山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鲁06民终787号
上诉人（原审被告）：倪庆东，男，1969年8月30日出生，汉族，住海阳市。
委托诉讼代理人：董国庆，山东善策律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军91951部队保障部（原中国人民解放军71613部队保障部），住所地海阳市海政路27号。
法定代表人：贾振凯，部长。
委托诉讼代理人：张学田，系中国人民解放军91951部队保障部营房科科长。
委托诉讼代理人：李红军，山东创立律师事务所律师。
上诉人倪庆东因与被上诉人中国人民解放军91951部队保障部（以下简称91951部队保障部）房屋租赁合同纠纷一案，不服海阳市人民法院（2016）鲁0687民初2156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月28日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人倪庆东上诉请求：1、撤销（2016）鲁0687民初2156号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、被上诉人承担本案一、二审案件受理费。事实和理由：1、上诉人已经足额支付了涉案租赁合同约定的租金，所以只有在被上诉人返还剩余年限租金的前提下上诉人才可以返还房屋，一审中上诉人就租金提供了相应的证据，该证据属于本证，上诉人完成了初步的举证责任，被上诉人应就上诉人的主张进行反驳，并应提供相应的证据，但被上诉人反驳的理由只是合同系伪造、营房科长并不知情也未授权他人收租等，未提出反证。2、现金交易容易存在风险，大额交易通常不采取现金方式，但并不能否认实践当中这种方式的存在，上诉人证实基于对公章真实性以及加盖行为的信任才按照其要求付款。关于上诉人陈述出现不一致的问题，因本案前后开了五次庭，同时上诉人与被上诉人就合同签订、租金支付等问题上磋商次数太多，所以如此复杂的过程难免出现不一致。二、一审判决上诉人应支付被上诉人210000元租金属于认定事实错误。1、涉案合同未生效，并且也不具备生效的条件，那么其本身就不具备法律约束力。2、关于210000元租金的问题，即使上诉人足额支付租金的事实没有让一审法院内心确信，那么上诉人欠210000租金的事实不符合常理。如果上诉人没有支付一分钱租金而长期占用涉案房屋的话，作为被上诉人如何能长期不知道？知道了如何长期不解决？结合合同、收条、租赁许可证等证据来看，上诉人据此进入涉案房屋是合情合理的，一审判决不能因为上诉人支付210000元租金证据不足就认定其欠210000租金的事实成立。综上，请求查明事实并依法改判。
被上诉人辩称，上诉人在一审中陈述的租金缴纳时间、过程、金额及出具收条的情况前后矛盾，涉案租金金额巨大，以现金方式交付于常理不符，上诉人对资金的来源也未提供相关的证据证明，上诉人实际占用房屋3年，理应支付租金。请求二审法院维持一审判决。
91951部队保障部向一审法院起诉请求：1.请求法院判决倪庆东全部人员物资撤离我方房屋，返还无故占有使用的租赁物并移交财产；2.倪庆东补交2年租金24万元；3.倪庆东对房屋损坏部分给予相应经济赔偿；4.依法判令倪庆东承担本案诉讼费用。庭审中，91951部队保障部变更诉讼请求，要求倪庆东支付3年租金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了质证。对有争议的事实与证据，一审法院认定如下：
