江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
(2015)熟兴民初字第00599号
原告李艳宁。
委托代理人ＸＸ敏，江苏正大发展律师事务所律师。
被告常熟好得家置业有限公司，住所地常熟市富春江路79号。
法定代表人王立定，总经理。
委托代理人顾小红，江苏震宇震律师事务所律师。
被告常熟好得家置业有限公司东南食品城，住所地常熟市东南经济开发区富春江路79号。
负责人左勤贞，总经理。
委托代理人顾小红，江苏震宇震律师事务所律师。
被告金怡。
委托代理人王晓东，常熟市新港法律服务所法律工作者。
原告李艳宁诉被告常熟好得家置业有限公司（以下简称好得家公司）、常熟好得家置业有限公司东南食品城（以下简称食品城）、金怡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月28日立案受理后，依法由审判员邵宝华适用简易程序于2015年12月22日公开开庭进行了审理。原告李艳宁及其委托代理人ＸＸ敏、被告好得家公司及食品城的委托代理人顾小红、被告金怡的委托代理人王晓东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李艳宁诉称：2012年被告一关于常熟东南食品城商铺统一对外招租，当时被告一口头承诺租赁期限为5年。2013年6月原告从第三人陈艳玲处转租了东南食品城A6-120，之后原告对该商铺进行了装修。2014年8月份，原告被被告三起诉搬离。原告认为，被告二与被告三在招租时存在过错，因原告对商铺的装修投入使得商铺增值，被告三受益故向法院起诉，请求：1、判令被告赔偿原告装修损失5万元；2、诉讼费由被告承担。
被告好得家公司、食品城辩称：被告一与被告二无需赔偿原告，请求法院驳回。案外人陈艳玲与被告二签订了租赁合同，在租赁期限内原告从陈艳玲处转租了东南食品城A-120，原告应继受原承租人陈艳玲的权利和义务，被告二没有向案外人陈艳玲及原告作出任何承诺，双方都有义务按照租赁合同履行。
被告金怡辩称：原告诉请要求被告三赔偿没有法律依据，请求驳回对被告三的诉请。被告三在2011年2月与被告一、二签订了委托管理合同，合同明确被告三所有商铺A6-120房屋委托被告二管理，双方对权利和义务作了约定，2014年5月，双方终止委托管理合同关系，在委托管理期间被告二将房屋出租给陈艳玲，后由陈艳玲转租给原告，租赁合同双方主体是被告二和原告，与被告三无关。
经审理查明：被告食品城系被告好得家公司的分支机构。被告金怡系常熟东南经济开发区富春江路79号东南食品广场A6幢120房屋的所有权人。2011年2月24日，被告金怡作为委托人（甲方）与被告食品城作为受托人（乙方）签订“委托管理合同”一份，合同约定甲方委托乙方管理该商铺的期限为2012年5月30日至2022年5月30日止，且明确了委托管理范围。合同还约定了双方的权利义务：1、甲方明确所购商铺在2012年5月30日至2014年5月30日两年经营培育期的租赁及收入归乙方所有，由乙方自主制定招商政策、统一经营管理，所得收入用于市场培育、广告宣传、广告促销等运营费用。2、两年到期后，如原租赁户租赁期满后不再续租，甲方可以自营或自行出租，但出租价格不得高出当年商城统一租金的50%，也可以委托乙方进行招商，乙方收取租金总额的5%作为委托招商费用。3、两年到期后，如甲方选择自营或自行出租，由甲方向乙方缴纳该商铺的运营管理费；如甲方选择委托乙方进行招商，则乙方不向甲方直接收取运营管理费，但乙方可向经营者收取运营管理费……。5、合同规定有效期限内，甲方如将该商铺出租或转让而导致该商铺经营者发生变化的，必须至少提前一个月书面通知乙方，并确保新租赁者接受并同意变更签署甲乙双方已经达成的一切法律文本……。
