湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）张中民一终字第194号
上诉人（原审原告、反诉被告）文剑波，男，1963年1月21日出生，汉族，大学文化，个体工商户。
委托代理人唐方仁，湖南风云律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）宜昌国际大酒店旅游有限公司张家界疗养院。
法定代表人刘开泉，该疗养院院长。
委托代理人刘奎，湖南澧滨律师事务所律师。
委托代理人陈华丽，湖南澧滨律师事务所律师。
上诉人文剑波与上诉人宜昌国际大酒店旅游有限公司张家界疗养院（以下简称张家界疗养院）因租赁合同纠纷一案，不服湖南省张家界市武陵源区人民法院于二○一四年九月二十日作出的（2014）张武民一初字第105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月23日受理后，依法组成由审判员唐亚萍担任审判长，代理审判员郭辉、全建明参加的合议庭，于2014年11月26日公开开庭审理了本案。上诉人文剑波及其委托代理人唐方仁，上诉人张家界疗养院的法定代表人刘开泉及其委托代理人刘奎、陈华丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：2008年12月22日，原告文剑波与武汉铁路襄樊金利集团公司张家界疗养院签订《张家界疗养院房屋设备租赁合同》（以下简称《租赁合同》）。因合同中有关约定不明确，双方于2008年12月25日、l2月26日先后签订了《张家界疗养院房屋设备租赁合同补充合同》（以下简称《补充合同》）、《张家界疗养院房屋设备租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》）。《租赁合同》中约定：甲方武汉铁路襄樊金利集团公司张家界疗养院将疗养院现有固定资产和设备设施及备品租赁给乙方文剑波，其中不包括办公用房2间、职工宿舍5间及房内物品；疗养院职工因工作变动，空出的房间交由乙方管理。租赁期限自2009年5月1日起至2014年4月30日止，期限5年，甲方房屋设备移交期限为2009年2月15日前，如果甲方不能如期移交，租赁期限向后顺延。租金为每年人民币9万元整，租金支付方式为，第一年因乙方需要投入资金装修及添置备品，租金分两次缴纳，即2009年4月15日前支付5万元整，10月15日前支付4万元整。从第二年起，租金缴纳时间为每年的1月15日前，一次性交清全年租金；乙方必须遵守甲方疗养员入住优先的原则，确保疗养员及时便利入住疗养院。甲方疗养员凭疗养票入住房间按当时团队价结算。疗养员伙食费按照当年铁路局规定费用与甲方结算；甲方在疗养院餐厅产生的招待费按就餐标准七折结算。甲方职工在院内就餐按考勤20元／人／天结算；若甲方发现乙方在经营期间有违法违规行为或不能按期支付租金，甲方有权立即终止本合同。乙方除补交租金外，还应按每天50元向甲方缴纳违约金（按每年365天均算）；违约责任方应按实际损失向对方进行赔偿，另支付违约金人民币2万元整。《补充合同》中约定：乙方每年向甲方支付租金人民币9万元，其中房屋建筑物租金为5万元，院内场地、房间备品、车辆、电脑、空调等设施租金为4万元。《补充协议》中还约定，甲方给予乙方的疗养人数及费用，每年在上年数量基础上，只能够增加不得减少，否则视为甲方违约，乙方有权拒交承包费；原合同中没有明确固定资产（房屋主体）由谁维修，在此特明确由出租方维修。乙方发现房屋主体发生问题时，应及时通知甲方。如果甲方不能及时维修，为保证疗养人员的安全，乙方可先行垫资维修，然后由乙方从交纳的承包费中冲抵。合同签订后，武汉铁路襄樊金利集团公司张家界疗养院依照约定将休闲中心（三间客房）、职工宿舍及办公用房以外的39间客房和设备设施及备品移交给文剑波。休闲中心因承包合同期限未届满及转让费发生纠纷，直至2009年底才移交给文剑波。2009年1月14日，武汉铁路襄樊金利集团公司张家界疗养院与文剑波签订了《消防安全责任书》及《食品卫生安全责任书》。文剑波接收租赁房屋后对该房屋投入资金进行了装修、改造。