新疆维吾尔自治区石河子市人民法院
民 事 判 决 书
(2015)石民再字第0005号
申请再审人（案外人）张晓宇。
委托代理人杨云峰，新疆双信律师事务所律师。
被申请人（原审原告）刘高松，无固定职业。
被申请人（原审原告）张小枝（系刘高松之妻）。
委托代理人刘高松，简历同上。
被申请人（原审被告）石河子幸福养老院。
法定代表人杨恩，该院院长。
委托代理人熊德胜，石河子幸福养老院书记。
原审原告刘高松、张小枝与原审被告石河子幸福养老院房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月10日作出（2013）石民初字第2590号民事判决，已经发生法律效力。在该案执行过程中，案外人张晓宇向本院申请再审，我院亦发现该判决确有错误，我院遂于2015年6月4日作出（2015）石民监字第11号民事裁定和（2015）石民监字第11-1号民事裁定，决定对本案进行再审。本院依法另行组��合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人张晓宇委托代理人杨云峰，被申请人刘高松、被申请人张小枝委托代理人刘高松、石河子幸福养老院委托代理人熊德胜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年7月9日，原审原告刘高松、张小枝起诉至本院称：2009年11月，原告给幸福养老院交1万元定金。2010年8月25日交集资款236163元，2012年11月28日又交3万元，2012年12月7日交暖气费1959.25元，建筑垃圾费250元，分时电表费100元，天然气初装费3125元，热计量装置费2000元，有线电视费480元，维修金6144元，物业费737.28元，邮箱100元。收钱时说下星期交工，一交工就交房，不交钱就不给房。故起诉要求确认集资建房协议书有效，要求交付47小区X号楼X单元房屋。原审被告石河子幸福养老院辩称，原被告之间确有签订过集资建房协议书，原告也支付了集���房款，但因为施工方强占了房屋，故被告无法交房。
本院原审查明：2009年9月，原告刘高松与被告石河子幸福养老院签订一份集资建房协议书，购买了位于石河子四十七小区X号楼的房屋。原告刘高松于2010年8月25号交付房款212547.24元、于2012年1月28日交付房款30000元、于2012年12月7日交付房款6630元，房款已全部付清。2012年10月7日，原告刘高松交纳装修保证金5000元，2012年12月7日，原告刘高松交纳暖气费1959元，同日，原告刘高松交纳天然气初装费、有线电视费、维修基金、邮箱费等合计12936元。另查明，2009年，原告刘高松、张小枝为被告石河子幸福养老院职工。石河子市四十七小区5号楼和7号楼工程具有建筑工程施工许可证，建设工程规划许可证，建设用地规划许可证、国有土地使用证，并被纳入石河子市2009年度经济适用房建设计划。
上述事实，有原、被告陈述，集资建房协议书，房款收据，劳动合同书，国有土地使用证，建筑工程施工许可证，建设工程规划许可证，建设用地规划许可证，新疆兵团农八师石河子市政府办公室公文阅办单，石河子市房产管理局答复，石河子市经济适用住房建设领导小组办公室证明在卷为证，足以认定。
本院原审认为：原、被告签订的协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照协议的约定履行合同义务。原告刘高松、张小枝已经依约交付了集资房款，被告也应按照合同约定履行交付房屋义务，对原告刘高松、张小枝要求被告交付房屋的诉讼请求本院予以支持。被告辩称因施工方原因而无法履行交房义务，合同法规定当事人一方因第三人的原因造成��约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决，故对被告的辩解意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一之规定，判决如下：
