湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)湘0105民初1706号
原告：湖南乐家物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区曙光中路248号曙光大邸5栋403房。
法定代表人：彭杰，总经理。
委托诉讼代理人：李幼德，湖南坚铮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨寨，湖南坚铮律师事务所律师。
被告：周霞，女，汉族，1967年2月26日出生，住湖南省长沙市雨花区。
委托诉讼代理人：袁志刚，湖南金顺达律师事务所律师。
被告：张翠学，男，汉族，1984年1月15日出生，住湖南省长沙市开福区。
委托诉讼代理人：袁志刚，湖南金顺达律师事务所律师。
原告湖南乐家物业管理有限公司(以下简称乐家物业)诉被告周霞、张翠学物业服务合同纠纷��案，本院于2018年3月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乐家物业的委托诉讼代理人杨寨，被告周霞、张翠学及委托诉讼代理人袁志刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告乐家物业向本院提出诉讼请求：1、被告周霞、张翠学向原告支付物业管理费7720元，违约金2000元，共计9720元（违约金暂算至2017年9月30日，应算至实际支付之日）；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与长沙市开福区万煦园小区业主委员会签订《万煦园小区物业服务合同》，原告自2011年12月1日起为被告房屋提供物业管理服务，物业服务费收费标准为每月每平方米2.2元，原告按季度向业主或物业使用人收取物业服务费。逾期缴纳物业服务费超过三个月以上的，从逾期之日起每天按应交物业管理费的千分之一向原告支付违约金。2016年11月30日，被告周霞通过长沙市岳麓区人民法院司法拍卖获得了万煦园小区xxxx号房屋的所有权，并办理了过户手续，成为该房屋的新业主，房屋建筑面积77．2平方米。根据长沙市岳麓区人民法院对案号为（2016）湘0104执266号案件拍卖公告第七条规定“拍卖成交买受人付清全部拍卖价款后，标的物过户登记手续由买受人自行办理，一切税、费及有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担”，被告周霞作为该房屋的买受人，应向原告承担缴纳物业费的责任。2009年3月12日，被告张翠学与房屋原所有权人陈志坚签订了《房屋租赁合同》，被告张翠学租赁万煦园小区xxxx号房屋作汽车美容经营使用，租赁期限五年，自2009年4月12日至2014年4月12日止，后续期五年至2019年4月12日止，至今仍是被告张翠学进行汽车美容经营。且原告根据合同的约定，依法对万煦园小区实施了规范的物业管理��务，但被告从2013年10月1日起未向原告缴纳物业服务费，截止2017年7月31日，被告共拖欠物业服务费7720元。到2017年9月30日，共产生违约金5684元，现原告自愿放弃部分违约金，将违约金数额调整至2000元。被告张翠学作为房屋的承租人，应按时向原告缴纳物业服务费用，被告周霞作为房屋新的所有权人，应按（2016）湘0104执266号案件拍卖公告第七条的规定对物业费缴纳承担相应的责任。原告为维护自身合法权益，故提起诉讼，请求法院依法判决。
被告周霞辩称：本案周霞不是一个适格的当事人，主体不适格。原告要求周霞支付物业费没有任何依据，房屋租给了张翠学以后租赁合同中间约定物业费是由张翠学缴纳，租赁合同在原告那里有备案，缴纳通知都是向承租人发出的，多年一直是如此。物业合同中间业主和承租人不承担连带缴纳责任，原告要求周霞承担��业费的缴纳责任没有法律依据。
被告张翠学辩称：对物业费的数额方面没有异议，没有缴纳物业费的原因是房屋一直存在质量问题，房屋上面就是一个花园，花园处漏水，向物业公司反映多次，此前上一届的物业公司来进行过维修，但一直没有修好。原告接手物业管理后，承租人无数次向物业公司反映，但物业公司一直置之不理，没有缴纳物业费也是行使抗辩权，不存在违约的情况，也不存在承担滞纳金及违约金的问题。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原、被告提交的《万煦园小区物业服务合同》、证明、《商品房买卖合同》、缴费催款通知书及照片、《房屋租赁合同》等证据予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2016年11月29日，原告与长沙市开福区万煦园小区业主委员会签订《万煦园小区物业服务合同》，原告为被告房屋提供物业管理服务，物业服务费收费标准为每月每平方米2.2元，原告按季度向业主或物业使用人收取物业服务费。逾期缴纳物业服务费超过三个月以上的，从逾期之日起每天按应交物业管理费的千分之一向原告支付违约金。2017年9月8日伍家岭街道浏阳河社区居民委员会和万煦园小区业主委员会出具证明，均证明原告自2011年12月1日起开始对万煦园小区进行物业管理；管理期间原告认真履行合同义务；其环境卫生、设施设备、园林绿化、秩序管理各方面管理良好。
