广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)穗天法民四初字第1794号
原告：广州绅雅企业管理咨询有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：李三明。
委托代理人：余小元，中国人民解放军广州军区法律顾问处律师。
委托代理人：刘洪远，广东东方昆仑律师事务所律师。
被告：广州大剧院管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：张树新，总经理。
委托代理人：杨文周、张可征，均系广东合邦律师事务所律师。
原告广州绅雅企业管理咨询有限公司（以下简称“绅雅公司”）诉被告广州大剧院管理有限公司（以下简称“广州大剧院公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告绅雅公司的委托代理人余小元、刘洪远，被告广州大剧院公司的委托代理人杨文周、张可征到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告绅雅公司诉称：一、原、被告签署的《广州市房屋租赁合同》租赁物功能超越了政府部门的强制性限制，属于违规而无法实现合同目的的无效合同。第一、原告与被告于2011年4月1日签订了租赁合同及补充协议，被告将位于广州市天河区珠江西路1号广州大剧院二楼的空中餐厅，建筑面积2197平方米的房屋出租给原告经营。补充协议13.4约定：被告按房屋的现状提供公共设备设施（包括但不限于排油烟系统、排污系统、化油设备、煤气设施等）。补充协议13.11约定：被告应保证原告能顺畅使用北门入口的2、3号客梯及厨房后区货梯。根据上述合同和补充协议，被告将2197平方米餐饮用途性质的房屋，出租给原告。第二、被告恶意隐瞒了其提供的租赁标的物的功能超越政府部门规定，涉案房屋已不能实现餐饮用途。原告在转租经营中发现，广州市环境保护局穗环影[2005]530号《关于批准广州歌剧院建设项目环境影响报告书的函》中明确规定，广州歌剧院项目总用地约4.2万平方米，建筑物占地面积1.7万平方米，建筑高度43米。建设内容包括1800个座位的大剧场、多功能厅、可容纳280辆车的地下停车场、其他辅助和配套设施（含800平方米的餐厅、咖啡厅、酒吧）。根据该文件，广州歌剧院用作餐饮功能的面积，不能超过800平方米。同时，被告在出租空中餐厅给原告前已出租了大部分餐饮功能用房。其中广州大剧院咖啡厅占用面积517.8平方米。被告租给原告的空中餐厅，只能搁置空中，原告根本无法实现合同目的。第三、被告将已不具备餐饮功能的空中餐厅出租给原告经营，是违反法律强制性规定的错误行为，并且是在隐瞒这一事实真相的情况下，与原告签订了无法实现合同目的的无效合同及其补充协议。根据《广州市房屋安全管理规定》第十三条的规定，房屋使用过程中，未报经城市规划部门批准，不得擅自改变使用性质。根据穗环影【2005】530号《关于批准广州歌剧院建设项目环境影响报告书的函》第七款规定项目建设中，项目建设内容、需配套建设的污染防治设施发生改变，应重新报批环境影响评价文件。依据合同法第52条的规定应认定合同无效。二、根据《合同法》规定的合同无效的处分原则，原告交付的租赁押金878800元和租金3154600元，共计4033400元，被告应予以返还。同时，该无效合同的责任，在于被告故意隐瞒涉案房屋不能作为餐饮用房的事实。原告保留追加被告由于合同无效，给原告造成损失的赔偿责任。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、确认原、被告签署的《广州市房屋租赁合同》为无效合同；2、被告返还原告交付的租赁押金878800元和租金3154600元；3、被告支付本案诉讼费。
