沈阳市铁西区人民法院
民 事 判 决 书
[2014]沈铁西民二初字第02920号
原告沈阳市铁西区文化体育中心，住所地沈阳市铁西区。
法定代表人王玉杰，系该单位主任。
委托代理人刘舒、宗华，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。
被告沈阳育和泽投资有限公司，住所地沈阳市铁西区。
法定代表人林风，系该公司董事长。
委托代理人孔伶荣，系辽宁万嘉律师事务所律师。
原告沈阳市铁西区文化体育中心（以下简称“文体中心”）与被告沈阳育和泽投资有限公司（以下简称“育和泽公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月9日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈阳市铁西区文化体育中心的委托代理人刘舒、宗华，被告沈阳育和泽投资有限公司的委托代理人孔伶荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告文体中心诉称，位于沈阳市铁西区重工北街66-1号建筑面积为32192.7平方米房屋为沈阳市铁西区文体广电新闻出版局（以下简称“文体局”）所有，产权证号为“沈房权证中心字第N060121521号”。2010年5月10日，文体局将其上述房屋授权给原告对外出租。同日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同第一条、第二条约定：原告将文体局房屋出租给被告承租使用，租期十年，自2010年5月10日起至2020年5月9日止。合同第三条约定，前两年租金每年150万元，从第三年起增长3%、第四年增长4%、第五年增长5%......第十年增长10%，以此类推累计增长（具体每年实际支付租金的数额以房屋递增表为准）。合同生效后，被告有六个月装修时间，装修期间租金按合同规定租金的50%计算即375000元，于合同生效后七个工作日内付清。以后每期租金上打租，即每年5月10日前一次性支付当年5月10日到当年11月10日的租金，每年11月10日前一次性支付当年11月10日到下一年5月10日的租金。被告逾期缴纳租金，除应缴足未付租金外，每逾期一天，还应支付未付租金千分之一的违约金。被告承租后先后四次向原告交付租金合计2391710元。原告多次催要拖欠的租金，但被告一直拖延至今。为此，原告诉至法院，请求法院判令：被告向原告支付拖欠的房屋租金合计4228690元（暂计算至2014年11月9日）及违约金3684126元；共计7912816元；请求判令被告承担本案诉讼费用。
被告育和泽公司辩称，原、被告约定的违约金高于造成损失的30%且原告对于《房屋租赁合同》的履行也存在违约行为，合同约定的交房时间为2010年5月10日，原告实际交房时间为2010年9月26日，延迟交房导致装修顺延，被告于2011年7月22日才正式营业,原告组织活动、全运会、电路改造均占用场地致使被告停业；被告已经支付原告房屋租金2391710元，原告未按合同约定开具正式发票；被告已替原告代缴非住房租赁手续费、印花税共计211700元，应从原告主张的房屋租金当中扣除；原告主体不适格，依据《合同法》第四百零二条，被告在签订《房屋租赁合同》是知道是文体局授权本案原告出租房屋，文体局与本案原告之间是代理关系，被告也是向文体局履行房屋租金，因此该《房屋租赁合同》直接约束被告与文体局，文体局才是本案适格当事人。
经审理查明，2010年5月10日，原告文体中心与被告育和泽公司签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于沈阳市铁西区重工北街66-1号（沈阳市铁西区体育场内出租用房）租给被告用于经营少儿职业体验城；租期为十年，从2010年5月10日至2020年5月9日止；合同第三条约定，租金每年1500000元，前两年租金不变，从第三年起增长3%、第四年增长4%……第十年增长10%，以此类推累计增长；合同生效后按六个月为一期缴纳租金750000元，被告有六个月装修时间，装修期间租金按合同规定租金的50%计算即375000元，并约定每期租金上打租，每年5月10日前一次性支付当年5月10日到当年11月10日的租金，每年11月10日前一次性支付当年11月10日到下一年5月10日的租金，被告未能如期足额支付租金的，视为逾期交缴租金，被告逾期交缴租金，除应交缴未付租金外，每逾期一天，还应支付未付租金千分之一的违约金；合同第八条约定，原告承接或举办商业演出及活动，致使被告暂时停业，双方核定天数，合同期顺延到实际发生天数为止。被告于2011年11月24日支付租金1048110元，于2013年6月19日支付租金500000元，于2014年5月21日支付租金443600元；于2014年5月30日支付租金400000元，四笔合计2391710元，按照双方租赁合同约定截止2014年11月9日，被告尚欠租金4228690元。
另查明，2010年5月10日涉案出租场地所有权人文体局给原告出具授权书一份，授权原告对体育场全权经营，负责房屋、场地出租和其他一切经营活动。
