中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终2545号
上诉人（原审被告）：彭笑棣（又名彭丽珍），女，1938年11月18日出生，住香港。
上诉人（原审被告）：叶永伦，男，1976年3月8日出生，住香港。
上诉人（原审被告）：叶溢伦，男，1979年7月21日出生，住香港。
上述三位上诉人共同委托诉讼代理人：罗红茹，广东正大联合律师事务所律师。
上述三位上诉人共同委托诉讼代理人：张执夫，广东正大联合律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：叶博森，男，1960年8月9日出生，香港居民，住香港。
委托诉讼代理人：任丹，广东正大方略律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴鸿均，男，1966年8月31日出生，加拿大籍。
委托诉讼代理人：杜禹静，广东广信君达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈镜文，男，1960年1月24日出生，住广州市荔湾区。
委托诉讼代理人：唐斯，广东南方福瑞德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：洪国富，广东南方福瑞德律师事务所律师。
上诉人叶博森、彭笑棣、叶永伦、叶溢伦（以下简称叶博森等四人）因与被上诉人陈镜文、吴鸿均所有权确认纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2012）穗荔法民三重字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人叶博森、彭笑棣、叶永伦、叶溢伦上诉请求：1.撤销一审判决，驳回吴鸿均、陈镜文的全部诉讼请求；2.吴鸿均、陈镜文承担全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审认定林某与吴鸿均、陈镜文签订的《房屋买卖协议》是真实意思表示，合法有效并得到实际履行属于认定事实错误及适用法律错误。林某无取得该协议出卖方全部人的授权，没有证据证明余某已收到购房款，不能证明林某真正收到购房款。且《房屋买卖协议书》、《委托书》时间均有明显改动痕迹。（二）一审认定林某慈与陈镜文之间存在真实买卖关系，双方所签订的公证买卖协议得到了实际履行，反而认为叶博森等四人提交的《赠与公证书》、《公证买卖合同》是为了配合吴鸿均、陈镜文需要而制作是错误的。虽然陈镜文与林某慈签订的《协议书》办理了公证，但不足以证明林某慈与陈镜文之间的买卖关系真实存在并有实际履行，且该协议书存在多处疑点，不能认定其二人之间存在真实买卖关系。叶博森等四人提供的《委托合同书》、《广州市房地产买卖合同》、李某与叶卓能于2003年12月11日签订的公证《委托书》、叶某能转帐238.4万元给李某的银行流水单、李某转委托李某娜代为处理叶某能购房事宜的公证《转委托书》均能互相印证叶卓能向林某慈购买涉案房屋的事实。（三）叶博森等四人提供的《赠与书》、《受赠书》均能证明该赠与行为是当事人的真实意思表示，合法有效。陈镜文、吴鸿均未提供充分证据证明该赠与行为不真实，余某所作的声明仅是其一面之词，不足以否认其赠与行为的有效性，对该证据不应予以采信。（四）吴鸿均、陈镜文提供的各项收据均没有相关银行流水及转账等证明，收据内容没有明确指明所付款项指向的标的物是涉案房屋，并且收据总数额与《房屋买卖协议》金额不对应，且林某慈、林某、林某林出具的收据存在疑点，一审法院认定陈镜文、吴鸿均履行了支付房款义务显属不当。（五）一审法院忽略广州市荔湾区人民法院在（2004）穗荔法民三初字第772号房屋析产案、（2005）穗荔法民三初字第2316号优先购买权案及（2006）穗中法民五终字第579号案件中陈镜文的陈述与法院查明的事实，致使本案事实认定错误。（六）一审法院在未对证据进行全面谨慎审查的情况下，认定叶永伦、叶溢伦做出的有利于陈镜文、吴鸿均的声明有效并采信，不符合民事证据规则，属认定事实错误。（七）一审忽略吴鸿均、陈镜文在叶某能购买涉案房屋时各自购买下九路28、32号房屋的事实，该事实证明吴鸿均、陈镜文不存在任何不便将房屋登记在自己名下的障碍。（八）叶博森等四人在一审庭审时曾列举多份证据证明叶某能多次委托陈镜文、吴鸿均购房的事实，陈镜文、吴鸿均提交的证据极有可能是其二人假借代理之名行侵占他人财产之实，一审法院忽略这些重要证据，全部不予审查。（九）叶某能是涉案房屋的合法所有权人，吴鸿均、陈镜文、李某仅是房屋中介，与叶某能之间只是委托代理关系。叶某能是香港人，对广州市购房环境不熟悉，所以需要委托中介代为处理在广州置办房产等事宜，吴鸿均、陈镜文、李某原为房屋中介，曾接受叶卓能的委托为其处理相关事宜，因此陈镜文持有房产证原件及完税凭证等资料，不能证明其是实际购买人。
