上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二(民)终字第1929号
上诉人（原审被告）陈宏宾。委托代理人刘培国，上海安硕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）港联物业服务（上海）有限公司。法定代表人***，总经理。委托代理人刘恋，上海丰兆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海海力华廷商务酒店有限公司。法定代表人***，董事长。原审被告许继红。委托代理人冯战国，安徽龙兴律师事务所律师。原审被告吴晓云。原审被告倪伶。上诉人陈宏宾因物业服务合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审经审理查明，2006年4月30日，港联物业服务（上海）有限公司（以下简称港联物业、乙方）与案外人甲公司（以下简称甲公司、甲方）签订《前期物业服务合同》一份，约定由乙方为海立华亭提供物业管理服务。合同第二条约定，物业管理服务包括：（1）物业共用部位的维护；（2）物业共用设施设备的日常运行和维护；（3）公共绿化养护服务；（4）物业公共区域的清洁卫生服务；（5）公共秩序的维护服务；（6）物业使用禁止性行为的管理；（7）物业其他公共事务的管理服务；（8）业主委托的其他物业管理服务事项。合同第三条约定，物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方报修，也可以自行维修；经报修由乙方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担。合同第七条第二款约定，商业用房物业服务费为人民币（下同）2.70元每月每平方米。合同第十条约定，物业服务费按季交纳，业主应在每个季度的第一个月的10日前履行缴纳义务，逾期缴纳的，违约金的支付按月千分之三交纳。合同第十五条第一款约定，在物业销售前，应在其指定的《业主临时公约》中向业主明示物业管理服务收费的标准及物业装饰装修管理要求等事项，甲方未尽此义务而给乙方或者业主、物业使用人造成损失的，应承担赔偿责任。合同第十七条第四款约定，在物业管理服务过程中，因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他公用设备运行障碍造成损失的，乙方不承担责任。合同第二十四条第五款约定，共用部位是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面、室外水电、停车场等部位。合同第二十四条第六款约定，公共设施设备是指：1、一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备；2、物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）等设施。合同第二十六条约定，补充协议及本合同附件均与本合同具有同等法律效力……。合同第三十条约定，合同为期2年，自2006年5月1日起至2008年4月30日止，合同期限未满，若业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。合同第三十一条约定，本合同期限届满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议……。合同第三十二条约定，本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。合同另对其他相关事宜进行了约定。2008年4月25日，港联物业（乙方）与案外人甲公司（甲方）签订《前期物业服务合同补充协议》一份，约定双方在协商一致的基础上共同决定延长《前期物业服务合同》的履行期限，将期限自2008年4月30日起延长至2010年4月29日止，为期2年。之后，港联物业（乙方）与案外人甲公司（甲方）签订《前期物业服务合同补充协议》一份，约定将《前期物业服务合同》中商业用房收费标准2.70元每月每平方米，调整为2元每月每平方米，调整收费标准起始日为2009年1月1日。2010年4月25日，港联物业（乙方）与案外人甲公司（甲方）签订《前期物业服务合同补充协议（2）》一份，约定双方在协商一致的基础上共同决定延长《前期物业服务合同》的履行期限，期限延长为自2010年4月30日起至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订《物业管理服务合同》生效时，本合同终止。