西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)碑民初字第03443号
原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行。
负责人：杨新丰，行长。
委托代理人：赵洁，陕西仁和万国律师事务所律师。
委托代理人：ＸＸ，陕西仁和万国律师事务所律师。
被告：刘凤义，男，1972年3月20日出生，汉族，无业。
被告：武仙则，女，1973年9月13日出生，汉族，无业。
被告：西安希望城置业有限公司。
法定代表人：赵中，董事长。
委托代理人：周曙光，陕西丰瑞律师事务所律师。
委托代理人：罗乐，陕西丰瑞律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称省建行）与被告刘凤义、武仙则、西安希望城置业有限公司（以下简称希望城公司）金融借款合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告省建行委托代理人赵洁，被告希望城公司委托代理人周曙光到庭参加诉讼。被告刘凤义、武仙则经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告省建行诉称，原告与被告刘凤义于2011年12月29日签订了个人住房（商业用房）借款合同，约定被告刘凤义向原告借款65万元，借款期限二十年，用于购买被告希望城公司开发的位于西安市未央区凤城五路北侧紫薇·希望城第11幢1单元14层11403号房屋。为确保上述《借款合同》的履行，同日，原告与被告刘凤义、武仙则还签订了《西安市房地产抵押合同》，以上述房屋作为向原告借款的抵押。被告希望城公司作为保证人与原告签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，承担最高额连带保证责任。合同签订后，原告依约向被告刘凤义发放了借款，但被告在借款合同履行过程中未按时还款，截止2015年3月12日尚欠原告借款本金余额608069.72元、利息18305.56元、本金罚息130.82元、利息复利334.17元，合计626840.27元。经多次催收未果。诉讼请求：1、宣布贷款立即到期，判令被告刘凤义、武仙则偿还原告本金人民币608069.72元，利息18305.56元，本金罚息130.82元，利息复利334.17元，合计626840.27元，及2015年3月12日后至贷款清偿之日新产生的利息、复利、罚息及实现债权的全部费用（计算标准同借款合同的约定）；2、判令原告对被告刘凤义、武仙则为本案借款提供的抵押房产变现所得享有优先受偿权；3、判令被告西安希望城置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；4、由被告承担本案诉讼费用。
被告刘凤义、武仙则未到庭答辩。
被告希望城公司辩称，被告刘凤义、武仙则用所购房屋设置了抵押，应首先实现抵押权来清偿所欠原告的债务，不足部分债权由其清偿。原告已取得了涉案房产的预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明，根据原告与其最高额保证合同约定，其不再承担连带保证责任。若其承担了连带清偿责任，则享有对被告刘凤义、武仙则的追偿权。
经审理查明，被告刘凤义、武仙则系夫妻。2011年12月29日，被告刘凤义作为借款人与原告签订了个人住房（商业用房）借款合同。合同约定：被告刘凤义向原告借款65万元，用于购买被告希望城公司开发的位于西安市未央区凤城五路北侧紫薇·希望城第11幢1单元14层11403号房屋；该房屋建筑面积120.56平方米，商品房买卖合同登记号：Y11055852，借款期限为240个月，即2011年12月29日起至2031年12月29日止；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮15%，借款逾期的罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款方式为等额本息还款法，在合同签订时的贷款利率水平下，每个月归还本息金额为人民币5480.43元；担保方式为房屋抵押加最高额保证。同日，原告与被告刘凤义、武仙则签订了西安市房地产抵押合同，约定被告刘凤义、武仙则以其上述房屋为借款提供抵押。抵押合同签订后，依法进行了抵押登记。同期，原告与被告希望城公司之间还签订有个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，约定被告希望城公司为原告省建行与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，此处“债务人”指因购置坐落于西安市未央区凤城五路北侧紫薇·希望城项目所属之住房而与原告发生借贷关系的全部债务人；保证的最高债权限额为四亿元整；债权确定期间为2011年3月14日至2014年3月13日期间因原告省建行向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权；保证范围包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项、原告为实现债权和担保权而发生的一切费用；保证方式为连带责任保证；保证期间为原告省建行与债务人签订单笔借款合同之日起至抵押人办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止…。上述合同签订后，原告如约发放了借款。被告刘凤义在借款初期尚能按时偿还每月按揭款，但此后发生拖欠。截止2015年3月12日，被告刘凤义拖欠多期按揭款项，经催付无果。被告刘凤义借款合同项下尚有借款本金余额608069.72元、截止2015年3月12日拖欠的利息18305.56元、本金罚息130.82元、利息复利334.17元，合计626840.27元未还。被告希望城公司未履行保证责任。
上述事实，有原告提供的个人住房（商业用房）借款合同、借款人结婚证、最高额保证合同、西安市房地产抵押合同、预购商品房贷款抵押登记备案证明、贷款支付凭证、个人贷款对账单、拖欠明细单、被告刘凤义和武仙则的身份证明等及本院庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原告与被告刘凤义签订的个人住房（商业用房）借款合同、原告与被告刘凤义、武仙则签订的西安市房地产抵押合同主体适格，内容未违反法律法规强制性规定，意思表示真实，均属有效，当事人应当全面履行合同义务。原告依约发放了贷款，被告刘凤义应按时足额向原告偿还按揭款，其长期欠款构成违约，原告有权解除合同。被告刘凤义、武仙则以其房屋向原告提供了抵押担保，原告作为抵押权人有权向二被告主张抵押权。该笔借款发生在二被告夫妻关系存续期间，应为夫妻共同债务。被告刘凤义、武仙则经合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权利。被告希望城公司与原告省建行签订的最高额保证合同亦属于有效，希望城公司应对被告刘凤义、武仙则的本案欠款承担连带责任保证。原告的诉讼请求符合法律规定，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十五条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告刘凤义、武仙则于本判决生效之日起三十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金余额608069.72元、截止2015年3月12日拖欠的利息18305.56元、本金罚息130.82元、利息复利334.17元，合计626840.27元，及自2015年3月12日起至借款实际给付之日的利息、罚息、复利，依双方借款合同约定的标准计付。
二、被告刘凤义、武仙则以其位于西安市未央区凤城五路北侧紫薇·希望城第11幢1单元14层11403号的抵押房产对上述债务向原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行承担抵押担保责任，原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行对依法处置上述抵押物所得价款享有优先受偿权。
三、被告西安希望城置业有限公司对被告刘凤义、武仙则上述债务承担连带清偿责任，承担保证责任后，有权向被告刘凤义、武仙则追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费10758元（含公告费690元），由被告刘凤义、武仙则负担（此款原告已预交，被告刘凤义、武仙则应同上款一并付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 吕江晖
代理审判员 毋俊利
人民陪审员 闫 玲
二〇一六年二月十九日
书 记 员 刘 颖