安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)皖15民终1310号
上诉人（原审原告）:田军，男，1968年1月6日生，汉族，住安徽省六安市金安区。
委托诉讼代理人：葛子宏，安徽公众律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：安徽省六安市侨兴房地产开发有限公司，住所地安徽省六安市经济技术开发区，统一社会信用代码91341500750958541K。
法定代表人：林顺珍，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨会洲，安徽晟成律师事务所律师。
上诉人安徽省六安市侨兴房地产开发有限公司（以下简称“侨兴房产公司”）、田军因房屋买卖合同纠纷，不服六安市金安区人民法院（2016）皖1502民初1928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月19日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人田军及其委托诉讼代理人葛子宏、上诉人侨兴房产公司的委托诉讼代理人杨会洲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
田军上诉请求：1、改判一审判决第一项，增加判决被上诉人赔偿不能交付T3楼梯间40.44平方米而给上诉人造成的损失690200元。2、撤销一审判决第二项，增加判决被上诉人赔偿不能交付面积2.8平方米的损失费65100元、不能交付上述房屋致上诉人实际用房面积减少的损失费232500元、不能交付上述房屋的损失费50000元。3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审证据认定不符合事实，酌定赔偿的金额无依据，未交付房屋经评估价格为940200元，应据此标准赔偿。一审法院对上诉人的实际损失未予采信错误，因房屋一直未能交付，上诉人的损失不断产生并持续存在。另一审法院对上诉人因重新修造楼梯占用营业用房的5万元损失、对上诉人的25万元损失、不能交付2.8平方米面积的损失、不能交付面积的继续损失等不予支持均错误，上诉人已就上述问题提供了充分证据，请求支持上诉人的所有上诉请求。
侨兴房产公司答辩称：1、我公司与田军签订购房合同时不存在欺骗，双方在合同中约定了面积以产权登记面积为准，且明确告知田军房屋总建筑面积429.47平方米。2、T3楼梯间40.44平方米及过道2.8平方米属于公用通道，答辩人无法也无权向田军交付。3、商品房登记建筑面积都是套内面积加公摊面积，田军将“建筑面积”和“公摊面积”混淆为“套内建筑面积”，并据此主张利益是不正当的。
侨兴房产公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、改判一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：1、双方签订的房屋买卖合同合法有效，应当以合同约定的“面积以房产局测绘为准，面积增减房价不变”履行。上诉人没有欺诈，被上诉人起诉要求赔偿面积减少的损失不符合合同约定。2、上诉人始终告知被上诉人05营业房是公用通道、公摊面积，没有说05营业房是属于房屋套内面积。与他人的购房合同、与刘延中的侵权之诉、房产证测绘资料及分户图、楼房设计等方面均能够佐证。3、被上诉人购买了商品房就应当承担公摊面积，上诉人无需补偿或赔偿损失。4、被上诉人的全部诉讼请求均不能成立，公摊面积不存在交付和赔偿。5、一审判决上诉人赔偿被上诉人损失25万元失当，二审应予纠正。
田军答辩称：T3楼梯间是专属于自己购买的05夹层铺的专用楼梯，侨兴房产公司卖房时就告知答辩人所购房屋面积中包含T3楼梯间，并承诺由侨兴房产公司收回交付，其要求答辩人将购房款25万元交中介作为保证金，也是双方购房时约定交付T3的证明。后因侨兴房产公司对刘延中的诉讼请求未获法院支持造成交付不能，侨兴房产公司遂单方在合同添加购买的房屋系套内建筑面积。侨兴房产公司将T3作为公用通道后又将该房作为公摊出卖给答辩人系欺诈。T3属于答辩人购买商铺的专有部分，答辩人享有所有权。侨兴房产公司不能交付T3,应承担不能交付房屋面积的损失费。关于2.8平方米的过道，因其含在05夹层铺公摊面积之内，侨兴房产公司不能交付应予赔偿。侨兴房产公司不能交付房屋是持续的，故应分段赔偿房租费损失5万元。因侨兴房产公司不能交付T3楼梯间，答辩人占用自己的营业房面积自建楼梯，对建楼梯造成的面积损失，侨兴房产公司也应予赔偿。
