温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）温鹿民初字第402号
原告：陆甲。
委托代理人：金某某。
委托代理人：林某某。
被告：夏甲。
被告：夏乙。
上列两被告的委托代理人：陈某。
上列两被告的委托代理人：夏丙。
原告陆甲为与被告夏甲、夏乙房屋拆迁补偿安置权甲确
认纠纷一案，于2011年2月11日向本院起诉，本院于同日受理
后，依法组成合议庭，两次公开开庭进行了审理。原告陆甲及
其委托代理人金某某、林某某，被告夏甲及两被告的委托代理
人陈某、夏丙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆甲诉称：1999年8月1日，被告夏乙、夏甲与案外
人夏丁、黄甲、黄乙、黄丙共六人与贾某甲签订《预制场租赁协
议书》，约定被告等六人将上田某黄丁建房河边北首预制坦土
地出租给贾某甲作建设厂房之用。协议书约定在使用期内如遇国
家征用地上建筑物，赔偿款30%归乙方（承租方），70%归甲方
（出租方）。协议签订后，贾某甲与叶某、贾乙在上述土地上
建造厂房，除道坦外的厂房建筑面积合计为752.7平方米。200
0年间，叶某、贾乙、贾某甲取得出租方同意将上述厂房（含土地使用权甲）全部转让给原告，原告为此已取得上述全部地
上建筑物的合法权甲。2001年7月，因府东路二期建设需要，
温州市中心区开发有限公司作为拆迁人对原告所有的上述建筑
物进行拆迁。现上述厂房已被全部拆迁完毕，根据温州市政府
的拆迁安置政策规定，原告所有的上述厂房属于“并列第一”
的拆迁房，享有被安置和回购房屋的权乙，且拆迁时间在约定
的土地租赁期间内。2006年6月13日，为解决被拆迁厂房的安
置回购权分配问题，上田某村民委员会特意组织租赁双方某某
调解并达成了《调解协议书》，调解协议约定地上建筑物赔偿
款30%归乙方（原告），70%归甲方（出租方）。经30%折算后
，原告享有安置权的拆迁房建筑面积为225.81平方米。现夏丁
、黄甲、黄乙、黄丙户已与原告按协议约定比例达成拆迁房的
安置回购权分配，但被告夏乙、夏甲擅自将属于原告所有的厂
房申报登记在夏乙名下（占总建筑面积的五分之一计45.162平
方米），并以夏乙的名义与拆迁人温州市中心区开发有限公司
签订了《拆迁安置协议书》、《拆迁回购协议书》，违反了原
合同约定。现请求判决确认原告享有坐落温州市鹿城区绣山街
道上田某联建房河边北首房屋（建造于租用的被告土地上，计
建筑面积45.162平方米）的拆迁补偿安置、回购权甲。
为证明诉称事实，原告向本院提交了如下证据：1.身份
证，证明原、被告的身份情况。2.《预制场租赁协议书》；3.
