陕西省安康市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕09民终451号
上诉人（原审原告）：安康市金润商贸有限公司。住所地：安康市汉滨区兴安中路**号。
法定代表人：陈明平，公司董事长。
被上诉人（原审被告）：陕西安康市宏远房地产开发有限责任公司。住所地：安康市大桥南路**号。
法定代表人：张根章，公司董事长。
委托诉讼代理人：刘长珍，公司员工。
委托诉讼代理人：袁善仓，陕西腾浩律师事务所律师。
上诉人安康市金润商贸有限公司（以下简称金润公司）因与被上诉人陕西安康市宏远房地产开发有限责任公司（以下简称宏远公司）合同纠纷一案，不服陕西省安康市汉滨区人民法院（2015）汉滨民初字第01702号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金润公司的法定代表人陈明平，被上诉人宏远公司的委托诉讼代理人刘长珍、袁善仓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金润公司上诉请求：撤销陕西省安康市汉滨区人民法院（2015）汉滨民初字第01702号民事判决，改判宣告金润公司与宏远公司签订的《房屋有偿使用合同》无效。事实和理由：1.金润公司起诉以及一审庭审时宣布的案由是“房屋租赁合同纠纷”，而判决书载明的案由是“合同纠纷”，一审判处的案件不是金润公司起诉的案件。一审判决也没有认定金润公司的诉讼请求内容。2.金润公司未提供《联合开发房地产协议书》，一审却认定其提供了该证据，并且未经质证即非法采信。3.宏远公司在一审中当庭提供的《联合开发房地产协议书》、《房屋有偿使用合同》系逾期举证，金润公司不予质证。一审违法组织质证，并作为认定事实的根据。4.《联合开发房地产协议书》与《房屋有偿使用合同》约定的内容各自独立、互不依存、互不从属。况且《房屋有偿使用合同》还有安康市宏远建筑安装有限责任公司以全部资产为宏远公司提供连带责任担保的约定。一审认定《房屋有偿使用合同》系《联合开发房地产协议书》的从合同，没有事实依据。5.本案是房屋租赁合同纠纷，一审适用最高人民法院《关于涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》判决，适用法律错误。双方在合同中约定租期50年，明显违反法律规定。且该合同系金润公司原法定代表人朱光强与宏远公司以合法形式掩盖非法目的所签订，应为无效。原判认为《房屋有偿使用合同》无宣告无效的法定事由，无事实依据。
宏远公司辩称，1.根据《最高人民法院关于涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，本案案由应为“土地使用权转让合同纠纷”。《房屋有偿使用合同》系《联合开发房地产协议书》不可分割的依附性合同。2.《房屋有偿使用合同》所涉及的房屋是双方约定先由宏远公司投资建设，建好后由宏远公司使用50年获取投资回报的约定，没有宏远公司的投资就不存在有房屋。如果是房屋租赁，金润公司在签订合同时就应将房屋交付给宏远公司使用。3.金润公司在立案时向法庭出示并提交了《联合开发协议》，即使其未提交该协议，宏远公司也向法庭提交了，并且金润公司也未对该证据提出异议，该协议是双方争议标的物产生的依据，一审法院应进行审查。请求驳回上诉，维持原判。
金润公司向一审法院起诉请求：宣告金润公司与宏远公司签订的《房屋有偿使用合同》无效。
一审法院认定事实：2006年7月17日，金润公司（甲方）与宏远公司（乙方）签订《联合开发房地产协议书》，协议约定：一、甲、乙双方联合开发建设商用大厦一栋，暂冠名“金润商贸大厦”，建设地址在汉滨区兴安中路56号，层数、建筑面积按照市规划选址意见书规定的范围实施；二、合作方式是甲方于2006年9月底前将汉滨区兴安中路56号局部建设用地（以原金州商场面积为准）及地面建筑物提供给乙方，不含西通道用地和北住宅楼用地面积，2006年7月底前将喜盈门用房移交，乙方以经营资质及建设所需资金作为开发投资，并依据建筑法规和技术规范负责项目的申报、招标、施工、监理及验收等，承担该项目