广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终24221号
上诉人（原审被告、反诉原告）：内蒙古西贝餐饮连锁有限责任公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区天骄南路维邦奥林花园公建3号楼。
法定代表人：贾国龙。
委托诉讼代理人：曾祥敏、何丽嫦，广东诺臣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：交通银行股份有限公司广东省分行，住所地广州市天河区冼村路11号（裙楼、地下室）负一层A区、B区，1层101、102、113至117房，5层501、502房，天河区冼村路11号之一（南塔）14-16层，20-21层、23至33层、35至37层。
负责人：周宝志。
委托诉讼代理人：柯少燕、冯燕媚，广东华之杰律师事务所律师。
原审第三人：广州市惠亚物业有限公司，住所地��州市番禺区洛浦街沙溪村迎宾路115号迎宾惠信商业园九层。
法定代表人：张汉辉，职务：董事长。
委托诉讼代理人：黄彪、郑永成，广东唯杰律师事务所律师。
上诉人内蒙古西贝餐饮连锁有限责任公司(以下简称“西贝公司”)因与被上诉人交通银行股份有限公司广东省分行（以下简称“交通银行广东分行”）、原审第三人广州市惠亚物业有限公司（以下简称“惠亚公司”）租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初6633号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
西贝公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判西贝公司无须向交通银行广东分行返还押金120586元；2、撤销一审判决第二项，改判交通银行广东分行向西贝公司支付2016年2月、3月的租金及使用费120586元及违约金（违约金以每日千分之一的标准计算至付清之日止）；3、撤销一审判决第三、四项，改判驳回交通银行广东分行的该两项诉讼请求；4、本案诉讼费用由交通银行广东分行承担。事实和理由：一、西贝公司与惠亚公司之间的纠纷并不影响交通银行广东分行对租赁合同的履行，交通银行广东分行确实存在未按时交租的情形，其行使不安抗辩权的理由并不成立。即使存在不安抗辩情形，交通银行广东分行也应当是将租金提存，而非不予支付。因此，按照双方合同的约定，西贝公司有权没收交通银行广东分行的押金并要求其支付租金及占用费。二、惠亚公司同意西贝公司转租，并与交通银行广东分行签订租赁合同。在西贝公司撤场后，交通银行广东分行没有履行向惠亚公司支付租金义务，导致惠亚公司故意强行停水停电，导致损失扩大，其应承担相应的责任。同时，停��停电时，交通银行广东分行也存在拖欠西贝公司租金等费用的情形，其有义务避免损失的扩大，因此交通银行广东分行也有过错，应承担相应的过错责任。三、停水停电不是西贝公司实施的，是惠亚公司的行为。即使交通银行广东分行真有损失，也应当由实施停水停电的惠亚公司承担。且即使如一审法院认定停水停电存在8天时间，那也只是赔偿8天的租金损失，而非一个月。四、交通银行广东分行与惠亚公司签订合同的租金标准和交通银行广东分行与西贝公司签订合同的租金标准实际上是基本一致的，不存在差价损失。由于经济环境的问题，市场上的租金并没有上涨，所以不排除惠亚公司与交通银行广东分行相互串通损害西贝公司的利益。综上，请求二审法院依法支持西贝公司的上诉请求。
交通银行广东分行辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确��1、交通银行广东分行不同意西贝公司的上诉请求，西贝公司认为其无需返还押金的理由不成立，交通银行广东分行从未表示不愿意支付2016年2月、3月的租金，一审的证据可以证明。交通银行广东分行是因为无法明确支付的主体，才暂时不支付租金。首先，西贝公司出租的场地是基于其与惠亚公司之间的租赁关系，但是西贝公司已于2015年9月30日就发函向惠亚公司主张解除合同，西贝公司单方解除合同的行为足以导致交通银行广东分行与西贝公司的租赁合同无法继续履行。