上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二(民)终字第1826号
上诉人(原审被告)高明。上诉人(原审被告)陈林妹。上列两上诉人的共同委托代理人金建良，上海市江南律师事务所律师。被上诉人(原审原告)陈海琴。委托代理人郁红昌，上海市致真律师事务所律师。原审第三人周飞。上诉人高明、陈林妹因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2015)宝民三(民)初字第37号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2004年7月9日，上海宝山工业园区管理委员会(甲方、拆迁人)与高明、何德生、高惠珍(乙方、被拆迁人)签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议(适用居住房屋货币补偿和易地新建房屋)》，其中约定，同等价值产权房中有一套为上海市宝山区陈川路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，价格为人民币(以下币种均为人民币)194,107.62元。2006年4月9日，宝山工业园区罗泾镇动迁办公室就系争房屋向何德生发放动迁安置房通知书(房票)。2011年7月6日，高明经核准登记为系争房屋的房地产权利人，备注栏中载明：动迁安置房，三年内不得转让或者出租。2014年12月，陈海琴向原审法院提起诉讼，主张：2004年，高明、陈林妹因动迁取得了包括系争房屋在内的三套房屋。2006年6月，因亲戚关系，高明、陈林妹与陈海琴达成口头协议，约定将系争房屋出售给陈海琴，房屋总价194,000元。由于高明、陈林妹欠陈海琴父母100,000元，故用借款抵充部分房款。高明、陈林妹先将系争房屋的钥匙交给陈海琴，陈海琴两年内付清余款。陈海琴取得系争房屋钥匙后，即对系争房屋进行装修，花费了60,000元左右，并居住至今。至2007年，陈海琴付清全部购房款。由于双方是亲属关系，故高明与陈林妹借款100,000元、陈海琴支付余款、双方间买卖的约定均没有形成书面材料。2011年，经陈海琴了解，系争房屋可以过户，即要求高明、陈林妹协助办理，遭到拒绝。2013年春节后，陈海琴要求宝山区罗泾镇合建村委会调解，未果。2014年6月，高明、陈林妹要求宝虹家园居委会调解，未果。陈海琴认为，其与与高明、陈林妹达成的房屋买卖协议合法有效，且已付清全部房价款，对系争房屋进行装修并居住至今，故起诉要求高明、陈林妹继续履行双方间的房屋买卖合同，将系争房屋过户至陈海琴名下。原审审理中，高明、陈林妹辩称：陈林妹、高明与陈海琴就系争房屋没有买卖合同关系，也从未向陈海琴的父母借款100,000元。2006年10月，高明、陈林妹拿到系争房屋，不到一个月，将房屋钥匙给了陈海琴。陈海琴说她自己的房子刮风下雨渗水，故高明、陈林妹将系争房屋借给陈海琴住，当时没有说过要住几年，也没有收取过陈海琴的租金。陈海琴提出要对系争房屋进行装修，高明、陈林妹就同意了，装修的王老板曾为高明、陈林妹的房子进行装修。2013年5月，陈林妹的儿子结婚了。故高明、陈林妹要求陈海琴搬走，但陈海琴不同意，要求将房子买下来，双方协商不成，产生争议。陈海琴所述不实，故不同意陈海琴的诉讼请求。原审审理中，第三人周飞述称：高明以系争房屋作为抵押向周飞借款400,000元，故不同意陈海琴的诉讼请求。原审审理中，陈海琴为证明己方主张，提供下列证据：1、罗泾镇合建村人民调解委员会出具的情况说明，内容为：本村陈家宅村民陈海琴于2006年在其姑姑陈林妹处购买了一套84平方的二居室宝红家园126号201室的动迁房。