四川省广元市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川08民终66号
上诉人（原审原告）白福军，男，生于一九六六年六月二十九日，汉族，四川省苍溪县人。
被上诉人（原审被告）陈海林，男，生于一九六六年八月九日，汉族，四川省苍溪县人。
上诉人白福军与被上诉人陈海林财产损害赔偿纠纷一案，前由四川省苍溪县人民法院于二0一四年九月十日作出（2014）苍溪民初字第1514号民事判决书，白福军不服判决，向本院提出上诉。二0一五年五月七日，本院作出（2015）广民终字第27号民事裁定：一、撤销四川省苍溪县人民法院（2014）苍溪民初字第1514号民事判决；二、发回四川省苍溪县人民法院重审。2016年6月30日四川省苍溪县人民法院作出（2015）苍溪民初字第2154号民事判决。白福军不服判决，向本院提出上诉。本院于二○一七年一月十七日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人白福军到庭，被上诉人陈海林未到庭，本案依法缺席审理，本案现已审理终结。
一审法院查明：二00七年四月，苍溪县陵江镇红旗桥村民委员会将属于该村闲置的旧学校卖给了原告白福军，并签订了《房屋买卖协议》。二00九年七月，原告白福军将购买的房屋出租给被告陈海林开办塑料加工厂，于同年十一月十日双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定租期从二00九年七月一日至二0一三年六月三十日，同时约定乙方（陈海林）应合理使用其所租赁的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。被告陈海林在租赁期间，因生产需要拆了所承租的房屋内二平方米左右的墙体，并建了清洗池，同时在房屋部分外墙处建了清洗池、蓄水池。因被告开办的塑料加工厂对周围的环境有一定的影响。二0一二年九月，被告将塑料加工厂迁走，但房租未付清，增设的部分也未拆除恢复，生产产生的水泥残渣堆积未清运。二0一四年五月十三日，原告白福军委托苍溪县价格认证中心对陈海林在租用过程中将房屋结构部分改建及水泥残渣堆积尚未清运等损失进行鉴定。苍溪县价格认证中心于二0一四年五月十四日作出苍价认鉴（2014）30号《鉴定结论书》，鉴定结论为：1、拆毁墙体7.82立方米，按修复成本计算鉴定金额3128元；2、拆毁木门6栋，按修复成本计算金额2325.60元；3、拆毁木窗6栋，按修复成本计算金额2310.40元；4、未拆清洗池9.82立方米，按拆除清运费用计算金额569.56元；5、未拆蓄水池4.3立方米，按拆除清运费用计算金额249.40元；6、水泥残渣清运65立方米，按清运费用计算3770元，共计12352.96元。2014年6月，原告白福军向法院起诉要求被告陈海林赔偿财产损失12352元。本案在审理过程中，经组织双方现场勘察确认，被告陈海林承租房屋期间在建清洗池时将墙体打了二个洞，面积2平方米左右、建有清洗池、蓄水池（均未拆除）、水泥残渣未清运。被告称因原告房屋要修建，原告不要求清运，原告又不认可，被告也未提供有效证据来证明。
一审法院认为：原告将购买的房屋出租给被上诉人陈海林，并签订了房屋租赁合同，被告向原告支付租金，原、被告对此无异议。本庭予以确认。原告属于房屋实际所有权人，故原告主体资格适格，被告辩称原告主体资格不适格缺乏事实依据，本院不予采信。本案争议焦点是：1、原告主张的损失项目及金额。原告称被告在承租房屋期间拆毁7.28立方米，损失3218元；拆毁木门6栋，损失2325。60元；拆毁木窗6栋，损失2310.40元。被告不认可。通过审理查明被告在承租房屋期间为生产需要拆除房屋墙体面积2平方米左右，并增设清洗池和蓄水池及堆积水泥残渣。原告主张拆毁7.28立方米、拆毁木门6栋、拆毁木窗6栋未提供足够的证据证明。被告为生产需要拆除房屋墙体面积2平方米左右，但根据合同约定“如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方才负责修复或经济赔偿”。因此原告的该项主张本院不予支持。被告搬厂后未拆除清洗池和蓄水池，垃圾未清运，被告对此无异议。现原告要求被告赔偿包括拆除清洗池和蓄水池和清运堆积的水泥残渣的损失本院予以支持，但应由被告在规定的期限内自行拆除清洗池和蓄水池和清运堆积的水泥残渣，如被告不履行义务，则由被告按鉴定价值赔偿损失。2、诉讼时效问题。原告主张的赔偿损失和排除妨碍不适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条一年诉讼时效的规定，应适用二年诉讼时效的规定。被告于2012年9月才未承租原告的房屋，原告主张权利未超过诉讼时效期间。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款“承租房屋未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”、第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”和《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。”的规定，经一审法院审判委员会研究决定，判决如下：一、被告陈海林在本判决生效后五日内立即将清洗池和蓄水池拆除并将水泥残渣清运走。逾期，由原告自行处理，被告赔偿原告白福军拆除、清运损失费4588元。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费108元、公告费600元、鉴定费300元，合计1008元，由被告陈海林承担858元，原告白福军承担鉴定费150元。
