福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)闽03民终793号
上诉人（原审原告，反诉被告）：吴炎川，男，1982年9月15日出生，汉族，经商，住泉州市惠安县。
委托诉讼代理人：刘永奎，福建欣港律师事务所执业律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）:阮瑞禄，男，1962年7月21日出生，汉族，居民，住厦门市思明区。
上诉人吴炎川因与上诉人阮瑞禄租赁合同纠纷一案，不服仙游县人民法院(2016)闽0322民初149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
吴炎川上诉请求：1、依法撤销一审判决第一、三、四、五项，改判支持吴炎川的一审诉讼请求，驳回阮瑞禄对吴炎川的诉讼请求或发回重审；2、请求判决阮瑞禄承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由:1、一审法院没有查清本案谁是违约方。2016年2月2日，阮瑞禄为了阻止吴炎川对承租房屋经营的物品进行打包调货，采取对出租房进行换锁等行为扣押了吴炎川存放于承租房内的所有物品，并收回房屋；2016年2月16日，一审法院民一庭庭长主持双方调解时，阮瑞禄已经承认其于2016年2月2日的行为；2016年2月底，阮瑞禄把涉案房屋租赁给他人临时经营，可见其已经收回出租房屋并使用出租房屋；《租赁合同》第四条第1点约定，甲方（阮瑞禄）保证具有依法出租房屋设备的主体资格，对该房屋具有合法的租赁处分权，保证该房屋可以用于商业经营和办公之用，可以作为（吴炎川）用于工商登记等经营场所注册登记之用。否则吴炎川有权解除合同并要求甲方按照本合同4.7条约定标准承担违约责任。阮瑞禄至始至终没有向吴炎川提交对涉讼房屋具有合法的租赁处分权的证明。综上可以认定本案系阮瑞禄违约。2、一审法院第一、三、四、五项判决错误。一审法院判决《租赁合同》于2016年5月5日解除是错误的。理由同上述第1点理由一致即与一审法院没有查清本案谁是违约方的理由一致。一审法院第三项判决是错误的。2016年2月2日阮瑞禄对租赁房屋进行换锁等行为收回租赁房屋，吴炎川已经不再也不能继续占用租赁房屋；2016年2月4日吴炎川起诉时已经请求一审法院解除《租赁合同》，并向一审法院申请先于执行被扣押在出租房内的物品和申请勘验现场，吴炎川已经不再也不能继续占用租赁房屋；该项判决与第四项判决中“吴炎川应支付阮瑞禄提前解除合同违约金10万元”，是相互矛盾的。一审法院第四项判决中“吴炎川应支付阮瑞禄提前解除合同违约金10万元”涉嫌枉法裁判；一审法院没有查清本案吴炎川与阮瑞禄是谁违约，同时对吴炎川先于执行被扣押在出租房内物品的申请未能及时办理，对吴炎川勘验现场申请怠于执行，导致本案事实不清，枉法裁判。一审法院第四项判决中“吴炎川应支付阮瑞禄逾期支付租金违约金7.92万元”是错误的判决。阮瑞禄一审提起反诉的时间是2016年5月5日，此时距离吴炎川20**年4月1日全部支付完租金已经超过了一年了。我国《民法通则》第136条第三项规定：延付或拒付租金的，诉讼时效期间为1年。阮瑞禄在一审中的诉讼请求已经超过诉讼时效。综上，一审判决对本案主要事实没有查清，判决错误，明显侵犯吴炎川合法权益。
阮瑞禄答辩称，阮瑞禄没有阻止吴炎川打包、换锁。实际上，是吴炎川不支付欠阮瑞禄不按时支付租金的赔偿金，并向阮瑞禄的妻子发信息称经营不善，要解除合同。当时，阮瑞禄要求吴炎川支付未及时支付租金的赔偿金，吴炎川不肯，双方发生争执，后报警。现在实体店很难做，阮瑞禄不可能阻止吴炎川打包等事情，事实上，阮瑞禄愿意继续履行合同，故不存在扣押吴炎川物品，换锁等行为。双方在一审法院民一庭长办公室不存在调解，阮瑞禄也没有承认换锁行为；阮瑞禄没有临时租赁行为，涉案店面于2016年9月28日才租赁给第三方，在出租前当初也请示一审法院审判人员及民一庭庭长，经办人也打电话给吴炎川确认租赁房内没有物品的情况下，才撬门出租。
