杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)浙0105民初8797号
原告（反诉被告）：毛玉华。
委托代理人（特别授权代理）：陆凤麟、朱春智。
被告（反诉原告）：叶超。
委托代理人（特别授权代理）：王波。
原告（反诉被告）毛玉华为与被告（反诉原告）叶超房屋租赁合同纠纷一案，毛玉华于2016年12月8日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序进行审理。后叶超在举证期限内对本案提起反诉。本院审查受理后，将本诉与反诉合并审理，依法转为适用普通程序并组成合议庭，于2017年2月20日公开开庭进行了审理。毛玉华的委托代理人陆凤麟、朱春智，叶超及其委托代理人王波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告毛玉华诉称:2016年4月5日，毛玉华与叶超签署了《房屋租赁合同》。合同约定：租赁期限为1年11个月，自2016年4月5日-2018年3月5日止；租金为半年一期支付，直至本合同结束共计4期支付完。合同签订后，叶超支付了第一期租金，但在2016年10月6日需支付第二期租金时，叶超一直未支付。为此，毛玉华多次通过电话与叶超沟通，但叶超一直置之不理，反而把相关室内设备均搬走。于是毛玉华发函告知叶超其已违约，并要求其支付违约金。叶超于10月10日已收到函件。毛玉华认为，叶超的行为已构成根本违约。故诉至法院，请求判令：1.叶超支付毛玉华从2016年10月6日至2016年10月20日的租金及场地占用费共计5416.66元；2.叶超交纳的履约保证金10000元予以没收后，再向毛玉华另行支付违约金120000元；3.本案诉讼费用由叶超承担。
本诉被告叶超辩称：1.毛玉华所交付的房屋不符合合同约定，叶超有权拒绝支付相应租金。另叶超在2016年10月14日已将案涉房屋腾空并返还给毛玉华，在此之后不存在占有、使用情形，无需支付费用。2.毛玉华的违约金请求缺乏合同依据，因为当时叶超仅逾期4天，毛玉华就发出了收回房屋的解约函件，属于不符合合同约定情形的解约行为。故是毛玉华的行为构成违约而非叶超，应当由毛玉华支付违约金给叶超。因毛玉华未提供合格的租赁物，且违反合同约定解除合同，应当双倍返还保证金，无权没收。据此，恳请法院驳回毛玉华的全部诉讼请求并由毛玉华承担本案的诉讼费用。
反诉原告叶超诉称：叶超与毛玉华于2016年4月5日签订《房屋租赁合同》，约定：叶超向毛玉华承租位于萍水路558号一层一半至二层整层的物业，建筑面积为180平方米；第一年租金为13万元，每半年支付一次；承租后办理经营所需的各类审批时，毛玉华应提供给叶超有关材料用于登记并提供协助。合同签订后，叶超如期支付了首期租金6.5万元。叶超去工商局办理营业执照时才得知租赁房屋二楼已被他人注册登记，在同一地址无法重复办证。经与毛玉华沟通，通过房屋所有权人去协调处理办证事宜。然在此期间，毛玉华又抢先把一楼店面为其自家开的馄饨店办理了营业执照，占用了一层房屋的办证资格。之后毛玉华将二楼房屋办证的凭证交给叶超时，一楼场地又无法办出相应的营业执照文件。由于毛玉华未告知该房屋之前已被办理营业执照的情况，造成叶超拖了两个月才办出第二层房屋的营业执照，第一层房屋又因为毛玉华的抢注行为无法办证，因毛玉华所提供材料不齐全，造成叶超营业场所证照不全。后恰逢G20期间工商部门严查营业证件，经检查后不允许叶超开业，使得叶超承租房屋却无法开展经营，合同目的无法实现。无法正常开业的房屋应认定属于不符合租赁合同约定的租赁物，叶超有权拒付租金。毛玉华未提供符合约定的租赁物并提出解约属于违约在先，且构成根本违约。为此，叶超认为该房屋无法满足经营需要，毛玉华也未履行先前承诺，故回函同意毛玉华的解约要求，同时提出毛玉华应对房屋无法正常使用承担违约责任。叶超认为毛玉华应退还房屋全部租金，承担造成叶超无法开业，擅自解约的违约责任，支付违约金，双倍返还履约保证金，并承担本案诉讼费。请求判令：1.毛玉华退还叶超全部房屋租金6.5万元；2.毛玉华支付叶超违约金8.9万元；3.毛玉华双倍返还叶超履约保证金2万元；4、毛玉华承担本案诉讼费用。
