重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝05民终6151号
上诉人（原审被告）：重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司
被上诉人（原审原告）：张洪进
被上诉人（原审原告）：刘小丽
上诉人重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司（以下简称五洲五金公司）因与被上诉人张洪进、刘小丽商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市荣昌区人民法院（2015）荣法民初字第05364号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
五洲五金公司上诉请求：1.依法对（2015）荣法民初字第05364号民事判决第一项判决内容予以改判；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。主要事实和理由：1、一审法院审理查明的事实不清，认定的事实错误，一审法院并没有对逾期办理诉争房屋《房地产权证》申请的原因进行审理查明。根据上诉人与被上诉人签订的《荣昌五洲国际商贸城商品房买卖合同补充协议》第八条的约定，通过一审查明可知，被上诉人并未有证据可证实是上诉人的原因导致逾期办理诉争房屋所有权证书；2.即使人民法院认定上诉人应当向被上诉人支付违约金，一审法院并未对被上诉人的损失和对逾期办理诉争房屋《房地产权证》申请的具体违约金进行审理查明，根据《合同法》第114条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，计算违约金应以损失为计算基础，而一审法院并没有对被上诉人是否受到损失、损失是多少进行审理查明，且被上诉人在接房后办理诉争房屋《房地产权证》申请之前，并未遭受任何损失，相反被申请人在使用涉案房屋期间获得收益。且上诉人与被上诉人并未约定明确的违约金金额，而仅是约定了逾期办理诉争房屋《房地产权证》的计算方法，并不是具体的违约金。3.一审法院适用法律错误，若人民法院认定上诉人应当支付违约金，应当对诉争房屋逾期办理房屋《房地产权证》申请的违约金进行调低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第29条的规定，一审法院并未审查违约金是否过高，且根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第13条约定的违约金计算方式计算出的违约金明显过高，不应依照该约定方式计算违约金。上诉人与被上诉人在合同中并未直接明确违约金，且被上诉人又无法举示其具体的损失，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定计算违约金，超过部分不予支持。4.被上诉人所称“支付违约金”的诉讼请求已过2年的诉讼时效，其诉讼请求不应得到支持。
被上诉人张洪进、刘小丽辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
张洪进、刘小丽向一审法院起诉请求，2012年11月15日，张洪进、刘小丽与五洲五金公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定张洪进、刘小丽购买五洲五金公司出售的位于荣昌县昌州街道迎宾大道南段3号49幢1-21号房屋，成交金额为740427元，五洲五金公司应于2012年11月28日起60日内，向房屋登记机构办理本商品房《房地产权证》的申请，提交相关资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，但五洲五金公司于2015年11月24日才提交办理该房屋产权转移登记申请。根据合同第十三条约定：“……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付房款万分之三的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。五洲五金公司的行为已经构成了违约，应当承担违约责任，故张洪进、刘小丽诉至法院，请求判令：一、五洲五金公司立即支付张洪进、刘小丽延期办理房地产权证违约金10000元；二、本案诉讼费由五洲五金公司承担。案件审理过程中张洪进、刘小丽将第一项诉讼请求变更为：一、五洲五金公司立即支付张洪进、刘小丽延期办理房地产权证违约金206528元。
