江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民再终字第9号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：南京南铭企业管理有限公司，住所地南京市鼓楼区龙园路58号509室。
法定代表人：盖莉君，南京南铭企业管理有限公司总经理。
委托代理人：金炯，江苏君赞律师事务所律师。
再审申请人（一审第三人、二审被上诉人）：江苏黄河企业管理有限公司，住所地南京市鼓楼区定淮门大街11号A幢1503单元室。
法定代表人：范申，江苏黄河企业管理有限公司总经理。
委托代理人：沈宇偲，女，汉族，该江苏黄河企业管理有限公司法务部职员。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：阳光实业有限公司，住所地南京市汉中门大街151号7060室。
法定代表人：吕长存，阳光实业有限公司总经理。
委托代理人：吕阳，男，汉族，该阳光实业有限公司员工作人员。
委托代理人：李军，江苏赛杰律师事务所律师。
再审申请人南京南铭企业管理有限公司（以下简称“南铭公司”）、江苏黄河企业管理有限公司（以下简称“黄河公司”）与被申请人阳光实业有限公司（以下简称“阳光公司”）房屋租赁合同一案，前由南京市鼓楼区人民法院与于2010年2月3日作出（2009）鼓民一初字第2399号民事判决。宣判后，阳光公司不服，向本院提出上诉。本院于2010年9月20日作出（2010）宁民终字第2329号民事裁定，撤销南京市鼓楼区人民法院（2009）鼓民一初字第2399号民事判决；本案发回南京市鼓楼区人民法院重审。南京市鼓楼区人民法院重审后，于2012年4月15日作出（2010）鼓民初字第4041号民事判决。宣判后，���光公司不服，向本院提出上诉。本院于2012年12月18日作出（2012）宁民终字第2119号民事判决。南铭公司、黄河公司不服，向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高级人民法院于2014年12月12日作出（2014）苏审三民申字第0689号民事裁定，指令本院再审本案。；再审期间，终止中止原判决的执行。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人南铭公司委托代理人金炯，再审申请人黄河公司委托代理人沈宇偲，被申请人阳光公司委托代理人吕阳、李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2009年5月31日，一审原告南铭公司向南京市鼓楼区人民法院起诉称，2008年3月31日，南铭公司、阳光公司签订《房屋租赁协议》，将本市龙园西路58号黄河大厦二层及东侧首层大厅的房屋出租给被告阳光公司使用，约定租期为七年，首年租金为300万元。阳光公司租得此房���后，与他人合股在租赁房屋内设立了南京阳光王子商务会所有限公司（以下简称王子商务会所）。2008年底，阳光公司开始拖欠房屋租金，累计拖欠数月之多，而根据双方租赁协议约定，拖欠租金七天以上，南铭公司即有权终止合同并收回房屋。在与阳光公司多次交涉无果的情况下，南铭公司以书面方式通知了被告阳光公司，该公司法定代表人吕长存签收了终止《房屋租赁协议》的书面通知，阳光公司签收了书面通知，即视为同意双方《房屋租赁协议》自2009年2月25日起终止。但阳光公司在协议终止后，拒绝交还房屋。故南铭公司诉至法院，请求确认南铭公司书面通知被告阳光公司终止《房屋租赁协议》的行为合法有效；判令阳光公司从租赁房屋中迁出；判令阳光公司自2009年1月1日起按照每月25万元支付租金至实际迁出之日止。
一审被告阳光公司辩称，南铭公司于2009年2月25日单方行使解除权并无依据。阳光公司自2009年1月起未付房租，系履行抗辩权的行为。阳光公司系与江苏黄河企业管理有限公司（以下简称黄河公司）接洽租赁本案所涉房屋事宜，并与黄河公司签订租赁协议并支付保证金250万元，后应黄河公司要求，与不同的三家公司分别签订了《房屋租赁协议》、《物业管理委托合同》、《设施设备租赁协议》，同时还签订了《备忘录》，并约定该《备忘录》作为上述三份协议的附件，享有同等法律效力。阳光公司不支付租金是依法行使履行抗辩权。在合同履行中，南铭公司多次违约在先：1、没有按照约定提交水电施工线路图、管网、设施图、消防资料，致阳光公司被消防部门处罚停业；2、依据《备忘录》南铭公司应当移交的35.26万元迟迟未予解决；3、阳光公司承租前，租赁房屋中心经营场所（建筑面积约1800平方���）阳光公司承租前，已由南京第六大街餐饮娱乐中心（以下简称第六大街）租赁，南铭公司未能协调将该场所移交阳光公司，导致阳光公司每月多支付租金及水电费176591元；4、2008年12月，南铭公司收取房租后，拒不开具相应发票。现南铭公司主ＸＸ光公司给付租金，应当将相应款项予以扣除，即应当移交的35.26万元、第六大街实际使用部分租金、水电费176591元／月、阳光公司垫付的购车款及差旅费599316元、因南铭公司未能提供消防资料导致阳光公司支付的消防维保费7000元。
南京市鼓楼区人民法院经审理原一审查明，位于本市鼓楼区龙园西路58号黄河大厦二层及东侧首层大厅系黄河公司向南京市龙江体育运动学校、南京市龙江体育馆承租使用。黄河公司原名为江苏黄河投资有限公司，2007年10月24日更名为江苏黄河实业投资有限公司，2008年1月30日更名为江苏黄���商务咨询有限公司，2008年3月20日更改为现名称。
