广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终8108号
上诉人（原审原告）：李守成，男，汉族，1977年11月27日出生，住广州市海珠区。
上诉人（原审原告）：吴瑛，女，汉族，1982年9月22日出生，住广州市越秀区。
上列二上诉人共同委托诉讼代理人：刘远鸿、马立雄，均为广东广之洲律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：冯营开，男，汉族，1948年11月26日出生，住广州市越秀区。
委托诉讼代理人：李道君，广东闻彰律师事务所律师。
原审第三人：蓝清妹，女，汉族，1950年1月1日出生，住广州市越秀区。
委托诉讼代理人：冯俊良，男，汉族，1975年10月25日出生，住广州市越秀区，系蓝清妹之子。
上诉人李守成、吴瑛、冯营开因与原审第三人蓝清妹房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初7165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李守成、吴瑛共同上诉请求：变更一审判决第三项为：冯营开在本案判决书生效之日起十日内，向李守成、吴瑛赔偿损失927539元。事实和理由：一、一审法院判令冯营开赔偿李守成、吴瑛损失285000元，远低于李守成、吴瑛的实际损失。根据一审中的《评估报告书》显示，扣除应补缴土地出让金后涉案房屋的评估价为2827539元，高出签订合同时的成交价927539元，这意味着李守成、吴瑛在同等地段购买类似房屋至少需要多支付90多万元的购房款，并且该评估价还至少低于市场价25％。同时，李守成、吴瑛已出售了一套房屋，故急需购进与涉案房屋同等地段、相似户型的房屋以解决居住及小孩入学等问题，故李守成、吴瑛的实际损失超过100万元。另一方面，本次交易未能完成的原因在于房价上涨过快，冯营开意图通过毁约以获取更高非法利益。而根据一审判决结果，冯营开作为涉案合同的毁约方，不仅践踏了民法诚实信用的基本原则，还能从毁约中获取超过80万元的非法收益。二、李守成、吴瑛在签订涉案房屋买卖合同时不存在疏忽大意，冯营开的恶意毁约才是本次交易未能完成的根本原因。⒈涉案房屋的房产证上标注的权利人为冯营开，共有情况为单独所有，所有权取得方式为购买，根据物权法的相关规定，李守成、吴瑛信赖房管部门的登记信息，完全有理由相信冯营开对涉案房屋具有占有、使用、收益、处分等完整权利，故李守成、吴瑛在与冯营开签订涉案合同时并不存在疏忽大意。⒉虽然涉案房屋的性质为“房改售房”，但这并不能作为认定李守成、吴瑛存在疏忽大意的依据。涉案房屋的《不动产权证》上明确记载的产权人为冯营开，因为冯营开购买涉案房屋至今已逾二十年，冯营开的婚姻状况极有可能已发生变化(如离异、丧偶、再婚等)，故冯营开目前的婚姻状况并不必然影响本次交易。⒊冯营开作为涉案房屋的产权人，熟悉涉案房屋的权利状况，根据诚实信用的基本原则，其在签订合同前不仅需要取得蓝清妹的同意，还应当将房屋真实的权利状况完整、准确无误地告知李守成、吴瑛，故涉案房屋买卖合同不能继续履行的责任应当完全由冯营开承担。三、冯营开对李守成、吴瑛遭受的损失是明知的，其应当对该损失承担全部赔偿责任。虽然冯营开在签订房屋买卖合同的十几天后曾向李守成、吴瑛表示不同意继续出售涉案房屋，但冯营开并不具有单方解除合同的权利，同时，蓝清妹在获悉本次交易后也未及时、明确告知李守成、吴瑛其不同意本次交易，而是在2017年7月27日本案一审庭审时才以第三人身份申请参与诉讼。再者，冯营开及蓝清妹名下有多套房屋，涉案房屋在中介处放盘长达半年之久，正是由于房价大幅上涨才选择恶意毁约，故冯营开对李守成、吴瑛所遭受的损失是明知的，并对损失的扩大持放任态度。综上所述，一审判决事实查明不清，适用法律错误，请求二审法院在查清事实的基础上予以改判。
