河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0191民初12421号
原告郑州万宁物业服务有限公司，住所地河南省郑州市金水区新寺坡4号院5号楼2单元12号。
法定代表人朱锋斌,总经理。
委托代理人吴会亚，河南译达律师事务所律师。
委托代理人王琼雯，河南译达律师事务所律师。
被告河南司法警官职业学院，住所地河南省郑州市金水区文劳路*号。
法定代表人袁理政，院长。
委托代理人张士平，该学校员工。
委托代理人刘广杰，河南啸谦律师事务所律师。
原告郑州万宁物业服务有限公司（以下简称物业公司）与河南司法警官职业学院（以下简称司法警官学院）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告物业公司委托代理人吴会亚、王琼雯，被告司法警官学院委托代理人张士平、刘广杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告物业公司诉称，2013年原、被告签订《河南司法警官职业学院新校区综合物业服务委托合同》，约定原告为被告提供物业服务，服务期限自2014年3月1日至2015年2月28日，物业服务费按建筑面积收取，收费标准为0.8元/月/平方米，每6个月支付一次；逾期缴纳物业服务费的，被告可以从逾期之日起每日加收应缴费用5‰的滞纳金。根据该份合同附件一“物业构成明细”显示，原告为被告提供的物业服务共为7幢楼，506套房间，10.6万平方米。2014年原、被告又签订《河南司法警官职业学院新校区综合物业服务委托合同》，约定基本内容同上，其中服务期限为3年，自2015年3月1日至2018年2月28日，空置房物业服务费用由被告承担。根据该合同附件一“物业构成明细”显示，原告为被告提供的物业服务共为7幢楼，506套房间，10.6万平方米，违约金10万元。原告自2013年年底为被告提供物业服务，并按照合同履行了合同约定义务，被告支付物业费至2014年8月31日，之后对于其中28套空置房被告即未支付空置房物业费，也未支付因未缴纳空置房物业费产生的滞纳金。综上，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判令被告支付拖欠原告空置房物业费100954.35元（暂计算至2016年5月31日，之后以0.8元/月/平方米继续缴纳至原告提供的物业服务终止）；判令被告支付因拖欠原告空置房物业费产生的滞纳金183766.89元（暂计算至2016年5月31日，之后每日以未缴纳费用总额的5‰继续缴纳滞纳金至全部付清之日）；判令被告支付原告违约金10万元；诉讼费由被告承担。
被告司法警官学院辩称，关于空置房物业费及滞纳金方面均无事实与法律依据：1.被答辩人应证明其所主张的空置房存在及相应面积的事实。这也是民事诉讼法规定的基本举证责任，否则应承担不利的相应法律后果。2.双方所签订的期限为“2014年3月1日至2015年2月28日”的《物业服务委托合同》中并未有约定空置房的问题，更无费用及滞纳金方面的约定，被答辩人依此作为本案中向答辩人索要所谓的物业费用及滞纳金的诉讼请求无事实与法律依据。3.双方所签订的第二份合同中并未具体约定空置房物业费的收费标准，原告所依据的标准无事实与法律依据，并且空置房物业费的收取依照相关法律规定，不应全额收取。尤其是双方并未对空置房物业费用约定有相应滞纳金，被答辩人此项请求也无事实与法律依据。4.被答辩人要求滞纳金的依据基础是双方明确约定有滞纳金的存在、承担及存在上述空置房物业费欠交的事实，如原告不能证明该事实，相应滞纳金就没有相应事实。退一步讲，即便存在滞纳金，该标准也远高于法律约定。
关于违约金条款因违反法律规定而无效。1.本案中违约金同滞纳金实质相同，被答辩人本案中属重复计算。违约金的实质系对违约一方的惩罚及对守约方损失的补充，滞纳金的作用也是同样。其已经要求了逾期支付物业费的滞纳金，不应该再另行要求违约金。2.该违约金数额高达十万元，而该合同所涉每年物业费用总额不过十万元左右，所以该标准严重违反法律规定，应归于无效。3.本案中显示违约金的合同条款系被答辩人制作的格式合同，免除其责任、加重我方责任、排除我方的主要权利，该条款应归无效。《合同法》第四十条明确规定了格式条款无效的情形，被答辩人本案情形显然系格式条款。且在本案合同中所约定的十万元违约金，也仅仅是针对作为物业使用人的答辩人方，权利义务明显不等。试想，物业使用人或甲方的违约主要就是逾期缴纳物业费，物业使用人使用房屋，每年的物业费用无非千余元左右，违约金就高达10万元，以200平方米的房屋为例，如被答辩人所述每平方米每月0.8元，每月物业费160元，每年费用无非共计1920元，一旦逾期，无非几个月未缴纳物业费，就承担违约金10万元的巨款，如此强烈的失衡比例不合理、不合法。
