重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝高法民终字第00491号
上诉人（原审原告）：重庆市大渡口区盛元昌小额贷款有限责任公司，住所地重庆市大渡口区钢花路728号阳明山庄大厦南楼611室。
法定代表人：赵奇宇，该公司董事长。
委托代理���：王洪，重庆比君律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周云虎。
委托代理人：李成英，系周云虎之母。
被上诉人（原审被告）：重庆洋龙置业有限公司，住所地重庆市大足区龙岗街道办事处龙濠商业街3号楼二层2号。
法定代表人：邓功灿，该公司董事长。
委托代理人：徐以祥，重庆达美律师事务所律师。
委托代理人：谭先银，重庆达美律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：邓功灿。
委托代理人：徐以祥，重庆达美律师事务所律师。
委托代理人：谭先银，重庆达美律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：杨道群。
委托代理人：徐以祥，重庆达美律师事务所律师。
委托代理人：谭先银，重庆达美律师事务所律师。
上诉人重��市大渡口区盛元昌小额贷款有限责任公司(以下简称盛元昌小贷公司)与被上诉人周云虎、重庆洋龙置业有限公司（以下简称洋龙置业公司）、邓功灿、杨道群申请执行人执行异议之诉一案，重庆市第一中级人民法院于2015年9月17日作出（2015）渝一中法民初字第00967号民事判决，盛元昌小贷公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月3日公开开庭审理了本案。盛元昌小贷公司的委托代理人王洪,周云虎的委托代理人李成英，洋龙置业公司及邓功灿、杨道群的委托代理人谭先银均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2013年8月22日，盛元昌小贷公司和洋龙置业公司签订《借款合同》，约定盛元昌小贷公司借款3000万元给洋龙置业公司。当日，双方签订《抵押合同》，洋龙置业公司以其名下房产为3000万借款提供抵押担��，抵押物包括本案争议的位于重庆市大足区龙岗街道办事处龙濠商业街9号楼9－1－1号房屋，并到重庆市大足区国土资源和房屋管理局办理了抵押登记。邓功灿、杨道群与盛元昌小贷公司签订《保证合同》，约定邓功灿、杨道群以连带责任方式为洋龙置业公司的3000万元债务提供保证担保。2014年6月9日，盛元昌小贷公司与洋龙置业公司、邓功灿、杨道群签订《还款协议》，经重庆市大渡口公证处公证，赋予《还款协议》强制执行效力。2014年10月14日，重庆市大渡口公证处出具（2014）渝渡证字第7822号《执行证书》，内容为：申请执行人盛元昌小贷公司，被执行人洋龙置业公司、邓功灿、杨道群；执行标的（1）本金3000万元；（2）2014年10月1日起至债务清偿之日止，按月利率1.86%计息；（3）因公证强制执行所产生的一切费用。该《执行证书》发生法律效力后，盛元昌小贷公司向一审法院申请强制执行。2014年12月2日，该院作出（2014）渝一中法公执字第00697号执行裁定书，查封了登记在洋龙置业公司名下的位于重庆市大足区龙岗街道办事处龙濠商业街9号楼9－1－1号房屋。
另查明：2013年1月24日，周云虎与洋龙置业公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定周云虎购买洋龙置业公司开发的位于重庆市大足区龙岗街道办事处学坝路9号楼1号房屋，建筑面积63.76平方米，总成交金额为1275200元，付款方式为一次性付款。同日，周云虎之母李成英向洋龙置业公司缴纳购房款1275200元，洋龙置业公司出具收据并注明“龙濠街9－1－1门市”。洋龙置业公司将该房屋交付给周云虎后，周云虎于2014年10月1日将房屋出租给陈刚英，租期二年，租金五万元/年。
2013年8月14日，洋龙置业公司取得坐落于大足区龙岗街道学坝路113号、131号商品房的《重庆市商品房预售（预租）许可证》。
再查明：在重庆市大足区龙岗街道办事处龙濠商业街9号楼9－1－1号房屋被一审法院依法查封后，周云虎以其已支付全部房款并实际占有房屋为由，向该院提起执行异议，要求中止对案涉房屋的执行。一审法院于2015年4月10日作出（2015）渝一中法执异字第00125号执行裁定书，中止对位于重庆市大足区龙岗街道办事处龙濠商业街9号楼9－1－1号房屋的执行。
盛元昌小贷公司遂提起本案诉讼，要求许可对位于重庆市大足区龙岗街道办事处龙濠商业街9号楼9－1－1号房屋的执行。
一审法院认为，本案的争议焦点是周云虎对案涉房屋是否享有足以排除执行的权利。
依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在���执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，被执行人洋龙置业公司将本案所涉房屋出售给周云虎，双方买卖合同合法有效。周云虎也已经支付全部价款并合法占有该房屋，虽未办理过户登记手续，但非因周云虎自身原因，故周云虎对涉案房屋享有排除强制执行的权利。盛元昌小贷公司诉请判令许可对本案所涉房屋的执行，理由不成立，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：驳回盛元昌小贷公司的诉讼请求。一审案件受理费80元，由盛元昌小贷公司负担。
