浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)浙01民终4306号
上诉人（原审原告）：林庆嘉，女，1970年10月3日出生，汉族，住杭州市江干区。
委托代理人：郑关军，浙江吴山律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杭州凯城房地产开发有限公司，住所地：杭州市余杭区塘栖镇广济大街173、175号。
法定代表人：鲍伟。
被上诉人（原审第三人）：黄晓群，女，1968年7月2日出生，汉族，户籍所在地：杭州市余杭区，现住杭州市余杭区。
被上诉人（原审第三人）：张振忠，男，1968年5月31日出生，汉族，户籍所在地：杭州市余杭区，现住杭州市余杭区。
黄晓群、张振忠的共同委托代理人：汤国柱、金相成，浙江诺力亚律师事务所律师。
上诉人林庆嘉因与被上诉人杭州凯城房地产开发有限公司（以下简称凯城公司）、黄晓群、张振忠房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2015）杭余塘民初字第82号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2003年9月22日，林庆嘉与凯城公司签订商品房买卖合同一份，约定：林庆嘉向凯城公司购买杭州市余杭区塘栖镇市新街东侧的香雪园公寓×幢×单元×室房屋（即案涉房屋）；建筑面积共147平方米；单价为每平方米2580元，总价为379260元；付款方式及期限为：首付房款75860元，余款303400办理银行按揭手续；被告凯城公司应当在2004年3月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告林庆嘉。合同还约定了其他内容。2003年10月22日，建行西湖支行将林庆嘉所借的303400元款项转账给凯城公司。2007年1月15日，建行西湖支行以林庆嘉为被告，向西湖区法院提起借款合同纠纷诉讼（以下简称借款合同纠纷案）。该院于2007年8月21日作出（2007）杭西民二初字第258号民事判决，认定如下事实：建行西湖支行与林庆嘉于2003年10月22日签订个人住房借款合同，约定由建行西湖支行向林庆嘉借款303400元，用于购买案涉房屋，期限为15年，贷款利率为月息4.2‰，林庆嘉以等额本息还款的方式每月归还贷款本息2405.59元，合同另约定以案涉房屋作为贷款的抵押物。合同签订后，建行西湖支行依约放款。2003年12月15日，余杭区房管处向林庆嘉核发了余房处押字03-7912号预售商品房抵押登记备案证明。2006年8月，林庆嘉开始拖欠借款本息未还。该院认为，建行西湖支行与林庆嘉签订的个人住房借款合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。林庆嘉以其所购的案涉房屋为借款提供抵押担保，并由余杭区房管处进行了抵押登记备案，该房屋抵押合同有效，建行西湖支行有权以案涉房屋实现抵押权。故判决如下：一、林庆嘉归还建行西湖支行贷款本金263961.11元，利息6971.88元（计算至2007年1月1日，此后的利息按合同的约定另行计付）；二、建行西湖支行对案涉房屋享有优先受偿权；三、林庆嘉支付建行西湖支行为实现债权而产生的律师费7000元。2013年5月10日，建行西湖支行出具个人住房贷款结清通知单，确认林庆嘉已结清借款本息及相关费用。2013年8月6日，林庆嘉委托浙江吴山律师事务所律师郑关军，向余杭区房管处发出关于要求办理房产权证的律师函。2013年9月17日，余杭区住建局作出关于2013年第（143）号信访交办的答复意见书，向郑关军答复案涉房屋现产权人为凯城公司，并指出“购房人要办理房产证须提交以下资料：1.余杭区房产交易、产权登记申请表（申请时在办证窗口领取空白表、由申请人填写并盖章）；2.商品房买卖合同正本原件；3.商品房销售不动产统一发票办证联；4.房屋所有权证原件（指开发企业的产权证）；5.预售商品房按揭，已办理按揭注销的，提交按揭注销证明（原件）；未办理按揭注销的，提交商品房按揭还款凭证和预售商品房抵押登记备案证明（原件）；6.申请人身份证和婚姻证明（复印件校验原件）；7.申请人契证（含完税凭证）（复印件校验原件）。”
