成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
(2013)高新民初字第1978号
原告广州市宁骏物业管理有限公司成都分公司。住所地：成都高新区石羊工业园。
负责人刘冬涛，该公司总经理。
委托代理人吴鸿宏。
委托代理人杨静。
被告吴永红。
委托代理李华东，四川华敏律师事务所律师，一般授权代理人。
原告广州市宁骏物业管理有限公司成都分公司诉被告吴永红物业服务合同纠纷一案，本院于2013年4月27日立案受理后，依法由代理审判员魏忠于2013年7月1日适用简易程序独任审理，后该案转为普通程序后由审判员王戈担任审判长，与代理审判员魏忠、人民陪审员杨远如共同组成合议庭，于同年11月14日、12月4日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴鸿宏、杨静、被告吴永红及其代理人李华东均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2009年７月20日签订《叠翠峰前期物业服务协议》，约定由原告为被告购买的位于成都市高新区广和二街20号１栋２单元15楼1号物业提供前期物业管理服务。协议约定，物业管理服务费按月度结算，交费时间为每月5日前，计算标准为每月3.8元／平米（不含公共水电分摊费用）。协议签订后，原告依约履行了物业服务，但被告自2010年５月起至2013年４月止已拖欠物业服务费用21229.32元。据此，原告诉请法院判令：1、被告向原告清偿自2010年５月起至2013年４月止拖欠物业服务费用21229.32元；2、承担本案诉讼费用。
被告辩称，1、本案原告系企业法人分支机构，不具有合法的诉讼主体资格；2、被告入住房屋后，由于房屋出现漏水等严重质量瑕疵，经被告多次与原告协商，原告拒不履行物业服务协议约定的义务，至今亦未妥善解决被告房屋出现的漏水等问题。因原告未履行物业服务义务，被告不应再支付物业管理费；3、双方在合同中明确约定了按合同约定房屋面积计算物业管理费，原告诉称按产权面积计算物业管理费也不符合合同约定；4、原告有一部分诉讼请求的诉讼时效已届满。请求驳回原告的诉讼请求。
经本院审理查明，原、被告于2009年７月20日签订《叠翠峰前期物业服务协议》，约定由原告为被告购买的位于成都市高新区广和二街20号１栋２单元15楼1号物业（面积152.89平方米）提供前期物业管理服务，协议对双方的权利义务、物业服务内容、物业服务质量、物业公共服务费用、专项物业维修资金的收取、管理、使用及物业的使用和维护、违约责任、其他事项等进行了约定。其中第十四条约定，物业公共服务费以建设单位《交房通知书》的交房时间当天起计收，并于交房当天预交三个月物业公共服务费。第十五条约定，物业公共服务费按月度结算，交费时间为每月的5日前。第十八条约定，住宅物业公共服务费标准为每月每平方米３.8元。同日，被告吴永红在《叠翠峰临时管理规约》后签署《承诺书》，载明：本人为叠翠峰１幢２单元1501号买受人，为维护物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：一、确认已详细阅读本“叠翠峰临时管理规约”；二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时管理规约；三、本人同意承担违反临时管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时管理规约的行为承担连带责任；四、本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本临时管理规约承诺书并送交建设单位或广州市宁骏物业管理有限公司成都分公司，建设单位或物业服务企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。《叠翠峰临时管理规约》第三条约定，本临时管理规约对建设单位、业主、和物业使用人均有约束力；第四十五条约定，本规约所规定的任何发给各业主的通知，如通过邮局投送的，自投递日起的第七日视为收件人已收到。所有不以其在本小区内所有单元的门牌号码为通讯地址的业主应将其选择的通讯地址事先通知物业服务企业，未通知者视为以业主本小区所有单元门牌号码为通讯地址的，物业服务企业可采用包括但不限于以下方式通知：小区内张贴公告、派员投递于业主名下的信箱（以投送登记为准）或电话通知（以电话记录为准），前述通知方式均为有效方式，物业服务企业实施前述通知方式后，均视为被通知者已收到相应的通知。2010年1月20日，被告吴永红向原告缴纳2010年2月至4月物业管理费1769.17元；2010年8月18日，吴永红签收《叠翠峰户内物品移交清单》、《业主物品领用登记表》，载明吴永红2010年8月18日领取所购叠翠峰物业房屋钥匙、室内吸油烟机等物品及说明书。在此期间，因被告房屋出现漏水等质量问题，双方多次协商解决未果，被告亦以此为由未再缴纳物业管理费。
