重庆市江津区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝0116民初2051号
原告：中国农业银行股份有限公司重庆江津支行，住所地重庆市江津区几江街道办事处老米市街152号，统一社会信用代码9150011690359943XG。
负责人：罗红文，行长。
委托诉讼代理人：李茂，女，系该单位员工。
委托诉讼代理人：廖绍光，男，系该单位员工。
被告：吴跃明，男，汉族，1990年4月5日出生，住重庆市江津区。
被告：重庆市江津区金科国竣置业有限公司，住所地重庆市江津区。
法定代表人：喻林强，总经理。
委托诉讼代理人：何家胜，系公司员工。
委托诉讼代理人：吴皓男，系公司员工。
原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行与被告吴跃明、重庆市江津区金科国竣置业有限公司（以下简称金科公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月20日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行的委托诉讼代理人廖绍光、被告金科公司的委托诉讼代理人吴皓男到庭参加诉讼。被告吴跃明经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行向本院提出诉讼请求：1、判令吴跃明偿还截至2017年2月8日的贷款本金295441.03元、利息8645.75元（其中正常息8411.22元，罚息57.4元，复利177.13元），共计304086.78元；2、判令吴跃明偿还自2017年2月9日起至贷款本息结清日止的利息、罚息和复利（其中，罚息以所欠贷款本金为基数，复利以所欠正常息与罚息为基数，均在本合同贷款执行利率基础上上浮50%计算）；3、判令被告金科公司对上述债务承担连带清偿责任；4、判令原告对被告吴跃明所有的位于XXX的房产在上述本息、费用范围内享有优先受偿权。事实和理由：2015年4月26日，原告与二被告签订了《个人购房担保借款合同》。合同约定：原告向被告吴跃明发放贷款30万元，贷款期限360个月，贷款利率为浮动利率，原告有权依合同约定计收罚息，依法计收复利；借款人未按约定按期足额偿还借款的，原告有权提前收回已发放的借款等。同时，被告吴跃明以其购买的位于XXX的房产为该笔借款提供抵押，并办理了预告抵押登记；被告金科公司自愿为该笔债务提供阶段性保证担保。根据合同约定，原告于2015年5月27日向被告吴跃明发放了贷款30万元。此后，被告吴跃明未按约定履行还款义务，截至2017年2月8日，逾期未还贷款本金295441.03元、利息8645.75元。被告吴跃明逾期偿还贷款本息的行为已构成了违约，原告有权要求其立即偿还全部贷款本息并承担相关费用。被告吴跃明以其购买的上述房产设立了抵押担保，原告有权对该房产折价、变卖或拍卖所得价款优先受偿，被告金科公司自愿为该笔债务提供阶段性保证担保，应当对该笔债务承担连带清偿责任。
被告金科公司辩称，被告吴跃明所欠借款本金、利息等金额以法院核实为准。我公司应该在涉案房屋产权证办理下来之前承担阶段性担保责任。
被告吴跃明未作答辩。
本院经审理认定事实如下：2015年4月26日，原告（贷款人）与被告吴跃明（借款人、抵押人）、金科公司（保证人）签订了《个人购房担保借款合同》。合同约定：原告向被告吴跃明发放贷款30万元，用途为购房。借款期限360个月。贷款利率为浮动利率。采用等额本息还款法，共分为360期还款，以每壹个月为一个还款周期。贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。借款人未按约定按期足额偿还借款本息，原告有权提前收回已发放的借款等。被告吴跃明以其购买的位于XXX的房产为该笔借款提供抵押担保。在借款人未取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续的情况下，由被告金科公司提供阶段性保证担保，为借款人的债务承担连带保证责任，保证期间为二年。对合同项下借款同时存在物的担保和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。原、被告三方还签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，并办理了预购商品房抵押权预告登记。但该房屋至今未办理所有权及抵押权登记手续。原告于2015年5月27日向被告吴跃明发放了贷款30万元。借款后，被告吴跃明从2016年7月起未按约定履行还款付息义务，截至2017年2月8日，尚欠借款本金295441.03元、利息8645.75元（其中正常息8411.22元，罚息57.4元，复利177.13元），共计304086.78元。
本院认为，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》系各方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应依约全面履行合同义务。原告已按合同约定向被告吴跃明发放了贷款，已履行其合同义务，但被告吴跃明却不按约定履行还款义务，原告依约定可提前收回已发放借款。被告吴跃明应当承担偿还尚欠贷款本金并支付按约定计算的利息、罚息、复利的民事责任，本院予以支持。
关于被告金科公司是否应承担保证责任的问题。根据《个人购房担保借款合同》，双方明确约定阶段性保证人的保证责任至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止。该约定系双方的真实意思表示，对双方当事人具有约束力。现抵押房屋未办理房屋产权证及正式抵押登记，且原告请求被告金科公司承担保证责任在双方约定的保证期间内，故原告请求被告金科公司承担连带清偿责任，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。
原告与被告吴跃明签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，并办理了预购商品房抵押权预告登记。由于商品房抵押权预告登记的对象仅为将来设立抵押权的请求权，该请求权虽经预告登记后产生了一定排他性，但抵押权预告登记本身并不等同于抵押权登记，不能产生抵押权设立登记的法律后果。本案中抵押房屋未取得房地产权证，未办理正式的抵押登记。故原告请求对抵押物享有优先受偿权与法相悖，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吴跃明在本判决生效后立即归还原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行贷款本金295441.03元；
二、被告吴跃明在本判决生效后立即支付原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行利息、罚息、复利，其中截止2017年2月8日为8645.75元（正常息8411.22元，罚息57.4元，复利177.13元），以后罚息以所欠贷款本金为基数，复利以所欠正常息与罚息为基数，均在本合同贷款执行利率基础上上浮50%计算，计算至本息付清为止；
三、被告重庆市江津区金科国竣置业有限公司对前述债务承担连带清偿责任；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5862元，由被告吴跃明、重庆市江津区金科国竣置业有限公司负担。此款原告已预交，经其同意，由二被告在履行上述给付义务时一并转付原告。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 程雪松
审 判 员 龚 娅
人民陪审员 傅先会
二〇一七年六月二十一日
书 记 员 梁媛媛