吴鸿均、陈镜文二审答辩称，（一）由林某代理涉案房屋的权属人与吴鸿均、陈镜文签订的《房屋买卖协议》系各方的真实意思表示，合法有效并已经实际履行完毕，一审法院对上述事实的认定和法律适用正确。林某在签约之前已经取得余某的书面授权，在签约之后也得到林念慈的书面追认，所以林某已经取得代为出售涉案房屋三分之二产权的权利，其代理出售房屋的行为合法有效。吴鸿均、陈镜文已依约支付了涉案房屋三分之二产权的全部房款，其二人已对价履行了《房屋买卖协议书》所约定的付款义务。吴鸿均、陈镜文另行购买的下九路28、32号房屋所支付的款项独立于涉案房屋所应支付的房款，叶博森等四人以此质疑涉案房屋房款支付的真实情况，缺乏事实依据，且关于下九路28、32号房屋的买卖与本案无关，叶博森等四人以债权关系作为抗辩吴鸿均、陈镜文对涉案房屋房款支付情况及对涉案房屋所享有的物权关系，缺乏事实依据。（二）叶卓能不是签订《房屋买卖协议书》的主体之一，其仅是吴鸿均、陈镜文为避免法律风险而用以房屋备案登记的虚名产权人，不是涉案房屋三分之二产权的真实权属人，叶博森等四人的诉讼请求所依据的事实和法律存在严重的错误，依法应予驳回。叶某能仅是涉案房屋三分之二产权的代名受赠人和代名买受人，在发生本案争议前，叶永伦和叶溢伦作为叶某能的继承人均曾认为涉案房屋三分之二产权属于吴鸿均、陈镜文，涉案房屋三分之二产权与叶某能没有事实和法律上的利害关系。经香港律师公证认证的余某的《声明书》（2013年1月10日）及余某的《声明书》、《谈话笔录》均已明确说明《赠与书》和《受赠书》与事实真相不符，其直接否定了《赠与书》与《受赠书》的真实性，即赠与和受赠行为都不是余某和叶某能真实意思表示。由叶某能签名的《广州市房地产买卖合同》仅为登记备案之用，交易价格是虚构出来的，不具有实际履行的价值和意义。广州市房地产交易登记中心对涉案房屋三分之二产权做了异议登记，说明涉案房屋三分之二产权的权属登记是存在争议的，其效力存在法律瑕疵，不具有绝对证明真实产权人的效力。（三）涉案房屋三分之二产权的买卖、经租发还、过户及析产过程都由吴鸿均、陈镜文掌控并行使处分权，吴鸿均、陈镜文提供的证据足以证明其二人为涉案房屋三分之二产权的实际所有人。（四）叶博森等四人数次变更所谓的购房金额，并自始未能提供与其所述购房金额相对应的购房合同，其故意拼凑购房款的行为已违反诚实信用和禁反言的原则。叶博森等四人所依据的两张凭证均无证明其用途，在该同时段李某和陈镜文之间也存在大量的往来款，其所主张叶某能购买涉案房屋的事实不成立。（五）叶博森等四人未提交与本案有关的相关基本事实之证据，在未完成基本的举证责任的情况下，将举证责任推给法院，向法院申请调查取证以及申请进行鉴定应依法予以驳回。
吴鸿均、陈镜文向一审法院起诉请求：1.确认广州市荔湾区下九路2号、26号房屋（原门牌号为121、123号）三分之二产权归吴鸿均、陈镜文所有；2.由叶博森、彭笑棣、叶永伦、叶溢伦承担本案的诉讼费用。
一审法院经审理认为：本案的争议焦点为：谁是房屋的真实出资购买人？吴鸿均、陈镜文与叶博森等四人均认为是己方通过购买或赠与加购买的方式向原业主购得房屋，均向法庭提供了证据，这些证据由几部分组成：一、吴鸿均、陈镜文或叶卓能分别与原业主签订的协议，包括买卖协议书或公证赠与书、公证买卖协议书；二、履行该协议所约定的付款义务的凭证；三、证人证言；四、之前的诉讼行为；五、对房屋进行管理的证据。六、陈镜文在经侦支队的陈述和叶永伦、叶溢伦的确认书、声明。
对于第一部分证据，首先涉及到2000年协议书的真实性问题，叶博森等四人对协议书出售方的主体、签订时房屋是否符合交易条件等问题提出异议。一审法院认为，余某是出售人之一，她是涉案房屋的继承人之一，余某曾授权给林某管理、出售、收房款，因此林某当时作为房屋的权利人的代理人签订的买卖协议没有违反法律规定。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，在签订合同时对标的物没有所有权或处分权的，不影响合同的效力，因此林某代余清玉签订的合同是有效合同。之后林某及余清玉均承认收到吴鸿均、陈镜文交来的涉案房屋的购房款，印证了该协议书是吴鸿均、陈镜文与原业主的真实意思表示，真实存在，并且得到了履行。
其次，对于2003年1月7日林念慈与陈镜文签订的公证买卖协议书，该协议书经过公证处公证，证明了原房屋继承人之一林念慈与陈镜文的买卖关系真实存在。在该公证书中，林念慈已经确认收齐了其三分之一产权房屋的购房款，该买卖协议也得到了履行。
相反，叶博森等四人提供的2003年11月26日赠与公证书和2004年2月12日的买卖合同，虽然都经过公证处公证，但叶博森等四人没有提供相应证据证实余清玉与叶卓能两人之间存在特殊的关系或情感，余清玉将价值不菲的房屋赠送给叶卓能不具有合理性；也没有充分的证据证明叶卓能向林念慈支付了三分之一产权的购房款，因此，一审法院认定叶博森等四人提供的赠与公证书和公证买卖合同纯属为了配合吴鸿均、陈镜文的需求而制作，叶卓能与原业主不存在真正的房屋买卖关系。
对于第二部分证据，吴鸿均、陈镜文向一审法院提供了林某及林念慈经手的一共12份收据，这些收据的内容虽然有部分没有注明房款所指向的房屋，但林某经手的大部分收据，林某在2007年7月16日在香港律师楼作出了声明，声明他经手收取的房款就是涉案房屋的房款，且原房屋继承人余某也承认收到林某交来的房款；而林某慈经手的部分收据，林某慈在叶某能去世前即2003年1月7日在东山区公证处办理公证时就确认了收到吴鸿均、陈镜文交来的房款具体数额和时间；虽然吴鸿均、陈镜文提供的收据上的房款总额与协议书约定的房款总额港币700万元不对应，但吴鸿均、陈镜文提供的上述证据至少可以证明吴鸿均、陈镜文确实有向原业主支付过购房款。相反，叶博森等四人提供2003年11月18日转账给李某238.4万元的凭证，该转账凭证反映付款时间早于合同签订时间3个月，该行为与一般的交易习惯不符，且李某否认该款项是购房款，原业主也否认收到购房款，因此，叶博森等四人提供的证据不能充分证明向原业主支付了购房款，一审法院认定叶博森等四人没有履行付款的义务。