关于被答辩人本案物业合同收费标准没有法律依据。依照物业管理条例及《郑州市物业管理办法》等相关规定，本案所涉违约合同实为前期物业服务合同，应依照政府指导价确定收费标准，被答辩人不能证明本案合同中物业收费标准符合上述标准。
本案中物业费的催缴未进行催缴程序，应予驳回。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条明确规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。也就是说，书面催缴是法定必经的前置程序。被答辩人催要物业费，依法应先进行书面通知的前置程序，而本案被答辩人未进行该程序，其实际所提供的物业服务远未达到合同约定的标准，目前小区内仍是杂草丛生，车辆未画相应停车位，乱停乱放现象严重，影响正常生活，目前小区内业主对被答辩人提供的劣质服务怨声载道。请法院依法驳回原告方于法无据的诉讼请求。
原告物业公司为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：
证据一、被告于2013年签订的《河南司法警官职业学院新校区综合物业服务委托合同》一份，证明原告为被告提供物业服务，服务期限自2014年3月1日至2015年2月28日止。物业服务费用按建筑面积收取，收费标准为0.80元/月/平方米，物业服务费每6个月支付一次。逾期缴纳物业服务费的，被告可以从逾期之日起每日加收应缴费用的5‰滞纳金。原告为被告提供的物业服务共为7幢楼，506套房间，10.6万平方米。
证据二、原被告于2014年签订《河南司法警官职业学院新校区综合物业服务委托合同》一份，证明原告为被告提供物业服务，服务期限为3年，自2015年3月1日至2018年2月28日止。物业服务费用由入住业主按其拥有物业的建筑面积交纳，收费标准为0.80元/月/平方米，被告未按约定支付物业服务费的，每逾期一日，按照未缴纳费用总额的5‰计收滞纳金，直至全部付清之日止，空置房物业服务费用由被告承担。根据该份合同附件一“物业构成明细”显示：原告为被告提供的物业服务共为7幢楼，506套房间，10.6万平方米。违约金10万元。
证据三、被告贴出的《交房通知》和《通知》各一份，河南司法警官职业学院周转房交房流程表一份，证明2014年7月1号，被告已经发出交房通知，以及空置房的收费面积。
证据四、由被告新校区周转房入住业主出具的《业主满意度调查表》、业主朱某出具的《证明》一份、原告收取物业费的《收据》及情况说明一份，证明原告从2014年至2016年一直持续为被告新校区提供物业服务；业主对原告提供的物业服务很满意。
证据五、被告给原告交的物业费票据，证明被告仅于2014年4月16日支付了2014年9月1日之前的教职工周转房物业费5万元给原告。
证据六、原告收取教职工周转房业主物业费《收据》、业主办理入住手续签订的《入户会签单》（复印件）、房源明细各一份。证明已经有483业主入住教职工周转房。其中有5户是后来入住。
证据七、资质证书正、副本各一份，证明原告为三级资质。
上述证据经被告司法警官学院质证认为：
对证据一真实性无异议，对证明目的有异议。该合同中并未显示空置房物业费用由我方承担，也没有空置房屋物业费滞纳金的相关约定。该合同截止日期为2015年2月28日，原告本案中计算在该期间的空置房物业费及相应滞纳金均无事实依据，并且该合同从形式上讲不符合法律规定，没有合同签订日期。另外，该合同所计算的物业费收费标准未经相关政府部门核准，严重违反相关法律规定。
对证据二真实性无异议，对证明目的有异议。1、该合同从形式上讲不符合法律规定，没有合同签订日期。2、合同约定空置房物业费用让我方承担，没有法律依据。3、该合同中未约定空置房物业费的具体收费标准，更未约定空置房物业费产生滞纳金。4、该合同明确约定，公共环境卫生的清洁和保持、保持住宅区内车辆行驶和停泊有序均属原告方基本义务，原告均未做到。5、该合同约定的违约金10万元远超正常标准，依法应无效。
对证据三真实性、证明目的均有异议。该证据仅证明通知交房时间，不能证明房屋实际交付时间，对流程表的真实性请法院依法核实，该流程表是2014年1月7号制作，并且系原告方单方制作，仅能证明2014年1月7号左右的房屋实际使用面积，不能证明其起诉时的所要求的空置房面积，也不能证明其所依据的时间段内不存在另行入住情况。
对证据四真实性、证明目的有异议。1、该组证据中的调查表系原告单方制作，所签人员是否为业主本人签名均无法核实，调差表中多有签署不满意、一般，原告最终计算的满意度比率真实性不得而知。2、对证人证言真实性有异议，证人是否为小区业主有疑问。3、物业费收据真实性有异议，请法院予以核实。
对证据五真实性、证明目的均无异议。
