江西省南昌市西湖区人民法院
执 行 裁 定 书
(2014)西执异字第10号
案外异议人：祖青芬。
案外异议人：秦皇岛市顺达商行，住所地秦皇岛市海港区阳镇西王岭村工业园小区**号。
法定代表人：谷守本，系该商行经理。
案外异议人：张海娜。
案外异议人：冯玉田。
案外异议人：陈凤兰。
案外异议人：葛淑军。
案外异议人：韩清云。
以上七位异议人委托代理人：李铭伟，河北秦海律师事务所律师。
案外异议人：朱立新。
委托代理人：刘成亮，1948年7月24日。
案外异议人：王滔。
申请执行人：中国工商银行股份有限公司南昌青山湖支行，住所地：南昌市湖滨路6号。
负责人：曾志锋，系该支行行长。
委托代理人：万建雄，江西华邦律师事务所律师，执业证号：13601198610456245。
委托代理人：陈辉，该行公司部经理。
被执行人：江西省天路工程建设有限公司，住所地：南昌市西湖区洛阳东路现代庄园36栋135房。
法定代表人：徐岩松，公司执行董事。
被执行人：秦皇岛市兴达房地产开发有限公司，住所地：河北省秦皇岛市海港区建设大街275号。
法定代表人：徐岩松，公司执行董事。
被执行人：徐岩松。
被执行人：李实。
被执行人：孙权东。、
以上被执行人委托代理人：王建平，男，1963年3月11日出生，汉族，住江西省新余市渝水区胜利北路**号*栋*单元***室，身份证号：3605021963********。
被执行人：王建平。
本院在执行（2014）西执字第226号申请执行人中国工商银行股份有限公司南昌青山湖支行与被执行人江西省天路工程建设有限公司、秦皇岛市兴达房地产开发有限公司、徐岩松、李实、王建平、孙权东金融借款纠纷一案中，案外人祖青芬、秦皇岛市顺达商行、张海娜、马玉田、陈凤兰、葛淑军、韩清云、朱立新、王滔向本院提出书面执行异议，要求中止执行本案。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人祖青芬称：申请人于2014年10月28日翻阅《秦皇岛日报》时，看到一则拍卖公告，公告内容：受人民法院委托，由江西中财拍卖有限公司对坐落于秦皇岛市海港区民族路190号至194号房产进行整体拍卖，拍卖时间为2014年11月12日15时。上述房产申请人于2000年11月16日签订换房协议，以粉刷工程款抵顶房款所得，申请人取得房产后，使用至今。因申请人取得房产不具备过户登记的条件，一直未办理过户登记手续。法院在委托拍卖时，并未查清上述房产的性质，拍卖公告中将属于申请人的房产一并予以拍卖。依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》的规定，申请停止拍卖，解除对申请人房产的执行措施。
案外人秦皇岛市顺达商行称：申请人于2014年10月28日翻阅《秦皇岛日报》时，看到一则拍卖公告，公告内容：受人民法院委托，由江西中财拍卖有限公司对坐落于秦皇岛市海港区民族路190号至194号房产进行整体拍卖，拍卖时间为2014年11月12日15时。上述房产申请人于2000年10月9日签订换房协议，以粉刷工程款抵顶房款所得，申请人取得房产后，使用至今。申请人取得房产因不具备过户登记的条件，一直未办理过户登记手续。法院在委托拍卖时，并未查清上述房产的性质，拍卖公告中将属于申请人的房产一并予以拍卖。依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》的规定，申请停止拍卖，解除对申请人房产的执行措施。
