广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)深宝法民三初字第2474号
原告钟小冰，女，汉族，1975年7月4日出生，身份证地址深圳市罗湖区。
委托代理人禹苏华，广东普罗米修律师事务所律师。
被告邱玉泉，男，汉族，1974年8月8日出生，身份证地址深圳市宝安区。
第三人深圳市安华物流有限公司，住址深圳市福田区。
法定代表人薛吉生。
委托代理人蒋月平，广东锵锵律师事务所律师。
委托代理人郑芝君，广东锵锵律师事务所实习律师。
原告钟小冰诉被告邱玉泉、第三人深圳市安华物流有限公司（以下简称安华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告钟小冰及其委托代理人禹苏华，被告邱玉泉，第三人安华公司的委托代理人蒋月平、郑芝君均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方于2008年10月7日签订了《房屋转让协议》及《补充协议》和《声明》，约定了被告将广东省深圳市宝安区民治街道民乐滢水山庄一区X幢XXX房以人民币566000元的价格转让、并于同日交付给原告使用。同时约定，待房屋取得房屋产权后，被告协助原告办理房屋过户手续，同时使用权转让金即转为房屋买卖价款。合同签订后，原、被告均根据合同约定履行了相关义务，即原告向被告支付了566000元人民币的购房款，被告也将房屋交付于原告使用。2015年，被告依法取得本案涉案房产的所有权后，在原告要求被告向原告协助办理房屋产权备案登记时，得知被告与第三人恶意串通将本案涉案房产产权已转让至第三人名下。原告认为，原、被告之间签订的房屋转让协议在协商一致的基础上签订的，且业已实际履行，因此，原告的合法权益理应受到法律的保护。被告与第三人恶意串通的行为已经严重侵害了原告的合法权益。故向法院起诉，请求法院判令：1、被告与第三人之间房屋买卖合同无效；2、确认原告对广东省深圳市宝安区民治街道民乐滢水山庄一区X幢XXX房享有所有权；3、被告和第三人协助原告将广东省深圳市宝安区民治街道民乐滢水山庄一区X幢XXX房过户至原告名下；4、由被告和第三人承担全部诉讼费用。
被告答辩称原被告以前是上下级关系，也是夫妻关系，有经济往来纠纷。2008年被告向原告借款5万元，并支付利息。在2008年9月原告要求被告返还5万元借款，但由于被告无力偿还，所以将位于广东省深圳市宝安区民治街道民乐滢水山庄一区X幢XXX房抵押给原告，该涉案房产在被告离婚时已判给前妻陈梦霞所有，并在转让协议上签字。2009年8月被告再次向原告借款23万元，并陆续归还，2009年底尚欠6万元。2010年2月10日，原被告结婚，在2010年4月19日原被告离婚，2010年原被告重新签订转让协议，但落款日期是2008年，2010年9月原告通过银行转账的方式支付23万元，2015年被告与原告一起到房产国土部门将房产办理绿本转红本的相关手续。就该涉案房产的处置方案，原被告之间一直由协商（具体方案包括：一、在2009年10月被告向原告出具了欠条，尚欠原告41万元，涉案房产不再抵押，欠条仍在原告处；二、房产的办证费用原告出，房产拥有红本之后可以出让，扣除所有的费用和被告借款之外，再向原告支付50%的收益），在房产没有取得可以上是出售期间，房产由原告管理及收取租金。以上的方案双方并没有形成文字确认。被告与原告离婚之后，由于被告经济困难，无法偿还借款，由于2010年8月31日与原告签订了房产转让协议。签订房屋买卖时，被告是知晓涉案房产是不得出让的，但由于当时的经济困难，被告拖欠案外人王列延借款，于是将涉案房产公证抵押给徐卫国，后涉案房产被徐卫国出售给何人，被告也不知道。尽管被告与原告签订了房产转让协议，该房产也是由原告管理多年，并非是被告的真实意思表示，况且被告一直负债，无法赎回该房产，请求法院判决原、被告签订的房产转让协议无效，诉讼费由原告承担。
