安康铁路运输法院
行 政 判 决 书
(2018)陕7101行初43号
原告刘力，男，1996年1月23日出生，汉族。
委托代理人邱若冰，陕西腾浩律师事务所律师。
委托代理人柯晓倩，陕西腾浩律师事务所律师。
被告旬阳县不动产登记局。地址：旬阳县城关镇天池路***号。统一社会信用代码：11610928016059365Y。
法定代表人史立，局长。
委托代理人程明，男，该局工作人员。
委托代理人胡顺乾，男，该局工作人员。
第三人贺婉莹，女，1993年3月2日出生，汉族。
委托代理人贺秀成，男，1964年4月10日出生，汉族，系第三人之父。
委托代理人蔡刚，陕西恒典律师事务所律师。
原告刘力诉被告旬阳县不动产登记局（以下简称“旬阳县不动产局”）及第三人贺婉莹房屋登记一案，于2018年2月26日向本院提起行政诉讼。本院当日受理后，于2018年2月28日分别向被告旬阳县不动产登记局及第三人贺婉莹送达了起诉状副本、应诉通知书等法律文书。本院依法组成合议庭，于2018年3月19日公开开庭审理了本案。原告刘力及其委托代理人邱若冰、柯晓倩，被告旬阳县不动产局的委托代理人程明、胡顺乾，第三人贺婉莹的委托代理人贺秀成、蔡刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2016年11月23日，被告旬阳县不动产局为第三人贺婉莹办理了陕（2016）旬阳县不动产权第0000077号不动产权证书。证书主要内容为：权利人贺婉莹，共有情况单独所有，坐落旬阳县城关镇党家坝社区二组29幢1-1402室，房屋建筑面积135.43m2，所在层数第14层，竣工时间2012年11月30日。附记：原房产证号旬房权证产字第D400600-02-29-114**号。
原告刘力诉称，2016年5月17日旬阳县房地产业管理局为原告购买的位于旬阳县城关镇党家坝社区二组29幢1-1402室房屋颁发了旬房权证产字第D400600-02-29-114**号《房屋所有权证》。2018年2月22日，原告因该房产证丢失，前去被告处了解得知，被告已经将该房屋登记在本案第三人贺婉莹名下，并为其办理了不动产权证。原告在此之前并不认识第三人，也没有与第三人有经济纠纷，更不曾将房屋过户给第三人。被告在原告未到场，有关人员未得到原告授权、委托的情况下，就私自将原告合法取得的房屋过户到他人名下，其登记行为违法，严重侵犯了原告的合法权益。综上，请求撤销被告为第三人颁发的陕（2016）旬阳县不动产权第0000077号不动产权证书。
原告刘力为证明其主张，向本院提交了下列证据：
第一组：刘力的身份证复印件、旬房权证产字第D400600-02-29-114**号《房屋所有权证》及其所附房屋测绘图，拟证明该房屋产权之前系原告所有。
第二组：旬阳县房地产业管理局《因合同买卖发生的转移登记明白卡（国有土地）》，拟证明被告在原告本人未到场或未公正委托的情况下，就为第三人办理房屋转移登记违法。
被告旬阳县不动产局辩称：一、被告为第三人颁发的陕（2016）旬阳县不动产权第0000077号不动产权证书材料齐全，程序合法。2016年10月21日，原告刘力委托其父宋治勇，第三人贺婉莹委托其父贺秀成，双方委托代理人共同持委托人的身份证、户口簿、未婚证明、《房屋交易和产权确认书（转让）》、《不动产登记申请书》、《房屋买卖协议》、《授权委托书》、旬阳鸿运建筑劳务有限责任公司土地使用证、旬房权证产字第D400600-02-29-114**号《房屋所有权证》等材料向我局申请不动产转移登记。我局依法受理后查验了有关材料，并就相关登记事项对申请人进行了询问。2016年11月22日，经严格审查后，我局依法向第三人颁发了该证。二、原告的起诉超过了法定期限。我局于2016年11月22日向第三人贺婉莹颁发该不动产权证书后，次日，第三人的代理人贺秀成将该颁证情况告知了原告的代理人宋治勇。因此，原告刘力在2016年11月23日就知道了被诉行政行为的内容。现原告于2018年2月26日才提起诉讼，明显超过法定期限应予驳回。三、原告诉称与事实不符，其理由不能成立。2016年10月18日，原告刘力出具《授权委托书》，委托其父宋治勇办理房产抵押。出让、过户等事项，委托期限为一年。2016年10月19日，原告与第三人签订了《房屋买卖合同》，刘力、宋治勇、贺婉莹、贺秀成分别在该合同上签字确认。原告所持旬房权证产字第D400600-02-29-114**号《房屋所有权证》在办理不动产过户时已被旬阳县房地产管理局依法注销，原告诉称其不认识第三人且与第三人无经济纠纷以及房产证丢失的理由，与事实不符，其对被诉行政行为是知情的。综上，请求驳回原告诉讼请求。
被告旬阳县不动产局为证明其辩称，向本院提交了下列证据、依据：
