广东省广州市番禺区人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)粤0113执异77号
异议人（案外人）颜素平，女，汉族，1980年6月10日出生，住湖南省道县。
委托代理人边磊，广东法制盛邦律师事务所律师。
原告梁莹，男，汉族，1986年2月13日出生，住广东省深圳市龙华新区，
委托代理人凌华，广东环球经纬律师事务所律师。
被告黄璜，男，汉族，1985年10月10日出生，住广东省廉江市，
被告钟翠萍，女，汉族，1986年1月20日出生，住广东省广州市番禺区，
被告黄承通，男，汉族，1963年8月6日出生，住广东省廉江市，
本院在审理原告梁莹与被告黄璜、钟翠萍、黄承通民间借贷纠纷一案[（2016）粤0113民初11441号，下称11441号案]过程中，异议人颜素平于2017年3月23日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人颜素平称，黄璜、钟翠萍为位于广州市番禺区大龙街金海岸大道75号16座1梯1603房屋（下称涉案房屋）登记的权属人。2016年11月6日，颜素平与黄璜、钟翠萍在中介方广州市中鸿地产代理有限公司（下称中鸿地产公司）的介绍下，签订一份《房屋买卖合同》，合同号为0000667，合同约定黄璜、钟翠萍将涉案房屋出售给颜素平，交易价款为人民币165万元。2016年11月17日，颜素平与黄璜、钟翠萍又签订了《广州市存量房买卖合同》，合同编号：穗存量房合字16110358905号。上述合同签订后，颜素平于2016年11月6日向黄璜、钟翠萍支付了8万元购房定金。因涉案房屋存在抵押，颜素平应黄璜、钟翠萍之要求于2016年11月8日向涉案房屋的抵押权人的银行账户汇款608248.2元用于黄璜、钟翠萍用于提前还贷涂销抵押。2016年11月9日，颜素平分两次以银行转账方式向黄璜、钟翠萍支付了共计房款905000元（分别为154000元和751000元）。2016年11月16日，颜素平向黄璜、钟翠萍支付了剩余房款56751.8元。至此，上述购房款已全部支付完毕。2016年12月30日，黄璜、钟翠萍与颜素平签订《收楼确认书》，确认将涉案房屋交付给颜素平。随后，颜素平入住了涉案房屋，办理了业主卡，水电天然气账户、数字电视账户等手续。上述合同履行期间，颜素平已与黄璜、钟翠萍约定了办理涉案房屋过户手续的时间，但因钟翠萍涉嫌走私普通货物罪于2016年11月19日被刑事拘留，并在随后被逮捕，至今仍羁押在广州市第一看守所，从而导致双方办理涉案房屋的过户手续迟迟未能完成。2017年1月4日，番禺区法院作出（2016）粤0113民初11441号民事裁定书（下称11441号裁定），并以该裁定书查封了涉案房屋。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。如上所述，颜素平已付清了涉案房屋的购房款，接收了房屋，虽因卖方产生的突发事件而没有完成过户登记手续，但颜素平对此没有过错，亦不应承担任何相关责任。综上，11441号裁定对涉案房屋的查封不符合法律规定，特提出执行异议，请求法院解除对涉案房屋的查封。
原告梁莹称，不同意颜素平的异议请求，请求法院裁定驳回，理由如下：1、颜素平并没有全部支付价款；2、颜素平实际占有涉案房屋的时间也晚于法院查封的时间，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形。
被告黄璜、钟翠萍没有陈述意见。
经本院审查查明，涉案房屋为位于广州市番禺区大龙街金海岸大道75号16座1梯1603房屋，该房屋建筑面积100.82平方米，产权证号为粤房地权证穗字第××号、02××52号，登记权属人为钟翠萍、黄璜。
