湖北省咸宁市咸安区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鄂1202民初1485号
原告：谢某，女，xx年xx月xx日出生，汉族，湖北省咸宁市人，教师，住咸宁市。
委托代理人：周某（系原告谢某之夫），男，xx年xx月xx日出生，汉族，湖北省大冶市人，公务员，住咸宁市，委托代理权限为特别授权。
被告武汉某酒店管理有限公司，住所地：武汉市汉阳区。
法定代表人汪某，武汉某酒店管理有限公司总经理。
原告谢某诉被告武汉某酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员镇家明适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告谢某委托代理人周某到庭参加了诉讼，被告武汉某酒店管理有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢某诉向本院提出诉讼请求：1、被告武汉某酒店管理有限公司向原告谢某支付拖欠租金11868元、逾期支付租金违约金48276元；2、被告武汉某酒店管理有限公司向原告谢某支付违约解除合同的违约金17880元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年5月18日原告谢某与被告武汉某酒店签订了《咸宁“壹.未来”房屋租赁合同》约定：原告谢某将位于咸宁市××区××渡船村（××.未来城风情街区)A幢515A号房屋租给被告武汉某酒店使用，租期为10年，前7年的年租金为房屋总价的7%、后3年的年租金为房屋总价的8%等事项。由于开发商在2013年底才将原告谢某购买的房产予以交付，原告谢某所购的房产只得于2014年1月起才交给被告武汉某酒店出租，被告武汉某酒店也只从2014年1月开始支付原告谢某租金989元/月（已扣除物业费54元/月）。但被告武汉某酒店支付原告谢某租金到2014年8月份后，就以生意不好为由停止支付租金，强迫原告谢某每月租金减半收取，也只支付到2015年8月。被告武汉某酒店于2016年3月9日以短信形式告知原告谢某，要求单方解除合同；被告武汉某酒店于2016年3月14日又电话告知原告谢某，再次要求单方解除合同，拒绝承担违约责任。故原告谢某诉至法院。
被告武汉某酒店经本院依法送达但无正当理由拒不到庭参加诉讼，在答辩期限内没有提交答辩状、在举证期限内也没有向本院提交证据，视为其对答辩权、举证权以及对原告谢某证据质证权利的放弃。
本院根据当事人提供的证据及当庭陈述，可以确认以下事实：
2012年5月18日原告谢某为甲方与被告武汉某酒店为乙方签订了位于咸宁市××区××渡船村（××.未来城风情街区)A幢515A号房屋即《咸宁“壹.未来”房屋租赁合同》约定：甲方将A幢515A号房屋（面积54.4㎡、购房总价178804元）租给乙方作为酒店经营使用，租期为10年，前7年的年租金为房屋总价的7%计算即1043元/月、后3年的年租金为房屋总价的8%即1192元/月，租金在每月到期3天前乙方直接汇至甲方指定卡号。在租赁期内，若2个月乙方未向甲方支付租金，除乙方应支付甲方租金外，还应按日向甲方支付甲方的年度租金的0.5‰违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算，逾期3个月或每年度逾期累计超过4个月，甲方有权解除合同；本合同在有效期内，除本合同第十条合同的变更和解除约定之外，任何一方不得提前解除合同，否则违约方应向守约方支付相当于本委托物业购房款10%的违约金。因国家政策法规导致该房屋不具备乙方经营的条件，双方均可变更可解除合同等事项。由于开发商在2013年底才将原告谢某购买的房产予以交付，原告谢某所购的房产只得于2014年1月起才交给被告武汉某酒店出租，被告武汉某酒店也只从2014年1月开始支付原告谢某租金989元/月（已扣除物业费54元/月）。但被告武汉某酒店支付原告谢某租金到2014年8月份后，就以生意不好为由停止支付租金。2015年1月17日，被告武汉某酒店为乙方与原告谢某为甲方签订《咸宁“壹.未来”房屋租赁合同补充协议》，约定：乙方承租甲方位于咸宁市××区××渡船村（××.未来城风情街区)A幢515A号房屋租金从2014年9月至2016年8月共24个月，每月租金减半收取即494.5元/月，如乙方违约则此协议作废等事宜。事后，被告武汉某酒店管按租金494.5元/月，也只支付到2015年8月。2016年3月9日，被告武汉某酒店以短信形式告知原告谢某：要求单方解除合同；被告武汉某酒店于2016年3月14日又电话告知原告谢某：再次要求单方解除合同。庭审中，原告谢某只得同意双方签订《咸宁“壹.未来”房屋租赁合同》解除时间为2016年3月14日。原告谢某认为，被告武汉某酒店没有支付租金，又违反合同约定提出解除合同，后经双方多次协商无果，故原告谢某诉至本院，请求判请如诉所求。
本院认为，本案争议的焦点：一、《咸宁“壹.未来”房屋租赁合同》是否为有效合同。二、《咸宁“壹.未来”房屋租赁合同》租金计算期限、被告是否应当支付逾期支付租金的违约金及违约解除合同的违约金。三、双方约定的违约金本院是否应予以调整。
一、关于《咸宁“壹.未来”房屋租赁合同》是否为有效合同的问题。本院认为，原、被告在自愿协商一致的基础上签订的《咸宁“壹.未来”房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，不违反相关强制性法律法规的规定，合法有效。原告出租的房屋的土地规划用途为住宅，其在未经相关行政部门批准同意的情况下将在该土地上建造的房屋出租给被告作为商业酒店使用经营，属于擅自改变土地规划用途，违反了《中华人民共和国土地管理法》第五十六条“建设单位使用国有土地，确需改变土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”、《中华人民共和国土地管理法》第八十条等规定，相关部门可以给予土地使用权人警告、罚款等相应的行政处罚，但上述法律法规的规定并非效力性强制性规定，不影响原被告签订的房屋租赁合同的效力，同时根据《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”，但是该条款并非强制性规定，不是绝对禁止住改商，而是应在遵守法律、法规以及管理规约的基础上，经有利害关系的业主同意，是可以住改商，本案中被告租赁整栋楼，视为有利害关系的业主是同意原告的出租行为；且依据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。”，而本案中涉及住改商行为的法律法规是管理性强制规定，并非效力性强制规定，双方签订的合同并未违反法律和行政法规的效力性强制性规定。故本案中原、被告双方签订的《咸宁“壹.未来”房屋租赁合同》是合法有效的。
