重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝05民终5260号
上诉人（原审被告、反诉原告）：重庆鼎栈餐饮管理有限公司，住所地重庆市渝中区新华路388号224#。
法定代表人：林金兴，经理。
委托诉讼代理人：王韬，重庆伟豪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆中飞商贸有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路82号。
法定代表人：戴勇，执行董事。
委托诉讼代理人：周海浪，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：陈志刚，重庆百君律师事务所律师。
原审被告上海客熙餐饮管理有限公司，住所地上海市天钥桥路30号6层610室。
法定代表人：陈保安，董事长。
上诉人重庆鼎栈餐饮管理有限公司（以下简称“重庆鼎栈公司”）因与被上诉人重庆中飞商贸有限公司（以下简称“重庆中飞公司”），原审被告上海客熙餐饮管理有限公司（以下简称“上海客熙公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2014)中区法民初字第03060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月21立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人重庆鼎栈公司的委托诉讼代理人王韬，被上诉人重庆中飞公司的委托诉讼代理人陈志刚、周海浪到庭参加诉讼，原审被告上海客熙公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
重庆鼎栈公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第四项、第六项；改判由被上诉人重庆中飞公司向上诉人支付违约金150000元；改判上诉人不向被上诉人重庆中飞公司支付物业管理费515403.23元。事实和理由：根据《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定，在上诉人与被上诉人的房屋租赁合同关系中，被上诉人重庆中飞公司作为出租方未开通燃气，未保证出租房屋符合合同约定的用途，致使上诉人作为承租人无法进行任何经营，被上诉人的行为构成根本违约。在被上诉人拒不开通燃气这一重要义务的情况下，上诉人有权拒绝支付物业管理费。上诉人不交物业费只是行使同时履行抗辩权，并不存在违约行为。因此在上诉人不存在任何违约行为的情况下，被上诉人应当支付违约金150000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务给对方造成的损失应全部赔偿，在被上诉人根本违约的情况下，物业管理费作为损失的一部分，应当由被上诉人承担，一审判决上诉人承担物业管理费是错误的。同时，合同解除的时间应当2013年10月15日，而不是2014年1月13日。物业管理费的数额应当是442870.65元，该费用应当由被上诉人赔偿。
重庆中飞公司答辩称，被上诉人不构成违约，双方的租赁合同中并没有约定被上诉人要向上诉人提供天燃气，上诉人经营茶餐厅不以天燃气作为必要条件，利用燃气罐、微波炉等方式都可以进行食品的加热，一审认定被上诉人未提供天燃气构成违约错误。双方当事人的往来函件并不能证明被上诉人有提供天燃气的义务，只是对天燃气安装的客观陈述。一审判决仅认定承租人是重庆鼎栈公司是错误的，承租人还包括上海客熙公司。上诉人应当支付物业管理费，物业管理费是房屋使用人使用房屋产生的费用，并不是租金。上诉人提出的同时履行抗辩权不成立，双方的租赁合同中已经明确指出了上诉人应当缴纳租金的时间，除非另行通知，而上诉人并未举示证据证明金鹰财富中心晚于2012年9月8日开业的证明，也没有书面通知，因此上诉人应当承担租金及物业管理费等费用。一审判决认定被上诉人支付装修损失77万元错误。
原审被告上海客熙公司未作答辩。
重庆中飞公司向一审法院起诉请求：1、判决确认重庆中飞公司与上海客熙公司、重庆鼎栈公司签订的《商铺租赁合同》已解除；2、判决上海客熙公司、重庆鼎栈公司按照评估确定的租金标准支付从2012年9月8日起至合同解除之日止的租金，并至付清之日止按每日千分之五计付滞纳金；3、判决上海客熙公司、重庆鼎栈公司按照合同解除前三个月应付租金平均值的3倍支付从合同解除之日起至2014年9月23日止的房屋占用费；4、判决上海客熙公司、重庆鼎栈公司支付违约金45万元；5、判决上海客熙公司、重庆鼎栈公司按照每月27500元支付从2012年7月1日起至2014年10月5日期间的物业管理费；6、判决上海客熙公司、重庆鼎栈公司支付从2012年7月1日起至2014年9月23日止的电费2253.14元、水费313.5元，并按每日千分之五计付滞纳金，及承担本案诉讼费。
