杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)杭西民初字第2328号
原告（反诉被告）：吴奕佳，男，1979年6月28日出生，汉族，住杭州市上城区。
委托代理人：吴锦浦，男，1951年11月5日出生，汉族，系吴奕佳父亲，住杭州市上城区。
被告（反诉原告）：叶献松，男，1981年5月29日出生，汉族，住江西省贵溪市雄石办事处西街沙井头**号附*号，现住杭州市下城区。
委托代理人：王媛媛、陈可为，浙江南方中辰律师事务所律师。
原告（反诉被告）吴奕佳诉被告（反诉原告）叶献松房屋租赁合同纠纷一案，于2015年6月29日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员吕凤祥独任审判。因本案案情复杂，依法转换为普通程序组成合议庭审理。本院于2015年12月11日公开开庭进行了审理。吴奕佳的委托代理人吴锦浦，叶献松的委托代理人王媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴奕佳诉称：2014年9月3日，吴奕佳与叶献松签订《门店合作协议》，约定吴奕佳承租叶献松的店面，店面位于杭州市，租期3年，自2014年9月13日至2018年5月31日，每月租金25000元，每月还需支付设备使用费5835元；此外吴奕佳需支付租房押金30000元、物业押金10000元；协议签订后的7天，属于吴奕佳熟悉场地、熟悉设备操作的试营业时间，收入归叶献松等内容。
随后，吴奕佳正常经营至同年10月31日。至同年11月2日，叶献松却不知何故搬走104室门店内的部分物品，并更换了门店钥匙，使吴奕佳无法经营。双方经多次协商无果。
吴奕佳已支付房租等费用102500元，实际经营45天，按约定叶献松应退还多收的50776.46元。叶献松还应承担违约责任，双倍赔偿违约金6万元。吴奕佳多次要求叶献松履行协议，退还多收款项并承担违约责任。叶献松不予理睬，至今未予履行。为维护自己的合法权益，吴奕佳现依法起诉，请求判决：1、叶献松退还50776.46元。2、叶献松赔偿双倍的房租押金共计6万元。3、本案诉讼费用由叶献松承担。
被告叶献松辩称并反诉称:案件的事实经过为双方于2014年9月3日签订《门店合作协议》，9月15日吴奕佳开始正式营业。同月24日，吴奕佳拿了一张纸条让叶献松签字，纸条上的内容大致为”若吴奕佳要提前解除合同，吴奕佳提前一个月书面通知叶献松后，双方书面协商解除”，并称需叶献松签字才能支付租金。叶献松签字后，吴奕佳缴纳了40000元租金及到2015年12月1日两个半月的租金62500元，共计102500元。此后吴奕佳一直经营店面。但是在此期间，吴奕佳一直未支付设备使用费，其中应付9月使用费2917.5元、10月使用费5835元。2014年11月初，吴奕佳应当按照合同约定支付2014年12月1日至2015年6月1日的租金，但吴奕佳也是一直未支付。到2014年12月，吴奕佳已付的租金到期，恰在此时，叶献松接到物业公司的电话，称吴奕佳一直未缴纳水电费用及物业管理费。因物业公司仅备案了叶献松的联系方式，故只能联系叶献松。同年12月5日，叶献松前去缴纳拖欠水电费用及物业管理费，叶献松方知吴奕佳已经关门歇业一段时间。其后叶献松与吴奕佳联系，吴奕佳称要叶献松归还40000元押金及至同年10月31日的租金，叶献松则表示到期租金不能退还，同时需要缴纳未支付的使用费、水电费及物业管理费，并且还要赔偿提前解除合同的损失，但最重要的是吴奕佳要把钥匙归还给叶献松，否则损失会一直扩大。但是吴奕佳迟迟未归还钥匙，导致叶献松无法收回此房屋。直到2015年1月初，叶献松要带别的客户去看商铺，去找了吴奕佳，吴奕佳才将钥匙归还。而且，叶献松缴纳了2014年9月1日至2014年12月5日的水电费及物业管理费用共计8786.37元，按吴奕佳的使用时间平均计算水电费及物业管理费用，吴奕佳应承担7491.54元。
