广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第5307号
上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司广州流花支行，住所地广州市越秀区。
负责人：王霭，该行行长。
委托代理人：陈穗华、易青，中国农业银行股份有限公司广东省分行营业部职员，通讯地址同该行。
被上诉人（原审原告）：姜照芬，住上海市闸北区。
委托代理人：黄国华、刘运全，均为北京大成（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州一德中兴房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：高卫平。
上诉人中国农业银行股份有限公司广州流花支行（以下简称：农行流花支行）因与被上诉人姜照芬、广州一德中兴房地产开发有限公司（以下简称：一德中兴公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第138号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2003年12月19日，姜照芬（买受人）与一德中兴公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号：穗房合字第98101288号）及《补充协议》。约定：出卖人以出让方式取得位于广州市越秀区xx路390-426号、xx路87-113号的土地使用权，在上述土地兴建商品楼宇，现定名为xx市场大厦；买受人所购的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为穗房预字第19980305号；买受人所购的商品房为上述项目中的第二层（自然层二层）F22[B2069]号房，用途为综合商业（农贸市场），建筑面积共12.4平方米，其中套内建筑面积6.2平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积6.2平方米；该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，总金额为395963元；买受人选择银行按揭付款方式，第1期房款205963元（包括定金），须于签署认购书后十天内付清，并签署《商品房买卖合同》，剩余房款19万元，办理五成十年银行按揭；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金的方式处理等。该合同于2004年1月18日在广州市房地产交易所登记备案。
2006年11月15日，一德中兴公司向姜照芬开具房款发票，载明收到姜照芬支付的xx市场大厦B2069铺款395963元，但至今未协助姜照芬办理该商铺权属证书。
2014年11月5日，广州市房地产交易登记中心向姜照芬作出（2014）查询1175号《依申请信息公开答复书》，载明：xx市场大厦2层F22铺（B2069）已办理预售合同备案（合同号：98101288），预购人为姜照芬，无预售合同抵押登记记录；该铺被开发商广州一德中兴房地产开发有限公司办理了在建工程抵押登记，抵押权人为中国农业银行流花支行，据xx市场大厦的测字11011190372号查丈原图显示，F22号铺（B2069）所在位置与在建工程抵押部位重叠。
姜照芬于2014年12月3日向原审法院提起本案诉讼，请求判决：1、一德中兴公司与农行流花支行注销广州市越秀区xx路390号B2069号铺（即合同地址xx市场大厦二层F22号铺）的抵押登记及其所在位置的在建工程抵押。2、一德中兴公司协助姜照芬办理广州市越秀区xx路390号B2069号铺（即合同地址xx市场大厦二层F22号铺）的产权过户及登记手续。
另查明，在原审法院审理的同类型系列案件中，农行流花支行曾确认：一德中兴公司在中国农业银行股份有限公司有六笔贷款，抵押权均登记在农行流花支行名下，其中三笔是由中国农业银行股份有限公司广州天河支行（以下简称：农行天河支行）发放的；在发放抵押贷款等有关贷款的事项上，农行流花支行承认农行天河支行的有关行为，涉及诉讼以及执行程序均以农行流花支行为诉讼主体。
2001年10月19日，农行天河支行向房管部门出具《关于同意出售“xx市场大厦”商场的证明》，内容为：一德中兴公司以“xx市场大厦”商场为抵押物向我行贷款，该公司为尽快归还我行贷款，拟将商铺对外发售，但须先征得贵局同意，该公司的销售回笼款将由我行监控，回笼资金用于缴交土地出让金、核领新版预售证及归还我行贷款。
