黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)黑0202执异42号
异议人（案外人）：李茂鑫，男，1988年12月5日出生，住齐齐哈尔市龙沙区。
申请执行人：党焕成，男，1963年7月1日出生，住北京市密云区。
被执行人：任红，女，1971年6月24日出生，汉族，住齐齐哈尔市龙沙区。
被执行人：高春涛，男，1973年10月31日出生，汉族，住齐齐哈尔市龙沙区。
本院在执行党焕成与任红、高春涛民间借贷纠纷一案中，异议人（案外人）李茂鑫针对本院（2017）黑0202民初470之一号民事裁定书查封被执行人高春涛名下位于齐齐哈尔市龙沙区谊联名居XX号楼XX单元XX层XX号的房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。
异议人（案外人）李茂鑫称，异议人为购买婚房在58同城上发现高春涛发布的卖房广告，经双方协商于2017年2月13日签订“房屋买卖契约”并交付了1万元购房定金。该房屋当时因张翠萍诉高春涛民间借贷纠纷一案被龙沙法院查封，经法院工作人员与张翠萍、高春涛及异议人李茂鑫共同协商议定，由异议人交纳购房款总计73万元，其中16万元用于偿还张翠萍，48万元偿还房贷解除抵押，剩余尾款8万元存入监管资金账户，张翠萍申请龙沙法院解除对争议房屋的查封。2017年3月1日法院工作人员、高春涛、李茂鑫及其家人共同到信用社及产权处办理了相关的手续，不仅解除了对诉争房屋的查封、交付了全部购房款且办理了全部的过户手续，高春涛将房屋钥匙交给异议人的父亲，至此异议人完成了物权变更的全部法定要件。2017年3月2日，在党焕成的申请下，龙沙区法院以（2017）黑0202民初470之一号民事裁定书又查封了坐落于龙沙区谊联名居XX号楼X单元XXX室的房屋，为此异议人提出申请，法院查封争议房屋是错误的，是违法的，有大量司法解释做出明确的规定。异议人恳请法院纠正错误，维护异议人的合法权益。
申请执行人党焕成辩称，一、异议人的本次申请构成一事二审。由于异议人李茂鑫两次向法院提出书面申请，而异议人的诉求，因其理由不成立，法院早已裁定驳回。因此，异议人的本次申请构成了一事二审，与法相悖。所以，法院理应驳回异议人的本次申请。二、异议人未完成物权变更的法定要件。依据《物权法》第9条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力;未经登记，不发生效力。该条文明确规定了不动产物权的转让是以房产部门有没有对该房产进行核准登记为准。本案产权部门只对争议房屋仅仅进行了窗口登记，在提档时发现该房产已被法院查封，就停止了办理程序，并没有对该房产进行核准登记。异议人与二被执行人虽然签订了买卖房屋的协议，二被执行人收取了异议人购房款1万元，但是该房产未经核准登记。既然产权部门没有对该房产进行核准登记，那么，该房产的所有权也就没有发生转移，仍然归二被执行人所有。此外，物权法第14条具体明确了不动产物权变更、转让登记的时间，即“自记载于不动产登记簿时发生效力”，也即是说，不动产物权登记，自登记机构将不动产物权有关事项记载于不动产登记簿时，始告完成。而异议人与二被执行人之间的房产买卖，产权部门并未对该房产进行核准登记，也就更谈不到记载于不动产登记簿了。因此，异议人与二被执行人没有完成物权变更的全部法定要件。所以，法院查封争议房屋依法有据。另外，2017年3月1日，法院依据申请人于2017年2月25日提出的申请，做出了（2017）黑0202民初470之一号民事裁定书，依法查封争议房屋。而异议人却编造谎言，诉称龙沙区法院在2017年3月2日又一次查封争议房屋。三、异议人断章取义，曲解法条本意。最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的第9条规定，对国土资源、房地产管理部门已经受理，被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封，已核准登记的，不得进行查封。根据该条文，法院能否查封该房产的关键在于产权部门到底有没有对该房产进行核准登记。事实证明产权部门未对该房产核准登记，因此，本案法院的房产保全符合法律规定。四、法院查封争议房屋程序合法。最高法《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。按此规定，法院不得查封的房产必须同时具备3个条件，即：一是第三人支付了全部价款，二是第三人实际占有了该财产，三是第三人没有过错。而本案中，异议人没有支付房屋全部价款的收条，仅有一张定金收条，其余交银行的48万元为案外人邓梅所付，非异议人李茂鑫，余额16万元支付更无有效证据支持为异议人李茂鑫本人支付，仅是刚开始办理过户登记手续，尚未经产权部门核准登记;异议人也未提交有效证据证明其已实际占有该房屋。有鉴于此，异议人不能同时具备该《规定》第17条中规定的3个条件，法院查封该房产也就不属于该《规定》中所说的不得查封的情形，所以，法院查封争议房屋程序合法。五、异议人与被执行人合谋转移资产、规避执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。按上述规定，法院支持异议人诉求必须同时具备4个条件，即：一是在法院查封前签定合法合同，二是实际占有该不动产，三是支付了全部价款，四是非因自身原因未办过户。而本案房屋自始至终在法院查封状态，因此，异议人与二被执行人签订的买卖合同本身违法、无效，排除了法院在第28条中所列的支持条件，同时，二被执行人并未将房屋交付给异议人，异议人也未提交有效证据证明其已实际占有该房屋。此外，异议人没有支付全部房屋全部价款的收条，仅有一张定金收条，其余交银行的48万元为案外人邓梅所付，非异议人李茂鑫，余额16万元支付更无有效证据支持为异议人本人所支付。在购房时，异议人明知二被执行人身负债务，其房产早已被法院查封的情况下，仍然去购买法院查封房屋，自甘冒险。所以，异议人与二被执行人的行为与法相悖，是双方串通进行房屋非法交易，其目的就是恶意转移资产、规避执行。有鉴于此，异议人不能同时具备该《规定》第28条中规定的4个条件，也就不属于该《规定》中所说的法院应予支持的情形。综上，人民法院对二被执行人的房产进行查封，程序合法，适用法律正确，异议人所提异议理由不成立，人民法院不应支持。
