上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民三(民)初字第2287号
原告上海福满家便利有限公司。法定代表人魏应行。委托代理人赵本友。被告上海斐强实业有限公司。原告上海福满家便利有限公司(以下简称福满家公司)与被告上海斐强实业有限公司(以下简称斐强公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告福满家公司的委托代理人赵本友到庭参加诉讼，被告斐强公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告福满家公司诉称，原、被告于2013年11月签订租赁合同及补充条款，被告将位于上海市虹口区四川北路XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)转租给原告用于店铺经营，面积为100平方米，租赁期限为2013年11月15日至2019年12月14日，保证金为130,000元，月租金为58,000元、物业管理费为7,000元每月。租赁合同签订后，原告一直按约履行自己的义务，然而自2014年3月16日开始，该店铺的供电被切断，造成原告无法经营，此后原告多次要求被告解决均未果。2014年5月，原告收到法院传票才得知，因被告欠付租金，系争房屋产权人已经与被告解除了租赁关系，并要求原告腾空房屋并搬离。原告于2014年6月向产权人交还了系争房屋。原告认为，因被告的违约行为，导致合同无法继续履行，根据合同约定，被告应承担相当于解约前一年年租金金额的违约金，如违约金不足以赔偿损失的，应予补足。并且原告交付的保证金应在房屋交还时归还，但租赁合同解除后被告却拒绝退还租金、保证金并承担违约责任。经原告多次发函、电话联系，被告均不予理睬，故原告只能起诉法院，要求判令1、被告返还原告预付未使用期间的租金(2014年3月15日至2014年6月14日)174,000元；2、被告返还保证金130,000元；3、被告支付违约金696,000元。被告斐强公司未作答辩。经审理查明，2013年11月，原告福满家公司(乙方)与被告斐强公司(甲方)签订《房屋租赁合同》约定，甲方将其享有合法转租权的房屋出租给乙方使用，乙方承租系争商业用房，该房屋使用面积100平方米，租期为2013年11月15日至2019年12月14日；如该房屋产权人或其权利人对该房屋行使权利，和/或对该房屋断水断电的，只要前述情况非因乙方违约导致，则乙方有权暂停支付租金并不支付断水断电期间的租金和物业管理费；该房屋租金自2013年11月15日至2015年12月14日，月租金为65,000元(含物业管理费7,000元)；甲方应在下期开始日15天前，向乙方开具合法有效的租金发票作为其付款前提，乙方收到发票后在10个工作日内付款；本合同签订后10个工作日内，乙方应向甲方支付该房屋租赁保证金，保证金为两个月租金，即130,000元，保证金以银行划帐方式支付，甲方收到保证金时应向乙方开具合法有效的收款凭证；保证金不计利息，租赁关系终止或解除时，甲方收取的该房屋保证金，除用以充抵本合同约定的由乙方承担的费用或用于抵扣乙方违约金(如有)外，剩余部分应在该房屋交还时以银行转帐方式无息归还乙方；租赁期内，如发生以下情形的，乙方享有单方解除权。如乙方行使解除权，则本合同在甲方收到乙方解约通知后即解除。不论乙方是否行使解约权，均有权要求甲方支付违约金(违约当时月租金的2倍)，如违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应赔偿损失与违约金的差额部分：……④、因该房屋产权方或甲方的出租方与甲方争议导致乙方无法正常经营的；在无本合同第九条规定的违约行为的前提下，甲、乙双方均可提前3个月书面通知对方提前终止合同，但甲方的提前终止仅限于甲方收回自己使用或非用于便利店(包含超市等零售业)。本款的提前终止，需向对方支付违约金(解约当时月租金的2倍)，如违约金不足抵付乙方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；如甲、乙任一方未提前书面通知对方或甲方系在违反前款约定的前提下擅自提前终止本合同，该擅自解约方应承担相当于解约前一年(合同年)年租金金额的违约金；如不足弥补对方损失的，还应予以补足；本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补偿条款，本合同补充条款及附件，作为本合同不可分割的一部分，具有同等效力，差异之处以补充条款为准。该合同附件五补充条款约定：甲方应保证其对乙方出租本租赁标的的合法性，并且甲方承诺将保证乙方在本合同所约定的租赁期限内合法使用该房屋直至租赁期满。