浙江省桐庐县人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)浙0122执异10号
案外人陆锡华，男，1976年1月3日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。
申请执行人浙江龙申市政园林工程有限公司（以下简称“龙申公司”）。住所地浙江省杭州市富阳区富春街道江滨西大道*幢*楼。统一社会信用代码913301836623434832。
法定代表人王志瑞，董事长。
特别授权委托代理人王正文、徐明威，北京大成（杭州）律师事务所律师。
被执行人杭州东都房地产开发有限公司（以下简称“东都公司”）。住所地桐庐县江南镇三联西路***号。统一社会信用代码913301226970948194。
法定代表人沈金松。
特别授权委托代理人陈富强，男，1956年7月15日出生，汉族，户籍所在地浙江省杭州市富阳区，系“东都公司”员工。
本院在执行“龙申公司”与“东都公司”建设工程施工合同纠纷一案中，案外人陆锡华对执行标的提出书面异议。本院于2017年6月1日受理后，依法组成合议庭于2017年6月23日公开进行了听证，案外人陆锡华、被执行人“东都公司”的委托代理人陈富强出席参加听证，申请执行人“龙申公司”未出席听证。本案现已审查终结。
案外人陆锡华异议称：其于2012年1月4日向“东都公司”购买位于桐庐县江南镇江南名苑4幢501室住房（即涉案房屋），并于当日支付房款154929元，余款在工商银行桐庐支行按揭支付（且至今仍一直在归还银行按揭贷款）。按合同约定“东都公司”应于2013年9月30日前将该房产交付其，但由于各种原因（其中也有政府配套工程的影响），“东都公司”一直没有交付，最近案外人得知该房产已被法院查封。案外人认为其是上述房产的合法所有人，法院查封错误，故请求依法解除对该住房的查封，以维护其合法权益。
案外人陆锡华为支持其异议主张，向本院提供了以下证据材料：《商品房买卖合同》一份、《销售不动产统一发票》二份、《归还银行按揭贷款明细列表》一份（三页）等证据。
申请执行人“龙申公司”书面答辩称：案外人所提交的证据中既没有证据证明涉案房屋是用来居住，也没有证据证明其名下无其他用于居住的房屋，故案外人的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，请求法院驳回案外人的异议。
被执行人“东都公司”答辩称：案外人的异议情况基本是事实。涉案房屋我公司是正常销售给案外人的，因政府的原因（主要因煤气管道、高压电等原因）致使房屋一直没有交付。我们认为涉案房屋已出售给案外人，且已付清全部房款，该房产理应归案外人所有，请求法院解除对涉案房屋的查封，对此我公司曾在涉案房屋被法院查封后不久就向法院提出，但一直没有结果。
申请执行人“龙申公司”、被执行人“东都公司”未向本院提供证据。
为查明事实，经本院调查取证，中国工商银行股份有限公司桐庐支行向本院提供《商品房买卖合同》、《个人购房借款担保合同》、《桐庐县预购商品房抵押权预告登记申请表》、《个人贷款联机发放凭证》、《个人贷款借款凭证》各一份。
经审查查明，“龙申公司”与“东都公司”建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年3月20日立案受理，根据“龙申公司”的诉讼财产保全申请及其财产保全线索，本院于2016年6月13日作出（2015）杭桐民初字第391号民事裁定，于2016年6月21日将“东都公司”名下的位于桐庐县江南镇高山路737号江南名苑包括涉案房屋（即位于桐庐县江南镇高山路737号江南名苑4幢1单元501室，房产证号为桐房权证初字第××号）在内的多套商品房予以查封。对此，“东都公司”曾于2016年7月向本院提出财产保全异议申请，称该案争议金额已经第三方司法审计机构初审完毕，应付金额为400余万元，而被查封的42套商品房总价不低于3000余万元，已远远超出该案诉讼争议金额的数倍；且被查封的商品房为在售状态，期间已有第三方交付定金购买以及已购买并在正常按揭被查封的商品房，请求法院解除对相应部分房屋的查封，但无果。该案经本院审理后于2016年8月30日作出（2015）杭桐民初字第391号民事判决。“龙申公司”不服该判决并提出上诉，案经浙江省杭州市中级人民法院审理后于2016年12月27日作出（2016）浙01民终5979号民事判决，已经发生法律效力。因义务人“东都公司”未按判决确定履行义务，权利人“龙申公司”于2017年2月7日向本院申请执行，本院于当日立案执行[执行案号为（2017）浙0122执519号]，执行标的为工程款7212910.11元及利息和加倍支付迟延履行期间的利息、诉讼费用等。
