广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终9541号
上诉人（原审被告）：郭X钊，住广州市越秀区。
委托代理人：汤楠，广东正大联合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:广州市某某贸易总公司，住所地为广州市越秀区。
法定代表人：朱英毅，职务总经理。
委托代理人：ＸＸ均，广东捷安律师事务所律师。
上诉人郭X钊因与被上诉人广州市某某贸易总公司（以下简称贸易公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院(2016)粤0104民初2283号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案房屋位于越秀区X路X街X号X房。据广州市国土资源和房屋管理局于2010年7月14日核发的《广州市房地产权属证明书》记载，座落于越秀区X路X街X号首层、第二层房屋，权属人为贸易公司，房屋所有权性质为国有房产、房屋所有权来源为新建，建筑面积共1016.61平方米。
1982年1月11日，案外人广州市某某进出口公司与郭X钊签订《新建兴隆东街宿舍大楼拆迁安置协议书》，其中约定：广州市某某进出口公司经批准征用X路X街13-15号，包括后座，X巷1-5号地段土地924平方米，兴建住宅工程，根据有关规定，广州市某某进出口公司与住户郭X钊一致同意签订本协议；X街X大楼建成交付使用后，本住户优先迁回新楼原位置临街西侧地下号房，其中三房一厅、厨房、厕所，建筑面积共46平方米居住，安置新居后的房租收费标准，按民用公房七折收租等内容。
2015年12月21日，贸易公司向郭X钊发出《催收租金通知书》，要求郭X钊向其支付涉案房屋的租金34141.89元。
另查明：涉案房屋现有在籍人口为郭X钊、郭某甲、郭某乙及郭某丙共4人，实际居住人口亦是该4人，郭X钊户在在本市没有其他住房。
因本案纠纷，贸易公司于2016年2月26日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、解除贸易公司、郭X钊之间的房屋租赁关系，郭X钊（含同住人员）将位于广州市兴隆东街13号106房屋腾空交还给贸易公司。二、郭X钊立即支付上述房屋自2000年7月1日起计至实际腾空交还房屋之日止的租金（以47.29平方米为基数，其中2000年7月1日起至2001年7月31日止，按照3.36元/平方米计算；2001年8月1日起至实际腾空交还之日止，按照4.08元/平方米计算。暂计至2015年12月31日的租金为35537.73元）。
郭X钊原审答辩称：贸易公司在诉状中所述并非事实，隐瞒了事实的前因后果，因此不同意贸易公司的全部诉讼请求，理由如下：一、郭X钊户原居住广州市某路某街某号。1983年，上述房屋由广州市某某进出口公司征拆。1985年新房建成后，郭X钊户按照征拆协议回迁入住广州市越秀区X街X号X房。二、原上址房屋被征拆后，郭X钊的妹妹郭某丙因被安排临迁的居住环境恶劣等原因而患上精神分裂症，生活完全不能自理，一切医疗及生活费用皆由郭X钊承担。后郭X钊因失业更使家庭陷于极度困境之中。故广州市民政局于2000年向郭X钊户发放《广州市低收入困难家庭证》，其中记载根据广州市人民政府[1999]63号文规定，凭《广州市低收入困难家庭证》可享受多项的减免项目，包括“租住市直管公房和各单位自管公房，月租按使用面积每平方米1元的标准缴纳”。据此，我方认为涉案房屋的租金标准应以广州市人民政府[1999]63号文的规定为标准。三、郭X钊与广州市某某进出口公司签订的《新建兴隆东街宿舍大楼拆迁安置协议书》约定了回迁后的租金标准按民用公房七折收租。贸易公司于2006年6月通知郭X钊提升租金，单方面废止上述协议约定的标准，提出按照百分之百计收租金，缺乏法律和合同依据。当时，郭X钊向贸易公司出示《广州市低收入困难家庭证》，并要求其按文件规定的每平方米1元的标准计付租金，但贸易公司不同意按该标准收取租金，而并非我方拒不交租。四、政府虽然每月有向郭某丙发放住房补贴483元，但涉案房屋户籍内的其他人员是没有住房补贴的。
