海南省三亚市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼02民终966号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘明珍。
委托诉讼代理人：刘剑川。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：吉松艳。
委托诉讼代理人：吉松丽。
委托诉讼代理人：蒋晓燕。
上诉人刘明珍因与被上诉人吉松艳房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初1057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘明珍的委托诉讼代理人刘剑川、被上诉人吉松艳及其委托诉讼代理人吉松丽、蒋晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘明珍上诉请求：1.撤销三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初1057号民事判决，改判支持刘明珍一审全部反诉请求;2.一、二审的案件受理费、鉴定费由吉松艳负担。
事实与理由：一、一审法院认为”2016年12月13日，吉松艳在电话中向刘明珍主张解除合同，并且已经通知刘明珍，《房屋租赁合同》于2016年12月13日解除”，进而适用《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条的规定进行判决，属于认定事实和适用法律错误。
1.合同法第九十四条规定的”解除权”所适用的主体只能是守约方，即意味着另一方存在违约行为。刘明珍已经按照《房屋租赁合同》的约定将房屋交付吉松艳使用，不存在任何违约行为，故吉松艳不享有单方解除权。2.刘明珍在一审庭审中明确表示，吉松艳从未向刘明珍发出过解除合同的意思表示，吉松艳也未提供相关证据证明其曾向刘明珍发出过解除合同的意思表示。一审法院凭借单方陈述即认定单方解除事实，违反了”谁主张谁举证”原则。3.吉松艳在一审庭审中承认于2017年2月26日才将钥匙交给物业，进一步证明了与吉松艳所称2016年12月13日向刘明珍发出解除合同的事实不一致。4.退一步而言，如2016年12月13日已解除合同，但吉松艳于2017年2月26日搬离，期间产生的占有使用费也应当由吉松艳承担。占用使用费的支付标准应参照租金标准。
二、一审法院认定”吉松艳并不违反合同约定的方法使用租赁房屋，吉松艳不承担损害赔偿责任”的事实错误。
本案可以明确的一个事实是：吉松艳在使用房屋期间，该房屋所在物业业主共同使用的厨房下水主管道被生活垃圾堵塞，造成屋内墙面、地板等损毁。既然一审法院对上述没有争议的事实予以确认，也就意味着所在物业业主为共同侵权人，吉松艳也不例外。吉松艳作为共同侵权人，且难以确认责任大小，根据《中华人民共和国侵权责任法》第十二条”二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任”的规定，应平均承担赔偿责任。因此，一审法院判决吉松艳不承担损害赔偿责任适用法律错误。
吉松艳辩称，一、一审法院认定事实正确，适用法律正确，应予维持。
1.刘明珍称其已经按照《房屋租赁合同》约定将房屋交付吉松艳使用，但自2016年11月30日起，刘明珍所提供的租赁房屋已经无法正常使用，依照合同法第二百一十六条”出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”、第二百二十条”出租人应当履行租赁物的维修义务”的相关规定，刘明珍作为出租人对出租房屋及其附属设施，包括水管等负有维修的法定义务，没有及时采取合理的方式修缮，不但造成了吉松艳的设备、物品等经济损失并被迫停业，且刘明珍的严重违约致使双方签订的合同目的无法实现，《房屋租赁合同》已具备法定解除的条件。相反，刘明珍没有任何证据证明吉松艳存在违约行为，吉松艳作为守约方，依据法律规定享有解除权。
2.吉松艳在一审庭审中已提交的书面证据证明自2016年12月13日起，多次向刘明珍发出解除合同的意思表示，已通知到达刘明珍。刘明珍在一审庭审中也承认吉松艳要求解除合同，是刘明珍不同意解除，而不是刘明珍所说的单方陈述。
