湖北省京山县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鄂0821民初1727号
原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司京山县支行,住所地京山县新市镇京源大道46号。
法定代表人：高翔，行长
委托诉讼代理人：王利斌，该行职员。
委托诉讼代理人：钟儒华，湖北京源律师事务所律师。
被告：湖北德众粮贸实业有限公司，住所地京山县永隆镇杨丰街汉宜路。
法定代表人：姜国斌，公司董事长
被告：姜国元，男，1971年10月16日出生，汉族，住京山县。
被告：姜玉芳（系姜国元之妻），女，1973年10月10日出生，汉族，住京山县。
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司京山县支行（以下简称京山邮储银行）与湖北德众粮贸实业有限公司（以下简称德众公司）、姜国元、姜玉芳金融借款合同纠纷，本院于2016年11月1日立案后，依法适用普通程序，于2016年12月7日公开开庭进行了审理。原告京山邮储银行的诉讼代理人王利斌、钟儒华，被告德众公司的法定代表人姜国斌到庭参加诉讼，被告姜国元、姜玉芳经传票传唤无不当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告京山邮储银行向本院提出诉讼请求：1.判令被告德众公司立即偿还原告借款本金210万元，支付利息（含逾期利息）193586.08元，以上合计2293586.08元，并承担从2016年10月19日至借款付清之日止的逾期利息（以2293586.08元为基数，以10.92%为利率计息）；2.判令被告姜国元、姜玉芳为被告德众公司所负原告债务承担连带清偿保证责任；3.如上列三被告不能在人民法院确定的履行期限内清偿债务，请求依法拍卖被告德众公司位于京山县永隆镇杨丰汉宜路的厂房2幢及其土地使用权（房他证永隆镇字第××号、京他项2015第059号）对拍卖的价款享有优先受偿权；4.本案诉讼费和实行债权的全部费用由三被告承担。事实和理由：2014年11月24日，被告德众公司经股东大会授权，并以其在京山县永隆镇杨丰汉宜路的厂房2幢及其土地使用权作抵押，以被告姜国元、姜玉芳为保证向原告申请借款，原告经审核后，于2015年2月4日与被告签订了编号为42000085100115010009《小企业授信额度合同》、编号为42000085100215010009《小企业流动资金借款合同》、编号为42000085100415010009号《小企业最高额抵押合同》、编号为42000085100615010009号《小企业最高额保证合同》，四合同主要约定：（授信额度合同约定）原告给予被告德众公司210万元的贷款授信额度，期限为2015年2月
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2017年2月；（流动资金借款合同约定）借款期限、罚息，贷款发放条件、支付方式、双方的权利义务、违约责任；具体的金额、利率、还款期限已支用单为准；（抵押合同约定）被告德众公司以其拥有的房产及其土地使用权（房产证号：房权证永隆镇字第××号）为抵押担保及抵押权的实现；（保证合同约定）被告姜国元、姜玉芳为被告德众公司提供保证担保；抵押和保证合同约定了担保的范围、期限、方式、责任及双方的权利义务等。四合同签订后，被告德众公司依约办理了抵押物的他权登记（房他证永隆镇字第××号、京他项×第×号），并与原告于2015年2月11日签订了单笔借款支用单。支用单约定：被告德众公司向原告借款210万元，还款期限从2015年2月11日至2016年2月10日，年利率7.28%，放款还款的账号等。支用单签订后，原告依约贷款210万元于被告德众公司，并按指定的账户放了款。至此，原告已全面履行了合同义务，而被告德众公司没有依约还贷；时至2016年10月18日，尚欠原告本金210万元，利息193586.08元；被告德众公司依法应承担违约责任。保证人姜国元、姜玉芳亦未尽到保证责任，为被告德众公司清偿到期债务，依法应承担连带清偿保证责任。根据借款、抵押、保证合同的约定和《合同法》规定，特向贵院提出上列诉讼请求，恳请贵院公正判决。
被告德众公司辩称，借款属实，现在企业困难，希望银行将借款展期并降息。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告德众公司对与原告京山邮储银行关于借款合同的签订及合同约定的内容，包括借款金额、利率、违约责任及还款情况等事实均无异议，本院予以确认。此外，本院还查明如下事实：
《小企业流动资金借款合同》约定本合同项下单笔贷款期限不超过12个月，单笔贷款具体期限以《小企业贷款（手工）借据》的约定为准。贷款采取按月还息，到期一次性还本还款法，即在贷款期限内按月偿还贷款利息，贷款到期时一次性偿还贷款本金。借据载明借款期限为12个月，从2015年2月11日至2016年2月10日。关于罚息利率约定：对于借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款本金，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按贷款利率的基础上加收50%确定。原告京山邮储银行与被告德众公司签订的《小企业最高额抵押合同》，与被告姜国元、姜玉芳签订的《小企业最高额保证合同》均约定被担保的最高债权额为210万元。《小企业最高额保证合同》还约定保证人对主合同项下发生的债务承担连带保证责任。不论主合同项下债权是否存在其他担保人（包括主合同债务人）提供的保证或物的担保，债权人有权要求保证人优先承担保证责任。如债权人放弃行使其对其他保证人或担保物（包括债务人约定提供的担保物）的担保权，保证人仍应按照本合同的约定承担全部保证责任。
被告德众公司借款利息支付至2015年12月20日，截止2016年10月18日尚欠利息193586.08元未付。
本院认为，原告京山邮储银行与被告德众公司、姜国元、姜玉芳签订的《小企业授信额度合同》、《小企业流动资金借款合同》、《小企业最高额抵押合同》、《小企业最高额保证合同》均属各方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应为有效，各方均应遵守。被告德众公司未按期偿还原告贷款，应当承担违约责任。在德众公司未履行债务的情况下，姜国元、姜玉芳应当依照合同约定承担连带保证责任，德众公司应当以其提供的抵押财产承担抵押责任。故对京山邮储公司要求德众公司偿还借款本金及利息、要求姜国元及姜玉芳承担保证责任、要求对德众公司提供的抵押物行使担保物权并优先受偿的请求，本院予以支持。但因两份担保合同约定被担保的债权最高额均为210万元，各担保人应在210万元范围内承担担保责任，原告要求担保人对借款本金210万元及利息承担担保责任，超出了合同约定的担保额度，对超出部分，本院不予支持。原告关于先由保证人姜国元、姜玉芳承担保证责任，不足部分由德众公司以抵押财产承担担保责任的担保受偿顺序，符合合同约定，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第五十三条、第五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告湖北德众粮贸实业有限公司于本判决生效后十日内偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司京山县支行借款本金210万元，并支付利息193586.08元及2016年10月19日至付清借款时的利息（以2293586.08元为基数，按年利率10.92%计算）；
二、被告姜国元、姜玉芳对第一项确定的湖北德众粮贸实业有限公司给付义务在210万元范围内承担连带保证责任，姜国元、姜玉芳承担保证责任后，有权向湖北德众粮贸实业有限公司追偿；
三、原告中国邮政储蓄银行股份有限公司京山县支行对抵押合同项下抵押财产折价或拍卖、变卖的价款在湖北德众粮贸实业有限公司、姜国元、姜玉芳不能清偿本判决主文第一项所确认的债务不超过210万元范围内优先受偿。
四、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司京山县支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25149元，由被告湖北德众粮贸实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。
审 判 长 杨正军
人民陪审员 李登建
人民陪审员 邓方明
二〇一六年十二月九日
书 记 员 王一婷