重庆市巴南区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)巴法民初字第03793号
原告重庆嘉名房地产营销策划有限公司，住所地重庆市渝中区解放西路225号1幢12-A#，组织机构代码06616360-3。
法定代表人郑嘉，总经理。
委托代理人廖娟，重庆格林威律师事务所律师。
被告重庆尚邦房地产开发有限公司，住所地重庆市长寿区桃源东路3号2幢1-39，组织机构代码56561007-6。
法定代表人朱晓明，董事长。
被告朱晓明，男，1964年2月11日出生，汉族，住重庆市长寿区。
被告朱中川，男，1970年4月16日出生，汉族，住重庆市南岸。
三被告共同委托代理人杨建华，男，1971年11月12日，重庆尚邦房地产开发有限公司法律顾问。
原告重庆嘉名房地产营销策划有限公司（以下简称嘉名营销公司）与被重庆尚邦房地产开发有限公司（以下简称尚邦房地产公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2015年5月25日受理后，依法由审判员丁希来独任审判。依原告嘉名营销公司的保全申请，本院于2015年6月2日作出（2015）巴法民初字第03793-1号民事裁定书，冻结被告尚邦房地产公司银行存款2366720元。本院于2015年7月23日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告嘉名营销公司委托代理人廖娟与被告尚邦房地产公司、朱晓明、朱中川的委托代理人杨建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉名营销公司诉称，被告尚邦房地产公司与原告法定代表人郑嘉签订销售协议，将其开发位于重庆市南川区水江镇的尚邦·水江国际项目委托原告代理销售，原告法定代表人郑嘉向其缴纳保证金75万元。之后，被告尚邦房地产公司将该项目又委托给重庆君安民居房地产经纪有限公司南岸分公司（以下简称君安民居经纪公司）代理销售。2014年11月24日，原告与被告尚邦房地产公司就退还保证金以及补偿终止合同后的预期利益签订补充协议，约定被告尚邦房地产公司退还保证金75万元，因终止房屋销售补充协议，被告尚邦房地产公司自愿补偿原告合同预期利益120万元，共计195万元；被告尚邦房地产公司于2015年3月10日前退还原告保证金、合同预期利益40万元，同年5月10日前退还原告保证金、合同预期利益53万元，共计93万元；被告尚邦房地产公司自2015年3月31日起每月支付原告2.4万元直至付足42万元，自2018年3月31日起每月支付原告2.4万元直至付足60万元；被告尚邦房地产公司于2015年5月10日前未能按时支付93万元，则自愿支付违约金25万元；被告朱晓明、朱中川自愿为被告尚邦房地产公司履行本协议约定的义务提供保证担保，担保期间2年。补充协议签订后，被告尚邦房地产公司支付原告38万元，尚欠157万元。原告遂诉请被告尚邦房地产公司、朱晓明、朱中川连带偿付原告157万元、违约造成的损失25万元、逾期利息720元、律师代理费54.6万元，共计2366720元；并承担担保费用等。
被告尚邦房地产公司辩称，原告嘉名营销公司与被告签订的销售补充协议前，原告嘉名营销公司未注册成立，其法定代表人因犯罪记录不能从事房地产经纪活动，故双方签订的销售补充协议无效。合同预期利益并非合同履行后可以获得的利益即净利润，故原告嘉名营销公司要求支付合同预期利益120万元，不符合法律规定。原告嘉名营销公司诉请的律师代理费54.6万元，并未实际产生，被告不应支付。故被告同意在6个月内均衡支付原告嘉名营销公司保证金余款37万元，请求驳回其他诉讼请求。
经审理查明，被告尚邦房地产公司系重庆市南川区水江镇水江大道6号的尚邦·水江国际项目的开发企业，占地面积约20814平方米，规划总建筑面积约62442平方米。曾与原告嘉名营销公司法定代表人郑嘉签订商品房委托代理销售协议，郑嘉支付被告尚邦房地产公司销售保证金75万元，被告尚邦房地产公司于2012年5月15日出具收据一张，载明交款人郑嘉，金额75万元，收款事由销售保证金。2014年5月28日，被告尚邦房地产公司与君安民居经纪公司签订尚邦·水江国际代理销售合同，约定被告尚邦房地产公司委托君安民居经纪公司就其开发的位于重庆市南川区水江镇的尚邦·水江国际进行全盘营销策划以及销售代理；以本项目一期1#、2#楼25806㎡（住宅和商业）为考核，被告尚邦房地产公司向君安民居支付佣金，包括基本提成和溢价分成佣金两部分等。同年11月24日，原告嘉名营销公司（作为乙方）与被告尚邦房地产公司（作为甲方）签订补充协议，约定甲乙双方在《房屋销售“补充协议”》的基础上通过平等友好协商，就如何退还保证金以及补偿终止合同后的预期利益一事达成如下细化协议：一、甲方退还乙方保证金75万元，因终止房屋销售补充协议，甲方自愿补偿乙方合同预期利益120万元，共计195万元税后；二、甲方于2015年3月10日前退还乙方保证金、合同预期利益40万元，同年5月10日前退还乙方保证金、合同预期利益53万元，共计93万元；三、甲方自2015年3月31日起每月支付乙方2.4万元直至付足42万元；四、甲方自2018年3月31日起每月支付乙方2.4万元直至付足60万元；五、甲方如未按期足额支付前述款项，则乙方有权要求甲方将余下未付的所有款项一次性全部支付乙方；……七、甲方于2015年5月10日前如未能按时支付93万元，则甲方自愿向乙方支付因违约给乙方造成的损失25万元，如甲方在约定的时内违约，违约期间的资金利息按未付款项的同期银行贷款利率的四倍计算，甲方还应承担乙方因催要前述款项，而委托的律师代理费、差旅费；……十、甲方股东朱晓明、朱中川自愿为被告尚邦房地产公司履行本协议约定的义务向乙方提供保证担保，担保期间2年。补充协议签订后，被告尚邦房地产公司支付原告嘉名营销公司38万元，尚欠157万元。原告嘉名营销公司要求被告支付未果，遂诉请如上。
