浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）浙金民终字第1542号
上诉人（原审被告）葛某某。
上诉人（原审被告）吴某某。
委托代理人（特别授权）程某某。
被上诉人（原审原告）董甲。
被上诉人（原审原告）董乙。
两被上诉人共同委托代理人（特别授权）厉某某。
被上诉人（原审被告）董丙。
上诉人葛某某、吴某某为与被上诉人董甲、董乙、董丙
宅基地使用权纠纷一案，不服浙江省东某某人民法院（2011）
东民初字第36号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依
法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
董甲、董乙起诉称，两原告与被告董丙系父子关系，被
告葛某某、吴某某系同事关系。2002年10月10日，被告董丙与
被告葛某某、吴某某签订宅基地买卖契约一份，约定将东某某
世纪某某工程某设而拆迁安置建房用地地块内属私人享有使用
权的6间建房宅基地出售给被告葛某某、吴某某，成交价16.64
万元，契约还对付款期限及违约责任等作了约定。2002年10月
10日、10月13日，被告董丙又分别与被告葛某某、吴某某签订
宅基地买卖契约各一份，协议内容与上述协议内容相似。2002
年11月2日，被告董丙又与被告葛某某、吴某某签订补充协议一份，约定由被告董丙将26㎡的宅基地出售给被告葛某某、吴
某某，价格为1.66万元。对上述6.5间宅基地，原告董甲、董
乙分别享有3间和2间的使用权，被告董丙仅享有1.5间的使用
权。对上述6间半宅基地，到今为止尚未动工建房。2010年下
半年两原告动工建房时，被告葛某某、吴某某出面制止，两原
告才发现自己享有使用权的宅基地已被被告董丙擅自出售给被
告葛某某、吴某某。三被告的买卖行为严重侵犯了两原告的合
法权益，买卖行为是无效的。请求判决确认被告董丙与被告葛
某某、吴某某签订的宅基地买卖协议和补充协议无效。
葛某某、吴某某答辩称，1、对被告董光忠某某出卖给被
告葛某某、吴某某，两原告是知情且同意的。2、被拆迁的房
屋属被告董丙所有，拆迁安置的宅基地应是安置给被告董丙。
3、协议所涉的6.5间宅基地中有3间已由被告董丙建成房屋，
被告董丙向他人买来3间宅基地以弥补被其建成房屋的三间宅
基地，买卖契约涉及的6.5间宅基地与本案相关的仅剩下3.5间
。4、涉案宅基地的土地性质为国有划拨土地，不是农村宅某
某，因此，两原告以涉案宅基地为农村宅某某为由主张协议无
效不能成立。5、两原告的行为严重违背了诚实信用原则，两
原告反悔的原因仅是因为地价升值太大，企图通过反悔的手段
取得地价上涨的巨大利益，从维护诚实信用的交易原则，维护
被告葛某某、吴某某的合法利益，维护法律的严肃性，确保东
某全市和谐稳定的大环境考虑，应该判决驳回两原告的全部诉
讼请求。
董丙答辩称，由于被告董丙不懂法，与两原告的关系又不好，故将两原告享有使用权的宅基地出卖给了被告葛某某、
吴某某，对此也未告知两原告，请求支持两原告的诉讼请求。
原判认定，两原告均系被告董丙的儿子。被告董丙户（
家某成某包括：被告董丙夫妇、两原告、被告董丙的母亲任某
某及女儿董丁）原拥有坐落于东某某白云街道十里头社区笠里
小区甲塘头的占地面积为208.95㎡的三处房屋，其中占地面积
分别为44.4平米、29.7平米的房屋为祖某某屋，占地面积为13
4.85平米的房屋为系上述6人先后于1982年和1984年共同获批
农某私人建房用地后建造（超面积建造部分已经依法处罚）。
被告董丙登记了上述房屋的农某集体土地建设用地使用权。因
世纪某某建设需要，上述房屋需拆迁。2002年9月3日，两原告
、被告董丙（乙方）分别与东某经济开发区（甲方）签订了房
