北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)京02民终7014号
上诉人（原审被告）庄建国，男，1958年2月13日出生。
委托代理人王春菲，北京市长安（海口）律师事务所律师。
委托代理人孟妍，北京市长安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京市看丹投资管理中心，住所地北京市丰台区看丹村***号。
法定代表人赵国业，董事长。
委托代理人王智国，北京市恒源律师事务所律师。
上诉人庄建国因租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第19788号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年11月，北京市看丹投资管理中心（以下简称看丹投资中心）起诉至原审法院称：1999年2月26日，看丹投资中心、庄建国签订《租赁协议》，约定看丹投资中心将位于看丹西道口永兴盛租赁站西院沙石场六亩土地出租给庄建国使用。租赁期限自1999年2月26日至2019年2月26日止，共计二十年；每年租金一万七千元，每年8月底付清全年租金，否则，视为庄建国违约，看丹投资中心有权终止协议并追究庄建国违约责任；庄建国必须合法经营，遵守国家、地方的法律法规，看丹投资中心有权向庄建国传达上级和本地区党组织、村委会及经济部门的文件指示和规定要求，庄建国必须执行并服从生产安全、交通安全、防火安全、综合环境卫生治理与保护、计划生育等有关精神文明以及其他事项的检查指导，否则，看丹投资中心有权终止合同；庄建国在租赁期间未经看丹投资中心审批同意，一律不得转租他人或者单位；在现有规模范围条件下，不得进行其他建筑和建设，否则看丹投资中心有权终止协议并追究庄建国的违约责任。租赁协议签订后，看丹投资中心依约履行了合同义务，将土地交付庄建国使用。然庄建国自2010年2月26日起至今，长期拖欠租赁费，更严重的是，庄建国无视国家法律规定和村民委员会的行政管理，在租来的集体土地上多次进行了违法建设，违建面积达2000多平方米，违反了《北京市禁止违法建设若干规定》的有关规定，已被乡级政府文件确认。看丹投资中心认为庄建国长期拖欠租赁费并进行违法建设的行为违反了租赁协议及相关法律规定，看丹投资中心有权解除租赁协议。现看丹投资中心诉至法院请求：1、解除双方之间的《租赁协议书》；2、判令庄建国立即腾退土地并交付看丹投资中心；3、判令庄建国立即支付自2010年2月26日至2014年11月5日拖欠的租金79758元；4、判令庄建国自2014年11月6日起按同等地段租赁标准支付房屋使用费至实际腾退之日止。
庄建国辩称：看丹投资中心所述与事实不符。1、我不交租金是基于2010年5月20日看丹投资中心发来限期搬家的通知，看丹投资中心多次寻找我协商拆迁事宜未果，自此起看丹投资中心不再收取任何费用。2、在荒地建房的事情在原合同和现合同中都有体现。3、看丹投资中心以我未交租金为由让其腾退，与事实不符。租金交到了2010年11月25日，此后看丹投资中心就不再收租金。4、双方于1992年7月31日签订了联营协议，后在原址进行了扩建，1999年双方又重新签订的租赁协议含盖了原合同内容，签订新合同时就将原合同解除了，在建房方面约定在原来房屋的基础上不能再进行建设，我在1999年签订协议之后未再建房。
原审法院认为：本案争议的焦点及相关问题：一、合同的主体问题。在签订租赁协议时，庄建国以北京铁建电务工程部的名义签订合同，并加盖该公司公章，但该公司已于2001年6月注销，其上级单位现均已无处查找，现双方当事人均认可庄建国为实际承租人，因此可以认定庄建国与看丹投资中心之间存在租赁合同关系。
