湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）株中法民四终字第38号
上诉人（原审原告）周艳芳，女，1974年4月28日出生，汉族，茶陵县人，个体工商户，住湖南省茶陵县城关镇。
上诉人（原审被告）张慧芳，女，1966年2月13日出生，汉族，茶陵县人，个体工商户，住湖南省茶陵县城关镇。
上诉人（原审被告）张艳娥，女，1966年8月10日出生，汉族，茶陵县人，个体工商户，住湖南省茶陵县。
二原审被告共同委托代理人陈智军，湖南挚友律师事务所律师。代理权限为一般代理。
上诉人周艳芳因与上诉人张慧芳、张艳娥租赁合同纠纷一案不服湖南省茶陵县人民法院2013年12月25日作出的（2013）茶法民一初字第620号民事判决，向本院提起上诉。2014年4月22日，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人周艳芳与上诉人张慧芳、张艳娥及其委托代理人陈智军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2010年1月10日，茶陵县招标投标交易中心和株洲递壹资产拍卖有限公司发出公开拍卖公告，经茶陵县人民医院申请茶陵县招标管理局决定由其将茶陵县人民医院门急诊大楼附一楼25个门面的经营使用权对外组织公开拍卖。原告周艳芳为参与此次拍卖于2010年1月25日交纳了5万元的竞卖保证金，并于2010年1月26日通过有保留价增价拍卖方式竞得茶陵县人民医院门急诊大楼附一楼9号门面的经营使用权，同日，茶陵县人民医院与原告周艳芳签订了《成交确认书》，约定租期为三年，从2010年3月1日起计算，如遇经营使用权出让方不能按时交付租赁门面，租赁起止日可以顺延，具体以租赁合同约定的期限为准，5万元的竞卖保证金自动转为履约保证金等。原告周艳芳按《成交确认书》的约定于2010年1月26日成交当天，交纳了拍卖佣金11400元、招标报名及文件资料费100元，于2010年1月27日，向招标投标交易中心交纳了第一年度的9号门面租金126700元。2010年3月，茶陵县人民医院与部分门急诊大楼附一楼门面的承租人签订了《门面租赁合同》，这部分门面开始正常使用。另外一部分门面因消防原因不能正常使用，直到2010年6月10日茶陵县人民医院才与该部分门面的承租人签订《门面租赁合同》。原告周艳芳即是在2010年6月10日与茶陵县人民医院签订的《门面租赁合同》，该合同约定租赁期限为三年（自2010年7月1日至2013年6月30日止），承租方不得擅自将门面转租。2010年6月10日合同签订当天，茶陵县人民医院向原告交付了门面钥匙，将门面交付给原告使用，原告也依约履行了合同义务。被告张慧芳、张艳娥因合伙经营服装店的需要，与原告就茶陵县人民医院9号门面租赁事宜进行了洽谈，双方于2010年6月20日签订了《门面租赁合同》，该合同约定：租期为三年，租期的起算以茶陵县人民医院交房日为准；二被告需向原告交纳履约保证金5万元，门面租金为一年15万元，一年一交；二被告有权享受茶陵县人民医院给予原告的一切政策。事后，原告于2011年上半年就茶陵县人民医院9号门面转租一事征得了茶陵县人民医院的同意及许可。原、被告签订租赁合同后，原告向二被告交付了门面，二被告向原告交纳了履约保证金5万元，并依约分别于2010年8月15日、10月10日向原告支付了第一年度的租金10万元、5万元共计15万元，于2011年12月19日、12月26日分别向原告支付了第二年度的租金13万元、2万元共计15万元。原告向二被告催讨合同期间第三年度的租金时，双方因租赁期限的起算时间意见不一致而发生纠纷，原、被告双方为此事协商未果，原告遂于2013年1月21日向法院起诉，要求1.依法解除原、被告于2010年6月20签订的《门面租赁合同》；2.二被告立即搬离租赁的9号门面并返还门面；3.二被告共同支付拖欠原告的门面租金75000元及至被告返还门面止的租金；4.由被告承担本案的诉讼费用。重审中，原告当庭明确变更第三项诉讼请求：二被告共同支付拖欠原告的门面租金合计187500元（从2012年7月1日计算至2013年9月2日，共计15个月，每月门面租金12500元）及二被告返回门面止的门面租金。