屋拆迁协议，协议分别约定：原告董甲户需拆除占地81.71平
米房屋，甲方安排乙方新基占地面积81.71平米和庭院面积49
平米；原告董乙户需拆除占地72平米房屋，甲方安排乙方新基
占地面积72平米和庭院面积43.2平米；被告董丙需拆除占地36
平米房屋，甲方安排乙方新基占地36平米和庭院面积21.6平米
。2002年10月10日，被告董丙（甲方）与被告葛某某、吴某某
（乙方）签订“建房某某卖买契约”一份，主要内容为：一、
甲方愿将本村因世纪某某工程某设而拆迁建房的地块内属私有
房产的6间建房某某（现规划长10米、宽3.6米、深6米，门前
道路宽6米，统一建三层半，以拆迁合同为据，属本户所有的
国有土地使用面积208㎡）出售给乙方。乙方愿意购买该建房
某某。二、双方议定上述6间建房某某成交价格为人民币壹拾陆万陆仟肆佰元。三、付款期限及金额1、本约双方签订后，
乙方付给甲方押金60000元。2、甲方将上述建房某某的宗地图
交给乙方时，乙方付给甲方购基款81440元，原60000元押金即
时也转为购基款。3、甲方应提供有关证件和方便，协助乙方
尽早办理房地产证，在甲方将房屋所有权证、国有土地使用权
证转移到乙方时，乙方将余款24960元付清。四、本约生效后
，甲方应协助乙方享有在甲方拆后再建的有关权利和义务。新
建房屋的一切费用由乙方自负。五、甲方须向有关部门购到国
有土地使用权面积8平方米，以便乙方建房6间屋基，其款由乙
方承付。六、违约按经济合同法执行。1、自本约生效至乙方
付给甲方购基款前发生违约的，双方设定：如乙方违约，甲方
有权没收其60000元押金；如甲方违约，甲方应将60000元押金
退还给乙方，并在违约之日起10天内补偿乙方因此而造成的经
济等损失费120000元。2、自甲方收到乙方付购基款后发生违
约的，双方设定其违约方应付对方违约金90000元。七、本约
甲乙双方签字盖章及见证后生效。八、本约一式叁份，甲乙双
方及见证人各执壹份为凭。被告董丙在甲方一栏签名，被告葛
某某、吴某某在乙方一栏签名，董某在见证人一栏签名。同日
和2002年10月13日，被告董丙又先后与被告吴某某、葛某某分
别签订了一份除将宅基地间数改为3间和其他数字均改为上述
契约约定的一半外、其他内容均与上述契约完全一致的“建房
某某卖买契约”各一式三份，被告董丙在甲方一栏签名，被告
吴某某、葛某某在乙方一栏签名，董某在见证人一栏签名。20
02年11月2日，被告董丙（甲方）与被告葛某某、吴某某（乙方）又签订了一式三份“建房某某卖买契约的补充协议”，主
要内容为：甲乙双方经过协商，就2002年10月10日双方签字生
效的《建房某某卖买契约》作补充协议如下：一、甲方现属本
户所有的国有土地使用面积26平方米出售给乙方。乙方愿意购
买建房某某。二、双方议定上述建房某某成交价格为人民币壹
万陆仟陆佰元整。三、本补充协议银契两清。四、违约责任及
处理按照前契约执行。…。被告董丙在甲方一栏签名，被告葛
某某、吴某某在乙方一栏签名，董某在见证人一栏签名。嗣后
，被告葛某某分别于2002年10月13日、11月2日、2003年3月26
日、5月19日向被告董丙支付了宅基地购买款30000元、8300元
、30000元、10720元。被告吴某某分别于2002年10月10日、11
月2日、2003年3月26日、5月20日向被告董丙支付了宅基地购
买款30000元、8300元、30000元、10720元。2003年1月1日，
三被告对向东某经济开发区交纳的相关费用进行了结算，载明
被告葛某某、吴某某交纳的相关费用为41951元（其中原告董
甲19496元，原告董乙12260元，被告董丙10195元），三被告
和见证人董某均在结算单下方签名。2004年，以原告董甲、董
