湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2013)常民再字第36号
申请再审人(一审被告、二审上诉人)：李海涛，男，1957年8月27日出生，汉族。
委托代理人刘荣福，常德市武陵区正平法律服务所法律工作者。
申请再审人(一审原告、二审上诉人)：雷先进，男，1961年3月14日出生，汉族。
申请再审人(一审原告、二审上诉人)：雷先枝，女，1963年9月9日出生，汉族。
申请再审人(一审原告、二审上诉人)：雷先德，男，1970年11月16号出生，汉族。
委托代理人吕舒，常德市天迪律师事务所律师。
被申请人(一审被告、二审上诉人)：雷先如，男，1965年9月13日出生，汉族。
原审原告雷先德、雷先进、雷先枝与原审被告雷先如、李海涛房屋买卖合同纠纷一案，常德市鼎城区人民法院于2013年2月27日作出(2012)常鼎民初字第969号民事判决。雷先德、雷先进、雷先枝、李海涛不服，上诉至本院。本院经审理，于2013年5月27日作出(2013)常民一终字第62号民事判决。雷先德、雷先进、雷先枝和李海涛不服，分别向本院申请再审。本院经审查，分别于2013年8月27日作出(2013)常民申字第73号民事裁定、2013年9月18日作出(2013)常民申字第78号民事裁定，裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2013年11月19日进行了公开开庭审理。申请再审人雷先德、雷先枝及其委托代理人吕舒，申请再审人李海涛及其委托代理人刘荣福，被申请人雷先如到庭参加诉讼。申请再审人雷先进经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雷先德、雷先进、雷先枝向常德市鼎城区人民法院起诉称，原告雷先德、雷先进、雷先枝与被告雷先如系同胞兄妹，父亲雷国均、母亲丁慧清去世后，遗留有位于常德市鼎城区蒿子港镇建设街222号房屋一栋，面积140平方米。2011年11月22日，被告雷先如在没有征得全体共有人同意的情况下，与被告李海涛签订房屋买卖协议，将该房屋出卖。两被告的行为不是出于善意，也违反了《物权法》第九十七条关于对共有财产处分的规定，应认定无效。请求判令两被告签订的《房屋买卖协议》无效，恢复原状并返还房屋。
被告李海涛答辩称，被告与原告的父母是邻居，被告不知道雷先如对房屋无处分权，且在雷先如再三承诺房屋无纠纷的情况下才签订协议，协议约定李海涛以27000元的价格购买雷国均房屋一栋，不牵涉任何售后纠纷，如有纠纷由雷先如自行处理。被告依照协议，交付了房款，对合法且善意取得的房屋进行了改建。依据《合同法》第一百零六条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告雷先如辩称，父亲雷国均去世时留有口头遗言，房屋归雷先如所有，原告方没有权利分割遗产。被告处分财产合法有效。请求驳回原告的诉讼请求。
常德市鼎城区人民法院一审认定，2011年11月22日，雷先如与李海涛签订房屋买卖协议，将其父雷国均与其母丁慧清所有的位于鼎城区蒿子港镇建设街222号一房两间，作价27000元卖给李海涛。同时约定李海涛不牵涉任何售后纠纷，如有纠纷由雷先如自行处理。同日，双方进行了房屋交付。2012年1月李海涛将原房屋拆除后重建。另查明，雷先德、雷先进、雷先枝与雷先如父亲雷国均于2006年1月27日死亡，雷国均去世后，其母丁慧清入住老年人医院，雷先枝、雷先进等人均支付了赡养费。丁慧清于2009年7月18日去世后，雷先德、雷先进、雷先枝与雷先如对房屋的处理协商过，但未达成一致意见。在诉讼过程中，法院告知雷先德、雷先进、雷先枝返还原物的诉讼目的不能实现，可变更诉讼请求要求雷先如、李海涛赔偿损失，但雷先德、雷先进、雷先枝均不同意，要求法院依法判决。
原审法院认为，本案争议的焦点为：雷先德、雷先进、雷先枝对房屋有无共有的权利；雷先如、李海涛签订的合同是否合法有效；雷先德、雷先进、雷先枝要求返还原物的理由是否成立。
关于焦点一，雷先德、雷先进、雷先枝与雷先如系同胞兄弟，其对父母雷国均、丁慧清留有的房屋均享有继承权，为该房屋的共同所有人。关于焦点二，李海涛系雷先德、雷先进、雷先枝的邻居，应明知与雷先如买卖的房屋系雷先德、雷先进、雷先枝与雷先如共同所有，仍只与共有权人之一的雷先如签订房屋买卖协议，损害了其他共有人的权益，其辩称适用善意取得的制度与本案的事实不符，故雷先如与李海涛之间签订的房屋买卖协议无效。关于焦点三，因争议的房屋已由李海涛拆除重建，原物已不存在，房屋重建的价值远远高于原房屋的价值，法院在诉讼过程中，已告知雷先德、雷先进、雷先枝可变更诉讼请求，要求雷先如、李海涛赔偿损失，但雷先德、雷先进、雷先枝均不同意变更诉讼请求，要求法院依法判决。故雷先德、雷先进、雷先枝要求返还原房屋的诉讼请求，不予支持。雷先德、雷先进、雷先枝的损失可另行提起诉讼。原审法院据此判决：一、被告李海涛与被告雷先如于2011年11月22日签订的房屋买卖协议无效；二、驳回原告雷先德、雷先进、雷先枝的其他诉讼请求。