阮瑞禄上诉请求：1、依法变更一审法院判决书中第三项，改判吴炎川支付给阮瑞禄自2016年3月15日起至2016年9月28日止按每月45000元计算的租金291000元；2、依法撤销一审判决书中第六项，改判吴炎川支付给阮瑞禄所拖欠的水电费1680元。事实与理由：1、原审以“阮瑞禄于2016年5月5日提交反诉状，在反诉状中同意解除合同”为由，从而认定双方签订的租赁合同于2016年5月5日解除，故吴炎川只需再支付至2016年5月5日止的租金是错误的。阮瑞禄于2016年5月5日提交反诉状，同意解除租赁合同，但并不等于租赁物店面于2016年5月5日就回到阮瑞禄手上。阮瑞禄虽然被迫同意解除合同，但双方并没有办理交接租赁物手续，故事实上租赁物店面一直是由吴炎川控制（门锁由其掌控），致阮瑞禄无法使用。在“遥遥无期”的等待后，阮瑞禄为了避免更大损失，才于2016年9月29日请示一审法官后，将锁撬掉接管了店面，至此阮瑞禄才重新控制了店面，所以租金应支付至2016年9月29日。2、吴炎川在经营期间拖欠了水电费1680元，原审以没有证据未予支持是错误的。
吴炎川答辩称，1、租赁合同于2016年2月2日已经在阮瑞禄阻止吴炎川对承租房屋内的物资打包后，自行换锁，扣押吴炎川存放在出租房内的物品，这时租赁合同已解除，出租房屋已实质交付，吴炎川不存在支付2016年2月2日以后的租金；2、一审法院的第六项判决是正确的。
吴炎川一审法院起诉请求：1.判令解除《租赁合同》并责令阮瑞禄立即返还扣押吴炎川存放于租赁房屋内的物品；2.判令阮瑞禄返还给吴炎川收取的房屋租赁押金50000元并按月利息2%支付自起诉之日起至付清款项止的利息；3.判令阮瑞禄退还收取吴炎川的2016年2月3日至2016年3月15日的房屋租金63000元并按月利息2%支付自起诉之日起至付清款项止的利息；4.判令阮瑞禄赔偿吴炎川房屋装修损失270000元；5.判令阮瑞禄赔偿吴炎川因物品扣押造成的损失180987元（904935×20%）；6.判令阮瑞禄支付吴炎川违约金100000元。诉讼过程中，吴炎川变更上述第1项诉讼请求为：判令解除《租赁合同》；放弃上述第5项诉讼请求。
阮瑞禄一审法院反诉请求，1.判令吴炎川立即将租赁房屋钥匙及房屋交由阮瑞禄；2.判令吴炎川支付给阮瑞禄自2016年3月15日起至租赁物交付给阮瑞禄之日止按每月45000元计算的租金；3.判令吴炎川支付给阮瑞禄拖欠租金违约金72900元；4.判令吴炎川支付给阮瑞禄拖欠的水电费1680元；5.判令吴炎川支付给阮瑞禄提前解除合同违约金100000元。诉讼过程中，阮瑞禄放弃第1项反诉请求。
一审法院认定事实：2014年2月27日，吴炎川作为承租方（乙方）与阮瑞禄作为出租方（甲方），双方签订《租赁合同》一份，合同第一条第1点约定，阮瑞禄将位于仙游县xxxx社区xx大街xx号房屋出租给吴炎川。第二条约定，租赁期限自2014年3月15日起至2020年3月14日止。第三条第1点约定，店面租金为每个月45000元，按半年支付租金。前三年每半年租金总计为270000元。第四年年租金580000元，第五年租金630000元，第六年租金650000元。支付方式为半年一付，提前30天付下一半年租金，如乙方未能按时支付租金，每超出一天按年租金千分之三支付赔偿，超过10天甲方有权视为乙方违约，甲方有权解除合同。