江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终7228号
上诉人（原审被告、反诉原告）：南京德嘉置业有限公司，住所地南京市鼓楼区中央路19号金峰大厦3301室。
法定代表人：程允中，该公司董事长。
委托诉讼代理人：姚彬，江苏博事达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈本林，江苏天豪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：南京安吉物业管理有限公司，住所地南京市玄武区天山路5-2号。
法定代表人：葛小妍，该公司董事长。
委托诉讼代理人：方湘子，国浩律师（南京）事务所律师。
上诉人南京德嘉置业有限公司（以下简称德嘉公司）因与被上诉人南京安吉物业管理有限公司（以下简称安吉公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2016）苏0102民初2292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
德嘉公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回安吉公司诉讼请求，安吉公司返还德嘉公司超额支付的物业费805691.9元、欠付德嘉公司的公摊水电费2932352.82元、停车位租金2536084.59元；一、二审诉讼费用由安吉公司承担。事实与理由：一、2008年1月至2008年8月28日期间，安吉公司未举证证明其按照前期物业服务合同的约定提供了“质价相符”的物业服务，故双方之间的物业服务费结算应按安吉公司开具发票记载的费用标准（30000元/月）进行结算。收取物业费的起始点应当是2008年8月28日涉案房屋竣工日，而非是2008年3月31日。二、上海银行以“物业服务补偿金”名义代德嘉公司支付给安吉公司的2775120元和华纳茶餐厅以“特约服务费”名义代德嘉公司支付给安吉公司的375749.60元，总计3150869元，应当视为德嘉公司支付的物业服务费，对安吉公司超额收取的物业服务费，应返还给德嘉公司。三、一审法院错误认定公摊水电费“代收代缴”系德嘉公司与安吉公司之间的委托关系，系适用法律错误。安吉公司应当依据前期物业服务合同向欠付业主主张公摊水电费，并支付安吉公司欠付德嘉公司垫付的公用部位的水电费。安吉公司未履行完代收代缴水电费的义务，应承担赔偿责任。四、一审法院以德嘉公司主张的停车费涉及他人权益为由，未在反诉中处理德嘉公司的反诉请求，德嘉公司系金峰大厦停车位的所有权人，其主张停车服务费的十二分之十一有法律依据和事实依据，一审法院回避裁判程序违法。五、德嘉公司超额支付安吉公司物业服务费，安吉公司欠付德嘉公司巨额水电费和停车位租金，德嘉公司并无欠付物业费的违约行为，一审法院酌定违约金140万元，没有法律依据和事实依据。
安吉公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，德嘉公司的上诉请求不能成立，恳请驳回上诉，维持原判。理由是：一、关于前期物业服务费。德嘉公司关于安吉公司自2008年1月至2008年8月28日期间未提供物业服务，故双方之间的物业服务费结算应按安吉公司开具发票记载的费用标准进行结算的上诉意见缺乏事实和法律依据。一审法院判决德嘉公司向安吉公司支付自2008年4月1日至2008年8月28日的前期物业费1082160元有事实和法律依据。二、关于德嘉公司已付物业费。德嘉公司上诉称“上海银行与华纳茶餐厅代德嘉公司支付的租金3150869元、60000元的保洁费视为其支付的物业服务费”无事实和法律依据。上海银行、华纳茶餐厅分别与德嘉公司和安吉公司这两个独立的主体签订了名目不同的两份协议，支付的费用名目不同，没有代德嘉公司支付充抵物业费的事实。三、关于公摊水电费。德嘉公司称公摊水电费应由安吉公司承担的说法于法无据。合同第九条约定物业公共区域能耗费由全体业主按所拥有的建筑面积分摊，安吉公司只承担代收代缴义务，而不是实际欠费人，且已将收到的款项全部返还德嘉公司，并披露了未缴纳人清单，差额部分不应由安吉公司承担。四、关于停车费。一审中德嘉公司自认金峰大厦共有地下机械车位100个，地上规划车位10个及规划外车位10个，10个规划车位属于全体业主所有。本案为物业服务合同纠纷，德嘉公司主张的停车费可能涉及他人权益，一审法院认为不在本案中处理，不存在程序违法。五、逾期付款违约金。德嘉公司认为不应当支付逾期付款违约金的上诉理由无事实和法律依据。由于德嘉公司欠费时间长欠费数额大，合同约定的违约金数额不足以弥补损失，安吉公司要求按照银行同期贷款利率标准调整违约金数额于法有据。
