四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川01民终1694号
上诉人（原审被告）：成都市盛鑫房地产开发有限责任公司。住所地：四川省成都市青白江区青白江北路*******号。
法定代表人：陈学建，董事长。
委托诉讼代理人：钟伟，四川名声律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：四川上善源投资有限公司。住所地：四川省成都高新区天府二街***号*栋**层****号。
法定代表人：张光沛，总经理。
委托诉讼代理人：冯红兵，四川达和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：兰波，四川达和律师事务所律师。
上诉人成都市盛鑫房地产开发有限责任公司（以下简称盛鑫公司）与被上诉人四川上善源投资有限公司（以下简称上善源公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市青白江区人民法院（2016）川0113民初2327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人盛鑫公司的委托诉讼代理人钟伟，被上诉人上善源公司的委托诉讼代理人冯红兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
盛鑫公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回上善源公司要求支付逾期办理房屋所有权转移登记违约金的诉请。
事实和理由：1、本案与一审法院审理的另外四案为同一诉讼标的，一审法院将同一案件拆分为五个案件分别作出判决，是在有意回避和掩盖一审法院因其它案件查封本案合同标的，影响案涉合同履行的客观事实，该程序错误也影响了对案件的公正判决。实际上，双方虽于2013年10月21日签订五份转让协议，但当天还签订了一份补充协议，该补充协议是五份转让协议的统一修改和补充，且修改并增加了销售6个车位和两处楼梯间的内容，表明双方之间不再存在五个房屋买卖合同关系，而只有一个统一合同标的后的房屋买卖合同关系，一审法院对该合同项下的任一楼层的查封，均代表对该同一标的物整体查封。2、办理案涉房屋所有权转移登记，客观上需要上善源公司提供办证所需授权和相关手续资料，一审法院在查明上善源公司未向盛鑫公司提供授权和相关手续的情况下，仍然认定盛鑫公司违约，属于认定案件事实和划分责任上的重大错误。3、上善源公司应当在2013年11月1日前付清全部购房款，但至今未付清，违约在先，盛鑫公司有权行使不安抗辩权不予办证。4、双方约定了在办证前上善源公司需要向盛鑫公司缴纳专项维修基金，否则盛鑫公司有权拒绝办理房屋交付、有权顺延办理分户产权的时间，而上善源公司至今未支付专项维修基金，盛鑫公司不构成违约。5、根据盛鑫公司在二审中提交的新证据，能够证明双方已将逾期办证的违约金调整为万分之零点一，即使盛鑫公司应承担违约责任，也应按照万分之零点一的比例计算违约金。
上善源公司辩称，1、案涉房屋是第四层，该层房屋并未被采取查封措施。2、盛鑫公司从未通知上善源公司提交办证的授权等相应手续材料，且实际上案涉房屋所涉土地使用权仍处于抵押给南充市商业银行的状态，该银行不配合盛鑫公司办理产权登记的相关手续，因此无论上善源公司是否提交办证材料，案涉房屋目前都不能办理产权登记。3、盛鑫公司在二审中新提交的合同及附件均不真实，是盛鑫公司骗取了上善源公司加盖印章并对合同内页进行了调换所形成的虚假证据；退一步讲，该合同签订时间为2015年9月25日，却约定上善源公司在2013年11月前付清全款，约定本身就是无效的。4、不管是哪份合同，其中都未约定以缴纳维修基金作为办证的前提条件，盛鑫公司据此抗辩其不应承担逾期办证违约责任，缺乏合同依据。
上善源公司向一审法院起诉请求：1、盛鑫公司将双方于2013年10月21日签订的“凤凰湖国际社区商业1号楼转让协议”到房产管理部门办理合同备案登记；2、盛鑫公司为上善源公司代办取得位于成都市青白江区××号凤凰湖国际社区商业楼1号楼第四层全层房屋（房屋唯一号：1013145）的房屋所有权证及国有土地使用权证；3、盛鑫公司以上善源公司已付款3600000元为基数从2015年1月1日起按每天万分之一向上善源公司支付逾期办证违约金至代办取得房屋所有权证及国有土地使用权证为止，暂计至2016年9月6日止为219960元。
