重庆市江津区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝0116民初5331号
原告：邱永华，男，1951年10月3日出生，汉族，住重庆市江津区。
原告：张登树，女，1950年12月10日出生，汉族，住重庆市江津区。
二原告委托诉讼代理人：刁传金，重庆市江津区几江法律服务所法律工作者，特别授权。
被告：重庆市龙煌实业有限责任公司，住所地重庆市江津区几江街道南门路43号，统一社会信用代码91500116688915419D。
法定代表人：程建民，总经理。
委托诉讼代理人：胡美燕，重庆君策律师事务所律师，一般代理。
委托诉讼代理人：何周阳，重庆君策律师事务所律师，一般代理。
原告邱永华、张登树与被告重庆市龙煌实业有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案受理后，依法由代理审判员樊珊珊独任审判，适用简易程序于2017年12月18日公开开庭进行了审理，后案件移交由审判员周思远办理，于2018年1月30日适用简易程序再次公开开庭进行了审理。原告邱永华、张登树及其委托诉讼代理人刁传金，被告重庆市龙煌实业有限责任公司的委托诉讼代理人胡美燕、何周阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邱永华、张登树诉称：2013年9月28日，原告邱永华、张登树与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市江津区鼎山街道鼎山大道744号加洲国际X幢XXX号房屋，建筑面积107.19平方米，房屋总价款586217元，交房时间为2014年3月31日前。合同签订后，原告按约支付了全部购房款。2014年4月1日被告将涉案房屋交付原告，但未按约为原告办理涉案房屋的产权过户登记手续，已构成违约，应向原告支付逾期办理产权登记的违约金。请求人民法院判令被告支付原告逾期办理房屋产权登记的违约金39159.29元(以586217元为基数，按日万分之一从2014年3月28日起计算至2016年10月14日止，共计668天)。
被告重庆市龙煌实业有限责任公司辩称：1、涉案房屋于2014年4月1日交付，根据约定原被告双方应于交房后60日内即2014年6月1日前共同向房管局提交办理产权过户登记的申请，原告于2017年4月17日起诉已超过时效；2、办理过户登记是原被告双方义务，涉案房屋产权过户登记逾期办理的责任不在于被告一方；3、原告计算违约金的起算时间错误，补充协议第五条对办证间进行了修改，是在交房后的180个工作日内办理；4、补充协议第五条第6款规定，非因被告原因造成延迟办证的被告免责。涉案房屋工程属烂尾楼，因原建设方和施工方诸多原因致使施工资料无法完善，从而拖延了办理产权过户登记手续的进度。而现在的被告是通过接收以前被告公司的全部股权而介入案涉楼盘的开发，因此以前被告公司未完善施工资料的责任与现在的被告公司无关。4、如人民法院认定被告违约，合同约定的违约金过高，请求人民法院予以减少。
经审理查明：2013年9月28日，被告重庆市龙煌实业有限责任公司(甲方)与原告邱永华、张登树（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》约定：乙方购买甲方开发建设的座落于重庆市江津区鼎山街道鼎山大道744号加州国际X幢XXX号房屋，建筑面积107.1平方米；甲方销售的商品房为预售商品房，其销售依据为津国土房管（2013）预字第（045）号《商品房预售许可证》；价款586217元，乙方于2013年9月28日支付房款406217元，余款180000由乙方向银行申请按揭贷款支付甲方；甲方应当在2014年3月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。《合同》第十三条对办理产权登记进行了约定：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因甲方责任，逾期在99日（含）之内……逾期超过99日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。该合同附件五补充协议第五条关于办理产权登记手续的补充约定：“1、……；5、甲乙双方一致同意，因登记机关在办理批量登记业务时存在受理时间的不确定性，本合同正文第十三条所约定的甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请时间修改为自房屋交付以后180个工作日内；6、由于政府原因、乙方原因等非甲方原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，甲方不承担责任。”合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款。2014年4月1日，被告将涉案房屋交付原告。2016年10月10日，被告取得江津区国土资源和房屋管理局出具的涉案房屋预售后不动产登记受理通知书。2016年10月14日，涉案房屋办理了权属证书。