安吉公司向一审法院起诉请求：德嘉公司支付安吉公司截止2016年7月31日的物业费6377745.47元；并按中国人民银行同期贷款利率计算给付上述欠付物业费自2007年11月28日至实际给付之日止所产生的逾期付款赔偿金，暂计算至2017年3月31日的利息为1798125.13元。
德嘉公司向一审法院提起的反诉请求：安吉公司支付德嘉公司超额支付的物业费2389310.94元、德嘉公司垫付的公摊水电费2932351.82元、属德嘉公司的停车位租金2536084.59元，合计7857747.35元；并按年利率6%的标准计算给付上述款项自2016年6月30日起至实际清偿之日止的利息。
一审法院认定的事实：
南京市中央路19号金峰大厦由德嘉公司开发建设。德嘉公司（合同甲方）与安吉公司（合同乙方）曾签订《前期物业服务合同》（预售合同编号200761210，以下简称1210号合同），该份合同为德嘉公司与购房人所签订的《南京市商品房预售合同》的附件。德嘉公司与部分业主签订的预售合同的时间为2007年7月20日。该份合同第一条至第六条约定：甲方选聘乙方对金峰大厦提供前期物业管理服务；占地面积4172.9平方米，建筑面积36419.61平方米；乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修养护、……；在物业管理区域，乙方接受业主委托的其他特约性服务有：提供水、电费代收代缴收费服务；物业服务收费实际包干制，按业主房屋的建筑面积计算，办公用房每月每平方米6元、商业用房每月每平方米8元；包干制服务费不含下列费用：物业共用部位、共用设施设备中修、大修和更新、改造费用、代收代交的公共能耗费、停车费、停车管理服务费。该份合同第七条第1款约定：本合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用由甲方承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用，由业主承担；第2款，因甲方与购房业主的合同纠纷，导致购房业主拒绝受领房屋、拒交物业服务费的，欠交的物业服务费由甲方承担；第4款，购房业主房屋连续六个月以上空置的，须向乙方进行书面备案，乙方应向业主按70%收取空置期间的物业服务费和代收代交的分摊公共能耗费；第5款，因甲方分期开发、分批交付使用的原因，造成住宅小区配套设施和绿化环境未能到位的，业主交纳的物业服务费可低于本合同约定收费标准的（15%-30%），其差额部分由甲方承担；第6款，物业服务费用按季交纳，业主应在每季的第1个月第5日履行交纳义务；第7款，本条第1款、第2款、第5款规定由甲方承担的物业服务费用应按每季/每半年拨付给乙方。该份合同其余内容约定：物业公共区域能耗费、单元楼道内公共照明电费由全体业主或单元内业主按所拥有的建筑面积分摊；电梯运行电费由有电梯楼房内第一层及以上业主按所拥有建筑面积分摊；二次加压供水水泵电费由非直供水业主按用水量分摊；停车场属于甲方所有，委托乙方管理的立体机械车位，车位使用人应按800元/个/月的标准向乙方交纳停车管理服务费，乙方从停车费用按100元/个/月标准提取停车管理服务费，剩余部分归甲方所有；甲方应当于2008年3月31日前，通知乙方承接验收物业，移交物业共用部位、共用设施设备和共用场地、物业管理用房及有关资料；乙方应当会同甲方对本合同附件三、附件四规定的物业共用部位、共用设施进行查验，并签订物业承接验收确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据；乙方须委派具有岗位资格的人员履行本合同，负责对全体业主提供物业管理服务，按有关合同要求参与前期介入，熟悉场地，掌握管网、线路布置及设施设备功能，并对设计建设方案提出优化建议；甲方、业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，按应交数额10%向乙方支付违约金；本合同期限自2007年5月28日起至2012年5月27日止；甲方与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订房屋销售合同，即为对接受本合同内容的承诺；本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。