黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)黑0302民初1979号
原告：中国建设银行股份有限公司鸡西分行，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区。
负责人：刘晓波，行长。
委托诉讼代理人：潘世学，黑龙江雪原律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陶桂兰，黑龙江雪原律师事务所律师。
被告：王伟春，男，1972年2月15日出生，汉族，住黑龙江省鸡东县。
被告：杨秀凤，女，1974年3月12日出生，汉族，住黑龙江省鸡东县。
被告：牡丹江天福利亨房地产开发有限公司，住所地黑龙江省宁安市。
法定代表人：李功波，董事长。
委托诉讼代理人：杨静昕，男，该公司法律事务部主管。
原告中国建设银行股份有限公司鸡西分行“（以下简称建行鸡西分行）”与被告王伟春、杨秀凤、牡丹江天福利亨房地产开发有限公司“（以下简称天福利亨公司）”借款合同纠纷一案。本院于2016年8月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建行鸡西分行的委托诉讼代理人陶桂兰，被告王伟春、杨秀凤、天福利亨公司的委托诉讼代理人杨静昕到庭参加诉讼。2016年10月21日至2017年1月20日为本案庭外和解期间，本案现已审理终结。
建行鸡西分行向本院提出诉讼请求：1、要求被告王伟春、杨秀凤偿还借款329472.02元，截至2016年10月19日的利息8861.64元，从2016年10月20日起至借款实际偿还之日止的利息，以未偿还借款本金为基数，按年利率6.55%上浮50%即9.825%计算；2、支付律师代理费10031元；3、要求被告王伟春、杨秀凤以抵押财产折价、拍卖、变卖所得价款优先偿还全部借款本息及律师代理费；4、要求被告天福利亨公司承担连带偿还责任。事实与理由：王伟春、杨秀凤与建行鸡西分行于2014年7月7日签订《个人住房（商业用房）借款合同》，王伟春、杨秀凤向建行鸡西分行借款344000元，用于购买鸡冠区X小区X号楼X号房屋，借款期限为2014年7月7日至2034年7月7日。借款利率为年利率6.55%，逾期利率为年利率6.55%上浮50%。王伟春、杨秀凤用鸡冠区X小区X号楼X号房屋为借款提供抵押担保，并在鸡西市房产部门办理了按揭抵押登记。建行鸡西分行与天福利亨公司于2014年1月24日签订了《个人住房/商业用房贷款合作协议》、《个人住房/商业用房贷款最高额保证合同》，天福利亨公司为王伟春、杨秀凤借款提供连带保证责任。建行鸡西分行与王伟春、杨秀凤约定借款人不按约定足额偿还借款本息或其他应付款项，出借人可以要求借款人提前偿还借款本息及相关费用。截至2016年6月27日，王伟春、杨秀凤已经有4期违约，未按期偿还借款。
王伟春、杨秀凤辩称，同意原告建行鸡西分行的诉讼请求。被告王伟春、杨秀凤是借款人，已违反借款合同约定，建议法院保护建行鸡西分行的诉讼请求，并将抵押房产变卖偿还借款。王伟春、杨秀凤没有偿还借款的能力。
天福利亨公司辩称，原告建行鸡西分行主张全部偿还贷款属于解除合同，被告天福利亨公司不同意解除合同，应按贷款期限还款。天福利亨公司不同意支付律师代理费，因原告建行鸡西分行不能证实已实际支付律师代理费。天福利亨公司对其他事实无异议。
本院经审理认定事实如下：2014年1月24日，建行鸡西分行与天福利亨公司签订了《个人住房/商业用房贷款合作协议》、《个人住房/商业用房贷款最高额保证合同》。《个人住房/商业用房贷款合作协议》约定；甲方天福利亨公司同意为购买本协议第一条所确定的开发项目的借款人提供无条件、不可撤销、效力独立的最高额连带保证责任。对保证担保的具体内容由甲乙双方签订《个人住房/商业用房贷款最高额保证合同》约定。《个人住房/商业用房贷款最高额保证合同》约定被保证的债权是指2014年1月24日至2016年12月30日期间因乙方建行鸡西分行向债务人（购置坐落于X路、X项目所属之住房或商业用房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人）发放个人住房/商业用房贷款而形成的一系列债权，其最高额为债权本金人民币叁亿万元及利息（包括复息、罚息）、乙方为实现债权而发生的一切费用。保证方式为连带责任保证，当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其它担保，均有权直接要求甲方天福利亨公司在其保证范围内承担保证责任。保证期间按乙方对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交乙方核对无误、收执之日。若发生主合同约定的事项，乙方宣布债务提前到期的，保证期间至债务提前到期之日后两年止。保证期间，乙方根据主合同的约定，宣布债务提前到期的，乙方有权要求甲方在该提前到期日起5个银行工作日内承担保证责任，甲方同意按乙方要求承担保证责任。