北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京03民终11305号
上诉人（原审被告、反诉原告）：田德忠，男，1973年5月4日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：钟鸣，北京市京都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：韩子乾，男，1987年11月14日出生，住北京市西城区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：吕晗，女，1987年5月22日出生，住北京市西城区。
二被上诉人之共同委托诉讼代理人：牛钰，北京市大都律师事务所律师。
原审当事人（原审第三人）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：杨怡芳，女，北京链家房地产经纪有限公司职员。
上诉人（原审被告、反诉原告）田德忠与被上诉人（原审原告、反诉被告）韩子乾、被上诉人（原审原告、反诉被告）吕晗，原审当事人（原审第三人）北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2016)京0105民初12296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人田德忠及委托诉讼代理人钟鸣，被上诉人韩子乾、吕晗及二被上诉人之共同委托诉讼代理人牛钰到庭参加诉讼，原审第三人链家公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
田德忠公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回韩子乾、吕晗的诉讼请求，支持田德忠的反诉请求，或者裁定撤销原判决发回重审。事实与理由：就诉争合同而言，韩子乾、吕晗不具备公积金贷款资质也不愿意采取补救措施，构成根本违约，且丧失了对合同解除提出异议的权利。一审判决认定事实错误，适用法律错误，并严重违反法定程序。一、田德忠享有《合同法》第九十四条第四项规定的法定解除权，一审判决合同不解除，适用法律错误。韩子乾、吕晗在签署合同前未对公积金贷款资格提前查知其不具备贷款资格，仍然信誓旦旦地向田德忠保证具备贷款资格，对田德忠构成欺诈或者重大过失的违约行为，这致使田德忠的合同目的不能实现，田德忠解除合同于法有据。二、田德忠享有《合同法》第九十四条第三项规定的法定解除权。一审判决合同不解除，适用法律错误。一审判决认定韩子乾、吕晗有迟延付款行为，田德忠进行了催告，对此田德忠表示认同，但一审判决应当适用《合同法》第九十四条第三项判决合同解除而消极不适用。三、田德忠享有“商品房买卖合同司法解释”第23条规定的法定解除权，一审判决合同不解除，适用法律错误。根据该司法解释，由于韩子乾、吕晗一方的原因，导致未能订立商品房贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行。四、一审判决认定“补充协议约定首付款的付款时间为网签且评估报告出具后的五个工作日内”，及“合同在签订两个月后履行进程停滞不前”，均系认定事实错误，认定“合同约定的解除条件尚未成就”，系适用法律错误。五、一审判决未考虑房屋居住现状，错误判决继续履行合同，使得不诚信的违约者获利，诚信的守约者反而遭受违约带来的无处居住的困境。就本案合同的履行者而言，一审法院认定违约的是韩子乾、吕晗，而田德忠没有任何违约行为，田德忠发出解除通知后，时间已经过去两年，一审判决未考虑房屋居住现状，未进行利益均衡，错误判决合同继续履行，不仅使得不诚信的违约者获利，还使得诚心的守约者遭受违约带来无处居住的困境。六、韩子乾、吕晗在收到解除合同通知后超过法定的3个月期间起诉，丧失了对解除提出异议的权利。七、原审遗漏当事人，严重违反法定程序，应当依法裁定撤销原判决发回重审。八、一审判决对双方重新达成的首付款支付时间事实认定错误，进而适用法律错误。在合同履行过程中韩子乾、吕晗在贷款资格不合格且其又拒绝按照合同约定向其他贷款机构申请贷款之时，经链家公司和田德忠多次要求，其已经承诺随时可以支付首付款，且在田德忠要求其支付首付款的时候，其多次以时间不合适、资金不到位等各种理由拖延支付首付款，其行为已经符合法定解除条件，而不是一审判决仅仅将韩子乾、吕晗这种行为认定为“不妥善”。九、一审判决对合同约定的首付款支付期限的事实认定错误，进而适用法律错误。截至2015年12月18日，韩子乾、吕晗在田德忠的多次催告后仍未履行，田德忠有权解除合同。十、一审判决对本案房屋买卖合同目的实现的时限事实认定错误，按照韩子乾、吕晗2016年1月6日完成评估之日起算，其无法实现合同约定的90日内完成房屋过户的合同目的，即交易双方均无法按时实现合同目的。另，韩子乾、吕晗在签署合同之时恶意串通链家公司故意向田德忠隐瞒其公积金贷款开户不满一年的真实情况，从而严重损害田德忠的利益。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，并严重违反法定程序，请求二审法院依照民事诉讼法第170条第2项、第4项的规定，依法改判或者裁定撤销原判决发回重审。
