贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)黔01民终5695号
上诉人（原审被告，反诉原告）：付官胜。
委托诉讼代理人：彭源渊，贵州听君律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：郑传胜。
委托诉讼代理人：孟俊，贵州丰来律师事务所律师。
原审第三人：贵州向日葵房地产经纪有限公司。
法定代表人：杨平，该公司经理。
上诉人付官胜因与被上诉人郑传胜及原审第三人贵州向日葵房地产经纪有限公司（以下简称向日葵公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2017）黔0115民初1741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人付官胜的委托诉讼代理人彭源渊，被上诉人郑传胜的委托诉讼代理人孟俊，原审第三人向日葵公司的法定代表人杨平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
付官胜上诉请求：一、撤销原判并依法改判；二、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原判认定事实错误，判决上诉人返还定金20000元明显不公。一、一审判决根据《合同法》第九十六条第一款规定，认为被上诉人单方解除合同的条件已成就，可以解除合同，而事实是上诉人在签订合同后一直积极履行约定义务，在得知不能及时办理提前还贷后续后，四处打听其他渠道提前还款，并自愿承担税费合同约定之外的费用以便尽快完成交易。在合同可以继续履行的情况下，被上诉人单方面要求解除合同的条件并未成就，应为被上诉人违约。二、一审法院依据《合同法》第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决上诉人返还定金20000元不当。事实上是上诉人告知被上诉人合同可以继续履行，但被上诉人表示不愿继续履行合同并希望上诉人退还定金。上诉人在订立合同前后，带被上诉人看房、验房、寻找还贷渠道，耗费大量人力、物力，但被上诉人却要求解除合同，上诉人只得将房屋继续委托第三人出售，并非属于双方协商一致解除合同。
郑传胜辩称，请求驳回上诉请求。一、上诉人拖延履行合同义务，在被上诉人催告后，仍然未履行，甚至将被上诉人的电话设成黑名单，导致双方无法沟通，之后上诉人又将房屋交给第三人卖与案外人，过错方在上诉人；二、第三人已经和银行沟通好可以提前还贷，但需要支付3000元费用，依据双方的合同第三条，该费用应由上诉人承担，而上诉人却拒绝承担该3000元，导致双方合同没有履行完毕，该责任在于上诉人。
向日葵公司述称，对一审判决没有异议。
郑传胜向一审法院起诉请求：1、解除原被告于2016年12月14日签订的《房屋买卖合同》；2、被告返还原告定金20000元，并支付违约金109200元；3、本案诉讼费用由被告承担。
付官胜向一审法院反诉请求：1、判令被反诉人按照与反诉人签订的《房屋买卖合同》第六条的约定，支付反诉人违约金109200元；2、判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年12月14日，以付官胜为出卖方（甲方），郑传胜为买受方（乙方），签订了一份《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将座落于金阳南路6号贵阳世纪城N组团（龙福苑）12号楼2单元23层3号房屋出售给乙方，该房屋所有权证（权证号01××68）载明建筑面积87.43平方米，现有状况为精装修带家具家电，合同约定的主要内容有：1、成交价格按套计价为人民币546000元，为甲方“净收”；2、付款方式为签订合同当日乙方支付甲方定金20000元；甲方负责提前还贷事宜并承担相关费用，在甲方办理提前还贷（扣款结算2017年1月15日前）当日甲方先将该房出售权做委托公证给乙方（或乙方指定人名下），乙方支付甲方购房款人民币210000元整（包含上述定金）用于支付甲方按揭贷款所欠银行款项；双方约定于甲方领取到甲方名下的《房屋所有权证》、《契税证》、《国有土地使用证》或《房屋所有权证》且银行通知注销后的3个工作日内（符合上市交易条件）办理该房产权过户，其余房屋尾款336000元乙方通过银行按揭经资金监管中心一次性支付给甲方；3、违约责任，除不可抗力因素外，甲乙双方不可悔约，若甲方违约，甲方退还乙方购房定金并支付该房成交价格的20%作为违约金，若乙方违约，则乙方支付甲方该房成交价格的20%作为违约金。
