广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2014)珠中法民三终字第232号
上诉人（原审原告）：黄超健，女，汉族，住珠海市香洲区。身份证号码：×××4022。
委托代理人：谢伟强，广东海鸥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：苏世荣，男，汉族，住珠海市。身份证号码：×××5712。
被上诉人（原审被告）：胡秀余，女，汉族，住珠海市。身份证号码：×××5729。
被上诉人（原审被告）：苏竞阳，男，汉族，住珠海市。身份证号码：×××5710。
以上三被上诉人的共同委托代理人：苏向阳，男，汉族，身份证号码：XXX9037。
被上诉人（原审被告）：苏向阳，男，汉族。住所地：珠海市。公民身份号码：×××9037。
被上诉人（原审被告）：廖永来，男，汉族，住珠海市香洲区。身份证号码：×××5739。
上诉人黄超健与被上诉人苏世荣、胡秀余、苏竞阳、苏向阳、廖永来所有权确认纠纷一案，黄超健不服珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法湾民初字第180号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，黄超健与苏向阳于1995年12月29日登记结婚，于2002年9月19日离婚。黄超健和苏向阳在离婚协议中约定婚生儿子苏文韬由苏向阳抚养，苏向阳单位房改房即位于珠海拱北粤海中路3120号XX房的房屋归黄超健所有。
2006年9月23日，苏向阳、黄超健与曾昭钧、邓海容签订《房地产买卖合同》，将位于珠海市拱北粤海中路2130号XX栋XX房的房屋以人民币215000元（以下同为人民币）的价格出售给曾昭钧、邓海容，随后办理了房产过户登记手续。
黄超健提交了一份签订于2009年11月13日的《房屋对调协议》，协议甲方为黄超健，乙方为被告苏世荣、被告胡秀余，担保人为苏向阳。协议打印内容部分被划掉，没有被划去的内容主要是：双方商定，就珠海市拱北粤海中路2130号XX栋XX房（边检宿舍）与珠海市前山后门山路宏兴大厦X02房作调换，因政府规定旧村改造房在拆迁期间，不办理以任何方式抵押、转让等事宜，乙方在售卖珠海市拱北粤海中路2130号XX栋XX房（边检宿舍）后（此后文字被划掉），因拆迁期间有延长迹象，本合同有效期至办妥房产的过户及一切手续为准。
黄超健声称苏向阳要求黄超健划掉了协议打印部分的一些文字。被划去的内容是：“第二年将租赁方式每月800元给甲方（详见当时协议）（政府规定拆迁房有装修款偿还及租房补贴）。但数年过去，乙方无法履行承诺，甲方要求乙方就此作出赔偿，但乙方以经济紧张为由，无法作出赔偿，鉴此，甲方保留追究权利，乙方同意重新签定细则，除原约定不变外，乙方在拆迁后重新分配房屋时，对楼层选择、座向以及一切有关前山后门山路宏兴大厦X02房重新分房的事宜，不得干涉、参与决定，所有事宜由甲方自行决定。乙方必须无条件协助，不得有任何异议或要求。乙方对房产变更的一切费用概不需负责”。
在协议第二页下方，有手写的附注，黄超健称是在苏向阳口述下由黄超健书写的，苏向阳对此不予认可。附注内容为：甲方同意调房后，房屋所有权归苏文韬（甲方儿子），按规定未满十八周岁不得为全权拥有的，剩余份额可与甲方95%共同拥有，该房不可转让、抵押、过户、出售。
