广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
?(2013)佛中法民一终字第2616号
上诉人（原审被告）佛山市顺德区乐从镇平步社区资产管理办公室。
负责人邓某某，主任。
委托代理人关某某，广东广立信律师事务所律师。
委托代理人袁某某，广东广立信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黎伟坚，男，汉族。
委托代理人彭某某,广东勤融律师事务所律师。
委托代理人陈某某,广东勤融律师事务所律师。
上诉人佛山市顺德区乐从镇平步社区资产管理办公室（以下简称平步资产办）因与被上诉人黎伟坚房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2011）佛顺法民一初字第12922号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理该案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2009年1月1日，黎伟坚与平步资产办就位于乐从镇河滨北路209号的物业（原新城市酒店主楼）签订《租赁合同》，约定平步资产办将该案涉物业出租给黎伟坚作为商业及办公使用，租期为10年，自2009年1月1日至2019年12月30日。租赁面积为大楼面积（按宗地图）1320平方米，租金按每月每平方米7元计算，由黎伟坚于2009年1月31日前一次性支付前6年租金，合共665280元。该合同还约定，如属平步资产办原因终止合同，平步资产办需赔偿黎伟坚由此造成的投入损失；黎伟坚承租案涉物业，只用于从事商业办公用途，未经平步资产办同意，黎伟坚不得改变用途或转租给他人；黎伟坚承租案涉物业后，楼内一切原有设施由黎伟坚负责修复、保养等相关手续；平步资产办有义务协助并出具相关证明文件，办理黎伟坚正常使用该物业所需的手续，如平步资产办行为造成黎伟坚无法使用该物业，按平步资产办违约处理。合同签订当日，平步资产办将案涉物业交付黎伟坚使用。在收到案涉物业之后，黎伟坚即对案涉物业进行了装修、改造。
2009年1月8日，平步资产办出具《委托付款书》交付黎伟坚。
2009年5月30日黎伟坚与平步资产办签订《补充协议》一份，约定平步资产办无偿同意黎伟坚在该大楼后面修建消防楼梯及走火通道；黎伟坚于2009年5月30日支付前6年的租金665280元的50%，即332640元。待黎伟坚办理好有关开业所需的手续之日起三日内再支付50%，即332640元。
2009年6月5日，黎伟坚通过银行将租金332640元转入第三人黎建光帐户，同日平步资产办出具收据给黎伟坚。在将案涉物业交付黎伟坚后，平步资产办制作《场地审核意见表》交给黎伟坚，由黎伟坚向职权部门申请审批。2009年4月2日佛山市规划局顺德分局乐从镇规划办以“建筑物位于河滨北路规划道路红线内，没有规划报建手续”为由，未批准黎伟坚的申请。在本案诉讼期间，平步资产办另行提供一份《场地审核意见表》，其中佛山市顺德区乐从镇国土城建和水利局于2011年9月1日出具意见：“不在政府近期规划拆迁范围，同意出具场地审核意见”。
经法院致函，佛山市顺德区发展规划和统计局（佛山市规划局顺德分局乐从镇规划办在2010年7月所并入单位）于2012年12月11日出具顺规函[2012]732号《顺德区发展规划和统计局关于乐从镇平步河滨北路209号建筑物用地规划情况的复函》，称乐从镇河滨北路209号建筑物东侧部分用地属于河滨北路规划道路用地，该建筑物未能办理规划报建手续，2009年至2011年该处用地的规划未发生变更。《场地审校意见表》中“建筑物位于河滨北路规划道路红线内，未办理规划报建手续”的意见（2009年加具）符合实际情况。
经法院致函，佛山市顺德区乐从镇国土城建和水利局于2013年5月27日出具《复函》，称位于佛山市顺德区乐从镇河滨北路209号的建筑物所在地的规划在2009年至2011年期间没有改变，该建筑物仍旧位于乐从镇河滨北路规划道路红线内。《场地审核意见书》（加具意见时间：2011年）是该局提供的，是针对该建筑物是否属于近期拆迁范围内而作出的意见，审核事项为是否属于拆迁范围，并不涉及到其它业务范围。
