安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)皖05民终410号
上诉人（原审被告）：马鞍山科勒称重设备制造有限公司，住所地安徽省马鞍山经济技术开发区梅山路399号科创中心B415、416。
法定代表人：朱莹莹，该公司经理。
委托诉讼代理人：刘湛江，江苏苏南律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马鞍山市中迪钢业有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山工业园内。
法定代表人：朱萌松，该公司经理。
破产管理人：安徽峭正律师事务所，住所地安徽省马鞍山市大华锦绣国际*号楼***室。
委托诉讼代理人：崔俊，安徽夏商周律师事务所律师。
上诉人马鞍山科勒称重设备制造有限公司（以下简称科勒公司）因与被上诉人马鞍山市中迪钢业有限公司（以下简称中迪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服马鞍山市雨山区人民法院（2016）皖0504民初3044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
科勒公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回中迪公司在一审中的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审认定双方之间存在不定期厂房、办公室租赁关系错误。事实上双方之间只有一年期的厂房租赁合同，期间为2014年5月10日起至2015年5月9日止，并无其他租赁关系。如支付租金，也仅应支付一年的租金，中迪公司要求其支付超出该期限的租金，无事实依据。我公司办公室在马鞍山经济技术开发区梅山路399号科创中心B415、416室，而中迪公司处于破产停业状态，整栋大楼长期停水停电，我公司不存在租赁办公室的情形。2.朱莹莹出具的三张欠条是无效的，不能作为定案的依据。一审认为朱萌松个人出具借条与中迪公司无关，那么朱莹莹个人出具欠条也应与科勒公司无关，其行为也不应为职务行为。该三张欠条也不具有客观真实性，朱莹莹出具欠条是应朱萌松的要求所出具，目的是中迪公司应付债主，实际欠款租金仍按合同计算。且朱莹莹出具欠条的日期为2014年5月20日，在租赁合同签订后的十天内也不可能产生该大额租金。3.一审对年底说明、企业往来询征函以及朱萌松出具的两张借条未予认定严重错误。中迪公司因资金周转困难，让科勒公司先出具欠条应付债主，后直接向其借款。2014年底，中迪公司经营状况极坏，科勒公司担心受到影响，故让中迪公司出具年底说明作为决算依据，而其则将以前汇付和借款条据交给了中迪公司，仅保留了年底说明，租赁合同则按年底说明变更履行，租期至今尚未到期。朱萌松出具年底说明的行为应为职务行为而非个人行为，因为其是中迪公司的开创者、实际经营者和法定代表人，且是中迪公司的唯一股东，虽该公司法定代表人登记为朱亚那，但朱亚那是朱萌松之子，实际经营权仍在朱萌松处。另，2014年7月17日的借条中明确载明：“借期一个月，利息按合同”，这里的合同应为厂房租赁合同，利息则参照租赁合同违约金计算，所借款项应为支付的租金。不管朱萌松是不是中迪公司法定代表人，科勒公司均有理由相信朱萌松的行为是职务行为。企业往来询征函中明确注明中迪公司欠科勒公司钱款，而不是相反。但一审将该函曲解为科勒公司仅付给中迪公司264041元错误。4.关于中迪钢业破产重整审计企业往来询证函的说明系江南会计师事务所出具，是在本案一审审理期间后补，且江南会计师事务所与中迪公司之间有利害关系，该所不能为中迪公司账目作出说明，该说明的作出也无任何依据，不能作为定案的依据。5.一审将2016年1月以后的办公室租金调整为每月1300元,无事实和法律依据。2016年1月，我公司已搬离了办公楼，整栋大楼无电无水、空无一人，不存在支付租金问题。其搬离大楼也不需要办理交接手续，且当时也无法找到朱萌松、朱亚那，根本无法办理交接。事实上，双方之间并不存在办公室租赁关系，故中迪公司要求其支付租金无事实依据。
