北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终4260号
上诉人（原审原告）：北京佳莲伟业房地产开发集团有限公司，住所地北京市昌平区昌平镇中山口路21号佳莲大厦5层。
法定代表人：王虎，总经理。
委托诉讼代理人：孙军豹，北京市中咨律师事务所律师。
委托诉讼代理人：夏军，北京京文律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：北京华联综合超市股份有限公司，住所地北京市西城区阜外大街1号四川经贸大厦负2层3号。
法定代表人：罗志伟，董事长。
委托诉讼代理人：习卫红，泰和泰（北京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京华联集团投资控股有限公司，住所地北京市西城区阜外大街1号（四川经贸大厦二层203室）。
法定代表人：吉小安，董事长。
委托诉讼代理人：崔悦，泰和泰（北京）律师事务所律师。
上诉人北京佳莲伟业房地产开发集团有限公司（以下简称佳莲伟业房地产公司）、上诉人北京华联综合超市股份有限公司（以下简称华联综合超市公司）因与被上诉人北京华联集团投资控股有限公司（以下简称华联集团公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第18307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人佳莲伟业房地产公司之委托诉讼代理人孙军豹、夏军，上诉人华联综合超市公司之委托诉讼代理人习卫红，被上诉人华联集团公司之委托诉讼代理人崔悦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
佳莲伟业房地产公司上诉请求：1.判令华联综合超市公司、华联集团公司向佳莲伟业房地产公司给付第一计租年度调增面积部分的房屋租金165584.98元、拖欠该项租金的违约金125347.83元，计算至2015年10月31日，此日之后至全部付清之日的违约金另计；2.判令华联综合超市公司、华联集团公司向佳莲伟业房地产公司给付逾期支付租金的违约金127225.93元；3.判令华联综合超市公司、华联集团公司向佳莲伟业房地产公司增加给付完成清场之前的场地占用费752076.63元。上诉理由：1.华联综合超市公司无法证明“连续一年严重亏损”，华联综合超市公司单方解除租赁合同依据不足，且未尽到通知、协助义务，违反诚实信用原则，存在重大法律瑕疵，应当赔偿违法解除合同给佳莲伟业房地产公司造成的损失。2.《租赁建筑面积确认协议书》为华联综合超市公司设定了补交调增面积租金的义务，佳莲伟业房地产公司从未以任何形式免除该公司的此项合同义务，该公司应交纳2010年5月1日至2011年4月30日的调增租金165584.98元，并承担相应的违约金。关于华联综合超市公司所述与佳莲伟业房地产公司议定推迟起租日一节，我方不认可，华联综合超市公司也未提供证据予以证实。开业的推迟不是佳莲伟业房地产公司的原因造成的，且租赁合同第2条约定：“2010年5月1日为起租日，无论承租人的商业项目届时是否实际开业，从2010年5月1日起，承租人均需按约向出租人支付租金。”3.我方有充分证据可以证明，华联综合超市公司一共八次逾期支付租金，由此产生违约金合计127225.93元。计算依据是《商业场地租赁合同》3.2.2、相关财务资料以及逾期金额、逾期天数。4.华联综合超市公司直至2015年11月10日才将其物品搬离承租场地，华联综合超市公司实际占用租赁房屋时间为六个月，一审法院判令其支付四个月的场地占用费，不足以挽回华联综合超市公司拖延搬离给佳莲伟业房地产公司造成的巨额损失。华联综合超市公司单方解除合同后不完全撤场，致使佳莲伟业房地产公司无法对外重新招租，延误了新租户的签约和入驻。
华联综合超市辩称，第一，我方同意一审法院关于是否违法解除合同的认定。第二，关于房屋占用费的问题，我方也提出了上诉，我方认为一审法院判令我方支付占用费欠缺事实和法律依据，虽然有次承租人占用的事实，但我方认为要求我方支付占用费没有依据，2015年5月已实际交还场地，并由佳莲伟业房地产公司控制，同年7月佳莲伟业房地产公司也以函件告知我方如果不搬走物品，对方就自行处理了，因此可以说明对方已经实际控制场地。2015年4月份解除合同后，确实有自己的物品没有取走，原因是对方不让我们取走，一审的时候，屈臣氏也出具了证明明确是佳莲伟业房地产公司不让把自己的物品拿走。我方认为佳莲伟业房地产公司请求的占用费没有事实依据。第三，关于调增面积的租金部分，同意一审法院认定的起租日期，所以调增面积部分的租金应该从2011年5月开始。第四，关于拖欠租金的问题，我方是足额支付租金的，虽然有几次逾期支付租金的情况，但佳莲伟业房地产公司在时效内没有提出，现在也不应支持，一审审理中我们也就时效问题进行了抗辩。
华联集团公司辩称，履约担保函是对履约行为和违约责任承担担保责任，但华联综合超市公司没有任何违约行为，占用费、装修损失及公证费不属于合同约定事项，也不属于担保范围，所以华联集团公司不应承担连带责任，但我方未上诉。
