广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第5683号
上诉人（原审被告）：徐某，香港居民，香港住址：香港九龙泽安村404室，现住广州市花都区。
上诉人（原审被告曾成的法定继承人）：曾某甲，住广州市花都区。
上诉人（原审被告曾成的法定继承人）：曾某乙，住广东省深圳市。
上述三上诉人的共同委托代理人：谭维红，广东穗华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市童某服装有限公司，住所地广州市花都区（可作厂房使用）。
法定代表人：张某，该公司经理。
委托代理人：朱瑞昌，广东卓明律师事务所律师。
上诉人徐某、曾成因与被上诉人广州市童某服装有限公司（以下简称：童某公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人曾成于2016年1月23日死亡后，其法定继承人曾某甲、曾某乙申请参加诉讼，本院对其申请予以采纳。曾某甲、曾某乙与徐某的共同委托诉讼代理人谭维红，童某公司的委托诉讼代理人朱瑞昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人徐某、曾某甲、曾某乙不服一审判决，向本院提起上诉称：一、童某公司租赁并且实际使用的涉案房屋并非仅为综合大楼的二至九层。涉案房屋包括了综合大楼的二至九层和为二至九层配套的首层所有步级梯间、电梯间、天面层所有的步级梯间、电梯机房、五层露台、天面层露台、综合大楼东面砖瓦结构管理人员宿舍、食堂、卫生间以及首层东侧的混凝土空地。二、童某公司租赁并且实际使用的涉案房屋面积也并非仅为综合大楼二至九层《房地产权证》上登记的4308.95平方米建筑面积。涉案房屋包括：1、综合大楼二至九层的建筑面积4345.28平方米;2、五层露台面积75.79平方米;3、天面层露台面积426.22平方米;4、首层东侧混凝土空地面积291.62平方米;5、综合大楼东面砖木结构管理人员宿舍、食堂、卫生间面积763.53平方米。三、涉案的“4960平方米”面积，是当事人���方当年按交易习惯对童某公司实际使用的涉案房屋面积进行实地丈量后，根据涉案房屋的建筑类型、建筑结构、使用功能等实际情况共同确定的涉案房屋租赁面积(计租面积)。四、涉案的“4960平方米”面积，是当事人双方当年订立《厂房租赁合同》时共同在租赁合同中约定的涉案房屋租赁面积(计租面积)。《厂房租赁合同》订立后，当事人双方共同履行了近十年，直至2014年因童某公司欠交租金而解除。双方在《厂房租赁合同》中约定的“建筑面积”并非法律意义上的建筑面积，而是涉案房屋的租赁面积(计租面积)，此“建筑面积”非彼建筑面积。法律意义上的建筑面积必须由专业部门或者专业人士根据建筑面积计算规则测算；租赁面积(计租面积)则可以由当事人双方根据租赁房屋的实际情况在订立租赁合同时自由约定。曾成、徐某与童某公司均非房地产测量方面的���业人士，当年不但没有条件根据建筑面积计算规则准确测算涉案房屋的建筑面积，而且对建筑面积的含义也不甚了了。所以，十年前曾成、徐某与童某公司共同在《厂房租赁合同》中约定的“建筑面积”当为租赁面积(计租面积)无疑。五、《厂房租赁合同》订立之后，曾成、徐某己依约交付涉案房屋，全面履行了合同义务；合同履行期间，童某公司也从未对当事人双方约定的4960平方米涉案房屋租赁面积(计租面积)提出异议。如果曾成、徐某实际交付的房屋面积只有4308.95平方米，比合同约定的少了651.05平方米，童某公司在长达十年的合同履行期间不可能不知道，也不可能不提出异议。童某公司诉称“虚构租赁物面积，多收租金”不但没有事实根据，而且根本不合常理。六、涉案的《厂房租赁合同》合法有效，是双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律，行政��规的强制性规定，也不存在《合同法》第五十四条规定的可撤销情形，对当事人具有约束力，双方应当依约履行。涉案房屋是当事人双方认可的特定房屋，《厂房租赁合同》约定的租金标准为固定数额，曾成、徐某已经依合同约定交付特定房屋，童某公司在合理期限内(长达近十年)又未提出异议，如今仅以《厂房租赁合同》中约定的“建筑面积”(实为租赁面积、计租面积)与综合大楼二至九层《房地产权证》上所登记的建筑面积不符为由主张减付并且返还租金，既无合法依据，也不应当得到人民法院支持。上诉请求：依法改判并驳回童某公司的诉讼请求。
被上诉人童某公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