在上述《房屋对调协议》中，黄超健在协议上签名“黄健”，苏世荣、苏向阳在协议上签名，胡秀余没在在协议上签名。
庭审中，苏世荣、胡秀余、苏向阳和被告廖永来对黄超健提交的2009年11月13日《房屋对调协议》不予认可，认为苏向阳的签名指模和身份证号码都是假的，协议中是宏兴大厦X02房，而苏世荣名下的房产是宏兴大厦B栋X03房，X02房是隔壁，另有其他房主。
庭审中，黄超健认为协议中序号写错了，但房屋是唯一的；黄超健还主张在2009年11月13日《房屋对调协议》签订之前，有另外一份对调协议，写明两年内可以还款30万元，但过了两年以后，因为苏世荣等人无法还款，所以才签了2009年11月13日《房屋对调协议》。
又查明，苏世荣、胡秀余是苏向阳的父母，廖永来是苏向阳的妹夫。
1993年，苏世荣、胡秀余购买了前山宏发大厦的房屋。苏向阳声称在购买宏发大厦的房屋时购房款与装修费用合计10万元左右，苏世荣、胡秀余出资7万元，苏向阳出资3万元，后来出售了该房屋又增加2万元，于2001年购买了位于宏兴大厦B栋X03房的房屋，当时苏向阳与黄超健在闹离婚，黄超健对此不知情。黄超健认为是使用其存款及黄超健父母的借款购买的上述房屋，苏世荣、胡秀荣出资约3万元。
苏世荣、胡秀余和苏向阳提交了编号为（2001）第XX9号《房屋有偿使用证》复印件及所附《房屋有偿使用合同》复印件、《见证书》复印件。该使用证发证日期为2001年5月8日，房屋地址为前山镇后门山路宏兴大厦B幢X03号，面积70平方米，使用人为苏世荣、胡秀余、苏竞阳。黄超健对上述《房屋有偿使用证》及附件不予认可，认为胡秀余、苏竞阳的姓名是后来添加的。
2008年9月29日，珠海市卡都海俊房产开发有限公司（以下简称卡都海俊公司）作为甲方、拆迁人，苏世荣作为被拆迁房屋使用人、乙方，胡秀余、苏竞阳作为共有人，珠海市香洲区前山镇前山村民委员会作为被拆迁人、丙方，三方签订《珠海市前山（B区）旧村改建拆迁补偿安置合同》，合同记载被拆迁房屋属于集资建设的房屋，是以丙方名义登记、实际已经出让给乙方的物业，丙方已将被拆迁房屋使用权转让给乙方。合同附件《珠海市前山村（B）区旧村集资房房产使用权及附属物补偿核定表》记载被拆迁房屋地址为前山后门山路宏兴大厦X03房，合法建筑面积为70m2，建成年份为1995年，应补偿回迁建筑面积为84m2。合同还附有其他补偿等情况表格。
之后，位于前山后门山路宏兴大厦BX03房的房屋在拆迁中被拆除。
2012年9月17日，苏世荣作为被拆迁人，卡都海俊公司作为拆迁人，双方签订《前山（B区）回迁房确认书》，确认苏世荣的回迁房经抽签确认为10栋1302房。珠海市香洲区前山街前山社区居民委员会作为见证人也在确认书上盖章确认。
苏世荣、胡秀余和苏向阳在庭审中称回迁房已经交付使用，现由苏世荣、胡秀余和苏竞阳居住。
另外，黄超健提交了电话录音，主张其于2012年分别与邓海容、廖永来和胡秀余电话通话。在黄超健提交的录音中，邓海容对于黄超健关于如何交付房款的询问，邓海容回答交现金给了苏向阳，没有开具收据；廖永来认可曾经作为担保人签过名；胡秀余称其签过名，要还给黄超健30万元，并认为其买房时也掏了钱。苏世荣、胡秀余、苏向阳和廖永来对黄超健提交上述录音证据不予认可，对通话人的身份也不认可，并否认在2006年曾经签过另外一份房屋对调协议。
