吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉民终59号
上诉人（一审原告）：王会杰，女，汉族。
委托代理人：韩滨，吉林保民律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：常春，男，锡伯族。
一审第三人：吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司。负责人：宋爱丽，该分公司经理。
一审第三人：国映红，男，汉族。
一审第三人：吉林省大和房地产开发有限公司。
法定代表人：任志刚，该公司总经理。
上诉人王会杰因与被上诉人常春，一审第三人吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司（以下简称国泰分公司）、国映红、吉林省大和房地产开发有限公司（以下简称大和公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省吉林市中级人民法院（2015）吉中民一初字第1号民事判决，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
王会杰一审诉称：王会杰向国泰分公司购买了永吉县口前镇阳光丽景小区4号楼5、6、7、8号网点，双方于2012年9月19日签订商品房买卖合同，并一次性交付了全部购房款。吉林省永吉县人民法院于2013年10月17日作出（2013）永民二初字第25号民事判决，确认买卖合同真实合法有效。王会杰根据售房单位的交房承诺，已对所购房屋装门加锁实际占有，未办理过户登记手续系因暂时客观不能，王会杰对此无过错，王会杰理应对涉案房屋优先取得。常春曾因向吉林市中级人民法院提起另案诉讼而申请将本案涉诉房产查封，常春另案胜诉已经进入执行程序。王会杰作为案外人就涉案争议房屋提出异议，吉林市中级人民法院作出（2014）吉中执外异字第1号民事裁定，驳回了王会杰的异议，并告知王会杰向法院提起诉讼，王会杰因不服该裁定，故提起本案告诉。王会杰诉讼请求：1.判决停止对涉案争议房产的执行。2.由常春承担本案诉讼费用。
常春一审辩称：一、（2013）永民二初字第25号民事判决只是确认买卖合同真实合法有效，并未确认涉案房屋归王会杰所有，也未支持王会杰要求国泰分公司协助办理更名过户手续的诉请。二、常春于2012年10月15日申请查封涉案房屋，2013年10月15日取得生效民事判决并申请法院执行，均在（2013）永民二初字第25号民事判决作出之前，且在王会杰与国泰分公司签订所谓的商品房买卖合同之前。据此，王会杰持商品房买卖协议及确认债权文书，不能对抗法院对涉案房屋的查封。涉案房屋查封之时，王会杰并未办理过户登记，未取得物权。三、王会杰与国泰分公司签订的商品房买卖合同，应为无效。其原因为:1.王会杰与国泰分公司签订商品房买卖合同时涉案阳光丽景小区4号楼并未取得商品房预售许可证，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，应认定买卖合同无效。2.国泰分公司与王会杰以每平方米3000元的价格签订商品房买卖协议，严重损害了包括常春在内的其他债权人的利益，应为无效。四、依据最高人民法院《关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，王会杰没有证据证明在涉案房屋查封前已经支付全部价款并实际占有，此举证责任在王会杰，王会杰举证不能应承担败诉责任。在2014年1月10日的执行异议听证时，王会杰承认当时涉案四套网点还不具备入住条件，该网点也不是国泰分公司交付给王会杰的，是王会杰自行对所购房屋装门加锁。事实上，在对涉案房屋进行查封时，该楼盘并未封顶，也未取得预售许可证，根本无法入户，王会杰至今并未占有使用，且王会杰无法提供一次性交付100万元房款的证据，王会杰购买无预售许可证的房屋，致使不能办理房屋过户手续，王会杰存在过错。永吉县人民检察院作出了永检民控受2015第1号民事监督案件受理通知书，已经决定对2013永民二初字第25号判决进行民事法律监督，即将提起抗诉。综上，请求法院驳回王会杰的诉讼请求。
国泰分公司、国映红、大和公司一审未到庭，亦未提交书面答辩意见。
一审法院查明：常春与大和公司、国泰分公司、国映红民间借贷纠纷一案，因常春申请诉讼财产保全，一审法院于2012年10月15日作出（2012）吉中民二初字第80-1号民事裁定，查封了国泰分公司开发的永吉县口前镇兴华街阳光丽景小区包括涉案网点在内的部分房屋。常春与大和公司、国泰分公司、国映红之间的民间借贷纠纷，一审法院于2013年4月12日作出（2012）吉中民二初字第80号民事判决，确认常春对大和公司、国泰分公司享有债权。大和公司、国泰分公司不服提出上诉，本院于2012年9月9日作出（2013）吉民一终字第92号民事判决，判决驳回上诉、维持原判。因大和公司、国泰分公司未能履行生效判决确定的还款义务，常春申请执行。王会杰在执行过程中就涉案房屋提出异议申请，一审法院作（2014）吉中执外异字第1号执行裁定，裁定驳回了案外人王会杰的异议。王会杰不服，提起诉讼。一审法院于2014年7月10日作出（2014）吉中民一初字第19号民事判决，王会杰不服，提出上诉。本院于2014年12月16日作出（2014）吉民一终字第206号民事裁定，发回本院重新审理。重审过程中，王会杰提交永吉县人民法院（2013）永民二初字第25号民事判决书及吉林市中级人民法院（2014）吉中民申字第91号民事裁定书，用以证明买卖合同合法有效。
