上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三(民)初字第3789号
原告(反诉被告)上海申莱特科技有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人易际炼，董事长。委托代理人李勇，上海市志致远律师事务所律师。被告(反诉原告)佛田工业科技(上海)有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人吴国庆，总经理。委托代理人朱畏，上海市正略律师事务所律师。原告上海申莱特科技有限公司诉被告佛田工业科技(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月28日立案受理后依法适用简易程序进行了审理。审理过程中，被告提出反诉，本院依法受理后分别于2015年11月26日、2015年12月31日公开开庭进行了合并审理。嗣后，因案情复杂，本案转为普通程序于2016年3月14日、2016年6月12日再次公开开庭进行审理。原告的委托代理人李勇，被告的法定代表人吴国庆及被告的委托代理人朱畏四次均到庭参加庭审。原告的法定代表人易际炼到庭参加第二次庭审。本案经本院院长审批，延长审限三个月。本案现已审理终结。原告上海申莱特科技有限公司诉称：2012年9月13日，原、被告签订《租赁协议》一份，约定被告向原告承租位于本区车墩镇泾车路XXX号厂房，租赁期限自2011年6月29日至2015年9月13日止，月租金10,748.5元，物业费每月300元。2013年9月14日，原、被告又签订《租房合同》一份，约定被告向原告承租位于本区车墩镇泾车路XXX号XXX幢第4层厂房，租赁期限自2013年9月14日起至2015年9月13日止，月租金为4,000元。2013年12月28日，因原告需要对被告承租的厂房进行改建，与被告签订《搬迁协议》一份，约定被告搬迁至原告搭建的面积约为100平方米的临时厂房内，如原告在2014年7月建成新厂房，则被告可搬进新厂房继续承租，原租赁合同不变，在搬进新厂房之前，被告可免费使用临时厂房和第4层厂房。因施工工期问题，原告直至2015年7月才建成新厂房，此时，原、被告之间的租赁合同期限将要届满，双方未能协商一致，故被告没有搬进新厂房。租赁期限届满后，被告拒绝归还临时厂房和办公楼。原告多次催告无果，故原告诉至本院请求判令：1、被告搬离位于本区车墩镇泾车路XXX号XXX幢厂房西面的临时厂房；2、被告搬离位于本区车墩镇泾车路XXX号XXX幢第4层厂房；3、被告支付拖欠的租赁费21,497元(2013年12月13日至2014年2月12日期间，按照每月11,048.5元计算)；4、被告支付拖欠的物业管理费6,300元(自2014年1月1日至2015年9月30日，按照每月300元计算)；5、被告支付自2015年9月14日开始至上述房屋实际返还原告之日止的房屋占有使用费(临时厂房按照每天65元计算，第4层房屋按照每天133元计算)；6、被告支付自2015年10月1日起至上述房屋实际返还之日止的物业费，按照每天10元计算。审理过程中，原告自愿变更第5项诉讼请求为：被告支付自2015年9月14日开始至临时厂房实际返还原告之日止的房屋占有使用费，按照每天65元计算(100平方米×0.65元/平方米/天)。被告佛田工业科技(上海)有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原告没有兑现让被告搬进新厂房的承诺，原告存在违约，应支付被告违约金。原告承诺在被告使用临时厂房期间，费用全免，被告不应承担任何房屋占有使用费及物业管理费，且原告没有收取物业管理费的权利。因临时厂房存在漏水现象，损坏了被告生产加工所用的机器，导致被告生产的产品存在质量问题遭遇退货，给被告造成了不小的损失。且被告在使用原来厂房时，应原告要求在厂房内搬迁一次，之后又应原告要求搬至临时厂房，产生了装修费的损失，原告应予赔偿。原告曾经收取被告支付的保证金11,450元应予返还。