江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017)苏民再192号
再审申请人（一审原告，反诉被告，二审上诉人）：平顶山市北方江河工业有限责任公司，住所地河南省鲁山县让河乡江河厂。
法定代表人：魏军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周建彬，该公司法律顾问。
委托诉讼代理人：姚彬，江苏博事达律师事务所律师。
被申请人（一审被告，反诉原告，二审上诉人）：连云港琦园山贸易有限公司，住所地江苏省连云港市经济技术开发区兴华园2号楼二单元502室。
法定代表人：李玉龙，该公司董事长。
委托诉讼代理人：韩波，该公司职工。
委托诉讼代理人：刘向阳，江苏苍梧律师事务所律师。
再审申请人平顶山市北方江河工业有限责任公司（以下简称江河公司）因与被申请人连云港琦园山贸易有限公司（以下简称琦园山公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省连云港市中级人民法院(2015)连民终字第02831号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年5月11日作出（2017)苏民申33号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人江河公司的委托诉讼代理人周建彬、姚彬、被申请人琦园山公司的委托诉讼代理人韩波、刘向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
江河公司申请再审称：1、一、二审法院认为申请人作为出租人未能提供原建筑消防验收意见书，进而认定申请人提供的租赁财产不能满足被申请人开设宾馆的合同目的构成违约，并据此作出的判决存在事实认定与适用法律错误。首先，法院认定上述事实的根据是2014年3月25日向被申请人出具的《关于办理宾馆消防审批手续申请的回复》，该回复表明琦园山公司需要向消防部门提供原建筑消防验收意见书，否则对琦园山公司的消防行政许可申请不予受理。但案涉租赁物单身公寓是1993年建成，当时消防法还未实施，并无消防验收要求，因此，江苏省公安厅在《贯彻实施消防法及配套规章有关问题的解答》中规定：对于村（居）民自建房以及其他1998年9月1日以前投入使用且没有再次装修的老建筑，如申请人提供不了合法审验手续的，可以要求申请人提供房屋所有权证、场所平面图等相关资料，并没有要求一定要提供原建筑消防意见书。连云港消防支队在“港城消防”官方网站公示的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查办事指南》里亦规定：1998年9月1日前建成使用的建筑物，不能提供验收合格法律文件的，提交证明其投入使用时间和当时使用性质的房产证明文件也可办理。据此，可以认定一、二审法院以我公司不能提供原建筑消防验收文件认定我公司违约的依据是错误的。双方的整个房屋租赁合同的履行过程中并未提及消防问题，双方在诉讼之前没有就此问题进行过任何协商。其次，《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》（以下简称《函复》）规定：租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由认定合同无效。根据上述规定，对于不属于消防法第十条规定的必须经过消防验收的租赁物，出租人没有义务一定要提供消防验收文件，除非当事人合同中有约定。本案合同中并无此约定，因此，一、二审法院认定我公司违约没有法律和合同依据。第三，本案所涉建筑物不属于必须经过消防验收的房屋，此点还可以从本案二审判决书中得到证明，一审以申请人未能提供租赁物消防设施验收合格证明，进而导致合同违约行为的认定是错误的。第四，本案中负责消防安全的义务人是琦园山公司而非我公司，上述最高院《函复》规定：租赁房屋用于开设宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，也就是琦园山公司。综上，一、二审认定我公司违约的判断不能成立，请求予以纠正。2、一、二审判决被申请人装修费用的依据是江苏阳光豫信建设投资咨询有限公司的鉴定报告，而鉴定报告所依据的装修费用清单及装修协议都是本案开庭后被申请人与连云港经济技术开发区建筑安装工程公司（以下简称开发区建安公司）伪造的。