江苏省阜宁县人民法院
民 事 判 决 书
(2015)阜城民初字第01629号
原告阜宁县计划生育宣传技术指导站，住所地阜宁县阜城镇射河南路***号。
法定代表人戴广凤，该站站长。
委托代理人黄士标，江苏阜源律师事务所律师。
被告郑爱恩，男，汉族，1962年7月10日出生，市民，住阜宁县。
委托代理人李志高，阜宁县开发区法律服务所法律工作者。
原告阜宁县计划生育宣传技术指导站（以下简称计生指导站）与被告郑爱恩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月31日、5月3日公开开庭进行了审理。原告计生指导站法定代表人戴广凤的委托代理人黄士标、被告郑爱恩及其委托代理人李志高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告计生指导站诉称，2007年4月3日，原告与梁斌、孔庆丽签订了经阜宁县公证处公证的房屋租赁合同一份，合同约定原告将新建的座落在阜宁县阜城镇射河南路新世纪大桥西80米处、高6层、面积约6000平方米的计生培训中心南北两幢大楼租赁给梁斌、孔庆丽新办鱼龙湾大酒店经营餐饮、宾馆、休闲、洗浴等三产项目，合同对租期、租金、租金缴纳时间、双方的权利义务以及违约责任等作了明确约定。合同签订后，原告按约将房屋交付给梁斌、孔庆丽使用。2009年11月22日，梁斌和孔庆丽签订分块经营协议，梁斌经营宾馆部分，孔庆丽经营酒店部分，双方各享有50%的份额。2009年12月7日，孔庆丽与被告郑爱恩签订酒店转让合同，合同约定孔庆丽将其与梁斌签订的分块经营协议条款中的权利义务全部转让给被告郑爱恩。但被告郑爱恩接手后一直未按合同向原告履行缴纳租金的义务，截止2015年10月2日累计拖欠原告租金277183元。虽经原告多次催要，但被告郑爱恩以种种借口搪塞不还。现原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同关系，被告郑爱恩限期将租赁的房屋交还给原告；2、被告郑爱恩立即支付所欠原告的截止2015年10月2日的租金277183元，自2015年10月3日起至交还房屋之日止期间的租金，按合同约定据实计算（拖欠租金的利息及违约金另行主张）；3、本案诉讼费用由被告郑爱恩承担。
被告郑爱恩辩称，我已经按照合同约定履行了相应的义务，是原告计生指导站未能按约定交付能够正常使用并收益的租赁物，租赁给我的房屋存在严重质量问题，墙面的混凝土驳落及屋面的漏水已经严重影响了我的正常经营，造成了严重的经济损失，经初步估算，营业利润损失就达到200多万元，维修费用5万多元，且房屋质量问题至今未能解决，根据合同法第二百二十一条规定及合同的约定，原告负有在合理期限内维修房屋的义务，如原告不履行维修义务，则应承担维修费用，因维修房屋影响我使用的，应当相应减少租金。原告不能只享受权利主张租金，而不承担维修房屋的义务，根据先履行抗辩权的相关规定，在涉案房屋质量问题解决前，拒绝支付相应的租金既符合合同约定，也符合法律规定。因此，原告据此要求解除合同缺乏事实依据和法律依据。截止2015年10月2日，我承租涉案房屋为五年又九个月零十天，按150000元/年计算，租金为866666元，我实际支付租金674066元，实际差欠租金192600元，在庭审中我提供了支付租金的发票，发票上清楚载明收款项目为“银座大酒店房租”，并非原告所说的孔庆丽的执行款，如果是孔庆丽的执行款，收款项目记载的就是“孔庆丽法院执行款”。综上，原告计生指导站要求解除房屋租赁合同的理由不成立，在房屋漏水、脱落等问题解决前，我有权拒付租金，请求法院驳回原告计生指导站的诉讼请求。
