吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)吉01民初253号
原告（执行案外人）：刘占立，男，1972年7月21日出生，汉族，住河南省项城市高寺镇饿庄村。
委托诉讼代理人：郭建领，河南平原律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高玉林，河南平原律师事务所律师。
被告（申请执行人）：董晓红，女，1970年12月22日出生，汉族，住吉林省长春市绿园区。
委托诉讼代理人：闫文奇，吉林宇中人律师事务所律师。
被告（被执行人）：河南华运置业有限公司，住所地河南省项城市千佛阁李营村。
法定代表人：徐艺榕，该公司董事长。
被告（被执行人）：徐艺榕，女，1969年5月5日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。
原告刘占立与被告董晓红、被告河南华运置业有限公司（以下简称华运置业公司）、被告徐艺榕案外人执行异议之诉一案，本院于2018年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘占立的委托诉讼代理人高玉林、被告董晓红的委托诉讼代理人闫文奇到庭参加诉讼。被告华运置业公司与被告徐艺榕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。
刘占立向本院提出诉讼请求：1.中止执行并解除对坐落在河南省项城市天安大道与迎宾大道交汇处华运凯旋城小区3幢2单元1103（西）号房屋的查封；2.诉讼费用由华运置业、董晓红及徐艺榕承担。事实和理由：长春市中级人民法院（下称长春中院）（2017）吉01民初96号民事调解书对董晓红诉华运置业公司、徐艺榕民间借贷案作出民事调解书，调解协议约定由华运置业公司分次偿还董晓红借款本金，并由徐艺榕承担连带清偿责任。董晓红在2017年1月18日在项城市不动产登记中心财产保全预查封了登记备案在河南华运支公司名下的位于项城市天安大道与迎宾大道交汇处华运凯旋城小区58套住宅及17套商业用房，包括刘占立购买的3幢2单元1103（西）号房屋（下称案涉房屋）。刘占立作为案外人向长春中院提出执行异议，长春中院作出的（2018）吉01执异63号执行裁定书错误。刘占立与华运置业公司签订的合同是2017年5月22日，但案涉房屋系刘占立从刘灵灵手中购买的，与华运置业公司签订合同只是履行变更的手续。况且（2018）吉01执异63号执行裁定书已经认定在2014年4月25日，刘灵灵与华运置业公司签订了《华运凯旋城认购协议书》，将华运凯旋城住宅小区3号楼2单元11层西户的房屋出卖给刘灵灵，并在当日刘灵灵通过银行向徐艺榕转账20万元。2016年11月16日，刘灵灵将案涉房屋转让给刘占立，华运置业公司为刘占立办理了更名，并为其出具交纳203399元和3320元的收据。2017年5月22日，刘占立和华运置业公司签订了《商铺买卖合同》，约定刘占立购买案涉房屋，交付203399元首付款，剩余的16万元以银行按揭贷款的形式支付。从裁定书认定的内容可以看出，案涉房屋在2014年4月25日就已经出卖给刘灵灵，刘灵灵通过银行转账支付部分购房款20万元，以及刘灵灵又将案涉房屋转让给刘占立，华运置业公司为刘占立办理更名等事实。案涉房屋查封时间为2017年1月18日，出卖时间为2014年4月25日，即在法院查封之前已经购买案涉房屋并支付大部分购房款。刘占立已支付房款为203399元，已超过房屋总价款363399元的50%，刘占立对于案涉房屋的权利符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条规定的情形。至于说刘占立没有实际占有使用案涉房屋，原因并不在刘占立，因案涉房屋在法院查封时并未交付，所以刘占立才无法居住占有。综上，长春中院查封案涉房屋错误，应予解封。
董晓红辩称，一、法院在刘占立与华运置业公司订立合法有效的书面买卖合同之前已经查封案涉房屋。法院查封案涉房屋时间为2017年1月18日，而刘占立与华运置业公司签订的商品房买卖合同时间及支付房款都是在2017年5月22日。二、刘占立主张其购买案涉房屋时间应为2014年4月25日早于法院查封的观点不成立。（一）刘灵灵与华运置业公司于2014年4月25日只是签订了认购书，不属于《最高人民法院关于办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条所规定的合法有效的书面买卖合同。另外，刘灵灵是华运置业公司的楼盘销售代理商的法定代表人，其本人不是真正的房屋买受人。再者，政府发放该楼盘的预售许可证的时间是2016年12月，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定出卖人未取得商品房销售许可证明，与买受人订立的预售商品房合同无效。（二）2016年11月16日刘灵灵将案涉房屋转让给刘占立，并非华运置业公司与买受人刘占立签订了合法有效的书面买卖合同。（三）《物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。即使案涉房屋由华运置业公司出卖给刘灵灵，刘灵灵又转让给刘占立的事实存在，刘占立对案涉房屋的排他性物权效力，也只能从受让之日起享有，不可能从刘灵灵购买之日2014年4月25日享有。各方的交易，实质是刘灵灵与华运置业公司对案涉房屋先设立买卖合同，又解除买卖合同，华运置业公司收回案涉房屋买受债权后又出卖给刘占立。刘占立真正取得该房屋的买受债权（即最高人民法院司法解释所规定的签订合法有效的书面买卖合同情形）的时间显然是2017年5月22日。综上，请法院依法驳回刘占立的诉讼请求。
