上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民四(民)初字第1759号
原告上海华鑫股份有限公司。法定代表人毛辰。委托代理人郭锐，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人王剑峰，上海市锦天城律师事务所律师。被告上海金陵电子网络股份有限公司。法定代表人葛更祺。委托代理人翁传德。委托代理人杨幼敏，上海市外滩律师事务所律师。被告上海广播电视技术研究所有限公司。法定代表人刘峰。委托代理人翁传德。委托代理人杨幼敏，上海市外滩律师事务所律师。被告北京元德和机电设备有限公司。法定代表人刘兴。委托代理人赵雅馨。委托代理人杨双喜。原告上海华鑫股份有限公司诉被告上海金陵电子网络股份有限公司(以下简称金陵电子公司)、上海广播电视技术研究所有限公司(以下简称广播电视公司)、北京元德和机电设备有限公司(以下简称元德和公司)占有物返还纠纷一案，本院于2014年5月29日立案受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，原告原起诉被告上海有达汽车维修有限公司(以下简称有达公司)，审理中，原告撤回对有达公司的起诉。本院于2014年9月10日公开开庭进行了审理。原告上海华鑫股份有限公司的委托代理人郭锐、王剑峰、被告金陵电子公司、广播电视公司的共同委托代理人杨幼敏、被告元德和公司的委托代理人赵雅馨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海华鑫股份有限公司诉称，1996年10月17日,原告(前身为上海金陵股份有限公司)与案外人上海汇龙仪表电子有限公司(以下简称汇龙公司)签订产权转让合同，汇龙公司将其拥有的美星厂全部产权以人民币2,116.95万元有偿转让给原告。之后，原告持有上海市宜山路XXX号土地使用权及其地上建筑物所有权。2006年4月25日，原告与上海金陵网络设备有限公司(以下简称金陵设备公司，乙方)、被告广播电视公司分别签订租房合同，约定，由原告将上海市宜山路XXX号第1、2、3、4、6、7幢楼合计13,034平方米房屋分别租赁给金陵设备公司、被告广播电视公司，租赁期限为2006年5月1日起至2024年4月30日止。2006年12月25日，原告与金陵设备公司、被告金陵电子公司、被告广播电视公司等签订协议，约定，由被告金陵电子公司承受租赁上海市宜山路XXX号原由金陵设备公司、被告广播电视公司的所有权利义务。2007年3月，原告与被告金陵电子公司签订上海市宜山路XXX号第1、2、3、4、6、7幢楼合计13,034平方米的房屋租赁合同，租赁期限至2026年4月30日止。2013年5月2日，原告、上海择励实业有限公司(以下简称择励公司)、上海金陵投资有限公司(以下简称金陵投资公司)、被告金陵电子公司签订房屋租赁合同变更协议，约定，原告委托择励公司作为委托代理人，享有原房屋租赁合同中出租方的权利并履行相关义务，被告金陵电子公司作为承租方，在协议生效后，应按照本协议约定的账号支付租金。被告金陵电子公司支付了租赁合同及变更协议约定的租金，未支付上海市宜山路XXX号E9房屋(以下简称系争房屋)的租金，原告多次发函给被告金陵电子公司，要求返还系争房屋，被告金陵电子公司始终未答复，现要求，1、判令三被告共同向原告返还坐落于上海市宜山路XXX号院内的E9房产，约726.08平方米；2、判令被告金陵电子公司以每日2.30元/平方米标准支付E9房产的占有使用费(自2011年1月1日起计算至三被告实际向原告交付房产之日止，暂计至2014年7月31日，共计1,422,278.6元)；3、判令三被告共同承担本案的诉讼费。被告金陵电子公司辩称，上海市宜山路XXX号房屋之房地产权证内附宗地图显示，产权房为1-8幢房屋，其余为没有产证的建筑物，上述房屋均由被告金陵电子公司对外出租使用。上海市宜山路XXX号房屋是原告继受取得，讼争的上海市宜山路XXX号E9房屋(即系争房屋)一直是没有产证的。