广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017)粤13民终4248号
上诉人（原审第三人）：张金水，男，汉族，1957年9月6日出生，户籍所在地：广东省惠州市惠阳区，
委托诉讼代理人：雷明杰，广东慧达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：成志雄，男，汉族，1982年12月7日出生，户籍所在地：广东省惠东县，
委托诉讼代理人：范为，广东邦翰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：惠州市金特利房地产开发有限公司，住所地：广东省惠州市河南岸南岸路“正泰大厦”二楼。
法定代表人：黄送仁，职务：经理。
委托诉讼代理人：刘小青，广东宝晟律师事务所律师。
上诉人张金水与成志雄、惠州市金特利房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院(2016)粤1302民初10202号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告成志雄诉称，2002年11月2日，原告购买了被告开发的位于惠州市××公婆××大厦××房，建筑面积为102.55㎡，双方签订了正式的《商品房买卖合同》（合同编号：××9），原被告双方到房产管理局办理了商品房预售合同登记备案[备案号：惠州（2002）××9号]。2005年1月21日，原告与当时被告的负责人协商希望能够在被告开发的房产中置换一套面积比较大的房产，经过双方协商后被告同意将原告原先购买的金特利大厦B××7房与金特利大厦A××4房进行置换，双方签订了《关于B××7房与A××4房换房协议》，换房协议签订后进行了实际履行，现在原告实际管理及使用置换后的A××4房，被告也实际管理和使用着B××7房，但是因为被告用于置换的A××4房长期以来处于抵押登记状态，导致一直以来原被告双方未能继续完成置换房屋的变更过户手续，导致原换房协议无法继续履行，鉴于原告多次要求被告履行原换房协议未果，原告认为原换房协议因被告的实际行动表明无法继续履行，原告遂诉至本院，请求：一、依法解除原被告双方签订的《关于B××7房与A××4房换房协议》并判决被告立即将原告购买的位于惠州市××公婆××大厦××房[合同编号：惠州（2002）××9号]的房产交回给原告。二、本案的诉讼费、保全费（若有）由被告承担。庭审过程中，原告增加诉求：判决被告惠州市金特利房地产开发有限公司立即为原告办理惠州市××公婆××大厦××房的不动产权证。
被告惠州市金特利房地产开发有限公司辩称，一、根据换房协议的法律效力及实际履行情况，以及诉争B××7房、案涉A××4房的实际占有、使用情况来看，原告成志雄诉请解除换房协议及办理诉争B××7房的不动产权证没有事实和法律依据。1.原告与答辩人签订的《关于B××7与A××4房换房协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，同时，自签订换房协议后，原告就实际占有案涉A××4房及对其进行装修，并使用至今。另外，在签订换房协议之前，原告对诉争B××7房并未实际占有、使用过。2.在换房协议签订后，答辩人将诉争B××7房收回。2005年12月14日，答辩人将诉争B××7房转卖给第三人张金水，双方就此签订了《合同》，该合同约定：张金水属一次性付款购房，购房总价款为189990元，答辩人欠张金水的工程款与第三人应付购房款按7万元相抵扣，剩余购房款119990元由张金水交付银行。该合同签订后，张金水就实际占有诉争B××7房及对其进行装修，并使用至今。3.案涉A××4房未能完成转移登记手续不是因该房处于抵押登记状态，而是因原告没有依约将购房款全部付清导致的，即系原告违约在先导致的。其一，从换房协议第二条规定“换房后具体计算方法”可知，原告在换房之时是清楚案涉A××4房已在案外人名下并办理了银行按揭手续；置换后的案涉A××4房如需办理不动产转移登记手续，则须先将银行按揭款付清后方可办理，换言之，原告对案涉A××4房属于一次性付款购房；其二，事实上，双方当时也是口头约定，原告除了需支付换房差价35535元给答辩人外，还应将案涉A××4房的银行按揭款清偿，之后，答辩人才将案涉A××4房转移登记至原告名下。而在签订换房协议之后，原告既没有向答辩人支付35535元的换房差价，也没有清偿银行按揭款，致使案涉A××4房至今没有转移登记至原告名下。