广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终625号
上诉人（原审被告）：戴增聪，男，1987年9月1日出生，汉族，广东省惠��县人，住惠东县，
委托代理人：谭展龙、王瑞科，广东卓凡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林友晨，男，1963年7月10日出生，汉族，广东省深圳市人，住深圳市福田区，
原审被告：惠州市圆润物业管理有限公司，住惠东县广汕路101号。
法定代表人：钟玉麟。
原审第三人（原审第三人）：李建华，男，1976年3月23日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，
上诉人戴增聪因与林友晨、惠州市圆润物业管理有限公司、李建华房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠东县人民法院（2016）粤1323民初2380号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告起诉称：1.被告戴增聪停止对原告使用万隆新城海棠阁2501房的妨碍行为；2.���告惠州市圆润物业管理有限公司恢复万隆新城海棠阁2501房的水电；3.万隆新城海棠阁2501房从2016年6月22日起至恢复水电日期间的物业管理费由被告戴增聪和被告惠州市圆润物业管理有限公司承担；4.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2013年4月18日，原告与第三人李建华签订了《借款与租赁合同书》，合同书约定主要内容：1、第三人李建华向原告借款壹拾万元，月利息2500元。2、原告租赁第三人李建华所有的位于万隆新城海棠阁2501房屋，月租金2500元。合同签订当日，双方履行了借款交付及房屋交接。
第三人李建华因做工程急于用款，几次找原告商量再借叁拾万元，后商定延长房屋租赁期并一次性预先支付租赁费，双方于2016年7月18日签订了《借款与租赁合同书—补充协议》，补充协议主要内容：1、原借款壹拾万元的期限从三年变更为十五年，月息从2500元调整为2000元；2、房屋租赁期限从原来的三年变更为十五年（期限至2028年7月17日止），月租金调整为2000元；3、预先支付15年的全部租金36万元，打折实付30万元；4、李建华每月支付原告的借款利息2000元；5、租赁期内，李建华需要出售租赁房屋所有权时，应事先经原告同意，在同等条件下原告有优先购买权。无论原告是否弃权购买，都不影响租赁期间的使用权；6、如需提前终止租赁合同，前提条件是李建华先返还原告的全部借款及退还预先收取的全部租金，并补偿8000元给原告作为搬迁损失；7、补充协议条款与原合同条款有不符的以补充协议条款为准；8、补充协议一式三份，经双方签字生效，并由陈建松见证，三方各执一份。
补充协议签订完毕，原告立即将30万元现金付给了李建华，履行了补充协议预付十五年租金的约定（从2013年7月18日计算至2028年7��17日止），李建华当即签署了30万元的租金收据。
自原告与第三人李建华于2013年4月18日签订《借款与租赁合同书》日起，万隆新城海棠阁2501房一直交由原告使用，直至2016年上半年，被告戴增聪和第三人李建华来找原告，告知租赁房屋的所有权已转让，我当时就表明了租赁合同期限远未到期，所有权转移不影响原告的租赁使用权。可被告戴增聪于2016年6月22日要求被告惠州市圆润物业管理有限公司万隆新城物业服务中心关停了海棠阁2501房的水电。原告于2016年6月25日、28日两次到被告惠州市圆润物业管理有限公司的万隆新城物业服务中心交涉，该中心陈伟明主任坚持说新业主戴增聪要求关停水电，他们只能执行。
原告从2013年4月18日起依租赁合同合法使用万隆新城海棠阁2501房，并一直向被告惠州市圆润物业管理有限公司交付物业管理费及水电费。如今被告戴增聪和被告惠州市圆润物业管理有限公司无视《中华人民共和国合同法》第229条、230条的规定，关停了该租赁房屋的水电，妨碍了原告对租赁房屋的使用权。庭审中，原告提交增加诉讼请求申请书请求判令：1.原告对涉案房产享有优先购买权；2.确认被告戴增聪及李建华于2013年10月21日签订的广东省房地产买卖合同无效。因原告增加的上述两项诉讼请求不在本案的审理范围，本院当庭告知原告可另案起诉。
