四川省金堂县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川0121民初4363号
原告：钟米，男，汉族，1992年12月10日出生，住四川省金堂县。
委托诉讼代理人：蒋锐，四川英冠律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘小梅，四川格法律师事务所律师。
被告：易伟，男，汉族，1978年4月2日出生，住四川省金堂县。
委托诉讼代理人：张明，四川路石律师事务所律师。
被告：李杰，女，汉族，1982年3月16日出生，现贵州省贵阳市白云区观山湖区恒大新世界营销中心务工，住四川省金堂县。
被告：金堂县三中园区友好房介所，住所地金堂县赵镇十里大道一段***号。
经营者：黄武东，男，汉族，1969年8月17日出生，住四川省金堂县。
委托诉讼代理人：刘燕，女，汉族，1973年8月8日出生，住四川省金堂县。
原告钟米与被告易伟房屋买卖纠纷一案，本院于2017年11月22日立案后，审理中，2017年11月30日被告易伟申请追加李杰为本案被告、2017年12月26日原告钟米申请追加金堂县三中园区友好房介所（下称友好房介）为本案第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序，分别于2017年12月22日、2017年12月26日、2018年1月18日公开开庭进行了审理。原告钟米及其委托代理人钟锐、被告易伟及其委托代理人张明、第三人友好房介委托代理人刘燕到庭参加了诉讼，被告李杰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钟米诉称，2017年6月7日原告钟米、被告易伟签订《不动产买卖合同书》，约定，被告将其位于金堂县卖给原告，价款人民币（下同）438000元，合同签订当日原告钟米给付定金50000元。合同约定被告易伟收到定金后10日内到银行办理按揭解押手续，所需资金由被告易伟自行负担；原告钟米是按揭贷款购房，待被告易伟办完过房手续到原告钟米名下后，再办理抵押贷款手续。此后，原告钟米向第三人友好房介给付了银行贷款手续费3500元。2017年9月中旬，经被告易伟同意后，第三人友好房介将留存在第三人友好房介的钥匙交与原告钟米。2017年11月4日被告易伟向原告钟米发函，要求在7日内给付首付款118000元。原告钟米以短信及电话并于2017年11月6日发函给被告易伟，要求被告易伟提供银行帐户，以便支付首付款118000元，但被告易伟一直未理。在第三人友好房介的催促下，双方于2017年11月20日到第三人友好房介处协商，被告易伟明确表示不卖房子了。被告易伟不按合同约定履行合同义务，已构成违约。现要求1、确认2017年6月7日原告钟米、被告易伟签订《不动产买卖合同书》合法有效，并判定被告易伟继续履行合同义务，配合原告钟米办理房屋不动产过房登记；2、判决被告易伟支付不履行合同义务而应当给付原告钟米违约金50000元。
被告易伟答辩并反诉称，2017年6月7日原告钟米、被告易伟签订《不动产买卖合同书》属实；合同履行中被告易伟不存在违约行为，不应承担任何违约责任；原告钟米违反合同约定的付款义务，经被告催告仍未履行，被告已通知原告合同解除，现合同已合法解除；由于原告的违约，至合同解除，依照合同约定，现请求1、驳回原告钟米的诉讼请求；2、被告易伟不予退还原告钟米给付的定金50000元。
被告李杰书面辩称，被告李杰、易伟于2015年离婚，共同财产位于金堂县归被告易伟所有，已过户给被告易伟。原告钟米与被告易伟之间买卖合同与被告李杰无关系。
第三人友好房介陈述，2017年6月7日第三人友好房介与原告钟米、被告易伟签订《不动产买卖合同书》属实，被告易伟将其夫妻离婚时分得的夫妻共同所有的位于金堂县卖给原告钟米，该合同签订时房产仍登记为被告易伟、李杰共同所有。房产证以及不动产变更登记仍需被告李杰签名同意。被告易伟在办理该房屋抵押（解押）登记手续后，2017年11月即表示不再出卖该房屋给原告钟米。
