四川省广元市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川08民终1261号
上诉人（原审被告）：王映刚，男，汉族，生于1973年5月22日，住四川省广元市利州区。
委托诉讼代理人：龙飞，四川同方正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广元市利州区财政局，住所地广元市利州区莲花路393号。
法定代表人：彭周，该局局长。
委托诉讼代理人:母长明，四川广府律师事务所律师。
原审被告：广元八二一物业服务有限公司，住所地广元市利州区三堆镇。
法定代表人：于波，该公司经理。
委托诉讼代理人：刘泽，该公司经营开发部经理。
上诉人王映刚因返还原物纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2017）川0802民初1828号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人王映刚及其委托诉讼代理人龙飞，被上诉人利州财政局（以下简称利州财政局）的委托诉讼代理人母长明，原审被告广元八二一物业服务有限公司（以下简称八二一物业公司）的委托诉讼代理人刘泽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王映刚的上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、利州财政局不是本案适格主体。1、2010年6月，广元市人民政府国资委向广元市利州区人民政府移交八二一厂资产，无论是否包括本案争议标的，都应当由广元市利州区人民来主张权利；2、本案争议土地使用权查明仍登记在国营五洲工业公司名下，该公司才是合法土地使用权人，依照物权法规定，广元市人民政府以及利州区财政局均不能提出物权主张；3、移交不动产没有办理转移登记，不发生物权变动的法律效力；二、被上诉人提出本案标的已移交广元市利州区人民政府的证据不足。1、被上诉人的唯一证据是移交清单，但清单中不能确定房屋具体位置和面积，本案争议标的的土地上当时存在多栋两层建筑；2、本案标的自建成至今都是由广元八二一物业服务公司在管理，被上诉人或者广元市利州区人民政府从未管理过，对建筑的维护加固是上诉人出资完成的；3、本案争议土地总面积747.50平方米，其中600多平米在2012年由三堆镇政府改建为停车场至今；三、上诉人是善意取得租赁权，支付了相应对价，租赁关系应当有效。
利州财政局辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确。一、对争议的标的，答辩人在一审诉状中已经明确，一审判决也给予了确认；二、本案标的权属的取得，是通过国有资产的划转，有相关材料能证实；三、原审被告出租标的物时，没有相关登记证明，是别的公司委托他们进行对外租赁。综上，请求维持原判，驳回上诉。
八二一物业公司述称，一、八二一物业公司是出租房屋的合法主体。根据《厂发（2012）178》号复函，明确了讼争资产在2010年6月就划入八二一物业公司。原审原告应当完整出示讼争资产属于应移交资产清单范围内的证据，资产移交人八二一厂（原国营五洲工业公司）并没有承认移交了讼争标的，原审原告未取得该资产；二、利州财政局不是本案适格主体。讼争房产登记在八二一厂（即国营五洲工业公司）名下，由国务院划给了广元市人民政府，广元市人民政府划给了利州区人民政府，那么权利承受人应该是利州区政府，利州区财政局仅是区政府指定的物权管理人，无权向外主张权利；三、八二一物业公司与上诉人签订的租赁合同有效。一审原告未对租赁合同主张无效，也未申请撤销，按照不告不理的原则，法院不能依职权确认无效或撤销；八二一厂属于全资国有企业，八二一物业公司系该厂控股企业，其部分资产移交给广元市政府只是国有资产的管理权转移，不存在国有资产流失，一审认定损害国家利益是错误的；上诉人按市场价支付了租赁费，并对租赁物进行了维修加固，上诉人有理由相信八二一物业公司具有处分权，即使八二一物业公司没有处分权，上诉人的行为也构成表见代理，合同应当继续履行；四、利州财政局主张标的物已经移交给广元市利州区人民政府的证据不足。1、移交清单不能确定讼争房屋的具体位置和面积；2、讼争标的一直由八二一物业公司在管理，广元市利州区人民政府跟与上诉人长达7年未行使过管理权；3、讼争土地总有600余平米被三堆镇政府改建为停车场使用至今，可见利州区三堆镇政府的行为得到了利州区政府的认可。故请求撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。
