重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝02民终2874号
上诉人（原审被告）：唐天国，男，汉族，1969年12月23日出生，住重庆市云阳县。
委托诉讼代理人：李明，重庆市云阳县青龙法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：陶维平，女，汉族，1980年4月4日出生，住重庆市云阳县。
委托诉讼代理人：罗明圣，重庆洲同律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：唐友祥，男，汉族，1964年9月13日出生，住重庆市云阳县。
委托诉讼代理人：蔡德慧，重庆四正律师事务所律师。
上诉人唐天国因与被��诉人陶维平、唐友祥房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市云阳县人民法院（2016）渝0235民初4257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人唐天国及其委托诉讼代理人李明，被上诉人陶维平及其委托诉讼代理人罗明圣、被上诉人唐友祥及其委托诉讼代理人蔡德慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
唐天国上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判由被上诉人唐友祥返还被上诉人陶维平购房款10万元及资金占用损失；一审、二审诉讼费用由被上诉人唐友祥承担。事实和理由：一、原判认定事实有遗漏，被上诉人陶维平签订《房屋买卖协议》时明知上诉人是代理销售房屋，而且上诉人已经将收取的房款如数交给了被上诉人唐友祥。二、原判适用法律错误，本案应当适用《合同法》第402条的规定，然而一审法院却适用《合同法》第403条。第三、原判程序不当，一审法院在向被上诉人陶维平释明法律关系以及选择责任主体的说明时，未通知承担责任的上诉人，剥夺了上诉人的抗辩权利。
陶维平辩称，我在与上诉人签订合同时并不知晓房屋是谁建设的，认为是上诉人建设且销售；将购房款10万元交付给了上诉人，上诉人再将钱交给谁与我没有关系；一审适用《合同法》第403条是正确的，请求维持一审判决。
唐友祥辩称，我将房屋出卖给上诉人，上诉人再将房屋销售给被上诉人陶维平是合理合法的，并且被上诉人陶维平在购房时并不知道被上诉人唐友祥，不应当适用《合同法》第402的规定。对于一审认定的房屋销售委托书，实际上是应上诉人方便销售房屋的要求才于2015年下半年出具的，委托书不是真实意思表示，请求二审维持原判。
陶维平向一���法院起诉请求：1.确认原、被告之间的房屋买卖协议无效；2.判令二被告连带返还原告购房款10万元；3.判令二被告连带支付资金占用利息（自2013年9月19日起至付清之日止，以10万元为本金，按照月息2%计算）。经一审法院释明后陶维平选择被告唐天国作为合同相对人主张其权利。
为唐天国与唐友祥之间属于委托代理关系，遂向陶维平释一审法院认定事实：云阳县江口镇五星村6组“云阳县友祥油脂有限公司”电梯房由唐友祥建设，并对外销售。唐友祥委托唐天国对其中20套房屋进行销售，并出具《房屋销售委托书》，载明：“云阳县友祥油脂有限公司，法定代表人唐友祥，将在云阳县江口镇五星村6组自建的一幢职工宿舍电梯楼（其中：一梯二户，一楼四户），分别为九层、九层。由于该房屋建造自住后有多余。为此，特委托江口镇滨河社区唐天国销售��其委托事项如下：……二、授权人限卖20套房子，每套房子按125平方米卖，价格按1100元/平方米计算，卖出多余的价格作为委托人销售工资。三、委托人不享有该项目的利益盈亏，无任何解释权。四、委托时间，2013年9月19日至2014年9月30日为止。”2013年9月19日，唐天国以自己的名义与陶维平签订《房屋买卖协议》，主要约定：卖方唐天国（甲方）与买方陶维平（乙方），经甲乙双方协商，房屋地址为云阳县江口镇五星村6组《云阳县友祥油脂有限公司》电梯房出售给乙方，乙方购买两户一电梯九层2号房，房屋建筑面积125平方米；第一期付款在签订合同时交付10万元，第二期付款在房屋主体建筑到第一层时付清所有房款8.75万元；甲、乙双方不能违约，如有违约，违约方按房屋总额的50%赔偿给另一方。同日，陶维平按合同约定向唐天国账户上转入首期购房款10万元。��查明，“云阳县友祥油脂有限公司电梯房”属于两违建设。该房屋至今未取得建设用地及规划等审批手续，亦未完工。
