湖北省黄石市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鄂02民终1175号
上诉人（原审被告）：柯昌维。
委托诉讼代理人：王陈静、彭晓刚，均系北京市京师（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：湖北粤泰建安工程有限公司，住所地大冶市城北开发区七里界路19号金茂大厦1栋1002室。
法定代表人：袁文治，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘建政，湖北维佳律师事务所律师。
原审第三人（被执行人）：胡长青，女，1973年5月24日出生，汉族，住武汉市武昌区洪山体育馆香格里拉佳园*******号。
委托诉讼代理人：胡先林。
原审第三人（被执行人）：刘秀英。
原审第三人（被执行人）：黄石天域房地产开发有限公司，住所地黄石市湖滨大道727-30号。
法定代表人胡长青，该公司经理。
委托诉讼代理人：张绪杰，该公司职员。
上诉人柯昌维因与被上诉人湖北粤泰建安工程有限公司（以下简称粤泰公司）、原审第三人胡长青、刘秀英、黄石天域房地产开发有限公司（以下简称天域公司）执行异议之诉一案，不服大冶市人民法院（2016）鄂0281民初2571号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
柯昌维上诉请求：撤销一审判决，驳回粤泰公司的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。1、《物权法》第七十四条第一款并不符合效力性强制规定的基本特征,一审判决定性为效力性强制规定明显不当。《物权法》第七十四条第一款未明确规定违反该条的后果是合同无效，且建设单位出售、赠与或者出租车位、车库的行为往往只涉及到交易当事人及当事人之外的小区业主的利益，不符合效力性强制规定的基本特征,一审判决解释该法律条款为效力性强制规定错误；2、《物权法》第七十四条第一款立法目的是保障业主对车位（车库）需求，并未限制卖方的整体销售权，所有权转让并不代表业主使用权必然受到限制。《物权法》第七十四条第一款规定的“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的立法目的是保障建筑区划内业主对车位及车库的实际使用需求，是保障业主对车库需求的使用权，并未限制业主从某一主体取得车库所有权。所有权转让并不代表业主使用权受到限制，只要转让行为不改变车库使用功能，未侵害业主权利即可。其通过转让协议获得案涉地下室的所有权，不代表不能满足业主的需要。其取得地下车库所有权后，不但未进行任何功能性改造，也未变更用途，相反一直委托物业公司将涉案地下室对本小区的业主以市场价格进行出租或出售，以充分满足业主的停车需求，与天域公司对外出租（售）效果一样，完全符合首先满足业主的需要的立法目的。如本案支持了粤泰公司的诉讼请求，人民法院将案涉地下车库予以拍卖，反而更加难以满足业主需求。此外，根据《物权法》第七十四条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”之规定，法律并不禁止车库的转让行为，只要车库用于保证业主需求即可。故其通过协议转让方式取得涉案地下室所有权完全符合法律规定；3、最高人民法院对违反《物权法》第七十四条第一款的行为不认为是无效的。建筑物区分所有权司法解释征求意见稿曾规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人或特定业主，按照配置比例未能购买或者租赁到车位、车库的业主，可以请求确认相关合同中超出配置比例的部分无效或者终止其履行。而在最终公布的文本中，这个违规处分无效的条文被删除，正好印证了所有权转让给特定业主，是有效的。二、其已依法继受取得涉案地下室的所有权，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其权利能够排除执行，人民法院应予支持。1、涉案地下车库被查封之前，其已通过转让协议继受取得了涉案的地下车库，系合法的权利人；2、案涉地下车库在人民法院查封时其已合法占有近三年；3、其系等价有偿取得案涉地下车库，且已支付完毕。