上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五(民)初字第2674号
原告（反诉被告）朱政。
委托代理人ＸＸ，上海博京律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈晨。
原告（反诉被告）朱政与被告（反诉原告）陈晨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月3日立案受理后，适用简易程序，于2015年12月14日公开开庭进行了审理。被告（反诉原告）陈晨在审理期间提起反诉，本院受理后，与本诉合并审理。原告（反诉被告）朱政的委托代理人ＸＸ，被告（反诉原告）陈晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）朱政诉称，2014年5月14日，陈晨作为承租方与朱政签订《租房合同》，约定由陈晨承租位于上海市闵行区房屋作为经营麻辣烫店铺使用。合同约定租赁期限为一年，即2014年6月26日至2015年6月25日，租金为每月12,400元（人民币，下同），该款含物业管理费400元。若承租方违反合同约定，合同自动解除，违约金按照中国人民银行商业最高贷款利息计算。合同签订后，朱政将房屋交付给陈晨，但陈晨并未按照合同约定足额支付租金。房屋租期到期后，朱政再三要求陈晨搬离，但陈晨既不支付租金，也不愿搬离，继续占用房屋用于经营。陈晨自2015年5月26日起不再支付租金，故起诉要求陈晨支付自2015年5月26日起至陈晨实际搬离之日止，按每月12,400元支付租金；要求陈晨支付至判决生效之日止按年利率4.6%计算的违约金1,609元；要求陈晨支付2015年9月及10月的电费合计2,172.68元；要求陈晨搬离租赁房屋。
审理中，陈晨搬离了上海市闵行区房屋，故朱政撤回了要求陈晨搬离租赁房屋的诉讼请求，其余诉讼请求不变。
原告（反诉被告）朱政向本院提供以下书面证据以证明其本诉诉请及反诉辩称成立：
1、租房合同、产权证1组，证明朱政、陈晨签订租房合同，双方约定了权利义务，租赁期一年；
2、银行流水、租金付款表1组，证明陈晨支付房租均为分期支付，2014年11月陈晨租金少支付了2,000元，该款用于移墙的补偿；
3、2015年9月、2015年10月欠费单1组，证明陈晨欠付电费的事实，2015年11月底断电，但陈晨用煤气灶继续经营；
4、短信1组，证明朱政要求陈晨限期搬离租赁房屋，陈晨收到短信后回复朱政；
5、照片1组，证明租期到期后，陈晨继续经营，早餐时间陈晨转租给他人经营早点；
6、朱政与前任租赁的租赁合同，证明前任租户租期至2014年6月25日，月租金9,400元（含物业费400元）。
被告（反诉原告）陈晨辩称，2015年5月的租金已经付清，2015年6月的租金双方合意由押金冲抵。2014年4月1日陈晨向朱政父亲的银行卡汇款9,000元，用以租赁的定金。陈晨延迟支付租金是得到朱政同意的，故不应承担违约责任。店铺自2015年10月4日开始处于部分歇业状态。朱政在2015年6月8日要求陈晨搬离，但在2015年6月25日左右又打电话要求陈晨续租，直至朱政回国。因为朱政当时不在国内，双方没有签订租赁合同，故陈晨告诉朱政在朱政回国期间的租金暂不支付，直至朱政回国，后双方因为产生纠纷导致合同一直未能签订。产生纠纷的原因在于：2014年9月朱政电话告知租赁房屋因为前任租户的原因侵占了隔壁店铺的面积，故隔壁店铺要求把隔墙移回原位置，朱政委托陈晨处理，并要求陈晨垫付修复费用，待朱政回国后给予报销，但该款朱政至今未付。在得到朱政允许的情况下，2014年11月1日开始进行隔墙移位施工，2014年11月18日基础墙体完工，吊顶及水电的修复及烟道修复直至2014年12月15日完成。上述期间影响了大部分的营业。收到起诉状后，陈晨也想搬离，但因为联系不到朱政，故未搬离，且因为还欠物业费，物业公司也不让陈晨搬离。拖欠9月及10月电费是事实，房东于2015年10月22日停了电。现反诉要求朱政赔偿2014年11月1日至2014年12月16日的经营性损失67,780元（一个半月租金18,600元，一个半月净利润37,500元，一个月员工工资11,680元）；要求朱政退还陈晨恢复装修工程的人工及材料费5,000元；要求朱政因退还侵占第三方营业面积所造成的店铺实际使用面积缩小部分的租金11,713.3元（原承租是68.6平米，每平米180.70元，180.70元×8.1平米×8个月）；要求朱政因隔墙施工导致陈晨实际经营面积有所缩小，缩小面积部分的八个月应该所产生的净利62,400元。
