辽宁省铁岭市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)辽12民再36号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：宋辉，女，1977年6月21日出生，汉族。
委托诉讼代理人：张军，辽宁楚河律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：东油铁岭基地危房改建办公室，住所地辽宁省铁岭市银州区岭东街。
委托诉讼代理人：闫传国、邱月，辽宁传国律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：中国石油天然气管道局辽宁矿区服务中心（原东北石油管道公司铁岭基地物业公司、中国石油天然气管道局管道矿区铁岭服务中心），住所地辽宁省沈阳市皇姑区岐山中路39-1号。
负责人：刘旭忠。
再审申请人宋辉因与被申请人东油铁岭基地危房改建办公室、中国石油天然气管道局管道矿区铁岭服务中心、东北石油管道公司铁岭基地物业公司���权转让合同纠纷一案，不服本院（2015）铁民一终字第00438号民事判决，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2017年6月13日作出（2016）辽民申3298号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2017年9月29日、12月7公开开庭审理本案，申请人宋辉的委托代理人张军，被申请人东油铁岭基地危房改建办公室的委托代理人闫传国、邱月到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
宋辉申请再审称：涉案房屋的购房款为抵账款，危房办出具了收款收据，并交付钥匙和房屋，由其使用至今，请求确认双方的合同效力，判决危房办继续履行合同，给予赔偿。
东油铁岭基地危房改建办公室答辩称：危房办和宋辉之间不存在债权债务关系，宋辉与柴路英、孙维之间的债权债务关系与危房办无关。
中国石油天然气管道局辽宁矿区服务中心（原东北石油管道公司铁岭基地物业公司、中国石油天然气管道局管道矿区铁岭服务中心）未出庭答辩。
原告宋辉诉称：原告与柴路英有债务关系，柴路英欠原告钱，孙维欠柴路英钱，孙维用诉争的房屋抵顶柴路英的欠款，之后柴路英抵顶给原告，由被告铁岭基地危房办开具了两张收据，并将诉争房屋交付原告使用至今。在此期间，原告多次找被告要求办理房屋产权证，但是被告未给办理，因此诉至法院要求被告配合办理东油馨村2号楼7号门市和东油馨村1号楼网点4号门市房屋所有权证。
被告危房改建办辩称：原告与被告危房改建办之间不存在房屋抵账关系，因此不存在配合其办理房屋所有权证的义务。
被告中国石油天然气管道局管道矿区铁岭服务中心、东北石油管道公司铁岭基地物业公司未到庭参加诉讼。
一审���院审理查明，2005年11月15日，被告危房改建办给原告出具购房收据两张，分别为东油馨村1号楼4号门市，房款690,960元（3,000元×230.32平方米），东油馨村2号楼11号门市，房款804,720元（3,000元×268.24平方米）。后被告危房改建办公室将两套门市房交给原告，原告将两套门市房出租至今。上述两套门市房的房屋登记所有人为东北石油管道公司铁岭基地物业公司。东油馨村2号楼11号门市在铁岭市房地产交易中心登记的系东油馨村2号楼7号门市。
另查明：东北石油管道公司铁岭基地物业公司更名为中国石油天然气管道局管道矿区铁岭服务中心，现铁岭服务中心更名为东北石油管道公司铁岭综合办公室。本案各被告与证人孙维之间均没有债权债务关系。又查明：原告在原审中诉称所持有的两张购房专用收据来源于其与被告危房改建办之间的房屋买卖关系。
一审法院认为，原告自诉所持有的由被告危房改建办出具的购房专用收款收据系与本案证人孙维抵账得到的，但由于没有提供证人与被告危房改建办之间存在债权债务关系的证据，且孙维否认其与被告危房改建办之间存在债权关系，无法确认孙维与被告危房改建办之间存在有效的债权，故原告与孙维之间的债权转让行为对本案被告不产生法律效力，对原告的诉讼请求不予支持。被告中国石油天然气管道局管道矿区铁岭服务中心、被告东北石油管道公司铁岭基地物业公司经传票传唤未到庭，应缺席判决。故判决驳回原告宋辉的诉讼请求。
