重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝03民终2691号
上诉人（原审被告）：重庆恒昌物业管理有限责任公司,住所地重庆市南川区东城河畔清风2幢3单元3-2号，统一社会信用代码9150011967614416XP。
法定代表人：夏于书，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：韦延伟，男，汉族，1978年1月17日出生，住重庆市南川区。
委托诉讼代理人：王政龙，重庆贤正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李先芳,女,1965年11月16日出生,汉族，居民，住重庆市垫江县。
委托诉讼代理人：程飞鹏，重庆奇策律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆市崇发房地产开发有限公司,住所地重庆市垫江县桂溪镇人民西路白领雅苑，组织机构代码915002317980493128。
法定代表人：朱崇发，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：瞿正宪，重庆君知奇律师事务所律师。
上诉人重庆恒昌物业管理有限责任公司（以下简称恒昌公司）因与被上诉人李先芳、重庆市崇发房地产开发有限公司（以下简称崇发公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市垫江县人民法院（2016）渝0231民初2796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月29日询问了双方当事人��上诉人恒昌公司的委托诉讼代理人韦延伟、王政龙与被上诉人李先芳的委托诉讼代理人程飞鹏、崇发公司法定代表人朱崇发及其委托诉讼代理人瞿正宪参加了询问。本案现已审理终结。
恒昌公司上诉请求：撤销重庆市垫江县人民法院（2016）渝0231民初2796号民事判决并依法驳回李先芳的诉讼请求。事实和理由：1、一审法院程序违法。一审法院在开庭传票和开庭审理均以财产损害赔偿纠纷进行立案、审理，在判决书中却以物业服务合同纠纷作出判决，其变更案由程序违法。一审法院在庭审中根本没有审查《垫江西城雅豪物业服务合同》，在判决书却将该证据作为认定案件事实的证据，其认定证据也违法。2、一审法院认定事实不清。被上诉人李先芳并未提供证据证明消火栓无水延误施救时机的事实，消防人员到达火灾现场后发现消防栓无水，就立即启用了消��车的水，根本没有延误施救时机，一审法院认定消火栓无水延误施救时机属认定事实错误。3、一审法院认定恒昌公司没有履行物业服务合同违约的事实不清。由于业委会与开发商因消防设施设备不合格等原因，一直没有将小区合格的消防设施设备移交给物业公司，物业公司根本无法对其管理和养护，且该公司在发现小区消防设施存在严重安全隐患后，即时向业委会和垫江县政府相关部门口头和书面反映了该情况，故物业公司已履行了自己在合同中所约定的职责。被上诉人崇发公司作为开发商并没有将小区合格的消防设施设备交给小区业主委员会，自2012年4月25日小区发生火灾后，业委会就发现消防设施设备不合格，并向开发商要求整修而开发商并没有整修。崇发公司并没有举示消防职能部门出具的该小区消防设施设备合格的相关证据，也没有举示其向小区业主委员会交接小区设施设备的相关证据。4、李先芳因火灾受损后，恒昌公司为其损失得以弥补，已经发动公司员工和小区业主捐款16918元，并全部向其支付，李先芳的损失已经得到了弥补。
李先芳答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，责任划分恰当，判决无错误且审理程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，请求人民法院驳回上诉，维持原判。
崇发公司答辩称：上诉人认为崇发公司消防设备不合格是没有依据的，在一审中，崇发公司已经举示了消防设施设备合格的相应证据，本案针对的物业合同纠纷，李先芳依据合同主张权利，与崇发公司没有关系，本案中上诉人的上诉请求与李先芳的答辩均没有涉及崇发公司来承担责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。
李先芳向一审法院起诉请求：判决由崇发公司与恒昌公司赔偿李先���的火灾损失40266元。
一审法院认定事实：李先芳于2009年2月18日购买重庆市崇发房地产开发有限公司开发建设的坐落于垫江县桂溪镇西城雅豪住房1套。同日，作为业主的李先芳与重庆恒昌物业管理有限责任公司就西城雅豪物业管理服务事宜书面订立“垫江西城雅豪物业服务合同”附“物业管理服务方案”，合同约定重庆恒昌物业管理有限责任公司的物业管理服务义务包括以下内容：“……消防设施设备管理与养护……抓好消防安全管理，定时检查消防设施是否完整，有无正常使用功能，及时更换失去使用功能的消防设备，并告知业主，使用人做好停车安全……2016年5月15日，李先芳家次卧突然起火，发生火灾，李先芳展开自救，并打电话报火警求助。垫江县公安局消防大队来施救时，发现消防栓无水，延误了施救时机，导致李先芳家中财物扩大损失。2016年6月16日，垫江县公安局消防大队作出垫公消火认字【2016】第0007号火灾事故认定为：火灾事故基本情况：2016年5月15日8时20分左右，垫江县桂溪街道西城雅豪住房一栋发生火灾。火灾烧毁住宅内装修、家具及物品，过火面积20平方米，无人员伤亡。经统计，直接财产损失为40266元。经调查，对起火原因认定如下，起火时间为2016年5月15日8时20分左右，起火部位位于垫江县桂溪镇街道西城雅豪住宅次卧室内。起火原因可以排除人为纵火、自燃和雷击、不能排除电气线路故障和用火不慎引发火灾。李先芳向恒昌公司、崇发公司二公司索赔无果，提起诉讼，请求依法保护其合法权益。
