福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)闽07民终1322号
上诉人（原审原告）：吴云秀，女，1967年11月29日出生，汉族，住邵武市。
委托诉讼代理人：黎刚毅，福建欣开元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：福建省邵武贤祥房地产开发有限公司，住所地邵武市跃进路蔬菜市场批发大楼。
法定代表人李贤发，董事长。
被上诉人（原审被告）：李忠，男，1969年6月7日出生，汉族，住邵武市。
被上诉人（原审第三人）：林新旺，男，1971年9月27日出生，汉族，住邵武市。
委托诉讼代理人：黄工兵，邵武市“148”法律服务所工作者。
上诉人吴云秀因与被上诉人福建省邵武贤祥房地产开发有限公司（以下简称贤祥公司）、李忠、林新旺房屋买卖合同纠纷一案，不服邵武市人民法院（2016）闽0781民初805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴云秀的委托诉讼代理人黎刚毅、被上诉人李忠、被上诉人林新旺及其委托诉讼代理人黄工兵到庭参加诉讼。被上诉人贤祥公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴云秀上诉请求：撤销一审判决，改判支持吴云秀的诉讼请求。事实和理由：吴云秀已支付了涉案店面的购房款，并实际占有使用该店面近十年。现涉案店面已办理房屋所有权初始登记，具备了过户登记至吴云秀名下的条件，且出卖人李忠以及贤祥公司均有义务也已同意为吴云秀办理过户登记。一审认定涉案店面用地系李忠与林新旺合伙购买，并据此驳回吴云秀的诉讼请求，认定事实及适用法律均属错误。
李忠辩称，涉案店面用地系李忠从贤祥公司受让，该店面系李忠所建，李忠将该店面出售给吴云秀，并同意协助吴云秀办理过户登记。请求二审支持吴云秀的诉讼请求。
林新旺辩称，涉案店面用地系李忠与林新旺合伙受让的，林新旺对涉案店面享有共有权，李忠未经合伙人同意出售该店面，系无权处分。一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。
贤祥公司未作答辩。
吴云秀向一审法院起诉请求：判令贤祥公司、李忠提供房屋登记材料并为吴云秀办理邵武市华光路延伸段贤祥6号楼南面裙楼一层5号店面的房屋所有权、土地使用权的转移登记手续（即办理房屋、土地产权证书）。
一审法院认定事实：2006年10月13日，吴云秀与李忠签订了一份协议（吴云秀与李忠系亲戚关系），协议约定：李忠将其建造的位于华光路延伸段6号楼二层群楼一层二间店面出售给吴云秀（建房用地系贤祥公司将华光路延伸段6号楼地块以200,000元的价格出让给李忠和林新旺），面积为89平方米，单价为4000元/平方米，总价款为366000元。2007年6月，李忠将店面交付吴云秀使用。但因李忠与林新旺在涉案地块的受让与地上房产的建设中存在合伙关系。且林新旺与李忠之间就合伙事项存在争议，至今未为吴云秀办理土地使用权证、房产证，涉案土地使用权仍属贤祥公司。
一审法院认为，本案因李忠与林新旺就涉案诉争的建房用地及房产存在合伙事项，且双方对此存在争议，致吴云秀无法办理两证（即土地使用权证、房屋所有权证）。《中华人民共和国民法通则》第三十二条规定：合伙人投入的财产，由合伙人统一管理和使用。合伙经营积累的财产，归合伙人共有。《中华人民共和国物权法》第九十六条规定：共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。据此，可认定吴云秀与李忠签订的协议书存在效力待定的情形，应先行厘清李忠与林兴旺之间的合伙关系。况且吴云秀对李忠与林兴旺存在合伙关系是明知的。故吴云秀主张由贤祥公司、李忠协助吴云秀办理涉案房产的土地使用权证、房屋所有权证，条件尚未成就，故不予支持。贤祥公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第三十二条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、一百四十四条的规定，判决：驳回吴云秀的诉讼请求。案件受理费500元，由吴云秀负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