故被告反诉请求判令：1、原告赔偿被告临时厂房漏水造成的损失163,338元(包括机器损坏的损失32,478元、18,760元，因机器损坏造成的产品被退货损失110,100元，客户罚款2,000元)；2、原告赔偿被告搬迁导致的装修费损失154,660.35元(原厂房装修费127,080.35元，临时厂房的装修费9,100元，原厂房装饰装修拆除费18,480元)；3、原告返还被告保证金11,450元；4、原告支付被告违约金34,350元；5、原告支付被告搬迁费用50,000元(包括在原厂房内的搬迁及从原厂房搬至临时厂房两次搬迁)。原告上海申莱特科技有限公司针对被告的反诉辩称：不同意被告的全部反诉请求。临时厂房不存在漏水现象，被告主张的因临时厂房漏水造成的损失没有依据，被告亦无法证明其机器设备的损坏及产品被退货等与漏水存在直接的因果关系。被告所述的两次搬迁，第一次搬迁是因为被告存在擅自转租的行为，原、被告进行协商后，被告在厂房内进行了一次搬迁。第二次搬迁是被告从原厂房搬迁至临时厂房，也是双方协商一致的结果，原告均不存在违约。被告已经支付的保证金应抵扣被告应支付的房屋占有使用费中。原告在原、被告之间的租赁期限届满之后才将新建厂房租赁给案外人，原告不存在违约。综上，请求本院驳回被告的全部反诉请求。经审理查明：原告为位于本区车墩镇泾车路XXX号厂房(以下简称“91号厂房”)的所有权人，原告于2013年8月29日取得91号厂房的上海市房地产权证〔沪房地松字(2013)第025321号〕，于2015年10月28日重新申领了上海市房地产权证(松XXXXXXXXXX)，载明91号厂房有4幢房屋，其中1幢、2幢房屋竣工日期为2010年，3幢、4幢房屋竣工日期为2015年。1幢房屋总层数为3层，2幢房屋总层数为4层，3幢房屋总层数为3层，4幢房屋总层数为4层。另查明：被告于2014年3月17日由原来的“上海佛田工业精密机械有限公司”名称变更为现在的名称。再查明：2012年9月14日，原、被告的法定代表人分别代表原、被告签订《租赁协议》一份，双方约定原告将位于上海市松江车墩工业区泾车路XXX号厂房出租给被告作为生产、仓库、办公用途使用，厂房建筑面积为456平方米，辅助厂房103.6平方米(按实际测量面积为准)，房屋结构为彩钢结构。租赁期限为4年，自2011年6月29日起至2015年9月13日止，房屋租金起算日为2011年9月13日。租赁期限届满时，被告应按照协议规定归还房屋。在同等条件下，被告享有优先租赁选择权，但应提前三个月书面通知原告，达成协议后，可延长租赁期。双方关于租金的约定：生产厂房租金为每日每平方米0.65元，辅助房租金为每日每平方米0.55元，合计每月租金为10,748.5元，物业费每月300元。双方还约定：在合同履行后的三年内双方不得以任何借口提前终止合同，三年后若任何一方提出则必须提前3个月书面通知对方，并承担违约金，按1个月的租金赔偿。若原告提出还需要付给被告装修费和搬运费。协议另对其他相关事项作了相应约定。协议签订后，原告将租赁标的物交付给被告使用，被告支付保证金11,450元。嗣后，被告曾将部分厂房转租给案外人，双方经协商一致，被告将转租出去的部分厂房收回，并将除去自己使用的厂房之外的部分厂房返还给了原告。2013年12月28日，原、被告的法定代表人分别代表原、被告签订《搬迁协议》一份，约定：1、被告搬迁到办公楼后面临时搭建厂房作为生产车间，办公四楼作为办公室、住宿使用、搭建临时厂房所产生的费用由原告承担。过渡时间约为6个月(直至新厂房建成)。在此使用临时厂房及办公楼四层期间租赁费用全免。于2014年7月份搬进新厂房一层，新厂房使用面积为500平方米，原租赁合同不变。2、新厂房建成时配电照明灯，线路布置，墙面涂刷白色涂料，需配置完善。3、被告原自行搭建办公室，由自己拆迁自己处置，与原告无关。4、如搭建临时厂房未能满足机器使用需求，被告有权搬迁至办公楼一层作为生产车间。以上协议在双方共同协商下达成，本协议若有未完成其他事项可另行补充，本协议一式两份，双方各持一份，如有一方违约，按合同双倍罚款。在双方协商下未能自行解决，可采取法律途径进行解决。