对于第三部分证据，吴鸿均、陈镜文提供了林某及李某作为证人，林某作为原业主的继承人的代理人，作证说明房屋是出售给吴鸿均、陈镜文，李某作为叶某能的代理人，也作证叶某能生前曾向其陈述房屋是原业主出售给吴鸿均、陈镜文，只是借用叶某能的名字登记，因此该两证人的证言均从另一个侧面证明原业主是将房屋出售给吴鸿均、陈镜文。相反，叶博森等四人没有相应的证人证言，对于争议的事实只能根据其它的证据进行判断。
对于第四部分的证据，吴鸿均、陈镜文在（2014）穗荔法民三初字第772号房屋析产案件、（2015）穗荔法民三初字第2361号优先购买权案件及（2015）穗荔法民三初字第1698号案件中，李某、陈镜文作为叶某能、原业主林某慈的诉讼代理人，均陈述房屋是叶某能所有，因此时房屋的三分之二产权已经登记在叶某能名下，且该三个诉讼案件均是叶某能与房屋其它共有人、使用人的纠纷，属于叶某能与他人的外部纠纷，因此陈镜文在这些案件中陈述房屋属于叶某能是为了处理对外法律关系的需要而做出的陈述，该陈述不能作为判断吴鸿均、陈镜文与叶某能内部纠纷的唯一依据。
对于第五部分的证据，现房屋首层是以叶某能名义出租给蒂豪女人街使用，李某作证其代吴鸿均、陈镜文管理房屋。而叶博森等四人没有提供证据证明其在管理房屋。因此，一审法院认定房屋现由吴鸿均、陈镜文实际控制和管理。
对于第六部分的证据，陈镜文在经侦支队陈述700万元是用于购买4套房屋，该部分陈述虽然与起诉状不一致，但陈镜文在经侦支队陈述中已表明向原业主支付了购房款，这与吴鸿均、陈镜文的诉讼主张是一致的，对案件的主要事实前后的陈述没有重大矛盾。而叶永伦、叶溢伦曾在2005年和2007年确认涉案房屋是吴鸿均、陈镜文购买，与叶某能无关，现又以受欺骗为由推翻自己的陈述，且没有提供受欺骗的证据，因此，一审法院对叶永伦、叶溢伦的反言不予采信。
综上，虽然吴鸿均、陈镜文的各项证据之间有矛盾和不合理之处，但各项证据足以证明吴鸿均、陈镜文向原业主支付了购房款且实际管理房屋，履行了购房人最核心的义务，是房屋的真正购买人。相反，叶博森等四人提供的证据不能充分证明出资向原业主购买了涉案房屋，也没有提供证据对涉案房屋进行了管理，加上房屋的房产证、交纳契税的单据等原件均由吴鸿均、陈镜文保管，叶永伦、叶溢伦在多个场合确认房屋是吴鸿均、陈镜文购买，故一审法院对叶博森等四人的主张不予采信，认定叶某能与原业主不存在真实的房屋买卖关系，余某办理的赠与合同、叶某能签订的公证买卖合同仅是配合吴鸿均、陈镜文而为。因此，吴鸿均、陈镜文要求房屋归其所有具有事实依据，一审法院予以支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，一审法院于2016年12月16日作出如下判决：确认原登记在叶某能名下的广州市荔湾区下九路24号、26号房屋（原门牌为121、123号）三分之二产权归吴鸿均、陈镜文所有。案件受理费66643元、财产保全费5000元，由彭笑棣、叶博森、叶永伦、叶溢伦负担。
经审理查明：广州市荔湾区下九路24、26号（原编门牌121、123号）钢筋混凝土结构四层房屋原是登记在林某立（又名林某全、林某天，1955年12月31日死亡）名下的产业。该屋首层、第二层、第四层由国家“经租”，并由房管部门出租给广州市白云山何济公制药有限公司使用；第三层由林某立的后人自用。
黄某、余某于2000年2月17日在香港共同委托林某为代理人，对荔湾区下九路××、26号等房屋进行管理、与买家签订买卖合同、收取楼款；第二份委托书是林某林于2000年2月17日在香港委托林某为代理人，对荔湾区下九路24、26号等房屋进行管理、与买家签订买卖合同、收取楼款；第三份委托书是余某于2000年8月4日在香港委托林某为代理人，对荔湾区下九路24、26号等房屋进行管理、与买家签订买卖合同、收取楼款。
林某于2000年6月23日以林某林、黄某、余某、林某慈、林某贞、林某珍、林某熹、林某洁、林某坚九人的代理人的名义与吴鸿均、陈镜文签订了《房屋买卖协议书》，主要内容为：林某春、林某英的后人（继承人）同意以港币柒佰万元将荔湾区121和123号三分之二产权的房屋全部卖给吴鸿均、陈镜文，今后上述房屋的一切手续，包括向政府申请经租发还产权的手续由吴鸿均、陈镜文负责。合同签订日给付定金100万元港币，收取定金后30日内给付价款的1/3,出售方同时办理转委托，委托买方办理管业事项；余额办理交易过户时给付。
林某慈、余某于2002年2月28日办理继承公证，确定林某立所遗上述房产由其儿子林某慈、林某光、儿媳余某三人共同继承，各占三分之一产权。此后，林某明、林某挥、林某常、林某山、林某江通过继承，继承了林某光的三分之一产权份额。
房管部门于2002年3月25日撤销经租，将广州市荔湾区下九路24、26号首层、第二层、第四层房产发还给业权人，陈镜文作为林某慈、余某的代理人到房管部门领回房产。
