天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0116民初46795号
原告林安清,男,汉族,1960年8月22日出生,住天津市滨海新区。
委托代理人胡晓波,系原告林安清之妻,住天津市滨海新区。
被告天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司,住所地天津生态城。
法定代表人许世坛,职务:董事长。
委托代理人郭立伟,男,该公司职员。
原告林安清诉被告天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司(以下简称“世茂公司”)商品房销售合同纠纷一案,本院于2016年7月6日立案受理。本案由代理审判员张艳辉适用简易程序于2016年7月26日公开开庭进行了审理。原告林安清的委托代理人胡晓波,被告世茂公司的委托代理人郭立伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林安清诉称,2011年11月25日,原、被告双方签商品房买卖合同,约定由原告购买被告开发建设的本区生态城鲲玉园13号楼2门702号房屋,在商品房买卖合同补充协议约定了该房屋为精装房,在交付时应达到精装标准,合同约定被告应于2011年12月31日前向原告交付商品房。2012年8月25日(实际交付日期)原告在接到被告通知后,于现场验收房屋,2012年10月份后陆续发现房屋出现多处质量问题:客厅和餐厅壁纸大面积绿色霉变,主卧地板起翘;客厅和卧室踢脚板开裂;厨房橱柜开裂;主卧和次卧屋顶凹凸不平。因此原告于2012年10月至今(2016年5月)多处要求被告进行维修并及时履行整改义务,被告五次维修后还是发生霉变一直不能修好,后经有关人员鉴定,发现卫生间地水管漏水,2014年11月被告对卫生间漏水问题进行第六次维修,将全部吊顶、墙面和地面拆除重新做防水(有照片为证),耗时一个多月。维修后又发现卫生间暖气是斜的,地面瓷砖开裂,墙面瓷砖破裂,餐厅房顶开裂。后多次要求被告维修,至今斜的暖气、地板开裂、踢脚板开裂、房屋凹凸不平、餐厅房顶开裂都不给维修。由于上述原因原告未能正常居住。几年来原告多次找到被告维修,被告一直拖延至今仍未修好,给原告造成经济、身心和精神上造成极大伤害,被告也未就逾期修理作出任何说明,按照原告购房合同及住宅质量保证书,被告应于发现上述相关瑕疵之日起三日内维修并告知客户,但被告至今未履行完毕维修义务,被告逾期维修行为给原告造成重大损失,包括被告逾期维修期间需要交纳的物业管理费损失15000元、因房屋质量问题造成的无法入住的额外租房损失92400元(44个月,按照租房合同2100元/月计算)、维修期间误工费20天(每天200元)4000元、先后多次到被告办公地点交涉的交通费500元、后期未履行的维修费约20000元、精神损失费30000元,共计131900元。原告认为被告应当按照合同约定交付没有瑕疵的精装房,二被告交付的房产存在多次质量问题,且收到原告维修要求后没有及时履行维修义务,对原告入住、使用房屋造成实际障碍,给原告造成经济损失。被告没有履行维修义务,依照《中华人民共和国合同法》、被告出具的保证证书、建设部《商品住宅实现住宅质量保证书、住宅使用说明书制度的规定》第六条和《商品房销售管理办法》第三十三条的规定,被告应当赔偿原告造成的损失。为此,原告特向法院提起诉讼。请求判令:1、判令被告赔偿因不及时履行维修义务给原告带来的物业费损失15000元、租房损失92400元、误工费4000元、交通费500元、后期未履行的维修费约20000元、精神损失费30000元,共计131900元;2、诉讼费用由被告共同承担。
原告为证实其主张,向本院提交以下证据:
1、钥匙托管协议,证明原告于2012年10月22日发现房屋质量问题,证明房屋需要维修将钥匙托管;
2、维修单一份,证明修了六次房子;
3、照片一组,证明房屋存在质量问题,且被告告知维修不能居住,
4、租房合同,证明不能居住房屋的租房费用;
5、物业催收函,证明交完房之后没给修还要滞纳金;
6、商品房买卖合同,证明和被告存在法律关系;
7、录音材料,证明原、被告双方就房屋质量问题进行交涉;
8、交通费票据,证明因房屋质量问题产生的交通费用。
被告世茂公司辩称,被告不同意原告的全部诉讼请求,被告诉称的理由和事实不符,被告诉称其2012年8月25日进行房屋验收,10月后陆续发现房屋质量问题,与事实不符,实际原告是于2012.10.22日办理的房屋验收收房交接手续,以及钥匙交接。并且在房屋验收过程中,未对房屋提出任何整改要求,被告交付的房屋完全符合合同约定,按照双方签署的商品房买卖合同附件5补充合同第7条第七项的约定原告以保修期内出现属于正常维修范围需要维修的原告应在保修期内书面形式提出,被告认为原告所陈述的房屋质量问题是不存在的,并且超出了保修期,因此被告不承担维修责任和赔偿义务,综上请法院依法驳回原告的诉请。
被告世茂公司向为支持其抗辩,向本院提交以下证据:
1、商品房买卖合同,证明双方存在买卖合同关系,商品房买卖合同附件5补充合同第7条第七款的约定,证明原告以维修期间出现属于正常维修的问题,原告应当在保修期内以书面形式向被告提出,逾期未提出的被告不再承担维修责任;
2、原告2012年10月22日签署的一份钥匙交接单,证明原被告于2012年10月22日办理了房屋交接收房手续;
3、原告2012年10月22日签署的房屋验收交接单,在该证据业主提出整改问题项内容栏中无质量维修和整改问题,证明该房屋交接时房屋无质量问题或足以影响原告正常居住使用的房屋质量问题。
