吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
(2016)吉2401民再79号
原审原告：何云龙，男。
原审原告：朱春林，男。
原审原告：单明亮，男。
原审被告：延边天池房地产开发有限公司，住所延吉市长白山东路11-1。
法定代表人：金日，该公司总经理。
再审第三人：金凤锡，男。
委托代理人：李康和，吉林阿里郎律师事务所律师。
原审原告何云龙、朱春林、单明亮与原审被告延边天池房地产开发有限公司（以下简称天池公司）、延吉经济开发区开发建设有限公司（以下简称开发建设公司）之间建设工程施工合同纠纷一案，本院于2014年3月24日作出（2013）延民初字第2271号民事判决，已经发生法律效力。因再审第三人金凤锡申请再审，2016年6月7日，经本院审判委员会研究决定，本院作出（2016）吉2401民监33号民事裁定，再审本案。本院立案后，依法另行组成合议庭，于2016年12月14日公开开庭进行了审理。何云龙、朱春林、单明亮，金凤锡及其委托代理人李康和到庭参加诉讼。天池公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
2016年4月25日何云龙、朱春林、单明亮诉称：2009年8月，三原告从案外人金虎山处承包了天池公司开发的天池新村39、44号楼的收尾工程，工程总造价为224万元。该工程从2009年8月开始施工，因资金和天气等原因，2009年11月末被迫停工。2010年5月，案外人金虎山再次找到三原告要求继续施工并对工程款的给付方式和数额进行了结算定价，工程造价为114万元整。三原告与案外人金虎山书面约定以房屋顶工程款。这期间，开发建设公司代表开发区政府介入并接管天池新村工程的后续建设事宜并认可何云龙（代表）于2010年9月30日签订的“天池新村收尾工程合同书”，同意将天池新村收尾工程交给三原告施工。2011年7月份，案外人金虎山与三原告再次确认了以房屋抵114万元工程款的事宜。2011年11月19日，开发建设公司与三原告签订协议书，确认以房屋顶账及为原告办理房屋合同相关事宜。2011年11月份工程完工并验收合格。期间，开发建设公司向三原告支付了工程款90万元（包括现金、房屋顶账）。现三原告根据房屋顶账协议对涉案房屋实际占有使用至今，但天池公司迟迟不予出具和协助办理相应的房屋产权登记手续，开发建设公司也未履行其协助原告办理涉案房屋的相关手续的承诺。三原告诉至法院，要求确认原告与开发建设公司签订的房屋顶账协议有效、并为三原告办理房屋产权登记手续。三原告在诉讼过程中变更诉讼请求，要求确认房屋顶账协议有效并继续履行，放弃对开发建设公司的诉讼请求。
原审中天池公司未答辩。
原审中开发建设公司辩称：三原告与天池公司之间的房屋顶账协议与开发建设公司无关，开发建设公司只是曾经代天池公司协调处理天池新村剩余工程问题。在处理剩余工程的过程中，开发建设公司已经全部履行完自己的义务，开发建设公司不是诉争房屋的发包方，不应承担任何担保责任。
原审认定：2010年5月20日，何云龙与案外人金虎山签订一份委托书，金虎山将天池新村39、44号楼未完工程委托给何云龙继续施工，双方约定，工程款支付方式为将天池新村39、44号楼收尾工程中的9套（具体为39号楼1-3-1、1-4-1、44号楼1-4-1、1-5-1、2-2-1、2-5-1、2-5-2、2-7-1、2-7-2）价款合计1147701.6元的房屋顶账给何云龙。签订委托协议后，三原告一同施工天池新村39、44号楼收尾工程。2010年11月天池新村39、44号楼收尾工程施工完毕，三原告向开发建设公司交付房屋钥匙。期间，金虎山与三原告签订一份天池新村39、44号楼收尾工程顶账房明细，确认天池新村39、44号楼收尾工程由三原告进行施工，案外人金虎山将明细中的房屋（包括本案诉争的9套房屋）顶账给三原告。