**海南省第一中级人民法院**
**判决书**
(2017)琼96民终301号
上诉人（原审原告）：高剑飞，男，1960年6月20日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：张玉，北京市太平洋中证律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：海南高速公路房地产开发公司，住所地海南省海口市。
法定代表人：郭强，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周朝霞，北京大成（海口）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘启亮，北京大成（海口）律师事务所律师。
上诉人高剑飞因与被上诉人海南高速公路房地产开发公司（以下简称高速公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院(2016)琼9002民初1706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人高剑飞委托诉讼代理人张玉、被上诉人高速公司委托诉讼代理人刘启亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人高剑飞上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判高速公司立即办理瑞海水城项目2G4#（幢）15层1502房屋经琼海市建设工程质量安全监督站监督综合验收的工程竣工验收报告及竣工验收备案证，并将符合法定交付条件的房屋交付给高剑飞；2、依法维持一审判决第二项，同时，在此基础上判令高速公司按合同约定的每日万分之四自2016年8月25日至房屋具备法定交房条件，并实际交房之日止的逾期交房违约金；3、诉讼费由高速公司承担。事实与理由：一审判决在认定涉案房屋是否验收合格、应否交付，以及在计算逾期交房违约金的截止日期上均存在认定事实错误、适用法律错误。一、一审判决认定“该房屋是验收合格的，符合双方签订合同的第八条约定的交房条件，可以交房”，在认定证据、适用法律上均存在严重错误。未经工程质量监督机构监管的工程竣工验收、规划、消防、环保等专项验收，不得交付使用。这是法律、行政法规、部门规章、地方性法规等对商品房交付使用条件的强制性规范，而非任意性规范。最高人民法院判例“姜建益诉诸城市江峰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案【案号：（2015）民申字第1510号】”确定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，相关法律法规有明确的程序要求，并不因当事人的约定而免除或者改变。高速公司始终未向法庭提交《建筑工程质量监督报告》，消防、规划、环保等专项验收记录，琼海市房地产开发管理机构出具的《房地产开发经营项目交付使用许可证书》，以及合同约定的对该诉争房屋工程质量验收出具的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。高速公司提交的《工程四方验收报告》，既不是《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》的《工程竣工验收报告》，也不是《GB50300-2013建筑工程施工质量验收统一标准》规定的《单位工程质量竣工验收记录》，更不是合同约定的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。高速公司提交的《工程四方验收报告》是工程尚未竣工即办理竣工验收的虚假的、非法的验收报告。一审法院将《住宅工程质量分户验收证明》认定为《工程四方验收报告》后的二次验收，有故意错误适用法律之嫌。高速公司竟然未经竣工即进行四方竣工验收，并堂而皇之地向人民法院提交虚假证据，意图混淆是非，逃避法律责任。二、一审判决认定违约金计算至2016年8月25日是错误的。高速公司至今未办理法律规定的、合同约定的竣工验收手续，始终不具备交房条件，一审判决高速公司支付逾期交房违约金至2016年8月25日没有法律依据。高速公司不具备交房条件，高剑飞有权拒绝交接。鉴于此，高剑飞恳请二审法院纠正一审判决的错误，并依法予以改判。
高速公司辩称：我国建筑法规定的竣工验收是四方验收，2013年我国已取消质监站竣工验收检查制，目前采取的质检备案制。双方在签订的合同中共同选择了经四方验收合格即可交付的条款。
高剑飞向一审法院起诉请求：1、判令高速公司立即办理瑞海水城项目2G4#（幢）15层1502房经琼海市建设工程质量安全监督站监督综合验收的工程竣工验收报告及竣工验收备案证，并将符合交付条件的房屋交付给高剑飞；2、判令高速公司按合同约定每日万分之四向高剑飞支付逾期交房违约金87716元（自2014年12月31日起暂计至2016年8月29日，直至实际交付之日为止）；3、诉讼费由高速公司承担。
