荆州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鄂10民终5号
上诉人（原审原告）：海南海控小额贷款有限公司，住所地海南省洋浦经济开发区吉浦路凯丰城市广场1#综合楼西单元6楼603。
法定代表人：顾刚，该公司董事长。
委托诉讼代理人：曾凡光，海南海新律师事务所律师。
委托诉讼代理人：柳青阳，海南海新律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：余坤，男，1983年7月4日出生，汉族，住荆州市沙市区。
委托诉讼代理人：胡明，湖北楚都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：曾程，男，1986年4月14日出生，汉族，住武汉市武昌区。
上诉人海南海控小额贷款有限公司因与被上诉人余坤、被上诉人曾程执行异议之诉一案，不服荆州市沙市区人民法院（2015）鄂沙市民初字第02156号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人海南海控小额贷款有限公司的委托诉讼代理人曾凡光,被上诉人余坤的委托诉讼代理人胡明到庭参加诉讼。被上诉人曾程经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
海南海控小额贷款有限公司上诉请求：撤销原判，改判停止对位于海南省××香水××Ｅ1型低层住宅E1—82（幢）1—2层E1—82房屋的执行，本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：1、一审判决认为上诉人与被上诉人曾程之间并非房屋买卖关系而是委托关系没有事实依据。《房屋抵债合同》第八条约定的“出卖人须将上述房屋交付给买受人指定的第三人”体现的是出卖人有权自主处分抵债房屋，而出卖人则必须按照买受人的意见协助办理过户手续的意思，而不应被理解为买受人只是受托处置涉案房产。曾程在《申请书》中关于“在该房屋最终处置变现款项归还贵司本金及利息后，若有余款应退还给本人”的表述是其单方意思表示，与《房屋抵债合同》约定的以房抵债内容不一致，不能被理解为上诉人仅仅代为处置涉案房屋；2、上诉人请求海南仲裁委员会裁决曾程偿还400万元借款本息的行为不代表上诉人放弃了对涉案房屋享有的权利，上诉人申请仲裁的目的是依法确定曾程所欠上诉人款项的具体数额，以便确定以房抵债的具体数额；3、一审判决认定《房屋抵债合同》所约定的购房金额与市场价格相差甚远没有事实依据，该合同不存在侵害其他债权人利益的情形，一审判决不确认该合同的效力没有事实和法律依据；4、一审判决对上诉人主张的关于非基于上诉人的原因导致未能在不动产登记部门办理产权转移这一事实未予认定是错误的，实际是曾程不配合上诉人办理产权过户手续，导致涉案房屋未能过户至上诉人名下。
余坤辩称：1、上诉人与曾程之间没有建立真实的房屋买卖关系，《房屋抵债合同》只是约定曾程委托上诉人处置争议房产；2、上诉人先后两次申请仲裁向曾程主张债权，其行为清楚的表明其与曾程之间没有建立以房抵债的买卖合同关系；3、《房屋抵债合同》约定的房屋抵偿价款严重偏离房屋实际价值，该合同内容损害了曾程其他债权人的利益，该合同无效；4、上诉人在签订《房屋抵债合同》后，没有证据证明其向曾程主张过办理争议房产的过户登记，相关证据证明其一直在主张债权没有主张过物权。
海南海控小额贷款有限公司向一审法院起诉请求：1、确认位于海南省××香水××Ｅ1型低层住宅E1-82栋（幢）1-2层E1-82（房号）房屋的房屋所有权（期待权）归属原告；2、法院停止对上述财产的执行；3、诉讼费由二被告承担。
一审认定，2013年6月12日，被告曾程向海南香水湾海滨假日酒店有限公司购买了位于海南省×××香水××区香水××Ｅ1型低层住宅E1-82栋（幢）1-2层E1-82（房号）房屋，面积237.12平方米。2013年7月15日，被告曾程向海南香水湾海滨假日酒店有限公司支付购房款1280万元。原告海控公司与被告曾程于2014年7月10日签订海控小贷（2014）借字第040号《借款合同》，合同约定原告向被告曾程出借人民币400万元，借款期限12个月，2014年10月22日原告向被告曾程支付借款400万元。2014年12月11日，原告又与被告曾程签订海控小贷（2014）房抵字第040号《房屋抵债合同》，该合同涉案条款约定：1、被告曾程作为出卖人欠原告借款400万元，以位于陵水县光坡镇××××Ｅ1型低层住宅E1-82栋（幢）1-2层E1-82（房号），建筑面积237.12㎡抵偿；2、房屋抵偿价格为400万元，并由被告曾程承担房屋转让所产生的契税和房屋过户费用；3、海控小贷（2014）借字第040号《借款合同》约定的借款期限届满后10日内即视为原告作为买受人已向被告曾程付款；4、借款期限届满后10日内被告曾程应当向原告交付房屋；5、违约责任，本合同签订后，被告曾程作为出卖人承诺在海控小贷（2014）借字第040号《借款合同》约定的借款期间届满后10日内办理上述房屋产权过户到买受人指定的第三人名下，出卖人逾期未办理产权过户至买受人指定的第三人名下，每延期一日，按本合同约定的购买房屋价款的日万分之五向买受人支付违约金。