广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终277号
上诉人（原审被告）：中信地产珠海投资有限公司，住所地：珠海市香洲区。
法定代表人：韩春麟，董事长。
委托代理人：杨梅，北京大成（珠海）律师事务所律师。
委托代理人：陈昱，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：交通银行股份有限公司珠海分行，住所地：珠海市。
负责人：林波，行长。
委托代理人：张琳，广东凯邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张丙娥，女，汉族，1965年11月27日出生，住海南省海口市。
上诉人中信地产珠海投资有限公司（以下简称中信珠海公司）因与被上诉人交通银行股份有限公司珠海分行（以下简称交行珠海分行）、张丙娥金融借款合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月20日立案后，依法组成合议庭进行审理。现已审理终结。
中信珠海公司上诉请求：一、撤销（2016）粤0402民初744号民事判决第四项，改判其无需对张丙娥的债务承担连带清偿责任；二、本案诉讼费由二被上诉人承担。
事实和理由：2016年8月，中信珠海公司与交行珠海分行就中信珠海公司开发的中信红树湾项目之个人住房抵押贷款业务签订了《交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议》。该合作协议第1.3.1条约定：“乙方为购房人清偿贷款本金、利息提供阶段性连带责任保证。甲方与购房人签署按揭合同后放款，乙方对甲方给购房人每一笔贷款的保证期限自甲方发放贷款之日起，至甲方在乙方的配合下获得珠海市房地产登记中心《预购商品房抵押权预告登记》之日止。”该合作协议第10.3条约定：“若在本协议签订日期前，甲乙双方针对本项目已存在其他按揭协议及存量业务，其中与本协议约定不符的，一律以本协议为准。”
中信珠海公司与交行珠海分行、张丙娥签订的《个人住房抵押贷款合同》于2011年8月31日签订，根据中信珠海公司与交行珠海分行签订的合作协议第10.3条的约定，上述《个人住房抵押贷款合同》中的约定与之不符的，应以合作协议为准。
本案中，张丙娥以贷款购买的房产办理了预购商品房抵押权预告登记，中信珠海公司对交行珠海分行所放贷款的担保期限已届满，中信珠海公司无需再对张丙娥的上述债务承担连带清偿责任。
交行珠海分行答辩：一、中信珠海公司在原审中没有提交上述证据，所以原审判决认定事实和适用法律不存在错误，即使上述证据适用本案，本案也应发回重审。
二、本案中，中信珠海公司、交行珠海分行与张丙娥三方签订的《个人住房抵押贷款合同》已明确约定了中信珠海公司的保证责任，中信珠海公司提交的证据在本案中不适用。
交行珠海分行向一审法院起诉请求：1.判令张丙娥立即向交行珠海分行清偿贷款本金人民币3,460,320.88元及利息（以本金3,460,320.88元，按合同约定利率从2016年1月2日起计至付清日止。计至2016年1月1日，张丙娥所欠利息、复利及罚息为人民币53,746.46元）；2.判令张丙娥立即向交行珠海分行支付律师费人民币75,186元；3.判令中信珠海公司对张丙娥的上述债务承担连带清偿责任；4.判令交行珠海行对处分抵押物（珠海市香洲区前河西路333号1栋1单元1302房）所得价款享有优先受偿权。
一审法院认定事实：2011年8月31日，交行珠海分行与张丙娥签订《个人房产抵押贷款合同》，约定：张丙娥(借款人)向交行珠海分行（贷款人）贷款人民币3,900,000元用于购买珠海市香洲区前河西路333号1栋1单元1302房；贷款利率为中国人民银行现行期限档次贷款的基准利率，年利率为7.05%；贷款期限20年，自贷款发放日起计；张丙娥选择等额本息还款法，每期偿还金额为人民币30,353.82元；张丙娥按本合同约定的时间、金额和币种偿还本合同项下的贷款本金并支付利息；张丙娥提供其购买上述房屋作贷款抵押，抵押担保范围为合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用；实现债权及抵押权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；在张丙娥有违反本合同约定等情形时，交行珠海分行有权宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求张丙娥立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；张丙娥未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，交行珠海分行有权按逾期的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利；逾期贷款的罚息利率为合同约定利率上浮50%；张丙娥未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担贷款人为实现债权而发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；中信珠海公司为本合同项下贷款提供连带责任保证；保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年。分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止；保证范围为本合同项下贷款本息、罚息、复利及实现原告债权的费用，费用包括但不仅限于催收费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用；张丙娥未按本合同约定足额偿还任一期还款额或者其他费用时，中信珠海公司应按交行珠海分行的要求立即支付全部到期应付款项；张丙娥取得抵押房屋的权利证明，且交行珠海分行取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，中信珠海公司的保证责任解除。但在交行珠海分行取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，张丙娥已有欠款或欠费的，中信珠海公司对该部分应付款项仍应承担保证责任。合同还对其他事项进行了约定。
上述合同签订后，交行珠海分行于2011年9月1日向张丙娥发放了贷款人民币3,900,000元，张丙娥在借款借据中签名确认，借据载明借款期限自2011年9月1日至2031年9月1日。2010年10月25日，张丙娥取得珠海市香洲区前河西路333号1栋1单元1302房的房地产预告登记证明，该证明载明预告登记权利人为张丙娥。同年11月3日，交行珠海分行取得预购商品房抵押权预告登记证（粤房地预登珠字第0100050392号）。
