江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终8188号
上诉人（原审被告）：徐州市鼓楼区快乐宝贝幼儿园，住所地徐州市鼓楼区奔腾大道华夏水云间*期**号楼。
法定代表人：潘姗姗，该园园长。
委托诉讼代理人：杨绪梅，江苏尊鼎力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：姚秀玲，女，1971年8月28日生，汉族，住徐州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：尹剑，江苏非圆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：徐州经济技术开发区大黄山街道办事处可恋庄村村民委员会，住所地徐州市经济开发区蟠桃六期。
负责人：葛花生，该村民委员会主任。
委托诉讼代理人：陈洪亮，江苏同瑞律师事务所律师。
原审被告：潘姗姗，女，1987年4月27日生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。
上诉人徐州市鼓楼区快乐宝贝幼儿园（以下简称快乐宝贝幼儿园）与被上诉人姚秀玲、徐州经济技术开发区大黄山街道办事处可恋庄村村民委员会（以下简称可恋村委会）、原审被告潘姗因房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2016）苏0302民初3758号民事判决，向本院提起上诉。本院��2017年11月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
快乐宝贝幼儿园上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由为：1、本案三方协议系各方当事人的真实意思表示，徐州市贾汪区人民法院（2016）苏0305民初4803民事判决已经认定该协议合法有效。2、本案三方协议包含两部分内容。一是上诉人将与可恋村委会签订的房屋租赁合同的权利义务转让给姚秀玲，即将上述房屋租赁合同的承租人由上诉人变更为姚秀玲。上诉人已经退出该合同，相应的合同主体是姚秀玲和可恋村委会，因此产生的纠纷与上诉人无关，应由该二人解决。二是上诉人对于幼儿园资产及前期投入设施、设备、土建的转让，总费用为559630元。该部分转让合法有效，即使上述第一部分转让内容无效，也不影响第二部分转让内容的效力。并且，相关物品姚秀玲已经清点接收并使用至今。因此，一审法院判决三方协议无效并予以解除，以及上诉人返还姚秀玲购买幼儿园财产的559630元，认定事实和适用法律错误。
被上诉人姚秀玲辩称：1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，涉案房屋未取得相关批准手续，一审法院认定本案房屋租赁合同无效正确。另徐州市贾汪区人民法院（2016）苏0305民初4803民事判决并未认定本案三方协议合法有效，仅是认定合同已实际履行，相应的租金应当支付。2、本案三方协议解除后，上诉人收取姚秀玲的转让费应当依法予以返还。3、一审法院判决后，可恋村委会多次通知要求姚秀玲退房，否则将予以清理。为避免损失，姚秀玲退回了房屋并只制作了物品清单。综上，请求二审法院查明事实，依法裁判。
被上诉人可恋村委会的答辩意见与其一审期间的答辩意见一致。
原审被告潘珊珊辩称：其在本案中不应承担责任。
姚秀玲向一审法院诉请判令：1、解除2015年12月18日姚秀玲、快乐宝贝幼儿园签订的“幼儿园转让协议”；2、快乐宝贝幼儿园退还幼儿园转让费用559630元，可恋村委会、潘珊珊承担连带责任；3、快乐宝贝幼儿园赔偿损失79092元，可恋村委会、潘珊珊承担连带责任。
