广东省潮州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤51民终454号
上诉人（原审原告）：蔡宏坤，男，1977年9月14日出生，汉族，住潮州市湘桥区。
委托诉讼代理人：熊海博，广东粤威律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐英鹏，广东粤威律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：潮州市计划生育药具管理站，住所地潮州市湘桥区城新西路**号联谊大厦**座。
法定代表人：郭燕君，站长。
委托诉讼代理人：麦炜烁，潮州市公职律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林锦莉，潮州市公职律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：潮州市海外经济发展总公司，住所地潮州市湘桥区城新西路联谊大厦四楼。
法定代表人：蔡维明。
上诉人蔡宏坤因与被上诉人潮州市计划生育药具管理站（以下简称“计生管理站”）、潮州市海外经济发展总公司（以下简称“海外总公司”）排除妨害纠纷一案，不服潮州市湘桥区人民法院（2016）粤5102民初215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月23日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人蔡宏坤及委托诉讼代理人熊海博、被上诉人计生管理站的委托诉讼代理人麦炜烁及林锦莉到庭参加诉讼，被上诉人海外总公司经本院合法传唤，无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人蔡宏坤上诉请求：1.依法撤销重审判决；2.改判二被上诉人排除妨碍上诉人所有的位于潮州市城新西路海外联谊大厦A2幢首层通道西侧部分面积297.34㎡房产，判令被上诉人计生管理站立即腾退上述房产给上诉人，赔偿自2003年3月25日起至实际腾退日止占用房产给上诉人造成的租金损失(按法院委托评估价自2003年3月25日起暂计至2015年3月15日止为723258元);3.改判二被上诉人承担全案诉讼费用。事实和理由：本案讼争房产是潮州市中级人民法院公开委托拍卖，上诉人竞买所得，经潮州市中级人民法院裁定归上诉人所有的房产。一审法院于2015年8月4日作出(2014)潮湘法民一初字第543号民事判决，错误认定事实与适用法律，将计生管理站与海外总公司私下签约、非法买卖法院拍卖房产的无效行为枉法认定为“合法占有”，驳回上诉人诉讼请求，为计生管理站长期侵占公民房产拒不腾退背书。上诉人提出上诉，潮州市中级人民法院于2015年12月18日作出(2015）潮中法民一终字第248号民事裁定，撤销原判发回重审。然而，一审法院重审不予纠错，继续罔顾事实与法律，作出与原判完全相同的判决结果，上诉人特此再次上诉。重审判决假借上诉人在公安机关的陈述，认定上诉人与海外总公司形成事实上的委托代理关系，声称上诉人对在公安机关的陈述反悔没有提供相反证据，等等严重背离客观事实与证据。本案公安制作笔录的真相是，本案原审民事诉讼期间，经开庭质证查明计生管理站侵权事实，查明计生管理站答辩主张与所有证据均不成立的情况下，计生管理站在法庭内外采用政府恐吓手段，威胁上诉人如坚持诉讼就要追究上诉人父亲的刑事责任，继而绕过法庭，在庭审后假手公安机关制作不实的笔录，施压上诉人以所谓刑事手段制造民事证据，制作与客观事实不符亦与上诉人民事诉状及法庭陈述相违背的所谓“口供”，称收取计生管理站的购房款580000元用于支付拍卖房款，此口供连公安机关都无法作为定案依据，上诉人向法庭提交《拍卖成交确认书》及《成交凭证》等书证就是相反证据，证明口供不实:上诉人拍卖款分别于2002年11月20日支付20%定金及佣金，余款在七天内于2002年11月27日前就己支付拍卖行，而计生管理站与海外总公司私下签约及支付购房款均发生于2003年1月25日之后，与上诉人支付拍卖款毫无关系。