北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)京02民终7798号
上诉人（原审被告、反诉原告）：山东魔肽生物科技有限公司，住所地山东省东营市广饶县大王镇。
法定代表人：朵宝，经理。
委托诉讼代理人：王建伟，北京市两高律师事务所律师。
委托诉讼代理人：尹晓华，北京市鑫诺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京时珍堂中医药研究院，住所地北京市丰台区花乡大葆台（花乡公园院内）。
法定代表人：杨怀京，院长。
委托诉讼代理人：张家福，男，1964年4月19日出生。
委托诉讼代理人：冯波，北京市汉衡律师事务所律师。
上诉人山东魔肽生物科技有限公司（下称魔肽公司）因与被上诉人北京时珍堂中医药研究院（下称时珍堂研究院）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2012）丰民初字第23639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
魔肽公司上诉请求：同意原判第一项，不同意支付时珍堂研究院房屋使用费，一审法院认定的赔偿数额过低，要求改判时珍堂研究院赔偿其损失4097077元，时珍堂研究院承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.房屋租赁合同无效的过错方为时珍堂研究院，我公司没有过错。一审法院在认定时珍堂研究院对出租未取得建设工程规划许可证的房屋致使合同无效存在过错的同时，亦认定我公司在明知时珍堂研究院不能提供涉案房屋建设规划审批手续的情况下与其签订租赁合同存在过错，明显是混淆事实，认定错误。我公司签订租房《协议书》时根本不知道时珍堂研究院对租赁房屋没有规划审批手续，取得租赁房屋规划审批手续的义务为出租人，与承租人无关，因此一审法院将租赁房屋未取得规划审批手续的过错责任分配给我公司是完全没有事实和法律依据的。2.提供合同约定的水、电、排污等便利条件一节的举证责任在时珍堂研究院，而非我公司。时珍堂研究院未按合同约定提供相关便利条件，也就是说出租给我公司的房屋是无法正常使用的。为此，我公司为承租的房屋实施水、电、排污、供暖等基础设施建设及空调安装就支出了高达80万元的费用，而该费用的发生是时珍堂研究院违反合同约定所致，故该费用依法应由时珍堂研究院承担。我公司提供的证据已充分证明我公司为此支出了高达80万元的费用，时珍堂研究院仅以与其无关的简单辩解就得到了一审法院的支持，违反了证据规则的规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。另外，庭审中，时珍堂研究院自认上述费用中的电缆款3.5万元、天然气支管道及设备费用11万元、空调设备费用7.32万元，这显然是与其质证意见相背的。一审法院轻信时珍堂研究院简单且自相矛盾的辩解和陈述，且不依法分配举证责任，就以我公司未提供有效证据为由驳回我公司的诉讼请求，显属错判。3.涉案房屋早已不符合租赁条件，不能参照租金标准计算房屋使用费，且租赁合同无效的责任在于时珍堂研究院，我公司不能再给付房屋使用费。时珍堂研究院屡次在我公司的经营场所张贴搬迁通知，导致我公司的客户质疑我公司经营的稳定性，破坏了我公司的正常经营合同。后，时珍堂研究院又以切断经营场所水电供应等手段破坏我公司的正常经营，在这种情况下时珍堂研究院不可能配合我公司办理营业执照。我公司认为导致合同无效的责任方是时珍堂研究院，且时珍堂研究院提供的房屋不符合租赁条件，又张贴搬迁通知、断水、断电，严重干扰我公司的正常经营，因此我公司不再负有有支付房屋使用费的义务。4.一审法院错误认定我公司损失，并对《价格评估结论书》的评估内容错误采信，应当以2011年7月我公司申请鉴定的时间为评估时点评估装修的损失。
