湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鄂03民终793号
上诉人（一审被告）：马鸿燕，女，1976年1月15日出生，汉族，住湖北省十堰市郧阳区。
委托诉讼代理人：韩勇，十堰市郧阳区汉江法律服务所法律工作者。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为庭前和解、庭审调解、签收法律文书。
上诉人（一审被告）：金彦，男，1968年5月15日出生，汉族，住湖北省十堰市郧阳区。
被上诉人（一审原告）：温新利，男，1968年9月16日出生，汉族，住湖北省十堰市郧阳区。
委托诉讼代理人：尚宗义，十堰经济开发区法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。
被上诉人（一审原告）：张龙翠，女，1967年10月21日出生，汉族，住湖北省十堰市郧阳区，系温新利妻子。
委托诉讼代理人：尚宗义，十堰经济开发区法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。
原审第三人（被执行人）：高学明，男，1964年1月15日出生，汉族，住湖北省十堰市郧阳区。
上诉人马鸿燕、金彦因与被上诉人温新利、张龙翠执行异议之诉一案，不服十堰市郧阳区人民法院（2016）鄂0321民初169号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
上诉人马鸿燕上诉请求：撤销一审判决，判令执行高学明所有的位于郧阳区××区街××路××号的门面房（房产证号第20××99，土地使用证号【97】第2650345）。事实及理由：1、一审判决认定证据错误。高学明将国有土地使用证质押给上诉人时声称该房屋现出租给他人经营。被上诉人在执行过程中并未提出异议。高学明于1997年9月18日收到张小2万元房款，张小是否是张龙翠应有公安机关证明。高凤阁不是房屋所有人和管理人，其收款不能认定为购房款。2、原审认定事实错误。原审认定“1995年2月29日，温新利、张龙翠与高学明达成口头协议买下郧阳路103号门面房，高学明收取2万元房款”没有事实依据。不动产以登记为准确认权属。被上诉人无法证明自己对该房产取得了所有权。
上诉人金彦上诉请求：撤销一审判决，判令执行高学明所有的位于郧阳区××区街××路××号的门面房。事实及理由：1、一审判决认定事实错误。一审法院认定被上诉人与高学明达成房屋买卖协议、高学明收取2万元房款没有证据证明；高学明给张小出具的收据和高凤阁出具的收据的真实性存疑。2、金彦不能作为被执行人。金彦为高学明的借款提供担保，对被上诉人温新利、张龙翠与高学明是否存在房屋买卖关系并不知情。在房屋执行过程中，被上诉人在一年半的时间内未提出异议，在拍卖过程中提出异议有悖常理。
被上诉人温新利、张龙翠答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正合理。答辩人与高学明于1995年达成口头买卖协议，购买高学明的房屋，先付两万元，后续又支付一万六。高学明于1997年向答辩人出具收条，并认可高凤阁代收房款4000元。张小是张龙翠的曾用名，有公安机关的证明。证人黄某证明1995年起答辩人实际占有房屋并出租使用。以上证据与事实相互印证，证明高学明与答辩人之间的买卖合同关系成立，答辩人占有使用房屋至今。高学明将房屋证件给上诉人马鸿雁，由于没有办理抵押登记，不产生效力，上诉人马鸿雁对房屋没有质权。金彦称其不应作为被执行人不是本案处理的问题。上诉人马鸿雁和金彦的上诉请求及理由不成立。
温新利、张龙翠向一审法院起诉请求：1、停止对位于郧阳区城关镇新区街郧阳路10组郧房权城关镇字第××号的一间门面房的强制执行，并解除查封扣押；2、诉讼费由马鸿雁、金彦承担。
一审法院认定事实：1995年2月29日，温新利、张龙翠与高学明达成口头协议，出资40000元买下高学明开发的位于郧阳区××街××路××一间门面房。口头协议达成后，温新利、张龙翠向高学明支付购房款20000元，高学明便将该房交付温新利、张龙翠占有使用。高凤阁分别于1996年9月5日、同年9月7日、同年9月8日、同年9月12日代其哥哥高学明向温新利收取购房款4000元。1997年9月18日，高学明向张龙翠出具一张收条：“今收到张小卖（买）房款壹万陆仟元整（16000元）。高学明，97.9.18”。房屋买卖时该房尚未办理产权登记，高学明于1997年11月25日在郧县国土资源管理局办理了郧国用（97）第2650345号国有土地使用证，并于2003年1月16日在郧县房产管理局办理了郧房权证城关镇字第××号房产证，该房屋产权人和土地使用权人均为高学明。温新利、张龙翠自1995年5月至今将位于郧阳区××区街××路××一间门面房先后出租给段文林、裴文成、黄锋用于经营使用，段文林、裴文成、黄锋均将房租费交于温新利、张龙翠。2015年12月28日，高学明向温新利补充出具一张收条：“今收到温新利购房款肆万整（40000元），注房号20××99，高学明，1995年2月29日”。房屋买卖后，高学明未协助温新利、张龙翠办理该房的过户登记手续。2013年1月26日，高学明向马鸿燕借款20万元，并将郧国用（97）第2650345号国有土地使用证交于马鸿燕，金彦作为担保人在借条上签名。2014年5月5日，十堰市郧阳区法院受理了马鸿燕诉高学明、金彦民间借贷纠纷一案，作出（2014）鄂郧县民一初字第00524号民事裁定：查封高学明位于郧县××区街××路××一间门面房（房产证号20××99）。2014年6月27日，郧阳区人民法院作出（2014）鄂郧县民一初字第00524号民事判决，判令高学明返还马鸿燕借款200000元及利息；金彦对借款200000元及利息承担连带责任。2014年11月10日，马鸿燕向郧阳区人民法院申请强制执行。2016年1月15日，温新利、张龙翠提出执行异议，郧阳区人民法院于2016年1月25日作出（2016）鄂0321执异2号执行裁定：驳回温新利、张龙翠的执行异议。