另查明，被告尚邦房地产公司经营范围为房地产开发、物业管理服务；其于2014年12月14日取得其开发的位于重庆市南川区水江镇水江大道6号的尚邦·水江国际项目的商品房预售许可证。原告嘉名营销公司于2013年4月23日登记成立，经营范围为房地产营销策划；房地产经纪、咨询；代办房屋抵押贷款手续等；被告尚邦房地产公司。2015年5月25日，原告嘉名营销公司（作为甲方）与重庆格林威律师事务所（作为乙方）签订法律事务委托代理合同，约定乙方接受甲方委托指派廖娟律师为甲方与被告尚邦房地产公司、朱晓明、朱中川商品房委托代理销售合同纠纷案提供一审、二审、执行程序中提供法律服务，担任诉讼代理人；甲方应向乙方支付律师服务费，按主张的金额182万元的30%为标准支付，该费用在法律文书生效后3日内付清。
以上事实，有双方当事人当庭陈述及提交的下列证据在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。
原告嘉名营销公司提交：代理销售合同、补充协议、银行进账单、电子转账凭证、银行活期明细、法律事务委托代理合同等；
被告尚邦房地产公司提交：商品房预售许可证、收据。
本院认为，被告尚邦房地产公司具有房地产开发资质，系重庆市南川区水江镇水江大道6号的尚邦·水江国际项目开发企业，原告嘉名营销公司具有房地产营销策划；房地产经纪等资质，双方就退还保证金以及补偿终止合同的预期利益而签订补充协议，是双方当事人在自愿协商一致的基础上达成的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。据《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第四百零五条规定“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬”和补充协议中对退还保证金、支付预期利益的约定，被告尚邦房地产公司理应退还原告嘉名营销公司保证金75万元，补偿合同预期利益120万元。据合同法第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和补充协议中“如未按期足额支付前述款项，则原告嘉名营销公司有权要求被告尚邦房地产公司将余下未付的所有款项一次性全部支付原告嘉名营销公司；被告尚邦房地产公司于2015年5月10日前如未能按时支付93万元，则被告尚邦房地产公司自愿向原告嘉名营销公司支付因违约造成的损失25万元”的约定，被告尚邦房地产公司支付原告嘉名营销公司38万元，还应支付原告嘉名营销公司157万元，违约损失25万元，共计182万元。原告嘉名营销公司诉请被告尚邦房地产公司违约损失，本院予以支持，其诉请被告尚邦房地产公司支付逾期利息720元，本院不宜主张。据双方签订补充协议中关于“被告尚邦房地产公司股东朱晓明、朱中川自愿为其履行本协议约定的义务向原告嘉名营销公司提供保证担保，担保期间2年”的约定，但未明确保证方式，据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”的规定，被告朱晓明、朱中川应对被告尚邦房地产公司所欠原告嘉名营销公司之债务承担连带保证责任。原告嘉名营销公司诉请被告尚邦房地产公司支付违约造成的损失25万元，已对其损失进行弥补，其要求被告尚邦房地产公司支付逾期利息720元，本院不予支持。原告嘉名营销公司举示法律事务委托代理合同载明律师代理费，于法律文书生效后3日内付清，其损失并未实际发生，现要求被告尚邦房地产公司支付律师代理费54.6万元，本院不予主张，可另行诉讼处理。原告嘉名营销公司诉请被告尚邦房地产公司支付诉讼保全的担保费用1万元，不符合双方补充协议约定，本院不予支持。被告尚邦房地产公司以原告嘉名营销公司不具备委托代理销售商品房资质、属非法营业，其与原告嘉名营销公司无销售合同关系的辩解，与双方签订的补充协议相互矛盾，且与本院查明的事实不符，本院不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百零五条，《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，判决如下：
一、被告重庆尚邦房地产开发有限公司支付原告重庆嘉名房地产营销策划有限公司182万元；
二、被告朱晓明、朱中川对被告重庆尚邦房地产开发有限公司第一项之债务承担连带责任；
三、驳回原告重庆嘉名房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。
上述第一项，限被告重庆尚邦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内履行，逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25730元，减半收取12865元，诉讼保全费5000元，共计17865元，由被告重庆尚邦房地产开发有限公司负担。此款已由原告重庆嘉名房地产营销策划有限公司自愿垫付，限被告重庆尚邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内径付原告重庆嘉名房地产营销策划有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满7日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 丁希来
二〇一五年八月二十一日
书记员 廖荣鹏