重庆鼎栈公司向一审法院提出反诉请求：1、判决重庆中飞公司赔偿重庆鼎栈公司承租商铺装修损失1314488元；2、判决重庆中飞公司赔偿重庆鼎栈公司员工工资、住宿费损失133878元；3、判决重庆中飞公司退还重庆鼎栈公司履约保证金150000元；4、判决重庆中飞公司向重庆鼎栈公司支付违约金150000元，并承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2012年8月23日，甲方重庆中飞公司与乙方上海客熙公司重庆分公司签订《金鹰财富中心商铺租赁合同》，约定甲方向乙方出租经营场地（简称乙方专区），由乙方经营“翠河栈”餐饮项目，同时对租金、租赁期限等进行了约定。该合同由重庆中飞公司签约代表郭昉签订，并加盖重庆中飞公司合同专用章。合同签订前，2012年7月1日，重庆中飞公司运营代表郭昉与上海客熙公司重庆分公司商铺代表刘恩已签署《房屋交接表》、《商铺交接点收表》，重庆中飞公司于同日将金鹰财富中心F402号商铺交付上海客熙公司重庆分公司。
2012年10月23日，上海客熙公司重庆分公司刘恩向郭昉发出电子邮件及附件《合同变更函》一份，内容为：“主题：合同变更说明，由上海客熙公司重庆分公司（翠河栈）致重庆中飞公司。感谢贵司对我方及旗下店铺翠河栈的支持。为做好金鹰财富中心翠河栈这个项目，我方在重庆成立了独立的新公司（重庆鼎栈公司）进行运作，现新公司已经正式成立，特向贵司申请将《金鹰财富中心商铺租赁合同》的签约方由原上海客熙公司重庆分公司变更为重庆鼎栈公司，合同内容不变。为了翠河栈更好的发展，我方董事会讨论决定，金鹰财富中心的翠河栈店铺由重庆鼎栈公司全权经营管理，运营中所有合同涉及的资金账务由该公司负责，金鹰财富中心的翠河栈店铺以该公司分支机构的方式办理工商、税务、卫生许可等手续。因此，我方希望贵司能尽快与我方完成合同的变更，以便我方可以尽早的进行卫生许可及工商税务的办理。”
2012年11月1日，甲方重庆中飞公司与乙方重庆鼎栈公司又签订与上海客熙公司重庆分公司内容完全一致的《金鹰财富中心商铺租赁合同》一份。合同内容为：“第二条合作方式。第2.1款：双方一致确认双方为租赁关系。乙方专区内装修、商品陈列方式由乙方负责；乙方专区外与乙方专区相关联公共通道装修甲方负责并承担费用，甲方负责金鹰财富中心布局规划和统一策划。第三条乙方专区租赁期限。第3.1款：甲方同意在位于重庆市渝中区邹容路82
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86号房屋内为乙方提供一定面积的经营场地（以下简称“乙方专区”），套内面积415平方米，建筑面积550平方米。第3.2款：乙方专区的租赁期限为5年，从2012年7月1日起至2017年6月30日止，甲方实际交房日即为租赁期开始日。甲方通知乙方接收乙方专区，乙方不接收的，通知之日即视为乙方专区交付日。如果甲方交房迟延，则租期起止日期、免租期起止日期按实际迟延的天数相应顺延。第3.3款乙方的免租装修期按以下方式确定：第3.3.1款：乙方按甲方通知接收乙方专区的，从2012年7月1日起至2012年9月7日止，但乙方应当在甲方预计金鹰财富中心开业前5日结束装修，除非双方另有特别约定。第3.3.2款：甲方通知乙方接收乙方专区，乙方不接收，通知之日即视为乙方专区交付日，从甲方通知（邮件通知或书面通知）之日即2012年7月1日起至2012年9月7日止，但乙方必须在甲方预计金鹰财富中心开业前5日结束装修。如果乙方不按甲方通知办理的，应承担相应违约责任，除非双方另有约定。第3.4款租金计收期：自2012年9月8日开始起算至租期届满之日止。第3.5款：乙方应在2012年9月8日前开业，除非甲方另有通知（邮件通知或书面通知）。第四条乙方专区用途。第4.1款：乙方专区提供乙方作为进驻'翠河栈'品牌经营使用，经营商品为餐饮类及其相关配套服务。第4.4款：乙方在租赁期间不得停止经营、歇业、空置经营场地，或每日不按时营业、闭业，甲方有权包括收取违约金、解除本合同、收回乙方专区。第五条统一收银、租金及费用承担。第5.2款：租赁给乙方经营'翠河栈'品牌房屋租金，乙方按照每日历月固定金额租金与固定比率租金孰高方式计算并支付甲方租金。第5.2.1款固定金额租金：第一、二年度乙方固定金额租金为每月每套内平方米150元，每月为62250元；第三租赁年度乙方固定金额租金为每月每套内平方米155元，每月为64325元；第四租赁年度乙方固定金额租金为每月每套内平方米160元，每月为66400元；第五租赁年度乙方固定金额租金为每月每套内平方米170元，每月为70550元。第5.2.2款固定比率租金：第一、二租赁年度甲方按乙方每月销售收入的12%作为固定比率租金；第三租赁年度甲方按乙方每月销售收入的13%作为固定比率租金；第四租赁年度甲方按乙方每月销售收入的14%作为固定比率租金；第五租赁年度甲方按乙方每月销售收入的15%作为固定比率租金。第5.3款：租金支付时间：乙方每月的营业款由甲方收取，计租第一日为当月15日后，按实际天数计租。第5.4款：乙方租金不包括乙方需缴付的物业管理费、水电费、天燃气、宣传推广费、银行卡刷卡手续费、设备运行费。第5.6款：自然月为一个租金结算期。第5.13款履约保证金：乙方应向甲方交150000元履约保证金，乙方在签署本合同之日起7日内一次性向甲方交纳。合同期间，如果乙方有违反或不履行本合同的行为，并给甲方造成损失或者损害，甲方有权直接从履约保证金中抵扣赔偿款，以补偿乙方给甲方造成的损失或者损害，但甲方应在抵扣行为发生后3日内书面告知乙方。如甲乙方继续履行合同，则乙方必须按照本合同约定的保证金金额在接到甲方抵扣通知7日内补足履约保证金。乙方逾期支付每日按照千分之五向甲方支付滞纳金，逾期超过20日甲方有权解除合同，收回乙方专区。第5.13.3款：在本合同终止或解除时，乙方应立即把经营场所交还给甲方。在双方就本合同而产生的一起权利、义务、责任清理完毕90天后，甲方在乙方无违约行为的前提下扣除相关费用后退还该履约保证金。