福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽04民终123号
上诉人（原审原告）：永安华强竹业有限公司，住所地：永安市吉山吉祥新村*号。社会信用代码91350481M000******。
法定代表人：陈彩碧，董事长。
委托诉讼代理人：黄美贤，女，1967年3月31日出生，汉族，永安华强竹业有限公司副总经理，住福建省永安市。
被上诉人（原审被告）：周圣洋，男，1975年4月27日出生，汉族，个体工商户，住浙江省文成县。
委托诉讼代理人：刘新生，福建建州联兴律师事务所律师。
原审第三人：吴奕猛，男，1981年6月15日出生，汉族，个体工商户，住福建省石狮市。
委托诉讼代理人：周美莺，福建众强律师事务所律师。
上诉人永安华强竹业有限公司因与被上诉人周圣洋、原审第三人吴奕猛租赁合同纠纷一案，不服永安市人民法院（2017）闽0481民初2129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人永安华强竹业有限公司的委托诉讼代理人黄美贤、被上诉人周圣洋的委托诉讼代理人刘新生、原审第三人吴奕猛的委托诉讼代理人周美莺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人永安华强竹业有限公司的上诉请求：1、依法撤销一审法院（2017）闽0481民初2129号民事判决并改判；2、判决一、二审诉讼费用由被上诉人承担。庭审中，上诉人永安华强竹业有限公司又增加上诉请求，要求判令周圣洋、吴奕猛承担连带责任。事实和理由：1、一审法院认定《租赁合同》无法继续履行的原因，过错在于永安华强竹业有限公司，被上诉人周圣洋和吴奕猛无错，系认定事实错误。（1）、《租赁合同》无法继续履行的根本原因系被上诉人严重违反合同约定，拒不支付租金长达3个月零3天，导致合同解除，被上诉人存在严重过错并应承担违约责任。（2）、《租赁合同》无法继续履行另一因素系第三人吴奕猛（即次承租人）在租赁场地偷偷从事违法活动（加工毒品麻黄素），其因害怕而拒不履行《租赁合同》，而租赁厂房租赁期间处于查封状态，并不必然导致停止生产经营，更不是导致《租赁合同》终止履行的原因。2、一审法院认定被上诉人周圣洋在租赁期间因租赁财产被盗无需承担赔偿责任无法律依据，与事实不符。3、一审认定履约保证金5万元应返还抵扣应付租金错误，无事实和法律依据。
被上诉人周圣洋答辩称：1、上诉人在本案中所提供的其对出租物的来源证明材料，无法证实其对出租物享有使用权、占有权或收益权，即本案的证据材料并不能证明上诉人的诉讼主体的适格性。2、有证据可充分证明讼争的标的物的所有权人为原永安市旺源香业有限公司，上诉人无权将他人的经营场所租赁给周圣洋和吴奕猛。3、即便本案中的租赁合同和出租行为有效的话，该合同早于2015年9月底就已经实际解除并交还了合同相对方，对此，原审认定上诉人应当返还履约保证金，被上诉人不承担财产被盗损失，不支付违约金是正确的。4、周圣洋在租赁后经上诉人同意，将原租赁物租给了吴奕猛，吴奕猛是实际使用人。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求。
第三人吴奕猛庭审时述称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
原告永安华强竹业有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告于2015年7月21日签订的《租赁合同》：2、判令被告向原告支付拖欠的租金人民币45000元、违约金人民币5万元（从2016年1月21日暂计至2016年4月20日，实计至被告返还房屋之日止）；3、判令被告向原告赔偿在租赁期间造成的财产损失计人民币66045元。；以上合计人民币161045元。4、由被告承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：永安华强竹业有限公司、周圣洋于2015年7月21日，签订《租赁合同》，合同内容为由周圣洋租赁永安华强竹业有限公司位于永安市，厂房建筑面积约30亩，厂房内配套设备、设施、配电房等（详见清单）；租赁期限为5年，自2015年7月21日起至2020年7月20日止；前2年年租金18万元，前2年每半年（分别于每年1月5日和7月5日付）支付一次租金9万元，每逾期一天按3%滞纳金计算；周圣洋应于本合同签订时缴纳5万元履约保证金，若有欠款现象，有权在履约保证金中扣除；周圣洋负责出租场地、厂房、机器设施、公路等所使用的财物的保管和维修等。合同签订后，周圣洋缴纳了履约保证金5万元，2015年7月21日至2016年1月20日止的半年租金9万元。2015年7月21日，周圣洋与吴奕猛签订《租赁合同》1份，内容与永安华强竹业有限公司、周圣洋签订的《租赁合同》除租赁期限为5年不同外，其他内容相同。永安华强竹业有限公司于2015年9月5日出具承诺函，承诺同意周圣洋将相关租赁物转租给吴奕猛。吴奕猛已将以上半年的租金9万元和履约保金5万元支付给周圣洋。