另查明，茶陵县人民医院考虑到有些租户未能如期正常使用门面会有意见，合同签订后，因消防验收对有消防管道通过门面使用仍有一定的影响。因为招标完后租户就将租金打到人民医院的账户，所以2010年12月茶陵县人民医院院委会讨论基于门面是通过竞拍所得，价格满意，而且各租户按竞拍的要求已经支付了租金，为了保护租户的利益，避免因消防问题产生纠纷，故门面租金延后（原通知从2010年7月1日起计算），后经茶陵县人民医院院委会决定人民医院门诊一楼门面租金起付从2011年1月1日起。人民医院租金延后也就是租期算到2013年12月31日，是对各租户的一种补偿政策。但茶陵县人民医院没有与原告签订任何补充协议，只下发了一个通知门面租金从2011年元月开始算起。经查，在2010年下半年消防验收对门面使用基本上没有影响，除了门面内有消防管道通过可能会有影响，其中与9号门面相邻的5、6、7、8号金利来门面内有大的消防主管道受消防验收的影响，其也于2010年七、八月对四个门面进行装修，于2010年9月28日开业，其是开业比较晚的，二被告陈述其门面装修营业和金利来门面是差不多的时间。此外，2010年9-10月，株洲市公安消防支队对茶陵县人民医院门急诊大楼附一楼各门面进行消防验收，因为茶陵县人民医院门急诊大楼的消防验收是整栋楼一起下发消防验收意见书，所以最终茶陵县人民医院门急诊大楼于2011年11月21日消防验收合格。
该院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案原、被告经协商签订的门面租赁合同是双方的真实意思表示，且不违背法律法规强制性规定，合法有效，原、被告应依约履行合同义务。本案原、被告争议的主要焦点是：一、原、被告签订的租赁合同租期的起止时间及茶陵县人民医院和原告的具体交房日是哪天的问题；二、茶陵县人民医院关于各门面租金从2011年1月1日开始计算的决定，二被告是否可以根据与原告签订的合同约定享受此政策；茶陵县人民医院门诊大楼消防验收是否影响原、被告双方门面租赁合同的履行问题；三、二被告是否存在拖欠租金的违约行为，原、被告双方关于第三年度租金如何计算及如何支付的问题。
第一个争议焦点：原告陈述茶陵县人民医院与原告交付9号门面日期是2010年6月10日，原、被告签订的租赁合同中“租赁期限为三年，租期的起算以茶陵县人民医院交房日为准”的约定，即原、被告租赁期应从2010年6月10日至2013年6月20日，但原告考虑到其与人民医院的租赁期限是自2010年7月1日至2013年6月30日，所以当时与二被告口头约定合同租期起止日期也从2010年7月1日至2013年6月30日，且原、被告签订门面租赁合同时不可能预知人民医院会租金延后半年的情况。二被告辩称茶陵县人民医院因为门面没有经过消防验收、消防检查，所以才确定租金、租期的起算日为2011年1月1日，故租期应从2011年1月1日开始计算。经查，原、被告签订合同时，双方虽然没有对租赁期限的起止时间进行明确约定，只是约定按茶陵县人民医院交房日为准，而茶陵县人民医院在2010年6月10日与原告周艳芳签订租赁合同当天就向原告交付了9号门面钥匙，由此可见茶陵县人民医院与原告周艳芳的交房日为2010年6月10日。二被告于2010年6月20日与原告签订合同当天向原告交纳了履约保证金5万元，并相继于2010年8月15日、10月10日向原告支付了第一年度的租金10万元、5万元共计15万元，由此可见原告与二被告签订租赁合同后向二被告交付了门面，二被告随后对门面进行了装修营业。同时茶陵县人民医院在2010年12月院委会决定人民医院门诊一楼门面租金起付从2011年1月1日起，2011年3月才下发通知告知各承租户，原、被告双方在2010年6月20日签订合同时不可能预知茶陵县人民医院会作出该决定，且茶陵县人民医院的决定只是租金起付从2011年1月1日起，其与原告租赁合同租期的起止日期并没有变更，故对二被告辩称茶陵县人民医院的交房日为2011年1月1日，租期应从2011年1月1日开始计算的意见本院不予采纳。因茶陵县人民医院与原告周艳芳的交房日为2010年6月10日比原告和二被告签订租赁合同日期早10天，现原告主张双方曾口头约定租赁合同租期起止日期应从2010年7月1日至2013年6月30日对二被告更为有利，也与查明的事实相符，故该院予以采纳。
