山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁09民终512号
上诉人（原审原告）：柳昭凡，男，1968年7月26日出生，汉族，农村居民，住宁阳县。
委托诉讼代理人：赵芳泉，山东纵观律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：徐传贵，男，1971年11月15日出生，汉族，住宁阳县。
委托诉讼代理人：胡林，山东胡林律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李凤兰，女，1951年8月16日出生，汉族，住。
上诉人柳昭凡因与被上诉人徐传贵、李凤兰案外人执行异议之诉纠纷一案，不服宁阳县人民法院（2015）宁民初字第548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人柳昭凡上诉请求：撤销宁阳县人民法院（2015）宁民初字第548号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、原审判决程序违法。被上诉人李凤兰的丈夫刘玉义作为本案的被告在诉讼过程中死亡，原审法院没有依法追加刘玉义的继承人参加诉讼，不符合法定程序。上诉人提交的部分证据未经开庭质证和法庭辩论，违反法定程序。二、原审法院认为涉案房屋未交付给上诉人实际控制和居住至今，认定事实不清。上诉人与刘玉义夫妇签订合同后，刘玉义夫妇即将房屋交付给上诉人使用，被上诉人徐传贵申请法院强制执行以来，到上诉人上诉，至今法院工作人员送达法律文书等，谁见过刘玉义夫妇在涉案房屋内居住过？只有上诉人及上诉人的承租人一直使用该房屋。三、原审法院适用法律不当。上诉人与刘玉义夫妇签订的房屋买卖合同是合法有效的。上诉人和刘玉义夫妇都是农村村民，法律没有强制性或禁止性规定，不允许农村村民之间买卖房屋。即使农村宅基地不能转让，土地以上的部分即房屋的权益，也归原告所有，在涉案房屋未损毁之前，原告对涉案房屋享有合法的权属。法院强制执行拍卖也是一种转让方式，法院的执行行为应在在法律框架内行使，不能超越法律的规定。因刘玉义夫妇转让房屋的行为不侵害国家、集体或第三人的利益，不可能构成公益诉讼，在此情况下，刘玉义夫妇不主张无效，便无任何权利人主张合同无效，也没有法律依据可以依职权直接宣告合同无效。上诉人的权利形成早于第一被上诉人的申请查封五年多，在上诉人的权利无法得到救济的情况下，强制执行涉案房屋，违反法律的公平原则。四、即使上诉人不享有涉案房屋的权属，涉案房屋作为集体土地上的农村住宅，也属于确不应进行执行的标的物，原审法院在判决书中也应对此予以明确表述。综上，请求二审法院依法改判或发回重审。
被上诉人徐传贵辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。一、上诉人购买刘玉义的宅基地房产，因违反法律规定应认定为合同无效，并且是自始无效，上诉人不具备对该房屋的合法权利，同时也不享有排除执行的权利，原审对此的认定具有法律依据。二、原审程序合法，上诉人在上诉状中并未否认撤诉事项，其次本案能否执行以及如何执行，与上诉人无关。
被上诉人李凤兰经本院传票合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。
原告柳昭凡向一审法院起诉请求：1、请求依法确认（2012）宁执字第604号执行裁定所查封的北关社区房屋归我所有并停止对该房屋的强制执行；2、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2011年8月26日，被告徐传贵起诉被告李凤兰以及刘玉义、刘永建要求三人归还借款37万余元，同日一审法院依被告徐传贵的申请将李凤兰、刘玉义夫妻二人在宁阳县文庙街道办事处北关社区的住宅一套查封，该住宅四至：北为路，南为李佰华、刘玉克，东为刘玉焕、刘辰，西为刘玉亮、李洪年。