上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二(民)终字第2389号
上诉人(原审被告)上海名启投资管理有限公司。法定代表人徐岭松。委托代理人杨红良，上海市金茂律师事务所律师。委托代理人唐潮，上海恒建律师事务所律师。被上诉人(原审原告)郑小英。委托代理人吕卉，上海市华荣律师事务所律师。委托代理人史培杰，上海市华荣律师事务所律师。上诉人上海名启投资管理有限公司(以下简称名启公司)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2015)杨民四(民)初字第1631号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年6月9日，名启公司(甲方)与郑小英(乙方)签订《房屋租赁合同》约定，甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市杨浦区波阳路XXX号波阳创业园波阳路沿街铺位(部位：波阳路大门左侧上下二层)，该房屋建筑面积200平方米，租赁期为四年，每平方米月租金为人民币(以下币种均为人民币)84元。甲乙双方约定，乙方应于本合同签署日缴纳租赁合同履约保证金100,000元。合同十条约定了解除合同的条件：1、双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：…..2、双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违约方应向守约方按年租金的壹倍支付违约金；给对方造成损失的，支付违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1)、乙方擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋进行违法违章活动的；2)、因乙方原因造成房屋主体结构损坏；3)、乙方擅自转租、转让该房屋承租权，与他人交换各自承租的房屋或擅自要求扩大、减少承租面积的；4)、乙方擅自组织其员工在租赁场地住宿或留宿外来人员的；5)、乙方逾期不支付租金累计超过1个月的；6)、租赁期间，乙方未征得甲方书面同意，或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的。合同十一条约定了违约责任：1、甲方的违约责任：甲方未在该合同中告知乙方，该房屋出租前已抵押或产权转移已受到限制，造成乙方损失的，甲方应负责赔偿。2、乙方的违约责任：……2014年5月9日，郑小英支付押金20,000元。2014年11月27日，郑小英支付押金80,000元。原审审理中，证人傅某出庭作证称，因郑小英要找店面，我就和郑小英说了波阳路招商的事，郑小英就去看了房子，当时园区还只有大块的规划，没有细节的规划，所以我们谈的也比较粗，我陪郑小英大概去看过2、3次，郑小英自己可能也去看过，签合同的时候名启公司说这块盖好了由郑小英随便挑，郑小英一直挑的是靠门卫的门面，谈的时候是约定楼上楼下加起来200平方左右，楼上楼下面积基本接近，当场就签了合同。郑小英是属于在招商过程中比较早的，当时谈的价格优惠是比较大的，后来招商的过程中价格是在不断上涨的，我觉得名启公司觉得给郑小英的价格亏了，虽然嘴上没说，但是行动上表现出来了，没有让郑小英按照她的意愿挑房子，而是框定了几间房子让她挑，我后来去过一次协调，名启公司就是捣糨糊。原审审理中，名启公司向原审法院陈述，签订合同时，门房间这块底楼面积不规则，且老租户还在里面，名启公司计划把柱子清除，把面积扩大，当时是无法确定租赁面积的，200平方米是郑小英、名启公司双方协商的结果，并非房屋正好是200平方米。签合同时郑小英的要求是紧靠大门左侧，但是我们不能确定，也有可能要过去两间。原审审理中，名启公司提交2015年1月1日的房屋交接书，以证明已经将房屋交给了郑小英。2015年3月19日，名启公司招商经理梁厚武发短信给郑小英，“郑小姐你好，我是波阳创业园负责招商业务这块的，我姓梁，等你电话”，郑小英回复“这样吧。明天中午时间11：30政立路XXX号。”