江苏省阜宁县人民法院
民 事 判 决 书
(2015)阜城民初字第01121号
原告李军，市民。
委托代理人顾乃楼，阜宁县城北法律服务所法律工作者。
被告邵延才，市民。
委托代理人周应青、叶为孝，江苏苏一律师事务所律师。
原告李军诉被告邵延才房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月24日、9月14日公开开庭进行了审理。原告李军及其委托代理人顾乃楼、被告邵延才及其委托代理人周应青、叶为孝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李军诉称，2004年7月20日，我委托被告邵延才建门市房二下一上，并以42000元的价格签订1份协议书，我按约定在2005年10月11日前履行结束，双方再无纠葛。2010年11月底，我所购买的房屋被政府拆迁，我与拆迁单位履行各项手续。2014年11月，被告邵延才诉至法院，要求确认原、被告签订的房屋买卖协议无效。法院审理认为：“该买卖协议系双方当事人的真实意思表示，且早已履行完毕，邵延才在协议签订十年后以其行为违法为由，拒绝履行协议内容，该行为有悖诚信原则。”法院根据有关规定判决该买卖协议无效。我认为，协议虽无效，但不影响我享有该房屋拆迁补偿权益，因为在房屋买卖协议中明确约定，该房屋拆迁，我享有拆迁补偿全部费用。现我向法院起诉，请求判令：1、原告李军享有该房屋拆迁补偿权利；2、如该房屋拆迁补偿权利不予支持，要求被告邵延才返还原告购房款42000元并赔偿房屋因拆迁产生增值部分的全部损失，合计1219200元。3、诉讼费由被告承担。
被告邵延才辩称，原、被告于2004年7月20日签订房屋买卖协议是事实，但由于我向原告李军出售的房屋未依法办理规划许可证和土地使用手续，属于违章建筑，经阜宁县人民法院判决已确认双方签订的协议无效，根据法律规定，无效合同自始没有法律约束力，原告李军不是房屋的合法所有人，依据无效协议，要求享受所谓的拆迁补偿权利，不符合法律规定。合同被确立无效后，应当将依据合同所取得的财产返还给对方，如不能返还的，应当折价补偿，本案原告李军依据无效合同取得的房屋和我依据无效合同取得的32000元房款，不属于不能返还的情形，我同意将收取原告李军的32000元房款返还给原告李军。至于损失问题，实际上原告李军没有受到损失，而是得到了收益，房屋交付给原告李军后，原告李军一直利用该房屋从事经营，真正受损的应是我，我以42000元价格出售房屋，但仅受偿了32000元，该32000元产生的效益远没有原告李军利用涉案房屋产生的效益高。本案所涉买卖标的物属于违章建筑，不受法律保护，不说原告李军没有所谓的损失，即使有，也属于非法利益，不受法律保护。导致合同无效的责任在原、被告双方，我所建的房屋是按原告李军预定要求进行建设，当时原告李军就知道房屋未有办理施工规划许可手续，同时，双方在协议中也明确认可房屋没有房产证。所以原告李军要求我赔偿其损失，既没有事实根据，也没有法律依据，请求法院驳回原告李军的诉讼请求。
经审理查明，原告李军原是阜宁县罗桥镇沿路村五组村民，被告邵延才是阜宁县阜城镇头灶居民五组村民。原告李军（甲方）与被告邵延才（乙方）于2004年7月20日签订一份协议，双方约定：“因甲方经营需要，现甲方委托乙方建门市房二下一上，计建筑面积100平方米（下70平方米，上30平方米），地址头灶村五组，向阳路边。一、乙方把建的二下一上卖给甲方计人民币42000元；二、因建房时没有房产证，如拆迁乙方必须把所建的二下一上计100平方米的拆迁费给甲方（拆迁100平方米全部费用）；三、付款方式：立协议前付10000元，立协议签字时两天5000元整，搬门市时付17000元，剩余10000元在2005年10月1日前付清；四、二年内如有漏塌一切由乙方负责（自然灾害除外）；五、甲乙双方如有一方违反付违约金10000元。见证人：王士友，甲方：李军，乙方：邵延才。”签订协议当日，被告邵延才将房屋交付给原告李军，原告李军随即入住房屋。原告李军入住涉案房屋后又进行了必要的装修，并利用该房屋开办了阜宁县惠友药店。原告李军的户籍于2007年8月15日由阜宁县罗桥镇沿路村五组107号迁至阜宁县阜城镇头灶村居民五组122号。2010年11月，诉争房屋被政府列入征收范围。2010年11月20日，阜宁县城市房屋拆迁安置事务所对案涉房屋的现状进行了调查。2010年12月6日，原告李军与阜宁县城市资产经营公司、阜宁县城市房屋拆迁安置事务所签订了迁让验收单，迁让出涉案房屋，同意拆除，并以原告李军及其子李英杰作为拆迁户与拆迁人签订结账单，采取调产安置的补偿方式，涉案房屋于2010年12月底被拆除。2014年9月17日，被告邵延才向本院起诉，以其未办理规划建设许可等审批手续建设房屋，违反国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》第18条、第21条等规定，所建房屋属于违法建筑，且将房屋出售给非本集体经济组织的成员为由，要求确认其与原告李军签订的房屋买卖协议无效。