被告石河子幸福养老院于本判决生效之日起五日内将石河子市47小区X号楼房屋交付原告刘高松、张小枝。本案受理费25元，邮寄送达费90元，合计115元（原告已预交），由被告石河子幸福养老院负担，于交付房屋之日一并给付原告。
张晓宇申请再审称，在石河子市人民法院执行（2013）石民初字第2590号民事判决书的过程中，申请人才得知自己居住的房屋将会因为生效的判决而易主。据此，申请人提出执行异议被驳回后，故申请再审，主要理由如下：1.（2013）石民初字第2590号民事判��中幸福养老院抗辩未交房的原因系施工单位强行占房所致，但法庭对此抗辩理由没有继续审查,而是以第三人原因导致的违约不能作为抗辩依据为由支持刘高松夫妇的诉求。申请人认为，被申请人向法庭做了虚假陈述，目前有新证据证实，施工单位并无占房行为，而是被申请人幸福养老院与施工单位广联公司基于建筑施工合同，在2011年12月15日达成了以房抵偿工程款的协议。之后，申请人因工程实际施工人张凤超系父女关系，而与被申请人幸福养老院签订了一份《房屋买卖合同》，据此获得了该房屋的相关权利，并承担了使用房屋产生的水电暖费用，开通了天然气。所以，本案因原判决认定的基本事实缺乏证据证明，且出现足以推翻原判决的新证据，而应当提起再审。2.原审法院未审查诉争房屋的现状。在2013年诉讼期间，诉争房屋已由申请人装修完毕并实际居住，仅装修及按照装修尺寸和风格购进的家庭用品、家具家电等就价值三十余万元，该房屋也是申请人基于建筑工程优先权而获得的目前唯一居住的房屋。原审法院对此事实未查实，将导致结案不息诉的局面。所以，原审判决是一份无法执行的判决。3.被申请人张小枝是否是幸福养老院的职工，原审法院未予查明。如果是养老院的职工，那么，诉争房屋在2012年底进入装修，张小枝不应不知情。本案诉讼于2013年7月提起，距离房屋交工已经八个多月，张小枝应当对房屋的归属情况十分清楚。所以，被申请人的真实身份在原审中未查明，也导致判决结果留下未完隐患。4.被申请人幸福养老院及其代理人故意隐瞒事实真相，造成一房二卖的状况，利用法律逃避债务，恶意使法院无法查明案情，作出错误认定和判决，请求法院依法再审，对被申请人的恶意隐瞒真相欺骗法庭的行为做出处罚。要求1.依法撤销（2013）石民初字第2590号民事判决书；2.驳回被申请人刘高松、张小枝的原审诉讼请求。被申请人刘高松、张小枝辩称：我们是09年集资建房，交了定金。2010年交付了房屋全款。广联公司与幸福养老院的经济纠纷不应当由我们的房屋来解决。我认为原审判决没有错误，不应当撤销。被申请人石河子幸福养老院辩称：原审判决没有错误，刘高松在2009年就交了房款，2012年最后房屋交工，与该房有关的钱款都交清了。张凤超没有交房款，他的购房合同是自己提供的，是在养老院院长杨恩不知情的情况下让院长稀里糊涂签字盖章的，是无效的。工程款已经超付了广联公司。不是申请人主张的工程价款优先权，而且必须在半年内行使，申请人所述我们不认可。
本院再审查明：2007年，经石河子市政府批准，给石河子幸福养���院划拨了22911.13平方米的土地，用途为医卫慈善用地。2008年3月12日，石河子市房产管理局给市政府关于申请建养老院员工住宅楼的报告的答复确定：石河子幸福养老院新建员工住宅楼，销售对象为本单位员工。建议纳入经济适用住房建设计划，享受相关优惠政策，按成本价出售给本单位员工，不得变相搞房产开发经营。2009年2月，石河子市经济适用住房建设领导小组办公室给石河子幸福养老院出具注明一份，注明石河子幸福养老院47#小区的3幢156套已被列入2009年度经济适用房建设规划，请予办理手续。2009年9月，石河子市建设局给石河子市国土资源局出具了47#小区幸福养老院住宅用地的规划设计条件，同意其住宅用地申请，并做了具体规划，该规划有效期为一年。
