金华市婺城区人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)浙0702执异3号
异议人：王松定。
委托代理人：江琳，浙江××律师事务所律师。
申请执行人：中国农业银行股份有限公司金华金东支行，住所地金华市。
负责人：虞浩然，该支行行长。
委托代理人：徐跃平，浙江××（××）律师事务所律师。
被执行人：浙江锦芳建材有限公司，住所地金华市金东区。
法定代表人：周云招，公司总经理。
本院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司金华金东支行（以下简称“农行金东支行”）与被执行人浙江锦芳建材有限公司（以下简称“锦芳公司”）金融借款合同纠纷一案中，异议人王松定对法院拍卖被执行人财产提出保护租赁权的书面执行异议，本院受理后，依法进行了听证审查，异议人王松定的委托代理人江琳，申请执行人农行金东支行的委托代理人徐跃平参加了听证，被执行人锦芳公司缺席听证，本案现已审查终结。
异议人王松定称：请求依法撤销（2015）金婺执民字第2860号执行裁定书，异议人依法享有对锦芳公司所有的位于金东区澧浦镇兴路南侧三号厂房第6层，四号厂房（东面）的租赁权。理由如下：1、异议人于2013年12月30日与锦芳公司签订了《厂房租赁合同》，约定租赁位于金华市金东区澧浦镇兴路南侧，锦芳公司厂区内四号钢结构厂房（东面）建筑面积为3101.77平方米的房产（房产证号00××96），三号厂房第6层745平方米（房产证号00××28）。上述房产租赁期限自2014年2月1日至2034年1月31日止，共20年。租金支付方式为一次性支付3995200元。2、锦芳公司于2013年7月至2013年12月期间，分别向异议人借款人民币3462500元，为此异议人已将该借款连利息抵作首付租金，余款345200元连同水电保证金50000元，已于2014年9月12日汇付给锦芳公司。3、为进一步明确双方的租赁关系，异议人于2015年1月14日就上述房屋依法办理了《房屋租赁备案证》。
为证明上述事实，异议人王松定向本院提交以下证据材料：1、《厂房租赁合同》1份，用以证明异议人与被执行人之间的租赁关系；2、2015年1月14日《房屋租赁备案证》复印件1份，用以证明双方的租赁关系经房管部门备案登记；3、结算单16张，用以证明异议人与被执行人之间经济来往及租金支付情况。4、《转租合同》1份，用以证明异议人有权转租相关房产。
申请执行人农行金东支行辩称：异议人异议不能成立，请求予以驳回。理由如下：1、异议人王松定主张其从2013年12月20日承租了被执行人的三号厂房第6层，而申请执行人于2013年11月6日取得三号厂房第6层的抵押权，并办理了他项权证。2、异议人王松定并未实际占有和使用涉案房产，且其提供的租赁合同中明确是以借款抵大部分租金，实为房屋使用权抵债。异议人王松定的租赁权不得对抗已登记的抵押权。3、虽申请执行人不享有锦芳公司四号厂房东面抵押权，但该租赁合同亦不能对抗本案申请执行人。异议人以借款相抵租金，视为房屋使用权抵债。4、申请执行人与被执行人锦芳公司在签订《最高额抵押合同》时，锦芳公司明确承诺：“抵押人如实告知拖欠税款、抵押物建设工程价款等款项及抵押物已设定抵押、已出租等情况”，并在房地产抵押清单中明确写明抵押、出租情况是“未出租”。
为证明上述事实，申请执行人农行金东支行向本院提交以下证据材料：1、2013年10月29日签订的《最高额抵押合同》1份、房地产抵押清单1份，用以证明被执行人锦芳公司在抵押借款时明确承诺其抵押厂房未出租。2、银行汇款交易清单7页、工商登记信息1份，用以证明异议人汇给被执行人的租金，通过间接走账方式已全部转回给了被执行人，异议人与被执行人之间的租金支付是虚假的，金华瑞福银贸易有限公司及其法定代表人王松定是在帮助被执行人锦芳公司逃避本案的执行。
被执行人锦芳公司未参加听证，亦未向本院提交证据材料。
本院查明：2015年2月16日，农行金东支行为与锦芳公司金融借款合同纠纷一案向本院起诉并提出诉讼保全申请，案经审理，本院于2015年5月25日作出（2015）金婺商初字第498号民事判决：一、锦芳公司于本判决生效后立即归还农行金东支行借款本金人民币1400万元及利息484114.42元（利息已算至2015年1月20日，此后利息按合同约定及人民银行相关规定计算支付至实际履行之日止）。二、锦芳公司于本判决生效后立即支付农行金东支行律师代理费50000元。三、农行金东支行对锦芳公司提供抵押的位于金华市金东区澧浦镇澧浦村澧兴路南侧房产（房产证号金房权证婺字第××号，金房权证婺字第××号，金房权证婺字第××号，土地证号金华（两区）国用（2007）第7-24号）在最高额22**万元的范围内享有优先受偿权。案件受理费109005元，财产保全费5000元，合计114005元，由锦芳公司负担。案件生效后，锦芳公司未能履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人农行金东支行向本院申请执行，本院立案执行后，于2015年11月10日作出执行裁定书拍卖被执行人锦芳公司名下的位于金华市金东区澧浦镇澧浦村澧兴路南侧房产（房产证号：金房权证婺字第××号、第××号、第××号、第××号）。为此，异议人王松定提出执行异议。