一审法院查明：2015年3月2日，作为出租方（甲方）的可恋村委会与作为承租方（乙方）的潘姗姗签订房屋租赁合同一份，约定由甲方将坐落于可恋庄二期内建筑面积为795平方米的房屋租赁于乙方用于开办可恋庄社区幼儿园，租赁期限自2015年9月1日至2030年8月31日止，合同尾部有潘姗姗签名和快乐宝贝幼儿园的公章。
2015年12月18日，作为甲方的快乐宝贝幼���园（法定代表人潘姗姗）与作为乙方的姚秀玲以及作为丙方的可恋村委会签订幼儿园转让协议一份，内容为：“甲方于2015年3月2日承租丙方坐落在开发区蟠桃六期二期内的房屋，投资开办幼儿园，2015年5月4日试营业至今，因客观原因甲方不愿经营，经三方协商同意，本着互让互利，公平合理的原则达成以下：一、甲方承租丙方房子租赁合同，全部转让乙方。二、幼儿园转让费用58万元整。三、付款：合同签订时付款肆拾壹万元，余款壹拾柒万元于2015年12月31日前付清。四、合同争议解决：1、幼儿园2015年12月31日前交付（交付时另附清单）……转让后，乙方独立经营自行办理一切有关手续。丙方同意转租（甲方转给该协议的乙方）；此协议中的乙方应严格履行原合同中的甲乙双方所约定的条款。”其中，另附清单的内容为：“一、办公室……二、厨房……三、户外…���四、教室……五、传达室……”。姚秀玲与潘姗姗一致认可，协议约定的转让费包含快乐幼儿园投入的土建、设施设备、装饰装修等。
上述协议签订后，姚秀玲分多次、多种形式向潘姗姗支付559630元，快乐宝贝幼儿园将涉案房屋交付给姚秀玲，姚秀玲以惠民幼儿园名义进行经营使用，但未进行登记备案。2016年3月2日，徐州经济技术开发区大黄山街道办事处文教卫生管理办公室向惠民幼儿园发放《无证幼儿园停办通知书》：“……你园未经审验注册，为无证幼儿园，且条件不适合继续办园，现对你园下发停办通知书，自即日起停止办园。继续办园，请按照有关标准加强软硬件的投入，并按照相关规定办理和完善注册手续……”。
另查明：姚秀玲取得江苏省幼儿园园长岗位培训证书，其在接收涉案房屋后进行了大门改造。截至目前，涉案房屋未取���房屋产权证及土地证，快乐宝贝幼儿园、潘珊珊、可恋村委会亦未提供合法的建设规划审批手续。
一审法院认为：本案的争议焦点为：一、涉案幼儿园转让协议转让客体是什么；二、幼儿园转让协议载明的58万元转让费具体包含哪些项目；三、幼儿园转让协议是否应当予以解除；四、快乐宝贝幼儿园是否应当向姚秀玲返还转让费，并赔偿相应的损失，如果应当返还并赔偿，具体返还及赔偿的数额如何确定；五、可恋村委会及潘姗姗对于返还转让费及赔偿损失是否应当承担连带责任。
关于姚秀玲、快乐宝贝幼儿园、潘珊珊主体是否适格的问题。快乐宝贝幼儿园、潘珊珊抗辩称本案诉讼主体应当为惠民幼儿园而非姚秀玲，快乐宝贝幼儿园及潘姗姗已在幼儿园转让协议中退出权利、义务，不应当为本案当事人。该院认为，首先，合同具有相对性，就本案而言，幼儿园转让协议的三方当事人为甲方快乐宝贝幼儿园（法定代表人潘姗姗）、乙方姚秀玲、丙方可恋村委会；其次，惠民幼儿园并非合法登记备案的幼儿园，故姚秀玲作为合同签订人，享有合同权利义务，与本案有直接利害关系，是本案的适格当事人。快乐宝贝幼儿园系经合法登记的非企业法人单位，潘姗姗系具有完全民事权利能力和完全民事行为能力的自然人，且姚秀玲亦起诉要求快乐宝贝幼儿园及潘姗姗该承担民事责任，故潘姗姗作为本案当事人符合法律规定。
