广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第5598号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈辉球，住广东省罗定市。
委托代理人：梁日强，广东穗南律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：何旺宽，住广州市荔湾区。
委托代理人：李志云、凌永琴，北京大成（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉被告）：张然东，住广州市荔湾区。
原审第三人：张传坤，住广州市越秀区。
原审第三人：陈国星，住广东省罗定市。
原审第三人：陈永光，住广东省罗定市。
上诉人陈辉球因宅基地房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：何旺宽与张然东是夫妻，广州市芳村东漖镇五眼桥冲尾巷10X号房屋是以张然东名义登记的宅基地房屋（共4层半，建筑面积454.42平方米）。该房屋《村镇宅基地使用证》上注明：凡发现买卖、出租和转让建房用地者，土地归集体，取消宅基地使用证。陈辉球是广东省罗定市人。
2006年1月8日，张然东与陈辉球签订了《房屋买卖承诺协议书》，约定张然东将广州市芳村东漖镇五眼桥冲尾巷10X号房屋出售给陈辉球。该宅基地房屋的转让没有经集体经济组织和县级人民政府的同意和审批。《协议书》签订后，陈辉球向张然东支付了购房款80万元房款，张然东将涉案房屋及该房屋宅基地使用证付交付给陈辉球。
2012年12月20日，陈辉球与张传坤签订了《广州市房屋租赁合同》，约定将涉案房屋出租给张传坤作工人住宅使用，租赁期限自2012年12月20日至2016年12月19日，月租金1900元。2014年1月25日，陈辉球与陈国星签订了《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋二、三楼出租给陈国星作住宅使用，租赁期限自2014年1月25日至2016年1月24日，月租金2000元。2014年3月21日，陈辉球与陈永光签订了《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋四楼出租给陈永光作住宅使用，租赁期限自2014年3月21日至2016年3月20日，月租金900元。
何旺宽于2013年向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、张然东和陈辉球于2006年1月8日签订的《房屋买卖承诺协议书》无效；2、陈辉球和张传坤、陈国星、陈永光将广州市芳村东漖镇五眼桥冲尾巷10X号房屋腾空后交还给何旺宽；3、陈辉球向何旺宽返还穗芳府地字第004006号宅基地使用证原件；4、陈辉球向何旺宽支付自2006年1月至返还房屋之日的房屋使用费（暂计至2015年3月为747009.44元，计算方法为：2006年1月至2013年2月期间的房屋使用费按照粤安诚评报字[2013]总字第05473号/FYLW(G)0002号《房地产估价结果报告》计算为550700元；2013年3月至2015年3月的房屋使用费按照前述评估报告记载的月租单价18元/月?㎡计算为196309.44元；2015年3月至返还房屋之日的房屋使用费按月租金年平均增长率1.049的标准计算）；5、陈辉球承担本案的诉讼费用。陈辉球向原审法院提起反诉，请求判令：1、何旺宽和张然东共同返还购房款80万元，并赔偿按购房款所产生的法定利息460442.45元（按中国人民银行同期贷款率分别从2006年1月8日；6月12日和7月8日暂计至2015年6月15日；实际计至本金还清之日止）；2、何旺宽和张然东共同承担本案诉讼费。
原审庭审中，陈辉球陈述张传坤已搬离涉案房屋。陈国星确认与家人居住使用该房屋二、三楼。
原审诉讼中，何旺宽申请对涉案房屋2006年1月至2013年2月的租金进行评估，陈辉球申请对涉案房屋现在的市场价值进行评估。原审法院于2013年3月依法委托广东安诚信房地产与土地评估有限公司进行评估。评估公司作出粤安诚评咨（2013）总字05473号评估结论书，评定涉案房屋在2013年4月18日的估价时点下单价为18元/月/平方米，租金年平均增长率为4.9%，从2006年1月至2013年2月的累计租金总额为550700元；作出粤安诚评咨（2013）总字05399号评估结论书，评定涉案房屋2013年4月的市场价值为2231700元。何旺宽预付评估费6590元，陈辉球预付评估费8079元。
再审诉讼中，陈辉球申请对涉案房屋剔除地价后的市场价值进行评估。原审法院于2015年4月委托广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司进行评估，陈辉球预付评估费3885元。评估公司作出粤国众联咨字（2015）第Z1-B0403号《房地产价值咨询意见书》，评定涉案房屋（不含所占用土地使用权价值）在2015年4月29日的市场价值为777058元。陈辉球对该评定结果不予认可并提出异议。评估公司进行异议审查后书面答复维持上述评定结果。
