四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川01民终11197号
上诉人（一审原告)：成都嘉隆利地产有限公司。住所地：四川省成都市高新区火车南站加工贸易区。
法定代表人：梁德平，董事长。
委托诉讼代理人：徐怡，四川亚峰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡毅，四川亚峰律师事务所律师。
被上诉人（一审被告)：重庆西南铝装饰工程有限公司。住所地：重庆市九龙坡区西彭镇。
法定代表人：代仁军，总经理。
委托诉讼代理人：王薛韬，泰和泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐超，男，系该公司员工。
上诉人都嘉隆利地产有限公司（以下简称嘉隆利公司）诉被上诉人重庆西南铝装饰工程有限公司（以下简称西南铝公司）排除妨害纠纷一案，不服成都市高新技术产业开发区人民法院（2015）高新民初字第5003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月22日立案受理后，依法组成合议庭于2017年1月12日公开开庭审理了本案，上诉人嘉隆利公司委托诉讼代理人徐怡、胡毅，被上诉人西南铝公司委托诉讼代理人王薛韬、徐超到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
上诉人嘉隆利公司上诉请求：请求二审法院予以改判。要求被上诉人腾退房屋，并赔偿从2013年4月19日至实际腾退时止的房屋占用损失（租金本金及按季收取租金后的资金利息损失）。事实和理由：1、嘉隆利公司并无向西南铝公司提供材料堆放场地的义务，根据双方签订的《幕墙施工合同》，约定材料堆放场地由西南铝公司自行负责，《总分包配合服务协议》约定应由总包单位提供材料堆放地。在竣工验收前零星材料堆放在三商铺内，嘉隆利公司未提出异议但并不等同于同意其在竣工验收后继续堆放。2、嘉隆利公司行使的是物的所有权，与双方之间是否继续履行《幕墙施工合同》没有任何因果关系的联系，无论从物权还是减损的角度，嘉隆利公司有权要求西南铝公司将商铺内的材料腾退到更适合材料堆放的地点。
被上诉人西南铝公司辩称，西南铝公司是为履行与嘉隆利公司之间的幕墙施工合同而将材料堆放于涉案房屋内，该房屋是施工所用的配套设施，由建设单位直接提供给施工单位免费存放材料而非是租赁，西南铝公司并未通过该房屋盈利。同时未腾退房屋是因为嘉隆利公司拖欠西南铝公司巨额工程欠款。嘉隆利公司主张租金损失不能成立，无过错则无侵权，而侵权损失赔偿是直接损失，租金损失属于间接损失，且并不必然会产生租金收益。
嘉隆利公司向一审法院起诉请求：1、判令西南铝公司立即腾退并返还嘉隆利公司位于成都市南××号商铺（建筑面积93.36平方米）；2、西南铝公司支付嘉隆利公司自2013年4月19日起至实际腾退上述房屋之日止按照每平方米每月150元计算的房屋占用费。
一审法院经审理查明，2012年4月25日，嘉隆利公司作为甲方与西南铝公司作为乙方签订《“城市春天”公建幕墙合同》，约定甲方将位于成都市高新区益州大道北段388号的“城市春天”公建幕墙工程发包给乙方施工，承包范围包括“城市春天”项目公建幕墙工程的设计及材料的供应、运输、施工及报修，具体范围包括石材幕墙、玻璃幕墙、铝塑板幕墙、装饰结构架、栏杆、游泳池采光顶、雨棚、幕墙的背墙面防水等一切与幕墙相关工作的设计、采购和施工，收边收口等。该合同第7.1条约定，承包人必须在开工前向工程师提交一份现场布置计划，说明或建议全部现场办公室、工棚、储料场的位置，现场办公室；所有材料及工棚必须与拟建的道路、停车场以及工作路线保持足够的距离；整个工作场地以及现场办公室必须仅用于与工作直接有关的生产和材料储备，不遵守这一点必须按合同中的不当行为处理；承包人必须提供用于成品、半成品堆放的临时储场，使其免受天气的影响，除非合同要求外，其他非用于本合同的材料不得带入或储存在现场。该合同第44条约定，发包人合同解除后，未经工程师许可，承包人不应将现场的任何材料、设备、施工设备、临时设施运出现场，若发包人或第三方需要时，可使用承包人的一切设备、临时设施和材料。
