广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终14396号
上诉人（原审被告）：吕成荣，女，1976年8月18日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托诉讼代理人：王启星，广东古谷律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘志树，男，1968年11月4日出生，汉族，住广州市花都区。
委托诉讼代理人：李琦，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈祖军，男，1978年8月20日出生，汉族，住湖南省澧县。
上诉人吕成荣与被上诉人刘志树、陈祖军租赁合同纠纷一案，上诉人吕成荣不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初11256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
吕成荣上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.本案的诉讼费由刘志树、陈祖军承担。事实和理由：一、吕成荣于2012年12月17日签订的案涉《租赁合同》为无效合同。1.案涉建筑物为瓦片屋顶房屋，建于80年代，在2012年其承租时，刘志树将该房屋拆旧建新，但没有报建手续，应属违章建筑。根据《最高人民法院管理审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体法律若干问题的解释》第一条、第二条的规定，案涉租赁合同应为无效。2.刘志树、陈祖军将案涉仓储功能的仓库改建为加工制造业的厂房，违反了国务院《村镇建房用地管理条例》通知第四条的规定。二、涉案《租赁合同》为无效合同，应根据“谁占有谁使用谁负则”的原则处理本案占有使用费。2014年8月8日吕成荣与第三人陈祖军的厂房租赁合同是合同权利义务的全部转让，本案的租金及水电费应由第三人陈祖军承担。三、刘志树已收取3万元保证金，应与案涉案由使用费、电费及税费相抵消，刘志树不能再行主张。
刘志树辩称，案涉房屋已经取得合法权属证明，双方租赁合同合法有效，吕成荣违反合同约定应承担违约责任。事实和理由：一、《集体土地建设用地使用证》核发于农村房屋建成后，该证核发须经村民申请以及村委、国土所、县人民政府审批，为农村房屋的合法权属证明。二、案涉房屋于1991年获核发《集体土地建设用地使用证》，已取得合法权属证明，系合法建设，涉案租赁合同合法有效。三、案涉房屋一直合法作为企业生产经营产地，吕成荣承租后，也通过了租赁备案并开办了公司进行经营，租赁备案登记是行政确认行为，租赁管理部门已确认案涉房屋的合法性，案涉房屋可合法出租。四、吕成荣作为承租人，将案涉房屋转租后，其与刘志树的租赁合同继续有效，其违反合同约定，应当承担违约责任，第三人对租赁物造成损失的，吕成荣应当赔偿损失。
陈祖军经本院依法传票传唤，未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
刘志树于2016年11月25日向一审法院起诉请求：1.判决吕成荣向其支付拖欠的2016年9月1日至2016年10月26日的租金合计20660元及逾期利息（2016年按每月11236元的标准计算租金，其中9月的租金是11236元，10月的租金是9424元，利息以20660元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的标准从2016年10月27日起计算至实际付清之日止）；2.判决吕成荣向其支付拖欠的2016年7月、8月、9月的水电费12528.5元及逾期利息（2016年7、8、9月实际的用电为8785度，8785度以1.3元计价，水费是277吨以4元每吨计算，逾期利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从欠付之日即2016年10月1日起计算至实际付清之日止）；3.判决确认吕成荣交付的租赁保证金30000元由其没收，无须退还；4.判决吕成荣向其赔偿十二个月租金共计134832元；5.本案全部诉讼费用由吕成荣、陈祖军承担。
