上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三(民)初字第3632号
原告杨建中，男，1959年7月20日出生，汉族，户籍所在地上海市长宁区。
原告陈宏义，女，1959年11月12日出生，汉族，户籍所在地上海市静安区。
原告杨亦诚，男，1989年11月15日出生，汉族，户籍所在地上海市长宁区。
上列三原告共同委托代理人张慧，上海市方正律师事务所律师。
被告上海正泽房地产有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人朱皓，总经理。
委托代理人陈家新，男。
委托代理人钟蕾，女。
原告杨建中、原告陈宏义、原告杨亦诚诉被告上海正泽房地产有限公司商品房预售合同��纷一案,本院于2015年8月20日立案受理后，依法由审判员孙佑正适用简易程序进行审理。在审理中，原告向本院提出财产保全的申请，本院依法作出裁定并采取保全措施。本案于2015年10月26日公开开庭进行审理，原告杨建中及其三原告共同委托代理人张慧、被告委托代理人钟蕾到庭参加诉讼。因原告申请，本院委托上海源正科技有限责任公司对房屋质量问题进行鉴定。因原告申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海沪港建设咨询有限公司对房屋修复费用进行审价。本案于2016年8月19日再次公开开庭进行审理，原告杨建中及其三原告共同委托代理人张慧、被告委托代理人钟蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨建中、原告陈宏义、原告杨亦诚诉称，2010年8月29日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》二份。合同约定，原告向被告购买坐落于青浦区���巷镇巷居路XXX弄XXX号XXX室和102室房屋，其中101室房价款人民币2,529,330元，102室房价款2,195,740元，合计房价款4,725,070元，房价包含房屋全装修价格；被告定于2012年3月31日前将房屋交付原告，未按期交付，被告应向原告支付违约金，违约金按原告已付房价款的日万分之三计算，计算至实际交付为止。合同还约定了其他条款。合同签订后，原告向被告支付了房款。被告于2012年3月23日向原告发出交房通知书，通知原告2012年3月30日办理交房手续，原告在2012年3月30日验收房屋时，发现房屋存在诸多质量问题，故拒收房屋，被告工作人员承诺尽快给予维修。2012年5月23日，被告向原告发出交房催办通知书，表示相关问题已解决，要求原告在2012年5月31日前往被告处办理房屋入伙交付手续。原告于2012年5月27日再次前往验收，发现不仅老问题没彻底解决，又出现新的质量问题，原告���是拒收，被告工作人员又承诺尽快维修，至2012年9月下旬，经被告再三要求，原告与被告办理了房屋交接手续。但之后原告发现房屋仍存在严重质量问题。据此，原告诉于本院，要求：1、判令被告赔偿原告青浦区赵巷镇巷居路XXX弄XXX号XXX室和102室房屋及装修的修复费用(金额以评估结论为准)；2、判令被告赔偿原告经济损失(自2012年4月1日起至修复并通风完毕之日止，按每月房屋租金评估价计算)；3、判令被告赔偿原告物业管理费损失(自2012年10月1日起至修复并通风完毕之日止，按每月711.90元计算)。在审理中，原告明确诉讼请求为1、判令被告赔偿原告青浦区赵巷镇巷居路XXX弄XXX号XXX室和102室的房屋及装修修复费用318,960.33元；2、判令被告赔偿原告损失(自2012年4月1日起至修复并通风完毕之日止，按市场租金每月9,500元计算)；3、本案诉讼费由被告承担。
被告上海正泽房地产有限公司辩称，原告现在提出质量问题已过质保期，且原告应该提供鉴定报告证明存在质量问题。如果确实存在质量问题，应由被告负责维修，不能维修的，被告可以向原告支付修复费用。对于原告提出的要求赔偿房屋租金损失及物业管理费损失，因已过诉讼时效，故被告不同意。由于原告在本案审理中提出了鉴定及补充鉴定，致使案件未能及时判决，相关费用增加了，该部分应由原告自己承担。
