广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终2077号
上诉人（原审原告）：汕头市濠江区三洲水产品冷冻有限公司，住所地广东省汕头市濠江区。
法定代表人：肖伟文。
委托诉讼代理人：吴凯亮，广东维申律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汤伟，广东粤胜律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州市增城区天恩幼儿园，住所地广东省广州市增城区。
法定代表人：杨慧霞。
委托诉讼代理人：蒋水潮，广东民诚众信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姚仲能，广东民诚众信律师事务所实习律师。
原审第三人：广州市增城区新港天恩幼儿园，住所地广东省广州市增城区。
法定代表人：杨慧霞。
原审第三人：广州市尊龙贸易有限公司，住所地广东省广州市增城区。
法定代表人：宋志华。
上列两原审第三人的委托诉讼代理人：蒋水潮，广东民诚众信律师事务所律师。
上列两原审第三人的共同委托诉讼代理人：姚仲能，广东民诚众信律师事务所实习律师。
原审第三人：增城市经济发展总公司，住所地广东省广州市增城区。
法定代表人：单展焜。
原审第三人：曾敬培，男，1983年6月4日出生，汉族，住广东省广州市增城区。
原审第三人：朱巧玲，女，1974年10月14日出生，汉族，住广东省广州市增城区。
上诉人汕头市濠江区三洲水产品冷冻有限公司(以下简称三洲公司)、广州市增城区天恩幼儿园（以下简称天恩幼儿园）因与原审第三人广州市增城区新港天恩幼儿园（以下简称新港天恩幼儿园）、广州市尊龙贸易有限公司（以下简称尊龙公司）、增城市经济发展总公司、曾敬培、朱巧玲物权保护纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初1857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人三洲公司的委托诉讼代理人吴凯亮、汤伟，上诉人天恩幼儿园、原审第三人新港天恩幼儿园、尊龙公司的共同委托诉讼代理人蒋水潮、姚仲能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人三洲公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判天恩幼儿园、尊龙公司、新港天恩幼儿园向三洲公司支付房地产占用费（暂计从2016年1月26日起计至2016年3月26日止，暂按约每平方米20元计算）及至实际搬离日止的房地产占用费给三洲公司；2.上诉费用全部由天恩幼儿园、尊龙公司、新港天恩幼儿园共同承担。事实与理由：（一）一审法院认定《厂房租赁合同》及补充协议有效是错误的。1.承租人的主体不适格，在2009年签订《厂房租赁合同》时，广州市尊龙二手汽车贸易有限公司未取得法人资格，不具有民事行为能力，因此《厂房租赁合同》是无效的。2.《厂房租赁合同》及补充协议的各主体不能对应，合同订立的主体均不同，不应认定为同一法律关系。3.《厂房租赁合同》及补充协议是各方恶意违法签订的，损害了第三人的权益，是无效的。在一审法院明确告知增城市经济发展总公司涉案土地不能对外出租，并且已通过公告的方式予以公示的情况下，增城市经济发展总公司仍与帝龙公司、吉龙公司等签订《厂房租赁合同》。同时，在明知三洲公司通过法院竞拍取得涉案房屋后，合同各方仍向增城市经济发展总公司支付租金。抵押查封后，涉案房屋在执行过程中签订二十年的租期以及租金明显比市场的租金低。（二）一审法院适用《厂房租赁合同》的标准判决尊龙公司、天恩幼儿园、新港天恩幼儿园支付占用费属于适用法律错误。既然一审法院已经认定租赁权不能对抗买受人的所有权，那么房屋的实际使用人尊龙公司、天恩幼儿园、新港天恩幼儿园就不能以《厂房租赁合同》及补充协议的条款向买受人主张任何租赁的权利，同时也不能以《厂房租赁合同》以补充协议中约定的租赁向买受人支付占用费。本案属于侵权纠纷而不是合同纠纷，所以不适用《中华人民共和国合同法》的规定进行判决。依照《中华人民共和国侵权责任法》的规定，三洲公司请求法院按照广州市房地产租赁管理所公布的《2016年广州市房屋租金参考价》同地段的标准支付租金应予支持。一审法院依照无效的不能对抗买受人的《厂房租赁合同》的租金标准判决支付占用费是错误的，也是违法的。
