上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三(民)初字第1631号
原告(反诉被告)上海中星集团怡城实业有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人陈鸿，执行董事。委托代理人杨洁，上海市海华永泰律师事务所律师。委托代理人马子荀，上海市海华永泰律师事务所律师。被告(反诉原告)薛梗妹，女，1975年10月15日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人李月弟(系薛梗妹之夫)，住址同上。委托代理人张其满，金博大(上海)律师事务所律师。原告(反诉被告)上海中星集团怡城实业有限公司(以下简称怡城公司)与被告(反诉原告)薛梗妹房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)怡城公司的委托代理人杨洁、马子荀，被告(反诉原告)薛梗妹的委托代理人李月弟及张其满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)怡城公司诉称，薛梗妹原承租宝山区共江路87、89号底层房屋，租期至2011年底。合同期满后，怡城公司与薛梗妹未立即签订租赁合同。2013年1月15日，怡城公司与薛梗妹签订了《房屋租赁合同》，约定，租期从2013年8月1日起至2015年7月31日止，薛梗妹逾期不支付租金超过1个月，怡城公司有权解除合同，并应支付违约金，如逾期返还房屋，每日按每平方米3.20元支付使用费。双方还签订了补充协议(附件五、六)，约定，薛梗妹拖欠的2012年1月1日至2013年7月31日期间的租金于2013年7月31日前支付41,712元，其余于2013年12月31日前付清。合同签订后，薛梗妹未支付任何租金。2015年6月23日，怡城公司发出解除合同通知，要求解除合同，薛梗妹付清欠款，并于6月30日15时前返还房屋。现怡城公司起诉要求确认《房屋租赁合同》于2015年6月30日解除，薛梗妹搬离并返还系争房屋，支付2012年1月1日至2015年6月30日期间的租金243,098元及违约金(以每期应付租金为基数，按照日万分之五计算至实际付清为止)，还要求薛梗妹支付从2015年7月1日起至实际返还房屋之日止的使用费(按每日443.26元计算)，并要求薛梗妹支付赔偿金2万元。被告(反诉原告)薛梗妹反诉并辩称，怡城公司同意免除薛梗妹2012、2013年两年的租金，且怡城公司主张的部分租金已经超过诉讼时效。薛梗妹原承租系争房屋租期至2011年底，到期后怡城公司未立即与薛梗妹签订续租合同。2013年1月15日，怡城公司与薛梗妹签订了《房屋租赁合同》，但怡城公司的工作人员孙经理不让薛梗妹进货，造成薛梗妹损失。且怡城公司提供给薛梗妹办理营业执照用的租赁合同出租人为怡城公司，并非系争房屋的产权人，导致薛梗妹无法办理营业执照。薛梗妹因此拒付租金。薛梗妹没有违约，不同意怡城公司的诉请。薛梗妹反诉要求怡城公司赔偿工资损失130,824元、装修损失15万元。原告(反诉被告)怡城公司针对反诉辩称，怡城公司向薛梗妹出具过产权人的委托书用于办理营业执照，且薛梗妹以前也办出了营业执照。薛梗妹一直在实际经营，其主张工资或营业损失无依据。租赁合同于2015年7月31日到期，合同也不存在无效情形，薛梗妹主张装修损失无法律依据。不同意薛梗妹的反诉请求。经审理查明，宝山区共江路XXX号-
XXX号商铺的房地产权利人为上海中星(集团)有限公司。2013年1月15日，怡城公司(甲方)与薛梗妹(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将共江路87、89号底层138.52平方米房屋出租给乙方；甲方于2013年8月1日前向乙方交付该房屋，租期从2013年8月1日起至2015年7月31日止；租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方需继续承租应提前三个月提出书面要求，甲方同意后重新签订租赁合同；乙方于每自然季开始前的10日内，按时支付租金，第一年租金标准是1.60元/日/平方米，合同总租金额为182,004元，自第二年起递增一次，递增率为25%；具体付租时间按双方签字确认的《房屋租金明细表》操作；租赁期限内的水、电、煤、通讯、设备等费用由乙方承担；本合同提前终止或租期届满时，乙方应按完好无损、安全正常的房屋状况及时返还房屋及相关设施设备，乙方在该房屋上的装潢、装修残值及附属于房屋的不可移动设备设施全部无偿归甲方；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同一方承担违约责任，若甲方有权解除合同，甲方有权立即收回房屋并追究乙方违约责任：乙方逾期不支付租金超过1个月……；乙方逾期不支付房租的，每逾期一日按欠费金额的万分之五向甲方支付违约金；未经甲方同意，乙方逾期返还房屋的，每逾期一日，按建筑面积每平方米3.20元支付占用使用费；本合同补充条款和附件为合同不可分割的一部分，本合同与补充条款不一致的，以补充条款为准。