本院查明，2017年2月13日异议人（案外人）李茂鑫与被执行人高春涛签订了房屋买卖契约，被执行人高春涛以730,000.00元的价格将自己名下的位于齐齐哈尔市龙沙区谊联名居XX号楼X单元XXX室房屋出卖给异议人（案外人）李茂鑫。买卖契约签订当日异议人（案外人）李茂鑫交付给被执行人高春涛定金10，000.00元。该房屋于2016年12月27日，因申请人张翠萍申请诉前保全，本院裁定对该房屋查封。2017年3月1日异议人（案外人）李茂鑫与被执行人高春涛签订了房屋银行贷款垫付协议，该协议约定，异议人（案外人）李茂鑫为被执行人高春涛垫付偿还银行贷款480,000.00元，该款自动转为购房款。同日，异议人（案外人）李茂鑫按约定偿还了被执行人高春涛在黑龙江省农村信用社（农村商业银行）齐齐哈尔南马路信用社的贷款，同时办理了他项权利注销登记。被执行人高春涛出具了房款收据，该内容为：收到李茂鑫房款730,000.00元，其中480,000.00元垫付房屋贷款，现金160,000.00元，由高春涛还给张翠萍欠款，尾款80,000.00元存入资金监管账户。本院作出（2016）黑0202财保41号裁定书解除了对该房屋查封，异议人（案外人）李茂鑫与被执行人高春涛依据齐齐哈尔市房产管理局的规定办理了存量房买卖合同网上签约。同时双方共同与齐齐哈尔市房地产产权市场管理处签订了齐齐哈尔市存量房交易资金监管协议。双方在齐齐哈尔市房地产产权市场管理处不动产登记中心办理产权过户登记手续，异议人（案外人）李茂鑫缴纳了住房转让手续费546.00元、房屋契税8764.00元、不动产登记费80元、权利、许可证照的印花税5元、监管资金80,000.00元，被执行人高春涛缴纳了存量房税5847.36元后齐齐哈尔市房地产产权市场管理处不动产登记中心给异议人（案外人）李茂鑫出具了存量房转让业务受理单在规定的工作日内等待更名后的房屋所有权证（上述事实均是在2017年3月1日当天办理完毕）。依据党焕成的诉讼保全申请,本院于2017年3月2日到齐齐哈尔市房地产产权市场管理处不动产登记中心裁定查封了该房屋。齐齐哈尔市不动产登记中心在收到本院裁定书及协助执行通知书回执上注明了该房产在龙沙区人民法院查封时正已转移中。2017年3月9日李茂鑫向本院提出复议申请，本院于2017年4月20日作出（2017）黑0202民初470之二号民事裁定书驳回李茂鑫的复议请求。本院在执行过程中，异议人（案外人）李茂鑫再次向本院提出异议。另查明，异议人（案外人）李茂鑫向本院提供的两份2017年3月1日黑龙江省农村信用社存/取款凭条（回单）记载的持卡人邓梅系异议人（案外人）李茂鑫岳母。
本院认为，案外人保全复议和案外人执行异议之诉是两种制度构成，保全复议发生在诉前或诉讼过程中，异议对象是保全裁定本身，而案外人异议之诉发生在执行过程中，异议的对象是执行标的。保全裁定目的是通过维持被申请人或者利害关系人的财产现状，为将来生效判决确定的内容得以实现提供保障，虽然保全裁定本身也涉及对被保全财产权属的判断，但该判断并非终极判断，而执行异议之诉生成的判决则为终极性、确定性、实体性判决，目的是要通过赋予案外人诉权，厘清执行标的的实体权利的归属，继而决定是否强制执行提供依据。异议之诉是《中华人民共和国民事诉讼法》从公平、正义角度出发，为了避免执行行为侵害案外人的实体权利所增设一项诉讼制度。故本案的异议人（案外人）李茂鑫此次提出的执行异议不属“一事不再理”原则的范畴。2017年2月13日异议人（案外人）李茂鑫与被执行人高春涛签订了房屋买卖契约，支付了全部的房屋价款并实际占有了诉争房屋，该买卖行为不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，依法应确认为有效。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定、被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已付住房部分或者全部价款，并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中异议人（案外人）李茂鑫在办理过户登记手续的程序中已按房地产产权市场管理处不动产登记中心规定的事项办理完毕。没有取得本案诉争房屋新的房屋产权证，异议人（案外人）李茂鑫对此没有过错。其异议请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下：
异议人（案外人）李茂鑫的异议请求成立。中止本院（2017）黑0202民初470之一号民事裁定书的执行。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。
审判长 文 华
审判员 赵静华
审判员 陈 冶
二〇一七年十二月二日
书记员 王 玚