海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
??????（2015）海中法民一初字第1号
原告：海南三优置业有限公司。法定代表人：江滔，该司董事长。委托代理人：李方，海南海大平正律师事务所律师。被告：海口御二岛娱乐有限公司。法定代表人：陈观来，该公司董事长。委托代理人：杨会林，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托代理人：翟筱雪，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告海南三优置业有限公司（以下简称三优公司）与被告海口御二岛娱乐有限公司（以下简称御二岛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。三优公司的委托代理人李方，御二岛公司的委托代理人杨会林、翟筱雪到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。三优公司诉称：2008年2月25日，三优公司与御二岛公司签订了《联合经营协议书》。《协议书》约定：由御二岛公司投入资金，由三优公司出场地、设备，在三优公司原与他人合作经营的新标榜康乐中心（水疗中心）基础上，对现有设施、设备进行改造、翻新、引进新的经营管理模式，并独立负责水疗中心的日常经营管理，承担法人责任。同时还约定，双方按4：6比例分成（三优公司4、御二岛公司6）并承担亏损。《协议书》签订后，因双方对经营管理、利润分配等无法达成共识，经协商决定三优公司不参与经营管理，由御二岛公司单独经营，每月向三优公司支付14万元（2012年起为15万元）。为此双方于2008年3月21日，又签订了《补充协议书》，约定由于双方对利润分配、成本核算财务及管理费用分摊等难以达成共识，双方同意每月由御二岛公司向三优公司支付14万元（08年3月至11年3月14万元，11年4月至21年12月15万元）保底利润。上述两《协议书》签订后，水疗中心由御二岛公司独立经营，御二岛公司每月向三优公司支付租金。三优公司法定代表人江滔长期居住国外，2014年8月三优公司法定代表人回国后，发现御二岛公司未经三优公司允许破坏原房屋的主体结构，将原经营水疗中心的房屋一层的消防设施整体破坏，一个消防楼梯拆除，并将房屋分隔成多间铺面，擅自转租给11家商户。同时，在一楼南侧的消防通道上，搭建了一排固定建筑，用于办公和出租。三优公司认为，三优公司与御二岛公司签订的《联营合同书》及《补充协议书》，虽名为联营合同，但三优公司出场地、设备，每月收取固定收益，而御二岛公司单方出资，独立经营，自负盈亏，双方的法律关系系名为联营，实为租赁关系。御二岛公司未经三优公司允许，擅自将房屋转租给他人，并改变房屋的主体结构，破坏房屋的消防设施及设备，同时还擅自搭建违章建筑，违反了《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《消防法》等相关法律法规规定并构成严重违约。同时，御二岛公司擅自破坏房屋的主体结构与承重结构，破坏房屋的消防设施，占用消防通道搭建违章建筑，给三优公司造成损失，经三优公司预算恢复原状需47.5万元。综上，根据《合同法》及相关法律规定，三优公司请求：1、判令解除三优公司与御二岛公司签订的《联合经营协议书》及《补充协议书》；2、判令御二岛公司向三优公司返还房屋，并恢复原状；3、判令御二岛公司赔偿三优公司损失47.5万元。御二岛公司答辩称：因为我司与三优公司于2008年2月20日签订的联合经营协议书以及2008年3月21日签订的补充协议书中明确约定我司与三优公司之间是联营关系，联合经营协议书第2点利润及分配承担中双方明确约定：甲方即三优公司与御二岛公司按照4：6比例分配利润及亏损，而补充协议书中虽有约定给三优公司保底利润，但是该补充协议第六点明确约定：其他条款以原协议不变。也就是说，承担亏损是以原协议不变的。我司认为，三优公司与御二岛公司之间的联合经营协议书及补充协议书未违反我国相关法律法规的规定，未损害国家、集体或第三人的利益，系合伙人之间的意思自治，内部约定。实际上我们之间的关系是合伙人内部之间的承包关系，退一部说，即使是如三优公司所说，我们之间是房屋租赁关系，依据我司提交的证据足以证明三优公司知道我司引入第三方联合经营这件事情，在三优公司提交的2011年7月4日三优公司与我司的签订的补充协议书的第一点，第四点有约定，御二岛公司为保证三优公司的工作需要，每月御二岛公司给三优公司的消费卡继续执行，御二岛公司负责协调上述消费卡在三优公司的指定区域内消费有效使用，故我司对涉案房屋引入第三方是获得三优公司授权的，三优公司知道涉案房屋引入第三方的事实已经超过了六个月以上，我司认为即使法庭认为我司与三优公司之间不属于联营关系，而是租赁关系的话，三优公司请求解除租赁合同关系理由不成立。再者，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用若干问题的解释》，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。如果法院认为我司存在改变案涉房屋主体或承重结构，三优公司首先应当要求我司恢复原状，在这里我司要强调的是，三优公司从未要求我司对如果有存在的扩建或者有其他问题，予以恢复原状，而是直接要求解除合同，我司认为三优公司的请求法庭不应支持。综上，我司不同意三优公司的诉讼请求，应驳回三优公司的诉讼请求。经审理查明，2006年3月21日，三优公司与中国人民解放军海军海口房地产管理处（以下简称海军海口管理处）签订一份《补充协议书》，约定三优公司向海军海口管理处承租位于海口市五指山路XX号约4300平方米的土地，三优公司在该地上兴建新标榜娱乐城并对外经营，双方还对土地租赁价款、土地租赁年限、违约责任等事项进行了约定。2013年9月6日，三优公司与中国人民解放军海军南海舰队航空兵房地产管理办公室签订一份《军队房地产租赁合同》，约定三优公司向中国人民解放军海军南海舰队航空兵房地产管理办公室承租位于海口市五指山路XX号的三伏商业城（房屋面积2800平方米）用于对外经营，双方还对房屋租赁价款、房屋租赁年限、违约责任等事项进行了约定。