2010年3月25日，佛山市顺德区市场安全监督局向黎伟坚发放《个体工商行名称预先核准通知书》。
2011年3月30日，黎伟坚向平步资产办发出《请求出具房地产权属证明通知书》，要求平步资产办提供案涉物业房地产权属证明。2011年5月5日，黎伟坚向平步资产办发出《律师函》，要求平步资产办与黎伟坚商议有关终止《租赁合同》事宜。2011年8月5日黎伟坚向法院提起本案诉讼。至今，案涉物业仍由黎伟坚占有、管理。
根据黎伟坚申请及法院委托，广东丰帆工程咨询有限公司于2012年8月28日出具《工程造价报告书》（报告编号：咨20120030），鉴定结论为：“一、室内装修、安装及室外钢结构工程（无争议部分）1.含空调设备总造价为：￥1237208.42元。2.不含空调设备（只算安拆费）总造价为：￥1161585.94元。二、外墙装修、外墙铝合金窗、围墙、停车场工程（有争议部分）总造价为：￥633445.24元。”黎伟坚支付鉴定费83661.38元。因黎伟坚对该报告书提出异议，广东丰帆工程咨询有限公司在2012年10月26日出具《对（2011）顺法民一初字第12922号案的<部分项目重新鉴定申请书>的书面答复函》,其最终结论为：“1.室内装修、安装及室外钢结构工程（无争议部分）保留原结论不变。2.外墙装修、外墙铝合金窗、围墙、停车场工程（有争议部分）造价调整为：658016.31元。”
另查，顺德市乐从镇新城市酒店于1994年12月29日成立，于1997年9月10日注销。
再查，2011年8月24日黎伟坚以黎伟坚与平步资产办于2009年12月3日签订《土地租赁合同》约定，黎伟坚承租位于本案涉物业后的1350平方米土地用作停车场，但平步资产办未提供物业的房地产权证，致使黎伟坚无法办理营业执照等相关证照，无法正常使用物业为由，向法院提起诉讼，要求判令：确认黎伟坚、平步资产办于2009年12月3日签订的《土地租赁合同》已解除；平步资产办向黎伟坚双倍返还保证金60000元；平步资产办向黎伟坚赔偿租金损失178200元。2011年12月20日法院作出（2011）佛顺法民一初字第13190号《民事判决书》，判决：“一、确认黎伟坚与平步资产办于2009年12月3日签订的《土地租赁合同》于2011年8月13日解除；二、平步资产办向黎伟坚返还定金30000元；三、驳回黎伟坚的其他诉讼请求。”2012年3月12日佛山市中级人民法院作出（2012）佛中法民一终字第570号《民事判决书》，判决：“驳回上诉，维持原判。”
黎伟坚于2011年8月15日向原审法院起诉，请求判令：1.解除黎伟坚与平步资产办于2009年1月1日签订的《租赁合同》；2.平步资产办向黎伟坚赔偿投入损失5852167.13元，其中租金投入损失332640元，装修投入损失5519527.13元；3.本案诉讼费用全部由平步资产办承担。
原审法院认为：黎伟坚与平步资产办签订的《租赁合同》系是双方真实意思表示、没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行己方之义务。在此基础上，本案争议焦点可以归纳为：黎伟坚与平步资产办签订的租赁合同是否应当解除；黎伟坚与平步资产办的行为是否存在过错，构成违约；黎伟坚的实际损失为多少，应由谁承担责任。对此，详析如下：
关于双方的租赁合同是否应当解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，由于案涉物业位于规划道路红线内，未办理规划报建手续，无法办理营业执照，导致双方签订的房屋租赁合同的目的落空，黎伟坚可据此要求解除其与平步资产办签订的《租赁合同》。黎伟坚在不能实现合同目的的情况下，于2011年8月15日向法院提起诉讼，请求确认合同解除，起诉状于2011年8月19日送达平步资产办，法院确认双方签订的《租赁合同》于2011年8月19日解除。
