湖南省湘潭县人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）湘0321���异6号
异议人（利害关系人）：彭强。
异议人（利害关系人）：谭春洪。
异议人（利害关系人）：凌剑。
申请执行人：中国邮政储蓄银行股份有限公司湘潭县支行。
负责人：向小芳，该行行长。
委托诉讼代理人：冯湘杰、黄敏。
被执行人：成建。
本院在执行中国邮政储蓄银行股份有限公司湘潭县支行（以下简称县邮政银行）与成建良金融借款合同纠纷一案过程中，裁定查封被执行人成建良所有的位于湘潭市雨湖区雨湖街道办事处韶山中路6号金三角大楼三楼的房产，案外人彭强、谭春洪、凌剑认为法院处置该房产侵害其合法权益，遂提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，本案现已审查终结。
异议人彭强、谭春洪、凌剑称，一、2015年1月13日，异议人与��建良签订了《资产转让抵债协议》，约定将雨湖区韶山中路6号金三角大楼第3层房屋产权、经营权、装饰及设备设施的现有价值及其他预期价值转让抵债给异议人，金三角三楼中西餐厅前期已投入100多万元进行装修，现正由异议人共同经营。本次拍卖的评估价格明显偏低，不仅不足以偿还申请执行人县邮政银行的债务，还会造成资产流失，有损申请执行人和各异议人的合法权益；二、金三角三楼中西餐厅现有员工二十余人，如果强制腾空、拍卖该房产，员工无法得到妥善安置，可能会引起严重的员工安置问题，引发社会矛盾，也不利于对执行标的价值的保护，请求按现状拍卖。故提起书面异议，请求裁定中止对（2017）湘0321执871号执行裁定书的执行，暂缓处分执行标的。
申请执行人县邮政银行称，1、本案执行符合法律规定。申请人对成建良享有的债权和��涉案房屋享有的抵押权均经生效法律文书确认，案件在执行阶段，法院对成建良的财产核实后，委托鉴定机构对成建良所有的房屋进行评估，裁定予以拍卖，不存在损害异议人的权益问题；2、异议人与成建良明知该房屋已抵押给申请人并被法院查封，且成建良欠申请人县邮政银行的债务已经法院生效法律文书确认的情况下，仍然签订《资产转让抵债协议》，企图转移涉案房屋，逃避执行，该行为已经涉嫌犯罪，应依法严肃处理。综上，请求驳回异议人的异议。
被执行人成建良称，同意异议人的异议，与异议人签订《资产转让抵债协议》属实，签订该协议时时没有经县邮政银行同意，但在案件审理和执行过程中，县邮政银行表示只要偿还借款就可以。
本院查明，县邮政银行诉成建良金融借款合同纠纷一案，经湘潭市中级人民法院主持调解，双方���成协议：1、确认债权为借款本金4183605元及合同约定的利息；2、由成建良在2014年11月底前一次性还清2014年6月至11月的应还款项（不算罚息）；3、从2014年12月起，由成建良按借款合同的约定继续履行合同至全部债务清偿完毕为止；4、由成建良负担违约金和律师费共计11万元，在2015年8月底前付清；5、如成建良未能按上述约定履行，则双方按借款合同约定计算本息（含罚息），违约金和律师费按合同约定据实计算，由成建良负担，县邮政银行可主张收回全部贷款本息，并对已办理抵押权登记的抵押物（坐落于雨湖区韶山中路6号金三角大楼3楼）行使抵押权。上述协议经(2014)潭中民三初字第102号民事调解书确认。调解书生效后，湘潭市中级人民法院作出执行裁定书，于2015年1月6日查封了前述抵押物。该抵押物由所有权人成建良在借款时向县邮政银行作出书面承诺，承诺���抵押物作担保，并于2012年9月4日在湘潭市房地产产权监督管理处办理了最高额抵押权设立登记，权利价值为7582572元，债权确定期从2012年9月4日至2024年9月4日。
