广东省广州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)粤01执复35号
复议申请人（异议人）：李瑞琼，女，1970年11月5日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。
委托代理人：王旭阳，广东法圣律师事务所律师。
委托代理人：林月圆，广东法圣律师事务所律师。
被执行人：李宝文，男，1964年12月29日出生，汉族,住广东省广州市海珠区。现在广东省清远监狱服刑。
委托代理人：黄润颜，女，1968年11月17日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。系被执行人配偶。
复议申请人李瑞琼不服广东省广州市海珠区人民法院(2016)粤0105执异155号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年3月13日举行了听证，现已审查终结。
广东省广州市海珠区人民法院在执行（2015）穗中法刑二终字第168号刑事判决一案过程中于2016年6月7日作出（2016）粤0105执532号之一执行裁定，裁定查封被执行人李宝文所有的位于广州市海珠区南田路266号501房（以下简称涉案房屋）的产权。李瑞琼对该执行行为提出执行异议。
执行法院经审查认为，参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。现涉案房屋登记在被执行人李宝文名下，法院予以查封于法有据。李瑞琼主张涉案房屋是其以李宝文的名义购买并办理了公证，且支付了全部购房款项，亦实际占有使用，要求排除对涉案房屋的执行。首先，根据《物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。可见，在法律没有特殊规定的情况下，不动产物权应以登记为准，体现物权公示公信的原则。其次，涉案房屋已被查封，已不仅是涉及李瑞琼与被执行人李宝文之间对涉案房屋所有权的约定，而是涉及不特定的第三人的利益。现李瑞琼拟以其与被执行人李宝文双方的《声明书》、《委托书》及公证对抗物权登记，并无法律依据，其公示公信效力显然不足。最后，购房限购政策虽是一种行政管理措施，但是李瑞琼甘冒规避行政管理、违背物权登记公示公信的风险，也应承担相应的后果。综上，李瑞琼主张涉案房屋实际属其所有，请求中止执行并解除查封，法院不予支持。依照《物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（十一）项、第二百二十五条，《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条之规定，裁定如下：驳回异议人李瑞琼提出的执行异议。
李瑞琼向本院申请复议称，一、原审裁定适用法律错误。执行法院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定，认定人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。但根据原审裁定查明的事实可看，涉案房屋并未登记在李宝文名下，而是登记在广州市城市建设开发有限公司（以下简称广州城建公司）名下，李宝文只享有合同权益，而该合同效益事实上为李瑞琼享有。二、原审法院认识错误，物权登记固然有公示效力，但其保护对象为善意第三人，而非不特定的第三人利益。本案并没有善意第三人，也没有侵犯善意第三人的利益，因此原审法院应当依据查明的事实，保护李瑞琼的利益。三、李瑞琼提起本案执行异议，是要法院查明涉案房屋确系李瑞琼实际出钱购买的事实。四、限购措施作为市级人民政府的行政决定，并不能构成对民事合同效力的否定依据，《合同法司法解释一》第四条规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。虽然有限购规定，但李瑞琼委托李宝文购买房屋的合同行为是有效的法律行为。李瑞琼的风险是道德风险，而不是法律风险，李宝文并没有否认委托购买的事实，执行法院将李瑞琼的道德风险上升为法律风险，是没有法律依据的。综上，复议请求：撤销(2016)粤0105执异155号执行裁定，并解除对涉案房屋的查封。
2017年4月25日询问笔录中，被执行人李宝文表示同意李瑞琼的复议请求和理由，认为涉案房屋实际由李瑞琼购买并居住使用的。
本院查明，关于李宝文等人犯合同诈骗一案，执行法院于2014年12月12日作出（2014）穗海法刑初字第155号刑事判决，判决：一、被告人李宝文犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十年六个月（刑期从判决执行之日起计算，判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即从2013年2月20日起至2023年8月19日止），并处罚金人民币十万元（罚金在本判决发生法律效力之次日起三十日内向法院缴纳）。……五、继续追缴被告人李宝文……的违法所得，发还给广州市道路扩建工程办公室。六、被告人李宝文向法院退缴的赃款五十二万元……作为上述第五项判决执行，发还给广州市道路扩建工程办公室。李宝文对此不服，向本院提起上诉。本院于2015年12月14日作出（2015）穗中法刑二终字第168号刑事判决，判决维持上述李宝文的定罪、量刑部分及处罚等。判决生效后，执行法院以（2016）粤0105执532号立案执行。
