中华人民共和国
福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽02民终1192号
上诉人（原审被告）：郑安中，男，1970年8月18日出生，汉族，住厦门市思明区。
上诉人（原审被告）：郑志杰，男，1994年2月2日出生，汉族，住厦门市思明区。
上列上诉人的委托诉讼代理人：邬字书，福建问尔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴自爱（GOCHUAI），女，1935年7月12日出生，菲律宾国籍，住菲律宾。
被上诉人（原审原告）：古园江梨（ERIFURUZONO）,女，1966年2月8日出生，日本国籍，住日本。
被上诉人（原审原告）：宫田江美（EMIMIYATA），女，1968年3月20日出生，日本国籍，住日本。
被上诉人（原审原告）：益田江津（ETSUMASUDA），女，1969年12月27日出生，日本国籍，住日本。
上列被上诉人的委托诉讼代理人：黄煌，福建联合信实律师事务所律师。
上列被上诉人的委托诉讼代理人：陈宣文，福建联合信实律师事务所律师。
原审被告：曾建成（曾用名曾亚建），男，1954年1月10日出生，汉族，住厦门市思明区。
上诉人郑安中、郑志杰因与被上诉人吴自爱、古园江梨、宫田江美、益田江津（以下简称吴自爱等）、原审被告曾建成物权保护纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初15309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郑安中、郑志杰的委托诉讼代理人邬字书，被上诉人吴自爱、古园江梨、宫田江美、益田江津的委托诉讼代理人黄煌到庭参加诉讼。原审被告曾建成经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑安中、郑志杰上诉请求：撤销一审判决，发回重审，或者查清事实后改判驳回吴自爱等的诉讼请求。事实和理由：一、郑安中、郑志杰与吴自爱等之间存在定期租赁关系，一审判决认定为不定期租赁关系是错误的，应依法予以纠正。自1998年下半年开始至今，郑安中、郑志杰每年都向业主的代管人龚元剑及厦门华侨经济咨询服务公司缴纳租金，此后的十余年中，郑安中、郑志杰事实履行了缴纳租金的义务，双方已形成事实上的租赁关系。从郑安中、郑志杰缴纳租金和代管人开具的收据来看，郑安中、郑志杰缴纳租金都是以半年或一年为单位，这说明双方之间并非不确定的不定期租赁关系，而是具有确定的缴费期限和租赁期限的租赁关系。郑安中、郑志杰最后一次缴纳租金的时间是2013年12月26日，此次缴纳的是2014全年的租金，这说明郑安中、郑志杰与吴自爱等之间的租赁期限至少应当至2014年12月31日。一审判决对双方之间租赁关系性质认定错误。二、吴自爱等发函解除双方之间的租赁合同从实体上亦缺乏事实和法律依据，从程序上也不合法。首先，郑安中、郑志杰与吴自爱等之间的租赁期限至少应当到2014年12月31日，吴自爱等却于2013年10月24日发函收回房屋，吴自爱等此举缺乏事实和法律依据。其次，从吴自爱等委托律师所发的律师函来看，该函并非发给郑安中、郑志杰，而是发给曾建成的。解除合同属于消灭民事权利义务的重大民事行为，应严格按照法定程序行使，否则不能发生解除的法律效果。合同法第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”因此，从程序上，吴自爱等发出的律师函也不能达到解除合同的法律效果。三、一审判决未追加张佩喜为当事人，遗漏应当参加诉讼的当事人，属于严重违反法定程序。四、郑安中、郑志杰居住在案涉房产中，长达10几年，短时间内无法找到其他居所，一审判决未考虑上述因素，判令郑安中、郑志杰立即腾空案涉房产，难以令人接受。且同类案件均给予了6个月的腾房时间。
