重庆市潼南区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝0152民初2100号
原告:中国工商银行股份有限公司潼南支行,住所地重庆市潼南区桂林街道办事处金佛大道217号附1号，统一社会信用代码915002237093927344。
委托诉讼代理人：隋宜径，重庆恒泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马婷，重庆恒泽律师事务所律师。
被告:罗中飞，男，1973年7月1日出生，汉族，住重庆市潼南区。
被告：彭铭，女，1974年11月15日出生，汉族，住重庆市潼南区。
被告：重庆驰华亿立地产发展有限公司，住所地重庆市潼南区梓潼街道办事处外滩西路3号夹层商业夹-03，统一社会信用代码915002235540677250。
原告中国工商银行股份有限公司潼南支行（下文简称工行潼南支行）与被告罗中飞、彭铭、重庆驰华亿立地产发展有限公司（下文简称驰华地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行潼南支行的委托诉讼代理人马婷、被告彭铭到庭参加了诉讼；被告罗中飞、驰华地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告工行潼南支行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告罗中飞立即向原告偿还截止2017年3月6日的借款本金327162.72元和利息8974.90元；2、判令被告罗中飞支付原告自2017年3月7日起至借款本息全部清偿之日止的利息（该利息包括利息、复利及罚息，以借款本金327162.72元为基数，按借款合同约定的利率计算），利随本清；3、本案所涉案件受理费等相关费油由被告承担；4、请求判令被告驰华地产公司对上述债务承担连带清偿责任；5、请求判令原告对被告罗中飞、彭铭提供的位于重庆市潼南区梓潼街道办事处外滩西路x号x幢x号房屋价款享有优先受偿权。事实和理由：2015年7月6日，原告与被告罗中飞、彭铭、驰华地产公司签订了一份《个人购房借款/担保合同》，约定：原告向被告提供贷款人民币348000元用于后者购买个人住房；贷款期限为20年，实际放款日与到期日以借款凭证为准，按月还款，以等额本息还款法还款；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，在基准利率5.65%的基础上上调0%，据此确定的利率以借款凭证为准，罚息利率为借款凭证所确定的贷款利率的基础上加收50%，逾期偿还贷款的，依照罚息利率按日计收利息；逾期支付利息的，按罚息利率支付复利；被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，原告有权宣布借款合同项下未偿还的借款立即到期，要求被告立即清偿未偿还借款及所产生的利息、罚息及其他费用；被告罗中飞、彭铭以其购买的位于重庆市潼南区梓潼街道办事处外滩西路x号x幢x号房屋向原告提供抵押担保，担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。2015年7月1日，原告与被告罗中飞、彭铭、驰华地产公司就上述抵押事宜办理了预告抵押登记。2015年7月6日，原告按约向被告发放了贷款348000元。但截至2017年3月6日，被告已累计达6期未按时偿还借款本息，积欠借款本金327162.72元、利息8974.90元，其行为已构成违约，应承担偿还原告借款本息的违约责任。庭审中，原告将第二项诉讼请求变更为：判令被告支付原告自2017年3月6日起至借款本息全部清偿之日止的罚息和复利（罚息以借款本金327162.72元为基数，按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮50%计算，复利以未偿还的罚息为基数，按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮50%计算）。
被告罗中飞未作答辩。
被告彭铭辩称，借款属实，但希望延期偿还借款。
被告驰华地产公司未作答辩。
原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：个人购房借款/担保合同、重庆市土地房屋预告登记证明、个人借款凭证、利息明细、律师函等，这些证据经本院审查和开庭质证，可以采信。
本案经审理认定事实如下：被告罗中飞因购买住房向原告申请贷款34.8万元。2015年7月6日，被告罗中飞作为借款人和抵押人、被告彭铭作为抵押人、被告驰华地产公司作为保证人与作为贷款人的原告签订了《个人购房借款/担保合同》（合同编号：【住房】字【重庆】行【潼南】支行【2015】年【1014】号）。合同约定：贷款金额为人民币348000元；借款用途为购买位于潼南区梓潼街道办事处外滩西路X号X幢X号房屋（建筑面积115.36平方米）；借款期限20年，实际放款日和借款日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款利率为基准利率确定，在基准利率的基础上确定的执行利率以借款凭证记载为准；贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年（含）以下，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调准之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率确定并执行新的利率；还款方式为等额本息还款法，借款人自愿选择每月借款对应日为还款日；借款人如发生连