萍乡市安源区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0302民初652号
原告：杨丹萍，男，1972年6月3日生，汉族，住萍乡市。
原告：杨乐萍，男，1963年3月17日生，汉族，住萍乡市。
两原告的共同委托诉讼代理人：林铠，江西博韬律师事务所律师。
被告：萍乡市文化广电新闻出版局，住所地萍乡市建设东路803号，组织机构代码57613046-5。
法定代表人：陈田，局长。
委托诉讼代理人：李建辉、李海燕，江西建辉律师事务所律师。
被告：肖建华，男，1969年1月31日生，汉族，住萍乡市。
被告：邬冬元，男，1969年10月9日生，汉族，住萍乡市。
委托诉讼代理人：刘波，江西振武律师事务所律师。
原告杨丹萍、杨乐萍与被告萍乡市文化广电新闻出版局（以下简称“市文广新局”）、被告肖建华、被告邬冬元房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨丹萍、杨乐萍及其委托诉讼代理人林铠、被告文广新局的委托诉讼代理人李建辉、李���燕、被告肖建华、被告邬冬元的委托诉讼代理人刘波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨丹萍、杨乐萍诉称：两原告系被告市文广新局职工杨定菊之子，其父合法拥有安源区东大街高山庙居委会环城南路私房一处（原萍乡市文化局院内住宅楼），2008年5月，被告为了改善办公设施和建设花园式住宅小区而成立拆迁办公室，通过张贴公告及多次开会并上门做工作的方式，强行对原告停水停电，原告无奈同意拆除房屋。之后，被告为方便操作，要求原告与“萍乡市城西房地产开发有限公司”（以下简称“城西公司”）签订拆迁补偿合同，原告对签订主体提出异议，并要求被告、开发商及业主三方应共同丈量实际面积（含杂屋），但被告却未组织实地丈量，原告于2009年9月23日、2009年12月23日与“萍乡市城西房地产开发有限公司”签订拆��户安置合同。原告按约履行了合同，但被告及城西公司并未按约履行。经了解，城西公司未依法成立。被告系该拆迁项目的主导方、组织者、领导者，是第一责任人，亦是该项目的实际受益人，现原告的房屋已被拆除，无法恢复原状，故被告应按双方合同约定对原告的损失进行赔偿。综上，请求依法判令：一、原、被告于2009年9月23日及2009年12月23日签订的拆迁户安置合同书有效；二、被告支付原告搬家费用1000元，租房费用85200元（从2009年10月1日计算至2016年4月30日止），房屋拆迁补偿费996075元（按4500元/平方米计算），办理房屋权属证书费用20000元，杂屋补偿费36000元，合计1132275元；三、本案诉讼费由被告承担。
被告市文广新局辩称：一、答辩人系本案的拆迁主体属实，答辩人委托城西公司与两原告签订拆迁户安置合同书属实，但本案拆迁��安置合同书的签订主体是两原告与城西公司，因城西公司未依法成立，故答辩人要求追加以城西公司名义签订合同的个人邬冬源、肖建华为本案被告；二、答辩人委托城西公司代为拆迁，本案所涉合同条款系城西公司所拟，答辩人并不清楚，故本案责任应由被告与以城西公司名义签订合同的个人邬冬源、肖建华共同承担；三、原告诉请的房屋拆迁补偿费过高，其他拆迁户另行与被告签订的拆迁安置补偿合同所约定的拆迁补偿标准为每平方米3366元，本案也应以每平方米3366元为拆迁补偿标准，搬家费1000元无异议，房租补偿只能计算一户，办证费用及杂屋补偿费用均不认可。
被告肖建华辩称：一、答辩人是城西公司聘请的工作人员，自2008年至2009年参与安源区东大街高山庙居委会水塔坡（原萍乡市文化局老办公室场地）拆迁工作，城西公司支付了答辩人部分工资50000元；二、两原告等几户拆迁户因提出的补偿条件过高，在2008年至2010年间都未达成协议，2011年，市文广新局与城西公司一致同意放宽条件，委托答辩人与两原告等几户拆迁户签订拆迁安置协议，并提交城西公司盖章确认，故答辩人不是本案的责任主体；三、在拆迁改造项目中，答辩人以个人名义垫付了36000元款项，且尚有工资94000元未领到，被告市文广新局应向答辩人支付上述费用。
