广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民四初字第1477号
原告：冼土金，住广东省吴川市。
原委托代理人：胡欣然、陈镭（2014年2月20日撤销授权），分别系广东广悦鸿鼎律师事务所律师、实习律师。
委托代理人：宋剑、蔡樱梓（2014年2月20日授权），分别为广东广悦鸿鼎律师事务所律师、实习律师。
被告：广州鸿申物业管理有限责任公司，住所地广东省广州市天河区，组织机构代码55836638–6。
法定代表人：黄炜城，经理。
委托代理人：刘晓军、陈少钦，分别系广东信德盛律师事务所律师、实习律师。
第三人：黄建彪，住广东省和平县。
委托代理人：王强，广东开耀律师事务所律师。
第三人：张建成，住广东省广州市天河区。
原告冼土金诉被告广州鸿申物业管理有限责任公司（以下简称鸿申公司）租赁合同纠纷一案，本院2013年7月15日立案受理后，被告鸿申公司在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院于2013年8月21日作出（2013）穗天法民四初字第1477号民事裁定，裁定驳回被告鸿申公司的异议。被告鸿申公司不服上述裁定，提起上诉。广州市中级人民法院于2013年11月13日作出（2013）穗中法立民终字第2173号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。此后本院依法组成合议庭，于2014年2月21日公开开庭进行了审理。原告冼土金及其原委托代理人陈镭、委托代理人宋剑，被告鸿申公司的法定代表人委托代理人黄炜城及其委托代理人刘晓军、陈少钦到庭参加了诉讼。此后本院依法追加黄建彪、张建成作为第三人参加诉讼，并于2015年9月18日公开开庭进行了审理，原告冼土金及其委托代理人宋剑、蔡樱梓，被告鸿申公司的法定代表人黄炜城及其委托代理人刘晓军，第三人黄建彪及其委托代理人王强到庭参加诉讼；第三人张建成经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告冼土金诉称：一、原、被告双方自愿平等协商于2012年3月27日、2013年1月5日分别签订《租赁合同》及《补充协议》，但被告没有按照双方约定全面履行自己的义务，出现了严重违约行为，导致合同目的不能实现。（一）《租赁合同》约定被告应于2012年3月27日将涉案物业交付原告使用，但实际直至2012年5月3日被告才交付，足足推迟了一个月零七天，严重违约。（二）《租赁合同》约定被告必须在2012年8月15日前提供总用电量500千瓦以上给原告使用，但至今被告也未能提供。（三）至今涉案物业仍未完成消防验收，不具备投入使用的条件，不仅影响原告对外转租，还造成部分租户提出解除合同，给原告造成严重损失。（四）被告于2012年12月、2013年1月曾一度停电，2013年4月12日起被告一直停电至今。（五）被告一直未配合原告对租户张某乙、吴某、李某乙和张某甲签订的租赁合同进行登记备案。（六）被告分别于2013年3月25日、2013年4月1日作出了与事实不相符的通知，侵犯了原告的权益。二、鉴于以上事实及理由，被告的违约行为给原告造成以下损失：（一）已和原告签订租赁合同的租户由于涉案物业迟迟未办理消防验收合格证、未配备500千瓦以上的增容电量及停止供电等情况，不愿意缴纳给原告造成的实际租金损失共1411920元。（二）原告因被告停止供电导致无法正常经营管理涉案物业，为保障涉案物业正常供电自购发电机、发电机相关配件及机油的款项总额共67558元。（三）为一楼租户黄建彪（广州天河众旺餐厅）支付因停电造成的损失所支付的赔偿款共25000元。三、目前，各租户仍在对原告追偿因被告未办理消防验收合格证、未配备500千瓦以上的增容电量及停止供电等问题造成的损失。同时原告为履行本合同前提投入了大量的装修费、人工费和材料费。对于上述损失，原告保留向被告追索的权利。综上所述，为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告立即履行租赁合同及补充协议中规定的甲方义务，以保护原告的合法权益，即：（1）提供500千瓦以上的总用电量给原告使用；（2）办理并取得涉案物业的消防验收合格证；（3）配合所有与原告签订协议的租户办理租赁合同备案手续。2、被告赔偿原告因其违约而造成的相关损失共计1504478元。3、本案全部诉讼费由被告承担。
2014年2月21日庭审后原告冼土金申请变更诉请，将其上述第2项诉请金额变更为17730884.07元（包括：①暂计至2015年3月31日的原告预期租金利润损失9464849.96元；②原告已支付给第三人黄建彪的赔偿损失金额25000元；③原告购买发电机、发电机配件及机油、柴油等实际损失153166.12元；④原告因管理涉案物业所支出的人工费用损失2320400元；⑤原告因涉案物业招租所支出的中介服务费损失159924元；⑥原告在涉案物业所投入的装修费用损失5607543.99元）。被告鸿申公司对原告冼土金变更诉请本身无异议，但不同意其该项某请，坚持其原答辩意见。
被告鸿申公司辩称：不同意原告诉讼请求。理由如下：一、原告已违反合同约定，应当承担违约责任，原告主张的履行没有法律依据。二、原告要求赔偿损失，无论从证据还是客观事实来看都是缺乏依据，不应该获得支持。三、我方已于2013年5月在广州市天河区人民法院提起诉讼，案号（2013）穗天法民四初字第1073号，此案已进行公开审理。我方在该案主张原告违反合同约定，要求解除涉案合同及相关租赁协议。本案中原告要求继续履行合同，两个诉讼请求相悖，本案应中止审理。