第三人陈述称，第三人是通过合法买卖的方式取得涉案房产的所有权，而且该房产登记在第三人名下，关于原告与被告之间的关系，第三人在购买房产时并不知情，而且对于该房产的纠纷我方并不知道，而且第三人在购买房产时并没有与被告恶意串通的行为，综上，基于保护正常市场交易的行为，恳请法庭驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2008年10月7日，原告钟小冰（乙方）与被告邱玉泉（甲方）签订了《房屋转让协议》，约定甲方将坐落于宝安区民治街道民乐滢水山庄一区X幢XXX房，建筑面积为107.5平方米的房屋转让给乙方，甲方同意以人民币566000元整将上述房产转让给乙方；乙方已于2008年10月7日把人民币566000元支付给甲方，作为该房屋使用权转让金；甲方已于2008年10月7日将该房屋交付乙方；因该房产系单位分房，现甲方尚未取得房屋产权，经双方协商，待房屋产权确定并经房产部门准于上市后，使用权转让金即转为房屋的买卖价款；甲方保证其转让给乙方的该房产无产权纠纷，能按照本协议约定办理产权过户手续；甲方有义务办理好房屋转让的所有手续，甲方取得的《购房合同》、缴纳房款的收据和发票、缴纳税费的票据、房产证及与购房有关文件的原件，应在取得当日交付乙方；甲方应按《购房合同》的约定办理房产证，并同意在甲方房产可以上市销售后10天内与乙方一起办理过户手续，将房产证所有权人转为乙方；办理房产证时应缴纳的房屋价款276202元已从该房产转让金566000元中扣除，并由乙方缴纳，房产过户时甲方应缴纳的个人所得税由甲方承担，其他费用及税费由乙方承担；在已办理绿本房产证，但没办理红本房产证前，如乙方觉得有必要，有权要求甲方将房产抵押给乙方，甲方应于办理；甲方取得房产证后，应乙方要求，甲方同意办理公证委托，委托乙方或乙方指定的第三方办理房产过户手续，因公证委托期限为三年，履行本协议所约定之事宜超出公证期限，如公证委托到期，甲方须无条件协助乙方重新办理，公证费用由乙方承担；甲方保证在该房产未过户到乙方名下前能与乙方保持联系，如甲方更换联系电话、地址及联系方式，须以书面形式通知乙方；未经乙方同意，甲方不得将房产证挂失及将房产转让、抵押除乙方以外的第三方，否则视为甲方违约，甲方承担全部责任，并赔偿乙方一切损失，退回乙方支付的使用权转让金和办理房产转让所支付的一切费用，以及乙方装修该房的全部费用（不折旧），并向乙方支付使用权转让金的5倍金额作为违约金；如因甲方原因导致该房产被查封或出现第三方诉讼，无法按本协议约定办理房产转让手续，视为甲方违约，甲方承担全部责任，赔付方式同上；如因甲方原因导致所约定事项无法按期办理，造成乙方损失，甲方应于赔偿，每逾期一日，甲方应按照使用权转让金每日千分之一向乙方支付违约金，协议继续履行，超过约定期限达30日仍未履行的，视为甲方违约，甲方承担违约责任，赔付方式同上。
同日，原被告双方签订《补充协议》，约定被告邱玉泉同意发生以下情况时，钟小冰有权以任何形式处分邱玉泉位于宝安区民治街道民乐滢水山庄一区9幢504的房产：1、钟小冰按上述联系电话及地址未能和邱玉泉取得联系，电传、电报一经发出，信件在投邮7天后，及任何以人手送递的函件一经送出，即被视为已送达对方，如30天内，对方未有任何回复；2、邱玉泉本身发生病变（包括精神不健全）、遭遇意外或死亡，严重影响其履行《房屋转让协议》所负责任的能力。
同日，被告邱玉泉做出声明：“本人邱玉泉，已于2008年10月7日前自愿将位于宝安区民治街道民乐滢水山庄一区9幢504的房产转让于钟小冰，并自愿放弃单独申请、补发房地产权证书的权利，如需挂失、补领新的房地产权证书需本人和钟小冰一起办理方为有效，特此声明。”
