湖北省松滋市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鄂1087民初813号
原告：洪昌福，男，1963年7月29日出生，汉族，松滋市人，住湖北省松滋市，
委托诉讼代理人:郑丹舟，湖北今天律师事务所律师，特别授权。
被告：邓小飞，男，1974年11月13日出生，汉族，松滋市人，住湖北省松滋市，
被告：杨家锦，男，1974年9月14日出生，汉族，松滋市人，住湖北省松滋市，
委托诉讼代理人：刘启斌，湖北驰华律师事务所律师，特别授权。
被告：喻小华，男，1975年5月25日出生，汉族，松滋市人，住湖北省松滋市，
委托诉讼代理人：刘启斌，湖北驰华律师事务所律师，特别授权。
被告：松滋市房地产综合开发公司。住所地：松滋市新江口镇环城路。
法定代表人：周亚，该公司董事长。
委托诉讼代理人：宋小川，湖北金捷律师事务所律师，特别授权。
原告洪昌福与被告邓小飞、杨家锦、喻小华、松滋市房地产综合开发公司（以下简称综合开发公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月5日、2017年6月20日两次公开开庭进行了审理。原告洪昌福的委托诉讼代理人郑丹舟，被告邓小飞，被告杨家锦、被告喻小华及其委托诉讼代理人刘启斌，被告综合开发公司法定代表人周亚及其委托诉讼代理人宋小川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洪昌福向本院提出诉讼请求：一、四被告向原告返还购房款275万元、并向原告支付违约金或者赔偿款275万元，四被告对此承担连带责任；二、四被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告邓小飞、杨家锦和喻小华挂靠被告综合开发公司合伙开发位于松滋市的金地尚城小区。因为缺少开发资金，三合伙人便于2014年4月7日通过案外人李某介绍以被告邓小飞的名义向原告借款，由案外人饶华担保（李某向原告提供口头保证）。二人向原告出具借条表明：借款金额为450万元，借款期限自2014年4月7日至7月6日，借款利息为月息25‰，出具借条日被告邓小飞和饶华已经收到原告给付的450万元借款（原告向李某支付该450万元借款，由李某转支付邓小飞和饶华）。借款到期后，被告邓小飞仅向原告归还了部分款项，剩余本金及利息合计375万元未支付。此后，原告多次向被告邓小飞和保证人追讨欠款，被告邓小飞、杨家锦、喻小华与原告协商，将被告邓小飞与原告的民间借贷关系转换成四被告与原告的商品房买卖关系，即用该笔借款债权作为购房款购买金地尚城的房屋，原告表示同意。2015年7月3日，四被告作为甲方、原告作为乙方签订《门面买卖合同》一纸，约定：甲方所售房屋建筑面积为395.5平方米，房屋位于金地尚城101、104、105和106号，房屋总价款为375万元。乙方可自行选择过户时间，办理过户时甲方应配合。房屋未办理过户登记前，甲方不得悔约也不得再次将房屋转卖，否则应向乙方退还购房款，并按购房款的100%支付违约金。签订《门面买卖合同》时，原告不同意375万元而仅同意275万元价格，四被告和李某经协商均口头同意原告的这一要求，房款冲抵借款余额后，尚欠本人借款100万元，由李某作为担保人向原告出具借条且事后分二次还清。2015年8月10日，被告四向原告出具275万元的购房款收据，表明四被告已经认可收到全部的购房款275万元，同日，四被告将金地尚城101、104、105和106号房屋钥匙交付原告。后经原告向松滋市房地产管理局查询，发现《门面买卖合同》约定的标的房屋已经被四被告出卖给第三方，第三方已经就这四间门面办理了银行抵押按揭贷款。四被告的行为构成合同欺诈，违反了合同法和消费者权益保护法关规定，应该按照合同的约定和消费者权益保护法的规定承担退一赔一的民事责任。