2011年1月，许继红（甲方）和案外人***（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定由乙方承租甲方所有的涉案房屋，作为宾馆使用，租赁期限自2011年4月1日起至2021年3月31日止，年租金122,940元，租金每三年递增10%。合同第四条第二款约定，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业等费用由乙方承担。合同第五条第一款约定，租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的十日内进行维修；其中因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修，乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担。合同第五条第二款约定，租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全状态……。2011年10月13日，陈宏宾（甲方）与案外人***（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定由乙方承租陈宏宾、吴晓云、倪伶所有的涉案房屋，作为宾馆使用，租赁期限自2011年4月1日起至2021年3月31日止，年租金851,560元，租金每三年递增10%。合同第四条第二款约定，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业等费用由乙方承担。合同第五条第一款约定，租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的十日内进行维修；其中因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修，乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担。合同第五条第二款约定，租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全状态……。2013年3月20日，港联物业向上海海力华廷商务酒店有限公司（以下简称华廷酒店）出具《关于海力华廷商务酒店有限公司常跳闸的回复》，言明由于华廷酒店在2012年底，发生厨房经常跳电，港联物业派人对此线路故障进行了检查，华廷酒店共有三个电表（A、B、C）跳闸原因如下：A表常跳闸，后来把厨房的线路挂到B电表上，暂时解决了跳闸的问题，跳闸原因：（1）A电表的负荷太大而引起跳闸；（2）A电表的线路故障而引起跳闸；（3）酒店内设备用电量分摊不平均。由于物业管理处的日常服务工作是公共区域和公共部分，更由于物业管理处工程使用工具和技术有限，无法对此故障进行正常检测，为此，只能烦请华廷酒店通过专业机构来进行检测并进行维修。2014年1月15日，港联物业通过律师向华廷酒店寄送《律师函》一份，言明华廷酒店自2013年1月起至2014年3月止欠付物业服务费100,120.50元。2014年3月17日，港联物业签收华廷酒店出具的《问题函》一份，载明，第一，关于商铺外墙漏水问题对酒店内装饰和酒店正常营业造成巨大经济损失，经多次与商铺业主及物业报修一致无果，华廷酒店再次书面形式进行报修，以免给华廷酒店正常营业造成更大损失；第二，关于物业通往华廷酒店租赁房电缆损坏事件，经过多次交涉无果，给华廷酒店正常营业和经济造成极大损失；第三，物业对华廷酒店租赁房疏于服务管理，对华廷酒店正常营业增加很大成本及造成不良社会影响；第四，排水一直堵塞，报修无果；诸如以上，为了不对华廷酒店继续造成更大经济损失，请港联物业在一周内给予修复及加强物业服务。2014年4月8日，港联物业签收华廷酒店的《告知函》一份，载明，关于租赁房屋质量问题对酒店正常营业造成损失清单如下：一、关于辰塔路***号租赁房屋由于房屋外部电缆线出故障对酒店造成损失，自2013年1月1日至2014年3月31日共15个月，由于使用电源搭载其他电缆线路上，电价差距损失计算方式：现搭载线路电价1.1元每度-
