江苏省无锡市惠山区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)惠民初字第02257号
原告顾盘良，男，1960年2月5日生，汉族，在无锡市惠山区堰桥镇顾盘良水泥制品厂工作，住无锡市惠山区。
委托代理人陈震南（受顾盘良的特别授权委托），无锡市惠山区长安法律服务所法律工作者。
委托代理人丁凯琳（受顾盘良的特别授权委托），江苏锡一律师事务所律师。
被告孙强，男，1966年3月6日生，汉族，个体工商户，住无锡市崇安区。
委托代理人顾建新（受孙强的特别授权委托），无锡市北塘区金申法律服务所法律工作者。
原告顾盘良与被告孙强租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告顾盘良的委托代理人陈震南、丁凯琳，被告孙强及其委托代理人顾建新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告顾盘良诉称：2012年3月30日，顾盘良与孙强签订房屋租赁协议一份，由孙强向顾盘良租赁位于无锡市惠山区堰桥街道长安社区南胡巷东庄生产队的房屋饲养犬只。在租赁期限即将到期之前，顾盘良便委托江苏苍梧（灌南）律师事务所发律师函给孙强，要求孙强立即支付拖欠的房屋租金6000元，一周内支付，否则终止合同，要求孙强办妥饲养犬只的合法手续，并明确合同到期后不再租赁给孙强。现双方签订的租赁协议已经到期，没有续签租赁协议，经多次通知迁让均无效，现诉至法院请求判令孙强立即迁让出向顾盘良承租的房屋，请求判令孙强立即支付拖欠的房屋租金6000元及2014年4月1日至法院判决之日止的房屋使用费，诉讼费用由被告承担。
被告孙强辩称：顾盘良不是租赁物的所有人，不具备出租的主体资格。顾盘良出具的与生产队所订的合同不具有法律效力，合同的印章是无锡县长安人民公社南胡巷大队东庄生产队，合同上的狗舍2.5分是事后添加。孙强租用了顾盘良的180平方米土地后经孙强改造变为4.5间房。顾盘良提供的收据是后补的。请求驳回顾盘良的诉讼请求。
经审理查明：
2009年元月1日，甲方东庄生产队与乙方顾盘良签订租用协议一份，约定：一、乙方向甲方租用房屋五间，年租金3500元，场地狗舍2.5分，年租金300元，总计全年租金3800元。二、租用时间：自2009年元月1日起至2012年11月31日止，暂定三年。三、付款方式：年租金在当年度农历年前一次性付清给甲方，以保证生产队年终分配。租用地不准转租渔利，如发现收回土地终止合同。四、租用期内房屋、场地等修理事宜均由乙方自负。协议下方甲方签字处由东庄队顾建明签名外并加盖了无锡县长安人民公社南胡巷大队东庄生产队。
2010年4月4日，甲方顾盘良与乙方孙强经过自愿协商，甲方同意将位于长安东庄大约180平方米左右的土地及二间住房租用给乙方使用，双方约定年租金5000元，使用期限自2010年4月4日至2011年4月4日止。
2012年3月30日，甲方顾盘良与乙方孙强签订房屋租赁协议一份，约定：1、原有房屋4.5间出租给乙方使用，乙方格边改造经甲方同意，乙方享有租赁内对其的使用权，产权归属甲方，如有维修期间造成损失乙方自理。2、在租赁期内的发生的一切自然、人身灾害对乙方造成的所有损失乙方自理，甲方不承担责任。3、租期为二年，从2012年4月1日起至2014年3月30日止，租金第一年5000元，第二年为6000元。4、在租用期二年内如果政府集体要收回土地，乙方将无条件退出，归还甲方，不能有任何理由要求政府或甲方索要任何费用。5、乙方在租赁期内要合法经营，安全问题一定要处理好，一旦出任何问题乙方自行处理。
2012年4月1日起至2013年3月31日止的租金5000元，孙强已支付给顾盘良，之后未再支付租金。
2013年12月8日，江苏苍梧（灌南）律师事务所受顾盘良的委托，向孙强发送了律师函，要求孙强履行义务：一全额支付拖欠的房屋租金6000元，一周内支付，否则将终止合同。二近日发现孙强违法饲养大量犬只，请遵守法律，合法经营，立即取得饲养犬只许可证，否则将终止合同。三、鉴于违法、违约行为，合同到期后，房屋不再租赁于你，请提前做好转移准备。四、如果未能解决逾期租金与饲养犬只许可证的问题，委托人将依据法律规定提前终止合同。五、消除对房屋附近村民的影响，以免再起纠纷。
审理中，本院向顾建明调查，其陈述：其原是东庄生产队的队长，现在是村民小组小组长，队里集体所有的房子和土地出租都是经过队委讨论决定后由其经手和承租户签协议。2009年元旦由其经手和顾盘良签订了租用协议，手写的字迹除顾盘良本人签名外都由其所写，无锡县长安人民公社南胡巷大队东庄生产队的章由其所盖，其做生产队队长几十年，图章一直由其保管，生产队后来撤销后变成村民小组，无村民小组的章，一直用原生产队的章。租用协议上的字迹都是签订协议时就写上去的，没有后来添加。出租给顾盘良的标的是协议上所写的房屋五间，五间房屋已经拆除了和本案无关，另外就是狗舍2.5分，这个2.5分是一块场地，面积是粗算的，没有精确测量，目前的四至是东是东庄大桥桥堍下场地，南是无锡华高厂，西是坟地，北是场地。场地出租给顾盘良后，具体造房子的情况不清楚，一开始也不知道顾盘良转租给孙强，法院里起诉后才知道的，顾盘良擅自转租是违反协议的，所以社区也发过通知给顾盘良要收回场地。
以上事实，由租用协议、收款收据、租房协议、房屋租赁协议、江苏苍梧（灌南）律师事务所律师函、现场照片、调查笔录、通知及当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为：顾盘良对涉案的约2.5分场地使用权系租赁取得，顾盘良和孙强先后在场地上搭建改建房屋，顾盘良与孙强签订的房屋租赁协议，因房屋未取得合法建设手续，土地转租未取得原出租人同意，租赁协议无效。租赁协议无效，当事人请求参照合同约定的房屋租金标准支付占有使用费的，应予支持。根据双方协议约定，2013年4月1日至2014年3月30日的租金为6000元，孙强应当向顾盘良支付2013年4月1日至2014年3月30日的使用费6000元。租赁协议无效，双方原约定的租赁期限已经届满，故孙强应当返还承租的房屋，故顾盘良要求孙强自上述房屋中迁出的诉讼请求，本院予以支持。现孙强仍占用租赁物，故应向顾盘良支付占有期间的使用费。现顾盘良要求占有使用费按照6000元/年的标准自2014年4月1日起计算至判决迁出之日止，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款之规定，判决如下：
一、孙强于本判决发生法律效力之日起十日内自涉案房屋（房屋四至：东至东庄大桥桥堍下场地、南至无锡华高厂、西至坟地、北至场地）中迁出。
二、孙强于本判决发生法律效力之日起十日内向顾盘良支付占有使用费（按6000元/年的标准，自2013年4月1日起计算至判决应迁出之日止）。
案件受理费80元，由孙强负担。该款已由顾盘良预交，孙强于本判决发生法律效力后十日内将该款直接支付给顾盘良。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
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审 判 长 周小娇
人民陪审员 陆惠良
人民陪审员 吴介南
二〇一五年三月十三日
书 记 员 沈子超
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。