梁厚武回复“好的。”郑小英提供的录音证据中，梁厚武陈述“我说被动就是说……当初想要的这个位置，有可能最终不一定保证得了。”、“有可能很多时候先招进来再说……民营企业老板总归说利益最大化，或者说这样最合理，对我最有利。他永远是站在自己的角度上考虑问题……”、“这已经定掉了，剩下的二楼全部没有了，……二楼整体已经有安排了……”、“楼上肯定是没有办法的，就是说按照当初约定的这个东西肯定是无法满足了。”、“我看能不能谈妥，如果实在谈不妥的话，老板又不做出让步，有可能我们原先签的这份协议不履行的话，不履行就照不履行的解决方式，是钱给你们还是怎么样……”、“如果说一定要把这个责任归纳起来的话，我认为我们占到了70%责任，这是无可非议的，我们占到很大的责任。”审理中，名启公司认为录音编辑前后混乱，曲解了梁厚武的意思，且梁厚武的意思并不能代表名启公司的真实意思。郑小英认为，名启公司未按约定交付房屋，违背诚实信用原则，且造成郑小英重大损失，故诉至法院：1、请求判令名启公司返还保证金100,000元；2、请求判令名启公司赔偿经济损失108,000元；3、判令名启公司支付律师费15,000元；4、判令名启公司支付违约金201,600元；5、诉讼费由名启公司承担。原审审理中，郑小英主张参照合同第十条第2点要求名启公司支付违约金201,600元，名启公司认为对于郑小英要求参照合同第十条主张违约金没有异议，但认为违约金约定过高，要求法院予以调整。原审法院经审理认为，出租人应按照约定将租赁物交付承租人。名启公司作为出租方，在园区改造尚未完成，租赁房屋位置及面积均无法确定的情况下，即与郑小英签订租赁合同并收取了保证金，且根据傅某的证词及梁厚武的录音证据可以看出，名启公司事后亦未将符合原先与郑小英口头协商约定的房屋交付给郑小英，故应认定为名启公司存在过错，郑小英要求名启公司返还保证金并支付违约金之诉讼请求，原审法院予以支持。关于名启公司提出在2015年1月1日即已将房屋交给郑小英之抗辩意见，因名启公司招商经理梁厚武直至2015年3月尚在与郑小英协商具体的房屋交付方式，故原审法院对此不予采信。至于违约金的金额，虽然合同并未就此违约情况规定具体的违约责任承担方式，但名启公司对于郑小英参照合同第十条第2点计算违约金并无异议，故原审法院参照该条规定核定违约金。因名启公司提出违约金过高，原审法院适当予以调整。郑小英作为承租方，亦应对合同约定负有审慎注意义务，且原审法院已经判决名启公司支付违约金，故郑小英要求名启公司赔偿实际损失108,000元之诉讼请求，原审法院不再支持。郑小英要求名启公司赔偿律师费，无法律依据，原审法院不予支持。据此，原审法院判决：一、名启公司应于判决生效之日起十日内返还郑小英保证金100,000元；二、名启公司应于判决生效之日起十日内支付郑小英违约金100,000元；三、郑小英之其余诉讼请求，不予支持。上诉人名启公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一是认为原审法院认定事实不清。双方签订的系争租赁合同约定，上诉人出租给被上诉人使用的房屋具体部位是波阳路大门左侧上下两层，房屋建筑面积200平方米，但并未约定上下两层均为十米见方的房型。后双方就涉案房屋办理了交接手续，被上诉人签署了房屋交接书，上诉人也已将房屋钥匙交给被上诉人。因此上诉人认为房屋已交付的事实客观存在，且双方对于交付房屋的位置及面积约定明确。而被上诉人从2015年1月1日签署房屋交接书直至同年3月20日，期间一直未对房屋交付事实提出过异议。二是认为以与被上诉人有利害关系的证人傅某所作证言及梁厚武的录音作为认定事实的依据，有违证据使用规则。原审中傅某自认与被上诉人是朋友关系，且个人收取了被上诉人4000元(无任何收据)，因此傅某证人证言应予排除。而原审法院将被上诉人提交的录音证据，即将被上诉人与梁厚武的商量、沟通过程作为认定案件事实的依据，原审法院曲解梁厚武的录音内容，未从证据的形式要件及证明力全面评价该录音证据的可采信性。三是认为原审法院适用法律错误。根据系争合同第十条及第十一条，并未约定解除合同应承担的违约金，因此判令上诉人赔付违约金缺乏合同依据。