沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0103民初1445号
原告：于少华，男，
被告：辽宁中屹置业投资发展有限公司，
法定代表人：曾泽轩，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：蔡沈芸，系辽宁汇安康宇律师事务所律师。
原告于少华与被告辽宁中屹置业投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于少华，被告辽宁中屹置业投资发展有限公司的委托诉讼代理人蔡沈芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告于少华向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的编号为5059《商品房买卖合同》退还原告房价款1171296元，赔偿约定损失金585.65元；2、请求判令被告向原告支付《委托经营协议》到期后的商铺租金，时间从2016年10月1日至本案判决之日，数额仍延续原约定房价款的9%计算，每年105416元；3、请求判令被告如果迟延履行法院判决的金钱给付义务，则加倍支付迟延债务利息；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：一、原告于2009年7月23日与被告签订了《商品房买卖合同》标的，位于沈阳市沈河区风雨坛街70号第1幢2层第275号商铺，面积24平方米，房价款1171296元。
就该商铺同时又签订了《国际展贸中心委托经营协议书》以下简称《委托经营协议》其实质即为商铺出租协议。原告将所购商铺出租给被告用于商业经营，约定期限为七年，从2009年10月1日起至2016年9月30日止。
依法签订的合同，双方应本着诚实信用的原则切实遵守履行，然而被告却在合同的中心内容上违约，没有在规定的期限内协助原告办理房屋权属登记，其间一拖再拖至今已超过七年之久，2012年11月23日被告口头与原告承诺保证在四年之内将房屋权属登记办理完毕，于是原告相信了被告延期办理的许诺，在被告提供的《承诺书》上签了字，允许将办理权属登记的期限延长至2016年9月30日《委托经营协议》届满。而时至今日期满已过数月，被告仍无任何迹象。经过追问得知此房产不能本例权属登记，究其原因，被告却以不可抗力为由推脱责任，将原告的利益置之不理。法律意义上房屋买卖是以产权登记为目地。原告按合同履行了金钱全额给付义务，却不能按合同规定的期限内取得产权登记证书，即便出现某种情况导致无法办理，被告也应到承担责任，而不是让无任何过错的原告方自认倒霉。
《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：“××应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、××退房××在××提出退房要求之日起90日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的0.05%赔偿××损失。根据此合同条款原告请求法院判令解除编号为5059《商品房买卖合同》退还房价款1171296元（其中有签合同时交现金855046加前三年租金316249元）及约定的退房损失赔偿金585.65元。
二、原告诉求判令被告支付《委托经营协议》到期以后的商铺租金，由于该商铺在签订《商品房买卖合同》的同时又签订了一份《委托经营协议》实质就是商铺出租协议。所以商铺自始至终就没交到过原告之手，一直是被告经营使用。
租期约定2016年9月30日止，而到期以后，被告并没有明确将商铺交还给原告，也未做任何关于商铺后续事宜的沟通，仍然继续占用经营。为此原告主张被告应继续支付原协议规定的租金，合情合理也不违反法律。即：年租金按房价款百分之九计算（1171296乘以9%=105416）时间从2016年10月1日至本案判决解除《商品房买卖合同》之日止。
三、被告在出售该商铺的宣传资料当中许诺为终身产权，签合同也是以办理产权为前提，因此原告才倾其所有加部分借贷购买。现由于被告方的违约导致房证不能办，租金赖着不给，对生效的法律判决也拒不执行，给原告造成的损失巨大，鉴于此等情形原告恳请法院在本案判决金钱给付时，如给付义务人不能再规定期限内履行法定的金钱给付义务根据《民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付债务利息，原告的上述主张且有之前两起与本案相关的诉讼判决可以说明其理由，详见证据【2016】辽01民终1225号辽宁省沈阳中级人民法院民事判决书和【2016】辽01**民初11021号沈阳市沈河区人民法院民事判决书。被告在《商品房买卖合同》和《国际展贸中心委托经营协议书》两份合约中都出现了实质性违约，这已被生效的法律判决所确定，相信通过本次诉讼，法律会给当事人以公平公正的裁决，让守约方得到赔偿，让违约者付出代价。还法律的尊严不容任何人肆意践踏。
被告辽宁中屹置业投资发展有限公司辩称，一、中屹公司不同意解除与于少华签订的《商品房买卖合同》。即便解除中屹公司与于少华签订的《商品房买卖合同》，退房款数额也应当以于少华实际支付的购房款855046元为基数，并在扣减中屹公司已经支付的及法院判决的折旧费后计算。
1、中屹公司在与于少华签订《商品房买卖合同》的当日，双方同时签订一份《“国际展贸中心委托经营协议”》，约定由中屹公司经营于少华购买的商铺，并由中屹公司向于少华支付商铺折旧费。既然于少华请求解除其与中屹公司签订的《商品房买卖合同》，《“国际展贸中心委托经营协议”》也应当一并解除。
2、于少华实际支付的购房款数额为855046元，即便解除双方签订的《商品房买卖合同》，返还的购房款数额也应当以855046元为基数计算。
3、应当在返还的购房款数额中扣除中屹公司已经支付的及法院判决的折旧费。