合同附件三房屋租金明细表载明，薛梗妹应于2013年7月20日、2013年10月20日、2014年1月20日、2014年4月20日分别支付三个月的租金20,223元，于2014年7月20日、2014年10月20日、2015年1月20日、2015年4月20日分别支付三个月的租金25,278元。合同附件五(补充协议)约定，甲乙双方对房屋建筑面积无异议，无论面积客观上是否存在误差，甲乙双方均确认第一年租金80,892元、第二年租金101,112元；签订本合同前甲方已将房屋出租给乙方，合同于2011年12月31日到期，但乙方拒不归还房屋，自2012年1月1日起未支付任何租金，现乙方承诺：1、乙方向甲方支付2012年1月1日至2013年7月31日期间的租金69,520元，及2010年1月1日至2013年2月底期间的物业费4,211.16元，2、甲方对房屋外立面统一改造完毕并按约交付给乙方后，乙方承诺在收到甲方发放的书面装修标准及店招制作安装标准之日起10日内，自行对房屋进行装修翻新，重铺地砖、重新粉刷屋内墙体等，同时符合甲方届时提出的装修标准，各项费用乙方自行承担；甲方于房屋外立面统一改造完毕之日起7日内向乙方交付房屋，甲方尽力在2013年7月31日前完成对房屋外立面的统一改造，若实际改造完毕时间提前或推迟的，本合同起租日、终止日相应提前或顺延至2015年7月31日；若乙方违反上述支付欠租的承诺，应向甲方支付赔偿金2万元；甲方地址普陀区中山北路XXX号XXX楼，乙方地址为宝山区共江路87、89号，甲乙双方确认按上述地址向对方送达通知，及其他文件，任一方变更地址的，应书面通知对方。合同附件六(补充协议)约定，甲方品牌装修时，乙方必须配合，停止营业，停业期间乙方自行保管房屋内各项物品，停业期间乙方自行承担产生的损失；乙方配合甲方品牌建设装修前提下，2013年1月1日起至2013年7月31日期间的租金按每天每平方米1.10元计算；考虑到乙方停业及二次装修，2013年1月1日至2013年7月31日期间，甲方免收乙方4个月租金(乙方还需支付3个月租金)；乙方在2013年7月31日前需补交2012年1月1日至2012年9月31日的租金41,712元，2013年12月31日前需补交2012年10月1日至2013年7月31日期间的租金27,808元；甲方商铺改建、品牌建设工程力争在2013年7月31日前完工。合同签订后，薛梗妹未支付过租金。2015年6月23日，怡城公司以EMS邮件向薛梗妹发出房屋租赁合同解除通知，主要内容为，薛梗妹拖欠租金远超过1个月，构成根本违约，怡城公司要求房屋租赁合同于2015年6月30日解除，薛梗妹于6月30日15时前腾空并返还房屋，2015年6月30日前支付拖欠的租金、违约金、公用事业费等。2015年6月25日，邮件查询单显示由薛梗妹本人签收。审理中，怡城公司提供：上海中星(集团)有限公司于2015年6月12日出具的委托书，内容为，同意将共江路XXX-
XXX号房屋委托怡城公司对外出租经营管理。薛梗妹表示，薛梗妹未收到过该委托书。审理过程中，怡城公司表示，薛梗妹在前一份租赁合同履行过程中缴纳过消防保证金1,000元，租赁保证金4,600元，两笔保证金可从薛梗妹的欠费中抵扣。薛梗妹表示，对上述保证金金额无异议。以上事实，有怡城公司提供的房地产权证，《房屋租赁合同》及附件、解除合同通知书、快递查询单、委托书，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，怡城公司与薛梗妹签订的《房屋租赁合同》及附件系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。怡城公司提供的产权人的委托书的出具时间为2015年6月12日，薛梗妹主张怡城公司在签订合同后未提供产权人的委托书，怡城公司对此未提供相应证据证明，故薛梗妹的上述主张可予采信。但薛梗妹作为承租人，如需怡城公司提供办理营业执照的相关材料，应向怡城公司明确提出，薛梗妹在承租后长期未提出，而一直使用系争房屋，故其拒付租金的理由不充分，本院不予采纳。合同约定，薛梗妹逾期不支付租金超过1个月，怡城公司有权解除合同。薛梗妹签订合同后未支付租金，已经构成违约。