四川省德阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川06民终500号
上诉人（原审被告）：成都新剑创房地产开发有限公司。住所：成都市青白江区红阳路***号。
法定代表人：何茂成，执行董事。
委托诉讼代理人：姚祖刚，泰和泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龙梦雅，泰和泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：颜志军，男，1972年11月27日出生，汉族，住四川省双流县。
委托诉讼代理人：郑德强，四川公生明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余春燕，四川公生明律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：四川向荣园林绿化有限公司。住所：成都市武侯区二环路西一段*号。
法定代表人：杨向荣，总经理。
委托诉讼代理人：胡晋碧，公司经理。
被上诉人（原审第三人）：四川晋勇园林绿化工程有限公司。住所：成都市武侯区武侯大道161-197。
法定代表人：ＸＸ，总经理。
委托诉讼代理人：胡晋碧，公司经理。
上诉人成都新剑创房地产开发有限公司（以下简称新剑创公司）因与被上诉人颜志军、四川向荣园林绿化有限公司（以下简称向荣公司）、四川晋勇园林绿化工程有限公司（以下简称晋勇公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省广汉市人民法院（2017）川0681民初1901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。新剑创公司委托诉讼代理人姚祖刚，颜志军委托诉讼代理人余春燕、郑德强，向荣公司、晋勇公司委托诉讼代理人胡晋碧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新剑创公司上诉请求：1.撤销原判，驳回颜志军的全部诉讼请求。2.本案一审存在程序错误，请求发回重审。3.被上诉人承担一、二审诉讼费及保全费。事实及理由：1.胡晋碧未提供证据证明其与向荣公司和晋勇公司存在合法劳动关系，其无代理资格，一审法院确认其代理资格，属于程序错误，应当发回重审。2.一审认定事实错误，本案系我司与向荣公司解决工程款而产生的“以物抵债”法律关系，而非商品房买卖合同纠纷。3.我司虽然将房屋备案于案外人名下，但不是真实的房屋买卖合同关系，不存在“一房二卖”行为，不应当承担赔偿责任。
被上诉人颜志军答辩称，1.胡晋碧是向荣公司的股东，晋勇公司的员工，因此胡晋碧身份合法有效。2.我与向荣公司存在真实的债权债务关系。3.本案不属于新剑创公司所说的没有结算清楚。4.2月16日新剑创公司向颜志军出具了由晋勇公司的工程款抵颜志军的购房款的协议，说明新剑创公司认可付款期限的变更。因此，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
被上诉人向荣公司及晋勇公司答辩称，颜志军购买了房屋，但是没有取得所有权，应当属于房屋买卖合同纠纷。我们不是买卖合同的相对人，这个案子和我们两家公司没有关系。
颜志军向一审法院诉称：1.请求判令我与新剑创公司于2016年1月15日签订的《工程款抵房协议》中8#C幢91#商铺的买卖约定条款无效；对《工程款抵房协议》中8#C幢92#商铺的买卖约定条款予以解除；同时判决解除2016年1月16日签订的《商品房买卖合同》；2.判令新剑创公司向我返还购房款2190000元、契税87600元，以及购房款和契税的利息，利息计算方式为从收据载明的支付之日起按照银行同期贷款利率标准计算至付清之日；3.判令新剑创公司向我承担2190000元的赔偿款；4.判决诉讼费由新剑创公司承担。诉讼过程中，颜志军变更第一项诉讼请求为判令解除双方于2016年1月15日签订的《工程款抵房协议》中8#C幢91#、92#商铺的买卖约定，同时判令解除双方于2016年1月16日签订的《商品房买卖合同》。事实与理由：我、新剑创公司、向荣公司于2016年1月15日签订了三方协议《工程款抵房协议》，因新剑创公司下差向荣公司工程款，向荣公司指定由我购买新剑创公司位于广汉市商铺，且我与新剑创公司于2016年1月16日签订了《商品房买卖合同》，我履行了协议中全部义务，新剑创公司却迟迟未将约定的商铺备案到我的名下。后经查询，新剑创公司已分别于2015年12月30日和2016年5月26日把两商铺出售给其他人并在广汉市房地产交易所办理了备案登记，已形成了“一房二卖”的事实。新剑创公司的上述行为严重侵犯了我的权利，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，提出以上诉讼请求。