2015年2月9日，被告曾程向原告海控公司出具《申请书》，载明的主要内容为“因本人生意出现困难，无力偿还借款和利息，现申请履行双方签订的《房屋抵债合同》；本人完全同意以该合同约定的房屋交由海控公司或海控公司指定的第三方全权处置，用以归还所欠借款及本金，在该房屋最终的处置变现款项全额归还海控公司的本金及利息后，若有余款应退还给我。”。同月27日，原告与被告曾程办理《抵债房产交接书》，被告曾程将上述不动产的钥匙、《商品房买卖合同》原件、购房发票原件交付原告海控公司。被告余坤作为申请执行人于2015年3月3日向荆州市沙市区人民法院提出申请，对被执行人曾程强制执行（2014）鄂江陵证字第743号公证书所载明的债权，执行请求事项为：1、被告曾程立即偿付被告余坤本金1000万元，利息33万元，违约金17万元及为执行所支付的各项费用；2、从2015年3月2日起至第一项请求履行完毕之日止，被告曾程按本金1050元支付迟延履行金；3、由被告曾程承担执行费用。2015年3月19日，荆州市沙市区人民法院根据〔2015〕鄂沙市执字第00102号民事裁定在海南省陵水县房地产管理局对被告曾程所有的位于海南省×××香水××区香水××Ｅ1型低层住宅E1-82栋（幢）1-2层E1-82（房号）房屋（面积237.12平方米）进行了所有权查封措施。原告海控公司于2015年7月3日，向荆州市沙市区人民法院提出执行异议，认为法院所查封的不动产所有权已由被告曾程转移至原告。荆州市沙市区人民法院在召集各方当事人听证后做出〔2015〕鄂沙市执异字第00004号执行裁定驳回了原告的执行异议。被告余坤在诉讼期间申请本院对原告海控公司与曾程之间的两次仲裁情况以及海南省×××香水××区香水××Ｅ1型低层住宅E1-82栋（幢）1-2层E1-82（房号）房屋目前的产权登记、现状、价款等事宜进行调查。本院根据其申请，在陵水黎族自治县房产管理局获悉2013年陵水县商品房销售均价为20709元，同比下降6.9%；2014年陵水县商品房销售均价为19220元，同比下降7.2%；2015年陵水县商品房销售均价为17467元，同比下降9.11%。还查知，海南省陵水县香水湾A区香水湾1号项目的开发商已于2013年办理了部分房屋所有权初始登记，该项目的部分业主已于2014年办理了房屋所有权转移登记。2015年5月20日，原告海控公司向海南仲裁委员会申请与曾程、湖北星宇服装有限责任公司、曾士祥之间的借款合同纠纷予以仲裁，仲裁请求：1、请求曾程偿还海控公司借款本金400万元及拖欠利息；2、请求曾士祥对上述债务承担连带责任。其仲裁申请书中载明，曾程与原告之间的借贷关系是海控小贷（2014）借字第040号《借款合同》所形成。同时，原告海控公司还向海南仲裁委员会申请查封被告曾程所有的位于海南省×××香水××区香水××Ｅ1型低层住宅E1-82栋（幢）1-2层E1-82（房号）房屋（面积237.12平方米）。次日，海南仲裁委员会根据原告提交的财产保全申请，提请海口海事法院依法办理。5月26日，海口海事法院以（2015）琼海法仲保字第20号民事裁定书，准予原告提出的财产保全请求并予以执行。2015年12月7日，海南仲裁委员会开庭审理本案，根据庭审记录，原告海控公司的委托代理人曾凡光在庭审中陈述被告曾程未清偿本金400万元，仅偿还利息325333.67元。同月17日，海南仲裁委员会做出（2015）海仲字第446号裁决书，裁决被告曾程应清偿原告海控公司借款400万元及利息等。2016年1月15日，原告海控公司向海口海事法院申请执行（2015）海仲字第446号裁决书。上述事实有原告海控公司、被告余坤及本院根据被告余坤申请调取的证据及双方当事人的当庭陈述载卷作证。
一审认为，原告海控公司的执行异议不能成立，理由如下：首先，原告海控公司与被告曾程之间的并非房屋买卖关系。原告海控公司认为其与被告曾程之间形成400万元的债权债务关系在前，被告曾程无力清偿债务，用其位于海南省×××香水××区香水××Ｅ1型低层住宅E1-82栋（幢）1-2层E1-82（房号）房屋（面积237.12平方米）抵偿债务在后，且被告曾程也将房屋交付原告占有，原告对享有该房屋所有权的期待权。被告余坤认为，原告所称的所有权期待权只是一般债权，该权利不是物权，不足以排除人民法院对该房屋的执行。本院认为，原告与被告曾程签订《借款合同》后，原告依照约定向被告出借资金，双方形成了债权债务关系。