福建省福州市鼓楼区人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)闽0102执异14号
异议人（案外人）：凯隆地产（福建）有限公司，住所地福州市马尾区儒江东路18号55#楼05店面。
法定代表人：陈祖彬。
委托代理人：杨晓丽，系公司员工。
申请执行人：平安银行股份有限公司福州分行，住所地福州市鼓楼区五四路东侧109号东煌大厦1-4层（组织机构代码：66507092－7）。
负责人孙炳章，该行行长。
委托代理人：张婷婷、王彬彬，福建福晓律师事务所律师。
被执行人：康亮亮，男，汉族，1987年11月18日出生，住福建省福州市仓山区。
被执行人：黄婉君，女，汉族，1986年1月16日出生，住福建省福安市。
被执行人：郭翔，男，汉族，1990年2月9日出生，住福建省福安市赛岐开发区。
被执行人：ＸＸ龙，男，汉族，1976年11月11日出生，住福建省福安市。
被执行人：张清容，女，汉族，1969年11月1日出生，住福建省福安市。
被执行人：阮瑞美，女，汉族，1976年8月15日出生，住福建省福安市。
被执行人：林丹，女，汉族，1988年12月4日出生，住福建省福州市仓山区。
被执行人：林立华，男，汉族，1985年8月5日出生，住福建省福安市。
被执行人：连仕琪，男，汉族，1970年8月13日出生，住福建省福安市。
本院在执行（2016）闽0102执3957号申请执行人平安银行股份有限公司福州分行与被执行人康亮亮、黄婉君、郭翔、ＸＸ龙、张清容、阮瑞美、林丹、林立华、连仕琪借款合同纠纷执行一案【执行依据为（2014）鼓民初字第5095号民事判决】，异议人凯隆地产（福建）有限公司（以下简称凯隆公司）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人凯隆公司的异议请求如下：请求法院解除对福州市马尾区马尾创安路18号凯隆广场单位房产的查封。
事实与理由如下：1、裁定查封拍卖的房产系由异议人开发的，并取得了国有土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证、开发资质证书等相关证件，异议人是改房产的合法权利人。
2、异议人与被异议人于2012年5月31日签订的《商品房买卖合同》也经福州市马尾区人民法院作出的（2015）马民初字第321号民事判决书判决解除，且该判决已生效，故该房屋的所有权归异议人所有。
3、因上述《商品房买卖合同》已解除，房产的是有所权应归属于异议人，但由于该房屋已被法院查封，致使异议人的权利无法得到实现。
综上，鉴于法院作出的执行裁定书损害了异议人的权益，为维护异议人的合法权益，故提出异议申请，请求法院依法解除对福州市马尾区马尾创安路18号凯隆广场房单位房产的查封。
申请执行人认为：1、因上述房产登记在康亮亮名下，基于对物权公示的信任，鼓楼区人民法院在2014年12月8日作出（2014）鼓民保字第792号《民事裁定书》，裁定查封该房产，此查封时间早于所涉《商品房买卖合同》的解除时间。而之后作出的（2016）闽0102执3904号《执行裁定书》，是法院在执行（2014）鼓民初字第5096号《民事判决书》内容的过程中，依照执行程序作出的执行处理行为，是维护申请执行人合法权益的正当行为，亦是法院执行行为的合法体现，并未违反法律规定。
2、凯隆地产（福建）有限公司与康亮亮签订的《商品房买卖合同》虽因另案生效判决予以解除，但该判决并未确认房产所有权归凯隆地产（福建）有限公司所有，故上述房产所有权尚不确定，不能对抗债权已经确定的申请执行人。
3、退一步来说，即使凯隆地产（福建）有限公司的异议理由成立，其因《商品房买卖合同》而收取康亮亮的购房首付款131871元，属于康亮亮的个人财产，为保护申请执行人的合法权益，应当列入被执行的财产份额。
综上所述，案外人的异议不能成立，请求查明事实，依法驳回其申请。
异议人凯隆公司向法院提交如下证据：
A1、（2015）马民初字第321号民事判决书。
经审查查明：本案的执行依据为(2014)鼓民初字第5095号《民事判决书》，判决：“一、被告康亮亮应在本判决书生效之日起十日内一次性偿还原告平安银行股份有限公司福州分行借款本金2000000元、利息罚息42930.35元、复利475.72元（利息、罚息、复利暂计至2014年10月22日止，此后利息、罚息、复利按合同约定计算至被告实际还款之日止）和律师费10000元；二、被告黄婉君、被告郭翔、被告ＸＸ龙、被告张清容对被告康亮亮的上述债务承担连带还款责任；三、被告林丹、被告阮瑞美、被告林立华、被告连仕琪在夫妻共同财产范围内对被告康亮亮的上述债务承担共同还款责任；四、驳回原告平安银行股份有限公司福州分行的其他诉讼请求。”该判决于2016年10月10日发生法律效力。
2015年4月29日，福州市马尾区人民法院作出（2015）马民初字第321号《民事判决书》，判决确认如下事实：2012年5月31日，异议人凯隆地产（福建）有限公司与被执行人康亮亮签订《商品房买卖合同》，由被执行人康亮亮购买异议人开发的坐落于马尾区马尾镇创安路18号凯隆广场房产房屋，约定合同总价款251871元，买卖合同附件六第二条第1款约定，因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起7日内向出卖人垫付的全部款项（包括但不限于贷款本、息和有关费用）……合同签订后，被执行人康亮亮依约向异议人凯隆地产（福建）有限公司支付了首付款131871元。
因被执行人康亮亮自2014年10月24日开始未能按借款合同的约定还款，异议人向被执行人康亮亮发出《解除合同通知书》，并向马尾区人民法院起诉。福州市马尾区人民法院于2015年4月29日作出（2015）马民初字第321号民事判决，判决内容如下：一、解除被执行人康亮亮与凯隆地产2012年5月31日签订的关于买卖马尾区马尾创安路18号凯隆广场房单位房产的《商品房买卖合同》；二、被执行人康亮亮应支付凯隆公司违约金人民币50374.2元；三、被执行人康亮亮应返还凯隆地产人民币5063.98元。
另查明，本院依据申请执行人的诉讼保全申请于2014年12月18日作出（2014）鼓民保字第798号《民事裁定书》及《协助执行通知书》，查封了被执行人康亮亮名下坐落于马尾区××路××广场××＃楼××号房单元房产（榕房预ＹＲ字第××号）。
本院认为，本院对涉案房屋采取查封保全措施系基于被执行人康亮亮与案外人签订的关于涉案房产的商品房买卖合同，但被执行人康亮亮和异议人的房屋买卖合同尚在履行过程中，被执行人没有交清全部购房款，涉案房屋亦未进行权属变更登记。现异议人已对涉案房产提起商品房预售合同诉讼，福建省马尾区人民法院于2015年4月29日作出（2015）马民初字第321号民事判决书，已判决解除上述涉案房屋的商品房买卖合同，且该判决已于2015年5月16日发生法律效力。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款之规定：“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”本院对涉案房屋继续查封的基础条件已不存在，异议人提出解除位于马尾区××路××广场××＃楼××号房单元房产查封的异议请求符合法律规定，本院予以支持。另，异议人应将被执行人康亮亮已付首付款扣除保证金等款项后汇入法院账户以供执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款之规定，裁定如下：
中止对位于马尾区马尾创安路18号凯隆广场单元房产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 员 赵 南
人民陪审员 朱小英
人民陪审员 薛洁云
二〇一八年四月二十五日
法官 助理 李 榕
书 记 员 江 威
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十八条被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。
第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。