上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一(民)初字第44482号
原告徐辉明。委托代理人严希勇，上海思济律师事务所律师。被告张国珍。被告宋参。原告徐辉明与被告张国珍、宋参房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月17日立案受理后，依法适用普通程序，于2015年5���21日公开开庭进行了审理。原告徐辉明的委托代理人严希勇到庭参加诉讼。被告张国珍、宋参经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告徐辉明诉称：原、被告于2011年10月17日在上海市牵心房产经纪事务所签订了一份《房地产买卖居间协议》。协议约定买卖的房屋位于上海市浦东新区惠南镇宣黄公路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)，建筑面积为56.94平方米,买卖成交价为人民币(以下币种相同)50.3万元,房屋权利人为案外人徐某某。2011年10月17日，买卖双方还签订了一份《补充协议》，《补充协议》约定：甲乙双方都不得违约，如果甲方(出售方，被告)违约赔偿乙方(买受方，原告)系争房屋总价的双倍，系争房屋到政策允许过户时，甲方必须无条件无偿地配合乙方在三个月内完成产证过户手续。截止2011年12月31日，原告已��付清全部购房款48.30万元。2013年1月1日,被告将系争房屋交给原告使用。协议签订后,原告多次催告被告尽快履行《房地产买卖居间协议》和《补充协议》。经原告多次催告，被告始终未将上述案外人徐某某的系争房屋的产权转至被告的名下，以致本合同无法履行。故原告现诉至法院，提出如下诉讼请求：一、判令解除原、被告关于系争房屋的买卖合同；二、判令两被告共同退还原告已经支付的购房款48.3万元;三、判令两被告共同赔偿双倍违约金差额52.3万元；四、判令两被告共同赔偿原告系争房屋的溢价损失29.7万元。原告庭审中表示，如果违约金的金额足以弥补原告的溢价损失，则原告可以放弃主张系争房屋的溢价损失，仅主张违约金。被告张国珍、宋参未作答辩。经审理查明：2010年12月9日，系争房屋的产权登记于案外人徐某某的名下，系争房屋系配套商品房，自登记之日起三年内不得转让、出租。原、被告经上海市牵心房地产经纪事务所(以下简称中介公司)居间介绍于2011年10月17日签订《房地产买卖居间协议》(以下简称《协议》)，《协议》约定：被告将系争房屋出售给原告，系争房屋的建筑面积为56.94平方米(具体面积以该房地产产权证为准)，系争房屋的权利人为案外人徐某某(第一手产权人)，类型为公寓，房地产权证号为沪房地浦字(2010)第2470**号；净到手房款总价为503,000元；原告于2011年10月17日前支付2万元作为购房定金，于2011年11月16日前支付20万元作为购房第二期款，于2011年12月31日前支付263,000元作为购房尾款；在原、被告双方收到定金和已收房款后，被告不愿出售系争房屋给原告属违约，被告应双倍赔偿原告定金(含已收定金)和双倍房款(含已收房款)，原告支付定金和已付房款后如违约，所付定金和已付房款归���告所有；根据法律、法规、规章、政策等规定交易税费由原告承担，双方买卖合同价格无法通过交易中心的价格审核时，则双方同意按交易中心要求的价格审核为准，且按照价格纳税办理过户手续；被告保证在上述转让的房地产交接时没有产权纠纷和财务纠纷，如上述房地产转让交接后发生交接前即存在的产权或财务纠纷，都由被告承担全部责任与原告无关；被告保证有权出售系争房屋，并在签订本协议时已征得系争房屋全体权利人的同意，若因被告无权或越权处理等原因造成本协议未能履行，被告承担本协议约定的违约责任；交房时间定于原告房款付清后15天之内；……。同日，原告与张国珍签订《补充协议》，《补充协议》约定：双方都不得违约，如被告违约赔偿给原告系争房屋总额的双倍，如原告违约作放弃系争房屋，已付房款不退回；因受政策约束，系争房屋暂不能过户给原告，到政策允许过户给原告时，被告必须无条件无偿地配合原告(在三个月之内)办理产证过户手续，但一切费用由原告支付(包括被告产生的费用)；如被告超过约定期限不配合原告办理产证的，被告承诺支付给原告违约金，每天按系争房屋总额的1%计算赔偿给原告；……。2011年10月17日至2012年1月20日期间，张国珍收取原告包括定金在内的购房款共计483,000元。系争房屋可以办理产权过户手续后，原告多次联系被告，要求被告按约履行产权过户手续，但被告均未予理会。以上事实，有《房地产买卖居间协议》，《补充协议》，《上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息》，《收条》、《中国建设银行转账凭条》，《中国电信上海公司短信详单》，原告整理的短信内容，《上海市南汇区(现浦东新区)惠南镇宣黄公路XXX弄XXX号XXX室房屋房地产抵押估价报告》，原告的陈述等佐证，予以认定。本院认为：《补充协议》系对《协议》的补充，应为《协议》的一部分。双方所签的《协议》系原、被告关于买卖系争房屋的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，依法有效，双方应严格按约履行。一、关于原告要求判令解除原告与被告所签的关于系争房屋的买卖合同及原告要求判令两被告共同退还原告已经支付的购房款483,000元的诉讼请求之处理意见。系争房屋的权利人为案外人徐某某，两被告在签订《协议》后、系争房屋可以转让时未能将系争房屋的产权转移登记于两被告的名下，更未能协助原告将系争房屋的产权转移登记于原告的名下，双方无法继续履行《协议》，因此，《协议》依法应予解除。鉴于本院于2015年2月17日向两被告公告送达了原告要求解除买卖合同的起诉状副本，并于2015年4月17日视为送达���被告，故本院确认双方的买卖合同于2015年4月17日解除。《协议》解除后，两被告应退还原告购房款。故原告要求判令解除双方所签的买卖合同及要求判令两被告共同退还原告购房款483,000元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。二、关于原告要求判令两被告共同赔偿双倍违约金差额523,000元及要求两被告共同赔偿原告系争房屋的溢价损失297,000元的诉讼请求之处理意见。双方在《协议》中约定：被告保证系争房屋交接时没有产权纠纷和财务纠纷，并保证有权出售系争房屋，并在签订本协议时已征得系争房屋全体权利人的同意，若因被告无权或越权处理等原因造成本协议未能履行，被告按约承担违约责任；如被告违约则赔偿给原告系争房屋总额的双倍。现被告未能按约将系争房屋的产权转移登记于原告的名下，构成违约，原告要求两被告共同赔偿违约金523,000元，符合法律规定，予以支持。两被告赔偿的违约金523,000元足以弥补原告的系争房屋的溢价损失，原告庭审中表示，如果违约金的金额足以弥补原告的溢价损失，则原告可以放弃主张系争房屋的溢价损失，仅主张违约金，因此，本院认定，原告放弃要求两被告共同赔偿原告溢价损失297,000元的诉讼请求。两被告经本院公告传唤未到庭应诉，放弃了其抗辩应诉的权利，应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告徐辉明与被告张国珍、宋参于2011年10月17日所签的关于上海市浦东新区惠南镇宣黄公路XXX弄XXX号XXX室房屋的买卖合同于2015年4月17日解除；二、被告张国珍、宋参于本判决生效之日起��日内返还原告徐辉明购房款483,000元；三、被告张国珍、宋参于本判决生效之日起十日内支付原告徐辉明违约金523,000元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,854元,由被告张国珍、宋参负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 秦冬红
人民陪审员 田有娣
人民陪审员 梅丽华
二〇一五年六月三日
书 记 员 杨 华
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条??有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。?法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。?第九十七条??合同解除后，尚未��行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条?当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决��裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。