北京市第三中级人民法院
**民事判决书** ****
（2017）京03民终2374号
上诉人（原审被告、反诉原告）：逄×，男，1988年8月30日出生。
委托诉讼代理人：王绍伟，北京市东友律师事务所律师。
委托诉讼代理人：侯正，北京市东友律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘×，女，1978年4月27日出生。
委托诉讼代理人：滕少艳，山东齐鲁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜秋林，山东齐鲁律师事务所律师。
原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：刘田，董事长。
委托诉讼代理人：马燕凯，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：王达，女，该公司员工。
原审第三人：招商银行股份有限公司北京分行，住所地北京市西城区复兴门内大街156号。
法定代表人：汪建中，行长。
委托诉讼代理人：王莹，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：郑富乐，女，该公司员工。
上诉人逄×与被上诉人刘×、原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）、原审第三人招商银行股份有限公司北京分行（以下简称招行北京分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初36590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人逄×的委托诉讼代理人王绍伟、侯正，被上诉人刘×及其委托诉讼代理人滕少艳、杜秋林，原审第三人我爱我家公司的委托诉讼代理人王达，原审第三人招行北京分行的委托诉讼代理人王莹、郑富乐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
逄×上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回刘×的诉讼请求或发回重审；2.判令一审、二审诉讼费用由刘×承担。事实和理由：一、房屋虽登记在逄×名下，但实际为逄×父母逄×1与何×的财产，逄×无权处分，一审法院对此未进行审理，直接判决继续履行合同，事实审理不清，适用法律错误。北京市通州区群芳一园121号楼-1至1层2单元103号房屋（以下简称涉案房屋），由逄×的父母逄×1与何×实际出资购买，亦由其实际居住，仅仅是借逄×的名义登记在逄×的名下，实际所有权人为逄×1与何×。《北京高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第六条无权处分合同的效力和履行中规定，“夫妻一方未经另一方同意，以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋，当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效的，不予支持。前款房屋已经交付但尚未办理过户登记，不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定的善意取得构成要件，买卖合同构成法律上的履行不能，买受人要求继续履行买卖合同办理房屋过户登记的，法院应当释明买受人可以主张解除合同，经释明买受人坚持不变更诉讼请求的，应当判决驳回其诉讼请求。房屋买卖合同解除的，善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。”逄×的母亲何×作为涉案房屋的共有权人，并不同意将涉案房屋出售。根据上述会议纪要的规定，本案属于履行不能的案件，应当解除。二、2016年6月29日签订的《补充协议》，约定不清，且存在重大误解、显失公平的情形，该协议应予以撤销。《补充协议》中未写明逄×希望刘×再行支付90万元购房款的情况，仅将刘×的风险全部规避，严重侵害了逄×的利益，存在重大误解、显失公平的情形，应当予以撤销。《补充协议》中约定的履行时间均以刘×出售完其自己的房屋为准，若其房屋无法出售完成，本案涉案房屋买卖具体流程将无法进展，各流程的时间则无法确定，属于典型的约定不清。约定不清视为没有约定，因此按照双方签订的买卖合同的约定，刘×已经严重违约，逄×有权解除合同。三、本案为房屋买卖合同纠纷案件，车位和房屋的位置不同，且双方分别签订了协议，车位和房屋的买卖属于不同的法律关系，不应在同一案件中处理。另，逄×在二审中不再坚持其一审反诉请求。