童某公司于2015年2月12日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、曾成、徐某返还387896元租金给童��公司（附计算方式）；2、曾成、徐某返还5万元押金给童某公司；3、由曾成、徐某承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2005年7月4日，徐某与童某公司就位于花都区某道50号之一（城西2区41宗）的租赁事宜达成一致，签订《厂房租赁合同》。
曾成、徐某作为原告于2014年12月25日向一审法院提起诉童某公司房屋租赁合同纠纷一案，曾成、徐某请求童某公司支付本案《厂房租赁合同》租金、违约金及滞纳金，一审法院以（2015）穗花法民三初字第40号案立案受理，该案目前已经审结并生效。经已生效的（2015）穗花法民三初字第40号案确定的事实：曾成、徐某系夫妻关系。涉案房屋位于广州市花都区某道50之一1栋二至九层，权属人是曾成、徐某，建筑面积4308.95平方米。1999年3月8日，花都区某村经济合作社将某道城西2区41宗地以60万元的价格转让给曾���，其上的涉案厂房一并转让给曾成。2014年11月10日，曾成、徐某取得涉案房屋的房地产权证。
2005年7月4日，徐某（甲方、出租方）、童某公司（乙方、承租方）签订厂房租赁合同一份，合同约定：一、甲方租赁给乙方的综合大楼座落在花都区某道50号之一（城西2区41宗），租赁建筑面积为4960平方米。二、租赁期十年，自2005年7月3日起至2015年7月2日止。三、月租金按建筑面积计算，每平方米5元，即月租金为人民币24800元整，年租金为297600元。四、甲乙双方签订合同生效五天内，乙方应向甲方交付半年租金，两个月后再交余下半年租金，并付两个月租金即49600元作为押金，期满退租归还本金，不计利息，第二年起租金按月交付，在每月10日前交付。租金每三年递增一次，递增率为10%。五、双方签订合同45天后，乙方将对甲方厂房及其附属设施进行检查、验收，双方认为符合正常使用要求时，租金按验收合格日起计算，反之将直到验收合格为止方可计算租金。然后甲方按标准要求验收合格为准，交付给乙方使用，如乙方造成的损坏或故障，一切维修、保养费用由乙方负责。六、在租赁期间，需缴纳的水、电、卫生、治安及厂房需交的所有费用由乙方负责。一切建筑物、电梯、水电设施、厕所排污及下水道清理、故障维修、电梯保养、年检等费用由乙方自负。七、租赁期间，乙方可根据自己需要进行装修，但不得破坏原厂房结构，不得对外墙、梁某进行改造，如需增设附属设备，应事先征得甲方同意，然后需按规定向有关部门审批的则应报请有关部门批准后方可进行。十、厂房租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应付的一切费用，如拖欠不付满一个月，乙方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。厂房租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。
合同签订后，2006年5月25日，童某公司向曾成支付了涉案厂房的押金5万元。自2008年7月2日开始，童某公司按照月租金27280元的标准向曾成、徐某支付租金，自2011年7月2日开始，童某公司按照月租金30008元的标准向曾成、徐某支付租金，租金支付至2014年5月2日，从2014年5月3日开始欠缴租金。曾成于2015年1月份将涉案厂房出租给了案外人，现由案外人在经营管理。
在本案一审审理过程中，曾成、徐某及童某公司均确认曾成也是涉案厂房的出租人，厂房租赁合同已经解除。童某公司称涉案厂房的租金应按照产权证上登记的建筑面积4308.95平方米计算，其在2014年7月10日搬离了涉案厂房，虽然双方没��交接，但是搬离时通知了曾成、徐某，租金仅应计算到2014年7月10日。曾成、徐某认为应当按照租赁合同中约定的建筑面积计付租金，因为双方签订合同时厂房已经建好，租赁合同中的建筑面积是双方共同测量得出，且双方一直按照该标准履行。童某公司在未通知也未交还厂房钥匙的情况下，于2014年7月17日搬离涉案厂房，2014年12月才将涉案厂房交还给他们，租金应计算到2014年7月底。
一审法院认为：徐某与童某公司签订的厂房租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行。