根据以上事实可知，换房协议合法有效，也不存在无法履行换房协议之事实，原告对诉争B××7房不具有物权期待权，故原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据。二、第三人张金水诉请答辩人将诉争B××7房的不动产权证办至第三人名下缺乏事实与法律依据。1.2005年12月14日，答辩人将诉争B××7房转卖给了第三人张金水，双方就此签订了《合同》，该合同约定：第三人属一次性付款购房，购房总价款为189990元，答辩人欠第三人的工程款与第三人应付购房款按7万元相抵扣，剩余购房款119990元由第三人交付银行，甲乙双方签订购房合同一起到房管局转户到张聪华名下，第三人属一次性付款购房。换言之，双方约定系“先付款，后办证”。但直至今日，第三人没有依约将剩余购房款交付银行，很明显，第三人已违约在先。2、第三人在2005年12月14日与答辩人签订《合同》之时，其已非常清楚诉争B××7房已办理银行按揭手续，其须将该房的银行按揭款付清后，答辩人方可为其办理诉争B××7房的不动产权证。基于以上事实，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”规定，在第三人没有将诉争B××7房的银行按揭款付清之前，答辩人作为后履行一方，有权拒绝第三人要求将诉争B××7房的不动产权证办至第三人或第三人指定名下。故第三人诉请答辩人将诉争B××7房的不动产权证办至第三人名下缺乏事实与法律依据。三、由于历史原因，金特利大厦已出售房产的权属问题比较复杂，这几年，经答辩人积极与相关政府部门及业主的沟通、协商，该楼盘已出售房屋的权属问题正逐步得到妥善解决。本案中，如要从根本上解决诉争B××7房、案涉A××4房的权属问题，前提是原告、第三人须依约将各自实际占有、使用房屋的相应银行按揭款本息付清。综上，答辩人认为，原告及第三人的诉讼请求缺乏事实与法律依据，依法应予驳回。
第三人张金水对原告成志雄起诉辩称，原被告之间购买B××7房的商品房买卖合同已经过原被告协商解除，取而代之的是将买卖标的变更为A××4房，在此之后第三人取得了B××7房的相关权益，因此原告的诉讼请求没有事实依据，恳请法院依法予以驳回。
第三人张金水诉称，一、申请人依法取得争议房产的所有权并一直实际占有、使用至今。2005年12月14日，申请人（乙方）与金特利公司（甲方）就如何支付小金三角滩金龙路102号综合楼工程款一事达成协议并签订《合同》：乙方在小金三角滩金龙路102号综合楼带资为甲方外墙装修结算为76445.48元，经双方商定以7万元结算，甲方将金特利大厦B××7房，以购房款抵付工程款形式支付乙方。金特利大厦B××7房面积为105.55㎡，计价189990元（实际口头约定房款为189000元）。合同还约定甲方必须办理合法的房产手续并交配钥匙给乙方，同时乙方可进行装修进住，任何人无权干涉。合同签订后，申请人即对该房屋进行了装修并入住至今。二、原告成志雄的诉讼请求没有事实依据，违背诚信原则，依法应予驳回。原告成志雄诉称2002年即购买了争议房产。2005年1月21日，自愿与被告金特利公司达成换房协议并实际履行，实际占有、使用置换后的金特利大厦A××4房。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条，上述行为属于变更合同，具有法律效力。申请人认为，原告成志雄因金特利大厦A××4房处于抵押状态未能办理登记手续，属基于该房屋买卖合同引起的争议，讼争标的应为金特利大厦A××4房，解决的争议应为如何撤销抵押权的问题，而非金特利大厦B××7房的权属问题。原告在房屋置换后12年后主张撤销变更后的合同，即丧失了撤销权，超过了诉讼时效，也严重扰乱了申请人对争议房屋占有、使用，以及生活的稳定性，违背了民事法律行为的诚信原则，恳请贵院依法驳回其诉讼请求。三、由于被告一直以来未将金特利大厦B××7房的权属登记在申请人名下，特请求贵院依法判令金特利公司办理相关权属登记手续。