被告邬冬元辩称：一、2007年3月26日，被告市文广新局与城西公司（现更名为萍乡市鼎晟置业有限公司）签订了土地置换协议，约定城西公司接受市文广新局的委托，为其拆迁市文化局内的住宅楼及办公场所。答辩人与邬冬元分别作为城西公司的法定代表人和委托代理人，与拆迁户签署了拆迁户安置合同书，并加盖了城西公司公章；二、城西��司受被告市文广新局的委托，被告市文广新局才是本案拆迁工作的主导方、组织者，亦是拆迁项目的受益人，故答辩人不应承担本案责任，本案责任应由被告市文广新局承担。
原告杨丹萍、杨乐萍为支持自己的诉讼请求，向法庭举证、三被告质证情况及本院对证据分析、认证如下：
1、2010年7月18日被告市文广新局与城西公司签订的房屋拆迁协议复印件一份，证明被告市文广新局委托城西公司进行拆迁。三被告质证后均对该证据无异议。该证据本院予以采信。
2、城西公司的企业信息查询一份，证明城西公司未依法成立，被告市文广新局为拆迁的主体及实际受益人。被告市文广新局质证后对该证据的真实性无异议，并提出本案中以城西公司名义签订合同的个人也应承担法律责任。被告肖建华、邬冬元质证后对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议。本院认为，根据被告邬冬元提供的证据证明，城西公司于2007年10月23日更名为萍乡市鼎晟置业有限公司，故该证据本院予以采信，原告的证明目的本院不予认定。
3、2009年9月23日城西公司与杨丹萍签订的拆迁户安置合同书及2009年12月23日城西公司与杨乐萍签订的拆迁安置合同书各一份、萍房权证安字第××号房屋所有权证复印件一份、大地房产开发的高山福苑小区置业计划书一份，证明：第一，原告合法拥有的房屋在2008年被被告委托的城西公司拆除，2011年双方才签订拆迁安置补偿合同；第二，原告已按约履行了义务，将房屋产权证交付给了被告；第三，原告的房屋拆除后该地块又新建了小区，售房单价均在4500-4700元，符合原告诉请按每平方米4500元的补偿标准。被告市文广新局质证��对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，提出拆迁安置合同书是原告与城西公司签订的，城西公司未到庭则无法核实其真实性，置业计划书亦不能达到原告的证明目的。被告肖建华质证后对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但对原告的证明目的有异议，提出房屋售价应以萍乡市市场价格核定。被告邬冬元质证后对该组证据的真实性无异议，对原告提出的房屋单价有异议，原告是按电梯房屋价格计算的，本案应按七层的小高层房屋单价进行核算。本院认为，原、被告对该组证据的真实性无异议，该组证据本院予以采信；但不能达到原告关于“按每平方米4500元计算补偿标准”之证明目的。
4、原告自书的请求报告一份，证明原告多次向各级部门反映情况，请求被告按拆迁协议进行补偿。被告市文广新局质证后对该证据的真实性有异议，提出这只是原告的自述材料。被告肖建华质证后对组证据的真实性无异议，但提出报告中的强拆内容不属实。被告邬冬元质证后对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，该证据系原告的自述材料，不能达到原告的证明目的，该证据本院不予采信。
5、萍乡市公安局东大派出所加盖公章的迁移证复印件一份及死亡登记表两份，证明：第一，两原告与杨定菊、李松梅之子，杨定菊另有一子杨豫萍早年迁出，故未显示；第二，杨定菊于1993年去逝，李松梅于1995年去逝。三被告质证后对该组证据均无异议。该组证据本院予以采信。
6、市文广新局出具的证明，证明杨定菊有三个子女，两原告与杨定菊是父子关系。三被告质证后对该证据无异议。该证据本院予以采信。
被告市文广新局为支持自己的抗辩理由，向法庭举证、原、被告质证情况及本院对证据的分析、认定如下：
1、2007年3月26日萍乡市文化局（市文广新局）与城西公司签订的局机关（市艺研所办公楼）异地新建协议一份，证明：第一，被告市文广新局委托城西公司拆迁，授权其拆一还一、就地安置；第二，虽城西公司未依法成立，但有负责人肖建华签字，应追加其肖建华为被告。两原告质证后对该证据的真实性无法确定，但认可被告委托城西公司进行拆迁之事实，并提出本案责任应该由被告市文广新局承担。被告肖建华质证后对该证据的真实性无异议，但提出城西公司实际存在，原法定代表人为邬冬元。被告邬冬元质证后对该证据无异议。本院认为，原、被告对该证据的真实性无异议，该证据本院予以采信，但不能达到原告关于“城西公司未依法���立”之证明目的。