原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“宅基地属于农民集体所有”、第六十二条第三款规定：“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准”。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第3款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售”。2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中规定：“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。由此可见，享有宅基地使用权的主体是具有特定身份的农村集体经济组织的成员即本村村民，其转让行为应经本集体经济组织同意。张然东、陈辉球签订《房屋买卖承诺协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含了相应的宅基地使用权。陈辉球不是本市荔湾区五眼桥村村民，不具备可买卖涉案房屋的特定身份，且该买卖未经县级人民政府的批准，故张然东、陈辉球签订的《房屋买卖承诺协议书》属无效合同。
根据法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应赔偿对方的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现何旺宽要求陈辉球返还涉案房屋及穗芳府地字第004006号宅基地使用证原件和陈辉球反诉要求返还购房款800000元的请求均符合法律规定，予以支持。由于张然东与何旺宽是夫妻关系，故何旺宽与张然东应共同承担返还800000元的责任。张传坤、陈国星均与陈辉球签订了关于涉案房屋的租赁协议，且期限未届满，在陈辉球应向何旺宽返还该房屋的情况下，张传坤、陈国星均应共同承担搬迁腾房的义务。
由于张然东、陈辉球应当知道法律、法规和政策禁止将宅基地出售给非本村村民和城市居民，但双方仍对宅基地使用权进行转让，因此双方均有过错。根据宅基地使用权证的记载内容，张然东作为宅基地使用权人明知宅基地不能转让仍出售宅基地上房屋，其过错远大于陈辉球。何旺宽与张然东为夫妻关系，又是涉案房屋的共同产权人，在张然东已收取陈辉球800000元购房款及陈辉球已使用该房屋多年的情况下仍辩称不知道张然东、陈辉球之间的房屋买卖事实明显与常理不符，对此抗辩不予采信。因此，何旺宽应与张然东共同承担过错责任，对其要求陈辉球支付从2006年起的房屋使用费的请求，不予支持。
对于陈辉球反诉要求支付购房款利息的问题，基于上述分析可知，陈辉球在房屋买卖过程中也存在过错，因此对该支付利息请求，不予支持。虽然陈辉球在房屋买卖过程中的过错远小于何旺宽及张然东，但是由于涉案房屋在剔除地价后的评估价值仅为777058元，即该房屋目前不存在增值的情况，而且陈辉球基于何旺宽及张然东的重大过错行为而不需要支付从2006年起的房屋使用费，因此，陈辉球返还该房屋并没有损失产生，其利益并没有受到损害。
对于当事人各自支付的评估费，由当事人自行负担。张传坤、陈永光经原审法院合法传唤无正当理由没有到庭，原审法院依法缺席判决。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条和《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条第三款和《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2015年8月20日作出判决：一、陈辉球与张然东于2006年1月8日签订的《房屋买卖承诺协议书》无效；二、自判决发生法律效力之日起一个月内，陈辉球与张传坤、陈国星、陈永光（含雇佣的工人及同住人员）搬出广州市芳村东漖镇五眼桥冲尾巷10X号房屋，将该房屋腾空交还给何旺宽和张然东；三、自判决发生法律效力之日起三日内，陈辉球返还穗芳府地字第004006号宅基地使用证原件给何旺宽和张然东；四、自判决发生法律效力之日起一个月内，何旺宽和张然东共同向陈辉球返还购房款800000元；五、驳回何旺宽其他诉讼请求；六、驳回陈辉球其他反诉请求。案件本诉受理费18660元由何旺宽及张然东共同负担11270元、陈辉球负担7390元；案件反诉受理费17026元由何旺宽、张然东负担8820元；由陈辉球负担8206元。何旺宽申请评估产生的评估费6590元由何旺宽负担，陈辉球申请评估产生的评估费11964元由陈辉球负担。
