上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终3119号
上诉人（原审原告、反诉被告）张跃华，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人任涌，上海申浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）上海浩广房地产咨询有限公司。法定代表人吴晓军，董事长。委托代理人肖田，上海市申光律师事务所律师。上诉人张跃华因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2015）奉民三（民）初字第4541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月10日受理后，依法组成合议庭,于2016年4月5日公开开庭审理了本案。上诉人张跃华及委托代理人任涌,被上诉人上海浩广房地产咨询有限公司（以下简称浩广咨询公司）之委托代理人肖田到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2015年3月16日，张跃华（乙方）与浩广咨询公司（甲方）签订《商铺转租合同》一份，约定甲方将坐落于上海市奉贤区南桥镇XX路XX号（一二层）房屋出租给乙方，建筑面积为197.44平方米，作为开设品牌灯饰使用。甲乙双方约定，以乙方按期足额支付首期房屋租金为先决条件，甲方于2015年3月18日前向乙方交付该房屋。租赁期自2015年3月19日至2018年3月18日止，其中2015年3月19日至2015年4月18日为装修期，该期间甲方免收租金。2015年3月19日至2016年3月18日的租金为人民币（下同）115,302元，2016年3月19日至2017年3月18日的租金为125,784元，2017年3月19日至2018年3月18日的租金为132,073元。租金支付方式：付六押一，即每年的3、9月份的15日前乙方缴付租金，逾期支付租金的，乙方应向甲方支付违约金，违约金为逾期未付租金的壹倍。首期租金2015年4月19日至2015年10月18日共计62,892元，房屋租赁押金为10,482元，乙方应于本协议签订当日内向甲方缴纳。商业管理费、物业管理费，均为每月每平方米3元。首期商业管理费、物业管理费：自2015年3月19日至2015年10月18日共计8,293元，乙方应于本协议签订当日向甲方缴纳，以后每六个月为一期支付，即每年的3、9月份的15日前向甲方缴纳下期的管理费。合同第六条约定：甲方不具备为乙方取得营业执照或其他相关证照的条件的，乙方有权终止合同，甲方承担违约责任；乙方拖欠房屋租金或水、电费、商业管理费用达7天以上，甲方有权终止租赁合同，无条件收回租赁房屋，并追究乙方的违约责任。合同第七条约定：任何一方违约或未达到本合同约定的单方终止合同条件而擅自终止合同，应按国家有关规定，承担违约责任。若乙方违约，应支付给甲方违约金10,482元，乙方应将已装修的房屋完好地归还给甲方，则本合同自动终止，违约金不足抵付甲方损失的，乙方应赔偿损失。若甲方单方面提前终止本合同，甲方除应支付乙方违约金10,482元外，还应赔偿乙方装修费用等损失。乙方逾期支付租金或水电费等其他费用，每逾期一日，则乙方须按拖欠租金额的3%支付违约金。合同签订后，浩广咨询公司按约向张跃华交付了讼争房屋，张跃华向浩广咨询公司支付了2015年4月19日至2015年10月18日的租金62,892元，房屋租赁押金10,482元，2015年3月19日至2015年10月18日的商业管理费、物业管理费共计8,293元，之后张跃华未支付过租金及管理费。后张跃华诉至法院，要求判令：一、解除双方于2015年3月16日签订的《商铺转租合同》；二、浩广咨询公司支付违约金10,482元，并赔偿装修等损失200,000元；三、浩广咨询公司返还押金10,482元。原审庭审中，张跃华变更第一项诉请为：确认双方之间的《商铺转租合同》已于2015年9月15日解除，并增加诉请：要求浩广咨询公司返还已付租金及管理费。浩广咨询公司则提出反诉，要求判令：一、解除双方于2015年3月16日签订的《商铺转租合同》，张跃华返还讼争房屋；二、张跃华支付违约金10,482元；三、张跃华支付自2015年10月19日起至实际返还房屋之日止，按每日349.4元计算的租金、占有使用费。原审庭审中，浩广咨询公司变更第一项诉请为：确认双方之间的《商铺转租合同》已于2015年11月2日解除。原审中，上海市奉贤区人民法院依法至市场监督管理局进行调查，市场监督管理局注册许可科于2015年12月10日出具情况说明一份，内容为：“经查，坐落在奉贤区XX路XX号沪房地奉字（2013）第XXXXXX的房屋共2层，用途为店铺，目前共注册了4户企业，分别是：1、上海A有限公司的住所为：上海市奉贤区XX路XX号XX室；2、上海B有限公司的住所为：上海市奉贤区XX路XX号XX室；3、上海C有限公司运河路店的营业场所为：上海市奉贤区XX路XX号XX层；4、上海D有限公司的住所为：上海市奉贤区XX路XX号XX室。