《调解协议书》，证据2－3共同证明原告享有涉案土地使用权
和地上建筑物所有权，依法享有被拆迁后30%的补偿安置权乙
。4.贾某甲、贾乙、叶某出具的《证明》，证明原告从贾某甲、贾乙、叶某处合法取得涉案地上建筑物。5.照片，证明原告
所有的已被拆迁厂房的原貌。6.测绘图；7.《关于上田某联建
房北首河边测绘图的说明》，证据6－7共同证明原告所有的已
经被拆迁厂房的坐落位置。8.拆许字（2001）第52号《房屋拆
迁许可证》（2001年7月29日），证明原告所有的厂房在2001
年已被列入拆迁范围，当时尚在租赁期内。9.居民拆迁房腾空
优先顺序存档案案，证明原告所有的建筑物被拆迁后享有安置
回购的权乙。10.《厂房租赁协议书》；11.《租赁合同》，证
据10－11共同证明涉案厂房由原告用于出租，并非被告使用。
12.《关于上田某征地补偿安置方案的批复》，证明原告所有
的厂房使用的土地（勘测定界图第99-155号、第99-
220号）于2000年4月14日由浙江省政府批准征收，在《预制场
租赁协议书》约定的租赁期内。13.温州市征用土地勘测定界
图（图号99-
220号），证明原告所有的厂房使用的土地（即图称“水泥预
制场”）在勘测定界图第99-155号、第99-
220号中的位置及征用情况。14.高压供用电合同；15.用电信
息查询单；16.客户变更用电申请表；17.用电变压器及电线照
片；18.电费发票，证据14-
18共同证明原告所有的房屋用电情况（登记在温州市××田建
东拉丝厂和温州市梧田光华塑料厂名下），上述房屋在拆迁前
一直归原告使用。19.《收款收据》，证明2000年的租金已由
黄丙收取。
被告夏甲、夏乙辩称：原告的起诉主体不适格。根据合同相对性原则，被告是与贾某甲形成租赁合同关系，而非与原告
形成租赁合同关系。贾某甲将租赁合同的权乙、义务转让给原告
应当经过被告同意，如未经过被告同意则转让行为无效，不发
生权乙义务转移的法律后果，故原告的起诉主体不适格，依法
应驳回起诉。《预制场租赁协议书》约定的履行期限届满之日
为2004年8月1日，距今已有七年之久，原告的诉讼请求早已超
过了二年的诉讼时效期间，其诉讼请求也应予驳回。根据协议
内容，承租方要同时符合三个条件才能取得地上建筑物30%的
赔偿款，这里仅指房屋（而且仅限于承租方自行变更或搭建的
房屋）而不包括土地，也就是无论房屋怎么处理都不影响被告
对土地的权甲，无论在租赁期间或租赁以后被拆迁，土地的补
偿权甲均属于被告。第一个条件是承租方在使用期内搭建了地
上建筑物，但被告等人的厂房原来就一直存在，出租给承租人
后承租人并没有搭建新的建筑物。第二个条件是在租赁期届满
以前被国家征用而影响了承租方在租赁期间对房屋的使用权，
这里的国家征用实际上是指房屋被拆迁而影响了承租方的使用
权，故对其搭建的房屋给予一定的补偿。而本案诉争土地于20
05年订立征地协议书，拆迁时间为2006年5月，时间点均在200
4年8月1日以后，根本就没有影响承租方的使用权。第三个条
件是赔偿范围仅限于地上建筑物的补偿，而不包括土地。因被
告出租土地上的厂房并非承租方搭建，房屋的拆迁时间也在租
赁期届满之后，原告诉请的范围更是包括了土地的价值以及权
甲而不仅是地上建筑物，不符合协议约定内容，故原告的诉请
不能成立。另外，承租方至今尚未支付2003年以及2004年的租金，无权要求获得补偿。综上所述，本案在程序上应当驳回原
告的起诉，在实体上其提出的补偿无事实依据和法律依据，应
当予以驳回诉讼请求。
为证明辩称事实，被告向本院提交了如下证据：1.温州
市人民政府（2006）85号《专题会议纪要》、2005年2月2日《
征地协议书》、温州市城市中心区建设指挥部《温州市行政中
心南片（上田某）房屋拆迁须知》（包括新老政策），证明诉
争厂房所占用土地于2005年被国家征用并订立《征地协议书》
，拆迁部门于2006年4月出台拆迁安置政策，温州市人民政府
于2006年7月14日才就有关的征地、拆迁、安置等问题形成《
专题会议纪要》。2.浙江在线新闻网站的文章、温州商报文章
、房屋拆迁动员大会通知，证明诉争厂房的拆迁动员大会于20
05年8月25日召开，实际拆迁时间为2006年5月。3.《温州市城
市中心区房屋拆迁补偿安置临时协议书》、《居民拆迁房腾空
优先顺序证》，证明被告等人于2006年4月与拆迁安置部门订
立拆迁补偿安置临时协议书，于2006年5月15日腾空房屋。4.