判后，上诉人陈辉球不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定理据不足，适用法律错误。何旺宽和张然东是夫妻关系。在2006年1月8日张然东与陈辉球签订了《房屋买卖承诺协议书》，将讼争房屋私下出售给陈辉球，合计收取陈辉球80万元。何旺宽提出诉讼请求，要求确认上述合同无效并要求陈辉球返还房屋。本案经原审判决(2013)穗荔法民三初字第83号，及本案原审判决都审理查明：根据宅基地使用证的记载，张然东明知宅基地不能转让仍出售房屋，其过错远大于陈辉球。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，既然按现行规定无法计算房屋增值部分及据此计算应赔偿金额，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，也应按购房款本金80万元赔偿利息，因为利息是法定，是可预期的陈辉球的损失。张然东的过错远大于陈辉球，就应该赔偿陈辉球大部分的利息损失，而相对于何旺宽和张然东，首先，陈辉球在房屋买卖过程中的过错远小于对方，第二，即使需要支付的房屋使用费，陈辉球也应仅仅按极小的比例支付，况且，陈辉球在原审中并没有重新提出相关的评估，对以前的评估报告因为已经过时失效陈辉球是不予确认的，所以，陈辉球认为对方没有事实依据和法律的依据支持其诉请，这方面重审判决是正确的，但对于陈辉球的处理，陈辉球认为原审判决理据不足和没有正确适用法律的规定。另外，关于讼争房屋内陈辉球已加建的水电装修，水塔，防盗网的项目，原审法院并没有对此作出评估及处理，陈辉球认为也是没有正确认定事实及依法认定。请求法院判决：1、撤销原审判决第六项，改判为：何旺宽和张然东共同赔偿按80万购房款所产生的法定利息467842.45元(按中国人民银行同期贷款率分别从2006年1月8日；6月12日和7月8日暂计至2015年9月4日)；2、诉讼费用全部由何旺宽和张然东承担。
被上诉人何旺宽答辩称：一、原审判决适用《中华人民共和国合同法》第五十八条处理涉案合同无效导致的损害赔偿问题，适用法律准确，陈辉球主张适用《中华人民共和国合同法》第一百一十三条明显错误，该条适用于违约行为导致损害赔偿的情形，不适用于无效合同导致损害赔偿的情形。二、依照原审判决，何旺宽的过错远大于陈辉球，何旺宽因涉案合同而承担的实际损失也远大于陈辉球，过错程度与责任比例相当。在本案中，参照原审诉讼中评估公司作出的粤安诚评咨(2013)总字05473号评估结论书，涉案房屋的市场使用利益（截至2013年2月）总计550700元，比陈辉球上诉请求的房款利息467842.45元，超出将近10万元。若参照前述评估报告的租金标准及增长率计算，涉案房屋的租金总额（截至2015年3月）将近75万元，比陈辉球上诉请求的房款利息（截至2015年9月），超出将近30万元。鉴于原审判决认定何旺宽过错远大于陈辉球，陈辉球无需向何旺宽支付房屋使用费，则何旺宽因此承担的房屋使用利益损失远大于陈辉球的房款利息损失，即各自的过错程度与责任比例相当。三、陈辉球因涉案合同而享有的房屋使用利益足以弥补其房款利息损失，损益相抵后不存在任何实际损失，原审判决认定何旺宽无需向陈辉球支付利息损失，理据充分。此外，何旺宽自涉案房屋建成后至2004年期间居住在该房屋，相应的水电、装修、辅助设施能够满足居住使用，不存在陈辉球需要加装水电、批荡或其他辅助设施的客观需要，本案也没有任何证据证明陈辉球实施了加装水电装修、水塔以及防盗网等行为以及因此遭受了相应的经济损失，原审判决不予支持，依法有据。原审判决认定事实无误，适用法律准确，理据充分，请求二审法院予以维持。
被上诉人张然东未提交答辩意见。
原审第三人张传坤未提交答辩意见。
原审第三人陈国星未提交答辩意见。
原审第三人陈永光未提交答辩意见。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为:陈辉球与张然东签订了《房屋买卖承诺协议书》，陈辉球向张然东支付了房款，张然东也向陈辉球交付了房屋，双方的房屋买卖合同关系成立。关于合同效力原审法院已有详尽的阐述，本院予以认可，不再赘述。因陈辉球与张然东之间的房屋买卖行为无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原审法院判决何旺宽、张然东返还房款、陈辉球交回涉案房屋给何旺宽、张然东依据充分。本案争议的是陈辉球要求何旺宽、张然东赔偿其房款利息损失应否支持。本院认为，首先，《房屋买卖承诺协议书》因违反国家法律的强制性规定而被法院认定为无效，对此，双方均存在过错；其次，陈辉球交付房款后，何旺宽、张然东亦将涉案房屋交付给陈辉球使用，何旺宽、张然东并非无偿占用陈辉球的房款；第三，原审法院没有支持何旺宽要求陈辉球支付房屋使用费的诉讼请求，也没有支持陈辉球要求何旺宽、张然东支付房款利息的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第五十八条中“双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，由双方自行承担各自的损失。上诉人陈辉球上诉要求何旺宽、张然东支付房款利息依据不足，本院不予采纳。至于陈辉球提出对涉案房屋增加了水电装修等项目的问题，其在原审诉讼期间未提出相应的诉讼请求，故本院对此不予审查。上诉人陈辉球的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8206元，由陈辉球负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 梁淑敏
代理审判员 曹佑平
二〇一六年一月七日
书 记 员 徐毅敏