对证据六真实性有异议，证明目的有异议。1、真实性请法院予以核实，但不能证明实际入住人数。2、该组证据中的房源明细系原告单方制作，不能证明原告方证明目的。也不能证明业主实际入住人数，使用面积。
对证据七真实性、证明目的均无异议。
经本院审查认为，证据四中的《业主满意度调查表》、《证明》与本案无关，本院不予采信；原告物业公司所提交的其他证据均客观真实，与本案具有关联性，本院均予以采信。
原告为支持其诉讼请求申请证人朱某出庭，证明物业公司在我们小区提供的物业服务很及时、全面，卫生打扫也十分干净。我从2014年3月29日起，至今在5号楼一单元2楼西户居住。在5号楼一单元2楼西户居住期间，物业服务均由物业公司提供，期间的物业费也都直接交给物业公司财务。
上述证人证言经被告司法警官学院质证认为：证人是否为小区业主有疑问。
经本院审查认为，证人证言与本案无关，本院不予采信。
被告司法警官学院为支持其答辩意见向本院提交如下证据：
证据一、照片六张，证明本案小区内杂草丛生车辆停泊，杂乱无序。
证据二、物价局通知一份，证明有政府指导收费的物业企业其收费标准应经物价局等相关部门予以核准，否则即是违法，而本案原告无以上核准手续。
证据三、2016年9月20日制作的录像视频一份，证明原告所提供的物业服务远未达到双方签订合同所达到的标准。
证据四、问卷调查表198份及调查情况汇总表一份，证明本案所涉一百九十八名业主对原告提供物业服务满意度的评价仅为3.54%。
上数证据经原告物业公司质证认为：
对证据一真实性无异议，证明目的有异议，被告签订合同时照片显示区域无绿化带，是土堆，不能证明被告证明目的。
对证据二真实性、证明目的均有异议，案件涉及小区物业服务合同属前期收费，证据属后期物业服务合同收费。
对证据三真实性有异议，录像不是原始载体属复制件，录像中道路很干净，不存在车辆拥堵的情况，是有序的，只是不整齐，说明我们管理，提供服务是有效的。至于绿化，交接时就是这种情况，现在还在施工，其中无其他杂物，可以证明在现有情况在下原告已尽到最大努力予以维护。视频中的垃圾是因为清理垃圾有固定时间，不能支持被告的证明目的。
对证据四真实性、证明目的均有异议，调查表中的150多户均为未交物业费的住户，所占比例也不到小区住户总数的三分之二，调查表与本案无联系。
经本院审查认为，证据一、二与本案无关，本院不予采信；证据三、四系被告单方制作，且原告提出异议，本院不予采信。
本院依据采信的证据及庭审笔录，确认如下事实：
原、被告签订《河南司法警官职业学院新校区综合物业服务委托合同》（教职工住宅楼部分），约定物业名称为司法警官学院新校区教职工住宅楼、物业类型为住宅楼及其配套，物业服务期限为一年，自2014年3月1日至2015年2月28日（以学院通知房屋交付之日算起），物业服务费为0.8元/月/平方米，每6个月支付一次（从学校通知房屋交付之日起计算），前6个月，由学院统一支付，需在房屋交付之日起1个月内支付物业服务费，教职工需提前60天缴纳下次物业服务费；业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，被告可从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之五滞纳金等。其中物业服务面积为7幢506套10.6万㎡。
原、被告又签订《河南司法警官职业学院新校区综合物业服务委托合同》（教职工住宅楼部分）一份，约定物业名称为司法警官学院教职工住宅楼、物业类型为住宅楼，物业服务期限为3年，自2015年3月1日至2018年2月28日；物业服务费（不包括房屋共用部分、共用设施、设备大修、中修、更新、改造的费用及单项支出300元以上的维修、养护、材料费等）0.8元/月/平方米，一次支付6个月物业服务费（物业服务费采用预收的方式，即先付费再使用），每个缴费周期第一个月的1号至20号缴纳物业费；被告未按约定支付物业服务费的，每逾期一日，按未交纳总额的5‰计收滞纳金，直至全部付清之日；空置房物业服务费用（本合同空置房是指已竣工但尚未出售或者尚未交个物业买受人的物业）由被告负担；被告或物业使用人违反本协议规定属违约，应向原告支付违约金10万元等。其中物业服务面积为7幢506套10.6万㎡。
2014年1月7日，被告司法警官学院向各系、部、处、室发出交房通知，决定于2014年元月13日至19日向教工交周转房钥匙等。
2014年4月16日，被告司法警官学院向原告物业公司支付教职工周转房物业费507921.6元。庭审中，原、被告均认可被告已将物业费付至2014年9月1日。