同日，付官胜（甲方）、郑传胜（乙方）还与第三人向日葵公司（丙方）共同签订了一份《服务协议》，约定丙方为双方就上述房屋的交易行为提供中介服务，其中有“甲方委托丙方协助办理该房的提前还贷事宜（甲方自行办理该房提前还贷事宜）”的约定，由郑传胜在办理房屋过户手续当日支付向日葵公司服务费16380元。
2016年12月13日，付官胜出具了一份《定金收条》，内容为今收到郑传胜购买贵阳市金阳世纪城N组团龙福苑12号楼2单元23层2号房屋购房定金20000元，详见2016年12月13日付官胜与郑传胜签订的《房屋买卖合同》（原文如此）。
签订上述合同后，付官胜至该房屋的按揭贷款银行办理提前还贷手续，银行告知因政策调整提前还贷需提前3-6个月预约，付官胜告知第三人后，第三人至按揭贷款银行核实后确认了该情况；2016年12月底，通过第三人的协调，按揭贷款银行同意付官胜提前还贷但需额外支付手续费3000元，但因付官胜、郑传胜均不愿承担此费用，在合同约定的履行期限（即2017年1月15日）届满后，提前还贷手续未能办理。
2017年春节后（2017年2月上旬），郑传胜向第三人及付官胜催促尽快办理提前还贷手续，同时表示若不能及时办理，将不再购买该房屋。
庭审中第三人陈述，2017年5月，付官胜告知其已找到提前还贷渠道，同时表示愿意自行承担手续费，并称在与郑传胜沟通时郑传胜明确表示已在他处购房，无力购买案涉房产并要求退还定金；随后第三人与郑传胜沟通时郑传胜也表示不愿再购买案涉房产并要求协调退还定金事宜；第三人向付官胜转达了此意见后，付官胜表示其未违约，定金应罚没。
庭审中付官胜陈述郑传胜向其催促办理提前还贷手续后数日即找到办理提前还贷渠道，在通知郑传胜后郑传胜明确提出不再购买案涉房产、已在他处购房并要求退还定金，付官胜同时认可在郑传胜表达了不再购买案涉房产并要求退还定金后其即采取了不接电话及拉黑等行为，并在2017年5月完成提前还贷手续，5月底通过第三人将案涉房屋另行出售予他人。
郑传胜否认其直接表示不购买案涉房产，称其表达的意思为在贵安新区也买过房，并没有拖这么长时间，购买案涉房屋系因属学区房。后双方对上述事宜未能协商一致，郑传胜遂向法院提起民事诉讼并提出如前诉请，付官胜在法定期限内提起反诉并提出如前反诉请求。
一审法院认为，本案争议的焦点系双方当事人是否存在违约行为，谁应向对方承担违约责任。对于此焦点，法院意见如下：本案中付官胜与郑传胜签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性、效力性规定，合法有效，双方均应诚实信用地全面履行自己的义务。
在《房屋买卖合同》签订后，郑传胜按照约定向付官胜支付了定金20000元，但在付官胜至案涉房屋按揭贷款银行办理提前还贷手续时，银行告知因政策调整提前还贷需提前3-6个月预约，此事实经第三人核实可以确认，则付官胜因此未能在约定的期限（2017年1月15日）届满前完成提前还贷手续，不具有主观过错，不应视为其违约。
在2016年12月底，经第三人向日葵公司协调，可以办理提前还贷手续，但需支付手续费3000元，因付官胜、郑传胜均不愿承担此费用，付官胜未能在2017年1月15日完成提前还贷手续，虽双方签订的《房屋买卖合同》中有“甲方负责提前还贷事宜并承担相关费用”的约定，但该费用应系正常提前还贷所产生的违约金等费用，所谓手续费并非合法费用，在双方当事人未能对此费用的承担达成协议的情况下，也不宜以此为由认定双方当事人存在违约行为。
2017年春节后（2月上旬），在已超过合同约定的提前还贷期限的情况下，郑传胜向第三人向日葵公司及付官胜催促尽快完成提前还贷手续，否则将不再购买案涉房屋，在付官胜事实上未能在约定期限办理完成提前还贷手续的情况下，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”的规定，郑传胜有权催告付官胜积极履行提前还款义务，并有权依法行使合同解除权，虽付官胜陈述其在郑传胜催告后数日即已找到提前还款渠道，在告知郑传胜后郑传胜明确表示不再购买案涉房屋并要求返还定金，系单方解除合同，但依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，在付官胜事实上未在合同约定的履行期限届满前完成提前还贷的情况下，郑传胜提出解除合同无可厚非，即便付官胜认为自身不存在过错，不属于违约，也应当及时对郑传胜解除合同的效力提出异议并可要求对方继续履行合同，但据其庭审中自认，付官胜在郑传