原来电价0.6元每度=差额0.5元每度，差额0.5元每度*月平均电表数6,330度=每月损失3,165元，每月损失3,165元*15个月=总损失47,475元。二、关于思贤路***号-2621号租赁房屋外墙漏水问题（房东曾在2012年期间进行维修过，但没有效果）对酒店造成损失如下：受损房间有8229、8228、8209、8316、8312、8309、8307、8306、8305、8302等10个房间外墙漏水造成影响房间无法正常营业，房间平均售价为168元每间每天，10个房间*30天=30间每月，30间每月*168元每间*48个月=241,920元。2015年1月6日，上海市松江区市容环境卫生管理中心出具《发票》一份，载明华廷酒店缴纳了2015年1-3月的生活垃圾处理费1,125元、餐厨垃圾处理费1,350元。2015年3月10日，华廷酒店出具《告知函》一份，载明关于辰塔路***号租赁房屋外部电缆故障，自2012年12月底以来，尚未得到解决，华廷酒店不得不于2015年3月10日再次向供电公司报修，详情如下：松江供电公司接报后于2015年3月10日上午11点由陈师傅带队再次来查看，结论是：1、供电部门至电表箱段无故障，属正常状态；2、从电表箱至酒店段电缆出现故障，造成酒店无法使用；3、从电表箱至酒店段不属于供电公司受理，属物业管理范围；4、酒店连续多次烧坏风电机是由于电缆缺相供电造成；5、根据电缆负荷完全可以供酒店正常使用，不存在超负荷使用。港联物业与案外人乙业主委员会签订《关于松江区海立华亭小区物业资料移交协议书》一份，约定海立华亭小区物业资料从2015年3月20日至3月30日期间移交至业主委员会。双方并于2015年3月30日签订《图纸移交清单》一份，确认土建分部、安装分部、竣工图等资料已经移交并接受。原审另查明，2008年8月11日，许继红与案外人甲公司签订《上海市商品房出售合同》，约定由许继红购买位于松江区辰塔路***号1-2层房屋，该房屋于2009年12月28日登记于许继红名下。原审再查明，松江区思贤路***号2层、3层及思贤路***号1层于2010年3月23日登记于陈宏宾、吴晓云、倪伶名下。原审庭审中，港联物业提交2013年12月5日的《催款通知》及2013年12月28日的《再次催款通知》各一份，欲证明港联物业曾向华廷酒店催收过物业服务费。对此，华廷酒店称没有收到。许继红表示不清楚，陈宏宾、吴晓云、倪伶表示不清楚。港联物业另提交2014年4月10日陈宏宾出具的《情况说明》一份，欲证明2014年4月10日经法院调解之后陈宏宾向港联物业承诺会先行向华廷酒店索要物业费，如不行再自行垫付，但实际一直没有支付。对此，华廷酒店表示不清楚，许继红表示不清楚，陈宏宾、吴晓云、倪伶表示，不是陈宏宾本人所写。庭审中，华廷酒店提交上海市松江区市容环境卫生管理中心出具的《发票》，欲证明自开业以来酒店按时向上海市松江区市容环境卫生管理中心缴纳垃圾费，港联物业未提供服务。对此，港联物业认为，松江区所有的餐饮企业都要进行相关清除服务签约，且按照规定对于餐厨垃圾和生活垃圾是要另行收费的，港联物业尽到了卫生方面的服务义务。许继红认为无异议。陈宏宾、吴晓云、倪伶认为与其无关。华廷酒店提交了《酒店损失情况汇总表》一份，欲证明因电缆故障、外墙漏水等造成了经济损失。对此，港联物业认为该表格是华廷酒店自行单方计算，计算方法也不认可。许继红认为无异议。陈宏宾、吴晓云、倪伶认为与其无关。华廷酒店提交《2012年12月工资明细表》复印件一份，欲证明因电缆故障从2012年12月28日至2013年1月7日停业，但职工工资照发，这部分是华廷酒店的经济损失。对此，港联物业认为真实性无法确认，工资表没有所有员工的签名确认，只是代签，即便存在损失，员工是否就是在损失范围内服务华廷酒店其也无法确认。许继红认为无异议。陈宏宾、吴晓云、倪伶认为与其无关。华廷酒店提交2012年12月份及2013年1月份《营业收入统计表》各一份，欲证明因电缆故障从2012年12月28日至2013年1月7日停业，造成了营业损失。对此，港联物业认为真实性无法确认，是华廷酒店自行单方计算，计算方法也不认可，无税务部门的印证，且是否营业无法证实。许继红认为无异议。陈宏宾、吴晓云、倪伶认为与其无关。庭审中，华廷酒店提交外墙漏水维修材料及人工费的付款凭证、收据、销货清单共计30份，欲证明其支付郑小华维修材料、人工费费用。对此，港联物业认为真实性无法确认，华廷酒店没有向港联物业进行漏水的正式报修，是否有人去修理也不清楚，漏水损失也不应该港联物业承担，且漏水是公共部位，在质保期内的话要开发商承担，如果过了质保期要启动维修基金。许继红认为无异议。陈宏宾、吴晓云、倪伶认为与其无关。华廷酒店提交了餐厅停业照片打印件、外墙漏水照片打印件，欲证明2012年12月28日因电缆故障停业，2013年恢复营业张贴了公告，外墙漏水、排水下水道堵塞。