2009年4月2日，文剑波办理了个体工商户的营业执照，字号名称为张家界武陵源国家森林公园武铁山庄（以下简称武铁山庄）。2009年5月1日，武铁山庄开始营业。2009年，武汉铁路局分配给武汉铁路襄樊金利集团公司张家界疗养院的疗养人数为596人，武汉铁路襄樊金利集团公司张家界疗养院给文剑波实际安排疗养人员426人。2009年12月7日，文剑波就合同履行中存在的问题及有关经营状况向武汉铁路局旅游总公司提交了《关于张家界疗养院有关需要解决问题的报告》，该报告第十二条载明：今年五月一日开始营业，因今年张家界持续干旱，九月七日开始无水可供。因水库干涸，九月七日以后每天只供两小时生活用水，疗养人员来后只能抽地下水。九月十日后没有对社会营业。五月到九月对外接待营业收入8万元，疗养人员接待收入十四万多（帐未结，疗养费用由本人垫付）。2009年12月25日，双方按每人每天42.5元的费用标准进行了结算，疗养费用共计l43207.5元。武汉铁路襄樊金利集团公司张家界疗养院于2009年12月28日给文剑波开具了收取房屋租金、场地使用费9万元的发票（发票号码：60001371），于2009年12月29日转账支付给文剑波余款53207元。2010年，武汉铁路襄樊金利集团公司张家界疗养院给文剑波安排疗养人员225人。2010年12月28日，武汉铁路襄樊金利集团公司张家界疗养院给文剑波开具了收取房屋及设备承包租金9万元的收据（收据号码：A002951），疗养费用余款双方一直未结清。此后，张家界疗养院一直没有安排疗养人员来武铁山庄疗养，文剑波也未按合同约定支付租金。2012年11月18日，张家界疗养院向文剑波提出解除租赁合同要求，并拟定了《关于解除﹤张家界疗养院房屋设备租赁合同﹥的协议》，协议第二条载明“乙方（文剑波）在承租期间对房屋主体进行维修的费用，为甲方管理人员支付伙食费用，接待武汉铁路局疗养员未结清的疗养费用，三项费用共计8万元整。”协议第三条载明“鉴于解除房屋设备租赁合同，甲方一次性付给乙方补偿金30万元整。”协议第四条载明“甲、乙双方协商对合同执行期间的经济纠纷等所有问题不再提出任何补偿、赔偿要求，其中包括乙方在2011年度和2012年度未向甲方交纳房屋租赁费用，两年共计l8万元整，甲方未在2011年度和2012年度向乙方安排职工疗养人员，甲方不再向乙方追缴2011年度和2012年度的房屋租赁费，乙方也不再向甲方提出未在2011年度和2012年度向乙方安排疗养人员的赔偿要求。”张家界疗养院法定代表人刘开泉在协议上签了字并加盖了单位印章，文剑波没有在协议上签字。在合同履行期间，文剑波要求张家界疗养院对租赁房屋主体进行维修，因张家界疗养院主管部门变更频繁，未得到解决。文剑波便垫资进行了维修，维修费用双方一直未结算。2014年3月26日，文剑波以张家界疗养院违约为由诉至法院。2014年4月23日，宜昌国际大酒店旅游有限公司张家界疗养院提起反诉。
另查明，由于上级主管部门的变更，武汉铁路襄樊金利集团公司张家界疗养院已于2012年6月26日更名为宜昌国际大酒店旅游有限公司张家界疗养院。2010年12月20日，原院长王国庆被免去张家界疗养院院长、安全员职务。2010年1月3日至2010年11月20日，王国庆在张家界武陵源国家森林公园武铁山庄入住l85天。2010年6月21日，铁道部下发了《关于做好铁路职工健康休养工作的指导意见》（铁劳卫（2010）90号文件）。该文件第四条第（三）项规定，职工每期健康休养时间为5天（不含往返路程）；该文件第五条第（二）项规定，规范经费列支渠道和清算标准，各单位要按照职工休养计划，综合平衡职工福利项目，在铁道部下达的预算内统筹安排，落实疗休养机构运转及职工休养工作的经费。以床日费用核算，每个床日清算费用标准为120元，个人按每日10元缴纳伙食费。其中，职工餐费标准每日不低于50元。
