广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013���南市民一终字第1397号
上诉人（原审原告）：南宁市江南区江南街道办富德村民委员会第十三村民小组。
负责人：雷永带，该组组长。
委托代理人：雷舜安，广西全德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：南宁市君怡酒店。
负责人：周顺潮，该酒店总经理。
委托代理人：罗士峰。
上诉人南宁市江南区江南街道办富德村民委员会第十三村民小组（以下简称：富德13组）因与被上诉人南宁市君怡酒店租赁合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2013）江民一重字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月14日立案受理后，依法组成合议庭，并于2013年11月8日公开开庭进行了审理。上诉人富德13组的负责人雷永带及其委托代理人雷舜安，被上诉人南宁市君怡酒店的委托代理人罗士峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：1997年6月10日，富德13组与劳鉴波、周顺达、陈庆文签订租赁合同书，由劳鉴波、周顺达、陈庆文作为乙方租赁富德13组位于南宁市五一中路二桥南的富德综合楼，楼内的一切装修设施以及综合楼周围的停车场用于经营餐饮、旅业及其他服务业、开酒店，租赁期从1998年元月1日起至2017年12月31日止。富德13组的代表唐景春及劳鉴波、周顺达、陈庆文均在合同上签名，富德村民委员会在合同上出具“双方信守合同”的意见，并加盖村委会公章。1998年5月5日，富德13组与乙方达成补充协议书，将租赁期延长至2018年9月30日止。2001年7月1日，富德13组与南宁市君怡酒店签订租赁合同书，约定南宁市君怡酒店租赁位于南宁市五一中路二桥南的富德综合楼（包括楼内的一切装修设施以及综合楼周围的停车场）用于经营餐饮旅业及其他服务业、开酒店，租赁期为2001年7月1日至2011年6月30日止，还��定“同时二00一年七月一日前，所签订租赁合同书及补充协议书声明作废”，富德13组的代表唐青云、唐镇等6人在合同上签名，南宁市君怡酒店代表周顺达签名，并加盖南宁市君怡酒店之章，2001年7月15日，富德村民委员会在合同上出具“双方信守合同”的意见，并加盖村委会公章。2007年8月25日，富德13组召开村民小组会议，讨论南宁市君怡酒店租赁期限的问题，南宁市君怡酒店提交的村民签名材料中记载有“经会议讨论同意君怡加14年”。2007年10月18日，富德13组与南宁市君怡酒店签订《租赁合同书》，约定“租赁期限定为壹拾肆年，自从2007年7月1日至2021年6月30日止”，“本合同签订后，以前所签订的租赁合同书及补充协议书作废。以新合同为准。”富德13组的代表唐君贤、唐镇、唐土云等6人在合同上签名，南宁市君怡酒店的代表周顺达、李少芳签名，并加盖南宁��君怡酒店之章，2007年10月19日，富德村民委员会在合同上签署“监证”字样，并加盖村委会公章。双方在签订合同的同日，就原合同中的不足之处签订《补充合同》。2009年7月5日，富德13组召开村民会议，就南宁市君怡酒店关于其租赁地减少后提出的方案告知村民代表。2009年7月12日，富德13组召开村民小组会议，讨论南宁市君怡酒店提出的方案，后会议同意南宁市君怡酒店提出的方案，同意土地出租。2009年10月29日，富德13组与南宁市君怡酒店签订《补充协议（之二）》，约定“在乙方原来租赁合同上，再延长13年的租赁期，作为甲方兴建新的富德综合楼时，规划收回乙方停车场的使用面积531.71平方米的损失。…”，富德13组的代表唐君贤、唐镇、唐土云等5人在合同上签名，南宁市君怡酒店的代表李少芳签名，并加盖南宁市君怡酒店之章，2009年11月2日，富德村民委员���在合同上签署“监证”字样，并加盖村委会公章。2007年7月后截止本案最后一次庭审2013年5月10日，南宁市君怡酒店分别按时向富德13组支付租金至2013年上半年，富德13组均转款至南宁市君怡酒店南宁市江南区江南街道富德村十三组账户，通过富德村委会向南宁市君怡酒店出具收款收据。2011年11月16日，富德13组以双方签订的租赁合同及补充协议无效为由诉至一审法院。
