南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)秦民初字第4459号
原告孙雯红，女，1968年5月11日生，汉族。
被告南京熙慕琳服饰有限公司，住所地南京市区秦淮区大明路105号-2。
法定代表人石月梅，董事长。
委托代理人黄月华，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
委托代理人张乔亚，南京工业大学法学院研究生。
原告孙雯红与被告南京熙慕琳服饰有限公司（以下简称熙慕琳公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告孙雯红，被告熙慕琳公司的委托代理人黄月华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙雯红诉称，2010年2月22日，原、被告签订了为期一年，月租金为1800元的《房屋租赁合同》，约定原告将本市秦淮区大明路富华路富华新寓99号x幢1单元502室（以下简称诉争房屋）出租给被告。合同到期后，原、被告又续签了几次合同，每次均是一年一签。合同内容除了租金数额有所变动外，其余条款均不变。在2010年2月22日至2015年4月21日原、被告之间的租赁关系存续期间，物管费始终是每年730元。因被告无故拖延，其至今尚未在2014年度的《房屋租赁合同》上签字、盖章，导致2014年度未能形成书面租赁合同，但被告按约支付了房租，未提出任何异议。并于2014年底口头提出续租两个月至2015年4月21日止，续租的月租金为2200元。在2010年合同签订前，因得知被告将把诉争房屋作为员工宿舍，原告表示担心，被告当即表示会正当使用并妥善保管租赁物，合同方得以签订。后因诉争房屋内住宿员工流动性过大、诉争房屋内人员过多、无序使用房内设备，且不遵守必要的公序良俗，导致邻里矛盾不断，房内设备毁损。原告陆续接到邻居、物业人员等多方投诉，并被派出所告知可能会因群居房而面临治安处罚。经被告承租后，诉争房屋已遭到非正常损耗，屋内设施毁损严重，地板大面积受潮、腐烂，已无法正常使用、出租。原告多次与被告协商，要求其尽快恢复原状、交接房屋，但被告阳奉阴违，极尽拖延。后被告又以其不懂装修，也找不到装修队为由要求原告找人维修。后经双方协商一致由原告先行维修，被告承担维修费用。现原告已将房屋修缮，但被告却推翻约定，拒不承担修缮费用。另被告自2015年4月22日至今未支付房租。鉴于被告拖延支付房租，拒不承担修缮费用、赔偿损失，其行为已构成严重违约。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求判令：1、被告赔偿原告房屋损坏维修费25041元。2、被告按每月2200元赔偿原告自2015年4月22日起至其实际交还房屋之日止的房屋空置损失。3、被告按每年730元的标准赔偿原告自2015年4月22日起至其实际交还房屋之日止的物管费。4、被告赔偿原告迟延支付租金的违约金63334元（每逾期一日按日租金的十倍计付违约金，其中2011年逾期39天，被告应付违约金23400元；2012年逾期12天，被告应付违约金8000元；2013年逾期16天，被告应付违约金10667元；2014年至2015年2月逾期29天，被告应付违约金21267元）5、因冰箱、沙发损毁及方桌丢失，被告应赔偿原告2200元。6、因被告存在下列违约行为：（1）未合理使用房屋，安排过多人员居住，造成居住人员数量明显超出相关法律法规所规定的额度；（2）不遵守公德，造成邻里关系紧张，影响他人正常生活而屡遭投诉；（3）未经原告同意，擅自增加房屋设施且在租赁结束时也未予以拆除；（4）未经原告同意，擅自将屋内方桌据为己有，此后未见归还，亦未赔偿；（5）被告未妥善保管而遗失水、电卡各一张及房屋钥匙四把。被告应赔偿原告违约金5万元。7、被告补办遗失的水、电卡或钥匙或赔偿原告相关费用100元，并赔偿因此而造成原告延误缴纳2015年4月22日至2015年10月22日期间水电费的滞纳金100元。8、本案诉讼费、保全费由被告承担。
