广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终17499号
上诉人（原审被告）：谭劲辉，住广州市越秀区。
委托代理人：钟浩源，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：麦巧梅，香港特别行政区居民，现住香港特别行政区。
委托代理人：高亦镠，广东中粤云天律师事务所律师。
上诉人谭劲辉因与被上诉人麦巧梅物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
谭劲辉上诉请求：1.撤销原审判决第一项、第二项，改判驳回麦巧梅的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由麦巧梅承担。事实与理由：一、麦巧梅无权就涉案房屋主张权利，理由如下：（2015）粤广南方第056792号公证书第三条显示“截止至本公证书出具之日，未发现被继承人霍某甲生前与他人签订遗赠抚养协议。”但霍某甲生前在香港自书遗嘱将上述房屋其所占的房产份额指定由其儿子霍某乙继承，霍某乙已于二零一五年六月五日在香港放弃对上述遗产的继承权利【《声明书》档案编号：TH/01-0168/880】第五条：现申请人麦巧梅的委托代理人刘某代表麦巧梅表示要求继承被继承人霍某甲的上述遗产，霍某丙、霍某乙均表示放弃对被继承人霍某甲的上述遗产继承权【《放弃继承遗产声明书》档案编号：TH/01-0168/880】，因此谭劲辉对麦巧梅是广州市越秀区大新路谢恩里24号业权人产生质疑。
麦巧梅辩称：同意一审判决，不同意谭劲辉的上诉请求、事实和理由，请求驳回谭劲辉的上诉请求。根据双方合同约定，涉案房屋作为商业用房出租给谭劲辉，亦是按商业用途的租金标准12000元/月来收租，谭劲辉实际也是作为商铺来使用。一审法院到涉案房屋调查取证也看到谭劲辉用于商业使用。根据《合同法》关于租赁合同的相关规定，租赁合同到期后，承租人拒不交还房屋，双方构成不定期租赁合同关系，出租人可以随时收回房屋。根据一审法院查明的事实，谭劲辉有自有产权房屋，其有搬迁去向。一审法院判令谭劲辉交还房屋以及按原合同约定支付房屋使用费，是正确的。
麦巧梅向一审法院起诉请求判令：1.谭劲辉立即将广州市越秀区大新路谢恩里24号一楼房屋（关于谭劲辉使用部位，租赁合同的面积为101平方米）腾空交还给麦巧梅。2.谭劲辉支付上述房屋从2015年11月起至交还房屋之日止的房屋使用费（按每月15000元计算）。
一审法院认定事实：广州市越秀区大新路谢恩里24号房屋（建筑面积为204.16平方米，规划用途为住宅）原为霍某甲所有的房屋，麦巧梅于2015年7月30日通过继承方式取得上述房屋的产权。
2014年7月1日，霍健雄（为出租人、甲方）与谭劲辉（为承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将越秀区大新东路谢恩里24号一楼房屋出租给乙方作仓库用途使用，建筑面积101平方米；租赁期限从2014年7月1日至2015年6月30日，每月租金12000元，租金按月结算，由乙方在每月的第10日按现金付款方式缴付租金给甲方；租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方，如需继续承租房屋，应提前与甲方协商，双方另行签订合同；其他约定：不得转、分租等。
2015年4月21日，麦巧梅委托广东中粤云天律师事务所高亦镠律师向某劲辉发出《律师函》，载明：双方签订的租赁合同将在2015年6月30日届满，鉴于业主决定不再与谭劲辉续租，根据合同的约定，租赁期届满，谭劲辉应将承租房屋交回给业主。另外，根据相关资料证实，谭劲辉在未征得甲方同意的情况下，擅自将房屋转租给他人，违反了合同的约定，显属违约行为。现通知谭劲辉立即停止转租行为，并在2015年6月30日前搬出上述房屋，并将房屋腾空交还给业主管业，清还约定租金及水电费等谭劲辉应承担的费用等。