上述事实，有当事人的陈述、《房屋租赁合同》、授权书、进账单、缴款书、收据等证据，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是其真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方应严格按照合同约定行使权利、履行义务。被告已经实际使用租赁场地至今，原告主张被告支付欠缴的租金4228690元（暂计算至2014年11月9日）的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告支付违约金3684126元的诉讼请求，因被告指出合同约定的违约金高于实际损失的30%，并提出原告在合同履行过程中，因被告延期支付租金造成的损失仅是银行同期贷款利息，请求法院予以调整，且原告并未提出因被告延期支付租金的损失情况，故本院对双方约定延期支付租金的违约金标准进行调整，应按被告欠付租金数额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，由于银行计收逾期贷款利率标准是以中国人民银行发布的同期贷款利率为标准进行上浮，应以中国人民银行发布的同期贷款利率为基准上浮40%为宜。因原告仅主张违约金暂计算至2014年7月31日，本院予以确认。具体计算方式为，自2010年5月20日至2011年11月23日止，被告应交租金375000元，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的标准上浮40%计算；自2010年11月10日至2011年11月23日止，被告应交租金673110元，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的标准上浮40%计算；自2010年11月10日至2013年6月18日止，被告应交租金76890元，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的标准上浮40%计算；自2011年5月10日至2013年6月18日止，被告应交租金423110元，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的标准上浮40%计算；自2011年5月10日至2014年5月20日止，被告应交租金326890元，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的标准上浮40%计算；自2011年11月10日至2014年5月20日止，被告应交租金116710元，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的标准上浮40%计算；自2011年11月10日至2014年5月29日止，被告应交租金400000元，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的标准上浮40%计算；自2011年11月10日至2014年7月31日止，被告应交租金233290元，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的标准上浮40%计算；自2012年5月10日至2014年7月31日止，被告应交租金772500元，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的标准上浮40%计算；自2012年11月10日至2014年7月31日止，被告应交租金772500元，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的标准上浮40%计算；自2013年5月10日至2014年7月31日止，被告应交租金803400元，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的标准上浮40%计算；自2013年11月10日至2014年7月31日止，被告应交租金803400元，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的标准上浮40%计算；自2014年5月10日至2014年7月31日止，被告应交租金843600元，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的标准上浮40%计算。
关于被告辩称原告实际交房时间为2010年9月26日，延迟交房导致装修顺延，致使被告2011年7月22日才正式营业，双方起租期应当顺延的意见，因被告在庭审中认可从2010年5月10日至2014年11月9日应缴纳房租xxx元，即认可了租金的起算时间，被告于2011年11月24日起向被告支付第一笔房租，之后陆续支付三次，均未按照合同约定的金额及时间交纳，也未对晚交房提出异议，要求顺延，且原告晚装修、晚抄水、电表并不能说明一定系原告晚交房导致的，故被告现提出顺延起租期的意见，依据不足，本院不予采纳。
关于被告辩称因原告组织活动、全运会、电路改造均占用场地致使被告停业的意见，因合同第八条约定，原告承接或举办商业演出及活动，致使被告暂时停业，双方核定天数，合同期顺延到实际发生天数为止。故被告提出的原告占用场地问题，并不影响原告主张本段期间租金的诉求，且租赁合同仍继续履行，对于具体占用的时间，双方可以核定后顺延租赁截止期。
关于被告辩称原告主体不适格的意见，因租赁合同上的出租方及最后的落款签章都是原告，原告即有独立法人资格又获得了房主文体局的授权，其作为租赁合同主体提起诉讼，符合法律规定，被告的该项主张本院不予采纳。
关于被告辩称已替原告代缴非住房租赁手续费、印花税共计xxx元，应从原告主张的房屋租金当中扣除的意见，因租赁合同中未约定此部分费用是否包含在房屋租金范围内，且非住房租赁手续费、印花税均有法定的缴纳主体，如被告认为不应由其缴纳该费用，可另行主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告沈阳育和泽投资有限公司于本判决生效后十日内给付原告沈阳市铁西区文化体育中心租金xxx元；
二、被告沈阳育和泽投资有限公司于本判决生效后十日内给付原告沈阳市铁西区文化体育中心延期支付租金违约金，自2010年5月20日至2011年11月23日止，被告应交租金xxx元，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的标准上浮40%计算；