宣判后，雷先德、雷先进、雷先枝不服，向本院提起上诉称，原审法院判决认定事实部分错误，李海涛并没有对原房屋拆除后重建，只是进行部分改建，原房屋价值远大于添附的部分价值，并向本院提交了照片6张，拟证明房屋还在;原审法院判决适用法律错误，既然认定房屋买卖合同无效，就应判决李海涛返还房屋，原审法院判决没有支持雷先德、雷先进、雷先枝的诉求错误。请求维持原判决的第一项，撤销原判第二项，并改判支持雷先德、雷先进、雷先枝全部诉讼请求。
李海涛不服向本院提起上诉称，李海涛与雷先德、雷先进、雷先枝并不是邻居，也不知道买卖房屋有争议，李海涛属于善意购买。雷先德、雷先进、雷先枝的起诉超过了法定时效。原审法院判决适用法律错误，判决房屋买卖合同无效，损害了李海涛的合法权益。请求撤销原判，改判确认房屋买卖合同有效，驳回雷先德、雷先进、雷先枝对李海涛的诉讼请求。
雷先如答辩称，父母亲跟谁，房子就是谁的，雷先如是处分自己的房子，与李海涛的房屋买卖合法有效。雷先德、雷先进、雷先枝的上诉理由不能成立。请求驳回雷先德、雷先进、雷先枝的上诉。
本院二审查明事实与原判认定的事实一致。
本院二审认为，本案争议的焦点为：1、李海涛与雷先如的房屋买卖合同是否有效？李海涛是否属于善意购买本案争议的房屋？2、李海涛是否应返还原房屋，即雷先德、雷先进、雷先枝要求返还原物的理由是否成立？3、雷先德、雷先进、雷先枝的起诉是否超过时效？
关于焦点1，本案所涉房屋系雷先德、雷先进、雷先枝、雷先如之父母雷国均、丁慧清遗产，雷先德、雷先进、雷先枝、雷先如对父母的遗产均有相应的继承权，故雷先德、雷先进、雷先枝、雷先如系该房屋的共同所有人。雷先如擅自将其与雷先德、雷先进、雷先枝共同所有的财产出卖给他人，侵犯了雷先德、雷先进、雷先枝的合法权益。李海涛与雷国均、丁慧清系邻居，明知雷国均、丁慧清有四个子女，即争议的房屋系雷先德、雷先进、雷先枝、雷先如共同所有，仍只与共有权人之一的雷先如签订房屋买卖协议，其行为损害了其他共有权人的利益。李海涛无充足证据证明其购买争议的房屋是善意的。雷先德、雷先进、雷先枝虽不是争议房屋买卖合同的主体，即不是合同一方当事人，其在合同的双方当事人侵犯和损害自己的权益时，主张合同无效，应受法律的保护，故原审法院认定房屋买卖合同无效是正确的。李海涛上诉所称“李海涛属善意购买，判决房屋买卖合同无效，损害了李海涛的合法权益”的上诉理由不能成立，其要求确认房屋买卖合同有效的上诉请求，本院依法予以驳回。关于焦点2，本案争议的房屋，无论是重建，还是修整，已不是原房屋是不可争辩的事实，且李海涛重建或是修整所花费费用远远高于房屋交易价格，故返还房屋不符合本案的实际情况，雷先德、雷先进、雷先枝要求返还房屋的理由不能成立。房屋买卖合同确认无效后，在无法返还原物的情况下，理应由责任人赔偿相应的损失，即使雷先德、雷先进、雷先枝要求返还重置后的房屋，也得对李海涛的重置部分予以补偿。原审法院在审理过程中向雷先德、雷先进、雷先枝明释后，在雷先德、雷先进、雷先枝均不同意变更诉讼请求的情况下，只判决确认房屋买卖合同无效并无不当。关于焦点3，雷先如与李海涛于2011年11月22日签订房屋买卖协议，雷先德、雷先进、雷先枝于2012年9月提起诉讼，故本案并未超过诉讼时效。李海涛上诉所称“本案已过诉讼时效“的上诉理由，不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由李海涛与雷先德、雷先进、雷先枝各负担100元。
雷先德、雷先进、雷先枝申请再审称，原判决认定事实不清，一审判决认为，本案所争议的标的物因重建而不存在，要求返还原物已不可能，所以其请求不能获得支持。关于“重建”这一事实，一审法院既没有说明发现的经过，也没有组织双方当事人质证，就直接作为证据加以采信，并作为判决的依据，是严重违法的，它直接剥夺了当事人的质证权。申请人认为，房屋的基脚和墙体即房屋的基础部分依然存在的就是原房屋。被申请人仅将房屋的墙面和天盖进行了维修，法院就认为原房屋已不存在的观点不能接受。关于原房屋的价值，申请人认为决定房屋价值的是该房屋所处的地理位置和房屋面积，而不是房屋外观的新旧程度。一、二审法院将该房屋的交易价格等同于该房屋的实际价值明显属强词夺理。故要求依法撤销常德市中级人民法院(2013)常民一终字第62号民事判决和常德市鼎城区人民法院(2012)常鼎民初字第969号民事判决第二项，改判被申请人李海涛返还房屋。
