广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤03民终1687号
上诉人（原审原告）：深圳市农产品股份有限公司。
法定代表人：陈少群，董事长。
委托诉讼代理人：宋剑峰，广东诚公律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑炫媛，广东诚公律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行。
负责人：张耀麟，行长。
委托诉讼代理人：陈东青，男，汉族，1968年11月14日出生，该行员工。
委托诉讼代理人：傅海，男，汉族，1980年3月21日出生，该行员工。
被上诉人（原审被告）：上海浦东发展银行股份有限公司深圳滨海支行。
负责人：戴宗力。
委托诉讼代理人：陈东青，男，汉族，1968年11月14日出生，该行员工，。
委托诉讼代理人：傅海，男，汉族，1980年3月21日出生，该行员工，。
原审第三人：深圳市大众物业管理有限公司XX村管理处。
负责人：蓝云翔，管理处主任。
委托诉讼代理人：刘政，男，汉族，1979年2月12日出生，系该公司员工。
委托诉讼代理人：杨恺，男，汉族，1978年5月22日出生，系该公司员工。
原审第三人：深圳市民润农产品配送连锁商业有限公司。
法定代表人：黄兆军。
上诉人深圳市农产品股份有限公司（以下简称农产品公司）、上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行（以下简称浦发银行深圳分行）因与被上诉人上海浦东发展银行股份有限公司深圳滨海支行（以下简称浦发银行深圳滨海支行）、原审第三人深圳市大众物业管理有限公司XX村管理处（以下简称XX村管理处）、深圳市民润农产品配送连锁商业有限公司（以下简称民润公司）返还原物纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
农产品公司上诉请求：一、撤销(2014)深南法民三初字第420号民事判决，并依法改判，支持农产品公司的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由浦发银行深圳分行、浦发银行深圳滨海支行承担。事实与理由：
一、本案为侵权纠纷，诉讼时效应自农产品公司知道权利被侵害之日起计算。一审判决根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，认定“支付使用费的诉讼时效为二年”，但该认定未考虑诉讼时效的起算日，导致判决有失偏颇。实际上，本案为侵权纠纷，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……”的规定，诉讼时效应当从农产品公司知道浦发银行深圳分行、浦发银行深圳滨海支行侵权之日起计算。民润公司原系农产品公司下属企业，农产品公司将包括涉案物业在内的七处物业出租给民润公司开办民润市场（超市）。根据超市的惯例，收银台以外的空间都会分割出租给其他人独立经营，而且根据经营情况的变化，超市需要经常更换转租商户或调整商户位置，所以，农产品公司与民润公司租赁合同约定民润公司可以转租，由民润公司根据实际经营需要自行决定转租的对象和位置，农产品公司对具体转租的情况实际是不清楚的，这也是零售行业的常态。2009年初，在深圳市政府的主导下，民润公司交由华润公司托管，华润公司与农产品公司没有任何关联，农产品公司更无法进行了解。因此，直至2013年10月，农产品公司才发现涉案物业被浦发银行深圳分行、浦发银行深圳滨海支行侵占，农产品公司当即向浦发银行深圳分行、浦发银行深圳滨海支行主张了权利，诉讼时效应自农产品公司发现权利被侵害时（即自2013年10月）起计算。农产品公司在2014年4月提起诉讼，主张2010年11月1日至实际搬迁日的房屋使用费并未过二年的诉讼时效，该请求应被支持。
