中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）最高法民监27号
申诉人（一审被告、二审被上诉人）：徐子方，男，汉族。
委托诉讼代理人：潘景飞，安徽大泽律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、二审上诉人）：刘友亮，男，汉族。
被申诉人（一审原告、二审上诉人）：赵月玲，女，汉族。
原审被告：中国农业银行股份有限公司宿州埇桥支行。
负责人：胡远新，该行行长。
原审被告：宿州市埇桥区经济贸易委员会。
法定代表人：陈新迎，该委主任。
申诉人徐子方因与被申诉人刘友亮、赵月玲、原审被告中国农业银行股份有限公司宿州埇桥支行（以下简称埇桥支行）、宿州市埇桥区经济贸易委员会（以下简称经贸委）房屋买卖优先购买权纠纷一案，安徽省宿州市埇桥区人民法院于2004年11月2日作出(2004)宿埇民一初字第1261号民事判决。刘友亮、赵月玲不服该判决，向安徽省宿州市中级人民法院提出上诉。安徽省宿州市中级人民法院于2005年4月27日作出（2005）宿中民一终字第199号民事判决。刘友亮、赵月玲不服该判决，向安徽省宿州市中级人民法院提出申诉。安徽省宿州市中级人民于2005年10月24作出（2005）宿中民一监字第165号民事裁定，再审本案，并于2011年5月9日作出（2006）宿中民一再终字第40号民事判决。安徽省人民检察院于2013年6月8日作出皖检民行抗[2013]88号民事抗诉书，对本案提起抗诉。安徽省高级人民法院以（2013）皖民抗字第00149号民事裁定，提审本案，并于2015年7月6日作出（2013）皖民提字第00057号民事判决，维持了安徽省宿州市中级人民（2006）宿中民一再终字第40号民事判决。徐子方不服该判决，向本院提出申诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告刘友亮、赵月玲于2004年5月11日向安徽省宿州市埇桥区人民法院起诉称：其从1995年开始租赁宿州市（原县级市）家用电器公司（以下简称家电公司）位于宿州市埇桥区淮海中路大隅口东北角商业大楼一楼门面房销售自行车至今。2004年4月12日收到埇桥区人民法院应诉通知，得知家电公司因不能偿还埇桥支行的贷款，将其承租的房屋抵偿给埇桥支行，埇桥支行又以5.5万元人民币卖给徐子方。家电公司、埇桥支行、徐子方在抵偿、转让时均没有告知，侵犯其优先购买权。请求根据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第118条的规定，请求判决宣告抵偿、买卖协议无效，确认其优先购买权。
安徽省宿州市埇桥区人民法院一审查明：1995年12月，刘友亮开始租赁家电公司位宿州市××中路××口商业大楼××楼门面房一一间销售自行车。家电公司先后于1996年9月和1997年6月两次向埇桥支行贷款，用其商业大楼的全部经营用房抵押，后因无力偿还贷款，埇桥支行将其诉至法院。该案在宿州市中级人民法院执行时，家电公司与埇桥支行达成和解协议，家电公司将其商业大楼中属于该公司的房产包括涉案的门面房抵偿其贷款。埇桥支行于I997年12月26日办理了房产过户登记。家电公司和埇桥支行没有将上述抵偿情况告知刘友亮。1998年家电公司与刘友亮仍签订一年的租赁合同，收取租金。之后双方虽没有签订合同，但家电公司仍按上述合同约定收取刘友亮的租金。埇桥支行自取得涉案房产后一直未向刘友亮主张权利。2003年5月14日，埇桥支行将涉案的门面房以5.5万元卖给徐子方，同年11月19日徐子方办理了房产证。