一审法院将计生管理站假手公安的不实口供鸡毛当令箭，以此为计生管理站“找理由”，宣称上诉人与海外总公司是委托代理关系。事实上，上诉人是完全独立的民事行为人，从来没有授权任何人对竞买房产进行出售，所谓委托代理与追认纯属子虚乌有。计生管理站明知讼争房产是《潮州日报》公告的潮州中级法院拍卖房产，明知海外总公司无权出售，却仍与海外总公司私下签约买受，如果是上诉人委托代理出售，计生管理站作为政府机构执法懂法，怎么可能不要求上诉人出具授权委托书?这是显而易见的道理。需指出，在本案诉讼始终，计生管理站答辩都从未主张上诉人委托代理，也拿不出任何委托代理的授权凭证，一审法院竟然替计生管理站主张委托代理，既当裁判员又当运动员，真是咄咄怪事!事实上，潮州中级人民法院执行拍卖讼争房产，上诉人竞买成交由潮州中级人民法院裁定确认取得房屋所有权，计生管理站与海外总公司违法买卖法院拍卖房产，私下签订的买卖合同显然无效。一审法院无视《拍卖成交确认书》及《成交凭证》等书证事实，凭借计生管理站绕过法庭违法炮制的不实口供，将计生管理站侵占公民房产行为合法化，公然对抗潮州中级人民法院的生效裁定与执行权威，侵害上诉人作为竞买人的财产权益，是违法而危险的。一审法院两次判决均突出渲染上诉人父予关系，目的是倾向计生管理站作出偏私认定。计生管理站与海外总公司违法买受讼争房产私下签订的买卖合同无效，无效合同的责任应由两家单位另案解决，与本案无关。一审判决为计生管理站侵占上诉人房产拒不腾退寻找借口，上诉人无法服判。计生管理站作为政府机构在法律面前不应享有特权，其长期侵占公民房产拒不腾退，有损政府执法形象。一审法院重审不予纠错，有失司法公允。恳请二审法院查明事实，维护潮州中级法院执行权威与竞买人财产权益，纠正一审错误依法改判。
被上诉人计生管理站答辩称：一、原审判决查明事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持；二、上诉人污蔑被上诉人及公安机关，恳请二审法院制止上诉人的不法行为并依法予以训诚。上诉人在上诉状中称“计生管理站在法庭内外采用政府威吓手段，威吓上诉人如坚持诉讼就要追究上诉人父亲的刑事责任，继而绕过法庭，在庭审后假手公安机关制作不实的笔录”，是毫无根据的诽谤，污蔑被上诉人及相关公安机关，被上诉人将保留追究其法律责任及举报其违法行为的权利，也请二审法院依法制止上诉人的不法行为，并予以训诫。综上，请贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判决。
被上诉人海外总公司没有作答辩。
蔡宏坤向一审法院起诉请求：1.两被告排除妨碍原告所有的位于潮州市城新西路海外联谊大厦A2幢首层通道西侧部分面积297.34㎡房产；2.被告计生管理站立即腾退上述房产给原告，并赔偿自2003年3月25日起至实际腾退日止占用上述房产给原告造成的租金损失（按法院委托评估价自2003年3月25日起暂计至2015年3月15日止为723258元）；3.两被告承担全案诉讼费用。
一审审法院认定事实：2001年12月24日，潮州市中级人民法院就中国长城资产管理公司广州办事处诉海外总公司借款合同纠纷一案作出（2001）潮经初字第219号民事判决书，确认海外联谊大厦A2幢房产系海外总公司所有，该房产尚未办理房产所有权证，并判决海外总公司应付还中国长城资产管理公司广州办事处借款本金及利息，海外总公司如没有按判决期限履行还款义务，中国长城资产管理公司广州办事处有权依照法律的规定以海外总公司提供抵押的位于潮州市城新西路“海外联谊大厦”A2幢的房屋折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，但判决发生法律效力后，海外总公司未按判决履行还款义务。2002年3月27日，潮州市中级人民法院作出（2002）潮执字第1121号民事裁定书，裁定查封海外总公司所有的提供抵押的位于潮州市城新西路“海外联谊大厦”A2幢的房屋（查封房产价值限于360万元之内），查封期间，不得做证、转让、出租、抵押、赠与等处分，（2002）潮执字第1121号民事裁定书于2002年4月2日向海外总公司的法定代表人蔡维明送达。