一审法院认定事实：张洪进、刘小丽与五洲五金公司于2012年11月15日签订《重庆市商品房买卖合同》（下称“《合同》”）及《荣昌五洲国际商贸城商品房买卖合同补充协议》(下称“《补充协议》”)，并于同日向五洲五金公司支付大修基金3302元、转让手续费7404元、转移手续费550元、抵押登记费550元、预售登记费550元，《合同》约定甲方（五洲五金公司）将座落于重庆市荣昌县昌州街道迎宾大道南段3号49幢1-21的商业用房以总金额740427元的价格出售给张洪进、刘小丽。该房为预售商品房，用途为非住宅商业用房，付款方式为：按揭付款，乙方在签订本合同时已支付房款370427元整，余款370000元在甲方指定银行办理按揭贷款。交房期限为：属预售商品房的，甲方应当在2012年11月28日前，依照国家和地方有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。
对于交房手续的办理，《合同》第八条约定，甲方应于确定交房的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不全，乙方有权拒绝交付，由此产生的延期交房责任由甲方承担。
对于产权登记的办理，《合同》第十三条第二款约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。《合同》第十三条第四款约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在土地房屋登记机构提交办理商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过30日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”《补充协议》第七条第一项a目约定，甲方将该商品房交付乙方使用的前提是乙方办理收房手续时，应付清全部应付房价款、违约金、契税、公共维修基金、办理产权的相关费用，提供物业服务费的收据凭证、提供委托代办产权证和抵押登记所需要的资料等，否则甲方有权相应顺延交付至乙方履行全部义务之日，且无需承担任何违约责任。
2013年1月31日，本案房屋取得竣工备案登记证。2013年6月5日，张洪进、刘小丽（借款方、抵押人）、五洲五金公司（担保方、开发商）与中国农业银行股份有限公司重庆荣昌支行（抵押权人）签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定：抵押物座落：荣昌县昌州街道迎宾大道南段3号49-1-21号，成交金额为740427元，贷款金额为370000元。同日，张洪进、刘小丽（抵押人）、五洲五金公司（保证人）与中国农业银行股份有限公司重庆荣昌支行（贷款人）签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定：房屋座落：荣昌县昌州街道迎宾大道南段3号49-1-21号，借款金额为370000元，借款提取：借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入荣昌县五洲五金装饰城有限公司开户行为荣昌支行营业部的31170101040010233账户内。2014年8月2日，张洪进、刘小丽向五洲五金公司支付补交房款6961元、契税22422元、合同印花税374元、权证印花税5元，按揭印花税19元。庭审中，张洪进、刘小丽与五洲五金公司一致确认张洪进、刘小丽已付房款为747388元。本案房屋办理转移登记的接件时间为2015年11月24日。
庭审中，对于本案房屋实际交付时间，张洪进、刘小丽主张其提交《荣昌五洲国际商贸城商铺委托经营管理协议》所载明的委托经营期限的开始时间2012年11月28日即为房屋实际交付时间。五洲五金公司主张其于2013年通过邮寄EMS和挂号信的方式通知张洪进、刘小丽接房，但张洪进、刘小丽至今未办理接房相关手续，未实际接房。经法庭释明，五洲五金公司未向法院提交邮寄EMS及挂号信的相关证据。对于张洪进、刘小丽付清购房款及完清相关税费的时间，五洲五金公司主张张洪进、刘小丽截至2014年8月2日才完清购房款及办证相关税费，根据《补充协议》的约定，张洪进、刘小丽必须在结清房款及相关税费手续后才符合接房条件。张洪进、刘小丽举示中国农业银行股份有限公司重庆荣昌支行审批表，载明：客户名称：张洪进，借款日期：2013年6月5日，借款金额：370000元，支付方式：受托支付，会计入账帐号：31170101040010233，凭证状态：已入账。张洪进、刘小丽主张所贷370000元已经放款，认可于2014年8月2日与五洲五金公司完清契税、合同印花税、权证印花税、按揭印花税并补交6961元房款。