被告戴增聪向本院提出反诉请求：1.反诉被告林友晨立即停止侵占位于惠东平山红光莲花地猪仓地段万隆新城1栋海棠阁25层2501号房屋，并立即腾空搬离2501号房；2.反诉被告林友晨向反诉原告戴增聪支付占用房屋期间的租金66000元（租金以每月2000元计，自2013年10月29日起计至2016年7月29日止共33个月，合计66000元）；3.本案本诉与反诉的诉讼费用由反诉��告承担。事实与理由：2012年9月份，第三人李建华因个人工程资金周转的需要，向反诉人借款人民币100万元，反诉人第一次借65万元给李建华，双方于2012年9月15日签订《借款协议书》，约定了借款期限及月利率2%的利息，同时约定李建华以其位于惠东平山红光莲花地猪仓地段万隆新城1栋海棠阁25层2501号房屋作借款抵押，如到期不能及时还款，李建华同意对该房屋作价变卖处理以偿还借款本息。协议签订后，反诉人向李建华支付了借款65万元，同时双方于2012年9月20日到房产管理局办理了抵押登记手续，担保主债权数额为100万元。反诉人第二次借20万元给李建华，双方于2013年2月7日签订了《借款协议书》，协议书同样约定了借款期限、借款利息及房屋抵押等条款。协议签订后，反诉人向李建华交付了借款20万元。
还款期限届满后，反诉人多次向李建华催收��款，李建华均以资金紧张，无法偿还为由推脱。经过双方多次协商，最终李建华提出用抵押房产作价变卖给反诉人的方式抵偿借款，反诉人同意该方案后双方一起至房产管理局办理了相关过户手续，并于2013年10月29日将房产证权属人变更为反诉人，至此反诉人为上述房屋的所有权人。
反诉人成为2501号房屋业主后，在收楼时发现房屋被林友晨占用，反诉人向其出示房产证证明现在的业主身份并要求其搬离房屋，然而反诉原告称房屋是李建华出租给他的而拒绝搬离。考虑到和谐社会以和为贵，反诉原告没有采取强制清场等手段收回房屋，而是一直协商，苦苦劝反诉被告主动搬离房屋。直至2016年6月22日协商无果的情况下，反诉原告无奈被迫要求物业管理方将该房屋的水电关停。2016年7月25日反诉被告将反诉原告及物业管理公司诉至法院。
第三人向反诉原告借款的时候，将涉案房屋作抵押担保物抵押给反诉原告，双方于2012年9月20日到房产管理局办理了抵押登记手续并领取了他项权证，反诉被告租赁房屋的时间为2013年4月18日，该时间为房屋办理抵押登记之后。根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]11号地二十条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押人实现抵押权发生所有权变动的”以及最高人民法院关于使用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释（法释[2000]44号）第六十六条：“抵押人将已抵押财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”的规定，反诉被告承租房屋的时���在该房屋设定抵押时间后，且反诉原告是作为抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。因此，反诉被告的租赁合同对反诉原告不具有约束力，不能对抗反诉原告要求其搬离房屋的主张。自2013年9月29日反诉原告成为产权所有人至今，房屋一直被反诉被告侵占使用，反诉被告应当向反诉原告赔偿33个月租金损失66000元并立即搬离房屋。综上所述，反诉原告作为抵押权人实现抵押权而成为新业主，抵押时间在反诉原告承租房屋之前，可以要求反诉被告搬离房屋并赔偿占用房屋损失。望法院查明事实，判如所请。
被告戴增聪对原告林友晨的本诉答辩意见与其反诉事实理由意见一致。
第三人李建华对林友晨的本诉辩称，我当时房屋是已经抵押给戴增聪。房屋是属于被告戴增聪。当时原告租房的时候不知道我的房屋已经抵押了。我房屋过户时也没有告知原��，是被告戴增聪跟我说不用告诉原告。
被告惠州市圆润物业管理有限公司对林友晨的本诉答辩称，涉案房屋属于戴增聪所有，关于房屋的所有权、处置权均属于戴增聪所有。答辩人根据所有权人的要求停水停电合理合法，法庭依法应当驳回林友晨的诉讼请求。位于惠东平山红光莲花地猪仓地段万隆新城1栋海棠阁25层2501号房屋原本属于第三人李建华所有，由李建华使用。后戴增聪向答辩人称该房屋已经转让给他了，并向答辩人出示了房产证。答辩人向惠东房产局了解情况确实如此，该房产已经转让给戴增聪并办理了过户登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占用、使用、收益和处分的权利”的规定，戴增聪作为该房屋的所有权人，对该房屋有处分的权利。所有权人要求答辩人停水停电是对自己权利的一种处分，答辩人只能听从所有权人的安排。因此，答辩人对涉案房屋停水电是合理合法的，望法庭查明事实，依法驳回林友晨的诉讼请求。