一审法院认为，本案争议焦点是：1.《房屋买卖协议》是否为无效合同；2.被告是否应返还购房款并承担资金占用损失。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，该房屋由唐友祥建设，并对外进行出售，唐友祥实质为购房合同的出卖方，从而与陶维平成立房屋买卖合同关系。由于唐友祥出卖的房屋没有办理相应的建设、规划等相关审批手续，违反法律的强制性规定，双方签订的购房合同应当为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，原、被告购房合同签订后，陶维平支付了首付款，被告的工程至今未竣工交付，该合同亦被认定为无效合同，因此，被告因该合同所取得购房款10万元应当予以返还。被告明知该建筑并未办理相应的手续，在没有合法手续的情形下对房屋予以出售存在过错，应当对买方的损失承担相应的赔偿责任。赔偿的损失应当为法定孳息损失，即按照中国人民银行同期同类贷款基准利率从购房款交付时起计算至付清时止的利息损失。本案在审理过程中，该院根据唐友祥向唐天国出具的《房屋销售委托书》，认为唐天国与唐友祥之间属于委托代理关系，遂向陶维平释明该法律关系。陶维平根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，选择受托人唐天国作为相对人主张权利。原、被告签订的房屋买卖合同因违反法律的规定，依法认定为无效，因合同取得的购房款10万元应当予以返还，并从2013年9月19日起至付清之日止，以10万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率支付资金占用损失。陶维平经本院释明后选择唐天国作为向对方主张权利，其在要求唐友祥承担共同还款责任没有依据，该诉讼请求予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》五十二条、第五十八条、第四百零三条之规定，判决如下：一、被告唐天国于2013年9月19日与原告陶维平签订的《房屋买卖协议》无效；二、被告唐天国于本判决生效后十日内向原告陶维平返还购房款10万元，并支付资金占用损失（从2013年9月19日起，以10万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，利随本清）；三、驳回原告陶维平的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1850元，由被告唐天国负担。
二审中，上诉人申请李昌利、易炳章、陈孝勇三名证人出庭作证，三名证人证实在与上诉人签订合同时，上诉人陈述是接受唐友祥的委���并且举示了房屋销售委托书，现场的销售横幅广告可以看出是唐友祥建造的房屋，但对于被上诉人陶维平购买房屋的过程并不清楚。
二审审理查明的其他案件事实与一审相同，本院对一审查明的案件事实予以确认。
本院认为，上诉人以自己的名义与被上诉人陶维平签订了《房屋买卖协议》，现上诉人认为自己是受被上诉人唐友祥的委托所为，但在一审时未提供被上诉人陶维平知道其委托的证据，而二审中申请三名出庭作证的证人也不能证明被上诉人陶维平在与上诉人签订《房屋买卖合同》时知晓上诉人是代理行为，且该证人证言也不是二审期间的新证据，本院不予采信。因此上诉人主张被上诉人陶维平在购买房屋时知晓其代理行为，应当适用《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定的上诉理由，因未提交证据予以证明，本院不予支持。根���《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定：“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人可以向委托人或者受托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”被上诉人陶维平在一审法院释明后依据该条的规定选择受托人即上诉人作为相对人主张权利，一审法院的释明程序正确；上诉人认为一审法院程序不当，在向被上诉人陶维平释明法律关系以及选择责任主体时没有通知作为责任主体的上诉人，剥夺了上诉人抗辩权利的上诉理由也不能成立。
综上所述，上诉人唐天国的上诉请求和理由均不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人唐天国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 超
代理审判员 胡相龙
代理审判员 蒋乾巽
二〇一七年二月八日
书 记 员 闫东东