上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄浦民四(民)初字第672号
原告(反诉被告)通用磨坊贸易(上海)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人朱玺(GARYCHU),董事长。委托代理人王囝囝，北京市金杜律师事务所上海分所律师。委托代理人林凯，北京市金杜律师事务所上海分所律师。被告(反诉原告)上海城隍庙广场置业有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人李贵杰，总经理。委托代理人张强，山东万航律师事务所律师。原告通用磨坊贸易(上海)有限公司(以下简称通用磨坊上海公司)与被告上海城隍庙广场置业有限公司(以下简称城隍庙公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。诉讼中，被告城隍庙公司提起反诉，本院依法一并进行了审理。原告(反诉被告)通用磨坊上海公司的委托代理人王囝囝、林凯、被告(反诉原告)城隍庙公司的委托代理人张强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告通用磨坊上海公司诉称，原告与被告于2010年6月23日签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告位于上海市黄浦区方浜中路XXX号的豫城时尚项目一层L122A号的房屋用于经营“哈根达斯”品牌冰淇淋、糕点等，期限从2010年6月10日起至2016年8月9日。然而在2013年下半年，被告在未经原告同意的情况下开始对租赁房屋及所在商场进行长时间和大规模的维修、改造、搭建脚手架，封堵和遮挡了原告的门店入口、店招、标识、广告，严禁游客进出等等，大量商户因此搬离，商场大面积空置，且被告也致函要求原告搬离前述房屋，由此导致前述合同的目的落空，该合同也无法继续履行。为防止损失扩大，原告不得不于2015年1月1日正式停止营业，并于同月6日向被告发函解除前述合同，于同月7日在房屋现场办理了交接手续。现提起诉讼，请求判令被告赔偿原告经济损失人民币XXXXXXX.58元；返还原告租赁保证金172210元。被告城隍庙公司辩称，原告称2013年下半年搭建脚手架封挡原告店面导致原告经营下滑与事实不符，被告在对商场整改期间对原告经营的场所采取了保护措施，店招、门口未被阻挡，被告发给原告的是商榷函并非解除函，也是对原告采取的保护措施之一，不构成根本的违约。实际上原告一直在经营，不存在无法履行租赁的情形。如果原告所述属实，原告早在2013年就停业了，不可能在2015年1月1日才停止营业。租赁合同是原告单方解除的，原告存在违约行为，保证金不予返还。原告的诉请均没有依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告城隍庙公司诉称，2013年11月15日，通用磨坊上海公司向城隍庙公司发送了“关于哈根达斯上海豫龙时尚店租金减免事宜”的函件，以城隍庙公司对商场进行装修，影响了通用磨坊上海公司的销售业绩、商场人气低迷为由，提出自2013年10月10日起至商场开业率达60%25期间，通用磨坊上海公司不再支付保底租金，租金按照提成租金结算的要求。城隍庙公司认为商场装修期间，已经对通用磨坊上海公司的租赁物业采取了保护措施，其正常经营不受影响，没有答应。之后，通用磨坊上海公司仍按照合同约定的租金按时支付保底租金至2014年7月。自2014年8月起，通用磨坊上海公司虽在正常经营，却开始拒绝交纳保底租金及商场综合管理费。期间，城隍庙公司多次向通用磨坊上海公司送达“缴费通知单”但通用磨坊上海公司置之不理，拖欠了该月至同年12月的房屋租赁费、商场综合管理费共计457818.91元。2014年12月17日，通用磨坊上海公司向城隍庙公司送达了《哈根达斯闭店通知函》，告知在2015年1月1日闭店。