经审理查明,2010年11月25日,原、被告双方签订天津市商品房买卖合同,合同编号:2010-0141439,合同约定原告购买被告开发建设的本区中新天津生态城中津大道980号鲲玉园13-2-702号精装修房屋,房屋面积为86.30平方米,每平方米价格12134元,合同总价款1047242元,合同约定被告应当于2011年12月31日前将竣工并验收合格的商品房交付原告。
另查明,2012年10月22日,涉案房屋在原、被告双方验收交接时,原告方未在房屋验收交接单上提出需被告方整改的问题,但当日因房屋维修原因将涉案商品房钥匙托管于该小区世茂物业服务管理中心,后因房屋质量问题原告方多次向被告报修,被告于2014年9月17日出具的房屋维修单记载涉案房屋存在的质量问题为:1、卫生间外墙壁纸发霉(维修过五次),2、客厅踢脚板开裂,3、橱柜边差一块,4、次卧房顶不平,并记载“怀疑地埋管或卫生间防水问题,业主托管的A钥匙丢失,启动了B钥匙,要求更换锁芯”,后被告对原告房屋包括卫生间在内进行大修,被告该次维修共计用时一个半月。
再查明,2015年10月31日,原告所在小区世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司向原告催收物业费,物业费催收函记载原告自2013年9月1日至2015年10月31日共欠缴物业费5564元、滞纳金13019.76元。
以上事实,由原、被告提交的书证、证人证言以及原、被告当庭陈述予以佐证,本院予以认定。
本院认为,原、被告签订的天津市商品房买卖合同系原、被告双方真实意思表示真实,合同内容不违反我国法律规定,应当依法予以保护。被告应当按照合同约定向原告交付质量合格的商品房。现原、被告双方庭审中均确认诉争商品房存在质量瑕疵。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定“交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”因此,原告有权向被告主张相应经济损失的赔偿事宜。
关于涉案商品房存在的质量问题是否严重影响原告入住该房屋。结合原告提交的维修单及照片,能够证明被告对该房屋的维修足以严重影响原告入住该房屋,因此原告提出的涉案房屋存在质量问题影响入住的主张成立。结合原告提交的照片、维修单记载的维修次数等因素,本院酌定因涉案商品房存在质量问题影响原告入住的时间共计10个月。原告主张超出10个月的部分,因其未提交相应的照片等证据予以佐证,对该主张本院不予支持。
关于原告主张的各项经济损失,本院认定如下:1、原告主张的因房屋不能入住的租房费用92400元,计算方法:44个月×2100元/月。经审查,原告提交的租房合同无房产证等证据予以佐证,对此本院不予认定,但原告房屋存在质量问题,上文已论述影响原告入住时间为10个月。关于租金价格,本院结合原告房屋所在同地段租赁价格予以确定,参照天津市房管部门2016年公布的中新生态城房屋指导租金标准为19元/月.平方米及原告房屋面积等因素,租房损失确认86.30元/月×19元/月.平方米×10月=16397元。2、原告主张的物业费损失15000元。因原告不能实际入住涉案房屋,势必导致原告不能实际享受物业服务,但原告的物业费滞纳金系原告单方扩大的损失,本院不予支持。结合原告提交的物业费催收函,物业费损失确认5564元÷26月×10月=2140元。3、原告主张的误工费4000元。因原告未提交证据证明,对此本院不予支持。4、原告主张的交通费500元。结合原告往返路程、距离、维修等因素,本院酌定500元。5、原告主张的后期未履行的维修费约20000元。因原告未提交证据证明,对此本院不予支持。6、原告主张的精神损失费30000元。该案系合同纠纷,不符合给付精神损失费的条件,对此本院不予支持。原告上述经济损失共计19037元,由被告承担赔偿责任。
综上所述,根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定,判决如下:
一、被告天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告林安清租房损失费、物业损失费、交通费共计人民币19037元。
二、驳回原告林安清的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1469元,由原告林安清担负1256元,由被告天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司担负213元,被告天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司的案件受理费213元于本判决生效后十日内直接给付原告林安清。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院,并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院缴纳上诉费,上诉期满后七日内仍未缴纳上诉费的,按自动撤回上诉处理。
代理审判员 张艳辉
二〇一六年八月二十六日
书 记 员 冯 雪
附法律释明:
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。
4、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百二十条一审宣判时或者判决书、裁定书送达时,当事人口头表示上诉的,人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的,视为未提起上诉。虽递交上诉状,但未在指定的期限内交纳上诉费的,按自动撤回上诉处理。