天津市河东区人民法院
民 事 判 决 书
(2013)东民初字第4749号
原告(反诉被告)天津市东旭物业管理有限公司,住所地天津市河东区大桥南道4号。
法定代表人张永贤,该公司董事长。
委托代理人董世和,该公司职员。
委托代理人许国立,该公司职员。
被告(反诉原告)于学松,男,1962年10月29日生,汉族,住天津市东丽区。
委托代理人何雨潇,女,1960年5月27日生,汉族,住天津市和平区。
被告勾军增,男,1969年5月11日生,汉族,住天津市津南区。
原告(反诉被告)天津市东旭物业管理有限公司诉被告(反诉原告)于学松、勾军增房屋租赁合同纠纷一案,本院于2013年10月8日受理后,被告于学松在提交答辩状期间向本院提出管辖异议,本院于2013年10月29日作出(2013)东民初字第4749号民事裁定,驳回被告于学松提出的管辖异议。被告于学松不服该裁定提起上诉,后天津市第二中级人民法院裁定驳回上诉,维持原裁定。本院依法组成合议庭,于2014年3月19日、4月4日、7月29日、8月6日、12月11日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)天津市东旭物业管理有限公司(以下简称“东旭公司”)的委托代理人董世和、许国立,被告(反诉原告)于学松及其委托代理人何雨潇,被告勾军增均到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。
原告(反诉被告)东旭公司诉称:东旭公司于2011年12月26日与承租人于学松、勾军增签订房屋租赁合同,合同约定东旭公司将坐落天津市河东区滨河新苑3-303室出租给被告于学松、勾军增使用,租赁期为一年,自2012年1月1日至2012年12月31日。双方所签租赁合同第十条明确约定,承租人在承租范围内禁止建造水池。东旭公司曾于2012年11月7日对出租房屋进行检查,发现承租人存在私自修建水池的情况,此行为违反了合同的约定,东旭公司随即向承租人提出了拆除水池的要求,后东旭公司又对此行为进行复查,经多次催促承租人才将水池拆除。2013年东旭公司与承租人未签订新的租赁合同,且自2013年2月起承租人不再向东旭公司支付租金并强占房屋至今,故诉至法院请求判令:1、解除东旭公司与于学松、勾军增间的房屋租赁合同,并要求于学松、勾军增交还天津市河东区××××号房屋使用权;2、要求于学松、勾军增支付自2013年2月1日起至实际归还房屋日的房屋租金(截止至起诉之日为39509元);3、要求于学松、勾军增将承租房屋恢复原状,无法恢复的依照恢复所需费用由于学松、勾军增承担连带赔偿责任;4、本案诉讼费由于学松、勾军增承担。对于被告(反诉原告)于学松的反诉请求不同意,理由为:第一,东旭公司不存在任何欺骗对方当事人的情况,东旭公司于2009年受到了天津市盛星房地产开发公司的委托,对涉诉房屋代为进行管理、出租等事宜,委托协议中明确约定东旭公司享有代其行使房屋出租等权利,东旭公司对涉诉房屋享有合法的出租权,不存在任何隐瞒和欺骗的手段,因为双方所签租赁合同合法有效,且于学松在签订租赁合同前有权利和义务调查核实承租房屋的产权归属,若其对相关房产出租权存在疑问则不应签订租赁合同,现于学松在承租后反诉东旭公司无出租权系无理之诉;第二,于学松主张的全部反诉要求无任何事实和法律依据,其所主张的各项经济损失均系无理要求,于学松作为合同主体应当依照合同的约定交纳房租,现其在承租房屋后反而要求东旭公司退还租金毫无依据,于学松主张的转让费用系勾军增与于学松之间的法律关系,与东旭公司无关;于学松主张的水池拆改、装修等工程损失赔偿完全违背了法律原则,这些所谓的损失均是在于学松违反了合同约定和法律禁止规定的前提下所产生的费用,其明知建造水池违反了法律的规定和合同的约定仍进行施工系恶意的行为,由此产生的费用不应受到法律的保护;其装修工程系非法擅自施工,应当在交还房屋时恢复原状,其主张相关损失没有依据;于学松采购的全部动产均系其个人行为,与东旭公司无关;于学松主张的留守人员工资系其强占房屋时所支出的费用,其主张系建立在违法侵权行为基础上的恶意索赔,应当予以驳回。
原告(反诉被告)东旭公司提供如下证据:
