安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滁民一终字第00617号
上诉人（原审被告）：杨保先，男，1967年6月23日出生，汉族，农民。
被上诉人（原审原告）：王子佳，男，1980年2月15日出生，汉族，监理工程师。
委托代理人：王海刚，男，1951年10月10日出生，汉族，退休干部，系王子佳父亲。
上诉人杨保先因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省凤阳县人民法院于2014年2月26日作出的（2014）凤民一初字第00129号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年5月23日公开开庭审理了本案。上诉人杨保先，被上诉人王子佳及其委托代理人王海刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年9月30日至2013年9月30日，王磊从王子佳处以每年50000元的租金，租赁属于王子佳所有的，位于凤阳县府城镇府东街北侧粮食局综合楼第一层西起第一、二间门面房二间。2013年6月15日，杨保先从王磊处转租上述门面房。2013年9月14日，杨保先对续租上述二间门面房与王子佳进行了协商，因租金未能谈妥，双方未达成书面租赁协议。2013年10月1日起，杨保先在未将上述二间门面房交接给王子佳的情况下，因私事去往外地，导致王子佳无法联系上杨保先。上述二间门面房被杨保先实际占用，后期租金亦未给付，占用期间王子佳为杨保先垫付水电费491元。为此，2013年12月26日王子佳提起诉讼，请求判令：1、杨保先按每月5417元支付自2013年10月1日起至房屋实际交付之日止的租赁费用；2、杨保先返还上述房屋；3、解除杨保先与王子佳之间的口头租赁合同；4、支付拖欠的水电费491元；5、本案诉讼费用由杨保先承担。
原审另查明：2014年1月22日，杨保先已将凤阳县府城镇府东街北侧粮食局综合楼第一层西起第一、二间门面房二间腾空交付给王子佳。庭审中，杨保先表示愿意承担王子佳垫付的水电费491元。
原审法院认为：王子佳提交的王磊出具的证明，能够证明王磊从王子佳处租赁房屋的到期日是2013年9月30日。杨保先辩称王磊说转租到期日是2013年10月27日，因未提交证据证实，对其辩解意见，不予采纳。故认定杨保先从王磊处转租房屋的到期日是2013年9月30日。
根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。王子佳诉称其与杨保先达成口头协议，约定杨保先承租本案涉及的二间门面房，租期为五年。按照法律规定，双方应当签订书面的房屋租赁合同，且杨保先否认其与王子佳之间达成口头租赁合同，故杨保先与王子佳之间的口头租赁合同不能成立。
杨保先在未与王子佳签订房屋租赁合同的情况下，占用本案涉及的二间门面房，且未付租金，事实清楚，杨保先应当给付2013年10月1日至2014年1月22日期间的房屋租赁费用。关于占用期间的房屋租赁费用如何计算，在双方未对续租期间的租赁费用达成一致的情况下，应当采用公平原则，参考本案涉及的门面房之前的租赁价格及周边门面房现在的市场租赁价格，予以综合考量。鉴于王磊从王子佳处租赁房屋的费用为每年50000元，考虑到近年来物价水平的上涨，房屋租赁市场价格有所上升，酌定占用期间的租赁费用按照每年55000元为宜。截止2014年1月22日，杨保先实际占有房屋天数为114天，其应当给付王子佳占用期间的费用为：（55000元／年÷365天）×114天=17178元。
综上所述，杨保先应当给付王子佳的房屋租金为17178元，水电费为491元，合计17669元。杨保先与王子佳之间的口头租赁合同未能成立及2014年1月22日杨保先已将本案涉及的门面房交还给王子佳；故对王子佳要求解除口头租赁合同及要求杨保先返还房屋的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十五条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：一、被告杨保先于本判决生效后五日内给付原告王子佳房屋租金17178元、水电费491元，合计17669元；二、驳回原告王子佳的其它诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由被告杨保先负担。
杨保先上诉称：原审判决对其装修添附的财产损失费用未作处理，属认定事实不清。请求撤销原判，发回重审。
王子佳在庭审中辩称：原审审理程序合法，认定事实清楚。合同期满后，杨保先应当返还房屋给付租金，原判租金价格过低，二审应予纠正。
二审诉讼中，杨保先举证了王磊出具的收条二张，证明王磊2013年6月15日转租该房屋给其承租时收取其房租和转让费计59500元。王子佳质证中对该证据无异议。王子佳举证了其与王磊签订的房屋租赁合同一份，证明其与王磊之间的租赁合同权利义务。杨保先质证认为，该合同系王子佳与王磊签订，其不清楚。本院认证认为，王子佳对杨保先举证的证据真实性无异议，且王磊将房屋转租给杨保先承租及王磊收取转让费的事实，有王磊证言证实，故该证据可以认定王磊转租时收取杨保先转让费的事实。杨保先在质证中虽对王子佳举证的与王磊之间的房屋租赁合同声称不清楚，但因王子佳与王磊之间房屋租赁的事实存在，对王磊租赁王子佳房屋的事实可以认定。据此分析认证，二审补充查明：2013年6月15日，王磊经王子佳同意将其租赁的王子佳所有的凤阳县府城镇府东街北侧粮食局综合楼第一层西起第一、二间门面房转租给杨保先，王磊收取了杨保先部分房租及转让费。
对其他案件事实，双方所举证据同一审，相对方质证意见亦同一审，本院认证意见同一审一致。对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：杨保先主张要求王子佳补偿装饰装修费用是否能够成立。
王子佳将其所有的门面房屋出租给王磊，王磊在租赁期届满前又转租给杨保先，出租人王子佳知道并同意王磊转租，王磊该转租行为有效，杨保先在王磊租赁合同剩余租期内作为次承租人有权租赁使用该房屋。租赁合同期间届满，杨保先应当返还租赁房屋，但杨保先在与王子佳就续租该房屋未能达成协议的情况下，未及时返还房屋，实际占有房屋114天。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。原审据此判决杨保先给付王子佳逾期腾房占有使用费符合法律规定，判决正确。王子佳虽在庭审答辩中提出原审确定的房屋占有使用费过低，要求调整，但因其未提出上诉，本院对此不予审理。
对杨保先上诉要求王子佳补偿其装饰装修费用问题。杨保先在从王磊处转租该房屋时确实支付了部分转让费用，该房屋在租赁期间进行了部分装饰装修，对该装饰装修费用的处理，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。该解释第十二条又规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。由于杨保先没有举证证据证明出租人与其或承租人之间存在关于装饰装修费用补偿的约定，故其主张要求王子佳补偿其装饰装修费用，依据不足，且杨保先在一审中未提出反诉主张，其二审中上诉主张要求王子佳补偿其装饰装修费用，该主张不能成立。至于杨保先在二审中举证的转租人王磊收取其转让费问题，系其与案外人之间发生的另一民事法律关系，不能作为王子佳应当承担相关给付装饰装修费用的依据。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。杨保先的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人杨保先承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李汪全
审 判 员 孔德敬
代理审判员 付广永
二〇一四年六月十日
书 记 员 曹琰玲
附：本案二审处理适用的主要法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。