湖南省临澧县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0724民初25号
原告:李仕贵，男，1963年3月3日出生，汉族，住湖南省临澧县。
委托诉讼代理人：陈雪凤，湖南远大律师事务所律师。
被告：于坤来，男，1968年10月7日出生，汉族，住湖南省临澧县。
被告：邹纯忆，女，1968年8月2日出生，汉族，住湖南省临澧县。
以上两被告的共同委托诉讼代理人：刘兴国，临澧县法律援助中心律师。
被告汤惠，女，1974年5月10日出生，汉族，住湖南省临澧县。
被告赵云兰，女，1970年8月23日出生，汉族，住湖南省临澧县。
以上两被告的共同委托诉讼代理人：周文，湖南朝阳律师事务所律师。
原告李仕贵与被告于坤来、邹纯忆、汤惠、赵云兰共有纠纷一案，本院于2016年1月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李仕贵及其委托诉讼代理人陈雪凤，被告于坤来、邹纯忆及其共同委托诉讼代理人刘兴国，被告汤惠与赵云兰的共同委托诉讼代理人周文到庭参加诉讼，被告赵云兰第一次开庭到庭参加诉讼，被告汤惠第一、二、三次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李仕贵向本院提出诉讼请求：1、撤销于坤来、邹纯忆与汤惠、赵云兰签订的《房屋买卖协议》；2、于坤来、邹纯忆、汤惠、赵云兰返还属于李仕贵的房屋。诉讼中，李仕贵对第1项请求变更为：确认于坤来、邹纯忆与汤惠、赵云兰签订的《房屋买卖协议》无效，增加一项诉讼请求：在返还房屋不能的情况下，要求于坤来、邹纯忆赔偿1300000元。事实及理由：于坤来与李仕贵同在临澧县××镇工作期间，2002年4月，于坤来邀请李仕贵共同出资购买原合口国营饭店砖木结构的两层楼房一栋，因考虑双方当时的身份，就以王晓年名义购买。李仕贵出资后，于坤来将收取李仕贵的购房款收条、买卖合同原件交李仕贵保管。购买房屋后于当年进行房地产开发，当年年底开发完毕。2003年春节后，于坤来将开发完毕的门面出租给他人进行经营，2004年底所有开发的房屋出售完毕，双方进行结算后，将尚未出售的11间门面作为李仕贵与于坤来的共有财产。该共有财产一直用于出租，并由于坤来负责出租事宜，李仕贵按年领取租金。2012年，李仕贵找于坤来借款，因未支付利息，故自2012年起李仕贵未领取租金。2015年12月，李仕贵要求对共有房屋进行分割，于坤来称房屋以1138000元的价格已转让给汤惠、赵云兰。于坤来与邹纯忆系夫妻关系，被转让的11间门面系李仕贵与于坤来的共有财产，于坤来无处分权，于坤来在李仕贵不知情的情况下擅自转让共有财产，且转让价格明显低于市场价格，侵害李仕贵的财产权益，汤惠、赵云兰明知11间门面系共有财产，以不合理低价取得财产，为违法取得。
于坤来、邹纯忆共同辩称：一、购买合口国营饭店是于坤来、于某、李仕贵三人共同购买，李仕贵与于某没有参与开发事宜，委托于坤来进行房产开发；二、将11间门面租赁并出售不是于坤来一个人的行为，当时因为找不到李仕贵，于坤来与另一合伙人于某协商一致，并张贴公告后出售；三、出售门面的价格合理，没有损害李仕贵的利益。故请求驳回李仕贵的诉讼请求。
汤惠、赵云兰共同辩称：根据产权公信原则，案涉门面的登记所有权人为于坤来，汤惠、赵云兰只知道于坤来为房屋的所有权人，并不知道李仕贵是房屋所有权人，于坤来作为房屋所有权人有权处分房屋，且出售房屋的价格合理，汤惠、赵云兰合理取得房屋，请求驳回李仕贵的诉讼请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据本院予以确认并在卷佐证。
一、当事人无异议的事实，本院予以确认
1、2002年，李仕贵与于坤来同在临澧县××镇工作，李仕贵时任合口镇财政所工作人员，于坤来时任合口镇房管所所长。临澧县房地产管理局代管的原合口国营饭店的砖木结构两层楼房一幢欲出售，于坤来遂邀请李仕贵共同购买，李仕贵向于坤来交付购房款50000元。2002年4月5日，案外人匡召财代王小年与临澧县房地产管理局签订《房屋买卖协议书》1份，约定王小年（乙方）购买临澧县房地产管理局（甲方）代管的原合口国营饭店的砖木结构两层楼房一幢，价款为108000元，房款于2002年4月5日一次性付清，由甲方负责将房屋产权过户给乙方，无须乙方另付款，乙方自己办理土地使用权过户手续，甲方只提供相关手续，费用由乙方负担。协议签订当日，于坤来将购房款108000元交付给临澧县房地产管理局，临澧县房地产管理局将出具的付款单位为“王小年”的《内部往来结算收据》1份交付于坤来。2002年4月12日，于坤来就收取的李仕贵购房款50000元向李仕贵出具了《领条》1份，内容为“今领到李仕贵现金伍万元整。说明：购房产公房共计壹拾万零捌仟元整，王小连出资58000元，李所长出资50000元”。此后，于坤来将《房屋买卖协议书》及《内部往来结算收据》原件均交给李仕贵保管。王小年又名王晓连、王晓年、王小连，系于坤来堂兄于某之妻。