一审法院认为，首先，本案的诉讼主体问题。李先芳与重庆恒昌物业管理有限责任公司就西城雅豪物业管理服务事宜书面订立“垫江西城雅豪物业服务合同”，本案所涉房屋因火灾受损，李先芳有权依据前述合同主张民事权利，故李先芳的主体适格。其次，本案的法律关系是李先芳与重庆恒昌物业管理有限责任公司之间的物业服务合同关系。再次，关于本案各方当事人是否应当承担及如何承担民事责任的问题。第一、李先芳作为业主与重庆恒昌物业管理有限责任公司所订立的“垫江西城雅豪物业服务合同”系双方真实意思的表示，且不违反我国合同法关于合同效力性的强制性规范，即既未损害国家利益、集体利益和第三人的合法权益，也未损害社会公共利益，应当合法、有效，该合同对双方具有法律拘束力，双方均应按照合同约定全面适当履行合同义务。该合同明确约定恒昌公司物业管理服务义务包括以下内容：“消防设施设备管理与养护；抓好消防安全管理，定时检查消防设施是否完整，有无正常使用功能，及时更换失去使用功能的消防设备，���告知业主，使用人做好停车安全”，本案中所涉消防栓系物业共用设施设备，恒昌公司应当依约定保证其能够正常运行，而在本案火灾发生后，消火栓箱内无水，导致室内消火栓无法及时使用，初期火灾未能得到有效控制，致使火灾迅速蔓延扩大，恒昌公司应当承担违约责任，对李先芳所受损失应当承担与其过错相当的赔偿责任。第二、因火灾事故认定书不能排除李先芳有疏于安全防范意识，未做好安全防火工作，确保家庭人身财产安全，致使本案失火事故发生，其对自家所受火灾损失应当承担相应的民事责任。第三、鉴于李先芳在诉讼中要求崇发公司承担违约责任，因李先芳未提供证据证明其火灾损失系崇发公司所售房屋存在质量瑕疵所致，且该公司与李先芳之间并无物业管理、服务等方面的权利义务之约定；根据合同的相对性原理，李先芳要求崇发公司承担��同责任于法无据，故重庆市崇发房地产开发有限公司不应当承担本案的民事责任。至于恒昌公司与崇发公司之间是否存在与物业管理服务内容相关的约定，以及二者之间是否存在其他违约行为、相互之间是否应当承担违约责任，均不属于在本案中审理的范畴，二公司可依据合同约定或者法律规定另行主张权利。综上，依据李先芳与恒昌公司在履行其订立的物业服务合同中各自的过错程度、致使本案事故发生及造成李先芳财产损失的原因力大小，合理确定双方的责任比例为1:1；崇发公司不承担本案的民事责任。最后，关于李先芳财产损失的确定问题。以重庆市垫江县公安局消防大队认定的火灾损失金额40266元为准。综上所述，重庆恒昌物业管理有限责任公司因未全面适当履行其与李先芳所订立的“西城雅豪物业服务合同”约定之义务，构成违约行为，应当承担违约责���，根据其过错程度，其应赔偿李先芳因火灾所受财产损失20133元；其疏于火灾安全防范意识，缺乏对居住房屋的火灾安全管理，对本案火灾事故发生存在一定过错，应当自行承担自家其余所受财产损失；重庆市崇发房地产开发有限公司不承担本案民事责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第一百二十一条之规定，判决：一、由重庆恒昌物业管理有限责任公司赔偿李先芳因本案所涉火灾事故所受财产损失20133元；该次火灾事故造成的其余财产损失由李先芳自行承担；二、驳回李先芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2160元，依法减半收取1080元，由李先芳负担540元，由重庆恒昌物业管理有限责任公司负担540元。
二审中，当事人未向本院提交新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，本案系李先芳因恒昌公司未按照《垫江西城雅豪物业服务合同》中约定的履行消防设施设备管理与养护的合同义务，认为火灾发生时消防栓没有水，导致延误救火时机、扩大其财产损失而提起的诉讼，故本案应系物业服务合同纠纷，一审法院在审理中改变案由，确定本案的基础法律关系为物业服务合同纠纷，并无不当。虽然恒昌公司在一审庭审中将《垫江西城雅豪物业服务合同》作为证据举示，但鉴于该合同是认定本案事实的关键证据，一审法院依职权要求恒昌公司庭后补充提交，李先芳以及崇发公司对该证据补充质证后并不持异议，故一审法院采信该证据的程序亦并无不当。至于被上诉人恒昌公司是否违反了物业服务合同的相应条款，是否尽到西城雅豪小区的消防安全设施的维护责任的问题，因李先芳房屋失火时其所居住的小区楼道内的消防设施设备无法正常使用延误了火灾的施救时机，导致李先芳房屋内财产受损的事实客观存在，虽然恒昌公司在接收该小区物业管理后就发现该小区的消防设施设备存在缺失和损坏的情况，并将该情况及时向西城雅豪业主委员会及政府相关职能部门多次进行沟通和反映，但恒昌公司从2013年4月入驻西城雅豪小区至对该小区进行物业管理至本案事故发生三年多的时间，仅仅单方向相关职能部门报告、反映小区消防设施设备具有缺失损坏的情形，而并未采取积极有效的措施对小区的消防设施设备存在缺失和损坏的现状进行改变，也未按照《垫江西城雅豪物业服务合同》第七条第3款的约定联合小区业主委员会成员动用大修基金对该设施设���进行修护和完善，本院认为恒昌公司主张其尽到了管理和维护的义务明显依据不足。因此，一审法院认定恒昌公司未根据上述物业服务合同的约定对西城雅豪小区的消防设施设备尽到管理和维护的义务并无不当。另外，根据垫江县公安局消防大队作出垫公消火认字【2016】第0007号火灾事故认定书的认定，不能排除李先芳疏于安全防范意识，未做好安全防火工作，致使本案失火事故发生，故一审法院认定李先芳应对自家火灾造成的财物损失承担部分责任亦并无不当。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2160元，由上诉人��庆恒昌物业管理有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 贺付琴
审判员 陈胜友
审判员 杨 洋
二〇一七年一月十九日
书记员 徐玲巧