湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2014)怀中民一终字第756号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）张志才。
委托代理人樊孝���，湖南锦江律师事务所律师。
上诉人（原审被告、原审反诉原告）江卫华。
委托代理人王帅，湖南锦江律师事务所律师。
上诉人张志才与上诉人江卫华因房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖南省麻阳苗族自治县人民法院（2014）麻民二初字第79号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月23日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张志才的委托代理人樊孝和，上诉人江卫华及其委托代理人王帅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：江卫华系麻阳苗族自治县青少年宫10号门面的所有权人。张志才系个体工商户，与案外人郑某共同经营麻阳苗族自治县天海机动车驾驶员培训中心。中国移动182××××5555手机号登记机主为案外人郑某，但实际长期使用人为张志才。2010年4月1日，以江卫华为甲方，以张志才为乙方，双方签订了《门面租赁合同》一份，约定：租赁时间自2010年4月1日至2016年4月1日止；租金以年计算，每年租金18000元，乙方按年一次性交清（注：门面租金按每两年增长10%计算），否则甲方有权收回门面，终止合同的履行；在租赁期间，乙方有权使用，甲方不能转让或收回其门面，乙方需爱护甲方房屋及用品，如有损坏照价赔偿，并注意用电防火安全，如出现事故损失概由乙方承担；承租期间发生的水电及各种税、费等均由乙方承担，甲方只收取租金；本合同从签订之日起生效，甲、乙双方共同遵守执行。违者将由违约方承担拾万元违约金。合同签订后，张志才在本案诉争门面经营麻阳苗族自治县天海机动车驾驶员培训中心，并按约足额向江卫华支付了截止2014年3月31日的租金。2013年9月至10月间，张志才将麻阳苗族自治县天海机动车驾驶员培训中心迁往新办公地点办公，遗留了部��物品在本案诉争门面内。2014年1月，张志才在本案诉争门面上安装一内容为“此门面转让”广告牌，并告知联系电话号码257×××9。得知张志才意欲对租赁门面进行转租，江卫华于2014年2月15日，告知张志才不得转租其所租门面，然张志才未将转租广告及时拆除。2014年4月8日12时36分，江卫华给张志才182××××5555手机号发出短信：“张老板：你们商量好了吗？请你把钥匙和电卡给我，门面里的东西请你抓紧时间搬出去，收到信息回我电话！”同日下午2时51分张志才回复：“江老板：我们老总说门面还没到期，请你把合同仔细看看或请人看细再协商。”4月12日下午1时40分，江卫华第二次向张志才发送短信：“电话冒(不)接，也不愿意跟我协商，那张老板我只有换锁了，里面的东西请你在两天内清走”。4月13日下午12时44分，张志才回复：“关于门面之事，我跟郑老板说了，���的意思是1、不增租金，继续租用2、门面退你可以，但要退回门面转让费。3、要么司法诉讼”。张志才并回复：“（转让费）估计是接手时除了几个月的租金而剩余部分”，江卫华即时要求张志才确定转让费数额，张志才表示同意但过后未予回复。4月17日上午9时17分，江卫华向张志才发送短信：“等你几天也不见你回话，今天上午我准备把门面里剩余的东（西）搬出来希望你亲子（自）过来见证一下，如不联系我，我就请人把东西搬到你新开的门店上，我等你回话！”同日13时34分，张志才向江卫华回复短信内容如下：“兄弟：你的处理方式有点不妥，你当时不肯受租金，我们就知道你另有想法，你最后还是提出了要增加租金之说法，这点我们也不会应诺你的要求。再则，你自己想要收回门面，我也没有其他要求，只要你适当补偿我当时转让费用和装修费用也行…���我奉劝你一句，在我们没有把这事谈妥前，希你不要动我们的东西……”2014年4月17日中午时分，江卫华请人将张志才遗留在本案诉争门面内的物品搬运至张志才新办公地点附近的人行道旁。过后，江卫华将门面上的“此门面转让”广告牌拆除。2014年4月25日，江卫华将本案诉争门面另租他人。2013年11月至2014年3月本案诉争门面的用水总量为48吨，2014年3月21日，江卫华代张志才缴纳了本案诉争门面2013年12月至2014年3月的水费129.5元及违约金10元。
