广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤03民终16517号
上诉人（原审原告）：李艳望，男，汉族，1986年5月10日出生。
委托诉讼代理人：张立明，广东岭峰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：深圳市联嘉利贸易有限公司。
法定代表人：简宝南，总经理。
委托诉讼代理人：王凯，广东安勤律师事务所律师。
上诉人李艳望、深圳市联嘉利贸易有限公司（以下简称：联嘉利公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市盐田区人民法院（2016）粤0308民初529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李艳望上诉请求：1、撤销一审判决第二项，并依法改判联嘉利公司向李艳望以涉案房屋成交价为基数按日万分之五支付违约金38525元（从2015年12月8日开始计算，暂计至2016年4月1日），至完成水、电过户之日止的违约金；2、撤销一审判决第三项；3、判令联嘉利公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：
一、一审法院查明事实不清。一审法院仅仅查明了“联嘉利公司未办理水、电过户手续至李艳望名下”的事实，但却未调查联嘉利公司为何不履行该合同义务，以及是否有真正努力去解决该问题。事实是，联嘉利公司与原业主因办理水、电过户手续需承担的费用互相推诿，加之联嘉利公司故意隐瞒涉案物业不具备水、电过户条件的事实，自恃己收到李艳望全部房款的情况下，对李艳望的合法权益视而不见，怠于解决其与原业主之间的遗留问题，却让李艳望无辜为其恶意违约行为埋单。
二、一审法院歪曲事实、违法适用法律、过度解释合同条款。1、一审法院认为联嘉利公司“确实”无法独自完成涉案房产的水、电过户手续是错误的，系避重就轻，减轻联嘉利公司的责任。涉案物业水、电过户手续从“集体户”变更为“家庭户”（即一户一表）客观上确实需要原业主、供水供电部门及联嘉利公司的多方配合，但是从变更程序及法律程序层面讲，均不存在障碍。之所以导致该问题久拖不决，归根究底就是一个“钱”字，从“集体户”到“家庭户”的改造成本，从联嘉利公司的角度讲，其应该承担该成本并全面履行与李艳望的合同义务，若其认为该成本应由原业主承担，其可再另循法律途径要求原业主承担，但不能因此放任李艳望的合法权益一直处于被侵害状态，且处于遥遥无期的持续被侵害状态。一审法院不明确联嘉利公司恶意、不作为的责任，且字里行间透露着“联嘉利公司其实也很无奈”的意思，是在为减轻联嘉利公司责任做铺垫。2、一审法院认为“无论被告对此是否有过错，均应承担违约责任”，否认了联嘉利公司恶意违约的事实。前述己非常明了，联嘉利公司从订立合同时的恶意欺瞒，到履约后的视而不见，直至诉讼过程中的“无所谓”态度，无不显露着其恶意违约的事实，但一审法院一句“无论”倒把联嘉利公司恶意违约的过错一笔勾销了，基于这样错误认定的判决结果，如何令人信服？3、一审法院认为“原告尚在正常使用房屋”系歪曲事实。何谓“正常使用”？仅仅是可以居住，有水有电就算正常使用吗？所有权是完全的、排他的绝对私有权利，而本案的客观事实是，李艳望使用水、电的权利时刻处在不确定状态，用“朝不保夕”来形容一点不为过，若李艳望出租或者转让涉案房产，如实告知租户或者受让人该情况的，可能导致相应合同关系无法缔结，不如实告知租户或者受让人该情况的，又为产生新的连锁纠纷埋下隐患，势必对李艳望完全行使涉案物业所有权，利用涉案物业获取合法利益的权利造成不良影响，如此界定“正常使用”不仅歪曲事实，也歪曲了法律赋予李艳望的合法权益。4、一审法院过度解读合同条款导致判决错误。一审法院认为“依照未履行主合同义务的违约条款主张违约责任有失公平”是错误的。从合同条款的顺序及文义来看，违约责任的约定在全部合同义务的约定之后，亦没有对合同义务做主次之分，自然是对全部违约情形都适用的。另外，联嘉利公司作为合同文本的起草、提供方，在双方签订合同之前，就既明确知晓无法如期履行过户水、电手续义务的事实，又明晓合同约定的违约责任，在双方签订合同时，就已经可预见自己承担赔偿责任的范围了，该约定的违约金比例并不会也没有因为其他不可预见的情况而加重，应当认定是公平合理的。一审法院自行就违约金的约定增加“限制条件”的行为显然是错误的。
