中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
(2016)最高法民再291号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：唐山荣丰房地产开发有限公司。住所地：河北省玉田县火炬产业园区。
法定代表人：刘建荣，该公司总经理。
委托代理人：宋力军，该公司经理。
委托代理人：宋宏存，河北冀信律师事务所律师。
再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：李真，男，1978年9月30日出生，满族，住河北省秦皇岛市青龙满族自治县。
委托代理人:韩柏，河北韩柏律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：沈必朝，男，1975年6月21日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
委托代理人：周靓，北京太古律师事务所律师。
委托代理人：周丹玥，北京太古律师事务所律师。
再审申请人唐山荣丰房地产开发有限公司（以下简称荣丰公司）、李真因与被申请人沈必朝房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省高级人民法院（2015）冀民一终字第357号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年5月17日作出（2015）民申字第3605号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人荣丰公司的委托代理人宋力军、宋宏存，再审申请人李真的委托代理人韩柏，被申请人沈必朝及其委托代理人周靓、周丹玥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
荣丰公司申请再审称：（一）沈必朝不是“小白楼”的权利人，其无权提起关于确认合同无效之诉。荣丰公司与沈必朝从未签订关于“小白楼”的房屋买卖合同，也未收取“小白楼”的购房款，荣丰公司与沈必朝之间不存在“小白楼”买卖的事实。沈必朝作为原告，其提供的证据也不能证明荣丰公司与沈必朝存在“小白楼”买卖的事实。从目前“小白楼”所占土地的性质来看，“小白楼”所占土地仍为青龙满族自治县青龙镇大丈子村村民集体所有，而沈必朝不是大丈子村的村民，并且其为城镇户籍。非本村村民即使签订合同也是无效合同，沈必朝根本不可能成为“小白楼”的权利人。（二）荣丰公司与李真签订的房屋买卖合同合法有效，李真有权取得“小白楼”所有权及土地的使用权。李真是青龙满族自治县青龙镇大丈子村村民，“小白楼”系集体土地上的房屋，荣丰公司将“小白楼”转让给李真，是双方真实意思的表示，李真已经履行合同，支付对价。李真作为大丈子村村民，依法有权取得“小白楼”的所有权以及集体土地使用权。（三）一、二审法院的案件受理费均判决由荣丰公司承担错误，应由沈必朝承担。本案一审的案件受理费是按照沈必朝的诉讼请求（即210万元损失）计算得来的，而一审判决因沈必朝证据不足未支持其210万元损失的诉讼请求，诉讼费用应当由败诉方承担。二审判决也存在错误，二审案件受理费也应由沈必朝承担。综上，荣丰公司请求撤销河北省高级人民法院（2015）冀民一终字第357号民事判决和河北省秦皇岛市中级人民法院（2014）秦民初字第17号民事判决，依法驳回沈必朝一审全部诉讼请求，并要求沈必朝承担全部诉讼费用。
李真申请再审称：（一）《中华人民共和国城市房地产管理法》第41条明确规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”荣丰公司与沈必朝就“小白楼”买卖行为，没有或不存在书面的买卖协议，无法认定沈必朝与荣丰公司是否存在“小白楼”买卖事实行为。（二）原审判决认定沈必朝以66.9万元购买荣丰公司的“小白楼”的房屋所有权，与事实不符。关于沈必朝向荣丰公司支付的66.9万元是房屋租金，还是购房价款，尽管双方各执一词，但并不影响荣丰公司对“小白楼”这套房屋所享有的所有权，其中包括处分权。（三）原审判决认定沈必朝以66.9万元取得“小白楼”房屋所有权，明显错误，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定。（四）李真与荣丰公司签订的关于“小白楼”房屋的买卖合同，是真实合法有效的民事法律行为。荣丰公司未将其与沈必朝之间的房屋买卖纠纷告知李真，李真有理由认为荣丰公司有权处分“小白楼”，并支付了相应价款，是有偿取得、合法取得、善意取得的第三人，李真的合法权益，应当得到保护。此外，原审判决没有实际可供执行的内容。综上，李真请求撤销河北省高级人民法院（2015）冀民一终字第357号民事判决和河北省秦皇岛市中级人民法院（2014）秦民初字第17号民事判决，依法驳回沈必朝一审诉讼请求。
