云南省瑞丽市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云3102民初528、782号
原告（反诉被告）：朱宏平，男，汉族，1964年11月4日出生，身份证住址云南省德宏州瑞丽市，现住云南省德宏州瑞丽市。
委托诉讼代理人：李茜，云南欣艺律师事务所律师，律师执业证号15331201311807272，代理权限为特别授权代理。
委托诉讼代理人：贾正杰，云南欣艺律师事务所实习律师，律师实习证号531315011210074，代理权限为特别授权代理。
被告（反诉原告）：瑞丽市嘉福房地产开发有限责任公司，住所地云南省德宏州瑞丽市姐告路28号，统一社会信用代码91533102594553242U。
法定代表人：杨光伟，男，汉族，1993年2月16日出生，住云南省曲靖市会泽县，系公司经理。
委托诉讼代理人：赵春林，男，汉族，1984年12月19日出生，住云南省曲靖市师宗县，代理权限为特别授权代理。
委托诉讼代理人：刘春元，云南和序律师事务所律师，律师职业证号1533120001049335，代理权限为特别授权代理。
原告朱宏平与被告瑞丽市嘉福房地产开发有限责任公司（以下简称嘉福公司）及反诉原告嘉福公司与反诉被告朱宏平商品房预售合同纠纷，本院分别于2017年6月6日、8月2日立案后，依法适用普通程序，对两案合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱宏平及其委托诉讼代理人李茜、贾正杰，被告（反诉原告）嘉福公司委托诉讼代理人赵春林、刘春元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱宏平向本院提出诉讼请求：1、被告按每天50元支付原告从2015年12月31日起至2016年2月29日止的违约金3000元；2、被告按原告已付款的0.03%/天支付原告从2016年3月1日起至符合接房条件之日止的违约金（截至2017年5月29日共计39284元）；3、被告自房屋验收合格之日起10日内将原告购买的商品房交付给原告使用；4、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2014年9月10日签订《商品房购销合同》及合同补充协议，约定：乙方（原告）在甲方（被告）购买“五缘玉城”第3组团第85幢第1单元第6层1号房，面积为141.74平方米，单价为1960元/平方米，总房价为277810元，付款方式为分期付款。合同第七条约定：甲方应于2015年12月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。合同第九条约定：甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，按下列【一】种方式处理：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金。合同继续履行。逾期60天后，甲方按下列【二】种约定承担违约责任：甲方按乙方已付款的0.03%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告根据合同约定于2014年9月10日付清房款277810元及配套费10000元。合同第七条明确约定被告应于2015年12月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付原告。2015年12月30日到期后，被告未能将符合本合同约定的商品房交付给原告，至今也未能提供建设单位组织验收合格的“五缘玉城”第3组团竣工验收资料。2015年12月29日，被告在明知商品房未经政府相关部门验收合格，不具备交房使用条件的情况下，还在德宏团结报上公告交房。原告认为：根据国家法律规定和双方合同约定，商品房未经政府相关部门验收合格，不具备交房条件，原告不同意接受被告的交房。被告未能按合同约定日期将符合本合同约定的商品房交付原告，已构成违约。截止2017年5月29日，被告逾期交房天数为515天，按照合同约定，被告应支付原告违约金42284元（其中自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内的违约金按50元/天计算为3000元；逾期60天后的违约金按原告已付款的0.03%×逾期天数为287810元×0.03%×515天=39284元）。原告多次找被告协商未果，只有起诉至法院，请求依法维护原告的合法权益。