原告成志雄对第三人张金水的起诉辩称，一、本案第三人要求确认B××7房的权属没有事实依据，原告方不否认第三人对于B××7房一直实际占有使用的基本事实，但是使用和占有应当是基于原被告方互换房产的协议能够顺利履行的前提下，缺乏这个权利的来源，本案的第三人缺乏对于本案房产合法占有的权利。二、原被告双方之间就B××7房的买卖合同没有解除，理由如下：原被告双方之间的换房协议因为没有履行完毕，所以不会解除关于B××7房买卖合同解除的效果；在不动产登记局登记的名字仍然是原告，即在权利登记机关对外宣称的该不动产权属人依旧是原告。同时就该套房子向银行还款、借款人是原告保持不变，原告也按照原抵押贷款的合同继续履行对B××7房的按揭还款义务，因此原告认为原告才享有对B××7房的合法权益。本案的第三人应当将涉案的房产交回给原告使用。
原审法院查明的事实
经审理查明，原告为购买被告开发的位于惠州市××公婆××大厦××房（合同约定面积：102.55㎡），2002年11月22日与被告签订一份编号为惠州（2002）NO.××9的《广东省商品房买卖合同》，约定如下：该商品房单价为2284元，总金额234224元，首期付款74224元正，余款16万元正办理银行按揭，被告应当在2003年5月30日前交付原告使用；被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。2002年11月22日原告办妥涉案商品房预售合同登记备案。2002年11月27日被告向原告出具金额为74224元《广东省惠州市地方税收税控专用发票》，2002年12月13日原被告与案外人中国银行惠州分行签订一份编号AJ××××2号《住房抵押贷款合同》，约定原告向案外人中国银行惠州分行申请住房抵押贷款16万元。2002年12月18日案外人中国银行惠州分行已校准发放上述住房抵押贷款16万元。
2005年1月21日原告与被告签订《关于B××7房与A××4房换房协议》，约定：一、A××4房的房价为2055元/㎡，面积为131.27㎡，总价为269759元。原B××7房的面积为102.55㎡，房价为2284元/㎡，总价为234224元，两总价相比差价为35535元。二、原B××7房由被告收回，同时，被告将A××4房授予原告。三、换房后具体计算方法为：1、原则上原B××7房的全部按揭款由原告交清。2、A××4房的按揭款由被告交清，则原告应补交被告差价35535元。四、被告另则办理原告购买A××4房的购房合同及房产证相关手续给原告。
2005年12月14日被告与第三人签订《合同》，约定：根据有关规定，经双方协商，就如何支付第三人装修小金三角滩金龙路102号综合楼工程款一事达成如下协议：一、第三人在小金三角滩金龙路102号综合楼带资为被告外墙装修结算为76445.48元，经双方商定以7万元结算，被告将金特利大厦B××7房，以购房款抵付工程款形式支付第三人。二、金特利大厦B××7房面积为105.55㎡，确定房价为1800元/㎡，计189990元，扣除被告欠第三人工程款7万元，剩购房款119990元，由第三人交付给银行，双方签订购房合同一起到房管局转户登记到张聪华名户，第三人属一次性付款购房，被告必须办理合法的房产手续并交钥匙给第三人，同时第三人可进行装修进住，任何人无权干涉。2005年12月23日第三人以原告名义清偿B××7房按揭贷款19000元。
庭审过程中，各方一致确认，B××7房实际由第三人控制和使用，但是预告登记在原告名下；A××4房实际由原告控制和使用，但是预告登记在案外人陈某名下。因此各方对房产权属发生纠纷，2016年11月7日原告遂以商品房销售合同纠纷为由诉至本院，请求判如上述所请。
另查，2017年9月5日，原告向本院提交《申请书》认为调解破裂，请求本院依法予以公正判决，支持原告所请。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原告为购买被告开发的位于惠州市××公婆××大厦××房与被告签订《广东省商品房买卖合同》，系具有完全民事行为能力的各方当事人真实意思表示，且涉案的合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，各方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。而且，2002年11月22日原告办妥涉案商品房预售合同登记备案。因此，原告诉求被告将位于惠州市××公婆××大厦××房交还，既有事实依据，亦有法律依据，本院予以照准。至于原告诉求被告立即为原告办理B××7房的不动产权证，鉴于协助办证条件尚未成就，相应诉求本院不予支持。
至于2005年1月21日原告与被告签订的《关于B××7房与A××4房换房协议》，鉴于被告已将A××4房预告登记在案外人陈某名下，致使不能实现合同目的，应予解除。
