云南省楚雄彝族自���州中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)云23民终1230号
上诉人（原审被告）曹秀英，女，1987年6月20日生，原住永仁县，现住昆明市安宁市。
委托诉讼代理人叶原明，云南林晖律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）肖莹莹，女，1972年6月18日生，住永仁县。
上诉人曹秀英因与被上诉人肖莹莹房屋租赁合同纠纷一案，不服永仁县人民法院（2017）云2327民初418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案受理后，于2017年11月16日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人曹秀英的委托代理人叶原明，被上诉人肖莹莹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人曹秀英的上诉请求为：撤销原判，依法改判上诉人无需向被上诉人支付20500元，并由被上诉人向上诉人支付违约金41000元，一、二审诉讼��用由被上诉人承担。理由如下：一、原判认定事实不清。1、双方从2013年至2015年以来，都按合同履行，2016年8月31日至2017年8月31日的房租原本在2016年9月份以前就应支付给被上诉人，由于2016年8月底，上诉人回永仁老家探亲，因下暴雨、山体滑坡、道路堵塞，上诉人无法将大笔房屋租金打入被上诉人的账户中，之后上诉人立即告之被上诉人缘由，双方协商后由上诉人于9月底支付被上诉人房租。2016年9月25日，按额外约定，上诉人打算将2016年8月31日至2017年8月31日的房租支付给被上诉人，但被上诉人说要涨房租，2016年8月31日至2017年8月31日的房租应为42000元。于是双方发生争执，被上诉方多次到上诉方的经营场所无理取闹，也让上诉方的营业额深受影响，被上诉人违反租赁合同在先，应按约定支付上诉方违约金41000元。2、被上诉人涨房屋租金后，双方无法达成一致，上诉���认为被上诉人肆意涨房屋租金，上诉人无法承受，于是把房屋钥匙交于被上诉人，但被上诉人拒绝接收。于2016年9月28日上诉人只有以短信的方式告之被上诉人让其锁门，钥匙已委托给刘津杉转交，该房屋于2016年9月28日至2017年2月份期间处于空闲状态。原审判决结合案件情况和相关证据也认可了被上诉人对上诉人搬走未占用房屋及该房屋处于空闲状态的事实已知晓。根据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定：上诉人与被上诉人无协议约定单方解除权同时也未产生法定解除的条件。被上诉人于2017年1月左右将该房屋再次租赁给第三人。故上诉人认为因被上诉人涨房租的违约在先的过错，致使上诉人无法承受，被上诉人拒绝接收钥匙，并已知晓房屋于2016年9月28日至2017年2月份期间处于空闲状态，在��期间上诉人也未占用该房屋，被上诉人已将房屋出租给第三人致使造成合同无法继续履行。故上诉人认为一审判决上诉人支付房租是错误的。
被上诉人肖莹莹辩称，是上诉人不按约定支付房租，我并没有影响上诉人的正常经营，上诉人的上诉请求无事实依据，请求驳回上诉，维持原判。
肖莹莹向一审法院起诉请求为：1、判决解除肖莹莹与曹秀英签订的《房屋租赁合同》；2、判令曹秀英支付拖欠肖莹莹房屋租金20500元，违约金41000元，合计61500元；3、诉讼费由曹秀英承担。