三、被告沈阳育和泽投资有限公司于本判决生效后十日内给付原告沈阳市铁西区文化体育中心延期支付租金违约金，自2010年11月10日至2011年11月23日止，被告应交租金xxx元，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的标准上浮40%计算；
四、被告沈阳育和泽投资有限公司于本判决生效后十日内给付原告沈阳市铁西区文化体育中心延期支付租金违约金，自2010年11月10日至2013年6月18日止，被告应交租金xxx元，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的标准上浮40%计算；
五、被告沈阳育和泽投资有限公司于本判决生效后十日内给付原告沈阳市铁西区文化体育中心延期支付租金违约金，自2011年5月10日至2013年6月18日止，被告应交租金xxx元，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的标准上浮40%计算；
六、被告沈阳育和泽投资有限公司于本判决生效后十日内给付原告沈阳市铁西区文化体育中心延期支付租金违约金，自2011年5月10日至2014年5月20日止，被告应交租金xxx元，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的标准上浮40%计算；
七、被告沈阳育和泽投资有限公司于本判决生效后十日内给付原告沈阳市铁西区文化体育中心延期支付租金违约金，自2011年11月10日至2014年5月20日止，被告应交租金xxx元，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的标准上浮40%计算；
八、被告沈阳育和泽投资有限公司于本判决生效后十日内给付原告沈阳市铁西区文化体育中心延期支付租金违约金，自2011年11月10日至2014年5月29日止，被告应交租金xxx元，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的标准上浮40%计算；
九、被告沈阳育和泽投资有限公司于本判决生效后十日内给付原告沈阳市铁西区文化体育中心延期支付租金违约金，自2011年11月10日至2014年7月31日止，被告应交租金xxx元，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的标准上浮40%计算；
十、被告沈阳育和泽投资有限公司于本判决生效后十日内给付原告沈阳市铁西区文化体育中心延期支付租金违约金，自2012年5月10日至2014年7月31日止，被告应交租金xxx元，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的标准上浮40%计算；
十一、被告沈阳育和泽投资有限公司于本判决生效后十日内给付原告沈阳市铁西区文化体育中心延期支付租金违约金，自2012年11月10日至2014年7月31日止，被告应交租金xxx元，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的标准上浮40%计算；
十二、被告沈阳育和泽投资有限公司于本判决生效后十日内给付原告沈阳市铁西区文化体育中心延期支付租金违约金，自2013年5月10日至2014年7月31日止，被告应交租金xxx元，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的标准上浮40%计算；
十三、被告沈阳育和泽投资有限公司于本判决生效后十日内给付原告沈阳市铁西区文化体育中心延期支付租金违约金，自2013年11月10日至2014年7月31日止，被告应交租金xxx元，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的标准上浮40%计算；
十四、被告沈阳育和泽投资有限公司于本判决生效后十日内给付原告沈阳市铁西区文化体育中心延期支付租金违约金，自2014年5月10日至2014年7月31日止，被告应交租金xxx元，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的标准上浮40%计算；
十五、驳回原告沈阳市铁西区文化体育中心的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费xxx元，由被告沈阳育和泽投资有限公司承担（原告已预交，由被告直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李治
代理审判员 张淼
人民陪审员 白玉
![01lydyh01核对无异01lydyh01](01lydyh01/CreateContentJS/CreateImage.aspx?action=img&docId=a410b7ec-
fa0a-4287-969e-3a822097ca3d&imgId=YTQxMGI3ZWMtZmEwYS00Mjg3LTk2OWUtM2E4MjIwOTdjYTNkMC5qcGVn01lydyh01)
二〇一五年八月十三日
书 记 员 丛琳
![01lydyh01法院微信平台小图标01lydyh01](01lydyh01/CreateContentJS/CreateImage.aspx?action=img&docId=a410b7ec-
fa0a-4287-969e-3a822097ca3d&imgId=YTQxMGI3ZWMtZmEwYS00Mjg3LTk2OWUtM2E4MjIwOTdjYTNkMS5qcGVn01lydyh01)
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。