广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
(2015)东一法南民一初字第2383号
原告（反诉被告，以下统称原告）东莞市万菱市场管理有限公司，住所地：广东省东莞市南城区莞太大道6号时代广场A003号，注册号：441900001586334。
法定代表人黄赞斌。
委托代理人龙华伟，系该公司员工。
被告（反诉原告，以下统称被告）鲁娟，女，汉族，1987年7月25日出生，住湖南省临湘市，
委托代理人刘函秋、邓自芬，均系广东法仕律师事务所律师。
原告东莞市万菱市场管理有限公司（以下简称“万菱公司”）诉被告鲁娟以及被告鲁娟反诉原告万菱公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员刘秋霞适用简易程序进行独任审理，于2016年1月14日公开开庭进行了审理。原告万菱公司的委托代理人龙华伟，被告鲁娟的委托代理人刘函秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万菱公司诉称，2014年8月12日，原、被告就东莞市南城区莞太大道6号宏远时代广场A1079号商铺租赁事宜签订《租赁合同》，约定租期及租金、违约责任等。但在合同实际履行过程中，被告多次欠付原告数月租金不肯交纳，具体欠付租金数额如下：2014年11月、12月及2015年2月、4月、6月、8月每月欠付租金1829元；2015年1月、3月、5月、7月每月欠付租金915元；以上共计欠付租金14634元。被告多次累月欠付租金构成违约，为方便计算，原告要求被告以欠付总租金数额的30%支付逾期违约金。原告为维护自身权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告立即支付原告租金14634元及逾期违约金4390.20元，共计19024.20元；2、本案诉讼费由被告负担。
被告鲁娟答辩并提起反诉称，一、原告通过《免租申请书》同意对市场全体商铺“给予五折优惠，交一个月免一个月”的租金优惠政策，变更了《租赁合同》中租金的约定。双方也是按照变更后的约定实际履行，被告已经根据变更后的租金标准915元/月分别在2014年11月及2015年1、3、5、7月向原告足额支付了租金，没有任何违约行为。二、原告已收取被告的履约保证金（押金），原告声称被告有违约行为的陈述与其主动给被告办理押金退还手续并承诺退还押金的行为不一致，足以证明原告一直承认被告没有违约行为，原告依约向被告退还押金并承担利息损失。三、即使被告存在未足额支付租金的情况，按照《民法通则》第一百三十六条的规定，原告要求被告支付租金的诉讼时效为一年，原告无权要求被告支付2014年11月15日以前的租金。为此，被告提起反诉，请求判令：1、原告向被告退还保证金8233元；2、原告补偿被告自2015年11月1日起至2015年12月4日追讨欠款误工费每天200元合计6800元，后续损失将按实际追加请求；3、本案诉讼费用由原告承担。
原告万菱公司对被告的反诉辩称，由于被告存在违约行为，原告根据合同约定无须退还保证金，被告诉请误工损失没有合同和法律依据。
经审理查明，2014年8月12日，刘艳代表原告与被告签订《租赁合同》，约定：1、原告将位于宏远时代广场“东莞谊园文具玩具精品交易中心”内的第A1079号档位，建筑面积约45.74平方米的场地租给被告用于经营办公用品、文具、美术用品、礼品、精品或者玩具；2、租赁期限自2014年8月12日至2015年9月30日止，租赁费用包括租金和场地综合服务费，其中2014年8月12日至2014年10月31日686.10元/月（其中租金0元/月，场地综合服务费686.10元/月），2014年11月1日至2015年9月30日2515.70元/月（其中租金1829.60元/月，场地综合服务费686.10元/月），综合服务费包括保安、公共清洁及公共水电的费用；3、租赁费用按月结算，由被告在每月的1日至3日向原告缴付当月的租赁费用及其他应缴费用；4、合同签订时被告须向原告交纳8233元作为履约保证金，原告应在租赁期满之日被告无违约的情况下三十天内将履约保证金退回被告，且不计息；5、被告如逾期交纳租赁费用或其它应交的费用，除应当补交外，每逾期一天，被告应按欠款的百分之三向原告支付违约金，被告延付应交的费用超过1个月时，原告有权终止租赁合同，无偿收回出租的全部场地，并没收被告所交的履约保证金及向被告追偿应付费用和违约金。合同签订后，原告收取被告A1079号铺位履约保证金8233元。合同期限届满双方的租赁合同终止。
