福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第1460号上诉人（原审原告）厦门市凤凰名都业主委员会。代表人林聪明，主任。委托代理人吴水霞、苏多强（实习），福建知圆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）交通银行股份有限公司厦门分行。负责人乐晨科，行长。委托代理人林宇翔、邱灿华（实习），福建天凯律师事务所律师。上诉人厦门市凤凰名都业主委员会（以下简称凤凰名都业委会）因与被上诉人交通银行股份有限公司厦门分行（以下简称交行厦门分行）建筑物区分所有权纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第15110号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凤凰名都业委会向原审法院提起诉讼，请求判令：1、交行厦门分行立即注销并拆除位于凤凰名都��共外墙上的广告牌（名称为“交通银行”）；2、交行厦门分行赔偿损失97750元（自2009年1月起按1437.5元／月支付至广告牌注销并拆除之日止）。原审判决查明，厦门市思明区湖滨北路33号（凤凰名都）之二、三、四、五、六、七、八室房屋分别登记在案外人王清洁，王培生，王秀琼、骆阳葵名下，房屋用途均为商业、办公。2005年12月27日，交行厦门分行（乙方）与王清洁、王培生（甲方）签订一份《网点（滨北支行）租赁合同》，约定：甲方将厦门市思明区湖滨北路33号之二至六室房屋出租给乙方；房屋用途为商业，房屋类型为店面；租赁期为10年，自2006年1月1日起至2015年12月31日止；甲方承诺乙方有权在其允许范围内设置招牌、广告牌和指示牌或任何其他标识。2006年9月11日，交行厦门分行（乙方）与王秀琼（甲方）签订一份《交通银行股份有限公司厦门分行滨北“��德”网点（1）租赁合同》，约定：甲方将厦门市思明区湖滨北路33号之七室房屋出租给乙方；房屋用途为商业、办公；租赁期为10年，自2006年10月15日起至2016年10月14日止；甲方承诺乙方有权在其允许范围内设置招牌、广告牌和指示牌或任何其他标识。2006年9月11日，交行厦门分行（乙方）与骆阳葵（甲方）签订一份《交通银行股份有限公司厦门分行滨北“沃德”网点（2）租赁合同》，约定：甲方将厦门市思明区湖滨北路33号之八室房屋出租给乙方；房屋用途为商业、办公；租赁期为10年，自2006年10月15日起至2016年10月14日止；甲方承诺乙方有权在其允许范围内设置招牌、广告牌和指示牌或任何其他标识。交行厦门分行承租上述房屋后，自2006年起在上述房屋的外墙设置“交通银行”、“24小时自助银行服务”中英文标识至今。凤凰名都业委会向交行厦门分行主张外墙使��费未果，遂向原审法院提起诉讼。原审判决认为，业主委员会是业主大会的执行机构，有权代表业主从事与物业管理有关的民事活动，其行为的法律效果及于全体业主，故确认凤凰名都业委会具有诉讼主体资格。依照相关法律及司法解释的规定，建筑物的外墙属于全体业主共有，但业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。交行厦门分行系厦门市思明区湖滨北路33号（凤凰名都）之二至八室房屋的合法承租人，上述房屋系经营性用房，交行厦门分行基于上述房屋特定使用功能的合理需要，经上述房屋业主同意无偿利用与上述房屋（专有部分）相对应的外墙面（共有部分），即在上述房屋的外墙面设置“交通银行”、“24小时自助银行服务”中英文标识，应认定��合理使用。虽然店面标识也具有某种程度的广告色彩，但其与承担宣传、渲染功能的广告还是存在明显区别的，其主要是起标明和指示作用，以便于顾客识别该店面。凤凰名都业委会认为交行厦门分行在上述房屋外墙设置的店面标识系广告牌，依据不足不予采信。凤凰名都业委会诉请交行厦门分行注销、拆除广告牌并赔偿损失，缺乏法律依据不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、《物业管理条例》第十五条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回厦门市凤凰名都业主委员会的诉讼请求。宣判后，凤凰名都业委会不服，向本院提起上诉。上诉人凤凰名都业委会上诉请求：1、撤销一审判决，改判为：交��厦门分行立即注销并拆除位于凤凰名都公共外墙上的广告牌（名称为“交通银行”），交行厦门分行赔偿损失97750元（自2009年1月起按1437.5元／月支付至广告牌注销并拆除之日止）；2、本案一、二审诉讼费用由交行厦门分行承担。主要事实与理由：一、一审法院在认定事实及适用法律存在错误。1、一审判决认定“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定适用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权，应认定为合理使用”系认定事实错误，交行厦门分行利用的外墙系公共外墙，非其承租店面的外墙，而系其他业主所有房屋外的公共外墙。根据《物权法》等相关规定，建筑物的外墙属于全体业主共有部分，业主享有对公共部位的占有、使用、收益及处分权。第三方在未经业主集体决定同意的情况下，擅自使用外墙等公共部位，均属侵权行为，业主有权要求停止侵害、排除妨害及赔偿损失。2、交行厦门分行不具备合理使用的正当性条件。《最高人民法院﹤关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第四条规定的适用应满足四个条件：第一，合理使用必须具有现实必要性。