重庆市荣昌区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝0153民初2316号
原告:中国建设银行股份有限公司荣昌支行,住所地重庆市荣昌区昌元街道广场路96号,统一社会信用代码915002266903866403C。
负责人：刘奎云，行长。
委托诉讼代理人:张登建、郭太平,重庆索通（永川）律师事务所律师，均为特别授权。
被告:李小露，女，1987年4月21日生，汉族，住重庆市荣昌区。
被告：重庆市金科昌锦置业有限公司，住所地重庆市荣昌区昌州街道国泰路18号附66号30栋，统一社会信用代码91500226573413312Y。
法定代表人：李衍明，总经理。
委托诉讼代理人：李建光，系被告员工，一般代理。
原告中国建设银行股份有限公司荣昌支行诉被告李小露、重庆市金科昌锦置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司荣昌支行的委托诉讼代理人张登建，被告李小露，被告重庆市金科昌锦置业有限公司的委托诉讼代理人李建光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司荣昌支行向本院提出诉讼请求：一、被告李小露立即支付截至2017年3月23日的贷款本金215974.64元，利息14427.48元，罚息1588.49元，共计231990.61元；二、被告李小露立即支付自2017年3月24日起至贷款本息结清之日止的罚息和复利（其中罚息以被告李小露尚欠的本金215974.64元为基数，按照中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮10%再上浮50%计算，复利以被告未偿还的利息为基数，以罚息利率计算）；三、本案律师费8747元由被告李小露承担；四、被告重庆市金科昌锦置业有限公司对被告李小露的上述债务承担连带清偿责任；五、原告对被告李小露所有的位于重庆市荣昌区XX街道XX路X号附X号X幢X号房屋享有抵押权，在被告李小露不清偿上述债务时，原告有权以该抵押物折价或者以拍卖、变卖的价款在上述一至三项范围内优先受偿；六、全部诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年11月30日，原告与被告李小露签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定由原告向李小露提供贷款239000元，同时被告李小露提供其所有的位于重庆市荣昌区XX街道XX路X号附X号X幢X号房屋为上述债权提供抵押担保并办理了抵押登记。另被告重庆市金科昌锦置业有限公司对被告李小露的上述债务承担连带责任保证。同日，原告如约向被告李小露发放贷款239000元，但李小露此后未严格履行还款义务，截至2017年3月23日，被告李小露逾期累计34110.36元，为此原告诉至法院。
被告李小露辩称：原告诉称属实，无异议，但希望与原告协商解决本案纠纷。
被告重庆市金科昌锦置业有限公司辩称：对原告诉称无异议。
本院经审理认定事实如下：2014年10月11日二被告对位于荣昌县XX街道XX路X号附X号X幢X的房屋进行预售商品房预告登记，进行合同备案。此后，由被告李小露作为买方与被告重庆市金科昌锦置业有限公司作为卖方签订重庆市商品房买卖合同。2014年11月18日，原告作为抵押权人与被告李小露作为抵押人、被告重庆市金科昌锦置业有限公司作为开发商签订《预购商品房抵押合同》，约定被告李小露以其名下坐落于荣昌县XX街道XX路X号附X号X幢X的房屋作为239000元购房贷款的担保。2014年11月30日，原告作为贷款人与被告李小露作为借款人、被告重庆市金科昌锦置业有限公司作为保证人签订签订《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称“《借款合同》”），合同约定：“……第十二条保证条款：保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括罚息和复利）……贷款人为事项债权与担保权利而发生的相关费用……第十六条违约情形：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款项，构成违约……第十七条：违约救济措施：借款人出现违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用……对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定的逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利……第二十一条杂项约定：贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担……第二十八条：借款人应将借款用于购置坐落于荣昌县XX街道XX路X号附X号X幢X的房屋……第二十九条：借款人借款本金为239000元。第三十条：借款期限为120个月。第三十一条：贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%。本合同项下的借款逾期的，罚息利率在执行贷款利率的水平上上浮50%……”同日，原告向被告李小露发放购房贷款239000元。
