山东省青岛市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)鲁02执异201号
案外人：青岛广地包装材料有限公司。
申请执行人：青岛中海港置业有限公司。
被执行人：爱德检测科技有限公司。
本院在执行申请执行人青岛中海港置业有限公司与被执行人爱德检测科技有限公司金融借款合同纠纷【执行案号（2016）鲁02执148号】一案过程中，案外人青岛广地包装材料有限公司向本院提出书面执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人青岛广地包装材料有限公司称，青岛广地包装材料有限公司在知晓本院张贴的权利申报通知后，向本院提交了权利申报申请书，本院于2018年2月26日作出（2016）鲁02执148-3号通知，对青岛广地包装材料有限公司的权利申报不予确认。故青岛广地包装材料有限公司对此提出异议，请求本院撤销（2016）鲁02执148-3号通知，对青岛广地包装材料有限公司的租赁权予以确认；并确认青岛广地包装材料有限公司就被执行的房屋享有足以排除强制执行的民事权益。事实与理由：一、根据《中华人民共和国合同法》第229条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条的规定，青岛广地包装材料有限公司的租赁权应该受到法院的保护。1、青岛广地包装材料有限公司与爱德检测科技有限公司之间的租赁权设立时间早于法院查封的时间。青岛广地包装材料有限公司与爱德检测科技有限公司分别于2013年1月1日和2015年1月1日签订厂房租赁协议，2015年1月2日签订厂房租赁补充协议，早于法院查封时间。2、青岛广地包装材料有限公司与爱德检测科技有限公司签订的租赁合同合法有效。青岛广地包装材料有限公司与爱德检测科技有限公司签订了三份书面租赁合同，约定将爱德检测科技有限公司所有的位于青岛市株洲路xｘ××号场地及x号楼、x号楼租赁给青岛广地包装材料有限公司使用，其中x号楼1、2、4、5层租期至2027年12月31日止；x号楼3层租期为2029年12月31日止；1号楼及场地租期为2029年12月31日止；合同签订后，爱德检测科技有限公司依约交付了上述财产，青岛广地包装材料有限公司实际占有使用至今；青岛广地包装材料有限公司也依约交付租金，因爱德检测科技有限公司欠付青岛广地包装材料有限公司14576776.9元款项，故双方签订债务核销协议，确定以爱德检测科技有限公司欠付的货款抵扣青岛广地包装材料有限公司应该缴付的租金。二、在青岛广地包装材料有限公司向青岛市中级人民法院申报权利后，青岛市中级人民法院组织三方当事人进行了听证，听证过程中，青岛中海港置业有限公司对上述租赁协议以及债务核销协议书等均予以认可，根据证据交换原则，当事人在证据交换过程中认可的证据，可以作为认定案件事实的依据，故青岛广地包装材料有限公司的租赁权应该得到确认。三、即使需要对被执行房屋进行拍卖，根据相关法律及司法解释，应该遵循“买卖不破租赁”原则，带租拍卖，维护青岛广地包装材料有限公司的合法权益。
为证明其主张，青岛广地包装材料有限公司提供如下证据：1、青岛广地包装材料有限公司与爱德检测科技有限公司签订的《厂房租赁合同》二份以及《厂房租赁合同补充协议》一份，以证明租赁关系有效，租赁时间分别为2013年和2015年；2、青岛广地包装材料有限公司与爱德检测科技有限公司签订的《债务核销协议书》一份，以证明已经实际支付租赁费用；3、部分业务往来发票共计39张，以证明青岛广地包装材料有限公司与爱德检测科技有限公司之间存在业务往来；4、电费发票22张，以证明涉案房屋的水电费均由青岛广地包装材料有限公司实际支付，青岛广地包装材料有限公司一直实际占有使用涉案房产；5、青岛广地包装材料有限公司营业执照复印件一份，以证明青岛广地包装材料有限公司注册地址即为涉案房产所在地。
申请执行人青岛中海港置业有限公司称，对于青岛广地包装材料有限公司与爱德检测科技有限公司之间是否存在真实租赁关系不清楚，如果存在真实的租赁关系，承租人的合法权益应该受到法律保护；即使租赁关系真实存在，青岛广地包装材料有限公司也不能就本案房地产的拍卖享有优先购买权，因为青岛广地包装材料有限公司租赁的仅是法院拟处置财产中的一部分，不能当然的对全部财产享有优先购买权；青岛中海港置业有限公司对青岛广地包装材料有限公司提交的证据除39张业务发票外，均无异议，该39张发票青岛中海港置业有限公司仅为青岛广地包装材料有限公司与爱德检测科技有限公司之间业务往来的一部分，并不是全部往来明细。
