北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终7287号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王任之，男，1992年8月31日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）：任鹰（王任之之母，兼王任之的委托诉讼代理人），1961年8月22日出生。
委托诉讼代理人：高警兵，北京高警兵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙洪伟，北京高警兵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：侯瑞峰，男，1975年12月26日出生。
委托诉讼代理人：王珺，北京市兰台律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉被告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：孙凤起，北京链家房地产经纪有限公司法律顾问。
上诉人王任之、任鹰因与被上诉人侯瑞峰、被上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初21780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月7日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案，本案现已审理终结。
王任之、任鹰上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三、四、六项；2、改判驳回侯瑞峰的一审诉讼请求；3、改判解除双方合同，侯瑞峰赔偿我违约金85.8万元，并赔偿损失30万元，要求侯瑞峰赔偿损失，主要是机票和律师费；4、诉讼费由侯瑞峰承担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清，侯瑞峰提交的录音证据存在疑点，我没有要求涨价，不存在违约行为；2、一审法院适用法律错误，第二笔定金的支付方式应当以《放弃办理资金托管声明书》的约定为依据，侯瑞峰应当直接向我支付第二笔定金，其至今未支付，已经构成根本违约；3、一审认定侯瑞峰未支付第二笔定金的原因是我没有开通理房通，是错误的。
侯瑞峰辩称，我同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。1、双方约定第二笔定金人民币20万元应以理房通方式支付，合同条款约定清晰；2、我提交的录音证据合法有效，可以充分、完整证明任鹰拒绝履行合同在先、恶意涨价从而构成严重违约的事实，还可以证明任鹰在收到催告函之前，从未以定金事由向我主张解除合同，相反她在涨价要求满足后，继续履行了部分合同（办理满五唯一）的事实；3、链家公司的陈述、证人证言以及催告函均可以佐证合同履行过程中任鹰拖延履行合同、恶意涨价并最终拒绝出售房屋的违约事实；4、我为了履行本合同出售了两套房产，自有资金足以一次性全款支付，完全没有恶意拖延支付第二笔定金的道理，只是因为任鹰一直未开通理房通帐户，导致我无法支付第二笔定金。
链家公司辩称，我公司同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。
侯瑞峰在一审法院起诉请求：1、依法判令任鹰、王任之、链家公司继续履行《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）及《补充协议》、《房屋交易保障服务合同》；2、依法判令任鹰、王任之、链家公司配合我办理理房通托管协议、网签、银行贷款面签等手续；3、依法判令任鹰、王任之将位于北京市海淀区304号房屋（以下简称304号房屋）过户至我名下；4、依法判令任鹰于过户后5个工作日内将304号房屋交付给我；5、判令任鹰承担304号房屋过户时产生的个人所得税；6、判令任鹰按照每日3925元的标准向我支付自2016年7月8日起至其办理完物业交割手续之日止的违约金；7、本案的诉讼费由王任之、任鹰负担。
王任之、任鹰在一审法院反诉请求：1、解除我与侯瑞峰签订的《买卖合同》及《补充协议》、《房屋交易保障服务合同》；2、侯瑞峰向我支付合同约定的各项违约金：（1）根据《北京市存量房屋买卖合同》第七条第（二）项第2款约定的违约金155万元；（2）根据《补充协议》第四条第1款约定的违约金，具体计算方式为按照每日总房款的万分之五支付自2016年1月24日起至实际支付之日止违约金；（3）根据《补充协议》第四条第3款约定支付违约金85.8万元；3、确认侯瑞峰已支付的10万元定金不予退还；4、侯瑞峰向我支付经济损失30万元；5、链家公司向我支付经济损失及违约金20万元；6、侯瑞峰、链家公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：任鹰与王任之系母子关系。2016年1月15日，出卖人：任鹰与买受人：侯瑞峰签订《房屋买卖合同》，合同约定：任鹰将304号房屋出售给侯瑞峰；第四条成交价格、付款方式及资金划转方式（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为4290000元；（二）经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为3560000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人；（三）买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。