广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第4043号
上诉人(原审原告)：李茂山，住广州市越秀区。
上诉人(原审被告)：广州珠江钢琴集团股份有限公司，住所地广州市荔湾区。
法定代表人：李建宁，任该司总经理。
委托代理人：刘坚，广东百科律师事务所律师。
委托代理人：谢太立，该司员工。
上诉人李茂山、广州珠江钢琴集团股份有限公司（以下简称珠江钢琴公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第352号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年6月30日，李茂山作为承租人（乙方）与珠江钢琴公司作为出租人（甲方）签订了《房屋租赁合同》。该合同约定：甲方将其合法拥有的位于广州市越秀区文德路58号房屋的2楼约建筑面积208平方米的物业，租赁物按现状出租给乙方依法使用（下称租赁物）。甲方将租赁物出租给乙方作为临商功能经营使用。租赁期为45个月，自2014年7月1日起至2018年3月31日止。其中2014年7月1日起至2015年6月30日止的月租金为16000元等。租金按月结算，乙方应于每月10日前以转账方式一次性向甲方支付当月租金，租金以人民币支付。当月租金必须当月结清。其中合同第六条，租赁物的维修、保养：6.1租赁期内，租赁物的结构性、建筑物共用给排水、供电线路设施修缮由甲方负责，日常保养和维护由乙方负责，并承担相关费用。6.2乙方对租赁物负有妥善保管、使用及维护之责任，对各种可能出现的故障和危险应及时消除并书面告知甲��，以避免一切可能发生的隐患……第九条，新建、改建及装修条款：9.1在合同期限内，乙方自行承担对租赁物进行装修的费用，乙方对租赁物进行改建或加建、扩建及新建建筑物，须向甲方提供详细的书面方案（包括图纸），甲方应在3天内予以回复，乙方保证一切施工不影响租赁物的主体结构。第十条，合同的解除和终止：10.1甲方与乙方协商一致，可解除租赁合同。10.2有下列情况之一，甲方有权解除租赁合同：（1）乙方拖欠租金或有关费用，在超过租赁合同约定的乙方支付日期30天后，乙方仍未足额支付拖欠款项的……第十二条，违约条款：12.1合同有效期内，甲乙双方不得无故解除合同。若甲方违约，则甲方退还租赁保证金，并给予保证金同等数额的赔偿给乙方。若乙方违约，则甲方不得退回租赁保证金给乙方等。
2015年1月8日，李茂山向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1.珠江钢琴公司对越秀区文德路58号二楼玻璃门对应天花板上裸露管道的漏水、二楼附楼门框右上角墙壁漏水、二楼前台背靠墙壁漏水进行修缮；2.诉讼费用由珠江钢琴公司承担。2015年1月9日，珠江钢琴公司向李茂山发出了《关于收回越秀区文德路58号二楼物业的告知函》，并在涉案物业门口张贴。该告知函称：李茂山先生：截至今日，你已拖欠我司文德路58号二楼物业租金两个多月，已超过了《房屋租赁合同》约定的支付日期，严重违反了《房屋租赁合同》的约定。经我司人员多次口头及书面催促，你仍未支付上述拖欠款项，致使原合同无法继续履行。现我司按照双方签订的《房屋租赁合同》的约定，于2015年1月9日将该物业予以收回。珠江钢琴公司还在“文德学堂”门口张贴了封条。双方当事人在一审庭审中一致确认：李茂山向珠江钢琴公司支付了至2014年10月31日的租金，自2014年11月1日至今的租金李茂山尚未向珠江钢琴公司支付。2014年1月1日李茂山从原出租人处承租涉案物业用于建立学生托管辅导中心“文德学堂”，2014年6月珠江钢琴公司从原出租人处收回物业后重新招租，李茂山即与珠江钢琴公司签订了前述《房屋租赁合同》承租涉案房屋。李茂山向原审法院提交了照片18张以证明涉案房屋因为年久失修，存在严重的漏水问题。珠江钢琴公司认为李茂山在庭前提供的照片无法反映诉争场地的现状，也看不出房屋漏水的情况，而且李茂山所称的二楼入口处玻璃门上方天花板裸露管道漏水是楼上即三楼住户厕所排水管道漏水所致，并非结构问题，同时该组照片没有反映拍摄的时间、地点，因此对其三性均不予认可。一审庭审中，李茂山称其多次口头要求珠江钢琴公司维修房屋，但未提供证据证明。珠江钢琴公司则称李茂山从未要求珠江钢琴公司维修房屋。原审法院于2015年6月4日组织双方当事人到涉案房屋查看现场，发现涉案房屋二楼玻璃门对应的天花板裸露管道处、二楼附楼门框右上角墙壁等处存在渗漏水的情况，并现场拍摄5张照片。房屋内存在一定的霉味，但并无李茂山所称的厕所恶臭味。李茂山认为，由于查看现场停留的时间短所以才无法闻到臭味；珠江钢琴公司则认为由于李茂山没有安装通风设备且前期连续下雨才导致有一定的霉味。李茂山、珠江钢琴公司双方对现场拍摄的照片的真实性、合法性和关联性均无异议。在原审第一次庭审法庭调查中，李茂山申请增加以下诉讼请求：珠江钢琴公司修缮好越秀区文德路58号二楼场地后再开始计算租赁期限，李茂山之前交付的2014年7月1日至2014年10月31日租金共计64000元用于抵扣租金。珠江钢琴公司认为李茂山增加诉讼请求是否超过法定期限由法院依法处理，并表示放弃相应的举证答辩期。
