广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第2633号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张龙，住湖南省宁乡县。
委托代理人：卢炽勇，广东丰源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：黄福桂，住广州市花都区。
原审第三人：广州市紫薇企业管理咨询服务有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：谭维中，职务：董事长。
上诉人张龙因租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院(2014)穗花法民三初字第1119号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年4月2日，张龙（甲方）与黄福桂（乙方）签订租赁合同，约定甲方将位于广州市花都区紫薇路与大华二路交汇处的“中国国际××产业城（原广州金满城国际小商品批发城）”A区11街M号，面积为68.57平方米的商铺出租给乙方使用。租赁期限为39个月，自2012年4月3日至2015年6月30日。乙方在签订合同时应一次性支付第一年即2012年4月3日至2013年6月2日的租金28800元及保证金10000元给甲方；2013年6月1日一次性支付第二年即2013年6月3日至2014年6月2日的租金32913元；2014年6月1日一次性支付第三年即2014年6月3日至2015年6月30日的租金40113元。租赁期满后15个工作日内，乙方缴清水、电费和一切费用后，甲方应将保证金不计利息退还给乙方。违约责任：1.租赁期内，除法定或约定事由外，任何单方提出终止合同，均视为违约，违约方应支付对方违约金，违约金按未完成租期租金计算。除违约金外，如甲方违约，甲方退回乙方所交保证金（不计利息）；如乙方违约，保证金不予退还。2.乙方不按时交纳租金须缴纳逾期付款滞纳金。此外，合同还对管理费、双方权利义务、免责条款等内容进行了约定。
合同签订后，张龙将涉案商铺交付给黄福桂经营“老友记茶行”。黄福桂于2012年3月23日向某甲龙支付了第一年（2012年4月3日至2013年6月2日）的租金28800元及保证金10000元。2013年6月3日之后的租金，黄福桂至今未向某甲龙缴纳。张龙于2014年2月12日通过快递方式向某乙桂邮寄追款通知，向某乙桂催收2013年6月3日至2014年6月2日的租金。
2013年12月25日，黄福桂与广州市紫薇企业管理咨询服务有限公司（以下简称紫薇公司）签订农村集体场地租赁合同，约定紫薇公司将位于大华二路自编东一1-11号场地租赁给黄福桂使用，租期自2013年12月25日至2014年12月25日，每月租金及卫生费共计2500元。根据黄福桂提供的收据显示，黄福桂向紫薇公司缴纳了2013年12月25日至2014年7月25日的租金、卫生费。紫薇公司出具《证明》证明，广州市花都区大华二路金满城A区11街M号与紫薇公司现有编号东一1-11为同一间商铺。
另查，花装城公司向紫薇公司承租涉案商铺的土地后建设了包括涉案商铺在内的建筑物11幢。2011年11月30日，张龙（承租方）与花装城公司（出租方）、广州市滨得实业有限公司（保证方）签订商铺租赁合同，约定花装城公司将涉案商铺租赁给张龙使用，张龙向花装城公司支付租金292793元，取得2011年12月2日至2022年2月28日的使用权，并有权将上述商铺自行使用或转让给第三方使用。根据张龙提交的《收款收据》显示，张龙已向花装城公司付清涉案商铺租赁期内的租金。
又查明，涉案商铺所在建筑在2008年4月1日取得穗规建证[2008]1050号《建设工程规划许可证》，为临时建筑工程，使用期为2年，规模为11幢，均为地上1层，总建筑面积7645.05平方米。建设单位为广州市花都区新华街三华村村民委员会和广州市花都区新华大华村大华经济合作社。该工程未办理延期手续，穗规建证[2008]1050号《建设工程规划许可证》已失效。
再查明，2012年6月12日花装城公司以紫薇公司为黄福桂向原审法院提起土地租赁合同纠纷诉讼，在该诉讼中，紫薇公司向花装城公司提起反诉，反诉请求法院判令：1.反诉人与被反诉人在2007年9月26日所签订的《土地租赁合同》已于2012年1月8日解除。2.被反诉人向反诉人支付租金5320026.5元以及自2011年6月1日起至实际清偿之日为止的罚金（违约金）。3.诉讼费用由被反诉人承担。原审法院于2013年4月16日作出（2012）穗花法民三初字第597号民事判决，判决：一、驳回张龙广州市花装城市场管理有限公司的全部诉讼请求。二、确认张龙广州市花装城市场管理有限公司与黄福桂广州市紫薇企业管理咨询服务有限公司于2007年9月26日签订的《土地租赁合同》于2012年1月8日解除。……判后，花装城公司不服原审判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2013年10月10日作出（2013）穗中法民五终字第1963号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。