胜提出不再购买案涉房屋并要求返还定金后，即拒绝接听郑传胜电话甚至将郑传胜电话设置为黑名单，杜绝了双方继续沟通的渠道，进而在2017年5月完成提前还贷手续将案涉房屋另行委托第三人出售予他人，付官胜的行为表明，其对郑传胜提出解除合同并无异议，不应认定郑传胜违反合同约定单方解除合同；依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，双方当事人的行为，应视为均不愿继续履行合同义务，属协商一致解除合同，且事实上付官胜已将案涉房屋另行出售他人，双方签订的《房屋买卖合同》已不具备继续履行的基础，故郑传胜要求解除双方于2016年12月14日签订的《房屋买卖合同》的诉请，予以支持。
既然双方当事人的行为表明均不愿继续履行合同义务，属协商一致解除合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，付官胜应当其将收取的20000元定金返还郑传胜，郑传胜的该项诉请，予以支持。
对于郑传胜主张的违约金及付官胜提出的反诉请求，如前所述，双方当事人的行为均不宜认定构成违约，则均不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十三条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决：1、解除付官胜与郑传胜于2016年12月14日签订的《房屋买卖合同》；2、付官胜于本判决生效之日起三日内返还郑传胜定金20000元；3、驳回郑传胜的其他诉讼请求；4、驳回付官胜的反诉请求。本诉案件受理费1442元（已减半收取），反诉案件受理费1242元，共计2684元，由付官胜负担1392元，由郑传胜负担1292元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人均未提交证据。二审中，上诉人付官胜自述称其在2017年3月委托第三人将涉案房屋另行出售。二审经审理查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人付官胜与被上诉人郑传胜签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于本案争议焦点：双方是否存在违约行为的问题。首先，上诉人付官胜未能按照合同约定在2017年1月15日前完成提前还贷手续，系因银行政策调整的原因导致，上诉人主观上并无过错，故其不构成违约。其次，在经第三人协调，需支付3000元手续费即可办理提前还贷手续的情况下，因该费用并非合法费用，故上诉人与被上诉人均不愿承担的行为也不宜认定为违约。最后，在合同约定的还贷期限即2017年1月15日届满后，双方并未就还贷事宜进行重新约定，被上诉人多次催促上诉人尽快完成提前还贷手续，否则将不再购买涉案房屋，上诉人仍然未予履行。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，此时，被上诉人单方解除合同的条件已经成就。对于上诉人提出其在得知不能办理提前还贷手续后，便积极寻找其他渠道提前还款，以促成合同继续履行，被上诉人单方面要求解除合同已构成违约的主张，上诉人未能提交任何证据予以证实，故对该主张，本院不予采信。在2015年2月被上诉人向上诉人表达不再购买该房屋并要求退还定金的意思表示后，上诉人未对解除合同提出任何异议，甚至将被上诉人的电话设置为黑名单，杜绝双方的沟通渠道，其后又于2015年3月委托第三人将涉案房屋另行出售，上诉人的上述行为均表示其不愿再继续履行双方之间的房屋买卖合同，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定认定双方属协商一致解除合同并判决解除合同与本案事实相符，且于法有据，本院依法予以维持。因此，本案在上诉人与被上诉人双方均不构成违约的情况下，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，双方之间的房屋买卖合同解除后，上诉人应依法向被上诉人退还收取的20000元购房定金。
综上，上诉人付官胜的上诉理由均不能成立；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人付官胜负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐有临
审判员 刘 妍
审判员 龙 珑
二〇一七年十一月二十七日
法官助理石敏
书记员袁华丽