广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗花法民三初字第2027号
原告：陈长青，男，1979年7月4日出生，住四川省巴中市巴州区。
委托代理人：陈茂义，广东红棉律师事务所律师。
被告：王伟杰，男，1977年11月4日出生，住广州市花都区。
被告：骆绮莉，1979年2月20日出生，住广州市花都区。
第三人：广州市佳运房地产经纪有限公司，住所地广州市花都区（大运家园）105号110房号。
法定代表人：曾得刚。
委托代理人：王斌华，住四川省攀枝花市东区，系该公司职员。
原告陈长青诉被告王伟杰、骆绮莉，第三人广州市佳运房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月7日立案受理后，依法由代理审判员吴海萍适用简易程序于2014年12月2日公开开庭进行了审理。原告陈长青的委托代理人陈茂义，被告王伟杰、骆绮莉，第三人广州市佳运房地产经纪有限公司的委托代理人王斌华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与两被告于2014年6月16日签订《商品房买卖合同》，原告以865000元的价格购买被告位于广州市花都区新华镇茶园路17号1幢706房，原告支付给两被告45000元定金，支付给第三人中介费5000元（未开收据）。合同签订后，原告积极准备房屋买卖购房贷款的资料，并多次联系两被告要求办理房屋买卖的相关手续，而两被告多次已各种理由推脱，原告无奈，亲自去到花都区房管局登记大厅，经询问得知，原告的条件不符合购房条件，社保未连续购买满三年，无法办理房屋的过户手续，其购房合同根本无法履行，并告知原告，所有的房屋中介机构都知道这一购房条件，原告十分惊讶，感到自己是两被告合伙欺骗了，当时购房房屋时，原告为了省点钱不想通过中介，要求各方直接到区房管局自己办理有关手续，而两被告说他朋友在房屋中介工作，让他朋友帮我们办理，让他们收费少一些，这样省事也节省时间，中介比较专业，于是两被告联系了他朋友工作的中介公司即第三人（王斌华），原告与两被告在第三人（王斌华）处签订了《房屋购买合同》，在签合同的现场，两被告的朋友从未以中介专业人员的角度明确告知原告需要具备的买房条件，而只是简单询问原告有没有购买社保，原告说有购买，两被告明知原告不符合购房的条件，合伙欺骗原告，致使原告重大误解，签订《房屋购买合同》，造成合同无法履行。原告认为如果当时按原告要求各方直接到区房屋管理局办理有关手续，房屋管理局一定明确告知原告不符合购房条件，根本不会导致现在结果。由于签订过程中，两被告与原告都在现场，如被告骆绮莉能明确告知原告购房的条件或详细的询问审核一下原告资料，也不会导致今天的后果，而两被告为了骗取中介费和定金，仍以卖方的立场与原告签订《房屋购买合同》，并收受原告缴交的45000元购房定金和中介费，显然是欺骗原告。因此原告认为两被告的朋友未尽一个中介机构应尽的告知审核义务，与两被告合伙欺骗原告，致使原告产生重大误解的情况下签订了《房屋购房合同》，造成合同无法履行，合同目的无法实现，根据《中华人民共和中合同法》有关规定可以依法解除合同，两被告欺骗原告的行为应承担全部责任，原告曾多次找被告协商，要求将原告缴交的中介费用及定金退还未果，因此请求法院判令：1、两被告双倍返还原告的购房定金共90000元。2、诉讼费用由两被告承担。
两被告辩称：我方不同意原告的诉讼请求。在2014年5月底，有中介带着原告去看房子，当时我方居住在涉案房屋，后来在2014年6月2日原告本人到涉案房屋，说不想给中介费，原、被告之间直接买卖涉案房屋。我方说如果是一次性支付房款，我方同意，但原告说是用公积金供房，由于我方不太清楚公积金供房的手续，所以我方要求到中介办理手续，后来原告也同意。原告在2014年6月2日看房子后向两被告支付了5000元的诚意金，我方问原告有没有认识的中介，原告说没有，原告问我方是否有相熟的中介，我说我儿子的同学妈妈是在中介公司工作的，后来原、被告双方就找到本案的第三人中介公司办理房屋交易手续。