广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终2706号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：广东广利混凝土有限公司，住所地广东省广州市黄埔区。
法定代表人：李华暖，总经理。
委托诉讼代理人：李爱国，广东锐锋律师事务所律师。
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：何渐安，住广东省广州市南沙区。
委托诉讼代理人：曾莹，广东定海针律师事务所律师。
上诉人广东广利混凝土有限公司（以下简称广利公司）与上诉人何渐安因租赁合同纠纷一案，上诉人广利公司与上诉人何渐安均不服广东省广州市南沙区人民法院（2016）粤0115民初1328号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人广某公司上诉请求：1.撤销原审判决第四项；2.本案诉讼费由何渐安承担。事实和理由：1.何渐安未将土地交付给广某公司，广某公司未占用涉案土地，原审认定有误，判决广某公司支付土地占用费没有依据；2.何渐安拟租给广利公司的“南沙区东涌镇东导村兴骏街6号地块”属于农林用地，而非工业用地。原审法院即使认为需要支付土地占用费也应当按农林用地的租金标准，而不应当按合同约定的工业用地租金标准进行判决。
上诉人何渐安辩称广某公司应向其支付土地占用使用费，且应支付相应的利息。
上诉人何渐安上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回广某公司的全部诉讼请求，支持我方的全部诉讼请求；2.本案诉讼费由广某公司承担。事实和理由：一、原审法院查明事实不清。1.何渐安与广某公司之间签订的《土地有偿使用合同》是临时土地有偿使用合同，属于已成立未生效的合同，合同目的具有可实现性。双方基于协商一致达成的“临时土地有偿使用合同”，意思表示真实、明确。根据《中华人民共和国土地管理法》第五十七条第(一)款的规定，双方签订该合同后，合同并未即时生效，而是要经有关部门批准临时用地后，合同方才生���，因此，涉案合同是属于己成立未生效的合同。2.广某公司为了自己的利益擅自终止合同，不正当地阻止合同生效条件的成立，导致合同目的不能实现，应承担合同无效后的全部责任。广某公司在与何渐安签订合同后，对涉案土地只能申报临时用地是明知的，也是双方真实意思表示，是符合双方最初签订合同真实目的的。然而，在合同目的具有可实现性的情况下，广某公司却向南沙区国土资源和规划局申请建设永久混凝土厂项目，导致南沙区国土资源和规划局发出不予批准的复函，而该复函正是广某公司希望得到的结果，广某公司在签订合同后，就产生了不想继续履行合同义务的意思表示，为了实现自己不为人知的利益而寻找解除合同的借口，不正当地阻止合同生效的条件的成立。广某公司人为地制造合同目的不能实现的假象，应承担合同无效后的全部责任，应赔偿何渐安的全部损失。3.在何渐安收回涉案土地前，涉案合同仍属于效力待定状态，广某公司应支付何渐安自2015年8月1日至2016年9月2日为止的土地占用使用费及利息，并由广某公司赔偿何渐安损失300000元。合同没有因为广某公司发出《解除合同告知函》而事实上被终止，也并不因为南沙区国土资源和规划局的复函而导致其无效。涉案合同最早也应在何渐安于原审庭审确认收回涉案土地时方才实质终止的，合同无效也应在原审法院判决之日才被确认的。何渐安于2016年9月2日庭审时同意收回涉案土地，原审法院于2016年11月23日判决确认双方签订的合同无效。因此，广某公司应支付何渐安自2015年8月1日至2016年9月2日为止的土地占用使用费及利息。二、原审法院遗漏了必要共同诉讼人，程序不当。在本案中，涉案土地属于广州市南沙区东涌镇东导村农民集体所有的农林用地，由广州市南沙区东某东导股份合作经济联合社代为管理、出租经营。何渐安向该联合社租赁了涉案土地，并签订了一份《耕地、园林承包合同》，何渐安是承租人；何渐安又将涉案土地转租给了广某公司，广某公司是次承租人，本案虽然是何渐安与广某公司的租赁合同纠纷，但由于涉案土地涉及联合社，关系到何渐安的转租行为是否有效等问题，也关系到涉案土地租金交纳、涉案土地是否实质上建设和使用的问题，因而，联合社应为本案的必要共同诉讼人。原审法院在审理本案时，却没有依法将该联合社追加进来，而是采取向东某东导村民委员会作调查笔录的方式调查本案事实部分。
上诉人广某公司辩称不同意何渐安的上诉请求，请求驳回何渐安的全部上诉请求。1.双方签订的合同为无效合同，且合同无效的过错责任在于何渐安，因何渐安签订合同时故意隐瞒了土地的使用性质。2.何渐安没有将土地移交给广某公司，村委会所出具的证明不符合事实，且村委会与本案有利害关系，涉案土地是村委会出租给何渐安的，何渐安再转租给广某公司。3.即使要计付租金，也不能按工业用地的租金为计算标准，只能按农业用地的标准计算。
