浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙0602民初35号
原告：浙江裕众建设集团有限公司，住所地绍兴市柯桥区王坛镇南溪路18号。
法定代表人：孙益忠，系公司董事长。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：蔡炎炯，浙江越光律师事务所律师。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：王国祥，男，1962年2月6日出生，汉族，浙江裕众建设集团有限公司职员，住绍兴市柯桥区。
被告：绍兴银行股份有限公司城东支行，住所地绍兴市鲁迅东路与剡溪路交叉口。
负责人：赵定珍，系行长。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：周斌照，浙江中圣律师事务所律师。
被告：绍兴塔山市场开发有限公司，住所地绍兴市越城区环城东路1868号。
法定代表人：杨晟。
原告浙江裕众建设集团有限公司（以下简称裕众公司）与被告绍兴银行股份有限公司城东支行（以下简称绍兴银行城东支行）、绍兴塔山市场开发有限公司（以下简称塔山公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年1月3日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人蔡炎炯、被告绍兴银行城东支行之委托诉讼代理人周斌照到庭参加诉讼。被告塔山公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告裕众公司向本院提出诉讼请求：1、要求依法确认原告对坐落绍兴市××城区××号嘉禾商务楼15层的房产、屋顶及地下1层23#泊车位享有40年使用权；2、请求立即解除对上述15层房产及地下1层23#泊车位的查封措施并停止强制执行。3、本案诉讼费用由被告承担。
事实及理由：第一，执行异议审查期间，原、被告及执行法官共同前往异议标的物所在地查勘，异议标的物（商务楼15楼）不仅配备有消防水管，还有电梯井等公共设施，嘉禾商务楼15层的房产及地下1层23#泊车位属于公共配套设施，无法办理权属证书，被告塔山公司是违法取得所有权。第二、嘉禾商务楼15层房产及地下1层23#泊车位无法办理过户手续，所以，原告只能进行使用权的受让。第三，被告塔山公司明确告知原告上述房产和地下车位没有产权，基于这一事实，原告才与被告塔山公司签订嘉禾商务楼屋顶房屋使用权协议和车位使用权协议。原告对被告已经领取权属证书毫不知情，直到法院对上述标的采取执行措施才知道，因此所有权没有过户至原告名下，原告没有任何的过错。第四，被告绍兴银行城东支行没有履行尽职调查的义务，存在严重的过错。原告购买了上述房产及地下泊车位使用权后，一直占有使用至今。被告绍兴银行城东支行没有到现场进行勘察，也没有核实占有使用情况，就直接为被告塔山公司办理抵押登记，存在严重过错，无法执行的责任应当由被告绍兴银行城东支行自行承担。第五，被告绍兴银行城东支行登记设立的抵押权仅限于权属登记的290.1平方米的有证房产，但是原告与塔山公司签订的协议涉及15楼的整个屋顶。原告对屋顶进行了改造，并一直占有使用至今，对于没有包括在抵押登记范围内的屋顶，原告享有合法占有使用的权利。综上所述，被告绍兴银行城东支行对异议标的没有合法的抵押权，且原告已经向被告塔山公司支付了房屋使用权的对价并实际占有使用，法院（2016）浙0602执异111号执行裁定书没有保护原告的合法权益，故请求依法支持原告的诉讼请求。
