广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终17917号
上诉人（原审原告）：吴渭昌，住广东省佛山市南海区。
委托代理人：区智杰，系广东德良律师事务所律师
委托代理人：白崇辉，系广东德良律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州爱客办公网络技术有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：徐勇,职务:总经理
委托代理人：张锋，广东金桥百信律师事务所律师
委托代理人：张乐，广东金桥百信律师事务所律师助理。
上诉人吴渭昌因与被上诉人广州爱客办公网络技术有限公司（以下简称“爱客公司”）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第650号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人吴渭昌向本院提起上诉称：：一、针对本案诉讼请求一，上诉人认为应适用《合同法》第222条和《民法通则》第112条的规定进行处理更为合理。原审中，上诉人在起诉状及庭审时已经一再阐明，因为被上诉人在租赁期间没有按上诉人的要求人离关电。被上诉人的员工秦某上班时在公司未开门的情况下，启动了3015室的总电源开关；且秦某在启动电源开关后离开了办公场所，致使3015室内在通电时电气线路故障起火，即引发本次火灾的原因是被上诉人的员工引起的。因被上诉人未有效管理员工工作做成上述侵权事实的发生；上诉人根据合同的相对性，追究被上诉人的违约责任是符合我国法律规定的。根据《中华人民共和国合同法》第222条的规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”同时根据《民法通则》第112条第一款的规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。”基于上述事实和理由，上诉人向法院提起诉讼，要求被上诉人赔偿房屋维修费2153761.38元是合理合法的。虽然在原审庭审中，上诉人也针对《租赁协议》第八条的约定提出了双倍赔偿的违约责任建议和进行了阐述，但并非要求法院只按合同第八条进行处理，而原审法院在判决中就只审查爱客公司是否存在违反《租赁合同》第八条显然是不妥的。鉴于《租赁协议》中并没有约定引发火灾时的相关处理条款，而《合同法》中却明确了妥善保管租赁物是承租人的义务。被上诉人违反了妥善保管义务造成了上诉人的财产损失，理应承担相应的违约赔偿责任。综上，上诉人认为无论被上诉人是否违反了《租赁协议》第八条，均应依据相关法律规定承担损害赔偿责任。二、上诉人认为原审法院割裂3015室与其他三个车库的租赁情况而单独审理是不妥的，应将上述四间租赁用房作为一个诉讼标的整体处理更为合理。为此无论是3015室还是3018室的装修行为，超负荷用电行为均是引起本案火灾的重要因素，上诉人据此要求被上诉人赔偿于法有据。1、虽然公安消防部门认定本案中的起火位置为3015室，但本案中不能否认的事实是被上述人还租赁了上诉人的3016、3018、3005等三间租赁物，上述四间租赁物的租赁面积己达到一千平方米，而上诉人的车库房产证所显示的面积才是1509平方米，被上诉人所租赁的面积已占到整个车库的三分之二面积。而且部分库房相互连通，已由原审法院认定分隔3015与3018两室的墙体也被人为打通了，即被上诉人同时租赁的3015与3018两室并非两个独立的租赁物，而是以个连体的租赁物。而且除了3005没有签订租赁合同外，其余的租赁合同条款基本上相同。结合本案火灾所造成的大面积损毁均为被上诉人租赁的车库。而且上诉人对车库的维修也是整体进行维修，而并非分开不同的车房单独进行维修。由于上诉人在本案中是针对整个车库的损毁部分进行维修，因此，上诉人认为在审理本案时，应当将上述被上诉人租赁的四个车库合并为一个整体审理更为合理。因此，对于原审判决中，原审法院对3018室不予审查的内容均应进行审查处理。2、原审法院依据举证责任，推论案涉3018房交付被上诉人使用前该隔墙已经由上诉人打通是明显的错误和违反常理的。众所周知，出租人对自有的租赁物出租是向不特定人进行出租的。隔墙作为分隔不同承租人和保护承租人对租赁物的专属使用权，计算租赁面积均具有决定性作用。而本案中，3015室在2012年6月19日由被上诉人租赁，而3018却在2013年4月24日由被上诉人租赁。两用房并非由被上诉人同时租赁。即被上诉人在租赁3015室时，3018室是有可能空置，也有可能被其他租赁人使用，也有可能是上诉人使用。上诉人作为处于对被上诉人独立使用3015室的保护，根本不可能将3018室和3015室的隔墙打通。毕竟3018室在未被被上诉人租赁之前，均有可能被其他不特定人租赁。由此可以推理在2013年4月24日被上诉人租赁3018室之前，3018室和3015室的隔墙肯定是未打通的。