山东省即墨市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁0282民初2674号
原告：青岛宇信置业发展有限公司。
法定代表人：贾建宇，董事长。
委托诉讼代理人：苏琦，山东柏瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘巧娟，山东柏瑞律师事务所律师。
被告：徐和珊，男，1953年8月24日出生，汉族。
委托诉讼代理人：王新会，即墨潮海法律服务所法律工作者。
第三人：中国银行股份有限公司青岛城阳支行。
法定代表人：吴浩，银行行长。
委托诉讼代理人：刘宝宏，山东润世律师事务所律师。
原告青岛宇信置业发展有限公司（以下简称宇信置业公司）与被告徐和珊、第三人中国银行股份有限公司青岛城阳支行（以下简称中国银行城阳支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案后，依法适用普通程序，于2017年7月5日公开开庭进行了审理，原告宇信置业公司的委托诉讼代理人刘巧娟，被告徐和珊的委托诉讼代理人王新会、第三人中国银行城阳支行的委托诉讼代理人刘宝宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宇信置业公司诉称，原告宇信置业公司和被告徐和珊于2012年11月22日签订了《青岛市商品房预售合同》（合同编号：201200143395），约定被告徐和珊购买原告宇信置业公司开发建设的位于即墨市鹤山东路518号麗山国际34号楼278号房屋，房屋总价款2708374元，首付款1088374元，剩余房款1620000元，被告徐和珊向中国银行城阳支行申请贷款支付，原告宇信置业公司为该笔贷款承担连带责任保证。合同签订后，被告徐和珊支付了首付款1088374元。现因被告徐和珊连续11个月未向贷款银行偿还到期应付的本金及利息，银行扣划了原告的银行账户，迫使原告宇信置业公司向银行承担了保证责任，替被告徐和珊向银行偿还贷款本息323495.44元。原告宇信置业公司认为被告徐和珊的行为严重违反了合同约定，原告宇信置业公司有权解除合同，收回房屋，被告赔偿原告垫付的全部款项及损失，并要求被告徐和珊支付代垫款项10%的违约金。为了维护原告的合法权益不受侵害，请求依法判令：1、解除双方签订的《青岛市商品房预售合同》（合同编号：201200143395）；2、被告偿还原告垫付的贷款本息暂计323495.44元（自2016年4月至2017年2月）、违约金暂计32349.5元（根据合同约定垫款本息的10%），并按照年息6%赔偿原告的资金利息损失，上述暂合计355845元；3、本案的诉讼费用由被告负担。
被告徐和珊未予书面答辩，在庭审中口头辩称，原告要求的按照垫付款本息10%计算违约金及按照年息6%赔偿原告的资金利息损失是违法的，不应当受法律保护。
第三人中国银行城阳支行未予书面陈述，在庭审中口头陈述，原告所述属实，没有异议。
经本院开庭审理查明，2012年11月22日，原告宇信置业公司作为甲方（卖方）与被告徐和珊作为乙方（买方）订立了《青岛市商品房预售合同》（合同编号：201200143395），网上合同签订时间为2012年11月22日11时3分22秒。该合同主要约定：1、房屋位置（合同第二条）：乙方向甲方购买即墨市鹤山东路518号34号楼278号单元1层1-2层；2、房屋价值（合同第三条）：乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币12312元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币2708374元；3、违约责任（合同第七条）：乙方若未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权选择下列第二种方案追究乙方责任：⑴甲方有权选择书面形式通知乙方解除合同，乙方除应在接甲方解除通知5日内与甲方签署合同解除的全部文件，并在接甲方解除通知30日内与甲方共同办理完毕撤销合同备案登记及解除抵押登记手续（如有）外，还应向甲方支付房屋总价款2%的违约金，并另行据实赔偿由此给甲方造成的损失（包括但不限于第三方索赔）。甲方在合同备案登记撤销完毕后，将乙方已支付的房价款扣除违约金后退给乙方（退款不支付利息）；如乙方已付房款不足以弥补因乙方违反合同约定给甲方造成的经济损失时，甲方保留向乙方追偿的权利。如乙方逾期领取剩余款项，甲方不承担任何责任。