内蒙古自治区武川县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武民初字第00196号
原告原告冯占彪，男，1963年1月12日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区呼和浩特市武川县。
委托代理人徐利梅，内蒙古法易律师事务所律师。
被告内蒙古京义房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区。
法定代表人陈存义，公司经理。
委托代理人陈晨，内蒙古申宏律师事务所律师。
被告赵伟，男，1981年1月14日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市东���区。
委托代理人姚永伟，内蒙古鹿城联众律师事务所律师。
被告内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区。
法定代表人皇蒙红，公司董事长。
委托代理人韩志新，男，1955年2月27日出生，汉族，项目部负责人，现住内蒙古自治区呼和浩特市武川县。
委托代理人郭锐，男，1954年11月1日出生，汉族，项目部合伙人，现住内蒙古自治区呼和浩特市回民区。
第三人滦县益通商贸有限公司，住所地河北省滦县。
法定代表人李振起，公司董事长。
委托代理人邵进峰，河北滦天律师事务所律师。
第三人李桂林，男，1969年8月5日出生，汉族，无业，现住河北省唐山市古冶区。
本院于2015年3月23日立案受理了原告冯占彪诉被告内蒙古京义房地产开发有限责任公司（以下简称京义公司）、第三人滦县益通商贸有限公司（以下简称益通公司）商品房房屋买卖合同纠纷一案，因本案案情复杂，本院依职权追加赵伟、内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司（以下简称泓森公司）为被告参加诉讼。无独立请求权第三人李桂林均于2015年4月5日向本院申请参加本诉，本院依法组成合议庭又于2015年6月3日公开开庭进行了合并审理，原告冯占彪的委托代理人徐利梅、被告京义公司法定代表人陈存义及其委托代理人陈晨、被告赵伟及其委托代理人姚永伟、被告泓森公司的委托代理人韩志新及郭锐、第三人益通公司的委托代理人邵进峰、第三人李桂林到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告冯占彪诉称，京义公司开发建设武川县可镇业丰商业广场项目。2012年10月8日，冯占彪与京义公司签订了《业丰商业广场订购书》（以下简称《订购书》），合同约定：冯占彪购买京义公司开发建设的位于业丰商业广场1010号一套商业用房，房屋面积是208.77㎡，房屋单价是5886元／㎡，房屋总价是123万元。冯占彪依照约定于2012年10月8日一次性支付了购房款，并由京义公司出具了收款收据。《订购书》签订后，被告迟迟不履行交付该房屋的义务，且于2014年4月10日将该房屋销售给第三人益通公司。被告违反合同约定、违法违规将该房屋销售给第三人的行为，严重侵犯了原告的合法权益。现向法院提起诉讼，请求判令京义公司在10日内交付业丰商业广场1010号商业房，并为原告办理房屋所有权证，另外承担本案的诉讼费用。
被告京义公司辩称，认可。
被告赵伟辩称，泓森公司对此房屋无处分权，所以韩志新的处分行为是无权处分，效力待定的。如被告赵伟不追认，该房屋买卖合��无效。
被告泓森公司辩称，我认为原告这套房屋买卖《订购书》完全成立，这套房屋是京义公司用来抵顶工程款的，我又将房屋卖给原告。至于泓森公司没有处分权我认为不妥。
