湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衡中法民一���终字第6号
上诉人（原审原告）：贺邦，男，汉族。
委托代理人：ＸＸ，衡阳市北方法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：衡阳市大禹水利房地产开发有限公司，住所地衡阳市华新开发区长湖路35号3楼。
法定代表人：文柏山，该公司董事长。
委托代理人：伍卫平，男，汉族。
委托代理人：胡宏祥，男，汉族。
被上诉人（原审第三人）：成宇霞，女，汉族。
被上诉人（原审第三人）：王艳，女，汉族。
被上诉人（原审第三人）：蒋文素，女，汉族。
被上诉人成宇霞、王艳、蒋文素三人的共同委托代理人：尹志刚，湖南天戈律师事务所律师。
上诉人贺邦、衡阳市大禹水利房地产开发有限公司（以下简称大禹公司）与被上诉人成宇霞、王艳、蒋文素房屋买卖合同纠纷一案，湖南省衡阳市珠晖区人民法院于2011年5月3日作出的（2011）珠和民二初字第7���民事调解书已经发生法律效力。2013年7月22日，原审法院作出（2013）珠民二监字第1号民事裁定，由该院再审本案。原审法院于2015年1月8日作出（2013）珠民二再字第4号民事判决，贺邦、大禹公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年5月21日组织了庭前证据交换，于2015年5月22日公开开庭审理了本案。上诉人贺邦的委托代理人ＸＸ，上诉人大禹公司的委托代理人伍卫平、胡宏祥，被上诉人王艳、蒋文素及其共同委托代理人尹志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年5月3日，一审原告贺邦起诉至衡阳市珠晖区人民法院称，被告所开发的位于衡阳市蒸湘区白云路44号（又为衡阳市高新技术开发区26号街区）“水利新村”项目实际投资人刘辉于2006年因项目投资之需，向原告贺邦借款，后仅归还部分。2010年6月1日经被告同意，由被告以部分房产售予原告的方式来抵偿余款，双方约定：将“水利新村”A栋106、107号房屋（使用性质为商业服务）和B栋120、119、118号房屋（使用性质为车库）抵给原告，并由被告及时办好房屋产权证。但被告未能给原告办好相应的手续。请求判令被告即时给原告办好位于衡阳市蒸湘区白云路44号水利新村A栋106、107号房屋（使用性质为商业服务）和B栋120、119、118号房屋产权证。
一审被告大禹公司口头辩称，原告所诉是实，被告愿意尽快为原告办理好房产证。
经衡阳市珠晖区人民法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告衡阳市大禹水利房地产开发有限公司自愿在2011年5月9日之前为原告贺邦办理好位于衡阳市蒸湘区白云路44号“水利新村”A栋106、107号、B栋118、119、120号房屋的房屋产权证；二、本案受理费1000元，由被告衡阳市大禹水利房地产开发有限公司自愿承担。该调解书生效后，贺邦根据该调解协议向原审法院申请强制执行，已办理了上述房产的房屋产权证。
第三人成宇霞、王艳、蒋文素在本案再审过程中述称：为解决衡阳市水利局职工住宅问题，经衡阳市人民政府批准，衡阳市水利局职工先行集资并通过挂牌取得高新开发区26号街区03号14.93亩建设用地。因原审被告原属衡阳市水利局防洪管理处下属公司，2005年1月衡阳市水利局局务扩大会议同意由被告定向开发职工住宅楼。通过协商，被告对“水利新村”项目实行销售总承包，住宅单价按照760元每平方米计算（含报建、土地、设计、施工及办理产权证、土地证税费等），车库（杂房）单价按380元每平方米计算。原审被告法定代表人参加会议，并书面承诺全部接受该次会议纪要的内容和要求。此后，第三人与原审被告签订了《商品房购买意向书》，���合同对房屋出卖人、买受人权利义务进行了全面约定，合同约定被告应在2005年10月31日前将房屋验收合格并交付，并应在交付后60日内提供办证资料，履行办证义务。此后，第三人按照约定的价款足额支付了大禹公司房款，且代为垫付了应当由大禹公司承担的税费，完善了手续，由市水利局牵头采取抽签分房，并且住房、车库均交付第三人使用。分房完毕后在水利局、大禹公司、水利新村项目部刘辉三方在场的情况下，销毁了水利新村的项目印章。但是项目部刘辉又擅自雕刻“水利新村项目部”印章，与贺邦签订购房协议，故意违反民事诉讼法关于不动产纠纷专属管辖的规定，将该案交由珠晖区法院审理，原审原、被告利用调解进行诉讼欺诈，第三人未参加诉讼，严重损害了第三人的合法权益，请求法院判令：1、确认车库B118、B119、B120分别归第三人成宇霞、���艳、蒋文素所有；2、判令原审被告大禹公司提供车库所有权证及土地使用权证资料，向房屋产权登记部门和国土登记部门申办第三人房屋权属登记和土地使用权登记，并承担相关税费；3、本案诉讼费用由原审原、被告承担。
原审原告贺邦辩称，原调解书是原、被告的真实意思表示，调解的内容没有违反法律规定，因此该调解内容应当予以维持。第三人成宇霞、王艳、蒋文素提出的参加诉讼及各项诉请，原告认为没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。