通用磨坊上海公司又在2015年1月6日向城隍庙公司发送了“关于解除《租赁合同》的通知函”，单方解除了租赁合同，并强行交还了租赁物业。为此，城隍庙公司认为通用磨坊上海公司的行为已经构成违约，故反诉请求1、判令双方的租赁合同于2015年3月31日解除；2、判令通用磨坊上海公司向城隍庙公司支付拖欠的房屋租赁费420848.91元、商场综合管理费36970元，共计457818.91元以及滞纳金，分段计算，当月的费用均从当月1日起计，均按日0.5%25计算，均算至2015年2月28日；3、判令通用磨坊上海公司向城隍庙公司支付补偿费78711元；4、判令通用磨坊上海公司向城隍庙公司支付一个月的租金损失84333元。反诉被告通用磨坊上海公司辩称，要求确认在2015年1月6日解除合同。对于租金金额和商场综合管理费金额没有异议，但表示不愿支付。滞纳金比例过高，如适用，请求按银行同期贷款利率计算，商场综合管理费主张滞纳金没有合同依据。现在是城隍庙公司违约，故不同意城隍庙公司的反诉诉讼请求。原告(反诉被告)通用磨坊上海公司递交下列证据：1、房屋租赁合同；2、被告于2013年9月27日向原告发送的《商场安全整改通知》；3、原告于2013年11月15日向被告发送的“关于哈根达斯上海豫龙时尚店租金减免事宜”的函件；4、被告于2014年5月29日向原告发送的《商榷函》；5、原告于2014年6月18日向被告发送的“关于贵司要求哈根达斯停业及迁址要求回复”的函件；6、被告于2014年6月25日通过电子邮件向原告发送的《回复函》；7、原告委托律师于2014年7月23日向被告发送的《律师函》；8、上海市东方公证处(2014)沪东证经字第12528号《公证书》；9、原告委托律师于2014年8月29日向被告发送的《律师函》；10、原告委托律师于2014年12月25日向被告发送的《律师函》；11、照片和录像光盘；12、原告于2015年1月5日向被告发送的“关于解除《租赁合同》的通知函”；13、原告与被告于2015年1月7日签署的《交接合同》；14、上海避风塘美食有限公司出具的《情况说明》；15、上海市长宁公证处(2015)沪长证字第2597号《公证书》；16、照片；17、原告因从租赁物业搬迁所产生费用的发票；18、上海宏大东亚会计师事务所有限公司出具的沪宏会师报字(2015)第HZP0608号《专项审计报告》；19、豫城时尚租户单元退租移交清单；20、网页资料。被告(反诉原告)递交下列证据：1、照片及录像光盘一张；2、原告交纳水电费的单据；3、缴费通知单；4、2014年9月4日的回函；5、2015年1月7日的《告知函》。经质证，被告城隍庙公司对原告通用磨坊上海公司递交的证据1－3、5真实性不表异议，但对原告的证明目的有异议，对证据4真实性不表异议，称是与原告沟通的想法，不是原告称的被告构成单方解除，对证据6真实性表示无异议，但对内容部分有异议，不认可原告称的数额，对证据7－10真实性表示均无异议，对证据11中的照片真实性持有异议，称原告拍摄的角度看似被遮挡，实际没有被遮挡，对光盘表示这份证据是在原告撤场以后拍摄的，不能证明原告经营时现场的情况，对证据12真实性认可，但对内容不认可，认为原告行使解除权不符合合同约定，对证据13真实性表示无异议，但称是原告强行的交接，对证据14的真实性和证明目的均有异议，该公司与原告之间存在利害关系，双方存在利益上的一致性，对证据15真实性表示没有异议，但对证明目的持有异议，该行为发生在2015年4月24日，不具有证明力，与本案无关联性，对证据16认为系原告自行拍摄，真实性不予认可，对证据17真实性不表异议，关联性表示有异议，认为无法证明原告的目的，对证据18真实性及合法性均有异议，对证据19真实性表示没有异议，但认为不能证明原告解除合同的合法性；对证据20报道本身的真实性不持异议，但对原告的证明目的及报道的属实性存有异议，部分报道内容属于报道者的个人视角不同而发出的不同声音，均不能证明商场装修改造造成原告无法经营。