湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鄂03民终1463号
上诉人（原审被告）：许明菊，女，生于1973年9月3日，汉族，房县中医院护士，住湖北省房县。
上诉人（原审被告）：雷泽海，男，生于1969年8月10日，汉族，房县金陵建筑公司项目经理，住湖北省房县。
以上两位上诉人共同委托的诉讼代理人：胡开军，湖北大和律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉和反诉，签收法律文书等。
被上诉人（原审原告）：付培权，男，生于1970年7月21日，汉族，房县文体局职工，住湖北省房县。
上诉人雷泽海、许明菊因与被上诉人付培权房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省房县人民法院（2016）鄂0325民初1406号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，当事人没有提出新的事实和理由，合议庭决定不开庭审理本案。经合议庭评议，本案现已审理终结。
许明菊、付培权的上诉请求：依法撤销原判，并驳回付培权的诉讼请求。事实与理由：1、一审判决以再审案件的程序审理了第一审普通程序的案件，程序违法，剥夺了当事人的诉讼权利。2、原审判决将不符合合并审理的两个案件进行了合并审理。房县法院将（2016）鄂0325民初1406号民事案件（房屋买卖合同纠纷）和（2016）鄂0325民再1号案件（金融借款合同纠纷）合并审理，程序违法。3、双方签订的合同应当认定为无效合同，不应当履行，且存在着事实和法律上也无法履行的情形。故付培权的诉讼请求应当予以驳回。
付培权提交书面答辩状，认为原一审、二审和再审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。首先，付培权是本案的受害方。付培权购买本案涉诉房屋后，雷泽海、许明菊按照双方于2010年4月2日的约定，一星期之内将该房屋交给付培权使用至今。2010年10月22日，雷泽海、许明菊用房屋总证私自抵押进行贷款，贷款金额为150万元，期限为10年。导致本案涉诉房屋迟迟不能过户至付培权名下，引起诉讼。其次，除本案进入再审外，中国工商银行房县支行与雷泽海、许明菊借款一案同时进入再审程序。于是，房县人民法院重新组成合议庭，庭前经三方当事人同意并签字将两案进行合并审理，故本案程序合法。将两案合并审理的根本目的就是为了更加全面地了解案件事实，作出公正判决。第三，雷泽海、许明菊认为双方签订的合同无效缺乏事实依据，该合同是双方真实的意思表示，并不违反法律规定。共有人许明菊对该房屋出售给付培权一事知情并参与其中，故该合同合法有效。即使是该房屋当时未依法取得房屋权属证书，亦不影响该合同的效力。对于本案涉诉房屋设定的抵押，应当认定为无效，雷泽海、许明菊应当履行该合同义务，为付培权办理房屋及土地的过户手续。
付培权向一审法院起诉请求：雷泽海、许明菊限期办理房产证（房屋所有权证）、土地使用证，并支付违约金；并限期完善后续工程和办理水电表过户手续，限期搬走两张办公桌。并承担相应的诉讼费用。
原一审法院认定事实：2008年12月28日，付培权要求购买雷泽海位于房县××××号（原服装厂）门面房。付培权给付雷泽海购房定金20000元，雷泽海给付培权出具收条一份，内容为“今收到付培权购房定金贰万元，顺城街门面（原服装厂）从南至北第五间，单价2500元/平方米，2008年12月29日续交30000元，余款年前付款30000元，剩余房款在2009年5月前付清”。付培权于2009年1月18日至2010年4月2日共支付购房款104900元，共计付款124900元。2010年2月8日，雷泽海办理房屋所有权证和土地使用权证，房屋所有权人为雷泽海和许明菊，土地使用权人为雷泽海。2010年4月2日，双方在收条中约定一个星期内交房，面积以产权证为准。事后，雷泽海按约定交付了房屋。房屋交付后，双方没有办理产权过户手续，为此，引起诉讼。诉讼中，双方确认房屋面积为48.51平方米，实际以房地产管理机关和国土资源管理机关核实为准。
原一审认为，付培权购买雷泽海、许明菊房屋，付培权与雷泽海在2008年12月28日和2010年4月2日出具的收条中对房屋买卖作出约定，且付培权支付了购房款，雷泽海交付了房屋，双方房屋买卖合同关系成立，合法有效。雷泽海、许明菊应当给付培权办理房屋所有权证和土地使用证，故付培权要求被告雷泽海、许明菊限期办理房屋所有权证和土地使用证的诉讼请求，予以支持。因双方已履行交付义务，且付培权没有证据证明雷泽海违约，故其要求雷泽海、许明菊支付违约金的诉讼请求，不予支持。付培权要求雷泽海、许明菊限期完善后续工程没有证据证实，亦不予支持。付培权要求雷泽海、许明菊办理水电表过户手续和限期搬走两张办公桌属另一民事法律关系，本案不予合并审理。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定作出（2014）鄂房县民二初字第00174号民事判决：一、雷泽海、许明菊于本判决生效之日起30日内协助付培权将其位于房县××××号（原服装厂）从南至北第五间门面房的房屋所有权和土地使用权过户至原告付培权名下，房屋面积以房地产管理机关和国土资源管理机关核实为准。二、驳回付培权的其他诉讼请求。
宣判后，许明菊不服该一审判决，向本院提起上诉称：雷泽海与付培权签订房屋买卖合同时，诉争的房屋尚未取得房屋产权证，依法不得买卖，且雷泽海与付培权签订合同其并不知情，故房屋买卖合同属无效合同。综上，请求本院二审依法改判驳回付培权的诉讼请求。