在案件审理过程中，江津区龙煌加洲国际和富侨酒店项目问题处置工作领导小组办公室于2017年12月14日向本院发出了《关于龙煌加洲国际项目有关情况的说明》，该文的全部内容如下。
“重庆市江津区人民法院：
贵院受理邱永华、张登树诉重庆市龙煌实业有限责任公司(以下简称‘龙煌公司’)商品房买卖合同纠纷一案，现就该案所涉的龙煌加洲国际项目的有关情况作以下说明：
2007年7月江津区人民政府与重庆西亚实业(集团)有限公司签订招商引资协议后，由于特殊原因导致开发建设不能正常进行。2009年4月，区政府与攀技花市富麒房地产开发有限责任公司（实际控股人邬清富、邬贵峰）签订了招商引资协议。2009年5月，邬清富、邬贵峰投资成立重庆市龙煌实业有限责任公司（以下简称‘龙煌公司’），开发建设龙煌加洲国际项目。后龙煌公司资金链断裂，于2012年9月，与新疆强升建工（集团）股份有限责任公司（以下简称‘新疆强升公司’）签订了合作开发经营合同，约定由新疆强升公司与龙煌公司合作开发该项目。但强升公司因自身原因导致项目停滞，区政府成立了江津区龙煌加洲国际和富侨酒店项目问题处置工作领导小组（以下简称‘处置组’）对该项目进行处置。2013年2月，在处置组的见证下，重庆市竣坤实业有限公司（以下简称‘峻坤公司’）与龙煌公司签订了《股权转让协议》，全盘接手开发建设，成为事实上的新龙煌公司。
老龙煌公司与重庆华岩建筑工程有限公司、重庆第十建设有限公司、重庆市伟太建筑工程有限公司、重庆西南铝装饰工程有限公司、重庆市继兴工程监理有限公司、重庆市江津区远能电力工程有限公司签订了该项目的施工合同。该项目于2011年8月因资金链断裂造成全面停工。
新疆强升公司与龙煌公司合作后，新疆强升公司和重庆天字实业集团有限公司(以下简称‘天字公司’)签订《建筑安装工程施工协议》，由天字公司承建工程并进场施工，后因新疆强升公司未能正常履行上述协议，新疆强升公司、天字公司均被劝退场。
现龙煌公司接手后，将该工程(实际为烂尾楼工程)发包给重庆宏建建筑工程有限公司、重庆隆西建设（集团）有限公司、攀枝花市仁和宏泰建筑工程有限公司重庆分公司等。
至此，该项目所涉建设方先后为老龙煌公司(股东为邬清富、邬贵峰)、新疆强升公司、现龙煌公司；而施工单位先后为：重庆华岩建筑工程有限公司、攀枝花市仁和宏泰建筑工程有限公司重庆分公司、重庆隆西建设（集团）有限公司、重庆第十建设有限公司、重庆西南铝装饰工程有限公司。
由于该项目的施工单位出现众多变更，该项目的工程资料严重遗失和缺漏，在项目完工后办理产权手续时受到严重的阻碍，导致了产权手续办理严重滞后。
特此说明”
庭审中，被告提交了以下证据，用以证明案涉开发项目建设单位和施工单位变更的情况。
1、2007年7月6日重庆市江津区人民政府和重庆西亚实业(集团)有限公司签订的《招商引资合同书》。
2、2009年4月25日重庆西亚物业发展有限公司与攀枝花市富麒房地产开发有限责任公司(以下简称富麒公司)签订的《在建项目工程转让合同》。
3、2009年4月26日区政府和富麒公司签订的《招商引资合同书》。
4、2009年7月15日龙煌公司与重庆市继兴工程监理有限公司《建设工程委托监理合同》。
5、2009年7月18日龙煌公司与重庆华岩建筑工程有限公司签订的《江津“加州国际”工程施工补充协议》。
6、2009年7月21日龙煌公司和重庆伟太建筑工程有限公司签订的《建筑工程补充协议》。
7、2009年7月31日龙煌公司与重庆第十建设有限公司签订的《建设工程施工合同(总承包)》、《建设工程施工合同补充协议》。
8、2009年9月14日龙煌公司与重庆华岩建筑工程有限公司签订的《补充协议》。
9、2009年9月26日龙煌公司与重庆第十建设有限公司签订的《建设工程施工合同补充协议》。
10、2010年1月29日龙煌公司与重庆盛博建筑工程有限公司签订的《建设工程施工合同(加州国际酒店广场景观工程)》。
11、2010年4月20日龙煌公司与重庆华岩建筑工程有限公司签订的《补充协议》。
12、2010年4月21日龙煌公司与重庆市江津区远能电力工程有限公司签订的《电力工程安装协议》。
13、2010年10月16日龙煌公司与重庆西南铝装饰工程有限公司签订的《建设工程设计合同(外墙装饰设计合同)》。
14、2010年10月18日龙煌公司与重庆西南铝装饰工程有限公司签订的《富麒大酒店装饰工程施工合同》。
15、2010年10月26日龙煌公司与重庆伟太建筑工程有限公司签订的《龙煌·加州国际花园小区5、6#楼补充协议》。
