福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)闽07民终861号
上诉人（原审原告、反诉被告）：南平市致永商贸有限公司，住所地南平市延平区解放路首联花园3层B区。
法定代表人：连捷，董事长。
委托诉讼代理人：何炜，福建武夷律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：石国华，男，1953年8月6日出生，汉族，住南平市延平区。
委托诉讼代理人：庄若宵，福建闽越律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林希军，福建闽越律师事务所律师。
原审第三人：南平市都市悦家商务酒店有限公司，住所地南平市延平区解放路首联花园一至三层。
法定代表人：游建华，经理。
委托诉讼代理人：陈宗晨，福建永普律师事务所律师。
原审第三人：南平市延平区方圆网吧，住所地南平市延平区解放路首联花园*层**号。
代表人：伍榕瑛，负责人。
委托诉讼代理人：翁庆华，男，该网吧职员，住南平市延平区。
上诉人南平市致永商贸有限公司（以下简称致永公司）因与被上诉人石国华，原审第三人南平市都市悦家商务酒店有限公司（以下简称都市悦家酒店）、南平市延平区方圆网吧（以下简称方圆网吧）房屋租赁合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法院（2015）延民初字第1008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人致永公司的委托诉讼代理人何炜、被上诉人石国华的委托诉讼代理人庄若宵、原审第三人都市悦家酒店的委托诉讼代理人陈宗晨、原审第三人方圆网吧的委托诉讼代理人翁庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
致永公司上诉请求：撤销南平市延平区人民法院（2015）延民初字第1008号民事判决，改判支持致永公司的诉讼请求并驳回石国华的反诉请求。事实和理由：一、一审认定事实错误，石国华在与致永公司的租赁合同履行过程中存在明显违约。1.石国华存在不提供房屋产权证明的违约行为，致永公司可据此少付或不付租金。致永公司投资近千万元从开元超市接手并装修改造讼争租赁房屋，和石国华重新签订《房屋租赁合同》，其目的并非继续经营超市，而是为了整体承租后再分割转租，以赚取差价。讼争租赁房屋共计3641.58㎡，其中石国华自有产权仅609.66㎡，其余3000多㎡的房屋系他人所有。《房屋租赁合同》签订后，石国华仅提供了不足1000㎡的房屋产权证复印件。石国华的前述行为导致致永公司在转租时，其他承租人无法办理相关经营手续，致永公司被迫与其他承租人终止租赁合同，并为此深陷诸多诉讼纠纷，损失惨重。2.石国华未能提供完整的出租房屋产权证明，导致致永公司无法对外招租，致永公司为此按有产权证明的租赁房屋面积向石国华支付租金，并停止按照补充协议的约定支付之前的租金，有与石国华协商并经其同意。前述事实也是致永公司在签订租赁合同后第二个月就仅支付部分租金，以及石国华在签订租赁合同后一年多时间持续收取部分房租而未提出异议的客观原因。故本案石国华提出，致永公司从2013年8月6日双方租赁合同签订之日即构成违约的主张不能成立。3.石国华与致永公司签订租赁合同时，隐瞒了对石国华非自有产权租赁房屋的实际租期。双方虽在租赁合同中约定，石国华如不能保证与致永公司续签非自有房产部分的租赁合同，石国华不承担违约责任。但是，由于石国华和二层其他房东的房屋不规则分布在首联花园中，二层房产只能整体租赁，无法分割使用，故石国华与致永公司在租赁合同中的该约定真实意思表示为，石国华应保证在2017年9月30日之后与致永公司续签非自有房产的租赁协议。但合同实际履行过程中，包括18、24、25、82号店面等非石国华自有房产在内，石国华与相关产权人约定的实际租赁届满日期远早于2017年9月30日，石国华故意向致永公司隐瞒该事实，造成致永公司再转租相关房屋时，由于租赁期限等争议与实际承租人产生了一系列诉讼纠纷，该纠纷造成的法律后果应由石国华承担。二、石国华不是本案适格的反诉原告。石国华和南平市鑫中耀建设投资有限公司（以下简称鑫中耀公司）签订的《房产租赁合同》《债权转让协议》《借条》可证实，石国华已于2015年1月15日将首联花园二层的租赁权及对致永公司的债权转让给鑫中耀公司。前述事实还可从2015年1月21日，鑫中耀公司为实现其债权并行使租赁权，对二层正常经营的商户进行打砸、驱逐、强行锁门，以及鑫中耀公司以首联花园二层业主的名义向致永公司、三层商户分别发函，要求拆除通往三层的楼梯，逼迫三层商户与其签订租赁合同，并要求相关商户向其交纳租金的事实加以印证，亦有（2016）闽07民终47号民事判决书查明的事实予以佐证。石国华转让债权并由实际受让人鑫中耀公司行使权利的事实证明，该债权转让已生效且不可撤销，故石国华不再享有讼争房屋租赁权，不是本案适格的诉讼主体，应驳回其反诉。三、石国华原在首联花园的自有店面已经全部出售，实际房东已和实际承租人自行签订了房屋租赁合同，石国华本案无权要求致永公司及实际承租人返还正在使用中的房产。四、即便致永公司存在违约，一审认定致永公司退出租赁房屋的时间、拖欠的租金、占用房屋的面积、占用费均存在错误。1.2015年1月21日，石国华伙同鑫中耀公司将首联花园二层正常经营的商户全部打砸关停，二层除了方圆网吧和都市悦家酒店外的商户均被强行清场锁门，此后，致永公司已退出租赁场所，致永公司此后仅收到方圆网吧的部分租金，其余租金至今无法收回。2.2014年7月起，首联花园二层有1050平方米店面的租金均由实际承租人陆木婢直接交给石国华，该场地的租金一直由石国华直接收取，一审判决致永公司仍应支付该部分租金给石国华错误。3.都市悦家酒店及方圆网吧将本应交给致永公司的租金直接交给了二层实际房东，替石国华支付租金，该部分费用应当在致永公司的占用费中予以扣除。3.一审判决致永公司、都市悦家酒店应将首联花园二层19间店面返还给石国华，则占用费应按19间店面的实际占用面积计算，但一审判决在石国华无法明确需返还店面的具体坐落及面积的情况下，以898㎡为基数计算占用费，没有事实依据且将导致判决无法执行。
