云南省玉溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)云04民终948号
上诉人（原审被告、反诉原告）：马维凯，男，1976年6月1日生，回族，住云南省玉溪市通海县。
委托诉讼代理人姚学元，云南亮剑律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王炳翔，男，1975年12月28日生，白族，住云南省大理白族自治州鹤庆县。
委托诉讼代理人李声扩、罗桂勇，云南凌云（玉溪）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：杨翠林，女，1971年5月15日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。
被上诉人（原审被告）：方存芬，女，1964年2月4日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。
被上诉人（原审被告）：徐竹琼，女，1969年7月26日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。
上述三被上诉人的共同委托诉讼代理人张熙，云南滇玉律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：徐竹华，女，1967年2月18日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。
上诉人马维凯因与被上诉人王炳翔、杨翠林、方存芬、徐竹琼、徐竹华房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省玉溪市红塔区人民法院（2016）云0402民初136号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
马维凯上诉请求：撤销原判第一项和第三项，维持第二项，并依法改判支持上诉人一审的反诉请求，即：1、判令王炳翔支付马维凯自2016年1月1日起至本案审结之日期间（按实际用房时间计算）租金人民币38万元；2、若王炳翔拒绝支付马维凯2016年的租金（指第1项的诉讼请求），则请求依法解除王炳翔与杨翠林、方存芬、徐竹琼、徐竹华双方签订的《铺面租赁合同》。事实与理由为：一、一审认定事实不清。1、2014年6月，杨翠林、方存芬、徐竹琼、徐竹华将其所有的位于玉溪市凤凰路80号铺面（土地证号：玉国用（2007）45**）出售给马维凯所有，在马维凯支付购房款时，徐竹华等四人承诺在2015年12月31日前将房屋交给马维凯经营使用。徐竹华等四人承诺期限届满，2016年元旦后马维凯找到王炳翔，要求王炳翔交还房屋，王炳翔说其早已将2012年9月6日起至2022年11月5日止十年房租一次性交给了杨翠林、方存芬、徐竹琼、徐竹华四人，直到那时马维凯才得知杨翠林、方存芬、徐竹琼、徐竹华四人隐瞒事实真相，将已收取过租金的商铺有偿出售给自己的事实。2、一审杨翠林、方存芬、徐竹琼三人提交的第二组证据，王炳翔质证意见是对证明目的一认可、证明目的二真实性、合法性、关联性不认可（主张转让合同不生效），马维凯的质证意见同样是对证明目的一认可、证明目的二不认可（转让费扣减过租金主张）。一审将当事人不予认可的该份证据作为定案的主要依据，而对马维凯提供的其与杨翠林、方存芬、徐竹琼、徐竹华四人签订并公证的合同却不予采纳，属于认定事实不清。二、一审判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第229条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，本身包含两个含义：第一自愿继续履行原《租赁合同》；第二自愿继续依约按时缴纳租金。按时缴纳租金这是前提条件，如果承租人不按时缴纳租金的话，原《租赁合同》就无法履行。而本案承租人王炳翔虽然请求继续履行原《租赁合同》，却拒绝缴纳租金。故一审判决马维凯继续履行原《租赁合同》理由不成立，明显属适用法律错误。三、徐竹华一审不参与诉讼没有法定理由，目的是拖延时间，对抗法律。徐竹华本人在整个一审诉讼程序期间都居住在玉溪××××区，并经常有人见到其上街。她是有意在对抗法律，自认为租金反正已经收了，不管法院是判解除原《租赁合同》，损害承租人王炳翔的权益，还是判双方继续履行原《租赁合同》，损害土地及房屋受让人马维凯的权益，均不会损害到徐竹华等四人的利益。综上，一审判决认定事实不清，加之适用法律错误，导致判决明显错误。杨翠林、方存芬、徐竹琼、徐竹华四人与马维凯签订转让合同时，故意隐瞒事实真相有偿出售交易标的物给上诉人，其行为已严重损害上诉人马维凯的合法权益，请求二审查明事实后依法公正裁决。
