海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海中法民三终字第12号
上诉人（原审被告）：张儒杰，男，1965年8月10日出生，汉族。
委托代理人：李亚雄，海南日新律师事务所律师。
委托代理人：周光亮，海南日新律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张儒雄，男，汉族，1969年3月10日出生。
上诉人（原审被告）：张儒俊，男，汉族，1964年10月5日出生。
上诉人（原审被告）：林惠梅，女，汉族，1948年7月9日出生。
��上诉人（原审原告）：胡清，男，1956年2月11日出生，汉族，个体经营户。
原审第三人：马跃桐，女，1996年2月16日出生，汉族，系涉案房产位于海口市琼山区顺民路***号雅居园***房装修入住人。
原审第三人：谢崇帅，男，汉族，系涉案房产位于海口市琼山区顺民路雅居园***房装修入住人。
上诉人张儒杰、张儒雄、张儒俊、林惠梅因与被上诉人胡清和原审第三人马跃桐、谢崇帅房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2013）琼山民一初字第62号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月11日立案受理后，依法组成由审判员符玉梅任审判长，审判员庹军、代理审判员杜蕾参加的合议庭对案件进行审理，并于2014年2月21日公开开庭进行了审理，上诉人张儒杰的委托代理人周光亮，被上诉人胡清到庭参加了诉讼。上诉人张儒雄、张儒俊、林惠梅及原审第三人马跃桐、谢崇帅经本院依法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，胡清与张儒杰系朋友关系，张儒杰于2011年开发建成的位于海口市府城镇顺民路127号雅居园楼装电梯、支付建房工程款、缴纳土地出让金需要资金周转。张儒杰于2011年7月28日出具了《卖房承诺书》，约定“将8楼801、802房以34万元价格卖给胡清，不管胡清如何筹集此房款，保证最后办理房产分户手续时，给胡清或胡清指定的人名出具合法手续并办理两套房子房产证、土地证等手续，费用由其支付……”；2011年9月18日，张儒杰出具《承诺说明书》约定“2011年5月10日我和胡清签订的两套房子1301和1302房……原协议约定50天内办好房产过户等各种手续……因土地局搬迁，划拨土地变更出让地办理评估交费手续，保证2011年10月30日可办好手续……”2011年10月4日，张儒杰出具了《请求帮助承诺书》，约定“胡清为其借款6万元，到期后还本金及利息8万元，用905房做抵押（后变更为901房），到期不还，此房抵押给借款人”；2011年11月8日，张儒杰出具《收款承诺说明书》，该承诺书载明“今收到胡清补交901房差价款10万元，和以前交的定金，此房款已全部结清，2011年5月10号胡清帮朋友全款购买的雅居园1301房、1302房，保证2011年12月12日前负责办理三套房子的房产证及土地证，费用由其缴纳。如再违约，愿偿还80万元人民币赔偿款”；2012年9月29日张儒杰出具《雅居园五套房子楼层变更保证办房产承诺书》，该承诺书约定“2011年5月胡清帮朋友购买的房子即雅居园1301、1302、901、801、802变更为1501、604、605、403、405五套，并保证在十月一日按以前协议价格，5套房84万元承诺办理手续，所有过户费用由产权人负责”。
胡清自2011年5月10日���2011年11月8日向张儒杰支付购买房子款84万元。分别如下：2011年5月10日胡清转账支付张儒杰35万元，现金支付5万元，合计40万元用于购买雅居园1301、1302房；2011年5月19日张儒杰出具收条证实收到胡清现金交付的801房款20000元，该款项来源于胡清卡号为×××4716支取40000元，从胡清卡号×××0073＊1＊1上支取160000元；801房、802房合计34万元，剩余14万元，胡清于2011年7月5日、7月8日以借款的形式分别支付给张儒杰6万元和8万元。2011年11月8日胡清支付901房差价款10万元，款项来源于胡清卡号×××4716支取的现金10万元。