第三人益通公司述称，同意本案被告赵伟的答辩意见，但是补充四点意见，1.赵伟与被告京义公司之间是挂靠关系，按照挂靠协议，赵伟是本案所涉项目的开发人和投资人，所以真正的处分权应该属于赵伟，京义公司只是按照挂靠协议配合赵伟办理相关手续，而无权取代赵伟拥有项目房产处分权，否则就是对赵伟经营权的侵害；2.按照赵伟与被告泓森公司之间的施工补充协议，泓森公司取得抵债房屋是附有解除条件的，该条件就是泓森公司应当按期完工并达到竣工验收标准，如果泓森公司不能履行该项目义务，双方之间的抵债约定自行解除，赵伟有权收回房屋另行处分，���以泓森公司对所谓抵债房屋的处分已经失去了基础权利；3.应当考察京义公司与原告所签的《订购书》的时间与本项目取得商品房预售许可证的时间前后对比，如果《订购书》签订时间在预售之前，就属于违反法律规定的销售，应当认为无效行为；4.第三人益通公司已经通过政府的商品房销售管理系统，办理了正式的商品房买卖手续，该网签合同具有排他性，而且发生在开发公司取得预售许可证后，所以应该认定我方网签合同的效力，赵伟以及京义公司均应履行该合同，交付房屋并在条件成就时办理产权登记手续。
第三人李桂林述称，我同意益通公司的意见。
第三人益通公司诉称，林建松与李振起均为唐山市金德典当有限公司（以下简称典当公司）的实际股东和控制人。
2011年12月19日、2012年1月17日唐山市古冶区人李桂林向典当公司申���适用典当资金，由于李桂林不能提供合适的当物抵押或质押，典当公司便以股东林建松的名义给李桂林先后办理两笔借款300万元和500万元，借款期限为两个月，利率分别为月息3.8%和4%。后来，李桂林无力还款，自称其将资金全部转给了内蒙古人赵伟，赵伟同意将其挂靠被告京义公司开发的包括本案争议的1010号商业房在内的17套商品房抵顶给林建松，作为其代李桂林偿还林建松的借款本息。为方便手续办理，林建松经与李振起协商，指定由李振起投资的第三人益通公司作为上述商品房的买受人。2014年4月10日，京义公司遂与益通公司签订包括本案争议的1010号商品房在内的17份正式网签的《商品房买卖合同》。
为明确各方关系及履行顺序和条件，2014年4月11日，林建松、益通公司、李桂林、赵伟及其挂靠的京义公司签订“补充协议”。协议约定：“出卖人”（李桂林、赵伟、及京义公司）如在上述网签《商品房买卖合同》签订之日起三个月内偿还买受人（林建松、益通公司）借款本息，则出卖人有权回购上述商品房，买卖合同作废，如不能偿还，则被告京义公司应执行买卖合同，李桂林所欠林建松的借款本息转作益通公司对京义公司的已付房价款。至今，所谓出卖人李桂林、赵伟及京义公司均未能偿还买受人林建松、益通公司的借款本息，上述《商品房买卖合同》的生效条件早已成就，被告京义公司理应履行合同，交付房屋并办理权属登记。本案诉争的1010号商品房，第三人益通公司享有独立请求权，请求法院判决京义公司履行2013-0003367《商品房买卖合同》，交付1010号商品房并办理房屋权属转移登记及本案的诉讼费由原告冯占彪和被告京义公司承担。
原告冯占彪辩称，同意京义公司的意见，京义公司与益通公司如果合同真实存在，本案诉争房屋也不应当向益通公司交付，而应当向原告交付使用。
被告京义公司辩称，事实不存在，不同意全部请求，仅就诉状中的财产权益来自于非法的高利贷行为，违法行为不会产生合法结果。所谓的京义公司签订的协议，京义公司并没有签订过。
被告赵伟辩称，事实理由是合理的，认可，仅对第三人李桂林关于约定的利息有异议。
被告泓森公司辩称，没有一点道理，不同意，事实不成立，从年限上房屋就归给泓森公司了。
第三人李桂林述称，没有意见。
举证、质证、认证情况
原告冯占彪举证情况
《订购书》及收款收据各一份，证明原告冯占彪与被告京义公司签订的《订购书》，约定购买商业用房一套，约定了交款方式等内容，证明这份《订购书》真实、合��、有效。乙方只有冯占彪签字，合同是从售楼部开出来的，原告将购房款一次性交给售楼处，房款是123万元，收据上还有出纳吴刚的签字。
被告京义公司质证意见
对原告出示的证据真实性、合法性均认可。
