成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)锦江民初字第3968号
原告姚小芳，女，1964年9月23日，汉族，住四川省西昌市。
委托代理人唐荣龙，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。
委托代理人彭昊，四川律治律师事务所律师。
被告成都伊顿投资有限公司。住所地：成都市锦江区。
法定代表人陈菀，成都伊顿投资有限公司总经理。
委托代理人杜伟，四川科信律师事务所律师。
委托代理人王洪星，四川科信律师事务所律师。
原告姚小芳与被告成都伊顿投资有限公司（以下简称伊顿公司）及第三人成都市兴文投资发展有限公司（以下简称兴文公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月20日立案受理。在审理过程中，原告姚小芳申请变更兴文公司的诉讼地位为被告，并申请追加锦江区张敏一佳造型美发店（以下简称张敏美发店）、成都时空引擎网络科技有限公司（以下简称时空引擎公司）作为本案第三人参加诉讼。本院审查后依法通知变更兴文公司的诉讼地位为被告，并通知张敏美发店、时空引擎公司作为本案第三人参加诉讼，原告姚小芳申请变更诉讼请求。其后，原告姚小芳申请撤回对被告兴文公司及第三人张敏美发店、时空引擎公司的起诉。本院审查后认为，原告姚小芳申请撤回对被告兴文公司及第三人张敏美发店、时空引擎公司的起诉，符合法律规定，遂依法裁定予以准许，被告兴文公司及第三人张敏美发店、时空引擎公司退出本案诉讼，原告姚小芳再次申请变更诉讼请求。本案依法由审判员张金国适用简易程序进行独任审判，并公开开庭进行了审理。原告姚小芳及其委托代理人唐荣龙、彭昊，被告伊顿公司的委托代理人王洪星，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚小芳诉称，姚小芳向兴文公司购买位于成都市锦江区总府路18号“春熙商汇广场”3层1号商业房屋后，与伊顿公司签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，约定：姚小芳将该房屋出租给伊顿公司；租赁期限为10年，自兴文公司交付房屋后满3个月的次日至满10年的对应日；此外，双方对租金标准、支付期限及支付方式、合同的变更及解释、违约责任均进行明确约定。
房屋由兴文公司直接交付伊顿公司，直至2014年上半年初期，伊顿公司亦能按《房屋租赁合同》约定支付租金。2014年5月起，伊顿公司以亏损为由向姚小芳等业主发出《关于解除2007年12月23日〈房屋租赁合同〉及相关补充协议的函》，并单方面按照此函减少或不支付租金，使姚小芳的合法权利遭受到损害。
姚小芳每个月实际领取的租金与合同约定有差异，被告告知原告扣除部分为税款。纠纷发生后，原告了解到被告实际并未代缴税款，原告对以前被告代扣税款部分予以放弃，对于被告未足额支付及以后租金，要求按照合同约定支付。
现请求判令：1、确认姚小芳基于伊顿公司的违约行为而行使解约权，依法解除姚小芳与伊顿公司之间所签署的《房屋租赁合同》及相关补充协议；2、伊顿公司支付截止2015年6月24日尚欠租金67292.78元（自2014年4月25日至2014年7月24日，每月租金5496.95元；自2014年7月25日至2015年6月24日，每月租金6156.58元，共计84212元，扣除已给付16919.22元），并支付违约金21000元（因伊顿公司违约，此后剩余租金总额至少350000元，按双方约定20%计算违约金为70000元，姚小芳实际主张其30%即21000元）。本案诉讼费用由伊顿公司承担。
被告伊顿公司辩称，1、双方签订房屋租赁合同，建立房屋租赁关系属实。由于伊顿公司产生巨额亏损，2014年5月23日向姚小芳发函解除合同，姚小芳也收到伊顿公司的解除函。姚小芳未在3个月提起诉讼或仲裁，应当认定双方租赁关系已经解除；2、伊顿公司向姚小芳发出解除函之后，伊顿公司按照解除函陈述的每月向姚小芳支付房屋使用费至今，不拖欠姚小芳的租金；3、姚小芳主张的违约金过高，请求调减或不付或违约金；4、伊顿公司未使用房屋，姚小芳要求租金应计算至合同解除之日；5、2014年4月至2014年7月期间应参照2014年3月伊顿公司支付的租金标准计算，2014年7月后的租金按2014年3月租金上浮12%。
合同履行过程中，姚小芳对于伊顿公司代扣税款的行为一直未提出异议，伊顿公司认为应该按照实际支付金额确定标准。2014年3月应支付租金请求参照姚小芳提交的银行清单予以确认。
经审理查明，位于成都市总府路18号“春熙商汇”广场系兴文公司（以下简称兴文公司）开发建设，该项目工程于2009年3月9日经竣工验收，并准予备案。“春熙商汇”广场共计4层，总建设面积37893平方米，其中，2、3、4层每层45户，共计135户，均由伊顿公司统一承租。