实际上，从西贝公司庭前提交的另案的判决书可以确认，其与惠亚公司的租赁合同于2016年1月30日已经解除。其次，惠亚公司已经正式发函告知由于西贝公司有违约行为，且表明如果西贝公司在一定期限未向惠亚公司交付租金就随时有权收回涉案场地。再次，2016年2月23日至2016年3月3日，因西贝公司的��因导致涉案场地停水停电，交通银行广东分行无法正常使用涉案场地。以上情况完全符合可以行使不安抗辩权的条件，交通银行广东分行暂时未支付2016年2-3月的租金是行使正当权利，并没有违约。相反，西贝公司因为其对惠亚公司的违约行为导致涉案场地停水停电，致使交通银行广东分行无法正常使用涉案场地，无法实现合同目的，西贝公司是根本违约。2、由于2016年2月23日至2016年3月3日，涉案场地停水停电，交通银行广东分行无法正常使用，一审法院将此段时间对应的租金扣除并无不妥。交通银行广东分行不存在违约行为。因此不应该向西贝公司支付违约金。3、西贝公司的违约行为直接导致无法对涉案场地进行消防验收，这是交通银行广东分行无法正常搬离原营业点的原因，一审法院根据客观情况，要求西贝公司承担一个月的租金损失是合法合理的。4、交通银���广东分行与惠亚公司不存在恶意串通的行为，关于租金差额的问题，是因为惠亚公司重新把场地出租给交通银行广东分行时计算了公摊面积，交通银行广东分行与惠亚公司之间的租赁合同是合法有效的，且支付租金的发票也足以证明交通银行广东分行是按照增加的数额向惠亚公司支付租金。至于交通银行广东分行与惠亚公司的合同为何2016年7月才签订，是因为合同的报批和条款协商有一个时间差，但是交通银行广东分行与惠亚公司均同意合同的租金从2016年4月开始计算。
惠亚公司述称：交通银行广东分行的上诉请求与惠亚公司无关，请求二审法院依法查明。关于租金差额的问题，意见与交通银行广东分行一致。惠亚公司不存在与交通银行广东分行相互串通损害西贝公司利益的情况。
因本案纠纷，交通银行广东分行于2016年8月3日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、西贝公司退还交通银行广东分行签订房屋租赁合同时缴纳的租赁押金人民币120586元；2、西贝公司赔偿交通银行广东分行因不能按预期时间搬进租赁物业的租金损失312228元；3、西贝公司赔偿交通银行广东分行因重新租赁该租赁物业（2016.4.1-2021.1.31)的租金差价损失883170.56元；4、西贝公司承担本案全部的诉讼费用。
西贝公司反诉请求：1、西贝公司有权没收交通银行广东分行的租赁押金120586元；2、交通银行广东分行向西贝公司支付2016年2月、3月租金及使用费120586元及违约金（违约金以每日千分之一计算至付清之日止）；3、交通银行广东分行向西贝公司支付2016年2月、3月广告位使用费6000元；4、交通银行广东分行向西贝公司支付自2015年8月起至2016年3月31日止的水电费，暂计至2016年1月31日，水电费共9772.57元。以上一、二、三、四项共计256944.57元；5、诉讼费由交通银行广东分行承担。
一审法院认定事实：2015年8月12日，西贝公司与交通银行广东分行签订广州市房屋租赁合同，约定由交通银行广东分行向西贝公司承租位于广州市番禺区洛浦街迎宾路115号首层自编A3的房屋，建筑合计474平方米；租赁期限自2015年7月1日至2021年6月30日，其中2015年7月1日至2015年7月31日为免租期，2015年8月1日至2016年6月30日每月租金60293元，2016年7月1日至2017年6月30日每月租金63308元，2017年7月1日至2018年6月30日每月租金66473元，2018年7月1日至2019年6月30日每月租金69797元，2019年7月1日至2020年6月30日每月租金73287元，2020年7月1日至2021年6月30日每月租金76951元；交通银行广东分行应在租赁合同签订之日起七日内向西贝公司缴纳120586元作为保证金；招牌使用费用为3000元/月，停车费用2120元/月。此外该合同还约定了其他事宜。