四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川15民终1027号
上诉人（原审被告、反诉原告）：何翔，男，1972年7月出生，汉族，住四川省叙永县。
委托诉讼代理人：王琪，四川戎星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李玲，女，1974年2月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。
上诉人何翔因与被上诉人李玲房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院(2016)川1502民初4418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理完毕。
何翔上诉请求：1.撤销一审民事判决第二项，改判被上诉人退还上诉人租金192344元；2.变更一审民事判决第三项为：上诉人退还被上诉人桌面子56张、桌架子40个、水壶49个、麻将椅27张、大3P长虹空调柜机一台、1.5P格力空调挂机一台、冰箱2台、冰柜2台、消毒柜1台、工业风扇4把(即扣除原审判项中的木桌子10张、麻将机10台)；3.变更四川省宜宾市翠屏区人民法院(2016)川1502民初4418号民事判决第四项为：上诉人支付被上诉人19l把藤椅的款项573元；4.维持其他判项；5.由被上诉人负担一、二审诉讼费用。事实和理由：首先，2007年宜宾市投资有限公司（以下简称宜投公司）将涉案3号营业房出租给李玲时，该营业房周边系公共绿化地，李玲接手后自行将营业房周边坝子予以硬化以经营茶摊生意。其次，3号营业房面积仅70余平方米，李玲向宜投公司交纳租金仅每月816.67元即11.5元／平方米，按营业房面积计算则李玲收取上诉人租金第一年高达每月12083元即170元／平方米，远远超过了市场行情，不合情理。而营业房周边公共地段面积约l千平方米，李玲收取每月上万元的租金则符合常理。第三，3号营业房内及公园管理处许可的东侧南侧小坝子共仅可摆放18套茶座，但李玲移交给上诉人大量桌椅等设备，即便3号营业房不用来摆放茶座营业，当仓库使用也无法塞下这些设备。而加上周边公共地段则共可摆放80套茶座，与李玲移交的设备数量基本吻合。综上，可推定李玲出租公共地段这一事实，故参照约定的租金数额，李玲应退还公共地段租金192344元。
另外，原审判决第三项品种、数量有误。李玲于2016年4月初，用轻型卡车从上诉人处拉走了三车次物品共计木桌子10张、麻将机10台及原审法院认定己返还的木椅子39把。故木桌子10张、麻将机10台应从上诉人需归还李玲的物品中扣除。原审判决第四项已变卖的藤椅认定价格25元／把过高。李玲于2007年7月起开始使用这些藤椅，至2013年11月移交给上诉人时，这些藤椅已使用了6年多，破损严重，上诉人使用短时间后就无法再使用，属废品，上诉人无场地堆放，经李玲同意后将这些藤椅以3元／把处理给了收荒匠，故上诉人只能退还李玲相应价款573元。
李玲辩称，我租房子是时候约定的就是那间屋的位置。城管管的时候不能摆，城管不管的时候可以摆，这个不影响租金。我没有修建任何东西，政府租给我也就是那间房子。我不认可附加协议。2016年4月15日房租到期，我就要求上诉人给付房租，直到现在仍然没有给。6月份、7月份我给了他催缴房租通知和解除合同通知，要求退还房屋，对方至今未退还。对方既不交出房子，又不交房租。我的房子也是从政府租下来的。
李玲向一审法院起诉请求：1.判令解除双方的“房屋租赁合同”，何翔立即返还李玲租赁房屋；2.何翔支付李玲房屋租金38750元（暂计算三个月房租到2016年7月15日，15.5万÷12月×3月），直到退还房屋之日；3.何翔按可使用状态返还租房时收到李玲的物品；4.何翔承担本案诉讼费用。
何翔向一审法院反诉请求：1.确认李玲与何翔的房屋租赁合同无效；2.李玲返还何翔租金及保证金共计260625元；3、李玲负担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2006年11月29日，宜投公司经宜宾市规划和建设局批准在中坝滨江公园内修建一部分可拆卸、可移动式构筑物。后宜投公司按规划要求修建了6585平方米构筑物，宜宾市规划和建设局对此部分构筑物按非固定、非永久性构筑物予以规划、确认。