徐艺榕与华运置业公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。
本院认定事实：本院在审理董晓红与华运置业公司、徐艺榕民间借贷纠纷一案时，于2017年1月18日在河南省项城市不动产登记中心财产保全预查封登记备案在华运置业名下位于项城市天安大道与迎宾大道交汇处华运凯旋城小区58套住宅及17套商业用房（包括案涉房屋），查封期限自2017年1月18日至2020年1月17日。
2017年1月22日，本院作出（2017）吉01民初96号民事调解书，各方当事人达成如下调解协议：一、被告河南华运置业有限公司偿还给原告董晓红借款本金3000万元，其中，于2017年1月25日河南华运置业有限公司偿还董晓红借款本金人民币400万元；于2017年2月5日河南华运置业有限公司偿还董晓红借款本金人民币600万元；于2017年2月10日河南华运置业有限公司偿还董晓红借款本金人民币500万元；于2017年2月15日河南华运置业有限公司偿还董晓红借款本金人民币500万元；于2017年2月20日河南华运置业有限公司偿还董晓红借款本金人民币500万元；于2017年2月25日河南华运置业有限公司偿还董晓红借款本金人民币500万元；前述任何一笔款项逾期或未足额偿还，则被告河南华运置业有限公司立即偿还原告董晓红借款本金3000万元并自2017年2月25日起按照月利2%支付利息至实际还清借款之日止；二、被告徐艺榕对上述款项承担连带清偿责任；三、各方当事人再无其他争议。
上述民事调解书生效后，因华运置业公司与徐艺榕未履行还款义务，董晓红向本院申请执行。本院于2017年3月1日立案（2017）吉01执101号执行。
另查明，2014年4月25日，刘灵灵与华运置业公司签订《华运凯旋城认购协议书》，约定：刘灵灵购买华运凯旋城住宅小区3号楼2单元11层西户的房源，建筑面积122.60平方米，单价每平方米4070元，实际成交总价款为355540元。同时约定刘灵灵签订协议书的同时需缴纳签约定金20万元。同日刘灵灵向徐艺榕转款20万元。
刘占立陈述，2016年11月16日刘灵灵将案涉房屋转让给他，华运置业公司为其办理了更名，同时为其出具交纳203399元与3100元的收据两枚，但该两枚收据的原件已丢失。2017年5月22日，刘占立与华运置业公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：刘占立购买案涉房屋，总价款为363399元，约定的交付方式为买受人签订合同时首付203399元，剩余房款16万元以银行按揭贷款的形式支付。同时华运置业公司为刘占立出具其缴纳203399元和3320元的收据两枚。现按揭贷款并未办理。华运凯旋城未竣工验收，刘占立对案涉房屋亦未占有使用。
本院认为，按照刘占立所述，其系于2016年即法院查封前向刘灵灵购买案涉房屋，并于2017年法院查封后与华运置业公司签订商品房买卖合同。如果其系基于2016年与刘灵灵达成的买卖关系，其停止执行异议的主张能否成立需参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件进行审查，权且不论刘占立是否已支付其与刘灵灵约定的购房款以及未办理过户登记是否存在过错，但就上述司法解释所规定的前两项要件尚不具备，一是其未与刘灵灵签订书面合同；二是未实际合法占有案涉房屋。因此，刘占立主张依据与刘灵灵处买卖案涉房屋享有的权利并不能成为阻止执行的依据。如果其系基于2017年与华运置业公司达成的买卖合同作为权利依据，则需参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的要件进行审查，但事实上，本院对案涉房屋查封日期在刘占立与华运置业公司签订书面商品房买卖合同之前，并不符合上述司法解释所规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的要件。虽然，刘占立主张刘灵灵转让案涉房屋时华运置业公司已给其出具收据，但其对该主张并未提供相关证据予以证明。刘占立提供的华运置业公司于2018年5月31日的证明，亦仅能说明该公司于2014年4月25日收到刘灵灵购房款20万元，不能说明该公司在本院对案涉房屋查封前又重新为刘占立开具相应的收款收据。刘占立的诉请依据不足，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：
驳回原告刘占立的诉讼请求。
案件受理费6751元由原告刘占立负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审 判 长 陈海彪
代理审判员 王君伟
人民陪审员 白 勇
二〇一八年七月二十三日
书 记 员 邢艺缤