诉讼过程中，上善源公司变更第2项诉讼请求为：盛鑫公司为上善源公司代办取得位于成都市青白江区××号凤凰湖国际社区商业楼1号楼第四层全层房屋（房屋唯一号：1013145）的不动产权证书及不动产登记证明；变更第3项诉讼请求为：盛鑫公司以上善源公司已付款3600000元为基数从2015年1月1日起按每天万分之一向上善源公司支付逾期办证违约金至代办取得不动产权证书及不动产登记证明为止，现暂算至2016年9月6日为219960元。
一审法院认定事实：2013年10月21日，上善源公司作为乙方与作为甲方的盛鑫公司签订《凤凰湖国际社区商业1号楼转让协议》，约定由上善源公司购买盛鑫公司开发的位于成都市青白江区凤凰大道三段226号的凤凰湖国际社区商业楼1号楼的4层，建筑面积为1195.33平方米，房屋总价款为4000000元。关于抵押情况，该协议第三条载明：“与该房屋有关的抵押情况：该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为：南充市商业银行股份有限公司成都分行，抵押登记部门为：成都市青白江区国土局，抵押登记日期为：2011年1月25日”。关于付款方式及期限，该协议第七条约定：“乙方按下列方式分期付款：1、第一笔房款：双方在签订房屋购买协议后的10个工作日内由乙方支付给甲方购房款人民币3600000元（大写人民币：叁佰陆拾万元整）。2、第二笔房款：在该处房屋办理房屋产权证及土地使用权证后的10个工作日内由乙方支付给甲方购房款人民币400000元（大写人民币：肆拾万元整）”。关于产权登记，该协议第十五条约定：“甲方应当在2014年12月31日前，为乙方代办取得该房屋的房屋产权证书。如因甲方的原因和责任，乙方不能在约定期限内取得房屋产权证书的，每逾期一日，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金”。
在签订该协议的当天，上善源公司与盛鑫公司又签订《凤凰湖国际社区商业1号楼转让补充协议》，约定包括上述房屋在内的凤凰湖国际社区商业楼1号楼1层5号、第2层全层、第3层全层、第4层全层、第5层全层及9号楼6个地下停车位的总房款为18800000元，上善源公司应于签约后10个工作日内支付首笔房款17000000元，第二笔房款1800000于办理房屋产权证后10个工作日内付清。该补充协议第四条约定：“甲方为乙方代办产权证时，应分楼层办理各楼层的房屋产权证及国土使用证。”
上述协议签订后，上善源公司依约支付了包括第4层购房款在内的第一笔购房款17000000元。
2015年2月9日，经公安机关核定，该案涉及的青白江区××号凤凰湖国际社区商业楼1号楼4层的房号变更为青白江区大同镇××号，建筑面积被确认为1195.21平方米。
2015年4月30日，盛鑫公司取得了涉案房屋所在楼栋的初始登记权属证明。
案涉青白江区大同镇××号房屋所分摊的土地使用权已于2011年1月25日抵押给南充市商业银行股份有限公司成都分行，该抵押情况已在《凤凰湖国际社区商业1号楼转让协议》第三条载明。抵押权人南充市商业银行股份有限公司成都分行同意盛鑫公司为上善源公司办理房屋所有权的初始登记、转移登记等，但至今未明确同意盛鑫公司为上善源公司办理涉案房屋的国有土地使用权分户手续。
2016年8月22日，一审法院应上善源公司的申请，作出（2016）川0113财保17号民事裁定书，裁定对涉案的青白江区××号房屋进行了查封（截止至2019年8月21日）。
2016年9月1日，成都市青白江区人民政府发布《关于成都市青白江区实施不动产统一登记制度有关事项的通告》，通告内容为：一、登记机构：成都市青白江区国土资源局（青白江区不动产登记局）负责指导、监督全区土地、房屋、林地等不动产登记，由成都市青白江区不动产登记中心承担具休经办不动产统一登记工作。二、登记业务类型：不动产统一登记业务类型包括集体土地所有权、国有建设有地使用权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、房屋等建筑物和构筑物所有权等。……四、登记簿证启用及证书效力：从2016年9月14日起，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市青白江区国土资源局颁发《不动产权证书》《不动产登记证明》。
2016年9月1日，成都市青白江区国土资源局、成都市青白江区房产管理局联合发布关于调整土地和房屋登记对外服务事项的通告，通告内容为：……三、自2016年9月14日实施不动产统一登记后，成都市青白江区范围内不动产登记按照《不动产登记暂行条例》、《不动产登记操作规范（试行）》以及四川省、成都市、青白江区的有关规定办理。
