四川省筠连县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川1527民初1656号
原告：母世齐，男，1955年3月7日出生，汉族，住四川省筠连县。
委托诉讼代理人：沈仁华，四川瑞龙律师事务所律师，特别授权。
被告：成都市经萃投资有限责任公司，住所地：四川省成都市青羊区横小南街2号2楼，组织机构代码：05493475-7。
法定代表人：刘纯巳，总经理。
委托诉讼代理人：刘红阳，四川玉壶律师事务所律师，特别授权。
委托诉讼代理人：刘毅，四川玉壶律师事务所律师。
原告母世齐与被告成都市经萃投资有限责任公司（以下简称成都经萃投资公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年8月24日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告母世齐及其委托诉讼代理人沈仁华，被告成都经萃投资公司的委托诉讼代理人刘红阳、刘毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告母世齐向本院提出诉讼请求，1.判决原、被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议》无效；2.判决被告实物返还原告等面积（280平方米）的住房；3.赔偿原告经济损失31500元（租金计算至2018年8月3日，赔偿至被告实物返还原告住房止）；4.本案诉讼费被告承担。审理中，原告将第2项请求变更为被告返还原告房屋143.47平方米，不足280平方米部分作价补偿；将第3项请求中的租金计算时间确定为只主张已产生的2018年8月3日前的部分，以后部分另行主张。事实与理由：原、被告于2013年7月13日签订《房屋拆迁安置补偿协议》，主要约定：原告被拆迁住房面积为280平方米；调换形式为1:1调换该地新建住房；建房周期为2年6个月，从原告现有住房全部搬迁完毕起计算，超期不能交房，按每月300元房租支付原告。协议签订后，原告按被告要求搬离了原住房，被告对房屋进行了拆除，原告一直租住他人房屋，但至今被告未按协议内容安置原告。原告认为，《房屋拆迁安置协议》无效，其根本过错在被告，原因在于被告作为房地产开发企业，明知自己不是拆迁安置部门仍与原告签订拆迁协议，是故意犯法行为；被告在开发前没有对政府规划进行了解而与原告协商拆迁开发，系自身经营过错。原告系农村居民，对国家法律法规不了解，不存在任何过错，且原告按约定履行了协议。现被告无法按约定安置原告，侵犯了原告的合法权利，故提起诉讼。
被告成都经萃投资公司辩称，1.对原告主张《房屋拆迁安置补偿协议》无效无异议；2.原告的第1-3项诉讼请求相互矛盾，在主张协议无效的情况下又主张要求被告按协议约定履行，对此被告不予认可；3.原告主张权利的房屋属违法建筑，原告无合法修建审批手续；4.根据政府协调，被告预安置给原告143.47平方米住房一套合情合理，原告应按要求补差交费，若原告不愿意接受安置可主张损失赔偿，被告承担赔偿责任后应取得安置房屋相应权利。
原告为证明其主张，向本院递交了下列证据：1.原、被告身份信息材料，拟证明原、被告基本信息情况，是适格的诉讼主体；2.原、被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议》及原告代理律师对罗付华、母世瑶的调查笔录，拟证明原、被告签订拆迁安置补偿协议的事实，双方共同确认了原告房屋面积为280平方米，该房屋已交付被告且被告已实际拆除；3.（2016）川1527民初460号《民事判决书》，拟证明被告无拆迁资质和权限，原、被告所签订的拆迁协议已被生效法律文书确认为无效协议；4.《租房协议》及收条、确认书，拟证明因被告将原告房屋拆除后，原告产生的租房损失；5.原告代理律师对罗兴虎的调查笔录及照片，拟证明被告公司职工李茂秋在大车口陶瓷厂没有房屋被拆迁的事实；6.筠连县房屋征收办公室与被告签订的《房屋补偿安置协议书》及附件，拟证明原告所建房屋合法性已得到有关部门确认，而被告以李茂秋、王云刚的名义冒领了安置房屋，侵占了其余拆迁房的权益；7.《筠连县人民政府会议纪要》，拟证明县政府对大车口陶瓷厂被拆迁户的房屋所有权及合法性予以了确认，所拆迁面积共1516平方米。被告对前述第1、3组证据无异议。对第2、4、6、7组证据的真实性无异议，但认为第2组证据不能证明原告房屋实际有280平方米，也不能证明原告房屋系合法建筑；认为第4组证据不能达到原告以协议约定要求得到赔偿的证明目的；认为第6、7组证据不能达到证明原告房屋有合法物权或得到了政府认可的证明目的。对第5组证据被告对关联性有异议，认为李茂秋是否属于拆迁安置户与本案无关。