2、《房屋买卖协议书》签订并付清房款后，临澧县房产地管理局按协议约定交付房屋，于坤来组织就所购房屋进行拆除并在原址进行房地产开发。就合伙开发事宜，合伙人未签订书面合伙协议，李仕贵委托于坤来具体执行合伙开发事宜。因资金问题，合伙人采取先各自投入部分资金、向外赊购建材，房屋建成后通过销售住房收回资金偿还欠款的方式进行开发建房。开发过程中，李仕贵于2002年8月9日、8月12日、9月30日分三次共向于坤来交纳开发资金40000元。在与李仕贵协商一致后，于坤来于2002年11月7日、12月12日分两次向于某借款50000元、9000元，其中50000元的借款约定按信用社利率支付利息。2003年年底房屋建成后，于坤来对楼上住房进行销售以收回资金偿付欠款。2005年5月，合伙人对合伙事务进行结算，销售楼上住房的收入与合伙开支基本持平，于坤来就结余的资金向李仕贵退还10000元现金，李仕贵向于坤来出具了内容为“暂收于坤来合口商贸楼工程集资款壹万元整”的《收条》1份。合伙人通过该合伙开发事宜获取的盈余、即合伙财产就是一楼尚未出售的门面。2005年5月22日，至合伙人结算时止，差欠于某的59000元借款已偿付完毕。
3、房屋建成后，于坤来在临澧县房地产管理局对房屋进行所有权登记，登记的房屋所有权人为“王晓连”。在对楼上房屋进行销售过程中，均以王晓年名义与购房人签订房地产买卖契约。2010年7月1日，王晓连作为甲方与作为乙方的于坤来签订1份《房屋买卖契约》，约定王晓连将案涉门面出售给于坤来，由于坤来以转帐方式于2010年7月7日前一次性付清房款，王晓连于2010年7月1日将房交付乙方，但在该契约中未载明房款，王小年、于某及于坤来、邹纯忆分别在契约上甲方、乙方处签名捺印，协议签订后，双方亦未实际发生以转帐方式支付房款的事实。当日，双方在临澧县房地产管理局办理房屋变更登记，登记的所有权人为于坤来。
4、2003年起，开发的一楼门面开始对外出租经营，李仕贵因工作原因调离合口镇后亦全权委托于坤来负责房屋出租事宜，因此，一直由于坤来经手与承租方签订租赁合同并收取租金，自2004年起，于坤来每年对出租门面的收入进行分配，并将分配给李仕贵的租金收入于每年年底交付给李仕贵，李仕贵对分配的租金一直未提出异议。因李仕贵向于坤来借款后未偿付借款本息，自2012年起，于坤来未向李仕贵分配门面租金。2013年4月22日，于坤来与汤惠签订《房屋租赁协议》1份，约定汤惠租赁案涉门面，期限为2013年5月1日至2014年5月1日，年租金40000元，此后，汤惠与于坤来续签租赁合同继续租赁该房屋至双方签订《房地产买卖契约》止，年租金仍为40000元。
5、为偿还案外人胡玉成欠款，于坤来以李仕贵20**年至2012年期间曾委托其出售门面、自2013年起无法联系李仕贵为由，拟出售案涉门面。2014年10月1日，于坤来与于某协商门面出售一事，当日，在于某、于坤来、邹纯忆、胡玉成的参加下形成1份《会议纪要》。该《会议纪要》载明于坤来主张向外张贴公告出售案涉门面，对出售后的购房款按出资比例分配，出售工作由于坤来负责完成。于某对此表示同意，《会议纪要》还载明了合伙人出资情况：李仕贵出资80000元，于某出资约100000元，于坤来出资137000元。
6、赵云兰、原承租人汤惠与于坤来就购买案涉门面、原程万超市达成一致协议，确定的购房款为1138000元，2015年3月29日，汤惠向于坤来交纳购房定金100000元，于坤来于当日向汤惠出具金额为100000元的《收条》1份，《收条》载明“此款为定金，购买原程万超市房屋，总价为壹佰壹拾叁万捌仟元整，办理相关手续全部由于坤来负责，汤惠只认房产证和国土证，待签订正式合同之日起半年内办齐所有手续后，再付剩下余款陆拾万元，签订正式合同时交齐肆拾叁万捌仟元整”。