石国华辩称，一、致永公司要求石国华提供房产证是虚构的借口，目的为恶意拖欠租金。1.致永公司的权利义务是从南平市开元商贸有限公司（以下简称开元公司）承继而来，合同中未约定出租人必须提供房产证。2.从致永公司与案外人签订的租赁合同来看，本案纠纷前致永公司已占用租赁物经营半年以上，其明知租赁物的状况，但未要求出租人提供房产证3.致永公司违约在先，石国华享有先履行抗辩权：（1）2013年1月1日至3月30日，致永公司拖欠租金35万元。双方约定第一期还款时间为8月25日，还款金额为12万元，但致永公司自始至终未归还任何一期欠款。致永公司只在2013年7月、8月正常支付租金，之后未再足额支付过租金。（2）致永公司的前手承租人世龙公司、开元公司均使用讼争租赁房屋经营超市，致永公司的经营范围是日用百货，所以租赁合同中租赁用途明确约定为经营百货业。石国华同意致永公司因经营百货业转租，但未经石国华准许不得任意改变转租用途，致永公司在欠付租金又未取得石国华同意的情况下，擅自转租店面。（3）致永公司为继续拖欠租金虚构向石国华要求出具房产证的《告知函》，但致永公司未举证证明石国华收到该函并知情。二、鑫中耀公司与本案不具有法律上的利害关系。1.（2016）闽07民终47号民事判决未认定石国华存在打砸行为，未确认鑫中耀公司与石国华存在法律关系。2.所谓的打砸事件发生在致永公司与石国华租赁合同解除之后，属于侵权纠纷，与本案的租赁合同纠纷不属于同一法律关系，不属于本案审理范围。且该打砸事件已由公安立案，目前处于侦查阶段，尚无定论。3.因致永公司欠付租金导致石国华经营困难，石国华在解除与致永公司的租赁合同后，曾与鑫中耀公司协商并达成合作意向，但最后未实际履行。三、致永公司、都市悦家酒店滥用诉权影响案件正常审判。1.租赁合同已明确告知致永公司63号店面有可能不能续租，致永公司按实际承租面积缴纳租金。但本案发生后，致永公司仍然以63号店面承租问题向一审法院申请中止审理，导致本案审理时间中断两年多。2.都市悦家酒店与实际产权人签订的《临时过渡协议》已明确载明，该协议的约定不影响法院对本案的最终裁决，故都市悦家酒店没有继续占用涉案店面的事实基础及法律依据，致永公司企图通过上诉拖延时间。3.都市悦家酒店应当先向石国华归还所侵占的店面。四、一审判决致永公司向石国华支付占用费依据的是双方租赁合同的约定以及司法解释之规定。关于租金、占用费等计算标准是按照相应的租赁期间及租金标准，并扣除石国华放弃续租或是扣减已收回的店面面积予以计算，该计算金额正确。石国华的实际损失远大于一审判决支持的范围，但为维护司法判决的稳定性，石国华同意违约金的计算标准。
都市悦家酒店述称，愿意向致永公司续租相关店面，对致永公司的上诉请求及事实与理由没有异议。
方圆网吧述称，方圆网吧已与实际产权人签订了租赁合同。致永公司与石国华的租赁合同纠纷已与方圆网吧无关，请法院依法审理。
致永公司向一审法院起诉请求：1.解除致永公司与石国华签订的《房屋租赁合同》；2.石国华赔偿致永公司各项损失共计2454673元（其中，厦门市健康八五医药有限公司可得租金损失251440元、违约金损失100000元，都市悦家酒店可得租金损失1162910元，南平同城房产代理有限公司可得租金损失294000元；卓铭眼镜批发城可得租金损失646323元）；3.因石国华的违约行为导致双方合同无法继续履行，其应返还致永公司商场租赁保证金540000元；4.石国华赔偿致永公司二层商场基础设施和设备设施共计2070000元。
石国华向一审法院反诉请求：1.确认石国华和致永公司于2013年8月6日签订的《房屋租赁合同》已于2014年12月1日解除。2.确认因致永公司违约，石国华收取的租赁保证金540000元不予返还。3.致永公司返还石国华南平市延平区首联花园二层第24、25、26、27、52、64、80、81、85号店面，致永公司返还石国华转租给都市悦家酒店使用的前述场所第41、42、43、45、46、47、48、49、52、55、56、57、58、59、60、61、62、77、82号店面，致永公司返还石国华转租给方圆网吧使用的首联花园二层第64号店面，上述返还的总面积为1317.482平方米。4.致永公司支付拖欠的2013年8月6日前的租金350000元，2013年8月6日至2014年12月1日的租金1263502.63元，2014年12月2日至2015年3月17日的占用费590180元，2015年3月18日至2015年10月17日的占用费1881531.16元，2015年10月18日至2016年3月17日的占用费560492.65元，2016年3月18日至2017年2月17日的占用费1359474.94元，2017年2月18日至返还租赁物为止按照每月123588.63元的标准计算。5.致永公司支付拖欠租金的违约金，计算到2015年3月17日的违约金为297383元，计算至2017年2月17日的违约金为581211.21元，2017年2月18日之后的违约金按照1263502.63元为基数，按照月利率2%计算至付清租金为止。致永公司支付石国华占用费的违约金计算到2015年3月17日的违约金29505元，2015年3月18日至2015年10月17日的违约金150510.64元，2015年10月18日至2016年3月17日的违约金33629.56元，2016年3月18日至2017年2月17日的违约金163136.99元，之后违约金计算至2017年2月17日的占用费4750601.03元为基数，按照月利率2%计算至退出租赁物为止。6.