被告嘉福公司辩称：2014年9月10日嘉福公司与朱宏平签订了《商品房购销合同》约定：朱宏平向嘉福公司购买由嘉福公司开发的“北部新城五缘玉城小区（三号地块）”项目中的房屋，该房屋的交接约定为嘉福公司应于2015年12月30日前，将嘉福公司组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给朱宏平，关于商品房交接的违约责任为：甲方（嘉福公司）未按照合同约定的时间交房的，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期交房60天后，甲方按照乙方已付款的0.03%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行；由于乙方原因未能按期交接的，责任由乙方承担，具体承担方式为：“乙方必须于公告发布之日起三十日内，与甲方办理房屋交接手续，由于乙方的原因未能按期交接的，房屋损毁、灭失的风险自交房公告发布后的第三十一日起由乙方承担；《商品房质量保证书》中承诺的各项设施的保修期从交房公告发布后的第三十一日起开始计算；同时，自公告发布的第三十一日起，乙方须每日向甲方支付50元的违约金，直至乙方向甲方办理完毕接房手续之日止。同时，乙方还应承担上述期间内应缴纳的物业管理费”，并约定了其他权利义务。嘉福公司建盖的“北部新城五缘玉城小区（三号地块）”项目房屋建设好后，2015年12月，由嘉福公司组织监理单位、勘查单位、设计单位、施工单位共同对各栋房屋进行验收，经验收合格，符合合同约定的交付条件，对此，嘉福公司统一于2015年12月29日在德宏团结报社公告通知各业主于2015年12月31日前往嘉福公司办理房屋交接手续。而朱宏平却认为由嘉福公司组织监理单位、勘查单位、设计单位、施工单位共同进行验收合格的房屋不符合双方合同约定的交付条件，因此，朱宏平在嘉福公司发出“接房公告”后仍然拒绝接房，由此朱宏平与嘉福公司发生纠纷。嘉福公司认为由嘉福公司组织监理单位、勘查单位、设计单位、施工单位共同进行验收合格后应当符合我国法律、法规及行政规章关于房屋验收合格的交付条件，同时也符合朱宏平与嘉福公司签订的《商品房购销合同》中关于房屋交付的约定，理由如下：1、由嘉福公司组织的验收完全符合合同中的约定，该房屋已具备交付条件。嘉福公司与朱宏平签订的《商品房购销合同》第七条约定：“交接期限：甲方应于2015年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”显然，朱宏平在与嘉福公司签订合同时对关于房屋的交付条件选择的是“经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的房屋。”因此，嘉福公司在“北部新城五缘玉城小区（三号地块）”工程竣工后，组织监理单位、勘查单位、设计单位、施工单位进行的验收完全符合合同约定，显然该房屋已经具备了交付条件，嘉福公司于2015年12月29日在德宏团结报社公告通知各业主于2015年12月31日前往嘉福公司办理房屋交接手续，嘉福公司已经按合同约定履行了向朱宏平告知收房的义务，不存在逾期交房的行为，而朱宏平却拒绝接房，其行为构成违约；2、嘉福公司组织的验收完全符合我国法律、法规及行政规章的规定，该房屋已完全具备交付条件。2000年以前，根据1998年7月20日公布施行的国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条，以及1993年12月1日施行的建设部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第六条、第八条等规定，对于一般的房地产开发项目，房地产开发主管部门根据房地产开发企业的申请，组织工程质量监督、规划、消防、人防等部门或单位进行竣工验收；对于住宅小区等群体性房地产开发项目竣工后，房地产开发主管部门在建设单位提出小区综合竣工验收申请后组织由城建、规划、工程监督、小区物业管理等部门及单位进行综合验收。即2000年以前，竣工验收及综合验收均由建设行政主管部门组织进行，竣工验收合格的标准是五方验收加项目验收合格，而综合验收合格的标准则是包括五方验收、项目验收及其他验收合格。2000年以后，随着国务院行政审批制度改革工作的推进以及行政许可法的实施，与房地产项目竣工验收的相关行政法规、规章的规定亦发生了变化，根据2000年1月30日施行的国务院《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十六条、第四十九条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责；建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程质量实施监督管理，建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。