韩子乾、吕晗辩称，同意一审判决，不同意田德忠的上诉请求。
链家公司提交了书面答辩意见，主要内容如下：同意一审判决，意见与一审一致，无新证据提交。
韩子乾、吕晗向一审法院起诉请求：1、田德忠继续履行与我们签署的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，协助我们办理房屋过户手续；2、田德忠按照房屋总价款日万分之五的标准向我们支付2015年1月16日至实际过户之日止的违约金。
一审法院认定事实：2015年10月18日，吕晗、韩子乾与田德忠在链家公司居间服务下签署《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定田德忠将诉争房屋出售给韩子乾、吕晗，房款总价为237万元。定金5万元，由买受人直接支付给出卖人。买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为120万元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担期间已发生的及要产生的各项费用。合同违约责任部分约定了逾期交房责任及逾期付款责任，其中关于逾期付款责任的约定为：买受人未按照补充协议约定的时间付款，逾期15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。同日，田德忠（甲方）与韩子乾、吕晗（乙方）及链家公司（丙方）签署补充协议，约定买受人于2015年10月18日前将定金5万元自行支付给出卖人，于面签当日将第一笔首付款110万元整（不包含前期支付的全部定金）以理房通托管的方式支付给买受人，双方应于网签完成且评估报告下发当天起5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。违约责任的约定为：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。4、在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。甲乙双方应当在交房当天自行办理物业交割手续，丙方陪同，甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币贰万元整作为物业交割保证金，该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方。同日，三方签署《居间服务合同》，第四条第4款约定：甲、乙双方中任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任；除本合同另有约定的外，各方不得擅自单方解除或变更本协议。当日吕晗、韩子乾（乙方）还与田德忠（甲方）及北京中融信担保有限公司签署《房屋交易保障服务合同》，约定乙方保证具备贷款银行或公积金管理中心要求的贷款申请资格，并配合提供银行或公积金管理中心要求和/或临时要求提交的与贷款相关的一切材料及亲自按时到场办理。甲、乙双方中任何一方如未按照本合同约定履行义务，导致本合同迟延履行或无法履行的，违约方应承担违约责任，并赔偿守约方的损失。2015年10月12日,韩子乾向田德忠交纳定金2万元；2015年10月18日，又交纳定金3万元。2015年11月4日，韩子乾、吕晗的购房资格通过审核，2015年11月6日，链家公司为本次交易办理网签手续。2015年11月12日，评估公司通知韩子乾公积金未缴满12个月，存在断缴补缴的情况，无法办理公积金贷款。韩子乾遂将此事告知田德忠。此后，三方就合同的继续履行发生争议。结合韩子乾、吕晗及田德忠提供的双方通话录音及微信、短信记录及链家公司陈述可知，得知公积金资格审核未通过后，田德忠要求韩子乾、吕晗进行商业贷款以继续履行合同，但韩子乾、吕晗坚持进行公积金贷款，并称由于单位及北京外企人力资源服务有限公司的原因导致公积金断缴，希望协调单位及相关部门办理公积金特批手续。此后，链家公司曾提出以公司垫资方式弥补韩子乾、吕晗的贷款问题，田德忠为配合垫资将房屋产权证、公证书、身份证、个人征信报告等邮寄给链家公司，但此后韩子乾、吕晗考虑到利息等支出成本未办理垫资手续。