广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云中法民二终字第58号
上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：罗定市天威动物药业有限公司。住所地：罗定市。
法定代表人：邓兵，该公司负责人。
委托代理人：吴家奕，广东端庆律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：罗定市南江艺术学校。住所地：罗定市。
法定代表人：孙秀芳，负责人。
被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：孙秀芳，女，1963年12月19日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。
被上诉人孙秀芳的委托代理人：王东鸣，男，51岁，住罗定市。
上诉人罗定市天威动物药业有限公司（以下简称“天威公司”）因与被上诉人罗定市南江艺术学校（以下简称“南江艺校”）、孙秀芳房屋租赁合同纠纷一案，不服罗定市人民法院作出的（2014）云罗法民初字第620号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年3月6日，南江艺校与天威公司签订《租赁合同》。合同第一条约定：“天威公司（甲方）将位于罗城街道大岗桥西，《国有土地使用证号》：罗府国用（2006）第002xxx号的大部分场所（即经商定的车间保留最少使用场地外）的现状租赁给乙方办学（具体看租赁合同附件）”。第二条约定：“租期：自2013年3月1日起至2018年6月30日止，共五年零四个月，租约期满，条件许可的，经双方协商一致可以延长租赁期”。第三条约定：“租金及支付办法与违约处罚：1、商定每月租金20563元人民币（含17.5%综合租赁税价），2、之后每两年调增10%租金标准。合同签署乙方即交付6万元押金给甲方，尔后乙方必须在当月5日前将当月租金支付给甲方，逾期未支付的，按每日万分之五计收滞纳金，如乙方连续两个月欠交租金则视为乙方严重违约，甲方有权单方终止合同，收回租赁场所，没收剩余押金，并赔偿甲方经济损失，乙方不得有异议（原交定金20万元人民币减去交纳银行利息5.4万元，剩下14.6万元，其中6万元转为租赁押金，其余的8.6万元转为每月的租赁费，租期最后两个月以押金顶租金）。3、按照谁使用谁负责的原则，甲乙双方按各自使用面积的比例分担土地使用税（年税）。4、除乙方严重违约或甲乙双方协商同意不可抗力事件（如战争、地震灾害等）之外，甲乙双方不得以其他任何理由单方终止合同，否则违约方需赔偿对方由此造成的经济损失。”第七条约定：“本合同经双方签字并在乙方负责人孙秀芳女士配合甲方办理完之前认购甲方股权退还的工商手续后即生效。”第八条约定：“由于孙秀芳自愿退出购买天威动物药业有限公司的35%股权，故此，关于2012年11月3日罗定市天威动物药业有限公司与罗定市南江艺术学校签订的《租赁合同》和与孙秀芳签订的《股权转让协议》及2012年12月12日签订的《关于股权转让协议的补充协议》无效，自行作废。”
合同签订后，天威公司将租赁场所交付给南江艺校使用，南江艺校亦于2013年3月份陆续将学校的桌椅等教学设备搬到天威公司，并于当月开学。2013年9月份南江艺校没有开学，同年10月18日，云浮市教育局决定从2013年10月21日起，对南江艺校作出停止办学的处理。南江艺校于2013年11月29日向天威公司发出《关于催租金的复函》：“由于贵公司于今年六月份才完成基本交付租约的房地产，我校合作者欧先生以此为理由退出经营并索赔。教育部门以学校与工厂在同一地方办不合格，发出通知要我校停止办学。所以，我校无力也无资格再承租贵公司场所，并已于今年十月提出退租，请贵公司合理计算过去的租金，并以和为贵尽量做到大家好合好散。谢谢！罗定市南江艺术学校，2013年11月29日。”该复函空白处有天威公司方会计曾庆泉签名，并签署时间为2013.12.4。从签订合同起至2013年12月31日，除合同约定的20万元定金外，南江艺校均未向天威公司缴纳过租金。2013年11月19日，天威公司向南江艺校发出《催收租金通知书》，南江艺校的工作人员莫桂焕于2013年11月20日在《催收租金通知书》收据上签名。后天威公司将南江艺校于2013年3月至2013年12月应交租金、电费以及2013年7月5日到2013年12月10日的滞纳金等情况制作成《罗定市南江艺术学校欠款对帐单》送达给南江艺校，南江艺校的工作人员莫桂焕于2013年12月11日在该欠款对帐单上签名。2014年5月份南江艺校欲将学校财产搬离天威公司场所时，天威公司以南江艺校未缴纳租金为由，不让南江艺校的两辆面包车开走，至今南江艺校的财物仍存放于天威公司，两辆面包车被天威公司扣押。