装修清单和施工协议是在申请人起诉后被申请人伪造的，该公司早在2006年11月30日已被注销，不能再从事民事经营活动。被申请人一审提供的人民调解书也是伪造的，施工方韩俭的签字与租赁合同承租方韩俭的签字是同一人。开发区建安公司经理范守东也承认此装修工程不是该公司所为，工程清单等证据是被申请人的委托代理人在开庭后从范守东处取走公章自己盖的，有范守东谈话录音为证。3、一审评估的装修费用明显高出实际费用一倍多，被申请人反诉中的装修金额是123万，该数字也远远超出诉前对方主张的装修费80万左右的数额，其已装修的单身公寓是进行到一半的工程量，无论如何达不到246万元，申请对实际装修费用重新鉴定。4、2010年5月签订租赁合同时单身公寓是空置状态，双方是现状交接，被申请人支付了第一年租金和部分水电费并实际占有房屋，直到2013年12月13日起诉前被申请人从未向申请人提出消防设施不合格的要求，被申请人反诉请求已经超过法定诉讼时效。综上，请求撤销一、二审判决，依法改判或发回重审。在再审庭审中，江河公司提出变更诉讼请求，即将被申请人应支付的所欠租金、水电费、工资及社保等各项损失变更为1546500元及利息（给付期限至实际给付之日止）。
琦园山公司辩称：1、申请人提供范守东谈话的录音欲证实一二审证据是伪造，这份证据取得形式违反证据规定，而且我们向经办人了解过，其称录音是在受到申请人言语上的引诱胁迫情况下作出。2、一、二审认定装修损失符合客观情况，在建设工程领域，装修施工队伍本身可以自主经营挂靠经营，有的家装企业都是口头订立合同再与业主结算。申请人认为装修公司的营业执照被吊销就认定装修不存在不是事实。鉴定机构是到现场去勘验，并不是依据我方提供的工程量清单，鉴定时申请人也是到现场看过的。3、关于违约的问题，合同虽然名义上是房屋租赁合同，实际上应当是财产租赁合同，应结合合同条款综合认定。财产租赁包括房屋、附属设施，还有人员的安排、工资的发放，我方合同义务不仅包括交纳租金，还有人员的安排，申请人应当保证房屋交付后我方能开设宾馆，否则合同目的不能实现，人员也无法安排，承租人义务远远超过房屋租赁合同的义务，出租方的约定义务和法定义务也应当更大一些。一、二审认定我们违约有误，我们没有实际经营，没有收益，还要给付租金是不公平的，再审申请理由没有依据，请法院驳回。
江河公司向一审法院起诉请求：一、解除双方签订的财产租赁合同；二、琦园山公司支付拖欠的租金、水电费、人员工资，共计67.5万元及利息；三、琦园山公司支付违约金10万元；四、本案诉讼费由琦园山公司承担。
琦园山公司向一审法院反诉请求：一、江河公司承担合同生效之日起至现在的租金7万元；二、江河公司赔偿装潢改造直接费用约136万元；三、江河公司赔偿预期可得利益20万元；四、解除合同，并由江河公司承担本案一切费用。后根据鉴定报告琦园山公司将赔偿装潢改造直接费用约136万元变更为2469546.77元。
一审法院认定事实：2010年3月2日，琦园山公司与江河公司签订《财产租赁合同》，双方对租赁物标的、租赁期限、租金给付方式、租赁期间的相关事宜以及违约责任等进行了约定。合同签订后，琦园山公司支付江河公司第一年从2010年6月1日至2011年5月31日期间的租金7万元整，并按合同约定接收江河公司5名员工；江河公司按约定于2010年5月份将租赁物部分交给琦园山公司施工装修，6月即将该租赁房屋全部移交给琦园山公司。截止2010年9月15日琦园山公司为江河公司方支付5名职工的工资、社保费、公积金等费用2.1万元。2013年6月13日，江河公司与琦园山公司签订《财产租赁补充协议》，双方对因琦园山公司前期未完全履行义务的补偿、租赁期限和租金给付方式进行了重新约定。2013年12月1日江河公司向琦园山公司出具通知：截止2013年11月欠租金25万元、欠水电费6.85万元、欠工资及社保35.65万元。江河公司一审庭审中确认人员工资及社保金等费用以35.4万元为准。琦园山公司确认涉案水电费金额为6.85万元。
