江苏省涟水县人民法院
民 事 判 决 书
(2015)涟民初字第03248号
原告（反诉被告）ＸＸＸ，居民。
委托代理人罗时伟，江苏捍华律师事务所律师。
被告（反诉原告）孙青清，居民。
委托代理人徐晓莉，涟水县中心法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）ＸＸＸ诉被告（反诉原告）孙青清确认合同无效纠纷一案，本院于2015年11月30日立案受理后，依法由代理审判员朱剑适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）ＸＸＸ的委托代理人罗时伟、被告（反诉原告）孙青清及其委托代理人徐晓莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）ＸＸＸ起诉称，2007年4月17日，ＸＸＸ与涟水县河网办事处嵇庄村民委员会签订了《涟水县河网办事处嵇庄中心村建设施工建筑合同》，约定嵇庄中心村房屋由原告自建自售。ＸＸＸ曾向孙青清借款，2013年11月，ＸＸＸ与孙青清约定以房抵债，ＸＸＸ以嵇庄中心村自建西北角最后一排从东向西数第三、第五、第六套房屋以《房屋代建协议》的形式，以15万元的价格抵给孙青清作为借款担保，孙青清从未给付任何房款，因拆迁补偿事宜，双方发生争议，故ＸＸＸ提起诉讼，请求法院判令确认2013年11月份ＸＸＸ与孙青清所签订的房屋代建协议无效，并承担诉讼费用。
被告（反诉原告）孙青清答辩称，2013年11月份，原告向被告借款15万元，并以涉案三套房屋折抵所欠15万元，并非是借款担保。房屋买卖系当事人真实意思表示。
被告（反诉原告）孙青清反诉称，反诉人与被反诉人系朋友关系。22013年11月2日，ＸＸＸ因城建工程资金周转需要，准备向我借款15万元，经协商由ＸＸＸ直接出售其开发的位于涟水县河网办事处中心村三套房屋，价格为15万元，并签订代建协议，ＸＸＸ出具购房款收据一张，金额为15万元。现该三套房屋因拆迁，ＸＸＸ诉至法院要求确认代建协议无效。ＸＸＸ违反诚实信用原则，应赔偿确认无效后的信赖利益和期待利益，要求法院判令ＸＸＸ返还购房款15万元，并且赔偿损失18.5万元，并承担反诉费用。
原告（反诉被告）ＸＸＸ反诉答辩称，无代建事实，双方不存在买卖关系，是以房抵债，根本不可能付房款。孙青清反诉无事实与法律依据，请求驳回其反诉请求。
经审理查明，2007年4月17日，ＸＸＸ与涟水××河网办事处嵇庄村民委员会签订建设施工建筑合同，约定ＸＸＸ所建的房屋由其自行出售。2013年11月2日，ＸＸＸ与孙青清签订房屋代建协议，约定ＸＸＸ为孙青清代建嵇庄中心村拆迁期房屋中心村后平房最后一排东边第三、五、六套房，房屋总价为壹拾伍万，用于抵销此前ＸＸＸ向孙青清的借款15万元。2014年7月28日，ＸＸＸ出具15万元的房款收据给孙青清。之后，孙青清占有涉案房屋，并向河网供电所申请开设用电账户。现因涉案房屋涉及拆迁补偿，之后，原告（反诉被告）ＸＸＸ与被告（反诉原告）孙青清协商未果，原告遂诉至法院。
另查明，孙青清系城镇居民。涉案三套房屋位于涟水××河网办事处嵇庄村民委员会集体土地。孙青清与涟水县房屋征收服务中心协商签订拆迁补偿协议，孙青清已于2016年1月18日领取补偿347608元。
上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述，原告（反诉被告）ＸＸＸ提供的《建设施工建筑合同》、涟政复〔2006〕4号文件、嵇庄村民委员会证明、《房屋代建协议》，被告（反诉原告）孙青清提供的《房屋代建协议》、房款收据、新增户材料施工费收据、拆迁协议等证据证实，本院予以确认。
本院认为，农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。城镇居民不得在农村购置宅基地。违反法律、行政法规的强制性规定的合同应认定无效。本案中，ＸＸＸ与孙青清签订代建协议，用于抵销ＸＸＸ欠孙青清债务15万元。因本案所涉房屋位于农村集体土地，孙青清作为城镇居民不能购置该房屋，双方签订的代建协议违反法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。
合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，当事人因该代建协议取得的财产，应当予以返还，故孙青清应当返还ＸＸＸ涉案房屋，ＸＸＸ应当返还代建房屋抵销欠孙青清的借款15万元。因涉案房屋已经由孙青清与涟水县房屋征收服务中心签订拆迁补偿协议，无法返还，故孙青清获得的拆迁补偿款347608元应由ＸＸＸ领取。无效的合同不应予以履行，故当事人预期通过履行合同可以获得的利益为非法利益，不受法律保护。对反诉原告孙青清要求反诉被告ＸＸＸ赔偿损失18.5万元的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。
ＸＸＸ与孙青清签订多套房屋的代建协议，用于抵销欠孙青清的债务15万元，后又因涉案的三套房屋面临拆迁，请求法院确认涉案三套房屋的代建协议无效，对于合同无效，ＸＸＸ存在明显过错，故ＸＸＸ应当赔偿孙青清因合同被确认无效受到的损失，因ＸＸＸ欠孙青清债务系借贷关系产生，故孙青清的损失可参照民间借款利率计算，但数额不得超过以15万元为本金，自协议签订之日起按年利率24%计算的利息数额，对孙青清主张损失超出部分，本院不予支持。双方于2013年11月2日签订代建协议，至孙青清实际领取拆迁补偿款347608元之日止，ＸＸＸ应赔偿孙青清损失80700元，另外，孙青清共为涉案房屋缴纳新增户材料施工费840元，该费用为孙青清受到的直接损失，ＸＸＸ应当予以赔偿。据此，孙青清应当返还ＸＸＸ拆迁补偿款347608元中应扣除ＸＸＸ返还孙青清的购房款15万元，及赔偿孙青清的各项损失81540元，孙青清还应给付ＸＸＸ116068元。
综上所述，经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认ＸＸＸ与孙青清于2013年11月2日签订的《房屋代建协议》无效。
二、孙青清于判决生效后十日内给付ＸＸＸ116068元。
三、驳回孙青清其他的反诉请求。
本诉案件受理费1650元，由ＸＸＸ负担825元，孙青清负担825元。
反诉案件受理费4000元，由孙青清负担1200元，ＸＸＸ负担2800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：34×××54）。
代理审判员 朱 剑
二〇一六年二月二十三日
书 记 员 邵珠婵
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。……
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。