广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第2283号
上诉人（原审原告）：中域电讯连锁集团股份有限公司。住所地：广东省东莞市南城区。
法定代表人：李建明，该公司董事长。
委托代理人：刘扬举，该公司员工。
委托代理人：郭仪骏，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：叶振凡，男，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码为×××1519。
委托代理人：孟静，湖南唯平律师事务所律师。
上诉人中域电讯连锁集团股份有限公司（以下简称中域公司）因与被上诉人叶振凡房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法虎民一初字第804号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年6月4日，中域公司向原审法院提出诉讼，请求判令：1.叶振凡立即归还中域公司剩余租赁押金202653元，并从2014年12月1日起，按银行同期贷款利率向中域公司支付延期付款利息至实际清偿之日止，利息暂计至2015年5月31日为5030元；2.叶振凡承担本��诉讼费用。
原审法院经审理查明，2007年12月1日，中域公司作为乙方，叶振凡作为甲方，双方签订一份《租赁合同》，约定：甲方将位于东莞市虎门镇太沙路新丽城酒店一楼五间地铺面积约250平方米租给乙方使用，租赁期限为7年，租赁时间由2007年12月1日起至2014年11月30日止，每满三年租金递增13%；本铺位租金为每月人民币95000元，自合同签订之日起，乙方必须每月10号前缴交当月租金，全过程以收据为凭，逾期不缴交作违反合同处理，另合同生效之日起当月只收取租金35000元；自合同签订，乙方需向甲方缴交三个月按金共285000元，待合同期满后甲方须归还乙方按金（全过程不计利息）；如乙方提前退出铺位或违约，甲方有权收回铺位及没收乙方按金。合同签订后，中域公司即向叶振凡交纳了押金285000元。
2014年6月18日，中域公司作为乙方，叶振凡作为甲方，又签订一份《补充协议》，记载：甲、乙双方于2007年12月1日签订了《房屋租赁合同》，乙方承租甲方坐落于东莞市虎门镇太沙路新丽城酒店一楼，现双方协商一致达成分租；自2014年5月1日至2014年11月30日，分租后铺位每月租金由107350元调整为77350元，原合同押金285000元整，待合同期满后甲方须归还乙方（全过程不计利息）；该铺位从2014年5月1日开始，由原使用面积200平方调整为135平方，分租后乙方经营铺位正面左侧，余下右侧面积从2014年5月1日后，由甲方收回自行处理；原合同除上述条件，其他内容按原合同履行。
另，叶振凡提交收据主张2010年12月份的租金中域公司仅交了95000元，尚欠12350元未交，已构成违约。中域公司则主张已足额交纳，但未提交任何证据。叶振凡还主张中域公司未交纳2014年11月份的租金，亦构成违约，中域公司则主张中��公司、叶振凡双方曾约定该月租金在押金中抵扣，叶振凡对此不予确认。
另查明，案涉租赁物的产权人为东莞市创世纪贸易有限公司，已办理房地产权证。
原审法院认定的上述事实依据有：《租赁合同》、补充协议、房地产权证、收据、照片、法律函、租赁合同、当事人陈述及原审法院的庭审笔录等。
原审法院认为，本案为租赁合同纠纷，中域公司、叶振凡所签订的《租赁合同》是双方真实的意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对此原审法院依法予以确认。综合中域公司、叶振凡双方意见，本案的争议焦点归纳为：中域公司是否构成违约。
案涉《租赁合同》约定每满三年租金递增13%，故自2010年12月份起，中域公司应交纳的租金为107350元。叶振凡提供的收据显示中域公司在2010年12月份仅交纳租金95000元，尚欠12350元，中域公司未提供证据证明其已足额交纳当月租金，对原审法院依法支持叶振凡的主张，认定中域公司未足额交纳该月租金。另，叶振凡还主张中域公司未按时交纳2014年11月份的租金77350元，中域公司则主张双方曾约定该月租金从押金中抵扣，但未提交任何证据予以证明，且叶振凡对此不予确认，故原审法院依法认定中域公司未按时交纳2014年11月份的租金。根据《租赁合同》的约定，中域公司需在每月10日前交纳当月租金，逾期不交则作违反合同处理，如中域公司违约，则叶振凡有权收回铺位及没收押金。现有的证据显示，中域公司未按时足额交纳2010年12月份及2014年11月份的租金，已构成违约，故叶振凡有权没收其交纳的押金285000元。中域公司诉请叶振凡退还押金并支付利息依据不足，原审法院依法不予支持。
综上所述，原审法院依照《中��人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决驳回中域电讯连锁集团股份有限公司的所有诉讼请求。本案受理费2208元（中域公司已预交），由中域电讯连锁集团股份有限公司负担。
