四川省乐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川11民终620号
上诉人（原审被告）：峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司，住所地：四川省峨眉山市峨山镇万坎村3组。
法定代表人：余驰，总经理。
委托诉讼代理人：陶伟，泰和泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐学清，女，1955年5月23日出生，住四川省峨眉山市。
委托诉讼代理人：钟敏，四川睿典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：魏博文，四川睿典律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：峨眉山峨秀湖上善温泉度假酒店管理有限公司，住所地：四川省峨眉山市峨山镇峨秀湖国际度假区。
法定代表人：王丰，经理。
委托诉讼代理人：赖武，四川益州律师事务所律师。
上诉人峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司（以下简称蓝光公司）因与被上诉人徐学清，被上诉人峨眉山峨秀湖上善温泉度假酒店管理有限公司（以下简称上善公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省峨眉山市人民法院（2016）川1181民初234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月10日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月24日公开开庭进行了审理。上诉人蓝光公司的委托诉讼代理人陶伟，被上诉人徐学清及其委托诉讼代理人钟敏，被上诉人上善公司的法定代表人王丰及其委托诉讼代理人赖武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
蓝光公司上诉请求：1.撤销四川省峨眉山市人民法院（2016）川1181民初234号民事判决书；2.驳回徐学清对蓝光公司的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审法院无视合同的相对性，将蓝光公司与第三人签订的《假日半岛三标段148、149号楼装修工程施工协议》中的装修内容纳入蓝光公司与业主的精装房交付义务，混淆了不同的法律关系，明显违法。二、一审判决仅根据“购房款中包含装修款”就认定蓝光公司负有精装房交付义务，而未查明蓝光公司每平方米1200元的装修款已全部支付这一基本事实，违反基本的公平原则。事实上，蓝光公司在委托装修协议下的责任和义务已全部履行。根据业主与蓝光公司签订的《房屋室内装修委托协议》的约定，蓝光公司并不是合同约定的装修义务主体，而仅是帮业主聘请第三方装修公司，并且由第三方装修公司负责实施装修工程并交付装修工程，蓝光公司根据约定也仅是代表业主监督工程的质量和进度，并根据约定支付工程款项。蓝光公司与上善公司共同委托四川上锦建筑装饰工程有限公司（以下简称上锦公司）对装修工程施工，并代表业主监督工程质量和进度，根据蓝光公司出具的《工程已完形象进度、质量报审核定表（2013年12月）》显示，在2013年12月，该装修工程的软硬装等已基本完成，而蓝光公司也已严格按照施工合同中1200元/平方米的标准支付了相应了工程款，无任何违约行为。三、一审判决无视酒店装修的特殊性，认为“蓝光公司和上善公司承担的系两个不同的装修义务，并且上善公司的装修应当在蓝光公司完成其装修义务后才开始实施。”。事实上，整个装修工程由上善酒店全面负责实施，根本就没有所谓的两次装修。根据业主与上善公司签订的《委托经营管理协议》、《住宅改经营性用房证明》及《房屋室内装修委托协议》第二条“甲方（业主）委托乙方（上善公司）接房后，由乙方聘请专业的装修公司为房屋进行室内及房屋所属楼栋所处公共区域（走廊、过道、门厅、楼梯、电梯前室等）进行装修，装修费用由乙方（上善公司）承担。对于因按装修方案施工而使该商品房室内部分墙体、门窗和空间结构发生变化的（该等变化以不改变房屋所在楼栋的建筑承重主体结构为限），甲方无异议并予以接受。”