重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝民终245号
上诉人（原审被告）：李昕欣。
委托诉讼代理人：付国政，重庆海力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蒋忠丽。
委托诉讼代理人：周元亮，重庆航宇律师事务所律师。
原审被告：重庆同洲控股（集团）有限公司,住所地重庆市渝北区龙山街道余松路450号同舟·佳居1幢1-1，统一社会信用代码：91500112750066754K。
法定代表人：陈佳舜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王汉塘，男，该公司员工。
上诉人李昕欣因与被上诉人蒋忠丽、原审被告重庆同洲控股（集团）有限公司（以下简称同洲控股公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市第一中级人民法院（2016）渝01民初962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月7日、2017年8月29日公开开庭进行了审理。上诉人李昕欣的委托诉讼代理人付国政，被上诉人蒋忠丽及其委托诉讼代理人周元亮，原审被告同洲控股公司的委托诉讼代理人王汉塘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李昕欣上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.驳回蒋忠丽的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定案涉房屋未过户登记至蒋忠丽名下，系不可归责于买受人蒋忠丽的自身原因是错误的。依据蒋忠丽与同洲控股公司之间的约定，交易的商品房属于现房买卖，自合同签订之日起30日内，双方应向房管部门申请办理房屋产权登记手续，办理房屋产权证书，否则构成违约。如逾期超过90日，购房人可以解除合同。但从蒋忠丽与同洲控股公司签订案涉房屋买卖合同起至案涉房屋被人民法院查封近六年的期间内，蒋忠丽从未向房管部门提交办理产权登记手续的申请，蒋忠丽也从未追究过同洲控股公司的违约责任，放任同洲控股公司多次对案涉房屋设置抵押。本案审理过程中，蒋忠丽亦没有举示任何证据证明其在案涉房屋被抵押之前提出了要求办理房屋产权证的事实，蒋忠丽对案涉房屋没有办理过户登记存在明显过错；2.一审已经查明并认定了李昕欣对案涉房屋享有合法有效的抵押权，即使蒋忠丽与同洲控股公司之间的房屋买卖合同有效，蒋忠丽也仅仅是享有请求同洲控股公司就案涉房屋办理过户登记的权利，该权利本质上是一种债权。蒋忠丽对执行标的享有的债权不能对抗抵押权。3.根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，蒋忠丽提出的排除执行的理由亦不能成立。
蒋忠丽辩称，因同洲控股公司未办理商品房预售许可手续，案涉房屋初始登记前不能办理网签和预告登记手续，初始登记后案涉房屋即办理了抵押登记，故案涉房屋至今未过户登记至蒋忠丽名下系不可归责于蒋忠丽的自身原因，依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，蒋忠丽对于案涉房屋享有物权期待权，可以排除强制执行。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
蒋忠丽向一审法院起诉请求：1.请求依法确认蒋忠丽对执行标的（重庆市渝北区腾芳大道223号门市）购买的权利合法有效；2.请求依法判决对执行标的（产权证号为201房地证2012字第010538号）停止执行，并解除查封扣押。
一审法院认定事实：重庆同舟实业（集团）有限公司更名为重庆同舟控股（集团）有限公司，后于2009年4月2日更名为同洲控股公司。
2014年7月14日，李昕欣与同洲控股公司、重庆同洲龙马汽车销售有限公司（以下简称龙马汽车销售公司）、任和斌、王伟签订《借款担保合同》，主要约定：李昕欣向同洲控股公司出借800万元，借款期限为2014年7月15日至2014年9月14日……。同洲控股公司以其自有的权证号为201房地证2012字第010538号、201房地证2014字第025764号房屋设定抵押，并办理了抵押登记。李昕欣与同洲控股公司、龙马汽车销售公司、任和斌、王伟借款合同纠纷一案，重庆仲裁委员会于2015年1月26日作出（2014）渝仲字第1036号裁决书，裁决：一、同洲控股公司向李昕欣偿还借款本金800万元；二、同洲控股公司向李昕欣支付迟延履行违约金（以800万元为基数，从2014年9月15日起至付清之日止，按每日万分之六的标准计算）；三、同洲控股公司向李昕欣支付律师费30万元；四、龙马汽车销售公司、任和斌、王伟对同洲控股公司应支付的上述一、二、三项裁决款项向李昕欣承担连带清偿责任；五、同洲控股公司、龙马汽车销售公司、任和斌、王伟不履行上述一、二、三项裁决时，李昕欣可对同洲控股公司所有的权证号为201房地证2012字第010538号、201房地证2014字第025764号房屋折价或者以拍卖、变卖的价款在上述一、二、三项裁决范围内优先受偿；六、驳回李昕欣的其他仲裁请求。
