广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终3163号
上诉人（原审被告）：珠海中富工业集团有限公司，住所地：珠海市香洲区南屏洪湾商贸物流中心香工路4号3栋404房。
法定代表人：黄朝阳，董事长。
委托诉讼代理人：张文晶，上海精诚申衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨毅，广东精诚粤衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：珠海市香洲区湾仔街道办事处，住所地：广东省珠海市香洲区湾仔下沙街*号。
负责人：邓本杰，主任。
委托诉讼代理人：李祥琴，广东运胜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐昌良，广东运胜律师事务所律师。
上诉人珠海中富工业集团有限公司（以下简称中富公司）因与被上诉人珠海市香洲区湾仔街道办事处（以下简称湾仔街道办）合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第1430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
中富公司上诉请求：1、撤销（2014）珠香法民三初字第1430号民事判决，改判中富公司应于判决发生法律效力之日起十日内向湾仔街道办支付土地溢价款5410615元。2、判令湾仔街道办承担本案一、二审诉讼费用。上诉理由：一、土地溢价款的金额应由中富公司与湾仔街道办商定，不是由珠海市香洲区国有资产管理办公室（以下简称香洲区国资办）单方认定。一审法院认定，《协议书》系湾仔街道办主张土地溢价款的依据，那么土地溢价款应当依据《协议书》约定来计算。《协议书》约定：“……由国资部门按照有关政策文件的规定计算，经甲乙双方共同确认后十天内，乙方向甲方缴纳。”由前述约定可知，土地溢价款的计算的依据是“相关政策文件”，并非珠字[2002]14号文，计算的结果应经中富公司与湾仔街道办“共同确认”，而非中富公司无条件服从计算结果。
二、一审法院适用的土地溢价款计算公式错误，因案涉土地从改制净资产中剥离，不再适用珠字[2002]14号文，而应适用珠海市企业改革领导小组2000年9月18日的《会议纪要》（第3号，以下简称《会议纪要》）的规定，计算公式为：土地溢价款=（现行地价-
应缴地价）×20%。1、根据珠字[2002]14号文规定，土地溢价应当计入企业净资产一并处理，但案涉土地价值从改制净资产中剥离，不适用珠字[2002]14号文。湾仔街道办主张适用珠字[2002]14号文附件五《市属国有企业土地有关问题的处理办法》第一条第（一）项规定：“划拨土地按国有土地使用权出让方式处置的，其土地溢价部分计入企业净资产，即企业在缴清款项后，实缴金额与现行地价之间的差额，产权转让作价时计入企业所有者权益，并重新核定企业的净资产。”案涉土地在改制时已从企业净资产中剥离并于2011年缴清地价款，无法适用前述规定。如果适用珠字[2002]14号文，则要将2000年8月31日的《资产评估报告书》及2001年8月7日签订的《产权转让合同》等一系列改制文件的全部推翻，重新计算改制净资产及转让价款。这对一个在2002年即完成股权转让登记，涉及资产达152912万元的企业改制而言，不具备可操作性。2、《会议纪要》系珠字[2002]14号文的变通，适用案涉土地改制时从企业净资产中剥离的特殊情形，故土地溢价款计算公式应适用《会议纪要》的规定，即：实交土地溢价款=（现行地价-
应缴地价）×20%。《会议纪要》第三条第（二）款第1项明确规定：应补缴的地价款按珠字[2000]29号文执行……按该用地的现行出让地价的标准的31.5%计收。珠字[2000]29号文相关内容与珠字[2002]14号文相关内容一致，适用《会议纪要》与适用珠字[2002]14号文并不冲突。根据《会议纪要》第三条第（一）款“划拨地计价”第1项规定：“将划拨地从企业总资产分离出来单列计价。”《会议纪要》不仅阐明将划拨土地从改制净资产中剔除后单列，且从未提及在补缴地价款后重新核定改制净资产，这与案涉土地改制时的实际情况一致，应当作为土地溢价款的计算依据。《会议纪要》第（二）款第3项规定，按工业功能，土地溢价款=（现行地价-
应缴地价）×20%。3、即便适用珠字[2002]14号文，土地溢价款应当与其他改制净资产一并列入转让合同，中富公司参照合同约定享受6.1折优惠。退一步讲，案涉土地适用珠字[2002]14号文，在改制时将土地溢价款列入改制净资产，则土地溢价款必然作为转让合同标的之一，享受转让合同约定的6.1折优惠。加中富公司为案涉土地支付的31.5%地价，即31.5%+（1-31.5%）×61%=73.2%，中富公司支付案涉土地现行地价7.3折的价格即可获得案涉土地。前述地价折扣是中富公司申请地价优惠长达五年的动力。若参照一审法院的计算公式，所有的地价折扣都××街道办所有，中富公司只不过将地价差额支付给了湾仔街道办，对中富公司毫无激励可言，严重违背了中富公司长期申请地价优惠的初衷。
三、湾仔街道办获取土地溢价款的前提是中富公司获得地价优惠，现行地价标准与应缴地价标准存在差额。所以土地溢价款的本质是地价标准差额，而非面积的差额。现行地价应当与应缴地价的面积一致，以国土局做出地价优惠批复后核定的面积为准，所以土地溢价款公式应简化为：（现行地价标准-
应缴地价标准）×国土局核定的应缴地价对应的面积×20%=土地溢价款。自2003年起，湾仔街道办便与中富公司就地价优惠事宜向相关部门申请。原因在于：湾仔街道办收取土地溢价款的前提系中富公司获得地价优惠，现行地价与应缴地价存在差额。如中富公司针对案涉土地足额缴纳了地价，则现行地价与应缴地价之间不存在差额，湾仔街道办无法主张土地溢价款。故现行地价应当与应缴地价的面积一致，以国土局在作出地价优惠批复后核定的应缴地价对应的面积为准。综上，计算土地溢价款公式可以变形为：（现行地价标准-
