福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)闽07民终554号
上诉人（原审被告）：张翠妃，女，1960年5月8日出生，汉族，住建瓯市。
被上诉人（原审原告）：郑枫，男，1964年6月9日出生，汉族，住厦门市湖里区。
委托诉讼代理人：黄学用，福建韩思律师事务所律师。
上诉人张翠妃因与被上诉人郑枫房屋买卖合同纠纷一案，不服建瓯市人民法院（2016)闽0783民初1253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张翠妃、被上诉人郑枫的委托诉讼代理人黄学用到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张翠妃上诉请求：撤销建瓯市人民法院（2016)闽0783民初1253号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：郑枫并非产权人，买卖合同损害了第三人利益，因此合同无效。本案房屋所属土地性质不明确，根据城市房地产管理法的规定，涉案房产的交易是无效的。《房地产买卖合同》约定，继承费及相关费用由郑枫承担，一审法院认为欠条包括了税费不当，房产过户所产生的税费应由郑枫承担。郑枫在出售房产时隐瞒了涉案房产有一间公房的事实及房产土地面积与合同约定相比少了1.86平方米，款项应予以扣减。
被上诉人郑枫辩称，涉案房产系其父亲郑德水所有，其父亲去世后由其与妹妹郑凌继承，不存在损害第三人利益。该房产为合法建筑，土地性质明确为划拨地，不存在法律规定无效的情形。《房地产买卖合同》约定，涉案房产为继承房产，继承的税费由郑枫、郑凌承担，即房产从郑德水过户到郑枫、郑凌名下所产生的税费由郑枫、郑凌承担。张翠妃出具的欠条是经结算后的款项，为郑枫一人所有。郑枫、郑凌是依据产权证登记情况进行出售该房，不存在面积的减少，且房价是以总价360000元来计算的，不是以单价计价。张翠妃对涉案房产已进行了充分了解，公房是涉案房产之外的房产，并不存在隐瞒的事实。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
郑枫向一审法院起诉请求：判令张翠妃立即支付购房款80000元，并支付该款自2014年10月30日起至款还清之日止按中国人民银行贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利息标准计算违约金。
一审法院认定事实：一、建瓯市古楼后5××号房产原系郑枫、郑凌的父亲郑德水所有，郑德水于2005年2月23日死亡后，郑枫、郑凌继承该房产，并于2014年6月17日办理了建瓯市古楼后5××号（1-2层）的《房屋所有权证》，证号为：瓯房权证字第2014062**，登记的建筑面积为100.2平方米；于2014年8月1日办理了《国有土地使用权证》，证号为：瓯国用（2014）第001759号，登记的使用权面积为98.34平方米。现该《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》均在张翠妃处保管。
二、2014年1月16日，郑枫、郑凌与张翠妃签订《房地产买卖合同》一份，合同载明：“第一条甲方（郑枫、郑凌）将坐落在建瓯市古楼后原48号新5××号整幢的房地产，用途住宅，计建筑面积116.1平方米，土地使用面积100.2平方米，出售给乙方（张翠妃）(详见《房屋所有权证》瓯城字第029123号、《土地使用权证》瓯国用94字第1439号)。乙方对甲方所出售的房地产已充分了解，愿意购买上述房地产。房屋内附属设施状况及室内装饰情况附件另列。第二条甲、乙双方同意上述房地产的成交总价款为￥36万元（大写：零佰叁拾陆万零仟零佰零元整）。本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币叁万捌仟元整，作为购房定金。……第三条……2、乙方于2014年8月30日之前和甲方到办证中心办理《房屋所有权证》和《土地使用权证》过户，预收件之后即日乙方应付清购房款……第十条双方约定的其他事项：①经甲乙双方友好协商本房产属继承房产，该笔继承税及费用均由甲方负责承担。②该房产在买卖过户期间若四至产生纠纷、争议，甲方应及时出面调解至过户。③该房产在办理两证过户时由乙方选择产权人的名字，甲方无条件配合乙方过户”。因签订《房地产买卖合同》时，郑枫、郑凌未在继承后依法办理《房屋所有权证》和《土地使用权证》过户，故合同仍载有“郑德水”的名字。郑枫、郑凌已依约将建瓯市古楼后5××号房产的原房产证及房屋钥匙交由张翠妃保管。张翠妃亦对该房屋予以验收，且现建瓯市古楼后5××号房产由张翠妃管业。