被执行人爱德检测科技有限公司的意见同青岛广地包装材料有限公司的意见。
本院查明，中国农业银行股份有限公司青岛市北第三支行与爱德检测科技有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年10月14日作出（2014）青民一初字第11号民事判决书，判决内容为：一、爱德检测科技有限公司于判决生效之日起十日内偿还原告贷款本金67719922.22元，利息、罚息、复利共计3111973.75元（暂计算至2015年9月21日，自2015年9月22日起按照借款合同约定继续计算至实际清偿之日止）；二、中国农业银行股份有限公司青岛市北第三支行就爱德检测科技有限公司抵押的位于青岛市崂山区株洲路xｘ××号房产（他项权证号：青房地权他字第201474761号）对上述第一项确定的债权在最高额7000万元范围内享有优先受偿权,有权以该房产拍卖、变卖所得的价款优先受偿。后依照中国农业银行股份有限公司青岛市北第三支行的申请，本院依法立案执行，执行案号为（2016）鲁02执148号。
案件执行过程中，2016年6月28日，本院作出（2016）鲁02执异字第124号执行裁定书，裁定变更第三人中国长城资产管理公司济南办事处为青岛市中级人民法院（2016）鲁02执148号号案件的申请执行人；2017年3月17日，本院作出（2017）鲁02执异47号执行裁定书，裁定变更青岛中海港置业有限公司为青岛市中级人民法院（2016）鲁02执148号案件的申请执行人。
2018年2月26日，本院作出（2016）鲁02执148-3号通知，告知青岛广地包装材料有限公司，其申报权利的主张在本案执行程序中不予确认。
本院认为，关于青岛广地包装材料有限公司的执行异议能否排除强制执行的问题。本院认为，青岛广地包装材料有限公司的执行异议不能排除本案对爱德检测科技有限公司名下位于青岛市株洲路xｘ××号房地产（以下简称为涉案房地产）的执行，青岛广地包装材料有限公司对部分涉案房地产主张的是租赁权，而被执行人爱德检测科技有限公司对涉案房地产享有的是所有权与国有土地使用权，故即使青岛广地包装材料有限公司主张的租赁权成立，也不能排除本院对上述财产的执行，本院可以采用“带租拍卖”的方式对涉案房地产进行处置。
关于青岛广地包装材料有限公司是否有权在租赁期内阻止向买受人移交占有涉案房地产的问题。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。因此，案外人以不动产租赁权为由阻止交付被执行的不动产的，必须具备两项要件：1、案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已订立真实有效的不动产租赁合同。2、案外人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。本案中，青岛广地包装材料有限公司提供的其与爱德检测科技有限公司于本院查封之前就涉案房地产签订的厂房租赁合同及补充协议未违反法律法规的强制性规定，青岛广地包装材料有限公司还提供了相关的水电费等证据，证明青岛广地包装材料有限公司实际占有使用涉案房地产，青岛广地包装材料有限公司的公司注册地址就是涉案房地产地址，同样佐证青岛广地包装材料有限公司实际占有使用涉案房地产，而申请执行人青岛中海港置业有限公司亦未提供相反的证据，故根据上述司法解释的规定，青岛广地包装材料有限公司有权在租赁期内阻止向买受人移交占有的涉案房地产。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，裁定如下：
撤销本院于2018年2月26日作出的（2016）鲁02执148-3号通知。
当事人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 茅 蓁
审判员 焦兴凯
审判员 刁培峰
二〇一八年五月二十八日
书记员 陈春阳