上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民三(民)初字第2501号
原告上海灯具城市场经营管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人韩宗淮。委托代理人金鹤山，上海众华律师事务所律师。委托代理人史美宗，上海众华律师事务所律师。被告何志伟，男，1985年4月3日出生，汉族，住上海市。原告上海灯具城市场经营管理有限公司与被告何志伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赖维娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海灯具城市场经营管理有限公司的委托代理人史美宗，被告何志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海灯具城市场经营管理有限公司诉称，上海市虹口区柳营路XXX号上海明凯大厦的权利人系上海明凯实业有限公司。2013年1月18日上海明凯实业有限公司向原告出具授权委托书，授权原告为该房产的招商、租赁、运营管理等事宜的全权代理人，原告遂接受委托，对外进行商铺招商、租赁、经营管理。2013年5月10日，原告与被告何志伟订立了《商铺租赁合同》，被告承租位于上海市虹口区柳营路XXX号上海灯具城(上海明凯大厦)三层北楼02室商铺(以下简称02室商铺)，建筑面积113平方米。合同约定租期自2013年5月15日至2015年6月17日；免租期自原告将商铺交付给被告之日起至2013年6月17日；被告应自2013年6月18日起按照合同约定的标准支付租金；租金按月计算为8,249元(每平方米租金2.4元/日)；月管理费为2,712元，市场推广费为人民币3,390/年(每平方米30元/年计算)；市场管理费第二期应在起算租金日起满一年前三十日支付，租金及管理费每六个月支付一次，被告应在每年的6月、12月1日之前付清六个月的租金并在合同期内每年的5月、11月1日之前付清次六个月的管理费；首期租金及管理费、经营质量保证金、市场推广费应当在本合同订立当日支付给原告。合同签订后，原告向被告交付了02室商铺，被告在《商铺入住确认单》上签字确认。被告向原告支付了首期租金49,494元、管理费16,272元、市场推广费3,390元以及履约保证金16,498元、质量保证金30,000元。此后被告开始拖欠租金、管理费及市场推广费。经原告多次催讨，被告于2014年8月1日向原告支付了10,000元，其余款项至今未予以支付。原告认为，被告的行为已构成了违约，故起诉要求被告向原告支付租金135,657元、管理费51,799.2元、市场推广费3,297.12元；被告支付滞纳金70,141.13元，要求实际计算至判决生效之日；被告向原告已支付的履约保证金16,498元、经营质量保证金30,000元冲抵被告应向原告支付的租金、管理费、市场推广费、滞纳金。被告何志伟辩称，不同意原告诉请，原告要求支付的费用金额过高，违约金过高。被告首期支付了履约保证金、经营质量保证金、半年租金、半年物业管理费，一年市场推广费，后又于2014年8月付了1万元。原告曾于2013年12月停电，于2014年年底将商铺上锁，被告无法进入使用商铺，后未再经营，被告的朋友想要买灯也无法进入，被告曾口头向原告提出异议，被告的物品还在商铺内。原告主张的滞纳金标准过高，要求法院依法调整。经审理查明，上海市柳营路XXX号3层房屋的权利人为案外人上海明凯实业有限公司。2013年1月18日，上海明凯实业有限公司向原告出具授权委托书，委托原告为上海市柳营路XXX号(上海明凯大厦)房产的招商、租赁、运营管理等事宜的全权代理人，原告的权限为特别授权，包括但不限于以上海明凯实业有限公司的名义实施该房产的招商、租赁、签订并履行租赁合同等；授权期限十年，自2013年1月18日起至2023年1月17日止。2013年5月10日，原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)签订《商铺租赁合同》，租赁商铺为02室商铺，建筑面积为113平方米(含公共分摊面积)，该建筑面积是本合同计算租金、管理费及其他相关费用的面积依据；甲方将该商铺按现状交付给乙方，交付时双方签署《商铺交接书》，甲、乙双方同意以《商铺交接书》作为甲方向乙方交付商铺和本合同提前终止/期限届满之时、乙方向甲方返还该商铺的验收依据；租期自2013年5月15日至2015年6月17日；甲方自2013年5月15日交房，交房日以甲方书面通知日为准。租赁商铺的交付由双方各自委派的授权代表在现场签署《商铺交接书》；甲方同意自甲方将该商铺交付给乙方之日起至2013年6月17日止，将该段期间作为免租期；乙方应自2013年6月18日起，按照合同约定的标准支付租金；每日租金为每平方米2.4元，实际按月计算租金总计为8,249元；月管理费每平方米为24元，月管理费总计为2,712元；经营质量保证金为30,000元；市场推广费根据所租商铺建筑面积按每平方米30元/年计算，乙方的市场推广费为3,390元/年，每年支付一次，首期按5.5.1条约定的时间支付，第二期应在起算租金日起满一年前三十日支付；5.5.1条约定租金及管理费每六个月支付一次，乙方应在合同期内每年的6、12月1日之前付清次六个月的租金，并在合同期内每年的5、11月1日之前付清次六个月的管理费；首期租金及管理费、经营质量保证金、市场推广费应当在本合同订立当日支付给甲方；乙方应当将所有应付款付至甲方指定的银行账户，由甲方开具收据或发票；合同签订当日，乙方应向甲方支付履约保证金计16,498元(即二个月的月租金)，甲方收到该保证金时应向乙方开具收款凭证；租赁期满后，如乙方续租，则该保证金继续作为下一期商铺租赁的保证金，如乙方不再续租，则甲方应自乙方退还该租赁商铺、并结清所有费用、注销或迁出在该商铺注册的公司之日起15日内无息退还全部履约保证金于乙方；乙方应自付款期限届满之日