山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鲁01民终2636号
上诉人（原审被告）:杨玉玲，女，1955年出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：陈旭（系杨玉玲外甥），住济南市。
被上诉人（原审原告）：杨静，女，1972年出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：路光亮，山东垠鹏律师事务所律师。
上诉人杨玉玲因与被上诉人杨静房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市天桥区济南市gyu人民法院（2017）鲁0105民初5046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月4日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨玉玲上诉请求：1.依法撤销济南市天桥区人民法院（2017）鲁0105民初5046号民事判决书，改判驳回杨静的诉讼请求或发回一审法院重审；2.本案一、二审诉讼费用由杨静承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1、本案中双方所诉争的房屋并非是杨玉玲单独所有，因此杨玉玲没有单独处分权。杨玉玲与李某春为夫妻关系，双方于1981年4月19日办理了结婚登记手续。1999年6月15日，双方使用夫妻共同财产向天桥区某村委会签订房屋购买合同，购买天桥区某101号房屋（以下简称诉争房屋）。2007年，杨玉玲向原告隐瞒相关情况，先后向亲友借款购买济正的产品，后来因济正集资案件事发，杨玉玲被骗金额达到上百万元，因李某春常年患有心脏病，为了其身体健康考虑，杨玉玲继续隐瞒事实并变卖了部分财产支付对外借款。2008年11月5日，杨玉玲与杨静在李某春不知情的情况下签订了关于某室的房屋买卖合同，所得款项用于支付对外的个人借款。对此杨玉玲向李某春谎称是对外出租。直到2017年，房屋被列入市政改造拆迁范围，李某春才得知该房屋被出售的事实。杨玉玲认为，该房屋是杨玉玲与李某春的婚姻存续期间内购买的，并且购买的资金来源为家庭财产，因此该房屋应属夫妻共同财产，杨玉玲没有单独的处分权，未经李某春的同意该出卖行为应属无效。2、本案诉争房屋的产权属于某村委会，双方均不具有处分权。经过法院的开庭审理时双方所提交的证据显示，目前双方所争议的房屋产权登记在天桥区某村委会名下，并没有办理任何权属过户手续给任何一方，因此从法律意义上来讲，本案所诉争的房屋权利属于某村委会，双方都没有权利对房屋的权属作出任何处分。二、一审法院适用法律错误。1、一审法院应通知必要房屋的共有权利人到庭参加诉讼，遗漏了案件重要的当事人。如上所述，该房屋应属杨玉玲与李某春的共同财产，因此在本案审理买卖合同时，作为合同出卖一方的应该是杨玉玲及其丈夫李某春两人，李某春应为本案必须共同进行诉讼的当事人，而不是只列杨玉玲一方为被告。根据最高人民法院关于适用《民事诉讼法》的解释第七十三条的规定，必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百三十二条的规定，通知其参加。一审法院违反了本项规定，没有通知李某春到庭参加诉讼，属于适用法律错误。2、李某春已经对购房合同的效力提起诉讼，法院应该合并审理。李某春在得知双方的购房行为后，认为该房屋是自己与杨玉玲的婚姻存续期间内购买的，属于共同财产。杨玉玲单方面对外出售，侵犯了自己的合法权益，并且杨静在明知该房屋不是杨玉玲个人独有的情况下，仍与其签订购房合同，也应承担共同的责任，根据相关法律规定，李某春向法院提起认定买卖行为应属无效的诉讼，并且目前已经得到法院受理。由于两案件具有的关联性，法院应将两案件合并审理，但在杨玉玲向一审法院说明此情况后，一审法院并未作出任何合并审理的行为。3、本案的房屋不应属于法院受理范围。如前所述，目前双方所争议的房屋产权登记在天桥区某村委会名下，杨玉玲并未取得房屋的产权登记，也没有与村委会进行物权登记的变更，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，该房屋的所有权未经依法变更登记，没有登记在杨玉玲夫妻名下，诉讼标的不具备处分的条件，暂不宜通过诉讼进行确定杨玉玲的处分是否有效。