原告林友晨对被告戴增聪的反诉辩称，抵押权是在我租赁前，但抵押权是到2013年9月15日到期。2013年10月21日被告与第三人签订房屋买卖合同。在这个期间内看，我是享有优先购买权。被告戴增聪没有主张实现抵押权，也没有任何生效的法律文书证明。而我的租赁合同一直在生效中。故我享有优先购买权。他们的之间的买卖合同对我的租赁合同没有对抗性。
被告惠州市圆润物业管理有限公司对反诉原告戴增聪的反诉答辩意见与其对林友晨的本诉答辩意见一致。
第三人李建华对反诉原告戴增聪的反诉请求辩称，我当时抵押房屋借款了85万元，月利息是3分，其他内容属实。房屋在我租赁给原告���间，2013年7月中旬因资金困难，将租赁期延长15年，向原告提前收取了15年的租金共计30万元。
原告围绕其诉讼请求提交了以下证据予以佐证。1.原告身份证复印件，证明原告主体适格；2.被告戴增聪房产证复印件，证明被告戴增聪是租赁房屋的新产权人及主体适格；3.企业信息表，证明被告圆润公司的主体适格；4.企业牌匾图片，证明圆润公司是租赁房屋的物业管理人；5.李建华的身份证及房产证复印件，证明第三人李建华有权与原告签订合同及补充协议；6.借款与租赁合同书，证明房屋租赁的成立；7.借款与租赁合同书-
补充协议，证明房屋租赁期限、租金支付等约定作了变更；8.租金收据，证明租赁房屋的租金已预先支付；9.陈建松身份证及书面证明，证明见证人亲眼看见原告与第三人李建华签订了补充协议并交付了30万元租金；10.收款收据，证明原告一直���被告圆润公司交付物业管理费。
本院组织被告戴增聪、惠州市圆润物业管理有限公司及第三人李建华对原告所提交的上列证据进行质证。被告戴增聪发表质证意见如下：证据1、2、3、4、5无异议。证据6恰恰证明租赁的时间在抵押之后，合同的合法性已经被后面的原告提交的租赁合同补充协议所废除。证据7、8、9、10三性均有异议。证据7补充协议是一份虚假的合同，不是双方真实意思表示，是没有真实履行的、虚构的、用于阻止房屋交割的串通行为。证据8、9、10的意见与证据7的意见一致。
被告惠州市圆润物业管理有限公司对原告林友晨提交的上述证据的质证意见与被告戴增聪的质证意见一致。
第三人对原告林友晨提交的上述全部证据均没有异议。
被告戴增聪围绕其反诉诉讼请求依法提交了下列证据予以佐证：1.反诉原告戴��聪身份证复印件，证明反诉原告主体资格；2.反诉被告林友晨的身份证复印件，证明反诉被告主体资格；3.借款协议书两份、借据两份，证明第三人李建华向反诉原告借款85万元的事实，证明双方在借款时约定了第三人以万隆新城1栋2501号房作抵押物并约定不能偿还借款时抵押物作价变卖处理以偿还借款本息；4.房屋权属登记查询结果登记卡，证明第三人李建华以万隆新城1栋2501号房为借款做抵押担保并于2012年9月20日在房产局办理了抵押登记的事实，抵押权人为反诉原告，抵押担保债权数额为100万元，债务履行的期限为2012年9月15日至2013年9月15日。5.房地产权证，证明反诉原告戴增聪于2013年10月29日施行抵押权而成为涉案房屋的新业主，是涉案房屋的产权所有人；6.反诉原告戴增聪的银行流水清单及第三人李建华签名确认的银行卡复印件，证明第三人李建华向戴增聪借款的事实；7.李建华出具的情况说明，证明补充协议不是真实的合同。
本院组织原告林友晨、被告惠州市圆润物业管理有限公司及第三人李建华对被告戴增聪所提交的上列证据进行质证。原告林友晨发表质证意见如下：证据1、2无异议。证据3没有原件，借款协议没有按照协议第11条的约定签字，所以不能生效。证据4也不能生效，因借款协议没有生效，与之相关的协议也不能生效。证据5真实性无异议，合法性有异议。证据6有异议。银行转账流水与所谓的借款没有关联。没有大额的与借款内容相对应的转账记录。证据7真实性、证明内容均有异议。
被告惠州市圆润物业管理有限公司对被告戴增聪提交的上述证据无异议。
第三人李建华发表质证意见如下：证据1、2、3、4、5无异议。证据6记不清楚，但我是有收到借款。证据7是当时戴增聪叫我去���中环的办公室，写了一份情况说明让我签名。
对于双方无争议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。
原审法院查明的事实
经审理查明，本院根据双方提交的证据及第三人的陈述对本案的事实认定如下：惠州市圆润物业管理有限公司系经工商部门注册登记成立的有限责任公司（自然人独资），法定代表人为钟玉磷，经营范围是物业管理，室内装饰工程，园林绿化工程。该公司系惠东平山红光莲花地猪仓地段万隆新城的物业管理公司。