2011年11月10日，何云龙与开发建设公司签订协议书，双方确认顶账房屋具体位置，开发建设公司承诺办理顶账房屋购房合同，案外人金虎山与何云龙签订的委托书及协议书、收尾工程顶账房明细等作为何云龙与开发建设公司签订协议书的附件。2014年3月5日，延吉天池房地产开发有限公司出具一份说明，内容为，延吉市开发区天池新村39、44号楼后续工程曾交由开发建设公司代为管理。在此期间，开发建设公司委托金虎山承担后续工程，并借款给金虎山50万元作为工程费用。之后，金虎山又委托给何云龙继续施工该工程，为此，开发建设公司与何云龙签订了施工《协议书》（见附件）。天池公司对该协议无意见，并同意按照该协议书办理相应手续。天池公司与案外人延吉市住宅建设有限公司签订建设工程合同，由延吉市住宅建设有限公司承建天池新村39、44号楼。2009年8月12日，延吉市住宅建设有限公司出具委托书，将天池新村39、44号楼的未完工程委托给金虎山继续施工，因资金不足，2009年12月31日金虎山停止施工。
原审认为：三原告与金虎山签订委托书，约定由三原告对天池新村39、44号楼收尾工程进行施工，并约定工程款及支付方式为以涉案工程的房屋进行顶账。开发建设公司在代天池公司管理天池新村39、44号楼收尾工程事宜时与何云龙签订协议书对房屋顶账情况予以确认。但开发建设公司并非涉案工程的开发单位，也未取得涉案房屋的所有权，没有权利对房屋顶账情况进行确认，但事后天池公司作为涉案工程的开发单位，对开发建设公司在代管期间与何云龙签订的协议予以追认。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，根据该项法律规定，金虎山将诉争房屋顶账给三原告及开发建设公司对房屋顶账协议确认的行为所产生的法律后果应由天池公司承担。故三原告要求确认房屋顶账协议有效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。在审理过程中，三原告在诉讼中放弃对被告开发建设公司的诉讼请求，被告天池公司亦承认被告开发建设公司只是代管天池新村39、44号楼收尾工程，故本院予以准许。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：确认原告何云龙、朱春林、单明亮与被告天池公司签订的协议书（附件包括房屋顶账协议）有效。（具体顶账房屋位置为天池新村39号楼1-3-1、1-4-1；44号楼1-4-1、1-5-1、2-2-1、2-5-1、2-5-2、2-7-1、2-7-2）。案件受理费15060元，其他费用80元，公告费300元，共计15440元（三原告已预交），由被告天池公司负担。
金凤锡申请再审称：本院（2013）延民初字第2271号民事判决确认三原告与天池公司签订的房屋顶账协议有效（具体顶账房屋位置为天池新村39号楼1-3-1、1-4-1、44号楼1-4-1、1-5-1、2-2-1、2-5-1、2-5-2、2-7-1、2-7-2）。判决中涉及的天池新村39号楼1-3-1号房屋已经卖给了金凤锡。金凤锡签合同时交付了房款149184元，2011年7月7日金凤锡又交了剩余房款3478元及契税2290元、维修基金3817元、工本费500元、电费200元、清洁费206元，房屋钥匙给了金凤锡，即交付了房屋。之后金凤锡办理停止供热手续，把房屋闲置。2016年1月供热公司来电话询问“是否把房屋出租或出售，为什么恢复供热”时，金凤锡才知道本院针对上述房屋进行判决一事。延吉天池房地产开发有限公司未参与诉讼，本院未查明天池新村39号1-3-1号房屋已售的事实，遗漏有独立请求权第三人的情况下做出的判决，严重侵犯了金凤锡的合法权益，故申请撤销本院（2013）延民初字第2271号民事判决书中关于39号1-3-1房屋的部分。