利州财政局向一审法院起诉请求：一、请求判令被告王映刚立即将广元市利州区三堆镇宝珠村六组（原八二一厂三堆生活区大门外）的土地及一楼一底房屋和土地返还给原告；二、请求判令二被告支付从2012年6月6日起至实际返还房屋期间给原告造成的房屋租金损失（计算标准：一楼营业房租金10月/㎡，二楼用房租金5元/㎡），最终以实际占用时间计算为准；三、本案诉讼费和其他费用由被告分担。
一审法院认定事实，根据《中国核工业集团四川省人民政府关于变更中国核工业集团公司五洲工业公司关系的协议》、国务院国有资产监督管理委员会《关于中核四川五洲工业公司资产划转有关问题的通知》等等文件、批复及会议纪要，2010年6月5日，广元市人民政府国有资产监督管理委员会将接收的中核四川五洲工业公司所属三堆生活区全部资产移交给广元市利州区人民政府，其中包括第22项资产“厂大门口小二楼”，国有土地证号：广中区国用（1993）字第08**号，土地使用者名称：国营五洲工业公司（化粪池），地址：广元市市中区三堆镇宝珠村六组，用地面积柒佰肆拾柒点五平方米。
2012年6月6日八二一物业公司与王映刚签订《土地房屋租赁合同》，八二一物业公司将国有土地证号：广中区国用（1993）字第08**号对应的厂大门口小二楼出租给王映刚。租赁期：20年。租金：20年共计40万元，一次性付清。合同还约定了其他权利、义务。
2012年6月13日，广元市利州区三堆人民政府发文件给中核集团八二一物业有限公司，三镇府函【2012】29号《关于尽快拆除八二一三堆生活区在门口临建房屋的函》，要求自行拆除小二楼周围未经批准的临时建筑，同时对该楼实施风貌整体打造。
2012年12月25日，八二一物业公司化粪池填埋预算38509.27元，实际花费38800.00元。
2014年3月24日，三堆镇村建环卫服务中心致函给八二一物业公司，内容是同意加固维修，主体不能发生变化，不得加层，不能在二楼搭建任何建筑物。
王映刚根据《土地房屋租赁合同》的约定和三堆镇村建环卫服务中心函告内容，对以前的租赁户进行了清理，对租赁的房屋进行了扩大性的维修和加固，对房屋内部进行了装修，并在顶层搭建彩钢棚，也支付了费用。
2013年12月30日，广元市利州区机构编制委员会对财政局增设国有资产监督管理股。2016年11月14日，广元市利州区人民政府出具《证明》：广元市人民政府国有资产监督管理委员会将接收的中核四川五洲工业公司所属三堆生活区全部资产移交给广元市利州区人民政府，广元市利州区人民政府交由利州区财政局管理并行使权力。
一审法院认为，针对原被告的争议从以下方面对案情和法律规定进行分析，并对双方的意见进行评判。
一、利州财政局是不是本案适格主体。
利州财政局依据中核四川五洲工业公司三堆生活区资产移交清单，向本院主张权利。二被告辩称利州财政局不是财产所有权人，主体资格不符，不是适格的原告。
首先，八二一物业公司是否是房屋合格的主体。八二一物业公司将广中区国用（1993）字第0807号土地证对应的厂大门口小二楼出租给王映刚，是否正确。
从原告提供的国有土地证看，证号：广中区国用（1993）字第0807号，土地使用者名称：国营五洲工业公司（化粪池），地址：广元市市中区三堆镇宝珠村六组，用地面积柒佰肆拾柒点五平方米。庭审中，八二一物业公司陈述与国营五洲工业公司中间不是上下级关系，也不是包含关系，八二一物业公司也没有提出证据证明是委托办理出租关系。八二一物业公司对本案争议的该房屋及土地无权出租。广元八二一物业服务有限公司不是出租房屋合格的主体。
从八二一物业公司提供证据，2012年6月13日，广元市利州区三堆人民政府给其发出三镇府函【2012】29号《关于尽快拆除八二一三堆生活区在门口临建房屋的函》，2014年3月24日，三堆镇村建环卫服务中心给其致函，内容是同意加固维修。广元市利州区三堆人民政府、三堆镇村建环卫服务中心虽然向八二一物业公司发了工作函，但他们都不是确定所有权的部门，可以理解为他们错误的认可了八二一物业公司系本案争议的该房屋的所有权人。
其次，2010年6月5日，广元市人民政府国资委向广元市利州区人民政府移交八二一资产，包括本案的争议标的。是由广元市利州区人民政府来主张权利，还是由利州财政局来行使权力。
被告王映刚认为本案争议的土地使用权已查明仍然是登记在国营五洲工业公司名下，该公司是合法的土地使用权人。按照《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。本案无论是广元市利州区人民政府还是原告，都没有取得该物权，不能提出本案标的的物权主张。