2016年11月6日，黄璜、钟翠萍与颜素平以及中介方中鸿地产公司签订一份《房屋买卖合同》，合同约定黄璜、钟翠萍将涉案房屋出售给颜素平，交易价165万元；颜素平在签订本合同当日前支付黄璜、钟翠萍8万元作为购房定金；颜素平于签订本合同3日内支付楼款1510000元，黄璜、钟翠萍收款当日须即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续；黄璜、钟翠萍须在完成提前偿还贷款手续、涂销抵押登记及归档等手续后3天内与颜素平签署《广州市房地产买卖合同》；双方的买卖房屋交易手续需于2016年12月30日前完成，交易余款须在交易过户前结清；等等。
2016年11月6日，颜素平通过银行转账方式支付了购买涉案房屋的定金80000元给黄璜、钟翠萍。
2016年11月8日，颜素平通过银行转账方式支付了608248.20元给黄璜、钟翠萍用于办理涉案房屋提前还贷。
2016年11月8日、9日，案外人重庆神州数码慧聪小额贷款有限公司书面确认黄璜、钟翠萍已还清欠该司的抵押贷款，同意涂销该司在涉案房屋所设定的抵押权。
2016年11月9日，颜素平通过银行转账方式分两次共支付了905000元（两次分别为154000元及751000元）给黄璜、钟翠萍。
2016年11月16日，颜素平以现金方式支付购房余款56751.8元给黄璜、钟翠萍。至此，颜素平共向黄璜、钟翠萍支付了1650000元。
2016年11月17日10时18分，黄璜、钟翠萍与颜素平等人就涉案房屋的买卖交易办理了合同网签登记。网签合同编号为：穗存量房合字16110358905号。
2016年11月17日，案外人广州银行股份有限公司吉祥支行书面确认黄璜已还清欠该行的抵押贷款，同意涂销该行在涉案房屋所设定的抵押权。
2016年12月28日，本院立案受理原告梁莹与被告黄璜、钟翠萍民间借贷纠纷一案，即11441号案。该案中，梁莹起诉要求黄璜、钟翠萍归还借款。
2016年12月30日，颜素平与黄璜在中介方中鸿公司的见证下签署一份《收楼确认书》，确认涉案房屋已交付颜素平。
2017年1月4日，本院在11441号案中根据梁莹的财产保全申请，查封黄璜、钟翠萍名下的涉案房屋。
2017年3月23日，颜素平向本院提出执行异议，称其已于11441号案查封之前向黄璜、钟翠萍购买了涉案房屋，支付了全部购房款及接收了房屋，要求本院解除对涉案房屋查封。本异议案中，颜素平称涉案房屋未能办理过房屋户手续的原因是钟翠萍于2016年11月19日因涉嫌刑事犯罪，被中华人民共和国黄埔海关驻广州经济技术开发区办事处缉私分局刑事拘留，并于2016年12月26日被逮捕。对此，颜素平提供了相关的《拘留通知书》与《逮捕通知书》复印件作为证据。梁莹对该证据复印件予以确认。
本院认为，颜素平于2016年11月6日与黄璜、钟翠萍签订合同受让涉案房屋，于2016年11月16日付清全部购房款，2016年12月30日接收了该房屋，有相关的《房屋买卖合同》、《存量房买卖合同》、银行转账付款记录、付款《收据》、《收楼确认书》等到一系列的证据相互印证，事实清楚、证据充分，该房屋买卖交易合法有效，本院予以确认。本院11441号案对涉案房屋的查封日期为2017年1月4日。由此可见，黄璜、钟翠萍与颜素平就涉案房屋进行的房屋买卖交易先于11441号案的查封，颜素平对涉案房屋在查封前未办理过户登记手续没有过错。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，颜素平以其在本院实际查封前已受让了涉案房屋为由，要求中止对该房屋的执行，符合上述法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：
中止对黄璜、钟翠萍名下位于广州市番禺区大龙街金海岸大道75号16座1梯1603房屋（产权证号为粤房地权证穗字第××号、02××52号）的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 陈 永
审判长 陈永桂
审判员 陈逸旋
审判员 姜振强
二〇一七年十月三十日
书记员 范展红