苏州市虎丘区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)虎民初字第1408号
原告（反诉被告）康硕电子（苏州）有限公司，住所地苏州高新区马运路288号。
法定代表人吴宗达，该公司执行董事。
委托代理人金华，江苏新天伦律师事务所律师。
委托代理人彭俊龙，该公司员工。
被告（反诉原告）苏州有樁科技有限公司，住所地苏州高新区浒墅关开发区某某路某某某号。
法定代表人封家荣，该公司总经理。
委托代理人夏通中，江苏百年英豪律师事务所律师。
委托代理人朱勇，江苏百年英豪律师事务所律师。
原告（反诉被告）康硕电子（苏州）有限公司（以下简称康硕公司）与被告（反诉原告）苏州有樁科技有限公司（以下简称有樁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月30日受理后，依法由审判员游进国独任审理，于2014年8月18日、2015年8月24日、11月13日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）康硕公司的委托代理人金华和彭俊龙，被告（反诉原告）有樁公司的法定代表人封家荣及委托代理人夏通中和朱勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）康硕公司诉称，原、被告曾于2013年1月10日签订了一份《厂房租赁合同》，由原告承租被告所有的位于苏州高新区某某路某某某号的厂房两栋（每栋面积均为13076.23平方米），租赁期限自2013年2月1日至2014年1月31日。合同签订后，原告依约支付了全部租金和租赁保证金。后原告对租赁房屋中的其中一栋予以退租，退租日期为2013年10月1日。租赁合同到期后，原告不再续租被告的厂房，原、被告双方于2013年1月23日对租赁房屋进行了查验，原告同时也交还了租赁房屋。依照《厂房租赁合同》的约定，被告应于租赁关系解除或终止时退还原告的租赁保证金，同时由于原告已经于2013年10月1日对其中一栋厂房退租，故被告理应退还原告多交付的租金，但经原告多次催要，被告拒不支付。为维护自身合法权益，现原告诉至法院，请求：1、判令被告返还租赁保证金502127.23元以及逾期返还的利息损失（从2014年2月1日起，按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率，计算至判决确定的给付之日）。2、判令被告返还原告多支付的房屋租金753190.85元。3、本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）有樁公司辩称：本案所涉合同的履行过程中，并不存在原告诉说的退租事实，同时原告延期交还租赁房屋，应自合同期满之日起支付房屋使用费。原告在使用承租房屋过程中拖欠原告水电费及维修费，并对原告厂区内的道路造成了损害，至今未履行修复义务。请求驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）有樁公司反诉称：反诉原告与反诉被告于2013年1月10日签订《厂房租赁合同》，约定由反诉被告承租反诉原告的位于苏州高新区某某路某某某号独门独院内2栋房屋，租赁期限自2013年2月1日至2014年1月31日，租赁面积为26152.46平方米，租金为0.64元/日/平方米，每月租金为502127.23元，租金采取先支付后使用的形式，每六个月支付一次。合同同时约定反诉被告如在合同期满后不再续租的，应于租赁期满后3日内返还承租的厂房和有关设施、设备，如逾期返还的，应按1元/平方米/日的标准支付房屋使用费。合同签订后，反诉原告依约履行了合同义务。租赁期限届满前，反诉被告通知反诉原告不再续租，但反诉被告因房屋及设施等损坏修复直至2014年3月4日才将租赁房屋交还反诉原告。同时，在租赁期间反诉原告垫付的水电费63627.13元及维修费38700元，反诉被告至今未支付，且反诉被告在租期内使用该租赁厂房导致区内道路损害至今尚未修复，经反诉原告向建设单位询价，修复价格为341528.16元，根据合同约定，反诉被告应将上述费用支付反诉原告。鉴于此，为维护自身权益不受侵犯，特依法提起诉讼，请求：1、判令反诉被告支付房屋使用费836864元。2、判令反诉被告立即支付租赁期间水电费63627.13元，维修费38700元。3、判令反诉被告承担道路路面修复费用341528.16元。4、反诉费用由反诉被告承担。