时珍堂研究院辩称，不同意魔肽公司的上诉请求。魔肽公司说涉案房屋不能满足其经营，又说后期的行为影响其经营，其观点是不能经营还是能经营都是说不清，所以不存在魔肽公司所说的影响其经营的问题。魔肽公司要求以2011年7月为评估时点进行鉴定不符合法律规定，房屋是2007年装修的，鉴定结论按照2014年的定价标准执行是错误的，我方对此提出了异议，一审法院也认识到不合理才有了第二次评估报告。评估报告中虽然存在瑕疵，我方也本着息事宁人的态度接受了，魔肽公司要求按照2011年7月的时点作出评估是没有依据的。魔肽公司长期拖欠涉案房屋租金及水费电费，给我方造成了严重损失，请求法院依法驳回魔肽公司的上诉，维持原判，尽快俩接本案的诉累。
时珍堂研究院向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《协议书》及《补充协议》，收回该房屋，判令魔肽公司向其支付2008年12月1日至2014年12月8日的房屋租金331.2万元、水电费59544.8元;2、诉讼费用由魔肽承担。
魔肽公司向一审法院反诉请求：1、请求确认双方于2006年8月8日签订的《协议书》及《补充协议》无效；2、判令时珍堂研究院赔偿其损失4097077元；3、本案诉讼费由时珍堂研究院承担。
一审法院认定事实：2006年8月8日，时珍堂研究院（甲方）与魔肽公司（乙方）签订《协议书》，约定：甲方将南院丰葆路东23间房租给乙方使用，甲方给乙方4个月时间装修，即2006年8月1日至11月30日，房租自2006年12月1日起算，租期10年，年租金55.2万元；甲方协助乙方办理各种正常工作、营业所需的执照、证件；甲方为乙方提供水、电、排污等便利条件，产生的费用乙方所租场地内的费用乙方承担，所租场地外的费用甲方承担；中央空调接到房根处。同日，双方签订《补充协议》，约定：“一、从协议签订之日起，乙方愿意一次性交纳两年房租，甲方同意由110.4万（55.2×2）按80%收取，计88.32万元。二、从第三年开始，乙方如一次性支付壹年房租，租金总额为55.2万元；乙方如一次性支付两年房租，租金总额仍按20%优惠，即应交纳租金为88.32万元；以后依次类推”。合同签订后，时珍堂研究院将涉案房屋交付魔肽公司使用，魔肽公司在涉案房屋处经营“美丽足道馆”。
2014年12月8日，魔肽公司将涉案房屋返还时珍堂研究院。
魔肽公司于2006年8月7日至2007年3月16日期间分6笔向时珍堂研究院共计支付房租70万元。时珍堂研究院于2007年11月15日向魔肽公司借款11.8万元用于周转，同时承诺减免魔肽公司租金1万元。魔肽公司于2008年10月29日代时珍堂研究院支付电缆款3.5万元，庭审中，时珍堂研究院同意电缆款折抵房租。另，魔肽公司对租赁场地做了基础性建设，双方同意以天然气管道设备费与空调设备费折抵租金18.32万元。
魔肽公司在取得涉案房屋后，对涉案房屋进行了装修改造并添附了部分设备。魔肽公司主张因时珍堂研究院未按照合同约定提供水、电、排污等便利条件，将中央空调接到涉案房屋房根处，造成魔肽公司自行投入80余万元对涉案房屋的水、电、排污、供暖及空调系统进行了改造添附。时珍堂研究院则称魔肽公司在装修时未经其同意加建了房屋。
在本案审理中，经魔肽公司申请，法院委托北京市国宏信价格评估有限公司对涉案房屋装修现值进行了评估，其中无争议项目价值为1397540元，有争议项目价值为29658元。对于争议项目电缆铺设，双方各执一词。魔肽公司提交的装修费用清单中载明电缆项目施工方为北京时珍堂医院。另，双方一致确认鉴定报告中的无争议项目中空调一项属于折抵18.32万元租金的设备的组成部分。该部分评估现值为5.2万元。时珍堂研究院对该份鉴定意见提出如下异议：1、评估没有考虑折旧；2、评估标准不妥。