在本案审理过程中，根据原告的申请，并经双方合意选定，武陵源区人民法院委托张家界市方民司法鉴定所对文剑波在2009年5月1日至2010年4月30日经营武铁山庄期间的疗养人员经营利润、2010年5月1日至2014年4月30日经营武铁山庄期间疗养人员的预期利益进行评估。2014年6月24日，张家界市方民司法鉴定所作出张方民鉴字（2014）105号鉴定报告，鉴定意见为：1、评估（鉴定）原告文剑波在2009年5月1日至2010年4月30日经营武铁山庄期间的疗养人员经营利润为89375元：2、评估（测算）原告文剑波在2010年5月1日至2014年4月30日经营武铁山庄期间疗养人员的预期利益为906780元。2014年7月11日，张家界市方民司法鉴定所根据被告的复核申请作出张方民鉴字（2014）105号《回复》，仅对被告提出的相关问题作出解释，并未变更鉴定意见。根据张家界疗养院的申请，并经双方合意选定，法院委托该鉴定所对张家界疗养院租赁经营期间房屋主体维修费用进行了鉴定。2014年7月30日，该鉴定所作出张方民鉴字（2014）108号鉴定报告，鉴定意见为：武铁张家界疗养院承包租赁期间房屋主体工程项目维修费用为l04845元。文剑波支付鉴定费8000元，张家界疗养院支付鉴定费6000元。
原判认为，文剑波与张家界疗养院签订的《租赁合同》及其《补充合同》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律法规的规定，应当认定为有效合同。上述合同对双方当事人均具有约束力。本案争议的主要问题是：
（一）关于2009年、2010年疗养费用的结算问题。《租赁合同》中约定：甲方疗养员凭疗养票入住房间按当时团队价结算，疗养员伙食费按照当年铁路局规定费用与甲方结算。由于合同对疗养费用结算标准约定不具体，致使双方对费用结算产生争议。张家界疗养院主张2009年的疗养费用按每人每天42.5元结算并已支付完毕，虽然未提供双方一致认可的依据，但下列证据可以证明其主张：文剑波在《关于张家界疗养院有关需要解决问题的报告》中自认“五月到九月疗养人员接待收入十四万多（帐未结，疗养费用由本人垫付）”；接待休养员费用明细单上的结算金额为l43207.5元；武汉铁路襄樊金利集团公司张家界疗养院于2009年12月28日给文剑波开具了收取房屋租金、场地使用费9万元的发票，于2009年12月29日转账支付给文剑波余款53207元。以上证据能够相互印证，因此应当认定2009年的疗养费用双方已经结算并支付完毕；2010年，武汉铁路襄樊金利集团公司张家界疗养院安排疗养人员225人，除给文剑波开具收取房屋及设备承包租金9万元的收据外，未提供证据证明文剑波另外领取了疗养费用，应当认定双方未结算。结算发生争议时，应当按照合同约定进行结算。根据铁道部铁劳卫（2010）90号文件规定，职工每期健康休养时间为5天，疗养费用以床日费用核算，每个床日清算费用标准为120元。按照该文件规定标准计算，2010年的疗养费用共计l35000元（120元×5天×225人=135000元），抵减房屋及设备承包租金9万元后，还应当支付45000元。2010年1月3日至2010年11月20日，王国庆在武铁山庄入住l85天。根据《租赁合同》的约定，住宿不另外收费，伙食费应按每天20元结算，伙食费共计3700元（20元×l85天）。综上，2010年，张家界疗养院还应当支付文剑波疗养费48700元。
（二）关于租赁物是否迟延交付问题。在本案中，对休闲中心占用的3间客房于2009年底才交付的事实，双方争议不大，主要争议的是休闲中心以外的房屋、设施设备及备品的交付时间。虽然张家界疗养院没有举证证明休闲中心以外的房屋、设施设备及备品交接的具体时间，但武铁山庄于2009年5月1日开始营业，有下列证据足以证明：文剑波于2009年4月2日办理了营业执照，并在《关于张家界疗养院有关需要解决问题的报告》中自认“今年五月一日开始营业”；武铁山庄的征收税款清册查询单及电费缴纳明细表均能够印证该山庄在2009年5月1日之后处于营业状态；证人韩建民、毛国华也证明了武铁山庄营业的事实。况且，文剑波于2009年1月14日就与武汉铁路襄樊金利集团公司张家界疗养院签订了《消防安全责任书》及《食品卫生安全责任书》，因此应当认定休闲中心以外的房屋、设施设备及备品已按照合同约定交付；文剑波主张休闲中心以外的房屋、设施设备及备品于2009年7月29日交付，并向法院提交了《张家界疗养院备品移交清单》以支持其主张。