被告赵伟质证意见
对原告出示的证据《订购书》真实性认可，收据的款支付到哪儿现在不清楚，京义公司与赵伟都没收到。《订购书》双方的权利义务不明确，其是无权处分的。对原告证明的问题有异议，原告举证的是附解除条件的《订购书》，解除条件成就，合同解除，合同无效，对收据没有异议。
被告泓森公司质证意见
对原告出示的证据真实性认可，房款是我收的，抵顶我的工程款，我卖给原告，并和京义公司办理了认购手续。
第三人益通公司质证意见
对原告出示的证据1.《订购书》没有实际开发人赵伟的签字，我们无法判断《订购书》的真伪；2.从《订购书》内容看，明确约定了办理正式购房手续的时间，以及不办理的后果，内容上显示没有办理的话，甲方有权收回房屋另行出售，所以不论是哪一方原因，所涉及房屋没有最终办理正式购房手续，始终停留在《订购书》层次，所以该《订购书》所约定的解除条件已经成就，原告只能向京义公司主张违约责任，而不能对抗已经办理了正式购房手续的善意第三人。《订购书》的时间是在开发公司取得预售许可证之前，按照最高院关于商品房买卖解释，在开发公司没有取得预售许可证，所销售的房屋属于无效合同。
第三人李桂林质证意见
对原告出示的证据我同意第三人益通公司的观点。
本院认证意见
对原告出示的证据来源合法，内容真实客观，与本案有关联性，能够证明冯占彪与京义公司于2012年10月8日签订《订购书》，《订购书》是双方当事人真实意思表示，其中约定了房屋的位置、建筑面积、房屋单价、房屋总价、一次性付款、办理相关手续等内容，且有京义公司出具的收据相互佐证，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，本院予以采信。
被告京义公司举证情况
证据（一）判决书一份，证明房产的销售需要京义公司的确认。
证据（二）协议书一份，证明房产的销售需要京义公司的确认。
原告冯占彪质证意见
对京义公司出示的证据（一）真实性、合法性、关联性均认可。证据（二）对协议书的真实性认可，对协议书的内容认可。
被告赵伟质证意见
对京义公司出示的证据（一）判决书这份证据我们没有���与本诉，也不予认可。证据（二）协议书是我签的，但这个合同是因泓森公司没有先履行合同义务，导致我们也没有履行，后期我们在武川县政府协调下，重新签了新的协议。
被告泓森公司质证意见
对京义公司出示的证据（一）这份判决书我认为是有效的，认可京义公司的意见，没有异议。证据（二）协议书认可，我方已经履行了合同义务，对方没有履行。
第三人益通公司质证意见
对京义公司出示的证据（一）判决书显示的诉讼主体只是四个购房户和京义公司，没有赵伟参加。京义公司没有通知赵伟参加诉讼，是恶意诉讼，判决书是恶意诉讼的产物。这个判决我们会采取相应救济渠道去解决，也不能以此对抗我们的网签买卖合同。证据（二）对于协议书签订时间和内容反映了县政府解决纷争的事实，并没有否定赵伟的主体地位，没有否定双方挂靠关系。
第三人李桂林质证意见
对京义公司出示的证据（一）同意益通公司的意见。证据（二）三方协议没有履行，政府只是为了解决纠纷，其他同意益通公司的意见。
本院认证意见
对被告京义公司出示的证据（一）来源合法，与本案有关联性，内容真实客观，能够证明（2014）武民初字第660号民事判决书所确认的事实，还能证明业丰商业广场房屋的销售需经京义公司追认后才能有效的事实，本院予以采信。对被告出示的证据（二）与本案具有关联性，能够证明京义公司、泓森公司与赵伟三方于2014年8月5日签订三方协议的事实，还能证明只有京义公司才能为购房者办理网签手续，本院予以采信。
被告赵伟举证情况
证据（一）京义公司和泓森公司的建筑施工合同一份、补充协议一份，证明本案涉案房屋，泓森公司无权处分，其处分行为是无效的。
证据（二）告知函一份，证明已经通知泓森公司，我项目部已收回部分抵顶房屋，本案诉争的房屋在收回部分内。
原告冯占彪质证意见
