北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0109民初1473号
原告（反诉被告）：中国人民解放军陆军总医院卫生干部训练中心，住所地北京市门头沟区妙峰山镇陇驾庄25号。
单位负责人：张小东，主任。
委托诉讼代理人：刘晓海，男，1968年8月2日出生，中国人民解放军陆军总医院卫生干部训练中心原主任，住北京市门头沟区。
委托诉讼代理人：赵海军，北京市宝隆律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京中企房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区东大桥14号。
法定代表人：ＸＸ，总经理。
委托诉讼代理人：刘芳，北京市致尚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖杰，男，1970年2月16日出生，北京中企房地产开发有限公司工程部经理，住北京市密云区。
第三人：北京京西酒店管理有限公司，住所地北京市门头沟区妙峰山镇268医院一号院。
法定代表人：程宇光。
委托诉讼代理人：潘希平，男，1944年9月7日出生，北京京西酒店管理有限公司副总经理。
原告北京军区卫生干部训练中心与被告北京中企房地产开发有限公司（简称中企房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，经北京市第一中级人民法院（2016）京01民终2048号民事裁定书裁定：一、撤销北京市门头沟区人民法院（2015）门民初字第1625号民事判决；二、发回北京市门头沟区人民法院重审。本院于2016年4月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼期间，北京军区卫生干部训练中心名称变更为中国人民解放军陆军总医院卫生干部训练中心（简称训练中心），中企房地产公司提起反诉，本院另通知北京京西酒店管理有限公司（简称京西酒店）作为第三人参加诉讼。训练中心的负责人张小东及委托诉讼代理人刘晓海、赵海军，中企房地产公司的委托诉讼代理人刘芳，京西酒店的委托诉讼代理人潘希平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
训练中心向本院提出诉讼请求：1、被告支付2011年2月27日至2017年12月22日期间的租金21156500元（按照每平方米每日0.5元的标准计算）；2、被告支付2011年2月27日至2017年12月22日期间的违约金4736300元、年递增金额5037000元；3、被告腾退房屋租赁合同17000平方米范围内的房屋、红墙内的相应场地和后操场；4、被告将房屋17000平方米、红墙内的相应场地和后操场及相关设备设施恢复原状。
事实和理由：自2001年起，原被告双方签订了房屋租赁合同（主合同），约定原告将原268医院东西红墙内的房屋、场地出租给被告使用，后双方又签订了单身宿舍楼和祺祥楼的租赁合同（附合同），租期五年。2006年主合同到期，附合同也陆续到期，双方于2006年、2009年和2010年再次续签了租赁主合同。最后一个合同到期后，被告就拒付租金，至今长达4年多，在原告多次催缴下，双方又于2014年6月12日签订备忘录，约定：2014年8月前被告向原告支付壹佰万元整，2014年10月前被告向原告支付壹佰万元整，2014年11月被告向原告支付伍拾玖万元。其未按照约定支付。因双方房屋租赁合同（主合同）已于2011年2月26日到期，之后双方就涉案房屋场地已不存在租赁合同关系，故被告应当腾退返还房屋及场地，并支付后续租金。因双方在合同到期后曾就租金标准进行过协商，每平方米每日0.5元是按照当地市场价确定的优惠价格，且上级相关部门考察时也要求不得低于该标准，我方协商时要求按照该价格确定租金，但是双方未能达成一致，故我方仍按照该标准主张租金。因被告在2011年2月27日后未按期支付租金，应当支付违约金。此外，被告还应当支付年递增金额。其中，年递增金额以每年欠付租金及违约金累积总和为基数按照年递增5%的标准计算，违约金以每年欠付租金、年递增金额、上一年度欠付款项总和为基数，按照银行同期贷款利率计算。因2001年的房屋租赁合同第十一条及2006年租赁合同的第九条都对装修建设及合同到期后的处理进行了约定，故我方要求中企房地产公司将租赁房屋场地及设施设备恢复原状。
中企房地产公司辩称，不同意原告全部诉讼请求，理由如下：
第一，训练中心多年未按照合同约定为中企房地产公司办理《军队房屋租赁许可证》，系根本违约。三方签订转让协议后，中企房地产公司依约履行义务，但训练中心未按约为中企房地产公司办理《军队房地产租赁许可证》，仅办理过2007年一年的许可证，经多次催办，均未给予办理。因训练中心没有按约办理许可证，致使中企房地产公司经营不具备合法性，对外的重大客源无法接待，只靠零散客人勉强维持经营，给中企房地产公司带来重大经济损失。2010年6月15日，为办理许可证，双方签订《房屋租赁合同》，但训练中心仍未交付许可证。2012年11月30日，训练中心向中企房地产公司索要35万元并承诺办理两年许可证，仍未兑现。故训练中心一直处于不履行合同的违约状态。
