广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第3202号
上诉人（原审被告）:广州市番禺区华升房地产开发有限公司，住所地广州市番禺区。
诉讼代表人：广州市番禺区华升房地产开发有限公司管理人负责人谈凌。
委托代理人:陈有火，广东君信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:黎刚华，住广州市番禺区。
被上诉人（原审原告）:崔国权，住广州市番禺区。
被上诉人（原审原告）:彭景伟，住广州市番禺区。
被上诉人（原审原告）:余小平，住广州市番禺区。
上述四被上诉人共同委托代理人：林伟锋，广东成悦律师事务所律师。
上述四被上诉人共同委托代理人：梁振业，广东成悦律师事务所律师。
上诉人广州市番禺区华升房地产开发有限公司（以下简称华升公司）因与被上诉人黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第1132号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2000年8月20日，黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平签署一份《合作投资合同》（黎刚华作为甲方，崔国权作为乙方，彭景伟作为丙方，余小平作为丁某），四方就共同合作投资开发黄编村商住小区一事，经协商达成以下条款：甲方出资20%，乙方出资45%，丙方出资20%，丁某出资15%，共同投资开发黄编村商住小区，该房地产项目的一切投资、费用、盈亏、债权债务等，均由四方按此比例享有和承担；该房地产项目位于市桥镇黄编村原番禺区畜禽良种繁育场，占地面积19203平方米（确切地点及面积以国土局出具的土地使用权证番府国用总字第02-00499号，字1993第02-000164号为准），拟建设6层商品房约20000平方米（以规划局审定的规划图和设计图为准）；四方同意该房产项目挂靠华某甲公司的名义进行开发，由甲乙丙丁四方自行组织施工并自行负责该房地产项目开发经营全过程的全部投资、费用及税金、负责商品房的销售和物业管理；华某甲公司负责以其名义向广州市番禺区畜禽良种繁育场受让土地并签订相关合同，并按国家规定依法对上述项目进行开发和确权办证；甲乙丙丁四方同意本合同签订后由甲乙两方的名义与华某甲公司签订《合作开发黄编村商住小区协议》，但四方的投入和收益仍按本合同约定的比例进行分配；违约责任，一方违反合作约定，应依法赔偿守约方的一切损失，一方逾期投入资金，应按逾期投资额的每日千分之一向其他各方支付违约金；等等。
2000年9月，黎刚华作为甲方（但落款处甲方由黎刚华、崔国权二人签名）、华某甲公司作为乙方，签订一份《合作开发黄编村商住小区协议》，双方就合作开发市桥镇黄编村原番禺区畜禽良种繁育场土地、兴建商住小区的有关事项达成如下协议：甲、乙双方合作开发的商品房项目位于市桥镇黄编村原番禺区畜禽良种繁育场，占地面积19203平方米（确切地点及面积以国土局出具的土地使用权证番府国用总字第02-00499号，字1993第02-000164号为准），拟建设6层商品房约20000平方米（以规划局审定的规划图和设计图为准）；甲方承认以乙方名义与广州市番禺区畜禽良种繁育场签订的《国有土地使用权转让合同书》（以下简称《转地合同》），单方承担并履行其规定的属于乙方责任的条款及全部经济、法律责任；由甲方负责本项目开发经营全过程的全部投资、费用及税金，并自行负责商品房的销售和物业管理；乙方负责以乙方的名义受让土地，并按国家规定依法对上述项目进行开发和确权办证（费用由甲方负责）；乙方与土地转让方签订《转地合同》当天，甲方即把首期土地转让费4444300元正划入土地转让方账户，余款4444300元甲方须在转让方办妥土地转名手续，并把土地使用证交付乙方之日一资性付清给土地转让方；预售商品房的收入统一存入乙方账户，在乙方提起税金、施工管理费、销售管理费和不影响土地转让费、工程施工费及开发所需费用支付的前提下，划归甲方自行支配使用；本项目产生的盈利按国家规定完税后，全部归甲方所有，出现亏损，全部由甲方承担，两都均与乙方无关；乙方按商品房的总销售额向甲方计收2.3%销售管理费，收取办法按发票发生额计收。还约定甲方责任为：负责办理土地使用证的转户手续及开发前期有关规划、设计、立项和商品房预售许可证等手续；按国家规定的施工规程、规范组织基建工程的施工，确保工程的质量和施工安全，如施工过程中出现伤亡事故，一切经济和法律责任由甲方负责，与乙方无关；负责商品房保修期内工程的保修及所需的费用；负责商品房的销售和物业管理，依法缴纳国家规定的各项税费；本合作项目如因销售不景气出现亏本，乙方在《转地合同》和与客户签订的《商品房购销合同》中承担的经济和法律责任全部由甲方承担，与乙方无关。乙方责任为：无条件执行本协议书规定的全部条款；提供开发经营的资质和有关证照；提供申请建设立项所需的验资报告；协助甲方做好开发前期有关规划、设计、立项、质监、报建等报批工作，协助甲方申办商品房预售许可证；负责基建工程的质量监督、验收签证和组织工程竣工验收；负责签订商品房购销合同，出具销售发票，负责商品房的确权办证；负责申办本合作项目商品房销售带征所得税；负责本合作项目的财务会计工作，按月向甲方提交有关的财务会计报表。等等。
