浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2014)浙嘉民终字第532号
上诉人（原审被告）：熊翊。
被上诉人（原审原告）：张爱冲。
委托代理人：吴富康，浙江嘉诚中天律师事务所律师。
上诉人熊翊为与被上诉人张爱冲房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市秀洲区人民法院（2014）嘉秀民初字第487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2010年10月28日，张爱冲、熊翊签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定，张爱冲将位于嘉兴市江南摩尔西区西C-115室房屋租赁给熊翊使用，期限为三年，自2011年5月1日至2014年4月30日止，第三年度租金按套内面积每平方米每天3.9元。合同对续租及违约责任约定为本合同期满，熊翊如需续签合同，应于合同期满前三个月提出书面申请，双方另行签订租赁合同。合同期满后，熊翊未与张爱冲达成续租协议而继续营业的，张爱冲除可按上款处置外，还将对熊翊合同期满后实际占用标的房屋时间按本合同第四条第一款的标准向熊翊收取双倍租金，保证金不再退还。合同还对其他权利、义务作了约定。合同签订后，张爱冲依约交付了房屋，熊翊也依约支付了三年的租金。2014年4月30日，合同到期后，双方未续签租赁合同，熊翊继续占有使用该房屋。故成讼。原审另查明，嘉兴市江南摩尔西区西C-115室房屋的套内面积为42.12平方米。
2014年5月8日，张爱冲以合同到期后张爱冲要求熊翊按合同约定在三日内腾退房屋，熊翊拒绝退房，并在没有与张爱冲签订续租合同的情况下，继续无理占用张爱冲的房屋为由，诉至原审法院，请求判令：1、熊翊立即腾空承租房，搬离承租房，按现状交还承租房；2、熊翊双倍支付继续占用张爱冲房屋期间的房租29568.24元（从2014年5月1日计算至2014年7月30日，应计算至熊翊实际交还房屋之日），并由张爱冲没收租房保证金9500元；3、熊翊承担本案诉讼费。审理中，张爱冲变更第2项诉讼请求为判令熊翊支付继续占用张爱冲房屋期间的房租14784.12元（暂从2014年5月1日计算至2014年7月30日，应计算至熊翊实际交还房屋之日）。
原审中熊翊答辩称,该承租房是熊翊基于张爱冲的同意从前一任承租方金学妹取得的并向金学妹支付了98000元转让费;熊翊投入装修费5万元后开业的，张爱冲是想非法获取中间转让费在距合同到期还有8个月就通知熊翊不再续租该房屋。熊翊根据合同约定向张爱冲发出房屋续租协议,但张爱冲拒绝续租,请求法院考虑熊翊应享有的优先承租权,驳回张爱冲所有请求，要求张爱冲向熊翊提供三年租房发票，要求张爱冲履行与张爱冲的续租房屋合同，张爱冲若不履行合同，要求张爱冲承担熊翊向原承租方支付的转让费、店面装修费、服装陈货费、合同保证金等费用合计28万元。
原审法院认为：张爱冲、熊翊的合法权益受法律保护。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，均应按约履行。合同期满后，双方未签订新的租赁合同，熊翊应按约交还房屋。故张爱冲要求熊翊立即腾空承租房交还张爱冲的诉讼请求，予以支持。张爱冲要求熊翊按套内面积每平方米每天3.9元计算房屋占用使用费的诉讼请求系其对诉权的变更处分，予以准许。熊翊辩称的意见缺乏相应的事实与法律依据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、熊翊于判决生效之日起十日内腾退其承租的嘉兴市江南摩尔西区西C-115室房屋，并交还给张爱冲；二、熊翊于判决生效之日起十日内支付张爱冲房屋占用使用费（按套内面积42.12平方米每天3.9元/平方米计算，从2014年5月1日计算至房屋实际交还之日止）；案件受理费388元，由张爱冲负担188元，由熊翊负担200元。