琦园山公司在接受租赁物后，即于2010年5月1日与案外人开发区建安公司签订装潢协议，将涉案租赁物交给开发区建安公司装潢，至2011年11月5日对涉案房屋装潢至现状，因装修到消防设施时无法继续施工，至今没有完工。合同明确约定装修房屋要求征得江河公司书面同意，虽然没有明确的江河公司对装修房屋同意的书面材料，但是江河公司有资产监管代表高林江参与。涉案租赁物原建设用途是：前面东半部是作为宾馆使用的，后面的单身公寓是江河公司安置单身职员住宿使用。涉案租赁物不具备消防设施消防水箱及供水设施等。江河公司在签订涉案租赁合同过程中没有将涉案租赁物未经消防验收的情况告知琦园山公司。琦园山公司在向连云港市公安消防支队开发区大队（以下简称消防大队）申请办理宾馆消防审批许可证手续时，消防大队于2014年3月25日向琦园山公司下达《关于办理宾馆消防审批手续申请的回复》称：“你公司报送的申请及相关申报资料悉数收取，经资料审查，缺少原建筑消防验收意见书、消防水池施工图纸及室内消防设施施工图、房屋租赁登记备案证明。鉴于以上原因，我单位对此工程的消防行政许可申请不予受理”。琦园山公司取得涉案租赁物后因涉案租赁房屋不能办理消防审批许可证，工商行政部门不予办理旅馆餐饮经营许可证，而不能合法取得经营许可证，进行合法经营。琦园山公司在取得涉案租赁物后，本案中原江河宾馆的楼梯间东半部分三层楼房，实际由原江河宾馆资产监管代表高林江作为江河公司的资产监管，并带领江河公司的员工4人看管；单身公寓楼整栋楼房及其附属平房浴室因装潢未完工，没有投入使用。前述全部租赁物均因没有消防验收证明，而在签订合同后到工商管理部门不能办理经营宾馆的合法许可证，琦园山公司因而不能将涉案租赁物投入实际使用。一审庭审中江河公司称当时建设时有消防验收，一审法院限期江河公司向一审法院提交消防验收的证据，但江河公司没有向一审法院提交。另江河公司、琦园山公司双方在一审庭审中均同意解除合同。
开发区建安公司与琦园山公司就涉案租赁物装潢费用在连云港市开发区朝阳街道司法所的主持调解下，于2014年4月10日达成协议，确定装修费用为268万元。
因双方对涉案的单身公寓楼整栋楼房的内外装修及周边水泥道路工程损失有争议，琦园山公司对上述工程申请造价鉴定。经江苏阳光豫信建设投资咨询有限公司鉴定，于2015年4月3日作出苏信造鉴（2015）3号工程造价咨询报告书，鉴定意见为：连云港市开发区长江路2号的单身公寓楼整栋楼房的内外装修及周边水泥道路、雨污水工程鉴定造价为2469546.77元。琦园山公司支付鉴定费30000元。
一审法院判决：一、解除江河公司与琦园山公司签订的《财产租赁合同》、《财产租赁合同补充协议书》；二、琦园山公司于判决发生法律效力之日起十日内支付江河公司租金125000元、水电费用68500元、人员工资及社保金177000元共计370500元及利息（自2014年1月16日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；三、琦园山公司于判决发生法律效力之日起十日内支付江河公司违约金50000元；四、琦园山公司装潢所形成附合的装饰装修物归江河公司所有，江河公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿琦园山公司装潢损失1234773.39元；五、驳回琦园山公司的其他诉讼请求。一审案件受理费11550元，由江河公司承担3550元，琦园山公司承担8000元；反诉费13280元、鉴定费30000元共计43280元由江河公司承担20000元，由琦园山公司承担23280元。
江河公司不服一审判决，上诉请求：二审法院撤销原判，查明事实，依法改判，由琦园山公司承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定江河公司承担50%的违约责任不当。1、江河公司与琦园山公司签订的是财产租赁合同，合同签订前琦园山公司对租赁的财产已经有充分的了解，单身公寓从未用作宾馆，这一事实在租赁财产之前江河公司已向琦园山公司说明，琦园山公司对此是知晓的，且琦园山公司已支付了第一年的租金，说明琦园山公司认可租赁财产的现状，直至江河公司起诉开庭时琦园山公司才提出这一问题；2、财产租赁合同第一条只是对租赁财产的情况介绍，从未要求琦园山公司必须从事宾馆行业，琦园山公司想把单身公寓改造成宾馆并经营，江河公司与此无关；3、琦园山公司装修的房屋仅限于单身公寓，与江河宾馆无关，单身公寓的消防设施是符合当时法律法规要求的，单身公寓有消防管网和消防水池设施，一审法院认定事实不符；4、市房管局已发放了单身公寓的房产证，这也可以证明单身公寓的消防是符合当时法律法规要求的。二、一审法院认定琦园山公司装修费用为2469546.77元不当。