水电缴费凭证，证明被告等人实际使用厂房至2006年5月拆迁
腾空。5.《关于要求对原温州市瓯海上田水泥制品厂拆迁证据
保全的报告》、《关于要求合理补偿和安置原温州市瓯海（上
田）水泥制品厂土地使用权和建筑物拆迁损失的报告》，证明
诉争厂房于1993年搭建。6.《创办合股企业的协议书》、营业
执照、资质等级证书、企业代码证、温州市建筑材料经销许可
证、劳动用工年检合格证，证明诉争厂房于1993年建成后由温
州市瓯海上田水泥制品厂使用。7.被告的土地承包证书，证明诉争厂房的土地使用权人和承包人为被告。8.温州市行政中心
南片拆征安置办公室出具的《证明》，《关于要求证据保全的
报告》、《关于要求对夏庚座落上田黄戊处拆迁房产实行证据
保全的报告》，证明房屋的建造年限以及实际拆迁时间。9.《
关于要求解决温州站前连美拉丝厂周转房临时厂房的报告》、
《营业执照》、《税务登记证》，证明诉争厂房在拆迁以前由
温州站前连美拉丝厂使用。10.拆许字（2001）第52－10号《
房屋拆迁许可证》（2006年6月19日）、拆许字（2001）第52
－13号《房屋拆迁许可证》（2007年12月11日），证明上田某
的实际拆迁是分段某某（原拆迁许可证书已经失效），且拆迁
许可仅仅是政府内部许可行为，不能证明实际拆迁时间。11.
照片与图纸，证明诉争房屋的坐落位置。12.房屋拆迁许可证
与政府公开信息栏，证明温州市政府网站的信息公开中显示的
诉争房屋拆迁所依据的拆迁许可证为拆许字（2001）第52-
9号，拆迁时间从2005年11月开始。13.温州市国土资源局［温
土公（2006）第270号］征地补偿安置方案公告、温州市房产
管理局温房拆公（2006）第32号房屋拆迁公告，证明诉争房屋
于2005年至2006年间拆迁，房屋拆迁公告与征地补偿安置方案
公告也在2006年才发布，原告提供的温某某征字（2004）374
号文件中所谓的两公告一登记并没有在2004年以前完成，并且
该文件属于内部审批范围，没有对外公开，而且也没有得到及
时履行。14.《94航拍图》，证明1994年时水泥预制厂的土地
上已经有建筑物。
审理期间，原告申请证人叶某、贾某甲、黄某、贾某乙出庭作证，证人叶某陈述证人等人承租时，预制场上已有毛某
搭建的简易棚，后证人等人将简易棚改建为砖房并于2000年将
该厂房转让给原告，转让当时未告知被告；证人等人承租时，
拉丝厂不在预制场内。
证人贾某甲陈述证人等人承租时，预制场已搭建了毛某棚
，后由证人等人改建为砖房并于2000年将该厂房转让给原告；
证人等人一年付一次租金，房屋转让后由原告负责支付租金。
证人黄某、贾某乙陈述位于预制场旁边的两台变压器登记
在两位证人名下，但属原告所有。
本院向温州市城市中心区建设指挥部工作人员魏某进行
了调查并制作了《谈话笔录》，证明原告提供的证据6即测绘
图、证据8即拆许字（2001）第52号《房屋拆迁许可证》（200
1年7月29日）以及被告提供的证据3即夏戊、夏己、夏甲、夏
乙、夏庚分别与温州市中心区开发有限公司签订的《住宅拆迁
回购协议书》、《住宅房屋拆迁安置协议书》、《房屋拆迁补
偿安置临时协议书》、证据10即拆许字（2001）第52－10号《
房屋拆迁许可证》（2006年6月19日）、拆许字（2001）第52
－13号《房屋拆迁许可证》（2007年12月11日）均复印自温州
市城市中心区建设指挥部的拆迁档案材料；被告提供的证据1
中的《温州市行政中心南片（上田某）房屋拆迁须知》（包括
新老政策）是拆迁部门发布的拆迁政策；原告提供的测绘图上
标注的图1、图2属于拆许字（2001）第52号《房屋拆迁许可证
》的拆迁范围内，图1的房屋被拆迁人为夏甲（巧标），图2的
房屋被拆迁人为黄庚、黄辛、黄乙、夏丁、夏乙；由于拆迁进度受多种原因影响导致拖延，每半年需要重新申请办理房屋拆
迁许可证，故同样的拆迁范围有时需要申领多份拆迁许可证。
本院依法调取了如下材料：1.温某某征字（2007）44号
《关于鹿城区绣山街道上田某征地补偿安置方案的批复》；2.