二、一审判决酌定的房屋使用费标准不符合目前柜员机的市场价格，明显偏低。对于房屋使用费的计算标准问题，一审法院酌定的每月5000元标准不符合目前市场价格。首先，涉案场地属于独立的商铺，位于XXX综合楼的外围，临近XX村出口，人流密集，民润公司是否营业对浦发银行深圳分行、浦发银行深圳滨海支行所用于从事的自助存取款业务不会构成影响。其次，银行柜员机属于特殊的商业形式，其租金通常远高于其他的类型的商业。从民润公司与浦发银行深圳分行、浦发银行深圳滨海支行的租赁价格就可以看出，早在2008年，该柜员机的租赁单价就已高达约175元／平方米／月，在房地产市场经历了近7年的增长后，该租赁单价必然也有大幅度的增长。在起诉前，农产品公司对深圳市的一般柜员机场地租赁市场价作了调研，目前的每平方米每月租赁价格在300元以上，因此，按农产品公司计算的月租金12900元方为合理价格，一审酌定的5000元／月非但远低于目前的市场价格，甚至低于7年前的市场价格，显然不合理。
三、浦发银行深圳分行、浦发银行深圳滨海支行应向农产品公司支付房屋使用费利息。农产品公司自2013年10月方发现物业被浦发银行深圳分行、浦发银行深圳滨海支行侵占，即向其主张使用费，遭浦发银行深圳分行、浦发银行深圳滨海支行拒绝后，无奈方才提起本诉讼。浦发银行深圳分行、浦发银行深圳滨海支行为拒绝支付费用找了各种牵强理由来逾期付款，更严重的是，浦发银行深圳分行、浦发银行深圳滨海支行在明知农产品公司是权利人的情况下，仍与管理处签署租赁合同，将远低于市场价格的所谓“租金”交给管理处，意图掩盖其侵权事宜。而且，浦发银行深圳分行、浦发银行深圳滨海支行客观上推迟了房屋使用费的支付，享受了相应的利息利益，在本案中承担利息十分公平。因此，浦发银行深圳分行、浦发银行深圳滨海支行明知涉案物业属农产品公司所有，仍故意长期侵占且就此获利，恶意明显，应当承担相应利息。综上，一审法院判决在事实认定及法律适用方面均有部分错误，导致结果有失偏颇，请二审法院予以纠正。
针对农产品公司的上诉，浦发银行深圳辩称：一、一审关于诉讼时效的认定和适用正确，应该从农产品公司起诉之日倒推两年，超过两年丧失诉讼时效。二、一审关于房屋占用费的认定不是偏低，而是明显偏高。
浦发银行深圳滨海支行辩称：同浦发银行深圳分行的意见一致。
XX村管理处述称：本案不涉及XX村管理处的权益。
浦发银行深圳分行上诉请求：一、撤销原审判决第一项，并依法予以改判；二、本案的诉讼费由农产品公司承担。事实与理由：
一、本案中，涉案房产周围商业环境已发生实质性重大变化，租金水平已大幅下降，一审法院仍以此前浦发银行深圳分行与民润公司约定的租金标准作为酌定使用费的主要依据，严重背离客观事实，应依法予以改判。浦发银行深圳分行与民润公司签订租赁合同时，民润商场和周围的商铺均正常营业，人流量较大。基于此，浦发银行深圳分行与民润公司签订了每月租金为7500元的房屋租赁合同，在涉案房产处设立ATM机。但此后，情况发生了重大变化：第一，民润公司撤场，导致该商圈的商业气氛惨淡，人流量急剧减少，浦发银行深圳分行的ATM机运营基础基本丧失；第二，自2010年3月起，整个民润商场处于停业停电状态，浦发银行深圳分行ATM机所处铺位断电已无法继续运营。浦发银行深圳分行之所以未立即将ATM机搬离场地，主要是因为民润公司尚未履约完毕，浦发银行深圳分行仍在期待商场能够恢复经营，并从根本上改善周围的商业氛围，毕竟，银行ATM机网点的设立需要经过严格审批和备案手续，迁址不易。就在浦发银行深圳分行无奈等待的过程中，物业管理处告知浦发银行深圳分行，其可以重新接通场地水电，临时恢复ATM机营业。由于民润商场是整个商圈的依托，商场停业，对周围的商业环境及租金价格影响极大。为此，浦发银行深圳分行与其它众多商户一样，与管理处重新商定租金价格，最终按照当时市场租金水平，每月缴付租金2000元，临时恢复了ATM机的运营。一审法院无视涉案房产所处商业环境所发生的实质性重大变化，仍以此前正常商业环境下的租金水平来酌定使用费，与实际的市场价格完全脱节，是完全错误的。