另查明，五洲五金公司公司于2016年4月21日经重庆市工商行政管理局荣昌区分局准予变更名称登记，名称由荣昌县五洲五金装饰城有限公司变更为重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司。张洪进、刘小丽与五洲五金公司双方未签订《重庆市新建商品房使用说明书、新建商品房质量保证书》及其他房屋交接手续。
一审法院认为，张洪进、刘小丽与五洲五金公司签订的《合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，一审法院予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。
对于实际接房时间，张洪进、刘小丽与五洲五金公司双方并未办理书面接房手续，根据《合同》第八条约定，五洲五金公司应于确定交房日的七日前书面通知张洪进、刘小丽做好办理交付手续的准备，五洲五金公司未举示书面通知的相关依据，应承担举证不能的责任，一审法院依法认定五洲五金公司未书面通知张洪进、刘小丽接房。张洪进、刘小丽主张委托经营管理协议载明的起租时间2012年11月28日即为实际接房时间，根据《建筑法》的相关规定，建设工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收，不得交付。本案房屋于2013年1月31日取得竣工验收备案登记证，在此之前房屋不符合法定交付条件，张洪进、刘小丽主张于2012年11月28日实际接房，一审法院不予采信。张洪进、刘小丽与五洲五金公司双方均认可2014年8月2日张洪进、刘小丽已向五洲五金公司完清房款及办证相关税费，截至该日，涉案房屋已取得竣工验收备案登记证且《合同》约定的接房时间早已经过，五洲五金公司仍未书面通知张洪进、刘小丽接房，根据《补充协议》第七条的约定，张洪进、刘小丽完清房款、税费及相关手续之时，五洲五金公司即负有交付本案房屋的义务，故一审法院依法认定2014年8月2日为双方实际接房时间。
对于张洪进、刘小丽要求五洲五金公司承担逾期办证违约金的诉讼请求，五洲五金公司抗辩其无办证义务，张洪进、刘小丽也未授权五洲五金公司办理房产证申请，五洲五金公司不负有为张洪进、刘小丽申请办证的义务，不应承担延期办证的违约责任。按照《补充协议》第七条关于接房的约定，五洲五金公司将房屋交付张洪进、刘小丽的前提是张洪进、刘小丽付清了全部房款、契税、办理产权的相关费用、提供委托代办产权和抵押登记的资料、办理物业相关手续等。张洪进、刘小丽在已与五洲五金公司完清了房款，也将本案房屋应向国家税务机关缴纳的办证相关税费直接支付五洲五金公司，五洲五金公司出具收据，可知张洪进、刘小丽已委托五洲五金公司申请办理房屋所有权证，并将办证的费用交与五洲五金公司，五洲五金公司即负有为张洪进、刘小丽申请办理所购房屋所有权证的义务，五洲五金公司的该项抗辩理由不成立，一审法院不予采信。
对于违约金起算时间，张洪进、刘小丽于2014年8月2日实际接房，故五洲五金公司应在实际交付使用之日起60日内，即2014年10月1日前为张洪进、刘小丽申请办理诉争房屋的产权登记。五洲五金公司在此期间未为张洪进、刘小丽申请办理房屋产权登记，应从次日，即2014年10月2日起承担违约责任。对于违约金计算的终止时间，张洪进、刘小丽举示的业务查询单载明房屋权属转移登记的接件时间为2015年11月24日。五洲五金公司主张该查询单业务编号“201511130210239”即表示五洲五金公司向房屋登记机构提交办证申请并取得受理通知单的时间为2015年11月13日，并未向法庭提供相关依据予以证实，按照《合同》约定，延期办证违约金计算至五洲五金公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，庭审中五洲五金公司未举示受理通知单，应承担举证不能的后果，故一审法院依法确认本案房屋转移登记接件时间的前一日为违约金的终止时间，即2015年11月23日。对五洲五金公司主张张洪进、刘小丽的诉讼请求已经超过二年的诉讼时效，超过二年的部分五洲五金公司不应再承担违约赔偿责任的抗辩意见。根据有关法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，诉讼时效的期间从当事人知道或者应当知道权益被侵害时起计算。张洪进、刘小丽与五洲五金公司签订的《合同》约定，在五洲五金公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向张洪进、刘小丽支付违约金。一审法院依法确认本案房屋转移登记的接件时间为五洲五金公司申请办证并取得受理通知单之日，五洲五金公司应从2015年11月24日起30日内向张洪进、刘小丽支付违约金，30日届满后诉讼时效才开始起算。张洪进、刘小丽于2015年10月10日向一审法院提起诉讼，尚未超过二年诉讼时效。综上，五洲五金公司违约期间共计418天。
