山东省高级人民法院
行 政 裁 定 书
（2017）��行申150号
再审申请人（一审第三人、二审上诉人）张贵敏，女，1951年3月5日出生，汉族，住山东省诸城市。
再审申请人（一审第三人、二审上诉人）张贵桥，女，1953年11月13日出生，汉族，住青岛市市南区。
再审申请人（一审第三人、二审上诉人）张贵君，女，1954年10月15日出生，汉族，住青岛市市南区。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）张贵波，男，1955年11月6日出生，汉族，住青岛市市南区。
委托代理人扆晓婷，山东常春藤律师事务所律师。
委托代理人孙晓梁，山东常春藤律师事务所实习人员。
二审被上诉人（一审被告）青岛市国土资源和房屋管理局，住所地青岛市巫峡路6号。
法定代表人陈立新，局长。
原审第三人张燕雯，女，1957年10月19日出生，汉族，住青岛市���北区。
再审申请人张贵敏、张贵桥、张贵君因与被申请人张贵波、原审被告青岛市国土资源和房屋管理局（以下简称青岛土管局）、原审第三人张燕雯房产行政登记一案，不服青岛市中级人民法院（2016）鲁02行终340号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
张贵敏、张贵桥、张贵君申请再审称，1.涉案房产原系申请人和被申请人之父张宣承租的公房，1995年承租人变更为张贵波，并由张贵波支付涉案房屋房租，每月在工资中扣除房租，张贵波完全知情。1995年，为了享受公房购买优惠政策，张贵波将涉案房屋承租人变更为其母亲高淑芳，由高淑芳按当时政策规定办理了涉案房屋全部手续，取得青房地权市字第房改26××88号房地产权证，涉案房屋买卖都是张贵波本人亲自所为，并委托其妻张燕雯办理相关���续，张燕雯在一审中也承认“涉案房屋一直是张贵波交房租，一开始用张贵波名字登记，后来因为用老人名义买房省钱”。据此，被申请人自1995年起已经知道并完全同意高淑芳买房的客观事实。一、二审法院判决均认定被申请人系在2013年7月1日申请人提起继承诉讼时才知道该房屋产权人为高淑芳，没有依据。被申请人主张的权利已经超过2年起诉期限，应当驳回其诉讼请求。2.青岛土管局在涉案房屋审核发证中，完全履行形式审查义务，所有买卖手续合法有效，没有任何过失、过错，核发涉案房地产证行为，合法有效。被申请人及第三人张燕雯恶意串通，虚假诉讼,其诉讼请求违法无效，不能支持。各方当事人都承认高淑芳买房系其生前真实意思表达，并填写了相关表格，去世后发证，不能否定购买人高淑房真实自愿，更不能据此否定房屋买卖合同效力。（2014）南��初字第62号生效行政判决维护和保障了高淑芳涉案房屋产权，应当作为本案判决依据。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第九十条、第九十一条第（三）项、第（四）项的规定，请求：1.撤销（2016）鲁02行终340号行政判决；2.驳回被申请人的诉讼请求。
张贵波提交意见称，1.涉案房屋原系公有房屋，承租人为被申请人之父张宣。1991年4月，张宣去世后，涉案房屋的实际承租人为被申请人，由被申请人办理公房承租手续并支付租金。1995年购买该房屋时，由第三人张燕雯（系被申请人前妻）具体办理购房手续，被申请人始终认为，该房屋是办理在自己名下，没有过问具体手续办理情况。直到申请人于2013年7月1日提起继承纠纷之诉时，才知道涉案房屋的产权人为高淑芳（系申请人之母）的事实，申请人于2015年4月20日提起本案行政诉讼，没有超过两年的法���起诉期限，原一、二审法院判决认定事实正确。2.本案涉诉房产登记行政行为没有事实和法律依据，侵害了被申请人购买涉案房屋的权利。首先，从形式上看，第三人青岛市国土资源和房屋管理局没有尽到合理审查义务。涉案房屋在出售时，实际承租人为被申请人，同住人有母亲高淑芳、前妻张燕雯、儿子等多人，第三人青岛市土管局没有征求被申请人同意，在缺少经公证的同住人意见书的情况下办理了相关手续。