江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）连民再终字第0019号
上诉人（原审原告、原审二审上诉人）张泽柱。
委托代理人胡维地。
上诉人（原审被告、原审二审被上诉人）连云港旺田房地产开发有限公司（以下简称旺田公司）。
法定代表人徐守田。
委托代理人王广凤。
上诉人张泽柱诉上诉人旺田公司拆迁合同纠纷一案，由上诉人张泽柱于2004年1月6日以“拆迁安置协议有欺诈行为、显失公平、要求变更安置协议，调整安置房屋性质，应按非住宅房屋进行调换安置，另给付补偿拆迁时少补偿拆迁款50419.2元，利息2885.15元”等事由诉至连云区人民法院，该院审理后以（2004）港民一初字第95号判决其驳回诉讼请求。张泽柱不服一审判决，向本院提起上诉。本院又以（2004）连民一终字第728号民事判决驳回上诉，维持原判。张泽柱不服二审判决，向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高级人民法院经审查后决定再审，并于2010年6月7日作出了（2009）苏民一申字第337号民事裁定书，撤销连云港市连云区人民法院（2004）港民一初字第95号民事判决及连云港市中级人民法院（2004）连民一终字第728号民事判决，该案发回连云区人民法院重新审理。
2012年5月17日，连云区法院在重审后作出（2011）港民初字第0894号判决。张泽柱不服该判决，向本院提起上诉。本院于2012年10月11日作出（2012）连民终字第0627号民事裁定，裁定发回重审，由审判监督庭按照审判监督程序审理。2013年5月23日，连云区人民法院经再审后作出（2012）港民再初字第0004号民事判决，张泽柱与旺田公司均对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2013年7月9日立案受理，并依法组成合议庭，于2013年11月25日公开开庭审理了本案，上诉人张泽柱及其委托代理人胡维地、上诉人旺田公司委托代理人王广凤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人张泽柱请求撤销再审一审判决中的第二、四项判决，支持上诉人再审一审增加变更诉讼请求的诉求。其理由为：一、撤销再审一审（2012）港民初字第0004号民事判决书中的第二、四项判决。再审一审违法剥夺了上诉人依法享有的安置补偿方式的选择权。按照2001年11月1日实施的国务院《城市房屋拆迁管理条例》第23条，江苏省配套《城市房屋拆迁管理条例》第9条，连云港市配套文件连政发（2002）56号第24条，都明确规定被拆迁人有权选择补偿方式。而再审一审却以没有证据证明被上诉人还有商业用房可供产权调换安置为由，不支持上诉人要求产权调换的选择。再审一审虽然认定安置补偿协议应予撤销，但对商业经营用房每平方米1438元加同期贷款利息的价格予以货币安置，显失公平。二、请求支持上诉人再审一审增加变更诉讼请求的诉求，并依法作出正确判决。再审一审认定上诉人主张停产、停业经营损失859929.28元没有法律依据，违背事实。再审一审已确定商业经营用房被拆迁，那就必然会造成上述损失。增加变更诉讼请求是依据当时的国务院《城市房屋拆迁管理条例》第33条，江苏省配套《城市房屋拆迁管理条例》第13条，连云港市配套文件连政发（2002）56号第37条，并授权市物价局配套连价房地字（2002）号文中房屋拆迁补偿标准的规定计算出来的。
上诉人连云港旺田房地产开发有限公司上诉请求依法撤销（2012）港民再初字第0004号民事判决，并驳回被上诉人的诉讼请求。一、一审法院以《房屋拆迁安置协议书》显失公平为由撤销该协议书，认定事实不清，适用法律错误。上诉人与被上诉人于2002年9月13日签订的《房屋拆迁安置协议书》是双方真实的意思表示，双方是在完全自愿的情形下签订的，并不存在显失公平的情形。被上诉人的房屋属于住宅房屋，上诉人按照住宅房屋进行拆迁补偿符合法律规定，也是双方真实意思表示，在双方签订拆迁安置协议之前，被上诉人仅提供了22平方米房屋的规划批准手续，不能提供其他房屋的规划批准手续，为了照顾被上诉人和加快项目推进，上诉人同意按照被上诉人被拆迁房屋实际测量面积152.01平方米予以安置补偿，对此被上诉人是完全明知且满意的。当时即由连云港市连云区公证处进行了公证。该协议书是上诉人完全认可拆迁补偿事项的基础上自愿签订的，不存在显失公平的情形，不属于可撤销、可变更的合同。