刘真达因与罗金谟、黄美贤及永安市旺源香业有限公司等民间借贷纠纷案，向永安市人民法院申请强制执行，永安市人民法院于2015年3月30日依法查封了位于永安市，原永安市旺源香业有限公司厂房内的瑞锋制香机、电机等设备，大、小钢构厂房4座、办公楼及宿舍平房1座。永安市旺源香业有限公司厂房即本案永安华强竹业有限公司租赁给周圣洋的厂房。案件执行过程中，刘真达于2015年9月17日、22日到吴奕猛实际租赁的厂房阻挠，要求承租人将租赁费上交法院而不能交给永安华强竹业有限公司。9月22日，刘真达将厂房大门上锁，不让吴奕猛生产。当日，黄美贤为此向永安市公安局报警，永安市公安局民警出警进行制止并要求双方依法处理。经协商，刘真达将门锁打开，未再继续阻挠吴奕猛经营。2016年4月1日，永安华强竹业有限公司向周圣洋发出解除合同律师函，要求支付租金35000元，于2016年4月8日单方面解除《租赁合同》。
对各方当事人争议的焦点问题：
1、关于《租赁合同》的效力问题，一审法院认定，周圣洋与永安华强竹业有限公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律规定。该租赁合同经原出租人罗承彩承诺同意转租，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效”。因此，周圣洋与永安华强竹业有限公司签订的《租赁合同》系经罗承彩同意后的转租合同，内容不违反法律规定，为有效合同。吴奕猛与周圣洋签订的《租赁合同》，亦经出租人永安华强竹业有限公司同意，亦为有效合同。
2、关于合同履行的时间问题。一审法院认定为至永安华强竹业有限公司提出单方面解除合同的时间，即至2016年4月8日止。
3、关于永安华强竹业有限公司要求周圣洋赔偿在租赁期间被盗财产的认定问题。一审法院认定，黄美贤向公安报案称永安华强竹业有限公司内的设备被盗并列出被盗物品清单，但案件至今没有侦破，现有证据无法证实被盗的物品及数量和价款。
4、关于履约保证金是否返还问题。一审法院认定，本案租赁厂房因涉及债务诉讼在《租赁合同》签订时处于被查封状态，永安华强竹业有限公司在与周圣洋签订合同时未告知周圣洋这一事实，同时，案外人刘真达也多次到租赁厂房阻挠承租人生产，是导致《租赁合同》无法继续履行的原因，过错在于永安华强竹业有限公司，周圣洋和吴奕猛无过错。周圣洋（吴奕猛）要求将5万元履约保证金返还抵扣应付的租金，符合法律规定和合同约定，予以支持。
5、关于永安华强竹业有限公司主张的违约金问题。一审法院认定，导致《租赁合同》无法继续履行的原因，过错在于永安华强竹业有限公司，周圣洋和吴奕猛无过错，永安华强竹业有限公司要求周圣洋支付违约金的诉讼请求，不予支持。
一审法院认为，永安华强竹业有限公司从罗承彩处租赁了涉案租赁物后，与周圣洋签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。周圣洋与吴奕猛签订的《租赁合同》经永安华强竹业有限公司承诺同意转租，内容与周圣洋、永安华强竹业有限公司签订的《租赁合同》一致，亦为有效合同。吴奕猛在租赁场所内安装设备准备生产过程中，本案《租赁合同》的主要标的物，即租赁厂房，因涉及案外人刘真达与罗金谟、黄美贤及永安市旺源香业有限公司的民间借贷纠纷案，已于2015年3月30日被一审法院依法查封，刘真达多次到吴奕猛实际租赁的厂房进行阻挠，要求承租人将租赁费上交法院而不能交给永安华强竹业有限公司，9月22日，刘真达还将厂房大门上锁，不让吴奕猛生产。第三人吴奕猛认为无法继续生产而停止了设备安装和生产，并于2016年3月将相关机器设备搬离厂房。一审法院认为，本案租赁厂房因涉及债务诉讼在《租赁合同》签订时处于被查封状态。永安华强竹业有限公司在与周圣洋签订合同时未告知周圣洋这一事实，同时，案外人刘真达也多次到租赁厂房阻挠承租人生产，是导致《租赁合同》无法继续履行的原因，过错在于永安华强竹业有限公司，周圣洋和吴奕猛无过错。周圣洋（吴奕猛）实际占用租赁厂房至2016年3月7日，期间没有及时与永安华强竹业有限公司协商终止合同事宜，亦未将租赁厂房交还永安华强竹业有限公司。由于周圣洋未按合同约定时间缴纳租金，永安华强竹业有限公司有权根据合同约定提出于2016年4月8日提前解除合同。因此，合同解除的时间应认定为2016年4月8日。