同日，嘉隆利公司、西南铝公司签订《补充协议》，约定双方补充施工工程范围和内容，包括“城市春天”9号楼采光中庭天井内过道栏杆，7、8、9、10号房屋屋顶女儿墙栏杆。
西南铝公司于2012年5月16日正式开工，2013年4月19日案涉工程竣工验收。
2012年8月7日，嘉隆利公司向西南铝公司发出《工作联系函》，载明：9号楼天井采光顶结构架先行安装，仅有玻璃在2013年5月15日至31日间进行安装并完成施工；10号楼游泳池钢结构全部完成结构架，仅有屋顶的玻璃在规划验收后再行施工。2013年4月22日，西南铝公司向嘉隆利公司发出《关于9号楼屋面天井采光顶玻璃安装及10号楼游泳池顶玻璃安装事宜》的工作联系函，载明：“贵司要求9号楼屋面天井采光玻璃安装及10号楼游泳池顶玻璃安装在规划验收后再行施工，我司即将安排材料采购和组织施工，现咨询贵司具体何时进行规划验收……”。2013年4月26日，嘉隆利公司向西南铝公司发出《工作联系函》，载明：请贵司对于9号楼天井和游泳池安装采光顶所需材料先进行订货生产备货，具体进场安装时间另行通知。
嘉隆利公司于2013年5月3日向西南铝公司发出《关于对“城市春天”幕墙工程存在的质量问题如何进行整改等事宜的决定》，其中载明：“……发现还有一些以下工程内容尚未彻底施工完成或因存在质量问题需要进行整改：……11、游泳池采光顶及9号楼天井采光顶玻璃施工。……现我公司决定如下：一、对于贵公司前述尚未彻底施工完成或因存在质量问题需要进行整改的工程子项（我司已申请公证处对目前的工程现状进行了现场公证），不再由贵司施工，我司另行委托其他施工单位施工完成，由此产生的费用我司将通过法律途径和贵司进行追索。……”2013年5月15日，西南铝公司作出《关于“城市春天”幕墙工程存在质量问题如何进行整改等事宜的决定复函》，其中载明：“……除贵司函件中提及的第11项游泳池采光顶及9号楼天井采光顶玻璃施工事宜（注：贵司文件中要求我司接贵司通知施工）外，其余事项不属实；……贵司在《关于对“城市春天”幕墙工程存在的质量问题如何进行整改等事宜的决定》一文中所做出任何决定、索赔主张等，均为贵司单方决定，我司不予承认和认可；我司保留向贵司主张由此决定给我司造成一切直接和间接损失的索赔权利……”。
嘉隆利公司于2013年7月发函要求西南铝公司腾退案涉商铺，并搬走遗留在施工现场的设施、设备，但西南铝公司未腾退案涉商铺，案涉商铺大门被锁链锁住至今。
2013年5月29日，嘉隆利公司诉至四川省成都市中级人民法院，请求法院判令：1、西南铝公司返还超额支付的工程款3353529.85元；2、支付逾期竣工的违约金159万元；3、缴纳违章操作的惩罚性违约金5000元；4、撤销双方签订的工程确认单1-8、10、11、12、17、21、23、37、38、39号共计17份；5、承担城市春天8、10号楼未施工的横向防火封层工程款57385元；6、承担城市春天8、9、10号楼顶飘板下的钢结构架、梁和游泳池钢构未用铝塑板封闭包括的工程款2983160元；7、承担将城市春天8号楼连廊6米以下铝单板幕墙做成铝塑板幕墙的价差441425元；8、支付城市春天7、8、9、10号楼铝塑板幕墙为规范安装背衬和所有阳台上方未收边收口的整改费用5760775元。2013年6月28日，西南铝公司提起反诉，请求法院判令：1、嘉隆利公司支付工程款15902749元并返还质量保修金；2、支付因变更玻璃型号增加的工程款60万元；3、重复要求完成幕墙的四性实验产生的二次试验费86000元；4、西南铝公司就其完成城市春天公建7-10号楼房屋的折价或拍卖款享有建设工程价款优先受偿权；5、继续履行9号楼屋采光顶及10号楼游泳池采光顶玻璃安装工程，并赔偿损失36万元。截至一审法庭辩论终结，该案尚在二审过程中。
另查明，2013年12月12日，案涉位于成都市南××号商铺（建筑面积93.36平方米）登记在嘉隆利公司名下。
