重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝05民终5397号
上诉人（原审被告）：重庆能辉物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区青龙路94号。
法定代表人：付应军，执行董事。
委托诉讼代理人：张宏，重庆永和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张金华，重庆永和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：绿洲龙城第二届业主委员会，住所地重庆市南岸区青龙路94号。
法定代表：晏明德，主任。
委托诉讼代理人：张经柱，重庆依斯特律师事务所律师。
上诉人重庆能辉物业管理有限公司（以下简称“能辉公司”）与被上诉人绿洲龙城第二届业主委员会（以下简称“绿洲龙城业委会”）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2015）南法民初字第04543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月28日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人能辉公司的委托诉讼代理人张宏、张金华，被上诉人绿洲龙城业委会的法定代表人晏明德及委托诉讼代理人张经柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
能辉物业公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定的2013年有公共收入与事实不符。2013年公共收入为239972元，一审认定《绿洲龙城2013年公共收益》中“临时停车费”收入90640元全部为公共收益，但事实上“临时停车费”收入是开发商所有的165个车位和室外75个共同停车位的全部收入，其中归属于绿洲龙城小区的只能是按照比例进行分配，即31724元。二、一审认定2011年1月至2015年3月期间其他时间段公共收益参照2013年公共收益的标准与事实不符。1、2011年1月至2015年3月间的实际收入没有这么高。根据上诉人的统计看，2011年公共收入为48517元，2012年公共收入为55103元，2014年公共收入为233665元，2015年1月至12月收入为230846元，均没有2013年的收入高。2、上诉人为取得收入所支出的实际成本，远远超过一审推定的公共收益的30%。上诉人为了业主的利益，主要从事了道路设施维修、道闸系统改造、车辆的维修、赔偿损失以及为此支出的员工工资、管理费、税费等，均为取得公共收益所支出的必要成本，应当在收入中扣除。3、上诉人服务期间，为业主利益所进行的监控安装及维护、电梯大修、外墙维修、消防维护、二次供水改造等作业，所需费用原本应动用大修基金，但因为业委会程序的原因而无法动用，上诉人为避免损失扩大，动用公共收入部分进行支出，也应当从公共收入中支出。
绿洲龙城业委会辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。上诉人未经被上诉人同意，擅自将被上诉人的公共区域进行经营，其经营所得应当归被上诉人所有；上诉人从未向被上诉人公示过财务项目，在本案提起诉讼
绿洲龙城业委会向一审法院起诉请求：判令能辉公司支付公共收益1002003.80元，并以当年的公共收益为基数从次年元月1日起按同期银行贷款利率计算资金占用损失。
一审法院认定事实：能辉公司系绿洲龙城小区的前期物业服务公司，从2005年起为该小区提供物业服务至今。庭审中，双方均陈述能辉公司进驻小区时与小区开发商未签订前期物业服务协议。能辉公司进驻绿洲龙城小区后，将小区内的公共部位和公共设施用于经营，主要是将物业用房用于出租并收取租金，将公共绿地改造成停车场进行出租并收取租金及将公共道路用于停车收费，将电梯轿厢内壁用于出租给广告公司并收取租金等。庭审中，绿洲龙城业委会提交了加盖有能辉公司公章的《绿洲龙城2013年公共收支》，显示该小区2013年度公共收益共计278186元。