福建省泉州市洛江区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)闽0504民初404号
原告：中国农业银行股份有限公司泉州洛江支行，住所地福建省泉州市洛江区万安万荣街国土资源局综合大楼一、二层。
负责人：郑建辉，支行行长。
委托诉讼代理人：黄颖，女，支行员工。
委托诉讼代理人：张艺敏，女，支行员工。
被告：杨国昌，男，1979年9月28日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。
被告：陈娟，女，1982年10月18日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。
被告：泉州市正恒房地产开发有限公司，住所地泉州市
洛江区万安街道桥南社区嘉琳广场。
法定代表人：林新团。
委托诉讼代理人：余震，男，泉州市正恒房地产开发有限公司员工。
原告中国农业银行股份有限公司泉州洛江支行（下称农行洛江支行）与被告杨国昌、陈娟、泉州市正恒房地产开发有限公司（下称正恒公司）金融借款合同纠纷一案。本院于2017年2月16日立案后,依法适用普通程序,于2017年4月14日公开开庭进行了审理。原告农行洛江支行的委托诉讼代理人黄颖与被告正恒公司的委托诉讼代理人余震到庭参加诉讼，被告杨国昌、陈娟经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
农行洛江支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除农行洛江支行与杨国昌签订的编号为35105200700007257号的《个人购房担保借款合同》；2.判令杨国昌、陈娟立即偿还结欠农行洛江支行的贷款本金3209884.39元及至2017年2月15日利息、罚息及复利33365.28元，共计3243249.67元。自2017年2月16日起至全部款项还清之日止的利息、罚息、复利按借款合同约定及中国人民银行有关规定计付；3.农行洛江支行对杨国昌、陈娟提供的抵押物泉州市洛江区X街道X社区X广场X号房产一套（下称抵押房屋）优先受偿；4.正恒公司对上述债务承担连带保证担保责任；5.本案的诉讼费用由杨国昌、陈娟、正恒公司承担。事实和理由：2007年9月28日杨国昌与农行洛江支行签订了编号为35105200700007257的《个人购房担保借款合同》，由杨国昌向农行洛江支行借款肆佰捌拾玖万元整，用于购买抵押房屋，该合同约定：1.执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮15%，即年利率6.6555%执行，按月结息，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行利率，不另行通知借款人、保证人或抵押人；2.本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，借款人应于每期末月的20日还本息；3.借款人以本合同项下所购房屋泉州市洛江区X街道X社区X广场X号房产作抵押；4.正恒公司提供阶段性保证担保（阶段性保证人自贷款发放之日起，至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带担保责任）。2007年9月28日，陈娟签订共同还款声明书，承诺愿为杨国昌向农行洛江支行办理的个人住房按揭款489万元承担共同还款责任。农行洛江支行与杨国昌于2007年9月29日办妥商品房抵押登记证明，农行洛江支行依约放款，借款期限从2007年9月29日至2027年9月27日，共240期。2007年9月29日，农行洛江支行按合同约定将全部借款489万元直接划入正恒公司账号。至2016年10月28日前杨国昌有按月还款，但自2016年11月28日起，杨国昌无任何还款记录，且已连续三期未偿还借款本息。现该笔借款实际结欠3期，至2017年2月15日已逾期80天。鉴于杨国昌的行为违反该合同第十六条第2款规定，故诉至法院，请求判如所请。
杨国昌、陈娟未作答辩。
正恒公司辩称，虽正恒公司在本案中提供阶段性担保，但诉争抵押物已于2016年1月18号办理完产权证及土地权证，正恒公司的阶段性担保责任已解除。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。农行洛江支行提供的证据：农行洛江支行营业执照副本、负责人身份证复印件、法定代表人身份证明，杨国昌、陈娟的身份证、户口簿、结婚证复印件，正恒公司营业执照副本、正恒公司法人代表身份证明，陈娟的共同还款声明书，抵押担保承诺书、房地产抵押清单，《个人购房担保借款合同》，商品房抵押登记证明，借款凭证、贷款发放通知单，还款明细表，欠款明细及利息、费用清单，正恒公司质证无异议。对当事人无异议的上述证据，本院予以确认并在卷佐证。正恒公司提供的房屋所有权证、国有土地使用证，农行洛江支行质证真实性由法院审查。对此本院分析认证如下：杨国昌、陈娟经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，又未在本院指定的期限内提交证据，视为自愿放弃举证和质证的权利。正恒公司提供的房屋所有权证、国有土地使用证经审查具备真实性，本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2007年9月28日，借款人杨国昌与农行洛江支行签订了编号为35105200700007257《个人购房担保借款合同》一份，约定:1.农行洛江支行为其提供贷款489万元整，用于借款人购买抵押房屋，借款期限至2027年9月27日止。借款人授权贷款人将全部借款直接划入正恒公司在农行洛江支行的账户。每月20日为还款日，采用等额本息还款法归还借款本息，借款人每月应还本息36834.26元；2.