被告邓小飞辩称：1、与事实不符，事实是我一个人借款，不是三人。我总共找洪昌福借款450万元，按2.5%月息每月一付，并还本75万元，利息付到结算为欠款275万元前2个月，后因资金周转困难，另外100万元是李某代为向洪昌福支付的。当时洪昌福向我催款，我因资金无法周转，洪昌福要求我把金地尚城的几个门面作为抵债的形式给他，我就跟杨家锦和喻小华商量，他们同意帮助我。我把按揭还完之后再将这几个门面抵给洪昌福。后来我的资金周转困难，不能还清按揭也就不能履行跟洪昌福的承诺了。2、对于275万元的购房款，我未收到一分钱。即使是作为抵账行为，洪昌福却没有将借条还给我。
被告杨家锦和喻小华辩称：1、原告与被告邓小飞签订的门面买卖合同，被告邓小飞对该房屋并无处分权，且该合同既非效力待定合同，原告也不是善意取得，故该合同应认定为无效。2、无论本案所涉门面买卖合同的效力如何，但因本案原告尚未履行也拒绝履行，故其要求被告承担违约责任的诉求都是不予支持的。3、本案门面买卖合同的相对方为原告与被告邓小飞，被告喻小华与杨家锦并不是该合同的当事人，只是见证人。4、退一步说，即使该合同有效，原告所主张的违约金过高，人民法院应调减。基于上诉理由，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告综合开发公司辩称：1、原告所诉与本案客观事实不符。我公司不存在出借或者提供企业资质供他人开发松滋市街河镇金地尚城小区；我公司从来没有认可以邓小飞的个人债务抵作购房款；我公司至今未收到原告支付的购房款。2、原告所诉无法律依据。正如原告所诉，本案诉争房产在出售给原告前，早已出售给他人，故出售该房产的一方，属于无权处分，在未得到所有权人追认的情形下，该房屋买卖合同无效；我公司未收到原告支付的购房款，故不存在给其造成损失。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院认证如下：原告洪昌福向本院提供如下证据：证据1、国家企业信用公示系统——松滋市房地产综合开发公司，用于证明被告综合开发公司的主体身份；证据2、三份户籍证明，用于证明被告邓小飞、杨家锦、喻小华的主体身份；证据3、两份借条，用于证明被告邓小飞向原告借款450万元，约定月利率为25‰，借款期限自2014年4月7日至7月6日，被告邓小飞已经实际收到450万元借款；证据4、门面买卖合同，用于证明四被告在合同在签字或者盖章，表明四被告一起承担卖方义务的事实，合同约定的标的房屋是金地尚城门面101、104、105和106室，甲方违约的，按购房款100%承担违约金；证据5、收款收据，用于证明四被告认可收到原告购房款275万元；证据6、档案查询结果证明，用于证明《门面买卖合同》约定的标的房屋已经由被告出卖给他人，由他人办理了银行按揭贷款的抵押预告登记。四被告的行为构成欺诈，应该按照合同约定承担一倍房款的违约金责任；证据7、李某借条，用于证明当时被告375万元债务冲抵购房款275万元，剩下100万元由案外人李某承担的事实；证据8、四把房屋钥匙，用于证明被告向原告交付了标的房屋钥匙，三自然人被告及盖章的项目部构成表见代理；证据9、视频，用于证明被告交付的四把钥匙现在还能打开标的房屋，由此进一步证明四被告认可已经收到原告购房款，否则四被告不可能将房屋钥匙交付原告；证据10、数份银行流水，用于证明原告通过李某之妻严寒、好友刘某、妻子雷体蓉向邓小飞、饶华支付450万元借款的事实；证据11、证人刘某当庭陈述，用于证明原告向被告邓小飞借款的部分资金338.66万元来源和转款途径、借款人和借款用途等。
被告邓小飞对原告提交的证据1、证据2、证据3、证据6、证据9、证据10和证据11无异议。对证据4，被告邓小飞质证认为虽然其他被告签字或者盖章，但他们没有同意275万元的房屋价格。对证据5，开了收据后我找洪昌福收款没收到，洪昌福也没将收据还我。对证据7，被告邓小飞质证认为不清楚此事。对证据8，被告邓小飞质证意见是不清楚钥匙是怎么交的。