2012年10月9日，黄超健曾就本案所有权确认纠纷提起诉讼，后申请撤诉，原审法院于同年12月20日裁定予以准许。之后，黄超健又提起本案诉讼，请求法院判令：一、确认黄超健与苏向阳之间于2009年11月13日签订的《房屋对调协议》合法有效；二、苏世荣把前山镇后门山路宏兴大厦B栋X03房（70平方米）拆迁所得权益珠海市香洲区前山新城之回迁房第10栋1302房（总面积89平方米，补偿70平方米）的房屋归黄超健所有；三、苏世荣把由前山镇后门山路宏兴大厦B栋X03房拆迁所得权益补偿款（包含拆迁期间的房屋补贴）10万元归还黄超健所有；四、胡秀余、苏向阳、廖永来、苏竞阳对苏世荣的上述返还责任承担连带责任；五、苏世荣、胡秀余、苏向阳、廖永来、苏竞阳承担诉讼费、保全费等费用。
原审法院认为，苏向阳不认可其在黄超健提供的与苏世荣于2009年11月13日签订的《房屋对调协议》上作为担保人签名，但并未提供相反证据予以反驳，原审法院对苏向阳的意见不予采纳。《房屋对调协议》所记载的苏世荣同意调换的房屋房号与苏世荣居住的房屋房号不同，但是黄超健、苏世荣和苏向阳对于苏世荣在宏兴大厦只有一套集资购买的住房是明确了解的，为此，黄超健主张房号错误是笔误，原审法院予以采信。
尽管苏世荣等提交的编号为（2001）第XX9号《房屋有偿使用证》为复印件，但是位于珠海市前山后门山路宏兴大厦BX03房的房屋是集资建房，苏世荣于2008年9月29日与珠海市卡都海俊房产开发有限公司签订《珠海市前山（B区）旧村改建拆迁补偿安置合同》，胡秀余、苏竞阳以共有人的身份也在合同中签名，在没有相反证据的情况下，原审法院认为应当认定上述房屋为苏世荣、胡秀余和苏竞阳共有。并且，房屋的所有权并不以是否出资来认定，而应以权属证明来确认。黄超健主张其出资购买了上述房屋，但未没有提供证据，原审法院对其主张不予采信。何况该房屋是苏世荣在与胡秀余夫妻关系存续期间购买使用的房屋，苏世荣名下的的房屋也属于其与胡秀余的夫妻共同财产。由于苏世荣将房屋与黄超健对调时，没有胡秀余、苏竞阳的授权，因而，苏世荣签订《房屋对调协议》的行为属于效力待定行为。
黄超健又提出曾在2006年签订另外一份房屋对调协议，从黄超健同意将其离婚分得的房屋出售并由苏向阳收取房款可以推知，在出售位于珠海市拱北粤海中路2130号8栋306房的房屋之前，黄超健与苏向阳对于房屋处分有过约定，但是，由于黄超健没有提交相关协议，苏向阳等对黄超健主张的协议内容不予认可，仅从黄超健提交的录音等证据中无法确定协议的名称、签订人员和协议内容，原审法院对黄超健主张的曾于2006年签订的协议内容不予采信。
而在2009年11月13日《房屋对调协议》中，黄超健声称被划去的打印内容是应苏向阳的要求划掉的，可见苏向阳等对被划掉的关于黄超健有权对拆迁后重新分配的房屋有决定权的内容是不认可的；并且，在上述协议下方附注中，又注明房屋所有权人也归于黄超健和苏向阳的儿子苏文韬，而并非由黄超健所有。
由此可知，黄超健提交的《房屋对调协议》效力待定，而且协议也未明确约定黄超健对位于珠海市前山后门山路宏兴大厦BX03房的房屋以及拆迁后分配的回迁房有所有权和支配权，其要求确认2009年11月13日签订的《房屋对调协议》合法有效，并要求将回迁房、拆迁所得权益补偿款等归其所有，缺乏依据，原审法院均不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，原审法院判令驳回黄超健的全部诉讼请求。原审案件受理费人民币14376元，由黄超健负担。