盛元昌小贷公司不服一审判决，向本院提起上诉。请求：1.撤销一审判决；2.判决许可对位于重庆市大足区龙岗街道办事处龙濠商业街9号楼9－1－1号房屋的执行。主要事实和理由：1.洋龙置业公司与周云虎签订商品房买卖合同时，并未取得重庆市商品房预售许可证，双方签订的买卖合同无效。2.周云虎举示证据不足以证明其已经支付全部房款并实际占有该房屋。3.案涉房屋未办理过户登记手续，周云虎对此具有过错。
周云虎答辩称：周云虎与洋龙置业公司签订的商品房买卖合同合法有效,且周云虎已按约向洋龙置业公司支付案涉���屋的全部房款。在人民法院查封之前，周云虎已将交付使用的房屋出租。虽然案涉房屋无法办理过户登记手续，但系洋龙置业公司原因。综上周云虎对案涉房屋享有足以排除执行的权利,请求驳回上诉，维持原判。
邓功灿、杨道群答辩称：一审法院查明事实属实，适用法律正确，请求驳回盛元昌小贷公司的上诉请求。
二审审理查明：2013年1月24日，周云虎与洋龙置业公司签订的《商品房买卖合同》第十三条第2项约定“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”
一审诉讼中，周云虎举示了9号楼干鲜门市于2014年12月20日缴纳电费260元、于2015年1月20日缴纳电费128元及2015���2月15日缴纳电费115元的收据三张，拟证明周云虎已于查封前对案涉房屋占有使用。洋龙置业公司、邓功灿和杨道群对该组证据无异议。盛元昌小贷公司对该组证据的真实性、关联性和合法性均不予认可。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本案的争议焦点是：盛元昌小贷公司就位于重庆市大足区龙岗街道办事处龙濠商业街9号楼9－1－1号房屋的执行申请是否应当许可。
本院认为,周云虎就位于重庆市大足区龙岗街道办事处龙濠商业街9号楼9－1－1号房屋享有的民事权益足以排除盛元昌小贷公司的执行申请。主要事实和理由如下：
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
首先，关于《商品房买卖合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，虽然订立合同时，洋龙置业公司未取得商品房预售许可证明，但在一审起诉前洋龙置业公司已取得坐落于大足区龙岗街道学坝路113号、131号商品房的《重庆市商品房预��许可证》，预售许可的范围包括案涉房屋。故周云虎与洋龙置业公司签订的《商品房买卖合同》并不存在违反法律、行政法规强制性规定而无效情形。同时该合同系各方当事人的真实意思表示，应属有效。盛元昌小贷公司关于《商品房买卖合同》签订时洋龙置业公司未取得商品房预售许可证明而无效的上诉理由不能成立。
其次，关于周云虎是否在人民法院查封前已合法占有案涉房屋的问题。本案案涉房屋于2014年12月2日被人民法院查封。周云虎陈述，2014年3、4月份对案涉房屋已经占有使用，2014年10月1日将案涉房屋交付给承租人陈刚英使用并与其签订《租房协议》。周云虎举示了《租房协议》与2014年12月20日、2015年1月20日及2015年2月15日缴纳电费的收据三张。虽然周云虎举示缴纳电费收据的出具时间均在人民法院查封之后，但是根据日常生活经验，电费的抄录和缴纳通常是隔月进行，即12月份缴纳的电费实际是11月份的用电量。且2014年12月20日缴纳电费的金额为260元，远超2015年1月20日缴纳的128元和2015年2月15日缴纳的115元，前述证据与周云虎陈述的2014年10月1日《租房协议》已实际履行，2014年12月20日首次缴纳电费为2014年10月、11月的用电量，且包含装修用电，故缴纳电费金额相对较高的事实相吻合。洋龙置业公司亦认可案涉房屋已于2014年3、4月交付周云虎使用。周云虎举示的《租房协议》、缴纳电费收据与其陈述之间相互关联、相互印证，结合洋龙置业公司认可的交房时间，所有证据协调一致指向了同一事实，即周云虎在人民法院查封前已合法占有案涉房屋，故对于前述事实，本院依法予以确认。
再次，关于周云虎是否已经支付全部价款的问题。本案中，周云虎与洋龙置业公司签订的《商品房买卖合同》约定���云虎所购房屋总成交金额为1275200元，付款方式为一次性付清。从周云虎举示的取款凭据以及洋龙置业公司出具的《收据》，结合一审查明的付款情况来看，周云虎已按约支付全部价款。洋龙置业公司对已收取周云虎购房款1275200元的事实亦予以认可。故本院认定，周云虎已经支付全部价款。盛元昌小贷公司关于周云虎未支付全部房款的上诉理由不能成立。
最后，关于未办理过户登记是否因周云虎自身原因。本案中，周云虎与洋龙置业公司签订的《商品房买卖合同》中的约定，双方应于房屋交付使用之日起60日内，向所在地土地房屋登记机构提出申请。但是在向周云虎交付案涉房屋之前，洋龙置业公司将案涉房屋作为抵押物，为其向盛元昌小贷公司的3000万元借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，导致案涉房屋至今未办理过户登记。故本院认定，未办理过���登记非因周云虎自身原因。
综上所述，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，周云虎就位于重庆市大足区龙岗街道办事处龙濠商业街9号楼9－1－1号房屋享有足以排除盛元昌小贷公司对案涉房屋申请执行的民事权益。一审判决认定事实清楚,适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由重庆市大渡口区盛元昌小额贷款有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 宾
代理审判员 周 倩
代理审判员 黄 巍
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 文婷婷