江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
(2015)熟尚民初字第0535号
原告常熟恒辉置业有限公司，组织机构代码证33884769-8，住所地江苏省常熟市尚湖镇练塘颜巷村西三环外侧1幢。
法定代表人黄剑辉，该公司执行董事。
委托代理人王军召，上海市恒泰（昆山）律师事务所律师。
被告常熟市胜驰汽车服务有限公司，组织机构代码证57031605-8，住所地江苏省常熟市尚湖镇建华村。
法定代表人张璟，该公司执行董事。
委托代理人卞为军，江苏少平律师事务所律师。
原告常熟恒辉置业有限公司（以下简称“恒辉公司”）诉被告常熟市胜驰汽车服务有限公司（以下简称“胜驰公司”）物权保护纠纷一案，本院于2015年10月12日立案受理，依法由审判员张月明适用简易程序于2015年11月13日、2015年12月14日两次公开开庭进行了审理，后因案情复杂本院于2016年1月5日依法决定转为普通程序审理，由审判员唐海山担任审判长与代理审判员包勇恩、孙成艺组成合议庭于2016年3月18日第三次公开开庭进行了审理，原告恒辉公司的委托代理人王军召、被告胜驰公司的委托代理人卞为军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告恒辉公司诉称：原告于2015年6月11日取得坐落于常熟市尚湖镇练塘颜巷村西三环外侧的土地使用权及房屋所有权（以下简称“涉案房地产权利”），被告自2015年6月11日至今，实际占有并使用上述土地及房屋（以下简称“本案所涉房地产”），原告一直要求被告腾空上述土地及房屋，但被告以已与原土地使用权人和房屋所有权人苏州迅驰投资开发有限公司（以下简称“迅驰公司”）签署了期限自2011年10月1日至2031年9月30日的租赁合同，且通过债务抵销等方式结清了租赁期间的所有租金为由，拒不腾空，也不向原告支付租金。为此，要求：1、判令被告立即腾空坐落于常熟市尚湖镇练塘颜巷村西三环外侧的土地及房屋（土地证号：常国有20**第××号；房产证号：熟房权证尚湖字第××号）并交还原告；2、判令被告赔偿原告自2015年6月11日至实际腾空并交还日止每月4.33万元的经济损失（暂计算至2015年10月10日，计17.32万元）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告胜驰公司辩称：被告于2011年5月30日与涉案房地产原权利人迅驰公司签订了厂房租赁合同，合同约定了租赁期限从2011年10月1日至2031年9月30日，并对租金等事项进行了约定。原告在取得涉案房地产权利之前，被告已拥有合法的租赁权，根据“买卖不破租赁”原则，要求法院驳回原告的诉请。
经审理查明：2010年3月25日，迅驰公司通过国有土地使用权出让方式取得本案所涉国有土地的使用权，后于2011年5月24日登记成为本案所涉房屋的所有权人。2011年3月2日被告胜驰公司登记成立，登记住所为常熟市尚湖镇建华村，实际经营地点为本案所涉房地产所在地。2011年5月30日，被告胜驰公司（承租方）与迅驰公司（出租方）签订《厂房租赁合同》，约定迅驰公司将涉案房地产出租给胜驰公司，租期为20年自2011年10月1日至2031年9月30日，2011年6月1日至2011年9月30日为装修免租期，合同约定第一个五年租金价格为每个月4.33万元、第二个五年租金价格在第一个五年的基础上增长25%，之后的租金价格双方另行商议。
