湖南省衡东县人民法院
民 事 判 决 书
(2011)东民二初字第115号
原告赵爱平，居民。
委托代理人陈钟，湖南楚云律师事务所律师。
被告中国农业银行股份有限公司衡东县支行。
负责人秦舰军，行长。
委托代理人康艳，中国农业银行股份有限公司衡阳市分行职员。
委托代理人李水平，中国农业银行股份有限公司衡东县支行职员。
本院于2011年7月20日立案受理原告赵爱平诉被告中国农业银行股份有限公司衡东县支行缔约过失责任纠纷一案，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告赵爱平及其委托代理人陈钟，被告中国农业银行股份有限公司衡东县支行委托代理人康艳、李水平均有到庭参加诉讼。2011年12月20日，原告以庭外协商为由，申请中止审理。2016年3月1日，原告申请恢复审理。本案现已审理终结。
原告赵爱平诉称，被告所属大浦分理片的房屋年久失修，属c级危房。而原告在大浦镇桥东新区拥有一处房产。2009年3月，被告找到原告要求以其大浦分理处与原告的房屋置换，经实地察看和委托评估，并经双方充分协商，2009年11月3日原、被告双方达成《关于大浦分理片房屋置换意向书》。为了能使房屋置换协议能够达成并实际履行，保障房产能随时交付，原告方自2009年3月放弃原来整体出租门面的计划，至今未租，损失租金36万。当时置换协议所提到的房产还有一部分属于他人，为了保障协议能够实现，原告从刘某手中置换车库一个，损失41000元，从周小兵手中购买门面一空及住房一套，损失148800元。同时协议中提到的小院，原告计划建一栋住宅楼，并已筹集150万，因要给被告作小院使用，而至今未建，造成利息损失16万。协议签订一年来，被告一直不与原告签订正式协议，也未告知原告是否继续履行，致原告的损失不断在扩大，原告无奈，委托律师征询意见，被告才于2011年4月22日内回复因总行不批无法履行。现要求被告赔偿原告经济损失709800元。
原告赵爱平为支持其诉讼主张，提供了以下证据：
证据一：置换意向书。证据二：被告方的请求报告。证据三：会议纪要。证据四：被告大浦营业所土地所用证及红线图。证据五：原告土地使用房产证及转让协议。证据六：估价报告。证据七：致委托函。证据八：概算书。证据九：律师函。证据十：回复。证据十一：报告。证据十二：租赁协议。证据十三：与周小兵建房协议，转让协议，结婚证，收条一张。证据十四：与刘某房屋转让和合资建房协议，收条一张。证据十五：借款条及利息清单。证据十六：规划许可手续。
被告中国农业银行股份有限公司衡东县支行辩称，自己尽到了附随义务，对方也知道要等省行批复，并没有违反诚实信用原则，不存在缔约过失责任。另外被告方部分房产没有产权。
为支持其诉讼主张，被告中国农业银行股份有限公司衡东县支行提供了市分行会议纪要。
对于原、被告提供的证据，本院作如下分析认定：
对于原告赵爱平提供的证据一至四、六至十，被告对真实性均不持异议，且符合证据合法性、真实性、关联性，应予以认定作为定案的依据。证据五，原告对真实性无异议，但认为与本案无关，本院认为该证据能证明原告房产情况，具有关联性，可作为定案依据。证据十一，只是原告个人意见，且被告对真实性有异议，本院无法核实，不能作为定案依据。对于证据十二及证人陈某的证言，被告认为二处门面不能相提并论。本院认为，此二处门面虽不是一个地段，但对认定当时当地市场行情有一定的参考作用，只是不能单独作为定案的主要依据。证据十三并结合证人罗某、李某、吴某的证人证言分析，该证据双方提供了合同，收条，并有无利害关系人李某、吴某证实，被告无相关反驳证据，应作为定案依据。证人罗某的证言证实与原告商谈门面租价问题，证人罗某对原告门面出价158000元/年，被告认为属证人私下接洽，自己无法知道，但未提供相关证据予以反驳。本院认为证人与原告无利害关系，与证据十二所证实的市场租价大体吻合，与证据六评估报告所示原告房产价值保持在合理的比例范围内，可视为高度概然性证据，可作为认定事实的依据。证据十四及证人刘某的证言相互印证，被告未提出明显反驳理由及证据，可以予以认定。证据十五，被告对真实性有异议，本院审查认为从借款时间及借款用途上看，不能确证此款与本案有关，即缺乏关联性，不能作为定案依据。证据十六因办证发票己丢失，不能证明具体损失，不能单独作为定案依据。
对于被告中国农业银行股份有限公司衡东县支行提供的证据，原告认为属被告内部文件，真实性无法核实，原告也不知晓，也不能证明原告的目的。本院认为原告的质证意见合理，被告也没有证据证实原告收到或知晓了这个会议纪要，故该证据不能单独作为定案依据。
通过对证据的分析认定，本院确认如下事实：
被告中国农业银行股份有限公司衡东县支行所属大浦分理处的房屋因年久失修，属c级危房。而原告在大浦镇桥东新区拥有一处房产。2009年，原、被告双方对房屋置换事宜进行多次协调。2009年9月17日，被告中国农业银行股份有限公司衡东县支行委托湖南志成房地产评估有限公司对原告房产进行了评估，2009年11月3日，原、被告双方达成《关于大浦分理处房屋转换意向书》，该意向书约定了具体的转换方案及双方的权利义务，同时约定此方案待省分行审批后，双方再正式签订置换协议，具体内容以省分行批复为准。原告为了能使房屋置换协议能够达成并实际履行，于2010年2月20日从原合资建房的周小兵手中回购门面一空并附条件回购住房一套（购买单价1280元/平方米，面积约172平方米。2008年9月合资建房单价880元/平方米），2010年3月20日原告又以880元/平方米卖给第三人李麦芳。2010年2月22日从原告资建房的刘某手中回购车库一个。为保障房产能随时交付，原告放弃原来整体出租门面的计划，至诉前未租。意见书签订后一年多，被告一直未通知是否与原告签订正式协议。2011年3月2日原告委托律师向被告征询意见，被告于2011年4月22日书面回复因上级行不同意而无法履行。