经审理查明，被告易伟、李杰2015年2月13日自愿离婚，协议约定，夫妻共同财产位于金堂县房屋归被告易伟所有，按揭款由被告易伟偿还。2017年6月7日，经第三人友好房介联系，并与原、被告签订《不动产买卖合同书》，约定，被告将其位于金堂县房屋（权证号：权20××61）卖给原告。合同约定：1、上述房产成交价438000元；2、该房不动产证过户产生的各种税费由原告钟米承担；3、中介费由原告钟米、被告易伟各承担成交价的1%；4、房款的交付方式原告钟米首次于2017年6月7日支付被告易伟定金50000元，（购房定金将在最后付款转为购房款）。该房原告钟米申请按揭购买，其中270000元原告钟米向银行申请按揭贷款。由于该房被告易伟也是按揭购买，则在签订此合同后，被告易伟应在10日内到被告易伟的按揭银行办理提前还贷手续，提前还贷的资金由被告易伟自行负责，待该房还贷解押后，则立即进入原告钟米的按揭程序。原告钟米的首付款应在签订此合同的15天之日支付给被告易伟，待原告钟米的按揭贷款审批通过后，则由第三人友好房介通知办理产权手续，以第三人友好房介通知之日起，双方应在5个工作日内到不动产登记中心办理产权过户手续；……6、违约责任：在签约后，双方不可中途悔约，若原告钟米中途悔约，原告钟米不得向被告易伟索取定金；若被告易伟中途悔约，被告易伟应双倍返还定金。合同签订当天，原告钟支付给被告易伟定金50000元。后，被告易伟于2017年6月12日偿还中国建设银行股份有限公司金堂支行按揭款，还款金额193347.67元，解除该房抵押（即解押）登记。后，第三人友好房介将被告易伟留存在第三人友好房介处的房门钥匙交给原告钟米，原告钟米使用该房屋至今。2017年7月18日被告易伟以离婚后财产分割纠纷为由提起诉讼，2017年9月7日本院作出的（2017）川0121民初2815号民事调解书载明，被告易伟、李杰自愿达成协议，位于金堂县房屋归被告易伟所有，被告李杰于2017年9月30日前协助被告易伟办理过房手续。2017年10月19日被告易伟向本院申请执行，2017年11月3日被告易伟申请撤回强制执行申请，当天，被告李杰、易伟到金堂县不动产中心办理了过房手续【（2017）金堂县不动产权第0031621号】，登记为被告易伟单独所有。被告易伟委托第三人友好房介领取该房屋不动产证。2017年11月6日原告钟米收到被告易伟于2017年11月4日写的“函”：要求原告钟米收到函件之日起7日内支付首付款118000元，否则解除2017年6月7日双方签订的《不动产买卖合同书》，寄信地址四川省金堂县官仓镇中孚2组。经第三人房介联系，原告钟米于2017年11月6日、11日多次以短信联系，且于2017年11月6日通过韵达快递以四川省金堂县官仓镇中孚2组为收信地址向被告易伟发出信件，要求被告易伟提供银行帐户，以便支付首付款118000元，并附被告易伟于2017年11月4日写的“函”，被告易伟未予答复也未领取信件。2017年11月12日被告易伟以原告钟米未在7日内未给付首付款为由，致函原告钟米，要求解除《不动产买卖合同书》，后双方到第三人友好房介处协商未果，引起纠纷。
2017年11月13日原告钟米向本院申请保全，本院作出（2017）川0121财保103号民事裁定书，对登记在被告易伟名下的金堂县房屋予以查封。
审理中，原告钟米请求给予2个月时间准备购房款；被告易伟坚持要求解除合同，不同意收取价款。
上述事实有，原、被告及第三人身份信息，原告提供的双方签订的《房地产买卖合同书》、被告离婚协议、房屋产权证、不动产证、定金收据、金堂县人民法院民事调解书及民事裁定书，短信、微信，快递信件；被告银行还款凭证、解除抵押通知，邮递信件、中介费收据及到庭当事人陈述在案佐证。
