广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
(2015)东一法南民一初字第922号
原告邱灵娟，女，汉族，1972年10月12日出生，住广东省东莞市莞城区。
委托代理人刘国光、李英，均系广东大洲律师事务所律师。
被告赵素梅，女，汉族，1983年2月2日出生，住河南省柘城县。
委托代理人吴辛欣，系广东可园律师事务所律师。
原告邱灵娟诉被告赵素梅房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理，于2016年3月22日公开开庭进行了审理。原告邱灵娟的委托代理人李英，被告赵素梅的委托代理人吴辛欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邱灵娟诉称，原、被告于2011年3月14日签署《房地产租赁合同》，约定原告将位于东莞市南城区西平村金地格林花园罗兰院28号商铺出租给被告作儿童摄影使用。根据合同约定，交付商铺日期是“2011年6月11日，可提前交付的，另外签订附加协议”，由于原告于2011年4月15日提前交付该商铺给被告，所以按被告要求，双方分别于2011年4月15日和2011年6月6日签署了补充合同《商铺租赁合同》。合同签署后，被告按第一份《房地产租赁合同》支付租金，并多次拖欠租金。2014年12月26日在租赁期内，被告没有法定或约定理由单方面解除合同，拒绝支付租金。原告多次催促被告履行合同补交拖欠租金，但被告一直置之不理。现被告逾期交纳租金、欠交管理费、水电费达30日以上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：一、确认双方2011年3月14日签署的《房地产租赁合同》有效；二、确认双方分别于2011年4月15日和6月6日签署的补充协议《商铺租赁合同》有效；三、被告违约，并于2015年1月14日解除合同；四、按确认的双方签署的合同补交2014年12月1日至2015年1月15日租金18000元及罚金70800元给原告，合计88800元；五、被告按确认的双方签署的合同补交所拖欠租金差额101000元给原告；六、被告承担本案诉讼费用。
被告赵素梅辩称，一、2011年3月14日，原、被告在中介处签订《租赁合同》，被告按合同约定交纳12600元押金给原告，且每月足额支付租金，但原告于2014年12月7日拿出伪造的合同要求被告按该合同支付租金，被告认为原告单方伪造被告签名，对合同内容进行重大变更，故当场拒绝。由于原告无理加租，被告被迫于2014年12月23日搬离案涉房屋，于2014年12月26日向原告提出解除合同，原告接收房屋后于2015年1月初将案涉房屋另行出租。二、原告的诉请与事实不符，原告违约在先应承担违约责任，并赔偿原告装修、搬运及停业损失，且按合同约定无条件双倍退还押金，但因原、被告租赁关系存续期间双方关系融洽，被告未对此提起反诉。原告伪造租赁合同的行为严重干扰司法审判，请求法院驳回原告的诉请，将被告缴纳的押金冲抵租金等费用，本案鉴定费、诉讼费应由原告承担。
经审理查明，原告是东莞市南城区西平村金地格林花园罗兰院商铺28号（以下简称“案涉房屋”）的登记所有人。2011年3月14日，原、被告在经纪方东莞市合富置业有限公司的居间下签订《房地产租赁合同》，约定：1、原告将案涉房屋出租给被告作儿童摄影使用，租期从2011年6月10日至2016年6月9日止共5年，免租期2011年6月10日至2011年7月9日，保证金12600元，租赁双方同意原告交付该物业予被告使用的日期为2011年6月10日（可提前交付的，另外签订附加协议）；2、2011年6月10日至2013年6月30日每月租金6300元，2013年7月1日至2015年6月30日每月租金7000元，2015年7月1日至2016年6月9日每月租金7500元，租金按月结算，在每月10日前按现金付款方式缴付；3、签订合同当日，被告须向原告交付保证金和首月租金，合同终止，被告在付清租金及其他费用并按期迁出时，原告应即时将保证金无息退回给被告，如被告违约造成原告经济损失，原告有权从保证金中扣除；4、被告应依时交纳租金及每月的管理费、电话费、煤气费、有线电视费、水电费等杂费，如被告不按时交租，原告应及时发挂号催租通知书，逾期交付租金的，每逾期一日，被告须按当月租金的10%向原告支付违约金，如果逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达30日视为被告违约，原告有权解除合同，收回房产并没收保证金；5、任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。