经清点，双方确认南江艺校存放于天威公司租赁场所内的财产有：一、存放于专2楼（南1）一楼有：钢琴9台、电钢琴1台、液晶显示屏42台、非液晶显示屏7台、大音箱2只、中音箱2只、小音箱2只、落地镜14面、功放机2台、录音机1台、吊扇1台；二、存放于专2楼（南1）二楼有：电子琴20台、古筝1台、大提琴1台、吊扇3台；三、存放于专2楼（北）一楼杂物房有：电子琴32台、洋钢琴1台、大音箱2台、空调5台、学生床30张、壁挂风扇6台；三、存放于专2楼（北）二楼有：学生床15张、壁挂风扇5台、大音箱2台；四、存放于专2楼（南2）二楼房间有：学生床架若干、学生桌若干；五、存放于专2楼（南2）二楼课室有：学生床15张、壁挂风扇4台、大音箱2台；六、存放于专2楼（南2）二楼杂物房有：学生桌、学生椅、学生床架若干；七、存放于宿舍楼一楼有：学生床16张、壁挂风扇3张、学生桌2张、学生椅2张、电炒锅1只、洗手盘3只、不锈钢桌子2张、电水煲1只、保温瓶1只；八、存放于宿舍楼二楼有：学生床12张、壁挂风扇2台；九、存放于办公楼二楼至三楼楼梯间有：学生桌和学生椅若干；十、存放于办公楼一楼（教务处）有：办公桌9张、学生桌4张、液晶显示屏2台、机箱2台、吊扇2台、壁挂风扇1台；十一、存放于办公楼一楼（教务处旁）有：三人木沙发3张、二人木沙发1张、单人木沙发1张、木桌子1张、空调1台；十二、存放于办公楼二楼有：吊扇8台、学生桌167张、学生床2张、学生椅126张。十三、存放于广场旁边的面包车两辆（车牌号分别为：粤W03x**、粤W05x**）。
另查明，南江艺校是孙秀芳一人出资组建的艺术学校，云浮市民政局于2011年12月16日向南江艺校颁发民办非企业单位登记证书，经罗定市泷龙会计师事务所验资，孙秀芳已经缴足出资额30万元。
再查明，原审法院在审理该案过程中，天威公司向原审法院申请对孙秀芳在中国工商银行罗定市支行账号为2020002601026042xxx、2020002701021139xxx、20200044020880xxx的银行存款以及座落在罗定市东华一路1号南江帝景御景苑x幢x座xxx房的房地产（登记字号：罗0000014xxx；房地证号：罗0000014xxx）进行查封，并已提供担保。原审法院于2014年5月23日分别作出（2014）云罗法民初字第620-1号、620-2号民事裁定书，裁定对上述存款以及房地产进行查封。
原审法院经审理认为：本案属房屋租赁合同纠纷。依照法律的规定，租赁合同出租人应当按照约定将租赁场所交付给承租人使用，并保持租赁房屋符合约定的用途，承租人应当按照约定的期限支付租金。针对本案的本诉和反诉，双方共同争议的焦点是：一、租赁合同是否有效。二、租赁合同是否解除。三、合同双方的权利义务应否履行：1、租金尚欠多少；2、天威公司主张的电费、水费是否应当得到支持；3、天威公司主张2013年土地使用税是否应当得到支持；4、租赁合同约定合同押金6万元应如何处理；5、南江艺校是否应当向天威公司支付滞纳金。四、孙秀芳是否本诉适格的被告。六、南江艺校的反诉是否获得支持。
关于争议焦点一租赁合同是否有效。关于南江艺校、孙秀芳提出其是被骗和被迫签订涉案《租赁合同》的抗辩，经查，涉案合同第二条已明确约定租期是五年零四个月，第三条约定了租金及支付办法与违约处罚，第七条约定2012年11月3日双方签订的《租赁合同》和天威公司与孙秀芳签订的《股权转让协议》、2012年12月12日签订的《关于股权转让协议的补充》均无效，自行作废。孙秀芳人作为南江艺校的法定代表人，在涉案合同上签名、盖章，可证明其对合同条款的确认，合同内容是其真实意思表示。根据《合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立”。《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。故南江艺校、孙秀芳提出的上述抗辩，理由不成立。双方于2013年3月6日签订的《租赁合同》是双方真实的意思表示，且没有违反法律、法规的规定，故该合同成立，且南江艺校已按合同约定使用租赁物并支付了部分租金，合同合法有效，双方均应依照合同约定履行自己的义务。
关于争议焦点二租赁合同是否解除。南江艺校与天威公司签订租赁合同的目的是为了办学，但南江艺校于2013年10月21日被云浮市教育局决定停止办学，因不可抗力致使不能实现合同目的。根据《合同法》第九十四条的规定，南江艺校可以依法解除合同。南江艺校向天威公司发出《关于催租金的复函》中，已向天威公司发出解除合同的通知，天威公司的工作人员于2013年12月4日收到该复函，根据《合同法》第九十六条第一款的规定，天威公司在收到南江艺校解除合同的通知后，并没有提出异议，因此涉案的《租赁合同》解除通知于2013年12月4日到达天威公司时解除。
关于焦点三合同双方的权利义务应否履行。根据《合同法》第六十条的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。天威公司作为出租人应当按照约定将天威公司驻地罗定市罗城街道大岗路大岗桥西的大部分场所交付给南江艺校，并保持租赁房屋符合约定的用途，南江艺校作为承租人应当按照约定的期限支付租金。合同签订后，天威公司已经按合同约定将罗定市附城街道大岗路大岗桥西的大部分场地交付给南江艺校使用，但南江艺校除向天威公司交纳20万元定金外，再没向天威公司交纳租金。
1、对南江艺校尚欠天威公司多少租金的问题。根据租赁合同约定，租期是从2013年3月1日起，因双方于2013年12月4日已解除租赁合同，故南江艺校应向天威公司支付2013年3月至2013年12月共10个月的租金，根据合同约定每月租金20563元，故10个月的租金为205630元。由于南江艺校在签订合同时已经向天威公司支付20万元定金，上述定金，减去交纳银行利息54000元，余下的146000元按合同约定，86000元转为每月的租金，60000元转为租赁押金，租期最后两个月以押金顶租金。因该租赁合同于2013年12月已经解除，故60000元押金可顶租金，上述146000元均可作为租金。综上，至2013年12月4日租赁合同解除时止，南江艺校尚欠天威公司的租金为59630元。