2002年8月28日，潮州市中级人民法院作出（2002）潮执字第1123号民事裁定书，裁定拍卖海外总公司所有的位于潮州市城新西路“海外联谊大厦”A1幢第四层及A2幢首层通道西侧部分的房地产（含室内外装修、水、电）以清偿债务，（2002）潮执字第1123号民事裁定书于2002年9月2日向海外总公司的法定代表人蔡维明送达。2002年9月18日，潮州市中级人民法院委托潮州市潮法拍卖行对海外总公司所有的位于潮州市城新西路“海外联谊大厦”A1幢第四层及A2幢首层通道西侧部分房产进行公开拍卖，拍卖未能成交，2002年11月8日，潮州市中级人民法院再次提交潮州市潮法拍卖行对上述房产进行拍卖。2002年11月11日，潮州市潮法拍卖行在潮州日报刊登拍卖公告，内容为“受委托，我行定于2002年11月20日上午10时在本行拍卖厅举行拍卖会，公开拍卖下列标的：……；二、位于潮州市城新西路“海外联谊大厦”A1第四层（建筑面积445.36㎡）及A2幢首层通道西侧部分房产（建筑面积297.34㎡）；……”。2002年11月20日，潮州市潮法拍卖行出具成交凭证交蔡宏坤存执，内容为“本行拍卖之市区城新西路“海外联谊大厦”A2幢首层通道西侧部分房产（建筑面积297.34㎡，未办理房产证）号标的经本次拍卖会公开竞价由持#30号牌竞买者以人民币321127.00元成交，请成交人持此凭证于拍卖会后当场与本行签订《拍卖成交确认书》，并缴纳20%定金及佣金。买受人：蔡宏坤经办人：林振平潮州市潮法拍卖行2002年11月20日”。2002年11月20日，买受人蔡宏坤与拍卖人潮州市潮法拍卖行签订《拍卖成交确认书》，确认“一、成交拍卖标的位于潮州市城新西路“海外联谊大厦”A2幢首层通道西侧部分房产（建筑面积297.34㎡，未办理房产证），合计金额（大写）叁拾贰万壹仟壹佰贰拾柒元整（￥321127.00）。……六、本《确认书》签订后，买受人即应向本行以现金等方式支付成交金额及佣金全款。若未能当场缴交全款的，应先缴交成交额20%的定金及佣金，并在七个工作日内付清余款，逾期未付清款项的，自滞纳之日起，每日按所欠价款的13‰计收滞纳金，拍卖物视未售出，定金不退还买受人。……”。2003年3月5日，潮州市潮法拍卖行出具广东省潮州市不动产销售（转让）发票1份交与蔡宏坤存执，发票载明收取蔡宏坤潮州市城新西路联谊大厦A2幢首层通道西侧部分房产拍卖款人民币321127元，合计金额叁拾贰万壹仟壹佰贰拾柒元。2003年3月12日，蔡宏坤缴纳了潮州市湘桥区城新西路“联谊大厦”A2幢首层通道西侧部分房产的营业税及个人所得税等分别为人民币23763.39元及2890.15元。2003年3月14日，广东省潮州市地方税务局开具潮州市转让（销售）房地产完税证明（潮地税证字NO.0000111）1份，证明的内容为“兹证明座落在潮州市湘桥区城新西路联谊大厦A2幢首层通道西侧部分房产，纳税人（转××潮州市海外经济发展总公司，受让人蔡宏坤，已按规定办理了有关房地产转让税务事宜，请给予办理权属转移手续”。2003年3月28日，潮州市中级人民法院作出（2002）潮执字第112号民事裁定书，裁定书载明“经拍卖，位于潮州市城新西路“海外联谊大厦”A1幢第四层以480989元由陈文毅竞买成交；位于潮州市城新西路A2幢首层通道西侧部分房地产有蔡宏坤以321127元竞买成交。拍卖所得款802116元扣除拍卖佣金40105.8元、拍卖广告费500元、代扣税金66575.62元、被执行人应付还本院的诉讼费13705元，剩余款项为681229.58元，该款付还申请执行人中国长城资产管理公司广州办事处作为付还其代垫的诉讼费13705元、代垫的评估费6285元，剩余款项为661239.58元，作为清偿本案的部分债务”。同日，潮州市中级人民法院作出（2002）潮执字第1124号民事裁定书，裁定“被执行人潮州市海外经济发展总公司所有位于潮州市城新西路“海外联谊大厦”A1幢第四层房地产，经本院委托拍卖，拍卖以竞买价480989元由陈文毅竞买成交；位于潮州市城新西路A2幢首层通道西侧部分房地产由蔡宏坤以321127元竞买成交，房地产所有权自拍卖成交并理楚有关交款手续之日即2003年3月24日起分别归属拍卖成交买受人陈文毅和蔡宏坤所有，并由其自行搬迁”，（2002）潮执字第1124号民事裁定书于2003年3月31日分别向蔡宏坤及海外总公司法定代表人蔡维明送达。