原审诉讼中，贸易公司、郭X钊双方一致确认:郭X钊于1985年回迁入住涉案房屋，并一直按照贸易公司要求的标准向其支付租金至2000年6月30日止，贸易公司于2000年7月1日起没有收取郭X钊的租金；至庭审之日，双方无签订过租赁合同；双方一致同意涉案房屋的计租面积为实际使用面积47.29平方米。
关于2000年7月1日起至今郭X钊欠付的租金数额问题。贸易公司主张自2000年7月1日起至2001年7月31日止，按照3.36元/平方米计算；自2001年8月1日起至实际腾空交还之日止，按照4.08元/平方米计算，暂计至2015年12月31日的租金为35537.73元。为此，贸易公司向原审法院提交了广州市国土局房地产管理局、物价局发布的穗国房字[2000]167号《关于调整广州市住宅房屋租金的通知》、穗国房字[2001]174号《关于调整2001年广州市住宅房屋租金的通知》及《关于广州市越秀区百灵路兴隆东街13号106房计租方法的说明》。郭X钊对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，并对贸易公司主张的每平方米单价、月租金额及欠付租金总额无异议。
原审庭审中，贸易公司称：其与广州市某某进出口公司合建涉案房屋所在大楼，并向法庭出示贸易公司（甲方）与广州市某某进出口公司（乙方）于1983年5月11日签订的《合建宿舍协议书》复印件一份，其中载明：甲乙双方为解决职工住房，经双方协商同意集资兴建X路X街X号宿舍大楼；甲方负责全工程的管理、现场质量监督等工作，乙方负责拆迁、报建等工作。郭X钊对上述证据的真实性无异议，但认为贸易公司不能据此否认郭X钊与广州市某某进出口公司之间签订的《新建兴隆东街宿舍大楼拆迁安置协议书》，而应按民用公房的七折收取涉案房屋的租金。贸易公司回应称因该标准已被生效民事判决书所否定，故其不同意按该标准收取租金。贸易公司同时提交广州市越秀区人民法院（2001）越法房初字第1242号民事判决书（已于2001年12月16日发生法律效力），其中载明该院认定广州市某某进出口公司与涉案房屋所在大楼105房回迁户所签订的拆迁安置协议书中约定七折交租的理由不符合现行法律法规的规定等内容。郭X钊对上述民事判决书的真实性无异议，但认为与本案的处理无关。
郭X钊称：郭X钊户为低收入困难家庭，其同户籍的妹妹郭某丙为人，故郭X钊户于2009前每年均领取《低收入困难家庭证》，因《低收入困难家庭证》中载明“租住市直管公房和各单位自管公房，月租金按使用面积每平方米1元的标准缴纳，三年内不作调整”，故郭X钊主张涉案房屋的月租金应按使用面积每平方米1元的标准支付；后因郭某丙办理了医保及领取最低生活补贴、租赁补贴，故此后其没有再领取《低收入困难家庭证》；2012年，政府曾提供一间廉租房给郭某丙户，但由于地点偏远且缺乏经济来源，故其没有同意迁往该廉租房，此后郭某丙每月领取政府发放的住房补贴483元至今；郭X钊与同户籍人员郭某甲均已退休并领取退休金分别1000多元及2000多元，郭某乙现做保安工作，收入约1000元。郭X钊为证明其上述陈述，向本院提交以下证据：1.《中华人民共和国残疾人证》，载明郭某丙为一级精神残疾；2.2000、2002、2005至2009年度的《低收入困难家庭证》。贸易公司对上述证据的真实性、合法性无异议，但认为郭X钊以此主张按每平方米1元的标准计算租金无依据。且上述证据只能证明郭某丙自2009年才领取《中华人民共和国残疾人证》。
