浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)浙0327民初8472号
原告：交通银行股份有限公司苍南支行，统一社会信用代码：913303277309155603，住所地：苍南县龙港镇龙港大道康鑫大厦105、106、201号。
负责人：叶肖艺，该支行行长。
委托诉讼代理人：黄文伟，男，1988年10月27日出生，汉族，住苍南县，系该支行员工。
委托诉讼代理人：缪仁昱，男，1982年3月17日出生，汉族，住苍南县，系该支行员工。
被告：叶小飞，女，1987年2月11日出生，汉族，住苍南县。
被告：温州时代集团大地房地产开发有限公司，组织机构代码：72719998-9，住所地：温州市车站大道时代广场8楼。
法定代表人：卢游，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：杨介寿，浙江震瓯律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈孟，浙江震瓯律师事务所律师。
原告交通银行股份有限公司苍南支行（以下简称交通银行苍南支行）诉被告叶小飞、温州时代集团大地房地产开发有限公司（以下简称时代大地公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月15日立案后，依法适用简易程序，于2016年9月20日公开开庭进行了审理。原告交通银行苍南支行的委托诉讼代理人缪仁昱，被告时代大地公司的委托诉讼代理人杨介寿、陈孟到庭参加诉讼。被告叶小飞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告交通银行苍南支行向本院提出诉请：一、被告叶小飞偿还原告借款本金729879.18元及利息（截止2016年1月3日欠利息19105.91元，罚息、复利按原合同约定的利率上浮50%计算支付至归还之日止）；二、若被告叶小飞未偿还上述债务，依法拍卖、变卖原告享有抵押权的被告叶小飞所有的位于苍南县××室房屋，所得价款由原告优先受偿；三、被告时代大地公司对上述款项承担连带责任；三、本案诉讼费由被告承担。庭审中原告变更第一项诉讼请求为：被告叶小飞偿还原告借款本金729879.18元及利息（截止2016年9月18日期内利息为41862.84元、罚息为1701.44元、期内利息复利为1921.12元。以本金729879.18元为基数，自2016年9月19日起至判决确定履行之日止按月利率6.1249995‰计算罚息。以期内利息41962.84元为基数，自2016年6月19日起至判决确定履行之日止按月利率6.1249995‰计算复利）。事实和理由：2014年4月4日，被告叶小飞与原告签订《个人房屋抵押贷款合同》，抵押期限自2014年4月4日至2029年4月4日。合同约定：原告向被告发放贷款77万元，贷款期限180个月，按月结息，每月21日为还款付息日，放款金额、放款日、到期日均以借款凭证为准。利率根据中国人民银行相应期限档次贷款的基准利率（放款日月利率为5.458333‰）执行。遇中国人民银行调整基准利率的，当年执行调整前利率，于次年1月1日调整合同项下贷款利率，调整后次日起，按相应利率档次执行调整后的利率。还款方式为等额本息还款法，每期还款额为6728.71元，逾期贷款的罚息、复利按合同约定的相应档次贷款利率上浮50%（截止起诉日按月利率4.083333‰）。被告叶小飞所购买的苍南县××室房屋向原告提供抵押，依法办理抵押登记手续。被告时代大地公司作为保证人对上述债务承担连带保证责任，保证范围为本合同项下贷款本金、利息、罚息、复利及实现债权的费用。
上述合同签订后，原告于2014年4月23日向被告叶小飞发放贷款77万元。自2015年8月21日合同项下第16期贷款本息到期至今，被告已有5期本息违约。经原告多次催收，被告叶小飞未能按约定偿还贷款本息，被告时代大地公司未履行保证责任。截至2016年1月3日，被告叶小飞欠原告借款本金729879.18元，利息19105.91元。上述情形符合合同约定贷款提前到期的条件。
被告时代大地公司辩称：答辩人与原告约定的保证系阶段性保证，涉案房屋已经于2015年11月23日转移登记至被告叶小飞名下，且目前已经具备办理正式抵押登记的条件，并非因答辩人原因导致办理抵押登记障碍，该阶段性保证担保关系已经解除，原告要求答辩人承担连带保证责任于法无据。即使阶段性担保未解除，原告已经要求对借款人提供的抵押物实现担保物权的情况下，再要求答辩人承担连带保证责任，与法律规定不相符。本案的借款支付及偿还情况，应以法庭查明的事实为准，原告诉请的罚息和复利，属于重复计算，不应支持。
本院经审理认定：2014年4月4日，被告叶小飞与原告时代大地公司签订了编号为温交银2014年320期房贷字028号《个人房产抵押贷款合同》，约定：被告叶小飞向原告借款77万元，借款期限为180个月；贷款利率以中国人民银行公布的贷款基准利率计算，按月等额还本付息，每月的21日为还款日；本合同有效期内，如遇中国人民银行调整贷款利率的，以次年1月1日为合同利率调整日；逾期贷款的罚息利率和复利为本合同约定利率上浮50%；如被告违约，原告可以宣布贷款提前到期；被告时代大地公司自愿为被告叶小飞的上述借款提供连带责任保证，保证期限自本合同签订之日起至借款人取得涉案抵押房产的权利证明，且原告取得抵押房产的他项权证明或证明抵押权设立的其他文件正本后之日止，保证责任解除；被告叶小飞提供坐落于苍南县××室的房产做抵押。2014年4月14日，双方就上述抵押物办理了房屋抵押权预告登记。