2015年4月10日，于坤来作为甲方（卖方），汤惠、赵云兰作为乙方（买方）签订《房地产买卖契约》，《房地产买卖契约》对双方权利义务、违约责任作出了约定，其中，房地产成交价为1138000元，付款方式为第一次交定金壹拾万元，第二次付款在签订合同时付肆拾叁万捌仟元整，第三次付款在乙方取得房产证和国土证时付清；2015年6月1日甲方将房地产正式交付给乙方，建筑物范围内的土地使用权一并转移；房地产办理过户手续全部由甲方负责；双方还约定：①甲方必须在半年内办理好房屋产权证和国土使用权证交给乙方，乙方拿到房产证和国土使用证后付清全部房款，②所有房产包括设施全部归乙方所有，③国土所有证（使用权证）的出让年限为叁拾年，④汤惠和赵云兰各拥有50%的房产权利，以后如分割需经双方协商同意后处理。《房地产买卖契约》签订后，汤惠、赵云兰分别于2015年4月10日、4月11日向于坤来支付购房款169000元、269000元，合计438000元。2015年10月23日，于坤来为案涉房屋在临澧县房地产管理局办理临房权证合口镇字第××号《房屋所有权证》，登记的房屋所有权人为汤惠、赵云兰，共有性质为共同共有。2015年10月31日，于坤来向汤惠、赵云兰出具《借条》借款150000元，《借条》注明“抵合口码头房款”，汤惠、赵云兰按于坤来指示将150000元转帐给王小年。此后，因案涉房屋的土地性质未确定，土地使用权证至今未予办理。汤惠、赵云兰尚未支付的购房款为450000元。诉讼中，李仕贵申请财产保全，要求对汤惠、赵云兰尚未支付的房款予以冻结，本院作出（2016）湘0724民初25号民事裁定书，裁定对汤惠、赵云兰应支付给于坤来的购房款450000元予以冻结，暂停支付。
二、对当事人有争议的证据、事实的认定
诉讼中，于坤来、李仕贵对于坤来、李仕贵系案涉房屋
的共有人无分歧，但于坤来主张案涉房屋属于坤来、李仕贵、于某三人共有，李仕贵主张于某不是案涉房屋的共有人。结合当事人诉辩主张及举证质证情况，本案案件事实争议的焦点是：于某是否是案涉房屋的共有人？本案涉及合伙及共有关系，但因当事人间对共同出资购房及合伙开发建房均未形成书面的合伙协议，因此，要确定当事人之间合伙关系的内容、房屋共有人的情况，应依据民事诉讼证据的相关规定，对当事人提出的证据进行全面客观的审核，同时，依法确定当事人的举证责任，再对案件事实作出认定结论。
1、李仕贵提交的2002年4月12日于坤来向李仕贵出具的金额为50000元的《领条》及于坤来提交的2002年4月6日于坤来向于某出具的金额为80000元的《收条》是涉及本案合伙关系存在的关键证据。
（1）关于《收条》。李仕贵对于某出资不予认可，并对《收条》、《会议纪要》的形成时间进行鉴定，本院委托的司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心司鉴中心作出的（2016）技鉴字第746号《鉴定意见书》结论为：无法判断检材形成时间，此后，李仕贵申请重新鉴定，本院委托的广东通济司法鉴定中心粤通司鉴中心作出的（2016）文鉴字第128号《文书司法鉴定意见书》结论为：标注日期为“2014.10.1日”的《会议记要》和标注日期为“2002年4月6日”的《今收到》的形成时间均为2014年4月至2015年4月期间。（2016）技鉴字第746号《鉴定意见书》与（2016）文鉴字第128号《文书司法鉴定意见书》的结论不一致，因此，在判断《收条》是否真实、能否作为本案的定案依据时，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定，应结合双方当事人提交的全部证据及相关陈述进行综合审查判断。
①第一、关于出资额及借款偿付的情况。于坤来主张于某系共同出资人，为进行合伙购房建房，于某于2002年4月6日交纳合伙出资款80000元，同时，因建房需要资金，于坤来在与李仕贵达成一致后，向于某借款，并约定按信用社利率支付利息。对80000元出资款，按于坤来庭审中的陈述，应是先收取于某出资后再向临澧县房地产管理局交纳购房款，但从于坤来出具的《收条》及临澧县房地产管理局出具购房款《收据》的形成时间看，向临澧县房地产管理局交纳购房款为2002年4月5日，而于坤来收取于某80000元出资款的时间为2002年4月6日，因此，《收条》载明的内容与于坤来的陈述存在矛盾。诉讼中，李仕贵对向于某借款并支付利息一事予以认可，并主张向于某的借款本息已经全部还清，在建房完成后的结算中，已将该借款本息纳入结算帐目中。但于坤来对于某的出资额及借款情况前后陈述不一致。诉讼中，于坤来提交了由其向于某出具的金额分别为50000元和9000元的《借条》复印件2份，主张在开发建房的过程中分2次向于某借款59000元，该2笔借款陆续偿付了部分后剩余10000元没有偿付，在结算时将尚欠的10000元转为合伙建房的出资款，因此，于某的出资额在借款转为出资款后增加为90000元，但在此后的庭审中，于坤来对该事实又作出了完全不一致的陈述，主张差欠于某的借款本息早已偿付完毕，不存在将未予偿付的借款转为合伙出资款的情况，于某的出资款为80000元，2005年结算并退还股金10000元后，于某的出资款仅为70000元，而在于坤来提交的《会议纪要》上却载明于某出资约100000。