上诉人黄超健不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决；2.确认黄超健与苏世荣、胡秀余、苏向阳之间于2009年11月13日签订的《房屋对调协议》合法有效；3.苏世荣、胡秀余把前山镇后门山路宏兴大厦B栋X03房拆迁所得权益即珠海市香洲区前山新城之回迁房第10栋1302房归黄超健所有；4.苏世荣、胡秀余把前山镇后门山路宏兴大厦B栋X03房拆迁所得权益补偿款（包含拆迁期间的房屋补贴）10万元归还黄超健所有；5.苏向阳、廖永来、苏竞阳对苏世荣、胡秀余的上述返还责任承担连带责任；6.苏世荣、胡秀余、苏向阳、廖永来、苏竞阳承担诉讼费、保全费等费用
事实理由如下：一审法院认定事实不清、理据不足。1.《离婚协议书》明确约定粤海中路2130号XX栋XX房（以下称边检宿舍）归黄超健所有。2.由于苏世荣、胡秀余、苏向阳经济出现困难，用前山镇后门山路宏兴大厦X03房（以下简称X03房）对调边检宿舍。在（2012）珠香湾法民初字第447号案件笔录中，苏世荣、胡秀余、苏向阳、廖永来对此均予以确认。苏世荣、胡秀余、苏向阳对房屋对调的态度是：可以把当初出售边检宿舍的款项返还给黄超健，但不愿把X03房的拆迁权益依约给黄超健。3.X03房的有偿使用证只有苏世荣的名字，胡秀余、苏竞阳的名字都是后来加上的。对此，苏世荣等并没有提供有偿使用证证明该房产是苏世荣、胡秀余、苏竞阳共同所有，黄超健申请法院到村委会、开发商、公证处调取有偿使用证的原始资料，原审法院未予调取。故黄超健请求二审法院责令苏世荣等出示《房屋有偿使用证》、《见证书》、《购房合同》或《房屋买卖合同》、付款收据等原件，以供法院核定合法有偿使用人，并鉴定真伪，这些原始凭证才能证明X03房使用权人是苏世荣。黄超健已提供充分证据证明对调房屋是苏世荣和黄超健的真实意思表示，是双方处分民事权利的行为，不违反法律和行政法规，合法有效。苏竞阳对X03房不享有任何权益，没有处分权，对调协议并非效力待定。如果有偿使用证后来加上苏竞阳的名字，那也是在对调后通过其他不正当途径恶意添加。
被上诉人苏世荣、胡秀余、苏向阳、苏竞阳二审辩称：1.黄超健凭空捏造，诉讼主体不相符。苏世荣、胡秀余及苏竞阳共同拥有的房子是前山镇后门山路宏兴大厦B幢X03房，而黄超健提供的房屋对调协议却是前山镇后门山路宏兴大厦X02房，苏世荣、胡秀余、苏竞阳、苏向阳不清楚该房的权属状况，黄超健明显张冠李戴。原边检宿舍位于拱北粤海中路2130号8栋306房，而对调协议又写为拱北粤海中路2130号XX栋XX，足可见凭空捏造事实。2.黄超健采取卑鄙手段骗取签名和指纹。2009年11月初，黄超健因经常赴澳门赌博和多次投资失利，导致债台高筑，虽然利用多种欺骗手段从苏向阳及其妹苏红阳处索取了20多万元，还以可帮人去澳门做劳工为由诈骗了苏家亲友5万多元，但还是无法还清欠款。于是，找到苏世荣哭诉，帮她在房屋对调协议上签名和捺指纹，用以应付债主。苏世荣认为协议上注明的是虚构的X02房，不是X03房，出于帮忙的心态遂签名和捺印。3.假设房屋对调协议成立，苏世荣的签名也构成了越权行为。X03房的使用人是苏世荣、胡秀余、苏竞阳三人，而房屋对调协议只有苏世荣一人签名，对调协议无效。4.胡秀余、苏向阳、廖永来没作任何签名和按指模等担保行为。房屋对调协议中仅有一个担保人看不清究竟冒谁的签名，指纹和身份证号码也不是苏向阳的。5.拱北粤海中路2130号8栋306房早于2006年9月26日已出售，黄超健不可能有权在2009年11月13日再拿该房与苏世荣置换，可见对调协议极为荒唐。6.黄超健所述的2006年的置换协议纯属编造。