装修工程于2007年完工，但评估报告采用2012年的预算标准；3、彩钢板定价不准确。评估报告认定每平米243.95元，但市场价仅每平米50元；4、彩钢板用料认定不准确。彩钢房屋两百多平米，用料不超过3吨，但评估报告认定为12.2吨；5、地暖铺设面积认定不准确。评估报告认定地暖为1874.5平方米，但远超过房屋室内面积；6、电缆长度认定不准确。应铺设电缆的场地长度为南北60米，但评估报告认定400多米。随后，鉴定机构函复了时珍堂研究院提出的异议，并表示鉴定报告并无不妥之处。针对鉴定机构的答复，时珍堂研究院坚持认为不应该按照2012年的预算标准进行评估，但对其余内容不再有异议。此外，鉴定过程中，魔肽公司要求按照2011年7月的时点进行评估，经鉴定该时点无争议项目价值为4097077元，有争议项目价值为74144.67元。
魔肽公司于涉案房屋中所使用的水电均通过时珍堂研究院接入，日常由时珍堂研究院物业部工作人员定期对魔肽公司的水电使用量进行抄表记录。2009年4月起电费交纳改为先买后用的插卡式。庭审中，时珍堂研究院提交魔肽公司使用水电明细表，主张魔肽公司拖欠水电费59544.8元。魔肽公司认可未交过水电费，但称水电明细表系时珍堂研究院单方制作不认可该费用数额。
另查，庭审中魔肽公司提交《会议纪要》证明时珍堂研究院同意以魔肽公司在装修改造添附方面的支出抵扣租金一事，时珍堂研究院对《会议纪要》上其法定代表人杨怀京签名的真伪存在异议并提出鉴定。经法院委托北京发现物证鉴定中心对此进行鉴定，结论为检材上“杨怀京”签名字迹与样本上“杨怀京”签名字迹不是同一人书写。
再查，涉案房屋坐落于北京市丰台区花乡集体土地之上，不属于规划建设范围内。时珍堂研究院称涉案房屋系北京时珍堂医院依据北京市相关文件要求建设的传染病接诊室，经法院向北京市丰台区卫生和计划生育委员会了解确有此事。就涉案房屋能否办理营业执照一事，法院向有关单位进行了咨询。北京市工商行政管理局丰台分局答复，如能够提交乡镇政府证明涉案房屋可办理营业执照。北京市丰台区花乡人民政府答复，产权人花乡农工商联合总公司出具证明，通过审核后，可向工商局出具证明。花乡农工商联合总公司答复，涉案房屋坐落的土地由我司管理。承租户可通过时珍堂研究院向我司申请办理营业执照，我司作为产权方予以协助。
一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可。虽然时珍堂研究院称涉案房屋系北京时珍堂医院依据北京市相关文件要求建设的传染病接诊室，但并不能否定房屋的建设应遵守相关法律法规，故法院认定时珍堂研究院与魔肽公司签订《协议书》及《补充协议》应属无效。虽然双方签订的《协议书》及《补充协议》无效，但魔肽公司使用了房屋，故魔肽公司应向时珍堂研究院支付截止其搬离之日，即2014年12月8日的房屋使用费，具体标准法院参照双方约定的租金标准。至于魔肽公司已付使用费数额。双方均认可2006年12月1日至2008年11月30日期间的租金已支付，其中魔肽公司实际支付的70万元房租，天然气管道设备与空调设备费用抵扣租金18.32万元。因魔肽公司实际履行了11.8万元借款义务，故时珍堂研究院按照《借款单》中的约定减免租金1万元。在本次审理中，双方同意电缆款3.5万元的抵扣租金，法院予以确认。魔肽公司虽主张其投入涉案房屋装修改造添附的全部费用系替时珍堂研究院垫付，应在租金中抵扣，但未能提供有效证据佐证，且时珍堂研究院予以否认，故法院不予采信。魔肽公司使用涉案房屋应当缴纳水电费，但时珍堂研究院并未向法院提供充分证据证明魔肽公司欠付水电费的具体数额，故对时珍堂研究院要求魔肽公司支付水电费的诉讼请求，法院不予支持。魔肽公司对于其主张关于时珍堂研究院未提供水、电、排污等便利条件一节，未提供有效证据佐证，法院不予采信。时珍堂研究院虽称魔肽公司装修时加建的房屋未经其同意，但其在合理期限内并未提出异议，故视为时珍堂研究院同意魔肽公司进行加建。