四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川01民终2171号
上诉人（原审被告）：阿克苏塔里木房地产开发有限公司。住所地：新疆阿克苏市。
法定代表人：李予川，总经理。
委托代理人：关红全、袁皓，四川瑞利恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：成都惠家物业管理有限公司。住所地：四川省崇州市。
法定代表人：俊，总经理。
委托代理人：杨文华，男，汉族，1980年9月12日出生，住四川省简阳市。公司员工。
委托代理人：涂永驰，四川创新律师事务所律师。
上诉人阿克苏塔里木房地产开发有限公司（以下简称塔里木公司）因与被上诉人成都惠家物业管理有限公司（以下简称惠家物管公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省崇州市人民法院（2015）崇州民初字第1578号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人塔里木公司的委托代理人关红全、袁皓，被上诉人惠家物管公司的委托代理人杨文华、涂永驰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法��审理查明，四川省汇佳房地产开发有限公司（以下简称汇佳公司）与塔里木公司就“西蜀御景”项目房地产联合开发经营合作事项达成一致，并于2010年4月25日签订了《房地产联合开发经营协议书》，协议约定：1、汇佳公司出资比例及利润分配比例为55%，塔里木公司出资比例及利润分配比例为45%；2、成立“西蜀御景”项目部。本项目分二期开发，采用共同经营管理，先返本后分利的合作模式。
“西蜀御景”一期工程竣工后，由于房屋滞销,无法预期收回投资款。投资人汇佳公司与塔里木公司于2012年12月31以《会议纪要》的形式约定:将“西蜀御景”一期楼盘剩余商铺销售给塔里木公司，面积为4326.88平方米，此销售款作为塔里木公司应收回的投资款。2013年5月10日,汇佳公司与塔里木公司再次以《会议纪要》形式约定:按双方投资款比例将��西蜀御景”一期楼盘未售出房源按未收回投资款的数额进行分配,分配后各自销售，销售房款不进入合作人的共管帐户，作为各自的投资款各自收回。塔里木公司分得住宅房源160户,面积19583.2平方米。该《会议纪要》同时还约定:汇佳公司与塔里木公司分得的房源未售出前仍由“西蜀御景”项目部支付物业管理费,待各自售出后,分别扣减。惠家物管公司提供的证据证明塔里木公司分得住宅后，已售出住宅8套，面积1004.64平方米。
2013年12月29日，汇佳公司与塔里木公司签订了解除《房地产联合开发经营协议》，协议约定：汇佳公司与塔里木公司的投资均以现金和抵房方式回收完毕；塔里木公司自愿退出“西蜀御景”项目二期联合开发经营；原《房地产联合开发经营协议书》终止作废。2014年1月16日,汇佳公司与塔里木公司又以《会议纪要》的形式约定：“西蜀御景”一期各项清算日期截止2013年12月29日止。
2011年1月25日，惠家物管公司中标“西蜀御景”前期物业服务项目，2011年1月27日，惠家物管公司在崇州市房产管理局完成了物业服务招投标中标备案，取得了三级资质。之后又在崇州市发改局完成了物业收费管理备案，备案批注：服务内容和项目按二级服务等级执行。2011年1月28日惠家物管公司与汇佳公司签订了《西蜀御景前期物业服务合同》约定，惠家物管公司为业主提供二级物业服务，并按照产权建筑面积向业主收取公共性物业服务费用，标准为：住宅1.4元/月/平方米，商业4元/月/平方米。惠家物管公司承接的“西蜀御景”一期工程实际面积共115928.36平方米，其中住宅80102.32平方米、商业14696.33平方米、地下室20192.05平方米、物管商务中心937.66平方米的物业管理。惠家物管公司承接��项目的前期物业服务后，按约定为汇佳公司提供了物业服务。
从2012年5月23日交房至2013年12月31日期间内，汇佳公司与塔里木公司应缴纳的物业管理费一直由“西蜀御景”项目部支付。从汇佳公司与塔里木公司约定“西蜀御景”一期各项清算截止日后,汇佳公司只承担了其分得房源所产生的物业管理费，塔里木公司分得房源未支付物业管理费。从清算截止日后的2014年1月1日起至2014年12月31日止，塔里木公司以房抵偿投资款分得商铺面积为4326.88平方米，按约定物业管理费为商业4元/月/平方米，塔里木公司应向惠家物管公司缴纳物业管理费207690.24元；塔里木公司以房抵偿投资款分得住宅面积为19583.20平方米，按约定物业管理费为住宅1.4元/月/平方米，塔里木公司应向惠家物管公司缴纳物业管理费328997.76元，合计应缴纳物业管理费536688元。目前有证据证明塔里木公司已售出8套住宅，应扣抵的物业管理费12125.23元，塔里木公司共拖欠惠家物管公司物业管理费524562.77元。此间，惠家物管公司多次以电话、信函等方式催收,但塔里木公司分文未付。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述，《房地产联合开发经营协议书》《会议纪要》、分房明细表、《房地产联合开发经营协议书》解除协议、《中标通知书》《物业服务招投标中标备案表》《物业收费管理备案书》《西蜀御景前期物业服务合同》《催缴物业管理费函》《回复函》《建设用地规划许可证》《公证书》、办理装修的《证明》等证据在案佐证。
原审法院认为，一、惠家物管公司具有三级物业服务资质,可以承接20万平方米以下的住宅和5万平方米以下的非住宅，惠家物管公司承接的“西蜀御景”一期物业住宅面积为8万多平方米、非住宅1万多平方米,未超越三级物业服务资质范围，惠家物管公司有权依照约定收取“西蜀御景”一期物业管理费。
