上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杨民四(民)初字第4355号
原告上海仁恒物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人钟百灵，该公司董事长。委托代理人贺晓旻。委托代理人瞿伟廷。被告江清玉，女，1978年9月21日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告上海仁恒物业管理有限公司(以下简称仁恒物业公司)诉被告江清玉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张扬独任审判，公开开庭进行了审理。原告仁恒物业公司之委托代理人贺晓旻、瞿伟廷，被告江清玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告仁恒物业公司诉称，原告是上海市杨浦区政和路XXX弄XXX-
XXX号房屋的物业服务企业，被告系上海市杨浦区政和路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)和上海市杨浦区政和路XXX弄XXX号地下1层150号车位(以下简称系争车位)所有权人；被告未支付2012年7月起至2015年9月期间的物业服务费及车位管理费，原告多次催讨未果；原告按照物业服务合同的约定履行了相关职责，被告所称房屋质量问题并非原告造成，与原告无关；被告不能以房屋质量问题作为拒付物业费的理由，故诉至法院请求判令被告向原告支付2012年7月至2015年9月期间的物业服务费人民币51,351.3元(本案币种均为人民币)、车位管理费4,680元，并向原告支付物业管理费滞纳金51,351.3元，自2012年10月1日起按每日千分之三的标准分段计算，算至2015年9月30日，共计84,362.28元，因滞纳金超过物业管理费本金，故按照51,351.3元计算。被告江清玉辩称，原告曾向被告承诺物业费起算从2013年3月开始。原告物业管理不到位，没有尽到承诺的物业管理职责，也没有履行应尽的物业管理义务。会所不能正常使用，垃圾随意堆放，小区环境存在脏、乱、差的现象，对业主的报修没有给予维修。原告的法定代表人钟百灵与开发商的总经理是一个人，故开发商和物业公司的权利义务是混同的。系争房屋存在严重的漏水问题，至今尚未修复。被告的固定车位前一直有一辆车堵住，导致车位长期无法使用。被告向原告申请查询竣工总平面图等关于系争房屋的相关图纸却从未得到回复。综上，原告没有按照每月每平方米8元的标准提供物业服务，被告仅同意按照每月每平方米5元的标准向原告支付物业服务费，不同意支付滞纳金及车位管理费。经审理查明，被告系上海市杨浦区政和路XXX弄XXX号XXX室房屋及388弄43号地下1层150号车位的所有权人，房屋建筑面积为164.59平方米。2010年8月15日，上海仁恒杨浦房地产有限公司(甲方)与原告(乙方)签订《前期物业服务合同》及《怡庭会所前期委托管理协议》。《前期物业服务合同》约定：双方就仁恒怡庭的前期物业管理服务事宜订立本合同；物业座落于杨浦区新江湾国晓路XXX号(政和路XXX弄XXX-
XXX号)；乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务：物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、物业使用禁止性行为的管理、物业其他公共事务的管理服务、业主委托的其他物业管理服务事项；乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，多层每月每平方米5.80元；新建商品住宅的买受人应从甲方或者其委托的物业公司书面通知办理入住手续之日的次月起支付物业管理服务费，办理入住手续的当月及以前由甲方支付物业管理服务费；物业服务费用按季度交纳，业主应在该期开始之日或之前一次性缴清履行交纳义务，逾期交纳的，乙方可以按照应缴费用的每日千分之三的标准向业主收取滞纳金；车位所有权人应按车库车位每个每月120元的标准向乙方交纳车位管理费，车位管理费按季度交纳，业主应在该期开始之日或之前一次性缴清履行交纳义务，逾期交纳的，乙方可以按照应缴费用的每日千分之三的标准向业主收取滞纳金；本物业管理区域内的全体业主所有的会所及相关设施委托乙方经营管理，经营管理收费约定另见《前期会所委托管理协议》；乙方的权利义务包括可受甲方委托制定《临时管理规约》，并与业主签署《临时管理规约》，设立专门机构负责本物业的日常管理工作，并委派具有岗位资格的人员履行本合同，根据法律法规的有关规定和本合同的约定，开展各项物业服务活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益，根据有关法律法规的规定和本合同的约定，向业主或物业使用人收取物业服务费用，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费的问题，结合本物业的实际情况，编制物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算和决算报告；物业公司按照本合同及临时规约规定，对本住宅区进行全面综合的管理服务，并实施对本规约各项规定的具体履行。合同另行约定了其他权利义务。