国务院于2002年11月1日颁布了《关于取消第一批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关房地产开发项目竣工验收的行政审批项目；国务院于2004年5月19日颁布的《关于取消第三批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目。国务院通过制定《建设工程质量管理条例》取消行政主管部门进行竣工验收及综合验收的行政审批项目，对竣工验收的程序进行了调整，将完全由建设行政主管部门所行使的验收权交由建设单位行使，但建设单位必须要在法定日期内向建设行政主管部门备案。根据以上规定，我国房地产卡法房屋验收现完全由建设单位组织验收合格后便可交付使用，本案所涉及的商品房在合同约定期限内已由建设单位竣工验收合格，质监机构及瑞丽市建设局均未因发现涉案工程竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为而责令停止使用并重新组织竣工验收的，因此，本案涉及房屋验收合格后符合双方约定的交付条件，同时，嘉福公司也已经按合同约定履行了通知接房的义务，显然嘉福公司不存在逾期交房的问题，而朱宏平逾期接房已构成违约。综上所述，嘉福公司不存在逾期交付房屋的任何事实，因此，朱宏平起诉要求嘉福公司承担逾期交房违约责任没有事实及法律依据，应予驳回。
反诉原告嘉福公司向本院提出反诉请求：1、反诉被告支付反诉原告逾期接房违约金18600.00元（自2016年2月1日起计算至2017年2月7日止共计372天，每天按50元标准计算）；2、本案案件受理费由反诉被告承担。事实和理由：2014年9月10日，反诉被告与反诉原告签订《商品房购销合同》，合同约定：反诉被告向反诉原告购买由反诉原告开发的“北部新城五缘玉城小区（三号地块）”项目中第3组团第85幢第1单元第6层1号房，该商品房建筑面积为141.74平方米，单价为每平方米1960元，该房屋的交接约定为：嘉福公司应于2015年12月30日前，将由嘉福公司组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给反诉被告。关于商品房交接的违约责任约定为：由于乙方（反诉被告）原因未能按期交接的，责任由乙方承担，具体承担方式为：“乙方必须于公告发布之日起三十日内，与甲方办理房屋交接手续，由于乙方的原因未能按期交接的，房屋损毁、灭失的风险自交房公告发布后的第三十一日起由乙方承担。《商品房质量保证书》中承诺的各项设施的保修期从交房公告发布后的第三十一日起开始计算；同时，自公告发布的第三十一日起，乙方须每日向甲方（反诉原告）支付50元的违约金，直至乙方向甲方办理完毕接房手续之日止。同时乙方还应承担上述期间内应缴纳的物业管理费。”双方并约定了其他权利义务。嘉福公司建盖的“北部新城五缘玉城小区（三号地块）”85#楼建设好后，2015年12月5日，由嘉福公司组织监理单位、施工单位、设计单位共同对85#楼进行验收，经验收合格符合合同交付的条件，对此，嘉福公司统一于2015年12月29日在德宏团结报社公告通知各业主于2015年12月31日前往嘉福公司办理房屋交接手续。综上所述，嘉福公司发布公告通知各业主办理交接房屋后，反诉被告迄今未到到嘉福公司办理接房手续，根据《商品房购销合同》约定的交接房时间，其行为已构成违约，但反诉被告至今未承担违约责任，反诉原告只有起诉至人民法院，请求依法维护反诉原告的合法权益。
反诉被告朱宏平辩称：反诉被告未违反合同约定，不存在逾期接房的情况，不应承担逾期接房的违约责任，理由如下：《城市房地产管理法》第26条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”同时在建设部2006年3月1日起实施的编号为GB50368-2005《住宅建筑规范》也有对房屋交付条件的相关规定即第3.1.6条“住宅应具有防火安全性能。”、9.1.4条“住宅建筑的耐火性能、疏散条件和消防设施的设置应满足防火安全要求。”、9.1.5条“住宅建筑设备的设置和管线敷设应满足防火安全要求。”、第11.0.1条“符合下列条件的住宅方可交付使用：1.由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收，确认合格；取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件；在当地建设行政主管部门进行备案；2.小区道路畅通，已具备接通水、电、燃气、暖气的条件。”本案中嘉福公司并未向瑞丽市住建局提出竣工验收申请，而是自行组织与其有合同关系并等待其支付合同价款的设计、施工、监理单位进行验收并出具合格的结论，只是对自己工程的自检自证行为，是一种自我肯定和承诺，只在他们之间具有法律约束力，当开发商与住户发生纠纷时，不能以开发商的单方证明作为验收合格的依据，嘉福公司没有取得消防部门的认可文件或准许使用文件，没有通过备案，没有在当地建设行政主管部门进行备案依法不能交付使用。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据：原告提交的2015年8月21日《商品房购销合同》、《收据》及被告提交的被告营业执照、法定代表人身份证明、《商品房购销合同》、《住房验收交接单》的真实性、合法性及关联性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