第三人黄建彪述称：我方对原、被告之间的纠纷不发表意见，由法院依法判决。
第三人张建成未陈述。
经审理查明：2012年3月27日，鸿申公司（出租方/甲方）与冼土金（承租方/乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方所租赁甲方的房产物业位于广州市中山大道中1023号豐奭商务大厦（以下简称案涉物业），面积约11000平方米（东莞银行除外），乙方仅作为商业用途。乙方承租的租期为15年，即从2012年3月27日起至2027年3月26日止（其中从2012年3月27日至2012年8月15日为装修免收租金，2012年8月16日正式计算租金）。第一至第三年（2012年3月27日至2015年3月26日）租金为59万元/月，第四年开始每三年在上一期租金的基础上递增10%。租金按月结算，由乙方在每月5日前交付当月租金给甲方；乙方逾期交付租金，每逾期10日，甲方将按月租金的百分之一向乙方收取违约金，若超过15天仍未交付，则视为乙方违约，甲方有权单方面解除本合同，乙方所付租赁保证金归甲方所有，同时乙方应补交所欠租金及其它欠费。在签署本合同8个工作天内，乙方应向甲方支付租赁保证金118万元。首月租金59万元，乙方承诺在本物业增容电量施工当日支付甲方（以供电部门工作人员进场施工为准）。案涉物业及物业范围内的公共设施所发生的水某、电费、管理费等费用均由乙方负责，如乙方逾期支付，甲方垫付的（以有效凭证为准），乙方须按甲方垫付金额的千分之一向甲方支付违约金，直到付清之日。甲方应按合同约定时间向乙方交付该物业使用权，如甲方不按时交付房屋给乙方使用，甲方负责赔偿承租人的损失。甲方物业为村社集体用地，仅提供村社相关证明文件，并向乙方提供租赁物业有关资料，但仅供乙方向政府有关部门申报相关事项时专用。2012年3月27日至2012年8月15日为乙方免租装修期，甲方必须在2012年8月15日前提供总用电量达500千瓦以上给乙方使用，甲方并保证案涉物业二次供水水压正常，否则视为违约，所产生的一切损失由甲方承担。甲方须提供水、电给乙方使用，水、电费以水、电部门的发票或收据为准收取。甲方在乙方租赁期间，保证有200千瓦以上的移动发电机给乙方临时停电使用，否则视为违约。乙方应按照合同约定向甲方交纳租金及水电费。在租赁期内，乙方有权转让本合同权利及义务或分租第三人，但乙方必须带承让人或分租人与甲方见面确认并提供承让人或分租人的有效资料交与甲方留底。任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家有关规定，另一方有权提前解除本合同；本合同未尽事宜，甲方双方可另行议定，其补充协议书经双方签字后作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。等等。
2012年4月28日，冼土金向某甲公司支付租赁保证金118万元。
2012年5月3日，鸿申公司将案涉物业交付冼土金，双方签署了《豐奭商务大厦设备交接清单》，双方同时对案涉物业的水表、电表读数进行确认。此后冼土金陆续与案外人签署租赁合同，将案涉物业分成不同部分转租给案外人（以下简称承租商户）。
2012年8月21日，冼土金签收鸿申公司发出的租金《催款函》［主要内容为要求冼土金在2012年8月25日前支付2012年8月（2012年8月16日至9月15日）租金］。
2012年9月7日，冼土金向某甲公司支付2012年8月16日至9月15日期间的部分租金20万元，鸿申公司向某乙金开具相应《收据》（《收据》内容：今收到冼土金交来2012年8月16日—9月15日租金的部分，金额20万元，余下39万元未交纳，需在2012年9月12日前付清）。
2012年12月14日，冼土金向某甲公司支付2012年8月16日至9月15日期间部分租金26万元，鸿申公司向某乙金开具相应的《收据》。
2013年1月5日，鸿申公司（甲方/出租方）与冼土金（乙方/承租方）签订《补充协议》，约定：关于案涉物业，现因不可抗力原因（消防部门），甲方暂未取得涉案物业消防验收报告，乙方因此没能准时出租向甲方支付相应租金，经双方协商，达成以下协议：1.乙方将案涉物业部分出租时，甲方配合乙方办理认租客户相关备案手续，确保认租客户正常运作经营。2.乙方同意在甲方未取得涉案物业消防验收报告前，将认租客户所收取的租金、押金（除佣金、水电费等相关杂费外）全部支付甲方作为部分租金；若甲方原因不配合认租客户备案，使租户不能正常运作，造成乙方不能收租，乙方将不履行本条约定。3.未取得案涉物业消防验收报告前造成甲乙双方的损失，甲方同意给予乙方适当租金优惠，具体待取得涉案物业消防验收报告后另行协商；协商一致后，乙方减除优惠金额后，剩余部分乙方须在取得案涉物业消防验收报告后（以领取消防验收报告时间为准）20天内全部支付甲方；如协商不成，甲方双方可向辖区内法院申请仲裁。4.在未取得消防验收报告前或在甲乙双方协商过程中，乙方须保证按本协议第2点约定向甲方支付相应租金、押金，甲方保证配合已认租客户正常运作，不停水、不停电；如果乙方原因没能按本协议第2点支付相应租金给甲方，甲方仍保留停水停电相关制约措施；其它约定按原合同不变。等等。
2013年2月6日，冼土金向某甲公司支付租金25万元，鸿申公司向某乙金开具相应的《收据》。
2013年3月25日，鸿申公司向案涉物业的承租商户发出《通知》。《通知》称：冼土金拖欠我司租金高达401万元，情况特别严重，本打算采取停水停电措施，但考虑到会影响到你们的正常运作，我司决定现通知你们于2013年3月26日下午2点到我司办公室，同时冼土金到场，三方一起商讨租金事宜。