第5.14款物业管理费：乙方应交纳的物业管理费按乙方专区建筑面积计算，由乙方在接受乙方专区前与物业管理部门签署相关协议，物业管理费每月每建筑平方米为50元，即乙方每月应交纳的物业管理费约为27500元。乙方物业管理费于乙方接房之日或视为接房之日开始支付。首月及最后一个月的物业管理费，按实际天数进行结算。第5.16款：水电费的计算标准按照政府相关规定及本物业实际情况结合制定。乙方须自行负担每月的水电费，水电费由物业管理单位或甲方代收代付，乙方应当于每月5日前将上月水电费结算支付完毕。第5.17款：乙方须自行负担与乙方专区使用有关的电话费、信用卡手续费、网络费、燃气费及其它费用，应于每月5日前将上月该项费用结算支付完毕。第5.18款：合同期间内，乙方因使用房屋产生的政府税费及其它除租金外的费用（如水电费、燃气费、电话费、垃圾处置费、垃圾清运费等）由乙方全额支付，在每月5日前支付下月费用，首月费用在接受乙方专区之日支付。第六条乙方专区交付与验收。第6.1款：乙方专区的交付日期（进场日期）为（暂定）2012年7月1日，原则上甲方应于该日期或之前交付乙方专区，而乙方应当于该日期或之前接受交付，乙方接受前应当与物业管理单位签订物业管理合同。如因客观原因，甲方有权推迟交房，但应当提前15日书面通知乙方，于此乙方免租装修期顺延。第6.2款交房标准：乙方租赁商铺内部，甲方按清水房标准交付（空顶、水泥地）乙方专区，乙方专区交付时的状况应当具备内部装修施工条件，即电有接口、空调主管、消防管线接口到乙方专区。第6.3款装修划分：公共部分装修由甲方负责，可以在乙方接房之后，但需在金鹰财富中心开业日前完成，乙方专区内装修由乙方负责并承担费用。第6.4款：甲乙双方交付/接收乙方专区时，应当签署一份《乙方专区交接单》，签署之日甲方移交专区给乙方。第七条乙方专区装修期及开业日。第7.1款：甲方通知交房期内双方交接房屋、签署《乙方专区交接单》或视为交房之日开始计算免租装修期，免租装修期仅仅免除乙方支付部分租金义务。第7.6款：若因甲方原因，乙方在金鹰财富中心开业日不能完成装修，乙方可继续免租装修期，但最迟不应晚于免租装修期届满日。第十条经营条款。第10.1款：乙方必须配合甲方于指定的时间开业或营业，已阅并同意遵守甲方指定的金鹰财富中心商场管理规章、安全管理责任书。第十三条经营场地交还。第13.1款交还日期及适用范围：第13.1.1款：乙方应当于本合同约定的租赁届满日起不超过2日内向甲方交还乙方专区。第13.1.2款：除租赁期届满合同正常终止外，如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其它原因致使本合同不能履行提前终止的，则乙方应当在解除合同通知送达之日起10日内，或不可抗力证明合同全部不能履行之日起10日内交还乙方专区。第13.2款交还状况及装修和附属设施/设备的归属：第13.2.1款：本合同终止后（不论基于何种原因），乙方自费将乙方专区内的所有自有动产、设施及设备搬离，乙方专区交还时的状况应当符合良好经营状况，交还时应恢复交付状态。第13.2.2款：如果乙方专区交还时之状况不符合前项规定，甲方有权要求乙方采取措施使得乙方专区之状况符合前项规定，由此产生的一切费用和开支由乙方负担。第13.3.2款：在符合本合同第13.2条规定的情形下，甲乙双方应当签署一份交接单，交接单一经签署，乙方交还乙方专区的义务立即完成。第13.4款：如果乙方未依照合同第13.1条的规定交还乙方专区，则甲方有权选择每拖延一日，按照最近三个整日历月平均租金的3被向乙方收取场地使用费，直至乙方撤场完毕交还乙方专区之日止；甲方也可在交还届满日后不需通知自行收回租赁场地，乙方遗留在租赁场地物品视为放弃所有权，甲方有权处理，收益归甲方。第十四条合同提前终止的条件。第14.1款提前终止本合同的条件如下：第14.1.1款：经营期限内，除本合同另有规定外，如出现下述情况，可提前终止本合同：1、甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，同意提前终止合同的；2、在经营期内，政府决定征用乙方专区所在土地而需拆除乙方专区的；3、在经营期间，司法、行政机关依法限制乙方专区房地产权利且超过30天的；4、因不可抗力或意外事件，使本合同无法履行的；5、乙方未经同意对房屋进行改造，经甲方通知拒不改正的。第14.1.2款：提前终止本合同的，有权提前终止合同的一方应主动向另一方提出。第14.1.3款：因提前终止本合同，使一方遭到损失的，有过错的一方应赔偿另一方的损失。第十五条乙方违约责任。第15.1款：经营期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自撤柜的或乙方违反本合同约定，甲方有权解除合同，乙方向甲方支付3倍履约保证金数额之违约金。第15.2款：在经营期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除本合同，收回乙方专区，同时乙方向甲方支付3倍履约保证金数额之违约金，不足弥补甲方损失的，乙方应予以赔偿：……5、由于乙方原因，致使该乙方专区因法院强制执行而被查封连续10天以上的；6、未经甲方书面同意，乙方中断、停止其经营活动连续2天以上的；7、拖欠支付甲方应得的营业提成收入或租金、物业管理费及其它费用之一或全部达到30日；9、若非因甲方原因，乙方超过本合同约定的乙方开业日期15日仍未开业。