三、2014年8月13日，郑枫、郑凌与张翠妃签订《委托书》一份；当日，建瓯市公证处就该《委托书》出具了（2014）闽瓯证字第1177号公证书，该委托书约定：郑枫、郑凌委托张翠妃代为出售建瓯市古楼后5××号房产，并代收相关售房款及办理相关过户手续。
四、2014年10月30日，张翠妃向郑枫出具欠条一份，载明：“欠郑枫购房款（￥80000元）人民币计捌万元正。（古楼后5××号）此据252123196105081540欠款人张翠妃2014.10.30日”。2016年6月14日，郑凌出具《说明》，载明：“……因本人所得的款项已全额分得，剩余8万元购房款，属于我哥哥郑枫所有。……”后经郑枫就欠款80000元向张翠妃多次催讨，至今张翠妃分文未付。
一审法院认为，郑枫、郑凌自父亲郑德水处继承建瓯市古楼后5××号房产，依法享有对该房产的处分权。郑枫、郑凌于2014年1月16日与张翠妃签订《房地产买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，亦予以确认。对张翠妃提出郑枫、郑凌未办理涉案房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证之前所签的《房屋买卖合同》为无效合同的辩解，不予采纳。郑枫、郑凌依约交付房屋并配合办理房屋过户登记手续，张翠妃接受房屋并支付部分购房款，双方的民事行为符合房屋买卖合同纠纷的特征，故对张翠妃提出的本案不属房屋买卖合同纠纷的辩解，于法无据，不予采纳。郑枫、郑凌与张翠妃签订的《房地产买卖合同》第三条第2款约定，张翠妃于2014年8月30日之前和郑枫、郑凌到办证中心办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》过户，预收件之后即日张翠妃应付清购房全款，至今双方虽未办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》的过户手续，但2014年8月13日，双方在建瓯市公证处办理了《委托书》的公证。在庭审过程中，张翠妃自认，凭《公证书》及张翠妃保管的郑枫、郑凌名下的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》原件，张翠妃可随时办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》的过户手续，将《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》过户到自己或张翠妃选择的产权人名下。可见，郑枫、郑凌履行了配合办理房产过户登记的义务，张翠妃则应履行支付购房款的义务。2014年10月30日，经双方结算，张翠妃尚欠郑枫购房款80000元未支付，张翠妃于当日出具了一份《欠条》。现郑枫要求张翠妃支付剩余的购房款80000元，有张翠妃出具的欠条为凭，事实清楚，予以支持。郑枫还要求张翠妃支付从2014年10月30日起至款还清之日止按中国人民银行贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利息标准计算的违约金，郑枫的主张符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，依法予以支持。张翠妃以建瓯市古楼后5××号（1-2层）房产有一间面积为19.51平方米的房产属于建瓯市房地产管理处所有，而郑枫、郑凌当时隐瞒这一事实，将整栋房屋出售给张翠妃及《房地产买卖合同》载明“土地使用权面积100.2平方米”，而郑枫、郑凌持有的《国有土地使用权证》登记的土地使用面积仅为98.34平方米，少了1.86平方米为由，要求解除《房地产买卖合同》。在本案审理过程中，经向张翠妃释明，解除《房地产买卖合同》的主张须以反诉的方式提出，但张翠妃拒绝提起反诉，故对于张翠妃的上述主张，不予审理，张翠妃可另行处理。