江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2014)苏民终字第00365号
上诉人（原审原告）：中国建银投资有限责任公司，住所地北京市西城区闹市口大街1号院2号楼。
法定代表人：仲建安，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周会耀，江苏中盟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：侯丹，江苏中盟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：扬州建设房地产开发经营有限公司，住所地江苏省扬州市汶河南路40号。
法定代表人：王祖康，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陶松林，江苏石立律师事务所律师。
委托诉讼代理人：甄磊，江苏石立律师事务所律师。
上诉人中国建银投资有限责任公司（以下简称建银投资公司）因与被上诉人扬州建设房地产开发经营有限公司（以下简称扬州房开公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服江苏省扬州市中级人民法院（2013）扬民初字第0002号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后于2015年2月6日公开开庭审理本案，上诉人建银投资公司的委托诉讼代理人侯丹、被上诉人扬州房开公司的委托诉讼代理人陶松林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人建银投资公司上诉请求：撤销一审判决，改判扬州房开公司向其支付非法占用其房屋期间的房屋使用费310万元（2004年9月房产权利由建银投资公司承继起至2009年11月扬州房开公司实际搬离止，计算标准为参照租金60万元/年）；一二审诉讼费由扬州房开公司承担。事实和理由：（一）一审认定事实不清。1.一审判决书第5页第2段第4、5行写明“2002年6月扬州建设房地产开发经营公司与建设银行扬州分行脱钩改制为被告，依旧使用之前的房产”，该表述与事实不符，且有歧义，导致对侵权事实认定时的错误推论。建银投资公司提交的扬州市工商局备案的扬州房开公司2002年9月18日公司变更登记申请书显示，扬州房开公司在2002年6月改制完成后，于2002年9月申请变更登记，将住所从涉案房产所在地“文昌路38号”变更为“大虹桥路”，充分证实涉案房产不在改制财产范围内，扬州房开公司已无权再使用该房产，并已迁出该房产。2.一审判决书第6页第2、3点裁判理由中将扬州房开公司的无权占有行为理解为改制前原无偿使用合同的延续或新订立的无偿使用合同，没有事实和法律依据。仅存在扬州房开公司无权占用建银投资公司所有的房产的行为，无任何重新达成继续无偿或有偿使用合意的证据。一审查明扬州房开公司将涉案房屋自行出租谋取巨额利益，又认定扬州房开公司持续占用房屋系双方对之前无偿使用合同的延续，存在矛盾。3.原审判决对扬州房开公司曾支付过租金的事实不予认定，与客观事实不符。该租金收据系扬州房开公司在（2010）扬维民初字第0045号诉中国建设银行扬州分行财产损害赔偿纠纷案中自行提交的证据，其证明目的为“证明中国建设银行扬州分行收取扬州房开公司房租的事实”。一审法院仅凭扬州房开公司口头否认即对建银投资公司该主张不予认定明显错误。（二）一审判决对扬州房开公司是否存在侵权情形的认定错误。扬州房开公司对建银投资公司房产的无权占用明显构成侵权，应承担赔偿责任。扬州建设房地产开发经营公司在改制后成为私营企业，已失去继续无偿使用涉案房产的身份条件，且其在改制后已经主动变更经营地址。