福建省福州市晋安区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)闽0111民初2423号
原告：程颖清，男，1977年8月21日出生，住香港新界元朗区。
委托诉讼代理人：黄金淋，福建合立律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：滕乐群，福建合立律师事务所执业律师。
被告：刘秀卿，女，1938年4月24日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。
被告：姚爱兰，女，1962年11月29日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。
被告：姚恩银，男，1964年12月3日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。
被告：姚恩勇，男，1972年8月16日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。
原告程颖清与被告刘秀卿、姚爱兰、姚恩银、姚恩勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程颖清的委托诉讼代理人黄金淋、滕乐群到庭参加诉讼，被告刘秀卿、姚爱兰、姚恩银、姚恩勇经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
程颖清向本院提出诉讼请求：1.确认程颖清与刘秀卿及其已故丈夫姚宏香于2010年1月16日签订的坐落于福州市晋安区《房屋买卖协议》有效；2.判令刘秀卿、姚爱兰、姚恩银、姚恩勇协助程颖清办理坐落于福州市晋安区产权转移至程颖清名下；3.判令刘秀卿、姚爱兰、姚恩银、姚恩勇承担本案的诉讼费���。事实和理由：其与姚宏香、刘秀卿夫妻俩于2010年1月口头达成房屋买卖协议。2010年1月8日，其母亲刘铭玉和姚宏香、刘秀卿共同到福州市公证处办理了委托书公证即对姚宏香、刘秀卿所有的房屋过户进行授权公证。2010年1月20日，其付给姚宏香、刘秀卿425000元，姚宏香、刘秀卿亦向其出具了收条，并由介绍人严玉彬、王銮珍签字证明。2010年1月25日，双方正式签订了一份《房屋买卖协议》，协议约定：姚宏香、刘秀卿将其所有的坐落于福州市晋安区以总价442500元出售给其；待房屋具备办理房屋所有权证条件时，姚宏香、刘秀卿应无条件配合其办理房屋所有权等。合同签订后，其又支付了2500元的购房款。2010年1月，其装修入住讼争房屋并将讼争房屋物业及电费更名至其及其母亲刘铭玉名下。2011年9月14日，姚宏香去世。2013年9月10日，姚爱珍因死亡注销户口，其生前未��未育。在上述房屋可以办理产权登记后，其多次请求刘秀卿等人协助办理，但对方均以种种理由推辞。综上，其认为其与姚宏香、刘秀卿签订的《房屋买卖协议》合法有效，其已履行了合同约定的付款义务。现姚宏香、姚爱珍已去世，刘秀卿、姚爱兰、姚恩银、姚恩勇未协助其办理过户手续已构成违约。另，其于2016年5月移民香港，现定居香港，其原户籍被注销。为此，其诉至法院，请求支持其诉讼请求。
刘秀卿未作答辩。
姚爱兰未作答辩。
姚恩银未作答辩。
姚恩勇未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。经审查，刘秀卿提供的公证委托书、收���、《房屋买卖协议》、《福州市省重点建设项目房屋拆迁补偿协议书》、拆迁房屋产权调换证明书、温福铁路福州段安置回迁安置决算单、缴纳物业、水电费收款收据，真实合法，与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定事实如下：2006年8月31日，作为被拆迁人的姚宏香（刘秀卿的配偶）与拆迁人福州市省重点建设项目征地拆迁指挥部、委托拆迁实施单位福州市土地开发拆迁工程处签订一份《福州市省重点建设项目房屋拆迁补偿协议书》，姚宏香以产权调换形式取得原坐落于福州市晋安区拆迁后两套安置房，其中一套安置房地址为福州市晋安区新店镇东浦路123号琴亭新苑1号楼1206单元（以下简称讼争房屋），建筑面积74.97平方米。2010年1月8日，姚宏香、刘秀卿委托刘铭玉代为办理并领取其夫妻共有的原坐落于福州市晋安区混合构双层楼房一座第一层（产权证号码：榕房权证Ｊ字第××号）拆迁后所安置讼争房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，并缴纳相关费用；同时待讼争房屋产权办妥后，代为签订出售讼争房屋出让合同，办理产权买卖交易、土地使用权变更过户、缴税等与售房相关的一切事宜与手续；同时代为办理讼争房屋水、电、管道煤气、有钱电视、公共维修基金，物业等相关配套设施过户手续，委托期限为2010年1月8日起至2016年1月7日止。