广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
﹤h2﹥（2015）穗中法民五终字第39号﹤／h2﹥上诉人（原审原告、反诉被告）：刘炳培，男，1959年11月29日出生，汉族，住广州市越秀区人民北路831号。
上诉人（原审原告、反诉被告）：何健民，男，1963年6月9日出生，汉族。
上诉人（原审原告、反诉被告）：广州康创投资有限公司。
法定代表人：刘炳培，该公司总经理。
上述三上诉人的共同委托代理人：柳在江，广东绥爰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：叶绮婷，女，1975年5月26日出生，香港特别行政区居民，证件号码：k424158（4）。
委托代理人：叶思刚，广东三民律师事务所律师。
委托代理人：陈杰浩，广东三民律师事务所律师。
上诉人刘炳培、何健民、广州康创投资有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第697号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年11月5日，广州康创投资有限公司（以下简称为“康创公司”，为出卖人）与叶绮婷（为买受人）签订《商铺买卖合同》，约定：买受人购买的商铺地址为广州市东风西路132号一层1070号铺，该商铺建筑面积共12.7803平方米，其中套内建筑面积8.2933平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.487平方米；该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为774026元；第三条、付款方式及期限，付款方式为按揭方式付款，2010年11月5日前支付全部房价款的50%（包含定金），计394026元；余下房价款38万元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；备注：1.买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续，如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第四条承担违约责任；……3.如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第四条承担违约责任；第四条、买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定时间付款，逾期超过15日的，出卖人有权单方提出和决定解除本合同；若出卖人决定解除本合同的，出卖人可将买受人已付定金和房价款作为违约金没收，若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年8月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权；第六条、商铺使用权交接，出卖人应当于2011年8月31日前，以书面形式通知买受人办理商铺使用权的交接手续；出卖人应于2014年8月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权；第十条、关于该商铺的抵押情况，买受人清楚该商铺的抵押情况，出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续；第十三条、在本合同第六条第一款约定的商铺使用权交接时间之日起90个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金；买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达，如买受人提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不履行通知义务，造成邮件投递错误、延迟或退回的，所产生的一切责任和后果由买受人承担等。该合同附件二为《首层平面图》，注明了1070号铺的位置。
叶绮婷于2010年10月5日、2010年10月7日共向康创公司支付了定金2万元，于2010年11月5日向康创公司支付首期房款212208元、于2011年7月4日向康创公司支付二期房款161818元。
2013年11月20日，康创公司以特快专递方式向叶绮婷在合同上所写地址寄出《律师函》，称就叶绮婷未能按照合同约定付款或办理按揭手续一事函告叶绮婷，要求叶绮婷于收到本函之日起3日内尽快付清购房余款。广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司于同年12月5日出具书面意见，证实该邮件因迁移新址，退回寄件人。
2014年4月20日，康创公司向叶绮婷发出《敬告函》，称叶绮婷商铺的按揭银行永亨银行（中国）有限公司广州分行告知由于政策原因不再办理叶绮婷商铺的银行按揭手续，请叶绮婷于收到该函件之日起7日内自行申请其他银行办理按揭手续或向其公司一次性支付余下房款，若叶绮婷逾期支付的，其公司将根据合同约定追究叶绮婷相应的违约责任等。
另查明，涉讼商铺原登记在何健民与案外人黄绍辉名下，后广州市国土资源和房屋管理局于2012年6月6日向何健民、刘炳培核发了涉讼商铺的房地产权证，其中载明：房屋坐落越秀区东风西路132号170，建筑面积12.4108平方米，产权由何健民、刘炳培各占50%共有，何健民取得方式为分割，刘炳培取得方式为购买。
