陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕01民终533号
上诉人（原审被告）张永涛。
被上诉人（原审原告）陕西汇锦苑物业管理有限公司，住所地西安市新城区咸宁东路408号。
法定代表人乔福刚，该公司总经理。
委托代理人孙晓妮，陕西汇锦苑物业管理有限公司职员。
上诉人张永涛因与被上诉人陕西汇锦苑物业管理有限公司（以下简称汇锦苑公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2015）新民初字第02728民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张永涛，被上诉人汇锦苑公司之委托代理人孙晓妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
汇锦苑公司向原审法院起诉称，汇锦苑公司系汇腾福锦苑（在水一方）项目物业公司。2013年7月21日汇锦苑公司与张永涛签订了《前期物业服务合同》和《业主手册》，约定由汇锦苑公司为张永涛所在小区提供物业管理服务。但张永涛未按约定期限及时缴纳物业费及2014年采暖季产生的基础运行费，故要求张永涛支付2013年10月1日至2015年6月30日逾期缴纳物业费的滞纳金1662.91元和2014年采暖季的基础运行费及滞纳金1020.42元。
张永涛辩称，物业费缓交是由于汇锦苑公司将物业费与公摊电费捆绑在一起，强迫业主同时交纳该项费用引起的，责任在汇锦苑公司，且张永涛已在去年和今年不同时间交清了物业费，故不同意支付物业费的滞纳金。另在与开发商签订的《商品房买卖合同》中明确约定供暖方式为市政集中供暖，而不是锅炉供暖，现汇锦苑公司在未征求业主意见的情况下单方面改变供暖形式，私自安装无手续，无资质的柴油锅炉集中供暖，不使用的还要强迫收取30%的运行费，违背了业主的意愿，表示不同意汇锦苑公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2012年张永涛购买了陕西汇腾投资有限公司开发的汇腾福锦苑小区1-10703房屋一套，并与汇锦苑公司签订了《前期物业服务合同》，该合同约定物业服务费由业主按其拥有的建筑面积并按季在每个季度第一个月10日前交纳，代收水、电、暖气费，费用按国家标准另加公共损耗部分收取（代收代缴费用不属于物业管理费），并在其他约定事项中约定，冬季业主若不使用暖气，经业主申请，汇锦苑公司登记确认后，暖气费按照一个采暖季的基本热价标准由业主交纳（因采暖管道相互连通，供暖部分都在供热），在违约责任部分中约定，业主违反该合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，汇锦苑公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天3‰比例向业主收取违约金、滞纳金。该合同签订后，双方均按约履行。张永涛与陕西汇腾投资有限公司签订的《商品房买卖合同》附件四第十条约定：市政集中供暖，地板辐射采暖盘管铺设到位。2014年汇锦苑公司在未与各业主商量的情况下，加装燃油锅炉向各业主集中供暖，引起张永涛等业主的不满，并表示不使用锅炉供暖的暖气，汇锦苑公司遂关闭了向张永涛房屋供暖的管道阀门。张永涛于2014年12月25日交纳了2013年第四季度和2014年全年的物业费及公摊电费，又分别于2015年3月4日、2015年5月12日交纳2015年第一季度和第二季度的物业费及公摊电费。现汇锦苑公司起诉至法院，要求张永涛支付迟延交付物业费的滞纳金及暖气运行费。庭审中，张永涛表示如汇锦苑公司不进行捆绑收费，不收取不合法的公摊电费，愿意按时交纳物业服务费。另查，西安市物价局、西安市市政公用局于2012年11月15日作出的“关于进一步明确城区集中供热价格有关问题的通知”中第三条的规定，即：居民用户如整个供暖期都不用热，应在采暖期开始前，由用热人提出报停申请，经供热单位采取隔断处理后，可按总热价的30%收取基本热费。西安市物价局于2013年3月28日发出“关于统一规范全市物业服务相关收费明码标价方式的通知”中，要求物业服务企业按照政策规定公示收费项目、收费标准、计费单位（计费方式）、收费依据等内容，确保政策和标准公开、透明，收费和公示依法、合规。其中，明确规定公示当月公用及损耗电量，损耗电量分摊率、分户分摊电量等情况。在采暖费项目中提出自备锅炉供热价格实行备案制管理，高新、经开区以外物业服务企业向小区所在区县物价局备案。填写公示备案审核的收费标准、计费单位、批准文号或收费证号。现汇锦苑公司采用锅炉供暖，未向有关部门办理备案手续。