2011年12月26日，我院作出（2011）宁民初字第2176号民事判决书，判决:“一、被告刘玉义、李凤兰偿还原告徐传贵借款120000元并支付利息，被告刘永建负连带清偿责任；二、被告刘玉义、李凤兰偿还原告徐传贵借款203720元并支付利息。”该判决书生效后，该案于2012年5月7日进入执行程序。在执行过程中，一审法院执行机构于2014年8月作出（2012）宁执字第604号执行裁定书对该房屋续行查封，原告柳昭凡以案外人的身份提出执行异议，主张被告已经于2010年6月15日将涉案诉争的房产变卖给自己，该涉案房产的买卖经过了公证，请求法院解除对房产的执行查封。一审法院执行机构经审查原告的执行异议，2015年1月28日作出（2015）宁执异字第1号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议，原告于2015年2月10日诉至一审法院。
关于涉案诉争的房产。刘玉义系宁阳县文庙街道办事处北关社区村集体组织成员，在北关社区有宅基地一处。诉争的房产系被告李凤兰与刘玉义夫妻在自家宅基地上自建，位于宁阳县文庙街道办事处北关社区古楼巷49号，该住宅院落正房四间系土坯瓦房，西偏房十间系砖混平房（含大门），厕所两间系砖混结构平房。2010年6月15日，刘玉义、李凤兰为卖方，原告柳昭凡为买方签订《房屋买卖合同》一份，约定：卖方刘玉义、李凤兰将涉案所有房屋卖给买方，院落土地也由买方使用，房屋交易价款共计30万元，买方将全部房款交付给卖方后，卖方即将出售的房屋交付给买方。同日，刘玉义、李凤兰和原告一起到宁阳县公证处对该买卖房屋行为进行公证，宁阳县公证处出具了（2010）宁阳证经字第104号公证书。刘玉义于同日向原告柳昭凡出具了收到30万元购房款的收据一份。
原告为证明自己已经支付了购房款并实际入住了该涉案房屋提供了证人徐某和郭某的证言和2015年2月和3月的电费专用收据。证人证言证明：原告为购买涉案房屋向两证人分别借款10万元。电费收据载明：原告在2015年2月和3月在北关居委会村南居住，分别缴纳电费21.88元和15.86元。经被告徐传贵质证提出异议认为：证人只能证明原告借款的事实，不能证明原告将借款实际用于购房。电费收据并不能证明原告居住的就是涉案房屋，同时原告提供的是2015年2、3月份的，其不能提供最近的收据反而证明原告现在并不在涉案房屋内居住。
被告徐传贵为证明原告并未实际入住涉案房屋，提供了一审法院（2011）宁民初字第2176号案件诉讼期间的查封裁定和调查笔录。调查笔录内容显示的是2011年8月26日在向被告李凤兰送达诉讼法律文书时一并告知查封涉案房屋的事实，调查地点即为在该涉案房屋内。被告徐传贵以此证明2010年6月原告与被告李凤兰夫妇签订合同后，李凤兰夫妇继续居住该房屋，并未实际交付。
同时查明，原告在向一审法院起诉时，将刘玉义一并列为被告，诉讼中被告徐传贵曾经申请鉴定原告与刘玉义签订的《房屋买卖合同》以及收款收据上的刘玉义签字是否是本人书写，因被告徐传贵未向鉴定机构缴纳鉴定费用，2015年11月3日鉴定机构将鉴定退回。因刘玉义死亡，原告在诉讼中撤回了对刘玉义的起诉，一审法院已经依法准许。
原被告均认可涉案房屋占用土地系北关社区的村集体土地，也均认可诉争房屋没有土地使用权属和房屋权属证书。原告认为，原告与被告李凤兰夫妇均是农村居民，买卖农村房屋的行为是合法有效的。被告认为，原告系宁阳县泗店镇的农村居民和被告李凤兰夫妇并非同一农村集体组织，其房屋买卖合同无效。
一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案诉争的房屋并未取得土地使用权利证书，也没有办理房屋所有权属登记，即该诉争房屋的物权尚未设立，本案原告仅依据《楼房买卖合同》主张享有房屋所有权不能成立，原告对涉案房产并不具有物权，其要求确认对涉案房产享有所有权的请求，依法不予支持。根据《物权法》第一百五十三条规定宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。而《土地管理法》规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；村民建设住宅应使用本集体经济组织农民集体所有的土地。