计生管理站为潮州市人口和计划生育局的下属单位。2003年1月25日，海外总公司（甲方）与计生管理站（乙方）签订《预售房产合同书》1份，约定“经甲乙双方协商，乙方同意认购联谊大厦A2座1楼2号房，并订立下列条款，以便共同遵守执行。一、认购房产地点为市城新西路中段，联谊大厦A2座1楼2号。二、乙方已对该房产做充分了解，愿意认购该房产总面积约297.34平方米，每2000元／平方米，合计人民币594680元，最终房款总额以市房地产管理部门界定面积为准，并按合同价格予以修正。三、本合同签订三天内，乙方应付购房款叁拾万元，一个月以内再付贰拾万元，余款在甲方将房产交房管部门做好房产权证之日交清。四、甲方同意于2003年1月25日将房屋交付乙方使用。交房时，甲方应保证通电、通水、能排污，如遇特殊故障，甲方必须提供临时用电、用水。……七、在乙方按合同规定交清房款后，房屋产权为乙方所有，甲方保证上述房产权属清楚，并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。……”，海外总公司及计生管理站分别在合同书上盖章，海外总公司法定代表人蔡维明及计生管理站法定代表人刘贤楚分别在合同书上签名确认。2003年1月27日，计生管理站向海外总公司付还购买联谊大厦A2座1楼2号房款人民币30万元，海外总公司开具收款收据1份交计生管理站存执，内容为“今收到市计划生育药具管理站人民币叁拾万元（￥300000.00）摘由预付购联谊大厦A2幢首层2号房款”，海外总公司在收款收据上盖章，其法定代表人蔡维明在经收人盖章一栏上签名确认。2003年3月20日及2003年5月16日，海外总公司又分别开具收款收据2份交计生管理站存执，内容分别为“今收到市计生局药具管理站人民币壹万元（￥10000.00）摘由预付购联谊大厦A2幢首层2号房款”、“今收到市计生局人民币壹万元（￥10000.00）摘由预收购联谊大厦A2幢首层房款”，海外总公司在收款收据上盖章，其法定代表人蔡维明在经收人盖章一栏上签名确认。2003年9月5日，海外总公司又再开具收款收据1份交计生管理站存执，内容为“今收到市计生局（药具站）人民币贰拾陆万元（￥260000.00）摘由预付房款”，海外总公司在收款收据上盖章，其法定代表人蔡维明在经收人盖章一栏上签名确认。计生管理站合计付还海外总公司购房款人民币58万元。蔡宏坤主张自2003年4月份起发现拍卖取得的房产由计生管理站占有、使用。计生管理站对其买受的房产主张自合同签订的当日或隔日起就由其占有、使用至今，并当庭主张要求继续履行上述预售合同。
另查明：蔡维明与蔡宏坤系父子关系。海外总公司系1994年1月18日依法成立的内资企业法人，法定代表人为蔡维明，因2001年度没有参加年检被潮州市工商行政管理局于2002年1月12日依法吊销执照。海外联谊大厦A2幢工程的建设单位为海外总公司，该工程于1998年竣工验收。蔡宏坤与计生管理站当庭确认计生管理站与海外总公司签订的《预售房产合同书》中载明的房产——城新西路中段联谊大厦A2座1楼2号（总面积约297.34㎡）房产与蔡宏坤竟买的房产——潮州市城新西路海外联谊大厦A2幢首层通道西侧面积297.34㎡房产系同一房产。法院依法向潮州市房地产管理局查询，潮州市城新西路海外联谊大厦A2幢首层通道西侧面积297.34㎡房产（即联谊大厦A2座1楼2号房）至2015年5月13日尚未见有住房产权登记的信息记录。
