上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三(民)初字第2468号
原告(反诉被告)上海锐部精密机械有限公司。法定代表人郭华。委托代理人常照明。委托代理人赵磊，上海市华荣律师事务所律师。被告(反诉原告)王忠汉。委托代理人汪少军，上海申浩律师事务所律师。原告上海锐部精密机械有限公司诉被告王忠汉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月3日立案受理后依法由审判员王美芳适用简易程序审理。原告提出保全申请，本院经审查后依法采取了保全措施。本案于2014年7月21日第一次公开开庭进行审理，原告法定代表人郭华、委托代理人常照明、被告委托代理人汪少军到庭参加诉讼。审理中，被告提出反诉，本院依法于2014年8月12日受理。本案于2014年8月27日第二次公开开庭进行审理，原告委托代理人常照明、赵磊、被告王忠汉及其委托代理人汪少军到庭参加诉讼。因被告申请，本院于2014年9月25日通过上海市高级人民法院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司进行审价。本案于2014年12月3日第三次公开开庭进行审理，原告委托代理人常照明、赵磊、被告委托代理人汪少军到庭参加诉讼。双方当事人一致同意适用简易程序延长一个月审理。因案情复杂，本院于2015年1月26日依法组成合议庭适用普通程序审理本案。本案于2015年2月9日第四次公开开庭进行审理，原告委托代理人常照明、被告委托代理人汪少军到庭参加诉讼。因案情复杂，本案经院长批准延长审理期限3个月。本案现已审理终结。原告上海锐部精密机械有限公司诉称：2014年3月13日，原、被告签订房屋租赁合同，约定租赁期自2014年4月1日起至2016年9月30日止；保证金为人民币3万元；年租金为28万元，每三个月支付一次，每月1日之前支付；拖欠租金累计达30天的，原告有权解除合同并不再退还保证金。被告签订合同当日支付保证金3万元，之后即开始装修房屋，并将设备置于承租屋内。原告多次致电或发短信催促，被告以各种理由拒绝支付房租。截至2014年6月30日，被告拖欠原告3个月的房租7万元。原告认为被告的行为严重违反合同约定，故诉至法院，要求判令：1、解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付原告拖欠的3个月房租7万元；3、原告不予退还被告缴纳的租赁保证金3万元；4、被告将房屋内的设备进行腾退；5、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求：6、要求被告支付原告设备搬迁费3,800元；7、被告支付原告设备保管费8,500元。被告王忠汉辩称：1、合同约定的租金支付时间不明确，被告缴纳了保证金，可在三个月期间不缴纳租金，原告无权单方面强行解除合同。2、租赁期内因案外人原某，被告无法正常使用系争房屋，后原告在合同未解除的情况下，将房屋另行出租，并擅自将被告设备搬出，破坏被告装修，故被告未支付租金。3、设备搬迁等费用是因原告擅自将房屋转租他人造成，应由原告承担。4、保管费是因原告违约在先而发生，对该费用不予认可。同时，被告认为原告的行为造成被告厂房及宿舍装修、设备运输及调试、人工费用等损失，故提出反诉，要求判令：1、解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、原告赔偿被告损失98,700元；3、原告退还被告保证金3万元；4、本案诉讼费、律师费由原告承担。审理中，被告明确第二项诉讼请求的内容为：1、装修花费26,500元，包括涂料、木料、方钢、5扇大门、吊顶、电线、电荷、灯、3个大玻璃及人工费；2、装电机人工费33,000元，外电安装的70平方米电缆11,400元，其他配件电荷、人工费等17,000元；3、厂内35平方米的电线、电缆线、电荷开关、电管、7个照明大灯、脚手架及配件7,000元，人工费9,000元;4、设备运输、调试费2,500元，人工费2,700元；5、工厂管理人员82天工资16,000元；住宿费每晚100元，计7,600元；伙食费5,000元；交通费及车油费5,000元。