原审法院认为：贸易公司作为涉案房屋的所有权人，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。郭X钊户回迁入住涉案房屋后，贸易公司、郭X钊双方虽没有签订房屋租赁合同，但郭X钊户使用涉案房屋至今，并向贸易公司支付租金至2000年6月，双方之间形成不定期租赁合同关系。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。因此，贸易公司要求解除其与郭X钊双方之间的不定期租赁关系的诉讼请求，合法合理，予以支持。鉴于郭X钊是基于先前的拆迁安置关系回迁居住涉案房屋的，且郭X钊户目前在本市内暂无其他房屋可供居住，不具备立即将房屋交回贸易公司的条件，故涉案房屋应继续给郭X钊户暂住一段时间为宜。因此贸易公司要求郭X钊立即腾空交还涉案房屋的诉讼请求，不予支持。至于郭X钊拖欠的租金，贸易公司主张自2000年7月1日起至2001年7月31日止按照3.36元/平方米计算；自2001年8月1日起按照4.08元/平方米计付，合理合法，郭X钊对该标准亦无异议，予以照准。至于郭X钊提出的抗辩，因郭X钊户自2009年后已无领取《低收入困难家庭证》，且贸易公司并非《新建兴隆东街宿舍大楼拆迁安置协议书》的合同相对方，该协议书亦未对按民用公房七折交租的具体时间作出约定，同时已有生效判决对该协议中约定的按民用公房七折交租作出论断，故对郭X钊抗辩应按每平方米1元的标准或按照民用公房七折计付租金的意见，均不予采纳。如郭X钊户确有经济等方面的实际困难，可根据有关政策向行政主管部门申请廉租房、经济适用房等以根本性解决问题。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，于2016年5月4日作出如下判决：一、本判决发生法律效力之日，解除原告广州市某某贸易总公司与被告郭X钊就越秀区X路X街X号X房的不定期租赁合同关系解除。二、被告郭X钊应在本判决发生法律效力之日起15日内向原告广州市某某贸易总公司支付自2000年7月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（自2000年7月1日起至2001年7月31日止，按照158.89元/月的标准；自2001年8月1日起至本判决发生法律效力之日止，按照192.94元/月的标准计付）。三、自本判决发生法律效力之日起，被告郭X钊暂住广州市越秀区X路X街X号X房两年，暂住期间被告郭X钊按照192.94元/月的标准逐月向原告广州市某某贸易总公司支付房屋使用费。四、驳回原告广州市某某贸易总公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费327元，由被告郭X钊负担。
判后，上诉人郭X钊不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院未考虑到郭X钊提交证据困难的实际情况，未按照《民事诉讼法》的相关规定接收郭X钊向法院提交的证据，导致原审认定事实不清。1、郭X钊承租涉案房屋，是基于其与贸易公司于l987年签订的《住宅用房租赁合约》(下称“租赁合约”)。涉案房屋属于单位自管公房的性质，租赁合约的内容完全符合此类性质房屋特殊租赁关系的特征。承租人只要没有违反明确约定的条款中规定的情形，出租人就无权解除租约；只要承租人还符合承租该类房屋的主体身份，承租人就可以永久的承租下去，除非承租人丧失该种身份。这就是社会主义国家保障低收入人群的特殊政策，无论是政府直管房屋还是单位自管房屋，都应当遵循。2、租赁合约签署于30年前，郭X钊在寻找该份证据确有困难，郭X钊在第一次庭审时将实际情况告知合议庭，并在第二次庭审时告知合议庭合约已找到，可以提交，但合议庭却告知郭X钊已过举证期限，拒收郭X钊提交的该份关键证据。原审法院的行为剥夺了郭X钊的举证权利，也违反了一审法院应当尽最大可能查明事实的法律义务，导致原审判决对于本案事实作出了“本院认为双方没有签订房屋租赁合同，属于不定期租赁”的错误认定。