山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁民终871号
上诉人（原审原告）：赵春燕，男，1964年2月29日出生，汉族，住烟台市芝罘区，烟台永立电梯工程安装有限公司法定代表人。
委托代理人:韩波，山东楠松律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：中粮世通供应链物流（中国）有限公司。住所地：天津东疆保税港区洛阳道***号（海丰物流园*号仓库*单元-46）。
法定代表人：栾秀菊，该公司董事长。
委托代理人：孙吴，男，1977年10月1日出生，汉族，住北京市丰台区，该公司经理。
委托代理人：荣蕃训，广东仁人律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：烟台驰盛房地产开发有限责任公司。住所地：烟台市芝罘区南大街***号。
法定代表人：刘泽臣，该公司总经理。
委托代理人：任贺，山东鲁信律师事务所律师。
上诉人赵春燕因与上诉人中粮世通供应链物流（中国）有限公司（以下简称“中粮公司”）、被上诉人烟台驰盛房地产开发有限责任公司（以下简称“驰盛公司”）案外人执行异议之诉一案，不服山东省烟台市中级人民法院（2015）烟民一初字第217号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵春燕的委托代理人韩波，上诉人中粮公司的委托代理人孙吴、荣蕃训，被上诉人驰盛公司的委托代理人任贺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2008年12月23日，驰盛公司与赵春燕签订了八份《商品房预(销售)合同》，约定赵春燕购买位于烟台市芝罘区南大街137号1层31号、32号、33号、2层28号、30号、31号、3层30号、31号房。
华南国际经济贸易仲裁委员会根据中粮公司与驰盛公司、北京以食为天国际粮食贸易有限公司、北京华源之星商贸有限责任公司于2013年11月21日签订的《抵押担保合同》中的仲裁条款，以及中粮公司的仲裁申请，受理了上述当事人关于上述合同项下争议的仲裁案。2014年11月19日，烟台市芝罘区人民法院依据华南国际经济贸易仲裁委员会的提请，作出（2014）芝民仲保字第3－1号民事裁定书，查封了驰盛公司所有的、位于烟台市芝罘区南大街138号、房产证号为烟房权证芝字第××号房产证项下的全部房产，并于2014年11月21日向烟台市住房与城乡建设局送达了法律文书，作了查封登记。华南国际经济贸易仲裁委员会经过审理后认为，中粮公司与驰盛公司既已签订《抵押担保合同》，且已办理抵押备案登记，即已具有法律约束力。仲裁庭查明，裁决之日主债务人没有偿还债务，被执行人有责任履行担保责任，应当在抵押物价值范围内承担连带清偿责任。2015年2月6日，华南国际经济贸易仲裁委员会作出华南国仲深裁［2015］D210号裁决书，裁决驰盛公司支付中粮公司各项款项共计人民币222766535.63元；驰盛公司承担上述各项担保赔偿责任以涉案抵押物［烟台市芝罘区南大街138号即（烟房权证芝字第××号）《房屋所有权证》涉及的建筑物］价值为限。裁决书生效后，中粮公司向原审法院申请执行。原审法院在执行过程中，于2015年5月7日作出（2015）烟执字第197号执行裁定书，裁定拍卖驰盛公司已经抵押给中粮公司的位于烟台市芝罘区南大街138号部分房产［房产证号为烟房权证芝字第××号，房号包括：B－1至B－18，B－20，B－22至B－36，1－1至1－34，2－1至2－28，3－1至3－4，3－6至3－8，3－10至3－16］。
原审法院在执行过程中，赵春燕向原审法院提出执行异议称，烟台市芝罘区人民法院于2014年11月19日以（2014）芝民仲保字第3－1号民事裁定书裁定查封了烟台市芝罘区南大街138号、房产证号为烟房权证芝字第××号项下的全部房产，而该房产证项下的第1－31、1－32、1－33、2－28、2－30、2－31、3－30、3－31号房产已经出售给赵春燕，房屋虽然未办理过户登记手续，但均已在房管局办理了预售登记，且烟台永立电梯安装维护工程有限公司已代赵春燕支付了全部价款，赵春燕已经实际占有该房产，请求解除对上述房产的查封。赵春燕为了支持其异议，向原审法院提交了其与驰盛公司于2008年12月23日签订的商品房预(销)售合同、付款证明等证据。