反诉被告毛玉华辩称：1.毛玉华交付给叶超的房屋符合合同约定，且叶超对房屋先前的租赁情况是知情的。2.毛玉华不存在所谓的抢注行为。3.叶超在合理期限内已经取得了营业执照。4、叶超不开展经营的原因与毛玉华无关。
毛玉华为证明其主张，向本院提交以下证据：
1.《房屋租赁合同》一份，证明毛玉华与叶超于2016年4月5日签订房屋租赁合同，对双方权利义务进行了明确约定。
2.原告告知函（复印件）、被告回函、EMS寄件单各一份，证明因叶超拒绝履行支付租金的义务，且明确表示不再继续履行合同要求解除合同，故毛玉华发函给叶超要求解除合同并承担相应的违约责任。叶超回函明确认可了违约金，只是认为违约金的数额过高，而并没有否认违约的事实。
3.授权委托书（复印件）两份，证明案涉房屋所有人在房屋租赁合同签订前已应毛玉华的要求（因叶超的需求）办理场地证明，毛玉华已经履行了合同约定的协助义务；叶超所说的不清楚房屋工商注册情况及其后在房屋所有权人的协助下办理房屋工商注册的情况不实。
叶超发表如下质证意见：
对证据1，真实性均无异议。对于证明内容，租赁合同第2.3条说明了办理工商登记的事项，提供审批资料的时候需要原告提供协助义务；第11.1条约定逾期付款超过30日毛玉华才有权解除合同；第11.6条写明任何一方不按合同约定提前终止合同的，视为根本性违约，因此毛玉华提前行使解除权属于无合同约定的根本性违约行为；第11.5条约定由于毛玉华原因导致叶超不能营业的，需要承担违约责任。
对证据2，真实性均无异议。对于证明内容，毛玉华发出告知函的时间是2016年10月10日，当时逾期付款仅超过4天，未达到合同第11.1条约定的解约条件。在叶超的回函中，叶超提出商铺无法办理工商及税务登记，说明叶超在反诉中的事实不是临时提出的，而是当时就存在的。叶超对违约金金额的异议并不表示其已经认可了违约的事实，不排除其在了解法律法规后重新对违约情况进行判断的权利。另回函第三条也说明叶超在10月14日就会腾空房屋，其事实上也是在10月14日腾空房屋并返还毛玉华，不存在继续占有的情况。
对证据3，真实性无法确认。假设有原件，该证据也无法反映出是房东应毛玉华的要求办理场地证明，且落款时间是在租赁合同签订之前，故无法认定该证据与本案的关联性。另该材料并没有交付给叶超，对于其委托情况叶超也是不知情的。故并不能证明叶超主张的不知道案涉房屋工商登记情况不属实，反而能证明当时确实存在房屋登记瑕疵的情况。
叶超为证明其主张，向本院提交以下证据：
1.企业信用信息公示报告【杭州近在眼前健康咨询服务有限公司（以下简称近在眼前公司），打印件】、杭州市拱墅区市场监督管理局列入经营异常名录决定书各一份，证明案涉房屋在出租时已经有公司将地址用于工商注册登记，叶超在签订租赁合同时并不知晓该情况。后来让房屋所有权人去工商管理部门办理经营异常的投诉，原登记企业被列入经营异常名录才可用该地址注册。
2.企业信用信息公示报告（杭州市拱墅区毛老爹烧麦店，打印件）一份，证明毛玉华在签订租赁合同后又抢先将一楼地址给自己的馄饨店进行工商注册登记，造成叶超承租的一楼半间房屋无法办理工商登记。
3.企业信用信息公示报告【杭州好希教育科技有限公司（以下简称好希公司），打印件】一份，证明由于房屋之前被注册需要处理，加上毛玉华没有尽快提供办证材料，以及先使用了房屋的注册资格，造成叶超只能以承租的二楼注册，并且直到2016年6月16日才取得营业执照。
4.《工装合同》、工程预（决）算清单、打款凭证、装修照片（打印件），证明叶超为房屋固定装修花费7万多元，现在全部留在房屋内无法收回。叶超的损失至少以7万元为底限。
毛玉华发表如下质证意见：
对证据1，该组证据不能证明叶超对案涉房屋已存在工商登记不知情。叶超作为一个承租人，其理应知道承租房屋的相关情况。在合同签订前，叶超已经向毛玉华询问了注册登记的情况，毛玉华也予以如实告知，叶超明确表示没有关系，只要提供场地证明就可以了。另决定书的签发时间是2016年7月8日，而叶超取得工商登记的时间是6月16日，叶超的说法逻辑上就讲不通。
对证据2，毛玉华不存在抢注行为，馄饨店在此之前就已经在经营了，且办理工商登记是毛玉华的合法权益。
