安徽省凤台县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)皖0421民初377号
原告：安徽省亿祥置业投资有限公司，住所地安徽省淮南市凤台县城关镇胶州路南段东侧缪郢南区B楼117、118。
法定代表人：毛积慧，经理。
委托诉讼代理人：艾军，公司职工。
委托诉讼代理人：崔勇，安徽州来律师事务所律师。
被告：陈贤礼，男，1970年9月13日生，汉族，住安徽省淮南市毛集区。
原告安徽省亿祥置业投资有限公司（以下简称亿祥公司）与被告陈贤礼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安徽省亿祥置业投资有限公司的委托诉讼代理人艾军、崔勇和被告陈贤礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
安徽亿祥置业投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还位于安徽省凤台县亿联*皖北五金家居城（以下简称亿联商城）内D区×栋楼1×7-1×9号、1×0-1×2号商铺；2、判令被告支付拖欠的房屋租金64753元，物业管理费2312元；3、判令被告支付租金违约金19426元（按一年租金的30%计算），物业费滞纳金138元（按一年物业费的6%计算）；4、判令被告支付占用期间租金及费用66295���（从2017年5月1日起至2017年12月31日止）；5、判令被告支付经营保证金10000元;房屋保证金10000元用于冲抵房屋租金。6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年9月24日签订了亿联*皖北五金家居城屋租赁合同。合同规定：甲方（亿祥公司）受产权人全权委托，代为将位于亿联商城内D区×栋1×7-1×9号、1×0-1×2号商铺或公寓出租给乙方（被告陈贤礼）从事经营；租赁期限：自2014年5月1日起至2017年4月30日止；租金起算从2014年5月1日起计。2016年5月1日至2017年4月30日当年的房屋租金为64753元、物业管理费2312元，合计67065元。合同签订后，原告按合同约定履行了自己的义务。截止到2017年4月30日，被告已拖欠原告房屋租金及物业管理费合计67065元、租金违约金19426元，物业费滞纳金138元，合计19564元。2017年5月1日至2017年12月31日期间，D区8栋1×7-1×9号、1×0-1×2号商铺仍被被告占用，逾期租金及费用为66295元。
陈贤礼辩称：原告不是第一业主，没有诉讼的主体资格。我商铺所在的区域在2014年7月连路都没有修好，根本无法营业，合同有一定的欺诈性，原告应将被告已交的押金20000元退还给被告，因此请求驳回原告的起诉。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的2016年11月11日凤台县广播电视台证明、2016年11月16日凤台县经济开发区管理委员会证明。本院认证意见：以上二份证据的证明内容均是证明试营业的时间是2014年5月1日，因此对以上二份证据证明的内容，予以采信；2、原告提供的催费通知单、商户联��人名录。本院认证意见：原告提供的2016年1月19日、2016年4月28日的催费通知书及商户联系人名录，由于上面并没有被告的签名，也没有注明催费通知书上的签名与被告之间的关系，因此对以上证据，不予认定；3、被告提供的2017年8月13日蒋坤等人的上访材料。拟证明：原、被告在签订合同的时候有个要约，后来原告违约，又因为修大桥等原因造成生意亏损。本院认证意见：证人未到庭，不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于凤台县经济开发区淮凤路亿联商城D区×栋1×7号、1×8号、1×9号、1×0号、1×1号、1×2号商铺（以下简称1×7-1×9号、1×0-1×2号商铺）系原告亿祥公司开发的商铺，分别卖于案外人陈万礼等5人，尚未办理房屋登记手续，但在凤台县商品房网上进行了商品房网上备案确认。亿祥公司（���方）分别与陈万礼等5人（甲方）签订了委托经营管理合同。