1、一审中琦园山公司提交的装修工程量清单是开庭后伪造的；2、琦园山公司在一审反诉状中主张装修的直接费用是136万元，后又变更成246万余元，一审法院未让琦园山公司对增加的110万余元作出合理解释；3、从现场来看琦园山公司单身公寓的装修质量非常差，且只完成了部分工程量，但装修费用却很高，与常理不符；4、琦园山公司提交的人民调解协议书签字日期是2014年4月10日，是其2014年4月17日提交反诉状后伪造的，调解书上内容与日期字迹不一致，不是同一时间书写该协议书的；5、装修费用结算价为346万元过高，《人民调解协议书》中装修施工方代理人、《财产租赁合同》中琦园山公司的委托代理人均为韩俭，韩俭既是琦园山公司代理人又是装修施工方委托代理人，其利益是一致的，请求二审法院对调解协议书进行鉴定；6、装修单身公寓的施工方开发区建安公司已经于2006年11月30日被注销，该公司出具的工程量清单是2011年出具的，作为一个没有主体资格的“企业”，其出具的工程量清单导致鉴定结论的错误，请求二审法院对工程量清单形成日期进行鉴定；7、江河公司无义务为琦园山公司办理工商、消防等手续。三、本案已超过诉讼时效。1、琦园山公司2011年11月5日装修至消防设施时无法施工，说明琦园山公司在2011年11月5日前对消防设施的状况就知晓，但琦园山公司直到2014年4月17日才在反诉状中称江河公司出租的消防设施有问题，其反诉请求已超过2年的诉讼时效；2、琦园山公司2013年6月13日盖章的建房协议和财产租赁补充协议中未提出过单身公寓消防设施不齐全的问题，并且自认在履约过程中存在违约行为，直至反诉时才提出已超过诉讼时效；3、琦园山公司在单身公寓东半部自建消防水池基础可看出，在2011年11月5日前后琦园山公司对消防设施现状是认可的，这也可证明其反诉请求已超过诉讼时效。四、本案适用法律错误，不应当适用《中华人民共和国消防法》，应适用国务院颁布的《中华人民共和国消防条例》。
琦园山公司上诉请求：二审法院撤销原判，依法改判琦园山公司不承担违约责任，支持琦园山公司一审全部的反诉请求。事实与理由：1、一审法院认定江河公司和琦园山公司签订的合同系房屋租赁合同不当，因双方约定的租赁物不限于房屋，还包括人员工资、社会保险等各项费用，故应当认定双方签订的合同是企业租赁合同；2、琦园山公司签订合同的目的在于装修宾馆用于经营旅馆餐饮，但租赁的宾馆没有取得原始的消防验收合格证明，不具备经营宾馆餐饮的条件，江河公司因此构成根本违约；3、江河公司根本违约，其应当承担全部的违约责任，即应当承担装修的全部损失2469546.77元、应当退还琦园山公司租金70000元及支付江河公司职工各项保险金21000元；4、直至2011年10月5日，琦园山公司共投入2560546.77元，均因江河公司违约而无收益，一审法院判决琦园山公司支付江河公司租金、工人工资、公积金等费用不当，在该租赁物江河宾馆的楼之间分部三层楼房一直在平顶山公司手中，由其掌控和经营，所得的利润全部都在江河公司处，一审时我们已多次提出，该利润应归琦园山公司所有，或者其利润完全可以也足够支付江河公司派到我公司管理监管其租赁资产人员的工资社保等费用，而一审法院对此没有审理，且还在判决中继续让琦园山公司承担该费用，与事实和法律相违背，因该人员费用应由违约方自行承担，对此请二审法院一起查明，进行处理；5、一审法院未支持琦园山公司要求江河公司赔偿20万元预期可得利益不当，因江河公司违约导致琦园山公司无收益造成的损失是客观的，即使按照中国人民银行2011年同期贷款利率6.56%计算利息，2560546.77元3年的利息也不少于50万元，故琦园山公司要求赔偿20万元在合理范围之内；6、一审判决已经认定江河公司构成违约，但却以“琦园山公司未按期将第二年租金交付且琦园山公司直到投入装修的宾馆不能使用后未要求解除合同并将租赁房屋交付江河公司”为理由认定琦园山公司也构成违约，该认定不符合事实依据和法律规定。
江河公司在二审中提交涉案单身公寓房产证、工程质量综合评定表以及江河宾馆2007年7月27日消防安全检查意见书等新证据。
二审法院认定事实与一审一致。
二审法院认为：双方自2011年因装修发现问题产生纠纷后就一直进行协商，直至上诉人江河公司提起诉讼，后琦园山公司又提起反诉，故江河公司认为琦园山公司的反诉已经超过诉讼时效的上诉理由不能成立。虽然《财产租赁合同》约定琦园山公司负责承担江河公司5名工作人员的工资、社会保险、住房公积金等一些费用，但是该5名工作人员在江河公司的身份及劳动关系并不改变，且琦园山公司只是按照江河公司核定的数额交由江河公司发放，故本案系房屋租赁合同，不是企业租赁合同，琦园山上诉认为本案系企业租赁合同纠纷的上诉理由不能成立。