经开庭审理查明，2010年8月29日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》一份。约定由原告向被告购买青浦区赵巷镇巷居路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋；据被告暂测该房屋建筑面积为75.01平方米，另有地下附属面积95.96平方米，根据被告暂测的房屋建筑面积，原告购买该房屋的总房价款(包含房屋全装修价格)暂定为2,529,330元。合同第十一条约定被告定于2012年3月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十七条约定被告交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，原告有权要求被告按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0.10倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，原告有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同第十八条约定该房屋交付后，原告认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，原告有权单方面解除本合同。合同第二十二条约定被告交付该房屋有其他工程质量问题的，原告在保修期内有权要求被告除免费修复外，还须按照修复费的0.10倍��予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同第二十三条约定自该房屋验收交接之日起，被告对该房屋负责保修，保修范围和保修期由双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。双方并在合同补充条款第八条约定该房屋的其他工程质量问题，原告在保修期内有权要求被告免费修复，但因原告使用不当、改动或因其他不可归责于被告的事由而出现的质量问题，应由原告承担有关责任和修复费用。合同附件三及补充条款对房屋装修进行了约定，并约定将101室、102室两套相邻的房屋按照一套住宅的整体风格合并进行统一精装修后一并交付使用。
同日，原、被告又签订《上海市商品房���售合同》一份，约定由原告向被告购买青浦区赵巷镇巷居路XXX弄XXX号XXX层102(复式)室房屋；据被告暂测该房屋建筑面积为113.61平方米，根据被告暂测的房屋建筑面积，原告购买该房屋的总房价款(包含房屋全装修价格)暂定为2,195,740元。其他合同条款与101室房屋的合同条款一致。
合同签订后，原告支付了全部房款。被告于2012年3月23日向原告发出交楼通知书，原告在2012年3月30日验收房屋时，发现房屋存在质量问题，故未办理房屋交接手续。2012年5月23日，被告向原告发出房屋交付催办通知书，表示原告提出的相关问题已解决，要求原告在2012年5月31日前往被告处办理房屋入住交付手续。原告按照通知规定的时间再次前往验收，因原告发现问题没彻底解决，又出现新的质量问题，未办理房屋交接手续。2012年9月25日，原告与被告办理了房屋交接手续。
另���明，在审理中双方对于系争房屋存在的质量问题不能达成一致。本院根据原告的申请，委托上海源正科技有限责任公司对系争房屋的质量问题进行鉴定。上海源正科技有限责任公司出具了关于《青浦区赵巷镇巷居路XXX弄XXX号101和102室司法鉴定意见书》。鉴定意见：系争房屋主要存在下列质量问题，1)外墙渗漏水引起的室内受损；2)房屋装饰装修施工质量问题；3)房屋外部维护结构施工处理不当等其它质量问题。具体质量问题祥见3.3现场检测部分，建议及时对上述质量问题进行修复处理。修复方案：1、室外部分(外墙防水)，根据现场检查情况，为确保彻底修复涉案房屋外墙渗水问题，建议按原设计要求，对涉案房屋下列区域外墙防水进行重置，具体区域包括：1)3F南侧露台外墙，区域位置约为12-17/F；2)3F楼梯转角处(对应相邻玻璃顶)，区域位置约为12/F；3)3F卧室东侧外墙���区域位置约为17/F-H；4)2F北侧露台外墙，区域位置约为14/H-M、14-17/H；5)2F卧室东侧外墙，区域位置约为17/F-H、16-17/F；6)2F客厅东侧外墙，区域位置约为16/D-E；7)2F南侧露台外墙，区域位置约为12-16/D；8)1F北侧进门处外墙，区域位置约为12-13/1/K；9)1F空调外机架所在区域外墙，区域位置约为16/E-F、16-17/F；10)B1顶部(1F底部)外墙，区域位置约为17/H-N；11)B1家庭活动室(对应南侧下沉庭院)转角处外墙，区域位置约为12-13/A-B。2、室内部分，1)对受损墙纸进行铲除，基层处理干净后，重新铺设，修复面积约208平方米。2)对受损木地板(长900mm×宽140mm)拆除后更换，修复面积约24.5平方米；对受损楼梯休息平台木地板拆除后更换，修复面积约4平方米；对受损楼梯木质踏脚板(长990mm×宽240mm×厚23mm)拆除后更换，共12阶。