江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏03民初36号
原告徐州市广济连锁药店有限公司，住所地徐州市响山路5号。
法定代表人孙福泉，该公司总经理。
委托代理人柴伟，该公司副总经理。
委托代理人王卫东，江苏红杉树律师事务所律师。
被告徐州市贾汪区天裕农村小额贷款有限公司，住所地徐州市贾汪区世纪西路华宸大厦1-2号。
法定代表人滕道春，该公司董事长。
委托代理人李健，该公司职员。
委托代理人鹿丙刚，该公司职员。
被告徐州市多维汽车贸易有限公司，住所地徐州市三环东路40-4号。
法定代表人孙乙侨，该公司总经理。
委托代理人范朝阳，天成润华集团有限公司总经理。
被告天成润华集团有限公司，住所地徐州云龙区彭城南路382号。
法定代表人ＸＸ铭，该公司董事长。
委托代理人范朝阳，该公司总经理。
原告徐州市广济连锁药店有限公司（以下简称广济药店公司）与被告徐州市贾汪区天裕农村小额贷款有限公司（以下简称天裕贷款公司）、被告徐州市多维汽车贸易有限公司（以下简称多维汽贸公司）、被告天成润华集团有限公司（以下简称天成润华公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年1月29日受理，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告广济药店公司的委托代理人柴伟、王卫东，被告天裕贷款公司的委托代理人鹿丙刚、李健，被告多维汽贸公司、天成润华公司的共同委托代理人范朝阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广济药店公司诉称：2008年6月11日，原告与徐州市天成房地产开发有限公司（被告天成润华公司的前身）签订《广济堂药店房屋拆迁协议书》，原告将位于徐州市彭城路59号的广济堂药店交给徐州市天成房地产开发有限公司拆迁，拆迁款总额为28782016012元。徐州市天成房地产开发有限公司将其开发的天成国贸中心位于18-20轴的房产用于安置原告。2008年10月测绘报告形成后，双方又签订了徐州市建设局格式版本的拆迁安置协议，其中被拆迁房屋的面积、补偿金额与前一协议完全相同，并明确了具体的安置房号和面积，分别为一层面积为514.33㎡的01-001008和二层面积713.33㎡的01-1J010房产。天成国贸中心商业部分建成后，房屋于2011年9月交付给原告使用。此后，原告多次要求徐州市天成房地产开发有限公司办理房屋登记手续，但徐州市天成房地产开发有限公司告知原告应分摊的公共面积高达50%，远远超过双方协议中约定的分摊比例，市政府有关负责人因此批示要求有关部门协调处理，但一直未有最终的结果，导致房屋一直未能办理登记手续。2014年，被告天裕贷款公司作为执行案件的申请人，被告多维汽贸公司、天成润华公司作为被执行人，在执行程序中，天裕贷款公司申请执行天成润华公司开发的天成国贸中心二层面积713.33㎡的01-1J010房产，该房产正是原告与徐州市天成房地产开发有限公司拆迁安置协议中约定的部分房产。原告作为案外人提出执行异议，贵院于2015年12月31日作出（2015）徐执异字第12号执行裁定书，驳回原告的执行异议。原告认为，原告与徐州市天成房地产开发有限公司签订了真实合法有效的拆迁协议，并且在协议中明确约定了拆迁用房的具体位置、用途，与执行标的完全相同，权利应当受到保护。故提起诉讼，请求停止对位于大同街天成国贸中心1-1J10房产的强制执行，并解除查封，由被告承担诉讼费用。
被告天裕贷款公司辩称：天裕贷款公司因民间借贷纠纷将多维汽贸公司、天成润华公司诉至法院，法院经审理作出生效法律文书。因多维汽贸公司、天成润华公司未在规定期限内履行义务，案件进入执行程序，查封了天成润华公司名下的徐房权证云龙字第××、11××91和12××72号房产，并进入拍卖程序。广济药店公司对徐房权证云龙字第××号房产提出执行异议，被贵院（2015）徐执异字第12号执行裁定驳回。根据法律规定，物权登记是确认物权归属的法定依据。从“徐房权证云龙字第××号房产证”上可以看出，天成润华公司是“大同街天成国贸中心1-1J10房产”的合法所有人，天裕贷款公司申请强制执行天成润华公司名下的的财产合法有据。原告只是与徐州市天成房地产有限公司签订了相关协议，天裕公司申请执行的房产是天成润华集团有限公司的房产，并非是徐州市天成房地产开发有限公司的房产。原告因拆迁被安置的房产与天裕贷款公司申请强制执行的“大同街天成国贸中心1-1J10房产”不是同一房产。原告不是被查封财产的产权人，其权利不能排除执行，提出的执行异议没有法律和事实依据。综上，（2015）徐执异字第12号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，裁定合法公正，请求驳回原告的诉请。