2014年7月7日，被告王伟春、杨秀凤与建行鸡西分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，王伟春、杨秀凤向建行鸡西分行借款344000元，用于购买X小区X号楼X号房屋，借款期限从2014年7月7日至2034年7月7日，采取等额本息偿还法，还款日为借款期限起始日在每月的对日。借款利率为中国人民银行贷款基准利率，如基准利率调整，每年的1月1日为利率调整日。王伟春、杨秀凤逾期还款，需在合同约定贷款利率基础上上浮50%计收罚息，贷款利率调整罚息利率相应调整。借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并有权对尚欠全部借款上浮罚息利率。2014年7月25日建行鸡西分行向王伟春交付借款344000元。王伟春、杨秀凤用鸡冠区X小区X号楼X号房屋为借款提供抵押担保，并在鸡西市商品房预售管理办公室办理了预售抵押登记。借款后，王伟春、杨秀凤多次逾期还款，截至2016年10月19日王伟春、杨秀凤尚欠借款本金329472.02元、利息8861.64元。诉讼中，被告偿还部分借款本息，截至2016年12月30日，王伟春、杨秀凤尚欠借款本金320097.59元。借款利息已按合同约定偿还至2016年12月30日。2016年6月17日，建设银行鸡西分行与黑龙江雪原律师事务所签订委托代理合同，委托潘世学律师作为本案的诉讼代理人，但建行鸡西分行尚未实际支付律师代理费。另查明，2016年中国人民银行五年以上贷款基准利率为4.9%。
本院认为，原告建行鸡西分行与被告王伟春、杨秀凤签订的借款合同不违反法律、法规的强制性规定，该借款合同合法有效。王伟春、杨秀凤在借款期限内多次未按期偿还借款，构成违约，按照合同约定，建行鸡西分行有权提前要求偿还全部借款本息，故王伟春、杨秀凤应按合同约定偿还尚欠全部借款本息。借贷双方约定借款利率为中国人民银行贷款基准利率，如基准利率调整，每年的1月1日为利率调整日。王伟春、杨秀凤逾期还款，需在合同约定贷款利率基础上上浮50%计收罚息，贷款利率调整罚息利率相应调整。2016年至今中国人民银行五年以上贷款基准利率为4.9%，故本院不予支持建行鸡西分行要求按年利率6.55%上浮50%即9.825%计算利息的诉讼请求。按照借款合同约定逾期还款的年利率应为7.35%。被告天福利亨公司与建行鸡西分行签订了《个人住房/商业用房贷款最高额保证合同》，对王伟春、杨秀凤借款承担连带偿还责任。虽然天福利亨公司辩称，建行鸡西分行主张全部偿还贷款属于解除合同，被告天福利亨公司不同意解除合同，应按贷款期限还款，但《个人住房/商业用房贷款最高额保证合同》约定保证期间，乙方根据主合同的约定，宣布债务提前到期的，乙方有权要求甲方在该提前到期日起5个银行工作日内承担保证责任，甲方同意按乙方要求承担保证责任。故本院对天福利亨公司的上述辩解不予采信。本院对建行鸡西分行要求天福利亨公司对王伟春、杨秀凤尚欠全部借款本息承担连带偿还责任的诉讼请求予以支持。天福利亨公司在向建行鸡西分行承担偿还责任后，有向王伟春、杨秀凤追偿的权利。王伟春、杨秀凤在借款时虽然对抵押房屋在商品房预售管理办公室办理了预售抵押登记，但该抵押系预告登记，并未登记到不动产登记薄，不发生抵押权效力，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，故建行鸡西分行主张以抵押财产折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉求，本院不予支持。虽然建行鸡西分行与黑龙江雪原律师事务所签订委托代理合同，但尚未实际支付律师代理费，故本院不予支持建行鸡西分行要求给付律师费的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第二十三条、第四十二条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告王伟春、杨秀凤于本判决生效之日起三日内偿还原告中国建设银行股份有限公司鸡西分行借款本金320097.59元，支付2016年12月31日至借款实际偿还之日止的利息，以尚欠借款本金为基数，按年利率7.35%计算（如遇中国人民银行贷款基准利率调整，利率按调整后的标准计算）；
二、被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任；
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司鸡西分行其他的诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6466元，减半收取计3233元，由原告中国建设银行股份有限公司鸡西分行负担182.27元，被告王伟春、杨秀凤、牡丹江天福利亨房地产开发有限公司负担3050.73元，此款原告中国建设银行股份有限公司鸡西分行已预付，被告王伟春、杨秀凤、牡丹江天福利亨房地产开发有限公司在给付上款时将应负担的案件受理费一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。
审判员 吴刚
二〇一七年一月二十三日
书记员 邱鹤