山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁民再94���
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王怀森，男，1963年1月26日出生，汉族，住青岛黄岛区。
委托诉讼代理人：樊夕群，山东同永律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：青岛市黄岛区珠山街道办事处东新村村民委员会。住所地：青岛市黄岛区珠山街道办事处东新村。
法定代表人：刘金见，该村委会主任。
委托诉讼代理人：宋成宝，山东雅圣律师事务所律师。
原审第三人：王怀民，男，1956年6月20日出生，汉族，住青岛市黄岛区。
委托诉讼代理人：宋成宝，山东雅圣律师事务所律师。
再审申请人王怀森因与被申请人青岛市黄岛区珠山街道办事处东新村村民委员会（以下简称东新村村委会）、原审第三人王怀民土地租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市中级人民法院（2013）青民一终字第359号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年3月14日作出（2016）鲁民再94号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人王怀森及其委托诉讼代理人樊夕群，被申请人东新村村委会法定代表人刘金见及委托诉讼代理人宋成宝，原审第三人王怀民及其委托诉讼代理人宋成宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王怀森申请再审称，请求人民法院撤销二审判决，依法改判，支持王怀森一审的诉讼请求，诉讼费用由东新村村委会承担。事实与理由如下：一、原审适用法律错误。1、一审判决歪曲法律政策，以“经营性补助费已对租赁经营权进行了补偿”为由，驳回王怀森返还租赁费的请求。经营性补助费是对拆迁非住宅房屋造成停产停业损失的补偿，是政府对拆迁户因拆迁影响经营的行政性的补偿。涉案拆迁��偿协议、拆迁汇总表、搬迁补助费及经营性补助费明细表中的经营性补助费是对在该拆迁范围内所建非住宅房屋造成停产停业损失的补偿，是根据房屋面积及停产停业时间计算的，与土地租赁费没有关系。2、二审法院对黄岛区原胶南市珠山街道办事处作了调查，该办事处明确王怀森的补偿款项只是对其地上附着物的补偿，否定了一审所谓的“经营性补助费已对租赁经营权进行了补偿”。但二审杜撰了所谓“该经营性补助费应当视为对王怀森租赁预期可得利益的相应补偿”，维持了一审错误的判决。经营性补助费与解除土地租赁合同应当返还未履行年限的租金没有法律关系。事实上，象王怀森一样情况的土地承租户均按解除合同返还了未履行年限的剩余租金。3、本案王怀森主张的是涉案土地租赁合同在租赁期内被解除后，王怀森要求东新村村委会退还未使用年限的���地租赁费。补偿款与土地租赁关系不是一个法律关系。4、本案一审和二审判与青岛市中级人民法院（2012）青民一终字第785号民事判决存在逻辑上的对立。胶南市人民法院（2011）胶南民初字第3017号民事判决认为：“王怀森与王怀民已不存在合同关系，其合同相对方为东新村村委会，根据合同的相对性原理，王怀森无权再向王怀民主张权利。”。王怀森上诉。青岛市中级人民法院（2012）青民一终字第785号民事判决认定：“王怀森就其租用的5亩土地于2005年3月22日与东新村村委会重新签订了合同，该合同合法有效并实际履行，并应认定20万元租金由王怀民代王怀森交付给东新村村委会，而王怀民与王怀森之间的合同终止履行”。该案二审当庭明确，王怀森可以另行起诉王怀民和东新村村委会，请求返还未使用年限的土地租赁费。王怀森才提起了本案的诉讼。
东新村村委会辩称，一、针对王怀森再审申请事由的四点答辩意见。1、涉案的经营性补助费就是对租赁经营权的补偿。2、珠山街道办被调查人员认为“补偿款只是对其地上附属物的补偿”是错误的，与补偿明细和补偿事实不一致。法律意义上，经营性补助费包含了王怀森处分其用益物权而获得的对价。3、东新村村委会与王怀森之间是用益物权纠纷，不是租赁合同纠纷。新东村村委会与王怀森之间没发生租金关系，东新村村委会没有收过王怀森任何款项，王怀森交付给第三人王怀民的20万元不是租金。4、本案王怀森请求返还租金一案，两级法院四次判决，结果完全一致，均为驳回王怀森的诉讼请求。充分说明王怀森的诉讼请求与法相悖与理不通。二、东新村村委会对本案的基本观点。1、东新村村委会未收取王怀森任何费用，双方签订合同约定的只有涉案宗地的占有、使用、受益的相关条款，属于用益物权合同。东新村村委会没有因王怀森使用5亩地另外受益。2、王怀森在使用涉案宗地的过程中，自愿让渡了用益物权，获得了对价。他的让渡受益行为与其继续使用宗地的经营行为在法律意义上完全一致。请求驳回王怀森的再审请求。