被告广州大剧院公司辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原、被告签订的租赁合同已经实际履行，且已经在广州市天河区人民法院作出的判决中查明原告将涉案房屋转租给第三人，法院也支持了原告租金请求，故本案中双方的租赁关系并非无效。二、本案租赁合同为有效合同，双方合同约定涉案房屋为商业用途，原告认为的功能仅为讼争场地的整体公共功能，并非针对涉案房屋的功能，且被告已经实际交付场地给原告。三、原告关于租赁合同无效的主张及要求返还租金及押金的请求，在本案纠纷发生前从未主张过，原告的主张已经超过诉讼时效。四、本案与被告另案中起诉原告的案件是同一个事实，由于原告在另案中超过了反诉期，故原告在本案中起诉被告。该案中被告要求原告支付租金及承担违约责任，而本案中原告的诉讼请求就是原告在另案中的反诉请求。
经审理查明：2011年，广州大剧院公司（甲方、出租人）与绅雅公司（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市天河区珠江西路1号广州大剧院空中餐厅（二楼）房号的房地产（以下简称“涉案商铺”）出租给乙方商业用途使用，建筑面积2197平方米；2011年4月1日至2011年6月30日为免租装修期，2011年7月1日至2012年6月30日月租金为439400元，2012年7月1日至2013年6月30日月租金为439400元，2013年7月1日至2014年6月30日月租金为461370元；租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按现金或支票或汇付的方式缴付租金给甲方；乙方在本合同签字之日起5日向甲方交纳84万元租赁押金，甲方应在租赁期满乙方按约定退还房屋并支付一切应付费用后5日内将租赁押金无息退回乙方等条款。其后，广州大剧院公司（甲方、出租方）与绅雅公司（乙方、承租方）签订《〈广州市房屋租赁合同〉补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：出租房屋坐落于广州市天河区广州大剧院空中餐厅；乙方承租该房屋用于商业，除双方另有约定外，乙方不得任意改变该房屋的用途；租赁期为九年，即2011年4月1日至2020年3月31日；免租装修期3个月，2011年4月1日至2011年6月30日，2011年7月1日至2013年6月30日月租金为439400元；本合同租赁押金（含物业管理费押金）共840000元在本合同生效后5个工作日内，乙方向甲方支付，甲方同时向乙方提供等额押金收据；在本合同期内，若乙方未依照本合同的约定缴纳租金和其他费用，则甲方经书面通知乙方后，有权从租赁押金中直接扣除，押金不足扣除的，就剩余部分甲方有权予以追偿；乙方在租赁期内的合法经营不受甲方干预，如乙方改变该房屋用途，应事先征得甲方同意，否则甲方有权制止或提前终止合同；若乙方未能依照本合同的约定按期向甲方支付租金，则甲方有权书面通知乙方立即予以缴付；乙方逾期缴付租金，乙方须向甲方支付滞纳金，滞纳金支付标准为每延迟一天，支付未缴纳金额的千分之一；若乙方逾期90日仍未能缴付，则甲方有权解除本合同（合同解除之日为甲方或甲方授权的代理人将解除本租约的书面通知送达乙方之日）；若甲方逾期向乙方交付租赁房屋，甲方须向乙方支付滞纳金，滞纳金支付标准为每延迟一天，支付乙方已向甲方支付全部金额的千分之一；如甲方逾期90日仍未能交付，则乙方有权解除本合同（合同解除之日为乙方或乙方授权的代理人将解除本租约的书面通知送达甲方之日）；本补充协议与房屋租赁合同内容不一致的，以本补充协议内容为准等条款。
2012年10月15日，绅雅公司向本院起诉案外人珠海建轩服装有限公司（以下简称“建轩公司”），并把广州大剧院公司及案外人广州市文化广电新闻出版局（以下简称“广州市文广某”）列为第三人。绅雅公司在该案中要求建轩公司向其支付承租涉案商铺的租金、滞纳金并赔偿损失等。