华联综合超市公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回佳莲伟业房地产公司的全部诉讼请求。理由如下：1.一审法院对于租赁合同解除后承租人是否占用房屋的这一事实认定有误。华联综合超市公司不存在违法占用房屋的事实，一审法院判令华联综合超市公司承担房屋占用费没有事实依据。一审法院认定，合同解除后，华联综合超市公司仍然有部分物品没有搬离，造成佳莲伟业房地产公司无法行使出租人权利，华联综合超市公司应当支付房屋占用费。该种认定缺乏事实及法律依据。首先，佳莲伟业房地产公司根本没有证据证明华联综合超市公司存在部分物品没有搬离的事实。事实上，2015年4月30日合同正式解除后，华联综合超市公司依约搬离了自有物品，根本不存在占用房屋的事实。佳莲伟业房地产公司自己提供的证据显示，其于2015年6月就已实际收回并可控制标的房屋，同时其也承认已经于2015年11月将涉案房屋出租给第三人，继续收取租金，因此佳莲伟业房地产公司根本不存在无法行使出租人权利的情况。且新承租人继续使用原房屋装修，佳莲伟业房地产公司没有因与华联综合超市公司之间租赁合同提前解除而遭受任何损失。涉案租赁合同租金标准为938900.54元/每季度，一审法院在没有占用事实也没有对占用时间予以确认的基础上，判令华联综合超市公司承担高额的占用费，不仅没有事实依据，且显失公平。2.一审法院对于租赁房屋装修费承担的事实认定有误。涉案房屋的装修是由华联综合超市公司完成的，全部装修费也是由华联综合超市公司自行承担。虽然租赁合同中，佳莲伟业房地产公司承诺过以免除租金的形式承担部分装修费用，但在租赁合同履行过程中，佳莲伟业房地产公司并未依约履行以免除租金的形式承担装修费用的合同义务。一审法院判令华联综合超市公司向佳莲伟业房地产公司支付装修费于法无据。双方均认可华联综合超市公司已经向施工方支付全部装修费用。华联综合超市公司自起租日2011年5月1日到合同解除日2015年4月30日期间已经按照合同约定全额支付了租金。合同解除后，全部装修归佳莲伟业房地产公司实际享有，佳莲伟业房地产公司不存在任何损失，反而已获取了巨大的增值利益。一审法院在没有任何法律依据的情况下，判令华联综合超市公司对于自行出资完成的装修，向佳莲伟业房地产公司再行支付费用，明显没有依据。3.佳莲伟业房地产公司主张的公证费用与本案不具备关联性，公证费不应由华联综合超市公司承担。佳莲伟业房地产公司进行公证的内容系涉案租赁合同解除后的状态，该公证书的形成过程，恰恰证明涉案房屋在《公证书》制作时已经由佳莲伟业房地产公司实际控制、使用，根本不能证明华联综合超市公司未腾空交还房屋的事实，且该公证系佳莲伟业房地产公司私自进行，与华联综合超市公司无关，要求华联综合超市公司承担该费用没有合法依据。此外，根据一审认定的事实，华联综合超市公司在履约过程中不存在违约行为，且不应向佳莲伟业房地产公司支付任何款项，据此华联集团公司不应承担连带给付责任。
佳莲伟业房地产公司辩称，不同意上诉人华联综合超市公司的上诉请求。
华联集团公司辩称，同意上诉人华联综合超市公司的上诉请求。
佳莲伟业房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令华联综合超市公司、华联集团公司连带支付欠缴的房屋租金共计808730.50元；2.判令华联综合超市公司、华联集团公司连带支付从逾期之日至付清之日因拖延支付和未付租金而产生的违约金，截止2015年10月31日共计308527.42元，从2015年11月1日开始，到所欠租金808730.50元付清之日止，华联综合超市公司、华联集团公司每日应按照所欠金额的万分之五向佳莲伟业房地产公司支付违约金；3.判令华联综合超市公司、华联集团公司连带支付在合同正式解除之后至华联综合超市公司交还房屋并迁出其昌平分公司登记地址期间占用租赁的场地使用费及欠费违约金，截止2015年10月31日共计1370105.55元。从2015年11月1日开始，到华联综合超市公司、华联集团公司将注册地址迁移、注销并交还房屋之日止，华联综合超市公司、华联集团公司应当按照合同约定的租金标准和违约金标准，向佳莲伟业房地产公司支付房屋占用费和赔偿损失；4.判令华联综合超市公司、华联集团公司连带赔偿因华联综合超市公司违约而给佳莲伟业房地产公司造成的房屋闲置费用共计1602592.12元；5.判令华联综合超市公司、华联集团公司连带赔偿佳莲伟业房地产公司以免租方式为华联综合超市公司承担的装修费3041356.50元；6.判令华联综合超市公司、华联集团公司连带支付佳莲伟业房地产公司因恢复修复华联综合超市公司破坏的租赁场所土建部位以及人防、电气等设施而产生的合理费用共计179536.34元；7.判令华联综合超市公司、华联集团公司连带支付因华联综合超市公司未进行现场交接致使佳莲伟业房地产公司保全证据而发生的公证费用共计1230.39元；8.本案全部诉讼费用由华联综合超市公司、华联集团公司承担。
一审法院认定事实：2010年2月5日，佳莲伟业房地产公司（甲方）与华联综合超市公司（乙方）签订了《商业场地租赁合同》补充协议二（以下简称补充协议二），补充协议二载明：现双方商定，乙方负责标的房屋装修工程的设计和出图并承担其费用，装修工程的设计和施工图经甲方确认后，由乙方负责完成标的房屋的全部装修工程；甲方按不高于每平方米450元人民币的标准承担装修费用，如乙方实际装修费用低于每平方米450元人民币的，则甲方承担实际发生的全部装修费用；该装修费用将在起租日后乙方应付甲方的租金中扣除；标的房屋的起租日为2010年5月1日，无论乙方商业项目届时是否实际开业，从2010年5月1日起，乙方均需按约向甲方支付租金；双方商定，乙方支付甲方的各项费用，在起租日后从乙方应付甲方的租金中的抵扣顺序为：乙方已支付的定金2000000元人民币；甲方按本协议约定应承担的每平方米450元人民币的装修费用；甲方承若，将在本协议签订生效后的一个月内配合乙方完成项目的全部换签工作，与BHG（北京）百货有限公司[以下简称BHG（北京）公司]和乙方分别签订相应场地的租赁合同，地上一层至三层出租给BHG（北京）公司开展经营，地下一层出租给乙方开设超市；但乙方对BHG（北京）公司的履行行为承担连带责任；协议还规定了其他条款。