2008年3月17日，江苏黄河商务咨询有限公司与阳光公司就上述房屋签订《房屋租赁协议》，约定租赁期限为7年，自2008年4月25日起至2015年4月24日止；租赁费第1年600万元，第2年660万元，第3年700万元，第4年730万元，第5年730万元，第6年750万元，第7年800万元；租赁费用包括房租、室内设施设备租赁费及物业管理费（空调使用费用和停车场费不包含在内，由物业公司另行收取）三部分组成，其中租金占50%、设施设备租赁费占35%、物业管理费占15%。乙方应向甲方支付保证金250万元，于本协议签订时支付100万元，于租赁房屋交付时支付150万元；租赁期间，甲方有权指定第三方代替其作为出租人继续履行本协议，乙方应当在本协议条款内容不变的情况下与甲方指定的第三方重新签订房屋租赁协议，如乙方不配合���订，自甲方将第三方信息书面通知乙方之日起，视为本协议权利义务主体已由甲方变更为其指定的第三方；《房屋租赁协议》还对房屋的装修与维修、水电费用、违约责任等条款作出约定。
2008年3月31日，根据黄河公司要求，阳光公司就上述合同所涉及权利义务，分别与南铭公司、南京黄河物业管理有限公司（以下简称黄河物业公司）、南京南铭设备租赁服务有限公司（以下简称南铭设备公司），签订《房屋租赁协议》、《物业管理委托合同》、《设施设备租赁协议》。《房屋租赁协议》约定：阳光公司承租南铭公司坐落于本市龙江体校网球馆第二层和首层大厅东侧（建筑面积约为9100平方米）；南铭公司向阳光公司提供该租赁房屋的建筑结构图、平面图，作为本协议附件一；交接时，双方对该租赁房屋共同签署交接清单，作为本协议附件二；南铭公司应向阳光公司提供房屋产权人出具的、同意双方签署并履行本协议的承诺书，作为附件三。
房屋租赁期限为7年，自2008年6月1日起至2015年5月31日止。租赁费第1年300万元，第2年330万元，第3年350万元，第4年365万元，第5年365万元，第6年375万元，第7年400万元；支付方式为先付后用原则，按月支付，每月支付的金额为年租金／12，每月25日之前支付下月租金。
双方约定，南铭公司不能按约提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响阳光公司使用；在租赁期间未经被告同意擅自将租赁房屋抵押，致使协议无法履行；因不可抗力因素导致协议无法履行的，……，阳光公司有权解除协议。阳光公司未经南铭公司书面同意转租、转借，拆改变动房屋结构；损坏承租房屋，在南铭公司提出催告的合理期限内仍未修复；利用承租房存放法律法规禁止存放的危险物品、且���南铭公司催告合理期限未整改；拖欠租金达7日以上；……，南铭公司有权解除协议、收回出租房屋。
同时，阳光公司（甲方）与黄河公司（乙方）、南铭公司、南铭设备公司（以下简称南铭设备公司）、（以下简称黄河物业公司）（丙方）签署《担保协议书》一份，黄河公司承诺：合同期内如三丙方未能分别按约履行合同，构成违约，乙方愿对三丙方违约所发生的全部合同之债承担连带保证责任。
当日，黄河公司（甲方）、阳光公司（乙方）及南京王子娱乐有限公司（丙方）签订《备忘录》一份，约定：甲、丙方将原聘用公关销售人员（小姐、妈咪）的入职保证金、押金款项在2008年4月10日前移交乙方，甲、丙方应将供应商进场费按年限分摊，合同继续履行；甲、丙方将2007年11月22日与第六大街签订的《王子俱乐部演艺厅》合作承包经营协议项下的��部保证金及账面未结算部分，于2008年4月10日前移交乙方；丙方须协调乙方完善2007年11月22日与第六大街签订的《王子俱乐部演艺厅》合作承包经营协议，移交后丙方不承担该合同的担保责任；甲方协调乙方与江苏王子饭店业务互动工作，如放置的宣传品，会员卡通用互保以及商业推广等活动，甲方协调乙方与龙江体育馆网球场、游泳池及英派斯健身业务互动工作；乙方享有租赁区域东侧二层外立……面使用权，但必须保留原有广告位，甲方承担乙方租赁区域2008年中央空调清洗费；乙方餐厅享有黄河大厦西侧地面停车权；乙方于2008年4月1日起支付租赁场地的水、电、天然气费用；本《备忘录》作为2008年3月31日签订的房屋租赁、设施设备租赁及物业管理委托合同附件，享有同等法律效力。
2007年11月22日，南京王子娱乐有限公司（甲方）与第六大街（乙方）签订���王子俱乐部演艺厅》合作承包经营协议，约定黄河大厦二楼王子俱乐部的演艺厅和乙方合作承包经营，合作期限为二年；南京王子娱乐有限公司拟成立南京王子文化艺术传播有限公司（以下简称王子文化传播公司），该公司成立后，合同中南京王子娱乐有限公司权利、义务自动转至王子文化传播公司。
2008年3月20日，“南京阳光王子商务会所有限公司（以下简称阳光王子公司）”经江苏省南京市工商行政管理局核准预先登记。当月25日，南铭公司将租赁房屋交付给阳光公司。此后阳光公司（出资额18万元）及杜鹃（出资额36万元）、刘汉元（出资额24万元）、梁金根（出资额24万元）作为股东在租赁房屋上设立阳光王子公司从事经营活动，法定代表人为王琨。2008年8月15日，该公司股东变更为董亮（占48%股份）、杜鹃（占36%股份）及阳光公司（占18%股���）。2008年9月8日，该公司股东变更为董亮、苏州市海晶××科技有限公司（以下简称海晶公司）及阳光公司。2008年9月26日，该公司股东变更为董亮、海晶公司及南京王子文化艺术传播有限公司（以下简称王子文化传播公司）。2009年8月17日，该公司股东变更为张端亮、海晶公司及王子文化传播公司。
王子文化传播公司名称于2007年经江苏省南京市工商行政管理局核准预先登记，拟设立注册资金20万元，拟发起人为吕文（出资额1万元）、南京王子娱乐有限公司（出资额19万元），2008年3月26日，发起人变更为吕文（出资额1万元）及阳光公司（出资额19万元）并申请领取营业执照。2008年5月30日，该公司股东变更为阳光公司及王琨。