原审人民法院经审理确认的事实是：原审人民法院经审理确认的事实是：2013年8月8日肖莹莹与曹秀英签订《房屋租赁合同》，曹秀英租用肖莹莹位于永仁古城9幢17号商铺经营餐馆。双方约定租期6年，从2013年9月1日至2019年8月31日止。租金支付方式为2013年9月1日至2014年8��31日支付租金31800元；2014年9月1日至2015年8月31日免租金；2015年9月1日至2016年8月31日支付租金31800元；2016年9月1日至2019年8月31日每年支付租金41000元，租金于每年8月15日前支付；任何一方违反合同约定，向对方交纳年度租金的100%作为违约金等合同内容。2016年9月1日以后每年曹秀英应付租金41000元，曹秀英未按约定于2016年8月15日前支付，在肖莹莹催要租金过程中，肖莹莹主张租金42000元，曹秀英认为租金太高，只能承受28000元左右。双方因对租金调整达不成一致意见，曹秀英未支付2016年9月1日以后的租金，并提出不再租用房屋。2016年9月28日曹秀英通过短信告知肖莹莹其东西已搬完，让肖莹莹来锁门，后其将房屋钥匙交给其雇请的餐厅服务员刘津杉，让其转交肖莹莹。2017年3月4日肖莹莹到刘津杉处拿回该房屋钥匙，并将该房屋另行出租。
原审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。肖莹莹将自有房屋出租并交付曹秀英使用、收益，曹秀英应按约定的期限和金额支付租金。本案肖莹莹、曹秀英在履行合同过程中，因对调整租金达不成一致意见，致曹秀英未支付租金并单方终止履行合同，肖莹莹虽提出曹秀英提供的短信记录不完整，部分短信内容被删除，但其未能提供证据证实，原审法院认为造成合同无法继续履行双方均存在违约行为，应各自承担责任，对肖莹莹主张曹秀英支付违约金41000元的诉请，原审法院不予支持。曹秀英作为房屋的承租方，在变更租金无法达成协议时，其未积极与肖莹莹协商处理，而是将钥匙交由其雇请的餐厅服务员保管，自己擅自搬离房屋，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若��问题的解释》的相关规定，曹秀英并不具备单方解除合同的法定条件，其搬离房屋后未使用房屋仍不能免除其向肖莹莹支付租金的义务。故对肖莹莹要求曹秀英支付2016年9月至2017年2月的租金20500元的诉讼请求，原审法院予以支持。曹秀英以自己的行为表明不再履行合同，肖莹莹已将房屋另行出租，现肖莹莹要求解除合同，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除肖莹莹与曹秀英签订的《房屋租赁合同》；二、由曹秀英于本判决生效后十五日内支付肖莹莹2016年9月至2017年2月的房租20500元；三、驳回肖莹莹的其他诉讼请求。案件受理费669元，由肖莹莹负担446元，曹秀英负担223元。
二审中，上诉人曹秀英对原审认定事实无异议，被上诉人肖莹莹存在以下异议：对原审认定我主张租金42000元不认可，曹秀英提交的证据中短信内容不完整，删除了我要求按合同约定办的内容。
二审中，被上诉人肖莹莹向本院提交了一份短信记录，欲证明上诉人承租期间内没有移交钥匙和房子给被上诉人。
经质证，上诉人曹秀英对证据的真实性无异议，但不认可对方的证明目的。
本院认为，对于被上诉人肖莹莹提交的证据与原审曹秀英提交的刘津杉的说明相映证，能证实移交钥匙的时间为2017年3月。
原审中上诉人曹秀英提交的短信证据中关于肖莹莹主张上涨租金为42000元的内容，因上诉人肖莹莹有异议，且无其他证据相映证，本院不予确认。其他内容双方无异议的事实，本院予以确认。
根据双方当事人的上诉、答辩理由，本院确定本案的争议焦点为：上诉人曹秀英是否应当支付2016年9月至2017年2月的房租20500元给被上诉人肖莹莹？
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。”上诉人曹秀英未按双方所签订的《房屋租赁合同》的约定于2016年8月15日前交纳房租，属违约在先。上诉人虽主张肖莹莹涨房租，但在案的证据不足以证实肖莹莹提出涨房租。上诉人在一审中提交的证据不足以证明双方就解除合同达成了一致意见，经一、二审法院查明2017年3月份，肖莹莹才取回了租赁房屋的钥匙。对2016年9月至2017年2月租期内的房租20500元理应由上诉人曹秀英支付。
综上，上诉人曹秀英的上诉理由不成立，应予驳回。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费313元，由上诉人曹秀英承担（已交），多交纳的案件受理费1025元已退回上诉人曹秀英。
本判决为终审判决。
审判长 刘 斌
审判员 沈黎芸
审判员 段雨函
二〇一七年十一月十六日
书记员 刘晓燕