广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)珠中法民三终字第433号
上诉人（原审被告）：珠海华润银行股份有限公司，住所地广东省珠海市。组织机构代码：××。
法定代表人：魏斌，董事长。
委托代理人：ＸＸ红，北京市中银（珠海）律师事务所律师。
委托代理人：刘文武，北京市中银（珠海）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：叶秋洪，男，汉族，住广东省珠海市香洲区，身份证号码：×××0453。
委托代理人：王天智，北京市仁人德赛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：卢银婵，女，汉族，住珠海市香洲区，身份证号码：×××4527。
委托代理人：杭海，广东凯邦律师事务所律师。
上诉人叶秋洪与上诉人珠海华润银行股份有限公司（以下简称华润银行）、被上诉人卢银婵排除妨碍纠纷一案，叶秋洪、华润银行均不服珠海市香洲区人民法院作出的（2015）珠香法民三初字第738号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
本院审理查明的事实
原审法院于（2009）香民二再字第4号案件中查明如下事实：1991年10月5日，卢银婵与新丰公司签订《房屋销售合同》，约定：新丰公司向卢银婵出售涉案商铺，总面积约204.147平方米，工程完工后按实际面积计算；每平方米按3750元计算，总房款为人民币765551.25元，新丰公司应于1992年12月30日前将房屋交付给卢银婵使用等条款，合同签订后，卢银婵按合同约定分期共向新丰公司支付了购房款612775元。由于新丰公司没有按合同约定的期限交付合同标的物给卢银婵，经卢银婵多次催促，新丰公司于1999年12月6日，向卢银婵出具了《承诺书》，承诺于2000年3月交付合同标的物给卢银婵。
1998年4月14日，新丰公司与叶秋洪签订《协议书》，约定新丰公司将涉案商铺出售给叶秋洪，售价为人民币150万元，协议还约定双方在办理房产交易、登记所需费用（包括交易税、登记费、保险费及其他一切费用）全部由新丰公司支付，与叶秋洪无关；新丰公司从把商铺出售给叶秋洪之日起一年，即从1998年4月14日至1999年4月14日止将商铺原价收购，一年内新丰公司每月支付叶秋洪利息人民币22500元；新丰公司一年内必须每月30日前支付叶秋洪当月利息，如逾期支付超过10天，叶秋洪有权将所购买的商铺使用、转让、出租、抵押他人，新丰公司无权干涉；新丰公司在按期支付叶秋洪利息的情况下，一年内，叶秋洪不经新丰公司允许不能将商铺转让、出租、抵押他人；一年内，即从1998年4月14日至1999年4月14日商铺所有权属于叶秋洪，使用权属于新丰公司，但新丰公司对该商铺的使用必须征得叶秋洪的同意认可；合同期满，新丰公司收购叶秋洪商铺房款人民币150万元，一次性付给叶秋洪，叶秋洪必须无条件协助新丰公司办理商铺的交易手续等。同一天，双方签订《商品房购销合同》并办理了商品房预购登记。
1999年6月25日，华润银行与朗力公司以及叶秋洪签订了《抵押担保贷款合同》，合同约定由朗力公司向华润银行借款150万元，期限为一年，月利息为5.85‰，叶秋洪以涉案商铺提供抵押担保，并于同年6月28日在珠海市房地产登记交易管理中心办理了抵押登记，登记证号为：珠房预证押字第XX号。合同签订后，华润银行依约向朗力公司发放了贷款，朗力公司除偿还了部分利息外，其余本息一直没有偿还，华润银行为此诉至原审法院，原审法院于2003年7月25日作出（2003）香民二初字第1050号民事判决，判令朗力公司偿付尚欠的借款本息给华润银行，当朗力公司不履行上述债务时，华润银行有权依法处分叶秋洪的抵押物即涉案商铺，拍卖、变卖的价款优先受偿，叶秋洪承担责任后，有权向朗力公司追偿等。