关于黎伟坚与平步资产办的行为是否存在过错，构成违约的问题。一方面，根据《租赁合同》及《补充协议》约定，黎伟坚承租案涉物业，只用于从事商业办公用途，未经平步资产办同意，黎伟坚不得改变用途或转租给他人，同时约定由黎伟坚负责修复、保养楼内一切原有设施，其中平步资产办仅明确表示同意黎伟坚在该大楼后面修建消防楼梯及走火通道。但黎伟坚在承租案涉物业后，未经平步资产办同意擅自改变用途用于经营旅业，并自行将案涉物业进行装修、改造，已违反合同之约定。而根据黎伟坚提供的2009年《场地审核意见表》，案涉物业位于河滨北路规划道路红线内，没有规划报建手续，黎伟坚不可能就该物业申领到营业执照。故黎伟坚在未充分了解案涉物业的情况下，贸然与平步资产办签订租赁合同，并予以投资装修、改造，在2009年4月申请相关证照受阻后，仍然继续投入，导致损失扩大，且黎伟坚并无证据证明其在2009年4月至2011年3月近两年的时间内，曾就案涉物业要求平步资产办提供房地产权属证明文件以协助办理营业执照，故其行为存在明显过错。另一方面，平步资产办虽主张在签订租赁合同之时并不知道黎伟坚的租赁目的，但在黎伟坚装修期间，其应当已知道黎伟坚对案涉物业进行装修、改造及改变案涉物业之用途，而未对此提出异议，应视为以默示的方式对黎伟坚的装修行为予以认可。且案涉物业一直由平步资产办管理，平步资产办对该物业的状况应当比他人更清楚，合同亦约定平步资产办有义务协助并出具相关证明文件，办理黎伟坚正常使用该物业所需的手续，但平步资产办在明知物业位于河滨北路规划道路红线内，没有规划报建手续，申领不到营业执照的情况下，仍与黎伟坚签订合同，导致黎伟坚租赁该物业之目的完全落空。虽然平步资产办举证了新城市酒店的企业档案登记资料以证明案涉物业可以办理旅业经营，但新城市酒店成立时间是1994年12月29日，并已于1997年9月10日注销，而本案的租赁合同于2009年1月1日签订，期间已经历十几年的时间，开办旅业经营要求提供的材料与执法条件已发生变化，故新城市酒店能在1994年就案涉物业取得营业执照，并不代表本案黎伟坚亦能在2009年就案涉物业取得营业执照。黎伟坚在2009年4月无法办理营业执照后，又分别于2011年3月、5月向平步资产办发出《请求出具房地产权属证明通知书》、《律师函》，平步资产办亦未能提供证据证明其直至本案起诉之前曾向黎伟坚提供了相关房地产权属证明。且虽然平步资产办提供了2011年的《场地审核意见表》，但佛山市顺德区乐从镇国土城建和水利局于2013年出具的复函称，上署意见是针对该建筑物是否属于近期拆迁范围内而作出的意见，审核事项为是否属于拆迁范围，并不涉及到其它业务范围，位于佛山市顺德区乐从镇河滨北路209号的建筑物所在地的规划在2009年至2011年期间没有改变，仍位于乐从镇河滨北路规划道路红线内。即案涉物业不可能办理营业执照。故此，平步资产办的行为存在重大过错，亦构成违约。据此可知，导致黎伟坚目的落空的原因既是黎伟坚在签订物业租赁合同时未仔细了解物业情况，以及擅自改变《租赁合同》及《补充协议》约定的商业及办公用途而经营旅业，且在2009年4月申办相关证照受阻的情况下仍然继续装修、改造案涉物业，扩大损失的行为导致，也是平步资产办物业没有办理报建手续，以致申领不到营业执照所导致。综合双方的过错程度、黎伟坚的损失情况，法院酌定黎伟坚承担50%的责任，平步资产办承担50%的责任。
关于黎伟坚遭受的损失问题。本案中黎伟坚的损失包括两个部分：1.租金损失332640元。虽然平步资产办主张未收到案涉物业的租金，但平步资产办于2009年1月8日出具了《委托付款书》，在黎伟坚于2009年5月30日通过银行将租金332640元转入第三人黎建光帐户后，于2009年6月5日出具收据给黎伟坚，如此大额资金转帐行为，若平步资产办在未收到款项的情况下即出具收据给黎伟坚不符合常理，故法院确认黎伟坚已向平步资产办支付租金332640元。但该332640元租金为黎伟坚预付的前六年的租金，黎伟坚自2009年1月1日至今占有案涉物业，产生的租金数额为254100元（332640元÷6年÷12个月×55个月），平步资产办须向黎伟坚返还租金余额78540元。