第三人李建华（甲方）与被告戴增聪（乙方）分别于2012年9月15日及2013年2月7日签订借款协议书，约定第三人李建华分别向被告戴增聪借款60万元和25万元，并以原为李建华所有的位于惠东平山红光莲花地猪仓地段万隆新城1栋海棠阁25层2501号房（房产证号：粤房地权证惠东字第××号）为上述借款��抵押担保。被告戴增聪称上述借款通过转账及现金的方式交付给第三人李建华，并提供银行流水清单及第三人李建华签名捺印的落款日期分别是2012年9月15日及2013年2月7日的2张借据予以佐证。第三人李建华自认收到被告戴增聪上述2笔借款共85万元。两份协议书尾部的甲方处有第三人李建华的签名捺印，乙方处为空白。诉讼过程中，被告戴增聪均未提交上述两份借款协议及两份借据的原件，自称借款协议及借据均在实现抵押权后销毁了，借款协议原件的乙方处有被告戴增聪的签名捺印，只是复印件没有。
上述房产于2012年9月20日在惠东房产管理局办理抵押登记，抵押权人为被告戴增聪，抵押人、债务人为第三人李建华，被担保主债权数额为100万元，债务履行期限为2012年9月15日至2013年9月15日，他项权证号为粤房地他项权证惠东字第0120010977号。
2013年4月18日，原告林友晨与第三人李建华签订《借款与租赁合同书》（以下简称合同书）。该合同书约定“1、李建华向林友晨借款人民币10万元，暂定借款期为三年（从借据日计起），月利息2.5%。2、李建华将自有的位于惠东平山万隆新城1栋海棠阁25层2501号房（房产证号：粤房地权证惠东字第××号）出租给林友晨作住房及办公使用，租赁期暂定为三年（从本合同日计起），月租金人民币2500元。3、李建华每月应付林友晨的借款利息冲抵林友晨应付李建华的租金。……6、租赁期间的物业管理费及水电费、煤气费、网络费由承租人承担。房屋出租税由出租房承担。……”原告林友晨及第三人李建华分别在合同尾部的出借人及承租人处、借款人及出租人处签名捺印。上述10万元借款，原告自称是现金交付给第三人李建华，李建华对此予以认可。
2013年7月18日，原告林友晨与第三人李建华签订《借款与租赁合同书-
补充协议》（以下简称补充协议）。该补充协议约定“1、李建华向林友晨借款人民币10万元，借款期从原来的三年变更为十五年，月利息从原来的2.5%调整为2%，即每月利息2000元。2、李建华将自有的位于惠东平山万隆新城1栋海棠阁25层2501号房（房产证号：粤房地权证惠东字第××号）出租给林友晨作住房及办公室用途，租赁期从原来的三年变更为十五年（即从2013年4月18日至2028年4月17日止），租金从原来每月的2500元调整为每月2000元。3、李建华因个人经营装修工程急于用款，要求预先收取15年租金（即从2013年4月18日至2028年4月17日止），共计租金36万元，打折实收30万元。4、李建华每月应向林友晨支付利息2000元。5、租赁期内，李建华需要出售房屋所有权时，事先需经林友晨同意，在同等条件下林友晨有优先购买权。无论林友晨是否弃权购买，都不影响林友晨在租赁期间的使用权。6、如需在本租赁期内提前终止租赁期限，前提条件是李建华先返还林友晨的全部借款及退还预先收取的全部租金，并补充8000元给林友晨作为搬迁的经济损失。7、本补充协议条款与原合同条款有不符的，以本补充协议条款为准。”原告林友晨及第三人李建华分别在补充协议尾部的出借人及承租人、借款人及出租人处处签名捺印，案外人陈建松作为见证人在该补充协议尾部见证人处签名捺印。当天李建华向原告出具租金收据，确认收到林友晨交付的15年租金30万元。上述合同书及补充协议签订后，房屋由原告林友晨监管并使用。
2013年10月10日，上述房产在惠东房产管理局注销抵押登记。当月21日，被告戴增聪与李建华签订房地产买卖合同，将李建华所有的上述房产（房产证号：粤房地权证惠东字第××号）转让给被告戴增聪并到惠东房产管理局办理过户手续，该房地产交易总金额为人民币623412元。当月29日，该房产登记到被告戴增聪名下（房产证号：粤房地权证惠东字第××号）。
2016年6月22日，被告惠州市圆润物业管理有限公司应被告戴增聪的要求，将上述房产停水停电。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原告提供的《借款与租赁合同书》及《借款与租赁合同书-