合同约定：甲方自愿将其出资购买的D区×栋1×7-1×9号、1×0-1×2号商铺的房产委托给亿祥公司经营管理。亿祥公司拥有该商铺的经营权限为统一规划、统一招商、统一定价、以乙方名义统一出租、统一管理，形成交易市场。委托期限：市场正式交房之日起计壹拾周年。乙方承诺在2013年9月30日前正式交房。乙方在委托期内对委托商铺拥有完整的使用权和自主经营等经营管理权，根据市场情况，独立决定商铺出租价格的权利。2013年9月24日，亿祥公司（甲方）与陈贤礼（乙方）签订了《亿联*皖北五金家居城房屋租赁合同书》。合同主要内容：第一条租赁商铺或公寓的位置及用途。1、甲方受产权人全权委托，代为将位于淮南市凤台县亿联商城内D区×栋1×7-1×9号、1×0-1×2号商铺出租给乙方从事经营。2、租赁用途：产品展示与销售。第二条租赁期限：自2013年10月1日起至2016年9月30日止（市场正式计租日期是以所租赁区域正式公告试营业当天正式起计）。第三条商铺面积、租金费用及支付方式。1、商铺建筑总面积192.72平方米，计6间。2、市场第三年租金单价：一层每月28元/㎡。3、市场物业管理费单价每月1元/㎡。4、为更好地培育市场，甲方承诺自市场正式试营业之日起免收乙方租金24个月；第25个月起收取租金，享受前三年市场物业管理费免24个月的优惠政策；因此，乙方实际承担：第三年费用为人民币总额为67065元（注第三年租金64753元，第三年物业费2312元）。5、付款方式：先付后用，签订本合同时，乙方必须一次性付清第一年应该承担的费用；第二年应承担的费用须在第一年到期前三个月一次性付清；依次类推。第六条商铺装修及经营约定。乙方须于接到甲方���知后7日内开始进场装修，45日内完成商铺的装修及产品展示并开门营业投入正常经营活动，否则视为乙方违约，甲方有权单方面解除协议。装修期间租金照常起算。期间产生的水、电、空调、垃圾清运费由乙方自行承担。第七条履约保证金约定。1、为了维护消费者的合法权益和经营者的良好信誉及确保本合同的全面履行，乙方应于签订本合同之日时，每间商铺向甲方交纳履约保证金6000元，共计人民币36000元。（履约保证金共包含经营保证金和房屋保证金。其中经营保证金18000元，房屋保证金18000元。属于经营保证金的部分在免租期满后，用于冲抵租金，不足部分由乙方补足，房屋保证金须至合同期满后，乙方不再租赁其房屋，甲方于租赁合同到期后一个月内无息退还）。第十条违约约定。本合同生效后，乙方不按照本合同约定日期或告函日期接收商铺进场经营的，逾期超过45天后，视乙方违约，甲方有权单方面解除本合同，履约保证金不予退还。2、合同期内，乙方不按时足额缴纳租金及费用，逾期超过35天的，视乙方违约，甲方有权解除本合同，乙方按照本合同租金及费用总额的30%标准向甲方支付违约金，履约保证金不予退还。合同签订后，陈贤礼于2013年9月24日向亿祥公司交纳履约保证金10000元，2013年11月17日交履约保证金10000元。亿祥公司通知被告于2014年4月13日至2014年4月20日进行装修，陈贤礼在装饰装修审批表上签了字。陈贤礼在装修完成正常营业后，但未按合同的约定交纳第三年的房租及物业费。合同期满后，被告陈贤礼一直在该商铺经营至今。
另查明，2014年4月1日至2014年5月20日期间，原告亿祥公司在凤台县广播电视台进行了开业公告，内容为：2014年5月1日亿联皖北五金家居城��期B、D区试营业。2015年3月31日亿祥公司曾下发了《关于商城电价调整、营业时间、广告位管理等规定的通知》，该通知第四条（关于广告扶持的说明）第二款公司将在2015年4月开始创建《建材商报》,所有符合规范的商户均可在每月15号前将广告内容发至亿联招商运营策划综合部，经初审通过即可免费刊登，初定每月一期，20号印刷，每月底发行。