而且被上诉人在租赁3015室、未租赁3018室之前，其使用3015室还是相对独立的，相信被上诉人也不可能甘愿冒被他人盗窃或破环其租赁房屋独立性的情况下自愿被他人将隔墙打通，破坏其对租赁物的独立使用权。且根据上诉人所交的《负一层平面图》、《负一层配电平面图》、《负一层消防栓分布图》均可印证3015室与3018室之间存有隔墙的事实。被上诉人员工秦某、简某甲绘制的3015房所在地下车库的平面图，也一致显示3015房与3018房之间的隔墙被部分打通。因此上诉人己经履行了举证责任，被上诉人应就其主张提供证据，原审法院推定“3018室交付给其使用前该隔墙已经由原告打通”的认定理据不足。综上可以证明3015室和3018室之间的隔墙是在2013年4月24日后由被上诉人统一进行规划装修而打通的。3、上诉人认为上诉人对3015室和3018室进行合拼装修，打通隔墙与案涉火灾之间是存在必然的因果关系。根据原审法院从广州市公安局天河区分局天园街派出所调回的询问笔录，均能证实被上诉人在3018室内放置了多样大功率的电器，包括空调、电冰箱、监控、电脑、微波炉等电器。上诉人与被上诉人于原审时均确认，3015室与3018室内各有2个插座(双插头与三插头)。因为3018室内的插座不够用，故被上诉人通过打通的隔墙位置从3015室内拉拖线板至3018室内供室内大功率电器使用。正是因为被上诉人从3015室拉拖线板供3018室内大功率电器使用，才会导致3015室内的电器线路超负荷产生故障并起火。如果3015室和3018室的隔墙未被被上诉人打通，则被上诉人根本不能从3015室引电供给3018室的大功率电器所使用。由于被上诉人员工秦某在发生火灾事故当天只打开了3015室的电源开关，并没打开3018室的电源总开关，本起火灾也可能就此避免了。因此被上诉人打通了3015室和3018室与本起火灾是具有关联性的。综上所述，由于被上诉人在租赁了3015室和3018室之后，对两租赁房屋进行了装修，打通了两室之间的隔墙，并且安装了大功率的电器设备。由于本案租赁物为地下车库。上诉人仅提供照明用电而非工业用电或商业用电，由于被上诉人在3015室引电至3018室供给大功率电器设备使用，其不正当用电、超负荷用电才致使火灾的发生，导致上诉人财产损失，被上诉人的行为理应对本次火灾所造成的损失负责。三、上诉人提出的第二项诉讼请求应适用《租赁协议》第八条的约定，被上诉人因损坏涉案建筑物未作修复，应按市场价双倍赔偿。原审庭审中，上诉人一直强调《租赁协议》第八条的前后理解为并列式，而并有前因后果的递进式关系，理由是该条款中包含了两方面的法律依据，而且这两方面的法律规定是能独立适用，不存在相互依存的因果关系。《租赁协议》第八条“乙方租用车库用房期间，未经甲方同意不得擅自拆改和装修该用房，否则一切责任由乙方负责，本协议自行终止，押金不退回，甲方不作任何补偿给乙方”。对于该条款部分约定源于《合同法》第223条第二款的规定，“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”该条款部分针对的目的是制约承租人对租赁物的使用行为。而《租赁协议》第八条“如有损坏建筑物及其机构和电器照明及配套设施等，乙方应恢复修建好原建筑物的现状及机构和配套设施，如乙方不修好按市场价双倍赔偿给甲方。”部分则源于《合同法》第222条的规定，所针对的是承租人的妥善保管义务。既然合同条款前后所制约承租人不同的合同义务，该两种合同义务应属于平等关系。因此对《租赁协议》第八条就不应该理解为递进关系。而且上诉人与被上诉人于原审时均确认《租赁合同》第八条所约定的“装修”不包括安装空调、冰箱、微波炉等电器，即条款的前置部分“装修”的内容并不包括后置部分“电器照明及配套设施”的内容，既然后者的内容已跳出了前者的限制，因此《租赁合同》第八条的前后部分定义为并列关系更为合理。退一步讲，即使《租赁协议》第八条属于前后递进关系，但上诉人就被上诉人的擅自装修行为、用电行为对造成本次火灾具有关键作用。根据《合同法》第219条之规定，承租人应当按照约定的方法正当使用租赁物；未正当使用致使租赁物受到损失的，出租人可以要求赔偿损失。鉴于被上诉擅自对两件车库用房装修，打通了隔墙，拟方便被上诉人在两库房相互引电的原因，造成了本次火灾的严重后果。且根据《合同法》第222条的规定，理应对涉案车库进行修复。而被上诉人非但没有修复涉案车库，还解除了与上诉人的租赁合同关系。因此上诉人要求被上诉人在赔偿损失后，按合同约定支付一倍的违约金于法有据。综上所述，原审法院在主要审查被上诉人是否存在违反《租赁合同》第八条约定的情况下，应当结合3015室与3018的实际情况进行认定。原审法院对3018室的情况一概不予审查，是切断了3015室与3018室内情况的联系，机械认定被上诉人不存在违约行为。故此，上诉人认为原审法院认定事实有误。即使原审法院认为火灾事故不符合《租赁合同》第八条约定的违约情形，但庭审中，上诉人一直强调被上诉人没有履行法律所规定的妥善保管租赁物义务，根据相关法律规定，理应承担维修租赁房屋的费用。综上所述，请求二审法院：1、请求法院依法改判被上诉人赔偿原告维修费2153761.38元；2、请求法院依法改判被上诉人赔偿原告违约金2153761.38元；3、请求判令一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。
