黑龙江省鸡东县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鸡东民初字第374-4号
原告（反诉被告）王明君，男，汉族，个体工商户。
委托代理人张立福，男，汉族。
委托代理人蔡林海，黑龙江腾飞律师事务所律师。
被告（反诉原告）鸡西市元鸿房地产开发有限公司。
法定代表人林建军，职务经理。
地址鸡西市鸡冠区文化路。
委托代理人周大伟，男，汉族，该公司法律顾问。
第三人鸡东县人民政府房屋征收办公室。
法定代表人邢伟，职务主任。
地址鸡东县鸡东镇中心大街547号。
委托代理人宦宏晶，女，汉族。
第三人邢国徵，男，汉族，牡丹江水文局工作人员。
第三人孙鑫，男，汉族，学生。
委托代理人孙作君，男，汉族，农民。
原告（反诉被告）王明君与被告（反诉原告）鸡西市元鸿房地产开发有限公司（以下简称“元鸿公司”）、第三人鸡东县人民政府房屋征收办公室（以上简称“房屋征收办”）、第三人邢国徵、第三人孙鑫房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，鸡西市中级人民法院发回本院重审后，本院依法另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告王明君的委托代理人张立福、蔡林海，被告元鸿公司的委托代理人周大伟、第三人房屋征收办的委托代理人宦宏晶、第三人邢国徵、第三人孙鑫的委托代理人孙作君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称：福泰名居是被告（反诉原告）元鸿公司第二项目部于2011年开发建设的，现已入住。原告拥有并经营的新乡幼儿园座落在福泰名居动迁范围内，其所有权来源于2005年6月1日与王广维签订的《购房协议》，且以实际履行。该协议载明原告购买房屋面积58.55平方米，其中有证面积37.24平方米、无证面积21.31平方米，宅、院占地面积260.92平方米，其中有土地使用证面积195平方米、无土地使用证面积65.92平方米。之后，原告又加建了202.37平方米幼儿园经营性用房，其中有产权证面积76.84平方米、无产权证面积125.53平方米。2011年9月24日，原告分别与房屋征收办签订《房屋征收与补偿安置协议书》，载明“被告以福泰名居B座东数第7号（房屋登记号为福泰名居二号楼36号商业房）140平方米门市房抵偿原告新乡幼儿园76.84平方米和37.24平方米有证照房屋（包括奖励和政策补贴），并约定按实际面积找差，多退少补”。同日，原告与被告签订两份JX2011005668号房屋预售合同，载明“被告以福泰名居B座第二层203室70平方米住宅（房屋登记号为福泰名居二号楼一单元203号住宅）和B座1-2号60平方米车库（房屋登记号为福泰名居二号楼1号车库、2号车库）抵偿原告经营的新乡幼儿园146.84平方米（无产权证）用房、室内装潢及其它以货币形式补偿的附属设施（其中包括搬家费、租赁费）”，该合同还载明“以预售合同为形式，实质为约定抵销合同”，故该合同在房屋预售单价、总造价、付款方式等内容划横杠表示。合同签订后，原告即自行搬出新乡幼儿园，并将该房屋及场地交与被告。2012年10月当案涉房屋达到入住条件后，原告及其家属多次找被告要求交付案涉房屋，而被告却以2011年9月1日《鸡东县人民政府房屋征收补偿决定书》和鸡东县城镇规则管理处2011年4月8日作出的《责令改正通知书》及不完整的另一个版本的两份JX2011005668号预售合同为依据，不履行合同，被告还称原告没有交付案涉楼宇对价，故上述合同无效。原告不怀疑《政府补偿决定书》和《责令改正通知书》的真实性，但没有实际履行，暂且先称它为“王法”，但它均发生在原、被告2011年9月24日签订合同之前，该合同也暂且称它为“约法”，在二者不一致时，在民法领域，只要不违反法律强行性、禁止性规定，约法就大于王法，且这个约定已实际履行（原告将案涉房产和土地全部交给被告，由被告拆除、使用），故上述行政文件在本案没有效力。
王金堂、赵景全、王明坤、姜学敏四位证人证言，证实原告提交两份版本的JX2011005668号预售合同是真实、全面和完整的，是双方真实意思表示，被告手中版本的预售合同不完整、不真实、不全面、缺少备注，没有说明合同中案涉楼宇单价、总造价、付款时间划杠原因，对此，四位证人在证言中见证了原、被告持有不同合同版本及填写备注的经过，同时还证实了原告持有填写备注的两份预售合同其表现形式为“预售”实质内容为“房屋拆迁补偿安置协议”这一操作方法的问题，原告咨询了政府职能管理部门、第三人房屋征收办主任，该主任明确答复“这样操作可以”。对此，第三人房屋征收办在原一、二审中也证实了这事实的成立，可见原告尽到了审慎调查了解之义务。其次，被告持有的房屋预售合同中案涉房屋没有单价、总造价及付款时间是不合常理、不合程序、不符合规则的，而原告版本的预售合同备注一栏说明十分清楚，该合同实质内容为“约定抵销”，因此在合同中无需填写案涉楼宇单价、总造价和付款时间，更无需原告支付案涉楼宇对价。该合同完全符合《中华人民共和国合同法》第一百条（债务约定抵销）规定情形，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。众所周知，依法成立的合同在双方当事人之间具备与法律相同的效力，合同内容应当得到充分的尊重和保护，且被告在法定时间内没有行使撤销权，因此被告应当履行合同。