上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第401号
上诉人（原审原告）袁栋泉。
委托代理人袁某。
委托代理人成某。
被上诉人（原审被告）苍国清。
被上诉人（原审被告）蒋冬兰。
上列两被上诉人之共同委托代理人尚骥。
上诉人袁栋泉因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第34556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月7日受理后，依法组成合议庭于2014年3月4日公开开庭审理了本案。上诉人袁栋泉的委托代理人袁某、成某，被上诉人苍国清、蒋冬兰的共同委托代理人尚骥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2013年3月30日，经某公司居间介绍袁栋泉的委托代理人袁某与苍国清、蒋冬兰签订《房地产买卖（居间）协议》，协议约定：袁栋泉将上海市浦东新区系争房屋（以下简称系争房屋）出售给苍国清、蒋冬兰，房款为人民币91万元（以下币种相同）；买卖双方约定于2013年3月31日前签订网上备案的《上海市房地产买卖合同》；买卖双方在签署网上备案买卖合同后，定金转为房款；买卖双方在签署网上备案买卖合同后四日内，买受方向出卖方支付22万元；买受方申请银行贷款63万元支付房款，该款项由银行直接划入出卖方账户（贷款不成或不足的，买受方应在房地产交易中心申请办理过户手续之前，以现金方式向出卖方补足）；买卖双方于办妥房屋交接手续当日内，向出卖方支付房款1万元；买卖双方应于2013年5月20日之前共同向房地产交易中心申请办理过户手续。2013年3月30日，袁栋泉（即甲方）的委托代理人袁某与苍国清、蒋冬兰（即乙方）签订网上备案的《上海市房地产买卖合同》，合同约定：袁栋泉将系争房屋出售给苍国清、蒋冬兰，价款91万元；双方于2013年5月20日之前办理过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起7日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的7日内乙方未提出异议，合同即行解除，甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款20%的违约金；合同附件三约定了付款方式：1、2013年3月30日乙方支付定金5万元；2、2013年4月3日之前乙方支付房款22万元；3、乙方向银行贷款63万元；4、交房当日支付尾款1万元。《上海市房地产买卖合同》落款处，中介公司改为上海明聚房地产经纪事务所。
2013年3月30日，苍国清、蒋冬兰向袁栋泉支付了定金5万元。2013年4月3日，苍国清、蒋冬兰向袁栋泉支付了房款22万元。2013年4月3日，袁栋泉本人与苍国清、蒋冬兰共同到房地产交易中心办理了审税手续。2013年4月24日，苍国清、蒋冬兰支付袁栋泉3，000元。
2013年6月25日苍国清、蒋冬兰发函给袁栋泉称，苍国清、蒋冬兰是与袁栋泉女儿签订的买卖合同，要求袁栋泉办理代理房屋出售的委托公证手续，对该买卖合同予以追认。2013年6月26日袁栋泉本人及袁某回复苍国清、蒋冬兰称，委托公证的问题是苍国清、蒋冬兰第一次提出；袁某代袁栋泉签约有相应授权，授权书存于中介处；袁栋泉本人也于4月3日亲自前往房地产交易中心和苍国清、蒋冬兰及中介办理相关手续；由于袁栋泉本人已91岁，不方便频繁外出，但仍愿意配合苍国清、蒋冬兰前往房产交易中心办手续，故不需要办理委托公证手续。2013年6月26日，袁某另外发函给苍国清、蒋冬兰，要求苍国清、蒋冬兰在2013年7月5日之前支付购房余款，否则将解除与苍国清、蒋冬兰的合同。2013年7月5日，苍国清、蒋冬兰再次发函给袁栋泉，再次要求袁栋泉办理委托公证手续。2013年7月11日、7月16日，袁栋泉本人及其律师两次发函给苍国清、蒋冬兰，表示苍国清、蒋冬兰由于资信问题贷款未能获得银行批准，经袁栋泉催告后又不能用现金补足房款，要求解除买卖合同。