上诉人广某公司向原审法院起诉请求：1.确认广某公司与何渐安签订的《土地有偿使用合同》无效；2.判令何渐安退还广某公司保证金300000元、租金192302.50元，并支付自起诉之日起至付清上述款项之日止，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计算的利息；3.本案诉讼费用由何渐安承担。
上诉人何渐安向原审法院反诉请求：1.确认双方所签订的《土地有偿使用合同》无效，广某公司将承租的土地返还给何渐安；2.广某公司向何渐安支付2015年8月1日至实际交还土地之日止的土���占用使用费（按照76700元/月计算，暂计算至2016年8月31日为997100元）及利息（按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算），并赔偿损失300000元。
原审法院认定事实：2015年6月9日，何渐安（甲方）与广某公司（乙方）签订《土地有偿使用合同》，约定：“甲方同意将坐落于广州市南沙区东涌镇东导村兴骏街6号地块约11800平方米，提供给乙方有偿使用，由乙方建设混凝土搅拌站。甲方提供上述土地及建筑物给乙方有偿使用，使用期限从2015年7月1日起至2030年6月30日止,共15年。土地承包费单价为6.5元/平方米/月，承包面积11800平方米，即乙方土地承包费76700元/月。乙方每年应交土地承包费的总额为920400元，使用期内的承包费为不含税，因使用土地所产生的一切税金、费用由乙方承担。土地承包费递增方式每两年在上期的基础上递增8%。土地承包费收取方式��按半年为一期收取，每期的前30日交付当期土地承包费，由乙方以银行转账方式支付给甲方并由甲方开具相应的收据。逾期按每天5‰计算滞纳金给甲方，逾期30天，甲方有权解除合同，收回土地，没收乙方所交的保证金，且地上的属于乙方的建筑物、设施等财产由甲方自行处理，乙方无异议。在本合同签订生效后，乙方向甲方交纳300000元作为履行合同的保证金。合同期满（2030年6月30日）乙方无违反本合同条款且扣除乙方应付费用后10天内本保证金无息退回给乙方。本合同生效后，甲方给予乙方一个月的免租建设期。甲方保证该土地及建筑物的权属清晰、合法，保证东导股份合作经济联合社同意转租给乙方。乙方如需改变土地用途的，必须事先得到上级规划、建设、水利、环保等部门的批准并承担所有费用的风险。乙方不得将该土地转租或转借给他方使用，如需转租���须经甲方书面同意，并需缴交不小于一个月的承包费给甲方作为手续费，否则作违约处理。一切经营照及相关报建等手续由乙方自行处理，并承担一切费用。甲乙任何一方均不得随意终止合同，但因自然灾害等不可抗力因素导致合同无法继续履行的除外。甲乙双方均不得违反本合同的所有约定事项，否则守约方有权单方面终止本合同，并且违约方向守约方支付80万元违约金及赔偿损失。甲方无正当理由不让乙方承包或者阻碍乙方正常经营的，甲方应向乙方赔偿乙方所投入的损失。本合同终止后，乙方在建筑物的装修及埋在地下、附设在墙体的设施均不得拆除，无条件归甲方。其余物品及设备等，乙方在终止合同的七天内搬离包括将营业执照迁出。逾期不搬的，视作放弃，由甲方自行处理，乙方无异议。本合同自甲乙双方签字后，经东导股份合作经济联合社同意转租之日起生效等”。签订《土地有偿使用合同》后，广某公司于2015年6月30日向何渐安缴交保证金300000元，并向何渐安交纳2015年8月份之后土地租金192302.50元及191208元（其中，191208元是因为要开具发票故直接向东某东导村支付，后该款由东某东导村于2015年12月份退还给广某公司）。
广东省广州市南沙区东某东导股份合作经济联合社于2015年12月11日向广州南沙开发区国土资源和规划局就涉案土地申请建设用地，拟建广东广某混凝土厂，该局于2015年12月31日向广州市南沙区东涌镇东导村民委员会发出《关于东涌镇东导村广东广某混凝土厂项目规划意见的复函》，复函如下：该地块规划用地性质为工业用地、农林用地（详见附图），建设永久混凝土厂项目与规划不符，若需临时建设混凝土搅拌站，请先取得行业主管部门意见后再申请临时用地。从上述复函的附图可证���涉案地块大部分属于农林用地。2015年12月31日，广某公司向何渐安发出《解除合同告知函》，告知：由于广利公司向政府部门申办搅拌站时了解到合同约定出租的位于广州市南沙区东涌镇东导村兴骏街6号地块的用地性质为农业用地，不允许建设混凝土搅拌站。基于该情况，合同目的无法实现，故函告要求解除双方的《土地有偿使用合同》，该地块未实际交付使用，何渐安可以另租他人或自行使用，并请何渐安于5日内退还保证金和租金。何渐安确认于2016年1月2日签收该邮件，因何渐安未给予任何答复，亦未退还保证金和租金。广某公司于2016年3月4日向何渐安发出《催告函》和《解除合同告知函》，要求其尽快退还保证金和租金。何渐安确认于2016年3月5日收到该《催告函》。何渐安于2016年3月31日向某公司发出《告知函》，回复：广某公司的主张既无事实及法律依据，也违反双方合同约定，无法认同，并要求广某公司付清拖欠的租金及滞纳金（违约金）。广某公司确认于同年4月1日收到该告知函。