另外，《房屋征收与补偿安置协议》约定福泰名居B座东数第7号门市房（房屋登记号为福泰名居二号楼36号商业房）面积为140平方米，而建成后实面积为132.32平方米，少7.68平方米，00190808号发票证实，相临同类房屋福泰名居二号楼1楼979.75平方米门市房，单价为每平方米3300元，故被告应向原告支付差价款25344元。JX2011005668号预售合同约定福泰名居B座一单元第二层203号住宅（房屋登记号为福泰名居一单元二号楼203号住宅）面积70平方米，而建成后实面积为64.84平方米，少5.16平方米，00135661号发票证实相临同类房屋福泰名居二号楼7单元202号住宅，单价为每平方米2380.1元，故被告应向原告支付差价款12280元。JX2011005668号预售合同约定福泰名居B座1-2号车库（房产登记号为福泰名居二号楼第1、2号车库）面积为60平方米，而建成后实面积为45.79平方米，少14.21平方米，00135689号发票证实相临同类房屋福泰名居二号楼2-6号车库单价为3106.97元，故被告应向原告支付差价款44150元，原告依据相关法律法规和合同约定，有权利要求被告以货币的形式补偿三套楼宇共27平方米的差价款，计81774元。
依据原告和第三人房屋征收办签订的《房屋征收与补偿安置协议书》约定和政府职能管理部门、合同签约当事人、本案第三人在原一审提交的《情况说明》对《房屋征收与补偿安置协议书》格式条款的理解和自认，充分证实1、该协议的补偿安置方式是产权调换，即原告用76.84平方米、37.24平方米有证砖木结构房屋置换被告福泰名居B座东数第7号140平方米门市房，双方应当按照上述协议书第一条附属物及其他一栏及第三条产权调换计算方法一栏的约定分别用计算出的货币相互补偿；2、该协议第四条“乙方如选择产权调换，应找结算差价”，这里的“结算差价”是指结构差价即调换前的简易结构、砖木结构与调换后的混合结构之间的差价。签约合同双方当事人的合意与政府职能管理部门对该协议格式条款的解释是一致的，即按照《房屋征收与补偿安置协议书》第一条补偿附属物及其他一栏内的约定，被告应向原告支付搬家费2000元、临时安置补偿费6000元，合计8000元，按照《房屋征收与补偿安置协议书》第三条产权调换房屋基本情况及标准计算方法一栏内的约定，结算差价为每平方米100元，找差面积为31.84平方米，原告应向被告支付结算差价（结构差价）款3184元，原、被告互找差价之差为4861元，此款应由被告向原告支付。综上，原告依据《合同法》第八条和第一百条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条和第十四条等相关法律、法规，诉至法院，请求法院1、确认两份JX2011005668号房屋预售合同（同一编号两份合同）及《房屋征收与补偿安置协议书》为“约定抵销（安置补偿）”合同，判令立即交付经政府职能部门验收合格的福泰名居2号楼一单元203号住宅、福泰名居2号楼1-2号车库、福泰名居2号楼36号商业用房；2、判令被告以合同约定的房屋、面积及同类房屋销售单价为准，以货币形式向原告支付三套楼宇共27平方米差价款81774元；3、判令被告按照《房屋征收与补偿安置协议书》的约定向原告支付差价款4816元；4、由被告承担诉讼费、保全费。
被告（反诉原告）元鸿公司辩称：1、本案属于不同法律关系，被告公司与原告（反诉被告）王明君签订的两份房屋预售合同，应确定为房屋买卖合同，2011年9月24日原告与房屋征收办签订的《房屋征收与补偿安置协议》应当确定为动迁安置补偿纠纷，不应在此案中共同诉讼处理。2、原告与被告签订的两份房屋预售合同应属无效合同。原告只在被告开发建设的福泰名居预定了车库和住宅，但由于当时被告没有取得房屋预售许可证，所以只能给原告开具了两份预售合同，合同中没有约定房屋价格和具体面积，也未收取原告一分钱定金，只是形式上的预定，现该房已交工，原告只要交纳足额房款，便可正常办理入户手续，但原告却私自将该合同添加内容，变成补偿协议，是不合法的，不产生任何法律效力。至于2011年9月24日原告与房屋征收办签订的《房屋征收与补偿安置协议》，被告同意按照动迁补偿协议和关于动迁政策进行办理动迁手续；3、原告不具备本案诉讼主体资格。房屋征收办与原告于2011年9月24日签订《房屋征收与补偿安置协议》，该房屋所有权人为王广维，原告只是代签人，不应作为本案原告参加诉讼；4、原告与房屋征收办于2011年9月24日签订的《房屋征收与补偿安置协议》第四条明确规定“乙方如选择产权调换，应找结算差价”，那么按照原告签订的协议内容，应补交住宅与门市之间的差价是618947元。综上，原告与被告签订的房屋预售合同没有实际交付定金的行为，也未实际履行，并且原告私自填写合同内容，应认定为无效合同，原告不具备本案诉讼主体资格，原告只是被动迁房屋的代理人或代签人，请求法院依法查明事实后驳回原告的诉讼请求。