被告熙慕琳公司辩称，一、原告所述房屋内设施毁损情况与实际情况严重不符，原告对其主张的事实未能提供充分有效的证据证明。二、原告诉请的维修费不符合维修的事实，原告对诉争房屋并不是维修，而是进行了全新的装修，不应由被告对其装修的费用承担责任。且原告主张费用的证据亦不充分。三、原告主张房屋空置费损失没有事实和法律依据。四、原告主张的违约金数额与合同约定不符。合同约定的损坏物品的违约金是3000元，而非5万元。原告主张的违约金与其主张的损失多有交叉重叠，且主张过高。关于原告主张迟延支付租金的违约金，被告认为已过诉讼时效，且合同约定的该违约金计付标准过高，应予调整。五、关于原告主张的冰箱、沙发、方桌损失、补卡费、水电费滞纳金、物管费等，原告并无充分的证据证实。且有些费用是被告搬出后发生，与被告无关。六、诉讼费应由法院依法判决，但原告滥用诉权，导致诉讼费用扩大的部分，应由原告自行承担。综上，原告的诉请事实不清，证据不足，请求法院依法驳回原告的不当诉请。
经审理查明，诉争房屋系原告所有。2010年2月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将诉争房屋出租给乙方。租期一年，自2010年2月22日至2011年2月22日，月租金为1800元。付款方式为半年付，每次租金需提前半月支付。甲方向乙方收取租房保证金1800元，协议到期后经验收房屋及其设施无损坏且各项费用结清，甲方如数退还保证金。另一年物管费为630元，电子门铃维修费为50元，公摊水电费为50元，上述三项费用计730元，由乙方一次性支付给甲方。甲方负责房屋及设施的正常维修并承担相应费用。乙方应按合同约定的用途安全、合理地使用房屋，因乙方原因造成房屋或者设施损坏，由乙方维修并承担相应费用。乙方在承租期内对房屋增加设施须得到甲方同意，但乙方不得损害房屋和原设施或者改变房屋结构。由乙方增加的附属设施，合同到期乙方可自行拆除带走，并恢复房屋原样。乙方在租用该房屋期间应当遵守国家法律、法规、政策，服从有关管理，和谐处理相邻关系，不得利用房屋从事违反国家法律和公序良俗的活动，否则造成的一切后果和损失均由乙方承担法律责任，与甲方无关。乙方按照合同约定及时向甲方支付租金并在租赁期满时如期交还该房屋，每逾期一日应向甲方支付原日租金拾倍的违约金。该合同同时载明诉争房屋水表启用数为46，燃气启用数为2027，电表启用数为947.6（峰）、1269.3（谷）。合同签订后，原告即将诉争房屋交付被告使用，并将水、电、煤气缴费卡一并给付被告。
2011年2月22日，原、被告续签了《房屋租赁合同》，将租期延至2012年2月22日，其余合同条款与2010年所签合同不变。2012年2月20日，双方再次续签《房屋租赁合同》，租期延至2013年2月22日，月租金涨至2000元。其余合同条款与前述2010年、2011年所签合同基本不变，但另行约定，“乙方归还房屋时，应保持房屋正常使用情况下的原貌和原设施完好，否则乙方向甲方赔偿损失并支付违约金3000元。”（该条款在前两份《房屋租赁合同》中均被划掉）2013年2月22日，《房屋租赁合同》所约定的租期届满后，双方未再续签合同，但被告继续租用诉争房屋，并按每月2200元向原告缴纳租金。原告未提出异议。
2015年4月底，被告搬出诉争房屋。2015年5月4日，被告员工石某与原告丈夫朱军对诉争房屋进行了交接。交接时，因发现诉争房屋损坏严重，朱军书写了一份损坏清单。该清单内容为：“饭厅地板全损、橱房橱柜全损、冰箱冷冻室开裂、煤气卡无、马桶盖丢失、马桶上水管丢失、方桌丢失、热水器龙头损坏、厕所洗脸池丢失、厕所门框损坏、房门（两个）锁两套钥匙丢失、阳台地板损坏、客厅吊灯8个灯泡全无”。石某认为该清单不符合事实，未签字确认。另原告当庭陈述被告在2015年5月4日当天只交付了一把钥匙，但未交付水、电、煤气卡，被告则称钥匙确有遗失，但水、电卡已于2015年5月4日当天给付朱军，并当庭向原告交付了煤气卡。
之后，原告要求被告对诉争房屋进行维修，被告未予同意。被告遂自行委托潘仁海对诉争房屋进行维修。潘仁海于2015年6月14日出具《工程预算》一份，内容包括：“1、拆除原复合地板、橱柜等，1000元（人工费）；2、实木门窗维修，1200元（人工费）；3、厨房柜，4.1米，4305元（材料费、人工费）；4、复合地板，77平方米，4466元（材料费）；5、墙顶面做乳胶漆，220平方米，1760元（人工费）；6、墙顶面修补，800元（材料费、人工费）；7、墙顶面材料，220平方米，3300元；8、吸顶灯，7盏，385元（材料费）；9、三角阀，7只，175元（材料费）；10、立柱盆，180元（材料费）；11、水龙头，180元（材料费）；12、座便器，580元（材料费）；13、座便器安装，100元（人工费）；14、洗澡龙头，380元（人工费）；15、门锁，3把，255元（人工费、材料费）；16、安装，500元（人工费、材料费）；17、保洁，1000元（人工费、材料费）；18、油烟机、灶具，2500元（材料费）；19、垃圾下楼，400元（人工费）；20、材料上楼，500元（人工费）；21、玻璃胶，3瓶，75元（材料费）；22、过门石，350元（材料费）；23、换纱窗，10扇，500元（人工费、材料费）；24、菜盆下水管改道，150元（人工费）。”经原告确认后，潘仁海开始施工，约半个月左右完工。后双方就赔偿数额不能协商一致，原告遂提起本案诉讼。