林某慈于2003年1月7日与陈镜文在广州市东山区公证处办理了公证《协议书》[（2003）穗东内证字第43号公证书]，主要内容为：一、林某慈确认于2000年7月23日通过签订协议，把自己有权向林某全继承的广州市下九路24号、26号（旧门牌121、123号）房屋自己应继承的份额作价港币56.6万元出让给陈镜文，并且于2000年7月23日、2000年10月6日、2000年11月20日、2001年1月20日、2001年6月4日分五次共收取陈镜文房款港币57.6万元。二、因考虑房屋尚有其它共同继承人，为保障陈镜文合法权益，林某慈保证按以下方法处理自己继承的房屋份额。1.林某慈保证在办理继承和析产过程中不放弃自己的法定继承权，未经陈镜文同意不得将房屋以赠与、转卖、抵押方式转让给其它人。2.如法律允许条件成就时，林某慈将继承所得份额转卖给陈镜文。由于之前已收取57.6万元，故在买卖过户时林某慈不得再向陈镜文收取任何房价款，但买卖交易手续费应由陈镜文负担。3.若林某慈不能将房屋转让给陈镜文，林某慈同意该房屋其所继承的份额全部交陈镜文使用四十年。自实际交付给陈镜文管理使用之日起计算（使用期间具备过户条件时双方到房管部门办理过户手续）。在该房屋交由陈镜文使用管理期间，林某慈全权委托陈镜文为房屋管理、使用的代理人。凡该房屋的出租、合作、拆迁、补偿等所产生的收益均属于陈镜文所有，林某慈不再收取……三、在确认林某慈全部如实履行了上述义务时，将不会要求林某慈返还已收取的房屋价款。四、如林某慈违约，需双倍返还已收取陈镜文的全部款项，并赔偿陈镜文的全部的预期收益。如陈镜文违约，只能要求林某慈返还收取的二分之一款项，陈镜文已支付的申请房屋发还、登记及诉讼等有关费用林某慈不用返还。
一审法院于2003年3月7日作出（2002）荔法民初字第672号民事判决书，判决下九路24、26号首层、第二层、第四层房屋由余某、林某慈和林某明、林某挥、林某常、林某山、林某江共同继承所有。余某、林某慈各占三分之一产权份额，林某明、林某挥、林某常、林某山、林某江共占三分之一产权份额。
余某于2003年11月26日在加拿大领事馆办理了公证赠与手续，将其继承所得的上址房屋三分之一产权赠与给叶某能。2003年12月11日，叶某能在香港办理了接受赠与的公证。2003年12月26日，叶某能向房管部门申请房地产登记。2004年2月3日，房管部门核发《房地产权证》给叶某能、林某慈等，该证记载：叶某能占有广州市荔湾区下九路24、26号房屋三分之一产权份额，林某慈占有广州市荔湾区下九路24、26号房屋三分之一产权份额，林某明、林某挥、林某常、林某山、林某江共同占有三分之一产权份额。
2003年12月11日，叶某能办理了委托公证书，委托李某代为领取房屋产权证、管理房屋、购买其它共有人的份额支付相关费用、有权分割析产。有转委托权。2004年2月10日，李某办理了公证转委托手续，将授权转给李某娜。
陈镜文于2004年2月12日作为林某慈的代理人与叶某能的代理人李某娜签订《广州市房地产买卖合同》约定：林某慈将广州市荔湾区下九路24、26号其所有的房产出售给叶某能，交易价为人民币130万元。
房管部门于2004年4月6日核发《房地产权证》给叶卓能等，该证记载：叶某能占有广州市荔湾区下九路24、26号房屋三分之二产权份额，林某明、林某挥、林某常、林某山、林某江共同占有三分之一产权份额。
在涉案房屋的三分之二产权登记在叶某能名下后，由此引发了一系列的诉讼，其中包括：1.2004年4月22日，叶某能委托陈镜文、李某为代理人，向一审法院提起诉讼要求对广州市下九路24、26号房屋进行析产[（2004）荔法民三初字第772号]。该案件于2005年3月1日判决，判决结果为：“一、广州市下九路24、26号首层以ABC线为分界线，ABC线东侧房屋建筑面积67.763平方米归原告叶卓能所有，ABC线西侧房屋建筑面积41.9203平方米（不含梯间面积）归被告林某挥、林某江、林某明、林某常、林某山所有；广州市下九路24、26号首层房屋内的梯间建筑面积8.4524平方米由原告叶某能、被告林某挥、林某江、林某明、林某常、林某山按份共有，其中原告叶某能占上述梯间三分之二产权，被告林某挥、林某江、林某明、林某常、林某山占上述梯间三分之一产权；二、广州市下九路24、26号第二、四层房屋共建筑面积304.655平方米归原告叶某能所有；广州市下九路24、26号第三层房屋建筑面积152.3275平方米归被告林某挥、林某江、林某明、林某常、林某山所有”。2.2005年9月16日，广州白云山何济公制药有限公司起诉叶某能、林某慈等人的优先购买权案件[（2005）荔法民三初字第2316号]，叶某能委托李某为代理人、林某慈委托陈镜文为代理人。3.2005年7月27人叶某能委托李某为代理人起诉广州白云山何济公制药有限公司等人的搬迁案件[(2005)荔法民三初字第1698号]。上述案件中陈镜文、李某、林某慈均主张或认可叶某能是涉案房屋的三分之二产权。
叶某能于2005年6月9日死亡。叶某能的妻子是彭笑棣，两人生育儿子叶博森，另叶卓能生前与林某玲（2005年1月2日死亡）生育儿子叶永伦、叶溢伦。叶某能曾于2003年1月27日在香港立下《遗嘱》，将其遗下的不动产（包括香港、中华人民共和国境内及海外）馈赠予林某玲、叶永伦、叶溢伦三人平均分配。
叶永伦、叶溢伦于2005年7月8日手写了一份《承诺书》，内容主要为：关于坐落在广州市下九路24.26号产权的三分之二份额，当年以我们父亲叶某能名下登记的产权，我们确认上述房产全部由吴鸿均投资，一切收益处分与我们无关，并愿意协助将其房产的全部转到吴鸿均名下。我们保证继承上述房产，在我们份额范围内尽快将产权转到吴鸿均名下。