该份合同附件八为《物业承接验收确认书》，内容为：“根据国务院《物业管理条例》第二十八条、第二十九条等规定，甲、乙双方就乙方承接金峰大厦的前期物业管理服务，办理物业承接验收等事宜，共同确认如下：一、物业共用部位、共用设施设备的查验内容。甲方已于2008年3月31日会同乙方对物业下述共用部位、共用设施设备进行了查验：以下空白。二、物业共用部位、共用设施设备的查验结论。经乙方查验、甲方确认，上述物业共用部位、共用设施设备完好，乙方同意承接验收。经乙方查验、甲方确认，上述物业共用部位、共用设施设备中存在的问题如下：以下空白，……。三、物业资料的移交。甲方已于（以下空白）年（以下空白）月（以下空白）日向乙方提供和移交了下列物业资料：1、规划图、竣工总平面图……；2、设施设备安装、使用说明……；3、物业质量保修文件和物业使用说明书”。安吉公司和德嘉公司在确认书上盖章。
2007年8月1日，德嘉公司（甲方）与安吉公司（乙方）又签订《前期物业服务合同》一份，与1210号合同相比，不同内容和新增内容主要有：业主应于金峰大厦交房之日起交纳物业服务费用，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时告知乙方；物业服务费用按半年交纳，业主或物业使用人应在每年的一月初和每年的七月初履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反物业费交纳约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按2%的标准向乙方支付违约金；乙方违反物业费标准约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还；本合同期限自2007年8月1日起至2009年8月1日。
2008年8月28日，金峰大厦通过竣工验收，德嘉公司开始通知已购房业主于2008年8月29日办理房屋交付手续。金峰大厦一至五楼建筑面积总计8816.55平方米，六至三十三楼建筑面积总计24316.62平方米。
2009年，2012年，双方又签订与2007年8月1日物业服务合同内容基本一样的物业服务合同两份，2009年合同期限自2009年8月1日至2012年8月1日止。2012年合同期限自2012年8月1日至2016年8月1日止。与2007年合同相比，新增内容有：“停车场属于甲方所有，委托乙方管理，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位每月800元/个、车库车位每月800元/个的标准向乙方交纳停车费。乙方从停车费中按露天车位每月100元/个、车库车位每月100元/个的标准提取停车管理服务费”。约定物业服务期限截止2016年8月1日。后安吉公司于2016年7月31日撤场。
一审中，案件本诉及反诉存在如下争议焦点：
一、安吉公司自2007年5月28日至2008年8月28日期间是否提供物业服务，物业费数额如何计算。
安吉公司认为：1210号合同约定物业服务期限自2007年5月28日开始，故安吉公司自2007年5月28日开始提供物业服务，至2008年8月28日房屋交付业主前，此期间房屋空置，物业费用应由德嘉公司交纳。其中一楼至五楼面积为8816.55平方米，缴费标准为每月每平方米8元，合计1057986元；六楼至三十三楼面积为24316.62平方米，缴费标准为每月每平方米6元，合计2188495.8元，两项总计为3246481.8元，扣除德嘉公司已经支付的1661947.8元，德嘉公司还欠付1584534元。
安吉公司为证明其于2007年5月28日即开始提供物业服务，举证了2007年4月至7月期间南京鼎地置业策划有限公司第一分公司（以下简称鼎地公司）支付保洁、保安人员的工资发放明细表、安吉公司2007年6月购买对讲机的发票。安吉公司称由于安吉公司先期进场，尚未在银行开设账户，所以委托鼎地公司支付保洁人员等工资，在2008年开户后就将该部分款项返还给了鼎地公司。对讲机发票证明安吉公司进场后购置办公用品，实际提供了物业服务。
德嘉公司认为：2007年金峰大厦尚在建设之中，不存在前期物业服务。双方签订的1210号合同仅是为了办理商品房预售相关手续而备案的合同，并非双方真实意思表示，双方也未按此合同履行。金峰大厦实际竣工验收时间为2008年8月28日，安吉公司并未按合同约定提供物业服务。即使安吉公司在竣工验收交付之前存在一定期间的物业服务，也只能按照安吉公司提供的劳务进行结算，不应按合同约定标准计算物业服务费用。德嘉公司在2008年8月7日支付安吉公司物业费90000元，保洁费60000元，足见双方已就竣工验收交付之前的物业服务期间的相关费用进行结算，德嘉公司已付清费用。即使欠付费用，该部分费用的诉讼请求已经超过诉讼时效。