另查明，被告承租诉争房屋后，将该房屋作为员工宿舍使用。原告陈述，在原被告租赁合同履行期间，被告按以下时间和数额支付租金和物管费：1、2010年签合同时支付11530元（含物业费730元）；2、2010年8月4日支付10800元；3、2011年2月23日支付10800元；4、2011年8月30日支付11530元（含物业费730元）；5、2012年2月8日支付12730元（含物业费730元）；6、2012年8月18日支付12000元；7、2013年2月5日支付12490元（含热水器损坏费用）；8、2013年8月23日支付12000元；9、2014年2月11日支付13930元（含物业费730元）；10、2014年8月26日支付13200元；11、2015年2月13日支付4520元。被告称原告所述第二笔付款时间应为2011年1月24日，对原告所述其余付款时间及金额，被告均无异议。
又查明，原告于2015年11月8日，缴纳水费及垃圾费47元，该费用抄表日期为2015年6月12日。2016年1月14日，原告缴纳电费15元。2016年1月11日，原告缴纳了抄表时间为2015年6月的燃气费102元、抄表时间为2015年8月的燃气费73元。被告缴纳了抄表时间为2015年8月1日的电费18元。另原告陈述其补办水、电卡各支出费用30元，对此被告予以认可。
庭审中，原告提供2015年6月14日拍摄的照片八张，证明诉争房屋内地板损毁严重，油烟机腐烂、锈蚀，无法使用，以及橱柜、沙发、冰箱等损坏情况。被告质证认为关于地板的照片，仅能反映地板有污垢，只需清洗，不需重新装修。且照片反映的是局部地板问题，不能证明所有地板有问题。关于油烟机照片也仅能反映清洗不够，不能证明完全损坏。关于卫生间照片，反映门框确已损坏。关于洗手台和橱柜照片，反映橱柜的门确实没有，但不能证明系被告交还房屋时状态。从沙发照片上看，沙发上有个洞，但交接时原告并未提出该问题。关于冰箱的照片不能证明原告所述的损坏事实，也无法证明是被告使用不当造成。
另外，庭审中，被告申请证人石某、秦某出庭作证。石某陈述，2015年5月4日房屋交接时，吊灯没有坏，只是为了省电，把灯泡下了。卫生间的水龙头只是扳手断了，还是好用的。关于马桶盖不见了，石某并不知情。洗脸池确实之前就损坏了。洗菜的水池并没有坏，只是下面橱柜的门没有了。冰箱是冷冻门轴坏了，不影响使用。关于地板，靠近水池、冰箱以及卫生间和靠近阳台的地板确实是损坏了，但其他两个房间的地板是完好的。沙发并无损坏，只是因为没人坐，就没有打扫，沙发比较脏。关于纱窗，没有人会去损坏。秦某陈述其系货运公司的工人，2014年劳动节前一天去诉争房屋内拖东西时，搬了十来张床，进去的时候看到客厅地板有一点磨损，卧室地板没有问题，没有看到墙面有发霉现象。原告质证对上述证人证言真实性不予认可。
庭审中，原告亦申请张勇、汤华俊、潘仁海出庭作证。张勇陈述，其系原告同事。2015年5月份的一天，朱军让张勇陪其去收房。当天来交接的是个女的，进到诉争房屋后，张勇发现房屋是一塌糊涂。朝北厨房的地板上全是油，而且开裂，橱柜已经全部变形。油烟机和煤气灶非常脏，油烟机上面的油厚得无法使用。两个小房间墙上有水印，地板也烂了，比厨房稍微好一些。另外，卫生间洁具的水管都没有了，阳台的地板也烂了。汤华俊陈述，其与原告爱人朱军系朋友关系。2015年5月份的时候，朱军让汤华俊找个搞装修的人把诉争房屋修复一下，并说希望控制一下成本。6月初的一天，汤华俊和潘仁海、朱军一起去看了诉争房屋。一进门，感觉象饭店后厨一样。厕所门口的地板全部掀了开来，客厅地板油污很重，靠阳台的地板发白起泡。靠近厕所的卧室墙面受潮严重，石灰都掉下来了，且地板起泡，窗套底层也泡烂了。另外一个卧室挨着厕所的墙面石灰掉了，地板也泡烂了。整个房间的灯没有能用的。饭厅到厨房的拉门拉不动，是坏的。厨房的橱柜已变形倾斜，门也没有。油烟机油污很重，线是露出来的，灶具也埋在油里，也点不燃。冰箱里面全是烂菜叶子，把手也断了。厕所里面马桶没有盖子，水管暴露在外面，莲蓬头开裂不能用。潘仁海陈述，其与汤华俊系朋友关系。2015年6月份，汤华俊向潘仁海介绍了一个项目。