江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏09民终2017号
上诉人（原审被告）陈传柏，原盐城市灿烂煤炭厂投资人。
委托代理人唐亚，江苏腾飞苑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）盐城市大冈五金胶木厂，住所地盐城市盐都区大冈镇人民东路*号。
法定代表人荣长安，该厂厂长。
委托代理人李新军，盐城市盐都区大冈法律服务所法律工作者。
上诉人陈传柏因与被上诉人盐城市大冈五金胶木厂（以下简称大冈胶木厂）土地租赁合同纠纷一案，不服盐城市盐都区人民法院（2016）苏0903民初82号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
大冈胶木厂一审诉称，2005年12月10日，大冈胶木厂与盐城市灿烂煤炭厂（投资人为陈传柏）签订出租协议书一份，大冈胶木厂将原大冈水泥厂码头北一块空地租给盐城市灿烂煤炭厂堆放煤炭，年租金800元，租期十年，自2005年12月10日至2015年12月9日止。到期自动让出，如续租必须提前一个月续签合同。盐城市灿烂煤炭厂自行投入的设施，终止时自行拆除。协议还对其他事项作了约定。协议签订后，大冈胶木厂按约将租赁场地交付给盐城市灿烂煤炭厂使用。2011年5月23日，盐城市灿烂煤炭厂注销，该租赁场地由原煤炭厂投资人陈传柏实际使用。截至原协议到期前，陈传柏仍欠大冈胶木厂三年租金2400元未付。协议到期前，大冈胶木厂书面告知陈传柏，协议期满后不再与陈传柏续租，要求陈传柏立即支付拖欠的租金并在租期届满后拆除租赁场地上的建筑物，但陈传柏委托律师复函予以拒绝。现大冈胶木厂要求陈传柏立即支付拖欠的租金2400元，并自行拆除在租赁场地上搭建的建筑物、清空堆放物，将租赁场地以原状方式交还给大冈胶木厂。
陈传柏一审辩称，大冈胶木厂企业在2012年被吊销执照，不具有诉讼主体资格；案涉土地在2002年被大冈镇政府划拨给盐都县大冈医疗器械厂，大冈胶木厂不具有使用土地的权利；催要租金的诉讼时效为1年，大冈胶木厂的请求已过诉讼时效；陈传柏使用案涉土地时的投入的资产、使用土地时产生的土方费用、以及2015年3月开始租赁土地周边大兴土木致使场地不能使用产生的营业利润损失等。请求驳回大冈胶木厂的诉请，要求大冈胶木厂赔偿相关损失。
一审法院经审理查明，2005年12月10日，大冈胶木厂（集体所有制，投资人为盐城市大冈镇企管办，现企业状态为吊销后未注销）与盐城市灿烂煤炭厂（个人独资企业，投资人为被告陈传柏，现企业状态为已注销）签订了《盐城市大冈五金胶木厂闲置资产出租协议书》一份，协议约定：大冈胶木厂（甲方）将原大冈水泥厂码头北一块空地租给盐城市灿烂煤炭厂（乙方）堆放煤炭，年租金800元；协议租期暂定十年，自2005年12月10日至2015年12月9日止。到期自动让出，如续租必须提前一个月续签，否则甲方将有权对外重新出租；乙方自行投入的设施，终止时自行拆除。协议还对其他事项作了约定。协议签订后，大冈胶木厂即将租赁土地交付陈传柏使用，陈传柏作为盐城市灿烂煤炭厂投资人每年向大冈胶木厂法定代表人荣长安交付租金，在2011年5月23日盐城市灿烂煤炭厂注销后，陈传柏仍实际使用租赁土地并一直按协议约定交付租金至2012年底，剩余三年租金至今未交付。2015年3、4月起，因租赁土地外围建筑施工，造成陈传柏进出通道受阻。
2015年10月20日，大冈胶木厂委托盐城市盐都区大冈法律服务所函告陈传柏，不再与其续签协议，并要求陈传柏立即支付拖欠三年的租金，并在租赁期届满前拆除自行搭建的建筑物，清空堆放物，将租赁土地按原状交还给大冈胶木厂。同年11月3日，陈传柏委托江苏腾飞苑律师事务所复函称，由于建筑工程施工和道路挖坑，租赁场地进出通道堵塞，致使陈传柏无法正常经营，蒙受重大经济损失，同时场地面临拆迁，陈传柏在该场地上建设有价值近20万元的固定资产，要求大冈胶木厂对其经营损失作出赔偿并对固定资产作价补偿后，方同意撤出场地。现大冈胶木厂为主张其权利，诉至法院。