此外，根据《中华人民共和国合同法》第55条的规定，具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消失。从2002年9月13日《房屋拆迁安置协议书》签订生效之日起至2004年1月6日被上诉人向法院提起诉讼，已经超过法律规定的1年的除斥期间，被上诉人的撤销权已经消灭。
二、被上诉人实际有建筑执照的房屋面积为142.24平方米，一审法院认定被上诉人拆迁房屋面积为164.24平方米，认定事实不清。对于被拆迁房屋的面积，应当以经过批准的合法的建筑面积为准，根据（2002）第56号《连云港市政府房屋拆迁管理规定》的通知，拆除违者罚款章建筑、超过批准期限的临时建筑，不予补偿。被上诉人认为其被拆迁房屋面积为164.24平方米，但没有依据。我公司按照当时测量面积152.01平方米进行补偿安置时，被上诉人是认可的。其所持有的L8800057号建筑执照的存根载明的22平方米的建房和L9600528建筑执照所指的房屋是同一的，被上诉人所持的L8800057号建筑执照发照日期1988年7月5日，在被上诉人提交的《私房建筑情况调查登记表》上明确标明：“发照日期是1988年7月5日，执照号码是88（57），北屋一层，檐高2.8米、长5.9米、高4.6米，建筑面积27.14平方米”和被上诉人所持的L8800057号上的日期是一致的。而被上诉人同时所持的L9600528建筑执照所指的房屋也是北屋一层，长5.9米、高4.6米，计27.14平方米。二者完全是重叠的。三、被上诉人的房屋属于住宅二类区，一审法院认定为非住宅二类区是错误的。根据《连云港市房屋拆迁补偿补助价格标准》（连价房地字（2002）162号）附表6住宅房屋区位分类，被上诉人的房屋属于住宅二类区，应当按照住宅用房进行安置补偿。对照连介房地字（2002）162号关于非住宅房屋拆迁区位分类可以看出，只有连云区中山北路北侧、中山路、院前路东侧、海棠路、栖霞路、海滨大道西侧、大港北路沿街建筑为二类区甲级，其他地区为二类区乙级。而该文件附表5规定，只有“一、二类甲级商业娱乐等经营用户回迁的，拆一还一按新建三层楼平均分摊安置，其他非住宅房屋属于住宅房改变用途的，回迁按住宅房安置。”故一审法院认定被上诉人的房屋属于非住宅房屋二类区甲级标准是错误的。四、一审法院认定被上诉人115平方米的房屋符合住宅房屋改为非住宅房屋，要求上诉人进行补偿没有法律依据。被上诉人的被拆迁房屋原为住宅，后擅自将二层改为旅馆，但并不符合非住宅房屋的法定要件。《城市拆迁管理条例》（国务院305号令）第24条明确界定住宅改为营业用房的情况，“如原设计为住宅，改为营业用房的，不但要有营业执照，还应当有规划部门同意变更的依据。被上诉人一直没有拿出规范部门批准其房屋性质变更的依据，不能说明其房屋用途是合法的。《土地管理法》第56条、《连云港市房屋拆迁管理规定》（连政发（2002）56号）第38条也均对住宅改为非住宅的条件进行了规定，被上诉人被拆迁房一层是自家居住，二层开设小施馆，一层房屋有建筑执照的面积为142.24平方米，一层其余部门及二层全部房屋均没有规划建设批准手续，营业部位并不在合法建筑范围之内，并且被上诉人的房屋也没有房屋土地使用权证和房屋所有权证。不论被上诉人缴纳的年租金、房产税是否连续，其被拆迁房屋都不符合法律规定的住改非条件，故法院要求上诉人按照住改非的货币补偿价格对被上诉人进行拆迁补偿是完全没有依据的。
本院经审理查明：原审原告张泽柱原审时诉称，2002年7月12日公告，由被告拆迁我所有的房屋。同年9月13日我被迫在拆迁协议书上签字。我家房屋建筑总面积为335.56平方米，合法建筑面积为155.58平方米，其中非住宅房面积为142.24平方米，理由是：有合法经营天意旅馆的营业执照，我除正常交纳工商、税务费税外，还于2000年、2001年、2002年连续三年缴纳了非住宅用房房产税，我于2000年改变土地用途为经营用地，有国土局颁发的经营用地证书，并于2000年、2001年、2002年连续三年缴纳了经营用地年租金土地规费。而被告剥夺了我选择非住宅房产权调换的权利，强行按住宅用房进行房产调换处置。我家房屋位于海棠南路88号，属二类区位置，应补偿非住宅房区位差。我家的合法建筑面积为155.58平方米，一年的临时安置过渡费应是4266.96元，被告只补偿4224.12元，少补偿42.84元，加12个月的利息12.28元，共计少补偿45.12元。