1、原告提交的瑞丽市住房和城乡规划建设局出具的《调查令（回执）》，欲证明：?被告于2017年7月20日才组织五缘玉城小区三号地块的工程竣工验收，验收时间并非被告诉称的2015年12月5日；?被告截至2017年8月31日未向瑞丽市住房和城乡规划建设局办理“五缘玉城小区三号地块”的工程质量监督备案手续，根据相关法律规定涉案房屋尚不具备法律强制规定的交房条件；?被告在《德宏团结报》公告交房通知时尚不具备法定的交房条件，故该通知对原告不产生任何法律约束力。
经质证，被告对该组证据不予认可，认为，调查令的内容是指综合验收，该不符合双方约定的交付条件与本案没有关联性。
本院认为，该组证据来源真实，形式及内容合法，与本案具有关联性，对该组证据，本院予以采信。
2、原告提交的德宏州公安消防支队出具的《调查令（回执）》，欲证明：?被告截至2017年8月25日未向德宏州公安消防支队办理“五缘玉城小区三号地块”的消防验收备案手续，不具备法律强制规定的交房条件；?被告在《德宏团结报》公告交房通知时尚不具备法定的交房条件，故该通知对原告不产生任何约束力。
经质证，被告对该组证据不予认可，消防验收不属于房屋竣工验收的范围，也不属于本案双方当事人约定的房屋交付的内容，与本案没有关联性。
本院认为，该组证据来源真实，形式及内容合法，与本案具有关联性，对该组证据，本院予以采信。
3、原告提交的嘉福公司写给“五缘玉城”三号地块业主的《公告》，欲证明：截止2017年6月16日，嘉福公司自认涉案小区项目不能按计划完工交付业主使用，存在延期交房的情形。
经质证，被告对该组证据的真实性无异议，但与本案无关联性，首先，该公告是针对物业管理发出的，是关于物业管理的问题，当时业主对物业管理发生争议之后，嘉福公司退出物管，原告成立了临时业主委员会，由业主临时委员会自行管理，嘉福公司不再收取物管费。该证据不能证明工程是否存在逾期交房的问题，而交付时间应当以竣工验收资料为准。且原告提交的该组证据为复印件，其次，该《公告》中所提到的“项目建设因土地供应、市政道路、供水、供电等因素造成不能验收交付使用”指的是项目的综合验收，而并非双方在“商品房销售合同”中约定的经建设单位组织验收合格便可交付使用，因此，该证据并不能证明被告至今未验收合格不符合交付条件，被告已按双方合同约定的时间组织勘查、设计、施工、监理单位组织验收合格，并按合同约定通知原告进行接房，被告不存在逾期交房的违约责任。该项目中的“土地供应、市政道路、供水、供电”均属于瑞丽市市政工程，市政工程未按期完成完全不在被告控制的范围内，对被告来说应当属于不可抗力的范围，市政工程至今未完成的责任不应由被告承担。
本院认为，对该组证据的真实性本院予以采信。
4、原告提交的《客户受电工程竣工检验意见书》、《瑞丽地调调度检修申请单》，欲证明：1、涉案小区受电工程的竣工验收时间为2017年4月24日；2、瑞丽市供电局向涉案小区开始供电时间为2017年4月28日。
经质证，被告对该组证据的真实性予以认可，对证明内容不予认可。该项目的整体供电工程属于瑞丽市的市政工程，被告无法控制，市政工程的逾期完成对被告来说属于不可抗力的范围，在市政工程未完成之前，被告已为该项目提供了临时接通用电，同时在合同约定的时间内已经组织勘查、设计、施工、监理单位组织验收合格，并按合同约定通知原告进行接房，被告不存在逾期交房的违约责任。同时，部分业主在接到交房公告后进行了接房，接房的业主也一直属于正常居住使用，该事实充分证实被告已按合同约定具备了交房条件。
本院认为，该组证据来源真实，形式及内容合法，与本案具有关联性，对该组证据，本院予以采信。
5、原告提交的瑞丽市供排水有限公司出具的《情况说明》、《水电统计表》，欲证明：涉案小区在2017年2月7日才整体通水，至今未进行一户一卡供水。
经质证，被告对该组证据的真实性予以认可，对证明内容不予认可。该项目的整体供电工程属于瑞丽市的市政工程，被告无法控制，市政工程的逾期完成对被告来说属于不可抗力的范围，在市政工程未完成之前，被告已为该项目提供了临时接通用电，同时在合同约定的时间内已经组织勘查、设计、施工、监理单位组织验收合格，并按合同约定通知原告进行接房，被告不存在逾期交房的违约责任。同时，部分业主在接到交房公告后进行了接房，接房的业主也一直属于正常居住使用，该事实充分证实被告已按合同约定具备了交房条件。