对证据3，不能证明毛玉华没有提供相关材料，且叶超已经在合理期限内取得了工商注册。
对证据4，真实性存疑。对关联性，装修合同的地点是文二西路299号和萍水街558号，不止本案所涉场地。且打款人和签约人不一致。另合同上盖了两个章，一个是原章一个是复印的章，故无法确定装修范围是不是之后添加的，也许之前合同中的装修地址只有文二西路299号。
本院认证如下：
对毛玉华提供的证据：证据1的真实性及证明力均予以确认。对证据2，真实性予以确认，至于证明对象要结合本案的事实予以综合认定。对证据3，真实性未能核实，故不予采信。
对叶超提供的证据：证据1、2、3，真实性予以确认，至于证明对象要结合本案的事实予以综合认定。证据4，系叶超与案外人之间签订的合同，且装修费用对本案处理结果无实质意义，故不予采信。
综合上述有效证据及双方当事人陈述，本院查明以下事实：
2016年4月5日，毛玉华与叶超签定了《房屋租赁合同》，约定：叶超向毛玉华承租位于萍水路558号一层一半至二层整层的物业，建筑面积为180平方米；租赁期限为2年，自2016年4月5日起至2018年3月5日止；租金为每半年一期支付，“先付后用”的原则，分4期付清；第一期6.5万、4月6日支付，第二期6.5万、10月6日支付……；该物业租赁用途所涉及的工商、税务、卫生、消防等所有审批手续均由叶超自行办理并承担相关费用与责任，毛玉华提供上述审批所需有关资料，并承担协助义务；在合同签订日，叶超向毛玉华交纳履约保证金10000元，在履约期不计利息；叶超违反本合同任一约定的，毛玉华有权直接扣罚履约保证金，毛玉华违反本合同任一约定的，需双倍退还履约保证金；毛玉华于2016年4月5日前将该物业交付叶超租赁使用；本合同终止或解除后，叶超应在7天内将租赁物结构完好及附属设施设备适合正常使用交付毛玉华，毛玉华对叶超投入的装修不做任何补偿；叶超应按时支付租金，其逾期支付不超过30日的，自本合同规定应付款项期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，叶超按日向毛玉华支付逾期应付款万分之五的滞纳金，合同继续履行；逾期超过30日后，毛玉华有权解除合同，除按日向毛玉华支付逾期应付款万分之五的滞纳金外，叶超应按应付款的5%向毛玉华支付违约金；逾期超过30日后，双方可协商本合同是否继续履行，若不履行，则违约方按合同约定赔偿；本合同履行期间，双方任何一方不按本合同约定而提前终止合同的，视为根本性违约，合同任何一方发生根本性违约的，违约方应支付守约方相当于当年一年租金标准的违约金；如果违约方尚不能弥补守约方因此导致的实际损失，则违约方应赔偿守约方的实际损失；等等。合同签订后，叶超按约支付了履约保证金10000元及首期租金6.5万元，毛玉华按约交付了租赁物。后叶超装修了案涉房屋，并于2016年6月16日在工商部门注册登记好希公司，注册地址为拱墅区萍水街558号二层，但该公司经营状况不佳。2016年10月6日，叶超未按约支付第二期租金。2016年10月9日，毛玉华发送《关于萍水路558号商铺租赁合同违约告知函》给叶超，告知：因为叶超未按约交付第二期租金，且因业务经营问题已关闭店铺，多次电话及现场沟通均答复为不再经营，提前终止合同；叶超已构成根本性违约，需支付毛玉华一年租金作为违约金；毛玉华自发函之日起收回房屋，叶超在收到函件7日内到商铺所在地办理后续手续，并将租赁房屋内所涉物资、设备搬迁腾退完毕并与毛玉华办理书面移交确认手续，且根据合同约定将违约金支付给毛玉华本人；等等。叶超收到毛玉华的函件后，于2016年10月12日函复：1.你方要求我方支付违约金相当于1年房租金，我方无法接受，根据合同法的相关规定，违约金最多为你方实际损失的30%……2.我方要求你方支付违约金，你方的商铺无法在工商及税务单位注册，导致我方无法正常营业，我方会就具体的实际损失进行合算，规定的违约金不足赔偿时，我方会要求追加超出部分的损失；3.我方会在2016年10月14日到你处对我方的私有物品进行整理，搬出你处……。后叶超于2016年10月14日左右将物品搬出案涉租赁房屋，但双方未办理书面交接手续。