执行年利率为6.6555%，按月结息；3.借款人未按约定归还借款，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起，直至本息清偿之日止，在合同约定的借口年利率基础上上浮50%计收罚息，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；4.借款人以抵押房屋作抵押，由保证人正恒公司提供阶段性保证担保。阶段性保证人自合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。借款人提供了抵押担保的，保证人愿先于抵押担保对所担保债务履行保证责任；5.保证、抵押担保范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；6.借款人连续三期（含三期）未足额偿还借款本息的，贷款人有权提前收回已发放贷款、行使抵押权和要求保证人承担保证责任。正恒公司在保证人处签章，杨国昌、陈娟在借款人、抵押人处签名。同日，陈娟向农行洛江支行提供共同还款声明，以其与借款人属夫妻关系，自愿对借款人杨国昌上述借款承担共同还款责任。9月29日，农行洛江支行向正恒公司汇入贷款489万元。同日，抵押物在泉州市洛江区房地产管理处办理商品房抵押登记，该处向洛江农行支行出具商品房抵押登记证明。后杨国昌依约还款付息至2016年10月28日，自2016年11月29日起，杨国昌未再还本付息，至今尚欠农行洛江支行贷款本金3209884.39元。
另查明，该抵押房屋，杨国昌于2016年1月4日取得房屋所有权证〔泉房权证洛江区（洛）字第X号〕，于1月18日取得国有土地使用证〔洛国用（2016）第X号〕。至今，借款人、保证人均未对本案诉争贷款还本付息。
本院认为，农行洛江支行与杨国昌、正恒公司签订的《个人购房担保借款合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性、禁止性规定，依法应认定合法有效。双方当事人均应依法按约履行合同。农行洛江支行按照合同约定发放贷款后，杨国昌在借款期间内未能依约履行偿还借款本息的义务，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。按合同约定，农行洛江支行有权解除与杨国昌的借贷合同，并有权要求杨国昌立即偿还尚欠的全部借款本金及利息、罚息、复利，故农行洛江支行请求解除与杨国昌签订的《个人购房担保借款合同》，要求杨国昌归还贷款本金3209884.39元，并支付自2016年11月29日起至实际还清之日止，按合同约定及人民银行有关规定计算的利息、罚息、复利，合理合法，本院予以支持。虽抵押房屋直至2016年1月4日才办理房屋所有权证，但本案系预购商品房贷款，泉州市洛江区房地产管理处作为泉州市洛江区房屋产权登记部门，负责其辖区内房屋产权登记，其于2007年9月29日依商品房买卖合同、《个人购房担保借款合同》等，向农行洛江支行出具商品房抵押登记证明，并注明“经审批同意办理抵押登记”，该抵押房屋的抵押权已办妥，且借款人也已取得房屋所有权证，农行洛江支行有权以折价或以拍卖、变卖抵押房屋所得价款优先受偿。陈娟以杨国昌配偶的名义，自愿对本案贷款本息承担共同还款责任，故农行洛江支行请求陈娟对上述债务承担共同还款责任，于法有据，本院予以支持。根据合同约定，正恒公司对杨国昌提供自合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止的阶段性连带担保，而本案抵押房屋抵押权已办妥，正恒公司的阶段性连带担保因条件成就已消灭，故农行洛江支行请求正恒公司承担连带担保责任，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，农行洛江支行请求杨国昌、陈娟支付贷款本金3209884.39元及息，有权以折价或以拍卖、变卖抵押房屋所得价款优先受偿的诉求，于法有据，本院予以支持。正恒公司的阶段性连带担保因条件成就已消灭，对本案债务不需承担连带保证责任，农行洛江支行请求正恒公司承担连带担保责任，无事实和法律依据，应不予支持。杨国昌、陈娟经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、解除杨国昌与中国农业银行股份有限公司泉州洛江支行于2007年9月28日签订的编号为35105200700007257《个人购房担保借款合同》；
二、杨国昌、陈娟应在本判决生效之日起十日内共同偿付中国农业银行泉州洛江支行借款本金3209884.39元及利息、罚息、复利（自2016年11月29日起至实际付清款项之日止按合同约定及中国人民银行的有关规定计算）；
三、杨国昌、陈娟未能履行上述债务时，中国农业银行股份有限公司泉州洛江支行有权以折价或以拍卖、变卖杨国昌所有的址于洛江区X街道X社区X广场X房屋〔房屋所有权证号：泉房权证洛江区（洛）字第X号、国有土地使用证：洛国用（2016）第X号〕所得价款优先受偿；
四、驳回中国农业银行股份有限公司泉州洛江支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费32746元，由杨国昌、陈娟共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 颜智斌
代理审判员 王冬梅
人民陪审员 郑家兴
二〇一七年四月二十七日
书 记 员 戴宇楠
速 录 员 杜泉毅
附：
本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国合同法》
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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