中迪公司辩称，科勒公司在上诉状中的陈述与事实不符，其在租赁期间一直拖欠租金，并出具了租金欠条。朱萌松出具年底说明的行为系个人行为，即使其是法定代表人，也应当在年底说明中加盖公章予以确认。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
中迪公司向一审法院起诉请求：1.解除双方之间的不定期房屋租赁合同；2.科勒公司腾空租赁房屋并返还给中迪公司；3.支付房屋租金827040元；4.按照年利率9.75%支付自2014年5月1日起至实际支付租金之日止的逾期付款违约金；5.支付拖欠的水电费6万元；6.支付自2016年8月1日起至其返还租赁房屋之日止、按照每月29225元的标准计算的占用租赁房屋期间的租金，并支付占用期间的水电费；7.诉讼费由科勒公司承担。
一审法院认定事实：2014年5月，中迪公司和科勒公司签订厂房租赁协议一份，约定科勒公司租赁中迪公司所有的H2中部分厂房，租期为2014年5月10日至2015年5月9日。月租金26625元，按月支付。每期租金科勒公司应在上一租金支付周期届满前一天内一次性向中迪公司付清。
2014年5月20日，科勒公司向时任中迪公司法定代表人朱亚那出具三份欠条，内容分别为：“今欠朱亚那全年2014.5.10－2015.5.9办公室房租￥31200”、“今欠朱亚那2014.5.10－2014.6.10厂房房租￥36615”、“今欠朱亚那￥67200（大写：陆万柒仟贰佰元整）”。中迪公司股东朱萌松分别于2013年6月17日、2014年7月17日向朱莹莹出具借条各一份，载明“今借到朱莹人民币壹拾万元整，借期拾天”、“今借朱莹莹人民币叁拾万元整（￥300000元），借期一个月，利息按合同”。2014年12月20日，朱萌松向科勒公司出具年底说明一份，主要内容为：截止2014年12月20日，贵公司已提前支付房租为人民币664041.00元（包括法人朱萌松以个人名义出具借条计人民币肆拾万元）；贵公司已支付H2东侧厂房房租期限至2017年2月25日，已支付办公室房租期限至2016年1月20日。
另查明，朱萌松系中迪公司股东，2015年1月7日，朱萌松任公司执行董事（法定代表人）兼经理职务。2015年3月16日，马鞍山市雨山区人民法院作出（2015）雨破字第00001－1号决定书，裁定受理中迪公司重整一案，并指定安徽峭正律师事务所担任中迪公司管理人。
中迪公司以科勒公司拖欠房租为由提起诉讼。庭审中，中迪公司放弃第4项诉讼请求，即“按照年利率9.75%支付自2014年5月1日起至实际支付租金之日止的逾期付款违约金”。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1.中迪公司是否享有解除房屋租赁合同的权利。经过法庭调查，双方于2014年5月签订厂房租赁协议后，科勒公司至今仍实际使用该房屋，中迪公司在此过程中亦未提出异议，双方已经形成了事实上的不定期房屋租赁合同关系，现中迪公司诉请解除房屋租赁合同，符合法律规定，予以支持。2.科勒公司是否欠付中迪公司房屋租赁款。关于中迪公司诉请2014年4月前的67200元租金证据不足，不予支持；关于科勒公司抗辩中迪公司股东朱萌松以个人借款40万元冲抵中迪公司租金的意见，无法律依据，亦无证据证明得到中迪公司认可，故不予采纳；庭审中，双方均认可科勒公司于2016年1月搬离H1办公楼一楼北侧三间办公室，但至今双方未办理办公室交接手续，且考虑中迪公司确因处于破产重整程序中导致办公室水电无法正常供应，酌情将2016年1月以后的办公室租赁费调整为原租赁费2600元的50%即每月1300元计算。科勒公司自认其仍在占有使用H2中部分厂房，故涉案厂房的月租金仍按26625元计算。