另查明，华某甲公司于2011年12月19日被吊销。现黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平与华某甲公司合作开发的商住小区已经建成并有部分已对外售出，尚有部分物业因华某甲公司被吊销未能对外销售。
2012年11月26日，黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平向某公司发出一份《关于将华某乙明某剩余物业交由我方自行处理的报告》称：我方（黎刚华、崔国权）与贵司于2000年9月签订了《合作开发黄编村商住小区协议》，约定我方与贵司合作开发黄编村商住小区项目（华某乙明某），我方负责华某乙明某开发经营全过程的全部投资、费用及税金，并自行负责商品房的销售和物业管理，贵司负责以你方的名义受让土地，并按国家规定依法对上述项目进行开发和确权办证。根据以上的协议约定，我方是华某乙明某项目的实际投资人。当时签订协议时，仅由黎刚华、崔国权与贵司签订上述协议，但实际上该项目的投资是由我方四人（即黎刚华占20%、崔国权占45%、彭景伟占20%、余小平占15%）按约定比例共同出资的。在贵司的大力支持下，该项目现已建设完工并对外出售，但目前仍有剩余下列物业未作处理：1、综合楼，位于广州市番禺区市桥街德兴北路398号，建筑面积2252.86平方米；2、有产权可售室内车位29个，无产权可租售车位42个；3、预留的待征的市政道路用地7611.6平方米。我方认为，我方四人作为该项目的实际投资人，该上述物业均属于我们所有，原打算对外销售，但贵司因故被吊销执照，无法以贵司名义对外销售。为此，现特向贵司申请，请贵司将华某乙明某项目的以上剩余物业交由回我方自行处理（包括对外销售或过户到我方名下等），我方在处理完毕物业后将按协议约定结清应付给贵司的管理费用。
2012年11月28日，华某甲公司向黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平作出一份《关于将华某乙明某剩余物业交由你方自行处理的答复》（加盖华某甲公司公章并由其法定代表人褚某甲签名）称：你方某的《关于将华某乙明某剩余物业交由我方自行处理的报告》我司已收悉。根据我司与你方于2000年9月签订的《合作开发黄编村商住小区协议》，我司与你方合作开发黄编村商住小区项目（华某乙明某），由你方负责华某乙明某开发经营全过程的全部投资、费用及税金；我司负责以我司的名义受让土地，进行开发和确权办证，并按一定比例收取管理费。现该项目已建设完工并对外出售了大部分物业，但仍有部分剩余物业未作处理。由于该项目是你方四人作为实际投资人，因此我司确认你方四人为华某乙明某项目剩余物业（包括：1、综合楼，位于广州市番禺区市桥街德兴北路398号，建筑面积2252.86平方米；2、有产权可售室内车位29个，无产权可租售车位42个；3、预留的待征的市政道路用地7611.6平方米）实际产权人，并且同意将华某乙明某项目的剩余物业交由你方自行处理（包括对外销售或过户到你方名下等）。在你方处理完毕剩余物业后，应当按协议约定的比例向我司支付管理费用。特此回复。
黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平于2013年10月30日向原审法院提起本案诉讼，请求：1.请求确认黎刚华、崔国权与华升公司于2000年9月签订的《合作开发黄编村商住小区协议》及华升公司于2012年11月28日签署的《关于将华茵明苑剩余物业交由你方自行处理的答复》是合法有效的；2.确认《合作开发黄编村商住小区协议》项下的华某乙明某地产项目的权利归黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平共同所有（其中黎刚华占20%，崔国权占45%，彭景伟占20%，余小平占15%）；3.判令位于广州市番禺区市桥街德兴北路398号的物业（权属证明编号：0052674）的所有权归黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平所有（其中黎刚华占20%，崔国权占45%，彭景伟占20%，余小平占15%），并要求华某甲公司协助黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平办理过户手续；4.判令位于广州市番禺区市桥街德兴北路397号华某乙明某6、7、8、9座的29个有产权车位的所有权归黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平所有（其中黎刚华占20%，崔国权占45%，彭景伟占20%，余小平占15%），并移交给黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平管业，并要求华某甲公司协助黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平办理过户手续（车位具体编号见附表1）；5.