黑龙江省农垦中级法院
民 事 判 决 书
〔2017〕黑81民终258号
上诉人（原审被告）：鹤岗市双吉房地产开发有限责任公司。
委托诉讼代理人：陈文波，该公司经理。
被上诉人（原审原告）：苏明军，无职业。
委托诉讼代理人：苏献国。
被上诉人（原审被告）：黑龙江省新华农场。
法定代表人：刘江滨，该农场副场长。
委托诉讼代理人常明，该农场职员。
委托诉讼代理人：巩利智，该农场职员。
上诉人鹤岗市双吉房地产开发有限责任公司（以下简称双吉公司）因与被上诉人苏明军、黑龙江省新华农场（以下简称新华农场）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省宝泉岭农垦法院（2016）黑8101民初424号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年3月29日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人双吉公司的委托诉讼代理人陈文波，被上诉人苏明军的委托诉讼代理人苏献国、新华农场的委托诉讼代理人常明、巩利智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人双吉公司上诉请求：驳回苏明军的诉讼请求；由苏明军承担诉讼费用。事实及理由：一审适用法律错误。《中华人民共和国物权法》第三十条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。本案中，上诉人与苏明军签订拆迁协议时，苏连富的房屋已经被新华农场拆除，苏明军已经没有了物权，一审判令上诉人给付苏明军征收补偿款及损失错误，苏明军应当向新华农场主张权利；该法第二十九条规定：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。第三十一条规定：依照本法第二十九条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。苏明军与上诉人签订拆迁协议时，房屋尚未变更至其名下，其处分不动产的行为不发生物权变动的效力，故协议违反法律强制性规定，无效。一审判决有效并解除合同错误。
苏明军辩称：上诉人与答辩人签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》约定了房屋调换面积、价格，及由王桂范、苏明军、苏明伟继承，上诉人依法应当全面履行合同。其上诉理由不成立，应予驳回。
新华农场辩称：本案虽然以新华农场名义拆迁，但实际上是由上诉人拆迁，并承担费用。在《补充协议》中约定“安置到7号楼的回迁户由乙方（双吉公司）负责安置，乙方已经接受7号楼购楼预订的，由乙方负责自行处理。”故上诉人与拆迁户拆迁安置补偿费应由上诉人承担；本案系合同之债纠纷，非物权之债纠纷。苏明军取得的继承权已经过（2013）宝民初字第325号民事调解书予以确认，故苏明军有合法权利。上诉人与苏明军签订的《拆迁安置补偿协议》是在平等自愿的基础上协商一致达成的，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，协议合法有效。新华农场不是合同相对方，不应承担责任。
原审原告苏明军向一审法院起诉请求：判令双吉公司、新华农场赔偿279,840.00元房屋拆迁补偿款；支付租房费用9,400.00元；按银行同期贷款利率支付违约金至给付之日。
一审法院认定：案涉房屋是新华农场为加快农场城镇化建设进程实行的危旧房改造开发项目，建设单位为新华农场。新华农场与双吉公司于2009年7月20日签订协议书，约定新华农场将该项目转给双吉公司开发建设，由该公司享有开发建设权利并承担义务。双吉公司负责小区现有危旧房拆迁并承担费用，办理开发建设的相关手续及费用。在开发建设期内，如出现中途停建、缓建等情况，给被拆迁人造成损失，由双吉公司承担赔偿责任。2013年4月，新华农场与双吉公司签订补充协议，约定因7号楼未实施拆迁，安置到7号楼的回迁户由双吉公司负责安置。双吉公司因开发案涉小区，需拆迁产权人苏连富所有的房屋。同年7月9日，苏连富的合法继承人与双吉公司签订拆迁协议，约定：双吉公司拆迁苏连富在农场场直新民区的房屋（产证编号为100900私字第新民区-54-301号）及附属建筑，有产权证房屋面积57.54平方米，无产权证房屋面积分别为50平方米、96平方米、60平方米。调换回迁楼房为案涉小区7号楼2层3户，总面积263.54平方米，价格为每平方米2,000.00元。苏连富的继承人优先选择户型后，双吉公司再对该楼层的楼房实施销售。2014年11月30日，如果确定不能回迁双方协商解决，协商不成由宝泉岭农垦法院解决。还约定：在本协议上签字的苏连富的继承人承诺能够全权代表未到场的其他合法继承人，如因本协议发生纠纷由在本协议上签字的继承人承担全部责任。回迁的３户楼房分别由王桂范、苏明军、苏明伟回迁继承，产权继承分割手续自行办理。
2013年7月23日，黑龙江省宝泉岭农垦法院作出（2013）宝民初字第325号《民事调解书》，对苏连富遗产住房一处，产证编号为100900私字第新民区-54-301号，进行了分割。王桂范分得88平方米，苏明军、苏明伟各代位继承88平方米。双吉公司未按协议约定的日期，让原告回迁。原告选择的房屋，双吉公司至今未能进行开工建设，也未确定具体开工建设日期，已无法交付。双吉公司提出可以用已建好的其它楼房替代履行，但无相同楼层，原告不同意替代履行。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原告与双吉公司签订的拆迁协议，明确了双方的权利、义务，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。协议签订后，双方均应按合同约定履行义务。原告按期迁出原有房屋，已履行了义务。双吉公司未能对约定的房屋进行开工建设，亦未确定具体开工建设日期，亦无适当楼房代替履行，在一定期限内无法履行交付义务，不能实现合同目。依照《合同法》第九十四条之规定，应予解除合同。