案件审理期间，计生管理站于2015年5月14日向潮州市公安局湘桥分局报称其现办公地点市区城新西路联谊大厦A2座1楼2号是2003年1月25日向海外总公司蔡维明购买（面积297.34平方米，购房款594680元），预先支付人民币580000元，2014年9月16日蔡宏坤向潮州市湘桥区人民法院提起诉讼要求腾退购买房产并赔偿损失，怀疑被蔡维明、蔡宏坤诈骗。2015年6月9日，计生管理站申请一审法院向潮州市公安局湘桥分局调取蔡维明、蔡宏坤父子涉嫌诈骗一案的相关证据，法院依法予以调取。潮州市公安局湘桥分局对于计生管理站的上述报案，于2015年5月14日受理案件并进行调查，后于2015年6月3日告知计生管理站对其上述报案不予立案侦查，在潮州市公安局湘桥分局调查期间，蔡宏坤在2015年6月1日接受询问时，当问及“为何你父亲蔡维明将你竞拍取得的房产海外联谊大厦A2幢首层通道西侧部分房产297.34平方米卖给潮州市计划生育药具管理站”时，蔡宏坤陈述“在此之前，该单位（计生管理站）通过关系来想购买，但是中级法院已冻结、查封，而我参与拍卖，人在外地又无法处理此事，故我与父亲有商量，同意由父亲去处理，故当时我父亲便与潮州市计划生育药具管理站签订购买该房产协议，以594680元价格卖给计生站，事后我父亲在收到对方580000元款后有告知我，余下14680元候做（变更）厝契再交给对方，而办公场地自2003年1月25日签订之日即交付对方使用至今”，当问及“你竞拍得的房产的资金从何而来”时，蔡宏坤陈述“是我父亲（蔡维明）将该房产预售给市计划生育药具管理站，所得580000元用于我名义购买（拍卖）该房产，以及还别人欠款”，蔡维明在2015年6月2日接受询问时，当问及“为何在中级人民法院查封拍卖期间，你仍于2003年1月25日出现‘海外联谊大厦’A2幢首层通道西侧部分房产（297.34㎡）出售给潮州市计划生育药具管理站”时，蔡维明陈述“因当时我儿子蔡宏坤工作未着落，想到市计生局工作，想以此作为条件，将房产卖给他作条件，找人帮我儿子入该局工作，故当时计生局要成立药具站要找办公地点，故将该房产卖给他”，当问及“那为何你儿子蔡宏坤事先拍买竞得，而你却私自将房产卖给计生局药具站”时，蔡维明陈述“儿子去拍卖我也清楚，因为想让儿子入该单位，故商量后让他去竞拍，他是2002年11月20日拍得该房产320000多元，我是在2003年1月底将房产卖给药具站590000多元，取得的580000元用于还其儿子去竞拍的拍卖款，余还给欠别人的债务”。
案件审理期间，蔡宏坤申请对潮州市城新西路海外联谊大厦A2幢首层通道西侧部分面积297.34㎡房产自2003年3月25日起至今的租金损失进行评估，一审法院依法委托深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司进行评估，该公司于2015年3月30日作出《报告书》，估价结果为总价为RMB723258元（大写人民币柒拾贰万叁仟贰佰伍拾捌元整），折算评估单价为RMB2432元／平方米（大写人民币每平方米贰仟肆佰叁拾贰元整），价值时点为2015年3月15日。蔡宏坤支付了评估费人民币10000元。
一审法院认为:蔡宏坤与计生管理站当庭确认计生管理站与海外总公司签订的《预售房产合同书》中载明的房产——城新西路中段联谊大厦A2座1楼2号（总面积约297.34㎡）房产与蔡宏坤竟买的房产——潮州市城新西路海外联谊大厦A2幢首层通道西侧面积297.34㎡房产系同一房产（下统称“潮州市城新西路海外联谊大厦A2幢首层通道西侧面积297.34㎡房产”），法院予以确认。蔡宏坤通过司法拍卖程序竞买取得潮州市城新西路海外联谊大厦A2幢首层通道西侧面积297.34㎡房产，于2002年11月20日与潮州市中级人民法院委托的拍卖机构潮州市潮法拍卖行签订《拍卖成交确认书》，确认蔡宏坤拍卖取得上述房产，该《拍卖成交确认书》意思表示真实，不违背法律、法规的强制性规定，该《拍卖成交确认书》合法、有效，受法律保护。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”及第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，由于蔡宏坤对上述房产未经依法登记，蔡宏坤自拍卖成交之日即2002年11月20日起取得的是上述房产的合同之债的债权权利，其对上述房产的物权取得处于一种期待权益的状态，至潮州市中级人民法院裁定上述房产所有权自2003年3月24日起归属拍卖成交买受人蔡宏坤所有时，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，自2003年3月24日起，蔡宏坤为上述房产的合法权利人，其对上述房产享有相关的所有者权能。