被上诉人廖永来二审辩称：2006年9月22日收条上廖永来的签名是真实的，经手人苏向阳也是其本人所签，但不清楚之后如何卖房子、如何交换的情况。
黄超健二审期间提交如下证据：1.（2012）珠香法湾民初字第47号开庭笔录，证明2009年11月13日黄超健与苏世荣签订房产对调协议真实存在（笔录第13页），签订协议时苏向阳在场（笔录第14页），公证处对抽签全程进行录像公证，这可以证明是何人去了抽签。前山村委会有房产有偿使用证等资料可以证明签订对调协议前没有胡秀余和苏竞阳的名字，胡秀余和苏竞阳的名字是在对调之后才添加。虽廖永来对录音和对调的事情不清楚，但其陈述这是一家人的事，劝各方当事人可以协商，可以看出双方之间确实存在对调房屋约定。
2.2006年9月22日收条，证明苏向阳因资金周转困难向黄超健提出将房屋进行对调，苏向阳在该收条上明确X03房业方为苏世荣，该房屋属于夫妻共同财产，黄超健认可胡秀余拥有部分产权，但是苏竞阳不占产权份额。
3.2006年9月25日协议书，证明房屋对调是双方之间的合意，胡秀余在协议书上签字，苏向阳及苏红阳作为对调不成后果的担保人签字确认。协议书上开始有苏竞阳的名字，但是被划掉，因为苏竞阳实际并非共有人。协议书清楚载明苏世荣未签名的原因是因为时间紧迫，只有胡秀余一人作为代表签名。协议书还约定，若两年后被拆迁，拆迁所得的权益归黄超健所有，若两年内未拆迁，苏世荣及胡秀余可以继续居住但需支付租金，但黄超健至今未收到租金。
本院根据黄超健的申请调取如下证据：1.房屋有偿使用证；2.见证书；3.集资兴建住宅楼契约；4.两份收款收据；5.说明；6.拆迁补偿安置合同；7.补偿核定表；8.回迁房选择确认表；9.签约号。
苏世荣、胡秀余、苏向阳、苏竞阳、廖永来在二审期间均未向本院提交新的证据。
上列证据，经双方质证，黄超健对本院依其申请调取的证据1、2、3的真实性有异议，并向本院申请对证据1上“胡秀余”和“苏竞阳”书写时间以及与“苏世荣”的书写时间是否为同一时间，证据2中“胡秀余”及“苏竞阳”的书写时间以及与“苏世荣”的书写时间是否为同一时间进行鉴定。苏向阳向本院申请对黄超健提供的证据2中“苏向阳”签名的真实性进行鉴定。胡秀余则向本院申请对黄超健提交的证据3中“胡秀余”签名的真实性进行鉴定。本院依法委托鉴定机构中国广州分析测试中心司法鉴定所对上述事项进行鉴定，但黄超健无法按照鉴定机构的要求提供相应的样材，故其所申请的鉴定事项未予进行，而胡秀余、苏向阳则未在本院指定的期间内向鉴定机构预缴纳鉴定费，故该二人所申请的鉴定事项亦未进行。本院经审查认为，虽黄超健及苏向阳、胡秀余对上列证据的真实性各自提出相应的异议，但均未提供相应的证据证明，故本院对该三人的异议不予采纳。上列所有证据来源合法、内容真实，且与本院有关联和起到证明案件事实的作用，本院予以认定。