在等待韩子乾协调公积金贷款期间，田德忠多次与韩子乾、吕晗联系付款问题，要求先支付首付款，韩子乾、吕晗答复首付款需要时间准备，且链家公司只能在规定时间到店刷卡支付，因为上班的原因，只能周末到链家公司支付。2015年12月2日，韩子乾与案外人关健在中介公司居间下签署《北京市房屋租赁合同》，将诉争房屋出租给关健，租期自2015年12月5日至2016年12月4日，租金每月5500元，押金5500元。2015年12月11日，韩子乾向中介公司支付中介费910元。合同签订后，韩子乾将关健支付的三个月租金转交给田德忠，保留了押金5500元。庭审中，韩子乾、吕晗表示因为公积金贷款出现问题，所以才协商以韩子乾的名义将诉争房屋出租，以弥补田德忠遭受的损失；田德忠则表示因为韩子乾、吕晗答应链家公司的建议垫资支付房款，故于2015年11月19日主动提出让其代为出租房屋，希望所收房租冲抵部分二人为拆借而支出的利息，后来二人不同意垫资，认为房屋租金不够支付垫资费用，为减少损失所以才收回房租。2015年12月18日，田德忠向韩子乾、吕晗发出《出卖方解约追偿通知》，认为11月6-8日链家公司已代为网上提交审核和打印网签，买受方发现公积金不合格后为了节约自己的贷款利息不愿意走其他形式贷款，不接受变更为商业贷款等解决方案，执意进行公积金贷款，之后一直拖延，已经构成违约，导致出卖方应收款项无法如期收到，作为守约方利益受损，故要求解除房屋买卖合同，并要求买受方支付给出卖方房屋总价款20%的违约金。2015年12月20日，吕晗、韩子乾向田德忠发送《对于田德忠出具的“出卖方解约追偿通知”的解释书》，称11月12日突然被通知公积金开户时间不足一年，但实际上入职时间为2014年9月，早已超过一年，因为北京外企人力资源服务有限公司及入职公司的原因导致开户时间晚，划账不及时，并不是主观原因，始终努力与卖方协调请求谅解并弥补损失，合同约定若未获得贷款机构批准继续申请其他机构贷款并未明确指明具体贷款方式，并非卖方所述的一定要更换为商业贷款；合同约定申请购房贷款的时间是网签完成且评估报告下发当天起5个工作日，评估报告还未下发，并未构成逾期，也不是没有公积金贷款资格，而是由于非主观原因及意外因素开户晚了一个多月，客观因素和意外因素引起的时间延长并非卖方所谓的逾期和延迟，并不构成违约；现公积金审核流程已进入特批结算，通过后即可进行公积金申请；已经尽最大努力使合同尽早顺利完成，需要双方的积极配合，如果卖方单方终止合同，需退还已交付的全部定金，并根据补充协议以相当于该房屋总价款的20%支付违约金。2016年1月6日，诉争房屋评估报告出具，韩子乾、吕晗要求田德忠配合办理面签手续，田德忠答复合同已经解除，拒绝继续履行合同。庭审中，韩子乾、吕晗提交《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款中心特殊事项审批表》，显示2015年12月25日，韩子乾的公积金贷款手续被准予办理。田德忠主张出售诉争房屋本来是因为急需获得购房款换房，但因韩子乾、吕晗迟延履行合同义务，拿不到售房款只能向银行申请贷款，发生贷款利息损失；同时错过了低价购房的机会，发生投资收益损失；聘请律师进行诉讼，发生律师费及诉讼费损失，并提供同类房屋报价网页截图、银行账户明细、个人借款合同、代理协议予以证明。韩子乾、吕晗对上述证据均不认可，认为无法证明损失是己方原因造成。经询，韩子乾、吕晗表示坚持要求继续履行合同，并同意一次性支付全部购房款。田德忠认为合同已经解除，并称与案外人签署了新的房屋出售协议，等待本案网签解除后即与新的买受人办理网签手续。法院要求田德忠提交与案外人签署的房屋买卖合同，田德忠表示考虑到对案外人信息的保护，不同意提交买卖合同。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。吕晗、韩子乾与田德忠签订的《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》是各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应当按照约定履行自己的义务。房屋买卖合同的合同目的在于买受人通过履行合同取得房屋所有权，出卖人通过履行合同获得房屋相应对价，故在房屋买卖合同法律关系中，买受人的主要合同义务为付款，出卖人的主要合同义务为配合办理过户相关手续并交付房屋。本案中，韩子乾、吕晗与田德忠约定的付款方式为首付款加公积金贷款，并明确约定买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，应当继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用，同时韩子乾、吕晗应当保证具备贷款银行或公积金管理中心要求的贷款申请资格。