另查明，原告戴得意诉被告成建良、许维贡民间借贷纠纷案已经由湘潭市岳塘区人民法院审理并作出（2014）岳民初字第851号民事调解书。该案进入执行程序后，由岳塘区人民法院立案执行。此后，湘潭市中级人民法院将县邮政银行申请执行成建良金融借款合同纠纷案指定岳塘区法院执行。在执行过程中，岳塘区法院委托湖南经典房地产评估咨询有限公司对成建良所有的雨湖区韶山中路6号金三角大楼3楼房屋（即本案涉案房屋，建筑面积790.51平方米）进行评估，该评估公司于2017年5月3日作出估价报告，对房屋（包括房屋及其占用范围内的土地和附属设施，包括室内装饰装修）估价456.84万元，对消防系��、中央空调系统、管道燃气设施配套工程估价29.53万元，未将可移动的物品纳入评估范围。2017年9月21日湘潭市中级人民法院将上述两案指定本院合并执行，本院在执行过程中，于2017年12月6日作出（2017）湘0321执871号执行裁定书，继续查封前述抵押物，并发出腾房公告，责令成建良、房屋承租人腾空房屋内所有财产，将房屋交本院拍卖。利害关系人彭强、谭春洪、凌剑遂向本院提出书面异议。
此外，异议人的陈述及提交的《资产转让抵债协议》（复印件）显示，2015年1月13日成建良作为甲方与乙方彭强、朱益清、杨满珍、陈文斌、谭春洪、戴得意、凌剑等7人签订了前述协议，协议约定：甲方将雨湖区韶山中路6号金三角大楼第3层房屋产权、经营权、装饰及设备设施的现有价值及其他预期转让抵债给乙方，转让抵债价格为甲方所欠乙方借款1315万元，乙方承继��邮政银行贷款450万元等，合计1765万元全部借款金额，待此抵债房屋过户到乙方名下时，乙方的借款合同全部收回，未收回的借条全部作废。因3楼房产已抵押县邮政银行，乙方负责归还县邮政银行贷款后，甲方无条件协助乙方办理过户手续，如果乙方未归还银行贷款，第三楼房产由他人拍卖所得，由乙方自行负责。此协议签订后，即视为甲方已将抵债房屋及其设施等移交给乙方，乙方接管后在经营中发生一切事故由乙方自行负责承担。协议签订后，彭强等7人接手经营金三角大楼第3层中西餐厅，此后因经营出现亏损，2016年5月朱益清、杨满珍、陈文斌、戴得意四人退出经营，留下彭强、谭春洪、凌剑三人（即本案异议人）继续经营至今。
本院认为，一、关于异议人主张涉案的雨湖区韶山中路6号金三角大楼3楼房屋所有权的问题，已经另案作出裁定。二、关于评估价格偏低的问题。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，只有当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的，才符合申请重新评估的条件。对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估后最终成交价格仍需由市场检验，拟拍卖财产的最终市场价值，需在拍卖程序中通过市场竞价形成，而非由评估价所决定，故异议人的该项请求不能成立；三、关于是否按现状拍卖的问题。因本院是在执行县邮政银行申请执行成建良金融借款合同纠纷案过程中作出裁定拍卖成建良的财产，异议人已经知晓涉案房屋办理了抵押登记并经法院生效法律文书确认设立了抵押权，仍然接受该房屋从事经营活动，应当预见到涉案房屋被拍卖的风险，该风险应���由异议人承担。如果按现状拍卖，势必导致被执行人的财产与异议人的财产混同，不符合法律规定。至于员工安置问题，应由经营者自行处理，与本案无关。因此，异议人提出按现状拍卖的请求，本院不予支持。综上所述，异议人彭强、谭春洪、凌剑的异议理由均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：
驳回异议人彭强、谭春洪、凌剑的异议请求。
如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内向湖南省湘潭市中级人民法院申请复议。
审 判 长 赵紫剑
人民陪审员 马金连
人民陪审员 李胜会
二〇一八年一月二十三日
代理书记员 谷 恋
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。