一审法院认定事实：涉案厂房位于广州市花都区新华街广塘村农机站，涉案厂房所在土地于1991年1月15日办理了集体土地建设用地使用证（证号：花府集建字91号第16004、16005号），土地使用者为广塘村，土地用途为公房农机站，土地类别为宅基地，建筑占地面积为1123平方米。
刘志树与案外人江银友于1993年8月9日登记结婚。2009年7月14日，江银友（乙方）与广州市花都区新华街广塘经济联合社（甲方）签订《厂房租赁协议》，约定甲方将旧农机站仓库及旧电工组小楼二层租赁给乙方使用，租赁时间从2010年1月1日至2024年12月31日，2010年1月1日至2014年12月31日每年12000元，2015年1月1日至2019年12月31日每年13200元……
2017年1月11日，广州市花都区新华街广塘经济联合社出具情况说明，载明：广州市花都区广塘村农机站房屋（花府集建「91」第16004、16005号）建成于1977年3月10日，建筑面积900平方米。现由我经济联合社出租给江银友、刘志树夫妻使用，租赁期限自2010年1月1日起至2024年12月31日止。租赁期间，江银友、刘志树有转租的权利。
2012年12月17日，刘志树作为出租方（甲方）与吕成荣作为承租方（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将涉案厂房出租给乙方，一、租赁建筑面积为1000平方米，厂房类型为钢结构。二、厂房租赁期限自2013年2月1日起至2023年1月31日。三、1、租金每月10000元，年租金120000元；2、第一年租金不变，第三年起以后每年递增率为6%。3、甲乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为30000元，保证金在租赁期满后全部退回乙方。租金按月结算，由乙方在每月的10日前按现金付款方式向甲方支付次月租金。六、厂房转租和归还：1、乙方在租赁期间，如将该厂房转租，需事先征得甲方的书面同意。2、租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态，不得拆除电线，照明等一切挂壁类硬件设施，否则甲方有权扣除乙方部分或全部保证金。八、1、租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方所有损失费用。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方十二个月租金及没收保证、担保金。该合同还就双方的其他权利义务进行了约定。
合同签订后，吕成荣向刘志树支付保证金30000元，刘志树将涉案厂房交付给吕成荣使用，在合同履行期间，案外人何乔威（何乔威与吕成荣于1997年8月11日登记结婚，后在2013年8月29日登记离婚）利用涉案厂房地址注册了“广州琦臻车业有限公司”，当时吕成荣与何乔威在涉案厂房生产自行车配件。吕成荣表示后来在使用厂房过程中发现车辆的货柜无法进入厂房，不适合其公司生产经营需要，遂将厂房转租给陈祖军，2014年8月8日与陈祖军签订了《厂房租赁合同》，陈祖军向吕成荣支付了30000元的保证金，吕成荣将刘志树出具的保证金收据原件交给了陈祖军，当时陈祖军出于保障合同履行的考虑让刘志树在该合同的抬头处签名并在落款下方注明刘志树收租金的银行账户，吕成荣表示该合同是在刘志树的办公室签订的，随后陈祖军直接向刘志树支付租金，吕成荣并不清楚后续陈祖军与刘志树关于涉案厂房的履行问题，吕成荣据此认为其已退出涉案厂房的租赁并将租赁合同的权利义务全部转让给陈祖军。刘志树对吕成荣的陈述不予确认，认为只是同意吕成荣在2014年下半年提出的转租事宜，并非是吕成荣退出租赁，刘志树并未在吕成荣和陈祖军签订的租赁合同上签字。刘志树表示在2014年8月8日转租后，涉案厂房由陈祖军、一个姓冯的人以及另外一人合伙经营烤漆业务，当时租金有时是姓冯的人或者何乔威拿现金交给刘志树，有时是有人通过转账的方式支付至刘志树的账户，该三人在涉案厂房经营至2016年9月底彻底搬走，当时并未办理交接手续。