苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0591民初11590号
原告：苏州链家房地产经纪有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇珠江南路378号天隆大楼4746室。
法定代表人：左晖，总经理。
委托诉讼代理人：王九楼，该公司员工。
委托诉讼代理人：李艳勤，该公司员工。
被告：胡娟，女，1978年12月6日出生，汉族，住苏州。
原告苏州链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）与被告胡娟居间合同纠纷一案，本院于2016年12月19日受理后，依法由审判员刘洋适用简易程序于2017年2月21日、2017年3月17日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭于2017年9月25日公开开庭进行了审理。原告链家公司的委托诉讼代理人李艳勤、王九楼（参加第三次开庭），被告胡娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告链家公司提出诉讼请求：1.被告赔偿原告损失2万元；2.诉讼费被告承担。事实和理由：2016年9月3日，被告通过原告居间服务，委托原告购买出卖人邓玉芳位于苏州工业园区水墨花园28幢804室房屋，并与居间方以251万元购买价格签订《房地产居间购买协议》。被告依照该协议向原告支付购房意向金2万元，并向原告出示该2万元手机网银转账凭证，原告因此善意相信被告按照居间协议约定履行付款义务。后原告积极履约，与出卖人邓玉芳洽谈房屋购买条件，出卖人同意出卖房屋后，原告以被告居间代理人身份按约将2万元购房意向金支付给了出卖人，出卖人在居间协议上签字确认买卖事宜，意向金转为购房定金。但事后经查，被告故意将原告收款户名打错，并未将2万元转入原告账户中，且恶意隐瞒，造成原告2万元损失。原告的行为违反了居间协议，且有违诚实信用原则，应当承担损害赔偿责任。审理中，原告变更第1项诉请为被告赔偿原告损失5000元，并说明该损失即为原告给邓玉芳2万元与邓玉芳返还原告1.5万元之间的差额，不涉及原告履行居间协议的居间费用或劳务支出。
被告胡娟辩称：1.原告要求被告赔偿无事实依据。2.居间协议是无效合同。3.原、被告均无损失，被告经办人缪杨坤也无损失，至于案外人高健是否与卖家有经济往来与本案无关。综上，请求驳回原告诉请。
经审理查明，2016年9月3日，原告链家公司（居间方）与被告胡娟（买方）签订《房地产居间购买协议》（以下简称居间协议）一份，第一条约定：被告委托原告以251万元总价购买面积为96.6平方米的苏州工业园区水墨三十度小区28幢804室房屋，首期款2万元（含定金），资金托管金额249万元，托管时间2016年10月31日前，需要贷款。第二条约定：买方为表示购买之诚意，同意于签订本协议时，向居间方支付意向金，该意向金金额不得超过购买总价的20%，该意向金为居间方受买方委托，前往卖方处洽谈及确认购买价格条件之凭据，此意向金于卖方签订本合同后即转为定金，具备法律效力。买方支付意向金金额为2万元，转账支付。本合同约定的有效期为自签署本协议时至2016年9月10日止，在有效期内买方不得取消委托。本合同的所列条件在有效期间届满时不为卖方所接受，则买方可要求居间方无息退还已支付的意向金……。第三条约定：在本合同有效期内，买方授权居间方在卖方前述《收取定金确认单》后，同意买方上述购买条件时，以买方委托人的身份将上述意向金交付给卖方，作为购房定金，同时买卖双方应于达成一致意向之日起七个自然日内，依居间方之安排，至居间方签约中心，由居间方法务人员签订存量房买卖合同，居间方负责协助买卖双方办理产权转移登记、交房等相关手续。第四条约定：买方出价后，居间方即受买方委托并应善尽中介义务，努力同卖方协调，促成买卖双方成交……。居间协议还就其他事项作了约定。居间协议文本末页“链家地产签约提示”部分反映“链家地产对公账户”为：
