陕西省某某县人民法院
民 事 判 决 书
(2015)城民初字第01679号
原告（反诉被告）黄某某，男，汉族。
委托代理人罗兴平，陕西兴振业律师事务所律师。委托代理权限：一般授权委托。
被告（反诉原告）某某绿色食品有限公司。
住所地：陕西省某某县某某镇某某村。
组织机构代码证71974973-3。
法定代表人刘某某，系公司执行董事。
被告（反诉原告）某某县某某房地产开发有限责任公司。
住所地：某某县某某镇。
法定代表人郑某某，该公司执行董事,系刘某某之妻。
委托代理人陈某某，系某某县某某房地产公司工作人员。委托代理权限：一般授权委托。
两被告共同委托代理人刘超，陕西时代潮律师事务所律师。委托代理权限：一般授权委托。
原告黄某某与被告某某绿色食品有限公司（以下简称“食品公司”）、某某县某某房地产开发有限责任公司（以下简称“房产公司”）房地产开发经营合同纠纷一案，原告黄某某于2015年10月20日向本院提起诉讼，本院于2015年10月20日立案受理后，依法由审判员徐烈担任审判长与人民陪审员王建文、陈波组成合议庭，由书记员刘娜担任法庭记录，公开开庭进行了审理。原、被告及委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄某某诉称:2006年8月，被告食品公司与原告黄某某签订了房地产开发经营协议。双方约定原告黄某某与被告食品公司联合开发经营某某小区6号楼项目。协议签订后，原告黄某某给被告食品公司支付费用68万元，被告食品公司却迟迟不履行相关义务。2008年5月汶川地震后，房价大幅上涨，由原先的约600元／平方米上涨到3500元／平方米，被告食品公司见利忘义，以种种借口不给原告交付项目用地，致使原告无法施工，给原告造成了巨大的经济损失。后在原告多次催促下，2011年7月28日，被告食品公司与原告就联合开发经营的相关事宜达成协议，解除之前签订的房地产开发经营合同，被告食品司公给原告及李某某退款共计人民币770万元，同时约定，以上款项被告食品公司若在2012年8月1日未还清，按月4％给原告支付违约金。之后被告食品公司支付了原告黄某某及另案原告李某某共计350万元，下欠原告黄某某240万元，被告食品公司给原告出具了欠条，由被告房产公司提供了担保。但事后被告食品公司却仍未履行还款义务，并将6号楼项目以1582万元转让给了长宏房地产公司。之后原告起诉，被告食品公司反诉，经法院劝解，双方撤诉，同意庭外和解，事后原告多次找被告但直至今日也未能达成协议，被告也拒绝履行还款义务，使原告的合法权益受到侵害。根据合同法相关规定，原告特此起诉。要求：1、依法判令被告食品公司立即支付原告款项及违约金共计人民币240万元；2、判令被告食品公司自2011年6月1日起按4％计算给原告支付违约金至款项付清之日止；3、判令被告房产公司在担保范围内承担连带责任；4、本案诉讼费由被告承担。当庭原告提出本案案由由立案时的房地产开发经营合同纠纷调整为民间借贷纠纷。
原告黄某某向本院提交以下证据以支持其诉讼请求:1、原告身份证复印件一份，证明原告主体资格；2、2006年8月27日房地产开发项目责任合同书一份，证明本案争议的民间借贷纠纷起源于该房地产开发合同；3、2011年5月5日手写体协议书一份，4、解除某某小区6号楼11号楼盘房地产开发项目补偿协议一份（打印体协议书），3、4两份证据证明原、被告对因房地产开发合同引发的纠纷达成了解除及损失补偿协议；5、抵押承诺书，证明第二被告对第一被告下欠的款项承担保证责任；6、欠条一份，证明第一被告拖欠原告补偿款本金240万元；7、三里桥派出所座谈记录一份，8、原告黄某某报警材料一份，证明原告积极主张权利，不存在威胁被告；9、网上银行电子回单一份，证明2014年9月25日被告通过穆某账户给原告黄某某付款10万元的事实。