1、房屋租赁合同复印件1份;
2、天津市房地产权证复印件1份;
3、房屋租赁委托管理协议书复印件1份;
4、隐患整改通知书复印件1份。
被告(反诉原告)于学松辩称:不同意东旭公司的诉讼请求。关于东旭公司主张解除租赁合同的诉讼请求,于学松认为不应该是解除,而应是无效;于学松不同意支付房租,损失是东旭物业自己造成的,与于学松无关;东旭公司要求房屋恢复原状,没有事实依据和法律依据,东旭公司与于学松没有对房屋内的状态进行交接和确认,东旭公司也没有具体的解释;于学松不同意东旭公司主张腾房的诉讼请求,东旭公司不具备腾房的主体资格,于学松与东旭公司接触至今,没有听说过提供房产证的单位,也没有见过委托手续,所以于学松对于此点不认可,认为存在造假行为。东旭公司主张腾房的房号为303室,勾军增和于学松所签订的合同中约定的是304室。于学松提出如下反诉请求:1、确认于学松与东旭公司签订的房屋租赁合同无效;2、要求东旭公司赔偿于学松的各项损失890000元,包括已给付的2013年1月至2013年3月期间的房屋租金15000元、自勾军增处原有装修及设施的转让费85000元、拆除原装修结构的费用36390元、水暖、电路工程价款184056.86元、新装修工程损失435254.4元、设备和物品损失61990元、筹备工作及善后工作期间的管理人员工资51000元、其他物品损失6100元、资金占压的利息损失21308.74元;3、反诉费和鉴定费需由东旭公司承担。事实和理由为:于学松与东旭公司于2012年10月23日签订的房屋租赁合同应为无效合同,该合同是东旭公司在隐瞒事实真相和采用欺骗手段签订的,因此该合同签订后至诉讼前,于学松因对东旭公司的各种妨碍合同履行行为感到不安,为此于学松到工商局查询了东旭公司的相关登记信息,结果发现东旭公司根本没有经营房屋租赁业务的资格。于学松在无法知情的情况下,与东旭公司签订了合同,并投入了巨额资金进行了反复装修,却无法正常经营,这一结果完全是东旭公司的主观恶意及违法行为造成的,东旭公司在明知其没有房屋租赁的经营资格的情况下,与于学松签订房屋租赁合同、收取租金的行为是违法的,也是无效的。因此依据我国相关法律规定,双方签订的合同不但应当认定无效,东旭公司还应当向于学松承担赔偿责任。
被告(反诉原告)于学松提交如下证据:
1、转让内容书复印件1份;
2、店铺转让协议复印件1份;
3、房屋租赁合同复印件1份;
4、隐患整改通知书复印件1份;
5、通知复印件1份;
6、说明复印件1份;
7、情况说明复印件1份;
8、工商登记档案复印件1份;
9、市场主体基本信息复印件1份;
10、市场主体基本信息房屋租赁合同复印件1份;
11、统一收据复印件1份;
12、于学松、勾军增、刘才祥对话录音文件打印件及光盘1份;
13、于学松与王连月电话录音打印件及光盘1份;
14、于学松与刘祥才于2013年1月6日电话录音打印件及光盘1份;
15、照片4张;
16、水池录像光盘1张;
17、水暖电等隐蔽工程收据及装修项目明细各1份;
18、施工图预算书复印件1份;
19、本院根据于学松申请自天津市工商局河东分局大桥道工商管理所调取房屋租赁合同、委托证明、证明复印件各1份;
20、本院根据于学松申请自天津市河东区房管局调取房产买卖协议复印件1份、平面图复印件2份、权属登记信息复印件2份。
被告勾军增辩称:不同意东旭公司的全部诉讼请求,东旭公司主张的全部诉讼请求与勾军增无关,东旭公司提供的房屋租赁合同是假的,当时双方签订的不是合同,而且合同中的部分内容都是后填的,只有最后的签字是勾军增写的。
被告勾军增提交如下证据:
1、店铺转让协议复印件1张;
2、说明复印件1份;
3、租金收据复印件2张;
经审理查明,坐落天津市河东区××××号房屋(以下简称“涉诉房屋”)的产权人系天津市盛星房地产开发有限公司,该房屋建筑面积561.49平方米,该公司委托东旭公司负责涉诉房屋的出租、管理、收取租金等事宜。
勾军增自2011年12月开始自东旭公司处承租涉诉房屋,该房屋原承租人为刘仁利,其承租涉诉房屋时用涉诉房屋经营天津市河东区滨河浴池,该浴池系个体工商户,经营范围为服务、洗浴。