被上诉爱客公司辩称：一、上诉人在一审期间已明确表示其基于标的物为案涉房产的租赁合同关系提起本案诉讼，即本案的案由为租赁合同纠纷，并且上诉人向被上诉人主张违约责任也是依据双方签订的《租赁协议》违约条款约定，因此，上诉人在“合同责任”诉讼中不能再出现以“侵权责任”民事法律关系主张侵权赔偿责任。（一）上诉人在主张“诉讼请求一”是以“被上诉人员工上班正常打开3015号仓库的电闸，导致3015号仓库在通电时电气线路故障引火，引起周围可燃物，发生火灾”来主张赔偿损失，明显是违反同一诉讼中不能同时并存“合同责任”和“侵权责任”两种民事法律关系，上诉人既然选择“合同责任”民事法律关系，就不能再选择“侵权责任”民事法律关系。因此，上诉人的第一项诉讼请求属于以“侵权”提出的诉求，理应予以驳回。（二）《中华人民共和国合同法》第122条针对“责任竞合”作出了明确规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”由此，我国立法明确承认了合同责任和侵权责任竞合，这不仅使我国司法审判实践中处理有关案件有法可依，同时也为当事人拓宽了法律救济途径。在诉讼上受害方既可提起违约之诉，要求对方承担合同责任，也可提起侵权之诉，要求对方承担侵权责任。上述规定还表明，在上述存在民事责任竞合的情况下，由当事人选择有利于自己的一种诉由或诉因提起诉讼，是原告在民事诉讼中处分其诉讼权利的具体表现，法院也应予以尊重，法院不得随意改变当事人选择的诉由。在本案中，上诉人既然选择以“合同责任”诉由提起诉讼，就不能再以“侵权责任”提起诉讼，因此，法院应当针对上诉人“侵权责任”予以驳回。（三）既然上诉人选择以“合同责任”提起诉讼，则上诉人针对被上诉人所主张的诉讼请求，及所依据的事实和理由，均应依据双方签订的《租赁协议》约定的违约情形和违约责任条款内容为准。（四）上诉人在主张“诉讼请求一”基于“被上诉人正常打开3015号仓库电闸，导致3015号仓库在通电时电气线路故障引火，引起周围可燃物，发生火灾”，引申出依据《合同法》第222条规定“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”和《民法通则》第112条第一款规定“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失”，明显错误。理由如下：1、被上诉人在租赁租赁物期间，尽到应尽的保管和注意义务，没有进行任何擅自改动租赁物的建筑结构，严格遵守上诉人管理规范。2、被上诉人员工早上进入地下仓库，打开3015号仓库门口的电闸，是严格按照上诉人针对“各仓库电闸使用管理规定”，即“早上7点进入仓库时，合上要进入的仓库门口的电闸，晚上6点离开时断开仓库门口的电闸。”同时也是每间仓库承租人每天早上进入仓库打开电闸的正常行为，并不存在任何故意或重大过失行为。此外，公安机关的侦查及“火灾事故认定书”，明确排除被上诉人员工人为放火嫌疑。3、《合同法》第222条规定的内容中关于“承租人妥善保管“主要包括以下几个方面内容：（1）按照约定的方式或者租赁物的性质所要求的方法保管租赁物。如租的是机器设备，就应将其放置在厂房里，而不应露天摆放。租赁物是电脑的，在使用后关掉电源开关等等；（2）按照租赁物的使用状况进行正常的维护。很多租赁物都是需要对其经常进行保养维护的，如果不进行经常的维护，就难以保证正常的运转；（3）通知和协助。当租赁物出现质量问题影响承租人正常使用时，应及时通知出租人，并采取积极措施防止损坏的蔓延或损失的扩大。可见，被上诉人员工正常打开3015号仓库电闸行为，并不符合被《合同法》第222条中“保管不善”的情形。因此，针对“诉讼请求一”，上诉人所依据的所谓侵权行为和适用法律均错误。二、上诉人所主张的“诉讼请求二”依据的《租赁协议》第八条的约定，明显是错误解释《租赁协议》第八条约定的内容。（一）从《租赁协议》第八条语法及语言逻辑角度和双方在签订该条款的租赁本意来看，第八条整体内容是针对未经上诉人同意擅自拆改装修涉案房产的行为，其中“一切责任由乙方负责……不作任何补偿给乙方”是针对该行为一般情形下所作的违约责任约定，而“如有损坏建筑物及结构、电器照明及配套设施的……双倍赔偿给甲方”是针对加重情形条件下作的进一步违约责任约定。因此，依照《租赁协议》第八条约定承担双倍赔偿责任必须同时具备以下三个条件：第一个前提条件是被上诉人对承租房屋实施了擅自拆改和装修的行为；第二个条件是擅自拆改和装修的行为与建筑物及其结构和照明及配套设施被损坏之间具有因果关系；第三个条件是被上诉人拒绝修复相应损坏。