本院认为，该组证据来源真实，形式及内容合法，与本案具有关联性，对该组证据，本院予以采信。
6、原告提交的德宏州住建局出具的《书面答复》，欲证明：经德宏热线直播栏目采访，涉案小区存在逾期交房的情况，建筑物执业进行项目整体竣工验收合格备案后才能交房，涉案小区不符合交房的条件。
经质证，被告对该组证据不予认可，首先，该证据属于复印件，其次，该证据完全不符合证据的形式要件，热线直播在接受听众关注话题时，并未对听众提出的问题进行任何核实，同时，作为直播栏目无权对原、被告之间是否存在履行合同违约的情形进行评判，因此，该证据仅能作为一种新闻看待，该新闻的真实性无法确认，不能作为该案的证据使用。
本院认为，该组证据形式为复印件，原告未能提交原件予以核对，被告亦不予认可，对该组证据，本院不予采信。
7、被告提交的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，欲证明：嘉福公司建盖的“北部新城五缘玉城小区（三号地块）”85﹟楼建设好后，2015年12月18日由嘉福公司组织监理单位、施工单位、设计单位共同对85﹟楼进行验收，经验收合格，符合合同约定的交付条件。
经质证，原告对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明内容均不予认可，该份证据显示，瑞丽市北部新城五缘玉城小区（三号地块）85#楼于2015年12月28日竣工，分部工程共查6分部，质量控制资料共查15项，安全和功能检验资料7项，观感质量验收好，而四家参与验收的单位均于竣工当天就出具了验收合格的结论并盖章确认，短短一天的时间验收这么多内容不符合客观事实，该份证据为虚假证据，不能说明房屋符合法律强制规定的交房条件。
本院认为，该组证据来源真实，形式及内容合法，与本案具有关联性，对该组证据，本院予以采信。
8、被告提交的交房公告，欲证明：嘉福公司统一于2015年12月29日在德宏团结报社公告通知各业主于2015年12月31日前往嘉福公司办理房屋交接手续。
经质证，原告对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明内容均不予认可，2015年12月29日嘉福公司尚不具备法律强制规定的交房条件，该公告不生效，对原告无任何约束力。
本院认为，该组证据来源真实，形式及内容合法，与本案具有关联性，对该组证据，本院予以采信。
9、被告提交的住宅质量保证书、住宅使用说明书、临时业主公约、物业管理服务协议，欲证明：“北部新城五缘玉城小区（三号地块）”已验收合格，完全符合合同约定的交房条件，凡是已向嘉福公司办理交接房屋手续的业主，均需要按照规定办理以上相关手续。
经质证，原告对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性及证明内容不予认可，该组证据不能证明“北部新城五缘玉城小区（三号地块）”符合法律强制规定的交房条件。
本院认为，该组证据来源真实，形式及内容合法，与本案具有关联性，对该组证据，本院予以采信。
10、被告提交的《情况说明》及附件，欲证明：经嘉福公司组织的勘察设计施工及监理单位对涉案房屋组织进行的验收合格，经瑞丽市质量监督局确认房屋是符合交付使用条件的。
经质证，原告对该组证据的真实性、合法性及关联性不予认可，住建部门所出具的情况说明指向不明，附件上只有监理和施工单位的签章，没有瑞丽市城乡建设局质量监督管理组及勘察单位的签章。
本院认为，该组证据来源真实，形式及内容合法，与本案具有关联性，对该组证据，本院予以采信。
11、被告提交的2013年9月2日第45期《瑞丽市人民政府会议纪要》、2014年9月2日第54期《瑞丽市人民政府纪要》、2015年2月27日瑞证复【2015】26号《瑞丽市人民政府文件》、2016年3月20日瑞丽市住房和城乡规划建设局与云南省宣威市荣祥建筑有限公司签订的《建设工程施工合同》，欲证明：2015年2月27日，瑞丽市人民政府批复瑞丽市住房和城乡规划建设局将五缘玉城项目区内基础设施建设属于市政工程建设范围；2016年3月20日，瑞丽市住房和城乡规划建设局与云南省宣威市荣祥建筑有限公司签订“瑞丽市五缘玉城项目区内基础设施建设工程一标段”《建设工程施工合同》，合同工程内容：“瑞丽市五缘玉城1-3号地块范围内，瑞丽市五缘玉城项目区内基础设施建设工程一标段，施工图纸范围内路基、路面、人行道、供水、排水（雨、污管）、桥涵、交通工程、弱电土建工程等。”上述证据充分说明五缘玉城项目区内基础设施建设属于市政工程建设范围。
经质证，原告认为该证据不属于新证据，且嘉福公司于闭庭后近三个月的时间才提交以上证据，明显故意逾期举证，原告对以上证据不予质证。
本院认为，该组证据来源真实，形式及内容合法，与本案具有关联性，对该组证据，本院予以采信。