应缴地价标准）×国土局核定的应缴地价对应的面积×20%=土地溢价款。
四、一审法院认定事实错误，第一工业区应缴地价对应的面积为32959.8㎡，第二工业区应缴地价对应的面积为27799.5㎡。1、根据国土局提供的计算公式，中富公司获得的优惠地价标准为204.75元/㎡，应缴地价对应的面积为城市规划批准的建筑面积，并非一审法院根据《评估报告》推导得出的土地面积。一审法院查明：“中富公司于2011年4月25日结清地价4112772元。”对应该笔地价款的《珠海市土地计费》（见案卷第三册第26页）载明了该笔地价款的计算公式：“16739㎡×1.2×650元/㎡×0.315=4112772元，其中16739㎡就是该笔地价款对应的土地面积，1.2为容积率，两者相乘为建筑面积，说明国土局核定应缴地价的面积为城市规划批准的建筑面积（见案卷第三册第25页，以下简称建筑面积），而非一审法院认定的土地面积。650元/㎡为一审法院查明的2008年地价标准，0.315即为中富公司享受的地价折扣，两者相乘，得出中富公司享受优惠后的地价标准为204.75元/㎡。综上，可以得出国土局计算中富公司享受地价优惠后应缴地价的计算公式为：建筑面积×204.75元/㎡=应缴地价。2、根据国土局的公式，第一工业区的应缴地价对应的建筑面积为32959.8㎡，第二工业区应缴地价对应的建筑面积为27799.5㎡。就第一工业区而言，中富公司补缴的第一笔地价款为2635765元，对应容积率1.0，套用上述公式，建筑面积×204.75元/㎡=2635765元，得出中富公司补缴的首笔地价款对应的建筑面积为12873㎡，加中富公司第二次补缴地价款对应的建筑面积20086.6㎡，第一工业区应缴地价对应的面积为32959.8㎡。就第二工业区而言，中富公司补缴地价款5691945元，容积率1.0，套用上述公式，建筑面积×204.75元/㎡=5691945元，得出第二工业区应缴地价对应的面积为27799.5㎡。3、前述面积也进一步印证了253号批准书中7801.96㎡用地包含在第二工业区中。根据前述结论，可以得出：案涉土地在中富公司补缴地价时，部分用地面积已经分割后缴清。253号批准书中7801.96㎡用地虽然包含在评估报告中53391.4㎡中，但是因为其在2001年已经足额缴纳了地价，所以在2008年国土局核定应缴地价的面积中，已经被扣除，一审法院根据评估报告中的面积推导计算现行地价的面积，显然是错误的。综上，根据土地溢价款计算公式，第一工业区的土地溢价款=（650元/㎡-204.75元/㎡）×32959.8㎡×20%=2935070元，第二工业区的土地溢价款=（650元/㎡-204.75元/㎡）×27799.5㎡×20%=2475545元，合计5410615元，远远低于一审法院认定的41528083.5元，一审法院将中富公司让渡自身合法权益得到的地价优惠全部判归湾仔街道办所有，显然有违公平。
综上，一审法院适用依据错误，认定事实不清，为此请二审法院依法查明事实后，支持中富公司的上诉请求。
湾仔街道办辩称，一、一审判决认定事实非常清楚，适用法律正确，程序合法、判决得当，有效保护了国有资产权益，避免了巨额国有资产的流失。
二、中富公司所提上诉理由既不符合事实，也不符合情理，完全是无理狡辩。针对中富公司的狡辩，湾仔街道办的回应意见如下：
（一）关于溢价款的计算、确认程序问题。双方于2006年签订的《协议书》约定，土地溢价款由国资部门计算出来，由双方共同确认后交纳。该协议书的双方主体是湾仔街道办与中富公司，主张土地溢价款的权利主体是湾仔街道办，协议中所述土地溢价款由国资部门“计算”，该处的“计算”实际上是“核准”的意思，也就是说湾仔街道办主张的土地溢价款要经过国资主管部门核准同意的流程，然后再通知中富公司，由中富公司确认后再行支付。但中富公司不同意、不确认湾仔街道办提出的土地溢价款金额，并以没有达成共同确认为由，长期拒绝支付土地溢价款，严重损害国有资产权益。故湾仔街道办只能诉讼追讨。一审法院根据查明的事实，依法判决中富公司支付土地溢价款，是法院行使裁决权的直接结果。
（二）案涉土地不属于改制资产范围，中富公司无权享受只有改制资产才能享有的只支付20%的土地溢价款的优待。中富公司向湾仔街道办支付土地溢价款是其取得土地权益的基本对价。如果中富公司不向湾仔街道办支付对价，湾仔街道办就不会将属于湾仔街道办公有产权的土地权益转让给私有化的中富公司，否则就是利益输送，就是国有资产流失。中富公司提出按《会议纪要》的规定只支付20％的土地溢价的观点，混淆了改制资产与非改制资产的区别。中富公司通过这种混淆，实际上已经侵占了巨额国有资产。首先必须明确，包括案涉土地在内的16块划拨用地没有纳入改制范围，因此，划拨用地不属于改制资产。之所以产生2008年将划拨用地变更为出让用地的情况，是因为中富公司采取欺骗手段，在2005年8月9日提出的《关于中富集团改制及相关土地变更申请的情况说明》中，捏造了一个虚假事实，将不属于改制资产范围的划拨土地，说成是“属于中富集团改制范围内资产的划拨土地”、“属于企业改制范围内的正常变更”。中富公司捏造的该虚假事实在以后的土地变更过程中，蒙蔽了相关部门和人员，致使相关部门和人员误认为划拨土地属于改制资产范围，在中富公司没有向产权主体（即湾仔街道办）支付任何对价的情况下，就以改制资产的名义办理了划拨转出让并更名登记到中富公司名下的相关手续。案涉划拨土地没有纳入改制范围，而是中富公司采取欺骗手段蒙蔽政府相关部门后才办理的划拨转出让以及改制更名等手续，因此，中富公司无权再要求只有真正的改制资产才享有的只支付20%土地溢价款的优惠待遇。《会议纪要》不适用于本案。中富公司2008年申请划拨转出让，以及国土部门在办理划拨转出让过程中，均在相关文件中明确，比照珠字[2002]14号文计算地价。而实际补交的地价也是按2008年适用的基准地价工业用地650元/㎡计算的。因此，本案应比照珠字[2002]14号文计算土地溢价款。计算公式：土地溢价款=现行出让地价款-
