湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鄂0102民初847号
原告（反诉被告）上海汉庭酒店管理集团有限公司，住所地上海市徐汇区虹漕路461号57幢4楼。
法定代表人何晖，执行董事。
委托代理人甄浩（特别授权代理），北京盈科（武汉）律师事务所律师。
委托代理人谢珊珊（特别授权代理），北京盈科（武汉）律师事务所律师。
被告湖北中部置业有限公司（反诉原告），住所地武汉市江岸区南京路30号。
法定代表人肖仁珍，董事长。
委托代理人曾雪萍（特别授权代理），男，1957年2月28日出生，汉族，武汉中部置业集团有限公司员工，住武汉市江岸区，
委托代理人王丽琴（一般授权代理），女，1971年3月26日出生，汉族，武汉中部置业集团有限公司员工，住武汉市江岸区，
原告上海汉庭酒店管理集团有限公司诉被告湖北中部置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，2017年2月6日本院立案受理后，依法由审判员丁毅独任审判，因被告湖北中部置业有限公司提起反诉，本院决定合并审理，于2017年3月2日裁定将本案转为普通程序审理，依法由审判员丁毅担任审判长，和人民陪审员刘静萍、李国良组成合议庭，于2017年6月15日、7月14日公开开庭进行了审理。被告湖北中部置业有限公司当庭提出评估鉴定申请，本院依法委托相关评估鉴定机构进行鉴定，在摇号确定鉴定机构时，被告湖北中部置业有限公司撤回了评估鉴定申请，鉴定程序终止。因工作调整原因，本院依法由审判员丁毅担任审判长，和人民陪审员丁红霞、施红星重新组成合议庭，于2017年8月9日再次公开开庭进行了审理。原告上海汉庭酒店管理集团有限公司（以下简称汉庭酒店）的委托代理人甄浩，被告湖北中部置业有限公司（以下简称中部置业公司）的委托代理人曾雪萍、王丽琴到庭参加诉讼。因案情复杂，双方当事人争议较大，经本院院长批准，延长审理期限一个月。本案现已审理终结。
原告汉庭酒店诉称，我公司与中部置业公司于2007年9月21日分别签订了《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，上述合同约定我公司向中部置业公司租赁武汉市江岸区沿江大道136号面积约5,000平方米的物业场所，租赁期从2007年9月19日起至2015年8月1日止，同时，我公司在签订合同前向中部置业公司支付的合同意向金500,000元，在合同签订后转为合同保证金，且中部置业公司应于合同履行完毕后将上述款项全额返还我公司。
在合同履行期间，我公司依约履行了全部合同义务，至2015年8月1日合同履行完毕后，中部置业公司却迟迟不予履行保证金的返还义务，经我公司多次催讨未果，特向法院提起诉讼，请求判令：1、中部置业公司立即向我公司返还合同保证金500,000元；2、中部置业公司向我公司支付2015年8月2日起至返还合同保证金之日止的超期资金占用费（按照年息6%标准暂计算至2016年12月31日，共计518日的超期资金占用费33,705元）；3、诉讼费用由中部置业公司承担。
被告中部置业公司辩称，汉庭酒店的起诉理由不成立。1、双方签订的租赁合同至今没有解除，合同约定500,000元合同保证金，要在双方租赁关系终止后全额退还，但是2015年8月1日合同到期后，汉庭酒店没有按照合同约定将房屋场地、租赁设备等，按照合同约定交还给我公司。不仅如此，汉庭酒店还背着我公司私自与房东签订了名为腾退、实为租赁的一年协议，所以双方的租赁关系并没有解除。2、汉庭酒店要求按照银行贷款利息的标准支付资金占用费，是不成立的，双方租赁关系没有解除，保证金不应退还的情况下无需支付占用费。请求驳回汉庭酒店的诉讼请求。
被告中部置业公司反诉称，我公司于2007年9月19日与汉庭酒店（原名称为：力山森堡（上海）投资管理有限公司）签订合同，将武汉沿江大道136号约5,000平方米房屋及设备租赁给汉庭酒店告经营。《房屋租赁合同》7.1条约定：除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满后的10日内返还该房屋。7.2条约定：返还时，应经甲方验收认可。《房屋租赁合同》补充协议一中第一条约定：甲方同意将楼顶仓库、2楼办公区域及1楼大厅区域（区域面积见附图）房屋租赁给乙方使用，原大厅共用部分继续由乙方代管，用途不变。