首先，该移交清单证明的交付时间与本案事实不符；其次，该移交清单上虽加盖了公章但没有交接人签名，形式上有瑕疵，清单上载明的交接人王国庆也不予认可，故对文剑波主张的这一事实不予认定；休闲中心迟延交付，不影响租赁合同的根本履行，文剑波请求延长合同期l0个月，应不予支持；但休闲中心迟延交付，影响租赁物作为酒店经营的整体功能，可以认定张家界疗养院在租赁物交付义务履行上存在瑕疵，应当扣减房屋租金。根据《补充合同》约定的“每年房屋建筑物租金为5万元”，应当交付的客房42间，3间迟延交付，可扣减租金3571.43元（5万元÷42间×3间=3571.43元）。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。《张家界疗养院房屋设备租赁合同》约定的租赁期间已于2014年4月30日届满，张家界疗养院请求文剑波停止在其承租的张家界疗养院场地内的经营活动，并返还租赁物，应予以支持。
（三）关于本案中违约所造成的损失认定问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在合同履行期间，张家界疗养院不按照《补充协议》约定履行合同义务，不按照约定安排疗养人员，应当认定被告违约。文剑波请求被告赔偿因违约造成的实际损失，应予以支持；本案中违约所造成的损失，可以根据合同履行后可获得的利益来计算。因双方约定以第一个合同年度安排的疗养人员及费用为数量基数，每年在上年的数量基础上只能够增加不得减少，预期利益应当从第二个合同年度开始计算。关于文剑波在2010年5月1日至2014年4月30日经营武铁山庄期间疗养人员的预期利益，张家界市方民司法鉴定所作出的张方民鉴字（2014）105号鉴定报告认定：年疗养人数应按2009年铁路局分配的596人确认，在合同履行期间少安排疗养人员共计2159人；每个床日清算费按照铁劳卫（2010）90号文件规定的130元确认；每期疗养天数按照铁劳卫（2010）90号文件规定的5天确认。鉴定意见为：评估（测算）原告文剑波在2010年5月1日至2014年4月30日经营武铁山庄期间疗养人员的预期利益为906780元。该鉴定意见是双方合意选定并由法院委托的鉴定机构作出的，鉴定程序合法，鉴定依据客观，且双方均未申请重新鉴定，应当予以采信，张家界疗养院应当赔偿文剑波因其违约造成的损失906780元；因铁劳卫（2010）90号文件为张家界疗养院持有，文剑波能提交复印件已属不易，再苛求文剑波提交原件有失公平，且张家界疗养院也没有举证证明该复印件的内容与原件不一致，故张家界疗养院提出的铁劳卫（2010）90号文件未提交原件，不能作为鉴定依据的抗辩意见，应不予采纳。
（四）关于房屋主体维修工程费用认定问题。根据《补充协议》约定，固定资产（房屋主体）由出租方维修。文剑波要求张家界疗养院支付由其垫付的房屋主体维修费，理由正当，应予以支持。关于房屋主体维修工程费用，张家界市方民司法鉴定所张方民鉴字（2014）108号鉴定报告的鉴定意见为：武铁张家界疗养院承包租赁期间房屋主体工程项目维修费用为l04845元。该鉴定意见是双方合意选定并由法院委托的鉴定机构作出的，鉴定程序合法，鉴定依据客观，且双方均未申请重新鉴定，应予以采信。文剑波要求张家界疗养院支付由其垫付的其他房屋维修费，不符合合同约定，应不予支持。
（五）关于本案的违约金支付问题。在本案中，文剑波向张家界疗养院同时主张了赔偿损失和支付违约金。这两种违约责任形式在法理上并不绝对排斥，赔偿损失只具有补偿性，而违约金兼具补偿和惩罚的双重属性，可以同时主张。文剑波请求张家界疗养院按合同约定支付违约金2万元的诉讼请求，应予以支持；根据《补充协议》约定，张家界疗养院不按约定安排疗养人员，视为违约，文剑波有权拒交租金，因此文剑波从2011年起没有按照合同约定支付租金的行为不构成违约，张家界疗养院请求文剑波支付延迟支付租金的违约金109500元的诉讼请求，不符合合同约定，应不予支持；但承租人向出租人支付租金是租赁合同的主要义务，文剑波有权拒交租金，并不等同于免除其支付租金的义务，张家界疗养院对其违约行为已承担赔偿责任的情况下，有权请求文剑波按照约定的数额支付租金。故张家界疗养院请求文剑波支付租金27万元的诉讼请求，应予以支持。