北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第00096号
原告（反诉被告）张小东，男，1978年11月17日出生。
委托代理人曹万鹏，北京新儒律师事务所律师。
委托代理人李丽，北京新儒律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）北京北方明珠百货市场有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇立汤路188号院北方明珠大厦。
法定代表人蔡贞通，总经理。
委托代理人雷潇，北京市大瀚律师事务所律师。
委托代理人杨兴龙，男，1976年6月8日出生，被告公司单位职员。
原告（反诉被告）张小东与被告（反诉原告）北京北方明珠百货市场有限公司（以下简称北方明珠公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后依法由代理审判员谢婧独任审判，诉讼过程中，北方明珠公司提起反诉，本院依法受理，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）张小东的委托代理人曹万鹏、李丽、被告（反诉原告）北方明珠公司的委托代理人雷潇、杨兴龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张小东诉称：原告计划在昌平区成立东方童品牌儿童技能培训机构。为达宣传目的，2013年8月30日，与被告签订《广告牌使用合作协议》。租赁期限为2013年9月1日至2014年8月31日，租金共计人民币壹拾万元，原告已付叁万元。协议签订后，由于原告所租赁的经营场地的出租方未能按双方洽谈好的条件将出租房屋租赁给原告使用，导致原告与被告之合同目的亦无法实现。为此，原告于2013年9月26日向被告发出解除双方之间《广告牌使用合作协议》的通知，同时要求被告在收到通知之日起3日内返还原告已付租金，但上述租金至今尚未返还。故原告诉至法院，请求：1、依法判决被告返还原告已缴纳的租赁费三万元；2、被告承担诉讼费用。
被告北方明珠公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原告给我方发出解除通知是违约行为，给我方造成了重大损失，答辩意见同反诉请求。
反诉人北方明珠公司诉称：原告与被告签订了《北京北方明珠百货市场有限公司广告牌使用合作协议》，上述协议签订后反诉人按照协议的约定履行了相关合同义务。现原告向贵院提起诉讼的行为，已经构成违约行为。故被告依法提起反诉，请求：1、判令解除反诉人与被反诉人签订的《北京北方明珠百货市场有限公司广告牌使用合作协议》；2、判令被反诉人向反诉人支付违约金5000元；3、判令被反诉人向反诉人赔偿损失35000元；4、被反诉人承担反诉费用。
被反诉人张小东辩称：不同意被告的反诉请求，被告至今没有将广告位交付原告，根据双方签订的协议约定，广告牌使用期限为一年，被告应于2013年9月1日将广告位交付原告，被告主张原告存在违约行为，但被告并没有任何证据证明原告违约，违约金也请求法院依法驳回。被告违反合同约定也没有向原告支付违约金，根据合同法的相关规定，原告于2013年9月25日向被告发出解除通知，9月26日送达被告。被告主张的损失赔偿不应得到支持，被告可以将广告位租给他人，被告主张的该项请求没有法律依据。
经审理查明：2013年8月30日，北方明珠公司（甲方）与张小东（乙方）签订《北京北方明珠百货市场有限公司广告牌使用合作协议》。协议约定：第一条、合作模式乙方在甲方指定的区域内发布自身广告，广告的制作费用及所产生的相关费用，如维护费、电费等由乙方承担。广告牌的所有权归甲方所有。待乙方按国家规定办理了营业执照后，双方同意自乙方取得合法营业执照之日起将合同乙方自动变更为乙方注册的公司。第二条、广告牌的基本情况。广告牌位置明珠百货西广场墙体广告位6块（W76、W72、W80、W78、W86、W82）。广告牌规格宽3.35米，高5.25米，广告牌制作材料喷绘布或宝丽布，广告画面乙方产品及形象广告（详见附图）。第三条、广告牌租赁费用及付款方式：（一）广告牌租赁费用为100000元／6块／年。（二）广告牌数量陆块；（三）付款方式为：1、本协议签订后乙方即付款，即人民币30000元；2、2013年12月15号之前付款，即人民币35000元；3、2014年3月15号之前付款，即人民币35000元。第四条合作期限，该广告牌使用期限为壹年，即从2013年9月1日至2014年8月31日止。第五条、双方权责。1、乙方有权决定广告发布内容，但必须保证其真实性、合法性；2、乙方在发布广告时必须按照国家及地方有关广告规定办理好相关手续及缴交有关费用；3、协议期内，除初始画面外，甲方可根据乙方需要，允许乙方更换广告画面；4、协议期内，双方约定的协议条款，双方应共同遵守，任何一方违约，违约一方应向守约方支付违约金5000元人民币……合同签订后，张小东于2013年8月30日向北方明珠公司交纳了租金三万元。
2013年9月25日，张小东向北方明珠公司发出一份《解除通知》，内容是：本人现根据《中华人民共和国合同法》的相关规定解除与你司在2013年8月30日签订的《广告牌使用合作协议》。请贵司自收到本通知之日起3日内返还通知人已交租金。逾期返还的，应加付延期支付利息。
经询，租赁标的物现状仍为张小东与北方明珠公司签订《北京北方明珠百货市场有限公司广告牌使用合作协议》时的附图。
上述事实，有《北京北方明珠百货市场有限公司广告牌使用合作协议》、收据、《解除通知》及双方当事人的当庭陈述等相关证据在案予以佐证。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。张小东与北方明珠公司签订的《北京北方明珠百货市场有限公司广告牌使用合作协议》，系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，属合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案争议的焦点系张小东向北方明珠公司发出《解除通知》行使解除权的行为是否符合法律规定。张小东主张北方明珠公司未按照合同约定向其交付广告牌已构成根本违约。广告牌的交付不同于其他租赁标的物，该种租赁形式以承租方自行使用为前提，出租方仅承担协助配合义务。现张小东提供的证据不足以证明其行使了制作、发布广告等前期行为，且未提供证据证明出租方北方明珠公司有拒绝其进行发布广告或拒绝履行配合协助义务等行为，结合广告位的现状仍为租赁给张小东时合同约定的状况，本院认为张小东主张出租方拒绝交付广告位，有违常理，本院不予采信。对张小东要求返还已付租金三万元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。现北方明珠公司要求解除与张小东签订的《北京北方明珠百货市场有限公司广告牌使用合作协议》，张小东亦同意解除，本院不持异议。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现张小东未按照合同约定向北方明珠公司支付第二期租金已经构成违约，应当按照合同约定向北方明珠公司支付违约金。关于违约金的具体数额，张小东主张过高，结合本案的实际情况，本院酌情予以调低。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因张小东曾于2013年9月向北方明珠公司发出解除通知，其以自己的行为明确表明其不再继续履行合同，此时北方明珠公司负有减少损失扩大的义务。关于北方明珠公司要求赔偿损失35000元一节，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、一百零七条、一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）张小东与被告（反诉原告）北京北方明珠百货市场有限公司签订的《北京北方明珠百货市场有限公司广告牌使用合作协议》；
二、原告（反诉被告）张小东于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）北京北方明珠百货市场有限公司违约金二千元；
三、驳回原告（反诉被告）张小东的诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）北京北方明珠百货市场有限公司的其他反诉请求。
本诉案件受理费二百七十五元，由原告（反诉被告）张小东负担，已交纳；反诉案件受理费四百元，由反诉原告（被告）北京北方明珠百货市场有限公司负担三百七十五元，已交纳，由反诉被告（原告）张小东负担二十五元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内，未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 谢 婧
二〇一四年二月十七日
书 记 员 赵春旺