2014年6月16日，双方在第三人处签订了《房地产买卖合同》，当时中介也有向原、被告告知了相关二手房买卖的手续以及条件。当时原告陈述自己是还没有缴纳够三年的社保的，是没有购房条件的，但当时原告表示其女友是广州本地人，到时是用女友的公积金贷款供涉案房屋的，但由于原告当时还未与其妻子离婚，办理离婚需要时间，要求我方给其时间，因此在合同上才约定给原告165天完成所有的交易手续。在过了135天后，我方有打电话给原告，因为原告申请贷款是要卖方即我方去签字的，我方在2014年10月14日到工商银行办理了个人贷款及相关手续。我方也多次催原告办理相关手续，但原告向我方陈述其已与原妻子离婚了，但现任女友又不愿意与其结婚，原告自己是没有购房资格所以不能购买涉案房屋。后来在2014年11月4日被告骆绮莉向原告的身份证地址寄送了告知函，告知函内容为履行合同的时间已经到了，要求原告过来办理相关涉案房屋买卖的手续，告知原告履行合同的义务否则解除合同等内容。后来就一直再没有原告的消息，然后我方就收到法院的通知前往法院收取原告的起诉状等资料。我方已按合同约定履行了条款，包括涉案房屋的评估以及签订贷款合同等，是原告自己没有履行义务，所以我方不同意原告的诉讼请求。我方认为在签订合同时，原、被告均是成年人，我方作为卖方，我方不清楚原告是否有购房条件的，所以才到中介方办理相关手续，当时中介已向原告明确了购房条件的，因此我方认为我方不存在欺骗原告的行为。
第三人述称：涉案房屋的整个交易过程与两被告陈述的一致。2014年6月16日，原、被告双方到中介方处，当时原告是与其朋友一起过来的，由于原告是外地人，我方当时问原告是否有购买满三年的社保，当时原告说社保是有购买但不够三年，当时原告表示会用其女友的公积金购买涉案房屋。当时我方已向原告明确购房的条件了，原告在明知自己不符合条件的情况下还坚持购买涉案房屋。当时原、被告协商同意给原告135天时间办理相关的离婚再结婚的手续，我方多次以电话和短信的方式提醒和催促原告尽快办理相关手续。我方于2014年10月13日安排了对涉案房屋的评估，两被告于2014年10月14日签订了工商银行的个人购房贷款合同。我方多次催促原告未果，并于2014年11月5日书面发函告知原告，但原告一直未提供任何资料也未办理银行按揭手续。原告告知我方其已通过打官司离了婚，他女朋友也离婚了但是其前夫压住了女方的户口簿，致使他和女友拿不了结婚证，因他告知我方原告自己是在做生意的，我方还询问原告是否有三年税单，建议原告想办法尽快完成交易，但是原告说结不了婚原告自己也没有能力供楼，希望两被告能退部分定金给他，解除合同。但两被告告知原告，按照合同约定他们不予退还。因此原告就起诉至法院。
经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华街茶园路17号1幢706房，权属人为两被告，两被告为夫妻关系。
2014年6月16日，两被告（卖方）、原告（买方）以及第三人（经纪方）签订《房地产买卖合同》（以下简称“涉案合同”），约定卖方将位于广州市花都区新华街茶园路17号1幢706房出售给买方。涉案房屋成交价865000元，第三条约定银行按揭付款：1、定金45000元，此定金为首期楼款的一部分。在签署本合同时买方直接支付35000元。买卖双方须在签署本合同后165天内提供齐全资料配合经纪方完成本次交易的完税及递件手续。2、定金余款10000元买方须在2014年6月19日前支付给卖方。3、买卖双方均须由经纪方指定按揭机构办理按揭手续。卖方须在收到定金后135天内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方办理银行按揭手续。买方须在签署本合同后135天内签署银行按揭文件及支付办理贷款所需费用并向银行申请15年60万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准），买方须在签署银行按揭文件后10天内提供齐全办理银行按揭所需的全部资料。