广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终15836号
上诉人（原审原告）：毛xx，女，x年x月x日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。
委托诉讼代理人：夏朝晖，广东定海针律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:任x芳，男，x年x月x日出生，汉族，住广东省广州市花都区。
被上诉人（原审被告）：毕x英，女，x年x月x日出生，汉族，住广东省广州市花都区。
委托诉讼代理人：任x芳，男，x年x月x日出生，汉族，住址同上。
被上诉人（原审被告）：广州广建小额贷款有限公司，住所地广东省广州市越秀区长堤大马路252-254号第5-6层。
法定代表人：杜慕群，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨强，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：广州市韦杰装饰工程有限公司，住所地广东省广州市花都区新华街天贵路88号雅怡花园E幢802。
法定代表人：曾俊x。
被上诉人（原审被告）：曾俊x（曾用名：曾广x），男，x年x月x日出生，汉族，住广东省广州市花都区。
被上诉人（原审被告）：毕x少（曾用名：毕x华），女，x年x月x日出生，汉族，住广东省广州市花都区。
被上诉人（原审被告）：曾昭x（曾用名：曾超x），男，1982年6月21日出生，汉族，住广东省广州市花都区。
被上诉人（原审被告）：杨x瑜（曾用名：杨x花），女，1988年2月13日出生，汉族，住广东省广州市花都区。
上诉人毛xx因与被上诉人任x芳、毕x英、广州广建小额贷款有限公司（以下简称广建公司）、广州市韦杰装饰工程有限公司（以下简称韦杰公司）、曾俊x、毕x少、曾昭x、杨x瑜案外人执行异议之诉一案，不服广州市花都区人民法院作出的(2016)粤0114民初4142号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
毛xx上诉请求:l、撤销原审判决，依法改判；2、确认上诉人与被上诉人曾俊x、毕x少签订的《购房协议》有效；3、确认位于广州市花都区x房（以下简称涉案房屋）属于上诉人所有(购买时价值70560元)，判令上诉人将购房款5560元向相应机构提存，责令被上诉人曾俊x、毕x少立即办理房屋过户手续；4、立即停止对涉案房屋的强制执行，并解除查封扣押；5、二审诉讼费由八被上诉人承担。事实与理由如下：一、关于本案涉案房屋的权属问题。1、虽然本案中涉案房屋的不动产权属证书，仍然登记于被上诉人曾俊x、毕x少的名下，但是上诉人提供的证据已经形成了一个证据链条，可以清晰地证明上诉人于2000年3月签订合同后至今，就一直居住并使用该房屋的事实，并且足以推翻不动产权属证书。根据《物权法》第十五条规定和《合同法》第一百三十三条规定及上述事实，上诉人与被上诉人曾俊x、毕x少签订的房屋买卖合同合法有效，结合其一直居住使用房屋的事实，上诉人就应当系涉案房屋的实际权属人，未办理产权登记只是物权未设立，被上诉人曾俊x、毕x少应当配合上诉人办理房屋过户手续。而原审法院漠视上诉人原审中所提证据，作出不利上诉人的判决，显然不符合法律规定。2、广州市对房屋的限购政策起始于2010年后，而本案中，上诉人与被上诉人曾俊x、毕x少签订房屋买卖合同的时间为2000年，彼时上诉人系完全具有购买房屋资格。因此，上诉人认为国家新法律或者新政策的出台，在没有明确的法律规定之前，新法律或者新政策都是不具有溯及既往效力，故现行的限购政策不能约束上诉人之前的购房行为，只是在现有的政策前提下，希望法院本着保护当事人合法权益的前提下，与相关房管部门进行协调处理上诉人办好房屋登记手续。二、关于上诉人是否存在怠于主张权利的行为。首先，上诉人出身农民，为了父母亲生活的更好一点，很早辍学来到花都打工，本身不具有相关的文化水平，更加缺乏相应的法律知识，在通过自己的努力后，于2000年倾其所有购买本案涉案房屋。