广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤0305民初2941号
原告：谢树杰，男，汉族。
委托诉讼代理人：罗文钦，广东蛇口律师事务所律师。
被告：杜丰年，男，汉族。
被告：杜丽华，女，汉族。
两被告共同委托诉讼代理人：张耀玮，广东深港律师事务所律师。
第三人：谢镇文，男，汉族。
原告谢树杰诉被告杜丰年、杜丽华、第三人谢镇文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案后，依法适用简易程序于2016年4月21日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人罗文钦，被告杜丰年、被告杜丽华及两被告的共同委托诉讼代理人张耀玮、第三人谢镇文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、两被告继续履行《房地产买卖合同（编号：8173699）》义务，继续办理取得深圳市南山区南油某安居房（以下简称涉案房产）全部产权的后续手续（俗称“绿本”转“红本”），并协助原告办理房屋过户登记手续（涉案房产的合同价为人民币435万元，以下币种均为人民币）；2、两被告向原告支付违约金51060元（以转让成交价435万元为基数，按日万分之四的标准，从2016年1月28日起计算至房屋过户手续办理完毕之日止，暂计算至2016年3月5日的违约金为51060元）。以上共计4401060元；3、两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年11月23日，两被告与第三人签订了一份编号为8173697的《房地产买卖合同》，约定两被告自愿将涉案房产以435万元的价格转让给第三人。第三人依约分别于2015年11月23日、11月24日向两被告支付定金共计20万元，两被告也出具了相应收据。另该合同第二十条备注条款第②项约定：“卖方（两被告）是福利房不承担任何补地价等费用。”第⑧项约定：“买方需更名。”经两被告、第三人协商一致，两被告同意将涉案房产过户至第三人儿子即原告名下。2015年12月6日，原告、两被告签订了一份编号为8173699的《房地产买卖合同》（下称“涉案合同”），约定两被告自愿将涉案房产以435万元的价格转让给原告及剩余款项的支付方式、违约责任等。涉案合同签订后，原告积极、全面履行了合同义务，依约于2016年12月6日监管了首期款115万元；2016年1月8日，兴业银行出具了贷款金额为300万元的《二手房按揭贷款承诺书》，至此，原告已履行完涉案房产在递件过户前的所有义务。另，涉案房产原属深圳市南油（集团）有限公司（以下简称“南油集团”）名下物业。1991年，被告杜丰年作为南油集团的职工向南油集团购买了涉案房产，并办理了全成本商品房房产证（编号：深房地字第0017325号），因此涉案房产的性质属于政策性住房（安居房），无法直接上市自由处分。对于如何妥善办理包括涉案房产在内的南油开发区历史遗留土地房地产的相关问题，深圳市规土委、房管局等部门专门对此问题出台了一系列政策、文件。依据政策、文件指示，涉案房产在补交一定价款，办理相关手续之后能够获得上市自由处分的权利，即产权人能够拥有包括处分权在内的全部物权。2015年12月29日，两被告向深圳市住宅售房管理服务中心（以下简称“住宅售房中心”）申请取得政策性住房全部产权（即办理“绿本转红本”手续）并提交了相关资料。2016年1月7日，住宅售房中心将涉案房产的安居房改建建档审核办理完毕，并要求两被告于2016年1月7日携带相关证件原件到住宅售房中心办理取得政策性住房全部产权的后续手续，原告也多次发函督促两被告及时办理，但两被告至今未去办理，导致涉案房产至今未能取得完全产权（即未将“绿本”转成“红本”），无法办理房屋过户登记手续。原告积极、全面履行涉案合同约定义务，两被告对于涉案房产属于政策性住房这个事实是明知的，应当如何办理取得政策性住房全部产权（即办理“绿本转红本”手续）也是清楚的，但两被告无故拒绝办理涉案房产取得完全产权的后续手续，导致涉案房产至今未能取得完全产权，无法办理房屋过户登记手续，被告的行为已经构成违约。故原告作为守约方要求两被告继续履行《房地产买卖合同(编号：8173699)》义务，继续办理取得涉案房产安居房全部产权的后续手续，并协助原告办理房屋过户登记手续以及支付相应的违约金。