2、南江艺校是否应当向天威公司支付电费和水费的问题。根据《租赁合同》第五条：“乙方租用甲方场所需要使用房屋进行改造装修的（包括水电分设），除相关费用由乙方自行负责外，还必须在对技术及施工保证安全负责前提下进行。对使用甲方设施的应在双方认证后造册备案并由乙方使用和管理”。因此，南江艺校应当向天威公司支付租赁期的水电费。对应支付多少水电费的问题，根据天威公司提供的证据，只有2013年10月至12月的三张水费发票共款328.5元予以支持，其他的水费发票均是2014年发生的费用，上述费用因租赁合同已经解除，南江艺校无需要按合同再向天威公司支付水费。对电费，天威公司只向法庭提交了《罗定市南江艺术学校欠款对帐单》以证实南江艺校欠天威公司电费和租金的情况，但该对帐单并非注明南江艺校签收即确认其欠款的事实，且南江艺校在庭审中也不予确认该电费，虽然南江艺校的工作人员莫桂焕均在每份对帐单上签名，但不能认定南江艺校确认其欠天威公司租金和电费。综上，由于天威公司未能向法庭提交能证明南江艺校欠交电费的证据，故对该诉讼请求，应予驳回。
3、天威公司主张南江艺校支付2013年土地使用税是否应当得到支持的问题。根据《租赁合同》第三条第3点：“按照谁使用谁负责的原则，甲乙双方应按各自使用面积的比例分担土地使用税（年税）”。由于合同上没有约定双方各自使用的面积比例，事后也没有签订补充协议，根据罗定市南江艺校在租赁场所的财物清单反映，南江艺校实际上已使用了天威公司的大部分土地面积，因此天威公司现主张南江艺校按70%的比例支付土地使用税，理据充分，应予以支持，但由于天威公司只提供罗定市南江艺术学校欠款对账单，以证明应交2013年1-12月房产税、土地使用税（按负担70%计）为13109.96元，再无其他合法有效的票据予以证明，因南江艺校只是在该对账单签收，并不是确认该数额，且南江艺校在法庭上亦不予确认，因此天威公司主张南江艺校支付该费用13109.96元，证据不足，依法应予驳回。
4、租赁合同约定的合同押金6万元应如何处理的问题，因涉案合同于2013年12月份已解除，根据合同约定，60000元租赁押金在租期最后两个月以押金顶租金，故该款应依合同的约定作租金使用。
5、南江艺校是否应当向天威公司支付滞纳金的问题。根据涉案合同，南江艺校须在当月5日前将当月租金支付给甲方，逾期未支付的，按每日万分之五计收滞纳金。由于该约定不违反法律的规定，予以支持。对南江艺校应支付多少滞纳金的问题，由于南江艺校原交的定金20万元中，除交纳银行利息，剩下的146000元全部用于交纳租金，根据每月支付20563元租金，至2013年9月，南江艺校应支付的租金为143941元，余下2059元（146000元-143941元）用于支付2013年10月份的租金，故至2013年10月5日，南江艺校尚欠天威公司租金18504元，南江艺校应支付10月租金的滞纳金为286.81元；至2013年11月5日，南江艺校尚欠天威公司的租金为39067元，应支付11月份租金的滞纳金为586元；至2013年12月5日止，南江艺校尚欠天威公司的租金为59630元，南江艺校应支付12月份租金的滞纳金为924.25元。从2014年1月份至2014年4月份共120天（2014年1月6日至2014年4月5日），南江艺校欠天威公司的租金为59630元，应支付租金的滞纳金为3585元。综上，从2013年10月至2014年4月5日止，南江艺校共欠天威公司租金的滞纳金为5382.06元。
关于焦点四孙秀芳是否本诉适格的被告。经查，南江艺校虽然是民办非企业单位，有独立的诉讼主体资格，孙秀芳是该企业的法定代表人，但根据涉案的《租赁合同》第八条，该合同内容涉及孙秀芳，而且天威公司依合同约定对孙秀芳提起诉讼，因此孙秀芳是原审本诉的被告。但天威公司主张孙秀芳承担支付租金无法律依据，也没有合同的约定。
关于焦点五南江艺校、孙秀芳的反诉是否支持。关于孙秀芳的主张，因租赁合同是天威公司与南江艺校签订的，根据《合同法》第八条的规定，合同双方当事人应按约定履行自己的义务，即由天威公司向南江艺校交付租赁场地，南江艺校向天威公司支付租金。现合同已解除，若天威公司扣押南江艺校的财物，应由南江艺校主张返还，而非孙秀芳，因此，孙秀芳主张天威公司返还南江艺校的财物依据不足，依法应予驳回；关于孙秀芳和南江艺校主张天威公司返还股金20万元，经查，孙秀芳、南江艺校称的20万元股金，实际上是《租赁合同》中约定的南江艺校应支付给天威公司的20万元定金，根据合同的约定，该20万元除已支付的利息外，余下的款项已经全部用于支付南江艺校欠天威公司的租金，而且根据该《租赁合同》第八条的约定，孙秀芳自愿退出购买天威公司的35%股权，2012年11月3日南江艺校与天威公司签订的《租赁合同》以及天威公司与孙秀芳签订的《股权转让协议》、《关于股权转让协议的补充协议》无效，自行作废，现南江艺校和孙秀芳仍然依双方于2012年11月3日签订的《租赁合同》和孙秀芳与天威公司签订的《股权转让协议》、《关于股权转让协议的补充协议》提出抗辩，要求退还股金20万元的理据不足，不予支持。关于南江艺校主张天威公司退还被扣押的学校财产，经查，南江艺校存放于天威公司的学校财产，天威公司除了不让南江艺校的两辆面包车开走外，其余的学校财产，均由南江艺校控制，不存在天威公司扣押的问题。由于本案只是房屋租赁合同纠纷，天威公司扣押南江艺校的两辆面包车无法律依据，也没有合同的约定，故南江艺校停放在租赁场所的两辆面包车，应由天威公司返还给南江艺校；南江艺校应将其他财物搬离租赁场所，并将租赁场所交回给天威公司。