第三条第2点约定，乙方于2014年2月28日前支付5万元定金，若甲方未能将此房屋租于乙方须支付乙方5万元赔偿，并退还5万元定金，乙方于2014年3月15日前将半年房租打入甲方指定的账户，合同生效，同时定金转为押金，此押金充抵最后一年租金，甲方须2014年3月20日前将此房屋交于乙方，否则按本合同第四条第7点承担违约责任。第四条第6点约定，乙方无正当理由提前解除合同的，应向甲方支付10万元作为违约金，合同不再履行。第四条第7点约定，甲方无正当理由提前解除合同的，应向乙方支付10万元作为违约金，另支付半年房租作为装修损失的费用，并退还当年乙方剩余的租金，合同不再履行。租赁合同签订后，吴炎川于2014年2月27日向阮瑞禄交付5万元定金。2014年3月28日，吴炎川与阮瑞禄双方签订了《补充条款》一份，约定：阮瑞禄租给吴炎川店面的租金原约定的付款方式为半年一付，经双方商讨决定现按每年一付，即第一年的租金于2014年5月30日再付清27万元；第二年租金于2015年2月15日付清54万元，以后付租金按此类推。租金的数额按原合同执行；特此补充。双方约定的条款不得违约。另查明：吴炎川于2014年6月底再支付了2014年3月15日至2015年3月14日的租金27万元；2015年3月15日至2016年3月14日的租金，吴炎川分别于2015年2月15日支付27万元、2015年3月5日支付13.5万元、2015年3月16日支付6万元、2015年4月1日支付7.5万元，共计54万元。2016年2月2日，吴炎川因要搬走店内衣物与阮瑞禄发生冲突，当日吴炎川向仙游县鲤城派出所报案。2016年2月4日，吴炎川向法院提起诉讼。
一审法院认为，吴炎川与阮瑞禄签订的《租赁合同》及《补充条款》，均系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方均有法律约定力。吴炎川认为2014年2月2日因阮瑞禄阻止其调货，采取换锁、扣押店内物品的方式干涉其经营，构成违约，但提供的证据无法证实其主张的事实。吴炎川于2016年2月4日向法院起诉，单方要求解除合同，根据双方签订的《租赁合同》的约定，应承担违约责任，阮瑞禄有权要求吴炎川支付解除合同的违约金。吴炎川没有依《补充条款》的约定按时支付租金，其行为构成违约，应承担逾期支付租金的责任，故阮瑞禄反诉请求拖欠支付租金赔偿金，予以支持。阮瑞禄反诉时同意解除租赁合同，所以双方签订的租赁合同于2016年5月5日予以解除，吴炎川应当再支付至2016年5月5日止的租金，阮瑞禄要求吴炎川仍应按月租金45000元支付至吴炎川交付房屋止的主张显然不能成立。吴炎川合理的诉讼请求，本院予以支持，不合理的请求，本院不予支持。阮瑞禄合理的反诉请求，本院予以支持，不合理的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十六、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四规定，判决：一、吴炎川与阮瑞禄于2014年2月27日签订的《租赁合同》于2016月5月5日解除；二、阮瑞禄应在本判决生效后十日内返还给吴炎川押金人民币5万元；三、吴炎川应在本判决生效后十日内支付给阮瑞禄至解除合同之日止继续占用房屋的租金7.8万元；四、吴炎川应在本判决生效后十日内支付给阮瑞禄拖欠租金违约金7.29万元及提前解除合同违约金10万元；五、驳回吴炎川其他的诉讼请求；六、驳回阮瑞禄其他的反诉请求。