1、买受人向出卖人支付定金300000元，定金支付方式为直接支付给出卖人。（四）关于贷款的约定：买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为2550000元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照第2种方式解决：2、买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其（期）间已发生的及要产生的各项费用。第六条房屋的交付：（一）出卖人应当按照下列第1项约定将该房屋交付给买受人。1、办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于5个工作日内将该房屋交付给买受人；……第七条违约责任：（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将房屋交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在15日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。（二）逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。……第八条税、费相关规定本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，承担税费的具体约定见补充协议。一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。本合同在履行过程中因政策原因须缴纳新的税费种类的，由政策规定的缴纳方缴纳；因政策原因（北京市地方税务局对二手房交易计税价格进行调整除外）使原有税费金额增加的，双方友好协商解决。
同日，甲方（出卖方）：任鹰、乙方（买受方）：侯瑞峰与丙方（居间方）：链家公司签订《补充协议》，约定：第一条成交价格：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为785万元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条关于房屋交易具体事宜的约定：1、定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）乙方于2016年1月15日将第一笔定金10万元以自行支付的方式支付甲方；（2）乙方于2016年1月23日将第二笔定金20万元以理房通托管的方式支付甲方；……3、房屋评估：甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估。4、首付款：（1）乙方于2016年6月30日前将第一笔首付款174万元以建委资金监管的方式支付甲方；（2）乙方于2016年6月30日前将第二笔首付款325万元以理房通托管的方式支付甲方；5、申请购房贷款：甲乙双方应于网签后10个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。6、权属转移登记：甲乙双方同意，在2016年6月30日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任。第三条税费的承担：1、甲方确认，交易房屋情况为：（1）交易房屋所有权证满五年；（2）交易房屋是甲方家庭名下唯一住房。2、甲乙双方同意，本次交易涉及的税费按照以下第1种方式承担，并由承担方直接向主管机关缴纳；（1）全部由乙方承担。3、甲乙双方协商一致，如交易房屋状况不符合《买卖合同》及《补充协议》之约定，导致交易房屋产生其他税费的，按照1种方式解决：（1）全部由甲方承担，并直接向主管机关缴纳。第四条违约责任：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。4、在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。第五条其他：1、在甲乙双方各自提供的证件等资料真实有效、并积极配合的前提下，丙方按照国家政策规定协助双方完成交易。2、本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力。如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。其他约定：1、甲方承诺办理满五年唯一，如果有个税由甲方承担。如果办理唯一，契税超过15万人民币以上的费用由马某1承担。2、如果因国家政策等，不可抗力因素导致房屋不能办理唯一，三方免责，甲方退还乙方所有购房款，丙方退还所有中介费，15个工作日内退还给乙方。当日，侯瑞峰向任鹰支付了10万元定金。庭审中，侯瑞峰表示同意全额支付剩余购房款775万元。
另查，马某1系链家公司的经办人。任鹰在《交易方留存信息表》中记载的通讯地址为304号房屋。
庭审中，侯瑞峰就其本诉请求另向法院提交如下证据：