综上，认定截至2016年7月科勒公司实际尚欠租金486699元（26615元+26625元×25+31200元+2600元×7+1300元×7-264041元）。3.中迪公司诉请的水电费6万元应否得到支持。现中迪公司针对该项诉请所举证据均系复印件或单方手抄件，科勒公司不予认可，且从现有证据内容看，不能反映科勒公司实际耗费的水电量，故因证据不足无法支持。另中迪公司主张科勒公司支付2016年8月1日至实际返还房屋之日的租金，符合法律规定，但租赁费或房屋占用费按27925元（26625元+1300元）确认。判决：一、解除马鞍山市中迪钢业有限公司与马鞍山科勒称重设备制造有限公司之间的不定期厂房、办公室租赁合同；二、马鞍山科勒称重设备制造有限公司自本判决生效之日起十日内将位于马鞍山市雨山工业园印山西路1505号中迪钢业有限公司内H2中部分厂房及H1办公楼一楼北侧三间办公室返还给马鞍山市中迪钢业有限公司；三、马鞍山科勒称重设备制造有限公司自本判决生效之日起十日内一次性支付马鞍山市中迪钢业有限公司租金及占有使用费（截至2016年7月租金为486699元；自2016年8月1日至合同解除之日止的租金及自合同解除之日至实际返还房屋之日止的占有使用费，按每月27925元的标准另行计算）；四、驳回马鞍山市中迪钢业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费12670元，由马鞍山科勒称重设备制造有限公司负担8600元，由马鞍山市中迪钢业有限公司负担4070元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于科勒公司提供的钢结构制作合同和银行凭证，因该组证据均为复印件，其真实性无法核实，另该组证据与本案亦无关联性，故不予认定。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一、双方之间是否存在不定期厂房和办公室租赁关系；二、朱莹莹出具三张欠条的行为是否为职务行为；三、一审对租金数额的认定是否适当；四、朱萌松向朱莹莹的借款能否冲抵租金。
一、关于租赁关系问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，双方于2014年5月签订厂房租赁协议一份，约定租期为2014年5月10日至2015年5月9日。根据双方的陈述，科勒公司在合同到期后仍租赁该厂房，中迪公司也未对此提出异议，双方之间形成不定期厂房租赁关系。根据科勒公司在一审庭审中的陈述，其于2016年1月搬离办公室，科勒公司上诉称其未租赁过中迪公司的办公室与事实不符。因双方没有签订书面租赁合同，根据合同法第二百一十五条的规定，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。故应认定为双方之间存在不定期办公室租赁关系。
二、关于朱莹莹出具欠条的行为性质问题。2014年5月20日，朱莹莹向中迪公司法定代表人朱亚那出具了三张欠条，其中两张欠条中载明了所欠房租的期间和数额，且欠条落款为“科勒称重.朱莹”。朱莹莹作为科勒公司的法定代表人，其因公司欠付租金而出具欠条的行为是职务行为。另从其中两张欠条的内容可知，所欠房租的期间和数额均与合同约定相吻合，故一审认定两张欠条中的款项为科勒公司所欠付租金，依据充分。科勒公司认为朱莹莹是在双方签订租赁合同后十天内出具的欠条，短时间内不可能产生如此大额租金。但其中一张欠条中明确载明是一个月的厂房租金，另一张欠条中载明是全年的办公室租金，均非十天时间所产生的租金，故对科勒公司的该上诉意见，本院不予采纳。
