四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016)川07民终9号
上诉人（原审被告）：王平，男，生于1962年11月7日，汉族，四川省江油市人，住四川省江油市。
委托代理人：周游，四川鼎天律师事务所律师。
委托代理人：王梅，女，生于1985年11月7日，汉族，住四川省江油市。
被上诉人（原审原告）：刘向东，男，生于1978年8月30日，汉族，重庆市人，住重庆市北碚区。
委托代理人：何开强，四川太白律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江油市长足房地产开发有限公司，住所地：江油市中坝镇太白中路70号。
法定代表人：杨正，该公司总经理。
上诉人王平因第三人撤销之诉（房屋买卖合同纠纷）一案，不服江油市人民法院（2015）江油民初字第2654号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王平及其委托代理人周游、王梅，被上诉人刘向东及其委托代理人何开强到庭参加诉讼。被上诉人江油市长足房地产开发有限公司（简称长足房产公司）经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现已审理终结。
原判认定：被告长足房产公司成立于1999年8月26日，经营范围为房地产开发、销售等。2008年，被告长足房产公司在江油市中坝镇涪江北路投资开发“诗城帝景”商住楼，并将该工程交由四建司承建。后被告长足房产公司与四建司因建设工程施工合同发生纠纷，经四川省高级人民法院以（2012）川民终字第402号民事判决书，确定被告长足房产公司应支付四建司工程款4654575元。四建司据此向德阳市中级人民法院申请执行，德阳市中级人民法院于2013年6月19日以（2013）德执字第14-1号执行裁定，查封了被告长足房产公司开发的位于江油城区“诗城帝景”的房屋。执行过程中，四建司将其中4240526元工程款债权转让给了“诗城帝景”房屋的实际施工人邓旭礼。后德阳市中级人民法院根据四建司与邓旭礼的申请，追加了邓旭礼为申请执行人（第三人）。2013年12月31日，张跃代表被告长足房产公司与邓旭礼签订《和解协议》，约定：1.邓旭礼同意被告长足房产公司用“诗城帝景”1单元1804号商品房（建筑面积146.34平方米）、2单元1805号商品房（建筑面积159.97平方米），41、42、43、44号地下车库及8号地上车库作价200万元抵偿其所欠工程款；2.被告长足房产公司与邓旭礼指定的人签订房屋买卖合同并将抵偿物移交后，邓旭礼向德阳市中级人民法院申请解除对被告长足房产公司商品房和车库的查封，同时办理备案；3.被告长足房产公司将实物移交给邓旭礼指定的人并办理备案后，邓旭礼自愿放弃未收足部分的款项，若实物不能移交或移交后不能备案，邓旭礼有权申请法院按4240526元的金额恢复本案执行。同日，易杰与邓旭礼签订《以物抵债协议》，约定：1.易杰同意邓旭礼用在被告长足房产公司抵来的2套住房和5个车库（房屋及车库建筑面积、位置等以邓旭礼与被告长足房产公司签订的和解协议为准）折价200万元抵偿邓旭礼欠易杰的借款及租赁费；2.易杰在签订本协议时向邓旭礼退补人民币50万元，转账至四川太白律师事务所账户；3.易杰与被告长足房产公司在房屋买卖合同中签订的具体金额，由易杰与被告长足房产公司协商，该金额不作为双方抵债金额。2014年1月26日，易杰与原告刘向东签订《权利转让协议》，约定：1.易杰因抵债取得长足房产公司“诗城帝景”1单元18层4号商品房1套及地下车位41号处分权，刘向东有意购买；2.易杰负责协调刘向东与长足房产公司签订《商品房买卖合同》，刘向东与长足房产公司在合同中约定的购买款和收款收据作为易杰冲抵各方债权的依据，刘向东实际购买款双方约定为50万元，于房屋办理房产证后5日内付清易杰。2014年1月27日，德阳市中级人民法院作出（2013）德执字第14-5号执行裁定书，解除了对被告长足房产公司开发的“诗城帝景”的预售证号271中的包括1-1804在内的房屋的查封。2014年1月30日，被告长足房产公司与原告刘向东签订《商品房买卖合同》，约定原告刘向东以479900元购买被告长足房产公司开发的“诗城帝景”建筑面积为159.97平方米的1单元18楼4号房屋。同日，被告长足房产公司向江油市银燕物业服务有限责任公司出具了《收楼介绍信》。2014年2月27日，江油市城乡规划建设和住房保障局对该《商品房买卖合同》给予了备案，备案号为44120。2014年2月18日，邓旭礼向易杰出具收条，载明：“根据《以物抵债协议》约定，收到易杰退补的人民币50万元”。后原告刘向东在江油市银燕物业服务有限责任公司办理了“诗城帝景”1单元18楼4号房屋的《装饰装修施工许可证》，办理了购电卡、购水卡，并补交了该房物业管理费。