天域公司、胡长青20**年11月17日出具的《承诺书》“因胡长青或天域公司的原因，导致天域公司不能将二期项目地下室整体归柯昌维所有的，胡长青承诺支付给柯昌维人民币3668万元，并计取自本承诺书之日起至给付完毕之日止的利息损失”的内容，在进一步明确地下室归其所有的同时，承诺如因胡长青或天域公司原因导致涉案地下室不能归柯昌维所有的，则支付人民币3668万元，应视为其已支付对价3668万元，符合等价有偿和公平原则的；4、其未能对案涉地下车库进行变更登记不存在任何过错。目前，由于《物权法》对于地下空间权缺乏规定，全国绝大多数城市无法对地下车库进行物权初始登记，未初始登记的原因不能归因于其。三、一审判决对其依据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条主张排除粤泰公司执行申请的诉求未予审理，属程序违法。四、粤泰公司实际是胡长青所控股的公司，二者恶意串通意图损害其合法权益，故本案应当作为虚假诉讼处理。综上，本案系案外人执行异议之诉，其已合法取得案涉地下车库的所有权，粤泰公司无权对其所有的财产提出执行要求。恳请二审法院撤销一审错误判决，依法改判驳回粤泰公司的诉讼请求。
粤泰公司答辩称：一、《物权法》第七十四条第一款是效力性强制性规定。无论是最高人民法院的观点还是法律专家的主流观点，《物权法》第七十四条的规定在性质上属于强制性规定，违反了该规定而订立的合同，都应当被宣告无效。该条中明确车位应当首先满足业主的需要，属于效力性规定。如果没有满足就流转业主之外的第三人，损害了公共利益。本案中，由于柯昌维不是二期业主，更不能代表二期多数业主，如果取得全部案涉地下车位，则当然与《物权法》第七十四条第一款“应当首先满足业主的需要”相冲突。更何况，本案如果由柯昌维取得地下车库，不一定能保证他会出售或出租给其他二期业主。故胡长青与柯昌维之间签订的地下车位买卖合同条款损害了社会公共利益，即损害天域名流二期这一特定范围内广大业主的利益，应当认定无效。二、柯昌维没有取得案涉地下室所有权。因柯昌维与胡长青就案涉地下车位达成的买卖协议违反了法律强制性规定而无效，故柯昌维依法不能取得本案地下室的所有权，也不可能取得该物权的期待权。1、柯昌维主张地下车位属于不动产，且根据目前的政策取得地下车位的产权无需进行登记，但该主张没有法律依据。《物权法》第七十四条第二款并没有提到不登记即可取得地下车位的权属，转让协议的约定只是取得权属的一个前提条件，且必须有效，本案柯昌维与胡长青对于地下车位的约定为无效约定，即使约定有效，还必须履行相应的手续，更何况该约定实际是以物抵债的性质，与普通买卖关系不同，现债务人胡长青对此债务持异议，柯昌维也非二期业主，故取得车位不合法，也未依法办理产权登记，因此，柯昌维认为其无需登记即取得地下车位所有权的观点不能成立；2、该不动产至今尚未交付给柯昌维。2012年11月27日的《承诺书》中载明：“本人及天域公司承诺天域·名流天地二期项目约19500平方米的地下室整体属你所有，并在本承诺书出具时将该地下室整体移交给你。因本人或天域公司的原因，导致天域公司不能将二期项目地下室整体归你所有的，本人和天域公司承诺支付给你人民币3668万元”，从该内容可以看出地下室并未移交柯昌维。2012年11月27日柯昌维与胡长青签订的《补充协议书》约定移交时双方应办理移交确认手续，双方目前没有办理移交手续，地下室也至今未经过竣工验收，依法不能交付使用，故地下室尚未交付柯昌维。三、关于一审程序问题。一审判决在认定了相关的案件事实与对争议焦点予以评判后，得出结论：天域名流二期地下室属天域公司所有，法院对采取查封措施是一种控制财产权属变动的措施，而非对财产权属的处置，该查封措施并无不妥。这一结论就是对柯昌维所提意见的答复。四、柯昌维与胡长青签订的地下室转让协议并非买卖合同，实质是一份以物抵债协议。依据最高人民法院民一庭的观点，债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。但经释明，当事人要求继续履行原债务合同的，人民法院应当继续审理。故案涉协议因胡长青反悔而不能支持柯昌维的请求，并且该协议以及相关的承诺书因违反了法律的效力性强制性规定而无效。此外，在人民法院查封之时，地下室工程尚未完工和验收，亦未交付使用，柯昌维并未合法占有，也没有办理产权转移登记，所有权并未发生转移，柯昌维也不享有物权期待权，不符合提起执行异议的条件。四、其与胡长青之间只有债权债务关系，不存在恶意串通的行为。综上，本案案涉地下车位所有权属于天域公司，故其申请执行天域公司的地下室于法有据，上诉人的上诉理由均不能成立，请二审法院驳回上诉，维持原判。