原审法院经审理认为，汇锦苑公司、张永涛签订的物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，为有效合同，双方均应按该合同履行。该物业合同明确约定水、电、暖气费用按国家标准另加公共损耗部分收取，且明确约定冬季业主若不使用暖气，经业主申请，汇锦苑公司登记确认后，暖气费按照一个采暖季的基本热价标准由业主交纳（因采暖管道相互连通，供暖部分都在供热）。现汇锦苑公司要求张永涛支付拖延物业费的滞纳金及暖气运行费，符合约定，予以准许。至于张永涛辩称迟延交付物业费是因汇锦苑公司强行将公摊电费捆挷交纳所致，该辩称理由不符合双方约定，不予采信；辩称汇锦苑公司私自安装燃油锅炉集中供暖，不符合商品房买卖合同中约定的市政集中供暖，故不同意支付暖气运行费之理由，也不符合双方约定，也不予采信，且各业主与汇锦苑公司为市政集中供暖问题的纠纷正在法院审理，本案不予涉及。关于汇锦苑公司物业服务相关手续问题，汇锦苑公司应加以完善，但这并不是张永涛迟延交纳物业费及拒交暖气运行费的理由。依据中华人民共和国民合同法第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、被告张永涛在本判决生效后十日内向原告陕西汇锦苑物业管理有限公司支付2013年10月1日至2015年6月30日迟延交纳物业费的滞纳金1662.91元。二、被告张永涛在本判决生效后十日内向原告陕西汇锦苑物业管理有限公司支付2014年11月15日至2015年3月15日的暖气运行费及滞纳金1020.42元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费50元由被告张永涛承担（汇锦苑公司已预付，张永涛随上述款项一并给付汇锦苑公司）。
宣判后，张永涛不服上述判决，向本院提出上诉，请求：撤销原审判决，驳回汇锦苑公司的诉讼请求，一、二审诉讼费用由汇锦苑公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，于法无据，对汇锦苑公司违法收取公摊电费的事实不予认定，导致判决结果错误；二、一审判决以《前期物业服务合同》作为支持汇锦苑公司自备锅炉供暖基础运行费主张的依据，认定事实存在明显错误；三、一审判决对汇锦苑公司存在严重违法使用锅炉的事实不予认定，导致判决结果错误；四、汇锦苑公司一审主张的违约金明显过高，一审判决对张永涛减少违约金的请求未予支持，于法相悖。
汇锦苑公司辩称，应驳回张永涛的全部上诉请求，由张永涛承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、依据《前期物业服务合同》第二条第5项约定：业主应按时足额向汇锦苑公司缴纳物业服务费用及其他费用，说明按时足额缴纳物业服务费是业主应尽的责任和义务；二、无论采取哪种方式供暖，都需要使用者付费；三、依法追缴业主所欠物业服务费及其他相关费用是汇锦苑公司的权利和义务。
本院经审理查明，原审判决查明事实清楚。另查，西安市物价局于2011年10月9日发出《关于做好自备锅炉供热价格协商备案公示工作的通知》，该通知明确：一、协商备案范围：在本市行政区域内、并实行社会化物业服务的居民小区自备锅炉供热，其供热价格形成均属于协商备案范围。二、协商备案程序：（一）定价原则。制定或调整自备锅炉供热价格，必须遵循合理补偿成本、公平负担、充分协商、公开透明的原则。（二）基本程序。由供热单位（指居民小区自备锅炉供热管理者）根据上年度供热成本运行费用情况，提出本年度拟定供热价格方案，在与用热人协商后，到市或区、县价格部门办理备案手续，经公示后执行。（三）工作流程。1、据实测算。供热单位在对上年度采暖期（上年11月15日至当年3月15日）供热成本运行费用进行认真测算的基础上，提出本年度拟定供热价格方案（新建小区可参照区域内同类型、同规模供热单位的供热价格进行测算，提出拟定方案）。拟定供热价格方案主要包括：居民小区及供热的基本情况（小区面积、业主户数、入住率、锅炉运行情况、供热能力等），上年度总用热量和热费收支情况，成本测算情况，原来供热价格，拟定供热价格，每天供热时间及时间段，收费方式等。2、充分协商。供热单位采取与业委会协商、召开用热人会议、问卷等形式，将供热价格方案与用热人进行充分协商，认真听取意见，协商一致后，将协商议定的最终供热价格协商会议记录等材料，于当年11月15日前到市或区、县物价局办理备案手续。有居委会的小区，供热单位应主动邀请居委会负责人参加协商会议。（1）成立业委会的小区，供热单位在与业委会协商前，可通过业委会或由业委会召开业主大会，广泛听取用热人意见，协商一致后，加盖业委会公章，到市或区、县物价局办理备案手续。