安徽省宣城市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)皖18民终462号
上诉人（原审被告）：胡国太，男，1974年12月25日出生，汉族，公司股东，户籍地安徽省旌德县，经常居住地安徽省宁国市。
上诉人（原审被告）：方如秋，女，1971年8月9日出生，汉族，公司法定代表人，户籍地安徽省祁门县，经常居住地安徽省宁国市。
上述两位上诉人共同的委托诉讼代理人：凤良俊，安徽周振华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨廷勇，男，1966年6月11日出生，汉族，律师，住安徽省宣城市宣州区。
上诉人胡国太、方如秋因与被上诉人杨廷勇房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省宣城市宣州区人民法院(2016)皖1802民初2860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭，于2017年5月4日公开开庭进行了审理。上诉人胡国太、方如秋共同的委托诉讼代理人凤良俊，被上诉人杨廷勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡国太、方如秋上诉请求：撤销原判，依法改判在10万元内酌定不超过2个月房租的违约金损失。事实与理由：1.原判关于解除合同的损失计算错误。杨廷勇主张的损失属可得利益损失，依法可得利益损失不应超过订立合同时预见违反合同可能造成的损失。案涉租赁合同已约定违约方应向守约方承担的违约金为10万元，即双方认可的可预见损失为10万元。2016年8月22日，杨廷勇已将案涉房屋以24万元每年的价格出租，不排除系其压低出租价格。2.本案诉讼主体不适当。其一，案涉房屋的共有人张茜茹应作为共同原告参加诉讼；其二，方如秋并非案涉租赁合同当事人，不是本案适格被告。
杨廷勇辩称，原判决认定事实清楚，判决结果正确。1.违约金并不是解除合同造成损失的上限，依法若约定的违约金不足以弥补损失，依法可以调高；2.胡国太、方如秋上诉认为其故意压低房租价格无证据证实，且房租降低的利益受损方系杨廷勇；3.本案诉讼主体资格均符合法律规定。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
杨廷勇向一审法院起诉请求：1、判令胡国太、方如秋赔偿损失431311.47元及支付违约金10万元；2、本案诉讼费用由胡国太、方如秋承担。
一审法院认定事实：2013年1月28日，胡国太与杨廷勇签订一份房屋租赁合同，约定：“一、杨廷勇将个人所有的民族商城路口28号一、二两层房屋出租给乙方使用；二、租期自2013年2月18日至2018年2月17日止，租金为36万元每年，第二年租金为39万元，以后每年租金为上年租金基础上递增四万元。租金先付后用，租金于每一年度租期届满前一个月即各年元月18日前支付……五、双方必须恪守合同，一方违约需向对方支付违约金人民币十万元整”。2016年元月18日，胡国太应给付2016年2月18日至2017年2月17日的房租47万元。2016年2月18日,胡国太通过银行转账支付租金20万元，余欠27万元未给付。2016年5月23日，杨廷勇短信通知胡国太，内容为“胡总，请支付余欠的房租”。杨廷勇因多次催要租金未果后，于2016年6月2日向胡国太邮寄《关于给付房屋租金及违约金的意见函》，该函主要内容为“自2016年元月18日前应支付该年度租金人民币肆拾叁万元(￥430000.00)，余欠贰拾叁万元至今未付。经本人数次催要,均未履行。你方已构成严重违约,应当承担违约责任。现本人郑重书面通知如下：请三日内将余欠租金人民币贰拾叁万元及违约金人民币壹拾万元，合计人民币叁拾叁万元支付给本人”。2016年6月7日，杨廷勇再次发短信给胡国太，内容为“胡总好，关于你拖欠的房租事宜，本人致书面通知于你，你至今置之不理，本人无法理解。现再次通知你，请立即将拖欠的房租23万元及10万元逾期付款违约金合计33万元支付。如果你不能守约，一切法律后果你自行承担。恕不再另行通告”。2016年6月13日，胡国太将自己在涉案房屋内的财产搬出。杨廷勇知悉该情况后，再次发送短信给胡国太，内容为“你以为晚上搬走就可以一走了之吗？一切不守合同和信用的违约行为都会承担法律的后果。每个人对自己的行为都不应该后悔！”2016年6月14日，胡国太收到杨廷勇邮寄的《关于给付房屋租金及违约金的意见函》后，向杨廷勇邮寄一份《要求解除租赁协议的函》。该函主要内容为“…2015年底我家属检查出患有卵巢癌症，已到晚期，现需要治疗，因此我无力再继续经营蛋糕房。我现特致函于您，要求从2016年6月16日起与您解除《租赁协议》，请您收到函2日内与我办理房屋交接手续，并将房屋另行出租。