天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)和民二初字第0096号
原告安耀军,男,1978年9月1日出生,住址。
委托代理人张莹,天津安拓律师事务所律师。
被告曹蕊,男,1983年8月26日出生,汉族,住址。
委托代理人王轶,天津益清律师事务所律师。
委托代理人柴冬环,天津益清律师事务所律师。
被告曹式纲,男,1959年9月23日出生,住址天津市和平区。
委托代理人王轶,天津益清律师事务所律师。
委托代理人柴冬环,天津益清律师事务所律师。
被告天津中原物业顾问有限公司,住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦九层。
法定代表人赖国强,该公司总裁。
委托代理人曹超奇,该公司法务经理。
原告安耀军与被告曹蕊、曹式纲、天津中原物业顾问有限公司(以下简称:中原物业)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2014年1月24日受理后,依法由代理审判员卞志杰适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告安耀军的委托代理人张莹,被告曹蕊、曹式纲的委托代理人王轶、柴冬环,被告天津中原物业顾问有限公司的委托代理人曹超奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告安耀军诉称,原告通过被告天津中原物业顾问有限公司新文化家园店介绍,于2013年9月11日与被告曹蕊代理人曹式纲签订了《房产交易合同》(合同编号TJM2013-0007134)。合同中关于各项履行合同期限均来源于中介估算。合同签订后,原告支付定金70000元。双方关于履行合同事项一直通过中介沟通,原告因完税证明开具时间由第三人因素决定,遂要求中介与被告联系协商延后到房管局的时间。后中介回复卖方同意延后,条件是延后腾房日期,原告同意延迟交房。待原告手续办齐后,各方商议于2013年12月23日共同到房管局签订《天津市房产买卖协议》。但不知何因,各方到房管局后,被告曹蕊当场拒绝签字,导致本合同至今不能顺利履行。后被告曹蕊给原告发来补充协议,协议中要求原告在房价之外多支付80000元,并以不签订补充协议就不到房管局签合同相威胁。原告拒绝后,被告曹蕊明确表示不会继续履行合同,且不返还原告已经交纳的定金70000元。被告曹蕊的行为已经构成根本违约,按照合同约定应返还原告双倍定金。
综上所述,被告的行为已经严重损害原告的合法权益,故原告起诉请求判令:1、解除原、被告签订的《房产交易合同》,被告曹蕊返还原告双倍定金共计140000元,三被告承担连带责任;2、本案诉讼费用由三被告承担。
提交的证据:1、《房产交易合同》;2、业主收据;3、补充协议;4、关于继续履行合同的通知书。
被告曹蕊、曹式纲辩称,不同意原告的诉讼请求。对于原告要求解除原、被告之间的《房产交易合同》,二被告同意解除,但对于双倍返还定金及其他请求不予认可。被告曹蕊、曹式纲及被告中原物业与原告所签订的《房产交易合同》,是由于原告违约导致合同解除,三被告均不存在任何违约行为,因此无义务向原告双倍返还定金,且依据同约定,原告无权要求被告返还定金。请求法院依法驳回原告诉讼请求。
提交的证据:1、《房产交易合同》;2、个人所得税完税证明;3、《通知》及EM邮寄单据及邮件查单。
被告天津中原物业顾问有限公司辩称,不同意原告的诉讼请求。1、被告不是本案主体,应该是第三人,本案是买卖合同纠纷,原告与被告曹蕊是买卖关系,被告是中间人即居间方,不是买卖双方当事人,与原、被告是另一个法律关系,如果作为被告应该另案解决,不能共同诉讼。2、原告要求被告承担所谓的连带责任没有法律依据,原告的诉请是基于买卖合同的违约责任,既然被告不是买卖合同的主体,所以不用适用买卖合同的违约责任,更谈不上连带责任。3、对于原告所主张解除和被告的合同关系,基于原告与被告是居间合同关系,居间合同是居间人向委托人报告,促成合同成立并收取佣金。被告如实报告,没有任何隐瞒,没有提供虚假情况,没有违反法律和行政法规的规定,居间合同已履行完毕,没有解除的问题,且被告尽到了居间的义务,不应承担任何责任。未提交证据。
经审理查明,被告曹式纲与曹蕊系父女关系。原告户籍地为河南省平顶山市。坐落本市和平区富顿大厦×房屋的权利人系被告曹蕊。2013年9月11日,原告与被告曹式纲代理被告曹蕊在被告中原物业处三方签订了《房产交易合同》,约定原告购买上述房屋,成交价款为2990000元,原告于签订合同时向被告曹蕊交付定金70000元整,该笔定金在办理产权过户手续时自动转为房款的一部分。原告与被告曹蕊须于2013年12月1日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》,并依照该协议约定办理买卖手续,双方应通过天津市房地产交易资金监管中心对房款进行代收代付。上述剩余房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款。原告须于2013年12月1日前办理贷款申请手续,并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心,被告同时将已收取的定金存入资金监管中心。合同中违约责任约定,原告交付定金后未按照本合同约定履行的,无权要求被告返回定金;被告收取定金后未按照本合同约定履行的,必须将定金双倍返回给原告。合同中免责条款约定,如原告与被告曹蕊变更合同有关条款,应取得被告中原物业书面认可,同时签订补充协议。补充协议作为合同的有效组成部分具有同等的法律效力。同时合同还就相关税、费,房地产交付,通知、合同效力、争议解决进行了约定。原告于当日交付被告曹式纲定金70000元。