《怡庭会所前期委托管理协议》中约定甲方将其开发的怡庭小区会所委托乙方进行前期管理；在会所投入使用前，甲方应按照会所的服务功能定位，先行购买并安装有关设备和设施，并达到正常使用状态；会所营运费自完全交付使用之次月起按每月每平方米2.20元的标准由全体业主按每户拥有建筑面积支付，会所营运费按季度交纳，业主应在该期开始之日或之前一次性缴清履行交纳义务，逾期交纳的，乙方可以按照应缴费用的每日千分之三的标准向业主收取滞纳金；乙方应保持中心会所外立面清洁干净，无明显瑕疵。保持设备正常运行，达到设备所应具有的功能。按照国家、上海市及有关行业的相关规定，对房屋及设备设施进行定期维修保养。保持环境卫生，定期安排专人进行清扫等内容。《仁恒怡庭临时公约及会所会则》约定：物业管理服务费由物业公司按每月每建筑平方米8元的标准向业主收取，地下机动车库车位按每月每车位120元向车位使用人收取车位管理费，业主在办理房屋交接手续时一次性向物业公司预缴三个月的物业管理服务费和车位管理费，以后物业服务费、车位管理费每三个月缴付一次，业主应于该期开始之日或之前一次性付清，逾期交纳的每逾期一日，物业公司可以按应缴费用的每日千分之三向业主加收滞纳金；该公约另行约定了物业公司和业主的其他权利、义务。2011年12月20日，被告在该临时公约及附件《确认函》上署名，同意遵守该临时公约。2013年10月16日、2014年6月23日、2014年11月18日，原告分别向被告寄送《催款通知书》，要求被告支付所欠的物业服务费及车位管理费。2015年9月28日，原告诉至本院，作如上诉请。审理中，被告方提供案外人上海仁恒杨浦房地产有限公司2012年8月12日向系争小区业主发出的《致歉信》，《致歉信》称仁恒怡庭商品房在交房之后部分房屋分别出现例如外墙、窗、屋顶、平台严重渗漏水，墙角不垂直、地下室结露、墙纸发霉、大理石严重泛碱等相关问题，对此公司高度重视。对于由此给相关业主造成的困扰与不便，表示最真诚的歉意，并保证在二、三个月之内全面排查解决上述问题。被告并提供2013年1月15日，因房屋质量问题纠纷，上海市杨浦区消费者权益保护委员会组织业主代表与上海仁恒杨浦房地产有限公司代表组织调解的《调解笔录》。该《调解笔录》内容显示对于业主方反映的小区质量问题，上海仁恒杨浦房地产有限公司代表称该公司认可上海工程建设质量管理协会委托上海市房屋建筑设计院房屋质量监测站出具的监测报告，对于维修的业主会进行相应合理的补偿，物业管理费自2013年3月开始收取等内容。被告以此证明原告与上海仁恒杨浦房地产有限公司虽然登记为两家公司，但权利义务存在混同，开发商承诺物业费从2013年3月开始收取，该承诺对原告有约束力。以上事实，有上海市房地产登记簿、《前期物业服务合同》、《怡庭会所前期委托管理协议》、《仁恒怡庭临时公约及会所会则》、《催款通知书》、《致歉信》、《调解笔录》及当事人陈述等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，《前期物业服务合同》、《怡庭会所前期委托管理协议》及《仁恒怡庭临时公约及会所会则》系缔约双方真实意思表示，合法有效，其效力及于小区内包括被告在内的每个业主。被告辩称上述合同内容存在物业管理费约定过高、原告未按照该标准提供物业服务，但该物业收费标准经过合法程序进行备案，并经签约双方同意，被告在接收房屋时对此明知且认可，故被告该辩称意见本院不予采信，该合同合法有效。被告另辩称原告方承诺物业费从2013年3月开始收取，物业公司与开发商上海仁恒杨浦房地产有限公司系混同单位。但原告与房屋开发企业均是独立公司，开发企业的承诺对原告没有约束力，故被告该辩称意见本院亦不予采信。关于被告辩称系争房屋存在漏水等严重房屋质量问题，然而房屋质量问题系业主与开发企业之间的纠纷，原告仅是物业管理单位，被告也未能提供充分证据证明原告未对小区进行尽职管理，小区会所亦在正常开放使用，故被告上述辩称意见，本院亦不予采信。关于车位管理费，被告辩称车位停车受到障碍，其他业主的车辆一直非正常停在自己的车位前面，自己的车只能停在通道上，然被告车辆确实停在小区内，应支付相应的车位管理费，至于能否停入专用的车位应与物业公司及其他业主共同协商解决。综上，原告提供了物业服务，业主按时交纳物业服务费是应尽义务，无正当理由不支付，既是违约行为，也不利于物业服务的改善。对于原告要求被告支付滞纳金的诉请，因被告并非恶意拖欠物业管理费，故对原告滞纳金的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、第六十七条之规定，判决如下：一、被告江清玉应于本判决生效之日起十日内支付原告上海仁恒物业管理有限公司上海市杨浦区政和路XXX弄XXX号XXX室2012年7月至2015年9月物业服务费人民币51,351.3元；二、被告江清玉应于本判决生效之日起十日内支付原告上海仁恒物业管理有限公司上海市杨浦区政和路XXX弄XXX号地下1层150号车位2012年7月至2015年9月车位管理费人民币4,680元；三、对原告上海仁恒物业管理有限公司其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2,448元,减半收取计人民币1,224元，由原告上海仁恒物业管理有限公司负担人民币585元，由被告江清玉负担人民币639元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 张 扬
二〇一六年一月二十七日
书记员 邱静静
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《物业管理条例》
1、第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
……
2、第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。