辽宁省丹东市振安区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)辽0604民初12号
原告尹雪晶，女。
委托代理人鞠鹏，辽宁鑫达律师事务所律师��
被告丹东市鑫利达房地产开发有限公司。
法定代表人许俊杰，该公司董事长。
委托代理人栾传敏，男。
第三人丹东东利达物业服务有限公司。
法定代表人许俊杰，该公司董事长。
委托代理人王建国，男。
第三人姜耀武，男。
原告尹雪晶诉被告丹东市鑫利达房地产开发有限公司，第三人丹东东利达物业服务有限公司、姜耀武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用简易程序，于2017年2月27日公开开庭进行了审理。原告尹雪晶委托代理人鞠鹏，被告丹东市鑫利达房地产开发有限公司委托代理人栾传敏，第三人丹东东利达物业服务有限公司委托代理人王建国到庭参加诉讼，第三人姜耀武经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告尹雪晶诉称，2013年1月18日原、被告签订《东平嘉苑内部认购协议书》，约定被告将其开发的坐落于丹东市振安区东平嘉苑XX号楼X单元XXX室房屋（标准房号为东平大街XX号X单元XXX室）卖给原告。同日原告给付被告购房款487194元。2013年11月18日，被告将涉案房屋交付给原告，被告应在交付涉案房屋后90日内协助原告办理涉案房屋的所有权证。原告多次要求被告协助被告拒不办理，故起诉请求：1、确认原、被告于2013年1月18日签订的《东平嘉苑内部认购协议书》合法有效；2、被告协助原告将涉案房屋的所有权证办理至原告名下。
被告丹东市鑫利达房地产开发有限公司辨称，一、原、被告签订的内部认购协议为非要式合同，故双方签订内部认购协议未成立生效。二、原、被告签订内部认购协议的目的是为了确认将来双方签订商品房买卖合同的相关事宜，不能据此作为被告协助原告办理房屋产权登记的依据。三、原告未向被告给付购房款。原告提供的收款收据由第三人出具，原告无权向被告主张权利。四、第三人为原告出具收款收据，第三人与被告为各自独立的法人。另外，原告所持有的收款收据不是统一制式发票，不能作为办理房屋产权登记的发票使用。五、原、被告对办理涉案房屋相关手续是附条件的，即收据背书为“此房收据中的房屋为姜耀武供砂石料抵顶房，因砂石料款未最终结算，开临时收据，待最终结算后与其他手续一同办理。”现第三人姜耀武未与被告结算，该收据所附条件未成就，故应依法驳回原告诉讼请求。
第三人丹东东利达物业服务有限公司陈述，我公司在营业执照上登记的经营项目是物业管理，并没有商品房买卖，故请求法院驳回原告诉讼请求。
第三人姜耀武陈述，我为被告供应砂石料，我与被告就砂石料款结算完毕后，被告将涉案房屋作为砂石料款抵顶给我，我又将涉案房屋出卖给了原告，并收取购房款40万元。我带领原告找到被告，被告公司的经理指示第三人丹东东利达物业服务有限公司为原告出具了《东平嘉苑内部认购协议书》及收款收据。
原告为支持自己的主张，提供了以下证据材料：
1、2013年1月18日《东平嘉苑内部认购协议书》及收款收据。该协议书主要内容：原告购买被告开发的坐落于丹东市振安区东平嘉苑XX号楼X单元XXX室房屋（标准房号为东平大街XX号楼X单元XXX室），建筑面积170.3平方米，购房���487194元。收款收据载明第三人丹东市鑫利达物业服务有限公司收取原告购房款487194元，楼号为XX号楼X单元XXX室（8轴至10轴）。收据背面载明此收据中房屋为姜耀武供砂石料款抵顶房，因砂石款未最终结算开临时收据，待最终结算后与其他手续一同办理。证明2013年1月18日原告在被告处购买了涉案房屋，并于同日将购房款487194元给付给了被告。另外，该收据后面载明的涉案房屋是抵顶姜耀武的砂石料款，是为了被告和姜耀武结算砂石料款，该内容与原告无关。
