上海市崇明县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）崇民二（商）初字第508号
原告（反诉被告）郭亚贤。
原告（反诉被告）黄锦新。
两原告（反诉被告）共同委托代理人施卫国，上海华公达律师事务所律师。
两原告（反诉被告）共同委托代理人朱小燕，上海华公达律师事务所律师。
被告（反诉原告）班华。
被告（反诉原告）崔勇。
两被告（反诉原告）委托代理人范瑶瑶，上海市白玉兰律师事务所律师。
两被告（反诉原告）委托代理人张艳芳，上海市白玉兰律师事务所律师。
原告郭亚贤、黄锦新诉被告班华、崔勇，及反诉原告班华、崔勇诉反诉被告郭亚贤、黄锦新企业承包经营合同纠纷一案，本院于2013年9月26日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员李洋独任审理，于2013年12月10日组织双方进行证据交换，于2014年1月22日公开开庭进行审理，后本院依法组成合议庭，于2014年10月30日再次公开开庭进行审理，原告郭亚贤、黄锦新及其委托代理人施卫国，被告崔勇、班华及崔勇的委托代理人范瑶瑶两次开庭均到庭参加诉讼，班华到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。
郭亚贤、黄锦新共同诉称，两人系夫妻关系，自九十年代起在自家宅基地上设立了上海市崇明县横沙乡车站旅馆（以下简称系争旅馆），经营者登记为郭亚贤。经朋友介绍，郭亚贤、黄锦新与班华、崔勇于2011年5月12日签订《崇明县横沙车站旅馆承包经营协议》（以下简称《承包经营协议》），约定：郭亚贤、黄锦新将系争旅馆承包给班华、崔勇继续开设旅馆及其他经营项目，承包期限为十年，自2011年7月1日开业起协议生效；于协议生效之日起，班华、崔勇每年支付给郭亚贤、黄锦新承包费人民币30，000元，首付定金3，000元，余款每月月底付清。立约后，班华、崔勇实际承包经营系争旅馆，但至今未支付承包费，虽经郭亚贤、黄锦新多次催要未果，故诉至法院，请求判令：班华、崔勇支付承包费59，500元（计算至2013年7月31日）。诉讼过程中，郭亚贤、黄锦新变更诉讼请求为：一、判令班华、崔勇支付承包费72，000元（计算至2013年12月31日）；二、判令班华、崔勇支付2013年10月至11月的水费532.50元、电费495.60元、固话费138元、2013年6月至10月的宽带费834元，合计2，000.10元。后，郭亚贤、黄锦新再次变更诉讼请求为：一、判令双方2011年5月12日签订的《承包经营协议》及《补充协议》于2014年6月30日解除；二、判令班华、崔勇支付承包费87，000元（自2011年7月1日至2014年6月30日止的承包费计90，000元，扣除班华、崔勇已付的定金3，000元）；三、判令班华、崔勇支付自2014年7月1日起至本判决生效之日起按每月2，500元计算的系争旅馆房屋的使用费；四、判令班华、崔勇支付2013年10月至2014年2月的水费768.14元、2013年8月4日至2014年6月4日的电费1，574.07元、2013年5月1日至2014年6月30日的宽带费1，946元、2013年10月1日至2014年5月30日的固话费552元、2011年7月至2014年6月的有线电视费468元，上述费用合计5，308.21元。
班华、崔勇共同辩称，与郭亚贤、黄锦新之间就系争旅馆形成的承包经营合同关系属实，已支付定金3，000元，期间，确实未支付承包费，但系郭亚贤、黄锦新违约在先：一是在2011年5月双方签约时，系争旅馆并不具备《上海市特种行业许可证》（以下简称《特种行业许可证》），直到2013年才补办了该证照，郭亚贤、黄锦新恶意欺诈班华、崔勇，导致班华、崔勇承包期间未能实际经营；二是双方约定承包面积为大楼535平方米、楼前停车场180平方米，但系争旅馆所持《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（以下简称《消防安全检查合格证》）中认定的场所建筑面积仅为150平方米，层数仅为两层，与合同约定严重不符，导致合同目的无法实现。郭亚贤、黄锦新的上述行为致使班华、崔勇在承包旅馆期间无法经营，给班华、崔勇造成了直接和间接的损失，有鉴于此，班华、崔勇不应支付郭亚贤、黄锦新任何款项，并提起反诉，请求判令：一、双方于2011年5月12日签订的《承包经营协议》及《补充协议》于班华、崔勇在本案中提起反诉之日即2013年11月18日解除；二、郭亚贤、黄锦新双倍返还定金共计6，000元；三、郭亚贤、黄锦新赔偿班华、崔勇经济损失238，373元；四、郭亚贤、黄锦新赔偿班华、崔勇预期可得利益损失100，000元。
郭亚贤、黄锦新对班华、崔勇的反诉共同辩称：反诉请求无事实依据，应依法驳回。