同日，双方签订《广州市房屋租赁合同补充协议》，双方约定交通银行广东分行应当于每月5日前缴交本月租金；在租赁合同及本协议有效期内，交通银行广东分行严格按照租赁合同及本补充协议的约定履行全部义务的，西贝公司不得因此解除租赁合同及本补充协议，否则应当赔偿因此给交通银行广东分行造成的损失；交通银行广东分行须依约及时向西贝公司缴交租金，否则西贝公司有权按照所拖欠租金金额的4%向交通银行广东分行加收滞纳金，交通银行广东分行拖欠租金及上述各项费用累计超过180878元或连续一个月未及时缴交租金及上述费用的，视为交通银行广东分行根本违约，西贝公司有权解除本合同、收回该房产及相关设备设施，并不退还交通银行广东分行押金；本协议所称给一方造成的损失包括实际损失、依约履行合同的可得利益、因发生争议而产生的调查费��律师费等合理费用。此外，该协议还约定了其他事宜。2015年10月26日，交通银行广东分行向西贝公司支付保证金120586元。2015年11月7日，西贝公司、交通银行广东分行及广州西贝餐饮有限公司签订《三方协议》，约定由广州西贝餐饮有限公司根据西贝公司与交通银行广东分行之前的租赁合同及补充协议的约定收取租金、广告位使用费、停车费及固定车位使用费等费用并开具发票等。
一审另查明：涉诉物业的权属人为广州市番禺区与洛浦街沙溪村经济合作社，并由该合作社出租给惠亚公司。2011年7月1日，惠亚公司与西贝公司签订《惠信商业园物业租赁合同》，约定由西贝公司承租番禺区迎宾路115号惠信商业园首层，面积含公摊部分，租赁期限自2011年7月7日至2021年7月6日。
2015年9月30日，西贝公司向惠亚公司发出《关于解除<惠信商业园物业租赁合同>的函》，告知惠亚公司提前解除《惠信商业园物业租赁合同》，并同意按照租赁合同有关条款的约定执行。2015年10月29日，惠亚公司向西贝公司发出《关于西贝<惠信商业园物业租赁合同>的复函》，告知西贝公司提前解除合同，属于单方面违约，必须遵守相关条款。2016年1月29日，惠亚公司向交通银行广东分行发出《知会函》，告知交通银行广东分行因西贝公司违反其与惠亚公司之间的租赁合同，惠亚公司有权随时解除与西贝公司签订的租赁合同，交通银行广东分行也无权继续使用西贝公司转租的474平方米物业及户外广告，如2016年2月1日前西贝公司未能缴清费用及弥补惠亚公司损失，惠亚公司就收回相关物业和广告位。2016年2月1日，交通银行广东分行向西贝公司发出《关于交通银行广州沙溪支行租金支付事项的函》，告知西贝公司因���向惠亚公司提交了租赁退租的函件，退租日期拟定于2016年1月31日，客观上造成交通银行广东分行的支付主体无法确定，租金无法支付，要求西贝公司明确交通银行广东分行支付租金的主体，同时明确其与惠亚公司退租事宜的进行，以便交通银行广东分行明确租赁主体后进行租金支付。同日，交通银行广东分行向惠亚公司发出《关于交通银行广州沙溪支行租金支付事项的函》，告知惠亚公司针对西贝公司要求交通银行广东分行支付2016年1月至3月的租金，交通银行广东分行拟先支付2016年1月租金，2016年2月以后的租金在惠亚公司与西贝公司确认退租并明确物业权属人和期限的情况下，由交通银行广东分行支付给实际出租方，交通银行广东分行拟对该部分租金进行计提，同时要求惠亚公司配合交通银行广东分行装修进场事宜。2016年2月3日，西贝公司向交通银行广东分行发出《关于履行合同函》，告知交通银行广东分行按照双方之间的合同继续履行，交通银行未支付2016年1月至今的租金已违反合同约定，虽西贝公司与惠亚公司约定协商部分解除租赁合同，并未损害交通银行广东分行的利益，交通银行广东分行应按照约定及时支付租金。2016年2月29日，交通银行广东分行向西贝公司发出律师函，租赁物业已经停水停电，要求西贝公司在2016年3月2日之前纠正违约行为，确保租赁房屋通电通水保证租赁物业正常使用。2016年3月9日，惠亚公司向西贝公司发出律师函，告知西贝公司因其自2016年1月欠缴租金、管理费、水电费、停车费、广告费等，且逾期超过15天，惠亚公司决定于2016年3月9日解除双方于2011年7月1日签订的租赁合同及补充协议，收回承租物业，并要求西贝公司在收到律师函3日内缴清拖欠费用，同时由惠亚公司没收保证金及押金。