案外人张海娜称：申请人于2014年10月28日翻阅《秦皇岛日报》时，看到一则拍卖公告，公告内容：受人民法院委托，由江西中财拍卖有限公司对坐落于秦皇岛市海港区民族路190号至194号房产进行整体拍卖，拍卖时间为2014年11月12日15时。上述房产申请人于2003年2月15日与秦皇岛市兴达房地产综合开发公司签订《商品房购销合同》直接购买所得，申请人取得房产后，使用至今。因申请人取得房产因不具备过户登记的条件，一直未办理过户登记手续。法院在委托拍卖时，并未查清上述房产的性质，拍卖公告中将属于申请人的房产一并予以拍卖。依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》的规定，申请停止拍卖，解除对申请人房产的执行措施。
案外人冯玉田称：申请人于2014年10月28日翻阅《秦皇岛日报》时，看到一则拍卖公告，公告内容：受人民法院委托，由江西中财拍卖有限公司对坐落于秦皇岛市海港区民族路190号至194号房产进行整体拍卖，拍卖时间为2014年11月12日15时。上述房产申请人于2004年3月30日以工程抵顶的方式秦皇岛市第二建筑工程公司取得，申请人取得房产后，使用至今。因申请人取得房产因不具备过户登记的条件，一直未办理过户登记手续。法院在委托拍卖时，并未查清上述房产的性质，拍卖公告中将属于申请人的房产一并予以拍卖。依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》的规定，申请停止拍卖，解除对申请人房产的执行措施。
案外人陈凤兰称：申请人于2014年10月28日翻阅《秦皇岛日报》时，看到一则拍卖公告，公告内容：受人民法院委托，由江西中财拍卖有限公司对坐落于秦皇岛市海港区民族路190号至194号房产进行整体拍卖，拍卖时间为2014年11月12日15时。上述房产申请人于2002年购得，因申请人取得房产后，使用至今。申请人取得房产因不具备过户登记的条件，一直未办理过户登记手续。法院在委托拍卖时，并未查清上述房产的性质，拍卖公告中将属于申请人的房产一并予以拍卖。依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》的规定，申请停止拍卖，解除对申请人房产的执行措施。
案外人葛淑军称：申请人于2014年10月28日翻阅《秦皇岛日报》时，看到一则拍卖公告，公告内容：受人民法院委托，由江西中财拍卖有限公司对坐落于秦皇岛市海港区民族路190号至194号房产进行整体拍卖，拍卖时间为2014年11月12日15时。上述房产申请人于2003年12月29日与秦皇岛市第二建筑工程有限公司签订《房产抵账协议书》，以石材款抵顶房款所得，申请人取得房产后，使用至今。因申请人取得房产因不具备过户登记的条件，一直未办理过户登记手续。法院在委托拍卖时，并未查清上述房产的性质，拍卖公告中将属于申请人的房产一并予以拍卖。依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》的规定，申请停止拍卖，解除对申请人房产的执行措施。
案外人韩清云称：申请人于2014年10月28日翻阅《秦皇岛日报》时，看到一则拍卖公告，公告内容：受人民法院委托，由江西中财拍卖有限公司对坐落于秦皇岛市海港区民族路190号至194号房产进行整体拍卖，拍卖时间为2014年11月12日15时。上述房产申请人于2000年购得，申请人取得房产后，使用至今。申请人取得房产因不具备过户登记的条件，一直未办理过户登记手续。法院在委托拍卖时，并未查清上述房产的性质，拍卖公告中将属于申请人的房产一并予以拍卖。依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》的规定，申请停止拍卖，解除对申请人房产的执行措施。
案外人朱立新称：案外人多次向秦皇岛第二建筑工程有限公司新建国贸饭店供应各种灯具，经二建公司审定结算共计136万元。2002年3月26日，双方协商将国贸购物中心正门第一间门市房偿还给我，房价每平米9000元。2003年3月19日，给我开具房产住宅兑现通知书，房屋兑现坐落于海港区民族路190-3#1户。房产住宅兑现通知书上已经明确上述房屋产权归朱立新所有。
