嘉兴市南湖区人民法院拟稿纸
案号：（2014）嘉南民初第234号案件缓急：拟稿部门：民一庭拟稿人：标题：民事判决书
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浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉南民初字第234号
原告：嘉兴市房地产物业有限公司。
法定代表人：王德智。
委托代理人：吴秋平。
被告：浙江智晟科技有限公司嘉兴分公司。
负责人：姚新学。
委托代理人：贺民。
原告嘉兴市房地产物业有限公司（以下简称房地产物业公司）因与被告浙江智晟科技有限公司嘉兴分公司（以下简称智晟公司）房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2014年1月27日受理后，依法由代理审判员蒋莉独任审判，于2014年2月27日公开开庭审理了本案，原告委托代理人吴秋平、被告委托代理人贺民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告房地产物业公司起诉称，2011年11月13日被告与原告签订“房屋租赁合同”一份，合同约定：被告向原告承租坐落于本市光明街39号二楼，建筑面积为361平方米营业用房，租赁期限为2011.12.1-2016.11.30。年租金：2011.12.1-2014.11.30为129960元，2014.12.1-2016.11.30租金在上一年的基础上每年递增10%（即2014.12.1-2015.11.30年租金为142956元；2015.12.1-2016.11.30年租金为157252元）。租金一年一付，在每期的前10日内支付（先付后用）。同时约定：如有一方违约则承担到合同期满所余租金的百分之二十的违约金等（详见合同）。签约后，原告依约支付前二年度的租金（尚欠第一年度租金15480元）。但被告未按约支付2013.12.1-2014.11.30年租金145440元，经催讨至今仍未支付，现被告因自身原因要求退租。为维护原告的合法权益，故诉请判令：一、解除房屋租赁合同，责令被告立即腾退本市光明街39号1幢二层原租赁房屋，并支付至腾退之日租金16160元（自2013.12.1起暂计算至2014.1.10止）及第一年度尚欠租金15480元，合计31640元；二、判令被告支付违约金73049.20元（已扣除押金20000元）；三、本案诉讼费由被告承担。庭审中原告变更诉讼请求：要求租金计算至被告实际腾退之日止。
被告智晟公司答辩称，同意解除合同且被告已于收到起诉状之后立即腾退了房屋；自2013年12月1日至2014年1月底的租金按实计算在押金中扣除，多退少补；原告要求被告补交第一年租金15480元及支付违约金无事实与法律依据；如果法庭经过审理认定被告方确应承担该违约金，被告要求法庭依法降低；被告支付第一年即2011.12.1-2012.11.30期间租金129960元后于2012年4、5月份装修完毕进驻，原告随即要求追加租赁费用，被告不堪其扰无奈支付第二年租金145440元，但这并不表明被告认可后面每年租金的变化以及愿意补交第一年的租金。
针对自己的主张，原告房地产物业公司提供如下证据：
1．房屋所有权证一份3页，证明本案涉案房屋是原告所有，被告租赁部分是该产权证中的一部分房屋。
2．房屋租赁合同一份2页，证明合同约定面积361平方米，2011年12月1日起3年内年租金129960元，是按30元／㎡／月的标准算的。被告按合同交了20000元保证金。合同第十条约定原、被告双方不得无故终止本合同，如一方违约则承担到合同期满所余租金的百分之二十的违约金。
3．租金发票记账联二份，涉案房屋第一年租金129960元，第二年租金为145440元。证明原来约定是361平方米，经过双方核定实际面积是404平方米，所以第二年度是按照实际面积404平方米计算的。而第一年度租金已经支付，差额被告一直欠着。
4．2014年1月6日催讨房屋租金通知一份，证明原告曾向被告发函催讨租金，通知被告租赁面积变更为404平方米，被告根据合同约定应该缴纳第三年度的租金145440元。同时告知被告第一年度租金应该是145440元。
5．2014年1月9日退租函件一份，证明被告提出因为自身公司经营原因决定要退租并提出用2万元押金结算租金及相应水电费。被告在该函件中提到2013年初增加公摊面积43平方米，已经说明被告知道租赁面积应该是404平方米。
被告智晟公司对原告房地产物业公司提供的证据1无异议；对证据2和证据3的真实性无异议，对原告的证明内容有异议，证据2中合同写的很清楚，建筑面积361平方米，前3年的年租金129960元，证据3中第二年租金发生变化只是被告对当年租金的态度；对证据4不认可，被告确实收到该通知，但通知里面关于租金内容与合同不相符；对证据5的真实性无异议，被告口头及书面提出的要求只是被告方的意向，并不当然导致合同解除。
被告智晟公司针对本案未提交证据。
本院认证如下：原告提供的证据1-5形式符合法律规定，内容与本案事实具有关联性，且被告对该五组证据本身的真实性均无异议，故本院予以认定。