对赵伟出示的证据（一）（二）同意京义公司的质证意见，补充一点，冯占彪是从售楼处买的房子，我们双方有相同的《订购书》，因此，赵伟是知情的。
被告京义公司质证意见
对赵伟出示的证据（一）三性均认可，对证明的问题有异议。证据（二）合同权利不通知视为不行使，我们认为告知函的日期与相关涉案房产的日期不符，赵伟是经办人，告知函内的撤销已经过期。涉案房产已经完成了抵顶工程款和变现的过程，原告属于善意第三人，告知函不具有真正撤销权的效力。
被告泓森公司质证意见
��赵伟出示的证据（一）认可，但认为赵伟未按施工合同履行义务。证据（二）同意京义公司的意见。
第三人益通公司质证意见
对赵伟出示的证据（一）赵伟与泓森公司是在签约之前已经对如何施工、如何结算已经作出平等协商，是双方真实意思表示，补充协议部分反映泓森公司垫资施工，对本案的直接意义是反映了没有成就合同的生效条件，影响《订购书》效力。证据（二）对真实性不发表意见，告知函所反映内容与施工合同所反映内容相符，同意被告赵伟的证明问题，因泓森公司韩志新收到赵伟送达的收回房屋的告知函，行为表明韩志新放弃了优先受偿工程款的权利。
第三人李桂林质证意见
对赵伟出示的证据（一）（二）同意第三人益通公司的意见。
本院认证意见
对赵伟出示的证据（一）与本案有关联性，因被告泓森公司认可该证据，能够证明京义公司与泓森公司签订建设工程施工合同以及补充协议的事实，合同内容是双方真实意思表示，双方认定用房屋抵顶工程款，本院对该证据的真实性予以采信，对赵伟所要证明的问题不予采信。对赵伟出示的证据（二）与本案不具有关联性，只能说明赵伟发出告知函的情况，不能证明赵伟自发出告知函后，所抵顶的房屋就全部收回，其不属于《中华人民共和国合同法》规定的撤销情形，故本院不予采信。
被告泓森公司举证情况
认定书一份，证明赵伟用7000平方米的房子抵顶工程款。
原告冯占彪质证意见
对被告泓森公司出示的证据三性均认可，泓森公司就工程款有优先受偿的权利，所以原告方也有优先受偿的权利。
被告京义公司质证意见
对被告泓森公司出示的证据真实性认可。
被告赵伟质证意见
对被告泓森公司出示的证据因不提供原件不发表质证意见。
第三人益通公司质证意见
对被告泓森公司出示的证据没有将抵顶房屋特定化，认定书出具的时候并没有达到合同约定竣工时间，属于暂时抵顶，等到竣工后，泓森公司已经出现违约事实的时候，认定书所说的抵顶已经失效了。
第三人李桂林质证意见
对被告泓森公司出示的证据没有意见，同意益通公司意见。
本院认证意见
对泓森公司出示的证据因是复印件，被告赵伟不认可，亦无其他证据佐证，本院对该证据的真实性不予采信。
第三人益通公司举证情况
证据（一）借款合同两份、收款凭证两张、转账凭证两张，证明我方与李桂林之间的借贷关系、每笔借款到期后催收展��以及证明已将款项交付李桂林。
证据（二）补充协议一份，证明林建松向李桂林主张债权过程当中，李桂林找到他自己的债务人赵伟，最后由林建松、李桂林、赵伟、益通公司以及京义公司项目部五方签订的如何清偿李桂林、如何清偿林建松债务的协议。核心内容是由赵伟（我方次债务人）将他开发的包括本案所涉及的1010号商品房在内17套房屋向林建松顶债，同时五方同意由第三人益通公司作为林建松指定的17套房屋的接收人。
证据（三）协议书一份，反映赵伟与京义公司之间的挂靠关系，显示赵伟有独立经营的权利，京义公司不应该干涉赵伟的经营权，京义公司主要是为赵伟提供经营业务所需的手续和证件，以此证明赵伟对该项目商品房有独立的处分权。同时证明我们有理由相信赵伟与我方、李桂林签署补充协议是有合法的主体身份的。同时也证明京义公司没有权利撇开赵伟单独处理该项目的商品房。