原审被告大禹公司辩称：1.该申诉案件已过诉讼时效。民事案件不服生效判决、裁定是申请再审，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十二条规定，当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后二年内提出。该案已近三年，被答辩人才提出申诉，要求人民法院再审，明显已经超过法律规定的申诉时效。2.车库可以由被告处理，不存在法律上的处分瑕疵。被告开发的是商品房，非第三人称的水利局集资房，双方签订的也仅仅是为了照顾水利局职工的购房协议，绝非第三人所称的《商品房销售合同》。且在签订的协议中也约定，车库由大禹公司销售，用以弥补公司如果按照780元／㎡将房子照顾性质销售给第三人的损失，因为双方就水利新村建房的性质、价格矛盾已经由双方当事人在相关部门协调了长达5年之久，至今未果。3.第三人申诉主体资格不适格。第三人作为有独立请求权的第三人提起诉讼，首先要提供证明该标的物物权确为第三人的证据，而现在水利新村的建房由于性质、价格未定，到目前为止都没有通过工程验收。水利新村住房是水利局私自分配的，本属被告的车库是水利局职工私自撬开强占的。退一步说，水利局职工在珠晖区法院诉被告确权，那么��屋、车库也权属未定，第三人也不能证明车库权属归于自己。4.目前，有争议的标的物产权人为贺邦。第三人诉讼请求也只能先请求撤销权属有争议的标的物的权证，再要求确定权属，而不是把撤销和确权，甚至要求被告直接为其办理产权证几个法律关系，要求法院一并审理。综上，请求人民法院驳回第三人的诉讼请求。
衡阳市珠晖区人民法院再审查明如下案件事实：2001年2月衡阳市计委以（2001）03号文件正式批准衡阳市水利局住宅楼用地立项。2003年11月30日，衡阳市水利局集资建房户代表贺慧君、伍卫平二人作为乙方与甲方衡阳市高新技术产业开发区管理委员会签订《招商引资协议书》，协议约定：乙方同意使用甲方规划区内位置为第26号街区03号地块内土地9953.38平方米（折14.93亩），该宗土地作为综合用地使用。在国有土地使用权挂牌出让中，伍卫平作为衡阳市水利局集资建房户代表以“伍卫平等人”的名义报价6270600元竞得高新开发区26号街区03号地块，面积14.93亩。
2004年1月10日，衡阳市水利局成立“衡阳市水利局全额商品房建设领导小组”，全面负责该局集资建房。随后，“水利新村”集资户成立了以高云峰、高银生、陈有铭、罗共产、肖志华等为代表的五人小组负责建房购房事宜。
2004年10月15日，衡阳市高新技术产业开发区管理委员会发文同意大禹公司“水利新村”项目立项。同年10月20日至2005年4月21日，大禹公司相继取得“水利新村”项目《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。2004年12月8日，大禹公司负责人等对拟承接“水利新村”项目施工工程的衡阳市蒸湘工程建筑总公司进行了考察。
2005年1月5日，衡阳市水利局召开会议，研究“水利新村”住宅楼建设问题。会议确定“同意由伍卫平代表住房户以大禹水利房地产开发有限公司的名义，继续合伙建房工作，全力建好水利新村住宅楼。”会议确定的建设方案为：一、实行总承包建设：住房综合单价760元／平方米（不含杂房），按实际建筑面积计算总金额。（包括1、按照约定工程建设内容的直接费、间接费、其他措施费、税费等全部费用和要求获得的利润以及应承担的义务、责任、风险所发生的一切费用，合同实施期间所发生的价格变化不再进行调整。2、土地费用；3、报建费用；4、监理、设计、勘测、招标、质监费用；5、房产交易税费及办理房产证、土地证相关费用。）二、杂房只能在本栋内部配套销售，单价380元／平方米（包括铁门）。三、门面由代表小组对外销售，门面不能用作办饭店等对居住环境有重大影响的商业用途。四、按规划、设计要求和国家标准应达到的要求完成工程建设。会议还确定：临街第一栋一楼建好的门面由代表小组拍卖，拍卖所得的资金用于弥补建房资金。建房资金使用由局里掌管，按进度拨款。会后下发了（2005）第1次《衡阳市水利局局务会议纪要》。
2005年1月7日，“水利新村”集资户召开会议，通过了按综合单价760元／平方米由大禹公司总体包干承建的方案。2005年2月1日，大禹公司“水利新村”项目部发出《关于对〈水利新村〉住宅楼建设内容、装饰标准的承诺函》，承诺“全面接受2005年1月5日衡阳市水利局下发的（2005）第1号《局务会议纪要》规定的住宅楼建设内容、装饰标准和价格要求”。大禹公司在附件第12条中，提出“门面、杂房由开发商对外销售，但门面不用作办饭店等对居住环境有重大影响的商业用途，销售收入归开发商用���弥补《水利新村》住宅楼建设资金的缺口和A栋杂房的补贴。”2005年1月23日，大禹公司向“水利新村”集资户购房代表小组发函承诺：“大禹水利房地产全力支持《水利新村》住宅楼建设，并承诺在零利润的基础上，不收取管理费。”2005年2月3日，大禹公司聘任刘辉为“水利新村”项目负责人。