广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终9060号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广州盈顺冷储有限公司，住所地广州市黄埔区永和街永顺大道中11号。
法定代表人：列元辉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：侯静，广东国道律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市黄埔区永和街贤江社区东胜经济合作社，住所地广州市黄埔区永和街贤江社区东胜经济合作社内。
负责人：邹水林，该社社长。
委托诉讼代理人：谢小毅，广东法制盛邦律师事务所律师。
上诉人广州盈顺冷储有限公司（以下简称盈顺公司）因与被上诉人广州市黄埔区永和街贤江社区东胜经济合作社（以下简称东胜经济社）土地租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2016）粤0112民初3191号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
盈顺公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三项，驳回东胜经济社的全部反诉请求。事实和理由：一、涉案土地为集体建设用地，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条关于集体建设用地使用权出让、出租的最高年限不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限的规定，及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条关于工业用地的土地使用权出让最高年限为五十年的规定，涉案《租用土地使用权协议书》中的涉案土地租赁期限三十五年没有超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限五十年，是合法有效的，并非一审法院认定的租赁期限超过二十年部分无效，一审法院适用法律错误应当予以纠正。二、盈顺公司厂房实际使用的土地面积为10516平方米，并非一审法院认定的11317.14平方米，盈顺公司不存在占用或多使用801平方米的情形，因此不具备返还多占用面积的事实及法律依据。1、盈顺公司厂房实际使用的土地面积并不包含距盈顺公司厂区门口5米范围争议面积470平方米(长94米、宽5米)及变电房所在位置3米范围争议面积331平方米。上述470平方米争议面积是厂区门口之外的范围，也是厂区围墙之外的公共道路，因此不能无故将该面积认定做盈顺厂范围内的面积。盈顺公司自始至终都没有将该争议面积通过任何方式进行围闭、占用，更没有设置关卡限制他人通过等行为，盈顺公司对该争议面积从未存在多使用或占用这一行为。而恰恰相反，东胜经济社相关人员多次组织村民围堵盈顺公司厂区门口，阻碍盈顺公司的正常出让，并在公共道路上设置关卡堵塞交通、寻衅滋事。该争议面积为公共道路，任何人都有通行权，盈顺公司厂区的出入口设在该公共道路的一侧，厂区出入口与该公共道路相连，对该公共道路有合法的通行权，任何人都不得堵塞、或加以阻扰；上述变电房所在位置3米范围争议面积331平方米位于盈顺厂实际用地之外，设置在盈顺厂区隔壁香料厂区之间的空地上，并非在盈顺公司实际用地范围内，更不是盈顺厂实际使用的面积。该间隔范围内放置着整个经济社的所有村民及公共配电设施、隔壁汽修厂的、盈顺公司的配电设施，是整个经济社及村办企业的公共配电设施，并非盈顺公司单独使用，因此不能认定为盈顺公司的使用面积，也不能认定为盈顺厂的实际使用面积。2、广州市路遥测绘技术有限公司出具的测绘图是东胜经济社单方委托的，盈顺公司从未确认过该测绘图及测绘面积11317.14平方米的合法、有效、真实性，因此该测绘结果不能作为认定事实的依据。