3.停业期间，吉松艳多次找刘明珍，也不止一次与刘明珍电话、短信沟通，希望能尽快恢复汗蒸房的原状，以便正常使用，但刘明珍一直回避，不予理会。于是吉松艳于2016年12月13日致电刘明珍，通知其解除合同并赔偿损失，并要求刘明珍交接房屋钥匙。但刘明珍百般阻拦吉松艳搬离，并告知物业如发现吉松艳擅自搬离的予以先行阻拦。吉松艳只能分批搬离小物件，大的物件无法搬离。租赁的房屋因此无法正常使用，自2016年11月30日起停业至春节后。2017年2月25日晚8点，吉松艳再次要求搬离，刘明珍带人强行阻拦，双方冲突，物业报警，警察到达后，吉松艳仍然阻拦至晚上12点，直至警察警告如再强行阻拦，就调动警察过来帮忙搬离的情况下，刘明珍才暂停阻止。故在租赁房屋无法正常使用的情况下，是刘明珍的原因无法交接房屋，事实上吉松艳已腾退房屋。退一万步说，吉松艳因刘明珍的原因无法搬离，但租赁房屋已无法正常使用，刘明珍所提到的占有使用费更无从谈起。
二、一审法院认定”吉松艳并不违反合同约定的方法使用租赁房屋”不存在事实错误。
刘明珍并没有证据证明因吉松艳的原因造成管道堵塞，也没有证据证明吉松艳违反合同约定的方法使用租赁房屋。相反，刘明珍找来的维修师傅证实，吉松艳使用的一楼是汗蒸房，多年未做饭，是第三人的原因造成一楼以上的管道堵塞，造成污水往一楼地漏渗水，导致汗蒸房和房屋浸水，而刘明珍没有及时地采用合理的方式修缮，造成了吉松艳的设备、物品等经济损失。且吉松艳在向第三人转让该铺面时，转让费其实已包含除汗蒸设施在内的该房屋的地面墙壁的装修费用，故刘明珍提出的房屋毁损的赔偿责任完全没有事实和法律依据。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。
吉松艳向一审法院起诉请求：1.确认吉松艳与刘明珍签订的《房屋租赁合同》于2016年12月13日解除;2.刘明珍赔偿吉松艳的损失55,627.5元(剩余租赁期间内的装修设备的残值17,187.5元、2016年12月至2017年2月期间的营业亏损3,980元，可得利益即一年的收益36,460元);3.刘明珍返还吉松艳已交房租(2016年12月至2017年2月)14,400元;4.刘明珍返还吉松艳租房押金3,000元。
刘明珍向一审法院反诉请求：1.解除吉松艳与刘明珍于2014年3月1日签订的《房屋租赁合同》；2.吉松艳支付2017年3月1日至《房屋租赁合同》解除之日期间的房屋租赁费，并结清解除之日前未结水电费、物业费、停车费1,693元;3.吉松艳于解除当日从位于三亚市馨海湾小区106号铺面内搬出，并清空屋内设施设备，恢复房屋原状；4.吉松艳修复房屋毁损部分包括但不限于地板砖、墙面等，或责令吉松艳赔偿房屋损失1万元(以鉴定结果为准)，并抵减房屋押金3,000元，即最终向刘明珍赔偿7,000元。
一审法院认定事实：2014年3月1日，吉松艳与蒋红妹签订《铺面转让协议》，蒋红妹位于三亚市馨海湾小区106号”国际瘦身美容店”铺面及物品转让给吉松艳，吉松艳支付蒋红妹转让费5.5万元。三亚市天涯区西河西路鸿基馨海湾106房的权利人是刘明珍。2014年3月1日，刘明珍和吉松艳签订《房屋租赁合同》，约定：刘明珍将上述房屋出租给吉松艳，租赁期限为4年，自2014年3月1日至2018年3月1日;每月租金为4,800元，每半年支付一次租金共计2.88万元，并支付租房押金3,000元，若中途退出结算所有物业等费用押金退还吉松艳;吉松艳按时交纳自行负担的水电费、管理费和卫生费;吉松艳在租赁期间房屋内设施如有损坏应照价赔偿；吉松艳应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，若因使用不当造成房屋及设施损坏的，吉松艳应立即负责修复或照价赔偿等。
刘明珍依约将房屋交付吉松艳，吉松艳向刘明珍支付租房押金3,000元。2016年11月17日，吉松艳向刘明珍支付2016年9月1日至2017年2月28日的租金2.88万元。吉松艳支付至2016年10月的水电费、物业费、公摊费和11月的停车费。因吉松艳不再缴纳2016年11月至2017年1月的物业费、水电公摊费，2017年2月10日，刘明珍补缴，其中，2016年11月602.45元，12月476.17元，2017年1月415元，2016年12月的停车费100元，共计1,593.62元。
