广东省广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤0111民初13754号
原告：周翠霞，女，1972年2月10日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，
委托诉讼代理人：钟文兵，广东成悦律师事务所律师。
被告：广州济达投资有限公司，住所地广州市越秀区盘福路13-35号麒麟大厦A座六层A606室（仅限办公用途）。
法定代表人：戴嵩，总经理。
委托诉讼代理人：朱宏亮，广东金轮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵以敏，广东金轮律师事务所律师。
被告：南方医科大学，住所地广州市沙太南路****号*****号。
负责人：余艳红。
原告周翠霞与被告广州济达投资有限公司（以下简称济达公司）、南方医科大学租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月4日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周翠霞的委托诉讼代理人钟文兵，被告济达公司的委托诉讼代理人朱宏亮到庭参加了诉讼。被告南方医科大学经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.两被告赔偿原告装修损失79262元、经营损失140000元，退回原告的合同履约保证金25000元，合计244262元；2.两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由如下：2012年11月5日，原告与济达公司签订了《租赁合同》，合同约定：济达公司将南方医科大学的学生服务中心首层A4铺租赁给原告，原告用来做瑞美蛋糕店的经营使用，合同的期限从2014年11月5日至2015年11月4日止，合同面积为117平方米。原告缴纳了履约保证金25000元。A4铺于2014年6月15日开始装修，于2014年7月15日结束装修，装修费用共计79262元。上述事实有《工程承包合同》《装修收据》《承包工程预算-
基本工程》等证据证实。原告在南方医科大学经营时间较长，信誉良好，普遍受到学生、老师的青睐。每月平均营业额在30万左右。2015年3月18日，南方医科大学将高层学生公寓首层的水、电全部停止供应，原告无法经营，蒙受了巨大的经济损失，由于南方医科大学的行为严重侵犯了原告的经营权，所以应该承担侵权赔偿责任。在此过程中，济达公司与南方医科大学进行诉讼，双方在广州市中级人民法院（以下简称广州中院）达成和解，南方医科大学向济达公司补偿280万元，包括但不限于济达公司以及全部次承租人的经营损失等费用。上述和解协议明确了南方医科大学赔偿给济达公司的款项包含了次承租人的各项损失，不是由济达公司单独享有的。2016年正月期间，济达公司趁原告在内的所有次承租人在家过春节期间，将原告的设备、空调、原辅材料从铺内搬出，寄放在南方医科大学的教保楼内，导致原告的很多财产损坏。综上，鉴于济达公司的侵权行为造成原告的多项损失，特诉至法院，请求法院判如所请。
被告济达公司辩称,我司不同意原告的诉讼请求，原告与我司签订的《租赁合同》约定了我司的免责条款。南方医科大学因大楼存在消防安全隐患而提前终止与我司租赁关系，由此导致原告提出本案诉讼，由此可见，本案纠纷的源头是南方医科大学，我司与原告应当依约“互不负责”，原告要求我司赔偿并无依据。原告提出的装修损失也并无依据，经营损失的数据明显缺乏事实，并且严重畸高，原告的证据是原告自行制作的，证明力较低。原告持续占用场地不支付场地占用费，我司不退还保证金是合法合理的。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告南方医科大学未答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院已在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：