2005年4月8日，大禹公司法定代表人伍卫平作为甲方与“水利新村”项目部负责人刘辉（乙方），在水利局购房户代表的见证下签订了一份“《水利新村》房地产项目内部管理协议”，该协议约定：乙方必须向公司缴纳项目信誉保证金50万元，该款由甲方、乙方和水利局120户购房代表共同控制，主体完工时一次性返回信誉保证金；如乙方不能按时保质、保量完成“水利新村”房地产项目，造成甲方和市水利局120户购房者发生合同纠纷，甲方将全部保证金作为赔偿金赔偿给购房户；乙方对衡阳市水利局120户购房者的承诺，也是对甲方的承诺；衡阳市水利局购房户代表有权监督该协议的执行。同日，衡阳市水利局施工单位衡阳市蒸湘建筑工程总公司代表刘辉、大禹公司代表伍卫平及衡阳市水利局120户购房户代表高银生、肖志华共同签订了一份《关于衡阳市蒸湘建筑总公司承建〈水利新村〉履约保证金相关问题备忘录》，三方约定：衡阳市蒸湘建筑总公司承诺在2005年10月1日前全部完成“水利新村”建设任务，并交付给衡阳市水利局120户使用，遇特殊原因，最迟不超过2005年12月31日。
2005年4月，大禹公司将由其法定代表人伍卫平及项目负责人刘辉签字、并盖好大禹公司公章的拟与“水利新村”120户集资购房户签订的120份《商品房买卖意向协议书》全部交付给“水利新村”集资购房五人代表小组，由该代表小组分发给每一个购房户，由代表小组、购房户填好、确认商品房房号、面积、并在买受人处签好字后返还给大禹公司。该《商品房买卖意向协议书》全部系统一的格式条款，协议书涉及的内容除当事人的名称和住所、项目建设依据、商品房的基本情况、面积确认及面积差异处理、规划设计变更的约定、交接、出卖人关于装饰及设备标准的承诺、出卖人关于基础设施及公共配套建筑正常运行的承诺、保修责任以及有关违约责任等条款外，还就下列事项作出了约定：计价方式与价款：住宅综合单价按760元／平方米（不含杂房），按确定的住宅建筑面积计算总金额（层次差价、东西差价在本栋内调整计算）；一层杂房的单价为380元／平方米，按杂房的占地面积计算；A栋门面由出卖人自行销售，在同等价格条件下，优先满足本栋住宅户。付款方式与期限：首付购房款40%，第三层主体工程完工时付购房款的15%，第五层主体工程完工时再付购房款的7%，主体工程全部完工时付购房款的17%，装修工程完成一半时再付5%，竣工验收交钥匙再付购房款的5%，出卖人为买受人办理房屋产权证和土地证时再付购房款9%，剩下的2%一年后支付。交付期限：出卖人应当在2005年10月31日前将验收合格的商品房交付买受人。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的10%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，��在30日内向买受人提供资料；3、出卖人为买受人办理房产证、土地使用证（费用、税金含在房屋的综合单价760元／平方米内）。
2005年5月31日，“水利新村”项目购房户代表将“水利新村”项目前期（2004年1月至2005年5月31日）所支付的5362249.09元费用的票据移交给大禹公司，上述票据中包括：购房户支付购土地费用4217500元，报建费920854.19元，规划设计评审费6000元，定额编制费9354.9元，保险费50420元，契税119440元，工程监理费10000元，勘察费28680元。同年9月12日，衡阳市水利局致函大禹公司，提出：双方务必继续维护并执行2005年元月5日该局的局务会议决定。希望大禹公司不得以任何原因调整或改变与“水利新村”120户集资购房户的事实合同关系和法律关系。另外“水利新村”的建设是借用大禹公司的名义，建设资金使用由局里掌握，按进度拨��至大禹公司“水利新村”项目部，不直接涉及大禹公司，保修期内的质量责任由该局120户以大禹公司名义向有关单位和个人追究。2006年9月30日，衡阳市水利局就“水利新村”房屋分配问题召集各集资购房户开会研究，并确定“水利新村”住宅楼120套住房的分配方案，其中对建房有贡献的优先选择住房和车库，其他购房户通过抓阄的方式选择住房和车库，而符合购买车库条件的住户没有摸到车库的，每户补助1.5万元，资金由摸到车库的住户按车库面积分摊。其时，大禹公司股东及负责人伍卫平、胡宏祥，同时也作为“水利新村”的集资购房人参加了会议，并以抓阄方式确定了各自的房号及车库（伍卫平未得到车库，予以补助1.5万元）。第三人成宇霞、王艳、蒋文素选择的车库号分别为B栋18号、B栋19号、B栋20号，该编号系集资购房户自行编制，经房屋测绘部门确定的上述车库编号分别为B栋118号、B栋119号、B栋120号。