⑵甲方有权选择继续履行合同，甲方如选择继续履行合同，在乙方迟延付款满30日后，乙方应向甲方按应付款的日万分之一支付从约定付款日到实际付款日止的违约金，并另行据实赔偿由此给甲方造成的损失（包括但不限于第三方索赔）；4、房屋交付及违约责任：第十条：该房屋的交付必须符合条件：经单体竣工验收合格。合同第十一条：甲方定于2014年1月10日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列二种方案追究甲方责任：自逾期超过90天之日起，甲方按日向乙方支付房价款万分之一的违约金。第十三条：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起3天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为甲乙双方签订《房屋验收交接单》或甲方交房通知约定的期限届满。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。第十九条：乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起90天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的2%，在退还房价款时一并支付给乙方。前款及本合同其他条款所称已支付的房价款，是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款；5、付款方式和付款期限（附件一）：付款方式为商业按揭贷款；乙方于2012年11月22日与甲方签约，并付首付房款计人民币1088374元；6、合同补充条款：第三条，关于付款方式的约定：1、乙方以汇款、银行电子交易方式等方式支付该房屋房价款，房款到达甲方指定账户之日为付款日，否则视为逾期付款。2、乙方保证支付给甲方的购房资金来源合法，如乙方违反保证，则甲方有权无条件解除合同收回房屋。第四条：关于甲方担保责任的约定：若乙方的付款方式为申请按揭贷款方式，银行要求甲方作为乙方借款保证人，与乙方共同签订个人住房贷款相关合同及文件。乙方取得个人住房贷款后，在甲方担保期间，乙方须无条件按期向银行偿还本息。如乙方未能按期偿还本息且由甲方承担保证责任代为垫支付的，乙方应在收到甲方追偿通知之日起7日内偿还代为支付款项，并向甲方支付代垫款项10%的违约金。如乙方连续三个月或累积五个月未能向贷款银行偿还本息，甲方有权解除预售合同，收回乙方房屋，并视为乙方单方终止合同，乙方赔偿甲方垫付的全部款项及损失。乙方办理房地产权证后，甲方对银行的担保责任方能解除，因此，乙方必须按时办理房地产产权证，逾期每日按总房款的万分之五向甲方支付逾期违约金。第六条：关于解除合同的约定：1、合同解除后十日内，乙方自行办理撤销按揭贷款的手续，有过错一方承担因此产生的费用。2、合同解除后十个工作日内，不论过错在谁，甲、乙双方须共同前往抵押登记机关办理房屋的抵押登记撤销手续、共同前往合同登记备案管理机关办理备案解除手续。若乙方未能在前述期限内配合甲方撤销抵押登记和解除合同登记备案，每迟一日，乙方须按合同总价款的千分之一向甲方支付违约金。3、合同解除并办理完上述手续后三十日内，甲、乙双方共同依据本合同相关约定从已交房款扣减相应违约金、赔偿金后签署《退款清单》，甲方将应将余款退还乙方。自双方签署《退款清单》之日起，如甲方延迟退款，每迟延一日，按应退款总额的万分之一向乙方支付违约金。4、非本合同及附件中已有约定的情况，乙方单方面退房并解除合同同时甲方同意的，乙方须承担10%的违约金。第七条：关于交房的约定：乙方履行下列义务后，甲方可与其办理房屋交付手续：①乙方已交付全部房屋价款。②乙方已签署《前期物业管理服务合同》和《业主临时管理规约》，并按约向物业公司支付不低于三个月的物业管理费。③乙方已履行了本合同其他约定的义务。同时双方还对其他事项进行了约定。
2013年1月14日，被告徐和珊与第三人中国银行城阳支行、原告宇信置业公司签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房住房贷款》，办理了1620000元的贷款。借款期限为60个月，自贷款人实际放款日起算。本合同项下贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，第一个浮动周期内，贷款月利率为5.33‰。该全部贷款1620000元直接划入户名为青岛宇信置业发展有限公司（本案原告）、账号为22×××09的账户。还款方式为按月等额本息还款。合同借款采用的保证担保方式为阶段性连带责任保证，即本案原告宇信置业公司对本合同约定的，本案被告徐和珊应偿还贷款本息开始之日至本合同项下办理完毕房屋所有权证及房屋抵押登记手续为止，产生的所有被告徐和珊应付款项承担连带保证责任。本案被告徐和珊、第三人中国银行城阳支行、原告宇信置业公司分别在该合同上盖章或签字、捺印予以确认。