的约定，业主已清楚知晓所购房屋由上善公司进行酒店经营，并授权上善公司对房屋的墙体结构进行改造，包括部分房屋以后被改造成酒店大堂、餐厅、公共卫生间、配电房、锅炉房等，这一授权就表明业主原先委托蓝光公司的普通装修义务已由业主委托给上善公司作酒店装修的行为予以改变。根据法律规定，当事人以自己的行为改变原先合同约定的内容，应视为当事人对合同履行的变更，故蓝光公司不负责按原来合同约定进行普通装修义务，因为业主不可能将同一房屋既委托蓝光公司作普通装修，又委托上善公司作酒店装修，二者在功能布局、配置标准、防水要求、验收标准等方面存在诸多不同，事实上业主只可能将房屋交由上善公司进行酒店装修。四、一审法院遗漏重要事实，未对装修工程迟延竣工的真正原因予以查明，而是简单地认为蓝光公司应向业主承担交付精装房义务，存在责任划分不清。事实上，装修工程迟延竣工均系上善公司管理不善造成。蓝光公司提交的证据材料中关于上锦公司于2015年2月7日向蓝光公司出具的《关于假日半岛三表段148、149楼装修工程进度的情况说明》原件一份，该情况说明第一条“施工设计图纸在我公司进场后将近半年后才全部到位”第二条“由上善公司供应的设备及材料不能及时到位（至今热水系统、空调风口及设备还未进场，电器控制面板数量也不够”第三条“因上善公司施工的大厅一直未完成，导致我们的许多系统无法并接施工”显示，本案中业主委托的装修工程迟迟未完工的原因是上善公司擅自在公共区域增加临时建筑、施工图纸滞后、设备材料供应不及时等原因造成，而非蓝光公司原因所致。因此，房屋装修迟延的责任应由上善公司承担，一审法院对上善公司的违约行为并未予以查明，责任划分不清。五、一审法院遗漏重要事实，未对上善公司的开业事实予以查明。上善公司开业事实表明其代表业主对房屋状况的认可，蓝光公司无须履行所谓的精装房屋交付义务。本案中，业主明确知晓所购房屋将由上善公司从事酒店经营，并授权上善公司对房屋验收、改造和经营，上善公司在代表业主接收房屋后即开展装修工作，虽因自身导致装修未验收，但房屋装修条件和设施设备均已达到开业条件，最终于2015年5月对酒店进行了整体开业经营，同时，上善公司向业主支付了7个月的租金，故上善公司占有房屋并自行开业经营的事实，表明上善公司代表业主认可了房屋装修的内容及质量，蓝光公司不需要且事实上也不能将房屋交付业主。六、一审法院混淆法律关系，将业主本应从上善公司获取的租金收益作为其精装房索赔的可期待利益损失。从法律上来讲，业主在委托装修法律关系下并未产生实际损失。本案诉争的两个法律关系，一是委托装修法律关系，二是租金法律关系。在租金法律关系成立并有效的前提下，业主主张按照与上善公司达成的租金收益来计算委托装修法律关系项下的违约损失，没有法律依据，不应得到法律支持。
徐学清辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确、程序合法，蓝光公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由：1.一审法院将蓝光公司、上善公司与上锦公司签订的《假日半岛三标段148、149号楼装修工程施工协议》中的装修标准作为蓝光应交付的精装房的装修标准并无不妥。因为蓝光公司无论是在宣传资料还是其与徐学清签订的装修合同中均没有对精装房的具体内容有约定。一审法院参照《假日半岛三标段148、149号楼装修工程施工协议》中的约定，作为精装修标准完全正确，不存在混淆法律关系。2.蓝光公司以其与徐学清签订的《房屋室内装修委托协议》来回避其交付精装修房的义务。一审法院认定“徐学清与蓝光公司达成的委托合同系蓝光公司为逃避基本合同义务所签订，不应认定双方成立委托合同关系。对于相应房屋的装修事宜应属于蓝光公司作为房地产开发企业交付商品房的合同义务”的认定，符合客观事实和法律规定。本案中，蓝光公司应交付的是精装房，至于其给装修公司每平方米多少费用，与精装房是否交付没有联系。蓝光公司在商品房买卖合同中承担的是交付符合合同约定的商品房的义务，而非委托关系。3.蓝光公司在销售时要求徐学清同时与蓝光公司、上善公司分别签订两份《房屋室内装修委托协议》，以此主张整个装修工程是由上善公司在全面负责实施，从而避开蓝光公司有责任交付精装房，是在混淆法律关系。无论上善公司在经营中欲将酒店装修成何种风格，都应是在蓝光公司交付的精装房的基础上，只有蓝光公司才是交付主体。4.蓝光公司一直试图将商品房的交付和装修工程混为一谈。只要蓝光公司没有按商品房买卖合同约定的时间交付精装房，就构成违约，应承担违约责任。