2013年11月15日，本院作出（2012）穗天法民四初字第2430号民事判决书（以下简称“2430号判决书”），查明以下事实：位于广州市天河区珠江新城J4地块“广州歌剧院”工程的建设单位为广州市文广某，该工程于2010年4月取得《建筑工程消防验收的意见书》，于2010年8月19日取得《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，于2010年9月6日取得《建设工程规划验收合格证》；2009年6月29日，广州市文广某（甲方）与中国对外文化集团公司（乙方）签订《广州歌剧院经营管理合同》，约定：甲方作为广州文化事业的主管部门，在尚未进行广州歌剧院国有资产产权登记前，暂作为广州歌剧院的业主方签订本合同；如甲方职能由其他组织承继，或广州歌剧院产权归属明确后，则甲方确保本合同项下甲方全部权利和义务自动由其继承者承继等条款；后广州歌剧院管理有限公司成立，名称于2010年8月3日变更为广州大剧院公司；2011年，广州大剧院公司与绅雅公司签订《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》；2011年10月29日，广州大剧院公司向绅雅公司出具《关于明确出租权的复函》，确认绅雅公司承租的涉案商铺对建轩公司及其关联公司和旗下经营品牌拥有出租或合作经营的权利；2011年10月31日，绅雅公司与建轩公司签订《商铺租赁合同》，约定：绅雅公司将涉案商铺出租给建轩公司经营使用；租赁期为八年零五个月，自2011年11月1日起至2020年3月31日止；各期间租金计算标准如下：2012年4月1日至2012年10月31日月租金为517770元等条款；2011年11月5日，绅雅公司将涉案商铺按现状交付建轩公司；2011年11月10日，建轩公司向绅雅公司支付押金1035540元及2012年4月份的租金517770元；此后，建轩公司未对涉案商铺进行装修，但在涉案商铺中分别举行了“例外15周年秀”及“例外2012春夏发布会”两场活动；2012年8月14日，绅雅公司向某公司发出《解除租赁合同告知书》；2012年8月27日，绅雅公司向某公司发出《接收租赁场地通知》，要求建轩公司于8月29日前将涉案商铺内的杂物清走，将于8月30日收回涉案商铺；2012年9月15日，建轩公司清空了涉案商铺中的物品，将涉案商铺交还绅雅公司。根据上述查明的事实，2430号判决书认定：绅雅公司与建轩公司签订的《商铺租赁合同》合法有效，绅雅公司已将涉案商铺按现状交付建轩公司，建轩公司应自2012年4月1日起向绅雅公司支付租金；绅雅公司所发《解除租赁合同告知书》应具有法律效力，《商铺租赁合同》因此已解除。因建轩公司于2012年9月15日才清空涉案商铺中的物品，建轩公司应向绅雅公司支付截至2012年9月15日的租金等等。据此，2430号判决书判决：建轩公司支付绅雅公司租金1294425元及滞纳金；建轩公司赔偿绅雅公司租金损失1553310元及公证费2500元等等。建轩公司不服2430号判决书，上诉于广州市中级人民法院（以下简称“广州中院”）。2014年6月27日，广州中院作出（2014）穗中法民五终字第345号民事判决书（以下简称“345号判决书”），认定：原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，部分处理有误，345号判决书对2430号判决书有关租金滞纳金的计算标准进行变更，并判决绅雅公司向某公司退还保证金1035728.1元，其余部分予以维持。在本案中，绅雅公司确认建轩公司已按上述已发生法律效力的345号判决书向其履行完毕。
2012年9月19日，绅雅公司向广州大剧院公司邮寄落款时间为2012年9月15日的《退还空中餐厅租赁场地告知函》，函称：因广州大剧院公司的原因，绅雅公司决定退还涉案商铺，请广州大剧院公司于2012年9月15日接收场地，绅雅公司不再负责该场地管理责任，也不再承担租金支付义务。绅雅公司提供了上述邮件的EMS邮寄单底单及相应的妥投证明，妥投证明显示上述邮件于2012年9月20日妥投。广州大剧院公司对上述证据的真实性、合法性无异议，但表示上述函件要求广州大剧院公司于9月15日接收场地，但该函件在9月19日才寄出，9月20日才签收，双方也没有办理场地接收手续。
2013年6月30日，广州大剧院公司委托广东卓信律师事务所向绅雅公司邮寄落款时间为2013年6月27日的《关于受广州大剧院管理有限公司委托主张解除〈广州市房屋租赁合同〉及其补充协议的律师函》，函称：因绅雅公司未交纳相应拖欠租金，广州大剧院公司有权解除租赁合同，并要求绅雅公司在律师函送达之日起五日内，完成租赁场地移交手续等。广州大剧院公司提供了上述邮件的EMS邮寄单底单及相应的签收记录，签收记录显示上述邮件于2013年7月1日妥投。绅雅公司确认收到上述函件。
