广东省广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗南法民三初字第1052号
原告：刘淑萍。
委托代理人：朱小明，���东南滨律师事务所律师。
委托代理人：刘继，广东南滨律师事务所实习律师。
被告：广州市和诚物业管理有限公司。
法定代表人：邓启发，职务经理。
委托代理人：黄永青、区爟明，广东纬国律师事务所律师。
原告刘淑萍与被告广州市和诚物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月10日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员何炎辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘淑萍及其委托代理人朱小明，被告委托代理人区爟明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘淑萍诉称：2009年7月22日，被告与案外人梁某签订《合作协议》（注：被告当时的名称为“广州市诚源物业管理有限公司”），梁某承租被告位于大岗镇灵山废旧物资交易市场主入口路口西侧的一块场地，用于投资建设专营地磅��期限五年零七个月，即从2009年9月1日至2015年3月31日止；租金（项目专营费）第一年5615.64元/月，第二年起以每年递增5%计算。案外人梁某买来地磅及附属设备建好后，被告要求案外人梁某将地磅站的位置从市场内迁移至市场门口保安亭旁边（移动100米左右），案外人梁某觉得很麻烦，不想搞了，便提出将地磅站转让给正在该地磅站打工的原告。2009年8月底，经双方协商，梁某将地磅及其设施作价9.8万元转让给原告。双方到被告办公室签订《转让协议》并知会被告法定代表人邓某与财务“阿某”，被告无异议。于是，《合作协议》变更为由原告向被告履行，其它所有条款不变，合同期限从2009年9月1日至2015年3月31日止。2015年3月31日合同到期后，2015年5月6日，原、被告双方签订《协议》，原告续租被告场地继续经营，期限五年，约定租金（项目专营费）第一年15555元/���，以后每年递增5%，该《协议》签订后仅一个多月后，在原告经营的地磅站前面约500米处，他人另行建设了一家地磅站，将原告的客户截走，导致原告连续两个多月亏损严重，营业额连租金额都达不到。2015年8月22日，原告找到被告负责人邓启发，协商能否调整租金，但双方一直未能达成一致意见。原告只得先停业，两天后，被告负责人邓启发找到原告说：“你先开工，如果谈得拢就按照谈拢的价钱交租金；如果谈不拢就算了，我不追你租金，我就租给别人了”。原告便按照被告负责人邓启发所说恢复营业，才几天，9月7日被告办公室又拿来一张收租单催租，要求按15555元催交当月租金。原告当即打电话问被告负责人邓启发，其表示同意原告搬走，原告马上请来吊车吊地磅，准备搬东西，却遭被告保安阻拦，后双方报警。2015年10月23日，被告书面《通知》原告，同意10月21日退场，解除租赁协议，但却提出地磅及其附属设备归被告所有，且要求原告修复地磅。原告认为，被告明知地磅及其附属设备系原告从案外人梁某处有偿转让购买所得，所有权依法应当属于原告所有；被告既然同意原告退场，双方协商同意解除协议，当然应当允许原告拆走地磅及其附属设备，故请求判令：一、确认原、被告双方于2015年5月6日签订的地磅场地租赁《协议》已于2015年10月21日解除；二、确认涉案地磅及其附属设备的所有权属原告所有；三、请求判令被告退回原告押金（履约保证金）46665元及水电费周转金2300元（也可充抵原告所欠被告2015年9、10月份租金后，退回差额部分）；四、被告承担本案诉讼费。