关于拖欠的费用，刘志树联系吕成荣的丈夫何乔威，但何乔威置之不理，后刘志树于2016年10月12日委托律师向吕成荣寄送律师函要求支付拖欠租金、水电费及在收到律师函五日内明确是否继续租赁涉案厂房，后该函件拒收退回，刘志树遂于2016年10月26日向吕成荣寄送解除合同告知书，刘志树认为该日涉案合同已解除。刘志树认为其未收取陈祖军等人的押金也未与陈祖军等人签订合同，后双方未能协商一致，刘志树遂向一审法院提起对吕成荣的诉讼，刘志树明确在本案中只向吕成荣主张权利。刘志树表示涉案厂房在2016年11月已另租他人使用。吕成荣表示在本案诉讼后向其前夫何乔威了解到姓冯的人是陈祖军在租用涉案厂房时的合伙人，所以当时有时是姓冯的人向刘志树交租，而据姓冯的人介绍当时留在涉案厂房的设备已被刘志树处理了，而陈祖军交纳的30000元保证金也抵扣了相应的租金费用，因此认为陈祖军未拖欠刘志树相关费用。
关于水电费，其中电费，刘志树认为涉案厂房使用与其相邻的刘新其厂房的电表，刘新其设置了分表区分二者的用电量，分表读数为刘新其的用电量，总表读数减去分表读数即为涉案厂房的用电量，为此刘志树申请刘新其出庭作证拟证明其电费产生的依据。关于水电费的具体计算依据，刘志树还提交2016年5月2日至2016年9月5日期间的电费发票、2016年8月的水费收据及2016年12月1日的水电表读数予以佐证，其中电费发票载明电价为每度0.8983元，水费收据载明水价为每立方米3.7元，刘志树认为吕成荣在2016年7月至2016年10月期间使用的电量为8785度，2016年7月至9月期间的用水量为277立方米，刘志树认为因出租厂房的水电存在损耗，水电费的收费标准高于相关部门是租赁市场的普遍做法，因此当时与吕成荣口头约定电费按每度1.3元及水费按每立方米4元的标准计收，吕成荣对此不予确认。
一审诉讼中，一审法院亦依职权分别发函广州市花都区国土资源和规划局及广州市花都区人民政府新华街道办事处调查涉案厂房的规划报建问题，国规局函复一审法院称未查到涉案厂房所在土地办理《建设工程规划许可证》相关记录，新华街道办函复一审法院称因年代久远，资料档案已无从查考，相关人员多已无法联系，故无法提供相关证明材料。对此，刘志树认为涉案厂房建于1984年左右，当时是广塘农机站，属于乡办企业，由当时广塘乡人民政府建设，该厂房当时纳入广塘乡人民政府制定的规划文件，规划文件已呈送相关部门审批同意按图实施，该厂房虽未办理建设工程规划许可证，但涉案厂房不属于花都城镇总体规划建设范围，亦在1991年实施的《广州市建设用地规划许可证和建设工程规划许可证管理规定》前建设，不应适用该规定，对此刘志树提交广塘乡人民政府、新华区公所盖章同意的呈批表及规划说明书、规划图、现状图以及涉案厂房作为农机站使用时有关工商登记资料等予以佐证。
一审诉讼中，一审法院依法向刘志树行使释明权，若刘志树与吕成荣签订的租赁合同无效刘志树是否变更诉讼请求，刘志树表示若涉案合同无效，将诉讼请求变更为：1、判决吕成荣向其支付2016年9月1日至2016年10月6日的房屋占有使用费20660元（占有使用费参照合同约定的租金标准计算）及利息（利息从2016年10月27日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至付清款日止）；2、判决吕成荣向其赔偿水电费损失12528.50元及利息（利息从2016年10月27日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至付清款日止）；3、判决吕成荣向其赔偿房屋恢复原状造成的损失30000元；4、本案诉讼费由吕成荣、陈祖军承担。刘志树表示当时交付给吕成荣的厂房状态及吕成荣退出厂房租赁的状态双方均未办理书面的交接手续，关于恢复原状的损失，刘志树除了涉案厂房的现场照片外没有提交其他证据予以佐证，其表示涉案房屋已出租他人使用，故对该损失亦不申请司法评估。吕成荣针对刘志树变更的诉讼请求辩称，1、我方坚持我方并非使用人，而且我方的权利义务已经转让给陈祖军了，所以根据谁使用谁负责的原则，由陈祖军承担，之前的庭审双方是确认是陈祖军使用的，既然合同无效，就应当由使用人承担占有使用费，另外逾期利息是没有法律依据的，而且刘志树也没有向吕成荣主张相关权利义务，所以此利息也不应当支持；2、关于水电费，我方并没有使用，根据谁使用谁负责的原则，该水电费也不应当由吕成荣承担，即使吕成荣是合同一方，也是根据合同无效，占有使用的原则，应当由使用人来承担该水电费。3、我方认为刘志树让我方赔偿损失是没有依据的，是刘志树没有办理交接，而且刘志树已将房屋交付他人使用，刘志树没有其他损失。