补交地价款。这里的土地溢价款是中富公司取得公有产权的土地权益时必须向原产权人支付的基本对价。案涉土地不属于改制资产范围，案涉土地溢价与改制资产的净资产没有任何关联性。
（三）案涉第一工业区、第二工业区的面积问题。1、第一工业区划拨土地面积为35273.47㎡。根据珠海市[1995]国土字第115号《建设用地批准书》，第一工业区原批准用地面积38794.469㎡。根据地号F0402001《土地登记卡》记载，原宗地面积38794.469㎡，后分割出其中一部分3521㎡用地，余35273.47㎡。根据珠海市国土局珠国土函[2017]508号《关于调查函的复函》第二条，“1996年9月9日已针对其中3521㎡用地按建筑面积7480.92㎡办理出让计费手续，同年9月11日结清金额358297元”。虽然2008年划拨转出让时，针对整宗用地（38794.469㎡）办理核地价手续，但当时划拨转出让的面积只有35273.47㎡。2、第二工业区划拨土地面积为53391.4㎡。1999年12月31日评估基准日前，第二工业区由两块用地组成：即94（148）号用地14017㎡+93（501）号用地66740.5㎡，合计80757.5㎡用地。1996年2月14日将其中27366.1㎡转为出让用地（珠国用0402号1100013号国有土地使用证），该出让用地又分为10115.8㎡与17250.3㎡两块用地，其中10115.8㎡用地于1996年7月10日转让给中富股份公司，余下17250.3㎡即为《土地评估明细表》所显示的第二工业区-
海绵厂出让用地。由此可见，1999年12月31日评估基准日时，中富第二工业区的划拨用地为53391.4㎡（即80757.5㎡用地－27366.1㎡出让用地=53391.4㎡划拨用地）。该面积即为《土地评估明细表》第2项中的第二工业区-
工业区划拨用地面积53391.4㎡。第一工业区35273.47㎡和第二工业区53391.4㎡划拨用地属于湾仔街道办所有的公有资产，没有纳入改制资产范围。现中富公司采取欺骗方式，以改制资产的变更为由取得了第一工业区35273.47㎡和第二工业区53391.4㎡划拨用地，作为其取得上述土地对价的土地溢价款，当然要按照上述划拨面积为基数计算。
（四）另案的7801㎡土地没有包括在第二工业区内。另案的7801㎡土地不包括在第一、第二工业区的用地范围内。理由是：1、另案的7801㎡土地是一块独立的土地，有独立的用地手续和红线图；2、第二工业区也有明确的用地手续和红线图。虽然第二工业区的用地面积经过了几次整合、分割、再整合的调整过程，但每次调整情况在用地资料里都有明确的记载，能够完整的反映变化过程。3、第二工业区的用地资料中，没有任何文字、图纸记载、反映另案的7801㎡土地包括在第二工业区之中。4、凡是没有用地资料记载和证明的数字估算都是猜测，不是事实。
湾仔街道办向一审法院提出诉讼请求：1.中富公司向湾仔街道办支付中富第一工业区和中富第二工业区的土地溢价款45191703元；2.中富公司承担本案诉讼费用。
一审法院查明：2000年，珠海市香洲区湾仔镇人民政府（以下简称湾仔镇政府）批准对其镇属企业珠海市中富工业集团公司（原珠海市香洲区湾仔工业公司，1992年8月更名为珠海市湾仔工业集团公司，1994年2月更名为珠海市中富工业集团公司）进行股份合作制改造。
2000年6月19日，湾仔镇政府作出《关于中富工业集团公司资产评估的立项批复》（珠香湾府[2000]34号），同意由中富工业集团公司及湾仔镇资产经营中心共同委托具有专业资格的资产评估机构对中富工业集团公司的整体资产进行评估。
2000年8月31日，珠海市正大新资产评估事务所出具《关于对珠海市中富工业集团公司资产评估报告》（珠正评字[2000]第166号）。评估报告第一分册第7页第三项评估范围及对象写明：纳入评估范围的资产，是委托方珠海市中富工业集团公司于评估基准日所拥有的全部资产、负债、所有者权益。第四项评估基准日为：1999年12月31日。第11-12页评估结论为：净资产为404119900.68元。第二分册《资产评估说明》第8页第二段写明：“实物资产特点：一是生产用工业厂房占绝大部分，二是房屋建筑物基本上仅包含建筑物造价，不含土地使用权价值（土地大部分为划拨用地）；三是会计核算折旧提取低于正常情况，账目净值偏大；四是多数房地产未办理产权证；五是土地未单独估价入账，十六宗土地，其中五宗办理土地使用权证，十一宗尚未办理土地使用权证。第21页倒数第三行写明：“上述房屋建筑物评估价值仅指建筑物价值，未包括建筑物所占用土地的土地价值。土地价值在土地使用权价值部分单独列示。第22页第四段土地使用权评估中写明：“中富集团公司本部具有权属依据的土地16块，土地面积总计121438.81㎡。中富集团公司本部的土地只有位于第二工业区海绵厂占地为出让用地，其余均为划拨用地。
评估报告中的“土地评估明细表”列明了16块土地的评估价值，其中第1块土地项目地址为第一工业区，权证名称及号码为珠国用0402号1100002号，用地面积35273.5㎡，地上建筑物面积17497.7㎡，土地市值单价400元/㎡，总价14109400元，需补交地价款300元/㎡，总价10582050元，评估价值3527350元。第2块土地项目为第二工业区-
工业区，权证名称及号码为红线图，用地面积53391.4㎡，地上建筑物面积5082.6㎡，土地市值单价400元/㎡，总价21356560元，需补交地价款300元/㎡，总价16017420元，评估价值5339140元。第3块项目地址为第二工业区-