1、《关于办理理房通开户手续的催告函》、EMS特快专递详单及快递查询结果，证明链家公司于2016年5月11日书面催告任鹰履行合同义务，包括办理理房通开户手续，但任鹰一直不配合。其中，《关于办理理房通开户手续的催告函》的内容如下：尊敬的任鹰先生/女士：为交易304号房屋之目的，您委托我公司提供居间服务，且您已签署了相关交易文件，包括但不限于与房屋交易相关的任何合同、协议、承诺及确认等。基于我公司工作人员通过电话、短信或上门拜访等方式多次与您沟通并催促未果，现我公司向您发出本催告函，提醒您及时根据您已签署的上述法律文件办理与房屋交易相关的事宜。催告事项：敬请您于2016年5月13日前配合办理理房通开户手续，以使买房人按照约定支付您第二笔定金。我公司在此特别提醒：1、请您遵守已签署的法律文件，行使您的权利并履行您的义务；任何延迟履行、部分履行或拒绝履行的行为，均可能被要求承担相应法律责任。2、根据《合同法》的相关规定，如迟延履行合同约定的主要义务，经催告后在合理期间内仍未履行的，已签署的相关合同、协议等法律文件存在被守约方依法单方解除的风险，且守约方仍有追究违约方责任的权利。3、本催告函一式两份，一份发送至被催告人，一份链家留存，以备守约方起诉作为证据使用。如您对上述事宜有任何疑问，请您联系我公司经办人马某1，联系电话为135XX****XX。落款日期：2016年5月11日。EMS邮政特快专递号为XXXXXXXX，收件人：任鹰，地址：304号房屋，电话/手机：136XX****XX；快递查询结果显示：2016年5月12日，未妥投，原因：无人认领；2016年5月14日，北京邮政速递望京区域分公司望京营投部安排投递，预计23:59:00前投递（投递员姓名：林某1185XXXXXXXX；联系电话：185XX****XX）；2016年5月14日9:01：50，投递并签收，签收人：他人收，前台。
2、《关于配合办理理房通、网签、贷款面签的催告函》、EMS特快专递详单及快递查询结果，证明链家公司于2016年6月14日再次催告任鹰履行合同义务，包括办理理房通开户、网签、贷款面签手续，但任鹰一直不配合。其中，《关于配合办理理房通、网签、贷款面签的催告函》内容如下：尊敬的任鹰先生/女士：为交易304号房屋之目的，您委托我公司提供居间服务，且您已签署了相关交易文件，包括但不限于与房屋交易相关的任何合同、协议、承诺及确认等。基于我公司工作人员通过电话、短信或上门拜访等方式多次与您沟通并催促未果，现我公司向您发出本催告函，提醒您及时根据您已签署的上述法律文件办理与房屋交易相关的事宜。敬请您于2016年6月15日17时前，办理下列事宜：配合本次交易的房屋购买人，办理交易房屋的银行贷款面签手续；配合办理理房通开户手续，配合办理贷款网签手续。我公司在此特别提醒：1、请您遵守已签署的法律文件，行使您的权利并履行您的义务；任何违反约定或延迟履行的行为，均可能被要求承担相应法律责任。2、根据《合同法》的相关规定，如迟延履行合同约定的主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行的，已签署的相关合同、协议等法律文件存在被守约方依法单方解除的风险。如您对上述事宜由任何疑问，请您联系我公司经办人马某1，联系电话为135XX****XX。落款日期：2016年6月10日。EMS特快专递号为：100XXXXXXXX19，收件人：任鹰，地址：304号房屋，电话/手机：136XX****XX；快递查询结果显示：未妥投，原因：收件人不在指定地址。
3、2016年6月14日，链家公司工作人员马某1与任鹰的短信记录，证明链家公司于2016年6月14日再次催告任鹰履行合同义务，包括办理理房通开户、网签、贷款面签手续，但任鹰一直不配合。内容显示：催告函，尊敬的任鹰先生/女士：为交易304号房屋之目的，您委托我公司提供居间服务，且您已签署了相关交易文件，包括但不限于与房屋交易相关的任何合同、协议、承诺及确认等。基于我公司工作人员通过电话、短信或上门拜访等方式多次与您沟通并催促未果，现我公司向您发出本催告函，提醒您及时根据您已签署的上述法律文件办理与房屋交易相关的事宜。催告事项：敬请您于2016年6月15日前，办理以下事宜：1、配合办理理房通开户手续。2、配合办理贷款网签手续。3、配合办理交面签手续。
4、2016年3月28日，链家公司五道口店店长张某1、任鹰及侯瑞峰等人的谈话录音，证明自2016年1月15日签约后，任鹰出国，直至2016年3月28日才到链家公司五道口门店，期间链家公司的工作人员一直在催告任鹰配合办理手续。因当时房屋价格上涨，任鹰以合同不合法、有问题为由提出不卖房子，并提到了房屋涨价问题。录音内容如下：任鹰：你问问他，你问问他，没有一次没有客户要告我，每次都是“我是为你好，你到时候你办不了过户，你违约了人家客户告你”，没有一次不告我的，所以最后我急了啊，说实在的前面啊那合同我都没有很认真一条一条看，最后呢我告诉你啊，就他说要告我，我开始认真的看这个合同，这个合同你说是一个合法的合同吗？咱们现在就打开窗户说亮话，你合同你本身就不是一个合法的合同，你告我什么呀你告我，好像我是文盲是法盲似的感觉啊，你说他太过分，没有一次不是要告我的，我给你说那既然是这样的话，那咱们就都是按照法律去办，对不对，你不要告我吗？我也遵纪守法吧，你去告我去，而且我头几天也给你说了，不是客户要告我吗你还找我干嘛呀，那就按法院说的办呗。侯瑞峰爱人：其实到现在为止我们也没说告你，只是说咱要沟通。侯瑞峰：大姐，你这会儿说到这儿了，是不？任鹰：我给你说……侯瑞峰：大姐您看我们这现在搞的。