6月初的一天，潘仁海与汤华俊去看了诉争房屋，看到房屋里搞的一塌糊涂。煤气灶漏气，点不着火。油烟机很脏，线露在外面。冰箱的腿都烂了，插座也坏了。插到房间里的插座后，总闸老是跳闸，冰箱已不能使用。后来冰箱扔了，门卫都知道。地板到处是腐烂的，特别是厨房门口、卫生间门口、阳台和大房间异常严重，无法维修，只能予以更换。所有的纱窗全部损坏，塑钢都脱落了。厨房墙砖全是油污，潘仁海让保洁打扫了两三天才把厨房油污打扫干净。另外，还特意检查了所有的灯，都不亮，灯罩没有，阻流器也坏了，不仅仅是灯泡损坏的问题。马桶盖子没有，下水的内胆没有，底座有裂痕，无法维修，必须更换。立柱盆找不到，龙头更不要说了。洗澡的花洒龙头没有了，座子还在上面，也要更换。厨房的柜子是潘仁海找人自己手工做的，相应降低了成本。另外，诉争房屋的水漏到楼下，潘仁海还把楼下墙面维修了一下，这部分费用和管理费、后来增加的费用都没有和原告算，只是按预算的价格收取的费用。被告质证认为，前述证人与原告有利害关系，证人证言与原告提交的书面证言有矛盾之处，且陈述的房屋损坏情况与朱军所列损坏清单也不一致，故对证人证言不予认可。
另被告当庭确认方桌确已遗失。原告提供发票证明其支出2799元购买冰箱一台，提供收据一张证明其支出1430元购买木桌一张、布艺沙发一套。被告认为原告未提供原购买冰箱、沙发、方桌的票据，原告现提供的票据不能证明其损失。
上述事实，有原、被告陈述以及《房屋租赁合同》、照片、《工程承包协议》、收据、情况说明、证人证言、水、电、燃气费发票等在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当全面、诚信、严格地履行合同所约定的义务。本案原、被告自2010年2月22日起，就诉争房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》，合同每年一签，直至2013年2月22日。原、被告所签订的《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。
依据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。2013年2月22日，原、被告之间的书面合同到期后，被告继续使用诉争房屋并支付租金，原告未提出异议，原、被告之间形成不定期租赁关系。双方之间的权利义务，应当按照2012年2月20日签订的《房屋租赁合同》确定。另外，2015年2月13日，被告向原告付款4520元。从该款金额来看，应系两个月的租金和物业费。被告的该付款行为应视为其向原告表示再租用诉争房屋两个月时间，即解除双方之间的租赁关系。故原、被告之间的租赁关系应于2015年4月22日终止。原、被告于2015年5月4日办理房屋交接，被告交还了房屋钥匙，应视为房屋已转由原告实际控制，原告并无证据证明被告此后继续占有使用诉争房屋，即使被告未能在当天交还部分钥匙和缴费卡，亦不影响房屋已完成交接的事实，故对于原告认为被告尚未交还诉争房屋的观点，本院不予支持。
租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。原、被告之间的合同亦约定，“乙方归还房屋时，应保持房屋正常使用情况下的原貌和原设施完好。”但在2015年5月4日原、被告交接房屋时，原告丈夫因房屋装修及设施损坏严重列出损坏清单。后原告要求被告维修，被告未予同意，原告遂自行请人维修。本案诉讼中，被告虽对原告所述房屋装修及设施损坏状况提出异议，但除证人证言外，并无相关证据佐证其观点。综合考虑原、被告双方申请证人出庭的证言、原告提供的照片以及朱军所列损坏清单，本院认为原告所述较为可信。即使依据石某的证言，也足以认定被告在租用诉争房屋过程中，对房屋管理不善，造成装修及设施损坏严重。基于房屋装修及设施损坏的事实，潘仁海收取原告25041元修复费用并无明显不合理之处，本院予以确认。从原、被告2010年签订合同时的水、电读数看，原告将诉争房屋出租给被告前应未正常居住使用，亦未出租给他人，屋内装修及设施应属较新状态。但考虑原告将房屋出租给被告四年多时间，在收取租金中应已收回了部分装修及设施的正常折旧费用，现原告要求被告全额赔偿修复费用有失公允，故本院酌定被告赔偿原告维修费15000元。