一审另查明，2002年，原盐都县大冈镇集体资产管理委员会将原盐都县水泥厂房屋及其他资产、土地28.3亩无偿拨给盐都县大冈医疗器械厂（集体所有制，法定代表人荣长安，现企业状态为吊销后未注销）使用，作为政府对该企业的扶持。经查，盐都县大冈医疗器械厂的主办单位为本案原告，包括案涉土地在内的资产为原破产企业大冈水泥厂当时的存量资产。
2016年3月2日下午，一审法院现场查勘，经双方现场确认并经其后听证，双方均认可以下事实：1、案涉土地的范围为大冈胶木厂制作的现场示意图中四边框内部分（铁门围墙以东、北墙以南，水塔残存围墙往南至原北码头往西、往北一线，不含菜地）；2、菜地系陈传柏承租后填土所造；3、坯房的西墙和南北山墙部分为承租前旧有，其余部分及中间腰墙为陈传柏所建，并且陈传柏加高东墙后用瓦封顶，用于堆放木料、煤球等杂物；4、坯房南侧三间平顶房（内部结构为四间：南边三间为办公室，内有陈传柏放置的办公桌、床、电视、空调等物；靠北一间是伙食房，与北边坯房相连，内有陈传柏的煤气灶、煤气罐、饭桌等物）为陈传柏承租后自建；5、平顶房外东侧，有陈传柏自建的地磅，地磅东侧为陈传柏已停用的铲车一辆；6、场地上目前有大石子一堆（60m3）、细石子（瓜子片）一堆（10m3）、砖头、精煤及沫煤各一堆，为陈传柏所堆放。6、场地西侧围墙（含铁门两扇）及北侧围墙约118.69m2，为陈传柏所建。7、陈传柏坯房及平顶房内堆放的物品有：创维21寸彩电1台、长虹25寸彩电1台、海信立式空调1台、办公桌2张、床2张、不锈钢铁皮柜1只、方桌1张、煤气灶头及煤气罐各一只、木料40根、椽子45根、拖车（铁）2辆、煤球800斤、煤球框50个、铁皮板车1辆、小凳子40张、工业用煤气灶头及卧板各1只、铝合金窗户10扇。
在一审审理过程中，大冈胶木厂表示放弃主张2015年的租金，只要求陈传柏支付2013年、2014年的租金1600元。
一审法院认为，依法订立的合同自成立时生效，合同双方都应当按照约定履行合同义务。案涉协议因承租方盐城市灿烂煤炭厂注销而自行终止，其后原灿烂煤炭厂投资人陈传柏未与大冈胶木厂签订新的租赁合同，而是继续按照原协议实际使用租赁土地，并向大冈胶木厂缴纳租金，应认定为其愿意按照原协议的权利义务与大冈胶木厂订立了不定期租赁合同。对于双方争议焦点问题，现分析如下：
（一）关于原告主体资格问题。根据相关法律规定，企业法人依法成立之时取得双重资格：一是民事主体资格，即具有民事权利能力和行为能力；二是以经营为目的的经营资格。当企业法人被吊销营业执照时，只是不得从事经营活动而已，即丧失了从事经营活动的权利能力和行为能力，但其民事主体资格仍然存续。本案大冈胶木厂现虽被吊销营业执照，但其民事主体资格并未丧失，其具有原告的主体资格。
（二）关于催要租金是否已过诉讼时效的问题。如前所述，双方之间订立不定期租赁合同，对租金的支付方式及期限并未有明确的约定，大冈胶木厂可以在租赁终止前随时要求陈传柏支付，故陈传柏主张的诉讼时效已过并不成立。
（三）关于陈传柏租赁期间投入设施及营业损失应否获得补偿或赔偿的问题。在案涉协议中双方有明确约定，陈传柏自行投入的设施在协议终止时自行拆除。现大冈胶木厂已明确表示不再与陈传柏继续租赁合同，租赁合同即终止，陈传柏应当按约履行义务。至于其主张的经营利润损失，因双方对此并无约定，陈传柏亦无充分证据加以证明，故对此辩称，不予采信。