周翠霞（乙方，承租方）与济达公司(甲方，出租方)签订了《租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市广州大道北1838号南方医科大学学生服务中心首层A4场地（以下简称A4铺）租赁给乙方作为瑞美蛋糕店经营使用。该场地建筑面积为117平方米。租赁期限自2014年11月5日至2015年11月4日止。月租金7500元（不含税，每年2月、8月免租、免管理费，服务费按12个月交纳），履约保证金为25000元，签订本合同时，乙方即时付给甲方租赁履约保证金和第一个月的租金、管理费、服务费。本合同期满双方终止租赁关系，乙方如期迁出后，甲方在三个工作日内将履约保证金（不计息）全部退还给乙方。租赁期内，乙方逾期超过30天不交纳租金、管理费、服务费，甲方有权收回场地并终止协议，履约保证金不予退还，并追究乙方相关法律及经济责任。乙方违反学校有关的安全规定，又拒不执行整改意见或整改达不到要求时，甲方有权按学校的有关规定、意见予以罚款并停止乙方正常经营，直至符合安全要求后才可以恢复营业，损失乙方自负。多次违反学校有关的安全规定、意见，又拒不执行整改意见或整改达不到要求时，甲方有权收回场地，不退履约保证金，引起的相关损失由乙方负责。因学校、政府政策法规原因，引起停业等造成的损失，甲乙双方互不负责。特殊事项注明：每年2月、8月免租、免管理费，服务费按12个月缴纳，乙方如因学校或不可抗力因素导致需要关门整改或结业，甲方不承担任何相关责任和赔偿，由乙方全权自身承担等等。
上述合同签订后，济达公司将A4铺交付给周翠霞使用，周翠霞向济达公司支付了租赁保证金25000元，济达公司向周翠霞出具了保证金收据。本案审理过程中，周翠霞主张其缴纳租金及管理费至2015年1月，2015年2月为免租。济达公司确认周翠霞向其支付租金及管理费至2015年1月。
2016年1月14日，济达公司向包括周翠霞在内的租户发出《退场通知书》，主要内容是该司接到南方医科大学通知，该校根据国家的规定及消防要求，提前终止与该司签订的（1号学生公寓首层）租赁协议及补充协议，该校要求该司接到通知后7天内责令商户撤离并将场地交还。有鉴于此，该司要求各租户在通知之日起7日内到该司管理处办理相关退场手续。因逾期退场而被强制清场的，由此产生的一切后果与该司无涉。济达公司确认涉案商铺自2015年3月18日开始停电停水，并主张涉案商铺停电后包括周翠霞在内的物业承租人还持续通过发电机发电在经营，实际使用商铺至2016年2月底。周翠霞则主张在2016年1月，两被告将涉案商铺的物品强制拆除，原告于春节后发现商铺内物品设备已被全部拆走。
周翠霞为证明其经济损失，向本院提交商户清算月报表、月度营业额表等证据。经质证，济达公司认为上述证据系单方制作，周翠霞据此索赔缺乏事实和法律依据。
本院根据周翠霞的申请，对A4铺在剩余租赁期内装修剩余价值进行评估，广州市安衡价格事务所有限公司于2017年6月22日作出穗安（涉）估[2017]29号《装修残值价格评估结论书》，载明：标的装修项目重置总价为75052元。各项标的装修项目已使用2.63年，根据（可使用年限-
已使用年限）÷可使用年限×100%=成新率，计算得出标的装修总残值为34889元。经质证，原告认为，原告使用A4铺的止算时间应为2015年3月18日，计算得出的装修残值为65069元；被告认为9.蛋糕房玻璃间墙、15.地面铺瓷砖与原物业装修一致，是由济达公司装修的；1.门外顶部招牌、14.室内墙体挂有色镜、16.蛋糕房及奶茶柜台、17.奶茶柜台上架子、20.陷墙饰面板柜、22.面包柜属于可拆卸循环使用的项目，不属于形成附合的装修；23.给排水、24.电线电路铺设不属于装修项目；25.柜式空调（无实物）、26.挂墙空调（无实物），原告没有主张空调损失，不能主张评估报告中的上述损失；27.清理运费不属于装修项目。原告为本次评估预付评估费3450元。
