重庆市第五中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)渝05执异13号
案外人：李丽林，女，1967年4月12日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：迟杰，北京尚伦律师事务所律师。
申请执行人：中国东方资产管理公司重庆分公司（原名中国东方资产管理公司重庆办事处），住所地：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦50层，组织机构代码90280443-8。
负责人：徐劲流，总经理。
被执行人：北京中坤锦绣房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇，组织机构代码8029424280-9。
法定代表人：焦青，董事长。
被执行人：黄怒波，男，1956年6月3日出生，汉族，住北京市海淀区。
被执行人：北京中坤投资集团有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇，组织机构代码10234492-0。
法定代表人：黄怒波，执行董事。
被执行人：北京中坤长业房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路甲18号院2号楼10层10029号，组织机构代码74670881-4。
法定代表人：焦青，执行董事。
本院在执行中国东方资产管理公司重庆分公司（以下东方资产公司）申请执行北京中坤锦绣房地产开发有限公司（以下锦绣房地产公司）、黄怒波、北京中坤投资集团有限公司（以下简称中坤投资公司）、北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称长业房地产公司）金融不良债权追偿纠纷一案中，案外人李丽林对执行北京市海淀区某街59号院11号楼2单元201号房屋对应的土地使用权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人李丽林称，案外人在法院查封前与锦绣房地产公司签订商品房买卖合同，购买北京市海淀区某街59号院11号楼2单元201号房屋，案外人已全款支付房款，并办理了网签。案外人购买异议房屋时有民生银行太原分行书面同意出售异议房屋的函件，案外人已经交纳全部房款，并已经于2008年交付实际使用，房屋至今未办理产权证的原因在于锦绣房地产公司，我没有过错。民生银行太原分行对涉案房屋的抵押权已消灭，法院查封异议房屋及对应土地使用权，损害了案外人合法权益，请求依法中止对上述异议房屋及对应土地使用权的执行，解除查封。
本院查明，东方资产公司诉锦绣房地产公司、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司金融不良债权追偿纠纷一案，本院于2015年10月24日作出（2014）渝五中法民初字第00876号民事判决书，判令：1.锦绣房地产公司于判决生效之日起十日内偿还东方资产公司借款本金16327600元；2.锦绣房地产公司于判决生效之日起十日内偿还东方资产公司利息，从2013年6月1日起至2013年12月31日止，以2.08亿元为基数，按年利率24%计付，从2014年1月1日起至2014年1月24日止，以5800万元为基数，按年利率24%计付，从2014年1月23日起至付清为止，以16327600元为基数，按年利率24%计付；3.黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司对锦绣房地产公司的前述第1、2项债务承担连带清偿责任；4.东方资产公司有权在前述第1、2项所列债务金额范围内就编号为X京房他证海字第16xx**、第16xxx5、第16xxx9的《房屋他项权证》（详见附件《抵押物清单》和编号为京海土他项（2011抵）第00xx1号《土地他项权利证明书》所载明的抵押物优先受偿；5.东方资产公司有权在前述第1、2项所列债务金额范围内就长业房地产公司座落于北京海淀区某现代商业西区地下四层地下车库面积为1205平方米抵押物优先受偿。锦绣房地产公司不服，上诉至重庆市高级人民法院。该院于2016年10月26日作出（2016）渝民终291号民事判决书，判令：1.维持重庆市第五中级人民法院（2014）渝五中法民初字第00876号民事判决第一项；2.撤销重庆市第五中级人民法院（2014）渝五中法民初字第00876号民事判决第二、三、四、五项；3.锦绣房地产公司于本判决生效后十日内偿还东方资产公司利息（截至2014年6月20日的利息金额为19748625.8元；之后以16327600元为基数按年利率24%计算至付清为止）；4.黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司对锦绣房地产公司的前述第一、第三项债务承担连带清偿责任；5.东方资产公司有权在前述第1、3项所列债务金额范围内就编号为X京房他证海字第16xx**、第16xxx5、第16xxx9的《房屋他项权证》和编号为京海土他项（2011抵）第00xx1号《土地他项权利证明书》所载明的抵押物优先受偿；6.东方资产公司有权在前述第1、3项所列债务金额范围内就长业房地产公司坐落于北京海淀区某现代商业西区地下四层地下车库面积为1205平方米抵押物优先受偿。该判决生效后，因锦绣房地产公司、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司未如期履行义务，东方资产公司向本院申请强制执行。