中屹公司不能为于少华办理房屋产权证是因为沈阳市沈河区没有明确的产权分割政策。因此，不能给于少华办理产权证的责任不在中屹公司，而是政府原因造成的。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”的规定。于少华虽有权以中屹公司不能办理产权证所需资料为由主张解除合同，但中屹公司依法不应当承担赔偿责任，即不应向支付折旧费及于少华主张的损失金。同时，根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，《商品房买卖合同》解除后，双方应当恢复原状，即中屹公司将实际支付的购房款855,046元返还给于少华,于少华应当将商铺恢复原状，并返还给中屹公司。中屹公司自始为诉争商铺的所有权人，于少华根本无权收取中屹公司已经支付的折旧费及法院判决的折旧费。故返还购房款的数额应当以于少华实际缴纳的购房款为基数，并扣除中屹公司已经支付的折旧费及法院判决的折旧费。
另外，即便法院判决中屹公司应当承担于少华主张的损失金，损失金也应当按照于少华实际支付的购房款计算。
二、中屹公司根本无需向于少华支付《“国际展贸中心委托经营协议”》到期后的商铺租金。中屹公司与于少华签订的《“国际展贸中心委托经营协议”》约定的委托经营管理期限为2009年10月1日至2016年9月30日。委托经营期限届满后，中屹公司没有再占用过诉争商铺。同时，既然于少华主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，诉争商铺自始为中屹公司所有，中屹公司根本无需向其支付租金。故于少华要求中屹公司支付《“国际展贸中心委托经营协议”》到期后的商铺租金没有事实和法律依据。
综上所述，即便解除双方签订的《商品房买卖合同》，返还的购房款数额也应当以于少华实际支付的购房款855046元为基数，并扣除于少华已经实际收到的及生效法律文书确定的折旧费计算。请求法院依法驳回于少华的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下，2009年7月23日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设的位于沈阳市沈河区风雨坛街70号第一幢2单元275号房屋（即诉争商铺），建筑面积24平方米。合同第二条商品房销售依据约定本项目为旧楼改建项目，经咨询房产权告知无需办理商品房预售许可和销售许可。合同第四条计价方式与价款约定1按建筑面积计算，每平方米35626.92元，总金额（855046人民币），该条后手写填上（减前三年租金后）。合同第六条付款方式及期限约定2009年7月26日前支付总房款人民币855046元。合同第八条约定××的交房期限为2009年12月31日前。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或改变合同外，××可据实延期：1、遭遇不可抗力，且××在发生之日起15日内告知××的；2、因气候原因，被迫临时性停工；3、市场配套实施接通的延迟；4、因执行政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的延迟；5、其他非因出卖方造成的延迟因重大疫情、灾情（如非典、禽流感、地震、洪水等）重大灾害造成的延迟。合同第十五条关于产权登记的约定××应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××退房，××在××提出退房要求之日起90日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的0.05%赔偿××的损失。该合同补充协议第三条约定××与××签订《合同》时已告知××该房屋的具体情况，××同意××在取得“国际展贸中心”项目综合验收（包括规划、消防等）后365日内办理完毕该房屋产权过户手续，并同意与××签订办理房屋产权过户手续所需的《房屋买卖合同》。
同日，原告作为乙方，被告作为甲方又签订一份《“国际展贸中心”委托经营协议》，约定原告将诉争商铺委托甲方经营管理。合同第二条委托期限约定为七年，起始时间从国际展贸中心商场正式开业之日起计算。合同第三条双方权利和义务约定乙方在委托经营期内按本协议约定收取其商铺折旧费，而不承担甲方经营所产生的任何债权、债务。合同第四条委托经营期间折旧费支付约定折旧率以乙方购买商铺总价为基数，即总房款人民币壹佰壹拾柒万壹仟二佰玖拾陆元，前三年按9%的年率计算，已于乙方购买商铺之日一次性从房款中扣除；后四年按年9%的年率计算。每个季度为贰万陆仟叁佰伍拾肆元。折旧费从第三个店庆日起计算，每个季度初月的15日为折旧费支付日。合同第十一条手写部分约定从2009年10月1日开始算租金，第十二条手写部分约定第四年起乙方有权选择自主经营，但必须提前半年向甲方申请，而且必须按甲方整体规划做经营。
2013年11月23日，原告于少华为被告出具承诺书一份，承诺书写明被告积极办理大厦的产权分割事宜，故对被告暂不能为商铺办理单独的产权证表示理解。原告承诺如被告在委托经营期限到期前协助原告办理完商铺的产权证即可。
2015年，因被告未能按期给付商铺折旧费为由依法向本院提起诉讼，要求判令被告给付拖欠的折旧费、并撤销双方签订的原被告签订的《商品房买卖合同》和《国际展贸中心委托经营协议书》中显失公平的条款。本院依法作出（2015）沈河民二初字第00763号民事判决：被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于判决生效后10日内一次性给付原告于少华自2014年10月1日至2015年9月30日的商铺租金105416元及延迟支付租金的违约金，并驳回原告于少华的其他诉讼请求。原告于少华不服（2015）沈河民二初字第00763号民事判决书，向沈阳市中级人民法院上诉，沈阳市中级人民法院作出【2016】辽01民终1225号民事判决：驳回上诉，维持原判。2016年9月23日，原告于少华因被告延迟支付商铺租金，再次向本院提起诉讼，本院于2016年10月27日作出民事判决：被告辽宁屹置业投资发展有限公司于本判决发生法律效力后10日内一次性给付原告于少华自2015年10月1日至2016年9月30日的商铺租金105416元。
原被告双方签订的委托经营协议书已经到期，双方并未续签该协议书，但双方并未对涉案房屋进行交接。
现因被告一直未能为原告办理商铺产权证，原告起诉来院。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《“国际展贸中心”委托经营协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，皆合法有效，双方当事人均应遵照履行。
