上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民六(商)初字第8319号
原告中国农业银行股份有限公司上海金桥支行，住所地上海市浦东新区。负责人马晓军，行长。委托代理人季国一，男。委托代理人屈雅媛，女。被告徐步跃，男，1962年11月14日生，汉族，住上海市虹口区。被告上海冠东房地产开发中心，住所地上海市虹口区。法定代表人龚勇芬。委托代理人章定荣。原告中国农业银行股份有限公司上海金桥支行(以下至判决主文前简称农行金桥支行)诉被告徐步跃、上海冠东房地产开发中心(以下至判决主文前简称冠东房地产)金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员顾权担任审判长，与审判员黄宗琴、人民陪审员乐新祥组成合议庭，于2015年10月19日公开开庭进行了审理，原告委托代理人季国一、被告冠东房地产委托代理人章定荣到庭参加了诉讼，被告徐步跃经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司上海金桥支行诉称，2002年4月2日被告徐步跃与中国农业银行上海市外高桥支行(以下简称农行外高桥支行)签订编号为XXXXXXXXXXXXXXXXXX的《个人住房抵押借款合同》，向农行外高桥支行申请借款人民币1,379,000元用于购买位于上海市四川北路XXX号512室的住房，借款期限30年，采用月等额本息还款方式，月利率4.2‰。此笔借款，被告徐步跃以上述房产向农行外高桥支行抵押，并办理了房地产抵押登记。被告冠东房地产在上述借款合同第6条中承诺为该笔借款提供连带责任保证担保。农行外高桥支行经审核后，于2002年4月3日放款1,379,000元。2010年2月22日，农行外高桥支行与农行金桥支行合并，更名为中国农业银行股份有限公司上海金桥支行(即原告)。后被告于2015年起开始不按约归还贷款。原告于2015年6月1日向被告发出了《贷款提前到期通知书》、《担保人履行责任通知书》，宣布本笔借款于2015年6月1日提前到期，要求被告归还上述贷款本息。故原告诉至法院，请求判令：1、被告徐步跃偿还借款本金1,014,551.14元和借款欠息10,883.17元(上述欠息截至2015年5月20日)，合计1,471,216.24元，其余利息、逾期利息等计算至本息清偿日止；2、被告徐步跃承担抵押担保责任，即处置被告提供的抵押物，优先偿还原告的上述债务；3、被告冠东房地产对上述债务承担连带担保责任；4、本案诉讼费、公告费、保全费等诉讼费用等由被告承担。被告徐步跃未应诉答辩。被告冠东房地产辩称，对原告诉请无异议。原告为证明其主张，提供了如下证据：证据1、个人住房抵押借款合同，证明原、被告签订个人住房抵押借款合同；证据2、房地产抵押权登记证明，证明办妥抵押登记；证据3、个人借款凭证，证明原告发放贷款；证据4、被告身份证明，证明被告身份；证据5、贷款提前到期通知书，证明被告贷款已到期；证据6、担保人履行责任通知书，证明已向担保人履行了告知义务；证据7、被告贷款逾期明细，证明被告所欠的贷款本息。经质证，被告冠东房地产对原告上述证据无异议。被告徐步跃、冠东房地产未提供证据。经审理查明，2002年4月2日被告徐步跃、冠东房地产与原告签订《个人住房抵押借款合同》，约定：被告徐步跃购买位于上海市虹口区四川北路XXX号512室房屋，并以此房产抵押给农行外高桥支行而向农行外高桥支行借款1,379,000元；借款期限自2002年4月2日起至2032年4月2日止；借款执行月利率4.2‰，遇利率调整时，实行分段计息，当年利率不变，于下一年度1月1日起，按相应的利率档次执行新利率；月等额还款方式；被告徐步跃未按合同约定清偿贷款本息，从贷款逾期之日起按日利率万分之2.1向农行外高桥支行计付逾期利息；连续三个月或累计六个月以上未偿还借款本息和相关费用的，农行外高桥支行有权提前收回已发放的全部贷款本息或依法处分抵押物；冠东房地产为该合同项下的借款提供连带责任保证担保，保证期间为本合同约定的被告徐步跃债务期限届满之日起两年，若发生债务提前收贷的，保证期间为自债务提前收贷之日起两年，保证期间内，如该住房领取房地产权证且依据本合同办妥抵押登记的，自农行外高桥支行收执现房《房地产其他权利证明》之日起，冠东房地产保证终止；保证责任的范围为全部贷款本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金。