2013年10月29日,农行金东支行与锦芳公司签订了最高额抵押合同，以锦芳公司名下的位于金华市金东区澧浦镇澧浦村澧兴路南侧房产（房产证号：金房权证婺字第××号、第××号、第××号）为借款提供抵押担保，抵押期限自2013年10月29日至2016年10月28日，并于2013年11月6日对上述房产办理了金房他证婺字第002799**号他项权证。另外，房产证号为金房权证婺字第××号的房产于2014年11月24日由金东法院查封，金华市中级人民法院及本院轮候查封。
2013年12月20日，锦芳公司与王松定签订了《厂房租赁合同》，约定租赁位于金华市金东区澧浦镇兴路南侧，锦芳公司厂区内四号钢结构厂房（东面）建筑面积为3101.77平方米的房产（房产证号00××96），三号厂房第6层745平方米（房产证号00××28）。上述房产租赁期限自2014年2月1日至2034年1月31日止，共20年。租金支付方式为一次性支付3995200元，其中王松定将其对锦芳公司的债权3462500元抵作首付租金。该合同于2015年1月14日在金华市房地产交易市场管理中心办理了《房屋租赁备案证》。
2015年11月6日，本院作出（2015）金婺执民字第2860号执行裁定：异议人王松定对锦芳公司所有的位于金东区澧浦镇澧兴路南侧三号厂房第6层，四号厂房（东面）的租赁权不得对抗本案申请执行人。
本院认为，订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。被执行人就已经查封的财产设立租赁等权利负担的行为，不得对抗申请执行人。本案中，锦芳公司用位于金华市金东区澧浦镇澧浦村澧兴路南侧房产（房产证号：金房权证婺字第××号、第××号、第××号）的厂房提供最高额抵押担保，并于2013年11月6日对上述房产办理了抵押登记，抵押权人为农行金东支行。异议人王松定所提供的《房屋租赁合同》于2015年1月14日办理房屋租赁备案登记，其中房产证号为00××28的房屋租赁发生在本案涉案房产抵押权设立之后，房产证号为00××96的房屋租赁备案登记时间发生在法院查封之后。且异议人王松定不仅未占有和使用涉案房产，而且其提供的《房屋租赁合同》中明确约定以王松定对锦芳公司的债权抵作首付租金，该《房屋租赁合同》名为租赁，实为房屋使用权抵债关系。综上，异议人王松定认为买卖不破租赁并要求保护其租赁权，依法不予支持，本院作出涤除异议人租赁权的裁定，并无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：
驳回异议人王松定的执行异议。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向金华市中级人民法院申请复议。
审 判 长 冯运才
审 判 员 于 颖
代理审判员 肖 磊
二〇一六年一月十三日
代书 记员 李少晨
关于执行非住宅房屋时异议人主张租赁权的若干问题解答
二、执行机构审查租赁合同的真实性，如何把握标准？
答：执行机构一般作形式审查，经审查发现当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假，或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可。
租赁合同未生效或者已在另案中被撤销、确认无效的，对异议人的租赁权不予认可。
七、人民法院执行已先期查封的房屋时，在查封后承租房屋的异议人以其不知道房屋被查封为由，主张拍卖房屋不得影响其租赁权，如何处理？
答：最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”该条中的“设立权利负担”包括设定租赁关系。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条亦规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但房屋在出租前已被人民法院依法查封的除外。故在题述情况下，人民法院应当将案涉房屋上的租赁权涤除后再依法拍卖。