济达公司主张涉案场地因被南方医科大学提前收回，故其无需承担责任，为证明该主张，济达公司提交了以下证据：1.南方医科大学致白云区京溪街派出所函，主要内容是该校学生公寓负一楼经相关政府部门检查后确认需进行消防改造，故提前与承租公司解除场地租赁合同。该校将对拒绝搬离的商户店内货物清点打包搬离后封箱存放，并收回场地，因此向白云区京溪街派出所报备，希望得到有关部门配合和维稳。2.广州市公安消防局重大火灾隐患整改通知书，其中涉及到1号学生公寓存在火灾隐患需要整改。3.南方医科大学总务处向济达公司发出的撤场通知，主要内容是要求终止与济达公司（1号学生公寓首层）租赁合同及补充协议，要求济达公司在收到通知后7天内责令商户撤出学生公寓首层并将场地交还南方医科大学。
另查明，济达公司与南方医科大学曾就南方医科大学内的高层学生公寓首层（以下简称涉案房屋）租赁合同纠纷在本院涉诉，济达公司于2015年2月3日以南方医科大学在没有任何法定解除事由的前提下向其发出《解除租赁合同通知》，单方面要求解除租赁合同缺乏依据为由诉至本院，要求判决南方医科大学发出《解除租赁合同通知》无效。南方医科大学在该案中提起反诉，认为涉案房屋与场地未通过消防验收，根据消防法不得投入使用；涉案房屋没有取得房屋产权证、工程规划许可报建；济达公司擅自转租违反合同约定；省委巡视组对场地巡视后要求南方医科大学不得继续经营，因此认为其发出的《解除租赁合同通知》有效，并以济达公司拖欠租金为由反诉要求济达公司支付租金及违约金。该案中查明：济达公司与南方医科大学签订《租赁合同》，约定南方医科大学将位于南方医科大学内的高层学生公寓（首层）约4300平方米租赁给济达公司用作成立“南方医科大学学生服务中心”；租赁期共九年，即自2009年1月1日至2018年1月1日。南方医科大学应该尽快将场地转交给济达公司装修，并在2009年11月15日前完善好首层的消防设施。双方并对租金标准、违约责任等进行了约定。2014年12月15日、2015年1月29日，南方医科大学两次向济达公司发出《解除租赁合同通知》，以济达公司擅自转租、无消防许可为由要求与济达公司解除双方的租赁合同。2015年3月18日，南方医科大学对涉案房屋停止供电。该案诉讼中，南方医科大学、济达公司确认涉案房屋仍处于停电状态，该案诉讼中大部分商铺已关门停业。该案中还查明，涉案房屋所在物业属南方医科大学军队期间批复立项，于2004年8月18日经中国人民解放军总后勤基建营房部批准建设，建筑面积86096平方米，层数为23层，于2005年7月15日竣工验收后投入使用，南方医科大学将其中的首层出租给济达公司，其他有16层用作学生宿舍使用。本院于2015年9月7日作出（2015）穗云法民四初字第335号《民事判决书》，在该案判决书中，本院认定济达公司与南方医科大学之间的《租赁合同》合法有效，南方医科大学主张解除合同的三个理由即涉案房屋未经规划报建、消防验收手续未通过、济达公司擅自转租违反合同约定不成立，因此被告发出的单方解除合同的通知不符合法律规定或合同约定单方解除合同的情形，济达公司要求确认南方医科大学发出的解除合同通知无效的诉讼请求应予支持。并认定南方医科大学主张的部分租金和违约金合理。因此判决确认南方医科大学向济达公司发出的《解除租赁合同通知》无效，并判决支持了南方医科大学向济达公司主张的部分租金和违约金。南方医科大学不服上述判决上诉至广州市中级人民法院。该案二审过程中，南方医科大学、济达公司达成调解协议，双方调解协议的主要内容是：南方医科大学、济达公司关于涉案高层学生公寓首层的所有《租赁合同》及补充协议，自本调解协议书签订之日起立即解除；2016年1月31日前，济达公司必须清理完毕租赁场地并完整交还南方医科大学；全部次承租人的清场及搬迁工作，以及由此产生的任何费用、损失等，由济达公司与次承租人处理妥当，以上费用损失与南方医科大学无关；南方医科大学向济达公司支付补偿款人民币280万元（包括但不限于济达公司以及全部次承租人的经营损失、搬迁费用、设备费、装修装饰费、员工遣散费等费用）；济达公司应付而未付的租金从南方医科大学支付济达公司的补偿款中扣减等。广州市中级人民法院根据双方调解协议制作了（2015）穗中法民五终字第5735号《民事调解书》。