德嘉公司为此举证了安吉公司2008年8月11日开具的发票两张，其中一张服务项目名称为“物业服务费（08年1-3月份）”，金额为90000元；另一张服务项目名称为“保洁费”，金额60000元。
一审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。1210号合同及此后的2007年、2009年、2012年的《前期物业服务合同》均为德嘉公司及安吉公司签订，系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，应作为确定双方权利、义务的依据。2007年、2009、2012年合同签订在后，与1210号合同内容有所不同，视为变更。1210号合同虽约定合同期限自2007年5月28日起，但安吉公司主张自2007年5月28日起，德嘉公司即应按合同约定支付物业费用，须举证证明其自2007年5月28日起即提供了等质的物业服务。安吉公司所举证的其他公司的人员工资发放表及购买对讲机的票据，尚不足以证明其自2007年5月28日起进驻金峰大厦，开始提供物业服务，故对安吉公司主张自2007年5月28日开始计算物业费，一审法院不予支持。德嘉公司与安吉公司在该份合同附件中确认物业于2008年3月31日交接，故从此时，安吉公司正式接管物业，应开始计算德嘉公司应交物业费用。因90000元（2008年1-3月物业费用）的发票由德嘉公司举证，且系安吉公司开具的发票，视为双方对2008年3月31日之前的物业费进行了结算，故对2008年3月31日之前安吉公司所主张物业费用，除90000元外，一审法院不予支持。
2008年4月1日至2008年8月28日期间的物业服务费，按照双方合同约定标准（一至五楼每月每平方米8元，六楼至三十三楼每月每平方米6元），物业服务费总计为1082160.6元（8816.55平方米×8元×5个月＋24316.62平方米×6元×5个月）。物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。故对德嘉公司抗辩所称安吉公司关于此部分费用的主张已过诉讼时效的观点，一审法院不予采纳。
二、2008年8月29日至2016年7月31日期间的物业费数额如何确定。
关于2008年8月29日至2016年7月31日期间的物业费，德嘉公司与安吉公司存在诸多争议，其中关于德嘉公司空置房（未出售、未出租）的物业费是否应按总额的70%收取，双方存在争议。德嘉公司认为，安吉公司主张的物业费均为空置房（已出售或已出租的均由业主交纳），根据双方合同约定及物业管理条例相关规定，应按总额的70%交纳物业费。安吉公司则认为，合同约定的70%只是针对其他购房业主，不包括德嘉公司，且其他业主也是在空置六个月以上，且向安吉公司备案后才可以按70%交纳。
一审法院认为：1210号合同第七条第1款约定“本合同生效当月至出售房屋交付当月发生的费用由甲方承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用由业主承担”。第2款约定“因甲方与购房业主的合同纠纷，导致购房业主拒绝受领房屋、拒交物业服务费的，欠交的物业服务费由甲方承担”。从该两份条款可以判断，德嘉公司未出售的房屋（包括未出租期间的房屋）虽实际均为空置，但物业服务费由德嘉公司承担，并未有70%的约定；第4款约定“购房业主房屋连续六个月以上空置的，须向乙方进行书面备案，乙方应向业主按70%收取空置期间的物业服务费和代收代交的分摊公共能耗费”，第7款约定“本条第1款、第2款、第5款规定由甲方承担的物业服务费用应按每季/每半年拨付给乙方”，从以上条款可以判断，第七条第4款的购房业主并不包括德嘉公司。且双方签订的2007、2009、2012年物业合同中亦约定“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳”，故德嘉公司未出售的房屋，包括德嘉公司自己未出租的房屋，尽管空置，但并不适用其他业主空置物业费70%的标准，故对德嘉公司主张70%的标准，一审法院不予支持。德嘉公司应全额交纳相关物业费用。
关于2008年8月29日至2016年7月31日期间的物业费，双方确认一致的德嘉公司应交纳的物业费及存在争议的物业费如下：
