上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第11228号
原告付华联。委托代理人付长吉。委托代理人胡思奇，北京长安(上海)律师事务所律师。被告魏雪琴。第三人王冬华。委托代理人吴盼。原告付华联诉被告魏雪琴及第三人王冬华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月26日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2015年5月27日、2015年6月17日公开开庭进行了审理。原告付华联、被告魏雪琴、第三人王冬华及其委托代理人吴盼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付华联诉称，原、被告签订《租赁合同》，租期自2014年2月21日至2019年2月20日，租赁地址在上海市浦东新区上���路XXX号(以下简称系争房屋)。但是被告魏雪琴将部分房屋转租给王冬华，魏雪琴一直未付租金，欠缴租金人民币(以下币种同)14,000元，违约金34,600元，故诉至法院，要求判令：1、解除原、被告签订的《租赁合同》；2、被告及第三人返还出租房屋；3、被告支付租金14,000元，违约金34,600元。被告魏雪琴辩称，不同意原告的诉讼请求。被告于2014年7月底8月初搬离系争房屋，搬走时与原告进行了交接，两万元的押金也已抵作违约金。故原、被告的合同已经解除，租金也不拖欠。被告确实在2014年2月底将系争房屋的部分转租给第三人，转租金额为每月3,500元。第三人的租金是直接打给房东的，被告从未向第三人收取过租金。被告每月交给原告13,800元，加上第三人的3,500元，总租金正好是17,300元。被告搬走的时候，第三人还没搬走。故被告将第三人的押金给了原告，原告也收下来了，并表示以后原告与第三人的事情与被告无关。第三人陈述，第三人最初是在2013年7月份通过当时的承租人张某某转租了系争房屋的部分门面。后承租人几经更换，第三人也随之跟不同的承租人重新签订租赁合同。最后承租人更换为被告，第三人又重新跟被告签订合同。之后被告也经营不善没有再转给他人。2014年11月20日，原、被告及第三人一起出来吃饭，三方协商后，原告同意第三人直接跟原告续租，第三人支付三个月租金并由被告转给原告3,500元押金后，原告开具了两张收条。本来要签合同的，因为当天原告出去玩了没有签成。第二天，第三人打电话要求原告来签合同，原告开始拖延不签。经审理查明，系争房屋产权人为原告。2014年，原告(出租人、甲方)与被告(承租人、乙方)签订《租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方；租期自2014年2月21日起至2019年2月20日止；月租金17,300元；租赁保证金20,000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应当向另一方按当月月租金的2倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足赔偿一方损失的，还应当赔偿造成的损失与违约金的差额部分……(四)乙方逾期不支付租金累计超过一个月的。后被告(出租方、甲方)与第三人(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋分割小间11平方米出租给乙方，租期自2014年2月21日到2019年2月20日止；月租金3,500元，租金三个月一付，保证金3,500元。2014年5月18日，被告向原告账户打入房租41,400元。2014年10月1日，原告与案外人张某某就系争商铺签订《商铺租赁��同》，约定：原告将系争商铺出租给张某某，租期自2014年10月1日起至2016年9月30日止；年租金11,500元。2014年11月19日，第三人向原告的账户打款1万元。2014年11月24日，原告出具两张收条，分别写明：“今收到王冬华三千五百元整”及“今收到王冬华人民币一万零五百元整”。另查明，2013年7月份，案外人张某某承租系争商铺，并经过原告的同意将系争商铺中11平方米转租给第三人王冬华。后张某某将系争商铺转让给案外人王某某，王某某也经原告的同意继续将系争商铺中11平方米转租给第三人王冬华。后王某某将系争商铺转让给本案被告，被告继续与第三人王冬华签订转租合同。庭审中，双方一致确认，系争商铺与其隔壁的上南路XXX号(以下简称3810号)产权人均为原告。3810号商铺由案外人上海宁阳图文有限公司(以下简称宁阳公司)承租。两个商铺共有一个��电表，系争商铺有分电表，第三人承租的部分也有分电表。每次交纳电费，由被告将电费支付给隔壁3810号，再由3810号统一支付电费。关于2014年11月24日原告出具的两份收条，被告和第三人一致陈述：2014年11月20日，原告、被告及第三人就被告搬离及第三人继续承租等事宜一起吃饭协商。期间，三方达成一致，被告搬离，第三人继续承租，并将以后的租金和押金直接交付给原告，由原告与第三人直接建立租赁关系。押金3,500元系被告转给原告，另有三个月租金10,500元，其中10,000元为转账，500元现金当面交给原告。故原告写下收条。由于当天太晚，第三人与原告没有签订书面合同，第二天，第三人再找原告签约，原告不同意。原告对于上述两份收条真实性予以认可，但是不认为上述两笔钱款系第三人支付租金。原告先表示3,500元的收条系第三人承租部位的一个月租��，10,500元的收条系被告拖欠的电费，后又表示两张收条都是支付被告2014年9月底之前的欠付水电费。为了证明其主张，原告提供一份2015年5月20日由宁阳公司出具的书面证明一份，上面写明：“2014年9月底之前，3808号水电费未付，共计13,000元，由3810号垫付，后由房东交付华联交于3810号。”被告对于上述书面证明真实性不予认可，同时提供一份与宁阳公司老板的对话录音。录音中，宁阳公司老板称上述书面证明是原告自己制作的，被告是在2014年8月底搬走的，水电费也已经结清。为查明事实，法院于2015年6月19日前往上海市浦东新区上南路XXX号商铺，向案外人宁阳公司员工曾利华了解情况。曾利华称：“曾祥好系宁阳公司的法定代表人，现在不在店内。曾利华是曾祥好的姐姐，也是宁阳公司的员工。