现绅雅公司以《广州市房屋租赁合同》无效为由提起本案诉讼。在本案中，本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定向原告释明《广州市房屋租赁合同》为有效合同，依法绅雅公司有权变更诉讼请求。经本院释明后，绅雅公司表示其变更诉讼请求为：1、确认绅雅公司与广州大剧院公司就广州市天河区珠江西路1号广州大剧院二楼的空中餐厅签订的《广州市房屋租赁合同》于2012年9月17日解除；2、广州大剧院公司向绅雅公司返还租赁押金878800元和租金3260278元，共计4139078元；3、广州大剧院公司支付本案所有诉讼费用。广州大剧院公司对绅雅公司上述变更后的诉讼请求答辩称：一、不同意2012年9月17日解除合同，广州大剧院公司认为双方的租赁合同于2013年7月1日才解除。二、不同意第二、三项诉讼请求，绅雅公司已经实际占用了涉案房屋并将涉案房屋交付第三方，且已得到了法院的确认，故应向广州大剧院公司支付租金和相关场地费用。
绅雅公司在本案中提交了下列证据：1、广州市环境保护局出具的穗环管影[2005]530号《关于批准广州歌剧院建设项目环境影响报告书的函》，函称广州歌剧院项目含800平方米的餐厅、咖啡厅、酒吧等；2、2011年1月12日绅雅公司与广州大剧院公司签订的《广州市房屋租赁合同》及其后签订的《〈广州市房屋租赁合同〉补充协议》，约定：广州大剧院公司同意将坐落在广州市天河区珠江西路1号广州大剧院咖啡厅（一楼自编02号）房号的房地产出租给绅雅公司作商业用途使用，建筑面积517.8平方米等等。上述证据拟证明根据广州市环境保护局出具的上述函件，广州大剧院公司用作餐饮功能的面积不能超过800平方米，但广州大剧院公司在出租涉案商铺给绅雅公司前，已出租了大部分餐饮功能用房，故涉案商铺不能实现餐饮用途，绅雅公司根本无法实现合同目的。3、空中餐厅的图纸，拟证明涉案商铺的使用用途为餐厅。4、2011年10月10日绅雅公司与案外人白某签订的《广州大剧院·艺术购物谷认租意向书》，约定：白晓晖向绅雅公司承租广州大剧院·艺术购物谷A区3楼＋3平台，经营品牌为自助餐等。5、2012年5月22日广州市天河区人民法院作出的关于绅雅公司与白晓晖上述场地租赁合同纠纷的（2012）穗天法民四初字第406号民事判决书，白某在该案中称绅雅公司拒绝与其签订租赁合同并起诉要求绅雅公司赔偿，绅雅公司辩称因白某不能按约提供装修经营方案导致租赁合同无法签订，该案法院认定双方应为协商一致解除上述认租意向书，并判决驳回白某的诉请。6、绅雅公司向广州大剧院公司发出的落款时间为2011年9月23日《关于明确广州大剧院空中餐厅出租权事宜的函》，函称：绅雅公司拟将涉案商铺出租给四海一家美食城，作为餐饮用途，请广州大剧院公司对其出租权予以确认等等。7、广州大剧院公司向绅雅公司发出的落款时间为2011年9月28日《关于明确出租权的复函》，函称：确认收到上述函件，确认绅雅公司对四海一家有出租或合作经营的权利。上述证据4-7拟证明双方对涉案商铺为餐厅性质并没有异议。8、网上打印的广州市房地产租赁管理所发布的《关于公布2011年广州市房屋租金参考价的通知》，绅雅公司称双方按200元/平方米计算租金，该租金标准对应的是餐饮用途的租金标准。9、2014年9月25日广州市天河区环境保护局出具的《广州市天河区环境保护局建设项目选址意见表》，内容为不同意绅雅公司申请在广州大剧院空中餐厅二楼经营餐饮服务。广州大剧院公司对上述证据质证称：对证据1-3真实性、合法性无异议，但认为空中餐厅及咖啡厅是房屋的自编号，并非代表涉案商铺的使用用途，租赁合同约定涉案商铺为商业用途，广州大剧院并没有明确使用用途仅限于餐饮，且在实际履行过程中绅雅公司也将场地出租且用途并非餐饮，根据生效判决绅雅公司也获得了相关收益；对证据4的真实性、合法性、关联性不予确认；对证据5的真实性无异议，但认为根据该判决白某退租并非因为场地不能作为餐饮使用；对证据6的真实性有异议；对证据7认为广州大剧院公司并没有明确涉案商铺的用途，且绅雅公司与四海一家并没有实际履行租赁合同；对证据8的真实性、合法性、关联性不予确认，认为与本案无关；对证据9的真实性无异议，但认为该意见出具时间为2014年9月25日，此时双方租赁关系已经终止，因此与本案无关。