2008年9-12月期间：
双方无争议的房屋物业费为443839.5元（但德嘉公司认为应按此数额的70%计算欠付物业费）。
双方存在争议的房屋有：
一楼：
安吉公司认为：一楼面积1279.26平方米，据此计算，2009年9、10月的物业费应为20468.2元。
德嘉公司认为：一楼面积1249.36平方米，2009年9、10月期间的物业费应为19989.8元。
经对双方所举证证据认证，一审法院认为，金峰大厦房屋分户（室）面积对照表记载一楼面积除物管用房外，面积为1279.26平方米，故一审法院确认物业费数额为20468.2元。
二楼：
安吉公司认为：二楼除上海银行南京分行承租的面积之外，还存在空置面积。德嘉公司将一楼全部及二楼部分出租给上海银行南京分行，租赁合同载明面积总计2700平方米。上海银行南京分行全部承租一楼面积1279.26平方米，所以其实际承租的二楼面积为1420.74平方米。二楼总面积为2113.48平方米，扣除1420.74平方米承租面积及物管用房120平方米，尚有572.74平方米空置面积，该部分面积此后出租给手佳按摩。该部分的面积2008年11、12月的物业费应由德嘉公司交纳。
德嘉公司：二楼除物管用房外，总面积2113.48平方米，2008年11月开始全部出租给上海银行南京分行，不存在空置面积572.74平方米。此后出租给手佳按摩的面积系由上海银行南京分行退出部分面积。
经对双方所举证证据认证，一审法院认为：德嘉公司与上海银行南京分行的租赁合同明确约定将金峰大厦一层、二层（一部分）出租给上海银行南京分行，面积共2700平方米。安吉公司与上海银行南京分行物业服务补偿协议中的面积也是2700平方米。金峰大厦一层建筑面积为1279.36平方米，二层除物管用房外，建筑面积为2113.48平方米，故结合上述协议约定及一、二楼建筑面积，二楼实际存在未出租面积，上海银行南京分行并未按照二楼全部面积向安吉公司支付物业费。德嘉公司认为二楼不存在空置面积，应举证证明二楼全部由上海银行南京分行承租，且上海银行南京分行按照二楼的全部面积标准向安吉公司支付了物业费用，德嘉公司未举证证明，应承担举证不能的责任。按照德嘉公司与安吉公司的约定，未出租面积的物业费用由德嘉公司交纳。故安吉公司据此计算出的空置面积向德嘉公司主张物业费，有事实依据，一审法院对安吉公司主张的2008年11、12月空置面积物业费9163.9元予以支持。据此，德嘉公司欠付2008年9-12月的物业费为473471.6元。
2009年全年：
双方无争议的房屋物业费为1056619.1元（但德嘉公司认为应按此数额的70%计算欠付物业费）。
双方存在争议的房屋有：
二楼：
安吉公司：和前述观点一样，二楼面积572.74平方米全年空置，应交物业费54983元。
德嘉公司：抗辩观点与前述一致。
根据前述分析，一审法院对54983元予以支持。
五楼：
安吉公司：五楼出租给蓝湾咖啡，德嘉公司与蓝湾咖啡的租赁合同约定2009年3月1日至12月31日期间免租金，但是没有免物业费，蓝湾咖啡此期间的物业未交纳，该部分物业费39500元应由德嘉承担。
德嘉公司：五楼已经出租给蓝湾咖啡，租期内的物业费由承租人承担，安吉公司怠于向蓝湾咖啡主张，德嘉公司不应承担物业费。
一审法院认为：业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。故一审法院对安吉公司主张的物业费39500元予以支持。
2708室：
安吉公司：2708室业主应该2008年9月收房，但是由于和德嘉公司关于房屋争议，一直到2010年4月18日才收房，此期间20.6个月的物业费11840.2元应由德嘉公司承担。
德嘉公司：2708室于2010年4月18日收房，但系由业主自身原因造成，物业费用应由业主承担。
一审法院认为：德嘉公司与安吉公司合同明确约定“因甲方与购房业主的合同纠纷，导致购房业主拒绝受领房屋、拒交物业服务费的，欠交的物业服务费由甲方承担”，故安吉公司主张于约有据，一审法院对11840.2元予以支持。据此，德嘉公司2009年全年欠付物业费1162942.3元。
2010年全年：
双方无争议的房屋物业费为823155.2元（但德嘉公司认为应按此数额的70%计算欠付物业费）。
双方存在争议的房屋有：
二楼：
安吉公司：和前述观点一样，二楼面积572.74平方米全年空置，应交物业费54983元。
德嘉公司：抗辩观点与前述一致。
根据前述分析，一审法院对54983元予以支持。
2306、2307室：