第三人房屋征收办述称：第三人坚持在原一审提交的《情况说明》中观点，该《情况说明》在原一审举证时原、被告双方质证意见均为无异议。1、被告应当无条件承担第三人在《房屋征收与补偿安置协议书》中的责任和义务。该协议书的签约主体是第三人和原告，格式条款是第三人提供的，其内容是经原、被告协商后，由被告填写、原告签字按印，再由第三人签字盖章后生效。该协议是原、被告及第三人的真实意思表示，理应全面履行。该协议书是由作为政府职能管理部门的第三人，依据相关法律法规和鸡东县实际情况而制作的格式条款，在全县通用，并享有对格式条款的解释权，协议签约主体是第三人，其责任和义务均由各出资方承担。2、对《房屋征收与补偿安置协议书》格式条款的解释，并在全县统一适用。该协议的补偿安置方式是产权调换，即原告用76.84平方米和37.24平方米有证砖木结构房屋置换被告福泰名居B座东数第7号（房产登记号为福泰名居2号楼36号商业用房）140平方米门市房，双方应当按照该协议第一条附属物及其他一栏及第三条产权调换计算方法一栏的约定计算出的货币相互补偿。按照第一条附属物及其他一栏的计算方法：被告应向原告支付搬家费2000元、临时安置补偿费6000元，合计8000元。按照第三条产权调换计算方法：调换前砖木结构与调换后混合结构的调换面积为31.84平方米，差价款为每平方米100元。原告应向被告支付差价款3184元。二者抵销后，被告应向原告支付差价款4816元。该协议第四条“乙方如选择产权调换，应找结算差价”，这里的“结算差价”是指结构差价，即调换前的简易结构、砖木结构与调换后的混合结构之间的差价。协议签约的双方在第三条约定此差价款为每平方米100元，双方没有约定履行《补偿方案》第二条第一款第六项找结构差价每平方米500元的规定。该协议第七条是面积找差的约定。第三人确认案涉房产福泰名居B座东数第7号门市房（房产登记号为福泰名居2号楼36号商业房），房产测量面积为132.32平方米，签约面积为140平方米，面积差为7.68平方米，原、被告应当依据《鸡西市商品房销售管理办法》予以补偿。第七条“乙方回迁房屋实际测量建筑面积小于协议房屋面积，由甲方按乙方原房评估价格给乙方补偿”的格式条款，应理解为由甲方按乙方原协议房屋评估价格给乙方补偿，决不能出现实际测量面积大于协议房屋面积，乙方按协议房屋评估价格给予补偿，否则，不但显失公平，也有悖于相关法律法规规定。
第三人邢国徵无异议。
第三人孙鑫述称：第三人购买福泰名居1、2号车库的合同是有效的，并享有车库所有权。
被告（反诉原告）元鸿公司诉称：2011年9月24日，原告（反诉被告）王明君与第三人房屋征收办签订的《房屋征收与补偿安置协议》第三条第二款和第三款约定由王明君缴纳政策优惠款32500元和砖木结构差价款66160元。第四条明确约定“乙方如选择产权调换，应找结算差价”，王明君应按协议内容、《鸡东县福泰名居棚户区房屋征收补偿方案》补交住宅与门市之间差价款618947元及土地出让金45595元。被告多次通知王明君缴纳上述款项，王明君却将被告起诉到法院，要求被告交付安置房屋，根据法律规定被告现提出反诉，要求依法判决1、原告王明君给付结构差价款66160元、政策优惠款32500元、结算差价款618947元、土地出让金45595元，计763202元；
2、由原告承担反诉费用。
原告（反诉被告）王明君辩称：被告（反诉原告）元鸿公司反诉请求无事实根据，无法律依据。1、事实不清、胡乱编造的66160元结构差价款如何而来。《房屋征收与补偿安置协议书》第三条第3款写明“砖木结构差价31.84平方米×100元=3184元”，该条是依据《鸡东县福泰名居棚户区房屋征收补偿方案》第二项第一款第六条规定，又经过双方协商同意而确定3184元结构差价款，是原告应当支付的，而被告主张的66160元结构差价款是从何而来，原告不得而知。2、被告主张32500元的政策优惠款于法无据。《房屋征收与补偿安置协议书》第三条第2款原告享有的政策优惠价25平方米×1300元=32500元，是原告置换140平方米门市房的筹码之一，或者说是条件之一，以列入置换内容中，原告不知道被告重复主张该款的依据是什么。3、被告向原告主张618947元结算差价款于法无据。第三人房屋征收办在原一审举证的《情况说明》，原告与被告质证意见均为无异议，该文件载明“《房屋征收与补偿安置协议书》第四条……乙方如选择产权调换，应找结算差价，这里的“结算差价”是指结构差价，即调换前的简易结构、砖木结构与调换后的混合结构之间的差价……”。依据该协议及签约双方当事人对该条款的合意，及被告质证意见，该协议除了结构差价，再无其他结算差价的约定，因此，被告主张618947元差价款于法无据。更何况，被告既然主张结构差价，怎么又重复主张结算差价。4、被告主张45595元土地出让金讳莫如深。原告于2005年6月1日在王广维手中购买了案涉房产，《购房协议》载明交易房屋面积为58.55平方米，其中有证面积37.24平方米，无证面积21.31平方米，宅院占地面积260.92平方米，其中有土地使用证面积195平方米、无土地使用证面积65.92平方米，后原告于2005年6月8日办理了产权转移登记，取得案涉房产所有权，虽然未办理土地使用权转移登记，但不能以此否认原告实际占有、拥有、使用案涉土地的权利，置换房屋还要再交土地出让金，而且还要向开发商支付土地出让金，不符合法律规定，我国房地产登记制度是契约加登记，登记仅是对产权或使用权的宣誓而已，房地相随更是家喻户晓，被告这一主张无法律依据。综上，请人民法院以事实为根据、以法律为准绳，驳回被告的反诉请求。