乙（家某成某均分别仅为其本人一人）和被告董丙为户主（家
某成某包括妻子赵爱芳，母亲任某某，女儿董丁），分别审批
农某建房用地，于2005年4月26日分别获东某某人民政府批准
建房三间占地108㎡、建房二间占地72㎡、建房一间一弄占地5
4平米。此前的2003年4月1日，东某经济开发区地政规划局向
两原告及被告董丙、任某某分别颁发了新基定点通知书，确定
该四户的新基安排在兴平路南地段；原告董甲户为3间108平米，庭院64.8平米，东西向宽10.92米，南北向长16米（其中庭
院6米），东邻路，西邻被告董丙，南邻路，北邻路；原告董
乙户为2间72平米，庭院43.2平米，东西向宽7.32平米，南北
向长16平米（其中庭院6米），东邻被告董丙，西、南、北均
邻路；被告董丙户为1间36平米，庭院21.6平米，东西向宽3.6
米，南北向长16米（其中庭院6米），任某某户为半间18平米
，庭院10.8平米，东西向宽1.8米，南北向长16米（其中庭院6
米），东邻楼正大，西邻董丙，南邻路，北邻路。另查某，甲
塘头的村民楼正大户拆迁补偿安置了三间宅基地，东某某经济
开发区于2003年4月1日颁发的新基定点通知书确定该三间宅基
地具体四至为东邻董戊，西邻任某某，南邻路，北邻路。被告
董丙从楼正大处受让了该三间宅基地的使用权，同时，被告董
丙还另行从东某经济开发区受让了一间半宅基地使用权。被告
董丙户已建造了四间半房屋，对已建造的房屋占用的宅基地坐
落，原、被告存在争议。涉案宅基地的土地性质系国有划拨。
原审法院认为，三被告签订的“建房某某卖买契约”及
“建房某某契约的补充协议”明某某定由被告董丙将己户以拆
迁合同为依据而享有使用权的6间宅基地和26平米宅基地使用
权转让给被告葛某某、吴某某，故尽管上述协议没有明确宅基
地的四至和坐落，但客观分析上述协议的本意，应确认被告董
丙系将己户的旧房拆迁后补偿安置所得和获批的宅基地转让给
被告葛某某和吴某某，故被告董丙从楼正大和东某经济开发区
受让的宅基地与本案无关。被告董丙户被拆迁房屋由祖某某屋
和上世纪八十年代经审批后建造的房屋两部分组成，前者原应属土改时被告董丙户的家某成某共同所有，后者应属包括两原
告在内的获批建造的6名家某成某共同所有，同时，由两原告
和被告董丙分别作为户主就上述房屋的拆迁问题与东某经济开
发区签订了拆迁协议，应视为被告董光户对被拆迁房屋的权属
按照拆迁协议的内容重新作了分配，故被告葛某某、吴某某辩
称被拆迁房屋全属被告董丙个人所有，与本案客观事实及相关
法律规定不符，不予采信。根据拆迁协议和农某私人建房用地
审批表及新基定点通知书，被告董丙户的旧房拆迁后，拆迁补
偿安置的和两原告及被告董丙等四人共同获批的宅基地使用权
，其中三间计108平米（36.92平米属新批宅基地，与拆迁补偿
安置无关）归原告董甲享有，其中二间计72平米归原告董乙享
有，其中一间一弄计54平米（其中18平米属新批宅基地，与拆
迁补偿安置无关）归被告董丙及其妻子、母亲和女儿四人共同
享有，被告董丙不是上述宅基地的唯一使用权人，其无权将两
原告分别单独享有使用权的5间宅基地使用权转让给被告葛某
某、吴某某，故被告董丙与被告葛某某、吴某某签订的协议，
包括了其擅自将两原告享有使用权的5间宅基地转让给被告葛
某某、吴某某的无权处分行为，同时本案中也不存在两原告对
此知情和同意的证据，不能认定两原告追认了上述协议，而且
，两原告及被告董丙分别与东某经济开发区签订房屋拆迁协议
的行为发生在三被告签订协议前，被告葛某某、吴某某对被告
董丙个人无权处分上述宅基地应当是明知的，但其仍与被告董
丙签订协议，故不能认定被告葛某某、吴某某系善意第三人，
据此，三被告签订的协议中关于5间宅基地转让的内容应确认无效，两原告的部分诉讼请求成立，予以支持，但关于其他1.