判令位于华茵明苑小区内2个室内车位、44个室外露天车位的使用权归黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平共同所有（其中黎刚华占20%，崔国权占45%，彭景伟占20%，余小平占15%），并移送给黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平物业。（车位具体编号见附表2）；6.案件诉讼费用由华某甲公司承担。后黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平在诉讼中向原审法院提出申请，要求撤回上述第2项、第5项诉讼请求。
华某甲公司未到庭陈述意见。
原审诉讼中，黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平称广州市番禺区市桥街德兴北路398号物业目前登记在华某甲公司名下，但应属黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平所有，华某甲公司应协助黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平办理该物业过户手续。对此，黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平提交证书编号为0052674的《广州市（番禺区）房地产权属证明书》，显示坐落地址广州市番禺区市桥街德兴北路398号房屋（总建筑面积2252.68平方米）的权属人是华某甲公司，土地证号为G01-0013**，土地使用权性质为集体，土地使用权类型为出让。
此外，黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平称位于广州市番禺区市桥街德兴北路397号华某乙明某6、7、8、9座的29个有产权车位的所有权目前虽登记在华某甲公司名下，但应属黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平所有，华某甲公司应协助黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平办理过户手续。对此，黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平提供证书编号为0050435的《广州市（番禺区）房地产权属证明书》，显示坐落地址广州市番禺区市桥街德兴北路397号华茵明苑6、7座（其中包括6座01号车库、6座02号车库、6座03号车库、6座04号车库、6座05号车库、6座06号车库、6座07号车库、6座08号车库、7座10号车库、7座11号车库、7座12号车库、7座13号车库、7座14号车库、7座15号车库）的权属人是华某甲公司。黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平还提供证书编号为0050434的《广州市（番禺区）房地产权属证明书》，显示坐落地址广州市番禺区市桥街德兴北路397号华茵明苑8座（其中包括8座17号车库、8座18号车库、8座19号车库、8座20号车库、8座21号车库、8座22号车库、8座25号车库、8座26号车库、8座27号车库）的权属人是华某甲公司。黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平另提供证书编号为0050433的《广州市（番禺区）房地产权属证明书》，显示坐落地址广州市番禺区市桥街德兴北路397号华茵明苑9座（其中包括9座31号车库、9座32号车库、9座33号车库、9座36号车库、9座37号车库、9座38号车库、9座39号车库、9座40号车库、9座41号车库）的权属人是华某甲公司。
原审审理中，原审法院发函给番禺区国土局以调查上述证书编号0052674、0050435、0050434、0050433的《广州市（番禺区）房地产权属证明书》所列地址的房产是否已经出售，仍然登记权属人为华某甲公司的房产有哪些。广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局于2014年7月3日向原审法院出具《复函》称：一、权属人广州市番禺区华升房地产开发有限公司坐落位于广州市番禺区市桥街德兴北路398号《广州市（番禺区）房地产权属证明书（证书编号：0052674）》项下所登记的位于番禺区市桥街德兴北路400号商铺、德兴北路402号商铺、德兴北路404号商铺、德兴北路406号商铺、德兴北路408号商铺、德兴北路410号商铺、德兴北路412号商铺、德兴北路414号商铺、德兴北路416号商铺、德兴北路398号二层办公室、德兴北路398号三层办公室、德兴北路398号四层办公室、德兴北路398号五层办公室、德兴北路398号六层办公室。