一审法院认定事实：被告侨兴房产公司以出让方式取得位于六安市梅山北路东侧状元楼地块的土地使用权，在该地块上建设商品房，并取得商品房预售许可证。被告委托六安市皋城房产经纪有限公司（以下简称皋城房产经纪公司）将其坐落于上述地块的部分房屋进行出售。2006年11月20日，被告与刘延中签订了一份《商品房买卖合同》。被告将其开发的位于梅山北路东侧状元楼二层01、02、03、04#夹层铺出售给刘延中，出售总面积为385平方米，总价款为885500元。因刘延中购买此商铺为经营宾馆使用，故刘延中要求被告提供T3楼梯间(底层5-1／5轴进户门厅)为公用通道供其使用，双方在购房合同的补充协议中约定：“底层5-1／5轴进户门厅及楼梯、平台、走道部位为公用，不得单独使用。”(底层5-1／5轴进户门厅以下称T3楼梯间)。刘延中取得房产后即对01-04夹层的房屋进行装修，以状元楼宾馆的名称进行经营，并将T3楼梯间装饰成宾馆吧台进行使用。2010年11月28日，原告田军作为买受方（乙方）与被告（甲方）及皋城房产经纪公司（丙方）签订了《存量房买卖合同》。该合同约定被告将位于六安市梅山北路“状元楼”商住楼105铺、05夹层铺、06夹层铺出卖给田军；房屋建筑面积为429.47平方米；房屋实际面积以六安市房产局测绘面积为准，面积增减房价不变；房屋成交价为232万元。2010年12月1日，田军又与被告签订了一份《商品房买卖合同》，被告将位于梅山北路东侧“状元楼”的105铺、05夹层铺、06夹层铺出卖给田军，合同约定被告所售房屋建筑面积共计429.46平方米（105铺147.57平方米、05铺136.31平方米、06铺145.58平方米），总价款为232万元。该合同第五条关于面积确认及面积差异处理约定，面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按产权登记面积为准，多退少补。合同对套内建筑面积及公共部位与公用房屋分摊建筑面积均未作约定。但被告与田军都知道田军所购房产429.46平方米的面积中包含T3楼梯间，而此时T3楼梯间已被刘延中使用。合同签订后，田军支付了全部购房款。合同履行过程中，因T3楼梯间被刘延中经营的状元楼宾馆使用，田军要求被告按合同约定交付T3楼梯间。在被告无法交付T3楼梯间的情况下，经皋城房产经纪公司协调，被告从已收到田军的购房款中退出25万元交皋城房产经纪公司存放，待双方房屋完全交付后再结算。2011年3月24日，皋城房产经纪公司向被告出具收条一份：“今收到田军购买六安市状元楼商住楼105铺、05-06夹层房屋交房保证金25万元（注：待手续完毕时，买卖双方当面结算清）。”此后，被告向田军交付105铺、05-06夹层房屋。2011年3月15日，被告为田军办理了房地产权证。在办证过程中，被告向房地产管理局提供一份《商品房买卖合同》，在该份合同中被告单方添加上三套商铺的套内建筑面积，而在其与田军签订的《商品房买卖合同》中未有载明套内建筑面积及公摊面积。随后房地产管理局在颁发产权证中,记载建筑面积429.46平方米（105铺、05铺、06铺）、套内建筑面积378.44平方米（105铺、05铺、06铺）。在六安市飞鹏房地产测绘有限责任公司出具的房屋户（室）面积表中记载：105铺（套内面积144.90平方米、公摊面积2.67平方米、产权面积147.57平方米），05夹层铺(套内面积90.6平方米、公摊面积45.71平方米、产权面积136.31平方米），06夹层铺（套内面积142.94平方米、公摊面积2.64平方米、产权面积145.58平方米）。2012年9月14日，六安市飞鹏房地产测绘有限责任公司出具状元楼05号夹层公摊的情况说明，该说明载明：我公司依据变更和使用功能将T3面积40.44平方米整体分摊给分割后的05夹层铺所有。另查明：“状元楼”的T3楼梯间一直被刘延中占有，当作状元楼宾馆吧台使用。2011年安徽省六安市旺林物业有限公司诉至本院，要求判决刘延中停止侵害，排除妨碍等，本院审理后作出（2011）六金民二初字第1187号民事判决，判决刘延中在本判决生效后五日内停止对T3楼梯间的侵权行为。刘延中不服，上诉至六安市中级人民法院，六安市中级人民法院（2011）六民一终字第00571号民事判决书认定六安市梅山北路状元楼小区一层104与105铺之间（面西背东）属于公摊面积部分的楼梯、门厅，属状元楼小区的公用通道，驳回刘延中上诉，维持原判决。现T3楼梯间作为公用通道被刘延中继续使用。此外还查明：在侨兴房产公司与田军、第三人刘延中及皋城房产经纪公司商品房销售合同纠纷一案中，侨兴房产公司要求判令田军及第三人皋城房产经纪公司立即支付所欠购房余款25万元，田军提起反诉并要求判令侨兴房产公司将梅山北路东侧“状元楼”宾馆下由南到北第五间营业房交付田军，侨兴房产公司赔偿因迟延交付上述营业用房给田军造成的损失5万元。本院对此案审理后作出（2013）六金民二初字第01201号民事判决，判决：一、田军将存放在第三人皋城房产经纪公司处的25万元购房款，于本判决生效之日起10日内支付给侨兴房产公司；二、侨兴房产公司赔偿田军损失5万元；三、驳回田军的其他反诉请求。侨兴房产公司及田军不服此判决，上诉至六安市中级人民法院。二审期间，六安市中级人民法院向六安市房地产管理局调查确认，状元楼T3楼梯间40.44平方米面积包含在田军所购买105铺、05、06夹层铺，产权编号为31××26号的《房地产权证》面积429.46平方米之内。2015年11月13日，六安市中级人民法院以（2014）六民一终字第00401号民事判决，判决维持本院（2013）六金民二初字第01201号民事判决第二项、第三项，撤销本院（2013）六金民二初字第01201号民事判决第一项。本案受理前，经田军委托评估，博文房地产评估造价集团有限公司于2016年3月31日出具《房地产评估报告》认为：田军位于六安市梅山北路状元楼商住楼的105铺、05、06夹层铺中T3商业房地产（40.44平方米）在价值时点2016年3月30日的市场价值总价为940200元（单价23250/㎡）。原告诉至本院，请求判如所请。