原告对于被告的反诉辩称：合同按其向被告发送的短信中通知的时间于2014年6月30日解除。被告从未支付装修人员的装修费，被告所述的损失是因其资金不足无法启动项目而导致，该损失应由被告自行承担。因被告违约，不同意退还被告支付的3万元保证金。经开庭审理查明，2014年3月13日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于上海市青浦区香花桥镇新高路某处房屋出租给被告使用，出租面积1,200平方米，大厅和门卫为公用。合同第四条约定房屋租赁期共2年5个月，自2014年4月1日起至2016年9月30日止。第五条约定房屋每年租金28万元，保证金3万元，保证金将在租赁期满后退还，房屋租金支付方式为被告每三个月支付一次租金，每月1日前支付。合同第七条约定被告应保持厂房的原貌，不得随意拆改建筑物、设施、设备。如被告需改建或装修，须经原告同意，并承担装修及改造费用，租赁结束后，被告需将房屋设施恢复原状。如因建筑物结构原某造成的厂房损坏、破损等责任，由原告负责赔偿被告损失。第九条约定原告存在以下行为之一的，被告有权解除合同：1、不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响房屋使用的；2、原告未尽房屋修缮义务，严重影响房屋使用的。房屋租赁期间，被告有下列行为之一的，原告有权解除合同，收回出租房屋：1、未经原告书面同意，转租、转借承租房屋；2、未经原告书面同意，拆改变动房屋结构。损坏承租房屋，在原告提出的合理期限内仍未修复的。3、利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。4、拖欠租金累计达30天的，原告有权解除合同并将不再退还保证金等。合同签订当日，原告将房屋交付被告，被告支付原告保证金3万元。随后被告对房屋进行装修并搬入设备，但未支付过租金。2014年5月8日、5月23日，原告向被告发送短信催讨房租，要求原告在5月30日之前交纳房租，否则视为违约。2014年6月4日，原告向被告发送短信，要求被告6月8日之前交纳房租，否则将房屋重新对外出租。2014年6月27日，原告向被告发送短信，表示被告6月30日之前不交纳房租的，原告将变卖被告设备用以抵扣房租。被告确认收到上述短信。经原告催讨，被告仍未支付房租。2014年7月1日，原告将被告设备搬至其自用的厂区内，将房屋另行出租给他人，并由新承租人使用，重新对房屋进行装修。现系争房屋一楼装修保留被告装修原状，二楼装修为新承租人拆除被告原有装修后重新进行的。2014年8月20日，被告将上述原告保管的部分设备搬走。另查明，系争房屋的权利人为案外人上海咏南塑料制品有限公司(以下称“咏南公司”)。2013年11月4日，咏南公司与原告签订房屋租赁合同，将系争房屋出租给原告，房屋面积1,855平方米，房屋租赁期3年，自2013年11月15日至2016年11月14日止，合同中约定未经咏南公司同意，原告不得转租、转借承租房屋，经咏南公司同意转租的，转租终止期不得迟于原原告的租赁期限。同日，咏南公司出具转租同意证明，同意原告将其承租的房屋转租，用途为工业生产，转租面积由原告与转租方协商决定。后系争房屋租赁面积增加，咏南公司与原告签订补充协议，约定自2014年6月1日起将新建房屋出租给原告。还查明，被告承租的厂房与原告自用厂房属同一幢厂房，厂房中间进行了隔断，其中西面厂房由被告使用，东面厂房由原告使用，两面房屋各设有大门出入，东面房屋旁搭有棚舍。一楼大厅为公用，东面的办公室为原告使用，靠南面的小办公室原约定为被告使用。被告还在厂房的北侧承租了两层房屋中的西面作为宿舍和厨房。被告承租房屋时，车间北墙开设一扇移门，移门外是空地，移门外空地不属于被告的承租范围，被告可以自车间移门通行至宿舍。