2、2010年7月18日被告市文广新局与城西公司签订的房屋拆迁协议一份，证明被告委托城西公司按照拆一还一的政策进行拆迁，协议上肖建华代表城西公司签了字，应追加肖建华为本案被告。两原告质证后对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议，提出该协议并未体现拆一还一的政策，城西公司未成立，故本案责任应由被告市文广新局承担。被告肖建华质证后对该证据的真实性无异议，且大部分拆迁户是按拆一还一的政策实行的，只是与原告谈不拢，后被告市文广新局采取放宽政策的办法，与原告了达成安置协议，城西公司才与原告签订了本案合同。被告邬冬元质证后对该证据的真实性无异议。本院认为，原、被告均对该证据无异议，该证据本院予以采信，但不能达到被告文广新局关于“授权城西��司按照拆一还一的政策进行拆迁”之证明目的。
3、关于废除萍乡市文化局办公楼建设补充协议的协议一份，证明邬冬源以城西公司法定代表人的名义签字，本案应追加邬冬源为被告。两原告质证后对该证据的真实性不清楚，并提出该协议实际上是被告文广新局要终止与城西房地产之间的委托拆迁，这并不影响被告承担本案责任。被告肖建华质证后对该证据的真实性无异议，但提出其对该协议不清楚。被告邬冬元质证后对该证据无异议。本院认为，被告市文广新局虽未提供《萍乡市文化局办公楼建设补充协议》佐证该证据是否与本案存在关联，但在被告邬冬元对该证据无异议的情况下，该证据能够达到原告关于“邬冬源以城西公司法定代表人的名义签字”之证明目的，本院予以采信。
4、拆迁许可证办理受理通知单��房屋拆迁许可证各一份，证明被告市文广新局为本案的拆迁主体。两原告质证后对该证据无异议，并提出证明被告系拆迁的受益人，应承担本案法律责任。被告肖建华、邬冬元质证后对该证据无异议，该证据本院予以采信。
5、2009年3月24日萍乡市文化局（市文广新局）与城西公司签订的协议书复印件一份，证明：第一，邬冬源系城西公司负责人；第二，协议约定，所有拆迁户应与被告市文广新局重新签订补偿协议，但本案两原告未重新签订，故两原告与城西公司于2009年9月、2009年12月签订的安置合同书因城西公司未得到授权应视为无效。两原告质证后对该证据的真实性无法确定，提出两原告不清楚被告与城西公司签订了该协议，且城西公司一直介入后续的拆迁工作。被告肖建华质证后对该证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，提出所���的拆迁安置合同都是按被告市文广新局的政策签订的，且每份合同都经市文广新局认可我们才会签字。被告邬冬元质证后对该证据的真实性无异议，对合法性、证明目的有异议，该证据违反法律规定，城西公司一直是受被告市文广新局委托去签订拆迁安置合同。本院认为，该证据经被告肖建华、邬冬元对真实性予以确认后，本院予以采信，但该证据系三被告内部协议，不能产生对抗第三人的效力，不能达到原告的证明目的。
被告肖建华未向法庭举证。
被告邬冬元为支持自己的抗辩理由，向法庭举证、原、被告质证情况及本院对证据的分析、认定如下：
1、市文广新局与城西公司于2007年3月26日签订的局机关（市艺研所办公楼）异地新建协议一份、2008年8月6日签订的土地开发挂牌有关协议一份、2009年3月24日签订的协议书一份、2010年7月18日签订的房屋拆迁协议一份，2010年7月12日萍乡市人民政府办公室萍府办纪要（2010）43号会议纪要一份、2011年3月3日市文广新局与城西公司关于原办公楼院土地出让问题协商会议纪要一份，证明：第一，被告市文广新局是拆迁项目的主体、实际产权所有人；第二，市文广新局与城西公司是委托代理关系；第三，市文广新局应承担本案责任。两原告质证后对该组证据的真实性无异议。被告市文广新局质证后对该组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，文广新局与城西公司之间存在委托关系属实，但城西公司在拆迁过程中未严格按照拆一还一的政策签订合同，故超出授权的部分与市文广新局无关。被告肖建华质证后对该组证据没有无异议。本院认为，原、被告均对该组证据的真实性无异议，该组证据本院予以采信。
