江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏03民终986号
上诉人（原审原告）：巩高峰，男，1988年5月10日生，汉族，住邳州市。
上诉人（原审原告）:罗丹，女，1990年9月10日生，汉族，住新沂市。
二上诉人共同委托诉讼代理人:闻章伟，江苏众耕律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:崔玉红，女，1968年1月27日生，汉族，住新沂市。
委托诉讼代理人：崔玉成（系崔玉红弟弟），男，1977年6月25日生，汉族，住新沂市。
被上诉人（原审被告）：陈会娟，女，1965年9月8日生，汉族，住新沂市新安街道城市。
委托代理人晁先楚，江苏铸石律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴措（系陈会娟儿子），男，1991年1月24日生，汉族，住新沂市新安街道城市。
委托代理人晁先楚，江苏铸石律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：叶玉（系陈会娟儿媳），女，1988年8月28日生，汉族，住新沂市新安街道城市。
委托代理人晁先楚，江苏铸石律师事务所律师。
上诉人巩高峰、罗丹因与被上诉人崔玉红、陈会娟、吴措、叶玉房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院(2016）苏0381民初1202号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2017年7月5日公开开庭进行了审理。上诉人巩高峰、罗丹的共同委托诉讼代理人闻章伟，被上诉人崔玉红的委托诉讼代理人崔玉成，被上诉人陈会娟，被上诉人陈会娟、吴措、叶玉的共同委托诉讼代理人晁先楚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
巩高峰、罗丹上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持巩高峰、罗丹的一审诉讼请求。事实与理由：巩高峰、罗丹合法购买涉案房屋，并依法办理了权属变更登记，巩高峰、罗丹已经取得涉案房屋的物权。陈会娟占有涉案房屋不具有合法性，其占有涉案房屋侵犯了巩高峰、罗丹的合法权益。
崔玉红辩称，林崇雪购买涉案房屋后转卖给陈磊，因陈磊未按合同要求偿还按揭贷款，给林崇雪造成了很大的信用影响，林崇雪解除了和陈磊的房屋买卖合同，将房屋卖给了崔玉红，并办理了相关的过户手续。崔玉红又将涉案房屋卖给巩高峰，房屋所有权也转移到巩高峰名下。无论是陈磊还是陈会娟等人，都不是房屋的所有权人，没有理由非法居住在涉案房屋内，陈会娟等人应该停止侵占，承担清空房屋的责任，崔玉红不承担责任。
陈会娟、吴措、叶玉共同辩称，涉案房屋是陈会娟委托弟弟陈磊向林崇雪购买。陈会娟将房屋装修后长期居住至今，从2008年6月起每月偿还银行按揭贷款700元，至2012年3月，仅剩1万元左右按揭贷款没有支付。2013年2月份，崔玉成骗取林崇雪、苏杏花的委托手续，恶意将涉案房屋转给其姐崔玉红。崔玉红及巩高峰、罗丹取得的房产证均不合法。
巩高峰、罗丹向一审法院提出诉讼请求:判令崔玉红、陈会娟、吴措、叶玉承担侵权责任，腾空房屋及车库里物品将占用的房产及车库交付给巩高峰、罗丹。