2016���3月11日，西贝公司向交通银行广东分行发出律师函，告知交通银行广东分行因其自2016年2月起拒不支付物业租金、广告、水电费等义务，违反合同约定及法律规定，西贝公司决定于2016年3月18日起解除双方于2015年8月12日签订的租赁合同，收回承租物业，并要求交通银行广东分行在收到律师函3日内支付2016年2月至3月期间的租金、电费、广告使用费、滞纳金，并由西贝公司没收押金。2016年3月25日，交通银行广东分行向西贝公司发出律师函，告知西贝公司因其与惠亚公司之间的纠纷导致交通银行广东分行承租的物业断水断电致无法正常营业，交通银行广东分行决定于2016年3月25日解除双方于2015年8月12日签订的租赁合同，并要求西贝公司于2016年3月31日前退还押金。
在一审庭审过程中，交通银行广东分行及西贝公司对双方之间的租赁合同及补充协议的解除时间各持异议，均认为对方违约，并应按其发出的律师函中载明的解除时间为准，其中交通银行广东分行认为解除时间为2016年3月25日，西贝公司则认为是2016年3月18日。双方均确认交通银行广东分行自2016年2月1日起就没有向西贝公司支付租金，但交通银行广东分行认为因西贝公司与惠亚公司之间存在纠纷导致其无权使用租赁场地及户外广告位，其不支付相应租金的行为是履行不安抗辩权。
西贝公司称曾口头通知交通银行广东分行其与惠亚公司解除合同等相关情况，并主张其向惠亚公司承租的场地仅为部分解除，涉及交通银行广东分行的租赁物业则由惠亚公司与交通银行广东分行进行交接，但并未提供相关证据证明其主张，且交通银行广东分行对其主张亦不予认可，并称其在收到惠亚公司于2016年1月29日发出的《知会函》才知道有关情况，也无法联系西贝公司，导致租赁物业发生停水停电。
交通银行广东分行称其承租相关物业后一直在装修，因在2016年2月23日至3月3日期间发生停水停电，导致其无法进行装修，直至2016年3月底4月初才恢复正常经营。西贝公司及惠亚公司均不确认停水停电的时间，仅确认2016年2月23日发生停水停电。为此，交通银行广东分行提供了惠亚公司、交通银行广东分行及广州道煦贸易有限公司于2016年3月3日的三方会议记录、录音、邮件截屏等拟证明其主张。其中，惠亚公司的工作人员张汉辉称“……迫于无奈，我方才去停水停电的措施。……若今天协商顺利，我方认为可以恢复供水通电。……”西贝公司认为停水停电是惠亚公司造成的，损害责任应由惠亚公司承担。惠亚公司确认曾开过一次会议，但未能提供证据证明其于2016年2月24日日就恢复水电。
交通银行广东分行称其于2016年2月24日向广州市番禺区公安消防大队申请进行消防验收，但由于在停水停电期间无法按照原预约时间进行验收，致使其于2016年3月7日重新申请消防大队进行消防验收，该大队于2016年3月24日才出具《建设工程消防验收意见书》，交通银行广东分行称因西贝公司与惠亚公司之间的纠纷及银行的特殊性，其需继续在原经营场地承租2个月，造成租金损失312228元。为此，交通银行广东分行提供了广州市番禺区公安消防大队于2016年3月24日出具的《建设工程消防验收意见书》、其于2016年3月24日与广州市钟福市场经营管理有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》、转账凭证、发票等拟证明其主张。其中，《广州市房屋租赁合同》载明由交通银行广东分行承租该公司位于广州市番禺区钟村街钟屏岔道钟三村路段南侧钟福广场首层9、10、11、12号铺，租赁面积是504平方米，租赁期限为2016年3月1日至2016年4月30日，每月租金121842元、每月管理费34272元。西贝公司对上述证据均不予认可，且认为交通银行广东分行钟村支行并非必须要搬去涉诉场地。
