福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽02民终1055号
上诉人（原审原告）：许富顺，男，1986年1月11日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：刘海树，福建天衡联合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安兆锋，男，1967年5月29日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
被上诉人（原审被告）：吴伟��，女，1972年11月24日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
被上诉人共同委托诉讼代理人：郑少泽，福建英合律师事务所律师。
上诉人许富顺因与被上诉人安兆锋、吴伟娜房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初5306号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
许富顺上诉请求：撤销原判，改判支持其诉讼请求，或将案件发回重审；一审、二审诉讼费用由安兆锋、吴伟娜负担。理由如下：一、一审法院认定安兆锋、吴伟娜已经尽到合理通知的义务，通知许富顺办理购房款监管手续，进而认定许富顺未依约履行《房屋买卖合同》项下义务，事实认定错误。安兆锋、吴伟娜提供的���据并不能证明其已经尽到合理通知的义务，也无证据证明已通知许富顺约定的办理购房款监管手续的条件已经成就。因安兆锋、吴伟娜的违约行为导致《房屋买卖合同》约定的办理购房款监管手续义务无法继续履行。二、一审法院适用法律错误。一审法院以许富顺违约为由认定安兆锋、吴伟娜有权依约解除《房屋买卖合同》，适用法律错误。安兆锋、吴伟娜解除合同的行为程序及实体上均不具备合法性，不能产生解除讼争合同的法律效力。
安兆锋、吴伟娜答辩称：许富顺的行为已构成根本违约，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
许富顺向一审法院起诉请求：1.确认安兆锋、吴伟娜解除《房屋买卖合同》的行为无效；2.安兆锋、吴伟娜继续履行双方于2016年9月18日签订的关于厦门市思明区莲岳里198号405室房屋的《房屋买卖合同》，限期收取许富顺剩余购房款298万元并于收取款项后5个工作日内协助许富顺办理房屋过户手续。
一审法院认定事实：安兆锋、吴伟娜系夫妻关系，厦门市思明区莲岳里198号405室房屋即讼争房屋登记于安兆锋、吴伟娜名下，并于2014年9月10日设立了抵押权，抵押权人为中国工商银行股份有限公司厦门市分行，该抵押权于2016年12月28日注销。
2016年9月18日，许富顺（买受方、乙方）与安兆锋、吴伟娜（出售房、甲方）签订一份《房屋买卖合同》，约定：乙方愿意按照合同所约定方式购买讼争房屋，房屋成交价为308万元，乙方应于合同签订当日支付定金10万元，定金支付方式为居间方保管；甲方应于2016年11月18日前向抵押权人申请提前清偿���款，该笔借款由乙方以购房款代甲方清偿，乙方应按甲方与抵押权人确定的日期将购房款150万元支付至抵押权人指定账户，乙方于送件受理后当日支付购房余款147万元；甲乙双方应于该房屋抵押权登记注销后的5个工作日内办理送件过户手续；该房屋未出租，甲方应于2016年9月20日前将房屋交付给乙方；甲方应于2016年11月18日前迁出所有户口；甲方承诺其配偶和其他共有权人均知晓并认可本次买卖行为，该房屋不存在任何优先购买权、没有租赁纠纷、未被查封，符合国家及厦门市房屋上市交易的相关法律、法规、政策及规定；甲方不履行本合同规定的义务违约超过二十日、拒绝将该房屋出售给买受人、擅自提高房屋交易价格、将该房屋出售给第三方、该房屋被第三方网签无法撤销或有其他违约行等行为致使合同目的不能实现的，视为根本违约，乙方有权：（1）单方书面解除合同，并应于7日内腾退房屋（如已交房），且有权要求甲方承担成交价20%的违约金，或要求甲方双倍返还定金，……；乙方不履行本合同规定的义务违约超过二十日、拒绝购买该房屋或有其他违约等行为致使合同目的不能实现的，视为根本违约，甲方有权：（1）单方书面通知解除合同，并有权要求乙方承担成交价20%的违约金，或没收乙方定金，……；等等。