海绵厂，权证名称为珠国用0402号1100013号，权属状况为出让用地，用地面积为17250.3㎡。土地评估明细表中载明的16块土地中均有地上建筑物。
2001年3月13日，中富公司将职代会讨论通过的《珠海市中富工业集团公司股份合作制改造方案》报送湾仔镇政府，拟将企业目前的集体所有制产权形式改为股份合作制企业，改造方案第8页中“企业划拨用地有偿使用问题的置后处理”约定：“是次改制中，企业划拨用地评估价值14999103元，已列入企业改制净资产评估范围。鉴于是次评估，相关中介机构并未按珠海市政府有关企业改制规定的土地评估方式对企业划拨用地给予评估，且此次中富集团改制涉及资产规模较大、人员范围较广、时间紧迫，因此，经企业提请，湾仔镇政府核准，中富改制过程中的土地问题处理，留待改制后由企业与市国土局及其他相关部门专项协商处理，如企业土地由划拨用地转为出让用地或其他任何方式处理，涉及的一切费用均由改制后企业负责。本次改制资产暂不包括划拨用地，即企业改制范围的净资产减少14999103元。”
2001年6月4日，香洲区体制改革办公室向香洲区人民政府发出《关于中富集团公司进行改制的请示》（珠香企改[2001]8号），请示中认为中富公司提出的改制方案总的原则是符合政策要求，但其中有两点对市、区企业改革政策的突破，是否可行，请示区政府。其中第一点载明：“根据市、区有关企业改革政策规定，划拨用地转为出让用地应缴市规划国土局地价款及产权主体款单独计算，不计入企业净资产，中富集团公司划拨用地评估增值1499.91万元应从企业净资产中剔除。”
2001年6月22日香洲区人民政府办公室的五届五十五次区委常委会议纪要（[2001]7号）第二条第（一）项记载：“原则同意湾仔镇政府报来的关于中富集团公司进行改制的意见……划拨用地评估增值1499.9万元从企业净资产中剔除，按有关政策另外计价处理。”
2001年8月7日，湾仔镇政府作为转让方（甲方）与受让方黄乐夫（乙方）、户焕成（丙方）、叶春萱（丁方）、珠海市中富工业集团公司工会委员会（戊方）签订了一份《产权转让合同》。合同约定：甲方将公司产权按以净资产作价方式整体转让给乙、丙、丁、戊四方，乙、丙、丁、戊四方共同受让公司整体产权。《产权转让合同》第一条关于“转让标的”约定如下：“中富属于集体企业，甲方将代表珠海市中富工业集团公司的集体产权（以珠海市正大新资产评估事务所珠正评字【2000】第166号评估报告所列的评估内容、评估结果为依据，扣除退休人员社保补偿及划拨用地评估值后的资产净值为基准。在此基础上，减去以股权形式支付的各种福利补偿及奖励，实际可供转让的标的为162841265元，按6.1折政策优惠作价转让给乙、丙、丁、戊四方，实际转让款支付人民币99333172元”。合同第七条约定，“本次改制中，企业划拨用地评估价值为14999103元，已列入企业改制净资产评估范围。鉴于是次评估，相关中介机构并未按珠海市政府有关企业改制固定的土地评估方式对企业划拨用地给予评估，因此次中富集团改制涉及资产规模较大、人员范围较广、时间紧，因此，经企业提请，镇政府批准，中富改制过程中的土地问题处理，留待改制后由企业与市国土局及其他相关部门专项协商处理，如企业土地由划拨用地转为出让用地或其他方式处理，涉及的一切费用均由改制后企业负责。合同第九条“产权交接方式”约定：“转让方在收到受让方的首期产权转让款后，须将被转让企业的资产及经营管理权全部移交与受让方，同时将被转让企业的产权变更至受让方名下，并协助受让方办理工商变更登记等改制相关手续”。
2001年10月19日，珠海市中富工业集团公司变更登记为以资产受让方为股东的珠海中富工业集团有限公司即本案一审被告。
2002年4月15日，广东省民政厅发出《关于同意珠海市撤销香洲区湾仔镇设立湾仔街道办事处的批复》（粤民区[2002]62号文），同意撤销香洲区湾仔镇，设立湾仔街道办事处。
2002年10月23日，改制后的中富公司即本案一审被告向香洲区国有资产管理局发出《关于改制企业划拨地处理的申请报告》，申请将改制时涉及的15块国有划拨用地变更为出让用地，并对应补交的地价款按改制企业优惠政策办理。湾仔街道办于2002年10月29日在申请报告底部盖章并手写意见如下：“同意上报。根据2002年5月市体改领导小组第3号关于企业中涉及的土地等房产管理若干问题会议纪要精神，中富集团需向国土补交地价款和向原产权主体补交转让款。请有关部门予以大力支持并按规定办理。”
2005年8月9日，中富公司向香洲区国资办发出《关于中富集团改制及相关土地变更申请的情况说明》，载明：企业完成改制3年多了，但相关土地手续办理滞后，请求香洲区国资办确认中富集团参照珠海市委珠字[2002]14号文《中共珠海市委、市政府关于市属国有企业改革若干问题的意见》的相关改制政策，并尽快给予办理中富集团房地产所有权性质和名称变更以及享受其他相关企业改制优惠政策的有关手续。
2005年9月6日，湾仔街道办向香洲区国资办发出《关于协助中富集团处理好改制划拨土地的函》，请香洲区考虑中富集团的实际情况，以及根据国家、省、市、区关于大力支持民营企业发展的有关政策，确认中富集团公司香洲珠字[2002]14号文《中共珠海市委、市政府关于市属国有企业改革若干问题的意见》的相关改制政策，以便能尽快办理好中富集团公司划拨土地变更的手续。
2005年12月8日，香洲区国资办向湾仔街道办发出《关于中富公司办理改制土地变更手续的函》（珠香国资办函[2005]26号），决定：关于中富集团公司改制时土地有偿使用问题，已在2001年8月7日原湾仔镇政府与产权受让方签订的《产权转让合同》中作了明确规定，即：“中富改制过程中的土地问题处理，留待改制后由企业与市国土局及其他相关部门专项协商处理，如企业土地由划拨用地转为出让用地或其他任何方式处理，涉及的一切费用均由改制后企业负责”。因此，在尊重历史的前提下，为积极扶持企业的发展，建议由中富集团公司与市国土局协商办理划拨土地转为出让用地等相关事宜，涉及划拨用地转为出让用地补交政府地价后形成的土地溢价（或土地增值）部分，应纳入我区国资收益，以确保国有资产不流失。