2008年2月15日，三优公司与御二岛公司签订一份《联合经营协议书》，约定三优公司出场地及现有设施设备，御二岛公司出部分资金对现有设施设备进行翻新改造，双方联合经营，双方按4:6比例，即三优公司4，御二岛公司6的比例分配利润及承担亏损，每月15日结算当月亏盈，分配利润及承担亏损。联合经营年限为14年，即从2008年3月开始至2021年12月止。双方对其他各自权利义务及违约责任进行了约定。在联合经营过程中，由于双方对利润分配、成本核算、财务及管理费用分摊难以达成共识，双方遂于2008年3月21日签订一份《补充协议书》，约定御二岛公司不论当月核算经营利润亏或盈，给予三优公司保底利润每月14万元至15万元，从2008年3月至2011年12月每月支付14万元，从2012年1月至2021年12月每月支付15万元，御二岛公司每月30日前将水电费及物业管理用现金卡2000元交清给三优公司，御二岛公司每月15日前结清三优公司应分得当月固定利润，不得逾期，逾期超过30日，三优公司有权终止与御二岛公司的合作，将现有场地及所有设施设备无条件收回。2011年7月4日，三优公司与御二岛公司又签订一份《补充协议书》，三优公司同意御二岛公司将多余的空余面积及三层经营项目对外引入第三方，与御二岛公司联合经营，御二岛公司引入第三方联营后对上述场地进行二次装修改造、设施升级，保证不破坏房屋整体结构。合同签订后，御二岛公司依约每月向三优公司支付保底利润、水电费、物业管理费及消费卡，至庭审时御二岛公司未拖欠三优公司任何款项。御二岛公司将涉讼房屋进行了部分改造并将涉讼房屋分户出租，2013年1月20日，涉讼房屋第三层取得消防安全检查合格证，2014年10月19日，涉讼房屋第一层局部取得消防安全检查合格证。三优公司原名称为海南三优物业有限公司，后更名为海南三优置业有限公司。2015年4月15日，中国人民解放军海军海口房地产管理处向三优公司发出一份《通知》，载明：我处发现你公司在租用土地的两侧通道上，未经我处同意擅自建设永久建筑，用于商业铺面用房使用，该建筑建在道路上，给后面小区通行造成不便，并造成消防隐患。你公司的上述行为已违反了合同的有关规定，现我处正式通知你公司限期拆除上述永久建筑，否则我处将按规定追究你公司的违约责任，收回你公司租用的土地。以上事实有三优公司的《营业执照》副本复印件及工商变更资料、御二岛公司的《工商档案机读资料》、三优公司与部队房产部门签订的《补充协议书》、《军队房地产租赁合同》、三优公司与御二岛公司签订的《联合经营协议书》、《补充协议书》（两份）、《公证书》、海军海口房地产管理处出具的《通知》、海口市公安局消防支队美兰区大队作出的《海美公消安检字（2014）第0074号公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《海美公消安检字（2013）第0013号公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《消费卡收条》、《利润分配款付款凭证》、《水电费付款凭证》、《公司名称核准变更登记通知书》、《社会保险登记表》、当事人陈述及庭审笔录等予以佐证。本院认为：一、关于三优公司与御二岛公司之间的民事法律关系是联营合同关系还是房屋租赁关系的问题。根据双方于2008年2月15日签订的《联合经营协议书》，双方共同经营、共担风险、共负盈亏，此时双方的民事法律关系应为联营关系，双方于2008年3月21日签订一份《补充协议书》，约定三优公司不再参与经营、不共担风险、御二岛公司自负盈亏，御二岛公司每月向三优公司支付保底利润，据此，双方的民事法律关系已发生变化，不再具有联营合同关系的法律特征，御二岛公司每月向三优公司支付的保底利润实为租金，而且双方依据该约定履行至今，双方的民事法律关系应为房屋租赁合同关系。御二岛公司主张其与三优公司的民事法律关系是联营合同关系没有合同依据和事实依据，本院不予支持。二、关于是否解除三优公司与御二岛公司签订的《联合经营协议书》及《补充协议书》的问题。经审查，御二岛公司在履约过程中，未经三优公司同意，擅自对承租的房屋进行改造和建设新的房屋，造成消防隐患，对此土地出租人中国人民解放军海军海口房地产管理处向三优公司发出《通知》，要求三优公司限期拆除整改，御二岛公司的该项行为已构成违约。此外，御二岛公司未经三优公司同意擅自将承租房屋分户转租，亦已构成违约，御二岛公司抗辩称其引入第三方是经过三优公司同意的，对此本院认为，三优公司是同意御二岛公司引入第三方联合经营，并非是同意其对外转租，因此御二岛公司的抗辩理由没有事实依据，本院不予采纳。鉴于御二岛公司的上述违约行为，三优公司诉请解除其与御二岛公司签订的《联合经营协议书》、《补充协议书》及诉请御二岛公司返还承租房屋并恢复原状有事实依据，本院予以支持。三、关于三优公司诉请御二岛公司赔偿损失47.5万元的问题。三优公司没有举证证明其存在47.5万元的经济损失，该项诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十四条第二款之规定，判决如下：一、解除原告海南三优置业有限公司与被告海口御二岛娱乐有限公司签订的《联合经营协议书》、《补充协议书》（2008年3月21日）；二、限被告海口御二岛娱乐有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告海南三优置业有限公司返还承租的房屋并恢复房屋原状；三、驳回原告海南三优置业有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费97400元，由被告海口御二岛娱乐有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。
审 判 长 ?黄玉臣
审 判 员 ? 陈 璐
代理审判员 王 法 坚
二〇一五年七月三十一日
书 记 员 ?杜海燕