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（一）项、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、罗定市南江艺术学校在判决发生法律效力之日起十日内支付租金59630元给罗定市天威动物药业有限公司。二、罗定市南江艺术学校在判决发生法律效力之日起十日内支付迟延交纳租金的滞纳金5382.06元（计至2014年4月5日止）给罗定市天威动物药业有限公司，2014年4月6日之后的滞纳金按所欠租金每日的万分之五计算至支付完毕日止。三、罗定市南江艺术学校在判决发生法律效力之日起十日内支付租赁期间的水费328.5元给罗定市天威动物药业有限公司。四、罗定市南江艺术学校在判决发生法律效力之日起十日内将存放于罗定市天威动物药业有限公司的财物搬离租赁场所，将租赁场所交回罗定市天威动物药业有限公司。五、驳回罗定市天威动物药业有限公司的其他诉讼请求。六、罗定市天威动物药业有限公司在判决发生法律效力之日起十日内将扣押在租赁场所的属罗定市南江艺术学校的车辆予以放行。七、驳回孙秀芳的诉讼请求。八、驳回罗定市南江艺术学校的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4952元，由罗定市天威动物药业有限公司承担3630元，罗定市南江艺术学校承担1322元；反诉受理费4450元，由罗定市南江艺术学校承担4238元，罗定市天威动物药业有限公司承担212元。财产保全费2020元，由罗定市天威动物药业有限公司承担。
一审宣判后，上诉人天威公司不服，向本院上诉称：请二审法院依法撤销罗定市人民法院（2014）云罗法民初字第620号民事判决第一、二、三、五、六项，并改判支持上诉人的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由两被上诉人负担。
事实与理由：一审法院判决认定事实错误，适用法律错误，判决显失客观公正，请二审法院查清事实，撤销一审法院的错误判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。一、对于双方之间租赁合同是否解除的问题。上诉人认为，一审法院认定本案因不可抗力致使不能实现合同目的而适用《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，认定双方租赁合同于2013年12月4日解除，属于认定事实和适用法律严重错误。1、《中华人民共和国民法通则》第153条及《中华人民共和国合同法》第117条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。而本案中，南江艺校于2013年10月21日被云浮市教育局决定停止办学并不属于法律规定的不可抗力事件。从南江艺校一审时所提交的云浮市教育局《关于对罗定市教育局〈关于对罗定市南江艺术学校情况的调查及处理的建议〉的复函》可以证实，南江艺校是由于管理混乱，严重影响教育教学而被云浮市教育局依据《中华人民共和国民办教育促进法实施条例》第五十一条的规定和《中华人民共和国民办教育促进法》第六十二条的规定决定对其停止办学的，南江艺校因管理混乱严重影响教育教学而被停止办学，不是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，而是由于其自身不及时进行整改的主观原因所造成的。且南江艺校是有着多年的办学经验，其也应当知道法律法规对学校办学条件、管理的相关规定，也能够预见因管理混乱严重影响教育教学而被停办的后果，其应当采取积极措施避免、克服被停办后果的发生。因此，南江艺校被云浮市教育局决定停止办学并不属于法律规定的不可抗力事件，其不能依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款的规定主张解除合同，其并没有法定的解除权，不能依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，以通知的方式解除双方的租赁合同。其要解除双方的租赁合同，只有根据第九十三条第一款的规定，经双方协商一致，才可以解除合同。2、根据《租赁合同》第三条第4项“除乙方严重违约或甲乙双方协商同意不可抗力事件（如战争、地震灾害等）之外，甲乙双方不得以其他任何理由单方终止合同，否则违约方需赔偿对方由此造成的经济损失”的约定，双方已在合同中自行约定不可抗力的范围，而本案南江艺校被云浮市教育局决定停止办学并没有在合同约定的不可抗力的范围之内。本案的租赁合同并没有解除，被上诉人至今也一直占有、使用所租赁的场地，被上诉人应按合同的约定支付直到其返还所占用的房屋、场地之日止的租金及滞纳金给上诉人，并赔偿由此造成上诉人的损失。
二、一审法院罔顾租赁合同的约定，无视被上诉人拖欠租金的严重违约事实，判决显失公平。本案《租赁合同》第三条第2项约定“如乙方连续两个月欠交租金则视为乙方严重违约，甲方有权单方终止合同，收回租赁场地，没收剩余押金，并赔偿甲方经济损失，乙方不得有异议。”（原交定金20万元减去缴纳银行利息5.4万元，剩下14.6万元，其中6万元转为租赁押金，其余的8.6万元转为每月的租赁费，租期最后两个月以押金顶租金。）被上诉人可直接用作抵扣租金的只有86000元，根据《租赁合同》约定每月租金为20563元，该86000元最多只能抵扣2013年3月至6月共4个月的租金，从2013年7月起被上诉人就已经欠交租金，至2013年11月19日上诉人发出《催收租金通知书》时被上诉人已连续5个月欠交租金，按照租赁合同的约定，被上诉人已经属于严重违约，上诉人有权没收其押金60000元。因此，一审法院认为60000元押金可顶租金是罔顾租赁合同的约定，无视被上诉人存在拖欠租金的严重违约行为，其判决是显失公平，是错误的。