2012年5月15日，食品城作为出租方（甲方）、陈艳玲作为承租方（乙方）签订“东南食品城商铺租赁管理合同”一份，明确就甲方管理的东南食品城A6幢120商铺租赁给乙方经营南北干货、调味品。合同约定租赁期限自2012年5月30日至2014年5月29日止，其中2012年5月30日至2013年5月29日属于免租期，乙方无需向甲方支付租金。第二年的租赁费用为18806元。其中约定甲方的权利和义务为：1、甲方有权按本合同收取租金、预付商铺租金（经营保证金）、商铺押金。2、甲方有权行使该商铺管理权。3、甲方应严格执行东南食品城市场管理公约和管理制度，切实保障合营。乙方的权利义务为：1、乙方有权按本合同合法使用本商铺，自主经营，自负盈亏。2、乙方同意无条件遵守《常熟东南食品城管理规定》，接受市场管理公约的约束，服从市场管理人员的管理，保证合法经营。3、乙方应爱护商铺原有设施，如有损坏应按原价赔偿，不然将从商铺押金中扣除。如需装修应征得甲方书面同意。4、未经甲方书面同意，乙方无权随意转租第三方。5、合同期满乙方如不再续组，店面装修、改善增设附着物的产权归甲方所有，乙方无权拆除。6、合同期满，如甲方继续出租商铺，在同等条件下，乙方拥有优先续约权（乙方需在合同期满前三个月向甲方提出续组要求。合同还对违约责任、装修时间及开门营业时间等作了约定。后被告食品城将商铺交给陈艳玲进行经营。
2013年6月2日，陈艳玲与李艳宁签订转让协议一份，内容为：本人陈艳玲将东南食品城A6-120商铺转给李艳宁，从2013年6月2日起生效。之后东南食品城A6-120商铺由原告李艳宁进行装修并经营。
另查明：金怡于2014年8月18日向本院起诉，要求被告食品城、好得家公司、第三人李艳宁迁让房屋，本院经审理后，判决食品城应于判决生效之日起十日内向金怡赔偿房屋使用费损失（自2014年6月1日起至商铺交付之日止按照18806元/年的标准计算）；好得家公司对食品城的上述款项不能清偿部分承担清偿责任；李艳宁应于判决生效之日起十五日内将常熟东南经济开发区富春江路79号东南食品广场A6幢120房屋（商铺）腾让给金怡。现该判决已执行完毕。
庭审中，原告认为，被告二在出租商铺时存在过错，被告二在招租时口头承诺租期为五年，原告在2013年从他人处转租商铺，没有和被告二签订合同，原告被被告三起诉搬离租赁房屋，被告二没有尽到通知提示义务，被告二存在过错，应赔偿原告装修损失；被告三系房屋产权人，装修使被告三的商铺得到增值，故被告三应酌情弥补原告的损失。被告食品城、被告好得家公司认为，被告二没有任何承诺租赁期限为5年，原告从第三人处转租商铺，应受原租赁合同的约定，按照约定及法律规定，被告二不应承担赔偿损失的责任。被告金怡认为，发生租赁关系的主体是被告二与原告，且双方之间的租赁合同期限已届满，按合同约定装修物等应归被告二所有，原告要求被告三赔偿损失没有依据。
上述事实，有委托管理合同、商铺租赁管理合同、转让协议、判决书及庭审笔录等证据证实。
本院认为:被告食品城与陈艳玲签订的商铺租赁管理合同为有效合同，应受法律保护。陈艳玲将所租赁的商铺转租给原告李艳宁，并签订了转让协议，对此被告食品城未提出异议，转让协议有效。原告李艳宁在承租商铺后，未与被告食品城重新签订租赁合同，故陈艳玲与被告食品城签订的商铺租赁管理合同对原告李艳宁有约束力。按租赁合同约定，租赁期限自2012年5月30日至2014年5月29日止，合同期满乙方不再续租，店面装修、改善增设附着物的产权归被告食品城所有。合同期满，如甲方继续出租商铺，在同等条件下，乙方拥有优先权。鉴于房屋所有权人金怡在委托管理合同到期后与被告食品城终止了委托管理合同，故被告食品城在与原承租人陈艳玲签订的商铺租赁合同到期后未再续签商铺租赁合同，被告食品城并无过错。由于租赁管理合同对合同期满后出租人不再续订租赁合同装饰装修物的处理未进行约定，按规定承租人要求出租人补偿附和物装修费用的，不予支持。原告李艳宁要求被告赔偿装修损失，依法无据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：
驳回原告李艳宁的诉讼请求。
案件受理费减半收取525元，由原告李艳宁负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：1076。
审判员 邵宝华
二〇一六年一月六日
书记员 张立雯