重庆市江津区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)津法民初字第03065号
原告：重庆德圣涂料有限公司住所地重庆市江津区的德感街道圣泉马路口，组织机构代码20356133-4。
法定代表人：李运乾，董事长。
委托代理人：樊安楣，重庆联佳律师事务所律师，一般代理。
被告：重庆市奥叶木质家具厂住所地重庆市江津区德感街道高桥溪村花朝经济合作社，组织机构代码05646798-8。
负责人：李明富，厂长。
被告：李明富，男，1973年11月12日出生，汉族，住重庆市江津区。
二被告委托代理人：ＸＸ，重庆循源律师事务所律师，一般代理。
原告重庆德圣涂料有限公司与被告重庆市奥叶木质家具厂、李明富房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月9日立案受理。依法由审判员程鹏适用简易程序于2014年9月9日、2015年3月27日公开开庭进行了审理，原告重庆德圣涂料有限公司法定代表人李运乾及其委托代理人樊安楣、被告李明富、重庆市奥叶木质家具厂负责人李明富及其委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案因当事人申请庭外和解中止审理，现和解期限届满，本案恢复审理。现已审理终结。
原告重庆德圣涂料有限公司诉称：2012年6月30日，原、被告签订《厂房租赁协议书》，约定被告租赁原告的700平方米厂房，租期为3年，租金每年50000元，任何一方没有按约履行，另一方有权解除合同。2012年10月8日，双方又签订《房屋租赁合同》，约定如产生违约行为，按合同总额的15%承担违约责任。被告认可两份协议有冲突的地方以第二份协议的约定为准。被告从租赁开始至2014年4月仅交纳租金70000元，第二年的租金没有按约支付，已违约。现要求判决：1、解除原、被告签订的租赁合同，被告立即搬迁退还原告房屋；2、被告支付欠付的租金17500元(计算至2014年3月31日止)，2014年4月1日至被告搬家退房之日的租金据实结算；3、被告支付违约金10000元。
审理中，原告陈述，如法院认定原、被告签订的合同无效，原告将诉讼请求变更为：1、被告支付原告房屋占有使用费67499元(占有使用费计算至2015年3月31日止)，2015年4月1日至被告退房之日的占有使用费据实结算；2、被告给付保全申请费310元。
被告重庆市奥叶木质家具厂、李明富辩称：与原告签订《厂房租赁协议书》和《房屋租赁合同》，租用原告的厂房是事实。但由于原告出租给被告的厂房用地与当地经济合作社有争议，当地村民曾多次阻拦被告生产，且原告出租给被告的厂房部分系违章建筑，已被重庆市江津区德感街道办事处限期拆除。原告故意隐瞒出租厂房有权属纠纷，导致租赁厂房和部分附属设施灭失。故被告从2013年12月1日起已停止生产，此后被告不应再交纳房租。而被告已交纳房租100000元与被告，已将房租交纳到2014年6月29日。要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告重庆市奥叶木质家具厂系被告李明富申办的个人独资企业。2010年8月4日，重庆市江津区陶瓷有限责任公司清算组(甲方)与原告重庆德圣涂料有限公司(乙方)签订《江津区陶瓷有限责任公司土地及房屋整体出售协议》，该协议载明“重庆市江津区陶瓷有限责任公司将包括属于江津区陶瓷有限责任公司所有的房屋（未办房产证），国有划拨土地21965.43㎡【其中工业用地面积15137.63㎡，交通用地面积1724.2㎡，房屋用地5103.6㎡】；未办国有土地使用证的现有使用划拨地以3000000元的价格出售给原告重庆德圣涂料有限公司。在乙方付清全部收购款和甲方交清全部标的物后，由乙方自己负责办理房屋产权和土地使用权转移手续，甲方要提供方便和给予协助及相关资料”等内容。协议签订后，原告一直未办理房屋产权和土地使用权转移手续。2011年1月，原告与重庆市江津区德感街道高桥溪村花朝经济合作社及潘某某等4户村民签订《农村土地租用协议书》，原告租用潘某某等4户村民承包地共计0.41亩，用于企业维修场地。协议签订后，原告将购买的江津区陶瓷有限责任公司的一库房以及租用的潘某某等4户村民承包地，在未办理规划手续的情况下，利用了库房的部分墙体，将其改建为彩钢棚厂房(约700㎡)用于出租，并在厂房内租用土地地界搭建了四间房屋。2012年6月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《厂房租赁协议书》，该协议约定，原告将位于江津区德感街道高桥溪村花朝经济合作社原德感瓷厂的一处约700平方米的厂房租赁给被告经营，租赁期限3年，自2012年6月30日起至2015年6月29日止。租金每年人民币50000元，每半年付一次。第一年租金在2012年6月30日前付清一半，余下一半在2012年12月30日前付清，依此类推，每次缴款以原告出具的收条为据。原、被告还对双方的权利、义务及违约责任等进行了约定。