从2003年9月13日至12月13日三个月超期临时安置费应是2133.48元，被告只补给2112.56元，少补偿21.24元，加上三个月的利息0.28元计21.70元，以上合计66.82元。我家非住宅用房面积为142.24平方米，应补偿经营损失工资性补贴34631元，被告只补偿12457.20元，少补偿22173.80元，至2003年12月13日15个月利息1471.79元计23645.59元，因被告未按期交房，补偿2003年9月13日至12月13日3个月经营损失工资性补贴8657.75元，加三个月的利息1141.93元计8772.68元，被告少补、未补经营损失工资性补贴及利息合计32418.27元。我家的合法建筑面积是155.58平方米，被告只补偿152.01平方米，少补偿3.57平方米，我向被告多付市场价购房款4712.40元，加15个月利息312.79元计5025.19元，被告应当退还。我家房高为3.4米，被告只补偿2.8米，少补偿0.6米，少补偿7841.23元，加15个月利息520.46元计8361.69元。关于搬迁补助费应补偿568.96元，临时安置补助费至2003年12月13日应是6400.80元，加15个月利息462.62元，合计7432.38元。综上，拆迁协议系重大误解订立的，是显失公平的合同，存在可变更或撤销的事由，要求被告给付拆迁少补偿款50419.20元、利息2885.15元计53304.35元。
原审被告旺田公司辩称：1.原告起诉已经超过诉讼时效。2002年9月13日，原、被告签订了拆迁安置协议书，并经公证，然后对原告的房屋进行了拆除。我公司也按照该协议的约定交付了原告房屋和差价款等补偿。自2002年9月13日至原告起诉之日，已经超过了一年的诉讼时效，人民法院不应当予以支持。我公司已经给付原告超额的补偿安置，拆迁协议不存在可变更、可撤销事由。当时原告安置一套房屋后，还应当支付我公司差价145323.32元，因原告拒不配合拆迁，我公司同意做出让步才签订了安置协议。原告要求按照非住宅房对其补偿没有事实和法律依据。因为原告房屋的性质是住宅，没有证据证明规划部门批准其房屋用途变更，其自己擅自改变用途，属于违法行为，其房屋无房屋所有权证、土地使用权证，不属于合法建筑，其缴纳的土地年租金是不连续的，2001年没有缴纳，原告缴纳的非住宅用房房产税只有2000年和2001年，2002年未缴纳。因此，原告被拆迁的房屋为住宅房屋，应按照住宅房屋进行安置或补偿，不存在按非住宅房屋进行安置，不存在补偿停产、停业损失费用等问题。关于被拆迁房屋面积，原告无房屋所有权证、建筑执照、规划批准文件，原告称其合法面积为155.58平方米没有依据。另原告房屋位于墟沟镇石门街，西不临海棠路，北不靠中山路，属于三类区。
原审原告重审时诉称：要求确认其与被告签订的房屋拆迁安置协议无效、显失公平，既是无效协议、也是可变更或可撤销合同，确认原告被拆迁的房屋为非住宅商业用房并应在同区位按非住宅商业用房对其进行房产调换安置，补偿其2002年9月至2011年10月停产、停业经营损失工资性补贴683076.56元，确认原告家合法面积为164.24平方米、屋高3.4米，确认其被拆迁房屋的位置为海棠南路88号，补偿少其房屋高度款7168.90元，补偿其非住宅用房的搬迁费568.96元和过渡费和预期过渡费从2002年9月至2011年10月共计124175.52元，给付利息272753.72元，由被告承担一，二审的诉讼费用。
原审被告旺田公司重审时辩称：原告和被告之间签订的拆迁安置协议是合法有效的，其无权要求变更和撤销，原告起诉超过法律规定的诉讼时效，原告与被告之间的拆迁安置协议已经履行完毕双方之间不存在争议，原告在2005年3月8日与被告又签订了《安置房交接协议书》，明确约定“本协议签订后双方就拆迁安置事宜无任何经济法律纠纷，乙方（原告）不得以任何理由干扰甲方（被告）的工作”；原告称被拆迁房屋的合法建筑面积为164.24平方米没有依据，其主张被拆迁的房屋性质为非住宅没有依据，其主张被拆迁房屋的区位为非住宅二类区无法律依据。综上所述，原告的诉求没有法律依据，没有新的证据证明原一、二审查明事实存在错误，请求法院依法予以驳回。
