上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄浦民五(商)初字第448号
原告中国建设银行股份有限公司上海市分行。负责人王江。委托代理人周以萍，该行职员
。委托代理人韩燊，该行职员
。被告李何。被告上海久效置业有限公司。法定代表人傅平。委托代理人施嘉辰，该公司员工
。委托代理人徐兆佳，该公司员工
。原告中国建设银行股份有限公司上海市分行(以下简称建行上海市分行)与被告李何、久效公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月15日公开开庭进行了审理。原告建行上海市分行的委托代理人周以萍，被告久效公司的委托代理人施嘉辰、徐兆佳到庭参加了诉讼，被告李何经本院依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建行上海市分行诉称，2011年8月30日，被告李何与原告签订了《个人住房(商业用房)抵押借款合同》，约定：被告李何向原告借款人民币(以下币种同)500,000万元，期限30年。贷款利率为浮动利率，即基准利率水平上浮6％，罚息利率为合同执行利率水平上浮50％。同时约定，被告李何以位于上海市宝山区月川路XXX弄XXX号XXX室房屋提供抵押担保。被告久效公司作为保证人为上述合同项下的借款本金、利息等承担连带责任保证，保证期间为此合同保证条款生效之日起至抵押财产预告登记转为抵押权登记已经办妥病机在于登记机关房屋登记簿上，且抵押人将其名下的抵押财产的《上海市房地产权证》交贷款人核对无误之日止。2012年1月4日，原告发放了全部贷款。2013年6月起，被告开始发生拖欠。故原告诉至法院，请求判令：1、被告李何归还借款本金486,502.90元、利息31,167.73元、逾期利息1,439.99元(暂计算至2015年6月15日止)，并支付自2015年6月16日起至贷款清偿完毕之日止的逾期利息(以本金和利息之和517,670.63元为计算基数，按贷款利率水平上浮50%计算)；2、若被告李何不履行上述还款义务时，原告有权就抵押物折价、变卖、拍卖所得价款优先受偿。如有不足，不足部分由被告李何继续清偿；3、久效公司对李何的上述债务承担连带担保责任。原告提供了《个人住房(商业用房)抵押借款合同》、上海市房地产登记证明及房地产权籍信息单、个人贷款支付凭证、结清试算表、个人贷款对账单、身份证、户口簿等证据以证明其主张的事实。被告久效公司辩称，久效公司对建行上海市分行的诉讼请求无异议。被告久效公司未提供证据被告李何未作答辩亦未提供证据。经审理查明，2011年8月30日，被告李何与原告签订《个人住房(商业用房)抵押借款合同》，约定：被告李何向原告借款360万元，期限30年。贷款利率为浮动利率，即基准利率水平上浮6％，罚息利率为合同执行利率水平上浮50％。利率调整日为起息日次年起每年的1月1日。被告李何不按约定按时足额偿还借款本息的，原告有权宣布贷款立即到期，并要求立即清偿借款本息。对于被告李何未按时还清的任意一期借款本金、利息(包括原告宣布全部或部分到期的借款本金和利息)，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。同时约定，被告李何以位于上海市宝山区月川路XXX弄XXX号XXX室房屋提供抵押担保。被告久效公司为被告李何的上述借款承担连带保证责任，保证范围包括借款本金、利息(包括复利和罚息)、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用。若原告已收执《上海市房地产登记证明预告登记(预购商品房抵押)》原件，保证期间为保证条款生效之日起至抵押财产预告登记转为抵押权登记已办妥并记载于登记机关房屋登记薄上，且被告李何将其名下抵押财产的《上海市房地产权证》交原告核对无误之日止。无论原告对本合同项下的债权是否拥有其他担保(包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式)，不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为被告李何自己所提供、原告是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，原告均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议。2011年9月14日，位于上海市宝山区月川路XXX弄XXX号XXX室房屋设立了预告登记(预购商品房抵押)，原告收悉《上海市房地产登记证明预告登记(预购商品房抵押)》原件。至开庭之日，被告李何尚未办理该房屋产权登记及抵押权登记。2012年1月4日，原告依约放款。截至2015年6月15日，被告李何尚欠本金486,502.90元，利息31,167.73元。以上事实，有《个人住房(商业用房)抵押借款合同》、上海市房地产登记证明及房地产权籍信息单、个人贷款支付凭证、及到庭当事人的陈述为证，本院予以确认。本院认为，原告与被告李何签订的《个人住房(商业用房)抵押借款合同》系双方真实意思表示，双方均应恪守。原告依约履行了放款义务，现被告李何未按约还本付息已属违约，原告有权提前收回贷款本息，并要求其支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”同法第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”由此可见，直接取得某项物权的登记，与为保障将来实现该项物权而进行的预告登记，系不同种类的登记，法律效果亦有所不同。本案原告就系争房产仅设立了抵押权的预告登记，其功能在于保障原告将来取得系争房屋的抵押权，而并非对系争房屋享有现实抵押权，故原告有关享有系争房屋抵押权的诉请，本院不予支持。《个人住房(商业用房)抵押借款合同》对于保证期间有明确约定，现被告李何未将预告登记转为抵押权登记，被告久效公司仍应继续承担保证责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李何应于本判决生效之日起十日内归还原告中国建设银行股份有限公司上海市分行借款本金人民币486,502.90元；
二、被告李何应于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司上海市分行支付截止至2015年6月15日止的利息人民币31,167.73元，逾期利息人民币1,439.99元，并以本息人民币517,670.63元为基数，按合同约定的执行利率上浮50%支付自2015年6月16日起至贷款清偿完毕之日止的逾期利息；三、被告上海久效置业有限公司对被告李何上述主文第一、二项所确定的还款义务承担连带清偿责任，并在承担了保证责任后，有权向被告李何追偿；四、原告中国建设银行股份有限公司上海市分行的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8,832元，财产保全费人民币3,070元，公告费人民币560元，由被告李何、上海久效置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
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审 判 长 姜海清
审 判 员 陶卓华
人民陪审员 厉慧芬
二〇一五年六月二十三日
书 记 员 金 燕
附：相关法律条文
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《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国物权法》第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。