刘×辩称，逄×的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回逄×的上诉请求，维持一审判决。一、关于涉案房屋权属的问题。逄×在一审中，从未对涉案房屋的权属提出异议，而且还反诉刘×赔偿延期支付购房款的违约金123万元。逄×的父亲逄×1在一审时是逄×的委托代理人，也从未对涉案房屋的权属提出异议。刘×一审举证逄×的涉案房屋所有权证、结婚证、同意出售申明书等房屋权属证据时，逄×对涉案房屋权属证据并无异议。因此，逄×主张一审法院未对于房屋权属的事实进行审理而事实审理不清、适用法律错误，并无依据。逄×是涉案房屋的产权人，有房屋产权证以及房地产权登记信息为证，并经一审质证双方均无异议，故一审法院对于涉案房屋的权属问题认定事实清楚。二、关于《补充协议》的效力。该《补充协议》是双方协商一致并且由我爱我家公司的经纪人起草，在我爱我家公司的见证下签订，是双方的真实意思表示。在签署《补充协议》时，刘×已经支付了逄×购房款2
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000元，不存在重大误解或者显失公平的情形。该《补充协议》对于延期履行2016年3月25日签订的《买卖合同》的约定明确，不存在约定不明的情况。《补充协议》签订后，刘×积极履行合同，2016年8月29日将其名下的通州区唯一房产出售，并通过我爱我家公司的经纪人告知了逄×，不存在逄×主张的“若其通州房屋无法出售完成，本案房屋买卖具体流程无法进展，各流程的时间亦将无法确定”的情形。因此，双方签订的《补充协议》合法有效，逄×拒绝履行买卖合同，构成违约，应当承担继续履行的责任。三、从法律关系上来讲，本案纠纷是逄×与刘×之间发生的房屋买卖合同纠纷，房屋包括车位和住宅，车位无法独立于房屋而单独过户，逄×主张的两者属于不同的法律关系错误。
我爱我家公司述称，服从一审判决。
招行北京分行述称，服从一审判决。
刘×向一审法院起诉请求：1.逄×继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，于判决生效后向招行北京分行清偿贷款本息并注销涉案房屋（房权证号：X京房权证通字第1307815）上的抵押登记，如逄×未在指定期限内清偿贷款本息并注销抵押登记，刘×可在指定期限届满后代为向招行北京分行清偿并注销抵押登记，如刘×代为清偿贷款本息以注销抵押登记的，可在应付剩余购房款数额中扣除代为清偿的贷款本息及相关费用，招行北京分行应予配合；2.逄×继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，在上述房屋抵押登记注销后3个工作日内协助刘×办理过户登记，在收到剩余购房款后5日内向刘×交付该房产，并向刘×支付逾期过户违约金123.2万元；3.逄×继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（车位）》，于判决生效后协助刘×办理北京市通州区群芳一园127幢-1层299号车位（房权证号：京（2015）通州区不动产权第0010276号，以下简称涉案车位）的过户登记，并于过户当日向刘×交付给车位，并以20万元为基数自2016年6月28日起至实际过户登记之日止，按照日万分之五标准向刘×支付违约金；4.逄×负担本案诉讼费用。
逄×向一审法院提起反诉，请求：判令刘×赔偿逄×延期支付购房款违约金123万元，并要求刘×负担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：逄×系涉案房屋的所有权人。在我爱我家公司的居间服务下，2016年3月25日，逄×（出售方，甲方）与刘×（买受方，乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定甲方将其所有的涉案房屋（建筑面积171.56平方米，房屋所有权证号：X京房权证通字第1307815号）出售给刘×，该房屋的性质为商品房，房屋的抵押情况为：该房屋已经设定抵押，抵押权人为招商银行，抵押金额为290万元，该房屋的抵押，甲方应于签订合同180日内办理抵押注销手续。该房屋的租赁情况为该房屋未出租。经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为616万元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金50万元，定金通过自行交接方式划转。乙方选择商业贷款申办贷款，拟贷款金额为200万元，甲乙双方一致同意，乙方分两次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次于网签后解抵押当天，2016年9月15日之前，乙方向甲方支付290万元，资金通过自行交接方式划转。