福建省泉州市丰泽区人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)闽0503执异3号
案外人：柯亚东，男，1987年7月31日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。
案外人：傅娟娟，女，1990年1月24日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。
以上二案外人共同委托诉讼代理人：洪志铭，福建和晟律师事务所律师。
以上二案外人共同委托诉讼代理人：ＸＸ宏，福建和晟律师事务所律师。
申请执行人：张惠珠，女，1968年7月22日出生，汉族，住福建省丰泽区。
委托诉讼代理人：傅文僵，福建伟盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡伶偲，福建伟盛律师事务所实习律师。
被执行人：潘少强，男，1986年11月15日出生，汉族，住福建省丰泽区。
被执行人：洪辉婷，1989年8月23日出生，汉族，户籍地福建省南安市。
在本院执行申请执行人张慧珠与被执行人潘少强、洪辉婷民间借贷一案中，案外人柯亚东、傅娟娟对执行址在泉州市××××路×号楼×房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2018年2月9日举行听证，柯亚东、傅娟娟及其委托诉讼代理人洪志铭、ＸＸ宏，张惠珠的委托诉讼代理人傅文僵、胡伶偲参加了听证。本案现已审查终结。
案外人柯亚东、傅娟娟称，2016年11月，柯亚东、傅娟娟向潘少强、洪辉婷购买了址在泉州市××××路×号楼×房产，案外人已经支付全部购房款并已经实际占有使用诉争房产，虽然诉争房产至今还未办理过户登记手续，但案外人对此是没有过错的。第一、柯亚东、傅娟娟已经支付了全部购房款。2016年11月，案外人在厦门市朴邻房地产经纪有限公司的居间介绍下看中了潘少强名下的诉争房产，双方谈好房产成交价为170万元。案外人于2016年11月28日向潘少强支付5万元，2016年11月30日双方签订《房产买卖居间协议书》，当日支付65万，2017年1月12日支付10万元，从2016年12月份起至2017年4月份以潘少强名义交纳银行按揭款63420元，2017年4月19日为潘少强申请办理房产解押时向厦门银行股份有限公司泉州分行还款834507.19元，2017年5月4日为潘少强办理房产权属转移缴纳税23609.98元，以上款项共计1721537.17元；第二、案外人已经实际占有和使用了诉争房产。在2016年11月30日《房产买卖居间协议书》签订当日，潘少强、洪辉婷就将诉争房产交付案外人使用，从2016年12月份起就由柯亚东、傅娟娟交纳物业费、水电费。为了满足自身居住的需求，2017年2月15日柯亚东、傅娟娟与福建省泉州市协丰建筑装潢工程有限公司签订装修合同，对诉争房产进行了装修。上述事实表明，案外人已实际占有和使用了涉案房产；第三、诉争房产虽然还没有办理过户登记手续，但案外人对此没有过错。1、柯亚东、傅娟娟与潘少强、洪辉婷的交易是在厦门市朴邻房地产经纪有限公司的居间介绍下完成，厦门市朴邻房地产经纪有限公司作为一家专业从事房产交易的公司，让柯亚东、傅娟娟有理由相信潘少强、洪辉婷是涉案房产的所有权人，且诉争房产符合出售、转让的条件。2、柯亚东、傅娟娟也担心潘少强、洪辉婷会有经济纠纷导致其名下的涉案房产无法过户，所以在与潘少强、洪辉婷签订《房产买卖居间协议书》时，已对其征信信息进行查询，并未发现潘少强和洪辉婷有信用不良的记录。后来潘少强、洪辉婷与他人发生经济纠纷，导致涉案房产被查封、冻结，案外人对此也是措手不及。3、签订《房产买卖居间协议书》当日，潘少强、洪辉婷委托柯亚东的父亲代为办理房产的过户事宜，并对该委托事项进行了公证，故将诉争房产转让给柯亚东、傅娟娟也是潘少强、洪辉婷的真实意思表示。4、2017年4月19日当开发商泉州市万科北峰房地产有限公司通知诉争房产可以办理不动产权证书时，柯亚东、傅娟娟也不懈怠，第一时间向涉案房产的抵押权人厦门银行股份有限公司泉州分行提交了房产的解押申请。在房产解押之后，案外人在2017年5月4日马上办理产权登记和过户登记，但因为走流程需要时间，也就是在这段时间内法院查封、冻结了诉争房产，使得诉争房产无法过户到案外人名下，所以案外人对涉案房产无法办理过户手续是没有过错的。综上所述，涉案房产符合排除执行的情形。柯亚东、傅娟娟请求法院中止对址在泉州市××××路×号楼×房产的执行。