关于原告请求支付拆迁房屋补偿款问题。合同虽然解除，但合同中约定的条款仍然应当履行。原告主张88平方米，每平方米3,180.00元，补偿款为279,840.00元，缺乏事实依据。根据协议约定，每户应为87.847平方米，价格为每平方米2,000.00元，应得补偿款为175,694.00元，对于超出的部分不予支持。
关于租房费用问题。协议约定用有产权证的57.54平方米房屋和无产权证的206平方米房屋，共263.54平方米，调换相同的面积房屋，已实际得到了补偿，并未约定租房问题。故对此项请求不予支持。
关于违约金问题。依照法律规定，违约金系合同双方当事人在合同中约定的事项，如果双方当事人在合同中未约定违约金，一方主张违约金的，依照法律规定，不予支持。但被告未按约履行合同，给原告造成了一定的损失，依照《合同法》第一百一十二条之规定，双吉公司应当赔偿损失。原告未能如期入住，增加了临时租房费用，责任在于双吉公司，该公司应当承担赔偿责任。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，合同未约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，赔偿损失，故，双吉公司自2014年12月1日起按人民银行同期贷款利息支付楼房价款175,694.00元的利息至给付之日止，对原告主张按279,840.00元支付利息的请求不予支持。
关于新华农场应否承担责任问题。新华农场已协议将案涉楼房转给双吉公司开发建设，由该公司享有开发建设的权利义务，依据合同相对性原则，合同仅于缔约人之间发生法律拘束力，对合同外的第三人不发生效力，只有合同当事人一方能基于合同向对方提出请求或者提起诉讼，而不能向无合同关系的第三人提出合同上的请求。新华农场与原告不存在合同关系，故新华农场不应承担责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十二条、第一百一十四条之规定，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决：一、驳回苏明军对黑龙江省新华农场的诉讼请求；二、解除苏明军与鹤岗市双吉房地产开发有限责任公司于2013年7月9日签订的《房屋拆迁补偿协议》约定的苏明军选择调换位于双吉嘉园7号楼2层住宅楼房的协议。鹤岗市双吉房地产开发有限责任公司给付苏明军房屋征收补偿款175,694.00元及损失（175,697.00元自2014年12月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止），于本判决生效之日起10日内履完毕；三、驳回苏明军的其他诉讼请求。案件受理费5,665.60元，由苏明军负担2,245.40元，由双吉公司负担3,420.20元。
上诉人举示了《新华农场双吉家园住宅小区拆迁计划方案》（与原件核对无异复印件），欲证明：拆迁人系新华农场，并制定拆迁补偿的规则。各被上诉人对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据应为新华农场内部文件，不应在上诉人手中，对关联性有异议，不能证实上诉人欲证明的问题，上诉人与新华农场已经签订协议书及补充协议，对拆迁问题及拆迁的主体予以明确，拆迁方为上诉人并非新华农场，新华农场仅是协助及协调双吉公司进行拆迁，因此新华农场不是实际拆迁人，上诉人所述与事实不符。本院认为，各被上诉人均有异议，且不能证实其欲证实的问题，不予采信。
被上诉人未举示证据。
本院查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，上诉人上诉主张其与苏明军签订协议时，案涉房屋已经被拆除，苏明军已经没有了物权，且未办理登记，不发生物权效力，故协议违反法律强制性规定，无效。请求驳回苏明军的诉讼请求。新华农场与双吉公司于2009年7月20日签订协议书，约定新华农场将该项目转给双吉公司开发建设，由该公司享有开发建设权利并承担义务。双吉公司负责小区现有危旧房拆迁并承担费用，办理开发建设的相关手续及费用。双方又于2013年4月，新华农场与双吉公司签订补充协议，约定因7号楼未实施拆迁，安置到7号楼的回迁户由双吉公司负责安置。由此可以认定实际拆迁人为上诉人。上诉人虽然于《调解书》制作之日以前与苏明军签订《拆迁协议书》，但系其在平等自愿的基础上与苏明军协商一致达成的，且不违反法律规定，该协议应为有效协议，双方当事人均应当依照协议约定全面履行义务。故上诉人的上诉理由不成立，不予支持。
综上，双吉公司的上诉请求不能成立，不予支持。一审法院认定事实清楚，对一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3,813.88元，由上诉人鹤岗市双吉房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵玉忠
审判员 周志强
审判员 李吉凤
二〇一七年五月三日
书记员 翟士岩