湖北省黄石市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鄂02民终514号
上诉人（原审原告暨反诉被告）：卫家平，系黄石江南建材有限责任公司退休职工。
委托诉讼代理人：周黎明。
委托诉讼代理人：胡曼君，湖北善远律师事务所律师。
被上诉人（原审被告暨反诉原告）：黄石市隆基房地产开发有限责任公司，住所地黄石市黄石港区芜湖路83号。
法定代表人：柯善惠，该公司经理。
委托诉讼代理人：彭文新，黄石市诚信法律服务所法律工作者。
上诉人卫家平因与被上诉人黄石市隆基房地产开发有限责任公司（以下简称隆基公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黄石市下陆区人民法院（2016）鄂0204民初527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
卫家平上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回隆基公司的诉讼请求；2、由隆基公司支付其资金占用费52800元，并确认其2015年7月6日以此款抵销应交隆基公司购房款的行为合法有效；3、由隆基公司协助其办理江南花园小区××楼2单元302号房屋的房产证和土地证；4、由隆基公司承担逾期交房和逾期办理产权证书的违约责任。事实与理由：1、其与隆基公司签订的《预售房过渡协议书》（以下简称《协议书》）约定逾期交房由隆基公司按已交房款月利率2%向其支付资金占用费，是双方真实意思表示，也是隆基公司主动提出，该内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。而一审法院以该约定显失公平为由，将双方约定的资金占用费计算标准调整为年利率6%没有法律依据。经计算，隆基公司应当支付其资金占用费52800元，该款其于2015年7月6日行使抵销权后，应当视为其付清了购房款，一审判决其仍需支付隆基公司购房款52799.96元以及逾期付款利息12144元错误；2、隆基公司没有向其交付房屋的行为。案涉房屋至今未经验收合格，隆基公司也从未通知其交付房屋钥匙和协助其办理房屋产权证书。其虽自行搬进房屋并装修，但该行为仅取得房屋使用权，没有取得所有权，不能等同于隆基公司已向其交付房屋。故隆基公司应当承担违约责任，赔偿其经济损失。
隆基公司答辩称：一、其与卫家平是因购买经济适用房而引起的纠纷。卫家平不守诚信，在申报享受经济适用房购买准入主体资格时，弄虚作假，故意隐瞒家庭人均收入，骗取经济适用房购买资格，违反了法律规定，应当依法取消卫家平的购房资格。二、卫家平要求其按已付房款月利率2%的标准支付资金占用费没有法律依据。1、其延期交房存在不可抗力的情形。案涉工程在施工过程中，为避免山体滑坡等地质灾害的发生，对规划方案进行了多次调整，该情形属于不可抗力，不能认定其违约；2、案涉工程经政府部门定性为集资建房项目，需筹措资金约6000万元，职工集资款是资金来源之一，故约定资金占用费与政府相关审批文件相违背；3、卫家平没有依约支付首付款，其有权不交付房屋。卫家平在下欠147393.46元购房款的情况下装修并入住房屋，其无需支付资金占用费；4、《协议书》实质上是动员职工交纳首付款的一种过渡性集资协议，不能等同于购房合同。该协议起草人是卫家平的用人单位黄石江南建材有限责任公司（以下简称江南公司），当时江南公司为防止其挪用集资款，所以设置了一个资金占用费的约束性条款，与卫家平没有关系；5、卫家平已经享受六级设防框架结构每平方米1280元内部特价优惠，比成本价每平方米2250元低了约1000元，卫家平贪心不足，意图通过资金占用费抵扣购房款，只付10万余元就购买一套约100平方米的住房，显然违反了公平原则；6、由于江南公司无建房资格，借用其资质建房，其实际与江南公司的职工没有法律关系；7、卫家平的诉求已超过诉讼时效期间。综上，请求驳回上诉，维持原判。
卫家平向一审法院起诉请求：一、判令隆基公司承担资金占用费52800元（自2012年9月31日起至2015年7月6日间），并将该费用抵扣其应向隆基公司交纳的购房款；二、判令隆基公司给付其自2015年7月6日起至今的逾期交房违约金；三、判令隆基公司履行合同义务，办理相关产权证明及承担未及时办理房产证的赔偿责任。诉讼过程中，卫家平将上述第三项诉讼请求变更为：判令隆基公司履行合同义务，交付符合法定交房条件的房屋，并提供相应证明文件，协助卫家平办理房产证、土地证。
隆基公司向一审法院起诉请求：一、判令卫家平向其赔礼道歉；二、判令卫家平按黄石市物价局批复的每平米2322元价格购买涉案房屋；三、判令卫家平交清拖欠的购房款147393.46元及资金占用费98163.96元。
