上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第32181号
原告李新标，男，1943年11月12日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人宋少千，上海市公民律师事务所律师。被告李正荣，男，1966年11月16日生，汉族，住上海市浦东新区。被告董亚军，女，1968年6月20日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人谢健美，上海永乐律师事务所律师。委托代理人金婷婷，上海永乐律师事务所律师。原告李新标诉被告李正荣、董亚军赠与合同纠纷一案，本院于2015年8月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年9月16日、11月16日公开开庭进行了审理。原告李新标及其委托代理人宋少千、被告董亚军及其委托代理人谢健美、金婷婷均到庭参加了诉讼。被告李正荣经本院合法传唤未到庭，也未向本院提出不到庭的正当理由，故本院依法进行了缺席审理。审理中，到庭的双方当事人均同意继续适用简易程序，经本院院长批准，延长审理期限3个月。本案现已审理终结。原告李新标诉称，两被告系夫妻，系原告的儿子和儿媳。位于本区泥城镇泥城路XXX号南的房屋(三层)的产权人是原告，于2000年7月10日取得《上海市房地产权证》，证号：沪房地南汇字(2000)第002813号。原告曾同意两被告在该房居住，两被告居住后将一、二层出租收益，在2008年与承租人发生争议，承租人认为两被告不是产权人，无权出租该房和收取租金。两被告遂要求原告在一份打印好的将该房赠与两被告并表明“收取租金和一切事宜”的“赠与承诺书”上签字，并据此在与承租人的诉讼中胜诉。但该房未过户登记给两被告，产权证书也未交与两被告。后因原告夫妻年老多病，家庭生活陷入困境，故原告于2015年3月19日向两被告发出《告知函》，通知两被告将该房收回。现原告决定撤销赠与，收回该房，以便以房治病、以房养老。原告诉请判令支持原告撤销将本区泥城镇泥城路XXX号南的房屋赠与给两被告的决定。原告为证明自己的主张，提供了如下证据材料：1、沪房地南汇字(2000)第002813号《上海市房地产权证》；2、《李新标的产权证》(即“赠与承诺书”)；3、原上海市南汇区人民法院(2009)汇民一(民)初字第3889号民事判决书；4、原告夫妻的户口簿；5、原告夫妻的诊断病历资料；6、《告知函》和邮寄凭证；7、《撤销赠与决定书》；8、农民宅基地使用权审查表和宅基地调查表各2份；9～12、案外人赠与房产的承诺，南汇区农村个人住宅转让申请、审批表，本院(2009)汇民一(民)初字第1286号和上海市第一中级人民法院(2009)沪一中民一(民)终字第4065号民事判决书各1份；13、上海高院执法意见；14、2012年12月1日的《租房协议书》。被告李正荣未到庭答辩。被告董亚军辩称，不同意原告的诉讼请求。理由为：1、讼争房屋由两被告于1998年出资建造、2000年起居住、2007年装修，虽然登记在原告名下，但实际权利人是两被告，2008年的赠与承诺书是为诉讼需要；2、讼争房屋为农村宅基地房屋，客观上无法办理过户手续，但一直由两被告占有和使用，应认定权利已经转移给两被告；3、两被告愿意赡养原告夫妻，原告不符合撤销赠与的条件。请求驳回原告的诉讼请求。被告董亚军为证明自己的主张，提供了如下证据材料：1、小额抵押借款合同、借款借据、计收贷款利息凭证；2、储蓄存款计数单；3、泥水匠建造负责人沈金芳的书面证明和进场费收据，证人沈金芳并到庭作证；4、水电负责人吴国平的书面证明；5、木工带班人张根平的书面证明；6、被告记录的建造房屋所用材料及费用清单；7、被告记录的装修房屋所用材料及费用清单；8、被告建造及装修房屋时购买材料的部分单据；9、同原告证据3；10、门面房屋租赁协议；11、景观河动拆迁补偿付款凭证。经审理查明，原、被告之间系父、子、儿媳关系。讼争的撤销赠与的标的物——位于本区泥城镇泥城路XXX号南的三层房屋，于1998年建造，土地性质为农村集体所有。被告董亚军主张该房屋由两被告出资建造，提供了部分书面证据，证人沈金芳亦证明原告请其建房并签合同、被告董亚军付款，而原告虽主张由其出资却未能提供相应证据，故本院确信被告董亚军的主张具有高度可能性，认定该房屋由两被告出资建造的事实存在。该房屋于2000年7月10日在原上海市南汇县房地产登记处登记，权利人登记为原告。原告曾在该房屋建成后居住了一年半左右。2000年(月份不详)原告搬出，由被告居住至今，部分出租亦由被告签订合同并收取租金。2007年，被告对该房屋出资装修。2009年，因被告董亚军起诉承租人主张租金，承租人以房屋产权不属被告董亚军抗辩，故原告在被告制作的《李新标的产权证》上签名，配合被告董亚军获得了胜诉。《李新标的产权证》载明：“座落于泥城镇泥城路李新标产权证的房屋自2008年10月赠送给我(李新标)儿子李正荣和儿媳董亚军.以及收取租金和一切事宜.由俩人负责办理.包括居住权.”，落款日期为2008年10月5日。2009年7月起至今，本市暂停办理农村集体土地上房屋的转移登记手续。2012年12月1日，被告董亚军为开设服装店经营场所所需，向行政部门提交了《租房协议书》，该协议书约定原告将该房屋出租给被告董亚军使用，期限5年，租金每年人民币3万元，但该协议书的双方签名均为被告董亚军所签，租金也从未实际履行。2015年3月19日，原告向两被告发出告知函，以原告夫妻长期患病、治疗费用巨大、入不敷出为由，决定收回房屋，由原告支配出租收益。同年8月21日，原告作出撤销赠与决定书，决定撤销赠与，收回房屋。以上事实由双方当事人的陈述和在案证据所佐证。本院认为，被告李正荣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，由此产生的法律后果由其自行承担。系争房屋于2000年登记，权利人应按照登记确认为原告，至于双方争议的由谁出资建造，发生在登记之前，除非登记被撤销，否则不改变登记时的物权归属。原告主张任意撤销权，本案的争议焦点在于赠与的房屋权利是否已经转移至被告。因系争房屋建造在农村集体土地之上，而我国尚未建立农村房屋所有权登记制度，故目前仍不属于《中华人民共和国合同法》第一百八十七条规定的依法需要办理登记手续的赠与财产，其物权的转移可参照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第128条的规定、结合实际情况、依据诚信原则综合判定。本案虽然原告未将产权证书交与被告，但综合原、被告之间系父、子、儿媳的关系，房屋实际由被告出资建造，房屋2000年起由被告实际居住、使用至今，期间被告出资装修，原告配合被告出具了载明赠与意思表示的《李新标的产权证》，2009年7月起至今本市暂停办理农村集体土地上房屋的转移登记手续等实际情况，应认定该房屋权利已转移至被告。双方可待本市恢复办理农村集体土地上房屋的转移登记手续时补办过户手续。现原告于2015年撤销赠与不符合《中华人民共和国合同法》第一百八十六条第一款的规定。至于原告主张的经济状况恶化，因前述认定权利已转移，且被告董亚军也表示愿意赡养原告夫妻，故原告的主张亦不符合《中华人民共和国合同法》第一百九十五条的规定。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告李新标的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元(原告已预交50元)，由原告李新标负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 王睿
二〇一六年二月二十三日
书记员 唐燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百八十六条赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
……
第一百八十七条赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。
第一百九十五条??赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务。
二、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》
第一百二十八条公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。