图号为2005-051、2006-201、2006-
200的《温州市城市中心区建设指挥部土地勘测定界报告》；3
.《温州市人民政府征用土地公告（第十四号）》（2000年5月
15日）；4.图号为99-
220的《温州市征用土地勘测定界图》；5.图号为99-
220的《温州市土地征用地籍图勘测定界技术报告书》；6.《
公司某本情况》、《温州市瓯海宏鑫橡塑有限公某某程》。证
据1－5证明涉案土地被征用的时间；证据6证明温州市瓯海宏
鑫橡塑有限公司的工商登记情况。
经原、被告双方的诉辩称及举证证明，本院对双方当事
人无争议的事实认定如下：被告夏甲、夏乙系被告兄弟关系。
1999年8月1日，被告夏甲、夏乙及案外人黄丙、黄乙、黄辛、
夏丁（作为甲方）与温州市瓯海宏鑫橡塑有限公司（作为乙方
）签订一份《预制场租赁协议书》，约定：甲方将坐落上田某
黄宅预制场坦及竹蓬，南至显连承包田（位于上田某联建房北
首河边）出租给乙方使用，租赁期限为五年，自1999年8月1日
至2004年8月1日止；乙方第一、二年每年付租金15000元，后
三年年租金为23333.3元，每年8月1日前付清；乙方在使用期
内变更预制场坦上面建筑结构（不包括土地），如被国家征用
，甲方按国家赔偿总额款30%归还乙方，70%归甲方所有，场以南靠河显连承包田上面建筑被国家征用，30%归乙方，70%归显
连所有；若租赁到期，赔偿全部归甲方所有，土地赔偿归土地
承包人所有。被告夏甲及案外人黄丙、黄乙、黄辛、夏丁在协
议上签名，贾某甲作为乙方代表在该协议书上签名。协议签订后
，贾某甲、叶某、贾乙陆乙被告及案外人支付了两年的租金。
2000年间，贾某甲、贾乙、叶某将预制场的厂房转让给原告陆
甲。2006年4、5月间，被告夏甲、夏乙与温州市中心区开发有
限公司签订《房屋拆迁补偿安置临时协议书》，将包括预制场
的厂房在内的房屋交由温州市中心区开发有限公司拆除，并于
同年5月腾空房屋。2006年6月13日，经温州市鹿城区绣山街道
上田某调解某某会主持调解，原告与案外人黄丙、黄乙、黄辛
、夏丁就预制场的厂房被拆迁后的补偿问题达成调解协议，案
外人同意分30%的赔偿份额给原告，原告所得的房屋赔偿面积
以拆迁部门的测定为准等内容。双方经测算，确定预制场的厂
房总建筑面积为752.7平方米，原告应得的30%份额为建筑面积
225.81平方米。调解协议签订后，原告与案外人履行了协议内
容，但被告未参加上述调解活动。2009年2月23日，被告夏甲
与温州市中心区开发有限公司签订《住宅房屋拆迁安置协议书
》，取得包括联建房北首河边房屋在内共计使用面积236.78平
方米的拆迁安置房认购指标，认购地段为f31地块。被告占有
预制场厂房拆迁面积的五分之一，被告自认上述拆迁面积均列
在被告夏乙名下。
另查明：温州市瓯海宏鑫橡塑有限公司成立于1999年8月
，公司股东为贾某甲，叶某、张某，法定代表人为贾某甲。2001年8月，该公司因被吊销执照而被核准注销。
上述无争议的事实，有原告提供的证据1－3、证据5－6
、证据9、证据19、证人贾某甲、叶某证言、被告提供的证据3
、证据7、证据11、本院调取的证据6及双方当事人陈述等证据
予以证实。
本院对双方当事人争议的焦点归纳如下：一、预制场出
