海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)琼02民终1431号
上诉人（原审被告）：三亚美丽春天物业管理有限公司。
法定代表人：黄惠映。
委托代理人：陈其帅。
被上诉人（原审原告）：倪加英。
委托代理人：陈波。
委托代理人：张雪荣。
原审被告：海南衍宏实业投资有限公司。
法定代表人：庄建新。
委托代理人：冯雪。
上诉人三亚美丽春天物业管理有限公司（以下简称美丽春天公司）因与被上诉人倪加英、原审被告海南衍宏实业投资有限公司（以下简称衍宏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初1474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。因(2016)琼02民终1425号-1438号共14件案件的上诉人、原审被告均相同，诉讼标的属同一种类，经当事人同意，本院决定将该14件案件合并审理。上诉人美丽春天公司的委托代理人陈其帅，被上诉人倪加英的委托代理人陈波、张雪荣，原审被告衍宏公司的委托代理人冯雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
美丽春天公司上诉请求：1.撤销三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初1474号民事判决；2.改判美丽春天公司支付2014年6月1日前拖欠倪加英的房屋租金，2014年6月1日后的房屋租金不再计算；3.本案一、二审诉讼费用由倪加英负担。事实和理由：一、关于房屋租金的计算截止时间问题。根据一审查明的事实，美丽春天公司于2014年6月1日停止营业，且在停止营业后电话通知业主解除合同。2015年1月，美丽春天公司根据倪加英在《三亚美丽春天委托经营合同书》上留的地址，通过申通快递向倪加英寄送了《关于解除<三亚美丽春天委托经营合同书>的通知》。倪加英在合同上留有自己的联系地址，美丽春天公司向其所留地址寄送了该通知，可以视为其收到该通知，合同已经解除。再者，美丽春天公司在2015年1月29日的《海南日报》上刊登公告，公告解除《三亚美丽春天委托经营合同书》，合同已于公告刊登之日解除。故倪加英的租金最晚也只能计算至2015年1月，一审判决美丽春天公司向倪加英支付2008年9月1日至2015年8月31日期间的全部租金，与客观事实不符。二、关于一审法院超出倪加英的诉讼请求进行裁判的问题。倪加英一审诉讼请求的租金数额是28296.06元，而一审判决的租金数额是42794.99元，已超出了倪加英的诉讼请求，请求二审法院予以纠正。关于利息问题，倪加英与美丽春天公司签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》中约定，逾期支付租金按日加收万分之三滞纳金，但一审法院认为该约定过高，依法予以调整，按同期银行贷款利率计算是正确的，请求二审法院予以维持。
倪加英辩称，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。一、倪加英与美丽春天公司签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》未提前解除。在倪加英与美丽春天公司明确约定了通讯方式及提前解约需书面通知的情况下，美丽春天公司提前解约应当向倪加英发出书面通知。美丽春天公司未能提供其停业前已直接向倪加英发出书面通知的证据，故其主张以停业时间作为合同解除的时间没有事实和法律依据。另外，美丽春天公司在未穷尽所有送达方式之前，通过公告方式通知倪加英解除合同亦不符合双方合同约定及法律规定，因此，美丽春天公司主张以其在《海南日报》上刊登公告的时间作为合同解除的时间也没有事实和法律依据。倪加英与美丽春天公司签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》约定的租赁期限至2015年8月31日届满，应认定合同于租赁期限届满之日终止，美丽春天公司向倪加英支付的租金应当计算至2015年8月31日。二、一审法院未超出倪加英的诉讼请求进行裁判。因倪加英一审起诉时遗失银行卡，未能及时查清相关账款，开庭前已打印银行进账清单，并向一审法院提交了《变更诉讼请求申请书》，对第一项诉讼请求予以变更，变更后的第一项诉讼请求涉及的租金金额为49518.11元、滞纳金金额为8142.9元。一审判决美丽春天公司向倪加英支付拖欠的租金42794.99元，未超出倪加英变更后的一审诉讼请求。
