江苏省无锡市中级人民法院
民 事 裁 定 书
(2018)苏02民申87号
再审申请人（一审被告、一审反诉原告、二审上诉人）：李奇，男，1968年9月20日出生，汉族，住上海市闵行区。
再审申请人（一审被告、一审反诉原告、二审上诉人）：祁文芳，女，1969年3月9日出生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：张庆生(受李奇、祁文芳的共同授权委托)，北京京都（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘娜(受李奇、祁文芳的共同授权委托)，北京京都（上海）律师事务所实习律师。
被申诉人（一审原告、一审反诉被告、二审被上诉人）：徐建东，男，1986年2月20日出生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。
再审申请人李奇、祁文芳因与被申请人徐建东房屋买卖合同纠纷一案，不服本院(2017)苏02民终5376号民事判决，向本院申请再审。本院依法另行组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
李奇、祁文芳申请再审称：1.房屋转让协议在法律上属于居间服务合同，没有按照约定签订网签备案的房产买卖合同，不属于有效的合同。该协议的参与人为三方，协议第八条明确约定买卖双方需要另行签订房屋买卖合同。房屋转让协议是李奇一人签字，没有祁文芳签字，也没有追认，祁文芳对此不知情，直至2017年5月31日才知道，没有证据证明祁文芳知道或应当知道，法院只是推定，这种推定不符合最高法院的意见。协议签订时，徐建东仅履行了定金2万元，至起诉前没有按照合同约定支付首付款、贷款，谈不上支付合理对价，也没有到房产机关办理产权登记手续，故不符合合同有效的生效条件及最高法院对此类案件的判决理念。鉴于徐建东的不诚信，祁文芳不同意继续履行合同，并要求徐建东承担违约责任。从协议约定及微信聊天记录反映，徐建东没有按照协议履行，也没有按照口头约定履行，存在重大违约责任，根据合同法第67条的规定，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
2、二审依据不安抗辩权作出判决没有法律依据，合同法第68、69条对不安抗辩权的行使有相关的适用条件，其认为本案完全不具备不安抗辩权的行使条件，其将涉案房屋的房产证已经交付给中介机构，没有采取抵押、另行出售等任何使房屋贬损的行为，其只是提出按照口头协议的约定，要求徐建东及时支付首付款，在合同约定的期限内其仍然要求徐建东支付首付款，在本案起诉前，徐建东一直未支付首付款，在一审审理过程中，按照一审法官的要求，徐建东才交付到法院帐上，没有交付给申请人，没有任何法律规定认为把首付款交到法院视为交付了首付款，故法院认定徐建东已经支付首付款错误。另外，按照合同约定，徐建东应当办理贷款手续，徐建东在一审中当庭陈述已经办理了贷款手续，但是没有提交任何证据，其从执行法官那里了解到，徐建东至今未办理贷款手续，证明徐建东的陈述虚假。原审判决将涉案房产交付徐建东并办理过户手续，如果徐建东不支付首付款，不办理相关的贷款手续，其在没有收到房款的情况下如何能办理过户手续，根据原审判决，未将徐建东应尽的付款义务列到判项之中，其只能无偿把房产过户给徐建东，还要承担违约责任，这是枉法裁判。
3.协议约定了定金条款，如果其违约，在徐建东未支付首付款和办理贷款的情况下，应适用定金条款。徐建东要求其承担违约责任依据的是协议的第7条第3项条款，该条款适用的条件是其拒绝履行协议，原审判决其承担房款总额10%的违约责任后，不能再判决继续履行协议。原审判决主动调整违约金没有法律依据。徐建东也存在违约行为，即使认定双方均有违约的情况下，违约金也可以相互抵销，而不能让其单方承担违约责任。综上，原审判决认定事实和适用法律错误，其根据民诉法第200条第2项、第6项的规定，依法申请再审。