2010年2月20日，佳莲伟业房地产公司（甲方，出租人）与华联综合超市公司（乙方，承租人）、BHG（北京）公司（承租人，丙方）签订了《协议书》，该协议载明：在本协议签订，且甲方与乙方和丙方根据原合同及原协议的约定分别签署的租赁合同生效后，双方签订的原合同和原协议同时解除；本协议签订同时，乙方和丙方分别依据各自与甲方签订的场地租赁合同的约定金额向甲方各支付100万元人民币的定金，甲方为乙方和丙方分别开具各100万元的定金收据；同时，甲方将乙方依原合同约定支付的200万元人民币的定金退还给乙方，乙方将甲方原开具的定金收据/发票返还给甲方；原合同及原协议所设定的承租人的全部权利、义务一并概括转让；协议还规定了其他条款。
2010年2月20日，佳莲伟业房地产公司（甲方）与华联综合超市公司（乙方）签订了《商业场地租赁合同》，该合同载明：标的房屋位于北京市昌平区城北街道鸡鸭市胡同北侧的出租人拥有合法出租权的“佳莲商业中心”项目地下一层约为6071.90平方米的商业用房；租赁期限为20年，2010年5月1日为起租日；无论承租人的商业项目届时是否实际开业，从2010年5月1日起，承租人均需按约向甲方支付租金；起租日以后每季或每年之相应日期为起租对应日，起租日至该日周年对应日为第一个计租年度，以后计租年度依此类推；开业日期定为2010年10月1日，至少开业面积达租赁面积80%以上；租金标准：第一计租年度租金标准为每天每平方米1.300元；第二计租年度租金标准为每天每平方米1.400元；第三计租年度租金标准为每天每平方米1.45元；第四计租年度租金标准为每天每平方米1.51元；第五计租年度租金标准为每天每平方米1.51元；第六计租年度租金标准为每天每平方米1.56元；第七计租年度租金标准为每天每平方米1.622元；第八计租年度租金标准为每天每平方米1.622元；第九计租年度租金标准为每天每平方米1.622元；第十计租年度租金标准为每天每平方米1.687元；第十一计租年度租金标准为每天每平方米1.687元；第十二计租年度租金标准为每天每平方米1.687元；第十三计租年度租金标准为每天每平方米1.755元；第十四计租年度租金标准为每天每平方米1.755元；第十五计租年度租金标准为每天每平方米1.755元；第十六计租年度租金标准为每天每平方米1.825元；第十七计租年度租金标准为每天每平方米1.825元；第十八计租年度租金标准为每天每平方米1.825元；第十九计租年度租金标准为每天每平方米1.898元；第二十计租年度租金标准为每天每平方米1.898元；租金支付：自起租日开始，租金每季度支付一次，于每季首月月初10日内支付本季度租金；非因出租人原因或不可抗力，承租人违反本条约定逾期支付租金，每逾期一天，按当期应支付租金的万分之五向出租人支付违约金；逾期60日不支付租金，出租人有权解除本合同，承租人除应缴清应付租金及其逾期违约金外，同时赔偿出租人的相应经济损失；双方明确，如五年后经济形势发展良好，双方可另行协商对租赁期限前5年内出租人减免的部分租金的补偿问题，以实现公平发展；标的房屋装修方案：现双方商定，承租人负责标的房屋装修工程的设计和出图并承担其费用，装修工程的设计和施工图经出租人确认后，由承租人负责标的房屋的全部装修工程；出租人按不高于每平方米450元人民币的标准承担装修费用，如承租人实际装修费用低于每平方米450元人民币的，则出租人承担实际发生的全部装修费用；该装修费用在起租日后承租人的租金中等额扣除；双方明确，项目竣工验收界面即为承租人装修设计基础界面，承租人所出具的装修工程方案及施工图纸费用界定均以此为基础界面；双方商定，承租人根据经出租人确认的装修施工图纸提出装修预算，经出租人确认后开始装修施工；双方明确，对项目门前广场的改造、完善和装修工程由承租人负责，所需费用计入上述出租人应承担的每平方米450元人民币的装修费用之中（即450元/㎡×实际租赁面积）；非因出租人原因或不可抗力，承租人违反本条约定逾期支付租金，每逾期一天，按当期应付租金的万分之五向出租人支付违约金；逾期60日不支付租金，出租人有权解除本合同，承租人除应缴清应付之租金及逾期60日的违约金外，同时赔偿出租人的全部经济损失；承租人商业项目开业三年后，如商业项目仍严重亏损的，承租人有权以提前90天书面通知形式解除本合同；承租人应交清应付租金及其它费用；双方也可协商调整租金、标的房屋面积等条款，以便在互利共赢的基础上继续履行本合同；本合同根据约定或依法解除，合同解除前承租人已预付的租金、能源使用费、或其它任何费用尚未使用完毕的部分，由出租人在合同解除后15个工作日内返还承租人;租赁期满承租人不再续租或合同解除后，承租人负有在租赁期满或合同解除后30日内将其拥有的资产和商品撤出的权利和义务，出租人、产权人提供方便；但租赁期满及本合同因承租人原因而提前解约的，承租人将其拥有所有权的装修无偿转让给出租人，承租人不得拆除或毁坏，但出租人、产权人有权要求承租人拆除或恢复原状；合同还规定了其他条款。
2010年2月20日，华联集团公司向佳莲伟业房地产公司出具了《履约担保函》，该《履约担保函》载明：BHG（北京）公司与华联综合超市公司就租赁贵公司“佳莲商业中心”项目地上一至三层约14537.84平方米的商业用房和地下一层约6071.90平方米的商业用房分别与贵司签署了租赁合同，为保证上述合同的顺利履行，我司不可撤销地在此向贵司承诺及保证如下：我司对BHG（北京）公司及华联综合超市公司履行其租赁合同项下的责任和义务向贵司承担连带保证责任，包括但不限于上述公司提前终止租赁合同的情况下，我司应承租其所租赁的房屋；如上述公司违约时，我司将依据租赁合同的约定承担相关责任；特此进行履行保证。