2008年10月7日，原告钟小冰（乙方）同时与被告邱玉泉、案外人陈梦霞（甲方）签订了一份《房产转让协议》，约定，甲方同意将权属名下的位于宝安区民治街道办民乐滢水山庄一区X栋XXX房，建筑面积共107.5平方米的房产物业转让给乙方使用；甲方同意协助乙方办理好该房产首次办理房产证（简称绿本房产证）的所有手续；甲方同意协助乙方再次办理房产证（简称红本房产证）以及更名手续；甲方同意将现存该房物品作价三千元转让给乙方；乙方同意将位于宝安区民治街道办民乐滢水山庄一区X栋XXX房房物业以每平方米作价4651元受让，共计人民币499982.50元；乙方同意自行出资办理首次房产证的所有费用，经征询国土房产部门，办理该房产的证明需按市场成本价缴交费用，即每平方米为1700元，根据市有关部门规定，甲方应享受住房标准为80平方米，即超出所属名下房产物业27.5平方米，超出标准部分按市场调节价补差，即按每平方米5000元计算，该超出标准部分的房差共计137500元，以上合计需缴交人民币273500元，扣除于2000年8月曾一次性缴交人民币40000元，实际需缴交人民币233500元；乙方同意一次性支付扣除办理首次房产证后的余款，即于签订协议书之后支付人民币266482.50元给甲方。
上述协议签订后，原告钟小冰于2009年8月28日向被告邱玉泉支付236202元。被告邱玉泉于2010年12月30日出具收据称已收到钟小冰付邱玉泉房款326482元。
2014年8月10日，原告钟小冰与案外人张海军签订了《房屋租赁合同》，约定将涉案房产出租于案外人张海军，租金为每月2800元，租期自2014年6月13日至2015年7月13日。
2015年10月31日，原告钟小冰与案外人熊启明签订了《房屋租赁合同》，约定将涉案房产出租于案外人熊启明，租金为每月3200元，租期自2015年10月31日至2016年10月31日。
2015年3月31日，被告邱玉泉取得深圳市人民政府住房制度改革办公室作出的《取得安居房全部产权批复》称，被告邱玉泉可凭该批复及相关资料到房地产登记部门缴交有关税费并换领市场商品房《房地产证》，批复有效期为六个月。
另查，2015年7月21日，被告邱玉泉在广东省深圳市深圳公证处签署（2015）深证字第126660号公证书，公证委托徐卫国代为出售深圳市宝安区龙华镇梅观高速路东侧滢水山庄三期X栋XXX房的房产，代理期限自2015年7月21日至2018年7月21日。
2015年10月15日，徐卫国作为被告邱玉泉（卖方）的委托代理人与第三人安华公司（买方）签订了《深圳市二手房买卖合同》，约定卖方所转让房地产坐落于深圳市宝安区龙华镇梅观高速路东侧滢水山庄三期X栋XXX房（房地产证号为50××34）；转让总价款为190万元；交易定金为50万元，于合同签订时支付，上述定金建议交由买卖双方约定的银行第三方账户监管，买方将定金在合同约定期限内存入监管账号，即视为卖方收讫，定金在买卖双方办理过户手续时自动转为楼款，但另有约定的除外；买方于2015年10月30日之前将除定金、交房保证金之外的房款140万元一次性支付至买卖双方指定监管机构指定账户中；交易税费全部由买方承担；卖方应当于房子过户五个工作日内将该房地产交付买方使用，卖方在交付该房地产前，应将附随的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费等费用结清，单据交买方确认，否则买方有权从交房保证金中抵扣上述欠费，买卖双方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，并办理交接手续，交付该房地产钥匙；在买方按约定将楼款打入买卖双方指定的机构监管账号之日（若卖方须赎楼的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且买方已按一次性付款的条件约定将楼款全部打入买卖双方指定的机构监管账号之日）起2日内（含当日），买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，递件回执由买卖双方指定的第三方或第三方指定的人员代为托管，在递件回执载明的答复日期之日起，买卖双方须到国土局、产权登记中心等相关部门办理完交纳税费及领取房地产证的手续，领取房地产证当日，买方须与第三方或担保公司及银行人员到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续。该合同签订后，被告邱玉泉的代理人徐卫国出具了委托划款书称：“本人徐卫国将收到深圳市安华物流公司购买滢水山庄三期X栋XXX房定金人民币50万元委托其公司将定金转入曹军杰账户作为赎楼款”。同日第三人安华公司法定代表人薛吉生向案外人曹军杰转账50万元，曹军杰在委托划款书上确认收到50万元。2015年10月22日，薛吉生向曹军杰转账共计130万元；2015年10月23日，薛吉生向曹军杰转账533400元。