一审法院认定事实：2004年4月15日，新沂市鄂尔斯房地产公司与案外人林崇雪(住所地系浙江省玉环县)签订商品房买卖合同一份，约定将位于新沂市新安街道城市花苑10号楼2单元501室房屋一套出售给林崇雪，首付款为30288元，下余购房款7万元通过办理银行按揭贷款手续的方式支付。2008年，林崇雪和苏杏花(城市花苑10号楼3单元501室的原房主、住所地也系浙江省玉环县)均欲卖掉在新沂市购买的房屋，委托崔玉成(系新沂市城市花苑小区物业管理负责人)联系买家。经崔玉成介绍，陈会娟的弟弟陈磊有意向购买新沂市城市花苑10号楼2单元501室、10号楼3单元501室两套房屋；2008年5月26日，陈磊和崔玉成共同到浙江省玉环县，陈磊作为买方，与林崇雪和苏杏花签订了上述两套房屋的房屋买卖协议二份，约定陈磊购买上述两套房屋，林崇雪和苏杏花有义务协助陈磊办理一切相关手续，并确保该房除按揭贷款外无其他债务；同日，陈磊以现金方式向林崇雪和苏杏花交付两套房屋的购房款31万元(林崇雪拿了其中的12万元)，并约定两套房屋的按揭贷款9.5万元由陈磊支付。
陈磊返回到新沂后，将新沂市城市花苑10号楼2单元501室的购房协议等资料交给其二姐陈会娟，由陈会娟装修10号楼2单元501室,吴措、叶玉跟随陈会娟在该房屋内共同生活居住至今，该房屋的按揭贷款也由陈会娟偿还至2012年3月。陈磊将新沂市城市花苑10号楼3单元501室交给其三姐陈艳装修居住，10号楼3单元501室的按揭贷款也由陈艳偿还。
2012年初，陈磊资金周转困难，无力偿还债权人欠款，陈会娟因替陈磊借款提供担保，工资被陈磊的债权人冻结，陈会娟自2012年4月起不能偿还10号楼2单元501室房屋的银行按揭贷款，逾期还贷50余次，银行数次向购房人林崇雪催要，林崇雪联系不到陈磊，就打电话给崔玉成，让崔玉成催陈磊向银行偿还贷款。2012年12月6日，崔玉成到中国工商银行新沂支行，将上述两套房屋的剩余按揭贷款(不足5万元)一次性还清。
2013年2月18日，崔玉成赴浙江省玉环县找到林崇雪和苏杏花，林崇雪和苏杏花认为是陈磊购买的两套房屋需要办理过户手续，而在崔玉成提供的委托书上签名，委托崔玉成代为办理将上述两套房屋过户给陈磊的手续，并为委托行为办理了公证。2013年3月1日，崔玉成以林崇雪委托代理人名义将涉案房屋以27万元的价格卖给崔玉红，崔玉成以苏杏花委托代理人名义将10号楼3单元501室卖给案外人陈彬，两套房屋的售房款共计57万元一直由崔玉成保管，崔玉成既没有将售房款交付林崇雪和苏杏花，也没有与陈磊结算过购房款。2013年4月9日，崔玉红办理了涉案房屋所有权证；2013年5月23日，崔玉红与巩高峰、罗丹签订房地产买卖契约一份，以30万元价格将涉案房屋卖给巩高峰、罗丹，但未将涉案房屋实际交付给巩高峰、罗丹。2013年9月7日，巩高峰、罗丹办理了涉案房屋的房屋所有权证和土地使用权证。
2013年12月6日，巩高峰、罗丹曾诉至法院，要求崔玉红、陈会娟、吴措、叶玉交付房屋。诉讼过程中，陈会娟认为崔玉成伙同崔玉红以欺骗手段出售房屋，涉嫌诈骗，向法院提出申请，要求移送公安机关侦查。法院经审查后作出(2013)新民初字第4738号民事裁定，以崔玉成、崔玉红的行为涉嫌构成犯罪、不属于民事诉讼受案范围为由，驳回起诉，并将案件移送至新沂市公安局侦查。