原审法院认为：张志才与江卫华签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示合法、有效，对双方均具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行各自义务，不得擅自变更或解除。本案的争执焦点在于：1、租赁双方何方违约；2、因江卫华单方腾空诉争门面内张志才的财产，是否存在造成张志才财产损失，以及损失额度如何确��。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”该条第二款规定：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”据此规定，双方当事人对各自在诉讼中所主张的事实和理由应当提交证据加以证明，否则，应当承担不利后果。
江卫华因相邻门面租金上涨较快，即欲提前解除合同，进而以合同到期，张志才未提前打招呼为由解除合同，将张志才遗留在诉争门面内的财物搬离，并将诉争门面另租他人，江卫华的行为构成违约。
依据我国法律，违约金的承担应以补偿性为原则，以惩罚性为例外。违约金作为一方违约时应向对方支付的价款，只能是违约行为导致的损失。本案中，双方虽��约定了违约金，但因张志才未能提供证据证明江卫华的违约行为导致的实际损失，双方约定的违约金已失去了参照的基础，适用双方约定的违约金又可能造成双方的权利义务不对等，显失公平。故原审法院对张志才要求江卫华支付10万元违约金的诉讼请求不予支持。
江卫华违法解除租赁合同，未经协调一致、采取合法方式，单方、擅自将张志才遗留在本案诉争门面内的物品搬离，侵害张志才的合法财产权利，依法应承担赔偿责任。因此而产生损害事实和损害结果，依规定应当由张志才负举证责任。然在本案诉讼中张志才未提供充分证据，致使原审法院对损害事实、损害结果无法认定，理由如下：
首先，有关张志才将麻阳苗族自治县天海机动车驾驶员培训中心迁往后遗留在本案诉争门面内物品，原审法院无法予以确认。在诉讼中麻阳苗族自治县天海机动车驾驶员培训中心的部分工作人员出庭证实了该中心搬迁后遗留财产的情况，但相关证据显示麻阳苗族自治县天海机动车驾驶员培训中心在搬离本案诉争门面后，该门面内还产生大量用水，无证据证实该门面内存在供水管线损坏而产生漏水现象。原审法院不能排除麻阳苗族自治县天海机动车驾驶员培训中心搬迁后在本案诉争门面内仍有人活动，进而也不能排除这些人员可能造成门面内遗留财物的损毁和灭失。江卫华擅自搬离张志才在诉争门面内的遗留财产，虽然可能造成相关的财产的损毁和灭失，但无依据将全部财产的损毁和灭失的责任归咎于江卫华。另，在诉讼中张志才提供了相关商家的证明证实张志才购买物品的价值，但无证据证实张志才所购物品即是其遗留在诉争门面内物品，再者张志才所购物品即使确属诉争门面内的遗留物品，因未经折旧价值评估，也无法确定上述���品的价值。
其次，原审法院对张志才已经接受的财产无法确认。江卫华将诉争门面内的财产搬至张志才麻阳苗族自治县天海机动车驾驶员培训中心新办公地点的人行道上，由于双方未办理交接手续，双方各执一词，在无相关证据佐证的情况下，原审法院无法对张志才已接受的财产进行确认。在诉讼过程中，张志才虽然提供了一份价格鉴定书，对部分财产的价值进行了鉴定，但该鉴定书所列财产是否属江卫华搬移的全部财产，无扎实证据证实。另该鉴定所确定的财产价值是江卫华向张志才交付财产的价值，因该财产已经交付给张志才，故该价值不能作为确定张志才所遭受财产损失的价值。
江卫华在搬移张志才诉争门面内的财产之前，未请相关见证机关对门面内所遗留财产的状况进行见证，在搬迁过程中又未作清点、登记，是张志才诉争门面遗留财产无法确定的原因。但江卫华在搬迁之前已多次向张志才发出腾空门面的要求，在搬迁当天又要求张志才到场，张志才予以拒绝。在江卫华将相关财产搬移到麻阳苗族自治县天海机动车驾驶员培训中心新办公地点后，张志才又未安排人员对财产进行接受、清点。张志才自身也存在过错。
综上，张志才要求江卫华赔偿价值2万元的财产损失，未能提供相应的依据。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，举证不能的不利后果应由张志才承担。原审法院对张志才要求江卫华赔偿财产损失的诉讼请求不予支持。
江卫华已将诉争门面转租他人，致使张志才与江卫华签订的《门面租赁合同》无法继续履行，合同已实际解除，原审法院对《门面租赁合同》已经解除的效力予以确认。