补充协议书》有原告林友晨及第三人李建华的签名捺印，第三人李建华对此亦予以认可并自认收到原告预交的30万元的租金，上述合同书及补充协议书内容不违反法律法规的强制性效力性规定，依法成立并生效。被告戴增聪辩称合同书的合法性已被补充协议所废止，该补充协议是虚假合同，是没有真实履行、用于阻止房屋交割的串通行为，并提供第三人李建华��名捺印的情况说明。因补充协议第7条约定“本补充协议条款与原合同条款有不符的，以本补充协议条款为准。”，并非完全废止原合同书，第三人李建华当庭表示该情况说明为被告戴增聪事先写好让其签名，内容并非其真实意思表示，故该情况说明本院不予采信。综上，被告的辩解依据不足，本院不予采纳。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”的规定，本案原告能否继续使用其承租的房屋，关键在于被告戴增聪取得房屋所有权的行为是否属于因抵押权人实现抵押权而发生的所有权变动。本案中，该房屋在原告承租前虽已设立抵押，但该房屋于2013年10月10日注销抵押登记后，被告戴增聪与第三人李建华的抵押关系即宣告消灭，被告戴增聪已不再享有该房屋的抵押权。被告戴增聪取得该房屋的所有权是基于其与第三人李建华于2013年10月21日签订的房地产买卖合同。综上，本案并不存在上述司法解释规定的除外情形，故原告作为承租人有权继续使用租赁房屋，被告戴增聪作为房屋受让人应继续履行原告林友晨与第三人李建华签订的合同书及补充协议中关于租赁房屋的条款。被告戴增聪委托被告惠州市圆润物业管理有限公司停止对本案房屋的水电供应，已侵犯原告林友晨正常使用房屋的权利，两被告应承担连带侵权责任。原告诉请被告戴增聪停止对原告使用本案房屋的妨碍行为及被告惠州市圆润物业管理有限公司恢复本案房屋的水电，符合法律规定，本院予以支持。被告戴增聪的反诉请求依据不足，理由不充分，本院依法予以驳回。
关于原告诉请两被告承担本案房屋从2016年6月22日起至恢复水电日期间的物业管理费的问题。根据原告林友晨与第三人李建华签订的《合同书》第6条“租赁期间的物业管理费及水电费、煤气费、网络费有承租人承担。房屋出租税由出租房承担”的约定，本案房屋的物业管理费应按照合同约定由原告林友晨自行承担。原告并无证据证实其于2016年6月22日后有继续支付物业管理费及被告的妨碍行为造成原告经济损失，故原告该诉请，本院不予支持。
综上所述，原告诉请有理部分予以支持，无理部分予以驳回；被告反诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第八条、第十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告戴增聪应于本判决生效之日起5日内停止对原告使用惠东平山红光莲花地猪仓地段万隆新城1栋海棠阁25层2501号房的妨碍行为。
二、被告惠州市圆润物业管理有限公司应于本判决生效之日起5日内恢复惠东平山红光莲花地猪仓地段万隆新城1栋海棠阁25层2501号房的水电供应。
三、驳回原告林友晨的其他诉讼请求。
四、驳回被告戴增聪的全部反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
案件本诉受理费5800元，反诉受理费2900元，共计8700元，由原告林友晨负担300元，被告戴增聪负担8400元。
当事人二审的意见
戴增聪不服原审判决，向本院提出上诉。请求：1、依法撤销一审判决第一、二、四项，改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求；2、改判支持上诉人的全部反诉请求；三、被上诉人负担本案一、二审本诉及反诉全部受理费。
事实和理由是：一审判决认定事实错误，适用法律错误，依法应予以纠正。
一、关于被上诉人与第三人2013年4月18日签订《借款与租赁合同书》、于2013年7月18日签订《借款与租赁合同书-
补充协议》的事实部分，一审判决认定错误，错误将被上诉人与第三人恶意串通签署的、未实际履行的、专门用来阻挠上诉人接收使用房屋的虚假合同认定为客观真实的合同，并以此作出了错误判项，严重损害了上诉人的合法权益，理由如下：
1、第三人李建华出具的《情况说明书》足以证实《借款与租赁合同书-
补充协议》是一份彻头彻尾的虚假协议，是应被上诉人林友晨要求而量身定做的虚假协议，不具有客观真实、合法性，是一份被上诉人恶意串通第三人严重损害上诉人合法利益的协议。
2、《借款与租赁合同书》、《借款与租赁合同书-
补充协议》内容是虚假的。里面表述的2013年4月18日第三人向被上诉人借款10万元，被上诉人只提供了一页借条，并无资金的银行转账凭证，如此大额的借款以现金支付且借条上也无约定借款利息和借款期限，明显与通常交易方式和习惯不符，明显虚构。
被上诉人称在2013年4月18日签订《借款与租赁合同书》的目的是为了租用涉诉房屋，违反常理，严重违反租赁房屋的常规方式和做法，明显违反民间借贷的惯��方式，明显虚假虚构。如果被上诉人真的为了租用涉诉房屋，最符合常规的做法是签订租赁合同，每月缴纳租金，绝对不可能以提供借款为代价，毕竟租赁押金通常也就预付三个月租金而已，因此，双方签订的《借款与租赁合同书》、《借款与租赁合同书-
补充协议》并非真实的租赁。
4、《借款与租赁合同书-