广州市路遥测绘技术有限公司将距盈顺公司厂区门口5米范围争议面积、变电房所在位置3米范围争议面积都纳入了测绘范围，是完全错误的。本案需要测绘的范围是盈顺公司厂区的实际土地使用面积，并非是涉案地块的总面积。由此可见，测绘公司的测绘范围存在混淆，其测绘范围包含了公共道路在内的整个地决的面积，并非单纯是盈顺公司厂区占地面积，因此所得出的测绘结果并非是盈顺公司厂区的实际使用面积。三、争议面积801平方米均位于盈顺公司厂区围墙范围之外，均为公共道路或公共配电设施，盈顺公司不存在占用或多使用801平方米的情形，因此不应向东胜经济社支付土地使用费。涉案合同已经明确约定了租金标准，土地使用费应按照合同的租金标准1.5元/月/平方米计算，不应当由一审法院自行酌定为5元/月/平方米，且该标准没有事实及法律依据，应当予以纠正。租金的诉讼时效期间为一年，因此对于土地使用费的诉讼时效应为一年，东胜经济社提出反诉的时间为2016年7月15日，因此计算土地使用费的期限应为倒推一年期为限，应从2015年7月16日起计，而并非一审法院认定的从2005年4月1日起计算，一审法院适用法律错误，应当予以纠正。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审予以纠正，支持盈顺公司的全部上诉请求。
东胜经济社辩称，一、不同意盈顺公司的全部上诉请求。二、关于土地租赁期限的问题，合同法已明确规定出租年限不得超过二十年，超过部分为无效。《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》并没有规定土地出租年限可以超过二十年，也没有规定出租年限超过二十年的属于有效。《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》属于地方政府规章，合同法属于法律，是上位法，若两者冲突，应以上位法即合同法的规定为准。本案所涉土地使用权协议书约定的使用期限为三十五年，超出部分应为无效。三、关于盈顺公司实际使用土地面积的数量问题，一审法院认定盈顺公司占用东胜经济社的使用面积为11371.14平方米，是由盈顺公司委托的测绘单位测绘计量的，也是事后经过双方多次一致认可的。在永和街道维稳中心主持双方调解时，双方对盈顺公司多占用东胜经济社801.14平方米的面积数量是确认的。一审开庭时与一审法院现场勘查的笔录中双方均是确认无误的。四、盈顺公司一直占用东胜经济社的土地十多年，一审法院酌定按照5元/平方米计算土地使用费，该标准是过低的，虽东胜经济社对该标准没有提起上诉，但东胜经济社也认为一审判决适用法律正确，应予维持。请求二审法院驳回盈顺公司的上诉请求。
盈顺公司向一审法院起诉请求：东胜经济社协助盈顺公司办理《临时经营场所使用证明》登记。
东胜经济社向一审法院反诉请求：1、盈顺公司将其多占用801平方米的土地占用费2105028元（根据市场价，自2004年7月1日计算至2016年8月30日止，共12年2个月）支付给东胜经济社；2、盈顺公司在一个月内将其多占用801平方米的土地交还给东胜经济社；3、《租用土地使用权协议书》至2024年6月30日终止，超出部分无效。
一审法院认定事实：2004年1月8日，东胜经济社（甲方）与卢丽媚（乙方）签订《租用土地使用权协议书》，将位于永顺××东胜合作社用地，东至雅迪香料厂，西至贤江村工业留地荔江城鱼翅海鲜酒家，面积为10516平方米租给卢丽媚使用；租用年限为35年，即2004年7月1日至2039年6月31日；甲方同意乙方在2004年1月10日起至2004年6月31日为乙方办理证照及筹建厂房期，甲方不收租金，从2004年7月1日起开始计收租金；该用地范围的年租金单价为18元/平方米/年，年总租金189288元，考虑物价上涨，按每五年递增一次租金，每次递增10%。上述协议落款处有东胜经济社盖章，其负责人邹容辉签名，另有三名村民签名。