本院认为，周翠霞与济达公司签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当恪守履行。根据（2015）穗云法民四初字第335号《民事判决书》中查明的事实，南方医科大学于2015年3月18日对包括涉案商铺在内的南方医科大学学生服务中心首层房屋停止供电，该案审理过程中南方医科大学和济达公司确认涉案房屋在诉讼过程中处于停电状态，大部分商铺已关门停业。故周翠霞在本案中主张其自2015年3月18日开始其已无法继续使用涉案商铺本院予以采信。济达公司抗辩称涉案商铺停电后周翠霞还持续通过发电机发电而在经营实际使用商铺至2016年2月底，但未能提供证据予以证实，本院对该抗辩意见不予采纳。根据周翠霞与济达公司签订的《租赁合同》，双方约定的合同租赁期限自2014年11月5日至2015年11月4日止，周翠霞承租涉案商铺用于瑞美蛋糕店经营使用，济达公司作为出租人，应当在租赁期内保持租赁物符合约定的用途，但涉案商铺在2015年3月18日至2015年11月4日的租赁期内因停水停电导致周翠霞实际无法继续在涉案商铺内经营，2016年2月后，涉案商铺事实上已被提前收回，济达公司应对租赁标的物不符合合同约定的用途以及提前解除租赁合同承担违约责任。济达公司抗辩称其与周翠霞签订的《租赁合同》中约定如因学校或不可抗力因素导致需要关门整改或结业，济达公司不承担任何相关责任和赔偿，故其无需向周翠霞承担违约责任，对此本院认为，根据（2015）穗云法民四初字第335号《民事判决书》及本案查明的事实，并无证据显示涉案商铺存在需要关门整改及需要结业的客观情况，南方医科大学在（2015）穗云法民四初字第335号案中主张涉案房屋因消防问题导致无法正常合理使用的主张并未得到法院确认，本院在本案中对此亦不予确认。事实上，根据（2015）穗中法民五终字第5735号《民事调解书》，济达公司与南方医科大学就涉案房屋所成立的租赁合同关系是由济达公司和南方医科大学双方协商解除的，而并非由于涉案房屋存在需要关门整改或需要结业的客观情况而解除，济达公司与南方医科大学协商解除租赁合同实际上损害了作为次承租人的周翠霞的合法权益，且双方协议由南方医科大学向济达公司支付补偿款280万元，并明确该补偿款已包括次承租人的经营损失、装修装饰费等，济达公司在获得上述补偿后要求免除其对次承租人的违约责任明显违背了公平原则，故本院对济达公司的抗辩意见不予采纳。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。根据双方约定，济达公司应在双方租赁合同期满双方终止租赁关系，周翠霞如期迁出后，将保证金退还周翠霞，现周翠霞要求济达公司向其退还租赁保证金25000元合理合法，本院予以支持。
对于因租赁物不符合约定的用途以及济达公司提前违约解除租赁合同造成周翠霞损失的，周翠霞有权向济达公司主张赔偿。对于周翠霞主张的装修损失，周翠霞承租涉案商铺后对商铺进行了装修，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……”，本案中，周翠霞在2015年3月18日至2015年11月4日的租赁期内因停水停电致使其实际无法继续使用涉案商铺，该情形实际上相当于因济达公司提供的租赁标的不符合合同约定的用途，济达公司违反合同约定导致双方合同事实上于2015年3月18日提前解除，故周翠霞主张剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中双方对于哪些装修项目由周翠霞完成存在争议，评估机构对评估项目一一进行列明，济达公司虽然主张部分评估项目由其完成，但并无提交证据证实，本院不予采信。济达公司抗辩部分评估项目属于可拆卸设施，不应纳入装修残值予以赔偿，对此本院认为，上述评估项目是专门为了涉案商铺的经营而装修设置，虽然可以拆除或移动，但上述设施在拆除、移动后的利用价值将遭到极大贬损，故应纳入装修残值中予以赔偿。至于给排水、电线店铺铺设、管线安装费、清理运费均属于事实存在装修或事实上为装修发生的必要费用，是装修工程真实发生且无法回收的客观费用，是计算装修残值损失需要考虑的必要费用，济达公司抗辩称上述评估项目不应纳入装修残值的意见，本院不予采纳。综上，本院确认由周翠霞完成的装修项目重置总价合计75052元。