2016年度的房租我已支付至2016年8月，对多交的房租请您与我结算”。6月16日，胡国太派自己公司的员工将涉案房屋钥匙送到杨廷勇办公室。2016年6月14日，杨廷勇诉至一审法院，请求支付房屋租金27万元及违约金10万元。一审诉讼中，杨廷勇与案外人刘保家于2016年8月22日签订一份《房屋租赁协议》，将涉案房屋出租给刘保家。该合同约定“租期为3年，自2016年8月22日至2019年8月21日，年租金为24万元”。杨廷勇遂变更诉讼请求。一审另查明：涉案房屋的所有权人为杨廷勇和张茜如。诉讼中，张茜如向一审法院表示关于涉案房屋的租赁、处置、诉讼及相关实质权利由杨廷勇来行使。胡国太、方如秋系夫妻关系。案涉房屋出租时，杨廷勇收取押金2万元，尚未返还，胡国太主张冲抵其应负担的债务。一审法院依据杨廷勇的申请，裁定查封了胡国太、方如秋所有的位于安徽省宁国市西津办事处宁国花园初阳苑14幢606室及位于安徽省宁国市锦苑广场12幢203室各一套。
一审法院审理认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。案涉《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。合同签订后，双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。1.关于是否违约问题。2016年1月18日，按照合同约定，胡国太应付2016年2月18日至2017年2月17日的房租47万元。胡国太仅支付20万元，余欠27万元未给付，系属违约。2.关于合同何时解除的问题。胡国太以无力再继续经营为由，于2016年6月14日向杨廷勇邮寄一份《要求解除租赁协议的函》。6月15日，杨廷勇收到该函后，因该合同未约定单方解除合同的异议期限，未在通知到达之日起三个月内就合同是否应该解除向人民法院起诉，故合同自通知到达对方时解除。3.关于涉案房屋交付时间问题。胡国太在未通知杨廷勇的情况下，于2016年6月13日将其在涉案房屋内的财产搬出，于次日发出《要求解除租赁协议的函》，并要求杨廷勇及时办理房屋交接手续，于6月16日派其公司员工将涉案房屋钥匙送到杨廷勇的办公室，杨廷勇对此亦未提出异议。故胡国太将涉案房屋交付杨廷勇的日期应认定为2016年6月16日。4.关于解除合同造成的损失问题。因胡国太单方提前解除合同，将涉案房屋交付杨廷勇后，杨廷勇在合理重新出租的时间内，及重新出租后至原合同约定的租赁期限止期即2018年2月17日的期间内造成了房租损失，该损失应应由胡国太负担。5.关于损失的数额，2016年6月16日至重新出租前一日2016年8月21日的租金，按杨廷勇催交租金及违约金的意见函中确定的年租金43万元计算，即1178.08元/日（430000元/365日）。该期间损失为78931.36元（1178.08元/日×67日）。2016年8月22日至2017年2月17日的租金，案涉合同租金43万元/年，现与他人所签合同年租金为24万元/年，差额为19万元。该期间租金差额为520.55元/日（190000元/365日），该期间损失为93699元（520.55元/日×180日）。2017年2月18日至2018年2月17日的年租金差额为23万元（47万元-24万元）。此间损失为23万元。杨廷勇损失合计为402630.36元（78931.36元＋93699元＋230000元）。胡国太应付2016年2月18日至2016年6月15日期间的租金为140191.52元（1178.08元/日×119日），其已实际交付20万元租金，余额部分59808.48元应予抵付损失，胡国太签订合同时预付的2万元押金，其诉讼中主张抵销，本案予以合并处理，应予扣除，胡国太应付损失为322821.88元（402630.36元-59808.48元-2万元）。6.关于违约金与损失是否重复赔偿的问题。支付违约金和赔偿损失都是合同违约责任的主要形式。违约金具有补偿和处罚的双重属性，而赔偿损失主要是一种补偿性质的责任形式。合同法第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”虽然违约金的适用不以造成实际损失为前提，但最终违约金金额的确定是以造成的实际损失为参考标准的。违约金属于对损害赔偿总额的预定。本案中，因胡国太先违约后又单方解除合同导致杨廷勇造成租金损失达40余万元，现杨廷勇已要求赔偿损失，故对其再要求给付违约金的请求，不予支持。7.关于方如秋是否适格被告的问题。虽然涉案合同系杨廷勇与胡国太所签订，但该合同签订和履行期间，系胡国太、方如秋婚姻关系存续期间，因胡国太违约并单方解除该合同产生了债务，方如秋未能举证证明胡国太租赁涉案房屋经营的收入及债务属于胡国太个人所有、承担，故本案债务属于夫妻共同债务。