西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕0103民初2417号
原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行。
负责人：杨新丰，该行行长。
委托代理人：瞿龙，陕西仁和万国律师事务所律师。
委托代理人：陆垠廷，陕西仁和万国律师事务所律师。
被告：李勇成，男，1964年4月14日出生，汉族，无业。
被告：西安市嘉谊实业有限公司。
法定代表人：漆朝晖，该公司总经理。
委托代理人：王明娟，女，该公司员工。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西分行）与被告李勇成、西安市嘉谊实业有限公司（以下简称嘉谊公司）金融借款合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行陕西分行委托代理人瞿龙,被告嘉谊公司委托代理人王明娟到庭参加诉讼,被告李勇成经本院合法传唤，未在规定时间到庭应诉。现本案己审理终结。
原告建行陕西分行诉称，原告与被告李勇成签订了借款合同和抵押合同，约定由原告向被告李勇成发放贷款，被告李勇成按约还款，并以房产作为担保，被告嘉谊公司对上述债务承担连带清偿责任。后被告李勇成未按约还款本息，故请求:1、宣布贷款立即到期，判令第一被告偿还原告本金151612.69元、利息1234.82元、罚息18.97元、复利18.61元，合计152885.09元，及2016年7月27日至贷款清偿之日新产生的利息、罚息、复利及实现债权的全部费用；2、请求判令原告对抵押房产变现所得享有优先受偿权；3、请求第二被告对上述债务承担连带清偿责任；4、二被告承担本案诉讼费。
被告李勇成未出庭答辩。
被告嘉谊公司辩称，阶段性连带保证责任对不足部分承担清偿，承担清偿责任后，有权向被告李勇成追偿。公司要求原告对房产优先受偿，且替被告李勇成偿还原告借款本金及利息等费用共计13393.42元。
经审理查明，2012年11月8日，原告建行陕西分行与被告李勇成签订了个人住房借款合同，约定由原告建行陕西分行向被告李勇成发放贷款人民币180000元，用于被告李勇成购买合同中列明的位于西安市高陵县崇皇乡桑军路圆盘西南角北城.新天地第1幢2单元14层06号房产；借款期限从2012年11月8日至2027年11月8日止，；在此期间被告李勇成应按合同约定以等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本金金额1572.94元；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%；罚息利率为实际执行利率上浮50%，担保方式为抵押加最高额保证。同日，原告建行陕西分行与被告李勇成签订高陵县房地产抵押合同，约定被告李勇成以上述房产对债务提供抵押担保；担保的范围包括主债权本金、利息、罚息、损害赔偿金和实现抵押权的费用。2012年11月19日，原告建行陕西分行与被告李勇成办理了高房预抵字20127693号预售商品房（预购集资房）抵押登记备案证明。
2011年12月1日，原告建行陕西分行与被告嘉谊公司签订借款最高额保证合同，约定被告嘉谊公司对因原告向借款人（因购置位于西安市高陵县崇皇乡桑军路圆盘西南角项目所属之住房房产而与原告建行陕西分行发生借贷关系的借款人）发放个人住房贷款形成的全部债权提供最高额保证；债权确定期间为2011年12月1日至2014年12月1日；保证最高限额为伍亿元；保证方式为连带责任保证；保证期间为单笔借款合同签订之日起至借款合同项下的抵押已生效，抵押财产的房地产权证等相关权属证书已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由原告核对无误、收执之日止。
借款合同签订后，原告依约向被告李勇成发放贷款180000元。但自2015年9月起被告李勇成开始拖欠原告贷款。被告嘉谊公司作为保证人，已代被告李勇成向原告清偿借款13393.42元。截止2016年7月27日尚欠借款本金151612.69元、利息1234.82元、罚息18.97元、复利18.61元，合计152885.09元。
以上事实，有借款合同、抵押合同、预售商品房抵押登记备案证明、借款最高额保证合同、贷款支付凭证、中国建设银行个人贷款对账单、个人贷款拖欠明细，当事人的陈述及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原告建行陕西分行与被告李勇成签订的借款合同、抵押合同，均系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应为有效合同。依据借款合同，如借款人违约，原告建行陕西分行有权宣布合同立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。原告建行陕西分行依约向被告李勇成发放贷款，但被告李勇成未按约向原告偿还借款本息，已构成违约，应依据双方在合同中的约定承担相关法律责任。故原告请求宣布贷款立即到期，判令被告李勇成偿还本金151612.69元、利息1234.82元、罚息18.97元、复利18.61元，合计152885.09元，及2016年7月27日至贷款清偿之日新产生的利息、罚息、复利及实现债权的全部费用，事实清楚，证据充分，应予支持。原告建行陕西分行与被告李勇成在签订的抵押合同约定，若债务履行期满，原告建行陕西分行仍未受清偿，即有权处分抵押的房地产，并对所得价款优先受偿。因被告李勇成未按约偿还贷款，已经构成违约，现原告建行陕西分行要求对处分抵押房产享有优先受偿权，符合约定及法律的规定，依法应予支持。
原告建行陕西分行与被告嘉谊公司签订的借款最高额保证合同中约定，若贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，被告嘉谊公司应在保证范围内立即承担连带保证责任。现因被告李勇成未按约还款，而原告建行陕西分行要求宣布贷款立即到期，且原告建行陕西分行向被告嘉谊公司主张权利也在保证期间内，故原告建行陕西分行请求判令被告嘉谊公司对上述债务承担连带清偿责任，事实清楚，证据充分，应予支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”。被告嘉谊公司承担连带保证责任后，有权向被告李勇成追偿。依据原告与被告嘉谊公司签订的借款最高额保证合同的约定，以及《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定。虽然被告李勇成向原告提供了房屋抵押，但原告依合同仍有权直接要求被告嘉谊公司对上述债务承担连带保证责任。故被告嘉谊公司辩称原告先就被告李勇成所抵押房产清偿债务，不足部分嘉谊公司承担连带保证责任依法无据，不予采信。被告李勇成未到庭应诉，视为放弃诉讼权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第五十三条、《中华人共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李勇成于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金151612.69元、利息1234.82元、罚息18.97元、复利18.61元，合计152885.09元，及2016年7月27日至贷款清偿之日新产生的利息、罚息、复利及实现债权的全部费用按合同约定计算支付；
二、被告李勇成逾期不清偿债务，原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行对被告李勇成用于借款抵押的位于西安市高陵县崇皇乡桑军路圆盘西南角北城.新天地第1幢2单元14层06号房屋变现所得享有优先受偿权；
三、被告西安市嘉谊实业有限公司对被告李勇成以上债务承担连带清偿责任；
四、被告西安市嘉谊实业有限公司承担保证责任后，有权向被告李勇成追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3502元，由被告李勇成负担（此款原告己预交，被告在给上款时一并直付原告）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 郭玉萍
审 判 员 杨建刚
人民陪审员 单军田
二〇一六年八月十二日
书 记 员 杨小玲