三、一审法院认为上诉人提交的《罗定市南江艺术学校欠款对账单》不能认定南江艺校确认欠租金、电费和土地使用税并据此判决驳回上诉人的诉讼请求，是明显加重上诉人的证明责任，一审法院的判决明显不公平，是错误的。上诉人提交的该对账单每月都是由南江艺校的管理工作人员莫桂焕签收确认的，直到2014年5月莫桂焕撤离学校前都是由莫桂焕签收确认，而被上诉人每个月收到对账单后均没有提出任何异议，且对对账单所列的数额和项目是确认的。一审法院认为该对账单并不是确认的数额，据此判决驳回上诉人的诉讼请求，是明显加重上诉人的证明责任，一审法院该认定明显不公平，是错误的。
四、被上诉人在租赁场地内的所有财产（包括两台面包车），一直都是由被上诉人控制的，直至2014年5月上诉人起诉时，均由被上诉人的人员莫桂焕及门卫掌控，期间并没有发生被上诉人派人将两台面包车开走而遭上诉人阻止的事实，被上诉人也没有任何证据证明上诉人扣押其两台面包车的事实。因此，一审法院认为被上诉人停放在租赁场地内的两台面包车是上诉人扣押不让其开走，缺乏事实根据。
五、一审法院认为被上诉人孙秀芳不承担支付租金的责任，是错误的。被上诉人孙秀芳是罗定市南江艺术学校的开办者、出资人，按照“谁投资、谁所有”的原则，孙秀芳应享有学校的所有权，并承担学校的债务，且事实上，南江艺校的收益也是一直由孙秀芳管理、占有、使用，其个人财产权益与南江艺校的财产权益已混同。因此，孙秀芳作为学校的开办者、出资人，应承担学校的债务。
六、一审法院受理被上诉人的反诉是程序错误。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款“当事人增加、变更诉讼请求或提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。”一审法院于2014年5月20日受理上诉人的起诉，并于2014年7月4日开庭审理，被上诉人于2014年7月8日才提起反诉，超过法定提起反诉的期限，一审法院应直接裁定不予受理被上诉人的反诉，但一审法院却依然将被上诉人的反诉合并审理，因此，一审法院受理并合并审理被上诉人的反诉是程序错误。
上诉人天威公司在二审诉讼期间提交以下证据：1、税收完税证明复印件（2张），拟证明上诉人需要缴纳土地使用税是11878元，按照双方签订的租赁合同第3条第3款约定，双方应按照各自使用的面积分摊使用税，场地是由被上诉人使用，所以被上诉人应当分担70%的土地使用税。2、2013年4月-11月份的电费发票复印件，拟证明电费是上诉人挂名的总表，被上诉人租赁上诉人的场地后使用分表来对减电费。3、农村商业银行大额来账凭证复印件，拟证明被上诉人孙秀芳在2012年10月30日将20万元转到上诉人的账户，以及拟证明孙秀芳与艺术学校的财产是混同的。
被上诉人南江艺校、孙秀芳答辩称：一、双方于2013年3月6日签订的《租赁合同》是两被上诉人为使学校顺利开学的情况下被逼所签的，合同签订后，上诉人方完全不履行合同，违约在前。事实如下：1、南江艺校与上诉人协商，已于2012年11月3日签订了《租赁合同》，同月13日签订了《股权转让协议书》，孙秀芳注入资金20万元，上诉人以孙秀芳是小股东，必须服从大股东利益为借口，提出孙秀芳必须同意再租用三年，且不能在五年内搬走，并要求孙秀芳注资合作搞房地产，按股份交纳土地转让的补偿金。孙秀芳表示不能接受后，上诉人即拒绝孙秀芳退款20万元的要求，并拒绝执行本案的《租赁合同》。2、孙秀芳为了达到新的合作办学者欧汉锦的入股条件，为了保住办了9年的学校能在2013年春季开学，被逼接受了本案的《租赁合同》。上诉人凭此合同无理要求两被上诉人承担其借钱办企业的利息，且在两上诉人开办学校的同时，在办工厂，又无理的要求马上结算租金，更无理的将租赁期缩至5年3个月。这均不是孙秀芳的真实意思表示。3、上诉人在场地租给南江艺校后，其又搞了工厂内部承包，扩大生产，使南江艺校无法正常运作。南江艺校因此被罗定市教育局、云浮市教育局责令整改。4、上诉人因为另有目的（找合作者搞房地产），不交付应按《租赁合同》约定的房地产，使南江艺校完全不符合办学条件。5、上诉人不理会南江艺校不开学就被停办的情况，无视南江艺校设备无地方安放的情况，上诉人不交付所租赁的场地，致使南江艺校于2013年3月中旬搬进学校的大多数设备只能露天摆放，100多台全部被雨水淋坏，大多数设备及设施损失或损坏。6、由于上诉人不交付应交付场地、房地产的原因，与孙秀芳合作办学的欧汉锦强行退股，使两被上诉人无法继续办学，这个结果也是由上诉人所造成的。7、南江艺校因上诉人不交付场地，无法进行学校的正常运作，在2013年10月21日被云浮市教育局下通知停止办学后，南江艺校已马上告知上诉人，并随后用复函的形式告知上诉人，要求解除合同，上诉人的财务人员曾庆泉亲笔签收了该复函。南江艺校被停止办学后，上诉人多次阻止两上诉人搬走学校值钱的东西，包括两台面包车、10多台钢琴和100多台电脑等。以上过程有全体南江艺校的师生可以作证，云浮市教育局主管职教的相关人员于2013年5月前来南江艺校检查工作时也亲眼看到上诉人应交付而未交付的房子仍未实际交付的情况。