3)对受损墙地砖(空鼓、色差等缺陷)进行重置，600mm×600mm×57块、300mm×300mm×10��、400mm×800mm×29块、620mm×620mm×9块、240mm×600mm×3块，总计108块。4)对墙面受损装饰软包进行更换，450mm×600mm×3块。5)对受损装饰石膏线条进行更换，长度约31.3m。6)对松动脱落插座面板进行整改，共1处。7)对脱落的吊灯进行重新安装固定，共2处。8)对受损玻璃镜面(0.9m×1.8m)进行更换，共2扇。9)对受损木质踢脚线进行更换，约2.9m。10)对受损涂料铲除后重新批嵌并涂料2度，修复面积约7.7平方米。11)对受损木质装饰线条进行更换，长度约2.2m。12)对受损门窗套(变形、开裂、起拱)进行更换，其中门套5处、窗套1处。3、其它，1)对进门处维护墙体局部开裂，进行重新砌筑，修复面积约1.6平方米；对地坪局部开裂、下沉，进行修复，修复面积约1.6平方米；对一处脱落墙面石材(260mm×400mm)进行修复。2)4)鉴于鉴定现场原告代表提出的关于二层北侧露台太阳能热水器无法正常工作的情况��建议重新对该太阳能热水器设备进行全面检修和调试(必要时进行更换)，确保该设备能正常工作。
本院根据原告的申请，委托上海源正科技有限责任公司对系争房屋的质量问题进行补充鉴定。上海源正科技有限责任公司出具了关于《青浦区赵巷镇巷居路XXX弄XXX号房屋补充鉴定情况说明》。现场鉴定情况：1、三处露台防水施工质量，1)三层南露台，现场随机打开露台墙根转角处面砖至防水卷材，可见明显积水，现场用抹布擦拭后，仍不断有积水涌出。对应室内卧室及楼梯平台区域有明显渗水痕迹。经检查，三层南露台东侧未按图纸要求设置1%排水沟。2)二层北露台，现场随机打开露台墙根转角处面砖至防水卷材，可见明显水迹，上翻防水卷材已破损。对应室内卧室区域有明显渗水痕迹。经检查，二层北露台东侧未按图纸要求设置1%排水沟。3)二层南露台，现场随机打开露台墙根转角处面砖至防水卷材，可见明显水迹，经手摸检查，有明显水迹。对应室内客厅区域有明显渗水痕迹。经检查，系争房屋三处露台(包括三层南露台、二层北露台、二层南露台)卷材防水层均存在渗漏和积水现象，不符合国标规范要求。2、室内吊顶内电线穿管情况，为客观反映系争房屋室内吊顶内电线穿管情况，现场随机打开室内吊顶射灯及空调出风口、回风口面板，现场检查情况如下：1)系争房屋室内吊顶内射灯灯头线均裸露，部分电线用胶布接头。2)系争房屋室内吊顶内空调风口处电线均裸露。3)上述情况为质量通病。经检查，现场室内吊顶内电线穿管情况不符合规范要求。3、室内空调出风口、回风口位置偏差问题，为客观反映系争房屋室内空调出风口、回风口位置偏差问题，现场打开室内空调出风口、回风口面板，现场检查情况如下：1)三层卧室顶面空调回风口位置与石膏板吊顶格栅位置存在明显偏差，共1处。2)二层卧室、客厅顶面空调回风口位置与石膏板吊顶格栅位置存在明显偏差，共2处。3)一层卧室、客厅顶面空调出风口、回风口位置与石膏板吊顶格栅位置存在明显偏差，共2处。4)地下一层工具间、健身房、家庭活动室顶面空调回风口位置与石膏板吊顶格栅位置存在明显偏差，共3处。经检查，现场室内空调出风口、回风口安装位置存在不同程度偏差问题，共8处，不符合规范要求。4、三层屋顶渗漏水情况，经原告代表现场提出，三层楼梯间南侧(靠近露台处)顶墙面存在室内受损扩大的情况，鉴定人员对该位置屋面进行了上人检查，检查结果如下：经检查，系争屋面为混凝土结构坡屋顶瓦屋面，对应室内顶面未见明显渗漏水痕迹，对应室外瓦屋面未见受损痕迹。综上所述，三层楼梯间南侧(��近露台处)顶墙面墙纸变色、受损系对应外墙渗漏水所致，具体内容已在原司法鉴定意见书中体现。修复方案：1、三处露台防水施工质量问题修复方案。经检查，系争房屋三处露台(包括三层南露台、二层北露台、二层南露台)卷材防水层均存在渗漏和积水现象，不符合国标规范要求。为彻底修复该原因造成的渗漏水问题，建议对三处露台(包括三层南露台、二层北露台、二层南露台)地面整体防水措施按施工图要求进行重置，同时按施工图要求设置1%排水沟，并做好相邻外墙根部防水卷材搭接措施，防水卷材上翻高度不小于250mm，最后恢复原有饰面层(600mm×600mm地砖、100mm×600mm花岗岩包边)。修复面积祥见施工图。2、室内吊顶内电线穿管质量问题修复方案。对系争房屋所有室内吊顶内裸露电线均补穿管。3、室内空调出风口、回风口位置偏差问题修复方案。经检查，现��室内空调出风口、回风口安装位置存在不同程度偏差问题，共8处，建议及时整改，确保风口位置与装饰面应贴合严密。鉴定人员建议修复工期为三个月至六个月左右，原告为此支付了3万元鉴定费。
