湖南省长沙市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)湘01执异124号
案外人长沙金乐阳电子科技有限公司，住所地湖南省长沙市天心区南托街道伊莱克斯大道19号新兴科技产业园C×栋3×4房。
法定代表人杨惠敏，总经理。
委托代理人杨彪，男，汉族，1980年8月8日出生，住湖南省汩罗市。
申请执行人湖南省地质建设工程（集团）总公司，住所地湖南省长沙市雨花区体院路245号。
法定代表人刘拥军，该公司总经理。
委托代理人钟浩，北京德恒（长沙）律师事务所律师。
被执行人湖南友文置业有限公司，住所地湖南省长沙县暮云镇暮云工业园。
法定代表人张志文，该公司董事长。
委托代理人王炼斌，广东广和律师事务所律师。
本院在执行申请执行人湖南省地质建设工程（集团）总公司（以下简称地质建设公司）与被执行人湖南友文置业有限公司（以下简称友文置业公司）建设施工合同纠纷一案中，案外人长沙金乐阳电子科技有限公司（以下简称金乐阳公司）向本院提出书面的执行异议。本院受理后，依法组成合议庭对案件进行了审查，现已审查终结。
案外人金乐阳公司称，案外人与友文置业公司于2015年8月25日签订了位于长沙市天心区暮云工业园新兴科技产业园C×栋3×4号厂房《商品房买卖合同》，房屋总价款计人民币壹佰贰拾万柒仟贰佰肆拾捌元整,签订合同后案外人向友文置业公司支付了首付款式607248元，剩余余款600000元需向银行办理按揭贷款。随后案外人又交纳了房屋买卖契税和印花税48893.52元，维修基金51739元，并和友文置业公司办理了房屋交接手续，房屋交付后进行了装修并入住。期间，案外人和友文置业公司去湖南星沙农村商业股份有限公司暮云支行办理了贷款的面签，与银行签订了贷款合同，在等待审核的过程中，案外人被告知，案外人购买的房产因友文置业公司与施工方（指地质建设公司）财务纠纷问题，被施工方申请财产保全而冻结。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，案外人已经合理合法的使用该房屋，对于未办理产权登记并无过错，该房产并不能作为友文置业公司的财产采取强制措施。综上所述，贵院将属于案外人的财产冻结，明显错误。请求立即解冻案外人位于长沙市天心区南托街道××大道19号××科技产业园C×栋3×4号的房产。
本院查明，原告地质建设公司与被告友文置业公司建设工程施工合同纠纷一案，前由本院于2014年8月26日作出（2014）长中民三初字第00338号民事判决书，判决：一、被告友文置业公司在判决生效之日起七日内退还原告地质建设公司履约保证金400万元；二、被告友文置业公司在判决生效之日起七日内赔偿原告地质建设公司2014年2月25日前的利息损失596893元（2014年2月26日以后的利息损失以400万元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至被告友文置业公司退还400万元履约保证金之日止）；三、驳回原告地质建设公司的其他诉讼请求。案件受理费68498元，由原告地质建设公司负担29498元，被告友文置业公司负担39000元。判决生效后，地质建设公司于2014年10月23日向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2014年11月3日向被执行人友文置业公司发出了执行通知书和报告财产令，责令被执行人按执行通知书期限履行生效法律文书确定的义务。2014年11月3日，本院作出（2014）长中民执字第00627-1号执行裁定书，裁定：冻结、扣划被执行人友文置业公司银行存款人民币4840717元或查封、扣押其价值相等的财产。2015年9月13日，本院向长沙市房产局（住建委）发出（2014）长中民执字第00627-1号协助执行通知书，查封了暮云工业园友文置业公司生产车间C×栋1×2、2×2、3×4、5×4、1×1、2×1、3×3、4×1、4×3、4×4、5×1、5×3、6×1（预售证号C0×-××13）；查封了暮云工业园友文置业公司生产车间×4栋1×1、3×1、3×2、4×2、4×1、5×1、5×2、6×1、6×2（预售证号C0×-×14）；查封了暮云工业园友文置业公司生产车间A×栋1×2、2×2、3×1、3×2、3×3、3×4、5×4（预售证号C0×-×08）；×3栋1×4、1×6、1×7、1×8、1×9、1×0、2×1、3×1、3×2、5×1、5×2、6×1（预售证号C0×-×09），上述查封房产的期限为2015.9.11-2018.9.10。