被告杨家锦、喻小华对原告提交的证据1、证据2、证据6无异议。对证据3，二被告认为是否真实须以当事人的汇款凭证为据，按原告所说既然已经抵了债为什么还持有该借据，原告实际持有该借据的行为说明其以房抵债是不成立的。对证据4，真实性无异议，合同的主体是原告与邓小飞，其他人的签字行为只不过是作为现场的见证人而已，该买卖合同原告没有履行相关义务，一是没有实际付款，二是擅自将房屋价款调为275万，这都是违背合同约定的行为。对证据5，真实性无异议，没有实际收到款项，应该出具付款凭据，即使有收款也只是注明了275万元，至少还下欠100万元。对证据7、证据8、证据9、证据10和证据11二被告质证意见为不清楚拟证事实。
被告综合开发公司对原告提交的证据9质证意见是，对其真实性没有异议，但不同意证明目的，房产公司至今不认可收到房款并实际交房。对原告提交的其他证据质证意见与被告杨家锦、喻小华的质证意见相同。
四被告对原告提交的证据1、证据2、证据6均无异议，且上述证据来源合法，内容真实，可以相互印证，本院予以认定。
对原告提交的证据3，二份借条，原告已经提交证据10和证据11佐证其资金流水，且被告邓小飞当庭承认收到450万元的借款，本院对被告的该质证意见不予采纳。对证据4《门面买卖合同》，四被告均认可其真实性，但否认在合同上签字盖章的主体是合同主体，只是见证人，该质证意见没有事实依据，本院不予采纳。对证据5购房款收据，四被告均认可其真实性，但否认因此而收到275万元购房款，因收据是收款凭证，且该收据与原告提交的证据3、证据4、证据7、证据10、证据11，以及被告邓小飞及其提供的证人李某的证言相互印证，本院不予采纳被告质证意见。对证据7李某借条、证据8四把房屋钥匙，被告表示不清楚此事，但未对其真实性提出异议，且被告邓小飞申请的证人李某当庭对证据7的真实性和证明对象予以肯定，被告邓小飞在庭审中自认其指示金地尚城项目部的会计将四把房屋钥匙交付原告的事实，本院对原告证明的事实予以采信。对原告提交的证据9视频，被告综合开发公司对其真实性未提出异议，对其证明对象有异议。本院结合原告提交的的其他证据以及被告邓小飞当庭承认以房抵债事实，认可原告的证明对象。对原告提交的证据10现金流水和证据11刘某陈述，被告杨家锦、喻小华和综合开发公司仅表示不清楚借贷事实，但被告邓小飞当庭认可收到全部借款，本院予以采信。
综上所述，对被告持异议的证据3、证据4、证据5、证据7、证据8，证据9、证据10和证据11，证据来源合法，内容真实，可以相互印证，本院予以认定。
原告申请本院向松滋市房地产管理局调取的证据：金地尚城101、104、105和106号房屋商品房买卖合同，用于证明标的房屋在签订《门面买卖合同》前已经出卖给李明和曾险峰，相关合同已经在房地产管理部门备案。四被告对该证据真实性无异议，但提出在与原告签订门面买卖合同之前已经告知了房屋已经出售的事实，现在预告登记还在有效期内。本院认为被告的质证意见并不是对该证据真实性和证明对象的否定，且该证据本身并不能证明被告的质证意见属实，该证据来源合法，内容真实，本院予以认定。
被告邓小飞向本院提供如下证据：证人李某当庭陈述，用于证明原告在签订《门面买卖合同》时已经获悉标的房屋出卖他人和抵押的事实，被告与原告签订门面买卖合同时不存在欺诈。
原告对此证据的真实性及证明对象均持异议，认为证人证明洪昌福被告知了标的房屋已经预告登记，但证人自己都不清楚预告登记是什么意思，原告当然也不清楚预告登记是什么意思。证人李某已经说明了三个股东合伙挂靠第四被告开发经营金地尚城的事实。
被告邓小飞对证人陈述没有异议。
被告杨家锦和喻小华对于证人证实被告方已告知该房屋已办理预告登记的事实没有异议。关于证人所说的三个股东没有事实依据，他也只是道听途说。原告洪昌福购买房屋应当知道最起码的法律常识，不知道预告登记不是抗辩的理由。
被告综合开发公司的质证意见与被告杨家锦、喻小华的质证意见一致。房产公司没有同意以房产抵偿邓小飞的个人债务，也没有同意对房产进行降价处理。