合同签订后,因原告为外地户籍,在本市购房需提供一年的个人所得税完税证明,但原告在合同约定的到房管局签署《天津市房产买卖协议》的时间内,尚不能取得完税证明,遂通知被告中原物业要求办理时间顺延,被告中原物业通知被告曹式纲,被告曹式纲表示同意,被告中原物业要求签订《补充协议》,被告曹式纲未同意。后原、被告三方约定于2013年12月23日到房管局签署《天津市房产买卖协议》,但按照约定的时间原、被告三方到房管局后,被告曹蕊要求原告支付补偿金,否则拒绝签署协议,而原告不同意支付,故协议未能签署。
2014年1月6日,被告曹蕊向原告邮寄《通知》,通知原告自接到通知书之日起,解除与原告及被告中原物业签订的《房产交易合同》,且不退还定金。原告则于2014年1月7日向被告曹蕊邮寄了《关于继续履行合同的通知书》,通知被告曹蕊继续履行合同义务,并保留追索双倍定金的权利。最终,原告与被告曹蕊未能到房管局签署《天津市房产买卖协议》,致使《房产交易合同》未能履行。
上述事实,有原、被告的当庭陈述及提交的证据予以证实,经当庭质证,本院予以确认。
本院认为,依照法律规定,依法成立的合同,对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。原告与被告曹式纲及被告中原物业三方签订的《房产交易合同》,被告曹蕊对被告曹式纲代理其签订合同的行为表示认可,故合同系当事人的真实意思表示,且不违反法律及行政法规的强制性规定,依法成立、有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
依照法律规定,当事人协商一致,可以变更合同。原告要求顺延签署《天津市房产买卖协议》的时间,被告曹式纲作为被告曹蕊的代理人表示认可,且双方重新约定了签署的时间,应属于协商一致,变更合同有关条款。虽然双方未按照合同约定的采取书面形式订立《补充协议》,但依照法律规定,法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采取书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。据此,原告在重新约定的时间内,取得了完税证明并按期到房管局签署协议,履行了主要义务,被告曹蕊也按期到房管局,故变更合同成立。而且,变更合同条款也属于合同约定的免责条款,故原告未按照合同约定的时间2013年12月1日签署《天津市房产买卖协议》的行为,应属双方协商一致变更合同内容,不构成违约。综上,被告曹蕊以原告存在违约行为,书面通知原告要求解除合同,无事实及法律依据,而被告曹蕊在原告通知其继续履行合同的情形下,不履行签署《天津市房产买卖协议》的义务,以自己的行为表明不履行主要义务,构成根本性违约,原告依照法律规定,要求解除合同的诉讼请求,本院依法予以支持。
按照合同约定,被告未按照本合同约定履行义务,必须将定金双倍返回给原告。而且依照法律规定,收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金,故原告要求被告曹蕊双倍返还定金的诉讼请求,本院亦依法予以支持。
依法法律规定,代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施的民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为,承担民事责任。据此,被告曹式纲作为被告曹蕊的代理人,所实施的民事法律行为,应由被告曹蕊承担民事责任。同时,被告中原物业作为居间人,已经履行了居间义务,而且定金条款是基于买卖双方在履行合同中的违约行为导致,与居间人无关联。据此,原告要求被告曹式纲及被告中原物业承担连带给付双倍返还定金的诉讼请求,本院不予支持。
综上,《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款,《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第三十六条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十四条第(二)项、第一百一十五条的规定,判决如下:
一、原告与被告曹蕊及被告天津中原物业顾问有限公司于2013年9月11日签订的《房产交易合同》,于本判决生效之日解除;
二、本判决生效后十五日内,被告曹蕊双倍返还原告定金共计140000元;
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费3100元,减半收取1550元,由被告曹蕊负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 卞志杰
二〇一四年四月十八日
书 记 员 刘 义
附:本裁判文书所依据的具体法律条文规定
《中华人民共和国合同民法通则》
第六十三条第二款代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施的民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为,承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第八条第一款依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采取书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。
第四十四条第一款依法成立的合同,自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第七十七条第一款当事人协商一致,可以变更合同。
第九十四条第(二)项有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务;
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。