证据（四）网签的商品房买卖合同，证明赵伟以京义公司的名义将本案争议的1010号商品房以正式网签买卖合同形式抵顶给益通公司，合同价格为每平米9000元，我们认为价格合理，符合甚至高于类似商品房销售价格。这个合同的签订是要通过登录商品房销售管理系统事先查询标的房屋是否已经出售，我们基于对赵伟对京义公司以及对武川县人民政府的信赖，才签订了这样一份合同，合同文本有二维码，扫描后可直接反映出标的房屋的销售情况，所以我们认为这个合同具有排他性，应当优先履行。
原告冯占彪质证意见
对第三人益通公司出示的证据（一）合同主体与本案并无直接关系，对关联性和证明的问题不认可。证据（二）这份协议原告并不知情，真实性、合法性、关联性��不认可。证据（三）由于复印件，真实性不予认可，关联性和证明的问题不予认可。证据（四）这个合同盖的京义公司的公章，真实性不作质证，关联性和证明的问题不予认可。网签合同只是合同形式的一种，并不具有排他性，没有优先受偿的权利，网签合同变换了一种合同载体模式，既不属于预告登记也不是合同的备案，因此，并不具有优先受偿性。
被告京义公司质证意见
对第三人益通公司出示的证据（一）第一，证据合法性不予认可，因为是非法高利贷行为；第二，借款合同、收条都是复印件真实性不认可；第三，凭证数字对不上，证据本身不真实，违反法律规定，合同与本案无关联性。证据（二）真实性不认可，出卖人处加盖的印章我们公司没有，内容是违法的，这份协议无骑缝章，买受人关于林建松的签字，我们表示怀疑，对于益通��司的第三人身份有异议，无关联性。证据（三）证明事项不认可，有这个事实，但是效力不认可。三方已在武川县政府的主持下，进行了实质变更，房产由京义公司处置。（2014）武民初字第660号判决书的内容也证明这个事实。证据（四）第一，这份合同交易内容不真实，钱款数目不清；第二，所加盖的公章不是京义公司的公章，加盖的陈存义的签章也不是陈存义本人的，所以这份证据不具有关联性。真实性、合法性均不认可，这份合同我们并不知情，这份合同是无效的。
被告赵伟质证意见
对第三人益通公司出示的证据（一）真实性无异议，但是案外人行为与本案无关联性，不予质证。证据（二）协议是我签的，以整个项目与益通公司签订的。关于补充协议的内容我是认可的，也是双方真实意思表示，章是项目部自己刻的，本案的商品房买卖合���是一种担保形式，但是因为到期未偿还，所以买卖合同生效。证据（三）真实性、合法性、关联性都没有异议，这份协议正好证明京义房地产没有权利单独处置和出售房屋的权利。证据（四）政府证据真实合法，与本案争议事实有关联性，无异议。
被告泓森公司质证意见
对第三人益通公司出示的证据（一）我认为与本案无关，事实是个人借贷关系。证据（二）不认可。证据（三）他们挂靠是我介绍的，有这个事实存在，不认可证明的问题。证据（四）我认为是无效的，合同专用章不是合同签订的章，这个合同专用章上还有蒙文，证据无效，没有真实意义。
第三人李桂林质证意见
对第三人益通公司出示的证据（一）（二）（三）（四）真实性均认可，没有异议，没有其他意见。
本院认证意见
对第三人益��公司出示的证据（一）证据形式不合法，与本案没有关联性，只能证明案外人林建松借款与第三人李桂林两笔，双方存在借贷关系，故本院不予采信。证据（二）与本案没有直接关系，只能说明益通公司与案外人的借贷法律关系，与本案商品房销售合同属于不同法律关系，故本院不予采信。对证据（三）虽是复印件，但与本案有关联性，且京义公司认可挂靠关系，能够证明赵伟与京义公司签订挂靠协议的事实，本院对该证据的真实性予以采信，但不能证明益通公司的主张。对证据（四）益通公司与京义公司签订的1012号网签合同晚于原告，亦属于履行不能，需另觅合法途径解决，故本院不予采信。
第三人李桂林举证情况
借条5张，借款金额共计15299532元，证明赵伟向我借款的本金是15299532元，不包括利息。
原告冯占彪质证意见
���第三人李桂林出示的证据，事实不清楚，与本案无关联性，不认可。借款行为是赵伟的个人行为，与京义公司无关，债权债务的转让是在设定抵押的前提下，是无效的。无效的理由是原告购买房屋在2012年10月8日，而网签合同是在2014年4月10日，抵押的设定无效。