针对三洲公司的上诉请求，天恩幼儿园、新港天恩幼儿园、尊龙公司共同辩称：关于占用费标准。在一审中，法院已询问三洲公司是否对租金的市场价进行评估，但三洲公司没有申请对租金标准评估。在没有评估的情况下，仅凭政府的参考价作为标准是没有依据的，该参考价是商业用途的参考价，但本案涉及的厂房和用地属于工业用途。
上诉人天恩幼儿园上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，驳回三洲公司一审的诉讼请求；2.本案一、二审的诉讼费用由三洲公司承担。事实与理由：（一）《厂房租赁合同》及补充协议、《共同经营幼儿园协议书》及补充协议合法有效，对此一审判决也作出了认定，因此天恩幼儿园对涉案房屋享有合法的使用权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，天恩幼儿园依法可以继续使用涉案房屋至租赁期届满，三洲公司要求天恩幼儿园返还涉案房屋无事实和法律依据。（二）一审判决认定涉案房屋在租赁时存在抵押和查封，属于认定事实错误。根据《中华人民共和国物权法》的规定，房屋的抵押和查封状况应以不动产登记簿记载的为准。本案涉及房产证号：粤房字第××号、16××90号、16××91号、16××92号、16××94号、16××95号共六宗房屋。但根据广州市国土资源和规划委员会《增城区国土规划局管局协助查询相关房地产抵押、查封情况的函》（穗国土规划协查【2017】23号）的陈述，可知除16××95号房屋外，不能证明其他五宗涉案房屋在租赁时存在抵押。关于查封情况，【2017】23号函记录该六宗房屋在2009年3月28日虽有查封情况，但其效力都已消灭。可见，涉案房屋在签订《厂房租赁合同》时不存在抵押和查封。（三）本案房屋是按现状和不交吉的拍卖，在拍卖公告和拍卖成交确认书中均有注明，三洲公司在竞拍时是清楚知道的，并接受天恩幼儿园使用房屋的现状和不交吉后果。而且，拍卖前天恩幼儿园和尊龙公司均未收到拍卖的相关通知，损害了天恩幼儿园和尊龙公司的合法权益，因此该拍卖程序不合法，拍卖结果无效。（四）天恩幼儿园是善意第三人，天恩幼儿园使用涉案房屋办学属于公益性事业，如果三洲公司要求返还房屋不但会造成天恩幼儿园的巨大损失，而且会造成全校的幼儿退学，造成严重的社会影响。（五）一审判决天恩幼儿园向三洲公司支付2016年1月26日起至2017年9月30日止的占用费是错误的。1.天恩幼儿园对涉案房屋的使用是依据合法有效的租赁合同，因此即使要支付的也是租金而不是占用费；2.天恩幼儿园和尊龙公司一直未收到拍卖的通知，直到收到本案应诉通知才知道拍卖和拍卖成交；3.诉讼过程中，天恩幼儿园同意按原租赁合同标准向三洲公司支付租金，与三洲公司协商支付方式，但双方未达成方案；4.即使该段期间需向三洲公司支付租金，对于天恩幼儿园已向增城区经济发展总公司支付的租赁部分，也应由三洲公司向增城区经济发展总公司追索。
针对天恩幼儿园的上诉请求，三洲公司辩称：1.关于合同效力。《厂房租赁合同》签订时承租人不具有民事行为能力，因此该合同无效。补充协议与《厂房租赁合同》的主体和内容均不相同，因此不能以此认定补充协议是《厂房租赁合同》的补充。2.尊龙公司的承租权不能对抗三洲公司的所有权。三洲公司有权请求尊龙公司、天恩幼儿园、新港天恩幼儿园返还租赁物。涉案房屋在签订租赁合同及补充协议时已由法院进行查封，并且是抵押状态，该事实一审法院已查明。3.关于占用费。三洲公司于2016年1月26日通过拍卖取得涉案房屋，因此一审法院认定天恩幼儿园、尊龙公司、新港天恩幼儿园从2016年1月26日起向三洲公司支付占用费是合法有据的。
新港天恩幼儿园、尊龙公司表示同意天恩幼儿园的上诉意见。
原审第三人增城市经济发展总公司、曾敬培、朱巧玲二审未到庭发表意见。
三洲公司向一审法院起诉请求：1.天恩幼儿园在判决书发生法律效力起90天内搬离三洲公司所有的位于广州市增城区XX号房地产；2.天恩幼儿园支付房地产占用费301249.2元（暂计从2016年1月26日起计至2016年3月26日止，暂按约每平方米20元计算）及至实际搬离日止的房地产占用费给三洲公司。一审庭审中，三洲公司明确其诉讼请求为：1.尊龙公司、天恩幼儿园、新港天恩幼儿园返还位于广州市增城区XX号房地产给三洲公司；2.尊龙公司、天恩幼儿园、新港天恩幼儿园支付房地产占用费301249.2元（暂计从2016年1月26日起计至2016年3月26日止，暂按约每平方米20元计算）及至实际搬离日止的房地产占用费给三洲公司。