收款方名称：苏州链家房地产经纪有限公司收款方开户行：收款账户：招商银行苏州分行营业部51×××01居间协议签订三份，均留在原告处。当天21:08:01，被告通过其账号为30×××37的银行账户以手机转账方式向户名为“招商银行苏州分行营业部”、账号为“51×××01”的账户转出2万元。原告亦向被告开具2万元意向金收款收据，付款方式记载为转账。
2016年9月4日13:09:31，高建通过手机银行方式向邓玉芳账户转账支付2万元。
2016年9月9日后至当月中旬期间，原告致被告《告知函》，主要内容为：2016年9月3日，被告按居间协议提示的原告账户向原告支付购房意向金2万元。原告工作人员看到被告提供的手机网银转账凭证后，原告以被告委托人身份于2016年9月4日将2万元意向金代付给卖方，卖方在居间协议上签字，意向金转为定金。经查，被告未将2万元打入原告账户，亦未告知原告。现通知被告收函后三日内归还原告2万元，否则追究被告欺诈责任。
2016年12月13日，原告出具《员工证明》，证明高建系其员工，担任区域总监职务，在2016年9月4日苏州工业园区水墨花园28幢804室房屋买卖交易中，先行垫付定金贰万元给房东。
2016年12月19日，原告提起本案诉讼。
另查明，居间协议被告签字、原告盖章下方附有“相关事宜确认”及“收取定金确认单格式”两部分，再下方设有“卖方签名”、“时间”打印格式，两处分别签有“邓玉芳”、“2016年9月4日”。居间协议文本封底“定金收据”言明：“现出卖方邓玉芳已收到买受方胡娟购买位于苏州市工业园区水墨花园28#804室的定金计人民币贰万元整（￥20000.00）。”下方“收款人”、“时间”处签有“邓玉芳”、“2016.9.4”。
2016年9月4日、9月5日期间，原告工作人员与被告进行了大量的短信、微信沟通。原告工作人员缪杨坤与被告的微信聊天记录如下：
二〇一六年九月四日
（00:05）缪：胡女士，我们现在已经有成绩了。现在房东经过我们经理和房源维护方软磨硬泡已经答应让价20000给您，而且房东已经意识到他房子的性价比了，不好再硬压了，您这边为了表示诚心，给他加点吧，加点我们就可以打开话题继续和他聊了。
缪：现在的形势很紧张了已经
（01:04）缪：胡女士，我们跟房东谈到现在价格谈到256万压不下去啦！约好明天上午九点半再谈。您信息没回估计睡着啦！那您早点休息！什么结果明天上午给您电话。
（09:45）胡：您好，我老公不同意加价
（10:23）缪：胡女士，我们正在努力跟房东谈。看了这么长时间房子，那套二楼的都256万啦！
缪：昨天我都说啦以我的经验判断能谈两三万。
缪：您这边能加一点让我们能继续跟房东聊下去。
（11:02）缪：房东这边还在谈着，房东已经已经接了无数个的电话。
（11:35）缪：胡女士，实在不好意刚又给您打电话！房东这边一直聊到现在就差抱大腿啦！
缪：您这边能否加一点，不白费我们的努力。
缪：聊到现在，房东这边价格现在是255万
（11:40）胡：我老公坚持不加价
缪：我怎么说呢！房东这边都降啦！您这边稍微加一点让我们继续下。您这边能做主多少。
（11:45）缪：都快吃午饭，房东回去就不知道什么情况啦！
（11:52）缪：现在接听方便吗？
胡：不好意思，我这边陪朋友吃饭，不方便电话
缪：您跟说实话您这边能做主加多少。我以人格担保您不会亏买了就赚。
缪：我
（11:58）缪：拖到现在房东已经疲劳啦！
缪：您跟说实话您这边能做主加多少。我以人格担保您不会亏买了就赚。
缪：现在情况很着急，我们在这里房东在等着您呢。
（12:02）缪：？？？
（12:16）缪：现在情况很着急，我们在这里房东在等着您呢。
（12:53）缪：胡女士，恭喜您！费九牛二虎之力251万终于谈成了，由于房东这边要在我公司买房给了他一点优惠。
（16:10）胡：哎，上午一直给我老公电话，他火了，说不买了
胡：我要等他回家再问问情况
（17:14）缪：胡女士，好的！回家好好说说呗！房子真的不贵。你如果问中介的肯定说你买贵啦！他肯定想让你在他那里买。
（18:07）胡：我没有问过别的中介，说实话，我觉得您也很真诚。主要是老公今天火了，也觉得不便宜，我就不能决定了。
（18:18）缪：我肯定是真诚，昨天您说要我们去议价，我们晚上就过去啦！我们知道房东这边很多人约看房。争取第一时间防止房东心态有变。也体现我们的真诚。
胡：嗯