鉴于此，奉贤区XX路XX号2层的房屋可作为企业住所登记。”原审还认定，2016年1月5日下了一天小到中雨，1月6日依旧下了一上午雨，上海市奉贤区人民法院于1月6日下午依法组织张跃华、浩广咨询公司及上海E有限公司至讼争房屋，就张跃华提出的房屋漏水及窗户损坏事宜进行现场勘验。发现二楼墙角边有两处的确存在墙面脱落的现象，但墙面是干的，没有渗水，有一扇窗户的把手坏了。上海E有限公司表示张跃华的确就漏水情况进行过报修，后物业公司已实际修理好，墙面脱落系以前漏水导致，物业公司同意就脱落部分重新粉刷，坏掉的把手也同意进行维修。张跃华表示不需要物业公司进行维修。2016年1月13日，市场监督管理局向张跃华出具补正材料通知书一份，内容为：“张跃华：经审查，你提交的上海F有限公司设立登记申请，材料不符合法定形式。坐落于奉贤区XX路XX号[沪房地奉字（2013）第XXXXXX号]的房屋共2层，用途为店铺，目前该房屋1层已注册4户企业。……根据《公司登记管理条例》第五十一条之规定，申请材料不符合法定形式，需补正材料：住所需补正为该房屋已登记企业住所外的其他部位或更换其他地址。特此通知。”2016年1月14日，原审法院至市场监督管理局制作谈话笔录一份，就该局于2015年12月10日出具的情况说明及2016年1月13日出具的补正材料通知书作出说明，该局表示因奉贤区XX路XX号底层已注册有四家公司，故张跃华就XX路XX号这个地址作为公司住所进行公司设立登记系不符合相关规定，但XX路XX号2层还没有公司注册，只要张跃华将注册地变更为XX路XX号XX层XX层分割为小间，即可以作为注册地来设立公司。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，但应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，张跃华、浩广咨询公司均提出诉请，要求确认双方之间的《商铺转租合同》已解除，但解除的时间双方各执己见。法院认为,张跃华以浩广咨询公司违反合同约定，不具备为其取得营业执照或其他相关证照的条件及房屋存在质量问题为由，要求解除合同。然根据法院向市场监督管理局所作的谈话笔录，张跃华只要变更注册地址，是可以进行公司设立登记的。关于质量问题，经法院现场勘验，亦不存在漏水情况，窗户把手的确坏了，但张跃华也明确不要求修复。故浩广咨询公司并不存在违约行为，张跃华不符合合同约定或法律规定可以单方提出解除合同的条件，其单方提出解除的行为并不发生法律效力，对张跃华要求浩广咨询公司支付违约金10,482元，及赔偿装修等损失200,000元的诉讼请求，法院不予支持。浩广咨询公司以张跃华未按约支付租金为由，反诉提出解除合同，张跃华在庭审中也明确不愿意再支付租金，该行为显属违约，符合合同约定的单方解除的条件，经核实，张跃华于2015年11月5日收到法院邮寄的反诉状，故法院确认双方之间的《商铺转租合同》于2015年11月5日解除，对浩广咨询公司按约要求张跃华支付违约金10,482元的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现本案讼争房屋仍由张跃华占有使用，故法院对浩广咨询公司要求张跃华返还租赁房屋，并支付自2015年10月19日起至实际返还房屋之日止，按每日349.4元计算的租金、占有使用费的诉讼请求予以支持。关于押金10,482元，亦应由浩广咨询公司向张跃华返还。原审庭审中，浩广咨询公司表示因讼争房屋墙面有些脱落及坏掉的窗户把手，自愿补偿张跃华1,000元，于法无悖，法院予以支持。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三款之规定，于二○一六年二月四日作出判决:一、确认张跃华与浩广咨询公司于2015年3月16日签订的《商铺转租合同》已于2015年11月5日解除；二、张跃华于判决生效之日起十五日内将位于上海市奉贤区南桥镇XX路XX号（一、二层）房屋返还给浩广咨询公司；三、张跃华于判决生效之日起十日内支付浩广咨询公司自2015年10月19日起至实际返还租赁房屋之日止，按每日人民币349.4元计算的租金、占有使用费；四、张跃华于判决生效之日起十日内支付浩广咨询公司违约金人民币10,482元；五、浩广咨询公司于判决生效之日起十日内返还张跃华押金人民币10,482元；六、浩广咨询公司于判决生效之日起十日内补偿张跃华人民币1,000元；七、驳回张跃华的其余诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币4,457元，减半收取，反诉案件受理费人民币31元，均由张跃华负担。