襄阳市襄州区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鄂0607民初3826号
原告：张九龙，男，1986年9月14日生，汉族，住襄阳市襄城区。
委托诉讼代理人：龚升军，湖北百龙律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告：张兴华，男，1964年6月28日生，汉族，住襄阳市襄州区。
被告：李凤（系被告张兴华之妻），1966年5月27日生，汉族，住址同上。
二被告共同委托诉讼代理人：罗春海，湖北周成律师事务所律师，代理权限为一般代理。
第三人：襄阳市长河房地产经纪有限公司。住所地：襄阳市樊城区立业路富源公寓*幢*层**室。
法定代表人：王鹏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李素文，该公司员工，代理权限为一般代理。
原告张九龙与被告张兴华、李凤、第三人襄阳市长河房地产经纪有限公司（以下简称长河经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月11日受理后，依法由审判员黄燕适用简易程序，于2017年8月23日公开开庭进行了审理，后因原告变更诉讼请求，本院依法转换为普通程序，组成合议庭，2017年10月19日再次公开开庭进行了审理。原告张九龙及其委托诉讼代理人龚升军、被告张兴华以及其与被告李凤的共同委托诉讼代理人罗春海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张九龙诉请要求依法判令：1、二被告配合原告办理张湾镇汉津路民发世界城一期20幢1单元12楼1203室房屋（房产证号Ｓ0××52）产权转移登记、过户于原告名下的手续；2、二被告配合原告办理该房在抵押贷款手续；3、被告承担本案诉讼费用。其依据的事实与理由如下：在第三人长河经纪公司居间下，原告于2017年2月22日与被告张兴华签订房地产买卖及居间合同，约定被告张兴华将其所有的位于张湾镇汉津路民发世界城一期20幢1单元12楼1203室房屋一套（房产证号Ｓ0××52）出售于原告，房价100万元，合同签订时原告支付定金3万元，于房产过户资料在不动产登记部门审核完毕时原告再支付首付款27万元，余款通过抵押贷款方式支付被告；合同约定买卖双方任一方拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付约定房屋成交价的20%作为违约金。违约方承担违约责任后，不免除其在合同中的其他履行义务。双方同时约定，此房屋需满2年过户。签订合同时因被告李凤未到场，经原告向中介方询问，被告张兴华保证其售房行为系其夫妻共同协商确定的，并提供房产证、结婚证为证，三方遂签订了合同，原告当场支付了定金3万元给被告张兴华。合同签订后因房价上涨，被告张兴华要求涨价，原告不能同意。2017年6月26日该房2年到期，过户条件成就，被告应配合原告和中介方提前办理贷款审批手续。在满2年到期前，虽经原告和中介方屡次催促，被告张兴华即以被告李凤不同意转让房屋、原告存在违约等理由，拒不履行合同，拒不配合贷款审批手续，拒不接受原告首付款，拒不配合办理过户手续。原告认为，因被告李凤作出不同意出售讼争房屋的意思表示，本案因张兴华没有完全的处分权而致合同标的物所有权不能转移，本案讼争合同履行不能，故当庭变更诉讼请求为要求依法判令：1、解除原告与被告张兴华于2017年2月22日签订的房屋买卖合同；2、依法判令二被告共同支付违约金200000元；3、二被告返还定金30000元。4、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，原告与被告张兴华签订合同属于三方合同且有中介公司提供的格式合同，合同签订时对权利义务约定不明确，有欺诈性，原告和第三人明知道本案诉争房屋属于共有房屋，但故意和共有房屋的张兴华签订了房产买卖居间合同，并且对合同的格式条款主要内容没有尽到合理的提醒说明义务，加重了被告的责任，排除了被告的权利，使被告产生误解，该合同无效。同时原告也没有支付房屋买卖对价款，不属于善意取得，所以原告主张的诉讼请求没有事实依据和法律依据，理由不能成立，请查明事实，依法裁决。
第三人长河经纪公司陈述称，我公司在与原、被告签订合同时已经向原、被告双方释明了合同条款内容，不存在欺诈；双方在签订合同时，被告李凤确实没来，但被告张兴华表示李凤同意售房，在合同中对共有人要保证授权作出了约定。
