西安市碑林区人民法��
民 事 判 决 书
(2016)陕0103民初1610号
原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行。
负责人:杨新丰，行长。
委托代理人：徐秀明，北京市尚衡（西安）律师事务所律师。
委托代理人：赵向阳，北京市尚衡（西安）律师事务所律师。
被告：陈建良，男，1974年6月6日出生，汉族，无业。
被告：周爱美，女，1978年6月17日出生，汉族，无业。
被告：陕西荣民房地产集团有限公司。
法定代表人：史贵禄，董事长。
委托代理人：张靖玮，男，该公司法务专员。
委托代理人：吴欣，男，该公司法律顾问。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西省分行）与被告陈建良、周爱美、陕西荣民房地产集团有限公司(以下简称荣民公���)金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行陕西省分行委托代理人徐秀明、被告荣民公司委托代理人张靖玮到庭参加诉讼。被告陈建良、周爱美经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告建行陕西省分行诉称，被告陈建良向原告借款510000元用于购买房屋,被告陈建良、周爱美承诺用该房屋对上述债务承担抵押担保责任。被告荣民公司承诺对被告陈建良的上述债务承担连带保证责任。上述借款发生在被告陈建良与被告周爱美夫妻关系存续期间。后被告陈建良未按约偿还借款本息，经原告多次催要未果。现诉至法院，请求:判令解除原告与被告陈建良签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；判令被告陈建良、周爱美偿还原告借款本金448383.58元，利息13767.71元、罚息241.05元、复利308.74元（计���至2015年8月9日）及此后至贷款实际清偿之日新产生的利息、罚息、复利；判令原告对被告陈建良、周爱美为本案借款提供的抵押房产变现所得享有优先受偿权；判令被告荣民公司对上述债务承担连带保证责任；诉讼费由被告承担。
被告陈建良、周爱美未答辩。
被告荣民公司辩称，要求先用抵押房屋清偿上述债务，不足部分，同意承担偿还责任。承担连带保证责任后要求行使追偿权。原告先后两次从其保证金账户中扣除了45010.53元用于偿还被告陈建良、周爱美拖欠的借款本息，要求在本案中一并处理。
经审理查明，2009年6月12日，原告与被告荣民公司签订了个人住房(商业用房)借款最高额保证合同，约定:被告荣民公司为开发建设的坐落于龙首十字东南角的荣民花园项目所属房屋提供壹拾亿元整的最高额连带保证，该最高额连带保证所担��的债权是指从2009年6月9日至2013年6月9日期间原告向借款人发放个人住房贷款而形成的全部债权，该被担保的债权包括贷款本金，以及由此产生的利息(含复利和罚息)、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项(包括但不限于原告垫付的有关手续费、杂费等)、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等)。无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保，原告均可直接要求被告荣民公司在其保证责任范围内承担连带保证责任，被告荣民公司不提出任何异议。2009年11月5日，原告与被告陈建良签订借款合同，约定：被告陈建良为购买位于西安市莲湖区龙首村西北区的荣民花园第5幢3单元20层32002号房屋，向原告建行陕西省分行借款510000元；借款采用��额本息还款法，每月归还本息2736.66元；借款期限为2009年11月5日至2034年11月5日，共25年；如果被告陈建良不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，则原告有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求被告陈建良立即清偿借款本息及相关费用，解除与被告陈建良的借贷关系。同日，原告建行陕西省分行与被告陈建良、周爱美签订了西安市房地产抵押合同，被告陈建良、周爱美将上述房屋抵押给原告建行陕西省分行，为上述债务提供抵押担保；抵押担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。利息及违约金按借款合同的约定计算。
2009年11月9日，原告建行陕西省分行将510000元转入被告陈建良的建行个人银行账户内。2010年1月13日，西安市房屋管理局为上述抵押出具了预购商品房(预购集资房)贷款抵押���记备案证明。上述借款发生在被告陈建良与被告周爱美夫妻关系存续期间。截止2015年8月9日，被告陈建良多次未按约向原告建行陕西省分行偿还借款本息，共拖欠原告建行陕西省分行借款本金448383.58元，利息13767.71元、罚息241.05元、复利308.74元。