2005年3月7日，东胜经济社（甲方）与卢丽媚（乙方）双方为补办公证手续，另签订《租用土地使用权协议书》，约定甲方将广州开发区预留甲方的用地租给乙方卢丽媚使用，用地范围：位于永顺××东胜合作社住宅用地，东至雅迪香料厂，西至贤江村工业留地荔江城鱼翅海鲜酒家，面积为10516平方米；租用年限为35年，即2004年7月1日至2039年6月31日；甲方同意乙方在2004年1月10日起至2004年6月31日为乙方办理证照及筹建厂房期，甲方不收租金，从2004年7月1日起开始计收租金；该用地范围的年租金单价为18元/平方米/年，年总租金189288元，考虑物价上涨，按每五年递增一次租金，每次递增10%；乙方需要办理有关证照或水电报装等，甲方无条件协助乙方办理一切手续，但一切费用由乙方负责，甲方不负任何责任；甲方须保证该地块的合法性，且甲方承诺，乙方对该地块拥有转租的权利，乙方如在租用期内转租该土地，无需经甲方同意；本协议甲乙双方于2004年1月8日签订，自签订之日起生效，甲乙双方于2005年3月7日补办公证手续。同日，双方在原增城市公证处对该协议办理公证。原增城市公证处出具（2015）增证内经字第768号公证书，证明甲方东胜经济社的负责人邹容辉与乙方卢丽媚于2005年3月7日来该处签订前述《租用土地使用权协议书》，该合同上甲方的印鉴及邹容辉、卢丽媚的签名均属实。
2005年4月盈顺公司成立，卢丽媚系盈顺公司股东。盈顺公司在涉案土地上建盖一栋单层仓库、一栋二层商铺和一栋三层办公楼、一栋三层宿舍楼。2006年11月1日，原广州市公安局萝岗分局出具《关于广州盈顺冷储有限公司消防验收合格的意见》载明：盈顺公司在开发区永和经济区永顺大道兴建冷储仓库和商铺工程已经竣工，经验收，消防系统运作正常，在消防方面具备使用条件。
2008年3月30日，卢丽媚在2005年3月7日签订的《租用土地使用权协议书》尾部手写“本人同意此地按本合同条款转租盈顺冷储有限公司由盈顺使用”，东胜经济社及其负责人盖章并签名同意卢丽媚将此地转租给盈顺公司使用。此后，盈顺公司按照2005年3月7日签订《租用土地使用权协议书》约定的租金标准向东胜经济社缴纳租金，东胜经济社每年也实际收取了合同约定的租金。盈顺公司提供的2005年12月31日、2014年9月29日、2015年9月11日、2015年9月12日、2015年11月12日广州市萝岗区永和街贤江社区统一收据证实盈顺公司支付给东胜经济社2005年1月至12月一年租地款189288元、2014年地租款223537.48元、2015年地租款173537.48元和5万元、2014年至2015年租地租金计后补差款11002元。
2008年8月22日,广州开发区规划国土局的穗开规复（2008）327号文《关于广州萝岗区永和街贤江社区居民委员会申请建设厂房及附属用房的复函》载明：你委开发区永和街永顺大道南侧村自留地内未经城市规划主管部门批准《建设工程规划许可证》，擅自建设1栋1层仓库、1栋2层商铺、1栋3层办公楼和1栋3层宿舍楼，总建筑面积7188.7平方米。2008年3月广州市城市管理综合执法支队萝岗大队做出的《广州市城市管理综合执法行政处罚决定书》处罚决定，你委已接受罚款处理，因此同意保留使用仓库、商铺、办公楼和宿舍楼，不需要补办报建和规划验收手续，可到房产登记、工商管理等专业管理部门办理相关手续；同时应取得消防、环保、市政、供水、供电等专业部门的批准，严格按照各主管部门的要求和相关规范执行，方可投入使用。
2015年7月至11月期间，盈顺公司、东胜经济社双方因涉案土地租赁的面积及租金问题多次发生争执，东胜经济社部分村民围堵在盈顺公司厂区门口，110指挥中心分别于2015年11月9日、18日接到报警，到现场进行警情处理。此后，盈顺公司、东胜经济社双方在广州市黄埔区永和街综治信访维稳中心主持下协商调解，并委托广州市路遥测绘技术有限公司对盈顺公司实际使用的土地面积进行测绘，广州市路遥测绘技术有限公司出具的测绘图显示，涉案地块总面积11317.14平方米（合16.976亩）。但因双方差距较大，未能协商达成一致意见。
