江苏省江阴市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）澄长民初字第00156号
原告江阴桑阳印染制线有限公司，住所地江阴市祝塘镇西环路。
法定代表人缪瑞庆，江阴桑阳印染制线有限公司董事长。
委托代理人夏海芳，远闻（上海）律师事务所律师。
委托代理人丁畅成，远闻（上海）律师事务所实习律师。
被告江阴顶美纺织有限公司，住所地江阴市祝塘镇西环路100号。
法定代表人郭晓东，江阴顶美纺织有限公司执行董事。
委托代理人蒲孝东，江苏国之泰律师事务所律师。
委托代理人项建峰，江阴顶美纺织有限公司职员。
原告江阴桑阳印染制线有限公司（以下简称桑阳公司）与被告江阴顶美纺织有限公司（以下简称顶美公司）企业租赁经营合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告桑阳公司的委托代理人夏海芳、丁畅成，被告顶美公司的委托代理人蒲孝东、项建峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告桑阳公司诉称：他公司与顶美公司存在着厂房和设备、办公楼等租赁合同关系，租赁期限为10年。2011年7月21日，因顶美公司经营需要，双方约定将云顾路100号内的1000KV变压器过户给顶美公司，由顶美公司增容至1600KV，若双方租赁关系终止，顶美公司将该变压器过户给他公司。截止到2014年11月底，顶美公司尚结欠他公司租金及水费、污水处理费共计1767379.82元。该款经他公司多次催要未果。2014年12月26日，他公司书面通知顶美公司解除双方之间的租赁关系及所涉及的全部补充协议，顶美公司收函后，也未返还租赁物。
为维护自身合法权益，他公司只得诉至法院，请求判令：
1、顶美公司立即迁出租赁的厂房；
2、顶美公司立即给付结欠的租金、污水处理费、水电费等各项费用合计1905735.82元（暂计算至合同解除之日）并承担该款自起诉之日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的逾期付款利息；
3、顶美公司支付租赁房屋的实际使用费（自2014年12月27日起至实际迁出之日止，参照年租金2020000元计算）；
4、顶美公司返还租赁资产（资产详见附件清单）；
5、顶美公司将云顾路100号的1000KV变压器过户给他公司，过户费用由顶美公司承担；
6、顶美公司支付代垫费用146275元；
7、本案的诉讼费由顶美公司承担。
被告顶美公司辩称：1、他公司与桑阳公司签订的租赁合同尚未到期，且顶美公司没有违约行为，桑阳公司为了达到赶走顶美公司的目的，以未经双方确认的所谓欠款问题诉至法院，并采用多种方式导致顶美公司停产停业。故他公司不同意迁出租赁厂房。2、对于租金及其他各项费用，双方经对账结算后他公司同意支付，但租赁的设备设施由于期限未到，故他公司不同意返还。3、因他公司需要继续使用变压器，故不同意返还。4、对于代垫费用，双方结算后同意支付。5、自2010年8月以来，原被告双方的付款方式均是桑阳公司每月给他公司一张付款明细，他公司根据自身的经济状况安排付款，付款时间不确定，桑阳公司未提出过异议，也未要求过顶美公司按补充协议的约定支付房租及其他各项费用。至2014年11月底，双方未就应付款项进行过结算，他公司也未收到过桑阳公司2014年11月份的付款明细，所以不存在桑阳公司所称的欠其款项1905735.82元的事实，更不存在桑阳公司所称的截止到2014年11月30日他公司逾期付款已达30日之久的情形。综上，他公司没有违约行为，故不同意解除合同，也不同意返还租赁资产。