本院经审理，认定事实如下：2011年11月13日被告智晟公司与原告房地产物业公司签订房屋租赁合同，合同约定被告向原告承租坐落于嘉兴市南湖区光明街39号二楼的办公房，建筑面积为361平方米，租赁期限自2011年12月1日至2016年11月30日止。其中，房屋租金：2011年12月1日至2014年11月30日年租金129960元，2014年12月1日至2016年11月30日租金在上一年的基础上每年递增10%（即2014年12月1日至2015年11月30日年租金为142956元；2015年12月1日至2016年11月30日年租金为157252元）。租金一年一付，在每期的前10日内支付（先付后用）。每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之五向乙支付违约金。合同第九条约定乙方无正当理由延期30日不交租金的，甲方可以提前解除租赁合同，乙方应无条件腾退所承租的房屋。合同第十条约定本合同签订后双方不得无故终止本合同，如有一方违约则承担到合同期满所余租金的百分之二十的违约金。
合同签订后被告于2011年12月1日支付了第一年度即2011.12.1-2012.11.30期间的房租129960元。后原告提出增加计算43平方米的公摊面积租金，被告于2012年12月31日按增加后的面积支付了第二年度即2012.12.1-2013.11.30期间的房租145440元。2014年1月6日因被告未向原告缴纳第三年度的房租，原告书面通知被告于2014年1月10日前缴纳145440元。2014年1月9日被告发函给原告，内容如下：我公司承租光明街39号二楼（建筑面积361平方米），在2013年初，贵公司提出要增加公摊面积43平方米。我公司因收缩经营决定退租贵公司的房屋，我公司于2013年11月曾口头提出退租，现又向贵公司提出书面函于2014年1月12日搬离我公司承租的光明街39号二楼房屋，我公司所交的押金20000元抵扣2013年12月1日至2014年1月12日的租金16968元，余3032元。另外所欠2013年至今水费望给予清单，以便我公司与贵公司结清。我公司提前退租实属无奈，敬请谅解。
2014年1月15日原告就其与被告的房屋租赁合同纠纷诉至本院，案号为（2014）嘉南民初字第185号，该案因原告未及时缴纳诉讼费按撤诉处理。2014年1月27日原告再次诉至本院。
本院认为，本案是一起典型的房屋租赁合同纠纷案件。原告在被告缴纳第一年度租金后提出增加计算43平方米公摊面积的租金，该项要求实际上对合同约定的年租金即合同标的物数量进行了变更。本案被告虽未以书面形式表示同意原告的变更要求，但其却在第二年度按照增加后的面积（404平方米）计算缴纳了租金145440元，本院认为被告系从缴纳第二年度租金的2012年12月31日开始以默示行为同意原告方变更合同租赁面积和年租金的要求，但被告这一默示同意行为并不对之前的合同履行产生约束力。因被告缴纳第一年租金时符合原、被告变更前的合同约定且已履行完毕，故原告主张被告尚欠第一年度租金15480元的理由不能成立，本院不予支持。
关于解除合同，原、被告均表达了解除合同的意思表示，结合本案现有证据被告于2014年1月9日发函明确表示退租且定于2014年1月12日搬离，本院庭审中查明原告确认收到被告的退租函且于2014年1月13日发现被告已经实际搬空，钥匙也已交给门卫。故本院确认原、被告租赁合同已解除，解除时间和实际腾退日均为2014年1月13日。对原告要求被告腾退房屋的诉讼请求，因庭审查明被告在原告起诉前就已腾退涉案房屋，故原告的该项诉请本院不予处理。
关于租金，在合同履行过程中被告应按实际使用期间依合同约定支付租金，原告主张租金计算至被告实际腾退日之日止，本院予以支持。因原、被告双方表明被告已支付截止至2013年11月30日租金。故本院认为被告应支付原告2013年12月1日至2014年1月13日期间的房屋租金即404平方米×30元／㎡／月×（1个月＋13天）=17372元。
关于违约金，因为本案被告在合同履行期限届满前明确表示退租并实际腾退了房屋，其行为已违反了合同约定，理应承担相应的违约责任。现原告依据租赁合同约定的第十条按剩余期间租金总额的20%主张93049.20元违约金，被告要求降低，本院认为违约金应当以弥补守约方的损失为主，本案中因被告中途退租，原告方损失主要是重新招租期间的租金损失。根据本案的实际情况，原告主张的违约金属过高，本院依法予以调整酌定违约金为六个月租金即404平方米×30元／㎡／月×6个月=72720元。
被告已缴纳的押金即租赁保证金20000元可以抵扣上述被告应当承担的租金和违约金。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、确认原告嘉兴市房地产物业有限公司与被告浙江智晟科技有限公司嘉兴分公司2011年1月13日签订的房屋租赁合同于2014年1月13日解除；
二、被告浙江智晟科技有限公司嘉兴分公司于本判决生效后十日内支付原告嘉兴市房地产物业有限公司2013年12月1日至2014年1月13日期间租金17372元；
三、被告浙江智晟科技有限公司嘉兴分公司于本判决生效后十日内支付原告嘉兴市房地产物业有限公司违约金72720元；
四、驳回原告嘉兴市房地产物业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1197元，由原告负担297元，由被告负担900元，于本判决生效后十日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
代理审判员 蒋 莉
二〇一四年四月二十四日
书 记 员 张春琴