北京市第��中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京03民终6605号
上诉人（原审被告）：贾艳华，女，1986年8月18日出生，汉族，住北京市平谷区。
被上诉人（原审原告）：刘伯和，男，1950年9月5日出生，汉族，北京市通州区。
上诉人贾艳华因与被上诉人刘伯和房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初38529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
贾艳华上诉请求：撤销一审判决改判驳回刘伯和诉讼请求或者发回重审。事实和理由：1、一审主体认定错误，第一年和第二年是贾艳华签的合同，2017年续约是刘伯和和贾艳华丈夫崔利友签的。租赁主体已经变更，刘伯和应当向崔利友主张；2、刘伯和提交的合同中载明的“再续一年合同��从2017年4月26日至2018年4月25日”系刘伯和自己手写，没有贾艳华签字确认，不予认可；3、一审法院认定租赁合同解除时间为2017年12月20日与事实不符，崔利友是2017年7月15日搬离房屋，本案一审立案时间是2017年11月16日，当时刘伯和已经知晓崔利友搬离房屋。
刘伯和辩称，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。12月20日合同没有解除，因为如果对方要走，要给我签手续，要交钥匙，现在贾艳华都没有清账，没有交钥匙。一直都是崔利友交的房租，不清楚贾艳华何时搬走。现在屋里没有贾艳华的东西。
刘伯和向一审法院起诉请求：1、确认2017年12月20日解除刘伯和与贾艳华之间签订的房屋租赁合同；2、贾艳华支付刘伯和2017年7月26日至2017年12月20日止的房租费10290元；3、贾艳华支付违约金2100元，扣除押金1500元，再给付600元；4、贾艳华支付电费1581.79元、水费492元、燃气费210.6元、有线电视费640元、换锁芯300元（房租中扣了100元）、换窗户700元、财产损失1000元、卫生费260元，以上合计16074.39元。
一审法院认定事实：2015年4月26日，刘伯和（甲方）与贾艳华（乙方）签订房屋租赁合同，约定贾艳华承租刘伯和位于北京市通州区永顺镇××441室。租赁期限自2015年4月26日至2016年4月25日，共1年。经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及气卡、电卡、水卡后视为交付完成。租金标准及支付方式、月租金1500元，按季结算。押1付3。租赁期内供暖费、物业管理费由甲方负担；水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费由乙方负担。租赁期间因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责���。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达10日的；2、欠缴各项费用达1000元的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；7、擅自将房屋转租给第三人的。违约责任甲方有约定的违约情形之一的，应按月租金的100％向乙方支付违约金；乙方有约定的违约情形之一的，应按月租金的100％向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。此外，合同还约定了其他内容。合同签订后，双方开始履行。该合同履行完毕后，经协商双方均同意再续租1年。并在贾艳华所持合同文本背面写明：接续2016年4月25日至（20）17年4月25日止，每月租金���1750元整，其他一切与上一年同上不变。承租人贾艳华、房东刘伯和。审理中，刘伯和认为上述证明双方达成了新的租赁合同关系，贾艳华认为上述证明只租赁3个月，即4月26日至7月25日，且租金已付清，到期后贾艳华搬离了租赁房屋。刘伯和认可贾艳华搬离租赁房屋的事实，但认为贾艳华并未办理退租手续，租赁合同还在履行期间。贾艳华有1500元的租房押金在刘伯和处，刘伯和对此表示认可。