理由：一、系争旅馆营业执照上载明的经营范围是住宿服务，班华、崔勇承包期间自行增设了饭店业务，而消防部门是依据营业执照载明的经营范围来进行消防面积审核，故《消防安全检查合格证》上载明的建筑面积150平方米并不包括经营饭店所涉面积和非住宿经营面积，郭亚贤、黄锦新已依约实际交付了建筑面积约为559.95平方米的三层楼房和180平方米的楼前停车场，超过了合同约定，不存在交付面积不足的情况，不构成违约；二、在2011年5月双方签订《承包经营协议》之前，郭亚贤、黄锦新已经自行在对旅馆进行装修，签订协议之后，因班华、崔勇需要提高旅馆档次，故由其自行决定并操作装修事宜，根据《承包经营协议》的约定，郭亚贤、黄锦新严格遵守了合同约定，没有理由承担班华、崔勇的经济损失；三、根据《承包经营协议》的约定，装潢类无代价移交反诉被告，该约定不以承包期限到期为条件，如果法院认定该约定有失公平或者约定不明，则根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，系争合同因班华、崔勇违约而解除，故对班华、崔勇针对已形成附合的装饰装修物提出的损失赔偿请求，不应支持；四、系争合同解除后，班华、崔勇可以将旅馆内的可移动财产自行取回或者变卖；五、班华、崔勇所称在承包期内未实际经营不是事实：（一）班华、崔勇承包期间有多次接待住客的登记记录，这些住客分别来自全国14个省市，（二）班华、崔勇领取了发票且实际开具发票给住客，（三）班华、崔勇承包期间的用水、用电量远超歇业状态，上述事实均说明二人承包期间已经实际经营；六、班华、崔勇所称因欠缺证照导致旅馆未能实际经营不是事实：（一）在签订承包协议之前，班华、崔勇方面多次到旅馆现场进行前期调查，确认具备开业条件后才签订了协议，说明班华、崔勇对旅馆的基本情况知晓且认可，（二）在班华、崔勇承包期间，并没有公安、工商或者其他行政部门对旅馆作出过任何行政处罚，说明系争旅馆的经营资质未受到影响；七、班华、崔勇所主张的其他损失已在其经营中转化为收入，没有理由向郭亚贤、黄锦新主张赔偿；八、预期可得利益损失亦非由郭亚贤、黄锦新造成，且班华、崔勇未提供损失100，000元的计算凭证，故该项主张不能成立。
郭亚贤、黄锦新就其本诉主张向本院提交如下证据：
1、2011年5月12日《承包经营协议》一份，用以证明原、被告之间就系争旅馆形成的承包经营合同关系合法、有效。
2、系争旅馆《个体工商户营业执照》、《个体工商户档案机读材料》、黄锦新《农村宅基地使用证》、郭亚贤、黄锦新《户口簿》、《结婚证》、横沙派出所于2013年4月12日出具的《证明》各一份，用以证明系争旅馆坐落于黄锦新享有使用权的崇明县横沙乡新北村18丘（96）地块宅基地之上，该地块经横沙派出所编订门牌为“横沙乡新北村XXX号”；郭亚贤、黄锦新为夫妻关系；旅馆性质为个体工商户，经营者登记为郭亚贤，且该旅馆符合工商年检要求，经工商部门审查，历年年检均正常。
3、《车站旅馆实际建筑面积计算平面图》、《车站旅馆底层平面图》、《车站旅馆二楼平面图》各一份，用以证明系争旅馆的基本构造，同时证明郭亚贤、黄锦新交付给班华、崔勇的旅馆楼内面积达到559.95平方米。
4、2006年5月8日《消防安全检查意见书》、2012年12月4日《消防安全检查合格证》各一份，用以证明系争旅馆符合消防安全要求，经消防部门检查合格。
5、2006年8月8日《上海市公共场所卫生许可证》、2013年5月7日《上海市公共场所卫生许可证》各一份，用以证明系争旅馆符合公共场所卫生标准，经卫生部门检查合格。
6、2013年3月20日《特种行业许可证》、横沙派出所于2013年12月12日出具的《情况说明》各一份，用以证明系争旅馆符合治安要求，经公安部门检查合格。
7、横沙乡新北村村委会于2013年12月8日出具的《证明》一份，新北五组组长亦在该份《证明》上写明“情况属实”，用以证明系争旅馆于2010年春节前后已经在进行装潢。
8、2013年10月至2014年2月水费合计823.68元的发票五张、上海市宝山区自来水有限公司横沙自来水厂出具的《证明》一份，因班华、崔勇于2013年10月7日在未告知的情况下离开旅馆，之前的水费已经由其付清，2014年2月之后水闸已经关停，故该组证据用以证明郭亚贤、黄锦新在班华、崔勇离开旅馆后代其支付的水费，以账单日期为准，分别为：2013年10月135.20元、2013年11月397.28元、2013年12月226.70元、2014年1月16.70元、2014年2月47.80元，扣除郭亚贤、黄锦新自行使用产生的水费55.54元，班华、崔勇应付水费为768.14元；之所以2013年11月账单金额较多，系因班华、崔勇离开旅馆后，自来水管道腐蚀漏水所致。经本院核对，2013年11月账单记载的费用应为397.30元，庭审中，郭亚贤、黄锦新表示主张的金额以账单记载为准，故调整班华、崔勇应付水费金额为768.16元。
9、2013年8月4日至2014年6月4日电费合计1，574.07元的发票十张，因班华、崔勇于2013年10月7日在未告知的情况下离开旅馆，2013年8月之前的电费已经由其付清，2014年6月之后的电费不在本案中主张，故该组证据用以证明郭亚贤、黄锦新在班华、崔勇离开旅馆后代其支付的电费，以账单日期为准，分别为：2013年9月607.80元、2013年10月318.25元、2013年11月190.32元、2013年12月123元、2014年1月67.80元、2014年2月65元、2014年3月59.80元、2014年4月65.40元、2014年5月45元、2014年6月31.70元。
10、2013年5月1日至2014年6月30日宽带费合计1，946元的发票十四张，该组证据对应的号码为XXXXXXXX的电话及宽带设备，其中的通话等功能由郭亚贤、黄锦新使用，宽带由班华、崔勇使用，故仅对每月的宽带费139元主张权利，两人离开旅馆前已付清2013年5月之前的宽带费，2014年6月之后的费用不在本案中主张，用以证明郭亚贤、黄锦新代班华、崔勇支付的宽带费为每月139元，共代付14个月。
11、2013年10月1日至2014年5月30日固话费合计552元的发票八张，该组证据对应的号码为XXXXXXXX的电话，该电话专门供班华、崔勇使用，两人离开旅馆前已付清2013年10月之前的固话费，2014年6月之后的费用不在本案中主张，用以证明郭亚贤、黄锦新代班华、崔勇支付的固话费为每月69元，共代付8个月。