如上所述，原、被告之间的合同于2015年4月22日终止，被告于2015年5月4日交还房屋。此期间的房屋使用费及物业费被告应当支付原告。而此后因被告对诉争房屋装修及设施不予维修，亦未与原告就赔偿数额达成合意，原告于2015年7月自行完成维修，被告的行为导致原告无法在短期内将诉争房屋继续出租收益，应当承担相应期限的房屋空置损失。综上，本院酌定被告赔偿原告三个月的房屋使用费、空置损失6600元及物业费损失182.5元。超出此期限的房屋空置损失应系原告自行扩大的损失，本院不予支持。
关于原告要求被告按照合同约定，即每逾期一日按日租金的十倍支付逾期付款违约金请求。按照原、被告合同约定，租金为半年付，每次提前半月支付。依据本案查明的事实，被告在支付租金时确有逾期情形存在，应当承担逾期付款的违约责任。但合同约定的违约金计付标准明显过高，本院依法调整为被告按银行同期贷款利率的四倍支付逾期付款违约金。另依据法律规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。因延付租金产生的违约金诉讼时效也应为一年，现并无证据证明原告起诉之前（2015年8月19日之前）曾向被告主张过逾期付款违约金，故原告主张2014年8月19日之前应付租金的逾期付款违约金均已超过诉讼时效，不应予以支持。被告于2015年2月13日逾期6天支付租金及物业费4520元（含租金4400元），该租金延期付款所产生的违约金尚未超过诉讼时效，被告应按银行同期贷款利率的四倍向原告支付6天的逾期付款违约金。
关于原告要求被告赔偿因冰箱、沙发损坏及方桌遗失的损失2200元的诉讼请求。如上所述，冰箱、沙发损坏及方桌遗失均系事实，因原告未能提供购买冰箱、沙发、方桌的原始票据，且前述物品均已使用数年，应有正常折旧产生，故本院酌定被告赔偿该项损失800元。
关于原告要求被告支付违约金5万元的请求。合同未对被告出现安排过多人员居住诉争房屋、未妥善处理相邻关系、擅自增加屋内设施、未交付水电卡和钥匙等情形时应支付违约金作出约定，原告据此主张违约金缺乏合同依据。关于方桌遗失及屋内装修、设施损坏的问题，原告已另行主张损失，且其主张损失数额已超出合同约定的违约金数额（3000元）。依据法律规定，违约金约定过低，需要增加的，也以不超过损失额为限，故本院对原告此项请求不予支持。
关于原告要求被告支付补办水电卡和钥匙费用100元的请求，本院认为朱军在损失清单中对于被告未交还的煤气卡和钥匙均明确列明，却未记载被告未交还水电卡，故水电卡应已于房屋交接当天交还，原告主张补办水电卡费用无事实依据，本院不予支持。配钥匙费用已包含在潘仁海所列预算清单中，该费用原告系重复主张，本院亦不予支持。关于原告要求被告承担2015年4月22日至2015年10月22日期间延期缴纳水电费的滞纳金100元的请求，本院认为，此项费用原告并未提供证据证实，且被告搬出诉争房屋后，缴纳水电费的义务应由原告承担，原告要求被告承担前述期间的水电费滞纳金缺乏依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百三十五条、第二百三十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告南京熙慕琳服饰有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙雯红房屋维修费15000元。
二、被告南京熙慕琳服饰有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙雯红房屋使用费损失、空置损失6600元。
三、被告南京熙慕琳服饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告物业费损失182.5元。
四、被告南京熙慕琳服饰有限公司于本判决生效之日起十日内，以4400元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的四倍支付原告孙雯红6天的逾期支付租金违约金。
五、被告南京熙慕琳服饰有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙雯红冰箱、沙发损坏及方桌遗失的损失800元。
六、驳回原告孙雯红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3386元，保全费1320元，合计4706元，由原告孙雯红负担2000元，被告南京熙慕琳服饰有限公司负担2706元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76）。
审 判 长 马 巍
人民陪审员 谢栋良
人民陪审员 吴自存
二〇一六年三月一日
见习书记员 陶 瑜