对李守成、吴瑛的上诉，冯营开答辩称：1.买卖双方经协商，在涉案买卖合同中明确约定了解除合同所需承担的责任及后果。根据合同对等原则，买卖双方均可以解除合同，只需要没收定金或返还定金。2.冯营开在签约时及解除合同时均无法预见房价会上涨。3.李守成、吴瑛已经在一周内采取了措施，不存在损失。一审以2017年8月的房屋评估价来计算房屋的价值是不符合事实的。涉案房屋买卖合同是于2017年3月解除，故评估时点应该以2017年3月为准。
对李守成、吴瑛的上诉，蓝清妹答辩称：不同意李守成、吴瑛的上诉请求。
冯营开上诉请求：l.撤销一审判决，依法改判冯营开向李守成、吴瑛退还定金50000元；2.驳回李守成、吴瑛的其他诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由李守成、吴瑛承担。事实与理由如下：一审判决认定事实不清，适用法律不当。一、一审法院认定本案《房屋买卖合同》已发生效力属于事实认定及适用法律均错误。根据《合同法》第三十二条规定以及本案《房屋买卖合同》第十二条约定，合同经三方签章后生效。因蓝清妹为涉案房屋共有人，冯营开与蓝清妹为合同的一方，房产共有人蓝清妹未在该合同上签字，即合同的卖方签字未完成、合同未成立，故该房屋买卖合同未生效。本案涉讼房屋虽然登记在冯营开名下，但冯营开从未隐瞒房屋为冯营开与蓝清妹共同共有的房改房这一事实，冯营开也从未向李守成、吴瑛承诺单独签署合同后就可以完成房屋买卖交易，所以因蓝清妹拒绝出售房屋，导致房屋交易无法进行属于客观事实，冯营开无过错。李守成、吴瑛对上述事实是明知的，其二人也熟知房屋买卖合同需要房屋共有人一起签名才发生法律效力。中介方业务员陈永梅在其出具的《证明》中亦表示“本人在三方签订《房屋买卖合同》时也告诉了冯营开在办理房产交易递件时要他老婆(蓝清妹)签名和递交证件”，这表明作为具备房地产专业知识的中介方是明知《房屋买卖合同》需要蓝清妹签字且完成网签后才具备办理房屋过户条件，其也履行了告知义务。李守成、吴瑛及中介方均明知《房屋买卖合同》未发生法律效力。一审法院已经认定李守成、吴瑛知晓涉讼房屋是冯营开与蓝清妹共同共有的房改房的事实，故一审法院认定《房屋买卖合同》已生效是错误的。二、一审判令冯营开向李守成、吴瑛赔偿285000元没有事实和法律依据。⒈《房屋买卖合同》并未生效，李守成、吴瑛不能以未成立、未生效的买卖合同主张任何权利。⒉假设《房屋买卖合同》已成立并生效，但《房屋买卖合同》中并没有约定如卖方不出售房屋需向买方赔偿房屋差价损失，即冯营开对不履行合同的法律后果认知也只能按合同第六条的约定，不存在承担赔偿房屋差价的法律后果。故一审法院判令冯营开赔偿李守成、吴瑛285000元，违背了合同双方权利义务的对等原则。三、本案中导致买卖合同未生效的原因是房屋共有人蓝清妹不同意出售房屋，是不以冯营开主观意志为转移的客观事实，同时蓝清妹的法益也应受到保护。四、涉案房屋买卖合同已经明确约定可以单方解除合同，解除方相应承担责任。五、双方约定的定金数额亦是双方对交易全过程顺利进行的担保，是双方签约时对交易过程可能出现的违约行为对各自的、可预见的损失。六、李守成、吴瑛在明确得知买卖合同无法执行的情况下，应采取补救措施，及时解除合同、主张定金罚则、另行购买房屋，从而减少和降低损失。七、李守成、吴瑛已采取减损措施，实际上无损失，但依然利用冯营开的信息差势，几次开庭一直隐瞒事实，期望通过诉讼获得冯营开支付的额外房屋差价赔偿。八、在双方签约过程中，冯营开表达了最大的善意，对涉讼房屋在交易过程中可能存在的升值没有预见性，对双方交易全过程可能中止的违约责任仅限于合同约定的50000元定金。九、合同约定的违约责任为50000元，而一审判决的赔偿损失285000元、承担受理费22350元、保全费5000元、评估费9600元，明显对冯营开极不公平。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持冯营开的上诉请求。