另查明：2011年6月21日，迅驰公司与中国农业银行股份有限公司常熟分行（以下简称“常熟农行”）签订了《最高额抵押合同》，约定为担保迅驰公司与常熟农行相关债务的履行，迅驰公司将涉案房地产权利抵押给常熟农行，2011年6月22日办理了所涉国有建设用地使用权的抵押登记手续，2011年6月23日办理了所涉房屋的抵押登记手续。2014年9月10日因迅驰公司未按约归还所欠常熟农行借款，常熟农行以金融借款合同纠纷为由诉至江苏省苏州市中级人民法院（以下简称“苏州中院”），苏州中院根据常熟农行的申请，查封了本案所涉房地产，后经苏州中院主持调解，双方达成调解协议。2014年9月25日苏州中院出具了（2014）苏中商初字第00298号民事调解书。后因迅驰公司未按上述民事调解书履行相关付款义务，常熟农行向苏州中院申请强制执行，苏州中院在执行程序中依法委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对涉案房地产价值进行评估，评估结果显示，涉案房地产于价值时点2014年11月5日的评估总价值为人民币4814.48万元，后苏州中院以此价格对涉案房地产进行公开拍卖。司法拍卖公告中有关拍卖标的基本情况介绍的租赁情况一栏载明“有租赁，适用‘买卖不破租赁’规则。该标的物租赁给常熟市胜驰汽车服务有限公司，租期20年，至2031年9月30日止。租赁合同签订于抵押登记之前。”
再查明：2015年3月28日黄剑辉（男，汉族，1987年8月10日生，身份证号码×××）个人通过淘宝网司法拍卖渠道，在苏州中院公开竞拍涉案房地产时，以人民币4100万元的价格拍得涉案房地产权利。2015年4月9日苏州中院出具《拍卖成交确认书》予以了确认。后黄剑辉以股东出资入股方式将涉案房地产权利转让至原告恒辉公司名下，2015年6月11日涉案房地产权利登记至原告恒辉公司名下。
审理中，原告对诉讼请求解释称：原告恒辉公司于2015年6月11日取得本案所涉房屋的所有权及国有土地的使用权，原告现基于物权要求被告腾空涉案房地产交还原告，并要求按照被告与迅驰公司所签厂房租赁合同约定的租金标准支付占有、使用原告房屋及土地期间给原告造成的经济损失。
审理中，被告对辩称意见解释称：被告胜驰公司与涉案房地产原权利人迅驰公司签订厂房租赁合同时间为2011年5月30日，该时间早于迅驰公司将上述房地产抵押给常熟农行，亦早于原告恒辉公司取得上述房地产权利的时间，应当适用“买卖不破租赁”规则；此外，苏州中院在拍卖上述房地产的公告中明确载明了适用“买卖不破租赁”规则，房地产司法鉴定估价报告中亦对上述租赁信息进行了明确载明，原告恒辉公司相关人员在拍得涉案房地产之前应当已经知晓上述租赁信息。
审理中，原告认为本案不应适用“买卖不破租赁”规则，主要理由为以下三点：1、原告相关人员取得涉案房地产并非基于平等主体之间的买卖，而是通过司法拍卖这一公权力行使方式获取的，故不应适用私法中的“买卖不破租赁”规则。2、本案中被告提交的租赁合同并未登记，因此不能对抗善意第三人。3、被告提交的补充协议的生效时间在法院查封涉案房地产之后，故不能对抗拍卖取得的权利。对此，被告称：原告认为本案不应适用“买卖不破租赁”规则，事实是推翻了本案所涉房地产拍卖中的拍卖公告、拍卖须知及司法鉴定估价报告，甚至是推翻了上述拍卖的前提与基础，已超出本案的审理范围。