根据上述事实，叶献松认为，吴奕佳未如期归还钥匙的行为等于其实际占用房屋，应当支付使用费用，且诉请金额于法无据，请求驳回吴奕佳的诉讼请求。叶献松并提起反诉，请求判决：1、吴奕佳支付租金及使用费5422.5元；2、吴奕佳支付逾期付款违约金10980.56元（暂计算至2015年12月11日，并继续计算至实际付款日），合同解除违约金75000元；3、吴奕佳支付水电费及物业管理费7491.54元；4、本诉及反诉的诉讼费用由吴奕佳承担。
针对叶献松的反诉，吴奕佳辩称：1、2014年9月15日起由吴奕佳经营门店，直至10月底都是正常的，没有与叶献松发生争议。叶献松却不知道什么原因要把房屋租给他人，叶献松于2014年11月6、7、8日在赶集网上刊登了门店转让的信息，叶献松这么做的原因不清楚。2014年11月2日，吴奕佳发现门店的门锁被叶献松更换，叶献松不让吴奕佳继续经营，叶献松也不接电话，并声称法庭上见。所以吴奕佳认为叶献松违约在先。2、叶献松反诉的证据不足，叶献松认为吴奕佳撤离了设备并不属实。吴奕佳向叶献松租赁设备，并没有吴奕佳自己的设备，所以不存在撤离设备的情况。3、叶献松表示吴奕佳在2015年1月初交还钥匙，叶献松没有证据证明是何时何地何人交接。4、叶献松计算费用的时间不对。事实上吴奕佳是在叶献松强制干涉更换门锁的情况下至11月2日无法经营，所以应该把2014年11月2日作为费用计算的终止时间。5、物业管理费、水电费、租赁费的承担，请法院依法判决。6、关于违约责任问题，叶献松的行为是有计划有步骤的违约操作，导致吴奕佳无法经营。综上，要求驳回叶献松的反诉请求。
吴奕佳为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
证据1，门店合作协议。证明双方之间的合同关系。
证据2，水电结算单。证明叶献松为提前收回门店而向物业公司提出要求结算水电费用。
证据3，收据。证明吴奕佳已经支付的款项数额。
证据4，2014年11月6日、7日、8日的赶集网网页截图。证明叶献松提前收回店面后连续三天在赶集网上发布房屋租赁信息，叶献松已构成违约。
证据5，店面转让的招贴广告。证明叶献松在店面上张贴转让广告，进一步证明叶献松提前收回门店的事实。
上述证据，经庭审质证，叶献松对吴奕佳提交的证据质证认为，证据1，三性均无异议。证据2，对于收取102500元叶献松没有异议。需要说明的是该份证据为截取材料，并不完整，实际上该份材料是双方就合作协议的一份补充协议，双方补充约定若吴奕佳提前解除协议，需提前一个月书面通知叶献松，叶献松应允后，方可解除。但是在实际履行时，吴奕佳在未书面通知叶献松的情况下私自撤离房屋，直至其将钥匙归还，才最终完成撤离房屋的义务，双方的合同也才最终在事实上解除，有关费用应计算至其实际交还钥匙时止。证据3，对三性无异议，但该份证据只是一份例行的水电清单，并不能证明吴奕佳所欲证明的事实。结合叶献松提供的证据，恰能证明叶献松支付了该部分水电费用。证据4，三性及证明对象不予认可，因为这是网上截图，叶献松无法确认其来源以及真实性。证据5，三性以及证明对象不予认可，无法确定张贴的地方，即使张贴在店面，也无法证明是谁打印以及张贴。
叶献松为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
证据1，门店合作协议。证明双方之间的合同关系。
证据2，昌地火炬大厦各业主物管费水电费清单及发票。证明叶献松缴纳了2014年9月1日至2014年12月5日的水电费及物业管理费，其中包括吴奕佳经营期间产生的费用。
证据3，营业房租赁合同。证明租金支付方式及逾期支付租金的违约责任。
上述证据，经庭审质证，吴奕佳对叶献松提交的证据质证认为，证据1，没有异议。证据2，没有异议，但是水电费等费用中有部分不是吴奕佳使用。证据3，没有异议。
本院认为，吴奕佳提交的证据，证据1、2、3可以认定。证据4、5，不能证明是何人发布、张贴，证明力不足，不予认定。叶献松提交的证据，证据的真实性经吴奕佳质证均无异议，本院确认其证据效力。
根据上述证据，结合庭审中当事人的陈述，本院认定本案事实如下：