第二，训练中心所述中企房地产公司长达四年未交纳租金与事实不符。双方签订的第二个五年期租赁合同于2011年2月26日到期，中企房地产公司在签订第三个五年期合同前，已经基本付清租金。之后，中企房地产公司陆续支付了部分租金，双方在2014年6月12日签订《备忘录》，确认中企房地产公司已支付211.19万元（包括折扣款项），中企房地产公司已支付了三年租金。因2014年双方所签合同需要审批生效，在等待审批期间不存在欠交租金之说。
第三，因双方2001年的合同约定，租赁期限为30年，双方在第二个五年期合同到期后，于2014年6月12日签订《军队房地产租赁合同》，进入新五年合同等待审批生效的预约期间，合同并未终止，双方仍应继续履行2001年的房屋租赁合同，合同期限为30年。
第四、双方于2014年签订了《军队房地产租赁合同》，并以签订租赁合同为前提签署了《备忘录》，《军队房地产租赁合同》的交付与《备忘录》条款是同时履行的，不能单独主张，现租赁合同处于等待审批生效的预约期间，故《备忘录》应系无效。此外，因训练中心至今未将《军队房地产租赁合同》的文本给付中企房地产公司，出于对其履行诚信的疑虑，中企房地产公司行使不安抗辩权，未按《备忘录》的约定支付款项，目的系防止损失扩大。
此外，本案诉讼期间，训练中心未经中企房地产公司同意，曾经将冷热水停止，中企房地产公司无法实际使用涉案房屋。训练中心主张的租金标准双方并未达成一致意见，没有经过中企房地产公司确认，其主张并无法律依据，故其主张的租金及增加部分并不成立，且中企房地产公司并无违约行为，训练中心主张违约金等款项并无法律依据。中企房地产公司未实际占用房屋，不应承担腾退及支付费用的义务。中企房地产公司的装修建设等都经过了训练中心同意，已经形成多年，事实无法恢复，不同意其诉讼请求。
中企房地产公司向本院提出反诉请求：1、训练中心赔偿原268医院东西红墙内的房屋17000平方米的装修、建设、改建以及场地增建建筑物、草坪、树木等的损失总额共计44509286.54元；2、训练中心支付2002年10月至2015年的供暖费127.35万元；3、训练中心支付2011年住宿与招待费63560元、洗涤费7178.1元；4、因训练中心未交付后院20亩果园，应扣减租金322万元（按年租金23万元计算，自2002年至2016年）；5、从租金总额中扣减25万元（2011年至2016年）；6、解除双方的租赁合同。
事实与理由：训练中心（甲方）原与新泰基投资有限公司（乙方）（简称新泰基公司）签订了房屋租赁合同、军队房地产租赁合同及补充协议。补充协议约定乙方有权并应当按照原租赁合同条款继续承租原租赁合同标的，甲方不得拒绝，除不可抗力外，甲方不得以任何理由将标的物租赁给第三方或收回直到总租期三十年为止。2003年10月8日，训练中心、新泰基公司与中企房地产公司签订转让协议，将新泰基公司的权利全部转给中企房地产公司。2006年，中企房地产公司与训练中心签订房屋租赁合同及补充协议，约定训练中心承诺在中企房地产公司完全履行原合同前提下，除不可抗力、政府行为、国家和军队政策法规调整因素外，训练中心不得将标的物租赁给第三方或收回直到总租期三十年为止。合同签订后，中企房地产公司依约交纳租金，并经训练中心同意，对租赁标的物进行了翻建、改建、加建等工程建设，投入巨大。双方在合同履行过程中，训练中心未按照合同约定为中企房地产公司办理军队房屋租赁许可证，致使中企房地产公司常年不能正常接待顾客，造成巨额损失。第二个五年合同到期后，训练中心拖延签约，构成根本性违约。因双方合同约定租赁期限三十年，因租赁期限尚未届满，产生变相不可抗力因素，根据训练中心提供的文件，要求停止军队房产租赁，租赁合同已经无法实际履行，故要求解除双方的租赁合同。因合同无法履行的原因系训练中心所致，其存在违约，故应当赔偿损失。自2002年至今，中企房地产公司一直负担训练中心供暖费，且训练中心在中企房地产公司经营的酒店招待、住宿、洗衣费亦未交纳。且根据双方签订的租赁合同，训练中心应于2001年将后院果园20亩交付中企房地产公司，其未交付，故应当扣减相应租金。此外，双方在2006年2月24日曾经达成协议，由训练中心减免租金25万元，应当依约履行。
训练中心针对反诉辩称，不同意中企房地产公司的诉讼请求。涉案租赁合同的期限均为5年，5年一签，并不存在30年的租赁期限。现双方合同已到期，且中企房地产公司未按期交纳租金，构成违约，损失应由其自行承担。中企房地产公司对租赁房屋进行装修，在承租场地及院内新建、加建房屋并未经过训练中心同意，且没有经过训练中心上级房屋主管部门审批及北京市政府备案，系违章建筑，其主张的装修、扩建等损失不应赔偿。基于此，训练中心不同意解除合同、赔偿损失。关于供暖费，协议约定从租金中予以扣除，2004年-2011年期间的供暖费已经扣除完毕，2011年之后，因中企房地产公司未交纳租金，故无从扣除供暖费。对于住宿费、招待费、洗涤费，双方约定从电费中扣除，现中企房地产公司仍欠付电费，即使扣除该部分费用，中企房地产公司仍处于欠付电费的情况，故不同意支付该部分费用。关于果园问题，双方并未约定果园系租赁范围之内，且果园系附近村民的，训练中心亦无权出租。关于中企房地产公司主张扣减25万元，于法无据，不同意该请求。
第三人京西酒店述称，经中企房地产公司许可京西酒店使用涉案房屋和场地，涉案房屋场地现由京西酒店占用，京西酒店对涉案房屋、场地有投入，京西酒店与中企房地产公司另行处理，在本案中不主张权利；训练中心的本诉请求与京西酒店无关，尊重中企房地产公司的反诉意见，听从法院判决。