2006年1月，上海岭茂微电子有限公司(以下简称岭茂公司)与上海金陵房地产开发公司(以下简称金陵房地产公司)签订租房协议，实际履行是与被告金陵电子公司，房租也是支付给被告金陵电子公司。原、被告之间分别签订几份租赁合同，不是后面的合同取代前面的合同，而是有延续性的，且原告与被告金陵电子公司间原是上下属关系，是将包括系争房屋在内所有的土地和建筑物都给了被告金陵电子公司，这是原告在减轻负担。租赁合同上注明的都是有产证的，系争房屋一直是被告金陵电子公司使用收益，原告长期未主张权利。现在因为原告公司变更领导层，对之前存在的客观事实予以否认，从2011年开始主张权利是不行的。原告诉请将系争房屋返还，其实除了系争房屋还有其他没有产证的楼房，原告是否要一起主张。目前系争房屋由被告广播电视公司、被告元德和公司实际占用，被告金陵电子公司无法返还房屋。被告广播电视公司辩称，其从被告金陵电子公司承租部分系争房屋，和原告之间没有合同关系，两被告之间是转租协议，其按照合同约定实际使用部分系争房屋，与原告无关。被告元德和公司辩称，其2012年1月1日开始向被告金陵电子公司租赁部分系争房屋，建筑面积154平方米。第三份合同是2013年11月29日签订，合同尚在履行，其一直按时缴纳费用，相关权利应该受到保护。其与原告之间没有合同关系。经审理查明，择励公司、金陵房地产公司是上海金陵股份有限公司的全资子公司。上海金陵股份有限公司是上海华鑫股份有限公司即原告的前身(于2013年1月24日变更企业名称)。金陵投资公司为物业服务企业。金陵设备公司、被告广播电视公司是被告金陵电子公司的全资子公司。1996年10月17日，受让方上海金陵股份有限公司(乙方)与出让方上海汇龙仪表电子有限责任公司(甲方)签订产权转让合同，约定，甲方将所属的上海美星无线电厂的全部产权，经资产评估后，以人民币21,169,500元有偿转让给乙方，产权转让合同生效后，乙方拥有上海美星无线电厂的全部产权，依法取得全部转让财产，包括取得土地使用权，上海美星无线电厂作为乙方的全资企业，存续独立法人期间，以其全部资产对外承担债权债务(该转让经资产评估以21,169,500元有偿转让，包括固定资产主要有生产楼、办公楼、门卫、销售、食堂、车库楼、配电间、锅炉房、浴室等九幢，建筑面积13,937平方米，及道路、围墙、自行车棚等构筑物组成)；上海仪电控股(集团)公司管理部作为双方的产权经纪会员在该合同上盖章。1998年5月23日，上海仪电控股(集团)有限公司取得上海市宜山路XXX号房屋的房地产权证(建筑面积13,114平方米)。2000年，上海仪电控股(集团)公司出具委托书，委托上海金陵股份有限公司办理上海市宜山路XXX号占地面积9,942平方米，建筑面积13,114平方米,产权证户名为上海仪电控股(集团)公司的出租事宜。2007年2月8日，原告的前身上海金陵股份有限公司取得上海市宜山路XXX号房屋的房地产权证，共8幢房屋，建筑面积13,114平方米。2007年4月6日，上海金陵股份有限公司(甲方)与被告金陵电子公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定，被告金陵电子公司即乙方承租上海市宜山路XXX号1、2、3、4、6、7幢建筑面积共13,034平方米(详见补充条款)，月租金为335,000元，租期为自2007年5月1日起至2026年4月30日止，年租金为4,020,000元(该合同办理了租赁登记备案)。双方于2007年3月30日签订的补充条款作为上述合同一部分，补充条款约定，乙方曾于2006年与甲方就位于上海市宜山路XXX号的全部土地和房屋建立了房屋租赁关系，现因房地产权利人变化，甲方提出修订原租赁合同，通过双方友好协商，在原租赁合同的基础上进行了修订；第一条租赁物位置、面积，甲方将位于上海市宜山路XXX号的1、2、3、4、6、7幢，按现状出租给乙方使用，实测租赁建筑面积13,034平方米，租期为19年，自2007年5月1日起至2026年4月30日止，月租金335,000元，年租金4,020,000元。