关于幼儿园转让协议是否应当予以解除的问题。该协议第一条约定：“一、甲方承租丙方房子租赁合同，全部转让乙方。”因此，在该幼儿园转让协议中快乐宝贝幼儿园的义务实质包含两部分：1、将其与可恋村委会之间的房屋租赁合同中的权利义务概括转让给姚秀玲；2、将其投入的部分设施设备、装饰装修、土建等所有权转让给姚秀玲。关于快乐宝贝幼儿园的第一个义务，即将其与可恋村委会之间的房屋租赁合同的权利义务转让给姚秀玲。快乐宝贝幼儿园作为转让方，应确保其转让的合同权利合法无瑕疵，并确保受让方能取得涉案房屋的合法占有使用权。因涉案房屋坐落于城市规划区内，但截至法庭辩论终结，快乐宝贝幼儿园与可恋村委会均未能提供合法权属证明或合法建筑审批手续，故快乐宝贝幼儿园与可恋村委会之间的房屋租赁合同系无效合同。因快乐宝贝幼儿园转让给姚秀玲的房屋租赁合同系无效合同，故姚秀玲无法依据该转让关系取得合法的房屋占有使用权，快乐宝贝幼儿园构成违约，该违约行为致使姚秀玲无法开办经营幼儿园。
合同法规定，当事人违约致使合同目的不能实现的，另一方有权解除合同。从该协议名称及��让的标的物内容来看，姚秀玲签订该协议的目的是开办经营幼儿园。快乐宝贝幼儿园的违约行为使姚秀玲开办经营幼儿园的合同目的不能实现，故其要求解除合同，有事实和法律依据，应予支持。
关于快乐宝贝幼儿园向姚秀玲退还幼儿园转让费用559630元的问题。依照合同法规定，合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，作为恢复原状的内容之一，将依据该合同收取的转让费用退还给姚秀玲是快乐宝贝幼儿园应当履行的义务。因此，姚秀玲要求退还幼儿园转让费用559630元，合法有据，应予支持。但需要说明的是，作为合同无效和合同解除的法律责任，姚秀玲同样负有将房屋退还、将转让费对应的原快乐宝贝幼儿园投入的土建、设施设备、装饰装修等按原状退还给快乐宝贝幼儿园的���任。姚秀玲不能履行上述义务时，快乐宝贝幼儿园有权主张姚秀玲承担相应的法律责任。
关于可恋村委会对退还转让费应否承担连带责任的问题。幼儿园转让协议约定的转让费对应的是快乐宝贝幼儿园将其所有的设施设备及投入的土建、装饰装修等概括转让给姚秀玲，收取转让费的也是快乐宝贝幼儿园而非可恋村委会，可恋村委会不是这部分财物转让协议的当事人，不享有这部分财物转让协议的权利义务。在该合同解除时，也不负有向姚秀玲返还的义务。姚秀玲要求可恋村委会对退还转让费承担连带责任，事实和法律依据不足。
关于潘姗姗应否承担连带责任的问题，潘姗姗主张其系幼儿园的法定代表人，在同可恋村委会及姚秀玲签订的合同中，其行为系职务行为。该院经审查认为，潘姗姗确系依法登记的快乐宝贝幼儿园的法定代表人，而在转���协议中，甲方也是以快乐宝贝幼儿园的名义，并加盖公章，潘姗姗并未作为单独的主体参与合同的签订。故潘姗姗的抗辩理由有事实和法律依据，该院予以采信，姚秀玲要求潘姗姗承担连带责任，事实和法律依据不足，不予支持。
关于快乐宝贝幼儿园应否赔偿姚秀玲损失79092元的问题，姚秀玲主张该部分损失包括其改造大门款14000元和经营亏损42560元及学生陆续退费、退学损失22532元。该院认为，对于改造大门款，姚秀玲未能提供证据证明该改造行为已经可恋村委会或快乐宝贝幼儿园同意，也未能提供证据证明三方协议中约定此项费用的承担。对于承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，依照相关法律规定，应由承租人负担。对于经营亏损及学生陆续退费、退学损失，首先，姚秀玲提供的这部分证据均系自行制作，快乐宝贝幼儿园等提出异议���该部分证据不足以证明其损失的真实性。其次，即使存在该部分损失，在幼儿园转让协议中，约定了转让后乙方独立经营自行办理一切有关手续的内容。姚秀玲在未办理完备的经营资质和证照、未获相关机关批准的情况下，非法开办经营幼儿园，由此所造成的损失，应自行承担。姚秀玲要求快乐宝贝幼儿园赔偿这部分损失，事实和法律依据不足，不应支持。