双方当事人围绕各自诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理查明以下事实：
一、合同签订情况
1、2001年10月30日，训练中心（甲方）与新泰基公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《军队房地产租赁管理办法》及有关法律、法规，为保障租赁双方的合法权益和义务，经双方协商，签订本合同。第一条：甲方自愿将坐落在北京市门头沟妙峰山镇陇驾庄原268医院东西红墙以内（除干部培训中心，家属区以外）的房屋（不含配电室）、场地出租给乙方使用，其中包括房屋（建筑面积l7000平方米）、红墙内相应场地和后操场（具体范围见附件一）。第三条：本合同依照军区有关规定租赁期限五年，自2001年10月1日起至2006年9月30日止；按照军队房地产租赁的最长期限30年，在双方诚信的基础上，甲方承诺与乙方优先续签租赁合同；正式起租第一年租金50万元，第二年租金60万元，第三年租金70万元，自第四年起至合同终止为70万元不再递增，本合同期满后，甲乙双方再议。第四条：甲方同意乙方交纳25万元订金后可对房屋进行装修，订金折抵2002年租金。第五条：租金按年度结算，不跨年度，实行上交方式，即乙方每年分两次于本年度内的元月1日前交纳本年度租金的二分之一为上半年度租金，6月1日前交纳本年度剩余租金为下半年租金，在乙方所交纳的租金中不包括水、电费。第六条：乙方应按合同规定交纳租金，每逾期1日，由甲方按未交年租金额的万分之四向乙方加收违约金。第七条：租赁期间，乙方负责承租范围内的房屋、设备、场地、围墙、道路的维修及费用，以及园林、树木的管理和保护。第十一条：乙方在装修和承租期间，在不征得甲方同意的情况下不得对所承租的房屋及设备进行改装或损坏主体结构，不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，如确实需要，必须征得甲方同意，费用由乙方自理，合同期满后，乙方将所建房屋、设备完好地无偿移交给甲方。第十四条：租赁期限届满后，如需继续承租，乙方应在租赁期限届满前三个月提出，经甲方同意，双方重新签约。第十七条：双方签字盖章生效，甲方负责在2002年10月1日前办理完军队房地产租赁许可证。
其中，附加条款约定：
1、甲方应在租期开始前给予乙方12个月的装修期，装修期从2001年10月1日至2002年9月30日止，甲方为照顾乙方前期经费投入较大，在总租赁期满后，从总租金中减收50万元。5、甲方未依照合同办理许可证，造成合同提前终止，视为甲方违约，甲方应承担法定违约责任并对乙方已投入的装修费用给予补偿。7、甲方向乙方提供一台4吨锅炉，由乙方负责对锅炉、锅炉设备和水、暖管线的维修，自行取暖，并负责向甲方家属院供暖，取暖费甲方按照北京市取暖标准价格的2/3支付给乙方。
此外，双方各自提交的合同尾部均有手写备注内容，但备注内容不同。训练中心提交合同备注仅有一条，内容为：第七条中所列的锅炉还包括甲方所有的2吨蒸汽锅炉提供乙方。中企房地产公司提交的合同中备注除与训练中心提交合同备注相同的条款外，还有其他多项条款，其中第2条约定：租赁范围包括北部的山区除现有种菜土地以外其余部分，甲方同意提供给乙方。上述合同附件一为一张图纸，名称为《268医院电气平面图》，图纸上以训练中心及新泰基公司公章交错圈起一部分区域范围。
2002年5月1日，训练中心（甲方）与新泰基公司（乙方）为落实2001年10月30日关于续租合同的规定，签订补充协议。补充协议约定：1、在原房屋租赁合同期满时，乙方在认真履行原甲、乙双方2001年10月30日《房屋租赁合同》，且未出现禁止性法律法规前提下，乙方有权并应该依照原租赁合同中的条款继续承租原租赁合同标的，甲方不得拒绝，除不可抗力因素（如战争、大的自然灾害等）,甲方也不得以任何理由将该标的物租赁给第三方，或收回直到总租期达到三十年为止。2、任何一方未能遵守本补充协议，将视为违约，违约方向遵约方赔偿各种损失。3、本补充协议是原协议不可分割的一部分，与原协议具有同等的法律效力，除上述两条按补充协议执行，其余条仍按原协议执行。
2、2004年10月20日，北京军区卫生干部训练中心（甲方）与新泰基公司（乙方）、中企房地产公司（丙方）签订转让协议，约定：将2001年10月30日签订的房屋租赁合同及其2002年4月30日签订的“军队房地产租赁合同”中所规定的乙方的权利义务全部由丙方承担，甲方同意上述转让。
3、2006年2月26日，训练中心（甲方）与中企房地产公司（乙方）签订房屋租赁合同，有如下约定：