上善公司作为酒店的经营者，不是购房合同的相对方，没有交付房屋的义务。逾期交房的违约责任，只能由蓝光公司承担。5.蓝光公司主张上善公司已开业的事实并没有提供有力的证据予以证明。上善公司是否试营业与蓝光公司是否交付精装房没有关系。因为至今蓝光公司与上善公司并没有交付精装房的交接手续。6.本案讼争的是商品房买卖法律关系，并非蓝光公司主张的委托装修关系和租金法律关系。事实上，蓝光公司提出的这两种法律关系是不同法律关系，不可能在一案中处理。本案中，由于蓝光公司的违约，给徐学清造成的损失，徐学清要求其赔偿是完全符合法律规定的。一审判决认定徐学清的损失为其在购房时可期待的租金收益是完全正确的。本案是商品房销售合同纠纷，涉及的是商品房买卖的法律关系，并不是蓝光公司强调的委托装修法律关系和租金关系。
上善公司辩称：请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由：1.根据合同相对性，合同双方系徐学清和蓝光公司。购房款中包含装修款，说明徐学清购买的就是精装房而不是清水房。蓝光公司必须按照合同约定的装修标准进行交付，但蓝光公司并未按合同约定的时间进行交付精装修房。2.本案是商品房销售合同纠纷，而非租赁合同纠纷，蓝光公司违背了合同相对性原则。3.蓝光公司强调装修工程迟延的原因，这不是本案应审理的范围。本案应针对商品房买卖关系进行审理，上善公司只是受徐学清的委托验收相应的精装修房。蓝光公司未按时交付精装修房与上善公司无关。4.一审法院参照徐学清预期可期待的租金计算逾期交房损失，是合情合理的。
徐学清向一审法院起诉请求：1.蓝光公司、上善公司立即向徐学清交付符合《装修房（室内）装修配置标准》、《本项目材料品牌明细表》约定标准的房屋；2.蓝光公司、上善公司承担逾期交付精装修房的损失（从2013年10月31日起，以徐学清月收益金1454.94元/月为标准，计算至蓝光公司、上善公司向徐学清交付经验收符合精装修标准的房屋之日止）；3.蓝光公司、上善公司承担该案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年11月28日、2012年12月14日，蓝光公司先后在华西都市报刊登《蓝光峨秀湖精装返租公寓40余万投资20年红利回报》《40余万投资蓝光峨秀湖返租精装公寓月均收益2500元》，宣传购买蓝光峨秀湖返租精装公寓的优惠条件。
2013年1月16日，徐学清作为买受人，蓝光公司作为出卖人，签订《商品房买卖合同》一份，主要内容为：蓝光公司将其开发的假日半岛六期149栋117号房屋出售给徐学清；该商品房的用途为住宅；总房价款为367349元；蓝光公司应当在2013年10月31日前向徐学清交付该商品房，交付时该商品房应取得规划验收批准文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、《住宅工程质量分户验收表》以及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；如逾期交房，逾期时间超过60日的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，蓝光公司按日计算向徐学清支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金，合同继续履行；该商品房达到本合同约定的交付条件后，蓝光公司应当在交付日的7日前，书面通知徐学清办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，双方进行验收交接时，蓝光公司应当出示该商品房符合交付条件的证明文件，如不出示证明文件或者证明文件不齐全或未满足约定的其他条件的，徐学清有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由蓝光公司承担。该《商品房买卖合同》附件九约定：《商品房买卖合同》补充协议第五条对合同第十五条(交接手续)补充约定：1.商品房符合合同第十一条约定的交房条件后，蓝光公司不再另行向徐学清发出书面信函通知而仅在报媒上发布交房公告即已完全履行了合同第十一条约定的交房义务，同时，徐学清委托蓝光公司选聘具备装修资质的房屋装修企业对房屋进行装修，装修工程完成的截止期限为2013年10月31日。2.如徐学清没有付清房款或面积补差款或未向甲方缴齐办理房屋所有权证所需的各项资料及相关办证税、费和房屋专项维修资金前，蓝光公司有权暂缓交房但不承担延迟的责任，在延迟期间房屋的毁损、灭失的风险和房屋物业服务费由徐学清承担。
