四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川05民终462号
上诉人（原审原告）：赵先明，女，汉族，生于1967年6月3日，住四川省泸州市纳溪区。
上诉人（原审被告）：姜灵，女，汉族，生于1980年3月25日，住四川省泸州市纳溪区。
委托诉讼代理人:朱应富，泸州市纳溪区白节法律服务所法律工作者。
上诉人赵先明与上诉人姜灵房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服四川省泸州市纳溪区人民法院（2018）川0503民初24号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日受理本案后，依法组成合议庭于2018年4月26日采取听证形式进行审理。上诉人赵先明，被上诉人姜灵及其委托诉讼代理人朱应富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人赵先明上诉认为，姜灵未按合同约定支付租金构成违约，赵先明将房屋另行出租是采取补救措施将损失降至最低。姜灵应向赵先明支付违约金并赔偿损失。因此，上诉人赵先明请求二审法院撤销原审判决第三项，依法改判姜灵向赵先明支付违约金10000元及后续损失13500元。
上诉人姜灵上诉认为，双方当事人与案外人易某、赵先彬于2016年11月达成口头协议，约定解除赵先明与姜灵之间的《房屋租赁合同》，由易某、赵先彬向赵先明租赁房屋。赵先明已收取了易某、赵先彬的200元租房定金，说明赵先明与姜灵之间的租赁关系已经解除。如人民法院认定该协议并未解除，赵先明于2017年12月将房屋出租给案外人龙清梅，赵先明构成违约。因此，上诉人姜灵请求二审法院撤销原审判决，并依法驳回赵先明的诉讼请求。
上诉人姜灵针对上诉人赵先明的上诉请求和理由辩称，双方租赁关系已于2016年底予以解除，如未解除，赵先明于2017年12月将房屋出租给案外人，系赵先明违约，姜灵不应承担违约金。且赵先明一审起诉时并未主张后续损失，该请求亦不应得到支持。
上诉人赵先明针对上诉人姜灵的上诉请求和理由辩称，姜灵未按合同约定支付房屋租金，姜灵构成违约，应承担违约金并赔偿损失。
赵先明一审起诉时请求判令：一、解除双方于2015年6月16日签订的《房屋租赁合同》；二、由姜灵向赵先明支付从2017年1月1日至2017年12月17日的房屋租赁费13800元；三、由姜灵向赵先明支付违约金10000元。
原判认定，2015年6月16日，双方当事人签订《房屋租赁合同》，双方约定由姜灵承租赵先明所有的位于泸州市纳溪区间房屋用于食品买卖，租赁期限为五年，即从2015年7月1日至2020年6月30日止，押金3000元，期满后退还。租金为月租金1200元，每半年付一次，以收据为凭，先付钱后住房。同时约定违约责任：在租赁期内，双方不得无故终止合同，如政府占地拆迁等不可抗拒的自然因素方可终止合同，否则违约方支付违约金10000元整。
双方签订该合同后，姜灵随即搬进该房屋居住使用。2015年7月1日，姜灵按合同约定向赵先明交纳押金3000元，并支付从2015年7月1日至2015年12月30日的租赁费7200元。2016年1月18日，姜灵向赵先明支付从2016年1月1日至2016年6月30日的租赁费7200元。2016年7月，姜灵向赵先明支付从2016年7月1日至2016年12月30日的租赁费7200元。约2016年年底2017年年初姜灵搬离该承租房屋。2017年1月，姜灵将租赁房屋的电卡、钥匙交到张兴元处并告知赵先明，赵先明前往拿走电卡，没有收回钥匙，至今，该房屋的原配钥匙仍在张兴元处。2017年12月18日，赵先明将该三间门面房屋出租给案外人龙清梅，双方口头约定租金每年9000元，赵先明已于当日收取龙清梅至2018年12月17日的房租费9000元，并更换了锁，亦向龙清梅交付房屋。2017年6月16日，赵先明、姜灵因房屋租赁产生纠纷经永宁派出所调解未果。赵先明遂诉讼至原审法院，请求判如所请。