对于五洲五金公司应承担的违约金额，《合同》约定按照张洪进、刘小丽已付房款的万分之三每日计算，根据该约定，年利率为10.95%，并不畸高，五洲五金公司认为违约金约定过高，要求调减违约金的意见不能成立，一审法院不予支持。综上，对延期办证违约金，一审法院计算为：747388元×0.0003/天×418天=93722.46元。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司在本判决生效后十日内支付张洪进、刘小丽延期办证违约金93722.46元；二、驳回张洪进、刘小丽的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2200元（张洪进、刘小丽已预付），由张洪进、刘小丽负担1200元，重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司负担1000元，应由五洲五金公司负担的案件受理费连同上述款项直付张洪进、刘小丽。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：1.上诉人五洲五金公司是否应当承担逾期办证违约责任；2.一审法院以当事人双方在合同中约定的逾期办证违约金计算方式进行认定是否正确及计算得出的违约金是否过高；3.被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求是否已过2年诉讼时效。现评判如下：
一、上诉人与被上诉人签订的《合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，合法有效。根据上诉人与被上诉人签订的《补充协议》第七条约定，甲方将商品房交付乙方使用的前提为乙方办理收房手续时，应付清全部应付房价款（包括应结算的面积误差款）、违约金（如有）、契税、公共维修基金、办理产权的相关费用，提供物业服务费的收据凭证，提供委托代办产权证和抵押登记所需要的资料并办理相关手续等，否则甲方有权将该商品房交付乙方的时间顺延至乙方履行完毕全部义务之日。上诉人与被上诉人均认可2014年8月2日被上诉人已向上诉人完清房款及办证相关税费，被上诉人已与上诉人完清了房款，也将本案房屋应向国家税务机关缴纳的办证相关税费直接支付上诉人，上诉人出具收据，可知被上诉人已委托上诉人申请办理房屋所有权证，并将相关费用交与上诉人，被告即负有为被上诉人申请办理所购房屋所有权证的义务，逾期办证的责任应由上诉人承担，上诉人称不是其原因导致逾期办理诉争房屋所有权证书的上诉理由不能成立。
二、上诉人五洲五金公司和被上诉人张洪进、刘小丽在《重庆市商品房买卖合同》第十三条第二项约定，预售商品房的，在实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；第十三条第四项约定，如因甲方责任逾期申请办理《房地产权证》超过30日，乙方要求继续履行合同的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。双方当事人在合同中对逾期办证违约金进行了明确的约定，应按照合同约定履行。且根据双方合同约定，年利率为10.95%，一审法院将当事人约定的逾期办证违约金计算为年利率予以判断，“并不畸高”的判断在法律规定的范围内，故上诉人要求调减违约金的意见不能成立。
三、诉讼时效期间应当从当事人知道或者应当知道权益被侵害时起算。被上诉人于2014年8月2日实际接房，上诉人应在实际交付使用之日起60日内即2014年10月1日前为被上诉人申请办理诉争房屋的产权登记，逾期未为被上诉人申请办理房屋产权登记，应从次日即2014年10月2日起承担违约责任。本案房屋办理房屋转移登记的接件时间为2015年11月24日，上诉人未举示受理通知单，应承担举证不能的后果，一审法院据此确认计算上诉人逾期办证违约金的起始时间和终止时间分别为2014年10月2日、2015年11月23日正确。双方签订的合同约定，在上诉人实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向被上诉人支付违约金，一审法院关于被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求未过2年诉讼时效的法律适用正确无误。
综上所述，上诉人重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2143元，由上诉人重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 琴
代理审判员 刘恋砚
代理审判员 史大贤
二〇一六年十一月二十一日
书 记 员 张 玲