（二）被上诉人不具备擅自拆改3015号仓库与3018号仓库中隔墙情形，理由如下：1、被上诉人是2012年6月19日租赁3015号仓库，2013年4月24日才租赁3018号仓库，从3015号和3018号仓库的门口分布看，被上诉人从3015号仓库搬运货物至3018号仓库，很不方便，正是基于方便考虑，当上诉人询问被上诉人是否原意承租3018号仓库时，向上诉人提出“能否在承租3018号仓库前，先由你们打通3015号与3018号之间的部分中隔离墙”，于是上诉人雇人打通中间部分隔墙，并将3018号仓库出租给被上诉人使用。2、上诉人住所地就在租赁物楼上，并且上诉人还专门聘请物业管理人员程某负责管理仓库，假设中间部分隔墙是被上诉人打通的，那么在打通隔墙时会产生巨大工程敲打声音，同时会有大量工程材料从地下车库大门进入和废弃大量的砖头石块会被运出，那么上诉人不可能不知道；同时，假设真出现被上诉人擅自拆改和装修房屋行为，上诉人完全可以第一时间立即制止，并可以根据《租赁协议》第八条约定，终止协议，没收押金，并要求恢复原状。但从上诉人提交证据和庭审阐述事实，被上诉人有擅自拆改和装修房屋行为，上诉人也没向被上诉人发出“终止协议，没收押金，并要求恢复原状”的通知。可见，上诉人指“3015房与3018房中间部分隔墙系被上诉人打通之说”无论从逻辑上，还是租赁物现场客观情况推理，均不成立。3、上诉人作为出租人，负有向承租人交付租赁标的物的义务，亦负有证明其交付的租赁物状态的举证义务，同时，上诉人也没有任何证据来证明被上诉人擅自打通中间隔墙的证据。4、退一步讲，假设“3015房与3018房中间部分隔墙系被上诉人打通”，由于上诉人两项诉讼请求所主张的均是3015房火灾事故后引发的财产损失，而根据穗公天消火认字［2015］第0001号《火灾事故认定书》对于起火原因的认定，结合上诉人、被上诉人在一审中关于被打通的隔墙位置原先并未铺设有电线路的共同确认来看，亦未显示上述打通隔墙的行为与3015房火灾之间具有因果关系。（三）火灾事故起火点在3015号仓库，而通过公关机关的现场勘验及一审法院庭审调查事实，3015号和3018号仓库电气线路采取是并联线路，即独立的电器线路；每间仓库设立独立的门，门口处设有独立的电闸开关，控制每间仓库的电源，并且每间仓库内配置2-3个镶嵌在墙壁上的二孔加三孔的电插座；3015号仓库内未使用任何电器设备，打开3015号仓库电闸时，火灾事故发生当时，3018号、3016号、3005号仓库门口的电闸处在断开状态，即3018号、3016号、3005号仓库里面没有通电。因此，上诉人提及“因被上诉人在3018号仓库中临时办公室配置电器，增强电负荷，导致3015号仓库通电引发火灾事故”的说法，是与客观事实不符，也不符合并联线路情形电流电压物理原理。（四）假如上诉人所描述“被上诉人因3018号仓库插座不够用，从3015号仓库内拉拖线板至3018号仓库，供配置电器使用”成立，则这么重大火灾事故线索，公安机关在火灾事故后现场勘验时，肯定会根据熔化电线铺设走向，会作为重大线索和事实，在“火灾事故认定书”中加以说明，但事实上，无论是公安机关现场鉴定报告，还是作出“火灾事故认定书“，均没有这样的情形批露。退一步讲，被上诉人在3018房需要增设插座，也只需购买新的电插板接通在3018房的插座上即可，根本没必要拉很长电线去3015房接通电源。可见，上诉人此说法完全不成立。（五）《租赁协议》第八条中“……如有损坏建筑物及其结构、电器照明及配套设施的……双倍赔偿给甲方”所约定的内容及本意，主要针对承租人出现“擅自拆改和装修房屋，如有损坏建筑物及其结构等”加重情况后，并且“不修好擅自拆改和装修房屋”，承租人应该按照修改“擅自拆改和装修房屋”市场价双倍赔偿出租人。因此，本案中上诉人依据《租赁协议》第八条约定要求被上诉人就火灾事故引发的财产损失承担赔偿责任，明显缺乏事实和法律依据，理应予以驳回。三、上诉人依据具体的合同条款提出明确诉讼请求，要求被上诉人承担违约责任并赔偿损失。原审法院审查合同条款，适用法律并无不当。（一）上诉人与被上诉人就案涉房产签订的《租赁协议》是双方的真实意思表示，内容没有违背法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，对双方有约束力。对于违约责任和损失赔偿所依据的事实和理由的认定，应以双方签订的《租赁协议》约定的违约情形和违约责任条款内容为准。（二）上诉人在一审庭审中明确表示，其两项诉讼请求的依据均为《租赁协议》第八条“乙方租用车库用房期间，未经甲方同意不得擅自拆改和装修该用房……如有损坏建筑物及其结构和电器照明及配套设施等，乙方应恢复修建好原建筑物的现状及结构和配套设施……”。在事实调查和质证阶段，上诉人也一直在极力主张：由于火灾烧毁了案涉房产且引起火灾的责任在于被上诉人，这符合合同条款中约定的“乙方损坏建筑物及其结构和电器照明及配套设施”，乙方应修复而未修复，违反了协议第八条，即需承担违约责任。基于一审庭审中双方的争议，原审法院确定了被上诉人“是否存在违反《租赁协议》第八条约定的行为”为本案主要焦点，这是经过上诉人和被上诉人共同同意和认可的。