周圣洋应向永安华强竹业有限公司支付租金至2016年4月8日，周圣洋尚欠永安华强竹业有限公司2016年1月21日至2016年4月8日（2个月零18天）期间的租金为39000元。永安华强竹业有限公司应返还周圣洋履约保证金5万元，两者抵扣后，永安华强竹业有限公司应返还周圣洋履约保证金11000元（50000元-39000元），抵扣后，周圣洋无须再支付永安华强竹业有限公司租金欠款。永安华强竹业有限公司向公安报案称公司内的设备被盗并列出被盗物品清单，但案件至今没有侦破，无法认定被盗的物品及数量和价款。永安华强竹业有限公司要求周圣洋赔偿在租赁期间造成的财产损失66045元的诉讼请求，证据不足，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百二十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定、判决：一、确认永安华强竹业有限公司与周圣洋于2015年7月21日所签订的《租赁合同》已解除；二、驳回永安华强竹业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3521元，由永安华强竹业有限公司负担。
宣判后，永安华强竹业有限公司不服，向本院提起上诉。
二审中，各方当事人没有提交新证据。案经审理查明，2015年7月21日，永安华强竹业有限公司作为甲方、出租方，周圣洋作为乙方、承租方签订1份《租赁合同》，主要约定由周圣洋租赁永安华强竹业有限公司位于永安市，厂房建筑面积约30亩，厂房内配套设备、设施、配电房等；租赁期限为5年，自2015年7月21日起至2020年7月20日止；前2年年租金18万元，前2年每半年（分别于每年1月5日和7月5日付）支付一次租金9万元，每逾期一天按3%滞纳金计算；周圣洋应于合同签订时缴纳5万元履约保证金，若有欠款现象，有权在履约保证金中扣除；周圣洋负责出租场地、厂房、机器设施、公路等所使用的财物的保管和维修等。合同签订后，周圣洋缴纳了履约保证金5万元及2015年7月21日至2016年1月20日止的半年租金9万元。2015年7月20日，永安华强竹业有限公司的法定代表人陈彩碧立下“收条”，载明：收到周圣洋租赁厂房保证金5万元整。2015年9月4日，永安华强竹业有限公司立下“收条”，载明收到周圣洋半年租金9万元。2015年9月4日，周圣洋经永安华强竹业有限公司同意将租赁物转租给吴奕猛，吴奕猛实际租赁到2016年3月止。为此，双方签订了1份落款时间为2015年7月21日，周圣洋作为甲方、出租方，吴奕猛作为乙方、承租方的《租赁合同》，该合同内容与永安华强竹业有限公司、周圣洋之间的租赁合同内容相同，双方依约履行至2016年3月。吴奕猛交给周圣洋履约保证金5万元及半年租金9万元，之后未再支付租金。2015年9月5日，永安华强竹业有限公司、周圣洋、吴奕猛立下“承诺书”，载明：永安华强竹业有限公司同意原承租人周圣洋转租给吴奕猛生产冶炼金属加工，永安华强竹业有限公司与周圣洋原签订的合同条款不变。2016年4月，永安华强竹业有限公司向周圣洋发出解除合同律师函，要求支付所欠的租金35000元，经催讨未果，永安华强竹业有限公司遂于2016年5月12日诉至永安市人民法院，要求：1、判令解除原、被告于2015年7月21日签订的《租赁合同》：2、判令被告向原告支付拖欠的租金人民币45000元、违约金人民币5万元（从2016年1月21日暂计至2016年4月20日，实计至被告返还房屋之日止）；3、判令被告向原告赔偿在租赁期间造成的财产损失计人民币66045元。；以上合计人民币161045元。4、由被告承担本案全部诉讼费用。案经审理，永安市人民法院以不符合法定的起诉条件为由于2016年8月5日作出（2016）闽0481民初1839号民事裁定，驳回原告永安华强竹业有限公司的起诉。永安华强竹业有限公司不服，向本院提起上诉，本院于2016年9月27日作出（2016）闽04民终1072号民事裁定，撤销永安市人民法院（2016）闽0481民初1839号民事裁定，本案指令永安市人民法院审理。永安市人民法院经审理，又以永安华强竹业有限公司对涉讼租赁物无法提供其享有所有权的证据，不能认定永安华强竹业有限公司对本案讼争的租赁标的物享有所有权和用益物权，永安华强竹业有限公司的诉讼请求证据不足为由，以（2016）闽0481民初4182号民事判决书判决驳回原告永安华强竹业有限公司的诉讼请求。永安华强竹业有限公司不服，又向本院提出上诉。本院于2017年5月3日以（2017）闽04民终328号民事裁定书裁定发回永安市人民法院重审。永安市人民法院依法重新组成合议庭，于2017年10月10日作出（2017）闽0481民初2129号民事判决。