卢银婵得知新丰公司将涉案商铺卖给了叶秋洪以及叶秋洪以涉案商铺为朗力公司向华润银行的借款作抵押后，遂向原审法院起诉新丰公司、叶秋洪及华润银行。原审法院于2006年10月26日作出（2006）香民一初字第1884号民事判决，判令：一、确认卢银婵与新丰公司于1991年10月5日签订的《房屋销售合同》有效；二、新丰公司赔偿卢银婵违约损失人民币60万元。
2008年10月13日，卢银婵以其是涉案商铺顺位在先的买受人，与（2003）香民二初字第1050号民事判决的判决结果有直接的利害关系，该案的审理未依法追加其参加诉讼为由，向本院提出申诉，本院裁定指令原审法院另行组成合议庭审理该案。该案再审期间，卢银婵又以新丰公司与叶秋洪于1998年4月14日签订的《协议书》约定涉案商铺出售给叶秋洪的行为是名为购房实为借款为由向原审法院提起诉讼，原审法院审理认为，从双方签订《协议书》的内容看，新丰公司出售涉案商铺给叶秋洪不符合买卖合同的特征，双方之间并没有商品房买卖的真实意思表示，实质是借贷关系，签订商品房买卖合同及办理预购登记仅是为借贷的一种担保，因此，双方关于涉案商铺买卖的约定应归于无效。新丰公司应当在具备办证条件时协助卢银婵办理涉案商铺的过户手续，至于涉案商铺已设置抵押，叶秋洪有义务注销抵押。并依法作出（2011）香民一初字第560号民事判决，判令：一、确认新丰公司与叶秋洪于1998年4月14日签订的《协议书》中转让涉案商铺的约定无效；二、新丰公司于判决发生法律效力之日起五日内将涉案商铺交付给卢银婵；三、新丰公司在具备办证条件时协助卢银婵办理涉案商铺的产权过户手续。叶秋洪不服该判决提起上诉，本院于2012年5月28日作出（2011）珠中法民三终字第211号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
2012年11月26日，原审法院就（2009）香民二再字第4号案件作出一审判决，判令：一、维持原审法院（2003）香民二初字第1050号民事判决的第一项以及对受理费的负担部分；二、撤销（2003）香民二初字第1050号民事判决的第二项；三、当朗力公司不能清偿以上债务时由叶秋洪承担朗力公司不能清偿华润银行贷款本息部分的二分之一的责任。叶秋洪承担责任后，有权向朗力公司追偿。
华润银行与叶秋洪均不服上述判决，分别上诉于本院，本院予以立案受理，案号为（2013）珠中法民二终字第144号。本院经审理确认了（2009）香民二再字第4号民事判决认定的上述事实，并认为该案争议焦点是预购抵押担保的效力以及预购抵押人叶秋洪的责任认定，1999年6月朗力公司与珠海市商业银行（华润银行的前身）签订借款合同并以涉案房产办理预购商品房抵押登记时，按照我国相关行政管理机关的规定，预购商品房贷款抵押仅限购房人支付首期房价款后由贷款银行代其支付其余购房款将商品房抵押给贷款银行的情形，而该案借款合同的预购商品房抵押并非这种情形，珠海市商业银行签订借款合同时，对此未尽审查义务，显然存在过错；而且办理预购商品房贷款抵押，预购房屋合同必须有效，并且，预购商品房贷款抵押不是正式的抵押登记，要取得抵押权，须抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。生效的（2011）珠中法民三终字第211号民事判决认定叶秋洪与新丰公司为转让涉案商品房于1998年4月14日签订的协议书没有商品房买卖的真实意思表示，实为借贷关系，确认该协议书无效并判令新丰公司将涉案房产交付卢银婵并协助卢银婵办理产权过户手续，从而排除了叶秋洪领取房地产权属证书的权利，故而该案预购抵押的原权利已经为生效判决否定，华润银行事实上已无法行使预购抵押权利，华润银行主张叶秋洪承担抵押担保责任的诉讼请求事实上已无法履行。
2013年8月14日，本院作出（2013）珠中法民二终字第144号民事判决，驳回华润银行和叶秋洪分别提起的上诉，维持原审法院（2009）香民二再字第4号民事判决。
