湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0104民初2979号
原告湖南省自然物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区韶山北路216号维一星城国际座810房。
法定代表人李自然。
委托代理人成世琦，系原告公司副总经理。
被告徐x。
原告湖南省自然物业管理有限公司（以下简称“自然物业”）诉被告徐x物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月16日立案受理后，依法由审判员黎春林适用小额诉讼程序于2016年6月2日公开开庭进行了审理，书记员高嘉佳担任记录。原告自然物业的委托代理人成世琦、被告徐x到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告自然物业诉称：被告因购买坐落于长沙市岳麓区华兰路水木兰庭小区7栋xxx号房，与长沙市自然物业管理策划咨询服务有限公司产生物业服务法律关系。2011年11月24日，长沙市岳麓区水木兰庭小区业主大会与原告签订《水木兰庭小区物业服务合同》，约定由原告为被告所属小区全体业主提供物业服务，合同对物业服务范围、服务期限、收费标准、缴费方式及违约责任等作出了明确的约定，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，乙方有权起诉追缴，欠缴方应按逾期每日千分之三的标准承担违约滞纳金。2014年12月9日，原告与水木兰庭小区业主委员会签订《水木兰庭小区物业服务合同》延期协议，双方同意将上述物业服务合同延期半年，后又延至2015年7月31日。上述合同签订后，原告作为该小区提供物业管理服务的物业管理公司，按照合同约定为被告提供了物业管理服务，但被告自2013年1月1日起至2015年7月31日，一直未按约缴纳物业管理服务费（被告605号房产权建筑面积共计114.87平方米，欠缴物业费2314元）。此后，经原告多次书面催缴，被告仍拒绝缴纳。原告认为，被告的上述行为已构成违约，应立即支付原告欠缴的物业服务费及承担相应的违约责任。因此，为维护自身合法权益，原告特诉至人民法院，请求依法判令：一、被告立即向原告支付欠缴物业服务费人民币2314元及自2013年1月1日起至实际履行完毕之日止，按照每日千分之三的标准支付违约金，截止2015年12月31日，人民币2200元；二、本案诉讼费由被告承担。
被告徐x辩称：原告是2011年开始给小区提供服务，被告是2007年交房，被告住进去后上一届物业承诺给被告修好房子漏水的地方，原告进入小区后也向被告承诺过，开始被告交过一次物业费，当时被告说过自己出一部分钱，物业出一部分钱把房子修好，那时房子还在保修期内，物业并没有告诉被告修房子要找开发商，而是物业自己承诺帮被告修好。被告认为不是被告的原因，因为物业承诺过被告帮被告修房子但是没有修好，所以被告不会交物业费。如果原告开始帮被告修好了房子就不存在被告违约金，如果原告帮被告修好房子，被告愿意交违约金。
经审理查明：2011年11月24日，以长沙市岳麓区水木兰庭小区业主大会为甲方，以长沙市自然物业管理策划咨询服务有限公司（于2014年1月27日变更为湖南省自然物业管理有限公司）为乙方，双方签订《水木兰庭小区物业服务合同》一份，约定水木兰庭小区业主大会聘请原告自然物业为水木兰庭小区实行物业管理。该协议对委托服务管理事项、双方权利义务、物业服务费用以及违约责任等内容做了约定。其中第十六条约定：委托管理服务期限为3年。自2011年12月1日起至2014年11月30日止。第二十条物业服务费第3款约定：交费方式：每月15日之前交纳本月物业服务及相关费用（维修费除外），也可按季、按年预交，但最长不超过1年。业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，乙方有权起诉追缴，欠费方承担违约金、诉讼费及律师费等全部费用。第4款约定：乙方进入小区提供服务6个月内住宅按每月第平方0.6元收费。6个月后，甲方组织书面问卷调查，满意率达到85%及以上时，服务费上调0.05元/每平方米.月；一年后，长沙市CPI指数达到或超过4%时，（以长沙市统计局公布的数据为准）再上调0.05元/每平方米.月；本合同期内不得再上调，如国家、政府相关政策确定需上调的，由双方另行商定。第二十三条约定：业主逾期未交纳物业服务费的，经乙方书面通知后，应当按照逾期每日千分之三的标准承担违约滞纳金，但最高不得超过应交纳而未交纳物业服务等费的本数。合同签订后，原告即入驻该小区为该小区提供物业服务。2014年12月9日，以长沙市岳麓区水木兰庭小区业主委员会为甲方，以湖南省自然物业管理有限公司为乙方，双方签订《水木兰庭小区物业服务合同》延期协议一份，该协议第一条约定：原双方签订的合同，延期半年，从2014年12月1日起，至2015年5月31日止。后原告自然物业在水木兰庭小区提供物业服务直至2015年7月31日。
在庭审过程中，原、被告确认被告所购房屋物业管理费收费标准依据合同已经调整为0.65元/㎡/月。被告系水木兰庭小区7栋605房的业主，房屋面积为114.87平方米，自2013年1月1日起被告未按合同约定交纳物业管理服务费，被告应每月交纳物业管理服务费74.66元，截至2015年7月31日，被告共欠缴31个月的物业管理服务费共计2314元。经原告书面催缴，被告一直未缴纳，故原告诉至本院。
另查明：被告所购房屋存在漏水情况。
上述事实,有原、被告的当庭陈述、原告提交并经庭审质证的《水木兰庭小区物业服务合同》、《<水木兰庭小区物业服务合同>延期协议》、《水木兰庭业主收楼确认书》等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，长沙市岳麓区水木兰庭小区业主大会与原告自然物业签订的《水木兰庭小区物业服务合同》及长沙市岳麓区水木兰庭小区业主委员会与原告自然物业签订的《水木兰庭小区物业服务合同》延期协议，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。双方当事人均应严格按照合同的约定享受权利和履行义务。原告为被告提供了物业管理服务且实际服务至2015年7月31日止，但被告自2013年1月1日起，一直未交物业管理服务费用。现原告要求被告支付2013年1月1日至2015年7月31日止的物业费2314元（74.66元/月×31个月=2314元），本院予以支持。对于被告主张其家中房屋漏水要求原告解决，因被告的主张与物业服务合同纠纷并非同一法律关系，被告可另行向责任主体主张权利。对于原告要求被告承担违约金2200元的诉讼请求，被告以其房屋漏水要求原告解决为由拒交物业费的行为虽不妥当，但被告并非恶意拖欠物业费，从公平原则出发，本院对原告的该项诉请部分予以支持，酌情确定被告向原告支付逾期交纳上述物业费的违约金230元。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、限被告徐x于本判决生效之日起十日内支付原告湖南省自然物业管理有限公司物业管理服务费2314元、违约金230元，共计2544元；
二、驳回原告湖南省自然物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告徐x未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元，由被告徐x负担。
本判决为终审判决。
审判员 黎春林
二〇一六年六月二十日
书记员 高嘉佳
附：适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。
人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。