结合合同上下文及房屋买卖合同目的，此条约定系为保证出卖人尽快获得房屋价款，督促买受人积极履行款项支付义务。根据该约定，韩子乾、吕晗在得知公积金贷款出现问题后，应当积极申请包括商业贷款在内的其他形式的贷款，以促使贷款尽早获批，妥善履行付款义务。但根据庭审查明的事实及现有证据，韩子乾、吕晗在签署合同前未对其公积金贷款资格提前查知，签署合同并获知公积金出现问题后的一个月内，并未按照合同约定继续申请其他贷款机构贷款，为避免负担过高利息坚持进行公积金贷款，违反了合同就贷款问题的约定，存在违约行为，应当承担违约责任。同时，根据双方之间及与链家公司的沟通可知，在公积金出现问题后，链家公司、田德忠也曾建议韩子乾、吕晗通过垫资的方式解决，或者提前支付首付款，但韩子乾、吕晗均以利息或者成本、时间等问题未接受田德忠或者链家公司的建议，未能积极采取其他措施弥补贷款出现问题的后果，导致合同在签订两个月后履行进程停滞不前，评估报告无法出具，田德忠不能获得首付款。虽然双方合同并未约定贷款出现问题后买受人应当采取其他形式支付款项，但韩子乾、吕晗作为买受人需妥善、积极履行付款义务，在此意义上，韩子乾、吕晗履行合同亦存在不妥善之处。另一方面，虽然韩子乾、吕晗在公积金出现问题后未能向其他贷款机构贷款属于违约行为，但双方合同及补充协议均未约定如果买受人因自身原因未获得贷款机构批准后继续申请其他贷款机构贷款的期限，故该违约行为并不符合双方合同约定及法定解除条件。买卖合同约定买受人逾期付款超过15日的，出卖人有权解除合同，而补充协议约定首付款的付款时间为网签且评估报告出具后五个工作日内，至田德忠向韩子乾、吕晗发送解约通知时，评估报告尚未出具，即首付款付款期限并未届至，韩子乾、吕晗亦无合同及补充协议约定的其他根本违约行为，故二人不构成根本违约，合同约定的解除条件尚未成就，田德忠就此不享有约定解除权。在田德忠向韩子乾、吕晗发出解除通知后，韩子乾、吕晗并未同意解除合同，故双方就合同解除问题亦没有达成合意，对田德忠主张合同于2015年12月18日已经解除的请求法院无法支持。现双方买卖合同已经进行网签，韩子乾、吕晗明确表示同意一次性支付全部房款，合同具备继续履行的条件，应当继续履行。法院对韩子乾、吕晗要求继续履行合同的诉讼请求予以支持，链家公司应当对双方合同履行予以配合。田德忠表示已经与案外人另行签订买卖合同，但未提交任何证据证明，且田德忠与韩子乾、吕晗签订合同在前，在合同未经双方确认或者司法机关确认解除的情况下，不应再行出售，田德忠以此抗辩合同继续履行于法无据，法院不予支持。关于违约金一项，韩子乾、吕晗未按合同约定办理贷款，属于违约行为，但双方买卖合同、补充协议、交易保障服务合同均未对此违约行为约定违约责任，而该违约行为并非根本违约，田德忠主张按照根本违约计算违约金与合同约定不符，法院无法支持。因韩子乾、吕晗违约在先，故田德忠向二人发出解约通知系基于二人的违约行为，而非补充协议约定的单方拒绝出售房屋或者擅自提高房屋交易价格的根本违约，韩子乾、吕晗要求田德忠支付违约金没有合同依据，法院不予支持。诉争房屋在过户之前应为田德忠所有，相应收益应由田德忠收取。房屋出租押金是承租人交给出租人用于保障租赁合同履行的保证金，诉争房屋的租赁合同虽由韩子乾签订，但实际出租人仍为田德忠，故押金韩子乾、吕晗应当返还。关于田德忠主张的经济损失部分，因韩子乾、吕晗的违约行为导致合同迟延履行，结合田德忠提交的证据及本市房地产市场交易规律，田德忠确因韩子乾、吕晗的违约行为遭受了一定的经济损失，包括利息损失及房屋溢价损失等，韩子乾、吕晗应当予以赔偿。但田德忠主张的损失数额过高，且律师费属于其自行支出的诉讼成本，并非因韩子乾、吕晗的违约行为导致，法院结合田德忠提交的证据并综合本案情况对损失数额予以确定。链家公司经法院合法传唤未到庭参加2016年10月10日庭审，法院依法缺席判决。一审法院判决：一、韩子乾、吕晗与田德忠继续履行二〇一五年十月十八日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，韩子乾、吕晗于判决生效后十日内一次性向田德忠支付剩余购房款二百三十二万元，田德忠在收到全部购房款当日配合韩子乾、吕晗办理房屋的产权过户手续，将产权过户至韩子乾、吕晗名下，并于产权过户手续办理完毕当日与韩子乾、吕晗办理前述房屋的物业交割手续；二、韩子乾、吕晗于判决生效后十日内向田德忠赔偿经济损失二十万元；三、韩子乾、吕晗于判决生效后十日内向田德忠返还房屋租赁押金五千五百元；四、驳回韩子乾、吕晗的其他诉讼请求；五、驳回田德忠的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，田德忠提交五份证据，证据一结婚证，证据二涉案房屋房产证，证据一、证据二的证明目的是涉案房屋是上诉人及其配偶的共同财产，一审法院违反法定程序，未追加其配偶作为当事人。证据三房屋交易保障服务合同，证明目的是合同第三条明确约定韩子乾、吕晗承诺其具备公积金贷款申请资格，但事实上韩子乾、吕晗在不具备公积金贷款申请资格的情况下就与田德忠签署合同，其行为已经构成欺诈。证据四甘露园中里社区证明四份及照片两张，证据五不动产信息查询结果单，证据四、证据五的证明目的是因韩子乾、吕晗的重大根本违约行为致以涉案房屋不具备了履行的可能性。韩子乾、吕晗对证据一、证据二、证据三的真实性认可，证明目的不认可；对证据四、证据五真实性和证明目的均不认可。本院对上述证据与本案的关联性不予确认。