2015年8月1日合同到期后，汉庭酒店拒不依约向我公司腾退房屋和退还设备，并与武汉港务集团签订一年期的名为占用实为租赁的《腾退协议》，继续经营至2016年7月1日。另外，汉庭酒店自承租之日起，就擅自占用我公司的一楼商务中心和大厅代管面积约35平米，设置总台和办公室、售货柜、电脑桌等，按每平方米月占用费80元计，八年占用费268,800余元。合同到期后有两个月水电费汉庭酒店未支付。故我公司特向贵院提起反诉，请求判令：1、汉庭酒店将其租赁的武汉沿江大道136号房屋依约腾退给我公司。2、汉庭酒店将其租赁的设备(含物品)依约退还给我公司(清单附后)或作价赔偿。3、汉庭酒店向我公司交纳设备占用费440,000元（2015年8月1日至2016年6月30日共计11个月），之后继续计算直至退还全部设备为止；汉庭酒店向我公司交纳房屋占用费268,800元。扣减500,000元保证金后，汉庭酒店实际还应向我公司交纳设备占用208,800元。4、汉庭酒店承担本案一切诉讼费用。
原告汉庭酒店针对反诉辩称，1、中部置业公司不是本案涉诉物业的所有权人，截止至2015年8月1日，中部置业公司已经丧失了对本案涉案物业的使用权，双方之间已经不存在租赁关系，我公司已经依约将整体房屋进行了腾退，因此第一项反诉请求应以驳回。2、鉴于双方不存在租赁关系，我公司也未超期占用其物业设施，因此不应支付其房屋占用费。我公司使用租赁房屋物业期间，并未占有使用中部置业公司的相关设备，该占用费不应予以支持。综上，请求驳回中部置业公司的反诉请求。
经审理查明，坐落于武汉沿江大道136号房屋属武汉港务局所有,在武汉港实业开发总公司注册时,武汉港务局将上述房屋永久使用权授予给武汉港实业开发总公司。2000年7月18日，武汉港实业开发总公司以其开办的武汉大都会实业有限公司的名义与中部置业公司（原名称湖北新东方置业发展有限公司）签订租赁合同，约定将武汉沿江大道136号房屋租赁给中部置业公司，租期自2000年7月19日至2012年7月18日止。后双方因租赁期限等问题发生诉讼，2013年6月4日，经武汉市中级人民法院终审，以（2013）鄂武汉中民终字第00326号判决书，确认中部置业公司对武汉沿江大道136号房屋的租赁期限至2015年8月1日止。
中部置业公司在租赁武汉沿江大道136号房屋期间，曾在租赁房屋开办了新东方帝豪酒店分公司，进行酒店经营。2007年9月21日，中部置业公司与汉庭酒店【原名称力山森堡（上海）投资管理有限公司】签订《房屋租赁合同》，约定中部置业公司将武汉沿江大道136号房屋中约5,000平方米房屋租赁给汉庭酒店作为酒店及酒店相关配套经营使用；中部置业公司于2007年9月19日前交付房屋，租期自2007年11月19日至2015年8月1日止，前三个租赁年度租金为每年720,000元，第四个租赁年度租金递增5%，之后每三年再递增5%；在签订本合同后，汉庭酒店先前支付的定金500,000元转为合同保证金，中部置业公司应在双方租赁关系终止后全额退还汉庭酒店；除中部置业公司同意汉庭酒店续租外，汉庭酒店应在本合同租期届满后的10日内返还该房屋，返还时，应经中部置业公司验收认可。当日，中部置业公司与汉庭酒店又签订《房屋租赁合同》补充协议，约定自2007年11月19日至2015年8月1日止，汉庭酒店每年另向中部置业公司支付设备租赁费480,000元。2007年11月28日，中部置业公司与汉庭酒店签订《房屋租赁合同》补充协议一，约定中部置业公司同意将楼顶仓库、2楼办公区域及1楼大厅区域（区域面积见附图）房屋租赁给汉庭酒店使用，原大厅共用部分继续由汉庭酒店代管，用途不变，同时中部置业公司将提供给汉庭酒店楼顶招牌及物业侧招位置，使用期限自2007年12月1日至2015年8月1日止，汉庭酒店每年向中部置业公司支付租金360,000元。2007年10月8日,中部置业公司将原新东方帝豪酒店内的物品、设备移交给了汉庭酒店。