衍宏公司述称，坚持一审答辩意见，即衍宏公司不应对美丽春天公司的债务承担连带责任。
倪加英向一审法院起诉请求：1.判令美丽春天公司向倪加英支付房屋租金28296.06元、滞纳金2330.18元（暂计至2015年11月1日）；2.判令衍宏公司对上述债务承担连带责任；3.本案诉讼费由美丽春天公司、衍宏公司承担。一审开庭前，倪加英将上述第一项诉讼请求变更为：判令美丽春天公司向倪加英支付房屋租金49518.11元、滞纳金8142.9元（暂计至2015年11月1日）。
一审法院认定事实：2005年3月4日，倪加英与衍宏公司签订《商品房买卖合同》，衍宏公司将其开发建设的位于三亚美丽春天酒店公寓踏浪阁312号房（建筑面积58.24平方米，公摊面积13.24平方米）出售给倪加英，房屋总价款为217662元。2006年10月24日，倪加英取得该房屋土地房屋权证[证号：三土房（2006）字第5516号]。因房屋面积存在差异，衍宏公司向倪加英退还房屋面积差价款16746元。2008年9月13日，倪加英与美丽春天公司签订《三亚美丽春天委托经营合同书》，约定：倪加英将其购买的上述房屋委托给美丽春天公司管理经营，委托经营期限为7年，从2008年9月1日至2015年8月31日止；倪加英可享有每年每套30天入住酒店的权利；在合同履行期间，如一方确需提前解除、终止合同，需提前一个月书面通知对方，提前解除合同所造成的各方损失，双方应本着公平合理的原则妥善解决；在委托期限内，美丽春天公司每年按倪加英支付购房款的6.5%支付给倪加英租金，每满半年后支付半年租金，两个月内汇入倪加英指定的银行账户。《三亚美丽春天委托经营合同书》签订后，倪加英将房屋交付给美丽春天公司，美丽春天公司对房屋进行管理经营。美丽春天公司分别于2009年11月18日向倪加英支付租金6732.43元、2010年9月15日支付租金6732元、2011年2月15日支付租金4471.93元、2011年12月13日支付租金6192.82元、2012年3月9日支付租金6192.82元、2013年4月10日支付租金12199.86元、2014年5月23日支付租金6099.93元，共计48621.79元，后未再向倪加英支付租金。2014年6月1日，美丽春天酒店停止营业，并通过电话方式通知部分业主解除合同。2015年1月29日，美丽春天公司在《海南日报》上刊登公告，通知业主办理房屋交接手续。诉讼中，倪加英提供二份广告，广告上均写有开发商衍宏公司、运营商美丽春天公司；户型、面积、购房宣传语、年收益、每年免费入住30天（法定节假日除外）；理财方式完全自住型、委托经营管理型等内容。另查，经三亚市工商行政管理局核准，三亚美丽春天酒店物业管理有限公司于2015年10月29日更名为三亚美丽春天物业管理有限公司。一审中，因美丽春天公司提出反诉，一审法院于2016年5月10日向其送达《缴纳反诉诉讼费通知书》，但美丽春天公司未在规定期限内缴纳，故一审法院对美丽春天公司提出的反诉按自动撤诉处理。以上事实有《商品房买卖合同》、《三亚美丽春天委托经营合同书》、土地房屋权证、进账记录清单、广告及当事人陈述等证据佐证。
一审法院认为，本案的争议焦点为：（一）涉诉房屋租金数额及逾期付款利息应如何计算；（二）本案是否超过诉讼时效；（三）衍宏公司是否应承担连带责任。
关于涉诉房屋租金数额及逾期付款利息应如何计算的问题。倪加英与美丽春天公司签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》，系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应遵照履行。合同签订后，倪加英将其购买的房屋交由美丽春天公司经营管理，已履行了合同约定的义务。而美丽春天公司在履行合同过程中，以部分业主到期收房及部分员工辞职无法经营为由，与倪加英解除《三亚美丽春天委托经营合同书》，并主张以酒店停止营业的时间即2014年6月1日为合同解除的时间。依据该合同第八条约定，在合同履行期间，如一方确需提前解除、终止合同，需提前一个月书面通知对方。在庭审中，美丽春天公司提供其于2015年1月29日在《海南日报》上刊登的通知业主前来办理房屋交接手续的《公告》，以证明该公司已通知倪加英解除合同的事实。经查，倪加英在《商品房买卖合同》中载明的通讯地址为浙江省诸暨市。