被告绍兴银行城东支行辩称，第一、原告提出的案外人执行异议之诉没有事实和法律根据。根据（2015）绍越商初字第2914号民事判决书，被告绍兴银行城东支行依法对抵押物经拍卖或变卖有权享有优先受偿权，本案讼争房屋在该抵押权范围之内，不能对抗生效判决。第二、关于原告主张40使用权，其认为使用权是所有权内的一种，使用权的转移只有法定或约定。在本案中，裕众公司只能享有协议约定的使用权，本质还是一种租赁关系，根据合同法的规定，也不能超过20年，本案执行裁定书所确定20年使用权也是在该范围之内。但由于双方没有办理租赁备案登记，没有缴纳税费，裕众公司对房屋及车辆不享有执行裁定书所确认的20年租赁关系。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告塔山公司未作出书面答辩。
原告对其主张向本院提供了以下证据：
证据1、本院（2016）浙0602执异111号执行裁定书复印件一份，要求证明原告不服该裁定，及提起本诉的依据。被告绍兴银行城东支行对裁定书无异议，本院对该生效裁定予以确认。
证据2、嘉禾商务楼屋顶房屋使用协议及附图一份，要求证明被告塔山公司将嘉禾商务楼15层房屋及15层屋顶的使用权转让给本案原告所有，使用年限为40年。同时需要说明15楼的房屋属于公共用房，有水电、管道、电梯等共建设施。当时原告基于被告塔山公司告知15楼房屋没有权证，所以才签订房屋使用权协议。被告绍兴银行城东支行对真实性无法确认。15楼确属公用设施，是有所有权证的，原告方签订房屋使用权协议是自己的过错，房屋实际为租赁关系，应作为20年的使用权确认。本院对该证据在证据3中一并认证。
证据3、2005年7月1日转帐支票存根及同日房屋出租专用发票、无据支出证明单各一张，要求证明原告已向塔山公司支付了屋顶房屋的使用费，总计138万元。被告对真实性无异议，该证据明确写了房屋租赁费，在法律范畴内为20年最长使用期限。无据支出证明单是裕众公司出具，是单方证据，也是表明使用费而非是购房款。本院认为，被告绍兴银行城东支行对证据3中的转帐支票及专用发票无异议，该证据与证据2相互印证，可以认定原告与塔山公司签订的嘉禾商务楼屋顶房屋使用协议的真实性。支付房费的发票联上已注明为房屋出租费，故可认定被告塔山公司是以租赁关系将其所有的15层房产交付原告使用，依照法律规定，租赁期限最长为20年。对证据3中的无据支出证明单，系原告自行开具，被告绍兴银行城东支行有异议，故不予认定。
证据4、2004年2月16日转帐支票存根及绍兴市统一收款收据各一张，要求证明原告已经向第二被告支付了23万元泊车位使用费。被告对真实性无异议，泊位期限与租赁的商务楼相同，也应为20年。本院根据所有权证的记载，该泊车位登记的名称是汽车库，对原告的待证事实予以认定，
证据5、房产证复印件二本、不动产专用发票、契税专用缴款书各二张、要求证明原告是嘉禾商务楼14层房屋的所有人，所以才向塔山公司受让23#泊位和屋顶房屋使用权。被告对房产证要求由法院核实。对不动产发票和缴款书的真实性无异议，可以证明原告方的房屋所有权。本院认为，不动产专用发票、契税缴款书与产权证复印件相印证，故对该组证据予以认定，可以证明原告于2004年6月2日登记办理了嘉禾商务楼14层A、B区房屋的所有权证。
证据6、嘉禾商务楼业主公约一份、物业费发票一组，要求证明原告每年支付物业管理费是21438.2元。从2005年开始支付了14楼的物业费，2006年开始支付14、15楼的物业费，原告已占有使用权房屋。被告对该组物业费缴纳发票和转帐支票的存根真实性、合法性、关联性基本没有意见，但是该物业费的收取方并非本案塔山公司，对于原告占有或者买卖14楼或顶楼的情况，作为被告方目前是认可的，既然租赁了房屋，支付物业费也是符合规定的。本院对原告自2006年2月起占有使用塔山公司所有的15层房屋予以认定。
证据7、上海浦东发展银行绍兴分行与原告签订的房屋租赁合同、绍兴家和物业管理有限公司、上海浦东发展银行绍兴分行的证明各一份、上海浦东发展银行绍兴分行缴纳的物业费发票一组，要求证明原告将14楼、15楼物业出租给了上海浦东发展银行绍兴分行占有使用，同时物业费用由上海浦东银行缴纳的事实。被告质证认为，房屋租赁合同有地方税务局的专用章，对真实性、合法性无异议。在办理抵押登记时，其到现场踏勘时只发现有人在使用，即便能够证明浦发银行在使用和缴纳物业费，也不能对抗房屋抵押权。本院认为，该组证据可以综合证明上海浦东发展银行绍兴分行使用了原告承租的房产。