后因石河子市建设局认为划拨给幸福养老院的土地性质为医卫慈善用地��不宜作为居住用地。石河子市建设局遂于2010年7月14日给石河子幸福养老院颁发了（2010）157号建设工程规划许可证，项目名称为6#公寓楼（六层），同意按公寓楼建设，不得改变使用性质。同时还颁发了（2010）158号建设工程规划许可证，项目名称为7#公寓楼（六层），同意按公寓楼建设，不得改变使用性质。2010年8月17日，石河子幸福养老院将其6#、7#公寓楼工程发包给了石河子市广联建筑安装工程有限责任公司（以下简称广联公司）承建，双方签订了建设工程施工合同，张晓宇的父亲张凤超代表广联公司作为工程实际施工人开始施工。在实际施工过程中，幸福养老院擅自变更施工图纸，将公寓形式改变为单元式住宅。2011年4月28日，石河子市人民政府下发了《关于对石河子市幸福养老院员工住宅楼相关问题的批复》（石政发【2011】38号文件），主要内容是：“石河子市民政局：你局报来《关于石河子幸福养老院员工住宅楼相关问题的请示》收悉，经研究，现批复如下：一、石河子幸福养老院使用土地以划拨方式取得，属医卫慈善用地，建设规划部门批准新建的是公寓楼，幸福养老院未经批准擅自建设两栋住宅楼系违法违规行为。但是鉴于两栋楼已分别盖至四层和五层，并从鼓励和支持民办养老机构发展角度考虑，同意免除对其违法违规行为的处罚，并继续完成两栋公寓楼的建设。二、建成的两栋楼房性质为老年公寓楼，系幸福养老院单位资产。幸福养老院要遵守国家房地产有关法律法规，不得擅自变更使用性质，不得进行分割销售。三、幸福养老院负责人要据此向你局写出书面承诺。”2011年7月28日，石河子市建设局给石河子幸福养老院颁发了建筑工程施工许可证，工程名称为6#、7#公寓楼。2011年7月30��，石河子市城乡规划管理局给石河子幸福养老院颁发了建设用地规划许可证，用地项目名称为幸福养老院扩建项目。
2011年12月，工程即将完工，因幸福养老院不能足额支付工程进度款，经双方口头协商，幸福养老院同意用已经建成的房屋折抵工程进度款，所抵房屋由广联公司自行分配给其员工。幸福养老院法定代表人杨恩遂于2011年12月15日给广联公司张凤超出具了《石河子幸福养老院6-7#楼顶房款情况明细表》。约定顶工程款的房屋共计十套，该明细表列明了以房顶款的十位房主的姓名、房屋面积、应交房款、实交房款、未交房款。其中6-XXA房主为张凤超。2011年12月19日，该工程竣工验收合格。2012年1月5日，石河子幸福养老院给张凤超出具财务收据一张，收到张凤超交90%款331444.22元。同年3月26日，张晓宇（张凤超女儿）与幸福养老院签订集资（经济适用）住房合同。2012年11月25日，幸福养老院与广联公司下属149分公司签订《关于石河子47小区幸福养老院6#、7#公寓楼工程施工的补充协议》，协议约定幸福养老院将房子10套顶给广联公司149分公司作为工程款，杨恩作为法定代表人在协议上签字，张凤超作为该工程的实际施工人在协议上签字，双方都加盖了印章。2013年11月5日，张晓宇与石河子天源燃气有限公司签订石河子市天然气共用气合同，用气地址为47-北五路211-5-。张晓宇及其父亲张凤超接收该房屋后装修入住，并自2013年起为该房屋向石河子幸福养老院陆续缴纳了水、电、物业、维修基金、垃圾、电表等各项费用，幸福养老院均给张晓宇出具了财务收据。