依据常理，倪加英是不能在该省外发行的刊物上知晓该通知内容的，美丽春天公司又未在其他全国性刊物上公告解除合同的通知，因此，不能视为倪加英已被告知解除合同这一事实。现双方签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》的履行期限已于2015年8月31日届满，故倪加英诉求美丽春天公司支付租金至合同届满之日，有事实和法律依据，予以支持。美丽春天公司在履行合同过程中，以部分业主到期收房及部分员工辞职无法经营为由解除与倪加英签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》，这是美丽春天公司管理经营不善造成的，应由美丽春天公司承担违约责任。倪加英诉求美丽春天公司支付租金及利息，有事实和法律依据，予以支持。在庭审中，倪加英与美丽春天公司对实际购房款为200916元（217662元－16746元）均无异议。依据《三亚美丽春天委托经营合同书》第十一条的约定，美丽春天公司每年应向倪加英支付的租金为13059.54元（200916元×6.5%），截至合同届满之日止，美丽春天公司应向倪加英支付的租金为91416.78元（13059.54元/年×7年），扣减该公司已支付的租金48621.79元，美丽春天公司还应向倪加英支付租金42794.99元（91416.78元－48621.79元)。关于利息的起算时间，按照《三亚美丽春天委托经营合同书》的约定，美丽春天公司每满半年后的两个月内将租金汇入倪加英指定的账户，故美丽春天公司应分别于下列时间支付每次租金6529.77元（13059.54元÷2）：2009年5月1日前支付第一期租金，实际未付；2009年11月1日前支付第二期租金，实际于2009年11月18日支付6732.43元；2010年5月1日前支付第三期租金，实际于2010年9月15日支付6732元；2010年11月1日前支付第四期租金，实际于2011年2月15日支付4471.93元；2011年5月1日前支付第五期租金，实际未付；2011年11月1日前支付第六期租金，实际于2011年12月13日支付6192.82元、2012年3月9日支付6192.82元；2012年5月1日前支付第七期租金，实际未付；2012年11月1日前支付第八期租金，实际于2013年4月10日支付12199.86元；2013年5月1日前支付第九期租金，实际未付；2013年11月1日前支付第十期租金，实际未付；2014年5月1日前支付第十一期租金，实际于2014年5月23日支付6099.93元；2014年11月1日前支付第十二期租金，实际未付；2015年5月1日前支付第十三期租金，实际未付；2015年11月1日前支付第十四期租金，实际未付。故利息应按照美丽春天公司分别实际拖欠的租金数额从上述应付租金之日起计算。鉴于双方对逾期支付租金的利率未作约定，应按照人民银行同期贷款利率计算。
关于本案是否超过诉讼时效的问题。《三亚美丽春天委托经营合同书》第十一条对租金支付期限已作约定，但美丽春天公司先后几次支付租金，付款时间与数额均不符合约定，付款时亦未明确所付款项系何年度的租金。故美丽春天公司的付款行为应视为其对所欠租金总额的概括承认以及对支付所欠租金义务的持续履行，故美丽春天公司关于本案已超过诉讼时效的抗辩理由，不予采信。
关于衍宏公司是否应承担连带责任的问题。倪加英提供的衍宏公司和美丽春天公司共同发布的广告仅是介绍户型、关于产权式酒店基本收益、投资理财方式和宣传语，明显属于要约邀请，且产权式酒店基本收益的主要内容均在《三亚美丽春天委托经营合同书》中进行了约定。因此，就签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》而言，该广告并不具有强迫性，仅是要约邀请，最终由购房人自由选择是否与美丽春天公司签订合同。根据合同相对性原则，衍宏公司并非《三亚美丽春天委托经营合同书》的一方当事人，不受该合同的约束。承担共同或连带责任以法律规定或合同约定作为前提，本案中，当事人并无合同约定，亦无法律规定承担共同或连带责任的情形，故倪加英诉求衍宏公司对美丽春天公司拖欠的租金及利息承担共同或连带责任无事实根据和法律依据，不予支持。