庭审中，于坤来对50000元借款偿付情况的陈述是，每次偿付欠款时都是在借条上批注，清偿后借条没有从于某手中收回，但从50000元《借条》上载明的还款情况看，仅分两次偿付了40000元，对10000元余款的偿付情况并未在《借条》上载明。就出资额及借款偿还情况，于坤来申请的证人于某的陈述亦与于坤来的陈述完全不一致，于某陈述：于某是合伙人之一，为购买原合口国营饭店的房屋并进行建房开发，于某出资80000元，开发过程中，于坤来向于某借款59000元，偿付部分本息后，尚有19000元未予偿还，剩余的19000元之后转为开发股金，因此，于某的股金总额为99000元。第二，关于于某在开发建房过程中是否领取工资的情况。于某证实，于某与李仕贵的哥哥共同在工地进行管理，于某领取工资3000元，第一次庭审中于坤来对证人于某的陈述予以认可，并主张于某的工资由其支付，李仕贵哥哥的工资由李仕贵支付，该内容与李仕贵的陈述一致，但在此后的庭审中，于坤来主张于某是合伙人，没有向其支付过工资。因此，就该事实，于坤来的前后陈述相互矛盾，与证人于某的证言亦不一致。第三，关于合伙开发建房完成后进行结算的情况。于坤来主张三个合伙人共同参与、曾在一起进行过结算，李仕贵对此予以否认，主张只与于坤来在一起进行过结算，于某并没有参与结算，于某的陈述与李仕贵的陈述一致，于某同时证实只知道李仕贵是合伙人，一直没有与李仕贵见过面。
②《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零五条规定“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”本案所涉的合伙事务从购房到开发建房、对外销售、出租房屋，均由于坤来负责执行，于坤来作为合伙事务的执行人，对合伙事务尽到了比其他合伙人更多的管理和注意义务。按一般生活经验，合伙关系中合伙人出资、合伙债务、红利分配等涉及合伙财务的事项是合伙人通过协商一致后确定，应是相对固定的，具有唯一性，而且按常理分析，合伙事务执行人更不会因为记忆上的误差出现截然相反的结论。本案中，于坤来对合伙人的合伙出资额、合伙债务是否清偿、雇请人员是否支付工资等涉及合伙财务的事项，不仅不能作出一致的陈述，对部分内容的陈述前后迥然不同，显得儿戏。在回答《房屋买卖协议书》及《收据》原件为何由李仕贵持有时，于坤来主张合伙资金交到李仕贵手中，由李仕贵主管财务，但涉及合伙财务支出的所有领条、收条、借条全都由于坤来出具，该情形与一般财务管理制度明显不符合，与常理相悖。诉讼中，于某证实，对于坤来及李仕贵出资情况均不清楚，2012年将房屋所有权人从“王小年”变更登记为“于坤来”时，也不知道李仕贵是否认可变更登记事宜，同时，合伙结算作为合伙关系中的重要事项，应该是在全体合伙人共同参与下进行，诉讼中，于坤来主张三个合伙人在一起进行过结算，但李仕贵主张只与于坤来进行过结算，于某证实一直未与李仕贵见过面，也就是未与李仕贵进行过结算，李仕贵与于某的陈述一致。如果于某确系合伙人，在投入资金，又明知该合伙关系有三人参与的情况下，按日常生活经验推断，应该清楚其他合伙人出资及相关合伙事务的执行情况，但于某却对其他合伙人，包括于坤来的出资情况一无所知，不参与合伙结算，在租金分配及房款分配时，不关心也不询问其他合伙人的分配情况，在对房屋所有权进行变更登记时不询问共有人李仕贵是否认可该处分行为，于某的以上表现与具有一定生活经历和社会经验的完全民事行为能力人的一般思维相悖。于坤来作为主张与于某存在合伙关系的当事人，应对自己主张承担举证责任，而且，作为合伙事务执行人有义务、也更有可能保存合伙事务的相关凭据，但于坤来不能提交有效证据证明于某参与合伙结算，是合伙人身份。