针对金凤锡的再审请求，三原告辩称：涉案房屋是三原告进行施工的，房屋钥匙本来就在三原告手里，2010年5月开始三原告已经占有、使用，2010年12月顶帐给了高秀清并交付钥匙，由高秀清装修后在占有、使用房屋。该房屋是在延吉经济开发有限公司的协调下顶账给三原告的，天池公司也认可，天池公司没有说过房屋已经卖给第三人。不同意金凤锡的请求，应维持原审判决。
天池公司未答辩
本院再审查明：案涉工程的开发人为延吉天池房地产开发有限公司（以下简称延吉天池公司），而不是本案被告天池公司（天池公司成立于2012年7月27日，现法定代表人为金莉）。在进行部分施工全后，延吉天池公司将天池新村39、44号楼交给案外人开发建设公司代为管理，由开发建设公司继续施工。2009年8月12日，开发建设公司出具委托书，将天池新村39、44号楼的未完工程委托给案外人金虎山继续施工。因资金不足，2009年12月31日金虎山停止施工。2010年5月20日，何云龙与金虎山签订委托书，金虎山将天池新村39、44号楼未完工程委托给何云龙继续施工，双方约定，工程款支付方式为将天池新村39、44号楼收尾工程中的9套（具体为39号楼1-3-1、1-4-1、44号楼1-4-1、1-5-1、2-2-1、2-5-1、2-5-2、2-7-1、2-7-2）、价款合计1147701.6元的房屋顶账给何云龙。后，三原告一同施工天池新村39、44号楼收尾工程，2010年11月工程施工完毕，三原告向开发建设公司交付房屋钥匙。期间，金虎山与三原告签订一份天池新村39、44号楼收尾工程顶账房明细，确认将明细中的房屋（包括本案诉争的9套房屋）顶账给三原告。2011年11月10日，何云龙与开发建设公司签订协议书，双方确认顶账房屋具体位置，开发建设公司承诺办理顶账房屋购房合同，金虎山与何云龙签订的委托书及协议书、收尾工程顶账房明细等作为何云龙与开发建设公司签订的协议书附件。2014年3月5日，延吉天池公司出具一份说明，内容为延吉天池公司对开发建设公司与何云龙签订的施工《协议书》及见附件无意见，并同意按照该协议书办理相应手续。
另查明，2008年5月8日，金凤锡与延吉天池公司签订了商品房买卖合同，延吉天池公司将天池新村39号楼1-3-1号房屋出售给了金凤锡。金凤锡签合同同时交付了房款149184元。金凤锡于2011年7月7日又向开发建设公司支付剩余房款3478元及契税2290元、维修基金3817元、工本费500元、电费200元、清洁费206元，之后开发建设公司将房屋钥匙交给了金凤锡。后金凤锡将房屋闲置，并办理了该房屋的停止供热手续，交纳了2010至2015年间该房屋应交的全部取暖费。
认定上述事实的证据有：三原告提供的委托书及顶账房明细复印件、2011年11月19日协议书复印件、天池新村39#、44#收尾工程顶账房合同书复印件、2014年3月5日延吉天池房地产开发有限公司出具的说明复印件各一份；金凤锡提供的商品房买卖合同一份、收据两份、2011年至2015年的停止供热合同书及收据一组、天池新村39号楼1-3-1号房屋钥匙一套。
本院认为：根据本院查明的事实可以确定，案涉工程的开发人是延吉天池房地产开发有限公司，而不是天池公司。三原告与天池公司之间没有三原告主张的合同关系，三原告的诉讼请求没有事实和法律依据，不应支持。原审认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。本案经本院审判委员会研究决定，依照、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，本院判决如下：
一、撤销本院（2013）延民初字第2271号民事判决；
二、驳回原审原告何云龙、朱春林、单明亮的诉讼请求。
案件受理费15060元（原审原告何云龙、朱春林、单明亮已预交）予以退回；其他费用80元，公告费300元，由原审原告何云龙、朱春林、单明亮负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 徐丽华
审 判 员 杨雪松
人民陪审员 董秀英
二〇一六年十二月二十四日
书 记 员 李明洲