上述9间商铺及5层办公室未办理转移登记。由于我分局只对依申请且符合登记条件的房屋进行登记，对于是否销售无法掌握。此外，翻查广州市（番禺区）房地产权属证明书（证书编号：0052674）案件档案，土地使用权性质应为“国有”。二、权属人广州市番禺区华升房地产开发有限公司的广州市（番禺区）房地产权属证明书（证书编号：0050435）项下所登记的位于番禺区市桥街德兴北路397号华茵明苑6座01号车库、6座02号车库、6座03号车库、6座04号车库、6座05号车库、6座06号车库、6座07号车库、6座08号车库、7座12号车库、7座13号车库、7座14号车库、7座15号车库、番禺区市桥街德兴北路397号华茵明苑7座电房和番禺区市桥街德兴北路397号华茵明苑7座物业管理处。上述12间车库未办理转移登记。由于我分局只对依申请且符合登记条件的房屋进行登记，对于是否销售无法掌握。另外，番禺区市桥街德兴北路397号华茵明苑7座电房和番禺区市桥街德兴北路397号华茵明苑7座物业管理处属于公共服务设施。三、权属人广州市番禺区华升房地产开发有限公司的广州市（番禺区）房地产权属证明书（证书编号：0050434）项下所登记的位于番禺区市桥街德兴北路397号华茵明苑8座17号车库、8座18号车库、8座19号车库、8座20号车库、8座21号车库、8座22号车库、8座25号车库、8座26号车库、8座27号车库。上述9间车库未办理转移登记。由于我分局只对依申请且符合登记条件的房屋进行登记，对于是否销售无法掌握。四、权属人广州市番禺区华升房地产开发有限公司的广州市（番禺区）房地产权属证明书（证书编号：0050433）项下所登记的位于番禺区市桥街德兴北路397号华茵明苑9座31号车库、9座32号车库、9座33号车库、9座36号车库、9座37号车库、9座39号车库、9座40号车库、9座41号车库、番禺区市桥街德兴北路397号华茵明苑9座垃圾房和番禺区市桥街德兴北路397号华某乙明某9座卫生间。上述8间车库未办理转移登记。由于我分局只对依申请且符合登记条件的房屋进行登记，对于是否销售无法掌握。另外，番禺区市桥街德兴北路397号华茵明苑7座电房和番禺区市桥街德兴北路397号华茵明苑9座垃圾房和番禺区市桥街德兴北路397号华某乙明某9座卫生间属于公共服务设施。
经出示上述广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局《复函》，黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平向原审法院作出一份《关于国土局复函的意见》明确其在本案的诉讼请求为：一、请求确认黎刚华、崔国权与华升公司于2000年9月签订的《合作开发黄编村商住小区协议》及华升公司于2012年11月28日签署的《关于将华茵明苑剩余物业交由你方自行处理的答复》是合法有效的；二、判令位于广州市番禺区市桥街德兴北路398号《广州市（番禺区）房地产权属证明书（证书编号：0052674）》项下所登记的位于番禺区市桥街德兴北路400号商铺、德兴北路402号商铺、德兴北路404号商铺、德兴北路406号商铺、德兴北路408号商铺、德兴北路410号商铺、德兴北路412号商铺、德兴北路414号商铺、德兴北路416号商铺、德兴北路398号二层办公室、德兴北路398号三层办公室、德兴北路398号四层办公室、德兴北路398号五层办公室、德兴北路398号六层办公室，上述合计9间商铺及5层办公室的所有权归黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平所有（其中黎刚华占20%，崔国权占45%，彭景伟占20%，余小平占15%），并要求华某甲公司协助黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平办理上述物业的过户手续；三、判令权属人华升公司的广州市（番禺区）房地产权属证明书（证书编号：0050435、0050434、0050433）项下所登记的位于番禺区市桥街德兴北路397号华茵明苑6座01号车库、6座02号车库、6座03号车库、6座04号车库、6座05号车库、6座06号车库、6座07号车库、6座08号车库、7座12号车库、7座13号车库、7座14号车库、7座15号车库、8座17号车库、8座18号车库、8座19号车库、8座20号车库、8座21号车库、8座22号车库、8座25号车库、8座26号车库、8座27号车库。9座31号车库、9座32号车库、9座33号车库、9座36号车库、9座37号车库、9座39号车库、9座40号车库、9座41号车库，上述合计29间车库的所有权归黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平所有（其中黎刚华占20%，崔国权占45%，彭景伟占20%，余小平占15%），移交给原告管业，并要求华某甲公司协助黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平办理上述物业的过户手续。四、一审案件诉讼费用由华某甲公司承担。