本院认为，本案争议的焦点问题是：一、亿祥公司是否具有原告的诉讼主体资格；二、本案的房屋租赁合同是否合法有效；三、亿祥公司是否存在履行义务不到位、显失公平、欺诈等行为。针对焦点问题，本院认为，焦点一，案外人陈万礼等5人出资购买了亿联商城D区×栋1×7号、1×8号、1×9号、1×0号、1×1号、1×2号商铺，并在凤台县商品房网上进行了备案确认，因此陈万礼等5人拥有该商铺的占有、收益及使用权。陈万礼等5人将该商铺委托给亿祥公司经营管理，并签订了委托经营管理合同。该合同是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，且不损害国家、集体和他人的利益，因此该合同合法有效。亿祥公司因此而取得了亿联商城D区×栋1×7号、1×8号、1×9号、1×0号、1×1号、1×2号商铺的占有、收益和使用权，所以亿祥公司具有本案原告的诉讼主体资格。焦点二，2013年9月24日，亿祥公司（甲方）将D区×栋1×7号、1×8号、1×9号、1×0号、1×1号、1×2号商铺出租给陈贤礼，并签订了《亿联*皖北五金家居城房屋租赁合同书》，该合同是双方的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，因此该合同合法有效，对双方均具有约束力。焦点三、亿祥公司在商场开业前在电视上进行了广告宣传，履行了自己应尽的义务，整体市场不景气是多方面原因造��的，陈贤礼辩称合同有一定的欺诈行为，证据不足，本院不予采信。凤台县广播电视台、凤台县经济开发区管理委员会均证明亿联商城B、D区于2014年5月1日进行试营业，因此租金应从2014年5月1日开始计算。陈贤礼辩称其商铺所在的区域在2014年7月连路都没有修好，根本无法营业，但未提供相关证据证明，因此对该意见本院不予采信。陈贤礼对承租期间三年未提出异议，因此，陈贤礼的计租期间应为2014年5月1日起至2017年4月30日止。根据《中华人民共和国合同法》的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。按合同约定亿祥公司免除陈贤礼24个月的房租，因此陈贤礼应按合同约定支付原告一年的房屋租金54042元（192.72m2×28元/m2×12个月≈64753元）、物业费2312元（192.72m2×1元/m2×12个月≈2312元）。根据合同第七条第1项的规定，属于经营保证金部分��免租期满后，用于冲抵租金，房屋保证金须至合同期满后，乙方不再租赁其房屋，甲方于合同到期后一个月内无息退款。因此对亿祥公司要求陈贤礼支付经营保证金10000元的诉讼请求，本院不予支持；陈贤礼已交的经营保证金10000元，应冲抵房屋租金。对亿祥公司要求房屋保证金10000元用于冲抵房屋租金的请求，不违反法律规定，本院予以支持。综上，在合同期满后，陈贤礼应支付亿祥公司租金34042元（64753元/年-10000元经营保证金-10000元房屋保证金=44753元）。合同期满后，双方未续签合同，陈贤礼又未将商铺交还亿祥公司，因此陈贤礼应比照原合同标准继续支付亿祥公司房屋租金及物业费。对亿祥公司要求陈贤礼承担从2017年5月1日至2017年12月31日的逾期租金及费用66295元的诉讼请求，本院予以部分支持；陈贤礼应支付亿祥公司逾期租金应为43169元（192.72m2×28元/m2×8个月≈43169元）、物业费1287元（192.72m2×1元/m2×8个月≈1541元）。由于陈贤礼未按合同约定的期间交纳房租及物业费，存在违约行为，应承担违约责任。亿祥公司要求陈贤礼按30%的标准支付违约金及按年6%的标准支付物业费滞纳金的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持，但对亿祥公司要求陈贤礼支付违约金19426元的诉讼请求，本院予以部分支持；陈贤礼应支付租金违约金为13426元（44753元×30%≈13426元）；对亿祥公司要求陈贤礼支付滞纳金1541元的诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，对亿祥公司要求陈贤礼返还D区×栋1×7号、1×8号、1×9号、1×0号、1×1号、1×2号商铺的请求，本院予以支持；陈贤礼应支付亿祥公司合同期内房屋租金44753元，物业费2312元；逾期房屋租金43169元，物业费1541元；合同期内房屋租金违约金13426元、物业费滞纳1387元；对亿祥公司要求陈贤礼支付经营保证金10000元的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第四十条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告陈贤礼应将位于安徽省凤台县亿联.皖北五金家居城内D区×栋1×7号、1×8号、1×9号、1×0号、1×1号、1×2号商铺清空后返还给原告安徽省亿祥置业投资有限公司，于本判决生效之日起60日内履行；