第15.3款：乙方实施根本性违约行为，甲方依照本合同约定向乙方发出解除合同书面通知送达之日合同解除。第15.5款：甲方一次或多次原谅、宽恕乙方违反或不履行任何其在本合同项下的任何义务，不得构成甲方放弃追究对乙方违反或不履行义务的依据，亦不得在任何方面减损或影响甲方追究乙方任何持续违反或不履行的义务的权利，除非甲方以书面方式作如此表示。第15.6款：甲方对乙方做出的任何同意，只构成甲方对某一特别事件的同意，并不构成放弃追究或豁免本合同任何条款的执行，亦不得理解为甲方在日后同类型事件中放弃须获得其特别同意的要求，除非甲方以书面方式作如此表示。第15.7款：在经营期限内，乙方逾期交付甲方应得的营业提成收入或租金、物业管理费及水电费等相关费用之一或全部的，每逾期一日按逾期交付金额的千分之五支付滞纳金。第15.8款：本条违约金金额以及其它根本性违约金金额为本合同约定履约保证金的3倍。第十六条甲方违约责任。第16.1款：在经营期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方面解除本合同：1、违反本合同及其补充条款的约定，不承担维修责任，致使乙方无法继续经营的；3、由于甲方原因，致使该乙方专区因法院强制执行或被查封而无法使用的；4、法律、法规或本合同其它条款允许乙方单方提前终止合同的其它情况。第16.2款：乙方依据本合同单方终止合同的，应当书面通知甲方，并在通知发出后10日内腾空并归还乙方专区，甲方收房后应当按约返还履约保证金，并向乙方支付违约金，违约金金额为履约保证金的1倍。第十八条通知与送达：第18.1款：任何与本合同有关的由本合同双方当事人发出的任何文件、通知及其它通讯往来，必须采取书面形式，并送达至下列地址或双方书面通知的其它地址（略）。第18.2款：任何未见、通知或其它通讯往来，可直接送达，也可以EMS邮寄方式送达，邮寄送达按合同预留地址寄发，在寄出后第2个工作日视为已送达，任何一方变更收信地址应当书面通知对方，否则视为未变更，自行承担法律后果；如直接送达，则于对方签收时视作已送达。第18.3款：甲乙双方之间的书面函件，如任何一方在其中提出具体要求或建议且要求在收到函件后指定期限内（不得少于10日）回函的，则另一方有责任于指定期限内回函，否则视同同意函件内的相关内容和要求等。
上述合同签订后，重庆中飞公司与重庆鼎栈公司未另行办理商铺交付手续。2012年11月5日，重庆鼎栈公司向重庆中飞公司转账支付履约保证金150000元，重庆中飞公司已开具收款收据。
合同签订后履行过程中，重庆鼎栈公司与重庆中飞公司往来函件如下：
1、2012年12月6日，重庆鼎栈公司致重庆中飞公司《关于金鹰天燃气何时开通的问题》，内容为：“感谢贵司对我司及旗下店铺翠河栈的支持。翠河栈已装修完毕有很长一段时间了，店内的燃气工程达标，管道也已接通，具备开业的各种条件。但由于贵司总的燃气管道仍未接通，导致我店无法正常开业，严重影响到我司的经营。由于我店已具备开业条件而不能开业，……带来的直接和间接损失已超出我店的承受范围……，我店恳请贵司重视我方的诉求，积极与相关部门沟通协调，尽快开通燃气，避免更大的损失。另外我司新加坡中部也非常重视燃气的具体开通时间，请贵司能明确告知，以便我司能答复总部……”。
2、2012年12月20日，重庆中飞公司致重庆鼎栈公司《回复函》，内容为：“贵司2012年12月18日《关于金鹰翠河栈店厨具暂撤掉事宜》的通知函已收悉，关于函件中提到的贵司希望展示撤离厨具搬迁到急需的新店先行使用问题，回复如下：因天燃气工程问题涉及扬子岛酒店和工商银行，前期我司已进行大量工作，并提请政府相关部门出面协调，现已取得进展，我司也将随时向贵司报告天燃气工程进度。现预计在2013年元月31日之前完成天燃气工程，故贵司无需撤离厨具，同时请贵司作好相关开业准备”。
3、2012年12月26日，重庆鼎栈公司致重庆中飞公司《关于燃气不通无法营业，损失如何解决的事宜》，内容为：“……贵司在12月20日的回复函中提到天燃气工程完成的预计时间是2013年元月31日，我司向新加坡总部汇报后，总部不予认可。我司前期在翠河栈店投入了大量的人力物力，于2012年10月底装修完毕，并具备开业的条件。但由于贵司燃气工程未完成，导致我司至少在2012年11月、12月和2013年1月无法对外营业，给我司造成了严重的经济损失。……希望贵司能尽快完成燃气工程，同时体谅我司的困难，对我方已经造成的损失进行解决。请回复，感谢！”。
4、2013年1月8日，重庆中飞公司致重庆鼎栈公司《有关贵司来函有关天燃气事项的回函》，内容为：“敬悉贵司2012年12月26日来函。我司回复如下：有关天燃气的问题，我司已请渝中区一房管理单位与相关单位协商，并进行金鹰财富中心安装燃气事件，安装工作各时间节点，我司将即时通知贵司做燃气安装上的配合。关于函中第1至4点等说明，我司将邀请贵司林总经理做当面说明及协商……”。
5、2013年1月14日，重庆中飞公司致重庆鼎栈公司《关于F402（翠河栈）来函有关开业时间延后事项的回函》，内容为：“……（二）关于贵司2013年1月8日来函，申请因店铺天燃气未通，将开业时间延至春节后。经我司综合考虑，因处特殊节假日期间，现同意贵铺开业时间延期至春节后……”。