原审法院经审查认为，第一，赵春燕虽然在其异议请求中称其购买的房产位于烟台市芝罘区南大街138号，但其提交的证据显示其购买的房产位于烟台市芝罘区南大街137号，且未提交证据证明南大街137号和138号的房产为同一房产，故赵春燕的异议主张证据不足。第二，原审法院裁定拍卖的房产系中粮公司的抵押物，且其抵押权已经生效的法律文书确认为依法成立，赵春燕的权利不能对抗生效法律文书所确认的中粮公司的优先受偿权。综上，赵春燕的异议理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，原审法院于2015年6月29日作出（2015）烟执异字第137号执行裁定书，裁定驳回赵春燕的异议。赵春燕以诉称理由提起本案诉讼。
赵春燕提交烟台市公安局芝罘分局白石路派出所于2015年7月10日出具的《房号证明》复印件，该证明系公安局向烟台房产交易中心出具，载明：驰盛公司开发的南大街的房产“御金台”，其商业用房部分原为南大街137号，后经公安规范划号确定为南大街138号，并列明了原号码为南大街137号下属的1-31、1-32、1-33、2-28、2-30、2-31、3-30、3-31号，经公安机关最终规范划号确定号码为南大街138号下属的1-27、1-28、1-29、2-25、2-27、2-28、3-15、3-16号，证明驰盛公司出卖给赵春燕的8套非住宅商品房对应的原开发商定号及相应的商业用房规范地址，预告登记的号码和最终大房产证确定的号码一一对应，均为同一套房屋。驰盛公司对证据没有异议。中粮公司质证称，对证据客观真实性无异议，但根据我国门牌号码编制的法律法规，在公安机关出具此证明时应当依据的是规划部门出具的建筑规划许可证、规划总平面设计图以及布局示意图，这些相应权威机构出具的图纸以及公安机关应当现场勘察房屋的实际情况，才能对房产进行门牌号码的编号，仅仅一份《房号证明》无法证实赵春燕所主张的诉讼请求。
赵春燕提交烟台房产交易中心于2015年7月8日出具的《关于赵春燕购买驰盛公司的南大街御金台网点情况说明》，载明：“烟台市中级人民法院：驰盛公司开发御金台商住小区，当时预售开发地址为：烟台芝罘区南大街137号（网点和住宅都用此号）。赵春燕2008年11月28日和开发商签订《商品房买卖合同》共计8份。赵春燕于2009年1月14日在我单位备案，并办理了房屋预告登记证明。2009年1月15日，赵春燕和中国银行有限公司南大街支行在我单位办理《房屋预告登记证明》按揭贷款相关手续。登记证明号：房预抵字第20090203号。预告登记地址分别为：御金台一层1-31，1-32，1-33；二层2-28，30，2-31；三层3-30，3-31。共计8套。现在御金台小区由公安局给出新的地址，原来南大街137号用在住宅，而商业网点改为南大街138号。网点的地址相应改变，赵春燕购买8套房屋现住址分别为：南大街138号一层1-27、1-28、1-29；二层2-25、2-27、2-28；三层3-15、3-16，上述预售号码和新号码一一对应。实际为同一房屋。驰盛公司于2013年9月办理了初始登记，之后未及时办理分证手续，产权没有转到购房人名下。其又于2013年11月申请将房屋抵押给中粮公司，2013年12月又申请顺位抵押给北京中关村科技融资担保有限公司。因该房办理抵押登记手续时，预告地址和现地址不一致，我中心受理了抵押登记手续。2014年11月此房又被查封。我单位认为：开发商隐瞒此房已出售的事实，不及时分证还将房屋抵押给第三方，对购房人造成伤害；赵春燕购买的房屋预告登记在先，按照新的房屋号码对照核实，赵春燕的房屋预告登记有效。建议法院为了保护公民的权益，解除该房屋的查封。”驰盛公司对证据没有异议。中粮公司对证据的客观真实性无异议，但对赵春燕和驰盛公司是否存在真实的买卖合同关系有异议，主张烟台市房产交易中心的证明确定赵春燕2008年11月28日与开发商签订了买卖合同8份，但是赵春燕提交的合同上签约时间却是2008年12月23日，在合同没有签的情况下房产交易中心不可能知道8份合同的存在。烟台市房产交易中心明显是推卸责任，在进行房产登记时依据的是整个房产的项目名称，而不是所谓的138号和137号不一样。赵春燕对此解释称，8份《商品房买卖合同》的第一页加盖的是预售合同专章，并不是中粮公司所认为的预售登记专章，这只是驰盛公司作为开发商在出卖涉案房屋前，加盖在空白合同上的印章的时间，并不是涉案合同真正的签署时间，二者并不矛盾；烟台市房产交易中心的证明材料中虽然写赵春燕于2008年11月28日签订的涉案商品房买卖合同，但其也只是根据8份合同第一页上的预售合同专章的时间写的，并不是合同真正签订的时间。