审理中，被告对有关租金支付情况解释称：2013年年底至2014年年初期间，涉案房地产原权利人迅驰公司及法定代表人罗国锋控制的关联公司出现资金链断裂，陷入财务危机，并面临或即将面临多项诉讼。在此背景下，2014年2月18日，迅驰公司、胜驰公司、罗国锋、广州华胜企业管理服务有限公司（胜驰公司母公司）四方签订1份《补充协议》，通过债权债务转让方式，四方一致确认迅驰公司尚欠胜驰公司2320万元，并约定胜驰公司以债权债务相抵销方式向迅驰公司支付2014年10月1日至2031年9月30日的租金，迅驰公司同意抵销后胜驰公司的租金余款免于支付。被告为此向本院提交了《补充协议》原件1份以证明上述所称。被告为证明《补充协议》中所载相关债权债务，向本院提交了下列2组证据：1、2013年8月15日被告胜驰公司作为贷款人、案外人罗国锋作为借款人、迅驰公司作为保证人签订的《借款合同》复印件1份，招商银行付款回单原件2份。证明案外人罗国锋于2013年8月15日向被告借款1000万元，由迅驰公司为该笔借款提供连带责任保证。2、2013年10月22日案外人罗国锋作为借款人、广州华胜企业管理有限公司作为贷款人、常熟市青年投资担保有限公司作为保证人签订的《借款合同》原件1份、借款确认函复印件1份、招商银行付款回单原件3份、收据原件3份。证明2013年10月期间罗国锋向被告母公司广州华胜企业管理有限公司累计借款1300万元。原告对被告提交的上述证据经质证后认为：对被告提交的上述证据中复印件的真实性不认可，其他原件的真实性无法确认；相关的银行回单只能证明存在相关的交易，但不能证明原告主张的借款事实；即使借款属实，也不能排除系循环转账操作，被告亦未证明借款未清偿；《补充协议》存在多处不合理之处，可能系恶意串通损害第三者利益，以合法形式掩盖非法目的。
审理中，本院为查清相关事实，依法向上海八达国瑞房地产土地估价有限公司苏州分公司进行了调查，该公司负责人王某称：其公司在接受苏州中院委托对涉案房地产进行司法评估过程中，已经考虑到评估物上存在20年租期事宜，评估时尚剩余的16.91年租期对最终评估价格是有影响的；涉案房地产上的合同租期长，且租金是比市场价格低的，所以最终的评估价格也会因此较低；但上述租赁期间租金的实际支付情况并不是评估时考虑的因素，而且评估机构也无法查实租金的实际支付情况。
审理中，原告书面申请对被告提交的上述《补充协议》的形成时间进行鉴定，理由为：被告提交该《补充协议》以证明租期内租金已全面结清，被告称该《补充协议》形成时间为2014年2月18日，原告认为该《补充协议》是否形成于2014年2月18日将直接影响本案的审理结果。被告对此书面答复不同意原告的上述鉴定申请，理由为：原告的该申请与本案的实质审理没有关联性，原告在参与司法拍卖时，应当对拍卖标的进行充分了解，否则，应当承担不利的法律后果。本院经审查后认为：本案原告以物权保护纠纷为由起诉被告，并依此要求判令被告腾空涉案房地产及赔偿相关损失。因此，涉案房地产剩余租期的租金是否已经支付与上述诉求没有直接关联，亦不会对本案的审理结果产生实质性影响（详见下文评析），故本院对原告的该鉴定申请不予准许。
以上事实有国有建设用地使用权出让合同、国有土地使用权证、房屋所有权证、厂房租赁合同、民事调解书、房地产司法鉴定估价报告、司法拍卖公告、拍卖成交确定书、执行裁定书、借款合同、银行转账回单、补充协议、收据及本院的庭审笔录、谈话笔录等在卷予以佐证。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利诉讼后果。本案中，原告基于对涉案房地产享有的合法物权，要求被告腾空涉案房地产并赔偿占用期间给原告造成的经济损失。对此，本院认为，原告的上述两项诉求具有前后关联性，即原告要求被告支付占用期间给原告造成的经济损失，前提是原告有权要求被告腾空涉案房地产，如原告无权要求被告腾空涉案房地产，则原告主张要求被告支付占用期间给原告造成的经济损失亦没有法律依据。