案件本诉受理费10440元，吴炎川承担9390元，阮瑞禄承担1050元；反诉受理费2297元，由阮瑞禄承担25元，吴炎川负担2272元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：吴炎川主张一审遗漏认定三个事实：1、2014年2月27日的租赁合同第四条第一点的内容规定；2、2016年2月16日，一审民一庭组织双方正式调解的事实；3、吴炎川在2016年2月16日起诉时，诉求其中一项是责令阮瑞禄立即返还扣押在出租房内的物品，并且在起诉时一并向一审法院申请先予执行被扣押在出租房内的物品，并申请勘察现场。吴炎川上述主张的第1、2点，第1点属于涉案合同约定内容之一，第2点该调解双方没有达成合意，一审没有罗列该条款和写明何时组织调解不影响本案审理；关于第3点主张，吴炎川一审在2016年6月21日的庭审笔录变更第一点诉讼请求，已说明吴炎川于2016年2月23日撬门将东西全部搬走了，阮瑞禄已经打电话报警，吴炎川也已经承认了事实，故变更判令解除《租赁合同》并责令阮瑞禄立即返还扣押吴炎川存放于租赁房屋内的物品为判令解除《租赁合同》；放弃请求判令阮瑞禄赔偿吴炎川因物品扣押造成的损失180987元（904935×20%），吴炎川的第3点主张在吴炎川变更诉讼请求的情形下，一审没有列明亦不影响案件审理。故一审查明的事实并无不当，本院予以确认。
本院认为，涉案《租赁合同》及《补充条款》系吴炎川、阮瑞禄双方当事人真实的意思表示，内容合法有效，双方应按照合同的约定认真履行义务。一方提出解除合同的，应积极与对方协商，不能强行要求解除合同。吴炎川单方要求提前解除合同，已经构成违约，吴炎川主张阮瑞禄违约的证据不足，对此一审已有详细分析，不赘述。一审根据《租赁合同》合同第四条第6点“乙方无正当理由提前解除合同的，应向甲方支付10万元作为违约金，合同不再履行”的约定，判决吴炎川支付解除合同的违约金10万元并无不当。关于本案合同解除时间问题。合同的解除，除双方事先有约定解除的条件或出现法定解除合同的条件，要解除合同只能是双方协商一致才能解除合同，因此，合同解除时间应是双方达成解除合同合意的时间。本案吴炎川起诉请求解除涉案合同，阮瑞禄于2016年5月5日提起反诉，反诉状中同意解除涉案合同，至此，吴炎川、阮瑞禄双方构成解除合同之合意，故一审认定合同解除时间为2016年5月5日并无不当。一审据此判决吴炎川再行支付至解除合同之日止继续占用房屋的租金7.8万元有事实、法律依据。吴炎川违反双方签订的补充条款约定，逾期支付租金，应承担违约责任，违约责任的承担不适用请求支付租金一年诉讼时效。吴炎川逾期45天，一审按合同约定判决吴炎川支付逾期支付租金的违约金7.29万元并无不当，因此，吴炎川的上诉理由均不能成立，本院不予支持。阮瑞禄对涉案店面一直由吴炎川控制，吴炎川应支付自2016年3月15日起至2016年9月28日止按每月45000元计算的租金29.1万元。涉案相关合同于2016年5月5日解除，一审已判决吴炎川支付至2016年5月5日的租金。合同解除后，阮瑞禄并无提供证据证实涉案店面仍为吴炎川所控制，故阮瑞禄主张吴炎川支付自2016年5月6日至2016年9月28日止的租金，本院不予支持。阮瑞禄主张吴炎川应支付给所拖欠的水电费1680元，亦因阮瑞禄无提供证据予以证实，不予支持。
综上所述，吴炎川、阮瑞禄的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件吴炎川上诉受理费人民币8545元，由吴炎川承担；阮瑞禄上诉受理费人民币4498元，由阮瑞禄承担。
本判决为终审判决。
审判长 郑玉步
审判员 柯萍萍
审判员 郑飞鹏
二〇一七年五月二十五日
书记员 韩美燕
附：本案相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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