第三人房屋征收办述称：1、《房屋征收与补偿安置协议书》的签约主体是第三人和原告，第三人认为《房屋征收与补偿安置协议书》第三条第5款明确约定原告(乙方)用76.84平方米加7.68平方米（奖励面积）和37.24平方米加政策补贴计算后的原房面积为129.52平方米（84.52平方米+45平方米），其中有25平方米原告享有1300元的政策优惠价，砖木结构差价面积为31.84平方米，单价为每平方米100元（计算过程是依据鸡东县福泰名居棚户区房屋征收补偿方案第二项第一款第6条确定找差面积和结构差价的单价76.84-45=31.84平方米，而37.24平方米不找差价），调换第三人（甲方）B号楼东数第7号140平方米门市房。但该协议第四条又明确约定“…乙方如选择产权调换，应该找结算差价…”，这里的结算差价就是指调换前的原房砖木结构与调换后的门市房混合结构之间的差价（原、被告在原一审质证意见中均认可第三人这一观点）。因此，原告应补偿结构差价款3184元（31.84平方米×100元/平方米），而非被告主张的66160元。另外被告主张原告应支付政策优惠款32500元问题，因该项已列入调换房屋计算内容中，或者说是调换房屋条件之一，该协议又没有在其他条款中对此做出特别约定，所以被告这一反诉主张于法无据。同样该协议和鸡东县福泰名居棚户区房屋征收补偿方案没有被征收人支付结构差价款以外的差价款和被征收人支付土地出让金的约定及规定，恰恰相反《房屋征收与补偿安置协议》第三条产权调换的计算方法是依据鸡东县福泰名居棚户区房屋征收补偿方案第二项第一款第6条、第10条的规定，又经双方协商达成一致意见后而确定的，因此，被告反诉原告支付结算差价款618947元和土地出让金45595元的主张于法无据。2、第三人的责任和义务由被告承担。第三人依据相关法律法规和鸡东县人民政府的相关规定作为《房屋征收与补偿安置协议》的签约主体，但其责任和义务由各出资人承担，结合本案，在该协议中第三人的责任和义务均由被告承担。
第三人邢国徵无异议。
第三人孙鑫无异议。
原告（反诉被告）为支持其诉讼请求，提供证据如下：
一、《房屋征收与补偿安置协议书》、JX2011005668号房屋预售合同2份、鸡东县人民政府征收办公室2012年12月13日出具的证明、第三人房屋征收办在第二审法院的书面辩论意见。证明原告主张的诉讼请求有合同依据，且经政府职能部门确认以预售房屋合同形式实质为约定抵销的行为有效，原告是案涉合同签约当事人，具有诉讼主体资格。
二、新乡幼儿园营业用房面积平面布置装饰以及使用土地面积示意图、购房协议、房屋产权证二份（07376号、133**号）、鸡东县人民政府房屋征收补偿决定书、责令改正通知书、个体工商户营业执照二份、土地使用证一份。证明原告开办的新乡幼儿园营业用房面积及占地面积，原告是案涉房产购房协议买受人、所有权人，具有诉讼主体资格。
三、2013年5月21日、2014年6月27日鸡东县宏远房产测绘有限责任公司出具的证明。证明涉案的两个车库、住宅及门市房的实际面积比约定的面积少，依据相关法律法规规定计算互找差价面积。
四、第三人房屋征收办在原一审中提交的《情况说明》、原一审法院对许延斌、甄时询问笔录、第三人房屋征收办在二审法院的民事答辩状、代理词、原一审法院第三次庭审笔录。证明原、被告对第三人房屋征收办的《情况说明》及两份询问笔录的质证意见均无异议，上述证据是鸡东县人民政府在该领域的原则规定和对具体事情的操作程序和处理方法，应当作为定案依据。
五、00135689、00135661、00190808号发票存根。证实案涉房产相邻房屋造价，从而确定面积补差金额。
六、证人王明坤、姜学敏、王金堂当庭证言。证明原告提交的二份房屋预售合同的内容真实、准确、完整，是双方真实意思表示；新乡幼儿园营业用房面积平面布置装饰及土地使用面积示意图真实、准确、完整；证据一、二合法有效，并能够佐证欲证明的问题成立；2011年9月24日，原告与被告公司项目经理孙开庆协商拆迁补偿事宜时上述证人均在场，当时商定，在房屋征收与补偿安置协议外，孙开庆同意将福泰名居B座1单元203号住宅及B座1-2号车库抵偿原告的无照房屋及商用房营业损失、室内装潢、搬家费、租赁费和其它以货币形式补偿的附属设施，并由孙开庆拿出四份房屋预售格式合同，分别在合同中填写房号、用途、面积等内容，并在金额、单价、总价款及付款方式栏内用横杠代替，之后将合同交给原告，原告填写买受人情况后在二份合同的最后页填写了以房屋预售合同的形式予以约定抵销的备注。
被告（反诉原告）及第三人对原告（反诉被告）提交的上述证据的质证意见如下：
对证据一中的补偿安置协议书无异议，对证明问题有异议，认为房屋所有权人为王广维，原告是代签人或代理人，不具备原告主体资格，该协议第四条约定，乙方如选择产权调换应找结算差价。房屋预售合同，原告篡改过，第一页在买受人栏中地址与被告原件不一致，这是原告自行填写进去的，第四页备注也是原告自行填写进去的。房屋征收办出具的证明不符合政府行文规定，不知道是何人所写，并且该证明内容违法，补偿协议虽然是原告代签，但房屋所有权人为王广维，该证明没有客观反映实际情况，即使原告与王广维存在买卖事实，也应当将房屋及土地证过户到原告名下后，方可办理相关手续，被告从未与原告签订任何补偿安置手续及协议，第三人无权证实原、被告之间除签订安置补偿协议外又签订其他协议。对证据二中的平面示意图有异议，该图未经合法机关确认，原告自行制作，不应认定为有效证据；对购房协议有异议，是否是原告与王广维所签，无从考证其真实性，被告只对王广维履行补偿协议；对房屋产权证、责令改正通知书无异议；对鸡东县人民政府房屋征收补偿决定书的真实性无异议，但其内容有错误，砖木找结构差价按照政府规定应当为500元，这是笔误；对工商营业执照有异议，这二份执照均是在政府决定对该棚户区进行改造后原告办理的，其目的是为了套取动迁补偿款，办照程序违法，不应作为有效证据使用；对土地使用证有异议，没有原告与王广维房屋买卖协议与房屋产权转移登记协议，该证据不能证实原告所要证明的问题。对证据三有异议，要求出证单位出庭接受质证。