上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）奉民三(民)初字第3318号
原告(反诉被告)上海达迈工艺品有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人叶振裔，总经理。委托代理人俞炳，男。委托代理人邬辛伟，上海市成武律师事务所律师。被告上海中科实业发展有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人开建伟，总经理。委托代理人茅又明，上海通研律师事务所律师。被告(反诉原告)潘如章，男，1952年11月22日生，汉族，住上海市奉贤区。委托代理人李枭，上海市昆仑律师事务所律师。委托代理人王斌，上海市昆仑律师事务所律师。原告(反诉被告)上海达迈工艺品有限公司(以下简称“达迈公司”)与被告上海中科实业发展有限公司(以下简称“中科实业”)、被告(反诉原告)潘如章房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年7月28日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)达迈公司的法定代表人叶振裔、委托代理人俞炳、原委托代理人杨培尔、被告中科实业的委托代理人茅又明、被告(反诉原告)潘如章及其委托代理人李枭、王斌均到庭参加了诉讼。后本案转为普通程序，组成合议庭，于2016年5月17日再次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)达迈公司的法定代表人叶振裔、委托代理人俞炳、邬辛伟、被告中科实业的委托代理人茅又明、被告(反诉原告)潘如章及其委托代理人王斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)达迈公司本诉诉称，潘如章是中科实业委托管理奉贤区奉苗公路XXX号地块的受托管理人。2011年12月1日，达迈公司与潘如章签订《厂房租赁合同书》，达迈公司承租了该地块内701园区部分房屋作为厂房，租赁期限为3年，并向潘如章支付了房屋租金人民币304,766.9元(币种下同)。该地块的房屋系中科实业代管的国有资产，大批房屋年久失修，破烂不堪。合同签订后，潘如章保证达迈公司可长期使用，达迈公司为工程装修花费148,962.5元，自来水安装花费100,000元，材料费474,449元，达迈公司筹借资金，投资478,277元建设了一座变电站，总投入1,506,455.4元。达迈公司从2011年12月入驻至今，一共才三年时间，中科实业和潘如章竟提出要求终止租赁关系，提出清场，完全背弃了当初可以长期租用的承诺。2015年6月18日，在承租单位没有全部被告知的情况下，中科实业和潘如章将达迈公司的围墙推倒，不仅造成极大的安全隐患，也导致达迈公司无法如期交货将承担巨额违约责任。在交涉过程中，达迈公司才得知中科实业和潘如章无出租权。为此，达迈公司诉至法院，请求判令：1、中科实业和潘如章因合同无效返还达迈公司房屋租金304,766元；2、中科实业和潘如章赔偿达迈公司变电房损失478,377元；3、中科实业和潘如章赔偿达迈公司工程装修款148,962元；4、中科实业和潘如章赔偿达迈公司材料费474,400元；5、中科实业和潘如章赔偿达迈公司搬迁经济损失100,000元；6、本案诉讼费由中科实业和潘如章承担。被告(反诉原告)潘如章本诉辩称，其与达迈公司签订的《厂房租赁合同书》有效。达迈公司未经同意擅自建造变电房与装修，本诉的诉讼请求无事实依据，不同意达迈公司的所有诉讼请求。被告中科实业辩称，达迈公司的诉讼请求没有事实与法律依据，不同意其所有诉讼请求。本案所涉场地权利人是中国科学院上海分院，委托中科实业进行管理与出租。2010年7月13日中科实业与潘如章签订合同，委托潘如章看护并有限使用，除了13号房屋可使用外，其余均为危棚简屋，不得使用。合同约定不可以毁坏该场地内的所有资产，包括危房，并强调不得在该场地搭建或扩建，更不许转租。期限为2010年8月1日至2012年7月31日。