2006年10月8日，“水利新村”120户集资购房户聘请律师向大禹公司及其项目部发出《律师函》，要求大禹公司承担违约责任，并在2006年9月30日前交付房屋。大禹公司复函称：“水利新村”住宅楼项目是以大禹公司名义开发兴建的，该项目与其公司没有任何关联，应由市水利局完全直接负责。并且声明：一、“水利新村”项目，从土地征购、组织开发，以及招标、工程建设、售房价格、项目负责人的选定、资金拨付，直至后续一切事宜等等，根据衡阳市水利局与大禹公司约定，均是由衡阳市水利局全权负责，大禹公司仅是应衡阳市水利局请求，实行零利润并不收管理费，给予衡阳市水利局能顺利建设住宅楼名义上的支持，不承担任何责任。二、在项目具体实施过程中，衡阳市水利局不仅多次在局务会议上确认，而且数次行文、发函直接明确上述第一条的观点，并作出该项目建设的一切相关事物的处理决议，大禹公司未做任何介入。因此，衡阳市水利局在该项目建设过程中，行使一切权利所产生的结果均应由该局承担，并负责妥善处理和解决。三、要求衡阳市水利局妥善处理好该局120户集资户关注的问题，并函复大禹公司。否则，大禹公司将停止对该局在该项目上的一切支持，必要时依法维权。
2007年5月15日，衡阳市水利局组织集资购房户领取“水利新村”新房钥匙。其时既是市水利局职工，同时也系被告大禹公司股东的伍卫平、胡宏祥也分别领取了分属自己的房屋钥匙。2007年7月始，“水利新村”集资购房户开始陆续进驻“水利新村”房屋。因大禹公司未对“水利新村”项目予以竣工验收，衡阳市水利局于2009年4���13日委托衡阳市恒信司法鉴定所对“水利新村”结构安全性进行鉴定，该司法鉴定所于同年4月28日出具鉴定结论，认为“水利新村”施工质量满足设计及规范要求。同年9月28日，衡阳市建设工程质量监督站出具《建设工程质量监督报告》，验收结论为合格。2010年12月21日，衡阳市房产信息中心也向衡阳市政务中心出具证明：大禹公司开发建设的“水利新村”项目数据已申请纳入商品房网络备案系统。2011年3月30日，衡阳市城区房屋产权办证遗留问题处理工作小组在《衡阳日报》发布公告：根据衡政办发（2010）10号《衡阳市解决城区房屋产权办证遗留问题试行办法》有关规定，同意将“水利新村”项目列入房屋产权办证遗留问题处理。公告期间，因大禹公司提出异议，“水利新村”房屋至今未予办理房屋产权登记。
“水利新村”集���购房代表小组（包括前期组建的市水利局全额商品房建设领导小组）向“水利新村”120户集资购房户收取购房款后，共向大禹公司及代大禹公司向相关单位支付房屋开发建设费用18371773.84元。其中包括大禹公司应缴纳的相关税费2609324.49元。此外，衡阳市水利局为“水利新村”住宅房建设另行支付围墙水电道路工程款160万元、绿化费用30万元。2010年9月，衡阳市房地产产权监理处房屋测绘中心对“水利新村”项目的全部124套房屋进行测绘后出具了《房屋测绘报告》，该报告确认了第三人成宇霞、王艳、蒋文素所分配的车库套内建筑面积分别为21.6平方米、21.6平方米、20.4平方米。
另查明，第三人王艳之父ＸＸ刚于2005年与大禹公司签订《商品房买卖意向协议书》，ＸＸ刚于2008年5月3日因病去世，涉案房屋权利义务由其女王艳继承。第三人蒋文素的丈夫���文亨系衡阳市建筑设计研究院职工，“水利新村”项目设计由该院负责，2010年8月16日大禹公司出具欠条同意将其所欠唐文亨的2万元晒图费作为“水利新村”商品房购房费使用。
再查明，原审被告大禹公司“水利新村”项目部负责人刘辉于2006年因项目投资需要，向原审原告贺邦借款，后仅归还部分借款。2010年5月30日，大禹公司“水利新村”项目部作为甲方与乙方贺邦签订了《购房协议书》，双方约定：经甲乙双方平等协商，甲方同意乙方购买甲方所建设房屋，该房屋为位于衡阳市蒸湘区白云路44号（又为衡阳市高新技术产业开发区26号街区）“水利新村”A栋106、107号房屋（使用性质为商业服务）和B栋120、119、118号房屋（使用性质为车库）；基于该房是属于甲方自行开发建设，该房屋门面售价为4000元／平方米、车库售价为1500元／平��米，总价值即乙方购房款为465000元。乙方应在合同生效后三日内支付首付房款30万元整，在甲方将房屋交付时再付10万元整，余款在甲方办理好房屋所有权证和国土使用权证时一次性付清；甲方负责向房产、地产管理部门办理房屋产权登记手续，为乙方所购房在2010年12月31日前办理好房屋所有权证和国土使用权证，办理产权登记手续所需缴纳的费用由乙方承担；双方如在履行合同过程中发生争议，应先行协商，协商不成，一致同意由衡阳市珠晖区人民法院依法裁决。2010年6月1日，贺邦作为甲方与乙方刘辉签订《抵债协议》，协议约定：甲乙双方一致结算，截至2010年6月1日，乙方共欠甲方人民币715000元（含列年的本金和利息、违约金）；甲方同意乙方以自己开发的位于衡阳市高新技术产业开发区26街区“水利新村”项目的A栋（从西到东）5、6号房屋（建筑面积约��90平方米、房屋使用性质为商业用房）按6000元／平方米和B栋南面（从西到东）5、6、7号房屋（建筑面积约为70平方米，房屋使用性质为车库）按3000元／平方米抵偿甲方应得的全部债权和补偿甲方自行办理产权登记手续的一切费用。如双方因本协议发生争议，应充分协商，协商不成，则任何一方有权向衡阳市珠晖区人民法院起诉。双方还约定了其他事项。2011年4月8日，原审原告贺邦向衡阳市珠晖区人民法院提起诉讼，要求原审被告大禹公司为其办理上述房屋的房屋产权证。在该案审理过程中，经该院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告衡阳市大禹水利房地产开发有限公司自愿在2011年5月9日之前为原告贺邦办理好位于衡阳市蒸湘区白云路44号“水利新村”A栋106、107号、B栋118、119、120号房屋的房屋产权证；二、本案受理费1000元由被告衡阳市大禹水���房地产开发有限公司自愿负担。2011年5月10日，原审原告贺邦向衡阳市珠晖区人民法院申请强制执行。2011年6月10日，衡阳市房地产产权监理处按照衡阳市珠晖区人民法院（2011）珠和执字第38号协助执行通知书，为原审原告贺邦办理了上述房屋的房屋产权证。