交通银行广东分行称因其与惠亚公司就租赁物业重新签订租赁合同，该合同与交通银行广东分行与西贝公司签订的租赁合同在2016年4月1日至2021年1月31日期间的租金差为883170.56元，交通银行广东分行该部分损失应由西贝公司承担。为此，交通银行广东分行提供了其与惠亚公司于2016年7月14日签订的《广州市房屋租赁合同》、《广州市房屋租赁合同补充协议》、《有关租金面积与单价调整的函》及2016年4月至2017年3月期间的租金发票、保证金、押金收据拟证明其主张。其中，该合同载明交通银行广东分行向惠亚公司承租位于广州市番禺区洛浦街迎宾路115号首层自编A3房，建筑面积为474平方米；租期自2016年4月1日��2021年1月31日，其中，2016年4月1日至2017年1月31日的月租金为75840元、2017年2月1日至2017年1月31日的月租金为79632元、2018年2月1日至2019年1月31日的月租金为83613.6元、2019年2月1日至2020年1月31日的月租金为87794.28元、2020年2月1日至2021年1月31日的月租金为92184元，租金按季度支付。此外，该合同还约定了其他事宜。而发票显示交通银行广东分行共向惠亚公司缴纳了4个季度的租金，金额分别为227520元、227520元、227520元、235104元。《有关租金面积与单价调整的函》是惠亚公司于2016年4月15日向交通银行广东分行出发的，惠亚公司称原由西贝公司向交通银行广东分行出租的474平方米是未含公摊面积，现该474平方米对应的实际租金面积（含公摊面积）为637.8平方米，租赁单价为130元/平方米，因交通银行广东分行申报的营业点面积不变，故租金按照474平方米、160元/平方米计算。西贝公司对上述证据不予认可，称其实际按照474平方米向交通银行广东分行计算租金，并未将公摊面积计算在内，存在西贝公司算错了交通银行广东分行的租金，故相关损失应按照租赁面积为474平方米计算。惠亚公司对上述证据予以确认，其认为西贝公司当时向交通银行广东分行转租时是为减少成本并非盈利，故租金是低于市场价，而惠亚公司与交通银行广东分行的租赁合同是符合市场价格的，但惠亚公司确认与西贝签订的租赁合同是包含相应的公摊面积。
西贝公司主张交通银行广东分行支付2016年2月、3月的租金合共120586元及按照每日1‰计付违约金。交通银行广东分行对于支付2016年2月、3月的租金数额无异议，其称因惠亚公司和西贝公司存在租赁合同纠纷，其在租金收取主体不明的情况下对租金进行了计提，但其不同意支付违约金。
西贝公司主张交通��行广东分行支付广告使用费2016年2月、3月合共6000元，其称惠亚公司在另案中向其主张上述费用，因其于2016年2月前已经撤场，故相关费用应由交通银行广东分行支付。交通银行广东分行对此不认可，认为广告位已经由惠亚公司在2016年2月收回，交通银行广东分行并未实际使用。惠亚公司确认交通银行广东分行在上述时间段并未使用该广告位。
西贝公司主张交通银行广东分行支付自2015年8月至2016年3月31日期间的水电费合共9772.57元，其称惠亚公司在另案中向其主张上述费用，因其于2016年2月前已经撤场，故相关费用应由交通银行广东分行支付。交通银行广东分行对此不予认可。惠亚公司称西贝公司及交通银行广东分行均未拖欠其水电费。
一审法院认为：交通银行广东分行及西贝公司于2015年8月12日签订的《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁��同补充协议》合法有效，双方存在租赁合同关系，应依法、依约享有权利及履行义务。西贝公司作为转租人，应在租赁期间提供可正常使用的租赁场地予交通银行广东分行使用，包括但不限于享有租赁物业的转租权及水电正常供给。虽西贝公司与惠亚公司存在租赁合同纠纷，但该纠纷的处理结果直接影响到次承租人即交通银行广东分行的权利，西贝公司应最大限度减少或避免因其与惠亚公司之间的纠纷而对交通银行广东分行承租涉诉物业的影响。现有证据无法证明西贝公司在与惠亚公司就租赁关系产生争议且存在惠亚公司将于2016年2月收回涉诉物业的可能的情况下，西贝公司及时向交通银行广东分行履行了告知义务。同时，惠亚公司于2016年1月29日告知交通银行广东分行，若西贝公司未能在2016年2月1日缴清费用的，惠亚公司将收回相关物业后，交通银行广东分行于2016年2月1日要求西贝公司明确租金收取主体及其与惠亚公司的退租事宜，计提2016年2月、3月的租金，并无不妥。因此，在西贝公司可能于2016年2月就丧失转租权的情况下，交通银行广东分行未向其支付相应的租金，并无不妥。而西贝公司在与惠亚公司产生纠纷时并未妥善处理其与交通银行广东分行的转租关系，是双方之间的租赁合同关系无法继续履行的原因，故西贝公司应承担违约责任。交通银行广东分行主张西贝公司返还押金120586元，合法有据，予以支持。