徐建东提交意见称：1.祁文芳在一审审理中与李奇共同提起反诉，并没有说其不知情，在办理房屋贷款时李奇提供了祁文芳的身份证、结婚证、户口本，在中介签订合同三天后，李奇他们说房子不卖了，对此祁文芳不能说其不知情，由此证明祁文芳对房屋转让是知情的。2.根据协议约定2017年5月31日前李奇到无锡拿到首付款后办理过户手续，但李奇在5月25日左右已经微信给中介明确表示房子不卖了，中介多次微信联系，要求李奇和祁文芳前往无锡，但他们一直未来，故李奇、祁文芳应承担违约责任。因李奇、祁文芳存在违约行为，其不敢将首付款交付，一审审理中，法官说如果其想继续履行合同就将首付款交到法院账上，所以其已将首付款交至法院账上。另按照协议约定，后期房款等贷款批下来再支付，现银行贷款的材料已经交至原审法院执行局。3.根据协议约定违约方要承担10%的违约金，协议已经生效，李奇、祁文芳违约，故应当按照合同约定履行。综上，原审判决正确，要求驳回李奇、祁文芳的再审申请。
本院复查查明，本案二审判决生效后，徐建东向原审法院申请执行，原审法院执行局承办人于2018年4月28日前往银行了解本案所涉房屋的贷款情况，银行工作人员告知该房屋的贷款合同等材料已报上级银行，并已审批通过，现只要提交房屋的他项权证即可下发贷款。
本院经审查认为：李奇和祁文芳提出房屋转让协议是李奇一人签字，祁文芳未签字也未追认，祁文芳对房屋转让不知情，故房屋转让协议未生效。本案中，房屋转让行为发生于李奇和祁文芳夫妻共同生活期间，由李奇代表其与祁文芳二人作为出卖人与买受人徐建东和中介公司三方签订了房屋转让协议，该协议内容包含房屋买卖和居间服务两方面内容，体现了各方当事人的真实意思表示，主要条款内容完备，各方当事人均已签字确认，祁文芳的签字虽由李奇代签，但祁文芳在事后未对李奇的代理行为提出异议，徐建东有理由相信房屋转让行为系李奇和祁文芳夫妻双方的真实意思表示，且徐建东为善意购买人，故房屋转让协议成立并生效，房屋转让行为合法有效。徐建东要求李奇、祁文芳继续履行房屋转让协议是基于双方之间的房屋买卖合同关系，故本案案由确定为房屋买卖合同纠纷正确，至于有无签订备案合同，并非房屋转让协议的生效要件，不影响协议性质。
李奇和祁文芳认为二审依据不安抗辩权作出判决没有法律依据。本案中，双方在房屋转让协议中约定，于2017年5月31日前办理该房屋的产权转让手续，徐建东支付首付款时间为办理产权过户前，李奇、祁文芳提出协议签订前双方曾口头约定2017年4月底之前应支付首付款，但缺乏相应的证据加以证明。根据双方的微信记录，李奇在约定的付款期限之前即多次要求徐建东提前付款，否则其将拒绝履行合同，并以徐建东违约为由不同意继续履行合同，再三推托当面接收首付款的要求，在此情况下，徐建东担心预期的房屋转让有不能实现的危险时行使不安抗辩权，未在协议约定期限支付首付款符合合同法的规定。而李奇、祁文芳单方要求徐建东提前付款，并以此为由拒绝履行合同的行为，违反了合同约定已构成违约，徐建东作为守约方，有权要求李奇、祁文芳承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。徐建东要求继续履行房屋转让协议，并已将首付款交至法院，对于余款也已办理妥银行贷款手续，为维护交易秩序的稳定和安全，原审判决李奇、祁文芳承担办理过户手续并交付房屋并无不当。
李奇和祁文芳要求本案适用定金条款或违约金相互抵销。根据法律规定，定金是由一方预先给付给对方作为一种法定的担保方式，一般适用于合同订立初期，通常伴随合同解除的后果，而违约金是在违约行为发生后再支付，适用于一方不履行合同义务的情形。合同法第116条规定：既约定定金又约定违约金的，一方违约时，对方可以选择适用定金或者违约条款。本案中，李奇、祁文芳拒绝履行房屋转让协议存在违约行为，徐建东选择继续履行协议，并已交付首付款，具备继续履行协议的条件，在此情况下，李奇、祁文芳除了应当承担办理过户并交付房屋的义务之外，还应承担因逾期办理过户手续产生的违约责任，因双方在房屋转让协议中已明确约定迟延办理过户手续违约金的计算方法，故原审判决由李奇、祁文芳承担违约责任并无不当。
综上，李奇、祁文芳的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：
驳回李奇、祁文芳的再审申请。
审判长 许 敏
审判员 朱 健
审判员 过坚列
二〇一八年五月十日
书记员 鲍 清