上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二(民)终字第2076号
上诉人(原审被告)上海市虹口区名江七星城小区业主委员会。负责人吴纪民。委托代理人袁作东，上海明伦律师事务所律师。被上诉人(原审原告)上海虹宸置业发展有限公司。法定代表人倪海春。委托代理人陈晓洁。委托代理人董玉平，上海市瑞和律师事务所律师。原审被告上海北外滩物业管理有限公司。法定代表人戴晓联。委托代理人徐鸣达。上诉人上海市虹口区名江七星城小区业主委员会(以下简称“名江七星城业委会”)因返还原物纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2014)虹民三(民)重字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年8月14日公开开庭进行了审理。上诉人名江七星城业委会的委托代理人袁作东，被上诉人上海虹宸置业发展有限公司(以下简称“虹宸公司”)的委托代理人陈晓洁、董玉平，原审被告上海北外滩物业管理有限公司(以下简称“北外滩物业公司”)的委托代理人徐鸣达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，根据《上海市房地产登记簿》、《房屋土地权属调查报告书》的记载，上海市东汉阳路XXX弄XXX-
XXX号地下室(以下简称“小区地下室”)建筑面积540.60平方米，权利人为虹宸公司。名江七星城业委会为上海市虹口区名江七星城小区(以下简称“名江七星城小区”)的业主委员会，北外滩物业公司自2008年至2013年9月为名江七星城小区提供物业服务。小区地下室通往商丘路的底层楼梯间(以下简称“系争楼梯间”)建筑面积包含在小区地下室540.60平方米的建筑面积中。2008年8月1日起，北外滩物业公司名江七星城物业服务处接受名江七星城业委会的委托与案外人赵某某签订并续签了多份《房屋租赁协议》，约定：向赵某某出租系争楼梯间，月租金为人民币(以下币种均为人民币)1,500元，租赁期限至2013年9月30日。该租金收入缴入名江七星城小区的商品房维修基金。后虹宸公司认为名江七星城业委会和北外滩物业公司在其不知情的情况下与他人签订租赁合同，将系争楼梯间出租，侵犯了其合法权益，遂起诉至原审法院，请求判令：一、名江七星城业委会和北外滩物业公司向虹宸公司返还系争楼梯间，停止非法租赁行为；二、名江七星城业委会和北外滩物业公司向虹宸公司返还房屋使用费119,000元(自2008年8月1日至实际支付之日止，每月按1,500元计算)；三、名江七星城业委会向虹宸公司赔偿自2008年8月至2013年7月非法租赁给其造成的损失250,000元(每年按50,000元计算)。原审审理中，虹宸公司变更第二项诉讼请求，要求名江七星城业委会和北外滩物业公司共同返还使用费至2013年9月29日，之后的使用费由名江七星城业委会承担。原审法院认为，系争楼梯间建筑面积经查实已包含在虹宸公司所有的小区地下室的540.60平方米建筑面积之中。名江七星城业委会未经虹宸公司同意即委托北外滩物业公司出租，显属不当，故虹宸公司诉讼要求名江七星城业委会向虹宸公司返还系争楼梯间，停止非法租赁行为，并返还自2008年8月1日至实际返还系争楼梯间之日止，每月按1,500元计算的使用费，依法应予支持。虹宸公司要求名江七星城业委会赔偿自2008年8月至2013年7月非法租赁给其造成的损失250,000元(每年按50,000元计算)，无事实依据，法院不予支持。北外滩物业公司受名江七星城业委会委托，出租系争楼梯间，该出租行为应视为系名江七星城业委会的行为，且收取租金纳入维修基金，故虹宸公司要求北外滩物业公司承担的责任，法院也不予支持。据此，原审法院作出判决：一、上海市虹口区名江七星城小区业主委员会应于判决生效之日起7日内，将上海市东汉阳路XXX弄XXX号东向商丘路底层系争楼梯间部位返还给上海虹宸置业发展有限公司；二、上海市虹口区名江七星城小区业主委员会应于判决生效之日起7日内，向上海虹宸置业发展有限公司返还已收取使用费(自2008年8月起至实际返还系争的楼梯间部位止，每月按1,500元计算)；三、上海虹宸置业发展有限公司要求上海市虹口区名江七星城小区业主委员会赔偿自2008年8月至2013年7月非法租赁给上海虹宸置业发展有限公司造成损失250,000元的诉讼请求，不予支持。案件受理费6,400元，由上海市虹口区名江七星城小区业主委员会负担。原审判决后，名江七星城业委会不服，向本院提起上诉称，首先，系争楼梯间是业主和物业公司进出小区地下室、使用设备间的必经通道，属于住宅小区必要的公用配套设施，依照《物权法》第73条和最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条之规定，应属于业主共有。