本院讼争的土地使用权（含房产）虽然是登记在国营五洲工业公司名下，但已经由国务院划给广元市人民政府，广元市人民政府划给广元市利州区人民政府，广元市利州区人民政府交由利州区财政局管理并行使权力。根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定除外。《中华人民共和国企业国有资产法》第五十一条本法所称国有资产转让，是指依法将国家对企业的出资所形成的权益转移给其他单位或者个人的行为；按照国家规定无偿划转国有资产的除外。本案中，讼争土地所有权（含房产）是国家对国有资产进行划转管理，利州财政局取得财产是通过国家划转的方式取得的，与被告王映刚所说《物权法》第九条规定的登记问题是两个不同的法律概念。利州财政局以原告身份行使诉讼权力符合民事主体地位。
二、八二一物业公司与王映刚签订《土地房屋租赁合同》的效力。
根据《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。本案中，2012年6月6日，八二一物业公司将不属于自己的财产即本案争议的小二楼出租给王映刚，损害了国家的利益，该合同是无效合同。
三、利州财政局要求王映刚返还承租的本案争议的小二楼是否应当予以支持。
根据《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。上面已经阐述利州财政局系本案讼争土地使用权（含房产）的国有管理人，利州财政局要求他人返还财产，符合法律规定，本院予以支持。
四、利州财政局要求王映刚支付租赁费是否应当支持，王映刚向八二一物业公司交纳的租金怎么处理。
利州财政局的诉请，要求二被告支付从2012年6月6日起至实际返还房屋时期间给原告造成的房屋租金损失（计算标准：一楼营业房租金10元/㎡，二楼用房租金5元/㎡），最终以实际占用时间计算为准。
2012年6月6日，本案二被告签订租赁合同时，房屋使用权人没有及时主张权利，二被告对租赁的财产有效进行利用，并配合三堆镇政府进行市政整治，其行为都是善意的。因此，二被告虽然签订的租赁合同无效，其中关于租金的金额，本院予以支持。即，租金每年2万元，2012年
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2017年的租赁费共计10万元应当支付给利州财政局。具体方法：八二一物业公司已经收取王映刚的40万元，将其中10万元转付给利州财政局，其余部分退还王映刚。
利州财政局的其他不合理诉请的租金本院不予支持。
五、对八二一物业公司支出化粪池填埋花费38800.00元怎么处理。
前面已经阐述八二一物业公司配合三堆镇政府进行市政整治，其行为都是善意的，对化粪池填埋花费38800.00元应当由利州财政局支付。支付方法在转付的租金10万元中扣减。
六、王映刚的加固维修、装修和改建的问题。
王映刚对租赁房屋的加固维修以及装修和改建工作，是在二十年租赁期限的前提下的投入。现在利州财政局要求收回租赁物，本案中，王映刚没有提出反诉，本院无法处理。其合理部分王映刚可以另偱法律途径主张。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国物权法》第三条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国企业国有资产法》第五十一条之规定，判决如下：一、被告王映刚将租用的国有土地证号：广中区国用（1993）字第08**号对应的厂大门口小二楼，在本判决生效后30日内返还给原告利州财政局；二、被告广元八二一物业服务有限公司已经收取被告王映刚的40万元租金，将其中2012年
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2017年的租赁费10万元转付给利州财政局，其余部分退还王映刚；三、原告利州财政局支付被告广元八二一物业服务有限公司对化粪池填埋花费38800.00元；上述二、三项品迭后，由被告广元八二一物业服务有限公司直接向原告利州财政局支付61200元，向被告王映刚支付300000元。以上付款义务限本判决生效后十日内付清。四、驳回原告利州财政局的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告广元八二一物业服务有限公司承担50元，被告王映刚承担50元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。