2013年已到了房屋可以过户的时间，陈海琴要求其姑姑陈林妹将房屋过户其名下，姑姑陈林妹提出要一定数额的补偿，双方因补偿款的多少意见分裂无法达成一致，产生纠纷矛盾。2013年3月，陈海琴来村里要求进行调解。当时有陈海琴的老公汤惠良，其母亲朱芳才，其姑姑陈林妹，姑父高明都到村里来进行调解，经过几次调解和协商双方仍未达成一致。2、罗泾镇宝虹家园调解委员会出具的《关于陈林妹与陈海琴房屋买卖矛盾纠纷的调解经过》，主要内容为，2004年陈林妹家动迁，2006年6月陈林妹将分得的动迁房中一套(宝虹家园126号201室)卖给亲侄女陈海琴，总价为1,940,000元(动迁价)。陈林妹先给钥匙，陈海琴2年内付清房款。陈海琴由7月装修，后入住至今。5年后，动迁房可办产证，陈海琴要求对方产权过户，陈林妹拖着不办。2013年春节后，陈海琴要求合建村委调解，双方当事人同意，陈海琴补偿陈林妹100,000元差价，待形成书面协议后，陈林妹反悔。以后调解未有进展。2014年6月下旬，陈林妹要求宝虹家园居委调解，宝虹家园与合建村取得联系，村委约定拟在150,000元做双方工作。经调解陈海琴同意补偿120,000元，但陈林妹坚持补偿250,000元，由于补偿款悬殊过大，调解未成。3、上海根盛装饰设计工程有限公司预(决)算单，证明系争房屋由陈海琴进行装修。4、上海市公安局案(事)件接报回执单，内容为，2014年8月20日15时40分，陈海琴报警称：系争房屋门锁被人更换，导致其无法开门，请民警到场处理。民警到场经了解，系一亲戚把锁换了，双方因买房引发纠纷，现将双方带所处理。5、2014年8月20日警察与陈林妹的谈话录音，证明在警察接报处理后，高明、陈林妹未提到房屋出租。6、王庆礼的证人证言，主要内容为，王庆礼在2005年下半年认识高明一家，通过朋友介绍帮高明和陈林妹家装修房子，然后经高明、陈林妹介绍为陈海琴家的房子进行装修。当时陈林妹和王庆礼说，房子卖给侄女了，要王庆礼帮装修一下。原审中，高明、陈林妹对上述证据发表如下质证意见：对证据1不予认可，高明、陈林妹与陈海琴曾在合建村进行过调解，是陈海琴先去的，然后高明、陈林妹再去，由村妇女主任陈良琴进行调解。陈良琴表示，陈海琴已经在系争房屋内住了几年了，陈海琴想买下来，问高明、陈林妹是否同意，高明、陈林妹表示不同意，并要求陈海琴搬走。对证据2不予认可，高明、陈林妹与陈海琴从未在宝虹家园进行过调解。对证据3不予认可，与本案无关。对证据4真实性无异议。对证据5不予认可，陈林妹不记得当时是怎么说的了。对证据6不予认可。原审审理中，原审法院分别向罗泾镇宝虹家园居委会副主任、调解委员会主任马淑琴，罗泾镇宝虹家园居委会调解委员会专职调解员王志伟及罗泾镇合建村人民调解委员会主任陈良琴核实情况。马淑琴、王志伟表示，《关于陈林妹与陈海琴房屋买卖矛盾纠纷的调解经过》是由宝虹家园调解委员会出具的，其中的内容都是属实的。2014年6月中旬，陈林妹主动找到王志伟。王志伟是专职调解员，曾经成功调解过动迁房买卖的案子，在宝虹家园很有威信。陈林妹当时和王志伟说，她把房子以平价卖给了陈海琴，陈林妹不想卖了，想退掉，还说到房价中用之前的借款抵掉了。王志伟在司法所活动中遇到了合建村的调解员陈良琴，陈良琴也说曾为陈林妹、陈海琴进行过调解。2013年，当时说好陈海琴再给陈林妹100,000元，书面协议差点形成了，陈林妹反悔了。王志伟再给陈海琴、陈林妹做工作，陈海琴愿意补偿120,000元，陈林妹要求补偿250,000元，双方差距过大，没有调解成功。陈良琴表示，情况说明是由合建村调解委员会出具的。2013年，陈海琴来村里调解，调解委员会找到陈林妹，陈林妹当时承认房子以平价卖给了陈海琴，房款中以100,000元借款抵扣。当时，经调解委员会调解，说好陈海琴补给陈林妹100,000元，陈良琴还把调解协议打好交给陈林妹、陈海琴。但之后，陈林妹以她丈夫不同意为由不同意签字。