原审原告张泽柱在再审时诉称：增加变更诉讼请求，要求1.确认安置协议无效、显失公平、返还财产、赔偿损失并撤销协议。2.确定被拆迁房屋为非住宅商业用房并应在同区位按非住宅商业用房对原告家进行房产调换安置、补偿原告家停产、停业经营损失工资性补贴从2002年9月至2012年12月859929.28元。后续停产、停业经营损失工资性补贴及利息应算至被告交付给原告非住宅商业用房之日时止。3.应确认原告家合法面积164.24平方米、屋高3.4米，确认原告家被拆迁房屋真实住址是在海棠南路88号，并确认苏地缴电N00185030号房产税是原告家2002年缴纳的商业用房完税凭证。4.补偿少原告家非住宅用房，拆迁费568.96元、过渡费、逾期过渡费从2002年9月至2012年12月为143377.92元。5.补偿171.32平方米无证房屋材料费51396元。6.给付利息335558.39元。7.承担一、二审诉讼费用5322元。（合计约120余万元）
原审被告旺田公司再审时辩称：1.《房屋拆迁安置协议书》是双方真实意思表示、是合法有效的、不属于显失公平，同时原告的撤销权已经消灭2.原告与被告之间的拆迁安置协议已经履行完毕，不存在争议，2005年3月8日原告和被告就安置房交接事宜签订安置房交接协议书，明确约定本协议签字后，双方就拆迁安置事宜无任何经济、法律关系，原告不得以任何理由干扰被告的工作，原告已经实际接受了房屋并领取了补偿协议款，同时答辩人还额外给予了原告5000元困难补助费，该协议书的签订和安置房的交付表明了答辩人与原告之间拆迁安置纠纷已经终结，再无任何纠纷。原告一而再再而三地诉讼，纯属无理取闹，法院应依法予以驳回；3.原告的被拆迁房屋性质是住宅房屋，后擅自将其二层改为旅馆但并不符合非住宅房屋的法定要件，原告一直没有拿出规划部门批准的其房屋性质变更的证明，不能说明其房屋现状用途是合法的。同时，原告的被拆迁房屋一层有建筑执照面积仅为142.24平方米，一层其余部分及二层全部房屋均没有规划建设批准手续，其营业部位并不在合法建筑范围之内，并且原告一直没有有效的土地使用权和房屋所有权证。无论原告缴纳的年租金和房产税是否连续，其被拆迁房屋都不符合其法定的住改非条件。原告的房屋性质属于住宅房屋。此外，根据连云港市拆迁补偿补助价格标准的相关规定，原告的房屋属于住宅二类区，应当按照住宅用房进行安置补偿。因此原告要求按照商业用房进行房产调换安置没有依据。4.原告诉称，被拆迁房屋的合法建筑面积为164.24平方米没有依据；对此被拆迁房屋的面积，应当按经过批准的合法的建筑面积为准。根据相关规定，拆除违章建筑超过批准期限的临时建筑，不予补偿。原告认为其被拆迁面积为164.24平方米，一直没有拿出有关部门批准的依据。被告是完全按照当时的政府文件对原告的房屋进行拆迁补偿的。房屋及人口状况调查表也是原告签字认可的。原告的L8800057号建筑执照的存根载明的22平方米的建房已经包含在连规（98）第119号建筑执照面积之中，原告实际有建筑执照的面积仅为142.24平方米。对此原告是清楚地。当时被告按照实际测量面积152.01平方米进行补偿安置，原告是非常满意的并签订了拆迁安置协议，这同时也说明拆迁安置协议是真实合法有效的，不属于可撤销的合同。5.原告已经实际领取了搬迁费、过渡费、逾期过渡费、无证房屋材料费等各项费用，原告的主张没有任何依据。6.原告主张利息的诉求没有事实及法律依据。综上，原告的诉讼请求没有任何依据，请求法庭依法驳回。
再审一审查明，2002年9月13日，原审原、被告签订了《房屋拆迁安置协议书》，并且进行了公正，同时双方均已按约定履行了义务直至2004年1月6日原审原告张泽柱诉至法院，认为拆迁安置协议有欺诈行为、显失公平、要求变更安置协议，调整安置房屋性质，应按非住宅房屋进行调换安置，另给付补偿拆迁时少补偿拆迁款50419.2元，利息2885.15元。因原审原告张泽柱对自己的主张未能提供证据加以证明，被判决驳回诉讼请求。原审原告张泽柱不服一审判决，向连云港市中级人民法院提起上诉。经二审法院审理后，认为一审法院判决并无不妥，驳回上诉，维持原判。原审原告张泽柱不服二审法院判决，向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高级人民法院经审查后决定再审，并于2010年6月7日作出了（2009）苏民一申字第337号民事裁定书，撤销连云港市连云区人民法院（2004）港民一初字第95号民事判决及连云港市中级人民法院（2004）连民一终字第728号民事判决，该案发回本院重新审理。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行公开开庭审理。再审中，原审原告张泽柱向法庭举证1.连云港市房产局出具给徐成义的复函，2.增加变更诉讼请求。3.依据规定结算房产调换账目，4.关于对连价房地字（2002）162号文中违法规定和部分内容的解读，5.欺诈是被告的一贯手段的陈述，6.驳被告重审答辩状，7.无法评估被告必应要承担法律后果，8.驳被告再审答辩状，上述8份证据经当庭质证，原审被告旺田公司对此均予以否认，也不是证据，更不是新证据。除在原一、二审庭审中已提交的证据外，再审庭审中原审原告张泽柱未能提供新的证据对自己的主张加以证明，原审被告旺田公司再审庭审中未提供新证据。本院对证据1、4予以确认，其他证据不予采信。
