湖南省岳阳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)湘06执异17号
案外人彭小红，女，汉族，1962年9月19日出生，住湖南省岳阳市岳阳楼区。
委托代理人侯兵，男，汉族，1963年10月9日出生，住湖南省岳阳市岳阳楼区。系案外人彭小红之夫。
申请执行人岳阳市恒强建筑安装工程有限公司。
法定代表人李益民，公司董事长。
委托代理人谢四祥，岳阳市求真法律服务所法律工作者。
委托代理人谭建献，公司员工。
被执行人岳阳市顺发房地产开发有限公司。
本院在执行岳阳市恒强建筑安装工程有限公司（以下简称岳阳恒强公司）与岳阳市顺发房地产开发有限公司（以下简称岳阳顺发公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人彭小红向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了听证审查，本案现已审查终结。
案外人彭小红异议称，案外人与岳阳顺发公司于2005年8月19日签订《湘芬园小区房屋销售合同》二份，购买岳阳顺发公司开发的、位于岳阳市岳阳楼区××小区××号住宅；C栋113号车库、杂屋各1间，并按合同约定支付了全部价款105725元，且已实际占有、使用至今。岳阳市中级人民法院在执行岳阳恒强公司与岳阳顺发公司建设施工合同纠纷一案中，对案外人已购买的上述房产予以查封，为维护案外人的合法权益，特提出执行异议，请求解除对上述房产的查封。
经审查查明，本院在执行岳阳恒强公司与岳阳顺发公司建设施工合同纠纷一案中，于2009年7月15日作出（2008）岳中执字第139-3号执行裁定，查封岳阳顺发公司开发的、位于岳阳市××山办事处××（××路湘芬园小区）、图幅号为491235、丘号为210、幢号为002（即B栋）的106、107、108、402、702、704、705号房屋；幢号为003（即C栋）的101至121、304号房屋，查封期限为二年。2012年7月19日，本院根据申请执行人岳阳恒强公司的申请，作出（2012）岳中执字第31-1号执行裁定，续行查封了岳阳顺发公司的上述房产。2013年7月15日，本院作出（2012）岳中执字第31-3号执行裁定，对岳阳顺发公司的上述房产再次进行了续行查封。
另查明，2005年1月16日，岳阳顺发公司湘芬园项目部杨河池向案外人彭小红借款61000元，约定月息3分。同年8月18日，杨河池向案外人彭小红出具一份《承诺》：本人欠彭小红借款，因目前资金困难，暂不能及时偿还，为保证借款的可靠性，我愿意将B栋704号房子抵押一套作为保证，房价每平方米650元，在20天时间内有钱还钱，无钱房子按交易售出，办理购房手续，购房者自己办理产权手续。同日，以岳阳顺发公司湘芬园项目部为甲方，案外人彭小红为乙方，签订了二份《湘芬园小区房屋销售合同》，第一份合同约定，彭小红购买岳阳顺发公司开发的、位于岳阳市岳阳楼区××小区××号住宅。该住宅建筑面积为114.5平方米，单价为每平方米650元，计房款74425元。合同上还注明了“签合同时付现金14425元，加原欠款61000元，共计房款74425元”（其中有1000元的差额）。交房日期为2005年8月19日。同时还约定，甲方办理房产证应在第一次验收合格后，隔三个月进行复查，在复查合格后的三个月统一办理，办证费用按国家政策规定缴纳。案外人彭小红和杨河池分别在合同上签名，杨河池还加盖了岳阳顺发公司第三项目部的印盖，并出具了盖有岳阳顺发公司第三项目部印盖的收据一份，收据金额为74425元，在双方签订购房合同的当天，杨河池已将该涉案房产的钥匙交付彭小红，彭小红已实际占有使用至今。第二份合同约定，彭小红购买岳阳顺发公司开发的、位于岳阳市岳阳楼区××小区××、××各一间，车库价格为20000元，杂物间为26.6平方米，单价每平方米500元，共计价款31300元，并注明不负责办理产权手续。约定交房日期为2005年8月19日。案外人彭小红和杨河池分别在合同上签名，并加盖了岳阳顺发公司第三项目部的印盖。同时出具了盖有岳阳顺发公司第三项目部印盖的收据一份，收据金额为31300元。因湘芬园项目部与易含育的纠纷，该车库和杂物已被易含育实际占有，当时并未实际交付。2008年8月30日，以易含育为甲方，案外人彭小红为乙方又签订了一份《车库、杂物间转让协议》，协议约定，甲方在湘芬园小区C栋占有车库、杂物各一间，现原价转让给乙方，但甲方车库、杂物间尚未作价，甲方暂收乙方20000元，到时湘芬园小区开盘标价还有剩余部分钱必须一次性交清给易含育，由易含育到湘芬园小区去办理购房过户手续，手续名字归乙方所有。如甲方违约，将全部现金退回乙方，并按月息2分计息；如乙方违约，则甲方无条件退回全部现金给乙方。合同签订后，案外人彭小红已实际占有其与岳阳顺发公司湘芬园项目部所签合同中的湘芬园小区C栋113号车库及杂屋间。