另认定，约2016年年底2017年初，案外人易某、赵先彬因经营生意欲与赵先明签订租赁合同，赵先彬向赵先明交纳了200元，后双方未能签订房屋租赁合同，赵先明也未退还200元，双方并未实际履行合同。
姜灵出示对易某的调查笔录和录音资料，用以证明赵先明、姜灵已于2016年11月双方合意解除了房屋租赁合同，姜灵于当月搬离出租房，将电卡、钥匙交到案外人张兴元处并告知赵先明前去领取的事实。赵先明质证认为赵先明、姜灵并未合意解除租赁合同，案外人易某、赵先彬当时找到过赵先明欲租用本案争议的三间房屋是事实，也收取了赵先彬200元，但与姜灵并未合意解除合同，对录音资料有异议。原审法院认为，证人易某未到庭作证，且无其他证据予以佐证，原审法院无法核实其真实性，不予采信。姜灵出示的录音资料，亦无其他证据予以佐证，原审法院无法核实其真实性，不予采信。
原判认为，本案的争议焦点为：1、赵先明、姜灵是否已合意解除双方于2015年6月16日签订的《房屋租赁合同》，是否支持赵先明解除双方合同的诉讼请求；2、姜灵应否向赵先明支付租金13800元及违约金10000元。
针对焦点1，原判认为，赵先明、姜灵于2015年6月16日签订《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力，双方应遵照合同约定执行，均不得擅自解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，当事人可以在不可抗力致使不能实现合同目的、约定的解除条件已成就、双方达成解除合同的一致意见的情况下解除合同。一方当事人违约时，对方当事人也可单方解除合同。本案中，并未出现不可抗力致使不能实现合同目的的情形，该诉争的《房屋租赁合同》租赁合同期限尚未届满。姜灵称2016年11月，因案外人易某、赵先彬欲与赵先明签订房屋租赁合同，经赵先明、姜灵及案外人易某、赵先彬口头达成协议，解除赵先明、姜灵双方所签订的租赁合同，姜灵搬出该房屋，现姜灵已搬出该房屋，并交出电卡和钥匙，且赵先明也收取了赵先彬的200元，故赵先明、姜灵双方合同已解除。姜灵对此主张，提供的对易某、录音资料等证据，因证人未到庭作证，录音资料也未能辨别其真实性，且姜灵未提供其他证据予以佐证，故姜灵的主张不足以证明赵先明、姜灵已于2016年11月达成解除房屋租赁合同的法律效力，姜灵虽大约于2016年底2017年初搬离出租房屋，也不当然达到解除合同的目的。至于赵先明收取案外人赵先彬200元，系与赵先明与赵先彬之间的另一合同关系，并不能推定赵先明、姜灵已达成合意解除合同的证明目的。鉴于赵先明已于2017年12月18日将该房屋出租给案外人龙清梅，并已收取龙清梅一年的租金9000元，赵先明亦向龙清梅交付房屋，赵先明以自己的行为表示赵先明、姜灵双方合同也无履行的现实可能性，赵先明经原审法院释明后，赵先明明确解除租赁合同的请求，原审法院认为赵先明、姜灵虽未达成解除租赁合同的一致意见，但赵先明于2017年12月18日向案外人另行就该房屋口头达成租赁合同时以其实际行为表明不再履行双方之间的房屋租赁合同，故赵先明请求解除双方于2015年6月16日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，原审法院予以支持。