根据《青岛市城市房产交易管理办法》第九条规定，委托代理人买卖房产的，代理人须出具经过公证的授权委托书。张燕雯以高淑芳代理人的名义购买涉案房屋，并未提供经过公证的授权委托书，青岛土管局没有经过严格的审查，将涉案房屋卖给高淑芳，侵害被申请人购买涉案房屋的权利。其次，从内容上看，青房改售字（1996）第14848号《青岛市公有住房（成本价）买卖合同书》自始无效，房屋买卖合同应当是合同双方当事人真实的意思表示，要求双方当事人有完全的民事权利能力和民事行为能力，本案买卖合同的一方当事人高淑芳，在合同签订时已经死亡，没有民事权利能力，更没有真实意思表示，因此，买卖合同自始无效。青岛土管局根据此买卖合同，于1997年11月11日颁发给高淑芳的青房改售字第ZH16631号房屋所有权证及2002年换发的青房地权市字第房改26××88号房地产权证，应该依法撤销。再次，青岛土管局的实际行动也表明，其认可涉案房屋的买卖合同应予撤销，相关房地产权证应予以注销。综上，原一、二审判决认定事实和适用法律正确，申请人的主张没有事实和法律依据，应予驳回。
张燕雯提交意见称，其与被申请人原系夫妻关系，2007年协议离婚。涉案房屋原系公有房屋，承租人为张宣，系被���请人之父。1991年4月，张宣去世后，涉案房屋的实际承租人为张贵波，由张贵波办理公房承租手续并支付租金。张燕雯与张贵波婚后感情不和，张贵波一直在外工作，很少回家，家里的事情都是由其和高淑芳（张贵波之母）商量办理。1995年购买涉案房屋时，本来是想以张贵波的名义购买，但听别人说以高淑芳的名义购买能便宜，张燕雯就和高淑芳商量，高淑芳同意以她的名义购买，并认可这个房子只是借她的名义，实际上归张燕雯和张贵波所有。但是高淑芳于购买涉案房屋前去世，张燕雯当时法律意识淡薄，没有明确的权属概念，为了能够继续房屋买卖，私底下刻章代替高淑芳履行房屋买卖手续。张燕雯始终认为涉案房屋只是以高淑芳的名义买，实际上是属于张燕雯和张贵波的，所以关于改名买房的事情，张燕雯从未告诉过张贵波。张贵波是在三个申请人提起继承纠纷之诉时，才知道这件事。张燕雯作为涉案房屋购买时的实际办理人，十分清楚办理过程，原一、二审法院判决与事实相符，三个申请人的主张系其猜测，与事实不符，请求法院驳回其请求。
本院认为，本案的焦点问题：一是被申请人张贵波的起诉是否超过法定2年的起诉期限；二是涉案房产登记行政行为是否合法。《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日最长不得超过2年”。本案中，青岛土管局作出涉案房产登记行政行为后并未告知被申请人诉权或起诉期限，���申请人自述其是在三申请人于2013年7月1日提起继承纠纷后才知道涉案房屋登记的产权人为高淑芳，而其于2015年4月20日提起本案行政诉讼，没有超过2年的法定起诉期限。申请人主张被申请人自1995年起就已经知道涉案行政行为的内容，因未提交证据证明，理由不能成立。《青岛市公有住房出售暂行办法》第五条第三款规定：“有租赁关系的公有住房，只售给已建立租赁关系的承租人或与其有直系亲属关系的同住人。购房人申请购房时需出具经过公证的同住人意见书。”涉案房屋的原承租人张宣去世后，涉案房屋的承租人于1992年7月变更为本案被申请人，而在青岛土管局提交的房产登记档案材料中的“住用房屋租金计算表”显示涉案房屋的承租人仍旧是张宣，明显不符。另，涉案公有房屋买卖合同签订时，买受方高淑芳已经去世，但原审第三人张燕雯仍以高淑芳的名义签订买卖合同，显然不当。青岛土管局依据上述材料为高淑芳办理涉案房屋的房产登记行为没有事实和法律依据，一审法院判决撤销青岛土管局为高淑芳核发青房地权市字第房改26××88号房地产权证的具体行政行为，二审法院判决维持，并无不当。
综上，张贵敏、张贵桥、张贵君的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第七十四条的规定，裁定如下：
驳回张贵敏、张贵桥、张贵君的再审申请。
审 判 长 王海燕
代理审判员 付吉昌
代理审判员 李 欣
二〇一七年三月二十日
书 记 员 徐 威