安吉公司：2306、2307室业主于2010年3月8日收房，故德嘉公司应支付2010年1月、2月的物业费1644.84元及1680.84元。
德嘉公司：2306、2307室因业主原因导致2010年3月8日收房，2010年1月、2月物业费应由业主承担。
一审法院认为：2010年1、2月业主尚未接受房屋，根据德嘉公司与安吉公司的合同约定，安吉公司主张此期间物业费用合计3325.68元，于约有据，一审法院予以支持。
五楼：
安吉公司：德嘉公司与五楼承租人华纳茶餐厅约定的物业费是每平方米3元，但德嘉公司与安吉公司前期物业服务合同约定的是每平方米8元，差额每平方米5元，合计全年五楼应补物业费47400元应由德嘉公司承担。安吉公司对此举证了德嘉公司与师智勇签订的补充协议，协议载明：物业服务费从2011年6月1日起在每月每平方米3元的基础上，递增50%，即2011年6月1日至2012年5月30日按每月每平方米4.5元缴纳物业费。协议下方载明：抄送安吉公司。
德嘉公司：安吉公司举证的补充协议上承租方签名为“师智勇”，师不是华纳茶餐厅的合伙人，也不是负责人，不能代表华纳茶餐厅。且当时安吉公司的法定代表人章萱也是德嘉公司的总经理，故补充协议上的德嘉公司公章实际由安吉公司所盖，即补充协议实为安吉公司所签。德嘉公司与华纳茶餐厅签订的租赁合同约定物业费为每平方米3元，其后的物业费双方再协商，实际华纳茶餐厅租赁时，安吉公司也未对华纳茶餐厅的经营场所提供物业服务。
经对双方所举证据进行认证，一审法院认为：安吉公司持有补充协议，对德嘉公司与华纳茶餐厅的约定的物业费标准知晓，未提出异议，且一直按照此约定向华纳茶餐厅收取物业费，视为安吉公司同意德嘉公司与承租人关于物业费标准的约定，在安吉公司与德嘉公司关于此未有约定的情况下，安吉公司要求德嘉公司承担物业费差额，于法无据，一审法院不予支持。据此，德嘉公司2010年全年欠付安吉公司物业费合计为881463.9元。
2011年全年：
双方无争议的房屋物业费为502060.2元（但德嘉公司认为应按此数额的70%计算欠付物业费）。
双方存在争议的房屋有：
806、807、801室：
安吉公司：806、807室在2011年8月7日至2012年3月25日期间空置未出租，故两室2011年8月7日至2011年12月31日期间的物业费8314.2元应由德嘉公司承担。801室自2011年6月原承租人不再承租，房屋空置至2011年12月，此期间的物业费6121.5元由德嘉公司承担。安吉公司为此举证“说明”一份，载明：“经双方同意，解除金峰大厦806、807室房屋租赁合同”。另举证安吉公司自制抄表记录，记录反映806、807室此期间电表读数没有变化。
德嘉公司：806、807室租期自2011年至2013年，安吉公司举证的“说明”系单方出具，无法核实真实性，抄表记录系安吉公司自己制作，无业主的确认。801室于2010年7月31日已经出售交房，没有出租。德嘉公司为此举证了801室的商品房现售合同，合同约定德嘉公司将801室出售给梁至全，2010年7月31日交房。
一审法院认为：德嘉公司称806、807室租赁期限自2011年至2013年，其意思为应由承租人交纳物业费，但德嘉公司未举证证明承租人已经实际支付安吉公司主张期间的物业费用，根据业主与物业使用人连带承担物业费用的法律规定，一审法院对安吉公司关于806、807室物业费8314.2元的主张，予以支持。关于801室，德嘉公司所举证的现售合同，尚不足以证明房屋已交付业主，故对安吉公司主张的801物业费6121.5元，一审法院予以支持。
二楼：
安吉公司：和前述观点一致，二楼空置面积572.74平方米于2011年1月1日至2011年4月30日期间的物业费为18327.7元。5月1日开始出租给手佳按摩，约定物业费每平方米6元，差额2元由德嘉公司承担。德嘉公司与手佳按摩的合同约定面积为280平方米，故德嘉公司应承担280平方米的物业费差额4480元。
德嘉公司：572.74平方米空置面积的物业费同前述意见，与手佳按摩的2元物业费差额意见同关于华纳茶餐厅物业费差额的意见。
一审法院认为：根据前述论述，对二楼空置面积572.74平方米于2011年1月1日至2011年4月30日期间的物业费为18327.7元，予以支持。安吉公司作为收取物业费的主体，对于手佳按摩的物业费收费标准予以认可，故要求德嘉公司承担承担物业费差额，一审法院不予支持。
五楼：
安吉公司：意见同2010年，主张每平方米5元及3.5元的差额费用。
德嘉公司：同前述抗辩意见。
一审法院认为：根据前述论述，对安吉公司主张的五楼差额，不予支持。据此，安吉公司2011年全年应得物业费534823.6元。