另查明，涉案的租赁厂房和设备，也是永安华强竹业有限公司向案外人罗承彩租赁而来的。2015年6月5日，罗承彩作为甲方、出租方，永安华强竹业有限公司作为乙方、承租方，就涉案的租赁厂房和设备签订《租赁合同》。之前的2010年6月4日，福建省永安国有林场作为出租人，永安市永发竹品有限公司作为承租人，签订《场地租赁协议书》。2010年7月1日，永安市永发竹品有限公司作为甲方、出租方，罗承彩作为乙方、承租方签订“投资协议”。2013年12月29日，罗承彩作为甲方、出租方，永安市旺源香业有限公司作为乙方、承租方签订“租赁合同”，2015年4月10日，双方又一致同意终止合同。因刘真达与永安市旺源香业有限公司等民间借贷纠纷案被申请强制执行，永安市人民法院于2015年3月30日依法查封了涉案标的物。2015年3月30日，永安市人民法院查封、扣押财产笔录载明：依据（2014）永执行字第2120号执行裁定书和（2015）永执字第96号执行裁定书，查封被执行人永安市旺源香业有限公司所有的4座钢屋架厂房、1座办公楼及宿舍平房、瑞锋制香机4台、搅拌机大小各1台、过筛机1台、电机1台。并将上述厂房和设备交由林福兴（系永安市旺源香业有限公司厂房设备承租人）保管，不得损毁、转移、变卖或抵押。对此，罗承彩已向永安市人民法院提出异议，永安市人民法院正在审核之中。
本院认为，涉案的租赁厂房和设备，由上诉人永安华强竹业有限公司租赁给被上诉人周圣洋，周圣洋经永安华强竹业有限公司同意，又转租给吴奕猛，有各方当事人签订的租赁合同为据，事实清楚，并已实际履行至2016年3月。该租赁物系永安华强竹业有限公司向案外人罗承彩租赁而来的，双方当事人也无异议，可予认定。吴奕猛在租赁场所内安装设备准备生产过程中，本案《租赁合同》的主要标的物，即租赁厂房，因涉及案外人刘真达与罗金谟、黄美贤及永安市旺源香业有限公司的民间借贷纠纷案，已于2015年3月30日被原审法院依法查封，刘真达多次到吴奕猛实际租赁的厂房进行阻挠，要求承租人将租赁费上交法院而不能交给永安华强竹业有限公司，第三人吴奕猛认为无法继续生产而停止了设备安装和生产，并于2016年3月将相关机器设备搬离厂房。本案租赁厂房因涉及债务诉讼在《租赁合同》签订时处于被查封状态。永安华强竹业有限公司在与周圣洋签订合同时未告知周圣洋这一事实，所出租的标的物有瑕疵，存在权益纠纷，同时，案外人刘真达也多次到租赁厂房阻挠承租人生产，是导致本案《租赁合同》无法继续履行的原因，过错在于永安华强竹业有限公司，周圣洋和吴奕猛无过错。上诉人永安华强竹业有限公司提出涉案《租赁合同》无法继续履行的根本原因系被上诉人周圣洋与原审第三人吴奕猛违约、违法行为导致，既与事实不符，也缺乏相应证据证明，本院不予采纳。周圣洋（吴奕猛）实际占用租赁厂房至2016年3月7日，期间没有及时与永安华强竹业有限公司协商终止合同事宜，亦未将租赁厂房交还永安华强竹业有限公司。由于周圣洋未按合同约定时间缴纳租金，永安华强竹业有限公司有权根据合同约定于2016年4月8日提出解除合同。因此，本案租赁合同解除的时间应认定为2016年4月8日。周圣洋应向永安华强竹业有限公司支付租金至2016年4月8日，周圣洋尚欠永安华强竹业有限公司2016年1月21日至2016年4月8日（2个月零18天）期间的租金为39000元。永安华强竹业有限公司应返还周圣洋履约保证金5万元，两者抵扣后，永安华强竹业有限公司应返还周圣洋履约保证金11000元（50000元-39000元），抵扣后，周圣洋无须再支付永安华强竹业有限公司租金欠款。永安华强竹业有限公司向公安报案称公司内的设备被盗并列出被盗物品清单，但案件至今没有侦破，无法认定被盗的物品及数量和价款。永安华强竹业有限公司要求周圣洋赔偿在租赁期间造成的财产损失66045元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。二审庭审中，上诉人永安华强竹业有限公司又增加上诉请求，要求判令周圣洋、吴奕猛承担连带责任，于法无据，本院不予采纳。
综上所述，永安华强竹业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3521元，由上诉人永安华强竹业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 翔 熙
审判员 黄国庆审判员何善坚
二〇一八年二月二十八日
书记员 饶 婕
附相关法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（1原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
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