案外人王滔书面异议称：从拍卖公告得知，江西中财拍卖有限公司拍卖秦皇岛海巷区民族路190-194号整体拍卖事宜。我于2000年10月购得此房，房屋至今租赁，此房从秦皇岛兴达房地产来发有限公司购买，因为一个大房产证，所以至今没办小产权证。希望法院予以查明。
本院查明，2000年11月6日，秦皇岛市兴达房地产综合开发公司与案外人祖青芬签定抵房协议，协议约定：案外人祖青芬在秦皇岛市兴达房地产综合开发公司开发建设的国贸饭店承包粉刷工程，工程总造价982000元，秦皇岛市兴达房地产综合开发公司已付工程款10万元，尚欠782000元；由于秦皇岛市兴达房地产综合开发公司资金困难，祖青芬同意秦皇岛市兴达房地产综合开发公司以位于民族路190号的国贸购物中心自建商品门市房一套（北数第三间）抵付工程款，商品房面积为90㎡，每平方米7500元共计675000元，商品房建筑面积以房产部门确权面积为准。余款待工程竣工后秦皇岛市兴达房地产综合开发公司一次付清，多退少补；待工程竣工后，秦皇岛市兴达房地产综合开发公司将商品房钥匙交给其使用，秦皇岛市兴达房地产综合开发公司协助祖青芬办理房产手续，费用按政策规定执行。
2000年10月9日，秦皇岛市兴达房地产综合开发公司与案外人秦皇岛市顺达商行签订商品房抵工程款协议，协议约定：案外人为秦皇岛市兴达房地产综合开发公司开发建设的国贸饭店承包不锈钢窗及楼梯扶手等工程，截止9月20日完成工程量约196.87万，已经支付工程款约42万元，尚欠154.87万元；秦皇岛市兴达房地产综合开发公司以其公司开发建设的位于民族路190号国贸购物中心商业门市房一套抵顶工程款；秦皇岛市兴达房地产综合开发公司提供的商业门市面积为240平方米，每平米售价7000元，合计房款168万元，工程款相抵后，秦皇岛市顺达商行欠秦皇岛市兴达房地产综合开发公司13万元，所欠13万元用于冲抵日后承包工程款；秦皇岛市兴达房地产综合开发公司基本保证在2001年5月30日前为秦皇岛市顺达商行办理房产过户手续，协议生效后，秦皇岛市顺达商行即享有该房产的使用权。
2003年2月15日，案外人张海娜与秦皇岛市兴达房地产综合开发公司签订商品房购销合同，合同约定：张海娜向秦皇岛市兴达房地产综合开发公司购买坐落于民族路194-3#商品房，房屋面积82㎡，每平价格4600元，总金额377200元，商品房建筑面积以房管部门确权面积为准。
2004年3月20日，案外人马玉田与秦皇岛市第二建筑工程有限公司签订工程款抵房协议书，协议约定：秦皇岛市第二建筑工程有限公司共欠案外人马玉田工程款145万元，由于秦皇岛市第二建筑工程有限公司资金困难，案外人同意以秦皇岛市第二建筑工程有限公司自建商品房一套（民族路190号购物中心）抵付案外人工程款，商品房面积为100㎡，每平价格7500元，共计75万元，商品房面积以房管部门确权面积为准。余款待工程款竣工决算后一次付清，秦皇岛市第二建筑工程有限公司按照现行规定办理产权手续。
2012年2月21日，案外人陈凤兰购置位于民族路190-2号商品房，并已交清房款，该房至今尚未办理产权登记手续。
2003年12月29日，案外人葛淑军与秦皇岛市第二建筑工程有限公司签订房产抵账协议书，协议书约定：经双方确认，秦皇岛市第二建筑工程有限公司尚欠案外人葛淑军石材款14万元，秦皇岛市第二建筑工程有限公司以国贸饭店东侧尚未交付使用的购物中心南面西侧门市房抵偿乙方石材款，房产面积约18平方米，单价每平方米7800元总价款14万元，实际面积按房管部门确权面积为准；秦皇岛市第二建筑工程有限公司负责办理产权等相关手续，所发生的费用按国家政策规定执行。