2016年11月30日，出租房屋所在物业业主共同使用的厨房下水管主管道堵塞，污水从地漏流入出租房屋(一楼)，蔓延至整个房间。吉松艳通知刘明珍，刘明珍委托张睿处理。2016年12月4日，张睿雇人砸开汗蒸房地板砖，拆开汗蒸房墙壁的设备，并从主管道掏出大量生活垃圾，疏通主管道，出租房屋停止渗水。但屋内地板、物品、设施因水浸泡受到不同程度损毁。吉松艳停止营业，并与刘明珍沟通修复事宜，但没有结果。2016年12月13日，吉松艳在电话中向刘明珍提出终止合同，并要求刘明珍将2016年12月1日至2017年2月的租金及押金退还。吉松艳已经搬离出租房屋，并将房屋钥匙交给小区物业公司。
对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，一审法院认定如下：一、关于吉松艳提供的证据1、2-3吉松艳发给住建局工作人员的短信，3-2韩蒸王朝汗蒸房合同，3-3退款收据。具有真实性，均予以采信。2、3-4记账本系吉松艳单方制作，不具有真实性，不予采信。二、关于刘明珍提供的证据1、证据2照片。具有真实性，但不能证明是吉松艳的原因导致排水管堵塞。2、海南泓信工程咨询有限公司海泓信[鉴]字(2017)第0101号《工程造价鉴定报告》。予以采信，因此认定涉案房屋墙面、地板等损毁部位需维修费用为10,742.19元。
一审法院认为，吉松艳和刘明珍签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，系有效合同。吉松艳在使用租赁房屋期间，该房屋所在物业业主共同使用的厨房下水主管道被生活垃圾堵塞，污水从地漏流入租赁房屋，是造成屋内墙面、地板、物品等损毁的原因。刘明珍提供的证据不能证明是吉松艳的原因造成管道堵塞，吉松艳并不违反合同约定的方法使用租赁房屋，吉松艳不承担损害赔偿责任。是业主共同使用的厨房下水主管道堵塞，并不是租赁房屋专有部分的设施损坏，因此检查和维修需要一定的合理期间。吉松艳提供的证据证明，刘明珍已经委托他人进行检查并排除妨害，刘明珍的行为并不违反法律规定，其同样不承担损害赔偿责任。吉松艳请求刘明珍赔偿损失55,627.5元以及刘明珍请求吉松艳赔偿房屋损失1万元，均不予支持。
租赁房屋进水致屋内物品损毁，并且汗蒸房地板砖被砸开，墙壁的设备被拆开，吉松艳无法正常营业，吉松艳请求解除合同有事实根据。2016年12月13日，吉松艳在电话中向刘明珍提出终止合同，并要求刘明珍退还租金及押金等，视为吉松艳主张解除合同，并且已经通知刘明珍，《房屋租赁合同》于2016年12月13日解除。吉松艳请求确认合同于2016年12月13日解除予以支持。因租赁房屋无法正常使用，吉松艳已经腾退房屋，刘明珍应退还吉松艳2016年12月14日至2017年2月即两个月零17天的租金12,320元。刘明珍请求吉松艳继续支付2017年3月1日之后的房屋租赁费，不予支持。《房屋租赁合同》约定”若吉松艳中途退出，结算所有物业等费用押金退还吉松艳”，吉松艳未缴纳2016年11月的水电公摊费、物业费602.45元。2016年12月的水电公摊费、物业费476.17元由吉松艳承担20天(2016年11月24日至12月13日)的费用折算为317.45元。上述两个月的费用共计919.9元，扣除后刘明珍应退还吉松艳押金2,080.1元。刘明珍关于结清水电公摊费、物业费的请求予以支持。吉松艳已经腾退租赁房屋，不存在恢复原状的事实。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十六条、第九十七条、第九十八条规定，遂判决：一、确认吉松艳和刘明珍签订的《房屋租赁合同》于2016年12月13日解除;二、刘明珍于判决生效之日起五日内退还吉松艳房屋租金12,320元；三、刘明珍于判决生效之日起五日内退还吉松艳租房押金2,080.1元;四、驳回吉松艳的其他诉讼请求;五、驳回刘明珍的其他反诉请求。案件本诉受理费2,912元(吉松艳已预缴)，由吉松艳负担2,359元，由刘明珍负担553元;反诉受理费25元(刘明珍已预缴)，由刘明珍负担;鉴定费3,000元，由刘明珍负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.吉松艳提交了11份收据以证明其损失。经与原件核对，该收据系二联收据，但该收据系吉松艳单方制作，二联均在收据本上未撕下交付客户，退款的日期与收据序号不符，前后颠倒、交叉。故本院对其真实性不予确认。2.