衡阳市珠晖区人民法院再审认为，一、关于第三人与原审被告之间合同关系的性质及效力问题。伍卫平作为120户集资户的代表人竞得涉案土地后，为了让房屋的开发建设符合湖南省委文件的规定，集资户通过衡阳市水利局以及伍卫平本人提出申请，将涉案土地竞得人变更为伍卫平担任股东之一的新成立的大禹公司，由大禹公司与衡阳市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，符合国土资源部其后颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》10.2条第（6）项“申请人竞得土地后，拟成立新公���进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标拍卖挂牌出让结果，先与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》；也可按约定直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》”的规定，但这一变更并不改变涉案土地使用权实际竞得人为120户集资户的事实。涉案土地登记到大禹公司名下后，由大禹公司以自己的名义办理各项开发建设手续，集资户向大禹公司交付购房款以取得房屋所有权，并不违反法律法规的禁止性规定。衡阳市水利局、集资购房户与大禹公司通过会议协商方式达成的《会议纪要》、大禹公司作出的《承诺函》、以及双方签订《商品房买卖意向协议书》既有合作开发房地产的内容，也有建筑工程承包合同的条款，但双方当事人最终目的是集资户向大禹公司支付房款，大禹公司交付预定的房屋所有权给集资户的一种交易。该交易行为中双方当事人权利义务关系的实质符合房屋买卖合同的本质特征。本案集资户将竞得的国有土地使用权登记到大禹公司名下，交由大禹公司开发建设，全部的建房资金由集资户提供，约定的120套房屋及全部车库（杂房）应按期交付给集资户，故本案大禹公司开发建设的“水利新村”出售对象是特定的而非面向社会公众。
二、《商品房买卖意向协议书》是否是确定第三人与原审被告间房屋买卖合同关系的唯一依据？2005年1月5日，衡阳市水利局以“会议纪要”的形式确定了房屋买卖关系的主要内容，该“会议纪要”是120户集资户发出的购房要约，事后大禹公司以承诺函回复称全面接受这一“会议纪要”确定的住宅楼建设内容、装饰标准和价格。依照《中华人民共和国合同法》第二十五条“承诺生效时合同成立”以及第二十六条“承诺通知到达要约人时生效”的规定，大禹公司对“水利新村”集资户就“会议纪要”的内容发出承诺后，第三人与大禹公司之间的房屋买卖合同关系即已成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”的规定，该会议纪要、承诺函相一致的内容直接约束大禹公司与包括第三人在内的120户集资户。2005年4月份，大禹公司将签好字的《商品房买卖意向协议书》交给第三人自行签字，这是双方以协议书的形式将彼此之间的权利、义务进一步明确、���化。因此，《商品房买卖意向协议书》并非双方之间房屋买卖合同关系的唯一认定依据，无论该协议书是原件还是复印件，均不影响双方之间房屋买卖合同关系的成立。因此，大禹公司关于第三人如果没有《商品房买卖意向协议书》原件，则双方之间没有直接的合同关系，第三人就不是本案适格主体的意见，不予采纳。
三、“水利新村”120户集资购房户根据自己制定的分配方案确认的各集资户住宅、车库号是否有效？2005年4月，大禹公司将己方签好字、盖好公司印章的房号空白而只约定住宅价格为760元／平方米、车库价格为380元／平方米，并无楼层价格差异的《商品房买卖意向协议书》交给集资购房代表小组，由代表小组组织集资户自行填写的事实，证明住宅、车库分配以及住宅楼层差价格调整由集资户自行确定，大禹公司对此并不干预，大禹公司只是按��整个“水利新村”项目的建筑面积，统一的住宅、车库价格，开发建设进度向代表小组收取购房款项。2006年9月30日，衡阳市水利局就“水利新村”房屋分配问题召集各购房户开会研究，并确定“水利新村”住宅楼及车库的分配方案时，大禹公司的股东及负责人、同时也是“水利新村”集资购房人的伍卫平、胡宏祥参加了会议，并按会议确定的分配方案抓阄选择房号的事实则更进一步证明了“水利新村”的分房方案系由集资户自行决定、大禹公司不持异议的事实。因此，120户集资户制定的房屋、车库分配方案，车库补偿方案、住宅楼层差调整系数，以及分房到户确认表，也是房屋买卖合同的组成部分，具有法律约束力，大禹公司应当予以遵守。大禹公司以《商品房买卖意向协议书》中的房号空白，第三人私自分配车库，没有得到大禹公���同意，第三人请求的车库没有依据而应予驳回的请求，与事实不符，不予支持。