本院认为，被告易伟因离婚分得位于金堂县房屋（本案标的物）是其合法所有财产，原告钟米、被告易伟签订的《房地产买卖合同书》，被告易伟将其合法所有财产出让给原告钟米，是双方真实意思表示，不违反有关法律规定，合法有效。2017年6月7日，原告钟米与被告易伟签订《房地产买卖合同书》时，原告钟米向被告易伟支付了定金50000元，被告易伟在合同约定的10日内偿还银行按揭款，表明双方都有履行合同的意愿，但，交易的标的物登记为被告易伟、李杰共同所有，无被告李杰签名同意不能完成合同的全面履行。故，合同中第4条未对房屋首付款、房屋证照过户时间进行约定，符合客观实际情况。合同约定“待该房还贷解押后，则立即进入原告钟米的按揭程序”，被告易伟根据约定于2017年6月12日偿还中国建设银行股份有限公司金堂支行按揭款还款金额193347.67元，解除该房抵押（即解押）登记。只是满足该房屋交易第一个条件，尚需被告李杰签名将标的物证照转为被告易伟个人所有，或者配合被告易伟转为原告钟米所有，才能办理银行贷款。2017年9月7日本院作出的（2017）川0121民初2815号民事调解书确认该归被告易伟个人所有，2017年11月3日被告李杰、易伟将该房屋的不动产证办为被告易伟个人所有，才完全具备合同交易的基础条件。这期间，原告钟米、被告易伟不存在违约行为。被告易伟于2017年11月4日向原告钟米发出要求在收到该函件后，7日内给付首付款118000元，是被告易伟对给付首付款日期另行要约。原告钟米在收到该信件后，即以被告易伟邮寄地址为收信地址回复要求其提供银行帐户以便从银行转付首付款，原告钟米无违约行为，故，原告钟米要求被告易伟继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。原告钟米要求被告易伟配合原告钟米办理房屋不动产过房登记，并审理中请求给予2个月时间准备购房款，本院认为，原告钟米、被告易伟签订的《房地产买卖合同书》是双务合同，原告钟米交付价款438000元、被告易伟同时交付标的物（房屋）。合同约定原告交付首付118000款及按揭给付其余270000元是房款价款的两部分，按揭贷款后给付房款是给付价款的一种方式。原告钟米请求给予一定时间准备购房款，本院认为，原告为购买房应有充分准备，故仅给予1个月时间，同时，被告易伟就应将该标的物交付给原告钟米较为适宜。合同约定价款438000元，购房定金50000元将在最后付款转为购房款，故，在办理房产过户时，原告钟米给被告易伟房款388000元（438000元-50000元）。被告易伟表示不同意收取价款，本院认为，房屋买卖合同是双务合同，首付款与按揭贷款合并给付房款，变更为全款给付房款，为保证合同完整履行及交易安全，该主张本院不予支持。被告易伟以2017年11月4日函，原告钟米未在7日内给付首付款，即已解除2017年6月7日签订的《房地产买卖合同书》，要求解除双方的买卖合同，本院认为，被告易伟未对原告钟米要求其提供银行帐户以便从银行转帐给付首付款的请求作出回应，致原告钟米无法支付首付款不符合《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，被告该主张无法律依据，本院不予支持。原告钟米要求被告易伟支付不履行合同义务而应当给付原告钟米违约金50000元，无合同约定及法律规定，本院不予支持。被告易伟请求原告钟米所交定金50000元不予退还，本院认为，原告钟米、被告易伟签订合同后，履行过程中，原告钟米无违约责任，故被告易伟该主张，本院不予以支持。被告李杰已履行完房屋转移义务，在本案中不承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下：
一、原告钟米、被告易伟于2017年6月7日签订的《不动产买卖合同书》有效；
二、被告易伟于本判决生效后30日内将位于金堂县不动产权第0031621号】过户给原告钟米，原告钟米同时给付被告易伟购房款388000元；
三、驳回原告钟米其他诉讼请求；
四、驳回被告易伟反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4460元、反诉费525元，两项合计4985元。由原告钟米负担525元，被告易伟负担4460元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 俸云明
二〇一八年三月十四日
书记员 陈 念