一审法院认为：涉案厂房位于广州市花都区xx街xx村内，根据刘志树提交的涉案厂房从二十世纪八十年代开始办厂的工商登记资料及规划呈批表，当时涉案厂房作为农机站的建设已经新华区公所批准建设，而刘志树亦从广塘村取得涉案厂房的出租权，因此刘志树与吕成荣签订的《厂房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自的义务。刘志树并未在吕成荣与陈祖军于2014年8月8日签订的《厂房租赁合同》的落款处签字，吕成荣认为其已将租赁合同的权利义务转让给陈祖军，但吕成荣对此未能提交证据予以佐证，吕成荣应承担举证不能的后果，刘志树收取陈祖军等人的租金仅表明刘志树对吕成荣的转租行为予以确认，因此吕成荣与陈祖军之间属于转租法律关系并非租赁合同权利义务的转让。根据合同相对性原则，刘志树主张的涉案厂房拖欠的租金及有关费用应由吕成荣承担，因陈祖军等人退出涉案厂房后，吕成荣并未与刘志树办理厂房交接手续，故采纳刘志树陈述的其在向吕成荣发送律师函及解除合同告知书未得到回应的情况下双方的租赁合同已于2016年10月26日解除的意见，根据合同约定的租金第三年起以后每年递增6%的约定，则2016年9月及2016年10月的租金为11236元/月，故刘志树要求吕成荣支付2016年9月1日至2016年10月26日期间的租金20660元及利息，合理有据，予以支持，刘志树要求利息以20660元为本金从2016年10月27日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至付清款日止，是刘志树在法律规定的范围内自行处分自己的民事权利，予以确认。
关于水电费，因涉案厂房在经营使用期间必然会产生水电费，根据刘志树提交的电费发票、证人证言及水费收据，一审法院采信刘志树陈述的涉案厂房在2016年7月至2016年9月期间使用的电量为8785度，2016年7月至9月期间的用水量为277立方米，但刘志树主张的水电费收费标准没有证据予以佐证，不予采纳，一审法院将水电费的收费标准调整为有关部门的收费标准，即电费每度0.8983元及水费每立方米3.7元，故吕成荣应向刘志树支付2016年7月至9月期间的电费为7891.57元（8785度×0.8983元/度）、水费为1024.90元（277立方米×3.7元/立方米）以及利息，利息以拖欠的电费7891.57元及水费1024.90元为本金，从2016年10月27日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至付清款日止，超出部分，不予支持。
因吕成荣未按合同约定支付租金并提前退租的行为已违反合同约定，刘志树根据合同约定没收吕成荣支付的保证金30000元，合理有据，予以支持。因刘志树已在2016年11月将涉案厂房出租他人使用，且刘志树没收吕成荣支付的保证金30000元已足以弥补刘志树的损失，因此刘志树要求吕成荣赔偿十二个月租金134832元，依据不足，不予支持。至于吕成荣陈述的因将涉案厂房转租给陈祖军导致的其他损失，吕成荣可另循他径解决，不予处理。陈祖军经传票传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席判决。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2017年4月19日作出如下判决：一、吕成荣于判决发生法律效力之日起十日内向刘志树支付2016年9月1日至2016年10月26日期间的租金20660元及利息，利息以20660元为本金从2016年10月27日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至付清款日止；二、吕成荣于判决发生法律效力之日起十日内向刘志树支付2016年7月至9月期间的电费7891.57元、水费1024.90元以及利息，利息以拖欠的电费7891.57元及水费1024.90元为本金，从2016年10月27日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至付清款日止；三、吕成荣向刘志树支付的保证金30000元归刘志树所有，刘志树无须退还；四、驳回刘志树的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4260元，由吕成荣负担1290元，由刘志树负担2970元。