证据8、工程结算单复印件、无据支出证明单复印件一组，要求证明15楼除抵押房屋外，还有原告300平方米左右的自建房。被告仅对15楼屋顶房屋具有抵押权，自建房不在抵押范围之内。被告质证认为，原件和复印件由法庭核实，即使有原件与本案也无关联，没有行政部门审批手续，系违章建筑，不属于法律保护的范畴，应当另行处理解决。该证据与本案无关联，故不作认定。
另原告向本院申请对塔山公司所有的15层房屋及地下车库领取权属证书的审批资料及合法性进行调查取证。该请求不属本案审理范围，故本院不予准许。
被告绍兴银行城东支行未向本院提供证据。
被告塔山公司未向本院提供证据。
庭审中，原告及被告绍兴银行城东支行对本院（2016）浙0602执异111号执行裁定书认定的事实均无异议。
根据上述认定的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：
被告塔山公司有坐落于绍兴市××城区××号嘉禾商务楼地下1层汽车库（建筑面积2458.82平方米）、第4层机房（建筑面积36.52平方米）、第15层办公用房（建筑面积290.1平方米，楼层实际编号为17层。）一处【房屋所有权证：房权证绍自始字第××号，国有土地使用证：绍市国用（2004）字第1-2389号。土地使用权终止日期2040年9月10日。】2014年10月27日，塔山公司将上述房产依法办理了抵押登记，抵押权人为被告绍兴银行股份有限公司开发区支行（于2017年2月10日变更为绍兴银行股份有限公司城东支行。房屋他项权证号：绍房他证绍市字第××号）。
2015年8月3日，本院（2015）绍越商初字第2914号原告绍兴银行股份有限公司开发区支行与被告塔山公司、和畅公司、杨晟、曹静金融借款合同纠纷一案作出民事判决：被告塔山公司归还原告绍兴银行股份有限公司开发区支行借款本金人民币1238万元并支付相应的利息，原告就上述债权对绍房他证绍市字第××号房屋他项权证项下的抵押物经折价或拍卖、变卖所得价款在债权数额2134万元范围内享有优先受偿权，其余被告对上述债务在最高额2310万元范围内承担连带清偿责任。诉讼期间，本院对上述房产进行了查封。
2015年9月16日，本院对上述判决书以（2015）绍越执民字第3094号立案执行，在执行处置上述房产过程中，原告以案外人身份提出执行异议，要求执行中对其使用的房产及汽车库保护40年使用权。2016年11月2日，本院（2016）浙0602执异111号执行裁定书作出：异议人浙江裕众建设集团有限公司的执行异议请求部分成立，位于绍兴市××城区××号嘉禾商务楼的15层的房产及地下1层的23#泊车位可带租约拍卖（15层房产受保护租期截至2025年6月27日，23#泊车位受保护租赁权截至2024年2月15日）；驳回异议人浙江裕众建设集团有限公司的其他异议请求。原告不服，提起本讼。
另查明，2004年2月16日，原告通过银行转帐向塔山公司支付车库费20万元（两个），塔山公司出具的收据联中款项内容一栏载明：嘉禾商务楼地下泊位款；备注一栏载明：泊位23#使用期限跟商务楼相同。2004年6月2日，原告登记取得坐落于绍兴市××城区××号嘉禾商务楼14层A、B区房屋所有权证。2005年6月28日，原告（乙方）与被告塔山公司（甲方）签订嘉禾商务楼屋顶房屋使用协议一份。约定：1、甲方同意将坐落于绍兴市人民东路2号的嘉禾商务楼屋顶房屋的使用权有偿地交给乙方使用，使用面积以商务楼现在屋顶房屋为准（详见附图）。乙方已对甲方房屋的相关情况作充分了解，屋顶露台由乙方养护，同时亦归乙方作屋顶露台使用。2、使用期限：自交付之日起使用权归乙方，使用年限与商务楼使用年限一致。3、金额及付款方式：使用费金额为伍拾万元整。本协议签订时一次性付清。双方还对其他权利义务作出约定。2005年7月1日，原告支付了50万元使用费，塔山公司在出具的收款发票上注明：房屋出租费。上述房屋与汽车库已实际由原告使用。