本院经审理查明，1995年2月8日，林杰珊与珠海市前山镇前山村民委员会签订《集资兴建住宅楼契约》，约定由林杰珊投资建造宏兴大厦B座X楼03房。2001年5月8日，上述《集资兴建住宅楼契约》首页记载“转给苏世荣”，并加盖了珠海市香洲区前山镇前山村民委员会的印章。该契约第二页手写添加“苏世荣及其妻胡秀余要求使用人增加儿子苏竞阳为共有人”，该手写条款未注明书写日期。同日，珠海市香洲区前山镇前山村民委会就上述房屋颁发《房屋有偿使用证》，该证上载明“使用人姓名：苏世荣、胡秀余、苏竞阳”以及“房屋座落地址：前山镇后门山路宏兴大厦B幢X03房，面积70平方米”。该证后附有《房屋有偿使用合同》，该合同乙方记载为“苏世荣、胡秀余、苏竞阳”，但落款乙方仅有苏世荣签名。该证后还附一份广东德赛律师事务所出具的《见证书》，其中内容为“兹证明前山镇前山村民委员会与苏世荣、胡秀余、苏竞阳在我面前签订前房使合字第169号《房屋有偿使用合同》，该签章真实。”
2001年5月9日，苏世荣与蔡树强、林杰珊签订协议，约定蔡树强将上述房屋卖与苏世荣，房款10万元，今后该楼房由苏世荣接管，与蔡树强无关。
2008年9月29日，苏世荣、胡秀余、苏竞阳与珠海市卡都海俊房产开发有限公司、珠海市香洲区前山镇前山村民委员会签订《珠海市前山（B区）旧村改建拆迁补偿安置合同》、《珠海市前山（B区）旧村集资房房产使用权及附属物补偿核定表》等资料，苏世荣、胡秀余、苏竞阳将X03房交予珠海市卡都海俊房产开发有限公司拆迁。
另查明，2006年9月22日，苏向阳作为经手人出具一份收条，内容为“兹收到拱北粤海中路2130号XX幢X06房（黄超健业主）因本人急需资金周转，需用前山后门山路宏兴大厦X03号房（业主苏世荣）交换（无条件），在办理交换时，由公证处办理公证事宜。如因不能交换，将以30万元（叁拾万元人民币）偿还，期限为一年（至2007.9.20）”，廖永来作为见证人在该收条上签名。
2006年9月25日，胡秀余作为甲方、黄超健作为乙方签订《协议书》，内容如下“甲乙双方拟定：由于甲方急需资金周转，自愿将前山后门山路宏兴大厦X03房（面积约80平方）与乙方黄超健（拱北粤海中路2130号边检宿舍XX幢X06房）对调。由于甲方产权为苏世荣、胡秀余、苏竞阳（被划掉）共同拥有，在时间紧逼情况下，无法所有人合签此协议，故由胡秀余作为代表人签署，如果在对调过程中，无法无条件将房过户给乙方，即由其子苏向阳、女儿苏红阳承担一切责任，将以人民币叁拾万元归还款项以抵销乙方房产权。甲方（前山后门山路宏兴大厦X03房因约两年期内将拆迁，暂时无法过户，可双方拟定在拆迁时再过户，但期间乙方可追究甲方以法律形式公证。在拆迁前，乙方不再收取租金（最多不超过两年期）两年拆迁，发展商赔偿的租金由乙方收取，甲方无条件过问，两年内不拆迁的，乙方有权利向甲方收回房屋（前山后门山路宏兴大厦X03房）或向甲方收取租金每月人民币壹仟伍佰元正（￥1500元/月）。甲乙双方上述协议，即时生效，此协议具有法律效力。”胡秀余、黄超健在该协议落款处签名。该协议还有苏红阳签名。苏向阳以责任承担人身份签名。该协议末尾还备注“两年后不拆迁，租金改为￥800元/月或甲方搬出。”黄超健在该备注下方签名。
本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，根据黄超健二审期间提交的证据即2006年9月22日收条及2006年9月25日协议书，该两份资料均为约定房屋对调的事宜，且明确写明用于对调的房屋为前山后门山路宏兴大厦X03房，与2009年11月13日《房屋对调协议》的内容相吻合，而且黄超健、苏世荣等人均确认苏世荣在宏兴大厦仅有一套集资购房的住房，因此黄超健主张2009年11月13日《房屋对调协议》中将对调房屋写成X02房属笔误，符合常理，苏世荣、胡秀余、苏向阳、苏竞阳抗辩称《房屋对调协议》是黄超健捏造事实，且为黄超健还债而虚假签订，理据不足，不应予以采纳，本院对上述三份协议的真实性予以认定。