2、公司变更登记申请书一份、公司变更登记审核表一份、企业名称变更核准通知书一份、萍乡市鼎晟置业有限公司营业执照一份，证明：第一，萍乡市城西房地产开发有限公司于2007年10月23日经核准变更名称为萍乡市鼎晟置业有限公司，萍乡市城西房地产开发有限公司的企业名称有效期至2008年4月23日；第二，本案邬冬元和肖建华不应承担任何责任。两原告质证后对该组证据的真实性无异议，提出与原告签订合同的主体是城西房地产公司，但本案合同经被告市文广新局主的管拆迁工作组长同意，故本案责任应由委托人即市文广新局承担。被告市文广新局质证后对该组证据的真实性无异议。被告肖建华质证后对该组证据无异议。该组证据本院予以采信，被告邬冬元的证明目的本院将结合本案其他证据综合予以认定。
综合以上原、被告举证、质证情况、本院对证据的分析、认定及当事人的陈述，可查明如下法律事实：2007年3月26日，萍乡市文化局（被告市文广新局）与城西公司签订了一份局机关关（市艺研所办公楼）异地新建协议，其中约定萍乡市文化局现办公地点的土地除进门处一栋住宅外全部交市土地储备中心挂牌用于开发商组织商品房开发，城西公司在无人摘牌的情况必须摘牌，摘牌后，城西公司应履行的义务为：一、先期代垫110万元；二、萍乡市文化局新办公楼的建设要求；三、拆迁安置要求，萍乡市文化局现办公地点的住户拆迁按拆一还一返还就地安置，拆迁工作由城西公司负责，萍乡市文化局配合。2009年3月24日，被告邬冬元以城西公司名义与萍乡市文化局（被告市文广新局）又签订了一份协议书，约定城西公司与拆迁户原签订的协议须变更主体为萍乡市文化局，但所有��迁户协议应与城西公司签订的为准，在履行拆迁协议过程中，萍乡市文化局继续配合城西公司做好剩余拆迁户工作，并不承担任何责任。2009年9月23日，被告肖建华经城西公司聘请，以城西公司名义与原告杨丹萍签订了一份拆迁户安置合同书，主要内容为：一、杨丹萍在规定日期内签订协议及在规定日期播出拆迁房的，城西公司奖励杨丹萍1000元；二、杨丹萍租房过渡期为一年半，从杨丹萍搬迁交付钥匙之日算起，至城西公司交付新房之日止，过渡期每月补偿房租300元，超出过渡期后每月补偿房租600元，直至交房之日止；三、城西公司就地安置杨丹萍住房一套，位于小区内一栋二单元一层，建筑面积为118.75平方米，杨丹萍不补交超面积房款；四、新房由城西公司办好房屋产权证和出让土地使用证，费用城西公司承担。2009年11月5日，萍乡市文化局（被告市文广新局）取得案涉旧房改造项目的房屋拆迁许可证。2009年12月23日，被告肖建华经城西公司聘请，以城西公司名义与原告杨乐萍签订了一份拆迁户安置合同书，主要内容为：一、杨乐萍在规定日期内签订协议及在规定日期播出拆迁房的，城西公司奖励杨丹萍1000元；二、杨乐萍租房过渡期为一年半，从杨乐萍搬迁交付钥匙之日算起，至城西公司交付新房之日止，过渡期每月补偿房租300元，超出过渡期后每月补偿房租600元，直至交房之日止；三、城西公司就地安置杨乐萍住房一套，位于小区内二栋二单元二层，建筑面积为102.6平方米；四、城西公司在安置给杨乐萍的住房底层安置杨乐萍杂屋一间，对拆迁户原有的杂屋不再计算面积，城西公司无偿赠送给杨乐萍4平方米，安置杂屋在二栋221号，建筑面积为7平方米，杨乐萍不承担费用；五、新房由城西公司办好房屋产权证和出让土地使用证，费用城西公司承担。2010年7月18日，被告市文广新局与肖建华以城西公司名义签订了一份房屋拆迁协议，主要内容为：市文广新局位于环城路水塔坡原办公场所土地拍卖出让，需要拆除该地块上所有的建筑物，现委托城西公司完成该项工作，经协商达成如下协议，一、市文广新局在7月26日前负责原有办公用水、电表销户并联系断水断电，并搬迁原办公楼内剩余的办公用品、书籍资料及院内能够移种的花草树木；二、城西公司在8月10日前完成该地块上所有建筑物的拆除工作并平整场地，所得材料归城西公司所有，市文广新局不支付任何费用；三、城西公司在房屋拆除时，尽可能保护市文广新局未移走的树木，城西公司必须做好安全防范工作，负责处理拆迁过程中有关纠纷，并承担全部安全责任。2011年3月3日，被告市文广新局召开与城西房地产开发有限公司关于原办公楼院土地出让问题协商会议，被告肖建华、邬冬元参加了该次会议，会议议定事项包括：城西公司继续做好原文化局办公楼土地出让开发过程中的相关工作，妥善处理好拆迁补偿安置的遗留问题，市文广新局给予配合；如城西公司未能竞拍到该宗土地，拆迁户与城西公司代为签订的拆迁安置协议由市文广新局负责协调转由土地竞得者履行。后城西公司、肖建华、邬冬元未获得案涉拆迁项目的开发建设资格，本案合同所约定的安置房未开工建设，两原告因被告市文广新局未能履行两份拆迁房安置合同书约定的补偿义务，遂诉至法院。本案在审理过程中，两原告向本院提交同意按每平方米3366元计算房屋拆迁补偿费的书面材料。