宋辉上诉称：1、原审没有根据民事诉讼举证规则来裁决，把举证不能这种不利后果强加在上诉人身上，驳回上诉人的上诉请求，显属错误。2、原审没有查明主要事实，没有查明该房屋的相关情况。
东油铁岭基地危房���建办公室答辩称：请求驳回上诉，维持原判。
本院二审认为，本案的案由为债权转让合同纠纷，其焦点为上诉人宋辉与被上诉人危房改建办是否存在债权债务关系。上诉人持有危房改建办出具的两张专用收款收据，收款事由为购房款，此节属实，但债权的转让，必须有有效存在的债权。被上诉人危房改建办、东北石油管道公司铁岭基地物业公司与孙维是否存在债权债务关系，根据现有证据亦无法确认，故其上诉理由不予支持。判决驳回上诉，维持原判。
本院再审查明，案外人柴路英与案外人孙维之间存在150万元的债权债务关系。宋辉与案外人柴路英之间存在债权债务关系。2005年11月15日，东油铁岭基地危房改建办公室（以下简称“危房办”）给宋辉出具购房收据两张，分别为东油馨村1号楼4号门市，房款690,960元（3,000元×230.32平方米）；东油馨���2号楼11号门市，房款804,720元（3,000元×268.24平方米）。案外人柴路英于2005年12月16日向孙维出具收条。后危房办将两套门市房交给宋辉，宋辉将两套门市房出租至今。
另查明，铁岭市银州区人民法院曾于2013年8月8日作出（2013）铁银立保字00074号民事裁定，保全查封两处诉争房屋产籍。危房办、东北石油管道公司铁岭基地物业公司（以下简称“基地物业公司”）于2007年1月15日与冯刚签订房屋买卖合同，将本案诉争两处房屋卖予冯刚，并于2015年11月办理了房屋产权登记手续。
又查明，东油馨村2号楼11号门市在铁岭市房地产交易中心登记的系东油馨村2号楼7号门市。危房办是基地物业公司下设的临时机构，基地物业公司更名为中国石油天然气管道局管道矿区铁岭服务中心后现又更名为中国石油天然气管道局辽宁矿区服务中心。
危房办给宋辉���具购房收据的原因当事人之间存在争议，宋辉主张是为抵顶孙维债务，而危房办则主张是为孙维债务用购房发票融资。分析如下：第一，孙维在2013年9月17日和2015年4月24日庭审证言证明，危房办购房收据是为其欠柴路英150万元债务融资开具的；第二，柴路英的证言证明，危房办购房收据是用危房办的门市房抵顶孙维债务；第三，危房办购房收据证明，宋辉购得危房办开发的门市房两处。因此，无论本案“融资”的含义是什么，无非都是在用购房收据为孙维欠柴路英150万元债务“借款”或者“筹集资金”等，而事实上危房办给宋辉出具购房收据的行为也使孙维的债务得到清偿。故危房办给宋辉出具购房收据的原因应当认定为孙维欠柴路英150万元债务而出具的。
本院再审认为，根据当事人再审、答辩意见，本案的争议焦点为宋辉与危房办之间是否形成债权转���法律关系，危房办对宋辉应当承担什么法律责任。
（一）宋辉与危房办之间形成债权转让法律关系
《中华人民共和国合同法》第七十九条规定“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”和第八十条规定“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。”
第一，柴路英证实孙维欠其150万元欠款的事实，孙维在庭审证言中对此予以认可，故应当认定孙维与柴路英之间存在债权债务关系。
第二，危房办为孙维欠柴路英150万元债务而向他人开具购房收据，说明危房办与孙维、柴路英之间达成协议，即孙维对柴路英的150万元债务由危房办负责偿还。危房办的行为属于债务承担。因此，危房办成为本案的新债务人。
第三，柴路英与宋辉均认可柴路英是宋辉的债务人，故应当认定柴路英与宋辉之间存在债权债务关系。
第四，危房办向宋辉开具购房收据的事实，说明柴路英、危房办与宋辉之间形成了债权转让关系，即柴路英将其对危房办的债权转让给宋辉。对此，危房办与宋辉、柴路英均同意，用危房办开发的位于东油馨村的两套门市房抵顶柴路英所欠宋辉的债务。