广州市中级人民法院于2004年8月24日以（2002）穗中法执字第1821-1823号民事裁定书及协助执行通知书各一份，查封了一德中兴公司位于广州市xx路390-426号、xx路87-113号xx市场大厦E塔楼第6-20层全层，D塔楼6-10层全层，第2-4层（农贸市场）全层（含抵押部分）（除已预售，已查封外）等的房屋（查封期限从2004年8月24日至2006年8月23日止）。2007年5月22日，广州市中级人民法以（2002）穗中法执字第1821恢字1号、（2002）穗中法执字第1822恢字1号、（2002）穗中法执字第1823恢字1号三份民事裁定，将该三案指定原审法院执行。原审法院接受指定执行后，于2007年6月8日轮候查封了上述房产（含抵押部分，解封、拍卖、变卖、裁定过户、已预售的除外）。2014年4月24日，原审法院以（2007）越法委执字第401-50号《协助执行通知书》，继续查封被执行人一德中兴公司所有的xx市场大厦第二层（含抵押部分，本次查封前已提交你局予以解封、拍卖、变卖、过户、已预售及其他法院已查封的房产不在本次查封之列）。
在本案原审审理过程中，姜照芬为证明一德中兴公司已于2004年将涉讼商铺交付给姜照芬，向原审法院提供如下证据：1、《国际玩具文具精品广场交铺通知书》，该证据落款处盖有一德中兴公司公章，但没有落款日期，且内容并未写明交付的对象、商铺编号等。2、姜照芬（业主，使用人）与一德中兴公司（发展商）及案外人广东人兴物业管理有限公司（物业管理单位）于2004年8月27日签订的《xx市场大厦业主手册》。3、姜照芬的银行账户明细信息打印，证明姜照芬在2006年5月至2014年12月期间每月收取涉讼商铺的租金收益。
原审法院认为：在姜照芬、一德中兴公司就涉案商铺签订《商品房买卖合同》之前，农行天河支行已向房管部门出具《关于同意出售“xx市场大厦”商场的证明》表明该行同意一德中兴公司出售涉案房产，农行流花支行亦曾确认，在发放抵押贷款等有关贷款的事项上承认农行天河支行的有关行为，因此姜照芬是在经抵押权人同意的情况下才与一德中兴公司签订买卖合同，故农行流花支行以一德中兴公司未经其同意出售涉案商铺的抗辩意见，该院不予采纳。
根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”《中华人民共和国担保法》第四十九条第三款规定：“抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的农行流花支行提存。超过债权数额部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”。故自上述证明出具之日起，可视为抵押权已转变为提前受偿所担保的债权，只能对房产出售后的回笼款行使监控和回收权利，而对出售的抵押物丧失了抵押权，无权对涉案商铺再行使优先受偿权。因此，姜照芬在农行同意售房的情况下，与一德中兴公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。
由于涉案合同已于2004年1月18日办理预售备案登记，该院查封的一德中兴公司位于广州市xx路390-426号、xx路87-113号xx市场大厦E塔楼第6-20层全层，D塔楼6-10层全层，第2-4层（农贸市场）全层（含抵押部分）的房产，已注明为“解封、拍卖、变卖、裁定过户、已预售的除外”。因此，涉案商铺不在法院查封范围内。
现姜照芬已向一德中兴公司付清全部房款，并实际于2004年接收涉案商铺使用至今，其要求一德中兴公司为其办理涉案商铺的产权过户登记手续，以及要求一德中兴公司和农行流花支行共同办理涉案商铺的涂销抵押登记手续，合法有理，该院予以支持。
原审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款、第三款和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十七条第一款的规定，于2015年6月17日作出如下判决：一、广州一德中兴房地产开发有限公司与中国农业银行股份有限公司广州市流花支行应于本判决发生法律效力之日起十日内，共同到房管部门办理广州市越秀区xx路390号xx市场大厦二层F22（B2069）号商铺的涂销抵押登记手续。二、广州一德中兴房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，与姜照芬共同到房管部门办理广州市越秀区xx路390号xx市场大厦二层F22（B2069）号商铺（原合同地址：广州市越秀区xx路390-426号xx路87-113号xx市场大厦二层F22[B2069]号商铺）的房地产过户和房屋登记手续。案件受理费100元、公告费500元，由广州一德中兴房地产开发有限公司负担。