经审理查明:2017年2月，原告张九龙从在第三人长河经纪公司处工作的同学那里获得被告张兴华欲出售房屋的信息，遂通过第三人与被告张兴华取得联系，并同第三人工作人员及被告张兴华一起查看了讼争房屋。随后，经协商，2017年2月22日，原告张九龙作为购房人（乙方）与被告张兴华作为售房人（甲方），第三人长河经纪公司作为经纪方（丙方）签订了房地产买卖居间合同，该合同约定：第一条、甲乙双方委托丙方居间促成订立的房产买卖合同标的是：位于襄阳市××××路（民发世界城一期）20栋1单元12楼1203室房产。所有权人：李凤，共有人：张兴华，房产证号：Ｓ0××52，土地证号B’（2015）4206070010036B00062-20-112**，建筑面积：143.22平方米；第二条、1、甲方对房产现状声明：（1）该房屋权属无争议，无涉诉，或被查封、被占用等其他限制物权的情形，并保证该房产符合国家及襄阳市房产上市的有关规定及政策。（2）不存在抵押。（3）不存在出租。（4）是家庭唯一住房。如唯一住房必须出具唯一住房证明，否则多出费用由甲方自行承担。2、乙方对购房情况声明：（1）乙方已亲自实地看房，并对该房屋现状及疑虑询问过甲方，在明确甲方所告知的事项后自愿签订本合同，已亲自审查过该房产产权相关权属文件资料，了解产权相关信息。（2）是家庭首次购房，如首次购房必须出具首次购房证明，否则多出费用由乙方自行承担；第三条、成交价格及相关约定：甲乙双方协商实际成交价格为：1、人民币大写壹佰万元整，按政府及有关部门规定，甲乙双方交易过程中需支付的费用有契税、营业税、卖方交易手续费、买方交易手续费、产权登记费、测绘费、评估费、抵押登记费、担保费、水电燃气过户手续费，经协商由买方自愿支付，但甲乙双方在交易过程中提档费、可能出现的产权分割费用由各自承担。本合同履行期间因政府政策调整新增税费按政策规定承担方承担。2、…；3、甲方在上述成交价内随房交付乙方附属设施含：燃气开户、家具家电等包括：空调三台、洗衣机一台、冰箱一台、电视二台、饮水机一台。4、甲方应在交房前保证维护该房的现有固定装修（固定装修指构成该装修之固定部分，经拆除将破坏设施完整性，包括但不限于地板面、墙体、灯具、水龙头、嵌入式排气扇、抽烟机、燃气灶、壁橱、门、门把、门窗、防盗网、整体衣柜、厨卫设施及其他设施等），否则，乙方有权要求丙方从托管的交房押金中抵扣。第四条、在签署本合同时，乙方须向丙方交纳中介佣金壹万元整，贷款服务费叁仟元整。实际支付与否以丙方出具收据为准。第五条、1、定金约定：在签定本合同时乙方向甲方交付定金人民币叁万元整，甲方在签署本合同后须将《房屋所有权证》、《国有土地使用证》或《不动产权证》原件及相关票据交由丙方托管，由丙方签具文件签收单签收。2、付款约定：甲乙双方须在签署本合同后7日内准备齐全贷款审批的相关资料并交丙方报贷款行/住房公积金部门审批。审批通过后7日内，甲乙双方必须配合丙方办理递件过户手续，待甲方配合乙方在房管局、土地局，审核完递件过户资料的同时，乙方支付除定金外的首付款贰拾柒万元整给甲方，甲方出具首付款收据，剩余房款柒拾万元整，由乙方贷款银行/住房公积金管理中心直接支付给甲方。3、交房约定：（1）甲方应当于收到房屋全款当日将该房屋交付予乙方。甲乙双方可协商逾期交房的相关责任，若协商未果，甲方应按成交价的日万分之五作为逾期交房违约金支付给乙方。（2）甲乙双方一致协商同意在定金/首付款中预留人民币（大写）壹万元整作为交房押金托管在丙方，（丙方出具托管收据），甲方配合乙方办理完下述事项后当日丙方退还交房押金给甲方。甲方负责结清该房屋交房前所发生的费用（包括水、电、燃气、暖气、物业管理费、垃圾清运费、电话费等），并配合乙方办理附属设施的过户（包括水、电、燃气、暖气、物业）等，否则，乙方有权要求丙方从托管的交房押金中抵扣。合同第七条是违约责任的相关约定：第1项约定：甲方保证上述房产产权清晰，自签订本合同之日起，如发生与甲方及其房产有关的产权或其他纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任，因此导致合同履行不能或合同无效的，甲方应向守约方承担违约责任，同时乙方有权解除合同，本合同约定不受效力影响；第3项约定：因甲、乙任一方的原因（甲方原因包括但不限于甲方房屋共有人的原因）致使合同不能如期履行的，每延期一日则由违约方向对方支付成交价款的日万分之五作为违约金。该违约金的认定及支付不影响合同另一方要求继续履行合同的权利。如预期履行超过三十日且拒绝履行本合同的，均由违约方向另一方支付约定房屋成交价的20%作为违约金。违约方同时赔偿丙方成交价5%的中介佣金损失和违约金。第4项约定:如甲、乙任何一方拒绝履行合同，或发生本条第1项的违约情形，均由违约方向另一方支付约定房屋成交价的20%作为违约金，违约方同时赔偿丙方成交价款5%的中介佣金和违约金。合同还约定了其他权利义务。