2000年6月9日，秦皇岛市兴达房地产综合开发公司与秦皇岛市腾渤专业幕墙装饰有限公司签订换房协议书，协议书约定：秦皇岛市腾渤专业幕墙装饰有限公司为秦皇岛市兴达房地产综合开发公司供应铝合金门窗及电料款项共计277000元，由国贸工程分包商市顺达商行转让债权转让款750496.95元，合计1027496.95元；秦皇岛市兴达房地产综合开发公司以其开发的位于民族路190号的国贸购物中心商业门市房一套抵顶上述工程款项；商业门市房面积160平方米，最终以房产部门确权的面积为准，每平方米9000元，合计房款约144万元，差额部分与后续工程款相抵扣。2002年10月9日，韩清云与秦皇岛市腾渤专业幕墙装饰有限公司签订房屋转让协议，秦皇岛市腾渤专业幕墙装饰有限公司将位于民族路国贸购物中心190-1号门市房转让给韩清云，房屋建筑面积83平方米，实际以房管部门确权面积为准，双方协商房屋转让价位9000元，总价款为747000元，韩清云现金给付40万元，韩清云将交给兴达房地产房款25万元转账给秦皇岛市腾渤专业幕墙装饰有限公司，剩余款项在取得房屋产权后支付。
2002年3月26日，秦皇岛市第二建筑工程有限公司与朱立新、秦皇岛市华艺灯饰电器有限公司签订结算协议书，协议书约定：经双方审定结算货款共计136万元，秦皇岛市第二建筑工程有限公司将位于国贸中心正门南侧第一间门市房用于偿还货款，房价为每平方米9000元，房屋面积以房管部门确权面积为准计算房价款。2003年3月19日，秦皇岛市兴达房地产综合开发有限公司向案外人朱立新开具房产住宅兑现通知书，承诺兑现坐落于海港区民族路190-3#1户，房屋面积79平方米。
2000年10月13日，案外人王滔与秦皇岛市兴达房地产综合开发公司签订商品房买卖合同，其向秦皇岛市兴达房地产综合开发公司支付价款527000元，购买了民族路194号房。
另查明，2014年12月16日，秦皇岛市第二建筑工程有限公司出具证明，证明载明：国贸中心地上所有一层门市房，自2000年起在开发建设过程中，就已陆续售出或抵账，分别是：冯玉田民族路190号、韩清云民族路190-1号、陈凤兰民族路190-2号、朱立新民族路190-3号、王滔民族路194号、祖青芬民族路194-1号、顺达商行民族路194-2号、张海娜民族路194-3号，现产权归购买者所有。二建公司与秦皇岛市兴达房地产开发有限公司转股时明确规定，国贸购物中心房产证总面积19900㎡，实际转让19000㎡，不包括地上一层门市房。
本院认为：案外人称已根据合同约定支付了合同价款或进行抵偿取得房屋，并交付使用至今，由于出让人未能到庭进行举证质证，故对此买卖或抵偿行为，本院尚不能完全认定。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。因从现有证据反映，出让人并非本案的被执行人，被执行人也从未将涉案房产出卖或抵偿给案外人，现案外人虽实际取得房屋并使用、管理涉案房产至今，强制执行其占有使用的房屋，对房屋买受人的合法权益必然造成极大的损失，现出让人、受让人与被执行人是否存在恶意串通，因为出让人未到庭进行举证质证，本院尚不能查明。但案外人在自己合法权益遭受侵害时，并未通过法律途径主张自己的权益，故对涉案房产应继续查封，待房屋确权后依法处置。而根据物权法的有关规定，不动产物权未经登记，不发生效力，法律有规定的除外，而法律另有规定的除外中的法律，应包含司法解释，故司法解释与物权法的并不发发生冲突。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：
中止对河北省秦皇岛市海港区民族路冯玉田名下190号、韩清云1**-1号、陈凤兰190-2号、朱立新1**-3号、王滔194号、祖青芬194-1号、顺达商行194-2号、张海娜194-3号、葛淑君房产的执行，剩余房产继续执行。
本裁定送达后立即生效。
审判长 滕向荣
审判员 詹贤思
审判员 魏 毅
二〇一四年十二月三十日
书记员 胡 琳