被告多维汽贸公司、天成润华公司共同辩称：原告和天成润华公司签订的协议是存在的，我们也达成了市拆迁管理部门的格式化协议，且原告已经实际占有和使用该房屋达数年。原告已经支付了绝大部分房款，剩余的是我们约定办理好房证之后支付。没有将房产证办给原告是因为我们双方过去对分摊面积存在争议，市政府相关领导也有批示，但是由于涉案房产已经被我公司的财务部门在不了解该房产的事实安置情况下，向天裕贷款公司用来抵押借款，才导致原告无法办理房证。我公司认为借款也是事实，安置给原告也是事实，我公司愿意承担由此带来的法律责任。
经审理查明：广济药店公司系徐州医药股份有限公司和徐州医药股份有限公司工会委员会分别出资90%和10%设立的有限责任公司。徐州市天成房地产开发有限公司成立于1997年4月25日，2010年7月22日变更登记为天成润华集团有限公司。徐州市天成房地产开发有限公司开发的天成国贸中心建成于2009年。天成国贸中心1-1J10的房产于2009年7月5日进行产权登记，房屋所有权人为徐州市天成房地产开发有限公司，建筑面积为713.37平方米，房产证号为徐房权证云龙字第××号房产证。后该房产于2011年3月18日变更登记房屋所有权人为天成润华公司，房产证号变更为“徐房权证云龙字第××号”。
2008年6月11日，徐州市天成房地产开发有限公司与徐州医药股份有限公司（广济药店公司）签订《广济堂药店房屋拆迁协议书》，就坐落在彭城路59号的房产（广济堂药店）的拆迁补偿安置等事宜达成协议。确定安置房屋的位置为“天成国贸中心18-20轴，一楼建筑面积不低于400平方米房屋，二楼建筑面积不低于530平方米房屋；被拆迁房屋与新安置房屋按照各自评估价实施等价有偿产权交换的原则进行，乙方（广济药店公司）新安置的房屋办好两证并上新房后，乙方根据新安置房屋实测面积，按照单价不变，多退少补的原则将余款付清。乙方两证的所有权人为广济药店公司。徐州市天成房地产开发有限公司与广济药店公司另签订《徐州市城市住宅房屋拆迁产权交换安置协议》（未签署日期），载明安置房屋（产权调换房屋）坐落在国贸中心，一层01-001008（514.33㎡），二层01-1J010（713.37㎡）。广济药店公司分别于2008年7月21日、2009年3月5日和2012年3月29日向被告天成润华公司支付房款1000万元、762.5万元和300万元，合计2062.5万元。涉案安置房屋于2009年8月具备上房装修条件，因原告与徐州市天成房地产开发有限公司就安置房屋分摊面积事宜未能达成一致意见，原告拒绝上房装修。徐州市天成房地产开发有限公司于2010年6月10日向“力宝大同街项目建设协调领导小组”提交《关于广济堂药店安置房屋分摊问题的报告》，请求协调解决，相关市领导作出了批示安排。2011年9月前，原告对安置房屋装修完毕并实际使用，于2011年9月1日起开始缴纳物业管理费用。
2012年10月12日，被告天成润华公司与天裕贷款公司签订苏小贷保字2012第65号保证合同，约定天成润华公司作为保证人，为多维汽贸公司（债务人）与天裕贷款公司（债权人）之间的1000万元借款提供保证，天成润华公司承诺用其名下的徐房权证云龙字第××、11××91和12××72号房产进行抵押担保，于合同到期日补办房产抵押手续。保证合同签订后，天成润华公司将徐房权证云龙字第××、11××91和12××72号房产的房产证书和相关土地证书交与天裕贷款公司持有。因多维汽贸公司到期未归还欠款，天裕贷款公司提起诉讼，本院于2014年3月7日作出（2014）徐商初字第0098-1号民事裁定书，查封了天成润华公司名下位于本市大同街天成国贸中心1-1J10、1-1J12和1-12的房产（权证号徐房权证云龙字第××、11××91和12××72号）；于2014年6月30日作出（2014）徐商初字第0098号民事调解书。因多维汽贸公司、天成润华公司未按生效民事调解书履行义务，案件进入执行程序。在执行中，本院作出（2014）徐执字第00327号、第00327-1号民事裁定，对查封的本市大同街天成国贸中心1-1J10、1-1J12和1-12的房产进行评估、拍卖。在拍卖公告期间，广济药店公司作为案外人对大同街天成国贸中心1-1J10房产提出执行异议，要求排除执行。本院作出（2015）徐执异字第12号执行裁定，驳回广济药店公司的执行异议。原告遂提起本案诉讼。