即使本案不适用《物权法》及相关司法解释，也应适用最高院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第87条和1997年6月1日起实施的《上海市房地产转让办法》第27条的规定，系争楼梯间的性质属于小区商品房的附属物，在小区商品房分层、分套转让之后就归属全体业主共有。其次，不动产权属证书是登记机关对物权的所有人进行确认的一种公示方式，但权属证书只是权利的外在表现方式，只具有推定的证据效力，与实际权利状况并不一定完全吻合。若主张权利的当事人有充分证据证明自己才是真正的权利人时，就应当否定不动产权属证书记载的权利人之权利。名江七星城业委会在一审中提供了建筑工程许可证核准图纸和建筑工程消防验收意见书等多种证据，证明系争部位的用途为业主进出地下室、使用配电间的楼梯出入口，且是主次两个楼梯之一，而地下室包含两个配电间，配电间的外围空间和两个楼梯间一样都是业主进出配电间的必经通道，地下室只能作为设备用房使用。而且根据《高层民用建筑设计防火规范》的规定，建筑物的地下室、半地室不应少于两个安全出口。因此，系争楼梯间依法应为业主共有，全体业主对系争楼梯间拥有使用权和所有权。一审法院将两个楼梯割裂，认为名江七星城业委会对系争楼梯间没有所有权和使用权，将造成名江七星城业委会只能使用一个楼梯的状况，明显不符合安全使用规定。名江七星城业委会将系争楼梯间出租的主要目的是看守楼梯间入口，防止外来人员进入地下室并由此进入小区，即便存在不当之处，也应由政府有关部门处理，小区业主大会也可以行使撤销权，但不能因此否认名江七星城业委会对系争楼梯间具有使用权。此外，一审法院没有公开认定系争楼梯间的建筑面积包含在小区地下室540.60平方米的建筑面积中的判断理由和认证过程，不符合最高院《关于适用的解释》第105条的规定。故请求二审法院撤销一审判决主文第一、二项，依法驳回虹宸公司原审中的诉讼请求。被上诉人虹宸公司辩称，首先，虹口区测绘部门已经证明系争楼梯间包括在小区地下室540.60平方米的建筑面积中，因此虹宸公司对小区地下室包括系争楼梯间是有产权的。其次，系争楼梯间并没有与配电间相通，即便规划图纸显示配电间门开在小区地下室，也不能显示系争楼梯间通向该处。而且规划和实际情况也不一样，应该以实际情况为准。故不同意名江七星城业委会的上诉请求，请求二审法院依法维持原判。原审被告北外滩物业公司辩称，其受名江七星城业委会的委托进行出租，且就系争楼梯间没有收取收益，故名江七星城业委会和虹宸公司之间的纠纷与其无关。本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。在本院审理中，名江七星城业委会与虹宸公司双方确认名江七星城业委会收取系争楼梯间的使用费至2015年3月。现虹宸公司表示只要求名江七星城业委会返还自2008年8月至2015年3月已收取的使用费(每月按1,500元计算)。本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。系争楼梯间的建筑面积经查实包含在虹宸公司所有的小区地下室540.60平方米建筑面积之中。名江七星城业委会未经虹宸公司同意即委托北外滩物业公司将系争楼梯间出租，侵犯了虹宸公司对系争楼梯间所享有的所有权，原审法院据此判决名江七星城业委会返还系争楼梯间并无不当。在本院审理中，虹宸公司表示只要求名江七星城业委会返还自2008年8月至2015年3月已收取的使用费(每月按1,500元计算)，与法不悖，本院可予准许。名江七星城业委会的上诉理由均不足以否定虹宸公司对系争楼梯间的所有权。故名江七星城业委会的上诉请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市虹口区人民法院(2014)虹民三(民)重字第3号民事判决主文第一、三项；二、撤销上海市虹口区人民法院(2014)虹民三(民)重字第3号民事判决主文第二项；三、上海市虹口区名江七星城小区业主委员会应于本判决生效之日起7日内，向上海虹宸置业发展有限公司返还已收取使用费(自2008年8月起至2015年3月止，每月按人民币1,500元计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费合计人民币12,800元，由上诉人上海市虹口区名江七星城小区业主委员会负担。本判决为终审判决。法官助理高原
审判长 顾慧忠
审判员 周刘金
审判员 张 松
二〇一五年九月二十四日
书记员 范庆韵
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。