福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)闽07民终833号
上诉人（原审被告）：林新旺，男，1971年9月27日出生，汉族，住邵武市。
被上诉人（原审原告）：刘萍，女，1969年5月1日出生，汉族，住邵武市。
委托诉讼代理人：李子辉，浙江纵伸律师事务所律师。
原审被告：李忠，男，1969年6月7日出生，汉族，住邵武市。
原审被告：福建省邵武贤祥房地产开发有限公司，住所地邵武市跃进路蔬菜市场批发大楼。
法定代表人：李贤发，董事长。
上诉人林新旺因与被上诉人刘萍，原审被告李忠、福建省邵武贤祥房地产开发有限公司（以下简称贤祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服邵武市人民法院（2016）闽0781民初2750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
林新旺上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘萍的一审诉讼请求。事实和理由：一、林新旺实际并未收到刘萍的借款，双方之间借贷关系不能成立；二、双方签订的《房屋转让协议书》本意并非将诉争房屋以物抵债转让给刘萍，系为逃避债务虚假达成协议，转让价格也并非市场价格，故《房屋转让协议书》并非双方关于房屋转让的真正意思表示。
刘萍辩称，一、林新旺向刘萍借款，无力还款，经双方结算，达成以物抵债协议，并附三个月生效条件。在三个月还款期限内，林新旺未履行归还借款本息的义务，故该《房屋转让协议书》成立并生效。二、本案已从民间借贷法律关系转化为房产买卖法律关系，根据指导性案例中“借款到期借款人未能按约归还借款，双方当事人经对账协商，决定终止借款关系并且建立商品房买卖合同关系，除存在法定无效情形的，应当按照当事人意思表示，确定双方法律关系转换为商品房买卖合同关系”的意见，本案法律适用正确。三、林新旺与刘萍已对债务进行结算并达成《房屋转让协议书》，林新旺收回借条符合常理。林新旺以刘萍一审未提交借条主张双方之间借贷关系不成立，与事实不符。四、诉争房产系裙楼，与正规商品房不同，其价格不能相比，且转让价格为双方确定认可。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回林新旺的上诉请求，维持一审判决。
李忠述称，一、诉争房屋系李忠与林新旺合伙兴建，其对林新旺与刘萍之间签订的《房屋转让协议书》以及刘萍控制诉争房屋的情况不知情；二、应在解决完李忠、林新旺、刘萍购房款问题后，再行协商过户登记手续问题。请法院查清事实，依法裁决。
贤祥公司未作陈述。
刘萍向一审法院起诉请求判令：1.确认2013年6月27日，刘萍与林新旺签订的《房屋转让协议书》合法有效；2.林新旺、李忠、贤祥公司依法履行办理土地房屋权属证书过户手续。
一审法院认定事实：2006年7月13日，贤祥公司与林新旺签订一份《土地使用权转让合同》，协议约定贤祥公司将其取得的邵武市华光路延伸段6号楼地块的土地使用权96平方米转让给林新旺，由林新旺自筹资金新建商住楼。2006年6月29日，李忠与贤祥公司签订一份《土地使用权转让合同》，贤祥公司将贤祥6号楼南面裙楼地块转让给李忠，由李忠建二层裙楼。在贤祥6号楼南面裙楼的实际建设中，林新旺与李忠在涉案的二层住宅部分存在合伙关系。2013年6月27日，刘萍与林新旺签订了一份协议《房屋转让协议书》，协议约定：林新旺向刘萍借款截止2013年6月27日，本息合计351600元，因林新旺无力归还借款，同意将邵武市华光路延伸段贤祥6号楼的二层住宅抵给刘萍，用于偿还借款本息351600元，因该房屋尚未办理房产证及土地使用权证，林新旺应负责办理产权证及土地证至刘萍名下，办证相关税费由林新旺负担。刘萍同意将该房屋出租给林新旺居住，林新旺每月应支付租金1500元。如果在协议签订后三个月内，林新旺能将借款本息归还，刘萍同意将房屋归还林新旺，本协议自然解除，如三个月内无法归还借款，林新旺应搬出房屋，将房屋交付给刘萍。因林新旺无法归还刘萍借款，2014年底，林新旺搬离讼争房屋，刘萍取得控制。但林新旺至今未为刘萍办理土地使用权证、房产证。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”、第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，本案中，林新旺与刘萍约定，若林新旺在协议签订后的三个月内能归还刘萍借款，则协议无效。但林新旺未能在协议约定的三个月期限内归还刘萍借款351600元，因此其与刘萍签订的《房屋转让协议书》依法继续有效。林新旺在将贤祥6号楼二层住宅抵偿给刘萍时，向刘萍出具了其与贤祥公司签的《土地使用权转让合同》，刘萍有理由相信林新旺有权处分涉案住宅，且李忠在一审答辩时已追认林新旺的转让行为，故本案刘萍有偿取得涉案房屋，应当维护其合法权益。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案的《房屋转让协议书》合法有效，林新旺应按合同的约定全面履行义务。该房屋目前系以贤祥公司名义所建，贤祥公司亦应协助办理涉案房产的土地使用权证、房屋所有权证，故刘萍的诉讼请求，一审法院予以支持。李忠、贤祥公司经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条第一款、第五十一条、第六十条，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第89条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、确认刘萍与林新旺于2013年6月27日签订的《房屋转让协议书》有效。二、林新旺、李忠、贤祥公司应于判决生效后十五日内协助提供房屋登记材料，将涉案的邵武市华光路延伸段贤祥6号楼南面二层裙楼的二层住宅过户登记至刘萍名下。
二审中，林新旺向法庭提供笔记本复印件及（2013）邵民初字第577号民事判决书复印件一份。对此，本院认为，该笔记本中记载的来往款项并无任何刘萍的签名确认，该判决书的当事人亦非刘萍，均无法体现与本案的关联，本院不予采纳。
本院认为，涉案《房屋转让协议书》系对刘萍与林新旺之间的债权债务进行对账结算后所形成，林新旺对该协议的真实性并无异议，只是称该协议所确认的债权债务关系不真实、非其真实意思表示，但对此并未提供充分证据加以证明，故林新旺主张《房屋转让协议书》不是双方真实意思表示的上诉理由不能成立。涉案房屋在名义上是贤祥公司所建，但根据2006年6月29日李忠与贤祥公司签订的《土地使用权转让合同》约定，贤祥公司将贤祥6号楼南面裙楼地块转让给了李忠，而涉案房屋的实际建设者又是由林新旺或李忠，或林新旺与李忠合伙所建，因此，涉案房屋的实际权利人应为林新旺与李忠。自贤祥公司签订转让土地合同之后多年内，贤祥公司从未对涉案房屋进行过任何处分，在本案的审理过程中也未提出任何异议，也可说明贤祥公司不是涉案房屋的实际权利人，对林新旺的处分行为是无异议的。林新旺与刘萍签订《房屋转让协议书》时，并未办理任何产权权属登记，一直由林新旺居住，刘萍有理由相信林新旺有权处分涉案房屋。而在本案的审理过程中，李忠亦认可其与林新旺关于二楼的合伙关系，并追认林新旺的转让行为，因此，林新旺对涉案房屋的转让行为属有效的处分行为。有效合同应遵照履行，故林新旺依法要履行协助过户的义务，据此，一案法院判处林新旺协助将涉案房屋过户登记至刘萍名下有事实与法律依据，应予以支持。
综上所述，林新旺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6576元，由林新旺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张聪荣
审 判 员 余观贵
代理审判员 余 凌
二〇一七年九月十四日
书 记 员 卢娟娟
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。