东旭公司作为出租人(甲方)、勾军增、于学松作为承租人(乙方)签有《房屋租赁合同》(以下简称“《合同》”)一份。《合同》第一条约定:“甲方将座落于河东区滨河新苑304房屋出租给乙方用于:浴池,该房屋属甲方企业产,建筑面积561平方米”;第二条约定:“房屋租赁期限1年。自2012年1月1日至2012年12月31日……”;第三条约定:“甲方按房屋现有的各种配套设施及条件确定房租,租金按每月5000元的标准交纳,乙方须于每月的25-30日交下月的房租……”;第六条约定:“甲、乙双方在租赁期间不得随意解除合同,如解除合同需提前2个月向对方申请,经双方同意方可办理。乙方逾期交付租金、水、电、暖气、煤气、物业费等费用时,如逾期超过一个月的,除如数补交外,房租按月租金的5‰每日另行向甲方交纳违约金。其他费用,按国家有关规定交付违约金,逾期超过三个月仍不补交的(含滞纳金),甲方有权按所欠费用项目,分别采取停水、停电、停气措施,并收回房屋,租房保证金不予退还。乙方有下列情况之一的,甲方可以解除合同,收回房屋、租房保证金不予退还:(1)合同期满后,双方未签新的房屋租赁合同;(2)乙方擅自将房屋转租、转让或转借的;(3)乙方利用承租房屋进行非法活动或从事其他损坏公共利益的。(4)乙方拖欠租金三个月以上的;(5)乙方拖欠各项费用的。出现以上情况,甲方收回房屋时乙方拒不交付的,甲方可直接申请法院强制执行,并按乙方实际占用房屋时间,每日5元每平方米收取赔偿金”;第九条约定:“1、本合同自甲、乙双方盖章后成立,报租赁房屋所在地房地产管理部分登记备案后生效。2、乙方对租赁房屋的装修方案应提前向甲方备案,甲方同意后向乙方书面通知,乙方方可装修。3、乙方在装修过程中需增加各种设备,由乙方承担增加设备的维修责任。未经甲方书面同意,乙方擅自装修房屋、随意增加设备或因使用不当造成房屋及设备损失的,乙方应当给予甲方修复并照价赔偿甲方的损失。4、对租赁房屋的装修不得破坏房屋的主体结构,危害房屋的安全,损坏房屋的功能。5、乙方在合同期满解除合同时,所增加、增设的建筑物等主体部分要保持原状不得拆除(如甲方同意的部分可以)。乙方如需拆除,必须将甲方的建筑内外檐恢复原状(包括房屋、水电、暖气等使用功能)。否则,不予退还保证金并追究赔偿责任”;第十条其它约定事项约定:“1、年租金人民币陆万元整,其他各项费用如水、电费、物业费及公益性由乙向有关单位或部门直接交纳。2、严禁建造水池,发生一切后果由一方自负。3、此合同签订后其它合同自行废除(上述1至3内容为手写字体,其他合同条款均为打印字体)”;……“本合同正本一式两份……签约地点:东旭物业公司签约时间:2011年12月26日”。《合同》还就双方其他权利义务进行了约定。《合同》系东旭公司员工刘才祥出面与于学松、勾军增签订的。《合同》签订当日于学松及勾军增并未取得该合同,于学松于2013年1月8日自东旭公司处取走《合同》一份。
勾军增分别于2011年12月22日、2012年10月22日向东旭公司支付了2011年12月至2012年3月、2012年7至10月的租金共计40000元,为此东旭公司为勾军增出具工商服务业统一收款收据两张,且该收据中载明的收款人为刘才祥。
2012年10月18日勾军增及案外人李晨与于学松签订《店铺转让协议》一份,约定勾军增、李晨将自己位于河东区富民路滨河小区的店铺(原为:滨河浴池)转让给于学松使用,转让后店铺现有的装修、装饰及其它所有全部归于学松所有,于学松在2012年10月19日前一次性向甲方支付转让费85000元。
2012年10月23日于学松向东旭公司支付2012年11月至2013年1月租金15000元,为此东旭公司为勾军增出具工商服务业统一收款收据两张,且该收据中载明的收款人为刘才祥。
于学松向东旭公司支付上述租金后对涉诉房屋进行了装修。在于学松装修过程中东旭公司于2012年11月7日向于学松送达《隐患整改通知书》,该通知书中载明的隐患内容为违章拆改水池,整改意见为整改。此后,于学松未能装修完毕,未能对外经营,亦未再向东旭公司支付房租。