二、民润商场撤场后，涉案房产停水停电，长期处于无法正常使用状态，浦发银行深圳分行未搬离ATM机的事实并未对农产品公司行使财产权利造成任何妨害，根据侵权损害赔偿的“填平”原则，农产品公司未发生实际损失，故除物业管理公司已收取的租金外，不应获得额外赔偿。农产品公司与民润公司关于涉案房产的租赁合同期限为2005年11月1日至2010年10月31日，在合同到期后，农产品公司对涉案房产未有任何使用和管理，更未有任何招商或出租物业行为，相反，却是拖欠物业管理费，导致物业停水停电。另外，农产品公司也一直未向浦发银行深圳分行提出任何权利主张，直到2013年11月27日，浦发银行深圳分行才接到农产品公司发来的通知。在沟通未果后，浦发银行深圳分行第一时间即从涉案房产撤出ATM机，因此并未对农产品公司行使财产权利造成任何影响或妨害，农产品公司没有发生任何实际经济损失，不应获得额外赔偿。即便从可得利益损失角度考虑，农产品公司所能获得的赔偿数额也不应超过物业管理公司实际收取的租金数额即每月2000元的租金，此标准乃是一个商业气氛惨淡、无人经营管理、停水停电、处于非正常使用状态下的的闲置场地所能索取的最大费用；一审法院以比正常使用状态下的物业租金水平（按照深圳市南山区2013年房屋租金指导价格，XXX商业街一楼的租金为60元／月·平方米，本案涉案房产在正常使用状态下的租金指导价为60元／月·平方米X43平方米=2580元）高出一倍的价格（每月5000元）来酌定使用费，明显过高，应予以改判。
综上所述，一审法院认定事实缺乏依据，请求二审法院依法查明事实后改判，维护浦发银行深圳分行的合法权益。
针对浦发银行深圳分行的上诉，农产品公司辩称：一、对停电的事实无法确认，因为浦发银行深圳分行只是提供了证明，记载2010年7月—2012年5月处于断电状态，但是这个证明只是有XXX管理处的盖章，并没有XXX经办人和负责人签名，根据民诉法的规定不能作为证据。
二、XXX管理处和浦发银行深圳分行私下签订了合同，将物业租给了浦发银行深圳分行，所以他们之间存在利害关系，管理处的证据不能作为证据使用。
三、关于停电的日期浦发银行深圳分行本身的说法自相矛盾，从证据证明可以看出停电日期在2010年7月起，上诉状写的是2010年3月起，所以不能确定是否是断电状态。即使有断电，浦发银行深圳分行占用涉案物业也是不争的事实，影响对财产的使用。农产品公司是涉案物业的权利人，浦发银行深圳分行在没有合同和法律依据的情况下，强行占用涉案物业，而且在明知农产品公司是权利人的情况下，仍然与管理处达成了租赁合同，浦发银行深圳分行的恶意明显，一审对于浦发银行深圳分行应当支付场地管理费正确，只是在标准和诉讼时效、利息方面有所偏差。
四、关于租金适用标准，一审酌定的房屋使用费标准明显偏低，不符合目前银行柜员机的市场价，农产品公司在一审开庭前作过市场调查，口头询问了柜员机的相关人员，涉案物业人流密集，柜员机高达175每平方米每月。
浦发银行深圳滨海支行辩称：答辩意见与浦发银行深圳分行相同。
XX村管理处述称：本案争议与其无关。
原审第三人民润公司经本院合法传唤，未到庭参加二审调查，亦未提交书面答辩状。
农产品公司向一审法院起诉请求：1、浦发银行深圳分行、浦发银行深圳滨海支行停止侵权，返还非法占用的深圳市南山区XXX住宅市场综合楼一层43平方米物业给农产品公司；2、浦发银行深圳分行、浦发银行深圳滨海支行按每月12900元（人民币，下同）向农产品公司支付场地使用费，至实际返还农产品公司物业之日止，从2010年11月1日暂计至2014年3月31日为52.89万元；3、浦发银行深圳分行、浦发银行深圳滨海支行按中国人民银行人民币同期贷款利率向农产品公司支付上述场地使用费的逾期付款利息，至实际付清之日止，从2010年11月1日暂计至2014年3月31日止约为54212.25元；4、本案诉讼费用由浦发银行深圳分行、浦发银行深圳滨海支行承担。一审庭审中，农产品公司表示因浦发银行深圳分行、浦发银行深圳滨海支行已于2013年12月18日搬离了涉案房产，农产品公司撤回第一项诉讼请求，同时将其诉讼请求明确为：浦发银行深圳分行、浦发银行深圳滨海支行按每月12900元的标准支付场地使用费至2013年12月18日，共计485040元；利息从2010年11月1日计算至2013年12月18日，共计46809.59元。
一审法院认定事实：位于深圳市南山区XXX住宅区市场综合楼一层（建筑面积为2917.65平方米）的微利商业用房的使用权为农产品公司所有。
2005年11月4日，农产品公司（甲方）与民润公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：农产品公司将位于深圳市南山区XXX综合楼的房屋（建筑面积2917.66平方米）出租给民润公司；租赁期限从2005年11月1日起至2010年10月31日止；2005年11月1日至2008年10月31日单位租金为每月每平方米21元，2008年11月1日至2010年10月31日期间每月每平方米租金22.05元；及其他内容。