改制结束后，该房产的原权利人中国建设银行扬州分行及现权利人建银投资公司均未与扬州房开公司签订新的使用合同。扬州房开公司持续占用涉案房产的行为应认定为无权占用，应认定侵权行为成立，赔偿建银投资公司因其侵权造成的损失。（三）一审判决适用法律错误，建银投资公司的请求未超过诉讼时效。建银投资公司于2011年11月即已在（2011）扬广民初字第778号案件中，明确提出了将该房屋使用费与扬州房开公司的诉讼请求抵销的主张，已起到时效中断的效果，结合本案扬州房开公司于2009年12月底迁出房产的时间及建银投资公司的起诉时间计算，上诉人建银投资公司的诉请并未超过诉讼时效。一审判决对诉讼时效认定显然适用法律错误，请求二审法院纠正。即便超过诉讼时效，建银投资公司对扬州房开公司的债权作为自然之债依然有其在其他情况下进行抵销或其他方式实现的可能。（四）一审对可能的侵权损失事实的金额未查明。一审中建银投资公司已经提出扬州房开公司缴纳租金的证据，并提出房屋使用费鉴定申请，一审未查明侵权损失金额即作出判决，属于案件事实未查清。
被上诉人扬州房开公司辩称，请求驳回建银投资公司的上诉。理由：1.建银投资公司的起诉超过诉讼时效，法律规定主张租金、使用费的诉讼时效是1年。2.扬州房开公司使用讼争房屋有历史渊源，其享有的是无偿使用权。建银投资公司从未提出过任何异议，只是发函要求迁让拆迁时也从未提出租金或使用费问题。3.扬州房开公司实际并未出租讼争房屋谋取利益，其与扬州民俗博物馆的租赁协议是针对拆迁而签订的，并未实际履行。扬州民俗博物馆的法定代表人徐玉敏与扬州房开公司法定代表人王祖康是夫妻关系。4.建银投资公司提起本案诉讼是典型的诉讼报复，因为扬州房开公司先起诉要求建银投资公司给付拆迁补偿款。
建银投资公司向一审法院起诉请求：参照60万元/年的租金标准判令扬州房开公司支付自2004年9月15日至2009年12月2日的房屋使用费共计310万元。事实和理由：扬州市文昌中路606号的房地产原为中国建设银行扬州分行所有，由其自办实体扬州建设房地产开发经营公司无偿使用。2002年6月，扬州建设房地产开发经营公司改制为私营公司，名称变更为扬州房开公司，改制未涉及上述房产。2004年9月起，上述房地产由中国建设银行扬州分行划归建银投资公司所有。后虽经建银投资公司多次要求办理，扬州房开公司仍一直继续占用上述房产至2009年12月，期间未支付房屋使用费。扬州房开公司长期无权占用上述房屋，致建银投资公司财产损失。
一审法院认定事实：扬州市文昌中路606号（原石塔路38号）房产系中国建设银行扬州分行于1996年购得。1997年中国建设银行扬州分行将上述房产中的部分（982.7平方米）交由其开办的扬州建设房地产开发经营公司作经营场地使用。2002年6月扬州建设房地产开发经营公司与建设银行扬州分行脱钩改制为扬州建设房地产开发经营有限公司，依旧使用之前的房产。2004年9月中国建设银行分立重组，上述房产划归建银投资公司所有。2009年11月16日建银投资公司和中国建设银行扬州分行共同向扬州房开公司发函要求其在15日内迁让出讼争房屋，该函未提及房屋使用费或租金等问题。2009年12月2日扬州房开公司将使用房屋腾空交付，当时签订的移交说明中有扬州房开公司及中国建设银行扬州分行、相关拆迁公司人员签字。
一审另查明：2008年12月扬州房开公司与扬州民俗博物馆有限公司签订房屋租赁契约，约定扬州房开公司将本案讼争房屋出租给扬州民俗博物馆有限公司，租赁期限为20年，租赁期间内总租金为1617.2万元，其中第一年、第二年租金为60万元/年，第三年、第四年租金为66万元/年……。