本院对原、被告双方关于李某证人证言的质证意见，结合证人刘某所述邓小飞与李某存在亲属关系，李某作出有利于邓小飞的证言证明效力较低，在没有其他证据佐证不存在欺诈的前提下，本院对李某关于原告在签订《门面买卖合同》时明知标的房屋已经出卖和抵押的证言不予认定。
本院经审理认定事实如下:被告邓小飞、杨家锦、喻小华参与投资开发松滋市金地尚城项目，开发商为被告综合开发公司。被告邓小飞因项目融资需要而通过证人李某介绍向原告洪昌福借款，案外人饶华作为共同借款人和连带责任担保人。2014年4月7日，被告邓小飞和案外人饶华共同向原告洪昌福出具二份借条表明，被告邓小飞已经收到原告洪昌福450万元借款，借款用途为工程建设，借款期限为2014年4月7日至2014年7月6日，利率标准为月息25‰，利息按月支付。该借款450万元中，原告洪昌福向证人刘某借款338.66万元，将款额汇集至380万元后转款至李某妻子严寒账户，由严寒将380万元支付到被告邓小飞账户，剩余款项也由原告向饶华和邓小飞支付。被告邓小飞当庭认可已经收到450万元借款，后按照月利率25‰的标准按月向原告支付了一段时间利息，并且偿还了本金75万元。被告邓小飞停止支付利息两个月后，四被告与原告洪昌福开始协商用金地尚城的四间门面抵偿原告借款事宜。2015年7月3日，四被告作为甲方、原告作为乙方签订《门面买卖合同》一纸，约定：甲方所售房屋建筑面积为395.5平方米，房屋位于金地尚城101、104、105和106号，房屋总价款为375万元。乙方可自行选择过户时间，办理过户时甲方应配合。房屋未办理过户登记前，甲方不得悔约也不得再次将房屋转卖，否则应向乙方退还购房款，并按购房款的100%支付违约金。甲方保证在交接时没有产权纠纷和财务纠纷，否则由甲方承担全部责任。李某作为担保人于2015年7月8日向原告洪昌福出具100万元的借条，后李某向原告洪昌福代为偿还了该100万元。2015年8月10日，被告综合开发公司向原告出具275万元的购房款收据，该收据载明：今收到洪昌福门面款1-2楼101104105106号人民币（大写）贰佰柒拾伍万元整，收款原因4个门面395.5m2。此后，被告邓小飞指示金地尚城项目部会计将金地尚城101、104、105和106号房屋钥匙交付原告。被告综合开发公司的法定代表人周亚当庭陈述，被告喻小华系其金地尚城项目的总负责人，该项目的商品房销售工作也由其负责。
另查明，1、被告综合开发公司已经于2015年7月3日前将金地尚城101、104、105和106号房屋出卖给案外人李明和曾险峰，李明和曾险峰已经就该房屋向银行按揭贷款并办理抵押预告登记。2、经本院当庭询问，原告和被告综合开发公司拒绝代为清偿债务而消灭本案标的房屋的抵押权，被告邓小飞表示没有能力代为清偿债务而消灭本案标的房屋的抵押权，被告杨家锦和喻小华对此拒绝发表意见。
本院认为，对原、被告双方的争议焦点评述如下：1、关于本案民间借贷和门面买卖合同之间有无关联，275万元的购房款是否实际支付。被告邓小飞及其申请出庭的证人李某当庭承认以房抵债的事实，原告证人刘某也当庭陈述当时借款的资金用途是用于金地尚城项目的开发，原告陈述以《门面买卖合同》来解决因民间借贷而剩余的债权符合客观情况。被告给原告出具的收据载明：“今收到洪昌福门面款人民币275万元”，被告当时认可已经收到该275万元。现在被告否认收到购房款，但无证据推翻收据所证明的事实。被告邓小飞陈述其指示项目部会计将标的房屋钥匙交付原告，原告也举证证明现在用该钥匙仍然能打开标的房屋。综上，本院认为双方当事人将原民间借贷关系转换成商品房买卖合同关系，以及就被告邓小飞所欠原告275万元冲抵购房款达成合意，认定原告已经向四被告支付购房款275万元。2、关于被告在签订《门面买卖合同》时是否存在欺诈。原告认为被告在签订《门面买卖合同》时隐瞒了标的房屋已经出卖给第三方且已经抵押的事实，被告称在签订《门面买卖合同》时已经告知原告这一事实，被告邓小飞申请的证人李某当庭陈述指证了告知原告的这一情节。