2013年9月26日，原审法院立案受理了卢银婵诉叶秋洪物权保护纠纷一案，案号为（2013）珠香法湾民一初字第844号。原审法院于2014年8月15日作出一审判决，判令叶秋洪于判决发生法律效力之日起五日内协助卢银婵到珠海市房地产登记中心注销预购登记证号为BXX2的《商品房预购登记证书》。叶秋洪不服上述判决，上诉于本院。本院于2015年4月8日作出（2015）珠中法民三终字第184号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
涉案房产即珠海市拱北昌盛路2号新丰综合楼首层11-12轴房屋与珠海市拱北新丰综合楼2号A座底层4#（11-12轴AG）房产为同一房产，预购抵押登记的他项权证号为XX4。涉案房产至今尚未交付卢银婵。
卢银婵原审的诉讼请求为：1.叶秋洪、华润银行到珠海市房地产登记中心注销针对珠海市拱北新丰综合楼2号A座底层4#（11-12轴AG）房屋（该房屋的预购登记证号BXX2）设定的房地产抵押登记备案（他项权证号XX4）；2.叶秋洪、华润银行承担本案全部诉讼费用。
原审判决的理由及结果
原审法院认为，根据已经发生法律效力的（2013）珠中法民二终字第144号民事判决，华润银行事实上已经无法就涉案房产行使预购抵押权利，而卢银婵依据发生法律效力的（2011）珠中法民三终字第211号民事判决，就涉案房产享有要求新丰公司协助办理涉案房产的产权过户手续的权利。华润银行、叶秋洪在涉案房产上设定的预购抵押，已经对卢银婵实现上述权利形成妨碍，华润银行、叶秋洪有义务注销上述预购抵押登记。卢银婵诉讼请求有事实和法律依据，原审法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第十九条，第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十三条第一款第（五）项之规定，原审法院判决如下：华润银行、叶秋洪于判决发生法律效力之日起十日内到珠海市房地产登记中心申请注销在珠海市拱北昌盛路2号新丰综合楼首层11-12轴房屋上设定的预购抵押登记（他项权证号XX4）。原审案件受理费减半收取人民币9150元，由华润银行、叶秋洪共同负担。
各方上诉意见及答辩意见
叶秋洪不服原审判决，依法提起上诉，请求撤销原审判决，驳回卢银婵的诉讼请求。
事实理由如下：一、叶秋洪与华润银行于1999年6月25日签订的《抵押担保贷款合同》合法有效，抵押权应受法律保护。叶秋洪与华润银行签订抵押担保贷款合同时，商铺预购登记在叶秋洪名下，而不是在卢银婵名下，卢银婵并没有向叶秋洪、华润银行提出异议主张权利，也没有任何人以任何方式提出异议。华润银行按照合同约定发放了贷款，借款人没有履行还款义务，华润银行对抵押物已经依法享有优先受偿的权利。此时，卢银婵对抵押物还不享有任何权利，仅是与新丰公司基于房屋买卖合同存在债权债务关系。卢银婵于2006年向法院提起诉讼，法院确认合同有效，但未判决商铺归其所有，也没有认定抵押无效。尽管围绕商铺的各类诉讼源源不断，但没有任何生效判决否认抵押效力。《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第四十七条规定“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”，确定了预购抵押登记就是抵押登记，并不存在着一种准抵押权或者预购抵押权的效力问题。抵押权属于担保物权，房屋买卖纠纷属于债权纠纷。抵押权一经登记，即发生物权的法律效力，既产生排除卢银婵基于买卖合同产生的债权，也产生排除叶秋洪与新丰公司因房屋买卖产生的债权的效力，抵押权的排他效力及优先效力，与卢银婵、叶秋洪、新丰公司的商品房买卖合同是否有效均无关。
二、抵押权亦可以善意取得。根据《物权法》第一百零六条规定，即使叶秋洪、卢银婵与新丰公司关于商铺的买卖行为存在效力上的争议，但抵押登记时，叶秋洪是合法登记的预购人，办理抵押登记的程序合法，华润银行的抵押贷款真实合法有效，不存在恶意抵押的问题，即华润银行取得担保物权也是善意的，抵押权应得到物权法的保护。