一审法院认定事实如下：因向荣公司对颜志军负有债务，对新剑创公司享有债权，经三方协商，2016年1月15日，新剑创公司、向荣公司及颜志军签订了《工程款抵房协议》，约定新剑创公司和向荣公司双方签订的斯迈特国际广场景观工程施工合同，目前已完成大部分工作，工程尚未决算，因向荣公司指定颜志军在新剑创公司广汉威肯郡8#C幢购买商铺需要，新剑创公司、向荣公司同意工程款暂按1800000元计算，新剑创公司前期已支付400000元，剩余工程款1400000元（该款为暂定价，以最终结算为准，多退少补，新剑创公司与向荣公司最终结算完成时间为2016年3月31日，若最终结算还有剩余工程款，该款直接抵扣购房款）。新剑创公司在广汉开发建设的8#C幢91#商铺面积为145.79㎡，优惠后单价按9884.095元/㎡计算，92#商铺面积为48.46㎡，优惠后单价按15456元/㎡，91#、92#两个商铺折合人民币2190000元。向荣公司要求新剑创公司将91#、92#商铺指定销售合同签在颜志军名下，向荣公司剩余工程款1400000元作为颜志军购房首付款，余额790000元在2017年1月31日颜志军将房款全部支付给新剑创公司，新剑创公司将91#、92#商铺在广汉市房管局备案给颜志军，若到时未支付完房款，新剑创公司不予退还颜志军购房首付款1400000元，也不再支付向荣公司工程款，该款作为颜志军购房违约金，新剑创公司有权将两商铺另行销售，向荣公司及颜志军不得有任何异议。
2016年1月16日，颜志军与新剑创公司就《工程款抵房协议》中约定的92#商铺签订了《商品房买卖合同》，合同主要内容包括，买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为广住建2012房预售证第010号。该商品房为8幢第1层92号，预测建筑面积共48.46㎡，其中套内建筑面积46.54㎡，按照套内建筑面积计算，该商品房单价16093.64元/㎡，总价款748998元。买受人采用分期付款的方式，买受人逾期付款在30日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。买受人同意委托出卖人代交税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。出卖人应当在2017年5月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书。
2016年1月16日，新剑创公司向颜志军出具两张收款收据，第一张载明，客户名称颜志军，摘要写明房号8-1-92#商铺购房款，金额为400000元，备注“四川向荣公司工程款”。第二张载明，客户名称颜志军，摘要写明房号8-1-91#商铺购房款，金额为1000000元，备注“向荣公司工程款”。
2017年1月19日，颜志军与向荣公司在原《工程款抵房协议》第二页空白处签订了补充协议，协议载明：“根据以上协议内容，颜志军于2017年1月23日前向新剑创公司支付现金200000元，其中含2190000元购房款的契税，拿产权证时，契税多退少补。颜志军在支付此款（200000元）后，不再向房产公司支付任何购房款，其余剩余款项由向荣公司支付，向荣公司在此承诺于2017年2月16日前完善剩余款项支付，协助颜志军顺利收房。”
2017年1月21日，颜志军通过POS机分五笔刷卡向新剑创公司支付200000元，新剑创公司向颜志军出具两张收款收据，第一张载明，客户名称为颜志军，8-1-92#商铺、8-1-91#商铺购房款，金额为112400元；第二张载明，收到颜志军8-1-92#商铺、8-1-91#商铺契税87600元。
2017年2月16日，新剑创公司向颜志军出具一张收款收据，客户名称为颜志军，摘要写明“商铺8-1-92#商铺、8-1-91#商铺购房款”，金额为677600元，备注“抵四川晋勇公司工程款”。
另查明，颜志军与新剑创公司没有就《工程款抵房协议》中约定的威肯郡8-1-91#商铺另行签订相应的书面《商品房买卖合同》，在三方协议之前，新剑创公司已将威肯郡8-1-91#商铺出卖与案外人范维坤，并于2015年12月30日在广汉市房地产交易所办理了商品房买卖合同备案，备案总价2041000元。三方协议及威肯郡8-1-92#商铺《商品房买卖合同》签订之后，新剑创公司又将8-1-92#商铺出卖与案外人牟世海，并于2016年5月26日办理了商品房买卖合同备案，备案总价295606元。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。全面完整地理解新剑创公司、颜志军、向荣公司之间签订的《工程款抵房协议》的具体内容，再结合新剑创公司与颜志军签订的威肯郡8-1-92#商铺《商品房买卖合同》约定、向荣公司与颜志军签订的补充协议、新剑创公司收取颜志军购房款及税费的具体履行行为等事实，从中探寻当事人的真实意思，新剑创公司对颜志军的主要义务为交付合同约定的房屋，同时通过收取购房者现金和抵扣本公司应向第三人公司支付的工程款的方式获得购房款，而颜志军对新剑创公司的义务为通过抵扣新剑创公司所欠第三人公司债务和直接支付方式向新剑创公司支付购房款，同时获得合同约定的商品房。可见，虽然购房款的支付方式包括了新剑创公司、颜志军、第三人公司之间的债权债务相应抵销，颜志军签订《工程款抵房协议》的起因也是向荣公司对其负债，同时新剑创公司对向荣公司负债，但颜志军与新剑创公司双方约定的本质系新剑创公司向颜志军销售房屋并转移房屋所有权于颜志军，而颜志军支付价款，在三方协商签署《工程款抵房协议》后，相应的工程欠款已转化为购房款，《工程款抵房协议》中颜志军、新剑创公司明确约定了买卖标的物两处商铺的位置、面积和价款及其支付方式，具备房屋买卖合同的主要内容，合同标的确定并具有可履行性，在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，双方建立的商品房买卖合同具有法律效力。虽然《工程款抵房协议》的确包含其他法律关系，但新剑创公司关于本案的法律关系抗辩意见与查明事实和法律规定不符，不予采纳。还需进一步明确的是，颜志军与新剑创公司签订的威肯郡8-1-92#商铺《商品房买卖合同》应理解为对原合同约定的补充，双方虽未另行签订书面的威肯郡8-1-91#商铺买卖合同，但如前所述就“威肯郡8-1-91#商铺”双方仍成立商品房买卖关系。