上述事实，有广济堂药店房屋拆迁协议书、房屋拆迁产权交换安置协议、房产档案证明、房款支付凭证、物业费发票、请示报告、（2014）徐商初字第0098-1号民事裁定书、（2014）徐商初字第0098号民事调解书、（2014）徐执字第00327号、003270-1号和（2015）徐执字第12号执行裁定书、相关房产证书、土地证书及当事人陈述等证据为证。
经当事人确认，本案的争议焦点为:原告作为案外人，对于执行标的天成国贸中心1-1J10房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”涉案执行标的天成国贸中心1-1J10房产虽登记在天成润华公司名下，但原告广济药店公司与天成润华公司于2008年6月11日签订《广济堂药店房屋拆迁协议书》，该房产已通过产权置换的方式安置给广济药店公司。原告自2011年9月1日起已实际使用该房产用于经营活动，并已向天成润华公司合计支付了2062.5万元的房款，余款在房屋两证办到原告名下后付清符合拆迁协议的约定也得到了被告天成润华公司的认可。
被告天裕贷款公司辩称原告系与徐州市天成房地产有限公司签订拆迁协议，天裕贷款公司申请执行的房产是天成润华公司的房产，并非是徐州市天成房地产开发有限公司的房产。经查，天成润华公司的企业登记资料显示，徐州市天成房地产开发有限公司是天成润华公司的前身，2010年7月22日进行的变更登记。徐州市天成房地产开发有限公司对外签订合同产生的义务理应由天成润华公司承继。
被告天裕贷款公司辩称原告因拆迁被安置的房产与天裕贷款公司申请强制执行的“大同街天成国贸中心1-1J10房产”不是同一房产。本院认为，徐州市天成房地产开发有限公司与广济药店公司签订的《徐州市城市住宅房屋拆迁产权交换安置协议》载明安置房屋之一为坐落在国贸中心二层01-1J010（713.37㎡），徐州市宏伟测绘制图公司于2008年10月7日打印的房屋分户（室）面积对照表显示分配给广济药店公司的房号为01-01J010，（建筑面积713.37㎡），而徐房权证云龙字第××号房产证记载的房屋坐落位置是大同街天成国贸中心1-1J10（建筑面积713.37㎡），三者面积一致，仅存在标号前段多一个“0”或少一个“0”的差别，没有实质的不同。且被告天成润华公司认可被查封的大同街天成国贸中心1-1J10房产就是安置给原告的国贸中心二层01-1J010房产，被告天裕贷款公司不能举证其强制执行的大同街天成国贸中心1-1J10不是原告正在使用的国贸中心二层房产。故本院对被告天裕贷款公司的辩解不予采信。
关于原告对于大同街天成国贸中心1-1J10未办理过户登记是否是其自身原因造成的问题。根据本案查明的事实，原告未能及时办理过户登记系因其与天成润华公司双方对于公摊面积意见不一致，需要政府相关部门协调处理造成，并非原告自身原因所致。
综上，原告广济药店公司对执行标的天成国贸中心1-1J10房产享有足以排除强制执行的民事权益，应当停止对该财产的强制执行行为。天成润华公司明知诉争房产已安置并交付给原告，而故意将房产证书交与被告天裕贷款公司用作抵押担保，导致本案诉讼发生，主观上存在过错，应承担本案的诉讼费用。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
停止对徐州市大同街天成国贸中心1-1J10房产的执行。
案件受理费72362元，由天成润华集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 潘全民
审 判 员 张 伟
代理审判员 王晓刚
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 苗 鑫