原审法院另查明：海口市琼山区顺民街127号雅居园房屋登记在张儒杰、张儒雄、张儒俊、林惠梅名下。2011年6月21日经海南省海口市椰城公证处公证张儒雄、张儒俊、林惠梅全权委托张儒杰代为签订房地产转让合同、收取售房款等一切相关费用，代为办理上述房地转���、过户、评估所需办理的一切相关费用。
原审法院再查明：涉案房屋中的604房现系第三人马跃桐装修居住使用，605房现系第三人谢崇帅装修居住使用。且604房已由第三人马跃桐于2012年9月28日在海口市地税局支付过户交易税25258.83元。胡清因诉张儒杰借贷纠纷（2012琼山民一初字第771号）与本案房屋买卖纠纷两案，而申请对张儒杰等四人名下的房屋8套位于海口市琼山区顺民街127号雅居园房屋402、405、603、604、605、1501、1503、1504（包括本案的5套房屋）进行了诉前保全，原审法院已作出（2012）琼山民保字第17号民事裁定书予以查封。
胡清原审诉讼请求为：1：判令张儒杰等四人立即将其名下位于海口市府城镇顺民路127号雅居园的1501、604、605、402、405房办理房屋所有权证至胡清名下；2、判令张儒杰等四人支付胡清逾期办理房屋所有权证的银行利息损失259200元；3、由张儒杰等四人承担本案诉讼费用、执行费用及相关的一切费用。
原审法院认为：张儒杰等人出具的《卖房承诺说明书》、《卖房承诺协议书》、《请求帮助承诺书》、《收款承诺书》、《五套房子变更楼层及房号的保证书》及胡清已支付张儒杰等人的84万元房款的证据可以印证，张儒杰等人在收到胡清的84万元房款后，将准备卖给胡清的雅居园1301、1302、901、801、802变更为1501、604、605、403、405五套，并保证在2012年10月1日按84万元价格承诺办理以上房屋的过户手续，所有过户费由张儒杰等人负责这一事实。故胡清、张儒杰等人双方之间的房屋买卖法律关系是双方明确的意思表示，未违反相关法律规定，是合法有效的。胡清已实际履行了支付房款义务，张儒杰等人应按约定履行过户义务。由于张儒杰等人在约定的期间未履行过户义务，应承担违约责任，因张儒杰约定的违约���过高，而胡清在诉讼中自行调整为张儒杰占用其购房款期间造成其银行同期贷款利率的四倍，对此原审法院予以支持。因该房屋产权证登记在张儒杰、张儒雄、张儒俊、林惠梅名下，而张儒雄、张儒俊、林惠梅全权委托张儒杰进行房屋买卖事宜，故张儒杰卖房的行为应代表张儒雄、张儒俊、林惠梅三人，故张儒杰、张儒雄、张儒俊、林惠梅应承担为胡清办理房屋过户义务。张儒杰四人经原审法院合法传唤未到庭，视为其放弃举证责任和对胡清提供的证据进行质证的权利。第三人马跃桐、谢崇帅在法院依职权追加后，未到庭参加诉讼，视为自己放弃权利，但因经法院核查后涉案的604房屋已由第三人马跃桐向海口市地税局缴纳了过户交易税，现胡清将该房屋查封，故马跃桐不能取得房屋产权证。但马跃桐相比胡清而言，已实际占有该房屋且装修入住，而且已缴纳了过��交易税，导致胡清实际已无法取得该房物权，故张儒杰、张儒雄、张儒俊、林惠梅四人应协助胡清办理除604房的其他四套房屋的过户义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院判决：一、限张儒杰、张儒雄、张儒俊、林惠梅于判决生效之日起十五日内将登记在其名下的位于海口市府城镇顺民路127号（海口市房权证海房字第HK30××98号）雅居园楼的1501、605、402、405房房屋所有权证至胡清名下；二、张儒杰赔偿胡清利息损失（利息计算方法：自2011年5月10日起至2012年10月10日，以本金40万元；自2011年5月19日起至2012年10月10日，以本金20万元；自2011年7月5日起至2012年10月10日，以本金6万元；自2011年7月8日起至2012年10月10日，以本金8万元；自2011年11月8日起至2012年10月10日，以本金10万元，按中国人民银行同期一年期流动资金贷款利率的四倍予以计算。）；三、驳回胡清的其他诉讼请求。案件受理费14693元，由张儒杰负担，随案款一并给付胡清。