（2）关于《领条》。为进行合伙购房建房，同时，为了回避双方身份的禁止条件，于坤来与李仕贵在对不以各自名义购买，对外以王小年名义签订房屋卖合同、交纳房款达成一致后，以王小年的名义签订了《房屋买卖协议书》并交纳了购房款108000元。于坤来向李仕贵出具的《领条》中载明了购房款108000元的组成，即“王小连出资58000元，李所长出资50000元”。该《领条》客观真实，从《领条》上载明的出资情况看，购买房屋的出资人仅为“王小连”与李仕贵2人，存在合伙关系的合伙人也仅有2人。同时，根据当事人一致陈述，系先向临澧县房地产管理局交纳购房款后，再由于坤来向李仕贵补办的收款手续。于坤来向李仕贵出具《领条》的形成时间为2002年4月12日，于坤来提交的出具给于某《收条》载明的时间为2002年4月6日，如果收取于某80000元的事实客观存在，那么，作为合伙事务执行人的于坤来既然已收取于某出资款，并向其出具了《收条》，即认可了于某系合伙人的身份，在之后向李仕贵出具《领条》时，应该如实批露合伙人于某的身份，但于坤来向李仕贵出具的《领条》上并未如实批露于某的出资人身份，而载明的仍是“王小连出资58000元”，尽管于某与王小年是夫妻关系，但在双方对以王小年名义购房已达成一致、《领条》是合伙人内部持有、于坤来未向李仕贵批露于某出资人身份的前提下，对于李仕贵而言，有充足的理由相信《领条》上载明的“王小连出资58000元”就是于坤来出资58000元。
（3）关于当事人有争议的其他证据。李仕贵提交的录音资料，与汤惠的当庭陈述及《房地产买卖契约》等书面证据反映的客观内容不一致，且该证据属孤证，李仕贵不能提交其他有效证据予以佐证，其证明力本院不予确认。湖南鸿天房地产土地评估有限公司作出的湘鸿房地（2016）（鉴）字第F-0802号《房地产司法鉴定估价报告》，本院将在“本院认为”中对其证明力作出认定结论。于坤来提交的向于某出具的《借条》2份及于某出具的金额为10000元的《收条》1份，客观真实，《收条》上并未载明系退还的入伙资金，且鉴于双方之间存在的借贷关系、于坤来陈述的借款已偿还完毕及还款情况综合分析，不排除该10000元系偿还的借款，于坤来以此《收条》主张曾向于某退还入伙资金的事实本院不予采信，亦不能证实于某系合伙人的事实，“公告”照片2张，不符合证据的形式要件，对其证明力本院不予确认，《会议纪要》客观存在，具有真实性，但关于合伙出资与于坤来的当庭审陈述不一致，不能据此证实于某的合伙人身份，证人于某出庭作证的证言并无其他有效证据予以佐证，其证明力本院不予确认，证人邱某、邵某的证言中关于于某是合伙人的陈述均来源于于坤来及于某的陈述，对其陈述的事实并无其他有效证据予以佐证，其证明力本院不予确认。汤惠、赵云兰与于坤来签订的《房地产买卖契约》及《房屋所有权证》客观真实，但其合法性及关联性是本案当事人争议的焦点，将在“本院认为”中作详尽阐述，汤惠、赵云兰提交的案外人签订的《房地产买卖契约》系从临澧县房地产管理局调取的档案资料，李仕贵对该交易的的真实性、合法性提出异议，但并无有效证据予以证实，对该《房地产买卖契约》的真实性、合法性，本院予以确认。李仕贵对《收条》的形成时间申请鉴定，经本院委托鉴定，出现两份截然不同的鉴定结论，于坤来虽对（2016）文鉴字第128号《文书司法鉴定意见书》提出异议，但根据于坤来在诉讼中陈述的前后矛盾及与证人证言间的矛盾，可以判断于坤来对本案所涉合伙关系的内容存在非客观的陈述，不排除于坤来对部分内容作出虚假主张的可能性。《收条》作为于坤来主张的于某系合伙人的关键证据，经（2016）文鉴字第128号《文书司法鉴定意见书》证实该《收条》不是合伙之初形成，于坤来虽对该鉴定提出异议，并提出对《收条》及《领条》进行比对鉴定，但本院在对《收条》形成时间委托进行鉴定时，向鉴定机构提供的比对检材就是《领条》，鉴定机构已根据检材作出了鉴定结论，因此，于坤来提出的鉴定申请本院不予准许，对（2016）文鉴字第128号《文书司法鉴定意见书》的证明力，本院予以确认。
综上，本案中，在于坤来就自己主张的事实陈述前后矛盾，就相关事实不能提交有效证据予以证明的情况下，李仕贵提交的《领条》载明了出资人，且李仕贵有充足理由相信出资人仅有两人，且仅为于坤来与李仕贵两人，（2016）文鉴字第128号《文书司法鉴定意见书》亦证实《收条》不是合伙之初形成，李仕贵提交的《领条》更具有说服力，其主张的于某不是合伙人、不是案涉房屋的共有人的事实具有高度可能性，而于坤来提交的《收条》真伪不明，其主张的于某是房屋共有人的事实亦真伪不明。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”规定，李仕贵提交的于坤来于2002年4月12日出具的《领条》1份，与本案具有关联，其证明力本院予以认定，于坤来提交的向于某出具的、载明时间为2002年4月6日的《收条》不具有真实性，其证明力本院不予确认，于坤来关于于某是案涉房屋共有人的辩解主张本院不予采信。
本院认为，本案系于坤来与买受人汤惠、赵云兰签订房屋买卖合同，处分与共有人共有的不动产后酿成的纠纷，结合当事人的诉辩主张，本案当事人的争议焦点为：一、于坤来与汤惠、赵云兰签订的《房地产买卖契约》是否有效；二、汤惠、赵云兰能否取得案涉房屋的所有权，李仕贵能否向合同当事人要求返还房屋；三、在返还不能的情况下，李仕贵要求于坤来、邹纯忆赔偿损失的请求应否支持，赔偿金额如何确定。