王怀民答辩称，1、王怀民不承担任何责任。2、王怀民与王怀森签订的合同属于转让土地使用权的合同。王怀民对土地平整、修建院墙后转让，转让的是经营场所的使用权，20万元是补偿王怀民对该土地已经实际投入的费用，是转让费，如果是租金，王怀民投资形成的固定资产征收补偿费应当归王怀民所有而不能归王怀森。3、王怀森因涉案土地被征用获得了补偿，实现了合同目的，王怀民不是合同相对方。4、王怀民与东新村村委会存在用益物权关系，如与王怀森存在转租关系，该土地征收用后派生的其他收益权均由王怀民依法享有。5、在王怀民转让给王怀森5亩土地上，王怀民已经向东新村村委会上交了10万元的承包费，如果按照王怀森的诉讼请求再退给他162731.90元的话，减去收取王怀森的20万元转让费，就等于王怀民赔上62731.90元，还得把地白送给王怀森用。请求驳回王怀森的再审请求。
王怀森向一审法院起诉请求：判令东新村村委会退还租赁费162731.90元，并承担本案诉讼费用。王怀森租赁土地5亩，租期50年，租金20万元，实际租赁3375天后合同解除。王怀森主张东新村村委会应收取王怀森租赁费37268.10元（11.0424元／天X3375天），故应退还租赁费162731.90元。东新村村委会辩称：王怀森未向东新村村委会交纳任何租金，双方不发生租金的权利义务关系。王怀森依据双方签订的土地有偿使用合同要求东新村村委会退还租金，没有合同依据。王怀���因拆迁获得了补偿，应视为其对自己租赁经营权的处分而自愿终止履行土地有偿使用合同，王怀森让渡了租赁经营权获得了十分满意的对价，与其继续行使租赁经营权在法律意义上别无二致。因此，王怀森无权向任何人主张退还租金，其要求东新村村委会退还租金没有法律依据。第三人王怀民述称：王怀森、东新村村委会之间的关系与其无关。
一审法院认定事实：2001年6月27日，王怀民与东新村村委会签订了土地有偿使用合同，承包了东新村村委会的10亩土地，承包期限自2001年7月1日至2051年7月1日，承包费20万元。2001年11月10日，王怀民征得东新村村委会同意，与王怀森签订了土地有偿使用合同，约定王怀民将其中的5亩土地出租给王怀森建厂使用，出租期限自签订合同之日至2051年7月1日；承包费按照每亩4万元计算（包括院墙），共计20万元。合同签订后，���怀森支付王怀民20万元。2005年3月22日，王怀民与东新村村委会合意终止双方于2001年6月27日签订的合同，并重新签订了一份土地有偿使用合同。同日，王怀森与东新村村委会就其使用的5亩土地签订了土地有偿使用合同，约定使用费全部由王怀民负责交给东新村村委会，东新村村委会与王怀民另有合同；使用期限自即日起至2051年7月1日。2011年2月19日，胶南市人民政府依法征用了王怀森使用的5亩土地及地上附着物，并由胶南市珠山街道办事处与王怀森签订了拆迁补偿协议。协议签订后，珠山办事处按约将全部补偿款4728061.56元拨付给王怀森，其中搬迁补助费及经营性补助费共计1151158.80元。
一审法院认为，虽然王怀森与东新村村委会存在土地租赁合同关系，但2011年2月19日胶南市珠山街道办事处与王怀森签订拆迁补偿协议后，已按约将包括搬迁补助费及经营性补助费1151158.80元在内的全部补偿款拨付给王怀森，经营性补助费应视为对王怀森租赁经营预期可得利益的相应补偿，王怀森交纳土地使用费20万元是获得租赁经营权的基础，经营性补助费已对租赁经营权进行了补偿。因此，王怀森无权要求东新村村委会退还未使用期限的土地使用费。一审法院判决：驳回王怀森对胶南市珠山街道办事处东新村村民委员会的诉讼请求。案件受理费3555元，减半收取1777.50元，由王怀森负担。
王怀森不服一审判决，上诉请求：二审法院查明事实，撤销原判，依法改判支持王怀森的一审诉讼请求。
二审法院认定事实除与一审法院认定的事实相同外，另认定：2013年4月9日，二审法院到胶南市珠山街道办事处就本案相关事实进行调查时，该办事处相关负责人表示：胶南市珠山街道办事处拨付给王怀森的拆迁补助款项只是对其���上附着物的补偿，其中不包括王怀森与东新村村委会之间的租赁合同因土地征用而未履行年限的剩余租金。二审法院认为，从本案事实看，王怀森在其与王怀民之间的转租合同经合意终止后另行与东新村村委会就涉案5亩土地建立了租赁合同关系。在双方租赁合同履行过程中，当地政府依法征用了王怀森租赁使用的5亩土地及地上附着物，并已按照其间拆迁补偿协议约定将包括搬迁补助费及经营性补助费1151158.80元在内的全部补偿款拨付给王怀森。该经营性补助费应当视为对王怀森租赁经营预期可得利益的相应补偿，而王怀森交纳的20万元租赁费系其获得涉案土地租赁经营权的对价，且其因土地征用而获得的经营性补助费远高于其主张的涉案租赁合同未履行年限的剩余租金数额，故一审认定王怀森无权要求东新村村委会退还未使用期限的土地租赁费，并无不当。