上诉人张儒杰、张儒雄、张儒俊、林惠梅均不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销海口市琼山区人民法院（2013）琼山民一初字第62号民事判决书，驳回胡清的诉讼请求；2、由胡清承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由如下：
一、一审判决认定基本事实不清，程序违法，证据不足，适用法律不当，依法应当予以撤销。首先，一审判决没有查明涉案第三人的身份，而该第三人与判决结果有着直接牵连关系。其次，2012年9月29日，张儒杰与胡清签订了一份《张儒杰还胡清借款协议书》，约定了张儒杰向胡清借款、还款及涉案房产等事宜，与本案有至关重要的关系，一审法院却只字未提。因此，一审判决认定基本事实不清。最后，一审判决涉案的雅居园楼402、405房已出售给案外人，应当作为本案第三人参与诉讼。但是，一审判决却遗漏了该两位当事人。因此，一审判决违反法定程序。
二、一审判决认定张儒杰与胡清存在房屋买卖关系证据不足。首先，张儒杰与胡清之间没有签订房屋买卖合同。张儒杰出具的有关承诺书及保证书等并不具备房屋买卖合同的主要条款，不构成房屋买卖的法定要件。其次，胡清提交的2012年9月29日张儒杰向其出具的《雅居园五套房子楼层变更保证办房产承诺书》与同日签订的《张儒杰还胡清借款协议书》明显是矛盾的，协议书才是双方的真实意思表示。一方面，承诺书的内容是胡清后补的，当时张儒杰签署了一页空白纸给胡清，让其根据协议书的内容填写借款担保事宜，但是胡清却填写了购房的内容。而且���其内容表述来看，是胡清“2011年5月帮朋友买的房子”，如果这是真实的，则应该是胡清的朋友作为原告提起诉讼，胡清显然没有诉讼资格，更无权要求将房产过户到其名下；另一方面，协议书是张儒杰与胡清双方签订的，明确约定了借款数额、还款期限和责任，即张儒杰在2012年10月9日连本金带银行一年贷款利息四倍支付利息，如逾期不还，胡清有权申请人民法院执行海口市房权证海房字第HK30××98号上的八套房产（1501、1504、1503、604、605、402、405、403），而这些房产包含了承诺书中的五套房产。因此，《张儒杰还胡清借款协议书》是双方的真实意思表示，双方是民间借贷关系而非房屋买卖关系。最后，胡清提供的其他证据材料也证实双方是借款关系而非买卖关系，具体如下：1、胡清称其于2011年5月10日、19日购买了1301、1302、801、802房。但是，当时登记在张儒杰名���的海口市房权证海房字第HK30××98号房产证明确记载土地使用权性质为“划拨用地”，该房产未经政府批准补办土地出让手续是禁止买卖的。同时，张儒杰2011年6月21日才取得了其他共有人的授权，代理签订房地产转让合同（契约）、收取售房款等一切相关费用。因此，张儒杰当时无权出售涉案的五套房产，胡清购房的主张显然不能成立。2、胡清主张其购房，却在“购房”的过程中多次出现张儒杰的借条，例如，2011年7月5日、8日和11月5日上诉人张儒杰向胡清分别出具6万、8万和6万元的借条。特别是2011年11月4日张儒杰出具《请求帮助承诺书》，向胡清借款6万元并以902房作为抵押。因此，胡清与张儒杰之间实际上是借款关系，张儒杰向胡清出具的有关购房的承诺书及保证书等都是对借款的担保，双方根本不存在房屋买卖关系。3、按照被张儒杰的主张，其2011年购买的1301、1302单价为2372元／平方米，购买801、802房单价为2016元／平方米，购买905房单价为1776元／平方米。但是，该栋房产在2012年11月19日评估时，三楼的房产均价为3912元，如果算上楼层费（按每层50元计算），则13楼的房价应在4500元／平方米。缘何胡清2011年的购房单价竟然比2012年的评估价少一半，这个房价明显是不符合常理的。因此，张儒杰与胡清之间不存在房屋买卖关系，而是借款关系，张儒杰出具的有关承诺书及保证书等都是对借款的担保而非房屋买卖。