2016年9月1日，广州市黄埔区国土资源和规划局应东胜经济社的申请，向其公开《永和街贤江村住宅留地协议书》，该协议约定，双方同意贤江村各社的住宅留地按征地面积8%划定，工业留地按4%确定，住宅留地必须按照永和区的规划进行建设。后附有贤江村东胜社住宅留地图，涉案土地面积为16.92亩，土地用途为住宅留地。
2016年10月26日，一审法院人员到涉案土地现场勘查，盈顺公司门前有10米宽的道路不包含在合同中，东胜经济社称其中盈顺公司门前5米位置属于政府返还给东胜经济社的住宅留地范围，旁边5米是该社使用村道位置，东胜经济社称其门前5米道路由其铺设水泥建造。盈顺公司、东胜经济社称该道路是由其铺建，但均未提交证据证实其主张。该侧是盈顺公司的仓库主出入口，盈顺公司实际在使用。此外，盈顺公司厂房后面靠近铁栏杆处有3米距离争议的土地，面积约为300多平方米。盈顺公司认为该部分面积不在合同内，但在合同约定的四至范围内，东胜经济社认为该部分面积不在合同范围内，但一直由盈顺公司使用。从现场勘查的情况显示，该部分地块建有变电设施，位于盈顺公司工厂范围内，由盈顺公司一直在使用。
双方确认盈顺公司目前厂房土地面积为11317.14平方米，合同约定的租赁土地面积是10516平方米，争议面积为801.14平方米，其中距盈顺公司厂区门口5米范围争议面积是470平方米（长94米，宽5米），变电房所在位置3米范围争议面积是331.14平方米。
关于盈顺公司多使用801平方米的土地使用费的问题，广州市黄埔区永和街综治信访维稳中心曾主持双方进行协商调解。根据东胜经济社申请，一审法院于2016年12月15日向广州市黄埔区永和街综治信访维稳中心经办人进行调查了解,经办人介绍调解经过如下：当时东胜经济社提出要求盈顺公司赔偿多使用801平方米的土地使用费150万元，盈顺公司认为补偿费用过高不同意。经维稳中心做工作，由于盈顺公司的工商登记年审需东胜经济社提供盖章的经营场所使用证明，东胜经济社经常有人围堵盈顺公司经营场所，迫于以上压力盈顺公司才同意接受150万元的土地使用费补偿。另外，东胜经济社提出以后801平方米的土地使用费分两部分，变电站部分的土地租金按12元/月/平方米计算，道路部分土地租金按2万元/年计算，双方基本达成一致，并准备签署协议。后东胜经济社以社员不同意为由，要求将变电站部分的土地租金最低按25元/月/平方米计算，道路部分土地租金按7万元/年计算，同时，要求土地租赁期限满20年后另外签订协议。盈顺公司不同意，双方协商不成没有签订协议。一审法院询问该经办人同地段租金标准情况，该经办人回答，2006年至2015年该地段土地租金标准不清楚，2015年至2016年该地段土地租金（已办理好相关手续）大约5元/平方米。
一审诉讼中，盈顺公司于2016年10月12日向一审法院提出撤诉申请，一审法院于2016年10月17日出具（2016）粤0112民初3191号之一民事裁定书，准许盈顺公司撤回对东胜经济社的起诉。
一审法院认为，东胜经济社与卢丽媚签订《租用土地使用权协议书》后，东胜经济社及其负责人盖章并签名，同意卢丽媚按本合同条款转租给盈顺公司使用，符合《中华人民共和国合同法》的规定，盈顺公司按照本合同条款的约定按时缴纳租金，并在涉案土地上建造建筑物，东胜经济社也按照合同约定的金额实际收取盈顺公司的租金，故本合同实际履行的主体已经变更为盈顺公司。因此，盈顺公司与东胜经济社之间的土地使用权租赁关系成立。一审法院确定双方是按照《租用土地使用权协议书》实际履行。
本案双方争议的焦点是东胜经济社与盈顺公司履行的《租用土地使用权协议书》是否有效。