经审理查明，2007年4月3日，原告计生指导站与案外人梁斌、孔庆丽签订了经阜宁县公证处公证的房屋租赁合同一份，合同约定原告计生指导站将新建的座落在阜宁县阜城镇射河南路新世纪大桥西80米处、县计生指导站院内、高6层、面积约6000平方米的计生培训中心南北两幢大楼租赁给梁斌、孔庆丽新办鱼龙湾大酒店，经营餐饮、宾馆、休闲、洗浴等三产项目，租赁期限15年，从2007年4月3日起至2022年4月2日止；第1年起至第10年止年租金300000元，第11年起至第15年止年租金按2006年底300000元人民币购买力计算第11年（2017年）租金额的方法计算（如贬值，以中国人民银行公布的累计贬值率为准，如不贬值，仍按300000元计算）；租金每年分两次交纳，第一次于4月3日交纳4月3日至10月2日的租金，第二次于10月3日交纳10月3日至次年4月2日的租金；原告计生指导站有维修屋漏及主体结构的义务，梁斌、孔庆丽有按时足额交纳租金、水电费的义务，如承租方拖欠租金满2个月的，出租方按当时人民银行贷款利率加收滞纳金，拖欠租金满3个月的，出租方有权冻结承租方所有设备及物资，停止经营权，终止合同，承担违约责任：赔偿出租方相当于当年年租金两倍的违约金；租赁期间，承租方如欲将房屋整体转让给第三人使用，必须征得出租方同意，并不得改变原租赁用途，取得使用权的第三人即成为本合同的当然承租方，享有承租方的权利，承担承租方的义务。合同签订后，原告计生指导站按约将房屋交付给梁斌、孔庆丽使用。
2009年11月22日，梁斌与孔庆丽签订分块经营协议，梁斌经营宾馆部分，孔庆丽经营酒店部分，双方各享有50%的份额。
2009年11月23日，原告计生指导站与被告郑爱恩签订房屋租赁合同一份，合同约定原告计生指导站将座落在阜宁县阜城镇射河南路18号，县计生指导站院内的计生培训中心南北两幢大楼其中北楼1-3层、南楼4-5层租赁给郑爱恩经营酒店，租赁期限12年零4个月，从2009年11月23日起至2022年4月2日止；年租金150000元，先交租金后使用，第一次于11月23日交纳11月23日至第二年4月3日租金，第二次于4月4日交纳至次年4月3日的年租；双方的权利义务、违约责任参照2007年4月3日原告计生指导站与梁斌、孔庆丽所签订的合同中双方权利义务、违约条款执行。
2009年12月7日，孔庆丽与被告郑爱恩签订酒店转让合同，合同约定孔庆丽将租赁原告计生指导站培训中心的房产租赁权、创建鱼龙湾大酒店装璜装饰的一切投入及鱼龙湾大酒店餐饮部分以及租赁出去洗浴中心一半的租赁等使用收益及义务权转让给被告郑爱恩，转让金1600000元，签订合同当日郑爱恩付1000000元，2010年3月15日兑现300000元，2010年11月23日兑现余额300000元，孔庆丽从2009年11月23日起，不再享有和承担2007年4月3日和梁斌与原告计生指导站签订租赁培训中心创办鱼龙湾大酒店合同中的义务、权利与责任，由郑爱恩享有和承担。
2010年3月30日，原告计生指导站以房屋租赁合同纠纷向本院起诉要求梁斌、孔庆丽给付房屋租金428390元及利息6000元。根据原告计生指导站的申请，本院于2010年6月7日作出(2010)阜北民初字第0258-1号民事裁定，对孔庆丽享有的债权（债务人郑爱恩）250000元进行冻结，冻结期间郑爱恩不得向孔庆丽支付上述款项，本债务到期后，郑爱恩将上述款项汇入本院账户继续冻结。本院于2010年9月6日作出(2010)阜北民初字第0258号民事判决，孔庆丽、梁斌给付计生指导站租金428390元及利息6000元，并承担案件受理费8480元及保全费2910元。判决生效后，因孔庆丽、梁斌未按生效裁判文书确定的义务履行，原告计生指导站向本院申请强制执行，在执行过程中，原告计生指导站与郑爱恩就郑爱恩协助执行孔庆丽房屋租金一案达成执行和解协议，即1、郑爱恩所欠计生指导站的协助执行款分两次结清，2013年11月20日，郑爱恩向计生指导站支付协助执行款80000元，2014年10月10日，郑爱恩向计生指导站付清余下的协助执行款120000元；2、如郑爱恩不按上述第1条执行，则立即恢复原执行程序。
涉案房屋交接后，被告郑爱恩在使用房屋过程中进行了部分改造、装修，对漏水、混凝土驳落等房屋质量问题，被告郑爱恩与原告计生指导站进行了多次协商，原告计生指导站也安排阜宁县双鹤涂料有限公司、阜宁县品创建筑装饰工程有限公司、阜宁明基装饰工程有限公司等施工单位进行过维修。对相关施工单位的维修情况，被告郑爱恩认为虽然维修完毕，但还有诸多质量问题尚未维修，影响房屋使用经营。
2016年5月10日，原、被告对房屋租金交纳情况对账后形成对账单一份，对账单载明：“2009年11月24日起至2015年10月2日止，房租应缴878753元，已缴666388元（其中2015年10月23日缴40000元，是算房租还是孔庆丽法院执行款由法院裁定），其它对账无误”。