一审法院认定事实：2014年5月19日，高剑飞（买受人）与高速公司（出卖人）签订《琼海市商品房买卖合同》，购买高速公司开发的位于琼海市瑞海水城二期2G4#（幢）15层1502房，建筑面积53.86㎡，套内面积42.81㎡，按套内面积每平方米8425.06元，总房价款为360677元；合同第八条第一款约定，出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：3、该商品房经设计、施工、监理、勘察四个建设相关单位验收合格。高速公司持有的合同中第八条第二款第5项条款约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：5、即供水供电供气等公用事业单位对相关设施建设及安装之延误；但高剑飞持有的合同中没有该第5项约定。第十一条第2项约定：2、逾期60日后，买受人有权单方解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之四的违约金。高剑飞已向高速公司支付全部房款360677元。2014年11月30日瑞海水城二期工程第二标段（2-G4栋）经设计、施工、监理、勘察四方建设单位验收，验收意见为：已按设计图纸和合同约定内容施工完毕，质量符合验收规范要求。2016年8月2日，该房屋进行了质量分户验收，验收意见为：符合设计规范要求。2016年8月1日，高速公司向高剑飞发出交房通知书，通知高剑飞在2016年8月26日至8月28日期间到瑞海水城一期会所办理交房手续；2016年9月1日发出再次通知办理交房手续的催告函，再次通知高剑飞在2016年9月15日前到瑞海水城项目售楼处办理交房手续；但高剑飞到高速公司处后，以房屋没有验收合格为由拒绝收房。由于高速公司延期交房，高剑飞要求高速公司交付符合验收条件的房屋及按合同约定日万分之四支付违约金遭拒绝后，提起诉讼。另查明，2010年7月21日，高速公司为一、二期工程施工用电，向琼海供电局申请用电报装，总报装用电容量为7500KVA。琼海供电局为高速公司一期工程临时报装了两台变压器，容量共计1630KVA。一期工程完工后，高速公司申请二期工程扩容报装500KVA变压器一台，2011年10月18日，琼海供电局复函高速公司：“按照业扩报装有关规定，应从开闭所或变电站引接专线用电。但一期项目竣工，按实际用电需求向我局申请报装1630KVA变压器用电，为解决用电需求，同意申请报装1630KVA变压器临时挂接10KV银海#1公用线路上用电，并签订供电协议（期限为2010年11月15日至2011年11月15日），执行协议结束后，该项目用电按协议规定从开闭所或变电站引接专线用电。目前二期项目即将开工，再次申请报装临时施工用电500KVA变压器一台。我局考虑到距执行协议结束不足一个月，请贵公司按原协议执行，待110KV银海变电站投入运行后引接专线用电。”110KV银海变电站已于2015年11月建成投入运行，2015年11月30日高速公司与琼海供电局签订《供电方案协议（10KV客户）》，约定琼海供电局从110KV银海变电站中为高速公司报装引接专线供电，送电时间为2016年11月。
一审法院认为：高剑飞与高速公司签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律的强制性规定，该合同应为合法有效，双方应按合同约定履行。本案的争议焦点是：一、涉案房屋是否验收合格，应否交付。二、高速公司是否逾期交房，应否承担违约责任，违约金是否过高，应否调整。
涉案房屋是否验收合格，应否交付。高剑飞与高速公司签订的合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：3、该商品房经设计、施工、监理、勘察四个建设相关单位验收合格；双方约定的交房条件是该商品房经设计、施工、监理、勘察四个建设相关单位验收合格。本案中，该房屋已于2014年11月30日经设计、施工、监理、勘察四方建设单位验收，验收意见为：已按设计图纸和合同约定内容施工完毕，质量符合验收规范要求。该房的墙面、地面和顶棚面层、防水、门窗安装、室内给水、排水系统安装、室内电气安装、建筑节能等分项工程也于2016年8月2日经建设、施工、监理方的验收，验收意见为：符合设计规范要求。从二次验收的结果看，该房屋是验收合格的，符合双方签订合同的第八条约定的交房条件，可以交房。高剑飞主张该房未经规划、环保、消防等部门竣工验收，未经工程质量监督部门审核认可并出具工程质量监督报告，未取得工程竣工验收备案证，不具备交付条件，不同意收房，其主张理由不成立，不予采纳。