原审法院认为：依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十二条的规定，李茂山在法庭辩论终结前增加诉讼请求，符合相关规定，原审法院决定予以合并审理。李茂山、珠江钢琴公司双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。李茂山提供的照片显示涉案物业存在一定的渗漏水情况。经现场查看，涉案房屋二楼玻璃门对应天花板上裸露管道、二楼附楼门框右上角墙壁存在渗漏水的现象，珠江钢琴公司承认李茂山所称的天花板裸露管道漏水系涉案房屋楼上即三楼住户厕所排水管道漏水所致。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，在房屋租赁合同法律关系中，提供适租的房屋并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途系出租人应尽的义务。李茂山承租的涉案房屋由于墙体和天花板存在一定的渗漏水现象，对房屋的使用造成一定影响。珠江钢琴公司依照前述规定有义务保持租赁房屋的正常使用，此项法律规制的义务，并不因为当事人之间没有约定而免除。因此，李茂山要求珠江钢琴公司对涉案的场地进行修缮的诉请合法合理，原审法院予以支持。珠江钢琴公司应当对涉案房屋二楼玻璃门对应的天花板上裸露管道渗漏及附楼门框右上角墙壁渗漏进行修缮。珠江钢琴公司认为涉诉的维修事项是楼上住户厕所排水管道漏水所导致并非结构问题因而不属于其维修义务范畴的抗辩主张，于法无据，原审法院不予支持。由于珠江钢琴公司迟至李茂山提起本案诉讼之日才发函通知要求解除合同，因此珠江钢琴公司提出涉���租赁合同已经解除因而李茂山相关诉请没有依据的抗辩主张，于法无据，原审法院不予支持。与此同时，根据前述查明事实，在与珠江钢琴公司签订诉争《房屋租赁合同》前，李茂山即已接收使用涉案房屋，合同也明确约定珠江钢琴公司将“租赁物按现状出租”给李茂山，李茂山对涉案房屋的现状应当明确知晓，其对承租涉案房屋的相关风险应当有所预见。其次，虽然涉案房屋天花板裸露管道和部分墙壁存在一定的渗漏水现象，房屋有一定霉味，但并不存在李茂山所称的严重恶臭，且从现场查看情况来看，存在的渗漏水问题对房屋的整体使用功能影响有限，并不足以导致李茂山无法按照合同约定用途使用房屋，而李茂山也未提供证据证明渗漏现象对房屋的整体使用功能造成严重影响或导致房屋无法正常使用。另外，李茂山没有提供证据证明其在提起本案诉讼前曾��要求珠江钢琴公司维修房屋，因此李茂山并未履行应尽的维修通知义务。综上，李茂山要求在珠江钢琴公司修缮好房屋后再开始计算租赁期以及修缮之前支付的租金64000元用于抵扣修缮之后房屋租金的诉请，事实和法律依据不足，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十二条的规定，作出如下判决：一、广州珠江钢琴集团股份有限公司自本判决发生法律效力之日起三十日内对广州市越秀区文德路58号房屋2楼（建筑面积208平方米）玻璃门对应的天花板上裸露管道的渗漏及附楼门框右上角墙壁的渗漏进行修缮；二、驳回李茂山其他诉讼请求。一审案件受理费1500元，由广州珠江钢琴集团股份有限公���负担100元，李茂山负担1400元。
上诉人李茂山不服原审判决，向本院提起上诉并答辩称：请求撤销原审判决，改判珠江钢琴公司承担经济补偿责任或者将本案发回重审，判令一二审诉讼费由珠江钢琴公司负担。理由如下：一审判决认定部分事实错误，程序违法，适用法律不当，依法应予撤销、改判或者发回重审。一、一审判决认定部分事实错误，程序违法，明显故意偏袒珠江钢琴公司。二、原审法院组织双方查看现场时，因未通电照明，未能到关键地方取证。三、原审法院对重要证据的质证存在疏漏的重大错误。合同明确约定珠江钢琴公司将‘租赁物按现状出租’给李茂山，不是证明李茂山对涉案房屋的现状明确知晓，而是证明在李茂山多次将房屋渗漏水问题反映到原出租人处后珠江钢琴公司清楚房屋渗漏问题严重，通过制定不公平的合同条款规避责任。四、涉��房屋由于墙体和天花板外墙存在一定的渗漏水现象，一直无法改善室内空气质量影响教育中心的正常运营，珠江钢琴公司作为出租人未履行提供适租的房屋并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途的义务，请求法院判决2014年7月1日至2014年10月31日租金共计64000元用于抵扣修缮好房屋后开始计算的租金。房屋修缮好以后愿意交租。五、受场地的空气影响以及一审判决以前未通电，承租涉案房屋以来一直没有真正经营，现在没有对外营业。六、信用卡问题与本案无关。七、对方于2015年1月9日通知终止合同，但我方已于2015年1月8日起诉对方，在当天贴上终止合同通知，故不存在解约。