2013年4月1日，鸿申公司向某乙金发出《通知》。《通知》称：上次邀请你与你的租户到我司商谈租金事宜，我司要你在两天内答复，但至今没有明确答复。现再次通知你和你的有效租户于2013年4月2日下午2点到我司商讨租金事宜。如果你的租户都同意由我司暂时代管租金，我司无须你同意马上接管，直至你方将拖欠的租金结清时止。
2013年4月12日，鸿申公司对案涉物业进行停电。
2013年5月22日，鸿申公司向本院提起诉讼［案号：（2013）穗天法民四初字第1073号］，要求解除合同、冼土金清偿欠租及水电费等。本院将该案与本案一并审理。在本院2014年11月24日质证笔录中，鸿申公司、冼土金均同意本院对双方在该案与本案中提交的证据一并审理。该案在本院一审审理中。
2013年7月15日，冼土金提起本案诉讼。
鸿申公司、冼土金双方确认涉案物业至今未取得相关权属证书。关于涉案物业的建设过程及经营权权属情况，鸿申公司提供如下证据：1.珠村六社出具的《关于豐奭商务大厦的建成过程陈述及该大厦经营权属说明》一份（落款时间2011年6月15日；广州市珠村实业有限公司加盖公章确认属实）。主要内容：位于中山大道以北，原黄村大道（现已改名为深涌路北沿线）以东，有三块相连的土地，土地分别为：“沙田氹”（又名沙田）、“西涌渡”（又名西涌度）和“猪场后面”。这三个地块都属于珠村六社的集体用地，其中“沙田氹”地块于1992年4月15日起出租给钟某傑，租赁有效期从1992年4月15日起至2027年4月14日止；“猪场后面”地块于1998年5月1日出租给钟某傑，租赁有效期从1998年6月1日起至2027年5月31日止；“西涌渡”地块于2007年7月1日分成两部分分别出租给钟某傑和郝某清，租赁有效期均从2007年6月1日至2027年5月31日止。钟某傑租用以上三地块后，最终整合建立了“赞仔汽车修理厂”并一直正常经营；郝某清租用“西涌渡”地块后成立了“志诚发电机维修中心”并一直正常经营。在2010年中山大道BRT建成后，为配合广州亚运整饰工程及原黄村大道（现改名为深涌路北沿线）扩建所需，珠村段中山大道以北所有建筑物都要部分拆除，针对拆除后剩余的建筑，经珠村村委、各相关经济社和珠吉街街道办同市政府、天河区政府协商后，市政府批示天河区政府，同意珠村按《中山大道BRT综合整治工程（天河区珠村段）征地拆迁项目拟复建规划》中的规划进行复健。BRT复建项目及原黄村大道扩建都涉及到钟某傑的“赞仔汽车修理厂”和郝某清的“志诚发电机维修中心”所租用的地块，我珠村六社考虑到郝某清和钟某傑的租赁合同还有很长的有效期，且拆迁的上盖物业都是由他们投资的，如果提前终止他们的租赁合同，我社需赔付他们很大一笔违约金，加上如果由我社珠村六社收回地块，再由我珠村六社投资复建，又需要大笔资金，按当时我珠村六社的可用存款额根本无法实现。所以我珠村六社的解决方案是以上地块的复建工程由钟某傑和郝某清出资建设（如双方资金不足，可自由找第三方合作，合作细则由钟某傑和郝某清与第三方投资人自定），大厦建成后，产权归我珠村六社所有，经营权从建成日起至2027年5月31日止归钟某傑、郝某清和其约定的第三方投资人共同拥有，期间大厦的经营费用及经营收益都归他们所有，钟某傑和郝某清只需按时、按租地合同约定向我珠村六社缴纳地块的租金即可。如想延长经营权，需在有效期到期前三个月向我珠村六社提出，条件另行商议。如不能达成延期协议，则从2027年6月1日起，该大厦的经营权归还我珠村六社所有，钟某傑、郝某清和其约定的第三方投资人需无条件退出并配合做好一切的交接工作。该方案得到钟某傑和郝某清的认同，并于2010年8月开展了复建工作，于2011年3月底建成，建成后大厦命名申报为“豐奭商贸大厦”，地址申报为“广州市天河区中山大道中1023号”，大厦名称及地址申报已得到珠吉街派出所同意并在公安网上备了案。2011年6月，钟某傑和郝某清等向我珠村六社提出大厦已具备招租和经营条件，希望我珠村六社出具对于“豐奭商贸大厦”，他们具有经营权的证明，为此，我珠村六社以此书面陈述了大厦建成过程并作出说明：在2027年5月31日前，钟某傑、郝某清和其约定的第三方投资人对“丰奭商贸大厦”拥有经营权情况属实且有效。2.落款时间1998年5月1日《场地承包合同》（合同显示：甲方珠村六社，承包方钟某傑；承租地块“猪场后面”，面积830平方米，承包期限自1998年6月1日至2027年5月31日止）、落款时间2007年7月1日《场地租赁合同书》（合同显示：甲方珠村六社，承包方钟某傑；承租地块“西涌渡”空场地，面积1000平方米，承包期限自2007年6月1日至2027年5月31日止）、落款时间2007年7月1日《场地租赁合同书》（合同显示：甲方珠村六社，承包方郝某清；承租地块“西涌渡”空场地，面积1000平方米，承包期限自2007年6月1日至2027年5月31日止）、落款时间1992年4月15日《合同书》落款时间2007年7月1日《场地租赁合同书》（合同显示：甲方珠村六社，承包方钟某傑；承租地块“沙田”长函空场地，面积799.5平方米，承包期限自1993年4月15日至2027年4月14日止）.3.钟某傑、郝某清身份证复印件。4.2009年10月28日广州市天河区人民政府穗天府［2009］25号《印发关于中山大道BRT沿线环境综合整治工程建筑物拆建工作的意见的通知》。《关于中山大道BRT沿线环境综合整治工程建筑物拆建工作的意见》其中载明：中山大道BRT沿线环境综合整治工程是我区迎亚运环境综合整治工作的关键环节，也是全市迎亚运工作部署的重要组成部分。