原审法院又认定：（一）有关凯城公司和俩第三人关系的事实。1.2000年12月5日，塘栖房管所与凯城公司签订协议书一份，约定：塘栖房管所原有坐落在塘栖木鸭埭弄10号的办公楼及仓库用房的产权调换给凯城公司；凯城公司必须提供给塘栖房管所南幢东单元十套住宅房一至五层，每套不得少于建筑面积120平方米，每平方米价格不得高于700元，外加车库10间，每平方米不得高于380元（包括一切代收费用）。该十套的住宅购房合同凭塘栖房管所出具的清单与个人签订，房屋所有权证由个人办理。协议书还约定了其他内容。第三人黄晓群于2002年2月至2003年10月间，分四次向凯城公司交纳购房款、预付款共100000元。在此期间，俩第三人开始对案涉房屋进行了装修，随后还开通了水、电。俩第三人对案涉房屋居住使用至今，但未与凯城公司签订案涉房屋的买卖合同。2.2007年9月13日，塘栖房管所向余杭区住建局、余杭区房管处提交报告一份，就该所与凯城公司于2000年12月5日签订协议书，约定的凯城公司调换给塘栖房管所“八楼八底办公楼”，并有塘栖房管所“十位职工各自出资向凯城公司购买十套商品房”一事，报告“凯城公司也于2003年5-6月间分别将八楼八底办公楼和十套商品房交付给我所和十位职工，但由于凯城公司的原因，导致我们一直无法办理权证手续，现凯城公司正在申领房产总证，考虑到凯城公司目前的状况以及办公楼正处于诉讼阶段、职工购买的十套商品房被假按揭等事实，我们请求局和处领导，将属于我所所有的塘栖香雪园4号楼办公楼房产总证和属于十位职工出资购买的×号楼×单元十套商品房房产总证，暂时不要发给凯城公司，而是放在房管处，待我们与凯城公司的相关事宜处理完毕后，再行发证。”余杭区住建局的意见是：“此事请房管处把关。既要保护购房户利益，也要保护开发商的合法权益。同意房管所的处理意见，待双方协商解决后，再发产权证。”（二）与借款合同纠纷案相关的事实。1.余杭区房管处于2003年12月15日出具的预售商品房抵押登记备案证明载明：林庆嘉自愿将其向被告凯城公司购买的案涉房屋抵押给建行西湖支行，抵押金额为303400元。同时载明了“上述预售商品房已在杭州市余杭区房地产管理处登记备案”等内容。2.林庆嘉未向凯城公司支付商品房买卖合同约定的首付款。林庆嘉向建行西湖支行所借的303400元款项，在借款合同纠纷案受理前，林庆嘉未偿还过。3.在借款合同纠纷案的第一次庭审中，林庆嘉的答辩意见为其与建行西湖支行签订的个人住房借款合同无效，是建行西湖支行的负责人玩忽职守，和凯城公司一起套取国家的资金，和林庆嘉毫无关系，请求驳回建行西湖支行的诉讼请求。在对建行西湖支行提交的商品房买卖合同发表质证意见时，林庆嘉认为签订合同的目的不是购买房屋。同时，林庆嘉在回答询问时陈述，其未支付过首付款，即使有凭证的话，也是吕莲儿的账户汇出的；林庆嘉与建行西湖支行签订借款合同，目的是为吕莲儿或被告凯城公司套转资金，不是为了购买房屋。而在第二次庭审中，林庆嘉的答辩意见为其与建行西湖支行间的贷款关系是合法有效的，抵押也是有效的。林庆嘉在回答询问时陈述：其在签订合同之前支付了首付款，按揭还款是从其账户上扣的，一直扣到吕莲儿被抓起来；所扣的按揭款是林庆嘉自己存进去的。在吕莲儿被抓起来后，因为发觉事情有点不对，所以之后就没有再还款。房屋交付的事是委托吕莲儿办理的。4.在杭州市中级法院的刑事案卷中，林庆嘉向建行西湖支行的303400元借款被记载在“个人住房按揭为凯城公司借款清单”内。现林庆嘉起诉至原审法院，请求：凯城公司履行房屋交付及协助办理房屋权属证书过户手续义务；俩第三人腾退实际占有的案涉房屋。
原审法院认为，该案的处理有三个问题需要分析：（一）双方之间签订的商品房买卖合同的效力。虽然林庆嘉在获得建行西湖支行的借款后，从未按约定履行过还款义务，这与其主张的借款用途用于购房不符，而其有关向被告凯城公司购买房屋，由吕莲儿支付购房款，包括首付款和向建行西湖支行的借款，以抵偿吕莲儿应偿还林庆嘉的借款的解释也未得到该院的认可，其在案涉房屋交付俩第三人九年多时间里未关心案涉房屋的状况，且在杭州市中级法院的刑事案卷中，林庆嘉向建行西湖支行的303400元借款被记载在“个人住房按揭为凯城公司借款清单”内，但是，借款合同纠纷案的民事判决书确定建行西湖支行对案涉房屋享有优先受偿权，根据法律规定，其前提是林庆嘉对案涉房屋有处分权，而其处分权显然是来源于商品房买卖合同。因此，该院认为，双方之间签订的商品房买卖合同合法有效。（二）凯城公司与俩第三人之间的房屋买卖合同关系。虽然塘栖房管所与凯城公司在协议书约定包括案涉房屋在内的十套住宅购房合同应当由俩第三人等另行签订，而俩第三人至今未与凯城公司签订书面合同，但是，俩第三人按照协议书的约定支付了购房款、预付款共100000元，并于2002年2月至2003年10月间就对案涉房屋进行了装修，随后还开通了水、电。