《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。上述房产系海外总公司所有，但自2002年3月27日被潮州市中级人民法院查封之日起，海外总公司作为上述房产的所有者权能即受到限制，其在蔡宏坤已拍卖竞买取得上述房产后与计生管理站签订《预售房产合同书》，将上述房产出卖给计生管理站，属于无权处分，该《预售房产合同书》属于效力待定的合同。但根据蔡宏坤、蔡维明在接受潮州市公安局湘桥分局询问时的自认陈述，可以确认，在蔡维明将蔡宏坤竞拍取得的上述房产出卖给计生管理站之前，计生管理站通过关系想要购买上述房产，由于上述房产已被中级法院查封，蔡宏坤虽参与拍卖，但人在外地无法处理，故蔡宏坤与蔡维明商量由蔡维明去处理，故蔡维明与计生管理站签订购买上述房产的协议，以594680元的价格将上述房产出卖给计生管理站，蔡维明在收到计生管理站的580000元购房款后有告知蔡宏坤，所得的580000元用于购买上述房产及付还他人欠款，上述房产自2003年1月25日即签订合同之日即交付计生管理站使用至今。由此可见，海外总公司对上述房产的处分是蔡宏坤与海外总公司的法定代表人蔡维明协商后由海外总公司进行处分的，蔡宏坤作为上述房产的权利人与海外总公司之间形成了一种事实上的委托代理关系，海外总公司代蔡宏坤将上述房产出卖给计生管理站，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，海外总公司与计生管理站签订的《预售房产合同书》从成立之时即产生法律效力，《预售房产合同书》对蔡宏坤与计生管理站均具有法律约束力。对于蔡宏坤所称的其于2015年6月1日接受公安机关询问时因公安机关施加压力因此其陈述不属实的意见，由于公安机关询问人员在向蔡宏坤询问时已有表明他们的身份并告知蔡宏坤应如实陈述、不得隐瞒或伪造事实、否则要负相应的法律责任，询问程序合法，蔡宏坤对其在公安机关所作的陈述反悔但没有提供足以推翻其陈述的相反证据，因此法院对其所提意见不予支持。
此外，在计生管理站与海外总公司于2003年1月25日签订《预售房产合同书》之后，在潮州市中级人民法院裁定上述房产所有权自2003年3月24日起归属蔡宏坤所有之前，计生管理站买受的上述房产一直为计生管理站所实际占有和使用，因上述房产至今尚未办理房产登记手续，根据合同标的物归属处理原则，均未办理过户登记手续的，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经合法占有房屋以及买卖合同成立先后顺序确定权利保护顺位，因计生管理站已经实际接收、合法占有和使用上述房产且要求继续履行合同，因此，也应依法先予保护计生管理站的权利。
综上所述，蔡宏坤起诉请求的诉讼事项，缺乏事实依据及法律依据，法院不予支持。案经调解不成，一审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告蔡宏坤的诉讼请求。本案受理费人民币16660元、评估费人民币10000元，由原告蔡宏坤负担。
本院二审期间，双方当事人均没有围绕上诉请求依法提交新的证据。对当事人争议的事实，一审查明事实清楚，依据充分，本院予以确认。蔡宏坤主张其在拍卖成交后七天内即2002年11月27日前就已支付全部拍卖款、其在公安机关所作的陈述与客观事实不符，蔡宏坤对此提供其与潮州市潮法拍卖行签订于2002年11月20日的成交确认书和成交凭证，上述证据虽可以证明蔡宏坤与潮州市潮法拍卖行就拍卖款和佣金的交付作了约定，但并不能证明蔡宏坤已依约按期付清全款；相反，本院作出（2002）潮执字第1124号民事裁定书已确认：涉案房地产所有权自拍卖成交并理楚有关交款手续之日即2003年3月24日起归属拍卖成交买受人蔡宏坤所有，并由其自行搬迁。故蔡宏坤以此证明其在公安机关所作的陈述与客观事实不符，依据不足，本院不予采信。二审中，蔡宏坤确认其在2014年之前从未对涉案房屋进行使用，刚开始以为是空置的，至2014年初才向计生管理站主张权利。