第一条：甲方将北京市门头沟妙峰山镇陇驾庄原268医院东西红墙以内（除干部培训中心、家属区以外）的房屋（不含配电室）、场地出租给乙方使用，其中包括房屋（建筑面积17000平方米）、红墙内相应场地和后操场（具体范围见附件一）。第三条：本合同依照军区有关规定租赁期限5年，租赁期间为2006年2月26日至2011年2月26日，按照军队房地产租赁的最长期限30年，在双方诚信的基础上，甲方承诺与乙方优先续签租赁合同，年租金70万元。第四条：租金按年度结算，不跨年度，乙方于本年度内的元月1日前交纳上半年租金，6月1日前交纳下半年租金。第五条：乙方应按合同约定交纳租金，每逾期1日，由甲方按未交年租金额的万分之四向乙方加收违约金，逾期30日，即视为不履行本合同，甲方有权终止合同，造成一切损失由乙方承担。第六条：租赁期间，乙方负责承租范围内的房屋、设备、场地、围墙、道路的维修及费用，以及园林、树木的管理和保护。第九条：乙方在承租期间，在不征得甲方同意下不得对所承租的房屋及设备进行改装或损坏主体结构，不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，如确实需要，必须征得甲方同意，费用由乙方自理，合同期满后，乙方将所建房屋、设备完好地无偿移交给甲方。第十二条：租赁期限届满后，如需继续承租，乙方应在租赁期限届满前三个月提出，经甲方同意，双方重新签约。第十五条：双方签字盖章后生效，甲方负责在2007年2月26日前办理完军队房地产租赁许可证。附加条款：4、甲方未依照合同中的第十六条办理许可证，造成合同提前终止，视为甲方违约，甲方应承担法定违约责任并对乙方已投入的装修费用给予补偿。
2006年2月24日，训练中心（甲方）与中企房地产公司（乙方）签订《补充协议》，约定，就双方于2001年10月30日所签订的《房屋租赁合同》附加条款第一条之内容修改补充如下：
为照顾乙方前期经费投入较大，在总租赁期满后，从总租金中扣收50万元。具体实施办法为：在第一个5年的租赁期内，甲方从租金中减收25万元，鉴于第一个5年的租赁期拟提前结束，同时开始第二个5年的租赁期，为此，在第一个5年的租赁期内，乙方于2006年上半年向甲方交纳租金16.5万元，即70万元-25万（甲方减收）-12万（取暖费）乘以l/2=16.5万元。于2006年6月1日再交纳16.5万元。在第二个5年的租赁期内的第五年度即2011年甲方再从租金中减收25万元，其中在该年度上半年度租金中甲方减收12万元，在下半年度租金中甲方减收13万元。
2006年3月30日，训练中心（甲方）与中企房地产公司（乙方）签订《补充协议》，约定：根据2001年10月30日签订的主合同的规定，近五年来，双方认真的履行了该原合同，经协商，甲方承诺，在乙方完全履行2001年10月30日签订的原合同前提下，除不可抗力因素（如战争、大自然灾害等）及政府行为、国家和军队政策法规调整等因素外，乙方以续约五年期合同方式，继续承租原合同标的，甲方不得将该标的物租给第三方或收回，直至总租期达到三十年（从2001年10月1日起）为止。从第三个五年期起，（即2011年2月27日）在原租金基础上，每五年递增租金比例，递增比例由当时在任法人代表另行商议。协议中约定事项发生争议、违约时，按原合同有关规定执行，该协议与原合同具有同样的法律效力。
2009年6月15日，训练中心与中企房地产公司签订《军队房地产租赁合同》。约定租期自2009年6月20日起至2010年6月19日止，年租金70万元；同时约定其他内容。2010年6月15日，训练中心和中企房地产公司签署《证明》，载明：《军队房地产租赁合同》仅限办理军队房地产租赁许可证使用，对双方权利义务不产生影响，无其他效力。双方确认《证明》指向的合同为2009年的《军队房地产租赁合同》。
4、2014年6月12日，训练中心（甲方）与中企房地产公司（乙方）签订《军队房地产租赁合同》及《备忘录》
《军队房地产租赁合同》约定：甲方将原268医院东西红墙以内房屋、场地等四处出租给乙方，租赁期限为2014年6月1日至2019年5月31日止，年租金166万元。甲方应在本合同签署30日内办理完毕本合同项下之《军队房地产租赁许可证》，并在合同期中连续持有此证。本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后方生效。上述合同落款处有原被告双方签字盖章，军队房地产管理部门意见处为空白。该合同附加条款中对于“续订合同”的约定：按2006年3月30日《甲方承诺》：乙方以续约五年期合同方式，继续承租原合同标的，甲方不得将该标的物租给第三方或收回，直到2031年9月30日为止，否则，将视为违约，违约方应向守约方赔偿各种损失。故此，在2019年5月31日本租赁合同到期后，双方尚需要续签两个半五年期的房地产租赁合同。
《备忘录》约定：双方根据2006年3月30日《甲方承诺》的约定，续签了包括大合同、祺祥楼、洗衣房、士兵楼等，乙方现全部租用部分的第三个五年期的房产租赁合同，从2014年6月1日起到2019年5月31日止。从上个五年期合同结束后2011年2月27日到续签的第三个五年期租赁合同开始之日2014年6月1日，共叁年零玖拾肆天，双方协商该期间租金共计为470万元。从2011年2月27日后乙方已付金额如下，四项共211.1945万元：已付现金35+100=135万元、暖气费抵29.4797+13.2148=42.6945万元、士兵楼已单交2011年-2013年的租金共计29.5万元、士兵楼2008年合同免租赁费还有两年未扣4万元。综上所述，乙方尚应向甲方支付该实际租赁期间的租金259万元。
审理中，训练中心认为《备忘录》并非房屋租赁合同，不具有法律约束力；中企房地产公司认为因双方签订的《军队房地产租赁合同》尚未生效，故《备忘录》应系无效。
另查，训练中心曾使用北京军区卫生干部培训中心的名称。
二、房屋交付、使用情况及后续款项支付情况