2012年7月31日，中科实业与潘如章续签合同，期限为2012年8月1日至2014月7月31日。潘如章擅自将本案系争土地出租给达迈公司，期限自2011年12月1日至2014年7月31日，超越中科实业与潘如章第一份合同的期限，故潘如章无权出租。对于达迈公司与潘如章之间的合同，潘如章没有任何与中科实业的代理关系，中科实业也没有追认代理。另外，达迈公司用伪造的房产证申请在场地安装高压电，该行为违法，侵犯中科实业的权利。被告(反诉原告)潘如章反诉诉称，潘如章接受中科实业授权委托与达迈公司签订了《厂房租赁合同书》，约定达迈公司租用奉贤区奉苗公路XXX号内厂房及相关地块，租赁期限自2011年12月1日至2014年7月31日。租赁期届满前，中科实业通知潘如章到期后将收回租赁场所，故潘如章通知达迈公司到期后不再续租。然而，租赁期满后，达迈公司仍拒不搬离租赁场所，至今尚欠潘如章租金40,000元。2015年1月28日，潘如章与达迈公司在海湾镇司法所调解下达成《人民调解协议书》，明确达迈公司于2015年6月30日前搬离租赁场所，但达迈公司未依约履行。故潘如章提起反诉，请求法院判令：1、反诉被告达迈公司搬离奉苗公路XXX号地块内的租赁场所；2、反诉被告达迈公司支付反诉原告潘如章租金40,000元；3、反诉费由反诉被告达迈公司承担。原告(反诉被告)达迈公司反诉辩称，同意潘如章的第一项反诉请求，要求在诉讼期间陆续搬迁物品。《厂房租赁合同书》无效，达迈公司支付的租金应予返还，故不同意第二项反诉请求。原告(反诉被告)达迈公司针对其本诉诉请及反诉辩称提供并当庭出示了下列证据：1、《厂房租赁合同书》一份，旨在证明潘如章依据其与中科实业的合同，与达迈公司建立的租赁关系，但潘如章无权出租，合同无效；2、书面材料(复印件)一份，旨在证明达迈公司与潘如章约定，达迈公司投入了资金对厂房、道路、下水道等进行修理，达迈公司保留索赔权，如果没有得到赔偿，达迈公司可以要回租金；3、《电力工程委托合同》、《电力配电工程合同》、上海市电力公司外线工程费缴费通知单各一份、发票六张、支票存根及其他凭证等，旨在证明达迈公司为建造变电站投资478,377元的事实；4、收据七张，旨在证明自2011年10月12日至2013年12月26日，达迈公司向潘如章支付租金349,166.9元的事实；5、收据等十六张，旨在证明达迈公司工程装修花费148,962.5元的事实；6、发票二张、支票存根二张，旨在证明达迈公司用于自来水安装费113,000元的事实；7、收据六张、发票五十六张等，旨在证明原告投入各种装修的材料和铺地面基础的费用471,444.9元的事实；被告(反诉原告)潘如章针对本诉辩称和反诉诉请提供并当庭出示了下列证据：1、书面材料(原件)一份，旨在反驳达迈公司提供的证据2，证明未约定如果达迈公司没有得到赔偿，可以要回租金的事实；2、确认单二份，旨在证明达迈公司尚欠潘如章租金40,000元的事实；3、《工程施工合同》、《工程概况》各一份，旨在证明达迈公司提出的自来水安装是潘如章付款的事实。被告中科实业针对其辩称提供并当庭出示了下列证据：1、《上海市房地产权证》一份，旨在证明租赁标的物产权人为中国科学院上海分院的事实；2、编订(变更)门弄(楼)号牌通知一份，旨在证明租赁标的物地址变更为奉贤区奉苗公路XXX号的事实；3、《委托书》一份，旨在证明房屋权利人委托中科实业对房屋进行管理出租；潘如章对此知情；4、《合同》二份，旨在证明中科实业委托潘如章看管和有限使用，除了13号房可以做办公用房使用外，其他不得转租。期限从2010年8月1至2012年7月31日，再从2012年8月1至2014年7月31日；5、《关于合同期满后不再续约的通知》，旨在证明中科实业与潘如章之间的合同至2014年7月底到期，中科实业已告知潘如章必须在2014年7月底前搬离的事实；6、《停电清场整顿通知》一份及现场照片三张，旨在证明合同到期后，潘如章没有搬离的事实；7、《上海市奉贤区公安消防支队责令立即改正通知书》一份、《上海市公安局行政处罚决定书》一份，旨在证明由于潘如章擅自转租，租客使用不当，发生火灾，有关部门对中科实业进行处罚的事实；8、《申请临时停电》一份，旨在证明潘如章没有搬离，所