6、关于污水费应该按实际产生的费用计算，理由如下：（1）他公司以高额租金租赁桑阳公司厂房，并在桑阳公司排污许可证项下进行生产经营，由桑阳公司统一缴纳污水费，故双方关于污水费的缴纳，是一种代缴关系，既然是代缴，自然就应该按照实际产生的污水量来进行核算；（2）桑阳公司并不是将污水作为一种经营项目，所以不能将污水作为一种商品进行经营并获利；（3）在生产过程中，一定量的污水在染色之后经过烘干整形已经挥发，剩余的污水量远远小于清水量，按照清水量的98%计算污水量，与客观事实严重不符；（4）桑阳公司每月给顶美公司的结算表，只能表明顶美公司签收了结算表，并不表明顶美公司对该表中的项目及金额予以认可，况且其中的井水属国家资源，桑阳公司无权就该项目向顶美公司收费；（5）桑阳公司应提供相应证据证明其实际费用支出，并按照约定按双方各自污水用量进行分摊。
经审理查明：2010年7月27日，陆建东、王建龙、吴建科、郭晓东作为甲方与桑阳公司作为乙方签订租赁协议一份，约定：
1、甲方租赁乙方相关资产（附厂房、设备明细）。
2、租赁期限10年。
3、每年租金200万元（不含税价）。
4、租金交付方法：先付后用，每年7月底前全额付清……
9、甲方进行租赁经营，由乙方提供所需要的经营手续，但不得改变甲方自主经营与管理、独立核算、自负盈亏的性质……
11、民事责任承担。合同生效之前的一切民事责任与××无涉，合同生效之后的民事责任各负其责，如果被第三人主张，则有权向对方追偿。公司的财务一套印章及相关的资料须交租赁人使用。
12、合同生效后4个月内，甲方负责把原镇南路1号的2台定型机搬迁至云顾路100号。
13、其他相关事项约定：
(1）深井水每吨2.5元（不含税价）。大河水由甲方自行处理，乙方不收取任何费用；但是因涉及污水处理费，所以甲方如需使用大河水，须由甲方安装好水表后方可使用。
(2)电费：由甲方以乙方的用电卡到用电站买电后使用。电费价格按用电站规定执行。乙方的用电量与甲方在每月底做内部结算。
(3)蒸气按照热电公司价格执行，由甲方与热电公司直接结算。
(4）对上述水、电，双方每天派员共同抄表，在次月5日前与对方结清。
（5）污水处理费的结算：双方每星期至少一次取样、送检（检测费用各自承担）、月底按COD排放平均值分摊结算。并另加0.7元/吨的污水站提升泵用的电费、维修费、人工费等。污水量按照清水总量的98%结算。
（6）环保局收取的排污费150000元/年、COD指标有偿使用费80000元/年，按照租赁各相关方每月排放污水总量进行分摊结算。
(7）乙方应配合甲方所进行的公务行为，相关费用由甲方承担。
（8）为加强管理，桑阳公司指派第一道门卫2名，公共区域清洁工1名，共3名，甲方每年承担工资30000元。
14、对乙方享受的外资企业税收优惠政策，由甲方享受；财务总账、报表由乙方统一对外管理，甲方承担会计工资30000元，每月支付2500元。
15、甲方必须合法经营，如有违法行为造成的一切后果由甲方承担全部责任，且乙方有权利采取必要的措施。
16、甲方清楚乙方出租资产的现状与能力，甲方应按照该实际状况和能力进行组织生产。
17、租赁期间甲方负责所辖范围内的全面安全管理责任。
同日，陆建东、王建龙、吴建科、郭晓东作为甲方与桑阳公司作为乙方签订补充协议一份，约定：
1、除原有租赁协议明细的相关资产外，另向乙方租赁位于云顾路100号内办公楼的第三层，面积为290平方米。租赁期限10年，每年租金20000元。租金交付办法：先付后用，每年月底前全额付清。
2、原马国华对办公楼的装修、空调等费用按实际开票价格由甲方承担。
3、原桑阳公司的工人2010年7月份的工资由甲方承担，共计100000元。
4、卡车2辆共计折价120000元。
5、所有低值易耗品和办公用品折价共计100000元。
6、出租房库存的五金配件按照账面的实际不含税单价结算。双方清点后另附五金配件（新）转让清册。
7、上述二至六项，甲方须在2010年8月底前付清。
8、另××考量租金与产出之间的关系，还应当投入设备，提高油锅炉的容量，锅炉容量增加需要由出租人配合办理相关手续（投入资金与费用与出租人无涉）。如果由于政府原因不能办妥，可以协商降低租金或者解除租赁合同。