叶博森于2006年3月15日向本院起诉彭笑棣，要求对叶某能遗下的广州市荔湾区下九路24、26号等六处房产进行继承析产。2006年12月22日，本院决定准许叶永伦、叶溢伦作为原告参加诉讼。2007年1月26日，叶永伦、叶溢伦提交《民事起诉状》，要求将叶某能在中国大陆的全部财产，即广州市荔湾区下九路24、26号三分之二产权份额等五处房产判归叶永伦、叶溢伦继承。在该案审理过程中，吴鸿均、陈镜文以广州市下九路24、26号房屋归其所有为由向本院提出权属异议，并申请以有独立诉讼请求权第三人的身份参加诉讼。2007年7月20日，本院对吴鸿均、陈镜文提出的权属异议进行听证时，叶永伦、叶溢伦的委托代理人曾表示：由于与叶某能长期生活在一起，因此叶永伦、叶溢伦也听叶某能讲过广州市下九路24、26号当时是由陈镜文和吴鸿均出资，产权是登记在叶某能名下；因此陈镜文对广州市下九路24、26号三分之二产权提出异议，跟叶某能之前说的话是一致的；……772号判决书反映了广州市下九路24、26号的产权已析产，也证实了广州市下九路24、26号是叶某能单独的财产。2008年10月21日，本院告知陈镜文：不接纳其权属异议及要求参加诉讼的申请。
2007年5月25日，叶永伦、叶溢伦在香港罗文锦律师楼发表声明[档案编号李字1723]：两人证实在2000年6月吴鸿均、陈镜文向天喜堂药业林氏家族后人购买下九路24、26号房屋（有合同、付款收据），由于该屋原是政府经租房，先由陈镜文代为办理发还手续后再办理继承手续，上述前期工作均由吴鸿均、陈镜文办理并与各继承人分别签署房屋转让协议书，所有购房款均由吴鸿均支付；上述房产实际产权人为吴鸿均，并非叶某能所有。
2007年7月16日，林某在香港律师楼作出声明[档案编号：李字1732]：内容为：本人证明在2000年7月3日向吴鸿均、陈镜文收取了出售121和123号三分之二产权房屋购房定金233万元。2000年11月28日林某林签收吴鸿均、陈镜文委托陈某常交来房款233万元，本人也分别在2002年4月19日收取吴鸿均、陈镜文交来112.4万元房款、2004年5月12日代余某收取房款65万元。我们几户人各自收取吴鸿均、陈镜文房款均是出售××、123号三分之二产权房款，议定的房款已全部收齐，房产交易手续已办妥。该声明还附了四张收款收据作为附件。
本院于2007年7月20日对吴鸿钧、陈镜文提出的权属异议进行听证时[（2006）穗中法民一初字第6号]，叶永伦、叶溢伦的委托代理人当庭表示：由于与叶某能长期生活在一起，因此叶永伦、叶溢伦也听叶某能讲过广州市下九路24、26号当时是陈镜文和吴鸿钧出资，产权登记在叶某能名下。
2007年10月9日，叶永伦、叶溢伦起诉彭笑棣[（2007）荔法民一初字第1199号]案，要求将广州市荔湾区下九路24、26号房屋2/3产权判归叶永伦、叶溢伦所有。
2009年3月3日，本院主持上述（2006）穗中法民一初字第6号案调解，彭笑棣、叶博森、叶永伦、叶溢伦自愿达成协议：叶某能在广州的房产由彭笑棣占有65%，叶博森占有15%，叶永伦、叶溢伦共同占有20%，具体为广州市荔湾区下九路24、26号由彭笑棣占有13/30产权，叶博森占有3/30产权份额，叶永伦、叶溢伦共同占有4/30产权份额。本院作出（2006）穗中法民一初字第6号民事调解书后，叶永伦、叶溢伦于同日对该（2007）穗荔法民一初字第1199号案申请撤诉。此后吴鸿均、陈镜文认为调解书内容侵害了其二人的权益，故向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院审查后于2013年4月19日作出（2013）粤高法民一监字第1号民事裁决书，指令本院对（2006）穗中法民一初字第6号继承案件进行再审。本院以（2013）穗中法审监民再字第126号案件对上述继承纠纷进行处理，该案中，彭笑棣、叶博森、叶永伦、叶溢伦明确表示将涉案房屋在继承案件的遗产范围中剔除，待房屋的权属明确后另行处理。本院于2015年7月20日作出(2013)穗中法审监民再字第126号判决，该判决仅对叶某能名下的其它房屋进行了处理。
吴鸿钧、陈镜文于2009年4月1日提起所有权确认纠纷案[(2009)穗荔法民三初字第758号案]，2010年12月24日该案作出一审判决，判决驳回吴鸿钧、陈镜文的诉讼请求。后吴鸿均、陈镜文提起上诉[案号（2011）穗中法民五终字第421号]，本院于2012年6月11日作出裁定，撤销（2009）穗荔法民三初字第758号民事判决，发回一审法院重审。本案即为758号案件的重审案件。
2009年4月3日，叶永伦、叶溢伦在香港签署《赠与书》，将他们所有的广州市荔湾区下九路24、26号等房屋的产权份额全部赠与给叶博森。
2011年7月15日，广州市公证处为余某作了一份证人证言的保全公证[（2011）粤穗广证内经字第76259号]和余某的声明公证[（2011）粤穗广证内经字第18715号],余某在该两份公证中均称其与林某慈作为家族代表于2000年6月间委托林某把向林某全继承的广州市下九路24、26号房屋的三分之二产权出售给吴鸿均、陈镜文，并已收取了房款。同时授权吴鸿均、陈镜文两人办理房屋过户手续。其本人于2003年11月26日按照购房人吴鸿均、陈镜文的要求，将其本人名下的三分之一产权份额，以赠与方式过户到叶某能名下，再由叶某能以个人名义向林某慈购买余下的产权份额，并完成了所有的过户手续。在整个买卖过程中自始至终是其与吴鸿均、陈镜文发生买卖关系，并没有见过叶某能出面。房款也是吴鸿均、陈镜文支付的，并明确产权归吴鸿均、陈镜文二人所有。上述两公证因违反程序，被撤销。2013年1月10日余某在香港律师楼办理了声明[档案编号：张永（13）第026号]，声明的内容与上述2011年的公证内容基本一致。