原、被告签订租赁合同后，咏南公司在该空地搭建天棚，被告原有的移门处于天棚空间内。后原、被告经协商，原告在厨房、宿舍楼西面围墙开设大门，留了通道供被告使用。又查明，2014年11月5日上海四海建设工程造价咨询监理有限公司出具《司法鉴定意见书》，对系争房屋1,400平方米厂房中装修办公室和宿舍装修费用、租赁厂房内外大小电线及配套及人工费以及设备安装和搬迁费用进行审价。在现场勘查过程中，原被告双方对部分装修内容由何方施工完成产生了争议，原告认为一层房间、一层卫生间及一层走廊内的墙面乳胶漆，车间内的部分配管、配线不是被告施工，不应计入装修费用；被告认为上述施工内容均由被告施工完成，应计入装修费用。鉴定单位将双方争议的造价单列。鉴定意见为：1、对该房屋，房屋装修工程(双方确认项目)造价为42,777元,其中附件1房屋装修工程装饰部分(双方确认项目)造价为10,332元、附件2房屋装修工程安装部分(双方确认项目)造价为32,445元；2、对该房屋，房屋装修工程(双方争议项目)造价为4,567元,其中附件3房屋装修工程装饰部分(双方争议项目)造价为4,179元、附件4房屋装修工程安装部分(双方争议项目)造价为388元。原、被告均对鉴定意见书的内容予以认可。被告为此支付审价费用1,900元。鉴定人员就上述司法鉴定意见书出庭进行了解答释疑，并就鉴定过程的合法性、客观性等进行了陈述，表示：双方争议和非争议的内容均存在于现场，被告所述的拆除部分未在报告中计算。当事人未提供材料发票，材料单价是根据市场价、信息单价确定的。双方对于车间电路主线是被告施工无异议，争议的配管配线是支线，一般是在主线完工后施工。对于双方争议的内容，鉴定人员无法判断是谁施工。对此，原告表示，因系争厂房为老厂房，支线早已存在，对主线完工后支线才施工的说法有异议；被告表示，认可鉴定人员的意见，被告承租后对整个车间和房屋进行了装修，施工了主线，也对支线进行了重新布局。以上事实，由原、被告的陈述，房屋租赁合同、补充协议、转租同意证明、手机短信截图、上海市房地产权证、平面图、司法鉴定意见书、照片等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示：1、租赁期限起始时间为1日，房租都是先付后用，原告通过电话和中介向被告催讨租金，被告不接电话或拖延支付租金，但从未提出过房屋无法使用的理由。2、咏南公司在新建房屋时留有通道，不影响被告通行，搭建的天棚也不影响被告的使用情况，被告也知晓并同意该建房行为。3、原告将被告的设备搬出租赁厂区时支付了搬迁费3,800元，并承担保管这些设备的义务，其主张的保管费数额是原告自行估算的。4、现被告仍有部分设备存放于新高路XXX号房屋内，要求被告腾退。原告提供：1、收据，系设备搬迁的费用，收款事由为叉车移设备费用，收款人为上海双英装卸搬运有限公司，金额为3,800元。2、录音光盘及摘要，证明该录音资料显示被告表示其未支付租金是因其经济困难，而不是约定不明或被告不知道原告的催讨，还证明原告多次联系被告，但被告均未接听电话予以回避。对此，被告表示搬迁费针对的搬迁物不明，录音的过程没有异议，但不能证明被告存在违约的事实。被告表示：1、合同约定每3个月支付一次租金，是在届满后下个月1日之前。被告准备租金期间，咏南公司建房致使被告通行受阻，原告又将房屋另行出租，将被告设备搬出，故被告未支付租金。2、被告对咏南公司的建房行为不知晓也未同意，移门是用以通行的，搭建天棚使移门的使用受限，后经协商，用围墙将天棚隔成两半，东面由原告使用，西面原有围墙开设大门，由原告使用，移门就不用封住，被告员工自移门出来后，有一条2米多宽的通道，用于进出宿舍、厨房、卫生间。3、保管费原告无证据佐证，且恰能证明原告的行为造成被告损失。4、被告装修系争房屋花费2万余元。除了司法鉴定意见书的内容，被新承租人破坏的装修有8,000元，设备两次安装(进入系争房屋一次、搬迁后一次)、一次搬迁、调试费用17,000元。