涉案土地属于经开发区征地后返还给东胜经济社的自留用地，属于集体建设用地，东胜经济社将涉案土地使用权出租给盈顺公司使用，盈顺公司从2005年4月开始在该土地上建设仓库、商铺、办公楼、宿舍等建筑物，并按照协议约定每年支付费用，东胜经济社也一直按照协议约定收取盈顺公司租金。虽然东胜经济社及其负责人在未经集体民主议定程序的情况下与盈顺公司签订本案合同，但集体民主议定程序是村集体的内部规范，盈顺公司签订协议时对于该内部议定程序并不知情，其有理由相信该份协议是东胜经济社的真实意思表示。该份协议目前已履行12年，盈顺公司在涉案土地上投入资金建设了仓库、商铺、办公楼、宿舍等设施且使用多年，根据最高人民法院关于《审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定》（试行）第二十五条第二款规定：“自承包合同签订之日起超过一年，或者虽未超过一年，但承包人已实际做了大量的投入的，对原告方要求确认该承包合同无效或者要求终止该承包合同的，人民法院不予支持……”，该协议的规定一方面是为了敦促合同相对方及时行使权利，另一方面也是为了保护合同善意第三人的利益，本案可参照适用。因此，基于公平原则，不应认定东胜经济社与盈顺公司履行的《租用土地使用权协议书》无效。
关于超过法定期限租赁合同的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”。本案中，《土地使用权租赁协议》约定的租赁期限为35年，因此《土地使用权租赁协议》约定的租赁期限超过二十年部分应属无效，而其余内容是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。东胜经济社以违反集体民主议定程序为由主张本案合同无效的理由不成立，一审法院不予支持。
一审诉讼中，涉及本案合同效力的认定问题，经一审法院释明，东胜经济社明确：如果法院认定本案合同有效，其变更诉讼请求，因此，一审法院针对东胜经济社变更诉讼请求进行处理。
关于盈顺公司多使用801平方米土地是否返还及使用费的认定问题。合同约定租赁面积为10516平方米，但经过实际测量，双方确认盈顺公司目前实际使用土地面积为11317.14平方米，即盈顺公司多使用801.14平方米土地，以上事实双方均无异议，一审法院予以确认。盈顺公司占用801.14平方米土地缺乏合同依据，现东胜经济社不同意让给盈顺公司继续使用，要求盈顺公司返还合理，一审法院予以支持。东胜经济社只请求盈顺公司返还801平方米的土地，是其对自己权利处分，一审法院予以支持。盈顺公司多使用801.14平方米的土地，依据公平原则，盈顺公司应支付相应的土地使用费。东胜经济社请求盈顺公司支付801平方米面积的土地使用费，是其对自己权利的处分，一审法院予以支持。关于支付该部分土地使用费标准的问题，东胜经济社没有提供同期同地段土地使用租金标准，其主张按照每月每平方米18元的标准计算该部分使用费缺乏依据，且明显过高，对东胜经济社主张的土地使用费标准，一审法院不予采纳。由于盈顺公司占用该部分土地的时间比较长，合同约定每5年递增10%的土地使用费标准与当地同地段土地使用费的价格增长存在一定的差距，如果参照合同约定计算该部分使用费明显偏低，有失公平。因此，根据本案实际情况，参照同地段土地租金情况，一审法院酌定按照每月每平方米5元标准进行计算。盈顺公司多使用801平方米的土地使用费，从盈顺公司实际使用涉案土地即2005年4月1日起计算至2016年8月30日止，共计11年5个月（137个月），按照每月每平方米5元标准计算为548685元（801平方米×5元×137个月）。
至于盈顺公司认为东胜经济社的反诉请求超过诉讼时效，但东胜经济社庭审时陈述其于2015年才知悉该部分多占用的土地及《租用土地使用权协议书》没有经过民主议定程序。盈顺公司也未提供相应的证据证实东胜经济社知悉该租赁协议未经过民主议定程序及多占用土地具体面积的时间。故盈顺公司的诉讼时效抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第二百一十四条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、卢丽媚与东胜经济社于2004年1月8日签订的并由盈顺公司承接实际履行的《租用土地使用权协议书》中租赁期限超过二十年部分无效；二、盈顺公司自该判决生效之日起三十日内向东胜经济社返还多使用801平方米的土地（其中距盈顺公司厂区门口5米范围争议面积是470平方米（长94米，宽5米），变电房所在位置3米范围争议面积331平方米）；三、盈顺公司自该判决生效之日起十日内向东胜经济社支付多使用801平方米的土地使用费548685元（自2005年4月1日起计至2016年8月30日止）；四、驳回东胜经济社的其他反诉请求。案件受理费29137.78元，由盈顺公司负担2455.46元，东胜经济社承担26718.32元。