对冯营开的上诉，李守成、吴瑛共同答辩称：⒈一审判决认定涉案合同合法有效，适用法律正确，冯营开以蓝清妹没有在合同上签字为由主张合同无效是不能成立的。冯营开是房产证上记载的产权人，而且是单独所有。故该房屋买卖合同的签署没有违反法律法规，合法有效。⒉涉案合同不能单方解除。由于房价在短时内大幅上涨，导致冯营开恶意毁约，意图谋取房屋上涨的溢价。从签约至今，房价上涨超过100%，冯营开取消房屋买卖将获得巨大升值利益，违反诚信原则。一审评估时间是在2017年，按当时的评估价计算有90多万元的差价，距今又半年有余，房价仍有大幅上涨，冯营开因此获得的利益就是李守成、吴瑛的损失。不能以李守成、吴瑛另行购房就认为买方没有损失。李守成、吴瑛在一审中提交了可以全额支付款项的证明，且也有购房资格。冯营开是恶意解除合同，并不是双方同意或协商解除合同，冯营开应赔偿李守成、吴瑛的损失。
对冯营开的上诉，蓝清妹表示同意。
2017年3月21日，李守成、吴瑛共同向一审法院起诉请求：1.冯营开向李守成、吴瑛支付房屋差价损失赔偿927539元；2.冯营开向李守成、吴瑛退回购房定金50000元。
一审法院认定事实：李守成、吴瑛为夫妻关系。冯营开与蓝清妹为夫妻关系。
据（2016）广州市不动产权第002749xxx号《不动产权证》记载，越秀区下塘西路xx之一7xx房（建筑面积109.85平方米）的权利人为冯营开，共有情况为单独所有，房屋所有权取得方式为购买；权利性质：土地：划拨/房屋：房改房。附记记载：房改售房，房款付清（成本价），土地未办有偿使用手续。
2017年3月3日，李守成、吴瑛（乙方，买方）与冯营开（甲方，卖方）及广州市怡帆房地产代理有限公司（中介方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲乙双方经中介方提供中介服务就买卖位于越秀××××房的物业达成一致，签订本合同，该物业建筑面积109.85平方米，现状为空置，成交价1900000元，物业移交时间为甲方收齐楼款当天，交易产生的所有税费由乙方支付。甲方须保证对该物业享有完整所有权以及没有产权纠纷和债权纠纷，并应在交付该物业予乙方使用前结清一切与该物业有关的杂费。甲方收取定金后不能按本合同约定将该物业售予乙方，应向乙方双倍退还定金。乙方交付定金后不能按本合同约定买入该物业，甲方有权没收乙方已支付的定金。楼价款的交付方式：按揭付款，于签订本合同时支付50000元作为定金。首期楼价款（已包含定金）共计570000元于签订《广州市房地产买卖合同》之当天（2017年6月10日）或之前付清。1330000元于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行账户作为楼价余款，银行实际贷款额之间差额由乙方于交易过户完成当天以现金支付，交易手续需在2017年8月20日前完成，如因房管局或银行原因导致交易延迟，则时间相应顺延。本合同经三方签章后生效；等。该合同落款处“甲方”由冯营开签名，“乙方”处有“李守成、吴瑛”的手写签名及指模，“中介方”处有经办人“陈永梅”的手写签名。李守成、吴瑛确认以上“李守成、吴瑛”的签名均由李守成签署，吴瑛认可李守成代其签名的行为，并表示签订合同前其多次与李守成电话确认，口头委托李守成代其在合同落款处签名确认，并同意承担该合同的全部权利义务。同日，冯营开开具《收款收据》，载明收到李守成、吴瑛购房定金50000元。
李守成、吴瑛为证明其主张，向一审法院提交如下证据：
李守成《个人名下房地产登记情况查询证明》（2017年3月29日），证明其名下查无房地产情况记录。