吴自爱等辩称，一、吴自爱等与郑安中、郑志杰不存在定期租赁关系。吴自爱等与郑安中、郑志杰没有签订租赁合同，郑安中、郑志杰主张与吴自爱等存在定期租赁合同关系没有事实依据。事实上，吴自爱等与郑安中、郑志杰之间不存在租赁关系，所收取的费用仅是管理讼争房屋的费用，远低于同地段的租金。二、吴自爱等已经委托律师提前发函通知郑安中、郑志杰移交房屋。2013年10月24日、2015年1月4日，吴自爱委托代理人已经多次发函通知郑安中、郑志杰腾空搬离移交房屋，给予郑安中、郑志杰合理的搬迁时间，郑安中、郑志杰拒收相关通知，不配合移交房屋。吴自爱等已经尽到合情合理的通知义务。三、张佩喜与本案没有利害关系，不是本案的必要共同诉讼人，郑安中、郑志杰主张一审法院遗漏当事人没有事实和法律依据。请求二审法院驳回郑安中、郑志杰的上诉请求。
曾建成未作陈述。
吴自爱等向一审法院起诉请求：1.判令郑安中、郑志杰、曾建成立即将厦门市思明区思明南路78、80、82、84、86号第二、三层的房屋腾空搬离并归还给吴自爱、古园江梨、宫田江美、益田江津；2.郑安中、郑志杰、曾建成立即向吴自爱、古园江梨、宫田江美、益田江津支付占用房屋期间的费用（按每月1000元的标准，自2012年10月24日起计算至房屋实际归还之日止）；3.郑安中、郑志杰立即将户口从厦门市思明区思明南路78号迁出。
一审法院认定事实：1995年1月1日，思明房管所与张佩喜签订《住宅租赁合同》，将其代管的思明南路78号2层租赁给曾建成，租赁期限自1995年1月1日起至2000年12月31日止；正房使用面积为31.62平方米，副房使用面积为9.58平方米；月租金为19.7元。1998年7月6日，厦门市土地房产管理局向吴自强发出《关于退还思明南路78-86号第二、三层房屋的通知》，取消对思明南路78-86号第二、三层房屋（以下简称讼争房屋）的代管，退还吴自强自行管业。2013年5月23日，吴自爱、古园江梨、宫田江美、益田江津在厦门市思明区公证处公证下，继承吴自强的遗产即讼争房屋，并于2013年7月17日办理了《厦门市土地房屋权证》，将讼争房屋登记在吴自爱、古园江梨、宫田江美、益田江津名下。后，郑安中、郑志杰自实际占有使用讼争房屋至今。
2013年10月24日，吴自爱等的委托律师，向曾建成发出《律师函》，要求其立即迁出并返还讼争房屋。郑安中签收该函。2014年6月18日，吴自爱等委托律师向曾建成、郑安中、郑志杰发出《律师函》，要求立即迁出并返还讼争房屋，并将户口迁出以及支付房屋的占用费。曾建成签收该函。2015年1月4日，吴自爱等再次向郑志杰发出律师函，要求腾退房屋和支付房屋占用费，郑志杰拒收该函。
另查明，郑安中、郑志杰系父子关系，二人于2006年1月12日将户籍迁入讼争房屋。
一审审理中，郑安中、郑志杰主张其1998年向案外人曾建成购买讼争房屋使用权并支付对价，并一直以曾建成的名义向吴自爱等支付租金至2014年12月31日，但吴自爱等拒收2015年之后的租金。为证明其主张，郑安中、郑志杰提交多份收据，载明交款单位为讼争房屋（曾建成），收款事由分别记载1998年6月至2014年的房租，其中2014年全年房租为975元。吴自爱等确认上述收据的真实性，确认其已收到上述款项，但认为该费用系维护管理讼争房屋的费用，而非租金，且2015年之后郑安中、郑志杰并未缴纳任何款项。一审法院分析认为，郑安中、郑志杰提交的收据上载明其多年来所交款项均为讼争房屋租金，吴自爱等并未提出异议，现吴自爱等主张该款项系房屋管理费用，但未举证予以证明，故对其该项主张，不予采信。吴自爱等取得讼争房屋所有权后至2013年10月23日前，对郑安中、郑志杰居住在讼争房屋并未提出异议，并收取其所缴纳房租，双方已成立不定期租赁关系，吴自爱等有权随时解除该租赁关系。鉴于郑安中已签收上述产权人于2013年10月24日发出的《律师函》，其与其子郑志杰应当知晓吴自爱等要求解除该租赁关系，故认定双方不定期租赁关系已解除。