被告京义公司质证意见
对第三人李桂林出示的证据，1.证明的问题前后不一致，请求法院予以核实；2.因无独立请求权第三人提供的此证据，未提供相关银行单据及票据，无法证实资金进了京义公司账户，上述欠条与本案无关联性。3.认为欠条的内容与益通公司提供的单据时间不符，且与益通公司诉状中的相关陈述有冲突，真实性不认可；4.有独立请求权人即益通公司本身属于非法经营业务，均是违法行为，不具有合法性。
被告赵伟质证意见
对第三人李桂林出示的证据��1.关于本金与利息前后不一致，请法院核实；2.欠条是赵伟写的，但内容已经包含了利息，如果都是本金，按条文规定只有一张欠条是没有证明力的，如果李桂林主张欠条的内容应当提供相关的证据加以证明。
被告泓森公司质证意见
对第三人李桂林出示的证据，同意京义公司的意见。
第三人益通公司质证意见
对第三人李桂林出示的证据，从欠条上看，均是由赵伟签字的，借贷关系应该是真实的，不然赵伟不可能没有债务关系，不可能拿房子来抵债，其行为表明承认此债务。同时，其中的利息是指李桂林给垫付了利息，赵伟就此部分利息打的欠条，不管利息的高与低，垫付的费用应该由赵伟来承担。
本院认证意见
对第三人李桂林出示的证据，与本案没有关联性，只是赵伟个人的借款，李桂林并未将款打入��义公司的账户，本院不予采信。
经审理查明，赵伟挂靠京义公司开发业丰商业广场项目，双方于2011年7月5日签订挂靠协议，赵伟以京义公司的名义进行开发。京义公司开发建设的业丰商业广场项目于2013年11月26日取得预售许可证。业丰商业广场项目至今未竣工，未交付使用。
另查明，赵伟以京义公司的名义对外发包，将业丰商业广场项目发包给韩志新所挂靠的泓森公司，韩志新是该工程的实际重包人，其与赵伟签订了建设工程施工合同。合同中约定：用双方约定的房屋抵顶工程款（包括工程进度款）。
又查明，冯占彪于2012年10月8日与京义公司签订《订购书》，购买位于武川县可镇业丰商业广场一、二层1010号商业房，房屋单价为5886元／平方米，总面积是208.77平方米，总房款为123万元。冯占彪作为买受人一次性将房款交于京义公司，后由京义公司出具收款收据予以追认，双方没有签订商品房买卖合同，未办理网签。
再查明，赵伟以京义公司的名义和李桂林作为出卖人，案外人林建松和益通公司作为买受人，双方签订补充协议，协议约定：双方决定以京义公司开发的业丰商业中心商品房17套，面积共计4494.66平方米作为抵押物，抵押给益通公司，以保证借款和利息按期归还。在2014年4月10日双方就涉案的1010号商业房订立商品房买卖合同（即网签合同）。
本院认为，第一，赵伟虽是业丰商业广场项目的实际投资人，但其没有房地产开发经营资质，不能独立开发房地产项目，遂挂靠在京义公司名下，对外以京义公司的名义进行项目的开发，一切民事行为均以京义公司的名义进行，对外承担民事责任的是京义公司。
第二，关于业丰商业广场项目的工程价款，赵伟与泓森公司��志新从开始签订施工合同到补充协议的约定，全部是用所建房屋抵顶工程款，进度款的支付也是用约定的房屋抵顶。泓森公司韩志新将赵伟抵顶的房屋出售是实现工程进度款的行为。因此，泓森公司韩志新将赵伟划拨的商品房出售，且与京义公司签订了《订购书》，并由京义公司出具收款凭证，并不违法。
第三，首先，赵伟向李桂林借款是借贷法律关系，李桂林出具的借条均是赵伟个人签字，并没有京义公司的签章，李桂林的借款凭证在庭审中未出示，京义公司的账户也未收到相关款项，因此，李桂林与京义公司之间不存在债权债务关系。其次，李桂林向案外人林建松借款两笔，与本案无关，在本案中不享有实体权利，其债权应另觅合法途径解决。再次，益通公司陈述案外人林建松将权利义务转让给该公司，但在庭审中益通公司未出示权利义务概括转移���协议，益通公司应承担举证不能的不利后果。本案的网签合同本身不具有备案性质，区别于备案合同，其与普通的草签合同具有同等效力，故不具有优先性。在庭审中，益通公司陈述该《补充协议》不单纯是抵押协议，是以物代偿协议。本案的以物代偿协议中的买受人不同于真实购买房屋的普通消费者，益通公司不是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的消费者，其通过以物抵债方式取得涉案房屋的权利，不能对抗泓森公司韩志新的优先受偿权。故益通公司的请求权存在瑕疵。
