广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤1302民初10633号
原告（反诉被告）：赖咏情，男，汉族，1984年1月19日出生，住址：惠州市惠城区。
委托代理人：叶晴，广东标远律师事务所律师。
委托代理人：赖胜光，男，汉族，1957年6月18日出生，住址：广东省紫金县，系原告父亲。
被告（反诉原告）：刘东海，男，汉族，1988年10月22日出生，住址：江西省赣州市安远县。
委托代理人：罗鹏，广东卓凡律师事务所律师。
第三人：惠州市佳乐房地产中介服务有限公司，住所地：惠州市江北云山东路25号璟都大厦3层01号。
法定代表人：蔡赞昌。
原告（反诉被告）赖咏情诉被告（反诉原告）刘东海、第三人惠州市佳乐房地产中介服务有限公司房屋买卖合同纠纷两案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行合并审理。本案现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告赖咏情诉称：原、被告双方与惠州市佳乐地产中介服务有限公司于2017年2月9日签订《房地产买卖及居间合同》，合同约定：原告向被告购买位于惠州市XX区XX路XX大厦XX单元XX号房，房屋转让价格为1030000元，签订合同时，原告支付定金30000元，首付款320000元，剩余款项采用银行按揭贷款的方式支付,首付款在按揭银行同意贷款后过户前直接支付给被告，被告应当在收到原告全部房款三天内将物业交付给原告使用。合同签订后,因被告的房屋仍有贷款未向银行归还，为了解除房屋的抵押，原告实际向被告支付了定金50000元，首付款451000元，剩余款项530000元采取银行按揭贷款的方式支付，后原告的贷款获得银行批准，银行于2017年8月2日向被告支付了530000元，被告应当在2017年8月5日前向原告交付房屋，但被告一直以各种理由推脱，不履行交付房屋的义务，原告无奈，只好到房管部门投诉，经房管部门协调，被告在2017年9月7日才向原告交付了房屋。同时，因合同约定被告的实收款为1030000元，原告多向被告支付了1000元，被告承诺按揭款到达被告账户时，向原告返还多出的购房款1000元，但至今仍未向原告返还。原告认为，原告已经按照三方签订的《房地产买卖及居间合同》的约定履行了付款义务，被告逾期交房的行为已经构成违约，根据《房地产买卖及居间合同》第七条物业交付“3、若卖方无故延迟交楼，买方有权要求居间方每日按转让价的万分之五从卖方的预留押金中向买方支付延迟交楼的违约金，如仍不足以弥补买方损失的，买方另行向卖方追偿”的约定，在预留押金不足赔偿原告的损失的情况下，原告作为卖方有权向被告主张违约金。原告为了维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。1、判决被告向原告支付逾期交房的违约金16995元(违约金自2017年8月6日起按照购房款1030000元的日万分之五计算2017年9月7日，共逾期33天）；2、判决被告向原告返还多收取的购房款1000元及利息（利息自2017年8月3日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项返还之日止）；3、本案的诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）刘东海答辩并诉称：一、被反诉人未按合同约定递交贷款申请，已构成违约。2017年2月9日，反诉人与被反诉人、第三人签订《房地产买卖居间合同》，合同约定被反诉人购买反诉人名下位于惠州市XX区XX路XX大厦XX单元XX号房，转让价格为1030000元。合同第三条C款〔2〕项约定：“买方须于本合同签署之日起十日内递交贷款申请、贷款所需真实资料及签署相关的法律文书……否则视为买方违约并应承担违约责任”，自上述合同签订以后被反诉人因贷款利率的原因多次更换贷款银行，一直推迟履行被反诉人合同签署之日起十日内递交贷款申请的义务，被反诉人已构成违约，根据上述事实与法律理应承担违约责任，即支付自2017年2月20日计算至2017年4月21日，共计61日的违约金31415元。