被告（反诉原告）陈晨向本院提供以下书面证据以证明其本诉辩称及反诉诉称成立：
1、租房合同1份，证明合同第三条不包含隔墙的费用和损失；主动承担了前租户的欠付租金，合同没有约定承租面积；
2、付款凭证1组，证明陈晨实际支付了96,200元，多支付了9,000元，该款即为打给朱政父亲的9,000元定金；2014年10月开始按每月支付；2014年11月施工期间朱政到店看隔墙施工，并先给陈晨2,000元，后面视情况定；
3、消费明细及照片1组，证明2014年6月起陈晨经营稳定、会员消费固定，施工期间影响了经营，隔墙前后房屋的对比照片；
4、超市店长证明1份，证明超市于2014年12月25日开始试营业；
5、隔壁商铺房东的事实说明1份，证明朱政占用隔壁面积的事实，移墙施工时间是2014年11月1日；
6、收条1组，证明移墙施工期间，店铺经营受影响，但2014年11月员工工资照发；
7、2014年12月10日收款收据1份，证明移墙施工费用合计5,000元；
8、挂号信、字条1组，证明双方产生纠纷后与朱政联系的方式；
9、录音光盘及文字整理件1组，证明在朱政同意的情况下陈晨从2015年6月开始继续使用至朱政回国，且朱政也承认了移墙的事实；
10、账册、银行流水1组，证明隔墙施工期间经营损失；
11、停电申请1份，证明朱政申请停电并承担停电后的责任。
对于陈晨的反诉，朱政辩称，朱政从未隐瞒侵占面积的事实，朱政与前承租户的合同中有占隔壁商铺面积的事实，双方签订租房合同前，陈晨已经在前承租户经营中看到了经营的利润，所以陈晨愿意替前承租户支付欠付的租金，故与朱政签订租赁合同；移墙是恢复原状，故不存在缩小租赁面积的说法；因为朱政长期居住国外，考虑到实际情况，故在向被告租赁房屋时，未与隔壁商铺比较租金，且在合同第三条约定了由被告承担相应的费用及人力，隔墙损失不存在，也不应由朱政承担；合同到期前，双方一直联系，朱政已经向陈晨明示要求搬离涉案房屋，但陈晨未搬离，导致后续欠付电费及停电；隔墙的面积，并没有陈晨提到的那么大，综上，不同意陈晨的反诉诉请。
上述证据经庭审质证，陈晨对朱政提供的证据的质证意见：证据1真实性无异议，虽租房合同有第三条的约定，但隔墙责任不在合同范围内；承租时有70多平方米，但隔墙移位后只有60平方米；证据2，支付时都是用支付宝转账的，朱政同意可以晚付租金，签订合同时陈晨还支付了9,000元押金；对租金付款表无异议，还应加上12,400元的租赁保证金。至2015年6月25日陈晨已经不欠费了；证据3无异议，愿意承担；证据4，收到朱政的短信，但朱政发送的短信是要求陈晨支付合同以外的租金，陈晨回复待朱政回国后支付；证据5，2015年11月4日收到起诉状后，因为房东停电，陈晨开始陆续清退会员卡，一直营业到2015年11月18日，早餐摊位是免费提供给他人使用的；证据6，朱政上任租客的租金是9,400元，但朱政称陈晨替朱政上任租客支付9,000元租金的事实不认可。朱政对陈晨提供的证据的质证意见：证据1真实性无异议，但双方约定收款人是朱某某；2、除了9,000元，其他无异议，朱政父亲收取的9,000元系陈晨代上任租客支付的2014年1月的租金，37,600元系陈晨代上任租客支付的2014年2月至5月的租金；证据3，会员记录真实性无法确认，记录可以删减，营业额部分来自会员，部分是现金，陈晨在施工期间基本没有停业，2014年10月至12月期间陈晨店铺每月水费均是99.90元；对照片无异议，但缩小面积没有那么多，根据实地测量为5.36平方米；证据4、证据5，证人需到庭作证，即使证人是真实的，只能证明超市的装修是一个半月，被告仅是隔墙，不能证明隔墙移位的时间；且按照该证明记载，隔墙是隔壁业主做的；后附表格和本案无关；证据6真实性无法认可，员工应当以劳动合同为准，工资应以转账方式体现；证据7，没有盖章，正常施工方应有盖章，看内容基本是做吊顶，与本案无关；证据8没有收到过，应以2015年6月8日的短信为准；证据9，真实性无法确认，无法确认录音系原告本人的声音，即使录音中的人是原告本人，录音中谈及的内容与本案无关，大部分内容谈及的是隔壁租金问题；证据10，账册真实性无法核实，记账应当以电脑记录为准；银行流水不能证明被告实际的营收状况；证据11,供电局于2015年10月22日停电，停电后陈晨使用煤气灶经营。