广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第3692号
上诉人（原审被告）：广州市致岭房地产开发有限公司，住所地广东省广州市花都区。
法定代表人：罗永强，该公司总经理。
委托代理人：程祥煌，广东信德盛律师事务所律师。
委托代理人：严东兴，广东信德盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：侯毅然，住广东省深圳市福田区。
委托代理人：许晃庆，广东伟通律师事务所律师。
委托代理人：吴盛河，广东伟通律师事务所实习律师。
上诉人广州市致岭房地产开发有限公司（以下简称：致岭公司）因与被上诉人侯毅然房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第665号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区xx大道xx号xx假日花园1栋503房。
2009年7月16日，侯毅然（乙方）与致岭公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定侯毅然向致岭公司购买涉案房屋，购房总价款为303256元，甲方应当在2010年9月30日前将涉案房屋交付乙方使用。合同第六条约定，乙方以按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同签订暨网上备案之日起即日内（不超过5日），支付63256元，剩余房款240000元，于2009年7月16日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十八条约定，甲方应当在商品房交付使用后540日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此场合，乙方应当及时提供产权登记机关要求的需乙方提供的证件资料。甲方应如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，乙方不承担责任。第十九条约定，甲方违反第十八条的约定，乙方不退房的，甲方按自迟延之日起每日已付房价款的0.01%向乙方支付违约金。
合同附件五本合同补充协议第14条约定：乙方已知悉办理《房地产权证》所需资料，甲方不再另行书面通知（需提交的办理《房地产权证》资料发生变化的除外）。乙方应在收到甲方交楼通知书之日起15日内（按揭付款的业主除外），向甲方提交办理《房地产权证》所需的全部资料，并及时按合同交清、结算所有房款，乙方逾期提交上述办证资料的，甲方办理《房地产权证》的时间相应顺延。本合同第十八条约定：“甲方应当在商品房交付使用后540日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。”甲乙双方现一致确认，上述“540日”应为540个工作日，如遇到期日为法定节假日，则到期日自动顺延至下一工作日。
合同签订后，侯毅然按约定向致岭公司支付了首期购房款，并以按揭贷款方式支付剩余购房款，实际付款金额为305626元。致岭公司于2010年9月30日将涉案房屋交付给侯毅然使用。2013年7月17日，致岭公司向侯毅然开具全额购房款发票。
2013年10月30日，侯毅然向致岭公司提交办理房产证所需的契税完税证等相关资料。2014年2月17日，涉案房屋所在项目办妥大确权登记手续，所有权人为致岭公司广州市致岭房地产开发有限公司。2014年3月13日，致岭公司向房地产登记机关提交办证申请。涉案房屋于2014年6月3日登记至侯毅然名下。2015年3月19日，侯毅然取得涉案房屋的房地产权证。
侯毅然于2015年5月7日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、致岭公司向侯毅然支付逾期办证违约金20651.73元（违约金以303256元为基数，按每日0.01%标准计算，自2013年5月7日起计算至2015年3月19日止，共681天）；2、本案诉讼费由致岭公司承担。