判后，上诉人中国农业银行股份有限公司广州市流花支行不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审判决中虽然认定农行天河支行向房管部门出具的《关于同意出售“xx市场大厦”市场的证明》表明我行同意一德中兴公司出售涉案房产，销售回笼款由农行进行监控。但该《证明》中也明确表述“回笼资金需用于缴交土地出让金、核领新版预售证及归还我行贷款”。农行天河支行向房管部门出具的《证明》同意一德中兴公司出售抵押物即涉案商铺是有前提条件的，即购房款回笼资金需被监控并用于归还我行贷款，在前提条件未满足的情况下，姜照芬、一德中兴公司之间的购房行为实际上未经我行的同意。本案中，姜照芬并未将全部或部分购房款支付到我行监控账号，而是全部直接给了一德中兴公司，致使我行至今都未收到任何购房款项用于清偿抵押物所对应贷款利息，姜照芬的违法违约行为是造成我行未能收到购房款项，未能解封及涂销抵押物的主要原因，姜照芬作为过错方，应对其自身的违法违约行为承担责任。2、原审法院适用法律错误。无论是《物权法》还是《担保法》的相关规定，在买卖标的房产存在抵押的情况下，即使存在抵押权人同意的行为，该买卖的转让价款都应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存，否则抵押权不因上述涂除行为而消灭。原审判决认为《证明》出具之日起，可视为抵押权已转变为提前受偿所担保的债权，而我行对出售的抵押物丧失了抵押权，属于对抵押物物权的扩大解释，违反了物权法定的基本原则，属于法律适用错误，我行的抵押权并不因《证明》的同意行为而消灭。上诉请求：1、改判驳回姜照芬的全部诉讼请求；2、由姜照芬承担本案一审、二审的全部诉讼费用。
被上诉人姜照芬答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人一德中兴公司无发表答辩意见。
经审理查明,原审法院查明事实无误，本院予以确认
本院认为，虽然涉案《关于同意出售“xx市场大厦”商场的证明》中约定“回笼资金需用于缴交土地出让金、核领新版预售证及归还银行贷款”，农行流花支行据此认为原审法院没有查明一德中兴公司向姜照芬出售涉案商铺所取得的购房款的去向，且其也没有收到一德中兴公司划转的购房款，并以此为由上诉主张姜照芬与一德中兴公司之间关于涉案商铺的买卖行为未经其同意，但由于在姜照芬与一德中兴公司签订关于涉案商铺的《商品房买卖合同》之前，农行天河支行已向房管部门出具了上述证明，农行流花支行在本案诉讼中亦表示对农行天河支行在发放抵押贷款等有关贷款事项上的行为予以确认，因此，姜照芬是在经抵押权人同意的情况下才与一德中兴公司签订的《商品房买卖合同》，故原审法院认定该《商品房买卖合同》合法有效正确。农行流花支行认为一德中兴公司未经其同意出售涉案商铺的依据不足，本院不予采纳。鉴于涉案商铺已经预售登记至姜照芬名下，而姜照芬与农行流花支行均确认涉案商铺在抵押登记范围内，结合姜照芬已经付清涉案商铺的购房款，亦已收铺使用多年的事实，故原审法院基于姜照芬的请求，判决一德中兴公司与姜照芬共同办理涉案商铺的过户登记手续，并判决农行流花支行与一德中兴公司共同办理涉案商铺的涂销抵押登记手续并无不当，本院予以维持。因农行流花支行在原审中并没有举证证明姜照芬在购买涉案商铺时清楚知道上述《关于同意出售“xx市场大厦”商场的证明》的内容，二审中亦未对此提交新证据，故农行流花支行以一德中兴公司没有向其转划购房款为由，上诉要求驳回姜照芬关于办证及涂销抵押的原审诉讼请求，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，农行流花支行的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理上亦无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人中国农业银行股份有限公司广州流花支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 梁淑敏
审判员 李 静
二〇一六年三月××日
书记员 邹凌青
黄咏欣