诉争房屋的用途均为商铺。2008年12月，烟台永立电梯安装维护工程有限公司代赵春燕通过中国银行烟台南大街支行向驰盛公司支付购房首付款10050000元。2009年1月19日，赵春燕通过向中国银行烟台南大街支行贷款向驰盛公司付款9990000元。对此，赵春燕提交银行转帐凭证以予证实。赵春燕称涉案房屋实际是该单位买的，所以款项由单位支付。驰盛公司对此无异议，认可已收到全部购房款。中粮公司对证据真实性无异议，但认为贷款的转账凭证没有相应的贷款合同，且收款人账号与赵春燕和驰盛公司签订的买卖合同上约定的收款专用账号不一致，怀疑赵春燕所主张的付款事实是虚假的。驰盛公司解释称，在发款银行放出贷款的同时要留出一定数额的贷款保证金，以防止购房者在还贷期间不能及时还款的情况下，从该保证金账户上直接扣除相应的应还款金额，所以存在预售房款账户和保证金账户两个账户。赵春燕与驰盛公司均认可双方于2012年3月交接了房屋钥匙，但没有书面交接手续。2009年1月14日赵春燕在烟台市房产交易中心办理了御金台1层31号、32号、33号；2层28号、30号、31号；3层30号、31号的房屋预告登记。
关于未及时办理不动产登记的原因，赵春燕主张驰盛公司从未告知其办理不动产登记，其一直在催促驰盛公司办理不动产登记。驰盛公司对此无异议，因为房产大证是在2013年9月16日办理的，在2013年11月21日将整个涉案房产办理了抵押登记，在抵押登记之后就无法办理涉案房产的房产证，所以就一直没有办。中粮公司对此有异议，称合同明确约定买受人在签订本合同时应向出卖人提交办理房地产产权登记手续中应由买受人提交的资料，同时买受人全权委托出卖人办理该商品房房地产权属登记手续，并办理公证手续，也就是说，赵春燕在合同中已经将办理房产证事宜委托给了驰盛公司，驰盛公司于2013年9月办理了初始登记，那么在手续完备的情况下，在将房产抵押给中粮公司之前有将近两个月的时间，驰盛公司没有履行自己的办证义务，其应为自己的行为承担相应的责任。同时，赵春燕自己也没有积极的维护自己的权利，其预告登记已经失效。
赵春燕提交《房屋出租协议》和诉争房屋现状照片，证明诉争的8套房屋盖好后，驰盛公司于2012年3月份交付给赵春燕，赵春燕于2012年5月将8套房屋全部出租给烟台华美美容有限公司经营使用，该公司至今正常经营。驰盛公司对证据没有异议。中粮公司质证称，租赁合同是原件，但由于是赵春燕与案外人签署，所以中粮公司无法核实该份合同的真实性，该合同也无法证明赵春燕购买了房产就是其诉讼请求所要求的房产。对照片真实性没有异议，烟台华美美容有限公司确实在经营，赵春燕所说的位置是否在抵押范围内无法确定。驰盛公司提交其从烟台市档案馆调取的涉案房产的测绘报告，证明涉案房产已出售并在房管局备案。赵春燕对此没有异议。中粮公司对房产测绘报告的真实性无异议，但对证明内容不认可，主张测绘面积与合同约定的面积存在差异，测绘报告没有说明合同约定的房产与本案诉争的房产存在一一对应关系。中粮公司经现场调查，认可诉争房屋已经使用。
赵春燕提交山东省律师收费标准、赵春燕与山东楠松律师事务所签订的《委托代理合同》、烟台永立电梯安装维护工程有限公司向山东楠松律师事务所支付律师费的发票三张及进帐单两张，共计220000元。中粮公司对该组证据的真实性、合法性予以认可，但是认为赵春燕要求中粮公司承担律师费没有法律及合同依据，其诉讼请求不应得到支持，另外支付此部分费用的并不是赵春燕，而是烟台永立电梯安装维护工程有限公司，即使赵春燕是烟台永立电梯安装维护工程有限公司的法人，也无权利用公司资金为其个人诉讼支付如此巨额的律师费。驰盛公司对证据真实性没有异议，但认为赵春燕主张律师费没有法律及合同依据，不同意承担。
上述事实，有烟台市中级人民法院（2015）烟执异字第137号执行裁定书、烟台市公安局芝罘分局白石路派出所出具的《房号证明》、烟台房产交易中心出具的《关于赵春燕购买驰盛公司的南大街御金台网点情况说明》、房屋预告登记证明、《房屋出租协议》、照片、房产测绘报告、房屋所有权证、房屋他项权证等证据及庭审笔录以予证实。