王怀森上诉称其因拆迁获得的经营补助费与涉案土地租赁合同无关，无事实及法律依据，不予采纳。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3555元，由王怀森负担。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：一、王怀森与东新村村委会签订的土地有偿使用合同约定了使用费、使用期限、征用的土地补偿归东新村村委会、合同到期后的处理方式等内容，符合租赁合同的要件；且王怀森通过王怀民向东新村村委会缴纳了租赁费；征用土地款补偿给了东新村村委会。从上述内容看，东新村村委会与王怀森之间是租赁土地关系。东新村村委会主张为用益物权关系与事实不符。二、经营性补助费不包括王怀森剩余年限的租金。理由如下：一是《青岛市城市房屋拆迁管理条例》第三十九条规定“…。拆迁非住宅房屋或者住宅、非住宅兼用的���屋，造成被拆迁人或者房屋承租人停产、停业损失的，拆迁人应当支付经营性补助费”。二是根据本案经营性补助费明细表载明的内容，经营性补助费是对建筑物被拆迁按面积及过渡期的补偿，不是对王怀森因合同解除剩余年限租金的补偿。三是二审法院对胶南市珠山街道办事处调查时，该办事处邓主任陈述办事处补给王怀森的经营性补助费不包括王怀森未履行租赁合同部分的租金。四是东新村村委会已将剩余年限租金退给了其他同样承包土地的租赁户，村委会主张未退给王怀森剩余年限租金的原因是王怀森没有向东新村村委会交租金。从上述条例对经营性补助费的规定、本案经营性补助费的明细、经营性补助费发放单位认可的事实看，胶南市珠山街道办事处根据《青岛市城市房屋拆迁管理条例》的规定，发放给王怀森的经营性补助费是对王怀森因拆迁厂房造成��产、停业的补助费，不包括王怀森未履行租赁合同部分的租金。东新村村委会向其他承包户退还未履行租赁合同租金的事实，亦证实经营性补助费不包括未履行租赁合同的租金。
本案再审认为，本案再审中王怀森与东新村村委会争议的焦点问题是东新村村委会应否退还王怀森租赁费及数额。首先，本案因涉案土地租赁涉及的四份合同均为有效合同，对合同当事人均有约束力。从合同内容及各方当事人的履行情况看，2005年3月22日，东新村村委会分别与王怀民、王怀森签订土地有偿使用合同后，东新村村委会将涉案5亩土地从王怀民处收回后租赁给王怀森，东新村村委会与王怀森形成土地租赁关系。其次，因王怀森租赁的土地在租赁期间被征用导致租赁合同提前解除，根据相关法律规定，尚未履行的，终止履行。东新村村委会据此领取了涉案租赁土地被征用��价款，亦应将已收取的未履行期间的租金退给王怀森。再次，王怀森领取的经营性补助费是征用单位因拆迁王怀森厂房对王怀森经营损失的补偿费，不包括东新村村委会应退给王怀森未履行合同的租金。又次，东新村村委会与王怀森签订的土地有偿使用合同没有直接约定租赁费数额，只约定该宗地的使用费全部由王怀民负责交给东新村村委会，东新村村委会与王怀民另有合同。根据上述约定，王怀森是通过王怀民向东新村村委会缴纳的租赁费，缴费标准按照东新村村委会与王怀民的合同约定。王怀民根据与东新村村委会签订的合同，每亩交租金2万元，租赁10亩地共向东新村村委会缴纳20万元。故在王怀森向王怀民缴纳的5亩土地使用费20万元中，王怀民向东新村村委会缴纳了租赁费10万元；另外10万元被王怀民收取了，与东新村村委会无关。东新村村委会已收王怀森全部租赁期间租金10万元，扣除已使用年限的租金18634元（5.5212元／天×3375天），应退给王怀森租赁合同未履行部分的租金81366元。王怀森主张交给东新村村委会的租金为20万元，应退回租金162731.90元，与事实不符，对该主张不予支持。
综上所述，原审认定部分事实不当，本院予以纠正。王怀森部分再审请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，判决如下：
一、撤销山东省青岛市中级人民法院（2013）青民一终字第359号民事判决和山东省胶南市人民法院（2012）胶南民初字第4697号民事判决；
二、山东省青岛市黄岛区珠山街道办事处东新村村民委员会于本判决生效之日起十日内支付王怀森81366元。
如果未按本判决指定���期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3555元，减半收取1777.50元；二审案件受理费3555元，由王怀森和山东省青岛市黄岛区珠山街道办事处东新村村民委员会各负担2666.25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹林灿
代理审判员 闫爱云
代理审判员 王立泽
二〇一六年九月十三日
书 记 员 刘 莹