一审法院认定以上事实采信了嘉隆利公司、西南铝公司的营业执照、组织机构代码证；《“城市春天”公建幕墙合同》及补充协议；竣工验收报告；房屋产权证；工作联系函、《关于对“城市春天”幕墙工程存在的质量问题如何进行整改等事宜的决定》、《关于“城市春天”幕墙工程存在质量问题如何进行整改等事宜的决定复函》；公证书、工作联系函及邮政快递详单；四川省成都市中级人民法院（2013）成民初字第975号民事判决书等证据。
一审法院认为，我国物权法规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明；所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利；无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，造成权利人损害的，权利人还可以请求损害赔偿。本案中，案涉商铺的所有权人登记在嘉隆利公司名下，嘉隆利公司可以行使所有权权能，要求该商铺的占有人返还房屋，现案涉商铺的实际占有人为西南铝公司，如西南铝公司能够举证证明基于嘉隆利公司的同意或者与嘉隆利公司存在合同关系而占有案涉商铺，则可以对抗嘉隆利公司的物上请求权，其占有案涉商铺不构成侵权。故本案争议焦点为西南铝公司占有案涉商铺是否为合法占有；嘉隆利公司请求西南铝公司返还原物的条件是否成就。对此一审法院认定如下：
一、关于占有的合法性问题。嘉隆利公司将城市春天幕墙安装工程发包给西南铝公司施工，按照嘉隆利公司、西南铝公司签订的合同约定，该工程采用包工包料方式，嘉隆利公司需按照现场布置计划的要求为西南铝公司提供设施、设备、材料的堆放场所。结合诉讼过程中西南铝公司的陈述以及经公证的现场照片，案涉房屋内堆放的是西南铝公司的办公用品、施工材料等，是西南铝公司完成施工任务所必须的材料，同时在施工过程中，西南铝公司在案涉商铺中堆放上述办公用品和施工材料，嘉隆利供公司也未提出异议，故一审法院认为，西南铝公司在施工过程中堆放上述办公用品和施工材料是基于履行双方之间的施工合同的需要，征得了嘉隆利公司的同意，西南铝公司占有案涉商铺并非非法占有，不构成侵权。
二、关于腾退房屋的条件是否成就问题。西南铝公司基于与嘉隆利公司之间履行装饰装修合同的需要占用案涉商铺，属于有权占有。如嘉隆利公司、西南铝公司之间的装饰装修合同协议解除、单方解除、履行完毕等情形下，西南铝公司继续占有案涉商铺丧失合法基础，应向嘉隆利公司返还案涉商铺。
本案中嘉隆利公司要求西南铝公司返还房屋并赔偿房屋占用损失，应当在西南铝公司丧失占有基础的情况下提出。案涉工程虽已竣工验收，但尚有游泳池采光顶和9号楼天井采光顶玻璃施工项目未完工，嘉隆利公司于2013年5月3日发出《关于对“城市春天”幕墙工程存在的质量问题如何进行整改等事宜的决定》单方解除合同，但西南铝公司复函时不同意解除合同，同时于2013年6月28日提起反诉继续履行9号楼采光顶玻璃及10号楼游泳池采光顶玻璃安装工程，故嘉隆利公司的单方解除通知是否有效以及案涉未施工完毕的工程是否继续履行须待判决生效后才能确定，现该合同尚未解除或履行完毕。西南铝公司尚未丧失占有案涉商铺的合法基础，嘉隆利公司要求返还房屋并赔偿损失的条件尚未成就，一审法院不予支持。
嘉隆利公司可以待返还房屋的条件成就后另行提起诉讼，同时可以主张生效判决认定合同解除或终止履行时间点后的房屋占有费。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：驳回成都嘉隆利地产有限公司的诉讼请求。案件受理费收取3433元，由成都嘉隆利地产有限公司负担。
二审审理查明，2013年7月1日至2013年12月9日，嘉隆利公司数次发函称，因另行委托其他单位完成项目施工，要求西南铝公司将商铺内物品腾放在“城市春天”工程项目的活动板房或者公共区域内，或者予以腾退出场。西南铝公司复函称，不同意解除与嘉隆利公司之间的工程施工合同，双方应继续履行项目合同，同时要求嘉隆利公司停止单方腾退行为并应赔付相应等值的材料款。2013年7月24日嘉隆利公司安排工作人员欲清退西南铝公司存放在商铺内办公桌椅、材料等物品，但受西南铝公司阻扰、拒绝。经成都市高新区石羊派出所协调未果。2015年5月18日四川省成都市蜀都公证处对涉案商铺现状进行证据保全公证，涉案三间商铺玻璃门被铁链锁住，其中406号底层商铺背面玻璃门上贴有西南铝公司封条。商铺内堆放了办公桌椅、建材材料等杂物。