三、一审法院调低违约金没有事实和法律依据，系错误适用举证规则，颠倒举证责任，滥用自由裁量权。l、一审法院调低违约金没有事实依据。涉案物业水、电表因未由“集体户”变更为“家庭户”，即一户一表，导致目前及之后不确定的时间段内，水、电费计算标准严重高于“家庭户”水、电费标准。如果用电、用水量增减，李艳望势必要长期多支出水电费，且多支出的水、电费却没有上限。一审法院声称“结合房屋建筑面积以及居民用水用电的日常标准”等情况，但实际试行一刀切，均调整为每天20天，又有何事实依据？2、一审法院调低违约金没有合同依据。在本案中，李艳望与联嘉利公司在真实意思表示情况下，签订的不违反法律强制性规定的合同条款，对双方具有同等的约束力，法院应该尊重双方作为平等民事主体的自主行为。法院应当根据双方合同约定，维护李艳望的合法权益，维护双方合法的自主行为，维护合同的法律效力及合同当事人基于合同产生的预期，否则，合同条款将对违约行为没有任何威慑力，增加交易风险。首先，一审判决未以李艳望的“损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”作出裁决。前述已讲，李艳望的实际损失是一个变量，根据使用水、电的情况，损失从数量上呈不断上升状态，从时间上呈持续状态，且目前尚无法预见权利受损结束的期限，李艳望甚至需要一而再、再而三地通过法律途径依法维权，李艳望因此支出的诉讼费、保全费、担保费、律师费等高额维权成本损失亦会不断增加；其次，来谈当事人的过错程度：李艳望不存在任何违约行为，而联嘉利公司签约前、签约时、履约中均刻意隐瞒无法过户水、电的事实，涉案物业完成过户后，更肆无忌惮，任由李艳望的权利长期处于被侵害状态，而没有任何作为去阻止李艳望损失进一步扩大，李艳望自行努力解决该问题，联嘉利公司亦不提供任何协助，其恶意违约行为昭然若揭，竟还无须承担责任，试问，公平何在？第三，来谈预期利益：联嘉利公司不作为的消极方式造成违约事实，已经显现的是李艳望经济损失在时间和数量上均处于不确认状态，未显现的是李艳望要么无法完全行使物业所有权，不能自主获取收益，要么就是要面临新纠纷的赔偿责任，这种种损失岂是每天20元所能弥补的。最后，一审判决的违约金连李艳望支付的维权诉讼费损失都不足以弥补。3、一审法院调低违约金没有法律依据，主要有以下几个方面：最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(法发(2009)40号）第8条“……人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。……”根据该规定，联嘉利公司未提供任何证据证明违约金过高，更没有证明其给李艳望造成的损失明显低于违约金，一审法院不但视而不见，反而要求李艳望承担举证责任，证明联嘉利公司的违约行为给自己带来的损失，无异于鼓励违约打击守约。2005年9月27日最高人民法院《关于适用若干问题讨论纪要一》第29条第二款曾有过规定：“对于故意违约，违约方请求减少违约金的，人民法院不予支持”。就本案而言，联嘉利公司故意违约行为明显，其行为显属严重恶意违约。因此，鉴于联嘉利公司的恶意违约行为，违约金不应该调低。综上所述，李艳望恳请二审法院支持上诉请求，依法改判。
二审调查时，李艳望补充上诉事实和理由称：1、联嘉利公司售房价格在3.3万元左右，并不低于市场均价，但由于不能过户水电，使得李艳望转让房屋产生困难。2、因为不能正常过户水电，使得李艳望只能以高于市政价格用水用电。3、原审法院判赔20元/天的违约金，判赔标准过低，无法督促联嘉利公司积极履约。且李艳望、佟成才、刘益才购买房屋价格均不一致，原审法院统一以20元/天判赔不公平。
联嘉利公司辩称：答辩意见与上诉意见一致。
联嘉利公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判。二、本案的诉讼费用由李艳望承担。事实与理由：