2012年：
双方无争议的房屋物业费为329565.2元（但德嘉公司认为应按此数额的70%计算欠付物业费）。
双方存在争议的房屋有：
安吉公司：1002室2012年10月8日至12月31日期间未出租出去，空置物业费2581.7元；1008室2012年2月1日至5月21日期间未出租，空置物业费2299.2元；806、807室自2012年1月1日至3月31日期间的空置物业费4988.5元；801室全年空置，物业费10494元；二楼的差额物业费6720元、五楼的差额物业费28440元。
德嘉公司：均不予认可。
一审法院认为：根据前述分析，1002、1008、806、807、801室的物业费予以支持，二楼、五楼的物业费差额不予支持。据此，2012年全年德嘉公司欠付物业费为349928.6元。
2013年全年：
双方无争议的房屋物业费为147140.4元（但德嘉公司认为应按此数额的70%计算欠付物业费）。
双方存在争议的房屋有：
安吉公司：801、806、807、1002、2605室空置期的物业费合计29240.6元；1007室业主收房前2013年6月1日至10月31日期间的物业费8404.2元；1506室业主2013年收房前1、2月的物业费1644.8元；二楼、五楼和前述意见一致，德嘉公司承担差额分别为6720元及14220元。
德嘉公司：801、806、807、1002、2605室不存在空置期，一直在出租；1007室认可5个月的空置物业费4202.1元、1506室认可一个月的空置物业费822.4元。二、五楼和前述意见一致，不予认可差额部分。
一审法院认为：根据前述分析，德嘉公司未举证证明安吉公司所主张801、806、807、1002、2605室在相关期间的物业费用由承租人交纳的情况下，应对物业费交纳承担连带责任，对安吉公司主张的29240.6元，一审法院予以支持。安吉公司作为业主收房的经办人，应持有业主收房的签收记录，安吉公司未能提供证据证明1007室、1506室的业主何时收房，故对安吉主张的收房时间，一审法院不予采信，1007室、1506室的空置物业费以德嘉公司自认为准。关于二楼、五楼的差额物业费，同前述分析意见，不予支持。故德嘉公司2013年全年欠付物业费176381元。
2014年全年：
双方无争议的房屋物业费为77332.3元（但德嘉公司认为应按此数额的70%计算欠付物业费）。
双方存在争议的房屋有：
安吉公司：1802室2014年10-12月期间因未租赁断档空置，物业费2581.7元；909室2014年1-3月期间因未租赁断档空置，物业费1724.4元；903室2014年6-12月期间因未租赁断档空置，物业费5921.6元；二楼仍是物业费的差额。
德嘉公司：1802室2014年3月24日至2015年3月23日期间出租，不存在空置；903、909室的租赁合同未找到；二楼的意见同前述意见。
一审法院认为：根据前述分析意见，对安吉公司主张的1802室、909室、903室的物业费合计10227.7元，予以支持。二楼的差额不予支持。据此，德嘉公司欠付2014年全年物业费87560元。
2015年全年：
双方无争议的房屋物业费为96589.1元（但德嘉公司认为应按此数额的70%计算欠付物业费）。
双方存在争议的房屋有：
安吉公司：803、805室2015年4、5月空置，物业费3383.3元；1802室2015年1、2月份空置，物业费1721.2元；1805室2015年4月7日至5月6日期间空置，物业费845.9元；1806室2015年2月14日至5月15日期间空置，物业费2467.3元；二楼差额6720元。
德嘉公司：不予认可。
一审法院认为：根据前述分析，对安吉公司主张的803、805、1802、1805、1806室的物业费予以支持；二楼差额不予支持。据此，2015年全年德嘉公司欠付物业费105006.8元。
2016年1月1日至2016年7月31日：
双方无争议的房屋物业费为53004.28元（但德嘉公司认为应按此数额的70%计算欠付物业费）。
双方存在争议的房屋有：
安吉公司：2005室、2006室4月份空置1668.3元；801室7月份空置874.5元；二楼差额3920元。
德嘉公司：不予认可。
一审法院认为：根据前述分析，对安吉公司主张的2005、2006室1668.3元、801室874.5元予以支持。二楼差额不予支持。据此，德嘉公司2016年欠付物业费55547.1元。
根据上述计算，德嘉公司在2008年9月1日至2016年7月31日期间，共计欠付物业费3827124.9元。
