上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二(民)终字第1946号
上诉人(原审原告、反诉被告)高雪飞。委托代理人杨维一，上海市理诚律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)上海山泉花卉市场经营管理有限公司。法定代表人钟彪云。委托代理人刘庆伟，上海市新华律师事务所律师。委托代理人张叙，上海市新华律师事务所律师。上诉人高雪飞因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2014)闸民三(民)初字第1036号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高雪飞的委托代理人杨维一，被上诉人上海山泉花卉市场经营管理有限公司(以下简称“山泉花卉公司”)的委托代理人张叙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年11月30日，山泉花卉公司(出租方甲方)、高雪飞(承租方乙方)签订《租赁协议》，载明：上海山泉花卉经营管理有限公司地址三泉路XXX号，甲方提供位于南环16号房间，租赁给乙方经营；乙方从事的经营项目是水族，乙方的租赁期从2012年11月24日至2013年11月23日止共壹年；每月租金人民币1,800元(以下币种均为人民币)，租期内租金合计21,600元，逾期支付租金的，每逾期一日按租金总额的3‰收取滞纳金。到期不付视为违约，甲方有权终止本协议；乙方租赁期间向甲方缴纳物业管理费、广告宣传费等费用，每月50元；乙方另须向甲方缴纳1,000元的守约押金。2013年2月21日，山泉花卉公司(出租方甲方)、高雪飞(承租方乙方)签订《租赁协议》，载明：上海山泉花卉经营管理有限公司地址三泉路XXX号，甲方提供位于环线16A房间，租赁给乙方经营；乙方从事的经营项目是水族，乙方的租赁期从2013年2月1日至2014年1月31日止共壹年；每月租金1,000元，租期内租金合计12,000元，逾期支付租金的，每逾期一日按租金总额的3‰收取滞纳金。到期不付视为违约，甲方有权终止本协议；押金、管理费等费用与南环16号同用。2013年9月24日《收条》载明，今收到南环16号业主高雪飞送来：1、商铺漏水情况说明与索赔申请；2、直接经济损失和间接经济损失费用估算清单。共二份。落款山泉花卉市场刘经理。2013年11月26日《收条》载明，今收到南环16号高雪飞送来：1、商铺损失索赔申请壹张；2、直接经济损失和间接经济损失费用估算清单。落款市场办公室。2014年4月，高雪飞起诉至原审法院，请求判令山泉花卉公司赔偿：1、货物经济损失141,682.5元、药品损失23,052元、生物损失43,780元、房租损失8,880元；2、赔偿维修费61,950元。山泉花卉公司提起反诉，请求判令：1、高雪飞返还南环16号商铺；2、高雪飞支付南环16号商铺使用费(按照原租赁协议每月1,800元的标准计算，自2014年4月1日起算至实际返还之日止)。原审中，高雪飞申请对本案所涉系争房屋内受损物品市场价值进行评估。原审法院提交申请后，上海市高级人民法院依法委托上海申威资产评估有限公司对本案所涉系争房屋内受损物品市场价值进行评估。2014年9月25日，上海申威资产评估有限公司出具《资产评估报告》载明：评估目的为上海���泉花卉市场“南环16号”及“环线16A”房屋内货物因房屋漏水过程中受损的物品提供市场价值参考；评估对象为因房屋漏水而受损物品；据了解，标的物所涉漏水发生于2013年7月26日、8月25日、10月7日；本次评估于2014年9月3日对现场进行了勘查，勘查期距漏水发生日已过去近11个月以上；现场勘查时，可见漏水严重处在屋内四周及天花顶板处。放在屋内的待售货品包装箱均有潮湿痕迹、室内沙发至今还是潮湿的，空调、电脑、电视机、冰箱无法启用；目前室内墙壁仍可见已被水浸过的痕迹，漏水过程由于室内无法对外排除，造成房间内都有不同程度的受到水的浸泡；在清点物品时，一些灯具上也留有明显的水的痕迹，经分析判断，当时漏水行为应会对物品造成一定的损坏，如一些过滤棉、待销售的鱼食饵料、杀菌药剂等；现场清点核查时物品都是潮湿的，已无法对外销售，应予以补偿；本次评估采用市场价值类型得出的评估结论是指特定的人购买该特定标的物所需支付的价值估计数，或修复该标的物所需支付费用的估计值；评估中对无法修复或修复后不能达到原使用价值的物品采用重置成本法(评估值=重置全价*成新率*数量)进行评估，对可以修复的物品采用市场法(评估值=市场修复费用*数量)、以市场修复费用的中间值为评估值；经评估，所涉标的物的评估价值为人民币壹拾叁万贰仟叁佰伍拾陆元整。