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息等情形，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，并要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；罚息利率在约定利率基础上加收50%确定；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；保证人承担保证责任的范围按阶段性连带责任保证确定，满足本合同约定的正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书这一条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；借款人、担保人承诺本合同项下约定的本方送达地址正确无误，贷款人向约定的送达地址寄送相关文件，即视为已向受送达人履行了通知义务。合同第十八条、第十九条和第二十条还约定了抵押担保的相关内容。被告罗中飞、彭铭自愿将位于重庆市潼南区梓潼街道办事处外滩西路x号x幢x号房屋作为该笔贷款抵押担保，且于2015年7月1日在重庆市潼南区国土资源和房屋管理局对上述房屋办理了预告登记。但截至起诉前被告罗中飞、彭铭并未取得上述房屋的所有权证书，也未就上述房屋办理正式抵押登记手续。
《个人购房借款/担保合同》签订后，原告于2015年7月6日按约向被告发放了贷款348000元。被告罗中飞在原告出具的《中国工商银行个人借款凭证》上签字并捺印。该借据载明借款金额348000元，借款期限为2015年7月6日至2035年7月6日，还款方式为等额本息还款，借款当期执行利率为5.94%（年利率），借款用途为购买住房。贷款发放后，被告罗中飞从2016年3月起未再按时足额向原告偿还贷款本息，截止2017年3月6日，被告尚欠原告借款本金327162.72元、利息8974.90元未付。2017年3月14日，原告向被告罗中飞邮寄《律师函》，宣布上述贷款提前到期，该《律师函》于同年3月21日被退回。
本院认为，原告提供的证据能够证明原、被告存在借款和抵押担保合同关系，借款和担保是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，应当受到法律保护。原告按照合同约定向被告履行了出借义务，被告也应当按照合同约定履行还款和承担担保的责任。被告未按合同约定足额偿还借款本息连续达三个月以上，已构成了违约，原告有权通过律师函的形式宣布贷款提前到期，即原、被告签订的《个人购房担保借款合同》项下的借款于2017年3月21日（即原告邮寄的律师函被退回之日）提前到期，被告应当承担偿还原告全部借款本息的违约责任。原告主张执行利率按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率计算，符合合同约定，本院予以支持。因双方约定被宣布提前到期的贷款，其利息按罚息利率标准计算，且罚息利率按约定的执行利率基础上加收50%计算，故2017年3月22日至清偿之日止的罚息应以未偿还的借款本金327162.72元为基数，按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮50%计算。关于原告主张2017年3月7日至2017年3月21日期间的罚息，因上述借款本金在此期间并未到期，不符合合同约定的罚息计算情形，故本院对原告主张的2017年3月7日至2017年3月21日期间的罚息不予支持，但对该期间可按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率计算利息。原告主张2017年3月7日后的复利以未偿还的罚息为基数计算，因罚息系违约金性质，不应再计算复利，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。原告与被告签订的抵押合同所涉及的抵押物，因双方未办理正式抵押登记手续，不符合保证人驰华地产公司免除保证责任的约定情形，故本院对原告要求被告驰华地产公司对上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求予以支持。另外，涉案房产因未办理抵押登记手续，抵押权未依法设立，不产生优先受偿的效力，故本院对原告要求对被告罗中飞、彭铭提供的抵押房产价款享有优先受偿权的诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告罗中飞于本判决生效后十五日内向原告中国工商银行股份有限公司潼南支行偿还借款本金327162.72元，并支付利息（截止2017年3月6日的利息为8974.90元；2017年3月7日起至2017年3月21日止的利息以327162.72元为基数，按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率计算；2017年3月22日起至清偿之日止的利息（即罚息）以327162.72元为基数，按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮50%计算）；
二、被告重庆驰华亿立地产发展有限公司对上述债务承担连带清偿责任；
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司潼南支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6342元，由被告罗中飞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 吴继权
代理审判员 李圣丹
人民陪审员 龙 伟
二〇一七年九月二十九日
书 记 员 邓 涛