一审法院认定事实：1991年12月28日，增城市增溢织造有限公司向中国银行增城支行借款50万美元，期限三年，利率为按季浮动。增城市经济发展总公司为该借款承担连带担保责任。借款期满后没有归还。1998年10月27日，中国银行增城支行与增城市经济发展总公司签订抵押合同，约定增城市经济发展总公司以其使用的增城市XX的土地使用权等作抵押担保，并办理了抵押登记。增城市增溢织造有限公司没有依约还贷，增城市经济发展总公司没有履行担保责任。中国银行增城支行向广州市中级人民法院提起诉讼。2001年7月25日，广州市中级人民法院作出（2001）穗中法经初字第228号《民事判决书》，判决一、增城市增溢织造有限公司于该判决生效之日起10日内，清偿欠款本金632128.48美元及利息622410.38元（2001年3月20日之后的利息，按中国人民银行规定的利率计算）给中国银行增城支行。二、增城市增溢织造有限公司不履行还款义务时，中国银行增城支行有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。三、增城市经济发展总公司对第一判项承担连带责任。
1997年12月26日，中国银行增城支行与增城市经济发展总公司签订《借款合同》，约定由中国银行增城支行贷款100万美元给增城市经济发展总公司，期限限6个月，年利率为按季浮动。同日，中国银行增城支行与增城市经济发展总公司、增城超时印花有限公司又签订了一份《保证合同》，约定由增城超时印花有限公司为上述借款承担连带清偿责任。上述合同签订后，中国银行增城支行于1997年12月26日将100万美元划入增城市经济发展总公司的帐户，借款到期限后，增城市经济发展总公司未依约还款。1998年10月27日，中国银行增城支行与增城市经济发展总公司签订一份《抵押合同》，增城市经济发展总公司承诺以其所有的编号为增国用（1988）字第01XX58、01XX57、01XX83、01XX73号《国有土地使用证》项下的土地使用权和编号为粤房地证第16XX89、16XX90、16XX91、16XX92、16XX93、16XX94、16XX96、16XX98、16XX99号《房屋所有权证》项下的房产为涉案借款作抵押担保，并对抵押物办理了抵押登记。中国银行增城支行向增城市经济发展总公司催收未果，向广州市中级人民法院提起诉讼。2001年9月5日，广州市中级人民法院作出（2001）穗中法经初字第450号《民事判决书》，判决一、增城市经济发展总公司在该判决生效后十日内偿还给中国银行增城支行贷款本金100万美元及利息（利息从2001年3月21日起至清偿日止按中国银行同期同类美元逾期贷款利率计的利息）；二、增城市经济发展总公司不履行上述债务时，中国银行增城支行有权以编号为粤房地证第16XX89、16XX90、16XX91、16XX92、16XX93、16XX94、16XX96、16XX98、16XX99号《房屋所有权证》项下的房产折价或者以拍卖、变卖该土地使用权及房产的价款优先受偿。三、增城超时印花有限公司对中国银行增城支行行使上述抵押权后不足清偿部分债务承担连带清偿责任。
上述两判决生效后，中国银行增城支行于2001年9月27日向广州市中级人民法院申请执行，案号分别是（2001）穗中法执字第1313、1585号。2003年5月30日，广州市中级人民法院作出（2001）穗中法执指字第1313、1585号《民事裁定书》，内容为：一审法院依法作出（2001）增中法经初字第228、450号民事判决，已经发生法律效力。权利人中国银行增城支行向一审法院申请执行。本案在执行过程中，依法查封了被执行人所有的位于增城市荔城镇荔城大道杜岗岭的厂房粤房字16XX89、16XX90、16XX91、16XX94、16XX98、16XX99的房产权、增国用（1988）字第01XX57、01XX83、01XX73、01XX58的土地使用权……。裁定该院（2001）穗中法经初字第228、450号民事判决，指定增城市人民法院执行。2003年6月30日，一审法院以（2003）增指执字第41号对广州市中级人民法律作出的（2001）穗中法经初字第450号民事判决立案执行；以（2003）增指执字第42号对（2001）穗中法经初字第228号民事判决立案执行。一审法院立案后向增城市经济发展总公司发出了执行通知书等。