被告食品公司、被告房产公司反诉称:首先说明一点本案案由系房地产开发经营合同纠纷不是民间借贷纠纷。第二：反诉人与被反诉人于2006年8月7日签订了《房地产开发项目责任合同》，约定由被反诉人开发修建某某小区6号楼，被反诉人无房地产开发资质，不具备开发建设施工的法定要件，某某县政府未批准该项目建设施工等原因导致该合同无法履行。2011年起双方协商退还开发承包费，但因被反诉人提出无理要求而未果。被反诉人于2011年5-7月份便在被反诉人办公场所采取限制反诉人法定代表人人身自由，不让吃饭、不让上厕所等胁迫手段逼迫反诉法定代表人同意其拟定的不合法的补偿协议，其协议违背了双方原合同约定，月息和违约金由原月1分，强行升高至9％／月和4％／月，高出银行利率19.56倍和8.69倍，68万元本金，强行计算本息为421.3万元，多出原约定341万元。2011年7月28日，被反诉人将协议打印后采取上述手段，迫使反诉法定代表人刘某某在违背真实意愿的情况下签名盖章，并通过银行转账向被反诉人支付人民币175万元，多支付107万元，对无效协议中所谓的应支付款项出具欠据，并让反诉人以房产公司并未修建的某某大厦作抵押，书写抵押承诺书。反诉人认为，双方签订的《房地产开发项目责任合同》因被反诉人无房地产开发施工资质，反诉人食品公司不具备经营房地产建设的范围和资质，未办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证，某某小区6号楼、11号楼开发建设施工明显违反法律强制性规定，不具备开发建设施工法定要件，某某县政府未批准该项目施工，应属无效民事行为。2011年7月28日签订的“解除某某小区6号楼盘房地产开发项目补偿协议书”作为从合同，属于违反法律强制性规定和胁迫而为的无效民事行为。所谓的6号楼、11号楼项目承包给长宏房地产公司也是因上述原因无法履行而解除合同的。根据民法通则和合同法等相关规定，仅为支付68万元开发转让费，反诉人已支付175万元，被反诉人应当返还反诉人多支付的107万元。原告黄某某就本案于2012年起诉后，2013年6月5日申请撤诉，原告再次于2015年10月起诉，已过诉讼时效，应依法驳回原告的诉讼请求。现依据民诉法、合同法等有关规定提出反诉，要求：1、请求确认2006年8月7日签订的《房地产开发项目责任合同》无效；2、请求确认2011年7月28日签订的《解除某某小区6号楼、11号楼盘开发项目合同补偿协议书》无效；3、请求依法驳回被反诉人本诉的全部诉讼请求，依法判决被反诉人向反诉人返还多收取的107万元。4、本案诉讼费由被反诉人承担。
被告食品公司、房产公司向本院提交以下证据以支持其反诉、抗辩理由:第一组：1、食品公司营业执照；2、食品公司组织构代码证；3、食品公司税务登记证；4、食品公司法定代表人证书；5、刘某某身份证复印件；6、房产公司组织机构代码证；7、房产公司营业执照；8、房产公司税务登记证；9、房产公司法定代表人证书；10、郑某某身份证复印件；证明被告及反诉人的主体资格。第二组证据：1、食品公司营业执照；2、2006年8月7日《房地产开发项目责任合同》；3、2012年8月30日某某县城乡规划委员会第4次会议纪要；4、某某县某某小区6号楼、11号楼无法开发建设、造成荒芜的现场照片；5、某某县某某辖区6号楼、11号楼无法开发建设、造成亏损实际支出费用明细分类表（直接经济损失1472209.8元；证明原、被告不具备房地产开发资质，开发项目未经过批准，合同无法履行，双方的合同违反法律强制性规定，合同无效应由原告承担法律责任。第三组证据：1、2011年7月28日《解除某某小区6号楼、11号楼盘房地产开发补偿协议》；2、2006年8月8日黄某某交6号楼开发费用68万元收据；3、中国农行向黄某某汇款175万元电子网单（75万元、80万元、10万元、10万元，共四次）；4、2013年2月5日中国人民银行某某支行《金融机构人民贷款基准利率》；5、2012年1月10日调查证人李某证言（附身份证）；6、2013年2月8日调查证人李某证言；7、2012年12月31日调查证人郭某某证言（附身份证）；8、2012年12月31日调查证人陈某某证言；9、2013年2月26日调查证人陈某某证言；10、2013年12月31日调查证人李某某证言（附身份证复印件）；11、2014年2月26日调查证人李某某证言。证明补偿协议系受胁迫而为的无效协议，约定利率和违约金违反法律强制性规定应为无效，按照无效协议原告应退还被告多支付的107万元。第四组证据：抵押承诺书。证明抵押承诺不具备法定要件，系无效民事行为。第五组证据：1、2011年1月17日房产公司与某某房地产开发公司内部合同；2、2013年1月17日解除某某小区2号楼高层住宅楼开发项目楼盘承包协议书。证明被告未将6号楼盘转让，合同已解除，不存在被告违约。第六组证据：1、2015年4月19日房产公司与汉中市第三建筑工程公司合同协议；2、2015年6月10日房产公司报案材料；3、2015年6月11日房产公司报案材料；4、2015年6月19日房产公司被侵权损害施工损失清单。证明原告对被告实施侵权行为造成被告24余万元的损失。