上述数份房屋租赁合同所涉房屋及场地范围一致，2003年10月8日签订三方转让协议后，中企房地产公司即开始接收涉案房屋及场地。2006年2月26日签订房屋租赁合同项下的租金，中企房地产公司已经付清。2006年租赁合同于2011年2月26日期满后，中企房地产公司未将租赁房屋及场地返还训练中心。经询问，中企房地产公司及京西酒店均认可：签订转让协议后，中企房地产公司许可京西酒店实际使用涉案租赁房屋及场地至今；双方并无合同关系。经现场勘验，在涉案租赁房屋、场地处，有京西酒店实际使用的情况。经询问，中企房地产公司表示其反诉要求解除双方的租赁合同，如果能够支持其解除合同的诉讼请求，其同意腾退其主张范围内的租赁房屋及场地，但是要求获得相应补偿。
2012年12月，中企房地产公司向训练中心支付35万元，2013年12月5日中企房地产公司支付100万元，2016年3月，中企房地产公司支付75万元。
三、供暖约定
2001年10月30日的房屋租赁合同约定：甲方向乙方提供一台4吨锅炉，由乙方负责对锅炉、锅炉设备和水、暖管线的维修，自行取暖，取暖水电费消耗按北京市标准计量交费给甲方，并负责向甲方家属院供暖，取暖费甲方按照北京市取暖标准价格的三分之二支付给乙方。后备注所列锅炉包括甲方所有的2吨蒸汽锅炉提供给乙方。
2004年12月29日，训练中心（甲方）与中企房地产公司（乙方）签订《供暖补充协议》，约定：乙方负责甲方2004年11月15日至2005年3月15日冬季供暖工作；甲方的取暖面积总计7016平方米，按每平方米16.5元计算，取暖费为115764元；甲方应付乙方的供暖费从2005年1月1日由乙方支付给甲方的房租款中扣除。
2006年2月26日的房屋租赁合同约定：训练中心向中企房地产公司提供一台4吨锅炉，中企房地产公司自行取暖，取暖水电费消耗按北京市标准计量交费给训练中心；并负责向训练中心家属院供暖，取暖费训练中心按照北京市取暖标准价格的三分之二支付给中企房地产公司。之后双方未对供暖费再签订其他书面合同。
四、双方协商过程及合同审批情况
2013年5月17日，双方就续租、租金、租期等问题进行协商并签署会议纪要。2014年8月11日，中企房地产公司向训练中心发函，催促其告知审批需要的程序、事项并尽快办理军队房地产管理部门审核批准手续。2014年8月13日，训练中心向中企房地产公司发函《关于房屋租赁几个问题的情况通报》载明：贵我双方经过3年多的协商谈判，于今年6月12日签订了《备忘录》和《军队房地产租赁合同》。两个合同文书签订后，《备忘录》立即生效，但你方至今未履行。《合同》按照军队有关规定需上报总后勤部批复。在合同签订后，经双方签字盖章，逐级上报。由于现阶段军队对房地产租赁工作要求严格，各级都分别提高标准，要求提供文书更加详实。现阶段贵我双方签订《合同》，主要存在以下问题：一、租赁面积较大，需逐级上报至总后勤部批复。二、《合同》未完全按照军队制式合同样本签订。三、《合同》在主件外又增加了较多附加条件。四、租期30年，而军队房地产租赁项目有关规定中明确指出租期最长不得超过20年。五、租赁场地内未经批准建筑和设施较多。六、过去的3年多就合同事宜未达成一致意见，上级首长机关人员关注多。七、逾期交付租金的违约金由千分之三变更为万分之四，减少了87%。八、根据规定，租赁房屋、场地面积在1万平方米以上的租赁项目必须公开竞租。九、缺少你方资质证明。以上几个问题，我方经数次向首长机关汇报，说明情况和协调沟通，已基本得到理解。现急需你方提供资质证明，报北京军区批复后，上报总后勤部。中企房地产公司和训练中心共同签署了资信证明。2015年3月2日，中企房地产公司向训练中心发出通知，敦促尽快办好合同的生效事宜。2015年3月25日，训练中心将中企房地产公司诉至本院。
关于审批情况，训练中心主张：2004年、2010年，关于军队房地产出租的管理规定中，均有房地产租赁需要签订制式合同的要求，2014年的租赁合同因为并非军队统一制式合同，故未通过审批，其通过2014年8月的函及口头方式告知了中企房地产公司。中企房地产公司对训练中心陈述不予认可，表示训练中心并未明确告知是否通过审批，且未提供租赁合同未通过审批的明确材料。
五、原审情况
2015年3月25日，训练中心就涉案纠纷向本院提起诉讼，本院作出（2015）门民初字第1625号民事判决书，后训练中心不服提起上诉，北京市第一中级人民法院于2016年4月1日作出（2016）京01民终2048号民事裁定书，裁定：一、撤销北京市门头沟区人民法院（2015）门民初字第1625号民事判决；二、发回北京市门头沟区人民法院重审。
原审中：1、中企房地产公司提交其持有的多条手写备注内容的2001年10月30日的《房屋租赁合同》，经质证，训练中心对其真实性不持异议；训练中心未提交2001年的租赁合同。2、训练中心另认可仅为中企房地产公司办理过2007年一年的军队房产租赁许可证。3、训练中心称，2014年8月，其向被告送达一份合同，被告未予回复，其采取了停水停电等非实质的手段，收效甚微。
六、相关规定及通知
2004年12月30日【2004】后营字第1285号《关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》规定：出租军队空余房地产，必须到军队房地产管理部门办理登记注册手续，申领《军队房地产租赁许可证》，并在租赁场所明显位置悬挂。出租军队空余房地产，必须使用全军统一的《军队房地产租赁合同》范本。