付培权答辩称，该一审判决认定事实清楚，判决结果正确，雷泽海、许明菊夫妇在与其签订房屋买卖合同后，又将房屋在银行抵押贷款，导致房屋产权证无法过户，存在民事欺诈行为，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院原二审认为，付培权与雷泽海已于2008年12月28日达成协议购买雷泽海、许明菊名下的房屋，后付培权于2010年4月2日付款完毕并约定了交房期限，上述事实证明付培权与雷泽海对买卖房屋均系各自的真实意思表示，协议内容也未违反法律的强制性规定，双方之间的协议合法有效。许明菊上诉提出“雷泽海与付培权签订房屋买卖合同时，诉争的房屋尚未取得房屋产权证，依法不得买卖，且雷泽海与付培权签订合同其并不知情，故房屋买卖合同属无效合同”的理由，无事实和法律依据，不能成立，不予支持。本案诉争房屋已交付付培权使用多年，雷泽海、许明菊应当依约履行房屋产权过户手续的随附义务。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，作出（2015）鄂十堰中民四终字第00187号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由许明菊负担。
案件生效后，经本院审判委员会讨论决定，于2016年6月16日作出（2016）鄂03民监2号民事裁定，再审本案。
本院再审认为，原一、二审法院在审理付培权与雷泽海、许明菊房屋买卖合同纠纷一案过程中，未详尽审查争议标的物状态，导致判决结论与另案判决结论矛盾。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第(三)项之规定，作出（2016）鄂03民再26号民事裁定：一、撤销本院(2015)鄂十堰中民四终字第00187号民事判决及房县人民法院(2014)鄂房县民二初字第00l74号民事判决。二、本案发回房县人民法院重审。一审案件受理费80元，由一审法院重审时一并处理；二审案件受理费80元，由本院退还给许明菊。
房县法院再审经审理查明：（一）、原审判决生效后，原审原告付培权申请房县法院执行，房县法院已向房县房地产管理局送达了（2015）鄂房县执协字第00366号协助执行通知书，要求协助办理该判决确定的产权转移登记。（二）、2010年1月14日，雷泽海将包括卖给付培权在内的门面房卷闸门安装工程包给付培权，付培权在工程完工后，直接占有了其购买的一间门面房，将其余的房屋钥匙交给了雷泽海。其他事实与原审一致。
房县法院再审认为：雷泽海在2008年12月28日和2010年4月2日向付培权出具的收条中对买卖位于房县××××号（原服装厂）从南至北第五间门面房作出约定，双方之间房屋买卖合同成立并生效。付培权依约定支付了购房款，之后又在完成房屋卷闸门工程施工后直接占有了所购买的房屋，应视为雷泽海交付了房屋，即付培权自实际占有争议房屋时享有物权。雷泽海、许明菊应当为付培权办理房屋所有权证和土地使用证。虽然雷泽海、许明菊将争议的房屋登记为其所有并随后抵押给中国工商银行股份有限公司房县支行，但因前述付培权对争议的房屋享有物权的事实，该抵押权的实现应当依法予以排除，故该案的原审裁判结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>审判监督程序若干问题的解释》第三十七条之规定，作出（2016）鄂0325民初1406号民事判决：维持（2014）鄂房县民二初字第00174号民事判决。案件受理费80元，由雷泽海、许明菊负担。
本院二审查明的事实与一审查明的一致。另查明，2010年10月22日，雷泽海、许明菊与中国工商银行股份有限公司房县支行签订抵押借款合同，将证号为房县房权证城关镇第201001604
--1、201001604--
2号房屋抵押给该行，抵押房产中包含有本案争议的房产。因雷泽海、许明菊未及时还款引起诉讼，经房县人民法院审理，作出了(2014)鄂房县民二初字第00186号民事判决，该判决亦被再审，现尚在再审二审审理中。
本院认为：2008年12月28日，雷泽海给付培权出具的收条，约定有单价、付款时间、交房时间等，具有合同性质。2010年4月2日，付培权已付清了全部购房款124900元。2010年1月14日，在卷闸门工程完工后又直接占有了房屋。未办理过户手续，亦非付培权的过错。此时，虽然房产证等登记在雷泽海、许明菊名下，但应认定付培权是争议房产的真实权利人。本案就是再审案件，依法应当适用再审程序。本案与中国工商银行股份有限公司房县支行诉雷泽海、许明菊抵押借款合同案有关联，一审法院将两案一并开庭，分卷立案，便于查清事实，并不违法。双方之间的协议没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，合法有效。雷泽海、许明菊应当协助付培权办理房屋过户手续。故上诉人雷泽海、许明菊的上诉理由不能成立，本院不予支持。再审一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持湖北省房县人民法院（2014）鄂房县民二初字第00174号民事判决。
二审案件受理费80元，由雷泽海、许明菊负担。
本判决为终审判决。
审判长 尚郧生
审判员 袁 昆
审判员 王宇鹏
二〇一七年九月十五日
书记员 刘亚琼
附：本判决所适用的法律规
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。