2009年3月28日，增城市经济发展总公司（甲方）与广州市增城帝龙汽车修理厂执行事务合伙人曾敬培、广州市尊龙二手汽车贸易有限公司法定代表人曾敬培、广州市增城吉龙汽配部经营者曾敬培（乙方）签订《厂房租赁合同》，合同载明：一、甲方同意将座落在增城市XX号的所有厂房、宿舍及空地出租给乙方使用，房屋建筑面积8800㎡（其中粤房字第××号61㎡、16××90号410㎡、16××91号206㎡、16××92号1001㎡、16××94号5851㎡、16××95号1271㎡）”。二、租赁期限10年，从2009年5月1日至2019年7月30日止。三、租金及交纳方法。租金第一年为每月20000元（人民币）；第二年（从2010年5月至2011年4月）为每月25000元；第三年至合同结束为每月28000元。（其中厂房租金占60%、设备租金占40%），每月10日交付当月租金……。五、……该房屋全部由乙方总承租后，乙方有权将使用不完的房屋分租给其他人使用，甲方应无条件配合办理相关手续。……。
2009年4月13日，增城市经济发展总公司（甲方）与广州市增城帝龙汽车修理厂、广州市尊龙二手汽车贸易有限公司、广州市增城吉龙汽配部（乙方）又签订《厂房租赁合同补充协议》，载明：一、乙方向甲方增加如下租金：第一年每月6000元人民币，第二年至合同结束每月增加1000元（即每月共7000元人民币）。二、合同期满后，如乙方继续租赁，租金在原标准下，甲方须继续出租，期限五年。
2010年1月27日，增城市经济发展总公司对涉案房屋的出租分别与曾敬培（广州市增城帝龙汽车修理厂的合伙人和广州市增城吉龙汽配部经营者）、朱巧玲（广州市增城帝龙汽车修理厂的合伙人）签订了三份《增城市房屋租赁合同》在增城市国土资源和房屋管理局登记备案。其中与曾敬培签订的合同备案号分别是增荔房租备字10XX1号、增荔房租备字10XX2号；与朱巧玲签订合同的备案号是增荔房租备字10XX3号。
2011年3月28日，增城市经济发展总公司（甲方）与广州市增城帝龙汽车修理厂、广州市尊龙二手汽车贸易有限公司（乙方）签订《厂房租赁合同补充协议》，约定：甲方同意乙方延长租赁期，在原来合同的基础上再延长10年，即租赁期从2009年5月1日起至2029年4月30日止共20年。……。
根据工商登记信息，广州市增城帝龙汽车修理厂成立日期2010年3月31日，商事主体类型合伙企业（普通合伙），主体状态注销，合伙人曾敬培、朱巧玲，注销日期2016年1月25日。广州市增城吉龙汽配部经营者曾敬培，商事主体类型个体工商户，主体状态注销，注销日期2011年12月8日。广州市尊龙二手汽车贸易有限公司成立日期2010年3月24日，商事主体类型有限责任公司（自然人投资或控股），2010年11月23日经广州市工商行政管理局核准，名称变更为广州市尊龙贸易有限公司，主体状态已开业。
2011年5月16日，尊龙公司（甲方）与新港天恩幼儿园（乙方）签订《共同经营幼儿园协议书》，约定：1、幼儿园的共同经营形式：甲乙双方合伙经营，即由甲方提供场地，乙方提供办园证照、经营管理技术和经营所需资金。2、场地：幼儿园的场地作为甲方的出资，由甲方提供。场地的来源是以租赁取得，产权人为增城市经济发展总公司，场地位于增城市ＸＸ号，房产证号分别为16××89号61㎡、16××90号410㎡、16××91号206㎡、16××92号1001㎡、16××94号5851㎡、16××95号1271㎡。甲方提供的场地包括甲方与产权人签订的租赁合同及补充协议项下的所有建筑物及空地，租赁合同及补充协议作为本协议的附件。3、证照、经营资金：乙方必须在共同经营的幼儿园使用天恩的品牌进行经营，设立、经营幼儿园所需的一切证照费用、手续，以及经营场所需全部资金作为乙方的出资，由乙方提供（办理）。4、日常管理：甲方只提供场地，不再投入资金；幼儿园的日常经营管理，由乙方全权负责，甲方协助管理，不参予、不插手企业经营……。
2015年6月30日，广州市增城区教育局颁布中华人民共和国民办学校办学许可证，该许可证载明“名称：广州市增城区天恩幼儿园；地址：广州市增城区XX号；法人代表：杨慧霞；有效期限：四年。”
2015年9月28日，尊龙公司（甲方）与天恩幼儿园（乙方）签订《共同经营幼儿园补充协议书》，约定：一、在原协议书“第三条、共同经营期限”的基础上，双方共同经营的期限延长五年，即延长至2029年4月30日。二、除上述变更外，其他条款按原协议书约定不变……。
以增城市经济发展总公司为被执行人的系列执行案件，一审法院以不同的案号作出了相关法律文书，并对增城市经济发展总公司涉案的土地和房屋等财产进行拍卖。