在该案执行过程中，案外人陆锡华向本院提出本次执行异议，并向本院提供了以下证据：证据1、《商品房买卖合同》一份，以证明陆锡华与“东都公司”于2012年1月4日签订《商品房买卖合同》一份，约定“东都公司”将其开发的位于桐庐县江南镇前村董家山江南名苑4幢1单元501室商品住宅房（即涉案房屋，建筑面积共119.47平方米）以484929元的价格转让给陆锡华所有；付款方式为在签订本合同时支付154929元，余款33万元办理银行按揭；交房期限及条件为出卖人应当在2013年9月31日前将符合条件的商品房交付买受人使用。证据2、《销售不动产统一发票》二份，以证明陆锡华于2012年1月4日支付买卖涉案房屋预售购房款154929元并开具发票一份和陆锡华于2012年5月18日开具支付买卖涉案房屋预售购房款33万元的发票一份的事实。证据3、《归还银行按揭贷款明细列表》一份（三页），以证明陆锡华为买卖涉案房屋于2012年1月18日银行按揭贷款33万元（贷款帐号为12×××23）并从2012年2月18日开始归还按揭贷款至今（主还款帐户帐号为62×××84）的事实。
另查明，陆锡华就涉案房屋买卖于2012年1月18日向中国工商银行股份有限公司桐庐支行办理按揭贷款33万元，双方于2012年1月20日申请办理抵押权预告登记（在桐庐县国土资源局已办理预登记备案）。
另查明，案外人陈某某于2016年9月21日以“东都公司”坐落于桐庐县江南镇高山路737号江南名苑1幢2单元404室房屋系其所有为由向本院提出书面申请，要求解除对该房产的查封。经审查，本院于2016年9月22日作出（2015）杭桐民初字第391号之二民事裁定，裁定解除对“东都公司”坐落于桐庐县江南镇高山路737号江南名苑1幢2单元404室房产的查封。
另查明，案外人申屠某某于2017年1月16日以“东都公司”坐落于桐庐县江南镇高山路737号江南名苑5幢1单元302室房屋系其所有为由向本院提出书面申请，要求解除对该房产的查封。经审查，本院于2017年1月16日作出（2015）杭桐民初字第391号之三民事裁定，裁定解除对“东都公司”坐落于桐庐县江南镇高山路737号江南名苑5幢1单元302室房产的查封。
另查明，在（2017）浙0122执519号案执行过程中，因案外人李某某、高某提出书面申请并经“龙申公司”同意，本院作于2017年4月17日出（2017）浙0122执519号之一执行裁定，解除对“东都公司”名下的位于桐庐县江南镇高山路737号江南名苑10幢1单元901室和1101室房屋的查封。
本院认为，第一、本院在对“东都公司”采取财产保全措施时将在“东都公司”名下的涉案房屋予以查封，并无不当。第二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，陆锡华与“东都公司”就涉案房屋在本院查封前已签订了合法有效的商品房买卖合同和支付了全部购房款，后因煤气管道和通电等原因未办理房屋交接和产权过户登记，该原因非属买受人自身原因，不能完全归责于陆锡华。“东都公司”对签订合同及收到购房款和因煤气管道和通电等原因未办理房屋交接和产权过户登记等事实无异议。综上，案外人陆锡华的异议理由成立，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
中止对登记在杭州东都房地产开发有限公司名下的位于桐庐县江南镇高山路737号江南名苑4幢1单元501室房屋（房产证号为桐房权证初字第××号）的执行。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 刘 平
审判员 陆如有
审判员 姚平生
二〇一七年六月二十六日
书记员 郭明辉
附：法律法规、司法解释条文
一、《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。