另查：刘高松、张小枝夫妇为石河子幸福养老院职工。2009年9月，刘高松与石河子幸福养老院签订一份集资建��协议书，约定刘高松集资额为236163.6元，房屋位于石河子市四十七小区，第七条其他约定事项空白处书写：“（一）一次性付清全款(房款已付清)；（二）六号楼XXX号。”但未写明房屋面积。协议签订后，刘高松于2009年12月1日给幸福养老院交纳住房定金10000元，2010年8月25号交纳员工集资款212547.24元，2012年1月28日交纳员工集资款30000元，2012年10月7日交纳装修保证金5000元，2012年12月7日交付剩余房款6630元。同日，刘高松交纳水表、电表、暖气等各项费用合计12936元。房屋建成后，石河子地名办于2013年3月给该两栋楼房确定了门牌号，楼确定为5号楼。幸福养老院书记熊德胜在已与广联公司履行了以房顶款协议的情况下，仍在刘高松、张小枝的集资建房协议书其他约定事项中添加：“（三）最后确定面积为122.88平方米，门牌号为。”等内容。并在其养老院五号、七号楼房屋分配表中，将已经折抵交付给张晓宇的5-房屋列在刘高松名下。因刘高松夫妇未收到幸福养老院交付所购5-房屋，且已知该房被张晓宇装修入住，其夫妇遂于2013年7月9日向我院起诉，要求确认集资建房协议书有效，并主张交付房屋。我院以（2013）石民初字第2590号民事判决书判决认定有效并交房。该判决书在生效执行过程中我院才知道张晓宇已经装修入住，无法执行。
本院再审认为，本案的争议焦点是：刘高松、张小枝与幸福养老院签订的集资建房协议书是否具有法律效力？刘高松、张小枝要求交付房屋的主张是否应当支持？张晓宇作为申请再审人是否符合法律规定？
石河子幸福养老院在得到政府划拨的土地后，确有建设员工住宅楼的打算，向相关部门提交报告后，得到了个别部门的初步同意。但幸福养老院在各项建房手续尚未审批，也不具备售房资格的情况下，就与刘高松、张小枝签订了集资建房协议书，并收取了购房款及各种费用，其行为显然违反了房地产相关的法律法规，该集资建房协议书没有法律效力。后经相关部门审查，幸福养老院建设员工住宅房屋不符合土地的使用性质，政府各部门遂同意其建设养老服务公寓，并陆续为幸福养老院办理了各项审批手续。但幸福养老院并未按照政府的规划建设养老服务公寓楼，而是擅自改变土地使用性质建设了住宅，且在政府已经下发文件不得分割销售的情况下仍然继续履行与刘高松、张小枝签订的集资建房协议，不退还刘高松夫妇的购房款，引发刘高松夫妇诉讼。幸福养老院的行为明显违反了房地产法律法规，损害了国家利益。《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”因此，幸福养老院与刘高松、张小枝签订的集资建房协议书不具有法律效力。刘高松、张小枝提出该集资建房协议书有效的主张本院不予支持。《合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力。刘高松、张小枝按照无效的集资建房协议书要求幸福养老院交付房屋的主张不符合法律规定，本院不予支持。鉴于本案在审理过程中，已向刘高松、张小枝释明合同无效，但其坚持主张合同有效，故本院对合同无效造成的法律后果不予处理。鉴于原审判决确有错误，无论是涉案房屋利害关系人张晓宇提出申请再审，还是我院按照法律规定依职权进行再审，均符合相关的法律规定。刘高松、张小���对张晓宇作为申请再审人的主体提出异议的意见本院不予采纳。对于张晓宇与幸福养老院的纠纷，因不属于本案处理的范围，本院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（一）、（五）项、第五十六条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）石民初字第2590号民事判决；
二、驳回刘高松、张小枝的诉讼请求；
本案受理费25元，邮寄送达费90元，合计115元，由刘高松、张小枝负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。
审 判 长 任建江
审 判 员 李 文
人民陪审员 刘 凯
二〇一五年十二月十日
书 记 员 李 红
附相关法律规定：
1.《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。