2003年之后，上诉人因为其他事情的刺激，导致患上间隙性精神疾病，为了节省开支，上诉人在家属的支持下，经常回老家住院治疗，在病情稍微好转后，又来到花都打工，在此期间只要有机会，都会找被上诉人曾俊x、毕x少进行协商，希望被上诉人曾俊x、毕x少立即办理房屋过户手续，但每次都是被被上诉人曾俊x、毕x少以各种理由进行拖延搪塞，因为上诉人本身为人老实，每次都相信了被上诉人曾俊x、毕x少的谎言，文化水平低又没有法律常识，在社会中又处于弱势地位，自身还有一点精神疾病，故上诉人根本就不懂得向法院起诉，用法律的武器来保护自己，但是上诉人多次找被上诉人曾俊x、毕x少进行协商，要求办理过户手续的行为应当得到法律认可，并不存在原审法院所认为的怠于主张权利的行为。另外，本案并不存在诉讼时效的问题。其次，上诉人主观上亦不具有怠于主张权利的恶意。由于上诉人这一两年中，精神疾病更加恶化并且持续发作，故基本上都是在湖南老家治疗，对于涉案房屋被被上诉人曾俊x、毕x少进行抵押，并且被原审法院查封的事实主观上一无所知，直到2015年年底，上诉人家属来到花都其涉案房屋清理相关生活用品之时，才看到原审法院的拍卖公告，以上事实证明了上诉人不具有怠于主张权利的故意。最后，上诉人在2015年3月25日与被上诉人曾俊x、毕x少进行协商、调解，并签订了《购房协议》，证明了上诉人直到2015年仍然在向被上诉人曾俊x、毕x少主张办理房屋过户手续的权利。另外，根据《物权法》等相关法律，并无任何的关于当事人如有怠于主张权利，而导致失去物权的法律规定，而原审判决应当予以改正。综上所述，上诉人与被上诉人曾俊x、毕x少签订的《购房协议》合法有效，合同履行过程中，上诉人支付了房款，履行了合同项下义务，被上诉人曾俊x、毕x少向上诉人交付了房屋，根据上诉人提供的证据可以看出，上诉人收房后控制使用涉案房屋至今，即有实际占有涉案房屋的事实存在，同时，被上诉人并无任何证据证明上诉人在购买房屋时知晓该房屋涉诉、涉查封、涉执行等事由，涉案房屋未能办理产权登记的责任在被上诉人曾俊x、毕x少，从而造成上诉人对涉案房屋的居住生存利益与被上诉人曾俊x、毕x少的金钱债权之间的冲突，对此，被上诉人曾俊x、毕x少应负全部责任，希望二审法院基于上诉人对涉案房屋的居住生存利益，应当优于被上诉人的金钱债权，即上诉人的权利能够排除法院对涉案房屋的执行，支持上诉人的诉讼主张。
广建公司二审答辩称，一、广建公司申请执行的房产为曾俊x、毕x少共同共有，上诉人并非涉案房屋的所有权人，以购房协议作为阻止强制执行的理由不能成立，应依法予以驳回。根据《物权法》第九条的规定，法律行为引起的物权变动必须具备两个要素：一是物权变动的基础关系必须有效；二是必须完成法定的公示方法。目前涉案房屋登记在曾俊x、毕x少名下，曾俊x、毕x少才是涉案房屋的所有权人，上诉人并不是涉案房屋的所有权人。根据上诉人提供的7份购房协议及其他证据，也不能改变目前该涉案房屋仍登记在曾俊x、毕x少名下的事实，上诉人在买卖合同中怠于主张权利，存在过错应由其自行承担后果。二、被查封的涉案房屋属于曾俊x、毕x少共同共有，法院强制执行有事实和法律依据。曾俊x、毕x少作为借款人韦杰公司的连带责任保证人，其未履行生效法律文书确定的义务，广建公司有权申请对该房产强制执行，法院己经做出了(2015)穗花法执字第1575号裁定，要求曾俊x、毕x少腾空房屋，并由法院委托评估拍卖，执行程序符合法律规定。三、法院己就上诉人提出的执行异议作出了(2016)粤0114执异26号执行裁定，裁定驳回了毛xx的执行异议，法院驳回毛xx异议请求的事实清楚，证据确实充分，因此对上诉人的本次起诉也应依法予以驳回。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人任x芳、毕x英、韦杰公司、曾俊x、毕x少、曾昭x、杨x瑜二审未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。