庭审中，双方对被告是否足额支付租金及原告应否退还履约保证金产生争议。
关于租金。原告主张被告未依约足额支付租金，其中2014年11月、12月及2015年2月、4月、6月、8月每月欠付租金1829元；2015年1月、3月、5月、7月每月欠付租金915元。被告则主张双方在合同履行过程中已对《租赁合同》约定的租金标准进行变更，为此提交《免租申请书》为证。该《免租申请书》是复印件，内容为“尊敬的谊园文具批发市场各级领导：我们是谊园文具批发市场的商户，目前整个谊园一天客流量不到20人，商户想要销售产品确实有很大难度……希望管理处结合市场目前交易的实际情况来定这个租金的问题，我们商户提供2个方案来参考：a)延长免租期至2014年12月31日，b)店铺租金在合同上面5折优惠的基础上再2折。”，有A1021蔡修、A1051周艳红、A1042李继忠、A1025王东、A1045及A1046罗鸽冲、A1041江泽伟、A1017黄东、A1058杨玉琴等商铺号及店主的签名确认，下方手写注明“给予五折优惠，交一个月免一个月。”，有陈佳的签名确认。原告以该证据是复印件，且未经原告盖章确认为由不予确认，称陈佳是广州谊园实业有限公司（以下简称“谊园公司”）的员工，原告和谊园公司之间的合作仅限于原告使用谊园公司字号进行对外招商，但谊园公司及其员工无权对案涉商铺的租金进行减免或优惠，且《免租申请书》没有优惠及免租的起止时间，不具有可执行性，故《免租申请书》对原告不产生效力。被告则称陈佳是原告与谊园公司共同委派的案涉万菱广场项目的负责人，负责整个项目的招商及后期管理，由于商场经营不理想，包括被告在内的商铺联名向原告提交免租申请书，陈佳请示了原告和谊园公司后与商户达成租金减半并交一免一的优惠条件，该免租申请书的原件由原告保存，商户复印保存，并按该批示执行。原告则称租户以经营困难为由联名要求减免租金，在原告不予同意减租的情况下找不能代表原告的陈佳签字，强行要求减免租金。
被告主张双方按变更后的租金标准履行，被告已足额支付租金，为此提交手机短信、支付宝付款凭证为证。137××××8468的手机短信分别显示：3月费用通知A1079总计1601元，转账户名陈燕儿，卡号62×××93，开户行工行东莞分行，东莞市万菱市场[来自139邮箱]/4月费用通知A1079总计686元，转账户名陈燕儿，卡号62×××93，开户行工行东莞分行，东莞市万菱市场[来自139邮箱]/你好，5月费用通知A1079总计1601元，请在6号前缴费，可转账陈燕儿账号，万菱市场谊园管理处[来自139邮箱]/你好，6月费用通知A1079总计686元，请在3号前缴费，可转账陈燕儿账号，万菱市场谊园管理处[来自139邮箱]。137××××9658的手机短信分别显示：您好鲁娟，我是万菱公司管理处的财务，您A1079铺7月租金915、7月管理费686，合计1601，开户名吴珍珍，开户行中国工商银行东莞分行，账户62×××76，请尽快缴费，否则会有滞纳金/您万菱广场A1079铺8月管理费686元，合计686元，请于8月4日前缴费，否则会产生滞纳金（3%/天）万菱市场管理处，由2015年6月15号开始更换账号，造成您的不便敬请谅解，转账户名吴珍珍，卡户62×××76，开户行中国工商银行东莞分行，转账时请备注姓名及铺位号，感谢你的配合。支付宝付款凭证显示2015年3月至2015年8月的支付金额和对方开户姓名、账号与上述短信的内容一致。原告对上述证据不予确认，称不清楚手机短信的主体，不认识陈燕儿，吴珍珍是东莞万菱实业投资有限公司员工，支付宝付款凭证与本案不具有关联性。原告主张曾口头向被告催缴拖欠租金，但未能举证证明，被告则称原告从未催缴，如有欠费情况原告会不断催缴且收取3%滞纳金，并采取断水断电措施。