对证据四真实性没有异议，对证明问题有异议，《情况说明》中明确结构差价为每平方米500元，与原告及第三人当庭陈述不一致；证人证言没有亲眼所见原、被告签订了其他协议，作为行政机关负责人也应依照法律法规公平公正处理此事；第三人在原一审开庭称已经形成附属设施登记但至今未提交法庭。对证据五真实性无异议，对证明问题有异议，被告对该房屋价格可以采取自行调价，分为动迁房屋、抹账房屋、现金支付还期房，价格由被告调整，与原告动迁房屋不同，不应作为证据使用。对证据六有异议，被告与原告签订的房屋预售合同只是形式上的预定，并没有收取原告的任何定金，且原告已经私自对合同进行多处更改，该证言材料无法证明该合同成立；并且证人陈述不真实，证人向法庭陈述房屋征收与补偿安置协议书及二份房屋预售合同均是原告与孙开庆签订的，这显然与事实不符；证人与原告之间是朋友、兄弟、夫妻关系，证言缺乏证明力，不应采信。
第三人房屋征收办、邢国徵、孙鑫均无异议。
被告（反诉原告）为支持其答辩观点和反诉请求，向法庭提交证据如下：
一、公司企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证、资质证书。证明被告具有合法的开发资质。
二、鸡东县人民政府县长办公会议纪要、鸡东县发展和改革局文件、鸡东县环境保护局文件、鸡东县棚户区改造项目配建保障房审批表、福泰名居棚户区房屋征收补偿方案。证明被告开发的福泰名居具有合法的开发手续并经过相关部门的审批，同时证明对拆迁房屋的补偿价格和补偿方式。
三、责令改正通知书、土地使用证、照片8张、采取强制拆除措施的决定、2011年党校南侧违法建筑明细表、房屋征收价格报告二份。证明原告所诉的被拆迁房屋的面积与实际房照不符，其超出的面积是原告得知其房屋要拆迁后违法搭建，并经有关部门责令拆除。同时也证明原告有产权证的房屋面积为76.84平方米，评估价格为147302元；另一房屋面积为37.24平方米，评估价格为67367元。
四、房屋征收与补偿安置协议书。证明原告与第三人房屋征收办签订协议，原告同意用其所有房屋面积进行产权调换为门市房，并同意履行协议的全部内容，原告作为代签人的身份与房屋征收办签订协议。
五、房屋预售合同二份。证明原被告于2011年9月24日分别签订了二份房屋预售合同，该合同没有总价、单价，被告也未收取原告任何房屋预售定金，该合同实质是一种预定方式，在被告未取得预售许可证的情况下，应购房人要求开出的一种预售房屋合同，属于无效合同，且该合同也未实际履行，同时也证明原告私自将原告手中的合同内容进行篡改。
六、土地使用证。证明涉案土地的使用权人为王广维，还能证明上次庭审中原告提供的土地使用证系原告伪造篡改的。
七、2013年3月20日房屋征收办出具的证明。证明原、被告之间是否签订其他协议或房屋预售合同，价格由双方自行商定，同时证明原、被告之间所签订的房屋预售合同第三人并不知道，也不在场。
八、三份商品房买卖合同。证明被告在通知原告交纳购房款后，原告未履行合同，被告在一年后将座落于福泰名居2号楼一单元一层2号通过政府摇号方式以经济适用房名义由第三人邢国徽合法占有并使用，将福泰名居一单元1号车库和2号车库卖给第三人孙鑫所有，其中邢国徵已办理商品房产权证照，孙鑫至今未办理产权证照。
九、房屋征收与安置补偿协议的计算方法、安置补偿方案、房屋征收价格报告、安置补偿协议、国有建设用地使用权出让合同和交款通知书、土地使用证及交费票据。证明原告应缴纳政策优惠款32500元、结构差价66160元、土地出让金及契税45595元、门市结算差价618447元；被告对该土地有转让出租和抵押的权利，原告对该土地并不是商品房买卖房屋，故该笔税金应由原告交纳。
原告（反诉被告）及第三人对被告（反诉原告）提交的上述证据的质证意见为：
原告对证据一无异议。对证据二真实性无异议，但对证明问题有异议，县政府不能作为审批部门，也不能为该工程批准相关手续，应由相关职能部门办理。对证据三真实性无异议，对证明问题有异议，安置补偿协议和两个预售合同已经由被告认可拆迁和补偿范围，原告是实际物权人，且在签订协议和合同时，被告对原告身份无异议，这些文件都在原、被告签订协议和合同之前，评估报告与本案没有关系，因为当事人没有履行上述文件和报告。对证据四真实性无异议，对证明问题有异议，原告在乙方一栏中签字并不是代签人，如是代签人应在经办人处签字，进一步说明被告以原告是代签人的理由不成立，原告仅在该征收安置补偿协议中同意用其有照房屋换其140平方米门市房，不是被告所要证实的原告同意用其所有的房屋进行调换。对证据五真实性无异议，对证明问题有异议，原告手中的备注内容是经过被告同意的，有证人及房屋征收部门可以证实，该合同为有效合同，二份房屋预售合同不规范、不全面、不完整，该合同确是原告所签，但没有填写当事人自然情况、总价、单价、付款时间等，不能作为有效的证据使用，原告提交的两份预售合同才是原、被告双方及第三人三方当事人的真实意思表示。对证据六真实性无异议，对证明问题有异议，该房屋是原告从王广维处合法取得，而且在签订安置补偿协议等合同过程中，被告对此并未提出异议，被告以王广维的土地使用证做借口，这是在为不履行合同约定义务做