2007年5月28日，宜投公司（以下简称甲方，出租方）与李玲（以下简称乙方，承租方）签订《滨江公园营业用房租赁协议》，协议约定：甲方将位于宜宾市中坝滨江公园的绿洲小茶房营业用房（约71平方米，面积仅供参考，不影响合同租金）出租给乙方经营使用。租期从2007年7月1日起至2017年6月30日止，共十年。甲方在确定乙方十年期租金付清后，于2007年5月30日前将租赁场地移交给乙方，甲乙双方书面签收确认。该房屋每月租金为816.67元，乙方租用房屋十年，须支付租金共计98000元（租金价格为该营业用房整体租金价格，不受面积误差影响），支付方式为乙方须于2007年5月30日之前乙方未付清全部租金，则视为放弃，甲方有权没收乙方参拍保证金。本营业用房履约保证金为人民币8700元。本合同期限内，乙方若要全部或部分转让本合同项下的权利、义务，须提前三个月书面通知甲方，征得甲方书面同意，并满足甲、乙双方本合同条件。后李玲将租赁房屋转租给徐翠萍，徐翠萍实际租赁该房屋至2013年11月22日，向李玲缴付房屋租金至2014年4月16日。后何翔找到徐翠萍，要求承租该房屋，并与李玲签订房屋租赁合同，其中2014年4月16日前的租金徐翠屏已代何翔向李玲缴纳。
2013年11月23日，李玲（甲方）与何翔（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：出租房位于滨河公园3号，租赁期限自2013年4月16日至2017年4月15日止，租金：2014年4月16日至2015年4月15日为145000元，2015年4月16日至2016年4月15日为150000元，2016年4月26日至2017年4月15日为155000元，租金按年支付，需提前一周缴纳，乙方向甲方缴纳50000元作为保证金，待合同期满或不可抗因素导致合同结束，待清点物品以及结清相关费用后返还。2013年11月23日至2014年4月15日房租已支付。乙方依约交付房租，乙方如果拖欠房租，按延期付款的相关规定向甲方偿付违约金。乙方如拖欠租金达30天以上，甲方可以扣除保证金，并可收回出租之房屋。租赁期间，房屋水电费由乙方自行负担。租赁期间如乙方确因特殊情况需要退房，必须提前二个月书面通知甲方解除合同，应付给甲方违约金，违约金以剩余租金总额的30%计算。租赁期满，合同解除，乙方必须按时搬出全部物件，搬迁后15日内如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。乙方无权将房屋转让给第三方，提前解除合同或终止合同，乙方只能将房屋退还给甲方，如果乙方擅自行为，甲方有权追究其责任。
合同签订后，何翔向李玲支付了保证金5万元。李玲向何翔移交了：椅子191把、桌面子56张、桌架子40个、水壶49个、木桌子10张、木椅子39把、麻将椅27张、大3P长虹空调柜机一台、1.5P格力空调挂机一台、冰箱2台、冰柜2台、消毒柜一台、麻将机10台、工业风扇4把。何翔按约缴纳场地租金至2016年4月16日，后未再支付租金，李玲于2016年6月16日向何翔发出“解除和终止《房屋租赁合同》通知书，通知其应于2016年6月30日前付清应交的房屋使用费等款项，并将房屋及房屋内的原有设施设备交还李玲，并解除双方于2013年11月23日签订的《房屋租赁合同》。何翔于2016年6月27日收到此通知后仍未向李玲交付租金；李玲于2016年7月21日再次向何翔发出通知:请何翔于2016年7月30日前腾退房屋，付清2016年4月9日至2016年7月30日的租金，完整退还租用设备设施。时至今日，何翔仍未支付李玲2016年4月16日后的房屋租金，故李玲诉来法院。何翔则认为租赁协议属无效协议，提起反诉。
另查明，何翔已返还李玲木椅子39把，其余椅子191把已变卖，剩余物品尚未返还；庭审中，李玲要求何翔将已变卖的191把椅子折价50元/把，合计9550元赔偿李玲，何翔对此不予认可，只同意按3元/把赔偿。
一审法院认为，宜投公司作为用益物权人将租赁房屋出租给李玲，李玲将此租赁房屋转租给何翔，因宜投公司与李玲签订的《滨江公园营业用房租赁协议》中明确约定：李玲若要全部或部分转让本合同项下的权利、义务，须提前三个月书面通知，征得宜投公司书面同意，并满足双方合同条件，现李玲未举证证明已征得宜投公司同意，其擅自将租赁房屋转租给何翔，双方签订的《房屋租赁合同》无效；故李玲请求解除《房屋租赁合同》的请求，不予支持。根据法律的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因何翔认可其实际占有使用房屋至今，故李玲请求返还租赁房屋并从2016年4月17日起支付租金（12917元/月）至退还房屋时止的请求，应当予以支持；李玲请求何翔返还租房时收到李玲的相应物品，其中木椅子39把已经返还，其余椅子191把已变卖，无法返还，故将已变卖的191把椅子酌情认定为25元/把，合计4775元，剩余物品（即桌面子56张、桌架子40个、水壶49个、木桌子10张、麻将椅27张、大3P长虹空调柜机一台、1.5P格力空调挂机一台、冰箱2台、冰柜2台、消毒柜一台、麻将机10台、工业风扇4把）应全部返还李玲。