三、一审判决判令张儒杰赔偿利息损失没有依据。首先，按照一审法院的认定，胡清与张儒杰四人存在房屋买卖法律关系，则张儒杰四人逾期办证给胡清造成损失的，应当是张儒杰四人承担赔偿责任，不应只判决张儒杰一人承担赔偿责任。一审法院事实认定和判决内容自相矛盾。其次，如果张儒杰与胡清存在房屋��卖关系，则张儒杰承担逾期办证的责任应当从逾期之日起算，而一审判决却从胡清付款之时算至2012年10月10日，这种判决显然也是自相矛盾的。最后，如果认定张儒杰逾期办证，则被上诉人的损失应当参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。一审判决按照中国人民银行同期一年期流动资金贷款利率的四倍予以计算，显然是错误的。另外，胡清一审时向法院提交的利息计算也是按借款计算，这说明双方是借贷关系，不是房屋买卖关系。通过一审判决对被上诉人利息损失的赔偿计算，可以确定以下几个要素，“还款人是上诉人张儒杰”，“计息期间是付款之日至2012年10���10日”，“利息是银行同期贷款利率的四倍”，这些要素全部都在2012年9月29日张儒杰与胡清签订的《张儒杰还胡清借款协议书》中，而且还款人、计息期间和利率都是一样的，这就说明一审判决混淆了借款还款与房屋买卖的法律关系。本案应当确认为张儒杰个人与胡清之间民间借贷关系，而不是房屋买卖关系。
综上所述，一审判决认定基本事实不清，程序违法，证据不足，并由此导致适用法律不当。请求二审法院依法撤销二审判决，维护上诉人合法权益。
被上诉人胡清对张儒杰的上诉答辩称：一、原审认定事实清楚，证据确实充分。1、胡清与张儒杰等人订立房屋买卖合同，胡清已全部履行支付房款义务的事实，不但有《卖房承诺说明书》、《卖房承诺协议书》、《请求帮助承诺书》、《收款承诺书》、《五套房子变更楼层及房号的保证书》等书证证实，而且通过银行系统的证据，张儒杰也实际收取了胡清的购房款。上述证据能够真实还原胡清与张儒杰购房过程中双方义务履行情况，形成完整的证据链，一审判决书对该此认定是符合客观实际的。2、张儒杰对一审判决的事实、程序的主张不能成立。理由如下：第三人与本案并无直接关系，所谓第三人与本案争讼房屋产生关系的时间都是发生在胡清向张儒杰购房之后，是张儒杰违背诚实信用原则，将房屋卖给胡清之后，又将同一房屋再卖给他人，因此，张儒杰声称的“第三人与本案判决结果存在牵连关系”实际上仅仅是第三人与张儒杰的债权债务关系，与胡清无关，与本案也无直接相关。《张儒杰还胡清借款协议书》与本案所涉购房无关，是另外法律关系，应另行解决。关于402、405已出售他人，张儒杰并没有证据证明，且与本案无关。二、张儒杰主张房屋买卖关系不成立不符合客观事实，不应采信。1、《雅居园五套房子楼层变更保证办房产承诺书》是和《卖房承诺说明书》、《卖房承诺协议书》、《请求帮助承诺书》、《收款承诺书》等书证一起形成房屋买卖行为的事实，即便与《张儒杰还胡清借款协议书》内容不一致，但仅凭后者，不能否定前述所有书证的内容。况且，胡清与张儒杰订立房屋买卖合同后，张儒杰在约定的时间不能办理产权登记，已是违约在先，后面才有一系列承诺书及保证书，这些都是在原有房屋买卖合同的基础上，对买卖双方权利义务的变更补救措施，而不是形成新的民事法律关系。2、胡清帮朋友购房，是购房动机，该动机对本案房屋买卖的法律关系的主体是胡清与张儒杰等人不构成影响。订立合同，支付价款等都是胡清，张儒杰以此为由主张诉权资格纯粹是胡搅蛮缠，不符合法律规定。3、张儒杰在长达半年的时间内，胡清多次支付房款均不提异议，并多次承诺保证，现以土地权证性质“划拨用地”为由企图证明买卖无效，与其主张的402、405房已转让他人相矛盾，明显是为了逃避债务而找借口。即便该理由成立，在与胡清订立房屋买卖合同时，张儒杰故意隐瞒该事实，也构成合同欺诈。4、张儒杰是涉案房屋共有人，胡清有理由相信张儒杰有权处分，在胡清购房后长达半年时间，其他共有人并未提出异议，因此张儒杰的行为构成表见代理，更何况还有经过公证的授权委托，因此其与胡清订立房屋买卖合同行为合法有效。5、一审判决确定的违约金正确合法，胡清与张儒杰不是没有约定违约金，而是通过计算，违约金偏高，而进行调整，不像张儒杰所称的没有约定违约金。
综上所述，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，请求二审法院维持一审判决，驳回张儒杰的上诉请求。