2012年7月3日，吴鸿均、陈镜文向广州市房地产交易登记中心提出异议登记。
2015年11月18日，叶永伦、叶溢伦在香港律师楼作出声明[档案编号：A/BC/EC/6098-1/15]，内容为：关于父亲叶某能在广州投资购买房地产的产权归属，我们向来不知情，根据父亲生前朋友吴鸿均、陈镜文提供的虚假情况，产生了错误认识。2005年7月8日我兄弟在清理父亲的遗物时，在场的吴鸿均拿出一些单据给我们看，说是其支付下九路24、26号房屋的房款收据，我们兄弟当时误以为真，没有核实就签订了《确认书》，基于同一原因后来签署了《承诺书》、《声明书》。在后来的诉讼案件中，我们发现吴鸿均、陈镜文提供的收款收据存在矛盾与不真实之处，才发现之前受吴鸿均、陈镜文欺骗。现宣告之前所作的声明作废。
2016年4月14日，广州市公安局经侦支队对林某进行询问其是否清楚家族下九路房屋的销售情况，林某陈述：家族的房产旧门牌是121、123、115、119号房屋，当时吴鸿均到美国找我四叔，说有人想买我们的房产，四叔就召集家族人员开会，最后决定由我和林某林处理。这四套房屋的总价格是700-800万之间。我与吴鸿均签有四套房屋出售给他的协议……
2016年6月16日，广州市公安局经侦支队对陈镜文进行询问其与吴鸿均是否有生意来往，陈镜文陈述：与吴鸿均有合作项目，其中包括下九路24、26、28、32号经租发还房屋。我们先到房管局查询哪些房屋可以发还原业主，之后到海外找到原业主谈好收购价格，并办理委托我们全权处理房屋的手续，并把钱支付给业主，待手续办好后再与业主签订买卖合同，将产权过户给新的业主。下九路24、26、28、32号房屋是天喜堂产业，我通过香港的哥哥陈某常找到天喜堂的当家人林某林谈好价格，四栋楼共700万元人民币，并委托其家族的林某办理手续，但林某在办理手续时向我们要多100万元费用，所以我们获得四栋房产的价格是800万元人民币。我哥哥在香港与林某林谈好价格后，就代我先支付100万元港币的本票，待其家族全部人员在香港做好公证委托后，再支付100万元港币的本票，然后由林某回广州与我们办理手续，余款按照事先的约定，分期由吴鸿均将资金转到我在长堤建设银行的账户后，我再转款给林某的建行账户。这批房屋我只要了28号房屋。24、26号房屋中余某的三分之一产权是吴鸿均在香港与余某办理了赠与手续，据我所知是赠与给叶某能，林某慈的三分之一产权是委托我去办手续的，待产权下到林某慈名下后，吴鸿均安排中介公司的女职员带林某慈到房管局办理买卖手续，据我所知是卖给叶某能的……
陈镜文在广州市拥有荔湾区下九路28号等多处房产，其中荔湾区下九路28号房屋是陈镜文于2001年1月19日向黄某购买的，林某当时是黄某的全权代理人。
吴鸿均在广州市拥有荔湾区下九路32号等多处房产，其中荔湾区下九路32号房屋是吴鸿均于2000年12月向黄某购买。
涉案房屋的产权证原件、契税完税证、印花税销售凭证、房地产交易手续费、房屋所有权登记费、土地出让金等发票原件在吴鸿均、陈镜文处。
现涉案房屋的使用状况:现房屋首层是以叶某能及其它房屋共有人林某挥等人名义出租给蒂豪女人街使用，其它析产给叶某能的二楼、四楼仍由原何济公制药厂的员工使用。
一审法院审理过程中，吴鸿均、陈镜文为证明自己履行了买卖合同义务向产权人支付了房款的事实，提供下列证据证明其主张的事实：
一、收款收据：第一份收据的落款日期为2000年7月3日，收款人为林某，内容：收到吴鸿均、陈镜文交来第一次100万港元、第二次133万港元，该款是下九路旧门牌121、123号之订金；第二份收据的落款日期为2000年11月28日，收款人为林某林，内容：收到陈某常交来233万港元，该款是下九路天喜堂祖屋的一部分；第三份收据的落款日期为2002年4月19日，收款人为林某，内容：收到吴鸿均、陈镜文交来112.4万港元，该款是下九路天喜堂祖屋的一部分，余数65万元后付；第四份收据的落款日期为2004年5月12日，收款人为林某，内容：代余某收到下九路24、26号房价款余额65万港元，房价款已全部收齐。上述收据是林某于2007年7月16日在香港律师楼所作的声明[档案编号：李字1732号]中所附的附件。第五份收据的落款日期是2000年7月3日，经手人为林某，内容为：收到吴鸿均、陈镜文第一次来款港币50万元，第二次港币10万元共60万元，此为港币佣金180万元之订金。第六份收据的落款日期是2000年10月9日，经手人为林某，内容为：收到港币20万元为卖屋的一部分价钱。第七份收据的落款日期是2000年11月28日，经手人为林某，内容为：收到陈某常交来支票两张港币共40万元。第八份收据的落款日期是2000年7月23日，经手人为林念慈，内容为：我名下有权继承先辈遗下在广州市的房产我名下全部产权以港币56.6万元交收，现收到所付定金港币5万元整。第九份收据的落款日期是2000年10月6日，经手人为林念慈，内容为：收到陈镜文交来我出售祖屋中本人应的份额港币56.6万元中的2万元。第十份收据的落款日期是2000年11月20日，经手人为林念慈，内容为：收到陈镜文购买我祖屋中应得份额港币56.6万元中的15万元。连同2000年7月23日港币的5万元及2000年10月6日的港币2万元共收取港币22万元。第十一份收据的落款日期是2001年1月20日，经手人为林某慈，内容为：收到陈镜文交来我出售祖屋中本人应得的份额港币56.6万元中的25.6万元即共收到陈镜文交来港币46.6万元。第十二份收据落款日期为2004年1月20日，经手人为林某慈，证人为林某，内容：本人向陈镜文出售广州市下九路24、26号房屋属本人所有的三分之一产权，于2000年至今先后委托林某林、林某收取房价款，此款已收妥作实。