一审法院认为，上善源公司与盛鑫公司之间签订的《凤凰湖国际社区商业1号楼转让协议》及其补充协议，均系双方真实意思表示，不违法法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面按照合同约定和法律规定履行义务。根据当事人的主张，本案的争议焦点是：1、是否应该支持办理合同登记备案的诉请；2、是否应该支持办理房屋权属证书的诉请；3、盛鑫公司应否承担逾期办证的违约责任及其大小。针对上述争议焦点问题，一审法院分述如下：
第一，关于合同登记备案的问题。
一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”以及《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起三十日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”之规定，商品房预售合同登记备案是商品房预售人的法定义务，盛鑫公司应当为上善源公司办理合同登记备案。参照《成都市商品房买卖合同登记备案管理办法》第九条：“网备操作系统自动识别商品房买卖合同登记备案的相关信息，对于有下列情形之一的，不予备案支持：……（七）被司法机关和行政机关裁定、决定查封限制房地产权利或其它法律法规政策禁止出售的”之规定，涉案房屋现处于被查封的状态，但这种状态是上善源公司申请诉前保全造成的，属于上善源公司自身可控的因素。故一审法院对上善源公司要求盛鑫公司办理涉案房屋合同登记备案手续的诉讼请求，予以支持。
第二，关于办理房屋权属证书的问题。
一审法院认为，盛鑫公司应当按照合同的约定为上善源公司代办房屋权属证书。但是根据《不动产登记暂行条例》第二十二条“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：……（二）存在尚未解决的权属争议的……”之规定，自2016年9月14日实施不动产统一登记制度后，由于抵押权人南充市商业银行股份有限公司成都分行至今未明确同意盛鑫公司为上善源公司办理国有土地使用权分户手续，盛鑫公司为上善源公司办理不动产权证书及不动产登记证明的条件尚未成就。因此，一审法院对上善源公司办理涉案房屋权属证书的诉请不予支持。
第三，关于逾期办证的违约金问题。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担违约责任；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。该案中，盛鑫公司与上善源公司之间签订的转让协议对办理房屋产权证书的时间明确约定为2014年12月31日前。盛鑫公司至今仍未能按约定为上善源公司代办取得涉案房屋的产权证书，其违约行为客观存在，应当承担违约责任。至于违约金如何具体计算，依据双方合同约定，逾期办证的违约金应按日以已交付房价款的万分之一，自2015年1月1日开始起算，至实际取得房屋产权证书之日止。但是在2016年9月14日青白江区实施不动产统一登记制度之后，上善源公司不能取得不动产权证书不再可以归责于盛鑫公司，故在计算违约金时应截止计算至2016年9月13日，上善源公司在起诉时主张计算至2016年9月6日，应予支持。
盛鑫公司在诉讼过程中提出，在取得涉案房屋所在楼栋的初始登记权属证明之前以及涉案房屋被查封期间，不应计算违约金。对此，一审法院认为，在当事人对免责事由作出明确约定的情形下，应根据意思自治原则从其约定。盛鑫公司与上善源公司在转让协议第十五条明确约定了盛鑫公司承担逾期办证违约责任的条件为：“如因甲方的原因和责任，乙方不能在约定期限内取得房屋产权证书的”，即将责任范围限定为仅为出卖人自身原因导致逾期办证的情形，如因第三人的原因导致逾期的，不符合合同约定的盛鑫公司承担违约责任的条件。在该案中，盛鑫公司因为第三方原因导致直到2015年4月30日才取得涉案房屋所在楼栋的初始登记权属证明，而取得初始登记是盛鑫公司为上善源公司办理转移登记的前置程序，故在计算违约金时，应当扣除2015年1月1日至2015年4月30日期间。
此外，在房屋被查封期间，盛鑫公司在客观上无法办理相关权属证明，而房屋被查封保全又非是盛鑫公司自身原因造成的，故盛鑫公司不应承担查封期间逾期办证的违约责任。综上所述，盛鑫公司在该案中应承担的逾期办证违约金应从2015年5月1日起，计算至2016年8月21日，期间共计478天。因此，盛鑫公司应当向上善源公司支付的违约金为172080元（3600000元×478天×0.0001）。
