江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)苏执复85号
复议申请人（异议人、被执行人）：江苏亨正置业有限公司，住所地江苏省扬中市。
法定代表人：刘新坡，该公司董事长。
申请执行人：黄祥发，男，1970年，住江苏省扬中市。
被执行人：扬中市明珠建设监理有限公司，住所地江苏省扬中市。
法定代表人：彭洁，该公司总经理。
复议申请人（异议人、被执行人）江苏亨正置业有限公司（以下简称亨正置业）不服江苏省镇江市中级人民法院（以下简称镇江中院）（2017）苏11执异63号执行裁定，向本院申请复议。本院于2017年4月25日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
黄祥发与亨正置业、扬中市明珠建设监理有限公司（以下简称明珠监理）民间借贷纠纷一案，镇江中院于2014年11月18日立案受理，于同月28日根据黄祥发的财产保全申请，查封了亨正置业名下位于扬中市三茅街道丰裕社区证号为扬国用（2013）第106号国有土地使用权。2015年5月4日，镇江中院作出（2014）镇民初字第00159号民事判决：1、亨正置业应返还黄祥发借款951.3447万元；2、亨正置业给付黄祥发借款951.3447万元截至2015年4月30日的利息188.2084万元；3、赔偿黄祥发律师代理费损失25万元；4、亨正置业返还黄祥发借款951.3447万元时，以尚欠借款本金为基数，根据中国人民银行颁布的同期同类银行贷款基准利率的四倍给付黄祥发2015年5月1日至实际还款止的利息；5、明珠监理对上述债务承担连带责任；6、亨正置业返还黄祥发借款300万元，以及截止2015年4月30日的利息31.6603万元；2015年5月1日至亨正置业实际返还该借款日，以尚欠借款本金为基数，按照年利率18%计算确定亨正置业应承担黄祥发该借款的利息。案件受理费及诉讼保全费140789元，由黄祥发承担29814.25元、亨正置业与明珠监理共同承担110974.75元。
2015年6月9日，黄祥发向镇江中院申请强制执行，镇江中院依法立案执行，案号为（2015）镇执字第209号。2015年9月1日，镇江中院根据黄祥发的申请，依法委托江苏苏地行土地房产评估有限公司对扬国用（2013）第106号国有土地使用权及其地下构筑物价值进行评估鉴定。该公司先后于2015年9月18日、11月3日，分别出具了（苏）苏地行（ZJ）鉴估字（2015）第010号（评估报告自提交报告之日起一年内有效）、（苏）苏地行（ZJ）鉴估字（2015）第010-1号估价报告（评估报告自提交报告之日起一年内有效）。2016年2月2日，镇江中院通过淘宝网司法拍卖网络平台对扬国用（2013）第106号国有土地使用权及其地下构筑物启动第一轮拍卖程序，第一次拍卖的起拍价为4079.5万元，经三次拍卖均流拍，三拍流拍价为2610.88万元。2016年8月1日，镇江中院启动变卖和第二轮拍卖程序，变卖价和第二轮拍卖的第一次拍卖起拍价均为2610.88万元，经变卖和二次拍卖均流拍，第二轮拍卖的二拍时间为2016年12月1日，流拍价为2284.52万元。2016年8月10日，镇江中院对扬国用（2013）第106号国有土地使用权裁定继续予以查封。2017年1月9日，镇江中院发出（2015）镇执字第209号通知，决定对上述涉案标的进行重新拍卖，参照原评估价格即4079.5万元确定起拍价，一拍起拍价为评估价的70%，即2855.65万元。
亨正置业提出执行异议称，（2015）镇执字第209号案件所查封的扬中市三茅街道丰裕社区的国有土地使用权及其地下构筑物，三次拍卖流拍后也进行了变卖均未果，且黄祥发也未能接受上述财产进行抵债，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定，法院应当解除查封冻结，将上述财产退还被执行人，以便于及时复工开发创造经济效益，偿还所欠黄祥发的款项；同时，拍卖所依据的评估报告已过有效期。综上，请求撤销对上述财产的查封、拍卖。