柯亚东、傅娟娟为证明其主张，向本院提供如下证据：1、案外人身份证；2、被执行人身份证复印件；3、《房产买卖居间协议书》；4、《商品房买卖合同》复印件；5、个人信用报告；6、公证书；7、银行交易明细；8、订金收据、收款收据；9、银行转款凭证；10、涉税凭证；11、居住证明、证明；12、商品房交付温馨提示；13、物业公司收款收据；14、水电费缴纳；15、图片；16、不动产权证书办理通知书；17、不动产登记受理回执单（预受理单）；18、发票；19、不动产权证；20、按揭抵押借款合同；21、户口簿、结婚证；22、水、电费明细；23、支付宝支付记录打印件等。
申请执行人张惠珠称，第一，柯亚东、傅娟娟与潘少强、洪辉婷之间的买卖合同不具有合法性，系恶意串通、转移财产的行为，柯亚东、傅娟娟提供的材料，显示买卖双方系事前约定好，才能同日签订合同、支付定金、办理公证委托、支付部分购房款等；第二，柯亚东、傅娟娟实际支付房款与合同签订约定的支付房款的情况不符，合同仅约定支付房款117万元，双方的买卖合同约定购房款项是170万元，但柯亚东、傅娟娟又主张其是多支付了2万多，存在多处矛盾；第三，柯亚东、傅娟娟提供的潘少强、洪辉婷的征信报告显示，潘少强、洪辉婷除了按揭贷款的负债外，尚有一百多万元的负债，柯亚东、傅娟娟仍与潘少强、洪辉婷签订房屋买卖合同，该情况与柯亚东、傅娟娟称其已尽到注意义务不符；第四，柯亚东、傅娟娟与潘少强、洪辉婷之间，除了本案的经济往来外，还有其他经济往来，双方有会仔钱的往来，张惠珠有理由认为柯亚东、傅娟娟与潘少强、洪辉婷之间的转账流水不止本案柯亚东、傅娟娟提供的这些；第五，柯亚东、傅娟娟在已有见龙亭小区房屋居住的情况下，没有必要在这么短的时间内进行买房、装修，这充分说明了双方是在恶意串通、转移财产，以合法形式掩盖非法目的；第六，在柯亚东、傅娟娟向潘少强、洪辉婷购买诉争房屋的时候，潘少强、洪辉婷已有多项债务在身，仍与其签订买卖合同不符合常理，其没有尽到购买房屋的注意义务。柯亚东、傅娟娟与潘少强、洪辉婷签订的购房合同约定税费由潘少强支付，实际又是柯亚东、傅娟娟自己支付，这是因为柯亚东、傅娟娟明知道潘少强、洪辉婷没有钱交付，为了马上转移财产而自己出钱支付了税费。综上所述，柯亚东、傅娟娟与潘少强、洪辉婷是在恶意串通、转移财产，其签订的买卖合同不具有合法性，请求法院驳回柯亚东、傅娟娟的异议请求。张慧珠为证明其主张，向本院提供如下证据：1、（2017）闽0503民初3760、3972、3934、3463号民事判决书打印件；2、互助会表、（倒会）登记表复印件。
本院查明，2014年11月24日，潘少强与泉州市万科北峰房地产有限公司签订《商品房预售合同》，合同约定潘少强向泉州市万科北峰房地产有限公司购买址在泉州市××××路×号楼×房产。2014年11月20日，潘少强向厦门银行股份有限公司泉州分行借款110万元，用于购买诉争房产，并签订《个人一手房按揭抵押借款合同》，洪辉婷作为诉争房产的共有人、泉州市万科北峰房地产有限公司作为保证人在上述借款合同上签字盖印。2014年11月25日，厦门银行股份有限公司泉州分行向潘少强发放110万元借款。2016年11月28日，傅娟娟向潘少强转账5万元。2016年11月30日，柯亚东、傅娟娟与潘少强、洪辉婷签订《房屋买卖居间协议书》，约定柯亚东、傅娟娟向潘少强、洪辉婷购买诉争房产，房产成交价170万元，2016年11月30日前支付10万元，2016年11月30日支付55万元，2017年12月31日前支付17万元，诉争房屋一手产权办理所需相关费用由柯亚东、傅娟娟支付。