另查明，本案涉案房屋于2012年度取得房地产管理部门颁发的预售许可。国泰分公司没有向王会杰交付房屋。
一审法院认为：王会杰的诉讼请求依法应予驳回。理由如下：本案争议的焦点是王会杰作为案外人对执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的权利。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条的规定，人民法院有权对登记在被执行人名下的财产进行查封。涉案房产系国泰分公司开发建设，实施查封时所有权登记在被执行人国泰分公司名下，查封程序符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条对人民法院解除查封财产明确规定，只有当事人购买房屋时支付部分或全部价款且实际占有该财产的情况下，方可解除。通过庭审调查，王会杰承认只占有两套房屋，且通过强占的方式占有。国泰分公司也证明，没有向王会杰交付过房屋，涉案房屋一直处于法院查封状态。王会杰以非法手段占有部分涉案房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中解除查封的条件。
王会杰与国泰分公司签订的售房合同虽然被永吉县人民法院（2013）永民二初字第25号民事判决书确认有效，但合同的有效性并不必然能够产生对抗法院强制执行的法律效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。王会杰未能提供证据证明其购买房屋用于居住，除该4套房屋外没有其他可居住房产。从购买房屋的性质及属性上看，涉案房屋系国泰分公司开发建设的经营性商业用房，即俗称的“门市房”，王会杰一次性“购买”该性质的房屋4套，不能认定为用于居住用途。
常春作为债权人，在诉讼中对国泰分公司的涉案房屋申请财产保全，在判决生效后对涉案房屋申请法院强制执行符合法律规定，其权益应当予以保护。综上，王会杰请求法院停止对涉案标的的执行没有事实和法律依据，其诉讼请求应依法予以驳回。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、第十七条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回王会杰的诉讼请求。案件受理费100元，由王会杰负担。
王会杰上诉称：1.一审判决否认（2013）永民二初字第25号民事判决认定的王会杰已经交付房款的事实；2.一审判决适用法律错误，应适用法释（2002）16号司法解释。请求撤销一审判决，改判支持其一审诉请；一、二审案件受理费由常春承担。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：一审判决根据王会杰未对涉诉房屋形成合法占有，且未能提供证据证明其购买房屋用于居住，除该涉诉房屋外没有其他可居住房产为由驳回其诉请。判决结果与王会杰是否交付房款无关。另外，一审判决并未否认王会杰交付房款。
二审中，王会杰承认涉诉房屋的开发公司用涉诉房屋抵顶拖欠施工单位的工程款。施工单位要求永吉县姳源小额贷款公司予以变现，获得同意后，指示开发公司将涉诉房屋交给永吉县姳源小额贷款公司，并要求永吉县姳源小额贷款公司将房款交给施工单位。永吉县姳源小额贷款公司为了方便办理产权，以王会杰的名义与开发公司签订了房屋买卖合同。以上可知，涉诉房屋的实际购买人并不是王会杰，即使认定王会杰与永吉县姳源小额贷款公司存在委托关系，其房款的交付对象也是施工单位。因王会杰并非从“发包人”处购得房屋，所以本案并不满足《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的适用条件。
本案中，王会杰未对涉诉房屋形成合法占有，且不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，故本院对王会杰的上诉主张不予支持。
二审中，王会杰申请中止审理。理由为本案需以常春涉嫌犯罪的刑事判决为基础，应遵循先刑后民的原则。但王会杰并未对此予以证明，本院对该申请不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由王会杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋文国
代理审判员 王 亮
代理审判员 刘 阳
二〇一六年七月二十六日
书 记 员 李 镇