其后，双方又签订《房屋抵债合同》，合同中特别条款约定“出卖人须将房屋交付给买受人指定的第三人”，被告曾程在“申请书”中也书写有“本人同意以该合同约定的房屋交由贵司或贵司指定的第三方全权处置，用以归还所欠贵司的借款本金及利息，在该房屋最终处置变现款额归还贵司本金及利息后，若有余款应退还给本人”的内容。由上述内容可以看出，被告曾程只是将房屋交付给原告海控公司代为处置，双方形成的是委托关系。同时，原告海控公司还向海南仲裁委申请对被告曾程所欠400万元的债权予以仲裁，其在2015年12月7日的庭审中明确表示，该债务被告曾程未予清偿，海南仲裁委员会根据原告提交的证据及陈述，做出了裁决，认为被告曾程应清偿所欠原告海控公司的400万元债务，原告海控公司根据生效的裁决又申请海口海事法院强制执行，表明其亦认为被告曾程未清偿该债务。如原告用对被告曾程享有的400万元债权购买了本案诉争房屋，则债权已经消灭，原告既然选择了向约定的仲裁机构主张债权，即说明原告对被告曾程享有的是债权，本案诉争房屋只是可被执行财产。其次，原告与被告曾程之间签订的《房屋抵债协议》所约定的购房金额与市场价格相差甚远，根据本院在陵水县房产局了解的情况来看，陵水县自2013年来房地产价格有所下降，但原告当时以1280万元所购得的房屋即使价格回落，也并非仅能以400万元本金及利息（2014年10月22日至12月11日计息期间）就能成交，该合同的约定已经严重侵害了其他债权人的利益，本院对该合同的效力不予采纳。另，原告所称基于非当事人的原因，原告未能在不动产登记部门办理产权转移，而本院核实的结果是，自2013年起本案诉争的不动产开发项目就已经办理了初始登记，且自2014年起就陆续有业主办理了产权转移手续。原告的该理由亦不能排除人民法院对涉案不动产的执行。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》三百一十二条第一款第㈡项，判决：驳回原告海南海控小额贷款有限公司的诉讼请求。案件受理费10914元，由原告海南海控小额贷款有限公司负担。
双方当事人在二审期间均未向本院提交证据。
一审认定的事实与二审查明的一致，本院予以确认。
关于上诉人与被上诉人曾程之间法律关系的定性。本院认为，判断某个行为的法律关系的性质，不应受制于当事人之间签订合同的外观与名称，而应当根据当事人的真实意思表示和合同的实质内容来判定。本案中，虽然上诉人与被上诉人曾程在签订的《房屋抵债合同》约定了抵债房屋的基本状况、抵债价格、购房款付款方式及付款时间、房屋交付时间及交付方式、逾期未办理房屋过户手续的违约责任等，双方并在落款处分别作为“买受人”、“出卖人”签字盖章，形式上具备了房屋买卖合同的必要条款，但认定双方之间的法律关系还是要通过探究双方签订该合同的本意，究竟是为借款合同提供担保还是为了通过支付对价获得买卖合同标的物的所有权，才能做出准确的判断。首先，严格意义上的以房抵债合同是指在债务履行期限届满后债务人无力清偿债务时，与债权人双方协商通过将债务人所有的商品房出售给债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。涉案《房屋抵债合同》签订于2014年12月11日，此时双方之间的借款实际借期只经过了一个月有余，依据海南仲裁委员会作出的裁决书认定的事实，曾程此时按约支付了利息，并不存在无力清偿债务要以房抵债的情形，双方在借期之初签订《房屋抵债合同》的目的只能是为借款合同提供担保；其次，双方在合同中约定购房款的付款时间、房屋交付时间均在借款期限届满后10日内，即双方要待合同签订之日起经过七个月的时间方能履行合同，这不符合一般的房屋交易习惯，且上诉人在二审庭审时陈述在借期之初签订《房屋抵债合同》原因在于“借款逾期不还，房屋就转化为还款”，由此可知，双方在签订《房屋抵债合同》时并无真正转移房屋所有权的意思，而为借款合同设定担保才是双方真实的效果意思，故双方并无真实房屋买卖意思表示，而是利用房屋买卖合同作为借款合同的担保。因此，双方之间真实的基础法律关系应该认定为借款合同关系，而非房屋买卖关系。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，查封之前已签订合法有效的书面买卖合同系排除人民法院对该项不动产的执行的要件之一。现本案中双方所签《房屋抵债合同》并无买卖房屋合同之本意，而是为借款合同提供担保，上诉人与被上诉人之间未建立房屋买卖合同关系，上诉人不能依据《房屋抵债合同》排除对涉案房屋的执行。综上，上诉人上诉请求不能成立，应予驳回，一审虽认定法律关系有误，但实体处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10914元由上诉人海南海控小额贷款有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杜坚松
审判员 葛筱立
审判员 曾凡玉
二〇一七年三月二十八日
书记员 黄 芳