补充协议》约定的15年租期不符合通常的交易方式和习惯，15年租期里租金不作调整不符合方式和习惯，一次性交纳15年租金更加不符合常理、交易方式和习惯，一次性以现金交付30万元租金完全颠覆了租赁的正常做法和交易逻辑，根本站不住脚。以上种种违背正常交易方式和习惯的不合理做法，足以证明《借款与租赁合同书-
补充协议》是故意制造的虚假协议。
5、依据《借款与租赁合同书》，被上诉人凭10万元借款利息就可以无须付租就占用��诉房屋，无须付出其他代价。依据《借款与租赁合同书-
补充协议》延长租期，被上诉人竟然无端增加了一次性给付30万元租金的巨大代价，而且该30万元是不计算利息的，这明显违背交易逻辑，根本就不可能真实存在。要知道，被上诉人已经向法院起诉第三人偿还借款15万元，被上诉人的做法极其矛盾，极其荒谬。
以上各种违反正常交易方式和习惯的极其不合理做法，第三人的证言，结合本案第三人向上诉人借款抵押并且折价转让的一系列事实经过，足以证明被上诉人与第三人签订的《借款与租赁合同书》、《借款与租赁合同书-
补充协议》是彻头彻尾的虚假协议。一审判决没有全面查清事实，没有秉承公平、公正的原则去正确判断客观事实，在严厉打击恶意串通恶意诉讼的政策高压要求下，竟然还对明显的虚假视而不见，竟然还误将虚假的协议内容认定��客观事实，恳请二审法院予以严肃纠正，维护法律的公平正义。
二、一审判决对于第三人在借款到期后无力偿还的情况下与上诉人协商一致以折价方式实现抵押权，第三人将抵押房产折价转让给上诉人抵偿借款的事实认定不清。
第三人向上诉人借款85万元，并提供涉诉房产作为抵押担保，在2012年9月20日办理抵押登记，《借款协议书》第八条约定“如甲方不能及时还款，甲方同意乙方对上述抵押的房地产作价变卖处理以偿还借款本息。”，借款到期后，第三人无力偿还，经协商一致，上诉人与第三人达成以抵押房产折价转让抵偿借款的一致意见，双方一致同意以折价方式来实现抵押权。对此第三人在法庭调查中也予以确认。一审判决认定事实不清，故意遗漏认定第三人将抵押房产过户给上诉人属于第三人将抵押房产折价转让抵偿借款、属于上诉��实现抵押权情形这一关键事实属性，直接导致一审判决适用法律错误，作出错误判项。
三、一审判决适用法律错误。
1、即使抛开《借款与租赁合同书》、《借款与租赁合同书-
补充协议》真伪不说，涉诉房产在2012年9月20日办理了抵押登记，《借款与租赁合同书》、《借款与租赁合同书-
补充协议》落款的签订时间分别是2013年4月18日、2013年7月18日，均在抵押权登记时间2012年9月20日之后。为了收回借款和实现抵押权，根据《担保法》第五十三条规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”，上诉人和第三人选择折价方式���理抵押的涉诉房屋，第三人将涉诉房产折价转让给上诉人以抵偿借款，由此涉诉房产发生了所有权变动，上诉人受让成为了涉诉房产的所有人，根据《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第（一）项规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有变动的；”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规��：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”，《借款与租赁合同书》、《借款与租赁合同书-
补充协议》对上诉人不具有约束力，被上诉人无权占有使用涉诉房产。
在以折价方式行使和实现抵押权的过程中，按照惠东房产局的要求，抵押房产的过户，必须要先行解除抵押登记，然后按照二手房买卖过户的方式签订房产局的格式合同来进行备案和办理过户。于是，上诉人与第三人同时准备了申请解除抵押文件、房地产买卖合同等相关过户登记所需材料，然后交由中介办理，先是在2013年10月10日办理解除抵押登记，接着权籍调查和申报缴纳税费，然后递交房地产买卖合同申请办理过户，最后才在2013年10月29日领取了上诉人名下新的房地产权证。整个办理过程依法进行，手续和文件落款时间有先有后，但都属于折价转��这一实现抵押权事情的组成部分，注销抵押登记是为了实现抵押权，是为了符合惠东房产局办理过户的要求，是实现抵押权的一部分，并非债权实现而消灭抵押关系；落款签订时间为2013年10月21日的《房地产买卖合同》是应惠东房产局要求按二手房交易方式用来备案和过户之用，上诉人和第三人之间没有购房款的支付，只存在以房抵偿借款的法律关系，因此上诉人与第三人并非房产买卖关系，并非基于买卖取得所有权，而是通过实现抵押权、通过抵押房产折价转让抵偿借款取得所有权。