三方签订《工程款抵房协议》后，颜志军依照约定通过新剑创公司抵扣向荣公司工程款1400000元，自行向新剑创公司缴款200000元，由晋勇公司接受向荣公司委托，以抵扣新剑创公司欠其工程款677600元的方式代颜志军完成购房尾款的支付，新剑创公司向颜志军出具的收据清楚的表明颜志军完成了购房款的全部支付义务，包括两处商铺购房款2190000元及契税87600元，共计2277600元。至于2017年2月16日经晋勇公司同意抵扣工程款代为支付颜志军应付购房尾款，新剑创公司据此提出颜志军没有按合同约定时间2017年1月31日前交付所有房款存在违约行为的抗辩意见，一审法院认为其关于颜志军存在违约行为的抗辩不能成立，理由在于：1.2017年1月19日，颜志军与向荣公司就购房余款的承担在原《工程款抵房协议》第二页空白处签订补充协议；2.2017年1月21日，颜志军通过POS机分五笔向新剑创公司刷卡支付200000元，新剑创公司向颜志军出具收款收据清楚记载包括购房款112400元和购房契税87600元，此时购房尾款为677600元；3.2017年2月16日，新剑创公司抵扣晋勇公司工程款677600元；4.2017年1月31日农历为正月初四。以上事实存在内在逻辑关联，依生活经验常识足以相信，颜志军、新剑创公司、向荣公司和晋勇公司就其之间的债权债务关系协商清结，并在2017年春节假期后办理，被告新剑创公司2017年2月16日出具收款收据的行为应当视为对付款时间变更的认可。
一审法院查明，“威肯郡8-1-91#”商铺于三方签订《工程款抵房协议》前已备案给案外人范维坤，“威肯郡8-1-92#”商铺于颜志军与新剑创公司签订《商品房买卖合同》后又备案给案外人牟世海，新剑创公司与颜志军建立商品房买卖合同关系时存在故意隐瞒所售“威肯郡8-1-91#”商品房已经出卖给第三人的行为，在将“威肯郡8-1-92#”出卖给颜志军的合同订立后又将该商铺出卖给第三人，其行为违反诚实信用的原则并构成违约，导致《工程款抵房协议》约定的其“将91#、92#商铺在广汉市房管局备案给颜志军”的义务无法履行，颜志军取得两处商铺的合同目的落空，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，颜志军要求解除《工程款抵房协议》中8#C幢91#、92#商铺的买卖约定、解除“威肯郡8-1-92#”《商品房买卖合同》的理由成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，颜志军关于要求新剑创公司返还购房款2190000元、契税87600元，以及资金占用利息（从收据载明的支付之日起按照银行同期贷款利率标准计算至付清之日）的诉讼请求，应予支持。
关于赔偿责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，一方违约给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于违约造成的损失，就本案纠纷还涉及适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第八条规定，具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。其中第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。综合以上规定，购房人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，这是对购房人可以请求赔偿损失的最高限额的规定，而非所有案件都必须支持已付购房款一倍的最高限额。具体案件的处理应以《中华人民共和国合同法》第一百一十三条所确立的损失填补原则，并体现《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八、九条惩罚性赔偿规定，综合考虑颜志军、新剑创公司的交易背景、新剑创公司的违约表现、收益及制裁违背诚实信用原则损害市场交易安全行为的价值取向，一审法院按照颜志军已付购房款30%确定新剑创公司的赔偿责任，即657000元（2190000元×30%），颜志军要求2190000元的赔偿请求，超出部分一审法院不予支持。判决：1.解除原告颜志军与被告成都新剑创房地产开发有限公司、第三人四川向荣园林绿化有限公司于2016年1月15日签订的《工程款抵房协议》中原告颜志军与被告成都新剑创房地产开发有限公司关于威肯郡8-1-91、92号商铺买卖的合同；原告颜志军与成都新剑创房地产开发有限公司于2016年1月16日签订的《商品房买卖合同》一并解除；2.