所需一切税费，因房屋建筑质量不合格造成的后果由乙方承担，并且《房屋有偿使用合同》仍然有效，乙方仍按约定向甲方支付房屋净使用费，房屋建成后，甲、乙双方按照国家规定有偿划分土地使用权，并分别办理房屋产权证等，费用由双方自理；三、利益分配方式为：主楼地面（正负零）以上第一、二层全部建筑商业用途的房屋所有权归金润公司所有，商场上下楼梯道双方共用，其余全部建筑面积归宏远公司所有，在优先保证金润公司利益的前提下，本工程的盈利或亏损全部由宏远公司享有或承担；四、金润商贸大厦建设工程定于2008年9月30日前竣工，如遇气象、停电及政府行为等影响工期顺延，乙方支付给甲方的过渡期生活费和《房屋有偿使用合同》约定的房屋净使用费必须按约定的时间及金额支付；乙方承担项目建设过程中引起的一切责任事故；乙方在建工程期间支付给甲方职工安置过渡费195万元，甲方不再偿还，甲方提供过渡费普通收款收据；由于乙方联建项目建设期间支付给甲方安置过渡费195万元，甲方不再偿还，所以甲方将主楼地面以上第一、二层使用权低于市场价以租赁形式由乙方有偿使用50年，从2008年10月1日起至2058年9月30日，其市场价与乙方实际支付给甲方的有偿使用费之间的差额用于乙方收回支付给甲方的过渡费195万元及其他有关费用本息，乙方实际支付有偿净使用费共计2550万元，每年平均净使用费51万元，各年度给付标准及办法，以甲、乙双方签订的租赁形式的《房屋有偿使用合同》为准。《联合开发房地产协议书》还约定了双方义务等其它事项。《联合开发房地产协议书》签订当日，双方根据以上协议书第四条第五款约定，签订了《房屋有偿使用合同》，该合同约定：将联建主楼地面以上第一、二层使用权低于市场价以租赁形式由乙方有偿使用50年，使用期限50年自2008年10月1日起至2058年9月30日，房屋净有偿使用费2550万元，其中2008年10月1日至2010年9月30日，每年75万元；2010年10月1日至2014年9月30日，每年70万元；2014年10月1日至2018年9月30日，每年65万元；2018年10月1日至2022年9月30日，每年60万元；2022年10月1日至2028年9月30日，每年55万元；2028年10月1日至2058年9月30日，每年43万元。有偿使用期间乙方每年9月30日前分二次主动向甲方付清次年的净有偿使用费，有偿使用发生的一切税费由乙方承担，如税务部门将有偿使用税额按租赁税收取，仍由乙方承担，金润公司向宏远公司提供所支付的净有偿使用费普通收款收据；乙方在房屋使用期内，承担经营期所发生的一切税费（含房屋因租赁而产生的一切税费）；乙方在房屋有偿使用期内，无论转包、转租、转让、出借、承租房屋必须依法经营，不得损害甲方利益，并要保证本合同顺利履行。违约责任约定：乙方在有偿使用第一、二层房屋期限内，甲方不得无故擅自收回使用权，如甲方违约影响乙方不能正常经营，乙方有权单方终止合同，并将第一、二层房屋有偿使用权收回乙方所有，停止兑付甲方有偿使用费，由此造成的一切损失由甲方承担；乙方必须按约定期限主动向甲方缴纳净有偿使用费，逾期不交，甲方有权单方终止合同收回第一、二层房屋有偿使用权，并自行出租，由此造成的损失由乙方承担；因乙方未处理好税金缴纳事宜导致税务部门追究甲方责任，并责令甲方缴纳本应由乙方承担的税费，甲方有权向乙方追索其应交金额，如乙方不支付甲方垫付的税金，甲方有权单方终止合同，收回第一、二层房屋使用权并自行出租，由此造成的损失均由乙方承担。《房屋有偿使用合同》还约定了双方权利、义务和合同生效及终止等事宜。《联合开发房地产协议书》和《房屋有偿使用合同》签订后，宏远公司按《联合开发房地产协议书》约定修建了位于安康市兴安中路56号的商用大厦，商厦建设规模为5310.9㎡，建成后正式定名为金润霓裳大厦，并按《房屋有偿使用合同》约定向金润公司支付有偿使用费，金润霓裳大厦于2008年12月28日开始营业。2012年6月4日，安康市城乡建设局对金润商厦作出安建规验字(2012)11号建设工程竣工规划验收合格证。
