吉林省舒兰市人民法院
行 政 裁 定 书
(2017)吉0283行初16号
原告：李某，男，住吉林省舒兰市。
委托诉讼代理人：李洪杰，吉林保民律师事务所律师。
被告：舒兰市住房和城乡建设局，住所地吉林省舒兰市。
法定代表人：卢亚江，局长。
委托诉讼代理人：张椿杰，系该单位乡建科科长。
被告：舒兰市国土资源局，住所地吉林省舒兰市。
法定代表人：王玉琢，局长。
委托诉讼代理人：赵学雷，系该单位监察科科长。
第三人：崔某某，男，住吉林省舒兰市。
委托诉讼代理人：曹忠堂，吉林曹忠华律师事务所律师。
第三人：马某某，户籍地吉林省舒兰市，现下落不明。
第三人：吉林舒兰农村商业银行股份有限公司，住所地吉林省舒兰市。
法定代表人：石义，董事长。
委托诉讼代理人：朱利，系该单位法律顾问。
委托诉讼代理人：常延伟，系该单位职工。
原告李某诉被告舒兰市住房和城乡建设局房屋登记一案，于2015年5月20日向本院提起诉讼。本院受理后，于2015年11月16日作出（2015）舒行初字第11号行政裁定书。原告不服上诉至吉林省吉林市中级人民法院，吉林省吉林市中级人民法院于2016年2月24日作出（2016）吉02行终25号行政裁定，认为本院原审裁定适用法律错误，裁定撤销了本院（2015）舒行初字第11号行政裁定书，并将该案发回本院重审。本院于2016年3月4日立案，诉讼期间，本院另行追加舒兰市国土资源局为被告、崔某某、马某某为第三人参加诉讼。本院依法另行组成合议庭，并于2016年11月9日作出（2016）吉0283行初9号行政判决书。吉林省吉林市中级人民法院于2017年3月30日作出（2017）吉02行终67号行政裁定书，认为本院原审判决认定事实不清，遗漏与案件结果有利害关系的当事人，且确定承担责任的主体错误，裁定撤销了本院（2016）吉0283行初9号行政判决，并将该案发回本院重审。诉讼期间，本院另行追加吉林舒兰农村商业银行股份有限公司为第三人参加诉讼。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告李某及其委托诉讼代理人李洪杰、被告舒兰市住房和城乡建设局的委托诉讼代理人张椿杰、被告舒兰市国土资源局的委托诉讼代理人赵学雷、第三人崔某某的委托诉讼代理人曹忠堂、第三人吉林舒兰农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人朱利、常延伟到庭参加诉讼，第三人马某某经本院依法公告送达开庭传票，逾期未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
2011年11月5日，第三人崔某某作为原房屋所有权人与第三人马某某签订了《房屋买卖合同》，并到被告舒兰市住房和城乡建设局办理了房屋所有权转移手续。被告舒兰市住房和城乡建设局于2012年3月28日向第三人马某某核发产权证号为01011**号房屋所有权证书。
原告李某诉称：原告2009年6月4日购买了崔某某坐落在平安镇富民街西侧越层私有房屋（现发放给马某某房屋产权证书的这个房屋）已经交付了全部价款，崔某某也将房屋及产权证书交付给原告，原告已经占有使用至今。原告购房行为合法有效，应该受到法律保护。2012年某天，崔某某又将此房卖给了马某某，并到产权部门办理了过户手续，且将此房卖房时间提前到2010年11月5日。2013年6月，原告以崔某某与马某某买卖行为虚假，损害了原告的合法权利，规避了国家税收政策，损害了国家利益为由，将崔某某和马某某告到了舒兰市人民法院。舒兰市人民法院2013年8月21日依法判决崔某某与马某某房屋买卖行为无效。马某某依据一个无效的民事行为取得的房屋产权证书，也应该依法予以撤销。因此，原告依据《行政诉讼法》相关规定，起诉来院，请求法院依法撤销被告发放给马某某的0101146号房屋产权证书。
原告李某向本院提交了以下证据：
1、舒兰市人民法院民事判决书2013舒民二初字第263号，证明马某某依据的和崔某某的房屋买卖合同办理的登记，法院已经认定房屋买卖合同无效；
2、舒兰市人民法院生效证明，证明判决已经生效；