2006年3月10日，珠海市香洲区人民政府办公室向湾仔街道办发出《关于中富集团改制涉及划拨土地处理问题的批复》（珠香府办复[2006]4号），内容为：“经区政府常务会议研究，同意将中富集团改制所涉及的15块划拨土地整体转让给中富集团，划拨土地改变为出让用地补交地价后土地溢价或增值部分纳入我区国资收益。请你办商区国资办和区法制局对上述土地进行地价评估，明确我区的国资收益，与中富集团签订协议后，由区政府出具土地出让证明。”
2006年7月24日，湾仔街道办（甲方）与中富公司（乙方）签订《协议书》一份，就中富公司企业改制过程中遗留的土地由划拨用地变更为出让用地变更过程中可能涉及的相关问题，达成协议如下：一、如果该土地变更、并产生属于乙方应该交纳的国资收益部分的土地溢价款，乙方对此并无异议。二、甲方承诺将尽可能地配合乙方处理好改土地变更过程中涉及的一系列问题，并请香洲区政府向市国土局发函，建议市国土局同意中富公司按《中共珠海市委、珠海市人民政府关于市属企业改制若干问题的通知》（珠字[2002]14号）文件规定的应交标准地价的31.5%优惠政策办理相应的改制土地变更手续。三、乙方应交纳的属于国资收益部分的土地溢价款，在市国土局按珠字[2002]14号文规定的优惠批准，并办理完国土方面的手续后，由区国资部门按有关政策文件的规定计算，经甲、乙双方共同确认后十天内，乙方向甲方交纳。
2006年7月26日，珠海市香洲区人民政府办公室向市国土资源局发出《关于给予珠海市中富工业集团有限公司办理改制土地变更手续的函》（珠香府函[2006]38号），建议按《中共珠海市委、珠海市人民政府关于市属国有企业改制若干问题的通知》（珠字[2002]14号）文件规定的优惠政策给予办理改制土地变更手续。
2008年1月9日，珠海市国土局向香洲区政府发出《会议决定有关事项通知》（珠国土（土管）函[2008]9号），内容如下：“珠海中富工业集团有限公司（以下简称中富公司）已完成企业改制，但其使用的16宗面积共98209㎡的划拨用地未纳入改制资产范围。该16宗用地已办土地使用证的4宗（用地面积共44166㎡）；用地资料不全、未进行土地登记的有12宗（用地面积共54043㎡）。有关贵区政府建议：在中富公司原用土地“划拨”转“出让”时，按《中国珠海市委、珠海市人民政府关于市属国有企业改革若干问题的意见》（珠字[2002]14号），以市属国有企业改革时的地价优惠标准，给予优惠计收地价，并办理改制土地变更手续问题，经2007年12月6日七届11次市土地管理领导小组会议研究决定，通知如下：一、由国土部门和房地产登记部门按规定给予上述12宗用地完善土地初始登记手续；二、按规定交足地价款后，由国资、国土及房地产登记等部门积极支持给予办理企业改制及上述16宗用地的房地产变更登记手续。”
2008年1月29日，珠海市国土资源局向中富公司发出《关于珠海中富工业集团有限公司企业改制涉及划拨用地地价计收问题的复函》（珠国土（土管）函[2008]19号），内容如下：“有关你司企业改制涉及使用的16宗面积共98209㎡划拨用地在办理产权变更登记手续时计补地价问题，经2008年1月3日七届12次市土地管理局领导小组会议研究决定，函复如下：鉴于你司申请享受国企改制同等政策的申请长达5年之久未决，在你司同意将持有的市商业银行3000万股份由市政府回购的前提下，同意比照《中共珠海市委、珠海市人民政府关于市属国有企业改革若干问题的意见》（珠字[2002]14号）规定的政策计收地价。”
另查明，1995年6月9日，原珠海市规划国土局（以下简称原国土局）向原湾仔工业公司核发[1995]国土字第115号建设用地批准书，建设项目名称为第一工业区，批准用地面积为38794.469㎡。1996年9月9日，原国土局针对其中的3521㎡用地，按建筑面积7480.92㎡办理出让计费手续，同年9月11日结清金额358297元。2008年11月24日，根据《会议决定事项通知》[珠国土(土管)函（2008）9号]、七届12次土地管理领导小组会议纪要、《关于企业改制涉及划拨用地地价计收问题的批复》[珠国土函45（2008）668号文]、珠府（2007）137号文现行地价标准及《中共珠海市委、珠海市人民政府关于市属国有企业改革若干问题的意见》[珠字（2002）14号文]，针对整宗用地（38794.469㎡）剩余用地面积办理计费手续，同年12月15日结清金额2635765元；2011年4月2日经核相关档案，原1996年9月11日计费单中“用地面积16739㎡已按1.2容积率计费信息应属珠国土许字（1992）第602号用地”，故该次对2008年11月24日计费单中已结清地价建筑面积27567.72㎡中的20086.8㎡地价补计费4112772元，同年4月25日结清。地号为F0402001土地登记卡2009年3月17日登记内容如下：原宗地总用地38794.47㎡，后分割出其中一部分3521㎡用地，余下35273.47㎡用地为珠海市中富工业集团公司所有。