对于该254100元租金，因黎伟坚在2009年1月1日签订合同的当天即已收到案涉物业，并占有使用，进行装修、改造，在2009年4月收到《场地审核意见表》后，仍然继续投入，其自身存在过错，故黎伟坚应向平步资产办支付使用案涉物业的费用；另一方面，由于平步资产办未能提供已办理报建手续的物业，导致黎伟坚无法申领营业执照，对外经营，获得利润收益，故平步资产办亦应承担部分责任，因此对该254100元租金损失应根据黎伟坚与平步资产办双方的过错比例分担，黎伟坚应承担50%的责任，即127050元，平步资产办应承担50%的责任，即127050元。2.装修损失。（1）虽然黎伟坚提供工程图纸、工程结算表、工程合同等证据以证明其装修损失，但上述证据之间存在出入，无法相互印证，无法证实黎伟坚对案涉物业的实际装修投资情况。且广东丰帆工程咨询有限公司出具的《工程造价报告书》（报告编号：咨20120030）及《对（2011）顺法民一初字第12922号案的<部分项目重新鉴定申请书>的书面答复函》，系法院依法定程序委托有资质部门作出的鉴定结论，该两份鉴定结论客观、真实，应作为本案定案的依据。黎伟坚虽对该两份鉴定结论有异议，认为评估价值过低，但未能提供证据证明其主张，故法院对黎伟坚的主张不予采信。（2）根据该两份鉴定结论可见,室内装修、安装及室外钢结构工程部分，含空调设备的总造价为1237208.42元，不含空调设备（只算安拆费）的总造价为1161585.94元，外墙装修、外墙铝合金窗、围墙、停车场工程总造价为658016.31元。因空调设备可拆除重复使用，且黎伟坚在起诉中并未请求将空调设备计入其损失，故对室内装修、安装及室外钢结构工程部分，法院采纳不含空调设备（只算安拆费）总造价价格1161585.94元。对外墙装修、外墙铝合金窗、围墙、停车场工程部分，虽然平步资产办方提出异议，但未能提供证据证明该争议部分并非黎伟坚装修，故法院对平步资产办的主张不予采信。对于停车场部分，平步资产办主张在（2011）佛顺法民一初字第13190号民事判决书、（2012）佛中法民一终字570号民事判决书已予处理，但根据该两份判决书的内容，其处理的是仅停车场的租赁合同关系，并没有对装修费用进行处理，该部分费用应计入装修费用之中。因此，总造价为658016.31元的外墙装修、外墙铝合金窗、围墙、停车场工程部分应计入黎伟坚的装修损失。故此，法院认定装修损失为1819602.25元（1161585.94元+658016.31元）。对上述损失，法院酌定黎伟坚应承担909801.12元，平步资产办应承担909801.13元。综上，平步资产办应向黎伟坚支付款项（含租金返还及赔偿各项损失）合计1115391.12元（78540元+127050元+909801.12元）。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，作出如下判决：一、确认黎伟坚与平步资产办在2009年1月1日签订的《租赁合同》于2011年8月19日解除；二、平步资产办应于判决发生法律效力之日起十日内向黎伟坚支付1115391.12元；三、驳回黎伟坚的其他诉讼请求。如果平步资产办未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2007年修正）第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27561.38元（减半收取），鉴定费56100元，合计83661.38元，由黎伟坚负担41830.69元，平步资产办负担41830.69元。
上诉人平步资产办不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院以案涉物业无法办理营业执照、导致双方签订的房屋租赁合同目的落空为由判令解除租赁合同缺乏事实和法律依据。首先，案涉物业是在约三十年前建成的，在出租给黎伟坚之前，案涉物业曾经用作开设酒店且办理了营业执照。虽然涉案房屋位于乐从镇河滨北路规划道路红线内，未办理规划报建手续，但这属于历史遗留问题，政府部门从维护农村集体经济利益以及村民生存问题角度考虑，认可了案涉物业可以继续按照合法建筑使用。其次，双方当事人在《租赁合同》中约定案涉物业用于从事商业办公用途，而黎伟坚未经平步资产办同意擅自改变用途用于经营旅业，导致最终无法办理营业执照，原因并非案涉物业的问题，而是黎伟坚利用案涉物业经营旅业不符合相关条件，其以此为由解除租赁合同缺乏事实和法律依据，相应后果应由黎伟坚自行承担。