12、2011年7月至2014年6月有线电视费合计468元的发票八张、账单两份、崇明县广播电视台长兴横沙有线电视管理站出具的《证明》一份，用以证明郭亚贤、黄锦新代班华、崔勇支付的有线电视费为每年156元，共代付3年，且该费用系因系争旅馆使用产生，并非与郭亚贤、黄锦新混用产生。
13、《上海市居住房屋租赁合同登记备案通知书》一份，载明系争旅馆相邻地段面积为30平方米的房屋月租金为400元，折合每平方米月租金约为13元，系争旅馆三层楼房面积为559.95平方米，按此标准计算月租金应为7，000余元，用以证明现郭亚贤、黄锦新主张的2014年7月1日之后按照每月2，500元计收使用费，既符合承包协议的承包费用标准，亦符合当地房屋租金的市场价格。
班华、崔勇对郭亚贤、黄锦新提交的本诉证据经质证认为：对证据1的真实性无异议，但双方另行签订有《补充协议》一份。对证据2、3无异议，认可郭亚贤、黄锦新交付给班华、崔勇的系争旅馆大楼达到了535平方米的要求，交付楼前停车场面积亦达到了180平方米的要求。对证据4的真实性无异议，但认定的场所建筑面积仅为150平方米，层数仅为两层，未达到《补充协议》约定的经营面积。对证据5无异议。对证据6的真实性无异议，恰证明系争旅馆在2011年5月12日至2013年3月20日期间不具备《特种行业许可证》。对证据7的真实性有异议，认为村委会不属于政府部门，如果要作证必须要出庭，故该份证据不符合证据要求，对内容不予认可。对证据8、9的真实性无异议，但主张班华、崔勇并非于2013年10月离开旅馆，而是于2012年10月离开旅馆，故对离开后产生的水费、电费均不同意支付。对证据10的真实性无异议，前期的费用确由班华、崔勇支付，但办理宽带的目的系为接入公安部门的住宿管理系统，因旅馆不具备《特种行业许可证》导致无法接入，办理宽带的目的无法实现，故该笔费用不应由班华、崔勇承担，且宽带是由双方共同使用。对证据11的真实性无异议，前期费用确由班华、崔勇支付，但因郭亚贤、黄锦新违约，故不同意支付其主张的该笔费用。对证据12中发票和账单的真实性无异议，但有线电视设备系双方共同使用，郭亚贤、黄锦新之前亦未就该笔费用向班华、崔勇主张过，故不同意支付；对《证明》，班华、崔勇申请书面质证，本院予以准许，但其未在指定期限内向本院反馈质证意见。对证据13的真实性无异议，但认为该份证据载明的房屋面积为30平方米，不能证明系争旅馆的情况，且该笔费用班华、崔勇不应支付。
班华、崔勇就其本、反诉主张向本院提交如下证据：
1、《崇明县横沙车站旅馆承包经营协议》（同郭亚贤、黄锦新所举证据1）、《补充协议》各一份，用以证明双方除对承包期限、费用、定金、付款方式等做出明确约定外，还约定大楼面积为535平方米、停车场面积为180平方米。
2、黄锦新于2011年5月12日出具的《收条》一份，用以证明班华、崔勇依约向郭亚贤、黄锦新支付了定金3，000元。
3、2012年12月4日《消防安全检查合格证》、2013年3月20日《特种行业许可证》、2012年5月15日《上海市公共场所卫生许可证》复印件各一份，用以证明消防合格证的颁发时间比双方签订协议晚了一年半，且场所层数仅为两层，建筑面积仅为150平方米，意味着其余面积没有通过消防验收，导致班华、崔勇承包旅馆的合同目的无法实现；《特种行业许可证》的颁发时间也是比双方签订协议晚，不符合合同约定，说明系争旅馆不具备合法经营的全部证照，由此导致班华、崔勇无法经营。
4、《损失清单》及具体明细一组，用以证明班华、崔勇为承包经营系争旅馆投入了装修改造费用共计238，373元，现因郭亚贤、黄锦新的违约行为导致无法经营，故上述费用转化为班华、崔勇的实际损失。
5、证人聂某某的证言，其向本院陈述：2011年5月至2012年12月，受班华、崔勇的委托，先是负责系争旅馆的装修工作，装修于2011年7月底结束后，继续负责旅馆的日常管理工作；在其负责期间，除了班华、崔勇的朋友来玩之外没有其他客人入住；旅馆未能正常经营，系因证照不全；在其负责日常管理期间，没有行政部门来人检查，亦未受到处罚；郭亚贤、黄锦新提供的《旅客住宿登记簿》七页中，除第七页之外，其余大部分由其登记，另有部分为班华、崔勇请来的其他人员记录，所记的是入住人员的基本信息，这些入住人员都是班华、崔勇介绍的，均按正常标准收费；登记上述信息一方面是个人习惯，另一方面是为应对派出所检查所需；证人从郭亚贤、黄锦新处领取过两本发票，根据入住人员的要求向入住人员开具了发票。
郭亚贤、黄锦新对班华、崔勇提交的本、反诉证据经质证认为：对证据1的真实性无异议，但郭亚贤、黄锦新实际交付的大楼面积为559.95平方米、停车场为180平方米，均符合合同约定。对证据2无异议，确定收取定金3，000元，因班华、崔勇违约，该笔钱款已转化为首月承包费，不应退还，在欠付承包费中扣除。对证据3的真实性无异议，系争旅馆在2006年已经获得了消防许可，《消防安全检查合格证》应当在装修后重新申请办理，不代表旅馆未获消防安全许可，该证所载建筑面积不等同于消防检查的面积，消防部门仅针对客房及必要设施在营业执照写明的经营范围内进行检查，旅馆营业执照写明的经营范围仅为住宿，班华、崔勇承包期间增设了饭店，旅馆大楼第三层为班华、崔勇办公所用，不作为客房，故许可证上载明的150平方米不包括上述面积的检查；《特种行业许可证》在2009年之前就已具备，2009年至2013年期间因旅馆经历了郭亚贤、黄锦新的自行装修和班华、崔勇接手后的装修，故2013年重新办理了许可证，在此期间，旅馆未因此受到任何部门的处罚，对经营不构成影响，且根据《中华人民共和国行政许可法》的相关规定，该许可证的年检责任主体是公安机关，本案中，许可证没有年检是事实，但公安机关并未对此作出行政处罚也未影响到工商年检，故该证是持续有效的；根据合同约定，班华、崔勇也承担审证义务，因旅馆进行了重新装修，根据规定需要重新申领《消防安全检查合格证》，而《特种行业许可证》的年审以重新申领《消防安全检查合格证》为前提，之所以《特种行业许可证》未按时年审系因班华、崔勇基于成本考虑未去申领，在看到其无诚意继续经营的情况下，郭亚贤、黄锦新才到派出所自行申领了该份许可证。