上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第541号
上诉人（原审被告）袁家增。
委托代理人方秀清，系袁家增妻子。
委托代理人倪永明，上海市申光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海双流农副产品市场经营管理有限公司。
委托代理人熊登洲，该公司员工。
上诉人袁家增因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2013）长民三（民）初字第1557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月18日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月5日公开开庭审理了本案。上诉人袁家增的委托代理人方秀清、倪永明，被上诉人上海双流农副产品市场经营管理有限公司（以下简称双流公司）的委托代理人熊登洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2009年7月24日，双流公司（甲方）与袁家增（乙方）签订了一份《协议书》。协议书约定：甲方同意提供双流路（派出所编制门牌号：双流路80号）二、三楼房屋；该房屋租赁期限为二年，从2009年7月28日至2011年7月27日止。若期满后，该房屋未遇动迁，则双方续约。租金在原租金基础上递增5%，乙方享有优先续租权；该房屋年租金为人民币（下同）560，000元整，押金54，166元；乙方租赁期间内，不得转让，不得利用租赁的房屋从事违法活动、违法经营……；涉及经营的水、电、煤等一切费用均由乙方负担。
2009年8月21日，双流公司、袁家增又签订一份《补充协议书》。补充协议书约定：甲、乙双方确定将原《协议书》第二款第二条所约定，免租期2009年7月28日至2009年8月27日止……本协议届满后，如该房屋未遇动迁，则双方续约两年，租金递增5%；甲、乙双方协商，乙方同意双流路三楼南面面积60平方米除外，归甲方自用，乙方不得干涉。原约定二、三楼年租金650，000元。现变更为二楼年租金450，000元，三楼188，000元，合计638，000元整；原协议其他条款不变……。上述协议履行期内，袁家增将双流路（派出所编制门牌号：双流路80号）三楼房屋交还双流公司，双流公司又将三楼房屋交还上海市长宁区绿化和市容管理局。
2010年2月2日，上海市长宁区绿化和市容管理局（甲方、委托长宁区市容管理服务中心）与双流公司（乙方）签订了一份《协议书》。协议书约定：将双流路一至三楼房屋及部分设备租赁给乙方经营。租赁期限自2010年1月1日至2011年12月31日止。若期满后，该房屋未遇动迁，则双方续约。
租期到期后，双流公司、袁家增未续签书面租赁合同，袁家增继续使用涉讼房屋。2011年12月1日，双流公司向袁家增出具一份《房屋租赁协议终止通知书》，该通知书主要内容如下：袁家增与双流公司签订的房屋租赁协议将于2011年12月30日到期。协议到期后，不再与袁家增续签合同，请袁家增能配合双流公司做好清退后续工作。
2013年2月3日，双流公司（甲方）与袁家增（乙方）共同签署了一份《合伙协议》。合伙协议约定如下：甲方向上海市长宁区绿化和市容管理局所承租的位于上海市长宁区双流路78号至86号（双）、新渔东路505号至547号（双）一楼房屋（约1，000平方米）于2013年1月1日开始与袁家增共同经营；……甲乙双方于2009年7月24日所签订的《协议书》和2009年8月21日所签订的《补充协议书》自本合伙协议签署之日起失效。但乙方在承租期间所欠甲方的房屋租金（自2011年12月1日至2013年1月31日止，共计14个月×37，500元／月＝525，000元，扣除乙方支付给甲方租金100，000元和交纳押金54，166元，乙方还需向甲方支付租金370，834元。经甲方同意乙方只需支付320，834元，水电费甲乙双方另行结算。乙方应于本协议签署之日起三日内向甲方支付租金100，000元，余额220，834元在2013年4月30日前支付给甲方；……乙方成为甲方股东后，本合伙协议自动失效。
同日，双流公司、袁家增还签订了一份《协议书》。协议书约定：由于双方已签署合伙协议，现就袁家增原承租的涉讼房屋，袁家增承诺再使用到2013年2月28日，自2013年3月1日起全部房屋交给双流公司，之后的收益按合伙协议约定办理。
审理中，双流公司、袁家增均确认双方未按上述《合伙协议》和《协议书》履约。双流公司认为，根据上述协议约定，袁家增应按约先向其交还房屋，付清拖欠的租金，双方才能履行《合伙协议》。袁家增则认为，因双流公司未取得涉讼房屋一楼的承租权，故无法履行上述协议，袁家增亦难以履行协议约定，向双流公司交还涉讼房屋。
双流公司、袁家增一致确认：涉讼房屋的合同地址为上海市长宁区双流路二楼，公安局编号地址为上海市长宁区双流路80号二楼。
2013年11月26日，上海长宁区绿化和市容管理局工作人员朱刚、王丽君至原审法院，陈述如下内容：涉讼房屋所有权属上海长宁区绿化和市容管理局。2010年1月1日，将涉讼房屋及一、三楼都出租给双流公司，租期至2011年12月31日。之后，租期延期至2013年12月31日。双流公司已将涉讼房屋三楼交还。希望涉讼房屋在租赁期满后能够尽快收回，主要是因为有安全隐患，害怕造成重大损失。