针对焦点2，姜灵所举证据不能证明双方已于2016年11月达成解除合同一致意见，故姜灵未按合同约定支付从2017年1月1日至2017年12月17日的房屋租赁费，属违约，赵先明主张姜灵向其支付从2017年1月1日至2017年12月17日租赁费11.5个月×1200元/月＝13800元，原审法院予以支持。对于赵先明主张由姜灵向其支付违约金10000元，原审法院认为在双方租赁合同期限届满前，赵先明将该房屋租赁给他人使用，以其行为表明不再履行双方的租赁合同，该行为并非姜灵违约造成的，故赵先明主张姜灵向其支付后续损失费10000元，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除赵先明与姜灵于2015年6月16日签订的《房屋租赁合同》；二、姜灵于本判决生效后十日内向赵先明支付2017年1月1日至2017年12月17日的租赁费13800元；三、驳回赵先明的其他诉讼请求。本案案件受理费484元，减半收取242元，由赵先明负担102元，姜灵负担140元。
本案在二审审理过程中，双方当事人均无新证据向法庭提交。本院二审经审理查明的案件事实与原审法院经审理查明的案件事实一致。本院对原审法院经审理查明的案件事实予以确认。
本院认为，赵先明于一审起诉时并未主张后续损失13500元，故该项损失并非本案审查范围。本案的争议焦点在于：赵先明与姜灵之间签订的《房屋租赁合同》是否已于2016年底予以解除，姜灵应否承担2017年1月1日至2017年12月17日期间的租金，并向赵先明支付违约金。上诉人赵先明认为，姜灵未按合同约定支付房屋租金构成违约，因姜灵的违约行为导致合同解除，按合同约定姜灵应支付违约金并赔偿损失。但上诉人姜灵认为，双方当事人与案外人易某、赵先彬于2016年11月达成口头协议，约定解除赵先明与姜灵之间的《房屋租赁合同》，由易某、赵先彬向赵先明租赁房屋。赵先明已收取了易某、赵先彬的200元租房订金，说明赵先明与姜灵之间的租赁关系已经解除，故姜灵不应承担2017年1月之后的租金，更不应承担违约责任。
经审查，姜灵租赁赵先明的房屋已向其缴纳房屋租金至2016年12月31日。2016年底时，因案外人易某、赵先彬欲向赵先明租赁本案讼争房屋，赵先明、姜灵及易某、赵先彬关于房屋租赁事宜进行了口头协商，赵先明收取了易某、赵先彬租房订金200元。事后，姜灵便搬离讼争房屋，将该房屋钥匙及电卡放在张兴元处，并通知赵先明前去领取。赵先明于2017年1月初到张兴元处领取了电卡，但以姜灵未交出合同为由拒绝领取钥匙。同样以姜灵未交出合同为由拒绝与易某、赵先彬签订租赁合同。
基于上述事实，首先，赵先明收取案外人易某、赵先彬租房订金200元的行为，系赵先明同意解除与姜灵之间租赁关系，并将房屋租赁给易某、赵先彬的意思表示。姜灵于2016年底搬离讼争房屋，并交出房屋钥匙和电卡的行为，应视为双方签订的《房屋租赁合同》自此解除。故姜灵不应承担2017年1月至2017年12月的房屋租金。姜灵未支付该期间租金不构成违约，不应向赵先明支付违约金。其次，《房屋租赁合同》由双方当事人各执一份，系维护双方当事人自身合法权利的依据，任何一方当事人无权要求另一方当事人交出合同，并以此作为解除合同的条件。赵先明以姜灵未交出合同为由，认为其与姜灵之间的租赁关系尚未解除，并无事实和法律依据。因此，赵先明要求姜灵支付2017年1月1日至2017年12月17日期间房屋租金，并支付违约金的主张，本院不予支持。
综上所述，上诉人姜灵的上诉理由成立，上诉人赵先明的上诉理由不成立。原审法院认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销四川省泸州市纳溪区人民法院（2018）川0503民初24号民事判决；
二、驳回赵先明的诉讼请求。
一审案件受理费484元，减半收取242元，由赵先明负担；二审案件受理费339元，由赵先明负担。（二审案件受理费中有145元已由姜灵予以垫付，限赵先明于本判决生效之日起十日内向姜灵支付。）
本判决为终审判决。
审判长 林乐斌
审判员 曹天全
审判员 李 平
二〇一八年六月十四日
书记员 杨 雯