本院认为，本案争议的焦点是原告主张的房屋及泊车位在执行处置中是否保护其40年的使用权。首先，关于原告主张的嘉禾商务楼15层房屋（建筑面积290.1平方米）的使用权，其与被告塔山公司虽签订的是房屋使用协议，但使用费发票明确记载为房屋出租费，故应认定双方为房屋租赁关系。法律规定房屋租赁的最长期限为20年，对此，原告的承租期限应确定为自2005年6月28日起至2025年6月27日止。根据物权法规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。本案原告承租的时间先于房屋抵押权设立的时间，且房屋已实际占有使用，因此，对该房产执行处置时，应依法保护原告享有20年租赁权。原告主张享有40年的期限，于法不符，对超过部分不予支持。其次，对原告主张的泊车位使用权（所有权证登记名称为汽车库），被告绍兴银行城东支行认为原告系承租关系，但未提供相应证据。原告虽未签定书面协议，但在塔山公司出具的收据联上明确记载使用期限与嘉禾商务楼相同，故应视为双方就使用权出让所作的约定。众所周知，车库是房屋的配套设施，因房屋而存在，与房屋的使用相关联。原告在涉案商务楼不仅有租赁房产，还有权属房产，双方约定车库与房产相同的使用期限（实为相应土地的使用期限），符合日常习惯。同时，被告塔山公司对其所有的财产享有支配权，其对车库使用权期限的表示，法律上并无禁止性规定。而且从当时的市场行情分析，本案的车库使用权出让费接近购买价位，有别于租赁价位，故对被告绍兴银行城东支行认为原告系租赁关系的辩称意见，本院不予采信。根据塔山公司登记的嘉禾商务楼国有土地使用权证记载，土地使用权的终止日期为2040年9月10日，原告使用的23#地下车库，应以此年限为准。因原告对车库的占有使用发生于抵押权设立及查封前，故在执行处置时，其使用权应依法得到保护。但原告主张40年期限，已超过土地登记的终止期限，故对超过部分不予支持。原告另要求其使用的商务楼15层平台及自建房屋一并保护的意见，因不属本案审理范围，故可另行解决。关于原告请求解除本案讼争标的物的查封措施，因该标的物上抵押与查封竟合，本院已确认原告享有排除执行的保护期限，故无需再判入主文。被告塔山公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院可依法缺席判决。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第七十一条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
一、原告浙江裕众建设集团有限公司租赁的坐落于绍兴市越城区人民东路2号嘉禾商务楼第15层房产（建筑面积290.1平方米）在执行中可带租拍卖，租赁权保护期限至2025年6月27日止；原告使用的上述同址地下1层23#汽车库在执行中可带使用权拍卖，使用权保护期限至2040年9月10日止。
二、驳回原告浙江裕众建设集团有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费19020元，由原告浙江裕众建设集团有限公司、被告绍兴银行股份有限公司城东支行各负担9510元。由被告承担的款项，于本判决生效后十日内履行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 周仕勇
审 判 员 陶珊珊
人民陪审员 高国荣
二〇一七年六月二十日
书 记 员 李婷婷
附相关法律规定
《中华人民共和国民法通则》
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。
第七十一条财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《中华人民共和国合同法》
第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;
(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。