2011年6月24日，顶美公司作为甲方与桑阳公司作为乙方签订补充协议书一份，约定：
1、原租赁协议及补充协议中的××：陆建东、王建龙、吴建科、郭晓东。现替换为：营业执照中的企业名称：江阴顶美纺织有限公司（××）。
2、原第一条款甲方租赁乙方相关资产（附厂房、设备明细），设备明细应根据2010年12年25日双方实盘资产另附设备明细表（原协议设备明细作废）。
3、原第9条款甲方进行承租经营，由乙方提供所需要的经营手续，但不得改变甲方自主经营与管理、独立核算、自负盈亏的性质。现调整为：甲方应按成立的江阴顶美纺织有限公司的有关章程和规定开展一切经营活动。
4、原第11条款中公司的财务一套印章及相关的资料须交租赁人使用。现调整为：由甲方将乙方公司的财务一套印章及相关资料归还给乙方。
5、原第13条款中的第（1）条深井水每吨2.50元（不含税价）。大河水由甲方自行处理，乙方不收取任何费用，但是因涉及污水处理费，所以甲方如需使用大河水须由甲方安装好水表后方可使用。现调整为：因涉及污水处理的数量，甲方如使用大河水，须由甲方安装好水表后方可使用。清水池过滤过程中产生的污水及水磨除尘产生的废水需进入污水池进行污水处理，使用大河水如需收取水资源费由甲方支付。
6、原第13条款中的第（5）条：污水处理费的结算：污水量按照清水量的98％结算。现调整为：按清水总量的98％加上蒸气总量的17.35％结算（包括生活污水接管在内）。
7、原第13条款中的第（6）条中：价格随着政策性变化而变化。现调整为：价格及收费标准随着政策性变化而变化，有关部门新增的环保项目及收费规定均由甲方负责。
8、原第14条款中对乙方享受的外资企业税收优惠政策由甲方享受，财务总账、报表由乙方统一对外管理，甲方承担会计工资人民币30000元（大写叁万元），每月支付人民币2500元（大写贰仟伍佰元）。现调整为：甲方愿意承担会计工资人民币30000元（大写叁万元），每月支付人民币2500元（大写贰仟伍佰元）给乙方，作为双方的协调管理费用。
同日，桑阳公司、顶美公司以及陆建东、王建龙、吴建科、郭晓东就顶美公司租赁经营桑阳公司期间开票、财务印章使用以及债务风险等达成共识并签订备忘录一份：
1、关于印章等。当顶美公司需要以桑阳公司名义承接业务（包括但不限于采购、生产加工、销售等），接收或出具发票时，桑阳公司应当配合顶美公司的工作人员（所有相关印章、发票、开票IC卡等由桑阳公司保管），由此汇入桑阳公司在江阴农业银行祝塘支行账户的钱款属顶美公司所有，桑阳公司不得动用。如果由于桑阳公司自身的债务，导致顶美公司受损，桑阳公司应当承担赔偿责任。
2、桑阳公司不配合的责任。如果顶美公司合法开票，而桑阳公司不配合，则视为桑阳公司根本违约，顶美公司有权解除合同，并且赔偿顶美公司为租赁经营桑阳公司而发生的一切损失。
3、债务风险处理。对顶美公司在租赁经营期间所产生的债务，应由顶美公司承担，当顶美公司不能承担，导致由桑阳公司承担责任时，当由顶美公司的投资股东向桑阳公司承担连带偿还责任。
2011年7月21日，顶美公司作为甲方与桑阳公司作为乙方签订补充协议书一份，约定：乙方愿意将云顾路100号内的100OKV变压器过户给甲方，过户后由甲方承担相应的用电权利和义务，并承担增容至1600KV的所有相关费用。厂房租赁期满后，如不再续租，甲方将增容后的1600KV变压器无条件过户给乙方，乙方不承担任何相关费用。如果租赁期未满而提前结束租赁协议（不管由于任何原因引起的），甲方同样将增容后的1600KV变压器无条件过户给乙方，乙方不承担任何相关费用。嗣后，桑阳公司即将该变压器过户给顶美公司，但顶美公司未进行增容。
2013年，鉴于缪瑞庆拟收购桑阳公司股东的全部股权，亦涉及桑阳公司与顶美公司存有设备厂房的租赁合同关系，桑阳公司作为甲方，顶美公司作为乙方，缪瑞庆作为丙方签订补充协议一份，约定：