2012年3月15日，一审法院发布公告，内容为：依据生效的（1999）增法民初字第525号等民事判决书，债权人已依法申请强制执行。现一审法院决定对被执行人增城市经济发展总公司所有的位于XX号、XX号、XX号XX的土地及房产（土地证号：198××××43-××号、198××××××84-××号、198××××××18-××号、198××××××17-××号、198××××××33-××号、198××××××19-××号；房产证号：16××88-××号、40××98号、40××99号等）财产进行强制拍卖，现已进入评估程序，在此期间，任何人不得对上述房地产进行转让、受让、出租、转租、扩容、投资、改造、装修等。否则自行承担法律责任。2012年3月20日，一审法院送达此公告给增城市经济发展总公司。
2015年1月5日，一审法院作出（2003）增法指执字第41、42号之一《执行裁定书》，内容为：本案的执行依据为（2001）穗中法经初字第228、450号生效民事判决。在执行过程中，中国银行增城支行于2004年6月25日将上述判决确定的债权转让给案外人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司又于2014年8月6日将上述判决确定的债权转让给三洲公司，三洲公司向一审法院申请将其变更为申请执行人，一审法院裁定变更三洲公司为上述案件的申请执行人。
2015年9月8日，一审法院作出（2001）增法执裁字第2195号之一《执行裁定书》，内容为：一审法院依据已经发生法律效力的广东省增城市人民法院作出的（2001）增法经初字第409号民事判决书，于2014年1月23日和2015年1月23日一审法院以（2001）增法执字第2195号之一和（2001）增法执字第2195号之二执行裁定书，分别查封了被执行人增城市经济发展总公司位于增城市ＸＸ的房地产[土地证号：198××××43-××号、198××××××84-××号、198××××××18-××号、198××××××17-××号、198××××××33-××号、198××××××19-××号；房产证号：16××88-××号、40××98号、40××99号]，……裁定拍卖被执行人增城市经济发展总公司位于增城市ＸＸ的房地产[土地证号：198××××43-××号、198××××××84-××号、198××××××18-××号、198××××××17-××号、198××××××33-××号、198××××××19-××号；房产证号：16××88-××号、40××98号、40××99号]。
2016年2月24日，一审法院作出（2001）增法执裁字第2195号之二《执行裁定书》，内容为：一审法院依据已经发生法律效力的广东省增城市人民法院作出的（2001）增法经初字第409号民事判决书，于2016年1月26日，依法委托广东聚宝拍卖有限公司进行第一次公开拍卖被执行人增城市经济发展总公司位于增城市ＸＸ的房地产[土地证号：198××××43-××号、198××××××84-××号、198××××××18-××号、198××××××17-××号、198××××××33-××号、198××××××19-××号；房产证号：16××88-××号、40××98号、40××99号]，评估价是46170770元，第一次拍卖保留价是46170770元，由三洲公司以46770770元的最高价竞得。……裁定一、被执行人增城市经济发展总公司位于增城市ＸＸ的房地产[土地证号：198××××43-××号、198××××××84-××号、198××××××18-××号、198××××××17-××号、198××××××33-××号、198××××××19-××号；房产证号：16××88-××号、40××98号、40××99号]归买受人三洲公司所有；二、买受人三洲公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。
广州市增城区国土资源和规划局出具的《增城市房地产权查册表》内容载明：粤房字16ＸＸ89、16ＸＸ90、16ＸＸ91、16ＸＸ92、16ＸＸ94、16ＸＸ95号等房产均于2016年6月5日根据（2001）增法执字第2195号协执过户到买受人三洲公司名下。
2016年11月9日，一审法院对执行被执行人增城市经济发展总公司系列案件的拍卖款处理情况及案件情况召开听证会，根据笔录内容：申请人中国银行增城支行，现三洲公司。被执行人：增城市经济发展总公司、增城市超时印花有限公司、增城市增溢织造有限公司。一审法院在执行过程中，查封了增城市经济发展总公司名下的土地及房产：土地包括但不限于以下土地（土地证号：01××57号、01ＸＸ58号、01ＸＸ73号、01ＸＸ83号）；房产包括但不限于以下房产（粤房字××号、16××90号、16××91号、16××92号、16××94号、16××95号）。拍卖款分配包括了（2003）增指执字第41、42号等案件。