缪：您说价格贵，买房永远嫌价格贵。恨不得房东跳楼价甩卖。
胡：是的，买家和卖家的不同心态。希望你理解
缪：我肯定理解大哥的心情。
（22:27）胡：你今天晚上电话告诉我意向金转给卖家了，我不能认可这种做法。你昨天告诉我无论价格是否谈拢，都要经过我的确认，而且即使价格谈拢，即使我又有变化，也是会原价退还我意向金的。下午你给我电话，说价格谈拢了，我还说着要和老公再商量，你还说好的。结果晚上告诉我意向金转给卖家了。我不能信任不诚信的中介。房子我确定不从您这里买了。所以请把意向金退还给我。
（22:39）缪：明天你有空来公司一趟咱们谈谈。你说不想从我这边买我也没法强求。但我真心的说这两天的工作真是希望您买到合适的房子。如果您觉得我人品有问题，我没有一点想欺骗您。做你这个单子最后就拿3千块钱。
2016年9月5日
（07:13）胡：你拿多少钱不重要，重要的是，你没有按程序办理事情，这个房子我有意向没有错，但是把钱给业主的时候是需要和我确认的
（08:16）缪：你认为做事方式欠妥，但当时情况很紧急，您电话也不接听，微信也不回。我们只能按照您签的意向去做。
（10:43）胡：你收了我的意向金，没有经我确认，就把钱转给卖家，和你当天让我交意向金时的说法完全不一致，你当时告诉我，一定经我确认后才会转款给卖家的。
（11:10）缪：胡女士，你也看到微信重复发了两遍想得到你的回复。现在情况就是房东已收两万定金，今天去拉权属证明。房东这边说9月15日去签三方合同。9月21日去办理资金托管和办理贷款。需要资料夫妻双方身份证，户口本和结婚证。银行流水和个人征信报告。准备资金103万。
（11:22）缪：拉个人征信报告地址在苏州工业园区钟园路718号浦发银行苏州分行。
（11:58）胡：说这些做什么？是你买房吗？
（12:10）缪：我只是按程序通知办理下一步流程，你这边有异议可以到我们店里。
胡：你第一步程序都没做，何来后面程序？
（12:18）缪：您觉得第一步不合理可以来店里商量解决。
胡：不是我觉得，是你的做法不合理，有问题。
缪：有问题您可以到店里向领导反应。
（15:26）缪：胡女士，您意向金是不是退回到您账户了。公司没有收到这笔钱。
（15:41）缪：刚快打回来。
（16:16）缪：胡女士，您意向金是不是退回到您账户了。公司没有收到这笔钱。赶快打回来。
原告工作人员缪杨坤与被告的短信聊天记录如下：
2016年9月4日
（09:39）胡：您好，我老公不同意加价。
（09:47）缪：如果这样的话，您这个价格谈判陷入僵局，房东也没有谈下的兴趣。
胡：不好意思。估计我老公觉得价格有点儿高
（13:28）缪：两万元意向金打到我们公司了吗
（16:12）胡：昨天转账的，上午我老公开会一直电话他，现在他火了，不同意买了
2016年9月5日
（15:44）缪：胡女士，意向金是不是退回去啦！今天公司查账没有这笔钱。赶快转回来。
原告工作人员陈洪波与被告的2016年9月5日短信聊天记录如下：
（18:57）陈：胡女士您好，我是链家地产中海国际店缪杨坤的经理，我叫陈洪波，我听缪杨坤说您准备违约，不想继续购买水墨花园28幢804的房子了，想核实一下，方面的话，可以接电话聊聊吗？
（20:06）胡：陈经理您好。缪杨坤昨天晚上电话告诉我，他已经把意向金交给业主了，我当时质疑他，9月3日晚上不是明确告诉我意向金变为定金前，是要和我确认的，怎么没有和我确认就给卖家了。他说发了微信给我，而我看到微信后第一时间告诉他我要和我老公确认后给他消息，他说好的。结果他再来电话就告诉我意向金被他交给卖家了。今天下午他又电话告诉我昨天他自己给卖家的钱，是他自己借的给的。我更不明白了，昨天他说把我的意向金交给卖家，我已经质疑他为什么没有按照事先承诺我的会和我先确认，今天他说他自己借款去给卖家的，我完全不知他在做什么。
胡：有事情请和我老公联系吧，1805***3193
陈：您交的意向金，我肯定和您沟通，现在您方便的话，我们还是电话联系吧，短信说不清楚，因为我们压根没收到您的意向金，而且我们财务已经查到意向金由银行退换给您了，这是怎么回事，我真的蒙了