原审法院认为：黎刚华、崔国权与华某甲公司签订的《合作开发黄编村商住小区协议》是协议当事人真实意思表示，协议内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原审法院予以确认。另，根据黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平签署的《合作投资合同》，黎刚华、崔国权实际上是作为黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平的代表与华某甲公司签署上述《合作开发黄编村商住小区协议》，故黎刚华、崔国权在上述《合作开发黄编村商住小区协议》中所享有的权利义务应由黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平共同享有和承担，且黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平享有权利和承担义务的比例应按照《合作投资合同》的约定来确定，即黎刚华占20%，崔国权占45%，彭景伟占20%，余小平占15%。现黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平与华某甲公司合作开发的商住小区已经建成并有部分已对外售出，尚有部分物业因华某甲公司被吊销未能对外销售。华升公司在2012年11月28日向黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平作出《关于将华茵明苑剩余物业交由你方自行处理的答复》确认将与黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平合作开发的黄编村商住小区项目（华茵明苑）的剩余物业交由黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平自行处理或过户到黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平名下。该份《关于将华某乙明某剩余物业交由你方自行处理的答复》落款处加盖华某甲公司公章并由其法定代表人褚某甲签名，是华某甲公司真实意思表示，内容、形式均不违法，合法有效，原审法院亦予以确认。
根据广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局向原审法院作出的《复函》，以下物业目前尚登记华升公司为权属人：一、《广州市（番禺区）房地产权属证明书》（证书编号：0052674）登记的位于番禺区市桥街德兴北路398号项下所登记的德兴北路400号商铺、德兴北路402号商铺、德兴北路404号商铺、德兴北路406号商铺、德兴北路408号商铺、德兴北路410号商铺、德兴北路412号商铺、德兴北路414号商铺、德兴北路416号商铺、德兴北路398号二层办公室、德兴北路398号三层办公室、德兴北路398号四层办公室、德兴北路398号五层办公室、德兴北路398号六层办公室；二、《广州市（番禺区）房地产权属证明书》（证书编号：0050435）项下所登记的位于番禺区市桥街德兴北路397号华茵明苑6座01号车库、6座02号车库、6座03号车库、6座04号车库、6座05号车库、6座06号车库、6座07号车库、6座08号车库、7座12号车库、7座13号车库、7座14号车库、7座15号车库。三、《广州市（番禺区）房地产权属证明书》（证书编号：0050434）项下所登记的位于番禺区市桥街德兴北路397号华茵明苑8座17号车库、8座18号车库、8座19号车库、8座20号车库、8座21号车库、8座22号车库、8座25号车库、8座26号车库、8座27号车库。四、《广州市（番禺区）房地产权属证明书》（证书编号：0050433）项下所登记的位于番禺区市桥街德兴北路397号华茵明苑9座31号车库、9座32号车库、9座33号车库、9座36号车库、9座37号车库、9座39号车库、9座40号车库、9座41号车库。综上所述，原审法院确认上述物业的所有权归黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平所有（其中黎刚华占20%，崔国权占45%，彭景伟占20%，余小平占15%），华某甲公司应协助黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平办理变更黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平为权属人的登记手续。