一审庭审时对于租金的转账问题，经富德13组出具了客户名称：南宁市江南区江南街道富德村十三组，客户账号1737012040000780广西农村信用社单位存款账户交易对账单，南宁市君怡酒店对此无异议。
本案经过本院调解，双方各持己见，无法最终达成调解意见。
一审法院认为：关于富德13组提出2007年10月18日《租赁合同书》及《补充协议》、2009年10月29日所签订《补充协议（之二）》无效是否有事实及法��依据的问题。富德13组与南宁市君怡酒店均具有缔结合同的主体资格，富德13组作为出租方，享有租赁物的处分权，现双方的争议主要集中在2007年10月18日签订合同时富德13组是否通过村民小组会议表决通过，是否为富德13组的真实意思表示。南宁市君怡酒店主张富德13组签订合同时已经村民小组会议表决通过，并提交一份村民签名的材料（2007年8月25日），富德13组认为该材料中“经会议讨论同意君怡加14年”为其原组长唐君贤事后写的，不具表决的效力。虽然富德13组就南宁市君怡酒店的证据有异议，但没有提交有效证据予以证明，故对富德13组的主张不予采纳。从南宁市君怡酒店提交的村民签名的材料，结合双方均确认的2001年签订租赁合同的情况、富德村民委员会在双方合同上盖章确认的情况，以及富德13组收取南宁市君怡酒店交纳的租金至2013年上半年情况，可以��明富德13组在签订合同前已召开村民小组会议讨论通过，富德13组的村民应该知道双方签订了租赁合同，并且也认可南宁市君怡酒店履行了合同的义务，富德13组的权益未受损害，于2007年10月18日签订的《租赁合同书》及其《补充协议》应为双方真实意思表示，且未违反相关法律的规定。富德13组主张签订合同时未经村民讨论同意、村民不知合同的内容、合同违反法律法规的强制性规定和缺乏法定要件等依据不足，不予支持。综上，双方于2007年10月18日签订《租赁合同书》及《补充协议》合法有效。故对富德13组主张2007年10月18日签订《租赁合同书》及《补充协议》无效的诉请，不予支持。
关于2009年10月29日签订的《补充协议（之二）》效力的问题。从南宁市君怡酒店提交的证据（即2009年7月5日、2009年7月12日的两份村民签字材料）可看出，富德13组组长在签订合同之前���将南宁市君怡酒店的租赁方案告知了村民，并经村民会议讨论后同意南宁市君怡酒店的该方案，故签订《补充协议（之二）》应为富德13组的真实意思表示。但从《补充协议（之二）》的内容看，《补充协议（之二）》规定“在乙方原来租赁合同上，再延长13年的租赁期”，南宁市君怡酒店持续租赁长达27年，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，故根据2007年10月18日签订的《租赁合同书》和《补充协议（之二）》的内容，双方签订的《补充协议（之二）》约定的租赁期至2027年6月30日的部分有效，租赁期超过2027年7月1日的部分无效。由于双方约定用延长租赁期的方式作为收回租赁使用面积的损失，故对合同超过期限部分无效的法律后果南宁市君怡酒店有相应的主张损失的权利，鉴于南宁��君怡酒店在本案中放弃对上述合同超出部分无效可能产生的损失放弃反诉的权利，对此南宁市君怡酒店放弃权利的意思表示予以确认。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第二百一十四条第一款、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认富德13组与南宁市君怡酒店于2007年10月18日签订的《租赁合同书》及《补充协议》有效；二、确认富德13组与南宁市君怡酒店于2009年10月29日签订《补充协议（之二）》约定的租赁期至2027年6月30日的部分有效，租赁期限超过2027年7月1日的部分无效；三、驳回富德13组的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由富德13组负担90元，南宁市君怡酒店负担10元。