二、被反诉人未按合同约定交付全部购房款的违约金，已构成违约。2017年4月21日，因被反诉人屡次推迟履行向银行提交贷款申请的义务，买卖双方签订《补充协议》，约定：“自银行面签即日（即2017年4月21日）起一个半月内（即45天）内办理所有手续卖方收到全部房款，否则视为违约”，反诉人于2017年8月2日收到银行按揭尾款，即2017年8月2日年收到全部购房款，依反诉人与被反诉人《补充协议》约定，反诉人应于2017年6月5日收到全部购房款，实际全部购房款于2017年8月2日收到。《补充协议》是反诉人与被反诉人双方真实意思表示，反诉人未在《补充协议》约定时间内收到全部购房款，被反诉人已构成违约，根据上述事实与法律被反诉人理应承担违约责任，即支付自2017年6月6日计算至2017年8月2日，共计58日的违约金29870元。三、被反诉人先前后两次违约，反诉人已依约履行交楼义务，被反诉人未按约定收楼。首先，被反诉人前后两次逾期违约，推迟了合同的履行。其次，根据反诉人与被反诉人签订的《房地产买卖即居间合同》第七条第2款约定：“卖方自愿……托管于居间方，以保证卖方依约定时间交楼”，反诉人已将本案所涉房屋托管于居间方，并且第三人已依约按时通知被反诉人收楼，被反诉人因个人原因未进行收楼，并非反诉人违约。因此，应依法驳回被反诉人本诉诉反诉人违约诉讼请求。综上所述，被反诉人未按合同约定递交贷款申请以及未按合同约定交付全部购房款的违约金，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》之相关规定，被反诉人应按照合同约定分别支付违约金31415元、29870元，共计61285元。反诉人已依约履行交楼义务，被反诉人因个人原因未进行收楼，反诉人不构成违约。为维护反诉人合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，特向贵院提起反诉，请求贵院驳回被反诉人本诉诉反诉人违约的诉讼请求，并依法判决支持反诉人反诉请求。一、判决被反诉人向反诉人支付逾期申请银行贷款违约金31415元（违约金自2017年2月20日计算至2017年4月21日，共计61日，每日违约金合同金额万分之五即515元）；二、判决被反诉人向反诉人支付逾期交付全部购房款的违约金29870元（违约金自2017年6月6日计算至2017年8月2日，共计58日，每日违约金合同金额万分之五即515元）；三、判决驳回被反诉人本诉诉反诉人违约诉讼请求；四、判决本案诉讼费用、反诉费用由被反诉人承担。
反诉被告赖咏情辩称：一、答辩人已经按照合同约定履行了递交银行贷款申请及相关资料的义务，不存在违约的情况。双方签订《房地产买卖及居间合同》当天即2017年2月9日答辩人就将申请银行按揭贷款的资料交给第三人（居间方）到银行办理按揭贷款，2017年2月15曰按照第三人（居间方）的通知到建设银行交资料并做面签，面签几天后因建设银行批准的贷款利率与面签时银行工作人员向答辩人承诺的利率不符，答辩人向被答辩人提出更换贷款银行，被答辩人要求第三人（居间方）支付2000元的耽误费后同意更换贷款银行，双方又于2017年3月9日到东莞银行面签办理按揭贷款，在按揭贷款审批过程中，东莞银行告知第三人（居间方）因政策问题要6个月后才能放款，被答辩人认为不能接受，要求答辩人更换贷款银行，并要求答辩人支付2000元耽误费后才同意到银行面签，被答辩人于2017年4月21日才配合答辩人到建设银行办理面签。因此，答辩人已经按照合同约定履行了义务，不存在违约的行为。退一步说，即使答辩人有违约的行为，答辩人也已经按被答辩人要求支付了耽误费2000元，被答辩人要求答辩人向其支付逾期申请贷款的违约金31415元没有事实及法律依据。二、答辩人已经按照补充协议的约定办理了所有手续，银行未能在一个半月内放款属于客观原因，并非答辩人主观上违约，答辩人也不存在过错，被答辩人要求答辩人支付逾期支付购房款的违约金缺乏事实及法律依据。