四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川13民终1828号
上诉人(原审原告)：廖清云，女，生于1967年11月11日，汉族，住四川省阆中市。
委托诉讼代理人：李洪友，四川纪明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈昌霞，四川助民律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：任英，女，生于1969年2月25日，汉族，住四川省阆中市。
委托诉讼代理人：苟明东(系任英丈夫)，男，汉族，生于1965年9月23日，住址同上。
委托诉讼代理人：任继拥(系任英父亲)，男，汉族，生于1948年4月28日，住四川省阆中市。
原审被告：戚永，男，生于1964年2月7日，汉族，住四川省阆中市。
委托诉讼代理人：赵娟，女，汉族，生于1987年9月20日，住四川省阆中市。
上诉人廖清云因与被上诉人任英、原审被告戚永案外人执行异议之诉一案，不服四川省阆中市人民法院(2015)阆民初字第5904号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人廖清云及其委托诉讼代理人李洪友、沈昌霞，被上诉人任英及其委托诉讼代理人苟明东、任继拥，原审被告戚永委托诉讼代理人赵娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
廖清云上诉请求：一、撤销一审判决，改判解除对阆中市古城六期“瑞祥苑”小区房屋X-X-X-X及X-X-X-
X号两套住房的查封行为；二、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定的事实上诉人无异议。二、一审适用法律错误。一审判决适用了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，而未适用《最高人民法院第八次全国民商事审判工作会议纪要》第9条的规定，上诉人认为适用法律不当。(一)属于同一位阶效力的规定应以新法优于旧法之适用法律原则；(二)涉案房屋买卖属于“拆迁安置房”买卖，拆迁安置房是被拆迁物物权的转化，针对“拆迁安置房”的交易办证不同于一般的房屋交易办证，交易后一般也不能入住。因此不能适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定；(三)上诉人购买了被执行人戚永两套住房，已基本支付清了购房款，且X-
X-X—X号房屋是基于上诉人替代戚永偿还了债务，消除了对X-X-X-
X号房屋的抵押权而获得该房，且已在拆迁安置办公室把此套房的被安置人更名为上诉人，拆迁安置办公室只能向上诉人还房。类似于已办理产权过户手续，X-X-X-
X号房屋由于当时尚未建成和结算，故尚未更名过户。因此上诉人的实体权利足以排斥执行行为；(四)本案申请执行人是民间借贷产生的一般债务，且不排除高利贷之嫌。而上诉人购房是基于居住而为的民生行为，因此生存权应优于一般债权，应优先保护。(五)《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第34条规定，说明执行法院对安置房尚未还房前不能予以查封，特别是只有一套房屋时，本案一审依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》17条予以查封在适用条件上不当。(六)本案一方面认定事实清楚，对上诉人与戚永之交易认定为合法有效；另一方面又不支持上诉人的请求，不仅对上诉人不公正，且问题并未得到解决。
任英辨称，1、案涉房屋不是存量房屋，上诉人对存量房的理解错误；2、上诉人已有两套住房，不存在优先居住权；3、上诉人与戚永签订虚假合同，逃避法院执行。
戚永述称，2014年向廖清云出售两套住房属实。
廖清云向一审法院起诉请求：1、依法确认原告与被告戚永的房屋买卖合同关系合法有效；2、由戚永向廖清云交付阆中市沙溪办事处拥军路”瑞祥苑”小区X幢X单元X楼X号、X幢X单元X楼X号住房二套，并协助办理物权登记证书；3、不得执行阆中市沙溪办事处拥军路”瑞祥苑”小区X幢X单元X楼X号、X幢X单元X楼X号住房二套；4、本案诉讼费由被告任英负担。
一审法院认定事实：2014得4月16日，任英向阆中市人民法院(以下简称阆中市法院)提起诉讼，请求戚永偿还借款74.8万元，阆中市法院作出判决：戚永在判决发生法律效力后三十日内向任英偿还借款本金748000元，并从2014年4月16日起按照中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率计付利息。