都市悦家酒店退出占用的首联花园二层第41、42、43、45、46、47、48、49、52、55、56、57、58、59、60、61、62、77、82号店面，并对占用费与致永公司承担连带清偿责任，都市悦家酒店总共占用费为2025423.93元（其中，2014年12月2日至2015年3月17日按照898平方米计算占用费181920.76元，2015年3月18日至2016年3月17日按照898平方米计算占用费916880.65元，2016年3月18日至2017年2月17日按照898平方米计算占用费926622.52元，2017年2月18日按照898平方米及每月84238.41元计算至退出租赁物为止）。方圆网吧退出占用的首联花园二层第64号店面，方圆网吧按照其占有的面积计算占用费964428.85元，与致永公司承担连带责任（其中，2014年12月2日至2015年3月17日占用费按占用面积427.592平方米计算为86623.46元，2015年3月18日至2016年3月17日占用费按占有面积427.592平方米计算为436582.22元，2016年3月18日至2017年2月17日占用费按占用面积427.592平方米计算为441220.91元，2017年2月18日之后的占用费按照每月40110.99元计算至退出租赁物为止）。
一审法院认定事实：案外人南平市鑫和投资有限公司（以下简称鑫和公司）经过层层转租获得南平市延平区解放路首联花园一层至三层房屋的租赁权。鑫和公司将上述房屋整体出租给开元公司用于开办超市。2012年3月15日，致永公司与开元公司签订一份《收购合同》，致永公司收购开元公司的所有资产及统一设备。双方于同年3月23日签订了《场所租赁押金转让协议》《基础设施转让协议》和《设备转让协议》，约定开元公司将其租赁的位于南平市解放路首联花园一层至三层的场地租赁押金300万元、基础设施以及经营设备转让给致永公司。同年3月28日，双方又签订了一份《转让协议》，约定上述三份协议的总价款为16018079元，致永公司支付开元公司收购价款770万元。2012年5月18日，鑫和公司与致永公司签订一份房屋租赁合同，约定鑫和公司将南平市解放路首联花园一层至三层的房屋整体出租给致永公司。2013年5月28日，鑫和公司向致永公司发出一份《通知》，告知致永公司按照首联花园的楼层情况，与鑫和公司的胡瑞麒、石国华、郑金水、柯宝珠、刘兰香、康玉芳等股东分别重新签订租赁合同。其中，首联花园二层房产属石国华所有，租赁面积3641.58平方米，租金每月为138488.23元，承担300万元租赁保证金中的54万元。
2013年8月6日，石国华（合同甲方、出租方）与致永公司（合同乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》。合同主要约定：一、租赁物概况。租赁物位置及面积：甲方出租给乙方的房产坐落于南平市××花园××共3641.58平方米（其中，甲方名下自有产权的租赁使用面积：609.66平方米；非甲方名下房屋产权的租赁使用面积：3031.92平方米）。二、租赁物用途为商场。乙方拟租赁用以经营百货业。三、租赁期限及免租期。1、租赁期限：（1）甲方名下自有产权房屋的租赁期限起始日为自2010年3月18日，终止日确定为2022年3月17日。（2）非甲方名下产权房屋的租赁期限起始日为自2010年3月18日，终止日确定为2017年9月30日。2、……。四、租金及支付方式。……5、……2013年3月18日-2014年3月17日，每月租金为140519.47元，2014年3月18日-2015年3月17日，每月租金为147545.44元，2015年3月18日-2016年3月17日，每月租金154922.71元，2016年3月18日-2017年3月17日，每月租金162668.85元，2017年3月18日-2018年9月30日，每月租金170802.29元。6、租金支付方式：采取先付租金后使用原则，租金每月支付。乙方应于每月25日支付下一租赁月度租金。乙方应将租金存入甲方指定开户银行。五、商场租赁保证金、交付时间及数额。租赁商场保证金共计54万元。六、双方权利义务。1、甲方权利：（1）甲方保证对租赁物享有所有权或出租权，且租赁物无任何产权（或使用权）纠纷。（2）甲方应尽力在原协议届满前与二层非自有产权部分租赁物（含二层第2、14、15、50、51、63号店面）的所有人续签协议，乙方也应给积极协助。如甲方未能续签协议，导致该部分租赁物被其他产权所有人收回，甲方不承担违约责任，乙方按实际承租面积缴纳租金。如乙方擅自占有以上租赁物拒不退出，造成产权人或甲方以及甲方股东损失，由乙方承担赔偿责任。……（4）对乙方添置的租赁物上的依约不能拆除的财产在本合同终止时有无偿取得其所有权的权利。（5）在出现下列情形之一的，甲方有权单方解除租赁合同，并且已收的乙方租赁保证金不予退还。a.乙方逾期缴纳租金每延期一天，应按10日的租金支付滞纳金，经甲方书面催款，逾期达15天的，甲方有权提出终止合同，收回店面，其保证金不予退还，并依法追偿所欠租金及滞纳金。乙方逾期不退出所承租的场地（店面），乙方同意甲方单方停水、停电，关闭所承租的场所（店面），并同意甲方场地（店面）内物品、商品作出任何形式的处分（包括但不限于甲方可采取降价出售物品、商品），且甲方有权将降价出售的货款优先抵扣因处分物品、商品所支付的一切费用及乙方应支付的租金、违约金等，不足扣除的租金甲方仍然有权依法追偿。……2、甲方义务为：（1）交付商场给乙方使用。若无法定或约定理由，因甲方的原因中途解除合同或收回商场（如出现产权纠纷等），造成乙方无法使用租赁或不能正常使用租赁物的，乙方有权要求甲方承担违约赔偿。（2）在乙方租赁期间，因甲方的原因，遇他人干扰，或有第三人对本租赁关系提出异议的，导致乙方不能正常经营或不能经营的，甲方应及时出面协调解决，造成损失的由甲方赔偿乙方相应的损失。3、乙方权利为：……（3）在租赁期满时有将乙方放置在租赁物上的可移动的物品（即移动不会损坏租赁物的使用价值，如空调等）搬走的权利。乙方所投资的电梯，按折旧价格双方协商解决。但附着租赁物墙体上、地面上、屋顶上的不可分离的财产（如地砖、门、窗户、水电、线路、消防设施等）应保持完好，乙方不得拆除，这些财产应归甲方无偿所有。