四川省成都市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)川01执异1155号
案外人：兰成全，男，1979年5月22日出生，藏族，住四川省小金县。
案外人：李开妍，女，1982年2月26日出生，藏族，住四川省小金县。
申请执行人：董德寿，男，1952年9月1日出生，汉族，住成都市武侯区。
委托诉讼代理人：杨杰，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。
被执行人：成都仁和后花园置业有限公司，住所地成都市金牛区郎家村金卉路中段。
法定代表人：徐鹏凯，总经理。
被执行人：成都高一投资有限公司，住所地成都市金牛区乡农寺街30-68号。
法定代表人：徐鹏凯，总经理。
被执行人：四川瑞通实业发展有限公司，住所地成都市高新区永丰路22号1幢5楼5号。
法定代表人：徐鹏凯，总经理。
被执行人：许鹏凯，男，1981年12月11日出生，汉族，住成都市青羊区。
被执行人：谢丽娜，女，1986年11月5日出生，汉族，住成都市武侯区。
被执行人：许志银，男，1955年2月3日出生，汉族，住成都市青羊区。
被执行人：罗庆林，女，1954年9月26日出生，住成都市青羊区。
在本院执行申请执行人董德寿与被执行人成都仁和后花园置业有限公司（以下简称仁和公司）、成都高一投资有限公司（以下简称高一公司）、四川瑞通实业发展有限公司（以下简称瑞通公司）、许鹏凯、谢丽娜、许志银、罗庆林借款合同纠纷一案中，案外人兰成全、李开妍于2016年5月12日对执行成都市金牛区迎宾大道166号3栋2单元14层1号房屋（以下简称争议房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人兰成全、李开妍称，其购买了仁和公司销售的争议房屋，并已支付首期房款，请求解除对该房屋的查封。
申请执行人董德寿称，异议人兰成全、李开妍与仁和公司虽签订了商品房买卖合同，但仅证明其双方存在债权债务关系，买卖合同的签订并不直接发生物权转移的效力，所以仁和公司才是争议房屋的合法所有权人，执行法院的执行措施符合法律规定，请求驳回兰成全、李开妍的异议请求。
本院查明，2014年10月20日，董德寿与仁和公司、高一公司、瑞通公司、许鹏凯、谢丽娜、许志银、罗庆林因借款合同纠纷诉至本院。本院于2015年12月25日作出（2015）成民初字第2800号调解书，各方当事人自愿达成如下协议：1.董德寿、成都仁和后花园置业有限公司、成都高一投资有限公司、四川瑞通实业发展有限公司、许志银、罗庆林、许鹏凯、谢丽娜均确认：（1）截止2015年12月22日，成都高一投资有限公司、成都仁和后花园置业有限公司尚欠董德寿借款本金7000万元，利息1858.5万元，共计8858.5万元；（2）上述借款本金按照月利率2%计算，从2015年12月23日至2016年5月31日产生利息共计7373300.00元。2.成都高一投资有限公司、成都仁和后花园置业有限公司应向董德寿履行如下支付义务：（1）2016年1月31日前偿还利息2000万元；（2）2016年3月31日前偿本金1684.17万元、利息315.83万元，共计2000万元；（3）2016年5月31日前偿还本金5315.83万元、利息280万元，共计5595.83万元。3.若成都高一投资有限公司、成都仁和后花园置业有限公司未按第二项约定足额履行，除上述应付本息外，还应以未偿还本金为基数，按月息2%从2016年6月1日支付利息至本金付清之日止。4.成都高一投资有限公司、成都仁和后花园置业有限公司于2016年5月31日前向董德寿支付律师代理费20万元，诉讼保全担保费28万元，诉讼担保服务费93300元。5.四川瑞通实业发展有限公司、许志银、罗庆林、许鹏凯、谢丽娜对成都高一投资有限公司、成都仁和后花园置业有限公司对上述第二至四项给付义务承担连带保证责任，其履行保证担保责任后，有权向成都高一投资有限公司、成都仁和后花园置业有限公司追偿。6.如成都高一投资有限公司、成都仁和后花园置业有限公司未履行上述第二至四项给付义务，则董德寿有权对许鹏凯、谢丽娜提供的抵押物（以成房他证他权字第××号他项权利证明书为准）折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿，许鹏凯、谢丽娜承担抵押担保责任后，有权向成都高一投资有限公司、成都仁和后花园置业有限公司追偿。7.如成都高一投资有限公司、成都仁和后花园置业有限公司未履行上述第二至四项给付义务，则董德寿有权对许鹏凯提供的抵押物（以成房他证他权字第××号、成房他证他权字第××号、成房他证他权字第××号、成房他证他权字第1271023-××0、成房他证他权字第××号、成房他证他权字第××号、成房他证他权字第××号、成房他证他权字第××号、成房他证他权字第××号、成房他证他权字第××号、成房他证他权字第××号的他项权利证明书为准）折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿；许鹏凯承担抵押担保责任后，有权向成都高一投资有限公司、成都仁和后花园置业有限公司进行追偿。8.若成都高一投资有限公司、成都仁和后花园置业有限公司、四川瑞通实业发展有限公司、许志银、罗庆林、许鹏凯、谢丽娜按照上述第二至四项约定的期限履行给付义务，则与董德寿就案涉合同产生的权利义务终结；若成都高一投资有限公司、成都仁和后花园置业有限公司、四川瑞通实业发展有限公司、许志银、罗庆林、许鹏凯、谢丽娜未按照上述第二至四项约定的期限足额履行，则董德寿可按照上述第二至四项中确定的成都高一投资有限公司、成都仁和后花园置业有限公司应履行的给付义务立即向本院申请强制执行。9.本案案件受理费508466.5元，减半收取254233.25元，诉讼保全费5000元，共计259233.25元，由成都仁和后花园置业有限公司、成都高一投资有限公司、四川瑞通实业发展有限公司、许志银、罗庆林、许鹏凯、谢丽娜承担。
本院依据前述生效的（2015）成民初字第2800号调解书受理了董德寿申请执行仁和公司、高一公司、瑞通公司、许鹏凯、谢丽娜、许志银、罗庆林借款合同纠纷一案。本院在向被执行人发出执行通知书后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，于2016年6月8日作出（2016）川01执765号之一民事裁定，与本案相关联的裁定为：查封被执行人仁和公司所有的位于成都市金牛区迎宾大道166号“仁和香榭广场”（成房预售中心城区字第10627、10442号）项下的（除已备案过的）房屋。本案争议房屋在查封范围之内。
另查明，2016年5月12日，仁和公司与兰成全、李开妍签订《商品房买卖合同》，将争议房屋出售与兰成全、李开妍，房屋总价792599元。兰成全、李开妍分别于2016年5月8日支付10000元，2016年5月12日支付252599元，总计支付262599元购房款，后因仁和公司原因导致不能按约交房。
以上事实，有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件及补充协议》、《收据》、《银行转账凭证》、《承诺书》及当事人的陈述等证据在案为证。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，兰成全、李开妍仅支付了262599元购房款购买争议房屋，故其要求解除对争议房屋的查封，不符合前述司法解释第二十九条第三项的规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下：
驳回案外人兰成全、李开妍的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 杨 锐
审判员 谭默娜
审判员 王 军
二〇一六年十二月十三日
书记员 汪云川
附：相关法律及司法解释
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十