第四，原告出示的《订购书》内容符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且业丰商业广场项目在起诉前取得了预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，双方签订的《认购书》为商品房买卖合同且合法有效。
综上所述，原告冯占彪与京义公司于2012年10月8日签订的1010号商业房《订购书》，赵伟又于2014年4月10日就涉案房产网签给益通公司。参照内蒙古自治区高级人民法院颁布的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件相关问题的指导意见》第六条规定：“出卖人就同一房屋分别与数个买受人签订买卖合同，在合同均为有效且买受人均主张出卖人履行合同转移房屋所有权的情况下，一般应按照以下顺序确定买受人的权利保护顺位：（五）合同均未履行，成立在先的。”冯占彪与京义公司签订的《认购书》合法有效，且冯占彪订立合同在先，益通公司订立的1010号商业房网签合同在冯占彪之后，不具有优先性。冯占彪主张京义公司履行交付房屋并办理房屋产权登记手续的请求，本院予以支持，对益通公���的主张不予支持，其与京义公司、赵伟的争议应另觅其他途径解决。被告赵伟、泓森公司不是交付涉案商品房的义务主体，故不承担本案的民事责任。
依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十一条第一款之规定，判决如下：
一、由被告内蒙古京义房地产开发有限责任公司将武川县可镇业丰商业广场1010号商业用房待竣工验收合格后三十日内交付原告冯占彪，自房屋交付使用之日起九十日内为原告冯占彪办理房屋产权登记的相关手续；
二、被告赵伟、���蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司不承担民事责任；
三、驳回第三人滦县益通商贸有限公司的诉讼请求；
四、第三人李桂林不承担本案的民事责任。
本诉案件受理费100元，由被告内蒙古京义房地产开发有限责任公司承担。第三人参加之诉案件受理费100元，由第三人滦县益通商贸有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提供副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。
审 判 长 王志刚
审 判 员 田 丰
人民陪审员 任俊秀
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 张 洁
附相关法律：
《中华人民共和国合同法》第五十一条：无处分权的人车分他人财产，经权���人追认或这无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第五条：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已���按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合订立之日起90日。
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