本案审理过程中,依于学松申请,本院依法委托天津市天鼎物证司法鉴定所对东旭公司与于学松、勾军增签订的《房屋租赁合同》第十条中填写字迹(以下简称检材一)与“于学松”签名字迹(以下简称检材二)是否同时书写及形成的先后顺序进行鉴定,2014年7月1日,该鉴定所出具津天鼎[2014]物证鉴字第420号的物证鉴定意见书一份。鉴定意见为检材一、二不是同时书写形成,先有检材二字迹后有检材一字迹。
本案审理过程中,依于学松申请,本院依法委托天津元旭工程咨询管理有限公司对涉诉房屋内拆除原装修结构项目和装修造价进行鉴定,2014年11月18日,该公司出具津旭[2014]鉴字第047号的司法鉴定意见书一份。鉴定意见为天津市河东区富民路滨河浴池现场可见装修项目造价为269422元。该鉴定意见书中还注明“经与申请人于学松沟通,本次鉴定内容仅为现场可见的装修项目,对于已拆除的装修项目及水暖电路等装修项目不在本次鉴定范围之内”。
上述事实,有双方当事人当庭陈述及提供的证据在案佐证,经当庭质证,本院予以确认。
本案争议焦点之一:东旭公司与于学松、勾军增签订的《合同》是否有效。东旭公司认为接受涉诉房屋所有权人的委托,对涉诉房屋代为进行管理、出租,其对涉诉房屋享有合法的出租权,且在签订合同时不存在任何隐瞒和欺骗的手段,故双方签订的《合同》合法有效;于学松、勾军增则认为东旭公司没有经营房屋租赁业务的资格,且存在伪造合同、隐瞒事实、欺诈等行为,故双方签订的《合同》无效。对此本院分析认为,首先,关于于学松主张东旭公司没有经营资质的意见,根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第四条“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据”、第十条规定“当事人超越经营范围订立合同,人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外”及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’,是指效力性强制性规定”的规定,本案中,东旭物业虽然超越经营范围,但房屋租赁并不属于国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营的项目,故于学松此一主张本院不予采纳;其次,诉讼中经鉴定双方所签《合同》第十条中填写字迹(即东旭公司所称不得建造水池等的约定)的书写时间晚于于学松的签字时间,可见该合同条款对于学松及勾军增不具有法律约束力,此部分条款应为无效。但合同中部分条款无效并不能影响《合同》其他条款的效力,更不能据此认定双方所签《合同》全部无效;最后,于学松主张东旭公司存在隐瞒事实及欺诈的意见,现于学松提交的证据不足以证明东旭公司在签订合同时存在欺诈行为,本院对于学松此一意见亦不予采信。因此,东旭公司与于学松、勾军增签订的《合同》除第十条无效外,其余条款均应为有效条款。
本案争议焦点之二:双方就能否建造水池一事是否存在约定。东旭公司主张双方所签《合同》第十条第二款约定不得建造水池;于学松则认为水池在其承租之前即存在,双方并未约定不得建造水池。对此本院分析认为,双方签订合同后,两份合同均在东旭公司处保管,而于学松是在2013年1月8日自东旭公司处取走其中的一份《合同》,且诉讼中经鉴定双方所签《合同》第十条中填写字迹(即东旭公司所称不得建造水池的约定)的书写时间晚于于学松的签字时间,可见该合同条款对于学松及勾军增不具有法律约束力。此外,双方所签合同中明确约定于学松、勾军增承租涉诉房屋用于经营浴池,现于学松提交的证据足以证明在其承租之前涉诉房屋原承租人即经营浴池且涉诉房屋内亦有水池存在,显然如果东旭公司在与于学松签订合同时约定不允许承租人建造水池,那么于学松承租房屋以经营浴池的合同目的将无法实现,这显然不符合常理,因此本院认定双方并不存在不能建造水池的约定。