但根据原告证人刘某的陈述，借款人系李某的侄儿，说明证人李某与被告邓小飞存在亲属关系，在没有其他证据佐证的情况下，不予采信李某关于原告在签订门面买卖合同时已经获悉标的房屋出卖给第三方且抵押的事实。如果原告在已经获知此情形的前提下与四被告建立房屋买卖合同关系，则无法因签订《门面买卖合同》而解决民间借贷的剩余债权债务问题，加之如此重大的情形并未在《门面买卖合同》中进行如实描述。相反，四被告在合同第五条明确保证标的房屋没有产权纠纷和财务纠纷，否则由四被告承担全部责任，故本院认定被告在签订《门面买卖合同》时对原告隐瞒了标的房屋已经出卖给第三方，且由第三方预告抵押登记给银行的事实，被告的行为构成合同欺诈。3、关于门面买卖合同约定的房屋总价款为375万元而收据载明收到275万元房价款的问题。被告综合开发公司向原告出具的收据载明“收到275万元购房款的收款原因是4个门面395.5平方米”。说明原被告双方已经将《门面买卖合同》中约定的375万元房价款变更为275万元，加之李某向原告出具100万元的借条，且嗣后实际代被告邓小飞还清这100万元的事实也佐证了房屋价款变更的事实。4、关于被告邓小飞、杨家锦、喻小华是否挂靠被告综合开发公司经营金地尚城项目。原告认为挂靠关系成立而四被告予以否认，证人李某当庭陈述邓小飞、杨家锦、喻小华系三个股东。证人刘某陈述当时邓小飞借贷的目的是用于李某侄儿（即被告邓小飞）在街河市镇开发房地产，后来知道了该房地产项目位于往杨林市镇的主公路交叉街河市镇的丁字路口，实际上就是金地尚城项目所在地。加上被告邓小飞、杨家锦和喻小华在《门面买卖合同》上签字的行为，本院虽不宜据此认定原告所述的挂靠关系成立，但可认定被告邓小飞、杨家锦、喻小华共同参与被告综合开发公司投资开发了金地尚城项目的事实。5、关于本案应该认定为商品房买卖合同纠纷还是民间借贷纠纷。本案争议的商品房买卖合同签订前，原告与被告邓小飞之间存在民间借贷合同关系，但双方系争商品房买卖合同是在被告邓小飞未完全偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本金转为已付购房款，并对房屋过户登记、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化，除法律禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期后，作为金地尚城开发投资人的被告邓小飞难以清偿债务时，通过将金地尚城的商铺出售给债权人洪昌福的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。但在确认商品房买卖合同合法有效的情况下，由于门面买卖合同项下已付购房款系由原借款本息转来，在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。根据被告邓小飞的当庭陈述，其依照月利率25‰的标准向原告支付了一段时间的利息，后因资金周转困难中止支付两个月的利息后,才以剩余借贷本金为标准与原告协商门面的房屋价格，其他被告也对借贷关系中偿还利息的行为不提出异议，被告邓小飞向原告洪昌福支付的利息没有超过最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》确定的最高利率标准，为合法利息。双方当事人在《门面买卖合同》中约定的房屋价款及其支付方式不存在违法行为，本院认定本案法律性质为商品房买卖合同纠纷。6、关于《门面买卖合同》的合同效力和违约责任。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，结果不能，并不能由此判断物权变动原因的合同无效。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款以及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条的立法精神，未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。