（三）上诉人在上诉理由中主张的法律依据，对于上诉案的审理没有实际意义。上诉人引用《中华人民共和国合同法》第222条规定“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损失赔偿责任”，并据此主张被上诉人是保管不善。然而该条款是种对过错责任的规定，要认定被上诉人行为构成保管不善，最终仍会归结为火灾引起的原因和事故中双方的过错认定。上诉人在原审中一直主张火灾责任在于被上诉人未经同意擅自拆改和装修用房，即违反《租赁协议》第八条前段部分，双方已就此展开充分举证和辩论，原审判决也已作出了相关认定。四、上诉人在上诉理由中表述，被上诉人擅自装修和超负荷用电是造成火灾的重要因素，被上诉人应承担全部火灾责任。这是歪曲事实、推卸责任，毫无根据。被上诉人并无擅自装修行为，前文已有论述。此外，上诉人认为被上诉人超负荷用电引起火灾同样没有依据。上诉人在3015号仓库内未使用任何电器设备；在3018号仓库隔离出最小区域面积处设立临时办公室，配置一台电脑、一台微波炉、一台1匹空调。火灾事故的起火点发生在3015号仓库，而火灾事故发生当时，3018号、3016号、3005号仓库门口的独立电闸处在断开状态，即3018号、3016号、3005号仓库里面没有通电。因此，不可能是超负荷用电引起的火灾。五、此次火灾事故发生是基于上诉人未经合法的报建、审批和消防安全验收程序，擅自将停车库改为仓库，同时没有对仓库中的电气设备等配套设施进行维护、更新、完善等，因此上诉人应该承担租赁物毁损全部责任。根据《消防法》等相关法律规定，火灾事故的形成包括起火原因和灾害成因两个阶段，上诉人的行为不仅引起火灾发生，而且未遏制火灾蔓延、扩大。（一）从起火发生原因来看，上诉人存在如下违法、违约情形：1、擅自更改房屋用途，将地下停车库改为仓库，并且改变地下停车库现状，将地下停车库分隔成若干个独立的房间对外出租；2、在将地下停车库改为仓库时，并未按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计，没对地下停车库进行必要消防工程改造，没有配备必要符合消防安全标准消防设施、电气线路设备、消防报警设施等，更未报批国家消防部门进行消防审批；3、作为仓库第一消防责任人，没有做好定期防火检查和及时清除火灾隐患，没有做好定期对仓库内的电力设备进行减压、维护，没有确保电力设备安全使用；4、被上诉人擅自改变用途作仓库使用，违反了相关的消防管理法规，并且在公安机关多次责令整改后的较长时间内，未按要求采取及时、有效的整改措施；5、被上诉人在2013年由车库改建为仓库时，使用其在1999年左右购买、建造嘉惠苑大楼剩下的电线装修布置地下仓库的电路。（二）从遏制火灾蔓延、扩大的过程中来看，上诉人存在如下违法或不规范情形：1、在改变为仓库使用时，被上诉人吴渭昌未按照《消防法》等法律相关规定，提供消防通道，防火间距也不够，仓库内部消防栓完全没水。极大限制和延误了火灾的及时遏制；2、上诉人的员工简某甲在初次发现3015仓库有浓烟出现时，让被上诉人吴渭昌报警救火，但被上诉人却以“火势已控制，不用报警”拒绝火灾报警。其因为害怕承担责任而试图掩盖火灾险情，延误了救援机会，主观上有明显过错。其中，天河公安局天园派出所在2014年12月18日对简某甲的“询问笔录”：简某甲在8时10分许，打算电话报警，吴渭昌说火已经灭了，不需要报警。综上所述，上诉人错误主张“侵权责任”民事法律关系，错误解释和引用《租赁协议》第八条内容约定，以“合同责任”追究被上诉人违约责任毫无事实和法律依据。因此，请求贵院根据《租赁协议》约定和事实，依据相关法律法规，依法驳回上诉人所提出的全部诉讼请求。
吴渭昌于2015年4月3日向原审法院起诉请求：1、爱客公司赔偿吴渭昌房屋维修费2153761.38元；2、爱客公司支付吴渭昌不履行合同第八条约定（具体指火灾发生后，爱客公司没有修复好建筑物的现状及结构和配套设施）的违约金2153761.38元；3、爱客公司承担本案诉讼费用。
原审法院经审理查明：位于广州市天河区黄埔大道中锦明街1号嘉惠苑负一层的房地产的登记权属人为吴渭昌，房屋用途为非居住用房，使用性质为车库，建筑面积为1509.4688平方米。
2012年6月19日，吴渭昌（甲方，下同）与爱客公司（乙方，下同）签订《租赁协议》，约定：甲方同意将黄埔大道中锦明街1号地下车库中新编3015号一间（以下简称案涉房产）租给乙方使用，建筑面积260平方米，月租金实收8320元，每月卫生垃圾费60元，电每度1.3元，以上租金及费用在每月5日前缴交给甲方，逾期15天不交租视为提前退租，押金不退回，甲方有权单方终止本协议，并有权开门搬走一切废物及清理该用房的一切废品及垃圾；乙方不得存放易燃易爆物品及其它违法物品，否则一起后果由乙方负责；自签订本合同，乙方当即缴纳两个月租金作押金及一个月的当月租金给甲方；（第八条）乙方租用车库用房期间，未经甲方同意不得擅自拆改和装修该用房，否则一切责任由乙方负责，本协议自行终止，押金不退回，甲方不作任何补偿给乙方，如有损坏建筑物及其结构和电器照明及配套设施等，乙方应恢复修建好原建筑物的现状及机构和配套设施，如乙方不修好按市场价双倍赔偿给甲方；等内容。