4、乙方义务为：（1）按时交纳租金、水电费及商场正常营业所必须的费用……（4）在租赁期满时五日内将租赁物、租赁物的附属设备、门窗钥匙、有关证书等完好归还甲方，并与甲方办理租赁物移交的手续。如有租赁物墙体打通、结构改变（需不妨碍主体结构），交还时应恢复原状且经甲方验收并确认合格。若乙方逾期移交，每延期一日按移交时的日租金的二倍支付占用费，同时乙方交纳的保证金甲方有权不予退还乙方。（5）因乙方违反本合同约定，乙方交纳的保证金有权不予退还同时承担等同于一倍保证金的违约金赔偿，造成甲方其它经济损失的，甲方有权向乙方索赔。七、违约责任。……4、若因甲方原因致使本合同提前终止的，允许乙方将装修可移动物拆除，但不得损坏建筑物主体结构，同时甲方赔偿乙方提前终止合同的损失。5、若因乙方原因致使本合同提前终止的，乙方所投入的装修和可移动物不得拆除，归甲方所有，乙方交纳的保证金甲方有权不予退还；同时甲方有权继续向乙方追偿因乙方的原因而提前终止合同给甲方造成的一切经济损失。《房屋租赁合同》还特别约定：1、乙方是通过转让方式（由南平市开元商贸有限公司转让）取得首联一、二、三层，共计8147.86平方米房屋租赁权。（原南平市开元商贸有限公司租赁权由原南平市世龙商贸有限公司转让取得）。2、乙方开办超市的一层至三层电梯改造、安装及空调通风管道的设置，涉及破坏房屋楼层结构的梁、楼板等，至本合同终止之日，乙方须恢复原样后交还甲方。合同履行期间，由于房屋结构问题产生的费用及法律责任由乙方承担。（涉及被破坏结构的店面有：一层：18、19、20、43、62、63、64号店面；二层：24、25、26、27、32、52、64、80、81、85号店面；三层：56、57号店面等）。3、由于甲方与南平市鑫和投资有限公司股权、产权变更，南平市鑫和投资有限公司不再拥有首联花园二层商铺产权及租赁权，至本合同签订之日起，首联花园二层商铺租赁事宜以本合同为准，南平市鑫和投资有限公司不再介入。4、甲方同意乙方因经营需要转租或转让。
《房屋租赁合同》签订当日，石国华（协议甲方、出租方）与致永公司（协议乙方、承租方）又签订一份《补充协议》，作为《房屋租赁合同》的补充规定。协议约定：……二、乙方于2013年1月1日至2013年3月30日期间，计二个半月，共拖欠店面租金共计35万元，经协商，乙方承诺分三期还清该笔拖欠的店面租金。第一期于2013年8月25日前归还拖欠的店租12万元，第二期于2013年9月25日前归还拖欠的店租12万元，第三期于2013年10月25日前归还拖欠的店租11万元。三、如未能按约定期限归还拖欠的店面租金或未能及时支付自2013年8月起的正常店面租金，则视为乙方自愿与甲方解除房屋租赁合同，甲方可按《房屋租赁合同》约定，收回所出租的店面。
《房屋租赁合同》及《补充协议》签订后，根据鑫和公司于2013年5月28日向致永公司发出的《通知》，石国华将致永公司已支付给鑫和公司的租赁保证金中的54万元作为《房屋租赁合同》的商场租赁保证金。致永公司将租赁房屋进行转租。2013年5月16日，致永公司与姜增水签订一份《租赁合同》，约定：致永公司将南平市延平区首联花园二层323平方米的房屋（商铺）出租给姜增水用于经营眼镜店；租赁期限从2013年5月16日起至2017年9月30日止；2013年6月20日至2015年6月19日的每月租金为19380元，2015年6月20日至2017年9月30日的每月租金为20349元。合同签订后，姜增水在租赁场所经营“卓铭国际眼镜批发城”。
2013年6月21日，致永公司与翁庆华（代表方圆网吧）签订一份《租赁合同》，约定：致永公司将南平市延平区首联花园二层建筑面积为552平方米的房屋出租给翁庆华用于经营网吧；租赁期限从2013年6月15日起至2017年9月30日止；装修免租期为合同签订之日起至2013年7月15日；2013年7月1日至2014年6月30日的每月租金为30360元。
2013年8月6日，致永公司与厦门市健康八五医药有限公司（以下简称八五医药公司）签订一份《租赁合同》，约定：致永公司将南平市延平区首联花园一层建筑面积200平方米，二层建筑面积898平方米出租给八五医药公司；房屋租赁期限从2013年9月起至2017年9月30日止；装修免租期至2013年9月7日，从2013年9月8日起计算租金；2013年9月8日至2014年9月7日的租金为每月92860元，2014年9月8日至2015年9月7日租金为每月97503元，2015年9月8日至2016年9月7日租金为每月102401元，2016年9月8日至2016年9月30日租金为每月107538元。合同签订后，双方签订一份《调解协议》，协议约定：因致永公司不能提供完整的与租赁场地面积相符的房产证，导致八五医药公司不能办理营业执照及经营相关的证件，八五医药公司于2014年1月15前退出首联花园一、二层承租的经营场所，致永公司无条件退还八五医药公司20万元履约保证金，并赔偿八五医药公司先期投入费用及违约金10万元，合计30万元。《调解协议》签订后，八五医药公司退出租赁场地，致永公司向八五医药公司支付了前述30万元。
2013年8月9日，致永公司与南平市同城房产代理有限公司（以下简称同城房产公司）签订一份《租赁合同》。合同约定：致永公司将南平市延平区首联花园二层448平方米的房屋出租给同城房产公司；房屋租赁期限从2013年8月18日起至2015年9月10日止；免租期从2013年8月18日起至2013年9月10日止；2013年9月10日至2014年9月9日的每月租金为35000元，2014年9月10日至2015年9月9日的每月租金为36750元。