本院对双方提供的证据的认证意见：一、本院对朱政提供的证据的认证意见如下：陈晨对证据1至证据5真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认；证据6与本案无关，本院不予采信。二、本院对陈晨提供的证据的认证意见：证据1朱政无异议，本院予以确认；证据2，真实、合法、与本案有关联，本院予以确认；证据3系陈晨单方制作，朱政不予认可，本院不予采信；证据4、证据5系证人证言，证人未到庭，朱政不予认可，本院不予采信；证据6系陈晨与案外人之间形成，朱政不予认可，本院不予采信；证据7上没有盖章，朱政不予认可，陈晨也未能进一步举证与本案的关联性，本院不予采信；证据8，朱政否认收到过，陈晨未能进一步举证已经将相关材料送达朱政，本院不予采信；证据9的内容无法印证陈晨的举证目的，本院不予采信；证据10系陈晨单方制作，朱政不予认可，本院不予采信；证据11朱政未提异议，本院予以确认。
经审理查明，2014年5月14日，朱政与陈晨签订了《租房合同》，约定：陈晨承租朱政位于上海市闵行区房屋；租赁期限：2014年6月26日至2015年6月25日，租期1年，如承租方按期支付房租无拖欠，出租方承诺此合同到期续签2015年至2018年合同（租金另议），如果出租方卖此房或续签租金有异议，租赁到期清场，此合同自动解除。如果承租方违约合同也自动解除；承租方对人、财、物、水、电、煤等所有安全及费用全部负责，物业管理费由出租方支付，出租方不接受任何理由拖欠房租，拖欠天数按照中国人民银行商业最高贷款利息计算违约金；不得转租，如果中途退租直接提前三个月书面通知出租方，不得交给第三方，不可移动的装修无偿交给出租方，设备等属于承租方的可以按时搬走，过时间出租方有权清场处理全部设备；租金支付，提前15天支付，付三押一，承租方保留单据；租金：每月12,400元，含物业管理费400元。当日，朱政与陈晨另补充约定：1、如果出租方在租赁期间内出售此房，需按3倍租金赔偿承租方，且需提前3个月告知；2、如需对该房屋进行供电扩容和物业方的交涉问题，出租方将全力配合，及时提供各类证件原件及复印件，并根据规定履行出租方应尽的责任和义务（涉及费用由承租方负责）；收款人姓名：朱某某……；3、另因乔某某所欠的4个月房租计36,000元及4个月物业费1,600元，共计37,600元，由陈晨支付，约定于2014年5月20日付清，如诺未付清，此合同无效。
2015年6月8日，朱政发短信给陈晨：“通知小陈，由于你在租用我们房子严重违反合同约定，我们在6月25日到期收回房子，请你搬走你的东西，26开始我们有权利处理房子内所有东西，我们将锁门和其它方式关闭房子使用。如果出现后果，你承担全部责任！”陈晨回复：“出来吃饭，有话好说，当面谈！否则我不搬。”2015年6月23日陈晨向朱政发消息：“朱总，你好，你看什么时间约一下，谈谈，吃个饭？”
2014年4月1日，陈晨向朱政父亲转款9,000元，2014年5月20日至2014年6月27日期间，陈晨向朱某某帐户付款87,200元（该款包括陈晨代乔某某支付的欠款37,600元，2014年6月26日至2014年9月25日期间的租金及物业费37,200元，租赁保证金12,400元）。2014年10月9日陈晨支付10月租金12,400元，2014年11月陈晨支付11月租金10,400元，2014年12月至2015年5月25日期间，陈晨每月支付租金12,400元。
2015年9月、10月，陈晨欠缴电费合计2,172.68元。
另查明，租赁房屋存有侵占隔壁房屋面积的事实，2014年11月隔壁房屋重新装修时将双方的隔墙重新施工恢复原状态。
2015年10月22日朱政申请对涉案房屋停电，11月底房屋停电。
再查明，朱政与陈晨于2015年12月18日办理房屋交接手续。