上诉人中域公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）叶振凡主张中域公司拖欠2010年12月份的租金12350元证据不足。首先，2010年12月份至今已过4年多，明显超过法律规定的诉讼期限。其次，中域公司每月缴纳租金均未接到叶振凡相关的催缴通知，证明叶振凡对中域公司缴纳的租金是没有异议的。再次，原审法院认定中域公司拖欠2010年12月份的租金明显忽略了该租金产生的时间。（二）原审法院认定中域公司拖欠2014年11月份的租金与事实不符。2014年11月份的租金为合同期最后一个月的租金，由于中域公司的押金为285000元，而11月份的租金为77350元，租金与差额较大，在中域公司无续约的情况下，该押金足以保证支付11月份的租金。虽然叶振凡在原审中辩称不同意用押金抵扣租金，但叶振凡对中域公司提交的2014年12月26日叶振凡发给中域公司的短信并无异议。从该短信内容可知，叶振凡是同意2014年11月份的租金从押金中扣除。原审法院未认定上述事实系错误的。中域公司不可能选择不交77350元租金而放弃押金285000元。退一步讲，即便中域公司违约不缴交最后一个月的租金，最多也是判决中域公司继续履行义务并扣减相应的押金作为赔偿叶振凡的损失，而不是直接判令没收中域公司的押金。（三）原审判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第九十九条、一百一十二条及一百一十三条规定，中域公司可以主张债务抵销，即便中域公司违约，也应是中域公司赔偿损失。事实上，即使中域公司最后一个月的租金不交，也未实际上损害叶振凡的利益，叶振凡可以直接从押金上扣除，而且叶振凡是同意抵扣。另外，根据上述法律规定，叶振凡也有权直接扣减。现叶振凡可获得的利益明显超出当时中域公司预见到因违反合同可能造成的损失，违约金明显过高。综上，请求本院：撤销原审判决，改判叶振凡退回中域公司剩余押金202653元，延期付款利息5030元（暂计至2015年5月31日）。
被上诉人叶振凡书面答辩称：（一）中域公司拖欠2010年12月份租金12350元、2013年12月至2014年4月份的租金69777元，已构成根本违约。1、根据案涉合同约定，中域公司应从2010年12月1日起每月缴纳租金107350元，但2010年12月份的租金中域公司仅缴纳95000元，尚欠12350元。另外，2013年12月至2014年4月，中域公司应当缴纳121305元，但中域公司每月仅缴纳107350元，尚欠69777元［（121305-107350）元／月×5月＝69777元］。叶振凡一直向中域公司催讨，并发送补收通知，但中域公司置之不理，故中域公司已明显违约。2、原审法院认定中域公司拖欠2014年11月份租金系正确的。按照案涉合同约定，每月租金必须在每月10日前缴交，逾期不缴作违反合同处理。中域公司并未缴纳2014年11月份租金，已构成违约。案涉合同约定，如中域公司提前退出该铺或违约，叶振凡有权收回铺位及没收押金。由于中域公司未如期缴纳租金，并占用案涉商铺2个月，未缴纳租金154700元，叶振凡没收押金理所当然。（二）原审判决适用法律正确。中域公司将押金与租金认为是同种、同品质的标的物系错误的，押金与租金同为金钱给付，但中域公司应当缴纳租金后再与叶振凡结算押金。（三）中域公司在案涉商铺上恶意喷涂字样，赶走新的承租人，占用案涉商铺不缴纳租金，严重损��叶振凡的利益，应当承担赔偿责任，叶振凡将保留诉讼权利。综上，请求本院驳回中域公司的全部上诉请求。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
二审期间，中域公司向本院提交手机短信截图及六张租金收据作为新证据，手机短信拟证明中域公司与叶振凡协商退还押金及扣减租金的事宜，租金收据拟证明2013年12月、2014年1月、2月、4月及8月交租107350元的事实。其中，中域公司主张其于2014年12月26日收到叶振凡的短信内容显示：“中域欠2014年11月欠租金87405元，12月欠5天租金14567元，欠2014年10月1日至12月5日水电费4997元；另2012年12月份欠租12350元，2013年12月至2014年4月欠租69777元，2014年5月至10月欠租60333元。（按金285000元减除欠费249429元，剩余退回35571元。）”叶振凡对中域公司提交的手机短信截图的真实性予以确认，但不确认关��性。叶振凡认为短信内容恰好证明中域公司拖欠租金。另外，叶振凡对2014年2月、4月的租金收据的真实性不予确认，对其他四张租金收据的真实性予以确认。中域公司对短信中其“欠2014年10月1日至12月5日水电费4997元”无异议。
另查明，叶振凡称短信中“2014年11月租金87405元”是由77350元递增13%计算而来，“12月欠5天租金14567元”也是按照每月87405元计算而来，“2012年12月份欠租12350元”中有笔误，应为2010年12月欠租12350元，“2013年12月至2014年4月欠租69777元”是每月递增部分的差额之和，即107350元×13%×5计算而来，“2014年5月至10月欠租60333元”也是按照77350元×13%×6计算而来。另外，叶振凡确认2014年5月至10月中域公司每月交纳77350元，但叶振凡主张应当按照77350元递增13%即87405元缴纳，而中域公司则主张2014年5月至11月租金应当按照补充协议约定的每月77350元缴纳。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕中域公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是中域公司要求叶振凡退还押金202653元及支付延期付款利息有无依据。