另查明，2013年6月12日嘉隆利公司与案外人四川精彩综合装饰工程有限公司签订9号楼玻璃采光顶施工合同，该工程并于2013年10月17日竣工结算。2016年5月27日，成都市中级人民法院（2013）成民初字第975号判决书认定，因嘉隆利公司与案外人四川精彩综合装饰工程有限公司另行签订合同，西南铝公司要求继续履行原幕墙工程合同，事实上已经不能履行。
再查明，位于南三环路××段的“城市春天”9号楼，386号商铺，面积93.36㎡,其右侧比邻商铺376、370号为成都星祺汽车销售服务公司租赁。根据嘉隆利公司与该公司签订的《房屋租赁合同》约定租金以150元/㎡/月，逐年递增至201.02元/㎡/月。其余366号、360号、356号、350号商铺均以150元/㎡/月且价格逐年递增的方式予以租赁。
位于南三环路××同××商铺共7间，除被西南铝公司占用的386号商铺外，剩余有6间商铺，其中三间在2013年8月和10月予以租赁，剩余三间商铺在2014年1月予以租赁。即在2013年8月-2014年1月期间，该栋楼中同侧商铺出租率为：50%（扣除被占用的1间商铺，3÷6=50%）；2014年1月后，该栋楼中商铺，除被占用的外，已全部出租。
以上事实的认定,有嘉隆利公司二审中提交的《成都市嘉隆利地产有限公司工作联系函》、《关于搬迁贵司放置于我司商铺内物品的函告》、《“城市春天”9号楼玻璃采光顶施工合同》、《四川省工程竣工结算确认书》、《决算报告》、《竣工结算总价》、《城市春天房屋租赁合同》、8、9楼一层平面图；《关于城市春天项目8、9楼商铺出租情况说明》；一审中提交的《关于限期领取施工物品并腾退我司商铺的再次通知函》、《关于限期腾退我司商铺的第三次书面通知函》、西南铝公司的《关于限期腾退商铺并撤走施工设施的工作联系函》、2015年5月18日《公证书》、四川省成都市中级人民法院民事判决书（2013）成民初字第975号、《城市春天房屋租赁合同》以及租金缴纳银行转款凭证、《房屋所有权证》及《成都市城乡房产管理局房屋明细清单》等证据予以佐证。
其余二审所认定的事实和采信的证据与一审所认定的事实和采信的证据一致，本院予以确认。
本院认为，围绕本案二审中上诉人嘉隆利公司的上诉理由和被上诉人西南铝公司的答辩意见，对本案争议焦点评述如下：
一、西南铝公司是否有权继续合法占有嘉隆利公司商铺。
首先，2012年4月25日嘉隆利公司与西南铝公司所签订的《“城市春天”公建幕墙合同》约定条款中，并无嘉隆利公司应当为西南铝公司承包该项目工程提供材料堆放地的约定，反而在该合同的补充条款中约定由承包人西南铝公司“必须在开工前向工程师提交一份现场布置计划，说明或者建议全部现场办公室、工棚、储料场的位置”，“必须提供用于成品、半成品堆放的临时储场”。该事实说明，施工现场的场地布置、办公场所、储存材料的场地是由西南铝公司负责规划和设置，并报发包人嘉隆利公司的工程师同意许可。材料存放地应由西南铝公司负责。故从双方合同约定来看，嘉隆利公司并无为西南铝公司提供材料堆放地的合同义务。
其次，施工过程中西南铝公司实际占用嘉隆利公司商铺用房，作为办公场所和材料存放地，该占用是在嘉隆利公司“城市春天”项目尚未竣工完成之前，虽嘉隆利公司未提出异议，但该未提异议的行为并不能等同于默认西南铝公司可长期占用商铺。在“城市春天”项目于2013年4月19日整体竣工验收后，从同年7月起，嘉隆利公司就陆续发函，要求解除与西南铝公司的工程项目合同，并要求其将商铺内的物品予以腾退或者更换存储场所搬迁至临时工棚。但西南铝公司以双方存在《施工合同》、工程欠款尚未结清为由拒绝予以腾退。该事实表明，在城市春天项目竣工且商铺具有使用价值时，嘉隆利公司以物的所有权人身份要求西南铝公司腾退占用铺面，但西南铝公司以需继续履行施工合同为由而予以拒绝。