因此根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定，本案房屋买卖的争议不应属于法院的受理范围，法院应驳回杨静的诉讼请求。三、双方所签订的房屋买卖合同，其所指的房屋属于在集体土地上建设的，杨玉玲并没有取得房屋产权，因此不具备处分权利。该房屋也就是平时所讲的小产权房。根据山东省高级人民法院2011年11月30日下发的《全省民事审判工作会议纪要》第二条的规定：“对于因买卖在集体所有的土地上开发的“小产权房”而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认“小产权房”买卖合同无效，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡。”因此，双方就小产房所签订的房屋买卖合同应为无效合同。四、杨玉玲与杨静并不属于同一集体组织内，因此二人之间的房屋买卖并不属于在同一集体范围内的转让，不具备合法的转让形式，即便是经过村委会（居委会）的同意，双方签订的买卖合同也应为无效合同。综上所述，杨玉玲认为一审法院认定事实不清，适用法律错误。所以依法向贵院提起上诉，望贵院在查清案件事实的基础上依法改判，以维护当事人的合法权益，捍卫法律的尊严。
杨静辩称，一审认定事实清楚，适用法律得当，判决正确，请求依法驳回杨玉玲的上诉。一、本案事实为杨玉玲与杨静同为济南市天桥区某村村民，后村委会改为居委会。1999年6月15日，杨玉玲通过拆迁安置取得位于济南市北园大街某小区两套楼房，均为一层，分别为5单元513号、6单元611号，并与村委会签订了协议书，该协议书经济南市天桥区公证处公证。2008年11月5日，杨静、杨玉玲签订购房协议书一份，约定杨玉玲将其所有的某号楼某单元101房屋以26万元出售给杨静。杨静在银行将购房款取出后，交付给杨玉玲现金26万元，杨玉玲出具了收条。付款后，杨玉玲将房屋交付给杨静居住至今。2016年5月30日某社区居委会核查本社区房屋买卖情况，在村委会相关负责人的见证、核查下，杨静、杨玉玲再次确认房屋买卖的事实，并由村委会盖章确认。2017年9月8日，村委会出具证明，证实因地址变更，涉案房屋的地址明确为：济南市天桥区某路某号某号楼某单元101号。杨静购买的上述房屋划入拆迁范围，2017年10月31日杨静与村委会准备签订安置协议时，交付房屋时，杨玉玲突然找到村委会，称房子是他的，导致安置协议没有签订。拆迁办及村委会无奈，建议走法律程序。二、一审判决杨玉玲与杨静之间的房屋买卖合同有效并无不当。根据《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作座谈会纪要的通知》鲁高法〔2005〕201号（三）关于农村私有房屋买卖合同的效力问题。……会议认为，农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。本案中，2008年11月5日，双方签订购房协议书，付款后，杨静居住至今。2016年5月30日某社区居委会核查时，杨静、杨玉玲再次确认房屋买卖的事实，并由村委会盖章确认。合同合法有效。三、杨玉玲与杨静购买涉案房屋时，其出示的与村委会签订的协议书仅有其本人签字，且支付了合理对价后占有使用至今10年，杨静系善意的，杨玉玲提出配偶不知情，主张合同无效的根本原因是房屋面临拆迁，杨玉玲见有利可图而主张无效。房屋买卖签订和村委会核查时，杨玉玲配偶均在场。根据生活常识，自己房屋出售10年，其称不知情不符合常理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第一款第二项规定“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条规定“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条“运用逻辑推理和日常生活经验对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断”的规定，结合案件情况，根据日常生活经验，李某春作为家庭主要成员对家庭财产的存在及使用情况，于情于理应当知晓。