2010年9月21日，黄绍辉（为委托人）与何健民（为受托人）签订《委托合同》，内容为：委托人与被委托人是坐落在广州市越秀区东风西路132号101、102、103、104房的合法共有人，因委托人已经将其占有的份额全部转让给被委托人，因此委托人委托受托人作为合法代理人，有权执行和处理涉及上述物业的如下事项：出售上述物业，收取售楼款、办理物业的一切转名过户手续、履行出售物业的相关手续；代缴房产交易税费及领取证明文件、房地产证等资料；办理物业的调档查册、报建、测绘、分割、产权登记、领取房地产权证及缴纳有关税费；如因履行上述事项涉及诉讼的，有权向人民法院起诉或应诉、承认、放弃或变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉，签收相关法律文书；受托人具有转委托权等。该《委托合同》由广东省广州市广州公证处以（2010）粤穗广证内经字第108837号《公证书》公证。
同日，黄绍辉（甲方）与何健民（乙方）签订《协议书》，约定：坐落在广州市越秀区东风西路132号101、102、103、104房在法律层面是甲乙双方共有的房产；甲乙双方确认各自占有物业50%的份额，现甲方同意将所持有物业50%的份额全部无偿转让给乙方，转让后转名过户过程中如有需要由买卖双方缴纳的税费由乙方单方承担；乙方如在处分物业过程中产生的所有法律责任由乙方承担，与甲方无关，如因此给甲方造成任何损失的，乙方承诺予以赔偿。
2012年8月2日，刘炳培、何健民和案外人雷慧华共同签署《委托书》，载明：坐落在广州市越秀区东风西路132号170等虽以刘炳培、何健民名义登记产权，但依法属于刘炳培与雷慧华的夫妻财产和何健民的个人财产，现我们委托受委托人罗志辉、康创公司（任一人均可）为合法代理人，执行和处理以下事项：一、出售上述物业，办理上述物业出售的所有手续及签署相关文件（包括签订房屋买卖合同、存量房网签买卖合同等），收取售房款；二、办理上述物业的查册、递件、交易过户、交税费、测绘、领证、更正、调档、退件、遗失登报等手续；三、协助购房者办理银行按揭手续，签署相关的银行文件，办理售房款的托管手续；四、有权与销售策划机构、广告公司、律师事务所、物业顾问公司等相关部门签署销售代理、广告推广、按揭代理等法律文件；五、有权将上述物业作为抵押物，抵押给有关金融机构、组织或个人，办理抵押借款手续，签署相关文件；六、向贷款银行办理及签署提前还款、赎契、注销他项权利登记的相关文件并领取房地产证、他项权利证等证明文件；七、缴纳与上述物业有关的一切税费等。该《委托书》经广东省广州市广州公证处（2012）粤广广州第220389号《公证书》公证。
刘炳培、何健民、康创公司于2014年3月19日向原审法院提起诉讼，请求判令：一、解除刘炳培、何健民以康创公司名义与叶绮婷于2010年11月5日签订的《商铺买卖合同》；二、康创公司没收叶绮婷已付的房款（含定金）394026元作为违约金。
叶绮婷向原审法院提起反诉，请求判令：一、解除叶绮婷与刘炳培、何健民、康创公司于2010年11月5日签订的《商铺买卖合同》；二、刘炳培、何健民向叶绮婷返还已付房款394026元；三、刘炳培、何健民向叶绮婷支付违约金39402.6元。
在本案一审审理过程中，叶绮婷表示：我方在购买商铺时不知道何健民和黄绍辉的存在，我方是在收到案件诉讼材料后向其他业主了解才得知的；我方同意何健民和案外人黄绍辉将商铺买卖合同中的权利义务转让给何健民、刘炳培，故不需要追加黄绍辉作为当事人，也不需要其承担案件的责任；我方已经将相关的案件资料交给康创公司，康创公司未指示我方具体去哪里办理。刘炳培、何健民、康创公司共同表示：签订商铺买卖合同时，讼争商铺的产权人为何健民和案外人黄绍辉，之后黄绍辉将其份额转让给刘炳培是为了给小业主办理房产证，并非一房二卖，同意叶绮婷关于合同主体的意见；除了庭审提交的证据之外，没有其他证据证明已通知叶绮婷办理按揭手续或支付剩余房款。刘炳培、何健民、康创公司与叶绮婷均确认：商铺买卖合同中约定的1070号铺就是170号铺；合同约定的办证最后期限为2012年1月13日。
原审法院认为：康创公司与叶绮婷签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。《商铺买卖合同》第三条约定，付款方式为按揭方式付款，买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续。结合康创公司非买卖商铺的产权人，涉讼商铺存在抵押、产权情况在合同订立、履行期间发生过变更的事实来看，上述合同的约定可理解为叶绮婷作为买受人何时办理、如何办理按揭贷款手续须根据康创公司的要求来进行，不得自行办理。现康创公司无提交足够的证据证明其已履行上述约定，通知叶绮婷按其要求去办理按揭贷款手续，故余下房价款未办理银行按揭支付，不能归咎于叶绮婷。另上述合同第三条还约定，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款。即在不能以银行按揭方式付款的情况下，才应一次性全额支付余款。因此，在未确定不能办理银行按揭支付房价款的情况下，康创公司于2013年11月20日向叶绮婷发出《律师函》直接要求叶绮婷收函后三天内付款，不符合合同的约定。综上，刘炳培、何健民、康创公司主张叶绮婷逾期支付剩余购房款构成违约，理据不足，不予支持。
根据《商铺买卖合同》第六条、第十三条的约定，康创公司至今未为叶绮婷办理涉讼商铺的产权交易过户手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。因《商铺买卖合同》并无约定办理涉讼商铺的产权交易过户手续应以叶绮婷付清房价款为前提，故刘炳培、何健民、康创公司以叶绮婷未付清房价款为由提出的抗辩，不予采纳。叶绮婷反诉要求解除《商铺买卖合同》，退还已付的房价款，并支付违约金，符合上述合同关于违约责任承担的约定，予以支持。