1、2017年4月21日签订的补充协议是答辩人在被胁迫的情况下签订的，并非答辩人的真实意思表示。双方到建设银行办理面签时，被答辩人将其与第三人（居间方）拟好的补充协议拿给答辩人，答辩人告诉被答辩人银行贷款的发放由银行控制，答辩人不能保证在一个半月内让被答辩人拿到银行的贷款，但被答辩人强行要求答辩人在补充协议上签字，并威胁答辩人如果不签字的话，被答辩人不会配合面签，还会终止交易，答辩人为了交易的继续进行，被迫在补充协议上签字，因此，双方于2017年4月21日签订的补充协议并非答辩人的真实意思表示，不能成为约束答辩人的依据。2、双方在补充协议中约定自银行面签后一个半月内办理所有手续，卖方收到全部房款，答辩人已经依约办理了所有手续，但按揭贷款未能在一个半月内发放属于客观原因，并非答辩人有意违约。银行按揭贷款不可能在一个半月内发放，办理面签后银行需要一个月的审批时间，贷款获批准后，双方办理房产证过户需要一个月，抵押登记评估需要半个月，完成上述流程后，等待银行排队放款，何时放款由银行自行决定，答辩人无法控制，按揭贷款未能在面签后一个半月内发放属于客观原因，过错不在于答辩人。答辩人已经依约履行了办理银行按揭的手续，不存在违约的行为，也不存在过错，无需承担违约责任。况且，即使答辩人违背了双方签订的补充协议的约定，但根据补充协议第五条：“自银行面签即日起，一个半月内办理所有手续，卖方收到全部房款。否则视为违约，卖方有权终止合同”的约定，如买方（答辩人）违约的，卖方（被答辩人）有权终止合同，该协议中并未约定答辩人需向被答辩人支付违约金，且在银行面签后一个半月内被答辩人未能收到全部款项时，被答辩人也未提出终止合同，由此可见，被答辩人也认可银行贷款未能在一个半月内发放原因在于银行，并非答辩人违约。三、被答辩人未能按照《房地产买卖及居间合同》的约定向答辩人交付房屋，其行为已经构成违约，应按双方签订的《房地产买卖及居间合同》第七条的约定支付违约金。银行按揭贷款于2017年8月2日发放到被答辩人的账户，被答辩人应于2017年8月5日向答辩人交付房屋，但被答辩人一直拒绝交付，要求答辩人承担其购买理财产品的费用3000元，并且被答辩人一直拖欠涉案房屋的物业管理费，答辩人到惠州市房管局投诉后，直到2017年9月7日被答辩人才交纳了物业管理费后才同意中介将房屋交付给答辩人使用，其行为已经构成违约，应当按照《房地产买卖及居间合同》第七条物业交付“3、若卖方无故延迟交楼，买方有权要求居间方每日按转让价的万分之五从卖方的预留押金中向买方支付延迟交楼的违约金，如仍不足以弥补买方损失的，买方另行向卖方追偿”的约定，被答辩人应向答辩人支付违约金。
第三人惠州市佳乐房地产中介服务有限公司未到庭参加诉讼亦未作答辩。
查明的案件事实
经审理查明：2017年2月9日，原告（反诉被告）赖咏情（以下简称原告）、被告（反诉原告）刘东海（以下简称被告）与第三人签订《房地产买卖及居间合同》，合同约定：原告向被告购买位于惠州市XX区XX路XX大厦XX单元XX号房，房屋转让价格为103万元，签订合同时，原告支付定金3万元，首付款32万元，剩余款项采用银行按揭贷款的方式支付，首付款在按揭银行同意贷款后过户前直接支付给被告；买房须于本合同签署之日起十日内递交贷款申请；物业交付，买卖双方同意卖方在收到买方全部房款三天内将该物业交付给买方使用，买方收楼时应签收交接单。原、被告于2017年4月27日签订的补充协议注明：……买方自银行面签即日起壹个半月内办理所有手续，卖方收到全部房款，由中介方负责办理所有手续，否则视为违约。合同签订后，原告于2017年2月9日向被告支付购房定金5万元，被告出具《收款收据》予以确认。原告通过银行转账方式向被告支付45.1万元首付款。被告于2017年4月21日出具收条载明：今收到赖咏情交来购买惠州市江北云山东路25号璟都大厦2单元1201房首期款，合计伍拾万壹仟元整，多出壹仟元人民币，到时按揭款到达卖方账户后，由卖方退回给买方。原告称因银行放款需要，被告向原告多收取1000元房款，但被告至今仍未偿还给原告，被告对此予以确认。原告称在办理银行按揭贷款过程中，因更换贷款银行，已支付被告耽误费2000元，并提供微信支付截图。2017年8月2日中国建设银行向被告支付了53万元按揭款。2017年9月7日原、被告与第三人签订《房屋交楼确认书》将涉案房产过户并交付给原告。
