北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第2621号
上诉人（原审原告、反诉被告）贺大明，男，1981年4月14日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）北京瑞嘉鞋服有限公司，住所地北京市密云县鼓楼南大街10号。
法定代表人陈治理，总经理。
委托代理人张策，北京市檀州律师事务所律师。
委托代理人赵冬凤，女，1971年1月17日出生，北京瑞嘉鞋服有限公司副总经理。
上诉人贺大明、上诉人北京瑞嘉鞋服有限公司（以下简称瑞嘉公司）因租赁合同纠纷一案，均不服北京市密云县人民法院（2013）密民初字第1444号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2013年2月，贺大明起诉至原审法院称，2012年5月14日，我与瑞嘉公司签订了场地租赁合同，租赁期至2013年5月31日止，年租金32192元。2012年12月24日，瑞嘉公司通知我解除合同，就赔偿问题协商未果。现起诉要求判令：瑞嘉公司赔偿我损失60000元，返还租金6000元、保证金3000元，给付服装销售款4455元。
瑞嘉公司答辩并反诉称，2012年5月14日，双方签订了场地租赁合同，双方都履行了合同，在履行过程中我公司没有违约行为，不同意赔偿贺大明的损失。贺大明经营品牌不符合合同约定，未按合同支付租金，故我公司反诉要求解除租赁合同，贺大明向我公司支付违约金10000元。
贺大明针对反诉辩称，不同意瑞嘉公司的反诉请求。
原审法院经审理认为，当事人协商一致，可以解除合同。贺大明与瑞嘉公司签订的场地租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。合同约定甲方有权对乙方经营场地进行重新调整，乙方必须无条件服从甲方对经营场地的调整。瑞嘉公司对贺大明的经营场地进行变更，具有合同依据，贺大明不得以此为由主张瑞嘉公司违约。经营地址变更后，因经营人员违反规定受到处罚，贺大明以此为由不再继续经营。本案在审理过程中，贺大明要求解除合同，瑞嘉公司同意解除合同，视为双方对解除合同达成一致，法院准许。贺大明要求瑞嘉公司返还保证金、给付服装销售款的诉讼请求，理由正当、证据充分，法院予以支持。贺大明要求瑞嘉公司赔偿货柜损失问题，法院根据货柜重置价格在扣除租赁使用期间的价值后酌情确定。贺大明要求瑞嘉公司赔偿营业损失、其他损失、返还租金缺乏事实依据，法院不予支持。瑞嘉公司主张贺大明经营品牌不符合合同约定、未按合同支付租金构成违约，要求支付违约金的反诉请求，因该公司在2012年10月23日实时库存记载贺大明经营场地经营品牌：“小犀牛、巴士小熊”，视为对贺大明经营品牌变更的认可，故对其反诉请求不予支持。综上，原审法院于2013年12月判决：一、解除贺大明与北京瑞嘉鞋服有限公司于二○一二年五月十四日签订的北京瑞嘉鞋服有限公司场地租赁合同；二、北京瑞嘉鞋服有限公司返还贺大明保证金三千元，于判决生效之日起十日内付清；三、北京瑞嘉鞋服有限公司给付贺大明服装销售款四千四百五十五元，于判决生效之日起十日内付清；四、北京瑞嘉鞋服有限公司给付贺大明货柜损失费六千四百四十元，于判决生效之日起十日内付清；五、驳回贺大明的其他诉讼请求；六、驳回北京瑞嘉鞋服有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审判决后，贺大明、瑞嘉公司均不服，分别上诉至本院。贺大明上诉称，双方合同中约定瑞嘉公司有权对我的经营场地进行调整，但未约定由此给我造成的损失如何赔偿，该条款为格式条款，应属无效，货柜损失未按评估价判决不妥，现请求撤销原判第四、五项，依法改判按评估价款赔偿货柜损失25761元，赔偿装修费8000元、营业损失20000元，支付违约金10000元，返还租金6000元。瑞嘉公司上诉称，我公司有调整经营场地的权利，我方没有违约，而贺大明在合同期内擅自终止合同，擅自变更经营品牌，应支付我方违约金。原判我公司赔偿货柜损失无法律依据，故请求撤销原判第二、四、六项，依法改判驳回贺大明的原诉请求，支持我公司原审反诉请求。
