江苏省淮安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2018）苏08执异89号
异议人(被执行人)：韩先东，男，1965年8月6日出生，汉族，住无锡市崇安区。
申请执行人：祁金波，男，1979年10月1日出生，汉族，住常州市武进区，经常居住地淮安市淮阴区。
被执行人：芦璟荷，女，1973年12月12日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。
被执行人：李晓明，男，1974年6月25日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。（系芦璟荷丈夫）
被执行人：万勇，男，1981年5月14日出生，汉族，住淮安市清江浦区。
被执行人：胡浩，男，1979年1月7日出生，汉族，住淮安市清江浦区。
被执行人：彭高龄，男，1965年12月19日出生，汉族，住淮安市经济技术开发区。
被执行人：江苏奥美瑞食品有限公司，住所地淮安经济技术开发区广州南路10号。
法定代表人：陆卫萍，该公司总经理。
被执行人：淮安市申拾印刷有限公司，住所地淮安经济技术开发区宏恒胜路158号。
法定代表人：芦璟荷，该公司董事长。
被执行人：淮安申拾商贸有限公司，住所地淮安经济技术开发区宏恒胜路158号。
法定代表人：芦璟荷，该公司董事长。
本院在执行祁金波与芦璟荷、李晓明、万勇、韩先东、胡浩、彭高龄、江苏奥美瑞食品有限公司、淮安市申拾印刷有限公司、淮安申拾商贸有限公司民间借贷纠纷一案中，向韩先东送达（2017）苏08执恢105号执行裁定书，裁定拍卖异议人与于红梅名下位于无锡市梁溪区广益博苑三期20号602室、28号503室房屋。被执行人韩先东提出异议，要求撤销（2017）苏08执恢105号执行裁定书。本院于2018年8月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
被执行人韩先东提出异议称：1、因异议人现居住在无锡市××室，该套房屋是异议人的唯一住房，异议人拥有的康城明珠A4-305室房屋、无锡市万达广场C区11号1802室房屋均被拍卖，从生存权优于债权的角度出发，应当保护申请人的生存权。异议人在本案中只是担保人，并非主债务人，且本案的被执行人众多，从公平角度出发，应当为异议人保留唯一住房。2、正在拍卖中的28号503室房屋，未对异议人的装修进行评估，而异议人在该套房屋装修中，花费10余万元，异议人认为，在未对装修费进行评估的情况下，就将该套房屋进行拍卖，严重损害了异议人的合法权益。请求法院撤销（2017）苏08执恢105号执行裁定书，支持异议人的异议请求。
申请执行人祁金波辩称：请求法院依法处理。
被执行人芦璟荷、李晓明、万勇、胡浩、彭高龄、江苏奥美瑞食品有限公司、淮安市申拾印刷有限公司、淮安申拾商贸有限公司未进行答辩。
本院查明，祁金波与芦璟荷、李晓明、万勇、韩先东、胡浩、彭高龄、江苏奥美瑞食品有限公司、淮安市申拾印刷有限公司、淮安申拾商贸有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2012年3月15日作出的（2012）淮中商初字第0016号民事调解书，调解主文为：一、芦璟荷、李晓明于2012年3月20日前归还祁金波借款本金550万元、利息150万元，万勇、韩先东、胡浩、彭高龄、江苏奥美瑞食品有限公司、淮安市申拾印刷有限公司、淮安申拾商贸有限公司对该笔借款本金及利息承担连带清偿责任；二、芦璟荷于2012年3月20日前归还祁金波借款本金180万元、利息20万元，江苏奥美瑞食品有限公司、淮安市申拾印刷有限公司对该笔借款本金及利息承担连带清偿责任；三、芦璟荷于2012年3月20日前归还祁金波借款本金30万元、利息5万元，淮安市申拾印刷有限公司对该笔借款本金及利息承担连带清偿责任；
四、案件受理费77230元,减半收取38615元，财产保全费5000元，合计43615元芦璟荷由负担（祁金波已预交，由芦璟荷给付祁金波）。
因芦璟荷、李晓明、万勇、韩先东、胡浩、彭高龄、江苏奥美瑞食品有限公司、淮安市申拾印刷有限公司、淮安申拾商贸有限公司未履行调解书所确定的义务，祁金波向本院申请强制执行。本院于2012年6月27日立案，案号为（2012）淮中执字第0091号。因祁金波撤回执行申请，本院于2013年6月18日裁定本案终结执行。后祁金波申请恢复执行，本院于2015年7月31日立案，案号为（2015）淮中执恢字第00033号。同年12月30日，本院裁定本次执行程序终结。
2017年8月10日，本院查封韩先东位于无锡市××室、××室、××室房屋。祁金波申请恢复执行，本院于2017年10月24日立案，案号为（2017）苏08执恢105号。因韩先东未按本院指定的期限履行，本院执行局于2018年1月29日将上述查封的房屋移送院司法鉴定处办理评估手续。2018年3月15日，江苏苏地行土地房产评估有限公司出具（苏）苏地行HA2（2018）房估字第0430号房地产估价报告，该报告载明：28号503室房屋建筑面积131.57平方米，层次/总层，5/21，单价9082.08元，总价1194900元。江苏苏地行土地房产评估有限公司于2018年8月10日又出具补充说明函，载明（苏）苏地行HA2（2018）房估字第0430号房地产估价报告中28号503室房地产价格为毛坯房价格。
2018年5月20日，本院裁定拍卖韩先东、于红梅所有的位于无锡市××室、××室、××室的房地产。
2018年7月6日，本院就拟拍卖的无锡市××室、××室、××室的房地产在淘宝网司法拍卖平台依法进行第一次公告，决定于2018年8月7日10时至8月8日10时进行公开拍卖，起拍价为1075410元。后被执行人韩先东提出异议。
另查明，被执行人韩先东所有的无锡市××室房屋非毛坯房。
本院认为，本案的争议焦点为：1.涉案房屋能否被执行；2.本案拍卖的房地产应否补充评估装潢的价值。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条规定，对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品。人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。根据上述规定，涉案房屋建筑面积为131.57平方米，已经远远超过了人均必需住房面积，人民法院可以执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定：金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持。…（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。本案中，申请执行人祁金波要求拍卖被执行人住房，并已书面同意为被执行人及所扶养家属提供居住房屋或给予被执行人五至八年租赁费用，所以，异议人韩先东关于不予拍卖28号503室房屋的异议请求本院不予支持。
关于本案拍卖的房地产应否补充评估装潢的价值问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定：“人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”本案中，虽然异议人无证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法，尚不具备重新评估的条件，但考虑到评估机构补充说明函明确说明无锡市××室房地产价格为毛坯房价格，被执行人韩先东被拍卖的上述房屋非毛坯房，如按毛坯房价格拍卖成交，买受人仍需补交房屋装潢的价值。本案如不补充评估装潢的价值，不利于保护被执行人和买受人的权益，且容易给以后的房屋交接带来后遗症。故对异议人韩先东要求补充评估的请求，本院予以支持。
综上所述，异议人韩先东部分异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）、（二）项的规定，裁定如下：
准许异议人韩先东对无锡市梁溪区广益博苑三期28号503室房屋装潢补充评估的申请；驳回异议人韩先东其他异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向江苏省高级人民法院申请复议。
审判长 董国华
审判员 刘群英
审判员 庞海涛
二〇一八年八月十四日
书记员 简 易