南铭公司、阳光公司按照租赁协议履行至2008年12月，2009年1月起阳光公司未再按约支付租金。2009年2月24日，南铭公司以阳光公司拖���租赁费已达两月为由，决定自当日起终止双方间租赁协议，收回房屋，要求阳光公司于2009年2月28日前结清全部费用并迁出租赁房屋。南铭公司将上述决定以函告形式邮寄阳光公司，该函件次日由阳光公司法定代表人吕长存签收。因双方对解除合同未能协商一致，2009年5月31日，南铭公司诉至向法院提起本案诉讼，要求确认南铭公司书面通知阳光公司终止房屋租赁协议的行为合法有效；判令阳光公司从租赁房屋中迁出；判令阳光公司自2009年1月1日起按照每月25万元支付租金至实际迁出之日止。
本案诉讼中，2009年8月13日，董亮于2009年8月13日将诉争房屋交还南铭公司。南铭公司接收房屋后，将房屋通道封死，并张贴封条。当月17日，王琨以阳光公司总经理身份带人强行打开南铭公司所封存的员工通道，双方发生冲突，双方至派出所接受调查。此后，南铭公司对诉��房屋采取停水、停电措施，但争议房屋由双方共同控制，各自均无法使用。同年10月13日，南铭公司开始强行拆除室内装修并对外招租。
南京市鼓楼区人民法院原一审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案双方间房屋租赁合同合法有效，双方都应当按约履行。阳光公司抗辩自2009年1月起未付房租，系履行抗辩权的行为。原一审法院认为，房屋租赁合同出租人的主要义务是将租赁房屋交付承租人使用，承租人的主要义务是支付租金。本案南铭公司已将租赁房屋交付阳光公司使用，其已经履行了主要义务，阳光公司亦应当按照双方合同约定支付房租。故阳光公司以先履行抗辩为由拒付房租，理由不能成立，不予支持。
南铭公司主张要求确认2008年2月25日解除合同行为有效。对此原一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案双方当事人签订租赁合同，明确约定，支付方式为先付后用原则，按月支付，每月支付的金额为年租金／12，每月25日之前支付下月租金；阳光公司拖欠租金达7日以上，南铭公司有权解除协议、收回出租房屋。现阳光公司自2008年12月起未支付租金，至2009年2月24日，双方约定解除合同的条件已经成就，南铭公司已经履行通知义务，且2009年2月25日阳光公司已收到书面通知，故双方合同自2009年2月25日起解除。
双方对租赁房屋如何收回存在分歧。南铭公司提出该租赁房屋系董亮于2008年8月13日交还，阳光公司则提出该房屋系南铭公司于2008年8月13日采取强制措施，强行驱逐被告员工，并采取断水、断电行为强行收回。南铭公司为证明其主张，提供了交接证明、物品交接清单，阳光公司对此予以否认。审理中，阳光公司陈述2009年8月13日，南铭公司强行收回房屋，阳光公司曾向110报警，原一审法院据此向南京市公安局鼓楼分局汉中门派出所进行了查询，但阳光公司所述8月13日报警并无记录。故阳光公司所述南铭公司强行收回租赁房屋无证据证实。同时，审理期间原一审法院要求阳光公司通知王琨及董亮到庭接受询问，但仅王琨到庭接受了询问，王琨认为交接证明及清单系虚假证据，且明确表示潘卫清的签名系伪造，阳光公司亦对该证据上签名的潘卫清、王大红进行了调查，并提交了调查笔录。潘卫清在笔录中明确接受调查前从未见过该份交接证明，但亦未否认该证明��签字非其本人书写，并明确于2009年8月中旬离开公司。王大红明确交接清单证明系其签字，签字时间大概在2009年8月15日，是按照吕文要求签的字。对此，原一审法院认为，根据王琨在公安机关陈述阳光王子公司由董亮实际经营，且董亮原为阳光王子公司最大股东，阳光公司虽否认董亮将租赁房屋交还南铭公司，但未能就此提供相关证据。南铭公司提交的交接证明及物品交接清单上作为证明人和移交人的六人，根据阳光公司提供的阳光王子公司的员工名单可以确认该六人均为阳光王子公司的员工，其中陈永振2009年8月25日在公安机关接受询问时仍明确其为阳光王子公司工程部主管，故该六人的身份是明确的。同时，交接清单上于飞、潘卫清的签名与本院受理阳光王子公司诉南铭公司损害赔偿案件中阳光王子公司作为证据提交的相关报销凭证上于飞、潘卫清签字相同，��该证明上的签字系真实的。另根据阳光公司提供的潘卫清证言，可以确认该证明不可能形成于2009年8月以后，故交接证明的形成时间应为真实。南铭公司提交的交接证明及清单时间为2009年8月11日，根据工商局留存资料反映，当日阳光王子公司原股东董亮将其持有的48%股份转让给张端亮。南铭公司提供的交接证明及清单时间均为2009年8月11日，与董亮股份转让时间相同，从时间上能够相互印证。综合，原一审法院对南铭公司所述予以确认。
阳光公司抗辩，根据《备忘录》，南铭公司应当将公关销售人员入职保证金、押金款及供应商进场费共计35.26万元移交阳光公司。原一审法院审理中注意到认为，该《备忘录》系阳光公司与黄河公司及南京王子娱乐有限公司所签，该两公司与南铭公司均为独立法人，虽该《备忘录》亦为房屋租赁合同的附件，但作为合同的相对方并非本案南铭公司。故阳光公司对此主张权利，应当针对合同的相对方另行诉讼。
阳光公司在审理中提出曾给付范申10万元现金作为差旅费、曾为南铭公司垫付购车款499316元。鉴于阳光公司主张与本案非同一法律关系，应当另行诉讼。
另阳光公司抗辩南铭公司没有按照约定提交水电施工线路图、管网、设施图、消防资料，南铭公司则认为已经将相关资料均提交阳光公司。审理中，阳光公司提交租赁房屋平面图一份，南铭公司提出该图即为其交付阳光公司，并认为据此可以证明南铭公司所述。阳光公司虽辩称该图纸并非从南铭公司处所得，系从该房屋前一承租人广州国会娱乐有限公司处取得，但并未对此提供相应证据。故原一审法院对南铭公司所述原一审法院予以确认。
