上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄浦民四(民)初字第2657号
原告高志忠，女，1968年6月27日出生，汉族，住所地上海市黄浦区。委托代理人顾辰，上海闰德律师事务所律师。被告吴标，男，1980年9月21日出生，汉族，住所地福建省。委托代理人徐海峰，上海钰澜律师事务所律师。原告高志忠与被告吴标房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,适用普通程序，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高志忠及其委托代理人顾辰、被告吴标及其委托代理人徐海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高志忠诉称，上海市黄浦区西藏南路XXX弄XXX号XXX室系原告名下的产权房，2014年8月，原、被告经上海同联房地产经纪事务所居间介绍签订《房地产租赁合同》，原告将系争房屋租给被告使用，租赁期限为4年，双方签订租赁合同时被告表示为改善居住条件需要装修，原告同意被告按照正规施工标准进行装修并由被告承担装修费用。但在2015年，因被告装修所引起的渗水问题导致楼下房屋受损，原告为此承担了赔偿责任，该费用应由被告承担。被告不正当使用房屋且被告未经原告同意擅自将房屋出租给第三人谋取租金差额利润，违反了合同约定，故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《房地产租赁合同》，被告自解除合同之日起十日内搬离系争房屋，结清费用并恢复原状后还给原告；2、被告支付原告违约金人民币(以下币种均为人民币)3400元；3、被告赔偿原告损失30000元。原告高志忠提供下列证据：1、上海市房地产权证；2、《房地产租赁合同》；3、谈话录音光盘及文字整理、光盘视频截图；4、照片；5、《协议书》(2016年4月15日)；6、燃气费、水费、有线电视账单。被告吴标辩称，被告并未将房屋转租，被告按照租赁合同约定向原告支付了2015年12月31日之前的租金，未违反合同约定，不应该支付违约金；渗水并非被告装修所致，原、被告已经就渗水问题达成协议并履行完毕，原告要求被告赔偿其应该承担的部分没有依据；被告在2015年11月下旬已经搬离系争房屋，但因为联系不到原告导致没有办理交接手续，不应该支付之后的租金；关于被告使用房屋期间的水、电、煤费用，如果原告已实际支付，被告愿意支付给原告；被告的装修增加了房屋的价值，没有破坏房屋设施，原告主张重新装修的损失没有依据。被告吴标提供下列证据：1、《协议书》(2015年7月16日)；2、照片。经质证，被告吴标对原告高志忠提供的证据1、2无异议；对证据3认为第一段录音反映的是双方的缔约过程，应当以租赁合同为准，其余录音和视频真实性不予认可，无法证明谈话和视频中的人物和拍摄地点，与本案无关；对证据4真实性有异议，租赁合同于2016年4月15日解除，交接房屋时原、被告和双方律师均在场，双方清点交接完毕，原告及其代理人未提出异议，被告装修时对隐蔽部位并未装修，即使有瑕疵也是租赁前就存在的，对于墙面砖个别地方鼓起的情况，不排除是在交接后发生的，即使交接时存在也属于房屋使用的正常损耗；对证据5真实性无异议，双方已经交接房屋，原告在交接当天未对房屋状况提出任何异议，设备也已全部交还；对证据6无异议。原告高志忠对被告吴标提供的证据1真实性无异议，该协议是原、被告与第三方达成的方案，不代表原、被告之间没有纠纷；对证据2真实性无异议，但被告拍照时刻意回避房屋内装修损坏部分，不能体现系争房屋的真实情况。