2010年6月1日，佳莲伟业房地产公司与华联综合超市公司签署了《项目交接确认单》及《备忘录》。
2010年8月2日，华联综合超市公司正式接收昌平佳莲广场项目并开始装修施工。
2010年8月5日，佳莲伟业房地产公司出具了《取消地下一层至地上三层的消防系统报验承诺的公函》。
2010年5月25日，佳莲伟业房地产公司向华联综合超市公司、BHG（北京）公司发出了《进场通知》，该通知载明：现通知华联综合超市公司和BHG（北京）公司尽快向我公司提交北京昌平“佳莲商业中心”项目地下一层至地上三层的商业用房的装修施工图纸，并安排前期相关人员于2010年6月1日或之前进驻北京昌平“佳莲商业中心”项目。
2011年4月6日，佳莲伟业房地产公司收费部门做出了缴费通知书。4月18日，佳莲伟业房地产公司负责人批准同意华联综合超市公司从2011年5月1日开始缴纳租费。
2011年8月1日，佳莲伟业房地产公司（甲方）与华联综合超市公司（乙方）和北京佳莲万达投资有限公司（丙方）签订了《委托收款协议书》，该协议载明：现因甲方业务需要，委托丙方收取自2011年8月1日起的租金等各项依租赁合同乙方应交给甲方的费用，乙方依本协议规定，将自2011年8月1日起的租金等各项依租赁合同乙方应交给甲方的款项汇至丙方在本协议中写明的账户中，视同乙方已依租赁合同的规定交付甲方，由甲方在每次付款之日向承租人提供甲方盖章的正式收款发票，委托收款的截止日期由甲方书面通知乙方，乙方按通知终止由丙方代收款而直接向甲方支付租赁合同项下的各种款项；合同还规定了其他条款。
2011年9月8日，佳莲伟业房地产公司（甲方）与华联综合超市公司（乙方）签订了《租赁建筑面积确认协议书》，该协议书载明：地下一层总建筑面积7173.29平方米;扣减变配电室、强弱电室、派接室区域390.2平方米；扣减4个电梯井（5至8层客梯）面积24.52平方米；地上一层南侧大厅外后加装避风阁面积（此处产权归甲方所有），卸货平台面积未计入贵司实际使用面积；根据上述核定办法，乙方租赁区域实际租赁建筑面积为6758.57平方米，双方同意以此面积作为乙方交纳租金及能源使用费等各项交费的依据；协议还规定了其他条款。
2011年9月8日，华联综合超市公司昌平分公司与北京佳莲伟业物业管理有限公司签订了《收取供暖费协议》、《制冷费确认协议》。
2013年10月15日，北京市第一中级人民法院发布了《公告》，该《公告》载明：北京佳莲伟业房地产开发集团有限公司与中国新兴保信建设总公司仲裁一案，北京仲裁委员会（2012）京仲裁自第0831号裁决书已经发生效力。因北京佳莲伟业房地产开发集团有限公司未履行法律文书所确定的给付义务，中国新兴保信建设总公司向本院申请强制执行。执行中，本院于2013年4月8日依法对被执行人北京佳莲伟业房地产开发集团有限公司名下位于北京市昌平区鼓楼南街6号-201、-101、101、201、301、401的房产（房屋所有权证号：X京房权证昌字第XX**号）予以查封。现公布如下：一、在查封期限内，非经本院同意，任何人不得对查封财产有转移、设定权利负担等处分行为或者其他有碍执行的行为，否则，本院将依法追究其法律责任。二、如有单位或个人对上述查封财产持有权属异议或主张权益（含承租人），可自本公告公布之日起七日内向本院提出书面申报并提交相关证据，逾期本院将不予受理。
2014年4月9日，北京市第一中级人民法院向BHG（北京）公司和华联综合超市公司发出了《协助执行通知书》，该通知书载明：我院对中国新兴保信建设总公司与北京佳莲伟业房地产开发集团有限公司一案的仲裁裁决书已发生法律效力，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，请协助执行下列项目：一、请BHG（北京）公司和华联综合超市公司停止履行给北京佳莲伟业房地产开发集团有限公司的到期债务共计人民币3619201.02元（三百六十一万九千二百零一元零二分），并将上述款项汇至北京市第一中级人民法院账户。二、你公司若擅自向本案被执行人北京佳莲伟业房地产开发集团有限公司清偿到期债务，造成损失不能追回的，本院将依法追究二公司在已履行的财产范围内与被执行人承担连带清偿责任和妨碍执行的法律责任。
2015年1月26日，华联综合超市公司向佳莲伟业房地产公司法定代表人王虎邮寄了《关于解除商业场地租赁合同的通知书》,该通知书载明：北京佳莲伟业房地产开发有限公司：2010年2月20日，我司就承租贵司位于北京市昌平区城北街道鸡鸭市胡同北侧“佳莲商业中心”项目地下一层约6071.90的商业用房，与贵司换签了《商业场地租赁合同》，并约定2010年5月1日起为起租日，开业日期定为2010年10月1日。我方商业项目自开业以来已四年多时间，现仍严重亏损。为此，依据《商业场地租赁合同》第十二条第6款“承租人商业项目开业三年后，如商业项目仍严重亏损的，承租人有权以提前90天书面通知的形式解除本合同，承租人应交清租金及其他费用”之约定，我方现郑重通知贵司，贵我双方于2010年2月20日所换签的《商业场地租赁合同》定于2015年4月30日予以正式解除，望贵司届时及时安排接收租赁场地并处理相关善后事宜。通知发出后，华联综合超市公司即着手准备撤离工作。