关于《商品房买卖合同》的性质问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（××）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于××，××支付价款的合同。”而本案诉争的房地产项目并非为被告所开发，而系被告承接的旧楼改造项目，这从双方合同第二条的约定亦有体现，因此，原、被告签订的《商品房买卖合同》实为房屋买卖合同，不能适用商品房买卖的相关法律规定。
关于《“国际展贸中心”委托经营协议》的性质问题。该协议虽名为委托经营协议，但原告不承担经营所产生的任何债权、债务，只收取固定的折旧费，因此，该协议实为商铺租赁协议，被告给付原告的折旧费实为商铺租金。
关于《商品房买卖合同》是否应当解除的问题。双方的房屋买卖合同借用房产部门发布的商品房买卖合同的样本，该合同样本第十五条关于办理产权手续的规定系为房地产开发企业办理新建商品房产权手续的规定，在新建商品房办理产权手续的过程中，房地产开发企业仅需将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，取得初始登记批复即可，而原、被告的房屋买卖不同，被告履行的并非是办理产权登记备案取得初始登记的义务，而系协助原告办理产权过户手续的义务，因此，原、被告签订的商品房买卖合同第十五条规定的365日应为办理产权过户手续的时间。虽后原告自愿出具承诺，同意将办理房产手续的期限延长至委托经营期限到期前。但现委托经营期限已经届满，被告至今未能完成该项合同义务，故对原告主张解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。
关于《商品房买卖合同》的解除后果问题。合同解除后，被告应当将收取的购房款返还原告，购房款数额应当依据双方合同及实际履行情况综合计算。虽然原被告签订商品房买卖合同中的购房款数额约定为855046元，但合同中关于房款条款后面手写：减三年租金后的字样。可以证明商品房买卖合同第四条书写的购房款金额855046元是已经扣除了前三年的租金后所得出的价格，因此，实际上双方约定的购房款应当是扣减三年租金前的价格，共计1171296元，而双方签订的《“国际展贸中心”委托经营协议》第四条，关于折旧费的计算也写明总房款的数额是1171296元以及折旧费的计算方式。故被告应向原告返还购房款人民币1171296元。因诉争商铺一直在被告控制之下，未向原告实际交付过，故合同解除，不存在返还商铺的问题。
关于《“国际展贸中心”委托经营协议》的终止，原告要求被告给付商铺租金的问题。虽然原被告双方签订的《“国际展贸中心”委托经营协议》已经到期，双方未续签，但是被告作为实际经营人，应当将房屋恢复原状后，通知出租人收房，进行交接。但被告无证据证明被告要求原告收房，且房屋仍在被告控制，故被告应当按照原协议的租金标准支付占用使用费。因2016年9月30日之前，被告应当支付的房屋租金已有生效判决裁判，故原告方要求被告方给付自2016年10月1日起至本案判决之日即2017年3月24日止(共计174天)的房屋租金人民币50253.4元（按照年租金总房款9%的计算标准计算）的诉讼请求，本院予以支持。
关于合同解除后给付违约金问题，因双方合同解除的原因在于被告未按照双方约定履行办理产权登记的责任，故依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应给付原告违约金人民币585.65元（1171296元×0.05%）。
关于被告称如解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告返还的购房款应以实际支付的购房款855046元为标准，扣除被告已支付的房屋折旧费的问题，本院认为，房屋折旧费实际上是被告对已售出的商铺的租赁费，属于双方基于《“国际展贸中心”委托经营协议》形成的房屋租赁关系，跟解除双方房屋买卖合同关系无关，且被告已经实际占有使用了其所租赁的商铺，应当支付原告租赁费用，不应扣除。故其此项抗辩，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告于少华与被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于2009年7月23日签订的《商品房买卖合同》；
二、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决生效之日起10日内，一次性返还原告于少华购房款人民币1171296元；
三、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决生效之日起10日内，一次性给付原告于少华自2009年10月1日起至2017年3月24日的商铺租金50253.4元；
四、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决生效之日起10日内，一次性给付原告于少华违约金人民币585.65元；
如果被告辽宁中屹置业投资发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币15345元，减半收取7673元，由被告辽宁中屹置业投资发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
代理审判员 赵日欣
二〇一七年三月二十四日
书 记 员 洪倩萍
本判决所依照的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条:当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条:有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十七条:合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。