据房产登记号为2002交登字859号的《广州市不动产登记查册表》记载，广州市海珠区瑶头汇源大街27号701房的产权人为谭劲辉，交易日期为2002年1月29日。谭劲辉表示上述房屋是谭劲辉的亲戚用谭劲辉的名义购买的房屋，因没有签订相关协议，故没有证据证明。
麦巧梅为证明谭劲辉存在转租行为提交了照片3张，谭劲辉对照片的三性不予确认。谭劲辉在一审庭审中明确：涉诉房屋由其使用，从没有没有对外转租房屋；其支付租金至2015年10月，谭劲辉认为其支付维修费，因麦巧梅要求收回房屋，故要求该费用抵扣租金，并表示对于维修费抵扣租金的问题，其将另案起诉。
一审法院认为：霍健雄与谭劲辉就涉案的广州市越秀区大新路谢恩里24号一楼房屋签订的《广州市房屋租赁合同》出自双方真实意思表示。霍某甲去世后，麦巧梅通过继承方式取得上述房屋产权，即麦巧梅继受上述合同中作为承租人的权利和义务。上述租赁合同约定不得转、分租，根据现有证据，并不能证明谭劲辉存在转租行为，且谭劲辉已经明确表示涉诉房屋由其本人使用，故对于麦巧梅主张谭劲辉存在转租行为，一审法院不予认可。上述合同到期后，麦巧梅、谭劲辉未签订新的书面的租赁合同，且麦巧梅已明确表示不再续租，谭劲辉理应在合同期满时将涉案房屋交还给麦巧梅，现谭劲辉拒不交还涉案房屋，显属不当。此外，根据查册表显示广州市海珠区瑶头汇源大街27号701房为谭劲辉名下房屋，虽谭劲辉辩称该房屋实际购买人为其亲戚，但没有提供相应证据证明，故对于谭劲辉的抗辩，不予采纳。因此，麦巧梅诉请要求谭劲辉腾空交还涉案房屋，合法合理，予以支持。至于麦巧梅主张2015年11月起的房屋使用费，根据前述租赁合同约定的租金标准为12000元/月，虽然涉诉房屋规划用途为住宅，但考虑到谭劲辉在合同期满后拒不腾退继续占用涉案房屋以及继续按原合同约定的租金标准支付房屋使用费至2015年10月的事实，根据公平合理、等价有偿的原则，一审法院酌定房屋使用费标准宜按原合同约定租金标准继续支付。至于麦巧梅主张按照每月15000元的标准计算房屋使用费的请求，没有依据，一审法院予以调整。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，于2016年9月7日作出如下判决：一、谭劲辉应自判决发生法律效力之日起十日将广州市越秀区大新路谢恩里24号一楼腾空并交还给麦巧梅；并按12000元/月的标准向麦巧梅支付自2015年11月1日起至实际交还房屋之日止房屋使用费。二、驳回麦巧梅的其他诉讼请求。一审案件诉讼费1545元（其中受理费275元、保全费1270元），由麦巧梅负担55元，由谭劲辉负担1490元。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，谭劲辉表示：1.谭劲辉购买了经济适用房，但没有实际交付，所以不同意搬迁。2.谭劲辉同意支付房屋使用费，愿意按照同期同地段私房租金参考标准价计算。
3.争议房屋在租赁期限内是用作仓库使用,但租赁期限届满后是日常居住所用,但无证据证明。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”本案中，案涉房屋的权属登记人麦巧梅依法享有房屋的各项权能，且亦应继受霍某甲于谭劲辉就案涉房屋所订立的租赁合同项下的权利义务。因此，在案涉合同租赁期限届之后，谭劲辉理应向麦巧梅腾空交还争议房屋，原审法院对此处理正确，本院予以维持。谭劲辉上诉提出麦巧梅取得产权存有质疑，该理由不足以推翻房管部门的权属登记效力，本院不予采信。至于房屋使用费的标准问题，由于租赁合同约定的租金标准为每月12000元，而争议房屋在租赁期限届满后也无证据显示变更房屋的实际使用用途，故原审法院按合同约定的租金标准判令谭劲辉支付争议期限的房屋使用费，符合公平合理原则，本院予以维持。
综上所述，上诉人谭劲辉上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2896元，由上诉人谭劲辉负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 怡
审判员 余 盾
审判员 李 静
二〇一七年五月五日
书记员 邹文芳
游瑞娜