6、2013年2月18日，重庆鼎栈公司致重庆中飞公司《关于节后燃气何时到位的事宜》，内容为：“……1月中旬，贵我双方领导层会面，贵司称金鹰财富中心燃气事宜正在协调中，春节前基本可以与相关单位签订协议，春节后基本可以完成燃气工程，我司也同时决定旗下店铺翠河栈在春节后筹备开业。目前，我司店铺员工已到岗，贵司燃气工程进展到何种程度？我司将如何配合？请贵司给我司一个燃气工程进度的答复，以便我司能更好的安排开业的相关工作。请回复……”。
7、2013年3月5日，重庆中飞公司致重庆鼎栈公司《金鹰财富中心天燃气主管道线路安装事宜》，内容为：“有关金鹰财富中心天燃气主管道线路安装事宜依据我司与相关单位协商后，将定于2013年3月15日进场施工，工期预定20个工作日，完工时间为2013年4月5日，完工验收后三日内，即2013年4月8日，我司将交付贵司进行后续工作。”
8、2013年3月12日，重庆鼎栈公司再次致函重庆中飞公司询问燃气接通事宜。2013年4月9日，重庆中飞公司回函重庆鼎栈公司，内容为：“……关于天燃气开通事宜，经我司向天燃气施工单位多次协商后，现回复预计2013年4月16日进场施工，工期为10个工作日（至2013年4月29日止）。届时，施工期间需与贵司对接工程时，我司工程单位将于3日前通知贵司，届时敬请贵司工程单位给予支持与配合”。
9、2013年4月18日，重庆鼎栈公司致重庆中飞公司《函》，内容为：“……贵司在4月9日的来函中称燃气工程能在4月29日完成，我司经上报总部并商议后做出如下决定：若贵司不能在2013年4月29日完成翠河栈的燃气工程，我司将解除与贵司签订的租赁合同，前期租金及物管费不予支付，要求贵司退还保证金，赔偿我司包括但不限于装修费、怠工费等损失并承担违约责任”。
10、2013年5月3日，重庆鼎栈公司致重庆中飞公司《要求解除租赁合同》，内容为：“……贵司在4月9日的来函中称燃气工程能在4月29日完成，可截止目前，我司没有收到贵司关于燃气工程的任何消息。4月18日的函中我司已向贵司说明若29日不能完工，将解除租赁合同。介于目前情况，我司正式向贵司提出要求解除贵我双方签订的《金鹰财富中心商铺租赁合同》，前期租金及物管费不予支付，要求贵司退还保证金，赔偿我司的装修费、怠工费等损失并承担违约责任”。
11、2013年5月9日，重庆中飞公司致重庆鼎栈公司《函复2013年5月3日事宜》，内容为：“敬悉贵司2013年5月3日事项。函中所提各事项，事关重大，烦请于2013年5月20日14：00于中飞集团总部见面详谈”。
12、2013年9月12日，重庆中飞公司致重庆鼎栈公司《关于F402（翠河栈）来函有关燃气工程完成时间的回函》，内容为：“（二）关于我司燃气工程完成时间事宜，现正式回复如下：我商场燃气工程于2013年9月15日正式进场施工，预计在9月25日完成交接予贵司。如贵司有异议，请贵司正式回函予我司。（三）另我司燃气工程进场施工时，贵司亦可同步进驻商场进行开业前各项准备工作，以便拟定于2013年10月1日前开业。……”。
13、2013年10月12日，重庆鼎栈公司向重庆中飞公司发出《关于解除<金鹰财富中心商铺租赁合同>的函》，函告重庆中飞公司从即日起解除《金鹰财富中心商铺租赁合同》。2013年11月1日，重庆中飞公司对此发出《回函》，内容为：“（二）针对《关于解除<金鹰财富中心商铺租赁合同>的函》，我司作如下回复：关于燃气部分，我司原方案为，从扬子岛酒店的燃气管道接口接至我商场，但扬子岛方面不同意此方案施行。因为此燃气管道是离我商场最近的燃气接口，期间我司多次与扬子岛衔接沟通，最终还是未达成共识。现方案为，我司与燃气公司沟通协商，由我商场外部步行街下方的燃气管道接通至我商场。现阶段正在设计管道施工图，相关进度我司会继续跟进。综上所述，请贵司慎重考虑，亦可同步进行开业前的各项准备工作”。
14、2013年11月27日，重庆中飞公司致重庆鼎栈公司《关于金鹰财富中心F402（翠河栈）有关燃气工程完成时间的回函》，内容为：“关于我商场4楼天燃气完工时间，现正式回复如下：于2013年11月27日正式进场搭建施工（如附件现场搭建照片），预计在12月15日前完成。待完工验收后，我司会第一时间通知贵司进场进行后续工作”。
15、2013年12月4日，重庆鼎栈公司向重庆中飞公司发出《关于是否继续承租经营的回函》，内容为:“上周五，贵公司相关领导与我司林总对于燃气施工及开通问题再次进行了沟通和交流，贵司也再次确认将于本月15日前开通燃气，同时要求我司明确是否继续承租及经营，以便贵司重新招租。会后，林总将相关情况向新加坡总公司进行了汇报，现正式回函如下：……经公司高层再次研究后慎重决定，我司仍将坚持在2013年10月12日向贵司发出的《关于解除<金鹰财富中心商铺租赁合同>的函》的相关内容。……期望双方在互谅互让、友好协商的基础上解决后续问题，我司将会积极配合贵司在合同解除后对我司损失的认定和撤场工作的相关安排。特此回函。”
2014年3月6日，重庆中飞公司向重庆鼎栈公司发出《解除金鹰财富中心商铺租赁合同的函告》，通知重庆鼎栈公司解除上述合同，并要求从计租日起支付租金、滞纳金、违约金等。
2014年6月25日，因重庆鼎栈公司员工追索劳动报酬执行等案件，本院裁定查封冻结了重庆鼎栈公司位于上述承租商铺内的相应设备，2014年9月17日裁定解除查封冻结，2014年9月22日裁定提取履约保证金100000元。2014年9月23日后，重庆中飞公司已收回F402号出租商铺。
另查明，1、2012年6月11日，重庆鼎栈公司与重庆和谐一家装饰工程有限公司签订《建筑装饰工程施工合同》，约定由重庆和谐一家装饰工程有限公司承包实施金鹰翠河栈茶餐厅精装修工程，承包范围为室内天地墙装修及水电安装，合同价款总计861795元，工期为2012年6月11日开工，2012年12月10日竣工。合同签订后，重庆鼎栈公司通过代付和自付方式共计向重庆和谐一家装饰工程有限公司支付装修工程款为650000元。