李海涛申请再审称，第一，原一、二审判决认定的事实没有证据佐证，其认定再审申请人非善意占有的事实缺乏证据证明，是承办法官主观臆断的表现。第二，申请人购买紧挨其旁即将倒塌的房屋，实属迫于无奈，并非“恶意“购买。第三，一、二审判决认定房屋买卖合同无效，明显有违法律规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由，主张合同无效的，人民法院不予支持。第四，三名被申请人的起诉，已超过诉讼时效，其诉求不应予以支持。《中华人民共和国继承法》第二条规定，继承从被继承人死后时开始。该法还规定，因继承权提起诉讼的期限为二年。被申请人的母亲2009年7月18日死亡，被申请人2012年9月11日起诉，已有三年多，明显超过了时效。请求依法撤销常德市中级人民法院(2013)常民一终字第62号民事判决和常德市鼎城区人民法院(2012)常鼎民初字第969号民事判决第一项，改判认定再审申请人与雷先如签订的房屋买卖合同合法有效，驳回雷先德、雷先进、雷先枝的诉讼请求。
再审期间，李海涛向本院提交了彭红军收到李海涛建房工资43000元的收条一份及建房施工协议原件、复印件各一份，欲证明李海涛对争议房屋改建造价。经审查，该证据证明的内容是李海涛在再审期间提出的主张，但由于一、二审期间李海涛没有提起反诉，也没有主张权利，故不属于再审范围。
雷先德、雷先进、雷先枝向本院提交了本案所涉房屋以前和现状照片3张。经审查，该照片能够证明现房屋是在原房屋的基础上进行的改建，不是重建。
原二审判决认定的事实经再审审理，事实清楚，证据充分，应予认定。
本院再审认为，本案的焦点有四：(一)、关于出卖前的房屋权属及性质问题。在出卖前，房屋虽未办理任何产权证书，但属于雷国均、丁慧清所有。根据《继承法》的规定，雷国均、丁慧清去世后，该房屋属于其遗产，在没有遗嘱、遗赠的情况下，可由其法定继承人即几个子女依法继承，共同享有对房屋的财产权利。(二)、关于房屋买卖协议效力问题。雷先如与李海涛签订房屋买卖协议后，雷先如收取了房款并交付了该房屋，协议已经履行。从现有证据来看，雷先如只享有对房屋的部分继承权，无证据证明其对整个房屋享有所有权或者处分权。雷先如与李海涛签订卖房协议，未得到其他权利人即继承人的许可，事后也未得到追认，该行为属于无权处分，损害了其他权利人的利益，应认定为无效。申请再审人李海涛认为，该合同是雷先如与李海涛双方真实意思的表示，属于善意购买，且已实际履行。李海涛与争议房屋的原始权利人雷国均、丁慧清系邻居，明知其所购买的房屋系雷、丁夫妇的遗产，且明知雷、丁二人除了雷先如外还有多名子女。但其购买上述房产时未征得雷先德、雷先进、雷先枝的同意，且李海涛未提供充分证据证明其是善意购买。故对李海涛关于善意购买的主张，本院不予支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定仅对买卖合同的相对人而言，对其他人不应适用。因此，原一、二审判决认定合同无效，适用法律正确，再审应予维持。(三)、关于财产权侵害问题。依照《物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人的同意”的规定，雷先如出卖房屋的行为，损害了其他继承人对房屋权利的行使。原审原告雷先德、雷先进、雷先枝可基予物权主张自己的权利。(四)、关于房屋是否应返还的问题。李海涛取得房屋后，对其进行了改建，重修了屋顶，改变了墙面，调整了房屋高度等，原房屋已不复存在，对该房屋恢复原状已不可能。雷先德、雷先进、雷先枝要求李海涛对争议房屋恢复原状并返还原房屋的诉讼主张不符合本案实际情况，故其再审理由不能成立，本院不予支持。在本案一审审理期间，法院告知雷先德、雷先进、雷先枝返还原物的诉讼目的不能实现，建议其变更诉讼请求，但雷先德、雷先进、雷先枝均不同意，要求法院按其诉请判决。由于原审原告在法院已经释明的情况下坚持不变更诉讼请求，根据当事人的诉讼请求和不告不理的原则，原判对原审原告雷先德、雷先进、雷先枝要求被告返还房屋并恢复原状的诉讼请求予以驳回的处理是适当的。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。申请再审人的再审请求本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款(一)项的规定，判决如下：
维持本院(2013)常民一终字第62号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐招军
审 判 员 张秋岚
代理审判员 李志垠
二〇一四年二月二十日
代理书记员 史会芳
附有关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
第一百七十条第一款(一)项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。