经本院庭审质证，对原告提交的上述证据，被告认为:原告提交的证据1真实性、关联性、合法性均无异议，本院予以确认。证据2、4、5、7、8的真实性无异议，但对原告的证明目的及合法性均有异议，被告认为第一不能证明原告的目的，第二系胁迫、违反法律强制性规定，应该无效。但被告未向本院提交被告受胁迫的证据，本院认为原告的以上证据来源合法、客观真实、与本案具有关联性。故本院对以上证据的真实性、关联性、合法性予以确认。两被告代理人对原告的证据3、6、9的真实性当庭不予认可，经庭后与本案第一被告法定代表人刘某某进行核对，刘某某确认原告证据3、6真实，否认证据9。本院认为原告的证据3、6来源合法、客观真实、与本案具有关联性，本院予以确认。对原告的证据9被告否认，原告不能证明与本案有关联性，本院不予认定。对原告以上认定的证据证明目的根据证据的内容进行确认。
原告对两被告提交的第一组证据、第二组证据中第1份证据的真实性、关联性、合法性均无异议，本院予以确认。原告对两被告的第二组证据中的证据2、3，第三组证据中证据1、2、3、，第四组证据，第六组证据中的证据1、2、3的真实性无异议。对其证明目的有异议，原告认为被告的以上证据不能证明被告的目的。以上证据来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认，对证据的证明目的根据证据的内容确认；原告对被告的其余证据的真实性、关联性均提出了异议。本院经审查认为被告的第五组证据客观真实且能证实本案的一定事实，与本案有一定的关联性，故对被告的第五组证据的真实性、关联性、合法性予以确认。被告其余的证据，原告的异议理由合法，故本院不予采信
根据双方当事人的陈述及本院采信的证据，本院查明如下法律事实:
2006年8月7日原告黄某某与被告食品公司签订了《开发某某6号楼的房地产开发合同》，由原告交付给被告某某食品公司地皮出让费68万元，原告黄某某按被告的设计规划对该楼盘进行开发，被告食品公司负责办理相关的审批开发事项。后因被告开发用地系工业用地，也未得到审批通过，故合作开发合同一直没有履行。2011年5月5日双方为此发生纠纷，经双方当事人协商，由被告食品公司的原办公室主任起草了解除房地产开发合同的补偿协议书，原告黄某某及被告食品公司法定代表人刘某某、另案原告李某某进行签字确认。2011年7月28日，被告食品公司与原告黄某某及另案原告李某某正式签订了《解除某某小区6号楼盘11号楼盘房地产开发项目补偿协议书》，协议书载明：一、双方同意解除2006年8月7日刘某某与黄某某签订的某某小区6号楼盘转让开发合同及与李某某的11号楼盘开发合同；二、补偿办法。1、黄某某于2006年8月8日交某某公司6号楼盘转让费68万元，由刘某某退付给乙方黄某某。2、李某某2008年1月29日已交某某公司11号楼盘转让费60万元由刘某某退付给乙方李某某。3、2008年8月14日刘某某借李某某现金20万元由刘某某付给李某某。4、黄某某68万元转让费自交款之日至2011年5月30日止，每月按9%计付给黄某某损失费353.3万元。5、李某某60万元转让费自交款之日至2011年5月30日止，每月按9%计付给李某某损失费216.2万元。6、2008年8月14日刘某某借李某某20万元自交款之日至2011年5月30日止，每月按9%付给李某某损失费60.36万元。7、以上刘某某应付黄某某、李某某共计款项777.86万元，双方协商黄某某、李某某自愿减免刘某某7.86万元，实付770万元；三、付款办法。1、由刘某某于2011年8月1日首付给黄某某本金及损失费175万元，下余242.37万元于2012年8月1日前付清。2、由刘某某于2011年8月1日首付给李某某本金及损失费175万元，下余177.63万元于2012年8月1日前付清。四、违约责任。