一审法院认为：现有证据不能证明存在侵权情形，具体分析如下：1、扬州房开公司前身扬州建设房地产开发经营公司原系建设银行扬州分行三产，无证据证明双方之间存在租赁合同且日常履行，可以判断原系由扬州建设房地产开发经营公司无偿使用讼争所涉房屋，即在扬州建设房地产开发经营公司与建设银行扬州分行之间存在一个未约定期限的无偿使用合同。2、2002年扬州建设房地产开发经营公司与建设银行扬州分行脱钩改制为扬州房开公司，依旧使用讼争所涉房产，无证据证明建设银行扬州分行曾要求扬州房开公司迁离，也无充足证据证明正常向扬州房开公司要求租金，不能当然认为扬州房开公司系非法占用讼争所涉房屋，客观上因为两单位存在历史渊源，建设银行扬州分行未向扬州房开公司提出租金要求的可能性极大，可理解为系原有无偿使用合同的延续或双方重新通过各自的作为或不作为而新订立了一个新的无偿使用合同。3、建设银行扬州分行的行为同时也是中国建设银行的法人行为，中国建设银行于2004年9月分立重组后，上述房产划归建银投资公司所有，建银投资公司应享有和承担中国建设银行的权利和义务，建银投资公司未及时向扬州房开公司主张迁让和房屋使用费问题，应理解为对之前无偿使用合同的延续。4、至于建银投资公司所称2002年初扬州建设房地产开发经营公司曾给付建设银行扬州分行40万租金以作为当年租金的情形，因其未提供收据原件且扬州房开公司未认可收据真实性，对此不予认定。且即便建银投资所述建设银行扬州分行曾收到扬州建设房地产开发经营公司三次租金属实，考虑到建银投资公司所称的三次金额悬殊（分别为14万、25万和40万）且时间无连续性和完整性，不能说明建设银行扬州分行与扬州建设房地产开发经营公司存在有偿使用的交易惯例，可以认定双方之间整体存在无偿使用的交易惯例。2011年11月16日建银投资公司发函要求扬州房开公司于15日内迁让，扬州房开公司亦于合理期限内迁出，扬州房开公司无违约行为。可见不存在建银投资公司所称的扬州房开公司非法占有讼争所涉房屋这一侵权事实，不存在房屋使用费的问题。
关于诉讼时效问题，一审法院认为，即便如建银投资公司所述之前建设银行扬州分行和扬州房开公司前身扬州建设房地产开发经营公司间存在有偿租赁合同，因未约定租赁期限，可以认定建设银行扬州分行和扬州房开公司前身扬州建设房地产开发经营公司存在不定期租赁合同，如前述，继而可认定本案双方当事人之间存在不定期的租赁合同。扬州房开公司提出诉讼时效抗辩，建银投资公司对存在诉讼时效中断、中止的事宜依法应尽举证责任。建银投资公司提出其在另案中所提交的代理词能证明其曾向扬州房开公司主张过相关权益。经查，其所称的第一份代理词所假设的扬州房开公司认为与建设银行扬州分行及建银投资公司之间存在租赁合同关系这一前提并不存在，且该代理词也不能表明曾向扬州房开公司主张过相关权利；至于其所称的第二份代理词，鉴于上述另案卷宗中并无留存，且建银投资公司也否认曾见过该代理词，故不能认定该第二份代理词确已提交受理上述另案的法院，不能据此认定曾向扬州房开公司主张过房屋使用费。故应认定建银投资公司主张权利时已经超过诉讼时效，一审法院对扬州房开公司认为超过诉讼时效的答辩意见依法应予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决：驳回建银投资公司的诉讼请求。一审案件受理费31600元，由建银投资公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
对于一审查明的事实，建银投资公司上诉提出扬州房开公司2002年9月变更工商登记住所地到××路，2008年9月23日又变更登记住所地为诉争房屋，说明扬州房开公司2002年9月到2008年9月期间迁出了诉争房屋，之所以还能提供此期间诉争房屋连续的水电费发票，是因为扬州房开公司把诉争房屋非法出租给关联公司使用。扬州房开公司辩称，公司变更工商登记并未变更实际经营场地，实际经营场地一直在诉争房屋，一审中已提供诉争房屋的水电费发票以证明。对此，本院认为，虽然扬州房开公司2002年9月变更工商登记，但其在诉讼中举出诉争房屋的水电费发票可以证明实际一直占有使用该房屋。关于2008年12月20日扬州房开公司与扬州民俗博物馆有限公司签订的20年房屋租赁契约，扬州房开公司辩称只是应对拆迁而用，契约双方并未实际履行，一审中提交了扬州民俗博物馆有限公司2013年3月5日出具的情况说明以证明，建银投资公司亦未能举证反驳。因此本案现有证据可以认定扬州房开公司此期间占有使用诉争房屋的事实。