经吉松艳的申请，本院依法向三亚市公安局天涯分局新风派出所（以下简称新风派出所）调取2017年2月25日20时许涉案的出警经过，新风派出所出具《出警经过》，称：该所民警出警后了解到，吉松艳与刘明珍之间因房屋租赁产生分歧，因此类纠纷需要法院受理，已告知当事人双方到法院起诉。当时馨海湾小区物业因吉松艳未交纳水费，便阻拦吉松艳搬离。刘明珍来到现场后，仅对自己房间内的物品确认无损坏、无缺失后，就让吉松艳继续搬离。双方当事人对该证据的三性没有异议，但吉松艳认为，该证据记载的内容与事实有出入，主张当时物业说是刘明珍不让其搬离的。结合此后由刘明珍补交了水、电、物业等费用以及物业公司一般收取业主或以业主名义交纳水、电、物业等费用的交易习惯，本院认为吉松艳关于是刘明珍让物业阻止其搬离的主张比较符合客观事实。
当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。
另查明，吉松艳于2017年2月26日全部搬离，并将房屋钥匙交付给物业公司保管。
本院认为，双方当事人争议的焦点是：一、合同的解除时间；二、吉松艳是否应当支付2016年12月14日至2017年2月26日期间的房屋占有使用费；三、吉松艳是否应当赔偿损失。
一、关于合同的解除时间问题。合同法第二百一十六条规定”出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”、第二百二十条规定”出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。依照上述规定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，并履行租赁物的维修义务。根据双方的合同约定，涉案房屋作为经营美容院使用。出租房屋因厨房下水主管道被堵于2016年11月30日渗水，直到2016年12月4日，刘明珍委托维修的工人才找到渗水的原因并疏通主管道。因房屋渗水造成房屋地板、物品、设施等损毁，并导致吉松艳无法正常使用出租房屋。刘明珍未能履行好保持租赁物符合约定的用途和维修的法定义务，吉松艳有权依照合同法第九十四条第四项的规定行使合同解除权。吉松艳于2016年12月13日致电刘明珍，明确提出解除合同的要求，吉松艳解除合同的意思表示已经通知到达刘明珍，刘明珍虽然有异议，但未在法定除斥期限内向人民法院或者仲裁机构请求确认解除合同的效力。依照合同法第九十六条第一款”当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，《房屋租赁合同》自吉松艳2016年12月13日通知到达刘明珍时解除。刘明珍的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。
二、关于吉松艳是否应当支付2016年12月14日至2017年2月26日期间的房屋占有使用费的问题。因房屋渗水导致出租房屋已经无法正常使用，吉松艳被迫停止营业。吉松艳通知解除合同后，主动将其所有的物品搬离，腾退房屋，但被刘明珍阻止搬离。因此，上述期间虽由吉松艳占有出租房屋，但吉松艳并未使用出租房屋，且未及时腾退房屋的过错不在吉松艳，故刘明珍反诉请求吉松艳支付2016年12月14日至2017年2月26日期间的房屋占有使用费没有事实和法律依据，本院不予支持。
三、关于吉松艳是否应当赔偿损失的问题。维修工人杜师傅陈述是厨房主管道和两百管变头位置里面的油和塑料袋堵塞造成污水向地漏渗水，而吉松艳租赁房屋用于经营美蓉院，未在承租的房屋内做饭。刘明珍提交的证据无法证明吉松艳在使用出租房屋的过程中存在违反合同约定不当使用房屋的行为，应承担举证不能的法律责任。刘明珍的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。至于刘明珍上诉主张所在物业业主共同侵权责任则属于另外一个法律关系，本案不予审理，刘明珍可另行主张权利。
综上所述，刘明珍的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,912元，由上诉人刘明珍负担。
本判决为终审判决。
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审判长李柔翰
审判员王晓艳
审判员梁泽
二〇一七年八月十日
法官助理黄蕾燕
书记员陈田
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