胡：转账当时你在场的吧，当时你也告诉我即使价格谈妥而我又有变化，你也会把意向金原金额退给我，还说你们涟家大公司不会因为赚客户这点钱而出尔反尔。我转账你在场，银行扣款信息也给你们看了。转账截图当时就给你们了，账户单位写成开户行也当时就告诉你们了，开户行这一栏填写是按照你告诉我的园区支行填的。你也说了可能周一才能财务确认。缪杨坤昨天说我的意向金已经被他交给卖家了。
被告提交的手机通话录音反映，2016年9月4日18:48起被告与原告工作人员缪杨坤的长达38分钟左右的对话情况，主要内容为：被告指出，本来缪杨坤五六点钟还表示等被告丈夫回来再谈谈价格后的回复，被告也在说等丈夫回来商量，现缪杨坤竟称意向金已给卖方，缪杨坤未得其授权，无权转给卖方，要求还钱。缪杨坤表示，其发短信被告未回复，而且居间协议签了其即有权将意向金给卖方。接着双方有如下对话：
胡：（签居间协议时）你们说即使这个价格谈下来，也要和我确认的，有没有说？你们有没有说这句话？
缪：说了。
胡：对呀，那你有和我确认吗？你今天有和我确认吗？
缪：给你确认，但是你没回信。
胡：你什么叫给我确认了？你哪里和我确认的？你在哪里和我确认的？你这样讲真的是谈的余地都没有。你把钱还给我，我不和你意向了。我再去看房，我去找别人的。
缪：胡女士，咱们也不是第一天接触了。
此后，双方接着作了一些沟通，被告坚持要求退钱，缪杨坤表示汇报公司领导。
原告提交2016年9月7日收据复印件一张，载明：“今收到邓玉芳（女士）<身份证号码429004198009254081>购房定金退款人民币壹万伍仟元（¥15000）整（物业地址为：水墨花园28幢804室）。至此，该转定协议解除，邓玉芳（女士）可将该房源另行他卖。特立此据。”原告中海国际店（A组）陈洪波签名署期，另有胡寻委、张自伟签名署期。
原告另提交的银联商务签购单、收款收据、居间协议等复印件反映，2016年9月14日，王玉芳向原告支付购买涉案房屋意向金2万元，原告开具收款收据，后又将该2万元转付邓玉芳；2016年9月17日，金正辉与原告签订居间协议，拟以253.5万元购得涉案房屋；2016年9月18日，邓玉芳、张自伟在居间协议“卖方”处签名。
上述事实，有居间协议、手机银行转账凭证、意向金收款收据、银行交易明细、员工证明、短信及微信聊天记录、手机通话录音、告知函、收据、银联商务签购单等证据及本院庭审笔录等证据予以证实。
庭审中，原告陈述：涉案房屋虽未由被告购买，但之后仍通过原告居间另售他人。其以被告名义所付邓玉芳2万元，最终邓玉芳仅退1.5万元，系现金退还。2016年9月7日收据复印件上签名的胡寻委、张自伟依次分别是邓玉芳的代表、丈夫，收据原件在邓玉芳处。邓玉芳只退1.5万元的原因是，被告表示不买，邓玉芳将2万元作为违约金扣下，后经原告经纪人协商，退了1.5万元。2016年9月3日21时，被告向原告表明2万元已转给原告，原告善意认为被告已付其意向金。被告转账对方户名误写为开户行名，但原告居间人员在被告出示转账页面时无法立即辨识，后被告也未告知打款有误之事实。
被告陈述：2万元付款错误后于2016年9月5日8:58又从银行退回被告账户。被告将户名打错并非故意，被告转账后当场将转账截图发给缪杨坤，且被告在输入户名时一直在念输入名称。
对被告提交的通话录音，原告在最后一次庭审之前均表示对真实性认可，但通话发生时间无法确认。为此，被告出示手机，反映通话时长等。原告亦表示认可，但认为，按被告所述，录音对话发生于原告转2万元给邓玉芳即买卖双方意思达成一致之后，表明买卖合同生效后被告表示不买。被告表示，根据居间协议上“收取定金确认单格式”部分记载的“买方通过划账、转账、POS机、支票、本票等非现金形式支付定金的，则此确认单在该定金实际到达保管方收款帐户时生效”，居间协议并未生效。最后一次庭审中，原告又表示对录音真实性不认可。
原告陈述：2016年9月4日12：53，原告告知被告达成购买条件，16：00前被告从未表示不买；13时许，原告再次核实2万元是否到账，被告给予肯定答复，可以证明原告在善意相信被告2万元已到账的情况下，依居间协议约定将2万元转给房东。被告表示，不认可原告意见。
原告另陈述，被告2016年9月5日8：58收到退款通知，原告15:26质疑是否支付成功时，被告仍不承认，属于恶意隐瞒，且直至9月7日被告也未承认。原告另提交房地产经纪佣金确认书，表示是邓玉芳与原告签订的，原告与被告及邓玉芳之间居间关系均已成立，并说明，由于被告违约，导致原告无法收取邓玉芳佣金3万元，但本案中不主张，本案主张的仅为原告所付2万元款项中5000元未能收回的损失。被告不认可。