本院二审对原审事实予以确认。
经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：扬州房开公司是否应向建银投资公司支付房屋使用费（2004年9月15日至2009年12月2日）？本案是否超过诉讼时效？
本院认为，诉争房屋系中国建设银行扬州分行购买取得，原交由其下属“三产”、上诉人的前身扬州建设房地产开发经营公司作为经营场地使用。2004年9月建行重组后，该房产划归建银投资公司。在扬州房开公司的前身从中国建设银行扬州分行脱钩改制后，房屋所有权人中国建设银行扬州分行、建银投资公司没有义务继续为扬州房开公司提供房屋使用。建银投资公司主张扬州建设房地产开发经营公司曾在改制脱钩前向中国建设银行扬州分行支付过诉争房屋的租金，证据是2002年1月中国建设银行扬州分行职工食堂出具的40万元房租收据。建设开发公司辩称该收据只是通过这种方式把下属“三产”的钱转到中国建设银行扬州分行。对此本院认为，建银投资公司在本案起诉状中承认中国建设银行扬州分行在改制脱钩前把诉争房屋给其自办实体扬州建设房地产开发经营公司作经营场所无偿使用，且建银投资公司在诉讼中提交的收据时间不连续，不足以证明双方存在有偿使用房屋的事实。本案目前没有足够证据证明扬州房开公司与中国建设银行扬州分行、建银投资公司之间存在过租赁合同关系。扬州房开公司在从中国建设银行扬州分行改制脱钩后继续无偿使用诉争房屋没有约定或法定事由。
关于建银公司向扬州房开公司主张房屋使用费是否超过诉讼时效。本院认为，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第八条规定，返还不当得利请求权的诉讼时效期间，从当事人一方知道或者应当知道不当得利事实及对方当事人之日起计算。扬州房开公司自其前身从中国建设银行扬州分行脱钩改制后继续无偿使用诉争房屋，中国建设银行扬州分行、建银投资公司对此事实理应是知道的。尽管建银投资公司主张其在2007年与政府签订资产置换协议后曾多次口头向扬州房开公司要求迁让房屋，但未能举证证明。本案现有证据只能证明中国建设银行扬州分行、建银投资公司在2009年11月向建设开发公司联合发函要求其迁让诉争房屋，并没提到房屋使用费，也没有证据显示在此之前中国建设银行扬州分行或建银投资公司向扬州房开公司主张过房屋使用费。建银投资公司在扬州市广陵区人民法院（2011）扬广民初字第0778号案件提交给法院的代理词（落款时间为2011年11月28日），认为双方当事人不存在租赁合同关系，且认为在假设存在租赁关系的前提下房屋租金应抵销该案扬州房开公司的诉请。由于双方当事人不存在租赁合同关系，这份代理词不产生诉讼时效中断的法律后果。扬州房开公司在2009年12月腾房交付，建银投资公司提起本案诉讼时（2012年12月）已超过2年诉讼时效。
综上所述，一审认定双方存在租赁合同关系有误，扬州房开公司从中国建设银行扬州分行改制脱钩后继续无偿使用诉争房屋没有约定或法定事由，但建银投资公司起诉主张房屋使用费超过诉讼时效，一审判决驳回其诉请处理结果正确，故本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费31600元，由上诉人中国建银投资有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 蔚
代理审判员 高 洪
代理审判员 丁晓苏
二〇一六年十一月二十四日
书 记 员 徐 璩