原告直至2014年2月14日将临时厂房搭建完毕，被告遂搬进临时厂房。2015年9月10日，原告向被告发出律师函，并在被告使用的厂房张贴告知书，告知被告因临时厂房已被工业区管委会确定属于违章建筑，必须予以拆除，要求被告搬离并付清拖欠的2个月房租。2015年9月20日，原告与案外人上海千翊包装制品有限公司签订《租赁协议》一份，约定原告将位于上海市松江车墩工业区泾车路XXX号厂房出租给案外人上海千翊包装制品有限公司使用，房屋结构为砖混结构。双方另对其他相关事项作了相应约定。审理过程中，原告提供《租房合同》一份，以证明原、被告于2013年9月14日签订该份合同，约定原告将位于上海市松江区车墩镇泾车路XXX号XXX幢4层面积358平方米生产用房交付被告使用，至2015年9月13日收回，租期共2年，租赁价格为每月4,000元。被告表示对合同上的公章真实性无法确认，认为该份合同上被告的公章不是被告的法定代表人所盖。审理过程中，被告提供照片一组及光盘以证明临时厂房存在漏水现象，原告对此不予认可，表示从未收到被告要求维修的通知。被告还提供机器发票及产品被退货等相关材料，以证明因厂房漏水导致机器受损，生产出的产品存在瑕疵被退货给被告造成了损失。原告对此不予认可，认为与本案无关。被告还提供发票、收据及清单，以证明其在原厂房的装修费用、拆除费用及临时厂房的装修费用。原告对此不予认可，认为双方未在《搬迁协议》中对装修费用及拆除费用进行相应约定。本院于2015年12月31日就91号厂房进行现场勘查。以上事实，由上海市房地产登记簿、《租赁协议》、《搬迁协议》、律师函、告知书及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：因原、被告在《租赁协议》中约定的租赁标的物不具备建设工程规划许可证，故该份《租赁协议》应属无效。《租赁协议》履行过程中，双方又订立了《搬迁协议》，原告提供属于违法建筑的临时厂房免费给被告使用，双方协商一致变更了之前关于租赁标的物、“租金”的支付等约定，但并未变更租赁期限的约定。《租赁协议》无效不影响原告在租赁期限届满后主张被告搬离租赁标的物。关于91号厂房2幢第4层厂房的问题，虽然被告否认落款日期为2013年9月14日《租房合同》的真实性，但是在《搬迁协议》中也明确约定了被告在过渡期间免费使用“办公楼四楼”，结合本院现场勘查的情况，本院确定被告实际使用的房屋包括临时厂房和91号厂房2幢第4层厂房。现租赁期限已届满，原告要求被告搬离上述厂房的第1、2项诉讼请求，本院予以支持。被告辩称双方签订《搬迁协议》系租赁期限的中止，待被告重新搬进新建厂房后，租赁期限相应顺延，没有依据，本院对此不予采信。对于原告的第3项诉讼请求，双方在2013年12月28日签订《搬迁协议》时并未明确约定原告向被告交付临时厂房的具体时间，从常理判断，原告应在签订《搬迁协议》后的合理期限内交付临时厂房，但原告直至自2014年2月14日才将临时厂房搭建完毕，原告延迟交付厂房的不利后果应自行承担。且原、被告在《搬迁协议》中并未对2013年12月13日至搬进新厂房前的房屋占有使用费进行相应约定，故本院对于原告的该项诉讼请求不予支持。对于原告的第4项诉讼请求，本院不予支持。对于2014年1月1日至被告搬进临时厂房之日止的物业管理费，本院不予支持的理由在上文已经详细阐述，本院不再赘述。按照原告承诺，被告使用临时厂房期间租赁费用全免，因原告并非专业的物业服务管理机构，故原告收取的物业管理费应属于租赁费用的一部分，在被告使用临时厂房期间，物业管理费亦应当免予收取。对于原告的第5项诉讼请求，由于《搬迁协议》对原租赁合同中约定的租赁期限没有变更，故双方间的租赁期限还是于2015年9月13日届满。租赁期限届满后，被告不可无期限免费使用临时厂房，故被告没有及时返还厂房的，应当支付相应房屋占有使用费。现原告主张按照每天0.65元/天/平方米计算房屋占有使用费，被告表示不予认可，认为0.2元/天/平方米的价格都是过高的。本院结合本案实际情况及现场勘查结果，确定为每月1,200元，被告应自2015年9月14日开始支付至实际搬离临时厂房之日止。