同日，徐学清与蓝光公司还签订《房屋室内装修委托协议》一份，其中第二条约定：徐学清同意其所购房屋在楼栋整体通过工程竣工验收合格，并在徐学清对其房屋露台或阳台封闭后，由蓝光公司聘请专业的装修公司为房屋进行室内装修，装修费用已包含在双方签订的《商品房买卖合同》房屋价款中，房屋装修范围包括客厅、卧室、厨房、卫生间、阳台等，具体装修方案及室内部分设施配备标准见本协议附件一：《室内装修标准》；第三条约定：装修期限：蓝光公司聘请的装修公司应于2013年10月31日前完成全部装修工程，并通知徐学清到场验收；第七条约定：房屋装修验收标准以本协议附件一约定执行，徐学清若对房屋的装修质量提出异议，并经双方共同检查确认确有需整改的问题的，徐学清应先行办理房屋装修验收手续，蓝光公司在双方确认整改事项之日起45日内督促装修施工企业整改完毕并电话通知徐学清，徐学清应及时现场确认，逾期未确认视为整改完毕，若因蓝光公司监管原因，造成未在上述期限内整改完毕而影响徐学清入住的，蓝光公司按总房价的每日万分之零点五给予徐学清补偿，直至整改完毕。另外，在该协议附件《装修房（室内）装修配置标准》中对房屋装饰配置标准作了具体约定：1.客厅及卧室：装修标准：地面：强化木地板、进门过廊地砖；墙面：墙纸；天花：局部石膏板吊灯+辅助灯具；其他：开关插座；配置标准：家具：沙发一套（含2坐沙发1个，休息脚踏1个）、茶几1个、床2架、床头柜1个、写字台1张、写字椅1把、电视柜1个、衣柜1个、床屏1个；电器：液晶电视1台、床头灯1个、落地灯1个、空调1台；其他：星级酒店床上用品2套、窗帘1副、星级酒店床垫2张、智能电子门锁；2.卫生间：装修标准：地面：地砖；墙面：墙砖；天花：吊顶+防雾防潮筒灯；其他：卫生间门、淋浴间玻璃隔断+拉手、开关插座；配置标准：家具：洗面台柜、梳妆镜；洁具：面盆、坐便器、面盆龙头、淋浴间龙头、花洒；电器：集中供热水；3.阳台：装修标准：地面：地砖；墙面：同建筑外墙；天花：原建筑天棚刷乳胶漆+吸顶灯具；其他：开关插座。上述合同签订后，徐学清按约向蓝光公司交付了全部购房款，并向蓝光公司支付了房屋测绘费、产权登记费、国土费、契税、维修资金。
上述《商品房买卖合同》签订后，徐学清与上善公司签订《委托经营管理协议》一份，其中第二条约定：徐学清将所购房屋委托给上善公司经营管理，经营期限为20年，委托经营管理期限自徐学清将物业（装修状态为全装修，标准见协议附件《房屋室内装修委托协议》相关约定）交付上善公司使用之日起开始计算，初步预计委托经营期限为2013年10月31日至2033年10月30日，前5个月为免租期，第一年徐学清收取7个月委托经营收益，即第一年收益日期为2014年4月1日起至2014年10月30日止，从2014年10月31日起算第二年度收益，实际交付日期与该起始日期不一致的，以实际交付日期为准，按照20年期限计算委托经营期限；第三条约定：委托收益的计付时间为上善公司从徐学清接收该物业后起计；第四条约定：协议期内，委托收益年度递增方式为第2至10年每年递增4%，第11至20年每年递增5%……；第十二条约定：下列附件为本协议的有效附件：徐学清委托上善公司实施精装修的委托书、委托收益明细表、徐学清委托上善公司验房的授权书、房屋室内装修委托协议等。徐学清与上善公司就20年期间内的委托收益形成《假日半岛公寓20年租金体系测算表》一份，约定：第1年房屋月租金为1454.94元；第1年5个月免租期。同时，徐学清还与上善公司签订《房屋室内装修委托协议》一份，其中第一条约定：徐学清委托上善公司聘请具备房屋室内装修资质的装修公司对徐学清所购房屋进行装修工程施工，徐学清授权上善公司代表徐学清对装修工程的质量和进度进行监督管理，如装修不符合约定质量标准的，由上善公司代表徐学清向装修企业主张包括但不限于要求整改、重做、更换等方式以使房屋装修达到约定标准；第二条约定：徐学清委托上善公司接房后，由上善公司聘请专业的装修公司为房屋进行室内及房屋所属楼栋公共区域（走廊、过道、门厅、楼梯、电梯前室等）进行装修，装修费用由上善公司承担，对于因按装修方案施工而使该商品房室内部分墙体、门窗和空间结构发生变化的，徐学清无异议并予以接受；第三条约定：上善公司聘请的装修公司应于双方签订的《委托经营管理协议》载明的委托经营期限起始日前完成全部装修工程，并由上善公司实施运行调试和接验工作；第四条约定：装修工程使用材料的品种、规格、名称，详见本协议附件一：《装修标准》，如因装修材料、设备生产、供应、采购等方面的原因，导致不能满足本协议约定标准的，徐学清授权上善公司允许装修公司用其他不低于本协议约定标准的同类装饰装修材料和设备代替；第六条约定：房屋装修、调试完毕后上善公司代表徐学清对房屋装修部分进行最终验收，并将验收情况通报徐学清，该房屋的装修保修期开始计算。