（2）未成立业委会的小区，供热单位可通过召开部分用热人会议协商供热价格。供热价格协商会参加人可采取用热人自愿报名、以单元楼（门洞）为单位由用热人推举等方式产生。其中:多层楼房每单元最少推举1户，高层楼宇不得少于单元常住户的10％，单位户由单位负责推荐1-2人。供热单位在召开供热价格协商会5日前，应在小区显著位置公布拟定供热价格方案及协商会参加人名单。供热价格协商会由供热单位主持，指定专人做好会议记录。实际到会参加人不足应到参加人数三分之二，视为协商会无效。参加人半数以上同意视为协商意见一致。协商会议结束时，参加人要签字确认。（3）推举协商会参加人确有困难的小区，供热单位可将拟定供热价格制成问卷、表格等形式，采取入户调查等方式征求用热人意见，三分之二以上用热人同意并签字确认视为有效。（4）供热单位与用热人双方就供热价格难以协商一致时，由小区所在乡镇人民政府或者街道办事处组织召开业主大会协调解决。3、认真审核。市及有关区、县物价局对供热单位上报的备案资料要及时受理，认真审核，符合条件的，必须在5个工作日办结；不符合条件的，应一次性明确告知，并在供热单位补齐手续受的5个工作日内办结。4、价格公示。供热单位在向热用户收取热费前，须将经价格主管部门备案的供热价格在小区显著场所公示。公示价格内容为：供热价格、每天供热时间、每天供热时段、备案时间。采暖期结束后，供热单位应在两个月内向用热人公示热费收支决算情况。5、本年度供热价格不变的，供热单位也应在收费前在小区显著位置向用热人公布供热价格及有关供热信息，并履行备案手续。该通知并附了“供热单位备案须知”，该须知如下：一、供热单位备案所需材料：（一）经协商一致的供热价格方案（包括成本测算表）。（二）供热价格协商会议记录、参加人身份证复印件、联系电话、楼房房号、参加人名单公示底样及公示照片等能够证明供热价格协商过程的有关基础性材料。（三）小区自备供热系统质检报告。二、供热单位需将上述材料备齐后，再来办理备案手续。三、供热单位要认真详实的填写成本核算表，并将单位名称、负责人电话、联系人电话填写清楚，以便及时办理备案手续。
本院认为，汇锦苑公司、张永涛签订的物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，为有效合同。双方均应依约严格履行。汇锦苑公司在提供了相应的物业服务后，张永涛未能按照约定交纳物业服务费，已经构成违约，依法应承担违约责任。双方约定，业主违反该合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，汇锦苑公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之三比例向业主收取违约金、滞纳金，原审法院据此判令张永涛向汇锦苑公司支付迟延交纳物业费的滞纳金，并无不妥。我国《物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《物业管理条例》第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。中华人民共和国住房和城乡建设部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。本案中，张永涛等业主与开发商签订的商品房买卖合同中明确约定供暖方式为市政集中供暖，现汇锦苑公司采用自备锅炉供热方式向居民小区供暖，该供暖方式的改变，牵涉每一个业主的切身利益，属于重大事项，应充分征求业主意见，协商供暖方式和收费价格，而汇锦苑公司并未通过召开业主大会的方式征求业主意见，亦未按照有关部门的通知要求履行协商、公示、备案程序，即以张贴通知的形式，要求业主按自备锅炉供热方式和其自主收费价格标准交纳暖气运行费，显属不当。因此，汇锦苑公司请求判令张永涛支付2014年11月15日至2015年3月15日期间的暖气基础运行费及滞纳金，于法无据，碍难支持。综上，张永涛之上诉请求，应部分予以支持；原审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市新城区人民法院（2015）新民初字第02728号民事判决第一项；
二、撤销西安市新城区人民法院（2015）新民初字第02728号民事判决第二项；
三、驳回陕西汇锦苑物业管理有限公司的其余诉讼请求。
一审案件受理费按原审判决执行；二审案件受理费50元由汇锦苑公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔志刚
代理审判员 陈 帅
代理审判员 朱筱滢
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 刘书方