2015年8月1日，上述合同到期后，汉庭酒店未依约向中部置业公司腾退房屋和退还物品、设备。由于中部置业公司未能取得诉争房屋的续租权，2015年8月1日，汉庭酒店遂以其关联企业汉庭星空（上海）酒店管理有限公司武汉江岸分公司的名义与武汉港实业开发总公司签订一份《关于腾退之前使用房屋的协议》，约定武汉港实业开发总公司给予汉庭酒店最长不超过一年的腾房时间，在2016年8月2日前汉庭酒店必须将现有占用房屋腾退，自2015年8月2日起，汉庭酒店应向武汉港实业开发总公司支付逾期腾房占用使用费，每季度641,250元。同年12月16日，汉庭酒店、武汉港实业开发总公司、武汉港务集团有限公司实业开发分公司签订一份补充协议，约定《关于腾退之前使用房屋的协议》中约定的武汉港实业开发总公司的权利义务全部转让给武汉港务集团有限公司实业开发分公司。嗣后，汉庭酒店继续经营至2016年7月1日。8月3日，汉庭酒店以汉庭星空（上海）酒店管理有限公司武汉江岸分公司的名义与武汉港务集团有限公司实业开发分公司办理了退场移交手续，腾退出了诉争房屋。审理中汉庭酒店明确表示中部置业公司移交的物品、设备现在无法归还，而中部置业公司要求作价赔偿，但其申请评估鉴定后，又撤回了鉴定申请。
以上事实有《房屋租赁合同》及补充协议、工商变更情况说明、银行汇款凭证、收款收据、催告函及交寄查询单、图纸、交接清单、照片、主体变更函、往来函件、汉庭酒店退场视频、缴水电费凭证、财务票据、租赁合同、帝豪酒店的营业执照、民事判决书、《关于腾房之前使用房屋的协议》及补充协议、移交协议及补充协议及双方当事人的陈述在案佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，中部置业公司与汉庭酒店签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，是合法有效的，对双方当事人具有法律约束力。合同到期后，中部置业公司应将保证金500,000元退还汉庭酒店，汉庭酒店应将租赁物品及设备返还中部置业公司。汉庭酒店在2015年8月2日至2016年6月30日期间继续使用中部置业公司原租赁给其的物品、设备，应比照原合同的约定支付使用费共计440,000元。同时汉庭酒店现无法返还租赁物品及设备，本应作价赔偿，而中部置业公司无法证明租赁物品及设备的价值，应承担举证不能的责任，对中部置业公司的该项请求本院不予支持。由于汉庭酒店与发租方就诉争房屋已重新达成了使用协议，而中部置业公司已丧失了对诉争房屋的租赁使用权，故汉庭酒店无义务将诉争房屋腾退返还给中部置业公司。至于汉庭酒店租赁期间代管的面积，双方在补充协议中并未约定需另行支付费用，故中部置业公司要求支付八年268,800元占用费的主张不能成立。因汉庭酒店未及时归还租赁的物品、设备，存在过错，故其主张的超期资金占用费的请求，本院不予支持。中部置业公司主张的水电费，无证据支持，不能成立。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告湖北中部置业有限公司返还原告上海汉庭酒店管理集团有限公司保证金500,000元；
二、原告上海汉庭酒店管理集团有限公司向被告湖北中部置业有限公司支付物品、设备使用费440,000元；
三、以上一、二项冲抵后，被告湖北中部置业有限公司于本判决生效后五日内返还原告上海汉庭酒店管理集团有限公司保证金60,000元；
四、驳回原告上海汉庭酒店管理集团有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告湖北中部置业有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9,137元、反诉费2,216元，由原告上海汉庭酒店管理集团有限公司、被告湖北中部置业有限公司各负担5,676.50元，因此款双方当事人已分别预交，冲抵后被告湖北中部置业有限公司在支付上述判决款项时，将3,460.50元诉讼费一并支付给原告上海汉庭酒店管理集团有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 丁 毅
人民陪审员 丁红霞
人民陪审员 施红星
二〇一七年九月二十一日
书 记 员 林慧娟