关于西贝公司主张交通银行广东分行支付2016年2月、3月租金120586元的问题。涉诉场地在停水停电前仍能正常使用，故交通银行广东分行仍应支付2016年2月1日至2016年2月22日期间的租金。涉诉场地于2016年2月23日至3月3日期间发生停水停电，必然影响交通银行广东分行对涉诉场地的使用，故2016年2月23日至3月3日期间的租金应予以减免。而交通银行广东分行未举证证明因2016年2月23日至3月3日期间发生停水停电对2016年3月4日后涉诉物业的使用存在影响，故交通银行广东分行仍应支付2016年3月4日至2016年3月31日期间的租金或占有使用费。综上，交通银行广东分行仍应向西贝公司支付租金或占有使用费合共100488元（60293元/月÷30天/月×50天）。鉴于西贝公司是违约方，其主张交通银行广东分行支付拖欠租金的违约金，缺乏事实依据，不予支持。
关于交通银行广东分行主张因西贝公司与惠亚公司之间的租赁纠纷及涉诉物业被停水停电，导致交通银行广东分行装修及报批未能如约进行，从而影响网点进驻时间，交通银行广东分行为此额外承租相关物业以保证网点正常营业所产生的2016年3月、4月的租金损失312228元的问题。西贝公司明知交通银行广东分行承租涉诉物业用于网点���经营，其应知晓在其可能丧失租赁权及涉诉场地存在停水停电的情况下，必然对交通银行广东分行的经营产生巨大的影响，交通银行广东分行因其企业性质的特殊性，为保证正常的经营在原单位进行续租，并无不妥。但从交通银行广东分行的消防验收意见书作出过程可见，在正常状态下，从申请进行消防验收至消防验收意见书作出必然存在合理的时间差，交通银行广东分行在进行迁址时应予以周详考虑，即使不存在本案的纠纷，按照交通银行广东分行的装修进度、申报进度，交通银行广东分行亦未必能在2016年3月1日前完成迁址。综上，结合西贝公司的过错及交通银行广东分行的客观实际情况，因西贝公司与惠亚公司之间的租赁纠纷及涉诉物业被停水停电，影响网点进驻时间，交通银行广东分行为此额外承租相关物业以保证网点正常营业所产生的损失，予以酌定由��贝公司承担156114元（312228元÷2）。
虽交通银行广东分行就涉诉场地的承租事宜与惠亚公司签订的租赁合同的租赁场地的实际使用面积并未发生变化，但交通银行广东分行因与惠亚公司签订的租赁合同约定的租金与其和西贝公司签订的租赁合同约定的租金产生的差额是因西贝公司的违约行为导致的损失，应由西贝公司承担。首先，根据银行经营稳定性的特点、交通银行广东分行将涉诉场地从毛坯装修成符合银行规范化标准投入大量资金、交通银行广东分行在西贝公司丧失转租权后,积极与惠亚公司磋商并就涉诉经营场地重新签订租赁合同以尽合理义务继续使用租赁物以降低因离场导致装饰装修的损失，以及综合考虑交通银行广东分行在本案中主张的损失情况及本案的客观实际，故确定西贝公司赔偿交通银行广东分行租金差额合共883170.56元[（75840元-60293元）×3+（75840元-63308元）×7+（79632元-63308元）×5+（79632元-66473元）×7+（83613.6元-66473元）×5+（83613.6元-69797元）×7+（87794.28元-69797元）×5+（87794.28元-73287元）×7+（92184元-73287元）×5+（92184元-76951元）×7]。
鉴于惠亚公司确认交通银行广东分行自2016年2月、3月并未使用广告位、且并未拖欠水电费，西贝公司主张交通银行广东分行支付相应的广告位使用费及水电费，缺乏事实依据，不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，于2017年10月23日作出判决如下：一、西贝公司于本判决发生法律效力之日起十日内向交通银行广东分行返还押金120586元；二、交通银行广东分行于��判决发生法律效力之日起十日内向西贝公司支付2016年2月、3月的租金及使用费100488元；三、西贝公司于本判决发生法律效力之日起十日内向交通银行广东分行赔偿租金损失156114元；四、西贝公司于本判决发生法律效力之日起十日内向交通银行广东分行赔偿租金差额损失883170.56元；五、驳回交通银行广东分行的其余诉讼请求；六、驳回西贝公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23022元、保全费1520元，合共24542元，由交通银行广东分行负担1404元，由西贝公司负担23138元。