执行过程中，执行法院分别于2016年6月17日、6月22日扣划了李宝文1753元、423.29元、3667.94元作为罚金一项的执行款。2016年8月30日，李宝文又自行向清远市中级人民法院上缴2万元作为法院罚没收入。执行法院于2016年6月7日作出（2016）粤0105执532号之一执行裁定，查封涉案房屋。李瑞琼遂提出本案异议。
据查询时间为2016年6月12日的房屋信息表显示，涉案房屋位于广州市海珠区南田路266号501房【可逸隽轩商业、住宅楼5层501房】，开发企业名称为广州城建公司，总面积148.9755平方米，合同状态为正式合同，确权状态为已确权，合同信息中姓名为李宝文，占有份额为单独所有，合同编号为201301198458，权属人列表中权属人姓名为广州城建公司，没有他项权信息。
另查明，2012年11月10日，李宝文与广州城建公司签订《商品房订购书》，约定：李宝文订购由广州城建公司开发的涉案房屋，售价3441092元；签订《订购书》时须付清定金688218元；首期房款344110元及房屋契税、物业专项维修资金等；此后分期于2013年6月30日前付清剩余房款。
2012年12月5日，李宝文及妻子黄润颜出具《声明书》，就以李宝文名义购买的涉案房屋一事作出声明：“一、上述房屋是以李宝文的名义购买，但上述房屋实际是由李瑞琼全额出资购买的，购买上述房屋的全部房款、税费及一切相关购房费用均全部由李瑞琼支付。李瑞琼拥有上述房屋的一切支配权。二、我们愿意按照李瑞琼的要求将上述房屋转名过户到其指定的任何人，并在任何时候配合李瑞琼办妥房屋的转名过户手续。”同日，李宝文又出具《委托书》，委托受托人李瑞琼为其代理人，代其：签订房屋买卖合同、支付购房款、验收房屋、签署收楼确认书、向房管部门申请办理房屋产权登记，领取房屋产权证以及相关的一切手续，办理申报纳税手续，办理有线电视、供水供电、物业管理等相关登记手续。上述《声明书》与《委托书》于2012年12月6日由广州市海珠公证处公证。
2013年1月19日，李宝文（委托代理人李瑞琼）与广州城建公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定李宝文购买广州城建公司在建的涉案房屋，总金额3431092元。李宝文应将商品房预售款支付至建设银行广州西塔支行，账号44×××81。
异议期间，李瑞琼向执行法院提交以下证据：1、2012年11月至2013年7月间，广州城建公司出具涉案房屋的预售定金及售房款发票共六张，发票联均载明付款方为李宝文，具体内容为：预售定金10万元、预售定金588218元、售房款341110元、售房款1029328元、售房款686218元、售房款686218元。2012年11月10日李瑞琼名下交通银行账户转账10万元给广州城建公司的交易清单；2012年11月15日李瑞琼名下广州农村商业银行账户汇出588218元的业务单；2013年1月至7月间李瑞琼名下工商银行账户分四次转帐341110元、1029328元、686218元、686218元给广州城建公司44×××81账户的代收款凭证、明细清单。上述证据拟证明李瑞琼支付了涉案房屋的购房款。2、广州市海珠区地税局于2015年3月23日出具涉案房屋的《税收缴款书》，内容为房屋买卖契税102932.76元，李瑞琼名下广州农村商业银行账户汇出102932.76元的业务单及银联持卡人存单，拟证明李瑞琼缴纳了涉案房屋的契税。3、2013年1月19日农业银行账户汇出15652.35元的交易明细清单，拟证明李瑞琼缴纳涉案房屋的维修基金、登记费。4、2012年12月7日、2013年6月2日关宝光、李瑞琼与中国农业银行股份有限公司海珠支行签订的两份《最高额担保个人借款合同》，拟证明购买涉案房屋的资金来源。5、李瑞琼与广州城建公司于2014年9月24日签署涉案房屋的《商品房交付书》；广州市城建开发物业有限公司于2016年4月9日、6月21日出具的物业管理费、电费水费公摊费、月保泊车管理费等发票，记载付款方为李瑞琼；广州供电局于2016年3月2日的电费发票，户名记载为李瑞琼。上述证据拟证实其实际接收使用涉案房屋。
此外，李瑞琼向执行法院提交了原登记在李瑞琼名下的海珠区富基南二街19号3104房房产证复印件、原登记在其配偶关宝光名下海珠区富基南二街19号3103房房产证，拟证明其购房资格。据2016年11月22日广州市房地产档案馆出具的《不动产登记查册表》记载，上述两房产证已注销，李瑞琼名下现有与李瑞珍共有的海珠区瑞宝村路瑞兴三巷14号【备注根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二章第二条（第五项）的规定和撤村改制批准文件确权，未办理有偿使用手续】以及其个人名下海珠区江南西路玫瑰三街9号204房房产，关宝光名下的在广州市无房产登记。
本院认为：（2015）穗中法刑二终字第168号刑事判决已经发生法律效力。李宝文至今未全部履行罚金、追缴违法所得等义务，执行法院查封预告登记于李宝文名下的房产，符合法律规定。李瑞琼复议称其借用李宝文的名义购买涉案房屋，支付了全部购房款，并已实际使用。但李宝文及妻子黄润颜与李瑞琼借名购房的约定属于双方内部的债权债务，未发生物权变动的效果，不能阻却执行。李瑞琼以此为由要求解除对涉案房屋的查封，于法无据。况且，李瑞琼及李宝文为规避广州市商品房限购的管理政策而实施借名购房，双方对未能过户登记存在过错，对由此产生的风险理应自行承担。
综上所述，李瑞琼的复议理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回李瑞琼的复议申请，维持广东省广州市海珠区人民法院(2016)粤0105执异155号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审判长 赵建文
审判员 陈 雯
审判员 刘 皓
二〇一七年五月十二日
书记员 叶 迪