上诉人富德13组上诉称：原村民小组长唐君贤上任后，未经村民讨论同意，即与村内的其他村民于2007年10月18日及2009年10月29日与南宁市君怡酒店就“富德综合楼”和“周边土地”的出租事宜，签订了《租赁合同书》及其《补充协议》和《补充协议（之二）》，合同签订后唐君贤也一直未将签订合同的事实和合同内容告知村民，事隔多时，村民在获知唐君贤违规签订合同和获悉所签合同的内容后，对唐君贤违法侵犯村民合法权益和肆意损害村民利益的签约行为极为震怒，纷纷要求罢免其村民小组长的职务和拒绝追认与南宁市君怡酒店签订的前述合同及补充协议。根据合同法等有关法律法规的规定，本案讼争的租赁合同及其补充协议，由于违反了法律法规的强制性规定和缺乏法定的要件，合同及补充协议是无效的。请求二审法院改判撤销一审判决，支持上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人南宁市君怡酒店答辩称：双方于2007年10月18��签订的《租赁合同书》及《补充协议》以及双方于2009年10月29日签订的《补充协议（之二）》在内容、主体、程序上均是合法的，且双方已实际履行多年，应是有效的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本案争议焦点是：一、双方于2007年10月18日签订的《租赁合同书》及《补充协议》是否有效？二、双方于2009年10月29日签订的《补充协议（之二）》是否有效？
上诉人富德13组向二审法院提交一份证据，即《村民证明》，用于证明2007年8月25日、2009年7月5日及2009年7月12日三次村民到会签名只是作为表明到会人员情况及领取参会误工费的意思表示，不是同意会议讨论内容的意思表示。被上诉人南宁市君怡酒店认为该《村民证明》是事后作出不能反映当时客观情况，与本案没有关联性，请求法院不予采纳。上诉人富德13组提交了《村民证明》的原件，被上诉人南宁市君��酒店虽有异议，但无法提供证据反驳该份《村民证明》，故本院对该份《村民证明》的真实性予以确认。
被上诉人南宁市君怡酒店没有新证据向二审法院提交。
本院查明事实与一审法院查明事实相一致。
本院认为：从上诉人富德13组提交的《村民证明》可知，于2007年8月25日、2009年7月5日及2009年7月12日三次村民到会签名只是作为表明到会人员情况及领取参会误工费的意思表示，不是同意会议讨论内容的意思表示。故本院确认于2007年8月25日、2009年7月5日及2009年7月12日三次村民会议的程序不符合相关法律规定的民主议定程序，即富德13组与南宁市君怡酒店于2007年10月18日签订的《租赁合同书》及《补充协议》，以及双方于2009年10月29日签订的《补充协议（之二）》不是富德13组的真实意思表示，应为无效。一审法院认定富德13组与南宁市君怡酒店于2007年10月18日签订的《租赁合同书》及《补充协议》有效；富德13组与南宁市君怡酒店于2009年10月29日签订《补充协议（之二）》约定的租赁期至2027年6月30日的部分有效是错误的，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销南宁市江南区人民法院（2013）江民一重字第2号民事判决；
二、确认上诉人南宁市江南区江南街道办富德村民委员会第十三村民小组与被上诉人南宁市君怡酒店于2007年10月18日签订的《租赁合同书》及《补充协议》无效；
三、确认上诉人南宁市江南区江南街道办富德村民委员会第十三村民小组与被上诉人南宁市君怡酒店于2009年10月29日签订《补充协议（之二）》无效。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由被上诉人南宁市君怡酒店负担。
本判决为终审判决。
审��长张雪梅
审 判 员 高翔宇
代理审判员 覃若鹏
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 李 源
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重��。
第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
第二百二十四条：发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》
第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。