原审另查明，袁家增自行将涉讼房屋分割成几十间单独房间，房间内配有水、电、卫生间、床等物品，并对外出租经营。
因双方发生争议，双流公司于2013年7月26日诉至原审法院，请求判令：袁家增向双流公司返还位于上海市长宁区双流路（整层）；支付房屋租金220，834元（以月租金37，500元计）；支付自2013年3月1日起至返还上述房屋之日止的房屋使用费，按每月70，000元计（以袁家增对外出租的收益为标准，按每户每月1，000元，计76户）。
原审认为，双流公司、袁家增之间就涉讼房屋建立的法律关系为房屋租赁合同关系，而双流公司、袁家增签订的合伙协议系关于涉讼房屋一楼的合伙法律关系。签订合伙协议后，双方又签订了协议书，协议书中袁家增承诺涉讼房屋于2013年3月1日前移交双流公司，之后的收益按合伙协议的约定办理。袁家增应恪守履行该承诺，按约先移交涉讼房屋，才能要求双流公司按合伙协议的约定履行义务。因此，法院对于袁家增提出的系双流公司先未按合伙协议履行义务，其才不向双流公司交还涉讼房屋的抗辩意见，不予支持。如袁家增认为双流公司违反合伙协议的约定，可另案提起诉讼。
关于袁家增辩称双流公司已无房屋出租权，不能向其主张权利，只能是业主向其主张权利的抗辩意见。法院认为，根据双流公司、袁家增签订的合伙协议，袁家增当时就应当知晓涉讼房屋的所有权人系上海市长宁区绿化和市容管理局，且就双流公司的承租权亦确认至2013年12月31日，双方对于袁家增拖欠的租金亦进行了核算。综上所述，双流公司提出支付的房屋租金及使用费诉请，具有事实和法律依据，法院予以支持。至于双流公司主张房屋使用费标准按照袁家增对外出租的收益计，该主张与相关法律规定相悖，法院参照租金标准，确定为每月37，500元。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款的规定，于二○一四年一月十七日作出判决：一、袁家增应于判决生效之日起十日内向上海双流农副产品市场经营管理有限公司返还位于上海市长宁区双流路80号二楼的房屋；二、袁家增应于判决生效之日起十日内支付上海双流农副产品市场经营管理有限公司房屋租金人民币220，834元；三、袁家增应于判决生效之日起十日内支付上海双流农副产品市场经营管理有限公司自2013年3月1日起至袁家增实际返还上述房屋之日止的房屋使用费（按每月人民币37，500元标准计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7012.51元，由上海双流农副产品市场经营管理有限公司负担人民币1，565.51元，袁家增负担人民币5，447元。
原审判决后，袁家增不服，上诉于本院。其诉称：根据涉案房屋的实际管理人长宁区市容管理服务中心多次发布的通知来看，被上诉人与涉案房屋产权人之间的租赁关系已于2011年12月31日终止，故之后被上诉人已没有权利要求上诉人返还房屋并主张租金；被上诉人未实际履行其与上诉人于2013年2月3日订立的《合伙协议》，故上诉人不应返还承租的二楼房屋。据此，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审中的全部诉讼请求。
被上诉人双流公司辩称：上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，虽然2011年12月31日后被上诉人未再与涉案房屋的所有权人上海市长宁区绿化和市容管理局签订书面的租赁合同，但根据本案查明的事实，所有权人就被上诉人的承租权已确认延期至2013年12月31日，故在上述期限内被上诉人仍享有对涉案房屋的承租权并可据此向上诉人主张相应权利。同时本院注意到，上诉人在与被上诉人签订的《合伙协议》中已对欠付的租金予以核算并在协议签订后直接向被上诉人支付了部分租金，应认定双方对于租金的计付标准、支付对象等事宜达成一致合意。庭审中，上诉人认为该付款行为系受到被上诉人诱骗所致，但未提供任何证据予以证明，故对于上诉人认为被上诉人已无权向其主张房屋租金及要求返还房屋的上诉请求，本院不予支持。此外，从双方签订的《合伙协议》及《协议书》的内容来看，上诉人按期返还系争二楼房屋是被上诉人履行合伙协议约定义务的前提条件，故上诉人主张被上诉人未实际履行合伙协议，其有权拒绝返还房屋的上诉理由缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人袁家增的上诉理由不能成立，原审判决认定事实、适用法律均无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币7，012.50元，由上诉人袁家增负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 吴 瑛
代理审判员 吴 丹
二〇一四年三月十八日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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