对证据4《损失清单》所列班华、崔勇各项投入的金额无异议，但装修款应进行折旧；改装物品是可以移动的，该部分费用是班华、崔勇的投入，如要解除合同，班华、崔勇可将该部分物品收回，与郭亚贤、黄锦新无关；人员工资及其他费用是班华、崔勇经营的支出，已在经营中转换为收入，不应向郭亚贤、黄锦新主张损失；郭亚贤、黄锦新并不存在违约行为，故上述损失均应由班华、崔勇自行承担。对证据5，认为证人系班华、崔勇的朋友，存在利害关系，故对其所述系争旅馆因证照不全而未正常经营不予认可；认为班华、崔勇并非长期管理旅馆，而是委托证人从事旅馆的经营。
郭亚贤、黄锦新就反诉部分向本院提交如下证据：
1、2011年7月至2013年3月期间的系争旅馆《旅客住宿登记簿》七页，来源为经班华、崔勇授权负责旅馆经营的聂某某记录，用以证明班华、崔勇承包旅馆期间已经开展了正常经营活动。
2、系争旅馆《发票领购簿》一份，用以证明：（1）2009年旅馆领购发票正常，说明此时旅馆证照齐全、营业正常；（2）2011年、2012年，郭亚贤、黄锦新代班华、崔勇领购发票各一次，说明在班华、崔勇承包旅馆的期间，其营业正常，不存在证照不全、无法营业的情况。
班华、崔勇对郭亚贤、黄锦新提交的反诉证据经质证认为：
对证据1中聂某某予以确认的部分无异议，但聂某某对住客的记录并非班华、崔勇要求，系其个人习惯，登记簿上的住客基本上都是班华、崔勇的朋友，并非正常支付住宿费，故不属正常经营。对证据2的真实性无异议，但发票仅凭工商登记就可领购，并不能证明系争旅馆的证照齐全，且发票为手撕发票，系根据住客的要求开具，并非正常经营。
为查明系争旅馆的证照情况，本院至下列部门、机构进行调查：
1、至上海市工商行政管理局崇明分局横沙工商所，该所陈述：系争旅馆最早获颁营业执照是在1990年，自1997年起，业主登记为郭亚贤，该旅馆的历年工商年检均正常。
2、至横沙乡社区卫生服务中心，该中心陈述：《上海市公共场所卫生许可证》每两年审核一次，系争旅馆的审核工作由本中心负责，该旅馆一直具备卫生许可证，2008年至今的每次审核均符合要求。
3、至崇明县卫生监察所，该所述称：横沙乡社区卫生服务中心向法院所作陈述属实，系争旅馆在2010年至2013年期间符合卫生许可要求。
4、至崇明县公安局横沙派出所，该所述称：本所于2013年12月12日出具的《情况说明》属实，《特种行业许可证》由市局发放，该证由业主每年自行申报，一年不申报则自动失效。
5、至崇明县消防支队，该队工程技术科浦某向本院陈述：系争旅馆的消防验收工作由其经办；郭亚贤、黄锦新提供的2006年《消防安全检查意见书》，其效力等同于2012年《安全检查合格证》，系因2008年消防法修订后，相应证照由检查意见书变更为安全检查合格证；该旅馆符合消防安全的相关规定，该证照不需要年审；系争旅馆属于农家乐性质，并非将所有房间都用于经营，故消防部门仅对用于经营的部分进行审核，即该旅馆的一层、二层，约150平方米，不包括第三层。
经审理查明，郭亚贤与黄锦新系夫妻关系，1990年，两人在坐落于上海市崇明县横沙乡新北村18丘（96号）即新北村XXX号的自家宅基地上建造的三层楼房（建筑面积约为559.95平方米）内开设上海市崇明县横沙乡车站旅馆，属个体工商户，营业执照载明的经营范围为住宿服务。自1997年起，业主登记为郭亚贤。该旅馆历年工商年检均正常；2008年至今的卫生状况检验达标；2006年至今的消防检验达标；2009年之前，该旅馆具备《特种行业许可证》，2009年至2013年期间，因业主未自行申报，致该许可证失效，经业主申请，于2013年3月20日重新获颁该许可证。2011年5月至今，该旅馆未受到行政部门的处罚。
班华、崔勇（二人作为乙方）有意承包系争旅馆，遂与郭亚贤、黄锦新（二人作为甲方）于2011年5月12日签订了《承包经营协议》一份，就乙方承包甲方旅馆事宜进行约定，主要内容有：一、甲方同意将旅馆转让承包给乙方继续开设旅馆及其他经营项目；二、承包时间为十年，自2011年7月1日开业起协议生效；三、乙方每年支付甲方承包费30，000元，首付定金3，000元，余款每月月底结算付清；四、乙方在承包经营过程中发生的水、电、电话、税收、审证、清洁费等各种营业费用由乙方承担，乙方应按时交纳，如有拖欠超月以上，甲方有权停止水电供应；五、乙方有独立自主的经营权、决策权、人员使用权，甲方无权干扰乙方的正常营业；六、甲方允许乙方在不影响房屋结构，保证安全的情况下，对旅馆进行改建、修缮、装潢。乙方添置的固定资产在承包期限到期时，完全归属乙方。装潢类无代价移交甲方；七、乙方租赁终止，必须清理往来账务，甲方对乙方的往来账务概不负责；八、乙方如遇特殊原因需终止协议，应提前一个月通知甲方，各自利益协商解决。
同日，双方又签订《补充协议》一份，内容为：“承包面积：甲方同意将崇明县横沙车站旅馆大楼计535平方米转让承包给乙方。楼前停车场180平方米。”