绿洲龙城业委会还提交了《绿洲龙城2013年公共收益》，显示该小区2013年度公共收益共计336808元，绿洲龙城业委会述称该份文件是能辉公司提交给绿洲龙城业委会方的，但未举示证据予以证明；能辉公司予以否认。对比《绿洲龙城2013年公共收支》“收入”部分和《绿洲龙城2013年公共收益》，各有20项公共收益，其中前者包含的“康基饮水租金”2400元在后者中显示为1200元；前者包含的“临时停车费”为30818元，并备注“按比例分摊：75个室外车位+165个室内车位=90640×0.34=30818”，而后者显示的“临时停车费”收入为90640元；其他项目及具体收入均相同。能辉公司述称2013年小区内临时停车费总额90640元，经能辉公司与绿洲龙城业委会协商将其中的34%即30818元作为公共收益，绿洲龙城业委会否认双方曾就此进行过协商；能辉公司未举示证据予以证实。
除2013年公共收益数据外，能辉公司未向绿洲龙城业委会提供其他年份的公共收益数据，也未将其他年份的公共收益予以公示。庭审中，绿洲龙城业委会主张因能辉公司未向绿洲龙城业委会提供该小区其他年份的公共收益数据，故参照《绿洲龙城2013年公共收益》显示的年度公共收益数据计算2011年1月至2015年3月期间的公共收益，并自愿主张能辉公司向其支付总公共收益的70%，其余部分归能辉公司所有。庭审中，能辉公司称小区公共收益已用于小区全体业主的公共开支，已无结余，且开支事项均不属于专项维修资金所涵盖的范围。但能辉公司未举示证据证明其将公共收益用于其所称的公共开支得到了相关业主、业主大会的授权或同意。另查明：2013年3月31日，绿洲龙城小区召开业主大会，就相关事项进行表决，其中就小区业主与能辉公司之间的纠纷事宜，在无法协商的情况下，通过诉讼程序解决的同意票564张、反对票3张，弃权票6张；投票同意的业主所代表的专有部分面积（52436.61㎡）已超过小区建筑物总面积（93996.33㎡）半数，并且所代表人数（564人）已超过总人数（918人）半数。庭审中，绿洲龙城业委会称，小区与能辉公司之间的纠纷事宜即指要求能辉公司返还公共收益事项。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”；第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、共用设施和物业服务用房，属于业主共有。”因此，绿洲龙城小区内的公共场所、共用设施和物业服务用房属于小区业主共有。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”因此，能辉公司将该小区内电梯轿厢进行出租所收取的租金、将公共绿地改建成停车场进行出租所收取的租金及将公共道路用于公共停车所收取的费用、将物业用房进行出租所收取的租金等公共收益，均应属于该小区业主共有。
对于2013年绿洲龙城小区的公共收益，《绿洲龙城2013年公共收益》与《绿洲龙城2013年公共收支》的“收入”部分，除“康基饮水租金”和“临时停车费”两项外，其他项目及具体收入均一致，因此，对其他项目及具体收入一审法院予以确认，作为该小区2013年公共收益的组成部分。对于“康基饮食租金”一项，《绿洲龙城2013年公共收益》显示的收入为1200元，而《绿洲龙城2013年公共收支》显示的则为2400元，绿洲龙城业委会请求按照《绿洲龙城2013年公共收益》计算公共收益，因此，该项公共收益应确定为1200元。对于“临时停车费”一项，《绿洲龙城2013年公共收益》显示的收入为90640元，而《绿洲龙城2013年公共收支》显示的则为30818元；庭审中，能辉公司陈述该项实际收入为90640元，但经双方协商，只将其中的34%即30818元确定为公共收益，而绿洲龙城业委会否认双方曾就此协商并达成一致意见，能辉公司亦未举示证据予以证明，故该项公共收益应以实际收入为准，即90640元。所以，绿洲龙城小区2013年公共收益总金额为《绿洲龙城2013年公共收支》显示的总金额，即336808元。能辉公司未能提供2011年1月至2015年3月期间其他时间段的公共收益，故其他时间段的公共收益可参照2013年小区公共收益标准计算。据此，2011年1月至2015年3月期间，绿洲龙城小区公共收益总额为1431434.00元（336808元÷12个月×51个月）。