经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，刘志树提交广州市国土资源和规划委员会《网络问政》“主任信箱”信息公示（编号：20170724100412），拟证明广州市国土资源和规划委员会确认“上世纪80、90年代，花都地区的农村房屋只核发《集体土地建设用地使用证》，没有核发房产证；当时的审批流程是村民申请，村委、国土所、花县人民政府三级审批。”《集体土地建设用地使用证》是在农村房屋建成之后核发的，地上建筑物是有合法报建的。吕成荣质证称：对该证据的三性不予确认，政府信息公开并不是针对本案具体地址作出答复，而是一般的答复。关于本案合同租赁的面积与土地证的面积是不一致的，且从现场的图片看很明显不是80、90年代的建筑物，是刘志树将以前的农用存放地改建为其他的建筑物。
二审中,吕成荣表示:1.同意一审判决第三、四项；2.其并无证据证明刘志树在承租案涉房屋之后对于房屋存在加建的行为；3.一审判决第一项中争议的租金吕成荣没有向刘志树给付，理由是依据吕成荣与陈祖军签订的合同，应当由陈祖军向吕成荣支付争议租金。刘志树则表示：吕成荣与陈祖军签订的合同为转租合同，并不是原租赁合同项下权利义务的概括转移。
本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：（一）案涉租赁合同的效力认定；（二）欠付费用的支付主体。
关于案涉租赁合同的效力认定的认定问题。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”。据此可知，乡、村范围内的宅基地房屋租赁合同纠纷仅是参照适用上述司法解释的规定。本案中，案涉房屋为刘志树向广州市花都区xx广塘经济联合社所承租的宅基地房屋，从该房屋所在的集体土地使用权证的内容显示，并无证据可以证明争议房屋为刘志树在集体土地使用权证取得之后违法建设的，因此，依据房随地走的原则，一审法院认定争议房屋并非违法建设，并据此认定案涉合同合法有效正确，本院予以确认。吕成荣上诉主张争议房屋为违法建筑缺乏事实依据，本院不予采信。
关于欠付费用的支付主体认定问题。所谓合同关系的相对性，主要是指合同关系只能发生在特定的合同当事人之间，只有合同当事人一方能够向另一方基于合同提出请求或提起诉讼；与合同当事人没有发生合同上权利义务关系的第三人不能依据合同向合同当事人提出请求或提起诉讼，也不应承担合同的义务和责任。本案中，争议的租赁合同签约双方为吕成荣和刘志树，因此，依据合同相对性原则，该争议合同关系只能发生在吕成荣和刘志树之间，只有合同当事人一方能够向另一方基于合同提出请求或提起诉讼；与合同当事人没有发生合同上权利义务关系的第三人不能依据合同向合同当事人提出请求或提起诉讼，也不应承担合同的义务和责任。一审法院认定吕成荣为案涉租赁合同项下的承责主体，并判令吕成荣承担该合同项下欠付费用的给付义务正确，本院予以维持。吕成荣上诉主张合同中的权利义务已经转移给陈祖军，对此，《中华人民共和国合同法》第八十条之规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”。在刘志树不予认可权利义务概括转移的情况下，一审法院认定吕成荣与陈祖军之间是转租法律关系正确，吕成荣以此为由拒付争议费用，缺乏法律依据，本院不予采信。
综上所述，吕成荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费563元，由上诉人吕成荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 张怡
审判员 李静
审判员 余盾
二〇一七年九月七日
书记员 袁蕾
游瑞娜