广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终9506号
上诉人（原审被告）：王迅，身份证住址广州市越秀区。
上诉人（原审被告）：王学铭，身份证住址广州市越秀区。
上诉人（原审被告）：车吴坚，身份证住址广州市越秀区。
上述两上诉人共同委托代理人：王迅，身份证住址广州市越秀区。
上诉人（原审被告）：王敏，户籍地址广州市越秀区。
委托代理人：梁正平，广东博导聚佳律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：李小锋，身份证住址广州市越秀区。
上诉人（原审被告）：王学进，户籍地址广州市越秀区。
委托代理人：李小锋，身份证住址广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：甘启民，住广州市荔湾区。
上诉人王迅、王学铭、车吴坚、王敏、李小锋、王学进因物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2876号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1992年10月13日，王迅的父亲王某甲（乙方，已故）与广东省建设发展总公司（甲方、以下简称省建设公司）签订《拆迁安置协议书》（已公证），订明，甲方经广州市规划局（91）城地批字第291号文和市房管局（91）房拨字第151号文批准征用乙方现住房屋（广州市南胜东里××号）建楼；经有关部门核实，乙方合法常住户口共4人，原居住面积共7.4平方米；乙方同意甲方在大新路229-261号七楼居住面积共25平方米安置乙方永久居住，乙方按房管部门核定的租金标准向甲方交纳房租等。1995年6月，王迅、王学铭、车吴坚、王敏、李小锋、王学进由省建设公司安置回迁本市大新路231号702房居住至今，并按每半年一次（租金额共681.9元）向该公司缴纳租金。
2009年4月21日，甘启民（买受人）与广州中南拍卖有限公司（拍卖人）签订《拍卖成交确认书》载明：买受人于2009年4月21日在拍卖人举行的拍卖会上，通过公开竞价成交广州市越秀区大新路231号702房（性质为住宅，建筑面积为38.45平方米），按不交吉拍卖，成交价为127962元等。同年5月5日，广东省珠海市香洲区人民法院作出（2001）珠香执字第4671号之十一的《执行裁定书》载明：黄玉环申请执行广东省建设发展总公司珠海分公司及广东省建设发展总公司欠款纠纷一案，因被执行人未能履行该院（2001）珠香民初字第3640号民事判决判令的还款义务，该院于2008年4月25日作出的（2001）珠香执字第4671号之九号民事裁定，拍卖被执行人广东省建设发展总公司名下的位于广州市越秀区大新路231号702房等房产……经公开拍卖，由买受人……甘启民以127962元竞得702房……并裁定大新路231号702房归买受人甘启民所有等。2009年7月25日，广州市国土资源和房屋管理局核发了《房地产权证》，载明广州市越秀区大新路231号702房（建筑面积38.45平方米）的权属人为甘启民。
甘启民于2009年9月14日向原审法院起诉，要求判令王迅及其同住人员腾空交回涉讼房屋、迁出户籍及支付房屋使用金（按房管部门评定的私房住宅市场租金计）。原审法院为此于2009年11月12日作出（2009）越某三初字第2815号案民事判决书，判决如下：驳回甘启民的全部诉讼请求。甘启民对此不服提出上诉，广州市中级人民法院于2010年9月30日作出（2010）穗中法民五终字第35号民事判决书，判决如下：一、撤销广州市越秀区人民法院（2009）越法民三初字第2815号民事判决书；二、王迅、王学铭、车吴坚、王敏、李小锋、王学进应向甘启民支付广州市大新路231号702房的房屋使用费（按房管部门评定的同期住宅成本租金标准计算），其中自2009年5月5日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费王迅、王学铭、车吴坚、王敏、李小锋、王学进应在本判决发生法律效力至日起10日内一次性支付，之后的房屋使用费应按上述标准逐月支付；三、驳回甘启民的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。