另查明，吴永红所购高新区广和二街88号１栋２单元15层1号房屋的产权证登记的建筑面积为155.19平方米。
再查明，2012年８月15日，原告向被告购买的广和二街88号１栋２单元15层1号邮寄快递；同年11月１日原告向被告身份证所在地邮寄催款函。
以上事实有《叠翠峰前期物业服务协议》、《叠翠峰临时管理规约》、《叠翠峰户内物品移交清单》、《业主物品领用登记表》、缴费收据、《房屋产权证》、《房屋信息摘要》、《企业法人营业执照》、《中华人民共和国物业服务企业资质证书》、《营业执照》、《组织机构代码证》、《国内快递详情单》、《法务公函》、《快递清单》、等证据在案予以佐证。
本院认为，原告系经依法登记成立的企业法人分支机构，符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于诉讼参加人的主体资格的相关规定，在本案中具有独立的诉讼主体资格，故对被告辩称原告主体不适格的理由，本院不予支持。原、被告自愿签订的《叠翠峰前期物业服务协议》、《叠翠峰临时管理规约》，系双方真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规之规定，协议合法有效，双方均应按照协议的约定履行相关权利义务。依据双方合同约定，原告的主要合同义务为按约向被告提供物业管理服务，其并不负有对被告房屋的质量问题承担责任的合同及法定的责任。虽然被告提出其居住的房屋存在漏水等质量问题，但其所举证据既不能证明房屋存在的质量问题与原告提供物业管理服务之间存在必然的因果关系，亦不能证明原告提供物业服务违反协议约定，其以此为由拒绝履行缴纳物业管理费之合同义务，理由不充分，本院不予支持。被告已经支付2010年2月至4月的物业管理费1769.17元，原告要求被告支付自2010年５月起至2013年４月的物业管理费的请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。虽然双方在前期物业服务协议中约定按房屋建筑面积152.89平方米、按3.8元∕平方米计算物业管理费，但被告所购物业经产权登记确认面积为155.19平方米，按照公平诚信原则，参照成发改收费（2012）1344号《成都市发改委市房管局关于规范我市物业收费的通知》第九条“物业收费的计价单位为每月每平方米建筑面积。未办理房产证的，以房屋买卖合同记载的建筑面积为准；已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积”之规定，本案物业管理费应按产权证登记面积155.19平方米计算物业管理费。
依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，原告请求保护收取物业管理费之权利的诉讼时效期间为二年。依据双方协议约定，物业管理费应于每月的5日收缴，被告自2010年5月5日未再缴纳物业管理费，原告自此应当知道其权利被侵害，应自此逐月计算二年的诉讼时效保护期间。虽然原告举证在2012年８月15日、2012年11月１日通过邮寄方式向被告发送催收物业费的信函，但所举证据不能证明被告已实际收到，故该证据不能证明产生诉讼时效中断的法律效力。同时，原告提交的电话短信记录系打印件，不符合证据三性原则，亦不能提供其他证据予以佐证，该证据亦不能证明诉讼时效已经中断。本案原告于2013年4月27日向本院提起诉讼，本案诉讼时效自此中断。故原告请求保护2011年5月前的权利因超过法律规定的诉讼时效期间而不能成立，对原告主张该期间的物业管理费的请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百三十五条、《物业管理条例》第二十一条、第二十二条之规定，判决如下：
一、被告吴永红于判决生效之日起三十日内向原告广州市宁骏物业管理有限公司成都分公司支付从2011年5月至2013年4月共计24个月期间的物业服务费14153元；
二、驳回原告广州市宁骏物业管理有限公司成都分公司其他诉讼请求。
本案案件受理费330元，由被告吴永红负担。（此款原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付原告。）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 王 戈
代理审判员 魏 忠
人民陪审员 杨远如
二〇一三年十二月六日
书 记 员 蒋 李