判决宣告后，熊翊不服，向本院提出上诉称：一、原审认定事实不清。2010年10月28日交房，经过20天装修后开业到2011年4月30日这个区间是经过张爱冲同意，熊翊向前一承租方金学妹支付了98000元转让费后得到承租权。转让费是由前一承租方不经营后转让给第三方收取的房屋装修费和店面的人气费，法院应根据市场情况作相应调查取证，不能认为证据与本案无关而剥夺熊翊主张赔偿的请求。合同到期前八个月张爱冲就通知熊翊不再续签房屋租赁合同，但熊翊仍书面向张爱冲请求续签合同，但遭到张爱冲的拒绝，并以租给他亲戚为由不再续租。根据合同规定熊翊有优先购买权，那么相应的优先承租权是否也应该享有。法律的目的在于弥补所保护的法益受到侵害而遭受的损失，同时也禁止当事人因此而获得法外利益。本案中，合同期满后张爱冲为获取不正当中间转让费收入，不与熊翊续签合同，导致熊翊无法继续经营或转让，从而损失转让费和房屋装修费共计150000元，本来这笔费用完全可以通过后期转让而收回。因张爱冲违约导致熊翊无法续租经营或转让，所以熊翊向张爱冲主张赔偿损失。二、原审判决适用法律错误。熊翊向张爱冲支付租金，张爱冲按合同约定应及时到税务机关取房租费发票给熊翊，为维护国家税法，防止偷税漏税，熊翊主张张爱冲开具房租发票。综上，请求撤销原判，改判张爱冲与熊翊续签房屋租赁合同，如果不续签，请求张爱冲赔偿熊翊已向案外人支付的转让费98000元及装修费，并给予熊翊一个月的腾退期限，及退还押金。
张爱冲在二审中答辩称：原审判决认定事实清楚，证据充分，希望二审予以维持。
二审中，熊翊向本院提交了银行转账凭证一份，证明本案双方当事人签订的《房屋租赁合同》约定的9500元的押金实际应该是10000元，事实上熊翊也已经向张爱冲支付了10000元的押金。该凭证上的金额66383元是由56383元（3.7元/平方米×42.12平方米×365天）加上10000元的押金组成。
张爱冲经质证后认为，从程序上而言该证据不属于二审新证据，其有权拒绝质证，如果一定要发表质证意见的话，其认为其对凭证所显示的汇款的真实性没有异议，但凭证上载明的汇款金额是66383元，并非10000元，并不能证明熊翊支付了10000元押金。
本院认证意见：该凭证发生于张爱冲起诉前，严格而言并不属于二审新证据，且从该凭证的内容看，汇款金额66383元并不能直接反映是由10000元的押金与其他款项组成，熊翊认为是由租金和10000元押金组成，但按照熊翊提出的3.7元/平方米×42.12平方米×365天的租金计算方式计算得出的租金应当是56883.6元，汇款金额66383元与56883.6元的差额是9499.94元，正好与双方合同约定的9500元的押金吻合，故熊翊提供的该凭证并不能证明其目的，本院不将此作为定案依据。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：本案双方当事人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，协议合法有效。现《房屋租赁合同》约定的三年租赁期限已到期，张爱冲要求熊翊腾退房屋，与法有据，原审予以支持并无不当。熊翊抗辩其有优先承租权，但双方并未约定熊翊享有优先承租权，反而在《房屋租赁合同》中双方约定，合同期满或提前解除合同的，熊翊将房屋按现状交还张爱冲或将房屋恢复原状交还张爱冲，应在三天内将货物、柜台及自由设施撤出。故熊翊关于优先承租权的抗辩缺乏依据，本院不予采纳。熊翊上诉请求张爱冲与其续签房屋租赁合同，自然不能得到支持。熊翊请求一个月的腾退期限，因不符合《房屋租赁合同》关于三天腾退期的约定，本院不予支持。
熊翊上诉请求张爱冲赔偿转让费98000元及装修费，因本案双方当事人之间签订的房屋租赁合同并未体现转让费，熊翊提供的与案外人间有关转让费的收据也无法确认与本案是否有关联。同时有关转让费、装修费等问题，属于独立的诉讼请求，熊翊在原审中并未就此提起反诉，原审对此未作处理并无不当。同理，上述事项也不属于二审审查范围，本院不予处理。
关于熊翊上诉请求中的保证金问题。熊翊在签订合同时支付张爱冲9500元保证金的事实存在，严格来说，本案双方合同终止，保证金问题应一并解决为宜，原审未作一并处理存在一定的瑕疵，但考虑到保证金可在执行程序中予以冲抵租金，本院对原审判决不再作改动。有关发票的问题，是出租人作为纳税主体与税务部门之间的关系，与熊翊无关，不能作为其拒绝返还房屋的抗辩理由。
综上，原审认定事实基本清楚，判决结果并无明显不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人熊翊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
代理审判员 陈 远
代理审判员 章玉萍
二〇一四年九月三日
书 记 员 郑 茜