安徽省宿州市埇桥区人民法院一审认为：家电公司在案件执行过程中经宿州市中级人民法院调解，用房产作价抵偿埇桥支行的贷款不违反法律规定。刘友亮主张家电公司与埇桥支行房屋抵偿贷款协议无效的请求不予支持。刘友亮没有与埇桥支行签订租赁合同，双方没有形成租赁关系，刘友亮主张对涉案房屋优先购买权的请求亦不予支持。判决：驳回刘友亮、赵月玲的诉讼请求。刘友亮、赵月玲不服一审判决提起上诉。
安徽省宿州市中级人民法院二审查明的事实与一审认定的事实相同。
安徽省宿州市中级人民法院二审认为：家电公司与埇桥支行用涉案房屋抵偿贷款不违反法律规定。埇桥支行在取得涉案房屋所有权后，转让给徐子方，徐子方依法办理了房产证，该买卖协议合法有效。刘友亮与埇桥支行没有签订租赁合同，双方没有形成租赁关系，对涉案房屋没有优先购买权。刘友亮请求确认家电公司与埇桥支行房屋抵偿协议及埇桥支行与徐子方房屋转让协议无效，无法律依据，不予支持。判决：驳回上诉，维持原判。刘友亮、赵月玲不服安徽省宿州市中级人民法院二审判决，申请再审。
刘友亮、赵月玲申请再审称：刘友亮、赵月玲承租期间，家电公司与埇桥支行将涉案房屋抵偿贷款，之后埇桥支行又将该房屋转让给徐子方均没有依法通知承租人。根据最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见(试行)》第118条的规定，家电公司、埇桥支行及徐子方均侵犯其优先购买权，应依法判决上述抵偿、买卖协议无效，确认其优先购买权。
安徽省宿州市中级人民法院再审查明：1987年，宿州市糖烟酒公司、家电公司、蔬菜公司分别购买宿州市淮海中路大隅口商业大楼的部分房产，其中二楼全部由家电公司购买。一楼门厅南侧是一旋转楼梯专供二楼使用。1988年家电公司将旋转楼梯拆除，建一直行式楼梯，一楼大厅形成南北宽4.2米，东西长9.8米的门面房，并办理了产权证。1995年12月，刘友亮与家电公司签订协议，租用上述门面房经销自行车。1997年因家电公司不能按期归还埇桥支行的贷款，被埇桥支行诉至法院。该案在宿州市中级人民法院执行时，家电公司与埇桥支行达成和解协议，将其商业大楼中属于该公司的全部房产包括涉案房屋抵偿贷款，埇桥支行于1997年12月26日办理了产权过户手续。家电公司和埇桥支行均没有将以房抵贷的情况告知刘友亮、赵月玲，埇桥支行取得涉案房产后没有向刘友亮、赵月玲主张权利。1998年家电公司与刘友亮签订为期一年的租赁合同，收取房租。1999年后双方虽没有再签订租赁合同，但家电公司仍按原合同的约定向刘友亮、赵月玲收取房租直至2004年。
2001年6月12日，徐子方以42万元的价款，购买宿州市蔬菜公司大隅口商业大楼一楼两间门面房经营“南阳布庄”，该门面房与刘友亮、赵月玲经销自行车的涉案门面房相邻。2003年5月14日，埇桥支行与徐子方签订协议，将刘友亮、赵月玲承租经营的门面房以5.5万元价格卖给徐子方，协议还约定涉案房屋占有人员由徐子方清理。2003年11月徐子方将从蔬菜公司购买的房产和涉案门面房一起重新办理了产权证。2004年4月8日，徐子方以刘友亮侵占涉案房屋向法院起诉，要求刘友亮搬出侵占的房屋并赔偿损失。宿州市埇桥区人民法院受理该案后通知刘友亮、赵月玲应诉，刘友亮、赵月玲得知涉案房屋被家电公司抵债给埇桥支行，埇桥支行又将该房屋转让给徐子方，遂于同年5月11日提起本案诉讼，请求法院判令上述抵偿、买卖协议无效，确认其优先购买权。