即受让方通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的，转让行为有效。上述法律、司法解释的规定，旨在实现抵押权人、抵押人和受让人之间的利益平衡，既充分保障抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流转，充分发挥物的效益。第八次全国民事商事审判工作会议纪要第14条规定，物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。由此，对原告关于合同无效的意见本院不予采纳。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。由此可见，有无处分权并不是判定合同是否有效的依据，对被告杨家锦、喻小华、综合开发公司关于合同无效的意见本院不予采纳，本院认定本案《门面买卖合同》有效。虽然《门面买卖合同》有效，但各方当事人均拒绝或者无力代为清偿债务而消灭抵押权，加之抵押人与抵押权人建立抵押权的原因是基于被告综合开发公司与抵押人签订的二份房屋买卖合同而按揭借款，《门面买卖合同》事实上不可能继续履行。《门面买卖合同》第四条约定，房屋未办理过户登记前，甲方（四被告）不得悔约也不得再次将房屋转卖，否则应向乙方退还购房款，并按购房款的100%支付违约金。此处“不得悔约”应该理解为不得擅自解除合同、不得根本性违约和及时恰当履行合同义务等，现被告根本不可能继续履行合同，也不可能配合原告将标的房屋过户登记至原告名下，其行为违反了“不得悔约”的合同义务，应该按照合同第四条的约定承担违约责任。被告杨家锦、喻小华主张一倍的违约金标准过高，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，原、被告双方在《门面买卖合同》中确定违约金标准并未超过相关法律规定的因欺诈而导致的民事责任标准，原告要求被告承担退回购房款并承担购房款100%的违约金或者赔偿金应予以支持。杨家锦、喻小华和邓小飞参与金地尚城的开发投资，邓小飞向原告洪昌福所借款项的用途也在于金地尚城的工程建设，三人一起作为金地尚城房屋买卖的合同主体与洪昌福签订合同，而且四被告均在甲方处签字或者盖章，见证人之说在没有其他证据佐证或者合同中明确载明的前提下，本院不予采信。《门面买卖合同》上加盖项目部章而并非其他合同上加盖的合同专用章，但被告综合开发公司并未声明该项目部章为伪造或者假冒，合同上也并未约定加盖何种公章合同才生效。况且综合开发公司自认喻小华系其金地尚城项目总负责人和销售负责人，而喻小华也在该合同上签字，对综合开发公司的非合同专用章不应承担合同责任的意见不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第九条之规定判决如下：
被告邓小飞、被告杨家锦、被告喻小华和被告松滋市房地产综合开发公司在本判决生效后十日内共同向原告洪昌福退还购房款275万元，并支付275万元的违约金。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取25150元、财产保全申请费5000元，合计30150元，由被告邓小飞、杨家锦、喻小华和松滋市房地产综合开发公司共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服一审判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省荆州市中级人民法院，账号：17×××30，开户银行：中国农业银行荆州市长江大学支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 郑军模
二〇一七年八月十五日
书记员 艾 俊