刘伯和主张的水、电、气等费用经核实电费1581.79元、水费492元、燃气费210.6元、有线电视费594元、卫生费260元。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。刘伯和和贾艳华自愿签订的房屋租赁合同不违反法律相关规定，系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方应按照合同约定内容履行各自义务。本案的争议焦点为2017年4月26日至2018年4月25日刘伯和��贾艳华是否形成新的租赁合同关系。对此，法院认为刘伯和与贾艳华于2015年4月26日签订租赁期限为2015年4月26日至2016年4月25日的房屋租赁合同，到期后双方续签为期1年的租赁合同至2017年4月25日。从刘伯和提供的合同文本背面记录看记载了历次贾艳华及其丈夫崔利友交纳租金情况。其中关于“再续一年合同：从2017年4月26日至2018年4月25日至（止）。每月租金2100元整，以上各项同上。第一季度从4月26日至7月25日租金6300元整。”表达的意思是1、双方再续1年租赁合同，从2017年4月26日至2018年4月25日；2、第一季度从4月26日至7月25日租金6300元。由此，刘伯和认为双方形成租赁期限为1年的新租赁合同关系，法院对此认可。贾艳华认为双方形成的是为期一个季度的租赁关系与上述文意表达不符。现贾艳华已实际搬离租赁房屋，租赁合同已没有履行可能，贾艳华已构成违约，应承担违约责任。故对于刘伯和要求解除租赁合同的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于合同解除日期，因贾艳华没有提供证据证明其搬离租赁房屋通知了刘伯和，故刘伯和认为合同解除日期是开庭日即2017年12月20日，法院予以确认。即租赁合同中有关各项费用应计算到2017年12月20日止。经核算截至2017年12月20日止，贾艳华尚欠刘伯和房租费10150元、电费1581.79元、水费492元、燃气费210.6元、有线电视费594元、卫生费260元。关于刘伯和主张违约金2100元，扣除押金1500元，再给付600元的请求，符合租赁合同中关于存在违约情形，应按月租金的100％支付违约金的约定，对此法院予以支持；关于换锁芯300元（房租中扣了100元）、换窗户700元、财产损失1000元的请求，刘伯和对此并未举证证明，法院不予支持。判决下：一、确认刘伯和与贾艳华于2017年4月26日签订的房屋租赁合���于2017年12月20日解除；二、贾艳华于判决生效之日起七日内，给付刘伯和房屋租金及水、电费用等共计13888.39元；三、驳回刘伯和其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审查明的事实与一审法院查明的一致、
本院认为，综合全案案情及双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：一、2017年4月26日至2018年4月25日刘伯和与贾艳华是否成立新的房屋租赁关系；二、一审法院确认合同解除时间为2017年12月20日是否正确。
关于争议焦点一，首先，租赁合同背面写明了续租一年（2017年4月26日至2018年4月25日）以及该期间第一季度租金金额的内容，在知悉前述内容的情况下，崔利友如对于续租一年的内容有异议，不会在不做任���修改的情况下认可并实际缴纳第一季度租金，因此崔利友以“交款人”的落款进行签字，就确认了其知悉并同意续租一年。其次，租赁合同背面续租一年的文字，前后接续自然，且无涂改痕迹，可以排除刘伯和在崔利友不知情的情况下后期自行添加的可能性。最后，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第十七条规定，在处理衣食住行等日常生活需要的场合，夫妻之间互有代理权且不得对抗善意第三人，本案中，崔利友与贾艳华系夫妻关系，一方面为处理居住的基本生活需要，崔利友可以代理贾艳华做出决定，另一方面，从崔利友夫妇与刘伯和前期签约和支付租金的交易习惯来看，刘伯和也有理由认为崔利友可以代理贾艳华同意续租一年。故对贾艳华主张合同主体变更为崔利友的上诉意见，无事实及法律依据，本院不予��信。
关于争议焦点二，贾艳华搬离构成单方违约，刘伯和享有法定解除权，在贾艳华未催告其是否行使解除权的情况下，其有权自主选择解除合同的具体时间。刘伯和知道贾艳华搬离的时间只是决定了其行使解除权的现实可能性，但并不对解除权的行使期限构成限制。现刘伯和在一审开庭之日（2017年12月20日）提出解除合同，在没有其他证据证明其在此之前以行为或言语已经行使了解除权的前提下，不违反法律法规规定，合法有效。
综上，贾艳华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费145元，由贾艳华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 ���绍勇
审 判 员 张 岚 岚
审 判 员 王 朔
二〇一八年五月二十九日
法官助理 向 玗
法官助理 赵 凯
书 记 员 邸 硕