沈必朝辩称：（一）沈必朝已经向荣丰公司足额支付购房款，为“小白楼”的权利人。2010年4月，沈必朝向荣丰公司购买了4-9商务楼和“小白楼”，因为“小白楼”无法办理相关使用权证，所以只就商务楼签订了合同，2010年4月2日及9月3日，两次向荣丰公司足额支付款项260万元，荣丰公司也出具了收据，此后荣丰公司向沈必朝交付了相关材料的原件，沈必朝认为其已经成为了“小白楼”权利的享有人。尽管荣丰公司否认，只承认租赁“小白楼”给沈必朝，66.9万元只是租金而非购房款，但是荣丰公司在另案中均当庭承认66.9万元确实是“小白楼”购房款。荣丰公司提供的往来账目清单上也明确写明66.9万元是“小白楼”的房款。当时荣丰公司的经办人孙玉明也出具了书面证言，证明66.9万元是“小白楼”的购房款。本案的交易事实发生在2010年，当时孙玉明和沈必朝没有任何关系，孙玉明的证言是可信的。荣丰公司在二审中还称租金为6-7万元，66.9万元明显高于两年的租金。荣丰公司的表述前后矛盾。（二）荣丰公司再次将房屋转让给李真，违背诚实信用原则，合同应属无效。沈必朝之后将房屋出租并出卖，可以说明沈必朝是“小白楼”的权利人，可以对房屋占有使用。从维护交易的稳定性的角度来说，一、二审判决没有任何问题。（三）关于诉讼费，应该由荣丰公司承担。综上，沈必朝请求驳回荣丰公司和李真的再审请求。
本院查明：荣丰公司因与河北省青龙满族自治县龙城商贸有限公司（以下简称龙城商贸公司）及沈必朝、王丽娇租赁合同纠纷一案，不服河北省高级人民法院（2013）冀民一终字第38号民事判决，向本院申请再审。本院经审查认为，从一审诉讼至今，龙城商贸公司并没有提交过其已实际支付第二年或第三年租金的相应证据，并且，双方之间除了讼争租赁关系外，还存在房屋以及货物买卖关系，荣丰公司在一审时提交了一份《2011年8月16日前与被告往来账目清单（931498元的来源）》，包括超市开业、礼品、小白楼房款、租房押金等往来项目，龙城商贸公司对此虽不予认可，但亦没有提交证据证明双方之间的账务抵销情况。在此情形下，二审判决直接认定龙城商贸公司的主张成立缺乏事实依据，也有悖举证责任的分配原则。本院认为，荣丰公司的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形，于2015年10月30日作出（2015）民申字第1393号民事裁定书，指令河北省高级人民法院再审该案。
本院认为：荣丰公司是否将“小白楼”卖与沈必朝是本案事实争议的焦点。二审法院认为荣丰公司与沈必朝之间针对“小白楼”形成了事实上的买卖关系。在阐述理由时，二审法院指出，荣丰公司的主张前后矛盾。荣丰公司辩称其并没有将“小白楼”卖与沈必朝，而是出租给沈必朝，并称收据上的房款为财务人员笔误，实为租房款。庭审中荣丰公司称“小白楼”每年的租金为6-7万元左右，租赁期限为两年，66.9万元明显高于“小白楼”两年的租金，荣丰公司解释其余部分是沈必朝租赁其他房产的租金。而在双方的租赁合同纠纷案件中，荣丰公司又主张该66.9万元是“小白楼”的购房款，并非租金。荣丰公司没有充分的证据以及合理的理由推翻其在另案中承认的事实。一审法院查明的事实中，亦包括在双方的租赁合同纠纷案件中荣丰公司承认将“小白楼”卖给沈必朝这一情节。可见，一、二审法院在认定荣丰公司与沈必朝之间针对“小白楼”形成了买卖关系时，将租赁合同纠纷案件中荣丰公司有关66.9万元是“小白楼”的购房款的主张作为了认定本案事实的主要依据。但根据本院查明情况，与本案有关的租赁合同纠纷一案，本院已经作出（2015）民申字第1393号民事裁定书，指令河北省高级人民法院再审。因此，本案一、二审判决所依据的事实基础可能发生变化，66.9万元是否为“小白楼”购房款的问题有待进一步审查。为便于本案与租赁合同纠纷对相关事实的认定协调一致，本案宜发回一审法院重新审理。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第三项的规定，裁定如下：
一、撤销河北省高级人民法院（2015）冀民一终字第357号民事判决及河北省秦皇岛市中级人民法院（2014）秦民初字第17号民事判决；
二、本案发回河北省秦皇岛市中级人民法院重审。
审 判 长 何东宁
代理审判员 向国慧
代理审判员 徐 霖
二〇一六年十二月一日
书 记 员 黄丽娟