二、被告陈贤礼支付原告安徽省亿祥置业投资有限公司（2014年5月1日至2017年4月30期间）房屋租金44753元，物业费2312元，合计47065元；
三、被告陈贤礼支付原告安徽省亿祥置业投资有限公司（2017年5月1日至2017年12月31日期间）房屋租金43169元，物业费1541元，合计44710元；
四、被告陈贤礼支付原告安徽省亿祥置业投资有限公司租金违约金13426元，物业费滞纳金1387元，合计14813元；
五、驳回原告安徽省亿祥置业投资有限公司的其他诉讼请求。
以上二、三、四项，合计106588元，于本判决生效后15日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3558元，由安徽省亿祥置业投资有限公司负担1126元，陈贤礼负担2432元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
审 判 长 李守琴
审 判 员 王玉芹
人民陪审员 许 君
二〇一八年六月十一日
书 记 员 刘 娟
附：证据目录
原告提供如下证据：
一、营业执照、法人身份证明。拟证明：原告的诉讼主体资格、企业信息；
二、委托经营合同��网上备案单、房屋初始登记证。拟证明：原告与产权人之间是委托经营合同的关系；
三、房屋租赁合同。拟证明：1、原、被告之间是房屋租赁合同关系。2、房屋租赁期限、租金起算、租金、物业费的约定、违约金的约定条款、计算依据；
四、2016年11月11日凤台县广播电视台证明、2016年11月16日凤台县经济开发区管理委员会证明。拟证明：原告已经按照规定进行了公告，试营业的时间是2014年5月1日。被告质证意见：试营业还不能装修，路还没有修好，被告是2016年5月才装修号。
五、催费通知单、商户联系人名录：证明原告已向被告发出了催费通知的事实。被告质证意见：没签字的不认可，认可在2017年7月收到过催费通知。
六��装饰装修审批表，上面有陈贤礼的签字。拟证明：被告装修时间自2014年3月17日至2014年4月20日。被告认可上面是本人的签名。
被告对证据一、二、三、六的真实性均无异议。
被告提供如下证据：
一、2015年3月31日亿祥公司下发的《关于商城电价调整、营业时间、广告位管理等规定的通知》：证明观点：原告曾经承诺要搞好经营策划工作让生意好起来，原告是虚假宣传，因此合同具有欺诈性；
二、亿联建材商报：证明观点，原告承诺每月都办商报，但只办了2期，原告违约在先。被告质证认为：该证据与本案无关；
三、2017年8月13日上访材料：证明观点：原告在签订合同的时候有个要约，后来���约，又因为修大桥等原因造成生意亏损。被告质证意见：证人应到庭接受质询，该证据与本案无关；
四、电子书证：证明内容：因凤台淮河大桥维修施工，自2016年10月17日到2017年元月13日对凤台淮河大桥进行全封闭，封闭期间一切过往车辆请从凤台二桥绕行。证明观点：承租期间由于政策调整大桥封闭，造成了经营损失。被告质证意见：大桥只是部分封闭，不影响行人通行，该证据与本案无关联性。
原告对证据一、二、四的真实性均未提出异议。
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当���还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国物权法》
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第四十条所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。
第一百一十七条用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。