1、丙方收购桑阳公司的全部股权一旦成立，乙方对此予以确认并承认其法律效力。
2、除本补充协议另有约定外，其余按乙方与甲方于2010年7月27日签订的租赁协议及补充协议、2011年6月24日签订的备忘录及补充协议书（以下简称原协议）中约定执行，由新公司继续享受及承担。
3、备忘录第一、二条内容修正为：乙方自己名义对外经营，未经甲方书面同意，不得以甲方名义承接业务。甲方应保障乙方租赁期间的正常经营，若乙方有合理理由需甲方帮助，甲方予以支持。乙方需以甲方名义开具发票，甲方予以配合，税费由乙方承担（庭审中，原被告双方一致认为由于印染业务需要特许批准，而顶美公司的经营项目中无印染业务的许可，顶美公司承接印染业务，只能借桑阳公司的名义进行，所以对外开票只能以桑阳公司名义开具）。
4、租赁期间的租金按季度支付一次，先付后用。乙方须在每年的8月1日前、11月1日前、2月1日前、5月1日前付清下季度租金。
5、租赁期间的深井水、水电费、污水处理费用等，按原约定执行。但乙方须于每月5日前结清上个月的各项费用。
6、若乙方不按约支付租金及其他各项费用，应赔偿新公司逾期付款损失，逾期付款损失按全年总租金每天千分之三计算。逾期超过30天的，经催告仍未履行的，新公司有权单方面终止与乙方的租赁关系，已经支付的租金不再返还。且要求依法在60天内从新公司搬出。
7、若非因新桑阳印染公司的过错（包括但不限于政府拆迁、行业限制、不可抗力等）致使租赁合同无法继续履行的，乙方应及时搬出，新公司不承担违约及赔偿责任。
8、原协议约定由乙方承担的财务人员费用，乙方不再支付。
2014年12月6日，桑阳公司向顶美公司邮寄送达了限期付款通知，载明：截止2014年11月30日，顶美公司共结欠桑阳公司污水处理费、房租金共计1767379.82元。桑阳公司要求顶美公司在2014年12月15日前一次性付清。否则桑阳公司将终止租赁关系，由此产生的法律后果及损失由顶美公司承担。
2014年12月26日，桑阳公司向顶美公司邮寄送达了解除通知书，载明：因顶美公司未按约支付租金及污水处理费，已构成严重违约，桑阳公司解除与顶美公司的租赁协议。顶美公司于2014年12月27日予以签收。
另查明，自2010年8月起至2014年10月止，顶美公司应支付水电费等其他费用12559681.53元（已扣除顶美公司垫付的电费）。2014年11月顶美公司发生的费用未经其签名确认。
庭审中，经结算，原被告双方一致确认顶美公司已向桑阳公司付款20016595.02元（不含垫付的电费，其中2014年11月付款450000元）。
另查明，2010年8月9日，顶美公司以桑阳公司的名义与无锡市祥丰机械厂（以下简称祥丰厂）签订合同，要求祥丰厂定做两台染色机。合同签订后，祥丰厂按约交付了两台染色机，但顶美公司未按约付款。祥丰厂于2014年1月2日诉至无锡市惠山区人民法院，要求判令桑阳公司支付欠款135000元。无锡市惠山区人民法院于2014年4月1日作出（2014）惠前商初字第0018号民事判决书，判决如下：桑阳公司于本判决生效后立即给付祥丰厂价款135000元。判决生效后，桑阳公司与顶美公司均未自动履行该生效法律文书，后因祥丰厂申请强制执行，无锡市惠山区人民法院从桑阳公司银行账户扣划了146275元。
上述事实，有租赁协议、补充协议、备忘录、往来明细表、付款凭证、设备明细表、限期付款通知、解除通知书、邮寄凭证、照片、付款汇总表、污水处理费缴纳凭证、费用结算表、证人证言、应付款明细、民事判决书、银行进账单及当事人庭审陈述在卷佐证。
本院认为，顶美公司成立之前，其发起人陆建东、王建龙、吴建科、郭晓东租赁桑阳公司的厂房、设备，使用桑阳公司的财务印章，以桑阳公司的名义排污、购买设备，享受桑阳公司的税收优惠政策，并用桑阳公司名义开票，从上述特征可以看出，陆建东、王建龙、吴建科、郭晓东与桑阳公司存在企业租赁经营关系。