在听证会上，申请执行人岳阳恒强公司称：1、案外人作为买受人没有尽到注意义务，存在重大过错，因涉案房产在当时处于被岳阳市君山区人民法院查封状态，且涉案房产的交易价格，明显低于市场价格。不符合善意取得的构成要件。2、案外人彭小红与杨河池是借贷关系，在杨河池不能偿债的情况下，其承诺以房抵债不受法律保护。3、杨河池在与案外人签订购房合同时已不是湘芬园项目经理了，无权签订购房合同。并向本院提供了一份岳阳顺发公司2005年3月18日的《职务任免通知》，其内容为：经公司经理办公会研究，公司决定设立湘芬园项目部，任命钟晃芬为湘芬园项目部经理，负责管理湘芬园项目内部事务，同时，撤销第三项目部，免除杨河池项目部经理职务。
还查明，岳阳顺发公司湘芬园项目部实为杨河池、钟晃芬、易爱民、于启国为股东，挂靠岳阳顺发公司，实行独立核算，自负盈亏。2002年9月20日，岳阳顺发公司以岳顺发（2002）07号委托书，其内容为“委托杨河池为我公司德胜南路湘芬园项目全权负责人，全面负责该项目的工程施工，资金调度等各项管理工作”。
再查明，岳阳市君山区人民法院受理的岳阳顺发公司与杨和池欠款纠纷一案，该院于2015年12月28日向岳阳市房地产管理局发出（2005）协执字第87号协助执行通知书，查封岳阳顺发公司湘芬园项目部图幅号为491235、丘号为210、幢号为002（即B栋）的102至111、202至211号房屋产权。2008年11月17日因其他案件审理的需要，该院解除了对岳阳顺发公司湘芬园项目部上述房产的查封。
本院认为，一、湘芬园项目部系岳阳顺发公司的内设机构，不具备独立法人资格，其对外开展的民事行为所产生的法律后果应由岳阳顺发公司承担。杨河池系岳阳顺发公司湘芬园项目的股东，岳阳顺发公司于2002年9月20日委任其为该公司湘芬园项目全权负责人，其向案外人彭小红借款并承诺如未按时偿还，即以涉案房产作为抵押，并与案外人彭小红在湘芬园项目部售楼处签订购房合同，同时将该涉案房产的钥匙交付案外人，且其是以湘芬园项目部的名义实施的民事行为，应认定为是岳阳顺发公司的行为。虽然其在与案外人签订购房合同时杨河池已不是该项目部经理，案外人对此并不知情，并有充足的理由相信杨河池的行为是代表岳阳顺发公司，其所产生的相应的民事责任应由岳阳顺发公司承担。二、案外人彭小红与杨河池的借贷关系，但在本院查封之前，双方已签订购房合同，该笔借款本金已转化为购房款，其行为不违背法律强制性的规定。三、根据岳阳顺发公司项目部与案外人彭小红签订的《湘芬园小区房屋销售合同》中“甲方办理房产证应在第一次验收合格后，隔三个月进行复查，在复查合格后的三个月统一办理”的约定，负责办理房产过户的义务人应为岳阳顺发公司。该涉案房产至今未办理过户登记手续，案外人没有过错。四、根据申请执行人提供的《司法查封信息》，岳阳市君山区人民法院在受理岳阳顺发公司与杨河池欠款纠纷案件时所查封的岳阳顺发公司湘芬园项目部的房产并未包含案外人所购买的房产，且其查封行为发生在湘芬园项目部与案外人签订购房合同之后。申请执行人提出的“涉案房产在当时处于被岳阳市君山区人民法院查封状态”的答辩理由没有事实根据，不予采信。5、申请执行人提出“涉案房产的交易价格，明显低于市场价格”，因其未能提供足够的证据佐证，不予采纳。案外人彭小红与被执行人岳阳顺发公司签订《湘芬园小区房屋销售合同》，其购买岳阳顺发公司开发的、位于岳阳市岳阳楼区××小区××住宅××车库及杂屋间，彭小红已按合同约定付清了全部价款，并实际占有使用多年，且所有的行为均发生在本院查封之前。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上所述，案外人彭小红的异议理由成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，裁定如下：
中止对案外人彭小红所购买的岳阳市顺发房地产开发有限公司开发的、位于岳阳市岳阳楼区德胜南路湘芬园小区B栋704号住宅、C栋113号车库及杂屋间的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审判长 焦 蔚
审判员 曹 波
审判员 欧阳迪明
二〇一七年七月十四日
书记员 刘 轶 夫
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应在自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五内向人民法院提起诉讼。
2、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。