第一，叶振凡主张中域公司拖欠2014年11月的租金，2010年12月的部分租金及2013年12月至2014年4月期间的部分租金，故叶振凡依据合同约定有权没收押金。对此，本院分析如下：首先，中域公司对其拖欠2014年11月租金77350元没有异议，本院予以确认。其次，中域公司主张其在2010年12月已经缴纳107350元，但中域公司作为承租人，负有举证证明其足额缴纳租金的义务，现有证据仅能证明中域公司在2010年12月缴纳95000元，故中域公司应当承担举证不利的后果���由于中域公司在一审期间并未提出诉讼时效的抗辩，故中域公司二审期间提出诉讼时效的抗辩，本院不予支持。考虑到2010年12月为合同约定的第一次租金递增月份，叶振凡主张中域公司未缴纳递增租金的差额12350元合理可信，本院予以采信。再次，关于2013年12月至2014年4月期间的租金，叶振凡主张部分租金仍为递增部分的差额。根据案涉租赁合同约定，2013年12月为第二次租金递增月份，中域公司在2013年12月至2014年4月期间每月租金应为121305元，但中域公司每月实际缴纳仍为107350元。虽然补充协议有约定“2014年5月1日起至2014年11月30日止，分租后铺位每月租金由107350元整调整为77350元”，但是该约定并不能必须得出双方已将2013年12月至2014年4月期间的租金协商变更为107350元的结论，故中域公司主张2013年12月至2014年4月期间的租金已变更107350元依据不充分，本院不予采信。综上分析，本院认定中域公司拖欠叶振凡2010年12月租金12350元，2013年12月至2014年4月租金（121305元－107350元）×5月＝69775元，2014年11月租金77350元。
第二，中域公司拖欠叶振凡的租金，按照案涉租赁合同约定，叶振凡有权没收中域公司的租金。然而，中域公司主张叶振凡曾同意从押金中抵扣拖欠的租金，并向本院提交了叶振凡于2014年12月26日发给中域公司的短信内容予以佐证。叶振凡确认上述短信内容的真实性，从短信内容来看，叶振凡明确表明拖欠的租金从押金中扣除，剩余的押金退还给中域公司。因此，该短信应当视为叶振凡自愿放弃没收押金的权利。由于该短信系叶振凡的真实意思表示，故叶振凡在本案中主张没收押金，本院不予支持。
第三，叶振凡在12月26日短信中显示，“中域2014年11月欠租87405元，12月欠租5天14567元……2014年5月至10月欠��60333元……”但如前所述，根据案涉补充协议的约定，2014年5月至11月期间每月租金应为77350元，且叶振凡亦确认中域公司在2014年5月至10月期间每月缴纳77350元，故叶振凡短信中所主张的“2014年11月欠租87405元”以及“2014年5月至10月欠租60333元”，本院不予支持。至于2014年12月的5天租金，由于合同已到期，参照11月租金77350元，12月5天的租金实际应为77350元÷31天×5天＝12475元。
第四，中域公司主张其已于2014年12月5日将案涉商铺返还给叶振凡并以12月26日的短信内容为证。从短信内容中“12月欠5天租金14567元，欠2014年10月1日至12月5日水电费4997元”可以看出叶振凡计算租金、水电费的截止时间为12月5日。考虑到叶振凡发短信时间为12月26日，如果中域公司未将案涉商铺返还给叶振凡，叶振凡计租截止时间不可能为12月5日，故中域公司主张其于2014年12月5日将案涉商铺返还给叶振凡合理可信，本院予以采信。叶振凡主张中域公司在合同到期后继续占用案涉商铺2个月缺乏依据，本院不予采信。
结合前述分析，中域公司共拖欠租金12350元（2010年12月）＋69775元（2013年12月至2014年4月）＋77350元（2014年11月）＋12475元（2014年12月共5天）＝171950元，加上中域公司确认的水电费4997元，共计176947元。押金285000元扣减上述费用后，还剩108053元，叶振凡应当将剩余押金108053元退还给中域公司。
第五，至于中域公司主张的延期付款利息，由于双方约定合同履行期间押金不计利息，且中域公司在案涉合同到期后仍拖欠部分租金，叶振凡并非无故扣押中域公司的押金，故中域公司主张延期付款利息，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实有误，适用法律不当，本院予以纠正。中域公司上诉请求部分有理，本院对其有理部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法虎民一初字第804号民事判决。
二、限叶振凡自本判决生效之日起五日内退还中域电讯连锁集团股份有限公司剩余押金108053元。
三、驳回中域电讯连锁集团股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费2208元，由中域公司负担1060元，叶振凡负担1148元。二审受理费4415元（中域公司已预交），由中域公司负担2119元，叶振凡负担2296元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 倩
代理审判��钟雯
代理审判员 廖志明
二〇一六年一月十八日
书 记 员 伦润玲
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……