2014年2月20日，崔玉成在新沂市公安局经侦大队接受新沂市公安局民警询问时，对涉案房屋办理过户的过程陈述如下：林崇雪和苏杏花委托我销售这两套房子的时候，她们把房屋的购房合同、发票都交给我了，合同和发票都有好几份，我分别只给陈磊一份合同和发票，因为是我介绍购买的，我怕其中一方将来违约，部分发票留在我手里，我有个抓手；陈磊不按约定还银行贷款，2单元501室逾期50多次，3单元501室逾期20多次，林崇雪和苏杏花成为银行的黑名单，给她们造成很大的损失，按我理解，陈磊已实际上解除了合同；我接受林崇雪和苏杏花委托后，就自己掏钱把这两套房子欠银行的4万多元贷款一次性还清了，之后，我把2单元501室以27万元卖给崔玉红，把3单元501室以30万元卖给陈彬，我没有带崔玉红和陈彬到这两套房子里去看，只是带他们到楼下看了一下房子的方位，崔玉红和陈彬把购房款共57万元交给我后，我就到新沂市房产局给他们办理了过户手续，这57万元现在还在我手里，等以后我和陈磊算帐。
2014年2月20日，在浙江省玉环县公安局经侦大队，林崇雪在回答新沂市公安局民警询问时，对向崔玉成出具委托书的过程陈述如下：2004年，我购买了新沂市城市花苑10号楼2单元501室房子，2008年通过崔玉成介绍卖给了陈磊，陈磊一次性付给我和苏杏花30万元左右，其中我拿了12万元，我把购房发票、购房合同全部交给崔玉成了，委托他交给陈磊；陈磊买房子后，不按期还银行贷款，到现在逾期40多次，导致我被银行划成黑名单，我打电话给崔玉成说，这套房子是委托你卖的，你要想办法把这件事处理好，后来崔玉成找不到陈磊，他把剩下的贷款交清了；去年，崔玉成到玉环来找我，跟我说卖给陈磊的房子银行贷款已全部还完了，现在可以过户给陈磊了，他让我给他出一份委托书，委托他帮陈磊过户，我按他的要求给他出了一份委托书，并在玉环县公证处做了公证，崔玉成拿到我的委托书后就回去了，我以为他回去就把房子过户给陈磊了。
新沂市公安局经侦查后认为崔玉成不构成诈骗，案件纯属经济纠纷，于2015年6月18日将卷宗退回法院。
本案诉讼过程中，陈磊与陈会娟均主张，系陈磊代替陈会娟向林崇雪购买涉案房屋，陈磊于2008年5月26日向林崇雪和苏杏花交付的31万元现金中包括陈会娟给付的6-7万元，此后，陈会娟又向陈磊支付了两次房款，陈会娟共计向陈磊支付房款20余万元，2012年3月份之前的房屋按揭贷款也是陈会娟偿还；因陈磊与陈会娟系亲姐弟关系，故既没有签订书面房屋买卖合同也没有交付房款的收条，陈磊明确表示涉案房屋实际系陈会娟购买并装修居住，与涉案房屋有关的权利和义务由陈会娟行使。
本案庭审中，崔玉红向法庭提供一份落款日期为2013年3月10日的房地产买卖契约，林崇雪及其丈夫张利峰在该契约的最后一页甲方处签名，契约上的其他书写内容明显系他人笔迹。崔玉红提供此份证据时主张：林崇雪将涉案房屋以27万元的价格卖给崔玉红，崔玉成将合同拿到浙江找林崇雪签字，林崇雪先在合同上签名按指印，崔玉红后签名按指印，林崇雪授权给崔玉成，不管崔玉成将房子卖给何人，林崇雪都认可。
一审法院认为，一、陈会娟对涉案房屋的占有是否具有合法性、正当性的问题。
与涉案房屋的原所有权人林崇雪签订房屋买卖协议者，系陈会娟的弟弟陈磊，陈磊称涉案房屋的实际购买人系陈会娟，2008年5月26日，陈磊向林崇雪和苏杏花两人交付的31万元购房款中包括了陈会娟给付的6-7万元，此后由陈会娟装修居住使用涉案房屋至今，2008年5月26日至2012年3月期间，均是陈会娟偿还涉案房屋的银行按揭贷款。因陈磊认可陈会娟已分三次向其支付了涉案房屋的购房款20余万元，陈磊对陈会娟系涉案房屋实际购买人的事实无异议，故陈会娟对涉案房屋的占有具有合法性、正当性。
二、崔玉成代理林崇雪将涉案房屋出售给崔玉红的行为是否合法的问题。