可是，一审判决没有如上所述正确适用法律规定，在故意遗漏认定第三人将抵押房产折价转让给上诉人抵偿借款属于上诉人实现抵押权情形这一关键事实属性的基础上，没有客观公正考虑抵押房产过户程序的实际操作和性质，断章取义，错误认为本案不存在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定的除外情形，错误认为上诉人继续履行《借款与租赁合同书》和《借款与租赁合同书-
补充协议》。
一审判决错误认定事实和适用法律规定，错误判令上诉人承担没有事实和法律依据的义务，从而错误判令一审被告二承担第二判项义务，二审法院应全面查清事实和正确适用法律，依法纠正一审判决的错误，驳回被上诉人的诉讼请求。
综上所述，一审判决认定事实部分错误，部分不清，适用法律错误，判决错误，为此，特提出上述上诉请求，恳请二审法院依法予以支持，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人的全部反诉请求，切实维护两上诉人的合法权益。
被上诉人林友晨答辩称：原审认定事实清楚，适用法律准确，被答辩人戴增聪的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
一、原审法院认定答辩人与第三人的租赁合同依法成立并生效是正确的，并非被答辩人戴增聪所说的虚假合同。
答辩人于2013年4月18日与第三人签订了《借款与租赁合同书》，合同书约定主要内容：1、第三人向答辩人借款壹拾万元，月利息2500元。2、答辩人租赁第三人所有的位于惠东城万隆新城海棠阁2501房屋，月租金2500元。合同签订当日，双方履行了借款交付及房屋交接。
第三人因做工程急于用款，几次找答辩人商量再借叁拾万元，后商定延长房屋租赁期并一次性预先收取租金，双方于2016年7月18日签订了《借款与租赁合同书—补充协议》，补充协议主要内容：1、原借款壹拾万元的期限从三年变更为十五年，月息从2500元调整为2000元；2、房屋租赁期限从原来的三年变更为十五年（期限至2028年7月17日止），月租金调整为2000元；3、预先支付15年的全部租金36万元，打折实付30万元；4、第三人每月支付答辩人的借款利息2000元；5、租赁期内，第三人需要出售租赁房屋所有权时，应事先经答辩人同意，在同等条件下答辩人有优先购买权。无论答辩人是否弃权购买，都不影响租赁期间的使用权；6、如需提前终止租赁合同，前提条件是第三人先返还答辩人的全部借款及退还预先收取的全部租金，并补偿8000元给答辩人作为搬迁损失；7、补充协议条款与原合同条款有不符的以补充协议条款为准；8、补充协议一式三份，经双方签字生效，并由陈建松见证，三方各执一份。
补充协议签订完毕，答辩人立即将30万元现金付给了第三人，履行了补充协议预付十五年（从2013年7月18日计算至2028年7月17日止）租金的约定，第三人当即签署了30万元的租金收据。
���辩人自从2013年4月18日起就一直使用本案的租赁房屋，在该房屋注册了“惠州市安科投资有限公司”，一直有员工在该房屋办公，本答辩人也长期在该房屋居住，并一直向被告二交付物业管理费。
答辩人与第三人的租赁合同期限15年，这是法律允许的20年期限内。答辩人签订15年期限和预先支付租金有三个理由：1、在租赁房屋设立公司需要长期稳定经营；2、租金预先支付可限制租期内提高租金，避免增加经营成本；3、预付租金可享折扣17%，节省6万元。答辩人与第三人15年期限的租赁合同，既合法也合情合理。
被答辩人戴增聪诉说答辩人与第三人“恶意串通签署的、未实际履行的、专门用来阻挠上诉人接收使用房屋的虚假合同”，这完全是睁大眼睛说瞎话。事实胜于雄辩，被答辩人的诉说均没有依据。
二、上诉人违法虚构证据。
被答辩人戴增聪为了达到妨碍答辩人使用租赁房屋而实现其不可告人的企图，违背第三人的真实意思，胁迫第三人签署《情况说明书》。原审法官在庭审时就查清了该《情况说明书》的内容并非第三人李建华的真实意思，而是被答辩人戴增聪事先打印好，叫第三人到其办公室胁迫签字（详见原审笔录）。这一违法虚构的《情况说明书》无论在原审还是二审必将无效。
三、上诉人串通第三人，虚构债权债务，非善意转移财产。
被答辩人戴增聪在本案诉说借贷给第三人85万元，其实是77.4万元（2012年9月15日支付59万元，2013年2月7日支付18.4万元），这两笔借贷实质情况是第三人李建华于2013年2月12日至5月13日共返还了戴增聪99.75万元（其中2013年2月12日返还6万元，2013年3月13日返还86万元，2013年5月13日返还7.75万元，详见中国工商银行惠东支行打印李���华的银行出账流水凭证）。这一事实证明了第三人已经与被答辩人清偿了债务，该笔以本案房屋作抵押登记的借贷关系已自动结束，不该发生以房抵债这种虚假勾当。