一审法院认定事实：2008年，江南公司家属区经黄石市下陆区人民政府及黄石市人民政府等部门批准同意拆除，实施集资建房，并享受国家经济适用房优惠政策。由于江南公司无建房资格，其挂靠至隆基公司名下，隆基公司将江南公司上述家属区改建工程即“江南花园小区工程”发包给武汉市江夏区第六建筑工程公司（以下简称江夏六建）承建。2009年6月16日，三方签订了“黄石江南花园小区”项目承建合同书，就工程面积、费用、工程期限等达成协议。卫家平系江南公司退休职工。2012年1月10日，卫家平与隆基公司签订《协议书》，约定：1、经隆基公司申报，社区、街办、江南公司等单位审核公示，市住房保障中心复查确认，卫家平取得经济适用房购买资格。2、卫家平享受江南公司与江夏六建约定的内部价“江南花园小区”经济适用房一户，面积70平方米，价格每平方米1280元，超出面积按市房产局批复价格执行。3、交房时间约定为2012年9月31日，超出时间按预交金额每月补偿卫家平资金占用费2%，此补偿费在购房款中抵扣。违规取消购房资格和中途退出购房等，则不享受其预交金额2%被占用费的补偿。4、卫家平于2012年1月10日一次性交隆基公司购房预售金6万元。第二次交款为分配方案到户时，付至房款的90%，剩余款在交房时付清。若卫家平无能力支付后期房款按自动放弃资格购房处置，隆基公司退还已交预售金和银行同期存款利息给卫家平。5、本协议为内部困难职工预售过渡协议，其正式办理范本购房合同书手续，则按相关法规程序，由卫家平与隆基公司签订，除本过渡协议条款约定事项不变外，其他均按法规正式范本购房合同书执行。合同签订后，卫家平于2012年1月10日、同年9月17日、2015年7月6日分别向隆基公司交纳6万元、2万元、21653.50元房款。2013年6月16日，卫家平获得隆基公司、江南公司及江夏六建颁发的江南花园小区一期分房卡（房屋门牌号为××楼2单元3层302号；户型面积为97.93平方米）。2014年5月，卫家平申请购买公共租赁住房，该申请经隆基公司、江南公司、下陆区大塘社区居民委会员、黄石市住房保障中心审核同意。2015年7月16日，卫家平自行将涉案房屋即黄石市下陆区江南花园小区××楼2单元302号房屋进行装修。2016年2月6日，卫家平经黄石市住房保障中心审核同意，获得黄石市城镇居民购买经济适用住房资格。
另认定：1、江南花园小区一期工程中经济适用房部分，于2011年6月1日获得黄石市规划局颁发的《建设工程许可证》；2014年1月13日，江南花园小区1号楼、2号楼、3号楼、5号楼、6号楼、7号楼、××楼获批经济适用房预售许可资格。2、黄石市房产局、黄石市物价局确定江南花园小区经济适用住房平均指导房价为每平方米2322元。
一审法院认为,依法成立的合同受法律保护。隆基公司与卫家平签订的《协议书》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，均应信守履行。1、关于涉案房屋是否已交房的问题。隆基公司提交的证据不足以证实涉案房屋的分房时间即为交房时间，根据相关法律规定，卫家平于2015年7月16日将涉案房屋即江南花园小区××楼2单元302号房屋进行装修，应视为涉案房屋的交房时间，故对卫家平提出判令隆基公司履行合同义务，交付符合法定交房条件的房屋的诉请不予支持。2、关于卫家平是否享有购买经济适用房资格及涉案房屋购买价格的问题。根据卫家平与隆基公司在双方签订的《预售房过渡协议书》中约定“经隆基公司申报，社区、街办、江南公司等单位审核公示，市住房保障中心复查确认，卫家平取得经济适用房购买资格。卫家平享受江南公司与江夏六建约定的内部价江南花园小区经济适用房一户，面积为70平方米，价格为每平方米1280元，超出面积按市房产局批复价格执行”的条款可知，隆基公司已认可卫家平取得购买经济适用房及享受内部购房价的资格，且隆基公司提交的证据不足以证实卫家平不具有购买国家保障性集资建房、经济适用房的资格，故卫家平购买涉案房屋有权享受“面积为70平方米，价格为每平方米1280元，超出面积按市房产局批复价格执行”的购房价格，经核算卫家平购买涉案房屋价格应为154453.46元（70平方米×1280元/平方米+27.93平方米×2322元/平方米）。3、关于卫家平主张的52800元资金占用费是否已超过诉讼时效及隆基公司是否应给付卫家平52800元资金占用费的问题。根据卫家平与隆基公司在双方签订的《预售房过渡协议书》中约定的“涉案房屋交房时间为2012年9月30日，超出时间按预交金额，隆基公司每月补偿卫家平资金被占用费2%，此补偿费在购房款中抵扣”及“卫家平于2012年1月10日一次性交隆基公司购房预售金60000元，第二次交款为分配方案到户时，付至房款的90%，剩余款在交房时付清”的条款可知，卫家平主张资金占用费的诉讼时效应自交房时起算，从本案查明的事实来看，卫家平装修讼争房屋之日即2015年7月6日，卫家平于2016年6月25日向法院主张此项权利未超过两年诉讼时效，对隆基公司提出卫家平此项诉讼请超过诉讼时效的抗辩理由不予支持；对隆基公司提出卫家平与隆基公司在双方签订的《预售房过渡协议书》中约定的资金占用费，显失公平，请求法院不予支持的抗辩意见，因卫家平主张的资金占用费具有违约金性质，涉案房屋不是盈利性商品房，而系经济适用房，其购房价格已近成本价，双方约定按月利率2%计付资金占用费并抵扣房款明显过高，对隆基公司的此项抗辩意见部分予以支持，并酌定调整为按年利率6%计付资金占用费，经核算，资金占用费为8364元。4、关于卫家平是否应给付拖欠购房款的问题。从本案查明的事实可知，卫家平仅向隆基公司支付101653.50元购房款，尚欠52799.96元购房款至今未付，故卫家平应给付隆基公司购房款52799.96元。