庭审中，原告认可其于2015年12月29日、2016年3月30日先后从被告荣民公司的保证金账户内扣划了36863.16元、8147.37元(合计45010.53元)用于偿还被告陈建良、周爱美拖欠的借款本息，同意在本案中对这两笔款项进行扣减，并将其诉讼请求第二项变更为:判令被告陈建良、周爱美偿还原告借款本金428687.46元、利息4877.8元、罚息47.84元、复利44.62元（计算至2016年7月9日）及此后至贷款实际清偿之日新产生的利息、复利、罚息。
以上事实，有当事人法庭陈述、庭审笔录、借款最高额保证合同、借款合同、抵押合同、预购��品房(预购集资房)贷款抵押登记备案证明、贷款支付凭证、个人贷款对账单、拖欠明细、结婚证等在卷佐证。
本院认为，原告与被告陈建良签订的借款合同系双方当事人在平等、自愿的基础上签订，意思表示真实，符合法律的规定，应属有效合同，双方均应按约履行各自的义务。现被告陈建良未按约履行还款义务，构成违约。原告建行陕西省分行有权按照上述个人住房(商业用房)借款合同的约定解除与被告陈建良的借贷关系，要求被告陈建良立即清偿借款本息及相关费用。被告陈建良在与被告周爱美夫妻关系存续期间向原告建行陕西省分行借款，其借款本息依法应作为夫妻共同债务处理。因此，对原告建行陕西省分行请求判令解除上述个人住房(商业用房)借款合同及判令被告陈建良、周爱美偿还原告借款本金428687.46元、利息4877.8元、罚息47.84元、复利44.62元（计算至2016年7月9日）及此后至贷款实际清偿之日新产生的利息、复利、罚息之诉讼请求，依法予以支持。原告建行陕西省分行与被告陈建良、周爱美签订的西安市房地产抵押合同系双方当事人在平等、自愿的基础上签订，意思表示真实，符合法律的规定，应属有效合同。抵押房屋已经在西安市房屋管理局依法办理了抵押登记备案。因此，原告请求对被告陈建良、周爱美为本案借款提供的抵押房产变现所得享有优先受偿权之诉讼请求，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。这一规定明确说明被担保的债���既有物的担保又有人的担保时，在有约定的情况下，债权人应当先按照约定实现债权。没有约定或者约定不明确的情况下，债权人应当先就该物的担保实现债权。上述个人住房借款最高额保证合同已经明确约定:无论原告建行陕西省分行对主合同项下的债权是否拥有其他担保，原告建行陕西省分行均有权直接要求被告荣民公司在其保证责任范围内承担连带保证责任。根据该约定及上述法律规定，在被告陈建良未按约偿还贷款本息时，原告建行陕西省分行均可以直接要求被告荣民公司承担连带保证责任，被告荣民公司系被告陈建良上述借款的连带责任保证人，依法应承担连带保证责任。被告荣民公司承担保证责任后，有权向债务人陈建良、周爱美追偿。被告陈建良、周爱美未到庭应诉，视为放弃诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第���款、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第二十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行与被告陈建良于2009年11月5日签订的《个人住房(商业用房)借款合同》有效，予以解除。
二、被告陈建良、周爱美于本判决生效后十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金428687.46元、利息4877.8元、罚息47.84元、复利44.62元，2016年7月9日以后至贷款实际清偿之日新产生的利息、罚息、复利按合同约定计算支付。
三、被告陈建良、周爱美逾期不清偿上述债务，原告中国建设银行股���有限公司陕西省分行对被告陈建良、周爱美用于借款抵押的西安市莲湖区龙首村西北区荣民花园第5幢3单元20层32002号房屋折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。
四、被告陕西荣民房地产集团有限公司对被告陈建良、周爱美的上述债务承担连带清偿责任。
五、被告陕西荣民房地产集团有限公司承担连带清偿责任后有权向被告陈建良、周爱美追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费8930元(案件受理费8240元、公告费690元)，由被告陈建良、周爱美、陕西荣民房地产集团有限公司负担（此款原告己预交，三被告在付上款时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递���上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 刘淑芳
审 判 员 马巧会
人民陪审员 唐金琳
二〇一六年八月九日
书 记 员 段秀莉