辩解，是否办理土地转移登记不影响原告享受案涉房产的所有权。对证据七的真实性有异议，认为没有出处，没有出具人签字，所以不真实。对证据八真实性无异议，对证明问题有异议，进一步证实被告不履行合同的真实目的，其处理行为无效；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁安置补偿协议，明确约定以位置用途、特定房屋对被拆迁人进行安置补偿的，如果拆迁人将该拆迁安置补偿房屋另行出售给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持，因此被告提供的三份合同不能对抗房屋安置补偿协议。对证据九有异议，计算方法是被告自行计算的，不是按照法律规定计算，计算无依据；从土地出让金资料看，承担主体是被告，与原告无任何关联，该笔费用应当本着谁开发谁承担的原则；被告反诉不成立，土地出让金和税款与本案无关，不是一个法律关系，对政策优惠款、结构差价、结算差价有异议，被告反诉无任何法律依据，应驳回被告反诉请求。
第三人房屋征收办、邢国徵、孙鑫无异议。
第三人房屋征收办、邢国徵、孙鑫未向法庭提交证据。
上述证据经原、被告及第三人当庭质证、认证，结合当事人质证意见，认定如下：
原告提交的证据一中，被告对《房屋征收与补偿安置协议书》的真实性无异议，予以采纳；房屋预售合同二份，被告提出异议，但合同经被告签字盖章，能够证明原被告双方签订合同的事实存在，予以采纳；房屋征收办出具的证明、辩论意见，被告提出异议，但结合许延斌、甄时的证言材料，说明原、被告双方对征收与补偿安置协议书确定的有照房屋之外的被征收财产可另签协议或合同，该证据具有真实性、合法性，予以采纳；证据二中，被告对二份房屋产权证、房屋征收补偿决定书、责令改正通知书无异议，予以采纳；被告对购房协议提出异议，但该证据与07376号房屋产权证相结合，能够证实原告与王广维于2005年签订房屋买卖合同的事实，予以采纳；新乡幼儿园营业用房面积平面布置装饰及使用土地面积示意图，被告提出异议，但该证据与二份房屋产权证、责令改正通知书相结合，能够证明原告开办的新乡幼儿园的房屋占地面积，予以采纳；土地使用证与被告提交证据六的土地使用证一致，能够证实土地使用权人虽系王广维，但王广维将房屋卖给原告的事实，予以采纳；对工商营业执照有异议，但未提供相反证据予以反驳，予以采纳。证据三，出具证据的单位具有测绘资质，且该证据来源合法，能够证明拆迁安置补偿房屋交工后经测绘的房屋情况，与本案具有关联性，予以采纳。证据四，被告无异议，如上对证据一的采信情况所述，予以采纳。证据五，不能证明原告的主张成立，与本案不具有关联性，不予采纳。证据六，被告有异议，但结合其他三位证人的当庭证言与第三人提供的情况说明体现的“房屋征收与补偿安置协议书是由被告与原告经协商一致后填写的”相吻合，予以采纳；
被告提供的证据一、二，能够证明被告具有合法的开发资质，予以采纳；证据三中责令改正通知书与原告提供的责令改正通知书相同，予以采纳。采取强制拆除措施决定和违法建筑明细表系鸡东县人民政府作出，能够认定原告违法建房并被政府决定强制拆除，予以采纳。土地使用证与原告提供的土地使用证相符，予以采纳。照片8张、房屋征收价格报告，原告无异议，予以采纳；证据四与原告提供的证据一中的房屋征收与补偿安置协议书一致，予以采纳；证据五，二份房屋预售合同与原告提供的二份房屋预售合同的打印内容完全一致，虽填写内容不同，但能够认定原、被告双方签订合同的事实，予以采纳；证据六，与原告庭审中提交的土地使用证一致，予以采纳；证据七，不能否定2012年12月13日房屋征收办公室出具的证明的证据效力，不予采纳。证据八，能够证实被告将动迁房屋出卖给第三人的事实，予以采纳；证据九，不能证明被告的反诉请求成立，与本案不具有关联性，不予采纳。
根据原告、被告及第三人的质证意见，本院归纳案件的争议焦点为：
1、原、被告双方签订的二份房屋预售合同系房屋预售的性质还是房屋拆迁补偿协议的性质。
2、如二份房屋预售合同的性质系房屋拆迁补偿协议的性质，那么对二份房屋预售合同中确定的房屋是由被告负交付义务还是由第三人邢国徵、孙鑫负交付义务。
3、原告主张三套楼宇面积差27平方米的差价款81774元是否成立及被告的反诉请求是否应得到保护。
依据上述采纳的证据以及当事人的当庭陈述，本院认定案件事实如下：2005年6月1日，原告（反诉被告）王明君与王广维签订购房协议，王广维将其所有的位于东风街十一委的58.55平方米房屋卖与原告，其中有房屋所有权证的房屋面积为37.24平方米，无所有权证的房屋面积为21.31平方米；宅院占地面积260.92平方米，其中有土地使用证面积195平方米，无土地使用证面积65.92平方米，之后，原告于2005年6月8日办理房屋所有权转移登记并取得了房屋所有权证，产权证号为鸡东县房权证鸡东镇房字第073**号。2007年，原告在有产权证的房屋前7.5米处自建住宅一座，面积为76.84平方米，于2008年1月15日取得房屋所有权证，产权证号为鸡东县房权证鸡东镇房字第133**号。原告分别于2011年4月2日、4月6日取得鸡东县工商行政管理局颁发的鸡东县明君房屋出租、鸡东县新乡接送站两份个体工商户营业执照。2011年原告在上述有所有权证的二座房屋之间建一52平方米（7米×7.5米）的房屋一栋，在无房屋所有权证的21.31平方米房屋后面建一70平方米（7米×10米）的房屋一栋，鸡东县规划管理处认定该二栋房屋违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，以未经规划部门批准为由，于2011年4月8日向原告送达责令改正通知书，责令原告在三日内自行拆除。同年5月5日鸡东县人民政府县长办公会议研究决定，对原告房屋所在的鸡东县委党校南、解放路西、铁路北的22010平方米建筑面积进行鸡东县福泰名居改造项目按棚户区立项。