1、自2011年8月1日至2012年2月1日如将款还清不计付利息。2、自2012年2月1日至2012年8月1日内还清按月4%计付半年违约金。3、如若2012年8月1日前未还清，从2011年6月1日起按月4%计算违约金，算至还清之日。4、刘某某自愿用某某大厦一、二楼做抵押…。2011年7月29日被告食品公司给付黄某某共计人民币175万元。同日由被告房产公司给原告出具抵押承诺书一份，承诺书载明：2011年7月28日，食品公司与黄某某签订的《解除某某小区6号楼盘房地产开发项目补偿协议书》中下欠黄某某共计210万元，并按《协议书》第四条第四款用我公司某某大厦一、二层做抵押。我公司同意7月28日协议还款时间的约定，并自愿做抵押，特此承诺。承诺书加盖公司印章，并由法人代表郑素芬签名。2011年8月1日由刘某某给黄某某出具欠条一张，载明：欠到黄某某人民币贰佰肆拾万元整，期限半年，于2012年2月1日归还，借款人：刘某某2011年8月1日，证明人：焦某某、程某。2011年11月17日被告房产公司将涉案楼盘与某某房地产公司签订了开发合同，2013年1月17日双方协商解除了合同。2012年12月19日原告黄某某向本院起诉要求两被告共同偿还欠款，本院受理后被告提出反诉要求确认合同及协议无效，并由黄某某返还多支付的107万元，2013年6月18日经劝解黄某某撤诉，6月20日被告也撤回反诉申请，本院于2013年6月20日以（2013）城民初字第00139号民事裁定书裁定准予双方撤诉，本裁定书于2013年6月24日送达给双方当事人。2015年4月19日该涉案楼盘由被告某某房地产公司进行开发，并与汉中市第三建筑工程公司签订了施工合同。2015年6月10日黄某某及李某某到工地阻止施工，向被告索要欠款，双方发生纠纷均向某某县公安局三里桥派出所报警，2015年6月17日经派出所调解，双方的经济纠纷通过司法程序解决，由刘某某尽快完成基础回填工程后停止施工，待经济纠纷解决后再进行施工，在回填基础时黄某某、李某某不得再阻止。为此，2015年10月20日原告诉至本院，答辩期间两被告提出反诉。
诉讼中，双方各方当事人共同确认的争议焦点有:一、原、被告于2006年8月7日签订的房地产开发项目合同是否有效；二、2011年7月28日双方签订的解除合同的补偿协议及依此协议被告出具的欠条是否有效；三、被告某某房地产开发公司2011年7月29日出具的承诺书是否有效。四、本案的案由应该是民间借贷纠纷还是房地产开发合同纠纷。五、本案诉讼时效是否过期。
根据查明的事实，依照相关法律的规定，结合双方争议的焦点，本院认为：一、原告黄某某、被告食品公司均不具备房地产开发的主体资格，被告开发的楼盘也没取得开发许可，故双方于2006年8月7日签订的房地产开发合同因违反法律的强制性规定而无效。二、本案中，原告黄某某、被告食品公司均对合同无效具有过错，应当各自承担责任。食品公司因未取得开发许可导致合同不能履行，于2011年7月28日同原告签订了解除合同的补偿协议，属双方意思自治范围，其约定未违反法律的规定，如若当事人认为其补偿数额与其应分担责任不相适应，存在胁迫、重大误解或显失公平，可以在法律规定的期间内依法请求变更或撤销，补偿协议在未被依法撤销或变更前应当有效。三、被告房产公司以未修建的建筑物进行抵押担保，不产生担保物权的效力，但被告房产公司对被告食品公司的210万元债务保证并未免除，故被告房产公司应当在其承诺的范围内承担保证责任。被告房产公司认为主合同无效，担保合同为从合同也无效的理由不予支持。四、本案的基础法律关系是房地产开发合同关系，后因合同无法履行双方进行清算协商，达成了清算补偿协议，由被告食品公司法定代表人刘某某出具了书面欠条，原告以补偿协议及欠条按房地产开发合同起诉，两被告亦按基础法律关系进行反诉、答辩，开庭时原告提出变更案由，应以民间借贷审理。本院认为本案的基础法律关系为房地产开发合同，应按基础法律关系进行审理。五、本案曾于2012年12月19日起诉，2013年6月20日本院准予双方撤诉，裁定书于2013年6月24日送达双方当事人，故本案的诉讼时效从2013年6月25日起重新计算，双方的证据均证明原告于2015年6月10日向被告索要欠款，双方发生纠纷均报警，2015年6月17日由公安机关处理要求按司法程序解决，故诉讼时效再次中断，被告以已过诉讼时效抗辩的理由不予支持。