因此，危房办、柴路英、宋辉三者之间形成债权转让法律关系。危房办为债务人，柴路英为债权人，宋辉为第三人（受让人）。危房办作为债务人有义务向受让人宋辉履行合同约定义务。危房办辩称其开出收据是因为柴路英要用该收据来对外融资，其交付房屋是因为柴路英向其借用存放物品，后找不到柴路英，无法要回房屋，但是危房办对此节事实并未提供任何证据加以证明，且至今从未就诉争房屋向宋辉主张过任何权利。危房办的抗辩理由，既不符合生活常理，又没有事实依据，故依法不予采纳。
（二）危房办与宋辉形成房屋买卖合同关系
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款规定“当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。”本案当事人危房办与宋辉虽然没有签订房屋买卖合同，但是危房办向宋辉开具了宋辉购买两处诉争房屋购房收据，宋辉也实际占有两处诉争房屋至今，时间长达10余年之久。因此，危房办与宋辉之间���成房屋买卖合同关系，房屋买卖合同的表现形式为购房收据。根据《中华人民共和国合同法》第十二条第一款规定“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。”本案两份购房收据已经载明了房屋买卖合同中主要条款，当事人的名称分别出卖人危房办，买受人宋辉；标的物为两处诉争房屋，即1号楼4号网点门市和2号楼11号门市；数量为两套门市，面积分别230.32平方米和268.24平方米；价款为每平方米3000元，分别为690960元和804720元，总计为1495680元。同时，宋辉以实际占有两处诉争房屋的方式，对购房收据中没有载明的房屋买卖合同中的房屋质量、履行期限、地点和方式等约定不明之处作出���强有力地补救。而违约责任及解决争议的方法不是合同必须约定的条款，完全可以依照合同法相关规定办理。因此，购房款收据载明的文字内容和宋辉实际占有房屋的事实行为已经对危房办与宋辉订立的房屋买卖合同的内容作出清楚地表述。这一买卖合同，系双方真实意思表示，亦不存在法律规定的无效情形，应当确认合法有效。当事人均应按照合同约定履行各自的义务。前述分析已经认定柴路英、危房办均同意以危房办提供的门市房抵顶孙维欠柴路英150万元债务。因此，危房办开具购房款收据和交付房屋的方式清偿对宋辉的到期债务，即宋辉以其对危房办的到期债权抵作购房款，支付对价。故危房办在向宋辉开具收据后将房屋交付宋辉占有至今。然而，交付房屋除了交付实物，还应履行办理房屋产权过户登记手续。因此，危房办还应继续履行合同，为宋辉办理��权过户登记手续。否则，将承担违约责任。
（三）危房办应当承担房屋买卖合同中的赔偿责任
前述分析危房办与宋辉之间的房屋买卖合同成立并生效；宋辉已经对诉争房屋实际占有使用十年以上，对外已经产生一定的公示效力；宋辉在占有房屋期间未办理产权登记系因危房办始终不予配合，并非宋辉本人过错。因此，宋辉对诉争房屋已经取得物权期待权，其效力要高于一般债权。诉争房屋原本一直由宋辉实际占有，且处在法院保全查封之下，宋辉完全能够实现产权登记过户。但在本案二审终审后，保全查封解除，危房办已经将诉争房屋为第三人办理了产权过户登记。宋辉继续要求危房办为其办理房屋产权过户手续已经成为不可能。因此，危房办应当承担诉争房屋产权过户不能的违约责任，赔偿宋辉因购房不得而遭受的经济损失。因本案处在再��程序中，无法对此问题一并处理。宋辉可待本案终结后向危房办、基地物业公司，即中国石油天然气管道局辽宁矿区服务中心（中国石油天然气管道局管道矿区铁岭服务中心）另行主张权利。对于宋辉提出的请求撤销危房办与冯刚之间的房屋买卖合同的请求，也不属于本案审理范围，宋辉亦可以另行主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十九条规定，判决如下：
一、撤销本院（2015）铁民一终字第00438号民事判决及铁岭市银州区人民法院（2015）铁银民一初字第00161号民事判决；
二、确认再审申请人宋辉与被申请人东油铁岭基地危房改建办公室之间关于东油馨村1号楼4号门市、东油馨村2号楼7号门市的房屋买卖合同有效；
三、驳回再审申请人宋辉的其它诉讼请求。
一审案件受理费300元和二审案件受理费300元，总计600元，由东油铁岭基地危房改建办公室负担。
本判决为终审判决。
审判长 袁振尧
审判员 刘 奇
审判员 李喜岩
二〇一八年五月二日
书记员 宋 晔