何渐安提供广州市南沙区东涌镇东导村民委员会于2016年5月19日出具的证明，该证明记载：兹有我村位于兴骏街6号地块，我村已于2014年12月26日与承包方何渐安签订合同并将土地按合同期交付承包方何渐安使用，承包方于2015年6月申请转租给广某公司，我村于2015年6月26日同意何渐安的申请，并经三方现场确认将该土地移交给广某公司使用。广某公司认为何渐安未移交涉案土地给其使用。东某东导村民委员会在原审法院于2016年7月29日向其所作的调查笔录中明确表示同意何渐安转租涉案土地给广某公司。原审法院于2016年7月29日到涉案土地进行调查，未发现广某公司在涉案土地进行建设，亦未发现涉案土地上有广某公司的财产。何渐安认为签订合同交付租金后，就把涉案土地给广某公司使用，但确认未办理涉案土地的移交手续。何渐安于2016年9月2日庭审时同意当天收回涉案土地。
另查明：从广州市南沙区房地产交易中心出具的《土地产权情况证明》可证实，涉案土地在2002年5月20日批准为工业用途，后于2010年1月8日办理了工业用途的注销登记。
原审法院认为，本案为租赁合同纠纷。关于涉案合同效力问题，根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条的规定“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”第六十三条的规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，涉案土地性质大部分为广州市南沙��东涌镇东导村农民集体所有的农林用地，而合同约定该农林用地与小部分工业用地用于广某公司建设混凝土搅拌站，具有不可分割性，否则会导致租赁目的落空。何渐安在未办理土地权属变更及农林用地转为建设用地手续就将该农林用地出租给广某公司用于建设混凝土搅拌站，违反了上述法律规定，故广某公司与何渐安签订的《土地有偿使用合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因此，何渐安应将收取的保证金300000元退还给广某公司，另因何渐安未办理农林用地转为建设用地手续而导致合同无效，故广某公司要求何渐安以保证金300000元为本金，按照中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计算，支付自起诉之日即2016年4月11��起至实际退还保证金之日止的利息符合上述法律规定，原审法院予以支持。同理，何渐安要求广某公司向其赔偿损失300000元，缺乏理据，原审法院不予支持。关于涉案地块是否交付的问题。原审法院认为，双方当事人在签订《土地有偿使用合同》后，广某公司也已经在2015年8月份向何渐安缴纳租金383510.50元（包含已经退回的191208元），虽双方当事人未办理土地移交的相关手续，但按照正常的租赁习惯，应认定涉案土地已经实际交付为宜。关于支付土地占用使用费的起止时间问题。广某公司接收使用土地后，应向何渐安缴纳相应的土地占用使用费，合同约定的租赁期间为2015年7月1日起至2030年6月30日止，免除了合同约定的一个月租金后，土地占用使用费应从2015年8月1日起计；广州南沙开发区国土资源和规划局出具的《关于东涌镇东导村广东广某混凝土厂项目规划意见的复函》明确了涉案土地建设永久混凝土厂项目与规划不符，广某公司收到该函后于2016年1月2日向何渐安送达《解除合同告知函》，告知何渐安可将涉案土地另租他人或自行使用，故土地占用使用费应计算至2016年1月2日止为宜。何渐安要求土地占用使用费计算至实际交还涉案土地之日止依据不足，原审法院不予支持。土地占用使用费标准可参照合同约定的租金标准每月76700元，从2015年8月1日计算至2016年1月2日止共为388448.39元，扣除广某公司已经向何渐安支付的租金192302.50元，广某公司还剩余土地占用使用费196145.89元未向何渐安支付。同理，广某公司要求何渐安向其退还租金192302.50元依据不足，原审法院不予支持。关于土地占用使用费的利息问题。原审法院认为，基于公平原则，利息应以未支付的土地占用使用费为本金，按照中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计算��自反诉之日即2016年5月23日起计算至实际清偿之日止更为合理。另何渐安于2016年9月2日庭审时同意当天收回涉案土地，故其再要求广某公司返还涉案土地没有依据，原审法院不予支持。广某公司、何渐安的其他在本诉及在反诉的抗辩意见，依据不足，原审法院不予采纳。