2012年11月5日，金润公司作出(2012)05号决议，免去朱光强董事长职务，任命陈明平为董事长。2013年，金润公司以《房屋有偿使用合同》是公司原法定代表人朱光强与宏远公司串通后以合法形式掩盖其侵吞公司资产的非法目的所签订，内容违反了法律强制性规定为由起诉，请求判令1．宣告《房屋有偿使用合同》无效；2.宏远公司返还金润公司“金润霓裳大厦”一、二层房屋。原审法院作出(2013)安汉民初字02157号民事判决，金润公司不服上诉，本院作出(2015)安中民三终字第00036号民事裁定，撤销原判，发回重审。2015年4月15日，汉滨区价格认证中心价格鉴定结论书（汉价认证（2015)11号）认定金润商厦一、二楼商业用房原合同约定租金每平米17元，现在租金每平米260元左右。
重审中，金润公司于2015年8月25日撤诉，后又以“房屋租赁合同纠纷”重新起诉，要求宣告金润公司与宏远公司签订的《房屋有偿使用合同》无效。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，租赁人支付租金的合同。租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。合同有下列情形之一的无效：1.一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；2.恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；3.以合法形式掩盖非法目的；4.损害社会公共利益；5.违反法律、行政法规的强制性规定。金润公司以“房屋租赁合同纠纷”起诉，认为其与宏远公司签订的《房屋有偿使用合同》是金润公司原法定代表人朱光强与宏远公司恶意串通签订的，将房屋租赁合同写为《房屋有偿使用合同》，规避法律，房屋租期超过20年，租金低于市场价，损害国家集体利益等，符合无效合同的条件，要求宣告双方签订的《房屋有偿使用合同》无效。根据查明的事实，双方签订的《房屋有偿使用合同》中，使用房屋是双方签订《联合开发房地产协议书》后新建的房屋，该协议书第四条第五款明确约定：宏远公司在建设期间支付给金润公司安置过渡费195万元及其他有关费用，金润公司不再偿还，金润公司将主楼地面以上第一、二层使用权低于市场价以租赁形式由宏远公司有偿使用50年，其市场价与金润公司实际支付给宏远公司的有偿使用费之间的差额用于宏远公司收回支付给金润公司的过渡费195万元及其他有关费用本、息，各年段给付标准及办法以甲乙双方签订《房屋有偿使用合同》为准。据此可以确认该《房屋有偿使用合同》不是单独的房屋租赁合同，而是对《联合开发房地产协议书》第四条第五款的细化，是对联合开发房屋使用所作的约定，是与《联合开发房地产协议书》不可分割的从合同。最高人民法院《关于涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定收益的，应当认定为土地使用权转让合同。因此，金润公司与宏远公司签订的《联合开发房地产协议书》实质是土地使用权转让合同，该合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定为有效合同。作为《联合开发房地产协议书》从合同的《房屋有偿使用合同》中，所约定的房屋使用费低于当时市场价、使用期限超过20年，是基于宏远公司将开发前期投入部分在《联合开发房地产协议书》中已约定在房屋使用期间折抵，其权利义务对等，不违反法律规定，且合同已部分实际履行，金润公司所提供证据不能证明朱光强与宏远公司恶意串通的事实，无宣告合同无效的法定事由。故金润公司主张宣告其与宏远公司被告签订的《房屋有偿使用合同》为无效合同之诉请，依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决：驳回金润公司的诉讼请求。
本院二审期间，金润公司提交《房屋拆迁许可证》（拆许字（2006）第08号）一份，用以证明金润公司对金润商厦享有独立的产权，宏远公司作为拆迁人，应给付金润公司拆迁补偿款。
宏远公司质证意见为，对《房屋拆迁许可证》的真实性没有异议，拆迁是联合开发的必备条件，如金润公司认为拆迁需要宏远公司另外补偿，可另外主张权利，该证据与本案无关。
