四川省自贡市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川03民终845号
上诉人（被告、反诉原告）：邹永宏，男，1967年6月23日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。
委托诉讼代理人：杨春林，四川平扬律师事务所律师。
被上诉人（原告、反诉被告）：自贡市和鑫贸易有限责任公司，住所地四川省自贡市沿滩区沿滩镇水巷子12号。
法定代表人：王云梦。
委托诉讼代理人：李军，男，该公司员工。
上诉人邹永宏因与被上诉人自贡市和鑫贸易有限责任公司（以下简称和鑫公司）租赁合同纠纷一案，不服自贡市自流井区人民法院（2017）川0302民初817号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭，于2017年9月8日公开开庭进行了审理。上诉人邹永宏及其委托诉讼代理人杨春林、被上诉人的委托诉讼代理人李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
和鑫公司向一审法院起诉请求：判令邹永宏返还租房保证金及隔墙恢复保证金7万元及利息（自2016年5月1日起按照中国人民银行公布的一年期贷款基准利率计算至判决生效时止）。
邹永宏向一审法院提出反诉请求：一、和鑫公司赔偿因使用超重超载车辆给邹永宏造成的楼上楼下房屋损失8万元；二、和鑫公司赔偿邹永宏租金损失17,568.00元；三、和鑫公司将租赁房屋恢复原状。诉讼过程中，邹永宏变更其第一项、第三项诉讼请求为：赔偿房屋损失4万元；赔偿邹永宏因恢复租赁房屋原状的费用4万元。
一审法院认定事实：2011年4月10日，邹永宏与和鑫公司签订《房屋租赁合同》，合同约定和鑫公司租赁邹永宏位于自贡市自流井区汇西广场1133号营业用房，租赁期限60个月，至2016年4月30日止，租赁用途为五粮液旗舰店；租金半年收取一次，第一年月租金6,000.00元，并逐年上涨；和鑫公司支付邹永宏租房保证金5万元；支付隔墙恢复保证金2万元，合同期满后，邹永宏在和鑫公司恢复隔墙、恢复出租房屋原状、完清财务手续交还邹永宏时全额退还和鑫公司，如果和鑫公司违约邹永宏不单独退还一项保证金，店面转让费10万元交房时付清；和鑫公司如改变房屋内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，须事先征得邹永宏的书面同意；租赁期满后或因和鑫公司责任导致退租的，除双方另有约定外，邹永宏有权选择下列权利中的一种：（1）依附于房屋的装修归邹永宏；（2）要求和鑫公司恢复原状；（3）向和鑫公司收取恢复工程实际发生费用；还约定：双方在交接房时应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当当场提出。当场难以检测判断的，应于五日内向对方主张；和鑫公司应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还邹永宏；和鑫公司交还房屋应当保持房屋及设施、设备完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，邹永宏有权处置。合同签订后，2011年4月10日，和鑫公司向邹永宏缴纳了租房保证金5万元，2011年5月16日，支付了隔墙恢复保证金2万元，使用案涉房屋至2016年4月，并在租赁期限届满前对房屋中的隔墙进行了恢复。2016年4月30日合同期限届满，和鑫公司搬离该租赁房屋，邹永宏未到场。因邹永宏拒绝退还和鑫公司保证金，致和鑫公司诉至法院。另查明，邹永宏于2016年11月18日将案涉房屋另行出租案外人，租金为第一年6,000.00元/月。
一审法院认为，和鑫公司与邹永宏签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。本案审理焦点为：一、租赁房屋的原状及恢复费用如何认定的问题；二、被告楼上、楼下房屋损坏是否是原告造成以及原告应承担何种赔偿责任的问题；三、租赁房屋租金损失的认定问题。关于租赁房屋原状及恢复费用认定的问题。邹永宏向法院提交了其与自贡市中新农村信用合作联社长土分社于2016年4月27日签订《借款合同》时所附照片，以证明和鑫公司与邹永宏在终止房屋租赁合同关系前房屋状况，一审法院认为，该照片反映的并非是和鑫公司接手该租赁房屋时的房屋现状，即不能作为恢复房屋原状的标准，故对该项证据不予采信。和鑫公司与邹永宏在2011年交接租赁房屋时并未对房屋原状的标准或具体事项进行约定或确认，仅在《房屋租赁合同》约定“双方在交接房时应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当当场提出。当场难以检测判断的，应于五日内向对方主张”。庭审中，邹永宏主张其修复房屋主要是指吊顶及玻璃门。关于吊顶，一审法院认为，吊顶属于装饰装修的范围，不是房屋的附属设施设备，且邹永宏无证据证明其出租给和鑫公司时屋内有吊顶及该吊顶的具体状态，在合同约定的时限内也未向对方主张，故该笔费用本院不予支持；关于玻璃门，邹永宏称已对玻璃门进行恢复，但并未提供证据予以证明，本院认为，和鑫公司退还的玻璃门不影响被告正常使用，故对恢复门的费用不予支持。