租给贾某甲等人之前有无厂房，贾某甲、贾乙、叶某承租后有无
对预制场厂房进行改建。二、预制场土地被国家征用的时间，
预制场厂房被列入拆迁范围的时间。三、原告有无向被告夏甲
、夏乙支付租金，被告夏甲、夏乙是否知晓预制场厂房已转让
给原告。四、原告的诉讼请求是否已逾诉讼时效。
针对第一项争议焦点，原告提供了证据2及证人贾某甲、叶
某某证言来证明预制场原来仅有竹蓬，贾某甲、叶某、贾乙承
租后出资将竹蓬改建成砖房。被告提供了证据5－6、证据8、
证据14来证明预制场于1993年即建有厂房。本院认为，被告提
供的证据可以证明预制场出租给贾某甲等人之前即有建筑物，但
根据《预制场租赁协议书》的内容并结合证人贾某甲、叶某的
证言，可以证明被告与案外人黄丙等人出租预制场时，预制场
仅有竹蓬，贾某甲、叶某承租后将竹蓬改建为砖房。
综上，本院对双方当事人的第一项争议焦点认定如下：
预制场出租给贾某甲等人之前即有建筑物，但被告与案外人黄丙
等人出租预制场时，预制场仅有竹蓬，贾某甲、叶某承租后将
竹蓬改建为砖房。
针对第二项争议焦点，原告提供了证据8、证据12－13来证明预制场的土地于2000年4月被国家征用，预制场的厂房于2
001年7月被纳入政府拆迁范围。被告提供了证据1－4、证据8
－10、证据12－13来证明预制场的土地于2005年以后被国家征
用，预制场的厂房于2006年才被政府拆迁。本院认为，原、被
告提供的证据均无法确定涉案土地被征用的具体时间及涉案土
地上的厂房被纳入政府拆迁范围的时间，为查明上述事实，本
院依法向温州市城市中心区建设指挥部工作人员魏某进行了调
查取证，并向相关部门调取了如下材料：1.温某某征字（2007
）44号《关于鹿城区绣山街道上田某征地补偿安置方案的批复
》；2.图号为2005-051、2006-201、2006-
200的《温州市城市中心区建设指挥部土地勘测定界报告》；3
.《温州市人民政府征用土地公告（第十四号）》（2000年5月
15日）；4.图号为99-
220的《温州市征用土地勘测定界图》；5.图号为99-
220的《温州市土地征用地籍图勘测定界技术报告书》。根据
本院调取的证据1－2并结合被告提供的证据13，可以认定涉案
土地不在浙江省人民政府浙土字b（2006）－0326号文批准征
用的土地范围内；根据本院调取的证据3－5并结合原告提供的
证据12－13，可以认定涉案土地（具体见图号为99-
220的《温州市征用土地勘测定界图》）位于浙江省人民政府
浙土字（1999）0433号文批准征用的土地范围内，浙江省人民
政府于2000年4月14日批准征用包某某案土地在内的温州市本
级1999年度第十八批次建设用地，温州市人民政府于同年5月1
5日发布《温州市人民政府征用土地公告（第十四号）》，对土地征用的有关事项进行公告；根据温州市城市中心区建设指
挥部工作人员魏某的《谈话笔录》并结合原告提供的证据8，
可以证明包某某案土地上厂房在内的上田某被征土地上的房屋
于2001年8月被纳入拆迁范围，随着拆迁时间的延续，拆迁部
门每半年向拆迁管理部门重新申请办理一次拆迁许可手续；根
据被告提供的证据1－4、证据8－10、证据12，可以证明被告
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