姚小芳购买该“春熙商汇”广场1单元3层1号（建筑面积73.41平方米）商业用房后，于2007年12月23日与伊顿公司签订《房屋租赁合同》，约定：姚小芳将该商业用房出租给伊顿公司，租赁期限为10年，自兴文公司交房后满3个月次日起至满10年的对应日止；姚小芳委托伊顿公司代为办理与兴文公司的房屋交接与验收，伊顿公司应兴文公司的通知要求按时办理房屋接收手续；前三年每月租金税前为4907.99元，年租金税前为58895.92元，从第四年开始，每两年在上一年租金基础上递增12%；伊顿公司在合同生效之日向姚小芳支付定金4907.99元，作为第一个月的租金；租金每月支付一次，于每月届满后10日内给付，并直接存入姚小芳指定的银行账户，视为伊顿公司已履行租金支付义务；法律法规规定由伊顿公司承担的税费由伊顿公司自行承担，法律法规规定由姚小芳承担的税费由姚小芳承担，法律法规未作规定的，按有关部门的规定由姚小芳或伊顿公司承担，有关部门未有规定的由双方协商确定；伊顿公司不交付或不按约定交付租金达60日以上，姚小芳有权解除合同；任何一方提出终止合同，需提前二个月书面通知对方，并经双方协商确定终止合同书后合同方可解除，一方收到对方提出终止合同的书面通知之日起满二个月，仍未达成终止协议的，合同继续履行；若伊顿公司单方终止合同，除承担违约责任外，应赔偿姚小芳损失以及主张权利而支出的直接费用，包括律师费等；逾期给付租金的，以应付租金的每日万分之三给付违约金；租赁期内，任何一方非约定理由单方提前解除或者终止合同应支付对方违约金，违约金以剩余租期内应交付租金总额的20%计付。
其后，姚小芳与伊顿公司签订《房屋租赁合同补充协议》，就房屋建筑面积与实测面积差异，达成协议：《房屋租赁合同》的建筑面积变更为73.84平方米；税前租金变更为前三年每月4936.74元，税前年租金59240.90元。
2009年3月9日，伊顿公司向“春熙商汇”广场二、三、四楼购房业主发出《承诺书》，基于房屋实测面积与合同约定面积存在差异，承诺接受房屋后，将按实测面积计算租金。
2010年1月27日，姚小芳取得成都市总府路18号1栋“春熙商汇”广场1单元3层1号商业用房房屋所有权证（权1568212）。
2014年5月23日，伊顿公司向姚小芳发送《关于解除2007年12月23日房屋租赁合同及相关补充协议的函》，载明：在签订《房屋租赁合同》之时，双方均未对房屋出租市场未来的行情作较为准确把控，致使双方约定租金较高，导致伊顿公司在招租招商中无法达到双方《房屋租赁合同》约定的租金水平。伊顿公司已累计亏损达900万元，甚至出现部分房屋空置情况，亏损更为严重，现已无力继续履行合同。并提出处理方案：1、协商降低双方合同租金至伊顿公司现在实收租金水平（其中，二楼租金税前租金降低39%，三楼租金税前租金降低49%，四楼租金税前租金降低39%），双方签订补充协议变更租金条款，继续履行原合同；2、伊顿公司退出双方房屋租赁合同关系，但愿意为业主与房屋实际承租使用人提供居间服务；3、双方协商一致解除合同，签订合同解除协议，伊顿公司退出房屋租赁合同关系，房屋交由业主自行出租，伊顿公司将现有租房客户全部移交业主。经多次沟通，仍未能达成一致处理意见。因此，伊顿公司决定自2014年4月起终止履行双方《房屋租赁合同》及相关补充协议，并停止继续支付租金，双方《房屋租赁合同》及相关补充协议于业主收到本函之日起正式解除。若房屋实际承租使用人仍将租金（房屋使用费用）交至伊顿公司，伊顿公司愿意代转房屋实际承租交至伊顿公司的租金（房屋使用费）业主银行账户。但不视为伊顿公司对《房屋租赁合同》的继续履行，不视为伊顿公司在履行租金支付义务，仅属伊顿公司自愿代转行为。若业主在收到本函之日起15日内，愿意就其房屋出租事宜继续与伊顿公司协商，伊顿公司也愿意在能力范围内参照伊顿公司提出的上述方案加以处理。
根据双方《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》的约定，以及姚小芳的陈述，2014年4月25日至2014年7月24日期间，伊顿公司每月应支付税前租金为5529.15元，自2014年7月25日起，伊顿公司每月应支付税前租金为6192.65元。
根据姚小芳提交的银行账户明细显示，2013年7月1日、7月31日、8月26日、9月30日、10月31日、11月28日、2014年1月2日、1月29日、3月7日、4月10日，姚小芳收到伊顿公司支付的租金均为5086.82元；伊顿公司向姚小芳发送《关于解除2007年12月23日房屋租赁合同及相关补充协议的函》后，降低了租金支付数额，其于2014年5月26日支付的租金为2819.87元。并且，伊顿公司向姚小芳发送《关于解除2007年12月23日房屋租赁合同及相关补充协议的函》后，姚小芳实际收到伊顿公司支付的租金共计16919.22元。
2014年8月20日，姚小芳提起本案诉讼，请求确认伊顿公司《关于解除2007年12月23日房屋租赁合同及相关补充协议的函》解除合同行为无效。其后，姚小芳申请变更诉讼请求，要求解除合同并支付租金。
另查明，案涉房屋由兴文公司于2009年上半年直接交付伊顿公司。
自2014年8月，本院先后立案受理“春熙商汇”广场2、4楼业主分别起诉请求解除与伊顿公司之间签订的《房屋租赁合同》及补充协议的租赁合同纠纷案件。
