，原告也已接受了租金。合同签订后，我方以手机银行转账的方式分别于2016年6月21日、8月17日、8月24日、10月16日和12月28日向被告支付租金3万元、1万元、1万元、2万元和6万元，合计13万元，包括一年租金12万元和押金1万元。按照法律规定，一方履行义务，另一方接受的，合同履行合法有效，因此双方签订的合同应受法律保护。
张村群、张祖群向本院提出如下反诉请求：1.判令谢光甫赔偿财产损失216449元及评估费用1.2万元；2.判令谢光甫赔偿自2016年10月18日至2017年10月19日共12个月的经营损失36万元；3.判令谢光甫返还自2016年12月19日至2017年6月30日的房屋租金31833元及一个月押金1万元；4.谢光甫承担本案诉讼费、交通费及律师费合计1万元。事实与理由：首先，2016年10月17日，谢光甫在张村群、张祖群外出的情况下，私自将张村群、张祖群的所有生产设备和生活物品搬迁至空地，后这批物品经风吹雨打受到严重损害，经有资质的专业评估机构评估，财产损失合计216449元，应由原告承担这部分财产损失及评估费用1.2万元。其次，由于生产设备受损，张村群、张祖群无法按时完成已经在做的工程项目，此前张村群、张祖群每个月营业利润5万元，按每个月损失3万元计算，原告应向被告赔偿2016年10月18日至2017年10月19日共12个月的经营损失36万元。再次，张村群、张祖群已向原告交付一年的房租12万元，而谢光甫将张村群、张祖群财产迁出房屋，并于2017年5月开始出租给其他租户，故张村群、张祖群请求原告返还租金及此前押金1万元。最后，张村群、张祖群聘请了律师，并多次往返于厦门和北京应诉，因此请求法院判令原告承担律师费、交通费和诉讼费等合计1万元。
谢光甫针对反诉答辩称：第一，张村群、张祖群并未按照合同履行义务。根据双方合同及交款协议的约定，张村群、张祖群应在2016年12月1日前支付下半年的租金6万元，若超过7天未缴纳租金，谢光甫有权收回房屋和场地。而本案中，张村群、张祖群直至2016年12月28日才向谢光甫卡中汇款6万元，已超过合同约定的期限。且2016年12月28日张村群、张祖群交纳租金的行为并未经过谢光甫同意，系张村群、张祖群擅自汇入，谢光甫没有能力阻止其汇款行为，不能视为谢光甫接受被告履行的义务。第二，谢光甫不应承担张村群、张祖群财产的损害赔偿责任。谢光甫并未强行将张村群、张祖群的物品搬出房屋，而是经过他们同意才搬动其涉案财产。即使有证据证明涉案物品为谢光甫搬动，财产损害是由雨雪造成，搬动行为本身与张村群、张祖群的财产损失并无必然关系；且张村群、张祖群负有防止损失扩大的义务，而事实是张村群、张祖群并未采取任何止损措施，任由物品露天堆放，该部分财产损失也不应由谢光甫赔偿。此外，评估报告并不能作为本案定案依据，“成新率”与“损失率”两项指标的确定不符合评估准则规定，也并无事实依据，且张村群、张祖群所提交的损失明细与评估报告中的财产明细不符，不排除张村群、张祖群将别处物品搬至涉案场地。第三，张村群、张祖群请求的经营损失并无事实与法律依据。第四，本案为租赁合同纠纷，张村群、张祖群反诉要求的损害赔偿并非因合同无效而造成，故张村群、张祖群的反诉与本案不是同一法律关系，不应当在本案中一并审理。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，根据举证质证情况，本院确认案件事实如下：
1.本案诉争租赁房屋位于北京市昌平区北七家镇白庙村振兴农业种植中心大院内，无规划建设审批手续和不动产权利证书。该院落系谢光甫从案外人处租赁。被告张村群和张祖群系兄弟关系。
2.2016年6月21日，谢光甫（甲方）与张村群、张祖群（乙方）签订《房屋及场地租赁合同》，约定谢光甫将位于大院的第三个和第四个库房租给张村群、张祖群使用，租期自2016年7月1日起到2024年7月1日止，年租金12万元，押金1万元。租金支付方式为每半年一交。合同签订后，张村群、张祖群于2016年6月21日向谢光甫支付3万元，2016年8月17日支付1万元，2016年8月24日支付1万元，2016年10月16日支付2万元。以上为2016年下半年的租金6万元和押金1万元。
3.2016年10月17日，谢光甫（甲方）与张祖群（乙方）签订《交款协议书》，协议约定乙方每年分两次交款，上半年6月1日前交款6万元，下半年12月1日前交款6万元。如果乙方超期不交，甲方有权处理乙方所有物品。