华某甲公司经原审法院合法送达未到庭应诉，视为放弃其相应的诉讼权利。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条的规定，于2014年7月25日作出如下判决：一、黎刚华、崔国权与华某甲限公司签订的《合作开发黄编村商住小区协议》合法有效；华某甲公司于2012年11月28日出具的《关于将华某乙明某剩余物业交由你方自行处理的答复》合法有效；二、确认以下房产属黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平所有（其中黎刚华占20%，崔国权占45%，彭景伟占20%，余小平占15%）：《广州市（番禺区）房地产权属证明书》（证书编号：0052674）项下所登记的位于番禺区市桥街德兴北路398号项下所登记的德兴北路400号商铺、德兴北路402号商铺、德兴北路404号商铺、德兴北路406号商铺、德兴北路408号商铺、德兴北路410号商铺、德兴北路412号商铺、德兴北路414号商铺、德兴北路416号商铺、德兴北路398号二层办公室、德兴北路398号三层办公室、德兴北路398号四层办公室、德兴北路398号五层办公室、德兴北路398号六层办公室。华某甲公司应于判决生效之日起十日内将上述房产交付给黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平管业，并协助办理变更黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平为上述房产权属人的登记手续；三、确认以下房产属黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平所有（其中黎刚华占20%，崔国权占45%，彭景伟占20%，余小平占15%）：《广州市（番禺区）房地产权属证明书》（证书编号：0050435）项下所登记的位于番禺区市桥街德兴北路397号华茵明苑6座01号车库、6座02号车库、6座03号车库、6座04号车库、6座05号车库、6座06号车库、6座07号车库、6座08号车库、7座12号车库、7座13号车库、7座14号车库、7座15号车库。华某甲公司应于判决生效之日起十日内将上述房产交付给黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平管业，并协助办理变更黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平为上述房产权属人的登记手续；四、确认以下房产属黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平所有（其中黎刚华占20%，崔国权占45%，彭景伟占20%，余小平占15%）：《广州市（番禺区）房地产权属证明书》（证书编号：0050434）项下所登记的位于番禺区市桥街德兴北路397号华茵明苑8座17号车库、8座18号车库、8座19号车库、8座20号车库、8座21号车库、8座22号车库、8座25号车库、8座26号车库、8座27号车库。四、《广州市（番禺区）房地产权属证明书》（证书编号：0050433）项下所登记的位于番禺区市桥街德兴北路397号华茵明苑9座31号车库、9座32号车库、9座33号车库、9座36号车库、9座37号车库、9座39号车库、9座40号车库、9座41号车库。华某甲公司应于判决生效之日起十日内将上述房产交付给黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平管业，并协助办理变更黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平为上述房产权属人的登记手续。一审案件受理费96500元、公告应诉资料费用260元，均由华某甲公司负担。
判后，上诉人华某甲公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）一审判决确认《关于将华某乙明某剩余物业交由你方自行处理的答复》有效，无法律依据。根据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国公司法》的相关规定，公司在被吊销营业执照后至被注销之前，公司的权利能力和行为能力仅限于清算事务及与清算事务相关的活动，公司应及时成立清算组，由清算组代表公司处理债权债务及公司资产，其他一切活动都属于非法行为，法律不应对其予以保护。本案中，华某甲公司出具的上述答复时间为被吊销营业执照后，且该答复的内容涉及《合作开发黄编村商住小区协议》中有关房地产经营事项与清算工作无关，因此，华某甲公司不具有出具答复的民事行为能力，且该民事行为违反法律法规的强制性规定，应认定为无效。（二）根据华某甲公司与黎刚华、崔国权签订的《合作开发黄编村商住小区协议》约定，黎刚华、崔国权负责本项目开发经营全过程的全部投资、费用及税金，本项目产生的盈利按国家规定完税后，全部归黎刚华、崔国权所有，出现亏损，全部由黎刚华、崔国权承担；华某甲公司按照商品房的总销售额的2.3%收取销售管理费。目前，华某乙明某项目尚未结算，项目开发涉及的成本、税费、销售管理费等均未结清，项目盈亏未有定论。