二、合同的效力问题。根据《北京高院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的规定，当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。但租赁合同出租农村集体建设用地的，可以认定租赁合同有效。经查该地块属于丰台区看丹村的集体土地，土地性质为建设用地，因此看丹投资中心与庄建国签订的租赁协议应为有效。
三、关于租赁合同是否应当解除。根据双方于1999年2月26日签订的租赁协议约定，租期自1999年2月26日至2019年2月26日止，每年年租金17000元，每年8月底前付清全年租金。现双方对于租金交纳的时间及金额无异议，但对于已交纳租金对应的租期存在争议；根据已查明的事实，1999年2月双方已重新签订租赁协议，租金标准与此前有所提升，租金应当重新计算；1999年9月6日庄建国交纳了租金17000元，该笔租金对应的租期应当为1999年2月至2000年2月的租金，而1998年5月19日庄建国已交纳了全年的租金12000元，对应的租期应为1998年8月1日到1999年7月31日，故实际庄建国的1998年8月1日到1999年2月25日的租金约为7000元，庄建国多交纳了5000元租金，看丹投资中心并未退还，因此应从之后需缴纳的租金中抵扣，截止到2010年6月14日前的租金庄建国已实际缴纳。诉讼期间，庄建国于2014年12月通过转账的方式向看丹投资中心账户内汇款79758元，此后又分别将2015至2016年度、2016至2017年度的租金汇入看丹投资中心的账户内，因此现庄建国已不欠看丹投资中心的租金。但根据双方签订的租赁协议中约定，庄建国应当于每年的8月底前付清全年租金，但根据双方所提交的租金明细表显示，庄建国自2005年起一直未按照协议约定时间履行交纳租金的义务，存在违约情形。
关于涉案的院落内房屋是否为1999年签订租赁协议之后建设，双方对此存在争议，根据庄建国所提供的照片来看，在1998年以前院内已建有部分房屋，但因该院内所有房屋均未办理规划审批手续，因此对于院内房屋的具体建设时间无法确定，且考虑到该院内房屋均未办理规划许可，属于违法建设，北京市规划委员会丰台分局已向丰台区花乡人民政府发出对看丹村租赁大院规范治理的复函，并且考虑到庄建国未经看丹投资中心的同意将涉案院落内部分房屋对外进行转租，已构成了违约，故对看丹投资中心要求解除双方签订的租赁协议的诉讼请求，法院予以支持。但庄建国已将所欠的租金通过转账方式汇入看丹投资中心的账户内，故对看丹投资中心要求支付租金的诉讼请求不予支持；看丹投资中心主张按同等地段租赁标准支付房屋使用费至实际腾退之日止的诉讼请求，因未提供相应依据，且对于实际腾退时间无法计算，故看丹投资中心可在实际腾退房屋后，另案主张。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。庄建国应当将原承租的土地返还给看丹投资中心，对于地上物的赔偿问题，经法院释明后，庄建国表示不同意对涉案的房屋进行价值评估，因此本案对此不予处理；庄建国可另案主张赔偿损失。据此，原审法院于2016年6月判决：一、解除北京市看丹投资管理中心与庄建国于一九九九年二月二十六日签订的租赁协议书；二、庄建国于判决生效后十日内返还北京市看丹投资管理中心位于丰台区看丹村西道口永兴盛租赁站西院土地面积约为六亩；三、驳回看丹投资中心的其他诉讼请求。
判决后，庄建国不服，以原审法院判决解除合同错误为由提出上诉，要求本院依法改判。看丹投资中心同意原判。
本院经审理查明：1992年7月31日庄建国以北京市丰台区建华五金建材商店(乙方)的名义与北京市丰台区花乡看丹村第一村委会（甲方）签订联营占用废地合同，双方约定：废地地址为（注：原石渣坑荒地）原口东队北面、马路南、丰台煤炭机械厂楼房西北角起往西100米、往南35米、占地约四亩。期限为十年，自1992年至2002年7月31日截止；占用期满后，根据乙方工程造价收回程度，甲方允许乙方续用。乙方在占用期间，可自行在合同规定的面积内进行建筑或做其他形式建用，甲方不得干涉。联营占用期间，遇有国家占地、其占用地上的房屋损失赔偿，必须归乙方所有。
