**海口市秀英区人民法院稿纸**
**签发：**
**核稿：**
**主办单位和拟稿人：**
永兴法庭
**事由：** **** **民事判决书**
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**附件：** 打印份
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**海南省海口市秀英区人民法院**
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**民事判决书**
（2017）琼0105民初2380号
原告：某公司。
法定代表人：黄某，董事长。
委托诉讼代理人：李某，海南东方国信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓某，海南东方国信律师事务所实习律师。
被告：于某，女，汉族。
委托诉讼代理人：徐某，黑龙江东禹律师事务所律师。
原告某公司与被告于某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某公司委托代理人李某、邓某，被告于某及其委托诉讼代理人于某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某公司向本院提出诉讼请求：1.被告于某向原告支付剩余购房款400000元；2.被告向原告支付逾期付款违约金（以400000元为基数，按每日万分之1.5计算，自2010年4月5日至实际付清房款之日）；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2010年1月5日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的某房，总价款806377元，付款方式为按揭付款，即合同签订当日支付总房款的50%，即406377元，剩余房款400000元向银行申请按揭贷款。合同签订后，被告支付了房款406377元，但就剩余房款经原告多次催收，被告均拒付，遂成诉。
被告于某辩称，一、被告认为原告某公司诉称事实不清楚，原告未催讨过购房尾款，本案经过了诉讼时效。二、被告未按期支付余款，是因为国家政策调整，限购限贷，原告不作为并拖沓而无法按揭贷款，导致合同目的无法实现，被告要求法院判决解除合同，返还被告购房款并赔偿利息损失。三、原告要求违约金，已经过了诉讼时效。四、本案中被告未付款的原因是原告的原因而未能获批贷款，2010年4月起国务院下发了新国十条，根据该规定，被告不符合在海口市购房和贷款条件，之后住建部下发了通知，根据该通知，被告仍符合限购限贷条件。2014年7月海口市终止了限购，但根据中国银行的文件，被告仍不符合按揭贷款的条件，所以仍无法获得贷款。
原告某公司提交的《商品房买卖合同》、商品房买卖合同备案表拟证明原、被告之间的买卖合同关系，被告违约未付购房余款，对该证据的真实性、合法性和证明内容予以确认。原告提交的海南省销售不动产专用发票，拟证明被告已付款项，对该证据的真实性、合法性和证明内容予以确认。原告提交通知书和邮寄材料，拟证明催讨物业费及催交办证手续的事实，因与本案争议的事实无联系，本院不予采纳。被告提交的户口簿，证明被告家庭组成；提交的证据上海市房地产权证、房屋所有权证、住房公积金个人购房担保借款合同、个人贷款合同、个人住房抵押借款合同、个人征信报告，证明被告购房及贷款情况，不符合贷款条件；被告提交国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》、住房和城乡建设部发布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》、海口市人民政府办公厅下发《关于中止执行房地产限购政策的通知》、海南省住房和城乡建设厅、海南省国土资源厅、中国人民银行海口中心支行联合下发《关于限制购买多套商品住宅的通知》等，证明限购限贷政策。对以上证据真实性、合法性和关联性及证明内容予以确认。被告提交的国内挂号信函收据、微信截图，证明与开发商协商解除合同，但遭拒绝，因原告质证认为无原件无法确认，对该证据不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月5日，原告某公司与被告于某签订一份《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于海口市某房，房屋总价款806377元，付款方式约定为按揭付款，即于合同签订当日支付总房款的50%即406377元，剩余房款400000元向银行按揭贷款；关于买受人的逾期付款违约责任，原、被告约定为逾期付款超过60日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付期限之第二起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5的违约金。合同签订后，被告于某于2010年4月16日支付了406377元。
另查明，被告于某家庭有配偶刘某、女儿刘某、外甥女郑某，该家庭中刘某购买了沪房地浦字（2013）第212894号，位于方竹路222弄68号202室房屋，该房屋抵押借款，期限自2009年12月25日至2028年12月24日；刘某、于某、刘某、于某购买了沪房地闵字（2005）第000480号位于漕宝路1555号5区8号702室的房屋，该房屋抵押借款，期限2007年12月21日至2022年12月21日；
再查明，2010年4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，2010年5月26日，住房和城乡建设部发布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，2014年海口市人民政府办公厅下发《关于中止执行房地产限购政策的通知》，2017年4月14日，海南省住房和城乡建设厅、海南省国土资源厅、中国人民银行海口中心支行联合下发《关于限制购买多套商品住宅的通知》。
本院认为，原告某公司与被告于某双方签订的《商品房买卖合同》是双方自愿达成，系真实意思的表示，内容合法，依法成立并生效，受法律保护。一、关于诉讼时效问题。本案中，原告某公司与被告于某约定的付款方式为首付款406377元，余款400000元按揭贷款支付，但合同签订后原告支付了首付款，余款未予支付，因国家宏观调控政策及地方政策原因，被告未能获得贷款后，双方关于余款支付方式未重新确定，合同一直在履行中，未能确定最后履行期限，同时支付房款是获得房屋权利的最主要义务，被告以诉讼时效为由抗辩而不支付余款，致使合同目的不能实现，违背了公平合理、等价有偿的基本原则。故，被告关于诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。
二、关于被告于某辩称的因政策原因限购限贷与继续支付购房余款问题。本案中，被告购买房屋后因政策原因而限购限贷，导致被无法获得贷款，而合同目的不能实现，但本案庭审中，经询问被告不主张解除合同，本院认为，经本院询问后，被告明确不主张解除合同，该合同仍应继续履行，被告辩称的政策原因不能作为不支付购房余款的理由。故，原告主张被告支付购房余款400000元，本院予以支持。关于本案购房余款的付款方式，需要原告某公司与被告于某重新达成新的意向，本院认为，应留足充分时间由原告与被告协商选择支付方式，本院酌情给予被告90天时间支付余款。
三、关于逾期付款违约金问题。原告某公司与被告于晓平之间因付款方式争议而未导致被告未能依约付款，双方对付款方式协商确认中，原告主张违约金理由不充分，本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决如下：
一、限被告于某于本判决发生法律效力之日起九十日内向原告某公司支付房屋余款400000元；
二、驳回原告某公司其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费7300元，减半计收3650元，由被告于某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
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案件唯一码
审判员杨哲
二〇一七年七月三日
书记员麦俊奕
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**附相关法律条文**
**《中华人民共和国合同法》**
**第六十条** 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
**第一百一十四条** 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
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**《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》**
**第五条** 当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。
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**《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》**
**第二十三条**
商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
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**《中华人民共和国民事诉讼法》**
**** **第六十四条** 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
**第一百四十四条** 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
审核：杨哲撰稿：杨哲校对：麦俊奕
印刷：李彬彬
海南省海口市秀英区人民法院2017年7月3日印制
（共印5份）
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[{法规名称:\'《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》\',Items:[{法条名称:\'第一百六十九条第一款\',法条内容:\'
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。[ly]
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。[ly]\'},{法条名称:\'第一百七十条第一款\',法条内容:\'
第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：[ly][ly]
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；[ly]
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；[ly]
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；[ly]
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。[ly]
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。[ly]\'},{法条名称:\'第一百七十五条\',法条内容:\'
第一百七十五条 第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。[ly]\'}]}]};if ($(\"#divTool_Summary\").length
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