西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雁民初字第06007号
原告：兴业银行股份有限公司西安分行。住所地：西安市高新区唐延路*号旺座国际城*座。
负责人：郭秋君，该分行行长。
委托代理人：葛学政，该分行风险管理部职员。
委托代理人：盛世伦，兴业银行股份有限公司西安分行吉祥路支行职员。
被告：刘萍。
被告：闫俊杰。
被告：天力企业集团有限公司。住所地：西安市高新区沣惠南路天力大厦*幢*****室。
法定代表人：王占华，该公司董事长。
委托代理人：原本，陕西金镝律师事务所律师。
原告兴业银行股份有限公司西安分行（以下简称兴业银行西安分行）与被告刘萍、闫俊杰、天力企业集团有限公司（以下简称天力公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人葛学政，被告天力公司的委托代理人原本到庭参加了诉讼，被告刘萍和闫俊杰经本院合法传唤未到庭应诉。本案依法缺
席审理，现已审理终结。原告兴业银行西安分行诉称，被告刘萍于2009年6月22日与被告天力公司就购买位于西安市高新区沣惠南路天力大厦第X幢X单元X层X号房产，签订合同登记���为Y09025xxx《商品房买卖合同》，该房产建筑面积258.5平方米。被告刘萍及其配偶闫俊杰于2009年6月22日在原告兴业银行西安分行办理住房按揭贷款，签订编号为200901011xxx《个人购房抵押借款合同》，借款133万元，借款期限240个月，自2009年7月20日至2029年7月20日止。并以其上述所购房产作为抵押，被告刘萍、闫俊杰与原告兴业银行西安分行于2009年6月22日签订的《西安市房地产抵押合同》，并办理了抵押登记手续，天力公司为该笔贷款提供阶段性连带责任保证。此贷款于2009年7月20日发放后，被告刘萍从2013年12月后未按期还款，截止2014年8月26日，尚欠本金1162838.90元，利息55378.52元，罚息2920.69元，共计1221138.11元。被告刘萍、闫俊杰的违约行为损害了原告的合法利益，根据200901011xxx《个人购房抵押借款合同》第十三条约定，原告行使提前收贷的权利，要求三被告偿还全部剩���本息。现诉至法院，请求判令：1、解除原告兴业银行西安分行与被告刘萍、闫俊杰、天力公司签订的编号200901011xxx《个人购房抵押借款合同》；2、被告刘萍偿还原告兴业银行西安分行欠款本息共计1221138.11元（其中本金1162838.90元，截止2014年8月26日利息55378.52元，罚息2920.69元）及至清偿之日止利息。被告刘萍、闫俊杰不履行还款义务时，原告兴业银行西安分行有权依法处置抵押房产并具有优先受偿权。3、被告天力公司为上述欠款承担连带保证责任；4、三被告刘萍、闫俊杰、天力公司承担本案诉讼费及一切由此债务产生的其他费用。
被告刘萍、闫俊杰经本院合法传唤未到庭应诉，亦末提交答辩意见。
被告天力公司辩称：同意原告兴业银行西安分行的事实陈述，抵押登记手续已经完成，同意原告的第一项和第二项诉请；被告三承担的是阶段性保证责任，现抵押登记已经办理结束，故被告的保证责任已经完成；预售商品房抵押登记之日起原告即获得抵押权，合同中所指的抵押登记手续就是预售商品房抵押登记，原告获得抵押权，被告的保证责任即解除。
经审理查明，2009年6月22日，原告兴业银行西安分行（债权人、抵押权人）与被告刘萍（主债务人、抵押人）、闫俊杰（抵押物共有人、抵押人）、天力公司（保证人）签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，合同约定原告向被告刘萍、闫俊杰发放借款133万元，借款用途为两被告支付其购买的位于西安市高新区沣惠南路天力大厦第X幢X单元X层13xxx号房产的购房款，借款期限为240个月，自2009年7月20日至2029年7月20日止，借款利率为中国人民银行公布的同期同档次基准利率；借款利率为5.94%，百分比浮动定价，实际利率等于基准利率乘以系数1；债务人���期还款的，罚息利率为借款利率上浮50%。债务人未按约定偿还借款本息的，贷款人有权提前收贷。该笔借款的担保方式有借款人提供抵押担保及保证人天力公司提供连带责任保证两种方式。关于抵押担保，约定由抵押人以其有处分权的房产为抵押物提供抵押担保，抵押期间自抵押登记之日起至主债务履行完毕之日止。同日，原告与被告刘萍、被告闫俊杰签订《西安市房地产抵押合同》，约定为保证双方所签订借款合同的履行，两被告以其购买的位于西安市高新区沣惠南路天力大厦第X幢X单元X层X号房产作为抵押担保，抵押房产担保的贷款金额为133万元。2009年8月14日，上述抵押房产在西安市房产管理所办理了抵押登记备案。