原审被告八二一物业公司提供了以下证据:1、三堆镇政府对中核集团八二一厂出具的三镇府函（2012）5号函件，拟证明讼争房屋未列入移交清单内，八二一物业公司具有主体资格；2、国营八二一厂对三堆镇政府出具的厂发（2012）178号复函，拟证明讼争资产已划入八二一物业公司，物业公司在行使管理权；3、八二一物业公司对三堆镇政府出具的物发（2012）24号函件，拟证明政府要规划拆迁，应当对物业公司进行补偿。本院认定如下：1、三镇府函（2012）5号文件系广元市利州区三堆镇人民政府向中核集团八二一厂出具的函件，该函件称“其中大门外小二楼资产并未写入资产移交协议”的说法与资产移交清册的内容不相符，资产移交包括了“厂大门口小二楼”的范围，且三堆镇政府不是讼争财产的权利部门或管理部门，该函件不具有证明效力；2、厂发（2012）178号复函，系八二一厂向三堆镇政府出具，该复函所称“小二楼资产已划入八二一物业服务公司”的说法没有事实依据，不能证明八二一物业公司对讼争财产具有权属；3、八二一物业公司出具的物发（2012）24号文件，属于当事人内部行文，对本案讼争的财产权属不具有证明效力。
二审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，本案的焦点有三个方面：1、利州财政局是否是本案适格主体；2、涉案标的是否已经移交给了广元市利州区人民政府；3、租赁合同的效力认定。
关于利州财政局主体资格问题。本案讼争的土地使用权，在广中区国用（1993）字第0807号国有土地使用证中虽然载明土地使用者为“国营五洲工业公司（化粪池）”，但该土地作为国有资产，于2010年已由国务院划转给了广元市利州区人民政府，广元市利州区人民政府将资产移交给了利州财政局管理并行使权力。根据《中华人民共和国企业国有资产法》第十一条二款规定“国务院和地方人民政府根据需要，可以授权其他部门、机构代表本级人民政府对国家出资企业履行出资人职责”、第十四条一款规定“履行出资人职责的机构应当依照法律、行政法规以及企业章程履行出资人职责，保障出资人权益，防止国有资产损失”，依照上诉法律的规定，利州财政局根据广元市利州区人民政府的授权，对所移交的国用资产进行管理，实际上是在履行出资人职责，利州区财政局为保障国家（出资人）权益，以原告身份提起民事诉讼，是履行出资人职责的方式之一，因此利州财政局作为本案原告，其民事主体地位适格。
关于涉案标的是否已移交的问题。在《中核四川五洲工业公司三堆生活区资产移交清册》中有如下记载“……以2010年6月5日作为移交基准日，广元市人民政府国有资产监督管理委员会将接收中核四川五洲工业公司所属三堆生活区全部资产移交给广元市利州区人民政府”,该移交清册明确了具体的移交日期，也明确了资产的移交内容，移交清单中包括本案讼争的“厂大门口小二楼”，上诉人认为“厂大门口小二楼”的记载不能确定房屋的具体位置和土地面积，但清册中已明确表述为“全部资产”，因此，涉及五洲公司在三堆的生活区资产均属于移交范围，且移交清册已由(移交单位)广元市人民政府国有资产监督管理委员会和（接收单位）广元市利州区人民政府签字盖章，涉案标的事实上已完成移交。至于广元市利州区三堆镇人民政府和三堆镇村建环卫服务中心以及国营八二一厂，不是本案讼争标的物的权利部门或管理部门，他们所发的函件无权确定标的物的权属。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，按照该条的规定，不动产物权的设定，一般要进行登记才发生效力，但排除存在其他法律调整的情况，本案标的物原系国有企业资产，已由国务院无偿划转给本地人民政府，根据《中华人民共和国企业国有资产法》第五十一条“本法所称国有资产转让，是指依法将国家对企业的出资所形成的权益转移给其他单位或者个人的行为；按照国家规定无偿划转国有资产的除外”的规定，本案涉及的无偿划转国有资产的行为不属于国有资产转让的范畴，不适用一般物权登记生效原则，亦符合《中华人民共和国物权法》第九条“…但法律另有规定的除外”的规定。故上诉人主张未登记不发生效力的理由不成立。
关于上诉人与原审被告签订的租赁合同效力问题，在一审中，原审原告未提出该项请求，且与本案讼争的物权不属于同一法律关系，不属于本案的审查范畴。对于合同的效力，当事人可另行主张。
综上，上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求不予支持，依法应当予以驳回。故原审判决认定基本事实清楚，法律适用正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由被上诉人王映刚承担。
本判决为终审判决。
审判长 汪小琰
审判员 任晓林
审判员 吴 敏
二〇一八年三月十五日
书记员 姚岚升