2011年12月11日、2012年11月19日、2013年11月29日，被告元德和公司与被告金陵电子公司分别签订上海市宜山路XXX号E幢(即E9幢)2楼205、206、207、208室房屋租赁合同三份，建筑面积为154平方米，租赁期至2014年12月31日，每日租金为2.55元/天/平方米(最后一份合同日租金)。2013年7月4日，原告取得上海市宜山路XXX号房屋之房地产权证，建筑面积13,114平方米(包括1幢、2幢、3幢、4幢、5幢、6幢、7幢、8幢房屋)；该产权证所附宗地图显示，系争房屋即原、被告均称为E9房屋在4幢前方，3幢与5幢(已拆除)中间，位于801号土地使用权范围内，但未办理房地产登记。2013年5月2日，原告(甲方)、择励公司(乙方)、金陵投资公司(丙方)、被告金陵电子公司(丁方)签订房屋租赁合同变更协议，约定，上海金陵股份有限公司作为上海市宜山路XXX号的1、2、3、4、6、7幢房屋的业主，于2007年4月6日与被告金陵电子公司(丁方)签订关于上述房屋的租赁合同，因工商核准上海金陵股份有限公司变更为上海华鑫股份有限公司即原告，现甲方作为业主委托其全资子公司即择励公司(乙方)作为委托代理人，享有原租赁合同出租方的权利并履行相关义务，同时委托其全资子公司金陵投资公司(丙方)作为物业服务方，履行相关职责，被告金陵电子公司(丁方)作为承租方，在本协议生效后，应及时按照本协议中约定的账号向乙方、丙方支付相关费用，根据原租赁合同约定所享有的各项权利、承担的各项义务不变。协议签订后，被告金陵电子公司向择励公司支付租金等费用。另查明，2010年11月2日，上海交大汽车维修中心变更企业名称为上海有达汽车维修有限公司。1988年，上海美星无线电厂建造扩初设计图显示，现称为E9房屋为预留第二期建设工程。1992年，上海美星无线电厂总平面图显示，系争房屋为综合用房。上海美星无线电厂(乙方)与上海交大汽车维修中心(甲方)签订房屋租赁协议书，约定，乙方将上海市宜山路XXX号现有的砖结构厂房约400平方米和场地1200平方米租赁给甲方，租赁期20年，自1994年1月1日起至2014年止，期满后按现在改造后的厂房结构归乙方。之后，上海交大汽车维修中心与金陵房地产公司签订房屋租赁协议书，约定，租赁期限至2013年12月31日，其他条款同上。2006年6月12日、2007年7月24日，上海交大汽车维修中心作为乙方分别与被告广播电视公司、被告金陵电子公司均作为甲方签订房屋租赁协议书，租赁房均为上海市宜山路XXX号4号楼底层现有的砖结构厂房约400平方米和场地1200平方米，租赁期限为1994年1月1日起至2013年12月31日止，年租金均为216,000元，同时约定，原乙方与金陵房地产公司的租房协议废止。2005年11月25日，上海金陵股份有限公司(甲方)与被告金陵电子公司(乙方)签订租房合同，约定，第一条，甲方将位于上海市徐汇区宜山路XXX号内全部土地、房屋即土地使用面积9,442平方米，建筑面积13,114平方米(能够租赁面积12,769平方米)，在目前使用状态下带租约整体出租给乙方使用；第二条，租赁期十六年，自2005年12月1日起至2021年11月30日；第四条，年租金3,600,000元，自起租日起三年内不变，以后每三年递增一次，每次递增5%。2006年11月，金陵电子公司曾对E9房屋办公室、厕所等进行装修。2006年1月26日，金陵房地产公司与岭茂公司签订租房补充协议，约定，岭茂公司同意于2006年3月30日以前搬迁目前租用的房屋，置换到上海市宜山路XXX号内E9-1F的334平方米和E9-2F的132平方米房屋；2006年4月1日至12月31日租金为1.20元/日.平方米，2007年1月1日至12月31日租金为1.25元/日.平方米，2008年1月1日至12月31日租金为1.30元/日.平方米，2009年1月1日起，按当时市场价双方重新协商执行；协议下方金陵房地产公司盖章，崔某某作为代表签名。当天，金陵设备公司与岭茂公司签订租房补充协议，协议内容与金陵房地产公司补充协议内容一致；协议下方崔某某作为代表签名，崔某某系被告金陵电子公司的工作人员。