2013年11月7日，致永公司与游建华（都市悦家酒店筹备中）签订一份《租赁合同》，约定：致永公司将南平市延平区首联花园一层建筑面积200平方米，二层建筑面积898平方米出租给游建华，用于经营商务酒店；房屋租赁期限从2013年11月9日起至2017年9月30日止；从2014年1月8日起算租金，2014年1月8日至2014年9月7日的租金为每月92860元，2014年9月8日至2015年9月7日租金为每月97503元，2015年9月8日至2016年9月7日租金为每月102401元，2016年9月8日至2016年9月30日租金为每月107538元。同年12月18日，双方又签订一份《补充协议》，约定致永公司必须保证向游建华提供承租场所完整的产权有效证明（产权证复印件）以用于办理经营商务酒店的各项经营许可证件；如致永公司无法提供造成经营许可证件迟延办理，迟延期间的场地租赁费游建华不予支付。此后，游建华于2015年1月15日成立了南平市都市悦家商务酒店有限公司，并在租赁场所开办了“都市118连锁酒店”。
租赁期间，致永公司未向石国华支付2013年1月1日至2013年3月30日期间的欠付租金35万元（由致永公司欠鑫和公司的35万元转由致永公司欠石国华）。致永公司于2013年8月6日支付了2013年6月25日的房租尾款21760元、2013年7月25日的房租尾款140519元，共计162279元。致永公司分别于2013年8月30日、2013年9月30日、2013年10月31日、2013年11月16日、2013年11月16日、2013年11月18日、2013年12月3日、2013年12月31日、2014年2月10日、2014年3月1日、2014年4月2日、2014年5月4日、2014年6月5日、2014年7月5日、2014年7月12日、2014年8月1日、2014年9月12日、2014年11月16日、2014年12月7日支付石国华房屋租金140519.47元、88488元、50000元、30000元、108488元、85000元、88488元、38488元、58488元、85412元、45412元、55412元、85412元、150000元、55412元、85412元、85412元、157500元、1980元。因致永公司拖欠石国华房屋租金，南平市延平区梅山街道办事处、南平市公安局延平区公安分局梅山派出所分别于2014年11月24日、2014年11月27日、2014年12月5日组织致永公司和石国华在南平市延平区文宣社区召开会议进行协调。
2014年11月26日，石国华向致永公司发出一份《关于解除<租赁合同>的通知》。该通知载明：双方于2013年8月6日签订《房屋租赁合同》后，致永公司长期拖欠房屋租金，截至2014年11月26日，共计拖欠83万元（不含滞纳金及《补充协议》确认的35万元租金），经多次催讨拒不支付。致永公司屡次违约，已使双方合同无法继续履行，根据《房屋租赁合同》第六条、《合同法》第九十三条、第十四条规定，石国华解除双方于2013年8月6日签订的《房屋租赁合同》。致永公司于收到通知后七日内全部迁出租赁场地，同时交付上述全部所欠租金、水电费及滞纳金，并将原擅自改建和搭建的地方在搬离前全部恢复原状。致永公司于2014年12月1日收到该通知。致永公司收到通知后，未继续支付租金，亦未将租赁房屋返还给石国华。
2015年1月21日，致永公司、都市悦家酒店、同城房产公司向南平市梅山派出所报案。根据一审法院向南平市公安局延平分局刑事警察大队调取的《报案材料》记载：“2015年1月21日上午8点30分左右，一群7-80不明身份的人员到首联花园首联商场以此商场的产权人身份要求商场人员撤场，在没经过合法的情况下强行搬离首联花园各商铺的东西，强行拆除广告牌，造成各商铺巨大的损失。全国连锁酒店都市118酒店损失：门口招牌30万元，门锁系统5万元左右，吧台、布草间、客房被强行占用。直接经济损失达100万元以上。致永商贸有限公司损失：电脑转换器25万元，婴幼儿产品15万元，收银机11台2.5万元等。直接经济损失43万元以上。同城房产超市：门口招牌强行拆除损失30万元，武夷名仕园房产沙盘25万元，办公台及企业形象招牌10万元。电脑、打印机等2万元左右。直接经济损失70万元以上。卓铭眼镜批发城：场地不能营业”。南平市公安局延平分局于2015年5月20日立刑事案件侦查。该案尚在侦查中。
上述纠纷期间，都市悦家酒店于2015年7月26日至2015年9月9日期间，分别与南平市延平区首联花园二层38、39、41、42、45、46、47、48、49、52、77、82号店面的房屋产权人卢建琴、黄友枝等人签订《临时过渡协议》。该协议主要内容为：此协议为临时过渡协议，且不影响法院对致永公司和石国华的合同纠纷的最终裁决；都市悦家酒店向上述店面的业主支付租金，直至致永公司和石国华的合同纠纷完全解决。2015年10月18日，石国华将出租给致永公司的租赁房屋中的大部分予以收回，尚有都市悦家酒店使用的南平市延平区首联花园二层41、42、43、45、46、47、48、49、52、55、56、57、58、59、60、61、62、77、82号店面以及方圆网吧使用的南平市延平区首联花园二层64号租赁房屋仍在致永公司占有使用。2016年1月25日，方圆网吧与南平市延平区首联花园二层64号店面的房屋所有权人林运喜签订一份《协议》。协议主要约定：一、方圆网吧同意替林运喜的承租人吴万跃垫付位于南平市××花园××号店面的租金，垫付期间从2015年2月1日起至2018年12月31日止；二、林运喜同意方圆网吧继续承租位于南平市××花园××号建筑面积为427.592平方米的店面，并不得干涉方圆网吧的正常经营；如其他转租人干涉方圆网吧经营的，则林运喜应出面解决，并保证方圆网吧正常营业，否则，方圆网吧有权停止垫付房租。
一审法院另查明，南平市供销社资产经营管理中心（以下简称供销社）与鑫和公司签订一份《房屋租赁合同》，约定：供销社将其名下位于南平市延平区解放路一层49号店面（面积60平方米）、二层63号店面（面积402.718平方米）出租给鑫和公司，租期为五年，从2010年2月1日至2015年1月31日止。租赁期限届满后，供销社于2015年1月31日对上述租赁房屋的租赁权进行重新招投标，由卓维涛中标。2015年4月24日，供销社向南平市延平区人民法院提起诉讼，该案案号为（2015）延民初字第2187号。供销社请求该案被告鑫和公司、都市悦家酒店、方圆网吧共同返还南平市延平区解放路二层63号的租赁物，并支付占用费。该案尚在二审审理中。庭审中，石国华自认其于2015年1月16日起未继续租用南平市延平区解放路二层63号店面，于2015年2月1日起未继续租用南平市延平区解放路二层51号店面。