立约后，郭亚贤、黄锦新将旅馆三层楼房（含停车场）的经营权移交给班华、崔勇，班华、崔勇于签订协议当日向郭亚贤、黄锦新交付了定金3，000元。班华、崔勇接手旅馆后，进行整体装修并添置了部分设施，为此班华、崔勇支付了装修款、改装物品购置款、人员工资、杂项费用等合计238，373元。自此，系争旅馆由班华、崔勇实际承包，两人雇佣了聂某某等人在旅馆工作。后班华、崔勇方的人员撤离旅馆，相关财产留存于旅馆内，旅馆目前处于歇业状态，钥匙仍由班华、崔勇控制。承包期间，班华、崔勇在旅馆接待住客、收取费用并开具发票，未向郭亚贤、黄锦新支付承包费，支付了2013年10月之前的水费及固话费、2013年8月之前的电费、2013年5月之前的宽带费。2013年10月至2014年2月的水费768.16元、2013年8月至2014年6月的电费1，574.07元、2013年5月至2014年6月的宽带费1，946元、2013年10月至2014年5月30日的固话费552元、2011年7月至2014年6月的有线电视费468元，合计5，308.23元，由郭亚贤、黄锦新支付。
诉讼中，本院组织双方当事人共同前往系争旅馆，对班华、崔勇承包期间投资的可移动财产等进行了清点，根据双方现场清点形成了《财产清单》一份共七页，第一页列明：1、速霸牌四门冰箱一台，2、裕邦牌开水器一台，3、诚丰牌电蒸锅一台，4、双眼灶台一部，5、碗柜一台，6、操作台一部，7、格兰仕牌微波炉一台，8、三角牌电饭煲大小各一台，9、ASD牌压力锅一支，10、芙蓉王牌燃气灶一台，11、排风扇二台，12、炒锅四支，13、油缸两个，14、炒勺两支，15、单眼水池一台，16、三眼水池一台，17、速霸牌冷藏柜一台，18、海尔牌空调一台，19、单眼水池三台，20、碗架两个，21、骨盘八十四个，22、饭碗四十个，23、汤碗五十二个，24、茶壶四个，25、面碗十一个，26、调料缸八个，27、塑料盒八个，28、大汤碗四个，29、玻璃杯四十五个，30、炒菜盘一百二十二个，31、小汤勺七十七个，32、大汤勺七个，33、筷子五十三个，34、茶盅五十二个，35、热水瓶六个，电水壶一个；第二页列明：1、美的牌洗衣机一台，2、正腾牌消毒柜一台，3、方桌四张，4、圆桌一张，5、椅子二十七把，6、TCL牌29寸电视机一台，7、奇声牌2.1音响一套，8、金正立声牌EVD一台，9、简易床四张，10、TCL牌空调一台，11、SVA牌电视机一台，12、电视柜一台，13、椅子三把，14、衣架一个，15、壁画一幅，16、壁画两幅，17、简易床五张，18、SVA牌电视机一台，19、电视柜两个，20、TCL牌空调一台，21、椅子一把，22、壁画一幅，23、吊扇一台，24、衣架一个，25、吊扇两个，26、简易床一张，27、方桌两张，28、椅子十把，29、吊扇一个，30、玻璃转盘四张，31、TCL牌空调一台，32、壁画一幅；第三页列明：1、迎客松装饰画一幅，2、青啤酒柜一台，3、海信牌25寸电视机一台，4、电视柜一个，5、三人木沙发一个，6、单人木沙发两个，7、三人茶几一个，8、二人小方茶几一个，9、戴尔牌液晶电脑一台，10、衣架一个，11、四眼水池一台，12、SVA牌21寸电视机一台，13、吊扇一台，14、衣架一个，15、1.5米床一张，16、电视柜一个，17、床头柜一个，18、椅子一把，19、壁画一幅，20、SVA牌21寸电视机一台，21、电视柜一个，22、1.5米床一张，23、床头柜一个，24、吊扇一台，25、壁画一幅，26、衣架一个，27、椅子一把，28、壁画一幅，29、镜子一面；第四页列明：1、1.2米床（含床单、床垫）三张，2、床头柜三个，3、TCL牌立式空调一台，4、SVA牌21寸电视机一台，5、电视柜一个，6、椅子四把，7、衣架两个，8、吊扇一台，9、壁画一幅，10、椅子四把，11、小方几一个，12、吊扇一台，13、壁画一幅，14、1.2米床两张，15、床头柜两个，16、单人木沙发两个，17、TCL牌立式空调一台，18、SVA牌21寸电视机一台，19、电视柜一个，20、衣架一个，21、镜子一面，22、镜子一面，23、壁画一幅，24、1.2米床两张，25、床头柜两个，26、SVA牌21寸电视机一台，27、电视柜一个，28、衣架一个，29、椅子一把，30、壁画一幅，31、TCL牌空调一台，32、镜子一面；第五页列明：1、1.5米床一张，2、床头柜一个，3、椅子一把，4、衣架一个，5、SVA牌21寸电视机一台，6、电视柜一个，7、壁画一幅，8、TCL牌空调一台，9、镜子一面，10、壁画一幅，11、1.5米床一张，12、床头柜一个，13、衣架一个，14、椅子一把，15、壁画一幅，16、TCL牌空调一台，17、SVA牌21寸电视机一台，18、电视吊架一个，19、镜子一面，20、1.5米床一张，21、床头柜一个，22、椅子一把，23、衣架一个，24、TCL牌空调一台，25、壁画一幅，26、SVA牌电视机一台，27、电视吊架一个，28、镜子一面，29、小方几一个，30、椅子三把，31、单人沙发一个，32、1.2米床两张；第六页列明：1、床头柜两个，2、SVA牌21寸电视机一台，3、电视柜一个，4、TCL牌立式空调一台，5、壁画一幅，6、椅子一把，7、单人沙发一个，8、衣架一个，9、镜子一面，10、SVA牌21寸电视机一台，11、单人沙发两个，12、小方几一个，13、三人沙发一个，14、三人茶几一个，15、三门衣柜一个，16、1.8米床一张，17、床头柜一个，18、衣架一个，19、SVA牌21寸电视机一台，20、电视柜一个，21、镜子一面，22、上海阳光牌太阳能热水器四台，23、枕头（带枕套）二十六个，24、毛毯十八条，25、被子（带被套）十四条，26、被套十条，27、床单二十六条，28、枕套四条，29、床垫九个，30、枕头（带枕套）两个，31、被子（带被套）一条，32、床单、床垫一个；第七页列明：1、被套两条，2、床单一条，3、枕头（带枕套）两个，4、被子两条，5、毛毯两条，6、床单两条，7、被套两条，8、床垫两个，9、毛毯两条，10、床垫十个，11、枕头（带枕套）八个，12、被子（带被套）九条，13、床单十二条，14、床单一条，15、枕套一条。