2、2012年9月5日，重庆鼎栈公司与北京瑞祥佳艺建筑装饰工程有限公司重庆分公司签订《设计合同》，约定由北京瑞祥佳艺建筑装饰工程有限公司重庆分公司承担金鹰财富中心4楼翠河栈餐厅室内装饰设计项目。合同签订后，重庆鼎栈公司于2012年9月12日已支付设计费20000元。
3、2012年11月16日，甲方上海客熙公司重庆分公司与乙方重庆燃气集团股份有限公司渝中分公司签订《天燃气工程安装合同》，约定乙方承担甲方申请范围的天燃气工程的设计和安装，工程地址为渝中区邹容路82号平街层，工程范围包括室内、室外天燃气管网工程的设计、施工、验收、主管通气及调压箱（柜）后的土建开挖恢复费用，工程价款预算为117057元。合同签订后，重庆鼎栈公司于2012年11月16日已向重庆燃气集团股份有限公司渝中分公司转账支付工程款100000元，重庆燃气集团股份有限公司渝中分公司已开具收据。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
本案中，双方当事人争议的焦点主要有如下几方面的问题：一、关于承租人主体是否发生了变更，上海客熙公司是否承担本案合同责任。二、重庆中飞公司与重庆鼎栈公司在履行商铺租赁合同过程中是否违约。三、双方之间的商铺租赁合同是否已经解除，何时解除。四、重庆中飞公司的诉讼请求是否成立；重庆鼎栈公司的反诉请求是否成立。对此，一审法院分别评述如下：
一、关于承租人主体是否发生了变更，上海客熙公司是否承担本案合同责任的问题。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：当事人协商一致，可以变更合同。第八十八条规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。根据审理查明的事实，本案中，出租人重庆中飞公司于2012年7月1日将重庆市渝中区邹容路82
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86号金鹰财富中心F402号商铺出租交付上海客熙公司重庆分公司承租使用，双方于2012年8月23日签订《金鹰财富中心商铺租赁合同》。2012年11月1日，重庆中飞公司就该商铺与重庆鼎栈公司又签订内容完全相同的《金鹰财富中心商铺租赁合同》。上述两份租赁合同均系双方当事人真实意思表示，先后依法成立，应为有效。上海客熙公司重庆分公司在接收承租商铺后，于2012年10月23日发出电子邮件及附件《合同变更函》，告知重庆中飞公司将承租人变更为重庆鼎栈公司，重庆中飞公司遂于2012年11月1日与重庆鼎栈公司重新签订一份内容完全相同的商铺租赁合同。该事实证明，上海客熙公司重庆分公司发出的电子邮件及其附件《合同变更函》已到达重庆中飞公司，其请求已经重庆中飞公司同意，否则重庆中飞公司与重庆鼎栈公司就同一商铺签订内容完全相同的租赁合同即构成对上海客熙公司重庆分公司的违约。因此，上海客熙公司重庆分公司经重庆中飞公司同意并协商一致，已将其在《金鹰财富中心商铺租赁合同》中的权利义务一并转让给重庆鼎栈公司，该商铺的租赁合同双方已变更为出租人重庆中飞公司和承租人重庆鼎栈公司。重庆中飞公司与重庆鼎栈公司之间的商铺租赁合同成立后，上海客熙公司重庆分公司与重庆中飞公司之间的原商铺租赁合同依法应视为终止。对此，一审法院予以认定。重庆中飞公司提出签订两份租赁合同系便于承租人经营开具发票所需的意见不符合有关法律规定，且与事实不符，一审法院不予采纳，上海客熙公司不应承担本案合同责任。
二、关于重庆中飞公司与重庆鼎栈公司在履行商铺租赁合同过程中是否违约的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，重庆中飞公司是商铺出租人，重庆鼎栈公司是商铺承租人。重庆中飞公司依法负有按约将出租商铺交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务。重庆鼎栈公司依法负有按约支付租金及其他费用等义务。重庆中飞公司认为，重庆鼎栈公司未在租赁合同约定的开业日期即2012年9月8日开业，且未支付租金、物管水电费等费用，已构成根本违约。但双方在租赁合同中约定：“第3.2款：乙方专区的租赁期限为5年，从2012年7月1日起至2017年6月30日止，甲方实际交房日即为租赁期开始日。甲方通知乙方接收乙方专区，乙方不接收的，通知之日即视为乙方专区交付日。如果甲方交房迟延，则租期起止日期、免租期起止日期按实际迟延的天数相应顺延。第3.3款：乙方的免租装修期按以下方式确定：第3.3.1款：乙方按甲方通知接收乙方专区的，从2012年7月1日起至2012年9月7日止，但乙方应当在甲方预计金鹰财富中心开业前5日结束装修，除非双方另有特别约定。第3.3.2款：甲方通知乙方接收乙方专区，乙方不接收，通知之日即视为乙方专区交付日，从甲方通知（邮件通知或书面通知）之日即2012年7月1日起至2012年9月7日止，但乙方必须在甲方预计金鹰财富中心开业前5日结束装修。如果乙方不按甲方通知办理的，应承担相应违约责任，除非双方另有约定。第3.4款租金计收期：自2012年9月8日开始起算至租期届满之日止。