2014年9月3日，吴奕佳（作为合同中的甲方）与叶献松（作为合同中的乙方）签订《门店合作协议》，约定：乙方将104室门店出租给甲方，租期为2014年9月13日至2018年5月31日止，甲方按月支付租金，25000元每月，甲方并应支付乙方租房押金3万元、物业押金1万元；甲方还需支付乙方每年7万元的使用费，每月末支付一次，5835元/月；乙方用7天的时间协助甲方熟悉设备、流程以便让甲方快速接管门店，7天后甲方接管门店，7天内的收益归乙方，接管之后的收益归甲方；本协议签订之日起2日内甲方先交付定金1万元与乙方等内容。
合同签订的当天，吴奕佳向叶献松支付定金1万元，同月24日，吴奕佳又向叶献松支付了房租等款项，共计102500元（包括此前支付的定金1万元）。叶献松也将门店（包括店面内的设备）交付给吴奕佳使用，双方正常履行合同。此后，双方为104室门店的使用问题发生争议。吴奕佳表示自己正常使用至2014年10月31日，其后两天为双休日，在11月3日发现门店门锁被更换不能使用门店；吴奕佳认为系叶献松在11月2日搬走设备并更换了门店门锁。叶献松则表示，自己并未更换门店门锁；叶献松于2014年12月5日接通知去缴纳水电费物业费时发现吴奕佳已关门离店，叶献松共缴纳电费6876.84元（从2014年8月14日至2014年12月5日）、水费392.4元（从2014年8月14日至2014年12月5日）、物业管理费1517.13元（从2014年9月1日至2014年12月5日）；吴奕佳直到2015年1月初才将104室门店钥匙归还给叶献松。
2015年6月，吴奕佳诉至本院，即本案诉讼。在审理中，双方对于吴奕佳应承担的水电费及物业管理费均同意按吴奕佳的使用时间平均分摊，但对于吴奕佳使用门店的截止时间不能达成一致。
本院另查明，104室门店系叶献松从沈某某处租赁后再转租给吴奕佳。在叶献松与沈某某的租赁合同中约定有“租赁物的转租，必须经甲方（即沈某某）书面同意后，乙方（即叶献松）方可将租赁物的部分面积转租”等内容。审理中，叶献松表示，自己未取得沈某某的书面同意转租给吴奕佳的材料；吴奕佳认为叶献松不可以转租。
本院认为，叶献松将从沈某某处承租的104室门店转租给吴奕佳，且未取得沈某某的书面同意，吴奕佳、叶献松之间的租赁合同关系能否正常履行并不确定，现吴奕佳已经不再承租使用104室门店，本院根据吴奕佳的实际使用时间、结合双方合同中的有关约定计算吴奕佳应承担的使用费。对于吴奕佳的实际使用时间，双方在审理中各持己见，吴奕佳主张叶献松于2014年10月底（11月初）擅自更换门店门锁的事实，应由吴奕佳承担举证责任，但是吴奕佳未能提交充分有效证据佐证证明该事实。叶献松表示于2014年12月5日发现吴奕佳已关门离店，该日的前一天可作为吴奕佳的退租时间点，故此，吴奕佳实际的使用期间为2014年9月15日至2014年12月4日，共计81天。吴奕佳应承担房屋使用费（租金）66575.34元、设备使用费（租金）15534.25元、水电费5210.69元、物业管理费1293.55元，共计88613.83元。吴奕佳已支付102500元，叶献松应退还13886.17元。至于吴奕佳、叶献松分别主张的双倍返还押金、支付违约金等意见，本院均不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款、第六十三条的规定，判决如下:
一、叶献松退还吴奕佳13886.17元，该款于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回吴奕佳的其他诉讼请求。
三、驳回叶献松的其他反诉请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2515元，财产保全申请费1100元，合计3615元，由吴奕佳负担1807.5元，叶献松负担1807.5元。反诉案件受理费1136元，由吴奕佳负担568元，叶献松负担568元。吴奕佳、叶献松应负担的诉讼费于本判决生效之日起十日向本院缴纳（结算）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户银行：工商银行湖滨支行，开户名称：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吕凤祥
人民陪审员 曹 霞
人民陪审员 郭爱萍
二〇一六年一月十九日
书 记 员 曹宇宁