2015年4月28日，佳莲伟业房地产公司向华联综合超市公司、BHG（北京）公司发出了《关于华联要求解除租赁合同问题的答复》，该答复载明：我司不同意贵司提出的单方解约请求，理由如下：贵司依据合同第十二条第六项向我司提出解约请求，该条款约定：“承租人商业项目开业三年后，如商业项目仍严重亏损的，承租人有权提前90天以书面通知的形式解除本合同；承租人应交清应付租金和其它费用；双方也可以协商调整租金、标的房屋面积条款，以便在互利共赢的基础上继续履行本合同。”我们认为前述条款应作合理解释，且需满足下列条件：1、承租人单方解除请求权应在开业三年后四年内提出（条件成就后一年内提出）；2、应向出租人提交开业后连续三年仍严重亏损的证明材料。3、承租人行使该项单方解除请求权之前应穷尽其它手段。比如根据合同第十四条第二项之约定“经出租人书面同意，承租人可以将合同项下的全部权利和义务概括转让”，如果确因经营不善，我司可以视情况同意转租，也可以另行协商调整租金、标的房屋面积条款等。双方签订的《商业场地租赁合同》是双方真实意思的表示，且双方均已实际履行，任何一方不得随意擅自行使单方解除权，否则有损合同的严肃性和租赁期限为二十年的约定。希望贵司秉承善意，继续严格按照合同约定履行按时交清应付租金和其它费用。
2015年4月30日，华联综合超市公司将承租场地物品搬离了承租场地，但是在华联综合超市公司承租的地下一层仍然有部分物品未及时搬离，造成出租方佳莲伟业房地产公司一直未能全部收回出租的场地。直至2015年11月10日，华联综合超市公司才将其物品搬离承租场地。
一审法院认定上述事实，有商业场地租赁合同、协议书、履约担保函、租赁建筑面积确认协议书、委托收款协议书、北京市第一中级人民法院的通知书、关于解除商业场地租赁合同的通知书、关于华联要求解除租赁合同问题的答复等证据及双方当事人的陈述在案佐证。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。佳莲伟业房地产公司与华联综合超市公司签订的《商业场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，《商业场地租赁合同》合法有效。双方当事人应该按照合同约定全面履行自己的义务。佳莲伟业房地产公司与华联综合超市公司签订的补充协议二系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，补充协议二有效。2010年2月20日，华联集团公司向佳莲伟业房地产公司出具了《履约担保函》，该《履约担保函》未违反有关法律规定，该《履约担保函》有效。本案争议的焦点一，华联综合超市公司于2015年1月26日向佳莲伟业房地产公司提出解除《商业场地租赁合同》是否属于合同约定解除条件成就？华联综合超市公司经过审计，连续出现严重亏损，双方在《商业场地租赁合同》第十二条第6项规定：“承租人商业项目开业三年后，如商业项目仍严重亏损的，承租人有权以提前90天书面通知形式解除本合同；承租人应交清应付租金及其其它费用；双方也可协商调整租金、标的房屋面积等条款，以便在互利共赢的基础上继续履行本合同；”因此，华联综合超市公司提出解除《商业场地租赁合同》属于合同约定解除条件成就。虽然，佳莲伟业房地产公司在庭审过程中，不认可华联综合超市公司存在严重亏损情况，但佳莲伟业房地产公司没有提供出相反证据加以证明，故法院对于佳莲伟业房地产公司主张华联综合超市公司不存在严重亏损不予采信。本案争议焦点二，佳莲伟业房地产公司与华联综合超市公司解除《商业场地租赁合同》的时间？华联综合超市公司按照《商业场地租赁合同》的约定于2015年1月26日向佳莲伟业房地产公司法定代表人王虎邮寄了《关于解除商业场地租租赁合同的通知书》，该通知书载明“定于2015年4月30日予以正式解除”，华联综合超市公司并于2015年4月30日撤离了承租现场绝大部分物品，约定解除条件成就，解除通知到达时生效，故双方于2015年4月30日起解除《商业场地租赁合同》。本案争议焦点三，华联综合超市公司按《商业场地租赁合同》的约定解除租赁合同后是否应当支付占用费呢？由于华联综合超市公司没有将承租场地内的部分物品全部撤出，没有向佳莲伟业房地产公司交付全部承租场地，给佳莲伟业房地产公司造成了不应有的损失，华联综合超市公司由此应当承担占用费用，考虑到华联综合超市公司并未实际经营，故华联综合超市公司应当酌情支付房屋场地占用费。本案争议焦点四，华联综合超市公司在《商业场地租赁合同》解除后，是否应当赔偿佳莲伟业房地产公司以免租方式负担的装修费呢？由于双方签订的合同期限为20年，华联综合超市公司装修款项直接折抵房屋租金，但是，华联综合超市公司实际仅仅租赁商业场地5年，而通常情况下，室内装修寿命一般为10年，华联综合超市公司提前解除《商业场地租赁合同》给佳莲伟业房地产公司造成了不应有的损失，故此，华联综合超市公司应当赔偿佳莲伟业房地产公司相应的装修款项直接折抵房屋租金损失。
关于佳莲伟业房地产公司要求华联综合超市公司、华联集团公司连带支付欠缴的房屋租金共计808730.50元及因拖延支付和未付租金而产生的违约金和在合同正式解除之后至华联综合超市公司交还房屋并迁出其昌平分公司登记地址期间占用租赁的场地使用费及欠费违约金，截止2015年10月31日共计1370105.55元，从2015年11月1日开始，到华联综合超市公司将注册地址迁移、注销并交还房屋之日止，华联综合超市公司、华联集团公司应当按照合同约定的租金标准和违约金标准，支付房屋占用费和赔偿损失一节，华联综合超市公司已经于2015年1月26日向佳莲伟业房地产公司法定代表人王虎邮寄了《关于解除商业场地租租赁合同的通知书》，该通知书明确载明双方于2015年4月30日解除场地租赁合同，故在2015年5月1日后，华联综合超市公司不存在拖欠租金问题，而是存在占用费用问题。2015年4月30日，华联综合超市公司虽然将大部分场地物品撤离，但仍然有部分物品没有搬离，造成佳莲伟业房地产公司无法行使出租人的正常权利，考虑到华联综合超市公司并未实际经营，故华联综合超市公司应当酌情支付房屋场地占用费，法院对于佳莲伟业房地产公司该项诉讼请求过高部分不予支持。