12、本院依职权向瑞丽市住房和城乡规划建设局调取了本案的相关案件情况，瑞丽市住房和城乡规划建设局于2017年10月27日复函本院，上载明：一、依据《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘查、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。二、2015年12月5日至2015年12月30日期间，瑞丽市嘉福房地产开发有限责任公司组织云南振华建筑建材有限责任公司、海南君诚工程监理有限公司、保山市科丹建筑设计有限公司进行了北部新城五缘玉城（三号地块）各项单位（子单位）工程质量验收，综合验收结论为验收合格。三、2017年7月20日，瑞丽市嘉福房地产开发有限责任公司组织了北部新城五缘玉城小区（三号地块）工程竣工验收会，会议上瑞丽市嘉福房地产开发有限责任公司、云南振华建筑建材有限责任公司、海南君诚工程监理有限公司、曲靖市设计研究院有限责任公司、保山市科丹建筑设计有限公司竣工验收意见均为合格。
经质证，原告对该组证据的真实性、合法性及关联性无异议，认为，该证据正好说明，嘉福公司于2015年12月5日至2015年12月30日期间所作的竣工验收工作不符合《建设工程质量管理条例》第十六条第四项的规定，嘉福公司此次验收并无勘察单位的参与，勘察单位并未在验收合格的文件上进行签字盖章。同时，嘉福公司在本次诉讼中，也并未能提交《建设工程质量管理条例》第十六条规定的证明竣工验收合格的其他材料，如完整的技术档案和施工管理材料、工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告、施工单位签署的工程保修书等。
经质证，被告对该组证据予以认可，该证据充分证明了嘉福公司于2015年12月5日至2015年12月30日组织设计、监理、施工单位对该案涉及房屋进行验收，结论为验收合格。该验收完全符合法律规定，已具备交付条件。因该案涉及小区建设设计到部分政府市政工程，为了进行房屋验收合格后办理验收备案手续，部分市政工程完工后，2017年7月20日，嘉福公司再次组织设计、监理、施工单位对该案涉及房屋进行验收，结论仍然是验收合格，完全符合交付条件。显然第二次验收仅是为了办理备案手续再次进行验收，此次验收并不影响前次验收合格并符合房屋交付条件的结论，房屋的交付条件应当为验收合格，而是否办理备案手续并不属于房屋的交付条件，备案应当属于行政管理机关为了便于管理而强制要求办理的相关手续。
本院认为，该组证据来源真实，形式及内容合法，与本案具有关联性，对该组证据，本院予以采信。
根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2014年9月10日，原告（反诉被告）朱宏平（乙方）与被告（反诉原告）嘉福公司（甲方）签订《商品房购销合同》，约定：乙方向甲方购买由其建设的位于瑞丽市麓川路东侧、25米规划路南侧的预售商品房“五缘玉城”第3组团第85幢第1单元第6层1号房屋，面积为141.74平方米，单价每平方米1960元，总房价为277810.00元，付款方式为分期付款。其中，第七条交付期限为：甲方应于2015年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方。第九条甲方逾期交房的违约责任为：甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，自合同约定的交房时间届满后次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金。合同继续履行。逾期60天后，甲方按乙方已付款的0.03%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。第十条交接为：该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应以公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：由于不可抗力非因甲方原因，政府相关政策变化，政府在特定时期内不允许甲方施工等影响项目进度的因素造成甲方不能按期交接的，甲方不承担违约责任，由于甲方原因未能按期交接的，按照本合同第九条执行。甲乙双方在进行房屋交验时，甲方可以根据乙方要求对所购房进行一般性检修，检修期不计入逾期交房的时间，视同已交房。由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：乙方须于公告发布之日起三十日内，与甲方办理房屋交接手续，由于乙方的原因未能按期交接的，房屋毁损，灭失的风险自交房公告发布后的第三十一日起由乙方承担；《商品房质量保证书》中承诺的各项设施的保修期从交房公告发布后的第三十一日起开始计算；同时，自公告发布的第三十一日起，乙方须每日向甲方支付50元的违约金，直至乙方与甲方办理完毕接房手续之日止。