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、广东广某混凝土有限公司与何渐安签订的《土地有偿使用合同》无效；二、何渐安应于该判决发生法律效力之日起十日内向广东广某混凝土有限公司返还保证金300000元及利息（利息以300000元为本金，自2016年4月11日起计至实际清偿之日止，按照中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计算）；三、驳回广东广某混凝土有限公司的其他诉讼请求;四、广东广某混凝土有限公司应于该判决发生法律效力之日起十日内向何渐安支付土地占用使用费196145.89元及利息（利息以196145.89元为本金，自2016年5月23日起计至实际清偿之日止，按照中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计算）；五、驳回何渐安的其他诉讼请求。本案原审本诉受理费8684元，由广东广某混凝土有限公司负担3392元,何渐安负担5292元;原审反诉受理费16275元,由何渐安负担11464元，广东广某混凝土有限公司负担4811元。
经审理查明，原审法院查明的事实属实且各方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为,关于涉案合同的效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条的规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”和第六十三条的规定���“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，涉案土地大部分为广州市南沙区东涌镇东导村农民集体所有的农用地。何渐安在未办理农用地转用手续，未取得国有土地使用权证或者用地批准书的情形下，将涉案土地出租给广某公司用于建设混凝土搅拌站，显然属于非农建设用途，违反了上述法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项关于违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同的规定，故涉案合同应依法认定为无效合同。同时，因《中华人民共和国土地管理法》第五十七条第一款规范的是建设项目施工和地质勘察需要临时用地的情形，而本案涉及的用地并非此种情��，故何渐安引述该条款的规定主张双方的合同是已成立未生效的合同，适用法律不当，本院不予支持。
关于涉案土地是否交付的问题。首先，何渐安为证明其已交付土地给广某公司提交了东某东导村民委员会开具的证明，该证明载明“经三方现场确认后将涉案土地交付给广某公司使用”。原审法院于2016年7月29日对东某东导村民委员会进行调查时，该村委会确认该证明的真实性。其次，涉案合同签订于2015年6月9日，双方亦约定何渐安给予广某公司一个月的免租建设期，土地使用期从2015年7月1日起计算。广某公司于2015年6月30日即土地使用期的前几天缴纳保证金及租金的事实，并不符合其主张何渐安在合同签订后并未交付土地的常理。最后，广某公司亦未能提供反映涉案土地仍由何渐安使用和控制等事实方面的证据。因此，本案双方当事人虽未办理土地移交��相关手续，但按照正常的租赁习惯，应认定涉案土地已经实际交付，故本院对广某公司上诉提出何渐安并未交付土地的理由不予采纳。
关于广某公司是否应支付土地占用使用费及标准、计算时间的问题。根据《中国人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”虽涉案合同为无效合同，但何渐安已将涉案土地交付给广某公司实际占有使用，且广某公司对涉案合同无效亦存在一定过错，故原审法院认定广某公司应参照合同约定的租金标准向何渐安支付土地使用费作为使用土地的补偿并无不妥，本院予以维持。同时，因广某公司于2015年12月31日向何渐安发出《解��合同告知函》并告知何渐安可将涉案土地另租他人或自行使用。何渐安确认于2016年1月2日签收该邮件，至此时何渐安完全可以收回土地，故原审法院认定土地占用使用费应计算至2016年1月2日止并无不当，应予维持。何渐安要求广某公司应支付其至2016年9月2日为止的土地占用使用费依据不足，本院不予支持。
关于何渐安是否应返还保证金及利息的问题。因涉案合同为无效合同，因此广某公司提出的要求何渐安返还其基于涉案合同所取得的保证金并自起诉之日起计算该保证金的利息的主张符合《中国人民共和国合同法》第五十八条的规定，原审法院对其主张予以支持并无不妥，本院予以维持。
关于是否应追加广州市南沙区东某东导股份合作经济联合社为必要共同诉讼人的问题。因该联合社并非本案《土地有偿使用合同》的合同当事人，本案的处理��果亦与其没有法律上的利害关系，故其非本案的必要共同诉讼当事人。何渐安上诉称原审法院遗漏必要共同诉讼当事人程序不当，于法无据，本院不予采纳。
综上所述，上诉人何渐安、广某公司的上诉请求均不成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21631元，由上诉人广东广利混凝土有限公司负担4223元，由上诉人何渐安负担17408元。
本判决为终审判决。
审判长 李 琦
审判员 庞智雄
审判员 刘 欢
二〇一七年四月二十一日
书记员 戴巧利