原告通用磨坊上海公司对被告城隍庙公司递交的证据1中的照片真实性表示不认可，认为与现场不符，对光盘认为现场确实处于装修状态，但真实性无法确定，是被告方自己做的，不予认可，对证据2真实性不表异议，对证据3表示收到，但认为不应缴纳，对证据4表示没有收到过，不予认可，对证据5表示收到，但不认可被告的证明目的。经审理查明，2010年6月，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定，被告将位于本市黄浦区方浜中路XXX号的豫城时尚项目一层L122A号房屋即涉案房屋出租给原告使用，租期自2010年6月10日起至2016年8月9日止；租金部分，1、保底租金，自2010年6月10日起至2012年8月9日止，日租金为28元/日/平方米，即月租金为78711元，自2012年8月10日起至2014年8月9日止，日租金为29元/日/平方米，即月租金为81522元，自2014年8月10日起至2016年8月9日止，日租金为30元/日/平方米，即月租金为84333元，2、提成租金，在租期内，营业额抽成为该房屋年累计营业额收入的15%25，原告每年应付租金为保底租金和年营业额提成租金二者取其高；商场综合管理费为80元/平方米/月(按使用面积计算)，为7394元/月；原告应支付被告172210元作为履行合同的保证金；合同6.9条约定，在合同有效期内，被告确需对出租房屋所在大楼进行改建或扩建的，应以不影响原告正常营业为前提，如果有涉及原告租赁区域的改建或扩建，应事先征得原告的同意；合同6.12条约定，在租期或任何延期内，原告拥有房产的独占使用权和出租物业其他地方的公共使用权，不受被告或任何第三方的干扰，在被告控制管理的范围内，被告不应授予任何第三方在毗邻场地人行道上或公共场所享有任何妨碍原告经营的权利，或允许其阻挡原告使用的物业的入口及原告的招牌，如发生上述情况，被告应在24小时内采取一切必要行动以排除此等妨碍，若在原告向被告发出书面通知后24小时内，被告仍未排除此等妨碍或干扰，被告同意免收该期间内原告租金和管理费直至上述干扰排除为止；合同9.7条约定，房产所在地的商业环境会因时而变易(或其商圈周围发生变化)，包括人流，附近的人口密度交通情况，商住环境的更改等，有可能影响原告的营业状况，合同双方同意在本合同期限开始后，如原告单店营利连续亏损达三个月，原告有权向被告给予不少于三个月的书面通知，并向被告支付相当于合同首年第一个月租金的补偿费而提早终止本合同。合同签订后，原、被告正常履约。2013年9月27日，被告发出《商场安全整改通知》，告知对“豫城时尚”商城自2013年10月10日至2013年底(不排除工程延迟的可能性)进行维修，脚手架搭建后，对沿方浜中路门店后门一侧进行封堵，严禁游客出入，内场门店由于商城周边搭有脚手架，将直接影响客流进出。同年11月15日，原告致函被告，提出自2013年10月10日起至商场开业率达60%25期间原告应免予支付保底租金，即按提成租金结算支付租金。原告该要求未获被告同意。2014年5月29日，被告致原告《商榷函》，称，现按照市规划局的批示，项目要适合历史文化风貌区的要求，需改造成与豫园商城相融一体的明清式仿古建筑风格(注：项目新的规划定位方案详见附件)，而原告所承租的房屋在改造之列，被告想法是：与原告继续合作并为原告准备了三个移置方案(详见附件)，如果原告不同意，也可选择解除双方的房屋租赁合同，无论如何处理均需要原告停止营业并迁出现承租的房屋即场地，一切问题均可协商解决。同年6月18日，原告就被告于6月3日的函回复被告，称，被告对商场改造已对商场整体经营环境造成重大影响，继续经营的环境、条件已不复存在，搬迁方案违反合同原则，被告应赔偿原告因合同终止而造成的直接损失总计673410元包括店铺装修损失、合同违约金、人员安置费、拆除费、闭店相关登记费等费用、退还保证金172210元及给予七天免租拆除期。同年6月25日，被告回复原告，对原告主张的直接损失金额认为证据不足，同意在签署合同终止协议后返还保证金，同意给予七天免租拆除期。同年7月23日、8月29日及12月25日，原告委托律师分别致函被告，要求被告就目前状态排除妨碍、赔偿损失等。