《房屋买卖合同》的补充协议条款约定：乙方应支付给甲方的部分购房款150万元，甲乙双方于2016年11月18日至相关银行办理资金监管手续，待乙方领取其名下《土地房屋权证》后当日内，甲乙双方至上述监管银行办理资金划转手续（划转至甲方账户），资金监管及划转的相关手续甲乙双方均需按监管银行的相关规定办理，由此产生的手续费由乙��承担。安兆锋、吴伟娜在《房屋买卖合同》甲方落款处签名，朱超群在《房屋买卖合同》乙方落款处代许富顺签名，在乙方代理人落款处上签名。《房屋买卖合同》签订当日，双方又签订一份《代收定金协议书》，约定乙方将定金10万元转入交易服务方指定账户后即视为甲方收讫。案外人何某作为交易服务方代表在《代收定金协议书》上签名。审理中，安兆锋确认在签订合同的次日收到购房定金10万元。2016年9月20日，安兆锋、吴伟娜将讼争房屋交付许富顺。2016年11月23日，安兆锋、吴伟娜及二人之子安灿杰的户口从讼争房屋迁出。
2016年10月10日，一审法院依案外人厦门市置强房产营销策划代理有限公司（以下简称置强公司）的申请，作出（2016）闽0203民初15843号民事裁定，查封、冻结安兆锋名下价值96250元的财产，并冻结了讼争房屋。2016年11月9日，安兆锋向一审法院银行账户汇入现金96250元作为担保财产，并申请解除对讼争房屋的保全措施。2016年11月14日，一审法院作出（2016）闽0203民初15843号之一民事裁定，解除对讼争房屋的冻结。2016年11月17日，厦门市国土资源与房产管理局依法解除对讼争房屋的冻结。
安兆锋分别于2016年11月18日、11月21日前往厦门市行政服务中心。2016年12月16日，安兆锋向许富顺发出一份《合同解除通知函》，主要内容如下：2016年11月18日，许富顺及其代理人未依约办理资金监管手续，安兆锋、吴伟娜及麦田公司也曾多次催促，但许富顺至今仍未办理，根据合同约定，许富顺逾期履行义务超过二十日，安兆锋、吴伟娜按照约定解除合同并追究许富顺相应的违约责任。许富顺确认收到上述函件。
另，许富���向一审法院提出财产保全申请，一审法院于2017年4月1日作出（2017）闽0203民初5306号民事裁定，依法对安兆锋、吴伟娜的财产采取了保全措施。
一审法院分析认为，本案的争议焦点为安兆锋、吴伟娜是否有权解除《房屋买卖合同》。安兆锋、吴伟娜认为，按照《房屋买卖合同》的约定，双方应于2016年11月18日前办理部分购房款150万元的资金监管手续，但在安兆锋、吴伟娜及中介人员已履行通知义务的情况下，许富顺未按期履行义务，许富顺不履行合同义务超过二十日，安兆锋、吴伟娜有权依约解除合同。安兆锋、吴伟娜并提交《履约通知函》、《通知函》、邮寄情况查询单、短信息记录、业务办理取号单等证据拟证明其主张，其中《履约通知函》发出的时间为2016年11月19日，主要内容为按照合同约定，双方应于2016年11月18日至相关��行办理资金监管手续，但许富顺拒绝出现，应承担相应违约责任，望许富顺收到本通知函之日起及时联系安兆锋；《通知函》发出的时间为2016年12月12日，主要内容为许富顺及其代理人未依约办理资金监管手续，安兆锋、吴伟娜及麦田公司也曾多次催促，但许富顺至今仍未办理，许富顺逾期履行义务超过二十日，安兆锋、吴伟娜有权按照约定解除合同并追究许富顺相应的违约责任，请许富顺收到本通知函之日起及时联系安兆锋；上述《履约通知函》、《通知函》均通过邮政特快专递邮寄，收件人均为许富顺，邮寄地址均为厦门市思明区桥亭街7号，投递情况均为家人代收；短信息发送时间分别为2016年11月18日、11月20日，内容分别为“朱超群先生您好，我是房东安兆锋，我们已经在市行政服务中心大厅等您3个小时了，请您尽快到达”，“朱超群先生，……按我们签订的合同约定，您本应于2016年11月18日至厦门市政务中办理资金监管手续，但是您经我和麦田公司以电话及短信形式多次催促后，仍拒绝出现办理资金监管手续，按照合同约定已经构成违约，您需要按成交价的日万分之五向我支付违约金，请您于下周一（2016年11月21日）上午9点至厦门市政务服务中心办理资金监管手续，……”；取号业务单显示取号地点为厦门市行政服务中心，取号时间分别为2016年11月18日、11月21日。安兆锋、吴伟娜同时申请证人何某出庭作证。何某陈述其系麦田公司的工作人员，在讼争房屋交易过程中其均是联系朱超群，没有接触过许富顺，其有通知朱超群讼争房屋已解除冻结，2016年11月18日当天有通知朱超群办理资金监管手续，朱超群表示不会过去办理，让律师周一再处理，21日周一再次去了行政服务中心，但朱超群还是未出现。对上述证据及证人证言，许富顺质证认为：1.《履约通知函》没有收到，《通知函》有收到；2.短信息记录的真实性不予确认，短信息显示的接收号码与许富顺掌握的朱超群的手机号码不一致，安兆锋应直接向许富顺发送短信息；3.取号业务单真实性无法确认；4.证人未如实陈述，合同中并未记载朱超群的联系方式，证人所陈述的朱超群电话与许富顺掌握的不一致。