对于如何确定剩余租赁期内装饰装修价值的问题，在租赁合同中，承租人在房屋租赁合同约定的租赁期限履行完毕后，完全使用了租赁房屋，也就同时完全享用了附合的装饰装修物的价值，当房屋租赁合同履行期限届满后，附合的装饰装修物价值承租人已经在租赁期限内使用完毕，承租人不能再要求出租人补偿。故承租人按照租赁合同期限享用附合的装饰装修价值，就应当在租赁期内分摊装饰装修的费用。因此，确定剩余租赁期内附合的装饰装修价值应根据房屋租赁合同约定租赁期限，将装饰装修费用平均分摊，计算房屋租赁合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修价值。本院根据周翠霞的申请，委托广州市安衡价格事务所有限公司对涉案商铺剩余租赁期内的装饰装修价值进行评估，但根据《装修残值价格评估结论书》，评估机构在评定装修残值时以装修项目重置价格乘以成新率来计算，并按照（可使用年限－已使用年限）/可使用年限×100%来计算成新率，上述计算方式并不符合司法解释中关于剩余租赁期内装饰装修价值的界定。根据上述《价格评估结论书》，本院确认的周翠霞完成的全部装修项目的重置总价合计75052元，周翠霞与济达公司约定的租赁期合计12个月，截止2015年3月18日，剩余租赁期合计7个月零18天，本院对剩余租赁期内装饰装饰价值进行重新核定，金额为47532.93元（75052元÷12个月×7个月零18天），故对于周翠霞主张的47532.93元的装修损失，本院予以支持，对于其主张的超出部分，本院不予支持。
对于周翠霞主张的经营损失140000元。周翠霞在2015年3月18日至2015年11月4日期间因实际无法使用涉案商铺及商铺被提前收回，其主张的该期间的经营损失实际上是指其在合同得到正常履行时本来可以获得的利益。本案中周翠霞提交的证明其营业额的证据系单方制作，真实性和关联性无法确认，周翠霞并未提供确切的证据证实其损失达到其所主张的数额，但由于周翠霞在2015年3月18日至2015年11月4日的租赁期内因实际未能使用涉案商铺，必然产生损失，且在双方签订合同时济达公司应当预见到违约可能造成周翠霞的损失，同时周翠霞亦应当在济达公司违约后积极采取措施，避免损失扩大。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款及一百一十九条之规定，本院酌情济达公司应当赔偿周翠霞经营损失10000元，对于周翠霞主张的超出部分，本院不予支持。
对于周翠霞要求南方医科大学承担侵权赔偿责任的诉讼请求。本案中周翠霞基于其与济达公司之间的租赁合同关系而要求济达公司承担违约责任。周翠霞现主张南方医科大学侵犯其与济达公司之间的合同债权，因此对南方医科大学主张侵权责任，故周翠霞对南方医科大学提出的是侵权之诉。且不论第三人侵害债权问题在我国现行法律规定中有无明确的规定，本案为合同之诉，周翠霞要求南方医科大学承担侵权责任，为侵权之诉，该侵权之诉与本案的合同之诉并非同一法律关系，本院在本案中对侵权之诉不予处理，周翠霞对此可另案主张。
被告南方医科大学经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、在本判决生效之日起三日内，被告广州济达投资有限公司退还原告周翠霞租赁保证金25000元；
二、在本判决生效之日起三日内，被告广州济达投资有限公司赔偿原告周翠霞装修损失47532.93元；
三、在本判决生效之日起三日内，被告广州济达投资有限公司赔偿原告周翠霞经营损失10000元；
四、驳回原告周翠霞其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4964元，由原告周翠霞负担3076元，被告广州济达投资有限公司负担1888元（被告负担的部分于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）；评估费3450元由被告广州济达投资有限公司负担并于本判决生效之日起三日内直接支付给原告周翠霞。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 段静楠
人民陪审员 黄文聪
人民陪审员 杨显元
二〇一七年八月九日
书 记 员 张玉桂