即村集体组织所有的土地用于住宅建设的，仅限于本集体组织成员使用。从涉案《房屋买卖合同》的内容看，虽然双方交易的标的物是地上建筑物和附属物，但从交易的目的看，实际上交易的标的物包括了相应的宅基地。在处分宅基地上的房屋时，根据“房地一体”的原则，房屋所有权发生变化，宅基地使用权也相应发生变化，但因农村宅基地使用权人对对宅基地享有的仅仅是使用权，不享有所有权，宅基地的所有权归集体经济组织，故在对宅基地上建造的房屋进行处分时该处分权是受限制的，即原则上房屋的所有权人应为本集体经济组织成员，以避免与《土地管理法》中所确定的宅基地使用权人为本集体经济组织成员的特定身份性质以及宅基地使用权所具有的福利性质相冲突。基于以上原因原告与被告李凤兰夫妇签订的《房屋买卖合同》违反法律规定，符合《合同法》第五十二条关于合同无效的一般法定情形，原告据此取得的民事权益不具有合法性，原告对执行标的享有的民事权益不能阻却一审法院对涉案房产的强制执行。同时，原告提供的证据也不能证明涉案房屋已经交付至自己，并由原告实际控制和居住至今。综上所述，原告请求依法确认涉诉房屋归其所有并停止对该房屋的强制执行的诉求，依法不应予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第十条、第四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决驳回原告的诉讼请求。案件受理费5800元，由原告负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经二审审理查明的事实与原审法院一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人柳昭凡要求确认宁阳县人民法院（2012）宁执字第604号执行裁定书所查封的北关社区房屋归其所有并停止对该房产的执行，则其应就对该房产享有所有权或其他足以阻却执行的实体权利承担举证责任。从一、二审查明的事实看，就涉案房产，上诉人柳昭凡主要提供了其与刘玉义、李凤兰签订的《房屋买卖合同》，但根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，须经依法变更登记方产生物权效力，故上诉人柳昭凡以该《房屋买卖合同》主张其系涉案房产的所有权人，违背物权法定的物权法基本原则，原审对此不予支持并无不当，本院予以维持。另外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，上诉人柳昭凡与刘玉义、被上诉人李凤兰于2010年6月15日签订《房屋买卖合同》，但所买卖标的物属于刘玉义、李凤兰在农村宅基地上的自建房屋，该《房屋买卖合同》虽交易标的为地上建筑物和附属物，但根据房地一体的原则，地上建筑物、附属物项下宅基地势必一并进行转让，而鉴于农村宅基地的特殊性质，取得宅基地使用权的主体应当仅限于本集体经济组织成员，因上诉人柳昭凡与被上诉人李凤兰夫妇并非同一农村集体经济组织，故双方签订的房屋买卖合同应认定为无效合同，原审对此认定正确，本院亦予以维持。故上诉人柳昭凡购买涉案房产的情形，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的特殊情形，加之上诉人一、二审提交的证据不能充分证明涉案房屋已经实际交付其实际使用，故原审认定上诉人对该房产不具有足以阻却执行的实体权益亦无不当，本院亦予以维持。至于上诉人柳昭凡主张的程序问题，经审查，其一审时已经自愿撤回了对刘玉义的起诉，故亦不存在再追加其法定继承人参加诉讼的问题，原审程序并无不当，对其该项上诉理由，本院亦不予支持。综上所述，上诉人柳昭凡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人柳昭凡负担。
本判决为终审判决。
审判长 宋许科
审判员 刘增凯
审判员 张晓丹
二〇一七年五月三十一日
书记员 马 鑫