涉案资产包括江河宾馆的楼梯间东半部分三层楼房、单身公寓楼整栋楼房及其附属平房浴室两部分租赁物，根据江河公司提交的2007年7月27日连云港市开发区公安消防大队出具的《消防安全检查意见书》，宾馆部分已经通过消防验收。根据2014年3月25日连云港市公安消防支队开发区大队《关于办理宾馆消防审批手续申请的回复》，琦园山公司未能提供单身公寓楼整栋楼房及其附属平房浴室的消防验收意见书等材料。本案单身公寓楼整栋楼房及其附属平房浴室不属于大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，即使其未通过消防验收也不影响涉案合同的效力。故江河公司与琦园山公司签订的《财产租赁合同》、《财产租赁补充协议书》不违反法律法规的强制性规定。但现江河公司提供的租赁财产不能满足琦园山公司开设宾馆的合同目的，琦园山公司也未能按照合同约定及时交纳租金及相关费用，故双方均存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。即在本案中，江河公司应当向琦园山公司支付违约金10万元，琦园山公司应当向江河公司支付违约金10万元，相互抵充后，双方不再支付对方违约金。故上诉人琦园山公司关于其不应当承担全部违约责任的上诉理由部分成立，该院对成立部分予以支持。一审法院认定因双方均存在违约行为，酌定琦园山公司承担5万元违约金不当，依法予以纠正。因双方在履行合同过程中均存在违约行为，一审法院酌定琦园山公司应当支付50%的租金及人员工资及社会保险费用并无不当。对江河公司申请二审法院对调解书、工程量清单形成日期进行鉴定的申请不予批准。江河公司认为装修费用过高，与常理不符，但未能提供相关证据予以证明，应当承担不利的后果，对江河公司的该项上诉理由不予采信。因双方在履行合同过程中均存在违约行为，故一审法院酌定对装修费用各承担50%的责任并无不当，琦园山公司以2560546.77元为基数计算3年利息主张损失没有事实和法律依据，对琦园山公司的该项上诉理由不予采信。
二审法院判决：一、维持连云港市连云区人民法院（2015）港民初字第00295号民事判决主文第一、二、四、五项；二、撤销连云港市连云区人民法院（2015）港民初字第00295号民事判决主文第三项。一审案件受理费11550元，由平顶山市北方江河工业有限责任公司负担5000元，连云港琦园山贸易有限公司负担6550元；反诉费13280元、鉴定费30000元共计43280元由平顶山市北方江河工业有限责任公司负担20000元，由连云港琦园山贸易有限公司负担23280元。二审案件受理费24830元，由上诉人平顶山市北方江河工业有限责任公司负担11000元，由上诉人连云港琦园山贸易有限公司负担13830元。
本案争议焦点为：1、本案的违约方及违约责任如何确定。2、对租赁物装修改造的费用如何处理。
本院认为，江河公司与琦园山公司签订的《财产租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。
一、关于本案的违约方及违约责任如何确定。双方签订的《财产租赁合同》约定了出租人和承租人的义务，符合租赁合同的特征，故本院确认合同的性质为房屋租赁合同，琦园山公司认为合同性质是挂靠经营合同的主张缺乏依据。租赁合同中出租人的义务，除合同约定和法律规定外，还负有向承租人提供符合正常安全标准的合法租赁房屋的义务。合同虽然约定租赁物的用途是旅馆住宿餐饮，但对租赁物进行装修改造是承租人的义务，该义务并不属于江河公司的合同义务。本案中，江河公司作为出租方，已经向琦园山公司交付了符合安全质量标准的房屋，琦园山公司已经接收并实际使用，依照法律规定和双方合同约定，江河公司作为出租方的义务已经履行完毕。琦园山公司作为承租方，应当承担妥善使用租赁物以及按照合同约定支付租金的义务，但琦园山公司仅在签订合同当时支付了第一年的租金，此后连续几年未支付任何租金，也未按合同约定支付人员工资和社保，构成违约，应当承担相应的违约责任。
对于江河公司提出一、二审认定其因未提供符合消防验收标准的租赁物构成根本违约属于事实认定和适用法律错误的再审申请理由，以及琦园山公司提出因江河公司未提供合格租赁物导致其开设宾馆的目的不能实现，故无法交付租金的理由，本院认为，第一，本案承担消防申报义务的主体应当是琦园山公司。双方争议的单身公寓的原用途是员工宿舍，不属于《中华人民共和国消防法》第十条规定必须经过消防验收的房屋，故在建设时不必办理消防验收。租赁房屋之所以要办理建筑消防验收，是基于对租赁房屋的实际用途而产生，在无明确法律规定或约定的情况下，应由实际经营者承担建筑消防申报义务。琦园山因要从事宾馆这一特定的经营对单身公寓进行改造，其作为实际经营者和装修改造者，负有消防设计、消防预申报、消防施工验收的义务。第二，未能通过消防验收的责任在于琦园山公司。