一审法院认为，致永公司与石国华签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方的争议焦点在于：一、石国华单方行使合同解除权是否合法；二、如合同解除，致永公司应返还石国华的具体租赁房屋如何；三、致永公司应支付石国华尚欠租金的数额及违约金的计算标准；四、致永公司是否应支付石国华租赁房屋的占用费及其违约金的计算标准；五、石国华是否应返还致永公司租赁保证金；六、都市悦家酒店、方圆网吧是否对致永公司应支付的占用费承担连带责任；七、石国华是否应赔偿致永公司各项经济损失及商场基础设施和设备设施损失。
一、关于石国华单方行使合同解除权是否合法的问题。支付租金系承租人的主要义务。双方《房屋租赁合同》第六条第1款第（5）项第a点约定：“乙方（致永公司）逾期缴纳租金每延期一天，应按10日的租金支付滞纳金，经甲方书面催款，逾期达15天的，甲方（石国华）有权提出终止合同，收回店面，其保证金不予退还，并依法追偿所欠租金及滞纳金”。致永公司逾期未足额支付租金，已构成违约。经石国华催讨，并经街道办事处和公安派出所组织调解，致永公司仍拒绝履行支付租金义务。石国华有权依照《房屋租赁合同》前述约定单方行使合同解除权。石国华于2014年11月26日向致永公司发出《关于解除<租赁合同>的通知》，致永公司于2014年12月1日收到该通知。因此，双方之间的《房屋租赁合同》已于2014年12月1日解除。故对于石国华要求确认双方《房屋租赁合同》已于2014年12月1日解除的反诉请求予以支持。关于致永公司提出石国华无法提供产权证明，构成违约，其有权拒付租金的抗辩意见。首先，致永公司与石国华之间的租赁合同实际是由致永公司与鑫和公司承继而来，鑫和公司是经层层转租获得整体租赁权，而致永公司此前系从开元公司处获得收购首联花园一至三层商场的整体租赁权及设备设施，因此，致永公司在与石国华签订租赁合同前，已经明确知悉南平市延平区首联花园二层的租赁房屋系由石国华及其他散户（即首联花园二层各店面的实际产权人）分别享有房屋所有权的权利状况。其次，《房屋租赁合同》及《补充协议》并未约定石国华应向致永公司提供租赁房屋的产权证明，而法律并未明确规定出租人需向承租人提供产权证明。同时，《房屋租赁合同》第二条约定租赁房屋的用途为经营百货业，而非酒店等特种行业，出租人并无提供产权证复印件的义务。再次，在本案审理过程中，石国华已向本院举证证明其有能力提供租赁房屋的产权证明，而非无法提供。因此，致永公司以石国华无法提供全部产权证明构成违约为由拒付租金，依据不足。故对致永公司的该项抗辩意见不予采纳。关于致永公司提出石国华隐瞒租赁房屋实际租赁期限构成违约的抗辩意见。因石国华出租给致永公司的二层租赁房屋，部分系为石国华名下的自有产权、部分系石国华从实际房屋所有权人处承租而来，故《房屋租赁合同》对自有产权和非自有产权部分租赁物约定了不同的租赁期限。同时，在《房屋租赁合同》第六条还明确约定“甲方应尽力在原协议届满前与二层非自有产权部分租赁物（含二层第2、14、15、50、51、63号店面）的所有人续签协议，乙方也应给积极协助。如甲方未能续签协议，导致该部分租赁物被其他产权所有人收回，甲方不承担违约责任，乙方按实际承租面积缴纳租金”。因此，即使出现上述非自有产权房屋租赁期限届满，石国华无法续租时，石国华依照上述协议约定，石国华也不承担违约责任，致永公司仅应按实际承租面积缴纳租金。故对致永公司提出石国华隐瞒租赁房屋实际租赁期限构成违约的抗辩意见，缺乏合同依据，不予采纳。关于致永公司提出石国华暴力打砸，影响二楼租赁房屋正常经营，构成违约的抗辩意见。根据一审法院向南平市公安局刑事警察大队调取的《报案材料》、询问笔录等刑事案卷材料，以及致永公司提交的由实际承租人方圆网吧、同城房产公司等出具的情况说明等材料显示，2015年1月21日当日，实际承租人称“首联花园二楼房东石国华伙同几十名不明身份人员”对首联花园二层租赁房屋进行打砸，影响其正常经营。而双方《房屋租赁合同》已于2014年12月1日解除，石国华是否参与2015年1月21日对二层租赁房屋的打砸，并非本案房屋租赁合同纠纷一案的审理范围。故对致永公司的该项抗辩意见，不予采纳。故对致永公司主张石国华违约，并要求解除《房屋租赁合同》的本诉请求不予支持。
二、关于致永公司应返还石国华的具体租赁房屋的问题。根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。石国华将首联花园二层房屋整体出租给致永公司，致永公司在合同解除后应当将租赁房屋返还给石国华。在本案审理过程中，石国华已收回除由实际承租人都市悦家酒店使用的二层41、42、43、45、46、47、48、49、51、52、55、56、57、58、59、60、61、62、63、77、82号店面以及方圆网吧使用的二层63、64号店面外的大部分租赁房屋。二层51号和63号店面的房屋所有权人并非石国华，石国华已明确放弃要求致永公司返还二层51号、63店面的诉讼主张。关于二层64号店面，根据方圆网吧提供的其与64号店面的房屋所有权人林运喜签订的《房屋租赁合同》，林运喜已同意方圆网吧继续承租64号店面，并直接向林运喜支付租金。因此，石国华要求致永公司和方圆网吧返还64号店面的诉讼请求，没有事实依据，不予支持。关于二层24、25、26、27、52、64、80、81、85号店面，属于楼梯等共有设施部分，致永公司、都市悦家酒店和方圆网吧并未实际使用，而石国华现已实际占有控制，石国华要求致永公司返还上述店面，依据不足，不予支持。故致永公司应返还石国华租赁房屋包括实际承租人都市悦家酒店使用的二层41、42、43、45、46、47、48、49、52、55、56、57、58、59、60、61、62、77、82号店面。因致永公司与石国华的《房屋租赁合同》已解除，致永公司将租赁房屋转租给都市悦家酒店已无合同依据，故都市悦家酒店已丧失次承租人的承租权。都市悦家酒店作为上述店面的实际使用人应当与致永公司承担共同返还租赁房屋的义务。虽然都市悦家酒店提出其已经与实际产权人签订《临时过渡协议》，无需向石国华返还租赁房屋的意见，但因该《临时过渡协议》已明确载明，该协议为临时过渡协议，不影响法院对致永公司与石国华合同纠纷的最终裁决，故都市悦家酒店提出的该意见缺乏事实依据，不予采纳。对石国华主张都市悦家酒店返还租赁房屋的诉讼请求应予以支持。