任鹰：要我说心里话啊，我今天来的，其实，我今天来的本意就是这合同我就不想那什么了，我就真的啊，我就现在就简单的办法，就是解除这合同，这是完全能做到的，因为这合同本身，是有问题的合同，对吧，就你上哪儿，咱这合同给谁看，也不是一个合法的合同，对不对，它肯定是有问题的，这是最简单的办法，我解除合同，咱们就，也不用什么，再再再费劲了，我那房子我就这辈子不卖了，我就搁那儿，我就一心里舒畅，就得了，你说我干嘛呀，我卖一房子我卖成这样，我就觉得这是最简单的办法，那天跟他我就这么说的……侯瑞峰：她都在家哭了好几天了。……任鹰：对呀，可是你说这合同要这么履行，我心里真的很不舒服。张某1：任姐，你说你怎么样？任鹰：不是我说什么，我想就是咱这件事，对我来说就是最简单的办法。侯瑞峰爱人：那对于我们来说，我们都没法那什么了。……任鹰：那就重签吧，咱就被按着这什么了？那我肯定不可能说实在的，就你那合同对我都没有任何保障，说心里话，他们俩我觉得都不是坏人，我要是碰上那种恶人了，我都让你们坑死了，就这合同。隋先生：那您是准备重签一份还是什么？任鹰：我也不知道，等我再什么，不是你说你这合同对我有啥保障？没有任何那什么的，他们俩如果是恶人的话，什么房款跟那什么什么分开是吧，你要回过头来跟我要300万的装修，我怎么办？侯瑞峰爱人：啊，啥意思？隋先生：不会不会。张某1：网签价那个钱。任鹰：在不说你们告我之前，我都相信，大家都不能这么干，但自从说了要告我之后，我就相信了，什么都有可能发生。……张某1：小马这个操作啊，说话这个没沟通好，其实这个，以后我帮你沟通好了，任姐你看这样，确实有我们小马工作的问题，你看怎么能咱们还把合同继续履行，还是怎么办，怎么能让您心情好一点。任鹰：那你们希望怎么办呢，现在呀。侯瑞峰：你说呢，我没房子了，现在，我带着一家老少六口。任鹰：你看已经到这份上了，我已经知道合同怎么回事了。侯瑞峰：你要这样，你早说也行啊，对不对。任鹰：我早就给小马说了，我说我不卖了，我早就给他说了，我说“小马你别在找我了，房子我不卖了，我肯定不卖了”,我跟你也说过这话吧。张某1：我说啥情况呢，客户当时也想抓紧办手续吧，他把房子已经卖了，他跟那边有个交接时间。侯瑞峰：我催着那边快点给我钱呢。……任鹰：我说即便没过户，也没关系，我说反正我到期了，而且租我房子这个，而且你也知道，这一块儿房子不怎么多了，天天给我打电话，说那个什么你租吧，我们今年肯定给你涨房租怎么着的，我说，绝对不能怎么租了，我肯定不能租了，对吧，我也，哎呀，反正现在这件事吧，我也，不是，那你们觉得，这事怎么办呢？侯瑞峰爱人：我们还要吧。侯瑞峰：我们走到这一会儿了，我们走到这个阶段了，你，的确是非常尴尬的，对我们自己来说。任鹰：嗯。……侯瑞峰爱人：咱们都是诚心做成的。任鹰：你说我现在啊，我真的，说心里话，你说涨价吧，我现在，现在涨成什么程度他也知道，我肯定按照那个价钱给你们涨价，那也不公平，对吧？侯瑞峰：对，因为那时候我们房子也卖了。任鹰：对，那也不公平。但是你说现在既不能对你们不公平，也不能让我承担这样的，对不对？那心里多不舒服啊。
5、2016年3月30日，链家公司五道口店店长张某1与任鹰的电话通话录音，证明任鹰提出涨价到850万元，并以合同无效为由拒绝配合履行，表示要拖到6月30日。录音内容显示：张某1：刚才我跟客户两口子都通过电话了，他们两口子这个意愿呢，就是想买指定是没有问题，然后但是呢一说这个价格呢，他们说了我半天，估计他不能接受那个价格，他们两口子呢，现在能接受的价格呢，估计跟你这个还有点差距。任鹰：多大的差距啊？张某1：就是他们两口子，本来不说涨5万嘛，后来又提一提，各方面的，后来就最高最高能接受的价格是800万。任鹰：那肯定不行，真的，那我就那什么了，那肯定不行，你想想，哎，太过分了，那不嘛。张某1：客户两口子啊，做这个决定，那也是商量好久，对于他们自己呀是表达一个最终最终的诚意，如果是按照现在新卖的客户，你要说是卖什么价格啊，是另一回事。这是已经签约了，讲情理的情况下，这个签约了，当时那价格又给提上15万，对吧，好多业主也是，确实也是知道市场涨价了，也有个别也有变化，但大部分还是没有变化的，按照之前的继续做的。任鹰：不是，那你要这样的话啊，那我就不能给你做一套了，那就让他去告我去吧，告我哪个法院也不可能说让我必须给做成唯一，真的，我给你说。张某1：没有，当时合同里是这样写的，您承诺唯一嘛，如果您不是唯一，个税是您缴。合同是这么写的。任鹰：合同哪儿写的是个税由我缴啊。张某1：是您承诺满五唯一，如果不是唯一的话，个税由您承担。这是买卖合同中补充协议的第二页这么写的。……张某1：我跟客户也沟通了哦，如果这方面也达成不了呢，客户也想，要不然那啥呢，真的最后就走一个法律程序，最后就判合同无效也好，还是说有赔偿也好，走下程序，该马上解决了，完了也不耽误他重新买其它的，他说要不然到时候双方都见个面，签个字，说确定不想卖给他了，还是因为升级了，怎么办？任鹰：我有什么签字的啊，我有什么签字的，我告诉你，我现在不需要给你签字，我只能是我走法律程序，我去撤销这合同，要不然你就让他们等到6月30号到期了，我违约了去告我，不就这么两条路了呗。也只能这样了呗，我还跟他签什么字啊？……张某1：我小张，我不怕费时费力，我希望把咱们双方啊，还友好的。任鹰：那我现在说，行，行，那我也让步，那850，行吗？张某1：行，我也去跟客户沟通去，今天早上两口子给我回的信儿啊，暂时他们还是接受不了啊，应该是这样的。……张某1：是这样的姐，要不然就得等到6月30号以后办这事儿，那就拖好几个月了，又好几个月了。任鹰：那就拖呗，那我怎么办啊，你让我怎么办啊，对不对呀。张某1：行，如果这样的，没事儿姐，我再去跟客户沟通情况。任鹰：那行吧。