另查明，案涉租赁物系毛玉华从房屋所有权人王英达处承租而来。在转租给叶超前，该租赁物曾出租给他人并办理过工商注册登记，注册登记的公司名称为杭州近在眼前健康咨询服务有限公司，但毛玉华已在出租前将该情况告知叶超。毛玉华自己在拱墅区萍水街558号一层的另一半场地经营一家馄饨店，并于2016年4月27日办理工商注册登记，名称为杭州市拱墅区毛老爹烧麦店，注册地址为拱墅区萍水街558号。2016年7月8日，近在眼前公司被杭州市拱墅区市场监督管理局列入经营异常名录并予公示。
本院认为，毛玉华与叶超签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。毛玉华按约交付租赁房屋后，叶超理应按约及时支付租金。叶超认为，毛玉华隐瞒案涉房屋已被前租户办理工商注册登记的情况，致使好希公司的工商注册登记延后一段时间才办好，且案涉租赁房屋一层未能办理工商注册登记，导致叶超未能正常开展经营活动，毛玉华的行为构成违约，应当承担违约责任。然根据叶超的自认，叶超在租赁案涉房屋时，已明知案涉房屋被前租户办理工商注册登记的情况，对未能马上用该地址办理公司的工商注册登记已有预期。另前租户近在眼前公司于2016年7月8日才被工商部门列入经营异常名录，且在同一地址的一层，毛玉华于2016年4月27日注册登记了杭州市拱墅区毛老爹烧麦店。因此，叶超直到2016年6月16日才在拱墅区萍水558号二层注册登记好希公司并非因该地址有前租户注册登记的原因。另好希公司注册登记的地址未包括第一层，并不影响公司的正常经营。故叶超的上述主张不能成立，对于叶超的反诉请求，本院均不予支持。叶超因为己方的原因，未能正常开展经营活动，也未按期支付毛玉华第二期租金，其行为构成违约。虽然《房屋租赁合同》约定逾期超过30日后，毛玉华才有权解除合同。但根据毛玉华发送给叶超的告知函以及叶超的回函，能够看出，叶超对毛玉华声明的“本人多次电话及现场沟通，均答复为不再经营，提前终止合同”未提出异议；毛玉华据此认为叶超构成根本性违约，要求叶超支付违约金时，叶超只表示违约金过高无法接受，需要调整；对毛玉华要求其腾退房屋并无异议，并于2016年10月14日左右搬出了其私有物品。且叶超亦陈述店铺基本处于停业状态。虽然叶超在回函中提出了认为毛玉华违约、要求毛玉华支付违约金的主张，但该主张本院已认定不能成立。故本院认为，毛玉华根据合同法第九十四条的规定主张解除合同的理由成立。因导致合同解除的根本原因在于叶超，叶超应当承担违约责任。但合同中约定以一年租金为违约金的标准过高，结合案涉房屋的实际空置时间，本院酌情认定由叶超赔付毛玉华5个月的租金即54167元作为违约金，叶超之前缴纳的10000元履约保证金用于抵扣违约金，故叶超还需支付44167元。对于房屋腾退前的租金和场地占用费，叶超应当予以支付。对于腾退的具体时间，因双方并未签收交接单，根据双方的陈述，本院认定以2016年10月14日为准。故叶超还需支付租金和场地占用费共计3250元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第二项、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、叶超支付毛玉华租金和场地占用费3250元、违约金44167元，合计47417元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。
二、驳回毛玉华的其他本诉请求。
三、驳回叶超的反诉请求。
如果叶超未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3008元，由毛玉华负担1955元，由叶超负担1053元；反诉案件受理费减半收取计1890元，由叶超负担。
毛玉华于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，叶超于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。
审 判 长 曾碧莲
人民陪审员 杨 鑫
人民陪审员 胡亦安
二〇一七年五月十七日
书 记 员 樊笑婧