一、一审法院判决“联嘉利公司于判决生效之日起十日内协助李艳望将涉案房产之水、电用户变更登记至李艳望名下”与事实严重不符，且没有相关权利人配合无法实现。1．本案毋庸置疑的事实是涉案房产所在建筑物——盐田区沙头角XX路XX综合楼采用整体记电记水并缴费的形式。且电表（客户名称：陈X烘）及水表的权利人非联嘉利公司。水、电用户是否能够变更登记取决于李艳望与原业主及其他住户的协商。与联嘉利公司无关。2．在房产已过户至李艳望名下且双方记录水、电表读数的前提下，联嘉利公司的交接义务已完成，且告知李艳望向权利人或其指定的管理人进行缴纳水电费，李艳望始终正常居住使用涉案房产，并未出现断水断电等无法正常居住使用的情形。3．联嘉利公司没有权利也无法协助李艳望将第三人名下的整体电表及水表变更登记至李艳望名下。二、违约金过高应予以调整。综上所述，一审判决明显违反了法律的公平原则。为了正确适用法律，维护联嘉利公司的合法权益，请二审法院对本案依法改判。
李艳望辩称：答辩意见与上诉意见一致。
李艳望向一审法院起诉请求：1、联嘉利公司按照《二手房买卖合同》第九条约定，配合李艳望办理水、电表交接手续；2、深圳市联嘉利贸易有限公司按照《二手房买卖合同》第十一条约定，支付李艳望日万分之五的违约金48575元（从2015年12月8日开始计算，暂计至2016年5月1日），并按合同约定计算至联嘉利公司完全履行合同完毕为止；3、联嘉利公司承担本案全部诉讼费用（包括但不限于保全费、公告费等）。
一审法院认定事实：2015年10月4日，李艳望、联嘉利公司双方签订《二手房买卖合同》约定：由联嘉利公司将位于盐田区沙头角XX路XX综合楼XX号房产转让予李艳望，房屋建筑面积为21.18平方米，转让价款为670000元；联嘉利公司应于收到全部楼款三日内将涉案房产交付予李艳望，双方共同对房产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数并办理交接手续，移交房屋钥匙，双方在交楼清单上对上述情况签字确认；联嘉利公司在交房前，应将附随于该物业的水费、电费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费、煤气费、电话费等结清，结清单据须交李艳望确认；若联嘉利公司未按照合同约定的期限履行义务，李艳望有权要求联嘉利公司以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。2015年10月29日，涉案房产过户至李艳望名下。2015年12月4日，联嘉利公司收到全部购房款。此后李艳望接收房屋，至法庭辩论终结仍在居住使用，但双方并未办理水、电用户的过户手续。根据联嘉利公司提供的电费通知单显示，深圳市盐田区沙头角XX综合楼一楼客户名称为“陈X烘”，2016年1月9日至3月8日用电量为11207度，电费金额为8035.42元。联嘉利公司称此即为涉案房产所在整栋楼的电表登记的用户名，所产生的系整栋楼的电量，李艳望对此并无异议。2016年3月10日，“XX楼老业主”对涉案房产所在物业的六、七楼业主发出《停水停电告知》，称因前租用方未办妥申请用水用电过户手续，新业主亦未将产生的费用交予老业主，双方产生矛盾，将对六、七楼的用户停水停电。李艳望称曾想与原业主沟通水电分户事宜，但原业主拒绝沟通，且李艳望自合同签订之前至房屋过户后均不知晓涉案房产存在水电不能过户的情形。截至庭审辩论终结之日，李艳望仍无法办理涉案房产的水电过户。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。李艳望、联嘉利公司双方已经履行完支付房款、交付房屋的主要义务，本案的争议焦点为涉案房产的水电未过户至李艳望名下且李艳望无法正常缴费的现状是否系联嘉利公司的违约行为所致。根据联嘉利公司提供的电费通知单显示，盐田区沙头角XX综合楼一楼自2016年1月9日至3月8日用电量为11207度，电费金额为8035.42元，此用电量及应缴电费远超一般家庭两个月的用电水平，结合生活常识、双方当事人自认以及该整栋楼“老业主”发出《停水停电告知》的事实，一审法院认定联嘉利公司所称涉案房产所在的盐田区沙头角XX综合楼整栋楼确系使用一个总水表及总电表。