之后，甘启民于2011年再次起诉，要求判令解除甘启民与王迅、王学铭、车吴坚、王敏、李小锋、王学进的租赁合同，迁出并交还涉讼房屋及支付房屋占用费[按中院判决书的成本价租金给付房屋占用费并加付滞纳金、提高计付标准]等。原审法院为此于2009年11月4日作出（2011）穗越某三初字第1138号案民事判决书，判决如下：驳回甘启民的全部诉讼请求。甘启民对此不服提出上诉，广州市中级人民法院于2012年8月17日作出（2012）穗中法民五终字第453号民事判决书，判决如下：驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。
甘启民于2013年5月6日再次起诉，要求判令解除甘启民与王迅、王学铭、车吴坚、王敏、李小锋、王学进的租赁合同，迁出并交还涉讼房屋及支付房屋占用费[按照每月2000元的标准计算，该标准是甘启民自行按照同地段租金市场价估算得出]，原审法院于2013年6月27日作出(2013)穗越某三初字第1362号民事判决书，判决如下：一、王迅、王学铭、车吴坚、王敏、李小锋、王学进可以自本判决发生法律效力之日起暂住广州市越秀区大新路231号702房，为期两年；二、驳回甘启民的其他诉讼请求。甘启民、王迅、王学铭、车吴坚、王敏、李小锋、王学进均不服，均提起上诉，广州市中级人民法院于2013年11月14日作出（2013）穗中法民五终字第2701号民事判决书，判决如下：驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。甘启民于2014年12月22日立案执行，原审法院在执行过程中，只执行到部分款项，因未发现被执行人有其它可供执行的财产，故于2015年3月18日发出（2015）穗越法执字第222号《执行裁定书》，裁定终结本次执行。
甘启民于2015年12月21日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除甘启民与王迅、王学铭、车吴坚、王敏、李小锋、王学进的租赁关系，要求王迅、王学铭、车吴坚、王敏、李小锋、王学进及其同住人员立即迁出广州市越秀区大新路231号702房，将702房腾空交还给甘启民。
经甘启民申请，原审法院向广州市房地产档案馆调取了王迅、王学铭、车吴坚、王敏、李小锋、王学进名下房地产登记情况，该馆于2016年3月2日出具《个人名下房地产登记情况查询证明》6份及《广州市不动产登记查册表》1份，载：查王迅、王学铭、车吴坚、李小锋、王学进名下无房地产情况记录；广州市白云区广源路云苑直街25号903房，建筑面积56.1平方米，属王某甲与王敏共有，所有权来历为1995年8月向广州市解决住房困难办公室买。
原审庭审中，王迅、王学铭、车吴坚、王敏、李小锋、王学进共同表示：王某乙是王敏的父亲，王某乙已去世了，上述903房主要由王敏、王学进、李小锋三人在内居住，由于王敏是××人，有时候王迅需要对他们进行照顾，所以王迅在两个房屋内都有居住；我方无拖欠租金，我方认为应按照公房的租金标准支付。
原审法院认为：鉴于上述生效判决已判决王迅、王学铭、车吴坚、王敏、李小锋、王学进在讼争房屋内暂住两年，现暂住期限已届满；且王迅、王学铭、车吴坚、王敏、李小锋、王学进未足额支付租金，未履行承租人的主要义务。因此，甘启民要求解除租赁关系并收回房屋，合法合理，原审法院予以支持。考虑到王敏的情况，原审法院酌情给予六个月的搬迁期，在搬迁期内，王迅、王学铭、车吴坚、王敏、李小锋、王学进仍应按月交纳使用费。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款之规定，于2016年5月27日作出判决：一、自判决发生法律效力之日起，甘启民与王迅、王学铭、车吴坚、王敏、李小锋、王学进关于广州市越秀区大新路231号702房的租赁关系解除；二、自判决发生法律效力之日起六个月内，王迅、王学铭、车吴坚、王敏、李小锋、王学进（含同住人员）将广州市越秀区大新路231号702房腾空交还给甘启民。案件受理费100元，由王迅、王学铭、车吴坚、王敏、李小锋、王学进共同负担。