而被上诉人违约在先，其行为已构成根本性违约致使合同目的无法实现，上诉人提出解除系争租赁合同的理由符合法律和合同的要求。故请求二审法院撤销原判，依法改判，并判令被上诉人承担本案的案件受理费。被上诉人郑小英辩称：因签约当时上诉人的园区正在改造，系争租赁合同对于商铺的具体位置未明确约定，但是对于租赁房屋的样式、面积及租金进行了明确。被上诉人签署的房屋交接书对于租赁房屋的面积已确定，但对于房屋具体位置仍未明确。被上诉人仅是在房屋交接书上签字确认，但始终没有拿到房屋的钥匙，且上诉人公司员工梁厚武一直主动和被上诉人对于交付房屋事宜进行多次协商和沟通，被上诉人直至2015年3月20日才从梁厚武处得知两层楼店铺已全部出租给案外人。被上诉人还认为，违约责任是法定责任，系争租赁合同虽无约定上诉人的违约责任，但不代表其就无需承担违约责任。而在系争租赁合同终止后，根据相关规定，被上诉人支付的房屋保证金应予退还。故不同意名启公司的上诉请求，请求二审法院维持原判。本院审理中，名启公司提供两组证据：1、求职登记表、员工档案信息登记表、劳动合同和上海市养老保险个人权益记录单，证明梁厚武于2015年3月2日入职上诉人公司；2、房屋租赁合同，证明上诉人分别于2015年7月20日、2015年8月8日将系争房屋二楼另行出租给案外人。针对名启公司提交的上述两组证据，庭审中郑小英发表质证意见表示：对第1组证据的真实性予以认可，恰恰证明梁厚武是上诉人公司员工，他来与被上诉人沟通交付房屋的事宜是受上诉人委托的；对第2组证据的真实性无法判断，有可能是上诉人与案外人在本案发生后另行签订的合同，况且该证据不能证明他们在3月份的时候就两层楼的房屋对外进行出租，而通过被上诉人在原审中提交的梁厚武录音可明确二楼不能出租的事实。本院经审理查明：原审查明事实无误，本院予以确认。本院另查明，2015年5月19日上海市杨浦区人民法院民事纠纷案件审理笔录第4页倒数第八行载明，“原代：…证3中原地产傅某名片，上海波阳创业园梁厚武名片，…。”第6页第三行载明“审：合同约定的大门左侧上下两层是否能够明确？被代：是明确的，当时分布图是有给原告(郑小英)的，当时楼下是82平米，楼上是118平米，这个房子现在还在，但是原告一直没交租金，我们在发出解约通知之后已经在5月1日租给别人了。”第九行载明：“被代：…；证3，无异议，梁厚武是我们的招商经理；…。”本院认为：当事人对于自己提出的事实主张，有责任提供证据加以证明。根据本院查明的事实，上诉人对被上诉人原审审理中提交的梁厚武名片及梁厚武为上诉人公司招商经理的身份并无异议，而上诉人提交的证明梁厚武于2015年3月2日入职的证据，与梁厚武在同年3月19日发短信约被上诉人沟通及同年3月20日的录音等内容相印证，可证明梁厚武是以上诉人公司员工的身份与被上诉人进行沟通，则在梁厚武与被上诉人沟通系争房屋交付事宜时，被上诉人基于对梁厚武身份的信赖与之沟通的情况符合常理，且上诉人并无确凿证据证明已在签署房屋交接书当日将符合事先约定条件的房屋钥匙交给被上诉人，因此原审法院据此不予采纳上诉人关于2015年1月1日签署房屋交接书当日即将房屋交给被上诉人之意见，并无不当，应予维持。当事人一方未履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本院查明的事实，双方就交付房屋的位置、分两层、每层面积均已有约定，而从上诉人公司员工梁厚武录音内容可以看出，上诉人一直未将符合事先约定条件的房屋交付被上诉人，因此上诉人关于已按合同约定交付房屋的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予采信。综上，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7,669元，由上诉人上海名启投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 虞恒龄
代理审判员 郭 峰
代理审判员 周 荃
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 李晶晶
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……