位于上海市虹口区四川北路XXX号512室的房屋于2002年4月9日办理了预购商品房抵押登记，登记确认预购商品房抵押人为被告徐步跃，预购商品房抵押权人为农行外高桥支行。2002年4月3日原告向被告徐步跃发放了贷款1,379,000元，并确定借款日期自2002年4月3日至2032年4月3日。后被告徐步跃未按约还款，原告遂诉至本院。另查明，农行外高桥支行于2010年2月22日与农行金桥支行合并，合并后更名为农行金桥支行，即本案原告。本院认为，原告与被告徐步跃、冠东房地产签订的《个人住房抵押借款合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人理应恪守。原告已按约将贷款存入被告徐步跃指定的账户，被告徐步跃未按约还款已违反合同约定，应承担违约责任，原告要求被告徐步跃支付剩余全部贷款本金、利息、逾期利息的要求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求行使系争房屋的抵押权一节，本院认为，根据《物权法》第二十条规定，当事人就不动产物权变动达成协议的，可以向登记机构申请预告登记。本案系争房屋即属于此类预告登记，预告登记的功能在于保障预告登记人将来取得物权，其效果是使经预告登记的请求权，对后来发生的妨害该项请求权的物权处分行为，具有对抗效力，预告登记并非物权变动登记，不能使登记权利人取得担保物权，原告仅就不动产取得抵押权预告登记，而没有进行抵押权设定登记，因而不能直接行使抵押权。本院对原告该项诉请不予支持。原告主张本案被告冠东房地产应根据系争合同第六条承担连带保证责任。本院认为，系争合同明确约定保证责任终止的条件是被告徐步跃抵押的房产领取房地产权证且依据合同办妥抵押登记并由原告收执现房《房地产其他权利证明》，系阶段性保证，而保证的阶段性并非对保证期间的约定，而是对保证合同所附的解除条件，即本案阶段性保证是一种附解除条件的保证。这种阶段性保证的目的是为了防止在抵押法律关系生效之前银行发放贷款可能引发的风险，因此系争保证条款订立的目的是以物保换人保，以确保被告徐步跃办出房屋产权证和抵押权证。本案中，系争房产尚未办理正式抵押登记，因而保证责任结束所约定的条件尚未成就，被告冠东房地产仍应对被告徐步跃的上述债务承担连带保证责任。被告徐步跃经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为放弃庭审中享有的抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐步跃应于本判决生效之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司上海金桥支行借款本金人民币1,014,551.14元；二、被告徐步跃应于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司上海金桥支行截至2015年5月20日止的利息和逾期利息10,883.17元；三、被告徐步跃应于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司上海金桥支行自2015年5月21日起至实际清偿之日止的利息、逾期利息(以所欠本金为基数、按原告与被告徐步跃签订的《个人住房抵押借款合同》约定的方式计算)；四、被告上海冠东房地产开发中心对上述第一至第三项所确定的被告徐步跃的付款义务承担连带清偿责任，被告上海冠东房地产开发中心承担连带清偿责任后，有权向被告徐步跃追偿；五、驳回原告中国农业银行股份有限公司上海金桥支行其他诉讼请求。案件受理费14,028.91元、财产保全费5,000元，共计19,028.91元(原告已预缴)，由被告徐步跃、上海冠东房地产开发中心承担，被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 顾 权
代理审判员 黄宗琴
人民陪审员 乐新祥
二〇一六年二月二十四日
书 记 员 张 峥
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条?保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。