为确保完成该项工作任务，现就中山大道BRT沿线环境综合整治工程涉及的建筑物拆建工作提出如下意见：……要充分考虑到拆建工作给部分群众带来的影响，切实维护其合法权益。（1）建筑物拆除和复建工作，一般采取“先建后拆”的方式进行……（4）对复建的建筑物，区政府将上报市政府协调市建委、市规划、国土房管等部门，办理合法建设手续，并争取解决永久产权问题。5.2010年2月5日广州市天河区人民政府办公室向广州市珠村实业有限公司等发出的《关于立即开展拆迁工作的通知》。通知称：根据2010年2月5日市政府领导主持召开的专项工作会议精神，市政府已原则上同意中山大道BRT沿线市容环境综合整治工程规划调整方案、复建方案及征地拆迁补偿模式，请你单位按照工程整治方案，立即配合珠吉街道办和区项目建设办公室开展相关建筑物的拆迁工作，并务必在2010年3月10日前完成；相关报批手续由区政府协调完善。6。2010年2月5日广州市天河区人民政府办公室向广州市珠村实业有限公司发出的《关于尽快推进中山大道BRT沿线两侧复建工程的函》。通知内容：中山大道BRT沿线沿线两侧拆迁复建方案已经市领导认可，请你单位立即开展深化设计工作并推进施工建设；相关手续由天河区项目建设办公室负责报批，复建工作采取边建边报的方式实施。7.2010年2月11日广州市人民政府办公厅穗府会纪［2010］44号《市政府工作会议纪要》（参加人员包括市政府及天河区政府、市国土房管局、市规划局、市城乡建设委、市“三旧”改造办等）。载明：2月5日市政府陈如桂秘书长在天河区政府主持召开会议，协调布置科韵路高压走廊、中山大道BRT沿线环境综合整治工作。会议议定事项如下：……原则同意天河区政府组织编制的中山大道BRT沿线环境综合整治方案；由天河区政府牵头，市林业和园林局配合，务必在今年3月10日前完成清拆任务，今年6月底前完成综合整治任务；有关复建房的报建工作，由天河区规划分局参照科韵路高压走廊沿线环境综合整治项目的审批原则进行审批；市城投集团负责及时审核拨付整治资金。8.2010年4月26日广州市城乡建设委员会穗建环纪［2010］273号《会议纪要》（参加人员包括市城乡建委、市规划局、市国土房管局、市道扩办、市拆迁办、天河区政府、市规划局天河分局、市国土房管局天河区分局等）。《会议纪要》载明：（1）……（2）为确保中山大道60米规划路及规划路两侧各20米绿化带的实施，明确中山大道的路中线50米范围内的房屋以拆除为主，所拆面积按一定原则允许复建，复建房必须控制在路中线50米以外，同时要控制层高和预留消防通道。（3）范围和拆迁量由天河区政府认定。原则上拆迁量与复建建筑面积脱钩，各村的复建面积由天河区政府酌情把握。本次复建的建筑面积纳入将来城中村改造时统筹，建设程序在将来城中村改造中一并完善。（4）请国土部门对复建用地的权属及是否符合土地利用总体规划、是否属于建设用地等情况进行审核。（5）为加快复建建筑审批和建设速度，建议规划部门直接审查各复建建筑单体的方案，批复后进行放线，同时完善规划手续。9.2013年7月30日潘某向本院出具的《证明》。主要内容：2011年豐奭商务大厦建成后，鸿申公司即拥有该大厦的合法经营权、租赁权，鸿申公司有权自主经营及对外出租豐奭商务大厦。2012年3月27日鸿申公司以出租人身份与冼土金签订的《租赁合同》，由鸿申公司承担该租赁合同的权利义务。
关于涉案物业的用电问题，鸿申公司提供珠村六社2013年8月2日出具的《证明》一份，拟证明其已按合同约定完成了用电量500千瓦以上的用电安装，其对此不存在违约。《证明》主要内容：豐奭商务大厦产权归我社所有，广州供电局有限公司已向该大厦提供用电容量为630千瓦，目前高压用电工程及用电正常。
另查明，关于涉案物业的消防验收问题，鸿申公司、冼土金双方存在较大争议。鸿申公司认为，涉案物业已依法办理土建工程验收消防备案手续，办理二次消防申报及验收属冼土金义务。鸿申公司对其以上陈述提供网上打印的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》［显示报送单位为广州市天河区珠吉街珠村第六股份合作经济社（简称“珠村六社”）对2011年4月17日豐奭商务大厦土建工程进行了竣工验收消防备案手续］、《建设工程竣工验收消防备案表》（显示报送单位珠村六社，网上备案时间为2011年4月17日，备案号为440000WYS110016961，工程使用性质为“办公”，火灾危险类别为“民用”，大楼竣工后作为办公楼使用）、2013年4月12日广州市公安消防局向珠村六社出具穗公消审［2013］第0722号《建设工程消防设计审核意见书》（主要内容：我局对你单位报送的豐奭商务大厦建设工程消防设计进行了审核。该工程项目为商业楼1栋地上6层，建筑高度23.2米，建筑面积11605平方米，设计耐火等级为二级，属多层民用建筑；首层为餐饮，二层为餐饮、水疗，三层为水疗，四至六层为旅店。经审核，该工程消防设计符合消防法规和国家工程建设消防技术标准要求，同意该工程消防设计。该工程竣工后，应向我局申报消防验收，合格后方可投入使用。）予以证实。冼土金则认为，鸿申公司系将涉案物业作为商业用途出租，而非办公用途，根据《建设工程消防监督管理规定》第十三条第一款第三项的规定，涉案物业作为建筑面积大于10000平方米的建筑物不属于工程验收消防备案范围，必须经公安消防部门申请消防验收，验收合格后才能投入使用，因此上述《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》及《建设工程竣工验收消防备案表》不具有合法性；在首次消防验收不合法的情况下，其作为承租方无法按照商业用途进行二次装修申报并通过消防验收；如首次消防验收合格，涉案物业可用于商业用途，则双方无须在2013年1月5日《补充协议》中约定“现因不可抗力原因（消防部门），甲方暂未取得该物业消防验收报告”，也不存在后续的穗公消审［2013］第0722号《建设工程消防设计审核意见书》。