本案中，原告依据对涉案房地产享有的物权要求被告腾空，被告以在原告取得涉案房地产之前已与原权利人签署的租赁合同约定的租期尚未届满为由进行抗辩，因此，本案的争议焦点为是否适用《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第229条规定的“买卖不破租赁”规则。原、被告对上述争议焦点均无异议，但原告认为本案的争议焦点还应包括：1、涉案房地产在拍卖时是否考虑到了剩余租期租金是否已经支付因素；2、被告提交的租金抵债协议是否真实、合法，被告主张的租金已经全部支付完毕是否属实。对此，本院首先就原告认为的上述两项争议焦点评判如下：
第一，关于涉案房地产在拍卖时是否考虑到了剩余租期租金是否已经支付因素。本院认为，所涉房地产系苏州中院通过淘宝网司法拍卖平台进行公开拍卖，相关主体在参与竞拍前，除应仔细阅读拍卖公告及评估报告等材料之外，还应自行对拍卖标的具体情况进行调查。本案中，涉案房地产已有租赁关系中剩余租期租金是否已经支付将对最终的成交价格产生影响，但具体影响幅度属于市场主体自行判断的因素。在市场经济之下，参与竞拍主体拍得标的物后的用途存在多元化可能，包括自行使用、出租经营、融资抵押、出资联营、持有待售等等，原告相关人员在参与涉案房地产竞拍时应调查剩余租期租金是否已经支付，并自行评估由此对竞拍成功后可能产生的影响。因此，涉案房地产在拍卖时是否考虑到了剩余租期租金是否已经支付，应是参与竞拍主体自行考虑的事宜。此外，本案中，涉案房地产评估价为4814.48万元，第三次拍卖的起拍价为4100万元。参与该金额等量级的竞拍活动，市场主体通常均会对拍卖物进行全面、系统、专业的评估调查，苏州中院作为在竞买须知中亦进行了详细的提示。因此，关于涉案房地产在拍卖时是否考虑到了剩余租期租金是否已经支付，应是原告相关人员在参与竞拍之前已经调查且应当调查清楚的事宜。就本案裁判出发，剩余租期租金是否已经支付是租赁合同纠纷中应当查清的事实问题，剩余租期租金是否已经支付与本案有关物权纠纷裁判没有关联性，亦不影响本案物权纠纷的裁判结果，因而并非本案审理需要调查和评判的事宜，故不应为本案的争议焦点。
第二，关于被告提交的租金抵债协议是否真实、合法，被告主张的租金已经全部支付完毕是否属实。本院认为，本案庭审中被告向本院提交的相关租金抵债协议，均已由苏州中院在委托司法鉴定估价评估前，作为基础性资料提交给评估机构，《房地产司法鉴定估价报告》亦对此进行了确认，因此，被告提交的租金抵债协议是否真实、合法应是原告相关人员在参与竞拍涉案房地产时考虑的事宜。如前文所述，原告相关人员在参与涉案房地产竞拍前应当对相关情况进行调查，尤其是应对评估报告中已经明确载明的租赁信息等情况进行分析，对可能存在的经营风险、法律风险等进行预判。租金抵债协议是否真实、合法与本案物权纠纷所需裁判的事宜没有关联性，同时亦不会影响本案物权纠纷的裁判结果，并非本案需要处理和评判的事宜。有关被告主张的租金已经全部支付完毕是否属实，与前文所述同理，属于租赁纠纷中需要审查的事宜，与原告在本案中以物权纠纷为由提起的诉讼及诉请均无关联性，亦不属于本案物权纠纷需要处理和审理的范围。因此，关于被告提交的租金抵债协议是否真实、合法，被告主张的租金已经全部支付完毕是否属实，并非本案的争议焦点。
关于本案是否适用“买卖不破租赁”规则，本院具体评判如下：