原告法定代表人之子李某阳在甲方处签名，事后原告表示追认。被告负责人李明富在乙方处签名。协议签订当日，原告将厂房交付被告，被告给付李某某租金30000元。被告租赁厂房后，将原告在厂房内搭建的四间房屋自行进行了简单装修，用作工人宿舍和办公室，并利用原告以前搭建房屋的部分墙体修建和装修展厅一间（展厅位于租用土地地界），在承租厂房外修建油漆房一间。在履约过程中，因被告申办微型企业，双方又于2012年10月8日签订《房屋租赁合同》，该合同约定，原告将位于江津区德感街道高桥溪村花朝经济合作社（原德感瓷厂）（津国用（1195）字第1486号），共计700平方米的厂房出租给被告用于经营场所。租期2012年10月8日至2015年10月7日止，暂定3年，租金50000元／年，在每年10月上旬缴纳年租金50000元。如产生违约，按合同总额的15%承担违约责任。本合同一式四份，原、被告双方各执一份。审理中，原告陈述，第二份合同仅用于被告申办微型企业，双方执行的是第一份合同。被告陈述，两份合同有冲突的地方，以第二份合同为准。2013年11月30日，因重庆市江津区德感街道高桥溪村花朝经济合作社认为，原告出租给被告的厂房，其土地使用权属于重庆市江津区德感街道高桥溪村花朝经济合作社所有，部分社员自行到被告租赁厂房阻拦被告生产。被告经与高桥溪村花朝经济合作社负责人协商，生产了7天，遂停止生产至今。同年12月11日，重庆市江津区德感街道办事处向原告发出《限期拆除违法建（构）筑的通知》，该通知载明“经调查你公司在德感街道高桥溪村花朝组租用土地进行建设（彩钢棚），建筑面积221平方米，未办理规划、用地、建设等许可手续，并出租一家具厂做家具。违反了《中华人民共和国城乡规划法》和《中华人民共和国土地管理法》有关规定。根据《中华人民共和国城乡规划法》、《重庆市城乡规划条例》等有关法律法规的相关规定，限你在接到本通知后15日内自行拆除上述违法建（构）筑物，恢复土地原状，逾期不自行拆除，将依法对你实施行政处罚，直至强制拆除违法建（构）筑物。”2013年12月17日，原告组织人员拆除江津区德感街道办事处限期拆除的221平方米违法建（构）筑物，其时，被告不在厂内，只有工人母某某在场。原告将工人宿舍、办公室和展厅拆除后，将被告生产的部分家具和生活、办公用品搬到原告购买的原江津区陶瓷有限责任公司的配电室，将配电室钥匙交付被告。当原告准备拆除违建的221平方米彩钢棚时，李明富回厂后阻拦，彩钢棚至今未拆除。被告至今占有租赁厂房和配电室，拒绝搬迁。审理中，原告陈述，拆除221平方米违法建（构）筑物，已将被告租赁的该部分厂房调整到配电室，但被告不认可，被告认为是原告强行拆除。
另查明，2012年6月30日，被告交纳租金30000元给李某某。原告于2014年5月14日向本院出具的说明，认可李某某出具收条的真实性，但认为和本案无关，后原告承认已收到该租金。另被告提供收据一张，该收据载明：入账日期2012年10月8日，交款人李明富，收款方式现金，人民币伍万元正，收款事由租金，2013年3月25日。审理中原告陈述，2012年10月8日，因被告申办微型企业，需要交纳租金的手续，在大街上交付20000元现金给原告，原告给了被告一张盖有原告公章的收据给被告，收据上的所有内容均是被告自己填写，只收被告租金20000元。被告陈述，2012年10月8日，原告到厂房办公室收取租金，被告交付租金50000元与原告，原告给被告加盖公章的空白收据一张，叫被告自己填写。被告当场填写收到租金50000元的收据一张给原告，收据下方落款日期“2013年3月25日”当时没有填写，而是2013年3月25日被告到工商局办理微型企业手续时，应工作人员要求，填写的。2013年6月28日，被告又交付租金20000元与原告，原告在收款事由栏中注明：租金(未清)2013.6.30起。审理中，原告陈述，收取该笔租金时，因被告仅交70000元，尚欠30000元未交，故注明租金未清。被告提出，因交付给李某某的30000元租金，李某某没有交付原告，并叫被告暂时不要给原告讲，故原告注明租金未清，是指第二年租金未清，即2013年6月30日至2014年6月29日的租金未交清。
上述事实，有当事人陈述、《厂房租赁协议书》、《房屋租赁合同》、农村土地租用协议书》、津经信委【2010】124号、江津区陶瓷有限责任公司土地及房屋整体出售协议、津国用(1995)字第1486号国有土地使用证、江津区原德感碗厂放线范围图、收据、收条、花朝五队和德瓷厂土地界限情况说明、限期折除违法建（构）筑的通知、公证书、证人蒋某某的证言、（2014）津法民初字第01368号庭审笔录等在案佐证，足以认定。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本案中原告重庆德圣涂料有限公司未办理建设工程规划许可证，擅自将购买的库房和租用的集体土地改建为彩钢棚厂房出租给被告重庆市奥叶木质家具厂，因此，双方签订的《厂房租赁协议书》和《房屋租赁合同》无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，本院对原告重庆德圣涂料有限公司要求被告重庆市奥叶木质家具厂按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的请求予以支持。