本案中，本院向广州市公安消防局发出协助查询函，要求该局就下列事宜出具书面回复：1、根据相关规定，“办公”性质的建设工程与“商业”性质的建设工程的消防验收有无区别？如有，区别何在？2、鸿申公司提供的《建设工程竣工验收消防备案表》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》是否属实？如属实，按已有资料及当事人陈述，豐奭大厦建筑面积超过10000平方米，无取得房产证，鸿申公司以“办公”性质办理了工程验收消防备案，该消防备案能否适用于商业经营使用？3、在《建设工程竣工验收消防备案表》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》属实的情况下，冼土金作为承租方能否自行办理二次消防申报、验收？办理商业性质的二次消防申报、验收是否存在障碍及需要办理哪些手续？是否需要出租方或业主方的协助？如需要协助，出租方或业主方应提供哪些协助？4、穗公消审［2013］第0722号《建设工程消防设计审核意见书》是否属实？如属实，该《建设工程消防设计审核意见书》针对的是土建一次消防设计审核还是二次装修消防设计审核？该消防设计申报人是否必须为豐奭大厦建设单位、业主方或出租方，冼土金作为承租人是否有权申报该消防设计？2014年5月20日，广州市公安消防局向本院作出穗公消函［2014］66号复函。复函内容为：1.根据《建设工程消防监督管理规定》第十四条第一款第（三）项规定，办公楼单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米，建设单位应向公安机关消防机构申请消防设计审核及消防验收。而“商业”性质的范围较广，不同商业功能应根据《建设工程消防监督管理规定》第十三、十四条的规定确定。2.《建设工程竣工验收消防备案表》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》属实，由于申请该备案时，建筑使用性质为办公，根据《建设工程消防监督管理规定》第二十四条的规定，适用于建设工程消防竣工验收备案。根据《建设工程消防监督管理规定》第二条的规定，改变建筑的使用功能的，应重新申请建设工程消防设计审核或备案。3.承租方在不变更建筑已经依法备案的建设工程消防设计，可办理装修工程消防设计审核（设计备案）及竣工验收（竣工验收备案）。承租方在建筑已经通过建设工程消防设计审核备案的情况下，对于改变建筑物使用功能的，需重新办理装修工程消防设计审核（备案）及竣工验收（备案）。4.穗公消审［2013］第0722号《建设工程消防设计审核意见书》属实，该审核意见审查的内容是建筑工程消防设计。根据《中华人民共和国消防法》释义，报送审核的责任主体是建设单位。
关于2013年2月1日至4月30日期间的水电费44696.6元，鸿申公司提供如下证据证据证实：1.《珠村水某单》三份，载明广州市天河区中山大道中1023号2013年2月、3月、4月的水某分别为1515元、2424元、3131元。2.盖有珠村六社电费收费章的《珠村六社电费收据》三份（用户名称均为鸿申公司；开具日期分别为2013年3月3日、4月3日、5月3日），金额分别为15807元、25891.5元、16236元。3.落款日期分别为2013年3月5日、4月2日、5月2日的发件人为鸿申公司、收件人为冼土金的《收款函》各一份。其中2013年3月5日的《收款函》载明：2013年2月1日至2月28日的水电费使用情况如下：电费为10786.1元（行度数226150—239050，总用电量为12900度；减去东莞银行用4040度；办公室二楼用156度，办公室三楼加一楼用363度，办公室四楼用44度；你方用电量为8297度，电费为8297×1.3=10786.1元）、水某为1397.4元（行度数12182吨—12488吨，总用水量306吨；减去东莞银行用24吨；办公室二楼用4吨，办公室三楼用4吨，办公室四楼用0吨；你方用水量为274吨，水某为274×5.1=1397.4元），合计12183.5元。2013年4月2日的《收款函》载明：2013年3月1日至3月31日的水电费使用情况如下：电费为19168.5元（行度数239050—260100，总用电量为21050度；减去东莞银行用5160度；办公室二楼用214度，办公室三楼加一楼用886度，办公室四楼用45度；你方用电量为14745度，电费为14745×1.3=19168.5元）、水某为2493.9元（行度数12488吨—13025吨，总用水量537吨；减去东莞银行用25吨；办公室二楼用5吨，办公室三楼用16吨，办公室四楼用2吨；你方用水量为489吨，水某为489×5.1=2493.9元），合计21662.4元。2013年5月2日的《收款函》载明：2013年4月1日至4月30日的水电费使用情况如下：电费为7794.8元（行度数260100—273300，总用电量为13200度；减去东莞银行用6040度；办公室二楼用268度，办公室三楼加一楼用848度，办公室四楼用48度；你方用电量为5996度，电费为5996×1.3=7794.8元）、水某为3054.9元（行度数13025吨—13671吨，总用水量646吨；减去东莞银行用26吨；办公室二楼用5吨，办公室三楼用13吨，办公室四楼用3吨；你方用水量为599吨，水某为599×5.1=3054.9元），合计10849.7元。经质证，冼土金确认其未付2013年2—4月期间的水电费，对上述证据1、2的真实性无异议，但关联性有异议；证据3的真实性、合法性、关联性均有异议。
