福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)闽03民终1212号
上诉人（原审被告）：莆田市滨海财富广场有限公司，住所地福建省仙游县鲤城街道洪桥社区胜南路224号，统一社会信用代码91350322050300634B。
法定代表人：郑宗保，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：陈小军，福建秦剑律师事务所执业律师。
被上诉人（原审原告）：蔡新华，男，1981年10月15日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。
委托诉讼代理人：白建永，福建壶兰律师事务所执业律师。
上诉人莆田市滨海财富广场有限公司（以下简称“滨海公司”）因与被上诉人蔡新华合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院（2016）闽0322民初3256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
滨海公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回蔡新华的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由蔡新华负担。事实和理由：1、一审判决错误解读《“滨海财富广场”商住楼商品房认购协议书》，认为滨海公司与蔡新华签订《商品房买卖合同》的条件已具备，而事实上至一审辩论终结之前，签订《商品房买卖合同》的条件仍未具备。2、滨海公司未违反约定，认购协议书应继续履行，滨海公司无需双倍返还定金，也无需返还首付款、维修基金等费用及相应的利息损失。
蔡新华答辩称，滨海公司在原抵押担保到期的情况下未经蔡新华同意将涉案房屋为案外人向银行借款提供抵押担保，并至今没有办理注销登记，导致蔡新华至今无法向银行申请按揭贷款。经多次催促，滨海公司仍未与蔡新华签订正式的商品房买卖合同。滨海公司的违约行为，导致蔡新华的合同目的无法实现，故应解除合同，并由滨海公司承担违约责任。
蔡新华向一审法院起诉请求：1、判令解除蔡新华与滨海公司于2014年5月26日签订的《“滨海财富广场”商住楼商品房认购协议书》；2、判令滨海公司双倍返还定金20万元整（人民币，下同）；3、判令滨海公司立即返还给蔡新华已支付的首付款及维修资金、房产证契税等共计225291元，并赔偿给蔡新华经济损失40万元；4、判令滨海公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：蔡新华与滨海公司于2014年5月26日签订了一份《“滨海财富广场”商住楼商品房认购协议书》，约定“…三、乙方（指蔡新华）本次认购的住宅房产位于2号楼09幢509单元，该单元建筑面积204.27平方米，成交单价4798.00元每平方米，成交总价980087.00元…四、乙方本次认购可享受总房款6%优惠。乙方认购该单元的实际总购房款为人民币921282.00元整。五、乙方购房款的付款方式按下述第2种执行：…2、按揭贷款：乙方应于2014年7月31日前付清30%（以上）的购房款计人民币281282.00元整（签订本协议书之日付清壹拾万元整，2014年06月30日之前付清第二期首付款人民币壹拾万整，于2014年07月31日之前付清第三期首付款人民币捌万壹仟贰佰捌拾贰元整）；余款计人民币（取整后）640000.00元整申请银行按揭贷款，乙方应于本协议签订之日起60日内将申请按揭贷款所需材料送交甲方，否则每延迟一日按贷款额的0.3‰向甲方（指滨海公司）支付违约金。…六、乙方自愿交付认购定金（充抵首付款）计人民币壹拾万元，定金应在认购当日付清。乙方未按时付清全部定金视为违约，其认购无效，认购定金请汇入下列账户…九、由于近期金融机构提供的按揭贷款和公积金均出现不同程度的排队等待发放及相关的贷款规模缺乏等原因，乙方同意在未签订作备案等产权认购转移登记的《商品房买卖合同》之前，由甲方以认购商品房向抵押权人作过渡性融资抵押（融资利息由甲方承担，同时乙方承诺无偿及时配合甲方对抵押融资的认购商品房所进行的相关事务，例如抵押权人贷前、贷后检查、核对抵押物等等），待甲方向银行申请购房按揭贷款、公积金贷款规模到位前，由甲方出资注销抵押，并提前30天通知乙方携本协议和有效身份证件到甲方营销中心签署《商品房买卖合同》。乙方已付定金、购房款在签署《商品房买卖合同》时全数无息转为购房款的一部分。双方签署《商品房买卖合同》时，乙方应将本协议和甲方之前出具的收据交回甲方，换取《商品房买卖合同》或新的收据或发票。…十五、乙方按时付清定金后，享有对认购房屋的优先购买权。如甲方违约将乙方认购房屋出售他人，应向乙方双倍返还定金。…”。