关于佳莲伟业房地产公司要求华联综合超市公司、华联集团公司连带支付因华联综合超市公司违约而造成的房屋闲置费用共计1602592.12元一节，因佳莲伟业房地产公司的该项主张没有依据，故此，法院对于佳莲伟业房地产公司的该项诉讼请求不予支持。
关于佳莲伟业房地产公司要求华联综合超市公司、华联集团公司连带赔偿以免租方式为华联综合超市公司承担的装修费3041356.50元一节，由于佳莲伟业房地产公司与华联综合超市公司签订的《商业场地租赁合同》明确约定了“租赁期满承租人不再续租或合同解除后，承租人负有在租赁期满或合同解除后30日内将其拥有的资产和商品撤出的权利和义务，出租人、产权人提供方便。但租赁期满及本合同因承租人原因而提前解约的，承租人将其拥有所有权的装修无偿转让给出租人，承租人不得拆除或毁坏，但出租人、产权人有权要求承租人拆除或恢复原状。”华联综合超市公司由于自身原因而提前解除场地租赁合同，因此，华联综合超市公司应当赔偿佳莲伟业房地产公司以免租方式为华联综合超市公司承担的装修费，但是华联综合超市公司在解除《商业场地租赁合同》时已经实际经营了5年，一般室内公共装修使用年限为10年，因此，华联综合超市公司赔偿佳莲伟业房地产公司以免租方式为华联综合超市公司承担的装修费应当扣除折旧费，故此，华联综合超市公司应当赔偿佳莲伟业房地产公司装修费为1520678.25元，华联集团公司应当根据其承诺承担连带赔偿责任。
关于佳莲伟业房地产公司要求华联综合超市公司、华联集团公司连带支付恢复修复华联综合超市公司破坏的租赁场所土建部位以及消防等设施而产生的合理费用共计179536.34元一节，华联综合超市公司在装修时，佳莲伟业房地产公司没有提出异议，故佳莲伟业房地产公司该项主张不符合法律规定，法院对于佳莲伟业房地产公司该项诉讼请求不予支持。
关于佳莲伟业房地产公司要求华联综合超市公司、华联集团公司连带支付未进行现场交接致使保全证据而发生的公证费用共计1230.39元一节，佳莲伟业房地产公司该项主张符合法律规定，法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告北京华联综合超市股份有限公司于本判决书生效后十日内支付原告北京佳莲伟业房地产开发集团有限公司场地占用费1187913.30元；二、被告北京华联综合超市股份有限公司于本判决书生效后十日内支付原告北京佳莲伟业房地产开发集团有限公司装修费1520678.25元；三、被告北京华联综合超市股份有限公司于本判决书生效后十日内支付原告北京佳莲伟业房地产开发集团有限公司公证费1230.29元；四、被告北京华联集团投资控股有限公司对于上述款项承担连带给付责任。五、驳回原告北京佳莲伟业房地产开发集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间查明，2010年5月25日，佳莲伟业房地产公司给华联综合超市公司致函，内容为：通知华联综合超市公司和BHG（北京）公司于2010年6月1日或之前进驻北京昌平“佳莲商业中心”项目。2010年6月1日佳莲伟业房地产公司（甲方）与华联综合超市公司（乙方）进行了项目交接，对佳莲伟业房地产公司尚未完成的工程及计划完成时间进行了备忘：1、乙方6月2日下午5点前提供超市及百货的平面布局及消防疏散通道图纸，甲方帮助协调消防部门并于6月10日前提供协调反馈意见。2、化油池、排油烟、燃气、强电6月10日前，由甲方协调设计公司确认方案可行性。3、超市负载需要6月10日前甲方确认。4、冷凝器室外机的位置有三洋和项目部6月10日前甲方共同确认。5、甲方确认八部扶梯和坡梯7月底之前完成全部安装工程。6、永久用电甲方8月底前完成。2011年4月6日佳莲伟业房地产公司向华联综合超市公司送达《缴费通知书》，记载内容为：“收费项目:租金；缴费期：2011年5月1日起，2011年7月31日止；缴费金额合计:775685.23元，本公司同意佳莲时代广场以上收费金额，其缴纳金额本公司同意自2011年4月30日前以现金或即期支票及银行转账支付。”该通知书抬头部分有华联综合超市公司有关人员手写的请示，内容为：昌平佳莲店自今年1月20日开业以来，一直未付租金。经与双方业主多次商洽，拟从今年5月1日起先开始付租金。去年5.1至今年5.1之间的租金，因牵涉双方履约因素很多，拟另行协商解决。可否？请指示。相关负责人批注署'同意'。'抄北京地区公司门店'的字样。另查明，华联综合超市公司向BHG（北京）公司发送《债权转让函》，内容为：“2008年8月8日我司与北京佳莲伟业房地产开发集团有限公司签署《商业场地租赁合同》，并根据该合同向北京佳莲伟业房地产开发集团有限公司支付定金人民币200万元。按照合同约定，该定金应在承租人应付出租人首期租金中等额抵扣。但由于与北京佳莲伟业房地产开发集团有限公司签署补充协议，变更租金标准，故定金未作冲抵租金处理。此后，北京佳莲伟业房地产开发集团有限公司与贵司、我司三方签署《协议书》，解除了该《租赁合同》及补充协议，并由北京佳莲伟业房地产开发集团有限公司分别就该租赁合同所涉房屋分别签署《租赁合同》，上述200万元定金本应退还我司，但至2015年4月30日，我司与北京佳莲伟业房地产开发集团有限公司解除租赁合同，并与其进行结算时，其也未将该款项退还。