2011年5月6日，鸡东县人民政府责成鸡东县城镇规划管理处对原告违建的房屋依法采取强制拆除措施，2011年5月19日，鸡东县城镇规划管理处制作党校南侧违法建筑明细表，表明原告因违法建房已被行政处罚，违法建筑未拆除。2011年5月10日，鸡东县发展和改革局以文件的形式向被告（反诉原告）元鸿公司下达关于福泰名居棚户区改造建设项目核准的批复，同年5月19日鸡东县人民政府制订鸡东县福泰名居棚户区房屋征收补偿方案，由于指定的搬迁期限已满，原告未搬迁，2011年9月1日鸡东县人民政府制作房屋征收补偿决定书，限原告自接到决定书之日起15日内搬迁完毕。2011年9月24日，原告与第三人房屋征收办达成《房屋征收与补偿安置协议书》，约定“1、原告以两处有照房屋114.08（76.84+37.24）平方米（按政策补贴以及奖励后合计面积129.52平方米）调换福泰名居B号楼东数7号140平方米门市期房；2、政策优惠价32500元（每平方米1300元、25平方米）；3、砖木结构差价3184元（每平方米100元、31.84平方米）；4、期房面积140平方米；5、面积以县房产局实测为准，面积差大小互不找差，办产权证照所有税费由原告负责”，同时还约定“搬家费2000元、临时安置补偿费6000元，计8000元”,该协议虽系原告和第三人房屋征收办签订，但该协议约定的内容系是原、被告之间协商确定。同日原、被告双方做为合同相对方签订房屋预售合同二份，在双方各自保存的合同中，除第三条买受人所购商品房的基本情况中体现的福泰名居B座1单元2层203号住宅共70平方米、B座1层1-2号车库共60平方米、第四条计价方式与价款中的商品房单价、总金额项目栏内均划横杠表示，第4页落款处被告公司签字、盖章，原告签名，签订合同的时间、地点均一致外，原告持有的二份合同中第一页填写了买受人的自然情况，第四页填写“备注：经双方商定除《房屋征收与补偿安置协议书》外，元鸿公司二部用福泰名居B座二层203号住宅（70平方米）和B座一层1-2号车库（60平方米）抵偿无照房屋、商业用房营业损失、室内装潢及其它以货币形式补偿的附属设施。并按政府职能部门的要求以房屋预售合同的形式予以置换。”而被告持有的二份合同则未填写买受人的自然情况及备注。现福泰名居棚户区改造工程已竣工。
另查明，经鸡东县宏远房产测绘有限责任公司测绘，福泰名居小区2号楼1号车库面积23.26平方米、2号车库面积22.53平方米（房屋登记号为福泰名居二号楼1号车库、2号车库）、36号门市面积132.32平方米（房屋登记号为福泰名居二号楼36号商业房）、1单元203室面积为64.84平方米（房屋登记号为福泰名居二号楼一单元203号住宅）。2013年4月，被告(反诉原告)将福泰名居二号楼一单元203号房屋卖给本案第三人邢国徵，总金额为149132元，邢国徵办理了房屋登记手续，产权证号为鸡东镇字第J201400919，房屋性质为经济适用房。2014年3月1日，被告将福泰名居二号楼1号车库、2号车库卖给本案第三人孙鑫，总金额分别为90000元，孙鑫尚未取得房屋产权登记，但已实际占有使用。
本院认为：被告（反诉原告）元鸿公司经鸡东县人民政府批准取得鸡东县福泰名居棚户区改造工程的建设施工资格，第三人房屋征收办负责具体实施国有土地上房屋征收与补偿工作，第三人房屋征收办作为甲方与原告（反诉被告）王明君（被征收人）签订《房屋征收与补偿安置协议书》，约定以原告的两处有照房屋调换鸡东镇东风街一委福泰名居B号楼东数7号门市房，原告已履行了交付被征收财产的合同义务，第三人房屋征收办依合同约定负有向原告履行交付门市房的义务，但第三人房屋征收办陈述其履行该协议的义务应由被告元鸿公司承担，被告对此未予以否认，且被告履行协议义务原告明确表示同意。因此，原告、被告、第三人房屋征收办应履行《房屋征收与补偿安置协议书》确定的义务，符合《中华人民共和国合同法》关于债务承担的规定，亦符合合同自愿原则，原告要求被告向其交付福泰名居B座东数7号门市（房屋登记号为福泰名居二号楼36号商业房）的诉讼请求，本院予以支持；原告王明君为被征收人，除上述两处拥有房屋所有权证的房屋外，其所有的无房屋所有权证房屋21.31平方米，2011年自建的两处房屋共122平方米以及其它相关的房屋附属设施、营业损失，在房屋征收过程中并未在《房屋征收与补偿安置协议书》中明确是否补偿、如何补偿，但在签订《房屋征收与补偿安置协议书》的同日，原、被告又签订两份《房屋预售合同》，该两份《房屋预售合同》的性质，应认定为房屋拆迁安置补偿合同，理由如下：1、原告上述的无照房屋及其他房屋附属设施、营业损失未得到补偿的事实存在，结合第三人出具的“关于其它补偿事宜双方另签订协议或合同”的证明，说明原、被告之间尚存在有照房屋之外的与征收拆迁补偿相关的事宜未得到解决；2、该《房屋预售合同》不符合预售合同的形式要件，房屋预售合同中应约定房屋的单价、总价款以及如何履行等合同要件，而双方提供的合同中上述内容均以横杠代替，因此应认定双方在签订合同时的意思表示为原告无须支付对价，而是产权调换，原告已履行交付有照房屋之外的被动迁财产的义务，被告应按照约定向原告履行交付房屋的合同义务；3、原告于2011年修建的两处房屋虽被确定为违法建筑，但被告认可两处违建房屋为原告的被征收财产而与之签订合同，并不违反法律的强制性、禁止性规定，合同自成立时发生法律效力。