被告申请其聘请的管理人员陈善玲作为证人出庭作证，证人表示：其装修了办公室及楼上房间，包括墙、线路、电灯、窗户、玻璃、门等，雇人安装大型机器设备。其购买材料的凭证现已找不到了，发给工人的工钱是当场结清，也没有相应凭证。装修的钱款及其个人工资都是被告以私人名义支付。期间由于宿舍没有装修好，其与被告一起居住在香花桥旅馆，每晚房费90-100元。原告对被告所称的被破坏的装修无事实依据，原告不予认可。设备安装费、调试费是正常经营应付出的费用；对雇佣人员的工资、住宿费、伙食费、交通费不予认可。根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。合同约定租金支付方式为每3个月支付一次，每月1日之前支付，按照房屋租赁先付后用的交易习惯，本院认定每3个月租金的支付时间为第1个月的1日。被告未支付过房租，拖欠租金累计达到30天，原告有权按照合同约定解除合同并不退还保证金。原告多次催告被告支付租金，在短信中提及了其将房子重新对外出租，意为通知被告解除合同，原告自认合同于最后一次发送的短信中通知的时间解除，要求被告腾退未搬走的物品设备，并不退还保证金，于法无悖，本院予以支持。被告称因移动门被堵，影响通风采光及其员工出入，故而拒付租金，但根据本院现场查看的情况及原被告的陈述，租赁房屋西面后墙开设了大门供被告使用，并未对被告使用房屋及房屋整体功能的发挥造成影响，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采信。原告向被告主张3个月的租金，于法无悖，本院予以支持。原告租赁给被告的房屋本身具有使用功能，现被告承租的房屋保留装潢并由新承租人使用，但整个租赁合同的解除是因被告违约，也无证据证明被告的装潢使原告受益，且合同中约定被告改建或装修的，承担装修及改造的费用，租赁结束时被告应将房屋设施恢复原状，此约定将装修的费用、损失归于被告，而无需原告承担，故被告主张原告赔偿其装修费、人工费、安装调试费等的损失，无法律和合同依据，本院不予支持。对于原告主张的搬迁费3,800元，该费用系为搬动被告设备而支出，根据本案情况，若被告继续占有使用租赁厂房，需继续支付占有期间的使用费，现原告搬离租赁厂房，也减少了被告的损失，对于数额，相对于被告在第三次庭审中主张的搬迁及安装调试费用17,000元，原告主张的搬迁费数额相对合理，故原告主张被告承担搬迁费，于法无悖，本院予以支持。原告主张的设备保管费，因未提供相应证据证明，被告亦不予认可，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告上海锐部精密机械有限公司与被告王忠汉2014年3月13日签订的房屋租赁合同于2014年6月30日解除；二、被告王忠汉应于本判决生效之日起十日内支付原告上海锐部精密机械有限公司2014年4月1日至2014年6月30日的房屋租金人民币7万元；三、被告王忠汉支付的押金人民币3万元归原告上海锐部精密机械有限公司所有；四、被告王忠汉应于本判决生效之日起十日内腾退其位于上海市青浦区香花桥镇新高路某房屋内的设备物品；五、被告王忠汉应于本判决生效之日起十日内支付原告上海锐部精密机械有限公司设备搬迁费人民币3,800元；六、原告上海锐部精密机械有限公司的其他反诉请求不予支持；七、反诉原告王忠汉的其他反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币2,706元，由原告负担人民币170元，被告负担人民币2,536元；反诉受理费人民币1,477元，由被告负担；财产保全费人民币720元、鉴定费人民币1,900元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王美芳
人民陪审员 范根生
人民陪审员 陈杏根
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 张 莉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。