苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏0509民初1029号
原告：中国工商银行股份有限公司吴江分行，住所地苏州市吴江区松陵镇流虹路570号。
主要负责人：沈婉，该行行长。
委托诉讼代理人：顾定峰，江苏立泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金莉，江苏立泰律师事务所律师。
被告：苏州好运来企业发展有限公司,住所地苏州市吴江区平望镇端市村。
法定代表人：吴巧珍,该公司总经理。
被告：吴建林。
被告：钱惠芬。
原告中国工商银行股份有限公司吴江分行（以下简称工行吴江分行）与被告苏州好运来企业发展有限公司（以下简称好运来公司）、吴建林、钱惠芬金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案受理后，依法由审判员戴顺娟适用简易程序于2017年2月24日公开进行审理。原告工行吴江分行的委托诉讼代理人顾定峰到庭参加诉讼，被告好运来公司、吴建林、钱惠芬经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行吴江分行向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告好运来公司归还原告贷款本金350万元、利息149117.55（含罚息、复息）元,本息合计3649117.55元（截至2016年9月20日，之后罚息、复利按合同约定计算至本息还清之日止）；2、判令被告好运来公司归还原告律师费损失80600元；3、判令原告有权就上述债权（含诉讼费用）对被告吴建林、钱惠芬抵押的房地产享有优先受偿的权利；4、判令被告吴建林、钱惠芬对被告好运来公司上述债务（含诉讼费）承担连带清偿责任；5、四被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：
2014年7月9日，被告吴建林、钱惠芬与原告签订《最高额保证合同》一份，被告吴建林、钱惠芬承诺为被告好运来公司在原告处的自2014年7月9日至2017年7月9日期间的债务提供连带责任保证担保。
2015年10月26日，被告吴建林、钱惠芬与原告签订《最高额抵押合同》一份，被告吴建林、钱惠芬承诺以自有房产为被告好运来公司在原告处自2015年10月26日至2019年10月26日期间的债务在最高额528万元内范围内提供抵押担保，后双方依法办理了抵押登记手续。
2015年10月26日，原告与被告好运来公司签订《小企业借款合同》一份，被告好运来公司向原告借款人民币350万元，借款期限12个月。2015年10月27日，原告依约发放了贷款350万元。但被告好运来公司未按照合同约定履行还款义务（本金及利息从未归还），各担保人也未履行相应的担保义务，故原告起诉至法院。
被告好运来公司、吴建林、钱惠芬均未作答辩。
经审理查明：2014年7月9日，原告与被告吴建林、钱惠芬签订编号为2014年吴江（保）字第1339号-1《最高额保证合同》一份，约定被告吴建林、钱惠芬为被告好运来公司自2014年7月9日至2017年7月9日期间产生的债务在最高余额3000万元内提供连带责任保证担保，担保范围包括主债权本金、利息、复利、罚息……以及包括但不限于诉讼费、律师费等实现抵押权的费用。保证期间为借款期限届满之次日起两年。
2015年10月26日，原告与被告吴建林、钱惠芬签订了编号为2015年吴江（抵）字第0482号《最高额抵押合同》一份，约定被告吴建林、钱惠芬自愿将其坐落于苏州市xx区xx镇xx路xx号、xx号、xx号的房屋向原告提供抵押担保，主债权为自2015年10月26日至2019年10月26日期间在最高余额528万元内原告与被告好运来公司所签订的本外币借款合同等主合同。抵押担保范围包括主债权本金、利息、复利、罚息……以及包括但不限于诉讼费、律师费等实现抵押权的费用。2015年10月27日，原告与被告好运来公司办理了最高额抵押的登记手续，xx号、xx号、xx号的房屋登记债权数额分别为126万元、264万元、138万元。
2015年10月26日，原告与被告好运来公司签订编号为2015年（吴江）字第1838号《小企业借款合同》一份，约定：被告向原告借款人民币350万元，借款期限为12个月；利率采用浮动利率，但在基础利率的基础上加120个基点，在整个借款期内不变，按日计息、按月结息，借款到期一次性偿还；逾期罚息利率在约定利率基础上加收50%确定；原告因实现本合同项下的债权而承担的包括诉讼费、律师费等费用由被告好运来公司承担。2015年10月27日，原告向被告好运来公司发放了借款350万元，借款借据载明借款到期日为2016年9月25日，执行年利率5.5%。借款发放后，被告仅结清至2015年12月20日前的利息，未能按约归还借款本金和其余利息。截至2016年9月20日，被告结欠原告借款本金350万元，利息（含复利）149117.55元。
另查明：2016年12月20日，工行吴江分行与江苏立泰律师事务所签订《聘请律师合同》一份，委托该所代为本案诉讼，并约定了律师代理费80600元。
上述事实，有原告提供的小企业款合同、最高额抵押合同、房屋他项权证、最高额保证合同、借款借据及原告委托诉讼代理人的陈述等证据予以证明。
本院认为:原告与涉案被告签订的小企业借款合同、最高额抵押合同、最高额保证合同均系各方当事人真实意思表示，其内容未违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效。原告按约发放贷款后，被告好运来公司作为借款人未按约还款，应依法承担违约责任，原告请求被告好运来公司归还尚欠借款本金350万元及相应利息、罚息、复利，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的律师费，借贷双方在合同中作出明确约定，原告代理人已实际出庭参加诉讼并履行代理义务，其主张的律师费数额符合律师服务收费最低标准，本院予以支持。被告吴建林、钱惠芬就本案所涉债务提供抵押担保，故原告有权就抵押的房屋及土地使用权经处分所得款项优先受偿。被告吴建林、钱惠芬作为保证人，应当在担保合同约定的担保范围内对被告好运来公司的上述债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第二百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告苏州好运来企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司吴江分行归还借款本金350万元，并偿付相应的欠息（截至2016年9月20日的利息、复利149117.55元；自2016年9月21日至2016年9月25日，以本金350万元为基数按年利率5.5%计算利息；自2016年9月26日起至实际给付之日，以本金350万元为基数按年利率8.25%计算罚息，并按合同约定计算相应复利）；
二、被告苏州好运来企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国工商银行股份有限公司吴江分行律师费损失80600元；
（以上两项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：07xxxxxx93）
三、被告吴建林、钱惠芬在编号为2014年（吴江）字第1339号-1《最高额保证合同》项下，对被告苏州好运来企业发展有限公司上述两项债务在最高数额3000万元内承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿；
四、若被告苏州好运来企业发展有限公司至期未履行本判决确定债务（含其诉讼费用），原告中国工商银行股份有限公司吴江分行有权以被告吴建林、钱惠芬提供的抵押物：苏州市xx区xx镇xx路xx号、xx号、xx号的房屋（房产证号：02××60、02××61、02xxxx59；登记债权数额：126万元、264万元、138万元）折价或者以拍卖、变卖所得的价款分别在登记债权数额内优先受偿。如有不足，不足部分由被告苏州好运来企业发展有限公司继续清偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取18319元，由被告苏州好运来企业发展有限公司、吴建林、钱惠芬负担，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告。原告预交的诉讼费用本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；账号：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）。
审判员 戴顺娟
二〇一七年三月十日
书记员 许静蔚
附录相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。