3、原审判令解除租赁关系的依据与贸易公司的起诉所陈述的事实和理由不一致，贸易公司在起诉中陈述的事实和理由依据是郭X钊未支付租金构成违约，贸易公司依约收回房屋。而原审判决的依据是不定期租赁关系，可以予以解除。4、原审对于郭X钊未支付租金是否构成违约并未进行认定，贸易公司从未否认双方无签订租赁合同。贸易公司要求解除租赁关系，首先应证明双方存在租赁关系，因此应向法庭提交证据证明租赁关系存在的举证责任由贸易公司承担，举证不能的后果应由贸易公司承担。二、原审判决中“经审理查明”的事实与“本院认为”中的结论相互矛盾。原审判决书第四页最后一段查明涉案房屋所在大楼是由贸易公司与某某公司合建，贸易公司负责全工程的管理、监督工作，某某公司负责拆迁工作。按照此事实，某某公司在拆迁过程中签署的拆迁协议，贸易公司作为全工程管理方应当知晓拆迁协议的内容，并且作为合建房屋的权利承受人，应当承担拆迁协议中约定的义务。但是原审判决书第六页倒数第七行却认为贸易公司并非协议书的合同相对方，无需承担协议书约定的义务，根本无视本案已查明的事实与相关法律规定。三、郭X钊租住涉案房屋的历史沿革以及租金缴纳情况。解放初期，涉案房屋已经由郭X钊的父亲租住，当时房主是一个资本家，后房屋被充公，由广州市越秀区房管局代管，按照公房的政策出租给郭X钊一家。1983年，贸易公司与广州市某某进出口公司(下称“某某公司”)签订《合建宿舍协议书》，约定拆迁工作由某某公司负责。某某公司动员住户拆迁时，为取得郭X钊信任，向郭X钊出示了《合建宿舍协议书》，并且为了让郭X钊尽快搬迁，经双方协商一致，签署了《新建兴隆东街宿舍大楼拆迁安置协议书》(下称“协议书”)，其中约定“回迁后房租收费标准按民用公房七折收租”。回迁后，1987年贸易公司与郭X钊签署了租赁公约，至2000年7月以前，郭X钊一直都是按照租赁公约以及协议书的约定缴纳房租，贸易公司没有提出任何异议。直到2000年7月，贸易公司声称要提升租金，并且不再按照7折收取。郭X钊同意提升租金，但要求按照7折缴纳，贸易公司不同意。之后郭X钊按照之前的方式缴纳租金给贸易公司时，贸易公司拒绝收取，此情形延续至今。四、本案的已有判例在本案中无参考价值，原审判决对2001粤法房初字第1204号判决作为本案判决依据，该判决的时间是2001年，依据是交租理由不符合现行法律规定，但未说明不符合当时的哪一部法律。如当时适用的广东省拆迁补偿条例，但该条例现在已经废止。五、关于租赁合同无租赁期限的认定，原审判决并未阐述，但相同的案件已有相应判决。郭X钊认为不能无视郭X钊承租涉案房屋的历史和性质，也应考虑到郭X钊的实际生活困难。租赁合同签订时，《合同法》尚未出台，租赁合同是1987年1月签订，当时《民法通则》刚刚实行，《民法通则》对租赁期限并未约定，考虑郭X钊的情况，在郭X钊不构成违约的情况下，依照公平原则，法庭应要求双方按照现行公租房屋管理办法重新签订租赁合同，双方依约履行。上述事实，原审法院并未查明。故，郭X钊上诉请求：一、撤销原审判决的第一、三项，驳回贸易公司的第一项诉讼请求。二、撤销原审判决的第二项，改判为郭X钊向贸易公司支付租金(自2000年7月1日起至2001年7月31日止，按照l11．22元每月的标准；自2001年8月1日起至本判决发生法律效力之日止，按照134．57元的标准计付)。
被上诉人贸易公司二审答辩称：一、不同意郭X钊的上诉请求及理由，一审判决认定事实属实，作出判决的依据也是充分的。郭X钊提到的双方存在书面的租赁合同，但贸易公司在一审中并未看到这份合同，这份合同在现在也未经过质证，因且是不确定的。现在提交这份合同作为新证据由于加盖公章无不确认，也是一个不确定的因素。贸易公司一直认为双方存在事实的租赁关系，有无书面合同并不影响案件的处理。贸易公司一直按照公房的标准向郭X钊收取租金。二、一审中，郭X钊提到合约并没有约定租赁期限，即使现在提交的书面合约中也无固定的租赁期限，作为无固定期限的合约，合约一方可随时解除合同。