本院二审期间，张儒杰向本院提交以下三组证据：1、《购房协议书》，用以证明涉案雅居园楼402房已于一审立案前出售给了案外人柯晓菊，且在一审判决前支付购房款并缴纳了过户交易税，主张本案应追加柯晓菊为本案第三人参加诉讼；2、海口市琼山法院（2012）琼山民一初字第771号《民事判决书》、《承诺保证书》、2011年12月30日张儒杰出具的《借条》，用以证明胡清重复起诉，理由是胡清诉称“买卖”的雅居园楼801、802房同时因借款关系“抵押”给了胡清，以及1301、1302房产“购房款”35万元在本案起诉前已经作为借款另案起诉。3、海南中兴华土地房地产估价有限公司中兴华房（鉴）字（2012）第076号《房地产价值鉴定报告书》，用以证明胡清诉称的涉案房屋买卖价格明显偏低，双方实际是借款关系，用涉案房产抵押，并非房屋买卖关系。
���院对以上证据认证如下：一、对张儒杰二审提交的第一组证据《购房协议书》，本院认为该组证据不是一审判决后形成的新证据，且张儒杰一审时经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院对该组证据的真实性不予确认。张儒杰是否与案外人形成房屋买卖关系与本案所审理的法律关系及判决结果没有直接关联性，且海口市琼山区法院于2012年9月28日对402房采取保全措施，而402房完税时间发生在一审查封之后的2012年10月22日，故案外人因无法实现物权，如与张儒杰产生的债权纠纷可以另案解决，故本院对此组证据的证明力不予采信。二、胡清对2011年12月30日35万元的借条的抗辩意见是不存在重复起诉，因为在（2012）琼山民一初字第771号《民事判决书》中以此凭条认定双方存在35万元的借贷事实，但本案中原审作为认定胡清支付35万元的购房款的证据是2011年5月10日深圳���展银行交易代码为1300的转账单。张儒杰就胡清意见辩称是先于5月份借到35万元，再于12月出具借条。对以上此份证据张儒杰针对对方的质证所做的抗辩理由不符合常理，相互矛盾，本院对张儒杰第二组证据不予采信。三、海南中兴华土地房地产估价有限公司中兴华房（鉴）字（2012）第076号《房地产价值鉴定报告书》是张儒杰单方面申请做出的，且一审未到庭提交，不能证明张儒杰所主张的事实成立，本院不予采信。
胡清二审期间提交《卖房承诺书》和《房地产买卖契约》的复印件，用以证明其与张儒杰之间形成房屋买卖关系。因该两份证据不为一审后才产生的新证据，且无原件出示，本院对以上证据不予采信。
本院查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
本院认为，《卖房承诺说明书》、《卖房承诺协议书》、《请求帮助承诺书》的内容均为约定张儒杰���一定的价格将房屋出卖给胡清，并相应的约定了所售房屋的过户时间及过户费的承担及违约责任。而《收款承诺书》的内容亦明确记载有房款、定金、房差价款等内容。以上情况与胡清已支付了84万元房款这一事实相互印证，说明双方当事人之间有明确的房屋买卖的意思表示，且双方的约定亦不违反法律规定，本案法律关系应为房屋买卖合同关系。
张儒杰和胡清在《收款承诺说明书》中约定张儒杰在2011年12月12日前负责办理901、1301、1302的房产证及土地证，如再违约，愿偿还80万元人民币赔偿款。从以上《收款承诺说明书》内容可见，双方就办理房产证有明确的违约责任的约定。原审法院第二项判决系对胡清在原审中自愿调整违约金为张儒杰占用其购房款期间银行同期贷款利率的四倍予以照准，并非是原审法院依据民间借贷关系来确认违约金的标准。张儒杰上诉称���一审判决利息承担的标准和计算方式应认定为民间借贷法律关系没有事实和法律依据，本院不予支持。
张儒杰、张儒雄、张儒俊、林惠梅四人为涉案房产的共有人，故应由张儒杰等四人承担房屋产权证登记到胡清名下的义务。张儒杰系受张儒雄、张儒俊、林惠梅全权委托进行房屋买卖事宜，其与张儒雄等三人的内部委托关系不能对抗第三人，原审法院依据这一委托关系判决由张儒杰承担违约金并无不妥，本院予以维持。张儒杰的上诉理由不成立，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14693元，由上诉人张儒杰、张儒雄、张儒俊、林惠梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 符玉梅
审 判 员 庹 军
代理审判员 杜 蕾
二〇一四年三月三日
书 记 员 韩青妮