关于焦点一：于坤来与汤惠、赵云兰签订《房地产买卖契约》系有效合同。
《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，该条规定明确了物权变动的原因行为独立于物权变动的结果行为。本案中，于坤来作为不动产登记证书上载明的房屋所有权人与买受人汤惠、赵云兰就买卖房屋达成合意后签订《房地产买卖契约》，于坤来签订合同的目的是取得价款，汤惠、赵云兰支付价款的目的是取得房屋的所有权，签订《房地产买卖契约》是双方当事人真实意思的表示，于坤来与汤惠、赵云兰之间构成买卖合同关系，且双方签订《房地产买卖契约》不具有《合同法》第五十二条规定的无效情形，也不存在《合同法》第五十四条规定的可撤销情形，合同自当事人签字时成立并生效，对合同当事人即产生约束力。案涉房屋为共有财产，依照《物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”于坤来在未取得共有人之一李仕贵同意的情况下，与他人签订买卖合同处分共有财产，属无权处分，但于坤来作为转让方与汤惠、赵云兰签订的《房地产买卖契约》属债权合同，合同的签订只是在合同当事人之间确立了双方的债权债务关系，汤惠、赵云兰并不因该合同当然的取得房屋的所有权，李仕贵不是合同的当事人，买卖合同对李仕贵不生效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，李仕贵关于于坤来在未取得其他共有人同意的情况下擅自转让共有财产，属无权处分，与汤惠、赵云兰签订的《房地产买卖契约》无效的主张，于法不符，本院不予采信。于坤来与汤惠、赵云兰签订的《房地产买卖契约》自成立时即有效。
关于焦点二：汤惠、赵云兰构成善意取得，李仕贵要求返还房屋的请求不应支持。
案涉房屋为共有财产,于坤来在未告知合伙人李仕贵的情况下转让财产，依据争议焦点一，汤惠、赵云兰与于坤来签订的《房地产买卖契约》合法有效，汤惠、赵云兰依约支付了相应的对价，于坤来依合同约定实际交付了房屋，汤惠、赵云兰亦办理了房屋所有权登记，汤惠、赵云兰作为买受人能否依法取得案涉房屋的所有权，应根据《物权法》第一百零六条规定的善意取得的构成要件及衡量标准，对汤惠、赵云兰的受让行为是否符合善意取得进行分析，即汤惠、赵云兰受让财产时是否善意，是否以合理价格转让。
1、汤惠、赵云兰受让财产时是否善意。依据本院查明的事实，案涉房屋虽实为共有财产，但李仕贵一直委托于坤来对共有房屋进行管理，于坤来管理共有房屋期间，以自己的名义与承租方签订房屋租赁合同并收取租金，李仕贵从未参与房屋出租事宜，租金亦由于坤来进行分配。汤惠、赵云兰在签订《房地产买卖契约》之前自2013年起就开始租赁案涉房屋，与汤惠、赵云兰签订租赁合同、收取租金的一直是于坤来。2010年7月1日起该房屋登记在于坤来名下，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九条规定的不动产物权登记具有的公示公信效力，不动产登记证书上载明的所有权人即为法律上承认的权利人，该权利人可以依法行使不动产物权，不受他人侵害。因此，于坤来作为出卖方在与买受人汤惠、赵云兰签订《房地产买卖契约》时出示不动产登记机构颁发的《房屋所有权证》，在该不动产登记证书登记的所有人仅有于坤来一人而无其他共有人的情况下，汤惠、赵云兰完全有理由相信于坤来系交易房屋的唯一所有权人。现李仕贵不能提交有效证据证明汤惠、赵云兰在买受房屋时具有《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》（以下简称《物权法解释（一）》）第十六条规定的情形，因此，可以认定汤惠、赵云兰在购买案涉房屋时，已尽一般人通常情况下的适当注意义务，汤惠、赵云兰对于坤来转让的房屋系于坤来与他人共有的事实并不知晓，并不知道于坤来无处分权，主观上是善意的，其转让行为无过失。
2、是否以合理价格转让。于坤来与汤惠、赵云兰签订的《房地产买卖契约》约定的房屋转让价格为1138000元，李仕贵主张，汤惠、赵云兰系以明显不合理低价取得财产，并向本院申请对房屋转让时的市场价值进行评估，湖南鸿天房地产土地评估有限公司依据本院委托作出的评估结论为案涉房屋转让时的市场价值为1803657元。本院认为，当事人签订的《房地产买卖契约》合法有效，买受人汤惠、赵云兰因信赖出让人于坤来为房屋所有权人的不动产登记内容而支付了部分价款并办理了登记过户手续，为维护不动产登记的公信力，保护交易安全，判断买受人汤惠、赵云兰是否以合理价格取得财产，应以《物权法解释（一）》第十九条规定为依据，根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。