原审法院认为：侯毅然与致岭公司签订的《商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。合同签订后，侯毅然已按约定履行向致岭公司支付购房款305626元的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务；且双方合同及附件约定致岭公司应在该商品房交付之日起540个工作日内为侯毅然办妥产权登记，并将以侯毅然为产权人的房地产权证交付侯毅然。涉案房屋已于2010年9月30日交付侯毅然使用，但致岭公司未在约定期限内（2012年11月29日前）为侯毅然办妥产权登记，构成违约。故侯毅然要求自2013年5月7日起，以303256元为基数，按每日0.01%的标准支付逾期办证违约金合法有据，该院予以支持。
根据合同约定，违约金应计算至侯毅然取得房地产权证之日止。但涉案房屋已于2014年6月3日登记至侯毅然名下，侯毅然在当日之后即可领取房地产权证，但侯毅然于2015年3月19日才领取该证，已超出合理期限。因此，对违约金计算的截止时间，该院酌情调整为出证后第七天，即2014年6月10日。因此，致岭公司应向侯毅然支付2013年5月7日起至2014年6月10日止的逾期办证违约金12100元（303256元×0.01%×399天）。对侯毅然请求未超出12100元的部分，该院予以支持。对致岭公司关于违约天数计算方式意见的有理部分，该院予以采纳。
针对致岭公司的其他抗辩意见，该院认为：一、侯毅然于2013年10月30日已向某公司提交办证所需资料，但涉案房屋所在项目于2014年2月17日才确权登记至致岭公司名下，项目办妥大确认登记的时间已超出双方约定的办证期限；且侯毅然提交办证资料时，涉案房屋尚不具备办证条件，因此侯毅然提交办证资料的时间并不对办证期限造成影响。二、合同约定侯毅然缴纳首期购房款及办理按揭贷款手续的时间，并未约定银行发放贷款的时间，银行何时放款是侯毅然无法掌控的，亦不属于合同约定事项。且致岭公司于2013年7月17日向侯毅然开具全额购房款发票亦不能证明侯毅然存在迟延付款行为。另外，致岭公司亦没有其他证据证明因侯毅然原因导致迟延办证。因此，对致岭公司的其他抗辩意见，该院均不予采纳。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）款的规定，于2015年6月2日作出如下判决：一、广州市致岭房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，向侯毅然支付迟延办证违约金12100元；二、驳回侯毅然的其他诉讼请求。案件受理费157元，由侯毅然负担65元，由广州市致岭房地产开发有限公司负担92元。
判后，上诉人致岭公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定致岭公司违约是错误的。侯毅然于2013年10月30日向致岭公司提交办理房产证资料，致岭公司收到资料后交花都房管局，房管局2014年3月13日出具受理回执。实际办证时间107工作日，而合同约定540个工作日，致岭公司完全没有违反合同约定。二、原审判决违反事实与法律规定认定违约金起算时间。l、本案办理房产证期限是540工作日，过此期限才能计算违约金，这是双方均无争议的事实。2、办理房产证权利自愿起点。办理房产证是侯毅然的权利，但该权利必须由侯毅然自愿主张，其他人不能强迫侯毅然主张，而侯毅然主张权利的标志是提交办证资料。原审判决在侯毅然没有主张办证，没有提交办证资料，判决致岭公司支付违约金，明显违反合同及法律规定，而且也违反了广州州市中级人民法院的审判惯例。侯毅然2013年10月30日交办证资料，一审判决从2013年5月7日开始计算违约金。由上可知，即使致岭公司在侯毅然提交办证资料的当天就办好房产证，原审仍然判决致岭公司支付违约金，这显然是错误的。3、前提期限起点。办理房产证必须具备的前提是：侯毅然交清购房款提交购房发票、缴清契税提交完税发票、缴纳住房维修基金提交缴款发票，没有这一前提，房管局不受理，根本不可能办理房产证。但原审判决在侯毅然没有交清购房款，没有缴税，没有交住房维修基金的前提下，就判决致岭公司支付延迟办证违约金，这是错误的。4、合同期限起点。按照双方合同约定，侯毅然委托致岭公司办证，侯毅然必须将办理房产证所需资料递交致岭公司，致岭公司只有在收到侯毅然办证资料后，才能在约定的540工作日，为侯毅然办好房产证。