5间宅基地转让的内容，因与两原告没有利害关系，且被告董
丙的妻子、女儿和母亲等利害关系人至今也未提出异议，两原
告要求确认该部分内容无效的诉请不能成立，不予支持。被告
葛某某、吴某某因上述协议内容被确认部分无效后造成的损失
赔偿问题和已付购买宅基地款的返还问题，应由该两被告向被
告董丙另行主张。综上所述，两原告的诉请部分成立，予以支
持，部分不能成立，不予支持。被告葛某某、吴某某认为两原
告对协议是知情和同意的及被告董丙系6.5间宅基地的使用权
人等辩称意见，或没有证据证明，或与本案客观事实不符，不
予采信。据此，依照《中华某某共和国物权法》第六十六条、
第一百零六条、《中华某某共和国合同法》第五十一条、第五
十六条之规定，判决：一、被告董丙与被告葛某某、吴某某于
2002年10月10日、10月13日签订的三份“建房某某卖买契约”
中关于5间宅基地转让的相关内容无效。二、驳回原告董甲、
董乙的其他诉讼请求。案件受理费3628元，由原告董甲、董乙
承担628元，由被告葛某某、吴某某共同承担1500元并互负连
带责任，由被告董丙承担1500元。
一审宣判后，葛某某、吴某某不服，向本院提起上诉称
，一、原判认定事实错误。1、根据葛某某、吴某某与董丙签
订的买卖协议，应当确认董丙将己户的旧房拆迁后安置补偿所
得和购买的宅基地转让给葛某某和吴某某，根本不存在原判认
定的董丙将己户的旧房拆迁后安置补偿所得和获批的宅基地转
让给葛某某和吴某某的事实，因为买卖协议签订的时间在2002年，农某建房用地审批发生在2004年，不可能将未批的宅基地
转让给葛某某、吴某某。2、2002年12月26日，董丙定点通知
书明确新基安排6.5间234平方米。2003年4月1日因楼正大将新
基三间出卖给董丙，根据董丙、楼正大的申请，将原来的定点
通知书收回，重新给开了定点通知书。甲塘头新区安置地基于
2003年开工建设。2005年农某私人建房用地审批后，董丙以原
二份拆迁户新基定点通知书遗失为由，补开了董丙、董甲、董
乙、任某某户的定点通知书，补开时间标明为2003年4月1日。
3、根据地政规划局的认定，甲塘头村安置新区地基应以安置
新区图和重开的拆迁户新基定点通知书为准，所以董丙拥有新
基6.5间，其出卖与董甲、董乙无关。4、董丙、董甲、董乙于
2003年已开工建设了四间一弄房屋，这说明董甲、董乙对于出
卖地基一事不但明知而且是同意的。二、原审适用法律错误。
1、按照东政发（2002）57号规定，被拆迁房屋的土地使用权
占地面积以《土地使用证》为依据，住宅房屋的被拆迁房屋建
筑合法占地面积1：1给予易地安置，故董丙拥有合法新基占地
208平方米。2、董丙与葛某某、吴某某签订的宅基地买卖协议
和补充协议应认定有效。3、地政规划局在未收回重开的二份
拆迁户新基定点通知书的情况下，又相信董丙拆迁户新基定点
通知书遗失的理由，补开了拆迁户新基定点通知书，存在明显
错误，董甲、董乙对重开的拆迁户新基定点通知书有异议，应
通过行政程序解决。综上，请求二审法院查某事实，撤销原判
，依法改判。
董甲、董乙答辩称，1、本案根本不存在上诉人所说的董丙购买的宅基地进行转让的事实。2、地政规划局出具的情况
说明是违法开具的，没有证明人，没有向原来开具通知书的相