3、原告李某和崔某某的房屋买卖协议（在原审时判决中说李某和本案没有合同相对性），证明李某与本案有直接利害关系；
4、李某与马树林的房屋买卖协议，证明按照协议李某享有诉权，马树林不享有房屋的权利。
被告舒兰市住房和城乡建设局辩称：我局为马某某核发的房屋产权证的行为符合法律规定，请法院予以维持。为了保护第三人的权益，不应该取消该产权证。房屋登记职权已经发生了转移，现应该由现在的职能部门承担。
被告舒兰市国土资源局辩称：答辩人为马某某核发的0101146号房屋产权证的行为合法，请求法院予以维持。
被告舒兰市住房和城乡建设局向本院提交了以下证据：
《房屋登记办法》，2008-1-22发布，2008-7-1实施的，程序按登记办法第七条办理的。依据第十一条、第十七条有相关规定。
被告舒兰市国土资源局未向本院提交证据。
第三人崔某某述称：我确实于2009年6月4日将本案诉争房屋卖给了李某，李某交付了全部价款，我将房屋及证书交给了原告，双方已经实际履行。李某于2011年11月5日将房屋卖给了马某某，并收到了马某某交给的部分房款，李某找到我，要求配合将房屋过户到马某某名下，一开始我不同意，后来经多次要求才配合马某某办理房屋过户，这是事实过程，这是李某提出的，并不存在起诉书中提出的虚假行为。关于提出撤销房证的行为，对此我不持有异议，服从法院判决。
第三人马某某缺席无陈述。
第三人吉林舒兰农村商业银行股份有限公司述称：
一、原告不具备本案诉讼的主体资格，原告基于买卖合同占有房屋，自始没有取得房屋所有权，故原告与被告之间未形成行政法律关系，原告不是行政行为的相对人，不具备行政诉讼的主体资格，无权提起行政诉讼，具体意见与被告答辩意见一致。
二、原告要求撤销被告发放给马某某的0101146号房屋产权证书的请求，侵害了善意第三人即我公司的合法权益。2012年5月4日我公司与马树林签订了农户抵押借款合同，借款金额90万元，同时我公司又与马某某（马树林女儿）签订最高额抵押合同，该合同约定马某某以位于舒兰市平安镇B区房屋（房屋所有权证号0101146）及地下室为上述借款提供抵押担保，并在房产部门办理了抵押登记，他项权利人为我公司，贷款到期后马树林未予偿还债务。故我公司向舒兰法院提起民事诉讼。2015年11月23日，舒兰市法院（2015）舒民二初字第552号民事判决书依法确认了上述事实，判决我公司与马某某签订的抵押合同有效，我公司对本案争议的房屋在抵押担保范围内优先受偿，我公司已向法院申请执行。我公司认为，本案原告将购买的房屋转让给马树林并签订了房屋买卖合同，交付了部分房款，其交易行为已经舒兰法院（2014）舒民二初字第179号民事判决书依法确认合同有效，原告与马树林属于买卖合同所形成的债务关系，应向马树林主张债权，而不是撤销权。我公司依据与房屋登记的产权人马某某签订抵押合同并办理了抵押登记，符合法律规定，在签订抵押合同前我公司并不知晓房屋办理过户登记的过程。按《物权法》规定，房屋经登记产生所有权效力，未经登记不产生所有权效力，故此，我公司有理由相信抵押人就是房屋所有权人，我公司的抵押权依法成立且善意取得。
三、崔某某与马某某房屋买卖合同是否有效与本案的撤销权不是同一法律关系，买卖合同无效不必然导致行政机关登记行为无效，且无法律依据。本案原告购买崔某某涉案房屋后未办理产权过户，又将该房屋转让给马树林，为达到过户的目的，经原告李某同意，将交易的房屋过户到马树林女儿马某某名下，该产权变更符合法律规定，而原告同意产权变更到马某某名下的事实由（2013）舒民二初字第263号民事判决书中确认，在庭审中有证人王跃国、孙德会、崔某某等证人出庭证实。法庭对该证人证言的真实性予以确认。由此证明原告对于涉案房屋过户到马某某名下是知晓和同意的。
综上，请法院依据法律规定和本案的客观事实，依法裁判，以维护答辩人的合法权益。
第三人崔某某未向本院提交证据。
第三人马某某缺席无证据。
第三人吉林舒兰农村商业银行股份有限公司向本院提交了以下证据：
1、借款合同一份，证明我公司与马树林签订了90万元的借款合同，借贷关系依法成立；