长沙市房地产交易管理所当天签收了上述协助执行通知书，并在送达回证上注明：（2014）长中民执字第00627-1号协助执行通知书查封的房产中，新兴科技产业园A×栋1×2、2×2、3×1至3×4、5×4均有客户签约，且为轮侯查封；×3栋1×4、1×6、1×7至1×0、2×1、3×1、3×2、5×1、5×2、6×1均为轮侯查封，且除2×1外，均有客户签约；C×栋1×1、1×2、2×1、2×2、3×3、3×4、4×1、4×3、4×4、5×1、5×3、5×4、6×1均设立了抵押权，1×2、2×2、3×4、5×4有签约，且除1×2、2×2、3×4、5×4外均为轮侯查封；×4栋1×1、3×1、3×2、4×1、4×2、5×1、5×2、6×1、6×2均设立了抵押权，4×1有客户签约，且除4×1外均为轮侯查封，另A×栋1×2、2×2、×3栋3×1、3×2、C×栋1×2、2×2、3×4显示付款方式为银行按揭，××3栋1×6付款方式显示为分期付款。2017年6月7日，案外人金乐阳公司向本院提出书面的执行异议，异议请求如前所述。
另查明，2015年8月25日，金乐阳公司与友文置业公司签订了合同编号为C0××04的商品房买卖合同。金乐阳公司以1207248元的价格，购买了友文置业公司位于暮云工业园友文置业公司生产车间新兴科技工业园项目中的第C×栋3×4房，建筑面积431.16平方米。合同签订后，金乐阳公司支付了首付款607248元，友文置业公司开具了销售发票。金乐阳公司于2015年9月9日交纳了契税、物业专项维修资金等。2015年8月25日，金乐阳公司收到长沙东友物业管理有限公司上述房屋的《房屋交接确认书》、《消防（安全）责任书》，并于当天与长沙东友物业管理有限公司签订了上述房屋的《前期物业管理服务协议》。
本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在本院对长沙市天心区暮云工业园湖南友文置业有限公司生产车间新兴科技工业园项目中的第C×栋3×4号房产采取强制执行措施之前，案外人金乐阳公司已与友文置业公司签订商品房买卖合同，买受了长沙市天心区暮云工业园湖南友文置业有限公司生产车间新兴科技工业园项目中的第C×栋3×4号房产，支付了大部分价款和相应契税等费用，并实际占有和使用了上述房屋。虽然上述房屋买受后均未办理权属证书，但金乐阳公司对此没有过错。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金乐阳公司将剩余房款交付本院供本执行案件的执行后，其权利即可排除本执行案件对上述房产的强制执行。综上所述，案外人金乐阳公司提出的异议理由成立，本院予以采纳。双方当事人如不服，可自收到本裁定书之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（十一）项、第二百二十七条之规定，裁定如下：
一、案外人长沙金乐阳电子科技有限公司于2017年8月26日之前，向本院交付长沙市天心区暮云工业园湖南友文置业有限公司生产车间新兴科技工业园项目中的第C×栋3×4号房产的余款600000元；
二、案外人长沙金乐阳电子科技有限公司依法履行上述第一款义务后，本院即中止对长沙市天心区暮云工业园湖南友文置业有限公司生产车间新兴科技工业园项目中的第C×栋3×4号房产的执行。
本裁定送达后立即生效。
审判长 盛知霜
审判员 熊孟良
审判员 谭斯元
二〇一七年七月二十六日
书记员 何泳漪
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议的；
（三）驳回起诉；
（四）财产保全和先予执行；
（五）准许或者不准许撤诉；
（六）中止或者终结诉讼；
（七）补正判决书中的笔误；
（八）中止或者终结执行；
（九）不予执行仲裁裁决；
（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；
（十一）其他需要裁定解决的事项。
对前款第（一）、（二）、（三）项裁定，可以上诉。
裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。