经审理查明，2014年8月，原、被告签订《房地产租赁合同》，约定原告将其所有的上海市黄浦区西藏南路XXX弄XXX号XXX室房屋租赁给被告使用，租期自2014年10月1日起至2018年9月30日止，原告于2014年8月23日前将房屋交付给被告使用；租金为每月3400元，每三个月支付一次；被告在签订合同时交付原告3400元作为承租该房屋的保证金，原告应于租赁期满，被告交还房屋并结清租金、水电煤等费用后无息返还给被告；双方若有任何一方未按合同约定履行，造成违约行为的，违约金金额为3400元；被告应该按房屋交接时的现状使用该房屋，如要求重新装修或变更原有设施设备的，应事先征得原告书面同意，被告因使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的(除不可抗力外)应承担相应的赔偿责任或给予维修；被告未经原告同意擅自提前解约或其他严重违约，致使本合同无法正常履行的，视为被告违约，被告需按本合同约定的违约金赔偿给原告，并结清各种费用，若给原告造成其他损失的，还应负相应赔偿责任；房屋内由被告正常使用的水、电、煤气、通讯、有线电视、宽带等产生的费用均由被告承担；被告承诺装修费用由被告自行解决，但要保证租期；房屋设备清单列明了电话、电视机、空调、冰箱、微波炉等设备设施的名称和数量。合同签订后，被告按照约定向原告支付保证金3400元，亦按时支付租金。因系争房屋厨房渗漏水造成楼下402室厨房顶部受损，原、被告及402室业主于2015年7月16日达成协议：原告责成被告在一个月内将相关漏水维修整改完毕；被告在维修渗漏水整改期间应不定时跟踪402室维修后整改情况，确保维修有效，堵漏成功；涉及502室对402室因渗漏水造成的损失，经相邻房主协商，该损失金额为6000元，该费用由原、被告共同承担，原告承担3500元，被告承担2500元，原告收到后交与402室房主；本次涉及502室与402室关于房屋间渗漏水维修事宜宣告终结，不再追究各方责任。协议签订后，被告按照约定将2500元交付原告，原告随后向402室业主支付6000元。2015年9月，原告以被告擅自转租系争房屋为由诉至我院，要求解除双方签订的租赁合同、被告搬离系争房屋并赔偿原告损失等。另查明，原告已收到被告支付的系争房屋截至2015年12月31日的租金，2016年1月1日之后的租金被告未支付。诉讼中，被告表示其已搬离系争房屋，愿意将系争房屋交还给原告。2016年4月15日，原、被告及其委托代理人至系争房屋办理交接手续，被告将系争房屋交还给原告，双方签署了《协议书》，双方同意自协议签订之日起解除双方签订的《房地产租赁合同》；原告确认收回上述房屋，被告交付该房屋钥匙；双方对房屋内设施设备以及水、电、煤气费用状况进行确认；双方诉讼纠纷由法院依法处理，本协议签订后仅确认双方解除租赁合同关系并实际交付上述房屋及对房产相关状况的确认。因被告已经交还系争房屋，原告修改诉请为：1、确认原、被告签订的《房地产租赁合同》于2016年4月15日解除；2、被告支付拖欠的水费、燃气费、有线电视费等费用295.90元；3、现在原告处的3400元保证金作为违约金归原告所有；4、被告赔偿原告损失30000元(包含补偿给楼下业主的漏水损失3500元、装修免租3400元、被告擅自变卖原告家具的损失2000元、系争房屋恢复原状费用21100元)；5、被告支付原告自2016年1月1日起至2016年4月30日止的房屋使用费13600元。对于原告修改后的诉请，被告同意双方之间的合同于2016年4月15日解除，同意支付被告使用期间的水费、燃气费、有线电视费；被告没有违约不同意支付违约金；赔偿楼下业主的损失部分双方已达成协议并履行完毕，装修免租是原告在签订租赁合同时同意的，也已经履行完毕，被告已经交还了租赁清单上所列的设施设备，不存在变卖其家具的事实，被告没有破坏房屋，也不应该赔偿所谓恢复原状的损失，原告要求赔偿损失3万元没有依据；被告在2015年11月下旬搬离系争房屋，不应该支付此后的房屋使用费。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，双方均应按约履行。原、被告双方于2016年4月15日就系争房屋进行交接并签订了《协议书》，同意自协议签订之日起解除双方签订的《房地产租赁合同》，故原告要求确认原、被告签订的《房地产租赁合同》于2016年4月15日解除的诉请，本院依法予以支持。