判后，上诉人王迅、王学铭、车吴坚、王敏、李小锋、王学进不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律不当，严重侵害其对房屋的原有权利。王迅、王学铭、车吴坚、王敏、李小锋、王学进有合法的《拆迁安置协议》在前，居住涉案房屋合情合理。该《拆迁安置协议》经公证并生效，其中第二条二项清楚约定：甲方在大新路299-261号七楼安排一间面积25平方米房屋给乙方永久居住，按房管部门核定租金标准交纳甲方。这25平方米居住面积来源于协议约定增置补偿给王迅、王学铭、车吴坚、王敏、李小锋、王学进使用，属于王迅、王学铭、车吴坚、王敏、李小锋、王学进对房屋的永久使用，房屋变更不影响原有合同。涉案房屋拍卖时省建设公司发出终止拍卖异议，房屋已安置不能二卖。由于坚持拍卖，拍卖人告知该房屋按现状不交吉拍卖。甘启民通过拍卖取得涉案房屋，应承担标的物的瑕疵风险。甘启民领取房产证后，以其房产证合法为由，否认拍卖风险，多次重复起诉，用物权法推翻王迅、王学铭、车吴坚、王敏、李小锋、王学进的协议，浪费司法资源。王迅、王学铭、车吴坚、王敏、李小锋、王学进的协议约定为永久使用，是历史遗留问题。物权法生效在后不能适用于在前的协议。王迅、王学铭、车吴坚、王敏、李小锋、王学进与甘启民没有签订任何租赁合同，甘启民无权以解除租赁关系为借口，侵占王迅、王学铭、车吴坚、王敏、李小锋、王学进的使用权。原审法院协助查询王迅、王学铭、车吴坚、王敏、李小锋、王学进是否有物业，甚至扣划王迅、王学铭、车吴坚、王敏、李小锋、王学进银行款项，原审法院执行行为严重违反法律原则。法院对不交吉拍卖与交吉拍卖应有区别认定。王迅、王学铭、车吴坚、王敏、李小锋、王学进对原有合同租金交纳无过错是合法的。此外，根据买卖不破租赁原则，在租赁合同期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。请求法院判令：1、撤销原审判决，驳回甘启民全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由甘启民承担。
被上诉人甘启民答辩称：已有生效判决确定了权利义务，同意原审判决。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明，（2013）穗中法民五终字第2701号民事判决在本院认为部分认定：“生效判决已认定王迅、王学铭、车吴坚、王敏、李小锋、王学进于1995年6月回迁，故原审法院认定租赁期限从1995年6月开始起计并无不当。……原审法院判决王迅、王学铭、车吴坚、王敏、李小锋、王学进在案涉房屋内暂住两年，两年之后就是2015年6月之后了。此时，王迅、王学铭、车吴坚、王敏、李小锋、王学进的居住期限超过《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定的20年租赁期限。王迅、王学铭、车吴坚、王敏、李小锋、王学进认为本案的租赁关系不适用最长20年的规定及其可以永久居住，依据不充分，本院不予支持”。
本院认为，保护被拆迁人的承租权和居住权是法院需要考虑的社会利益，但是保护所有权人的权益亦是法院需要考虑的社会利益。首先，此前多份驳回甘启民关于搬迁的诉讼请求的判决已充分保障王迅、王学铭、车吴坚、王敏、李小锋、王学进的承租权和居住权。王迅、王学铭、车吴坚、王敏、李小锋、王学进因拆迁安置的历史原因居住于案涉房屋，但并非取得房屋所有权，其居住使用案涉房屋应支付相应的租金或使用费，其拒不按照生效判决履行支付房屋使用费的义务的行为使其丧失继续居住、使用案涉房屋的正当性及合理性。其次，已生效的（2013）穗中法民五终字第2701号民事判决已认定王迅、王学铭、车吴坚、王敏、李小锋、王学进暂住两年之后的居住期限超过《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定的20年租赁期限，王迅、王学铭、车吴坚、王敏、李小锋、王学进认为该案的租赁关系不适用最长20年的规定及其可以永久居住，依据不充分，不予支持。王迅、王学铭、车吴坚、王敏、李小锋、王学进在本案继续主张不应适用《中华人民共和国合同法》，与生效判决的认定不符，亦不符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第一条“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”的规定。在没有新的事实、理由的情况下，王迅、王学铭、车吴坚、王敏、李小锋、王学进在本案继续主张其有权永久居住依据不足，本院不予采纳。原审法院判决其六个月内搬迁并无不当，二审没有充分的理由作出变更。
综上所述，上诉人王迅、王学铭、车吴坚、王敏、李小锋、王学进的上诉主张不成立，应予驳回。审查原审认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人王迅、王学铭、车吴坚、王敏、李小锋、王学进负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 闫 娜
代理审判员 曹佑平
二〇一六年九月二十日
书 记 员 张 利