关人员进行了解，不能作为定案的依据。董丙向楼正大购买的
三间屋基与本案是无关联的，董丙在购买后也没有与上诉人进
行调换。3、董光某某身并没有6.5间屋基，被上诉人是否知道
转让的事实，上诉人应当提供证据证明。4、一审认定事实和
适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。
董丙答辩称，同意董甲、董乙的意见。
葛某某、吴某某申请证人董某出庭作证，证明董丙一开
始地基不想安置在村里，想买在开发区，证人与董丙讲证人的
同事想买房子；双方谈好后就签订协议，证人是见证人，签协
议的时候问过董丙，说他能否作主，董丙讲能作主的，当时董
甲、董乙不在场；葛某某过年的时候去过董丙租住的房子；证
人与董甲关系还好的，经常通电话，说起过地基转让这个事，
还陪董甲到葛某某的办公室去过，后来董甲要借款叫证人去向
葛某某那里借定点通知书，证人认为董甲对转让是知情的，董
乙过年也回来，都住一起的，那么多年了到现在才知道是不可
能的。董甲、董乙认为证言部分不真实，董甲、董乙一直不在
现场，与董丙的关系也不是很好，也没有收到过买卖的钱款，
而且他们的屋基一直存在；董丙认为，董某确实参与过买卖，
董丙与两个儿子经济上有矛盾，关系不好，董丙一气之下卖地
基，证人的讲法不是很客观的。本院对该证言综合予以认定。
葛某某、吴某某二审中提供照片三张，证明甲塘头村14
幢-1是董甲的，14幢-2是董乙的。董乙质证认为这个房子都是董甲的，其偶尔去住
一下。董丙质证认为，门牌是村里统一制作的。本院对证据的
真实性予以确认。
本院依职权向韦某某、董庚、楼中新进行了调查：1、韦
某某证实，其系甲塘头村的驻村干部，听村里的干部及村民讲
过，董丙出卖地基6.5间，董丙的两个儿子肯定知道卖房子的
事情；2、董庚证实，其一直是村里的干部，董丙卖掉6.5间地
基其很清楚，是董某介绍卖给环卫所的人，董丙卖地基，整个
村都知道的，当时村里卖掉50几间地基，村里从来没有听到过
两个儿子卖地基反悔的事，这么大的事儿子肯定知道的，董丙
后来经其介绍又从楼正大那里买了3间，与6.5间中的3间进行
了位置调换，董丙户现在造了4间，其中东边的两间是大儿子
董甲的，西边的两间是小儿子董乙的，有两个门口，两个楼梯
，两个儿子过年过节都住在家里的，现在村里还有很多户买去
的没造；3、楼中新证实，其对董丙经董某介绍卖掉6.5间是清
楚的，其也卖掉过一间，董丙是2.8万一间卖掉的；两个儿子
当时都成年了，家里肯定商量过的，如果不知道的话，不会去
造现在住的房子的，董丙从楼正大那里买了3间用于调换也知
情，主要是为了做证方便一点，村里人都看过两个儿子过年过
节住家里，其中东边的两间是董甲的，西边的两间是董乙的。
葛某某与吴某某对韦某某、董庚、楼中新的陈述无异议。董甲
、董乙质证认为，韦某某的陈述不客观，其所知情况是听村里
人讲的，而且上诉人多次去找过她，与本案无关联性；董庚仅
仅是一些猜测，他不是见证人，而且调换根本不存在；楼中新的陈述也仅仅是猜测，不能证明客观事实。本院对此综合予以
认定。
二审中董甲、董乙、董丙未向本院提交新','2018-09-20
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