毛xx向原审法院起诉请求：1、确认涉案房屋属毛xx所有，判令毛xx将购房款5560元向相应机构提存，责令曾俊x、毕x少立即办理房屋过户手续；2、立即停止对涉案房屋的强制执行，并解除查封扣押；3、诉讼费由八被告承担。
原审法院查明，涉案房屋位于广州市花都区x房（产权证号：17××29），登记在曾俊x、毕x少名下，二人各占二分之一产权份额，产权登记日期为1999年1月8日，属于完整产权。房屋的建筑面积为50.4平方米。该房屋于2015年1月19日设定了抵押，抵押权人为新华农村信用社。
原审法院在执行申请执行人任x芳、毕x英、广建公司与被执行人韦杰公司、曾俊x、毕x少、曾昭x、杨x瑜欠款纠纷两案[（2015）穗花法执字第624号、（2015）穗花法执字第1575号]过程中，由于被执行人拒不履行法律义务，该院作出（2015）穗花法执字第624-1号执行裁定，查封了被执行人曾俊x、毕x少名下的位于广州市花都区x房的房屋。在执行过程中，毛xx向该院提出执行异议，该院于2016年4月14日作出（2016）粤0114执异26号执行裁定书，裁定驳回毛xx的执行异议。毛xx不服该院裁定，遂提起本案诉讼。
诉讼中，毛xx称于2000年向曾俊x购买了涉案房屋，支付了65000元购房款，并于支付首期款后搬入涉案房屋居住至今。毛xx提供了多份购房协议及两份收据及电费发票拟证明其上述主张。
2000年3月5日的购房协议为第一份，协议约定甲方为曾广x、乙方为毛xx，约定如下，1、将位于新华镇x房建筑面积50.4出卖给毛xx。2、本房屋为每平方1400元，总房价共计为70560元。3、首期先付50000元，余下20560元于办好房产证当日一次付清。4、甲方要在2000年10月份前办理房产证交付乙方。毛xx称合同签订当日即付首期款50000元，并提供了收据，该收据载明：“补写，毛xx购新华镇税政巷26号603房首期付款伍万元整，2001.3.11”落款处为“毕x华”。
2000年9月11日，毛xx向曾俊x支付15000元，毛xx提供了收据，收据载明：毛xx购新华镇x房予（预）付款15000元，欠5506元，经手人：曾广x。
2001年7月10日的《购房协议》的内容前三条与第一个协议相同，仍写明首期款50000元，余下20560元办好房产证一次付清，办理房产证的时间变更为2001年12月30日前办理。
2005年7月8日的《购房协议》的内容第一、二条与2000年3月5日协议内容相同，其余有变更：3、首款先付65000元，余下5000元在办好房产证当日一次性付清。4、甲方在2005年8月30日前办理房产证，交给乙方。5、如在2005年8月30日前未办好房产证，按时退回本金65000元。
2007年12月3日的《购房协议》内容前三条与上一协议相同，其余变更为：4、甲方在2008年8月30日前办理房产证给乙方。5、如在2008年8月30日前未办好房产证，按时退回本金。
2011年6月13日的《购房协议》的内容，前三条与上一协议相同，其余变更为在2012年6月13日前把本房产证转至毛xx名下，如办不到，按2011年房价计给毛xx。在该协议上，曾俊x在2012年6月22日备注：在2013年2月13日转到毛xx名下，曾俊x在2013年2月27日备注：在2013年10月25日转到毛xx名下。
2014年的《购房协议》的内容前三条与上一协议相同，其余变更为在2014年7月30日办理房证给乙方。如该时未办好，双方再协议解决。在这份协议上，另备注将办证日期延至2015年1月25日。
2015年3月25日的《购房协议》将办证时间变更为甲方在2015年3月25日办理房产证给乙方，如在2016年3月25日未办好房产证，双方再协议解决。
另查明，广州市国土资源和房屋管理局花都区分局2016年9月7日出具《不具备购房资格告知书》，载明毛xx不具备在本市住房限购区域内住房购买资格。