二、原审法院在解除租赁合同的基础上判令平步资产办承担50%的责任是没有事实和法律依据的。黎伟坚在本案一审过程中提交证据13《电梯维修合同》及收据，以证明其为富域旅店的电梯工程支付了费用53561.2元。该份合同及收据的形成时间为2007年，由此可知，黎伟坚或由其登记注册的公司在此期间已经使用涉案房屋，其至少在2007年7月份之前就己经了解案涉物业的情况。黎伟坚在知道案涉物业未办理规划报建手续的情况下仍承租案涉物业，且未经平步资产办同意擅自改变用途经营旅业并投资对案涉物业进行装修改造，在因其自身原因导致无法取得旅业营业执照的情况下，所造成的损失应由其自行承担，原审法院判令平步资产办承担50%的责任缺乏事实和法律依据。
三、原审法院将广东丰帆工程咨询有限公司鉴定的工程造价全额认定为黎伟坚的损失是错误的。首先，《租赁合同》第5条己经约定“楼内一切原有设施由乙方负责修复”，说明平步资产办在将房屋交付给黎伟坚之前就已经有装修，而非黎伟坚陈述的交付的毛坯房屋。在平步资产办将涉案房屋交付给黎伟坚之前，该房屋已经先后用作开设新城市酒店、帝峰国际公寓售楼部等，已经进行了大量的装修，不可能在交付给黎伟坚时还是毛坯房。本案一审的证据材料足以认定，涉案房屋在黎伟坚承租之前是已经投入使用的，在黎伟坚接收案涉物业前，至少外墙部分、电梯设施、水电线路等就已经存在，虽然平步资产办没有证据证明双方交接涉案房屋时的现有设施设备等具体现状,但原审法院认定双方以毛坯房标准进行交付并将全部装修都认定为黎伟坚投资作出的，明显对平步资产办是不公平的。其次，原审法院认定的装修损失中应扣除停车场及绿化、电梯工程两项费用以及对应的安全防护、文明施工措施项目费、其他措施项目费、规费、税金。关于“停车场及绿化”项目费用部分，该停车场属于黎伟坚与平步资产办于2009年12月3日签订的《土地租赁合同》所对应的租赁物，与涉案房屋分属不同的标的物，而且与停车场有关的争议已经通过（2011）佛顺法民一初字第13190号民事判决书、（2012）佛中法民一终字第570号民事判决书解决，两份判决书已经认定黎伟坚一直使用土地用作停车场并进行了收费，而获取收益的前提是必须进行投入。既然黎伟坚已经正常使用了停车场并获取了收益，那么其因此而支出的停车场及绿化项目对应的工程款的投入就已经获得了回报。因此，黎伟坚再从本案中主张停车场及绿化项目对应的工程款，既缺乏事实和法律依据，也明显对平步资产办不公平。原审法院将该部分费用计入装修费用中错误，应予纠正。关于“电梯工程”部分，根据黎伟坚提交的《电梯维修合同》、收据等证据材料显示，电梯费用是由案外人佛山市顺德区金名房地产有限公司在2007年支出的，该费用既不是黎伟坚所支出，也不是在黎伟坚承租物业期间支出，因此报告书中“电梯工程”项目与本案没有关联性，所对应的工程款不应作为本案的争议标的。黎伟坚根本没有对电梯工程进行投入，原审法院将电梯工程费用计入装修费用错误，请二审法院予以纠正。
四、黎伟坚在了解涉案房屋情况下接收涉案房屋并一直占有和使用至今，房屋租金应全部由黎伟坚自行承担。黎伟坚在明知涉案房屋不能开办旅业的情况下，仍然承租并接收、占有并装修、改造案涉物业，且在主张解除租赁合同后至今仍然继续占有案涉物业,不管其是否获取收益,都应该按照租赁合同约定标准承担租金。原审法院判令平步资产办返还2013年7月份之后未发生部分的租金、承担已发生部分租金的50%是错误的，请二审法院予以纠正。
综上所述，请求二审法院：1.撤销原审判决，改判驳回黎伟坚的全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费、鉴定费由黎伟坚承担。
