山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁05民终1398号
上诉人（原审被告）：山东钱江置业有限公司。
委托诉讼代理人：卜祥亭，山东诚正勤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：魏树森。
上诉人山东钱江置业有限公司因与被上诉人魏树森商品房预售合同纠纷一案，不服山东省利津县人民法院（2016）鲁0522民初950号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人山东钱江置业有限公司的委托诉讼代理人卜祥亭，被上诉人魏树森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
山东钱江置业有限公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人已经在2014年10月20日领取涉案房产钥匙并已经装修，一审法院认定被上诉人收房后上诉人仍然支付逾期交房违约金错误。二、一审判决按照被上诉人已交房款的日万分之三计算逾期交房违约金错误，逾期交房违约金应按照双方购房手册的约定予以确定。三、一审判决对合同格式条款的效力认定错误。
魏树森辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉人的上诉请求。
魏树森向一审法院起诉请求：判令被告山东钱江置业有限公司向原告魏树森支付自2014年1月1日至2016年5月24日的延期交房违约金207348元（762872元×906天×万分之三），并继续支付违约金至实际交房之日，诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原告魏树森购买被告山东钱江置业有限公司开发建设的“西湖春天”住宅小区28幢1单元801室房产一处，之后原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份。合同约定买受人交付购房款的方式为签订合同当日支付462872元，剩余30万元办理贷款，并约定房屋交付时间为2013年12月31日前，逾期交房则自交付时间第二天起（2014年1月1日）至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，合同载明签订时间为2012年9月8日。一审法院共计受理180余名业主起诉钱江公司商品房预售合同纠纷案，该180余名原告均与被告签订了《商品房买卖合同》，合同内容除业主信息、楼房号、面积、单价、付款方式不同外，其余内容均相同。2012年10月8日被告为原告出具购房款收据两张，金额分别为230000元、232872元，2013年3月10日被告为原告出具购房款收据一张，金额为300000元，原告共计交纳购房款762872元。另查明，原告系通过参加团购方式购得涉案房屋，2014年10月29日，原告领到涉案房屋钥匙一把，并进行了装修，但涉案商品房至今未达到《商品房买卖合同》约定的交付条件。
一审法院认为，原、被告双方针对原告购买的涉案房产签订《商品房买卖合同》，是双方真实意思的表示，且不违背法律法规，合法有效，双方应予以履行。合同签订后，原告交付购房款的主要义务已履行完毕，而被告未向原告交付符合合同约定的商品房，现原告要求被告继续履行合同并支付违约金，依法应予以支持。合同约定如被告逾期交房则自交付期限第二天起（2014年1月1日）至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，原告要求被告按已交房款总额762872元的万分之三支付自2014年1月1日至2016年5月24日期间的延期交房违约金207348元，经计算该期间的违约金数额应为200025元。被告关于根据《商品房买卖合同》第七条“买受人逾期付款情况，则解除出卖人一切责任”的内容及按照《购房手册》中“买受人承诺……”的内容应免除违约责任的主张，该两部分内容为无效的格式条款，故对被告的该部分答辩意见不予支持。《商品房买卖合同》第六条对原告购房款的支付方式及违约责任进行了明确约定，但被告没有针对原告的逾期付款提出反诉，故本院对逾期付款责任问题在本案中不予处理，被告可另行主张。
被告没有提交证据证明涉案商品房水、电、暖、车库等配套设施完备及办理了商品房合格验收等手续，原告经被告同意领取房屋钥匙并装修，不能取代和免除被告交付符合合同约定的商品房的义务。被告因此主张原告的诉求无事实和法律依据，不予支持。
关于原告要求被告继续支付违约金至实际交房日的诉讼请求。根据已查明事实，被告开发的房产至今未经验收合格，亦不能确定交付符合合同约定条件房屋的准确日期，且房屋交付要符合双方合同约定和法律规定，而对交付的房屋是否符合条件有可能是有争议的，需要通过行政程序或者诉讼程序予以确认。因此，原告要求的“实际交房日”是不确定的，致使违约金数额无法具体计算，该项诉讼请求不明确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须有具体的诉讼请求的规定，对原告的该部分诉讼请求不予支持。被告主张在施工过程中存在周面村民阻挠施工从而导致建设期延误，但其未提交证据予以证明，不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第六条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：被告山东钱江置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告魏树森逾期交房违约金200025元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4410元，减半收取2205元，由原告魏树森负担78元，由被告山东钱江置业有限公司负担2127元。
二审期间，上诉人山东钱江置业有限公司为证明其上诉主张，提交证据一、建设工程竣工验收报告一份；证据二、住宅工程质量分户验收记录表一份；证据三、竣工验收备案表一份；证据四、杭州兰水仙物业管理有限公司利津分公司出具的情况说明一份；证据五、利津县住房和城市规划建设局出具的西湖春天小区三期工程规划初步验收意见；证据六、用户历史缴费明细信息报表一份；证据七、滨州仲裁委裁决书两份。以上证据综合证明涉案房产虽未能达到竣工验收条件，但涉案房屋所在28号住宅楼，其基本的居住功能都已具备，从2014年11月份就有部分业主装修完成并居住使用，涉案房产虽然没有竣工验收，但已经达到了居住条件，实际交付钥匙，不应该再交付逾期违约金。被上诉人魏树森质证认为，对上诉人提交的上述证据均不予认可，涉案房屋没有达到合同约定的交付条件，被上诉人也未实际入住。
本院质证认为，上诉人山东钱江置业有限公司提交的证据，被上诉人魏树森不予认可，且证据不能说明涉案房屋达到了合同约定的交房条件，未达到上诉人的证明目的，不予采信。
二审查明的案件事实与原审认定的事实一致。
本院认为，涉案商品房买卖合同签订后，被上诉人魏树森已履行合同约定的交付购房款义务，但上诉人山东钱江置业有限公司至今未向上诉人魏树森交付符合合同约定条件的商品房，且二审中上诉人山东钱江置业有限公司亦未提交证据证明涉案房屋达到合同约定的交付条件，故被上诉人领取房屋钥匙并装修不能视为上诉人山东钱江置业有限公司交付了符合合同约定条件的商品房。合同约定上诉人逾期交房则自交付期限第二天起（2014年1月1日）至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，被上诉人魏树森起诉仅要求上诉人山东钱江置业有限公司按万分之三支付违约金，并不违反法律规定。一审判决认定上诉人山东钱江置业有限公司向被上诉人魏树森支付自2014年1月1日至2016年5月24日期间的延期交房违约金200025元，符合法律规定，应予维持。
关于双方签订的商品房买卖合同的约定及《购房手册》中关于“买受人承诺……”相关内容，排除了被上诉人魏树森包括要求上诉人交付商品房的主要权利，且上诉人并未提交证据证实其已按照《中华人民共和国合同法》相关规定履行提醒注意义务，一审法院据此认定相关条款为无效格式条款并无不当。上诉人以此主张免除其违约责任，不予支持。
综上，上诉人山东钱江置业有限公司的上诉理由不成立，其上诉请求本院应依法驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2127元，由上诉人山东钱江置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 隋宪贞
审 判 员 翟玉芬
代理审判员 袁永林
二〇一六年十一月二十六日
书 记 员 董文龙