高速公司是否逾期交房，应否承担违约责任，违约金是否过高，应否调整。本案中，涉案合同第八条约定，高速公司应在2014年12月30日前向高剑飞交房，可高速公司在2016年8月1日才向高剑飞发出交房通知书通知高剑飞在2016年8月26日至8月28日前来收房，2016年9月1日又通知高剑飞在2016年9月15日前来收房。高速公司到2016年8月1日才通知高剑飞收房，已超过合同约定的交房期限。高速公司抗辩延期交房是因二期工程用电量不足，琼海供电局同意引接专线，但110KV银海变电站迟迟未能投入运行，严重影响瑞海水城二期引接专线，并非高速公司的原因导致，而且涉案合同第八条第二款第5项也约定如遇供水供电供气等公用事业单位对相关设施建设及安装之延误的，属据实延期情形，可延期交房。高速公司并不存在违约行为，不同意承担违约责任。从查明的事实看，高速公司在2011年10月向琼海供电局申请瑞海水城二期工程施工用电，琼海供电局2011年10月18日复函称：一期项目按实际用电需求已同意申请报装1630KVA变压器临时挂接10KV银海#1公用线路上用电，并签订供电协议，执行协议结束后，该项目用电按协议规定从开闭所或变电站引接专线用电。目前二期项目即将开工，再次申请报装临时施工用电500KVA变压器一台。考虑到距执行协议结束不足一个月，请贵公司按原协议执行，待110KV银海变电站投入运行后引接专线用电。琼海供电局已明确答复了高速公司解决二期工程临时施工用电问题，即按双方签订的一期工程《供电协议》执行作为二期工程临时施工用电，待110KV银海变电站投入运行后引接专线用电。高速公司在二期工程开工后也在琼海供电局提供的一期工程临时施工用电的基础上继续使用临时施工用电进行施工，该房屋于2014年11月30日经设计、监理、施工、勘察四个建设单位进行验收，2016年8月2日又进行房屋分项验收。高速公司没有提供证据证明因供电不足造成停工，而造成延期交房。故高速公司抗辩因供电原因造成延期交房，证据不足，理由不充分，其抗辩主张不予采纳。高速公司延期交房已构成违约，应当承担违约责任。关于违约金是否过高、应否调整的问题。涉案合同第十条第2款约定，逾期60日后，买受人有权单方解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之四的违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额，可参照以下标准确定……。”本案中，高剑飞与高速公司在《琼海市商品房买卖合同》中已明确约定了逾期交房超过60日以上的支付违约金的标准为日万分之四。该约定是双方当事人的真实意思表示，高速公司抗辩合同约定的违约金标准日万分之四明显过高于合同法规定的不超过30%的损失，应予调整，没有法律依据，不予采纳。鉴于高速公司逾期交房，高剑飞主张高速公司支付逾期交房违约金，合理合法，应予支持。违约金的计算起止时间应从2014年12月31日起以已付房款360677元的日万分之四计至高速公司第一次通知高剑飞收房的期限2016年8月25日止，即360677元×0.0004×604天=87140元。高速公司应当支付违约金87140元给高剑飞。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、限高速公司在本判决生效之日起十日内向高剑飞交付琼海市瑞海水城二期2G4#（幢）15层1502号房屋；二、限高速公司在本判决生效的十日内向高剑飞支付逾期交房违约金87140元；三、驳回高剑飞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费996.5元，由高速公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，高剑飞与高速公司签订的《琼海市商品房买卖合同》系海南省住房和城乡建设厅及海南省工商行政管理局监制的，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应依约履行合同义务。
关于高剑飞提出的高速公司并未提供具备交房条件的涉案房屋，不能以2014年11月30日的《工程四方验收报告》认定涉案房屋符合交付条件的意见，本院认为，涉案合同第八条约定：“出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记；3.该商品房经设计、施工、监理、勘察四个建设相关单位验收合格。”上述3种条件是对交房条件的不同程度的约定，而双方当事人自愿选择了上述第3种条件作为涉案房屋的交付条件，故双方应当按照该约定履行。涉案合同约定的“经验收合格”即指经设计、施工、监理、勘察四个建设相关单位对建设工程质量验收合格。至于高剑飞主张“经验收合格”还应取得消防、环保、规划等部门出具的专项验收记录、《房地产开发经营项目交付使用许可证书》等文件，因高剑飞此项主张与合同约定不符，本院不予采信。现高速公司提交了涉案工程的设计、施工、监理、勘察四个建设相关单位共同出具的验收意见为“已按设计图纸和合同约定内容施工完毕，质量符合验收规范要求”的《工程四方验收报告》，在高剑飞未提交充分证据证明涉案工程并未验收合格的情况下，应对上述报告的效力予以确认，故应认定涉案房屋已经具备了涉案合同约定的交付房屋的条件。鉴于此，一审法院认定逾期交房违约金计算至2016年8月25日，并无不当，本院对高剑飞的该项上诉理由不予采纳。
综上所述，高剑飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人高剑飞负担。
本判决为终审判决。
审判长卢艳萍
审判员林树平
审判员陈小燕
二〇一七年四月十九日
法官助理符子娇
书记员陈素园
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