陈海琴对上述谈话笔录予以认可，高明、陈林妹对上述谈话笔录的内容不予认可。原审法院另查明：2015年1月24日，高明(甲方、借款人、抵押人)与周飞(乙方、出借人、抵押权人)签订《房产抵押借款合同》，主要内容为，甲方因经营和生活需要，向乙方申请借款400,000元，借款利息为银行同期借款利息的4倍，借款期限自2015年1月24日至2015年4月23日止(按实际收到借款日起算)，借款3个月，甲方以系争房屋作抵押、向乙方提供担保。同日，高明作为借款人、何永智作为保证人出具借条，主要内容为，今有借款人高明向出借人周飞借款400,000元，于2015年4月23日之前归还，借款利息月息按合同约定方式计算；今本人已收到出借人周飞向本人交付的借款400,000元。2015年1月29日，周飞经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为400,000元，债务履行期限从2015年1月24日至2015年4月23日。原审审理中，周飞提供转账凭证，证明其于2015年1月24日向高明支付300,000元，于2015年1月25日向高明支付100,000元，陈林妹予以认可。陈海琴表示，高明和周飞有可能是为了本案诉讼恶意在系争房屋上设立抵押，故对高明和周飞间的借款关系及抵押关系均不予认可，但陈海琴无法提供证据证明高明与周飞间的借款关系为虚假的。原审法院又查明：2014年12月，高明起诉要求陈海琴、陈叶搬离系争房屋，现该案已中止审理。原审法院审理后认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案的争议焦点在于陈海琴与高明、陈林妹之间就系争房屋形成的法律关系的确定。系争房屋现登记在高明名下，但由陈海琴居住使用，陈海琴与高明、陈林妹就系争房屋未签订过书面协议，陈海琴主张系高明、陈林妹将系争房屋出售给陈海琴，高明、陈林妹主张系将系争房屋借给陈海琴使用，双方均应当对产生法律关系的基本事实承担举证责任。陈海琴向本院提供了情况说明、调解经过、预决算单、接报回执、证人证言等证据，根据陈海琴的证据可以证明，陈海琴对系争房屋进行装修，并占有使用系争房屋至今，且曾与高明、陈林妹就房价的补偿问题进行过协商。高明、陈林妹表示其无偿将系争房屋借给陈海琴使用，但其对借用关系的存在未能提供证据证明，即使在民警对双方就系争房屋门锁更换一事进行询问时，高明、陈林妹也没有向民警提及将房屋出借给陈海琴一事，故对于高明、陈林妹的这一主张，法院难以采信。法院曾分别向罗泾镇宝虹家园居委会、罗泾镇宝虹家园居委会调解委员会及罗泾镇合建村人民调解委员会核实情况，相关工作人员的陈述与陈海琴的陈述一致，均证明了陈海琴购买了系争房屋并已付清了房款。根据陈海琴提供的证据，结合陈海琴对系争房屋进行装修、在系争房屋内居住使用至今近十年之久及此后陈海琴与高明、陈林妹多次协商等实际情况，法院认为，陈海琴关于其向高明、陈林妹购买了系争房屋并已付清房款的主张存在高度可能性，应当认定该事实存在。陈海琴与高明、陈林妹虽未就系争房屋的买卖签订书面协议，但双方已履行了房屋交付及房款支付的主要义务，买卖合同成立。陈林妹、高明表示其与陈海琴是房屋的借用关系的主张，缺乏依据，法院不予采信。现系争房屋已符合过户条件，陈海琴要求高明、陈林妹将系争房屋过户至陈海琴名下，合法有据，应当予以准许。关于系争房屋上的抵押权，系为高明向周飞的借款而设立的担保物权，高明应当以清偿债务为前提，注销抵押，并在抵押权注销后将系争房屋过户至陈海琴名下。至于陈海琴关于高明与周飞间的借款关系及抵押关系为虚假的主张，其未能提供证据予以证明，法院难以采信。