经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。
二审过程中，西贝公司向本院提交了一份广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初2014号民事判决书，拟证明在惠亚公司停水停电期间，西贝公司被判令照常支付场地占有使用费，因此本案中也应判令交通银行广东分行在此期间支付场地占有使用费。
对于西贝公司二审提交的证据，交通银行广东分行发表质证意见如下：确认该证据的合法性、真实性，但是否认关联性。停水停电期间，交通银行广东分行无法正常使用涉案场地，无需向西贝公司支付该期间的租金。
对于西贝公司二审提交的证据，惠亚公司发表质证意见如下：对该证据的真实性、合法性没有异议，至于西贝公司拟证明的事实应以该判决书记载为准。
本院认为，对西贝公司二审提交的证据（2016）粤0113民初2014号民事判决书，因该案是西贝公司与惠亚公司之间的租赁合同纠纷，与本案不属于同一合同关系，涉及场地不完全一致，且西贝公司确认该判决书尚未生���，本院不予采信。
交通银行广东分行与西贝公司在签订《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同补充协议》时，西贝公司对案涉场地享有转租权，且西贝公司与交通银行广东分行签订租赁合同约定的租赁期限并未超出西贝公司与惠亚公司的租赁期限，一审法院认定合同合法有效，并无不当，本院予以维持。
在履行合同过程中，西贝公司擅自向惠亚公司发函要求解除其与惠亚公司之间的租赁关系，二者产生租赁纠纷，导致惠亚公司停水停电，在此情况下，西贝公司与交通银行广东分行之间的租赁合同关系可能丧失基础，西贝公司构成违约。在惠亚公司就此知会交通银行广东分行后，交通银行广东分行有权行使不安抗辩权。因此，交通银行广东分行不予支付2016年2-3月的租金，属于行使不安抗辩权，不构成违约。但鉴于交通银行广东分行实际使用案涉场地，一审判令交通银行广东分行支付2016年2-3月租金及使用费给西贝公司，并无不当。交通银行广东分行不构成违约，一审判令交通银行广东分行无需支付违约金，并无不当，本院予以维持。西贝公司违约导致其与交通银行广东分行之间的租赁合同无法继续履行，按照双方在合同中约定，西贝公司应当返还保证金给交通银行广东分行，一审法院对此处理正确，本院予以维持。
因西贝公司违约行为，导致交通银行广东分行不能如期入驻租赁的案涉场地，产生租金损失。但因交通银行广东分行不能及时入驻案涉场地还有装修、消防验收等环节原因，一审对交通银行广东分行产生的租金损失由双方各负担一半的处理方式，并无不妥，本院予以维持。
因西贝公司违约不能继续履行合同，导致交通银行广东分行另行与惠亚公司签订租赁合同，产生租金差价损失，应由西贝公司负担，一审对此处理和计算正确，本院不再赘述，予以维持。
因惠亚公司停水停电行为是由西贝公司擅自解除合同、拖欠相关费用所致，对停水停电期间交通银行广东分行产生的租金损失，应由西贝公司负担，一审对此处理正确。西贝公司上诉无据，本院不予支持。
2015年11月7日，西贝公司、交通银行广东分行与广州西贝餐饮有限公司签订的《三方协议》，只是约定由广州西贝餐饮有限公司收取租金、广告位使用费、停车费等费用，并无约定西贝公司的合同权利义务由广州西贝餐饮有限公司承接，且各方当事人在一审中均无对此提出异议，对西贝公司二审主张发回重审的请求，本院不予支持。
综上所述，西贝公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16143元，由内蒙古西贝餐饮连锁有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘贤君
审判员 韩志军
审判员 刘 卉
二〇一八年二月二十四日
书记员 眭 翘
李倩妤