上海市奉贤区人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）奉民一(民)特字第10号
申请人刘新海，男，1973年7月20日生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人朱斌，高朋(上海)律师事务所律师。被申请人林强力，男，1981年1月2日生，汉族，户籍地浙江省瑞安市，现住上海市奉贤区。申请人刘新海与被申请人林强力申请实现担保物权一案，本院受理后，依法进行了审理，现已审理终结。申请人刘新海称，2011年3月16日，申请人与被申请人签订房产抵押借款合同一份，被申请人从申请人处借款800,000元(人民币，以下币种同)，借款期限自2011年3月16日起至2011年6月15日止，借款月利率为2%，并约定被申请人将其自有的位于上海市奉贤区育秀路XXX弄XXX号XXX室房屋作为上述借款的担保，同日办理抵押登记(奉XXXXXXXXXXXX)，但被申请人到期后未归还上述借款，且自2011年7月起拖欠利息不付。后为解决问题，经双方协商，申请人与被申请人于2011年10月14日又签订房产抵押借款合同一份，被申请人再向申请人借款200,000元，借款期限自2011年10月14日起2011年11月13日止，借款月息2%，并约定被申请人将自有的上海市奉贤区育秀路XXX弄XXX号XXX室房屋作为担保，当日办理了抵押登记(奉XXXXXXXXXXXX)。但被申请人未能按期归还借款，也未支付利息。后经被申请人与申请人多次协商延期还款，最后于2015年1月15日双方签订协议，申请人同意被申请人最迟在2015年2月10日前归还全部本金1,000,000元并免除利息，如逾期还款本金1,000,000元，申请人有权向被申请人追讨本金及按原借款合同约定标准支付利息。但到期后，被申请人仍未归还本金1,000,000元，也未按约定支付利息。经计算，被申请人应付未付利息及逾期利息共计1,024,000元。现申请人认为，按照双方协议约定，申请人有权要求实现担保物权，故申请人诉讼来院，请求裁定拍卖、变卖被申请人位于上海市奉贤区育秀路XXX弄XXX号XXX室的房地产，申请人对拍卖、变卖所得价款优先受偿，实现担保物权的总金额为2,024,000元。申请人为证明其主张，提供了如下证据：1、申请人与被申请人的身份证复印件各1份，旨在证明双方的主体资格；2、《房产抵押借款合同》原件2份、《协议》原件1份，旨在证明2011年3月16日、10月14日，申请人与被申请人先后两次签订房产抵押借款合同，约定被申请人因经营和生活需要，自2011年3月16日起分两次向申请人借款本金1,000,000元，约定月息2%。2015年1月15日，双方经过协商结算，签订《协议》一份，被申请人确认于2011年向申请人借款本金共计1,000,000元，约定如被申请人在2015年2月10日前支付借款本金1,000,000元，则免除利息。如不能在2015年2月10日还清上述借款本金，申请人有权追讨借款本金及利息。被申请人以其自有的上海市奉贤区育秀路XXX弄XXX号XXX室的房地产提供抵押担保；3、上海市房地产登记薄2份，旨在证明被申请人对其所有的上海市奉贤区育秀路XXX弄XXX号XXX室的房地产设定了抵押并作了抵押权登记，登记权利人为申请人，债权数额分别为800,000元、200,000元。被申请人林强力辩称，其对申请人申请请求及事实和理由均无异议，对借款本金及利息予以确认，同意依法处置。经审查，因经营和生活需要，被申请人林强力分别于2011年3月16日、2011年10月14日向申请人刘新海借款800,000元、200,000元，双方签订房产抵押借款合同，约定800,000元的借款期限自2011年3月16日起至2011年6月15日止，200,000元的借款期限自2011年10月14日起至2011年11月13日止，月息均约定为2%。上述两笔借款被申请人以其名下的上海市奉贤区育秀路XXX弄XXX号XXX室的房地产设定有抵押登记，经登记，债权数额800,000元的债务履行期限为2011年3月16日至2011年6月15日(登记证明号：奉XXXXXXXXXXXX)；债权数额200,000元的债务履行期限为2011年10月14日至2011年11月13日(登记证明号：奉XXXXXXXXXXXX)。但到期后，被申请人未按期归还。后经双方协商，林强力确认在2011年向刘新海共计借款1,000,000元。经双方协商，于2015年1月15日签订《协议》一份，主要内容为：林强力于2015年2月10日前支付刘新海本金1,000,000元，免除利息。一、林强力在2015年2月10日前提前一天以短信方式通知刘新海，刘新海必须在短信通知的预约时间内至奉贤区房地产交易中心，刘新海在林强力支付还款1,000,000元时须当场办理解除林强力上海市南桥镇育秀路XXX弄XXX号XXX室房地产的他项产权证(抵押担保)，所有债务全部结束。二、林强���如于2015年2月10日前未还清1,000,000元，刘新海有权追讨林强力本金及利息。但到期后，被申请人未归还借款，申请人为维护其合法权益，遂诉至本院，请求裁定拍卖、变卖被申请人名下的上海市奉贤区育秀路XXX弄XXX号XXX室的房地产，申请人对该房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿，实现担保物权的总金额为2,024,000元。另查明，在本案所涉债务的抵押登记前被申请人名下的上海市南桥镇育秀路XXX弄XXX号XXX室的房地产上还设定有登记的抵押情况如下：2009年2月27日设定的、抵押权人为广东发展银行股份有限公司上海分行、债权履行期间为2009年1月12日至2027年1月12日止、债权数额为477,000元的最高额抵押(登记证明号：奉XXXXXXXXXXXX)。本院认为，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财���所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。同一财产向两个以上债权人抵押的，抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿。因广东发展银行股份有限公司上海分行对上海市奉贤区育秀路XXX弄XXX号XXX室的房地产的抵押登记先于申请人的抵押登记，故申请人只能对上海市奉贤区育秀路XXX弄XXX号XXX室的房地产抵押物价值超出广东发展银行股份有限公司上海分行的抵押担保债权的部分优先受偿。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、《中华人民共和国担保法》第五十四条第(一)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百九十七条的规定，裁定如下：拍卖、变卖被申请人林强力名下、位于上海市南桥镇育秀路XXX弄XXX号XXX室的房地产，申请人刘新海对拍卖、变卖所得款项其可受偿的范围为超出受偿顺位在先的广东发展银行股份有限公司上海分行(登记证明号：奉XXXXXXXXXXXX)、刘新海(登记证明号：奉XXXXXXXXXXXX)、刘新海(登记证明号：奉XXXXXXXXXXXX)的担保债权的部分，其优先受偿金额为担保债权2,024,000元。案件受理费23,088元，减半收取计11,544元，由被申请人林强力负担。本裁定送达后即发生法律效力。
审判员 唐军芳
二〇一五年十一月二十四日
书记员 崔 宁
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可��在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
二、《中华人民共和国担保法》
第五十四条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：
（一）抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十六条申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变��担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。