因休闲中心迟延交付，扣减租金3571.43元后，文剑波还应当支付给张家界疗养院租金266428.57元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告（反诉原告）宜昌国际大酒店旅游有限公司张家界疗养院支付原告（反诉被告）文剑波疗养费48700元、房屋主体维修费l04845元；二、被告（反诉原告）宜昌国际大酒店旅游有限公司张家界疗养院赔偿原告（反诉被告）文剑波经济损失906780元；三、被告（反诉原告）宜昌国际大酒店旅游有限公司张家界疗养院支付原告（反诉被告）文剑波违约金2万元；四、原告（反诉被告）文剑波停止在其承租的张家界疗养院场地内的经营活动，并将疗养院现有固定资产和设备设施及备品返还给被告（反诉原告）宜昌国际大酒店旅游有限公司张家界疗养院，限本判决生效后l0日内履行；五、原告（反诉被告）文剑波支付给被告（反诉原告）宜昌国际大酒店旅游有限公司张家界疗养院租金266428.57元；六、驳回原告（反诉被告）其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）宜昌国际大酒店旅游有限公司张家界疗养院其他反诉请求。以上各项金钱给付金额抵减以后，被告（反诉原告）宜昌国际大酒店旅游有限公司张家界疗养院还应当支付原告（反诉被告）文剑波损失及费用813869.43元，限本判决生效后10日内履行。
文剑波与张家界疗养院均不服一审判决，向本院提起上诉。
文剑波上诉称：1、原判决认定2009年的疗养费已经结清没有依据，文剑波2009年接待张家界疗养院安排的疗养人员为452人，费用标准为每人每天70元，原判决按照接待人数426人、每人每天42.5元标准认定张家界疗养院已经结清疗养费用是错误的；2、张家界疗养院迟延交付租赁物，应该顺延合同期限10个月；3、张家界疗养院未按照约定安排疗养人员，属于恶意违约，丧失了要求文剑波交纳租金的权利，文剑波不应当支付张家界疗养院租金；4、一审对证据的采信不公平。请求二审法院：1、撤销湖南省张家界市武陵源区人民法院（2014）张武民一初字第105号民事判决的第一、四、五、六项；2、依法改判张家界疗养院付清所欠的疗养费142093元，支付文剑波垫付的维修费314000元，延长合同期十个月；3、一、二审诉讼费、鉴定费等由张家界疗养院承担。
张家界疗养院辩称：1、张家界疗养院已将2009年疗养费全部结清；2、张家界疗养院如期交付了租赁物，租赁合同到期终止，不应顺延租赁期限；3、张家界疗养院履行了双方租赁合同的主要义务，不存在恶意违约，文剑波应向答辩人支付欠付的租金。
张家界疗养院上诉称：1、原判决认定事实错误。（1）原判认定休闲中心于2009年底交付无事实依据；（2）2009年上诉人张家界疗养院安排的疗养人员为426人，结算标准为每人每天42.5元，原判认定2009年武汉铁路局分配给文剑波的疗养人数为596人无合法依据；（3）原判认定双方2010年未进行结算与事实不符；（4）原判认定疗养人员的结算费用标准为每人每天120元不当，与事实不符。2、原判决采信证据不当。3、文剑波三年未交租金，构成违约，应当按约支付逾期交付租金的违约金109500元；张家界疗养院无违约行为，不应向文剑波支付违约金。4、双方补充合同中张家界疗养院派员疗养的条款是显失公平的无效条款，不应当作为确定张家界疗养院义务的依据，张家界疗养院不应当承担赔偿损失的责任；即使不认定该条款无效，也应当按照2009年安排疗养人员426人、每人每天42.5元的标准计算文剑波的损失。请求二审法院：1、依法撤销原判第一项判决之“被告（反诉原告）宜昌国际大酒店旅游有限公司张家界疗养院赔偿原告（反诉被告）文剑波疗养费48700元”部分，并撤销原判第二项、第三项，改判驳回文剑波的诉讼请求；2、依法变更原判决第五项，改判文剑波向张家界疗养院支付租金270000元；3、依法撤销原判决第七项判决，改判文剑波向张家界疗养院支付因迟延支付租金的违约金109500元；4、本案一、二审诉讼费用由文剑波承担。