2016年11月30日，被告周霞通过长沙市岳麓区人民法院司法拍卖获得了万煦园小区xxxx号房屋的所有权，并办理了过户手续，成为该房屋的新业主，房屋建筑面积77．2平方米。长沙市岳麓区人民法院对案号为（2016）湘0104执266号案件拍卖公告第七条规定“拍卖成交买受人付清全部拍卖价款后，标的物过户登记手续由买受人自行办理，一切税、费及有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担”。
2009年3月12日，被告张翠学与房屋原所有权人陈志坚签订了《房屋租赁合同》，被告张翠学租赁万煦园小区xxxx号房屋作汽车美容经营使用，租赁期限五年，自2009年4月12日至2014年4月12日止。合同到期后，被告张翠学继续使用该房屋进行汽车美容经营。2016年11月16日，被告周霞与被告张翠学签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限为三年，即2016年11月16日至2019年11月15日止；房屋租金为每月8000元，其他费用包括但不限于物业服务费、水电费及其他与经营相关的各项规费或收费均由承租方承担，租金从2017年4月13日起，每年以上一年的租金标准按5%递增；水电费、物业服务费等遵照小区物业管理公司的规定支付。被告张翠学���2013年10月1日起未向原告缴纳物业服务费，截止2017年7月31日，共拖欠物业服务费7720元。到2017年9月30日，共产生违约金5684元，现原告自愿放弃部分违约金，将违约金数额调整至2000元。
本院认为，一、原告与长沙市开福区万煦园小区业主委员会签订《万煦园小区物业服务合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告应当按照上述合同约定为万煦园小区提供物业管理服务，被告张翠学作为房屋承租人也应当按照合同约定按时支付物业管理费。虽然原告在诉讼中，仅提交了2016年11月27日签订的《万煦园小区物业服务合同》，但伍家岭街道浏阳河社区居民委员会和万煦园小区业主委员会均证明从2011年12月1日，原告开始对万煦园小区进行物业管理，被告张翠学从2013年10月1日起未缴纳物业管理费，应按照合同约定标��履行缴费义务。故对于原告要求被告缴纳从2013年10月1日起至2017年7月31日起物业管理费7720元的诉讼请求，本院予以支持；二、被告周霞、张翠学主张房屋渗水与本案物业管理服务不是同一法律关系，被告可另行主张权利；三、被告周霞在岳麓区法院拍卖该房屋时已明确知悉涉案房屋可能拖欠的物业费、水电费由其承担，其与承租人之间的不承担责任的约定不能对抗第三人。且《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；四、关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，考虑到原告提供的物业管理服务确实存在一定瑕疵，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条���《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：
一、被告张翠学在本判决生效之日起十日内支付原告湖南乐家物业管理有限公司自2013年10月1日至2017年7月31日物业管理费7720元；
二、被告周霞对上述款项承担连带交纳责任；
三、驳回原告湖南乐家物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告周霞、张翠学承担。
如不服本判决，可在判决书送达���日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 毛霞
二〇一八年六月八日
代理书记员 沈沙
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法��
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。
当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。
宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。