再审一审认为，当事人对自己的主张由责任提供证据加以证明，未提供证据，应承担对己不利的法律后果。再审庭审中，原审原告张泽柱要求增加变更诉讼请求，为859929.28元，无法律依据，本院不予支持。原审原、被告于2002年9月13日签订的《房屋拆迁安置协议书》虽然是双方自愿签订，但原审被告旺田公司对原审原告张泽柱房屋拆迁安置全部按照住宅房进行拆迁补偿显然显失公平，当事人一方有权请求人民法院变更或者撤销。故本院对原审原告张泽柱提出的要求撤销该协议书的诉讼请求应予以支持。因涉案的房屋已经被拆除而无法评估和返还，故原审被告旺田公司应当按照当时有关的拆迁文件规定对原审原告张泽柱被拆迁的房屋进行拆迁补偿。对原审原告张泽柱主张被拆迁房屋合法建筑面积164.24平方米和拆迁房屋的区位为二类区有证据证明，再审一审予以确认。原审原、被告在签订《房屋拆迁安置协议书》时未按照相关拆迁文件规定进行估价，对此双方均有过错。现房屋已被拆除，亦没有证据证明原审被告方尚有商业用房可供产权调换，故对原审原告的请求不予支持，只能按照货币安置标准计算拆迁补偿数额。结合连政发（2002）56号文件和连价房地字（2002）162号文件的相关规定认定原审原告拆迁房屋符合住宅房屋改为非住宅房条件的115平方米拆迁货币补偿价格为165417.84元，住宅房屋的拆迁货币补偿价格为42760.80元，合法院落补偿价格为2945.50元、附属物补偿价格为46815.62元、搬迁补助费900元、临时安置补助费4370.88元、停业工资性补贴32655.40元、共计295866.04元，扣除原审被告旺田公司已经向原审原告张泽柱实际安置的住宅房房屋价款109634.40元，少面积补偿43476.40元，《房屋拆迁安置协议书》上体现的差价7941.79元，无证房屋材料费、非住宅用房区位补贴，人员工资等34598.20元，余款100215.25元原审被告旺田公司应当支付给原审原告张泽柱，同时原审被告旺田公司应当按中国人民银行同期银行贷款利息支付给原审原告张泽柱（自2002年9月13日起至给付之日止）。经该院审判委员会研究，判决：一、撤销原审原、被告2002年9月13日签订的《房屋拆迁安置协议书》。二、原审被告连云港旺田房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原审原告张泽柱房屋拆迁补偿款人民币100215.25元及利息（利息以100215.25元为本金，从2002年9月13日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定给付之日止）。三、欣业综合楼三单元302室152.27平方米房屋一套归原审原告张泽柱所有。
本院另查明：2002年9月13日，张泽柱与连云港市旺田房地产开发有限公司签订《房屋拆迁安置协议书》。内容为：因欣业综合楼工程建设，经连拆字（2002）第34号许可证批准，甲方需拆迁该工程范围内的乙方房屋及附属物，现就房屋的拆迁补偿和安置事宜，签订以下协议：一、甲方拆除乙方位于中山中路南侧的房屋，建筑面积152.01平方米；二、甲方安置乙方房屋为欣业综合楼三室二厅一套，建筑面积165.63平方米；三、费用结算表（略）。
同年9月15日双方在连云区公证处办理了公证书。
张泽柱原被拆迁房屋为四合院，分上下两层，2002年8月21日在拆迁安置实地测量时确定实际建筑面积为335.56平方米，合法建筑面积待定。张泽柱提供的建筑规划许可证一份、建房规划存根三张：其中建筑规划许可证［连规（98）第119号，建筑面积62.30平方米，檐高3.4米；L9000204号，建筑面积为52.8平方米；L9600528号，建筑面积为27.14平方米；L8800057号，建筑面积为22平方米，檐高2.8米。合计面积为164.24平方米。