5、关于隆基公司主张的98163.96元资金占用费的问题。隆基公司主张的资金占用费实际为卫家平拖欠购房款的利息，卫家平拖欠部分房款至今未付，根据相关法律规定，应从拖欠之日起按年利率6%予以计付，结合双方约定“第二次交款为分配方案到户时，付至房款的90%，剩余款在交房时付清”的条款，依法确认卫家平应给付隆基公司拖欠购房款利息为11884元。6、关于卫家平提出隆基公司协助卫家平办理房产证、土地证的诉请。从本案查明的事实可知卫家平尚未向隆基公司付清涉案房屋购房款，故卫家平向隆基公司付清涉案房屋购房款后，隆基公司应协助卫家平办理涉案房屋房产证及土地证，故对卫家平的此项诉请予以支持。7、关于卫家平主张隆基公司给付其自2015年7月6日起至今的逾期交房违约金的诉请，因隆基公司已于2015年7月6日向卫家平交付了涉案房屋，故卫家平的此项主张既无事实依据亦无法律依据，依法不予支持。8、关于隆基公司提出卫家平歪曲事实，判令卫家平应向其道歉的反诉请求，因隆基公司对此未提供证据予以证实，故依法对隆基公司的此项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、隆基公司给付卫家平资金占用费13098元；二、卫家平给付隆基公司购房款52799.96元及利息12144元，共计64943.96元；三、隆基公司于卫家平履行上述给付隆基公司的义务后十五日内协助卫家平办理黄石市下陆区江南花园小区××楼2单元302号房屋房产证、土地证；四、驳回卫家平的其他诉讼请求；五、驳回隆基公司的其他反诉请求；六、上述给付义务均于本判决生效之日起五日内一次性付清。
二审中，当事人没有提交新证据。
经二审审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案双方当事人争议的焦点主要有：一、隆基公司是否应当向卫家平支付资金占用费；二、卫家平是否应当向隆基公司支付逾期付款利息。
关于焦点一。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据前述规定，违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，合同当事人可以约定高于实际损失的违约金。但从约定的违约金超过造成损失的百分之三十一般可以认定为过高来看，违约金的性质仍以补偿性为主，以填补守约方的损失为主要功能，而不以严厉惩罚违约方为目的。过高的违约金约定可能与公平原则存在冲突，在某些情况下还存在诱发道德风险的可能。因此，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当依法予以调整。本案中，隆基公司未按约定的时间向卫家平交付房屋构成违约是事实，而双方约定的资金占用费条款实际上就是对逾期交房行为约定的一种违约责任承担方式，性质与违约金相同。由于本案所涉合同系经济适用住房买卖合同，不是商品房买卖合同，隆基公司逾期交房造成卫家平的主要损失为租房费用损失，故本案计算违约金的数额应以租房费用为基础。又因《经济适用住房管理办法》规定，经济适用住房是由政府提供政策优惠面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房，且需要符合相关条件并经申请、审核程序后方能取得经济适用住房的购买资格，而卫家平取得经济适用住房购买资格的时间为2016年2月6日，在取得购房资格前，其并无资格入住案涉经济适用住房，故其在取得购房资格前已装修入住该房屋，不存在租金损失的问题。因此，一审判决酌情按同期银行贷款利率计算其损失适当。综上，对卫家平要求隆基公司支付资金占用费52800元、2015年7月6日起至今的逾期交房违约金以及确认其2015年7月6日以此款抵销应交隆基公司购房款的行为合法有效的上诉请求，本院不予支持。
关于焦点二：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。从隆基公司与卫家平之间签订的《协议书》可以看出，双方约定卫家平应于房屋分配方案到户时支付购房款至房款总额的90%，交付房屋时必须付清房款，而卫家平已装修入住案涉房屋，应当视为隆基公司已交房，但卫家平至今未按合同约定付清购房款，同样存在违约，应当赔偿隆基公司损失。一审判决按同期银行贷款利率计算隆基公司损失并无不当。故对卫家平要求隆基公司给付其自2015年7月6日起至今的逾期交房违约金以及不支付逾期付款利息的上诉请求不予支持。
当事人互付债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案隆基公司享有要求卫家平付清房款的同时履行办理相关产权证明的权利，故在卫家平未付清购房款前，隆基公司无需承担未及时办理房产证的赔偿责任。
综上所述，卫家平的上诉理由和请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5002元，由卫家平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 尹 策
审 判 员 胡志刚
代理审判员 周 希
二〇一七年六月十四日
书 记 员 刘必成