在本案审理过程中，原告计生指导站向本院申请撤回其第一项诉讼请求，即“解除原、被告之间的房屋租赁合同关系，被告郑爱恩限期将租赁的房屋交还给原告”。
上述事实，有原告计生指导站提供的房屋租赁合同、酒店转让合同、(2010)阜北民初字第0258号民事判决书、执行和解协议书、防水工程施工合同、外墙维修合同、楼面防水维修施工合同、工程报价、施工方案、付款凭证、律师函、对账单，被告郑爱恩提供的房屋租赁合同、函件、快递详情单、照片、视听资料、接处警工作登记表、租金缴费票据及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，原告计生指导站与梁斌、孔庆丽签订的《房屋租赁合同》、与被告郑爱恩签订的《房屋租赁合同》、孔庆丽与被告郑爱恩签订的《酒店转让合同》均是合同当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据原、被告双方的诉辩意见，本案双方当事人主要的争议焦点为：被告郑爱恩可否行使先履行抗辩权即可否以此为由拒付租金。
同时履行抗辩权或先履行抗辩权行使的前提主要是当事人之间互负债务，且互负之债务需对等或者基本对等，如果一方履行的系次要义务或者履行瑕疵，另一方则不能以对方次要义务未履行或瑕疵履行为由拒绝履行自己的主要义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”根据上述规定，在租赁合同关系中，出租人主要义务是交付租赁物，并负有适租义务，而承租人主要义务是支付租金。在本案中，原告计生指导站作为出租人将房屋已交付被告郑爱恩，其主要义务已经完成，且原告计生指导站在接到被告郑爱恩的报修函件后，均能积极安排施工单位对房屋质量出现问题进行维修，而被告郑爱恩拖欠租金，其主要义务尚未完全履行。被告郑爱恩经营的银座大酒店一直在正常营业使用，在其提交的证据尚不足以证明因为渗水而导致无法经营的情况下，其行使先履行抗辩权的依据不足，即被告郑爱恩以房屋存在质量问题为由拒付租金的理由不能成立，被告郑爱恩实际使用租赁房屋应当交纳租金。原、被告在诉辩称中，对所差欠租金陈述不一，但双方在庭后经过对帐，对所欠租金数额形成一致意见，并签订对帐单。关于2015年10月23日交纳的40000元是算作本案房屋租金还是算作孔庆丽执行兑现款，原、被告所提供的缴款收据的收入项目名称栏均记载“孔庆丽法院执行款”，双方就该40000元的用途已达成一致意见，且该40000元算作孔庆丽执行兑现款也没有损害被告郑爱恩的利益，故本院认定该40000元算作孔庆丽执行兑现款。根据双方的对账单，被告郑爱恩已交纳626388元（不含2015年10月23日的40000元），被告郑爱恩尚应给付原告计生指导站租金252365元。关于被告辩解原告出租的房屋存在质量问题，对其造成相关损失应由原告赔偿的意见，因被告未提起反诉，且在本案中无法查证相关损失，故本院对该点辩解意见不予采纳，被告可另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第六十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条的规定，判决如下：
一、被告郑爱恩于本判决生效后10日内给付原告阜宁县计划生育宣传技术指导站2009年11月24日至2015年10月2日期间拖欠的房屋租金252365元；
二、驳回原告阜宁县计划生育宣传技术指导站的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5457元，由原告阜宁县计划生育宣传技术指导站负担1867元，被告郑爱恩负担3590元。（原告已预交）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。（开户名称：盐城市财政局非税收入汇缴专户；开户行：江苏省盐城市农行中汇支行；帐号：40×××21）。
审 判 长 李正坤
代理审判员 彭 艳
人民陪审员 张秀春
二〇一六年五月十一日
书 记 员 沈 凯
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。