合同签订当日，傅娟娟向潘少强支付购房订金10万元，并转账支付购房款55万元，潘少强出具订金收据、收款收据各一份，订金收据载明“本人潘少强……现收到傅娟娟……交来用于购买本人位于泉州市××××路×号楼×房屋的购房订金（大写）壹拾万元整……”，收款收据载明“本人潘少强……现收到傅娟娟……交来用于购此房款人民（大写）伍拾伍万元整……”，潘少强、洪辉婷公证委托柯亚东之父柯清虹办理诉争房产领取产权证书等有关事项，潘少强、洪辉婷将诉争房产交付柯亚东、傅娟娟。2017年1月12日，傅娟娟向潘少强转账支付10万元。傅娟娟缴交诉争房产2016年12月至2017年4月的银行按揭贷款6.34257万元，2017年4月19日，傅娟娟偿还诉争房产按揭贷款83.450719万元。2017年4月19日，泉州市万科北峰房地产有限公司通知潘少强办理不动产权证书。2017年5月4日，在办理诉争房产权属由泉州市万科北峰房地产有限公司转移至潘少强名下时，傅娟娟支付税费2.360998万元。2017年5月23日，柯亚东、傅娟娟向泉州市不动产登记中心申请办理诉争房屋过户登记，同日诉争房产被本院冻结。2016年12月起，诉争房产的物业管理费、水电费系潘少强、傅娟娟缴纳。另，柯亚东、傅娟娟系夫妻关系。以上事实有柯亚东、傅娟娟提供的《房产买卖居间协议书》、《商品房买卖合同》、银行转款凭证、银行交易明细、订金收据、收款收据、公证书、户口簿、结婚证、物业收据、证明、支付宝支付记录及案外人陈述等证据证实，本院予以确认。
另查明，张惠珠与潘少强、洪辉婷民间借贷纠纷一案，本院于2017年5月4日受理，在案件审理过程中，本院依张惠珠申请，于2017年5月23日对潘少强名下址在泉州市××××路×号楼×房产予以保全，并于2017年7月20日作出（2017）闽0503民初3366号民事判决，判决如下：潘少强、洪辉婷应于本判决生效之日起十日内向张惠珠偿还借款15万元，并应按中国人民银行同期同类贷款利率（以年利率6%为限）计付自2017年5月4日起至判决确定的还款之日止的利息。案件生效后，潘少强、洪辉婷未履行判决确定的还款义务，张惠珠于2017年12月1日向本院申请执行。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，址在泉州市××××路×号楼×房产登记的所有权人为被执行人潘少强，本院于2017年5月23日冻结上述诉争房产，柯亚东、傅娟娟与潘少强、洪辉婷于2016年11月30日签订书面房屋买卖合同；合同签订当日，潘少强向柯亚东、傅娟娟交付诉争房产，柯亚东、傅娟娟在本院冻结诉争房产前占有该房产；合同签订前，柯亚东、傅娟娟支付房款5万元，合同签订之后，柯亚东、傅娟娟支付10万元、55万元，并偿还房屋剩余的全部按揭贷款本金及利息共支付89.793289万元，同时在办理登记所有权人为潘少强产权证时缴纳税费支付2.360998万元，以上款项共计172.154287万元，双方约定房屋总价款170万元，柯亚东、傅娟娟已足额支付全部购房款；柯亚东、傅娟娟提供的《不动产权证书办理通知书》、不动产权证、不动产登记受理回执单（预受理单）可以证实，柯亚东、傅娟娟与潘少强、洪辉婷签订房屋买卖合同时，诉争房产尚未能办理产权证，双方不具有过户登记条件，在诉争房产符合办理权属登记条件后，柯亚东、傅娟娟不怠于办理房产登记、过户等手续，其未办理诉争房产过户登记手续非因其自身原因。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，柯亚东、傅娟娟的异议理由成立，应予支持。张惠珠主张本案买卖系柯亚东、傅娟娟与潘少强、洪辉婷恶意串通、转移财产，但未能提供证据证明，本院对张慧珠的主张不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
中止对址在泉州市××××路×号楼×房产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 谢朝晖
审 判 员 李丽琼
审 判 员 张文智
二〇一八年三月十九日
法官助理 林锦明
书 记 员 洪夏莲
附注：引用的主要法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够拍出执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。