现我司将上述200万元的债权转让给贵司，由贵司在与北京佳莲伟业房地产开发集团有限公司进行结算时予以一并处理。”佳莲伟业房地产公司于2015年6月23日向华联综合超市公司发送《律师函》一份，内容为：“2015年1月26日，贵公司在未言明理由的情况下，发给佳莲公司《关于解除商业场地租赁合同的通知》，单方面提出解除北京昌平佳莲商业中心项目《商业场地租赁合同》。随后，贵公司于2015年4月30日单方面不完全从佳莲时代广场撤场，于2015年5月25日始发函告知撤场事宜。至今，贵公司未与佳莲公司就解除合同事宜达成一致，并且未进行租赁场地现场交接……望贵公司与我方协商解除合同的善后事宜，结清拖欠的各种费用，支付违约金和赔偿金，务请于收到本律师函后3日内与我方联系确定租赁场地交接日期，最迟于2015年6月28日前完成现场交接事宜，从而将双方损失均降低到最小。如贵公司拒绝前来共同办理现场交接，佳莲公司将于2015年6月29日单独清理现场和保全证据，由此造成的一切法律后果均由贵方承担。”佳莲伟业房地产公司亦就上述内容于同日向华联集团公司发送律师函，内容为：“受北京佳莲伟业房地产开发集团有限公司委托，向贵公司致以律师函，建议贵方积极协助解决昌平佳莲商业中心场地（即佳莲时代广场，以下均采用此称谓）租赁合同纠纷，避免贵公司产生连带赔偿义务。BHG公司和华联公司在缺乏理由的情况下，于2015年1月26日通知佳莲公司，单方面提出解除以上租赁合同，随后又于2015年4月30日同一天内，单方面不完全从佳莲时代广场撤场。至今，这两家公司未与佳莲公司就解除合同事宜达成一致，并且未进行租赁场地现场交接，在租赁区域遗留大量物品，留有商户，严重影响佳莲公司招租工作和资产运营。同时，这两家公司拖欠租金、违约金，欠缴水电费、供暖费、制冷费、维修费，还违规装修，破坏人防、消防设备，以不正当手段损坏原内部装修，给佳莲公司造成了重大经济损失。我们已于今日分别给BHG公司和华联公司发出律师函，敦促其与我方协商解除合同的善后事宜，结清拖欠的各种费用，支付违约金和赔偿金，并告知其于收到律师函后3日内与我方联系确定租赁场地交接日期，最迟于2015年6月28日前完成现场交接事宜（包括两次装修图纸的交接），从而将双方损失降低到最小。如果现场交接要求遭到拒绝，佳莲公司将于6月29日单独清理现场和保全证据，由此造成的一切法律后果将由贵公司及BHG公司和华联公司共同承担。望贵公司积极促成BHG公司、华联公司与佳莲公司办理现场交接事宜，督促这两家公司主动履行合同义务和违约责任，以免贵公司为这两家公司的违约行为承担连带赔偿责任。”2015年7月17日佳莲伟业房地产公司向华联综合超市公司发送《律师函》，内容为：“我们受北京佳莲伟业房地产开发集团有限公司委托，于2015年6月22日向贵公司发出律师函，贵公司于2015年6月25日签收函件，但并未与我方联系确定现场交接事宜。依照函件告知的内容，佳莲公司为了降低自我损失，顺利进行招商，已于6月30日进入租赁场地，进行检查清点。2015年7月15日我方收到贵公司的《复函》函件，现我方就事实情况说明如下：1、贵方称解约通知依据贵我双方订立合同而为，合法有效。我方表示不能认同。2、贵公司称佳莲公司拒绝接收房屋，并称非法扣押其部分设备的说法与事实不符。3、贵司在《复函》中称，法院公告租赁房屋已被依法执行，进入司法拍卖程序，故佳莲公司房屋闲置损失不存在，贵公司关于此事的说法与事实不符。并函告：一、北京佳莲伟业房地产开发集团有限公司与北京华联综合超市股份有限公司签订的北京昌平佳莲商业中心项目《商业场地租赁合同》，自2015年6月30日起正式解除。二、以上租赁合同的解除，不免除贵公司承担违法解除合同以及其他违约行为的法律责任，贵公司应当与佳莲公司结清拖欠的租金等费用，支付相应的违约金，赔偿因损坏场地设施和影响佳莲公司经营等造成的各项损失。三、贵公司应于2015年7月25日前搬走在佳莲时代广场地下一层遗留的一切物品。如贵公司拒绝搬走遗留物品，视为放弃对物品的所有权，佳莲公司将自行采取清场措施对物品进行处置，由此造成的一切损失由贵公司承担。四、我方再次希望贵公司能否积极与佳莲公司协商解决各项事宜。如贵公司拒不协商解决，我方保留通过采取合法合理的措施维护自身权益的所有权利。”
一审法院查明的其他事实本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。佳莲伟业房地产公司与华联综合超市公司签订的《商业场地租赁合同》及补充协议二均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效。《商业场地租赁合同》第十二条第6项约定，承租人商业项目开业三年后，如商业项目仍严重亏损的，承租人有权以提前90日书面通知形式解除本合同；承租人应交清应付租金及其它费用；双方也可以协商调整租金、标的房屋面积等条款，以便在互利共赢的基础上继续履行本合同。由于华联综合超市公司开业后，连续三年仍处于严重亏损状态，华联综合超市公司向佳莲伟业房地产公司送达了《关于解除商业场地租赁合同的通知书》，该通知中明确《商业场地租赁合同》于2015年4月30日解除。华联综合超市公司行使合同解除权，符合合同约定，应确认双方合同于2015年4月30日解除。