胡长青述称：其于2012年11月27日向柯昌维出具的《承诺书》对于移交案涉地下室是选择性约定，即若不能交付地下室，其向柯昌维支付3668万元股权转让款。事实上，其除向柯昌维支付15795.80万元天域公司转让款后，又支付给了柯昌维4200万元，远远超过了3668万元，不存在还要向柯昌维交付地下室的问题，故地下室与柯昌维无关，产权为天域公司所有。
刘秀英述称：同意胡长青的陈述意见。
天域公司述称：1、案涉地下室停车位自其开发建设原始取得后，至今未交付柯昌维；2、其从未有过将案涉地下室车位所有权转让给柯昌维的意思表示，向柯昌维承诺交付地下室系胡长青个人行为，不能代表其的意见；3、胡长青向柯昌维承诺交付地下室不能产生物权转移的法律效力；4、柯昌维违法强占地下室的行为不能导致物权发生转移；5、地下室车位系为满足业主需求而建设，依法不能归柯昌维个人所有。
粤泰公司向一审法院起诉请求：准许执行大冶市人民法院（2016）鄂0281民初1050-1号民事裁定书中对位于黄石市团城山白马路1号“天域·名流天地”二期地下室（建筑面积19589.1M2，含停车位587个）的查封。
一审法院认定事实：一、2016年5月16日，大冶市人民法院对粤泰公司诉胡长青、刘秀英、天域公司民间借贷纠纷一案作出（2016年）鄂0281民初1050号判决，判决：1、胡常青、刘秀英应偿还粤泰公司借款本金14300000元及利息（以14300000元为本金基数，从2015年8月起按年利率7.8%的计算标准计算至还清之日止），在判决生效之日起十五日内付清；2、天域公司对上述债务承担连带责任。该案在审理期间，粤泰公司申请采取财产保全措施，该院于2016年2月22日作出（2016）鄂0281民初1050-1号民事裁定，查封了天域公司开发的位于黄石市团城山白马山路1号天域·名流天地二期地下室（规划设计建筑面积19589.1M2、停车位587个）。2016年3月1日，案外人柯昌维不服上述裁定，向大冶市人民法院提出执行异议。2016年3月14日，大冶市人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，作出（2016）鄂0281执异10号民事裁定，驳回了柯昌维的执行异议。柯昌维不服该裁定，向黄石市中级人民法院申请复议，2016年4月11日，黄石市中级人民法院作出（2016）鄂02执复11号执行裁定，裁定撤销大冶市人民法院（2016）鄂0281执异10号民事裁定，发回重审。大冶市人民法院另行组成合议庭于2016年5月11日作出（2016）鄂0281执异25号民事裁定，同年5月17日作出（2016）鄂0281执异25号之一补正民事裁定，驳回了柯昌维的执行异议。后经大冶市人民法院院长提交审判委会讨论，发现上述民事裁定适用法律错误，遂于2016年5月30日作出（2016）鄂0281民监1号民事裁定，裁定由大冶市人民法院另行组成合议庭再审。2016年6月17日，大冶市人民法院作出（2016）鄂0281执异37号执行裁定：“中止对位于黄石市团城山白马路1号“天域·名流天地”二期地下室（建筑面积19589.1M2，含停车位587个）的执行。”申请执行人粤泰公司对裁定不服，提起执行异议之诉，请求准许对位于黄石市团城山白马路1号‘天域·名流天地’二期地下室（建筑面积19589.1M2，含停车位587个）采取查封措施。
二、天域公司先后开发了位于黄石市团城山白马路1号“天域·名流天地”一、二期商住楼，其中二期规划建筑面积19589.1M2，商住楼规划建设住宅800多套，地下室设计车位587个，经黄石市房屋测绘中心预测地下室建筑面积为19355.10平方米，其中套内面积18076.91平方米，分摊面积1278.19平方米。柯昌维是该公司原法定代表人及唯一股东，系“天域·名流天地”一期业主，2012年11月22日，柯昌维与胡长青签订《股权转让协议书》，胡长青受让天域公司100%股权。2012年11月27日，柯昌维（甲方）与胡长青（乙方）又签订《补充协议书》，该补充协议双方对股权及天域公司资产转让均作了约定，其中第二条第2款5项约定：地下室顶板以上部分，本协议生效后，甲方按目前的现状移交给乙方，由甲方负责组织建设的商业部分，甲方在2013年元月底施工完毕移交给乙方，移交时，双方办理移交确认手续”。同时第四条第3款约定：“乙方同意受让天域公司后，天域公司二期项目地下室整体属于甲方所有，二期项目地下室的永久使用权归甲方，天域公司二期项目的资产，除地下室属于甲方所有外，其余部分归乙方所有。”同日胡常青又向柯昌维出具《承诺书》，承诺二期地下室整体属柯昌维所有，并在本承诺书出具时将地下室整体移交给柯昌维。若因故未能交付的，本人和天域公司承诺支付给柯昌维人民币3668万元，并计算利息。此承诺书天域公司加盖了公章。同日大冶市长青融资担保有限公司针对胡常青与柯昌维签订的相关协议书表示愿意以连带责任方式进行担保，并向柯昌维出具了《担保函》。双方达成协议后，柯昌维即以个人名义与黄石市住宅建筑公司、深圳市绝对防水技术工程有限公司等公司签订合同对二期地下室进行车道设计、渗漏维护等进行施工，并支付相关费用。2012年12月起柯昌维委托黄石市家维物业管理有限公司对二期地下室代为管理并向该公司支付管理费用。