关于2013年1月5日鸿申公司、冼土金签订《补充协议》后的履约情况，双方存在较大争议。鸿申公司认为：我方已按照该《补充协议》全面履行义务［本案中鸿申公司为证明其配合冼土金转租户办理租赁合同备案手续，提供了2013年7月18日广州市天河区珠吉街流动人员和出租屋管理服务中心出具《情况说明》一份予以证实。该说明显示2013年1月5日签订《补充协议》后，鸿申公司协助冼土金转租的租户办理租赁合同备案的有4户（承租户分别为李某丙、韦某、梁某、张某乙）］，但冼土金未按照该《补充协议》第2、4条的约定，将其收取小租户的租赁押金、租金全部支付给鸿申公司，而是仅在2013年2月6日支付了25万元，构成违约，因此其有权对涉案物业进行停电并解除合同、收回场地。冼土金则称：1.鸿申公司至今未能取得商业用途的消防验收及提供500千瓦以上用电。2.我方转租的12个租户中只有8个租户办理了租赁合同备案，至今仍有4个租户（张建成、吴某、张某甲、李某乙）未办理租赁合同备案，鸿申公司违反了《补充协议》第1条的约定，故我方某拒绝将所收取的租金、押金给付鸿申公司。3.我方已根据《补充协议》第2条约定，将收取的已备案租户的租金、押金（在扣除佣金、水电费等相关杂费外）全部支付给了鸿申公司。其中：已收取已备案租户的押金及租金合计904129元，收取未备案租户的押金及租金合计534340元，合计1438649元；已付水电费合计82808.42元，已支付中介佣金159924元，合计242732.42元；根据《补充协议》约定我方应付的租金为661396.58元（904129元－242732.42元），而我方实际已付租金为71万元。在我方将备案租户的租金、押金全部支付给鸿申公司后，鸿申公司仍故意停电，导致该部分租户至今无法正常经营使用案涉场地，鸿申公司违反了《补充协议》第1、4条的约定，属于严重违约。
2014年3月17日，本院会同鸿申公司、冼土金双方到涉案物业现场勘查。首先来到一楼，从西面大门进入可见酒店前台已搭建起来，一楼北面场地堆放有沙石等建筑材料，是闲置状态；二楼由艾某学校用作办公场所，出于正常营业状态；三楼堆放有沙石等建筑材料，处于闲置状态；四楼被间隔成办公场所，除了福商教育外，其余处于关门状态；五楼、六楼用作酒店客房，现场堆放有建筑材料，客房已间隔好，但装修未完工，处于停工状态。现场鸿申公司指出：1.其已完成合同约定的500千瓦以上用电设备的安装，电房位于涉案物业北面的1023号—1附楼（另包括涉案物业北面一楼有一个小电房）。现场由鸿申公司用钥匙打开电房门锁，可见内有用电设备，用电容量是630千瓦。2.涉案物业的一次消防已做好并通过验收。现场可见一楼北面场地天花有消防管道，鸿申公司并带本院来到一楼的消防蓄水池察看。冼土金则称：1.上述电房设备是在2013年10月左右才施工的且该电房的位置是在1023号—1，涉案物业的地址是中山大道1023号，无任何证据反映该电房用电是专供涉案物业的。我方要求鸿申公司提供相关的施工资料。2.涉案物业一楼的消防蓄水池是在2013年8、9月份才整改完工。涉案物业的消防工程虽有实际建造，但不能表明涉案物业取得了消防部门的商业用途的一次消防验收。3.除了四楼的部分租户是使用冼土金的发电机用电外，一楼的客家菜与二楼的艾某学校的用电都是鸿申公司提供的。4.场地全部租户均没有向某乙金交租。当日本院对现场情况拍摄照片多张。
本案审理过程中，本院到涉案物业张贴公告，敦促现正实际使用涉案物业的公民、法人在规定时间内向本院申报权利。此后本院依法追加黄建彪（承租涉案物业一楼部分面积，承租面积300平方米）、第三人张建成（承租涉案物业三楼，承租面积2100平方米）作为第三人参加诉讼。
本案中冼土金对其第2项诉请提供购买柴油的发票、租用柴油机设备的租金收据、机油收据、办公室工资表、其与张建成等签订的租赁合同多份、承租人向其发出的声明书等证据予以证实。上述证据经确认，鸿申公司除对租赁合同真实性无异议外，其余证据真实性均不予确认。
1073号案中冼土金申请对涉案物业的装修造价进行评估，本院经摇珠确定北京永拓工程咨询股份有限责任公司广州分公司（简称永拓公司）作为评估机构。永拓公司经现场勘查并出庭接受当事人质询后出具评估报告，评定涉案物业的装修工程总造价为4791264.06元，其中：1、涉案物业一楼大厅及四、五、六楼工程造价为2841358.26元；2、涉案物业一楼东江客家菜（即第三人黄建彪承租物业）装修工程造价为806924.53元；3、涉案物业二楼（艾某美容美发摄影职业培训学校）装修工程造价为1142981.27元。鸿申公司明确表示其不同意利用上述装修。
在本院2015年9月18日的庭审中，冼土金确认涉案物业一楼租户即第三人黄建彪及二楼租户至今向其交租，但交租数额相比合同约定有所较少。