关于阳光公司抗辩南铭公司没有全部交付租赁房屋，其中第六大街先行��赁约1800平方米一直未交付，故该部分租金、水电费用等不应承担。南铭公司对此不予认可。审理中，阳光公司提交了《备忘录》及2007年11月22日第六大街与南京王子娱乐有限公司签订的《王子俱乐部演艺厅》合作承包经营协议等证据。对此原一审法院认为，首先，根据阳光公司提供证据，第六大街与南京王子娱乐有限公司系承包而非租赁。其次，双方间所签订租赁协议对租赁物状况约定明确，阳光公司在此前明确知道所要租赁房屋中，演艺大厅由第六大街承包经营，但双方在租赁合同中对此并无特别约定。第三、黄河公司、阳光公司及南京王子娱乐有限公司所签订《备忘录》中则对此予以作了特别约定，即丙方南京王子娱乐有限公司须协调乙方阳光公司完善2007年11月22日与第六大街签订的《王子俱乐部演艺厅》合作承包经营协议，移交后南京王子娱乐有限公司不承���该合同的担保责任。由此，可见，阳光公司对于租赁房屋交付后，原由第六大街承包经营部分继续由第六大街承包并无异议。第四、审理中，原一审法院查明，《王子俱乐部演艺厅》合作承包经营协议约定南京王子娱乐有限公司拟成立王子文化传播公司，该公司成立后，合同中南京王子娱乐有限公司权利、义务自动转至王子文化传播公司，而王子文化传播公司名称在2007年曾经工商行政管理部门核准预先登记，拟发起人为吕文、南京王子娱乐有限公司，2008年3月26日，发起人变更为吕文及阳光公司并申请领取营业执照。2008年5月30日，该公司股东变更为阳光公司及王琨。据此，可见南京王子娱乐有限公司已经完成其协助义务。故阳光公司抗辩不能成立，原一审法院不予支持。
综上，鉴于双方租赁关系于2009年2月25日已解除，租赁房屋南铭公司于2009年8月13日收回��但双方共同控制至同年10月13日的事实，故阳光公司应当支付2009年1月1日至2月25日租金，租赁关系解除后至同年8月13日阳光公司应当按照租金标准支付使用费，鉴于8月13日以后，该处房屋由双方共同控制，虽然南铭公司因此存在损失，但因停水、停电，阳光公司亦无法经营，故至同年10月13日南铭公司开始拆除装潢期间使用费阳光公司可按照租金标准减半支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，原一审法院判决：一、南京南铭企业管理有限公司与阳光实业有限公司所签订房屋租赁合同自2009年2月25日起解除。二、阳光实业有限公司于判决生效之日起七日内一次性支付南京南铭企业管理有限公司租金、使用费210.83万元。
南京市鼓楼区人民法院一审查明，
2010年2月3日，南���市鼓楼区人民法院作出（2009）鼓民一初字第2399号民事判决，（判决内容）阳光公司不服，向本院提起上诉。本院于2010年9月20日作出（2010）宁民终字第2329号民事裁定，认为以原一审判决认定事实不清，证据不足为由，裁定撤销原判，发回重审（发回的理由）。
该案重审后中，南京市鼓楼区人民法院根据阳光公司的申请追加黄河公司为本案第三人参加诉讼。
南铭公司在重审一审中所述理由与原一审相同，诉称，2008年3月31日，南铭公司与阳光公司签订房屋租赁协议，将南京市龙园西路58号黄河大厦二层及东侧首层大厅的房屋出租给阳光公司使用，约定租期为七年，首年租金为300万元。阳光公司在租赁房屋内设立了南京阳光王子商务会所有限公司（以下简称阳光王子公司）。2008年底，阳光公司开始拖欠房屋租金，累计拖欠数月之多，而根据双方租赁协议约定，拖欠租金七天以上，南铭公司即有权终止合同并收回房屋。在与阳光公司多次交涉无果的情况下，南铭公司以书面方式通知了阳光公司，该公司法定代表人吕长存签收了终止房屋租赁协议的书面通知，即视为同意双方房屋租赁协议自2009年2月25日起终止。阳光公司在协议终止后，拒绝交还房屋。故南铭公司诉至法院，诉讼请求为：确认南铭公司书面通知阳光公司终止《房屋租赁协议》的行为合法有效；判令阳光公司从租赁房屋中迁出；判令阳光公司自2009年1月1日起按照《房屋租赁协议》约定支付租金及房屋使用费至实际迁出之日止，同时支付违约金150000元。
阳光公司除坚持原一审抗辩意见，同时辩称，一、黄河公司是涉案协议的实际签署和履行主体，应由黄河公司对本案承担全部责任。1.黄河公司是涉案财产的唯一权利人，南铭公司并不拥有此项权利。2、黄河公司是本案所涉6份协议文件的实际签署主体。当事人先后共签署了6份协议，涉及协议相对方主体有5个，这5家公司在协议上签字代表均为黄河公司法定代表人范申一人，在担保协议中黄河公司特别承诺对其它三份合同主体的履行义务承担连带责任；，在备忘录中，特别强调备忘录作为三份合同的附件，与合同具有同等法律效力，对此包括南铭公司在内的其它涉事主体均未提出异议。这一事实证明黄河公司等5主体在民事行为上的混同关系。3.黄河公司是协议的实际履行主体。其一，2008年3月17日阳光公司依约向黄河公司交纳保证250万元，并由黄河公司出具收据；其二，黄河公司配合阳光公司办理经营所需的消防、工商等证照；其三，自2008年3月20日黄河公司与阳光公司双方陆续清点财产、制作清单、交付了除被第六大街餐饮娱乐文化中心（以下简称第六大街）占据经营的演艺大厅及配套场所之外的其它场所及财产；其四，履约期间，合同项下的全部合同款（每月50万元），阳光公司向黄河公司交纳，由黄河公司财务或法定代表人范申等人统一收取，只不过为了避税，黄河公司在出具发票时用不同公司名义操作而已。4.黄河公司、南铭企业管理公司等5公司在股东、出资、办公场所、电话等方面存在混同关系，实为一套人马多块牌子。