四、原审被告大禹公司是否对“水利新村”车库（杂房）有对外销售的权利？衡阳市水利局2005年1月5日的“会议纪要”中明确提出“杂房只能在本栋内部配套销售，单价380元／平方米（包括铁门）”，而大禹公司“水利新村”项目部于同年2月1日在其作出的《承诺函》中除表示全面接受“会议纪要”规定的住宅楼建设内容、装饰标准和价格要求外，在其附件“《水利新村》住宅楼建设内容、装饰标准备忘录”中也提出了“门面、杂房由开发商对外销售”的意见，但大禹公司的这一意见并未得到120户集资购房户的响应，未形成双方之间的共识，因此，大禹公司提交《承诺函》时附件中关于“杂房由开发商对外销售”的意见对集资户并不具有约束力。而后在同年4月份大禹公司制作并提供的统一格式的《商品房买卖意向协议书》中，除了有“A栋门面由出卖人自行销售，在同等条件下，优先满足本栋住户”的条款内容外，大禹公司未再提出杂房由其对外销售的要求，相反，《协议书》中再次明确约定了杂房的价格为380元／平方米。这一约定表明大禹公司已经接受衡阳市水利局“会议纪要”中关于杂房对内销售，单价380元／平方米的意见，且该车库单价已成为第三人与大禹公司签订的《协议书》中的条款，依法对双方当事人具有法律约束力。即便大禹公司在该《协议书》中又再次附上有“杂房由开发商对外销售”内容的备忘录，也因其与《商品房买卖意向协议书》中的内容不一致，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条���一方的解释”的规定，提供格式合同的大禹公司在合同附件中关于“杂房由开发商对外销售”的条款仍然不具有法律效力。因此，无论是根据合同的书面约定，还是根据合同的实际履行，“水利新村”车库均已确定给了各集资户，大禹公司关于车库可由其对外出售的意见，既与事实不符，也与法律相悖，不予采纳。
综上所述，第三人成宇霞、王艳、蒋文素与原审被告大禹公司在平等自愿的基础上订立房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，双方应当本着诚实信用的原则，按照合同的约定行使自己的权利、履行自己的义务。大禹公司未在约定的期限内竣工“水利新村”项目、项目竣工后不及时组织验收、并将验收合格的房屋交付给第三人、并及时为第三人办理好房屋所有权及国有土地使用��登记手续，违反了合同的约定，对酿成本案纠纷应承担主要责任；第三人因大禹公司迟迟不组织竣工验收而自行入住未经竣工验收的房屋，虽属无奈，但也有不当。现“水利新村”项目经司法鉴定属质量合格房屋，且已具备法律规定的交付及办证条件，第三人成宇霞、王艳、蒋文素请求确认其已实际占有的B栋118号、119号、120号车库分别归其所有，并要求大禹公司为第三人办理好上述车库的房屋所有权及国有土地使用权登记，并承担登记办证费用，符合法律规定，应予以支持。原审被告大禹公司未经所有权人同意，将诉争房屋转让给原审原告贺邦，并在自身无法办理产权过户手续的情况下与原审原告达成调解协议，原审原告再以申请强制执行的方式办理诉争房屋的产权登记，侵害了第三人成宇霞、王艳、蒋文素的合法权益。本案再审过程中，原审原、被告亦未能提交其他有效证据，对双方在原审中就诉争房屋达成的调解内容的合法性以及原审原告据此调解协议取得诉争房屋所有权的合法性予以证实，其辩解主张不予采纳。因此，原审调解书中的该部分调解内容以及原审法院根据该调解内容所作出的（2011）珠和执字第38号协助执行通知书中相应的协助执行事项均应予以撤销。原审原告要求判令原审被告为其办理衡阳市蒸湘区白云路44号“水利新村”B栋118、119、120号房屋（使用性质为车库）的房屋产权证的诉讼请求，不予支持，原审原告如认为其权益受到侵害可另行主张权利。据此，衡阳市珠晖区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、第八十八条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，经该院审判委员会讨论决定，于2015年1月8日作出（2013）珠民二再字第4号民事判决：
一、撤销衡阳市珠晖区人民法院（2011）珠和民二初字第7号民事调解书第一项关于“被告衡阳市大禹水利房地产开发有限公司自愿在2011年5月9日之前为原告贺邦办理好位于衡阳市蒸湘区白云路44号'水利新村'B栋118、119、120号房屋的房屋产权证”部分；
二、维持衡阳市珠晖区人民法院（2011）珠和民二初字第7号民事调解书第一项关于“被告衡阳市大禹水利房地产开发有限公司自愿在2011年5月9日之前为原告贺邦办理好位于衡阳市蒸湘区白云路44号'水利新村'A栋106、107号房屋的房屋产权证”部分；
三、维持衡阳市珠晖区人民法院（2011）珠和民二初字第7号民事调解书第二项，即“本案受理费1000元，由被告衡阳市大禹水利房地产开发有限公司自愿承担”；