2014年9月29日，任英向阆中市法院申请执行，阆中市法院于同日作出（2014）阆执字第989号执行裁定书，裁定对被执行人戚永所有的位于阆中市古城六期“瑞祥苑”小区X-
X-X-X、X-X-X-
X还房二套予以查封。被查封的二套还房戚永至今尚未与拆迁方结算，拆迁方未向戚永交付该还房(二套还房钥匙现在申请执行人任英手中)。执行中，戚永已向申请执行人任英支付标的款17.2万元。
2014年5月28日，廖清云通过阆中市农村信用合作联社保宁分社(以下简称信用社保宁分社)购买戚永所有的位于阆中市古城六期“瑞祥苑”小区X-X-X-
X住房一套，价款36万元，廖清云代戚永返还信用社保宁分社借款本息206968.5元，信用社保宁分社向廖清云出具收条1份及贷款还款凭证3份。同年6月5日，戚永向廖清云出具收条1份，该收条载明收到廖清云购房费306968元，下欠53032元未付。同月11日，戚永在信用社保宁分社向廖清云出具收条，收条注明该房款戚永已向廖清云本人出具收条（含206968.5元）。
2014年6月11日，信用社保宁分社向拆迁方四川阆中名城经营投资有限公司出具请求协助处理戚永拆迁还房的函，该函载明，因戚永抵押贷款的房屋被拆迁，其还房为古城六期“瑞祥苑”小区X-
X-X-X、X-X-X-X住房二套，请求在戚永办理房屋结算时通知该社客户经理参加。四川阆中名城经营投资有限公司对该函进行了登记。
2014年7月11日，戚永与廖清云签订《房屋买卖合同》，约定戚永将其所有的位于阆中古城六期“瑞祥苑”小区X-X-X-
X住房一套以价款39.98万元出卖给廖清云；签订合同时付定金1万元，7月14日付购房款20万元，余款在交房及交付“两证”时付清。同日廖清云交付了购房款1万元，7月14日廖清云交付购房款20.5万元，7月21日廖清云交付购房款10.5万元，下欠购房款7.98万元。
阆中市法院对案涉二套房屋进行查封后，廖清云以案外人身份向提出执行异议，阆中市法院于2014年11月14日、2015年1月5日、7月20日召开听证会，2015年11月4日，作出（2014）阆执字第989-1号执行裁定书，以异议人提出的异议不具备“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的情形为由裁定驳回了异议人廖清云提出的执行异议。廖清云向阆中市法院提出案外人执行异议之诉。
一审法院认为，依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人财产上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案系任英申请执行戚永借款一案中，因案外人廖清云对人民法院查封登记在被执行人戚永名下的房屋主张买卖合同有效和所有权所引起的纠纷。本案的争议焦点是，廖清云购买房屋的买卖合同是否有效，其对人民法院查封的案涉房屋是否享有排除执行的所有权或者物权期待权。
一、关于廖清云与戚永之间的房屋买卖合同是否有效
案涉房屋是戚永原位于阆中市保宁镇火药局街的房屋通过拆迁还房所得，戚永对该案涉的两套房屋享有所有权。廖清云通过信用社保宁分社及房屋中介蒲运忠的介绍，从戚永处购买房屋两套。其中，购买“瑞祥苑”小区X-
X-X-
X住房出具收条，载明了所购房屋的位置、总价款，具体的付款方式、物权证书的办理等内容，具备了房屋买卖合同的基本要件，能够明确廖清云与戚永之间的房屋买卖合同关系。同时通过廖清云提供的还款凭证、收条、银行转账记录、信用社工作人员的证明等，能够证明廖清云支付购房款306968元的事实。“瑞祥苑”小区X-
X-X-X的房屋买卖合同是廖清云与戚永真实意思的表示，不违反法律规定。
2014年7月11日，廖清云与戚永签订的购买“瑞祥苑”小区X-X-X-
X的房屋买卖合同，通过廖清云提供的房屋买卖合同、收条、银行交易记录等证据以及戚永的承认，能够认定该买卖合同是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，廖清云与戚永之间的房屋买卖合同合法有效。
二、关于廖清云对案涉房屋是否享有所有权的问题
廖清云主张其系从戚永处因买卖而受让物权。根据法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形下，只有在不动产登记簿上记载后，其方能取得所有权在内的所有不动产物权。本案，在廖清云从戚永处购买案涉的两套房屋时，该两套房屋还在建设中，拆迁安置单位阆中市房屋征收与补偿办公室并未向戚永交付案涉两套房屋，案涉房屋只是在拆迁安置补偿协议上登记在戚永名下。廖清云诉争的房屋在办理房屋交付及产权过户前已被法院查封，廖清云尚未取得该房物权，法院依法查封该房，致使不能办理过户手续，应由戚永偿还相关的债务，法院解除房屋查封后，才能办理房屋交付及产权过户手续，在不动产登记没有变更的情况下，廖清云要求确认对案涉房屋享有所有权并由戚永向其交付和协助办理房屋所有权证的诉求，在本案中不能得到本院支持。