一审庭审中，对涉案的土地和房屋，天恩幼儿园和增城市经济发展总公司陈述2016年1月至2017年1月的租金由天恩幼儿园交给了增城市经济发展总公司。
一审法院认为：2016年1月26日，三洲公司通过竞拍取得增城市经济发展总公司所有的位于ＸＸ号、ＸＸ号、ＸＸ号ＸＸ的土地及房产，并于2016年6月5日办理权属转移登记，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条“不动产、有等级的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时转移。”故涉案房地产的产权在拍卖成交日（2016年1月26日）由三洲公司取得，一审法院予以确认。
涉案房屋在被拍卖前，增城市经济发展总公司是涉案房屋的所有权人，其有权将涉案房屋出租。虽然增城市经济发展总公司与广州市增城帝龙汽车修理厂、广州市尊龙二手汽车贸易有限公司、广州市增城吉龙汽配部签订《厂房租赁合同》时，广州市增城帝龙汽车修理厂、广州市尊龙二手汽车贸易有限公司、广州市增城吉龙汽配部均处筹建状态，曾敬培代表三企业签署协议，三企业成立后未提出异议，应视为追认。其后，由于广州市增城吉龙汽配部、广州市增城帝龙汽车修理厂均已注销，而广州市尊龙二手汽车贸易有限公司名称变更为尊龙公司，故尊龙公司有权以租赁的涉案房屋与天恩幼儿园、新港天恩幼儿园共同经营使用。因此，增城市经济发展总公司与广州市增城帝龙汽车修理厂、广州市尊龙二手汽车贸易有限公司、广州市增城吉龙汽配部签订的《厂房租赁合同》及补充协议、以及尊龙公司与天恩幼儿园签订的《共同经营幼儿园协议书》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效。
至于尊龙公司、新港天恩幼儿园、天恩幼儿园应否返还租赁房屋问题。增城市经济发展总公司与广州市增城帝龙汽车修理厂、广州市尊龙二手汽车贸易有限公司、广州市增城吉龙汽配部于2009年3月28日签订《厂房租赁合同》出租的粤房字第××号、16××90号、16××91号、16××92号、16××94号、16××95号房屋，根据广州市中级人民法院（2001）穗中法经初字第450号民事判决，该房屋在1998年10月27日增城市经济发展总公司向中国银行增城支行借款时已作抵押担保，并办理了抵押登记。（2001）穗中法经初字第450号民事判决确定的债权，经转让由中国银行增城支行变更为三洲公司。天恩幼儿园和新港天恩幼儿园基于尊龙公司的共同经营行为取得涉案房屋的使用权，由于涉案的《房屋租赁合同》和《共同经营幼儿园协议书》的签订是在涉案房屋抵押给中国银行增城支行并办理抵押登记手续后订立的，且拍卖处置的财产是该案执行的标的物，三洲公司依拍卖取得了该土地和房屋的所有权。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”的规定，尊龙公司的承租权不能对抗三洲公司的所有权，即三洲公司取得所有权后，尊龙公司继续租赁涉案房屋失去合法依据，因此，三洲公司请求尊龙公司、天恩幼儿园、新港天恩幼儿园返还租赁物，于法有据，一审法院予以支持。
至于三洲公司请求尊龙公司、天恩幼儿园、新港天恩幼儿园支付占用费的问题。由于尊龙公司继续租赁涉案房屋失去合法依据，因此，三洲公司要求尊龙公司、天恩幼儿园、新港天恩幼儿园支付自产权拍卖成交日（2016年1月26日）至返还租赁房屋日止的占用费，符合法律规定，一审法院予以支持。占用费的计算，参照尊龙公司与增城市经济发展总公司签订《厂房租赁合同》及补充协议约定的租金段计算，2016年1月26日至合同结束日止的月租金为35000元，其中厂房租金占60%、设备租金占40%，依此计算，厂房月租金为21000元，故尊龙公司、天恩幼儿园、新港天恩幼儿园支付三洲公司的占用费按每月21000元计算较为妥当。三洲公司主张按每月每平方米20元计算，依据不足，一审法院不予采纳。由于尊龙公司、天恩幼儿园、新港天恩幼儿园仍在占用房屋，经核算，2016年1月26日至法庭辩论终结前的2017年9月30日的占用费为424064.52元，该款可一次性判决支付。从2017年10月1日起至交还日止的占用费，参照尊龙公司与增城市经济发展总公司签订《厂房租赁合同》约定的交租日即每月的10日支付该月的占用费给三洲公司。