1989年5月9日，连云港市连云地区土地局向张泽柱发出土地登记证明书，内容为：你向我局申请登记用地226.92平方米，座落墟沟路石门巷，凭此证领取土地使用证。1999年12月28日连云港工商行政管理局连云分局向张泽柱颁发个体工商户营业执照，经营场所为墟沟海棠南路88号。同年9月16日，连云港市地方税务局颁发税务登记证确定：纳税人名称为天意旅馆，法定代表人张泽柱，地址为连云区墟沟海棠南路88号。
2002年9月连云港市地方税务局连云分局出具证明：税收通用缴费书为天意旅馆房产税，并出具2000\\\2001\\\2002年度缴款书各一份。
2000年4月11日，张泽柱改变土地用途交纳租金、管理费、工本费944元。连云港市国土局向期颁发出租许可证，确认出租面积为142.24平方米，但其后两年交付租金面积为115平方米，2002年交付租金面积为142.24平方米。
1998年1月1日，连云港市公安局连云分局向张泽柱颁发特种行业许可证：企业名称为天意旅馆，营业地地址海棠南路88号。
经双方当事人确认，本案在审理中归纳以下焦点问题：
1、张泽柱被拆迁房屋具体合法面积；
2、被拆迁房屋属于二类区还是三类区；
3、张泽柱被拆迁房屋用于营业的房屋是一层还是二层；
4、2002年9月13日双方签订的房屋拆迁安置合同是否合法有效；
5、张泽柱主张要求对该合同行使撤销权是否超过法律时效；
6、张泽柱提出增加诉讼请求的要求是否属于本案审理范围。
一、针对焦点问题：1、张泽柱被拆迁房屋具体合法面积；2、被拆迁房屋属于二类区还是三类区；3、张泽柱被拆迁房屋用于营业的房屋是一层还是二层。
焦点1、2、3，主要涉及基本事实问题，具体体现为被拆迁房屋的合法面积、区位判定、营业用房楼层。对上述问题，双方当事人对总拆迁面积不持异议，但对被拆迁房屋的合法面积、区位判定、营业用房楼层有分歧。
张泽柱在原审中主张其被拆迁房产总面积为335.56平方米，合法建筑面积为155.58平方米，非住宅面积为142.24平方米。在再审一审中由于找出原始建房存档资料，遂将合法建筑面积调整为164.24平方米，房产地址为海棠南路88号，为二类甲级区位。
旺田房地产主张被拆迁房屋总面积为335.56平方米，合法建筑面积142.24平方米，无非住宅情形，房产地址为中山中路南侧，三类区位。
再审一审确认被拆迁房屋总面积为335.56平方米，合法建筑面积164.24平方米，非住宅面积115平方米，被拆迁房产地址为海棠南路88号，二类甲级区位。
通过庭审查明事实及结合相关房地产拆迁法规，本院认为，案涉被拆迁房屋总面积为335.56平方米，张泽柱提供的建筑规划许可证一份、建房规划存根三张可以证明有证面积为164.24平方米。张泽柱虽然主张办理了相关证照且连续三年交纳税收及费用，因此其用房符合住改非条件的面积为142.24平方米。但经审查由于其连续三年向国土局交租经营租金中有两年按115平方米交纳，一年按142.24平方米交纳，因此，再审一审判定其符合住改非面积为115平方米，对此本院予以确认。
经营用房位于被拆迁房屋的一层还是二层关涉房屋是否具有合法证照，并进而判定是否具备住改非条件。因此，双方当事人观点不同。旺田公司虽然主张其经营用房为二层，而二层为无证建筑，不符住改非条件，但由于拆迁时未评估及未有保全证据，因此无法提供相关证据证明。张泽柱提供部分客户证言证明其一层为经营用房。本院认为，张泽柱在1999年即办理工商登记开设家庭旅馆，并于2000年开始办理土地出租手续，而其二层部分为后加盖房屋，根据经营时间在前加盖在后的时间及相关证人证言，本院确认经营用房为一层。旺田公司虽然主张经营用房为二层，但因无证据证明，本院不予采信。
张泽柱拆迁房屋的具体位置，在拆迁协议上标明为“中山中路南侧”，但张泽柱提供的在工商、税务、公安等行政管理部门办理的证照上均标明为“海棠南路88号”，因此，本院确认案涉被拆迁房屋的位置为“海棠南路88号”。根据《连云港市房屋拆迁补偿、补助价格标准》连价房地字第（2002）162号文件中非住宅房屋拆迁区位分类表可以确定，连云区沿街单体建筑：中山路北侧、中华路、院前路东侧、海棠路、栖霞路、海滨大道西侧、大巷北路为二类（甲级）区位。
综上，针对焦点1、2、3，本院确认：张泽柱被拆迁房屋位于海棠南路88号，经营面积115平方米，总拆迁面积335.56平方米，经营用房位于一层，符合住改非条件，为二类甲级区位。
二、针对焦点问题：4、2002年9月13日双方签订的房屋拆迁安置合同是否合法有效；5、张泽柱主张要求对该合同行使撤销权是否超过法律时效。
《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。第五十五条规定：有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。