四、衡阳市蒸湘区白云路44号“水利新村”B栋118号车库归第三人成宇霞所有，B栋119号车库归第三人王艳所有，B栋120号车库归第三人蒋文素所有；
五、原审被告衡阳市大禹水利房地产开发有限公司于本判决生效后10日内为第三人成宇霞、王艳、蒋文素分别办理好上述车库的房屋所有权、国有土地使用权登记，并承担相关税费；
六、驳回原审原告贺邦要求判令原审被告衡阳市大禹水利房地产开发有限公司为其办理衡阳市蒸湘区白云路44号“水利新村”B栋118、119、120号房屋（使用性质为车库）的房屋产权证的诉讼请求。
本案再审受理费1136元，由原审被告衡阳市大禹水利房地产开发有限公司负担。
贺邦不服原审法院再审判决，向本院提起上诉称：一、衡阳市蒸湘区白云路44号“水利新村”项目的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程���工许可证》表明“水利新村”项目是大禹公司的商品房开发项目，大禹公司是该项目的实际投资人和唯一的所有权人；包括三名被上诉人在内的衡阳市水利局的职工和职工亲属虽然原来有意向购买大禹公司所开发的“水利新村”项目的房屋，但不包含车库，且事实上形成的仅是购房意向，并未形成正式的“商品房买卖合同”，被上诉人只有购买意向没有购房合同，只能要求大禹公司履行合同的权利，而不能直接对争议房屋就享有所有权。房屋以设定登记为准，目前“水利新村”B栋118、119、120号房屋仍登记在上诉人贺邦名下，原审法院再审判决认定上述房屋分别归被上诉人所有，无事实和法律依据。二、原审法院再审判决违背上诉人和原审被告的真实意愿，撤销原调解书的调解内容，无事实和法律依据。三、就本案争议的房屋所有权归属被��诉人已另案起诉，且正在审理之中，对被上诉人在本案再审中提出的相同主张应予以驳回。上诉人已经支付了购房款，属于善意取得，被上诉人要求获得所有权的条件已不存在，只能要求大禹公司退还购房款和赔偿损失。请求二审予以改判。
原审被告大禹公司答辩称，对贺邦提出的上诉理由没有意见。
大禹公司提起上诉称，一、原审法院再审判决直接认定大禹公司所开发的衡阳市蒸湘区白云路44号“水利新村”Ｂ栋118、119、120号房屋所有权分别归被上诉人成宇霞、王艳和蒋文素所有，无事实和法律依据。“水利新村”项目是大禹公司的商品房开发项目，大禹公司是该项目的实际投资人和唯一的所有权人；包括三名被上诉人在内的衡阳市水利局的职工或职工亲属虽然原来有意向购买大禹公司所开发的“水利新村”项目的房屋，但不包含车库，形成的仅是购买意向，未形成正式“商品房买卖合同”，即使购买意向成立，也只能要求大禹公司履行合同，而不能直接对争议房屋享有所有权。房屋属不动产，以设定登记为准，现“水利新村”Ｂ栋118、119、120号房屋的登记在贺邦名下，在该登记未被撤销的情形下，争议房屋的所有权人是贺邦。二、原审法院违背贺邦与大禹公司的真实合意，撤销双方自愿达成的调解内容，无事实和法律依据。只有调解内容违反“强制性法律规定”，法院才不予确认。三、原审法院再审判决程序违法，就该案争议房屋所有权的归属，三被上诉人已经先行另案起诉，按“一事不得两诉”的基本原则，法院应直接驳回三被上诉人的起诉。
原审原告贺邦对大禹公司的上诉答辩称，对大禹公司的上诉没有意见。
被上诉人成宇霞、王艳、蒋文素对贺邦及大禹公司提出的���诉一并答辩称，涉案土地使用权证和规划证虽然办理在大禹公司名下，但在2002年该宗土地都是水利局职工购买，并预交了购房款，实际上水利新村房屋已经全部由业主购买，无论证办理在谁的名下，不能改变被上诉人购房协议有效的事实。贺邦与大禹公司恶意串通以调解形式办理了涉案3个车库的登记，侵害了被上诉人的权益，调解是不合法的。本案不存在当事人对已经生效的判决进行两次审理的情形，不属于一事二理。请求二审维持原审法院再审判决。
再审过程中，大禹公司提交了以下证据：证据1、拟证明大禹公司于2003年已在工商局预登记，购买土地之前已成立；证据2、拟证明大禹公司企业法人登记情况；证据3、拟证明2005年5月伍卫平不是法人代表；证据4、拟证明对原律师函的否定；证据5、拟证明大禹公司督促整改的情况；证据6、拟证明房屋没有得到竣工���收，不符合分房居住条件；证据7、拟证明水利局违规分房被罚款的情况；证据8、拟证明水利局违反建设局规定分房的情况；证据9、拟证明大禹公司阻止水利局分房的情况；证据10、拟证明对水利局管理造成的损失要求纠正的情况；证据11、拟证明要求水利局出面承担责任的情况；证据12、拟证明要求水利局移交资料、办理预登手续的情况；证据13、拟证明大禹公司关于建设、装饰、设备标准等方面给水利局的答复函；证据14、拟证明大禹公司对水利新村住房户的承诺情况；证据15、拟证明大禹公司对水利新村纠纷函告水利局的情况；证据16、拟证明大禹公司对水利新村房屋产权办证遗留问题处理的申诉情况；证据17、拟证明水利局与住房户签订的房屋买卖协议书是水利局自行提供的；证据18、拟证明水利新村项目的建设性质；证据19、拟证明大禹公司对水利局讨论住房分配方案不知情；证据20、拟证明房屋没有综合验收，不能使用；证据21、拟证明国土证的实际登记人；证据22、拟证明水利新村不符合居住条件，项目部组织民工阻止住房户进住的情况。