也就是说，凯城公司在此期间之前就已交付案涉房屋，由俩第三人占有使用至今。因此，该院认为，凯城公司与俩第三人之间虽未签订书面合同，但其房屋买卖合同关系成立，且合法有效，依法应予保护。如前分析，案涉房屋存在“一房二卖”之情形，接下来的问题是（三）林庆嘉要求实现债权的请求权是否应当得到支持？虽然林庆嘉与凯城公司的商品房买卖合同根据预售商品房抵押登记备案证明的内容，已在余杭区房管处登记备案，但是，林庆嘉除了建行西湖支行住房贷款结清通知单中的款项，也就是说，除了履行借款合同纠纷案的民事判决书确定的义务外，其余购买房屋所需款项其本人并未支付过，且在签订商品房买卖合同后近十年的时间里，在商品房买卖合同约定的交付时间届满九年多的时间里，未提出过交付要求。相反，俩第三人先于林庆嘉支付了与协议书约定相符金额的购房款，并在林庆嘉购买房屋前就已对案涉房屋进行装修后居住使用至今。从上述对比不难看出，相较于俩第三人而言，林庆嘉合同的成立、对案涉房屋的占有以及款项的支付方面均较晚，故本院认为，应当让俩第三人基于与凯城公司的房屋买卖合同关系而继续占有使用房屋，而林庆嘉可依照法律的规定另行寻求权利救济。综上所述，对林庆嘉的诉讼请求，该院不予支持。凯城公司未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。俩第三人陈述的第一项意见，理由不充分，该院不予支持；第二项意见，该院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回林庆嘉的诉讼请求。案件受理费80元，由林庆嘉负担。
宣判后，林庆嘉不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。购房款的支付因吕莲儿欠林庆嘉的债务，双方约定由吕莲儿支付首付款并返还按揭贷款用于抵销债务，这完全符合法律规定，这一事实由借条和笔录等可以佐证。原审第三人和凯城公司没有签订合同，且交付的款项也不能证明是购房款，故双方之间系买卖关系的认定是错误的。二、原审法院适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案中，被拆迁人是否是原审第三人，凯城公司与塘栖房管所签订的协议书是否属于法律所规定或允许的《拆迁安置协议》等事实均未查清。在原审第三人取得涉案房屋的基础性事实是否符合法律规定问题上，原审法院适用法律错误。综上，请求：撤销原审判决，改判支持林庆嘉一审诉讼请求；诉讼费用由黄晓群、张振忠承担。
针对林庆嘉的上诉，黄晓群、张振忠答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、吕莲儿向林庆嘉出具的借条一审法院认定事实准确；二、一审法院认定凯城房地产公司与黄晓群、张振忠之间的房屋买卖和关系成立，且合法有效，系认定正确；三、关于杭州余杭塘栖镇房地产管理所与杭州凯城房地产之间于2000年12月5日签订的协议书已被人民法院认定合法有效。四、林庆嘉与凯城间的房屋买卖合同是为了套取银行资金双方串通形成的合同，该合同损害了本案两第三人的利益，也损害的放贷银行的利益，故合同为无效。即使退一步讲，林庆嘉与凯城公司间的合同是有效的，根据现行民法通则规定，按当时交房、办证的约定，林庆嘉的主张早已过了诉讼时效，即使有效，也应予驳回其诉讼请求。
凯城公司未到庭答辩。
二审中，在本院指定的举证期限内，双方均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：林庆嘉与凯城公司签订《商品房买卖合同》并不违反强制性的法律法规，应为有效，对双方均具有约束力。而凯城公司与黄晓群、张振忠之间虽未签订书面合同，但黄晓群、张振忠已经支付购房款并实际使用，故原审法院认定凯城公司与黄晓群、张振忠之间成立有效的房屋买卖合同关系并无不当。关于林庆嘉要求凯城公司履行房屋交付及协助办理房屋权属证书过户手续义务以及俩第三人腾退实际占有的案涉房屋的请求，本院认为，因黄晓群、张振忠与凯城公司成立房屋买卖合同的时间、对安涉房屋的占有时间以及付款时间均早于林庆嘉，故原审法院据此驳回林庆嘉的所有诉请并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由林庆嘉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡宇
审 判 员 陈艳
代理审判员 丁晔
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 王勤