关于紫薇公司是否收回涉案商铺，张龙称紫薇公司并没有收回涉案商铺，黄福桂一直在正常使用涉案商铺。黄福桂提供声明、广告各一份拟证明：紫薇公司自2012年5月31日起正式行使涉案土地及地上建筑物的使用权、收益权及租赁权，并承诺在与花装城公司的纠纷解决前免收租户租金。张龙对声明的真实性予以确认，对关联性、合法性不予确认，认为声明的刊登时间在2012年6月2日，当时花装城公司与紫薇公司的案件尚在审理阶段，双方的权利义务未明晰，合同未解除，且这是紫薇公司的单方行为，并未取得花装城公司或有关部门的认可，所以不具有合法性。对广告的真实性、关联性、合法性均不予确认，紫薇公司对土地租金收益权的放弃不代表我方对商铺收益权的放弃。
张龙2014年7月7日向原审法院起诉请求：1.黄福桂将承租的商铺返还给张龙；2.黄福桂向某甲龙支付2013年6月3日至实际交还商铺之日止的房屋占有使用费，暂计至2014年7月7日的房屋占有使用费为36795元。
黄福桂辩称请驳回张龙的全部诉讼请求，并提出反诉请求：1.黄福桂与张龙于2012年4月2日签订的租赁合同为无效合同。2.张龙立即向某乙桂退还已收取的保证金10000元及2012年4月3日至2013年6月2日的租金38800元。
张龙辩称不同意黄福桂的反诉请求。
紫薇公司原审没有到庭，也没有对本诉和反诉提交书面答辩意见。
原审法院认为：本案争议的焦点为：一、黄福桂是否应该向某甲龙支付商铺占有使用费；二、如果要支付商铺占有使用费，应计算到何时。
关于黄福桂是否应该向某甲龙支付商铺占有使用费的问题。张龙根据其与黄福桂签订的租赁合同将涉案商铺出租给黄福桂使用，由于该商铺项目为临时建筑工程，使用期为2年，双方约定的商铺项目的租赁期限已超出规划部门许可的临时建筑使用期限，且商铺项目至今未办理延期手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效……故张龙与黄福桂签订的《租赁合同》为无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，张龙要求黄福桂参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，符合法律规定，原审法院予以支持。黄福桂确认合同无效，但辩称紫薇公司与花装城公司的土地租赁合同于2012年1月8日解除后，张龙对涉案商铺丧失了出租权，而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款仅适用于出租方有出租权的情况，因此张龙主张黄福桂支付房屋占有使用费没有合法依据，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，张龙应当将收取的保证金及租金返还给黄福桂。原审法院认为，合同被确认无效后，合同相对方应该相互返还所取得的财产。张龙作为出租人所取得的财产为黄福桂支付的保证金及房屋占有使用费，黄福桂作为承租人所取得的财产，包括占有、使用涉案商铺以及通过占有商铺所获取的占有利益，这种利益为无形财产，无法现实返还，只能采取折价补偿的方式，即通过支付房屋占有使用费的方式予以返还。因此，黄福桂应该向某甲龙支付商铺占用期间的占有使用费，张龙应将收取的保证金返还给黄福桂。故对黄福桂要求张龙返还2012年4月3日至2013年6月2日的租金请求，原审法院不予支持，对其要求张龙返还保证金10000元的请求，原审法院予以支持。
关于商铺占有使用费应计算到何时的问题。黄福桂与紫薇公司均没有提供证据证明在2012年4月2日至2013年12月24日期间双方存在租赁合同关系，而此时张龙与黄福桂签订的租赁合同尚在履行期内，且没有证据证明紫薇公司在该期间内主张该租赁合同无效，要求收回涉案商铺，黄福桂是依据与张龙签订的租赁合同占有使用了涉案商铺，因此理应向某甲龙支付该段时间内的商铺占有使用费。至于2013年12月25日之后的商铺占有使用费，由于广州市中级人民法院于2013年10月10日作出（2013）穗中法民五终字第1963号终审判决紫薇公司与花装城公司之间的土地租赁合同于2012年1月8日解除后，2013年12月25日，黄福桂与紫薇公司签订农村集体场地租赁合同承租了涉案商铺场地，根据黄福桂提供的收据显示，黄福桂向紫薇公司缴纳了2013年12月25日至2014年7月25日的租金、卫生费。鉴于上述事实，张龙要求黄福桂返还商铺已不具有实际履行的可能性，因此对张龙的该项诉讼请求，原审法院不予支持。根据公平原则，黄福桂从2013年6月3日开始拖欠的商铺占有使用费以计算到2013年12月24日为宜。经核算，黄福桂拖欠张龙房屋占有使用费为18485.4元，黄福桂应支付给张龙，故张龙请求黄福桂支付商铺占有使用费18485.4元的部分原审法院予以支持，超过部分，原审法院不予支持。黄福桂辩称紫薇公司于2012年3月18日收回了涉案土地及建筑物，且紫薇公司承诺在与花装城公司的纠纷解决前免收租户租金，所以虽然2013年12月25日前紫薇公司没有向某乙桂收取租金，但是双方存在事实合同关系，所以张龙无权收取该段时间的租金。原审法院认为，由于张龙是依据与花装城公司签订的商铺租赁合同，取得涉案商铺的使用权、出租权，而且张龙已经向花装城公司支付完毕合同对价，但2013年12月25日前紫薇公司与黄福桂、张龙并不存在租赁关系，因此紫薇公司的免租承诺对张龙及黄福桂均不产生效力，该承诺损害了张龙的利益，因此黄福桂的抗辩意见无理，原审法院不予采纳。至于黄福桂辩称2013年6月3日至2013年7月6日期间的租金超过了一年诉讼时效的问题，由于张龙主张的是房屋占有使用费并非租金，所以并不适用一年诉讼时效的规定，且张龙在2014年2月11日通过发函向某乙桂主张权利，中断了诉讼时效，因此黄福桂的抗辩意见没有事实和法律依据，原审法院不予采纳。