袁栋泉诉称，2013年3月30日，袁栋泉委托袁某女士与苍国清、蒋冬兰签订《房地产买卖（居间）协议》及《上海市房地产买卖合同》，约定袁栋泉将系争房屋出售给苍国清、蒋冬兰，房款为91万元。2013年3月30日，苍国清、蒋冬兰向袁栋泉支付了定金5万元；2013年4月3日，苍国清、蒋冬兰向袁栋泉支付了房款22万元；2013年4月3日，袁栋泉本人与苍国清、蒋冬兰共同到房地产交易中心办理了审税手续；2013年4月24日，苍国清、蒋冬兰又支付了3，000元。之后，因苍国清、蒋冬兰自身资信原因，银行贷款未获批准。袁栋泉通过电话及发函催告苍国清、蒋冬兰补足房款。由于苍国清、蒋冬兰一直未按要求支付房款，构成违约，故起诉请求：1、判令解除袁栋泉与苍国清、蒋冬兰之间《房地产买卖居间协议》中的买卖关系（不涉及居间关系）及《上海市房地产买卖合同》；2、判令苍国清、蒋冬兰向袁栋泉支付违约金126，000元。
苍国清、蒋冬兰辩称，同意解除合同。苍国清、蒋冬兰于2013年3月30日与袁栋泉代理人签约时未见到袁栋泉本人。居间协议中的中介为某公司，房屋买卖合同中的中介公司为上海明聚房地产经纪事务所。上午签订居间合同，下午签订房屋买卖合同。当时苍国清、蒋冬兰要求双方重签居间合同，几方都同意，但因时间仓促未签成新的居间合同。双方就63万元的付款时间，达成了口头协议，付款时间按照银行贷款发放之日为付款时间。后苍国清、蒋冬兰在办理贷款过程中需要袁栋泉配合办理委托公证手续，但袁栋泉拒不配合，造成合同未能履行，责任在袁栋泉。苍国清、蒋冬兰银行资信没有问题，贷款尚未申请，袁栋泉主观判断苍国清、蒋冬兰无法获取贷款，是为拒绝履行合同制造借口。即便认为苍国清、蒋冬兰违约，袁栋泉主张的违约金高于实际损失，要求调低。
原审审理中，苍国清、蒋冬兰为证明自己的资信状态正常，提交了中国人民银行征信中心于2013年5月9日出具的苍国清、蒋冬兰的个人客户信用报告。该报告显示苍国清、蒋冬兰的信用状态为正常，其中苍国清最近12个月内信用卡累计逾期次数为3，最近6个月所有信用卡还款记录的最差状态为1；其中蒋冬兰最近12个月内信用卡累计逾期次数为6，最近6个月所有信用卡还款记录的最差状态为1。苍国清、蒋冬兰认为确实存在逾期还信用卡行为，但苍国清、蒋冬兰仍有可能获取贷款，因袁栋泉不肯配合办理委托公证的原因导致贷款手续未开始办理。袁栋泉认为信用报告恰恰证明苍国清、蒋冬兰存在多次信用卡逾期还款的行为导致无法获得银行贷款。
袁栋泉为证明苍国清、蒋冬兰违约，提交了2013年7月30日中介工作人员徐某签字及某公司浦东分公司盖章的情况说明。情况说明称，原定于2013年5月20日前办理交易过户，因买受方资信问题，信用卡恶意透支，银行不予贷款，导致交易未能按约履行；2013年6月23日、7月5日在中介处调解，但协商未成。苍国清、蒋冬兰认为徐某未出庭作证，落款处是分公司盖章，对情况说明的真实性不予认可，内容也不予认可。
原审认为，袁栋泉与苍国清、蒋冬兰签订的《房地产买卖（居间）协议》、《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。双方一致同意解除买卖合同关系，于法不悖，予以准许。苍国清、蒋冬兰支付的房款27.30万元，袁栋泉应当退还。《房地产买卖（居间）协议》约定了买受方申请银行贷款63万元支付房款，该款项由银行直接划入出卖方账户（贷款不成或不足的，买受方应在房地产交易中心申请办理过户手续之前，以现金方式向出卖方补足），而同日签订的《上海市房地产买卖合同》并未约定上述63万元贷款的付款时间。苍国清、蒋冬兰主张双方另有口头协议约定63万元的付款时间为银行贷款发放之日，因未提供证据证明，难以采纳。《房地产买卖（居间）协议》与《上海市房地产买卖合同》的中介公司虽不同，但不影响袁栋泉、苍国清、蒋冬兰之间房屋买卖的权利义务关系。袁栋泉主张依据《房地产买卖（居间）协议》若苍国清、蒋冬兰贷款不成或不足的，63万元应在办理过户手续之前现金补足，并无不当。苍国清、蒋冬兰称因袁栋泉不配合办理委托公证手续致使无法办理贷款，导致未能按期支付房款，难以采信。理由如下：首先，苍国清、蒋冬兰于2013年6月25日发函要求袁栋泉办理委托公证手续，但没有证据证明在约定的过户日期（2013年5月20日）之前要求袁栋泉办理委托公证手续。其次，4月3日办理审税的时候，苍国清、蒋冬兰也见到了袁栋泉，但未提出相关委托手续问题。最后，苍国清、蒋冬兰在一年内均有多次信用卡逾期还款的情况，相对来说较难办理银行贷款，这与中介的情况说明中所称的因苍国清、蒋冬兰自身资信问题导致无法获得银行贷款可以相互印证。苍国清、蒋冬兰经袁栋泉催告后仍未能按期支付房款，构成违约。