徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)泉商初字第647号
原告中国农业银行股份有限公司徐州泉山支行，住所地徐州市建国西路71号。
负责人安保锋，该支行行长。
委托代理人王飞，女，1983年2月20日生，汉族。
委托代理人吴键，男，1970年4月16日生，汉族。
被告钱晓梅，女，1960年1月19日生，汉族。
被告姜秀云，男，1953年12月5日生，汉族。
被告徐州同创房地产开发有限公司，住所地徐州市铜山区铜山镇政府办公楼214房间。
法定代表人唐哨凤，该公司经理。
原告中国农业银行股份有限公司徐州泉山支行诉被告钱晓梅、姜秀云、徐州同创房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年7月22日受理后，依法由审判员朱培独任审判，因被告钱晓梅、姜秀云、徐州同创房地产开发有限公司下落不明，本院依法组成合议庭并公告送达诉状副本、开庭传票等应诉材料，公告期满后于2016年1月14日公开开庭进行了审理，原告中国农业银行股份有限公司徐州泉山支行的委托代理人王飞、吴键到庭参加诉讼,被告钱晓梅、姜秀云、徐州同创房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司徐州泉山支行（以下简称农行泉山支行）诉称，2009年8月31日，被告钱晓梅、姜秀云与原告签订《个人购房担保借款合同》一份，合同约定原告向被告提供贷款242万元用于购房，借款期限为20年，被告以其贷款所购位于徐州市铜山新区汉泉山庄北区别墅-6北区X幢X单元北区X室房产提供抵押担保，并到房屋产权部门办理了他项权预告登记手续。被告徐州同创房地产开发有限公司（以下简称同创公司）为该笔贷款提供连带责任保证担保。后原告依约向被告发放了借款，但被告未按合同约定履行还款义务，已构成违约，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间签订的《个人购房担保借款合同》；2、被告钱晓梅、姜秀云偿还原告贷款本金1957479.87元，利息28555.38元（暂计算至2015年7月10日）及本息、费用偿付前滋生的利息、费用；3、原告对抵押物依法享有优先受偿权；4、被告同创公司对上述债务承担连带保证责任；5、三被告承担本案诉讼费用。
被告钱晓梅、姜秀云、同创公司未到庭应诉，亦未提出书面答辩意见。
原告农行泉山支行为支持其诉讼主张，提供如下证据：
1、个人购房担保借款合同、钱晓梅、姜秀云身份证、结婚证复印件，证明2009年8月31日，钱晓梅向原告申请贷款242万元用于购买徐州市铜山新区汉泉山庄北区别墅-6北区X幢X单元北区X室房屋，并以上述所购房屋作为抵押；由同创公司提供连带责任担保。
2、个人借款凭证一份，证明原告于2009年9月10日向被告发放贷款242万元，到期日为2029年9月9日。
3、房地产抵押合同一份，证明2009年8月31日，钱晓梅、姜秀云将贷款所购房屋抵押给原告，并办理了预抵押登记手续。
4、个人不良贷款欠款明细表，证明截至2015年7月10日，上述贷款尚欠本金1957479.87元，利息28555.38元，合计1986035.25元，被告构成违约。
被告钱晓梅、姜秀云、同创公司未到庭，无法对证据进行质证。
经本院审查后认为，原告提供的证据客观、真实，且来源合法，与本案有关联性，能够客观反映案件的真实情况，可以作为本案的定案依据，对以上证据效力，本院予以确认。
经审理查明，被告姜秀云、钱晓梅系夫妻关系。2009年8月31日，被告钱晓梅、姜秀云、同创公司与原告签订《个人购房担保借款合同》一份，合同约定，被告钱晓梅向原告借款2420000元用于购买住房，贷款期限为20年/240个月，采用按月等额本息还款方式，每月借款利率采用浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上下浮29%，当年执行年利率4.2174‰。对逾期借款从逾期之日，在约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。对应付未付利息，原告依据中国人民银行规定计收复利，借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利。若借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。被告姜秀云作为共同还款人出具承诺书，同意将所购房产抵押给原告作为该笔贷款的担保，并愿以家庭财产对该笔贷款承担无限连带清偿责任；被告同创公司在《个人购房担保借款合同》上以保证人身份签字，自合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为上述贷款提供阶段性连带责任保证；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金……等一切实现债权的费用；借款分期偿还的，保证期间为每期还款日起二年；若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。