二、孙秀芳是学校的举办人，根据《中华人民共和国民办教育促进法》，孙秀芳早已完成了办学资金的出资。且根据该法第三条和第三十五条的规定，两被上诉人认为南江艺校属于公益性的民办非企业组织，归属云浮市民政局非企业社会组织科管理，其运作不是以营利为目的的企业行为，而是公益事业。由此产生的一切法律责任应由学校承担，故上诉人要求孙秀芳承担责任是缺乏依据的。上诉人采取封存孙秀芳个人账目和财产是违反上述法律规定的。
三、根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“当事人一方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销：（一）因重大误解订阅的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思表示的情况下订立合同的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人有请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”的规定，孙秀芳认为双方于2013年3月6日签订的《租赁合同》符合上述规定，应予以撤销或解除。
四、上诉人提出的电费问题，实际上绝大部分用电是属于上诉人自己使用的，水更是大部分由上诉人使用的，尤其是在2013年6月份以后，学校已无学生，而上诉人的工厂需要用水、用电，所以由上诉人使用的水电产生的水电费，不应由南江艺术负担。上诉人要求南江艺校负担由其借钱办企业的利息，以及要求两被上诉人承担土地使用税70%等也是无理据的。
五、上诉人扣押学校的20万元，不履行合同造成学校设备大部分被雨水淋坏，不交付应交付的房子，上诉人的老板占着三间本应租给学校使用的房子。学校遭受的各种损失是由上诉人造成的，其应赔偿给两被上诉人。
被上诉人南江艺校、孙秀芳在二审期间没有提交新的证据。
本院查明的事实与原审查明的一致，予以确认。
另查明，天威公司于于2014年5月20日向原审法院起诉，请求法院判令：1、解除双方之间签订的《租赁合同》，并确认天威公司已收取的租赁押金60000元不予退还南江艺校；2、南江艺校、孙秀芳支付暂计至2014年4月份所拖欠租金人民币205630元（具体数额要求计算至南江艺校、孙秀芳实际返还所占用房屋、场地之日止）；3、南江艺校、孙秀芳支付迟延支付租金的滞纳金17098.13元（按每天所欠租金的万分之五暂计至2014年4月份，具体数额要求计算至南江艺校、孙秀芳实际履行完毕之日止）；4、南江艺校、孙秀芳支付暂计至2014年4月份使用承租房屋、场地产生的电费7601.38元（具体数额要求计算至南江艺校、孙秀芳实际返还所占用房屋、场地之日止）；5、南江艺校、孙秀芳返还天威公司代缴的2013年的土地使用税13109.96元（按南江艺校、孙秀芳应负担70%计算）；6、诉讼费用由南江艺校、孙秀芳承担。
南江艺校、孙秀芳于2014年7月8日提起反诉，要求法院判令：1、天威公司返还南江艺校、孙秀芳20万元入股金。2、天威公司退还南江艺校、孙秀芳被天威公司无理扣押的学校财产。
天威公司在一审第一次开庭审理中当庭提交水费记账凭证、现金支出凭证、水费发票7张，拟证明双方签订租赁合同后，天威公司将水费缴纳登记过户在南江艺校名下，南江艺校一直没有缴纳水费，天威公司直到自来水公司将水表拆掉后才知道南江艺校没有缴纳水费，天威公司于2014年5月12日重新报装。天威公司在提起本案诉讼时并没有提出要求南江艺校或孙秀芳支付水费的诉讼请求，其在原审本诉法庭辩论结束前也没有增加要求南江艺校或孙秀芳支付水费的诉讼请求。
还查明，天威公司在二审诉讼中提交证据1：税收完税证明复印件（2张），拟证明上诉人需要缴纳土地使用税是11878元，按照双方签订的租赁合同第3条第3款约定，双方应按照各自使用的面积分摊使用税，场地是由被上诉人使用，所以被上诉人应当分担70%的土地使用税；提交证据2：2013年4月-11月份的电费发票复印件，拟证明电费是上诉人挂名的总表，被上诉人租赁上诉人的场地后使用分表来对减电费；提交证据3：农村商业银行大额来账凭证复印件，拟证明被上诉人孙秀芳在2012年10月30日将20万元转到上诉人的账户，以及证明孙秀芳与艺术学校的财产是混同的。对于证据1，两被上诉人认为双方签订的租赁合同中没有约定税费，与两被上诉人无关；对于证据2，认为用电是属于上诉人使用，应由其自行承担，两被上诉人不应承担。同时，两被上诉人认为上诉人提交上述证据已超过了举证期限。
天威公司于二审诉讼中提交《调取证据申请书》，要求调取南江艺校在中国农业银行股份有限公司罗定市支行账户（账号：44664101040008xxx）自2011年12月9日起的交易流水明细记录，及调取南江艺校的财务会计账册，拟证明孙秀芳与南江艺校的财产混同。
再查明，双方当事人对于原审法院根据认定的事实判令南江艺校在判决发生法律效力之日起十日内向天威公司支付迟延交纳租金的滞纳金5382.06元、支付租赁期间水费328.5元，以及判令南江艺校在判决发生法律效力之日起十日内将存放于天威公司的财物搬离租赁场所并将租赁场所交回天威公司，均没有提起上诉。孙秀芳对于原审法院根据认定的事实驳回其反诉的诉讼请求，没有提起上诉。南江艺校对于原审法院根据认定的事实驳回其提出天威公司返还20万元股金的诉讼请求，亦没有提起上诉。