第二个争议焦点：原告陈述茶陵县人民医院单方面决定门面租金从2011年1月1日起算，租期顺延至2013年12月31日，不是对租赁户的优惠政策，是对包括原告等中标人的一种经济损失补偿，被告不应当享有。茶陵县人民医院大楼的消防验收不影响原、被告租赁合同的履行。二被告辩称人民医院关于租金从2011年1月1日起算的决定应当认定为属于双方合同第八条中所约定的一切政策，应该按合同约定由二被告享有。9号门面内有消防栓、楼上有消防主管道，是消防验收必须查验的，由于人民医院的消防验收不能及时进行，造成原告和人民医院的合同不能实际履行，也对原、被告双方的合同履行造成了影响。经查，2010年12月茶陵县人民医院院委会讨论基于门面是通过竞拍所得，价格满意，而且各租户按竞拍的要求已经支付了租金，为了保护租户的利益，避免因消防问题产生纠纷，故茶陵县人民医院门诊一楼门面租金起付从2011年1月1日起，也即免了各门面租赁户从2010年7月1日至2010年12月31日共计6个月的租金，是对给租户的一种补偿政策，后来茶陵县人民医院与各租户的租赁期限也顺延至2013年12月31日，但茶陵县人民医院与各租户没有重新签订合同也没有签任何的补充协议。同时根据原、被告双方签订的门面租赁合同第八条之约定，二被告有权享受茶陵县人民医院给予原告的一切政策，也即原告将其享有的人民医院给予的一切政策让与给二被告享有，故此，本院对二被告的该辩称意见予以采纳，二被告可以享有茶陵县人民医院给予原告租金从2011年1月1日起计算（也即免了原告6个月的租金共计63350元）。此外，根据原、被告双方合同约定的6个月租金为75000元，原告之所以将门面转租给二被告也即为了赚取租金差额，虽然茶陵县人民医院作出了给予原告租金从2011年1月1日起计算（也即免了原告6个月的租金）的政策，但原告并没有免除二被告其转租应赚取的租金差额，故二被告依约仅可享有茶陵县人民医院免除的原告6个月租金63350元，仍需支付原告此6个月的租金差额共计11650元。同时茶陵县人民医院单方面决定与原告的租赁合同期限顺延至2013年12月31日，本院认为二被告依约亦可以享有，其与原告的租赁合同期限亦顺延至2013年12月31日。
第三个争议焦点：原、被告之间的租赁合同未约定租金的交付时间，原告方于2013年1月5日向二被告书面催讨合同期间剩余的租金，限二被告在2013年1月15日之前交清2012年7月10日至2013年7月9日的租金15万元，二被告因租期从何时起算与原告意见不一致而没有向原告交付租金。原、被告之间因为租期从何时开始计算发生纠纷，二被告因而未向原告支付合同期间剩余的租金，因此二被告并非故意拖欠原告的租金。原、被告之间的租赁合同尚未到期，二被告亦还在使用9号门面经营服装生意，解除原、被告签订的租赁合同不利于原、被告双方实现合同目的，同时二被告亦有能力、愿意继续履行合同义务，原告请求解除原、被告签订的门面租赁合同不符合原、被告约定及法定解除合同的条件，故本院对原告要求解除原、被告签订的租赁合同及责令二被告立即搬离租赁的9号门面并返还该门面的诉讼请求不予支持。另经查，二被告已经支付了2010年7月1日至2012年6月30日二个年度的租金共计30万元，现原、被告双方的合同租赁期限即将届满，从2012年7月1日至双方合同期满日2013年12月31日共计18个月，租金共计225000元，核减掉茶陵县人民医院免除的6个月租金63350元，二被告还应向原告支付租金共计161650元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、驳回原告周艳芳请求解除原、被告双方于2010年6月20签订的《门面租赁合同》的诉讼请求；二、驳回原告周艳芳请求被告张慧芳、张艳娥立即搬离租赁的9号门面并返还门面的诉讼请求；三、被告张慧芳、张艳娥在本判决生效后十日内连带支付截止至2013年12月31日所欠的门面租金161650元给原告周艳芳。四、驳回原告周艳芳其他的诉讼请求。案件受理费1675元，由被告张慧芳、张艳娥共同承担。