广州大剧院公司另提供下列证据：1、天河区珠江西路1号的《房地产权证》，显示上述地址的房产于2013年5月6日登记在广州市文广某名下，附记显示第三、四层部分规划用途为餐厅。2、绅雅公司与建轩公司签订的《商铺租赁合同》，其中约定建轩公司承租涉案商铺在2012年4月1日至2012年10月31日期间的月租金为517770元，其后每年递增6%，涉案商铺用途为商业等。绅雅公司对上述证据称：对上述证据的真实性无异议。
在本案中，双方就以下问题发表了各自观点。一、关于绅雅公司使用涉案商铺的时间。在本案中，绅雅公司称其从2011年6月21日使用至2012年9月17日止。广州大剧院公司称其2011年4月1日交付涉案商铺，绅雅公司使用至2013年7月1日止；但根据合同约定，2011年4月1日至2011年6月30日为免租期。二、关于绅雅公司就涉案商铺已支付的租赁押金及租金金额。双方在本案中确认绅雅公司已就涉案商铺支付租赁押金878800元和租金3260278元。根据绅雅公司在本案中提交的支付凭证，绅雅公司在2011年7月14日向广州大剧院公司支付2011年7月租金439400元，2011年9月5日支付2011年8月租金439400元；2012年7月13日支付2012年4月、5月租金共878800元；2012年7月17日支付2012年6月租金439400元。广州大剧院公司对上述支付凭证的真实性、合法性、关联性无异议。2011年11月24日，广州大剧院公司和绅雅公司签订《〈广州市房屋租赁合同〉补充协议》，协商一致将绅雅公司交纳的阅读区租金及租赁押金用于抵扣涉案商铺的租金，双方确认抵扣金额为1063278元。三、关于绅雅公司要求解除合同的理由。绅雅公司明确其发函及起诉要求确认解除合同的依据在于涉案商铺无法实现餐饮用途。四、关于绅雅公司在租赁期内是否曾办理涉案商铺经营餐饮的手续。绅雅公司确认没有办理相关手续，但表示其对外招商时明确涉案场地用途为餐饮。广州大剧院公司表示空中餐厅只是涉案商铺的标识，并非将涉案商铺出租给绅雅公司作餐饮使用，绅雅公司出租涉案商铺给建轩公司时也是作为展览使用，并非作餐饮用途。五、关于绅雅公司提起本案诉请是否已过诉讼时效。广州大剧院公司表示绅雅公司在2012年7月17日缴纳最后一期租金，但并没有在两年内要求广州大剧院公司返还，因此广州大剧院公司认为绅雅公司的诉请已过诉讼时效。绅雅公司表示其交还场地到其提起本案诉讼未过两年，因此其没有过诉讼时效。
另，2014年4月21日，广州大剧院公司向本院起诉绅雅公司要求绅雅公司向其支付拖欠的租金等，本院以（2014）穗天法民四初字第1458号受理该案（以下简称“1458号案”）。广州大剧院公司在该案中提交《绅雅拖欠空中餐厅租金、违约金列表》并明确其向绅雅公司主张租金6406522元，其中包括2011年9月1日至2011年11月30日的租金254922元（广州大剧院公司主张绅雅公司交纳的阅读区租赁押金及租金1063278元用于抵扣涉案商铺2011年9月1日至2011年11月30日的租金，抵扣后绅雅公司尚欠2011年11月的租金254922元），2011年12月1日至2012年3月31日、2012年7月1日至2013年6月30日的租金7030400元，上述租金扣减绅雅公司交纳的押金878800元后，绅雅公司拖欠的租金为6406522元。现上述案件尚未审结。
本院认为：绅雅公司与广州大剧院公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》为双方的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。绅雅公司原起诉要求确认《广州市房屋租赁合同》无效并要求广州大剧院公司退还押金及租金，经本院依法释明《广州市房屋租赁合同》为有效合同后，绅雅公司变更诉讼请求为要求确认《广州市房屋租赁合同》已解除并要求广州大剧院公司退还押金及租金，本院按照绅雅公司变更后的诉讼请求审理本案。