原告（反诉被告）康硕公司针对反诉辩称：双方已经约定在维修期间反诉原告不收取反诉被告任何租金或者房屋使用费，故不结欠反诉原告上述费用。反诉原告诉请的水电费、设备设施维修费没有任何依据。反诉原告诉请的道路路面修复费用与反诉被告无任何关系。恳请法庭驳回反诉原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2013年1月10日，康硕公司作为承租方（乙方）与作为出租方（甲方）的有樁公司签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方将其所有的位于苏州高新区某某路某某某号独门独院内两栋厂房出租给乙方，该两幢厂房面积相等，合计总面积为26152.46平方米，租赁日期自2013年2月1日至2014年1月31日。租赁期满，乙方应如期返还厂房和有关设施设备，乙方需继续承租的，则得于租赁期满前3个月书面通知甲方续租，租赁价格不变，经甲方同意后由双方以书面形式确认，双方重新签订租赁合同。该厂房每日每平方米租金为0.64元（含税），厂房月租金为502127.23元，租金于租期内不变，每六个月为一期支付一次。乙方应在支付第一期租金的同时，向甲方支付厂房租赁保证金502127.23元，租赁关系解除或终止时，甲方得自收取的保证金中扣除因乙方不履行合同约定义务所产生之违约金，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，乙方使用该厂房所发生的水、电、气、通讯、网络等费用由乙方承担并自行支付。其他与房屋产权相关的一切税金、费用由甲方承担，乙方自行管理厂区并承担相应的物业管理费。租赁期间，乙方应合理使用并妥善保管厂房和有关设施设备，因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房和有关设备损坏或发生故障的，其维修费用由乙方承担。合同期间届满且乙方不继续承租时，乙方应提前一个月通知甲方并办理相关手续，在本合同的租期届满后的3日内返还该厂房和有关设施设备。乙方返还的厂房和有关设施设备应符合正常使用后的状态，返还时，甲方根据合同约定进行验收，并结清各自应当承担的费用，如因乙方保管不善造成该厂房和有关设施设备毁损或灭失时，乙方应负责维修或恢复到正常使用后的状态。租赁厂房因社会公共利益被依法征用或因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的，甲乙双方同意终止合同，甲方应返还乙方所支付之保证金及已预先受领之租金。非本合同约定的情况，乙方在租赁期间中途擅自退租的，乙方应负责赔偿甲方一个月的租金作为违约金。租赁期届满后，未经甲方同意乙方逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按1.00元/㎡/天向甲方支付占用期间的使用费。双方在合同中对安全生产、争议解决方式、厂房配套设施设备等内容均进行了约定。合同签订后，康硕公司按约向有樁公司支付了房屋租金共计6025526.76元，保证金共计502127元，有樁公司亦将涉案房屋交付康硕公司使用。
另查明，在上述租赁厂房使用过程中，康硕公司一工作人员袁广彦曾以电子邮件的形式向有樁公司法定代表人封家荣使用的地址为xxxx9325@163.com的电子信箱中发送过一份邮件，内容为：“封总，诚如中午电话沟通，您已同意，康硕电子（苏州）有限公司承租某某路某某某号仓库退租东侧一栋事宜，自2013年10月1日起退租生效（康硕公司无须再付租金），退租协议待您10/4回苏州办理，有事请联络我！谢谢！”，但封家荣对该份邮件并未回复。康硕公司和有樁公司在庭审中一致确认双方平时不用电子邮件联系，康硕公司仅向有樁公司发送过上述邮件，而有樁公司从未向康硕公司发送过电子邮件。
再查明，上述租赁合同于2014年1月31日到期后，康硕公司未再续租，并对返还房屋需要维修的项目进行维修，有樁公司向康硕公司承诺2014年2月1日至2014年2月20日的维修期间内不收取租金或者使用费。2014年3月4日，双方签订《交接备忘录》一份，载明：“一、截止2014年3月4日，双方就厂房维修事项所确定的维修项目均已完成，厂房A栋、B栋经双方一致确认再无需维修的项目。二、厂区道路存在的积水问题，目前双方对责任的判定尚有异议，因此，由双方再行协商处理。三、2014年3月7日前，双方办理水、电户表的交接、过户手续，双方水电费结算的截止日期为2014年3月4日，自2014年3月4日起，已全部退场，不再使用或发生任何的水电费用，水电费自该日起由出租方自行承担，双方据实结算。电表读数：，水表读数：2497”。事后双方对水电费等费用并未进行结算。
诉讼中，康硕公司和有樁公司一致确认康硕公司应支付有樁公司的水费为9555元，电费为28305.48元。对于有樁公司反诉主张的维修费，康硕公司对其中电梯的维修费用8800元予以认可，对其余维修费用不予认可。
以上事实，有《厂房租赁合同》、发票、收据、公证书、房产证及房屋平面图、《交接备忘录》、录音资料、电费及水费付款凭证、催款函及邮寄凭证，以及本院庭审笔录等证据予以证实。
根据本案所查明的事实，本院认为：
康硕公司和有樁公司之间签订的《厂房租赁合同》，系当事人真实意思表示，应为合法有效，双方均应严格按照合同约定履行自己的义务。
一、关于本诉部分
对于康硕公司返还租赁保证金的请求，本院认为，双方在租赁合同中已经明确约定厂房出租方有樁公司需在租赁关系解除或终止时，在扣除承租方有樁公司因不履行合同约定义务所产生的违约金后，剩余部分无息归还康硕公司，故在康硕公司已经向有樁公司支付租赁保证金502127元、且无证据证明其应承担违约金的情况下，有樁公司对上述502127元的租赁保证金应予返还。对于康硕公司主张的逾期返还保证金的利息的请求，本院认为，因康硕公司未能按照合同约定在合同期限届满后3日内返还租赁的厂房及有关设施设备，相应的房屋使用费及水电费等费用处于继续且不确定的状态，故不能苛责有樁公司在租赁合同届满后立即予以返还，但康硕公司在2014年3月4日已经将租赁房屋返还给有樁公司，康硕公司需支付有樁公司的相关费用均处于确定的状态，故有樁公司在扣除了康硕公司应支付的相关费用后，对租赁保证金的余额部分应立即予以返还，并自2014年3月4日起支付康硕公司利息损失，利息本院酌情按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算。