宣判后，周艳芳不服原审法院上述判决，向本院提起上诉，请求：1.依法撤销湖南省茶陵县人民法院（2013）茶法民一初字第620号民事判决；2.依法改判张慧芳、张艳娥立即搬离租赁的茶陵县人民医院门急诊大楼附一楼9号门面并返还门面；3.改判张慧芳、张艳娥共同连带支付拖欠的门面租金225000元及至返还门面止的租金；4.一、二审诉讼费用由张慧芳、张艳娥负担。事实与理由：1.一审认定“茶陵县人民医院顺延租期，免除从2010年7月1日至2010年12月31日期间的租金，是一种政策”是错误的，由此免除张慧芳、张艳娥应缴纳的租金显失公平；2.一审认定不宜解除双方签订的《门面租赁合同》是错误的，诉争门面租期已于2013年7月1日到期。
张慧芳、张艳娥共同答辩称，周艳芳是2014年1月10日提交的上诉状，按照法律规定，其应当在提交上诉状后七日内缴纳上诉费，因诉讼费收据注明的收费时间是2014年1月18日，故周艳芳已超过交费期限，应视为自动撤回上诉。
张慧芳、张艳娥亦不服原审法院上述判决，向本院提起上诉，请求：1.依法撤销湖南省茶陵县人民法院（2013）茶法民一初字第620号民事判决第三项，改判上诉人不承担11650元租金的支付责任；2.一、二审诉讼费用由周艳芳负担。事实与理由：1.一审认定茶陵县人民法院对2010年7月1日至2010年12月31日共计6个月的租金进行了减免，因此上诉人仍需向被上诉人支付6个月的转租租金差额11650元是错误的；2.一审判决周艳芳享有消防验收合格前的转租收益违反强制性法律规定，是错误的；3.一审对消防验收原因是否影响双方租赁的履行没有查明。
周艳芳答辩称，答辩意见与上诉意见一致。
二审期间，双方当事人均未提交新证据，对一审认定的证据和查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷，双方争议焦点为：1.周艳芳的上诉是否应当视为自动撤回上诉；2.周艳芳诉请解除租赁合同，责令张慧芳、张艳娥搬离并返还租赁门面的请求能否得到支持；3.张慧芳、张艳娥应当支付给周艳芳的租金数额如何计算。现分析如下：
焦点一：周艳芳于2014年1月10日向原审法院递交上诉状，本院于2014年1月18日开具了案件受理费收据，开具收据的时间不等于收取诉讼费的时间，且周艳芳的上诉经本院立案部门审核，符合法律规定，故张慧芳、张艳娥主张周艳芳的上诉超过交费期限，应视为自动撤回上诉没有事实和法律依据，本院不予采纳。
焦点二：本案中，茶陵县人民医院单方面决定门面租金从2011年1月1日起算，租期顺延至2013年12月31日。一审根据当事人双方签订的门面租赁合同第八条之约定，认定张慧芳、张艳娥有权享受茶陵县人民医院给予周艳芳的优惠政策，确认诉争门面的租赁期限相应顺延至2013年12月31日，符合案件事实和法律规定。故双方当事人之间的租赁合同至本案诉争至一审法院之时尚未到期，周艳芳请求解除双方签订的门面租赁合同及责令张慧芳、张艳娥搬离并返还租赁门面不符合合同约定及法定解除合同的条件，故本院对周艳芳的该项诉讼请求不予支持。本案诉争门面租赁合同于2013年12月31日租期到期之日自动终止，承租人张慧芳、张艳娥应当搬离并返还租赁门面。
焦点三：一审根据双方合同约定认定张慧芳、张艳娥可以享有茶陵县人民医院给予周艳芳租金从2011年1月1日起计算（即免了周艳芳6个月的租金共计63350元）的优惠政策。同时又认定周艳芳转租门面是为了赚取租金差额，茶陵县人民医院给予周艳芳租金从2011年1月1日起计算的政策，但周艳芳并没有免除张慧芳、张艳娥其转租应赚取的租金差额，故张慧芳、张艳娥依约仅可享有茶陵县人民医院免除周艳芳的6个月租金63350元，仍需支付周艳芳6个月的租金差额共计11650元。据此，张慧芳、张艳娥还应向周艳芳支付第三年度租金及6个月租金差额共计161650元。一审法院的上述认定符合民法公平原则和法律规定，本院予以支持。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2725元，由周艳芳负担1675元，张慧芳、张艳娥负担1050元。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 晶
审 判 员 李少华
代理审判员 李 黎
二〇一四年五月十三日
书 记 员 邹春华
附本判决适用相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。