6、2016年5月6日，侯瑞峰及其爱人与任鹰、张某1、马某1的谈话录音，证明304号房屋虽然过户到任鹰儿子王任之名下，但实际是任鹰的房屋，且其已经办理委托过户公证书，合同具备继续履行的条件；任鹰提出双倍返还定金的解约方案，自认违约，并且依旧提出涨价。录音内容显示：任鹰：就那天在那个过户大厅，办这个东西，整整在那儿呆了一天，他还比我还先去呢，我去时候也不到8点，但是那屋里那人都不行了都，我都觉得啊，我在那里坐着，我真的欲哭无泪的感觉。我想，我干嘛呀我要这样，我真是说我这个房子我真说我卖不出去，或者说我非得这样我才能卖，或者说我这样了我就能卖个什么什么的也行，你说我当时的我的那种，我给你说，咱们都站在别人的立场都能够理解这样的，哎吆，当时我真觉得，我都要崩溃的感觉了，然后那次办完之后，然后怎么着了，哎吆我的天呢，我都现在已经，完了这不现在也，我办完那天，完了我回来取房产证吧，是不我取的房产证，取完我当天我就去办公证，当天我就把房本给小马做核验去了，对不对？我也不想非得要怎么样，当天我就交给他了，就是那天取了房产证，完了那天我儿子去吧，我告诉你们都不知道他怎么去的，都人家那个下班，都最后一刻了，对不对，其实已经下班了，他在那儿跟人家说的，说等一会儿什么什么的，去了你看看那种，你看他（任的儿子）配合吗，我跟他呀，你都不知道我你说呀，我就是那种，总算能，他都不知道我办这个干吗？他要知道我房子过到他名下了，而且要为了免税要办这个，我根本，他就不能办，我还跟小马说，我说你别说漏了啊，千万别说漏了，我说我跟他说的，他问我，干吗卖房子非得我来干吗？我说因为咱俩户口在一起，我说现在政策吧户口在一起卖房子就得都到场，我说因为你嫌麻烦，所以你得公证给我，我是不是跟他这么说的，他到现在根本不知道这房子还在他名下……侯瑞峰的爱人：当时您说了一句，不是说你跟你儿子打了个电话嘛，说让他帮你卖一个房，要不我们也不让你那什么了。任鹰：没打，我电话我打不通，根本我就联系不上，最后还是我爸跟他，找着他，所以那天我才跟你们说，我说我儿子是搞艺术的，跟咱们正常人不一样，我说要正常的孩子都不算事儿。在你们看来，在我这儿都老大的事儿了，我都逼的我，我跟你说。……张某1：现在咱往下，怎么走？任鹰：说心里话，从我的本心说啊，这房子我就想啊，我说我，反正你们也挺不容易的，你说你们给了我10万块钱，我就拿了10万块钱到现在，也把我折腾的啊，我说我就按照这个怎么是双倍返还、几倍返还，你们真的看看能不能这样？侯瑞峰爱人：你要是这样说的话，谈不下去了咱们就只能走该走的程序了。马某1：主要是什么呢，他房子他也卖完了。任鹰：那我也没办法。侯瑞峰：我现在我一个房子也没有了。……任鹰：我给你说，其实你们签合同这种方式啊，哎，你说当时这个十万的定金，其实就是给一个违约的余地吧，对吧？那我到现在这十万的定金我不知道有什么意义，啊，定金给完，马上就签买卖合同，那我要这十万定金干什么呢？这个意义在哪儿？我问你。再者，我这十万定金是什么时候违约起作用？……任鹰：我觉得，我也不那什么，咱就835，行的话，咱就签好了。侯瑞峰爱人：那就甭谈了。任鹰：行的话，咱今天，今天咱就签好了，签了完了呢，真的，行的话，我就把这个钥匙我就给你们了。任的朋友：835，今天就把钥匙给你们。侯瑞峰：我们没钱，真的没钱了。……侯瑞峰爱人：但你那价钱我也是被迫，也是没办法接受的。……
7、2016年5月27日，侯瑞峰与任鹰、张某1、马某1等人的谈话录音，证明任鹰收到了催告函以及再次涨价的事实。录音内容显示：马某1：您把王任之委托您的这个公证，跟您委托……，您把这两份都给我。……任鹰：你们法务部真的，我给你说，今天啊，我昨天就想去你们法务部，他有什么权利给我发通告，不明白呀。……侯瑞峰：说到了，那天晚上说到了820，我打电话给张经理说你给任姐再商量商量，我也再咬咬牙弄点，任姐也往下弄点，咱这事就成了，是不？咱不要天天纠缠这些事，纠结的都受不了了，也影响工作也影响心情，然后他说，给您打个电话，最后说谈拢了，最后825。第二天，说您就去跟他，小马跟您缴费过户了，哦，不是过户，缴费。张某1：办唯一。……任鹰：对呀，835万，高吗？隋先生（链家公司）：835要是不成？任鹰：不成，算了吧。隋先生：不成，就不卖了？任鹰：对，是是是，那他就告我去吧。……
8、2016年6月17日，侯瑞峰及其爱人与链家公司区域总监周某1、任鹰的谈话录音，证明任鹰提出涨价并不配合办理理房通和网签手续的事实。录音内容显示：周某1：……公司派我来处理这个事情。任鹰：行，处理吧。……侯瑞峰爱人：你现在不要说谁违约？任鹰：为什么，为什么不说谁违约呀？侯瑞峰爱人：我现在，我现在可以给你打钱，你给我账号了吗？任鹰：凭什么现在给我打钱啊。侯瑞峰爱人：我现在。任鹰：你应该1月23号，你要这么说我现在不谈了，简直基本事实都，给你们了，行了。你这太过分了，你凭什么现在给我打钱啊。侯瑞峰爱人：不是，你开账户了吗？任鹰：我怎么没开账户啊。侯瑞峰爱人：你开了吗？任鹰：你第一笔定金你怎么给我打进去的啊。侯瑞峰爱人：那是另一种方式。任鹰：你第一笔定金怎么给我打进去的啊。侯瑞峰爱人：你看一下合同。任鹰：合同上的约定我应该开账户吗？合同上哪个地方约定了？侯瑞峰爱人：理房通。侯瑞峰：理房通啊。侯瑞峰爱人：你自己看。任鹰：哪个地方写的我该去开理房通这个账户？哪个地方写的？哪个地方写的？如果写的，为什么不让我开？那你们还合同欺诈了呢？侯瑞峰：谁欺诈了？任鹰：你这边写的，让我打哪个什么什么的，需要打入理房通，然后那个那边那个不开账户，那什么行为呀？侯瑞峰爱人：你这不是跟我们，不是，跟我们有关系吗？任鹰：有没有关系，你现在啊……侯瑞峰：那理房通今天可以办吧，理房通就是（需要）注册个手机号。任鹰：我现在我办什么理房通啊。侯瑞峰：不是，我说比如那个。任鹰：我现在，啊，我现在接受你定金啊。侯瑞峰：不是那个意思。任鹰：什么呀，干吗呀，就别提定金的事儿了，定金已经成为过去时了……任鹰：那谈呗，行，现在你不说6万（1平）不靠谱，那5万5（1平）行吗？我做了一个巨大的让步，行吗？五万五。周某1：我得算算多少钱，我也不知道。任鹰：算吧，我也不知道多少钱，我就知道6万离那个五万五差的挺远的。周某1：查了一百多万，900，市场价870吧……