2015年3月22日，第三人安华公司法定代表人薛吉生出具确认书称其共支付第三人安华公司购买滢水山庄三期X栋XXX房的购房款2333400元。
2015年10月15日，第三人安华公司与被告邱玉泉的代理人徐卫国签订了《深圳市二手房买卖合同》，办理了递件过户手续。2015年10月21日，涉案房产登记到第三人安华公司名下。
再查，涉案房产现由原告钟小冰占有并出租。第三人安华公司称其在买受上述房产时，已完成交付，后又被人换锁侵占，并提交了2016年3月3日的报警回执。原告对第三人提交的报警回执不予认可，主张报警回执上未注明报警事项，与本案不具有关联性。
以上事实，房屋转让协议、补充协议、声明、房产转让协议书、银行业务回单、房款收条、房屋租赁合同2份、取得安居房全部产权批复、不动产资料电脑查询结果表、房屋产权证书、公证书、深圳市二手房买卖合同2份、委托划款书、转账汇款电子回单、确认书等证据以及庭审笔录、质证笔录予以证实。
本院认为，原告钟小冰与被告邱玉泉签订的《房屋转让协议》以及原告钟小冰与被告邱玉泉、案外人陈梦霞《房产转让协议书》，虽然在签订时涉案房产尚不具备上市流通的资格，但自2015年3月31日起，涉案房产已经具备上市流通的资格。故上述两个合同系当事人双方的真实意思表示，且没有违反国家的强制性法律规定，应当认定为有效。上述合同签订后，原告钟小冰交付了购房款，由于涉案房产在交易时不具备流通资格，双方没有办理房产过户手续。原被告双方构成债权债务关系。
关于被告邱玉泉与第三人安华公司之间的二手房买卖合同。经审查，被告邱玉泉的确签署了委托案外人徐卫国代为出售涉案房产的公证委托书。尽管被告抗辩称其因负债，无力偿还才同意签署该公证书，且在签署时没有查看公证书内容，并不知道时委托出售涉案房产的委托书。本院认为，被告邱玉泉作为一个完全民事行为能力人，应当对其签署的文件负责。被告提出的未查看公证书内容即签署了该公证书的主张，不符合常理，本院不予采信。该公证书合法有效。案外人徐卫国在该公证书授权范围内作出的一切行为，均由委托人被告邱玉泉承担责任。在案外人徐卫国持被告邱玉泉作出的公证委托书与第三人安华公司签订二手房买卖合同时，涉案房产已经具备了上市流通的资格，可以进行买卖。故案外人徐卫国与第三人安华公司签订的深圳市二手房买卖合同合法有效。第三人安华公司依照合同支付了购房价款，且已经办理了过户登记手续、交房等手续，上述合同已经履行完毕。作为支付了相应对价的善意第三人，在没有证据证明其与被告邱玉泉串通损害原告利益的情况下，应当确认其善意取得了涉案房产的所有权。故对于原告主张判令被告邱玉泉与第三人安华公司之间的房屋买卖合同无效，确认原告具有涉案房产所有权并请求判令被告和第三人协助原告将涉案房产过户至原告名下的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。如因此造成原告损失的，原告可另寻法律途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告钟小冰的全部诉讼请求。
本案案件受理费4730元，由原告承担。上述费用原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 范 藜
人民陪审员 陈 远 霞
人民陪审员 朱 纯 禄
二〇一六年五月九日
书 记 员 李 玉 婷
书 记 员 银海莹（兼）
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第13页共13页