鉴于双方均要求解除承包经营协议，而双方对清点到的可移动财产及已形成附合的装饰装修物的现有价值不能达成一致意见，经班华、崔勇申请，本院委托银信资产评估有限公司（以下简称银信公司）对旅馆内可移动财产如电器、床铺、厨房用品等（以《财产清单》为框架）的现有价值进行评估，该评估机构于2014年8月1日出具《评估咨询报告》一份，评估咨询结果为62，100元。本院另委托上海东方投资监理有限公司（以下简称东方公司）对系争旅馆内装潢（主要包括地板、地砖、墙面等）的现有价值进行审价，该公司于2014年9月25日出具《司法鉴定意见书》一份，鉴定工程造价为95，953元，现有价值为67，167元。本案中，郭亚贤、黄锦新就《评估咨询报告》、《司法鉴定意见书》申请评估师、审价师到庭接受问询，班华、崔勇就《司法鉴定意见书》申请审价师到庭接受问询。本院依法于2014年10月30日安排上述公司的评估、审价人员到庭接受双方问询。
针对《司法鉴定意见书》，郭亚贤、黄锦新持有如下异议：1、审价师采用的折旧年限为十年，对采用该标准的依据有异议；2、班华、崔勇在本案中提供的《损失清单》显示，装修款对应的人工费为31，780元，而审价中认定为36，706元，高出了班华、崔勇的主张，故对人工费的计算有异议。针对上述异议，东方公司的审价师陈述：1、按照行业规定，折旧年限的标准主要有两种，即三年至五年、五年至七年，而本案进行审价采用的标准是十年，依据是涉案承包经营协议约定的承包期限为十年；2、审价师到现场查勘认为装饰装修所用的材料质量比较差，使用状况比较良好，结合审价师的经验进行综合评价；3、针对人工费的问题，审价时不以当时施工的情况作为依据，根据市场价格作出的审价完全有可能高于或者低于实际支出。
针对《司法鉴定意见书》，班华、崔勇持有如下异议：1、现有价值和残值的概念不同；2、对折旧方法和折旧年限均不认同，认为不应该折旧，且价格标准不应以2011年为准，而应以2014年为准。针对上述异议，东方公司的审价师陈述：1、现有价值的概念是指双方订立合同时的价格，到现在还值多少钱；2、类似于本案所涉委托事项的审价基本都采用折旧法。
针对《评估咨询报告》，郭亚贤、黄锦新认为评估师不应采用重置成本法计算财产的现有价值。针对上述异议，银信公司的评估师陈述：1、重置成本法是评估的基本方法，本案涉及的评估对象为可移动物品，不存在完全竞争的市场背景，也不存在未来期待收益的价格，故采用重置成本法；2、报告中计算成新率所取年限为八至十年，系根据评估对象的基本情况，结合评估准则和评估师的职业判断进行综合评价；3、评估准则中关于年限标准的选取与税务准则不同；4、现有价值即评估基准日当日的市场价值。
本案争议焦点：一、郭亚贤、黄锦新与班华、崔勇是否存在对方主张的违约行为；二、郭亚贤、黄锦新与班华、崔勇签订的《承包经营协议》及《补充协议》于何时解除；三、合同解除后，班华、崔勇对系争旅馆的装潢、添附的财产如何处理。
针对争议焦点一，首先，郭亚贤、黄锦新是否存在班华、崔勇主张的违约行为。
对此，本院结合班华、崔勇的反诉主张以及双方签订的《承包经营协议》、《补充协议》进行逐项分析如下：
一、根据《承包经营协议》第一条、《补充协议》之约定，郭亚贤、黄锦新承担将系争旅馆的经营权承包给班华、崔勇，且交付旅馆大楼面积需满足535平方米、楼前停车场面积需满足180平方米的合同义务，对此，郭亚贤、黄锦新已依约转让了旅馆经营权，并实际交付了整幢三层楼房及停车场，交付面积符合协议要求，班华、崔勇亦对该幢房屋进行整体装修，并添置相应设备。针对班华、崔勇提出的《消防安全检查合格证》记载的面积、层数与《补充协议》约定不符的问题，因双方在《补充协议》中仅约定了交付场所的总面积数，并未要求《消防安全检查合格证》中记载的面积与实际交付面积必须一致。结合本院至崇明县消防支队所作调查，系争旅馆自2006年起即符合消防安全的相关规定，《消防安全检查合格证》上载明的“场所建筑面积：150平方米”仅指用于经营部分的面积，与协议中约定的大楼面积并非同一概念。而在班华、崔勇承包期间，也未就该事项受相关部门查处，或者存在不能经营之法定事由。即便该事由存在，班华、崔勇也应当在对整幢大楼进行装修改造后，对扩大的经营面积依法向有关部门重新提出核准申请。但事实上，班华、崔勇在承包期间并未就《消防安全检查合格证》事宜要求郭亚贤、黄锦新配合并向有关部门提出申请，故对班华、崔勇辩称因该证的记载事项与实际交付不符致无法经营的主张，本院实难采信。
二、针对班华、崔勇提出的系争旅馆因《特种行业许可证》失效致其无法经营的问题。本院认为，根据横沙派出所出具的《情况说明》以及本院至相关部门所作调查，系争旅馆在2009年之前已获颁该许可证。根据公安部门的规定，该证的审核方式为业主每年自行申报，一年不申报即失效，故郭亚贤、黄锦新作为业主，理应对该证的正常申报承担责任。系争旅馆虽因未每年申报致《特种行业许可证》失效，但在该旅馆的工商年检、税务发票申领均正常、卫生状况检查、消防安全检查均达标的情况下，未因该许可证的失效而受到任何部门的行政处罚，且该证已于2013年3月20日重新获颁，并不存在班华、崔勇辩称的经营阻却事由。况且，班华、崔勇作为承包方，在签订承包协议之前，理应就拟承包旅馆的经营许可进行充分调查，在开业前，审查相关证照，对未申办或者失效的相关证照及时向有关部门提出申请。现班华、崔勇亦未提供曾向有关部门提出申请未获批准的相关证据，故班华、崔勇主张因《特种行业许可证》失效致其无法经营之辩称，本院不予采信。