二、履行期间，黄河公司率先违约。阳光公司停付租金的行为是依法行使合同抗辩权，不构成违约。1.履行期间，作为出租方的黄河公司存在以下违约行为：其一，未按协议约定的9100平方米租赁房屋面积向我司履行交付义务，仅交付房屋面积7300多平方。其二，未按协议约定，阳光公司交付租赁房屋的相关图纸及施工资料，造成阳光公司无法按有关部门要求对其进行必要的整改，曾被消防部门处以���款，并被责令停业。其三，未按协议约定，向阳光公司提交由租赁房屋产权人出具的，同意双方签署并履行本协议的承诺书。其四，黄河公司未按备忘录约定，在2008年4月10日前向阳光公司移交各项应收款计40.26万元。其五，黄河公司在2008年12月收取租金后，拒绝向阳光公司出具租金发票。其六，2009年8月11日黄河公司先后以封门、堵道、停水、断电、驱赶员工等非法手段强制收回租赁物，造成阳光公司经济损失。2.阳光公司2009年1月停付租金的行为，是对黄河公司违约行为行使合同抗辩权，且属于以改变租金支付方式，对黄河公司应付给我司的各项应收款进行抵扣，具有正当性和合理性，不构成违约。请求法院依法驳回南铭公司的诉讼请求。
黄河公司述称，一、黄河公司不是涉案租赁合同的权利人或义务人。本案纠纷是因阳光公司拖欠南铭公司财产租赁款项��产生，属于合同纠纷，黄河公司不是合同相对方，不应实际享有或承担本案合同纠纷项下的权利义务。二、黄河公司虽曾与阳光公司签订过《房屋租赁协议》，但该协议为临时性协议，是为了满足阳光公司急于进场要求而签订，该协议已明确约定出租方将由其它主体替代，故黄河公司与阳光公司签订的《房屋租赁协议》已于南铭公司与阳光公司签订设施设备租赁协议之日终止，不再具有合同约束力。三、黄河公司作为南铭公司的履约担保人，担保范围明确，仅承担南铭公司不能按协议履约的担保责任。
南京市鼓楼区人民法院南京市鼓楼区人民法院重审一审中，除确认原一审查明的事实，审理另查明，2008年3月17日，江苏黄河商务咨询有限公司（甲方）（江苏黄河商务咨询有限公司与黄河公司的关系？）与阳光公司（乙方）就南京市鼓楼区龙园西路58号黄河大��二层及东侧首层大厅房屋签订租赁协议，约定租赁期限为7年，自2008年4月25日起至2015年4月24日止；租赁费第1年600万元，第2年660万元，第3年700万元，第4年730万元，第5年730万元，第6年750万元，第7年800万元；租赁费用包括房租、室内设施设备租赁费及物业管理费（空调使用费用和停车场费不包含在内，由物业公司另行收取）三部分组成，其中租金占50%、设施设备租赁费占35%、物业管理费占15%。（涉案房屋所有权系南京市龙江体育运动学校、南京市龙江体育馆）。协议中还约定，租赁期间，甲方有权指定第三方代替其履行本协议，乙方应当在本协议条款内容不变的情况下与甲方指定的第三方重新签订协议。2008年3月31日，根据黄河公司要求，阳光公司就上述合同所涉及租赁事宜，分别与南铭公司、南京黄河物业管理有限公司、南京南铭设备租赁服务有限公司���订《房屋租赁协议》、《物业管理委托合同》、《设施租赁协议》。《房屋租赁协议》约定：阳光公司承租南铭公司坐落于南京市龙江体校网球馆第二层和首层大厅东侧（建筑面积约为9100平方米）；南铭公司向阳光公司提供该租赁房屋的建筑结构图、平面图，作为本协议附件一；交接时，双方对该租赁房屋共同签署交接清单，作为本协议附件二；南铭公司应向阳光公司提供房屋产权人出具的同意双方签署并履行本协议的承诺书，作为附件三。房屋租赁期限为7年，自2008年6月1日起至2015年5月31日止。租赁费第1年300万元，第2年330万元，第3年350万元，第4年365万元，第5年365万元，第6年375万元，第7年400万元；支付方式为先付后用原则，按月支付，每月支付的金额为年租金／12，每月25日之前支付下月租金。双方同时约定，拖欠租金达7日以上，南铭公司有权解除协议、收��出租房屋；阳光公司应按照年租赁费用的5％向南铭公司支付违约金。
同时，阳光公司（甲方）与黄河公司（乙方）、南铭公司、南京南铭设备租赁服务有限公司、南京黄河物业管理有限公司（丙方）签署担保协议书一份，黄河公司承诺：合同期内如三丙方未能分别按约履行合同，构成违约，乙方愿对三丙方违约所发生的全部合同之债承担连带保证责任。
当日，黄河公司（甲方）、阳光公司（乙方）及南京王子娱乐有限公司（以下简称王子娱乐公司）（丙方）签订备忘录一份，约定：甲、丙方将原聘用公关销售人员（小姐、妈咪）的入职保证金、押金款项在2008年4月10日前移交乙方，甲、丙方应将供应商进场费按年限分摊，合同继续履行；甲、丙方将2007年11月22日与第六大街签订的《王子俱乐部演艺厅》合作承包经营协议项下的全部保证金及账面未结算部分，于2008年4月10日前移交乙方；丙方须协调乙方完善2007年11月22日与第六大街签订的《王子俱乐部演艺厅》合作承包经营协议，移交后丙方不承担该合同的担保责任；甲方协调乙方与江苏王子饭店业务互动工作，如放置的宣传品，会员卡通用互保以及商业推广等活动，甲方协调乙方与龙江体育馆网球场、游泳池及英派斯健身业务互动工作；乙方享有租赁区域东侧二层外立面使用权，但必须保留原有广告位，甲方承担乙方租赁区域2008年中央空调清洗费；乙方餐厅享有黄河大厦西侧地面停车权；乙方于2008年4月1日起支付租赁场地的水、电、天然气费用；本备忘录作为2008年3月31日签订的房屋租赁、设施设备租赁及物业管理委托合同附件，享有同等法律效力。
2007年11月22日，王子娱乐公司（甲方）与第六大街（乙方）签订《王子俱乐部演艺厅》合作承包经营协议��约定黄河大厦二楼王子俱乐部的演艺厅和乙方合作承包经营，合作期限为二年；王子娱乐公司拟成立南京王子文化艺术传播有限公司（以下简称王子文化公司），该公司成立后，合同中王子娱乐公司权利、义务自动转至王子文化有限公司。