以中科实业向电力公司申请停电的事实；9、《再次申请停电》一份，旨在证明中科实业再次申请停电进行整顿的事实；10、《情况说明》一份，旨在证明中科实业申请停电后才得知场所内设有高压电，致未能停电的事实；11、《人民调解协议书》一份，旨在证明达迈公司和潘如章签订了调解书，约定达迈公司于2015年6月30日前搬离，但至今达迈公司尚有物品未搬离的事实；12、单位客户用电业务(新装、增容及变更用电)办理告知书、单位客户用电申请资料告知单、上海市房地产权证、企业法人营业执照、居民身份证、申请报告、授权委托书、高压供电单位客户用电申请单、客户用电设备统计表、上海市电力公司函复供电方案通知单、上海市电力公司外线工程费缴费通知单、高压供用电合同、电力工程委托合同各一份，旨在证明达迈公司伪造房产证非法安装了高压电的事实。经庭审质证，潘如章对达迈公司提供的证据1、3、5、6的真实性无异议，但对证据1认为租赁合同有效；对证据3认为，达迈公司用虚假的房产证向电力公司申请电力设施；对证据6提出该自来水安装费用系潘如章支付；对证据2提供了反证，证明并未约定如果达迈公司没有得到赔偿，可以要回租金的事实；对证据4其中一张陈张晓出具的收条的真实性提出异议，对该证据中其余收条的真实性均予确认，但认为具体金额不符；对证据7的真实性不认可。中科实业对达迈公司提供的证据1、2、4、5、6、7以及证据3中的发票、支票存根、其他凭证的真实性均表示不清楚，对证据3的其余部分真实性无异议，但认为达迈公司伪造的虚假的产权证签订电力合同，申办电力设施。达迈公司对潘如章提供的证据1、2的真实性无异议；对证据3的真实性无异议，但认为自来水安装的费用是达迈公司支付，其提供的证据6可予以证明。中科实业对潘如章提供的证据的真实性均表示不清楚。达迈公司对中科实业提供的证据1、2、4、6、8、9、10、11、12的真实性无异议，对关联性表示异议；对证据3的真实性不予认可，认为是为了应对诉讼而制作的委托书；对证据5的真实性无法确定；对证据7的《上海市奉贤区公安消防支队责令立即改正通知书》表示系空白的通知书，真实性不予认可，《上海市公安局行政处罚决定书》的真实性无异议。潘如章对中科实业证据4的真实性无异议，但提出潘如章出租给达迈公司系得到中科实业的追认；对证据7的真实性无异议，对关联性提出此时与中科实业的合同已到期，系争地块已不属潘如章管理；对证据12，认为系达迈公司办理，其不知情；对其他证据均无异议。本院认为，达迈公司提供的证据2，被告提供了其证据1予以反驳其证明对象，达迈公司所称系双方口头协商后添加了退还所述，潘如章不予认可，达迈公司也未举证证明，故本院不采信达迈公司的证据2，采信潘如章的证据1；达迈公司提供的证据4，其中一张陈张晓签名的收据，达迈公司无法证明其关联性，本院也无法采信；对达迈公司提供的证据7，本院难以确认其真实性，亦难以采信；对中科实业提供的证据7，其中《上海市奉贤区公安消防支队责令立即改正通知书》系填充式空白文书，本院不予采信；本院对达迈公司、潘如章、中科实业提供的其他证据确认其真实性、合法性、关联性，予以采信。基于上述认定的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：本案系争租赁物位于上海市五四农场八连(1街坊6丘)，房地产权证号：沪房地市字2006第010088号房地产地块(上海市奉贤区奉苗公路XXX号)，产权人为中国科学院上海分院。2010年7月12日，中国科学院上海分院出具《委托书》，将位于上海市五四农场八连(1街坊6丘)，房地产权证号：沪房地市字2006第010088号房地产地块，委托中科实业管理，办理该地块出租、签署合同等事宜。2010年7月13日，中科实业与潘如章经营的上海市奉贤区海湾镇联想木器厂签订《合同》，约定中科实业将上海市五四农场八连(1街坊6丘)地块委托上海市奉贤区海湾镇联想木器厂看护并有限使用，期限自2010年8月1日起至2012年7月31日止。2011年12月1日，潘如章与达迈公司签订《厂房租赁合同书》，由达迈公司承租上海市奉贤区奉苗公路XXX号(即奉苗公路XXX号)内西面地块，租期三年，自2011年12月1日至2014年7月31日止。