浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)浙0602民初字第4251号
原告金元平，男，1982年8月29日出生，汉族，住浙江省临海市。
委托诉讼代理人（特别授权）金建耀，浙江民伸律师事务所律师。
被告中国工商银行股份有限公司绍兴城东支行，住所地绍兴市越城区鲁迅中路483号。
法定代表人赵国清，系行长。
委托诉讼代理人（特别授权）周仙，丁丁汀，浙江近远律师事务所律师。
被告绍兴市恭实贸易有限公司。住所地绍兴市陶堰镇浔阳村。
法定代表人王海龙，系公司经理。
原告金元平与被告中国工商银行股份有限公司绍兴城东支行（以下简称工行绍兴城东支行）、绍兴市恭实贸易有限公司（以下简称恭实公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年5月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金元平及委托诉讼代理人金建耀、被告工行绍兴城东支行的委托诉讼代理人周仙、丁丁汀到庭参加诉讼。被告恭实公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告金元平向本院提出诉讼请求：1、请求撤销本院（2016）浙0602执异11号执行裁定书，并停止执行，请求在租赁期内阻止向受让人移交占有所租赁的房屋；2、确认原告与被告恭实公司于2009年7月18日签订的《房屋租赁合同》有效，依法保护原告的租赁权；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告恭实公司（原绍兴县故里贸易有限公司。）于2009年7月18日签订《房屋租赁合同》。约定：被告恭实公司将坐落于在绍兴市上虞区百官街道解放街92号一楼店面及相应地下室的房屋租赁给原告使用，租赁期为拾年零一个月（其中一个月为免租装修期），自2009年7月20日起至2019年8月19日止。嗣后，原告将该租赁房屋作为经营场所，于2009年8月28日向上虞区工商行政管理局领取了《个体工商户营业执照》，开设了字号名称为“上虞市百官街道元平服装店”，至今一直经营使用。原告租金已交纳至2017年8月19日。本院在执行申请执行人工行绍兴城东支行与被执行人浙江日松管业有限公司、绍兴县故里贸易有限公司、上虞市贝赛克自行车配件厂金融借款合同纠纷一案中，原告向本院提出执行异议，本院作出（2016）浙0602执异11号执行裁定书，驳回原告的执行异议请求。原告认为，其在被告恭实公司订立抵押权之前，双方已签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按约支付租金，并实际占有使用所租赁的房屋，应当认为“先租赁后抵押”。根据《物权法》第190条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。现执行法院根据抵押权人的申请，对该租赁物采取拍卖等执行措施时，应依法保护原告租赁权的行使，并停止对该租赁物的执行。
被告工行绍兴城东支行辨称，本院作出的（2016）浙0602执异11号执行裁定书，认定事实清楚，证据充分，原告应当执行该裁定，并向其移交占有所租赁的房屋。根据上虞工商局备案资料显示，原绍兴县故里贸易有限公司与原告金元平于2009年8月18日签订的《房屋租赁合同》期限实际为5年，从2009年8月20日至2014年8月19日，也就是说双方的租赁关系早已到期，因此该租赁无法对抗被告的抵押权。同时，原告也未提供相关证据证明其已按照租赁合同（8月18日签订）履行支付租金的义务，应当承担举证不能的责任。因此，本院作出的（2016）浙0602执异11号执行裁定正确。
被告恭实公司未提交书面答辩。
原告向本院提交了以下证据：
证据1，执行裁定书一份，要求证明原告就本案诉讼标的提出执行异议后被驳回的事实及提起本案诉讼的依据。被告工行绍兴城东支行无异议，裁定是正确的。
证据2，个体工商户营业执照、税务登记证各一份，证明原告承租了诉争房屋后，于2009年8月28日向工商部门办理企业登记，领取了个体工商户营业执照、税务登记证。被告工行绍兴城东支行对真实性没有异议。
证据3，房屋租赁合同、收条各一份，证明原告于2009年7月20日向第二被告承租了房屋及使用，租期是2009年7月20日至2019年8月19日，租金已实际支付到2017年8月19日止。被告工行绍兴城东支行对证据的真实性有异议，该合同与原告在上虞工商局的备案合同不一致，备案合同租期是2009年8月20日到2014年8月19日，租金也只有每年5万元。
被告工行绍兴城东支行向本院提交以下证据：
证据4，调解书复印件、评估报告、抵押物登记证、产权证复印件、土地证复印件各一份，要求证明第一被告对涉案房屋享有优先受偿权。原告对调解书和产权证的真实性提请法院核实，对评估报告和抵押登记证的真实性无异议。
证据5，存档于上虞区市场监督管理局的房屋租赁合同复印件一份，证明原告实际的租赁期限为2009年8月20日到2014年8月19日、租金为5万元的事实，租期已经到期。该租赁合同备注有以本合同为准，按照合同签署的顺序，工商备案租赁合同在后，且具有公示性，原告提交的租赁协议是虚假的。原告质证认为，该证据为复印件，真实性由法院核准。其合同签订是7月19日，还有一个月是装修。当时在工商局确有备案租赁合同提交，为了证明什么时候营业，什么时候租赁这个房子。租赁费5万元，可能是为了节省税费钱才写的，但里面的签字绝对不是其所签。当时为了节省费用随便提交了一份，每年实际支付是30万元。