（三）登记华某甲公司名下的华某乙明某项目的商铺、写字楼、车位等物业，属于华某甲公司的财产，黎刚华、崔国权可依据协议约定在项目结算后向某公司主张获取盈利的债权，一审判决直接将登记在华某甲公司名下的房产确权至黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平名下，既违反协议约定，亦无法律依据，更损害华某甲公司的合法权利。（四）涉案物业及车库目前由黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平实际占有及经营，不存在交付给他们管业的问题。因此，原审判决要求华某甲公司涉案房屋及车库交给黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平管业没有事实依据，实际上对于华某甲公司而言也不可能履行。为此上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平的全部诉讼请求；2.改判由黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平承担本案全部诉讼费用。
被上诉人黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平答辩称：（一）从华某甲公司提供的法院裁判文书及决定书可证明清算组是因为股东之间没有办法就债权达成一致意见，是股东对公司进行清算而成立的，该清算组的法律关系与本案是不同的法律关系，华某甲公司不是破产清算，只是清理公司债权债务，该清算组是对内的清算，不是对外，不能以该清算组对抗本案挂靠房地产的法律关系。（二）黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平的诉讼请求是确认双方签订合同有效，确认开发项目剩余的房产归黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平所有，并非要求华某甲公司承担盈亏，如果华某甲公司认为开发项目有亏损主张黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平承担，可另案提出诉讼，因此，其上诉认为开发项目尚未结算，盈亏未有定论与黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平诉请毫无关系。（三）双方签订的《合作开发黄编村商住小区协议》约定项目由黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平负责投资建设，因黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平没有开发资格，所以，挂靠在华某甲公司名下进行开发，华某甲公司只收取2.3%管理费。项目盈亏与华某甲公司无关，该协议约定项目全部归黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平所有，还有，华某甲公司被吊销营业执照，导致涉案房屋及车库无法销售，唯一途径是要求确权归黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平所有，因此，根据双方签订的协议、黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平出具的报告及华某甲公司出具的答复，双方已就剩余涉案物业达成一致的合同约定，充分证明了房产产权并非属于华某甲公司。（四）华某甲公司出具的《关于将华某乙明某剩余物业交由你方自行处理的答复》是在2012年11月28日，此时尚未成立清算组，不存在需要经清算组同意，且华某甲公司只是吊销营业执照，工商部门并无收回公章，该公章是有效的。另外，根据股东会决议规定，华某甲公司的公章由褚某乙负责保管，使用公司印章须取得公司股东褚某甲和褚某丙的同意。上述答复已盖公章，只要公章是真的，说明已取得褚某乙、褚某甲、褚某丙的同意，清算组无权推翻股东同意的答复。该答复并不属于与清算无关的经营活动，华某甲公司主张该答复没有法律效力，从程序上和法律上讲都是没有法律依据的。（五）华某甲公司未提交证据证明交付了涉案物业，应承担举证不能的责任，故其上诉关于已交付涉案物业的理由不成立。综上，华某甲公司提出的上诉理由均没有法律依据，请求驳回其上诉请求。
上诉人华某甲公司与被上诉人黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