经审理查明：2012年5月14日，贺大明（乙方）与瑞嘉公司（甲方）签订了《北京瑞嘉鞋服有限公司场地租赁合同》。合同约定，甲方将坐落在密云县鼓楼南大街瑞嘉商场四层中南部位面积约49平方米的场地，有偿租赁给乙方经营使用；租赁期自2012年6月1日起至2013年5月31日止；年租金32192元；合同签署之日，乙方向甲方交纳租金8048元，以后乙方每三个月给甲方交纳租金8048元；乙方在承租场地内限准许经营“金世铎”系列，经营品牌报甲方楼层经理登记。乙方不得经营其他任何品牌商品，确需要变更租赁用途，必须得到甲方的同意，否则视同乙方违约，甲方有权解除合同；甲方保留以下权利，乙方必须配合：甲方有权对乙方经营场地进行重新调整的权利；乙方必须无条件服从甲方对经营场地的调整；在租赁期间，任何一方擅自提前终止合同的，需以书面形式在30天前向对方发出函件，并向对方支付壹万元违约金。2012年5月14日，贺大明与瑞嘉公司签订了场地租赁合同补充协议，补充协议约定：“乙方需向甲方交纳信誉保证金3000元，如乙方出现违约行为，甲方不退还信誉保证金”等内容。2012年5月14日，贺大明向瑞嘉公司交纳保证金3000元。2012年12月24日，瑞嘉公司对贺大明的租赁经营场地进行调整，并称调整后的经营场地大于原场地，租金不变。贺大明在调整后的租赁场地陆续经营至2013年3月4日。
另查：贺大明租金交至2013年2月28日。2012年10月23日，瑞嘉公司实时库存记载贺大明经营场地所经营品牌为：“小犀牛、巴士小熊”。瑞嘉公司未支付贺大明服装销售款4455元。
在审理过程中，双方均同意解除租赁合同。2013年4月7日，为避免因解除租赁合同损失扩大，贺大明将货柜、服装等清理出租赁场地。贺大明申请对货柜的残值以及重置价格进行鉴定，法院依法委托中和资产评估有限公司鉴定评估，鉴定结论为：“涉案资产现状下的评估价值为200元；全新状态下的重置全价为25761元”。贺大明支付评估费3000元。
上述事实，有《北京瑞嘉鞋服有限公司场地租赁合同》、资产评估报告书及双方当事人陈述等证据材料在案证明。
本院认为，贺大明与瑞嘉公司签订的《北京瑞嘉鞋服有限公司场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。该合同约定甲方有权对乙方经营场地进行重新调整，乙方必须无条件服从甲方对经营场地的调整。瑞嘉公司调整贺大明的经营场地具有合同依据，贺大明不得以此为理由主张瑞嘉公司违约，尤其是从调整情况看，调整后的场地面积大于原经营场地，且租金不变，并未对贺大明的经营产生不利影响。贺大明上诉称双方所签合同中关于甲方有权调整经营场地、乙方必须服从的约定属格式条款应属无效的上诉意见，本院不予采纳。因原经营场地的货柜损失赔偿问题双方发生争执，加之贺大明的经营人员因违反规定受到处罚，贺大明不再继续经营，本案在审理中，贺大明要求解除合同，瑞嘉公司同意解除合同，视双方就解除合同达成一致意见，本院不持异议。贺大明要求瑞嘉公司赔偿营业损失、其他损失、返还租金缺乏事实依据，本院不予支持。瑞嘉公司主张贺大明经营品牌不符合合同约定，未按合同支付租金构成违约，要求支付违约金的反诉请求，因其公司在2012年10月23日实时库存记载贺大明经营场地经营品牌：“小犀牛、巴士小熊”，视为对贺大明经营品牌变更的认可，当交下期租金时，双方已为调整经营场地以及货柜损失发生争议，故不能说明贺大明构成违约，故对瑞嘉公司要求支付违约金的诉求，本院不予支持。应当指出，双方所签合同中对调整场地可能给被调整者造成的损失如何处理并未约定，本案中贺大明因原经营场地所装货柜在调整场地后无法继续使用，其要求赔偿货柜损失之合理部分，本院应予支持。原审法院根据货柜重置价格在扣除租赁使用期间的价值后酌定的赔偿数额并无不当，本院予以维持。贺大明要求瑞嘉公司返还保证金、给付服装销售款的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。贺大明在二审中主张的装修损失、支付违约金，因超出原审诉求范围，本案中不予处理。贺大明若有主张，可另行要求解决。
综上，原判事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
评估费3000元，由贺大明负担1500元（已交纳），由北京瑞嘉鞋服有限公司负担1500元（于收到本判决后七日内直接给付贺大明）。
一审案件受理费1525元，由贺大明负担1378元（已交纳763元，余款于收到本判决后七日内交纳），由北京瑞嘉鞋服有限公司负担147元（于收到本判决后七日内交纳）。反诉费251元，由北京瑞嘉鞋服有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费1219元，由贺大明负担933元（已交纳），由北京瑞嘉鞋服有限公司负担286元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 成
代理审判员 夏 莉
代理审判员 曾 彥
二〇一四年四月十八日
书 记 员 龚勇超