浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终382号
上诉人（原审原告）：龚景松,男,1951年12月15日出生，汉族,住义乌市。
委托诉讼代理人：丁志坚，浙江国权明达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕越，浙江国权明达律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：龚景霞，男，1953年5月30日出生，汉族，住义乌市。
被上诉人（原审被告）：龚景地，男，1957年3月2日出生，汉族，住义乌市。
被上诉人（原审被告）：龚景奶，男，1959年3月10日出生，汉族，住义乌市。
被上诉人（原审被告）：龚景德，男，1961年4月12日出生，汉族，住义乌市。
被上诉人（原审被告）：龚景献，男，1963年12月21日出生，汉族，住义乌市。
被上诉人（原审被告）：龚景怀，男，1965年11月25日出生，汉族，住义乌市。
上诉人龚景松因与被上诉人龚景霞、龚景地、龚景奶、龚景德、龚景献、龚景怀宅基地使用权纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2016）浙0782民初8202号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
龚景松上诉请求：撤销原判，依法改判。事实与理由：一、涉案协议书依法有效。60平方米的土地面积��被上诉人父亲审批所得，64.3平方米的土地面积系没收回购取得，现该部分土地已经国土资源部门进行确权公告。故现占地124.3平方米的土地使用权的权属清楚，本案转让协议中涉及的124.3平方米实际测量面积130.19平方米土地使用权及房屋转让有效。二、双方之间的协议书合法有效，被上诉人应履行协助义务。农村房地产的确权及登记手续国家并未禁止和限制办理。一审法院以旧村改造为由，认定被上诉人无法协助办理确权及登记手续没有法律依据。
龚景霞、龚景地、龚景奶、龚景德、龚景怀辩称：对国土资源局进行的土地确权公告无异议。对上诉人要求确认124.3平方米的土地使用权转让约定有效无异议。办理涉案房地产的确权及相关登记手续是国土资源部的权限，被上诉人同意是没用，而且要看行政部门的规定。如果行政部门认为可以，我们愿意协助，但如果无法办理，我们没有办法。综上，请求二审法院依法判决。
龚景献未作答辩。
龚景松向一审法院提起诉讼，请求法院判令：一、原、被告于2011年3月7日订立的《协议书》合法有效；二、被告协助办理坐落于义乌市××村荷叶××（××至：东靠路，南靠配电房，西靠空基、北靠空基）占地面积124.3平方米的三间四层半的房地产初始登记及变更登记手续。庭审中，原告增加诉请即要求六被告协助原告办理涉案房地产的确权手续，即凭房地产买卖的相关协议，当初的收款收据、罚没收据等相关资料，由当事的双方到土地管理部分办理相关手续；原告并明确诉请第二项中，是要求六被告协助办理涉案房屋的土地使用权124.3平方米及房屋所有权的确权手续及初始登记及变更登记手续。
一审法院认定：原、被告均系义乌市九联村村民。龚泽源、郑梅菊系夫妻，育有六子，即本案六被告；龚泽源于2014年去世、郑梅菊于2015年去世。1995年1月，龚泽源户经审批取得60平方米农村建房用地，后龚泽源将该60平方米建房用地转让给原告，原告将该60平方米另行扩建后建成房屋一栋，居住使用至今。2011年3月7日，原告与六被告及龚泽源、郑梅菊签订协议书一份，约明：就义乌市江东街道九联村荷叶口128号占地面积124.3平方米的三间四层半房屋，该房屋所在土地其中60平方米系审批取得，其余64.3平方米系于同年以没收回购方式取得。原告出资建造该三间四层半房屋，该房屋自建成后由原告以自己的名义占有、使用、收益，双方一致认可占地面积124.3平方米的土地使用权由原告出资取得，其上三间四层半房屋由原告出资建设，土地使用权与房屋属原告完全所有，六被告及龚泽源、郑梅菊不得主张物权等内容。另查明，案涉房��至今未办理土地使用权证及房屋所有权证。房屋所在村正在进行新农村建设（旧村改造）。根据义乌市国土资源局《关于拆迁房屋土地使用权审核工作有关问题的通知》等文件的规定，进行新农村建设的村，不再办理土地使用权初始登记、变更登记、更正登记、遗失补证等土地使用权行为;1998年12月31日前本集体经济组织内转让房屋的，相关当事人可提供转让材料及相关证明、转让前合法土地权属依据、房屋转让契证等直接向行政部门申请土地使用权确权。办理房屋所有权证初始登记前，应先办理土地使用权登记。