2005年7月25日【2005】后字第26号命令《军队空余房地产租赁管理规定》规定：军队空余房地产租赁实行分级审批制度。出租房屋建筑面积10000平方米以上的，或者出租场地面积30000平方米以上的，或者租期10年以上18年(最高租赁年限)以内的，报总后勤部审批；出租军队空余房地产，必须使用全军统一的《军队房地产租赁合同》范本，签订租赁合同。军队空余房地产租赁实行许可证制度。出租空余房地产，必须申领《军队房地产租赁许可证》。
2010年6月18日后营【2010】454号《关于启用新版<军队房地产租赁许可证>和<军队房地产租赁合同>范本有关问题的通知》规定：新版《军队房地产租赁许可证》和《军队房地产租赁合同》范本于2010年10月1日启用。
2016年2月16日中央军委军发[2016]58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》规定：全面停止军队和武警部队有偿服务活动，包括空余房地产租赁等行业。
双方对以下问题存在争议：
一、租赁范围
双方对于涉案房屋及场地租赁范围有争议，中企房地产公司陈述：附件一图纸双方盖章圈起的范围为租赁房屋及场地范围，且由2001年房屋租赁合同备注第2条进行了确认；训练中心不予认可，并主张：附件一图纸双方盖章圈起的范围仅为标识训练中心房屋场地权属的范围，并非涉案租赁范围，涉案租赁范围在盖章圈起的范围南侧，不包括北部的防空洞及原花房、养猪场，防空洞并无北山、后山的称呼，盖章圈起的争议部分确系其交由中企房地产公司使用范围，但并未在本案涉案租赁合同范围内，是祺祥楼合同的租赁范围。
训练中心就其主张提供2006年3月30日训练中心（甲方）与中企房地产公司（乙方）签订的《军队房地产租赁合同》（简称祺祥楼合同），该合同约定：甲方将坐落在北京市门头沟区妙峰山镇陇驾庄的房屋建筑面积700平方米、场地面积200平方米出租给乙方使用，含祺祥楼、卫训队食堂、小院及防空洞；租赁期限自2006年3月1日起至2011年2月28日止。经质证，中企房地产公司认可上述合同的真实性，但表示争议范围在2001年签订租赁合同后即由其实际使用，祺祥楼合同约定的防空洞与原合同租赁范围重合。
中企房地产公司另主张双方约定训练中心应将果园交由其租赁，训练中心不予认可，中企房地产公司就此未提供其他证据，且依据其在附件一图纸上指认的果园范围，亦部分超出了双方盖章圈起的区域。
双方认可除涉案租赁合同、祺祥楼合同外，双方还签订了关于士兵楼的租赁合同，除存在租赁合同的区域外，训练中心在该址还留有其自行使用的区域。经现场勘验，防空洞上覆土形成土山，双方争议范围北侧交界处有围墙、道路及出入门；土山东侧部分区域由京西酒店占用，部分由案外人占用；祺祥楼、士兵楼及训练中心未出租部分均未在附件一图纸双方盖章圈起的区域内。2016年8月15日，训练中心在现场勘验时陈述：双方对后院有过口头协议，军队在后山不种菜，中企房地产公司可以绿化使用。
经释明，训练中心表示即使经过审理法院认为其出租所涉场地范围或许可中企房地产公司使用的场地范围超过其诉讼请求主张的腾退范围，其仍坚持诉讼请求中确认的腾退范围。
本院认为，2001年房屋租赁合同记载租赁具体范围见附件一，而附件一图纸由出租人、承租人交错盖章进行了确认，训练中心主张盖章范围系对其房屋场地权属范围的确认，依据查明事实，训练中心房屋场地权属范围远大于盖章范围，故其该陈述与事实不符。此外，双方提交的2001年房屋租赁合同备注条款有差别，在原审时，训练中心对中企房地产公司提供的合同予以认可，而备注条款对北部山区部分的处理也进行了较明确的约定，其虽在本案中否认该备注的真实性，依据祺祥楼合同的约定，对于祺祥楼合同所涉场地面积进行了明确载明为200平方米，明显与现场勘验争议范围的区域面积不一致，故本院认定土山范围系在2001年房屋租赁合同后即经训练中心同意由承租人使用的范围。中企房地产公司主张训练中心未依约交付果园，训练中心不予认可，依据双方合同并无对于果园的约定，中企房地产公司亦未就该主张提供充分证据，故本院不予采信。
二、装修、扩建等建设情况：
中企房地产公司承租后，陆续对租赁房屋进行了装修，并扩建、新建部分房屋及附属设施，均未办理建设审批手续。
在审理中，中企房地产公司申请对装修、扩建、绿化等内容进行评估，本院于2016年8月15日组织双方进行现场勘验，勘验中，训练中心对中企房地产公司主张的南大厅、西大厅接待用房、东南侧红墙、西侧红墙加高、西门仿古楼装修、南门影壁、E栋楼顶消防水箱、后山露天消防池、库房改造、A\\\B栋扩建、装修中所有仿古檐、油漆彩绘、A\\\B\\\C\\\D\\\E栋室外贴砖、仿古砖、部分室外消防梯、路面硬化等项目予以认可，认可中企房地产公司对配电系统、消防系统、视频监控系统、弱电系统、给排水系统、空调系统、网络系统、电梯进行添设，但未确定具体明细，且对于中企房地产公司主张的部分添附项目及数量有异议；对其他中企房地产公司主张的项目，训练中心未明确意见。