判决后，张跃华不服，上诉于本院，诉称:被上诉人提供租赁房屋时从未告知上诉人承租房屋内已存在五家虚拟注册的公司，致使上诉人不能以197平方米的完整面积进行工商注册；而广东灯饰品牌同意上诉人取得品牌代理的前提是上诉人承租200平方米左右的经营场所并需办理相应的营业执照，被上诉人的行为造成合同目的无法实现，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、三、四、七项，改判双方于2015年3月16日签订的《商铺转租合同》于2015年9月15日解除，被上诉人支付违约金10,482元并赔偿装修等损失20万元。被上诉人浩广咨询公司辩称:上诉人承租房屋后装潢、开业、经营，实际已实现租赁目的；上诉人未向被上诉人及园区提出办理营业执照的要求，反而是被上诉人的工作人员反复向上诉人提醒如要办理证照可以协调；上诉人拖延支付租金，提起诉讼，实际系为了规避合同义务，故其不同意上诉请法求。二审中，上诉人出示以下证据材料：1、上诉人与丁某某间的微信记录，旨在证明上诉人实际上无法合法注册；2、照片，旨在证明上诉人承租面积中存在五家虚拟经营主体，严重影响上诉人的承租权益；3、内部装修照片及装潢情况说明，旨在证明上诉人请求的20万元装潢损失合法合理；4、装潢工程结算清单，旨在证明上诉人请求的20万元装潢损失合法合理；5、结算清单，旨在证明上诉人请求的20万元装潢损失合法合理；6、张作和与上海G有限公司间的办公用房租赁协议及个体工商户档案机读材料，旨在证明上海市XX经营部注册在上诉人的承租面积内；7、上海H有限公司2015年9月20日的公司登记（备案）申请书，旨在证明其起诉后，上海H有限公司才变更地址；8、2015年6月8日，上诉人与被上诉人工作人员唐某某的微信聊天记录，旨在证明其曾多次催促被上诉人解决问题。被上诉人发表如下质证意见：证据1：真实性不予确认；证据2：真实性无异议，但不同意上诉人的证明目的；证据3：情况说明系上诉人自行制作，不能证明其证明目的；证据4：仅为上诉人自行编制的结算清单，不能证明装修费用；证据5：仅为上诉人自行编制的结算清单，不能证明装修费用；证据6：真实性没有异议，租赁场所为涉讼房屋楼下101室，租赁期限至2015年5月25日，这表明上诉人承租时，张作和并不在房屋内经营；证据7：真实性没有异议，但上诉人不能以此证明其入住后不能办理营业执照；证据8：真实性有异议。对此本院评述如下：证据1：结合丁某某原审的庭审证词，上诉人出示之微信记录不能证明其主张；证据2：真实性可予确认，但不能证明上诉人之主张；证据3、4、5：系上诉人单方制作之材料，不具有证据效力；证据6、7：具有真实性，但不足以证明上诉人无法于涉讼地址注册公司；证据8：真实性不予确认，不具有证据效力。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案双方签订的《商铺转租合同》于法无悖，双方均应恪守。张跃华主张因涉讼房屋内已存在五家虚拟注册的公司致其无法以完整的租赁面积进行工商注册，合同目的无法实现，然为浩广咨询公司所否认。本院注意到，原审法院向上海市奉贤区市场监督管理局注册许可科所作的调查反映出张跃华可以涉讼地址的二层作为注册地设立公司，因此，张跃华并无单方解约权，其关于合同解除日的异议，不能成立，其要求浩广咨询公司承担违约责任，亦于法无据。鉴于张跃华至今占用房屋，原审中其对浩广公司主张的租金、使用费计算方式无异议，因此，原审判决之租金及占有使用费，合理妥当，可予维持。本院注意到，涉讼合同约定，如承租人违约，应向出租人支付违约金10,482元，承租人应将已装修房屋完好地归还给出租人，则本合同自动终止，违约金不足抵付出租人损失的，承租人应赔偿损失。鉴于涉讼合同因张跃华欠租违约而解除，且浩广咨询公司明确表示不同意利用房屋装修，二审中，张跃华表示原审中其未提供任何装修损失的依据，根据现有证据，应该认为，张跃华要求浩广咨询公司赔偿装修损失，无合同依据，本院难以支持。综上所述，张跃华关于撤销原审判决主文第一、三、四、七项，改判双方于2015年3月16日签订的《商铺转租合同》于2015年9月15日解除，浩广咨询公司支付违约金10,482元并赔偿装修等损失20万元的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。本院认为，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币6,305元，由上诉人张跃华负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年六月二十七日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……