本案庭审中，崔玉红提供落款日期为2013年3月10日，有林崇雪及其丈夫张利峰签名的房地产买卖契约一份，拟证明林崇雪对委托崔玉成将涉案房屋出售给崔玉红的行为予以认可。法院认为，崔玉成先拿这份房地产买卖契约到浙江省玉环县找林崇雪夫妻签名，后让崔玉红签名，且契约上其他内容均系他人笔迹，而崔玉红既未提供其他证据证明林崇雪有将涉案房屋另行出售给他人、不同意协助陈磊办理过户手续的意思表示，也未提供其他证据证明“林崇雪授权给崔玉成，不管崔玉成将房子卖给何人，林崇雪都认可”这一说法系林崇雪本人的真实意见。结合林崇雪和苏杏花已于2008年5月26日收取陈磊交付的31万元现金、并约定两套房屋的按揭贷款9.5万元由陈磊支付、有义务协助陈磊办理一切相关手续、崔玉成收到27万元购房款并未交给林崇雪的事实，法院对崔玉红主张的林崇雪委托崔玉成将涉案房屋出售给崔玉红的意见不予采信。
《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。根据2014年2月20日林崇雪对新沂市公安局民警的陈述可知，2013年林崇雪向崔玉成出具委托书的目的，是委托崔玉成把涉案房屋过户给陈磊，没有委托崔玉成将涉案房屋另行出售给他人的意思；而崔玉成取得林崇雪的委托书后，将涉案房屋以27万元的价格卖给了崔玉红，并协助崔玉红办理了产权过户手续。崔玉成超越代理权另行售房办证的行为，事后没有得到林崇雪的追认，且崔玉成也没有将27万元售房款交付给林崇雪，故崔玉成超越代理权擅自将涉案房屋出售给崔玉红的行为，对林崇雪不发生法律效力，由此产生的损害后果，由崔玉成个人承担。
三、巩高峰、罗丹的诉讼请求是否成立问题。
因崔玉成代理林崇雪将涉案房屋出售给崔玉红的行为不合法，故崔玉红取得涉案房屋所有权证和土地使用权证的行为存在瑕疵。巩高峰、罗丹虽从崔玉红处购买了涉案房屋，并办理了房屋所有权证和土地使用权证，但作为房屋买受人，对于房屋被他人占有的事实应当处于明知状态，在交易前应该谨慎核实出卖人有无合法的处分权，巩高峰、罗丹作为买受人疏于核实存在过错且有悖常理。根据合同相对性原则，巩高峰、罗丹作为房屋买受方，应当首先要求出卖人履行合同义务实际交付房屋，在崔玉红客观上无法交付房屋的情况下，由崔玉红对巩高峰、罗丹承担相应的违约责任，而巩高峰、罗丹要求崔玉红在本案中承担侵权责任，于法无据。陈会娟对涉案房屋的占有具有合法性、正当性，吴措、叶玉系陈会娟允许居住在涉案房屋内的人，在崔玉红没有向巩高峰、罗丹履行房屋交付义务的情况下，巩高峰、罗丹仅依据权属证书，要求陈会娟、吴措、叶玉腾空并交付涉案房屋及车库，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：驳回巩高峰、罗丹的诉讼请求。
二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，陈磊与陈会娟均认可涉案房屋系陈会娟实际购买，且陈会娟实际出资，故陈会娟占有涉案房屋系合法占有。而崔玉红与巩高峰、罗丹虽作为房屋所有权人进行登记，但均明知涉案房屋被他人占有，房屋买卖合同关系的出卖人均不能履行交付的义务，巩高峰、罗丹并未取得涉案房屋的占有、使用权，故巩高峰、罗丹要求陈会娟、吴措、叶玉迁让出涉案房屋的主张，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，巩高峰、罗丹的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人巩高峰、罗丹共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 张向东
审判员 史善军
审判员 程 叶
二〇一七年七月三十一日
书记员 孙晓明