经审查，双方当事人对《房屋拆迁许可证》的真实性无异议，但是房屋拆迁补偿与本案争议事实无关联性，故不予采信。
宏远公司未向本院提交新证据。
原审法院审理查明的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。
本院另查明：本案一审中，宏远公司提交《联合开发房地产协议书》一份，金润公司的质证意见为，宏远公司当庭提交证据，不符合法律规定。二审中，金润公司对《联合开发房地产协议书》的真实性无异议。
本院认为，在金润公司与宏远公司签订的《联合开发房地产协议书》中，双方约定金润公司将其位于汉滨区兴安中路56号局部建设用地及地面建筑物提供给宏远公司，宏远公司以经营资质及建设所需资金作为开发投资，双方联合开发建设“金润商贸大厦”。在该协议第四条中，双方又约定，由于宏远公司联建项目建设期间支付给金润公司安置过渡费195万元，金润公司不再偿还，所以金润公司将主楼地面以上第一、二层使用权低于市场价以租赁形式由宏远公司有偿使用50年，其市场价与宏远公司实际支付给金润公司的有偿使用费之间的差额用于宏远公司收回支付给金润公司过渡费195万元及其他有关费用本息，宏远公司实际支付有偿净使用费共计2550万元，每年平均净使用费51万元，各年度给付标准及办法，以双方签订的租赁形式的《房屋有偿使用合同》为准。在《联合开发房地产协议书》签订当日，双方又根据上述协议第四条之约定签订《房屋有偿使用合同》，对房屋有偿使用费的数额、交纳时间等事项进行了补充约定。故《联合开发房地产协议书》是《房屋有偿使用合同》产生的前提和基础，《房屋有偿使用合同》是对《联合开发房地产协议书》中宏远公司有偿使用房屋之约定的细化、补充和完善。《联合开发房地产协议书》和《房屋有偿使用合同》意思表示真实、明确，内容相互关联，且不违反相关法律规定，应为合法有效。金润公司请求宣告《房屋有偿使用合同》无效之上诉意见，无事实依据和法律依据，本院不予采纳。
根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，宏远公司系基于双方《联合开发房地产协议书》之约定，有偿使用其投资建设的房屋，并按合同约定交纳房屋使用费。金润公司称其与宏远公司签订的《房屋有偿使用合同》实为“房屋租赁合同”，但直至双方签订合同时止，涉案房屋还未开始建设，金润公司尚无可租赁的房屋，亦无将所谓“租赁的房屋”交付宏远公司使用、收益的事实。金润公司起诉的案由虽为“房屋租赁合同纠纷”，但本案纠纷的性质并不是房屋租赁纠纷，且金润公司的诉讼请求为“宣告《房屋有偿使用合同》无效”，故本案系因合同效力问题产生的合同纠纷。根据《最高人民法院关于印发修改后的<民事案件案由规定>的通知》第三.5条之规定，当事人起诉的法律关系与诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由。故一审法院根据查明的案件事实及双方当事人实际存在的法律关系性质，将本案案由确定为“合同纠纷”，并无不妥。
对于宏远公司在一审中提交的《联合开发房地产协议书》，金润公司认为系逾期举证，不予质证，但该证据系认定案件基本事实的依据，且二审中金润公司对该证据的真实性并无异议，故人民法院应予采纳。金润公司在一审中未提交《联合开发房地产协议书》，原判决将此协议罗列为双方当事人均提交的证据，证据罗列错误，本院予以纠正。在一审判决书第10页中，清楚、明确地表述了金润公司的诉讼请求，故金润公司称原判决未陈述其诉讼请求的上诉意见，与事实不符，本院不予采纳。金润公司上诉称《房屋有偿使用合同》是其原法定代表人朱光强与宏远公司以合法的形式掩盖非法目的所签订，但其上诉意见无证据支持，故本院亦不予采纳。
综上，金润公司的上诉理由均不能成立。原判决虽然存在证据罗列错误的瑕疵，但认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人安康市金润商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何 波
代理审判员 李 伟
代理审判员 邱 方
二〇一六年八月二十六日
书 记 员 张明星