第二次于2016年9月24日之前，乙方向甲方支付76万元，资金通过资金存管方式划转。合同第七条房屋的交付约定：甲方应当在收到全部房款3日之内将该房屋交付给乙方。合同第八条税费相关约定：本次交易应缴纳的所有税费由乙方全部承担。合同第九条权属转移登记约定：甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书的，甲方有权单方解除合同。甲方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出手续。第十条违约条款约定：（一）除不可抗力外，甲方逾期交房违约责任：1.甲乙双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之后的，甲方逾期10日之内交付，自约定的房屋交付期限届满之次日至实际交付房屋之日应按房屋成交总价万分之五/日向乙方支付逾期违约金，且应于实际交付之日向乙方支付。甲方逾期超过10日，甲方应继续履行房屋交付义务并按房屋成交总价的5%向乙方支付违约金，该违约金应于房屋实际交付之日支付。2.甲乙双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之前的，甲方逾期10日之内交付，自约定的房屋交付期限届满之次日至实际交付房屋之日应按该房产成交总价万分之五/日向乙方支付逾期违约金，且应于实际交付之日向乙方支付，合同继续履行。甲方逾期超过10日，乙方有权单方解除合同。乙方选择解除合同的，适用本合同第十一条第二款的约定。乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行，应于该房屋实际交付之日按房屋成交总价万分之五/日向乙方支付逾期违约金。（二）除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任：1.乙方逾期在10日之内，合同继续履行。自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方应按逾期应付款万分之五/日向甲方承担违约责任，并于实际支付应付款之日向甲方支付违约金。2.乙方逾期超过10日的，甲方有权解除合同。甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款的约定。（五）除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款约定。合同第十一条合同解除条款约定：（一）如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款；如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。解除合同后，乙方另须配合甲方办理注销网上签约等手续，如未办理甲方可单独追究乙方违约责任。（二）如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的万分之五/日向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。另解除合同后须配合乙方办理注销网签手续等，如未办理乙方可单独追究甲方违约责任。合同第十三条争议解决方式约定，本合同项下发生的任何争议，由甲乙双方协商解决；协商不成，任何一方可向房屋所在地人民法院起诉。合同第十四条其他约定：本合同自甲乙双方签字或盖章之日起生效。甲乙双方可根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。本合同的补充协议与本合同具有同等法律效力。补充协议与本合同约定不一致之处以补充协议为准。逄×1（逄×之父）作为逄×的委托代理人在买卖合同上签字确认，刘×作为买受人在买卖合同上签字确认。与买卖合同签订同时，逄×（出售方，甲方）与刘×（买受方，乙方）签订《存量房交易结算资金自行划转声明》，载明甲乙双方在认真阅读北京市建设委员会发布的《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》后，双方经我爱我家公司自行划转资金风险告知后，仍决定自行划转交易结算资金，特签署本声明。交易过程中发生的资金及权属风险由甲乙双方自行承担。