吴瑛《个人名下房地产登记情况查询证明》（2017年5月19日），证明其名下查无房地产情况记录。
2017年4月19日，广州市怡帆房地产代理有限公司向李守成、吴瑛开具发票，载明收到服务费5000元。
部分短信、微信聊天记录。
中介方工作人员陈永梅出具的《证明》（属证人证言，但证人未到庭作证）。
吴瑛与案外人签订的《房屋买卖合同》，李守成与案外人签订的《广州市房屋租赁合同》，拟证明李守成、吴瑛为购买涉讼房屋，将原自有房屋另行出售，又因至今无法购买涉讼房屋而另行承租房屋居住。
冯营开为证明其主张，向一审法院提交如下证据：
1.《广州地区干部、职工购买公有住房申请书》《广州市公有住房买卖协议书》等，证明涉讼房屋为冯营开与蓝清妹根据两人的工龄所购的房改房。
本案审理期间，经李守成、吴瑛申请，一审法院依法委托深圳市国咨土地房地产评估有限公司对涉讼房屋于2017年8月15日的市场价格进行评估。该司于2017年9月26日出具《报告书》，载明评估单价为26000元/平方米，评估总值2856100元，预计应补缴土地出让金28561元，扣除预计应补缴土地出让金后的评估总值为2827539元。
李守成、吴瑛在本案中主张解除李守成、吴瑛与冯营开签订的《房屋买卖合同》。冯营开及蓝清妹认为该合同无效，经一审法院释明，冯营开及蓝清妹表示，若一审法院认定合同有效，则其也主张解除合同。
一审法院认为：李守成、吴瑛为夫妻关系，吴瑛明确表示曾在电话中口头委托李守成代为签订《房屋买卖合同》，并在庭审中再次追认李守成代其签订合同的行为效力，该授权委托合法有效。冯营开作为涉讼房屋的登记产权人，具备对涉讼房屋占有、使用、收益、处分的权利，故李守成、吴瑛与冯营开自愿签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为依法成立的有效合同。对冯营开及蓝清妹主张合同无效或未生效的意见，一审法院不予采纳。涉讼房屋仅登记在冯营开名下，李守成、吴瑛有理由相信冯营开有权出售房屋，但根据本案证据显示，合同签订时冯营开未隐瞒其与蓝清妹为夫妻关系的婚姻状况，不动产权证也清楚显示涉讼房屋为房改房，李守成、吴瑛及中介方应当知道房屋实际办理交易过户手续必须取得蓝清妹的同意及协助，故李守成、吴瑛未要求蓝清妹共同签订合同，也存在一定的疏忽大意。合同签订后，蓝清妹随即明确表示不同意继续履行合同，出售房屋，现李守成、吴瑛及冯营开均同意解除合同，一审法院予以照准，冯营开应当承担合同无法履行的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；第一百一十四条第二款，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。根据《房屋买卖合同》约定，冯营开在收取定金后不能按合同约定将该物业售予李守成、吴瑛，应双倍退还定金50000元。而据深圳市国咨土地房地产评估有限公司出具的《报告书》显示，在合同实际履行的情况下，李守成、吴瑛于2017年8月15日可获得的收益高达927539元，即合同约定的违约金50000元远低于冯营开违约所造成的李守成、吴瑛损失，李守成、吴瑛主张冯营开退还定金50000元及增加赔偿数额的诉讼请求，一审法院予以支持。考虑到本案李守成、吴瑛与冯营开于2017年3月3日签订《房屋买卖合同》，李守成、吴瑛于当天向冯营开支付了定金50000元，李守成、吴瑛于2017年3月21日提起本案诉讼，即冯营开在此前已明确向李守成、吴瑛提出不同意继续出售房屋的意见，该十多天的时间以内，冯营开当时理应不可能预见到违约所造成的损失高达927539元，但鉴于上述期间广州市房价上涨幅度明显，冯营开理应可预见其不再向李守成、吴瑛出售房屋而承担的违约金50000元，远低于其违约后另行出售房屋的收益，而民事法律对此等因违约而获益的行为不应予以保护。综合本案事实和证据，从公平合理、诚实信用的原则考虑，一审法院依法酌定冯营开应向李守成、吴瑛赔偿损失285000元。