顶美公司成立后，虽然协议主体由陆建东、王建龙、吴建科、郭晓东四人变更为顶美公司，但仍然约定顶美公司租赁桑阳公司的厂房、设备进行生产，以桑阳公司的名义进行排污，借桑阳公司的名义承接印染业务，并以桑阳公司名义开票。故顶美公司成立后，其概括承受的陆建东、王建龙、吴建科、郭晓东四人与桑阳公司签订的合同，以及顶美公司与桑阳公司重新签署的合同，从性质上看为仍为企业租赁经营合同，这一系列合同均属当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定行使权利履行义务。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。因双方明确约定：租赁期间的租金按季度支付一次，先付后用。顶美公司须在每年的8月1日前、11月1日前、2月1日前、5月1日前付清下季度租金。若顶美公司不按约支付租金及其他各项费用，应赔偿桑阳公司逾期付款损失，逾期付款损失按全年总租金每天千分之三计算。逾期超过30天的，经催告仍未履行的，桑阳公司有权单方面终止与顶美公司的租赁关系，已经支付的租金不再返还，且要求依法在60天内从新公司搬出。
本案的争议焦点是桑阳公司能否单方面解除企业租赁经营合同。
顶美公司（××）应支付桑阳公司的费用依照双方当事人的约定进行确定：
1、房屋租金，自2010年8月起至2014年10月止，顶美公司（××）应支付桑阳公司房屋租金8585000元，即2020000元/12月*51月。
2、对于水电费、排污费等其他费用，顶美公司辩称应按照实际产生的结算，但租赁协议明确约定了水电费、排污费等的计算方式，顶美公司亦每月在桑阳公司的结算单上签字确认，故本院按照结算单确认上述费用为12559681.53元。
综上，截止2014年10月，顶美公司应支付房屋租金、水电费、排污费等其他费用共计21144681.53元；而顶美公司截止2014年10月仅付款19566595.02元，尚欠1578086.51元未付。
因顶美公司截止2014年10月结欠桑阳公司房屋租金、水电费、排污费等其他费用共计1578086.51元，而顶美公司于2014年11月仅付款450000元，故截止2014年11月30日，顶美公司逾期付款超过30天；桑阳公司于2014年12月6日向顶美公司邮寄送达了限期付款通知，要求顶美公司在2014年12月15日前一次性付清。但顶美公司仍未按约付款，故桑阳公司有权单方解除企业租赁经营协议。因桑阳公司的解除通知于2014年12月27日送达顶美公司，故桑阳公司与顶美公司的企业租赁经营协议自解除通知到达之日起解除。
截止合同解除之日即2014年12月27日，顶美公司应支付桑阳公司房屋租金8902757.99元，即2020000元/12月*52月+2020000/365天*27天，水电费、排污费等其他费用共计12559681.53元，合计21462439.52元；因顶美公司已付款20016595.02元，尚欠1445844.50元。桑阳公司要求顶美公司支付该款自起诉之日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息，符合双方约定，且不违反法律规定，本院依法予以支持。
合同解除之后桑阳公司有权要求顶美公司返还租赁的房屋、机器设备，并按约将云顾路100号内的变压器无条件过户给桑阳公司，过户费用亦应由顶美公司承担。自合同解除次日起，即2014年12月28日起至实际迁出之日止，顶美公司应参照年租金2020000元支付房屋使用费。
对于桑阳公司因顶美公司借其名义从事商事活动而被法院强制执行146275元的事实由民事判决书、银行凭证为证，且庭审中顶美公司予以认可，故本院依法予以确认。因2010年7月27日签订的租赁协议明确约定，合同生效之后的民事责任各负其责，如果被第三人主张，则有权向对方追偿，故顶美公司应向桑阳公司支付146275元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定（三）》第二条之规定，判决如下：