对于本案有争议的事实，本院作如下分析认定：
一、本案被告是否应承担缔约过失责任。
缔约过失责任是指在合同订立过程中，一方因违背其依据的诚实信用原则所产生的先合同义务造成对方信赖利益的损失，依法应承担的民事赔偿责任。其构成要件有四个，即1、缔约一方当事人有违反法定附随义务或先合同义务的行为；2、该违反法定附随义务或先合同义务的行为给对方造成了信赖利益的损失；3、违反法定附随义务或先合同义务一方缔约人在主观上必须存在过错；4、缔约人一方当事人违反法定附随义务或先合同义务的行为与对方所受到的损失之间必须存在因果关系。就本案而言，双方置换意向明确具体。双方在缔约之初，原告为缔约积极准备，回购了部分房产，放弃了房屋出租，被告也进行了积极努力，对房屋进行了评估、上报。但后来在较长的时间内，被告未能尽到法定的附随义务（即互相协助、互相照顾、互相告知、互相诚实等义务），未能及时通知原告事情的进展情况，合同是否能签订，何时签订。致使房屋租金，房屋回购差价等损失，且两者具有因果关系，故本案被告应承担缔约过失责任。被告辩称是因省行未批，但上级行批复是被告内部的问题，不能作为违反先合同义务的理由。
二、关于本案的赔偿范围及标准。
缔约过失责任赔偿范围仅限于信赖利益，即缔约人合理信赖合同有效成立而支出的财产成本或机会成本，以及该成本因合同有效成立而得以回复的利益。信赖利益的范围包括直接损失和间接损失，一般包括订约费用；为准备履约所支出的费用；为履行合同作准备所致的损失；因支出缔约费用或准备履约支出费用所失去的利息；实现债权的费用；因合同不成立、无效、被撤销而在市场上以合同价格购买同类标的物的差价损失等。就本案而言，主要是房租损失，购买房屋差价损失，缔约费等。根据原、被告提供的证据，可以认定房租损失单价为158000元/年。但在时间上，原告要求从2009年3月起算，但未提供当时缔约的证据。但从目前证据分析，被告于2009年9月17日委托中介公司对原告房产进行评估，即可证明双方有明确缔约意向，可作为房租损失的起算时间。关于终止时间，被告方称华行长已于2010年6月10日口头告诉了原告，而原告当庭予以否认，对此本院无法确证，故只能采用书面回复日期确定终止时间为2010年4月22日，故房租损失时间为19个月，租金损失为250167元，关于房屋回购差价损失，原告赵爱平于2010年2月20日为履约回购门面，附条件以1280元/平方米购买周小后住房一套，后在一个月后即2010年3月20日又以880元/平方米卖出，房屋差价损失100元/平方米×172平方米=68800元。关于周小兵门面及刘某国库损失，虽然存在较大差价，但时间相隔有一年多，房地产市价上涨，目前无从确定具体损失。关于缔约费用，原告方未提供证据，本院不予支持。关于借款150万元的利息损失，不能确定与本案有关联，不能作为本案损失的证据。故本案的损失目前确定为250167+68800=318967元。
本院认为，当事人在合同订立过程中应依诚实信用原则负有协助、通知、告知、保护、照管、保密、忠实等义务。本案中原、被告双方所签订的意向书，已就置换房屋标的，价格等具体的权利义务达成一致，已具备合同的必要条款，作为一个理性的人均会为此实现权利义务积极准备条件，另外被告方的房屋系危房，被告对置换房屋有客观需求，也是原告信赖被告一定会置换房屋的客观原因，同时被告对原被告双方的房屋进行专业的估价，花费了一定的费用，并积极向上级呈报报批手续，为置换房屋作积极的准备，基于上述原因，原告信赖被告一定会履行置换房屋达成协议，为此回购二套房子与一套门面，原告在回购过程中，被告从未表示过不会履行置换房屋的义务，直至2011年4月20日才书面通知原告不能履行置换房屋的意思表示，显然被告对有可能不能履行置换房屋的表示未在合理期限内告知原告，存在明显的过错，对原告基于对被告的信赖，积极回购二套房子与一套门面，为置换房屋作准备所造成的信赖利益损失，被告理应赔偿。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条之规定，判决如下：
被告中国农业银行股份有限公司衡东县支行公司在本判决书发生法律效力十日内赔偿原告赵爱平318967元。
如果未按判决的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费10800元，由被告中国农业银行股份有限公司衡东县支行公司负担6000元，原告赵爱平负担4800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审判长 许文韬
审判员 赵艺平
审判员 赵志明
二〇一六年三月二十日
书记员 邓 辉
校对责任人：赵艺平打印责任人：邓辉
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（三）有其他违背诚实信用原则的行为。