二、关于《咸宁“壹.未来”房屋租赁合同》租金金额、租金计算期限、被告是否应当支付逾期支付租金违约金及违约解除合同违约金的问题。本院认为，基于原、被告双方签订的《咸宁“壹.未来”房屋租赁合同》为有效合同，在双方合同履行期间，被告通知原告解除合同，原告只得同意以被告最后一次通知时间即2016年3月14日为解除合同时间，该合同现已无法履行，应予以解除，本院认可双方均同意的解除时间。被告武汉某酒店支付原告租金金额，虽双方签订了补充协议，但被告武汉某酒店也未按补充协议履行，依补充协议的约定作废，故被告武汉某酒店应按原合同约定的租金标准支付租金。被告武汉某酒店支付原告租金期限，就应以双方解除合同的时间为准，即租金应计算至2016年2月止。由于双方在履行合同期间，原告将出租房屋已交付被告经营酒店，没有违约行为，被告在依约支付原告部分租金后，就以经营亏损为由拒付租金，被告应承担相应法律责任，即应当支付原告租用房屋期间的租金，逾期支付租金的违约金及违反合同约定解除合同的违约金。
三、关于双方约定的逾期支付租金违约金及违反合同约定解除合同违约金，本院是否应予以调整的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”据此，本院确认约定的违约金数额是否过高，应以实际损失数额为确认的基础，在计算实际损失数额时，应当以被告因违约方未能履行的合同，给守约方原告造成的实际损失为基础进行计算，违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，双方在合同中可以约定高于实际损失的违约金，但从约定的违约金超过造成损失的百分之三十一般可以认定为过高来看，违约金的性质仍以补偿性为主，以填补守约方原告的损失为主要功能，而不以严厉惩罚违约方被告为目的，过高的违约金约定与公平原则存在冲突。结合本案实际，（一）关于双方当事人约定的逾期支付租金违约金应否调整的问题。根据双方当事人签订的合同约定：“在租赁期内，若2个月乙方（被告）未向甲方（原告）支付租金，除乙方应支付甲方租金外，还应按日向甲方支付甲方的年度租金的0.5‰违约金”，结合本案武汉某酒店欠付原告12个月租金的实际情况，计算本案逾期支付租金违约金为：12月×989元／月×0.5‰×（365×12／12）＝2165.91元。该逾期支付租金违约金2165.91元仅相当于原告房屋2个半月的租金，并未高于原告12个月的租金损失，应予以支持。（二）关于双方当事人约定的违约解除合同违约金应否调整的问题。原告在合同解除后虽依《咸宁“壹.未来”房屋租赁合同》直接有一定租金损失，但并不会因此降低原告房屋的使用价值，该房屋仍可通过占有、使用、经营而获取收益，当然这对原告来讲需一定的延缓时间期限。根据双方当事人对于违约解除合同违约金“本合同在有效期内，除本合同第十条合同的变更和解除约定之外，任何一方不得提前解除合同，否则违约方应向守约方支付相当于本委托物业购房款10%的违约金”的约定计算，本案违约解除合同违约金为17880元，相当于本案原告房屋18个月的租金。根据双方当事人合同履行的实际情况，原告所主张的违约解除合同违约金过高，并依法予以调减，按武汉某酒店租赁4个月应交纳的租金标准3956元承担违约金。
综上所述，原、被告在平等、自愿、合法的基础上签订的《咸宁“壹.未来”房屋租赁合同》，属双方真实意思的表示，该合同没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。被告履行了部分合同义务，以亏损为由违反合同约定拒付租金，应承担相应违约责任，即支付原告谢某A幢515A号房屋租金11868元（以989元/月计算从2014年8月起截至2016年2月止，已扣除减半支付的2014年9月起截至2015年8月止租金5934元）、支付逾期支付租金违约金2165.91元、该合同4个月房屋租金的违约解除合同违约金3956元（同期4个月租金以989元/月计算）。故本院对原告谢某要求判令被告武汉某酒店向原告谢某支付拖欠租金11868元、逾期支付租金违约金48276元、违约解除合同违约金17880元的诉讼请求予以部分支持。为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十二条第二项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第七十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
原告谢某与被告武汉某酒店签订的A幢515A号房屋《咸宁“壹.未来”房屋租赁合同》于2016年3月14日解除。
被告武汉某酒店在本判决生效后十日内支付原告谢某A幢515A号房屋租金11868元、支付逾期支付租金违约金2165.91元、违约解除合同违约金3956元（同期4个月租金以989元/月计算）
未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。款汇户名：咸宁市咸安区人民法院；开户行：交通银行咸宁分行；账号：423437100018010004851；汇款用途：×××的标的款。
三、驳回原告谢某的其它诉讼请求。
本案案件受理费875元，由被告武汉某酒店负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。款汇户名：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：农行咸宁市金穗支行；账号：17×××50；汇款用途：XXX的上诉费。上诉人在上诉期届满七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 镇家明
二〇一七年五月三日
书记员 王 明
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国物权法》
第七十七条【将住宅改变为经营性用房的规定】业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。