合同签订后，原告将案涉房屋交付被告使用，被告向原告支付保证金12600元。被告按《房地产租赁合同》约定的租金标准向原告支付租金至2014年11月。
原告提交《商铺租赁合同》证明双方重新对商铺租赁的交付日期、租金、租期、转租事宜进行约定。《商铺租赁合同》显示签订当事人是原告和被告，注明租赁期从2011年4月15日至2017年4月15日，其中2011年4月15日至2011年5月31日是装修免租期，第一年租金每月6300元，第二年租金每月8800元，第三年租金每月10000元，第四年至第六年租金每月12000元，自签约后被告即付原告抵押金20000元和一个月租金，原告签署日期是2011年4月15日，被告签署日期是2011年6月6日。原告称由于原告提前于2011年4月15日将案涉房屋交付被告使用，故双方重新签订租赁合同对租金标准进行变更，该合同是原告先签名捺指印后交给被告丈夫拿给被告签名，其中被告指印是在商铺前台所捺的。被告称不存在提前交付，对《商铺租赁合同》的真实性不予确认，以合同伪造为由向本院提出签名及指模真实性的司法鉴定申请。
本院依法委托广东天正司法鉴定中心进行鉴定，该所出具的痕迹司法鉴定意见为：《商铺租赁合同》上“赵素梅”两个签名处的指印与本院指定样本上的“赵素梅”样本指印不是同一手指所留，《商铺租赁合同》首页承租方处及落款承租方签署处的“赵素梅”签名与本院指定样本上的“赵素梅”签名不是同一人所写。原告对上述两份鉴定意见书均不予确认，认为鉴定机构对签名鉴定依据的指定样本不全面，指模比对检验图片不足。本院将原告的书面意见函至鉴定机构，鉴定机构《复函》称：1、鉴定是依据所有笔迹样本进行比对，其中包括快写及慢写的笔迹，笔迹特征具有稳定性和特殊性，书写速度只是影响笔迹特征的因素之一，检材与指定样本的签名之间特征差异点数量多，特征稳定可靠，分析为本质差异，特征总和充分反映不同人的书写习惯；2、在否定结论的鉴定意见书中不提供样本特征标识符合指引鉴定意见书的制作规范，附件截取的样本不是检验比对的唯一代表，检验过程中会选取相对清晰的样本指印进行综合检验比对，《司法鉴定意见书》是根据检材与样本依据指印鉴定技术规范独立作出的鉴定结论，鉴定程序符合规范，鉴定过程科学合理。原告对《复函》不予确认，以指印是被告在原告面前所按为由口头申请对指模进行重新鉴定，以被告当场补写其在东莞的常住地址为由在庭后向本院提交书面鉴定申请，要求对《商铺租赁合同》落款处地址“厚街涌口村龙泉路3号”这十个字是否为被告亲笔书写进行司法鉴定，对《商铺租赁合同》落款处“赵素梅”签名、指模和“厚街涌口村龙泉路3号”这三项的形成时间先后进行司法鉴定。
2014年12月26日，被告向原告发出《律师函》，注明：原告在2014年12月7日向被告送来一份非被告签名的合同，并要求被告按您送来的合同支付租金，被告认为你单方要求加付租金没有依据，被告决定立即与你解除合同，租赁的房屋已清空，你随时可以接收房屋，若你于12月31日前未来接收房屋，则视为本函发送之日已将房屋交还与你。原告称其在2014年12月26日之后12月30日前收到《律师函》，具体时间记不清楚，被告称在2014年12月26日寄出《律师函》，没有证据证明原告收到时间。
原告主张其于2015年1月14日收回房屋，故双方租赁合同于2015年1月14日解除，解除原因是被告未按《商铺租赁合同》的约定支付租金。被告则称原告单方对租赁合同进行重大变更且伪造被告签名制作虚假的合同，被告被迫于2014年12月26日发出《律师函》解除合同。原告提交的《明细信息打印》打印时间范围在2011年1月1日至2014年12月31日，显示支付第一笔租金的时间是2011年7月13日。被告主张交纳租金的时间与《房地产租赁合同》约定的免租期至2011年7月9日吻合。原告主张之前通过短信电话方式向被告主张租金差额，但未能举证证明，于2014年12月才把《商铺租赁合同》寄给被告，并于2015年1月2日给被告发出催租金通知函。