被告成都新剑创房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告颜志军购房款219万元及契税87600元，并支付资金占用利息损失，计算方式为本金140万元从2016年1月16日起，本金20万元从2017年1月21日起，本金677600元从2017年2月16日起，均按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至判决确定给付期限的本金实际付清之日止；3.被告成都新剑创房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿原告颜志军65.7万元；4.驳回原告颜志军其他诉讼请求。
二审中，各方当事人均未提交新证据。
二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人的上诉请求不成立，理由如下：
关于本案性质问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，该解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下简称为出卖人）将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，新剑创公司、向荣公司及颜志军三方于2016年1月15日签订了《工程款抵房协议》，约定：1.签订该协议时向荣公司对新剑创公司享有1400000元债权；2.新剑创公司开发的8#C幢91#、92#商铺价值折合人民币2190000元；3.颜志军以向荣公司对新剑创公司的1400000元债权作为首付款购买8#C幢91#、92#商铺，余额790000元由颜志军向新剑创公司支付，新剑创公司将两商铺在广汉市房管局备案给颜志军。并且约定了违约责任等。签订协议的三方当事人的真实意思系颜志军以给付现金及抵扣向荣公司对新剑创公司的债权为对价购买新剑创公司开发的8#C幢91#、92#商铺。颜志军与新剑创公司之间的协议符合买卖合同要件,双方之间的商品房预售合同关系成立。该协议系三方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
在实际履行过程中，新剑创公司于2016年1月16日向颜志军出具2张摘要为“购房款”的收款收据，备注均为“抵向荣公司工程款”，金额合计为1400000元。后双方对履行方式进行了变更，2017年1月19日颜志军与向荣公司达成补充协议，由颜志军于2017年1月23日前向新剑创公司支付现金200000元，其余购房款由向荣公司支付。2017年1月21日颜志军通过POS机向新剑创公司支付200000元，新剑创公司向颜志军出具“购房款”112400元的收款收据和“契税”87600元的收据。2017年2月16日新剑创公司向颜志军出具“购房款”收款收据，金额为677600元，备注为“抵扣晋勇公司工程款”。该677600元系晋勇公司对新剑创公司的债权，向荣公司与晋勇公司系关联公司，经晋勇公司同意，向荣公司以此作为履行与颜志军于2017年1月19日签订补充协议所确定“其余购房款由向荣公司支付”的义务，实际上是以晋勇公司对新剑创公司的债权作为购房对价。至此，颜志军通过支付现金和抵扣第三人对新剑创公司债权的方式完成了支付购房价款2190000元和契税87600元的义务。新剑创公司应当按《工程款抵房协议》的约定将8#C幢91#、92#商铺备案给颜志军。
关于责任承担，新剑创公司主张其虽将案涉房屋备案于他人名下，但不是真实的房屋买卖合同关系，不存在“一房二卖”的行为。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款第二项规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。如前所述，颜志军与新剑创公司之间系商品房预售合同关系，现在颜志军支付购房款及契税的义务已履行完毕，但案涉商铺已被新剑创公司备案于案外人名下，买卖合同目的无法实现，颜志军有权要求解除合同。二审庭审中，新剑创公司提出已将案涉商铺交付颜志军使用，但未提交相应证据证明，并且颜志军对此予以否认。此外，至本院二审审理期间案涉两商铺仍未从案外人名下解除备案，致颜志军不能取得所有权的现实风险较大，因此颜志军有权请求赔偿损失。一审中颜志军要求新剑创公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，一审法院综合考虑颜志军与新剑创公司的交易背景、新剑创公司的违约表现、收益及制裁违背诚实信用原则损害市场交易安全行为的价值取向后，判决新剑创公司承担已付购房款30%的赔偿责任并无不当。
综上，新剑创公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费42541元，由成都新剑创房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 畅
审判员 陈洪斌
审判员 陈书娟
二〇一八年五月二十九日
书记员 赵 倩