第3.5款：乙方应在2012年9月8日前开业，除非甲方另有通知（邮件通知或书面通知）；第6.1款：乙方专区的交付日期（进场日期）为（暂定）2012年7月1日，原则上甲方应于该日期或之前交付乙方专区，而乙方应当于该日期或之前接受交付，乙方接受前应当于物业管理单位签订物业管理合同。如因客观原因，甲方有权推迟交房，但应当提前15日书面通知乙方，于此乙方免租装修期顺延。第10.1款：乙方必须配合甲方于指定的时间开业或营业。“上述约定内容表明，乙方重庆鼎栈公司承租商铺的开业日期系以甲方重庆中飞公司的通知为准，合同约定2012年9月8日的开业日期系预计暂定时间，而乙方重庆鼎栈公司应在开业前5日结束装修。同时，2012年7月1日承租商铺的交付日期（进场日期）也是暂定时间，甲方重庆中飞公司如因客观原因有权推迟交房，且免租装修期亦相应顺延。因此，按照上述合同约定，本案重庆鼎栈公司的免租装修期虽约定为2012年7月1日起至2012年9月7日，开业日期暂定为2012年9月8日，但具体开业日期系以出租人重庆中飞公司通知为准，同时免租装修期亦相应顺延。而实际情况是：双方在合同履行过程中往来的诸多商务函件，已证明至少截止到2013年12月15日，在合同签订后长达一年多的时间内，因重庆中飞公司负责的公共部分，即金鹰财富中心天燃气工程外部主管道始终未完成施工，重庆中飞公司多次书面通知重庆鼎栈公司将承租商铺开业日期延后。因此，双方在商铺租赁合同中虽未明确约定出租人重庆中飞公司负有配套天燃气的义务，但是根据出租商铺的餐饮用途及双方往来商务函件，出租人重庆中飞公司虽在2012年7月1日已预先交付出租商铺，但未在商铺租赁期间尽到使出租商铺符合约定用途的义务，致使承租人重庆鼎栈公司承租的商铺始终未能开业经营。对此，出租人重庆中飞公司已违约，应依法承担相应的违约责任。承租人重庆鼎栈公司承租商铺未能开业经营并非自身违约所致，而是基于出租人重庆中飞公司的原因。根据上述合同约定内容，重庆鼎栈公司承租商铺在开业前按约应享有免租期，不应向出租人重庆中飞公司支付租金。
另外，双方在商铺租赁合同约定，免租装修期仅仅免除乙方重庆鼎栈公司支付部分租金的义务，并不包括乙方需缴付的物业管理费和水电费等费用。因此，重庆鼎栈公司在租赁期间内未按约向重庆中飞公司支付物业管理费和水电费亦属违约，亦应依法承担相应的违约责任。
三、关于双方之间的租赁合同是否已经解除和何时解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十四条规定：当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。根据上述法律和司法解释的规定，当事人一方单方解除合同的通知到达对方后，如双方未约定异议期间，对方有三个月的异议期间，三个月内对方未对单方解除合同通知的效力提出异议的，则单方解除合同的通知具有效力。本案中，重庆中飞公司与重庆鼎栈公司在《商铺租赁合同》第十六条已约定：在经营期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方面解除本合同：1、违反本合同及其补充条款的约定，不承担维修责任，致使乙方无法继续经营的；4、法律、法规或本合同其它条款允许乙方单方提前终止合同的其它情况。根据上述法律规定和双方约定，甲方重庆中飞公司因金鹰财富中心天燃气工程外部主管道始终未完成施工，致使乙方重庆鼎栈公司承租商铺在2013年12月15日前未能开业经营实现合同目的，乙方重庆鼎栈公司有权依据法律规定和双方约定单方解除合同。本案审理查明的事实证明：重庆鼎栈公司于2013年10月12日正式向重庆中飞公司发出单方解除商铺租赁合同的函，重庆中飞公司于2013年11月1日、11月27日回函予以挽留，重庆鼎栈公司再次于2013年12月4日回函予以确认，证明重庆鼎栈公司单方解除合同函已到达重庆中飞公司，且重庆中飞公司对此提出了异议。但重庆中飞公司并未在三个月内即2014年1月12日前向人民法院或仲裁机构请求确认单方解除合同的效力，而是在2014年3月6日函告重庆鼎栈公司解除商铺租赁合同。因此，双方之间的商铺租赁合同应于重庆鼎栈公司单方解除合同函生效时即2014年1月13日解除。对此，一审法院予以确认。
四、关于重庆中飞公司的诉讼请求是否成立及如何主张的问题。如上所述，双方之间的商铺租赁合同已于2014年1月13日解除，上海客熙公司亦不应承担本案合同责任。因出租人重庆中飞公司未尽到在商铺租赁期间保持商铺符合约定用途的义务已构成违约，致使承租人重庆鼎栈公司无法开业经营实现合同目的，且出租商铺开业前重庆鼎栈公司按约应享有免租期，故重庆中飞公司要求给付租金及滞纳金，以及支付违约金的诉讼请求一审法院依法不予主张。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，双方在《商铺租赁合同》中已约定（第13.1.2款、第13.2.2款）：因单方解除合同或其它原因致使本合同不能履行提前终止的，则乙方应当在解除合同通知送达之日起10日内交还乙方专区，甲方亦有权要求乙方采取措施使得乙方专区之状况符合交付状态。按照该约定内容，乙方重庆鼎栈公司应在合同单方解除后，即从2014年1月13日起十日内向甲方重庆中飞公司交还承租商铺，否则即构成违约。重庆中飞公司在重庆鼎栈公司单方解除合同违约未交还承租商铺后，未采取收回商铺等措施防止产生房屋占用费的损失。因此，一审法院对重庆中飞公司要求支付合同解除后房屋占用费的诉讼请求依法不予主张。至于物业管理费，按照商铺租赁合同的约定，重庆鼎栈公司应从2012年7月1日起支付至单方解除合同后十日止，即至2014年1月23日。经计算，该费用应为515403.23元。2014年1月23日后的物业管理费属于扩大的损失，一审法院不予主张。水电费按实际产生的金额主张，应为2566.64元，但滞纳金一审法院不予支持。