第一组：陕（2016）旬阳县不动产权第0000077号不动产权证书、刘力及贺婉莹各自的授权委托书、不动产登记询问表、现场照片、发证记录。拟证明原告本次诉讼超过起诉期限。
第二组：刘力、贺婉莹的身份证复印件及未婚申明、宋治勇、贺秀成的身份证复印件、刘力的户口簿复印件、旬国用（2012）第095号国有土地使用权证、房屋买卖合同、税收缴款书、不动产登记申请表、刘力及贺婉莹各自的授权委托书、房屋交易和产权状况确认书（转让）、旬阳县不动产登记业务衔接座谈备忘录、旬阳县不动产登记中心受理通知书、不动产登记询问表、不动产登记审批表。拟证明该房屋不动产转移登记申请材料齐全，符合法定形式，程序合法。
第三人贺婉莹述称：一、旬阳县不动产局做出的房屋过户登记材料齐备，程序合法。涉案房屋原为原告父亲宋治勇为转移资产，逃避偿还第三人之父贺秀成的债务，恶意购买房产并登记于原告名下。后宋治勇慑于第三人要将此事诉诸法律，怕影响自身名誉，故在他人见证下与贺秀成达成协议，自愿将该房屋过户到第三人名下，用以折抵欠款。二、原告本次诉讼属于背信弃义、恶意诉讼，应依法驳回。该房屋登记于原告名下时，原告刘力刚从学校毕业，无工作和其他经济来源，其实际权利行使仍为其父宋治勇。而该房屋是原告父亲宋治勇为履行债务，通过合法手续办理了过户，故原告现在起诉属于违背诚信，赖账不还，于法于理均不应得到支持。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。
第三人为证明其主张，向本院提交下列证据：
第一组：贺婉莹的身份证复印件，拟证明第三人的身份情况。
第二组：2013年的借条3张、2016年的借条2张、宋治勇借款情况记账单、协议书，拟证明原告之父宋治勇与第三人之父贺秀成之间存在债权债务关系，双方签订协议同意宋治勇将其给原告所购房屋的产权过户到第三人名下，以偿还到期欠款。
第三组：房屋买卖合同、贺婉莹的授权委托书、陕（2016）旬阳县不动产权第0000077号不动产权证书、李道清的证人证言，拟证明涉案房屋的原始来源是鸿运公司以房抵债给原告之父宋治勇，而宋治勇为履行对贺秀成的到期借款，同意以房抵债签订了协议并办理了过户手续。
经庭审举证质证，现对各方当事人提交的证据分析认定如下：
对原告提交的证据，各方当事人对其真实性均无异议，但第三人认为该房屋系原告之父宋治勇购买，虽登记在原告名下，其实际权利人为宋治勇。经审查，该组证据能够证明涉案房屋的产权首次登记情况，对该组证据的真实性、合法性予以确认。
对被告提交的证据：其中第一组，原告对“刘力”的授权委托书的真实性有异议，认为其没有签过授权委托书，也不知道颁证内容。经审查，原告虽对其授权委托书的签名有异议，但并未提供有效证据证实，故该质证意见不能成立。综上，除贺婉莹的不动产权证属于本案被诉行政行为不予认证外，其他证据具有真实性，能够证明该不动产登记受理情况，本院予以确认。对第二组证据，原告认为，该组证据中涉及“刘力”签字的材料，均非原告刘力本人所签，原告对房屋交易的事情亦不知情。经审查，关于刘力的身份证复印件和授权委托书以及不动产登记询问表，前述已认证，不再重复认证。关于房屋买卖合同中“刘力”签名非本人所签的主张，原告并未提供有效证据证实，其质证意见不能成立，结合全案证据，该组其他证据能够证明被诉行政登记的具体流程及事实情况，本院予以确认。
对第三人提交的证据：其中第一组，前述已认证，不再重复认证。对第二组，原告认为与案件无关联。经审查，该组证据仅能证明宋治勇与贺秀成之间的债权债务及履行情况，与本案无关联，原告质证意见成立，本院予以采纳。对第三组，原告认为贺婉莹的不动产登记证没有证明效力，李道清的证人证言与本案无关联。经审查，房屋买卖合同、贺婉莹的授权委托书，前述已认证，不再重复认证。不动产权证属于本案被诉行政行为，不予认证。李道清的证人证言仅能证明刘力名下房产证的颁证过程，与本案被诉行政行为无关联，原告对此质证异议成立，本院依法不予确认。
根据以上对证据的分析与认定，并结合当事人的陈述，确认以下案件事实：
2016年10月18日，原告刘力和第三人贺婉莹分别出具授权委托书，分别委托各自的父亲宋志勇、贺秀成办理房产抵押、出让、过户等事项。2016年10月19日，刘力与贺婉莹签订了《房屋买卖合同》，双方委托代理人宋志勇、贺秀成及见证人郭晓立分别在合同上签字确认，合同约定将坐落于旬阳县城关镇党家坝社区二组29幢1-1402室房屋，以二十万元的价格卖与贺婉莹。2016年10月20日，旬阳县房地产业管理局为该房屋交易和产权状况进行了审核确认。同日，贺婉莹为该房屋缴纳了契税。