张翠妃还主张郑枫、郑凌需支付张翠妃房产过户产生的继承税及其他费用，一审法院认为，关于房产过户已产生的费用，经双方确认已包含在已支付的购房款280000元中，不予支持。而对房产过户仍将产生的其他费用，因其未实际发生，待实际发生后，张翠妃可另行处理。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条规定，判决：张翠妃应于判决生效后十日内支付郑枫购房款80000元，并支付该款自2014年10月30日起至款还清之日止按中国人民银行贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利息标准计算的违约金。案件受理费2076元，由张翠妃负担
本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张翠妃二审提交的“存量房买卖备案核准表”所体现的是郑枫、郑凌将涉案房产过户到谢成达名下向房管部门提交的材料，与本案张翠妃是否结欠郑枫、郑凌的购房款并无关联，本院不予采纳。谢成达为办理房产过户的所缴纳税费，真实性可以确认，但是否应从结欠的购房款中扣减，在本案的分析论证中将作出认定。关于涉案的房屋面积现在丈量是98.34平方米的事实，双方均无异议，本院予以确认。郑枫、郑凌出售涉案房屋时有隐瞒有一部分是公房的事实，并无证据证明，且张翠妃在购买时对房产证的情况是明知的，公房的产权并不在涉案房产之内，因此张翠妃认为郑枫、郑凌在出售涉案房产时有隐瞒该事实本院不予确认。
本院认为，涉案房产的土地性质虽为划拨地，但法律并未禁止该性质土地的房产不得转让，事实上该房产已实现了流转。涉案房产系郑枫、郑凌从其父亲郑德水处继承后再出售给张翠妃，郑枫、郑凌的该处分行为合法。郑枫、郑凌于2014年1月16日与张翠妃签订的《房地产买卖合同》，为双方当事人的真实意思表示，不存在合同无效的法定情形，故涉案《房地产买卖合同》属合法有效的合同。本案中，郑凌同意将其享有的权利由郑枫主张，故由郑枫向张翠妃主张合同权利合法，并未损害了第三人利的利益。在合同履行过程中郑枫、郑凌依约履行了协助办证的义务，张翠妃应履行支付购房款的义务。2014年10月30日，张翠妃出具一份《欠条》，确认欠郑枫购房款80000元，可以证明张翠妃尚有80000元购房未支付完毕。郑枫向张翠妃主张该80000元购房款，证据充分，事实清楚，一审予以支持正确。关于《房地产买卖合同》载明的土地使用权面积为100.2平方米与而郑枫、郑凌持有的《国有土地使用权证》登记的土地使用权面积为98.34平方米存在差异是否应补差问题，在本案中张翠妃未起反诉，本案不作处理。涉案房产从郑德水过户至郑枫、郑凌名下所产生的继承税及其他费用由郑枫、郑凌负担双方均无争议，本案也无证据证明该部分的税费由张翠妃支付，双方争议的是，涉案房产从郑枫、郑凌再过户至张翠妃或张翠妃指定人的名下所产生的税费是否应从购房款中扣减问题，一审期间未实际发生，故未作处理正确。二审中，张翠妃提交证据证明，其将涉案的房产已从郑枫、郑凌名下过户至其指定的谢成达名下，并产生了相应的税费。本院认为，双方签订的《房地产买卖合同》第八条约定，之间的交易税费由张翠妃承担。根据该约定，张翠妃将涉案房产从郑枫、郑凌过户至谢成达名下产生的税费不应由郑枫、郑凌承担。关于《房地产买卖合同》第十条约定的税费负担问题，是指郑枫、郑凌继承郑德水房产时，因办理过户至郑枫、郑凌所产生的税费负担问题，并不包含从郑枫、郑凌过户至他人名下产生的税费仍应由郑枫、郑凌负担的意思表示。与《房地产买卖合同》第八条的约定并不冲突，是为不同事项所作的不同约定。故张翠妃依据《房地产买卖合同》第十条约定，主张在其结欠的购房款中，应扣减谢成达缴纳的涉案房产从郑枫、郑凌名下过户至谢成达名下产生的税费的请求不能成立，本院不予支持。
综上所述，张翠妃的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2076元，由张翠妃负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张聪荣
审 判 员 余观贵
代理审判员 余 凌
二〇一七年五月十九日
书 记 员 卢娟娟
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。