时珍堂研究院出租未取得建设工程规划许可证的房屋，致使合同无效，存在过错。魔肽公司在明知时珍堂研究院不能提供涉案房屋规划审批手续的情况下，与时珍堂研究院签订租赁合同，亦存在过错。因双方对装饰装修物的处理没有进行约定，装饰装修现值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。因魔肽公司未提供证据证明鉴定报告中有争议的项目系其所建的，故该部分不能构成魔肽公司的损失。据此，一审法院判决：一、确认北京时珍堂中医药研究院与山东魔肽生物科技有限公司于二〇〇六年八月八日签订的《协议书》及《补充协议》无效；二、山东魔肽生物科技有限公司于判决生效后十日内给付北京时珍堂中医药研究院房屋使用费三百二十六万七千元；三、北京时珍堂中医药研究院于判决生效后十日内赔偿山东魔肽生物科技有限公司装修损失六十七万二千七百七十元；四、驳回北京时珍堂中医药研究院的其他诉讼请求；五、驳回山东魔肽生物科技有限公司的其他反诉请求。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院查明的事实与一审一致。另补充查明：2009年4月，时珍堂研究院起诉魔肽公司，要求判令解除双方签订的《协议书》，收回房屋，补交截至2009年6月30日拖欠的房屋租赁费322000元，补交截至2009年6月11日拖欠的水电费59544.8元，诉讼费由魔肽公司负担。魔肽公司提起反诉，要求判令时珍堂研究院继续履行合同，并承担水、电、排污、供暖建设及空调安装费80万元，时珍堂研究院停止侵害、排除妨碍，诉讼费由时珍堂研究院负担。2009年12月，一审法院作出（2009）丰民初字第11679号民事判决，判决双方继续履行《协议书》及《补充协议》，驳回时珍堂研究院的诉讼请求，驳回魔肽公司的其他反诉请求。时珍堂研究院、魔肽公司均不服该判决，提起上诉，本院于2010年9月作出（2010）二中民终字第03226号民事裁定书，撤销原判，发回重审。一审法院经审理，于2011年11月作出（2011）丰民初字第07888号民事判决书，解除双方签订的《协议书》及《补充协议》，魔肽公司腾退涉案房屋，魔肽公司支付时珍堂研究院2008年12月至2011年5月期间的房屋租金137万元，并按照每月2万元的标准向时珍堂研究院继续支付自2011年6月至实际腾退之日的租金，魔肽公司支付时珍堂研究院水电费59544.8元，驳回时珍堂研究院的其他诉讼请求，驳回魔肽公司的反诉请求。魔肽公司不服提起上诉，本院于2012年11月作出（2012）二中民终字第03366号民事裁定书，撤销原判，发回重审。一审法院经再次审理，作出了本案之一审判决。
本案一审审理中，一审法院委托北京市国宏信价格评估有限公司对涉案房屋装修现值进行了评估，时珍堂研究院要求以第一次现场勘验的时间即2014年7月22日为价格评估基准日期，魔肽公司要求以提出第一次提出评估申请的时间即2011年7月为价格评估基准日期。2015年3月，北京市国宏信价格评估有限公司作出国宏信（民）字2015第155005号价格评估结论书，价格评估结论：按照时珍堂研究院的评估时点评估的价值为1397540元，按照魔肽公司主张的评估期间评估的价值为4097077元，有争议项目按照时珍堂研究院的评估时点评估的价值为29658元，有争议项目按照魔肽公司主张的评估期间评估的价值为66730元。2016年3月，北京市国宏信价格评估有限公司根据一审法院委托，对魔肽公司于2007年10月对涉案房屋基础设施和装修进行改造的工程造价价值进行了补充评估，结论为：土建、装修工程项目于2007年10月的工程造价价值为2290295元，无争议安装工程项目于2007年10月的工程造价价值为1234074元，有争议安装工程项目于2007年10月的工程造价价值为86885元。