本院二审期间，盈顺公司提供以下证据：1、《增城市新塘镇单位（个人）临时建筑申请表》复印件，拟证明东胜经济社早在2004年9月作为申请单位向增城市新塘镇规划建设办公室就盈顺冷库办理涉案土地规划及建设的报批报建手续，并取得土地主管部门的同意，说明涉案土地是集体建设用地且东胜经济社知悉，最初的规划已在涉案土地的西侧、南侧预留了8米的公共道路；2、《盈顺仓库设计总平面图》，拟证明东胜经济社盖章确认的盈顺冷库设计总平面图，厂区围墙外西侧预留10米宽的公共通道并非厂区实际占地范围，厂区大门口（出入口）设置在该公共通道一旁是经东胜经济社同意的，盈顺公司对该公共道路享有合法通行权；3、广州市路遥测绘技术有限公司于2017年6月28日出具的《测量范围说明》，拟证明东胜经济社一审提交的测绘图显示的测绘结果11317.14平方米并非盈顺公司厂区的实际占地面积，其不仅包括盈顺公司厂房实际占地面积约10516平方米，还包含盈顺公司厂区东西两侧的道路面积800多平方米，即盈顺公司（东侧）与雅迪香料厂之间的空地、变电房所在位置3米范围面积约331.14平方米，及盈顺公司（西侧）厂区围墙之外、距厂区门口5米范围的道路面积约470平方米（长94米、宽5米）。东胜经济社对上述证据的质证意见：上述证据1没有原件，不认可其真实性；上述证据2盈顺公司在一审时已提供，与一审质证意见一致，即不确认其真实性，因图纸日期为2005年2月，当时东胜经济社的名称是“新塘镇贤江村东胜经济合作社”，当时所用印章与现名不同，且该图纸面积虽与合同一致，但经实际测量，盈顺公司实际占地确实超过800平方米；上述证据3的真实性予以认可，但该证据确认的面积是由双方同意测绘公司测绘的，测量结果实际上就是盈顺公司所使用的土地范围。经审查，因盈顺公司不能提供上述证据1的原件进行核对，故本院对上述证据1不予接纳；上述证据2和证据3均没有反映双方争议的盈顺公司厂区东、西两侧外合计801.14平方米的土地系公共用地的内容，故本院对盈顺公司所要证明的内容不予采纳。
经审查，本院除对一审法院查明的事实予以确认外，还查明：广州市路遥测绘技术有限公司出具的涉案土地测绘图显示制图时间为2015年7月；在2016年8月11日一审庭审中，盈顺公司称其在东胜经济社多次组织人员堵塞其交通的情况下才同意测绘，并同意对增加的部分增加租金，测绘面积包括其道路两旁的面积；盈顺公司在2016年11月11日向一审法院出具《情况说明》，其中称卢丽媚向其转租时，卢丽媚和东胜经济社均未明确说明租用面积不包含涉案争议的5米及3米道路，直接交付其使用，其有理由相信实际租用土地包含5米、3米道路；在2016年12月26日一审法院就其调查取证事实询问双方当事人时，盈顺公司称当初合同是包含了多占用的801平方米土地，其是根据合同图纸土地面积使用，不清楚有多使用土地，其坚持继续使用该801平方米土地，如确实存在多用土地部分，其愿意该多占用土地的租金按原合同租金价计付。
本院认为，根据盈顺公司的上诉请求及事实和理由，本院对双方当事人二审争议的以下问题进行审查：
关于涉案《租用土地使用权协议书》有关租赁期限条款的效力的争议问题。涉案《租用土地使用权协议书》有关租赁期限三十五年的约定，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于租赁期限不得超过二十年的规定，依照该法律规定，租赁期限超过二十年的，超过部分无效。因此，一审法院关于涉案《租用土地使用权协议书》约定的租赁期限超过二十年部分应属无效，其余内容合法有效的认定，适用法律正确，本院予以支持。盈顺公司认为涉案《租用土地使用权协议书》有关租赁期限三十五年的约定合法有效的上诉理由不成立，本院不予采纳。
