江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏12民终2850号
上诉人（原审原告）：申继发，男，1945年8月2日生，汉族，住泰州市姜堰区。
委托诉讼代理人：申书成，系申继发之子。
委托诉讼代理人：段国栋，江苏恒桥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：泰州市惠华纸业有限公司，统一社会信用代码913212047715230610，住所地泰州市姜堰区梁徐镇王石村。
法定代表人：许锦虎，该公司董事长。
委托诉讼代理人：秦小勇，泰州市姜堰区梁徐法律服务所法律工作者。
上诉人申继发因与被上诉人泰州市惠华纸业有限公司（以下简称惠华公司）确认合同无效纠纷一案，不服江苏省泰州市姜堰区人民法院（2017）苏1204民初2011号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
申继发上诉请求：请求撤销一审判决，依法确认双方之间的《企业资产转让合同》无效。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。一审法院判决所引用的法律条文，均是涉及物权变动及无权处分不影响买卖合同效力方面的规定，而本案不涉及物权变动和无权处分。上诉人一审认为合同无效的理由是转让的标的物为违法建筑，未取得工程规划许可。在买卖合同因标的物为违法建筑是否无效的情况下，只能在转让行为的范围内判断是否有效，并不涉及任何物权行为。此外，《中华人民共和国合同法》第五十二条系判断合同无效的依据，而非判断有效的依据，故一审法院以该条认定合同有效没有法律依据，故一审法院适用法律错误。二、案涉《企业资产转让合同》无效。一审判决已经查明，案涉合同所涉建筑物未办理准建手续，同时认定转让标的物不能上市交易。上诉人认为仅凭上述事实足以认定合同无效。本案所设标的物为禁止转让物，且转让行为损害社会公共利益，因此应为无效。因为城乡规划的管理是促进社会经济协调可持续发展，建筑物未办理规划准建手续则损害了社会公共利益，且交易行为本身对社会公共利益产生损害，这种行为必须予以禁止。同时相关法律也明确规定，违法建筑的租赁合同无效，依此违法建筑的买卖更应为无效，故案涉转让合同应为无效。
惠华公司二审辩称，1、答辩人与上诉人签订的转让合同符合法律规定的生效要件，不存在无效情形。合同签订后答辩人按照当地政府的规划要求对所受让资产进行了拆除和重建，并按要求办理了案涉资产的合法手续。2、案涉转让资产是上诉人于1999年8月通过企业改制而取得，并且经过公证处公证，完全合法，在此基础上依法转让给答辩人，并且双方已经按照合同约定全部履行到位。3、上诉人在上诉状中提及案涉资产的合法性，答辩人认为案涉资产是通过改制而取得，且资产均在《中华人民共和国城乡规划法》及《村庄和集镇规划建设管理条例》实施生效前就形成了，不存在违章建筑这一说法，况且违章建筑是公法问题，不因其违章而丧失物权客体的资格。4、企业资产转让合同订立后，上诉人收取答辩人的转让款，并分别就该转让款做了处理，答辩人也对上诉人交付的资产做出了拆除重建的处理，同时办理了案涉转让资产所占用土地的使用权权属变更事宜，双方已全部履行，不可能恢复原状。5、物权法规定以不动产交付视为转让，建造合法或来源正当的无证房屋，如果权属明确的，完全可以交易，建造不合法但可以补办手续的房屋，也可以买卖。综上所述，答辩人认为一审法院适用法律正确，上诉人与答辩人之间的资产转让合同有效，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
申继发一审诉讼请求：确认申继发、惠华公司签订的《企业资产转让合同》无效。
一审经审理查明：2016年4月13日，申继发、惠华公司签订《企业资产转让合同》一份，申继发为转让方，惠华公司为受让方，合同约定：转让方于1999年8月通过企业改制取得了位于泰州市姜堰区梁徐镇王石村原“姜堰市欣泰服装有限公司”资产，并以租赁方式取得了原企业使用的集体土地使用权；转让的资产系上述以改制方式取得的原企业资产中的部分资产，其中包括厂房、办公用房、宿舍等合计4950㎡和水电设施及路道等构筑物；转让资产所占用的土地系租赁泰州市姜堰区梁徐镇王石村村民委员会的集体土地，泰州恒正制衣有限公司曾于2012年5月向国土部门申请办理土地征收及出让，并已预交征地款60万元，但相关手续未办妥；转让资产目前系泰州恒泰制衣有限公司、泰州恒正制衣有限公司共同使用；转让总价款275万元及泰州恒正制衣有限公司已预缴征地款60万元的权益中受让方办理土地使用权证过程中实际支出的费用；受让方于本合同签订后10日内付清275万元；转让方应于受让方付清合同价款的同时，按现状将本合同约定的转让资产及相关权属证明交付给受让方；转让方保证对所转让资产享有处分权；转让方负责与泰州恒泰制衣有限公司协调一致，确保将以该公司名义于2015年5月22日向原姜堰市土地征用服务所预缴征地款60万元之部分权益转让给受让方，并将缴款凭证原件移交给受让方，且保证及时配合受让方继续办理国有土地使用权之相关手续；转让方应协助受让方与泰州市姜堰区梁徐镇王石村村民委员会重新签订土地租赁协议，并负责结清之前的土地租金或有偿使用费；等等。该合同尾部除申继发签名、惠华公司加盖印章外，还加盖有泰州市梁徐镇王石村村民委员会、泰州恒正制衣有限公司、泰州恒泰制衣有限公司的印章。