安徽省宿州市中级人民法院再审认为：1、家电公司与埇桥支行经法院调解，达成以房抵贷的执行和解协议，属司法行为，不属合同法调整的范畴。刘友亮、赵月玲认为以房抵贷的行为无效的理由不予支持。2、埇桥支行通过以房抵贷的方式取得涉案房屋，原家电公司与刘友亮的租赁协议对其仍然有效，转让涉案房屋，应提前通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。埇桥支行在转让该房屋时没有通知刘友亮、赵月玲，侵害了刘友亮、赵月玲的优先购买权。3、徐子方与刘友亮、赵月玲一直毗邻经营，明知刘友亮、赵月玲在涉案房屋里经营，受让该房屋时未告知，且在转让协议中还约定由其清理占有人，徐子方不属善意第三人。刘友亮、赵月玲主张该房屋买卖协议无效的理由成立，应予支持。遂于2011年5月9日作出(2006)宿中民一再终字第40号民事判决：1、撤销宿州市中级人民法院(2005)宿中民一终字第199号和宿州市埇桥区人民法院(2004)宿埇民一初字第1261号民事判决；2、确认刘友亮、赵月玲对涉案房屋享有优先购买权；3、埇桥支行与徐子方之间的房屋买卖协议无效；4、驳回刘友亮、赵月玲的其他诉讼请求。徐子方不服，向检察机关申诉。
安徽省人民检察院抗诉认为：徐子方于2001年6月12日购买蔬菜公司所有的房屋，与埇桥支行形成了共有关系，共有人有优先购买权。刘友亮与埇桥支行没有签订租赁协议，没有租赁关系，不产生租赁的法律后果，对涉案房产没有优先购买权。
安徽省高级人民法院另查明：家电公司系民营企业，挂靠宿州市（县级）财贸委员会（该委员会后与经济委员会合并为经济贸易委员会，现为宿州市埇桥区经济和信息化委员会），1999年因经营不善歇业，2000年10月被工商部门注销。
安徽省高级人民法院再审认为：虽然家电公司在法院执行其与埇桥支行债务时，以房抵债没有通知承租人，但没有证据证明埇桥支行明知刘友亮、赵月玲在承租涉案房屋。埇桥支行在法院执行中通过以房抵债取得涉案房产系善意取得，该行为合法有效。埇桥支行向徐子方转让涉案房屋时，明知刘友亮、赵月玲在承租经营，应当依法通知承租人而没有通知，侵犯了刘友亮、赵月玲的优先购买权。徐子方2001年购买宿州市蔬菜公司门面房与刘友亮、赵月玲相邻经营，明知刘友亮、赵月玲承租涉案房屋，且在与埇桥支行的转让协议中还约定由其清理占有人，徐子方不属善意第三人。
检察机关抗诉关于徐子方2001年购买蔬菜公司房屋，与埇桥支行形成共有关系，是涉案房屋的共有人，有优先购买权的理由不能成立。刘友亮、赵月玲1995年向家电公司租赁涉案房屋，徐子方2001年向蔬菜公司购买房屋经营“南洋布庄”，徐子方购买的房屋与刘友亮、赵月玲租赁的涉案房屋是相邻的两个部分，分属两个单位，二者之间并非共有，徐子方与埇桥支行不能形成共有关系；检察机关抗诉关于刘友亮、赵月玲与埇桥支行没有签订房屋租赁合同，没有形成租赁关系的意见亦不能成立。刘友亮、赵月玲从1995年开始租赁涉案房屋至今，是涉案房屋的实际承租人。1999年后虽然没有签订租赁合同，但仍按原合同约定向家电公司交纳房租至2004年。刘友亮、赵月玲不知涉案房屋抵偿给埇桥支行，未向其缴纳房租没有过错。根据买卖不破租赁原则，埇桥支行取得涉案房屋后原承租合同继续有效，刘友亮、赵月玲与埇桥支行依法形成新的租赁关系。
综上，埇桥支行在刘友亮、赵月玲承租期间将涉案房屋转让给他人未通知刘友亮、赵月玲，侵犯了刘友亮、赵月玲的优先购买权。徐子方明知涉案房屋系刘友亮、赵月玲在承租经营，未征询其意见而购买，不属善意第三人。埇桥支行与徐子方签订的转让协议无效。刘友亮、赵月玲主张其在同等条件下有优先购买权的诉讼请求依法应予支持。宿州市中人民法院再审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十五条、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第118条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决：维持安徽省宿州市中级人民法院(2006)宿中民一再终字第40号民事判决。