被告广州市和诚物业管理有限公司辩称：一、原、被告双方于2015年5月6日签订的《协议》是双方真实意思表示，合法有效，对双方均具���约束力，双方均应该按照该《协议》内容履行自己义务。《协议》签订后，被告积极履行合同内容，但原告却没有按《协议》内容履行合同义务，存在拖欠租金、随意停业等违约行为。二、《协议》第六条已明确约定，地磅由原告自主经营、自负盈亏。三、由于原告存在拖欠租金、随意停业等违约行为，故被告有权依约终止或解除协议，并没收保证金，地磅及附属设备则转为被告所有。综上所述，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2015年5月6日，被告（甲方，出租方）与原告（乙方，承租方）签订《协议》，约定：双方就乙方在灵山废旧物资交易市场经营地磅事宜，进行友好协商，达成协议。根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，为明确双方的权利和义务，订立本协议。一、项目名称：灵山废旧物资交易市场经营地磅。二、项目位置：番禺区大岗镇灵山废旧物资交易市场主入口路口西侧。三、协议期限为五年，从2015年5月6日至2020年5月5日止。四、项目专营服务费、综合服务费以及其他费用收费标准：1.项目专营服务费按月收取，具体标准如下：自2015年6月6日起至2016年5月5日止项目专营服务费为每月人民币15555元；2.综合服务费：从2015年5月6日起至2020年5月5日止为人民币200元/月；3.履约保证金：相当于三个月的项目专营服务费，即人民币46665元；4.水电费周转金：水费周转金300元，电费周转金2000元，合计人民币2300元；5.水电费：按乙方水电表的实际使用量加10%损耗计算，按自来水公司、供电所定价收费；六、地磅由乙方自主经营，自负盈亏；七、项目专营服务费、综合服务费、水电费等费用缴交办法：乙方应在每月五日前一次性向甲方支付当月项目专营服务费和综合服务费，同时支付上月水电费，不得逾期缴纳，每逾期一天加收所欠费用总额的3%作为滞纳金。若逾期25天以上，甲方有权终止本协议，并没收保证金，地磅及附属设备自动转为甲方财产。八、本协议签订当天，乙方向甲方交付履约保证金人民币46665元，水电费周转金人民币2300元，合计人民币48965元。以上费用不得抵充项目专营服务费和罚金等其他费用，本协议期满，乙方没有任何违约，在交缴清所有应交费用和办理注销工商营业执照和税务登记证等手续后，甲方在七天内无息把履约保证金和水电费周转金退还给乙方。九、经营期间，乙方未经甲方书面同意，不得随意停业，不得把场地和设备转让给第三方，否则视作单方违约处理，甲方有权解除协议，并没收保证金，地磅及附属设备自动转为甲方财产。本协议期满，如续约，地磅及附属设备所有权和使用权仍属乙方：如不再续约，地磅及附��设备由乙方迁走，建筑物留给甲方等等。签订合同后，被告依约将场地交付给原告使用，原告亦于2015年5月13日向被告支付履约保证金46665元、水电周转金2300元。
庭审中，原、被告均确认涉案场地项目专营服务费及综合服务费已交纳至2015年8月31日、水电费已交纳至2015年7月31日。双方确认2015年8月1日至2015年10月21日止的水电费1812.22元、2015年9月1日至2015年10月21日止的项目专营服务费和综合服务费合计26783.50元，原告确认其尚未向被告支付上述费用，并同意在被告退还履约保证金时予以扣除该费用。被告确认涉案地磅及其配套设备是原告从案外人梁某处购买得来。被告明确其至今不同意与原告解除合同，且因原告违反《协议》约定，地磅及其附属设备的所有权应转为被告所有，故不同意原告将地磅及其配套设备搬走。目前，涉案土地及地上地磅和其配套设备均在被告控制之下，原告要求被告配合其将地磅和其配套设备搬走。
原告为证明双方一直在协商解除《协议》事宜，向本院提交证据《通知》及《通话录音》，《通知》载明：刘淑萍小姐，鉴于您提出承租本公司的地磅，因近期在相邻地点新建了一个地磅，影响了生意。您在八月份提出了退场申请后，本公司多次与您协商降低专营服务费问题，但您开出的条件太低，无法与我们达成一致，因此，您决定退出该地磅经营。故本公司已经决定同意您在10月21日退场。您本应于2015年10月21日，自觉按双方所签订的协议书等约定，向本公司移交承租的场地及地磅等，但您雇请他人损坏了地磅及其配套设备，使我们蒙受严重损失等等。发出通知人广州市和诚物业管理有限公司盖章及落款时间为2015年10月23日。