曾成、徐某依合同约定将涉案房屋交付给了童某公司使用，童某公司理应按照合同约定缴纳租金。由于合同约定的租金计算标准是按建筑面积计付，现合同约定的建筑面积与房���产权证上登记的建筑面积不一致，该院认为曾成、徐某与童某公司均非专业测绘人员、公司，且童某公司在签订合同时对涉案房屋的实际建筑面积亦不知情，根据公平原则，该院认为应以房地产权证上登记的建筑面积4308.95平方米计算租金，起始月租金为21544.75元，故童某公司的抗辩意见有理，该院予以采纳。……由于童某公司自2014年5月份开始无故拖欠租金并于2014年7月份提前退租，童某公司的行为构成违约，根据厂房租赁合同第十条的约定：“厂房租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应付的一切费用，如拖欠不付满一个月，乙方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。厂房租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。”理应承担违约责任，故曾成、徐某要求童某公司支付三个月的租金作为违约金的依据充足，该院予以支持。根据上述计算所得的三个月租金为80814.2元，因此，童某公司应向曾成、徐某支付的违约金应为80814.2元，超过80814.2元的部分，该院不予支持。至于滞纳金，由于上述违约金已经足以弥补曾成、徐某的损失，且曾成、徐某并未提交证据证明其损失超过上述违约金数额，故该院对曾成、徐某关于滞纳金的诉请不予支持。
本案一审诉讼中，曾成、徐某认为曾成、徐某与童某公司之间签订的租赁合同约定“甲方租赁给乙方的综合大楼座落在花都区某道50号之一（城西二区41宗）”，并非约定童某公司租赁使用的为综合大楼二至九层，曾成、徐某出租给童某公司使用的厂房包括涉案综合大楼二至九层和为二至九层单独配套的首层所有的步级梯、电梯间，天面层所有的步级梯、电梯机房和五层露台、天面层露台及首层东���水泥空地。曾成、徐某并提交厂房租赁合同、照片及其自行委托广东省地质测绘院制作的房屋测量成果报告拟证明上述主张。
另查明，一审庭审中，童某公司认为押金是为了防止在租赁期间内对租赁物造成损害的担保款，期满应退还，曾成、徐某陈述押金是履约保证金。童某公司认为其从2005年7月份开始向曾成、徐某缴交租金直至2014年6月份止，共交纳了2955168元租金。曾成、徐某认为童某公司从2005年7月份向其缴交租金，从2014年5月份开始欠交租金，缴交租金是按照双方签订的标准计算。
一审法院认为：本案的争议焦点一为曾成、徐某是否应当返还租金给童某公司。双方之间关于租金数额的主要分歧在于对合同约定的“建筑面积”理解不同，童某公司认为双方签订合同时并未进行实际丈量，应当按照登记的建筑面积4308.95平方米计算涉案房屋的租金。曾成、徐某认为合同中约定的4960平方米是双方十年前签订合同时实际丈量得出，是童某公司实际使用面积，并非根据国家制定的法律意义上的建筑面积计算出来的。曾成、徐某提交的证据不足以证明双方签订合同时实际丈量童某公司的使用面积为4960平方米，亦不足以证明双方约定的“建筑面积”含义与通常理解及房管部门登记时使用的“建筑面积”含义不一致，且涉案房屋为一栋九层高的楼房，步级梯、电梯间、电梯机房为楼房必备的配套设施，童某公司租赁涉案房屋必然需要使用上述配套设施，曾成、徐某将此部分面积分摊计算至涉案房屋的建筑面积依据不足。综上，该院对于曾成、徐某的上述陈述不予采信。涉案的租金数额应当按照登记的建筑面积4308.95平方米计算。根据已生效的（2015）穗花法民三初字第40号案中认定的事实，自2008年7月2日开始，童某公���按照月租金27280元的标准向曾成、徐某支付租金，自2011年7月2日开始，童某公司按照月租金30008元的标准向曾成、徐某支付租金，租金支付至2014年5月2日，从2014年5月3日开始欠缴租金。租金应以房地产权证上登记的建筑面积4308.95平方米计算租金，起始月租金为21544.75元。经核算，童某公司应当支付的租金为2515134元（21544.75×36个月+21544.75×1.1×36个月+21544.75×1.1×1.1×34个月），曾成、徐某按照4960平方米计算租金，共收取童某公司2895152元（24800×36个月+24800×1.1×36个月+24800×1.1×1.1×34个月）租金，曾成、徐某多收取童某公司的租金为380018元，该部分应当予以返还。关于童某公司的起诉是否超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”童某公司陈述其于2015年1月21日去房管局查册才知道厂房的实际面积，2014年11月10日曾成、徐某取得涉案房屋的房地产权证，在曾成、徐某取得涉案房屋的房地产权证之前，童某公司不可能知悉涉案房屋的实际租赁面积，因此，曾成、徐某的陈述有理，该院予以采信，童某公司的起诉并未超过诉讼时效。因此，童某公司请求曾成、徐某支付多收取的租金380018元的部分，合理有据，该院予以支持。童某公司诉讼请求中超出的部分，该院不予支持。