关于原告要求被告支付拖欠的水费、燃气费、有线电视费等费用295.90元，被告对此无异议，本院依法亦予以支持。关于原告要求3400元保证金作为违约金归原告所有的诉请，原告主张被告擅自转租系争房屋导致合同解除应支付违约金，被告则否认转租行为存在，本院认为，原告提供的证据不能证明被告擅自转租系争房屋，但被告搬离系争房屋导致合同提前解除违反合同约定，应按照约定向原告支付3400元违约金，但现在原告处的3400元保证金应返还给被告。关于原告要求赔偿原告损失的诉请，原告要求被告支付其补偿给楼下业主的漏水损失3500元，本院认为，系争房屋漏水给楼下402室造成的损失，双方并未确定是哪方的责任，原、被告双方及402室业主已于2015年7月16日达成协议，由被告对渗漏水进行维修，原告向402室业主赔偿3500元，被告赔偿2500元，此次渗漏水维修事宜宣告终结，不再追究各方责任，之后原、被告均按约履行，协议已经履行完毕，故原告再要求被告支付3500元没有事实和法律依据，本院不予支持；关于原告要求被告赔偿装修免租3400元的诉请，本院认为，《房地产租赁合同》虽无合同提前解除被告需支付装修免租期租金3400元的约定，但该免租期系原告给予双方约定的四年租期而给予被告的合同条件，现被告提前解除合同已构成违约，在此情况下应属于原告的损失，因原告的诉请中违约金的主张本院已经支持，该违约金具有补偿性质，原告的损失金额亦未超过违约金金额，故原告要求被告支付该费用，本院不予支持；关于原告要求被告赔偿擅自变卖原告家具损失2000元的诉请，本院认为，《房地产租赁合同》附有房屋设备清单，原告认可该清单上的设备在被告交还房屋时已经全部交还，也无证据证明系争房屋交付被告使用时还有未列在清单上的其它家具，故对原告上述诉请，本院不予支持；关于原告要求被告支付系争房屋恢复原状费用21100元的诉请，本院认为，原、被告在2016年4月15日交接系争房屋时，原、被告及双方委托代理人均在场，原告未对系争房屋状况提出异议，原告提供的照片不能证明系交房当天拍摄，也不能证明该损坏系被告造成，故原告该诉请，本院亦不予支持；综上，原告要求被告赔偿损失30000元的诉请，本院依法不予支持。关于原告要求被告支付自2016年1月1日起至2016年4月30日止的房屋使用费13600元的诉请，被告辩称自2015年11月下旬已经搬离系争房屋不应再支付此后的租金，本院认为，被告搬离系争房屋后未及时将房屋交还原告，直至2016年4月15日双方办理系争房屋交还手续，并解除租赁合同，故被告应该支付自2016年1月1日起至2016年4月15日止的租金11900元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条的规定，判决如下：一、原告高志忠和被告吴标之间于2014年8月签订的《房地产租赁合同》自2016年4月15日起解除；二、被告吴标应于本判决生效之日起十日内支付原告高志忠水费、燃气费、有线电视费等费用人民币295.90元；三、原告高志忠应于本判决生效之日起十日内返还被告吴标保证金人民币3400元；四、被告吴标应于本判决生效之日起十日内支付原告高志忠违约金人民币3400元；五、被告吴标应于本判决生效之日起十日内支付原告高志忠自2016年1月1日起至2016年4月15日止的租金人民币11900元；六、原告高志忠要求被告吴标赔偿损失人民币30000元的诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币635元(原告已预缴)，由原告高志忠负担人民币445元，被告吴标负担人民币190元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王凌冰
审 判 员 常彩玲
人民陪审员 王铿华
二〇一六年七月四日
书 记 员 王亦男
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。