文剑波辩称：1、张家界疗养院认为一审判决认定事实有误、采信证据不当的上诉理由不能成立。（1）张家界疗养院迟交休闲中心证据充分；（2）张家界疗养院的《本局疗养情况分配表》、原院长王国庆的证言，证实2009年分配给张家界疗养院的疗养人数为596人；（3）铁道部［铁劳卫（2010）90号文件］、《本局疗养人员情况分配表》等证据原件为张家界疗养院掌握，因张家界疗养院拒绝提交上述文件原件，可以推断该复印件具有效力；（4）证人王国庆因身体原因及路途遥远未出庭，符合法律规定的不予出庭的规定，其证言完全可以认定；（5）张家界方民司法鉴定所的［张方民鉴字（2014）105号鉴定报告］，是双方在人民法院的主持下共同选定鉴定机构后进行的鉴定，鉴定程序合法，鉴定依据客观，且张家界疗养院没有对该鉴定意见提出重新鉴定的申请，该鉴定意见应当采信。2、双方当事人在合同中明确约定，如果张家界疗养院安排的疗养人员人数低于第一年的人数，文剑波有权拒交租金，故一审判决对张家界疗养院要求文剑波承担逾期支付房租违约金的请求不予支持，符合法律规定。3、原判决认定的文剑波损失数额没有超出签订合同时的预期利益，张家界疗养院恶意违约，应当赔偿文剑波的损失并承担违约责任。
二审中，上诉人文剑波向本院提交一组证据：2011年5月17日武汉铁路襄樊金利集团公司张家界疗养院的回复函，拟证明1、张家界疗养院认可其尚欠文剑波疗养费14万多元及维修费18万元；2、休闲中心延期交付近一年，资产晚交付5个多月；3、张家界疗养院没有按照合同约定安排疗养人员。
经庭审质证，上诉人张家界疗养院认为该回复函不属于二审中的新证据，且该回复函主体是武汉铁路襄樊金利集团张家界疗养院，该主体2008年10月26日已被注销，印章自注销之日起已经停用，对该回复函的真实性、合法性、关联性均有异议。本院经审查认为，文剑波提交的回复函不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项规定的二审程序中的新证据范畴，且该回复函主体武汉铁路襄樊金利集团张家界疗养院在盖章日之前已被注销，其真实性无法核实，故对该回复函依法不予采纳。
二审中，张家界疗养院未向本院提交证据。
二审经审理查明：张家界市方民司法鉴定所关于《张方民鉴字（2014）105号鉴定报告》复核申请的回复对该鉴定意见进行了变更，2009年度经营利润由89375元变更为-37797.5元，经营亏损由447793元变更为518969.5元。
二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案争议焦点为：1、张家界疗养院是否延期交付租赁物以及租赁合同是否应当顺延；2、已安排疗养人员的疗养费用是否结清；3、文剑波是否应当支付未付的租金以及逾期支付租金的违约金；4、张家界疗养院未按合同约定安排疗养人员给文剑波造成的损失数额以及是否应当承担违约责任；5、上诉人文剑波垫付的房屋主体维修费数额是多少。
关于租赁物是否延期交付的问题。
关于休闲中心的交付时间。休闲中心2008年度的承包人邓学丙的证明、文剑波与张家界疗养院签署的关于休闲中心备忘录相互印证，因存在转让费的争议，邓学丙于2009年12月13日将休闲中心移交给文剑波；且根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，张家界疗养院主张其履行了按照约定交付租赁物的义务，但未能提交休闲中心如期交付的证据，应当承担举证不能的不利后果，可以认定休闲中心于2009年底交付，延期交付10个月，张家界疗养院认为休闲中心按约交付的上诉理由不能成立，本院不予支持。休闲中心的迟延交付不影响租赁合同的根本履行，故文剑波请求延长合同期10个月的上诉理由不能成立，应不予支持。但休闲中心延迟交付对酒店经营的整体功能有一定影响，原判决酌情扣减租金3571.43元（5万元÷42间×3间=3571.43元）并无不当。
关于休闲中心以外的其他租赁物的交付时间。文剑波于2009年4月2日办理了营业执照，其在2009年12月3日出具的《关于张家界疗养院有关需要解决问题的报告》中认可“自今年五月一日开始营业”，武铁山庄的征收税款清册查询单及电费缴纳明细表亦表明文剑波经营的武铁山庄自2009年5月1日起处于营业状态，上述证据相互印证，应当认定除休闲中心以外的房屋、设施设备及备品是按照合同约定期限交付的。故文剑波认为休闲中心以外的其他租赁物延期交付，请求延长合同期的上诉理由不能成立，本院不予支持。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，原判决认为文剑波应当停止在其承租的张家界疗养院场地内的经营活动、返还租赁物并无不当，本院予以维持。