后经摇号确定了鉴定公司，训练中心以未通知其观看摇号过程为由提出异议。后经确认，中企房地产公司仍申请对其装修以及扩建、新建、绿化等部分的工程造价申请鉴定，申请鉴定时点为2004年10月。本院重新委托摇号，确定由北京华建审工程造价咨询事务所有限公司（简称华建审公司）进行鉴定。训练中心不同意鉴定，理由为：因双方合同约定到期后中企房地产公司应自动腾退房屋并不予赔偿；2006年2月26日至2011年2月26日期间，中企房地产公司存在根本违约，训练中心有权解除合同；中企房地产公司存在逾期提交鉴定证据的情况，应视为拒绝提交证据，且鉴定材料未提交给训练中心，中企房地产公司应承担不利后果，故训练中心不同意质证、不同意评估；中企房地产公司改建、扩建、新建均未经过部队营房管理部门审批，未到北京市政府备案，属于违章建设；因2016年2月28日中央军委下发关于全面停止有偿服务的通知，属于不可抗力原因导致合同解除，训练中心不承担责任。本院告知训练中心准许中企房地产公司的鉴定申请。鉴定过程中，华建审公司协同本院组织各方当事人进行现场勘验。勘验过程中，华建审公司及本院就鉴定范围与申请人进行明确，并以双方争议的租赁范围为区分作出鉴定报告。另，在鉴定过程中，中企房地产公司提供协议、记账凭证、图纸等材料用以鉴定需要，本院会同华建审公司工作人员至华建审公司就鉴定材料组织双方发表意见，经询问及多次释明，训练中心坚持以质证程序违法、评估程序违法为由拒绝对鉴定材料发表意见。
后华建审公司出具鉴定报告及《说明》。鉴定报告鉴定项目包括以下主要部分：1、东、西红墙以内部分：包括A\\\B\\\C\\\D\\\E栋酒店、配套用房、东南侧红墙、西北侧红墙、西大厅接待用房、西门仿古门楼、西门新建影壁、南门影壁、库房改造、配电室（C栋旁）、室外钢梯、仿古檐口、油漆彩绘、安装工程等项目；2、其他区域：包括南大厅、综合楼、后山挡土石墙二次加高加固、露天消防水池、北山防空洞、休闲广场、仿古檐口、油漆彩绘、安装工程、沥青道路、混凝土道路、绿化工程；3、鉴定基准日为2004年10月，工程造价根据北京市相关定额标准计算，工程内容和工程量根据现场勘验记录和部分施工图纸计算，人工费、主要材料费按照基准日相关造价信息计算，道路工程按照中企房地产公司提供的道路面积图计算工程量，沥青路为4446.15平方米、混凝土路为342平方米；绿化工程按照中企房地产公司提供的发票及支付凭证计入。
鉴定报告及说明载明：1、涉案鉴定项目工程造价总鉴定金额为44509286.54元，包括：装修工程部分造价金额26873608.10元，新建、扩建工程造价金额17635678.44元。2、东、西红墙以内部分工程造价鉴定金额30875564.32元，包括装修工程造价金额25570602元，新建、扩建工程造价金额5304962.32元。3、其他区域工程造价鉴定金额为13633722.22元，包括装修工程造价金额1303006.10元，新建、扩建工程造价金额12330716.12元；4、其他区域部分包括道路及绿化工程鉴定金额为1044292.65元，该部分装修工程造价金额760882.65元，新建、扩建工程造价金额283410元。鉴定报告及说明另载明了具体项目的单项造价金额。
原被告均对鉴定报告提出异议，其中，训练中心的异议申请内容为请求确认鉴定报告无效、重新鉴定或者终结鉴定，理由为：中企房地产公司逾期提供鉴定材料，视为放弃举证，本案不具备司法鉴定的基础条件，鉴定材料未经过质证不能用以鉴定，华建审公司无权组织双方质证，中企房地产公司未按期交纳鉴定费，华建审公司鉴定程序违法；鉴定范围超过法院委托范围；鉴定依据不足；审判人员违法；鉴定程序违法等。中企房地产公司的异议申请内容为其申请项目系2007年建设，应以2007年为基准日。华建审公司对双方异议申请进行了回复。训练中心对鉴定意见及回复均不予认可，意见与上述异议意见相同，中企房地产公司对鉴定意见及回复均不持异议。审理中，训练中心申请四名鉴定人员出庭，鉴定人员当庭答复了训练中心的询问，其中，鉴定人员答复：鉴定部门有权组织双方就鉴定材料进行质询；因双方对租赁范围有争议，经过沟通，对申请人申请项目进行了鉴定，但就双方争议范围进行了区分；其将现场勘验情况作为依据，鉴定结论根据基准日的相关造价规程作出。中企房地产公司支付了鉴定费用500000元，训练中心支付了鉴定人出庭费用4000元。
关于装修及扩建、新建工程的具体项目、形成时间以及建设情况，双方原确认签订三方转让协议后，中企房地产公司即对租赁房屋进行装修、建设，具体时间不太清楚，后双方意见有所变化。
训练中心原表示对中企房地产公司装修并无异议，但不同意其扩建并提出了口头异议，中企房地产公司进行新建、扩建未经审批，违反了合同约定。后本院询问训练中心对装修建设项目建设情况、建设时间、是否在租赁范围的具体意见，其表示以书面鉴定异议申请为准，并拒绝就询问内容进行回答，经多次释明，其均坚持该意见。此后，本院再次询问训练中心关于鉴定项目的具体意见，其表示不知道鉴定涉及项目是否系中企房地产公司所建，建设时间不清楚，综合楼（祺祥楼）、道路绿化、后山、休闲广场、露天消防池、防空洞虽在附件一图纸双方盖章圈起的范围内，但在该范围北侧，系双方争议的场地范围，不属于本合同租赁范围，认可中企房地产公司修建了配电室。之后，训练中心又提出意见，认可鉴定所涉所有装修及扩建均系2007年形成，并以此主张鉴定基准日与实际形成时间不符，鉴定程序违法、鉴定结论无效。
中企房地产公司表示：其原申请以2004年10月为鉴定基准日，但现场勘验时确认很多项目是2007年之后建设的，故提出异议申请；虽2007年的造价费用高于2004年10月的造价费用，但仍同意以2004年10月的造价结果作为反诉依据。
中企房地产公司就其主张的绿化部分，提供合同、票据等证据，训练中心以中企房地产公司逾期提交证据为由拒绝质证。