贷款发放后至2015年10月，被告张丙娥按约定向原告还款。自2015年11月，张丙娥没有按合同约定偿还借款本息，截止至2016年1月1日，张丙娥共欠交行珠海分行逾期借款本金人民币32,059.21元，未到期本金人民币3,428,261.67元、利息人民币53,041.34元，罚息人民币294.89元、复利人民币410.23元。后，交行珠海分行向张丙娥追讨欠款无果，遂向一审法院起诉，主张前述诉请。
另查明，交行珠海分行于2015年10月12日与广东凯邦律师事务所签订《委托代理合同》，委托该律师事务所律师为其催收个人贷款案件的代理人，为此支付律师费人民币75186元。
一审法院认为：张丙娥和中信珠海公司经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未作出答辩，视为其对交行珠海分行的诉请放弃抗辩的权利，不影响一审法院依查明的事实作出判决。
涉案《个人房产抵押贷款合同》是交行珠海分行与张丙娥、中信珠海公司的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，合同各方应当全面履行。合同签订后，交行珠海分行依约向张丙娥发放了贷款，张丙娥应按约定还本付息。张丙娥自2015年11月起未按合同约定还本付息，其行为已经构成违约。交行珠海分行要求张丙娥向其偿还贷款本息，有事实和法律依据，一审法院予以支持。
为了实现债权，交行珠海分行委托律师提起诉讼并支付了律师费人民币75,186元，该费用系因张丙娥违约行为而产生，且属于合同明确约定应由张丙娥承担的费用，交行珠海分行要求张丙娥承担该费用，有事实和法律依据，一审法院予以支持。
交行珠海分行诉请对处分张丙娥用于抵押的位于珠海市香洲区前河西路333号1栋1单元1302房的房产所得价款享有优先受偿权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，不动产应该办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，张丙娥仅就抵押房产办理了预购商品房预告登记，而并未办理房产所有权证，同时，交行珠海分行亦仅办理预购商品房抵押权预告登记，而非抵押登记。因此，根据上述法律规定，交行珠海分行对抵押房产并不享有抵押权。交行珠海分行诉请对处分抵押房产的所得价款享有优先受偿权，无法律依据，一审法院不予支持。
交行珠海分行诉请中信珠海公司为张丙娥的涉案债务承担连带保证责任，符合双方的合同约定，其诉请有事实和法律依据，一审法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院作出如下判决：一、张丙娥于该判决发生法律效力之日起十日内向交行珠海分行偿还借款本金人民币3,460,320.88元及至2016年1月1日止的利息（含罚息、复利）人民币53,746.46元；二、张丙娥于该判决发生法律效力之日起十日内向交行珠海分行支付自2016年1月2日起至借款清偿日止、以本金人民币3,460,320.88元为基数、按合同约定利率计算的利息（含罚息、复利）；三、张丙娥于该判决发生法律效力之日起十日内向交行珠海分行支付律师费人民币75,186元；四、中信公司对张丙娥上述债务承担连带清偿责任，中信珠海公司在承担清偿责任后，有权向张丙娥进行追偿；五、驳回交行珠海分行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币35,716元、诉讼保全费人民币5,000元，合计人民币40,716元，由张丙娥和中信珠海公司负担。
经审理，一审查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，中信珠海公司提交下列证据：1.交行珠海分行与中信珠海公司于2016年8月22日（一审庭审辩论终结后）签订的《交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议》；2.交行珠海分行与中信珠海公司于2011年签订的《交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议》；3.2012年12月20日，珠海市工商行政管理局出具的《核准变更登记通知书》。交行珠海分行对上述证据的真实性均无异议。
二审查明，2016年8月22日，交行珠海分行（甲方）与中信珠海公司（乙方）就中信珠海公司开发的中信红树湾花园项目之个人住房抵押贷款业务签订了《交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议》。该合作协议第1.3.1条约定：“乙方为购房人清偿贷款本金、利息提供阶段性连带责任保证。甲方与购房人签署按揭合同后放款，乙方对甲方给购房人每一笔贷款的保证期限自甲方发放贷款之日起，至甲方在乙方的配合下获得珠海市房地产登记中心《预购商品房抵押权预告登记》之日止。”该合作协议第10.3条约定：“若在本协议签订日期前，甲乙双方针对本项目已存在其他按揭协议及存量业务，其中与本协议约定不符的，一律以本协议为准。”
本院认为，交通银行珠海分行与中信珠海公司于2016年8月22日签订的《交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议》（以下简称《合作协议》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方均具有约束力。交行银行珠海分行与中信珠海公司签订的上述协议，对中信珠海公司的保证期间作出了变更，属于双方当事人对原合同内容的协议变更，即应该根据签订在后的《合作协议》确定中信珠海公司的保证期间。
根据《合作协议》第1.3.1条的约定，交行珠海分行与购房人签署按揭合同后放款，中信珠海公司对交行珠海分行给购房人每一笔贷款的保证期限自发放贷款之日起，至获得珠海市房地产登记中心预购商品房抵押权预告登记之日止。本案中，交行珠海分行已于2011年11月3日取得预购商品房抵押权预告登记，此时中信珠海公司的保证期间已届满。故，本院对于中信珠海公司提出的其不应对于张丙娥的债务承担连带保证责任的上诉请求，予以支持。
综上，一审判决认定事实部分不清，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、《中华人民共和国担保法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初744号民事判决第一、二、三、五项；
二、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初744号民事判决第四项；
一审案件受理费人民币35,716元、诉讼保全费人民币5,000元，合计人民币40,716元，由被上诉人张丙娥负担；二审案件受理费人民币35,716元，由上诉人中信地产珠海投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐烽娟
审判员 马翠平
审判员 邓飞熊
二〇一七年三月十七日
书记员 林粤锴