且房屋作为家庭共有财产的重要组成部分，其处分要经过合同签订、房款支付、房屋交付等复杂程序，现房屋已交付并长达10年，李某春一直未提出异议，足以证实李某春对本案事实是知情的。本案中，即使是李某春以自己不知情而主张涉案房屋买卖合同无效，亦不能以此为由对抗善意第三人。根据《民法通则》规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，应当维护善意并支付对价的买受人的合法权益。李某春即使认为其权利受到侵害，应向擅自处分共有财产的房屋权利人另行主张权利。综上，本案一审判决事实清楚，适用法律得当，请求依法驳回。涉案房屋并非小产权，因为在建设时取得了相应的规划许可证，并取得了房产证件，同时本案买卖关系是集体内部流转，不涉案小产权房的问题。
杨静向一审法院起诉请求：1.依法确认2008年11月5日原、被告签订的购房协议书及2016年5月30日杨庄社区房屋买卖情况协议书有效。2.依法确认位于济南市天桥区某路某号某号楼某单元101号房屋（原房号某6**号）归杨静所有。3.诉讼费用由杨玉玲承担。一审庭审中，杨静明确表示本案属于合同履行之诉，双方均未办理产权登记，所以其第二项要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求予以撤回，在本案中不再主张。
一审法院认定事实：1999年6月15日，杨玉玲与原济南市天桥区北园镇某村民委员会（以下简称某村委会）签订协议书，由杨玉玲购买某村委会建设的济南市天桥区某路某513号、某611号房屋。同日，济南市天桥区公证处对上述签订的协议书进行了公证。
2008年11月5日，杨玉玲与杨静签订购房协议书一份，内容为：甲方杨玉玲，乙方杨静，本着平等互利的原则，经甲乙双方协商就乙方购买甲方房产事宜达成如下协议，望共同遵守。一、价格：甲方同意以每平方米元的优惠价格售给乙方杨静某号住宅楼某单元101一套，建筑面积90平方米，和楼下小房一间，共计人民币26万元整；二、楼房室内、地面及其他物品按双方协商一致的价格一次性付清；三、付款方式：购房款乙方需要协议签订时将房款一次性付清，经商定于2008年11月5日付清房款26万元整；四、交房日期：甲方需在2008年11月20日前将房屋交于乙方使用，并协助乙方办理产权过户手续；五、协议未尽事宜，甲乙双方另行协商解决；六、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字按手印后生效。甲方：杨玉玲乙方：杨静2008年11月5日。上述购房协议书签订后，杨静于2008年12月23日将购房款26万元以现金形式支付给杨玉玲，同日杨玉玲向杨静出具了收条，并于当日将涉案房屋交付给杨静，杨静一直在涉案房屋内居住至今。该房屋现已涉及拆迁，已腾空但尚未拆除，因杨静与杨玉玲存在纠纷，该房屋尚未签订拆迁协议。
2016年5月30日济南市天桥区某街道办事处某社区居民委员会（以下简称某居委会）出具某社区房屋买卖情况一份，杨玉玲作为卖方、杨静作为买方分别在该情况中签名，某居委会的相关负责人作为检查人签名，并加盖了某居委会的公章。该某社区房屋买卖情况的主要内容为：卖方杨玉玲，买方杨静，交易时间2008年11月5日，房屋楼号革小区某号楼革单元611号，买卖事由：因卖方杨玉玲急需用钱，买方杨静居住困难，购买杨玉玲位于某路某小区某号楼某单元611号房屋，核查意见：情况属实。
原某村委会后来变更为某居委会。原济南市天桥区某小区1号楼的地址，后变更为济南市天桥区某路46号8号楼。原济南市天桥区某路中段路东某小区某611号房屋的地址，后变更为济南市天桥区某路某101号。以上事实有某居委会分别于2017年9月8日、2017年11月27日出具的证明予以证明。
就济南市天桥区某小区1号楼（产权登记的地址），房产管理机关于1999年8月28日为该楼办理了产权登记并颁发了天某号房屋所有权证，登记的所有权人为济南市天桥区北园镇某村委会，面积为7438.83平方米，房屋用途为住宅。就涉案的济南市天桥区某路某单元101号房屋，杨玉玲并未办理产权登记，杨静也未办理产权过户登记。