被上诉人黎伟坚答辩称：一、平步资产办称“导致黎伟坚无法取得营业执照的原因并非案涉物业的问题，而是黎伟坚利用案涉物业经营旅业不符合相关条件，其以此为由解除租赁合同缺乏事实和法律依据”于理不合，于法无据。1.旅业本身就是商业的一种具体行业，黎伟坚并未擅自改变租赁物的约定用途。退一步讲，即便平步资产办认为经营旅业不属于经商，那么平步资产办提供《场地审核意见表》供黎伟坚去办理有关工商登记手续时，该《场地审核意见表》中“项目名称”一栏已清晰注明是“佛山市顺德区乐从镇富域旅店”，而平步资产办的意见是“同意报审”，由此可见，黎伟坚欲在租赁物经营旅业，平步资产办知悉并同意。2.《租赁合同》约定，黎伟坚应当持牌合法经营，平步资产办有义务协助并出具相关证明文件，办理黎伟坚正常使用该楼的所需手续，如平步资产办造成黎伟坚无法使用该楼，按平步资产办违约处理。黎伟坚不能办理营业执照等相关证照的原因是平步资产办无法提供该租赁物可以合法经营的场地证明。黎伟坚不探讨及避开租赁物在不在规划红线内，有没有报建手续等关键问题。根据《租赁合同》的约定，因平步资产办不能提供证明文件导致黎伟坚无法使用该租赁物，便应按平步资产办违约处理。更何况，在黎伟坚一再敦促平步资产办尽快提供能办理营业执照等证照的场地证明时，平步资产办一再声称能办理，直至一审庭审中，平步资产办仍声称其场地“满足承租人成功办理相关营业牌照”、“导致无法获得相关营业牌照必定是因为黎伟坚自身的原因所造成的”、“例如资金问题、出资人之间存在矛盾等原因而申请牌照遭拒……”，在《民事上诉状》中也只是认为“在因其自身原因导致无法取得旅业营业执照的情况下，所造成的损失应由其自行承担”。黎伟坚是基于对平步资产办的信任以及遵守合同的精神才继续投资装修，直至电器都配备等候随时可以开业。黎伟坚出于节约成本及司法资源的考虑并未提出上诉，但认为一审判决判令黎伟坚对损失承担50%既不合法也不合理。
二、平步资产办称“原审法院将广东丰帆工程咨询有限公司鉴定的工程造价全额认定为黎伟坚的损失是错误的”没有法律及事实依据。1.黎伟坚提供了大量的证据证明自己的损失，但平步资产办并未认可，黎伟坚才申请对工程造价进行评估，尽管黎伟坚也认为工程估价过低，与目前市场价格相差较大，经广东丰帆工程咨询有限公司复函答复黎伟坚仍有异议，但黎伟坚并未申请重新评估，也就是接受该评估结果。同理，平步资产办对评估结果有异议，应当申请重新评估，因平步资产办也并未申请重新评估，故也视为接受评估结果。2.平步资产办认为其将租赁物交付黎伟坚前就已经有装修，但其未能举证哪些属于旧装修，哪些属于黎伟坚的新装修，应当承担举证不能的法律后果。其次，租赁物经营新城市酒店是1994年至1997年间的事，距今十多年，即便有装修也破旧不堪不符合流行风格甚至不能使用。而帝峰国际公寓售楼部用做销售，装修风格及用途与黎伟坚经营旅业也是天渊之别，黎伟坚对租赁物整体都进行重新装修，有关的装修费用应当全额计作黎伟坚的损失。3.（2011）佛顺法民一初字第13190号及（2012）佛中法民一终字第570号《民事判决书》只对租金及押金部分作了处理，未就“停车场及绿化”项目进来审理。此外，至今没有任何证据证明黎伟坚将该停车场用作收费停车场，黎伟坚也就该问题提出了上诉。更甚者，该停车场本来是为了服务于“佛山市顺德区乐从镇富域旅店”，现因平步资产办的原因无法办理营业执照无法经营，无法实现合同目的，由此造成的损失（包括但不限于装修损失）理应由平步资产办承担。
三、平步资产办称“黎伟坚在明知涉案房屋不能开办旅业的情况下，仍然承租并接收……在主张解除租赁合同后至今仍然继续占有案涉物业，不管其是否获得收益，都应该按照租赁合同约定标准承担租金”没有事实及法律依据。黎伟坚并不知道该租赁物不能开办旅业，如果明知不能开办，不可能投资几百万装修租赁物。因为平步资产办一再保证该租赁物能办理营业执照，并承诺由其处理有关问题，黎伟坚正是基于对平步资产办的信任才继续投入装修。《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，尽管黎伟坚已单方提出解除合同，但平步资产办仍应赔偿违约所造成的黎伟坚的损失，而平步资产办至今未履行赔付义务。从黎伟坚主张解除合同至今，黎伟坚并未占有、使用租赁物，只是基于诉讼期间，评估机构需对租赁物内的装修进行评估，且本案尚未审结，不排除还要重新评估，此外，租赁物内尚有可拆卸及未拆卸的设备（如空调），由黎伟坚保管租赁物钥匙，既为了保证诉讼顺利进行，也为了防止租赁物内财物丢失而造成不必要的争议。故理应诉讼期间的租金也应由平步资产办全部承担，但一审法院判决双方各承担50%，黎伟坚也不再上诉。