张志才在本案中不存在违约行为，对江卫华要求张志才支付违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。2014年4月1日至2014年4月17日，诉争门面由张志才实际占用，依合同约定，张志才应向江卫华支付租金为2.178万元÷365天×17天=0.1万元。按照合同约定，张志才应缴纳承租期间的水费及迟延缴纳水费违约金共计139.5元，江卫华已予垫缴，江卫华有权向张志才追索。故对于江卫华要求张志才支付门面占用费、水费及迟延缴纳水费违约金的请求，原审法院均予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经原审法院审判委员会研究决定，判决:一、驳回本诉原告张志才的全部诉讼请求；二、确认反诉原告江卫华与反诉被告张志才签订的关于青少年宫10号门面的租赁合同已经解除；三、反诉被告张志才于本判决发��法律效力之日起十日内支付反诉原告江卫华门面占用费0.1万元；四、反诉被告张志才于本判决发生法律效力之日起十日内支付反诉原告江卫华代缴水费及违约金139.5元；五、驳回反诉原告江卫华的其他诉讼请求。如未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2700元，由张志才负担。反诉案件受理费1170元，由江卫华负担1120元，张志才负担50元。
宣判后，上诉人张志才与江卫华均不服原审判决，向本院提起上诉。
张志才上诉并针对江卫华的上诉答辩称：一审判决认定了江卫华的行为构成违约，同时也认定其擅自搬离诉争门面内的物品侵害了张志才的合法财产权利，应当承担赔偿责任，却判决驳回张志才的全部诉讼请求，处理不当。一审法院依职权调取���诉争门面的用水记录明细表，以查实本案诉争门面在2014年1月后的用水情况，但该证据并不能证明是张志才在此期间损毁和灭失了门面内的遗留物。而对张志才提供的关于隔壁门面租金上涨及张志才的财产损失等证据没有采信，举证责任分配不公平，证据采信不当。双方当事人在租赁合同中已约定了10万元的违约金，一审法院认定江卫华违约但未判决其承担10万元违约金不当。综上所述，请求二审法院依法撤销一审判决书中的第一、二、三项判决，依法判决江卫华给付张志才违约金和损失共计10万元，由江卫华承担一、二审诉讼费。
江卫华上诉并针对张志才的上诉答辩称：一审法院认为江卫华因相邻门面租金上涨较快即欲提前解除合同，并认定江卫华违约，与一审法院认定的证据事实自相矛盾，真实情况是张志才因为另行租赁门面，想转租门面获利又不愿意交纳租���而导致合同解除。一审法院认为江卫华解除合同的方式非法，未经协调一致，没有采用合法方法，是对法律的错误理解。张志才违反合同约定，应当承担约定的10万元违约金。本案中，张志才因为另行租赁门面，违反合同约定转租门面以及在合同期间内没有交纳租金，导致合同解除，致使江卫华不能充分利用门面价值，给江卫华造成了一定的经济损失，应当予以赔偿，同时，应当根据合同赔偿10万元的违约金。综上，请求撤销一审判决第5项，改判张志才支付江卫华违约金10万元。
双方当事人在二审中均未向本院提交新的证据。
经审理查明：2014年4月17日中午时分，江卫华请人将张志才遗留在本案诉争门面内的物品搬运至张志才新办公地点附近的人行道旁，江卫华没有对物品进行清点及列物品清单，也未将物品移交给张志才。在二审庭审中，对于张志才主张的办公���3张、电脑桌8张、凳子8张、沙发2张及火箱2个，江卫华认可是其将该部分物品搬运至张志才新办公地点附近人行道旁的，根据麻价鉴字[2014]173号价格鉴定结论书的鉴定结论，以上物品的价值为8624元。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实予以确认。
以上事实，有一审所列证据以及一、二审庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。一、关于租赁双方是否存在违约的问题。张志才于2013年9月至10月间将麻阳苗族自治县天海机动车驾驶员培训中心迁往新办公地点办公，并于2014年1月在本案诉争门面上安装了内容为“此门面转让”的广告牌，在江卫华于2014年2月告知其不得转租后，其仍未将转租广告拆除，故其虽因客观原因未能将门面转租出去，但其以自己的行为表明其本人将不直接使用该门面用于经营，而��将该门面转租出去由他人使用，其行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”的规定及该法第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，故江卫华依法可以解除双方的租赁合同，而不必在明知张志才要转租门面的情形下，必须要等待张志才将门面转租出去后才能解除合同。江卫华要求解除租赁合同，向张志才发送了短信要求其搬离门面且于2014年4月17日将张志才在门面内的物品搬出，故双方的租赁合同已于2014年4月17日解除。因江卫华解除合同符合法律规定，故江卫华解除合同不存在违约，原审法院认为江卫华解除合同存在违约不当，应予以纠正。张志才主张江卫华系因周围���面租金上涨较快而违约解除合同，但张志才提供的现有证据不能证实其该主张，故对其该主张不予支持。因双方在合同中未约定张志才不能转租，故张志才安装广告进行门面转租的行为也不构成违约，但其不构成违约并不影响江卫华依据法律规定解除合同的权利。双方在合同中未对租金的支付日期进行明确约定，且江卫华也未能提供证据证实其按合同约定的租金金额向张志才进行了催交，故江卫华主张张志才未依合同约定交纳租金存在违约的理由也不能成立。因此，对双方当事人要求对方根据租赁合同承担违约责任的主张均不予支持。