（2014）渝仲字第1036号裁决书生效后，李昕欣于2015年4月19日向本案一审法院申请强制执行。一审法院在执行过程中，查封了同洲控股公司名下的“新都花园”2幢[房地产权证为201房地证2012字第010538号，实地查勘地址为腾芳大道209-255号（单号）]、同舟·佳居1幢1-4号（房地产权证号为201房地证2014字第025764号）等房屋。2015年3月13日，本案一审法院在执行另案即（2015）渝一中法公执字第00219号案中（被执行人为同洲控股公司），首轮查封了案涉上诉房屋。
2016年1月7日，重庆嘉信拍卖有限公司受一审法院委托刊登公告：“拟对重庆市渝北区龙山街道余松路450号同舟·佳居1幢1-4商服用房（房地产权证号为201房地证2014字第025764号）及渝北区双龙湖街道睦邻路21号新都花园2幢第1层1至24号商服用房[房地产权证号为201房地证2012字第0105**号，腾芳大道209-255号（单号）]进行拍卖。”
蒋忠丽以拟拍卖的房屋中“重庆市渝北区腾芳大道223号门市”系其于2009年购买为由，向一审法院提起执行异议，请求中止对其房屋的查封和拍卖。一审法院于2016年9月12日作出（2016）渝01执异1081号执行异议裁定书，裁定驳回蒋忠丽的异议。蒋忠丽对该裁定不服，遂提起本案诉讼。
另查明：2009年8月25日，蒋忠丽与同洲控股公司签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：蒋忠丽购买同洲控股公司位于重庆市渝北区腾芳大道“同舟·新都花园”腾芳大道223号建筑面积为23.04平方米的门面房，建筑面积为23.04平方米的门面房，房屋总价款为100224元；签订合同时付款95%，办理产权证时付款5%。蒋忠丽于2007年10月26日向同洲控股公司缴纳了购门面（原为1-17号，签订合同时为223号）房款8万元。2009年8月25日，蒋忠丽向同洲控股公司缴纳购房款15213元。蒋忠丽共缴房款95213元，占合同约定购房款的95%，同洲控股公司分别出具了收据。同洲控股公司于2009年12月将该房屋交付给蒋忠丽使用至今。
蒋忠丽在购房后多次与其他购房者一起要求同洲控股公司为其购买的房屋办理产权证。2015年5月7日，同洲控股公司向蒋忠丽等相关业主出具《承诺书》，载明：我司承诺于2015年6月30日前办理位于重庆市渝北区双龙湖街道睦邻路21号新都花园临街商业门市产权证。
蒋忠丽与同洲控股公司签订合同约定的商品房暂定名为“同舟·新都花园”，该商品房对应的工程竣工验收后定名为“新都花园”。其房地产权证号由最初的商品房买卖合同约定的“100房地证2007字第155号”变更为“201房地证2012字第010538号”，蒋忠丽所购商品房为该房地产权证号下的腾芳大道223号商服用房。
一审还查明：蒋忠丽按照一审法院执行机构的要求，于2016年8月8日将案涉房屋购房款的尾款5011元缴纳至一审法院交付执行。
一审法院认为，本案争议焦点为：案外人蒋忠丽对案涉的重庆市渝北区腾芳大道223号门市（产权证号为201房地证2012字第010538号）是否享有足以排除强制执行的民事权益。
蒋忠丽与同洲控股公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方应按照合同之约定适当履行合同义务。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，蒋忠丽在人民法院查封之前已与同洲控股公司签订合法有效书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋，且已按照合同约定支付了购房价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。至于案涉房屋未办理过户登记手续导致房屋被同洲控股公司抵押给李昕欣，继而被人民法院查封的问题，一审法院认为，蒋忠丽与同洲控股公司签订《商品房买卖合同》后，同洲控股公司作为开发商，具有办理案涉房屋过户登记的主要义务，蒋忠丽具有配合义务。本案中，李昕欣未举示证据证明蒋忠丽未履行案涉房屋过户登记的配合义务，蒋忠丽在购房后多次要求同洲控股公司办理产权证的行为足以表达其诉求，虽未向人民法院提起诉讼行使物权登记请求权，并通过法院强制执行来完成物权变动的使命，但蒋忠丽仅系普通的购房人，不可以法律专业人士的要求苛求于她。故一审法院认定案涉房屋未过户登记到蒋忠丽名下，系不可归责于买受人蒋忠丽的自身原因。综上，蒋忠丽对案涉的重庆市渝北区腾芳大道223号门市享有足以排除强制执行的民事权益，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，蒋忠丽主张对案涉房屋排除强制执行的请求，一审法院应予支持。
至于蒋忠丽诉请法院确认其对案涉房屋购买的权利合法有效的问题，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第二款之规定：“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。而蒋忠丽的该项诉请并非民事诉讼法规定的执行异议之诉中确权的诉讼请求，一审法院对该诉讼请求不予支持。