另查明，2009年7月28日，被告长足房产公司与被告王平签订《商品房买卖合同》，约定：王平购买了长足房产公司开发的位于江油市中坝镇涪江北路“诗城帝景”1单元18层4号商品房1套，建筑面积159.97平方米，套内建筑面积136.23平方米，商品房总价款为524700元；签订合同时支付购房款30万元，剩余房款224700元于交房时全部付清；商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向江油市房产管理局申请登记备案。同日，被告长足房产公司向王平出具收据，载明收到王平购诗城帝景1-18-4号30万元，并加盖被告长足房产公司的财务专用章。
2009年，被告长足房产公司在本案中的委托代理人张跃向被告王平借款30万元。2011年9月27日，王平出具收条1份，载明：今收张跃还借款5万元。
因长足房产公司未向王平交付“诗城帝景”1单元18层4号房屋，王平提起诉讼，请求长足房产公司继续履行合同向其交付房屋并协助办理产权证，经审理，江油市人民法院于2014年12月10日作出（2014）江油民初字第1957号民事判决，判决：“1.限被告江油市长足房地产开发有限公司在本判决生效后五日内向原告王平交付‘诗城帝景’1单元18层4号商品房一套，并在原告王平付清房款余额后十日内协助原告王平办理房屋产权过户手续；2.若被告江油市长足房地产开发有限公司确无法交付上述房屋，则应退还原告王平购房款30万元，并承担违约责任即资金占用期间的利息（本金30万元，利率每日万分之一，计息时间从2009年12月1日起至付清时止）”。
该判决生效后，原告刘向东向江油市人民法院提起第三人撤销之诉，请求：1.撤销江油市人民法院（2014）江油民初字第1957号民事判决书判决第（一）项；2.被告长足房产公司立即协助原告办理将“诗城帝景”1单元18层4号商品房一套的房地产权属证书过户到原告名下的手续，并承担相应违约金；3.本案诉讼费用由被告全部承担。
原判认为：原告刘向东、被告王平分别与被告长足房产公司签订的《商品房买卖合同》均真实、合法，两份《商品房买卖合同》均成立。因原告刘向东与被告长足房产公司签订的《商品房买卖合同》备案登记时间在（2014）江油民初字第1957号民事判决作出之前，故原告刘向东对本案所讼争的“诗城帝景”1单元18层4号房屋享有请求权。虽然就两份《商品房买卖合同》形成的时间来看，王平与长足房产公司之间签订的时间早于刘向东与长足房产公司之间签订的时间，但王平与长足房产公司所签订的《商品房买卖合同》实际上是以本案讼争的房屋作抵的民间借贷行为，房屋买卖的双方并无交易房产的本意，且王平在2011年已接受了张跃归还的借款5万元，从张跃代表被告长足房产公司与邓旭礼签订《和解协议》可以看出，张跃与被告长足房产公司实际形成表见代理关系，所以张跃与王平之间的借款，张跃可以代表被告长足房产公司以本案讼争的房屋作抵。被告王平辩称法院查封期间的所有权转移的行为无效，但转让协议是当事人之间的一种协议，是债权行为，而办理产权登记才是物权行为，根据《物权法》的规定，未办理物权登记的不影响合同的效力，本案所涉的“诗城帝景”1单元18层4号房屋，在未办理产权证的情况下，所有权未发生变化。被告长足房产公司明确表示，“诗城帝景”1单元18层4号房屋的买受人为原告刘向东，故原告刘向东提起第三人撤销之诉，请求撤销（2014）江油民初字第1957号民事判决书第一项的诉讼请求应予支持。在本案审理过程中，原告刘向东撤回请求判令被告长足房产公司立即协助原告办理将“诗城帝景”1单元18层4号商品房一套的房地产权属证书过户到原告名下的手续及承担相应违约金的诉讼请求，不违反法律规定，予以准许。遂判决：撤销江油市人民法院（2014）江油民初字第1957号民事判决书第一项判决。
宣判后，上诉人王平不服，向本院提起上诉，请求撤销（2015）江油民初字第2654号民事判决，驳回被上诉人刘向东的一审诉讼请求。理由是：一审认定上诉人与被上诉人长足房产公司之间《商品房买卖合同》为民间借贷抵押关系错误，上诉人与张跃之间的民间借贷关系和与长足房产公司之间的《商品房买卖合同》无任何关联性，上诉人与张跃之间5万元的借贷关系已经清偿；一审认定张跃与被上诉人长足房产公司构成表见代理无事实及法律依据；被上诉人长足房产公司自认的讼争房屋买受人为刘向东不应作为本案裁判的依据，讼争房屋是2009年7月28日上诉人与长足房产公司之间房屋买卖合同的标的，其后于2014年1月30日，长足房产公司通过与邓旭礼、邓旭礼与易杰之间抵债后，又将其作为与被上诉人刘向东之间房屋买卖合同的标的，再次签订《商品房买卖合同》出售，且一审判决中对邓旭礼与易杰之间的债务关系的认可缺乏事实依据。