综上，陈传柏在不定期租赁合同终止时应当按照约定清除场地内的堆放物，并拆除租赁土地范围内自建的建筑物（构筑物），将租赁土地返还大冈胶木厂。在审理过程中，大冈胶木厂自愿放弃一年租金800元，只要求支付租金1600元，不违反法律规定，依法予以确认。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第三十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及相关法律法规之规定，一审法院判决：一、陈传柏应于判决发生法律效力之日起十五日内向盐城市大冈五金胶木厂支付租金人民币1600元。二、陈传柏应于判决发生法律效力之日起十五日内清除租赁地场内的堆放物，腾空自建建筑物（构筑物）中物品、拆除自建建筑物（构筑物）（详见审理查明部分），将案涉土地返还盐城市大冈五金胶木厂。三、驳回盐城市大冈五金胶木厂的其他诉讼请求。案件受理费65元（已减半收取），由陈传柏负担。
上诉人陈传柏不服一审判决，向本院提起上诉称，1、盐城市灿烂煤炭厂与被上诉人的租赁合同随着各自的吊销和注销已经终止，上诉人与被上诉人从未签订过租赁协议，一审法院认定双方订立了不定期租赁合同无事实和法律依据；2、被上诉人已经吊销，不具有作为原告的诉讼主体资格；3、案涉出租场地并不为被上诉人所有，一审判决认定被上诉人系大冈医疗器械厂开办单位无证据证实；4、陈传柏请求一审法院判决被上诉人赔偿因场地通道建筑物堵塞而造成的经营损失具有事实和法律依据。综上，请求二审法院依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审。
被上诉人盐城市大冈五金胶木厂答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与一审法院查明的事实无异，对一审查明的事实本院予以确认。
二审另查明，一审法院于2016年3月24日调取了大冈医疗器械厂信息登记材料，表明大冈医疗器械厂的负责人为荣长安，主办单位系大冈胶木厂。一审法院于2016年3月29日将调取的大冈医疗器械厂信息登记材料交由向上诉人陈传柏进行质证，陈传柏对一审法院调取的大冈医疗器械厂信息登记材料真实性无异议。另，上诉人陈传柏在一审庭审过程中未向法庭提交过书面的反诉状。
二审庭审中，上诉人陈传柏向法庭提交了拆迁评估表格复印件，证明涉案土地上的相关房屋已经列入政府资产评估。
被上诉人大冈胶木厂对拆迁评估表格复印件质证意见为，该证据是复印件，内容的真实性无法确认，对该证据不予认可。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。盐城市灿烂煤炭厂与大冈胶木厂于2005年12月10日签订的租赁合同因盐城市灿烂煤炭厂于2011年5月23日的注销而实际终止，但陈传柏仍继续对案涉土地进行租用，并按照盐城市灿烂煤炭厂与大冈胶木厂签订的租赁合同协议向被上诉人交付租金，大冈胶木厂也接受了该租金。由此可见，虽然双方未签订过书面租赁协议，但双方以实际行为表明双方按照盐城市灿烂煤炭厂与大冈胶木厂签订的租赁合同的权利义务订立了不定期租赁合同。
虽然大冈胶木厂已被吊销企业法人营业执照，但吊销企业法人营业执照是工商行政管理局对实施违法行为的企业法人给予的一种行政处罚，吊销营业执照并未剥夺企业法人的民事主体资格，故大冈胶木厂在本案中仍系适格的民事诉讼主体。一审法院调取了大冈医疗器械厂信息登记材料，并交由陈传柏进行了质证，陈传柏对一审法院调取的大冈医疗器械厂信息登记材料的真实性并无异议，故一审法院根据调取的登记材料认定大冈胶木厂系大冈医疗器械厂的开办单位并无不当，因原盐都县大冈镇集体资产管理委员会已于2002年将案涉土地无偿拨给大冈医疗器械厂，故大冈胶木厂有权主张案涉土地的租赁费用。
关于陈传柏主张被上诉人赔偿因场地通道建筑物堵塞而造成的经营损失的问题，因该主张与本案并非同一法律关系，陈传柏在一审中并未提起反诉，故本案中不予理涉。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由上诉人陈传柏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 东
代理审判员 谢超亮
代理审判员 秦广林
二〇一六年七月十四日
书 记 员 刘 湘