2、抵押合同及他项权利证书，证明我公司与马某某签订了抵押担保合同，该合同约定，马某某用其所有产权的本案所涉房屋为马树林借款90万元提供抵押担保，并办理了抵押登记，他项权利人为我公司；
3、（2013）舒民二初字第106号民事判决书一份，证明本案我公司与马树林签订了90万元的借款合同，马树林应向我公司给付所欠本息及费用的金钱义务；
4、（2015）舒民二初字第552号民事判决书一份，证明原告诉请撤销的马某某0101146号房屋产权证，已在我公司向马树林贷款设立抵押担保，并办理了抵押登记，他项权利人为我公司；
5、（2014）舒民二初字第179号民事判决书一份，证明原告与马树林签订的房屋买卖合同合法有效，马树林与原告之间是债务关系，不影响我公司抵押权的实现，原告要求撤销马某某在我公司抵押的房屋产权证无法律依据；
6、（2015）舒行初字第11号行政裁定书一份，证明原告于2015年向法院提起行政诉讼，要求撤销本案争议的房屋产权证，经法院审理驳回起诉；
7、（2013）舒民二初字第263号民事判决书一份，证明崔某某将房屋过户给马某某是经原告许可的。该判决书确认的事实是崔某某通过电话征求原告意见，在原告许可的情况下办理了过户手续，并有证人证实。
经庭审质证，对被告舒兰市住房和城乡建设局提供的证据，原告、被告舒兰市国土资源局、第三人崔某某、第三人吉林舒兰农村商业银行股份有限公司均无异议。对原告提供的证据1-4，被告舒兰市国土资源局与第三人崔某某均无异议。被告舒兰市住房和城乡建设局有异议，对证据1真实性无异议，证明的问题有异议，是崔某某与马某某亲自签订的，存档的也是崔某某与马某某签订的合同；对证据2真实性无异议，证明的问题有异议，被告的职能已经发生转移，被告也无法办理；对证据3真实性有异议，被告产权部门没有看到过；对证据4真实性有异议，证明的问题也有异议，被告没有看到过和马树林的房屋买卖协议，档案中从来也没有这个协议。第三人吉林舒兰农村商业银行股份有限公司对证据1真实性无异议，但与本案不具有关联性，只是一个民事案件的撤销，是合同买卖的撤销，与本案行政撤销不具有关联性。对证明的问题有异议，原告用此证据恰恰证明了崔某某将其所有权的房屋变更给马某某，原告是知晓的，是同意的，并不是原告在行政诉状中说的不知晓，所以对原告要证明的问题有异议；对证据2、3、4均无异议。对第三人吉林舒兰农村商业银行股份有限公司提供的证据1-7，被告舒兰市住房和城乡建设局、舒兰市国土资源局、第三人崔某某均无异议。原告李某对证据1、2无异议；对证据3真实性无异议，但对所要证明的问题有异议，这个告诉只是就借贷关系进行告诉，没有告诉抵押关系。在今天说主张抵押，这个在诉状中没有起诉，在判决中也没有主张抵押权，这个证明不了第三人所要证明的问题；对证据4真实性无异议，但对这份判决在这之前原告已经就这个行为的案子进行诉讼了，结果应该等到诉讼结束以后再进行审理，这个直接关系到原告的告诉；对证据5真实性无异议，但对所要证明的问题有异议，虽驳回了李某的告诉，但买卖关系法院没有确认，客观上存在买卖关系；对证据6真实性无异议，但上诉以后发回，发回以后舒兰法院再判决时就支持了原告的诉讼请求；对证据7无异议，与原告举的前二份证据是一样的。第三人马某某缺席对以上证据均无质证意见。
经庭审质证，本院对上述证据认证如下：原告李某、被告舒兰市住房和城乡建设局、第三人吉林舒兰商业银行股份有限公司提供的上述证据，与本案具有关联性，本院予以确认。
经审理查明：原告李某于2009年6月4日从第三人崔某某处购买坐落在舒兰市平安镇内B区私有房屋一栋（房号250-1），并交付了全部价款。第三人崔某某将房屋及产权证书一并交付于原告，原告对该房屋占有使用至今，但未办理房屋所有权移转手续。此外，第三人崔某某又以该房屋为标的与第三人马某某签订了房屋买卖合同，落款时间为2011年11月5日，并于2012年3月28日到被告舒兰市住房和城乡建设局处将该房屋所有权登记至第三人马某某名下（编号：0101146）。