被上诉人刘向东答辩称：1.张跃是长足房产公司的实际投资人和控制人，该公司的重大事务包括与本案有关的以房抵债都是张跃在处置，被答辩人未举证证明民间借贷款项独立于30万元购房款，应认定双方民间借贷关系而非买卖关系；2.答辩人作为房屋买卖的善意第三人且已实际接收房屋并网签备案，应当优先保护；3.本案是房屋买卖合同纠纷，邓旭礼与易杰之间的债权债务关系不是本案的审理范围。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人长足房产公司辩称：1.一审认定答辩人与被答辩人系民间借贷抵押关系正确；2.一审判决正确，房屋最终处置给刘向东是各方真实意思表示，也是为了配合法院执行工作在法院参与下办理的。请求维持一审判决。
二审庭审中，各方当事人均无新证据向本院提交。本院二审查明的证据和事实与原审一致，对原审认定的事实和证据本院予以确认。
本院认为：上诉人王平于2009年7月28日与被上诉人长足房产公司签订《商品房买卖合同》并支付了价款30万元，被上诉人刘向东于2014年1月30日与被上诉人长足房产公司签订《商品房买卖合同》并以抵款方式支付了全部合同价款，两份《商品房买卖合同》的标的物均指向本案讼争的江油市“诗城帝景”1单元18层4号房屋，虽然上诉人王平所签合同未备案，但是否备案不影响合同效力。两份《商品房买卖合同》订立时讼争房屋的所有权未发生转移，案外人张跃与被上诉人长足房产公司系独立的民事主体，张跃和上诉人王平的债权债务关系与上诉人王平所给付的合同价款30万元缺乏关联性，不足以认定上诉人王平与被上诉人长足房产公司订立《商品房买卖合同》的真实意思表示系为该民间借贷设立后让予担保，故两份《商品房买卖合同》均合法有效。
因被上诉人长足房产公司未按其与上诉人王平所签《商品房买卖合同》履行，上诉人王平向江油市人民法院提起民事诉讼，要求被上诉人长足房产公司交付房屋并协助办理产权登记，江油市人民法院审理后，于2014年12月10日作出（2014）江油民初字第1957号民事判决，该判决已经发生法律效力。被上诉人刘向东提起第三人撤销之诉，请求撤销（2014）江油民初字第1957号民事判决第一项，应当举证证明该生效判决内容错误损害其合法权益。
在债权形式主义的物权变动模式下，出卖人就同一房屋订立数个买卖合同，数个买受人同时就房屋所有权行使请求权的，除出卖人与取得所有权的买受人恶意串通外，先取得标的物占有或先办理登记手续的买受人取得标的物所有权，出卖人尚未对所有买受人交付标的物或办理登记手续的，应支持先行订立合同的买受人。本案中，讼争房屋均未办理房屋产权登记，被上诉人刘向东所签《商品房买卖合同》虽办理了备案，但备案登记是国家对商品房预售行为的行政管理，既不影响合同效力，也不决定是否取得对不动产的优先权，不应以合同备案行为认定被上诉人刘向东对讼争房屋所有权的请求成立。虽然被上诉人刘向东在本案中提供了《装饰装修施工许可证》、购电卡、购水卡及补交物业管理费等证据用以证明其对讼争房屋取得占有的事实，但是按照《商品房买卖合同》第八条、第十一条关于商品房交付、交接的约定，房屋交付、交接应当有房屋交接单及被上诉人长足房产公司作为出卖人向其提供的《住宅质量保证书》等证明文件，被上诉人刘向东未能提供合同约定的交付、交接证明材料，其所提供的《装饰装修施工许可证》、购电卡、购水卡及补交物业管理费等证据不属于合同约定交付、交接的内容，不足以证明其对讼争房屋占有的事实。被上诉人刘向东订立合同时间在上诉人王平订立合同之后，其对讼争房屋所有权的请求缺乏事实和法律依据，无法证明江油市人民法院生效判决内容错误损害其民事权益，其请求撤销（2014）江油民初字第1957号民事判决第一项的理由不能成立。
综上，上诉人王平的上诉请求成立，应予支持，原判适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百条之规定，判决如下：
一、撤销江油市人民法院（2015）江油民初字第2654号民事判决；
二、驳回被上诉人刘向东的诉讼请求。
本案一审案件受理费8500元，二审案件受理费8500元，共17000元，由被上诉人刘向东承担8500元，被上诉人江油市长足房地产开发有限公司承担8500元。
本判决为终审判决。
审判长 周冬青
审判员 文 焱
审判员 董小萍
二〇一六年六月三十日
书记员 王 燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百条对第三人撤销或者部分撤销发生法律效力的判决、裁定、调解书内容的请求，人民法院经审理，按下列情形分别处理：
（一）请求成立且确认其民事权利的主张全部或部分成立的，改变原判决、裁定、调解书内容的错误部分；
（二）请求成立，但确认其全部或部分民事权利的主张不成立，或者未提出确认其民事权利请求的，撤销原判决、裁定、调解书内容的错误部分；
（三）请求不成立的，驳回诉讼请求。
对前款规定裁判不服的，当事人可以上诉。
原判决、裁定、调解书的内容未改变或者未撤销的部分继续有效。