三、关于致永公司应支付石国华尚欠租金的数额及违约金的计算标准问题。根据庭审查明事实，致永公司未支付石国华2013年1月1日至2013年3月30日期间的欠付租金35万元。2013年8月6日之后亦未足额支付租金。上述租金致永公司应当支付给石国华。关于致永公司提出石国华主张的2013年12月21日之前的租金，已超过法律规定的一年的诉讼时效的抗辩意见。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：(一)身体受到伤害要求赔偿的；(二)出售质量不合格的商品未声明的；(三)延付或者拒付租金的；(四)寄存财物被丢失或者损毁的”。根据上述规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。致永公司与石国华的《补充协议协议》所约定的租金35万元，系由致永公司结欠鑫和公司的租金35万元，转为致永公司结欠石国华的租金。该租金双方约定最后一期于2013年10月25日前归还，因此，该租金的诉讼时效从2013年10月26日起计算一年。石国华虽主张其有催讨租金，但其仅提供2014年11月24日、2014年11月27日、2014年12月5日的南平市延平区文宣社区的会议记录。故计算至2014年11月24日，该笔35万元的租金已超过一年的诉讼时效，故石国华主张致永公司支付拖欠的2013年8月6日前的租金35万元的诉讼请求，已超过诉讼时效，丧失胜诉权，不应予以支持。2013年8月6日至2014年12月1日期间，致永公司未足额支付租金。根据《房屋租赁合同》约定，经计算，致永公司应支付石国华该期间的租金为2415295.46元，致永公司已实际支付石国华该期间的租金为1681559.47元。致永公司还应支付石国华该期间的欠付租金为733735.99元。故对石国华主张致永公司支付2013年8月6日至2014年12月1日的租金中超过733735.99元的部分，不予支持。关于石国华主张致永公司支付拖欠租金的违约金问题。《房屋租赁合同》第六条第1款第（5）项第a点约定：“乙方（致永公司）逾期缴纳租金每延期一天，应按10日的租金支付滞纳金，经甲方书面催款，逾期达15天的，甲方（石国华）有权提出终止合同，收回店面，其保证金不予退还，并依法追偿所欠租金及滞纳金”。庭审中，石国华明确其主张致永公司支付欠付租金违约金的依据为该条中“滞纳金”的约定。双方所约定的欠付租金“滞纳金”标准畸高，石国华主张将欠付租金的违约金标准下调为按月利率2%计算。致永公司表示不予支付石国华违约金，对租金的违约金标准提出异议。致永公司逾期未支付租金，石国华造成的损失主要是利息损失。双方在《房屋租赁合同》中约定租金的违约金计算标准及石国华主张的按月利率2%计算的标准，均过高于实际损失。根据石国华的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院确定致永公司支付的违约金标准参照银行罚息利率并上浮30%计算即月利率为0.91%[年利率5.6%÷12个月×（1+50%）×（1+30%）]。经计算，致永公司应支付石国华截止至2014年12月1日的欠付租金的违约金为66901.09元。2014年12月2日起至致永公司实际付清欠付的733735.99元租金之日止的违约金，以实际欠付租金为基数，按月利率0.91%计算。故对石国华主张的欠付租金的违约金的数额超出前述数额的部分不予支持。
四、关于致永公司是否应支付石国华租赁房屋的占用费及其违约金的计算标准问题。致永公司在收到石国华发出的《关于解除<租赁合同>的通知》之后，虽向一审法院提起诉讼，但并未按照通知要求在收到通知后的七日内搬离租赁房屋。因此，致永公司应向石国华支付从2014年12月10日起的租赁房屋的占有使用费。关于占用费的标准，双方《房屋租赁合同》第六条第4款第（4）项约定，如在租赁期满后致永公司逾期移交租赁房屋给石国华，需要向石国华每延期一日按移交时的日租金的二倍支付占用费。致永公司提出其不构成违约，且对该标准提出异议。因该标准实际高于致永公司占用租赁房屋给石国华造成的损失，考虑到双方之间的纠纷事实以及致永公司的违约程度，一审法院将占用费标准调整为按《房屋租赁合同》约定的租金标准计算。致永公司虽主张其已于2015年1月21日“打砸事件”后退出租赁房屋，但其并未举证证明。而根据庭审查明事实，石国华在本案审理过程中已陆续收回了大部分房屋，尚有都市悦家酒店和方圆网吧仍继续使用租赁房屋。方圆网吧已与房屋所有权人签订房屋租赁合同，则计算占用费时应当将该部分房屋面积予以剔除。经计算，2014年12月10日至2015年1月16日期间的占用费，按3213.988平方米（3641.58平方米-427.592平方米）的面积，按每平方米每日租金1.35元（月租金147545.44元÷3641.58平方米÷30天）计算为160538.70元；2015年1月17日至2015年1月31日期间的占用费，按2811.27平方米（3213.988平方米-402.718平方米）的面积，按每平方米每日租金1.35元计算为53133元；2015年2月1日至2015年3月17日期间的占用费，按2724.27平方米（2811.27平方米-79.80平方米）的面积，按每平方米每日租金1.35元计算为165499.4元；2015年3月18日至2015年10月17日期间的占用费，按2724.27平方米的面积，按每平方米每日租金1.42元（月租金154922.71元÷3641.58平方米÷30天）计算为812377.31元；2015年10月18日至2016年3月17日期间的占用费，按898平方米的面积，按每平方米每日租金1.42元计算为191274元；2016年3月17日至2017年2月17日期间的占用费，按898平方米的面积，按每平方米每日租金1.56元（月租金170802.29元÷3641.58平方米÷30天）计算为462290.4元。