关于退还履约保证金。被告提供《商铺租赁合同履行通知》、收据证明原告承诺并办理退还被告履约保证金的手续，表明原告认可被告在合同履行过程中无违约行为。《商铺租赁合同履行通知》由原告于2015年9月12日出具，通知商户租赁合同于2015年9月30日到期，商户铺位清空后携带租赁合同、身份证、银行卡、保证金收据到管理处财务部进行保证金退还工作；收据显示原告在2015年9月29日收取A1079铺位交来保证金收据（金额8233元）、银行卡、身份证复印件。原告确认上述证据的真实性，但主张《商铺租赁合同履行通知》是张贴在商场的通知，并非针对原告退还押金的承诺，根据合同约定只有被告无违约的情况下才退还履约保证金。
另查明，本院在审理原告与案涉宏远时代广场“东莞谊园文具玩具精品交易中心”的承租方罗鸽冲、李记忠的租赁合同纠纷中，案号分别为（2015）东一法南民一初字第2380号、2391号，查明137××××8468手机号码向罗鸽冲、李记忠发出催缴费用通知，短信的内容、格式及注明的转账户名、卡号和开户行与案涉137××××8468的手机短信内容一致。在（2015）东一法南民一初字第2380号、2384号、2386号、2389号、2391号案件中，本院查明陈佳代表原告就案涉“东莞谊园文具玩具精品交易中心”商场的商铺与承租人签订租赁合同。
以上事实，有租赁合同、图纸、商品房买卖合同补充协议、免租申请书、短信、支付宝付款凭证、商铺租赁合同履行通知、收据以及本案庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，原、被告签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点是双方是否就租金标准变更达成一致意见。
首先，陈佳是代表原告与承租人就案涉商场的商铺签订租赁合同的代表人，陈佳在《免租申请书》中注明“给予五折优惠，交一个月免一个月”的租金优惠政策，足以证明原告对案涉商场的租户给予租金优惠政策。原告抗辩陈佳不是其员工且不能代表原告优惠或减免租金，理据不足，本院不予采纳。其次，原告确认收到被告租赁费用的情况与被告提供的支付宝转账凭证显示的款项吻合，本院对支付宝付款凭证予以采信。被告提供的手机短信显示的金额、收款账号、户名与支付宝付款凭证的内容完全吻合，且另案中显示该手机短信以相同的格式及相同的收款账号、户名向承租人发送催款通知，短信及支付宝付款凭证显示被告支付的情况与《免租申请书》“给予五折优惠，交一个月免一个月”的优惠条件吻合，进一步印证了《免租申请书》的内容。再次，在长达一年的合同履行期间，针对被告未按合同约定支付租金的情形，原告未能举证证明其已按合同约定向被告催收租金但被告不足额支付，也未能举证证明其向被告催缴未支付部分租金，应对此承担举证不能的不利后果。综上，被告提交的上述证据形成完整的证据链，足以证明双方就租金标准变更达成了一致意见，被告已按变更后的租金标准足额支付租金。原告要求被告按照合同约定补足租金差额理据不足，本院不予支持。
被告不存在拖欠租金的违约行为，原告应按合同约定在租赁期满之日三十天内将履约保证金退回被告。被告反诉要求原告退还案涉商铺的履约保证金8233元于法有据，本院予以支持。被告反诉要求原告补偿误工损失没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告东莞市万菱市场管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内返还被告鲁娟履约保证金8233元；
二、驳回被告鲁娟其他反诉请求；
三、驳回原告东莞市万菱市场管理有限公司全部诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费137.80元（原告已预交）、反诉费175.83元（被告已预交），由原告东莞市万菱市场管理有限公司负担233.80,被告鲁娟负担79.83元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 刘秋霞
二〇一六年三月三日
书 记 员 简凤娇
尹嘉玮（代）
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。