四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川01民终8737号
上诉人（原审原告）：贾蓉，女，1986年1月15日出生，汉族，住四川省都江堰市。
委托诉讼代理人：张妮，四川都江律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：成都星月置业有限公司。住所地：四川省成都市青羊区斌升街。
法定代表人：李文建，经理。
委托诉讼代理人：赖武，四川益州律师事务所律师。
上诉人贾蓉与被上诉人成都星月置业有限公司（以下简称星月公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2017）川0181民初742号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
贾蓉上诉请求：撤销一审判决，依法改判星月公司向其支付违约金20000元；判令星月公司协助贾蓉办理案涉房屋不动产权属证书；本案一、二审诉讼费由星月公司负担。事实和理由：1、一审判决违约金过低，未能体现合同约定和惩罚性；2、本案中导致加绒未能按期收房的原因在于星月公司，该房屋未达到收房条件，故一审以收房未达到480天，认定办理条件尚不成就不当；3、贾蓉购房行为在先，银行抵押行为无效，法院的查明行为也是错误的，因此应当首先保护贾蓉作为购房者的权利。
星月公司辩称：对方的上诉理由不能成立，贾蓉的所谓损失没有依据，产权证目前也因法院查封无法办理，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
贾蓉向一审法院诉讼请求：1、判令星月公司向贾蓉支付逾期交房的违约金20000元；2、判令星月公司协助贾蓉办理案涉房屋的不动产权属证书；3、本案诉讼费用由星月公司承担。
一审法院认定事实：贾蓉与星月公司于2014年8月14日签订《商品房买卖合同》，约定贾蓉购买星月公司销售（商品房预售许可证号：都房预售字第1320号）的位于都江堰市灌口镇××“××”××单元××号住宅用房，房屋总价款为458975元，采取贷款方式付款。合同第十条同时约定，出卖人应当在2015年4月30日前向买受人交付房屋。该商品房交付时应当已取得规划验收合格证，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十九条约定，商品房交付使用后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起480日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的万分之二，每日向买受人支付违约金，直至买受人取得房屋所有权证书。合同签订后，贾蓉向星月公司付清了合同约定的购房款458975元，星月公司于2016年5月5日向贾蓉交付了房屋，贾蓉收房后入住，并交付了物管费及维修基金。
一审另查明：都江堰市灌口镇××街下段××栋××单元××楼××号房屋于2014年9月2日备案于贾蓉名下，合同备案号为××。
都江堰市灌口镇柏条河北路中段59号地块（土地使用证号为：都国用（××）字第××号）已抵押给中国农业银行股份有限公司都江堰支行，同时被本院以（2015）成民保字第480-3号民事裁定书裁定予以查封。对此，一审法院告知贾蓉因案涉房屋占用的土地（土地使用证号为：都国用（××）字第××号）被本院查封，目前不能办理变更登记，并询问其是否变更诉讼请求，贾蓉表示坚持其诉讼请求。
诉讼中，一审法院依职权征询中国农业银行股份有限公司都江堰支行（以下简称农业都江堰支行）意见，其是否要求在本案中参加诉讼并主张权利，农业都江堰支行称，2017年4月8日，借款人以都江堰市灌口镇柏条河北路中段59号地块（土地使用证号为：都国用（××）字第××号）申请的贷款本息已结清，故在本案中不参加诉讼，亦不主张权利。
一审法院认为，一、关于贾蓉与星月公司之间《商品房买卖合同》的效力问题。根据庭审查明事实，贾蓉提供的《商品房买卖合同》、购房款收据、房屋登记记录信息证明等证据，内容相互印证，且得到了作为该房屋买卖合同关系相对方的星月公司的认可，已形成证据锁链，能够证明贾蓉就案涉房屋与星月公司签订买卖合同并实际履行的事实。同时，在案涉房屋交付后，贾蓉收房并入住至今，且星月公司具有商品房预售资格，故《商品房买卖合同》系贾蓉与星月公司的真实意思表示，应为合法有效，贾蓉与星月公司均应依约履行。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；”之规定，本案中，诉争房屋虽然未办理权属过户登记手续且房屋占用的土地被本院以（2015）成民保字第480-3号民事裁定书裁定予以查封，但贾蓉基于《商品房买卖合同》对案涉房屋享有相应权益。