本院经审理查明：田德忠于2015年12月18日向韩子乾、吕晗发出的《出卖方解约追偿通知》的主要内容如下：一、房屋买卖合同。第四条：成交价格，付款方式及资金划转方式（四）关于贷款的约定：买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为120万元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意按照第2种方式解决。方式2、买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。出卖方说明：根据合同附件办理流程，11月6-8日链家已代为网上提交审核和打印网签，之后中介公司代为网上查询买受方公积金状况，发现买受方公积金不合格。买受方韩子乾11月12日来电话说自己公积金有问题（属于补缴状态，不满足贷款资格，无法申请公积金贷款）。之后，出卖方和中介公司及时与买受方协商并提出：变更为商业贷款等具体解决方案，但买受方不接受，执意要做公积金贷款、之后一直采取拖延，推卸责任，直至现在，买受方已经违约。二、补充协议。第二条：关于房屋交易具体事宜的约定5、申请购房贷款：甲乙双方应于网签完成且评估报告下发当日起5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。出卖方说明：本应按补充协议第二条在网前完成且评估报告下发当日起5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。出卖方说明：本应按补充协议第二条在网签完成且评估报告下发当天起5个工作日内双方去公积金管理中心办理贷款申请手续。（推算应该在2015年11月18日—推算依据是买受方（韩子乾）于2015年11月12日来电话说他公积金贷款不够资格）但因为买受方不具备公积金贷款资格，买受方为了节约自己的贷款利息，不愿意走其他形式贷款（如商业贷款等），而故意拖延出卖方，等他的公积金补缴及特批，拖延直至现在，毫无结果。买受方已经违约，造成卖方利益受损。三、居间服务合同。第四条：违约责任4、甲乙双方中任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任；出卖方说明：作为守约方，得知买受方公积金贷款资格不够，我们第一时间联系中介，一同劝他商业贷款（按合同约定义务），买受方一直拖延，不配合，且隐瞒自己的公积金欠缴状态。因为买受方拖延，已造成出卖方利益受损，买受方应当承担赔偿责任。四、补充协议。第四条：违约责任1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。违约责任3、乙方若出现下列情况之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方费用不予退还。出卖方说明：截至2015年12月18日买受方均因不能提供有效的公积金贷款手续资料而无法进行公积金贷款，买受方拒绝出卖方及中介公司提出的其他贷款方案，办理流程中断，导致出卖方应收款项无法如期收到，出卖方作为守约方利益受损。根据：合同第七条违约责任（二）逾期付款责任及《补充协议》第四条违约责任3、情形（1），情形（3），买受方已构成根本违约，现出卖方田德忠根据合同及补充协议相关条款的约定书面通知买受方吕晗、韩子乾，解除房屋买卖合同，要求买受方支付给出卖方该房屋总价款的20%违约金（人民币474000元）。本通知一式三份，出卖方、买受方、链家公司各持一份。
《北京市存量房屋买卖合同》第七.(二)条约定，买受人未按照补充协议约定的时间付款，逾期15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。
《补充协议》第四.3条约定，乙方（买受人）若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。