关于绅雅公司要求确认《广州市房屋租赁合同》于2012年9月17日解除的诉请。绅雅公司明确因涉案商铺无法实现餐饮用途，因此其有权发函及诉请解除合同。首先，《广州市房屋租赁合同》约定“广州大剧院公司同意将坐落在广州市天河区珠江西路1号广州大剧院空中餐厅（二楼）房号的房地产出租给绅雅公司商业用途使用”，《补充协议》约定“出租房屋坐落于广州市天河区广州大剧院空中餐厅；绅雅公司承租该房屋用于商业”。从上述合同约定可见，双方约定涉案商铺用于商业用途，并无约定涉案商铺用于餐饮用途。广州大剧院公司辩称“空中餐厅”为涉案商铺的编号，符合上述合同约定，本院予以采信。其次，绅雅公司并无在租赁期内向有关部门申请在涉案商铺经营餐饮，亦未提供其他证据证明涉案商铺不能用作餐饮用途影响其自行使用。再次，绅雅公司向他人转租涉案商铺具体用作何用途，不能证明广州大剧院公司对涉案商铺的用途作出承诺。本院已生效的2430号民事判决书已查明绅雅公司于2011年10月31日向某公司出租涉案商铺，双方在租赁合同中约定涉案商铺用途为商业，建轩公司实际亦未将涉案商铺用作餐饮用途，绅雅公司向某公司收取的租金标准亦高于其向广州大剧院公司支付的租金标准，绅雅公司起诉要求建轩公司支付租金等也已得到生效判决的支持，且绅雅公司确认建轩公司已按生效判决向其履行完毕。综上，绅雅公司以涉案商铺不能实现餐饮用途为由要求解除合同缺乏依据，其在2012年9月19日向广州大剧院公司发出《退还空中餐厅租赁场地告知函》不能产生解除合同的效力。因此绅雅公司诉请要求确认《广州市房屋租赁合同》于2012年9月17日解除缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
关于绅雅公司要求广州大剧院公司返还租金3260278元的诉请。如上所述，广州大剧院公司已履行交付符合合同约定的商铺的义务，绅雅公司应依约支付使用涉案商铺期间的租金。绅雅公司在本案中确认其从2011年6月21日起使用涉案商铺至2012年9月17日止。按查明的事实，合同约定绅雅公司从2011年7月1日开始支付租金，绅雅公司向广州大剧院公司支付了2011年7月、8月及2012年4至6月的租金，且双方于2011年11月24日协商一致，将绅雅公司交纳的其他区域的租赁押金及租金1063278元用于抵扣涉案商铺的租金。按此，广州大剧院公司主张1063278元用于抵扣涉案商铺2011年9月1日至2011年11月30日的租金，并无不当。抵扣后，绅雅公司尚欠2011年11月的租金254922元【439400元－（1063278元－439400元－439400元）】。因此，在绅雅公司确认使用涉案商铺的期间，其尚欠付2011年11月份的部分租金254922元、2011年12月至2012年3月的租金、2012年7月至2012年9月17日的租金，共计3140315元【254922元+（439400元/月×6个月）+（439400元÷30天×17天）】。绅雅公司并未多付租金，且存在拖欠租金的事实，其诉请广州大剧院公司返还租金3260278元缺乏依据，本院不予支持。
关于绅雅公司要求广州大剧院公司返还租赁押金878800元的诉请。《补充协议》约定：在本合同期内，若绅雅公司未依照本合同的约定缴纳租金和其他费用，则广州大剧院公司经书面通知绅雅公司后，有权从租赁押金中直接扣除，押金不足扣除的，就剩余部分广州大剧院公司有权予以追偿。如上所述，在绅雅公司确认使用涉案商铺的期间，其欠付的租金3140315元已高于其交纳的租赁押金878800元，且广州大剧院公司在1458号案中已明确其诉请绅雅公司支付的租金已相应扣减绅雅公司交纳的租赁押金，广州大剧院公司主张在绅雅公司拖欠的租金中扣减租赁押金亦符合上述合同约定。现绅雅公司在本案中起诉要求广州大剧院公司返还租赁押金878800元缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，判决如下：
驳回原告广州绅雅企业管理咨询有限公司的诉讼请求。
本案受理费39070元，由原告广州绅雅企业管理咨询有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 叶汉杰
人民陪审员 龙国权
人民陪审员 刘亚丽
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 何嘉杰
陈婉琪