一审法院认为：针对原告诉请第一项，本案所涉60平方米建房用地系龚泽源户合法审批所得，龚泽源、郑梅菊及六被告签订协议书确认将该60平方米建房用地转让给同一集体经济组织成员的原告，系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，协议书中关于该60平方米建房用地使用权转让的约定应确认为有效。协议书中涉及原告自行扩建的宅基地及房屋，该部分未经审批，该标的物是否合法亦未经确认，被告无权进行处分，故原告要求确认协议书中针对扩建部分内容与被告所作出的约定有效，于法无据，不予支持。针对诉请第二项，本案当事人讼争房屋所在的村正进行新农村建设，讼争房屋尚未办理土地使用权初始登记，国土部门对当事人讼争房屋已停止办理土地使用权初始登记；办理房屋所有权证初始登记前，应先办理土地使用权登记。行政机关对土地及房屋登记管理的上述规定，法院应予尊重。鉴于讼争的房屋现在客观上不能办理土地使用权及房屋所有权的初始登记，故原告要求被告协助办理房地产初始登记、变更登记手续的诉请不予支持。基于上述同样之理由,原告要求六被告协助原告办理涉案房地���确权手续的诉请缺乏事实和法律依据，亦不予支持。综上，原告诉请合法合理部分，予以支持。被告辩解合理部分，予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第96条的规定，判决：一、原告龚景松与被告龚景霞、龚景地、龚景奶、龚景德、龚景献、龚景怀于2011年3月7日订立的《协议书》中关于经审批所得60平方米农村建房用地使用权的约定内容有效。二、驳回原告龚景松的其他诉讼请求。案件受理费9800元，由被告龚景霞、龚景地、龚景奶、龚景德、龚景献、龚景怀负担80元，原告龚景松负担9720元。
二审中，龚景松向本院提交九联村荷叶口土地使用权确权公告一份，证明本案所涉60平方米之外的土地使用权已得到了政府部门的确权，协议中所涉的124.3平方米土地使用权转让合法有效。龚景霞、龚景地、龚景奶、龚景德、龚景怀对该公告无异议，龚景献未发表质证意见，本院对该证据的真实性予以认定。
龚景霞、龚景地、龚景奶、龚景德、龚景献、龚景怀未向本院提交新的证据。
本院认定的事实与一审判决认定的事实基本一致。另查明，二审期间，义乌市国土资源局已对涉案房屋所涉113.57平方米农村建房用地使用权予以审核。
本院认为：涉案协议书所涉113.57平方米农村建房用地使用权已经龚泽源户合法审批所得，龚泽源、郑梅菊及六被上诉人签订协议书确认将该113.57平方米建房用地转让给同一集体经济组织成员的上诉人，系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，协议书中关于该113.57平方米建房用地使用权转让的约定应确认为有效。协议中关于113.57平方米之外的建房用地使用权转让约定无效。至于上诉人关于要求被上诉人协助办理涉案房屋产权登记手续及确权手续的诉讼请求，因当地国土部门对涉案房屋土地使用权初始登记手续已停止办理，故上诉人的该项诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销浙江省义乌市人民法院（2016）浙0782民初8202号民事判决。
二、龚景松与龚景霞、龚景地、龚景奶、龚景德、龚景献、龚景怀于2011年3月7日订立的《协议书》中关于经审批所得113.57平方米农村建房用地使用权的约定内容有效。
三、驳回龚景松的其他诉讼请求。
一审案件受理费9800元，由龚景松负���9720元，龚景霞、龚景地、龚景奶、龚景德、龚景献、龚景怀负担80元。二审案件受理费9800元，由龚景松负担9720元，龚景霞、龚景地、龚景奶、龚景德、龚景献、龚景怀负担80元。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋文茹
审 判 员 叶金龙
代理审判员 黄 晖
二〇一七年四月七日
代书 记员 周 莉