南江艺校一审反诉主张天威公司扣押其财产，其中包括两台面包车在内，并认为天威公司不让其开走该两台面包车而存在扣押事实。天威公司上诉主张其不存在扣押南江艺校两台面包车的事实。为此，原审法院于2015年4月15日询问天威公司，询问其是否同意南江艺校将属于南江艺校的包括两台面包车在内的校产搬走，天威公司认为南江艺校尚未支付租金，故不同意南江艺校将上述包括两台面包车在内的校产搬走。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。天威公司与南江艺校于2013年3月6日签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，且内容没有违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，该租赁合同对双方当事人均具有法律约束力。虽然南江艺校在一、二审诉讼中均抗辩认为该租赁合同是在受到天威公司胁迫而签订的，但其在一、二审诉讼中均没有提供证据证实其该讲法，故对南江艺校该抗辩理由，本院不予采信。天威公司与南江艺校应根据合同的约定享受权利和履行义务。综合上诉人天威公司的上诉请求与被上诉人南江艺校、孙秀芳的答辩意见，本案的主要争议焦点有：1、本案的《租赁合同》是否解除，如解除是何时解除。2、本案的60000元押金是否应用作抵扣租金。3、南江艺校应否向天威公司支付电费。4、天威公司主张2013年土地使用税应否得到支持。5、孙秀芳应否承担本案的责任。6、天威公司是否存在扣押南江艺校停放在租赁场地内的两台面包车的事实。7、原审法院受理两被上诉人的反诉是否属程序不当。
关于第一个争议焦点的问题。天威公司上诉认为本案租赁合同的解除不符合不可抗力的情形，故主张原审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款和第九十六条第一款的规定而认定本案的租赁合同于2013年12月4日解除，属认定事实错误。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”该条是关于法定解除合同的规定。而不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般来说，以下情况被认为不可抗力：（1）自然灾害。（2）战争。（3）社会异常事件。（4）政府行为。本案中，南江艺校与天威公司签订租赁合同的目的是为了办学，但南江艺校于2013年10月21日被云浮市教育局决定停止办学，云浮市教育局作出的停止办学的行政行为，属于上述不可抗力中的政府行为，因此南江艺校在本案中因不可抗力不能实现合同目的。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，南江艺校可以依法解除合同。南江艺校向天威公司发出《关于催租金的复函》中，已向天威公司发出解除合同的通知，天威公司的工作人员于2013年12月4日收到该复函，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，天威公司在收到南江艺校解除合同的通知后，并没有提出异议。据此，原审法院根据上述法律规定，确认涉案《租赁合同》在解除通知于2013年12月4日到达天威公司时解除，认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。天威公司的上述上诉理由不成立，本院不予采信。
关于第二个争议焦点的问题。天威公司作为出租人应当按照约定将天威公司驻地罗定市罗城街道大岗路大岗桥西的大部分场所交付给南江艺校，并保持租赁房屋符合约定的用途，南江艺校作为承租人应当按照约定的期限支付租金。合同签订后，天威公司已经按合同约定将罗定市附城街道大岗路大岗桥西的大部分场地交付给南江艺校使用，但南江艺校除向天威公司交纳20万元定金外，再没向天威公司交纳租金。双方应根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定全面履行自己的义务。对于南江艺校已在签订合同时向天威公司支付的20万元定金，虽然双方在合同中第三条第2点约定了其中6万元作为押金，且在南江艺校严重违约时，天威公司可以没收剩余押金，但是双方在合同该第2点后面又约定了该20万元定金中，减去交纳银行利息5.4万元，剩下14.6万元中的8.6万元转为每月租赁费，6万元转为押金，且该6万元押金可以顶租期最后两个月的押金。故此，原审法院认定本案的6万元押金抵扣租金，即认定20万元定金中的14.6万元均可抵扣租金，认定事实正确，本院予以维持。根据双方约定，租期是从2013年3月1日起，因双方于2013年12月4日已解除租赁合同，故南江艺校应向天威公司支付2013年3月至2013年12月共10个月的租金，合同约定每月租金20563元，故10个月的租金为205630元，因此，原审法院认定至2013年12月4日租赁合同解除时止，南江艺校尚欠天威公司的租金为59630元，认定正确，本院亦予以维持。
关于第三个争议焦点的问题。天威公司起诉要求南江艺校支付电费7601.38元。为此，天威公司在一审诉讼中提交了《罗定市南江艺术学校欠款对账单》，拟证明南江艺校欠其电费和租金的情况。虽然南江艺校的工作人员莫桂焕均在每份对账单上签名，由于天威公司提交的该对账单并没有注明南江艺校签收即确认其欠款的事实，且南江艺校在一审庭审中不确认天威公司主张的对账单上的电费，不能据此认定南江艺校在对账单上签名就是确认其欠天威公司的租金和电费。因天威公司缺乏证据支持其主张，故原审法院驳回天威公司该诉讼请求，处理正确，本院予以维持。天威公司在二审诉讼中提交证据2013年4月-11月份的电费发票复印件，拟证明电费是天威公司挂名的总表，南江艺校租赁天威公司的场地后使用分表来对减电费。对此，南江艺校与孙秀芳认为用电是属于天威公司使用，应由其自行承担。由于天威公司提交的2013年4月-11月份的电费发票复印件无法证明南江艺校的用电情况及用电费用，故此，对天威公司提交的该证据，本院不予采纳。