被告徐和珊于2012年11月22日支付原告宇信置业公司购房款1088374元。
第三人中国银行城阳支行向原告宇信置业公司支付了被告徐和珊的银行按揭贷款1620000元。
另查明，截止到2017年6月29日，原告宇信置业公司代被告徐和珊支付第三人中国银行城阳支行贷款本息439226.88元，其中：本金416689.69元，利息22537.19元。被告徐和珊支付第三人中国银行城阳支行贷款本息1228950.74元，其中：本金989459.18元，利息239491.56元。剩余未还第三人中国银行城阳支行购房贷款本金213851.13元。
涉案房屋原告宇信置业公司已交付被告徐和珊。
上述事实有原告宇信置业公司、被告徐和珊与第三人中国银行城阳支行的陈述，原告宇信置业公司提交的商品房预售合同、个人一手住房贷款合同、银行出具的还款凭证等证据在案佐证，且经开庭质证，本院予以确认。
本院认为，根据查明的事实，原告宇信置业公司与被告徐和珊订立的《青岛市商品房预售合同》和原告宇信置业公司、被告徐和珊与第三人中国银行城阳支行《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，均未违反法律禁止性的规定，是各方当事人的真实意思表示，为有效合同。
关于原告要求解除原被告双方签署的《青岛市商品房预售合同》（合同编号：201200143395）的主张。本院认为因被告徐和珊未按合同约定偿还第三人中国银行城阳支行贷款本息，截止到2017年6月29日，原告宇信置业公司代被告徐和珊支付第三人中国银行城阳支行2016年4月至2017年6月的贷款本息计439226.88元（其中：本金416689.69元，利息22537.19元）。根据双方订立的《青岛市商品房预售合同》中合同补充条款第四条关于付款方式的约定被告徐和珊已连续三个月或累积五个月未能向贷款银行偿还本息，原告宇信置业公司有权解除预售合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原告宇信置业公司诉讼请求符合法律规定，经本院开庭审理，认为宜以2017年6月30日为《青岛市商品房预售合同》的解除时间。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”被告徐和珊为了购买房屋而与原告宇信置业公司、第三人中国银行城阳支行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，现原告宇信置业公司与被告徐和珊订立的《青岛市商品房预售合同》这一主合同被解除，被告徐和珊与第三人中国银行城阳支行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》目的无法实现，因此被告徐和珊与第三人中国银行城阳支行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》也应随之解除。原告宇信置业公司和被告徐和珊订立的《青岛市商品房预售合同》于2017年6月30日解除，故本院也确认原告宇信置业公司、被告徐和珊与第三人中国银行城阳支行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》于2017年6月30日解除。
根据查明的事实，原告宇信置业公司已将涉案房屋交付被告徐和珊，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告徐和珊应当将涉案房屋返还原告宇信置业公司。
根据查明的事实，被告徐和珊支付原告宇信置业公司购房款1088374元，第三人中国银行城阳支行向原告宇信置业公司支付了被告徐和珊购房贷款1620000元。截止到2017年6月29日，原告宇信置业公司代被告徐和珊支付第三人中国银行城阳支行贷款本息439226.88元，其中：本金416689.69元，利息22537.19元。被告徐和珊支付第三人中国银行城阳支行贷款本息1228950.74元，其中：本金989459.18元，利息239491.56元。剩余未还第三人中国银行城阳支行购房贷款本金213851.13元。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”和最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，原告宇信置业公司应当将被告徐和珊交付的购房款1088374元及支付第三人中国银行城阳支行购房贷款本金989459.18元（截止到2017年6月29日），支付被告徐和珊。同时原告宇信置业公司应当将剩余未偿付第三人中国银行城阳支行购房贷款本金213851.13元（截止到2017年6月29日）支付第三人中国银行城阳支行。对于原告宇信置业公司要求被告徐和珊偿还垫付本金416689.69元的主张本院不予支持。