根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。因此，第三人诉求，于法无据，本院予以驳回。
鉴于本案系历史遗留问题所致，各方未尽事宜，应加强理解与沟通，妥善处理，亦可另循适法途径主张各自权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认解除2005年1月21日原告成志雄与被告惠州市金特利房地产开发有限公司签订的《关于B××7房与A××4房换房协议》。
二、被告惠州市金特利房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起30日内将位于惠州市××公婆××大厦××房[合同编号：惠州（2002）××9号，合同约定面积：102.55㎡]交还原告成志雄。
三、驳回原告成志雄其他诉讼请求。
四、驳回第三人张金水全部诉讼请求。
本案受理费100元（原告成志雄已预交50元），由被告惠州市金特利房地产开发有限公司负担。受理费100元（第三人张金水已预交50元），由第三人张金水负担。被告惠州市金特利房地产开发有限公司、第三人张金水应在本判决发生法律效力之日起十日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。
当事人二审的意见
上诉人张金水不服原审判决，向本院提出上诉。请求：1.撤销原审第一、二、四项判决；2.驳回被上诉人成志雄的全部诉讼请求；3.确认惠州市××路口金特利大厦B××7房屋权属归上诉人张金水所有；4.本案一、二审诉讼费用由被上诉人成志雄负担。
主要事实和理由：一、《关于B××7与A××4换房协议》合法有效并应继续履行。2005年1月21日，被上诉人成志雄自愿与被上诉人金特利公司达成换房协议。根据该协议，金特利公司的主要合同义务是交付A××4房，办理A××4房的购房合同及相关手续；成志雄的主要合同义务是交清A××4房的原按揭款并补交房屋差价，交还B××7房。庭审时双方也确认，在签署换房协议之时，成志雄知道A××4房已以他人（陈某）名义备案登记并办理了银行抵押贷款。协议签署之后，被上诉人成志雄实际占有、装修、使用置换后的金特利大厦A××4房。上诉人认为，房屋买卖合同的目的是占用并使用房屋，取得相关权属证书只是为了从物权的角度确认并保护其权属，成志雄获得房屋并实际使用的合同目的早已实现，取得权属证书并非合同目的。至少并非合同全部的、唯一的目的。金特利公司尚未履行办理权属证书的合同义务，的确构成违约，但双方应在继续履行合同的前堤下，针对该违约情形行使、主张权利，解决争议。被上诉人成志雄提交的《合同备案核准表》显示的内容，属于预告登记，登记时间为2002年9月23日。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第2款关于“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，该预告登记已失效，不应作为认定金特利公司处分A××4房不发生物权效力的理由。
二、一审遗漏重要当事人陈某。讼争的金特利大厦早在2005年因存在大量假按揭，已成为惠州市著名的问题楼盘之一。金特利大厦所有房屋可分为4种情况：1.假按揭，没有真买主，公司缺乏资金，已停供多期，亟待解套；2.假按揭，又有真买主，已停供多期；3.被抵押、查封的房产；4.已经正常出售的房子。《合同备案核准表》是被上诉人成志雄庭审时当庭补充提交的证据。该证据直接影响了一审法院对本案事实的认定。作为《合同备案核准表》载明的购房者“陈某”，与本案有直接利害关系，《合同备案核准表》显示，A××4号房于2002年9月23日合同备案登记。十五年过去了，“购房者陈某”即未如约偿还按揭，也从未主张房屋权利。上诉人认为，既然Al504号房备案登记在“购房者陈某”名下。一审法院也认定“本案系历史遗留问题所致”，那么就理应通知陈某参加诉讼，以查明该房屋的按揭是否属于金特利众多假按揭之一？其目的是否在于抵押套取银行贷款资金？是否存在《中华人民共和国合同法》第52条第(三)项的规定情形？是否应认定陈某与金特利公司签订的房屋买卖合同无效？对于上述问题的确认对本人事实的认定具有重大影响，上诉人认为，一审遗漏了重要当事人，应追加陈某作为本案当事人参加诉讼。
