安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)皖13民终2055号
上诉人(一审原告)：陈福华，男，1951年3月1日出生，汉族，居民，住安徽省宿州市埇桥区，
委托诉讼代理人：王景懿，安徽君光律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭伏军，安徽君光律师事务所实习律师。
上诉人(一审被告)：宿州市畜禽贸易公司，住所地安徽省宿州市宿蒙路192号，组织机构代码70498949-4。
法定代表人：邵体彬，该公司经理。
委托诉讼代理人：张道龙，安徽民之声律师事务所律师。
上诉人陈福华因与上诉人宿州市畜禽贸易公司合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院(2016）皖1302民初11号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人陈福华其委托诉讼代理人王景懿、彭伏军，被上诉人宿州市畜禽贸易公司的法定代表人邵体彬及其委托诉讼代理人张道龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈福华上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其第二项“宿州市畜禽贸易公司协助其办理案涉房产过户”的诉讼请求。事实和理由：案涉房屋是借款按市场价格变为购房款，双方未签订担保合同，并非以物抵债。双方签订的《集资建房协议书》是房屋买卖协议，宿州市畜禽贸易公司怠于履行变更登记义务。
宿州市畜禽贸易公司辩称：本案是先借款，后根据借款之后抵付借款达成了房屋集资协议。案涉土地是集体土地，不能随意买卖，集体土地所建房屋是集体财产，不能买卖、置换、继承，案涉买卖协议是无效的。现在已经是国有土地，在没有取得国有土地使用权之前也不能买卖。请求驳回陈福华一审诉讼请求。
宿州市畜禽贸易公司上诉称：《集资建房协议书》已经双方当事人协商变更，变更后的协议也已履行完毕。因此，《集资建房协议书》已失效，无审查的必要。一审法院确定其效力有效是错误的。双方于2005年4月5日达成的协议仍然是履行民间借贷还款义务，涉案房屋属其公司所有。
陈福华辩称：案涉《集资建房协议书》是商品房买卖协议，是有效的。2005年4月5日的协议是无效的，且未履行。2005年3月5日的协议是对《集资建房协议书》的补充。《集资建房协议书》双方已交付，陈福华也居住至今，只是宿州市畜禽贸易公司未协助办理房产证。而且除了陈福华之前买卖的房屋都办理了产权证。该土地并非国有土地。
陈福华向一审法院起诉请求：1、依法确定双方签订的“集资建房协议书”合法有效；2、宿州市畜禽贸易公司协助办理案涉房屋过户登记手续。
一审法院认定事实：1997年2月19日，宿州市畜禽贸易公司因经营需要向陈福华借款2万元；1997年3月7，经陈福华介绍宿州市畜禽贸易公司向贺维利借款1万元；同年3月8日宿州市畜禽贸易公司再次向陈福华借款3万元。借款后宿州市畜禽贸易公司陆续偿还本息16000元；偿还贺维利借款2000元。2000年1月1日，宿州市畜禽贸易公司向陈福华出具证明一份，愿意将其公司宿舍楼一套折抵借款。同年6月1日双方签订集资建房协议书一份，协议约定陈福华集资购买宿州市畜禽贸易公司位于宿蒙路192号院内宿舍楼一幢四层东单元东室，面积95平方米，每平方米500元，合计47500元；交房时间为2000年6月1日等其他事项。购房协议签订后，陈福华入住涉案房屋。因宿州市畜禽贸易公司未按其承诺提供合法的购房手续，致使涉案房屋至今未能办理产权登记、变更手续。2015年12月8日宿州市畜禽贸易公司张贴“通知”，要求陈福华搬出涉案房屋。为此，双方发生纠纷。
一审法院认为：宿州市畜禽贸易公司向陈福华借款后未能按期还款，宿州市畜禽贸易公司以涉案房屋折价抵偿债务，双方签订集资建房协议。该协议的约定条款无抵押担保的意思表示，不违反法律的禁止性规定，应认定有效。当事人在债务已届清偿期后约定以物抵债，其本质为代物清偿，不仅需要当事人的合意，还需要履行物权转移手续。本案中，双方之间存在的是借贷关系，双方达成以物抵债协议后，因未办理物权的转移手续，故以物抵债协议尚未成立。宿州市畜禽贸易公司不履行以物抵债，陈福华不得要求其履行，陈福华可另案起诉要求其偿还借款及利息。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条，最高人民法院《关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第五十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定,判决:一、确认陈福华与宿州市畜禽贸易公司于2000年6月1日签订的《集资建房协议书》合法有效；二、驳回陈福华的其他诉讼请求。案件受理费5050元，由陈福华与宿州市畜禽贸易公司各负担2525元。