三、针对班华、崔勇主张系争旅馆在其承包后未能实际经营的问题，结合郭亚贤、黄锦新提供的《住宿登记簿》以及班华、崔勇提供的证人聂某某证言，系争旅馆在班华、崔勇承包期间，除聂某某外还有其他人员在旅馆工作，实际接待了不少于100人次的住客，向这些住客收取了费用，开具了发票，承包期间的水、电使用量亦明显超出歇业期间，据常理推断，班华、崔勇所称承包后未实际经营的主张明显与事实不符，本院不予采信。
综合上述考量，本院对班华、崔勇辩称的郭亚贤、黄锦新存在违约行为的意见，不予采信。
其次，班华、崔勇是否存在郭亚贤、黄锦新主张的违约行为。
郭亚贤、黄锦新认为班华、崔勇的违约主要表现在：未支付承包费；未结清郭亚贤、黄锦新代其支付的水费、电费、固话费、宽带费、有线电视费。对此，本院分而述之：
一、关于承包费。按照《承包经营协议》约定，协议自2011年7月1日生效，承包费为每年30，000元，每月月底结算付清，故承包费为每月2，500元，应自2011年7月1日起支付第一笔。班华、崔勇承包期内除支付定金3，000元外，未支付其他承包费，根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》中关于定金的相关法律规定，定金3，000元应转化为承包费，而班华、崔勇在承包期内，未再支付任何承包费，显属违约，理应承担付清欠款的责任。
二、关于水费、电费、固话费、宽带费、有线电视费。按照合同约定，班华、崔勇在承包过程中发生的水费、电费、电话费等各种营业费用均由其承担。合同履行过程中，班华、崔勇已付清2013年10月之前的水费、固话费、2013年5月之前的宽带费，以及2013年8月之前的电费，证明上述项目及费用确为班华、崔勇承包经营旅馆所需支付。现班华、崔勇以其已于2012年10月离开旅馆为由，拒绝支付郭亚贤、黄锦新垫付的2013年10月至2014年2月的水费768.16元、2013年8月至2014年6月的电费1，574.07元、2013年10月至2014年5月的固话费552元、2013年5月至2014年6月的宽带费1，946元，该项主张既与协议约定不符，亦与班华、崔勇已支付2012年10月之后的部分费用之事实不符，且不论两人何时离开旅馆，其离开旅馆时未向郭亚贤、黄锦新表明终止合同，亦未将旅馆钥匙交付郭亚贤、黄锦新，其添置的财产、设备亦留存于旅馆内，其对系争旅馆的占有是持续的，故人员的离开不能对抗相关费用的支付义务。
关于2011年7月至2014年6月的有线电视费468元，结合郭亚贤、黄锦新提供的崇明县广播电视台长兴横沙有线电视管理站出具的《证明》，本院认定该笔费用的支出属于系争旅馆的经营所需，在郭亚贤、黄锦新已垫付的情况下，根据承包协议约定，该项费用亦应由班华、崔勇承担。
针对争议焦点二，首先，关于班华、崔勇方人员从系争旅馆撤离的时间问题，郭亚贤、黄锦新主张班华、崔勇方人员于2013年10月起撤离旅馆，班华、崔勇在2013年12月10日本院组织双方进行证据交换时述称其于2013年10月7日离开旅馆，在后续庭审中又表示系于2012年10月离开旅馆，对此，本院认为，一则班华、崔勇付清了2013年10月之前的水费及固话费、2013年8月之前的电费、2013年5月之前的宽带费，其述称的已于2012年10月撤离旅馆的主张明显与上述付款事实不符；二则班华、崔勇申请的证人聂某某向法庭陈述，其在系争旅馆的工作时间为2011年5月至2012年12月，此证言亦证明班华、崔勇述称的撤离时间与事实不符；三则班华、崔勇未就2012年10月撤离旅馆的主张提供证据予以证明，亦未对其前后陈述的不一致作出合理解释。故本院认定班华、崔勇方人员于2013年10月撤离系争旅馆。
其次，关于合同解除的时间。本案中，解除合同系由班华、崔勇首先在反诉诉请中提出，主张因郭亚贤、黄锦新存在欺诈行为，导致班华、崔勇承包系争旅馆的合同目的无法实现，故行使法定解除权。在审理过程中，双方均表示愿意就继续承包进行调解，但最终无法就此问题达成一致意见，故郭亚贤、黄锦新亦在本诉诉请中提出基于班华、崔勇的违约行为而行使法定解除权，要求解除承包协议。结合本院在争议焦点一中对双方违约责任作出的认定，双方于2011年5月12日签订的《承包经营协议》及《补充协议》应基于郭亚贤、黄锦新的请求依法予以解除，其主张上述协议于2014年6月30日解除，该主张符合关于法定解除权行使的法律规定，本院予以支持，故班华、崔勇所欠承包费应从2011年7月1日起算至2014年6月30日计90，000元，扣除已转化为承包费的定金3，000元，班华、崔勇尚欠承包费87，000元。根据《承包经营协议》的约定，在上述承包期间内，郭亚贤、黄锦新代班华、崔勇支付的水、电、固话、宽带、有线电视等费用合计5，308.23元理应由班华、崔勇予以偿付。
针对争议焦点三，合同解除后，班华、崔勇承包期内装潢、添附的财产如何处理。
关于经装潢已形成附合的装饰装修物，根据《承包经营协议》第七条第2项的约定：“甲方允许乙方在不影响房屋结构、保证安全的情况下，对旅馆进行改建、修缮、装潢。乙方添置的固定资产在承包期限到期时，完全归属乙方。装潢类无代价移交甲方。”该约定系针对合同期满后的财产处理，本案由于班华、崔勇的违约导致合同提前终止，虽不能直接适用，但可参照装潢类移交郭亚贤、黄锦新之约定。又，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，若因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的不予支持；但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。2014年7月1日，本院组织双方进行谈话时，郭亚贤、黄锦新针对该部分财产表示：“如果法院认定《承包经营协议》第七条第2项按我方理解的话，不存在补偿问题；如果法院有其他理解的，我们可以利用，愿意按照现有的价值补偿给被告。”