关于未付租金及违约金的问题。
文剑波与张家界疗养院签订的《补充协议》第二条约定：“甲方给予乙方的疗养人数及费用，每年在上年的数量基础上，只能够增加不得减少，否则视为甲方违约，乙方有权拒交承包费”，因张家界疗养院未履行安排疗养人员的义务，文剑波有权按照协议约定拒绝支付承包费，其行为不构成违约，不应承担违约金，张家界疗养院主张文剑波应当支付违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。文剑波有权拒交承包费，只是其享有的抗辩权，不等同于免除其支付承包金的义务，在张家界疗养院对其违约行为已承担赔偿责任之后，文剑波应当支付其未付的承包金27万元，扣减张家界疗养院延期交付休闲中心应抵减的租金3571.43元后，尚需支付266428.57元。文剑波认为其不应当支付租金的上诉理由不能成立，本院不予支持。
3、关于已安排疗养人员的疗养费用结算问题。
文剑波在《关于张家界疗养院有关需要解决问题的报告》中自认2009年度全年疗养人员接待收入14万多，与接待休养员费用明细单上的结算金额143207.5元一致，且文剑波未提交足以推翻其自认事实的有效证据，应认定2009年度已安排的疗养人员疗养费用为143207.5元；2009年12月29日武汉铁路襄樊金利集团公司张家界疗养院以应收租金折抵疗养费并为文剑波开具了收取租赁费、场地使用费9万元的发票，于2009年12月29日以转账方式支付文剑波款项53207元，上述证据能够相互印证，可以认定2009年的疗养费用已经结算并支付完毕。故文剑波认为张家界疗养院尚欠其2009年度疗养费107043元的上诉理由不能成立，本院不予支持。
2010年度武汉铁路襄樊金利集团公司张家界疗养院安排疗养人员225人，该事实双方当事人均无异议。张家界疗养院主张上述疗养人员的疗养费用已经支付完毕，但其并未提交足以证明其主张的证据，应当承担举证不能的不利后果。双方在租赁合同中约定张家界疗养院给予文剑波的疗养人数及费用，每年在上年数量基础上，只能够增加不得减少，故在张家界疗养院遵循铁道部文件将疗养时间由签约时的7天调整为5天的情况下，疗养费用标准亦应当按照该文件标准相应提高到130元／人／天。张家界疗养院认为应该按照铁路局的文件而不是铁道部文件标准执行，且该铁道部文件为复印件，对该文件不予认可。因铁路局及铁道部文件原件为张家界疗养院一方所持有，且张家界疗养院承认铁路局有关于疗养费用的标准，但其无正当理由未提供相关文件，应当承担举证不利的后果，原判依照铁道部（2010）90号文件规定的休养费用标准计算2010年度的疗养费用共计135000元并无不当。双方当事人对于张家界疗养院原院长王国庆应交伙食费3700元无异议，综上，上述款项抵减文剑波应当支付的2010年度承包金9万元后，张家界疗养院还应当支付文剑波疗养费48700元。张家界疗养院主张2010年度已安排疗养人员的疗养费已全额付清的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于张家界疗养院未按约定安排疗养人员给文剑波造成的损失问题。
本案双方当事人在《补充协议》中约定张家界疗养院给予文剑波的疗养人数及费用，每年在上年数量基础上，只能够增加不得减少。该协议为双方自愿签订，是双方当事人真实意思表示，对双方当事人具有约束力；且双方当事人根据合同能够合理预见到租赁期限内文剑波的预期经营收入及利润，该条款合法、有效，张家界疗养院违反合同约定，应当按照约定承担赔偿损失的违约责任，故张家界疗养院主张该条款无效、不应当承担赔偿损失责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。依据双方当事人在《租赁合同》中约定的疗养员凭疗养票入住房间并进行结算，可认定疗养费用应当以实际安排的疗养人员数量结算。2009年度张家界疗养院实际安排疗养人员426人，2010年-2014年每个年度的人数不得低于426人，四年共计应当安排1704人。