4、部分首期楼款220000元，买方在房管部门成功受理本次交易完税及递件当天直接支付给卖方。6、楼价余款（以银行批准的贷款金额为准）：600000元在办理完交易过户手续后，由贷款银行直接划给卖方。本合同三方必须于接到过户通知三天内到有关部门办理过户手续。第十条约定：基于买卖双方独家委托经纪方代理本次交易服务，且经纪方在买卖该物业时提供的中介服务，买卖双方同意在签署本合同时向经纪方支付中介服务费，买方须向经纪方支付中介服务费5000元。第十一条约定：卖方在收取定金后不依合同条款将该物业出售给买方，则视卖方违约。卖方须承担违约责任，买方有权解除本合同，卖方除须退还所收买方定金及其他款项外，并须赔偿与定金相同的金额予买方作为违约金。且赔偿买方必须缴交的与本次交易有关的所有费用（如中介服务费、按揭费用及查册费用等），卖方须在支付违约金与赔偿金同时向经纪方结清应付中介服务费。第十二条约定：买方不履行本合同条款购买该物业，则视买方违约，买方须承担违约责任。卖方有权解除本合同，没收买方已付定金，且有权再将该物业出售给任何人，且买方须赔偿卖方必须缴交的与本次交易有关的所有费用（如中介服务费及公证费等）且买方并仍然按合同约定向经纪方结清应付中介服务费，但卖方须退回买方已支付的除定金外的所有款项。第二十三条约定其他事项：1、卖方同意买方递件及过户时可以更改或者增加房地产权人名字，但必须是买方有购买资格的。2、若买方申请的贷款少于60万或银行同意的贷款少于60万则二者的差额若5万元以内于过户当天支付，若多于5万元则超过5万元部分90天之内必须支付给卖方。此外，合同还就其他权利义务进行了约定。
关于该合同第二十三条其他事项中约定“卖方同意买方递件及过户时可以更改或者增加房地产权人名字，但必须是买方有购买资格的”条款的理解，原告认为其在签订涉案合同时是有女朋友的，因此约定办理房产证时可以增加一个人的名字，而其中“买方必须有购买资格”中的买方是指增加的产权人，而非指原告本人。两被告认为原告当时称到时用其女朋友的公积金供房因此约定可以增加一个产权人名字，而“买方必须有购买资格”中的买方既包括原告也包括增加的产权人。第三人认为无论原告通过何种方式购房均需符合购房资格才能完成涉案房屋的买卖交易手续。
合同签订后，原告向两被告支付了定金45000元。两被告在2014年10月14日到第三人处签订了办理涉案房屋按揭贷款的有关资料。2014年10月15日，深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司对涉案房屋作出了房地产评估咨询意见书，该意见书显示涉案房屋的评估市值为857274元。
关于涉案合同未能继续履行，原、被告各执一词。原告认为在2014年10月13日将原告名下的银行流水明细、收入证明以及社保资料交给第三人，后在2014年10月份去房管部门办理涉案合同的网签手续才发现自己不符合购房资格，原告认为两被告及第三人未明确告知其不具有广州市购房资格才导致合同无法继续履行。两被告认为在签订涉案合同时第三人已明确告知原告有关二手房买卖的手续及条件，并向原告出具二手房过户须知，该须知明确载明“如果买方是广州市外户口，则要收取自购房之日起前5年内在本市连续缴交3年以上（不能补缴）的个人所得税或社保证明”，两被告认为原告在签订涉案合同时称其不符合广州市购房资格，需先与现任妻子离婚再与具有广州市户籍的女友结婚，正因原告要办理先离婚再结婚的手续才在合同约定给予原告在签订合同后165天的时间提供齐全资料配合经纪方完成本次交易的完税及递件手续，但原告与其妻子离婚后，原告的女友不愿意与其结婚，因此原告无法获得购房资格从而继续履行涉案合同。第三人对两被告的陈述予以确认，第三人认为其曾与原告就原告的购房资格问题进行短信联系，为此提交短信打印件予以证明。