关于魔肽公司所述时珍堂研究院在其经营场所张贴拆迁通知一节，系因涉案场地涉及地铁施工，时珍堂研究院曾要求租户予以配合，后地铁施工实际上只占了魔肽公司承租房屋的一个角落，且拆迁单位也对此予以了补偿。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋至今仍未取得建设工程规划许可证，故时珍堂研究院与魔肽公司就涉案房屋签订的《协议书》及《补充协议》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，一方面时珍堂研究院明知涉案房屋未取得建设工程规划许可证仍将其出租，另一方面魔肽公司在时珍堂研究院未能提供涉案房屋规划审批手续的情况下仍与其签署租赁协议，故双方对合同无效均负有过错。魔肽公司主张合同无效属于时珍堂研究院的单方过错，缺乏依据，本院不予采纳。
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，魔肽公司自2008年12月1日开始未交纳房屋占有使用费，至2014年12月8日才将涉案房屋交还时珍堂研究院。时珍堂研究院要求魔肽公司支付上述期间的房屋占有使用费，于法有据，应予支持。魔肽公司主张涉案房屋不符合租赁条件，时珍堂研究院未按约定提供水、电、排污等便利条件，将中央空调接到房根处，故不应按照租金标准收取房屋占有使用费。对于水、电、排污等，按照约定时珍堂研究院只是提供便利条件，魔肽公司依自身经营需要对承租场地范围内的相关基础设施的改造不属于时珍堂研究院应承担的义务，魔肽公司没有证据证明时珍堂研究院给其造成了额外的妨碍；对于中央空调问题，时珍堂研究院确实未履行相应义务，但双方对此达成了谅解，时珍堂研究院已将魔肽公司支出的空调设备费用折抵了租金，故魔肽公司以此为由要求酌减房屋占有使用费，依据不足，本院不予支持。关于魔肽公司所述时珍堂研究院未协助其办理营业执照一节，经一审法院与工商部门、花乡人民政府及花乡农工商总公司核实，涉案房屋并非不能办理营业执照，且魔肽公司没有证据证明其曾要求时珍堂研究院提供办理营业执照的相关证明，故本院对于魔肽公司的该项主张亦不予采信。关于魔肽公司所述时珍堂研究院曾在其经营场所张贴拆迁通知干扰其经营一节，因涉案场地确实曾涉及地铁施工，故时珍堂研究院按照相关文件，要求租户配合施工，并无不妥，且拆迁单位已对此进行了补偿，魔肽公司以此拒交房屋占有使用费理由不能成立。关于魔肽公司所述时珍堂研究院对涉案房屋断水断电一节，因魔肽公司未提供相应证据予以佐证，故本院亦不应采信。一审法院已在房屋占有使用费中扣除了天然气管道设备与空调设备费用18.32万元，代付电缆款3.5万元及因借款免除的1万元租金，判决确定的房屋占有使用费数额并无不当。
关于本案中已形成附合的装修损失，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第9条的规定应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。魔肽公司要求以2011年7月第一次提出鉴定申请的时间作为评估基准日期评估装修的现值，缺乏依据，本院不予支持。一审法院采纳2014年7月评估勘验的时间为评估基准日得出的评估结果，符合法律规定。因该评估结果中含有双方均认可的已折抵租金的空调款5.2万元，故计算损失时应扣除该笔款项，再考虑到双方的过错程度，一审法院判令时珍堂研究院赔偿魔肽公司的装修损失数额并无不妥。
综上所述，魔肽公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费53560元，由山东魔肽生物科技有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 曹雪
审判员 白松
审判员 王磊
二〇一六年十月三十日
书记员 董红