二、新华银行本票：拟证明于2000年7月3日向林某支付10万元港币，向林某林支付133万元港币。
三、申请证人林某（香港居民）出庭作证，拟证明涉案房屋是吴鸿均、陈镜文购买，购房款全部是吴鸿均、陈镜文支付。证人林某作证如下：121、123号（新门牌24、26号）房屋是天喜堂的房产，天喜堂所有的房产都是委托他管理；他在2000年7月3日收取吴鸿均、陈镜文支付的购房款233万港元，林某林在2000年11月28日收取吴鸿均、陈镜文支付的购房款233万港元，他当时在场，他在2002年11月28日收取吴鸿均、陈镜文支付的购房款112.4万港元，他在2004年5月12日收取吴鸿均、陈镜文支付的购房款65万港元，上述购房款均在香港支付；在交易过程中，他早期与陈某常、陈镜文、吴鸿均接触，后来有一个姓李的代理人（不知道该代理人的名字）与他接触，他是按照姓李的代理人的吩咐办理有手续；他不清楚林某慈、余某是涉案房屋的产权人，也不知道余某将房产赠与给叶某能，不知道林某某慈委托陈镜文将房产出售给叶某某能；不知道下九路28号房屋出售给陈镜文。质证过程中，吴鸿均、陈镜文确认证人林某所提及的姓李的代理人是李某。
四、申请证人李某出庭作证，拟证明涉案房屋是吴鸿均、陈镜文购买。证人李某作证如下：当年叶某能委托他为荔湾区下九路24、26号房屋2/3产权的代理人，叶某能从香港到东莞做生意，也经常回来广州。该房产实际上是吴鸿均、陈镜文买的，叶某能是挂名。叶某能委托他后，他转委托中介公司办理赠与、过户等手续，也代叶某能打了几场官司，其中包括荔湾区下九路24、26号房屋的析产纠纷，清租纠纷，优先购买权纠纷。办理赠与及买卖1/3产权时要缴纳税费，有关税费约20-30万元，叶某能叫他向吴鸿均收取。
叶博森等四人对上述证据进行了质证认为：吴鸿均、陈镜文提供的收据上反映的收款时间、收款金额、收款用途均与《房屋买卖协议书》有出入，比如协议书约定的定金是100万元港币，但林某却在收据中承认收取了233万元订金，该数额与证据二吴鸿均、陈镜文提供的支付凭证也不对应。其它的收据也存在类似问题，且收据上大多仅写明是天喜堂房屋房款，根据叶博森等四人提供的证据，吴鸿均、陈镜文在同一期间均有向黄某购买天喜堂的其它房屋如下九路28号、32号房屋，这些收据与下九路28号、32号房屋的房款混同，不能作为下九路24、26号房屋的支付凭证。另林某慈在[（2003）穗东内证字第43号公证书]中称已收到陈镜文57.6万元，该数额加上吴鸿均、陈镜文提供的12份收据，数额远远超过700万元港币，这是不合情理的，说明即使《房屋买卖协议书》真实存在，该协议书也是没有实际履行的。两个证人的陈述与客观事实不符，法院不应采信；彭笑棣、叶博森曾起诉李某返还款项，证人李某与叶博森等四人有利害关系。
叶博森等四人为证明叶某能履行了买卖合同义务向产权人支付了房款的事实，提供下列证据证明其主张的事实：2003年11月18日叶某能提供工商银行转账人民币238.4万元给李某的转账凭证。叶博森等四人称这是叶某能委托李某向涉案房屋产权人支付购房款。吴鸿均、陈镜文对上述证据进行了质证认为：吴鸿均、陈镜文与叶某能都信任李某，都与李某有经济往来，该238.4万元并非叶某能为购买房屋而支付的购房款。且支付时间早于叶某能买卖合同的签订时间之前，是不合理的。
2009年4月13日，一审法院接纳吴鸿均、陈镜文提出的财产保全申请，依法查封叶某能名下的广州市荔湾区下九路24、26号房屋三分之二产权。吴鸿均已提供其所有的广州市荔湾区杨巷路某号房屋作为担保。
一审期间，李某称：除了238.4万元外，叶某能没有给过其他款项给其，2003年9月份吴鸿均要其转一笔钱给叶某能；其收到叶某能给其的238.4万元后，约20天之内其将一部分通过银行转账，一部分通过现金给了吴鸿均，并根据吴鸿均的安排划出；叶某能、吴鸿均没有告诉其238万元和93万元是什么钱；500万元是从陈某的帐户划拨给其，叶某能叫其将500万元划拨给吴鸿均，时间大概是2003年，同时吴鸿均又有钱叫其划拨给陈某，叶某能、吴鸿均没有告诉其500万的用途。
关于涉案房屋租金收取情况。吴鸿均称，从2007年3月至2013年下半年的租金由吴鸿均持有，李某同意该部分租金由吴鸿均随时使用；从2013年下半年以后的租金，由承租人直接向公证处进行了提存。叶博森、彭笑棣、叶永伦、叶溢伦回复称，彭笑棣收到海珠公证处发出的《领取提存物通知书》后，叶博森及其代理人去海珠公证处拟办理领取涉案房屋提存的租金，但海珠公证处的经办公证员证实，涉案房屋的承租人（蒂豪女人街市场管理中心）将租金提存至公证处，且鉴于叶某能已经去世，如继承人需要领取租金，必须先办理继承权公证等相关继承手续。目前相关继承手续仍在办理过程中，所以暂未提取相关租金。李某一审期间作证称：争议房产实际是吴鸿均、陈镜文购买，叶某能只是挂名；叶某能要其听吴鸿均、陈镜文的安排，其是代吴鸿均管理，2007年3月才开始收租，租金存入其开设的工行存折，存折在吴鸿均处，密码在其处，吴鸿均要取得存折、密码以及李某身份证后才能取得租金。李某没有提供证据证明其将所收取的租金交给叶某能或者吴鸿均、陈镜文。