4.2016年12月19日，谢光甫认为张村群、张祖群未按约定在12月1日前交租金，就将张村群、张祖群租赁的两个库房中第四号库房的物品搬至三号库房前的露天空地，并实际占有了四号库房。谢光甫称搬东西经过了张村群、张祖群同意，且张村群、张祖群未按时交纳租金，自己有权处理他们的物品。张村群、张祖群则称谢光甫搬东西未经其许可。被搬离的物品一直在三号库房前露天存放，对此造成的损失应由谢光甫承担责任。
5.2016年12月25日，谢光甫向张村群、张祖群发送《解除合同通知书》，称因张村群、张祖群未按期交纳租金，故双方的租赁合同解除。
6.2016年12月28日，张村群、张祖群向谢光甫银行卡汇款2017年上半年的租金6万元，并继续占有使用三号库房。
7.由于双方对于租赁房屋产生争议，谢光甫将张村群、张祖群诉至法院。诉讼中，张村群、张祖群向本院申请对房屋装修现值损失及物品搬离后原值和现值的损失进行鉴定，本院经摇号确定，委托北京科正资产评估有限责任公司对上述事项进行评估。该公司于2017年8月14日向本院出具评估报告，报告显示装修损失的评估值为42951.55元。对于搬离物品的损失，原被告双方确认由谢光甫搬离的物品，评估报告认定损失评估值为24442.08元；张村群、张祖群指认，但谢光甫不认可由己方搬离的物品，评估报告认定损失评估值为149055元。
8.2017年11月21日，谢光甫（甲方）与张祖群（乙方）又签订一份《解除协议》，内容为“因白庙村南土地腾退，甲方租给乙方房屋及土地，于2017年11月21日合同解除，甲方赔付乙方所有一切费用共计捌万元正，乙方在五日内将乙方所有物品清理干净。房屋、围墙、大门属于公产，乙方不得损坏。甲方先支付乙方伍万元正，剩余补偿款叁万元乙方在搬完后一次性付清。”当日，张村群、张祖群将三号库房腾退。谢光甫称这笔钱是村里给自己的，双方签协议后再无争议。张村群、张祖群称这8万元是村里给的腾退补偿款，所以己方将三号库房腾空，但不代表自己不向谢光甫主张赔偿。嗣后，张村群、张祖群向本院提交一份村干部赵双福出具的《证明》，记载“谢光甫与张祖群于2017年11月21日合同解除，谢光甫退还张祖群35000元房租，赔偿张祖群3000元搬家费，赔偿铁围栏和铁大门7000元，一手唐晓东收购张祖群一间活动房，作价为20000元，一手房东赔付张祖群15000元损失费，共计80000元。（其中包括谢光甫出资45000元，唐晓东出资35000元）。”张村群、张祖群认可该证明的内容，但认为这8万元都是一手房东唐晓东给的，不是谢光甫给的。谢光甫称除了收购活动房的2万元是唐晓东出的，其他6万元其实都应该是村里给自己的，为彻底解决纠纷由大房东给了张村群、张祖群。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，诉争租赁房屋没有合法的规划建设审批手续和产权证书，故双方当事人签订的《房屋及场地租赁合同》应属无效。
本案焦点问题在于合同无效后的后果问题，申言之，在于如何判断原被告2017年11月21日签订《解除协议》的效力。谢光甫认为给张村群、张祖群8万元就是彻底解决双方之间的合同纠纷，张村群、张祖群则认为8万元只是腾退补偿，其他损失谢光甫还应承担。本院认为，合同无效并不影响当事人对于合同纠纷的解决达成一致意见，因此，原被告签订的《解除协议》中关于争议解决即谢光甫支付被告8万元，被告腾退房屋的内容并不违反法律规定，应为有效。双方另一争议是这8万元是否包含所有问题的解决。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。从文本上看，《解除协议》记载的是“甲方赔付乙方所有一切费用共计捌万元正”。从款项构成上看，通过双方均认可的赵双福出具的《证明》，既有“房租”款，也有“赔偿款”，无法理解为仅是村里给的腾退补偿。被告称8万元是大房东唐晓东付的，但大房东与被告并无合同关系，大房东支付被告这些钱也是基于大房东和谢光甫之间的合同关系，且《解除协议》也是原被告双方签的，故从证据上判断，该《解除协议》应视为原被告双方对于合同纠纷的后果、损害赔偿及相互返还达成了一致意思表示，本院予以认可，对于张村群、张祖群的赔偿请求，本院无法支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认谢光甫与张祖群、张村群签订的《房屋及场地租赁合同》无效；
二、驳回张祖群、张村群的全部反诉请求。
本诉案件受理费13400元，由谢光甫负担，已交纳；反诉案件受理费6700元、保全费3813元和评估费12000元，由张村群、张祖群负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 杨 帆
人民陪审员 寇艳荣
人民陪审员 唐险峰
二〇一八年八月十三日
书 记 员 陈 曦