综上，两份《房屋预售合同》签订时，双方的真实意思表示为产权调换，原告已履行交付被动迁财产的义务，被告也应当按照合同签订当时的意思表示履行合同确定的义务，但被告未依约履行约定义务，将上述二份《房屋预售合同》确定的位置、用途特定的房屋另行出卖给本案第三人邢国徵和孙鑫，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”，被告与原告签订房屋拆迁安置补偿合同后，被告又将原告的补偿安置房屋另行出卖给第三人邢国徵和孙鑫，第三人孙鑫未取得房屋所有权，但实际占有使用，因此第三人孙鑫负有将鸡东县福泰名居B座1层1-2号车库（房屋登记号为福泰名居二号楼1号车库、2号车库）交付原告的义务，故原告要求交付鸡东县福泰名居B座1层1-2号车库（房屋登记号为福泰名居二号楼1号车库、2号车库）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；关于福泰名居二号楼一单元203号房屋，已由被告出卖给第三人邢国徵，且已办理产权登记并入住，已不具备交付条件，经本院释明后，原告仍坚持要求第三人邢国徵交付，对此部分诉讼请求，本院不予支持，原告可通过其他途径解决，另行主张权利。原告要求被告以货币形式向原告支付福泰名居B座东数第7号门市、B座1单元203室、B座一层1-2号车库共27平方米差价款81774元的诉讼请求，因原、被告双方在协商确定《房屋征收与补偿安置协议书》内容时，在第三条产权调换一栏中手写约定“面积以县房产局实测为准，面积差大小互不找差”，虽然该协议书中第七条对面积结算有规定，但其作为一种格式条款不能否定原、被告双方之间自行协商达成的一致意见，依照合同法意思自治原则，原、被告双方自行达成的约定，在不违反法律和行政法规强制性规定的情况下，对双方均具有约束力，双方应按此约定履行，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持；关于协议中约定的“政策优惠价32500元（每平方米1300元、25平方米）、砖木结构差价3184元（每平方米100元、31.84平方米）、搬家费2000元、临时安置补偿费6000元”问题，原告称政策优惠价已计入补偿条件之一，被告不应再主张，被告反诉称结构差价应为每平方米500元，132.32平方米，计66160元，结合双方协商一致后确定履行的拆迁安置补偿协议所约定的内容，双方应按最后达成的一致意见履行，符合合同自愿原则，故被告应向原告支付搬家费2000元、临时安置补偿费6000元；原告应向被告支付政策优惠价32500元、砖木结构差价3184元。被告反诉要求原告支付门市结算差价款，虽然《房屋征收与补偿安置协议书》第四条对结算差价有规定，但其未写明如何结算，结算价格如何确定，其是一种格式条款，双方对此未作出特别约定，第三人的征收裁决书和被告的征收补偿方案也未作出规定，只写明结构差价，故无法确定被告的这一反诉请求，本院不予支持；被告反诉要求原告交付土地出让金，从被告提供的证据来看，出让人系鸡东县国土资源局、用地单位系被告，受让人和缴款人亦系被告，其与原告不具有关联性，被告要求原告交付此部分费用不符合规定，本院不予支持。被告提出原告为房屋征收与补偿安置协议的代签人，所有权人应为王广维的答辩观点，首先，涉案工程为棚户区改造工程，系人民政府在国有土地上对被征收人所有的房屋进行的征收，不能因未办理土地使用权转移登记而否定原告系房屋所有权人的事实；其次，有证据证明该《房屋征收与','2018-09-21
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[{法规名称:\'《中华人民共和国刑法》\',Items:[{法条名称:\'第七十八条第一款\',法条内容:\' 第七十八条
被判处管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑的犯罪分子，在执行期间，如果认真遵守监规，接受教育改造，确有悔改表现的，或者有立功表现的，可以减刑；有下列重大立功表现之一的，应当减刑：
（一）阻止他人重大犯罪活动的；
（二）检举监狱内外重大犯罪活动，经查证属实的；
（三）有发明创造或者重大技术革新的；
（四）在日常生产、生活中舍己救人的；
（五）在抗御自然灾害或者排除重大事故中，有突出表现的；
（六）对国家和社会有其他重大贡献的。
减刑以后实际执行的刑期不能少于下列期限：
（一）判处管制、拘役、有期徒刑的，不能少于原判刑期的二分之一；
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第五条
有期徒刑罪犯在刑罚执行期间，符合减刑条件的，减刑幅度为：确有悔改表现，或者有立功表现的，一次减刑一般不超过一年有期徒刑；确有悔改表现并有立功表现，或者有重大立功表现的，一次减刑一般不超过二年有期徒刑。
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一、 关于减刑、假释的条件问题
1、什么是确有悔改表现同时具备以下四个方面情形的，应当认为是确有悔改表现，即：认罪服法；一贯遵守罪犯改造行为规范；积极参加政治、文化、技术学习；积极参加劳动，爱护公物，完成劳动任务。
对罪犯在执行期间提出申诉的，要依法保护其申诉权利。对罪犯申诉应当具体情况具体分析，不要一概认为是不认罪服法。
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2、对死缓犯减为无期徒刑或者有期徒刑后，符合假释条件的，可以适用假释。
五、关于有期徒刑犯减刑起始和间隔时间的问题
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