本案的争议焦点二为曾成、徐某是否应当向童某公司返还押金5万元。童某公司陈述押金是为了防止在租赁期间内对租赁物造成损害的担保款，期满应退还，曾成、徐某陈述押金是履约保证金。关于涉案合同履行过程中童某公司的违约责任承担问题，在（2015）穗花法民三初字第40号案中已有处理不予赘述，曾成、徐某于本案中陈述押金是履���保证金实际是就童某公司的违约责任承担作出的抗辩，该院不予采纳，一审庭审中双方一致确认涉案合同已经解除，因此，童某公司请求曾成、徐某退还5万元押金，合理有据，该院予以支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，于2015年8月31日作出如下判决：一、曾成、徐某于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市童某服装有限公司返还380018元租金；二、曾成、徐某于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市童某服装有限公司返还5万元押金；三、驳回广州市童某服装有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7868元，由广州市童某服装有限公司负担160元，由曾成、徐某负担7708元。
本院二审期间，上诉人曾某甲、曾某乙、徐某提交以下证据：1、城西二区44宗土��《国有土地使用证》（复印件）、《农村集体所有房屋承包合同》，拟证明城西二区44宗土地权属以及曾成租赁城西二区44宗土地上的商铺和仓库的事实；2、城西二区43宗土地《国有土地使用证》（复印件）、《不动产登记簿查册表》、城西二区43宗土地《土地租赁合同》，拟证明城西二区43宗土地权属以及曾成租赁城西二区43宗土地的事实；3、《宿舍球场租赁合同》、《广州童某服装有限公司租赁房屋平面图》、城西二区41宗、43宗、44宗土地建设设计《总平面图》（复印件）、现场照片，拟证明童某公司依《厂房租赁合同》约定租赁某道50之一1栋二至九层配套设施的位置-
城西二区44宗土地上765.53平方米简易砖木结构商铺、仓库以及依《宿舍球场租赁合同》租赁城西二区43宗土地上曾成出资建造的709平方米宿舍、60平方米车库、702平方米篮球场；4、（2015）穗花法民三���字第39号民事判决书、（2015）穗花法民三初字第377号民事判决书，拟证明上述判决书错误认定曾成依《厂房租赁合同》约定租赁给童某公司使用的位于城西二区44宗土地上765.53平方米简易砖木结构商铺、仓库为曾成依《宿舍球场租赁合同》约定在城西二区43宗土地上出资建造并出租给童某公司使用的宿舍住宅；5、童某公司在（2015）穗花法民三初字第40号案中提交的锌铁硼搭建合同、收据、查册表、照片，拟证明童某公司提供的照片中的房屋为曾成出租的某道50之一1栋二至九层厂房的配套设施。童某公司认为上述证据不属于新证据，具体意见为：1、城西二区44宗、43宗《国有土地使用证》以及城西二区41宗、43宗、44宗土地建设设计《总平面图》没有原件，真实性无法确认；《新华镇农村集体所有房屋承包合同》应为无效合同或效力待定，证据1指向的是城西二区44宗土���，本案所涉标的物位于41宗土地；2、证据2中的《不动产登记簿查册表》、城西二区43宗土地《土地租赁合同》与本案不具有关联性；3、证据3中的《广州童某服装有限公司租赁房屋平面图》不知道出处，真实性不予确认，现场照片显示的场景与实地相符，但本案《厂房租赁合同》的标的物仅为二至九层厂房，相关租赁物所在地块属于哪一宗土地无法判断；4、证据4的真实性无异议，两份判决均已生效，其确认的事实应作为证据使用；5、对证据5的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。
经审理查明，一审法院查明事实基本无误，本院予以确认。
另查明：二审期间，上诉人曾成于2016年1月23日死亡后，其法定继承人曾某甲、曾某乙申请参加诉讼，本院对其申请予以采纳。被上诉人童某公司对上诉人曾成的法定继承人曾某甲、曾某乙参加诉讼无异议,要求曾某甲、曾某乙在继承曾成的遗产范围内履行连带清偿责任。
