福建��高级人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)闽执复87号
复议申请人（利害关系人）：福建贺康贸易有限公司，住所地福建省福州市台江区佬药洲小区4座02号店面。组织机构代码55099466-0。
法定代表人：郑秋裙，总经理。
委托诉讼代理人：刘新星、张敏，福建合立律师事务所律师。
申请执行人：福建煤炭工业基本建设有限公司，住所地：永安市燕江东路468号，组织机构代码15814711-7。
法定代表人：倪进举，总经理。
被执行人：三明外国语学校，住所地永安市巴溪湾南山路55号，组织机构代码78454252-8。
法定代表人：林丹，董事长。
复议申请人福建贺康贸易有限公司（以下简称贺康公司）不服三明市中级人民法院（以下简称三明中院）（2016）闽04执异26号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审理终结。
三明中院在执行福建煤炭工业基本建设有限公司与三明外国语学校建设工程合同纠纷一案中，依法查封了被执行人三明外国语学校所有的坐落于永安市巴溪湾南山路55号围墙内的土地及房产，并委托拍卖公司进行拍卖,拍卖成交后，利害关系人贺康公司以拍卖标的物存在重大瑕疵，要求撤销拍卖，退还保证金等为由，向三明中院提出书面异议。
三明中院查明，该院在执行中，依法委托福建万泉拍卖有限公司三明分公司、海峡拍卖有限公司三明分公司、三明东方拍卖有限责任公司（以下简称三拍卖公司）联合组织拍卖被执行人三明外国语学校所有的坐落于永安市巴溪湾南山路55号围墙内（土地证号：永（2006）第30169、30171、30173、301**号）的土地及房产。三拍卖公司按拍卖程序发布了拍卖规则（万泉拍卖2015-037期）。利害关系人贺康公司按照拍卖规则于2015年9月1日缴纳了300万元竞买保证金。2015年9月6日，贺康公司以6641.55万元竞得上述土地及房产，并于当日签订了福建省拍卖成交确认书。而后，贺康公司以《福建天泽司法鉴定所司法鉴定意见书》所载：“三明外国语学校学生食堂的安全性等级评定为Dsu级，属于危房”为由，向福建万泉拍卖有限公司三明分公司出具通知函，要求暂缓支付拍卖款项和佣金。
三明中院认为，该院依法委托三拍卖公司对被执行人三明外国语学校的房产及土地进行拍卖，拍卖公司按照相关法律程序组织拍卖，符合法律规定���并无不当。利害关系人贺康公司作为竞买人在知悉拍卖规则后，缴纳了保证金和签订《竞买协议》，其行为是对拍卖规则条款认可的情况下作出的。其中拍卖规则第五条对拍卖标的的现状及可能存在瑕疵情况已经作出特别说明。利害关系人贺康公司竞买成功后便签订了《福建省拍卖成交确认书》，确认上述拍卖标的已由贺康公司竞得，其事后主张对拍卖标的存在重大误解，要求撤销拍卖相关拍卖合同文书及返还保证金的理由不成立。综上，该院的执行行为程序合法，三拍卖公司的拍卖行为并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条、第十七条之规定，裁定驳回利害关系人福建贺康贸易有限公司的异议请求。
复议申请人贺康公司向本院申���复议，请求：一、撤销三明中院（2016）闽04执异26号执行裁定；二、裁定撤销利害关系人与三拍卖公司签订的《竞买合同》、《成交确认书》等拍卖合同文书；三、裁定三拍卖公司返还其缴纳的300万元保证金，并以本金300万元为基数自利害关系人支付之日起至还清保证金之日止按照年利率6%向其支付资金占用期间利息，补偿因此遭受的损失。主要理由如下：1、执行法院裁定程序违法，本案属案情复杂、争议较大的执行异议案件，应当进行听证；2、执行法院在执行中违反规定，未对标的物的瑕疵予以说明，导致申请人无法了解到拍卖标的物存在重大缺陷的情况，受重大经济损失：（1）复议申请人在2015年9月6日竞得标的物后，于9月10日被告知所竞得的部分地上建筑物系危房，并有相关的鉴定报告，了解情况后，复议申请人即函告了拍卖公司，要求其对上诉情况予以说明并协商解决方案，同时要求暂缓支付拍卖成交款，但拍卖公司未予答复。（2）本次拍卖标的物的危房部分，占整个拍卖标的总建筑的14%，造价至少在600万元以上，申请人在此次拍卖活动中存在重大误解，若继续履行竞买义务将对申请人造成严重不公平并受巨大经济损失；（3）虽拍卖规则中针对竞买人作出对拍卖标的物进行现场查看的瑕疵免责，但拍卖标的物是否属于危房这样的重大缺陷申请人通过现场查看根本不可能发现，因此在该问题上，要竞买人承担风险是显失公平的。