2008年，民润公司（甲方）与浦发银行深圳分行（乙方）签订《上海浦东发展银行深圳分行离行式ATM场地使用协议书》，双方约定：甲方同意乙方在XXX店（即深圳市南山区XXX综合楼的房屋）安装自助取款设备；建筑面积43平方米，给乙方作离行式自助银行使用；租赁期内每月租金7500元；租赁期限为三年，即从2008年5月20日起至2011年5月19日止；乙方在合同期满或本合同解除之日后的15日内迁出租赁场地；及其他内容。
2011年12月26日，浦发银行深圳分行（乙方）与XX村管理处（甲方）签订《XX村离行式ATM场地租赁合同》，约定：甲方同意乙方在XX村综合楼安装自助取款（ATM）设备，建筑面积43平方米；场地使用期内，甲方有权向乙方收取租金及管理费每月2000元（含租金和管理费）；租赁期限为三年，即自2012年5月1日起至2015年5月1日止。一审庭审中，XX村管理处确认其收取了浦发银行深圳分行支付的18个月的租金及管理费，共计36000元。
为证明涉案房产在2010年7月至2012年5月期间处于停电停用状态，浦发银行深圳分行的ATM机无法正常使用，浦发银行深圳分行、浦发银行深圳滨海支行提交了一份XX村管理处于2014年1月7日出具的《证明》，载明：XXX综合楼的房屋自2010年7月起至2012月5月期间处于断电状态，浦发银行深圳分行的自助柜员机未使用。
另查，2013年12月18日，浦发银行深圳分行从涉案房产撤出其ATM机。
一审庭审中，浦发银行深圳分行、浦发银行深圳滨海支行表示涉案房产的ATM机实际使用人为浦发银行深圳分行。农产品公司表示其诉讼请求的使用费系参考深圳市的一般银行柜员机场地租赁市场价每月每平方米300元计算。浦发银行深圳分行则表示农产品公司要求的每月每平方米300元没有法律依据，浦发银行深圳分行与民润公司签订的租赁合同约定的租金标准为每月7500元，这也是签订合同时的标准，后整个商圈的商业价值降低，因此浦发银行深圳分行仅能承担每月2000元的租金标准。
一审法院认为，农产品公司系涉案房产的合法权利人，农产品公司将涉案房产出租给民润公司，租赁期限自2005年11月1日起至2010年10月31日止；民润公司又将涉案房产转租给浦发银行深圳分行，租赁期限从2008年5月20日起至2011年5月19日止。因民润公司与浦发银行深圳分行约定的转租期限超过了民润公司与农产品公司约定的剩余租赁期限，故超过部分的约定无效，浦发银行深圳分行与民润公司的租赁合同应于2010年10月31日到期。租赁合同到期后，浦发银行深圳分行在未经农产品公司同意的情况下继续占用涉案房产，无合法依据，已然侵害了合法权利人即农产品公司的占有、使用和收益权；浦发银行深圳分行、浦发银行深圳滨海支行虽提出涉案房产停电导致无法使用，但即使停电属实，浦发银行深圳分行也毕竟占用了该物业，影响了农产品公司行使其财产权，故浦发银行深圳分行应向农产品公司支付其占用期间的房屋使用费。对于浦发银行深圳分行、浦发银行深圳滨海支行提出的浦发银行深圳分行系从XX村管理处承租涉案房产，农产品公司应与XX村管理处自行结算租金，浦发银行深圳分行、浦发银行深圳滨海支行无缴纳场地租金的义务的抗辩理由，一审法院认为，XX村管理处并非涉案房产的权利人，无权出租涉案房产，浦发银行深圳分行与XX村管理处签订《XX村离行式ATM场地租赁合同》并向XX村管理处支付相关费用的行为与农产品公司无关，浦发银行深圳分行可向XX村管理处另行主张权利。综上，浦发银行深圳分行应向农产品公司支付其占用涉案房产期间的房屋使用费。
对于浦发银行深圳分行提出的诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，支付使用费的诉讼时效为二年。浦发银行深圳分行在庭审中确认其在2013年11月之前收到过农产品公司的催收租金通知，故诉讼时效发生中断，农产品公司有权要求浦发银行深圳分行支付2011年11月1日至浦发银行深圳分行搬离涉案房产（即2013年12月18日）期间的房屋使用费。