买卖合同签订当日，逄×（出卖方，甲方）、刘×（买受方，乙方）与我爱我家公司（见证方，丙方）签订《补充协议》，约定经双方协商并交由丙方见证，就甲方向乙方出售私人房产一事达成补充协议：第一条：甲方同意将涉案房屋出售给乙方。第二条：经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。第四条：因标的房屋处于抵押中，甲方无力自行还清债务。乙方同意在签署本协议网签后60日内与甲方共同到招商银行代甲方提前还款290万元（实际支付额按最后一期银行余额对账单为准），乙方代甲方向招商银行支付的还款额作为交易房屋的部分房款。在还贷、解抵押当天，甲乙丙三方共同前往甲方的贷款行和相关部门办理还款和解抵押手续。在标的房屋解抵押完毕后，甲方需要立即将房产证、原购房发票、契税票等产权转移所需资料原件交给丙方，用于办理产权转移登记手续。如甲方未按照本条款的约定时间移交相关资料，则视为甲方违约，甲方应退还乙方已经支付的全部款项，并按照《买卖合同》、《履约服务合同》中违约条款的约定承担违约责任。第五条：甲乙双方要求，乙方自行支付甲方购房款290万元，丙方已明确告知甲乙双方自行支付房款风险较大，甲乙双方已经充分理解，要求自行交接且放弃丙方推荐的资金存管业务，丙方已经尽到了告知风险的义务，因此上述房款出现任何纠纷甲乙双方自行承担，丙方不承担任何责任。第六条：由于甲方个人原因导致无法亲自到场签署合同，因此委托逄×1代为签署出售涉案房屋的《买卖合同》以及其他一切相关文件。代理人保证已经获得甲方本人的上述授权，并代理人保证业主本人会按丙方要求亲自到场配合办理上述标的房屋出售过程中的相关一切手续。若由于代理人没有获得上述授权而导致合同无法履行，则代理人应分别向乙、丙方承担《买卖合同》标的额20%的违约金及相应法律责任，如因此给乙方造成的经济损失超过本条约定的违约金金额的，代理人应按乙方的经济损失承担赔偿责任。第七条：经甲乙双方友好协商同意，约定乙方最迟于2016年9月26日之前，获得贷款机构批贷手续，在乙方积极配合、资质满足贷款银行要求的前提下，如因乙方贷款批贷迟延或贷款机构政策变更等不可抗力原因，导致未按期办理过户手续，责任相关方不承担违约责任。如至2016年9月30日未能过户，违约方应向守约方按日支付总房款万分之五的违约金。第八条：乙方以两次交付定金的方式交接定金，在签订合同当时乙方交付甲方定金2万元，房屋查档后，在签订合同11个工作日之内，乙方再交付甲方定金48万元，交付方式为自行交接。第九条：经甲乙双方友好协商同意，室内固定装修不动，房屋总价包括部分家具、清单请见《买卖合同》第十二页物品清单。第十条违约条款：除甲方、乙方、丙方签署的《买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定外，甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款的20%的违约金。第十一条其他约定：本协议如有未尽之处，视为双方无约定或不需进行约定，若有争议发生，应由甲、乙、丙三方另行协商解决。本协议为《买卖合同》及《居间合同》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《买卖合同》及《居间合同》相抵触，以本协议为准。
2016年3月25日，逄×（出售方，甲方）、刘×（买受方，乙方）与我爱我家公司（居间方，丙方）签订《居间服务合同》，载明在丙方居间服务下，甲乙双方于2016年3月25日签订《北京市存量房屋买卖合同》，乙方向丙方支付居间服务费9万元，合同第四条约定了权利义务，合同同时还约定了其他条款和内容。
2016年3月28日，在我爱我家公司的居间服务下，逄×（出售方，甲方）与刘×（买受方，乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版》，约定逄×将涉案车位（房屋所有权证号：京（2015）通州区不动产权第0010276号，建筑面积27.07平方米）以20万元的价格出售给刘×，乙方应于合同签订当日向甲方支付定金5000元，定金通过自行交接方式划转，余款195
000元于办理房屋所有权转移登记当天、2016年9月24日之前支付。甲方应当在过户当天将该房屋（车位）交付给乙方。第九条权属转移登记约定，甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。如乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，甲方按乙方全部已付款的万分之五/日向乙方支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向乙方支付。因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书，甲方有权单方解除合同。合同第十条违约条款约定：（一）除不可抗力外，甲方逾期交房违约责任：1.甲乙双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之后的，甲方逾期10日之内交付，自约定的房屋交付期限届满之次日至实际交付房屋之日应按房屋成交总价万分之五/日向乙方支付逾期违约金，且应于实际交付之日向乙方支付。