在签订上述合同同时，原告张九龙向被告张兴华交付购房定金30000元，被告张兴华在合同下方给原告张九龙出具了定金收条载明：今收到张九龙购买襄阳市襄州区张湾镇民发世界城一期20栋1单元12楼1203房屋的购房定金，人民币大写叁万元整。同时，被告张兴华给第三人长河经纪公司交付10000元现金作为交房押金由第三人托管，由第三人给被告张兴华出具收条一张载明：今收到张兴华出售民发世界城一期20栋1单元1203号房押金壹万元整。合同签订时，由于被告李凤未在场，故合同中只有张九龙签名，没有李凤签名，且李凤当庭表示不同意出售讼争房屋，导致该合同未能继续履行，为此引起诉讼。
另查明，讼争房屋于2015年6月26日经襄阳市襄州区住房保障和房屋管理局登记，房屋所有权人为李凤，产权性质为共同共有；讼争房屋所属土地使用权人登记为李凤、张兴华。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。依照上述法律规定，原告张九龙与被告张兴华、第三人长河经纪公司之间签订的《房地产买卖居间合同》为有效合同，本院予以确认。因讼争房屋在产权部门登记的产权人为被告李凤、共有人为被告张兴华，而被告李凤当庭作出不同意出售房屋的意思表示，导致讼争房屋无法作出产权变更登记，本案合同目的不能实现，故原告要求解除合同的理由符合法律规定，本院予以支持，因其提出解除合同的时间是向本院递交变更诉讼请求之日，故本院在向被告张兴华达达变更诉讼请求之日即2017年9月8日为双方合同解除之日；依照《中华人民共和国合同法》第九十七规定的“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之精神，被告张兴华应向原告张九龙返还所交纳的房屋定金30000元，第三人应向张兴华返还押金10000元。故原告要求返还押金30000元的诉讼请求本院予以支持；原告张九龙还要求被告张兴华、李凤共同支付违约金200000元的诉讼请求，本院认为，鉴于被告张兴华明知其妻李凤是讼争房屋的登记产权人，其作为共有人在没有征得其他共有人同意的情况下仍与原告签订房地产买卖居间合同，导致合同无法履行，在当前房价不断上涨的情况下，致使原告丧失另行购房的机会，违背了诚实信用原则，给原告造成了经济损失，被告张兴华的行为违反合同约定，应承担违约责任；而第三人和原告在签订合同时明知李凤是房屋产权人，却没有尽到审查义务，仍是只与张兴华一人签订合同，对导致合同无法履行也有一定的过错，应相应减轻被告张兴华的责任。故对原告主张的要求被告张兴华按总房价的20%承担违约金200000元的诉讼请求，本院酌情按40%的比例判由被告张兴华承担违约金80000元；对原告要求被告李凤作为被告张兴华的妻子，也应对与张兴华共同承担责任的诉讼请求，本院认为，原告的主张违背了合同相对原则，无事实和法律依据，本院不予支持；被告张兴华辩称合同无效的理由于法相悖，本院不予采纳；被告张兴华还辩称系第三人劝说其订立的合同，合同是格式条款，对其造成一定的误解，合同应为无效的理由，本院认为，被告作为完全民事行能力人，其能够独立实施民事法律行为，且其也认可在订立合同过程中对方没有胁迫、强迫的行为，故其辩称理由本院不予采纳；因原告没有要求第三人承担责任，故本院只判令第三人返还收取被告张兴华的押金10000元。依照《民法总则》第一百三十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、确认原告张九龙与被告张兴华及第三人襄阳市长河房地产经纪有限公司于2017年2月22日签订的《房地产买卖居间合同》已于2017年9月8日解除；
二、被告张兴华于本判决生效后五日内向原告张九龙返还定金30000元，支付违约金80000元，合计110000元；
三、第三人襄阳市长河房地产经纪有限公司于本判决生效后五日内向被告张兴华返还收取的押金10000元；
四、驳回原告张九龙要求被告李凤承担责任的诉讼请求。
如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2179元，减半收取1090元，由被告襄阳五洲国际商贸城有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院。开户行：中国农业银行襄樊万山支行；户名：湖北省襄阳市中级人民法院；账号：17×××56。上诉人也可以直接到湖北省襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄 燕
审 判 员 肖家志
代理审判员 刘玉衡
二〇一年十一月二日
书 记 员 韩 涵