9、《北京市房屋租赁合同》及补充协议、业务收据，证明因任鹰违约，其已在外租房产生的实际经济损失。
10、《房屋租赁合同》、收据及网页新闻，证明因任鹰违约迟延过户和交房，造成其损失扩大169950元。
经质证，任鹰对证据1的真实性不予认可，称只收到过2016年5月9日的催告函，而没有该份证据显示的催告函，且链家公司在侯瑞峰违约4个月之久都没有催告要求其支付定金的事情；对证据2的质证意见是，我没有收到该份催告函，查询单也显示了催告函是没有送达的；对证据3的真实性没有提出异议，并认为该证据同时能证明链家公司一直通过短信的方式与其处理纠纷；对证据4-8的质证意见为不知道录音的事实，对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。首先，上述证据是在未经我允许的情况下擅自录音的，侯瑞峰在进行录音时存在刻意诱导的行为，严重侵害了我的合法权益；其次，侯瑞峰对录音内容断章取义、刻意删选，剪除了有关侯瑞峰违约、链家公司承认对违约负有责任等重要内容，不能全面、真实、完整地反映实际交流情况，法院不应采纳；最后，录音证据系侯瑞峰在自己已经构成根本违约的情况下，进行商谈时偷录的，不能证明其证明目的。链家公司对侯瑞峰提交的证据的真实性及证明目的均认可；对证据9的真实性、合法性均无法核实，关联性不予认可，无法证明损失系其造成的；对证据10的质证意见为侯瑞峰自己存在根本违约行为，其损失应该自行承担。新政对其也造成了损失，损失更大，且税费增加的承担，合同中有明确约定，与侯瑞峰的陈述不一致。
王任之对侯瑞峰提交的证据质证意见同任鹰一致。
链家公司对证据1-9的真实性及证明目的均认可；对证据10中的租赁合同、收据的真实性无法确认，对网页新闻的真实性认可。
任鹰、王任之就其反诉请求另向法院提交如下证据：
1、《买卖定金协议书》、《房屋买卖合同》及《放弃办理资金托管声明书》，证明依照约定，侯瑞峰应于2016年1月23日直接向其支付第二笔定金20万元，但侯瑞峰一直未支付。根据《补充协议》的约定，侯瑞峰已经构成根本违约，其有权依据合同约定解除合同，并要求其承担违约责任。其中，2016年1月15日，甲方任鹰与乙方侯瑞峰、丙方链家公司签订《买卖定金协议书》，约定：第三条定金金额及支付：乙方应按照以下第1、2种方式向甲方支付定金：1、乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金壹拾万元整，甲方收取定金时应向乙方出具收据（附后）。2、甲乙丙三方应于本协议签署的同时签署定金托管协议，乙方应当同时以资金托管的方式向甲方支付定金贰拾万元整。托管定金将按照本协议及托管协议的约定进行划转或退回，无需另行征得甲方和乙方的同意。《放弃办理资金托管声明书》签订双方为出卖人任鹰与买受人侯瑞峰，内容为：我们作为本次房屋买卖的交易双方，已充分理解交易资金托管服务的内容、作用，并明确知晓未选择资金托管将面临的相关风险。现我们双方协商一致，共同声明如下：就本次房屋交易资金中的叁拾壹万元整，放弃选择办理房屋交易资金托管服务，双方自行交付，并承担因此产生的风险及损失。
2、任鹰名下中国工商银行账号为×××账户历史明细清单，证明侯瑞峰知晓其银行账号，任鹰已于2016年1月18日收到了侯瑞峰支付的第一笔定金10万元，但未收到剩余定金。
3、2016年6月17日的《解约通知书》，证明侯瑞峰未按合同约定支付20万元定金，任鹰根据《补充协议》约定，向侯瑞峰发出《解约通知书》，相关系列合同已依法解除。《解约通知书》的内容如下：侯瑞峰先生（买受方）、链家公司（居间方）：本人（出卖方）与贵方于2016年1月15日就304号房屋交易事宜，签订《房屋买卖合同》及其《补充协议》等文件，就三方当事人的权利、义务、违约责任等事项作出规定。《补充协议》第二条《关于房屋交易具体事宜的约定》第1款《定金》规定：（1）乙方于2016年1月15日将第一笔定金壹拾万元整以自行支付的方式支付甲方；（2）乙方于2016年1月23日将第二笔定金贰拾万元整以理房通托管的方式支付甲方。《补充协议》第四条《违约责任》第3款规定：乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房者所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。鉴于贵方未能按合同约定支付定金，且违约期限早已超过十五日，构成根本违约，本人提出解除房屋买卖合同，并保留追究贵方违约责任的权利。特此通知。