至于天恩幼儿园与增城市经济发展总公司确认2016年1月至2017年1月的占用费交给了增城市经济发展总公司，该款是否应由三洲公司向增城市经济发展总公司追偿的问题。一审法院认为，三洲公司是经过拍卖取得涉案土地和房屋的所有权，拍卖已向社会公告，尊龙公司、天恩幼儿园、新港天恩幼儿园应清楚涉案房地产被三洲公司拍卖成交，况且三洲公司在本案提起诉讼后，尊龙公司、天恩幼儿园、新港天恩幼儿园仍将占用费交给增城市经济发展总公司，尊龙公司、天恩幼儿园、新港天恩幼儿园支付该占用费给增城市经济发展总公司的行为不是善意行为，因此，该款不应由三洲公司向增城市经济发展总公司主张权利。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七十一条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，于2017年10月25日作出如下判决：一、天恩幼儿园、尊龙公司、新港天恩幼儿园在本判决发生法律效力之日起90天内将位于广州市增城区ＸＸ号房屋（房产证号：粤房字第××号、16××90号、16××91号、16××92号、16××94号、16××95号）交还给三洲公司；二、天恩幼儿园、尊龙公司、新港天恩幼儿园在本判决发生法律效力之日起十日内支付从2016年1月26日起至2017年9月30日止的占用费424064.52元给三洲公司。从2017年10月1日起至交还房屋日止，每月的占用费21000元在该月的10日支付给三洲公司。三、驳回三洲公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费103137元，由天恩幼儿园、尊龙公司、新港天恩幼儿园负担。
本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。经本院二审审查，一审查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明：一审诉讼中，三洲公司主张涉案房屋的占用费应按照广州市住房和城乡建设委员会公布的同地段商业房屋租金标准计算（每平方米58元）计付，三洲公司并提交了广州市房地产租赁管理所于2016年12月发布的《2016年广州市房屋租金参考价》作为依据。天恩幼儿园于2017年4月17日一审质证庭询中表示：对三洲公司诉讼请求要求占用费作补充意见：我方同意按我方与增城市经济发展总公司签订的合同向三洲公司每月交付38000元租金，时间从2017年2月开始计付费用。
二审中，新港天恩幼儿园、尊龙公司共同称：涉案房屋由天恩幼儿园使用，新港天恩幼儿园、尊龙公司没有使用，对于一审判决我方承担搬迁义务以及支付占用费我方没有上诉。
本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据当事人的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、涉案《厂房租赁合同》及补充协议的效力；二、三洲公司主张涉案房屋的使用人搬离并交还涉案房屋、支付房屋占有使用费应否成立；三、涉案房屋占用费的计算标准。
关于焦点一。经本案查明的事实，涉案《厂房租赁合同》及补充协议由增城市经济发展总公司与广州市增城帝龙汽车修理厂、广州市尊龙二手汽车贸易有限公司、广州市增城吉龙汽配部签订，虽然签订时广州市增城帝龙汽车修理厂、广州市尊龙二手汽车贸易有限公司、广州市增城吉龙汽配部均处筹建状态，但曾敬培代表三企业签署协议，三企业在成立之后未提出异议。之后广州市增城吉龙汽配部、广州市增城帝龙汽车修理厂被注销，而广州市尊龙二手汽车贸易有限公司名称变更为尊龙公司，故尊龙公司系该合同相对方，其依据合同与天恩幼儿园、新港天恩幼儿园共同经营使用，不违反法律强制性规定。本案无证据显示上述《厂房租赁合同》及补充协议存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的应当无效的情形，故一审认定上述合同及补充协议有效正确，本院予以确认。