被告丹东市鑫利达房地产开发有限公司质证意见：1、该份协议书不是双方签订商品房买卖合同。该协议书是为将来双方签订商品房买卖合同所要拟定条款所作的初步确认。2、该份协议书注明“姜耀武抵顶砂石”，证明涉案房屋是顶账房。3、原告未向被告支付购房款。收据背书证明涉案房屋已用作抵顶第三人姜耀武向被告供应砂石料的款项。第三人姜耀武在未与被告结算的情况下，将涉案房屋卖给原告。另外，原告需向法庭提供购房款的资金来源，如原告无法提供就不能证明其已经支付了购房款。
第三人丹东东利达物业服务有限公司质证意见：同意被告质证意见。
2、房屋所有权初始登记申请。证明涉案房屋现在已经具备办理房产登记条件。
被告丹东市鑫利达房地产开发有限公司质证意见：该份证据不是针对原告房屋出具的，原告不能依据该份申请书向被告主张权利。
第三人丹东东利达物业服务有限公司质证意见：该份证据是在房产部门备案商品房买卖合同后才能取得的，原告未与被告签订商品房买卖合同，故无法取得该份证据。
被告及第三人丹东东利达物业服务有限公司、姜耀武未提供证据材料。
根据原告的举证，被告及第三人丹东东利达物业服务有限公司的质证意见，本院对原告提供的证据认证意见如下：
原告提供的证据1，被告及第三人丹东东利达物业服务有限公司对真实性没有异议，该组证据来源合法，与本案具有关联性，对其证据效力予以确认。
原告提供的证据2，被告及第三人丹东东利达物业服务有限公司有异议，且与本案不具有关联性，故对其证据效力不予确认。
本院根据庭审举证、质证及本院所确认的证据，认定如下事实：
第三人姜耀武为被告开发的东平嘉苑小区供应砂石料，被告将位于丹东市振安区东平大街XX号楼X单元XXX室房屋作为砂石料款抵顶给第三人姜耀武。第三人姜耀武又将涉案房屋出卖给原告并收取购房款。2013年1月18日，原、被告针对涉案房屋签订了《东平嘉苑内部认购协议书》。同日，第三人丹东东利达物业管理有限公司为原告出具收款收据。现涉案房屋由原告居住使用，该房屋已具备办理产权登记的条件。2013年1月14日，丹东市鑫利达物业管理有限公司变更企业名称为丹东天赤物业服务有限公司。2015年8月31日，丹东天赤物业服务有限公司变更企业名称为丹东东利达物业服务有限公司。
本院认为，被告将涉案房屋作为砂石料款抵顶给第三人姜耀武，第三人姜耀武将上述涉案房屋转卖给了原告，原告向第三人姜耀武支付了购房款。从上述事实看，原告已取代第三人实际成为房屋买卖合同的买受人，其与被告之间业已形成了新的房屋买卖合同关系。故对原告请求确认原、被告针对涉案房屋签订的《东平嘉苑内部认购协议书》有效的诉讼请求，予以支持。关于原告请求被告协助办理涉案房屋产权登记的问题。第三人姜耀武在未取得涉案房屋权属证书的情况下将顶债房屋出售给原告，原告又与被告签订了《东平嘉苑内部认购协议书》，属于规避法律行为。故原告不能直接请求被告将涉案房屋产权证办理至其名下，应先由被告将涉案房屋产权证办理至第三人姜耀武名下，待第三人姜耀武取得涉案房屋的权属证书后，由第三人姜耀武协助原告办理涉案房屋的权属证书。关于被告辩解其与第三人姜耀武仅就涉案房屋作为砂石料款抵顶形成意向，其与第三人姜耀武未就砂石料款结算完毕，涉案房屋亦未交付给第三人姜耀武的问题。因原、被告针对抵债房屋签订了《东平嘉苑内部认购协议书》，原告亦入住该房屋至今，至于被告与第三人���耀武之间的砂石料款是否结算完毕，与本案无关，故对被告的辩解，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条之规定，判决如下：
一、原告尹雪晶与被告丹东市鑫利达房地产开发有限公司于2013年1月18日签订的《东平嘉苑内部认购协议书》有效；
二、被告丹东市鑫利达房地产开发有限公司于本判决生效后六十日内协助第三人姜耀武将坐落于丹东市振安区东平大街XX号X单元XXX室房屋产权证办理至第三人姜耀武名下。待第三人姜耀武取得上述房屋产权证后，于六十日内协助原告尹雪晶将上述房屋产权证办理至原告尹雪晶名下。
案件受理费100元，减半收取50元，由被告丹东市鑫��达房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。
代理审判员 孙 雷
二〇一七年三月二十七日
书 记 员 侯国丽