在本案审理中，张泽柱认为拆迁补偿协议中将非住宅房认定为住宅房，导致其利益损失巨大，显失公平，要求撤销协议。
旺田房地产认为拆迁协议是双方当事人真实意思表示，合法有效，不存在显失公平情形，即使存在，张泽柱也应当在一年内申请撤销，但其诉讼时明显超过时效。
再审一审认为旺田房地产将张泽柱所有房产均按照住宅房进行补偿显失公平，应当予撤销。
本院认为，本案旺田房地产将张泽柱非住宅房屋按住宅房屋进行补偿，二者差价较大，符合合同法上显失公平的情形，应当予以撤销。对于张泽柱是否超过申请撤销的时效问题，比照合同法第五十五条规定，首先张泽柱没有放弃撤销权；其次，张泽柱知道或应当知道协议显失公平的时间并不能明确确定，因此，不宜因为协议签订至起诉时超过一年就认为张泽柱的撤销权消灭。
三、针对焦点问题：6、张泽柱提出增加诉讼请求的要求是否属于本案审理范围。
《最高人民法院适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条规定：人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理案件，当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。但涉及国家利益、社会公共利益，或者当事人在原审诉讼中已经依法要求增加、变更诉讼请求，原审未予审理且客观上不能形成其他诉讼的除外。经再审裁定撤销原判，发回重审后，当事人增加诉讼请求的，人民法院依照民事诉讼法第一百二十六条的规定处理。1991年实施的《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十六条规定，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。
在本案重审及再审后，张泽柱在诉讼中增加了要求补偿非住宅用房被拆迁至今的经营、工资性损失补贴这一诉讼请求。对该请求，再审一审认为，再审庭审中，原审原告张泽柱要求增加变更诉讼请求，为859929.28元，无法律依据，不予支持。
本院认为，第一，是否支持张泽柱在再审中新增加的诉讼请求，应当结合本案案情综合认定。首先，本案系房地产拆迁合同纠纷案件，提起再审的原因是因为被拆迁房产的性质发生重大变化，即由拆迁协议认定的住宅房转变为部分房产有证据证明符合住改非条件，应当按营业用房进行补偿，这一变化对双方当事人利益影响巨大，也导致原拆迁协议确定的补偿标准因显失公平而符合合同法被撤销的条件。其次，张泽柱基于这一变化增加诉讼请求，与原审审理事实密切相关，符合最高人民法院适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释》第三十三条第二款及1991年实施的《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十六条的规定，属于本案审理范围。再审一审认为新增诉讼请求于法无据的观点，属适用法律错误，本院予以纠正。
第二，本案拆迁合同订立于2002年，至本院再审二审时历经十余年，在这一过程中，房地产价格发生巨大变化，如何在对张泽柱进行相对合理补偿的同时，又相对维持旺田公司的利益，是本案审理中关注的重要问题。这是因为，本案涉案拆迁协议显失公平，导致按原补偿协议的补偿标准核算的补偿数额与张泽柱实际应得受偿数额明显存在差距，与张泽柱在拆迁时不能有效提供相关证照证明其部分房产符合住改非条件有关，不能归责于旺田公司，但旺田公司作为因显失公平获得利益的相对方，应当对张泽柱进行相应的补偿。
对于具体的补偿数额问题，由于房屋被拆迁的事实与目前历时较长，张泽柱虽然在再审中提出进行产权置换的请求，但由于旺田公司无商业用房进行置换，因此，本院维持再审一审中按货币安置进行补偿的观点，但增加张泽柱房屋被拆迁至今的经营、工资性损失补贴部分。根据国务院2001年111月1日起施行《城市房屋拆迁管理条例》第三十三条规定，因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。《连云港市房屋拆迁补偿、补助价格标准》连价房地字第（2002）162号文件第二部分“房屋拆迁补助标准”第（四）项规定，拆迁生产、经营性非住宅房屋因拆迁造成停产停业的，在协议规定的停产期间，由拆迁人根据拆迁许可证颁发时，该企业与职工签订劳动合同一年以上，并缴纳社会养老保险金的在册职工人数，按上年度全市职工人均工资的70%对被拆迁人给予工资性补贴。