2015年3月31日，经被告邵延才向阜宁县住房和城乡建设局申请，该局于2015年4月7日出具信息公开答复书称，本案诉争房屋未有办理建设规划、施工许可等审批手续。本院于2015年4月16日作出（2014）阜城民初字第1426号民事判决书，判决被告邵延才与原告李军于2004年7月20日签订的房屋买卖协议无效。现原告李军诉至本院，请求判令：1、原告李军享有该房屋拆迁补偿权利；2、如该房屋拆迁补偿权利不予支持，要求被告邵延才返还原告购房款42000元并赔偿房屋因拆迁产生增值部分的全部损失，合计1219200元。3、诉讼费由被告承担。
上述事实，有原告李军、被告邵延才提供的房屋买卖协议、拆迁通知、房屋拆迁现状调查表、迁让验收单、结账单、户口簿、居民身份证、药品经营许可证、药品经营质量管理规范认证证书、（2014）阜城民初字第1426号民事判决书及当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，原告李军与被告邵延才于2004年7月20日签订的房屋买卖协议虽因违反了《中华人民共和国土地管理法》、国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中“农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”、“有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”的强制性规定，而被法院判决确认无效，但综合本案具体情况，本案仍应按有效合同处理，由原告李军享有诉争房屋的拆迁补偿权利。理由有三：（一）民事活动应当遵循诚实信用原则。诚信是交易的基础，禁止反言是维护诚信原则的准则之一。原、被告双方于2004年7月20日签订的房屋买卖协议系双方当事人自愿达成的协议，系双方当事人的真实意思表示，且早已履行完毕。被告邵延才在双方的房屋买卖协议实际履行10年后，在目前房地产市场价格较10年前普遍上涨的情况下，又以违法出售房屋为由主张合同无效，其行为是违背法律旨意的，并不是为了维护其合法权益，与民法所遵循的诚实信用原则相悖，从“违约方不得利原则”考量，应由原告李军享有诉争房屋的拆迁补偿权利。（二）从禁止农村房屋买卖的目的考量，正常的农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，宅基地具有社会福利和社会保障的功能，因而具有不可交易性，但被告邵延才是在已经建有一处房屋的情况下利用空置土地另建诉争房屋出售给原告李军的，被告邵延才自己的房屋现已被拆迁安置完毕，其已经享有作为农村集体经济组织成员应该享有的社会福利，而原告李军的户籍于2007年8月15日由阜宁县罗桥镇沿路村五组107号迁至阜宁县阜城镇头灶村居民五组122号，成为与被告邵延才同一集体经济组织成员。因此，由原告李军享有诉争房屋的拆迁补偿权利，既不损害被告邵延才作为农村集体经济组织成员应享有的利益，也符合公平的原则。（三）从生存权角度考量。原告李军按当时的市场价格支付了相应的对价，居住使用该房屋已有10年之久，户籍也迁入该村，已经融入该村的生活，本可在诉争房屋居住终老。诉争房屋虽是违章建筑，但本地政府基于居住权人的生存权在拆迁的实际操作过程中也给予一定的补偿，此时给予的拆迁安置利益已转变成一种合法权利。如果由被告邵延才享有该诉争房屋的拆迁补偿权利，因物价上涨等因素，已不足以购买同类房屋的15平方米的住房，且原告李军目前无其他任何住房，将严重危及原告李军的生存权。所以，从人的生存权高于一切的角度出发，也应由原告李军享有诉争房屋的拆迁补偿权利。综上，本院从维护诚信、生存权高于一切等原则综合考虑，应当对原告李军要求享有诉争房屋拆迁补偿权利的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：
原告李军享有阜宁县阜城镇头灶村居民五组122号地块上房屋的拆迁补偿权利。
案件受理费850元，由被告邵延才负担。（原告已预交）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。（开户名称：盐城市财政局非税收入汇缴专户；开户行：江苏省盐城市农行中汇支行；帐号：40×××21）。
审 判 长 张朝阳
代理审判员 朱丽雯
代理审判员 彭 艳
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 王镆涵
附录法律条文
1.《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
2.《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。