王炳翔辩称，请求驳回上诉，维持原判。理由为：一、上诉人主张被上诉人之间签订的租赁合同是恶意串通，没有事实和法律依据，根据谁主张谁举证的原则，上诉人应提供证据证明被上诉人之间存在恶意串通的行为。被上诉人之间签订的租赁合同是经过双方平等协商后签订的，王炳翔向杨翠林等四人支付了租金，并由杨翠玲等人开具了收租金的收条，故上诉人的上诉主张没有事实依据。二、上诉人主张自己是在2016年才知晓所争议标的房屋已经出租的事实，与一审查明的事实及各方提供的证据不相吻合。一审时上诉人提供的证据以及被上诉人杨翠林等四人提供的证据均指向2014年3月20日上诉人与被上诉人杨翠林等四人签订房屋转让协议时，被上诉人杨翠林等人已经告知了上诉人房屋已经出租并全部收取租金的事实。三、上诉人与被上诉人杨翠林等人针对凤凰路80号铺面签订多份合同的行为，出现前后不一，这样的行为是为了逃避国家税费，与国家法律规定不相吻合。基于双方之间签订不同合同的交易行为，才导致了上诉人要求王炳翔继续履行合同，同时再次支付租金的争议，侵害了王炳翔的合法权益，上诉人应承担相应责任。四、上诉人主张的买卖不破租赁的原理，属于对法律的误解，在买卖不破租赁的情况下，被上诉人杨翠林等四人与上诉人之间在签订房屋转让协议之后，相应的权利义务已经由上诉人马维凯承受，且在当时签订房屋转让协议时也明确告知了房屋出租并全额收取租金的事实，在上诉人明知出租并收取租金的情况下再次要求被上诉人王炳翔支付租金的行为，明显不符合事实和法律。
杨翠林、方存芬、徐竹琼辩称：一、上诉人在上诉状中陈述的情况与事实不符，其陈述一审仅凭杨翠林等四人向王炳翔出具的收到380万租金的收条，没有其他交易记录可以证明该交易客观发生，对此，同意王炳翔的意见。房屋租赁合同已经实际履行，杨翠林等人已向王炳翔出具了收条，合同是合法有效的。如果上诉人认为该交易存在恶意串通，那么应当由上诉人举证加以证实，不能仅凭主观臆断。二、上诉人在其上诉状中陈述，转让房屋时杨翠林等承诺过在2014年3月20日前将房屋收回，并没有告知已将房屋出租10年的事实。对此，一审其已提交了与上诉人马维凯、黄文忠于2014年3月20日签订的协议，协议第三项明确告知铺面已经出租10年，且租金已经收取的事实。如果上诉人在买受房屋后要提前收回铺面，应该由其亲自去跟承租方协商并承担相应违约金。另一份2014年3月20日之后签订的，但是落款日期仍然是2014年3月20日的合同，除了对转让金额、定金、违约金做了适当下调之外，第五项也明确告知了铺面已经出租10年，租金已经收取及责任承担的问题。公证合同能够证实，公证的时候土地和地上建筑物已经交由马维凯使用。上述证据可以证实本案租赁合同已经履行完毕，并支付完相应租金。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
徐竹华未到庭发表答辩意见。
王炳翔向一审法院起诉请求：判令马维凯继续履行《铺面租赁合同》，并由马维凯赔偿王炳翔经济损失274000元。
马维凯向一审法院反诉请求：一、由王炳翔支付马维凯自2016年1月1日起至本案审结之日期间（按实际用房时间计算）租金人民币38万元；二、若王炳翔拒绝支付马维凯2016年的租金（指第一项的诉讼请求），请求依法解除王炳翔与杨翠林、方存芬、徐竹琼、徐竹华之间签订的《铺面租赁合同》。
一审法院认定事实：位于玉溪市××区××路地号为：532401001-OB-28-016号，国有土地使用权证号为：玉国用（2007）第4594号工业用地及地上房屋原权利人为杨翠林、方存芬、徐竹琼、徐竹华。2012年9月15日，杨翠林、方存芬、徐竹琼、徐竹华与王炳翔签订《铺面租赁合同》，约定由杨翠林等四人将上述土地上的门面11间（凤凰路80号）及内空地平房五间，外加一块空地整体出租给王炳翔，租期自2012年9月6日起至2022年11月5日止，10年租金共计380万元。2012年10月23日，王炳翔将租金380万元全部支付给杨翠林、方存芬、徐竹琼、徐竹华。2014年3月20日，杨翠林、方存芬、徐竹琼、徐竹华（甲方）与马维凯、案外人黄文中（乙方）签订《关于土地产权及铺面使用权转让协议》将上述土地及地上房屋一并整体出卖给马维凯和案外人黄文中，协议约定买卖价款1283.44万元，其中协议第四条第二款：“甲方以上全部铺面现已租赁给客户经营。”第五条第三款：“此土地铺面甲方已租出十年（从2012年9月6日至2022年11月5日），这十年租金甲方已收，归甲方使用，至2022年11月5日后乙方才有权收回使用，乙方必须履行完甲方之前签订给租赁客户的租赁合同。