第三人庭后向本院提交《情况说明》载明：一、本公司在签署合同十日内已收齐办理贷款的相关材料并第一时间约买卖双方到约定的银行面签相关的贷款材料，贷款通过后，卖方却因银行利率问题不接受，提出换银行贷款造成相关手续延后；二、在签署合同当天，卖方已将钥匙交付给本公司，达到合同约定时间，即收到买方全部房款三天内买方可依约前来领取钥匙交楼，事实买方在卖方收到全部房款时已拿到房屋钥匙。
庭后原告向本院递交调查取证申请书，请求本院依法到中国建设银行惠州分行江城支行以及东莞银行惠州分行调取原告与被告因购买涉案房产到于2017年2月14日下午到中国建设银行惠州分行江城支行办理按揭贷款面签的记录等相关资料；于2017年3月份到东莞银行惠州分行办理按揭贷款面签的记录等相关资料。本院依原告申请分别向中国建设银行惠州分行江城支行、东莞银行惠州分行发函。东莞银行惠州分行于2018年1月10日向本院复函称：根据惠州市惠城区人民法院《函》内容，经我行客户经理了解反馈，客户赖咏情先生于2017年3月末前来我行申请二手房按揭贷款，在客户收集资料过程中，因我行个贷额度较为紧张，我行于2017年4月份告知客户由于额度较为紧张等原因，暂不能受理该业务，并退回客户所有贷款申请资料，客户当时表示无异议。中国建设银行惠州分行江城支行至今未复函。
裁决理由和结果
本院认为：原告（反诉被告）赖咏情（以下简称原告）、被告（反诉原告）刘东海（以下简称被告）与第三人惠州市佳乐房地产中介服务有限公司《房地产买卖及居间合同》及相应的附件系当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护，合同当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。被告于合同签署当天就将涉案房产的钥匙交付第三人，委托第三人办理过户及交楼手续，从第三人提供的《情况说明》看，原告也在被告收到全部房款时已拿到房产的钥匙，已能行使使用权，虽双方签订《房屋交楼确认书》在后，但不影响原告权利的行使，故原告请求被告支付逾期交楼违约金不予支持。原告在支付首付款时多支付1000元，被告承诺房屋按揭款到账后退回，但至今仍未退还，故被告应返还多收取的1000元购房款。对于原告是否应承担逾期申请银行贷款违约金、购房款违约金问题。据第三人向本院提交的《情况说明》看，第三人已在签署合同十日内已收齐办理贷款的相关材料并第一时间约原、被告双方到约定的银行面签相关的贷款材料，可见原、被告双方在交易过程中，基本上符合合同约定的流程办理手续，至于贷款银行的确定，也是原、被告最终协商确定，按揭贷款已顺利发放，故原告在此过程中，未违反合同约定。鉴于原、被告双方已在银行办理了按揭贷款，至于银行放款的时间并不在原、被告双方可控范围之内，故对于被告要求原告逾期支付购房款违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、被告（反诉原告）刘东海应于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）赖咏情返还1000元购房款。
二、驳回原告（反诉被告）赖咏情的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）刘东海的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费125元（原告已预交125元），由原告赖咏情负担。反诉受理费125元（被告已预交125元），由被告刘东海负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 叶伟健
审 判 员 黄链生
人民陪审员 杨仕华
二〇一八年二月七日
法官 助理 邱建欢
书 记 员 张莉茱