本院认为，朱政与陈晨签订的租房合同及补充协议系当事人真实意思表示，符合法律规定，本院予以确认，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。然陈晨支付租金至2015年5月25日后不再支付，违反了双方约定，应承担相应的付款责任及违约责任。合同到期后双方未再续签合同，陈晨应当搬离并返还房屋，然陈晨未及时搬离，违反了双方约定，应承担搬离并支付相应使用费的责任。双方在本案诉讼期间办理了房屋交接手续不违反法律规定，本院予以确认。至于朱政主张的违约金，据以参照的本金金额应以欠付的月租金12,400元为准，合同到期之后的房屋使用不再计算相应的违约金。陈晨同意支付拖欠的电费2,172.68元不违反法律规定，本院予以支持。陈晨抗辩2014年1月曾向朱政父亲支付了9,000元定金，该款应予以返还或在应付款中冲抵，朱政则认为该款系陈晨代上任租客支付的租金，本院注意到，朱政与陈晨曾于2014年5月14日约定由陈晨代上任租客支付2014年2月至5月期间的租金37,600元，在之后的付款过程中，陈晨支付了该37,600元、陈晨应付租金及租赁保证金12,400元，在整个履行过程中陈晨亦未提及过该9,000元，加之该款金额与朱政上任租客的月租金（不含物业管理费）金额相符，故朱政的说法更可信，本院推定该9,000元系陈晨代上任租客代付的租金。陈晨支付的12,400元租赁保证金，双方均表示冲抵陈晨的应付款，该冲抵不违反法律规定，本院予以准许。陈晨认为，因承租房屋隔墙的移位导致陈晨租赁面积变小，导致产生各项损失，要求朱政做出赔偿，对此，本院认为，承租房屋原侵占了隔壁房屋，自然应当将隔墙移回原位，双方实际履行合同过程中隔墙移回了原位，隔墙移位当月双方达成合意陈晨少付2,000元的租金，双方亦根据该合意履行完毕，之后陈晨亦根据原合同约定支付每月的月租金，可见陈晨认可租赁合同的约定，亦按照租赁合同履行支付义务。现陈晨提出因隔墙移位导致其诸多损失的主张并无证据证实，本院不予支持。至于陈晨主张恢复隔墙产生的人工及材料费5,000元，亦无有效证据佐证，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）陈晨于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）朱政自2015年5月26日起至2015年6月25日止的租金12,400元；
二、被告（反诉原告）陈晨于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）朱政以12,400元为本金，自2015年5月26日起至本判决生效之日止，按年利息4.6%计算的利息；
三、被告（反诉原告）陈晨于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）朱政自2015年6月26日起至2015年12月18日止按每月12,400元的标准计算的房屋使用费；
四、被告（反诉原告）陈晨于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）朱政电费2,172.68元；
五、驳回原告（反诉被告）朱政的其余诉讼请求；
六、原告（反诉被告）朱政于本判决生效之日起十日返还被告（反诉原告）陈晨租赁保证金12,400元，该款用于优先冲抵被告（反诉原告）的上述应付款；
七、驳回被告（反诉原告）陈晨的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1,371.75元，减半计收685.88元，由被告（反诉原告）陈晨负担，被告（反诉原告）陈晨负担之款于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）朱政；反诉案件受理费1,618.93元，由被告（反诉原告）陈晨负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 沈慧芬
二〇一六年三月二十四日
书记员 张金连
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《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。