郭X钊提到的一审解除合约的依据与贸易公司一审提出的理由不一致，事实上贸易公司一审有提到双方有事实上的不定期租赁关系。不定期租赁关系是可以随时提出解除的，而且郭X钊一直违反应尽的交租义务，这是根本性违约，基于此，贸易公司解除合同依法有据。三、郭X钊提到的没有参考贸易公司租赁房屋的历史、房屋性质及其实际困难因素，贸易公司认为一审已经完全考虑到郭X钊提到的问题，判决郭X钊可以暂住两年已是对郭X钊极大的照顾，且租金标准完全是按照广州市房管部门公布的公房租金标准来收取的。至于郭X钊另外提到的判例是生效判决，是可以作为依据的，其中提到的法律适用问题，只是说明当时是不适用的，至于现在是否适用是另外一个问题。贸易公司意见是驳回上诉，维持原判。
二审期间，郭X钊向本院提交租赁合同一份，证明涉案房屋属于单位自管公房的范畴，郭X钊按照与贸易公司的约定搬迁回涉案房屋后，按照国家相关政策法规的规定与贸易公司签订租约，自1987年租住至今。该租赁合约显示双方于1987年签订，其中并未约定有租赁期限，在该合约定中加盖有广州市对外贸易局行政科及广州市某某贸易总公司的公章。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对郭X钊的上诉请求及贸易公司的答辩意见，分析如下：
一、关于本案双方存在的法律关系。根据郭X钊二审提交的租赁合约，该合同显示签订于1987年，双方没有约定租赁期限。《中华人民共和国民法通则》施行于1987年1月1日，而《中华人民共和国合同法》施行于1999年10月1日。虽然“民法通则”中没有具体规定租赁合同的期限，但根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第一条：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”本案可适用合同法中有关租赁期限不超过二十年的规定。据此，从本案双方签订的租赁合同至2007年已超过20年，自2007年起郭X钊继续租住涉案房屋则双方形成不定期租赁关系，故原审法院认定本案双方存在不期租赁关系并无不妥。
二、关于租金标准问题。从本案证据及当事人的陈述可知，郭X钊交纳租金至2000年，此后并无缴租，其虽抗辩称是贸易公司拒不收取，但并无具体证据予以证明，故本院不予采信。而郭X钊户自2009年后已无领取《低收入困难家庭证》，而贸易公司并非《新建兴隆东街宿舍大楼拆迁安置协议书》的合同相对方，且该协议书亦未对按民用公房七折交租的具体时间作出约定，同时已有生效判决对该协议中约定的按民用公房七折交租作出论断，故，对郭X钊抗辩应按每平方米1元的标准或按照民用公房七折计付租金的意见，原审法院均不予采纳并判处郭X钊支付2000年7月1日至本判决发生法律效力之日止的租金无不妥。
三、关于解除租约问题。如上所述，本案双方存在不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同，现贸易公司以此为由要求解除该不定期租赁关系，交还房屋，支付房屋使用费于法有据，原审法院予以支持并无不当。鉴于郭X钊在本市内没有其他房屋可供居住，自本判决发生法律效力之日起，郭X钊暂住两年期间应按192.94元/月的标准逐月向贸易公司支付房屋使用费。如郭X钊户确有经济等方面的实际困难，可根据有关政策向行政主管部门申请廉租房、经济适用房等以根本性解决问题。
综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人郭X钊的上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费654元，由上诉人郭X钊负担。
本判决为终审判决。
审判长 张燕宁
审判员 郑怀勇
审判员 李 静
二〇一六年八月十八日
书记员 杨仁义
林嘉丽