为此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第162条的规定，原审法院2015年3月6日判决如下：一、张龙与黄福桂于2012年4月2日签订的租赁合同无效；二、黄福桂于本判决发生法律效力之日起十五日内，向某甲龙支付房屋占有使用费18485.4元；三、张龙于本判决发生法律效力之日起十五日内向某乙桂返还保证金10000元；四、驳回张龙的其他诉讼请求；五、驳回黄福桂的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费720元，由张龙负担358元，黄福桂负担362元；反诉受理费510元，由张龙负担105元，黄福桂负担405元。
判后，上诉人张龙不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误，张龙有权收回商铺，黄福桂应向某甲龙支付占有使用（计算至实际交还商铺之日止）。首先紫薇公司未收回涉案商铺，紫薇公司无权将商铺出租给黄福桂。根据（2013）穗中法民五终字第1963号判决紫薇公司与花装城公司之间土地租赁合同解除，紫薇公司仅收回涉案土地，但该判决未认定紫薇公司收回涉案土地地上物（即商铺）。故紫薇公司明知到自己未合法取得商铺出租权，而与黄福桂签订《农村集体场地租赁合同》，该合同仅约定土地租赁事宜。该商铺是花装城公司投资兴建，该商铺未办理产权登记。根据花装城公司投入，应取得相应的出租权利。而张龙向花装城公司交付相应的使用租金，因而得到相应商铺相应的使用权（包括转租权）。二、张龙无需向某乙桂返还保证金。根据张龙与黄福桂签订租赁合同第三条约定，黄福桂交清水电及一切费用后，张龙退回黄福桂保证金。现双方为处理上述费用，同时黄福桂未退出商铺，商铺尚未交接，所以张龙不退还保证金是有事实及法律依据的。故上诉请求：撤销原审判决，改判原审判决第二项为“黄福桂向某甲龙支付商铺占有使用费36795元”；改判原审判决第二项为“黄福桂向某甲龙返还商铺，张龙无需向某乙桂返还保证金”；黄福桂承担本案诉讼费用。
黄福桂、紫薇公司均未答辩。
张龙对原审法院查明的事实并无异议，本院亦予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案的争议焦点为：一、黄福桂是否应向某甲龙支付至于2013年12月25日之后的商铺占有使用费？二、张龙主张不退回保证金是否成立？评析如下。
首先，从案涉当事人各方的法律关系而言，紫薇公司与花装城公司之间建立了土地租赁合同关系，而张龙通过其与花装城建立的租赁关系取得了案涉商铺的转租权并与黄福桂直接建立了租赁合同关系，另黄福桂与紫薇公司于2013年12月25日签订农村集体场地租赁合同承租了涉案商铺场地。由上可见，张龙作为次承租人，其与黄福桂之间租赁关系的履行有赖于其与花装城之间租赁合同的履行，而该租赁合同的履行情况又与紫薇公司与花装城公司之间土地租赁合同的履行息息相关。在本院于2013年10月10日作出（2013）穗中法民五终字第1963号终审判决紫薇公司与花装城公司之间的土地租赁合同于2012年1月8日解除后，张龙与黄福桂履行租赁合同势必受影响，事实上黄福桂也与紫薇公司2013年12月25日直接签订了《农村集体场地租赁合同》并实际缴纳了2013年12月25日至2014年7月25日的租金、卫生费。原审鉴于上述事实，根据公平原则，判令黄福桂拖欠的商铺占有使用费计算到2013年12月24日为宜，也无明显不妥。张龙上诉认为（2013）穗中法民五终字第1963号判决未认定紫薇公司收回涉案土地地上商铺缺乏事实依据，本院不予采信。
其次，张龙根据其与黄福桂签订的《租赁合同》为无效合同。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判令张龙应当将收取的保证金返还给黄福桂，并无不当。由于保证金是用以担保合同履行，在租赁合同无效的情况下，张龙以合同约定需结清水电费等费用为由主张不退还保证金缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。
综上所述，上诉人张龙的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费512元，由上诉人张龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年七月十三日
书 记 员 张 辉