2008年3月20日，阳光王子公司经江苏省南京市工商行政管理局核准预先登记。当月25日，南铭公司将租赁房屋交付给阳光公司。此后阳光公司（出资额18万元）及杜鹃（出资额36万元）、刘汉元（出资额24万元）、梁金根（出资额24万元）作为股东在租赁房屋上设立阳光王子公司从事经营活动，法定代表人为王琨。2008年8月15日，该公司股东变更为董亮（占48%股份）、杜鹃（占36%股份）及阳光公司（占18%股份）。2008年9月8日，该公司股东变更为董亮、苏州市海晶××科技有限公司（以下简称海晶公司）及阳光公司。2008年9月26日，该公司股东变更为董亮、海晶公司及王子文化公司。2009年8月17日，该公司股东变更为张端亮、海晶公司及王子文化公司。
王子文化公司名称于2007年经江苏省南京市工商行政管理局核准预先登记，拟设立注册资金20万元，拟发起人为吕文（出资额1万元）、王子娱乐公司（出资额19万元），2008年3月26日，发起人变更为吕文（出资额1万元）及阳光公司（出资额19万元）并申请领取营业执照。2008年5月30日，该公司股东变更为阳光公司及王琨。
南铭公司按照租赁协议履行至2008年12月。2009年1月起阳光公司未再按约支付租金，2009年2月24日，南铭公司以阳光公司拖欠租赁费已达两月为由，决定自当日起终止双方间租赁协议，收回房屋，要求阳光公司于2009年2月28日前结清全部费用并迁出租赁房屋。南铭公司将上述决定以函告形式邮寄阳光公司，该函件次日���阳光公司法定代表人吕长存签收。
庭审中，对于涉案房屋的交接，南铭公司、阳光公司陈述不一致。南铭公司认为，系由董亮将诉争房屋交还南铭公司，南铭公司接收房屋后，将房屋通道封死，并张贴封条。阳光公司则认为，是南铭公司强行收回。但双方对房屋的收回时间一致确定为2009年8月11日。
2009年8月17日，王琨以阳光公司总经理身份带人强行打开南铭公司所封存的员工通道致发生冲突，双方至派出所接受调查。此后，南铭公司对诉争房屋采取停水、停电措施，但争议房屋由双方共同控制，各自均无法使用。
2008年7月起至12月，阳光公司均委托阳光王子公司代为支付租赁费用，每月支付的租金总额为50万元。每次付款，阳光公司均出具书面委托书，委托书载明：按合同分别付给南铭公司25万元、南京南铭设备租赁服务有限公司17.5万元、南京黄河物业管理有限公司7.5万元，费用发票开具的单位名称为阳光公司。南铭公司收到25万元房屋租赁费用后，均开具给阳光公司房屋租赁专用发票。发票中注明房屋租赁面积均为9100平米。阳光公司实际领取了2008年6月至11月期间的租赁费发票。
重审另再查明，2008年10月8日本院院日，南京市中级人民法院向黄河公司、南京黄河物业管理有限公司、南铭公司、南京南铭租赁服务有限设备公司发出（2008）宁复执字第21号协助执行通知书，冻结阳光公司与黄河公司2008年3月17日所签《房屋租赁协议》中的保证金250万元及2008年3月31日阳光公司与南京黄河物业管理有限公司、南铭公司、南京南铭租赁服务有限设备公司所签《物业管理委托合同》、《房屋租赁协议》、《设施设备租赁协议》中的保证金。2008年10月24日，南京中本院法院又向上述公司发出（2008）宁执字第235号��助执行通知书，提取冻结的上述保证金（实际未提取）。
南京市鼓楼区人民法院重审一审再又查明，因王子文化传播公司与第六大街在合作经营演艺大厅期间发生纠纷，2008年5月19日，王子文化传播公司向第六大街发出“关于解除合同的通知函”，其部分内容为：“……协议履行期间，你方采取隐瞒营业收入手段，已达到偷、漏税及侵占我公司5部分应分配款之目的。……2008年5月18日晚，你方组织数十人冲进经营场所闹事，并以强暴的手段拆除了收银台一直使用的我司刷卡机，……”。6月16日，王子文化传播公司曾向公安部门出具“情况汇报”，内容为：“第六大街与王子文化传播公司是承包关系，2008年3月25日，王子文化传播公司股东进行变更。因新账号没有变更好，王子文化传播公司与第六大街通过协商暂时使用江苏吉昌公司的账号，第六大街提供的对账���也清楚记载同意使用江苏吉昌公司的账号。……”。王子文化传播公司的股东之一王琨也在同日向公安部门陈述：“王子娱乐公司与第六大街合作演艺厅。原王子俱乐部与第六大街在2007年11月22日与黄河实业签订承包经营协议，经营演艺厅，我公司接手后，原协议继续有效。我们接手以后就着手注册新公司，……，但是财务上我们另起炉灶，用‘吉昌生物科技’的帐号，并且使用原来的POS机。……从3月25日到4月30日，有56万元到吉昌科技，后面还没有对账，5月18日后面就不经营了。……”。
南京市鼓楼区人民法院重审一审认为，本案主要争议焦点为：1.涉案房屋的实际出租人是南铭公司还是黄河公司。2.演艺大厅交付问题。3.阳光公司未支付租金是否具有合法依据，南铭公司通知解除合同是否符合约定解除条件。4.合同解除后责任如何承担。