庭审中，原告称空置房屋28套，包括1栋1单元1层东、西户（185.16㎡、186.23㎡），1栋1单元2层东、西户（186.07㎡、185.68㎡），1栋4单元1层西户（215.21㎡），1栋4单元11层东户（283.05㎡），2栋3单元3层西户（191.26㎡），2栋3单元9层西户（191.7㎡），2栋3单元10层西户（190.57㎡），2栋3单元4层西户（190.42㎡），3栋1单元6层东户（185.01㎡，交房日期为2016年1月6日），3栋2单元2层西户（185.89元，交房日期为2015年11月10日），4栋3单元2层西户（212.12㎡），4栋3单元3层西户（211.03㎡），4栋3单元10层西户（212.55㎡），4栋3单元11层东户（283.79㎡），4栋4单元7层东户（211.98㎡，交房日期为2015年11月4日），4栋5单元2层东、西户（213.19㎡、213.55㎡），5栋1单元1层东、西户（187.13㎡、186.47㎡），5栋2单元6层东户（215.58㎡，交房日期2015年7月19日），5栋3单元1层西户（185.39㎡），6栋2单元6层东户（214.3㎡），7栋1单元4层西户（185.06㎡，交房日期2014年10月10日），7栋1单元5层东、西户（184.54㎡、185.75㎡），7栋2单元5层东户（216.02㎡）。按0.8元/月/平方米计算，截止2016年5月31日，上述空置房物业费为88631.6元（其中有交房日期的5户计算至交房当月月底）。被告称对空置房屋数及期间不清楚。
本院认为，原、被告签订的两份《河南司法警官职业学院新校区综合物业服务委托合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。《物业管理条例》第四十二条第二款规定，已竣工但尚未出售的或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。本案中，被告司法警官学院作为涉案房屋的建设单位，应当向原告支付空置房屋的物业费。两份《河南司法警官职业学院新校区综合物业服务委托合同》均约定，物业服务费按0.8元/月/平方米计算；庭审中，原、被告均认可物业服务费已支付至2014年8月31日；原告称空置房屋28套，包括1栋1单元1层东、西户（185.16㎡、186.23㎡），1栋1单元2层东、西户（186.07㎡、185.68㎡），1栋4单元1层西户（215.21㎡），1栋4单元11层东户（283.05㎡），2栋3单元3层西户（191.26㎡），2栋3单元9层西户（191.7㎡），2栋3单元10层西户（190.57㎡），2栋3单元4层西户（190.42㎡），3栋1单元6层东户（185.01㎡，交房日期为2016年1月6日），3栋2单元2层西户（185.89元，交房日期为2015年11月10日），4栋3单元2层西户（212.12㎡），4栋3单元3层西户（211.03㎡），4栋3单元10层西户（212.55㎡），4栋3单元11层东户（283.79㎡），4栋4单元7层东户（211.98㎡，交房日期为2015年11月4日），4栋5单元2层东、西户（213.19㎡、213.55㎡），5栋1单元1层东、西户（187.13㎡、186.47㎡），5栋2单元6层东户（215.58㎡，交房日期2015年7月19日），5栋3单元1层西户（185.39㎡），6栋2单元6层东户（214.3㎡），7栋1单元4层西户（185.06㎡，交房日期2014年10月10日），7栋1单元5层东、西户（184.54㎡、185.75㎡），7栋2单元5层东户（216.02㎡）。因被告称对空置房屋数量及期间不清楚，故本院对于原告所称上述空置房数量、面积、期间予以采信。截止2016年5月31日，上述空置房物业费为88631.6元（其中有交房日期的5户计算至交房当月月底）；故被告司法警官学院应向原告支付物业费88631.6元。
关于违约金与滞纳金，合同约定违约金为10万元，明显过高，本院根据本案的具体情况等酌定为2万元，滞纳金本院不再支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:
一、被告河南司法警官职业学院于本判决生效之日起十日内向原告郑州万宁物业服务有限公司支付空置房物业费88631.6元；
二、被告河南司法警官职业学院于本判决生效之日起十日内向原告郑州万宁物业服务有限公司支付违约金20000元；
三、驳回原告郑州万宁物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7071元，原告郑州万宁物业服务有限公司负担4598元，被告河南司法警官职业学院负担2473元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 孔 瑛
代理审判员 王世争
人民陪审员 贾共林
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 张亚萍