另查明，案涉拆迁房屋的产权人杨定菊系被告市文广新局离休干部，与原告杨丹萍、杨乐萍系父子关系。杨定菊于1993年去逝，其配偶李松梅于1995年去逝。
再查明，萍乡市工商行政管理局于2007年10月23日核准萍乡市城西房地产开发有限公司变更企业名称为萍乡市鼎晟置业有限公司，核准变更的企业名称有效期至2008年4月23日。该企业的法定代表人在企业名称变更前后均为被告邬冬元。被告肖建华经城西公司聘请，负责案涉拆迁工作。
本院认为，代理人超越代理权限但相对人有理由相信行为人有代理权、或超越代理权限但经被代理人追认所实施的民事法律行为，均为有效代理行为，被代理人应对代理行为承担民事责任。被告市文广新局作为案涉旧房改造项目的拆迁部门，委托城西公司全面负责实施案涉拆迁工作。被告肖建华经城西公司聘请，以城西公司的名义与两原告签订了两份拆迁户安置合同书，对拆迁安置补偿事项进行了约定��被告市文广新局现以不清楚合同内容为由，并认为两原告系一个拆迁户头，城西公司与两原告分别签订拆迁安置合同的行为超越了“拆一还一”政策，主张被告肖建华、邬冬元也应承担本案责任。本案中，城西公司受被告市文广新局委托，对外全面负责实施拆迁工作，两原告基于此种情形，有理由相信城西公司有权代理被告市文广新局签订拆迁安置合同，至于“拆一还一”的拆迁补偿政策，系被告市文广新局与城西公司的内部约定，被告市文广新局未能提供证据证明两原告对该拆迁补偿政策知情，故该拆迁补偿政策不能约束两原告；且综合本案的实际情况，城西公司与拆迁户签订安置合同后，安置合同及拆迁户上交的房屋产权证均应由拆迁部门即被告市文广新局统一报有关部门登记备案，被告市文广新局辩称其对合同内容不知情不符合常理，被告市文广新局在对合同内容知情并未提出异议的情况下，应视为对安置合同条款的追认。综上，被告市文广新局的抗辩理由本院不予采纳；两原告与城西公司签订的两份拆迁户安置合同书合法有效，被告市文广新局应按拆迁户安置合同书的约定全面履行合同义务。两原告诉请搬家费1000元，被告认可，本院予以支持；因安置合同中约定补偿杂屋面积11平方米，两原告诉请杂屋补偿费36000元未超过每平方米3366元的拆迁补偿标准，本院予以支持；两原告诉请办理房屋权属证书费用20000元无事实和法律依据，本院不予支持；两原告的租房费用应为83400元[(18×300)+(62×600)+(18×300)+(59×600)=83400元］；房屋拆迁补偿费用应为745064元[(118.75+102.6)×3366=745064元]；综上，被告市文广新局应向两原告支付补偿费用共计865464元。被告肖建华、被告邬冬元不承担本案责任。被告市文广新局与被告肖建华、被告邬冬元的委托代理法律关系本案不予审理。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、第六十条之规定，判决如下：
一、原告杨丹萍、杨乐萍分别于2009年9月23日、2009年12月23日与被告萍乡市文化广电新闻出版局委托签订的拆迁户安置合同书有效；
二、被告萍乡市文化广电新闻出版局应在本判决书生效之日起十日内向原告杨丹萍、杨乐萍支付搬家费1000元、租房费83400元、杂屋补偿费36000元、房屋拆迁补偿费745064元，以上共计865464元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告杨丹萍、杨乐萍的其他诉讼请求。
本案诉讼费14990元，由原告杨丹萍、杨乐萍承担3530元，被告萍乡市文化广电新闻出版局承担11460元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自判决内容生效之日起，权利人可以向原审人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。
审 判 长 钟 强
审 判 员 邹小蓉
代理审判员 罗绍辉
二〇一六年十一月二十六日
代理书记员 彭 双