上诉人的上诉请求、事实及理由：请求撤销苍溪人民法院（2015）苍溪民初字第2154号民事判决。改判被上诉人赔偿上诉人损失12352元。一、二年审案件受理费、鉴定费、公告费由被上诉人承担。事实及理由：1、一审关于“被上诉人因其不合理使用租赁物造成上诉人损失的仅为增设清洗池和蓄水池及堆积水泥残渣”的事实认定错误。事实上为被上诉人在租赁期间，改变房屋结构、打烂部分门、窗、及部分墙壁，增设清洗池和蓄水池及堆放垃圾。2、一审认定被上诉人拆除上诉人房屋2平方米的证据不足。3、被上诉人应赔偿上诉人损失合计12352元。苍价认鉴（2014）30号《鉴定结论书》真实有效。
被上诉人陈海林书面答辩意见：原审法院认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理中上诉人白福军于2017年2月24日向本院提交的于2015年1月15日对张庭翠、何文松、何文喜的三份调查笔录，因上诉人未申请证人出庭，本院对三份调查笔录不予采信。
二审经审理查明，二00七年四月，苍溪县陵江镇红旗桥村民委员会将属于该村闲置的旧学校卖给了上诉人白福军，并签订了《房屋买卖协议》。二00九年七月，上诉人白福军将购买的房屋出租给被上诉人陈海林开办塑料加工厂，双方对房屋的状况未记载。同年十一月十日双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定租期从二00九年七月一日至二0一三年六月三十日止，出租房屋面积14间260平方米（建筑面积）。租金为每年5000.00元。第五条第三款约定“乙方应合理使用其所租赁的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。”二0一二年九月，被上诉人陈海林将塑料加工厂迁走。被上诉人陈海林就所租赁房屋的使用情况未与上诉人白福军交接。二0一三年十一月六日苍溪县人民法院作出（2013）苍溪民初字2144号民事调解书对上诉人白福军与被上诉人陈海林房屋租赁合同纠纷中的租金问题予以解决。二0一四年五月十三日，上诉人白福军委托苍溪县价格认证中心对陈海林在租用过程中将房屋结构部分改建及水泥残渣堆积尚未清运等损失进行鉴定。苍溪县价格认证中心于二0一四年五月十四日作出苍价认鉴（2014）30号《鉴定结论书》，鉴定结论为：1、拆毁墙体7.82立方米，按修复成本计算鉴定金额3128元；2、拆毁木门6栋，按修复成本计算金额2325.60元；3、拆毁木窗6栋，按修复成本计算金额2310.40元；4、未拆清洗池9.82立方米，按拆除清运费用计算金额569.56元；5、未拆蓄水池4.3立方米，按拆除清运费用计算金额249.40元；6、水泥残渣清运65立方米，按清运费用计算3770元，共计12352.96元。2014年6月3日，上诉人白福军遂以苍价认鉴（2014）30号《鉴定结论书》为据向法院起诉要求被上诉人陈海林赔偿财产损失12352元。
本院认为，上诉人白福军与被上诉人陈海林所签订的房屋租赁合同合法有效。在合同履行中，上诉人白福军未将出租房屋的原状在交付被上诉人时进行交接；被上诉人陈海林在合同有效期内搬出所租赁的房屋，未与上诉人白福军进行交接所租赁房屋使用后的状态。现租赁房屋存在损坏的客观事实，上诉人白福军依据鉴定结论请求被上诉人陈海林赔偿房屋损失的主张，应予部分支持。被上诉人陈海林对鉴定结论明确表示不申请重新鉴定。一审判决被上诉人陈海林将清洗池和蓄水池拆除并将水泥残渣清运走。逾期，由上诉人自行处理，被上诉人赔偿原告白福军拆除、清运损失费4588.00元。该部分判决正确，予以维持。针对出租房屋墙体、木门、木窗损毁及修复情况鉴定金额为7764.00元由谁承担的问题。本院认为租赁房屋的损失，是因上诉人白福军与被上诉人陈海林未对出租房屋的原状进行交接和被上诉人陈海林在合同有效期内搬出所租赁的房屋未对所租赁房屋使用后的状态与上诉人白福军进行交接而造成，双方对房屋的损失都应承担责任。被上诉人陈海林应承担主要责任即60%，损失金额为4658.40元，上诉人应承担次要责任即40%，损失金额为3105.60元。一审判决驳回上诉人白福军该部分诉讼请求不当，应予改判。上诉人白福军请求上诉人陈海林全部承担房屋损失的主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持苍溪人民法院（2015）苍溪民初字第2154号民事判决第一项，即被告陈海林在本判决生效后五日内立即将清洗池和蓄水池拆除并将水泥残渣清运走。逾期，由原告自行处理，被告赔偿原告白福军拆除、清运损失费4588.00元。
二、撤销苍溪人民法院（2015）苍溪民初字第2154号民事判决第二项，即驳回原告的其他诉讼请求。
三、由被上诉人陈海林在本判决生效后十五日内赔偿上诉人白福军的房屋损失费4658.40元。
如不按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。
一审案受理费108元、公告费600元、鉴定费300元，合计1008元，由被上诉人陈海林承担858元，上诉人白福军承担鉴定费150元。二审案件受理费50元，由被上诉人陈海林承担30元，上诉人白福军承担20元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 洪
审判员 陈明义
审判员 李开彦
二〇一七年三月十七日
书记员 曾梦佳