三、关于朱萌松借款性质问题。朱萌松向朱莹莹借款系个人借款，不应将该借款用于冲抵科勒公司所欠中迪公司的租金，理由如下：首先，朱萌松出具年底说明的行为不是职务行为。因为朱萌松在出具年底说明时系中迪公司的股东而非法定代表人，其在公司中也无任何职务，年底说明中没有加盖中迪公司的公章，故不能认定朱萌松是代表中迪公司。其次，朱萌松所借款项并非科勒公司支付的租金。朱萌松于2013年6月17日出具10万元借条时，科勒公司与中迪公司之间尚未存在租赁关系，该笔借款是发生在科勒公司租赁之前，不能认定该笔借款是用于提前支付租金。从朱萌松出具的30万元借条内容可知，该借款也是朱萌松与朱莹莹个人之间的借款，而并不能反映出是两公司之间的借款，科勒公司也未提供证据证明所借款项系用于中迪公司生产经营。科勒公司认为该借条中载明的“利息按合同”，应理解为利息参照租赁合同违约金，该借款应作为支付的租金。但租赁合同中约定的违约金是在科勒公司逾期支付租金或延迟返还房屋的情况下，其应向中迪公司支付违约金，而不是相反。如科勒公司支付的是30万元租金，出租人中迪公司在接收租金后再支付给承租人利息的行为，与常理不符。最后，中迪公司不应承担朱萌松的个人债务。即使科勒公司有理由相信朱萌松能够代表中迪公司，其将个人之间的借款冲抵租金也无事实和法律依据，因为该借款是发生在两个自然人之间，因主体不同，朱萌松个人所负债务不应由公司承担，两者不能混同。科勒公司并不是出借人，即使借款真实存在，也应由出借人朱莹莹另行向借款人主张权利。
四、关于租金数额问题。对于厂房租金，自2014年5月双方签订厂房租赁协议之日起至2016年7月期间的租金为692240元（26615元+26625元/月×25个月）。对于办公室租金，因双方均认可科勒公司于2016年1月已搬离办公室，因中迪公司处于破产清算阶段，科勒公司无法联系中迪公司工作人员，应视为返还了租赁物。虽科勒公司未办理交接手续，但租赁事实已不存在，双方不定期租赁关系已于2016年1月终止，故中迪公司要求科勒公司支付2016年1月以后的办公室租金，无事实和法律依据。根据科勒公司法定代表人朱莹莹出具给中迪公司法定代表人朱亚那的房租欠条，可以确定办公室月租金为2600元，因此，自2014年5月起至2015年12月期间的办公室租金为49400元。2015年4月13日，安徽江南会计师事务所接受一审法院和中迪公司破产管理人的委托，对中迪公司破产重整进行审计评估，确认科勒公司实际支付厂房租金264041元，并附有评估明细表等材料，该评估程序合法、客观公正，应作为定案依据。科勒公司认为安徽江南会计师事务所与中迪公司有利害关系，但其未提供证据予以证明，其所称评估结论没有任何依据也与事实不符。综上，截至2016年7月科勒公司尚欠中迪公司租金477599元（692240元+49400元-264041元）。对于2016年8月1日至实际返还厂房之日期间的厂房占有使用费，可以按照双方租赁合同的约定即每月26625元的标准予以确定。
综上所述，科勒公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销马鞍山市雨山区人民法院（2016）皖0504民初3044号民事判决；
二、解除马鞍山市中迪钢业有限公司与马鞍山科勒称重设备制造有限公司之间的不定期厂房租赁合同；
三、马鞍山科勒称重设备制造有限公司自本判决生效之日起十日内将位于马鞍山市雨山工业园印山西路1505号马鞍山市中迪钢业有限公司内H2中部分厂房；
四、马鞍山科勒称重设备制造有限公司自本判决生效之日起十日内一次性支付马鞍山市中迪钢业有限公司截止2016年7月的租金477599元，并按每月26625元的标准支付自2016年8月1日至合同解除之日止的租金及自合同解除之日至实际返还房屋之日止的占有使用费；
五、驳回马鞍山市中迪钢业有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费12670元，由马鞍山科勒称重设备制造有限公司负担6821元，由马鞍山市中迪钢业有限公司负担5849元；二审案件受理费8600元，由马鞍山科勒称重设备制造有限公司负担8439元，由马鞍山市中迪钢业有限公司负担161元。
本判决为终审判决。
审判长 方龙彪
审判员 方 芳
审判员 张茂进
二〇一七年六月九日
书记员 袁 园