再查明，李某、吴鸿均、马智远为广州市纶章商贸有限公司的股东，该公司成立于1996年8月22日，吴鸿均为发起人以及持有63.4949%股权，经营范围为包括场地租赁、物业管理等，2012年8月变更股东以及法定代表人为李某，吴鸿均、李某分别持有74%、20%的股份。
一审期间，李某称吴鸿均每个月给其5000元的报酬，有时支付现金有时银行划账，2005年7、8月之后直至2012年都有支付该5000元报酬。
陈镜文曾作为卖方邝某安、樊某代理人于2000年9月14日与叶某能、邱某就下九路某后座房屋签订买卖合同。吴鸿均曾于2000年左右代理叶某能与谢某等人就华侨新村友爱路某号签订买卖合同。2005年5月25日吴鸿均向叶某能购买华侨新村友爱路某号房屋164.8994平方米产权。叶某能作为卖方委托吴鸿均于2000年10月20日与邝某仪就大德路某号首层房屋签订买卖合同。叶某能作为卖方委托吴鸿均于2000年11月20日与谢显福就大德路某号首层签订买卖合同。叶某能作为卖方委托吴鸿均于2000年11月24日与谢显福就大德路某号首层签订买卖合同。叶某能作为卖方委托吴鸿均于2000年10月12日与谢显辉就大德路某号首层签订买卖合同。叶某能作为卖方委托吴鸿均于2000年11月3日与张锦堂就大德路某-155号二楼签订买卖合同。叶某能委托吴鸿均于2001年买卖江南大道中某、153号。吴鸿均于2003年向叶某能购买北京路303号首层-5楼房屋。叶某能于2002年委托吴鸿均买卖广园中路216号房屋。
二审审理期间，叶博森等四人申请对吴鸿均、陈镜文提供的《房屋买卖协议书》、《委托书》的形成时间及更改字迹情况进行司法鉴定；请求法院调取李某付款给吴鸿均的银行流水及吴鸿均收取该款项的用途凭证；申请证人陈某出庭，对其划付500万元给李某的用途作证。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点在于：吴鸿均、陈镜文要求确认广州市荔湾区下九路24号、26号房屋（原门牌为121、123号）三分之二产权归其二人所有的诉讼请求应否予以支持。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”由此可知，主张不动产登记簿的记载与真实权利状态不符的一方当事人，应当提交充分证据证明其所主张的事实具有高度可能性的程度，可足以推翻不动产登记簿的证明力。本案中，吴鸿均、陈镜文主张是为了规避其他共有人、承租人的优先购买权借用叶某能名义登记。首先，对于吴鸿均、陈镜文主张确权证据的审查，因借名登记而主张确权的关键事实在于审查双方当事人之间是否存在借名登记的意思表示。本案中，吴鸿均、陈镜文与叶某能之间并无就广州市荔湾区下九路24号、26号房屋（原门牌为121、123号）三分之二产权的归属问题签订过书面的协议，没有书面证据证明吴鸿均、陈镜文与叶某能达成过借名登记的合意。吴鸿均、陈镜文为证明其二人的主张提供了《房屋买卖协议书》、《协议书》、原业权人（或代理人）出具的收据、支付凭证、原业权人的证人证言、涉案房屋的产权证原件、契税完税证、印花税销售凭证、房地产交易手续费、房屋所有权登记费、土地出让金等发票原件等证据。对此，本院分析如下：首先，吴鸿均、陈镜文提供的《房屋买卖协议书》、《协议书》、收据、付款凭证、原业权人的证人证言等证据，上述证据即使成立也仅能证明吴鸿均、陈镜文与原产权人之间曾就购买涉案房屋达成过协议并支付过价款，以及原业权人按照吴鸿均、陈镜文的指示将涉案房屋的产权以赠与、买卖的方式转让给叶某能，但并不足以证明吴鸿均、陈镜文与叶某能之间就借名登记购房达成过合意。关于李某的证人证言。李某曾作为叶某能的代理人代理叶某能处理涉案房屋的买卖、诉讼以及出租事宜，然而李某对其关于叶某能并非真正的购房人，涉案房屋实为吴鸿均、陈镜文购买、出租并收益的证人证言仅为其单方所作陈述，并未提供其他证据予以佐证，且李某与吴鸿均同为广州市纶章商贸有限公司的股东，两者之间有一定的利害关系，李某的证人证言缺乏充分的证明力。关于叶永伦、叶溢伦出具的《承诺书》（2005年7月8日）、《声明书》(2007年5月25日)的问题。虽然叶永伦、叶溢伦曾在上述《承诺书》、《声明书》中称涉案房屋所有购房款均由吴鸿均支付，与叶某能无关，但该部分内容均为该二人的单方陈述，并无其他证据予以佐证，且未得到叶某能其他继承人的认可，上述《承诺书》、《声明书》并不足以证明吴鸿均、陈镜文与叶某能之间存在借名登记的合意。此外，从本案查明事实可知，吴鸿均曾多次代理叶某能买卖房屋，陈镜文也曾多次作为卖方代理人的身份与作为买方的叶某能进行房屋交易，三者之间长期存在房地产交易的合作关系，且结合2016年6月16日陈镜文接受广州市公安局经侦支队询问时所作“我们先到房管局查询哪些房屋可以发还原业主，之后到海外找到原业主谈','2018-10-10
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