4、其与链家公司工作人员的短信记录及2016年5月9日的《催告函》（发送件），证明出现纠纷后，其多次与链家公司沟通；链家公司提供的居间服务存在瑕疵，在侯瑞峰已构成根本违约的情况下，未尽到注意义务或采取补救措施，对侯瑞峰逾期支付第二笔定金一事只字未提，仍要求其继续履行合同义务。短信内容显示：链家公司：姐，客户把钱打过去了，您收到了给我回个话，好吧。（2016年1月15日19:20）；姐，钱您收到了没？（1月17日9:28）；姐，年前您回来吗？还有定金你收到了吗？（1月19日9:52）；姐，您爱人的身份证照片得发过来，得需要。方便的话您接我这个手机号的微信。（1月21日11:27）；……链家公司：任姐你好，今天打电话没有其他的意思，就是想把流程往前赶，您办唯一的第一步得先审核您儿子的资质（名下无房，北京户口），时效是10个工作日才能通过，您今天如果能给我您儿子的身份证和户口本的话今天就能做审核，这样能节省很多时间，您平时很忙这样就不会耽误您太多的时间。（3月16日13:57）；……链家公司：任姐，方便接电话么？这个事咱们还能办理么？行不行能有个确定么？（5月6日16:01）；任鹰：不是要谈吗？（5月6日16:36）；……任鹰：哪儿都行。链家公司：那就来我们店面吧，这样大家都知道地址。（5月6日16:50）……链家公司：任姐：和客户沟通了，房子价格825万可以接受、您这边也考虑下，如果简单的事非得麻烦走，我觉得没有必要！要不然更耽误精力还麻烦。……任鹰：今天顺风快递发短信说，有我一封发自链家地产的信件。不知是否是你们发送的呢？询问一下，谢谢！（5月10日，20:46）链家公司：应该是客户让链家总部发的一个催告函！这几天我在老家，客户把我们给投诉了。（5月10日，20:51）应该咱们签署的合同还没有到期估计只能发这个。（5月10日，20:53）。链家公司：任姐您好：之前签署的定金协议30万，因为需要理房通定金支付20万，10万以上需要房屋核验后支付，签约后您在国外无法签字，现在客户需要变更定金支付方式，客户这几天会直接支付您定金20万。……《催告函》（发送件）的内容如下：尊敬的任鹰先生/女士：为交易304号房屋之目的，您委托我公司提供居间服务，且您已签署了相关交易文件，包括但不限于与房屋交易相关的任何合同、协议、承诺及确认等。基于我公司工作人员通过电话、短信或上门拜访等方式多次与您沟通并催促未果，现我公司向您发出本催告函，提醒您及时根据您已签署的上述法律文件办理与房屋交易相关的事宜。催告事项：敬请您于2016年5月11日前配合办理理房通开户手续，以使买房人按照约定支付您第二笔定金。我公司在此特别提醒：1、请您遵守已签署的法律文件，行使您的权利并履行您的义务；任何延迟履行、部分履行或拒绝履行的行为，均可能被要求承担相应法律责任。2、根据《合同法》的相关规定，如迟延履行合同约定的主要义务，经催告后在合理期间内仍未履行的，已签署的相关合同、协议等法律文件存在被守约方依法单方解除的风险，且守约方仍有追究违约方责任的权利。3、本催告函一式两份，一份发送至被催告人，一份链家留存，以备守约方起诉作为证据使用。如您对上述事宜有任何疑问，请您联系我公司经办人马某1，联系电话为135XX****XX。落款日期：2016年5月9日。
5、京（2016）海淀区不动产权第0029264号不动产权证书及（2016）京方正内民证字第41480号、第42863号公证书，证明其为履行合同将304号房屋赠与给其子王任之且办理了公证手续，已经完成房屋“满五唯一”的约定，不应承担其他税费。其中，房屋所有权证书的登记时间为2016年4月11日，权利人为王任之，坐落为304号房屋。
6、《居间服务合同》及《房屋交易保障服务合同》，证明链家公司未按合同约定履行居间义务，提供的居间服务存在瑕疵，给其造成了各项经济损失，应向其承担违约责任。
7、《变更协议书》一份，证明侯瑞峰存在根本违约行为，侯瑞峰、链家公司多次与任鹰沟通，其同意前往链家总部继续办理相关手续，但因链家公司起草的补充协议与之前沟通的情况不符，与客观事实不符，擅自将第二笔定金付款时间由2016年1月23日改为2016年5月31日，以此来掩盖侯瑞峰的违约事实。上述《变更协议书》的内容为：甲乙双方经丙方居间介绍，就甲方名下304号房屋达成交易，并2016年1月15日签署了《交易合同合订本》（编号：×××，包括《北京市存量房屋买卖合同》和《居间服务合同》）、《补充协议》。现三方经友好协商，就前述协议项下的交易变更事宜，达成协议如下：一、合同条款的变更约定：甲、乙、丙三方协商一致，就前述协议的条款，进行如下变更：1、原《房屋买卖合同》第四条第二项约定为“经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具家电、装饰装修及配套设施设备等作价为3560000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人”。现变更该项约定为：“经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具家电、装饰装修及配套设施设备等作价为4060000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人”。2、原《补充协议》第二条第2项约定为：“乙方于2016年1月23日将第二笔定金贰拾万元整，以理房通托管支付甲方”。现变更该项约定为:“乙方于2016年5月31日将第二笔定金贰拾万元整，以理房通托管支付甲方”。3、原《补充协议》第六条约定为：“甲乙双方同意在2016年6月30日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权属转移登记手续。”现变更该项约定为：“甲乙双方协商一致于2016年6月17日前共同办理房屋所有权属转移登记手续”。……三方未在上述《变更协议书》签字。