对于原告的第6项诉讼请求，同上文，被告应当支付租赁期限届满次日即2015年9月14日开始至实际搬离临时厂房及91号厂房2幢第4层厂房之日止的物业管理费。因双方实际履行合同过程中，租赁标的物发生了变更，本院参考原合同约定，经现场勘查，酌情确定物业管理费为100元/月。对于被告的第1项反诉请求，因被告未能提供证据充分证明临时厂房的漏水与机器设备损坏、产品被退货之间存在直接因果关系，故本院不予支持。对于被告的第2项反诉请求，原、被告双方在《搬迁协议》中并未就被告对原厂房的装修费用进行相应约定，被告要求原告赔偿原厂房装修费及拆除费没有依据。关于临时厂房的装修费，被告并未提供充分证据证明该费用的实际支出，且被告已经使用临时厂房直至租赁期限届满，被告要求原告对临时厂房的装修费用进行赔偿没有合同及法律依据。对于被告的第3项反诉请求，因双方约定的租赁期限已届满，被告已支付的保证金应予返还。对于被告的第4项反诉请求，按照《搬迁协议》的约定，原告应于2014年7月提供新建厂房给被告使用，该项约定并不违反法律、行政法规效力性强制规定，应属有效。原告违反该项约定，存在违约，应当按约承担相应违约责任。《搬迁协议》中约定的按合同双倍罚款，《租赁协议》中约定的违约金为1个月租金，原告应按2个月的租金标准支付违约金即21,497元。关于被告的第5项反诉请求，被告并未提供充分证据证明搬迁费用的实际支出，且被告所称的两次搬迁均是原、被告协商一致的结果，双方并未就相应的搬迁费用进行约定，被告要求原告支付搬迁费用，没有合同、法律依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)佛田工业科技(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市松江区车墩镇泾车路XXX号XXX幢厂房西面临时搭建的厂房及91号2幢第4层厂房；二、被告(反诉原告)佛田工业科技(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海申莱特科技有限公司自2015年9月14日起至被告(反诉原告)佛田工业科技(上海)有限公司实际搬离上述临时搭建的厂房之日止的房屋占有使用费，按照每月1,200元计算；三、被告(反诉原告)佛田工业科技(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海申莱特科技有限公司自2015年9月14日起至被告(反诉原告)佛田工业科技(上海)有限公司实际履行上述第一项义务之日止的物业管理费，按照每月100元计算；四、原告(反诉被告)上海申莱特科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)佛田工业科技(上海)有限公司保证金11,450元；五、原告(反诉被告)上海申莱特科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)佛田工业科技(上海)有限公司违约金21,497元；六、驳回原告(反诉被告)上海申莱特科技有限公司的其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)佛田工业科技(上海)有限公司的其余反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费495元，反诉案件受理费3,752.74元，合计诉讼费4,247.74元，由原告(反诉被告)上海申莱特科技有限公司负担1,068元(已付495元，余款573元于本判决生效之日起七日内交付本院)，由被告(反诉原告)佛田工业科技(上海)有限公司负担3,179.74元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 利
审 判 员 方美玲
人民陪审员 陆为明
二〇一六年七月五日
书 记 员 夏敏佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。