宁阳公司没有给原告出具过书面证明，原告自行书写了证明内容，然后���求宁阳公司的员工加盖的。3808号的承租人在2014年8月份就搬走了，9月份不可能拖欠电费。原告所指的13,000元水电费应当是指2014年9月到2015年4月的水电费，不是9月份之前的”。关于被告搬离系争房屋的情况，被告与第三人一致陈述：被告于八月底搬离系争房屋，搬离之时，被告与原告进行交接，被告表示系被告自行搬离，押金2万元不要求返还，抵扣违约金，原告同意。为了证明被告的主张，被告申请证人张某某出庭作证。证人陈述：2014年8、9月份，原告、被告及张某某一起吃饭。被告表示要搬走，原告要求张某某再找他人承租。后来，张某某就以自己的名义跟原告就系争商铺签约。张某某承租的部分不包括第三人王冬华已承租部位。被告搬走的时候与原告结算过，押金不再退还。原告不认可被告的陈述，并表示，不清楚被告何时搬走，也没有与被告交接过。���关于2014年10月1日原告与案外人张某某的《商铺租赁合同》，原告先表示由于一直找不到被告，所以与张某某签订了租赁合同，并将钥匙交付给张某某，后又表示张某某是被告自己找来与原告接手的，但是从未跟被告就系争房屋交接过，原告没有系争商铺的钥匙，张某某怎么拥有钥匙的原告也不清楚。被告对于原告的上述陈述均不予认可。关于系争房屋租金的支付情况，原告先陈述被告租金支付至2014年8月底，仅主张2014年9月份的租金13,800元，后又陈述被告租金支付至2014年7月底，8月和9月份的租金都没有支付，但是仅主张14,000元欠付租金。被告表示，租金支付至2014年8月20日，但仅支付了被告承租的部分每月13,800元，第三人承租的部分每月3500元由第三人直接支付给原告。第三人表示，2014年5月份之后每月3,500元租金都是现金支付给原告。原告表示，2014年10月1日���前，第三人应付的租金已经全部支付完毕，后又表示2014年5月份之后第三人没有支付租金。原告另表示，由于原告与案外人张某某签订的《商铺租赁合同》约定的年租金为11,500元，比原告与被告签订的《商铺租赁合同》约定的年租金17,300元少了5,800元，所以要求被告按照年租金5,800元，从2014年10月1日起计算至判决生效之日止。被告不予同意。关于返还房屋的诉讼请求，原告要求被告和第三人共同返还目前第三人占有的11平方米的部分。被告和第三人不予同意。关于解除合同的违约金，被告表示，不同意支付两个月租金的违约金。因为双方协商过以押金两万元抵扣违约金，被告不应当另行支付，如果法院要求被告支付违约金，希望法院将违约金数额调整至两万元，以押金抵扣。关于双方租赁关系解除的后果，原告先表示要求被告支付2014年9月份之前拖欠的水电费，后又表示第三人已经代被告支付了拖欠的水电费(指原告出具的两张收条)，故不再主张水电费。以上事实，由当事人提供并经庭审质证的上海市房地产权证、《租赁合同》、《商铺租赁合同》、收条、证人证言等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告间的租赁关系是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。本案的争议焦点有二：一、被告有无与原告办理过系争房屋的交接。被告认为已经办理了交接，但是没有证据予以佐证，原告亦不予认可，故本院难以采信。被告欠付租金，违反合同的约定，原告要求解除与被告之间的《商铺租赁合同》并无不当，本院予以准许。但鉴于原告已经于2014年10月1日将系争商铺另行出租，故再行要求被告返还系争商铺已无必要。原告要求被告支付14,000���的欠付房租，虽没有明确表示欠付房租对应的期间，但结合庭审查明的事实，即便按照被告自认租金已支付至2014年8月底，那么9月份的租金被告亦没有支付，而9月份租金已超过14,000元。第三人虽表示支付过9月份3,500元租金，但无证据予以佐证，原告亦不予认可，本院难以采信。综上，本院认为，原告要求被告支付14,000元租金并无不当，本院予以准许。关于解约违约金，被告要求法院对违约金数额予以调整，考虑到原告在2014年10月1日即将系争商铺另行出租给案外人张某某，系争商铺实际空置期仅一个月，本院根据公平原则和诚实信用原则将违约金数额调整至两万元。被告要求以两万元押金抵扣违约金，并无不当，本院予以准许；二、第三人有无与原告建立新的租赁关系。虽然原告与第三人之间没有签订书面的租赁合同，但是从2014年11月24日原告出具的两份收条来看���其数额正好对应第三人应支付的押金及三个月租金的数额。而从庭审陈述及庭后调查来看，原告对于两份收条的作出多种不同解释，其出具的宁阳公司有关证明，也被宁阳公司否认。故从证明责任的高度盖然性角度来说，法院更倾向于认定第三人的陈述较为符合客观事实。原告与第三人之间已经建立不定期租赁关系。如果原告需要第三人迁出，应另行起诉，本案不宜一并处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、解除原告付华联与被告魏雪琴的《租赁合同》；二、被告魏雪琴于本判决生效之日起十日内支付原告付华联租金14,000元；三、被告魏雪琴支付原告付华联违约金20,000元，此款与被告魏雪琴已付押金20,000元相抵扣，被告魏雪琴无需另外支付；��四、驳回原告付华联其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,015元，减半收取计507.50元，由原告付华联负担182.50元，被告魏雪琴负担325元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 孙 闫
二〇一五年七月十七日
书 记 员 尹俐媛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条?当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条?当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条?当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，��租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。