同时乙方还应承担上述期间内应支付的物业管理费。双方并于同日签订《合同补充协议》，第四条约定本合同一经签署，即取代了甲、乙双方此前就购买本合同项下所作的任何谈判，磋商及承诺。双方一致同意，本合同为确定双方在本合同项下的权利、义务的最终法律文件。本补充协议与《商品房购销合同》约定不一致的，以本补充协议为准。第五条约定：甲乙双方一致同意并确认：本合同项下的商品房经甲方组织该项目的施工、设计、监理、地勘单位验收合格后，即符合交付使用的条件。房屋交付时，如果房屋或其设施存在轻微的质量或安装瑕疵，甲方对其进行检修、调整后，再交付给乙方，从而超过约定的交房期限的，不视为逾期交付，甲方不承担违约责任，乙方首次办理接房的日期仍视为双方的交接日。第十六条约定乙方在签订本合同时，已对本项目商品房周边、周围或附近的交通、内外居住环境、设施、设备、构、建筑物等所有情况作了实地勘察，对已经或可能产生的噪音或其他不利影响均已了解，并予以接受和认可。朱宏平于2014年9月10日支付房款277810元及配套费10000元。2015年12月31日，嘉福公司在《德宏团结报》发布《交房公告》，载明其开发建设的五缘玉城小区二、三期商品房经初验已达交付条件，现定于2015年12月31日与业主办理交房手续等内容。朱宏平于2017年2月7日实际接收房屋。
另查明，讼争商品房位于嘉福公司开发建设的瑞丽市北部新城五缘玉城小区（三号地块），已取得德宏州住建局颁发的《商品房预售许可证》。2015年2月27日，瑞丽市人民政府文件瑞政复[2015]26号《瑞丽市人民政府关于五缘玉城项目区内基础设施建设纳入市政建设范围的批复》，载明：瑞丽市住房和城乡建设局，你局《关于将五缘玉城项目内基础设施建设纳入市政基础设施建设范围的请示》（瑞建发[2015]15号）已收悉。根据瑞丽市人民政府2014年第54期专题会议纪要精神，批复如下：一、同意将五缘玉城项目内基础设施建设纳入市政基础设施建设范围，由市住建局严格按照相关规定组织实施。二、工程资金严格按照《瑞丽市政府公共项目建设资金支付暂行管理办法》相关规定执行。三、工程建设的进度、质量和安全，由市住建局协调和监督。2016年3月20日，瑞丽市住建局与云南省宣威市荣祥建筑有限公司签订《建设工程施工合同》，对瑞丽市五缘玉城项目区内基础设施建设工程（一标段）施工及有关事项约定如下：工程内容为瑞丽市五缘玉城1-3号地块范围内，瑞丽市五缘玉城项目区内基础设施建设工程一标段，施工图纸范围内路基、路面、人行道、供水、排水（雨、污管）、桥涵、交通工程、弱电土建工程等；资金来源政府投资；计划开工日期2016年3月20日（以监理工程师签发的开工报告为准），计划竣工时间2016年7月20日。
根据嘉福公司提供的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》载明，讼争小区内商品房共20幢，已于2015年12月5日—2015年12月30日经建设单位（嘉福公司）、监理单位（海南君诚工程监理有限公司）、施工单位（云南振华建筑建材有限责任公司）、设计单位（保山市科丹建筑设计有限公司）对工程竣工验收，验收结果为合格。瑞丽市住建局于2017年8月31日出具《瑞丽市人民法院调查令（回执）》，载明：1、2017年7月20日，嘉福公司组织了瑞丽市北部新城五缘玉城小区（三号地块）工程竣工验收会，会议上五方责任主体竣工验收意见均为合格；2、目前该项目工程还未向瑞丽市住建局申请办理工程质量监督备案手续，无法提供相关资料。于2017年10月27日复函本院，载明：一、依据《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘查、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。二、2015年12月5日至2015年12月30日期间，嘉福公司组织云南振华建筑建材有限责任公司、海南君诚工程监理有限公司、保山市科丹建筑设计有限公司进行了北部新城五缘玉城（三号地块）各项目单位（子单位）工程质量验收，综合验收结论为验收合格。三、2017年7月20日，嘉福公司组织了北部新城五缘玉城小区（三号地块）工程竣工验收会，会议上嘉福公司、云南振华建筑建材有限责任公司、海南君诚工程监理有限公司、曲靖市设计研究院有限责任公司、保山市科丹建筑设计有限公司竣工验收意见均为合格。德宏州公安消防支队于2017年8月25日出具《瑞丽市人民法院调查令（回执）》，载明瑞丽市北部新城五缘玉城小区3号地块项目还未向其申报消防验收备案，无法提供相关资料。云南电网有限责任公司瑞丽供电局于2017年9月1日出具《瑞丽市人民法院调查令（回执）》及《客户受电工程竣工检验意见书》、《瑞丽地调调度检修申请单》，载明涉案小区受电工程竣工验收时间为2017年4月24日，瑞丽市供电局向讼争小区供电时间为2017年4月28日。瑞丽市供排水有限公司于2017年8月29日出具《情况说明》，载明由嘉福公司开发建设的五缘玉城三期供水由其于2017年2月7日建档管理并开始供水，计量方式为总表计量管理，截止目前三期其尚未进行一户一表计量收费管理。