本院认为，原、被告签订的居间协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效。被告提出的根据居间协议上“收取定金确认单格式”部分记载的内容，居间协议并未生效的意见，因相关内容系涉及收取定金的效力，且该部分相关选项邓玉芳未作选择，从相关内容亦不能得出居间协议无效的结论，故对该意见不予采纳。居间协议签订后，被告本应按约交付原告意向金2万元，以便原告开展居间服务，与卖方沟通买卖条件。被告打款时误将开户行当作户名，致支付失败，被告确有责任，但原告当时未能仔细核实，误信支付成功并开具收据，后开展居间服务，原告亦有责任。虽然双方对支付意向金与否认识有误，但不影响对原告此后开展居间服务的事实的认定，居间协议实已实际进入履行状态。倘若仅以居间协议的书面约定，原告根据居间进展状况所需向卖方代付被告意向金无可厚非。然而，被告与原告工作人员缪杨坤的通话录音反映，本案居间协议签订时，原告明确表示即使按被告的购买条件与卖方谈妥，仍需与被告加以确认。此种表示虽未列入书面居间协议，亦应成为对原告代被告付卖方意向金的约束，但原告并未诚信履行该承诺，在未得被告确认之情形下，迳行以居间协议书面约定为由代被告向卖方支付意向金。对于录音的真实性，原告本无异议，但又于最后一次庭审加以否定，也未提供证据对录音的伪造等加以证明，更未让缪杨坤到庭否认，原告异议显然不能成立，本院不予采纳。诚然，原告在9月4日12时53分微信告知被告购买条件谈妥，但被告11时52分许即表示其在与朋友吃饭不便联系，此后原告的多条微信，被告并无回复，直至16时10分被告才表示不愿购买，而原告却于告知被告谈妥价格后不到20分钟的时间内，即于13时9分将意向金转付卖方。故原告认为其转付意向金未得到被告授权同意的原因是被告未及时回复微信的理由牵强，本院碍难采纳。居间协议约定的被告购买价为251万元，若严守合同，原告本应通过与卖方的沟通争取将卖方接受价格控制在251万元以内，但从居间协议签订次日的凌晨起，原告却以高出该条件至少5万元的价格开始，多次以多种理由反复劝说被告突破其意向价格，期间大量言语释放出种种对被告而言形势紧张迫切、必须调高购买成本、否则将丧失利益的信号，并表达出原告虽作最大努力仍难以达到被告意向价格，交易难以继续协商的意思。在跨度长达12个多小时的短信、微信沟通中，被告寥寥几条回复，始终表达了不愿加价的意思。尽管原告表示被告购买条件难以得到卖方认可，但还是于12时53分告知被告，其以卖方将通过其买房、其给予卖方优惠的方式使意向价终获卖方认可。己所欲，施于人。原告既然希望通过沟通抬高被告心理价位，对等而言，理应给予被告调低心理价位的机会。更何况，原告本就作出了承诺，给予被告确认251万元是否成交的机会。因此，原告仓促代付意向金明显失当，被告拒绝交易依据充分。即如原告所举证据，此后的事实是原告自己与卖方自行解除“转定协议”，而非通知被告与卖方磋商。至于原告认为被告错付意向金及意向金退回后仍加隐瞒等系故意欺骗，本院认为，从双方短信、微信及通话内容看，难以得出被告在收到退款通知前知晓错付事实并加以隐瞒的结论，且被告此前是否知晓并隐瞒亦与本案原告主张的损失无任何关联，而被告收到退款通知发生于原告代付意向金之后，被告收到退款通知后是否知晓并隐瞒更与本案无关。综上，原告所主张的损失5000元诉请被告赔偿，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告苏州链家房地产经纪有限公司的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告苏州链家房地产经纪有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审判长刘洋
人民陪审员傅幼敏
人民陪审员罗杏根
二○一七年九月二十九日
书记员孟杰
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