对有争议的证据及事实，一审法院认定如下：杨静称其一直都是某村委会或居委会的村民或者居民，杨玉玲原来是某村委会的村民，但后来杨玉玲从该居委会迁出，具体迁出时间其不清楚。杨玉玲认为杨静一直都是某村委会或居委会的村民或者居民，其从来都不是该村的村民或居民，其是白鹤居委会的居民。对此，杨静提交的2017年11月27日某居委会出具的证明中载明“兹由我社区（原村委会）居民（村民）杨静”上述证据能够证明杨静为某居委会的居民（原村民），杨玉玲原为杨庄居委会的居民（原村民）。
杨静认为2008年11月5日双方在平等自愿的情况下签订了购房协议书，且其支付了购房款并占有使用涉案房屋至今，双方在2016年5月30日就上述购房协议书再次确认后签订了某社区房屋买卖情况并经居委会相关负责人签字及盖章，所以上述购房协议书及房屋买卖情况是合法有效的，要求依法确认有效。杨玉玲认为涉案房屋在2008年出卖时，其丈夫李某春并不知情，该房屋属于其两人的夫妻共同财产，其无权进行处分，其单方处分该房屋，所以上述购房协议书是无效的。
一审法院认为，本案中，杨静与杨玉玲之间属于房屋买卖合同纠纷。杨静明确表示撤回第二项要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，在本案中不再主张，对此并无不当，予以准许。杨静与杨玉玲于2008年11月5日签订的购房协议书系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定。所以，该购房协议书合法有效。同样，就上述购房协议书中的房屋买卖情况，某居委会于2016年5月30日进行了核查，并出具了某社区房屋买卖情况一份，且杨玉玲、杨静作为买卖双方分别签名，某居委会的相关负责人作为检查人签名，并加盖了公章，因此该某社区房屋买卖情况亦合法有效。所以，对于杨静要求确认2008年11月5日购房协议书及2016年5月30日某社区房屋买卖情况有效的诉讼请求，应予支持。
根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，杨玉玲认为涉案房屋属于其与配偶两人的夫妻共同财产，其配偶对该房屋的出卖情况并不知情，其属于无权处分，所以其与杨静签订的购房协议书是无效的。根据上述法律规定，对杨玉玲的上述主张，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：确认杨静与杨玉玲2008年11月5日签订的购房协议书、2016年5月30日签订的杨庄社区房屋买卖情况有效。案件受理费5200元，由杨玉玲负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，双方当事人对1999年6月15日的协议书及（1999）济天证民字第1056号协议公证书的真实性均无异议，本院予以确认。关于杨玉玲与杨静签订的购房协议书的效力问题。本院认为。1999年6月15日的协议书中约定，济南市天桥区北园镇某村委会依据上级有关部门批准建设的旧村改造某小区1住宅楼进行安置，经双方协商，杨玉玲购买取得涉案房屋。杨玉玲购买房屋后与杨静签订购房协议书，杨静向杨玉玲支付购房款且占有使用至今，现杨玉玲主张涉案房屋属于其与配偶两人的夫妻共同财产，其配偶对涉案房屋的出卖情况并不知情，且涉案房屋现登记在济南市天桥区某村委会名下，杨玉玲并不具备处分权为由主张其与杨静签署的购房协议书系无效合同，本院不予支持。关于一审法院是否遗漏当事人的问题。杨玉玲主张涉案房屋系其夫妻共同财产，故在本案中，其配偶应为本案的必须共同进行诉讼的当事人。因杨玉玲之配偶既非2008年11月5日购房协议书的当事人，亦非2016年5月30日某社区房屋买卖情况所涉当事人，故杨玉玲之夫不是必要共同诉讼当事人，一审法院并未遗漏当事人。本案属于房屋买卖合同纠纷，属于人民法院受案范围。
综上所述，杨玉玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5200元，由上诉人杨玉玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 褚 飞
审判员 刘晓菲
审判员 高希亮
二〇一八年五月十一日
书记员 孙 娜