首先，根据《合同法》第229条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。依据上述规定，适用“买卖不破租赁”规则需要具备以下条件：1、在房屋所有权发生变动之前，租赁合同已经成立并生效；2、在抵押权设立之前。租赁关系已成立并生效；3、房屋在租赁之前未被人民法院查封。本案中，被告与涉案房地产原权利人迅驰公司签订租赁合同的时间为2011年5月30日，本案原告取得涉案房地产所有权及使用权的时间均为2015年6月11日，本案所涉房屋及土地的抵押登记时间分别为2011年6月22日和2011年6月23日，苏州中院于2014年9月10日立案受理常熟农行与迅驰公司金融借款合同纠纷之后方才查封涉案房地产。根据本案查明的上述事实可以证实，本案所涉《厂房租赁合同》的成立和生效时间均发生在涉案房地产所有权、使用权发生变更之前，亦在涉案房地产设立抵押权之前和被人民法院查封之前。故被告辩称本案应当适用“买卖不破租赁”规则，符合法律规定，本院予以支持。
其次，原告认为本案中，原告相关人员取得涉案房地产并非基于平等主体之间的买卖，而是通过司法拍卖这一公权力行使方式获取的，故不应适用私法中的“买卖不破租赁”规则。对此，本院认为，原告相关人员系通过淘宝网司法拍卖平台渠道取得本案所涉房地产权利，在该渠道之下，竞拍人参与拍卖亦是基于自愿选择，拍卖交易的完成完全是相关当事人的自主选择，人民法院并非通过行使公权力促成拍卖交易，因此，人民法院与参与竞拍的竞拍人形成的是平等主体之间的法律关系，司法拍卖中适用的亦是私法而非公法。事实上，人民法院行使公权力体现在拍卖之前的查封、扣押等行为中，而非体现在拍卖过程中，人民法院是基于与淘宝网经营主体达成的私法上的合意，而将涉案房地产通过淘宝网司法拍卖平台进行公开拍卖，因此，人民法院在本案所涉司法拍卖中所处的法律地位与普通商业主体委托拍卖机构时所处的法律地位并无性质上的区别。故本案应当适用我国合同法规定的“买卖不破租赁”规则，原告的上述辩称没有法律依据，亦不符合事实情况，本院对此不予采信。
再次，原告认为本案中被告提交的租赁合同并未登记，因此不能对抗善意第三人，且被告提交的补充协议的生效时间在法院查封涉案房地产之后，故不能对抗拍卖取得的权利。本院认为，一方面，本案所涉租赁合同并不需要进行登记，有无登记并不影响租赁的合同的法律效力，而根据我国合同法第229条的规定，无论是需要进行登记的租赁，还是不需要进行登记的租赁，租赁权均都具有对抗物权的效力，此外，本案中原告显然不是我国法律规定的善意第三人。另一方面，被告提交的补充协议所欲证明的是剩余租赁期间的租金支付情况，而如前文所述，租金支付情况与本案所需裁判的物权纠纷事项没有关联性，被告主张“买卖不破租赁”规则能否适用与补充协议的生效时间没有联系。故对原告的上述辩称本院亦不予采信。
综上，本院认为，原告常熟恒辉置业有限公司要求被告常熟市胜驰汽车服务有限公司腾空坐落于常熟市尚湖镇练塘颜巷村西三环外侧的土地及房屋（土地证号：常国有20**第×××号；房产证号：熟房权证尚湖字第××号）并交还原告的诉请，因被告有关本案适用“买卖不破租赁”规则的辩称意见成立，被告熟市胜驰汽车服务有限公司基于与本案所涉房地产原权利人签署的租赁合同，有权根据租赁合同的约定继续占有并使用上述房地产，故原告的该项诉请于法无据，本院不予支持。在被告有权占用上述房地产的基础之上，原告要求被告赔偿自2015年6月11日至实际腾空并交还日止每月4.33万元经济损失的诉请亦没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：
驳回原告常熟恒辉置业有限公司的诉讼请求。
案件受理费3764元，由原告常熟恒辉置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。
审 判 长 唐海山
代理审判员 包勇恩
代理审判员 孙成艺
二〇一六年三月三十日
书 记 员 顾静娟