综上所述，黎伟坚认为，尽管原审判决也有不合理之处，但黎伟坚从节约司法资源和节省成本的考虑才接受一审判决，请求二审人民法院判决驳回平步资产办上诉，维持原审判决。
二审期间，各方当事人未向本院提交新证据。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，根据诉辩双方意见，本院对二审争议焦点作如下认定：
首先，原审判决解除双方于2009年1月1日签订的《租赁合同》理据是否充分问题。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”第六十四条规定“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”从上述法规定可见，城镇区域的房屋建设应取得工程规划许可证且符合城市规划的要求，属国家法律强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条也予以明确“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，至一审法庭辩论终结前，各方均未能提交证据证明案涉房屋已取得相应的建筑规划、验收备案等手续，具备法律规定的出租条件，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）规定，双方围绕案涉房屋租赁于2009年1月1日签订的《租赁合同》违反了以上法律强制性规定，应属无效。无效的合同自始没有法律约束力，故此，原审判决以案涉物业位于规划道路红线内，未办理规划报建手续，无法办理营业执照，导致双方签订的房屋租赁合同的目的落空为由解除案涉《租赁合同》，属法律适用错误，本院予以纠正，平步资产办上诉针对涉案《租赁合同》解除事由提出的抗辩意见与上述法律规定相悖，本院不予采纳。
其次，原审判决认定各方责任比例是否合理问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款对合同无效情形规定“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”针对案涉合同无效各方责任承担问题，根据《租赁合同》及《补充协议》约定可见，黎伟坚承租案涉物业系从事商业办公用途，平步资产办作为案涉物业管理人、合同出租方，理应清楚该物业的状况，合同亦约定平步资产办负有出具相关证明文件及协助黎伟坚办理正常使用该物业所需手续之义务。本案中，平步资产办明知案涉物业位于河滨北路规划道路红线内，所出租、管理的物业没有办理规划报建手续的情况下，仍与黎伟坚签订租赁合同，将该物业出租于黎伟坚，本身具有过错。针对平步资产办提出签订租赁合同之时并不知道黎伟坚承租的目的，黎伟坚未经其同意擅自改变用途经营旅业并对案涉房屋进行装修抗辩，从黎伟坚装修时间长度、平步资产办作为案涉物业管理人身份特征及期间协助办理义务来看，平步资产办在黎伟坚装修期间理应清楚黎伟坚对案涉物业进行装修、改造及改变案涉物业之用途，其未对此提出异议，应视为以默示的方式对黎伟坚的装修行为予以认可。平步资产办上述行为与案涉租赁合同无效并最终导致黎伟坚巨额装修损失结果产生之间存在直接因果关系，依法应承担相应法律责任。而作为本案承租人，黎伟坚明知所承租的土地、房屋系作商业用途，亦负有审查案涉土地、房屋权属是否合法，有无符合规划的谨慎审查义务。黎伟坚在未充分了解案涉物业的情况下与平步资产办签订租赁合同进行投资装修、改造，在2009年4月申请相关证照受阻后，仍然继续投入，导致损失扩大，黎伟坚对此亦存有过错。根据本案双方当事人的过错程度，黎伟坚损失大小，结合合同的签订、履行实际情况等因素考虑，原审判决认定平步资产办、黎伟坚各自对案涉合同无效所产生的损失承担50%责任合情合理，平步资产办上诉主张无需承担赔偿责任缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