对于房屋使用费的计算标准问题。一审法院认为，农产品公司要求浦发银行深圳分行、浦发银行深圳滨海支行按每月每平方米300元的标准支付使用费并无相关依据，结合涉案房产所在区域的房屋指导租金标准以及民润公司与浦发银行深圳分行签订的《上海浦东发展银行深圳分行离行式ATM场地使用协议书》中约定的租金标准，并考虑到涉案房产的具体情况，一审法院酌定浦发银行深圳分行按每月5000元的标准向原告支付2011年11月1日至2013年12月18日期间的使用费，共计122900元（5000元/月×24.58个月）。
对于农产品公司要求浦发银行深圳分行、浦发银行深圳滨海支行支付使用费的利息的诉讼请求，因农产品公司向浦发银行深圳分行、浦发银行深圳滨海支行主张侵权损害赔偿，因此并不存在逾期付款的事实，对于农产品公司要求浦发银行深圳分行、浦发银行深圳滨海支行支付逾期付款利息的请求，一审法院依法不予支持。
对于浦发银行深圳滨海支行是否应承担支付使用费责任的问题。一审庭审中，浦发银行深圳分行、浦发银行深圳滨海支行均表示涉案房产系由浦发银行深圳分行使用，且从农产品公司、浦发银行深圳分行、浦发银行深圳滨海支行提交的证据来看，2008年开始，系由浦发银行深圳分行与民润公司签订租赁合同并承租涉案房产，之后也系浦发银行深圳分行与XX村管理处签订租赁合同“租赁”涉案房产；而农产品公司未提交证据证明涉案房产的使用人为浦发银行深圳滨海支行。故浦发银行深圳滨海支行并未使用涉案房产，不应承担向农产品公司支付使用费的连带责任。
农产品公司撤回其要求浦发银行深圳分行、浦发银行深圳滨海支行停止侵权、返还涉案房产的诉讼请求，系其对自身权利的处分，一审法院予以同意。
综上，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第三十九条、第六十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、浦发银行深圳分行于本判决生效之日起十日内向农产品公司支付2011年11月1日至2013年12月18日期间的房屋占用使用费122900元；二、驳回农产品公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9631.2元，由农产品公司负担7601.3元，浦发银行深圳分行、浦发银行深圳滨海支行负担2029.9元。
本院对一审查明事实予以确认。
本院认为，农产品公司系涉案房产的所有权人，民润公司与浦发银行深圳分行约定的转租期限超出了民润公司的剩余租赁期限，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，超出部分即2010年10月31日之后的租赁期限无效。浦发银行深圳分行在未经农产品公司同意的情况下继续占用涉案房产，对农产品公司的物权构成侵害，应当向农产品公司支付其占用期间的房屋使用费。农产品公司未能证明涉案房产的使用人为浦发银行深圳滨海支行，故浦发银行深圳滨海支行不应承担向农产品公司支付使用费的连带责任。
农产品公司要求浦发银行深圳分行按每月每平方米300元的标准支付使用费，浦发银行主张应按照涉案房产所在区域的房屋指导租金标准即每月每平方米60元的标准支付使用费，差距甚远且均依据不足。一审法院综合考虑双方诉求以及民润公司与浦发银行深圳分行签订的《上海浦东发展银行深圳分行离行式ATM场地使用协议书》中约定的每月7500元的租金标准，并考虑到涉案房产存在部分断电期间的实际情况，酌定浦发银行深圳分行按每月5000元的标准向农产品公司支付占有使用费，并无不当，本院予以确认。
关于诉讼时效问题，浦发银行深圳分行确认其在2013年11月之前收到过农产品公司的催收租金通知，故农产品公司有权要求浦发银行深圳分行支付2011年11月1日至浦发银行深圳分行搬离涉案房产期间的房屋使用费。
关于占有使用费的利息问题，因农产品公司主张的是侵权损害赔偿，并不存在逾期付款的事实，故不予支持。
综上，农产品公司及浦发银行深圳分行的的上诉请求均不成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费，农产品公司与浦发银行深圳分行已分别预缴9631.2元，由其各自负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 毅
审 判 员 张 睿
审 判 员 庄齐明
二〇一六年十二月十六日
书记员（兼） 李开宇