一审另查明，1.上述合同中的厂房、办公用房、宿舍均未办理准建手续。2.惠华公司已向申继发交付了《企业资产转让合同》约定的转让款275万元。
一审法院认为，买卖合同的过程包括两个行为，即物权变动的原因行为和物权变动的结果行为，前者为负担行为，后者为处分行为。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条明确规定了物权变动的负担行为与处分行为的效力相区分的原则，根据该原则，作为物权变动原因行为的负担行为与作为物权变动结果行为的处分行为分别适用不同的法律，依据不同的法律规范进行调整。《最高人民法院<关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释>》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”该条进一步明确规定了负担行为效力不受处分行为效力的影响，不能以处分行为的效力来否定负担行为的效力，以防止当事人可能出现道德风险，维护诚实信用的民法核心价值观。本案中，申继发、惠华公司签订的《企业资产转让合同》约定转让的财产为建造在集体所有的土地上的厂房、办公用房、宿舍等，且建筑物未办理准建手续，转让的标的物不能上市交易，即惠华公司取得标的物的所有权或使用权存在一定的障碍。但惠华公司实际能否取得标的物的所有权或使用权只是处分行为的结果，不能以此结果反向推导负担行为的法律效力。负担行为是否有效取决于该法律行为本身是否存在法律规定的无效情形。一审法院认为，申继发、惠华公司双方签订的《企业资产转让合同》是双方真实意思表示，且不存在法律规定的法律行为无效的情形，应为有效。况且，惠华公司已向申继发支付了转让款275万元，申继发主张《企业资产转让合同》无效隐藏着极大的道德风险，将有可能对惠华公司造成严重的损害，同时也悖于诚实信用的法律原则，应为法律所禁止。因此，申继发主张《企业资产转让合同》无效没有法律依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院<关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释>》第三条第一款之规定，判决驳回申继发要求确认其与惠华公司于2016年4月13日签订的《企业资产转让合同》无效的诉讼请求。案件受理费28400元，由申继发负担。
二审中上诉人未提交新证据。
二审中被上诉人提交《梁徐镇“两证”补办部门审批意见表》一份，证明被上诉人已就未拆除的部分申请补办证件，而且符合当地政府规划，可办理两证。
上诉人质证认为，对真实性没有异议，对合法性和证明目的有异议。该房屋按照相关规定是不可以补办的，且本案有连贯性，房屋的产权属于泰州恒泰制衣有限公司，老规划区不占用国家计划，政府只要符合规划都会盖章。
本院对被上诉人二审所提交证据的真实性予以确认。本院经审理，对原审法院查明的事实予以确认。
本院另查明，被上诉人惠华公司向相关主管部门申请补办证件，泰州市规划局姜堰分局于2017年8月17日在《梁徐镇“两证”补办部门审批意见表》中盖章确认，并出具意见“建筑工程符合规划，建筑面积1871.72平方米，其中车间一932.65平方米、车间二939.07平方米”。
本案争议焦点为：上诉人主张案涉合同无效是否具有事实和法律依据。
本院认为，根据法律规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。换言之，物权变动的结果并不必然影响导致物权发生变动的合同效力，即案涉转让合同所涉建筑物虽未办理准建手续，但此仅对物权变动的结果即受让方取得案涉建筑物的所有权或使用权产生障碍，但不能就此否定案涉转让合同的效力，此其一；其二，上诉人上诉认为案涉合同因违反法律、行政法规禁止性规定以及损害社会公共利益而归于无效，但现行法律、行政法规并未对涉及违章建筑所有权归属的合同效力作出明确判断，虽然《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、六十五条对所谓违章建筑列举了责令停止建设、限期改正、罚款、限期拆除等处罚措态，但上述规定系对行政主管部门在行政执法过程中如何适用法律提供依据，属公法范畴，且被上诉人嗣后亦在履行补办手续，在此情形下否定合同效力，既无法律规定，也易造成社会资源的浪费，动摇交易市场的稳定性。另上诉人在被上诉人已经履行主要合同义务后再欲否定合同效力，有违诚实信用原则。故对上诉人该上诉请求，本院不予支持。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
本判决为终审判决。
审判长 冯金严
审判员 钱 晖
审判员 朱希懋
二〇一八年二月十二日
书记员 姚 丽