综上，该院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、解除姚秀玲与快乐宝贝幼儿园、可恋村委会于2015年12月18日签订的《幼儿园转让协议》；二、快乐宝贝幼儿园于判决生效后十日内退还姚秀玲转让费559630元；三、驳回姚秀玲的其他诉讼请求。案件受理费10700元，由姚秀玲负担1895元，由快乐宝贝幼儿园负担8805元。
二审期间，上诉人快乐宝贝幼儿园向本院提交了姚秀玲2017年11月15日向其出具的通知函一份、照片三张，拟分别证明：本案上诉期间二被上诉人已对涉案房屋租赁协议约定的退租事宜进行了处理，本案房屋租赁及幼儿园物品问题均已解决；涉案房屋可恋村委会又出租给他人，且将幼儿园的物品等交由现在的承租人使用。被上诉人姚秀玲质证认为，上述通知函是真实的，其向上诉人发函的目的是避免损失扩大，对于照片表示不清楚；可恋村委会对上述通知函拒绝发表质证意见，对上述照片的真实性不持异议，认可本案房屋确已出租给案外人；原审被告潘珊珊对上述证据不持异议。被上诉人姚秀玲向本院提交了涉案房屋交接确认书及房屋租赁合同各一份，拟证明其已经将涉案物品全部集中到一个房间并进行了清点。快乐宝贝幼儿园及潘珊珊对姚秀玲提供的上述证据材料的真实性无异议，但认为该材料恰恰证明本案房屋租赁合同的承租人已经变更为姚秀玲，与上诉人无关。可恋村委会对对姚秀玲提供的上述证据材料的真实性无异议，认为其是在快乐宝贝幼儿园等未回复是否继续承租的情况下，为避免损失扩大在对涉案物品进行清点后另行出租给他人。可恋村委会、原审被告潘珊珊未提交新证据。本院对上述证据将予以综合分析认证。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本案二审期间的争议焦点为：本案幼儿园转让协议是否应予解除。
本院认为：快乐宝贝幼儿园、姚秀玲、可恋村委会三方签订的幼儿园转让协议，从法律关系上可以分为两部分，一是快乐宝贝幼儿园将其与可恋村委会签订的房屋租赁合同项下的权利义务全部概括转让给姚秀玲，二是快乐宝贝幼儿园将其相应的设施物品等转让给姚秀玲。
关于第一个法律关系，因所述房屋未取得房屋产权证及土地证，亦无证据证明已经获得建设规划审批或已经消防部门验收合格，故快乐宝贝幼儿园、可恋村委会签订的房屋租赁合同因违反相关法律、法规的强制性规定而无效，该合同无效后快乐宝贝幼儿园无法取得相应的合同权利，当然其将该合同权利义务概括转让给姚秀玲的协议，因自始客观无法履行而无效。上诉人作为转让方，负有相应的责任。
关于二个法律关系，因为姚秀玲签订本案幼儿园转让协议受让上诉人的设施物品，目的在于开办经营幼儿园，对于该目的快乐宝贝幼儿园、姚秀玲、可恋村委会三方签订协议时均应是明知的，在第一个法律关系因上诉人的责任等被确认无效后，姚秀玲丧失了开办经营幼儿园的基础，即签订幼儿园转让协议的目的无法实现，其单独受让上诉人的设施物品亦无必要，故有权依法予以全部解除。根据法律规定，合同解除后当事人双方可以要求恢复原状等，故姚秀玲有权要求快乐宝贝幼儿园返还收取的559630元转让费。
综上，快乐宝贝幼儿园的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10700元，由上诉人徐州市鼓楼区快乐宝贝幼儿园��担。
本判决为终审判决。
审判长 郭 宏
审判员 冯昭玖
审判员 汪佩建
二〇一八年一月二十九日
书记员 牛金铭