最后，案涉物业租金及装修损失认定是否正确问题。黎伟坚诉请损失包括租金损失及装修损失，鉴于黎伟坚对原审判决认定未提起上诉，其二审异议部分本院不再审查。针对平步资产办提出无需返还2013年7月份之后未发生部分的租金及承担已发生部分50%租金问题,黎伟坚不予认可。对此本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款虽规定了房屋租赁合同无效，出租方请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费一般情况下应予支持，黎伟坚也确实存在签订合同的当天即2009年1月1日起占有、使用的案涉物业并进行装修、改造的客观事实，但由于平步资产办无法提供案涉物业办理规划、报建等资料，客观上导致黎伟坚无法申领营业执照对外正常经营，获得利润收益，且至本案诉讼发生时间长达55个月，而双方对此均存有过错。原审法院基于公平原则，以黎伟坚预交的租金作为计算标准，确定平步资产办对2009年1月1日至今产生的租金254100元承担50%责任，及退还预交租金余额78540元并无不妥，本院予以维持。针对案涉物业装修损失问题，经原审法院委托，广东丰帆工程咨询有限公司通过现场实地勘察后，针对案涉工程装修项目依法出具《工程造价报告书》，并函复黎伟坚对部分项目提出的异议。案涉房屋装修项目整个鉴定过程合法，鉴定机构作出鉴定结论客观、真实，具有事实基础，应作为本案定案的依据。根据《工程造价报告书》鉴定结论，案涉工程外墙装修、外墙铝合金窗、围墙、停车场工程总造价为633445.24元，平步资产办认为案涉物业外墙部分、电梯设施、水电线路等在租赁物交付黎伟坚之前已存在，未能提交证据予以佐证，且平步资产办之前出租他人经营酒店距今十多年，黎伟坚承租后重新装修符合常理。故此，平步资产办提出确定黎伟坚损失应扣除以上项目装修费用理据不足，本院不予采纳。至于平步资产办提出的停车场及绿化、电梯工程两项费用以及对应的安全防护、文明施工措施项目费已在（2011）佛顺法民一初字第13190号、（2012）佛中法民一终字570号案件中予以处理，且黎伟坚在正常使用停车场获得了收益，该项支出在计算损失时应予以扣除问题，根据该两份判决书的内容来看，其处理的是仅停车场的租赁合同关系，并没有对装修费用进行处理，至今没有任何证据证明黎伟坚将该停车场用作收费停车场。另该停车场属于服务黎伟坚所经营的项目“佛山市顺德区乐从镇富域旅店”配套设施，现因平步资产办的原因无法办理营业执照无法经营，无法实现合同目的，该项装修费用平步资产办亦应承担。综上论析，原审法院总造价为658016.31元的外墙装修、外墙铝合金窗、围墙、停车场工程部分应计入黎伟坚的装修损失合情合理，本院亦予维持。
综上，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，导致判决结果部分不当，对不当部分，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2011）佛顺法民一初字第12922号民事判决第二项、第三项及诉讼费的负担；
二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2011）佛顺法民一初字第12922号民事判决第一项；
二审案件受理费14838.52元，由上诉人佛山市顺德区乐从镇平步社区资产管理办公室负担。
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审 判 长 ???欧阳建辉
代理审判员 ??? 翁丰好
代理审判员 ??? 杨宏丽
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二〇一三年十一月二十六日
书??记??员?杨?雅?静