对此，港联物业认为，经核实，港联物业一直对公共部位进行了排水，如果华廷酒店存在堵塞情况也是需要华廷酒店自行清除和解决。许继红认为无异议。陈宏宾、吴晓云、倪伶认为与其无关。审理中，各方均确认，涉案房屋在海立华廷小区内，属于港联物业物业管理服务范围，且甲公司是该小区的开发商。对停业时间及依据，港联物业称不清楚是否有停业，停业时间也不清楚；华廷酒店称停业和恢复营业的公告照片可以证明停业时间，停业时间是2012年12月28日至2013年1月7日，合计11天；许继红、陈宏宾、吴晓云、倪伶称不清楚停业情况。对发生问题的电缆，港联物业认为是业主的专有部位，华廷酒店认为是共有部位，许继红、陈宏宾、吴晓云、倪伶称不清楚。对下水道堵塞的原因，港联物业认为是华廷酒店使用不当导致的。华廷酒店认为是外面公共水管不通导致地下水倒灌往上冒。对漏水的外墙位置，华廷酒店称是整栋房屋东边的外墙，港联物业及华廷酒店均确认是公共部位。对港联物业物业服务结束时间，港联物业称其于2015年3月30日向业主委员会移交材料并停止服务，华廷酒店称港联物业于2015年3月31日结束物业服务及移交工作。原审审理中，港联物业起诉要求：1、华廷酒店支付港联物业位于松江区辰塔路***号1-2层店铺、松江区思贤路***号2层和3层、2621号1层店铺，自2013年1月1日起至2014年12月31日止欠付的物业管理服务费160,192.80元；2、许继红对上述第一项金额中的20,209.92元的支付承担连带责任，陈宏宾、吴晓云、倪伶对上述第一项金额中的139,982.88元的支付承担连带责任；3、华廷酒店、许继红、陈宏宾、吴晓云、倪伶支付港联物业违约金（以160,192.80元为本金，自2015年1月1日起计算至一审判决生效之日止）。原审认为：物业管理是物业管理公司依照合同约定为业主提供包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，华廷酒店确认案外人***签订租赁合同的行为是公司行为，港联物业也坚持选择华廷酒店承担责任，即相应的权利义务应由华廷酒店承担。港联物业依照《前期物业服务合同》及相关补充协议为涉案房屋提供有偿的物业管理服务，华廷酒店作为涉案房屋的实际使用人应当依据诚实信用的原则，向港联物业履行支付物业服务费的义务，许继红、陈宏宾、吴晓云、倪伶作为系争房屋的业主应负连带缴纳责任。至于华廷酒店提出的电缆故障、下水道堵塞、外墙漏水等问题港联物业没有解决，造成了华廷酒店经济损失，餐厨和生活垃圾另交垃圾费，港联物业没有提供相应服务的抗辩意见，原审认为以此拒付物业服务费不能成立，理由如下：其一，故障电缆为连接电表和许继红所有的涉案房屋的电缆，即酒店餐饮部使用的电缆，而非整幢房屋业主、使用人共同使用的电缆，故应认定为专有部分。下水道堵塞部位位于陈宏宾、吴晓云、倪伶的房屋处，也非整幢房屋业主、使用人共同使用的下水道，故也应认定为专有部分。原审认为，华廷酒店要求港联物业对专有部分的自用部位、自用设备损坏进行维修，缺乏合同和法律依据，且华廷酒店无证据表明电缆发生问题、下水道堵塞是港联物业的原因造成的，根据合同约定，造成的损失港联物业不应承担责任，故对华廷酒店关于电缆故障、下水道堵塞的抗辩意见，法院不予采纳。其二，对外墙漏水问题，虽然外墙是共有部分，华廷酒店要求港联物业对漏水外墙进行维修，亦缺乏相应的合同和法律依据，且华廷酒店并无证据表明外墙漏水是港联物业的原因造成的，根据合同约定，造成的损失港联物业不应承担责任，故对华廷酒店关于外墙漏水的抗辩意见，法院不予采纳。其三，关于餐厨和生活垃圾，上海市松江区市容环境卫生管理中心对生活、餐厨垃圾的处理与前期物业合同约定的港联物业清洁卫生服务的相关义务并无交叉和重叠，即使华廷酒店向上海市松江区市容环境卫生管理中心缴纳了2015年1月至3月的生活、垃圾处理费也并不能证明港联物业在物业服务合同存续期间未履行合同约定的清洁卫生服务义务。故对华廷酒店相关抗辩意见，法院亦不予采纳。综上，法院对港联物业要求华廷酒店支付物业服务费的诉讼请求予以支持，港联物业关于物业服务费160,192.80元的计算方式，符合合同约定，法院予以确认。许继红依法应对其所有的房屋相对应的物业服务费20,209.92元的支付承担连带责任，陈宏宾、吴晓云、倪伶，依法应对其所有的房屋相对应的物业服务费139,982.88元的支付承担连带责任。