连云港市海州区人民法院
行 政 判 决 书
(2015)海行初字第00082号
原告陈培园。
原告戈朝霞，女，1973年3月24日生，居民身份证号码3207221973********，汉族，住址同上。
共同委托代理人姜爱喜、李东阁，江苏东方金牛律师事务所律师。
被告东海县房产管理局，住所地东海县牛山镇晶都大道北。
法定代表人沈卫华，局长。
委托代理人徐兴春（后变更为陈加伟），江苏恒旭律师事务所律师。
委托代理人张孝军，副局长。
第三人连云港瑞祥担保有限公司，住所地本市海州区海宁中路8-2号楼13号楼13号商铺。
法定代表人张定联，总经理。
原告陈培园、戈朝霞与被告东海县房产管理局注销抵押权登记一案，本院于2015年3月9日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月22日公开开庭进行了审理，后依法追加连云港瑞祥担保有限公司（以下简称瑞祥担保公司）为本案第三人参加诉讼，并于2015年10月8日公开开庭进行了审理。原告陈培园及其委托代理人姜爱喜、李东阁、被告委托代理人徐兴春（陈加伟）、张孝军到庭参加诉讼，第三人瑞祥担保公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年1月18日，二原告与瑞祥担保公司订立《抵押反担保合同》及《房地产抵押合同》，二原告以夫妻共有的位于东海县步行街晶都商业广场C4-120号（房产证号为东房字第××号）及东海县牛山镇财税巷16号1-2-601室（房产证号为连房权证牛字第××号）的两处房产向瑞祥担保公司对案外人连云港晶狐水晶文化发展有限公司500万元贷款所作的担保提供反担保，并由被告于同日对该两处房产进行了抵押登记。2015年1月30日，二原告向被告邮寄提交抵押权注销登记申请书及相关证据材料，要求被告对上述两处房产的抵押权进行注销登记。被告以原告提交的材料不符合《房地产管理法》的规定为由未予办理。
被告向法庭提交的法律依据为：《房屋登记办法》第四十九条，未提供事实方面的证据。
原告诉称，2012年1月，连云港晶狐水晶文化发展有限公司向交通银行股份有限公司连云港分行借款500万元，借款期间为12个月；该笔贷款由瑞祥担保公司等公司和刘方吉共同担保。2012年1月18日，原告与瑞祥担保公司订立《反担保合同》及《房地产抵押合同》，原告以其共同共有的、位于东海县步行街晶都商业广场及东海县财税巷的两处房产向瑞祥担保公司提供反担保，并由被告进行了抵押登记。2013年1月，上述贷款由五户联保中的其余四户代为清偿，因瑞祥担保公司营业执照被工商局吊销，至今无法办理抵押权注销登记。根据《担保法》与《房屋登记办法》、《城市房地产抵押管理办法》等规定，主债权消灭，抵押权也消灭。鉴于瑞祥担保公司营业执照已吊销，客观上无法申请办理注销登记手续，又因为其所担保的交通银行连云港分行的债权已由其他担保人清偿，主债权消灭，请求法院判令被告对原告所有的两处房屋抵押权办理注销登记，并由被告承担本案诉讼费用。
原告提供如下证据：
1、原告的身份证复印件和被告的组织机构代码证；2、瑞祥担保公司企业状态查询表；3、借款合同、保证合同、反担保合同、抵押合同；4、谈话笔录；5、贷款合同履行信息；6、申请书及邮寄回执、查询单；7、在逃人员登记信息表；8、《房屋登记办法》、《物权法》、《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》。
被告东海县房产管理局辩称，我局之所以未为原告办理房屋抵押权注销登记，是因为原告没有按照《房屋登记办法》第49条的规定提交相关材料。该条规定，申请房屋抵押权注销登记，应当提交房屋他项权证、证明房屋抵押权消灭的材料等材料。作为抵押权人的瑞祥担保公司一直没有提交上述相关材料，没有申请注销涉案房屋的他项权。原告虽以本人名义提出注销申请，并提供申请书、瑞祥担保公司工商登记吊销未注销证明复印件、东海县人民法院从东海县人民银行调取的连云港晶狐水晶文化发展有限公司还清交通银行连云港分行500万元借款的材料复印件、东海县人民法院对交通银行连云港分行工作人员忻华同志的询问笔录，但这不符合上述《房屋登记办法》第49条的规定，故我局无法依法受理其对涉案房屋他项权的注销登记申请。如果原告能按上述规定提供相关材料，我局将立即为其办理抵押权注销登记。
第三人瑞祥担保公司未作陈述，也未提交证据。
经庭审质证，原、被告提供的证据及法律依据本院予以采信，作为查明和认定案件事实的依据。