同日，姚宏香、刘秀卿在福州市公证处办理了（2010）榕公证内民字第235号委托书公证书。2010年1月20日，姚宏香、刘秀卿向程颖清出具一张收条，确认姚宏香收到程颖清购买讼争房屋的购房款425000元，严玉彬、王銮珍作为证明人亦在收条上证明人一栏签名。2010年1月25日，姚宏香、刘秀卿作为出卖人与程颖清作为买受人签订一份《房屋买卖协议》，协议约定：姚宏香、刘秀卿将其所有的讼争房屋以总价442500元的价格出售给程颖清，程颖清已支付给姚宏香425000元，余款17500元在办理房屋所有权时付清；同时在该协议签订之日，姚宏香、刘秀卿应将讼争房屋的“房屋拆迁补偿安置协议书”（原件）及相关材料一并交付给程颖清，并协助程颖清办理房屋交接手续；房屋交付后，姚宏香、刘秀卿应立即协助程颖清办理煤气、闭路、电表、水表等名称的变更过户手续，因此所产生的费用及今后需交付的费用均由程颖清承担；待讼争房屋具备办理房屋所有权证条件时，姚宏香、刘秀卿应无条件配合程颖清办理房屋所有权证，直至房屋所有权变更登记至程颖清名下，办理所有权证所产生的税收等各项费用，按照国家政策由姚宏香、刘秀卿与程颖清各自承担；若姚宏香、刘秀卿单方违约不将上述房屋卖予程颖���，应赔偿程颖清800000元；若程颖清单方违约解除本协议，其所支付的购房款，姚宏香、刘秀卿不予返还。严玉彬、王銮珍作为见证人亦在该协议见证人一栏签名。协议签订后，姚宏香按上述协议约定将讼争房屋交付程颖清占有使用至今，同时程颖清以自己名义缴纳水电费、物业费至今。
另查明，2011年9月14日，姚宏香去世。姚宏香的父母早于姚宏香去世。姚宏香生前与刘秀卿生育二男两女，即长女姚爱兰、长子姚恩银、次女姚爱珍，次子姚恩勇，姚爱珍于2013年9月10日因死亡注销户口，其生前未婚未育。刘铭玉系程颖清的母亲，程颖清于2016年5月移民香港。
本院认为，姚宏香、刘秀卿与程颖清签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，该协议���合法有效，双方当事人均应信守。程颖清已按协议约定支付购房款425000元，故姚宏香、刘秀卿应按协议约定协助程颖清办理房屋的权属变更登记手续。由于在尚未向程颖清转移讼争房屋所有权即合同未全部履行完毕时姚宏香去世，讼争房屋的物权自卖房人死亡时发生转移，即其所有权转移至其未放弃继承权的合法继承人即刘秀卿、姚爱兰、姚恩银、姚恩勇。而继承遗产应清偿被继承人应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产的实际价值为限。故作为房屋买受人的程颖清有权要求刘秀卿、姚爱兰、姚恩银、姚恩勇继续履行《房屋买卖协议》，即协助办理讼争房屋所有权转移登记手续。刘秀卿、姚爱兰、姚恩银、姚恩勇经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加的诉讼，本院依法缺席审理与判决。
综上，程颖清与姚��香、刘秀卿签订的《房屋买卖协议》有效，刘秀卿及姚宏香的其他法定继承人应协助程颖清办理讼争房屋的所有权变更登记手续。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第二十九条，《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、程颖清与刘秀卿、姚宏香于2010年1月16日就坐落于福州市晋安区所签订的《房屋买卖协议》合法有效；
二、刘秀卿、姚爱兰、姚恩银、姚恩勇应于本判决生效之日起二十日内协助程颖清办理坐落于福州市晋安区的不动产权属变更登记手续。
案件受理费13800元，由刘秀卿、姚爱兰、姚恩银、姚恩勇负担。刘秀卿、姚爱兰、姚恩银、姚恩勇应负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 陈 金
人民陪审员 蔡智光
人民陪审员 邱必敏
二〇一八年二月七日
书 记 员 陈 晗
附：一、引用的有关法律条文
1．《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
2.《中华人民共和国物权法》
第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
3.《中华人民共和国继承法》
第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
5．《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的��后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。