判决：一、美丽春天公司应自判决生效之日起十日内向倪加英支付拖欠的租金42794.99元（自2008年9月1日至2015年8月31日）及利息（以本金6529.77元,自2009年5月1日起计算至2009年11月1日止；以本金13059.54元，自2009年11月2日起计算至2009年11月18日止；以本金6327.11元，自2009年11月19日起计算至2010年5月1日止；以本金12856.88元，自2010年5月2日起计算至2010年9月15日止；以本金6124.88元，自2010年9月16日起计算至2010年11月1日止；以本金12654.65元，自2010年11月2日起计算至2011年2月15日止；以本金8182.72元，自2011年2月16日起计算至2011年5月1日止；以本金14712.49元，自2011年5月2日起计算至2011年11月1日止；以本金21242.26元，自2011年11月2日起计算至2011年12月13日止；以本金15049.44元，自2011年12月14日起计算至2012年3月9日止；以本金8856.62元，自2012年3月10日起计算至2012年5月1日止；以本金15386.39元，自2012年5月2日起计算至2012年11月1日止；以本金21916.16元，自2012年11月2日起计算至2013年4月10日止；以本金9716.3元，自2013年4月11日起计算至2013年5月1日止；以本金16246.07元，自2013年5月2日起计算至2013年11月1日止；以本金22775.84元，自2013年11月2日起计算至2014年5月1日止；以本金29305.61元，自2014年5月2日起计算至2014年5月23日止；以本金23205.68元，自2014年5月24日起计算至2014年11月1日止；以本金29735.45元，自2014年11月2日起计算至2015年5月1日止；以本金36265.22元，自2015年5月2日起计算至2015年11月1日止；以本金42794.99元，自2015年11月2日起计算至本判决确定的付清之日止；利率均按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、驳回倪加英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1041.5元（倪加英已预交），由倪加英承担171.63元，美丽春天公司承担869.87元。
二审中，当事人没有提交新证据。
对一审查明的事实，本院依法予以确认。
对一审遗漏的事实，本院认定如下：一、倪加英与美丽春天公司签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》第十一条约定了“如逾期支付租金按日加收万分之三滞纳金”的内容。倪加英在一审起诉时，亦主张按每日万分之三计算滞纳金。二、在一审开庭前，倪加英提交了《变更诉讼请求申请书》，将原第一项诉讼请求变更为：判令美丽春天公司向倪加英支付房屋租金49518.11元、滞纳金8142.9元（暂计至2015年11月1日），并补交了案件受理费。一审庭审中，美丽春天公司、衍宏公司当庭同意倪加英变更诉讼请求，并表示不需要另外给予举证期。一审法院已对变更后的诉讼请求进行了审理。
本院认为，本案二审争议焦点：一、如何认定涉案房屋租金的计算截止日期；二、一审判决是否超出倪加英的诉讼请求金额。
关于焦点一。双方签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》第八条约定，在合同履行期间，如一方确需提前解除、终止合同，需提前一个月书面通知对方。美丽春天公司未能举证证明其在2014年6月1日停止营业前一个月已向倪加英送达了解除合同的书面通知，故其主张以停止营业的时间作为合同解除的时间没有事实和法律依据。此外，美丽春天公司在未穷尽直接送达、邮寄送达等送达方式的情况下，即通过在《海南日报》上刊登公告的方式通知倪加英解除合同，不符合双方约定和法律规定，因此，美丽春天公司主张以其在《海南日报》上刊登公告的时间作为合同解除的时间，也没有事实和法律依据。倪加英与美丽春天公司签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》约定的租赁期限至2015年8月31日届满，应认定该合同于租赁期限届满之日终止，双方未提前解除合同，故美丽春天公司向倪加英支付的租金应计算至合同终止之日即2015年8月31日。一审计算的租金数额正确，应予支持。关于利息问题，双方签订的《三亚美丽春天委托经营合同书》第十一条已约定了“如逾期支付租金按日加收万分之三滞纳金”的内容，倪加英在一审起诉时亦主张按每日万分之三计算滞纳金，一审法院却以“双方对逾期支付租金的利率未作约定”为由，改按人民银行同期贷款利率计算，低于双方约定的逾期支付租金利率，确属不当，但由于倪加英未提起上诉，视为其认可一审判决，故本院对利息问题不予审理。一审判决中关于利率标准及最后一笔利息的计算截止日期表述不准确，应予更正。