但袁栋泉主张的违约金确实高于全部实际损失，违约金由法院依法参照违约给袁栋泉造成的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平、诚实信用原则予以调整酌定为5万元。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二○一三年十一月二十二日作出判决：一、解除袁栋泉与苍国清、蒋冬兰之间于2013年3月30日签订的《房地产买卖（居间）协议》中关于上海市浦东新区系争房屋的买卖关系；二、解除袁栋泉与苍国清、蒋冬兰之间于2013年3月30日签订的《上海市房地产买卖合同》；三、袁栋泉应于判决生效之日起七日内返还苍国清、蒋冬兰房款27.30万元；四、苍国清、蒋冬兰应于判决生效之日起七日内支付袁栋泉违约金5万元；五、驳回袁栋泉的其他诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，820元，减半收取计1，410元，由袁栋泉负担560元，由苍国清、蒋冬兰负担850元。
原审法院判决后，袁栋泉不服，上诉于本院称，一审已经认定被上诉人因个人资信问题无法获得银行贷款构成违约，被上诉人理应按照双方在买卖合同中的约定支付上诉人违约金为逾期未支付款的20%。而原审酌情调整违约金至5万元，忽略了上诉人在此期间的实际损失、时间成本和风险，也未考虑国家政策对于首套房的规定，致使上诉人无法置换房屋，导致房屋上涨的隐性损失，故上诉人请求二审撤销原审判决，改判支持上诉人原审全部诉请。
被上诉人苍国清、蒋冬兰辩称，一审认定的违约金适当，贷款未能成功属于政策原因，而非被上诉人的主观恶意，上诉人没有预期利益的损失，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人一致同意解除本案买卖合同关系，于法不悖，原审据此判令解除双方之间签订的《房地产买卖（居间）协议》中关于系争房屋的买卖关系以及《上海市房地产买卖合同》，并判令上诉人返还被上诉人已支付的房款，并无不当，本院予以维持。原审通过查明的事实确认无法办理贷款系被上诉人自身资信问题所导致，进而认定被上诉人存在逾期付款情形，并构成违约，原审对此已有较为详尽的阐述，本院予以认同，不再赘述。被上诉人违约后理应承担违约责任并赔偿上诉人因违约造成的损失。上诉人主张由于被上诉人的违约导致其换购房屋的损失将远高于合同约定的违约金，但上诉人未能充分举证证明该损失的必要性，且该损失也未实际发生，故上诉人要求全额支持其主张的违约金，本院难以支持。但原审所酌定的违约金数额亦未能充分体现违约金兼具填平损失与予以惩戒的作用，故本院综合本案合同解约的原因、被上诉人的违约程度以及上诉人的预期利益等因素，酌情调整违约金为7万元。
综上，为遵循公平原则与诚实信用原则，依法保护合同当事人的合法权益，对于上诉人袁栋泉的上诉请求，本院予以部分支持。原审酌定调整的违约金数额偏低，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第34556号民事判决第一、二、三项；
二、撤销上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第34556号民事判决第四、五项；
三、被上诉人苍国清、蒋冬兰于本判决生效之日起七日内支付上诉人袁栋泉违约金7万元；
四、驳回上诉人袁栋泉的其他诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币1，410元，二审案件受理费人民币2，820元，共计人民币4，230元，均由被上诉人苍国清、蒋冬兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈福民
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一四年三月二十一日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
……
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
三、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条
当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。