重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝05民终2472号
上诉人（原审被告）:重庆市农业科学院，住所地重庆市九龙坡区白市驿镇高峰寺村，统一社会信用代码12500000450384515H。
法定代表人：唐洪军，院长。
委托诉讼代理人：罗全钰，重庆歌乐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨洁，重庆歌乐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:重庆绿居物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区覃家岗正街68、69、70号，统一社会信用代码9150010675306843X9。
法定代表人：���军，总经理。
委托诉讼代理人：袁野，男。
委托诉讼代理人：陈建，男。
上诉人重庆市农业科学院（以下简称“农科院”）因与被上诉人重庆绿居物业管理有限公司（以下简称“绿居物业”）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2017)渝0108民初7450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人农科院的委托诉讼代理人罗全钰、杨洁，被上诉人绿居物业的委托诉讼代理人袁野、陈建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
农科院上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人在一审中提出的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：一审认定事实不清，适用法律不当，不考虑双方的租赁合同关系，只依据物业服务合同进行判决，显失公平；且被上诉人送达给上诉人的催款函件均非有效送达，被上诉人已经超过诉讼时效，其诉请不应支持。
绿居物业答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求并维持原判。
绿居物业向一审法院起诉请求：被告支付拖欠原告的从2011年6月至2016年11月期间车库物业服务费650100元及违约金（从2011年6月起，以每月拖欠的费用为基数，按照每日千分之二的标准计算至本金付清之日止）。
一审法院认定事实：农科院系重庆市农科院南坪职工拆迁安置区即龙锦苑小区车库实际所有人，绿居物业系该小区物业服务企业。2010年12月29日，绿居物业作为乙方与龙锦苑业主委员会作为甲方签订《物业服务合同》一份，就委托绿居物业对重庆市农科院南坪职工拆迁安置区即龙锦苑小区提供物业服务的相关事宜进���约定，其中包括“第六条物业服务费用（3）车库：50元/个·车位；第八条停车收费采取以下方式：停车场属于农科院单位所有的，农科院按实有车位总数承包给乙方经营，乙方按每月320元交农科院。业主享有优先使用权，车位使用人应按照物价部门核定的标准向乙方交纳停车费；第十七条合同期限肆年，自2011年1月20日至2015年1月19日止；第二十四条甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之二的标准向乙方支付违约金”等内容。2014年10月31日，龙锦苑小区业主委员会与原告又签订《关于延续<龙锦苑小区物业服务合同>的补充协议》，约定双方签订的上述物业服务合同的服务时间延续至2016年1月31日，物业服务费用等相关条款按照2010年10月29日的物业服务合同执行。合同签订后，绿居物业为龙锦苑小��提供了相应的物业服务。2016年1月31日后，双方未再续签合同，绿居物业为龙锦苑小区提供物业服务至2016年11月18日。
2016年11月18日，双方以及龙锦苑小区业主委员会、心喜物业等多家单位参会形成的《龙锦苑物业交接会会议纪要》载明“绿居物业2016年11月19日0:00撤出龙锦苑小区物业管理，心喜物业于2016年11月19日0:00全面接管龙锦苑小区所有物业，绿居物业负责收取2016年11月30日前的物管费”等内容。绿居物业认为农科院系车库的实际所有人，应当按照合同约定向绿居物业按时缴纳车位服务费，而农科院从未缴纳车位服务费已构成违约，遂以上述请求诉至法院。