张家界方民鉴定所作出的张方民鉴字（2014）105号鉴定报告以2009年武汉铁路局计划为张家界疗养院安排疗养人员596人为基数，测算以后四年文剑波的预期收益，明显与合同不相符，对该不合理部分应当依法不予采纳。对鉴定意见其他部分，张家界疗养院一审没有向法庭申请重新鉴定，也没有提出足以反驳的证据，故应当依法予以采纳。参考鉴定意见应当被采纳的部分并综合全案证据评估，文剑波在2010年5月1日至2014年4月30日经营武铁山庄期间，疗养人员的预期收益为1704人×5天×84元（每人每天的毛利）=715680元，扣减2010年已安排的225名疗养人员利润94500元（225人×5天×84元），张家界疗养院应当支付因违约造成的损失621180元。因张家界疗养院已对文剑波的预期收益进行了全额赔偿，文剑波主张支付违约金20000的诉讼请求应不予支持。
关于房屋主体维修费用的问题。
双方当事人对于租赁房屋的主体维修工程费用由出租方承担的事实均无异议。文剑波对张家界市方民司法鉴定所作出的张方民鉴字（2014）108号鉴定报告的鉴定意见持有异议，但其没有向法庭申请重新鉴定，也没有提交足以反驳该鉴定意见的相反证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条“人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力”的规定，原判决依据该鉴定报告认定房屋主体维修费用为104845元并无不当，文剑波认为张方民鉴字（2014）108号鉴定意见缺乏客观真实性，张家界疗养院应当承担314000元房屋主体维修费的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原判决认定事实基本清楚，但部分处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第六十六条、第七十一条、第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省张家界市武陵源区人民法院（2014）张武民一初字第105号民事判决第一、四、五项，即被告（反诉原告）宜昌国际大酒店旅游有限公司张家界疗养院支付原告（反诉被告）文剑波疗养费48700元、房屋主体维修费l04845元；原告（反诉被告）文剑波停止在其承租的张家界疗养院场地内的经营活动，并将疗养院现有固定资产和设备设施及备品返还给被告（反诉原告）宜昌国际大酒店旅游有限公司张家界疗养院，限本判决生效后l0日内履行；原告（反诉被告）文剑波支付给被告（反诉原告）宜昌国际大酒店旅游有限公司张家界疗养院租金266428.57元；
二、撤销湖南省张家界市武陵源区人民法院（2014）张武民一初字第105号民事判决第二、三、六、七项；
三、上诉人宜昌国际大酒店旅游有限公司张家界疗养院赔偿上诉人文剑波经济损失621180元；
四、驳回上诉人文剑波的其他诉讼请求；
五、驳回上诉人宜昌国际大酒店旅游有限公司张家界疗养院的其他诉讼请求；
以上各项金钱给付义务抵减以后，上诉人宜昌国际大酒店旅游有限公司张家界疗养院还应当支付上诉人文剑波损失及费用508296.43，限本判决生效后10日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
一审案件受理费13310元，反诉费3496元，二审案件受理费14596元，合计31402元，由上诉人文剑波承担13000元，上诉人宜昌国际大酒店旅游有限公司张家界疗养院负担18402元。鉴定费14000元，上诉人文剑波负担5000元，上诉人宜昌国际大酒店旅游有限公司张家界疗养院负担9000元；
本判决为终审判决。
（本页无正文）
审 判 长 唐亚萍
代理审判员 郭 辉
代理审判员 全建明
二〇一四年十二月二十四日
书 记 员 刘晓燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任','2018-10-07
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