上诉人广州珠江钢琴集团股份有限公司不服原审判决，向本院提起上诉并答辩称：请求撤销原审判决，改判驳回李茂山的全部诉讼请求及一二审诉讼费由李茂山负担。理由如下：一、珠江钢琴公司与李茂山已经解除了《房屋租赁合同》，李茂山无权要求珠江钢琴公司修缮房屋，因李茂山自2014年11月起就开始拖欠珠江钢琴公司的租金，严重违反合同约定，珠江钢琴公司为维护自身利益于2015年1月9日书面通知李茂山解除《房屋租赁合同》，并在租赁物上贴上了珠江钢琴公司的封条。根据《合同法》第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同的规定，珠江钢琴公司根据双方签订的《房屋租赁合同》10.2有下列情况之一，甲方有权解除租赁合同：(1)乙方拖欠租金或者有关费用，在超过租赁合同约定的乙方支付日期30天后，乙方仍未足额支付拖欠款项的；李茂山因超过支付日期30天后仍未足额支付租金，珠江钢琴公司可据此解除合同。根据《合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款��第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力的规定”，珠江钢琴公司解除合同的通知已于2015年1月9日通知李茂山，李茂山并没有就此请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，所以双方的《房屋租赁合同》此时已解除，解除合同的时间虽然在珠江钢琴公司起诉前，但却在法院判决后，李茂山在法院判决前已无权使用涉案房屋，因此，市法院判决珠江钢琴公司维修涉案房屋失去了事实和法律依据。二、李茂山在合同签订以后，只缴纳了四个月租金，未交的租金有16万多。其妻子因信用卡诈骗罪被刑拘，其表示即使法院判决，也没有钱交纳租金，是根本性的违约。珠江钢琴公司在其欠租以后发催缴通知单，因此珠江钢琴公司在案件中没有任何过错的。若纵容���类行为，则会造成国有资产的进一步流失，也会纵容其他正常在交纳租金的承租人也采取此类措施，现实中，也确实已有承租户在模仿李茂山的方法以诉讼的形式拒付租金，该案件正在越秀法院一审过程中。三、涉案房屋不存在漏水的臭味，它有一些发霉点，就算有渗水问题也是由李茂山来负责，不是结构性的问题。综上，恳请二审法院依法改判。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。
二审期间，珠江钢琴公司向本院提交了广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第833号民事判决书，珠江钢琴公司在该案中诉请法院判令：1、解除珠江钢琴公司与李茂山于2014年6月30日签订的《房屋租赁合同》。2、李茂山立即搬离广州市越秀区文德路58号2楼房屋。3、李茂山向珠江钢琴公司支付拖欠的租金（自2014年11月1日至实际搬离之日止的租金，自2014年11月1日起至2015年6月30日止每月租金标准为16000元。2015年7月1日至2016年6月30日止每月租金标准16960元）。4、李茂山支付违约金（自2014年11月1日起至实际支付之日止，每日按当月租金的2%计算）。该案已作出一审判决，珠江钢琴公司不服该判决，向本院提起上诉，现处于二审立案状态。
本院认为，本案的争议焦点是珠江钢琴公司应否承担房屋的维修义务及已付租金是否可变更为预付租金。珠江钢琴公司提出其已发出解除合同通知，该通知已经生效，李茂山要求维修房屋没有合同依据的抗辩。但李茂山以诉请维修房屋的行为对合同解除表示异议，珠江钢琴公司提起另案诉讼请求法院确认解除合同的效力，该案诉讼进行中，在此期间，租赁合同处于继续履行的状态。因租赁期间保持租赁物的适租条件是出租人的基本义务，且双方在租赁合同中约定“租赁期间，租赁物的结构性���建筑物共用给排水、供电线路设施修缮由甲方负责，日常保养和维护由乙方负责”，双方均确认的房屋存在的渗漏水问题已经超出了日常保养及维护的范围，原审法院判令珠江钢琴公司承担维修义务并无不当，本院予以维持。李茂山自愿向珠江钢琴公司交纳2014年7月1日至2014年10月31日租金，且在该期间持续占有使用涉案房屋，未能证明该期间产生租赁损失，其要求该期间已付租金变更为预付租金，抵扣房屋修缮后的租金理据不足，原审法院不予支持，并无不当，本院予以维持
根据《最高人民法院<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第三百二十八条规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。对李茂山二审提出的超出原审诉请要求珠��钢琴公司承担经济补偿责任的诉请，本院依法不予审查。综上所述，原审法院查明事实清楚，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1600元，由李茂山负担1400元，广州珠江钢琴集团股份有限公司负担200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年九月十日
书 记 员 陈 迪
邝伟贤