上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）奉民三(民)初字第2794号
上海市奉贤区人民法院民事判决书(2015)奉民三(民)初字第2794号原告上海永升物业管理有限公司。法定代表人林中。委托代理人许世锋，上海翰森律师事务所律师。委托代理人韦渊卿，上海翰森律师事务所律师。被告万丽凤。委托代理人郭雪健。原告上海永升物业管理有限公司与被告万丽凤物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2015年6月17日、7月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人韦渊卿、被告万丽凤及其委托代理人郭雪健均到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。原告诉称，2013年10月29日，被告与上海旭浦置业有限公司签署了《商品房预售合同》，购买位于上海市奉贤区海马路XXX弄XXX号XXX层1_3室房屋(即本案讼争房屋)，合同约定本项目由原告提供前期物业服务，房屋建筑面积为220.73平方米、另有地下附属面积102.8平方米，物业费单价为人民币(下同)3.2元/月·平方米，按月付费，每月10日前缴纳，逾期缴纳的，每日按应付费用千分之三加收违约金。截止目前，被告已累计拖欠原告自2014年6月1日至2015年5月31日期间物业服务费计12,423.6元、违约金6,947.9元，原告工作人员多次电话、登门沟通催缴，并以书面催缴通知单等催收，被告均置之不理。故原告诉至法院，要求判令：一、被告向原告支付2014年6月1日至2015年5月31日物业费共计12,428.4元；二、被告向原告支付至实际支付物业费之日止的违约金(按照每逾期一日支付应付物业费的3‰计算，暂计至2015年5月31日止为6,950.58元)。庭审中，原告变更诉讼请求为：一、被告向原告支付2014年6月1日至2015年5月31日的物业管理费共计12,423.12元；二、被告向原告支付自2014年6月起至2015年5月止，以每月的物业管理费1,035.26元为本金，从应付当月的11日起至实际支付日止，按每日千分之三计算的违约金。另，原告增加了一项诉讼请求：要求被告支付原告2014年3月至5月的物业管理费差额968.88元。原告针对其诉请提供并当庭出示了下列证据：1、《上海市商品房预售合同》1份，旨在证明本案讼争房屋的建筑面积除了220.72平方米外，地下面积102.8平方米亦属于建筑面积，故计算物业费的时候建筑面积应为这两个面积的总和；2、《前期物业服务合同》1份，旨在证明原告与上海旭浦置业有限公司签订合同约定了物业费、滞纳金的收取标准的事实；3、《上海市房地产登记薄预告登记状况信息》1份，旨在证明系争房屋系被告购买的事实；4、《住宅物业超标准服务收费标准确认表》1份，旨在证明联排别墅的收费标准的事实。被告万丽凤辩称，物业管理费应按建筑面积220.72平方米计算，被告不支付物业管理费，是因为2014年5月房子地下进水，后来墙壁漏水、渗水，存在严重质量问题，只有解决了这些质量问题，才同意支付物业管理费，故违约金不同意支付，对违约金计算标准日千分之三也认为约定过高。关于2014年3月至5月的物业管理费差额968.88元，被告不同意支付。被告针对其辩称提供并当庭出示了下列证据：1、物业费发票1张，旨在证明物业费已经交到了2014年5月，且是按220多平方米的建筑面积计算的事实；2、钥匙留用确认书2份，旨在证明房子漏水，被告将钥匙交由原告，由原告自行进门维修的事实。经庭审质证，原、被告对相对方提供的证据的真实性均无异议，本院予以确认。基于上述认定的证据，本院确认如下法律事实：2013年10月29日，被告与上海旭浦置业有限公司签订《上海市商品房预售合同》，约定由被告向上海旭浦置业有限公司购买坐落于上海市奉贤区海马路5111弄《海湾国际名苑》377号1层1_3室房屋，该房屋建筑面积为220.72平方米，其中套内建筑面积为206.25平方米，公用分摊建筑面积为14.47平方米，另有地下附属面积102.80平方米。合同附件五中附有物业服务合同，由上海旭浦置业有限公司作为甲方，与原告作为乙方签订，第七条约定：“乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费。(一)住宅……多层3.2元/月·平方米……”，第十条约定：“物业服务费用(物业服务资金)按月交纳，业主应在每月的10号前履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：逾期交纳的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收违约金”。2014年2月22日，被告向原告交纳了2014年3月至2014年5月的物业管理费共计2,118.90元，并由原告出具发票给被告。后被告发现房屋有漏水现象，要求原告进行维修，并将房屋钥匙交给原告，原告对此也进行了维修，至第二次庭审时尚未修缮好，也未归还钥匙。被告为此不愿意支付之后的物业管理费，以致涉讼。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主在物业管理活动中，应当按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务，并按时交纳物业服务费用。本案中，原告通过与建设单位上海旭浦置业有限公司签订《前期物业服务合同》，按约为该小区提供物业管理服务，被告作为业主理应按照约定及物业管理的相关规定按时交纳物业服务费。现被告辩称房屋存在漏水等质量问题，暂拒付租金，本院认为房屋的质量问题与交纳物业管理费属两个不同的法律关系，现被告因质量问题向原告报修，原告也积极履行了维修义务，向被告提供了相应的物业服务，故被告的上述辩称意见不能构成其在本案中不支付物业管理费的合理抗辩理由，至于质量问题，被告可另案诉讼。根据被告与上海旭浦置业有限公司签订的《上海市商品房预售合同》，本案讼争房屋建筑面积为220.72平方米，另有地下附属面积102.80平方米，总建筑面积为323.52，故对原告按照该总建筑面积计算，要求被告支付2014年6月1日至2015年5月31日的物业管理费共计12,423.12元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金，被告表示不同意支付，且表示日千分之三约定过高。本院认为被告未按约支付物业管理费，显属违约，应支付违约金，但考虑到被告所购买的房屋的确存在漏水等质量问题，原告至今尚未修缮好，故结合本案的具体情况，将违约金标准酌情调整为日千分之一。关于原告要求被告支付2014年3月至5月的物业管理费差额968.88元的诉讼请求，本院认为被告已向原告交纳了2014年3月至5月的物业管理费，原告也向被告出具了相应的发票，可见双方就这三个月的物业管理费已达成合意，并实际履行完毕，故对原告的该诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告万丽凤于本判决生效之日起十日内给付原告上海永升物业管理有限公司自2014年6月1日至2015年5月31日期间的物业管理费人民币12,423.12元；二、被告万丽凤于本判决生效之日起十日内给付原告上海永升物业管理有限公司自2014年6月起至2015年5月止，以每月的物业管理费1,035.26元为本金，从应付当月的11日起至实际支付日止，按每日千分之一计算的违约金；三、驳回上海永升物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费309元，减半收取，由原告上海永升物业管理有限公司负担12.5元，被告万丽凤负担142元。
代理审判员 裴孙英
二〇一五年七月二十九日
书 记 员 沈 严
附：相关法律条文
附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。