另查，2014年5月22日，原告与案外人刘子云解除婚姻关系。原告户籍为四川省巴中市巴州区，原告提交广州市天河区社会保险基金管理中心打印的2011年6月至2012年6月在广州添乐文化用品有限公司工作期间缴交的社会保险以及2014年5月至2014年10月在广州泛德商贸有限公司工作期间缴交的社会保险，原告陈述截至庭审辩论终结时其未在广州市缴交连续3年以上社会保险。根据2013年11月15日广州市人民政府办公厅发布的《广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》，规定自本意见发布之日起，暂定对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。
两被告于2014年11月4日向原告的身份地址寄送告知函，要求原告按合同约定办理手续否则解除合同没收定金等。第三人于2014年11月5日向原告的身份地址寄送告知函，告知原告按合同约定办理银行贷款等有关手续。原告称当其知道自己不符合购房资格后曾找两被告及第三人协商要求两被告退还定金，但两被告不同意，原告遂诉至本院成讼。
诉讼中，原告表示因两被告及第三人未明确告知其在广州市购房需符合购房资格存在欺诈，因此要求确认涉案合同无效，经本院释明若涉案合同有效原告是否变更诉讼请求，原告表示因其不具备广州市购房资格，因此要求解除原告、两被告及第三人签订的《房地产买卖合同》，两被告及第三人均同意解除涉案合同。
本院认为：原告、两被告及第三人签订的《房地产买卖合同》均是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。涉案合同包含了买卖双方分别与经纪方之间的居间合同关系及买方与卖方之间的房屋买卖合同关系，本案主要审查原告与两被告之间的房屋买卖合同关系。涉案合同因原告不符合购房资格无法继续履行，现原告要求解除其与两被告之间的房屋买卖合同关系，合理有据，且两被告亦同意解除，因此本院予以支持。
本案的争议焦点为涉案合同履行过程中何方存在违约行为。在房屋买卖合同履行过程中，由于原告并非广州市户籍人口，属于广州市商品房限购对象，原告作为买方，须提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。原告提供的2011年6月至2012年6月在广州添乐文化用品有限公司工作期间缴交的社会保险以及2014年5月至2014年10月在广州泛德商贸有限公司工作期间缴交的社会保险，该社会保险的缴交情况与现行广州市商品住房限购政策的规定不相符，原告在庭审中亦确认其截至庭审辩论终结时仍不具备广州市购房资格。在国家持续出台相关政策不断加大力度对房地产交易市场进行宏观调控的背景下，广州市的商品住房限购政策属于公知信息，且涉案合同补充条款明确约定“卖方同意买方递件及过户时可以更改或者增加房地产权人名字，但必须是买方有购买资格的”，据此可知，原、被告在签订涉案合同时清楚知悉在广州市购房是需要符合购房资格的，因此对于原告认为两被告及第三人未明确告知其购房资格存在欺诈并认为合同约定必须具备购房资格的买方只是指增加的产权人的陈述，依据不足，本院不予采信。两被告在收取原告定金45000元后已按合同约定前往第三人处签订了办理银行按揭的有关资料，而原告在签订合同后135天内未按合同约定签署银行按揭文件并办理有关手续，涉案合同已明确约定买方必须有购房资格，现原告明确其至庭审辩论终结时仍不符合广州市商品住房政策规定的购房资格，因此涉案合同无法继续履行的责任在于原告，原告要求被告双倍返还定金共90000元的请求，理据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告陈长青与被告王伟杰、骆绮莉及第三人广州市佳运房地产经纪有限公司于2014年6月16日签订的《房地产买卖合同》关于原告陈长青与被告王伟杰、骆绮莉的房屋买卖合同关系。
二、驳回原告陈长青的其他诉讼请求。
案件受理费1088元，由原告陈长青负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及其副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
代理审判员 吴海萍
二〇一五年一月××日
书 记 员 陈家欣