两被告辩称：1、两被告与原告、第三人签署《房地产买卖合同》，是因受第三人及中原地产中介公司员工吕春华的误导，如果两被告当时知道交易的房产不能合法买卖，就不会签订买卖合同。两被告今年已经75岁了，是第一次卖房，没有房地产买卖方面的知识，对于绿本、红本、红转绿、全成本商品房等一无所知；而第三人夫妻在兴业银行信贷部门工作，第三人将买方的名字由第三人改为原告，说明第三人对于房屋买卖及银行按揭有充分的了解。两被告为了更换住房而需要将旧房卖出，在南油中原地产登记。2015年l1月23日，第三人的代理人吕春华找到两被告与第三人签订了《房地产买卖合同》，当时两被告就将红皮的房产证交给第三人，问第三人：“房产证上写的是全成本商品房，是福利房，福利房能不能买卖？”他说：“福利房是可以买卖的，在20天内就可以办完过户手续并收到全部成交款”。当时第三人还说房子要登记在儿子即本案原告名下，就在买卖合同中写明“买方需更名”，之后第三人支付了20万元定金。2015年12月6日，原告又与两被告签订了买卖合同，约定了成交价、定金、付款方式等条款，该合同第三条第2款银行按揭付款的C项约定：买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日起三日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理过户手续。2015年12月6日，第三人、吕春华带两被告到兴业银业办理了交易资金托管手续；12月8日，吕春华又带两被告到宝安区都之都大厦不知想办什么手续，但是没有办理；12月10日，吕春华又带两被告到莲花大厦处想办什么手续，但又没有办理；12月18日上午，吕春华又带两被告到深圳档案大厦查资料，下午带到南油集团申请房改材料，12月29日又带两被告到莲花大厦递材料，听工作人员讲要先办红本，换成不动产证才能买卖过户，审批过程大概要5个月左右的时间，这时两被告才知道房子是不能买卖过户的，才明白第三人、吕春华在欺骗两被告，两被告也不可能在20天内就收到成交款，这与两被告卖旧房、买新房的初衷是不一样的。2、原告的第一项诉讼请求没有事实依据和法律依据。在买卖合同中没有双方办理所谓“绿本”转“红本”的约定。3、《房地产买卖合同》第三条第2款银行按揭付款C项“买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日起三日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理过户手续”的约定是无法履行的。涉案房产是福利房，银行出具贷款承诺书之日起三日内双方是无法签订《深圳市二手房买卖合同》并办理过户手续的，该条款是买卖合同的主要条款，该条款的无法履行是第三人、原告造成的。4、双方签订的《房地产买卖合同》是无效的。涉案房产是福利房，不能合法买卖，两被告听信了第三人的说法，误认为可以合法买卖并能在20天内收到房款，才与第三人、原告签订了买卖合同，该合同无效是第三人、原告造成的。5、第三人的行为后果应由原告承担。原告现为在校学生，买卖合同的买方名为原告，但交易过程实际上是其父母完成的，第三人的行为后果应由原告承担。综上，两被告与第三人、原告签订的二手房买卖合同是无效的，两被告愿意退还第三人支付的20万元。
第三人辩称，两被告答辩称第三人承诺20日内能过户根本没有依据，而且是在签订合同的备注条款第3、第4是由被告杜丰年自己写上卖方是福利房不承担任何土地费用，是不带租约，由中介负责。办理绿本转红本的手续，按照合同是由两被告承担的。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
位于深圳市南山区南油某房，建筑面积为106.98平方米，于1992年9月登记在两被告名下。
2015年11月23日，第三人（买方）与两被告（卖方）签订《房地产买卖合同》（编号：8173697），约定买方向卖方购买涉案南油某房，转让价款为435万元，买方在签署合同时向卖方支付定金2万元，买方在签署合同之日起2日内再向卖方支付定金18万元；买方以按揭贷款的方式支付合同约定购房款，买方须于签署合同之日起35日内（含当日）付清首期房款约110万元；该物业没有设定抵押，卖方对该物业享有完全的处分权；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过10日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过10日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；备注条款约定：卖方买收价，不承担任何交易手续费；买方须更名；卖方是福利房，不承担任何补地价等费用，交房时不带租约，及其他内容。同日，两被告出具收据收到原告支付的定金2万元。2015年11月24日，两被告出具收据收到原告支付的定金18万元。2015年12月6日，原告（买方）与两被告（卖方）签订《房地产买卖合同》（编号：8173699），约定买方向卖方购买涉案南油某房，转让价款为435万元，除无备注条款的约定外，其余内容与《房地产买卖合同》（编号：8173697）一致。两被告陈述签订合同时清楚涉案房产是福利房，要补交地价才能交易，不清楚要绿转红，也不知道要5个月以上时间。
2015年12月6日，原告（买方）与两被告（卖方）、兴业银行股份有限公司深圳支行（托管方）签订《二手房交易资金托管协议》，约定托管购房资金115万元。原告的母亲周佩华于2015年12月21日将上述款项115万元支付至托管账户。2016年1月8日，兴业银行股份有限公司深圳支行出具《二手房按揭贷款承诺书》，同意向原告发放贷款300万元。