原审法院认为，对于赵春燕是否取得涉案房屋的民事权益能否对抗中粮公司执行申请的问题。赵春燕提出执行异议，应当就其对执行标的物享有所有权或者其它足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。通过烟台市公安局芝罘分局白石路派出所出具的《房号证明》、烟台房产交易中心出具的《关于赵春燕购买驰盛公司的南大街御金台网点情况说明》等证据可以认定驰盛公司开发的南大街的房产“御金台”的商业用房部分原号码为南大街137号下属的1-31、1-32、1-33、2-28、2-30、2-31、3-30、3-31号，经公安机关最终规范划号确定号码为南大街138号下属的1-27、1-28、1-29、2-25、2-27、2-28、3-15、3-16号的事实。本案中，赵春燕提供的其与驰盛公司在法院采取保全措施之前的2008年12月23日签订的《商品房买卖合同》、中国银行烟台南大街支行的银行转账凭证、房屋预告登记证明、与烟台华美美容有限公司签订的《房屋出租协议》等证据能够相互印证，可以证明赵春燕与驰盛公司存在真实的商品房买卖关系，已支付了全部房款并实际使用，涉案房屋至今没有交付及办理登记的责任不在赵春燕。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》精神，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当认定建设工程价款优先权优于抵押权和其他债权，但不得对抗已付清全部或大部分房款的消费者。本案中粮公司的债权属其他债权，不能对抗建设工程价款优先受偿权，而建设工程价款优先权又不能对抗已付清大部分房款的消费者。因此，中粮公司的债权不能对抗在法院查封前已签订商品房买卖合同并已付清全部房款的购房户。赵春燕对涉案房屋依法享有民事权益，足以阻止标的物的转让、交付。赵春燕主张排除对上述房屋的执行，理由正当，原审法院予以支持。中粮公司的辩称理由不成立，原审法院不予支持。赵春燕因享受律师代理服务而支付律师费，对此并未与中粮公司、驰盛公司作出约定，赵春燕主张的律师费没有法律依据，原审法院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：一、确认原告赵春燕对烟台市芝罘区南大街138号1层1
--27号、1--28号、1--29号；2层2--25号、2--27号、2--28号；3层3--15号、3--
16号（原南大街137号1层31号、32号、33号；2层28号、30号、31号；3层30号、31号）房屋享有物权权益；二、排除对烟台市芝罘区南大街138号1层1
--27号、1--28号、1--29号；2层2--25号、2--27号、2--28号；3层3--15号、3--
16号（原南大街137号1层31号、32号、33号；2层28号、30号、31号；3层30号、31号）房屋的执行；三、驳回原告赵春燕的其他诉讼请求。案件受理费95120元，由原告赵春燕负担1320元，被告中粮世通供应链（中国）有限公司负担93800元。
上诉人赵春燕不服原审判决上诉称，原审判决认定事实及适用法律错误。上诉人的律师费系因驰盛公司违法将已出卖并交付赵春燕的涉案房屋抵押给中粮公司，继而被中粮公司错误申请查封、执行而造成的实际损失，依法应当由中粮公司与驰盛公司承担连带赔偿责任。请求撤销原审判决第三项，依法改判由中粮公司和驰盛公司连带承担上诉人涉案律师费220000元。
上诉人中粮公司答辩称，聘请律师是赵春燕的自主决定，赵春燕的上诉无合同和法律依据，无权要求中粮公司承担律师费。请求驳回赵春燕的上诉。
被上诉人驰盛公司答辩称，赵春燕要求驰盛公司承担律师费的请求无依据，不应得到支持。请求驳回赵春燕的上诉。
上诉人中粮公司不服原审判决上诉称，原审认定事实和适用法律错误。一、赵春燕提交的证据存在多处错漏且自相矛盾：八份《商品房买卖合同》存在错漏情况，预告登记证明内容与买卖合同内容有矛盾，付款凭证与支付购房款之间没有对应关系，《房号证明》和《关于赵春燕购买烟台驰盛房地产开发有限公司的南大街御金台网点情况说明》不能证明其对涉案房产享有权利，《御金台商业用房（南大街138号）》文件系由驰盛公司单方出具。上述证据不能作为认定案件事实的依据。二、中粮公司依法享有197号执行案执行标的房产的抵押权。三、赵春燕和驰盛公司恶意串通，试图通过提起执行异议之诉帮助驰盛公司逃避法律文书确定的义务。四、中粮公司的抵押权依法进行了登记，已发生物权效力；即使赵春燕办理了预告登记，也因其长达七年不主张自身权利而失效；即使赵春燕预告登记有效，中粮公司作为善意第三人也合法享有涉案房产的抵押权；原审判决适用《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》与物权法规定相悖。请求撤销原审判决，依法改判驳回赵春燕的全部诉讼请求，确认中粮公司对涉案房产享有抵押物权，并恢复对涉案房产的强制执行。