甲方逾期超过10日，甲方应继续履行房屋交付义务并按房屋成交总价的5%向乙方支付违约金，该违约金应于房屋实际交付之日支付。2.甲乙双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之前的，甲方逾期10日之内交付，自约定的房屋交付期限届满之次日至实际交付房屋之日应按该房产成交总价万分之五/日向乙方支付逾期违约金，且应于实际交付之日向乙方支付，合同继续履行。甲方逾期超过10日，乙方有权单方解除合同。乙方选择解除合同的，适用本合同第十一条第二款的约定。乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行，应于该房屋实际交付之日按房屋成交总价万分之五/日向乙方支付逾期违约金。（二）除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任：1.乙方逾期在10日之内，合同继续履行。自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方应按逾期应付款万分之五/日向甲方承担违约责任，并于实际支付应付款之日向甲方支付违约金。2.乙方逾期超过10日的，甲方有权解除合同。甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款的约定。（五）除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款约定。
刘×于2016年3月25日向逄×支付购房定金2万元，于2016年3月28日向逄×支付购买车位的定金5000元，于2016年3月29日向逄×支付购房定金48万元，于2016年4月19日向逄×支付购房款10万元，于2016年5月16日向逄×支付购房款49万元，于2016年5月16日向逄×支付购房款11万元，于2016年6月16日向逄×支付购房款10万元，于2016年6月29日向逄×支付购房款90万元。
2016年6月29日，逄×（出卖方，甲方）、刘×（买受方，乙方）与我爱我家公司（见证方，丙方）签订《补充协议》，载明基于甲乙双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及甲乙丙三方签订的《居间合同》，现经甲乙双方协商并交由丙方见证，就甲方向乙方出售私人房产一事达成补充协议：其中第三条约定：经甲乙丙三方友好协商，全部首付款在过户之前付清，并且在同时满足以下条件的情况下，甲乙双方在15个工作日内完成过户，条件如下：1.在乙方名下的北京通州唯一房产出售后并取得全部房款。2.甲乙双方完成网签手续并乙方获得贷款机构批贷手续。3.甲方房屋已经办理完解除抵押手续并归档。第四条：由于甲乙双方原因导致《买卖合同》未能按照原约定履行完毕，经甲乙双方友好协商，同意按照如下方式解决：甲乙双方于2016年3月25日签订的《买卖合同》及甲乙丙三方签订的《履约服务合同》、《居间合同》按照本补充协议第三条为条件执行延期。因上述合同履行延期，原甲乙丙三方约定的权利义务履行时间顺延。如延期仍未履行完毕，甲乙双方任何一方均有权以书面形式通知违约方解除双方之间签署的编号为E1603016947的《买卖合同》及同丙方签署的《履约服务合同》，而无须征得他方的同意，丙方的居间服务费按《居间服务合同》约定执行。第五条：因标的房屋处于抵押中，甲方无力自行全部还清债务，部分解押款需要第三方担保机构垫资解押，所产生的费用由甲乙双方各自承担50%。第六条违约条款：除甲方、乙方、丙方签署的《买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定外，甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。第七条其他约定：本协议如有未尽之处，视为双方无约定或不需要进行约定，若有争议产生，由甲乙丙三方另行协商解决；协商不成，任何一方可向房屋所在地人民法院起诉。本协议为《买卖合同》及《居间合同》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《买卖合同》及《居间合同》相抵触，以本协议为准。
本案审理过程中，刘×提交了在北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）的居间服务下与案外人何×1于2016年8月29日签订《北京市存量房屋买卖合同》，刘×（出卖人）与何×1（买受人）、链家公司（居间人）于2016年8月29日签订的《居间服务合同》，刘×（出卖方）、何×1（买受方）与北京中融信担保有限公司于2016年8月29日签订的《房屋交易保障服务合同》，北京市通州区不动产登记事务中心出具的查询结果，刘×提交上述证据的目的是：刘×为履行涉案买卖合同而将其名下的通州区唯一住房即北京市通州区群芳一园106号楼4单元301号房屋于2016年8月29日出售给何×1，2016年11月办理完过户手续。2016年12月2日，刘×在北京市通州区的购房资格核验通过。