另查明，2016年8月，因龙锦苑小区车库问题，农科院作为绿居物业起诉绿居物业，要求绿居物业向其支付2011年5月至2014年6月期间的车库承包费共计2368000元。法院审理后，于2017年1月6日作出（2016）渝0108民初13024号民事判决书，认定农科院与绿居物业之间就龙锦苑小区车库问题形成事实上的租赁合同关系，由于农科院在诉讼时效内未就租金进行催收，故认定农科院请求绿居物业支付2011年5月至2014年6月期间的车库相关费用已经超过诉讼时效，判决驳回农科院的诉讼请求。一审判决后，农科院上诉至重庆市第五中级人民法院，请求撤销一审判决，改判绿居物业支付车库承包费2332480元。重庆市第五中级人民法院审理后作出终审判决，驳回上诉，维持原判。
庭审中，绿居物业为证明对农科院进行过催收，当庭举示如下证据：1、《重庆绿居物业管理有限公司关于<重庆市农科院南坪职工拆迁安置区停车场收费管理的通知>的回函》，拟证明绿居物业于2014年7月23日向龙锦苑业主委员会发出回函，该函件第2条载明，要求农科院按照《物业服务合同》第四章第六条第（3）款的约定，自2011年1月起按50元/车位向绿居物业缴纳管理费，共计494500元，该费用只包含清洁费用。该回函尾部载明抄送重庆市农业科学院，且有农科院职工张贇签字确认收到；2、《关于龙锦苑车库租赁相关问题的回函》，拟证明绿居物业于2016年1月8日向农科院及重庆冠方房地产开发有限公司回函，该回函载明绿居物业要求农科院按合同约定缴纳2011年6月起的车位物业费，回函上有农科院“蔡莉”签字确认已收；3、《催款律师函》、EMS特快专递回执，拟证明绿居物业于2016年10月31日向农科院邮寄催款律师函，要求农科院缴清所有拖欠费用。农科院对上述证据的质证意见为：2014年7月23日的回函确系农科院签收，但已经超过了2年的诉讼时效；2016年1月8日的回函是业委会签收的，蔡莉是农科院的后勤工作人员，不能代表农科院行使管理权，��时蔡莉也是业委会副主任，其签字确认是代表业委会而非农科院；2016年10月31日的催款律师函农科院确系收到。
审理中，双方均认可农科院交付给绿居物业的车位数量为197个。
一审法院认为，绿居物业与龙锦苑业主委员会于2010年12月29日签订的《物业服务合同》及《关于延续<龙锦苑小区物业服务合同>的补充协议》，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，该合同已经生效判决确认合法有效，故依法应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有��束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此《物业服务合同》及《关于延续<龙锦苑小区物业服务合同>的补充协议》对双方均具有约束力，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。关于车位物业费，合同中已明确约定车位物业费为50元/个/月，而对于车位数量，双方均认可197个，故农科院作为车位的实际所有权人应当按照197个车位数量，每个50元/月的标准向绿居物业缴纳车位物业费。关于农科院辩称的农科院将车位产权转让给小区业主后，绿居物业有权向业主按此标准收取车位物业费，而不是向农科院收取车位物业费的理由，合同中并未进行该项约定，故对农科院的该项辩称理由，法院不予采信。关于农科院辩称的生效判决已认定双方就涉案车库形成事实上的租赁合同关系，在租赁期间不存在另行按停车位收取车库物业费的理由，由于双方之间存在两个法律关系，一个是租赁关系，一个是物业服务合同关系，本案中双方涉及的是物业服务合同关系，应当按照物业服务合同的约定履行双方的权利义务，故对农科院的该项辩称理由，法院不予采信。
关于本案是否超过诉讼时效。从2014年7月23日的《重庆绿居物业管理有限公司关于<重庆市农科院南坪职工拆迁安置区停车场收费管理的通知>的回函》中可以看出，该函件内容已明确向农科院催收车位物业费，该函件也由农科院职工张贇签字确认收到，故2012年7月23日前的车位物业费已过诉讼时效。2016年1月8日《关于龙锦苑车库租赁相关问题的回函》中亦载明绿居物业要求农科院按合同约定缴纳2011年6月起的车位物业费，该回函上有农科院“蔡莉”签字确认已收，2016年10月31日的《催款律师函》农科院也认可收到，故2012年7月23日之后的车位物业费均未超过诉讼时效。因此，农科院应当向绿居物业缴纳自2012年7月23日起至2016年11月期间的车位物业费共计515059.68元（197个×50元/个/月÷31天×9天+197个×50元/个/月×52个月）。关于农科院辩称的2011年6月至2014年7月期间车库租金已被法院认定超过诉讼时效，故从公平角度应当认定该期间的车位物业费也超过诉讼时效的理由，法院认为，租金与车位物业费系两个法律关系产生的相关费用，彼此独立，互不影响，故本案中车位物业费的诉讼时效不应当以租金的诉讼时效为标准，故对农科院的该项辩称理由，法院不予采信。