关于《军队房地产租赁合同》的具体内容，91951部队保障部、倪庆东分别提交租赁合同，两份合同均为制式合同，打印内容一致，手写内容不同，倪庆东主张其提交的合同是保障部营房科工作人员金绪鑫提供的，不清楚手写内容是否为金绪鑫所写。91951部队保障部、倪庆东双方提交的合同内容主要区别为：一、房屋基本情况：91951部队保障部提交的合同中载明房屋位于山东省海阳市海政路40号三层沿街房（坐落号：济鲁字第2451A号）的房屋建筑面积1900平方米，出租给乙方使用。倪庆东提交的合同中载明房屋位于山东省海阳市海政路西首恒丰银行对面楼三层商业房，房屋建筑面积约1900平方米，场地面积400平方米。二、租赁期限：91951部队保障部提交的合同中载明租赁期限自2014年9月1日起至2018年8月31日止。倪庆东提交的合同中载明租赁期限自2013年4月17日起至2043年4月16日止。三、租金总额及付款方式：91951部队保障部提交的合同中载明租赁总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）人民币（大写）肆拾捌万元（￥480000.00元），年租金为人民币（大写）壹拾贰万元（￥120000元），租金按年结算，乙方于每年合同签订日的前十日内交付甲方。付款方式：现金或转账。倪庆东提交的合同载明租赁总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）人民币（大写）贰佰壹拾萬元（￥2100000.00元），年租金为人民币（大写）柒萬元（￥70000元）。付款方式：一次性付清。四、甲乙双方的违约责任：91951部队保障部提交的合同没有填写违约责任条款，倪庆东提交的合同约定为甲方有违反本合同第七条约定行为的，乙方有权解除合同，同时甲方应当向乙方支付人民币（大写）陆拾叁万元（￥630000.00元）作为违约金。乙方有违反本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，同时，乙方应当向甲方支付人民币（大写）壹拾万元（￥100000.00元）作为违约金。五、附加条款：91951部队保障部提交的合同没有填写附加条款，倪庆东提交的合同中约定的附加条款如下：1.乙方一次性付清甲方30年租金共计210万元，不具有违约责任。2.如甲方提出解除合同或因甲方原因导致合同不能履行的，甲方应按本合同约定租金总额的30%向乙方承担违约责任，并由甲方向乙方退还租金。造成乙方房屋装修损失的，由甲乙双方协商赔偿数额。协商不成的，乙方有权单方委托评估机构鉴定实际损失数额，甲方按评估数额向乙方赔偿装修损失。六、落款内容：91951部队保障部提供的合同没有印章及91951部队保障部、倪庆东双方的签字，倪庆东提供的合同甲方处盖有中国人民解放军71613部队的公章，没有91951部队保障部工作人员的签字，乙方处有倪庆东的签字及手印。七、落款时间：91951部队保障部提交的合同中没有填写落款时间，倪庆东提交的合同落款时间为2013年4月17日。
关于租金，倪庆东在第一次庭审中主张其分两次足额缴纳了210万，合同签订当日向营房科交付了100万元，营房科出具收条；2014年8月15日，将剩余租金一次性付清，营房科将100万元的收条收回，合并出具了210万元的收条。第四次庭审中倪庆东主张租金分两次缴纳，第一次是在合同签订前的半个月左右，金绪鑫到其办公室拿走70万元现金，没有出具手续；第二次是在第一次交租金后一周左右，金绪鑫到其办公室拿走140万现金，过了4、5天左右金绪鑫把合同及收据给了倪庆东。倪庆东主张210万元的现金是通过多方面筹集的：出卖位于东上城的两栋房屋，一栋卖给吴康伟和孙伟，另一栋卖给康泰俊彤，两栋均30多万，共计60万元，现金放在保险柜里；剩余150多万是借的，其中借莱阳王建胜20万元现金，没有出具借条。借莱阳市郑树科30万元，出具了借条。借斜山村刘振清60万元，剩余款是借的东上城纪小玉，具体数额记不清了。东哲阳王璐琦40万元的工程款，王璐琦给的承兑，其他都是现金。锦绣乾程开发项目还给的工程款，具体记不清了。91951部队保障部否认收到倪庆东的租金，主张金绪鑫是营房科的一名职工，不是干部，其于2015年9月因公殉职。
关于房屋使用情况，倪庆东主张其承租后只使用二楼部分房间作为办公室，二楼剩余房间及一楼、三楼均转租给他人使用，均有租赁合同。91951部队保障部主张倪庆东对房屋结构进行了改造，要求倪庆东对房屋损害部分进行赔偿；倪庆东认可对房屋进行了改造，将房屋加了两个门，截了四、五堵墙；但在举证期内91951部队保障部未向一审法院明确具体的赔偿数额及依据。
91951部队保障部为证明其主张，提交下列证据：