第二，合理使用的共有部分的范围必须是屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分，不能超越其对应部分。第三，对公共外墙的合理使用要经过一定的程序得到相关权利人的认可。第四，合理使用需要不违反法律、法规、管理规约，不损害他人合法权益。二、交行厦门分行已经通过其行为同意有偿使用凤凰名都业委会所在小区公共外墙设置广告牌。根据《关于滨北支行制作悬挂LED夜景屏的函》可以证明，凤凰名都业委会并没有同意交行厦门分行无偿占用公共外墙悬挂大幅广告牌，而是注明：“同意设置，但应按600元每平米预交修复金玖仟元。广告位置使用费另行核定后收取。此事由管理处负责监督实施，款入我委账户”，后交行厦门分行将修复金9000元人民币打入凤凰名都业委会账户。凤凰名都业委会向交行厦门分行发出了新的要约，交行厦门分行以行为进行了承诺，同意有偿使用凤凰名都小区公共外墙设置广告牌。一审判决遗漏了该重要事实，应当予以纠正。被上诉人交行厦门分行答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回凤凰名都业委会的上诉请求。一、交行厦门分行作为厦门市湖滨北路33#2-8号店面（下称“讼争店面”）的合法承租人，在讼争店面相对应的建筑物共有部分设置营业标识系基于讼争店面特定使用功能的合理需要。1、讼争店面系商业、办公用房，交行厦门分行租赁讼争店面是用于自身营业、办公，为了便于顾客识别该店面，其在讼争店面相对应的骑楼部分设置“交通银行”、“24小时自助银行服务”的中英文标识，主要是起到标明和指示作用，这既是经营所需、合乎商业银行营业网点的惯常设置，也符合讼争店面本身及骑楼的建造和使用目的。2、交行厦门分行并未超越专有部分（讼争店面）相对应的外墙设置中英文标识。3、根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条的规定，交行厦门分行在合理的范围内无偿利用专有部分相对应的讼争外墙面，不应认定为侵权，无须征得讼争外墙面全体共有权人的同意。4、交行厦门分行对讼争外墙的使用没有违法任何法律、法规、管理规约的规定，也未损害他人的合法权益。二、凤凰名都业委会主张的“交行厦门分行已经通过其行为同意有偿使用凤凰名都业委会所在小���公共外墙设置广告牌”无事实和法律依据。经审理查明，对原审判决查明的事实，除凤凰名都业委会对上诉状中列明的事实存有异议以外，对其他事实没有异议，本院对双方当事人无异议的事实予以确认。二审审理过程中，上诉人凤凰名都业委会提交两组证据：1、通知，拟证明凤凰名都业委会于2008年4月26日通知各店面业主签订外墙广告使用协议；2、《业委会会议记录》，拟证明业委会就凤凰名都外墙面商定月租金每平方米40元，每块外墙修复费用押金2000元。交行厦门分行质证认为，1、通知与本案无关，且交行厦门分行未收到该份通知。2、对业委会会议记录的真实性、合法性、关联性均不予认可：（1）该份证据未编辑页码、证据内容存在涂改及非常规书写的现象，对真实性不予认可。（2）该证据在程序上存在严重瑕疵。有关广告位置使用费的收取决定、收取标���、与物业公司的分配比例等内容属于小区业主共同和共有管理权利部分的事项，未提请业主大会进行讨论和表决，且擅自对广告位置使用费与物业公司进行分成，剥夺了小区业主的知情权和表决权。（3）该证据仅对业委会成员李文章发言的记录，未进行表决。交行厦门分行未提出新的证据。2015年5月30日，本院对案涉广告牌设置地点进行现场勘察，经勘察，湖滨北路33号（凤凰名都）之二、三、四、五、六、七、八室房屋墙体外面连接着走廊，交行厦门分行在与走廊相连接的外墙上设置有“交通银行”、“24小时自助银行服务”中英文标识牌。该标识牌的长度、宽度均未超出交行厦门分行承租店面对应的长度、宽度。双方当事人对上述勘察结果均不持异议。本院认为，首先，小区的外墙面属于全体业主共有，业主基于对专有部分特定使用功能的合理需要，可以无偿��用与其专有部分相对应的外墙面，但不得违反法律、法规、管理规约或者损害他人合法权益。就本案而言，交行厦门分行承租厦门市思明区湖滨北路33号（凤凰名都）底层即一楼之二至八室房屋，房屋用途均为商业、办公，交行厦门分行对该房屋的使用权权利来源正当、合法。经实地勘察，上述房屋外墙相连着公共人行走廊，走廊外墙与临街墙面相连。这种建筑特色即为“骑楼”，底层沿街店面后退且留出公共人行空间，但临街墙面部分遮挡了底层店面的外墙。交行厦门分行基于商业办公的需要，在其承租房屋专有部分相对应的临街墙面设置“交通银行”、“24小时自助银行服务”中英文标识，既符合商用房屋的惯常设置、建造和使用目的，又符合民事习惯、社会大众观念及公平合理精神，应属合理使用范畴。其次，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责��提供证据加以证明。从凤凰名都业委会提供的收费票据显示收款内容为“交行外墙修复金9000元”，无法证明交行厦门分行同意支付广告位置使用费，双方当事人亦未对广告牌收费标准进行确认。本院对凤凰名都业委会关于双方已就外墙面设置广告牌达成协议的主张不予采信。综上，凤凰名都业委会上诉理由缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2244元，由上诉人厦门市凤凰名都业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长李向阳审判员柯艳雪审判员胡林蓉二〇一五年六月十六日代书记员陈清强附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审���民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。