关于第四个争议焦点的问题。天威公司起诉主张南江艺校支付2013年土地使用税，要求南江艺校按70%的比例支付税费。双方在合同中第三条第3点约定了“按照谁使用谁负责的原则，甲乙双方应按各自使用面积的比例分担土地使用税（年税）”。由于合同上没有约定双方各自使用的面积比例，双方事后也没有签订补充协议，根据罗定市南江艺校在租赁场所的财物清单反映，南江艺校实际上已使用了天威公司的大部分土地面积，天威公司主张南江艺校按70%的比例支付土地使用税，理据充分，应予支持。但由于天威公司在一审诉讼中只提供罗定市南江艺术学校欠款对账单，拟证明应交2013年1-12月房产税、土地使用税（按负担70%计）为13109.96元，无其他合法有效的票据予以证明，因南江艺校只是在该对账单签收，并不是确认该数额，且南江艺术在一审法庭上亦不予确认，故此，原审法院对天威公司的该主张予以驳回，处理正确，本院予以维持。虽然天威公司在二审诉讼中提交了税收完税证明复印件（2张），拟证明天威公司需要缴纳土地使用税是11878元，按照双方签订的租赁合同第3条第3款约定，双方应按照各自使用的面积分摊使用税，场地是由南江艺术使用，所以南江艺校应当分担70%的土地使用税，但从天威公司提交的该2张税收完税证明复印件载明的内容分析，无法证明税收完税证明复印件上的税费属于涉案租赁场地发生的税费，故对天威公司提交的该证据，本院不予采纳。
关于第五个争议焦点的问题。天威公司上诉认为孙秀芳作为南江艺校的开办者、出资人，应承担南江艺校的债务。根据天威公司一审提供的证据《民办非企业单位登记证书》可知，虽然南江艺校是民办非企业单位，但其具有法人资格，其法定代表人为孙秀芳。根据《中华人民共和国民法通则》第三十六条“法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织”的规定，因此，在本案中，应由南江艺校独立承担因其实施的民事行为所产生的民事义务，即南江艺校在履行其与天威公司签订的《租赁合同》过程中产生的债务应由其独立承担。天威公司以孙秀芳作为南江艺校的开办者、出资人为由而要求其承担本案的债务，缺乏理据，本院不予采纳。
关于第六个争议焦点的问题。南江艺校一审反诉主张天威公司扣押其财产，其中包括两台面包车在内，并认为天威公司不让其开走该两台面包车而存在扣押事实。在二审诉讼中，天威公司上诉主张其不存在扣押南江艺校两台面包车的事实。为此，原审法院于2015年4月15日询问天威公司，询问其是否同意南江艺校将属于南江艺校的包括两台面包车在内的校产搬走，天威公司认为南江艺校尚未支付租金，故不同意南江艺校将上述包括两台面包车在内的校产搬走。由于在天威公司租赁场内的包括两台面包车在内的校产的权利人为南江艺校，因此南江艺校有权利自由处理该校产，而天威公司不让南江艺校搬走包括两台面包车在内的校产，缺乏法律依据，故此，原审法院认定天威公司存在扣押南江艺校两台面包车的事实，并判令天威公司于判决发生法律效力后十日内将扣押的两台面包车返还给南江艺校，处理正确，本院予以维持。天威公司该上述主张，缺乏理据，本院不予采信。
关于第七个争议焦点的问题。天威公司认为两被上诉人于2014年7月8日才提起反诉，已超过《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条规定提起反诉的期限，故主张一审法院受理并合并审理两被上诉人提起的反诉，属程序不当。虽然《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条规定了当事人提起反诉的，应当在举证期限届满前提出，但根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第156条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”的规定，南江艺校虽然在原审举证期限届满后提起反诉，但其提起的时间是在法院受理后，法庭辩论结束前，且其提起的反诉与本诉有关联，属于可以合并审理的情形，故此，原审法院根据上述《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第156条的规定受理并合并审理两被上诉人提起的反诉，并无不妥，本院依法予以维持。
双方当事人对于原审法院根据认定的事实判令南江艺校在判决发生法律效力之日起十日内向天威公司支付迟延交纳租金的滞纳金5382.06元、支付租赁期间水费328.5元，以及判令南江艺校在判决发生法律效力之日起十日内将存放于天威公司的财物搬离租赁场所并将租赁场所交回天威公司，均没有提起上诉；孙秀芳对于原审法院根据认定的事实驳回其反诉的诉讼请求，也没有提起上诉；南江艺校对于原审法院根据认定的事实驳回其提出天威公司返还20万元股金的诉讼请求，亦没有提起上诉。对于上述双方当事人均没有提起上诉的内容，视为双方当事人均服判，本院依法予以维持。
此外，天威公司于二审诉讼中提交《调取证据申请书》，要求调取南江艺校在中国农业银行股份有限公司罗定市支行账户（账号：44664101040008xxx）自2011年12月9日起的交易流水明细记录，及调取南江艺校的财务会计账册，拟证明孙秀芳与南江艺校的财产混同。由于本','2018-10-07
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