三、关于德嘉公司实际已支付物业费数额。
德嘉公司认为：德嘉公司于2008年8月11日支付物业费90000元，保洁费60000元，共计150000元。因双方没有签订之前的前期物业服务合同，因此双方对2008年1-3月份实际履行的费用进行了结算，共计150000元，这150000元是双方结清的金峰大厦交付业主前的全部物业费用。另2009年8月11日支付特约服务费1000元，也是物业费。
2011年5月18日分别付物业费466871.7元、22393.7元；2011年6月3日分别付472669.6元、27992元；2011年7月25日分别付542831.8元、39189元，合计1571947.8元。加上前面支付的151000元，合计由德嘉公司直接支付给安吉公司的物业服务费为1722947.8元。
此外，2008年至2016年期间，德嘉公司在金峰大厦的承租人上海银行南京分行累计将应交德嘉公司租金2775120元代德嘉公司支付给安吉公司作为物业服务费。承租人南京华纳茶餐厅累计将2015年3月至2016年3月期间的租金375749.6元代德嘉公司支付给安吉公司作为物业费。这两项物业费用合计为3150869.6元，应作为德嘉公司支付给安吉公司的物业费。
德嘉公司为证明其向安吉公司直接支付的1722947.8元物业服务费，举证了：
德嘉公司的记账凭证，记载支付安吉公司保洁费60000元、特约服务费1000元。
安吉公司2008年8月11日开具的发票，服务项目名称为“物业服务费（08年1-3月份）”，金额为90000元；2008年8月11日开出的发票，服务项目名称为“保洁费”，金额为60000元；2009年8月11日开具的发票，服务项目名称为“特约服务费”，金额为1000元。
安吉公司2011年期间向德嘉公司开具的发票若干，服务项目均为“物业服务费”，金额总计为1571947.8元。
德嘉公司为证明3150869元的物业费用，举证了：
德嘉公司与上海银行南京分行签订的《写字楼租赁合同》，记载德嘉公司将金峰大厦一层及二层部分出租给上海银行南京分行，建筑面积为2700平方米；租赁开始之日起的三十六个月内，租金为每日每平方米5.6元，年租金为5500000元。
安吉公司与上海银行南京分行签订的《物业服务补偿协议》、《物业费支付补充协议》。《物业服务补偿协议》记载：上海银行南京分行每年向安吉公司支付物业年服务补偿金为300000元；上海银行南京分行同意德嘉公司与安吉公司签署的《前期物业服务合同》规定缴纳的费用及标准不含该协议中的服务补偿金费用。
德嘉公司与刘彦签订的《写字楼租赁合同》及与南京华纳茶餐厅签订《写字楼租赁合同》。约定：德嘉公司将金峰大厦5楼出租给刘彦、南京华纳茶餐厅使用。
安吉公司与南京华纳茶餐厅签订的《补充协议》。约定：南京华纳茶餐厅向安吉公司支付特约服务费每年300000元，该特约服务费不与华纳茶餐厅按物业管理条例约定支付8元/月·平方米的正常物业费重叠，正常的物业费按规定正常支付。
德嘉公司自称系德嘉公司的工作人员与上海银行南京分行的行长及主任等人之间的谈话录音。谈话中涉及安吉公司与上海银行南京分行约定的每年特约服务费300000元。
对德嘉公司上述付款情况及证据，安吉公司认为：认可2008年8月11日支付物业费90000元。60000元保洁费及1000元特约服务费不是物业服务费用。2011年期间支付的1571947.8元物业服务费予以认可，支付时间分别为2011年4月6日付款359230.1元、2011年5月18日付款130035.3元、2011年5月25日付款200000元、2011年6月1日付款300661.6元、2011年6月24日付款218665.72元、2011年6月25日付款313355.08元、2011年7月6日付款50000元。上述合计1571947.8元。加上前面支付的90000元，合计德嘉公司直接支付给安吉公司的物业服务费为1661947.8元。德嘉公司与上海银行南京分行及华纳茶餐厅签订的合同，安吉公司未参与，真实性不予认可。安吉公司与上海银行南京分行及华纳茶餐厅签订协议中明确约定两家公司支付的特约服务费用与补偿金不与物业费重叠。故两家公司支付的费用并不存在代德嘉公司支付物业费之说。对录音证据的真实性不予认可。
一审法院认为：对德嘉公司与安吉公司认可一致的德嘉公司已付安吉公司物业费1661947.8元，一审法院予以确认。关于德嘉公司2011期间已付安吉公司的1','2018-10-07
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