无法确定在册职工人数的，原则上旅馆业按35平方米给予一人工资性补贴，其他行业按20平方米给予一人工资性补贴。张泽柱案涉房产符合住改非条件的房产为115平米，其经营家庭旅馆，按35平方米给予一人工资性补贴的标准，确定为3.3人，按照上按上年度全市职工人均工资的70%计算，其工资补助费应当为：506744元。结合责任划分及已补偿部分的调整，本院酌定按照旺田公司与张泽柱7：3的标准，确定由旺田公司增加补偿张泽柱354720.8元。因增加补偿数额为本院酌定数额，因此，不再考虑其他未调整到位的部分。
综上，本院认为，本案系房屋拆迁显失公平而导致再审案件。国务院《城市房屋拆迁管理条例》及各省市的相关配套规定，其目的都是为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，相关规定赋予被拆迁人货币补偿或房屋产权调换的选择权，其目的都是维持被拆迁人被拆迁合法房产的价值平衡。本案中，张泽柱由于在被拆迁时无法提供相关房产的合法规建资料，导致旺田公司不能在当时确定其房产的非住宅性质并给予相应补偿，张泽柱对此负有一定的责任。但这并不影响在张泽柱房产性质明确以后的补偿标准，张泽柱也不应因在当时无法提供相关规建资料而承担无法得到应有补偿的责任。旺田公司虽对拆迁协议显失公平不承担责任，但因拆迁协议显失公平而获得利益，因此，从维持被拆迁人被拆迁合法房产的价值平衡的角度，旺田公司应当增加对张泽柱相应当的补偿。再审一审从旺田公司已无商业房的现状出发确定对张泽柱进行货币补偿亦无不妥，但其按照2002年标准进行补偿且不对2002年至今停产、停业损失工资性补贴进行判决，不利于双方当事人利益平衡，也不符合房地产拆迁相关规定维持被拆迁资产价值平衡的立法初衷，本院予以纠正。现本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第第四十条第三款、第一百七十条第一款第（二）项、第二百五十三条、最高人民法院适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释》第三十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条之规定，判决如下：
一、驳回旺田公司的上诉请求；
二、维持连云区法院（2012）港民再初字第0004号民事判决第一项：即撤销原审原、被告2002年9月13日签订的《房屋拆迁安置协议书》；
三、变更连云区法院（2012）港民再初字第0004号民事判决第二项：即原审被告连云港旺田房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原审原告张泽柱房屋拆迁补偿款人民币100215.25元及利息（利息以100215.25元为本金，从2002年9月13日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定给付之日止）为：原审被告连云港旺田房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原审原告张泽柱房屋拆迁补偿款人民币454936.05元及利息（其中，100215.25元部分的利息，从2002年9月13日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定给付之日止）。
四、维持（2012）港民再初字第0004号民事判决第三项：即欣业综合楼三单元302室152.27平方米房屋一套归原审原告张泽柱所有；
五、驳回上诉人张泽柱其他上诉请求。
一审诉讼费3213元、二审诉讼费2109元由旺田公司承担（原审原告已预交，原审被告于给付拆迁款时一并给付原审原告）。
0) {$(\"#divTool_Summary\").ContentSummary({ data: dirData });}});$(function()
{\r\n var jsonHtmlData =
\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"甄某与王某、王某某离婚一审民事判决书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2014-12-31\\\\\",\\\\\