何翔提出反诉，请求确认双方之间签订的《房屋租赁合同》属无效协议以及返还保证金5万元，符合法律规定，予以支持。何翔辩称其租赁的场地缩小，故不再按约支付租金，因其举证不足以证明合同约定的租赁房及场地包含公共地段，且何翔至今仍在占用使用该房屋，故其辩驳理由不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、确认李玲与何翔于2013年11月23日签订的《房屋租赁合同》无效，何翔自本判决生效之日起5日内腾空租赁房屋并交付李玲。二、何翔于本判决生效之日起15日内向李玲支付房屋租金（从2016年4月17日起按12917元/月计算至退还房屋时止）。三、何翔于本判决生效之日起15日内向李玲退还桌面子56张、桌架子40个、水壶49个、木桌子10张、麻将椅27张、大3P长虹空调柜机一台、1.5P格力空调挂机一台、冰箱2台、冰柜2台、消毒柜一台、麻将机10台、工业风扇4把。四、何翔于本判决生效之日起15日内赔偿李玲191把椅子的款项4775元。五、李玲于本判决生效之日起15日内退还何翔保证金50000元。六、驳回李玲的其他诉讼请求。七、驳回何翔的其他反诉请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费769元，减半收取为385元，由被告何翔负担；反诉案件受理费5209元，减半收取为2604.5元，由李玲负担604.5元，何翔负担2000元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，李玲自认木桌子10张已归还。
本院认为，《房屋租赁合同》系上诉人何翔和被上诉人李玲真实意思表示，合同中对租赁物有明确约定，何翔签订合同本身就是对合同中租金约定的认可。何翔在认可租金，并实际占有并使用涉案房屋的情况下，主张李玲退还租金，本院不予支持。
何翔主张木桌子10张、麻将机10台应从上诉人需归还李玲的物品中扣除。李玲对认可何翔已归还木桌子10张，不予认可已归还麻将机10台。因此，可认定何翔已归还木桌子10张。针对麻将机10台，仅凭何翔的陈述尚不足以证实何翔已归还。
关于藤椅的价格，双方当事人各执一词。在没有明确约定的情况下，一审法院酌情认定价格并无不当。
综上，上诉人何翔的上诉请求部分成立。一审判决认定何翔归还李玲木桌子10张错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持四川省宜宾市翠屏区人民法院(2016)川1502民初4418号民事判决第一、二、四、五、七项，即确认李玲与何翔于2013年11月23日签订的《房屋租赁合同》无效，何翔自本判决生效之日起5日内腾空租赁房屋并交付李玲；何翔于本判决生效之日起15日内向李玲支付房屋租金（从2016年4月17日起按12917元/月计算至退还房屋时止）；何翔于本判决生效之日起15日内赔偿李玲191把椅子的款项4775元；李玲于本判决生效之日起15日内退还何翔保证金50000元；驳回何翔的其他反诉请求；
二、撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院(2016)川1502民初4418号民事判决第三、六项，即何翔于本判决生效之日起15日内向李玲退还桌面子56张、桌架子40个、水壶49个、木桌子10张、麻将椅27张、大3P长虹空调柜机一台、1.5P格力空调挂机一台、冰箱2台、冰柜2台、消毒柜一台、麻将机10台、工业风扇4把；驳回李玲的其他诉讼请求；
三、何翔于本判决生效之日起15日内向李玲退还桌面子56张、桌架子40个、水壶49个、麻将椅27张、大3P长虹空调柜机一台、1.5P格力空调挂机一台、冰箱2台、冰柜2台、消毒柜一台、麻将机10台、工业风扇4把；
四、驳回李玲的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费769元，减半收取为385元，由何翔负担；一审反诉案件受理费5209元，减半收取为2604.5元，由李玲负担604.5元，何翔负担2000元；二审案件受理费5209元，由李玲负担209元，何翔负担5000元
本判决为终审判决。
审判长 蔡 伟
审判员 李 荷
审判员 龙 雨
二〇一七年六月二十六日
书记员 侯秋月