此外，徐学清还向上善公司出具《验房委托书》一份，主要内容为：委托上善公司作为受托人代表徐学清依据国家有关法律、法规以及规范和标准，接验徐学清所购房屋的清水及精装修房屋，上善公司在委托权限内所实施的法律行为，徐学清均予承认。
2013年8月1日，蓝光公司、上善公司与案外人四川上锦建筑装饰工程有限公司（以下简称上锦公司）签订《假日半岛三标段148、149号楼装修工程施工协议》一份，主要内容为：工程名称：峨眉山上善酒店装修工程；工程地点：峨眉山市秀湖大道峨秀湖国际假日半岛148、149号楼；工期为120日历天；合同包干总价12602369.60元，包括室内装饰装修工程和物品配置，其中由蓝光公司向上锦公司支付10358112元，即1200元/平方米，上善公司向上锦公司支付2244257.60元，即260元/平方米，此外蓝光公司还向上锦公司支付1451972元，包括两部分内容：两栋楼内公共区域装修款600000元以及因蓝光公司未达到向上锦公司清水房交付标准，折算缺项施工部分851972元；蓝光公司工作：开工前，将要施工的房屋腾空，将施工作业面移交给上锦公司，消除影响施工的障碍物，施工进出场道路已达通车标准，向上锦公司提供施工所需的水、电及电讯等设备，给施工单位提供一个水电接口并说明使用注意事项，配合完成办理施工所涉及的各种申请、批件等手续；上善公司工作：开工前7天，向蓝光公司及上锦公司提供经确认的施工图纸和作法说明1份，并向上锦公司进行现场交底，对于施工过程中费用增加的变更，由上善公司承担，若变更致使装修总费用减少，则以本项目材料品牌明细表（详见本判决书附1）为标准，对减少的部分由蓝光公司、上善公司按出资比例分成，且蓝光公司不对变更后可能带来的其他问题承担任何责任；工程竣工后，上锦公司应通知蓝光公司、上善公司验收，蓝光公司、上善公司自接到验收通知2日内组织验收，验收合格后办理验收、移交手续。此外，该合同还对工程价款支付方式及违约责任等事项进行了约定。上锦公司于2013年7月18日进场施工。上述装修工程目前尚未进行竣工验收。
2013年10月31日，上善公司向蓝光公司出具《物业移交确认单》一份，载明:上善公司于当日接收峨秀湖假日半岛小区六期148栋、149栋楼宇。其后，上善公司陆续向徐学清支付了委托收益金共计10184.58元（1454.94元/月×7月）。
2015年9月23日，蓝光公司向上锦公司发出《关于执行合同条款、及时办理交工验收和结算手续的函》一份，主要内容为：贵公司于2013年7月1日与我公司签订《假日半岛三标段148、149号楼装修工程施工合同》，并于2013年7月18日进场施工。该合同包干总价为1181.0084万元，约定工期120天。至今工期已过795天（滞后合同约定工期675天），贵公司施工标的还未正式向蓝光公司和上善公司进行交工验收，造成了一定的社会负面影响和经济损失。为减少贵公司给蓝光公司和上善公司造成的损失，同时减少贵公司的赔偿金额，请贵公司在2015年9月30日前立即完成工程收尾施工，并向蓝光公司及上善公司办理工程移交手续、申请交工验收、办理结算手续。
另查明，蓝光公司开发的假日半岛六期148栋、149栋于2012年12月10日竣工验收。2016年4月，峨眉山市房地产管理局为徐学清所购房屋办理了《房屋所有权证》，房屋位置为峨眉山市山湖路南段6号149幢1-17号。
庭审中，徐学清表示解除对上善公司代其接收房屋的委托。
一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按约全面履行自己的义务，当事人一方不履行义务或履行义务不符合约定的，应当承担支付违约金、赔偿损失等违约责任。本案徐学清与蓝光公司之间签订的《商品房买卖合同》《房屋室内装修委托协议》以及徐学清与上善公司之间签订的《委托经营管理协议》《房屋室内装修委托协议》《验房委托书》《假日半岛公寓20年租金体系测算表》等合同系合同双方真实意思表示，且不违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应按照合同约定履行各自的义务。