再查明，1993年9月6日，国土部门向原珠海湾仔工业公司核发《国有、集体建设用地许可证》[珠国土许字（国93）第501号]，将位于湾仔石角咀66740.5㎡用地给划拨给原湾仔工业公司作为工业用地。1994年4月4日，国土部门向原湾仔工业公司核发《建设用地批准书》[珠海(1994)国土字第148号]，将位于湾仔工业公司第二工业区14017㎡用地作为工厂、宿舍用途。2000年8月24日，国土部门将上述两块土地合并，并重新向原珠海市中富集团公司核发《建设用地批准书》[珠海(2000)准字第347号]，批准用地土地面积为80141.3㎡。2001年，国土部门又将上述用地拆分，于2001年5月5日，将其中的5213.97㎡用地核准给珠海市中富瓶胚有限公司使用，并核发《建设用地批准书》[珠海（2001）准字第078号]，并于同年办理划拨改出让手续，中富公司于2001年10月17日支付地价916670元；于2001年5月14日，将其中的74777.63㎡用地继续核准给原珠海市中富工业集团公司使用，并核发《建设用地批准书》(珠海市[2001]准字第110号)，并于2008年办理划拨改出让手续，中富公司于2008年11月4日结清地价款5691945元。《建设用地批准书》(珠海市[2001]准字第110号)中涉及的用地中，27336.1㎡用地由原珠海市中富工业集团公司于1996年由划拨改出让[《国有土地使用证》(珠国用（1996）字第0402-1100013号)]、后分割为10115.8㎡纸箱厂用地（于1996年7月10日转让给中富股份公司）和17250.3㎡海绵厂用地（评估报告中国《土地评估明细表》所显示的第二工业区-
海绵厂出让用地）；中富美图厂2220.7㎡用地[《国有土地使用证》(珠国用（1996）字第0402-1100066号)]于1996年由珠海市中富工业集团公司划拨改出让并转让给珠海经济特区中富实业股份有限公司。
中富公司主张除上述之外在2000年7月24日缴纳了第二工业区-
工业区的地价款4078683元，并提交了时间为2000年7月24日、编号为0138176的收据一张证明，收据盖有珠海市规划国土局财务专用章，记载石角嘴茂丰围地价4078683元，备注为珠海中富工业集团公司代付。湾仔街道办不认可该款项为案涉第二工业区的地价款，认为该款项与第二工业区用地无关。
1998年6月17日，国土部门向原珠海市中富工业集团公司核发《建设用地规划许可证》（编号：1998拨字253号），批准使用位于湾仔××大道东侧，永兴公司北侧7801.96㎡用地。中富公司于2005年办理该用地划拨改出让手续，并办理产权登记[《房地产权证》(粤房第证字第C3940701号)]。该用地与148号批准书和501号批准书的土地隔着一条公路，地上无建筑物。本院于2014年6月受理湾仔街道办诉中富公司不当得利纠纷一案[案号：(2014)珠香法民三初字第612号]，湾仔街道办在该案中认为上述7801.96㎡用地在改制时未包含在评估报告中，属于漏列资产，请求中富公司返还该用地的征地补偿款。
湾仔街道办、中富公司双方均主张“中富公司第二工业区”名称系为了方便管理对位于该位置土地的统称，并非是国土部门命名的名称，双方均无法明确评估报告中第二工业区-
工业区53391.4㎡土地的用地四至。湾仔街道办主张评估报告中的53391.4㎡用地是由148号批准书中14017㎡与501号批准书中66740.5㎡相加，减去0402-1100013国有土地使用证中27366.1㎡得出。中富公司主张评㎡估报告中的53391.4㎡是错误的，正确的用地面积应是53758.3㎡，是由148号批准书中14017㎡、501号批准书中66740.5㎡、253号批准书中7801.5㎡相加，减去第二工业区海绵厂17250.3㎡、中富瓶胚厂5213.9㎡、中富纸箱厂10115.8㎡、中富美图厂2220.7㎡。
再查明，《中共珠海市委、珠海市人民政府关于市属国有企业改革若干问题的意见》（珠字[2002]14号）附件五《市属国有企业土地有关问题的处理办法》第一条第一项规定：划拨土地按国有土地使用权出让方式处置的，其土地溢价部分计入企业的净资产，即企业在缴清应缴款项后，实缴金额与现行地价之间的差额，产权转让作价时计入企业所有者权益，并重新核定企业的净资产。第二项规定：划拨土地按国有土地使用权出让方式处置的，可按现行地价标准的50%计收；经确认属于中小企业的，再给予应缴款30%的优惠；60天内一次性付款的，再给予应交款10%的优惠。第四条：企业按照有关规定选择出让或作价入股方式处置土地的，该幅土地使用权视同按相同用地功能的珠海市现行有偿出让标准低价取得土地使用权。
珠海市企业改革领导小组2000年9月18日《会议纪要》（第3号）第三项记载：三、关于划拨土地计价和溢价部分计价优惠的问题。为加速推进市属企业改革工作，会议决定对珠字[2000]29号文中关于划拨地计价优惠等事项作进一步明确，具体如下：（一）划拨地计价。1、将划拨地从企业总资产中分离出来单列计价。2、划拨地计价以附表一中所列土地单价为标准，计算公式为：划拨地现行地价=划拨地面积（或建筑面积）×单价。3、评估结果中除列明被评估企业不包含划拨土地在内的总资产、总负载、净资产外，还需列明有关划拨地的基本情况（如位置、面积、使用功能、权属状况等）及按前述第2项内容计算出来的现行地价。（二）有划拨土地的企业产权作价。实行股份合作制改制的企业，其产权作价具体由以下三部分组成：1、不包含划拨地在内的净资产按珠国经[1999]112号文规定的优惠折扣计价。2、应补交的地价款按珠字[2000]29号文执行，属国有中小企业并在60天内一次性付款的，按该用地的现行出让地价的31.5%计收。3、对土地溢价部分（即：土地溢价部分=现行地价-
应补交的地价款），按用地功能分别给予优惠，优惠办法具体如下：（1）商业用地：实交土地溢价款=（现行地价-
应补交地价）×40%；（2）工业用地：实交土地溢价款=（现行地价-应补交地价）×20%；(3)其他用地（即非商业、非工业用地）：实交土地溢价款=（现行地价-
应补交地价）×30%。对外转让时的企业产权作价以企业净资产（不含划拨地）加上单列的划拨地现行地价作为参考依据，结合企业具体情况确定转让底价，公开交易，最后以市场成交价格为准。
2014年5月9日，湾仔街道办向香洲区国有资产管理办公室发出《关于对中富集团公司土地权益追索方案及追索具体金额予以核准的函》，请香洲区国资办对湾仔街道办提出的包含本案土地溢价在内的土地追索方案和金额予以核准。香洲区国资办于2014年5月19日向湾仔街道办发出《关于对珠海中富工业集团有限公司土地权益追索问题的复函》，其中第一点载明：“一、对于土地溢价计算问题，严格执行《关于市属国有企业改革若干问题的意见》(珠字[2002]14号)的规定，并咨询市国土部门相关土地政策标准进行核定。”