关于对已形成附合的装饰装修物进行补偿的价格问题，根据东方公司出具的《司法鉴定意见书》，该部分财产的现有价值为67，167元，对此，本院酌情确定补偿金额为38，000元。故在合同解除后，郭亚贤、黄锦新应向班华、崔勇补偿38，000元，并取得系争旅馆内已形成附合装饰装修物的所有权。
关于添附的可移动财产，该部分财产的所有权归属班华、崔勇，本案由于班华、崔勇的违约导致合同提前终止，郭亚贤、黄锦新明确表示不再继续使用该部分财产，故系争旅馆内的可移动财产（以《财产清单》为框架）理应由班华、崔勇自行取回。
综上，班华、崔勇应当向郭亚贤、黄锦新支付承包费87，000元、2014年6月30日之前由郭亚贤','2018-09-27
01:37:10',0,'web',NULL),(22880981,'ebdf75c4-8936-4069-a776-c131cd3e246a','$(function(){$(\"#con_llcs\").html(\"浏览：51次\")});$(function(){var
caseinfo=JSON.stringify({\"法院ID\":\"1946\",\"案件基本情况段原文\":\"\",\"附加原文\":null,\"审判程序\":\"其他\",\"案号\":\"（2014）鄂钟祥民调确字第00038号\",\"不公开理由\":null,\"法院地市\":\"荆门市\",\"法院省份\":\"湖北\",\"文本首部段落原文\":\"\",\"法院区域\":\"中西部及兵团\",\"文书ID\":\"ebdf75c4-8936-4069-a776-c131cd3e246a\",\"案件名称\":\"侯某、张某请求确认人民调解协议效力纠纷一案民事裁定书\",\"法院名称\":\"钟祥市人民法院\",\"裁判要旨段原文\":\"\",\"法院区县\":\"钟祥市\",\"补正文书\":\"2\",\"DocContent\":\"\",\"文书全文类型\":null,\"诉讼记录段原文\":\"本院于2014年3月17日受理申请人候某、张某机动车交通事故责任纠纷一案，关于确认赔偿调解协议的申请。本院依法指定审判员彭友德审查此案，现已审查完毕\",\"判决结果段原文\":\"\",\"文本尾部原文\":\"\",\"上传日期\":\"\\\/Date(1395216995000)\\\/\",\"案件类型\":\"2\",\"诉讼参与人信息部分原文\":\"\",\"文书类型\":null,\"裁判日期\":null,\"结案方式\":null,\"效力层级\":null});$(document).attr(\"title\",\"侯某、张某请求确认人民调解协议效力纠纷一案民事裁定书\");$(\"#tdSource\").html(\"侯某、张某请求确认人民调解协议效力纠纷一案民事裁定书
（2014）鄂钟祥民调确字第00038号\");$(\"#hidDocID\").val(\"ebdf75c4-8936-4069-a776-c131cd3e246a\");$(\"#hidCaseName\").val(\"侯某、张某请求确认人民调解协议效力纠纷一案民事裁定书\");$(\"#hidCaseNumber\").val(\"（2014）鄂钟祥民调确字第00038号\");$(\"#hidCaseInfo\").val(caseinfo);$(\"#hidCourt\").val(\"钟祥市人民法院\");$(\"#hidCaseType\").val(\"2\");$(\"#HidCourtID\").val(\"1946\");$(\"#hidRequireLogin\").val(\"0\");});$(function(){var
dirData = {Elements: [\"RelateInfo\", \"LegalBase\"],RelateInfo: [{ name:
\"审理法院\", key: \"court\", value: \"钟祥市人民法院\" },{ name: \"案件类型\", key:
\"caseType\", value: \"民事案件\" },{ name: \"案由\", key: \"reason\", value: \"\"
},{ name: \"审理程序\", key: \"trialRound\", value: \"其他\" },{ name: \"裁判日期\",
key: \"trialDate\", value: \"2014-03-17\" },{ name: \"当事人\", key:
\"appellor\", value: \"候某,张某\" }],LegalBase: []};if
($(\"#divTool_Summary\").length > 0) {$(\"#divTool_Summary\").ContentSummary({
data: dirData });}});$(function() {\r\n var jsonHtmlData =
\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"侯某、张某请求确认人民调解协议效力纠纷一案民事裁定书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2014-03-19\\\\\",\\\\\