首先，一审法院以连云港消防支队开发区大队出具的《关于办理宾馆消防审批手续申请的回复》为证据认定单身公寓的消防验收不通过，但该回复仅仅是申请材料不齐全时出具给申请人告知需要补正内容的凭证，并非消防验收不合格的证明，琦园山公司在需补正材料的情况下应通知江河公司提供相关材料并再次申请验收，在无证据证实琦园山公司已通知江河公司但江河公司拒绝配合提供材料的情况下，琦园山公司怠于履行申报消防的义务，导致消防验收不通过，既未要求解除合同，又不积极排除开设宾馆的障碍，放任租赁物闲置，自己应承担相应的责任。其次，补正消防申报材料的义务主体亦非仅仅江河公司一方。《关于办理宾馆消防审批手续申请的回复》要求补充的材料包含原建筑消防验收意见书和消防水池施工图纸及室内消防设施施工图。其中原建筑消防意见书并非必要，根据江苏省公安厅消防局《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查办事指南》的规定，对公众聚集场所所在建筑属于1998年9月1日以前建成使用的，申请人不能提供消防验收合格证明的，可以提交证明其投入使用时间和当时使用性质的房产证明文件。而案涉单身公寓系1994年建成，且不属于必须强制办理消防验收的建筑物，不必提供原建设工程消防验收意见书，只需要提供证明该房产性质的证明文件和投入使用时间的证明即可，该证明文件江河公司已在二审阶段提供。对于消防水池施工图纸及室内消防设施施工图，应当是建筑物以开设宾馆为目的进行装修改造的消防施工图纸，而非装修改造前原建筑物的消防施工图纸，该项材料应当由装修方也就是琦园山公司提供。综上，江河公司既非提供消防合格设施的义务主体，又非消防验收不通过的责任主体，又未拒绝提供消防验收材料，故江河公司再审申请认为其不构成违约的理由成立，琦园山的以此理由拒付租金没有依据。因琦园山公司未按照合同约定支付租金，本案的违约方应为琦园山公司。一、二审法院认定双方均有违约有误。关于琦园山公司认为租赁物一直由江河公司实际控制，其并未实际接收，故不应付租金的理由，因未提供证据证实，也与其接收房屋并投入装修的事实相矛盾，本院不予采纳。因此，江河公司的诉讼请求全部应予支持，一、二审处理不当，本院予以纠正。
二、关于租赁物装修改造费用的处理问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案是因承租人违约导致合同解除，江河公司明确表示对装修的残值不同意利用，故该装修改造费用应当全部由承租人即琦园山公司自身承担。
综上所述，江河公司的再审请求成立。关于其要求变更诉讼请求为支付各项损失1546500元及利息，因本案系再审案件，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条的规定，当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围，故对江河公司变更诉讼请求的主张本院不予理涉。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销连云港市中级人民法院（2015）连民终字第2831号、连云港市连云区人民法院（2015）港民初字第00295号民事判决书；
二、解除平顶山市北方江河工业有限责任公司与连云港琦园山贸易有限公司签订的财产租赁合同；
三、连云港琦园山贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付平顶山市北方江河工业有限责任公司租金250000元、水电费用68500元、人员工资及社保金354000元共计672500元及利息（自2014年1月16日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；
四、连云港琦园山贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付平顶山市北方江河工业有限责任公司违约金100000元；
五、驳回连云港琦园山贸易有限公司全部反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11550元，反诉费13280元，鉴定费30000元，二审案件受理费24830元，由连云港琦园山贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘军锋
审判员 朱加赛
审判员 何 斐
二〇一七年八月十八日
书记员 戚亦萍