江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0902民初6168号
原告中国农业银行股份有限公司盐城亭湖支行，统一组织代码91320900840130713D,住所地在江苏省盐城市建军东路73号。
负责人李健，该行行长。
委托代理人张祥，该行员工。
被告张荣祥，男，1966年3月27日生，住所地在江苏省盐城市建湖县。
被告邓克秀（系张荣祥之妻），女，1971年10月19日生。
被告盐城市奥大实业有限公司，组织机构代码X0862185-6，住所地在江苏省盐城市亭湖区开放大道669号。
法定代表人张红旗，该公司董事长。
原告中国农业银行股份有限公司盐城亭湖支行（下称农行盐城亭湖支行）与被告张荣祥、邓克秀、盐城市奥大实业有限公司（下称奥大实业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年10月25日受理后，依法适用简易程序由审判员蔡永平独任审理，于同年12月19日公开开庭进行了审理。原告农行盐城亭湖支行的委托代理人张祥到庭参加诉讼，被告张荣祥、邓克秀、奥大实业公司经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行盐城亭湖支行诉称：2015年10月26日，原、被告签订个人购房担保借款合同约定，原告向被告张荣祥、邓克秀发放贷款31万元，由被告张荣祥、邓克秀以所购房产提供抵押担保，被告奥大实业公司提供阶段性保证责任，合同并对借款期限、利率标准、违约责任等进行了约定。原告发放贷款后，被告未能按约还款。请求法院判决：1、被告张荣祥、邓克秀立即偿还原告借款本息合计310732.31元，并从2016年8月2日起至实际还款之日止按合同约定承担逾期付款利息；2、原告对被告张荣祥、邓克秀用于抵押担保的房产享有优先受偿权；3、被告奥大实业公司对上述债务承担连带责任。
被告张荣祥、邓克秀、奥大实业公司均未答辩。
经审理查明：张荣祥、邓克秀系夫妻关系。2015年10月26日，张荣祥、邓克秀、奥大实业公司与农行盐城亭湖支行签订个人购房担保借款合同约定，农行盐城亭湖支行向张荣祥、邓克秀发放贷款31万元，用于购买奥大实业公司开发的奥大名居*幢*室房产，贷款期限为15年，自2015年10月27日起至2030年10月26日止；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮10%执行，贷款发放后遇中国人民银行利率调整，则借款执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；还款方式为按月等额本息还款；担保方式为奥大实业公司提供阶段性保证担保和房产抵押担保；保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、以及诉讼费、律师费等；保证期间为借款到期日起二年；抵押担保的抵押物为奥大名居*幢*室的住宅用房；借款人未按约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的执行利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付的利息，贷款人依据中国人民银行的规定计收复利；借款人未按约定足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。上述合同签订后，双方于次日在盐城市住房保障和房产管理局办理了预购商品房抵押预告登记。同日，农行盐城亭湖支行将31万元借款划入指定账户，张荣祥、邓克秀向农行盐城亭湖支行出具了个人借款凭证，借款凭证载明借款金额31万元，借款日2015年10月27日，到期日2030年10月26日，按月等额本息还款，还款日为每月的27日，执行利率4.41%，逾期利率6.615%。张荣祥、邓克秀借款后仅正常还款一期，后陆续还款至2016年3月7日后不再还款，根据农行盐城亭湖支行账户明细反映，截止2016年8月1日，该笔借款尚欠借款本金305101.07元，利息5631.24元，本息合计310732.31元。
上述事实，有个人购房担保借款合同、抵押物预告登记表、借款借据、还款明细及当事人陈述等证据证明，经庭审审核确认。
本院认为，本案原、被告签订的个人担保借款合同系当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务，现原告已按约履行了贷款人的义务，被告张荣祥、邓克秀应当按约定及时偿还借款本息，现其从2016年3月7日后即不再还款已构成根本违约，原告有权要求其一次性偿还全部借款本息，并有权行使担保权。被告奥大实业公司作为房产开发商，约定对所销售房产在债权人办理正式抵押登记手续领取他项权证书前债务人所产生的债务承担阶段性连带责任保证，现正式抵押登记手续尚未办理，抵押权尚未实现，故其应按合同约定承担连带责任。关于原告主张的抵押物优先受偿权问题，本院认为，不动产抵押物权未经登记不发生法律效力，预告登记并非物权登记行为，其目的在于保障当事人将来物权的实现，即保障当事人申请物权登记的权利，故预告登记不等同于物权登记，不具有优先受偿的效力，原告据此要求对预告登记的房产享有优先受偿权的依据不足，本院依法不予支持。综上，原告要求被告张荣祥、邓克秀承担偿还贷款本息的请求依法应予支持；要求奥大实业公司承担保证责任的诉讼请求依法应予支持；要求对预抵押登记的房产享有优先受偿权的诉讼请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张荣祥、邓克秀应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司盐城亭湖支行偿还借款本息310732.31元，并从2016年8月2日起至实际还款之日止按合同约定利率标准以本金305101.07元为基数承担逾期付款利息。
二、被告盐城市奥大实业发展有限公司对上述债务承担连带责任。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5961元，减半收取2980.50元，由原告中国银行股份有限公司盐城亭湖支行负担40元，被告张荣祥、邓克秀负担2940.50元（原告已预交，限被告张荣祥、邓克秀在本判决生效后十日内直接支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式五份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审判员 蔡永平
二〇一六年十二月二十一日
书记员 吴丽文
附法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
第二十一条：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第四十一条：当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
3、中华人民共和国物权法
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。