许富顺认为，讼争房屋因安兆锋涉诉被冻结，在安兆锋、吴伟娜未通知许富顺讼争房屋被冻结的情形已经解除以前，许富顺依法享有不安履行抗辩权，许富顺亦未收到安兆锋、吴伟娜所称要求许富顺于2016年11月18日办理部分购房款监管手续的通知，许富顺并未违约，安兆锋、吴伟娜无权解���合同。
一审法院认为：首先，《履约通知函》、《通知函》是以相同的方式向相同的收件人和收件地址邮寄的，邮政部门反馈的投递情况均为家人代收，许富顺确认收到《通知函》，《履约通知函》的签收回执也记载“家人”、“许”，故安兆锋、吴伟娜关于许富顺实际收到《履约通知函》的主张具有高度盖然性。其次，许富顺确认其知悉讼争房屋被冻结及出卖人要求解除合同，而《房屋买卖合同》未记载许富顺的联系电话，许富顺在庭审中也陈述其本人未直接与安兆锋、吴伟娜联系，故可以认定许富顺系从朱超群处得知讼争房屋被冻结及安兆锋、吴伟娜要求解除合同等事项，可见朱超群并非仅系代理其签订《房屋买卖合同》，在合同履行过程中，许富顺仍有与朱超群联系，朱超群也有履行通知等义务。第三，朱超群作为许富顺的代理人与安兆锋、吴伟娜、中介人员串通损害其利益的可能性较小，中介人员作为居间人，见证了合同的签订和履行，在案并无朱超群与出卖人、中介人员串通损害买受人利益或中介人员因合同解除获益的证据，故中介人员的证言可予采信。安兆锋、吴伟娜已经提交短信记录证明其有通知朱超群办理购房款监管手续，中介人员也出庭作证其有通知朱超群讼争房屋已解冻及办理资金监管等事宜，且朱超群既已将讼争房屋被冻结及出卖人要求解除合同等事项通知许富顺，实无向许富顺隐瞒讼争房屋已解冻及出卖人要求办理购房款监管手续的必要，故可以合理推断朱超群有将讼争房屋已解冻及安兆锋、吴伟娜要求办理购房款监管手续等事项通知许富顺。最后，买受人签订购房合同的目的不仅在于占有房屋，更在于取得���屋的所有权。在讼争房屋存在抵押权且被冻结的情况下，许富顺作为买受人理应关心讼争房屋的权属转让限制情况，又《交易双方信息表》明确记载安兆锋的联系电话，许富顺具备联系安兆锋的条件，而根据在案证据，许富顺却从未主动了解讼争房屋的解冻进度及合同的后续履行事宜，实与常理不符。综上，《房屋买卖合同》及其补充协议条款明确约定双方应于2016年11月18日办理部分购房款的监管手续，讼争房屋的冻结状态在2016年11月18日前亦已解除，安兆锋、吴伟娜已尽到合理通知义务，通知许富顺于2016年11月18日、11月21日办理购房款监管手续，而许富顺并未前往办理该项业务，且在收悉安兆锋、吴伟娜催促其履行相应义务的通知后至今仍未履行该项合同义务，合同约定解除条件已经成就，安兆锋、吴伟娜有权解除合同。
综上���一审法院认为，许富顺对朱超群以其代理人名义签订合同的行为予以认定，此后也依约支付购房定金10万元，应认定朱超群的代理行为有效，《房屋买卖合同》对许富顺发生法律效力。许富顺与安兆锋、吴伟娜签订的《房屋买卖合同》系双方意思表示真实，未违反法律、行政法规的规定，属有效合同，当双方应遵照履行。如前分析，《房屋买卖合同》及其补充协议条款明确约定双方应于2016年11月18日办理部分购房款的监管手续，讼争房屋的冻结状态已于2016年11月17日解除，安兆锋、吴伟娜也已尽到合理通知义务，许富顺在合同约定的履行期限届满后20日内未履行以资金监管形式支付首笔购房款的义务，已构成违约，安兆锋、吴伟娜有权依约解除合同，安兆锋、吴伟娜于2016年12月16日发出的解除合同通知具有合同依据，许富顺要求确认安兆锋、吴伟娜解除合同的行为无���缺乏依据，不予支持。许富顺确认收悉安兆锋、吴伟娜解除合同的通知，故《房屋买卖合同》已经解除，许富顺要求安兆锋、吴伟娜继续履行合同，缺乏依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回许富顺的诉讼请求。案件受理费15320元，由许富顺负担。
本院二审期间，上诉人许富顺提供以下证据：1.照片，证明2016年11月17日15时讼争房屋仍处理查封状态；2.个人账户汇总信息清单、个人账户对账单，证明其已备好首付款150万元，有能力履行合同；3.网上房屋交易信息，证明签约期间同地段房产处于快速上升趋势，其不存在违约动机，当前同地段房产价格已��降，其仍愿意继续履行合同，不存在任何违约行为。被上诉人安兆锋、吴伟娜质证认为，证据1的真实性不予确认，讼争房产已于2016年1月17日解除查封；证据2的真实性予以确认，但证明对象不予确认；证据3的关联性不予确认。