原告黄某某与被告食品公司签订的房地产开发合同，因双方均不具备房地产开发主体资格，系无效合同，导致合同无效双方均有过错。后原被告基于无效合同签订的补偿协议，系双方意思的真实表示，被告没有及时行使撤销权，故基于无效合同双方签订的补偿协议应当认定为有效。开发合同和补偿协议是前合同与后合同关系，不是被告辩称的主合同与从合同关系，不适用主合同无效导致从合同无效的法律规定，故被告请求按合同无效返还多支付原告的107万元，不应予以支持。原告与被告签订合同后将合同款68万元交付被告，后因被告未能按合同的约定办理开发许可，导致合同无法履行，原告的损失应为实际利息损失、违约金或履行合同的预期利益损失。实际利息的损失应当按法律规定的不超过年利率24%计算，违约金应以不超过利息损失的30%；原告签订合同预期利益损失应根据房地产市场行情确定。原、被告签订的补偿协议按月利率9%计算标准补偿原告的损失，其计算标准高过分高于实际造成的损失，被告在反诉时已经明确提出过高，请求依法撤销。按照合同的公平原则，应当在法律规定的利息损失及违约金总和（即年利率24%*{1+30%}）以上，双方约定的月利率9%以内适当调整。被告与某某房地产开发公司以及与李某某签订的开发合同，均明确注明违约损失的计算标准为月利率5%，由此可以推定被告能够预见或应当预见违反合同可能造成损失的计算标准，也是被告对房地产市场开发预期利益的基本估值，故本案应当按照该标准计算损失为宜。经计算68万元从2006年8月7日起到2011年8月7日止损失为204万元（68万元x5%x60=204万元），被告已支付的175万元不足以清偿全部债务，应参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）第二十一条规定处理，被告应下欠原告主债务68万元及损失费29万元。原、被告经协商已经达成了补偿协议，双方基于无效合同形成了债权债务关系。后被告给原告出具了欠条，欠条改变了债的主要要素即标的，欠条和补偿协议是新债与旧债的关系。对出具欠条以后的补偿标准不宜再按双方约定计算，欠条未约定利息，应当以当事人对利息约定不明处理，从约定履行期满次日起按年利率6%计算主债务占用期间的损失。被告主张因原告侵权造成损失24万余元，既无证据支持又与本案不是同一法律关系，本院不予采信及支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第一百七十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第五十四条、第五十五条、第五十七条、第五十八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百零七条、第二百一十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）第二十一条、第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》第十五条、第二十五条、第二十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第七条之规定，判决如下:
一、限被告某某绿色食品有限公司于本判决生效后三十日内偿还欠原告黄某某合同款68万元及损失29万元；并从2012年2月1日起按年利率6%计算68万元合同款占用期间的利息至本判决给付之日为止。
二、由被告某某县某某房地产开发有限公司对以上债务的本息承担连带清偿责任。
三、驳回原告黄某某其他诉讼请求；驳回反诉原告XX某某绿色食品有限公司及某某县某某房地产开发有限公的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉诉讼费26000元，由原告承担16000元，被告某某绿色食品有限公承担10000元；反诉诉讼费7215元，由被告某某绿色食品有限公承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。
审 判 长 徐 烈
人民陪审员 王建文
人民陪审员 陈 波
二〇一六年八月三十日
书 记 员 刘 娜