关于华联综合超市公司在履行合同过程中是否存在违约行为的问题。双方合同中约定，从2010年5月1日起，华联综合超市公司需按约向佳莲伟业房地产公司支付租金；租金每季支付一次，于每季首月月初10日内支付本季租金。诉讼中，佳莲伟业房地产公司主张，华联综合超市公司应依双方合同约定确定交纳租金的日期，华联综合超市公司辩称，佳莲伟业房地产公司直到2010年6月1日，才将场地交付给华联综合超市公司，交接场地时佳莲伟业房地产公司承诺的基本设施尚未安装且违反承诺拒绝履行消防系统报验的合同义务，致使消防一直无法通过验收，从而导致华联综合超市公司无法在2010年5月1日使用房屋，佳莲伟业房地产公司亦同意在2011年5月1日起收取场地租金。华联综合超市公司是否存在欠付2010年5月1日至2011年4月30日期间租金的问题，应从双方合同约定及双方实际履行的情况加以判定，双方合同中约定2010年5月1日起收取场地租金，并未约定场地交付的时间，涉案场地于2010年6月1日才进行交接，交接确认单显示佳莲伟业房地产公司有尚未完成的工程项目，明确了完成的时间，说明双方虽然在2010年6月1日交接租赁场地，但仍有部分工程项目未完成。在双方未约定场地交付时间的情况下，双方对何时开始交纳租金的问题产生争议应属预料之中，在佳莲伟业房地产公司给华联综合超市公司出具的缴费通知单中亦有体现，华联综合超市公司已按照佳莲伟业房地产公司通知的缴费期限及缴费金额履行交纳租金的义务。现佳莲伟业房地产公司上诉主张，华联综合超市公司应交纳2010年5月1日至2011年4月30日期间的调增面积部分的房屋租金165584.98元，但佳莲伟业房地产公司就该请求并未在时效期间内提出，其请求已超过法律规定的诉讼时效期间，本院不予支持。关于佳莲伟业房地产公司所述华联综合超市公司在履行合同过程中一共八次逾期支付租金，应支付违约金127225.93元一节，双方签订的《商业场地租赁合同》约定，租金每季度支付一次，于每季首月月初10日内支付本季度租金，非因出租人原因或不可抗力，承租人违反本条约定逾期支付租金，每逾期一天，按当期应支付租金的万分之五向出租人支付违约金。经核实，华联综合超市公司虽已足额支付了2011年5月1日至2015年4月30日期间的租金，但确实存在逾期支付租金的违约行为，因此应对逾期支付租金的行为承担违约责任。诉讼中，佳莲伟业房地产公司明确表示对于当期为2014年5月1日至2014年7月31日期间逾期交付租金的违约金不再主张。本案系佳莲伟业房地产公司于2015年11月9日提起诉讼，根据相关法律规定，佳莲伟业房地产公司请求逾期支付租金的违约金的诉讼时效期间为二年，虽然华联综合超市公司在合同履行过程中有多次逾期支付租金的违约行为，但是佳莲伟业房地产公司诉讼请求中涉及的部分违约金已经超过诉讼时效期间，华联综合超市公司就此问题进行了抗辩，因此本院对佳莲伟业房地产公司主张的涉及超过诉讼时效期间的逾期支付租金的违约金部分不予支持，自2013年11月始至2015年4月30日期间逾期支付租金的违约金予以支持，经核实，在此期间一共四次违约，分别为：当期为2014年2月1日至2014年4月30日逾期支付租金31天，当期为2014年8月1日至10月31日逾期支付租金18天，当期为2014年11月1日至2015年1月31日逾期支付租金48天，当期为2015年2月1日至2015年4月31日逾期支付租金51天。华联综合超市公司对以上违约行为应承担违约金68326元。
应当指出，双方在《商业场地租赁合同》中约定：“承租人应支付出租人的各项费用，在起租日后从承租人应付出租人的租金进行抵扣，抵扣顺序为1.华联综合超市公司已支付的定金1000000元人民币；2.佳莲伟业房地产公司按本协议约定应承担的每平方米450元人民币的装修费用。”出租人在每次付款之日向承租人提供合法有效的房屋（场地）租赁收款发票。现无证据表明佳莲伟业房地产公司已将华联综合超市公司支付的定金及装修费用与该公司应交纳的租金进行了抵扣，因此应当认定双方并未发生抵扣行为。由于华联综合超市公司在履行合同过程中足额交纳了房屋租金，双方并未按照合同约定将定金及装修费用与租金进行抵扣，因此佳莲伟业房地产无权主张华联综合超市公司承担装修费3041356.50元，华联集团公司对此无需承担连带责任。原审法院判令华联综合超市公司支付佳莲伟业房地产公司装修费，以及判令华联集团公司对该部分费用承担连带给付责任不当，本院予以纠正。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；根据本案查明的事实，双方合同于2015年4月30日解除，合同解除后，华联综合超市公司应将涉案场地腾空，交还佳莲伟业房地产公司，由于华联综合超市公司未能将部分场地腾空，华联综合超市公司应酌情支付占用期间的占用费。关于占用费数额的确定，应结合占用的时间，占用面积、双方往来函件等予以综合判断。考虑佳莲伟业房地产公司于2015年6月23日向华联综合超市公司发送的《律师函》表明华联综合超市公司在未能共同办理现场交接的情况下，佳莲伟业房地产公司将于2015年6月29日单独清理现场和保全证据的事实以及2015年7月17日佳莲伟业房地产公司向华联集团公司发送《律师函》，明确已于6月30日进入租赁场地，进行检查清点的事实。考虑佳莲伟业房地产公司已明确于2015年6月29日单独清理现场，本院酌定华联综合超市公司搬离的时间为2015年7月7日。华联综合超市公司应向佳莲伟业房地产公司支付2015年5月1日至2015年7月7日期间的占用费，原审法院酌定的占用费过高，本院调整为500000元。在华联综合超市公司与佳莲伟业房地产公司签订的《商业场地租赁合同》中，双方对于合同解除后的腾退时间进行了约定，华联综合超市公司未能在约定的期限内腾退房屋，构成违约，应','2018-10-10
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