2006年4月25日，上海金陵股份有限公司(甲方)与金陵设备公司(乙方)签订租房合同，约定，甲方将位于上海市宜山路XXX号内部分土地、房屋即2#、3#、6#、7#等楼房共计2,586平方米(能够租赁面积2,518平方米)；在目前使用状态下带租约出租给乙方使用，租赁期为18年，自2006年5月1日起至2024年4月30日止；年租金为人民币840,000元(以下币种均为人民币)。当天，上海金陵股份有限公司(甲方)与被告广播电视公司(乙方)签订租房合同，约定，甲方将位于上海市宜山路XXX号内部分土地、房屋即1号楼、4号楼等楼房共计10,528平方米(能够租赁面积10,251平方米)；在目前使用状态下带租约出租给乙方使用，租赁期为18年，自2006年5月1日起至2024年4月30日止；年租金为2,760,000元。当天，上海金陵股份有限公司(甲方)、金陵设备公司(乙方)、被告金陵房地产公司(丙方)签订协议，约定，丙方系甲方专门从事房地产租赁业务的全资子公司，为维持甲方原有的经营管理模式，将上海市宜山路XXX号房地产租赁合同的履行，暂时采用由甲方委托丙方转租乙方的形式进行，甲乙双方签订的租赁合同的全部实质性条款不变…。当天，上海金陵股份有限公司(甲方)、被告广播电视公司(乙方)、金陵房地产公司(丙方)签订内容与被告金陵电子公司相同的协议。2006年12月25日，上海金陵股份有限公司(甲方)、被告金陵电子公司(乙方)、金陵设备公司(丙方)、被告广播电视公司(丁方)签订协议，约定，2006年4月25日甲方与丙方，甲方与丁方分别签订的宜山路XXX号房地产租赁合同，经甲乙丙丁四方协商一致，同意丙方和丁方将宜山路XXX号房地产的租赁关系转给乙方，其租赁合同的所有权利、责任和义务一并转让给乙方。2010年9月8日，被告金陵电子公司与案外人岭茂公司签订房屋租赁合同，约定，被告金陵电子公司续租上海市宜山路XXX号第5幢E9层1F-2F单位，建筑面积466平方米房屋给岭茂公司，日租金2.20元/平方米，每月租金为31,183元，租期为2011年1月1日至2012年12月31日，每月租金为31,183元。2012年11月19日，双方续签租赁合同，租期至2013年12月31日止，日租金为2.30元/平方米，每月租金为32,600元。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有原告出示的房屋租赁协议书、产权转让合同、房地产登记簿、房地产权证、房屋租赁合同、企业名称变更通知书、房屋租赁变更协议及收款凭证、房屋租赁合同、补充条款及补充协议、协议、租房合同；被告金陵电子公司、广播电视公司出示的房地产登记证明、委托书、租房补充协议、房屋租赁合同及付款凭证、企业名称变更通知书、房屋租赁协议书、租房补充协议、租房合同及原告已出示房屋租赁合同、补充条款等书证佐证，本院予以认定。本案在审理过程中，本院会同双方进行现场勘查，原告、被告金陵电子公司、被告广播电视公司的委托代理人到场，双方确认，该房屋底层靠近厨房，编号为E即系争房屋(原、被告均称为E9房屋)一层由被告广播电视公司作为仓库使用，二层楼梯上去右边房屋由被告元德和公司使用，左边房屋目前空关，无人使用；被告金陵电子公司未使用系争房屋。原告、被告金陵电子公司、被告广播电视公司均表示，上海市宜山路XXX号房屋第5、8幢房屋已拆除，系争房屋暂定建筑面积620平方米3.。本院向上海市徐汇区房地产登记处征询，答复为系争房屋未申请登记过，故是否属于合法建筑登记部门无法认定。本院向上海市徐汇区规划和土地管理局咨询，答复为，我局现有电子档案数据库及纸质文书档案查询，上海市宜山路XXX号内E9幢房屋无相关规划手续办理记录。本院认为，讼争的上海市宜山路XXX号内原、被告均称为E9房屋未申请办理房地产登记，亦未办理建设工程规划之相关手续，原告也未进一步提供经主管部门批准之相关证据，故出租人与承租人间就系争房屋建立租赁之民事法律行为应属无效。