2014年9月28日，本院在审理东方资产公司诉锦绣房地产公司、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司金融不良债权追偿纠纷一案中，根据东方资产公司的申请，于2014年10月24日以（2014）渝五中法民初字第00876-1号民事裁定书，保全查封了锦绣房地产公司名下的位于北京市海淀区某街59号院包括本案争议房屋在内的11号楼2单元201号房屋及对应的土地使用权〈证号为京海国用（2014出）字第3xx9号〉等。2016年10月24日重庆市高级人民法院作出（2016）渝执保49号执行裁定书，续行查封了上述房屋对应的土地使用权。
另查明，2006年9月12日，中国民生银行股份有限公司太原分行（以下简称民生银行太原分行）向北京市海淀区建设委员会出具《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，载明：民生银行太原分行授信支持的“xx花园”小区项目，现已发放中长期项目贷款两笔，贷款金额分别为人民币叁亿伍仟万元和人民币肆亿元，该两笔贷款的他项权利种类为A区工程国有土地使用权及在建工程抵押和B区工程国有土地使用权及在建工程抵押，同时办理了有效的抵押登记，抵押贷款期限分别为2002年9月9日至2007年3月7日和2003年7月7日至2008年1月6日。目前该项目工程进展良好，并已符合国家关于项目预售管理规定的条件，开发商北京市中坤锦绣房地产开发有限公司已向贵处申请办理项目在建房屋预售的相关手续。现我行予以确认开发商可在本抵押贷款期间内正常进行预售行为，同时我行要求开发商严格按此前所签订的预售监管协议内容的要求，确保该预售收入完全用于项目进一步开发建设资金的需求和归还我行已授信的项目贷款本金和利息，并接受我行的监督管理。
2008年4月22日，锦绣房地产公司（出卖人）与李丽林（买受人）签订编号为BF-2005-0xx6的《北京市商品房预售合同》，约定：买受人向出卖人购买北京市海淀区某花园一期工程Ⅳ段A11楼2层202-F-2号房屋（现为北京市海淀区某街59号院11号楼2单元201号房屋），房屋用途为普通商品住宅，建筑面积192.26平方米，套内面积167.48平方米，套内单价每平方米23,876.05元，该商品房已设定抵押，抵押权人为中国民生银行太原分行，抵押登记日期为2005年9月26日，付款方式为一次性付款。同日，李丽林按照合同约定一次性支付了全部房款3,990,165元，锦绣房地产公司出具加盖锦绣房地产公司财务专用章的《北京市交通运输业、建筑业、销售不动产和转让无形资产专用发票》载明：收款单位：北京中坤锦绣房地产开发有限公司xx花园项目部，付款单位：李丽林，经营项目：房款，金额：3,990,165.00。该商品房及对应土地使用权已设定抵押，抵押权人为民生银行太原分行。
上述合同签订后的当日，锦绣房地产公司向李丽林发放《入住通知书》，李丽林验收房屋后入住。从2008年4月起，李丽林缴纳物管费、停车费、电费、燃气费、采暖费至今。
案外人李丽林购买的北京市海淀区某街59号院11号楼2单元201号房屋及土地使用权与北京市海淀区某花园一期工程Ⅳ段A11楼2层202-F-2号房屋及土地使用权系同一标的物，且在本院和重庆市高级人民法院查封的锦绣房地产公司名下位于北京市海淀区某街59号院的房屋及对应土地使用权〈证号为京海国用（2014出）字第3xx9号〉之中。
还查明，2015年12月10日，北京市海淀区人民法院作出（2015）海民初字第26953号判决，判令：一、确认李丽林与锦绣房地产开发有限公司于2008年4月22日签订的《北京市商品房预售合同》有效；二、锦绣房地产公司于本判决生效后15日内，按每日798元的标准，支付李丽林逾期办理权属转移登记手续的违约金，自2010年4月23日起至实际取得房屋所有权证书之日止。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在本院查封前，案外人李丽林已就案涉房屋与被执行人锦绣房地产公司签订了合法有效的商品房买卖合同，购买案涉房屋，既支付了案涉房屋的全部价款，又在本院查封前实际占有该房屋，虽然因案涉房屋及对应土地使用权设置有抵押权等原因未办理过户登记，但此并非李丽林自身原因所致。
此外，虽然锦绣房地产公司在李丽林购买案涉房屋之前已将包括案涉房屋在内的房屋及对应土地使用权抵押给民生银行太原分行，但李丽林与锦绣房地产公司签订商品房买卖合同之前，民生银行太原分行出具了同意销售抵押物的证明，应视为民生银行太原分行放弃了以抵押权对抗买受人的物权期待权。由于锦绣房地产公司和民生银行太原分行原因，导致民生银行太原分行的抵押权与案外人李丽林的物权期待权产生冲突，由此产生的法律后果不应由作为无过错买受人的李丽林承担，因此尽管民生银行太原分行在案涉房屋及对应土地使用权上设置了抵押权，但其抵押权不能对抗李丽林的物权期待权。
综上，案外人李丽林对案涉房屋及对应土地使用权享有能够排除执行且能对抗申请执行人抵押权的实体权益，其请求对案涉房屋及对应土地使用权中止执行的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条的规定，裁定如下：
中止对位于北京市海淀区某街59号院11号楼2单元201号房屋（北京市海淀区某花园一期工程Ⅳ段A11楼2层202-F-2号房屋）及其对应土地使用权的执行。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 胡 蓉
审判员 刘用辉
审判员 余 梅
二〇一八年二月十二日
书记员 谭 锋