假设真实存在债权债务，也应该依照被答辩人与第三人的《借款协议书》第八条的约定：“……如甲方不能及时还款，甲方同意乙方对上述抵押的房地产作价变卖处理以偿还借款本息。”可见，双方已事先对抵押房产的变现进行了明确约定，即实现抵押权的方式是将房地产通过公平方式作价变卖处理，而不是由被答辩人和第三人在未向优先权人履行通知义务、未依约进行公开变卖程序的情况下私相授受。他们的行为显然是非善意，他们的目的就是转移第三人李建华的财产，规避其他债务，损害他人的合法权益。
以上事实揭露了被答辩人戴增聪为了谋取非法利益虚构了《情况说明书���，虚构了与第三人李建华的债权债务及以房抵债。被答辩人诉称：“一审判决对于第三人在借款到期后无力偿还的情况下与上诉人协商一致以折价方式实现抵押权，第三人将抵押房产折价转让给上诉人抵偿借款的事实认定不清”。被答辩人这一上诉理由没有事实依据，首先没有证据证明被答辩人与第三人存在抵押权未了结的债权债务；其二没有证据证明将抵押房屋折价抵债。如此大笔的债权债务竟然没有签订结算协议？也没有依法主张债权？这显然违反常理，尤其对专业于放贷职业的被答辩人更是说不过去。
注销了抵押权继而抵押关系消灭后的非实现抵押权，以《房地产买卖合同》变更房屋产权，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，答辩人与第三人房屋租赁合同合法有效，租赁使用权不受产权转移的影响。
综上所述，答辩人与第三人的租赁合同真实有效。而被答辩人戴增聪却虚构了《情况说明书》，虚构了以涉案房屋抵债。被答辩人所诉理由均缺乏事实依据。本案原审认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院依法驳回被答辩人戴增聪的上诉请求，维持原判。以维护答辩人的合法权益。
原审第三人李建华参与本案二审查询未发表意见。
原审被告惠州市圆润物业管理有限公司经被院合法传唤未参与二审查询亦未提交书面的意见。
上诉人戴增聪提交新证据：1、惠州市安科投资有限公司的工商登记及照片，证明涉案房屋的真实承租人及使用人为惠州市安科投资有限公司，原告提供的《借款与租赁合同书》和《借款与租赁合同书-
补充协议》均为没有实际履行的虚假合同，原告诉求使用涉案房屋没有事实和法律依据；2、南方电网缴费发票、截图及电费信息样本，证明原告林友晨至少在2015年3月份时已经知道该房屋已经归戴增聪所有，证明林友晨与李建华的借款及租赁房屋15年提前一次性收取的租金的事实是虚假的。3、起诉状、判决书，证明林友晨和李建华恶意串通虚构虚假租赁和通过虚假诉讼损害第三人的合法权益，林友晨在明知李建华无力还债的情况下，仍然多次向李建华提供款项是不符合通常的交易习惯和逻辑的，没次都以现金更加有力的佐证了双方所谓的合同和诉讼都是虚假的。
被上诉人林友晨质证：针对上诉人提交的新证据，上诉人的证据一，工商登记的是工商局要变更到我租赁的时候起的作用，不是实际租赁。租赁合同是我个人签的，当时工商局说变更地址说是要地址的，中介的那个签名也不是我��名的。2012-11-1日的租赁合同是另外一栋楼的。公司原来面积只有70平方米的地方太小了，而我租的面积188平方米，将公司迁过来一并使用就变更地址了。不是公司租赁房屋的。我个人租赁的房子和我的公司混合使用的，公司也是我的，我是法人。照片是我公司存在的事实，南方电网的缴费是我自己出钱的，上诉人自己去电网去变更名字，自己去打的发票。上诉人打发票是打的上诉人的抬头，但是每个月是我在交的电费，从我的银行卡扣的钱，清单只能证明用电量也是从我的账户扣的，上诉人2016年6月开始就停我的水电了。后面的水电应该是虚假的，后面冒出来的一千多元应该是虚假的，就算是扣钱也是从我的账户扣的，起诉状是我跟第三人的借款，期限当时是半年的，我借了八个月的期限，八月期满后他不能还我的借款，我依法起诉他的，这个借款跟本案没有关系��，我租上诉人的房子，是另外的一个合同，第三人后面借我的钱，还不了，我就要告他的。我在2013-4月就租赁的。不可能是公司在前的。刚开始第三人借我10万元，我就用这个钱来抵租金的，我跟第三人就是租赁合同关系的，之前没有借贷关系的，我的办公室的楼下看到贴的广告，说是有房子出租的，我觉得我原来的房子不够用，看到说有大面积的房子出租就联系他了，当时他说不用租金，说借我十几万元，当时我也不了解他，我就不愿意。后来我就说不收利息，利息抵租金的。后面关系熟了，知道他是做老师的，他说他还有个公司，要做工程，要再借钱，我就觉得比较可靠，以','2018-09-21
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