至于蒋忠丽请求对案涉房屋解除查封的问题，该请求并非案外人执行异议之诉的审理范围，一审法院不予支持。
综上所述，蒋忠丽的诉讼请求部分成立，一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条、第三百一十三条第一款第二项规定，判决：一、停止执行重庆市渝北区腾芳大道223号房屋；二、驳回蒋忠丽的其他诉讼请求。一审案件受理费2304.5元，由李昕欣、同洲控股公司、龙马汽车销售公司负担。
二审诉讼过程中，本院作出(2017)渝民终245号民事裁定，裁定驳回蒋忠丽对龙马汽车销售公司、任和斌和王伟的起诉。
本院在二审审理期间依职权向重庆市渝北不动产登记中心调查取证。2017年8月7日，重庆市渝北不动产登记中心出具《关于重庆市高级人民法院协助调查函的复函》。本院组织当事人进行了质证，各方当事人对重庆市渝北不动产登记中心《关于重庆市高级人民法院协助调查函的复函》的真实性、合法性、关联性均无异议。《关于重庆市高级人民法院协助调查函的复函》载明如下事实：1.新都花园2幢1层的商业门面未办理商品房预售许可证；2.前述房屋在竣工至2012年4月5日办理初始登记期间，不能办理网签和预告登记手续；3.经调查，新都花园项目住宅部分用于空港农转非人员的安置，该项目于2008年竣工并通过规划、建设等相关手续，由于开发企业欠土地出让金等问题，直到2012年同洲控股公司才申请办理房屋初始登记。
二审另查明：2012年4月5日，重庆市国土资源和房屋管理局为同洲控股公司办理了201房地证2012字第010538号房地产权，案涉房屋为该证项下商服用房之一，2012年4月18日同洲控股公司为案外人在该证项下设立抵押权，2014年5月12日该抵押权被注销。2014年5月30日，同洲控股公司为其他案外人在该证项下设立抵押权，同年7月11日该抵押权被注销，2014年7月15日，同洲控股公司在该证项下为李昕欣设立抵押权至今。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：蒋忠丽对重庆市渝北区腾芳大道223号门市是否享有足以排除强制执行的民事权益。
最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依据该规定，本院认为蒋忠丽对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。事实和理由：1.根据一审查明的事实，蒋忠丽与同洲控股公司在案涉房屋被查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同，且在人民法院查封之前已合法占有了该房屋。2.蒋忠丽举示的购房款收据证实其向同洲控股公司支付了购房款95213元，同洲控股公司对该事实予以认可，2016年8月8日蒋忠丽将剩余价款5011元按照人民法院的要求交付执行，故李昕欣主张蒋忠丽未实际支付购房款的上诉理由不能成立。3.案涉房屋未办理过户登记手续并非基于蒋忠丽自身原因。虽然同洲控股公司与蒋忠丽于2006年8月即签订了《重庆市商品房买卖合同》，但因开发企业未足额缴纳土地出让金，直至2012年4月5日案涉房屋才办理初始登记，在此之前案涉房屋处于办证不能的状态。且重庆市渝北不动产登记中心出具的《关于重庆市高级人民法院协助调查函的复函》证实，同洲控股公司在建设过程中未曾办理过商品房预售许可手续，因此，重庆市渝北不动产登记中心并无相关房屋的信息，致使初始登记前案涉房屋无法办理网签、预告登记或其他公示手续，即蒋忠丽无法通过办理网签预告登记或者其他公示的方式限制同洲控股公司对案涉房屋行使处分权。案涉房屋办理初始登记后，同洲控股公司并未通知蒋忠丽办理产权过户登记，且仅过十余天同洲控股公司即将包括案涉房屋在内的该证项下的所有房屋土地办理了抵押，期间虽然有短暂解押，但是同洲控股公司并未就该情形通知蒋忠丽，本案亦无证据证明蒋忠丽知晓该事实，在此情形下，案涉房屋未办理产权过户登记手续的原因不能归咎于蒋忠丽。此外，蒋忠丽作为非法律专业的普通民事主体，对其主张物权请求权的方式不能过于苛求，事实上蒋忠丽曾多次向同洲控股公司提出过办理过户登记手续的要求，同洲控股公司亦向蒋忠丽等相关业主承诺限期办理过户登记手续，应视为蒋忠丽尽到了必要的注意义务。李昕欣主张案涉房屋未办理过户登记手续系蒋忠丽自身原因的上诉理由不能成立。
因本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定中排除强制执行的情形，一审判决对诉争房屋停止执行并无不当。
综上，李昕欣的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2304.5元，由李昕欣、重庆同洲控股(集团)有限公司负担。二审案件受理费2304.5元，由李昕欣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 贵
代理审判员 黄 巍
代理审判员 陈青青
二〇一七年八月三十日
书 记 员 ＸＸ平