上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四(民)初字第2426号
原告上海华亭宾馆有限公司，住所地上海市。法定代表人侣海岩，董事长。委托代理人孔庆德,上海市申达律师事务所律师。委托代理人唐梦婷，上海市申达律师事务所律师。被告上海玫颂美容有限公司，住所地上海市。法定代表人李柯堂。原告上海华亭宾馆有限公司诉被告上海玫颂美容有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，原告分别于2015年9月11日、2015年11月9日变更诉讼请求，于2015年11月9日公开开庭进行了审理。原告上海华亭宾馆有限公司的委托代理人孔庆德、唐梦婷及被告到庭参加诉讼。原告诉称，自2003年起至2014年2月14日，原告与被告持续签订《租赁合同书》，由被告向原告承租位于上海市漕溪北路XXX号华亭宾馆的三楼用于经营美容院，建筑面积160平方米。2013年2月25日，原、被告签订《租赁合同书》，约定，租赁期限为一年，自2013年2月15日起至2014年2月14日止，一年租金为283,147.20元，一年物业保安费为60,674.40元，设备使用费为60,674.40元，被告应于每月10日前向原告支付当月租金、物业安保费及设备使用费；被告应于每月10日前向原告支付实际发生的洗涤费、水、电、煤气、电话、网络通讯等费用，其中空调费为150元/平方米/年，电费为人民币2.0元/度；被告逾期未支付租金及其他费用连续超过15日的，原告有权提前解除合同。同时，原告客人在被告处消费后发生的签单费由原告收取，并在被告应向原告支付的费用中抵扣。2014年2月14日后，《租赁合同书》的租赁期限届满，原、被告未续签租赁合同，但被告仍继续占用原租赁房屋从事经营活动。被告占用原租赁房屋期间拖欠房屋使用费及其他费用。原告多次向被告催要无果，故原告诉至本院，要求判令：1、被告搬离上海市漕溪北路XXX号华亭宾馆三楼并将上述房屋返还给原告；2、被告向原告支付截止2015年6月30日止所欠的租金(含物业保安费及设备使用费)共计189,685.60元；3、被告向原告支付逾期支付租金的违约金，以189,685.60元为本金，按照日0.6%/日计算，自2015年6月10日起至被告实际支付之日止。4、被告向原告按1,108.21元/日的标准支付房屋使用费(自2015年7月1日起至被告返还房屋之日止)；5、被告向原告按65.75元/日的标准支付空调费(自2015年7月1日起至被告返还房屋之日止)；6、被告自2015年7月1日起至实际搬离日，向原告支付洗涤费、电费、电话费等被告占有房屋期间实际发生的其他费用。2015年11月9日，原告将诉讼请求变更为要求判令：1、被告搬离上海市漕溪北路XXX号华亭宾馆三楼并将上述房屋返还给原告；2、被告向原告支付截止2015年10月31日止所欠的租金(含物业保安费及设备使用费)共计316,023.71元；3、被告向原告支付逾期支付租金的违约金，以316,023.71元为本金，按照日0.6%/日计算，自2015年11月1日起至被告实际支付之日止。4、被告向原告按1,108.21元/日的标准支付房屋使用费(自2014年11月1日起至被告返还房屋之日止)；5、被告向原告按65.75元/日的标准支付空调费(自2014年11月1日起至被告返还房屋之日止)。被告辩称，同意搬离上海市漕溪北路XXX号华亭宾馆的三楼房屋，2013年11月下旬，原告曾通知被告不再续签合同，故自2014年2月14日之后，原、被告没有签订租赁合同。2014年3月，被告曾向原告要求续签合同，但是原告没有答复。被告在2014年6月已经停止营业，但是没有将上述房屋交还给原告。经审理查明，原告系上海市漕溪北路XXX号房屋产权人。2012年2月10日，原、被告就承租上海市漕溪北路XXX号华亭宾馆的三楼(以下简称系争房屋)签订《租赁合同书》，租期自2012年2月15日起至2013年2月14日止。2013年2月25日，原、被告就承租系争房屋签订《租赁合同书》，建筑面积160平方米，约定：本合同规定的租赁起为1年(自2013年2月15日起至2014年2月14日止)。合同生效并由甲方交付场地之日起为起租日，自起租日开始计算租金；租赁场地租金标准为一年283,147.20元，物业安保费标准为一年60,674.40元。租赁场地租金、物业安保费、设备使用费一年总计404,496元，折合人民币每日每平方米6.93元。乙方应于每月10日前向甲方缴纳当月租金、物业安保费、设备使用费；乙方租赁经营过程中发生的水、电、煤气、电话、网络通讯等费用。乙方应按甲方的要求安装水、电、煤表，费用由乙方承担。空调费为每平方米150元/年。乙方逾期支付租金及其他应向甲方支付的费用，每逾期一日，则应按上述费用的0.6%支付违约金。甲方因向乙方追讨欠款而支付的费用，由乙方承担。合同期满未续签而终止的或合同解除的，乙方应当于合同期满而终止或合同被解除后10日内搬离租赁场地，否则甲方有权对租赁场地内的遗留物进行清场，并有权作出处理。处理费用由乙方承担。同时甲方有权停止对乙方提供水、电、通讯、电梯等物业管理服务，归还房屋的日期以甲乙双方签字确认的交接单为准。合同期满未续签而终止或合同被解除后，乙方应当保证租赁场地符合正常使用后的状态，并在搬离时将租赁场地交甲方验收。除甲方行使解除权的情况外，甲方验收无误后，与乙方结算保证金。