怡城公司于2015年6月23日发出通知，要求于6月30日解除合同，该通知于6月25日送达薛梗妹，故怡城公司要求确认合同于2015年6月30日解除，符合约定及法律规定，本院予以准许。合同解除后，薛梗妹应将系争房屋返还给怡城公司。合同附件三房屋租金明细表约定，薛梗妹于2013年7月20日、2013年10月20日、2014年1月20日、2014年4月20日分别支付三个月的租金20,223元。合同补充协议约定，薛梗妹在2013年7月31日前补交2012年1月1日至2012年9月31日的租金41,712元，2013年12月31日前补交2012年10月1日至2013年7月31日期间的租金27,808元。怡城公司于2015年6月23日发通知催缴欠费，薛梗妹主张上述租金已超过诉讼时效，符合法律规定。怡城公司主张的上述租金及逾期付租违约金，本院不予准许。怡城公司主张的2014年8月1日至2015年6月30日期间的租金未超过诉讼时效，该部分租金及逾期付租违约金可予准许。合同约定，薛梗妹逾期返还房屋的，每逾期一日，按建筑面积每平方米3.20元支付占用使用费。怡城公司要求薛梗妹支付从2015年7月1日起的房屋使用费，符合约定，可予准许。考虑到薛梗妹未办出营业执照对其经营有一定影响及违约金较高，本院酌情确定上述租金按每季度22,700元计算，违约金按日万分之二点五计算，房屋使用费按每年129,000元计算。合同约定，薛梗妹承诺支付2012年1月1日至2013年7月1日期间的租金，若违反承诺支付怡城公司赔偿金2万元。薛梗妹未按约支付该款，怡城公司要求薛梗妹支付赔偿金2万元，符合约定，本院予以准许。怡城公司同意薛梗妹支付的消防保证金1,000元，租赁保证金4,600元抵扣欠费，本院予以准许。该款与赔偿金抵扣后，薛梗妹还需支付赔偿金14,400元。薛梗妹主张的工资损失，缺乏事实依据，本院不予准许。合同约定的租期早已届满，薛梗妹要求怡城公司赔偿装修损失，缺乏法律依据，本院亦不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海中星集团怡城实业有限公司与被告(反诉原告)薛梗妹签订的《房屋租赁合同》及附件于2015年6月30日解除；二、被告(反诉原告)薛梗妹于本判决生效之日起十日内，将宝山区共江路87、89号底层房屋返还给原告(反诉被告)上海中星集团怡城实业有限公司；三、被告(反诉原告)薛梗妹于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)上海中星集团怡城实业有限公司从2014年8月1日至2015年6月30日期间的租金83,233元，并以22,700元为本金，按日万分之二点五计算，分别支付从2014年7月21日、2014年10月21日、2015年1月21日起至实际付款之日止的违约金，及以15,133元为本金，按日万分之二点五计算，支付从2015年4月21日起至实际付款之日止的违约金；四、被告(反诉原告)薛梗妹于本判决生效之日起十日内，按每年129,000元计算，支付原告(反诉被告)上海中星集团怡城实业有限公司从2015年7月1日起至实际返还房屋之日止的使用费；五、被告(反诉原告)薛梗妹于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)上海中星集团怡城实业有限公司赔偿金14,400元；六、原告(反诉被告)上海中星集团怡城实业有限公司的其他诉讼请求，不予支持；七、被告(反诉原告)薛梗妹要求原告(反诉被告)上海中星集团怡城实业有限公司赔偿装修损失等反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,296元，反诉案件受理费2,756元，由原告(反诉被告)上海中星集团怡城实业有限公司负担1,900元，被告(反诉原告)薛梗妹负担7,152元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按被上诉人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陶 芳
审 判 员 杨利民
人民陪审员 时金兰
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 朱 丹
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条
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约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条
……
……
(三)延付或者拒付租金的；
……