本院认为：关于鸿申公司、冼土金双方签订的《租赁合同》及《补充协议》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案按查明的事实，虽然涉案物业至今未取得权属证书，规划部门没有涉案物业的相关规划报建记录，但根据鸿申公司提供的《关于豐奭商务大厦的建成过程陈述及该大厦经营权属说明》、2009年10月28日广州市天河区人民政府穗天府［2009］25号《印发关于中山大道BRT沿线环境综合整治工程建筑物拆建工作的意见的通知》、2010年2月5日广州市天河区人民政府办公室《关于立即开展拆迁工作的通知》、2010年2月11日广州市人民政府办公厅穗府会纪［2010］44号《市政府工作会议纪要》、2010年4月26日广州市城乡建设委员会穗建环纪［2010］273号《会议纪要》等证据，足以证实涉案物业当时作为中山大道BRT沿线市容环境综合整治工程拆迁复建工程的一部分，在当时迎亚运、赶工期的特殊背景下已经区、市两级政府“特事特办”批准建设。上述《租赁合同》及《补充协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切实履行。
根据鸿申公司、冼土金双方的诉辩陈述，冼土金诉称鸿申公司至今未按《租赁合同》约定取得商业用途的消防验收及提供500千瓦以上总用电量，未按《补充协议》约定为其转租的全部租户办理租赁合同备案，且其已按照《补充协议》约定将其收取转租租户的租赁押金、租金全部交付鸿申公司，但鸿申公司在此情况下仍故意停电，鸿申公司构成严重违约鸿申公司则称冼土金迟延交租，构成违约并导致合同约定的解约条件成就，已另案起诉要求解除合同，收回场地及冼土金支付拖欠的租金及水电费等。本案的争议焦点在于违约责任的认定。
一、关于《租赁合同》的具体履约情况。首先，作为鸿申公司而言，《租赁合同》约定2012年3月27日至2012年8月15日为装修免租期，但未约定交付房屋的具体时间，按常理鸿申公司应在装修免租期的起算日即2012年3月27日前交付涉案物业给冼土金，但事实上鸿申公司直至2012年5月3日才交付涉案物业，迟延了37天。现有证据未反映当时冼土金对此提出了异议。另，《租赁合同》约定鸿申公司必须在2012年8月15日前提供500千瓦以上总用电量，本案中鸿申公司并未举证其在2012年8月15日前已提供了500千瓦以上总用电量，但根据本院现场勘查情况及珠村六社出具的证明，在本院现场勘查之日2014年3月17日涉案物业提供的总用电量符合合同约定。本案中冼土金称涉案物业至今未能提供500千瓦以上总用电量，与查明事实不符，本院不予采信。其次，作为冼土金而言，《租赁合同》约定冼土金应在签署该合同8个工作日内即2012年4月6日前向某甲公司支付租赁保证金118万元，但冼土金直至2012年4月28日才支付该款项，迟延了22天。现有证据亦未反映当时鸿申公司对此提出了异议。另，《租赁合同》约定起租期为2012年8月16日，冼土金应在每月5日前支付当月租金，但事实上冼土金经鸿申公司发函催告后直至2012年9月7日、12月14日分两次支付2012年8月16日至9月15日期间的部分租金共46万元。
二、关于《补充协议》。从《补充协议》的全文看，主要包含四方面内容：一是明确了冼土金未能准时交租的原因。《补充协议》载明“现因不可抗力原因（消防部门），甲方暂未取得消防验收报告，乙方因此没能准时出租向甲方支付相应租金”，上述内容清晰明白，即双方明确了冼土金未能准时交租的原因是“不可抗力原因（消防部门），甲方暂未取得消防验收报告”。在此情况下，鸿申公司称冼土金迟延支付签署《补充协议》前即2012年8月16日—2013年1月5日期间的租金，构成违约，与《补充协议》的上述约定不符，本院不予采信。二是《补充协议》明确了在取得消防验收报告前租金的支付方式。即由冼土金将其收取转租户的租赁押金及租金（除佣金、水电费等相关杂费外）全部支付给鸿申公司作为部分租金，换言之，双方通过该协议变更了《租赁合同》按月在每月5日前支付59万元/月租金的约定，同时也明确了并不免除冼土金的交租义务，但具体付款时间、金额在《补充协议》中未得以明确，为双方以后纠纷埋下隐患。同时还约定如冼土金未按该协议支付款项的法律后果为鸿申公司有权采取停电措施。三是对鸿申公司为冼土金转租的租户办理租赁备案手续及鸿申公司不履行该项义务造成冼土金转租租户不能正常经营的法律后果作出了明确约定，即鸿申公司应为冼土金转租的租户办理租赁备案手续，否则冼土金将有权拒将其收取转租户的租赁押金及租金交付给鸿申公司。四是鸿申公司对冼土金作出了给予一定租金优惠的承诺。针对未取得消防验收报告前造成冼土金的损失，鸿申公司承诺给予冼土金一定租金优惠，但具体应在取得消防验收报告后双方另行协商；如双方协商达成一致，则减除优惠金额后，剩余租金冼土金在取得消防验收报告后20日内支付给鸿申公司；如双方协商不成，双方均可向法院起诉。可见，《补充协议》是双方在《租赁合同》履行过程中达成的新的意思表示，表明双方对此前《租赁合同》的履行达成了谅解，双方并未对对方此前的履约行为提出异议并要求对方承担相应的违约责任，且补充协议对涉案物业取得消防验收报告前这一过渡阶段冼土金如何支付租金、鸿申公司配合冼土金办理实际承租户的租赁合同登记备案等一系列事项作出了安排。事实上，从补充协议的履约情况看，第一，关于租赁合同备案问题。根据鸿申公司提供的《情况说明》，2013年1月5日双方签订《补充协议》后，鸿申公司协助冼土金转租的租户办理租赁合同备案的有4户（李某丙、韦某、梁某、张某乙）。冼土金称仍有4户转租户（张建成、吴某、张某甲、李某乙）没有办理租赁合同备案手续，因此鸿申公司构成违约。由于《租赁合同》约定“在租赁期内，乙方有权转让本合同权利及义务或分租第三人，但乙方必须带承让人或分租人与甲方见面确认并提供承让人或分租人的有效资料交与甲方留底”，可见办理租赁合同备案手续需要出租方、承租方双方共同配合，事实上鸿申公司亦在签订《补充协议》后配合办理了部分承租户的租赁合同备案手续，现有证据未反映冼土金与其所称的4个转租户当时曾要求鸿申公司配合办理租赁合同备案手续。冼土金辩称鸿申公司在租赁合同备案手续一节存在违约，理据不足。