一审法院认为：2006年在被告侨兴房产公司与刘延中的《商品房买卖合同》的补充协议中，被告将T3楼梯间作为公用通道允许刘延中使用。2010年在原告田军与被告侨兴房产公司房屋买卖合同中，被告又将T3楼梯间作为原告所购买的05夹层商铺的专属公摊面积，出售给了原告。由此产生T3楼梯间为方便刘延中用于经营状元楼宾馆作为通道使用，又需要将T3楼梯间归属于原告专有使用的状况。现因T3楼梯间作为公用通道被刘延中继续使用，导致被告不能将T3楼梯间交付给原告,损害了原告对T3楼梯间的使用权，被告对此存有责任和过错，故被告应承担相应的赔偿责任。原告要求被告赔偿不能交付T3楼梯间40.44平方米的损失费，本院酌定由被告赔偿由此而给原告造成的损失25万元。原告主张由被告赔偿不能交付面积2.8平方米的损失费65100元，因原告未提交证据证明不能交付的2.8平方米的过道含在房产证登记建筑面积为429.46平方米之内，且被告不予认可，故本院不予支持。原告诉请被告赔偿不能交付房屋的损失费5万元，因法院已生效的民事判决书对此已判令被告赔偿原告损失5万元，现原告又就同一事项再行主张，本院不予支持。因原告所购买的房屋并非必须另行建造楼梯以供上下使用，故原告要求被告赔偿不能交付上述房屋致原告实际用房面积减少的损失费232500元，本院不予支持。被告辩解其不应当承担任何赔偿责任的主张不能成立，本院不予采信。据此，依照依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条第一款第（七）项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决：一、被告安徽省六安市侨兴房地产开发有限公司赔偿原告田军因不能交付T3楼梯间40.44平方米而给原告造成的损失25万元，款于本判决生效之日起十五日内一次性付清；二、驳回原告田军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费16400元，由原告田军负担13000元，被告安徽省六安市侨兴房地产开发有限公司负担3400元。
二审中，双方当事人均没有提交新证据。二审查明案件事实与一审一致，对一审查明的案件事实本院予以确认。
本院认为：侨兴房产公司与田军在签订《商品房买卖合同》时，约定了双方的权利、义务。侨兴房产公司在将T3楼梯间作为公用通道允许刘延中使用后，又将T3楼梯间作为田军所购买的05夹层商铺的专属公摊出售给田军，造成不能将T3楼梯间交付于田军使用，侨兴房产公司对此存在过错，应当承担赔偿责任。另田军在购房知晓T3楼梯间被他人使用后，与侨兴房产公司协商决定，将田军已交购房款中的25万元交皋城房产经纪公司存放，约定“待手续完毕时，买卖双方当面结清”。上述行为，可以理解为田军对T3楼梯间可能交付不能产生的损失有预估及对预估损失的标准，故一审法院酌定侨兴房产公司赔偿田军T3楼梯间的损失25万元并无不当。关于田军主张的5万元损失，已经法院生效判决处理，田军现就同一事项再行主张，一审不予支持正确。关于田军要求侨兴房产公司赔偿不能交付面积2.8平方米的损失，其一、二审均未提出充分证据证明该2.8平方米的过道含在房产证建筑面积之内，属于侨兴房产公司应当交付的范围，故对其该项主张，本院不予支持。关于田军主张侨兴房产公司赔偿房屋实际使用面积减少的损失，首先田军所购房屋不是必须另行建造楼梯才能使用，其次对于侨兴房产公司不能向田军交付使用T3楼梯间的损失，法院已经判决其予以赔偿，则田军因不能使用T3楼梯间而自行选择房屋内重新修建楼梯的损失，与已判决赔偿的损失系同一损失，故一审判决对田军重新修建楼梯减少使用面积的损失不予支持，并无不当。综上所述，侨兴房产公司与田军的上诉请求均不能成立，本院依法予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14150元，由田军负担7075元，安徽省六安市侨兴房地产开发有限公司负担7075元。
本判决为终审判决。
审 判 长 何武
代理审判员 许琛
代理审判员 王丽
二〇一六年十一月十一日
书 记 员 季敏
附：法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；