原告于2017年4月14日向被告李小露邮寄《关于宣布贷款立即到期并结算全部贷款本息的函》，被告李小露于2017年4月19日收到该函。被告李小露从2016年1月开始逾期偿还贷款及利息，截至2017年3月23日，被告李小露尚欠原告贷款本金215974.64元，利息14427.48元，罚息1588.49元。庭审中，原告举示代理工作任务书及代理费发票，拟证明由于被告李小露逾期，原告委托律师代理本案，所产生的8747元应由被告承担，二被告对此均无异议。原告在案件审理过程中明确其诉讼请求中复利的计算基数为截止2017年3月23日被告李小露尚欠利息14427.48元。
另查明，坐落于荣昌县XX街道XX路X号附X号X幢X的房屋于2014年11月11日进行预购商品房预告登记，权利人为被告李小露；于2014年11月20日办理预购商品房抵押登记，权利人为原告；于2016年5月19日办理房屋初始登记，房地产权证号为：渝（2016）荣昌区不动产权第00037XX**号，权利人为被告重庆市金科昌锦置业有限公司。
上述事实有原、被告陈述及《预购商品房抵押合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人贷款支付凭证》、《重庆市土地房屋预告登记证明》、《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》、《关于宣布贷款立即到期并结算全部贷款本息的函》、邮寄回执、贷款账户基本信息、律师代理工作任务书、重庆增值税专用发票、户室详细情况等证据材料为证。
本院认为：原告与二被告签订的《预购商品房抵押合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应按约履行合同义务。原告按约向被告李小露提供了贷款，被告李小露应按约定期限归还借款本息，如构成违约，原告有权按合同约定宣布贷款立即到期，要求被告李小露立即归还贷款本息，并计收罚息及复利。故原告要求被告李小露归还支付截至2017年3月23日的贷款本金215974.64元，利息14427.48元，罚息1588.49元，共计231990.61元。并以未付贷款本金215974.64元为基数从2017年3月24日起至贷款本金全部清偿之日止按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮10%再上浮50%计算罚息；以尚欠利息14427.48为基数从2017年3月24日起至利息全部清偿之日止以罚息利率计算复利的诉讼请求，具有事实依据且有法律基础，本院予以支持。经计算，按照原、被告合同约定，罚息利率为中国人民银行同期贷款基准利率上浮65%。
对于原告要求被告李小露承担律师代理费8747元的诉讼请求，《借款合同》明确约定若被告李小露逾期还款，则原告为实现债权而产生的律师代理费应由被告李小露承担。原告在庭审中举示了相应证据对本案产生的律师代理费予以证实，二被告对此均无异议，本院予以支持。另《借款合同》还明确约定了被告重庆市金科昌锦置业有限公司对被告李小露的借款本金、利息（包括罚息和复利）承担连带保证责任，故对于原告要求被告重庆市金科昌锦置业有限公司对被告李小露的债务承担连带清偿责任的诉讼请求，符合合同约定及相关法律规定，本院予以支持。
原告与二被告签订的《预购商品房抵押合同》约定以坐落于荣昌县XX街道XX路X号附X号X幢X的房屋为贷款提供抵押担保并办理了抵押登记，系本案当事人的真实意思表示。为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。故原告要求对贷款抵押物享有优先受偿权符合法律规定，本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：
一、被告李小露于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司荣昌支行贷款本金215974.64元，利息14427.48元，罚息1588.49元，共计231990.61元。并以未付贷款本金215974.64元为基数从2017年3月24日起至贷款本金全部清偿之日止按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮65%计算罚息；以尚欠利息14427.48为基数从2017年3月24日起至尚欠利息全部清偿之日止按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮65%计算复利；
二、被告李小露于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司荣昌支行律师代理费8747元；
三、被告重庆市金科昌锦置业有限公司对被告李小露的上述应付款项承担连带清偿责任；
四、原告中国建设银行股份有限公司荣昌支行对坐落于重庆市荣昌区XX街道XX路X号附X号X幢X号的房屋享有优先受偿；
如果被告李小露、重庆市金科昌锦置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取2456元，由被告李小露、重庆市金科昌锦置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 陈邸星
二〇一七年六月二十三日
书 记 员 杨奥琳