一审法院认为，当事人订立房屋买卖合同一般采用书面形式，但是法律并未禁止当事人采用口头形式和其他形式订立房屋买卖合同。双方当事人就订立房屋买卖合同的意思表示达成一致时，合同即产生约束力。未办理物权登记的，不影响合同效力。温新利、张龙翠与高学明之间达成口头房屋买卖协议不违反法律强制性规定，该房屋买卖协议已于1995年2月29日成立并生效。《最高人民法院<关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定>》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，温新利、张龙翠已向高学明支付了全部价款40000元，并实际占有该房屋。温新利、张龙翠对未办理过户登记手续没有过错。故对温新利、张龙翠对执行标的排除执行的请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，判决：不得执行温新利、张龙翠购买高学明所有的位于十××市××区××区街××路××一间门面房（郧房权城关镇字第××号房产证，郧国用（97）第2650345号国有土地使用证）。一审案件受理费100元，公告费560元，由温新利、张龙翠负担。
本院二审期间，上诉人马鸿燕和上诉人金彦没有提交新的证据。被上诉人温新利、张龙翠提供了郧县公安局城关镇派出所出具的书面证明和户口本复印件，证明张龙翠曾用名为张小。本院组织当事人进行了质证。本院认为该证据具有真实性、合法性和关联性，应予以采信。本院认定的案件事实与一审法院认定的事实一致。
根据马鸿燕和金彦的上诉请求，结合温新利、张龙翠的答辩意见，本案争议的焦点是：温新利、张龙翠对本案诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？
本院认为，根据法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产上享有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。案外人在执行异议之诉中的请求是否成立，应根据异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利进行综合判断。本案中，温新利、张龙翠提供了高学明及其妹妹高凤阁出具的收条、公安机关出具的证明以及高凤阁、段文林、裴文成、黄某的证人证言；这些证据已经形成证据锁链，可以证明温新利、张龙翠主张的他们在1995年与高学明达成房屋买卖合同、温新利、张龙翠支付房款并实际占有使用房屋的事实。在一审法院对诉争房屋采取执行措施后，温新利、张龙翠提出执行异议。上诉人马鸿燕、金彦没有提供证据证明温新利、张龙翠与高学明之间存在恶意串通逃避债务的情形。在买卖合同成立的情况下，温新利、张龙翠享有将讼争房产变更登记至其名下的请求权。从成立时间上看，该请求权要远早于马鸿雁与高学明因借款合同形成的金钱债权。从内容上看，在温新利、张龙翠占有诉争房屋的情况下，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定的“交付占有优先”原则，该请求权也优于马鸿雁的金钱债权。因此，温新利、张龙翠对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
温新利、张龙翠占有诉争房屋已二十余年，该占有事实本身具有公示效力。马鸿雁未对诉争房屋的占有使用状况进行必要的审查，轻信高学明的承诺而遭遇失信的风险，从某种角度上讲，其境遇亦值得同情；但法律规则是立法机关综合衡量取舍之后确立的价值评判标准，是司法实践中具有普遍适用效力的规则，也是司法者要始终坚守的信条。否则，如法律规则随个案的特殊情况改变，该规则将因不具有确定性而不被人们普遍信奉和遵守，并将严重伤害法律的权威性、社会秩序的稳定性和司法的公正性。综上所述，本院认为上诉人马鸿雁和上诉人金彦的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人马鸿雁和上诉人金彦各负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 陈智勇
审判员 田丰国
审判员 王 涛
二〇一七年四月二十六日
书记员 江 澜
附：本案适用的相关法律
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
二、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）
第十条出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：
（一）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；
（二）均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；
（三）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；
（四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。