蔡新华于2014年5月21日支付给滨海公司1万元，于2014年5月26日支付给滨海公司9万元，于2014年7月8日支付给滨海公司10万元，2014年8月19日支付给滨海公司61282元，于2015年5月2日支付给滨海公司2万元、10213.5元、1961元、3000元、1196元、27638.5元共计64009元。滨海公司于2014年3月28日以本案讼争房产向福建海峡银行股份有限公司仙游支行作最高额抵押权设立登记，2016年1月5日该抵押权进行注销登记，但滨海公司于2015年12月9日以讼争房产为案外人莆田市荔邦贸易有限公司向福建海峡银行股份有限公司仙游支行的借款提供抵押担保，并于2015年12月10日在仙游县不动产登记中心进行了抵押登记，该主债务履行期限为2015年12月9日至2016年12月9日，至今未注销登记，导致蔡新华无法向银行申请按揭贷款，滨海公司也至今未与蔡新华签订《商品房买卖合同》。2016年5月3日，蔡新华以滨海公司的行为已致使双方原签订认购协议书之目的无法实现，且造成蔡新华巨大的经济损失诉至一审法院，并提出上述诉讼请求。
一审法院认为，蔡新华与滨海公司之间签订的《“滨海财富广场”商住楼商品房认购协议书》，当事人缔约主体适格、意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。滨海公司的违约行为致使蔡新华无法向银行申请按揭贷款，滨海公司也至今未与蔡新华签订《商品房买卖合同》，致使双方签订的《“滨海财富广场”商住楼商品房认购协议书》的合同目的无法实现，符合《合同法》第94条第四项的情形，故本案讼争的《“滨海财富广场”商住楼商品房认购协议书》应予以解除，滨海公司应因其违约行为承担违约责任，滨海公司应双倍返还给蔡新华定金20万元，且应返还给蔡新华已收取的首付款、维修基金、装修保证金、物业管理费、公摊水电费、垃圾清理费、水电预备金、房产证契税共计225291元及支付给蔡新华上述相应的款项资金占用期间按同期银行贷款利率计算的利息作为赔偿蔡新华因此造成的损失，利息计算方法：以10万元为基数自2014年7月8日起按同期银行贷款利率计至付清款项之日止、以61282元为基数自2014年8月19日起按同期银行贷款利率计至付清款项之日止及以64009元为基数自2015年5月2日起按同期银行贷款利率计至付清款项之日止。蔡新华的诉讼请求有理部分予以支持，无理部分予以驳回。滨海公司的辩称意见有理部分予以支持，无理部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除蔡新华与莆田市滨海财富广场有限公司于2014年5月26日签订的《“滨海财富广场”商住楼商品房认购协议书》一份。二、莆田市滨海财富广场有限公司应于本判决生效之日起十日内双倍返还给蔡新华定金20万元。三、莆田市滨海财富广场有限公司应于本判决生效之日起十日内返还给蔡新华已收取的首付款、维修基金、装修保证金、物业管理费、公摊水电费、垃圾清理费、水电预备金、房产证契税共计225291元及应于本判决生效之日起十日内支付给蔡新华上述相应的款项资金占用期间按同期银行贷款利率计算的利息作为赔偿蔡新华因此造成的损失，利息计算方法：以10万元为基数自2014年7月8日起按同期银行贷款利率计至付清款项之日止、以61282元为基数自2014年8月19日起按同期银行贷款利率计至付清款项之日止及以64009元为基数自2015年5月2日起按同期银行贷款利率计至付清款项之日止。四、驳回蔡新华的其它诉讼请求。本案受理费13013元，由莆田市滨海财富广场有限公司负担。
二审中，滨海公司与蔡新华均没有提交新的证据。
经审理查明，滨海公司与蔡新华对一审查明的事实均没有异议，本院予以确认。
本院认为，蔡新华与滨海公司签订的认购协议书系双方在签订《商品房买卖合同》之前对各自的权利义务进行的约定。虽然蔡新华同意滨海公司以认购商品房向抵押权人作过渡性融资抵押，但滨海公司在解除讼争商品房的最高额抵押权的同时，又以讼争商品房为他人的借款提供抵押担保。显然，该担保不属于双方约定的过渡性融资抵押范畴，故滨海公司存在违约行为，该行为导致蔡新华无法向银行申请按揭贷款，也导致签订《商品房买卖合同》的条件无法成就，造成蔡新华签订涉案的认购协议书的合同目的无法实现，故一审法院判决解除该认购协议书并由滨海公司双倍返还定金并无不当。因蔡新华已经支付了相关的首付款、维修基金、装修保证金、物业管理费、公摊水电费、垃圾清理费、水电预备金、房产证契税，一审法院判决滨海公司返还上述款项并承担资金占用期间的利息亦无不当。综上所述，滨海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费13013元，由上诉人莆田市滨海财富广场有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王鹏程
审 判 员 李 忠
代理审判员 彭赵龙
二〇一七年六月十二日
书 记 员 黄周翔
附注：相关主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。