山东省临沂市兰山区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁1302民初10377号
原告：中���建设银行股份有限公司临沂分行，住所地临沂市兰山区银雀山路58-1号，统一社会信用代码9137130086825729X6。
主要负责人：刘月余，行长。
委托诉讼代理人：尚小伟，山东超信律师事务所律师。
被告：王碧君，女，1985年7月6日出生，汉族，个体经营，住山东省五莲县。
被告：临沂市兴龙房地产开发有限公司，住所地临沂市兰山区解放路西段南侧198号。
法定代表人：张洪连，总经理。
原告中国建设银行股份有限公司临沂分行（以下简称建行临沂分行）与被告王碧君、临沂市兴龙房地产开发有限公司（以下简称兴龙房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行临沂分行的委托诉讼代理人尚小伟到庭参加诉讼，被告王碧君、兴龙房地产公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建行临沂分行向本院提出诉讼请求：1.请求调解或判令二被告偿还剩余借款本金93766.82元及利息、罚息；2.原告有权对被告购买的位于兰山区解放路135号汇丰西城1号楼××号的商铺行使抵押权，对该房产进行拍卖、变卖，从所得的价款中优先受偿本案所确定的债权；3.诉讼费、保全费及实现债权的相关费用由二被告承担。事实和理由：陈传军（已于2014年9月12日死亡）及被告王碧君为购买位于兰山区解放路135号汇丰西城1号楼××号的商铺，于2010年2月20日与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定，陈传军及被告王碧君向原告借款14万元，借款期限120个月，自2010年3月5日起至2020年3月5��止，借款利息为4.95‰，逾期贷款罚息利率为合同约定贷款利率水平上浮50%，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收，并约定以被告所购商铺作为偿还贷款的抵押担保。另外，被告兴龙房地产公司与原告签订最高额保证合同，约定由被告兴龙房地产公司对该笔债务承担连带保证责任。2014年4月1日至今，被告王碧君未能按照合同约定履行还款义务，被告兴龙房地产公司也未能按照合同约定履行保证责任。为维护原告的合法权益，特依法起诉。
王碧君、兴龙房地产公司均未作答辩。
原告围绕诉讼请求依法提交下列证据：《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、预告登记证书、个人贷款支付凭证、中国建设银行押品权证收妥通知书、中国建设银行个人贷款对账单等���被告未提交证据。依据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年2月20日，原告建行临沂分行（贷款人）与陈传军（借款人、抵押人）及被告王碧君（借款人、抵押人）共同签订编号为370828701－014－2010000028号《个人住房（商业用房）借款合同》。该合同约定，借款用途为购买兴龙房地产公司出售的位于汇丰西城1号楼××号的房产；借款本金为14万元；借款期限为120个月，即2010年3月5日至2020年3月5日，本合同所载的借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整；借款利率为月利率4.95‰，浮动利率，于每年1月1日调整；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款人将款项一次划入借款人指定账户；还款日为放款日后每月的对日，当月无放款日对日的，以当月最后一日为还款日；还款方法为等额本金还款；担保方式为抵押，抵押财产为汇丰西城1号楼××号的房产，抵押担保范围包括借款本金、利息、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用；出现借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等任一情况，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用等。
《个人住房（商业用房）借款合同》签订后，陈传军（××）与原告建行临沂分行（××）于2010年3月3日在临沂市房产登记交易中心办理预购商品房抵押权预告登记，预告登记的房屋为兰山区解放路135号1号楼××的房产，预告登记编号为临房预兰山区字第××号。
另查明：2009年5月10日，中国建设银行股份有限公司临沂铁路支行（以下简称建行临沂铁路支行、债权人）与被告兴龙房地产公司（保证人）签订编号2009－001号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。该合同约定，为保障债权人债权的实现，保证人愿意为债权人与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证；本合同所称“债务人”是指因购置汇丰西城项目所属之商业用房的房产而与债权人发生借贷关系的全部债务人；被保证的债权是指自2009年5月10日至2039年5月10日期间因债权人向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金、以及由此产生的利息（含复利、罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向债权人支付的其他款项；担保责任的最高限额为3000万元，如保证人根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内作相应扣减；保��方式为连带责任保证；保证期间按债权人对每个债务人发放的每笔贷款分别计算，自债权人与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；无论债权人对主合同项下的债权是否拥有其它担保，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，债权人均可直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任等。