本院根据黄超健的申请，调取了X03房的《房屋有偿使用证》、《见证书》、《集资兴建住宅楼契约》等资料，该些资料均显示X03房的产权人为苏世荣、胡秀余、苏竞阳，而且胡秀余、苏竞阳以共有人身份在拆迁合同等资料上签名，虽黄超健主张X03房产权人仅为苏世荣，胡秀余、苏竞阳是在签订对调协议后添加，但其对此并无相应证据证明，因此本院根据上述资料的记载认定X03房的产权人为苏世荣、胡秀余及苏竞阳。
苏世荣等人抗辩称X03房系苏世荣与胡秀余、苏竞阳共同共有，苏世荣个人签订2009年11月13日《房屋对调协议》，未经其他共有权人同意，故合同无效，对此，本院分析认为，该房屋对调协议，系苏世荣、黄超健的真实意思表示，该协议实质上为苏世荣与黄超健之间以房易房的房屋买卖合同，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，苏世荣以未经其他共有权人同意而擅自签订对调房屋协议为由主张合同无效，不符合法律规定，本院不予采纳，本院认定该合同合法有效，原审法院对此认定确有不当，本院予以纠正。根据2006年9月25日协议书的内容及胡秀余在该协议上签名的事实，以及黄超健提供的其2012年与胡秀余电话通话的内容，即胡秀余称签了协议，还黄超健三十万等，该些事实相互印证，本院据此认为胡秀余亦是认可苏世荣签订的《房屋对调协议》。但是，苏竞阳作为X03房的共有权人之一，黄超健并无相应证据证明苏竞阳授权苏世荣签订上述协议或对该协议予以追认，现根据苏竞阳诉讼中的答辩意见，显见苏竞阳不追认《房屋对调协议》，也不同意履行该协议的内容，因此该协议无法实际履行，故黄超健诉请苏世荣、胡秀余、苏竞阳将X03房拆迁补偿所得房屋及补偿款归黄超健所有，没有事实和法律依据，不应予以支持，黄超健要求苏向阳、廖永来对苏世荣、胡秀余、苏竞阳返还X03房拆迁补偿所得房屋及补偿款的责任承担连带责任，亦没有事实和法律依据，本院亦不予支持，而且廖永来仅在2006年9月22日收条以见证人身份签名，黄超健要求廖永来承担担保责任，无事实依据。黄超健可另循途径依法向苏世荣等人主张权利。
综上，黄超健的上诉理由部分成立，本院对其有理之诉求予以支持，对其无理之诉求予以驳回。原审判决查明事实确有不清，适用法律部分不当，故本院予以部分改判。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：
一、撤销珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法湾民初字第180号民事判决；
二、确认黄超健与苏世荣于2009年11月13日签订的《房屋对调协议》有效；
三、驳回黄超健的其他诉讼请求。
一审案件受理费人民币14376元，由黄超健负担人民币7188元，苏世荣、胡秀余负担人民币7188元。二审案件受理费人民币14376元，由黄超健负担人民币7188元，苏世荣、胡秀余负担人民币7188元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 庹 佳
代理审判员 王 芳
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 李立荣