三、天域公司建设“天域·名流天地”项目系整体规划，分两期建设，一期人防工程应建面积4400平方米，实建面积11500平方米，经黄石市人防办批复同意超出面积7100平方米可在天域公司其他项目中折抵。“天域·名流天地”二期规划建筑总面积为106663.56平方米，依据《黄石市人民防空工程管理办法》第十五条规定，“天域·名流天地”二期应按项目规划地面建筑总面积4%修建防空地下室。一期超建的地下人防工程面积足以满足二期应建的防空地下室面积的要求。
一审法院认为，本案双方当事人的主要争议焦点是：一、粤泰公司与胡常青、刘秀英、天域公司之间的民间借贷纠纷案件是否属于虚假诉讼？大冶市人民法院（2016）鄂0281民初1050号民事判决已经生效，当事人之间存在真实的借贷关系，柯昌维以当事人之间有经济往来则认为他们具有密切利益关系，推断他们之间的诉讼系虚假诉讼，证据不足，理由不充分，对其辩解不予采信。二、“天域·名流天地”二期地下室所有权属于谁？《物权法》第三十条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。涉案地下室系天域公司投资建造，且地下停车位部分没有计入分摊面积，同时按相关规定，“天域·名流天地”二期应当建地下人防工程，但“天域·名流天地”一期承建时多建了7100平方米的地下人防工程，黄石市人防办已批复同意天域公司在后续工程项目中折抵，且超建的面积足以满足二期应建的防空地下室面积的要求。因此天域二期地下室不属于人防工程，对此各当事人均无异议，故天域公司原始取得地下室的所有权。三、天域公司将地下室转让给柯昌维的行为是否有效？《物权法》第七十四条第一款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。该规定属效力性强制性条款，虽然柯昌维系“天域·名流天地”一期业主，但二期有800余户住户，而二期地下车位仅有587个，天域公司作为开发商在地下车位不能按1:1需求满足业主的情况下，以协议的方式将地下室全部转让给柯昌维，违反了《合同法》第五十二条有关法律强制性的规定，双方协议中对该部分的约定无效，柯昌维不能因该协议获得地下车位的所有权；同时根据《建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。庭审中柯昌维虽然提供证据证明二期地下室在2012年11月10日相关单位对其进行了验收，但那仅仅是对二期工程地基基础质量及主体结构质量的局部验收，并不能代表整个工程的竣工验收；粤泰公司提交的“黄石天域房地产开发有限公司天域·名流天地二期项目竣工验收会议纪要”可以证实至2016年2月3日止，该项目尚未通过竣工验收，未通过竣工验收的地下室不能交付使用，因此不能认定柯昌维在法院查封前就已经合法占有了地下室。综上所述，“天域·名流天地”二期地下室属天域公司所有，法院对其采取查封措施是一种控制财产权属变动的措施，而非对财产权属的处置，该查封措施并无不妥。故对粤泰公司的诉求予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第七十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决：准许执行大冶市人民法院（2016）鄂0281民初1050-1号民事裁定中对天域公司位于黄石市团城山白马路1号“天域·名流天地”二期地下室（规划设计建筑面积19589.1M2、停车位587个）的查封。
二审中，当事人没有提交新证据。