如该房屋产权方中途要求收回房屋或因产权方和甲方之间的任何原因导致一方无法继续按本合同约定事项租赁使用该房屋的，则视为甲方擅自提前终止本合同，乙方有权依照本合同第十条第二款的约定向甲方主张违约责任。合同签订后，原告对系争房屋进行装修后正常使用，按约向被告支付租金及物业管理费至2014年6月，并向被告支付保证金130,000元。2014年3月16日，因系争房屋权利人与被告发生纠纷，系争房屋供电被切断。2014年5月23日，原告向被告发出告知函表示：自2014年3月16日凌晨至今，系争房屋一直处于断电状态，导致原告至今未能正常经营，已经造成严重损失。现系争房屋已无法实现租赁目的，要求被告返还租赁保证金并退还已收取而未使用的租金，并要求被告于2014年5月30日与原告办理该房屋返还交接手续。2014年6月24日，原告向案外人金甲、金乙、廖某某、黄甲、任某某、黄乙的委托代理人发函称，原告已于2014年5月29日将系争房屋搬空，现将该房屋钥匙寄给案外人。另查明，2014年4月8日案外人金甲、金乙、廖某某、黄甲、任某某、黄乙就系争房屋租赁事宜向本院提起诉讼，要求解除其与斐强公司之间的房屋租赁合同，并将福满家公司作为该案第三人，要求其腾空系争房屋。以上事实，经庭审质证，由原、被告的陈述、《房屋租赁合同》及附件、租金支付凭证、保证金收据、(2014)虹民三(民)初字第647号案件传票及证据材料、通知函、交房函及邮寄凭证等证据佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，依法成立，对原、被告均具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。合同签订后，原告对系争房屋进行装修并使用至2014年3月16日，因被告与系争房屋产权人因欠付租金问题发生纠纷，产权人对系争房屋采取断电措施，并起诉至法院，致使原、被告的租赁合同无法继续履行，故按照双方合同的约定，本院依法确认原、被告之间的《房屋租赁合同》应于原告向被告发出告知函之日解除。系争房屋产权人采取断电措施后，原告确无法正常使用系争房屋，且产权人采取该措施系因被告欠付租金所致，故导致合同无法继续履行的责任在于被告，故原告要求被告返还已经支付的2014年3月15日至2014年6月14日起已付租金的诉请，符合合同约定，本院予以准许。根据双方合同约定，被告应当在原告返还房屋并结清相关费用之后将收取的保证金退还原告，现因原告已经搬离系争房屋，并将钥匙归还产权人，故原告要求被告返还租赁保证金的诉讼请求，本院亦予支持。关于违约责任，因被告对系争房屋产权人欠付租金，致使产权人向其行使合同解除权，既而产生本案系争合同无法继续履行的后果，故本案合同提前解除的责任在被告，被告应按双方合同约定承担相应违约责任。至于违约金计算标准，因双方租赁合同补充条款明确约定：如该房屋产权方中途要求收回房屋或因产权方和被告之间的任何原因导致原告无法继续按本合同约定事项租赁使用该房屋的，则视为被告擅自提前终止本合同，原告有权依照本合同第十条第二款的约定向被告主张违约责任，即擅自解约方应承担相当于解约前一年(合同年)年租金金额的违约金。另，考虑到原告确已根据系争房屋的租期情况进行装修投入，并且在合同解除后亦存在员工遣散及其他相关经营损失，故原告要求被告依照合同第十条第二款的约定向被告主张违约责任，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起10日内，被告上海斐强实业有限公司返还原告上海福满家便利有限公司租金174,000元；二、自本判决生效之日起10日内，被告上海斐强实业有限公司返还原告上海福满家便利有限公司保证金130,000元；三、自本判决生效之日起10日内，被告上海斐强实业有限公司向原告上海福满家便利有限公司支付违约金696,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13,800元，由被告上海斐强实业有限公司向负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 曹北霖
人民陪审员 毛济平
人民陪审员 顾嘉祯
二〇一五年八月十九日
书 记 员 尤 佳
附：相关法律条文
???一、《中华人民共和国合同法》第八条??依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条??当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条??当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。