起至结清款项之日止、按照应付款的千分之五/日的标准支付滞纳金；对于乙方拖欠的款项(包括相关欠款和滞纳金)，甲方有权直接从乙方交纳的履约保证金中加以抵扣，不足部分，甲方有权另行向乙方追索；乙方应支付租金及管理费逾期已超过15日，甲方有权提前终止合同，并要求乙方赔偿由此造成的损失；甲方依据上述条款提前终止本合同的，应当提前15日书面通知乙方，提前终止合同的通知自到达乙方处生效，乙方应当及时搬离并交还租赁商铺，相关租金及管理费按实结算，乙方另应赔偿由此对甲方造成的损失；无论本合同以何种事由宣告提前终止，乙方均应在合同提前终止后5日内或者合同期限届满的当日返还该商铺；乙方如延期返还的，应按合同提前终止/期限届满之日时的日租金的三倍标准支付自应当返还日起至实际返还日止的商铺占用费；在租赁期间，非因本合同约定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方除应按履约保证金标准向甲方支付违约金外，还应补付免租装修期免去的租金，乙方亦无权要求甲方赔偿或补偿装修损失，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。合同签订后，原告向被告如约交付了02室商铺，被告向原告支付了履约保证金16,498元、经营质量保证金30,000元以及首期租金49,494元、管理费16,272元、市场推广费3,390元。2014年8月1日，被告向原告支付1万元，嗣后未再支付任何费用。2014年12月18日，原告在02室商铺入口张贴通告，载明要求被告2014年12月25日前缴清二期租金和管理费共计69,823元，若超过此日期，原告将取消给予的优惠政策，将按照原合同约定收取租金和管理费，并采取相应措施，同时追究被告的违约责任。因被告未支付相关费用，原告诉至法院要求判如所请。审理中，原告表示被告于2013年6月28日起试营业，故从该日起算租金；2015年过年后，被告即未再经营，原告曾张贴催款通知，并未采取锁门、停电的措施，另考虑到经营不景气，即使解除合同，商铺也不一定立刻可以租出去，故原告没有解除合同，合同到期后，原告已自行收回商铺；原告主张的滞纳金计算方式以原告提交的费用计算说明为准。上述事实，有原告提供的房屋产权证、授权委托书、租赁合同、商铺入驻确认单，被告提供的通告，及原、被告陈述等证据佐证。本院认为：原、被告签订的《商铺租赁合同》系合同当事人真实意思表示，合法有效，对双方依法具有法律约束力。合同期内，被告作为承租人理应按约支付租金和各项费用，现被告支付首期租金、管理费和市场推广费后，仅支付了1万元，原告要求被告按合同约定的标准支付欠付的租金、管理费、市场推广费，于法有据，应予支持。被告主张原告在合同期内将商铺上锁，并采取停电措施，未提供证据予以证明，本院难以采信。原、被告虽均称被告在合同期内即停止经营，但被告物品仍在该商铺内未搬离，被告称原告锁门无法搬离，未提供证据，本院不予采信，合同未终止的情况下，被告仍应按约支付各项费用。被告未按合同约定的时间支付费用，按合同约定应支付滞纳金，原告自愿将滞纳金标准调整到日千分之一，被告认为该标准过高，本院结合合同履行情况和原告实际损失酌情予以认定；计算各项费用的滞纳金时参照的应付金额和时间，原告的主张低于或迟于合同约定的，以原告主张为准。被告支付的履约保证金、经营质量保证金，原告同意抵扣被告应支付的费用，即同意返还，于法不悖，本院一并予以处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告何志伟应于本判决生效之日起10日内向原告上海灯具城市场经营管理有限公司支付租金135,657元；二、被告何志伟应于本判决生效之日起10日内向原告上海灯具城市场经营管理有限公司支付管理费51,799.20元；三、被告何志伟应于本判决生效之日起10日内向原告上海灯具城市场经营管理有限公司支付市场推广费3,297.12元；四、被告何志伟应于本判决生效之日起10日内向原告上海灯具城市场经营管理有限公司支付欠付租金的滞纳金(滞纳金按照中国人民银行同期贷款利率，分别以10,000元为本金，自2013年12月2日起计算至2014年8月1日止；以32,329.80元为本金，自2013年12月2日起计算至本判决生效之日止；以49,494元为本金，自2014年6月2日起计算至本判决生效之日止；以49,494元为本金，自2014年12月2日起计算至本判决生效之日止;以4,339.20元为本金，自2015年6月2日起计算至本判决生效之日止);五、被告何志伟应于本判决生效之日起10日内向原告上海灯具城市场经营管理有限公司支付欠付管理费的滞纳金(滞纳金按照中国人民银行同期贷款利率，分别以15,006.40元为本金，自2013年11月2日起计算至本判决生效之日止；以16,272元为本金，自2014年5月2日起计算至本判决生效之日止；以16,272元为本金，自2014年11月2日起计算至本判决生效之日止;以4,248.80元为本金，自2015年5月2日起计算至本判决生效之日止);六、被告何志伟应于本判决生效之日起10日内向原告上海灯具城市场经营管理有限公司支付欠付市场管理费的滞纳金(滞纳金按照中国人民银行同期贷款利率，以3297.12元为本金，自2014年5月29日起计算至本判决生效之日止)；七、原告上海灯具城市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起10日内向被告何志伟返还履约保证金16,498元、经营质量保证金30,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5,213.41元，减半收取2,606.71元，由被告何志伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 赖维娜
二〇一六年三月三十日
书记员 戴 燚
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。