故从2014年12月10日起至2017年2月17日止的占用费为1845112.81元（160538.7元+53133元+165499.4元+812377.31元+191274元+462290.4元）。2017年2月18日起至致永公司实际返还石国华租赁房屋的占用费，按每日1400.88元（898平方米×每日租金1.56元）的标准计算。故对石国华主张致永公司支付的占用费超过上述标准的部分不予支持。关于石国华主张的占用费的违约金问题。双方在《房屋租赁合同》中并未对占用费的违约金进行约定，石国华主张占用费违约金没有法律依据，亦无合同依据，不予支持。
五、关于石国华是否应返还致永公司租赁保证金的问题。《房屋租赁合同》第六条第1款第（5）项及第六条第4款第（5）项中均约定，致永公司违反合同约定时，石国华有权不予退还致永公司支付的租赁保证金。因致永公司未足额支付租金，已构成违约，石国华有权依照合同的前述约定不予退还致永公司的租赁保证金54万元。故对致永公司主张石国华返还租赁保证金54万元的本诉请求不予支持。因退还保证金的请求权为缴纳保证金一方即承租人享有，则石国华作为出租人不享有该项权利，故对石国华主张不予退还的反诉请求，不予处理。
六、关于都市悦家酒店、方圆网吧是否应对致永公司应支付的占用费承担连带责任的问题。如前所述，方圆网吧已与64号店面的房屋所有权人订立租赁合同，可以继续使用64号店面。同时，石国华亦放弃要求方圆网吧返还63号店面的主张，则石国华主张方圆网吧对占用费承担连带责任的反诉请求不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”根据该条规定，都市悦家酒店作为次承租人，在出租人石国华与承租人致永公司解除合同之后，继续使用租赁房屋已无法律依据。石国华既可以基于房屋租赁合同法律关系要求致永公司支付占用费，可以基于侵权法律关系主张都市悦家酒店支付占用费。现本案系房屋租赁合同法律关系，石国华已要求致永公司支付占用费，其要求都市悦家酒店对致永公司的占用费承担连带清偿责任，缺乏法律依据，不予支持。
七、关于石国华是否应赔偿致永公司各项经济损失及商场基础设施和设备设施损失。致永公司主张石国华赔偿致永公司各项损失共计2454673元（其中，厦门市健康八五医药有限公司可得租金损失251440元、违约金损失100000元，都市悦家酒店可得租金损失1162910元，南平同城房产代理有限公司可得租金损失294000元；卓铭眼镜批发城可得租金损失646323元）。因本案系致永公司违约导致《房屋租赁合同》解除，则致永公司主张石国华承担上述损失的诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。关于商场基础设施和设备设施损失207万元的问题。根据《房屋租赁合同》第七条第五款约定：“若因乙方（致永公司）原因致使本合同提前终止的，乙方所投入的装修和可移动物不得拆除，归甲方（石国华）所有，乙方交纳的保证金甲方有权不予退还；同时甲方有权继续向乙方追偿因乙方的原因而提前终止合同给甲方造成的一切经济损失”。致永公司违约导致《房屋租赁合同》解除，其主张石国华违约，并要求承担商场基础设施和设备设施损失207万元的诉讼请求，无合同依据，不予支持。至于致永公司提出公安机关的刑事案件中报案人所称的“首联花园二楼房东石国华伙同几十名不明身份人员”对首联花园二层租赁房屋进行打砸的损失问题。因该“打砸事件”系发生在双方《房屋租赁合同》解除之后，该纠纷系侵权纠纷，与本案的房屋租赁合同纠纷不属于同一法律关系，不属于本案的审理范围，致永公司可另行主张权利。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、致永公司与石国华于2013年8月6日签订的《房屋租赁合同》于2014年12月1日解除。二、致永公司、都市悦家酒店于判决生效之日起十日内将南平市延平区首联花园二层41、42、43、45、46、47、48、49、52、55、56、57、58、59、60、61、62、77、82号店面返还给石国华。三、致永公司于判决生效之日起十日内支付石国华2013年8月6日至2014年12月1日期间拖欠的租金733735.99元及违约金（截止至2014年12月1日的违约金为66901.09元；2014年12月2日起至实际付清租金733735.99元之日止的违约金，以实际欠付租金为基数，按月利率0.91%计算）。四、致永公司于判决生效之日起十日内支付石国华占用费（其中，2015年12月10日起至2017年2月17日止的占用费为1845112.81元；2017年2月18日起至实际返还租赁房屋之日止的占用费，按每日1400.88元的标准计算）。五、驳回致永公司的诉讼请求。六、驳回石国华的其他反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费23627元，由致永公司负担；反诉案件受理费15683元，由致永公司负担7840元，由石国华负担7843元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
致永公司向本院提交以下证据：1.致永公司与南平市美可咖啡美食有限公司签订的《租赁合同》，2.致永公司、陆','2018-09-24
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