审理过程中，邹永宏主张恢复原状系恢复至和鑫公司经营期间的原状，本院认为，邹永宏的该项主张无事实依据和法律依据，不予支持。由于双方对租赁房屋的交接发生争议，对和鑫公司主张的资金占用利息，不予支持。关于邹永宏楼上、楼下房屋损坏是否是和鑫公司造成以及和鑫公司应承担何种赔偿责任的问题。一审法院认为，和鑫公司承租的范围仅为房屋内部，屋外路面属于公共区域，且客观上不能为该承租店面独自使用，因而社会车辆是否停放、是否有超载行为，不属于和鑫公司承租房屋管理义务的范围。邹永宏主张和鑫公司在屋内使用超重、超载车辆进行碾压，一审法院认为，是否存在碾压行为、堆放物品是否存在超出房屋荷载或超出双方合同约定承重范围，邹永宏均未举示证据证实该项主张，应承担举证不力的后果，对该项主张本院不予支持。邹永宏还主张和鑫公司使用了超重超载车辆碾压房屋及屋外路面，造成该店面地面产生裂痕，同时造成楼下房屋出现漏水，但因邹永宏拒绝对房屋裂痕、漏水的成因进行司法鉴定，其主张和鑫公司应对房屋损坏承担赔偿责任没有证据予以证实，不予支持。关于租赁房屋租金损失的认定问题。结合庭审，邹永宏的该项主张一是指租赁房屋空置期租金的损失；二是指房屋租金贬值的损失。本院认为，和鑫公司退还房屋时该租赁合同已经到期，之前双方并未达成续租的一致意见，邹永宏应当做好接收房屋的准备。邹永宏辩称因和鑫公司未将房屋恢复原状故拒绝接收房屋，一审法院认为，邹永宏在交房当天采取回避态度，且交房前、后均未向和鑫公司指明其恢复原状的具体要求，在本案审理过程中，对恢复原状的具体要求也存在前后不一，其对该租赁房屋的空置损失采取了放任的态度，就该扩大的损失，不应向和鑫公司主张。而房屋另行出租的租金金额，系邹永宏与合同相对人根据市场行情等因素自主协商确定，故其主张因和鑫公司未恢复原状使其出租租金金额有所降低的意见，本院不予采纳。综上，邹永宏主张房屋的租金损失无事实依据和法律依据，不予支持。另外，对于邹永宏提出，合同约定“和鑫公司如改变房屋内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，须事先征得邹永宏的书面同意”，和鑫公司改变房屋结构属于重大违约的意见，本院认为，结合合同全文，邹永宏对和鑫公司装修房屋会采取拆除隔墙系明知，双方遂约定交纳隔墙恢复保证金等事宜，故对邹永宏的该意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、邹永宏于本判决生效后十日内返还原告自贡市和鑫贸易有限责任公司保证金7万元；二、驳回自贡市和鑫贸易有限公司的其他诉讼请求；三、驳回邹永宏的全部诉讼请求。
本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了学苑街派所出具的报警证明1份，拟证明和鑫公司与邹永宏是办理了交接的。被上诉人质证认为，该证据只能证明双方发生了纠纷，而不能证明交接完毕。本院经审查后认为上诉人所举示的证据，不足以证明双方办理完善了交接手续，对该证据不予采信。
本院二审查明事实与一审查明事实一致，对一审查明事实予以确实。
本院认为，本案的争议焦点有三个：一是和鑫公司退还房屋时是否已经恢复原状；二是和鑫公司是否给邹永宏的租金造成了损失；三是和鑫公司对房屋配套设施是否有损害。关于和鑫公司退还房屋时是否已经恢复原状的问题，因和鑫公司与邹永宏在2011年交接租赁房屋时并未对房屋原状的标准或具体事项进行约定或确认，故邹永宏没有证据证明其将房屋交给和鑫公司使用时的状态，邹永宏的该项上诉请求无事实依据和法律依据，不能成立，本院不予支持。关于和鑫公司是否给邹永宏的租金造成了损失的问题。邹永宏的该项主张的损失包括房屋空置期间租金的损失和房屋租金贬值的损失，本院认为，和鑫公司退还房屋时该租赁合同已经到期，之前双方并未达成续租的一致意见，邹永宏应当做好接收房屋的准备，即使和鑫公司未将房屋恢复原状邹永宏也不应拒绝接收房屋，而应接收房屋后，妥善解决房屋出租问题，邹永宏对该租赁房屋的空置损失采取了放任的态度，就该扩大的损失，不应向和鑫公司主张。而房屋另行出租的租金金额，系邹永宏与合同相对人根据市场行情等因素自主协商确定，故邹永宏该上诉请求不能成立，本院不予支持。关于和鑫公司对房屋配套设施是否有损害的问题，因和鑫公司承租的范围仅为房屋内部，屋外路面属于公共区域，且客观上不能为该承租店面独自使用，因而社会车辆是否停放、是否有超载行为，不属于和鑫公司承租房屋管理义务的范围，邹永宏均未举示证据证实和鑫公司在屋内使用超重、超载车辆进行碾压，堆放物品是否存在超出房屋荷载或超出双方合同约定承重范围，应承担举证不力的后果，故邹永宏的该项诉讼请求不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人邹永宏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1550元，由邹永宏负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈品强
审判员 曾伟贤
审判员 周玉萍
二〇一七年十月十二日
书记员 党若丹