涉案房产要完成水电过户手续，必须将其自用的水、电与总表相分离，需整栋楼原业主、其他现有业主以及供水供电部门的配合，则联嘉利公司确实无法独自完成涉案房产的水电过户手续。然而联嘉利公司作为涉案房产的卖方，应当交付符合合同目的、李艳望能够完全正常居住使用的房屋，现李艳望无法完成水、电过户手续及正常缴费，是否能够正常用水用电要取决于与原业主及其他住户的协商，已影响购房合同目的的实现；且联嘉利公司未能证明李艳望在签订房屋买卖合同时知悉并接受此现状，则无论联嘉利公司对此是否有过错，均应承担违约责任。
关于李艳望主张的违约金是否适当，一审法院认为，联嘉利公司已完成交付房屋的主合同义务，李艳望亦尚在正常使用房屋，其未能证明联嘉利公司的违约行为给其带来的损失程度，依照未履行主合同义务的违约条款主张违约责任有失公平。一审法院结合联嘉利公司履行义务的程度、李艳望使用房屋的现状、房屋建筑面积以及居民用水用电的日常标准，将违约金酌情调整为每天20元，自联嘉利公司收到全部购房款即2015年12月4日三天后的次日即2015年12月8日起算。
据此，一审法院判决：一、联嘉利公司于本判决生效之日起十日内协助李艳望将盐田区沙头角XX路XX综合楼XX号房产之水、电用户变更登记至李艳望名下；二、联嘉利公司于本判决生效之日起十日内按照每天人民币20元的标准向李艳望支付自2015年12月8日至完成水、电过户之日止的违约金；三、驳回李艳望的其他诉讼请求。如未在上述期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币507.19元，由李艳望负担人民币407.19元，由联嘉利公司负担人民币100元。李艳望已预交案件受理费，一审法院不予退回，联嘉利公司应负担的费用于本判决生效之日起十日内迳付李艳望。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明，涉案二手房买卖合同第六条约定：买卖双方均清楚该物业以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该物业，故不得借此拒绝交易。
本院认为，李艳望与联嘉利公司就涉案房产签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应遵照履行。涉案合同明确约定涉案房产为现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该物业，不得借此拒绝交易。合同第九条亦约定双方共同对房产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水电气表的读数并办理交接手续。因此李艳望对于涉案房产未办理水电分户的事实应当是明知的。合同约定按现状出售，并未约定联嘉利公司负有为李艳望办理水电分户的义务，李艳望亦无证据证明联嘉利公司就此对其加以欺诈。涉案房产并非无法使用水电。事实上，从李艳望提交的《停水停电告知》的内容来看，涉案房产所在楼房的老业主对六、七楼停水停电的原因在于新业主未向老业主缴纳水电费、管理费和卫生费。因此对于李艳望的诉请，本院不予支持。
综上，联嘉利公司的上诉请求成立，本院予以支持；李艳望的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决查明事实不清，实体处理不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市盐田区人民法院（2016）粤0308民初529号民事判决；
二、驳回李艳望的全部诉讼请求。
本案一、二审受理费合计1370.31元，由李艳望负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 毅
审 判 员 张 睿
代理 审 判员 王丹妮
二〇一六年十二月二十六日
书记员（兼） 李开宇
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。