关于被告金陵电子公司提出，被告方出示的租房合同或租赁合同补充条款等能够证明，上海市宜山路XXX号内全部土地和房屋均出租给被告金陵电子公司及被告广播电视公司之意见，因被告方提及的租房合同约定“甲方将位于上海市徐汇区宜山路XXX号内全部土地、房屋即土地使用面积9,442平方米，建筑面积13,114平方米(能够租赁面积12,769平方米)”，2007年4月6日原告的前身上海金陵股份有限公司与被告金陵电子公司备案的租赁合同补充条款同时约定“乙方即被告金陵电子公司曾于2006年与甲方即原告就位于上海市宜山路XXX号的全部土地和房屋建立了房屋租赁关系，现因房地产权利人变化，甲方提出修订原租赁合同，通过双方友好协商，在原租赁合同的基础上进行了修订；第一条租赁物位置、面积，甲方将位于上海市宜山路XXX号的1、2、3、4、6、7幢，按现状出租给乙方使用，实测租赁建筑面积13,034平方米”，原告及原告的前身或原告的代理人与被告金陵电子公司、广播电视公司及案外人间某某签订多份租赁合同，所租赁的房屋基本为同一标的物，而2013年5月2日原告、原告的代理人择励公司、金陵投资公司、被告金陵电子公司间房屋租赁合同变更协议明确约定能够租赁面积为13,034平方米，原告为权利人的上海市宜山路XXX号房地产权证记载的建筑面积为13,114平方米，后合同覆盖前合同，故本院认定，系争房屋不在被告金陵电子公司与原告或原告的代理人间租赁合同约定的租赁范围内。原告系有偿受让上海市宜山路XXX号房屋，系争房屋在上海市宜山路XXX号土地使用权范围内，鉴于被告金陵电子公司曾收取了案外人及被告元德和公司支付的系争房屋租金，故原告要求三被告迁出系争房屋及被告金陵电子公司参照其出租给被告元德和公司房屋租金标准即每日2.30元/平方米支付房屋使用费之诉讼请求，理由正当，本院予以支持，但原告计取系争房屋的建筑面积应参照被告金陵电子公司与岭茂公司间租赁合同约定的系争房屋内一层、二层计466平方米加与被告元德和公司间租赁合同约定的建筑面积154平方米之和计620平方米。被告金陵电子公司提出对系争房屋进行扩建及三被告迁让后是否存在装修等损失，本案不予处理，被告方如有证据可另行起诉主张权利。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条、第五十四条、第五十五条、第五十八条第一款第(五)项、第二款、第六十一条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决如下：???一、被告上海金陵电子网络股份有限公司、上海广播电视技术研究所有限公司、北京元德和机电设备有限公司于本判决生效后二十日内搬离上海市宜山路XXX号内外墙编号为E(即原、被告均称为E9)房屋，上述房屋由原告上海华鑫股份有限公司收回；???二、被告上海金陵电子网络股份有限公司于本判决生效后十日内向原告上海华鑫股份有限公司支付自2011年1月1日起至实际搬离之日止按每年人民币520,490元标准计算的房屋使用费。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币23,535.70元，由被告广播电视公司负担40元，被告元德和公司负担40元，被告金陵广播公司负担23,455.70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。??
审 判 长 汪俭蓉
人民陪审员 曹 宇
人民陪审员 严国华
二〇一四年十二月一日
书 记 员 邓瑜佳
附：相关法律条文
???一、《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。
第五十四条民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。
第五十八条下列民事行为无效：
…
（五）违反法律或者社会公共利益的；…
无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。
第六十一条民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。