《通话录音》的内容归纳为：第一次通话录音在2015年9月7日，主叫刘淑萍，被叫被告负责人邓启发，双方就降低租金价钱问题进行协商，目前尚未谈妥租金价钱；第二次通话录音在2015年10月21日，主叫被告负责人邓启发，被叫刘淑萍，双方确认就调整租金价钱问题未能谈妥，原告提出退出场地，被告负责人邓启发同意原告退场。经质证，被告对《通知》的真实性没有异议，确认该《通知》是被告发给原告的，因原告单方执意要解除合同，所以才同意原告退场，原告违反合同约定，应当按照《协议》的约定来认定违约责任，故地磅及其配套设备的所有权应转为被告所有；被告对《通话录音》内容的真实性没有异议，但认为从录音内容来看，双方就租金价钱尚处于协商的过程中，被告也没有对原告作出降低租金的承诺，在双方协商没有结果的情况下，原告应当按照原协议履行约定。
另查明，涉案场地即位于南沙区（原番禺区）大岗镇灵山废旧物资交易市场主入口路口西侧的土地使用权人为案外人广州市番禺建邺项目投资顾问有限公司（土地证号G17-0010**），案外人广州市番禺建邺项目投资顾问有限公司将涉案土地出租给被告使用（租赁期限从2014年9月1日起至2019年10月31日止），并同意被告将涉案土地转租给他人使用。
以上事实，有原、被告举证材料及双方当事人陈述证实。以上证据经过庭审质证，本院予以采信。
本院认为：原告与被告签订的《协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。因被告向案外人广州市番禺建邺项目投资顾问有限公司租赁涉案土地的期限至2019年10月31日截止，故被告将涉案土地出租给原告的租赁期限超过2019年10月31日后期间的合同无效。被告向原告发出的《通知》中明确表示同意原告在2015年10月21日退场，故本院认定双方签订的《协议》在2015年10月21日经双方协商一致解除。庭审中，双方确认2015年8月1日至2015年10月21日止的水电费为1812.22元、2015年9月1日至2015年10月21日止的项目专营服务费和综合服务费合计为26783.50元，且该上述费用双方确认原告尚未向被告交纳，因《协议》已解除，故原告应向被告交纳《协议》解除前的上述费用共计28595.72元。从本案查明的事实可认定，原、被告双方从8月份起至2015年10月21日止一直有就能否调低租地价钱进行协商，故在双方一直有协商但未能确定最终租地价钱的情形下，原告暂不支付专营服务费等费用合情合理，并不必然导致根本违约，故被告辩称原告违反《协议》约定，地磅及附属设备的所有权应转为被告所有的意见，依据不足，本院不予采纳。另被告亦确认涉案地磅及其配套设备是原告从案外人梁某处购买而来，故原告要求确��涉案地磅及其配套设备的所有权属原告所有，合理合法，本院予以支持。因涉案地磅及其配套设备在被告控制之下，故被告应协助配合原告搬走地磅及其配套设备。同理，《协议》经双方协商一致解除，原告不构成根本违约，根据公平原则，被告应向原告返还履约保证金46665元、水电费周转金2300元，扣除上述原告应向被告交纳的专营服务费等费用共计28595.72元后，被告尚应向原告返还履约保证金、水电费周转金合计20369.28元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告刘淑萍与被告广州市和诚物业管理有限公司签订的《协议》于2015年10月21日解除；
二、位于广州市南沙区大岗镇灵山废旧物资交易市场主入口路口西侧的地磅及其配套设备的所有权归原告刘淑萍所有，被告广州市和诚物��管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内配合将地磅及其配套设备返还给原告刘淑萍。
三、被告广州市和诚物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘淑萍返还履约保证金、水电费周转金合计20369.28元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费512元，由被告广州市和诚物业管理有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
代理审判员 何炎辉
二〇一六年二月十六日
书 记 员 张大会