1999年2月26日庄建国以北京铁建电务工程部的名义与北京市丰台区看丹农工商联合公司（2003年9月15日名称变更为北京市看丹投资管理中心）签订租赁协议书，双方约定：土地六亩，租赁期限自1999年2月26日至2019年2月26日共计20年，每年租金一万七千元，每年8月底前付清全年租金。从99年开始，按照协议签订满年度日期，乙方十天内交齐当年租金，否则视乙方违约，甲方有权终止协议并追究乙方的违约责任。乙方在租赁期间，未经甲方审批同意，一律不得转租他人或者单位；在现有规模范围条件下，不得进行其他建筑和建设；否则视乙方违约，甲方有权终止协议并追究乙方违约责任；本协议执行期间，如遇有国家、甲方上级单位集体占地，乙方必须无条件服从；按照有关政策，甲方协助乙方处理经济损失。如遇有本地区或者甲方产业政策性调整占地，双方予以商议处理经济损失事宜。租赁协议执行期满，地上建筑设施归属甲方所有，乙方必须保持地上建筑设施完好状况，不得拆除，否则视乙方违约，甲方有权追究乙方违约经济责任。合同签订后，庄建国陆续交纳房屋租金，庭审中，双方均向法院提交租金交纳明细单，自1999年9月起至2009年11月，庄建国陆续交纳租金，自2009年11月25日起庄建国未交纳租金。
2010年5月20日看丹投资中心向庄建国发出《终止租赁协议、限期搬家通知》，内容为：为满足甲方规划建设的需要，经看丹投资管理中心研究决定，特向乙方通知如下：一、终止此租赁协议，限乙方自本通知下发后，在2010年6月19日前迁出。2011年5月18日北京市规划委员会丰台分局向花乡政府发出北京市规划委员会丰台分局关于协助对看丹村租赁大院规范治理的复函。包括庄建国（占地6亩，建筑面积2687.7平方米）在内的15个租赁大院均在花乡看丹村范围内，该15个大院中的建筑均未取得相关规划审批手续，属违法建设。
另查，北京铁建电务工程部于2001年6月7日注销，该企业债权债务已清算，如再发生债权债务问题，由北京铁路分局北京铁路职工子弟第四中学负责承担，但无法查询该单位相关信息。
诉讼期间，2014年12月15日庄建国通过北京铁通机械设备租赁有限公司的账户向看丹投资中心账户内汇款79758元，并注明青苗损失费，庄建国表示用于支付看丹投资中心主张的2010年至2013年的租金及滞纳金；2015年4月16日向看丹投资中心账户内汇款17000元，用于支付2015至2016年度的租金。2016年6月6日庄建国向看丹投资中心账户内汇款17000元，用于支付2016至2017年度的租金。
庭审中，庄建国认可现该院落北侧一排平房已向外转租，其余房屋均由自己使用。
以上事实，有当事人陈述、租赁协议书、联营占用废地合同、租金发票、工商局查询信息、租金交纳明细单等证据在案佐证。
本院认为：庄建国上诉主张原审法院判决解除合同错误。根据查明的事实，庄建国自2005年起确实存在一直未按照协议约定时间履行交纳租金的义务；同时，庄建国亦存在未经看丹投资中心的同意将涉案院落内部分房屋对外进行转租的行为，因上述行为均已构成了违约，故原审法院据此对看丹投资中心要求解除双方签订的租赁协议的诉讼请求，予以支持。经查，原审法院的认定及处理符合相关法律规定及本案的实际情况，并无不当。庄建国的上诉主张缺乏充分事实及法律依据，本院不予采信。综上，原审法院根据查明的事实所作判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1794元，由庄建国负担（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费1794元，由庄建国负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李明磊
审 判 员 王军华
代理审判员 胡珊珊
二〇一六年九月十九日
书 记 员 张 雯