但原告重庆德圣涂料有限公司出租给被告重庆市奥叶木质家具厂的厂房，有221㎡已于2013年12月11日被重庆市江津区德感街道办事处限期拆除，因此，该221平方米厂房从2013年12月11日起被告重庆市奥叶木质家具厂不应再支付房屋占有使用费。被告重庆市奥叶木质家具厂从2013年12月11日应按479㎡(700㎡－221㎡=479㎡)给付原告重庆德圣涂料有限公司房屋占有使用费，每年被告重庆市奥叶木质家具厂应交纳房屋占有使用费34214.29元（50000元×479㎡÷700㎡）。被告重庆市奥叶木质家具厂于2012年6月30日起占有使用原告重庆德圣涂料有限公司的厂房，至2013年12月10日止，计1年5个月零11天，应交纳房屋占有使用费72361.11元（50000元／年+50000元／年÷12月×5月+50000元／年÷12月÷30天×11天）。2013年12月11日至2015年3月31日止，计1年3个月零21天，被告重庆市奥叶木质家具厂应交纳房屋占有使用费44763.69元（34214.29元／年+34214.29元／年÷12月×3月+34214.29元／年÷12月÷30天×21天）。综上，被告重庆市奥叶木质家具厂从2012年6月30日起至2015年3月31日止，应给付原告重庆德圣涂料有限公司房屋占有使用费117124.80元（72361.11元+44763.69元）。被告重庆市奥叶木质家具厂从2015年4月1日起至搬离租赁房屋止，应按每年34214.29元给付原告重庆德圣涂料有限公司房屋占有使用费。原告重庆德圣涂料有限公司提出，出租的厂房，其中221㎡被限期拆除，已另外给被告重庆市奥叶木质家具厂调整配电室约300㎡，被告重庆市奥叶木质家具厂已占有使用至今，应按租赁合同约定的年租金给付房屋占有使用费的问题，因被告重庆市奥叶木质家具厂虽接收了配电室钥匙，但被告重庆市奥叶木质家具厂认为，是原告强行将部分资产搬到配电室，被告一直不同意，并阻拦原告拆除彩钢棚。因此，不能认定双方已协商一致调整了厂房，故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。对于原、被告争议的2012年10月8日交纳的租金是20000元还是50000元的问题，原、被告对2012年6月30日和2013年6月28日交纳租金50000元无异议。虽然原告在2013年6月28日收取被告租金时，在收据上注明租金未清，但被告陈述是因交给李某阳的30000元租金没有告诉原告，原告也不知道，故原告才在收据上注明未清，且原告陈述在大街上收取被告租金20000元，也与常理不符。结合原告在诉讼过程中向本院出具的李某某出具给被告的收据与本案无关的说明，以及原告承认已收到被告租金70000元的事实，认定被告在2012年10月8日交纳给原告的租金为50000元。原告从租赁厂房后，已交纳租金100000元。综上，被告重庆市奥叶木质家具厂从2012年6月30日起至2015年3月31日止，应给付原告重庆德圣涂料有限公司房屋占有使用费117124.80元，扣除被告重庆市奥叶木质家具厂已交纳的100000元，被告重庆市奥叶木质家具厂还应给付原告重庆德圣涂料有限公司尚欠的房屋占有使用费17124.80元。至于原告重庆德圣涂料有限公司要求被告李明富与被告重庆市奥叶木质家具厂共同承担房屋占有使用费及保全费的问题，没有法律依据。被告重庆市奥叶木质家具厂系被告李明富个人申办的独资企业，被告李明富应在被告重庆市奥叶木质家具厂不能清偿应承担的房屋占有使用费和保全费时，承担补充赔偿责任。被告辩称，因当地村民多次阻拦被告生产，故被告从2013年12月1日起已停止生产，此后被告不应再交纳房租，属另一法律关系，被告可另案起诉。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下:
一、被告重庆市奥叶木质家具厂支付原告重庆德圣涂料有限公司尚欠的房屋占有使用费17124.80元(计算至2015年3月31日止)。
二、被告重庆市奥叶木质家具厂从2015年4月1日起至搬离租赁厂房止，按每年租金34214.29元给付原告重庆德圣涂料有限公司房屋占有使用费，至搬离租赁厂房为止。
三、被告重庆市奥叶木质家具厂给付原告重庆德圣涂料有限公司保全申请费310元。
四、被告李明富在被告重庆市奥叶木质家具厂不能清偿上述房屋占有使用费和保全申请费时承担补偿责任。
五、驳回原告重庆德圣涂料有限公司的其他诉讼请求。
如果被告重庆市奥叶木质家具厂未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1457元，减半收取728.50元，由被告重庆市奥叶木质家具厂负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 程 鹏
二〇一五年七月九日
书记员 刘晓琴