经审理查明，上诉人许富顺对一审认定的以下事实有异议：1.“安兆锋分别于2016年11月18日、11月21日前往厦门市行政服务中心”，其并不知情；2.“2016年12月16日，安兆锋向许富顺发出一份《合同解除通知函》，主要内容如下……许富顺确认收到上述函件”，其并未收到该函件；3.遗漏认定案涉房屋被查封的原因，是由于在安兆锋、吴伟娜与厦门市置强房产营销策划有限公司的纠纷中，安兆锋、吴伟娜存在违约行为。许富顺对一审认���的其余事实没有异议。安兆锋、吴伟娜对一审认定的“安兆锋分别于2016年11月18日、11月21日前往厦门市行政服务中心”有异议，2016年11月18日前往厦门市行政服务中心的是安兆锋、吴伟娜，2016年11月21日则是吴伟娜；对一审认定的其余事实没有异议。对各方当事人均无异议的事实，本院予以确认。
二审另查明，案涉《房屋买卖合同》首部载明，乙方（买受方）许富顺的通讯地址为“福建省厦门市思明区桥亭街7号”；第十二条“其他”第1项约定：“1.甲、乙双方确认所留通讯地址真实有效，寄送该通讯地址的材料自到达之日即为送达成功”。以上事实有《房屋买卖合同》以及当事人的陈述为证。
本院认为，上诉人许富顺的代理人朱超群以许富顺名义，于2016年9月18日与安兆锋、吴伟娜签订《房屋买卖合同》，许富顺也依约支付购房定金10万元，应认定朱超群的代理行为有效，《房屋买卖合同》对被代理人许富顺具有法律约束力。《房屋买卖合同》系买卖双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。
《房屋买卖合同》记载许富顺的通讯地址为“福建省厦门市思明区桥亭街7号”，且未记载许富顺的联系电话。在案证据显示安兆锋、吴伟娜掌握与许富顺的联系方式仅有朱超群的微信号、电话号码以及通讯地址“福建省厦门市思明区桥亭街7号”。许富顺在一审中亦陈述其本人未直接与安兆锋、吴伟娜联系。安兆锋、吴伟娜已提交短信��录证明其通知朱超群办理购房款监管手续，中介人员也出庭作证已通知朱超群讼争房屋已解冻及办理资金监管等事宜。安兆锋、吴伟娜向朱超群发送短信等方式履行通知义务，符合买卖合同的性质和交易习惯。此外，《房屋买卖合同》约定“甲、乙双方确认所留通讯地址真实有效，寄送该通讯地址的材料自到达之日即为送达成功”。安兆锋、吴伟娜已向许富顺邮寄《履约通知函》、《通知函》，邮寄地址均为上述通讯地址，投递情况均为家人代收，《履约通知函》的签收回执也记载“家人”、“许”。《履约通知函》、《通知函》均已到达上述通讯地址，依照《房屋买卖合同》的约定即应认定已送达许富顺。现许富顺仅确认收到《通知函》，却否认收到《履约通知函》，缺乏依据，不予采纳。一审认定安兆锋、吴伟娜已经通知许富顺依约办理资金监管手续，安兆锋、吴伟娜已尽到合理通知义务并无不当。许富顺关于安兆锋、吴伟娜未履行通知义务的上诉意见缺乏依据，不予采纳。
根据《房屋买卖合同》及其补充协议条款约定，双方应于2016年11月18日办理部分购房款的监管手续。“乙方不履行本合同规定的义务违约超过二十日、拒绝购买该房屋或有其他违约等行为致使合同目的不能实现的，视为根本违约，甲方有权：（1）单方书面通知解除合同，并有权要求乙方承担成交价20%的违约金，或没收乙方定金，……”。在讼争房屋解除查封后，安兆锋、吴伟娜已通知许富顺依约办理资金监管手续，许富顺在合同约定的履行期限届满后20日内未履行以资金监管形式支��首笔购房款的义务，已构成违约。合同约定的解除条件已经成就，安兆锋、吴伟娜有权单方书面通知解除合同。一审认定《房屋买卖合同》已解除、驳回许富顺要求继续履行合同的诉求，并无不当。许富顺的该项上诉无理，不予采纳。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。许富顺的上诉缺乏依据，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费30640元，由许富顺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江 伟
审 判 员 郑 文 雅
审 判 员 龙���辉
二〇一八年五月二十五日
代书记员 巫 粤 峰
附本案适用的相关法律：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清��实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。