被告恭实公司未向本院提交证据。
本院对上述证据作出以下认证：
对证据1，原告及被告工行绍兴城东支行均无异议，本院对待证事实予以认定。证据2，系原告向工商管理部门领取合法经营权的相关凭证，本院予以认定。证据3、5，系原告与被告工行绍兴城东支行用于证明原告对本案讼争房产是否享有租赁权并可排除执行的的相关证据，对工行的待证事实予以认定，在判决理由中一并阐述。证据4，系生效调解书及其所依据的相关证据，本院予以认定。
基于上述认定的证据及当事人的陈述，本院查明事实如下：
本案讼争房屋坐落于绍兴市上虞区百官街道解放街92号，所有权人为绍兴县故里贸易有限公司【下称故里公司。房屋所有权证号：上虞市房权证百官街道字第××号，国有土地使用证号：上虞市国用（2009）第12757号】。2010年11月3日，故里公司对上述房屋办理抵押登记【抵押登记证号：虞证登字第143700号】，抵押权人为工行绍兴城东支行。2014年1月，故里公司变更为恭实公司。
2013年1月18日，本院立案受理原告工行绍兴城东支行与被告浙江日松管业有限公司（下称日松公司）、故里公司、上虞市贝赛克自行车配件厂（下称贝赛克厂）金融借款合同纠纷一案，本院于2013年2月1日依法对上述房屋及土地予以查封，于2013年3月18日作出(2013)绍越商初字第374号民事调解书，已发生法律效力。调解书确定，被告日松公司应归还给原告工行绍兴城东支行借款本金39899991.2元并支付利息；原告对虞证登字第143700号抵押物登记证（最高额）项下的抵押物经折价、拍卖或者变卖后所得价款在5778万元限额内享有优先受偿权；被告贝赛克厂对日松公司的上述债务在4400万元限额内承担连带清偿责任。因被告未履行调解书，在本院执行过程中，原告金元平以享有上述房产租赁权提出案外人执行异议，要求房屋带租拍卖执行。2016年3月16日，本院作出（2016）浙0602执异11号执行裁定书，裁定驳回异议人金元平的执行异议请求，故成讼。
2009年8月18日，原告金元平与故里公司签订房屋租赁合同一份，其中合同约定原告向故里公司承租坐落上虞市百官街道解放街92号一楼店面（现为绍兴市上虞区），租期五年，自2009年8月20日至2014年8月19日止。租金为每年5万元，应于2009年8月20日一次性付清。在合同签订日交纳房屋保证金3万元。同年8月28日，原告在该址注册登记个体工商户营业执照，字号为上虞市百官街道元平服装店。
本院认为，本案争议的焦点为讼争房产在执行过程中是否可以带租执行。根据法律规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案出现两份不同的租赁合同，原告所持房屋租赁合同的租期为10年1个月，即2009年7月20日至2019年8月19日止，租金起点为30万元。被告工行绍兴城东支行所持租赁合同系原告在工商登记时的备案合同，租期为5年，即2009年8月20日至2014年8月19日止，年租金5万元。结合金元平以讼争房屋地向工商部门申领登记的营业执照时间2009年8月28日及经营范围，可以认定原告与被告恭实公司之间存在房屋租赁关系，并发生于讼争房屋抵押前。对工商备案合同，原告反驳称为申领营业执照，当时确向工商部门提供有房屋租赁合同，但该份合同并非其签名，租金也不符合实际。本院认为，在原告未能举证其另有工商备案合同，应认定该合同系原告真实所为。对不同租期的问题，原告主张的租赁合同与营业执照许可经营的起始时间不相符，且未提供完整的租金支付凭证，租赁初期的租金亦明显高于周边同期同类房屋的租价，故尚不足以认定合同按约实际履行。而备案租赁合同，不仅与营业执照登记的时间相衔接，而且是其为取得合法经营权所提供的重要凭证，能真实反映原告开办服装店的过程。即使存在原告所述为避税少写租金的情况，但合同中的租期是原告行使租赁权的保障，应是客观体现。因此，备案租赁合同的真实性更具高度盖然性，本院予以认定。该租赁合同虽发生于抵押之前，但租赁期限已届满，抵押权已不受租赁权的限制。即使原告延续租赁期，亦发生于房屋抵押之后，依法不能对抗抵押权。综上，原告要求房屋带租拍卖执行的请求，于法无据，本院不予支持。被告恭实公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辨权，本院依法缺席判决。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一、二款、第三百一十二条第一款第(二)之规定，判决如下：
驳回原告金元平的诉讼请求。
案件受理费28800元，公告费650元，由原告金元平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 周仕勇
审 判 员 陶珊珊
人民陪审员 金宝夫
二〇一六年十月十四日
书 记 员 李婷婷
附相关法律规定：
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。
对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。
法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;
(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。