被告为证明其主张，向本院递交了下列证据：1.案外人陈国强的房产证和土地使用证复印件，拟证明原告所主张的房屋合法所有人为陈国强，在陈国强房屋上加盖的房屋并无相应产权登记，并非合法存在的房屋；2.筠连县房屋征收办公室与被告签订的《房屋补偿安置协议书》、选房表、测绘图、产权平面图，拟证明大车口陶瓷厂安置办法系相关职能部门制定，系政府行为，仅是委托被告经手，相应细节并非由被告决定。原告在陈国强房屋上加盖的房屋面积为131平方米，因占用了部分集体土地，所以政府安置认定的房屋面积为115平方米，原告应获得的安置房屋面积应为115平方米。原告对前述第1、2组证据的真实性无异议，对关联性有异议。认为前述证据不能证明原告所拥有房屋的法律地位、面积，也不能证实原告房屋是否占用了集体土地以及原告对安置的认可，实际上原告未签字认可安置。
根据原、被告举证、质证情况，本院对双方提交证据认证如下：对原告提交的共7组证据，被告对其中第1、2、3、4、6、7组证据的真实性无异议，本院予以采信；第5组证据所指向内容与本案审理无关联，本院不予采信。对被告提交的共2组证据，原告对真实性无异议，本院予以采信。
本院经审理认定事实如下：案外人陈国强在筠连县有房屋一套〔登记面积110平方米〕。原告在陈国强该所房屋上加盖了两层房屋，未在相应登记部门办理相应测绘办证登记。被告成都经萃投资公司系企业法人，经营范围包括项目投资、投资咨询、投资管理、房地产开发。被告拟开发位于筠连镇大车口（原陶瓷厂）的房地产项目，经与原告协商，原、被告于2013年7月13日签订了《房屋拆迁安置补偿协议》。主要约定：原告所有的位于筠连镇大车口（原陶瓷厂）的房屋建筑面积换算为262平方米（其后经被告签订协议的委托代理人李茂秋在协议上添加确认，另加18平方米，总计280平方米），被告将该房屋拆迁后按1:1的比例调换该地新建住房给原告；被告在该房屋的地段上新修房屋竣工后两年内为原告办理房屋所有权证及国有土地使用权证；建房周期从原告的房屋全部搬迁完毕之日起计算为两年零六个月，如逾期，则被告按每月300元的标准向原告支付房租等。协议签订后，原告根据被告的要求进行了搬迁，被告随即将原告该房屋拆除完毕。其后，被告在被拆迁房屋地段新建房屋的方案未获得相关部门批准，至今未能新建房屋安置给原告，亦未向原告支付房租。为化解本案所涉纠纷，筠连县人民政府办公室于2016年7月4日制发了城建工作领导小组会议纪要（第三十五期），会议决定就被告已经拆除的包括原告在内的12户住户以1516平方米建筑面积为基数，异地安置16套住房给被告，由被告与12户住户进行分配安置后，与政府补差结算。2016年8月22日，筠连县房屋征收办公室（甲方）与被告（乙方）就土地征收签订《房屋补偿安置协议书》，主要约定：甲方根据相关证据认定被告所拆除的大车口原陶瓷厂12户居民房屋的物权属于被告，甲方按政府安排提供16套住房给被告，用于被告对其所拆除的12户人（房屋面积1516平方米）分别进行调换安置；因属被告自行组织拆迁，按县城建工作领导小组会议纪要精神，不补偿被告拆除房屋的搬迁费、过渡费等费用，甲方只对认定为合法有效房屋按1:1面积比例调换安置，被告与12户居民签订的协议对甲方没有约束力；因被告拆除的房屋和安置产生的相关法律责任，由被告全部承担和处理，与甲方无关；安置时对被告各被拆迁户合并整体安置，提供安置房源由被告自行预选分配好房屋位置、户型、面积等。该协议所附被告出具的《异地安置选房表》载明：姓名母世齐，征收面积131平方米，公司拟安置面积115平方米，预选面积143.47平方米，超面积12.47平方米。因原告对此安置及相应补差款支付有异议，故酿成本案诉讼。
另查明：1.本院在审理中多次向原告释明合同无效的法律后果，以及原告房屋被拆除后是否具备返还条件的诉讼风险，原告对此坚持其主张系根据合同无效而要求被告实物返还预安置的房屋143.47平方米，不足部分折价返还，原告并非主张要求被告进行安置；2.原告对被拆除房屋实际面积表述为初步测量时为131平方米，其后因双方无法确认，最终协商为140平方米，并以此确认被告应安置原告280平方米，被告表述为实际拆除面积为131平方米，因原告长期不同意拆除，故协商加了面积才确定安置面积为280平方米；3.被告曾就原告被拆迁房屋地段申请进行房地产开发未获得行政许可，筠连县住房城乡规划建设和城镇管理局认为被告拆迁原告房屋的相关行为属于被告公司商业行为；4.原告主张自房屋被被告拆除后一直租房居住，从2013年8月12日起至2018年8月3日止，已支付房屋租金共计31500元，被告对此真实性无异议。