2015年12月16日，两被告填报了《深圳市办理个人已购政策性住房业务申请表》，深圳市南油（集团）有限公司出具意见同意按全成本补差取得政策性住房全部产权。2015年12月29日，深圳市住宅售房管理服务中心出具《行政审批申请受理通知书》，载明收到深圳市南油（集团）有限公司安居房房改建档审核申请，申请材料齐全，符合法定形式，现予受理，申请事项办理时限为自受理之日起10个工作日。
2016年1月11日、1月19日、1月25日，原告向两被告发出《告知函》，涉案房产安居房房改建档审核已于2016年1月7日办理完毕，两被告应携带相关材料去办理相关手续。两被告认可收到上述部分函件，但是两被告没有去，两被告认为合同没有约定绿本转红本，办理上述手续超出了合同的约定，不同意继续履行。
庭审中，原告陈述可以一次性付款购房，涉案房产没有抵押、也未查封；原告主张从1月28日起计算违约金系因为原告于1月25日最后一次发函，两被告于1月28日已签收，但未继续办理相关手续。
本院依法向深圳市住房保障局调查，该局复函本院，1991年9月，杜丰年、杜丽华夫妇按全成本价向深圳市南油（集团）有限公司购买了南山区南油某房。该住房建筑面积106.98平方米，房价为30664元，为政策性住房，暂未取得全部产权。安居房取得全部产权是该署行政服务事项之一。如需办理住房取得全部产权手续，应由申请人携相关资料向该署提出申请，由该署按有关政策规定审核办理。
2016年11月8日，深圳市不动产登记中心出具《购房资格证明》，证明谢树杰家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购1套。
以上事实，有《房地产买卖合同》、收据、《二手房交易资金托管协议》、《二手楼按揭贷款确认书》、《二手房按揭贷款承诺书》、《行政审批申请受理通知书》、《深圳市办理个人已购政策性住房业务申请表》、《告知函》、复函及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，涉案房产系两被告于1991年购入的政策性住房，两被告向相关管理部门申请并补交相关费用后即可变更性质为具有全部产权的普通商品房。
原告与两被告签订的《房地产买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。原告和两被告签约时均清楚涉案房产为政策性住房，须取得全部产权后方可转让，两被告作为卖方，签订《房地产买卖合同》后理应确保对涉案房产具备完全的处分权以及涉案房产具备转让条件。原告作为买方，依约支付了购房定金、监管了首期款，并取得了银行贷款承诺函，至此，原告支付购房款的合同义务已能够履行。两被告未依约办理涉案房产取得全部产权的手续，在原告催告后仍未办理，导致涉案房产无法转移至原告名下，故两被告的行为已构成违约。对于原告要求继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。关于合同的继续履行，两被告应向深圳市住房保障署等部门申请办理涉案房产取得全部产权的手续，并办理商品房不动产权登记。原告应在两被告取得涉案房产的商品房不动产权证之日起三十日内一次性向两被告支付购房款415万元；两被告应于原告付清购房余款之日起三个工作日内配合原告办理涉案房产登记至原告名下的手续；办理涉案房产全部产权补交的税费依约应由原告承担，产权转移登记手续的相关税费由原、被告依照合同约定承担。
对于原告要求两被告支付违约金的诉讼请求符合合同约定，故本院判令两被告应于本判决生效之日起十日内向原告支付违约金，违约金应按购房款435万元日万分之四的标准，从2016年1月28日起计至涉案房产转移登记至原告名下之日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告杜丰年、杜丽华应继续履行与原告谢树杰签订的《房地产买卖合同》（编号：8173699），具体包括：
1、被告杜丰年、杜丽华应于本判决生效之日起十日内向相关部门申请办理涉案房产取得全部产权的手续，办理涉案房产全部产权补交的税费由原告承担；
2、原告谢树杰应于被告杜丰年、杜丽华取得涉案房产的商品房不动产权证之日起三十日内一次性向被告杜丰年、杜丽华支付购房款415万元；
3、被告杜丰年、杜丽华应于原告谢树杰付清购房余款415万元之日起三个工作日内配合原告谢树杰办理涉案的南油某房转移登记至原告谢树杰名下的手续；办理产权转移登记手续的相关税费由原、被告依照合同约定承担；
二、被告杜丰年、杜丽华应于本判决生效之日起十日内向原告谢树杰支付违约金（违约金按购房款435万元日万分之四的标准，从2016年1月28日起计至涉案房产转移登记至原告谢树杰名下之日止）。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21004.2元，由两被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 廖艳
二〇一六年十一月二十二日
书记员 张颂
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。