二、惠家物管公司与汇佳公司签订的《西蜀御景前期物业服务合同》约定物业管理费由汇佳公司支付。但塔里木公司与汇佳公司解除房地产联合开发经营合作关系后，明确约定“西蜀御景”一期各项清算日期截止2013年12月29日止。汇佳公司将剩余房源按未收回投资款的数额分配给塔里木公司的行为，应当视为销售行为，塔里木公司从分得房屋之日起该房屋的所有权就属于塔里木公司，塔里木公司作为业主应按《西蜀御景前期物业服务合同》约定，缴纳物业管理费。对惠家物管公司要求塔里木公司缴纳物业管理费的请求，应予以支持。对塔里木公司辩解的理由因与查明事实和法律不符，不予采纳。原审法院依���《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、塔里木公司于判决生效之日起二十日内，给付惠家物管公司物业管理费524562.77元。二、塔里木公司于判决生效之日起二十日内，给付惠家物管公司逾期利息。利息计算方法，以本金524562.77元为基数，从2015年1月1日起计算至本判决确定的付款之日止，以中国人民银行发布的同期同类贷款利率为标准进行计算，若未按判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日。三、驳回惠家物管公司的其他诉讼请求。案件受理费4525元，由惠家物管公司承担125元，塔里木公司承担4400元。
宣判后，塔里木公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，驳回惠家物管公司的全部诉讼��求。主要上诉理由为：1.惠家物管公司超越物业管理资质范围承接管理物业又超越收费标准进行收费，而原审认定其有权收取一期物业管理费属认定事实错误。2.根据塔里木公司与开发商汇佳公司之间的约定、惠家物管公司与汇佳公司之间物业服务合同的约定及法律、法规的规定，都明确案涉未销售物业的物管费应由开发商汇佳公司承担。3.原审程序违法，仅采信惠家物管公司提供的证据，但无理由拒绝塔里木公司提出的追加汇佳公司为第三人参加诉讼的申请。
塔里木公司辩称，1.塔里木公司提出的原审程序违法的问题与事实不符。2.关于是否追加汇佳公司作为本案第三人的问题，由人民法院决定是否予以追加。3.虽然塔里木公司不是前期物业服务的相对方，但根据协议的约定及会议纪要，惠家物管公司有权向其收取物管费。4.关于资质问题，惠家物管公司具备三级资质，提供的是二级服务，因而有权收取物业费。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与采信的证据与原审法院一致。
本院认为，本案争议焦点为塔里木公司是否应向惠家物管公司支付物业管理费。现评述如下：
一、关于惠家物管公司有无权利收取物业管理费资质的问题。经一、二审审理查明，惠家物管公司于2011年1月25日中标“西蜀御景”前期物业服务项目，并于2011年1月27日在崇州市房产管理局完成了物业服务招投标中标备案，取得了三级资质。之后其在崇州市发展和改革局完成物业收费管理备案，备案中明确注明了：服务内容和项目按二级服务等级执行。因惠家物管公司承接的物业项目未超过三级物业服务资质范��，故其有权收取物业管理费，塔里木公司关于惠家物管公司超越物业管理资质范围承接管理物业又超越收费标准进行收费的上诉理由不成立，本院对此不予支持。
二、关于惠家物管公司有无权利向塔里木公司主张物管费的问题。根据汇佳公司与塔里木公司签订的《关于<西蜀御景>项目一期楼盘剩余房源销售分配会议纪要》，双方就上述项目剩余房源进行了分配。塔里木公司在一、二审中均明确认可其自行收取了分配后的房源出售全额价款，故塔里木公司在销售其所分配房源行为中的身份已由代销商转变为销售商，而销售商对于待销房源应当承担前期物业管理费。同时，从塔里木公司向惠家物管公司出具的证明可以看出，塔里木公司售出房源并全额收取购房款后，指令由惠家物管公司与购房户办理房屋装修手续。从上述行为上看，塔里木公司一方面认可了惠家物管公司对所分配房源具备提供物管服务的资质，另一方面认可了由惠家物管公司对“西蜀御景”一期房地产开发项目提供前期物业服务的事实。因塔里木公司与汇佳公司通过协议的方式已将销售房源进行分配，可视为作为开发商的汇佳公司已将房屋销售给塔里木公司，同时根据汇佳公司与塔里木公司2014年1月16日形成的会议纪要内容显示，双方已就“西蜀御景”一期各项事务于2013年12月29日清算完结，塔里木公司在取得相应的房源独立销售权之后，应当向惠家物管公司支付房屋出售前的物业管理费，故惠家物管公司有权依据汇佳公司与塔里木公司间签订的会议纪要及协议向塔里木公司收取前期物业管理费，塔里木公司关于惠家物管公司无权收取物管费的上诉理由不成立，本院对此不予支持。
三、关于原审法院审判程序是否违法的问题。原审法院依法对本案公开开庭进行了审理并组织双方当事人进行了举证、质证，并根据双方提供的证据进行了审查和认证，原审法院在审理本案过程中并未出现程序违法的情形。同时对于塔里木公司提出的追加汇佳公司作为第三人参加诉讼的申请不予同意系原审法院在综合全案基本事实基础上做出的认定，并无不当之处，故塔里木公司关于原审程序违法的上诉理由无事实依据，本院对此不予支持。
综上，塔里木公司的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持，原审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受���费负担方式不变，二审案件受理费9050元，由阿克苏塔里木房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王长军
代理审判员 龙小丽
代理审判员 王 婷
二〇一六年七月二十六日
书 记 员 廖颖异