一、关于涉案房屋实际出租人的问题。黄河公司、南铭公司作为出租方先后与阳光公司就涉案房屋的租赁事宜签订两份《房屋租赁协议》，均是当事人的真实意思表示，合法有效。从合同签订时间来看，黄河公司与阳光公司之间的房屋租赁协议签订于2008年3月17日，南铭公司与阳光公司之间的房屋租赁协议签订于2008年3月31日，南铭公司与阳光公司之间的协议签订时间晚于黄河公司与阳光公司之间；从合同内容来看，黄河公司与阳光公司之间的协议租赁期为2008年4月25日至2015年4月24日，南铭公司与阳光公司之间的却是2008年6月1日起至2015年5月31日止；从合同主体来看，两份协议的承租方虽均为阳光公司，但第一份《房屋租赁协议》的出租方为黄河公司，而第二份《房屋租赁协议》的出租方为南铭公司，根据当天所签订的《担保协议书》，黄河公司又成为设施设备租赁协议的担保方；从合同实际履行来看，阳光公司实际是从2008年6月开始支付租金，并收取了南铭公司开具的2008年6月至11月期间的设施设备租赁专用发票。加之，审理中，南铭公司、黄河公司一致确认黄河公司将所收取阳光公司保证金250万元中的150万元及第一月的租金25万元转交给了南铭公司。上述事实表明，黄河公司与阳光公司所签订的《房屋租赁协议》中关于房屋租赁事宜部分已由南铭公司与阳光公司签订的《房屋租赁协议》予以替代，阳光公司与南铭公司亦在实际履行该《房屋租赁协议》，因此，南铭公司应认定为涉案房屋的实际出租人。阳光公司抗辩黄河公司系涉案房屋的实际履行主体，没有事实依据，不予采纳。
二、关于演艺大厅的交付问题。（一）、根据“《王子俱乐部演艺厅》合作承包经营协议”、“备忘录”以及王子文化公司股权变更过程看，此前，就演���大厅而言，王子娱乐公司与第六大街系承包关系；阳光公司承租租赁房屋后，其通过股权转让的形式，取得了王子文化传播公司95％的股权，进而完善对演艺大厅承包经营的形式要件。（二）、根据王子文化传播公司的“关于解除合同的通知函”、“情况汇报”以及王琨在公安部门的陈述，可以认定阳光公司自2008年3月25日就已开始实际控制演艺大厅营业收入，进而证明阳光公司已实际控制了演艺大厅。（三），根据阳光公司、黄河公司及王子娱乐公司在2008年3月31日签订备忘录的内容看，阳光公司在订立协议时已知道租赁房屋中，演艺大厅由第六大街承包经营，而南铭公司、阳光公司在《房屋租赁协议》中对此并无特别约定，据此，应认定阳光公司对当时租赁房屋的状况予以认可。综上，阳光公司在签订租赁协议时对演艺大厅的情况是明知的，且在协议履行期间也���提出异议，故对阳光公司辩称演艺大厅未交付不能成立，不予采信。
三、关于南铭公司通知解除合同是否符合约定解除条件的问题。首先，2008年3月31日《备忘录》虽约定该《备忘录》为涉案设施设备租赁协议的附件，但南铭公司并未在该《备忘录》上签字盖章，该《备忘录》对南铭公司不具有法律约束力。阳光公司以黄河公司未移交《备忘录》中的款项为由拒绝向南铭公司支付2009年1月份以后的租金，没有法律依据。如阳光公司认为黄河公司违反《备忘录》约定，可另行主张权利。其次，《房屋租赁协议》虽约定阳光公司在不履行支付租金义务时，南铭公司有权直接从保证金中扣除，但在合同履行中，本院法院已向南铭公司发出了冻结及提取保证金的协助执行通知书，南铭公司客观上无法直接从保证金中扣收相应租金，故阳光公司关于以抵销方式改变租金���付方式的抗辩意见，没有法律依据，不予采纳。再次，在租赁合同关系中，支付租金与开具租金发票是两种不同性质的义务，前者是合同的主要义务，两者不具有对价关系，通常情况下，承租人不得以出租人未开具发票为由拒绝向出租人支付租金。阳光公司以南铭公司未开具2008年12月份发票为由拒绝支付2009年1月以后的租金，显属抗辩过当。至2009年2月24日，阳光公司拖欠租金已达7日以上，具备合同所约定的解除条件。南铭公司于2009年2月24日通知阳光公司解除合同，系依法行使合同解除权。双方的《房屋租赁协议》应自阳光公司签收通知之日即行解除。故南铭公司要求确认涉案《房屋租赁协议》自2009年2月25日解除的诉讼请求，予以支持。
四、关于合同解除后的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行���已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，阳光公司应按协议约定的租金标准支付南铭公司2009年1月1日至2009年2月25日的房屋租金。2009年2月25日合同解除后，阳光公司仍继续占有涉案房屋至2009年8月11日，故应按协议约定的租金标准支付2009年2月26日至2009年8月11日期间的房屋使用费。综上，阳光公司应支付南铭公司房屋租金及房屋使用费合计190.08万元（300万元／12个月×5个月＋330万元／12个月×2个月＋330万元／12个月／30天×11天）。另南铭公司要求阳光公司支付违约金15万元的诉讼请求，亦有合同及法律依据，亦予支持。
南京市鼓楼区人民法院于2012年4月15日作出（2010）鼓民初字第4041号民事判决：一、确认南京南铭企业管理有限公司与阳光实业有限公司2008年3月31日所签订的房屋租赁合��自2009年2月25日起解除；二、阳光实业有限公司于判决生效之日起七日内一次性支付南京南铭企业管理有限公司房屋租金、房屋使用费190.08万元，违约金15万元，合计2050800元。一审案件受理费16050元，公告费300元，由阳光公司承担（南铭公司己预交，阳光公司执行中直接给付南铭公司）。
阳光公司不服上述判决，向本院提起上诉称，一、本案证据充分证明《房屋租赁协议》的实际责任主体是黄河公司，而非南铭公司。原一审法院置事实于不顾，将黄河公司排除在责任主体之外，此举有悖事实与法律。其一，黄河公司是涉案财产的实际权利人。其二，黄河公司是本案所涉6份协议文件的实际签署主体。其三，黄河公司是协议的实际履行主体。其四，黄河公司、南铭公司等5公司在股东、出资、办公场所、电话等方面均存在混同关系，实为一套人马多块牌子。二、被上诉人未向上诉人交付演艺大厅场所及配套设备，其行为构成根本违约。原审法院无视演艺大厅一直被第六大街占据经营的事实，仅以清单上有上诉人签字为由，对该事实作出不正确的认定。三、原审法院认定阳光公司行为违约，与事实不符，与法相悖。协议履行期间，出租方黄河公司存在诸多违约行为，阳光公司停付租金的行为，是正确履行合同抗辩权的行为，况且黄河公司应付的各项款项可以与阳光公司应当缴纳的租金进行抵扣，阳光公司并未欠缴租金。综上，原审判决认定事实不清，判决有误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。