再查明，2007年10月27日起施行的《珠海市国有土地价格管理规定（香洲区部分）》中《香洲区有偿使用土地出让价格表（一）》显示湾仔（含大、小马骝洲）写字楼、办公地价为600元/㎡；工业地价为650元/㎡。
一审法院认为：结合湾仔街道办的诉讼请求、中富公司的答辩意见及本案查明的事实，本案争议的焦点为：1、湾仔街道办能否作为民事主体请求中富公司支付土地溢价款；2、改制时第二工业区-
工业区的用地面积；3、土地溢价款的金额。
一、关于湾仔街道办能否作为民事主体请求中富公司支付土地溢价款问题。一审法院认为，根据国土资源部《关于改革土地评估结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号）中“为支持和促进企业改革，企业改制时,可根据划拨土地的平均取得和开发成本，划定土地使用权价格，作为原划拨土地使用者的权益，计入企业资产”的相关规定，企业改制时划拨土地使用权是具有价值的，《关于对珠海市中富工业集团公司资产评估报告》中亦对改制企业的划拨土地进行了价值评估，并从企业改制的净资产中扣除。企业改制方案中明确“经企业提请，湾仔镇政府核准，中富改制过程中的土地问题处理，留待改制后由企业与市国土局及其他相关部门专项协商处理。”湾仔街道办在中富公司2002年10月23日向香洲区国资办发出《关于改制企业划拨地处理的申请报告》后附意见中明确意见“中富集团需向国土补交地价款和向原产权主体补交转让款”。香洲区国资办2005年12月8日向湾仔街道办发出《关于中富公司办理改制土地变更手续的函》（珠香国资办函[2005]26号）中亦明确“涉及划拨用地转为出让用地补交政府地价后形成的土地溢价（或土地增值）部分，应纳入我区国资收益，以确保国有资产不流失”。珠海市香洲区人民政府办公室2006年3月10日向湾仔街道办发出《关于中富集团改制涉及划拨土地处理问题的批复》（珠香府办复[2006]4号）中“划拨土地改变为出让用地补交地价后土地溢价或增值部分纳入我区国资收益。请你办商区国资办和区法制局对上述土地进行地价评估，明确我区的国资收益，与中富集团签订协议后，由区政府出具土地出让证明。”根据上述方案和文件，香洲区政府、香洲区国资办均认为中富公司改制时涉及的划拨土地应由湾仔街道办和中富公司协商处理，故双方于2006年7月24日签订《协议书》，约定划拨土地变更为出让用地，产生的土地溢价，应由中富公司向湾仔街道办缴纳。该协议系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。中富公司认为该合同无效的抗辩，无事实和法律依据，一审法院不予采信。根据该协议的约定，湾仔街道办请求中富公司支付案涉土地出让产生的土地溢价，事实和法律依据充分，一审法院予以支持。中富公司认为湾仔街道办无权就案涉土地主张权益的抗辩，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。
二、关于改制时第二工业区-工业区的土地面积。湾仔街道办主张中富公司改制时第二工业区-
工业区的面积为评估报告中的533391.4㎡，中富公司认为评估报告中第二工业区-工业区的面积计算错误，改制时第二工业区-
工业区正确的面积应为53758.3㎡。对此，一审法院分析认定如下：
第一，评估报告中载明第二工业区-
工业区的产权依据为红线图，但是未明确记载红线图的数量及编号，而湾仔街道办、中富公司均未提交评估报告的底稿，亦均认可由于年代久远，底稿已无法查找。并且双方均认为第二工区只是方便管理而形成的名称，并非国土部门对土地的命名，故国土部门亦无法明确在改制时第二工业区-
工业区的土地面积。故从本案查明的事实，没有直接的证据可以证明评估报告中第二工业区-
工业区53391.4㎡土地如何评估得出以及是否正确，湾仔街道办、中富公司均根据自己的分析做出推断，故一审法院亦只能结合查明的事实及相关的证据进行认定。
第二，评估报告中载明评估基准日为1999年12月31日，故在评估时的依据应是该基准日时既已存在的产权凭证。从查明事实来看，国土部门对中富公司的第二工业区用地存在整合、拆分、再整合的情形，海绵厂17250.3㎡、纸箱厂10115.8㎡用地于1996年由148号批准书中14017㎡用地和501号批准书中66740.5㎡用地中分割出来，由划拨转为出让，但拆分后并未更改和发放新的用地红线图，故在评估时应只能依据相关的产权凭证进行加减，湾仔街道办、中富公司的主张亦均是通过加减的方式对第二工业区-
工业区的土地面积进行推断，故此种计算方式一审法院予以采纳。
第三，假定253号批准书中7801.96㎡用地包含在第二工区内，且改制的中富公司向评估公司提交了本案中涉及的全部土地的凭证。依据上述计算方式，在评估基准日存在3张红线图，即148号批准书中14017㎡用地、501号批准书中66740.5㎡用地及253号批准书中7801.94㎡，而海绵厂17250.3㎡用地、中富瓶胚厂5213.9㎡用地、中富纸箱厂10115.8㎡用地、中富美图厂2220.7㎡用地均是从在148号和501号批准书用地中分割。海绵厂用地、中富纸箱厂用地、中富美图厂用地已于1996年办理出让手续，评估报告中应从总用地面积中扣除。而中富瓶胚厂5213.9㎡用地于2001年才分割，故在评估报告中不应扣除。故在评估基准日第二工业区-
工业区的面积为：14017+66740.5+7801.94-17250.3-10115.8-2220.7=69088.44㎡，与评估报告中53391.4㎡不一致。故我们假定的253号批准书中7801.96㎡用地包含在第二工区内及改制的中富公司向评估公司提交了本案中涉及的全部土地的凭证存在与事实不符的可能。