上述事实的认定，有姚小芳提交的姚小芳身份证复印件、伊顿公司工商查询信息及组织机构代码证、商品房买卖合同、成都市总府路18号1栋“春熙商汇”广场1单元3层1号商业用房房屋所有权证（权1568212）、《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》、伊顿公司《承诺书》、《关于解除2007年12月23日房屋租赁合同及相关补充协议的函》、银行账户明细，伊顿公司提交的伊顿公司企业法人营业执照及组织机构代码证、中信银行交易明细电子凭证、中国银行网上银行凭证、《关于解除2007年12月23日房屋租赁合同及相关补充协议的函》、邮寄单一份、签收证明等证据，以及双方当事人的庭审陈述在案为证。
本院认为，姚小芳与伊顿公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方的真实意思表示,协议内容不违反法律法规之规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行其义务。
关于姚小芳请求解除合同是否成立。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”伊顿公司向姚小芳发送《关于解除2007年12月23日房屋租赁合同及相关补充协议的函》，证明伊顿公司已明确表达其不再继续履行租赁合同的意愿。如果符合约定解除或法定解除的条件，合同当事人一方可以作出解除合同的意思表示，即通过通知的形式行使合同解除权而解除合同，同时法律赋予了另一方的异议权。本案中，在伊顿公司通知解除合同后，姚小芳在法定期限内提起诉讼，请求确认伊顿公司解除合同行为无效。在诉讼过程中，姚小芳变更诉讼请求，请求解除合同，证明姚小芳对伊顿公司提出的解除合同意愿予以认可，双方具有解除合同的合意，对姚小芳的该项诉讼请求，本院予以支持。
关于租金。由于伊顿公司未足额支付2014年4月25日至2015年6月24日期间的租金，现姚小芳请求支付，具有事实及法律依据，本院予以支持。其中，2014年4月25日至2014年7月24日期间，伊顿公司每月应支付的税前租金为5529.15元，姚小芳主张每月税前租金5496.95元，未超过合同约定标准，本案予以采纳；2014年7月25日起伊顿公司每月应支付的税前租金为6192.65元，姚小芳主张6156.58元，也未超过合同约定标准，本案亦予以采纳。因此，2014年4月25日至2015年6月24日期间，伊顿公司应支付的税前租金共计84706.60元（5529.15×3个月+6192.65元×11个月），姚小芳主张84212元，本案予以确认，但伊顿公司已支付的16919.22元应予扣除。
由于双方合同明确约定的租金系税前租金，且对于税费承担亦有明确约定，故本案据此认定双方合同约定的租金包含应由姚小芳承担的税费部分，即姚小芳实际收取的应为税后租金。但双方合同并未就相关税率进行约定，加之伊顿公司也未提供代扣代缴税款凭证以证明姚小芳应当承担的税费金额。因此，姚小芳应当承担的税费金额应由伊顿公司提供代扣代缴税款凭证予以确定，故2014年4月25日至2015年6月24日期间应由姚小芳承担的税费，按伊顿公司提供的代扣代缴税款凭证以实际代缴金额确定。
综上，伊顿公司应支付姚小芳2014年4月25日至2015年6月24日期间税前租金84212元，扣除伊顿公司已支付16919.22元后还应支付67292.78元，该期间应由姚小芳承担的税费以伊顿公司提供的代扣代缴税款凭证确定，由姚小芳承担。
关于违约金。姚小芳主张伊顿公司违约解除合同，按合同约定，合同解除之日至合同到期之日，应付租金总额的20%支付违约金，现姚小芳主张21000元；而伊顿公司提出姚小芳主张违约金过高，请求减少或不支付。对此，本院认为，我国法律采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。现姚小芳以伊顿公司违约解除合同为由，请求伊顿公司给付违约金21000元，按双方合同关于以解除之日至合同到期之日的应付租金总额20%支付违约金的约定，姚小芳该主张已明显低于双方的约定，因此，伊顿公司认为不应支付违约金的意见，本案不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、解除原告姚小芳与被告成都伊顿投资有限公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；
二、被告成都伊顿投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告姚小芳2014年4月25日至2015年6月24日期间税前租金67292.78元（已扣除已支付16919.22元），该期间应由原告姚小芳承担的税费由姚小芳承担，由被告成都伊顿投资有限公司提供代扣代缴税款凭证(以实际代缴金额为准)在其应支付租金中扣除；
三、被告成都伊顿投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告姚小芳违约金21000元。
四、驳回原告姚小芳的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1003.70元，由被告成都伊顿投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 张金国
二〇一五年八月二十一日
书记员 罗 龙
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。