二、关于江卫华单方腾空诉争门面内张志才的财产是否造成张志才财产损失、损失额度如何确定及责任应如何承担的问题。对于张志才所主张的3张办公桌、8张电脑桌、8张凳子、2张沙发及2个火箱的损失8624元，根据其提供的该部分财产已经损坏的照片及麻价鉴字[2014]173号价格鉴定结论书，结合张志才的陈述以及江卫华关于该部分财产是江卫华单方搬运至张志才新办公地点附近的人行道旁的陈述，同时结合江卫华未能提供证据证实张志才已经接收该部分财产的情形，能够认定张志才的上述财产已经损坏以及损失金额为8624元。对于张志才所主张的其他财产损失，因其提供的现有证据不能证实该部分财产遗留在诉争门面内及已经因江卫华的原因损坏，故对张志才的该主张不予支持。依据法律规定，江卫华可以解除租赁合同，但在张志才对解除合同存在异议的情形下，江卫华未经与张志才协商一致或采取合法方式，单方、擅自将张志才遗留在本案诉争门面内的物品搬离，且未对物品进行清点及与张志才进行交接，造成了张志才财产的损失，江卫华存在过错，依法应承担赔偿责任。张志才在江卫华搬运本案诉争门面内的物品当天拒绝到场，在江卫华将相关财产搬移到麻阳苗族自治县天海机动车驾驶员培训中心新办公地点后，张志才又未安排人员对财产进行接收、清点，故张志才对其财产损失自身亦存在一定过错，可以减轻江卫华的赔偿责任。综合本案案情，由江卫华承担张志才上述财产损失70％的责任为宜，即由江卫华赔偿张志才财产损失6036.8元，其余部分财产损失由张志才自己承担。
三、2014年4月1日至2014年4月17日，本案诉争门面由张志才实际占用，故原审法院认为张志才应向江卫华支付门面占用费0.1万元并无不当。对张志才承租期间欠缴的水费及迟延缴纳水费违约金共计139.5元，江卫华已经垫缴，故原审法院认为该部分费用应由张志才支付给江卫华亦无不当。
综上所述，上诉人张志才的上诉理由部分成立，本院对其上诉请求予以部分支持；上诉人江卫华的���诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审法院认定基本事实清楚，但适用法律不当，依法应予改判。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省麻阳苗族自治县人民法院（2014）麻民二初字第79号民事判决第二项，即“确认反诉原告江卫华与反诉被告张志才签订的关于青少年宫10号门面的租赁合同已经解除”；
二、维持湖南省麻阳苗族自治县人民法院（2014）麻民二初字第79号民事判决第三项，即“反诉被告张志才于本判决发生法律效力之日起十日内支付反诉原告江卫华门面占用��0.1万元”；
三、维持湖南省麻阳苗族自治县人民法院（2014）麻民二初字第79号民事判决第四项，即“反诉被告张志才于本判决发生法律效力之日起十日内支付反诉原告江卫华代缴水费及违约金139.5元”；
四、维持湖南省麻阳苗族自治县人民法院（2014）麻民二初字第79号民事判决第五项，即“驳回反诉原告江卫华的其他诉讼请求”；
五、撤销湖南省麻阳苗族自治县人民法院（2014）麻民二初字第79号民事判决第一项及案件受理费负担部分；
六、由江卫华赔偿张志才财产损失6036.8元；
七、以上第二项、第三项与第六项相抵扣后，江卫华还应向张志才支付4897.3元，此款限于本判决生效之日起十日内付清；
八、驳回张志才的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行��间的债务利息。
一审本诉案件受理费2700元，由张志才负担2550元，由江卫华负担150元；一审反诉案件受理费1170元，由江卫华负担1120元，由张志才负担50元；二审案件受理费5000元，由张志才负担2550元，江卫华负担2450元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 荣
审 判 员 李东恒
审 判 员 舒易成
二０一五年三月十日
代理书记员 肖丽红
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
第一百三十一条受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第六��条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定���实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。