对于绿居物业请求的违约金。农科院未按合同约定向绿居物业缴纳车位物业费，已构成违约行为，应当承担相应的违约责任。《物业服务合同》中约定未按时缴纳物业费的，按照每日千分之二的标准支付违约金，该约定明显过高，法院酌情予以调整为按中国人民银行同期贷款利率的标准计算。由于2016年1月31日后，双方未再续签合同，故违约金应从欠费之日起计算到2016年1月31日止，之后由于未对违约金进行约定，故不再计算违约金。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：“一、被告重庆市农业科学院于本判决生效之日起十日内支付原告重庆绿居物业管理有限公司从2012年7月23日起至2016年11月期间的车位物业费515059.68元及违约金（从欠费之日起，以拖欠的金额为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至2016年1月31日止）；二、驳回原告重庆绿居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5150元，由原告重庆绿居物业管理有限公司负担1081元（已缴纳），由被告重庆市农业科学院负担4069元（此款暂由原告重庆绿居物业管理有限公司垫付，被告重庆市农业科学院在支付上述判决款项时一并将该款支付给原告）。”
二审中，农科院申请证人蔡莉出庭作证，蔡莉陈述其系农科院食堂科长，同时也系龙锦苑业主委员会副主任，其于2016年1月13日收到绿居物业交来的《关于龙锦苑车库租赁相关问题的回���》后，蔡莉只将该函件交龙锦苑业主委员会，并未交农科院。绿居物业质证认为绿居物业给农科院的函件一般都是交蔡莉后由其转交农科院。
本院对一审判决查明的其他事实予以确认。
本院认为，关于本案中绿居物业的诉讼时效问题。农科院于一审庭审中认可收到绿居物业于2014年7月23日交来的《重庆绿居物业管理有限公司关于<重庆市农科院南坪职工拆迁安置区停车场收费管理的通知>的回函》以及2016年10月31日的《催款律师函》。2016年1月8日《关于龙锦苑车库租赁相关问题的回函》由蔡莉签收，蔡莉同时具有双重身份，即农科院食堂科长和龙锦苑业主委员会副主任，虽然蔡莉称该函件只交龙锦苑业主委员会，并未交农科院，但因蔡莉系本案上诉人农科院的职工，其基于身份从属关系作出有利于农科院的证词并无其他证据予以��证，本院依法对其证词不予采信。故绿居物业的诉请中只有2012年7月23日前的车位物业费已过诉讼时效，2012年7月23日之后的车位物业费均未超过诉讼时效。
关于车位物业费是否应由农科院缴纳的问题。根据绿居物业与龙锦苑业主委员会于2010年12月29日签订的《物业服务合同》第八条的约定“停车收费采取以下方式：停车场属于农科院单位所有的，农科院按实有车位总数承包给乙方（绿居物业）经营，乙方（绿居物业）按每月320元交农科院。业主享有优先使用权，车位使用人应按照物价部门核定的标准向乙方（绿居物业）交纳停车费”，同时农科院起诉绿居物业车库承包费一案的生效判决认定农科院与绿居物业之间就龙锦苑小区车库问题形成事实上的租赁合同关系，故在绿居物业租赁农科院车位期间，诉争车位的实际管理人、使用人、收益人均系绿居物业，虽然根据物业服务合同的约定，绿居物业享有收取物业服务费的权利，但针对诉争车位，在绿居物业已经收取停车费的情况下，绿居物业物业服务对象实际系其自身，故绿居物业向农科院收取诉争车位的物业服务费缺乏事实和法律依据，依法不予支持，其诉讼请求依法应予驳回。
综上所述，上诉人重庆市农业科学院的上诉请求成立，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销重庆市南岸区人民法院(2017)渝0108民初7450号民事判决；
二、驳回重庆绿居物业管理有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费5150元，二审案件受理费10301元，均由被上诉人重庆绿居物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 ��智勇
审判员 芦 明 玉
审判员 陈 华
二〇一八年六月二十七日
书记员 张 远 馨