华润银行亦不服原审判决，提出上诉，请求撤销原审判决，改判驳回卢银婵的全部诉讼请求，诉讼费用全部由卢银婵负担。
上诉理由如下：一、卢银婵与新丰公司、叶秋洪之间关于涉案商铺的商品房买卖合同诉讼，行使的是债权请求权，华润银行诉叶秋洪，行使的是抵押权请求权，前者属于债权，后者属于法定物权，二者的法律位阶不同，对物权的保护优先于债权，而且华润银行的抵押权设立时间早于卢银婵的债权确定时间，叶秋洪于1999年6月28日将涉案商铺抵押给华润银行，并办理了预购抵押登记。卢银婵迟至2012年5月28日才经法院判决确认其与新丰公司的买卖合同有效，新丰公司在具备办证条件时协助卢银婵办理产权过户手续。显然，华润银行的抵押权成立在先，且作为物权，高于卢银婵的债权，涉案商铺应当是先实现华润银行的抵押权后，再实现卢银婵的债权请求权。
二、本案的预购抵押登记属于有效的抵押登记，应依法给予保护。《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第四十七条的规定，并未区分是“预购抵押登记”还是“在建工程抵押登记”。《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（五）项规定，允许以正在建造的建筑物、船舶、航空器作为抵押物，现行担保法、物权法等法律并未规定预售商品房抵押所获贷款必须用于购房款。从理论上讲，期房抵押与房屋抵押性质相同，唯一的差别是设定的抵押标的不同，期房抵押是用期待权作抵押，而房屋抵押是用所有权抵押，因此，从现行法律看，房屋的期待权是可以设定抵押的，是一种不动产的抵押方法。华润银行与叶秋洪办理涉案房产抵押登记时，该房屋正在建造且叶秋洪已经办理预购登记达一年多，叶秋洪有权对该正在建造的房屋办理抵押登记，因此华润银行与叶秋洪设立在涉案房产上的抵押有效，依法应予保护。
三、珠海中院作出的（2013）珠中法民二终字第144号民事判决不宜作为审理本案的事实依据。1.该判决既没有认定抵押合同无效，也没有认定抵押权无效，预购商品房办理抵押登记，符合法律规定，华润银行、叶秋洪在设立该抵押登记时，没有过错。2.华润银行事实上可以行使抵押权。因抵押权设立在先，华润银行作为抵押权人，有权就该抵押物优先受偿，如果给卢银婵造成经济损失，应当由违约人新丰公司和侵权人叶秋洪承担卢银婵的损失赔偿责任。叶秋洪能否最终领取房产权证书，不是判定华润银行经登记的抵押权是否有效的依据。卢银婵自始至终并未取得涉案房产的物权，判决也仅限于判令新丰公司继续履行与卢银婵的销售合同义务。
四、卢银婵无权对债务人之外第三人提出诉讼请求，因卢银婵就涉案房产，法院判决仅确认其享有债权，债权具有相对性，卢银婵只能就销售合同相对方提起诉讼，华润银行不是该债权的相对方，卢银婵无权起诉华润银行。
被上诉人卢银婵二审辩称：一、生效判决判令新丰公司在具备办证条件时协助卢银婵办理涉案房产的的产权过户手续，卢银婵由此当然取得商铺的物权。二、144号生效判决认定华润银行签订借款合同，对预购商品房抵押未尽审查义务，存在过错。211号民事判决确认叶秋洪与新丰公司签订的协议书无效，并判令新丰公司将涉案商铺交付卢银婵并协助卢银婵办理产权过户手续，从而排除了叶秋洪领取涉案房屋产权证书的权利，故本案预购抵押的原权利已经为生效判决否定，华润银行主张叶秋洪承担抵押担保责任的诉讼请求事实上无法履行，华润银行没有资格再谈物权及物权的效力。三、叶秋洪、华润银行如不服生效判决，应当通过再审等法律途径解决，而不是一再以违背判决书已载明的判项及事实认定进行上诉，如抵押合同的效力、抵押权的善意取得等等问题，这些已经在144号判决中作出认定。四、144号判决在确认抵押权违反当时的房地产登记行政法规规定的前提下，以判决的形式剥除了华润银行对涉案商铺享有的优先权，并对此造成的损失的责任进行划分，以叶秋洪承担二分之一的补充清偿责任的形式，对该损失进行了弥补，即华润银行基于涉案商铺抵押登记而引发的法律效力、责任认定、损失弥补均得到了依法处置，华润银行没有资格和依据再继续享有抵押权。五、在华润银行起诉叶秋洪银行借款案件中，法院根据卢银婵的再审申请，将卢银婵加入再审案件当中，并且支持卢银婵作为第三人的请求，判定华润银行对涉案商铺不享有优先受偿权，因此本案中将华润银行列为被告，主体适格，抵押登记对卢银婵根据（2011）珠中法民三终字第211号生效民事判决取得物权造成实质性障碍，华润银行作为被告是适格的。