南铭公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
黄河公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院重审二审对重���原一审法院查明的事实属实，本院二审予以确认。
本院重审二审另查明，阳光公司与南铭公司签订的《房屋租赁协议》还约定，租赁期间如阳光公司拒不履行金钱给付义务的，南铭公司有权直接从保证金中扣除相应本金及依约应由阳光公司承担的违约金。
本院重审二审认为，黄河公司与阳光公司签订的租赁协议中明确约定，黄河公司有权指定第三方代替其履行协议，阳光公司应当在本协议条款内容不变的情况下与黄河公司指定的第三方重新签订协议。之后，南铭公司作为出租方与阳光公司就涉案房屋签订了《房屋租赁协议》，以上两份租赁协议均是当事人的真实意思表示，合法有效。原审法院根据合同签订时间、租赁期限及合同实际履行的情况，认定南铭公司为涉案房屋的实际出租人，有事实及法律依据，双方之间实际履行的是南铭公司与阳光公司签订的租赁协议。从阳光公司、黄河公司及王子娱乐公司签订的《备忘录》的内容可以看出，阳光公司在订立租赁协议时即已经知道演艺大厅由第六大街承包经营，这说明阳光公司对租赁房屋当时的现状是认可的。阳光公司在签订租赁合同后，取得了王子文化传播公司95％的股权，进而完善了对演艺大厅承包经营的形式要件。相关证据也证明阳光公司已经对演艺大厅内的物品进行清点并自2008年3月25日起即实际控制演艺大厅。因此，阳光公司主张演艺大厅没有交付，本院不予支持。
阳光公司与南铭公司约定，租赁期间如阳光公司拒不履行金钱给付义务，阳光公司有权直接从保证金中扣除相应本金及依约应由阳光公司承担的违约金。合同履行中，虽然本院已向南铭公司发出了冻结及提取保证金的协助执行通知书，但并未扣划到该款项，因此应当认定南铭公司实际上已经占用并使用了该150万元保证金，在阳光公司欠缴租金的情况下，南铭公司可以从保证金中扣留相应数额的租金，因此，阳光公司以抵销方式改变租金支付方式的上诉意见成立。另外，《备忘录》作为房屋租赁合同附件，与租赁合同享有同等法律效力，因《备忘录》约定，黄河公司、王子娱乐公司将原聘用公关销售人员的入职保证金、押金款项在2008年4月10日前移交阳光公司，在未有证据证明黄河公司履行了该移交义务的情况下，阳光公司暂停支付2009年1月之后的租金，有合理理由。综上，南铭公司于2009年2月24日解除合同，违反法律规定及合同约定。南铭公司虽解除协议不当，但鉴于本案租赁物已经被南铭公司收回，合同不宜再恢复履行，因此，本院认定南铭公司与阳光公司于2008年3月31日签订的房屋租赁合同自2009年2月25日起解除，对于2009年1月1日起至2009年2月25日止的房屋租金458333元（300万元／12个月×1月＋300万元／12个月／30天×25天），阳光公司应当给付。阳光公司虽然在南铭公司通知解除合同后还占有涉案房屋，但其已经不能正常从事经营活动，因此对于南铭公司主张的2009年2月25日之后的房屋使用费，本院不予支持。南铭公司主张违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，
本院二审于2012年12月18日作出（2012）宁民终字第2119号民事判决，判决：一、维持南京市鼓楼区人民法院（2010）鼓民初字第4041号民事判决第一项；二、变更南京市鼓楼区人民法院（2010）鼓民初字第4041号民事判决第二项为阳光实业有限公司于本判决生效之日起七日内一次性支付南京南铭企业管理有限公司房屋租金458333元；三、驳回南京南铭企业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费16050元，公告费300元，合计16350元，由阳光公司负担3654元，南铭公司负担12696元；二审案件受理费16050元，由上诉人阳光公司负担3587元，被上诉人南铭公司负担12463元。
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有下列情形之一的，人民法院裁定终结执行：[ly][ly] （一）申请人撤销申请的；[ly] （二）据以执行的法律文书被撤销的；[ly]
（三）作为被执行人的公民死亡，无遗产可供执行，又无义务承担人的；[ly] （四）追索赡养费、扶养费、抚育费案件的权利人死亡的；[ly]
（五）作为被执行人的公民因生活困难无力偿还借款，无收入来源，又丧失劳动能力的；[ly]
（六）人民法院认为应当终结执行的其他情形。[ly]\'},{法条名称:\'第二百五十八条\',法条内容:\' 第二百五十八条
中止和终结执行的裁定，送达当事人后立即生效。[ly]\'}]}]};if ($(\"#divTool_Summary\").length > 0)
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"中国农业银行股份有限公司东平县支行与樊名涛、王敬霞等金融借款合同纠纷执行裁定书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2014-09-26\\\\\",\\\\\