二审中，双方当事人未提交新证据。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1997年2月19日，宿州市畜禽贸易公司因经营需要向陈福华借款2万元；1997年3月7，经陈福华介绍宿州市畜禽贸易公司向贺维利借款1万元；同年3月8日宿州市畜禽贸易公司再次向陈福华借款3万元。借款后宿州市畜禽贸易公司陆续偿还本息16000元；偿还贺维利借款2000元。
2000年1月1日，宿州市畜禽贸易公司出具《证明》，部分内容为：“1997年经和陈福华协商以借款6万元转为集资建造宿州市畜禽贸易公司宿舍楼房用款，售房给陈福华一套……，已和陈福华办理了集资售房合同，按47500元收抵计算完。出售人邵体彬负责给陈福华办理购房所有合法手续”。2000年6月1日，宿州市畜禽贸易公司与陈福华签订《集资建房协议书》，约定：“陈福华集资购买宿州市畜禽贸易公司宿舍楼一幢四层东单元东室，面积95平方米，每平方米500元，合计47500元，已一次性付完100%”，并在该协议备注：“如该楼购买者陈福华因其他原因住不上（购买者全合法产权），由宿州市畜禽贸易公司负法律责任，购房款由宿州市畜禽贸易公司一次性退还，利息照付”；2005年3月5日，宿州市畜禽贸易公司法定代表人邵体斌再次出具《证明》，载明：“原向陈福华所借款项经协商将宿州市畜禽贸易公司宿舍楼一套出售给陈福华，由邵体斌给陈福华办理一切购房合法手续为止，之前所有借款、还款本息收据均属无效，任何人不得以任何理由或者借口再互相纠缠经济纠纷”，陈福华在该证明下方书写“同意此处理意见”并签名；2005年4月5日，陈福华、贺维利、吴新海作为甲方与宿州市畜禽贸易公司法定代表人邵体斌签订《邵体斌借款出售房屋还款协议书》，约定：“经协商，邵体斌同意把此房（案涉房屋）房产权证办理给陈福华，产权证交给吴新海保管，并出售此房，还陈福华、吴新海、贺维利57000元，由邵体斌免费办理房屋产权手续”。双方均认可该协议未履行。2015年12月8日，宿州市畜禽贸易公司张贴《通知》，要求陈福华搬出涉案房屋，否则其公司有权锁门、过户。陈福华拒绝搬出，双方发生纠纷。
本院认为：归纳双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1、案涉《集资建房协议书》效力如何确定；2、宿州市畜禽贸易公司是否应协助陈福华办理案涉房屋房地产权证。审理认为，案涉《集资建房协议书》系双方经过协商对债务履行的变更，宿州市畜禽贸易公司将其所有的案涉房屋作价出售给陈福华，从而清偿双方的债务，属于清偿债务的一种方式。该协议不存在《中华人民共和国物权法》第186条、第211条规定的“流押、流质”的情形。且意思表示真实，协议内容不违反国家法律的强制性规定，应为有效合同。宿州市畜禽贸易公司另称双方已于2005年4月5日签订新协议，案涉《集资建房协议书》已解除并失效。但经审查，2005年4月5日双方签订的协议书首先对《集资建房协议书》内容及效力进行了确认，后对其他权利义务所做的补充约定，且宿州市畜禽贸易公司并无证据证明已按照该协议履行。该协议备注条款“如不能按期交款，房子应由陈福华所有”的约定，与《集资建房协议书》的内容并无冲突。故，宿州市畜禽贸易公司此节的上诉意见，本院不予支持。
关于宿州市畜禽贸易公司是否应协助陈福华办理案涉房屋房地产权证的问题。同上所述，案涉《集资建房协议书》为有效协议，双方应当依约履行。该协议中约定陈福华为全合法性产权，并由宿州市畜禽贸易公司统一办理。宿州市畜禽贸易公司在2000年1月1日、2005年3月5日及同年4月5日出具的《证明》及协议等文件中，多次承诺为陈福华办理所购房屋产权证，但均未依约履行。且宿州市畜禽贸易公司庭审中认可案涉房产为其公司所有，其公司亦为其他三户购房者办理了房地产权证。因此，陈福华要求宿州市畜禽贸易公司协助办理案涉房屋房地产权证的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。
综上所述，陈福华的上诉请求成立，予以支持；宿州市畜禽贸易公司的上诉请求，不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持安徽省宿州市埇桥区人民法院(2016）皖1302民初11号民事判决第一项“确认陈福华与宿州市畜禽贸易公司于2000年6月1日签订的《集资建房协议书》合法有效”；
二、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院(2016）皖1302民初11号民事判决第二项；
三、宿州市畜禽贸易公司于判决生效后三十日内协助陈福华办理案涉房屋（坐落于宿州市宿蒙路192号宿州市畜禽贸易公司院内宿舍楼四层东户）房地产权证；
三、驳回宿州市畜禽贸易公司的上诉请求。
一审案件受理费5050元，二审案件受理费5050元，均由宿州市畜禽贸易公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 欧阳顺
审判员 李 超
审判员 张 奥
二〇一七年九月二十日
书记员 李 孟
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。