高雪飞对评估报告无异议，但认为部分货物评估价格偏低。受损的物品都是待销售物品，浸水后已无法继续售出，物品质量无需再进行检测。山泉花卉公司不认可评估报告，现场勘察时是评估人员和高雪飞单方面去的，并未通知己方到场。理由如下：1、标的物评估明细表中的单价均高于市场价；2、水族物品原本就能浸水，不��因遇水受损；3、对于受损物品的折旧率及保修期均应纳入考虑，对价格存在影响；4、评估人员的经验判断不符合客观事实。评估单位上海申威资产评估有限公司表示：1、评估单位工作人员评估当日三次电联山泉花卉公司，均无人接听。2、评估单位对系争房屋内货物设施的市场价值及残值进行评估。因评估标的物为水族用品，情况较特殊，故单价通过市场、网络询价综合确定；3、评估时评估人员根据现场实物的水渍或者锈迹判断能否销售，仅对其价值进行评估，无法判断其好坏；4、待销售商品不存在折旧率；5、部分物品可进行修复，故建议高雪飞修复。原审中，高雪飞表示：1、己方的诉讼请求141,682.50元货物损失中包含药品损失23,052元，61,950元的修复费用是电脑等机器三次累计的修复费用，而评估报告只认定一次维修费用，生物损失43,780元根据己方进货收据来确定，现无法提供相应损失材料。2、系争房屋的租金己方都已经交至租赁期满，因无法进行经营，己方另行租赁房屋，故原告主张的房租损失从2013年7月26日开始起算至两份协议期满日。己方占用南环16号商铺堆放货物，同意在纠纷解决后返还商铺。3、山泉花卉公司在三楼违章搭建，排水系统未完善，故造成己方损失。己方批发经营热带鱼产品，货品从内到外被水浸泡，外包装有水渍无法销售，故这些货物应推定全损。山泉花卉公司表示：1、高雪飞提出的有关索赔的发票和数据都是其单方面制作的，没有其他证据来证明原告的观点，无法形成侵权的证据链。2、高雪飞提供的光盘内容真实性认可，但评估时高雪飞所称货物裸放与当时情形不符，光盘中物品有包装，且存放在玻璃柜中。3、租期内租金高雪飞已支付完毕，己方的反诉请求是高雪飞占用租期结��后的房屋使用费。4、己方确认因三次暴雨造成系争房屋漏水，虽系争房屋排水系统不完备，但可应对降雨，而高雪飞未尽到雨后减损的义务。5、可对本诉补偿4,000元，坚持反诉请求。6、己方保留对环线16A商铺的诉权。原审法院认为，本案的争议焦点在于：一、高雪飞主张的货物损失、药品损失、生物损失、维修费及房租损失是否应支持；二、山泉花卉公司反诉主张返还南环16号商铺及要求高雪飞依照原租赁协议按每月1,800元支付房屋使用费是否应支持。一、高雪飞主张的货物损失、药品损失、生物损失、维修费及房租损失是否应支持。本案中，山泉花卉公司作为系争房屋出租方，应当履行租赁物的维修义务，如造成承租人损失的，应当予以赔偿。根据本案查明的事实可知，因暴雨致使系争房屋漏水造成高雪飞物品损失，高雪飞依法主张相应赔偿于法不悖，应予支持。关于损失具体数额，高雪飞于审理中提交资产评估申请，评估单位经过现场勘验、核对，将高雪飞主张的货物损失、药品损失及电脑等物品维修费用均列入评估范围，经评定，相关物品的评估价值为132,356元。因其中大部分物品属于待检测物品，据评估单位称其尚余残值，而高雪飞无法进一步举证此类物品全损事实，且在漏水后其未采取相应措施避免货物损失的扩大，故根据双方的过错程度认定评估物品中高雪飞的损失金额为45,000元，所有物品应由高雪飞自行处理。关于高雪飞认为相关电脑等物品维修达三次之多，而主张多次维修费，原审法院认为，评估报告中已包含相关维修费用，而高雪飞提供的证据仅为部分物品修理收据，且该收据对维修物品指向不明，故不予采纳。关于高雪飞主张之生物损失，高雪飞仅提供进货收据，无法证明其损失发生的事实及金额，且未提供其他证据予以佐证，故不予支持，其应承担举证不利的法律后果。关于高雪飞主张的房租损失8,880元，虽合同期内高雪飞一直占用系争房屋,但鉴于系争房屋因漏水无法正常使用，故原审法院酌情确定山泉花卉公司应返还高雪飞房屋租金4,000元。