一审法院认为，吴自爱等作为讼争房屋所有权人，在租赁关系解除后，有权要求郑安中、郑志杰腾退讼争房屋并交纳占有使用费，对其上述主张，予以支持。鉴于郑安中、郑志杰已向吴自爱等支付款项至2014年12月31日，该款项于租赁关系解除前属租金，租赁关系解除后应为占有使用费，吴自爱等要求郑安中、郑志杰支付2014年12月31日之前的房屋占有使用费，于法无据，不予支持。鉴于吴自爱等对郑安中、郑志杰支付款项金额未提出异议，讼争房屋占有使用费应自2015年1月1日起计算，按每年975元的标准计算至实际腾退之日止。吴自爱等要求郑安中、郑志杰迁出户口的主张，不属于民事诉讼案件的范围，不予支持。吴自爱等未能证明曾建成目前仍居住在讼争房屋，故对其针对曾建成的各项诉讼请求，均不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、郑安中、郑志杰立即将址于厦门市思明区思明南路78、80、82、84、86号第二、三层的房屋腾空搬离并归还给吴自爱、古园江梨、宫田江美、益田江津；二、郑安中、郑志杰于本判决生效之日起十日内向吴自爱、古园江梨、宫田江美、益田江津支付占有使用费（按每年975元的标准，自2015年1月1日起计算至实际腾退上述房屋之日止）；三、驳回吴自爱、古园江梨、宫田江美、益田江津的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元，由吴自爱、古园江梨、宫田江美、益田江津负担175元，郑安中、郑志杰负担100元。
二审中，郑安中的诉讼代理人提交一份常住人口登记卡，用于证明郑安中已从思明南路78号搬离，并于2018年3月14日将其户籍迁出。吴自爱等质证认为，对该份证据的真实性予以确认，证明对象不予认可，不能证明郑安中搬离讼争房屋，只能证明郑安中将户口迁出案涉房屋，不能证明郑志杰的户口是否搬离，且该份证据反而证明郑安中已经有房屋居住。郑志杰对该份证据的真实性、合法性、关联性没有异议，也同意其证明对象。本院认为，各方当事人对郑安中提交的上述证据的真实性没有异议，本院予以确认。该证据仅能证明郑安中的户口从思明南路78号迁出。
各方当事人对一审法院认定的事实，除吴自爱等对2015年1月4日……再次向郑志杰发出律师函……，认为实际是向郑安中、郑志杰、曾建成发出律师函，在吴自爱等提交的EMS单据中有所体现。该份邮单被拒收。郑安中、郑志杰则认为，其不清楚，没有收到律师函外，其余事实没有争议。本院对没有争议的事实异议确认。
经查，该份EMS邮件显示2015年1月4日陈宣文律师寄给郑志杰，内件品名：律师函要求曾建成、郑安中、郑志杰腾退归还房屋。EMS再投邮件批条注明“拒收”。
本院认为，吴自爱等作为讼争房屋的所有权人，其要求郑安中、郑志杰腾空归还讼争房屋合法有据，应予支持。双方虽未签订书面租赁合同，但吴自爱等对郑安中、郑志杰居住于讼争房屋未提出异议，并收取相应的租金，一审认定双方存在不定期租赁关系并无不当。由于双方未约定租赁的期限，因此，当事人任何一方都可随时终止合同。吴自爱等委托律师于2013年10月24日、2015年1月4日即发函通知郑安中、郑志杰移交房屋，虽然郑安中、郑志杰拒收2015年1月4日函件，但郑安中、郑志杰无理由拒收，故应视为通知到达。一审判决郑安中、郑志杰腾空搬离，应予维持。至于张佩喜则与本案没有利害关系。郑安中、郑志杰主张一审法院遗漏当事人，没有事实和法律依据。曾建成经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。
综上所述，郑安中、郑志杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由郑安中、郑志杰负担。
本判决为终审判决。
审判长 林巧玲
审判员 胡林蓉
审判员 陈 璟
二〇一八年三月二十九日
书记员 陈 源
附本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院
对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。