三、2005年12月14日，上诉人张金水（乙方）与被上诉人金特利公司（甲方）就如何支付小金三角滩金龙路102号综合楼工程款一事达成协议并签订《合同》：乙方在小金三角滩金龙路102号综合楼带资为甲方外墙装修结算为76445.48元，经双方商定以7万元结算，甲方将金特利大厦B××7房，以购房款抵付工程款的形式支付乙方。金特利大厦B××7房面积为105.55㎡，计价189990元（实际口头约定房款为189000元）。合同还约定甲方必须办理合法的房产手续并交配钥匙给乙方，同时乙方可进行装修进住，任何人无权干涉。上诉人于12月23日和金特利的员工一起到中国银行，准备以现金支付购房余款19000元，以支票支付购房余款10万元。金特利大厦B××7房当时以成志雄的名义申请了抵押贷款。当上诉人以成志雄的名义支付了l9000元房款后，发现再支付全部购房余款10万元也不足以偿清银行贷款(实际上还差15万元左右)，金特利公司也没钱缴纳差额。上诉人当即行使不安抗辩权，提出把这件事处理好以后再支付余款10万元，金特利公司也同意了。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。就本案而言，被上诉人成志雄与金特利公司签署《关于B××7与A××4换房协议》的行为，即视为作为预告登记的权利人成志雄同意金特利公司将B××7房处分转让给上诉人。上诉人取得B××7房的房屋使用权及产权并无法律上及事实上的障碍，依法应予保护。
四、一审适用法律错误。一审认为：“至于2005年1月21日原告与被告签订的《关于B××7房与A××4房换房协议》，鉴于被告已将A××4房预告登记在案外人陈某名下，致使不能实现合同目的，应予解除。”同时援引《中华人民共和国合同法》第九十四条判决确认解除《关于B××7房与A××4房换房协议》。上诉人认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项的规定是“因不可抗力致使不能实现合同目的”，本案即不存在不可抗力，也不存在合同目的不能实现的事实，一审法院适用法律错误。
五、被上诉人成志雄的上诉请求没有事实依据，违背诚信原则，且超过诉讼时效，依法应予驳回。被上诉人成志雄自2005年1月21日签署《关于B××7房与A××4房换房协议》后，在明知房屋存在第三方抵押按揭的基础上，实际占有、使用置换后的金特利大厦A××4房已长达12年，现主张撤销变更后的合同，即丧失了撤销权，超过了诉讼时效，也严重扰乱了上诉人对争议房屋占有、使用，以及生活的稳定性，被上诉人成志雄的诉讼请求没有事实依据，违背了民事法律行为的诚信原则，依法应驳回其诉讼请求。
综上所述，现依法提起上诉，恳请二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人成志雄口头答辩称：我方认为，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，主要理由如下：第一点，涉案的惠州市河南岸金特利大厦B××7号房权属不能认定在上诉人张金水的名下，上诉人对B××7号房虽然有实际占有的事实，但是没有合法合理的来源，因为该B××7号房在2002年的11月22日已经备案登记在被上诉人成志雄的名下，成志雄属于当时支付首期款办理银行按揭并且一直在清偿银行贷款直至今日的房屋购买人；第二点，在原审审理过程中，被上诉人金特利公司答辩诉称B××7号房产是当时以部分工程款与上诉人张金水为其外墙装修结算款相抵的形式，当时房屋总款是18.999万元，其中已经抵偿了工程款7万的，还剩余11.999万元上诉人要付清。上诉人张金水并没有提供银行转账的支付证明，被上诉人成志雄认为以房抵工程款的行为并不符合法律相关规定，因此我方认为上诉人的上诉请求均没有法律依据。第三点，关于案外人陈某是A××4房的备案预告登记人，而在原审法院审理的关于B××7号房权属的问题，并不涉及A××4号房权属的问题，因此陈某不是本案应当参与的当事人。第四点，上诉人对A××4号房的占有和使用是否为非法占有的诉讼问题，在2005年1月21日两个被上诉人签订的《关于B××7房与A××4房换房协议》后，基于双方对该《关于B××7房与A××4房换房协议》的履行，才会将B××7号房交还给开发商的，但是这个《关于B××7房与A××4房换房协议》截止至今因为开发商的原因，都未能将备案登记在成志雄名下的事实进行推翻，也未能将房产进行按揭贷款，所以才导致上诉人张金水在这里背景下才占有和使用A××4号房。另外补充一点是，有三个时间结点的问题，2005年1月21日签订的《关于B××7房与A××4房换房协议》，按照《协议》约定的，当时双方的的确确是按约操作的，就有了被上诉人金特利公司与上诉人张金水所达成的《合同》并且交付B××7号房给上诉人张金水使用这个前提。但是事实上，在12月13日前，涉案B××7号房产，上诉人张金水又以被上诉人成志雄的名义去申请了银行按揭贷款，如果上诉人张金水认为其对B××7方享有权属，那么为什么在预告登记在其名下的情况下，又以被上诉人成志雄的名义去申请银行贷款。如果当时的《关于B××7房与A××4房换房协议》能履行完毕，也不会有本案的纠纷。