一审法院经审理查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，田德忠与韩子乾、吕晗自愿签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应恪守履行。因田德忠于2015年12月18日向韩子乾、吕晗发出《出卖方解约追偿通知》导致合同履行中止，该《出卖方解约追偿通知》所持之合同解除理由是否成立为本案主要争议焦点。从《出卖方解约追偿通知》内容来看，田德忠主张解除权的依据是《北京市存量房屋买卖合同》第七.（二）条及《补充协议》第四条.3条中的情形（1），情形（3）。田德忠认为，韩子乾、吕晗拒绝在办理公积金贷款出现障碍后继续申请商业贷款，从而拖延了房屋评估进程，进而导致首付款支付的拖延，韩子乾、吕晗应当支付首付款而未支付已超出15日，田德忠有权主张解除合同。而韩子乾、吕晗则认为《北京市存量房屋买卖合同》约定的首付款支付条件是完成网签且评估报告出具后的五个工作日内，至田德忠发出解除合同通知时尚未具备首付款支付条件，韩子乾、吕晗不存在违约行为。因评估报告出具的前提是买方实际申请贷款且符合贷款申请条件。对于韩子乾、吕晗是否负有及时办理贷款的义务以及田德忠主张的解除合同权是否成就等争议问题，本院具体分析如下：
一．韩子乾、吕晗负有及时办理贷款的合同附随义务
《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，即合同的附随义务。二手房交易是一个系列流程，在以贷款方式支付房款的情形下，买方具备贷款资格是合同得以继续履行的必要前提，贷款资格审核也是进行房屋价格评估的前一步骤，买方能否及时取得贷款资格审核会影响到房屋价格评估时间、首付款的支付及后续一系列手续包括过户登记的进行。纵观双方合同约定，合同明示条款对于韩子乾、吕晗办理贷款的期限未给予限制，但基于诚实信用原则，买卖各方行使权利、履行义务均不应造成另一方合法利益的损害，韩子乾、吕晗应当承担及时办理贷款的合同附随义务，否则将导致合同履行的无限拖延导致主合同义务始终无法履行或履行条件无法成就，损害田德忠的合同利益。
二．田德忠主张的合同解除权不能成就。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《合同法》第九十四条并未就违反附随义务是否可以导致合同解除作出规定，违反附随义务只有影响合同约定义务履行的效果，且达到《合同法》第九十四条规定的程度或合同约定的解除条件时才可以解除合同。就本案而言，一方面，韩子乾、吕晗负有及时办理贷款的合同附随义务，如果韩子乾、吕晗过分拖延贷款办理导致主合同义务始终无法履行或履行条件无法成就而损害田德忠的合同利益，则田德忠有权主张付款期限加速到期进而主张合同解除权。另一方面，从合同约定来看“在买受人因自身原因未获得贷款机构批准（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的）时，出卖人同意买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准”，这一约定是买卖双方基于对办理二手房贷款之复杂性的合理预期而做出的安排。基于这一安排，假设出现了贷款无法办理的情况，买受人必然需要时间了解原因以及是否有可能解决，在确定无法解决时还需另行寻找其他合适的贷款机构提交申请并等待审核，整个过程必然需要一定时间，出卖人也有义务在合理期限内容忍买受人的拖延。此外，按照双方合同约定，首付款支付时间是评估报告出具后的五个工作日，逾期支付首付款的合同解除权行使条件是应当支付首付款而未支付已超出十五日。自买受方韩子乾发现并告知田德忠公积金有问题的11月12日至田德忠行使合同解除权的12月18日共36天，扣除房屋评估时间、评估后五个工作日和等待合同解除权成就的十五天，田德忠给予韩子乾、吕晗解决贷款办理障碍的期限显然过短，不符合合同约定和诚实信用原则的要求。而从本案情况来看，韩子乾、吕晗虽然拒绝办理商贷和垫资，但其始终在积极消除公积金办理的障碍，并在2015年12月25日，即发现贷款办理障碍后的40多天的时间内取得了贷款审批，尽管造成了合同履行的一定迟延，但并未过分超出合同当事人的合理预期，因为即便办理商贷也需要在明确公积金确定无法办理后再寻找贷款机构提交贷款申请。田德忠在贷款审批下来之后拒绝继续履行合同缺乏事实及法律依据，不应予以支持。但是，由于韩子乾、吕晗的原因造成了合同履行的迟延，一审法院判决韩子乾、吕晗赔偿田德忠损失并无不当，应予维持。
综上所述，田德忠的上诉请求不能成立，本院依法驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费31844元，由田德忠负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 丹
审 判 员 江锦莲
审 判 员 孙 京
二〇一七年十月二十三日
法官助理 樊思迪
书 记 员 刘怡然