本院认为，本案为排除妨害纠纷，双方当事人争议的焦点是：（一）上诉人蔡宏坤有否委托被上诉人海外总公司出售涉案房屋；（二）被上诉人计生管理站、海外总公司签订的《预售房产合同书》是否合法有效；（三）上诉人能否要求被上诉人计生管理站返还讼争房屋。
关于上诉人蔡宏坤有否委托被上诉人海外总公司出售涉案房屋的问题。根据上诉人蔡宏坤及被上诉人海外总公司的法定代表人蔡维明分别在公安机关的询问笔录中的陈述，可以确认蔡宏坤从潮州市潮法拍卖行拍得涉案房屋后，因人在外地，故同意由蔡维明处理其与计生管理站的涉案房屋买卖事宜，其对蔡维明以海外总公司名义与计生管理站所签订的房产买卖协议内容及履行情况是清楚的。蔡宏坤与蔡维明在公安机关的询问笔录中对房屋买受人及买卖原因、房屋总价款、已还款项及去向、用途等表述一致，蔡宏坤没有证据证明上述笔录系被询问人在被胁迫的情况下作出的、违背被询问人的真实意思且与客观事实不符，故一审法院予以采信并确认上述事实并无不当。
关于被上诉人计生管理站、海外总公司签订的《预售房产合同书》是否合法有效的问题。涉案房产前被本院查封并委托潮州市潮法拍卖行进行拍卖，2002年11月20日，上诉人虽就涉案房产与潮州市潮法拍卖行签订《拍卖成交确认书》，但潮州市潮法拍卖行于2003年3月5日才出具不动产销售（转让）发票一份，确认收取蔡宏坤人民币321127元；2003年3月28日，本院作出（2002）潮执字第1124号民事裁定书，裁定位于潮州市城新西路A2幢首层通道西侧部分房地产由蔡宏坤以321127元竞买成交，房地产所有权自拍卖成交并理楚有关交款手续之日即2003年3月24日起归属拍卖成交买受人蔡宏坤所有。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”、《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，蔡宏坤委托蔡维明处分房屋时虽尚未取得涉案房屋所有权，但后根据本院生效裁定确认，蔡宏坤自2003年3月24日取得涉案房屋的所有权，故蔡维明于2003年1月25日以海外总公司的名义与计生管理站签订的《预售房产合同书》可认定自2003年3月24日起生效。计生管理站在诉讼过程中知悉蔡维明系经蔡宏坤同意后对房屋进行处分、以海外总公司的名义与计生管理站订立《预售房产合同书》的，有权选择蔡宏坤作为房屋的出卖人并请求其承担合同相对人的责任。
关于上诉人能否要求被上诉人计生管理站返还讼争房屋的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、定购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”、《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，应认定涉案《预售房产合同书》实为商品房买卖合同，该合同已自2003年3月24日起生效，上诉人蔡宏坤将涉案房屋出售给计生管理站，已依约收取房屋价款并将合同所涉房屋交付给计生管理站合法占有使用至今，现上诉人主张被上诉人计生管理站、海外总公司就涉案房屋所签订的合同无效并要求被上诉人停止妨害、腾退房屋，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持并无不妥。
综上所述，上诉人蔡宏坤的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费人民币16600元由上诉人蔡宏坤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 芳
审 判 员 李照雄
代理审判员 陈俊强
二〇一七年一月六日
本
书 记 员 黄毅然