关于盈顺公司是否超出涉案《租用土地使用权协议书》约定的面积使用东胜经济社的土地，及盈顺公司是否应向东胜经济社返还超出约定面积的土地并支付该部分土地的占用费的争议问题。双方当事人在涉案《租用土地使用权协议书》的履行过程中产生了是否超出约定面积使用土地的争议，在当地维稳机关调解下，双方当事人同意委托土地测绘机构对盈顺公司使用东胜经济社的土地面积进行测绘。测绘结果显示盈顺公司使用东胜经济社的土地面积超出涉案《租用土地使用权协议书》约定的租赁面积，而盈顺公司使用该超出部分的土地缺乏合同依据，侵犯了东胜经济社相应的土地使用权，故东胜经济社要求盈顺公司返还该超出部分的土地并支付相应的土地占用费，合理合法，一审法院予以支持正确。盈顺公司认为上述土地面积测绘是东胜经济社单方委托行为的上诉主张，与事实不符，本院不予采信。盈顺公司上诉时对上述测绘结果提出的异议，实际是对其中801.14平方米是否由其使用提出异议，并非对测绘所得面积11317.14平方米提出异议。而盈顺公司在一审现场勘验时已确认其使用东胜经济社的土地面积为11317.14平方米，包含其厂区东、西两侧外合计801.14平方米的土地面积；盈顺公司在一审庭审中及其向一审法院出具的书面意见中，亦确认上述801.14平方米的土地由其使用。因此，盈顺公司上诉时又对其在一审期间多次确认的上述801.14平方米的土地由其使用的事实反悔，主张该部分土地不是其使用，盈顺公司应承担举证责任。盈顺公司在二审期间提供的证据不能证明其反言成立，故本院不予采信。因此，盈顺公司认为其不存在多占用东胜经济社土地的情形，不应向东胜经济社支付土地占用费的上诉理由不成立，本院不予采纳。因盈顺公司使用超出双方约定面积的土地缺乏合同依据，双方对该部分土地的占用费不能协商一致，而盈顺公司主张按照涉案《租用土地使用权协议书》约定的最低租金标准计算，不考虑该协议关于租金递增的约定及当地土地租金增长的实际情况，有失公平，故一审法院综合考虑盈顺公司占用该部分土地的时间较长，该协议关于租金递增幅度的约定与当地土地租金增长情况存在一定差距，及同地段土地租金情况等因素，酌情确定按照每月每平方米5元的标准计算土地占用费，并无不当，且双方当事人均没有提供证据推翻该计算标准的合理性。因此，本院对一审法院确定的上述土地占用费的计算标准予以支持。盈顺公司就该土地占用费计算标准提出的上诉理由不成立，本院不予采纳。
关于东胜经济社反诉请求的部分土地占用费是否超过诉讼时效期间的争议问题。土地测绘机构于2015年7月出具的测绘图显示盈顺公司使用东胜经济社的土地面积超出涉案《租用土地使用权协议书》约定的租赁面积，东胜经济社自此知道盈顺公司多占用其土地面积801.14平方米，其相应权利受到侵害。此后至2015年11月期间，双方因涉案土地租赁面积及租金问题多次发生争执及报警，并由当地维稳机关组织双方协商调解，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条及第十五条关于权利人向依法有权解决相关民事纠纷的国家机关提出保护相应民事权利的请求，及权利人向公安机关报案请求保护其民事权利，诉讼时效从其提出请求之日起及从其报案之日起中断的规定，构成诉讼时效中断的情形。因此，东胜经济社就2005年4月1日起计算的土地占用费于2016年7月15日提起反诉，并没有超过盈顺公司所称的诉讼时效期间。盈顺公司提出计算土地使用费的期限应为倒推一年期为限，应从2015年7月16日起计的上诉主张不成立，本院不予支持。
综上所述，盈顺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9287元，由上诉人广州盈顺冷储有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 庞智雄
审判员 李 琦
审判员 刘 欢
二〇一七年十一月六日
书记员 江亭利