二、山泉花卉公司反诉主张返还南环16号商铺及要求高雪飞依照南环16号商铺原租赁协议按每月1,800元支付房屋使用费是否应支持。双方签订的两份租赁协议合法有效，但均因租赁期满而自动解除，合同解除后，高雪飞仍然占用南环16号商铺拒不缴纳使用费于法无据，理应返还及支付山泉花卉公司相应使用费。至于高雪飞应付使用费的金额，原审法院认为，高雪飞基于评估物品损失目的在起诉至评估期间占用山泉花卉公司南环16号商铺，故使用费可酌情减少。评估结束后，高雪飞于2014年12月30日在审理中自认已��始清场并愿意交还房屋给山泉花卉公司，但至今未将南环16号商铺返还，故原审法院认为自2015年1月1日起的使用费应按照原租赁协议约定的标准计算。综合上述因素，高雪飞应返还南环16号商铺及支付山泉花卉公司自2014年4月1日至2014年12月31日期间的房屋使用费8,000元、自2015年1月1日起至实际返还之日止的房屋使用费(按每月1,800元计算)。综上，原审法院判决如下：一、上海山泉花卉市场经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付高雪飞物品损失45,000元；二、上海山泉花卉市场经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还高雪飞自2013年7月26日至租赁协议期满之日止上海市闸北区三泉路XXX号山泉花卉市场南环16号商铺及环线16A商铺的租金4,000元；三、高雪飞应于判决生效之日起十日内将上海市闸北区三泉路XXX号山泉花卉市场南环16号商铺返还给上海山泉花��市场经营管理有限公司；四、高雪飞应于判决生效之日起十日内向上海山泉花卉市场经营管理有限公司支付上海市闸北区三泉路XXX号山泉花卉市场南环16号商铺自2014年4月1日至2014年12月31日的房屋使用费8,000元、自2015年1月1日起至实际返还之日止的房屋使用费(按每月1,800元的标准计算)；五、驳回高雪飞的其余诉讼请求。判决后，高雪飞不服，提起上诉称：己方的货物受到浸泡，已失去交易价值，不再具备正常出售的可能，只能按废品进行处理。且相关物品逐项检测成本过高，并不现实，己方确实无法进一步举证。导致己方物品受损的责任在于山泉花卉公司。房屋漏水发生后，己方即与山泉花卉公司进行交涉要求修复，自行进行了清理，但由于山泉花卉公司不作为，及违章搭建，致使损失再次发生，不能认定己方在漏水后为采取相应措施避免损失扩大。原审判决��定金额偏袒责任方，应判决山泉花卉公司根据鉴定金额全额赔偿。请求撤销原判，发回重审或改判山泉花卉公司赔偿损失132,356元、返还租金8,880元并撤销原审判决主文第四项。被上诉人山泉花卉公司表示认同原审判决认定的事实，同意原审判决，请求二审予以维持。本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。本院另查明，评估报告另载明，对于部分损坏物品无法判断是原来就损坏的还是漏水时损坏的，故本次评估对物品损坏的原因不发表意见。本院认为，高雪飞在原审中提请资产评估，相关物品的评估价值为132,356元，其中大部分物品属于待检测物品且尚余残值，高雪飞上诉要求山泉花卉公司按全损标准对相关物品进行赔偿，缺乏事实依据，本院不予支持。原审法院根据双方的过错程度认定评估物品中高雪飞的损失金额为45,000元，符��案件事实，数额确定合理，山泉花卉公司对此亦予以认可，本院予以维持。原审法院根据责任情况及诉讼情况已对相关期间的租金、房屋使用费金额予以减少，并无不当。高雪飞应按每月1,800元标准支付自2015年1月1日起的房屋使用费一节，原审法院已作阐述，理由充分确实，本院予以认同。上诉人高雪飞要求山泉花卉公司返还租金8,880元及不支付房屋使用费的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,592元，由上诉人高雪飞负担。本判决为终审判决。法官助理武博
审 判 长 彭 辰
审 判 员 彭 浩
代理审判员 荣学磊
二〇一五年九月九日
书 记 员 何 倩
附：相关法律条文
附：相关的法律��文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……