童某公司在本院第二次庭询期间称：“……我方当时租厂房时，跟对方签订合同时因为拿不到建设局开具的土地使用证和房产证所以没有办法测出面积，我方所测出的面积是没有4960平方米的，但是对方说楼梯、电梯和天台都应当计算在我方承租的范围内，所以就是按照4960平方米计算面积。我方一开始只签订厂房的，后来等其他建筑物建好后才承租的”，在回答本院关于该公司当时为什么同意按照4960平方米的面积来签订《厂房租赁合同》时称“当时是我方经理去测量的，我方经理没有具体说是多少平方米，只是告诉我多收取了几百平方米的租金”，并称“当时有异议，但是对方坚决按照这个数来签订合同，对方说我方自己测量的不算，当时我方已经交了订金了，已经进入了装修阶段了。当���我方给装修公司结算时，经理才提醒我方的”。
本院认为：本案二审的争议焦点在于：一、童某公司关于出租方多收取租金387896元并要求予以退还的主张是否成立；二、童某公司关于出租方应返还5万元押金的主张是否成立。
关于争议焦点一。根据本案现有证据显示，曾成于2014年11月10日取得涉案厂房的房地产权证，涉案二至九层厂房的建筑面积为4308.95平方米。涉案《厂房租赁合同》签订于2005年7月4日，虽然该合同签订时，涉案厂房尚未取得房地产权证，租赁双方对涉案厂房的具体面积并不清楚，但是从童某公司二审关于“……我方当时租厂房时，跟对方签订合同时因为拿不到建设局开具的土地使用证和房产证所以没有办法测出面积，我方所测出的面积是没有4960平方米的，但是对方说楼梯、电梯和天台都应当计算在我方承租的范围内，所以就��按照4960平方米计算面积。我方一开始只签订厂房的，后来等其他建筑物建好后才承租的”、“当时是我方经理去测量的，我方经理没有具体说是多少平方米，只是告诉我多收取了几百平方米的租金”、“当时有异议，但是对方坚决按照这个数来签订合同，对方说我方自己测量的不算，当时我方已经交了订金了，已经进入了装修阶段了。当时我方给装修公司结算时，经理才提醒我方的”的陈述来看，童某公司在签订涉案《厂房租赁合同》之前对涉案厂房的面积进行过测量，知道经其测量的面积并非合同约定的4960平方米，且出租方已告知该公司出租的面积包括楼梯、电梯和天台的面积。童某公司在明知涉案二至九层厂房的建筑面积与合同约定租赁面积有出入、租赁面积并不仅限于二至九层厂房的建筑面积的情况下仍选择与徐某签订《厂房租赁合同》，并一直按照合同约定的租金数额缴纳租金至2014年5月2日，亦无证据显示童某公司在此期间对租赁面积以及租金标准提出过异议，结合《厂房租赁合同》中并无关于计算租金的租赁面积须以涉案二至九层厂房产权登记的建筑面积为准的约定来看，童某公司的行为表示其实际接受并认可按照合同约定的租赁面积计算租金总额，现童某公司以合同约定的租赁面积与涉案二至九层厂房的建筑面积有出入为由，主张曾成、徐某多收取租金380018元并要求予以返还依据不足，本院不予支持。
关于争议焦点二。涉案《厂房租赁合同》约定押金期满退租归还本金，并无约定出租人在承租人违约的情形下有权没收押金，结合该合同第十条对违约责任已作出约定以及（2015）穗花法民三初字第40号判决已对童某公司在履行涉案合同过程中的违约责任作出认定和处理，故一审法院对童某公司要求出��方返还押金的主张予以支持并无不当。
鉴于曾成在二审期间死亡，曾某甲、曾某乙作为其法定继承人，依法应在继承曾成的遗产范围内对本案债务承担清偿责任。
综上所述，上诉人徐某、曾某甲、曾某乙关于其不应返还租金380018元给童某公司的主张成立，本院予以支持。上诉人徐某、曾某甲、曾某乙的其他上诉请求不能成立，本院均不支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第376号民事判决第三项；
二、撤销广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第376号民事判决第一项；
三、变更广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第376号民事判决第二项为：上诉人徐某于本判决送达之日起十日内向被上诉人广州市童某服装有限公司返还5万元押金；
四、上诉人曾某甲、曾某乙在各自继承曾成的遗产范围对上述第三项债务承担清偿责任。
本案二审案件受理费7750元，由上诉人徐某、曾某甲、曾某乙共同负担901元，由被上诉人广州市童某服装有限公司负担6849元。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 李 静
审判员 郑怀勇
二〇一六年十月三十一日
书记员 邹凌青
游瑞娜