徐子方不服该判决，向本院提出申诉，称：埇桥支行并没有出租房屋，不是涉案房屋的出租人，刘友亮与家电公司的租赁期限仅能延续至1998年12月31日，埇桥支行出售涉案房产也并非在刘友亮租赁房屋的期限内。原审判决认定刘友亮享有优先购买权，明显错误。申诉人是在知道刘友亮未与埇桥支行签订租赁协议，刘友亮是非法占有涉案房屋的情况下，才与埇桥支行签订买房协议，原审判决认定申诉人不是善意第三人，系认定事实和适用法律错误。请求本院依法改判。
本院经审查认为，本案的焦点问题是刘友亮对涉案房屋是否享有优先购买权。所谓优先购买权，是指出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买权的权利。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”、最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见(试行)》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”依照上述规定，承租人享有的优先购买权仅限于出租人以对第三人出卖为内容的有偿转让行为。侵害承租人优先购买权的主体应是出租人。从本案原审法院查明的事实中可以看出，刘友亮与家电公司第一次签订租赁合同的期限是从1995年12月至1997年底。家电公司在1997年将涉案房屋抵给埇桥支行时，刘友亮与家电公司的租赁合同仍在履行期限内，故此时刘友亮对家电公司出卖的租赁房屋享有优先购买权。出租人家电公司未按照法律规定履行通知义务，存在过错。但家电公司的过错，并不能导致埇桥支行与徐子方之间的买卖合同无效。理由如下：一、虽然最高人民法院于1988年颁布的《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见(试行)》第118条规定，如果出租人出卖租赁房屋时未通知承租人，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。但在1999年颁布的《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的法定情形中并不包括上述情形。也就是说，只有出租人与第三人恶意串通订立买卖合同损害承租人优先购买权的情形下，该买卖合同才无效。而埇桥支行是在法院执行过程中，在法院主持调解下与家电公司达成的以房抵债的协议。没有证据证明埇桥支行存在与家电公司恶意串通损害刘友亮优先购买权的情形。故埇桥支行与家电公司签订的以房抵债协议有效。二、埇桥支行于1997年12月26日取得涉案房屋所有权后，埇桥支行是涉案房屋的合法拥有者。家电公司在1997年底刘友亮的租赁关系到期后，擅自又与刘友亮确立租赁关系并收取租金。家电公司的行为属于无权处分，埇桥支行对家电公司的行为明确表示不予追认，故家电公司与刘友亮之间的租赁关系是无效的。埇桥支行与刘友亮、赵月玲之间并不存在合法的租赁关系。由于承租人享有优先购买权的前提条件是承租人与出租人之间必须存在合法有效的租赁关系。如果租赁合同不成立、无效、被撤销或者因履行期届满而终止，则承租人不享有此项权利。故刘友亮对涉案房屋不享有优先购买权。埇桥支行将自己所有的涉案房屋卖给徐子方的行为是合法有效的。三、徐子方于2003年才从埇桥支行购买涉案房屋，取得了房屋所有权。徐子方的买受行为与刘友亮不存在任何法律关系。即便刘友亮对家电公司享有优先购买权，因优先购买权在性质上属于债权，故无权对抗徐子方取得的物权。
综上所述，徐子方的申诉符合法律规定的再审条件。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条第二款、第二百零六条规定，裁定如下：
一、本案指令安徽省高级人民法院再审；
二、再审期间，中止原判决的执行。
审判长 杨国香
审判员 周其濛
审判员 宁 晟
二〇一七年十一月二十九日
书记员 郭 凯