关于案件承责主体的问题。签订合同时的实际卖方应为何健民和案外人黄绍辉，康创公司没有证据证明在合同签订时披露卖方的委托情况，故属于隐名代理。现刘炳培、何健民、康创公司及叶绮婷均认可合同卖方的权利义务转移给了何健民及刘炳培，且何健民作为黄绍辉的代理人也对此表示认可。故在隐名代理的情况下，对于叶绮婷要求现作为实际卖方的何健民及刘炳培承担责任，予以支持。
原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第四百零三条的规定，于2014年11月20日作出判决：一、自判决发生法律效力之日，解除广州康创投资有限公司与叶绮婷于2010年11月5日签订的关于广州市东风西路132号首层1070号铺的《商铺买卖合同》；二、自判决发生法律效力之日起十日内，刘炳培、何健民向叶绮婷退还房价款394026元，并支付违约金39402.6元；三、驳回刘炳培、何健民、广州康创投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费11111元（其中本诉受理费7210元、反诉受理费3901元），由刘炳培、何健民、广州康创投资有限公司共同负担7210元，由刘炳培、何健民共同负担3901元。
判后，上诉人刘炳培、何健民、康创公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定按揭手续必须根据康创公司的要求进行，不得自行办理，属认定事实不清。《商铺买卖合同》第三条备注中明确约定按揭手续并非由康创公司代为办理，而是由其他机构办理，且康创公司在一审开庭时也多次强调康创公司只是提供一个按揭机构供叶绮婷选择，并无要求叶绮婷一定要委托该按揭机构办理按揭手续。对于按揭的事项是否办理以及如何办理，这是叶绮婷与按揭机构之间的事项，与康创公司无关。二、本案未能依约办理产权交易过户手续的责任在于叶绮婷，而非刘炳培、何健民、康创公司，故刘炳培、何健民、康创公司无须支付违约金。原审判决认定事实错误。《商铺买卖合同》明确约定，叶绮婷以按揭方式支付购房余款。而根据按揭银行的按揭流程规定，在办理过户手续之前，必须先行或同时办理他项权证。由于叶绮婷至今未办妥按揭手续，从而导致刘炳培、何健民、康创公司无法办理银行他项权证和产权过户手续，故刘炳培、何健民、康创公司无须支付违约金。请求判令：1、改判原审判决第二项为刘炳培、何健民、康创公司无须向叶绮婷支付违约金39402.6元；2、一、二审诉讼费由叶绮婷负担。
被上诉人叶绮婷答辩称：同意原审判决。
经审理查明，各方当事人对原审法院查明的事实部分均无异议，本院依法予以确认。
本院另查明：刘炳培、何健民、康创公司称在签订《商铺买卖合同》时已告知叶绮婷办理按揭贷款手续的按揭机构。刘炳培、何健民、康创公司对其该主张未能提供证据予以证实，叶绮婷对此亦不予确认，并认为刘炳培、何健民、康创公司并无通知叶绮婷办理按揭贷款手续的律师事务所名称以及办理时间。
本院认为：康创公司与叶绮婷签订的《商铺买卖合同》是双方真实意思表示，无违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。本案的争议焦点在于刘炳培、何健民应否对涉案《商铺买卖合同》的解除承担违约责任。
刘炳培、何健民、康创公司认为叶绮婷如何办理按揭手续与刘炳培、何健民、康创公司无关。根据《商铺买卖合同》第三条的约定，买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续，由此可见，出卖人负有通知买受人按其要求办理按揭贷款手续的义务，刘炳培、何健民、康创公司认为其只是提供一个按揭机构供叶绮婷选择，并无要求叶绮婷一定要委托该按揭机构办理按揭手续的主张显然与上述合同约定不符，本院对刘炳培、何健民、康创公司的该上诉理由不予采纳。
刘炳培、何健民、康创公司未提供证据证明其在2013年11月20日之前已将负责办理按揭贷款事宜的律师事务所告知叶绮婷，亦无提供充分证据证明已在该日前通知叶绮婷办理贷款按揭手续，本院对刘炳培、何健民、康创公司已多次通知叶绮婷办理按揭贷款手续的主张不予采信。根据《商铺买卖合同》的约定，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人需在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款。因叶绮婷未收到出卖方关于办理按揭贷款手续的通知而未办理按揭贷款，故而叶绮婷的按揭贷款申请能否获得银行核准尚未能确定，康创公司于2013年11月20日发出《律师函》要求叶绮婷收函后三天内付款不符合《商铺买卖合同》的上述约定。康创公司直至2014年4月20日才向叶绮婷发出《敬告函》，告知叶绮婷自行申请办理银行按揭手续，但康创公司于2014年3月19日已诉至原审法院要求解除涉案《商铺买卖合同》，刘炳培、何健民、康创公司无充分证据证明叶绮婷在履行《商铺买卖合同》的过程中有过错，故涉案《商铺买卖合同》解除的过错不能归责于叶绮婷。康创公司无证据证明其已依照合同约定履行通知叶绮婷办理按揭贷款手续等合同义务，康创公司对合同不能继续履行有过错，刘炳培、何健民、康创公司以及叶绮婷均认可合同卖方的权利义务转移给了刘炳培、何健民，故康创公司应承担的违约责任应由刘炳培、何健民承担。刘炳培、何健民、康创公司认为刘炳培、何健民无须向叶绮婷支付违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人刘炳培、何健民、康创公司的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费785元，由刘炳培、何健民、康创公司共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡粤海
审判员 万力平
审判员 李 静
二〇一五年一月二十二日
书记员 原 炜