杨廷勇要求方如秋与胡国太共同承担责任，符合相关法律规定。综上，杨廷勇合法部分的诉请，予以支持。胡国太合理的抗辩意见，予以采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条第二项、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，判决：一、被告胡国太、方如秋于判决生效后十日内赔偿原告杨廷勇损失322821.88元。二、驳回原告杨廷勇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9113元，保全费2370元，合计11483元，由原告杨廷勇负担2971元，被告胡国太、方如秋负担8512元。
二审中，双方均未提交新证据。本院对一审证据的认证意见与一审一致。
二审审理查明：1.2016年6月16日，胡国太安排人员将案涉房屋钥匙交还杨廷勇，杨廷勇表示拒收。2.双方订立的案涉《租赁协议》第九条约定：乙方（胡国太）须向甲方（杨廷勇）交纳保证金人民币二万元，合同到期后如数退还，乙方违约，保证金不予退还。3.本院对一审法院认定的其他案件事实予以确认。
本院认为，原判决认定案涉租赁合同合法有效，且合同自2016年6月16日解除及胡国太应承担违约责任，双方对此均不持异议，二审予以确认。本案二审争议焦点之一为解除案涉租赁合同的违约损失如何确定。其一，案涉合同明确约定违约金数额为10万元，依法该约定的违约金低于或高于实际损失时，当事人可以请求增加或予以适当减少。本案中，杨廷勇同时主张违约金和赔偿损失，依法应确定其实际受有的损失是否超过10万元。经查，杨廷勇将案涉房屋以24万元／年的价格另租他人，该价格较之案涉合同约定的租金47万元／年相差几近一倍，对此杨廷勇未提举证据证明其后约定的24万元／年租金价格即为市场价，故原审直接以前后租赁合同约定租金的差价作为杨廷勇的实际损失，事实依据不足。且即若上述24万元／年租金系属市场价格，则表明杨廷勇未因案涉合同解除受有低于市场行情、合理范畴的租金损失，其损失主要表现为案涉合同未能得以完全履行的预期利益损失。依据我国合同法的规定，预期利益损失的赔偿不得超过违约方订立合同时预见到的因违反合同可能造成的损失。从双方订立合同的内容来看，双方约定租金逐年递增，而未对租赁市场价格可能回落因素作出考量，由此充分表明杨廷勇诉称的是时租金价格大幅下降，非本案双方在订立案涉租赁合同予以预知的情形。故此，原审认定杨廷勇的租金损失为32万余元，于法无据，且明显有失公允，二审予以纠正。其二，胡国太系单方解除租赁合同，其应在合理期限内提前告知出租人杨廷勇，并承担该期间的租金损失。经核算胡国太应支付实际使用房屋期间，即2016年2月18日至2016年6月16日的租金47万元／年÷12月×4月=15.7万元，胡国太已付租金20万元，余款4.3万元确定为合理期间的房租损失。其三，履约保证金应否抵扣违约金。履约保证金是为担保合同的履行，给付的一定金钱作为债权的担保，是合同履行的一种担保方式，且双方约定“如违约，保证金不予退还”，故胡国太于合同订立时交付的2万元不应抵扣违约金。据此，胡国太应支付杨廷勇约定的违约金10万元。
本案二审争议焦点之二为当事人的诉讼主体问题。1.张茜如作为案涉房屋的共有人明确表示由杨廷勇代其行使相关权利，故一审未追加其为本案共同原告，并无不当。2.方如秋与胡国太系夫妻关系，胡国太为经营需要签订案涉合同，由此产生的债务属于夫妻共同债务，故方如秋系本案适格被告。
综上，胡国太、方如秋的部分上诉理由成立，予以支持。原判决认定基本事实清楚，法律条文援引正确，审理程序合法，但对案涉违约损失的认定有失妥当，二审依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销安徽省宣城市宣州区人民法院(2016)皖1802民初2860号民事判决第二项，即“二、驳回原告杨廷勇的其他诉讼请求”；
二、变更安徽省宣城市宣州区人民法院(2016)皖1802民初2860号民事判决第一项为：上诉人胡国太、方如秋于本判决生效之日起十日内支付被上诉人杨廷勇违约金10万元；
三、驳回被上诉人杨廷勇的其他原审诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9113元，保全费2370元，合计11483元，由上诉人胡国太、方如秋负担4100元，被上诉人杨廷勇负担7383元；二审案件受理费9113元，由上诉人胡国太、方如秋负担2113元，被上诉人杨廷勇负担7000元。
本判决为终审判决。
审判长 程 瑛
审判员 陈月银
审判员 陈前香
二〇一七年六月十六日
书记员 肖 忞