本案当事人签订《房地产买卖契约》转让房屋，对以房屋为转让标的的买卖合同而言，房屋本身属于特定物，其固有的属性对受让人愿意支付的交易价格有决定性作用，房屋的价格取决于房屋所处的地段、房型、装修、用途及交易实际等诸多因素，对不同属性的房屋很难确定一个交易地的市场价格。案涉房屋是位于临澧县××心路的门面房，房屋的建筑面积为478.08㎡，该房屋于2003年建成后一直用于出租经营。于坤来在决定对房屋进行转让后，汤惠作为承租人享有优先权，在无他人主张购买房屋的情况下决定与赵云兰共同出资购买房屋。因此，在无他人竞价购买的情况下，汤惠、赵云兰作为唯一买受人购买房屋，在确定房屋转让价格时，按“二手房”交易市场的交易习惯，在出卖人与买受人间必然有过多次对房屋价款的磋商。买受人汤惠作为投资门面的买受人，在转让房屋之前就系承租人，对房屋的商业价值有一个整体的评估，是否买受房屋应以投资回报率作为评价的依据。案涉房屋在2015年转让前的年租金为40000元，《房地产买卖契约》约定的转让价款为1138000元，在近30年的时间里收回投资成本符合门面投资市场的行情。同时，汤惠、赵云兰与于坤来签订的《房地产买卖契约》约定价款分三次支付，即先支付定金，在签订合同时支付部分房款，在买受人取得房产证和国土证时付清房款，汤惠、赵云兰亦严格按照合同的约定履行了相应的付款义务，因国土证未办理，汤惠、赵云兰至今仍有部分购房款未予支付。因此，双方对价款支付方式的约定也符合房地产交易市场的交易习惯。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》第十九条第二款规定“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。”诉讼中，评估机构对房屋转让时的市场价格作出的评估结论虽为1803657元，因二手房买卖价款的确定有市场因素，该评估结论仅仅可以作为确定案涉房屋在转让时的一个价格区间范围，并不能作为案涉房屋在转让时确定的市场价格。基于现实交易关系的复杂性，参照评估机构的评估结论，案涉房屋的转让价格虽为评估结论的63%（1138000元÷1803657万元），未达到70%，但仅以此判断为不合理低价过于绝对。综合转让房屋的性质、价款的支付方式及交易习惯等因素，汤惠、赵云兰从于坤来处以1138000元的价格取得案涉房屋，该转让价格并不存在不合理因素。李仕贵关于汤惠、赵云兰以不合理低价取得财产的主张，本院不予采信。
本案中，买受人汤惠、赵云兰签订合同转让房屋时是善意的，主观上无过错，在与出卖人于坤来之间就价格进行博弈后确定的转让价格，是双方真实意思的表示，双方对付款方式的约定及价款的实际支付情况亦符合交易习惯，符合以合理价格转让，现汤惠、赵云兰支付了部分价款并依法办理了房屋所有权变更登记，汤惠、赵云兰取得案涉房屋符合《物权法》第一百零六条规定的善意取得制度，汤惠、赵云兰为案涉房屋的所有权人，汤惠、赵云兰取得的《房屋所有权证》合法有效。李仕贵要求于坤来、邹纯忆、汤惠、赵云兰返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。
关于焦点三：在返还不能的情况下，李仕贵要求于坤来、邹纯忆赔偿损失的请求应否支持，赔偿金额如何确定。
《中华人民共和国民法通则》第三十二条第二款规定“合伙经营积累的财产，归合伙人共有。”于坤来在未取得李仕贵同意的情况下擅自处分共有物，属无权处分，现买受人汤惠、赵云兰因善意取得制度取得案涉房屋的所有权，依照《物权法》第一百零六条第二款“受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”的规定，李仕贵作为案涉房屋的共有人有权向于坤来请求赔偿。于坤来与邹纯忆虽系夫妻关系，但与汤惠、赵云兰签订合同处分与李仕贵共有物的是于坤来，而不是邹纯忆，因此，根据合同相对性原则，李仕贵要求邹纯忆赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。