本院查明，三明中院在执行福建煤炭工业基本建设有限公司与三明外国语学校建设工程合同纠纷一案中，依法委托三拍卖公司拍卖被执行人三明外国语学校所有的坐落于永安市巴溪湾南山路55号围墙内（土地证号：永（2006）第30169、30171、30173、301**号）的土地及房产。三拍卖公司按拍卖程序发布了拍卖规则（万泉拍卖2015-037期）。利害关系人贺康公司于2015年9月1日缴纳了300万元竞买保证金。2015年9月6日，贺康公司以6641.55万元竞得上述土地及房产，并于当日签订了福建省拍卖成交确认书。2015年9月10日，贺康公司向福建万泉拍卖有限公司三明分公司邮寄《关于发现贵司拍卖活动存在重大欺诈的通知函》，认为拍卖标的物部分（即该校学生食堂）属于危房的情况，若继续履行竞买义务将对其产生巨大经济损失，拍卖公司的此次拍卖活动存在重大欺诈，要求暂缓支付拍卖款项和佣金，并就拍卖标的物存在的重大欺诈问题进行洽商解决。2015年9月21日，三拍卖公司向贺康公司邮寄《告知函》，告知其根据拍卖成交确认书及相关约定，贺康公司未按时支付拍卖佣金，已构成实际违约，将依法追究其的违约责任。
2015年12月3日，三明中院司法鉴定技术处向贺康公司邮寄《函》，告知贺康公司，因其未按时缴纳佣金和拍卖款项，经拍卖公司催缴后，仍未缴纳。根据拍卖法的有关规定，该拍卖标的物收回，原告预交的保证金300万元，用于支付拍卖佣金1304155元（拍卖公司扣留），余款1695845元已由拍卖公司转至三明中院户头，用于下次拍卖不足部分补差，如果还不足，仍然需要贺康公司补差。
2016年12月30日，三明中院在淘宝网司法拍卖网络平台上对该拍卖标的重新拍卖,买受人以67344126元拍卖竞得。
另查明，根据被执行人三明外国语学校的单方委托，福建天泽司法鉴定所对该校学生食堂进行安全性鉴定，于2014年1月22日出具《福建天泽司法鉴定所司法鉴定意见书（三明外国语学校学生食堂进行安全司法鉴定）》，该鉴定意见如下：根据《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292－1999），三明外国语学校学生食堂建筑存在严重施工质量问题，三明外国语学校学生食堂的安全性登记评定为Dsu级，属于危房。根据《福建省中小学校舍安全工程实施方案》精神的指导，拆除出现险情的D级校舍。我所鉴定意见建议应予拆除重建。
本院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条的规定，当事人向执行法院提出异议，请求撤销拍卖，符合法定规定情形之一的，人民法院应予支持。本案当事人认为执行标的物存在重大瑕疵，而拍卖公告未对该瑕疵给予公开披露说明，因该标的物其中的学生食堂属危房，对其成交价格产生较大的影响，并导致拍卖的目的不能实现和损害当事人利益，并据此为由向执行法院提出撤销拍卖和退还拍卖保证金的异议请求。而执行法院未对其在执行中是否知晓该拍卖标的物中的学生食堂属危房及是否需公开披露和竞买人已交的300万元保证金应如何处理等问题进行审查，即认为其理由不能成立并裁定驳回异议请求，属异议裁定遗漏异议请求。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（四）项的规定，裁定如下：
一、撤销三明市中级人民法院（2016）闽04执异26号执行裁定；
二、发回三明市中级人民法院重新审查。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 刘 熙
审 判 员 张 勇
代理审判员 滕玲燕
二���一七年二月二十日
书 记 员 刘定鹏
附相关的法律条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；
（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；
（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；
（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；
（五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。
除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。
人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。