自2014年1月至2015年10月期间，被告应当向原告支付租金共计741,576元(含物业保安费及设备使用费)。该期间被告向原告付款502,692.29元(含入住原告宾馆的客人在被告处的消费共计135,787.50元)。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有原告提供的房屋租赁合同、房地产权证等证据证实，经庭审质证，被告对原告认可其已经支付了502,692.29元提出异议，但没有提供其他的证据予以证明其在该期间的支付数额，故本院对被告的异议不予采信，对真实性无异议的其他证据，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，原、被告就系争房屋签订的房屋租赁合同均系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。原、被告签订的房屋租赁合同租赁期限届满后，原告收取了被告的租金，被告继续使用系争房屋，故房屋合同继续有效，租赁期限为不定期。不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，原告于2015年7月29日诉至本院要求被告返还系争房屋，本院于2015年9月1日将诉状副本及证据材料送达给被告，故原、被告的租赁关系2015年9月1日解除。租赁关系解除后，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，故原告要求被告迁让，本院予以支持。被告应当将系争房屋腾空后返还给原告。原、被告租赁关于2015年9月1日解除，原告要求被告支付2015年9月1日之前所欠的租金(含物业保安费及设备使用费)，本院予以支持。尽管原告提出了其于2015年6月已经不经营，但没有提供证据证明其已经将系争房屋返还给被告，故对其意见不予采信。原、被告确认合同解除之后被告仍实际占用系争房屋，被告应按租金金额支付给原告房屋使用费(含物业保安费及设备使用费)，故原告按照租金的标准主张2014年9月1日起至2014年10月31日的房屋使用费，本院予以支持。自2014年1月至2015年10月期间，被告应当向原告支付租金及房屋使用费共计741,576元(含物业保安费及设备使用费)。该期间被告向原告付款502,692.29元(含入住原告宾馆的客人在被告处的消费共计135,787.50元)。原告将已收款中的77,140元首先用于冲抵被告空调费，电费、电话费、体检费、银行手续费等费用，如被告对上述冲抵有异议，可另行主张。剩余部分425,552元用于冲抵2014年1月至2015年10月期间的租金及房屋使用费。原告依据合同约定，要求被告按每日1,108.21元的标准支付自2014年11月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费，按65.75元/日的标准支付空调费(自2014年11月1日起至被告返还房屋之日止)，具有事实依据和法律依据，本院亦予以支持。被告没有按照合同约定支付租金，构成根本性违约，原告按照合同约定要求被告承担逾期支付租金的违约金，于法有据，本院亦予以支持。关于支付违约金的基数，应以2015年9月1日所欠租金的费用为基数，自2014年9月1日之后，被告继续使用系争房屋，产生的费用应为房屋使用费并非租金，故不应将其作为计算逾期支付租金的基数。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第九十八条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告上海玫颂美容有限公司于本判决生效之日起十日内迁出上海市漕溪北路XXX号华亭宾馆的三楼；二、被告上海玫颂美容有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海华亭宾馆有限公司支付至2015年10月31日止所欠的租金(含物业保安费及设备使用费)及房屋使用费(含物业保安费及设备使用费)合计316,023.71元；三、被告上海玫颂美容有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海华亭宾馆有限公司支付逾期支付租金违约金，以244,607.71元为本金，按照日0.6%/日计算，自2015年11月1日起至被告实际支付之日止；四、被告上海玫颂美容有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海华亭宾馆有限公司按1,108.21元/日的标准(含物业保安费及设备使用费)支付房屋使用费，自2014年11月1日起至被告返还房屋之日止；五、被告上海玫颂美容有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海华亭宾馆有限公司按65.75元/日的标准支付空调费，自2014年11月1日起至被告返还房屋之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计人民币2,046.85元，由被告上海玫颂美容有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 晏莹
二〇一六年四月二十七日
书记员 金雯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。