二、关于星月公司迟延交房是否违约的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自已的义务”。本案中，《商品房买卖合同》第十条约定，出卖人应当在2015年4月30日前向买受人交付房屋，但星月公司未按合同约定的时间向贾蓉交付房屋，其行为确已构成违约。星月公司关于其采用张贴公告、电话通知的方式催促原告收房的抗辩，因其未提交证据予以证明，故一审法院不予支持。对于迟延交房的违约金问题，星月公司抗辩违约金过高，应予调减。我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条，“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对于违约金的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，根据庭审查明的事实，星月公司虽迟延370天向原告交付房屋，但贾蓉并未举出因星月公司迟延交房给其造成实际损失的证据，故星月公司要求调减违约金的主张，一审法院予以支持。综合星月公司违约程度和本案的实际情况，酌情认定星月公司向贾蓉承担3000元的违约金为宜。
关于案涉商品房是否办理不动产权属证书问题。《商品房买卖合同》第十九条约定，“商品房交付使用后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起480日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，……”。本案中，双方确认贾蓉于2016年5月5日收房，距贾蓉诉讼之日不足480日，故贾蓉要求办理过户登记条件不成就；同时，案涉房屋占用的土地已被本院以（2015）成民保字第480-3号民事裁定书裁定予以查封，且抵押登记至今未涂消。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；”之规定，作为履行非金钱义务的案涉房屋的不动产权属证书登记目前事实上无法实现，对此一审法院向贾蓉进行释明，其仍然坚持该诉讼请求，故对贾蓉要求星月公司为其办理不动产权属证书的诉讼请求，一审法院不予支持。但若办证条件成就，贾蓉可另案主张其权益。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条之规定，判决如下：一、星月公司于本判决生效之日起十日内向贾蓉支付违约金3000元；二、驳回贾蓉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费500元，减半收取250元，由星月公司承担。
二审中，双方没有提交新证据。
本院认为，贾蓉与星月公司于2014年8月14日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违法法律法规进行规定，属合法有效。本案争议焦点在于：一审判决确定的违约金是否适当；星月公司是否能够履行协助办理房屋不动产权属证书的义务。
关于违约金是否适当。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中星月公司迟延履行交房一年，导致贾蓉在一年的期限内无法实际占有、使用购买的房屋。贾蓉要求对方支付2万元的违约金请求已经在合同约定的日万分之三的基础上有了较大幅度降低，该诉讼请求未过分高于其实际损失，符合合同约定，应予支持。一审判决违约金数额过低，不足以补偿贾蓉的实际损失，本院依法予以纠正。
关于星月公司是否能够协助办理不动产权属证书。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；”。因案涉房屋已被本院裁定书所查封，故星月公司在法律上已不能履行协助办理不动产权属证书的义务，贾蓉作为购房者可以通过法律规定的其他途径主张其权利，故本院对贾蓉在本案中要求星月公司协助办理不动产权属证书的主张不予支持。
综上所述，贾蓉的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销四川省都江堰市人民法院（2017）川0181民初742号民事判决第二项；
二、变更四川省都江堰市人民法院（2017）川0181民初742号民事判决第一项为“成都星月置业有限公司于本判决生效之日起十日内向贾蓉支付违约金20000元；
三、驳回贾蓉的其他诉讼请求。
一审案件受理费500元，减半收取250元，由成都星月置业有限公司负担，二审案件受理费500元，由贾蓉负担200元，成都星月置业有限公司负担300元。
本判决为终审判决。
审判长 张引千
审判员 王 果
审判员 赵 韬
二〇一七年九月十一日
书记员 黄 迪