五、关于重庆鼎栈公司的反诉请求是否成立及如何主张的问题。本案中，重庆鼎栈公司在承租商铺开业前已按约完成对商铺的装饰装修，包括商铺内天燃气设施的安装等，但按约应由重庆中飞公司负责的公共部分即天燃气工程外部主管道未完成施工，致使重庆鼎栈公司承租商铺在合同解除前始终未能开业经营以实现合同目的。重庆中飞公司作为商铺出租人，未尽到在租赁期间保持出租商铺符合约定用途的义务已构成违约，承租人重庆鼎栈公司行使单方解除权导致合同解除，并造成相关损失。因此，本案合同解除的责任系因出租人重庆中飞公司违约在先所致。重庆鼎栈公司虽有未按约支付物业管理费和水电费等违约情形，但重庆中飞公司并未进行催收和以此为由单方行使合同解除权。因此，重庆鼎栈公司的违约行为并非导致合同解除的原因。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任“的规定，以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定，承租人重庆鼎栈公司反诉请求出租人重庆中飞公司赔偿已形成附合的装饰装修损失的诉讼请求成立，一审法院予以主张，但具体损失金额应扣除未形成附合的部分及可以搬离的设施设备、动产等（包含厨房设备、收银系统、灯具）。经计算，重庆鼎栈公司承租商铺已形成附合的装饰装修损失（包含已支付的装修款、设计费、室内天燃气安装费）为77万元。至于重庆鼎栈公司要求赔偿员工工资和住宿费的诉讼请求，因该部分费用亦属于可以避免和扩大的损失，一审法院不予主张。重庆鼎栈公司已交纳的履约保证金15万元因另案已被强制执行10万元，且重庆鼎栈公司尚应给付物业管理费和水电费等款项，因此保证金余款5万元应按约予以抵扣不应退还。重庆鼎栈公司在履行合同过程中，亦存在未按约支付物业管理费、水电费及在合同解除后未按约交还承租商铺等违约行为，其要求重庆中飞公司支付违约金15万元的诉讼请求一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第八十八条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十六条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：一、重庆中飞公司与重庆鼎栈公司于2012年11月1日签订的《金鹰财富中心商铺租赁合同》已于2014年1月13日解除。二、重庆鼎栈公司应给付重庆中飞公司从2012年7月1日起至2014年1月23日止的物业管理费515403.23元和水电费2566.64元，合计517969.87元；扣除重庆鼎栈公司已交纳的履约保证金50000元，尚应支付467969.87元。三、重庆中飞公司应赔偿重庆公司装修损770000元。四、上述第二、三项款项品叠后，重庆中飞公司应给付重庆鼎栈公司损失赔偿款302030.13元，此款限于一审判决生效后十日内一次性付清。五、驳回重庆中飞公司的其他诉讼请求。六、驳回重庆鼎栈公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。一审本诉受理费23324元，反诉受理费10267元，分别由重庆中飞公司和重庆鼎栈公司各自负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，重庆中飞公司与重庆鼎栈公司签订的《金鹰财富中心商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。当事人应当按照合同约定履行各自的权利义务。本案中，《金鹰财富中心商铺租赁合同》第5.14款物业管理费条款约定：乙方应交纳的物业管理费按乙方专区建筑面积计算，由乙方在接受乙方专区前与物业管理部门签署相关协议，物业管理费每月每建筑平方米为50元，即乙方每月应交纳的物业管理费约为27500元。乙方物业管理费于乙方接房之日或视为接房之日开始支付。首月及最后一个月的物业管理费，按实际天数进行结算。第7.1条约定：免租装修期仅仅免除乙方支付部分租金义务。根据该合同的约定，重庆鼎栈公司在接房之日起就应当支付物业管理费，而重庆鼎栈公司未按约支付物业管理费应属违约行为。后在合同履行中，因重庆中飞公司应当负责的金鹰财富中心天燃气主管道始终未完成施工，致使出租商铺不能符合约定用途构成违约，导致承租人重庆鼎栈公司承租了商铺却一直未能开业经营而解除了双方签订的《金鹰财富中心商铺租赁合同》。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失…。本案中，重庆中飞公司未履行保持租赁物符合约定用途的义务给重庆鼎栈公司造成的损失应当予以赔偿，而物业管理费作为损失的一部分，如重庆鼎栈公司已经支付该费用也可以请求重庆中飞公司予以赔偿。为避免造成当事人讼累，本院认定重庆鼎栈公司不再向重庆中飞公司支付物业管理费，但重庆鼎栈公司未按约支付物业管理费亦属违约行为，故重庆鼎栈公司要求重庆中飞公司支付违约金150000元的请求本院不予支持。
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