经审理查明，2012年1月18日，案外人连云港晶狐水晶文化发展有限公司向交通银行股份有限公司连云港分行借款500万元，借款期限为一年，到期日为2013年1月18日，并签订了《小企业流动资金借款合同》，由包括瑞祥担保公司在内的共计五个担保人共同提供担保。同日，原告与瑞祥担保公司订立《抵押反担保合同》及《房地产抵押合同》，原告以其合法拥有的位于东海县步行街晶都商业广场C4-120号（房产证号为东房字第××号）及东海县财税巷16号1-2-601室（房产证号为连房权证牛字第××号）的两处房产为瑞祥担保公司提供反担保，并向被告东海县房产管理局申请对上述两套提供反担保的房产进行了抵押权登记，被告东海县房产管理局制发N00038538号和N00038537号他项权证，抵押期限为2012年1月18日至2013年1月18日，抵押权人为瑞祥担保公司。后第三人瑞祥担保公司之外的其他担保人向交通银行股份有限公司连云港分行偿还了连云港晶狐水晶文化发展有限公司的贷款。2015年1月30日，原告向被告提交申请，申请对东海县步行街晶都商业广场C4-120号及东海县财税巷16号1-2-601室进行抵押权注销登记，被告以原告并非抵押权人及未提供抵押权他项权证为由，拒绝为原告办理抵押权注销登记，故原告诉至法院，
另查明，瑞祥担保公司于2013年11月25日被吊销营业执照，法定代表人张定联涉案在逃。
本院认为，1、根据原告提供的从东海县人民法院调取的询问笔录、贷款信息单能够证实，连云港晶狐水晶文化发展有限公司向交通银行股份有限公司连云港分行所贷500万元已由瑞祥担保公司之外的其他担保人清偿，主债权已消灭。《房屋登记办法》第十二条规定，申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。房屋抵押权的设立、变更，应当由有关当事人双方共同申请，以保护申请当事人的合法权益。但涉及房屋抵押权的注销，应当针对不同的情况区别对待。当主债权未消灭或未完全消灭时，应当由当事人双方共同申请，当主债权已消灭时，注销房屋抵押权登记、恢复房屋物权的完整性，对抵押人来说十分迫切和必要，对抵押权人来说则已无关紧要。本案中的抵押权人营业执照被吊销，已不正常经营，法定代表人又下落不明，在此情况下，如果房屋登记机关要求抵押人和抵押权人必须同时到场则势必对抵押人造成权利的损害。故《房屋登记办法》第四十八条规定，申请抵押权注销登记的主体为“权利人”，而非“当事人双方”，故在主债权已消灭的情况下，应允许抵押人单独申请抵押权注销登记，这既保护了抵押人的合法权益，又不会对抵押权人的权利造成损害。原告有权在主债权消灭的情况下申请抵押权注销登记。
2、《房屋登记办法》第四十九条规定，申请抵押权注销登记的，应当提交房屋他项权证书在内的相关材料。该条款的宗旨是在保护抵押人抵押财产的合法权益。而本案涉诉主债权已消灭，房屋他项权证书设定日期已满，且被告营业执照被吊销、法定代表人下落不明，此时能否提交涉诉房屋他项权证书不应成为房屋抵押权注销登记的实质障碍，此时，登记机关也应根据《物权法》第十二条的精神如实、及时登记有关事项，对抵押人的房屋物权予以客观及时的保护。
综上，被告辩称原告无权单独申请进行注销登记及提交的资料不齐全，不符合法定形式的意见不能成立，被告应及时为原告的房屋抵押权进行注销登记。依照《中华人民共和国行政法》第七十二条的规定，判决如下：
被告东海县房产管理局于本判决生效之日起十个工作日内为原告陈培园、戈朝霞办理东海县步行街晶都商业广场C4-120号（房产证号为东房字第××号）及东海县财税巷16号1-2-601室（房产证号为连房权证牛字第××号）的抵押权注销登记手续。
案件受理费50元，由被告负担（原告已预交，被告将此款于本判决生效之日起10日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：44×××94）。
审 判 长 王月英
审 判 员 汤茂忠
人民陪审员 李素云
二〇一五年十二月十日
书 记 员 周春艳
后附法律条文及上诉须知附录
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
《中华人民共和国行政诉讼法》第七十二条人民法院经过审理，查明被告不履行法定职责的，判决被告在一定期限内履行。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。