《物业管理条例》第五十五条规定“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”庭审中，能辉公司未能证明其对小区公共收益的支配得到了小区相关业主、业主大会的同意。因此，能辉公司无权擅自支配该小区公共收益，而应将公共收益返还给小区业主。绿洲龙城业委会主张根据行业标准，小区公共收益的70%即1002003.80元小区业主所有，其余部分归能辉公司所有，其请求已适当考虑了能辉公司进行经营活动所产生的管理成本，且不违反法律的禁止性规定，一审法院予以准许。对于绿洲龙城业委会主张的资金占用损失，一审法院认为，在公共收益返还给小区业主之前，本应由能辉公司实际保管，其保管行为并不会给小区业主造成资金占用损失。所以，对于绿洲龙城业委会的此项诉讼请求一审法院不予支持。对于能辉公司主张的绿洲龙城业委会代表绿洲龙城小区起诉能辉公司，没有经过小区业主大会的授权，故绿洲龙城业委会不具备诉讼主体资格的抗辩理由，一审法院认为，2013年3月31日，绿洲龙城小区召开业主大会，就相关事项进行表决，其中就能辉公司向小区业主返还公共收益事项，在无法协商的情况下，通过诉讼程序解决投票同意的业主所代表的专有部分面积已超过小区建筑物总面积半数，并且所代表人数已超过总人数半数，绿洲龙城业委会已经获得了小区业主大会的授权，有权代表绿洲龙城小区起诉能辉公司要求返还公共收益。故一审法院对于能辉公司的此项抗辩理由不予支持。对于能辉公司主张的2013年之前的公共收益，已过2年诉讼时效期间的抗辩理由，一审法院认为，本案中公共收益在2011年1月起开始产生，并且能辉公司为绿洲龙城小区提供的物业服务具有时间上的连续性，至今能辉公司仍在为该小区提供物业服务，小区公共收益在持续产生。而且双方对小区公共收益的归还时间也无明确约定。《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”，所以，绿洲龙城业委会得随时要求能辉公司一并返还所有公共收益，绿洲龙城业委会基于本案纠纷向一审法院提起诉讼只是要求能辉公司返还公共收益的具体方式，其所请求返还的2013年之前的公共收益未超过诉讼时效期间。故一审法院对能辉公司的此项抗辩理由不予支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十条、第七十三条，国务院《物业管理条例》第五十五条之规定，判决如下：一、限被告重庆能辉物业管理有限公司于一审判决生效之日起十日内向原告绿洲龙城第二届业主委员会返还绿洲龙城小区2011年1月至2015年3月期间的公共收益1002003.80元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7363元，减半收取3682元，由被告重庆能辉物业管理有限公司负担（此款已由原告绿洲龙城第二届业主委员会垫付，被告重庆能辉物业管理有限公司于一审判决生效之日起十日内将该款支付给原告绿洲龙城第二届业主委员会）。
本案二审期间，上诉人能辉公司围绕上诉请求依法提交了如下证据：第一组证据：小区布局图，拟证明小区是一个狭窄状态，车子进入小区后，可以停在室外停车场，也可以停在室内车库，室内与室外停车比例是34%，室内停车场的收入应当属于产权人，室外停车场的收入属于公共收益。第二组证据：《业主公约》中的第四十条规定，室外停车场应按照每个车位100元收取管理费。第三组证据：室内停车库车位布置图及业主名单，证明室内有165个车位。第四组证据：举示2011年1月2015年3月小区公共区域用电所有的电费统计表，总金额1060345.14元。第五组证据：5份商铺租赁合同，拟证明为了管理需要，物业公司租用了3间房屋和2个车位，其中2间物业办公室、其他作为小区消防控制室、315增容配电房、和业委会办公室，物业公司交纳了相应的租金，应从收入中予以扣除。第六组证据：公共收益统计表，其中2011年共产生落水管、电梯、消防设备维修、购买监控设备费用98883.44元；2012年共产生电梯维修、监控维修费用65820元；2013年共产生消防维修、监控设备维修、车库入口道闸设备更换、外墙瓷砖清洁费用127997.44元；2014年共产生防水、监控维修、消防维修、电梯维修106681.45元；2015年13月共产生监控及管道维修费用24496.75元。