关于保证人提供的连带保证责任，合同约定保证人为借款提供连带保证责任，债务人无论何种原因未按合同约定按期偿还借款本息，保证人应���行清偿责任。保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用。保证期间为阶段性担保，即每笔主债务履行期限届满之日起二年。如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除。保证人承诺，当债务人未依约履行本合同项下债务时，无论债权人对合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用证及其他任何形式的担保方式），债权人均有权直接要求保证人承担全部担保责任，而无须先行行使其他担保权利。
2009年7月20日，原告依约向被告刘萍发放借款133万元。2013年12月后被告未按期还款，截止2014年8月26日，尚欠本金1162838.9元，利息55378.52元，罚息2920.69元，共计1221138.11元。因被告天力公司申请调查涉案房屋的房产证及他项权利证书办理情况，经查，涉案房屋房产证已于2011年12月办理，他项权利证书未办理。原告为实现债权花费公告费260元，已提交票据。
上述事实，有《个人购房抵押（保证）借款合同》，《西安市房地产抵押合同》，借款借据，他项权利证书，欠款明细清单及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。
本院认为，原、被告签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》和《西安市房地产抵押合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。原告依约向被告发放贷款，履行了合同义务，但自2013年12月后，被告不再偿还借款，以行为表明不履行主要债务，已达到合同法定解除的条件，原告依法有权提前解除合同并收回贷款。两被告除应支付原告借款本金外，还应当按照合同约定支付利息、罚息以及原告为实现债权而产生的相关费用。因两被告以其购买的位于西安市高新区沣惠南路天力大厦第2幢1单元31层13xxx号房产为借款提供抵押担保，故在借款合同解除后，两被告未在本判决确定的期限内清偿借款本息时，原告要求以抵押物实现抵押权优先受偿，符合法律的相关规定，原告的诉讼请求有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于被告天力公司主张合同中所指的抵押登记手续就是预售商品房抵押登记，其保证责任已经解除的抗辩，因双方在借款合同中明确约定债务人交付的是房屋抵押权利凭证正本，结合《城市房地产抵押管理办法》第三十四条的约定，双方约定的抵押权利凭证正本应指房屋他项权利证书，现涉案房屋的他项权利证书尚未办理，保证人的保证责任尚未解除，被告天力公司抗辩理由不成立，原告���权要求被告天力公司对全部欠款承担连带保证责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条及《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《城市房地产抵押管理办法》第三十四条之规定，判决如下：
一、原告兴业银行股份有限公司西安分行与被告刘萍、闫俊杰、天力企业集团有限公司之间的《个人购房抵押（保证）借款合同》依法予以解除。
二、被告刘萍应当于本判决生效后十日内向原告兴业银行股份有限公司西安分行偿还本金1162838.9元，截止2014年8月26日利息55378.52元，罚息2920.69元，共计1221138.11元，并按双方约定支付自2014年8月27日起至实际给付之日的利息、罚息。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法��第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。
三、被告刘萍、闫俊杰未履行上述还款义务时，原告兴业银行股份有限公司西安分行有权以抵押物即位于西安市高新区沣惠南路天力大厦第X幢X单元X层X号房产拍卖、变卖后所得价款优先受偿。
四、被告天力企业集团有限公司对本判决第二项被告刘萍的债务承担连带清偿责任。被告天力企业集团有限公司偿还后，有权向刘萍、闫俊杰追偿。
本案案件受理费16800元及公告费260元，由三被告承担，因原告已预交，三被告在支付上述款项时，一并向原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 刘 洁
人民陪审员 张金桂
���民陪审员王雪绒
二〇一五年九月二十六日
书 记 员 胡小蔚