2012年6月25日，吴渭昌将案涉房产交付爱客公司使用。
2013年6月19日，吴渭昌、爱客公司双方签订《补充协议》，约定将上述《租赁协议》租期延续至2015年4月23日，租金不变。
本案中，吴渭昌、爱客公司均称除案涉房产外，爱客公司还向吴渭昌承租了位于广州市天河区黄埔大道中锦明街1号嘉惠苑负一层的房产中的自编3005房、3016房和3018房（以下简称案涉3018房）。
原审另查，广州市公安局天河区分局于2015年1月9日作出穗公天消火认字〔2015〕第0001号《火灾事故认定书》，载明：火灾事故基本情况为：2014年12月12日7时43分许，该局110指挥中心接报火警，广州市天河区黄埔大道中锦明街1号嘉惠苑负一层发生火灾（以下简称为案涉房产火灾）；过火面积约1000平方米，火灾烧毁办公用品、日用品、酒类、建筑工具、分体式空调等货物一批，无人员伤亡。经调查，对起火原因认定如下：起火时间为2014年12月12日7时30分左右，起火部位为案涉房产内，起火原因认定为排除人为放火、雷击、自燃、用火不慎、遗留火种、燃气泄漏引起火灾的原因，不排除案涉房产内在通电时电气线路故障起火，引燃周围可燃物的起火原因。
广州市公安局天河区分局天园派出所（以下简称天园派出所）亦于2015年1月9日出具《破案报告》，显示其依法查明2014年12月12日7时许，在广州市天河区黄埔大道中锦明街1号前座负一楼，爱客公司的员工秦某在上班时打开电闸后发生火灾，吴渭昌及管理人员程某违反消防管理法规，改变地下停车场的使用性质，擅自出租给他人存放货物作为仓库使用，经公安机关责令改正拒不整改。
在天园派出所对案涉房产起火的消防责任事故一案的调查过程中，案外人秦某（爱客公司员工）于2014年12月17日接受天园派出所询问时绘制了一幅案涉房产所在地下车库的平面图（以下简称“秦某所绘平面图”，该图显示案涉房产与案涉3018房之间的隔墙被部分打通）。案外人简某甲（爱客公司员工）于2014年12月18日接受天园派出所询问时绘制了一幅案涉房产所在地下车库的平面图（以下简称“简某甲所绘平面图”，该图显示案涉房产与案涉3018房之间的隔墙被部分打通）；并称爱客公司承租的在负一层的五间仓库是业主建好一间一间仓库后出租给商户，爱客公司租了五间，这五间仓库的电器线路是由业主提供的，爱客公司没有敷设电器线路；爱客公司员工下班需要拉闸断电，这是业主的要求；业主也雇请了一个阿伯值夜班的，他也督促检查（拉闸断电）的。吴渭昌于2014年12月12日接受天园派出所询问时称其经营的广州市天河区黄埔大道中锦明街1号物业的电线铺设及插座全部都是其配套铺设，电线都有线槽套着；是由其负责广州市天河区黄埔大道中锦明街1号的日常管理，其还请了一名叫程某的人做保安，负责每天的关门和拉总电闸。吴渭昌于2015年1月6日接受天园派出所询问时称广州市天河区黄埔大道中锦明街1号车库最后大概2013年左右改建，车库的电线也是2013年左右一起布置的，每个仓库（室）都设置电闸，电闸都是设置室外，主要供每个仓库独立使用，一般其要求租客人离开断闸，至于整个仓库的总电闸在车库入口右侧自编3011档口外，总电闸其一般不会关。
案涉房产火灾发生后，吴渭昌于2015年1月23日向爱客公司发出《律师函》，称火灾后经房屋鉴定机构鉴定建议对房屋地下一层和地上一层进行修复处理，公安机关已经对火灾现场解封，吴渭昌已多次通知爱客公司对租赁用房进行清理，以便对房屋进行修复，但爱客公司不予配合，严重阻碍修复工作开展，故正式发函要求爱客公司在2015年1月29日前自行对租赁房屋内物品进行清理，以便吴渭昌进行修复工作等。爱客公司确认收到上述函件；爱客公司并于2015年1月26日向吴渭昌发出《律师函》，称吴渭昌在公安部门作出《火灾事故认定书》后，多次回避火灾造成财产赔偿、《租赁合同》履行和租赁押金返还等重大问题解决，认为吴渭昌作为权属人没有配备合格消防灭火器、消防栓出现无水等问题，且提供的电器线路不合格，导致了火灾故发生，为此而要求吴渭昌于收到函件之日起五个工作日内与爱客公司协商沟通火灾造成爱客公司财产损失赔付事宜、通知吴渭昌自2015年1月31日解除吴渭昌、爱客公司签订的三份《租赁协议》、声明其对租赁房屋内物品的所有权等。吴渭昌收到爱客公司上述函件后，于2015年1月28日再向爱客公司发出《律师函》，否认吴渭昌要求解除三份《租赁协议》的理由，认为爱客公司存在拖欠租金行为构成违约，表示因爱客公司声明对租赁房屋内物品享有所有权，其将在2015年1月29日对事故现场进行清理并对爱客公司物品妥善存放，清理费用及存放费用由爱客公司自行承担；称爱客公司对案涉房产不作正确用途使用且不断使用大功率电器产品才导致火灾事故等。爱客公司确认收到吴渭昌上述函件。