根据本案查明的事实，并结合徐学清，蓝光公司、上善公司的诉辩主张，对本案的争执焦点评析如下：一、徐学清，蓝光公司、上善公司之间就房屋装修事宜构成何种法律关系？本案中，徐学清与蓝光公司在签订《商品房买卖合同》后，又分别与蓝光公司、上善公司就房屋室内装修事宜订立委托合同，约定由徐学清委托蓝光公司、上善公司聘请装修企业进行装修。虽然徐学清分别与蓝光公司、上善公司就房屋装修事宜签订了委托合同，但双方并不构成委托合同关系。理由如下：1.从商品房买卖中双方本意来讲，购房者关心的是最终获得符合其意向的商品房，而对商品房开发、建设的具体过程并不关心，也并不具备这方面的知识，因而才与具有专业知识、资质的房地产开发企业签订购房合同，由房地产开发企业完成商品房开发、建设的各个环节，最终由购房者接收符合法律规定和合同约定的房屋。故虽本案徐学清与蓝光公司就装修事宜达成“委托合同”，但此时徐学清的本意是将清水房和装修作为一个整体的精装修房屋作为交易标的。并且，如若装修的委托合同关系成立，则房地产开发企业可将商品房买卖分割为数个“委托合同”，只需代表购房者分别与国土部门、施工企业等签订相应合同即可，即使相对方违约，导致房屋无法建成，房地产开发企业也无需对购房者承担责任，房地产开发企业更可依据合同法规定随时解除与购房者之间的“委托合同”，导致购房者的目的随时可能落空，这与商品房买卖合同的实质及相关法律法规的立法目的相悖。2.委托合同注重于由受托人处理委托事项的劳务，并不注重委托事项的结果，受托人无须对能否达到预期结果承担责任，本质上属于劳务合同，委托合同的受托人一般是以委托人名义开展委托事项，并须及时向委托人汇报委托事项进展情况，且委托合同一般是有偿合同。而本案中，徐学清事实上对于蓝光公司委托哪家装修公司进行装修、具体工期安排等事项并不清楚，对于装修费用具体是多少、如何构成等情况徐学清也不清楚，蓝光公司对委托装修企业以及装修进展情况也没有向徐学清汇报。同时，蓝光公司作为盈利企业就该“委托事项”不收取任何费用也有悖常情。故本案“委托合同”并不符合委托合同的实质要件。3.本案徐学清与蓝光公司明确约定案涉房屋的售价包含精装修费用在内，且装修费用在总房价中未单独列明，同时约定的精装修房的交付时间与清水房交付时间也为同一天，此外根据蓝光公司和上锦公司签订的《假日半岛三标段148、149号楼装修工程施工协议》的约定，蓝光公司须向上锦公司支付案涉楼栋公共区域的装修费用以及因未达到清水房交付标准的缺项所折算的施工费用，可知蓝光公司是将清水房的部分修建项目和装修工程一并进行施工。以上均可印证徐学清和蓝光公司是将装修和清水房作为一个交易标的。因此，房屋装修应作为蓝光公司开发的商品房交付条件之一，即蓝光公司向徐学清交付的房屋，除需满足商品房买卖合同所约定的交付条件外，还应包括完成房屋室内装修委托协议约定的对房屋进行精装修。4.对于上善公司，因其不仅未就房屋装修向徐学清收取任何费用，相反其还自行承担部分装修费用，故也不符合委托合同的实质要件。事实上，上善公司自行投入部分装修资金的目的，一方面是为了在蓝光公司的装修标准上进一步提升酒店装修档次，另一方面是为了对酒店相关区域和设施进行改造，以便更有利于日后经营需要。因此，徐学清与上善公司签订《房屋室内装修委托协议》，系徐学清同意上善公司进行上述装修改造的授权行为，而上善公司的装修目的与蓝光公司作为商品房开发企业的装修存在不同，故不应当承担作为商品房开发企业的装修责任。同时，徐学清与上善公司签订的《房屋室内装修委托协议》第二条约定上善公司开始装修的时间为徐学清委托上善公司从蓝光公司接房后，故蓝光公司和上善公司承担的系两个不同的装修义务，并且上善公司的装修应当在蓝光公司完成其装修义务后才开始实施。因此，在蓝光公司的装修义务目前尚未完成的情况下，上善公司无法履行其装修义务。并且，徐学清与上善公司签订的《房屋室内装修委托协议》对相关装修标准并未进行明确约定，属约定不明，客观上无法履行。综上，徐学清与蓝光公司达成的“委托合同”系蓝光公司为逃避其基本合同义务所签订，不应认定双方成立委托合同关系，对于相应房屋装修事宜应属于蓝光公司作为房地产开发企业交付商品房的合同义务；上善公司并非房地产开发企业，在蓝光公司尚未完成装修的情况下，上善公司不应与蓝光公司共同对房屋装修向徐学清承担责任。