租金前两年为55,000元，后一年为60,000元，一年一付。合同签订后，达迈公司开始使用租赁物。2012年7月31日，中科实业又与上海市奉贤区海湾镇联想木器厂签订《合同》，中科实业继续委托上海市奉贤区海湾镇联想木器厂看护并有限使用上海市五四农场八连(1街坊6丘)地块，期限自2012年8月1日起至2014年7月31日止。2012年8月8日，潘如章与达迈公司达成书面约定，约定因租赁标的物系危房，道路、下水道、线路等进行大量修理，投入上百万资金，今后潘如章如跟中科院上海分院签约，也必须同达迈公司续签，同时保留将来潘如章对中科院上海分院索赔权，索赔结果归达迈公司所有。还约定，潘如章力争向中科院上海分院争取补偿款以减少达迈公司的损失，但如力争无效则潘如章无补偿款项。2014年4月11日，中科实业向潘如章发出《关于合同期满不再续约的通知》。2015年1月28日，经上海市奉贤区海湾镇人民调解委员会调解，潘如章与达迈公司达成《人民调解协议书》，约定达迈公司于2015年6月30日搬离租赁物。但达迈公司至今未搬离。另查明，达迈公司在租赁期间，对租赁标的物进行了装修，并安装了水电设施等。还查明，潘如章和达迈公司双方确认，至2014年7月31日止，达迈公司尚欠潘如章租金40,000元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。庭审中，达迈公司以系争租赁物无建设工程规划许可证为由提出系争《厂房租赁合同书》无效，又以潘如章以个人名义出租，而中科实业的合同相对方为上海市奉贤区海湾镇联想木器厂，合同权利为看护并有限使用为由，提出系争《厂房租赁合同书》无效；达迈公司还提出，中科实业未尽监管责任，默认潘如章的出租行为，实为潘如章代理中科实业的出租行为，中科实业为出租人主体。本院认为，系争《厂房租赁合同书》为达迈公司与潘如章签订，中科实业否认代理事实，达迈公司也未能举证证明，本院对代理事实不予认定；《厂房租赁合同书》系潘如章与达迈公司的真实意思表示，租赁物具有合法手续，于法无悖，合法有效，本院对达迈公司诉请的《厂房租赁合同书》无效的本诉请求不予支持。至2014年7月31日，达迈公司尚欠潘如章租金40,000元，达迈公司应当依约向潘如章支付；至于达迈公司提到的双方约定潘如章若争取补偿无效则退还达迈公司所有租金之说，潘如章提供了反证，书面约定材料上并未作出如此约定，而达迈公司也未进一步提供证据证明双方的该约定，故本院难以确认。故本院对达迈公司请求潘如章返还租金的本诉请求不予支持，对潘如章请求达迈公司支付尚欠租金40,000元的反诉请求予以支持。租赁合同到期后，达迈公司应当返还租赁物。根据相关规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。现租赁期限已界满，故本院对达迈公司主张的变电房损失、工程装修款损失、材料费损失等本诉请求不予支持；对搬迁经济损失的本诉请求，于法无据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海达迈工艺品有限公司于本判决生效之日起十日内搬离上海市奉贤区奉苗公路XXX号(即奉苗公路XXX号)内西面地块的租赁场所；二、原告(反诉被告)上海达迈工艺品有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)潘如章租金人民币40,000元；三、驳回原告(反诉被告)上海达迈工艺品有限公司全部本诉的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币18,359元，反诉案件受理费人民币400元，均由原告(反诉被告)上海达迈工艺品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 唐祖峰
审 判 员 张劲松
人民陪审员 顾秀英
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 姜 鹰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。