因原告申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海沪港建设咨询有限公司对系争房屋的修复造价进行审价。上海沪港建设咨询有限公司按照上海源正科技有限责任公司出具的《青浦区赵巷镇巷居路XXX弄XXX号101和102室司法鉴定意见书》载明的修复方案出具司法鉴定报告，结论为：青浦区赵巷镇巷居路XXX弄XXX号101、102室房屋修复造价为175,038元。
上海沪港建设咨询有限公司按照上海源正科技有限责任公司出具的《青浦区赵巷镇巷居路XXX弄XXX号房屋补充鉴定情况说明》载明的修复方案出具司法鉴定报告，结论为：青浦区赵巷镇巷居路XXX弄XXX号101、102室房屋��复造价为129,190元。鉴定人员出庭就司法鉴定报告接受当事人的质询，鉴定人员表示：补偿司法鉴定报告中有三项修复费用因笔误计算错误，修复造价应扣除2,256元。原告为此支付了6,000元审价费。
以上事实，由原告与被告陈述、上海市商品房预售合同、发票、交楼通知书、房屋交付催办通知书、房屋交接书、房屋验收情况表、维修单、司法鉴定意见书、补充鉴定情况说明、司法鉴定报告等证据予以证明，并经当庭质证，本院予以确认。
审理中，原、被告双方一致确认系争房屋市场租赁价格为每月9,500元。
根据庭审确认的事实，本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》是双方真实意思的表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同履行各自的义务。本案中，原告向被告支付了全部购��款，被告应按照合同约定向原告交付房屋。根据合同约定，本案所涉房屋按照一套住宅的整体风格合并进行装修后交付，现被告已根据合同约定的时间通知原告交房，原告亦按期至现场查验房屋，应认为被告已完成交付房屋的义务。被告交付的房屋应符合合同约定,原告所购的房屋系装修房，房屋的可使用性是房屋的基本也是主要功能。根据原、被告的陈述，原告就房屋质量问题多次向被告提出维修要求，但未能将房屋存在的质量问题修妥。现原告要求自行维修，由被告承担维修费用的意见，本院予以认可，本院依法委托具备鉴定资质的鉴定机构对房屋修复费用进行审价，鉴定机构接受委托后按鉴定程序进行现场勘查，在出具司法鉴定报告后鉴定人员出庭就鉴定结论进行解释，整个鉴定程序合法，出具的司法鉴定报告结论科学、客观，本院对该司法鉴定报告的效力��以认可，被告应按司法鉴定报告确定的修复费用数额承担赔偿责任。双方对于被告交付的房屋是否可居住使用，是否造成原告其他损失存在争议。根据房屋质量司法鉴定意见书的结论，系争房屋的质量问题分布于整栋房屋，至今无法入住使用，且根据司法鉴定报告的结论，系争房屋的维修费用达30万余元，可以认定被告交付的房屋存在影响居住使用的质量问题，对原告该期间无法入住使用的损失，被告应承担赔偿责任，双方一致确认系争房屋市场租赁价格为每月9,500元，该损失可参照双方确定的数额计算。对于维修期间，本院根据案件的具体情形，考虑到房屋质量问题及维修情况、精装修后必要的整理时间及鉴定机构的意见，给予六个月。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条之规定��判决如下：
一、被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨建中、原告陈宏义、原告杨亦诚修复费人民币301,972元；
二、被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告杨建中、原告陈宏义、原告杨亦诚空置费损失(自2012年4月1日起至本判决生效之日后六个月，按月租金人民币9,500元计算)。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币6,084.40元，减半收取计人民币3,042.20元，由原告杨建中、原告陈宏义、原告杨亦诚负担人民币127.45元，被告上海正泽房地产有限公司负担人民币2,914.75元；财产保全申请费人民币4,020元，由被告上海正泽房地产有限公司负担；鉴定费人民币3万元(原告预付)，审价费人民币6,000元(原告预付)，由被告上海正泽房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 孙佑正
二〇一六年八月三十一日
书记员 黄 鑫
附：相关法律条文
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《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行��同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。