16、2010年11月24日龙煌公司与重庆华岩建筑工程有限公司签订的《加州·国际挖运土方合同》。
17、2011年1月4日龙煌公司与重庆化岩建筑工程有限公司《关于江津区加州·国际一期工程的补充协议》。
18、2011年7月14日龙煌公司与重庆第十建设有限公司签订的《关于“加州·国际”项目工程结算及支付的协议》。
19、2011年10月9日龙煌公司与重庆华岩建筑工程有限公司签订的《补充协议》。
20、2012年7月27日在江津区龙煌加洲国际和富侨酒店项目问题处置工作领导小组的监管下，龙煌公司与新疆强升建工(集团)股份有限责任公司签订的《龙煌“加州国际”项目合作开发经营合同书》。
21、在江津区龙煌加洲国际和富侨酒店项目问题处置工作领导小组的监管下，新疆强升建工(集团)股份有限责任公司与重庆化岩建筑工程有限公司签订的《龙煌加洲·国际项目施工合同书》（注：该合同未写明签订日期）。
22、2012年9月21日新疆强升建工(集团)股份有限责任公司与重庆天字实业集团有限公司，在江津区龙煌加洲国际和富侨酒店项目问题处置工作领导小组的监管下签订的《建筑安装工程施工协议》及《补充协议》。
23、邬清富、邬贵峰(甲方)、龙煌公司（乙方）、重庆市竣坤实业有限公司（丙方）、江津区龙煌加洲国际和富侨酒店项目问题处置工作领导小组资产处置组（丁方）于于2013年2月2日签订《股权转让协议书》。
24、在江津区龙煌加洲国际和富侨酒店项目问题处置工作领导小组的监管下龙煌公司与重庆化岩建筑工程有限公司于2013年3月15日签订的《建筑安装工程施工协议(龙煌加洲·国际续建项目)》。
25、2013年3月22日龙煌公司与攀枝花市仁和宏泰建筑工程有限公司重庆分公司签订的《建设工程施工合同(4、5、6、号楼土建未完部分)》。
26、在江津区龙煌加洲国际和富侨酒店项目问题处置工作领导小组的监管下龙煌公司与重庆宏建建筑工程有限公司于2013年4月10日签订的《建筑安装工程施工协议》。
27、2013年5月20日龙煌公司与重庆隆西建设(集团)有限公司签订的《建筑工程施工协议（龙煌加洲·国际续建项目）》。
对上术证据，原告质证认为：证据是复印件，真实性由法院认定；认可案涉开发项目在开发过程中建设单位和施工单位变更的情况。
本院认为，被告重庆市龙煌实业有限责任公司在取得《商品房预售许可证》后，与原告邱永华、张登树签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效。合同签订后，原告按合同约定支付了全部购房款，被告于2014年4月1日将涉案房屋交付原告，并于2016年10月10日取得了涉案房屋预售后不动产登记受理通知书。按合同约定，被告应在房屋交付后180个工作日内为原告所购房屋办理权属证书，被告于2016年10月10日才取不动产登记受理通知书，已迟延履行该项义务。合同附件五补充协议第五条第6项约定：由于政府原因、乙方原因等非甲方原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，甲方不承担责任。对被告提交的上述27份相关合同，虽是复印件，但与江津区龙煌加洲国际和富侨酒店项目问题处置工作领导小组办公室向本院发出的上述说明所载明内容吻合，其证明力本院予以确认。根据前述说明和被告提交的上述27分相关合同，原告诉请被告支付逾期办理房屋产权登记违约金的请求，因以下能理由成立。一是，江津区龙煌加洲国际和富侨酒店项目问题处置工作领导小组办公室向本院发出的上述说明能够证明，在开发商和施工单位频繁变更的情况下，未及时办理相关的手续，本就与现在的被告无关符合合同附件五《补充协议》第五条第6项的约定。二是，未能办理相关手续的原因均在被告现有公司股东受让股权之前，现有被告公司并无过错。三是，未有证据证明，案涉开发项目在被告现有股东接手时，转让被告公司股权的股东向被告现有股东明示了相关手续的办情况。按理相关手续应按相关规定办理，被告接手案涉开发项目时，以及在实际为购房户办理权属证书前，被告不可能预见相关手续的办理情况。四是，被告发现不能为购房户办理房屋权属证书后，已完善相关手续为购房户办理了产权证，原告并无实际损失。综上，被告迟延为原告所购房屋办理权属登记，符合合同附件五补充协议第五条第6项关于非甲方原因，甲方不承担责任的约定，故原告诉请被告支付逾期办理涉案房屋产权登记违约金的请求，本院不予支持。
本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：
驳回原告邱永华、张登树的诉讼请求。
案件受理费779元，减半收取389元，由原告邱永华、张登树负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判员 周思远
二〇一八年五月二十一日
书记员 周 寒