案涉房屋属合伙人共有的财产，于坤来处分共有物致其他共有人丧失财产权利，李仕贵要求于坤来赔偿损失，损失应以因于坤来处分共有物造成李仕贵的实际财产损失为依据进行赔偿。案涉共有物自2003年起一直由于坤来对外出租经营，租金收入由于坤来进行分配，但自2012年起，于坤来未向李仕贵支付租金收入，于坤来对外出租共有物取得的租金收入系处分共有物获得的利益，虽与李仕贵间存在借贷关系，但系另一层法律关系，现李仕贵要求于坤来赔偿租金损失，符合法律规定，本院予以采纳。但对租金损失，仅有汤惠自2013年5月1日起至转让房屋期间的租金可以确定，汤惠租赁房屋期间为两年，租金共80000元，该租金收入属于坤来处分共有物获得的利益，2013年5月1日前的租金损失，李仕贵未向本院提交证据予以证实，本院不予支持。诉讼中，李仕贵申请对案涉房屋转让价值进行鉴定，评估机构对房屋转让时的市场价格作出的评估结论虽为1803657元，但该评估结论仅仅可以作为确定案涉房屋在转让时的一个价格区间范围，并不能作为案涉房屋在转让时确定的市场价格。于坤来与汤惠、赵云兰签订的《房地产买卖契约》合法有效，汤惠、赵云兰依据该有效合同应支付的购房款为1138000元。因此，应以房屋的实际价值及处分人因转让行为获得的利益为依据确定李仕贵因丧失财产权所遭受的实际财产损失额。汤惠、赵云兰与于坤来签订的《房地产买卖契约》中明确约定由于坤来负责办理房产证和国有土地使用权证，于坤来因办理房产证、国有土地使用权证支出的费用应在于坤来获得的利益中扣除，现房屋所有权证已办理，并实际支出82846.59元，国有土地使用权证未办理，汤惠、赵云兰差欠的购房款450000元亦未付清，于坤来处分共有财产至今获得的利益仅为685153.41元（1138000元－82846.59元－450000元＋80000元）。汤惠、赵云兰尚未支付的购房款450000元，因属于坤来尚未实际取得的利益，待于坤来按约定办理房屋的国有土地使用权证，该房款在扣除办理国有土地使用权证实际支出的费用后，李仕贵可另行主张权利，在本案中不予处理。
《民法通则意见》第55条规定“合伙终止时，对合伙财产的处理，有书面协议的，按协议处理;没有书面协议，又协商不成的，如果合伙人出资额相等，应当考虑多数人意见酌情处理;合伙人出资额不等的，可以按出资额占全部合伙额多的合伙人意见处理，但要保护其他合伙人的利益。”《物权法》第一百零四条规定“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定，不能确定出资额的，视为等额享有。”本案所涉合伙关系中合伙人未形成书面合伙协议，对共有财产享有的份额没有约定，各合伙人的出资额亦不明确，按上述法律规定，应视为共有人对共有财产等额享有份额，而且在合伙关系存续期间，合伙人对合伙收益的分配一致采取平均分配的原则进行，因此，在本案所涉合伙关系终止时，合伙财产处理亦可按照等额原则进行。于坤来应在处分共有财产取得的收益的范围内按等额的原则向李仕贵进行赔偿342576.71元（685153.41元×50%）。诉讼中，李仕贵对于坤来向于某出具的《收条》及《会议纪要》的形成时间进行鉴定，现本院对于某的共有人身份未予采信，故李仕贵因此支出的鉴定费用13300元属李仕贵实际遭受的损失，同时，因于坤来独自处分财产的行为，致使双方发生纠纷，为确定房屋价值，李仕贵申请对房屋价值进行鉴定，支出鉴定费15000元亦属于李仕贵实际遭受的财产损失，故李仕贵要求于坤来赔偿鉴定费损失28300元的请求，本院应予支持。以上两项，于坤来共应赔偿李仕贵3708**.71元（342576.71元＋28300元）。因双方无合伙协议、对合伙财产处理意见不一致而导致房款一直未予分配，李仕贵与于坤来均有过错，故对李仕贵要求赔偿利息损失的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第九十七条、第一百零六条、《中华人民共和国民法通则》第三十二条第二款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第十六条、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第46条、第55条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》第十九条第二款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零五条、第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定，经报本院审判委员会讨论，判决如下：
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