综上四点意见，我方认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
被上诉人惠州市金特利房地产开发有限公司口头答辩称：答辩意见与一审基本一致。
上诉人与被上诉人二审均未提交新证据。
本院查明的事实、判决理由及结果
本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。根据双方当事人二审中的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：1、《关于B××7房与A××4房换房协议》是否解除及应否将B××7房交付成志雄；2、上诉人请求确认B××7房权属归其所有应否支持。
关于《关于B××7房与A××4房换房协议》是否解除及应否将B××7房交付成志雄的问题。成志雄与金特利公司签订的《广东省商品房买卖合同》《关于B××7房与A××4房换房协议》系作为完全民事行为能力人的双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据已经查明的事实，因历史遗留问题，涉案金特利大厦A××4房预告登记在案外人陈某的名下且办理了银行抵押贷款，成志雄在与金特利公司签订换房协议时已经知道该事项。换房协议签订后，金特利公司已经按照换房协议的约定履行其主要义务即交付A××4房的义务，而成志雄并未按照合同约定及时履行付清购房款的义务，其作为违约方无权要求解除《关于B××7房与A××4房换房协议》。上诉人及被上诉人惠州市金特利房地产开发有限公司主张换房协议合法有效并应继续履行，本院予以采信。自2005年至今，成志雄已经实际占有并使用置换后的A××4房，而且金特利公司已将B××7房售予张金水并交付，也即张金水已经实际占有并使用B××7房，若将B××7房交回成志雄将侵害张金水对其购买的居住用房的合法权利，破坏房地产市场交易秩序和稳定，且《关于B××7房与A××4房换房协议》仍然有效的情况下，成志雄的该项主张于法无据，本院不予支持。
关于上诉人请求确认B××7房权属归其所有应否支持的问题，虽然B××7房已由惠州市金特利房地产开发有限公司出售给上诉人并且已实际交付多年，但由于上诉人并未按照双方的房屋买卖合同约定履行相应的合同义务，即未交纳B××7房的按揭贷款余额，现该房屋由于历史遗漏问题仍处于抵押状态，且抵押人并非上诉人本人的情况下，各方应尊重相应的现状并结合相关政府主管部门关于涉案楼盘的权属登记流程解决争议房屋的权属问题。同时，B××7房的抵押人及抵押权人均不属于本案当事人情况下，上诉人请求确认B××7房权属归其所有的主张无法得到本院的支持，各方应另循法律途径解决。
综上所述，上诉人的上诉有理部分，本院予以支持。无理部分，本院予以驳回。原审尽管查明的事实清楚，但实体处理欠妥，其判决本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民合同法》第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持惠州市惠城区人民法院(2016)粤1302民初10202号民事判决书第四项及诉讼费负担部分。
二、撤销惠州市惠城区人民法院(2016)粤1302民初10202号民事判决书第一项、第二项、第三项。
三、驳回成志雄的全部诉讼请求。
二审受理费用100元，由成志雄负担。上诉人张金水预交的二审诉讼费100元，本院予以退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 寇 倩
审 判 员 黄宇乐
二〇一八年二月十一日
法官助理 李苗苗
书 记 员 黄春婷
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
(五)法律规定的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；