上诉人赵春燕答辩称，原审判决第一、二项认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。请求驳回中粮公司的上诉。
被上诉人驰盛公司答辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。一、赵春燕与驰盛公司之间的商品房买卖合同关系依法成立有效，涉案房产已经办理预告登记并交付使用，并不存在恶意串通。公安机关出具的门牌号编制说明及其他相关证件可以证明新旧编号均指向同一房产，中粮公司亦未提供反驳证据，故，中粮公司提出的涉案合同未成立、涉案房产与赵春燕所购房产不一致等上诉理由不能成立。二、赵春燕作为购房者，在已经支付对价、进行预告登记并实际占有使用涉案房产的情况下，已经具有了物权权益，当然可以对抗中粮公司的抵押权和强制执行。请求驳回中粮公司的上诉。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案争议焦点为：一、原审认定赵春燕对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益是否正确；二、原审对赵春燕关于中粮公司、驰盛公司承担律师费用赔偿责任的诉讼请求不予支持是否正确。
关于原审认定赵春燕对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益是否正确的问题。首先，烟台市公安局芝罘分局白石路派出所出具的《房号证明》、烟台房产交易中心出具的《关于赵春燕购买驰盛公司的南大街御金台网点情况说明》均符合证据形式要求，可以作为认定本案事实的依据。该两份证据能够证明，驰盛公司开发的南大街房产“御金台”的商业用房部分原号码为南大街137号下属的1-31、1-32、1-33、2-28、2-30、2-31、3-30、3-31号，经公安机关最终规范划号确定号码为南大街138号下属的1-27、1-28、1-29、2-25、2-27、2-28、3-15、3-16号。其次，中粮公司上诉主张赵春燕与驰盛公司恶意串通，但并未提供充分证据证明。尽管赵春燕提供的证据存在一定瑕疵，但《商品房买卖合同》、银行转账凭证、房屋预告登记证明、《房屋出租协议》等证据能够相互印证，可以证明赵春燕与驰盛公司之间存在真实的商品房买卖合同关系，赵春燕支付了全部房款并实际占有使用，涉案房屋至今没有交付及办理登记的责任亦不在赵春燕。最后，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》明确规定，建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权，但不得对抗已交付全部或者大部分房款的买受人。故，原审根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，认定中粮公司的债权不能对抗赵春燕对涉案房屋享有的民事权益，并无不当。因此，中粮公司关于原审认定赵春燕对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于原审对赵春燕关于中粮公司、驰盛公司承担律师费用赔偿责任的诉讼请求不予支持是否正确的问题。赵春燕主张中粮公司、驰盛公司应当承担律师费用赔偿责任缺乏法律依据和合同依据，原审对赵春燕的该项主张不予支持，并无不当。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费95120元，由中粮世通供应链物流（中国）有限公司负担93800元，赵春燕负担1320元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱建坡
代理审判员 曹 毅
代理审判员 毕中兴
二〇一六年七月十八日
书 记 员 康 宁