证据一、《军队房地产租赁合同》一份，证明该合同是双方草签的，双方均未签名盖章，也没有经上级审批。
证据二、情况说明一份，中国人民解放军71146部队后勤部营房处（以下简称71146部队后勤部营房处）出具情况说明，证明《军队房地产租赁合同》版本，系2014年4月份原济南军区空余房地产租赁项目整改统一模板，在2014年4月份之前的合同，是由各单位自行在电脑上编辑完毕后打印装订。
经质证，倪庆东对证据一有异议，主张倪庆东提供的合同已经合同双方当事人签字盖章，如果没有合同，倪庆东在涉案房屋中经营达两年，显然不符合常理。对证据二有异议，认为该证据与本案无直接关联性。
倪庆东为证明其主张，提交下列证据：
证据一、《军队房地产租赁合同》一份，倪庆东主张该合同是营房科工作人员金绪鑫于2013年4月17日提供，双方协商一致并签订了合同。
证据二、收条一份，证明91951部队保障部收到了倪庆东的租金210万元。落款时间为2014年8月15日，并加盖了“中国人民解放军71613部队保障部营房科”的印章。
证据三、《军队房地产租赁许可证》一份，出租人为中国人民解放军71613部队保障部，承租人为倪庆东，房地产位于海政路40号恒丰银行对南，租赁用途为中介，租赁面积为2000平方米，并载明该项目符合国家、军队有关房地产租赁政策规定。落款时间为2014年5月9日，有效期为5年。倪庆东未办理该许可证的备案手续及年检手续，并主张《军队房地产租赁合同》中的面积数是约数，因此与许可证中面积数不符。
经质证，91951部队保障部对证据一有异议，认为合同是伪造的，理由如下：1.91951部队保障部、倪庆东提交的合同内容不一致，91951部队保障部提交的合同租期为4年，倪庆东提交的合同租期为30年；2.倪庆东提交的合同有甲方盖章，经保密室查证，没有盖章记录，没有法定代表人的签字；3.租期30年即属于无效合同；4.倪庆东签订合同的时间是2013年4月17日，而我方合同正式版本下发时间是2014年初。对证据二有异议，91951部队保障部的委托诉讼代理人张学田认为其在2014年8月15日担任营房科科长，对此事不知情，也未授权他人收租金，经查财务也无任何记录；倪庆东前后陈述的租金缴纳方式相矛盾；经核对该收条是假的，笔迹并非金绪鑫本人的。对此91951部队保障部申请对收条的笔迹进行鉴定。一审法院先后两次委托司法鉴定机构对收条笔迹进行鉴定，因比对材料欠缺等原因，鉴定机构将鉴定申请退回。91951部队保障部对证据三有异议，主张从未给倪庆东发过军队房地产租赁许可证，也没有办理过军队房地产租赁许可证。
一审法院认为，本案争议焦点：一、91951部队保障部的诉讼主体资格是否适格。91951部队保障部主张中国人民解放军91951部队是师级单位，转隶于71613部队，保障部是团级单位，倪庆东没有相反证据推翻91951部队保障部主张，应当对91951部队保障部主张的事实予以认定。中国人民解放军91951部队保障部隶属于中国人民解放军91951部队，且保障部具有独立经费，能够独立对外承担民事责任，因此可以作为民事诉讼主体参加诉讼。
二、倪庆东提交的租赁合同是否有效。根据《军队空余房地产租赁管理规定》第十五条规定：“军队空余房地产租赁合同实行审核制度。《军队房地产租赁合同》由军队单位与承租人签字，并经具有租赁项目相应审批权限的房地产管理局（处）审核同意后方可生效。”根据合同法规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”因《军队空余房地产租赁管理规定》是总政治部与总后勤部制定的，因此不属于法律及行政法规，故不能适用《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定。91951部队保障部、倪庆东提供的《军队房地产租赁合同》第十二条约定：“本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。”根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”倪庆东提交的租赁合同没有经具有租赁项目相应审批权限的房地产管理局（处）审核同意，因此91951部队保障部、倪庆东签订的《军队房地产租赁合同》未生效。但基于倪庆东在本案审理终结前已实际占有使用涉案房屋三年的事实，双方已实际履行租赁合同，反映了双方真实意思表示，应认定有效。91951部队保障部虽对倪庆东提交的合同及印章的真实性提出异议，但不申请鉴定亦未提供证据证明其主张，故一审法院对其异议不予认可。