在本案二审过程中，华某甲公司提交了如下证据：1.原审法院于2014年5月19日作出的（2014）穗番法二清（预）字第2号民事裁定书,拟证明华某甲公司已经被法院依法裁定进入强制清算程序;2.原审法院于2014年9月2日作出的（2014）穗番法民二清（算）字第3-1号《指定清算组成员决定书》,拟证明清算组作为诉讼代表人的主体资格;3.广州市中级人民法院于2011年6月17日出具的（2010）穗中法民二终字第1975号民事判决书，拟证明2009年2月25日华某甲公司作出股东会决议，该司的公章由褚某乙负责保管，使用公司印章须取得公司股东褚某甲和褚某丙的同意。黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平对上述证据1和证据的2真实性、合法性没有异议，但认为清算组是在一审判决之后才成立，对于一审判决是没有影响的,申请强制清算人是褚某甲，其早已知道本案诉讼，而且其从来也没有提出异议,故对关联性有异议;对于证据3是否真实由法院核查，但表示股东会决议是内部决议，对黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平是没有约束力,根据决定约定，其出具的答复已加盖公章，并由褚某甲的签名，说明程序合法,华某甲公司不否认该答复的真实性，该答复就是合法的。二审庭审中,华某甲公司表示其出具的《关于将华某乙明某剩余物业交由你方自行处理的答复》是真实的，股东也是知情的,仅意思表示真实，但不能直接确定该答复的有效性，该答复是无效的。
本院认为:华某甲公司与黎刚华、崔国权签订的《合作开发黄编村商住小区协议》出自双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定该协议合法有效正确，本院予以维持。本案二审双方争议的焦点是：1.华某甲公司出具《关于将华某乙明某剩余物业交由你方自行处理的答复》的效力；2.黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平主张确认涉案物业归其所有及交付管业、办理过户手续等主张能否成立。
关于华某甲公司出具《关于将华某乙明某剩余物业交由你方自行处理的答复》的效力问题。首先，上述答复属于华某甲公司单方出具一份函件，仅答复本身不存在合法效力的认定问题。其次，由于华某甲公司已进入强制清算阶段，在未清算完毕之前，涉案物业是否已对外销售尚不清楚，故本案不宜直接对该答复的效力进行确认，因此，原审法院判决确认《关于将华某乙明某剩余物业交由你方自行处理的答复》合法有效不妥，本院予以纠正。
关于黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平主张确认涉案物业归其所有及交付管业、办理过户手续等主张能否成立的问题。根据双方签订的《合作开发黄编村商住小区协议》第二条合作方式的第5点约定：“预售商品房的收入统一存入乙方账户，在乙方提起税金、施工管理费、销售管理费和不影响土地转让费、工程施工费及开发所需费用支付的前提下，划归甲方自行支配使用；”第三条利益及风险的第1点及第3点约定：“本项目产生的盈利按国家规定完税后，全部归甲方所有，出现亏损，全部由甲方承担，两者均与乙方无关；乙方按商品房的总销量额向甲方计收2.3%销售管理费。收取办法按发票发生额计收。”从上述约定可知，黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平签订上述协议可获得的利益是在开发项目的物业出售并扣除相关费用后取得的盈利，双方之间并无明确约定黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平可依据协议直接取得开发项目的物权。现黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平提出本案主张，实际上是要求分配开发项目的物权，该诉请与双方协议约定不符。且华某甲公司现已进入强制清算阶段，双方合作开发项目至今仍未结算，是否盈亏并不清晰，黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平是否可参与该项目的盈利分配也无法确认，因此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条的规定，黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平主张涉案物业归其所有及交付管业、办理过户手续等主张缺乏合同和法律依据，本院不予支持。原审法院直接作出确权、交付管业及过户的处理不当，本院予以纠正。
综上所述，原审查明事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、变更广州市番禺区人民法院(2013)穗番法民三初字第1132号民事判决第一项为黎刚华、崔国权与广州市番禺华升房地产开发有限公司签订的《合作开发黄编村商住小区协议》合法有效；
二、撤销广州市番禺区人民法院(2013)穗番法民三初字第1132号民事判决第二、三、四项；
三、驳回黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费96500、公告应诉资料费260元，二审案件受理费96500元均由被上诉人黎刚华、崔国权、彭景伟、余小平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 蔡 峰
二〇一五年七月二十九日
书 记 员 肖和念
邓燕葵