三、廖清云对案涉不动产是否享有足以排除执行的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依照前述规定，人民法院查封案涉两套房屋符合法律规定。廖清云主张按照《最高人民法院第八次全国民商事审判工作会议纪要》第九条的精神“尚未办理过户登记的存量房的买受人提起的案外人执行异议之诉，若申请执行人据以申请执行的为一般债权，且买受人对于未办理房屋权属过户登记手续无过错，买受人请求排除对该房屋强制执行的，予以支持。”廖清云对案涉房屋的民事权益优先于任英对该房屋的民事权益。但该条精神的前提应是针对存量房的买卖，也就是说针对已被购买或自建取得所有权证书的房屋的买卖，案涉房屋在买卖合同签订时未竣工，不属于存量房的范畴。故廖清云请求判决法院不得执行案涉两套房屋的主张不予支持。一审法院于2016年6月16日作出判决：驳回原告廖清云的其他诉讼请求。案件受理费500元，由原告廖清云负担。
二审查明，2013年5月12日，阆中市房屋征收与补偿安置办公室与戚永签订《国有土地上房屋征收与补偿安置协议》，以产权调换方式向被拆迁人戚永调换古城六期瑞祥苑小区X号楼X-
X-X-X、X-X-X-X两套房屋。本院二审审理中，廖清云提供《国有土地上房屋征收与补偿安置协议》，其中，被征收人戚永名字后面添加了“廖清云”名字并捺指纹。
本院二审审理查明的其余事实与一审法院审理查明的事实一致。
本院认为：案涉两套房屋系被拆迁人戚永的拆迁还房。廖清云通过代戚永向信用社保宁分社偿还借款和支付部分购房款，购买其中一套房屋，另一套房屋廖清云与戚永签订房屋买卖合同，并支付大部分购房款。廖清云购买X-
X-X-
X房屋，廖清云代戚永偿还借款后，信用社保宁分社向名城投资公司出具书面函备案，此行为，应当视为是债权人向拆迁人的通知行为，告知结算时通知债权人参加。廖清云提供的《国有土地上房屋征收与补偿安置协议》上被征收人处同时添加了“廖清云”的名字，但是被征收人“戚永”的名字没有取消，其还是房屋的被拆迁人；并且，廖清云没有领取被拆迁人戚永对拆迁房屋的相关过渡安置及搬迁补助费等，没有实际取得拆迁房屋的相关拆迁利益。因此，信用社保宁分社的通知、拆迁协议添加“廖清云”名字的事实，均无法认定廖清云事实上已取代了被拆迁人戚永的地位，成为案涉X-
X-X-X拆迁还房的被拆迁人。同时，亦不能认定添加“廖清云”名字则视为已办理产权过户手续。
案涉两套房屋，根据廖清云与戚永签订的房屋买卖合同和支付购房款的行为，双方之间形成的是房屋买卖法律关系。廖清云作为房屋买受人，有要求出卖人交付房屋的权利。交付房屋请求权，系基于房屋买卖合同而产生，其基础是合同之债，属于债权请求权，在执行过程中与其他债权人的金钱债权，两者均无优先受偿的属性。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。根据上述最高人民法院的批复和规定，对于消费者购买房地产开发企业名下的商品房给予了特殊保护，即消费者的房屋交付请求权应当优先于其他金钱债权。本案，廖清云购买案涉房屋，是被拆迁人戚永的拆迁还房，不是商品房，不属于消费者购买商品房的情形。因此，本案，廖清云作为房屋买受人，没有法律特殊保护的情形，其实体权利不享有优先性，不能对抗法院的执行行为。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”按此规定，房屋买受人已实际占有争议房屋，则对交付占有的房屋具有期待权，期待权有物权的属性，具有对抗其他债权人的效力，应当予以保护。本案，廖清云对案涉房屋没有实际交付占有，不具有物权期待权，故亦不享有排除强制执行的民事权益。
综上所述，廖清云基于与戚永房屋买卖法律关系，所形成的是交付房屋请求权，为债权请求权，与本案任英的金钱债权是平等的债权，没有优先性。因此，其不享有足以排除强制执行的民事权益。廖清云上诉认为，本案未适用《最高人民法院第八次全国民事商事审判工作会议纪要》第九条的规定，一审适用法律错误。2016年12月1日，最高人民法院发布“第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要”，对“关于执行异议之诉案件的审理”没有提出相关指导性意见。因此，上诉人廖清云的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由上诉人廖清云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 辉
审 判 员 田 娟
代理审判员 李碧英
二〇一七年二月六日
书 记 员 何 薇