吴云秀、李忠对一审查明涉案店面的建房用地系贤祥公司出售给李忠、林新旺，李忠、林新旺在涉案地块的受让与地上房产的建设中存在合伙关系的事实提出异议，认为仅李忠从贤祥公司受让了涉案店面的建房用地，李忠、林新旺仅就涉案店面所在楼房的二层存在合伙关系，一层涉案店面不存在合伙关系。对一审查明的其他事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院另查明，涉案店面所在的楼房系邵武市贤祥6号楼的南面裙楼，共二层，一层即涉案店面；二层为住宅，由林新旺居住使用。双方当事人对李忠有从贤祥公司受让涉案店面土地使用权的事实，以及该店面系李忠对外以贤祥公司名义施工建设的事实并无异议。
对吴云秀、李忠二审提出的事实异议，实际上涉及李忠与林新旺之间就涉案店面土地使用权的受让、涉案店面所在楼房的建设，是否存在合伙关系的事实。对该事实，林新旺提供了其与贤祥公司签订的落款时间为2006年6月18日的《土地使用权转让合同》、贤祥公司出具的落款时间为2011年4月16日的《说明》予以证明。其中，林新旺在二审过程中撤回《说明》的证据，吴云秀、李忠对《土地使用权转让合同》的真实性提出异议，申请本院予以鉴定。本院认为，李忠、林新旺之间就涉案店面存在何种法律关系，并不影响本案的处理，故对吴云秀、李忠的鉴定申请不予准许；对涉案店面的土地使用权是否由贤祥公司转让给李忠、林新旺，李忠、林新旺在涉案地块的受让与地上房产的建设中是否存在合伙关系的事实，本院不作认定。
本院认为，李忠与吴云秀签订《协议书》，出售涉案店面，吴云秀支付相应对价款并占有使用该店面多年，体现了真实的交易关系。李忠从贤祥公司受让涉案店面土地使用权，以贤祥公司的名义建造涉案店面并出售，虽不属规范的商品房销售，但贤祥公司在一审答辩时已明确表示认可李忠出售涉案店面的行为，应认定《协议书》合法有效，并对贤祥公司产生约束力。关于李忠与林新旺之间就涉案店面的法律关系问题，林新旺在一审时，陈述其与李忠系建设工程发包与承包的关系，在二审答辩时，认为系合伙关系；李忠认为二人就涉案店面不存在合伙关系，仅该店面所在的二楼住宅存在合伙关系。本院认为，即便李忠、林新旺之间就涉案店面存在合伙共有关系，但李忠在出售涉案店面时，有与贤祥公司签订的《土地使用权转让合同》，对外系涉案店面的建设者，吴云秀有理由相信李忠有权处分涉案店面，并无证据证明吴云秀受让该店面时明知李忠、林新旺存在合伙共有关系。根据最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见(试行)》第89条的规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。本案中，吴云秀系善意、有偿取得涉案店面，应当维护其合法权益。至于李忠、林新旺之间是否就涉案店面存在合伙共有关系，李忠是否擅自处分合伙共有财产，不影响本案的处理结果，相关当事人的纠纷可另行处理。本案吴云秀依据合法有效的《协议书》，要求李忠、贤祥公司协助将涉案店面过户登记至其名下的诉讼请求，具有事实和法律依据，且李忠、贤祥公司承认该诉讼请求，故应当予以支持。一审判决驳回吴云秀的诉讼请求，适用法律错误，应予纠正。被上诉人贤祥公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。
综上所述，吴云秀的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条规定，判决如下：
一、撤销邵武市人民法院（2016）闽0781民初805号民事判决；
二、被上诉人福建省邵武贤祥房地产开发有限公司、李忠应于本判决生效之日起十五日内协助提供房屋登记材料，将涉案的邵武市华光路延伸段贤祥6号楼南面二层裙楼的一层店面过户登记至上诉人吴云秀名下。
一审案件受理费500元，二审案件受理费500元，均由被上诉人福建省邵武贤祥房地产开发有限公司、李忠共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张聪荣
审 判 员 余观贵
代理审判员 余 凌
二〇一六年十二月一日
书 记 员 卢娟娟
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
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