原审法院认为，依据《中华人民共和国物权法》相关规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。因此，房屋权属证书是权利人享有该房屋所有权的证明，是权利的外在表现形式，对外具有公示的效力。房屋权属证书上体现的所有权人即应为房屋当然的所有权人。第三人若对房屋的权属有异议，要求重新予以确认，必须有充分的证据足以推翻该房屋权属证书。涉案房屋登记于曾俊x（曾用名：曾广x）和毕x少（曾用名：毕x华）名下，据毛xx的陈述及提供的证据显示，毛xx与曾俊x之间成立房屋买卖合同关系，双方应按照合同约定履行义务，双方合同首次签订于2000年3月5日，至今已有16年的时间，在如此长的时间内，毛xx均未通过诉讼主张权利，要求过户。而且在2005年7月8日、2007年12月3日、2011年6月13日的《购房协议》中均约定，未按期办好房产证，毛xx可向曾俊x主张退款，但毛xx在曾俊x未按期办理房产证的情况下，既不向法院提起诉讼要求过户，也不向曾俊x主张解除合同，返还房款。毛xx合同履行中明显怠于主张权利，存在过错。由于被执行人拒不履行法律义务，该院依法查封涉案房屋的执行行为，符合法律规定。故毛xx要求确认涉案房屋属于毛xx所有、停止对涉案房屋执行及解除查封的请求，依据不足，该院不予支持。同理，毛xx要求将购房余款提存及办理过户的请求，该院不予支持。韦杰公司、曾俊x、毕x少、曾昭x、杨x瑜经该院传票传唤，无正当理由拒不履行到庭义务，该院依法缺席判决。遂判决驳回毛xx的全部诉讼请求。
本院经审查，对原审法院查明的事实予以确认。
另查明：上诉人毛xx的委托诉讼代理人在庭审中确认毛xx至今不具备在广州市住房限购区域内购买住房的资格。
本院认为：关于上诉人毛xx要求确认涉案房屋归其所有的上诉请求。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本案中，涉案房屋登记在曾俊x和毕x少名下，该登记对外具有公示效力。现上诉人毛xx根据《购房协议》只能证明其与合同相对方存在房屋买卖法律关系，对涉案房屋仅享有债权请求权，并不享有物权请求权。由于上诉人毛xx提供的证据不能证明涉案房屋的不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，故对上诉人毛xx要求确认涉案房屋属其所有的上诉请求，本院不予支持。
关于上诉人毛xx要求停止对涉案房屋的强制执行，并解除查封扣押的上诉请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然上诉人毛xx向本院提供的证据显示其在原审法院查封前签订了《购房协议》，占有涉案房屋并支付了相应购房款，但在“非因买受人自身原因未办理过户登记”的问题上，本院认为，上诉人毛xx于2000年3月5日签订首份《购房协议》，直至原审法院查封涉案房屋前，未办理过户登记时间长达15年。且双方在2005年7月8日、2007年12月3日、2011年6月13日的《购房协议》中均约定，未按期办好房产证，毛xx可向曾俊x主张退款，但毛xx在曾俊x长时间未按期办理房产证的情况下，既不向法院提起诉讼要求过户，也不向曾俊x主张解除合同，返还房款。毛xx在上述合同履行中明显怠于行使自己的权利，且其至今不具备在涉案房屋所在地购买住房的资格，《购房协议》所约定的曾俊x办理涉案房屋房产证给毛xx的合同条款由于上诉人毛xx的自身原因在事实上无法履行，故上诉人毛xx对涉案房屋在查封前未能过户存在过错。因上诉人毛xx要求停止对涉案房屋的强制执行，并解除查封扣押的上诉请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院不予支持。
至于上诉人毛xx要求在诉讼中“确认上诉人与被上诉人曾俊x、毕x少签订的《购房协议》有效”、“判令上诉人将购房款5560元向相应机构提存，责令被上诉人曾俊x、毕x少立即办理房屋过户手续”的主张因不属于执行异议之诉审理的诉讼请求范围，上诉人毛xx可另循法律途径处理。
综上所述，上诉人毛xx的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1564元，由上诉人毛xx负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵建文
审判员 黄晓清
审判员 叶洁靖
二〇一七年十一月十五日
书记员 李涵一