上诉人贺邦对大禹公司提交的以上证据均无异议。
被上诉人成宇霞、王艳、蒋文素对大禹公司提交的证据发表以下质证意见：证据1、2、3的真实性没有异议，证明内容有异议，土地是2003年12月取得，但大禹公司的营业执照是2004年4月，房地产开发资质是2005年取得；证据4、真实性、合法性、关联性均有异议，律师函时间是2008年8月10日，水利新村交付时间是2007年，律师函是分房之后再邮寄的；证据5、6与整改办的不相符，事实上整改已经到位；证据7、8罚款也是集资户缴纳的房款，也是整改的内容，证明整改已经到位；证据9、住房集资户只与大禹公司签订了房屋买卖合同，建房款交���给了大禹公司，大禹公司和建设方的事情与住房集资户无关；证据10、与被上诉人无关；证据11、说明大禹公司在本项目并没有任何投资；证据12、国土使用证在大禹公司，水利新村项目部公章已经销毁，不存在移交资料；证据13、项目部单方面变更双方约定，没有法律效力；证据14、很多工程细化没有完工；证据15、16与本案没有关联性；证据17、一层只有车库，交房时间拖得太长，大禹公司收取了房款；证据18、没有异议；证据19、因大禹公司停止建设，扫尾工程是全体用户；证据20、没有异议；证据21、国土证没有异议，但证明内容有异议，土地由大禹公司开发，但全部都是集资户集资，大禹公司没有垫资；证据22、该证据的三性均有异议。
经审查，上诉人大禹公司提交的22份证据，证据1至证据16、证据18至证据21具有真实性、合法性、关联性，应作为定案依据，予���确认。证据17是空白意向协议书，不予确认，证据22不能客观反映事实真相，不具有真实性，不予确认。
被上诉人成宇霞、王艳、蒋文素提交了以下证据：证据1、拟证明成宇霞、王艳、蒋文素提起的撤销之诉已经撤诉，该案未进行审理，不存在一事二告；证据2、拟证明室内停车位有96个，车位优先由业主购买；证据3、拟证明被上诉人系水利新村购房户，购房合法；证据4、拟证明被上诉人诉讼请求的合法性；证据5、拟证明车库应该优先出售给业主；证据6、拟证明贺邦之子明知车库系被上诉人所有，但从未向被上诉人主张权利，贺邦与大禹公司以房抵债是恶意串通。
上诉人贺邦对被上诉人提交的证据发表质证意见如下：证据1、没有异议；证据2、3、4、5、6真实性没有异议，但证明目的和关联性有异议，不能达到被上诉人的证明目的。
上诉人大禹公司对被上诉人��交的证据发表质证意见如下：证据1、2、3、4、5真实性没有异议，但证明目的有异议，规划图上面并没有96个车库；证据6、真实性没有异议，证明目的有异议。
对被上诉人成宇霞、王艳、蒋文素提交的证据评判如下：证据1、3、4、5均属于法院裁判文书，对生效裁判文书所认定的已决事实应予以确认；证据2、是水利新村详细规划平面布置图，可以证明案件的事实，本院予以采信；证据6、与本案没有关联性，本院不予采信。
经本院审理查明，原审法院再审判决查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，水利新村住宅楼是衡阳市水利局为解决衡阳市防汛指挥中心和职工住房问题经衡阳市人民政府批准立项的建设项目。该项目建设资金由衡阳市水利局下属职工全额集资，之后，衡阳市水利局以会议纪要的方式决定将职工集资建房按市场方式进行运作，由该局干部伍���平代表住房集资户以大禹公司名义进行开发建设，将集资竞得的国有土地使用权登记到大禹公司名下，全部建房资金由集资住房户提供，约定建成的120套住房及全部车库（杂房）按期交付给集资住房户。由于项目土地出让金、项目建设资金并不是大禹公司的自有资金，大禹公司尽管办理了水利新村项目相关的开发建设手续，但只是名义上的开发商，实际上属于水利新村住宅楼的承包商，其所建成的水利新村住宅楼只能交付给衡阳市水利局的住房集资户。上诉人贺邦、大禹公司提出大禹公司是水利新村项目的实际投资人和唯一的所有权人之理由与事实不符，不能成立。
2006年9月30日集资建房户召开会议，确定了水利新村住宅楼及车库的分配方案为抽签选择房号，大禹公司对该分配方案不持异议。三被上诉人按集资建房户确定的分配方案抽签分别获得的水利新村Ｂ栋118、119、120号车库应当予以确认。上诉人贺邦与大禹公司达成的调解协议中关于水利新村Ｂ栋118、119、120号车库的调解内容侵犯了三被上诉人的合法权益，不具有合法性，原审法院再审判决对贺邦与大禹公司调解协议中办理Ｂ栋118、119、120号车库产权证的部分予以撤销并无不当。上诉人贺邦、大禹公司提出“原审法院再审判决撤销调解协议相关内容违背了当事人自愿原则”的理由不能成立。
三被上诉人就本案争议的房屋所有权归属向原审法院主张权利，提起诉讼之后，三被上诉人又自愿撤回起诉。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第144条规定，当事人撤诉后，以同一诉讼请求再次起诉的，人民法院应予受理。故三被上诉人提起本案诉讼不属于重复诉讼。上诉人贺邦、大禹公司提出“被上诉人已另案起诉，在本案中提���相同的主张应予','2018-09-23
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