2015年1月5日，原告以被告目前对商场整体进行建筑改造的行为导致原告无法正常开展营业活动、已经违反合同约定等为由，向被告发出《关于解除〈房屋租赁合同〉之通知函》。同月7日，原、被告对涉案房屋进行交接。同日，被告向原告送达《告知函》，称，于2015年1月6日收到《关于解除〈房屋租赁合同〉之通知函》，认为原告单方解除合同的行为不符约定，解除理由不实，要求原告支付自2014年8月至2015年1月7日期间的租金及各项费用及滞纳金共计711434.23元，保证金不退，房屋恢复原状。另，原告自2014年8月起未再支付过租金。2015年3月18日，原告通用磨坊上海公司向法院提起诉讼，请求判如所请。本院认为，首先，在租赁合同履行期内，被告对出租房屋所在的商场进行整体改造的事实以及新格局将与原告的经营格调不相符的事实存在，被告的函中内容及现场照片等可以表明，原告的经营环境不可能不受影响，被告为此曾向原告提出易地继续履行合同的方案，只是原告不予接受，在此状态下，原告提出解除合同的要求尚属合理，且双方已于2015年1月7日对涉案房屋进行了交接，现被告要求确认合同于2015年3月31日解除，理由不成立。其次，原告自2014年8月起未再支付过租金，其要求按提成租金的方式进行付租虽未得到被告认可，但自此原告租金及综合管理费分文不付的行为也属不当，鉴于双方的履约均存在瑕疵，本院认为，自2014年8月至2015年1月7日期间，原告依约应付的租金及综合管理费金额总额可以作为原告的损失金额依据弥补给原告，原告主张的除搬迁费以外的损失金额不具有程序上的合法性，本院不予认同，原告赔偿请求中超过前述总额部分的金额，本院不再支持；被告主张的房屋租赁费、商场综合管理费金额总额与其应赔偿的损失金额已经相抵，被告对滞纳金、补偿费及一个月的租金损失的主张，基于前述理由，前述主张均不成立，本院均不予支持。再次，现在被告处的保证金应当返还原告。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条、第一百二十条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海城隍庙广场置业有限公司应于判决生效后十日内返还原告(反诉被告)通用磨坊贸易(上海)有限公司保证金人民币172210元；二、原告(反诉被告)通用磨坊贸易(上海)有限公司要求被告(反诉原告)上海城隍庙广场置业有限公司赔偿超过人民币457818.91元部分的诉讼请求，不予支持；三、被告(反诉原告)上海城隍庙广场置业有限公司要求原告(反诉被告)通用磨坊贸易(上海)有限公司支付租金、商场综合管理费滞纳金的诉讼请求，不予支持；四、被告(反诉原告)上海城隍庙广场置业有限公司要求原告(反诉被告)通用磨坊贸易(上海)有限公司支付补偿费人民币78711元的诉讼请求，不予支持；五、被告(反诉原告)上海城隍庙广场置业有限公司要求原告(反诉被告)通用磨坊贸易(上海)有限公司支付一个月的租金损失人民币84333元的诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币19763元(原告已预缴)，由原告(反诉被告)通用磨坊贸易(上海)有限公司负担人民币9763元，由被告(反诉原告)上海城隍庙广场置业有限公司负担人民币10000元；反诉案件受理费减半收取计人民币6713元，由原告(反诉被告)通用磨坊贸易(上海)有限公司负担人民币3000元，由被告(反诉原告)上海城隍庙广场置业有限公司负担人民币3713元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 吴 煜
审 判 员 赵海生
人民陪审员 朱国雄
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 周 璇
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。