本院认为，依据查明事实，中企房地产公司承租涉案房屋、场地多年，装修、扩建等建设项目众多，训练中心亦同意其进行装修，现训练中心虽表示未同意中企房地产公司进行扩建，但通过双方多年的合同、往来函件、协商过程可以认定训练中心对中企房地产公司的扩建情况均已知情，且其并无证据证明其在合理期间内提出异议，故应视为其同意扩建。根据法律规定，鉴定意见是民事诉讼证据形式的一种，当事人可以就查明事实的专门性问题申请鉴定，鉴定人有权了解进行鉴定所需要的案件材料，必要时可以询问当事人。本案中，中企房地产公司要求解除租赁合同，并要求训练中心对其装修、扩建投入进行补偿，其申请对装修、扩建进行鉴定有合法依据，双方虽然对一些事实部分存在争议，但如何对争议进行裁决系人民法院行使审判权的范畴，训练中心不同意启动鉴定并无法律依据。因本案鉴定项目众多、涉及范围广、具体情况繁杂，鉴定过程中，鉴定人协同本','2018-10-08
08:50:57',0,'web',NULL),(13892138,'fb39aebe-ad44-4feb-
bd44-a83d011f281a','$(function(){$(\"#con_llcs\").html(\"浏览：110次\")});$(function(){var
caseinfo=JSON.stringify({\"法院ID\":\"430\",\"案件基本情况段原文\":\"\",\"附加原文\":\"\",\"审判程序\":\"\",\"案号\":\"（2017）内0425执2373号\",\"不公开理由\":\"\",\"法院地市\":\"赤峰市\",\"法院省份\":\"内蒙古\",\"文本首部段落原文\":\"\",\"法院区域\":\"\",\"文书ID\":\"fb39aebe-
ad44-4feb-
bd44-a83d011f281a\",\"案件名称\":\"郭文远与朝格巴达拉、道日娜民间借贷纠纷执行裁定书\",\"法院名称\":\"克什克腾旗人民法院\",\"裁判要旨段原文\":\"\",\"法院区县\":\"克什克腾旗\",\"补正文书\":\"2\",\"DocContent\":\"\",\"文书全文类型\":\"1\",\"诉讼记录段原文\":\"本院在执行郭文远与朝格巴达拉、道日娜民间借贷纠纷一案中，因在执行过程中郭文远申请撤回对朝格巴达拉、道日娜的执行申请\",\"判决结果段原文\":\"\",\"文本尾部原文\":\"\",\"上传日期\":\"\\\/Date(1512316800000)\\\/\",\"案件类型\":\"5\",\"诉讼参与人信息部分原文\":\"\",\"文书类型\":null,\"裁判日期\":null,\"结案方式\":null,\"效力层级\":null});$(document).attr(\"title\",\"郭文远与朝格巴达拉、道日娜民间借贷纠纷执行裁定书\");$(\"#tdSource\").html(\"郭文远与朝格巴达拉、道日娜民间借贷纠纷执行裁定书
（2017）内0425执2373号\");$(\"#hidDocID\").val(\"fb39aebe-ad44-4feb-
bd44-a83d011f281a\");$(\"#hidCaseName\").val(\"郭文远与朝格巴达拉、道日娜民间借贷纠纷执行裁定书\");$(\"#hidCaseNumber\").val(\"（2017）内0425执2373号\");$(\"#hidCaseInfo\").val(caseinfo);$(\"#hidCourt\").val(\"克什克腾旗人民法院\");$(\"#hidCaseType\").val(\"5\");$(\"#HidCourtID\").val(\"430\");$(\"#hidRequireLogin\").val(\"0\");});$(function(){var
dirData = {Elements: [\"RelateInfo\", \"LegalBase\"],RelateInfo: [{ name:
\"审理法院\", key: \"court\", value: \"克什克腾旗人民法院\" },{ name: \"案件类型\", key:
\"caseType\", value: \"执行案件\" },{ name: \"案由\", key: \"reason\", value: \"\"
},{ name: \"裁判日期\", key: \"trialDate\", value: \"2017-11-27\" },{ name:
\"当事人\", key: \"appellor\", value: \"郭文远,朝格巴达拉,道日娜\" }],LegalBase:
[{法规名称:\'《中华人民共和国民事诉讼法》\',Items:[{法条名称:\'第二百五十七条\',法条内容:\'第二百五十七条
系统尚未收录或引用有误
\'}]}]};if ($(\"#divTool_Summary\").length > 0)
{$(\"#divTool_Summary\").ContentSummary({ data: dirData });}});$(function()
{\r\n var jsonHtmlData =
\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"郭文远与朝格巴达拉、道日娜民间借贷纠纷执行裁定书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2017-12-04\\\\\",\\\\\