一、江阴顶美纺织有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内从江阴市云顾路100号房屋中迁出。
二、江阴顶美纺织有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内给付江阴桑阳印染制线有限公司结欠的房屋租金、污水处理费、水电费等共计1445844.50元（暂计算至2014年12月27日），并承担该款自起诉之日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息。
三、江阴顶美纺织有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内给付江阴桑阳印染制线有限公司自2014年12月28日起至实际迁出之日止参照年租金2020000元计算的房屋使用费。
四、江阴顶美纺织有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向江阴桑阳印染制线有限公司返还租赁资产（资产详见附件）。
五、江阴顶美纺织有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内将云顾路100号的1000KV变压器过户给江阴桑阳印染制线有限公司，过户费用由江阴顶美纺织有限公司承担。
六、江阴顶美纺织有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内给付江阴桑阳印染制线有限公司代偿费用146275元。
七、驳回江阴桑阳印染制线有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22025元，保全费5000元，合计27025元（江阴桑阳印染制线有限公司已预交），由江阴桑阳印染制线有限公司负担4212元，由江阴顶美纺织有限公司负担22813元。江阴顶美纺织有限公司负担部分于本判决发生法律效力之日起10日内直接给付江阴桑阳印染制线有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时，根据上诉请求，按照《诉讼费用交纳办法》规定的标准预交第二审案件受理费(汇入：江苏省无锡市中级人民法院，开户银行:中国工商银行无锡城中支行,账号:11×××05)，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 李 峰
人民陪审员 李 锦
人民陪审员 袁春萍
二〇一五年七月九日
书 记 员 张燕勤
附件:
设备明细表
名称
数量（台／套）
安放区域
理布机
1台
定型车间
灭火器
23只
大灭火器
2只
进口定型机
1台／套
灭火器
4只
食堂
不锈钢台板
2块
货架
1只
烘箱
1只
打样间
灭火器
3只
电子秤
2只
灭火器
3只
配电间
呢毯定型机
1台
坯布车间
撑板
4套
缝边机
1台
翻布机
1台
上胶机
1只
制版间
低温烘箱
1只
感光机
1只
感光台
1只
高压清洗机
1只
修网灯管
1台
印花车间
高温烘箱
1只
上闷头机
1只
打浆机
2台
小打浆机
1台
理布机
1只
印花机
1台／套
刀架车
1台
压辊车
1台
蒸箱及附件
2台／套
蒸气堡
l只
空压机
l只
储存器
l只
净化器
1只
总蒸气堡
1只
老锅炉间
梳毛机
1台
拉毛车间
剪毛机
2台
烫光机
1台
24辊拉毛机
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