这是必要条件，这也是常识。但原审判决完全不顾侯毅然延迟提交办证资料的事实，判决致岭公司在侯毅然不具备办证条件的前提下支付违约金，明显违反合同约定及法律规定。等于剥夺了合同约定的、双方认可的致岭公司540工作日的办证期限。三、原审判决违反事实与法律规定认定违约金计算终点。根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》(粤高法发[2003]24号)第2条的规定，致岭公司只要将办证资料交到房管局，就不再承担违约责任。事实上，致岭公司在收到侯毅然提交的办证资料后，即转交花都区房管局，房管局经审查资料齐全并且符合房屋限购政策后，出具《受理回执》交给侯毅然或者按揭银行的。从致岭公司将资料转交房管局，到房管局出具房产证是需要时间的，这个时间致岭公司不能控制。一审判决将违约金计算终点确定为房产证出证日，明显违反法律规定和案件事实。四、原审判决违法更改合同约定，免除了侯毅然延迟提交办证资料的责任，明显偏袒侯毅然一方。五、原审判决关于《商品房买卖合同》及该合同附件七第19条的约定不适用于按揭付款的业主是对合同的错误理解。六、原审判决不符合最高人民法院关于民事判决书制作规范，不列举证据，不作证据认定，这是导致原审判决认定的事实错误原因，起到了偏袒侯毅然的实际效果。七、原审判决回避了致岭公司原审时的五项答辩意见，对致岭公司答辩意见不作实质性回应，并且在原审判决书中省略致岭公司答辩意见。没有阐述不予采纳致岭公司答辩意见的法律依据，存在法理缺陷，在事实上起到了偏袒侯毅然的作用。上诉请求：1、驳回侯毅然的诉讼请求；2、致岭公司不承担赔偿责任。
被上诉人侯毅然答辩称：同意原审判决，不同意致岭公司的上诉请求。
经审理查明，致岭公司与侯毅然对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
本院认为:本案二审争议的焦点在于：1、致岭公司以侯毅然逾期提交办证资料为由主张不承担逾期办证的违约责任是否成立？2、如何确定计算逾期办证违约金的起止时间？
首先，致岭公司作为房地产开发商和办证义务人，应办理大确权手续之后才能为买受人办理房产证，故原审法院认定在大确权手续办妥之前，涉案房屋尚不具备办证条件，侯毅然提交办证资料的时间对办证期限无影响并无不妥，故致岭公司上诉认为原审认定“更改合同约定且偏袒侯毅然”缺乏依据，本院不予采信。其次，《商品房买卖合同》及附件明确约定了致岭公司应于交楼之日起540个工作日内办妥房产证并交付给侯毅然，原审法院根据合同及附件对办证期限、违约责任的约定以及侯毅然的主张，认定逾期办证违约金应自2013年5月7日起算并无不当；致岭公司主张办理房产证的540个工作日期限应自侯毅然提交办证资料之日即2013年10月30日起算不符合合同约定，本院不予支持。原审法院认定逾期办证违约金应自2013年5月7日起计算至房产证办妥之日止并因侯毅然超出合理期限领取房产证酌情调整为出证后的第七天并无不当，本院予以维持。致岭公司认为逾期办证违约金的截止日期应计算至向房管部门递件之日与合同约定不符，且不具备法律规定的免责事由，本院不予采纳。最后，致岭公司认为侯毅然未及时缴清购房款、税费、维修基金等费用故不应支付违约金，该主张没有事实和法律依据，本院亦不予采纳。另外，侯毅然在原审期间已经提供了致岭公司于2013年7月17日开具的购房款发票，致岭公司已在2013年10月30日收取了侯毅然提交的契税完税证，故本院对致岭公司要求法院责令侯毅然提交缴清购房款、税费等费用及提交相应发票的证据的主张不予支持。至于涉案房屋的维修基金问题，致岭公司并无充分证据证明涉案房屋有无缴纳维修基金以及何时缴纳维修基金对办理大确权手续以及涉案房屋产权登记的期限造成影响，故本院对致岭公司要求侯毅然提供维修基金缴纳发票的主张亦不予采纳。
综上所述，上诉人致岭公司的上诉理由不成立，本院不予支持。审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费184元，由上诉人广州市致岭房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 梁淑敏
审判员 李 静
二〇一五年九月二十八日
书记员 邹凌青
黄咏欣