8、2016年6月17日，任鹰与链家公司区域总监周某1的谈话录音，证明链家公司约其商谈解决侯瑞峰违约一事。在商谈中，链家公司工作人员承认自己有过错，提供的居间服务有瑕疵，提出以涨价方式与其协商解决。录音内容显示：周：……公司只是让我来处理这个事情的，本质是因为本身今天我们在整个操作过程中有责任，具体这个责任到底怎么来界定或者到底多大责任，这个事呢我也说不出来，谁也说不出来……任：现在的核心事实是违没违约，不是钱的事，核心事实，这件事的前提。周：咱们这么说吧，我来经营这个事，从经验上来讲，从法律上我没法判断，咱也不是专业的，不是法官，咱也没有这个资格……就算我本人，求您也好，您给个面儿也好，因为这个事一旦起诉了，我们就完了，我是，其实我完不了。任：对啊，你们怎么完了呢？周：……公司对于服务品质这方面要求特别高，这个中间有瑕疵就我们也不否认，原来理应在1月23号前催您收这个钱，催您交这个钱，没打，问题在这儿，除了这个也找不出我们毛病。任：就这个问题已经构成了……周：所以说了嘛，我承认了嘛，但是那小孩也不容易，混到今天不容易。……
9、机票信息，证明其为履行系列合同，多次回国，链家公司所称其长期不在国内与事实不符；侯瑞峰的违约行为已经给其造成经济损失。上述机票信息均为日文，经法院释明后，任鹰未向法院提交中文译本。
经质证，侯瑞峰对证据1的真实性认可，但认为双方的第二笔定金应当以理房通方式支付，链家公司也是如此通知。而理房通未办理不能归责于其；对证据2的真实性认可，但认为其已于2016年1月15日进行了转账，由于是跨行转账，根据银行的相关规定，所以到账时间为1月18日；对证据3的真实性认可，但是侯瑞峰并没有收到。从时间上看，解除时间为2016年6月17日，如按照任鹰所述，没有支付定金就可以解除合同，那么其在此期间也没有提出解约，因为双方在此期间是协商房屋涨价事宜；对证据4中短信内容的真实性不发表意见，应当由链家公司工作人员确认。经与链家公司工作人员了解，任鹰因在国外一直没有配合办理手续；对《催告函》的真实性认可，也印证了其陈述的事实,任鹰经过催告后仍不配合办理手续；对证据5的真实性认可，恰恰证明双方在口头协商涨价到825万元后，任鹰才履行了部分义务，即办理了“满五唯一”的手续，将304号房屋过户给王任之仅是为了履行合同。现在任鹰继续履行合同是具备条件的；对证据6的真实性认可，具体意见应当由链家公司发表意见；对证据7的质证意见为合同双方没有签字，不具有法律效力，但是2016年3月28日后任鹰以合同不合法为由要求解除合同，并不断提出涨价的要求，不然就不配合履行任何手续。故在链家公司居间协商下，初步确定为835万元。该份协议书是在2016年5月27日出具的，当时都要签字了，任鹰表示要回去再研究研究，所以没有签字；对证据8的真实性不予认可，如果录音真实，录音内容可以体现任鹰要求涨价。对证据9的质证意见为不符合证据形式，应当经过域外大使馆公证才具有效力。
链家公司对上述证据1的真实性认可，按照《补充协议》的约定，第一笔定金直接转账，第二笔定金是通过理房通支付，办理理房通手续，需要双方到场签字，签署定金托管协议，侯瑞峰将第二笔定金打到理房通账户，在房屋核验后，再将定金由理房通账户打给任鹰。《放弃办理资金托管协议书》中提到的31万元与定金不是一回事，1万元是过完户后给付的物业保证金；对证据2真实性认可，但不认可证明目的；对证据3的真实性认可，但是不认可系列合同已经解除；对证据4的真实性认可，通过短信内容和《催告函》可以明确链家公司在签约后多次催告任鹰履约；对证据5的真实性认可；对证据6的真实性认可，但是其公司已经履行了义务，并且已经催告，链家公司服务不存在瑕疵，且任鹰的经济损失不存在，链家公司也并非买卖合同主体，不应当承担其损失。其公司并非《房屋交易保障服务合同》的约束主体；对证据7的真实性不予认可，因为没有签字确认；对证据8的真实性不予认可；对证据9的质证意见为需核实后再行发表意见。
诉讼中,侯瑞峰申请证人马某1、张某1出庭作证，任鹰申请证人李某1出庭作证。
马某1到庭陈述：2016年1月15日，侯瑞峰与任鹰经链家公司居间签署了《房屋买卖合同》。就我了解，任鹰第二天就出国了，1月16日，我拨打任鹰电话没有打通，1月21日再次拨通，过程3分钟，沟通手续问题。后来是过年期间，任鹰也在国外所以一直没有联系上。3月份，具体时间因为时间太长了，记不清了，任鹰回国后说房子不想卖了。为此三方共同协商了几次，但是因为业主任鹰不想卖了，后来又说涨价可以考虑卖，最终因价格没有协调成功，所以就不卖了。经询问，马某1表示各方依次签订的《定金买卖协议书》、《房屋买卖合同》、《补充协议》。对此，侯瑞峰、任鹰、王任之未提出异议。
张某1到庭陈述：2016年3月30日前后，其负责与业主任鹰进行沟通，当时任鹰表示对交易价格不满意，办理卖房事宜特别辛苦，价格上调至860万元。后来经过多次沟通，降低至825万元，双方基本达成一致。5月份，我提出继续办理手续，任鹰提出再涨10万元。同年5月28日，三方去总店面签，价格是835万元，在我打出协议后，业主任鹰拿着协议走了，要求再考虑考虑。之后再谈就谈不拢了，公司领导进行沟通后，任鹰提出了880万元，而买家侯瑞峰无法接受。另外，侯瑞峰因为等不及了，曾直接问我是否可以打20万给任鹰，我说不行，因为手续有问题，需要侯瑞峰和任鹰同时同意变更支付方式。
经质证，侯瑞峰认可上述证人证言，认为可以证明其陈述内容。另本案支付定金与其理房通无关。本案的争议焦点应当为任鹰未开通理房通的账户。任鹰、王任之认为上述两位证人均为链家公司的员工，与本案存在明显利害关系，缺乏中立性，存在大量虚假证言。首先，两位证人与本案《房屋买卖合同》等系列合同的履行存在提成、中介费等直接利益关系；其次，两位证人作为链家公司的员工，在链家公','2018-09-27
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