本案争议焦点之三:于学松对涉诉房屋进行装修是否经过了东旭公司的同意。东旭公司主张于学松对涉诉房屋进行装修未经过其同意,且双方约定进行装修应提前向东旭公司备案,经其书面同意后方可进行;于学松则主张其进行装修前已经过东旭公司的同意,只是没有书面意见,为此其提供了与刘才祥的录音加以证明。对此本院分析认为,虽然双方所签合同中约定“乙方对租赁房屋的装修方案应提前向甲方备案,甲方同意后向乙方书面通知,乙方方可装修”,但于学松提供的涉及刘才祥的电话及对话录音足以证明其对涉诉房屋进行装修已经过其同意。而且刘才祥系东旭公司的工作人员,在于学松、勾军增承租涉诉房屋的整个过程,均由刘才祥代表东旭公司与于学松、勾军增办理各个承租事宜,包括签订合同、收取租金等,因此于学松有理由相信刘才祥的意见即代表了东旭公司的意见,故应认定于学松对涉诉房屋进行装修征得了东旭公司的同意,只是在形式上不符合双方合同的约定,没有取得东旭公司出具的书面意见。
本院认为,东旭公司接受坐落天津市河东区××××号房屋的房屋所有权人天津市盛星房地产开发有限公司的委托,依法对该房屋享有出租、管理、经营的权利。东旭公司与于学松、勾军增就涉诉房屋签订的《合同》,除第十条的无效条款以外,其余条款均是有效条款,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定遵循诚实信用原则履行自己的义务。至于于学松所述双方所签《合同》中约定的其承租的房屋为天津市河东区滨河新苑3-304号房屋并非本案涉诉房屋的意见,经本院将双方指认于学松承租的房屋位置与东旭公司提交的产权证书核对,于学松、勾军增自东旭公司处承租的房屋应为天津市河东区××××号房屋,双方所签《合同》中载明的房号应为笔误,故本院对于于学松的此一意见不予采纳。
关于东旭公司主张解除合同的诉讼请求,依据我国相关法律规定,租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。本案中于学松在2012年12月31日合同到期后继续使用涉诉房屋,东旭公司对此没有提出异议,且收取了于学松交纳的2013年1月份的租金,故根据上述法律规定,在2012年12月31日后东旭公司与于学松、勾军增签订的《合同》继续有效,但租赁期限为不定期。另根据相关法律规定,当事人对租赁期限没有约定或约定不明确,视为不定期租赁,当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中虽然东旭公司在本次起诉前并未依法履行通知义务,但东旭公司以直接起诉的方式要求解除合同并不违反上述法律规定。于学松虽然在庭审中表示不同意东旭公司主张解除合同的诉讼请求,但从其在本案中提出反诉并要求东旭公司赔偿其各项经济损失的行为看,其亦存在不继续履行合同的意思表示,故本院对于东旭公司主张解除合同的诉讼请求予以支持。但如本案争议焦点之二的论述,东旭公司在庭审中所主张的其解除合同的理由(即于学松存在违反合同约定擅自建造水池的行为)并不存在,加之于学松与东旭公司签订合同时明确约定其承租涉诉房屋用于经营浴池,但在于学松对涉诉房屋进行装修的过程中东旭公司却要求其对水池进行拆改,可见系因东旭公司的原因致使于学松无法经营浴池,从而导致其合同目的无法实现。现东旭公司主张解除合同,应认定系东旭公司违约,东旭公司应就此承担相应的违约责任。因此本院对于东旭公司主张于学松、勾军增支付2013年2月1日至实际归还房屋之日的房屋租金的诉讼请求,不予支持。
关于东旭公司主张于学松、勾军增交还涉诉房屋的诉讼请求,因本院已判决解除合同,故于学松作为涉诉房屋的使用人应将涉诉房屋返还东旭公司。鉴于勾军增现并未实际占有使用涉诉房屋,故本院对于东旭公司主张勾军增返还涉诉房屋的诉讼请求,不予支持。
关于东旭公司主张于学松、勾军增将涉诉房屋恢复原状及无法恢复原状的赔偿恢复所需费用的诉讼请求,因东旭公司并未提供证据证实其向于学松、勾军增交付涉诉房屋时涉诉房屋的状况,且双方在合同中对于于学松、勾军增承租涉诉房屋时涉诉房屋的现状并未作出约定,故本院无法确定于学松、勾军增承租涉诉房屋时涉诉房屋的状况,故本院对于东旭物业的此项诉讼请求,不予支持。
关于于学松主张确认其与东旭公司签订的房屋租赁合同无效的诉讼请求,如前述争议焦点之一的论述理由,双方所签《合同》除第十条无效外,其余条款均应为有效。
关于于学松主张东旭公司赔偿其各项损失的诉讼请求,如前所述,违约责任应由东旭公司承担,故东旭公司应赔偿于学松的各项损失。关于于学松主张的各个赔偿项目和具体数额,本院分析如下:
第一,于学松主张的现场可见的装修项目损失440354.4元。于学松经东旭公司同意对涉诉房屋进行装修,现因东旭公司违约导致合同解除的,东旭公司应赔偿于学松与涉诉房屋已形成附和的装修损失,经鉴定涉诉房屋现场可见装修项目造价为269422元,故东旭公司应赔偿于学松现场可见装修项目损失269422元。
第二,于学松主张的拆除原装修结构的费用31290元。对于此项损失东旭公司不予认可,且于学松提供的证据不足以证明该项损失的数额,故本院不予认定。
第三,于学松主张的电路、水暖项目装修费用184056.86元。对于此项损失东旭公司不予认可,且于学松提供的证据不足以证明该项损失的数额,故本院不予认定。
第四,于学松主张的设备及物品损失61990元。于学松主张的此项损失,均系可移动的设备及物品,并未与涉诉房屋形成附和,故本院对于于学松的此项主张,不予支持。
第五,于学松主张的其他物品损失6100元,因该项损失亦属于并未与涉诉房屋形成附和的物品,故本院对于于学松的此项主张,不予支持。
第六,于学松主张的资金占压的利息损失21308.74元。该项损失无法律依据,本院不予支持。
第七,于学松主张的房屋转让费损失85000元,因东旭公司所主张的双方约定不得建造水池的事实并不存在,加之于学松与东旭公司签订合同时明确约定其承租涉诉房屋用于经营浴池,但在于学松对涉诉房屋进行装修的过程中东旭公司却要求其对水池进行拆改,可见系因东旭公司的原因致使于学松无法经营浴池,从而导致其合同目的无法实现。而于学松主张的该项损失系于学松的为实现合同目的经营浴池而支付的费用,应属于其合理损失,本院予以确认。
第八,于学松主张的房屋租金损失15000元,于学松承租涉诉房屋后,东旭公司于2012年11月7日向于学松送达《隐患整改通知书》,自此于学松承租涉诉房屋的目的未能实现,故东旭公司应退还于学松已支付的自2012年11月7日至2013年1月31日期间的租金13999.98元。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第(一)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:
一、原告(反诉被告)天津市东旭物业管理有限公司与被告(反诉原告)于学松、被告勾军增就坐落天津市河东区滨河新苑3-303号房屋所签《房屋租赁合同》第十条无效;
二、解除原告(反诉被告)天津市东旭物业管理有限公司与被告(反诉原告)于学松、被告勾军增就坐落天津市河东区滨河新苑3-303号房屋所签《房屋租赁合同》;
三、本判决生效之日起十五日内,原告(反诉被告)天津市东旭物业管理有限公司赔偿被告(反诉原告)于学松损失共计354422元;
四、本判决生效之日起十五日内,原告(反诉被告)天津市东旭物业管理有限公司退还被告(反诉原告)于学松已支付的自2012年11月7日至2013年1月31日期间的租金13999.98元;
五、在原告(反诉被告)天津市东旭物业管理有限公司履行本判决第三、四项确定的给付义务之日起十五日内,被告(反诉原告)于学松将坐落天津市河东区滨河新苑3-303号房屋返还原告(反诉被告)天津市东旭物业管理有限公司;
六、驳回原告(反诉被告)天津市东旭物业管理有限公司的其他诉讼请求;
七、驳回被告(反诉原告)于学松的其他反诉请求。
如果原告(反诉被告)天津市东旭物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费71734元,由原告(反诉被告)天津市东旭物业管理有限公司负担。反诉费6350元,由原告(反诉被告)天津市东旭物业管理有限公司负担3714元,被告(反诉原告)于学松负担2636元。鉴定费32400元,由原告(反诉被告)天津市东旭物业管理有限公司负担。管辖异议费80元,由被告(反诉原告)于学松负担。
如不服本判决,可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 袁 媛
代理审判员 张 峥
人民陪审员 张文燕
二〇一四年十二月三十一日
书 记 员 张 妍