关于焦点二。一审中，倪加英已将原第一项诉讼请求变更为“判令美丽春天公司向倪加英支付房屋租金49518.11元、滞纳金8142.9元（暂计至2015年11月1日）”，一审法院已对变更后的诉讼请求进行了审理，故一审判决美丽春天公司向倪加英支付拖欠的租金42794.99元，未超出倪加英变更后的一审诉讼请求。
综上所述，美丽春天公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实基本清楚，适用法律基本正确，除利息表述不准确的部分应予更正外，其他部分应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
一、维持三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初1474号民事判决第二项，即驳回倪加英的其他诉讼请求；
二、变更三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初1474号民事判决第一项为：三亚美丽春天物业管理有限公司应自本判决生效之日起十日内向倪加英支付拖欠的租金42794.99元（自2008年9月1日至2015年8月31日）及利息（以本金6529.77元,自2009年5月1日起计算至2009年11月1日止；以本金13059.54元，自2009年11月2日起计算至2009年11月18日止；以本金6327.11元，自2009年11月19日起计算至2010年5月1日止；以本金12856.88元，自2010年5月2日起计算至2010年9月15日止；以本金6124.88元，自2010年9月16日起计算至2010年11月1日止；以本金12654.65元，自2010年11月2日起计算至2011年2月15日止；以本金8182.72元，自2011年2月16日起计算至2011年5月1日止；以本金14712.49元，自2011年5月2日起计算至2011年11月1日止；以本金21242.26元，自2011年11月2日起计算至2011年12月13日止；以本金15049.44元，自2011年12月14日起计算至2012年3月9日止；以本金8856.62元，自2012年3月10日起计算至2012年5月1日止；以本金15386.39元，自2012年5月2日起计算至2012年11月1日止；以本金21916.16元，自2012年11月2日起计算至2013年4月10日止；以本金9716.3元，自2013年4月11日起计算至2013年5月1日止；以本金16246.07元，自2013年5月2日起计算至2013年11月1日止；以本金22775.84元，自2013年11月2日起计算至2014年5月1日止；以本金29305.61元，自2014年5月2日起计算至2014年5月23日止；以本金23205.68元，自2014年5月24日起计算至2014年11月1日止；以本金29735.45元，自2014年11月2日起计算至2015年5月1日止；以本金36265.22元，自2015年5月2日起计算至2015年11月1日止；以本金42794.99元，自2015年11月2日起计算至还清欠款之日止，利率均按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算）。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1041.5元（倪加英已预交），由倪加英负担171.63元，三亚美丽春天物业管理有限公司负担869.87元；二审案件受理费1041.5元（三亚美丽春天物业管理有限公司已预交），全部由三亚美丽春天物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄学文
审 判 员 王晓艳
审 判 员 袁俊杰
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 郁四珍
---
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
……