三、倪庆东是否向91951部队保障部交付了租金210万。一审法院认为，倪庆东陈述的租金缴纳时间、过程、金额及出具收条的情况前后矛盾，出入较大，且较大数额的资金以现金方式交付与常理不符，对资金的来源倪庆东亦未提供证据证明，且91951部队保障部对此也予以否认，故一审法院对倪庆东的主张不予支持。
综上，根据倪庆东提供的《军队房地产租赁合同》，虽然双方已实际形成了租赁合同关系的事实，但倪庆东提出其已经足额交付全部租金的抗辩，证据不足，不应支持。因无法认定倪庆东足额缴纳租金，其未履行合同主要义务，故对91951部队保障部要求倪庆东腾空并返还涉案房屋的诉请，依法应予以支持。租金数额应以倪庆东所提供合同中所约定的年租金70000元标准，计算3年为210000元。91951部队保障部自认倪庆东未占有其他租赁物或财产，故91951部队保障部要求倪庆东返还无故占有使用的租赁物及移交财产的主张，依法不予支持。因91951部队保障部提交的合同无双方当事人签字，双方未达成合意，故91951部队保障部要求按每年120000元标准支付租金的主张，依法不予支持。虽倪庆东认可对房屋进行了部分改造，但因91951部队保障部在举证期限内未举证房屋损害的赔偿数额及依据，依法不予支持。综上，一审法院作出判决：一、倪庆东于本判决生效后十日内腾空并返还91951部队保障部所有的位于海阳市海政路原恒丰银行对南三层楼房；二、倪庆东于本判决生效后十日内支付给91951部队保障部房屋租金210000元；三、驳回91951部队保障部的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4900元，由91951部队保障部负担450元，倪庆东负担4450元。
本院审理期间，针对上诉人在一审中陈述的租金缴纳时间、金额等情形为何前后不一致。上诉人称在签订合同前半个月左右，金绪鑫分2、3次从其处拿走了70万现金（没有出具部队的手续，只是个人收条），又过了一周左右，金绪鑫又到上诉人处，上诉人当时表示剩下的140万无法一次交齐，金绪鑫让其出具欠条，上诉人没出具，但是金绪鑫要求对外宣称他已经拿走了140万，这就是后来一审庭审中其为什么说又拿走了140万现金，其实是应付140万，上诉人当时凑了30万给他，2013年4月17日金绪鑫将加盖公章的合同及100万的收据送给了上诉人，所以这是上诉人当时说签订合同的当天一次性支付了100万，至于剩下的110万，上诉人凑了1年多，于2014年8月15日一次性付清。因倪庆东第一次开庭没有出庭，倪庆东也没有就详细情况给代理人说清楚，所以就说了两笔。
二审期间，当时未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的焦点问题是上诉人提交的租金收条能够作为认定上诉人已支付租金的依据。首先，涉案合同出租人为中国人民解放军71613部队保障部，而收条中加盖的公章为该部队的营房科即载明收取房租的主体与合同中约定的并不一致。其次，被上诉人为对公单位，上诉人以现金方式缴纳金额如此巨大的租金，不符合交易习惯。再次，上诉人就其支付租金的过程在一审中及本院审理期间所做的陈述的过程均不一致，且对其资金来源没有提交证据证实。故上诉人以涉案收条作为其支付租金的依据，依法不应予采信。
虽然涉案的租赁合同未生效，但其中约定的租金条款系双方的真实意思表示，可以作为认定涉案租金标准的依据。上诉人没有充分证据证实其已经缴纳租金，一审法院参考该标准判决上诉人支付租金，并无不当。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4900元，由上诉人倪庆东负担。
本判决为终审判决。
审判长 慈勤哲
审判员 杨卫东
审判员 王家国
二〇一八年三月二十六日
书记员 于红科