第二，关于租金支付问题。《补充协议》约定，在取得消防验收报告前冼土金将其收取转租户的租赁押金及租金（除佣金、水电费等相关杂费外）全部支付给鸿申公司作为部分租金。本案中，冼土金、鸿申公司双方共同确认冼土金收取转租户（含已备案租户及未备案租户）的押金及租金合计1438519元（其中收取已备案租户的租赁押金及租金合计904179元，未备案租户的租赁押金及租金合计534340元），已付水电费82808.42元。关于冼土金主张的中介佣金159924元，因《补充协议》明确约定佣金在应付租金中扣除，本案中冼土金举证称上述佣金是指其委托的案外人卓和公司成功促成其与承租户签订租赁合同后所付的佣金，上述佣金应在应付租金中予以扣除，并无不当。鸿申公司否认上述佣金与本案有关，但未举相反证据予以推翻，本院对鸿申公司该陈述不予采信。本案中冼土金提出其应付租金为661396.58元［904129元－242732.42元（82808.42元+159924元）］，而其实际已付租金为71万元，故其已足额支付租金，不存在拖欠的情形。对此本院认为，《补充协议》明确约定“乙方同意在甲方未取得消防验收报告前，将认租客户所收取的租金、押金（除佣金、水电费等相关杂费外）全部支付甲方作为部分租金”，根据上述约定，冼土金应将其收取的认租客户的租金、押金（除佣金、水电费等相关杂费外）全部支付鸿申公司，鸿申公司将未备案的租户的租赁押金及租金剔除出支付范围，缺乏合同依据，本院不予采纳。另外，由于《补充协议》约定“现因不可抗力原因（消防部门），甲方暂未取得消防验收报告，乙方因此没能准时出租向甲方支付相应租金”，即上述《补充协议》约定体现了冼土金交付的租金是与其收取承租户的租金相挂钩的，因此冼土金主张其已付的租金71万元（包括签订《补充协议》前支付的46万元及签订《补充协议》后支付的25万元）应包含在其收取的承租户的租金、押金并根据《补充协议》应付鸿申公司的租金范围内，并无不当。综上所述，冼土金应付租金为1195786.58元（1438519元－242732.42元），而冼土金实际支付的租金为71万元，即冼土金并未依照《补充协议》上述约定将其收取全部租赁押金及租金支付给鸿申公司，违约在先，在此情况下鸿申公司于2013年4月12日对涉案物业停电，具有合同依据。第三，鸿申公司举证其在签订《补充协议》后由珠村六社作为建设单位向公安消防部门提交的涉案物业的建设工程消防设计已于2013年4月2日通过审批，结合本院现场勘查，上述建设工程的消防设计与涉案物业现场各楼层的功能布局基本是吻合的，可见鸿申公司在签订《补充协议》后已履行其作为出租方的办理相关建设工程消防设计的义务。如上所述，冼土金未按《补充协议》履行其作为承租人的交租义务，违约在先，在此情况下鸿申公司于2013年4月12日停电有合同依据。冼土金、鸿申公司双方产生纠纷，涉案物业被停电后，涉案物业已不能正常使用，也不存在后续建设工程消防验收的问题。因此，冼土金称鸿申公司在消防验收一节仍存在违约，与客观事实不符，本院不予采信。第四，根据《补充协议》约定，鸿申公司承诺给予冼土金一定租金优惠，但具体应在取得消防验收报告后双方另行协商。由于涉案物业因故至今未取得消防验收报告，双方另行协商租金优惠及在此基础上结算未付租金的金额的条件尚未成就。
综上所述，《租赁合同》签订后鸿申公司已将涉案物业交付冼土金使用，冼土金应支付租金。2013年1月5日双方签订《补充协议》，对此前《租赁合同》的履行事宜达成了谅解，但并未免除冼土金的交租义务，同时《租赁合同》有关违约责任的条款仍然有效。但根据查明的事实，冼土金并未按照《补充协议》的约定支付租金，构成违约。而鸿申公司在办理涉案物业的建设工程消防设计、配合办理实际承租户的租赁合同备案上并无不当。因此，冼土金逾期交租，鸿申公司有权根据《租赁合同》“超过15天未交付的，则视为乙方违约，甲方有权单方面解除本合同，乙方所付租赁保证金归甲方所有，同时乙方应补交所欠租金及其它欠费”的约定解除租赁合同。鉴于鸿申公司已在1073号案中另案起诉要求解除合同及追讨欠租等，合同解除相关事宜应在该案中处理，本案中不再赘述。因此，冼土金起诉要求继续履行合同及鸿申公司赔偿其预期租金利润损失9464849.96元、其已支付给第三人黄建彪的赔偿损失金额25000元、其购买发电机、发电机配件及机油、柴油等实际损失153166.12元、其因管理涉案物业所支出的人工费用损失2320400元、其因涉案物业招租所支出的中介服务费损失159924元，均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。至于装修损失，鉴于本案系冼土金违约导致合同解除，且鸿申公司明确表示其不同意利用该装修，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，该装修损失由冼土金自行承担
第三人张建成经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法作缺席判决。
本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条的规定，判决如下：
驳回原告冼土金的诉讼请求。
本案受理费128290元，由原告冼土金负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李新程
人民陪审员 梁瑞芳
人民陪审员 曾霓芳
二〇一五','2018-10-02
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