关于焦点二。首先，涉案房屋已由房管部门依据法院的协助执行通知书过户至买受人三洲公司名下，三洲公司依法取得涉案房屋的所有权，对涉案房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利。其次，根据本院（2001）穗中法经初字第450号生效判决查明的事实，在中国银行增城支行与增城市经济发展总公司的借款关系中，双方签订《抵押合同》，增城市经济发展总公司承诺以其所有的编号为增国用（1988）字第01ＸＸ58、01ＸＸ57、01ＸＸ83、01ＸＸ７３号《国有土地使用证》项下的土地使用权和编号为粤房地证第16ＸＸ89、16ＸＸ90、16ＸＸ91、16ＸＸ92、16ＸＸ93、16ＸＸ94、16ＸＸ96、16ＸＸ98、16ＸＸ99号《房屋所有权证》项下的房产为涉案借款作抵押担保，并对抵押物办理了抵押登记。该案判决增城市经济发展总公司不履行债务时，中国银行增城支行有权以编号为粤房地证第16ＸＸ89、16ＸＸ90、16ＸＸ91、16ＸＸ92、16ＸＸ93、16ＸＸ94、16ＸＸ96、16ＸＸ98、16ＸＸ99号《房屋所有权证》项下的房产折价或者以拍卖、变卖该土地使用权及房产的价款优先受偿。天恩幼儿园上诉认为涉案部分房屋不存在抵押，与上述生效判决认定的事实不符，本院不予采纳。其次，根据本案的证据显示，在上述案件判决生效后，权利人于2001年9月27日向法院申请强制执行，之后，以增城市经济发展总公司为被执行人的多个案件由一审法院相继立案执行，在执行中，法院查封了登记在增城市经济发展总公司名下包括涉案房屋在内的土地使用权及上盖房屋。而涉案房屋也于2016年1月26日由法院公开拍卖，并由三洲公司竞得。由此可见，包括涉案房屋在内登记在增城市经济发展总公司名下的土地使用权及上盖房屋一直是法院执行案件的标的物，最终也由执行法院依法处置。而涉案《厂房租赁合同》及补充协议签订于2009年至2011年期间，系在法院对案件的执行过程中，本案并无证据显示上述合同及补充协议的签订已取得抵押权人的同意或得到执行法院的准许，而且，本案亦无证据显示执行法院在对涉案房屋拍卖过程中，赋予上述合同及补充协议可对抗买受人的权利。因此，一审法院依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二十条的规定，认为尊龙公司的承租权不能对抗三洲公司的所有权，支持三洲公司要求涉案房屋的使用人搬离并交还涉案房屋、支付房屋使用费，并无不当，本院予以维持。至于天恩幼儿园上诉认为其未收到拍卖相关通知，法院拍卖程序不合法问题，与本案不属于同一法律关系，本案不予调处。
关于焦点三。如上所述，《厂房租赁合同》及补充协议不能对抗三洲公司的所有权，该合同约定的涉案房屋租金标准不能约束三洲公司，故一审法院参照该合同约定的租金标准计算涉案房屋的占用费，缺乏依据。三洲公司已取得涉案房屋的产权登记，天恩幼儿园应以该产权登记房屋的性质按照广州市房管部门公布的同期同地段同类房屋的租金标准向三洲公司支付占用期间的房屋使用费。至于天恩幼儿园上诉认为已向增城市经济发展总公司支付2016年1月26日之后租金的问题，应由其另寻途径解决。
综上所述，三洲公司的上诉理由部分成立，应予以支持。天恩幼儿园的上诉理由缺乏依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，唯部分处理结果不当，应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广东省广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初1857号民事判决第一、三项；
二、变更广东省广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初1857号民事判决第二项为：广州市增城区天恩幼儿园、广州市增城区新港天恩幼儿园、广州市尊龙贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向汕头市濠江区三洲水产品冷冻有限公司支付上述房屋自2016年1月26日起至本案判决生效之日止的房屋占用费（按广州市房管部门公布的同期同地段同类房屋的租金标准计付）；本案判决生效之日起至交还房屋之日止的房屋占用费，按照上述标准在每月10日前支付。
一审案件受理费103137元，由广州市增城区天恩幼儿园、广州市增城区新港天恩幼儿园、广州市尊龙贸易有限公司负担；二审案件受理费103137元，由广州市增城区天恩幼儿园负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄春成
审判员 蔡培娟
审判员 闫 娜
二〇一八年三月三十日
书记员 王 敏
张利