关于原告宇信置业公司和被告徐和珊已支付第三人中国银行城阳支行购房贷款利息的问题。因被告徐和珊未按合同约定支付第三人中国银行城阳支行购房贷款本息，原告宇信置业公司承担连带责任，代被告徐和珊支付第三人中国银行城阳支行购房贷款本息，被告徐和珊违反合同约定，导致合同的解除，对此被告徐和珊应承担责任，因此原告宇信置业公司和被告徐和珊已支付第三人中国银行城阳支行购房贷款利息262028.75元（截止到2017年6月29日），其中，原告宇信置业公司支付利息22537.19元，被告徐和珊支付利息239491.56元，应由被告徐和珊承担。
关于原告宇信置业公司主张代被告徐和珊支付第三人中国银行城阳支行购房贷款本息的违约金及赔偿损失的问题。根据双方订立的《青岛市商品房预售合同》中合同补充条款第四条关于甲方担保责任的约定：“如乙方未能按期偿还本息且由甲方承担保证责任代为垫支付的，乙方应在收到甲方追偿通知之日起7日内偿还代为支付款项，并向甲方支付代垫款项10%的违约金。”截止到2017年6月29日，原告宇信置业公司代被告徐和珊支付第三人中国银行青岛支行购房贷款本息439226.88元，被告徐和珊应按合同约定支付原告宇信置业公司垫付购房贷款本息439226.88元的10%的违约金43922.69元。原告宇信置业公司主张损失的诉讼请求，因原、被告双方在合同中对违约责任已有约定，原告的该诉讼请求本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款的规定，判决如下：
一、确认原告青岛宇信置业发展有限公司与被告徐和珊在2012年11月22日订立的《青岛市商品房预售合同》（合同编号为201200143395）于2017年6月30日解除；
二、确认原告青岛宇信置业发展有限公司、被告徐和珊与第三人中国银行股份有限公司青岛城阳支行在2013年1月14日订立的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》于2017年6月30日解除；
三、被告徐和珊于本判决生效后十日内将涉案房屋返还原告青岛宇信置业发展有限公司；
三、原告青岛宇信置业发展有限公司于判决生效后十日内支付被告徐和珊购房款1088374元；
四、原告青岛宇信置业发展有限公司于判决生效后十日内支付被告徐和珊已偿付第三人中国银行股份有限公司青岛城阳支行的购房贷款本金989459.18元（截止到2017年6月29日）；
五、原告青岛宇信置业发展有限公司于判决生效后十日内支付第三人中国银行股份有限公司青岛城阳支行购房贷款本金213851.13元（截止到2017年6月29日）；
六、被告徐和珊于判决生效后十日内支付原告青岛宇信置业发展有限公司已偿付第三人中国银行股份有限公司青岛城阳支行购房贷款利息22537.19元（截止到2017年6月29日）；
七、被告徐和珊于判决生效后十日内支付原告青岛宇信置业发展有限公司垫付购房贷款本息的违约金43922.69元（截止到2017年6月29日）；
八、驳回原告青岛宇信置业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6638元（原告预缴），由被告徐和珊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 宋金修
代理审判员 张 蕊
人民陪审员 李 伟
二〇一七年七月二十七日
书 记 员 黄林弟
附相关法条：
1、《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”
2、《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”
3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”
4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”