关于《租赁协议》第八条的意思，吴渭昌解释称爱客公司如有损坏建筑物及结构、电器照明、配套设施等，爱客公司按照约定负有维修义务，应当修复好，爱客公司如果没有修复好，就应当按照市场价格的两倍赔偿给吴渭昌；第八条“乙方租用车库……不作任何补偿给乙方”部分与“如有损坏建筑物及其结构、电器照明及配套设施的……双倍赔偿给甲方”部分是并非前因后果的关系，而是相互并列的关系，“乙方租用车库……不作任何补偿给乙方”是针对未经甲方同意擅自拆改装修案涉房产行为作出的约定，“如有损坏建筑物及其结构、电器照明及配套设施的……双倍赔偿给甲方”是针对乙方损坏建筑物及其结构、电器照明及配套设施行为作出的约定。爱客公司不认可吴渭昌上述解释而解释称第八条约定的违约情形需承租人存在重大故意时才构成违约，且其针对承租人约定的违约责任与第六条的针对出租人约定的违约责任明显不对等，存在重大不公平情形，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，应属于可撤销条款；第八条整体是针对未经甲方同意擅自拆改装修案涉房产的行为，其中“一切责任由乙方负责……不作任何补偿给乙方”是针对该行为一般情形下所作的违约责任约定，而“如有损坏建筑物及其结构、电器照明及配套设施的……双倍赔偿给甲方”是针对加重情形条件下作的进一步违约责任约定，即假设存在承租人擅自拆改装修案涉房产，则承租人要承担租赁合同自行终止，出租人不退回押金，不对承租人作任何补偿的违约责任，当出现上述擅自拆改装修行为，损坏建筑物及其结构、电器照明、配套设施的加重情况后，承租人还同时要承担恢复案涉房产原状的责任，否则承租人同时需要按市场价双倍赔偿出租人，并且在这两段内容的中间用的是逗号，而不是分号。吴渭昌、爱客公司均确认上述第八条所约定的“装修”不包括安装空调、冰箱、微波炉等电器。
关于吴渭昌交付给爱客公司使用时案涉房产的状态及爱客公司是否存在对案涉房产拆改和装修行为的问题。一、吴渭昌、爱客公司均称交付时案涉房产是毛坯房（有三面围墙、有一面卷闸门），有通电，屋内有电插座，没有水龙头；且案涉房产与案涉3018房是相邻的两间房屋，中间有砖的隔墙（对于该隔墙，吴渭昌称爱客公司在承租案涉房产之后又向其承租案涉3018房，并在承租了案涉3018房之后将该隔墙打通，吴渭昌则在爱客公司承租案涉3018房后大约半年之后才发现该隔墙被打通，并对此表示不同意和提出口头警告；爱客公司则称其在承租案涉房产之后又向吴渭昌承租案涉3018房，并在承租案涉3018房之前要求吴渭昌将该隔墙打通，吴渭昌打通该隔墙后其才承租了将案涉3018房；吴渭昌、爱客公司均称上述被打通的隔墙位置原先并未铺设由电线线路）。二、吴渭昌、爱客公司均称案涉3018房内间隔有两间办公室，但吴渭昌称该两间办公室是爱客公司间隔的，且爱客公司在办公室内放置了微波炉、空调、电脑、冰箱等电器，其从未同意爱客公司使用以上电器；爱客公司则称吴渭昌间隔好该两间办公室后才将案涉3018房交付给其，其在案涉3018房办公室内摆放微波炉、空调这些电器是经吴渭昌同意的。三、吴渭昌称爱客公司从案涉房产内的插座拉了一个拖线板到案涉3018房中供该房中的电器使用；爱客公司对此予以否认。四、吴渭昌称爱客公司上述擅自拆改案涉房产与案涉3018房之间隔墙、装修办公室，增加空调设备等其他办公设备的行为均未经其同意，即使按照爱客公司对第八条解释所述第八条后面一段内容属于加重情形，也应当按照后面这一段内容进行处理。爱客公司称其并无吴渭昌所述上述行为；假如爱客公司存在吴渭昌所述的上述行为，吴渭昌是不可能不知道的，因为吴渭昌聘请了保安在案涉房产所在的负一层进行安保和每天巡视，吴渭昌也居住在案涉房产所在楼宇的地上建筑物内，所以吴渭昌不可能不知道相应情况。吴渭昌确认其居住于案涉房产所在楼宇的地上建筑物内。
吴渭昌于庭审中明确表示其基于标的物为案涉房产的租赁合同关系提起本案诉讼，其两项诉讼请求的依据均为《租赁协议》第八条“如有损坏建筑物及其结构、电器照明及配套设施的……双倍赔偿给甲方”的约定，其认为爱客公司损坏了案涉房产的建筑及结构及电器照明、配套设施（具体而言，由于火灾将案涉房产烧毁了，而造成火灾的责任在于爱客公司，这属于爱客公司损坏了案涉房产的建筑结构及电器照明、配套设施），应当修复好原建筑物原状及配套设施，但爱客公司没有按照约定进行修复，因此违反了《租赁协议》第八条约定。
原审法院认为：吴渭昌、爱客公司就案涉房产签订的《租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应依约自觉履行。吴渭昌已明确表示其基于标的物为案涉房产的租赁合同关系提起本案诉讼，且其两项诉讼请求的依据均为《租赁协议》第八条，故本案主要审查爱客公司是否存在违反《租赁协议》第八条约定的行为及相关违约责任问题。