根据各方当事人的诉辩主张以及证据交换的情况，在征求当事人意见的基础上，将本、反诉的争议焦点归纳为：一、讼争商品房是否经验收合格并具备交付使用的条件；二、双方当事人是否存在逾期交房或逾期接房的违约行为，如存在，违约责任应如何承担。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。朱宏平与嘉福公司签订的《商品房购销合同》（含《合同补充协议》）系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均具有法律约束力。
一、关于讼争商品房是否经验收合格并具备交付使用的条件的问题。《商品房购销合同》第七条“甲方应于2015年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方”，《合同补充协议》第五条“本合同项下的商品房经甲方组织该项目的施工、设计、监理、地勘单位验收合格后，即符合交付使用的条件”，约定了讼争商品房的交付条件为嘉福公司组织对该项目的施工、设计、监理、地勘单位验收合格。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格，不得交付使用”，《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”、第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”之规定，商品房交付的条件除了建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收合格，还应有规划、消防、人防等部门出具的认可或者准许使用文件，并报行政主管部门备案。本案中，当事人约定的交付条件低于现行法律法规规定标准，应以现行法律法规规定的交付使用条件为标准。根据庭审查明情况和现有证据材料来看，嘉福公司尚未取得规划、消防、人防等专项验收认可或准许并获得备案，因此讼争商品房尚不完全符合交付使用条件。
二、关于双方当事人是否存在逾期交房或逾期接房的违约行为，如存在，违约责任应如何承担的问题。嘉福公司于2015年12月组织建设单位、施工单位、监理单位、设计单位对工程竣工验收合格，但在合同履行过程中，瑞丽市人民政府于2015年2月27日将讼争小区内基础设施建设纳入市政基础设施建设范围，由瑞丽市住建局组织实施，且工程建设的进度、质量和安全亦由瑞丽市住建局协调和监督，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”之规定，现讼争小区内的市政基础设施尚未建成，讼争商品房不能取得规划、消防等部门出具的认可或者准许使用文件并报行政主管部门备案，因此，讼争商品房尚不完全符合交付使用条件导致的违约行为不能归责于嘉福公司，对朱宏平请求嘉福公司承担至符合接房条件之日止的违约金的诉请，本院不予支持，且因讼争商品房符合交付条件的时间尚不能确定，对其要求嘉福公司自房屋验收合格之日起10内交付房屋的诉请，本院亦不支持。因讼争商品房尚不完全符合交付使用条件，不存在朱宏平逾期接房的事实。故对嘉福公司要求朱宏平支付逾期接房违约金的反诉请求，本院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十七条、第二百七十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
本诉部分：
驳回原告朱宏平的诉讼请求。
案件受理费857元，由原告朱宏平负担。
反诉部分：
驳回反诉原告瑞丽市嘉福房地产开发有限责任公司的反诉请求。
反诉案件受理费133元，由反诉原告瑞丽市嘉福房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行。
审 判 长 朱湘林
审 判 员 谭玉娟
人民陪审员 李 英
二〇一七年十二月二十九日
书 记 员 王艳云
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国民法总则》
第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。
不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
二、《中华人民共和国合同法》
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