镇江中院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定“第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产采取其他执行措施的除外。”本案中，该院三次启动的拍卖程序均流拍后，因该执行案件并未执行完毕，该院依法对涉案执行标的继续予以查封并无不当。虽然江苏苏地行土地房产评估有限公司所出具的（苏）苏地行（ZJ）鉴估字（2015）第010号评估报告，载明的有效期均是自报告出具之日起一年内有效，但亨正置业并未提供证据证实上述两份报告有效期满后，评估结果严重偏离市场价格，其要求重新进行评估的事实依据不足。综上所述，亨正置业所提异议无法律依据，该院不予认可。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定驳回亨正置业的异议请求。
亨正置业不服上述裁定，向本院申请复议称：1、镇江中院再次启动拍卖程序违反法律规定。镇江中院已经对涉案土地使用权及地下构筑物在司法拍卖网站上公开进行了三次拍卖，皆以流拍告终，且其后也进行了变卖未果，申请执行人也未能接收上述财产进行抵债。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条规定，人民法院应当解除查封、冻结，将上述财产退还被执行人。目前，复议申请人已经筹措了100万元准备先归还申请执行人，取得申请执行人的谅解。2、评估报告已过有效期，不能作为拍卖保留价的参考依据。（苏）苏地行（ZJ）鉴估字（2015）第010号、（苏）苏地行（ZJ）鉴估字（2015）第010-1号估价报告分别于2015年9月18日和11月3日出具，有效期为一年，目前已经超过有效期。评估情况与目前的市场情况以及实际情况不一致，即便进行再次拍卖，也应当重新进行评估。经复议申请人委托评估机构，本案案涉标的的土地价值已从2015年2500万元上涨到2900万元，且2017年后钢材、水泥价格大幅上涨，拍卖物中在建工程价值也必然大幅上升，故镇江中院依据2015年评估报告再组织拍卖不妥。综上，请求本院撤销镇江中院（2017）苏11执异63号民事裁定及2017年1月9日所作的通知书，并依法解除对涉案标的的查封。
复议申请人向本院提交江苏天圣房地产土地造价咨询评估有限公司出具的土地估价结果一览表复印件证明其上述主张。
本院归纳本案的争议焦点为：镇江中院是否可以对涉案标的再次查封并重新拍卖，是否需要对涉案标的重新评估。
本院认为，第一，虽然本案涉案标的经过几次拍卖均流拍，变卖未能成交，申请执行人也没有接受该财产抵债，但该执行案件并未执行完毕，复议申请人作为被执行人，其依据生效法律文书确定的义务尚未履行到位。镇江中院将涉案标的作为被执行人的可供执行财产再次进行查封和重新拍卖，以实现申请执行人的债权并无不可。复议申请人主张其已经筹措了100万元准备先归还申请执行人，取得申请执行人的谅解，此系其与申请执行人的执行和解问题。在尚未达成和解协议并提交法院审查备案之前，本案依法不应停止执行。如复议申请人请求暂缓执行，应依法提供足额有效的担保并取得申请执行人的同意。
第二，复议申请人主张原评估报告已经超过有效期，并提交江苏天圣房地产土地造价咨询评估有限公司出具的土地估价结果一览表复印件，以证明按照原评估价格确定重新拍卖的起拍价过低。然而，涉案标的系通过淘宝网司法拍卖的途径进行拍卖，其实际价值已经经过市场检验。涉案标的经多次淘宝网司法拍卖和变卖均流拍，其最后一次流拍时间为2016年12月2日，流拍价为2284.52万元。而镇江中院于2017年1月9日发出通知，决定对涉案标的重新拍卖，拍卖的起拍价确定为2855.65万元，尚高于一个月之前流拍的2284.52万元，故该价格的确定是合理的。此外，案涉房产的估价结果只是人民法院在淘宝网公开拍卖中参照的保留价，其实际价值最终由市场决定。复议申请人以原评估报告已超过有效期为由主张重新评估确定保留价，并以其单方面委托评估机构出具的估价结果主张起拍价确定过低，证据不足，依法不予支持。
综上，复议申请人亨正置业的复议请求和理由不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回江苏亨正置业有限公司的复议申请，维持江苏省镇江市中级人民法院（2017）苏11执异63号执行裁定书。
本裁定为终审裁定。
审判长 唐志容
审判员 赵建华
审判员 李 晶
二〇一七年六月二日
书记员 杜 涛