同日，被告钱晓梅、姜秀云与原告签订了《房地产抵押合同》一份，将其所购买的位于徐州市铜山新区汉泉山庄北区别墅-6北区X幢X单元北区X室房产提供抵押担保，抵押权利价值为2420000元，抵押期限为240个月，并办理了抵押权预告登记。
合同签订后，原告于2009年9月10日依约向被告钱晓梅发放了贷款2420000元，还款方式为等额本息还款，每月10日为还款日。自2015年4月10日起，被告钱晓梅不再履行还款义务。截至2015年7月10日，被告钱晓梅累计拖欠原告贷款本金1957479.87元，利息、罚息及复利28555.38元，合计1986035.25元。原告向被告索要未果，遂起诉来院。
本院认为，本案所涉《个人购房担保借款合同》是各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。原告按合同约定履行了发放贷款的义务，被告钱晓梅、姜秀云应按约还款。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……至原告起诉之日，被告钱晓梅、姜秀云未足额偿还借款本息超过90日，其行为已构成根本违约，符合法律规定的合同解除的条件，故原告主张解除合同并要求被告偿还全部贷款本息的诉请符合法律规定及双方约定，依法应予以支持。
关于原告主张逾期罚息及复利应计算至本息清偿完毕之日止的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”和中国人民银行颁发的《人民币利率管理规定》（银发〔1999〕77号）第二十条“对贷款期内不能按期支付的利息按合同利率按季或按月计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利”的规定，原告主张被告支付逾期罚息和复利的基础是借款人逾期偿还本金及利息应当承担的合同约定的违约责任。而如被告逾期未履行判决确定的义务时，应当按照民事诉讼法的有关规定承担延迟履行的责任，因被告对其逾期履行的行为已承担相应的法定义务，故在本判决确定的履行期限之日起，原告再行主张逾期罚息和复利的，本院依法不予支持。
关于原告主张对抵押房产享有优先受偿权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。原告未举证证明该处房产已办理了抵押权登记，故其主张对该房产享有优先受偿权于法无据，本院不予支持。
被告同创公司为被告钱晓梅的借款提供连带责任保证，其保证责任免除的条件为原告取得他项权证。本案中，涉案房产未能办理他项权证，被告同创公司连带责任担保的免除条件并未成就，故其应依约对被告钱晓梅、姜秀云的贷款本息承担连带保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，被告同创公司向原告偿付上述款项后，有权向债务人钱晓梅、姜秀云追偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司徐州泉山支行与被告钱晓梅、姜秀云、徐州同创房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》。
二、被告钱晓梅、姜秀云于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司徐州泉山支行借款本金1957479.87元，利息、罚息及复利28555.38元（利息、罚息及复利均计算至2015年7月10日，自2015年7月11日起，罚息及复利按双方合同约定计算至本判决确定的给付之日；自本判决确定的给付之日次日起的利息，按人民银行同期同档次贷款利率下浮29%计算至被告实际给付之日）。
三、被告徐州同创房地产开发有限公司对被告钱晓梅、姜秀云的上述借款本息承担连带责任。
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司徐州泉山支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理26160元，保全费5000元，公告费530元，合计31690元，由被告钱晓梅、姜秀云负担，被告徐州同创房地产开发有限公司承担连带责任（该款原告已预付，被告随案款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 白莉萍
审 判 员 朱 培
人民陪审员 孙宗武
二〇一六年一月十九日
书 记 员 秦 琴
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百零五条借款人应按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期限间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证；
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。