再结合湾仔街道办、中富公司的主张，湾仔街道办主张53391.4是由14017+66740.5-17250.3-10115.8计算得来，二者的数值是完全一致的，唯一与本案查明不符的是中富美图厂2220.7㎡用地应扣除而未扣除；中富公司主张评估报告计算错误，第二工区-
工业区的实际面积是53758.3㎡，是由14017+66740.5+7801.5-17250.3-10115.8-2220.7-5213.9=53758.3计算得出，与本案查明不符的是中富瓶胚厂5213.9㎡用地不应扣除而扣除。从评估报告中53391.4是由14017+66740.5-17250.3-10115.8计算的数值完全一致来看，一审法院认为湾仔街道办的主张更具有合理性，评估报告中未扣除中富美图厂2220.7㎡用地，而该用地登记的权利人为中富实业公司，并非改制企业名下的资产，在评估时评估公司不知晓该用地的存在及包含在案涉第二工业区用地范围内具有高度可能性。故一审法院采信湾仔街道办的主张，即53391.4是由14017+66740.5-17250.3-10115.8计算得来，而253批准书中7801.96㎡用地未包含在评估报告中第二工业区-
工业区的面积范围内。
第四，如上所述，评估报告中第二工业区-
工业区53391.4㎡的用地范围内包含了已于1996年改出让并转让给中富实业公司的中富美图厂2220.7㎡用地，故一审法院支持湾仔街道办请求的第二工业区-
工业区的实际面积应扣除上述土地面积，应为51170.7㎡。
三、土地溢价的金额
第一、土地溢价的计算公式。湾仔街道办主张土地溢价计算公式应为“土地溢价=现行地价-
应缴地价”，并认为划拨用地不属于改制资产，不应享受优惠。中富公司主张应按照珠海市企业改革领导小组2000年9月18日会议纪要（第3号）中的规定给予优惠，公式应为“土地溢价=（现行地价-
应缴地价）×20%（依据土地用途确定的百分比）”。一审法院认为，湾仔街道办、中富公司在产权转让合同中约定，中富改制过程中的土地问题处理，留待改制后由企业与市国土局及其他相关部门专项协商处理，故对案涉土地的土地溢价的计算以及适用何种政策亦应以双方的约定或是相关部门的确认进行认定。根据湾仔街道办、中富公司于2006年7月24日签订的《协议书》中有关“乙方应交纳的属于国资收益部分的土地溢价款，在市国土局按珠字[2002]14号文规定的优惠批准，并办理完国土方面的手续后，由国资部门按有关政策文件的规定计算，经甲、乙双方共同确认后十天内，乙方向甲方交纳。”的约定，关于土地溢价款额计算方式双方约定由国资部门进行计算并由双方确认，而香洲区国资办在2014年5月19日的《关于对珠海中富工业集团有限公司土地权益追索问题的复函》中明确“土地溢价计算问题严格执行《关于市属国有企业改革若干问题的意见》(珠字[2002]14号)的规定”，即香洲区国资办明确土地溢价依照珠字[2002]14号文计算土地溢价。中富公司主张依照2000年9月18日会议纪要（第3号）文件的规定计算土地溢价，但并未提供相关证据证明国资部门或国土部门对适用该纪要计算土地溢价的确认，故一审法院认定双方土地溢价的计算标准应依照珠字[2002]14号文计算，而该文件中并未规定土地溢价按照（现行地价-
应缴地价）×20%的优惠计算，故一审法院采纳湾仔街道办主张的土地溢价计算公式。
第二、关于公式中现行地价的标准。湾仔街道办主张以2008年转出让时的地价650元/㎡。中富公司认为应以改制时的地价400元/㎡。一审法院认为，根据《市属国有企业土地有关问题的处理办法》第一条第一项“土地溢价为企业在缴清应交款项后，实缴地价与现行地价之间的差额”的规定，土地溢价发生在缴清应缴款时，故应以结清地价的时间的地价标准作为计算现行地价的依据。第一工业区35273.47㎡用地于2008年结清地价，湾仔街道办主张按照2008年时的650元/㎡标准计算现行地价，符合法律规定，一审法院予以支持，第一工业区的现行地价为22927755.5元（35273.47㎡×650元/㎡）。对于第二工业区，湾仔街道办请求的用地在改制后分割为078号用地批准书和110号用地批准书，078号用地批准书中5213.9㎡用地于2001年结清地价，故现行地价应以2001年时的地价标准400元/㎡计算；110号用地批准书用地于2008年结清地价，应以2008年的地价标准650元/㎡计算。故第二工区的现行地价为31957480元[5213.9㎡×400元/㎡+（51170.7-5213.9）㎡×650元/㎡]。
第三，关于公式中应补交地价的数额。对第一工业区，中富公司于2008年12月15日缴纳地价2635765元，于2011年4月25日结清地价4112772元，故应补交地价应为6748537元。对第二工业区的补交地价款。首先，双方对中富公司于2008年11月4日结清地价款5691945元没有异议，一审法院予以确认。其次，案涉第二工业区-
工业区的用地在2000年整合后又于2001年分割为078号批准书用地及110号批准书用地078号批准书的用地在改制时并未划拨改出让，故其于2001年10月17日支付地价916670元应属于应补交地价的范围内。第三，中富公司主张在2000年7月24日缴纳了第二工业区-
工业区的地价款4078683元，收据中备注记载为珠海中富工业集团公司代付,且没有证据显示该地价款与本案案涉土地有关联，故对中富公司主张该4078683元为案涉第二工业区-
工业区的地价款，一审法院不予采信。综上，案涉第二工业区-工业区应补交地价款应为5691945+916670=6608615元。
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"中国农业银行股份有限公司东源县支行与李红梅等6人借款合同纠纷一审执行裁定书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2014-12-22\\\\\",\\\\\