2010年3月5日，原告建行临沂分行依约发放借款14万元，并按照约定将该贷款划拨至借款人指定账户。陈传军在个人贷款支付凭证上签字确认。借款借出后，因陈传军、被告王碧君未按期履行还款义务，原告经多次催收未果，引起诉讼。
还查明：陈��军已于2010年10月21日亡故。
诉讼过程中，原告建行临沂分行向本院出具《说明》一份，载明建行临沂铁路支行系其下属分支机构，建行临沂铁路支行签订的涉案《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的权利义务由其享有。庭审中，原告建行临沂分行主张，截至2014年4月1日，被告仍有借款本金93766.82元未偿还，已支付借款利息至2014年4月1日。
本院认为，原告建行临沂分行与陈传军、被告王碧君签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，及建行临沂铁路支行与被告兴龙房地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，本院予以确认，各方应当按约全面及时履行。合同签订后，原告依约履行了合同义务，支付借款14万元。《个人住房（商业用房）借款合同》约定，出现借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等任一情况，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。本案中，借款人陈传军已亡故，被告王碧君作为案涉借款的共同借款人应当继续履行还款义务。因被告王碧君未按约定偿还借款本息，系违约行为，故应承担合同约定的违约责任。陈传军以其所购房产为借款设立抵押权，并进行了预告登记，尚未依约定办理抵押登记，根据有关司法解释的精神应当理解为办理抵押物登记只是对抗要件，而非生效要件，原告建行临沂分行据此在不对抗善意第三人的情况下可以对抵押物享有优先受偿权，只是登记的抵押权人有优先于未登记的抵押权人进行受偿的权利。建行临沂铁路支行作为原告建行临沂分行的下设机构，其签��的涉案《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中的权利义务可由原告享有。被告兴龙房地产公司作为借款人陈传军、王碧君的保证人，亦未履行合同约定的保证义务，应在保证范围内承担相应的民事责任。
《中华人民共和国物权法》第176条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定，无论债权人对主合同项下的债权是否拥有其��担保，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，债权人均可直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任。该案债务既有保证人兴龙房地产公司的保证担保，又有债务人陈传军、王碧君所提供的物的抵押担保。根据上述物权法第176条的规定和《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的约定，原告可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，原告就实现债权的方式享有选择权。被告王碧君、兴龙房地产公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，应视为其对答辩权、质证权等一审诉讼权利的放弃，不影响本案事实的认定。
综上所述，原告请求判令被告偿还剩余贷款本金及利息、罚息，理由正当，证据充分，本院予以支持；原告要求被告负担实现债权的相关费用，因其未提交实现债权的相关费用的证据，故本院不予��持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王碧君于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司临沂分行剩余借款本金93766.82元，并支付利息、罚息（自2014年4月2日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按双方订立的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准执行）；
二、被告王碧君如果在本判决第一项确定的期限内不履行还款义务，原告中国建设银行股份有限公司临沂分行有权对抵押的位于兰山区解放路135号1号楼××的房产（预购商品房抵押权预告登记编号为临房预兰山区字第×��号）在不对抗善意第三人的情况下行使优先受偿权，对该房产进行拍卖、变卖，从所得的价款中优先受偿本案所确定的债权；
三、被告临沂市兴龙房地产开发有限公司对本判决第一项所确定的给付义务和案件受理费的负担在《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定的限额内承担连带清偿责任；
四、被告临沂市兴龙房地产开发有限公司承担保证责任后，享有《中华人民共和国担保法》第三十一条规定的向被告王碧君追偿的权利。
五、驳回原告中国建设银行股份有限公司临沂分行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2144元，由被告王碧君负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 长 李新广
人民陪审员 张传会
人民陪审员 侯 强
二〇一七年三月二十八日
代书 记员 陈 辉