本案系因冯营开的违约行为所引致，故本案受理费、保全费、评估费均由冯营开承担。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款的规定，于2017年11月20日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起，李守成、吴瑛与冯营开就广州市越秀区下塘西路xx之一7xx房签订的《房屋买卖合同》予以解除；二、冯营开应在本判决发生法律效力之日起十日内，向李守成、吴瑛退还购房定金50000元；三、冯营开应在本判决发生法律效力之日起十日内，向李守成、吴瑛赔偿损失285000元；四、驳回李守成、吴瑛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22350元，保全费5000元，评估费9600元，均由冯营开负担。
经审查，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。
二审中，冯营开提交了查册时间为2018年2月6日、房产地址为越秀区下塘南约直街x号8xx房的《广州市不动产登记查册表》，其中载明建筑面积为104.5605平方米、交易部位是“全部”、登记时间是“2017年6月14日”，他项权利摘要中显示权利人为“中国工商银行股份有限公司广州白云路支行”、登记时间为2017年6月14日、债权数额为1230000元。拟证明李守成、吴瑛已经在2017年5、6月另行购买了房屋，没有损失，损失也没有那么大。经本院主持质证，李守成、吴瑛表示确认上述查册表的真实性，但不同意冯营开的说法，认为该证据不能证明李守成、吴瑛没有损失，因为李守成、吴瑛为了购买涉案房屋而卖掉自己原房屋，但最终交易没有完成，而广州市房价在2017年3月至5月期间飞速上涨，导致李守成、吴瑛存在很大损失。蓝清妹对该证据表示没有异议。
冯营开还于2018年5月10日向本院提交调查取证申请书，申请本院向有关单位调取李守成、吴瑛购买越秀区下塘南约直街x号8xx房所签订的房屋买卖合同及该房屋登记的其他相关资料。李守成、吴瑛在二审庭询中确认其于2017年5月底以215万元的价格购买了上址房屋，随后向本院提交了落款签约日期为2017年4月16日的《存量房买卖合同》及网签时间为2017年4月17日的《广州市存量房买卖合同》，上述两份合同均载明吴瑛以2050000元的价格向案外人购入上址房屋。冯营开、蓝清妹表示确认上述两份合同的真实性、合法性和关联性，并认为由此可以证明李守成、吴瑛在冯营开提出解除买卖合同一个月左右时间内已另购同地段房产，而李守成、吴瑛对此故意隐瞒、虚假陈述，应受惩罚。冯营开在签约一周后因配偶不同意出售故解除合同，此时房价没有任何变化，冯营开根本无法预见房价上涨；且李守成、吴瑛在购买涉案房屋时没有说离婚，但在一审时持有离婚证，后又复婚，不排除李守成、吴瑛是为了规避购房政策而假离婚，涉嫌欺骗组织。
李守成、吴瑛在二审庭询中称涉案房屋从签约至今房价一直在上涨，并口头申请对涉案房屋重新评估，但经本院释明，李守成、吴瑛未在本院指定期限内提交书面申请。冯营开、蓝清妹均表示不同意重新评估。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对李守成、吴瑛与冯营开的上诉请求，二审争议焦点为涉案合同的效力及合同解除的责任承担问题。对此，具体分析如下：