首先，对比吴渭昌、爱客公司双方对《租赁协议》第八条的解释，从语法及语言逻辑角度来看，爱客公司关于第八条整体是针对未经吴渭昌同意擅自拆改装修案涉房产的行为，其中“一切责任由乙方负责……不作任何补偿给乙方”是针对该行为一般情形下所作的违约责任约定，而“如有损坏建筑物及其结构、电器照明及配套设施的……双倍赔偿给甲方”是针对加重情形条件下作的进一步违约责任约定的解释更符合常理，故原审法院对此采信爱客公司作出的该部分解释。按此解释，爱客公司需要按照《租赁协议》第八条约定承担双倍赔偿责任必须同时具备以下三个条件：第一个前提条件是爱客公司对案涉房产实施了擅自拆改和装修的行为；第二个条件是擅自拆改和装修的行为与建筑物及其结构和电器照明及配套设施被损坏之间具有因果关系；第三个条件是爱客公司拒绝修复相应损坏。
其次，关于爱客公司是否存在违反《租赁协议》第八条约定的行为问题，吴渭昌称爱客公司的违约行为包括擅自拆改墙、装修房间、安装空调等电器，对此，原审法院认为，第一，关于爱客公司有无擅自拆改案涉房产与案涉3018房之间部分隔墙行为，吴渭昌、爱客公司均确认吴渭昌交付案涉房产给爱客公司使用时案涉房产与案涉3018房中间有隔墙隔开，原审法院对此予以确认；从“秦某所绘平面图”、“简某甲所绘平面图”及吴渭昌、爱客公司的陈述来看，案涉房产与案涉3018房中间的部分隔墙在火灾发生前已经被打通。至于该隔墙被何人于何时打通的问题，吴渭昌、爱客公司均指称系被对方当事人打通。吴渭昌作为出租人负有向承租人交付租赁标的物的义务，亦负有证明其交付的租赁标的物状态的主要举证责任，由于案涉房产及案涉3018房均系爱客公司向吴渭昌承租，且吴渭昌、爱客公司均确认爱客公司承租案涉房产在前、承租案涉3018房在后，因此，在吴渭昌未能提供证据证明其向爱客公司交付案涉3018房的状态的情况下，原审法院依法应采信爱客公司关于案涉3018房交付给其使用时的状态的陈述，即案涉3018房交付爱客公司使用前该隔墙已经由吴渭昌打通。退一步讲，即使吴渭昌关于爱客公司在承租案涉3018房之后擅自打通该隔墙的陈述属实，由于吴渭昌两项诉讼请求所主张的均是由案涉房产火灾引发的损失，而根据穗公天消火认字〔2015〕第0001号《火灾事故认定书》对于起火原因的认定，结合吴渭昌、爱客公司关于上述被打通的隔墙位置原先并未铺设有电线线路的共同确认来看，亦未显示上述打通隔墙的行为与案涉房产火灾之间具有因果联系，因此，吴渭昌在本案中依据《租赁协议》第八条约定而要求爱客公司就案涉房产火灾引发的相关财产损失承担赔偿责任，明显缺乏事实和法律依据。第二，关于爱客公司有无装修办公室行为，《租赁协议》第八条所约定的擅自拆改和装修行为所指向的对象应为案涉房产，而吴渭昌、爱客公司均确认上述办公室是位于案涉3018房之内，因此，原审法院在本案中对于此节内容不予审查。第三，关于爱客公司有无安装空调等电器的行为，根据吴渭昌、爱客公司的陈述，空调、微波炉、冰箱等电器位置是在案涉3018内而非案涉房产之内，与前述第二点论述的理由相同，该节内容在本案中应不予审查；而即使吴渭昌关于爱客公司从案涉房产内拉拖线板至案涉3018房内供房内电器使用的陈述属实，由于吴渭昌、爱客公司均确认《租赁协议》第八条所约定的“装修”不包括安装空调、冰箱、微波炉等电器，故该行为亦不适用《租赁协议》第八条的约定。综上所述，吴渭昌以爱客公司存在《租赁协议》第八条约定的违约行为为由而要求爱客公司就案涉房产火灾引致的损失予以赔偿或承担违约责任的理据不足，原审法院依法不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，于2016年6月29日作出如下判决：驳回原告吴渭昌的全部诉讼请求。本案受理费41260元、保全费5000元，合计46260元，均由原告吴渭昌负担。
二审审理期间，上诉人吴渭昌向本院提交以下材料作为二审的新证据，证据1、（2015）穗天法民一初字第1505号判决书，拟证明因被上诉人租赁仓库引发的火灾造成上诉人预期损失431167.33元。证据2、（2015）穗天法民一初字第2000号民事判决，拟证明因被上诉人所租赁仓库引发的火灾造成上诉人的预期损失1203106元。被上诉人爱客公司质证称：1、该两份判决书均不具备最终的法律效力。2、该两份判决诉讼的法律关系是侵权的，而本案上诉人是以租赁合同责任纠纷产生的，是不具备关联性的。3、该两份判决我方也提起上诉对于这两份判决不能作为本案的参考依据的。
本院经审理，确认原审查明事实。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
本案二审争议的焦点仍在于租赁方对火灾损失的责任承担问题。上诉人坚持认为被上诉人对租赁物管理不善及改动原有结构，该行为已经违约，应依据双方租赁合同约定义务对火灾损失承担赔偿。但上诉人对于被上诉人违约行为的陈述举证并不充分。同时，上诉人对于其所指控违约行为与火灾形成的直接关联性亦同样未充分举证。原审依据上诉人诉请，从双方合同权利义务约定的角度对本案进行审理，结合现有证据判决，论述清晰，并无不当，二审不再赘述，依法予以维持。
综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费41260元，由上诉人吴渭昌负担。
本判决为终审判决。
审判长 韩志军
审判员 郭东升
审判员 刘 卉
二〇一七年三月二日
书记员 冯冠豪