二、上善公司出具《物业移交确认单》是否应认定为徐学清已接收符合双方合同约定的房屋？
上善公司出具《物业移交确认单》的行为不应认定蓝光公司已经交付符合合同约定的房屋。理由如下：1.虽然本案徐学清委托上善公司验收并接收房屋，上善公司也确实出具了《物业移交确认单》，但由于该《物业移交确认单》出具之时即2013年10月31日，此时上锦公司尚在房屋装修施工过程中，甚至目前案涉房屋的装修工程仍未通过竣工验收，故蓝光公司在2013年10月31日不可能交付符合《房屋室内装修委托协议》约定标准的精装修房。2.徐学清对上善公司的授权范围包括验收清水房和精装修房两项，而该《物业移交确认单》中没有体现出任何对房屋装修项目进行验收的内容，无法确认蓝光公司意图交付的为清水房还是精装修房。3.上善公司具有双重身份，其既作为徐学清的受托人代为接收房屋，同时其也与蓝光公司一样，对于房屋装修事宜对徐学清承担相应义务。因蓝光公司、上善公司共同将装修工程发包给上锦公司施工，且该工程截至目前仍未进行竣工验收，故应认定蓝光公司在2013年10月31日之时并未完成其应承担的合同义务。因此，上善公司、蓝光公司在明知房屋装修工程尚未竣工的情况下，所进行的“接收房屋”的行为，按照《中华人民共和国民法通则》第五十八条“下列民事行为无效：……（四），损害国家、集体或者第三人利益的；”的规定，应属无效。
三、徐学清要求蓝光公司、上善公司按照相关装修标准交付房屋的诉讼请求能否得到支持？
本案中，徐学清与蓝光公司签订的《房屋室内装修委托协议》，在其附件《装修房（室内）装修配置标准》中对相关装修标准进行了明确约定，蓝光公司应按此完成装修义务，由于蓝光公司原因导致最终未能完成装修，蓝光公司应对此承担责任。同时，将上述标准与《假日半岛三标段148、149号楼装修工程施工协议》附件《本项目材料品牌明细表》的装修标准进行对比，可见两者所含项目基本一致，后者系对前者规格、品牌的进一步细化。现徐学清已明确表示解除对上善公司代其接收房屋的委托，故徐学清要求蓝光公司向徐学清交付《装修房（室内）装修配置标准》及《本项目材料品牌明细表》约定装修标准的房屋的诉讼请求，该院予以支持。根据前述分析，上善公司并非房地产开发企业，也并非本案《商品房买卖合同》的相对方，故其不应与蓝光公司共同承担逾期交付房屋的违约责任。
四、徐学清要求蓝光公司、上善公司赔偿损失的诉讼请求能否得到支持？
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，徐学清购买案涉房屋时，便与上善公司签订了《委托经营管理协议》，其购房目的是为了将所购房屋委托上善公司进行经营管理，以获得稳定收益。因蓝光公司未按约及时完成装修，导致徐学清所购房屋不具备由上善公司进行经营管理的条件，该不利后果是蓝光公司违约行为直接造成的。同时，蓝光公司作为房地产开发企业且将房屋投资收益情况作为购房宣传资料，在与徐学清签订《房屋室内装修委托协议》之时，对于可能将会给徐学清造成的可得利益损失，均可足以预见。因此,徐学清要求蓝光公司赔偿可得利益损失，应予支持。根据前述分析，上善公司不应当承担赔偿可得利益损失的责任。
徐学清主张按照可从上善公司处获得的收益金标准计算相应可得利益损失，该院认为，该收益金支付时间明确、支付金额确定，以此作为损失的计算标准，较为合理。对于可得利益损失计算的具体期限，如蓝光公司严格按照合同约定如期于2013年10月31日完成其应承担的装修义务并交付房屋，再由上善公司按约完成装修后，徐学清便可依据与上善公司之间《委托经营管理协议》的约定，获得相应收益。同时，根据《委托经营管理协议》约定，徐学清从2014年4月1日起可获得租金收益，房屋月租金为1454.94元，第2年至第10年每年递增4%。即蓝光公司赔偿损失的起始时间应从2014年4月1日起计算。对于终止时间，应计算至蓝光公司向徐学清交付经验收符合精装修标准的房屋之日止。对于该院依法调取的上善公司法定代表人王丰个人银行账户交易记录，其中的付款时间、付款对象、金额、名目等均可与本案情况相印证，也可与部分业主提交的银行账户交易记录相印证，上善公司对此虽予以否认，但无法对此做出合理解释，故该院认定上述款项为上善公司预先支付给业主的收益金，该部分款项不应作为徐学清损失范围，应予扣除。
另外，因本案案涉商品房已于2012年12月10日通过竣工验收，其后由徐学清与蓝光公司签订商品房买卖合同，故本案案由应为商品房销售合同纠纷。