综上所述，一审法院对上善源公司主张要求盛鑫公司办理合同登记备案的诉讼请求，予以支持，并由盛鑫公司向上善源公司支付逾期办证的违约金共计172080元；对上善源公司要求盛鑫公司代办取得涉案房屋不动产权证书及不动产登记证明的诉讼请求，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款，《不动产登记暂行条例》第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、盛鑫公司为上善源公司办理关于买卖青白江区大同镇凤凰东二路36号1栋4层11号房屋的《凤凰湖国际社区商业1号楼转让协议》登记备案手续；二、盛鑫公司公司向上善源公司支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金172080元；三、驳回上善源公司的其他诉讼请求。以上给付义务，限于判决生效后十五日内履行完毕。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2350元，由盛鑫公司负担。
二审中，盛鑫公司提交了以下新证据：1、双方于2015年9月25日签订的《商品房买卖合同》，2、《凤凰湖国际社区商品房买卖合同附件》，拟证明：双方之间关于案涉房屋的购房款支付时间、违约责任等形成了新的约定；3、《成都市房屋所有权申请登记表》样本及成都市青白江区人民政府政务服务中心关于购买商品房登记、开发企业新建房屋产权初始登记的办事指南，拟证明：案涉房屋不动产权属证书的办理应有上善源公司的授权及提供办证所需的资料。
经质证，上善源公司对证据1、2的真实性、合法性、关联性均不认可；对证据3的真实性无法确认，且认为与本案无关。
本院审查认为，证据1、2所涉合同载明的签订时间均为2015年9月25日，但合同中约定的购房款支付时间为2013年11月1日，房屋交付时间为2014年4月30日前，该情况不符合常理；且从该两份证据的形成时间看，形成于一审受理之前，但盛鑫公司在一审中没有举示该两份证据且不能作出合理说明；在此情况下，上善源公司关于该两份证据形成过程的陈述，即“盛鑫公司骗取了上善源公司加盖印章并对合同内页进行了调换所形成的虚假证据”，具有合理性，本院对证据1、2不予以采信。证据3的真实性本院予以确认，对其关联性及证明力在其后予以阐述。
双方未提交其他的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点是：上善源公司要求盛鑫公司支付逾期办证违约金的主张能否成立。
《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，盛鑫公司负有的协助上善源公司办理不动产权属登记的义务，属于履行非金钱债务，由于案涉房屋所对应的土地使用权已抵押给南充市商业银行股份有限公司成都分行，目前该抵押权并未注销，此情况直接阻却了盛鑫公司向上善源公司履行不动产协助登记的义务，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的“法律上或事实上不能履行”的情形，在该抵押权未注销之前，案涉房屋目前尚不具备办理不动产权属登记手续的条件；加之抵押权人未明确表示是否同意盛鑫公司为上善源公司办理国有土地使用权分户手续，因此，案涉《凤凰湖国际社区商业1号楼转让协议》是否可以继续履行尚处于不确定的状态。而上善源公司根据《凤凰湖国际社区商业1号楼转让协议》第十五条的约定，向盛鑫公司主张逾期办证违约金，该项主张的基础是要求盛鑫公司继续履行合同，根据前述分析，在案涉合同能否继续履行尚不确定的情况下，上善源公司基于合同继续履行而要求盛鑫公司支付逾期办理不动产权属证书违约金的请求，不应支持。上善源公司可待《凤凰湖国际社区商业1号楼转让协议》继续履行的条件成就时另行主张权利。一审法院对上善源公司关于逾期办证违约金的主张予以支持，适用法律错误，本院予以纠正。
综上，盛鑫公司的上诉请求部分成立，应予支持。但本案诉讼系因盛鑫公司的违约行为所引起，应由盛鑫公司承担本案一、二审诉讼费用。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持成都市青白江区人民法院（2016）川0113民初2327号民事判决第一项；
二、撤销成都市青白江区人民法院（2016）川0113民初2327号民事判决第二、三项；
三、驳回四川上善源投资有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费按原判确定的负担方式执行；二审案件受理费4700元，由上诉人成都市盛鑫房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐云国
审判员 赵 锋
审判员 龚 耘
二〇一七年五月五日
书记员 梅芳芝