2012年5月4日，第三人吉林舒兰农村商业银行股份有限公司与案外人马树林签订舒兰农商银行抵押借款合同，借款金额900000元，抵押人为第三人马某某，并于同日与第三人马某某签订舒兰农商银行个人最高额抵押合同，第三人马某某将本案争议房屋（房产证号01011**号）为其父马树林上述借款作抵押，于2012年5月8日办理他项权利证书。因马树林借款到期后未予偿还，第三人吉林舒兰农村商业银行股份有限公司向本院提起民事诉讼，本院于2015年11月23日作出（2015）舒民二初字第552号民事判决书，确认第三人吉林舒兰农村商业银行股份有限公司与第三人马某某签订的抵押合同有效，第三人吉林舒兰农村商业银行股份有限公司对本案争议房屋在抵押担保范围内优先受偿。
2013年6月，原告将第三人崔某某与第三人马某某一并诉至本院，本院于2013年8月21日作出（2013）舒民二初字第263号民事判决书，判决第三人崔某某与第三人马某某签订的房屋买卖合同无效。
2014年4月，原告起诉案外人马树林（第三人马某某之父）房屋买卖合同纠纷一案，要求确认原告与马树林签订的《房屋买卖协议书》无效。本院于2014年9月29日作出（2014）舒民二初字第179号民事判决书，驳回原告的诉讼请求。该《房屋买卖协议书》原告作为卖房人将本案争议房屋卖予马树林，约定房屋价款880000元，协议书记载：“合同签订之日起，马树林交款500000元整，余款380000元在2012年12月30日前交清，如到期不能如期交款，李某有权收回房屋，所交房款不予退还，归李某所有。”合同签订后，马树林向原告交付了部分房款。
原告主张对争议房屋享有所有权，因争议房屋登记在第三人马某某名下，遂要求本院撤销第三人马某某的0101146号房屋产权所有证。
另查明，2015年12月15日，原舒兰市房屋产权管理中心的不动产登记职能划入舒兰市不动产登记中心，该中心隶属于被告舒兰市国土资源局。舒兰市不动产登记中心的主要职责为负责辖区内土地、房屋、林木和林地、水域滩涂养殖等不动产登记。
本院认为：被告舒兰市国土资源局享有为辖区内房屋办理不动产登记的行政职权。被告舒兰市住房和城乡建设局负责辖区内房屋买卖交易的受理审核工作。结合在案证据，且2012年，被告舒兰市住房和城乡建设局根据第三人崔某某、马某某提供的买房协议、房屋所有权证（崔某某）、身份证明、完税证明等手续将原房屋所有权人崔某某房屋（坐落于舒兰市平安镇内B区250-1号）变更登记在第三人马某某名下。故，被告舒兰市住房和城乡建设局房屋变更登记行为作出时属合法有效。但针对同一房屋，第一，第三人崔某某已于2009年6月4日卖予原告李某，并经原告诉讼，本院已作出生效民事判决，确认“崔某某与马某某签订的房屋买卖合同无效”；第二，2012年3月24日，原告李某将争议房屋卖予马树林，并收取部分购房款；第三，马树林向第三人吉林舒兰农村商业银行股份有限公司借款900000元，并以第三人马某某名下争议房屋作抵押，经诉讼，第三人吉林舒兰农村商业银行股份有限公司对争议房屋在抵押担保范围内享有优先受偿权。综上，就此争议房屋，原告持买卖协议主张所有权，马树林亦能持买卖协议主张所有权，且第三人吉林舒兰农村商业银行股份有限公司对此争议房屋享有优先受偿权。结合本案证据，现阶段，因原告李某与马树林之间的买卖合同有效，房屋是否归属于原告李某无法确定，属于需要确定房屋权属的民事争议阶段，故本案李某的起诉不适时，依法应予驳回。综上，《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条、《中华人民共和国行政诉讼法》第一百零一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第三条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，裁定如下：
驳回原告李某的起诉。
案件受理费50元免于收取。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 陈 刚
审 判 员 付玉波
人民陪审员 宁淑慧
二〇一七年十一月十七日
书 记 员 王 丹