综上所述，徐学清诉讼请求中合理的部分，该院依法予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十二条第一款第（四）项、第一百零七条之规定，判决：一、本判决生效之日起十五日内，峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司将符合《房屋室内装修委托协议》附件《装修房（室内）装修配置标准》及《假日半岛三标段148、149号楼装修工程施工协议》附件1《本项目材料品牌明细表》约定标准的峨眉山市山湖路南段6号149幢1-17号房屋交付给徐学清；二、本判决生效之日起十五日内，峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司赔偿徐学清逾期交付精装修房屋的损失（自2014年4月1日起，以1454.94元/月为基数，并自2014年11月1日起按每年递增4%的标准，计算至峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司向徐学清交付本判决第一项所列标准的房屋之日止，再扣减峨眉山峨秀湖上善温泉度假酒店管理有限公司已支付的10184.58元）；三、驳回徐学清的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取345元（缓交），由峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司负担。
附1：材料品牌明细表
本项目材料品牌明细表
序号
名称
|
品牌
|
规格型号
|
单位
|
备注
1
|
强化木地板
|
莱茵春天
|
1.2mm
|
㎡
|
/
2
|
300*600墙地砖
|
新中源
|
300*600
|
㎡
|
/
3
|
300*300地砖
|
新中源
|
300*300
|
㎡
|
/
4
|
石材 黑金砂
|
/
|
黑金砂大点
|
㎡
|
/
5
|
墙纸
|
阿里山
|
/
|
㎡
|
/
6
|
轻钢龙骨硅酸钙板
|
鹰牌
|
/
|
㎡
|
/
7
|
轻钢龙骨石膏板
|
龙牌、泰山
|
/
|
㎡
|
/
8
|
乳胶漆
|
立邦
|
/
|
㎡
|
/
9
|
基层木工板
|
长青树
|
12mm
|
㎡
|
/
10
|
木饰面板
|
长青树
|
3mm
|
㎡
|
/
11
|
实木栅格
|
/
|
40*40
|
㎡
|
/
12
|
钢化玻璃
|
/
|
12mm
|
㎡
|
/
13
|
磨砂玻璃
|
/
|
5mm
|
㎡
|
/
14
|
入户门
|
/
|
木工板基层、实木线条染色、编织木饰面：920*2300
|
扇
|
含暗藏闭门器、金属合页、猫眼、门铰链、门把手，五金配件品牌为纳德宝
15
|
室内门
|
/
|
木饰面染色：770*2300
|
扇
|
含门把手、金属合页、门吸，五金配件品牌为纳德宝
16
|
钢化玻璃门
|
/
|
12mm
|
㎡
|
含不锈钢拉手、金属合页，五金配件品牌为纳德宝
17
|
布艺窗帘
|
/
|
长2200
|
m
|
/
18
|
成品竹编卷帘
|
/
|
/
|
㎡
|
/
19
|
五金配件
|
纳德宝
|
/
|
套
|
/
20
|
TV
|
LG
|
42寸液晶
|
台
|
/
21
|
成品电视柜
|
/
|
/
|
个
|
/
22
|
成品马桶
|
TOTO
|
/
|
个
|
/
23
|
成品洗面盆
|
TOTO
|
/
|
个
|
/
24
|
成品花洒
|
TOTO
|
/
|
个
|
/
25
|
成品浴巾架
|
/
|
/
|
个
|
/
26
|
成品龙头
|
TOTO
|
/
|
个
|
/
27
|
污衣篓
|
/
|
/
|
个
|
/
28
|
卷纸盒
|
/
|
/
|
个
|
/
29
|
垃圾桶
|
/
|
/
|
个
|
/
30
|
中央风管空调
|
/
|
/
|
台
|
海尔KFRD-5.0，标配线控器（含主材、辅材、人工）
31
|
风扇（带照明）
|
华生
|
/
|
台
|
含灯泡
32
|
筒灯
|
嘉美
|
/
|
个
|
嵌入式卧式
33
|
射灯
|
嘉美
|
/
|
个
|
嵌入式调向
34
|
LED灯带
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