本案审理过程中，刘×提交了2016年9月16日张×与逄×的通话录音、2016年9月22日张×与逄×的通话录音、2016年9月26日张×与逄×1的通话录音，用以证明逄×不同意出卖房屋构成违约的事实，逄×对上述录音的真实性不持异议，但表示上述录音并不能证明逄×不履行合同、构成违约的事实。
本案审理过程中，刘×申请为双方提供具体居间服务的我爱我家公司的经纪人张×到庭作证，张×表示刘×购买涉案房屋系换房，双方在最初的买卖合同中约定2016年9月15日前办理过户，签约后至2016年6月29日刘×向逄×支付了购房款220万元，2016年6月29日刘×支付90万元房款及双方签订补充协议是双方协商结果，张×表示其根据双方协商结果起草了2016年6月29日的补充协议，因当时卖方逄×急需用钱，买方刘×同意支付卖方90万元款项，双方才签署了延期的补充协议。张×表示2016年8月底刘×将其在通州区的房屋出售后，当时刘×预计的是2016年11月中旬可以办理过户并取得房屋出售的价款，双方的后续交易手续可以继续进行，张×将上述情况告知逄×1后，逄×1表示不同意出售房屋了，后张×表示其与逄×本人核实，逄×的答复也是不同意出售房屋。张×表示在卖方逄×表示不出售房屋后，其将买卖双方约到我爱我家公司店面进行面谈，买方表示要求继续履行合同，但卖方表示如果买方同意多支付一部分补偿，可以考虑继续履行合同，如果买方不同意支付补偿，就不同意继续履行合同了，卖方提出要求买方额外补偿的金额是100万元，买方不同意支付，要求按照合同约定履行，双方未能达成一致意见。张×表示其于2016年9月26日向逄×发送了《告知函》两份，通知逄×提交身份证扫描件、房产证扫描件，用于办理房屋核验，通知逄×于2016年10月5日尽快办理上述事宜。逄×收到了该告知函，并表示其于2016年9月底找到张×，要求刘×尽快支付购房款及办理过户，本案审理过程中，逄×提交了2016年9月底逄×1、何×与张×的录音一份，该录音中何×提出要求刘×于2016年10月15日前给付全款并过户，要是刘×达不到要求，就解约。何×及逄×1在录音中表示3月签订合同时并不知道刘×当时没有购房资质，张×表示刘×当时是换房，刘×的房屋不出售过户肯定是没有购房资质的，这点都不用说。后逄×1和何×提出如果11月15日前必须给付全款并过户，否则解约，张×在录音中表示应当按照双方2016年6月29日签订的合同履行。
本案审理过程中，刘×申请对逄×名下的涉案房屋及车位进行查封，并提供了担保，该院于2016年12月2日作出（2016）京0112民初36590号民事裁定书，裁定对逄×名下的涉案房屋及车位予以查封，查封期间不得出卖、转让和办理房屋抵押。
本案审理过程中，逄×表示2016年3月签约时，因其做生意急需用钱，刘×承诺于2016年6月之前付清全部购房款，但刘×未履行上述承诺构成违约，为此逄×提交了2016年5月至2016年6月期间与刘×的通话记录予以证实逄×在2016年5月至同年6月期间经常与刘×通话督促其支付购房款的事实。另，逄×表示其出售房屋系因从事生意急需用钱，因刘×迟迟不履行支付购房款的义务，导致其将自己的贵重物品手表、项链、耳坠等首饰典当，用以生意资金周转所用，为此造成了每月支付2000余元的利息损失，同时将车辆抵押，导致每月2万元的利息损失，2016年6月开始其多次举债借高利贷，导致每月3万元的利息损失，上述典当利息损失、车辆抵押利息损失及高利贷利息损失均系刘×逾期支付购房款对其造成的损失。为此，逄×提交了当票、续当凭证、挂失票、借条复印件（2016年3月11日出具，借款金额为30万）、何×于2013年9月18日与招行北京分行签订的《个人授信协议》（授信额度为38万元）、2016年1月13日逄×签署的《还款温馨提示函》等证据予以证实，刘×表示双方签约时逄×及我爱我家公司均知晓刘×是换房，需要将刘×在通州区的房屋出售并购买涉案房屋，逄×对刘×换房一事在最初签约时即是知晓的，双方签约时刘×并未承诺2016年6月之前付清全部房款，刘×表示逄×提交的2016年5月至同年6月与刘×的通话记录，仅能证明双方在此期间就房屋交易进行过沟通，并不能证明刘×做出过在2016年6月付清全部购房款的承诺，刘×表示因其并未有逾期付款的违约行为，故逄×所称的上述损失与其无关。
涉案房屋于2013年10月在招行北京分行设定了最高额抵押，抵押金额318万元，抵押权人招行北京分行提交的证据显示截止到2016年12月 0)
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