据此，原审法院判决如下：一、继续履行陈海琴与高明、陈林妹就上海市宝山区陈川路XXX弄XXX号XXX室房屋形成的房屋买卖合同，高明于判决生效之日起十日内，在清偿债务的前提下，注销上海市宝山区陈川路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权，周飞予以配合；二、高明于上述房屋上的抵押权注销之日起十日内，将上述房屋的房地产权利转移登记至陈海琴名下。原审判决后，上诉人高明、陈林妹不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，判决有失公正。高明、陈林妹只是基于亲戚关系将系争房屋借给陈海琴居住，双方不曾签订过买卖合同，未形成买卖合同关系；高明、陈林妹从未向陈海琴父母借款100,000元，也从未收到过陈海琴支付的购房款，陈海琴主张上述事实存在，但并未提供相应证据，其诉请不应得到支持。陈海琴在原审中提供的合建村人民调解委员会及宝虹家园调解委员会出具的说明内容不真实，原审法院在向上述两个调解委员会的工作人员进行调查时，相关工作人员的陈述也有所偏袒，与事实不符；相关调解人员在上述材料中对于调解过程的陈述均是在听了陈海琴讲述了自己观点后形成的先入为主的观点，不具有客观真实性，故不能作为定案依据。装修工人王庆礼与高明、陈林妹之间有利益关系，其证言也不具有真实性，不应被采纳。综上，上诉人高明、陈林妹认为原审法院所作事实认定证据不足，请求本院撤销原审判决，依法改判驳回陈海琴的原审诉请。被上诉人陈海琴发表答辩意见称：不同意高明、陈林妹的上诉请求。调解人员所作陈述是对调解过程的描述，符合客观事实，应当作为定案依据。从调解过程可以看出，调解时双方对于买卖没有争议，只是对房价上涨如何补偿进行协商。在双方发生冲突报警时，高明、陈林妹也从未提出双方是租赁关系。陈海琴对系争房屋进行了装修并长期居住，且从未付过租金，故高明、陈林妹关于双方是租借关系的说法不成立。综上，被上诉人陈海琴认为原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回高明、陈林妹的上诉请求，维持原判。原审第三人周飞未发表答辩意见。本院经审理查明，原审法院判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，根据查明的事实，陈海琴对系争房屋进行了装修，并长期居住使用系争房屋。陈海琴主张系其向高明、陈林妹购买了系争房屋并付清了房款，并提供了罗泾镇合建村人民调解委员会出具的《情况说明》、罗泾镇宝虹家园调解委员会出具的《调解经过》作为依据。上述证据经原审法院向相关调解委员会进行调查核实，相关工作人员的陈述与证据内容相一致，其真实性、合法性可以确认，依法可以作为定案依据，证明了陈林妹曾自认将系争房屋卖给了陈海琴、房款已用之前的借款抵付且陈海琴曾与高明、陈林妹就房价的补偿问题进行过协商。高明、陈林妹主张陈海琴是借用系争房屋，但未提供相应证据予以证明；对陈海琴提供的证据亦未提供反驳证据，应承担相应不利后果。原审法院在对陈海琴提供的证据进行审查判断的基础上，对其主张予以采信，认定双方之间的买卖合同成立，合法有据，本院予以认同。系争房屋现已符合过户条件，陈海琴有权要求高明、陈林妹配合办理过户手续，高明、陈林妹应当在注销抵押权后将系争房屋过户至陈海琴名下。综上，上诉人高明、陈林妹的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。原审法院所作裁判认定事实清楚、使用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,180元，由上诉人高明、陈林妹共同负担。本判决为终审判决。
审 判 长 周刘金
审 判 员 高 胤
代理审判员 陈家旭
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……