关于康硕公司主张有樁公司应返还其多支付的房屋租金753190.85元的请求，本院认为，康硕公司所称的在2013年10月1日对其租赁的其中一栋房屋已退还给有樁公司的事实，其所举证的电子邮件中显示的内容并未得到有樁公司的确认，其也未能举证证明其在此日期之前已经将退租房屋返还给有樁公司，故康硕公司并无足够的依据予以证明其所称的提前退租事实的存在。根据双方合同约定，在一年的租赁期间内康硕公司总计需向有樁公司支付租金6025526.76元，而康硕公司也按照约定向有樁公司支付了上述费用，故有樁公司无需返还康硕公司房屋租金。
二、关于反诉部分
关于有樁公司主张的房屋使用费，因有樁公司承诺在租期到期后至2014年2月20日不向康硕公司收取使用费，且双方也一致确认康硕公司自2014年3月4日起已全部退场，故康硕公司应根据双方合同约定，按照1.00元/㎡/天的标准向有樁公司支付逾期返还房屋期间、也即自2014年2月21日起至2014年3月3日止期间的使用费，共计287677.06元（计算方式为：26152.46平方米×1.00元/平方米/天×11天）。
关于有樁公司主张的水电费，双方在庭审中已一致确认水费为9555元，电费为28305.48元，总计37860.48元，本院予以认定，康硕公司应按照上述金额支付有樁公司相关费用。
关于有樁公司主张的维修费，康硕公司在庭审中对其中的电梯维修费8800元予以认可，本院予以认定。关于有樁公司主张的其他维修费用，因其所提交的证据并不足以证明上述费用应由康硕公司承担，故本院不予认定。
关于有樁公司主张的道路路面修复费用，本院认为，从双方签订的《交接备忘录》中可以看出，双方对道路修复的责任问题并未能达成一致，有樁公司在本案审理过程中也未能提交应由康硕公司承担相应责任的依据，且有樁公司所提交的证据也不足以客观反映道路路面修费所需要的费用，故本院对有樁公司的上述请求不予支持，双方对此如有争议，可另行解决。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、本诉被告（反诉原告）苏州有樁科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还本诉原告（反诉被告）康硕电子（苏州）有限公司租赁保证金502127元。
二、本诉原告（反诉被告）康硕电子（苏州）有限公司于本判决生效之日起十日内支付本诉被告（反诉原告）苏州有樁科技有限公司房屋使用费287677.06元，水费9555元，电费28305.48元，维修费8800元，共计334337.54元。
上述两项互相折抵，本诉被告（反诉原告）苏州有樁科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付本诉原告（反诉被告）康硕电子（苏州）有限公司167789.46元。
三、本诉被告（反诉原告）苏州有樁科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付本诉原告（反诉被告）康硕电子（苏州）有限公司利息损失（利息计算方式为：以167789.46元为基数，自2014年3月4日起计算至实际履行之日，按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算）。
四、驳回本诉原告（反诉被告）康硕电子（苏州）有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回本诉被告（反诉原告）苏州有樁科技有限公司的其他诉讼请求。
如采用转账方式支付，请汇入本诉原告（反诉被告）康硕电子（苏州）有限公司指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：苏州新区农行商业街支行，账号：548401040002924。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费20212元，减半收取10106元，由本诉原告（反诉被告）康硕电子（苏州）有限公司负担6097元，由本诉被告（反诉原告）苏州有樁科技有限公司负担4009元；反诉案件受理费20750元，减半收取10375元，由本诉被告（反诉原告）苏州有樁科技有限公司负担7667元，由本诉原告（反诉被告）康硕电子（苏州）有限公司负担2708元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户户名：苏州市中级人民法院；账号：10555301040017676；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行。
审判员 游进国
二〇一五年十二月一日
书记员 周美芳