2014年4月23日原告向被告叶小飞发放贷款77万元。被告叶小飞借款后，仅偿还本金40120.82元，支付利息至2015年7月21日，之后未依约支付本息、截至2016年9月18日，被告叶小飞尚欠原告本金729879.18元、利息41862.84元、逾期1701.44元，期内利息复利为1921.12元，合计欠息45485.4元。
另查明，被告时代大地公司已于2015年1月15日办理涉案房屋所有权初始登记，于2015年11月23日办理涉案房屋所有权转移登记，现登记在被告叶小飞名下，但未办理正式抵押登记。原告于2015年10月8日向被告王加喜发函要求办理涉案房屋产权登记及正式房屋抵押登记手续。
本院认为，被告叶小飞因购买苍南县××室预售商品房向原告借款770000元事实清楚，证据充分。原告已经依约向被告叶小飞发放贷款，被告叶小飞仅偿付贷款本息至2015年7月21日，此后未按约偿付本息，该行为已构成违约，故原告可单方宣布贷款提前到期。现原告主张的本金、利息、罚息、复利符合法律规定，本院予以支持。关于被告时代大地公司应否承担保证责任的问题，应从被告时代大地公司提供阶段性保证约定的特殊性和合同目的考量。阶段性担保设立的目的在于督促开发商及时完成项目开发建设，积极促成办理产权转移登记的条件，以降低银行因抵押权无法实现导致的债权清偿风险。本案被告时代大地公司已完成抵押房屋的全部开发义务，并完成了涉案抵押房屋所有权初始登记及转移登记。目前办理正式抵押登记的条件已成就，非因被告时代大地公司原因导致障碍，应认定原告与被告时代大地公司之间阶段性保证关系已解除。原告主张被告时代大地公司承担连带保证责任的主张，本院不予支持。
本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条第一款、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、叶小飞于本判决生效后七日内偿还交通银行股份有限公司苍南支行借款本金729879.18元利息（截止2016年9月18日期内利息为41862.84元、罚息为1701.44元、期内利息复利为1921.12元。以本金729879.18元为基数，自2016年9月19日起至判决确定履行之日止按月利率6.1249995‰计算罚息。以期内利息41862.84元为基数，自2016年6月19日起至判决确定履行之日止按月利率6.1249995‰计算复利）；
二、若叶小飞未按期履行上述第一项给付义务，则交通银行股份有限公司苍南支行有权就叶小飞提供抵押的坐落于苍南县灵溪镇都市御园10幢404室的房屋拍卖或变卖后所得款优先受偿；
三、驳回交通银行股份有限公司苍南支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11290元，减半收取5645元，由叶小飞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院[在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费11290元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还）。逾期不交按自动撤回上诉处理]。
审判员 吴杨杨
二〇一六年十月二十八日
书记员 林其长
附件：
苍南县人民法院民事裁判后续释明
一、对不具有强制执行内容的裁判文书：
1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；
2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；
3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；
二、对具有强制执行内容的裁判文书：
4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院执行款专户，开户行：苍南县农村信用联社营业部，帐号：20×××37，并注明案号和汇款人；
5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。
三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。
四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。
相关法律条文链接：
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期限不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按约定的期限返还借款的，应当执照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；
……
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。