关于陈宏宾提出的，因涉案房屋的租赁合同为***所签订，应由***和华廷酒店一起承担物业费，故申请追加***为本案被告的请求，原审认为，华廷酒店已经确认***以自己的名义签订租赁合同是为了成立和经营酒店，且对合同予以确认并已经实际享有合同权利、履行合同义务，港联物业亦坚持由华廷酒店承担责任，故对陈宏宾提出追加***为被告的请求，法院不予准许。此外，良好有序的物业服务是每个业主的共同希望，华廷酒店、许继红、陈宏宾、吴晓云、倪伶拖欠物业管理费确系事出有因，港联物业作为物业服务企业应在合同明确约定的权利义务的基础上，进一步提高物业管理的水平，加强与业主间的沟通，故对港联物业主张的违约金，法院不予支持。据此，原审法院于二○一五年六月二日依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出判决：一、上海海力华廷商务酒店有限公司于判决生效之日起十日内支付港联物业服务（上海）有限公司物业服务费160,192.80元；二、许继红对上述第一项物业服务费中的20,209.92元的支付承担连带责任；三、陈宏宾、吴晓云、倪伶对上述第一项物业服务费中的139,982.88元的支付承担连带责任；四、驳回港联物业服务（上海）有限公司的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3,504元，减半收取1,752元，由上海海力华廷商务酒店有限公司及许继红负担221元，上海海力华廷商务酒店有限公司及陈宏宾、吴晓云、倪伶负担1,531元。原审判决后，陈宏宾不服，向本院提起上诉，诉称，1、上诉人系与案外人***签订租赁合同，***才是承租人及物业使用人。上诉人与被上诉人华廷酒店并无直接租赁关系，原审判令上诉人与华廷酒店承担连带责任没有法律依据。2、港联物业明知华廷酒店是物业的实际使用人，也明知依据租赁合同上诉人不承担物业管理费，且事实上多年来港联物业一直都是向华廷酒店收取物业管理费，从未向上诉人收取过物业管理费，现港联物业要求上诉人连带承担物业管理费用，违背诚实信用原则。综上，请求撤销原判第三项，改判上诉人不承担连带责任。被上诉人港联物业辩称，上诉人与***所签订的租赁合同明确房屋作为宾馆使用，上诉人对房屋不是***本人使用是知道的。因当时华廷酒店尚未成立，故***作为法定代表人代表公司签订合同，其签约行为是公司行为。上诉人作为业主不能逃避承担物业管理费的责任，当租赁方不支付物业管理费的情况下，业主应承担连带责任。综上，原审判决查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人华廷酒店未作答辩。原审被告许继红辩称，许继红系与***签订租赁合同，根据合同的相对性原则，原审判决许继红与华廷酒店承担连带责任没有法律依据。港联物业明知华廷酒店是物业的实际使用者，且一直向华廷酒店收取物业管理费，其应继续向华廷酒店收取物业管理费。原审被告吴晓云、倪伶未作答辩。经本院审理查明，原审判决查明事实属实，本院依法予以确认。本院认为，根据国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。上诉人陈宏宾及原审被告吴晓云、倪伶作为涉案松江区思贤路***号2层、3层及思贤路***号1层房屋的业主，在依照法律规定行使其作为产权人的相应权利的同时，亦应依照法律规定履行相应的义务。关于上述涉案房屋的实际使用人问题，虽该房屋之租赁合同系由案外人***所签订，但该租赁合同明确约定租赁房屋作为宾馆使用，且租赁后实际亦由华廷酒店使用并支付相应的物业管理费用，上诉人对此明知而从未提出异议，且华廷酒店亦确认***签订租赁合同的行为系为了成立和经营酒店的公司行为，故原审据此判令华廷酒店向港联物业支付所欠的物业管理费，上诉人陈宏宾及原审被告吴晓云、倪伶对其共有的涉案房屋所欠的物业管理费承担连带支付责任，依法有据。上诉人主张其不应承担连带支付责任，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。综上，原审根据本案查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人陈宏宾的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币3,099.70元，由上诉人陈宏宾负担。本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 盛伟玲
二〇一五年九月十一日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……