一、涉案合同效力。涉案《房屋买卖合同》是李守成、吴瑛与冯营开协商后自愿签订，没有违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效，故一审认定该合同有效，合法有理。虽然冯营开以其配偶蓝清妹没有在该合同上签名为由，上诉主张该合同未成立、未生效，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，在房屋买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果，而出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权的，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或者处分析，物权的变动属于效力待定状态；因无权处分致使标的物所有权不能转移的，出卖人应当承担违约赔偿责任，因此，冯营开上述有关合同无效的上诉主张于法无据，本院不予支持。
二、涉案合同解除之责任承担。首先，从一审查明事实来看，冯营开在2017年3月3日签订涉案合同后不久即因蓝清妹不同意继续履行合同而明确表示不同意继续履行涉案合同，李守成、吴瑛与之协商无果后遂于2017年3月21日向一审法院提起本案诉讼，一审基于买卖双方均表示同意解除合同而判令合同解除，合理有据，双方当事人对于解除合同亦无异议，本院予以维持。
其次，对于解除合同的原因分析是确定涉案合同解除之责任的基础，从涉案合同签约及履行的过程来看，作为买方的李守成、吴瑛显然没有任何违约行为，而作为卖方的冯营开则以蓝清妹不同意卖房为由明确表示拒绝继续履行合同，这是涉案合同未能继续履行并最终解除的根本原因，在此种情况下，冯营开理应承担相应违约责任。虽然冯营开以涉案合同第六条、第七条约定来上诉主张买卖双方均有权单方解除合同，但从上述合同条款的内容看，是对涉案房屋不能依约买入或卖出时的定金处理的约定，并未赋予买卖双方单方解除权，故冯营开该项上诉理由明显不能成立，本院不予采纳。
最后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条及第一百一十四条第二款的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。一审在综合考虑涉案合同约定的违约责任、合同履行情况及对涉案房屋进行评估的结论等案件实际情况的基础上，基于公平合理、诚实信用原则，依法行使法官自由裁量权，酌情确定冯营开应向李守成、吴瑛赔偿损失285000元，并无明显不当，本院予以维持。虽然冯营开在二审中提交了查册表，并申请法院调取李守成、吴瑛另购房屋的合同等相关材料，李守成、吴瑛亦因此在二审中提交了两份存量房买卖合同，显示吴瑛已于2017年4月16日另购房屋，但上述行为发生在冯营开明确表示不再继续履行合同及李守成、吴瑛提起本案一审诉讼之后，并未改变本案交易不能继续履行的原因及责任承担。况且，一审法院系根据本案实际情况酌情确定赔偿金额，故冯营开以此为由拒绝承担相应赔偿责任缺乏充分理据，本院不予支持。李守成、吴瑛在二审中并不能举证推翻一审有关赔偿损失金额的酌情确定，故李守成、吴瑛要求将赔偿损失额变更为927539元的上诉主张亦不能成立，本院予以驳回。
李守成、吴瑛虽在二审庭询中口头申请对房屋重新进行评估，但其并未在本院指定期限内提交书面申请，亦未在一审中提出相关申请，故本院对此不予接纳。
综上所述，李守成、吴瑛与冯营开的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15800.39元，由李守成、吴瑛负担10225.39元，由冯营开负担5575元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 卉
审判员 韩志军
审判员 郭东升
二〇一八年七月二十三日
书记员 李倩妤