最后，在2013年6月嘉隆利公司就与案外人另行签订了幕墙采光顶施工合同。2013年10月17日已经实际竣工并进行了结算。西南铝公司与嘉隆利公司之间所签订《“城市春天”公建幕墙合同》事实上和客观上已经没有继续履行的可能性。即便如西南铝公司抗辩所称是为继续履行、完成施工而存放材料的合法占用事实成立，但在嘉隆利公司另行委托他人完成该工程项目时，其继续占有使用缺乏合理依据。对此，西南铝公司是明知的。西南铝公司抗辩称，因嘉隆利公司尚欠其巨额工程款、合同应当继续履行，不腾退商铺是私力救济。但嘉隆利公司是否尚有工程款未支付给西南铝公司，单方解除合同是否应承担违约责任，西南铝公司应通过诉讼或者仲裁、协商等合法途径予以解决，而非强行占用嘉隆利公司已经具备使用价值的商业铺面，且双方就前述纠纷已经通过诉讼途径由成都市中级人民法院在2016年5月27日做出了一审判决，该裁判对各自责任进行划分。故西南铝公司的行为属于无权占用，侵犯了嘉隆利公司对物的所有权。
二、西南铝公司是否应当向嘉隆利公司支付占用商铺的损失，其主张损失的起算点和计算标准应当如何确定。
如前所述，西南铝公司在无合同约定且客观上无法履行原工程施工合同情况下，已无任何理由继续占用嘉隆利公司具有商业使用价值的底层商铺。在嘉隆利公司要求将办公桌椅和材料存放地点更换到建设用临时板房或者其他地点的情况下，西南铝公司拒绝腾退，2013年7月24日在嘉隆利公司将商铺内剩余材料和办公桌椅拉走时，予以阻扰、拒绝，经成都市高新公安局石羊派出所组织协商未果后，一直占用至今。西南铝公司具有主、客观上的过错。
因西南铝公司至今仍继续占用嘉隆利公司具有商业使用价值的底层商铺，该过错行为客观上导致嘉隆利公司不能行使对商铺的使用权获得相应商铺租金收益。位于被该占用商铺右侧的相邻商铺，早在2013年12月由成都星祺汽车销售服务公司租赁使用，租金价格为150元/㎡/月并逐年递增。其余同侧商铺已经在2014年1月全部予以租赁。
对嘉隆利公司在一审起诉和二审上诉中主张每平方米按照每月150元的租金价格，赔偿自2013年4月19日起至实际腾退之日止的房屋占用费。本院认为，虽嘉隆利公司主张从房屋竣工验收之日起计算占用商铺使用费用，经审查，嘉隆利公司明确主张要求西南铝公司腾退占用商铺是2013年7月8日发出《关于限期腾退商铺并撤走施工设施的工作联系函》，其要求西南铝公司在2013年7月14日前予以腾退商铺。西南铝公司对此也予以回函。故对腾退的时间点应当以嘉隆利公司第一次明确向西南铝公司主张要求腾退时间点开始计算，但为方便计算从次月开始整月计算商铺占用费，即2013年8月。参照该9号楼商铺出租率和相邻商铺出租价格，对嘉隆利公司主张的商铺占用费用，分段予以计算。即按照150元/㎡/月计算，位于南三环路××“城市春天”××楼××商铺面积为93.36㎡，其月占用费用应为14004元。截至2017年4月，占用费用分段计算为：1、2013年8月至2014年1月期间出租率为50%，共6个月，占用费用为：6个月×14004元/月×50%=42012元。2、2014年2月至2017年4月期间共计38个月，占用费用为：38个月×14004元/月=532152元。以上共计574164元。其后商铺占用费按照每月14004元计算至实际腾退时止。
综上，一审法院认定事实不清，本院予以纠正；上诉人嘉隆利公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销成都市高新技术产业开发区人民法院（2015）高新民初字第5003号民事判决书；
二、重庆西南铝装饰工程有限公司应于本判决生效后十日内腾退占用成都嘉隆利地产有限公司位于南三环路××号商铺；
三、重庆西南铝装饰工程有限公司应于本判决生效后十日内支付成都嘉隆利地产有限公司386号商铺占用费用，从2013年8月1日计算至2017年4月30日占用费用为574164元，其后商铺占用费按照每月14004元计算至其实际腾退时止；
四、驳回成都嘉隆利地产有限公司的其他诉讼请求。
如未按照本判决书所确定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审受理费费按照一审判决方式负担；二审案件受理费6867元，由被上诉人重庆西南铝装饰工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄小华
审判员 邓凌志
审判员 谢 芳
二〇一七年五月二日
书记员 任 丽