经二审审理查明：一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案系案外人执行异议之诉，即案外人认为法院对某一项或者几项财产的执行侵害其实体权利，要求对执行标的停止执行所提起的诉讼。故人民法院审查的重点在于案外人对于执行标的是否享有阻止法院执行的实体权利。该实体权利既包括物权，也包括法律规定的物权期待权。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，案外人对被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：1、案外人和被执行人即登记名义人签订了以变动执行标的物所有权为目的的合法有效合同；2、已经履行转移执行标的物合同的全部价款支付义务；3、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；4、物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。本案中，各方当事人对于案外人柯昌维与被执行人胡长青、天域公司在人民法院查封案涉地下室前达成了具有转让该地下室内容协议的事实并无争议，当事人之间争议的问题是：一、地下室转让内容的协议是否合法有效；二、柯昌维是否已实际占有该地下室并支付了全部对价；三、地下室未办理变更登记，是否应归责于柯昌维。
关于焦点一，粤泰公司、胡长青、天域公司、刘秀英均主张案涉地下室转让协议因违反《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的效力性强制规定，且损害了广大业主的利益，故而无效。柯昌维则认为《中华人民共和国物权法》第七十四条的立法目的是保障建筑区划内业主对车位及车库的实际使用需求，并未规定禁止转让，只要转让行为不改变车库使用功能，未侵害业主权利即可，该法律条款属管理性规定，不能以此认定案涉地下室转让合同无效。对此争议本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款的立法目的是保障业主对车位（车库）的使用需求，并未禁止开发商自由交易或者行使其他处分权。该条第二款还规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，进一步说明法律并不禁止车库的转让行为，只要受让人不改变车库用途，在行使经营权过程中能够满足业主需求，即不违反法律规定。本案中，柯昌维与胡长青、天域公司在转让天域公司股权时约定，案涉地下室整体归柯昌维所有，后柯昌维对案涉地下室进行车道设计、渗漏维护施工，并委托黄石市家维物业管理有限公司代为管理，承担了上述施工和管理费用，且已将涉案地下室车位对二期小区业主以市场价格进行出租和出售。由此可见，柯昌维只是取代了天域公司对于地下室的法律地位，承继了天域公司对于地下室所享有的权利和义务，并未改变地下室车位（库）的用途，履行了法律规定的充分满足业主停车需求的义务，小区其他业主的合法权益并没有受到侵害。故案涉转让协议并未违反《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定，也不存在损害公共利益的情形，应当认定合法有效。
关于焦点二，柯昌维与胡长青、天域公司之间在柯昌维整体转让天域公司股权给胡长青时，因胡长青不能支付同等价格股权的转让款，故双方协商以案涉地下室归柯昌维所有用以抵偿胡长青下欠柯昌维的股权转让款。天域公司与胡长青还向柯昌维出具《承诺书》，载明天域公司、胡长青若不能将二期项目地下室整体移交给柯昌维，即支付柯昌维3668万元并承担银行四倍利息损失。由此可见，柯昌维与胡长青、天域公司协议案涉地下室归柯昌维所有是以胡长青下欠柯昌维天域公司股权转让款作为支付对价的。协议签订后，天域公司已将案涉地下室移交给柯昌维打理，柯昌维接受后进行了施工并委托物业公司进行管理，承担了上述施工和管理费用，应视为该地下室已向柯昌维交付使用。故应当认定柯昌维已实际占有该地下室并支付了全部价款。至于胡长青提出其事后经核算账目发现已超付柯昌维股权转让款的辩解，属其他债权法律关系，其可另案主张返还不当得利。
关于焦点三，因黄石市房产部门尚未启动地下室车位（库）办理产权证的程序，目前地下室均不能办理产权登记，故案涉地下室的转让未能办理产权登记不能归责于柯昌维。
综上所述，柯昌维对案涉地下室所享有的期待物权足以排除大冶市人民法院的查封和执行，其上诉成立，本院予以支持。一审判决虽认定事实清楚，但适用法律不当，应当予以更正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
一、撤销大冶市人民法院（2016）鄂0281民初2571号民事判决；
二、驳回粤泰公司的诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由粤泰公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 尹 策
审判员 王建明
审判员 胡志刚
二〇一七年四月二十四日
书记员 刘必成