各方当事人二审期间未提交证据。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院裁判的理由及结果
本院认为，原审法院（2011）香民一初字第560号民事判决和本院（2011）珠中法民三终字第211号民事判决已判决确认新丰公司与叶秋洪关于涉案商铺的转让协议无效，新丰公司应于判决生效之日起五日内向卢银婵交付涉案商铺，新丰公司在具备办证条件时协助卢银婵办理涉案商铺的产权过户手续，因此卢银婵对涉案商铺享有财产权益。现涉案商铺上仍存在由叶秋洪所设定的由华润银行享有抵押权的抵押，这必然妨碍新丰公司履行产权过户义务，使得卢银婵无法取涉案商铺的产权，即损害卢银婵的民事权益，因此卢银婵以叶秋洪和华润银行为被告提起排除妨碍之诉，各方主体适格。
诚如原审法院所分析，本院作出的（2011）珠中法民三终字第211号民事判决，已认定叶秋洪与新丰公司于1998年4月14日签订的转让涉案商铺的协议书，并非买卖商品房的真实意思表示，实为借贷关系，故确认该协议书无效，并判令新丰公司将涉案房产交付卢银婵并办理产权过户手续，即生效的判决已经认定叶秋洪对涉案商铺没有处分权。而且本院作出的（2013）珠中法民二终字第144号民事判决认定华润银行未尽审查义务，预购商品房贷款抵押仅限于购房人支付首期房价款后由贷款银行代其支付其余购房款将商品房抵押给贷款银行的情形，而华润银行签订的借款合同中所设定的预购商品房抵押并非此种情形，因此华润银行存在过错，况且，根据原审法院（2009）香民二再字第4号民事判决所查明的事实，华润银行先后两次就不同抵押人以同一抵押物发放贷款，即卢银婵以涉案商铺在先为宝恒公司向华润银行借款提供担保，后叶秋洪又以涉案商铺为朗力公司向华润银行借款提供担保，华润银行对产权人也审查不严，存在过错，即华润银行在签订抵押合同时并非善意，因此叶秋洪以自己不享有处分权的涉案商铺作为抵押物与华润银行签订预购抵押担保合同，华润银行本身亦非善意，因此华润银行取得抵押权没有法律依据，而且本院作出的（2013）珠中法民二终字第144号民事判决亦驳回了华润银行要求对涉案商铺行使抵押权的诉讼请求，而是根据叶秋洪与华润银行在签订预购抵押担保合同中存在的过错，认定叶秋洪对华润银行无法实现预购抵押权利的后果承担二分之一责任。综上分析，诸多生效判决已经从实质上否定了华润银行享有对涉案商铺的预购抵押权，仅是因为从未有当事人对此提出相应的诉讼请求而未作出对应的判决，而且生效判决已明确不予保护华润银行在涉案房产的预购抵押权，因此叶秋洪、华润银行在涉案商铺上所设定的抵押，已经对卢银婵的权利形成妨碍，卢银婵要求华润银行、叶秋洪注销在涉案商铺的预购抵押登记，有事实和法律依据，应予支持，原审法院对此认定正确，应予维持。
综上所述，叶秋洪、华润银行的上诉无理，本院对其无理之诉求予以驳回。原审判决查明事实清楚，法律适用恰当，故本院对原审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原审判决。
二审案件受理费人民币36600元，由叶秋洪负担人民币18300元，由珠海华润银行股份有限公司负担人民币18300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 王 芳
代理审判员 庹 佳
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 李立荣