如乙方要提前收回此土地及铺面，由乙方去向现在的使用方协商，其中产生的一切费用及违约金由乙方承担，甲方不承担任何费用及法律责任。”该协议签订前马维凯、案外人黄文中于2014年3月18日通过银行转账向杨翠林、方存芬、徐竹琼、徐竹华支付了订金120万，2014年3月20日、21日期间马维凯、案外人黄文中通过银行转账向杨翠林、方存芬、徐竹琼、徐竹华支付合同价款1160万元，以上马维凯、案外人黄文中共计向杨翠林、方存芬、徐竹琼、徐竹华支付价款1280万元，后案外人黄文中退出购买并与马维凯协商一致，马维凯将黄文中的购买出资款支付给黄文中，由马维凯一人购买。杨翠林、方存芬、徐竹琼、徐竹华与马维凯重新签订了一份《关于土地产权及铺面使用权转让协议》，该协议除将买卖价款变更为286万元、订金及违约金下调外，其他内容与杨翠林、方存芬、徐竹琼、徐竹华与马维凯、案外人黄文中签订的《关于土地产权及铺面使用权转让协议》一致，落款日期写为2014年3月20日。2014年4月23日，杨翠林、方存芬、徐竹琼、徐竹华与马维凯又签订《国有土地使用权转让合同》，约定买卖价款仍为286万，但该合同未提及所买卖的土地及地上房屋已经整体出租的事实，双方就该合同向玉溪市云溪公证处申请公证，该公证处于2014年4月25日作出（2014）云玉云溪证字第0914号公证书。2014年6月10日玉溪市国土资源局红塔分局向马维凯颁发字号为：玉红国用（2014）第3175号国有土地使用权证，将位于玉溪市××区××路地号为：532401001-OB-28-016号土地的使用权人变更为马维凯。2015年12月22日，马维凯认为其作为涉诉土地及地上房屋的权利人不能行使占有、使用、收益的权利，便在铺面上粘贴通知，以“改造重建”为由要求王炳翔于2016年1月25日前搬迁，王炳翔遂诉至一审法院，马维凯亦认为其权利受到侵犯对王炳翔提起反诉。
一审法院认为，王炳翔与杨翠林等四人于2012年9月15日签订的《铺面租赁合同》及2014年3月20日杨翠林等四人与马维凯、案外人黄文中签订的《关于土地产权及铺面使用权转让协议》均系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的民事合同，合同双方当事人应严格履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”本案杨翠林等四人作为涉诉土地及铺面的原权利人，有权将涉诉土地及铺面出租给王炳翔并收取租金。杨翠林等四人在与王炳翔的《铺面租赁合同》期内与马维凯、案外人黄文中协商一致将涉诉土地使用权及铺面整体出卖给马维凯、黄文中。马维凯、黄文中在签订买卖合同的过程中，已明知杨翠林等四人已将涉诉土地及铺面出租给王炳翔，且王炳翔已付清租金的事实。案外人黄文中退出购买后，马维凯自己作为买受人并登记为土地、房屋的权利人，其应当依法承受杨翠林等四人在与王炳翔签订的《铺面租赁合同》中的权利、义务，而杨翠林等四人在与马维凯之间的买卖合同履行完毕，且土地使用权人变更为马维凯后，杨翠林等四人已非涉诉土地及铺面的权利人，其在与王炳翔所签订的《铺面租赁合同》中的权利、义务自不动产权利人变更登记为马维凯时即由马维凯承受，故王炳翔要求马维凯继续履行其与杨翠林等四人签订的《铺面租赁合同》，有事实和法律依据，予以支持。对王炳翔要求杨翠林等四人继续履行《铺面租赁合同》的诉讼请求，不予支持。王炳翔以马维凯粘贴通知为由，要求马维凯赔偿给其造成不能转租的经济损失，其提交的证据并不足以证明产生损失的事实及损失额，且王炳翔承租铺面后一直占有、使用铺面，转租行为只是其使用所租铺面的一种方式，未转租并不必然造成损失，故对王炳翔的该项诉讼请求，不予支持。关于反诉部分，马维凯要求王炳翔支付自2016年1月1日起的租金，若王炳翔拒绝支付则要求解除王炳翔与杨翠林等四人签订的《铺面租赁合同》的反诉请求，无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、二百一十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、由被告（反诉原告）马维凯继续履行杨翠林、方存芬、徐竹琼、徐竹华与王炳翔于2012年9月15日签订的《铺面租赁合同》；二、驳回原告（反诉被告）王炳翔的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）马维凯的反诉请求。”