以上事实，有房地产权证、房地产租赁合同、商铺租赁合同、催租通知函及快递单、律师函、明细信息打印、收费通知单、司法鉴定意见书、复函以及本案庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，原、被告于2011年3月14日签订的《房地产租赁合同》中关于房屋租赁的条款是双方的真实意思表示，相关内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。
关于《商铺租赁合同》。经本院依法委托的鉴定机构鉴定，《商铺租赁合同》上的签名和捺印与被告在法庭书写的签名、《房地产租赁合同》上签名等指定样本不是同一人所写、捺印不是同一人所留。该司法鉴定的鉴定机构及鉴定人员具备相关鉴定资格、鉴定程序合法、鉴定结论依据充分，鉴定机构已针对原告提出的书面意见作出回复，本院对两份司法鉴定意见书予以采纳。原告未能举证对司法鉴定书的鉴定结论进行反驳，其申请重新鉴定没有法律和事实依据，本院不予准许。经鉴定，《商铺租赁合同》不是被告签名及捺印，原告在庭后提交的书面鉴定申请已超出举证期限，且申请鉴定的事项与本案争议焦点及须查证事实无关联性，本院对其鉴定申请亦不予准许。
关于合同解除。一、如前所述，原告未能举证证明《商铺租赁合同》由被告签订，且从合同履行的情况来看，被告支付保证金的金额、支付租金的起始时间及金额均与《房地产租赁合同》的约定相吻合，足以证明双方在长达三年多的合同期内均按《房地产租赁合同》的约定进行履行。原告主张双方已协议变更租金数额理据不足，本院不予采纳。被告已按《房地产租赁合同》的约定向原告足额支付租金，原告主张被告违约依据不足，本院不予采纳。二、原告要求被告按《商铺租赁合同》的内容交付租金，违反《房地产租赁合同》的租金约定，被告依据《房地产租赁合同》的约定享有合同解除权。被告于2014年12月26日向原告发出《律师函》要求解除合同，原告已收到该律师函，因双方均未能举证证明原告收到律师函的时间，结合双方陈述本院推定原告于2014年12月30日收到律师函，双方签订的《房地产租赁合同》于2014年12月30日解除。三、被告已于2014年12月26日前搬离案涉租赁物，原告要求被告支付2014年12月31日至2015年1月15日期间租金于法无据，本院不予支持。至于2014年12月1日至12月30日期间的租金7500元，因原告未将被告支付的押金12600元退回，故押金与租金相抵扣，被告无须再向原告支付。原告诉请被告支付2014年12月1日至2015年1月15日期间的租金罚金没有事实依据，本院不予支持。被告要求原告按《商铺租赁合同》补交租金差额于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百二十一条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条的规定，判决如下：
一、确认原、被告于2011年3月14日签订的《房地产租赁合同》关于房屋租赁的条款有效，该合同于2014年12月30日解除；
二、驳回原告邱灵娟其他诉讼请求。
本案受理费4096元（原告已预交）、鉴定费10140元（被告已预交），合计14236元，由原告邱灵娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 唐珺珺
代理审判员 刘秋霞
人民陪审员 张雅芝
二Ｏ二Ｏ一六年四月二十九日
书 记 员 简凤娇
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第一百二十一条当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二十七条当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：
（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；
（二）鉴定程序严重违法的；
（三）鉴定结论明显依据不足的；
（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。
对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。