本院认为：原、被告于2013年7月13日签订了《房屋拆迁安置补偿协议》虽系双方当事人真实意思表示，但根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋与补偿工作。”规定，被告经萃投资公司无权直接进行房屋征收与补偿，再根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”规定，本院认定双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》无效。
本案争议焦点为原告坚持主张的实物返还房屋请求是否成立，以及原告的租房损失被告是否应当承担。针对焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”、第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”规定，原告主张要求被告按照无效的《房屋拆迁安置补偿协议》约定返还原告280平方米房屋的请求，与法律规定不符。且现原告房屋已被拆除，实物已经消灭，被告不具备返还被拆除房屋的条件。原告主张被告与筠连县房屋征收办公室签订《房屋拆迁安置补偿协议》后所应取得的房屋具备返还原告房屋的条件，理由为该房屋系被告以原告被拆除的房屋被征收所得。对此本院认为，筠连县房屋征收办公室与被告形成的房屋征收关系中，筠连县房屋征收办公室明确只认定被告为被征收主体，且征收行为系大车口原陶瓷厂的整体区域，并无证据证明房屋所特别指向为征收原告房屋所调换。被告出具的《异地安置选房表》所载明的原告对应房屋，仅是被告的预安置行为，且原告对此安置存在异议。安置与返还财产系不同的法律关系，现原告主张被告拆除了原告房屋，坚持要求被告将存在争议的预安置房屋返还给原告，明显不符合法律规定。对原告被拆除房屋的财产损失，原告可依法另行主张权利。针对焦点二，原告主张从2013年8月12日起至2018年8月3日止，已支付房屋租金共计31500元，被告对此无异议，本院予以确认。原告的租房支出，系原、被告签订《房屋拆迁安置补偿协议》所致，现该协议被认定为无效，该租房支出应由签订协议的过错方赔偿。被告做为房地产开发企业，应当知道开发房地产拆迁征地应由具备资格的机构进行，在未取得相应批准或授权的情况下与原告签订《房屋拆迁安置补偿协议》，并擅自拆除了原告房屋，应负主要的过错责任，本院确定为承担责任的90%。原告做为自然人，在与开发企业签订《房屋拆迁安置补偿协议》时，未初步审查开发企业相应批准或授权手续，应承担次要责任，本院确定为承担责任的10%。故根据原告的主张，被告应赔偿原告2013年8月12日起至2018年8月3日止的房租损失31500元×90%=28350元。
综上，原告主张原、被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议》无效的请求，符合法律规定，本院予以支持；原告主张要求被告返还实物房屋并补差的请求，不符合法律规定，本院不予支持；原告主张要求被告支付2018年8月3日前的租房损失31500元的请求，本院依据责任划分支持为28350元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定，判决如下：
一、原告母世齐与被告成都市经萃投资有限责任公司于2013年7月13日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》无效；
二、被告成都市经萃投资有限责任公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告母世齐2018年8月3日前的租房损失28350元；
三、驳回原告母世齐的其他诉讼请求。
如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7078元（已减半），由原告母世齐负担3578元，被告成都市经萃投资有限责任公司负担3500元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审判员 曾本胜
二〇一七年十一月十三日
书记员 周光鸿