二审中，马维凯申请本院调取王炳翔与杨翠林等人之间涉及380万元租金的银行流水记录，后王炳翔向银行调取了相应证据并提交给本院，包括：“中国民生银行个人账户对账单”三份，“中国民生银行个人汇款业务凭证”复印件一份，“中国民生银行借记卡存（取）款回单”复印件二份，欲证明其已按照租赁合同约定，足额向杨翠玲等四人缴纳租金380万元的事实。经质证，马维凯对上述证据的真实性认可，对其与本案的关联性不予认可，认为上述证据只能说明银行卡上曾经有过交易，但并不能据此认定这些钱被用来支付租金，此外，银行流水单上的备注90万元为借款，马维凯本人与杨翠林等人均发生过借款关系，结合上述单据来看，总金额加起来有500多万元，数据远远超过实际租金，故对上述证据不予认可；杨翠林、方存芬、徐竹琼对上述证据无异议，认为其分三次收到王炳翔支付的380万元租金，从银行流水上可以反映出这一点，2012年10月23日，在王炳翔支付完全部租金的当天，杨翠林等人就出具了收条给王炳翔，至于李升全在转账时为何会备注为借款原因不清楚，但认可该款项是支付的租金；徐竹华未到庭发表质证意见。经审查，上述证据形式合法，与本案有关联性，能够证明王炳翔通过案外人李升全的银行账户向杨翠林等人支付租金380万元的事实，本院对该证据予以采信。
关于原审认定的案件事实，马维凯对一审认定“2012年10月23日，原告王炳翔将租金380万元全部支付给被告杨翠林、方存芬、徐竹琼、徐竹华”有异议，其认为一审认定租金380万元一次性交易，而380万元是很大一笔数目，不可能一次性交易；另外，其认为一审认定马维凯与黄文忠、杨翠林四人签订的租赁合同有效，但一审未将黄文忠纳入本案当事人参与诉讼不当，对其余事实无异议。王炳翔、杨翠林、方存芬、徐竹华对一审认定事实均无异议。对于马维凯所提异议是否成立，经审查，原判表述的2012年10月23日，王炳翔将租金380万元全部支付给杨翠林、方存芬、徐竹琼、徐竹华，并无一次性付清的含义，根据查明的事实，杨翠林等四人于2012年10月23日向王炳翔出具收条时，王炳翔已经将全部租金付清，据此，一审表述并无不当；至于马维凯提出的一审认定马维凯与黄文忠、杨翠林四人签订的租赁合同有效，但一审未将黄文忠纳入本案当事人参与诉讼不当的问题，并非是对一审认定事实提出的异议，对该问题，本院将在本案说理部分一并阐述。综上，本案二审查明的案件事实与一审认定的一致，本院依法予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”本案中，结合一、二审证据，能够认定王炳翔已向原出租人杨翠林等四人支付十年租金380万元的事实，且在租金结清当天，即2012年10月23日杨翠林等人向王炳翔出具了《房屋租金收条》，证实收到租金，双方之间的租赁合同成立并有效，且一直履行。后马维凯向杨翠林等四人购买了涉案房屋，其应当在取得房屋所有权时一并承继原房屋上的权利义务，在王炳翔已向原出租人杨翠林等四人支付十年租金后，王炳翔无需再向马维凯支付租金，据此，对马维凯上诉要求由王炳翔支付其自2016年1月1日起至本案审结之日期间租金人民币38万元的主张，因无事实及法律依据，本院不予支持。马维凯主张的其对房屋出租事项不知情、对方恶意串通等理由也无充分依据，本院不予采信。对于马维凯上诉认为若王炳翔拒绝支付2016年的租金，则要求解除王炳翔与杨翠林、方存芬、徐竹琼、徐竹华之间签订的《铺面租赁合同》的主张，经审查，马维凯及案外人黄文中与杨翠林等人签订的《关于土地产权及铺面使用权转让协议》、马维凯与杨翠林等人签订的《关于土地产权及铺面使用权转让协议》中均明确载明涉案土地铺面杨翠林四人已出租十年、租金已由杨翠林四人收取等内容，可见马维凯在签订协议时已经明确知晓房屋出租且租金已经由杨翠林四人收取的事实。而根据规定，马维凯在买受房屋后，原权利人杨翠林等四人退出租赁合同法律关系，相关的权利义务由马维凯继受取得，即租赁合同的双方当事人为出租人马维凯和承租人王炳翔，马维凯要求解除王炳翔与杨翠林等人之间的租赁合同缺乏法律基础；根据民事活动诚实信用原则和“买卖不破租赁”的相关规则，本案中不存在解除租赁合同的法定事由，故马维凯要求解除合同的主张也无事实依据，本院不予支持。原判确定马维凯应继续履行杨翠林、方存芬、徐竹琼、徐竹华与王炳翔于2012年9月15日签订的《铺面租赁合同》正确，本院予以维持。对于案外人黄文中是否应当参加诉讼的问题，因庭审中各方当事人均认可在购买房屋过程中黄文中退出购买，由马维凯一人进行购买的事实，且本案不存在需由黄文中到庭陈述的情况，原审未追加黄文中参与诉讼并无不妥。
综上所述，马维凯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7000元，由马维凯负担。
本判决为终审判决。
审判长 荆 燕
审判员 ＸＸＸ
审判员 王 丽
二〇一七年三月二十一日
书记员 李潇涵