针对上诉人能辉公司举示的证据，被上诉人绿洲龙城业委会认为上述证据上诉人从未向业主进行过公示，故对上诉人举示的各项费用、租赁合同及2011年至2015年13月的公共收益均不予认可。
被上诉人绿洲龙城业委会未向本院举示新证据。
本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，《物业管理条例》第五十五条规定“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”物业服务企业擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，业主委员会请求物业服务企业将扣除合理成本后的收益给付业主委员会的，人民法院应予支持，物业服务企业对成本的支出及其合理性承担举证责任。上诉人能辉公司进驻绿洲龙城小区后，将小区内的公共部位和公共设施用于经营，将物业用房用于出租并收取租金，将公共绿地和公共道路改造成停车场进行出租并用于停车收费，将电梯轿厢内壁出租给广告公司并收取租金等。被上诉人绿洲龙城业委会有权要求上诉人能辉公司将扣除合理成本后的收益给付业主委员会。针对上诉人能辉公司的上诉，本院评判如下：一、关于2013年公共收入中“临时停车费”为90640元的问题。一审中上诉人能辉公司陈述双方协商将90640元中的34%即30818元确定为公共收益。二审中，上诉人能辉公司认为90640元“临时停车费”收入是开发商所有的165个车位和室外75个共同停车位的全部收入，双方应按比例进行分配，即31724元（90640元×35%）。上诉人能辉公司前后陈述不一，且未举示充分的证据证明被上诉方绿洲龙城业委会同意按上述比例进行分配，故上诉人能辉公司要求按室内和室外停车场的比例对“临时停车费”收入进行分配的请求本院依法不予支持。二、关于“室外停车费”中上诉人能辉物业公司是否应当收取车位管理费的问题。根据《绿洲龙城业主临时公约》第四十条第一款的约定，“本物业管理区区域内，露天停车场由全体业主共有，收费标准按物价局核定执行。物业管理企业从停车场收益中按照车位100元/个.月的标准向物业管理企业交纳停车管理服务费。”但从被上诉人绿洲龙城业委会提交的《绿城龙洲2013年公共收益》和《绿洲龙城2013年公共收支》表上均显示，“室外停车”172928元（月租）未计算车位物业管理费80元/月，即室外停车的收益172928元并未计算车位物业管理费，且上诉人能辉公司在一审庭审中也未提出室外停车收益还应扣除相应的管理费用，上诉人能辉公司认为应当按照《绿洲龙城业主临时公约》约定按车位100元/个.月的标准向物业管理企业交纳停车管理服务费的理由不能成立，本院不予支持。三、上诉人能辉公司在经营期间所产生的支出是否应当扣除的问题。在二审期间，上诉人能辉公司虽然举示了小区水电费开支、物业公司租用了房屋和车位的租赁合同及2011年至2015年3月间的公共收益情况，被上诉人绿洲龙城业委会对此均不予认可，上诉人能辉公司也未举示充分的证据证明上述证据所反映的费用支出是否与其利用小区公共部分进行经营的支出和成本存在关联，且除2013年外其他年份的收入和支出得到了小区相关业主、业主大会的同意，故本院认为其他时间段的公共收益仍应参照2013年小区公共收益标准进行计算。一审法院确定小区公共收益的70%归小区业主所有，其余部分归物业公司的标准并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人能辉公司未经业主大会同意即将业主共有部分进行经营，被上诉人绿洲龙城业委会有权要求上诉人能辉公司将扣除合理成本后的收益给付业主委员会，用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。上诉人能辉物业公司的上诉请求和理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7363元，由重庆能辉物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周海燕
代理审判员 周 舟
代理审判员 陈 莹
二〇一六年十月十四日
书 记 员 梁诗玉