2016年10月21日，宋治勇持原告刘力的授权委托书与贺婉莹的代理人贺秀成共同到旬阳县不动产局申请办理该房屋的不动产转移登记，并向旬阳县不动产局提交了买卖双方及其代理人的身份证明、未婚声明、刘力的户籍证明、房屋交易和产权状况确认书（转让）、税收缴款书、旬房权证产字第D400600-02-29-114**号房屋所有权证、旬国用（2012）第095号国有土地使用权证等材料，并共同填写了《不动产登记申请表》。被告旬阳县不动产局当日受理后，对双方提交的申请材料进行了查验，并对贺秀成进行了询问。2016年10月23日，被告旬阳县不动产局为第三人贺婉莹颁发了陕（2016）旬阳县不动产权第0000077号不动产权证书，将该房屋转移登记在贺婉莹名下。2018年2月26日，原告刘力向本院提起诉讼，以其对该房屋转移登记不知情为由，请求撤销被告旬阳县不动产局为第三人贺婉莹颁发的陕（2016）旬阳县不动产权第0000077号不动产权证书。
本案审理过程中，因原告刘力对其与第三人贺婉莹达成的《房屋买卖合同》上其本人的签名有异议，并因此否认该合同的效力，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼”，本院依法向原告刘力释明其有权就房屋卖卖合同效力问题提起民事诉讼，先行解决民事争议，但原告在规定时间内未提交其已提起民事诉讼的有关证据。
另查明，旬阳县涉房类不动产登记交易管理在过渡期内的经办单位及流程为：不动产登记受理后，由旬阳县房确认无误后核发确认书，在房管局完成交易与产权管理环节把关后把确认书移交给不动产登记中心，由不动产登记中心登簿、发证。
本院认为，被告旬阳县不动产局作为县级人民政府不动产登记机构，依法具有负责本行政区域内的不动产登记的职权。本案的争议焦点是：一、原告刘力的起诉是否超过了法定期限；二、被告旬阳县不动产局的登记行为是否合法。
关于第一个焦点：《行政诉讼法》第四十六条规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第六十五条规定：“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该行政行为内容之日起计算，但最长不得超过行政诉讼法第四十六条第二款规定的起诉期限。”同时，《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第四条第三款规定：“被告认为原告起诉超过法定期限的，由被告承担举证责任。”本案中，被告旬阳县不动产局虽于2016年11月23日为第三人颁发了不动产权证书，但其并未提供有效证据证实原告刘力知道该不动产登记行为内容的具体时间。因此，在无证据证实原告知道或应当知道该不动产登记行为内容的情形下，依法应当适用二十年最长起诉期限之规定。综上，原告刘力于2018年2月26日向本院提起诉讼，符合法律规定，被告旬阳县不动产局辩称原告超过法定起诉期限的理由，本院不予采纳。
关于第二个焦点：国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条第一至三款规定：“当事人可以委托他人代为申请不动产登记。代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。”建设部《房屋登记办法》第十八条第一款规定：“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。”本案中，被告旬阳县不动产局在受理原告和第三人的不动产登记申请时，未按照上述法律法规要求对申请人提交的登记材料进行严格审查，在原告刘力的授权委托书因未经公证而不符合法定形式要求的情况下，作出了转移登记，故该登记行为违法。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”因经本院依法释明后，原告刘力未提起相关民事诉讼，故在案涉房屋买卖合同未被依法确认无效，且现有证据不能证明第三人贺婉莹在取得该房屋所有权时具有恶意的情况下，应认定第三人贺婉莹为善意取得。综合本案事实，鉴于该房屋已经转移登记在第三人贺婉莹名下，为保护善意第三人的合法权益免受侵害，对被告旬阳县不动产局的行政登记行为应依法确认违法，但不予撤销。综上，依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，判决如下：
确认旬阳县不动产登记局作出的陕（2016）旬阳县不动产权第0000077号不动产权证的行为违法。
案件受理费50元，由旬阳县不动产登记局承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安铁路运输中级法院。
审 判 长 王玉红
代理审判员 李 璇
代理审判员 周风潇
二〇一八年六月八日
书 记 员 詹朝洁