台州市黄岩区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）台黄民初字第72号
原告：浙江××医药药材有限公司。住所地：浙江省台
州市××区××街道××山路××号。
法定代表人：王某。
委托代理人：钱某某。
委托代理人：周某。
被告：林甲。
委托代理人：徐某某。
第三人：台州××××电子通信技术有限公司。住所地
：浙江省台州市××中××号。
法定代表人：刘某某。
委托代理人：潘某。
第三人：韩某某。
委托代理人：吴某某。
原告浙江××医药药材有限公司（以下简称医药××）
与被告林甲，第三人台州××××电子通信技术有限公司（以
下简称超××公司）、韩某某为房屋租赁合同纠纷一案，于20
10年1月6日向本院起诉，本院于同日受理后，依法组成合议庭
于2010年4月27日、7月19日二次公开开庭进行了审理。原告医
药××的委托代理人钱某某、周某，被告林甲的委托代理人徐
某某，第三人超××公司的委托代理人潘某，第三人韩某某的委托代理人吴某某到庭参加诉讼（第二次开庭未到庭）。本案
现已审理终结。
原告医药××起诉称：原、被告于2004年11月5日签订租
房协议一份，约定原告将位于台州市××劳动北路××（××
药××楼（以××药××楼）××至××层全部租给被告，租
赁期限为五年，自2005年1月1日至2009年12月30日止，年租金
为110万元人民币。被告承租后仅支付了一年半的房屋租金170
万元，后期租金因原告涉讼被法院裁定扣留，被告陆某向法院
缴纳了租金62万元。租期届满后，原告不再续租并计划收回房
产。被告尚欠租金318万元，且未按约搬离医药大楼。经原告
了解，被告将承租的房屋转租给第三人超××公司，超××公
司又转租给第三人韩某某。请求判令：1、被告林甲支某某屋
租金318万元，并赔偿原告自每期租金期限届满次日起至实际
支付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。2
、被告林甲赔偿原告2009年12月31日起至实际搬离之日止按每
日3013.7元（按110万元每年）计算的经济损失。3、由两第三
人对起诉之日起至实际搬离之日止的房租承担共同的支付责任
（因原告在2010年3月20日实际收回承租医药大楼，故变更诉
讼请求放弃了要求第三人无条件搬离承租的医药大楼的诉讼请
求）。
被告林甲未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：一、答
辩人承租原告的房屋属实，但所欠租金没有原告诉称的那么多
，根据答辩人的计算，5年租金550万元-60万元（提前退还2-
5层承租房屋应减少的租金）-已支付170万元-代原告向法院缴纳240万元左右-
答辩人的租房押金10万元=70万元左右。因此，答辩人还需要
支付的租金不到71万元。二、答辩人认为在租赁期间原告存在
违约情况：1、原告对大楼电梯没有有效维修管理，导致客人
经常卡在电梯里，使被告营业状况直线下降，最后不得不停业
关门。2、在被告房屋租赁期间原告对房某某行装修，导致一
楼店铺无法使用。以上违约行为造成被告的损失足以抵消答辩
人所欠的不到71万元的租金。三、2008年1月31日，被告向原
告的主管局长发函，要求退还2-
5层承租房屋，对一楼租金按50万元计算，即2009年的租金应
减少60万元。但原告没有回复，视为认可答辩人对合同内容的
变更。这60万元应从租金中扣除。四、从目前情况看，原告收
回房屋也是继续出租收取租金，答辩人仍然有续租原告房屋的
权利。要求驳回原告对答辩人的诉讼请求。
第三人超××公司在庭审中述称：第三人与被告签订房
屋转租协议，自2004年开始一直租用涉讼医药大楼一层，由第
三人支付租金给被告，原告一直知情和默许。底楼超讯发的广
告招牌很大，路过的人都能看到。原告在起诉状中称刚发现第
三人在使用一楼房屋，与事实不符。原告与被告租赁协议约定
的租期、租金等情况第三人并不知情。2009年7月27日，第三
人与被告约定的租赁期限尚未到期，因为被告称自己手头紧，
双方又签订2010年补充租赁协议，第三人将2010年全年的租金
57万元支付给被告。2009年10月第三人将承租的底楼房屋借给
了第三人韩某某，并将柜台和设备折价转给第三人韩某某，因此，第三人在2009年12月份之前就已经搬离了医药大楼，不存
在再搬移出屋的问题。本案原告在知道第三人与被告之间的转
租行为后，怠于通知，给自身造成的损失不能由第三人承担。
要求驳回原告对第三人的诉讼请求。
第三人韩某某在庭审中述称：第三人与超××公司达成
口头协议后，于2009年10月11日接手该处房屋的。第三人没有
向医药××租用房屋，且在原告起诉之后（春节后）已经搬离
，不应当要求第三人承担民事责任。
原告医药××为支持其起诉主张的事实，向本院提供了
如下证据材料：1、原告企业法人营业执照及组织机构代码证
，证明原告诉讼主体适格。2、被告林甲的户籍证明、个体工
商户情况表，证明被告诉讼主体适格及被告系台州市黄岩大伟
通信设备商行的业主。3、第三人超××公司登记基本情况，
证明第三人诉讼主体适格。4、第三人韩某某的户籍证明、个
体工商户情况表，证明第三人诉讼主体适格。5、租房协议书
一份，证明原、被告间存在房屋租赁关系。6、（2006）黄某
执字第461－3号民事裁定书一份，证明林甲将部分租金交到了
法院。被告林甲与两第三人对上述证据的真实性质证后无异议
。但林甲认为，其交到法院的租金不止62万元，另外，租房协
议中的10万元押金应该抵消租金。
被告林甲为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据材
料及原告与第三人的质证意见：
1、被告于2008年12月30日发给原告医药××及主管局长
的函件各一份、国内挂号信函收据一张，证明被告方曾书面向原告提出退还承租的医药大楼2-
5层的房屋，并愿意继续承租地面一层，租金调整为每年50万
元，并在函中表明原告10日内不回复视为接受被告方变更合同
内容的要求。函件发出后，原告未作答复，视为合同已发生变
更。原告医药××质证后认为，医药××作为独立的企业法人
，与信函的收件人黄岩区经贸局不存在隶属关系，该信函的收
寄与原告没有关系；且被告关于提出合同变更的要求，若原告
不回复即视为默认同意变更的说法不符合法律规定。两第三人
质证后无异议。
2、法院执行收据22张（实为23份），证明被告曾向法院
交纳租金1928629元，还有2份票据遗失，一份金额20000元，
一份金额455455.45元，以上合计2404084.45元，请求法院予
以核实。原告质证后对该组证据的真实性无异议，但被告上述
票据合计交纳的数额应是1915579元。两第三人质证后无异议
。
3、照片一张，证明原告已经实际收回了房屋，并继续出
租该房屋的事实。原告质证后认为，被告并未与医药××办理
交接手续，照片反映的情况仅是原告的一种预广告行为。两第
三人质证后认为，原告已经完全收回了房屋，并已经将房屋再
次出租了。
第三人超××公司向本院提交了如下证据材料及其他当
事人的质证意见：
1、超××公司与被告于2007年9月12日签订的房屋转租
协议书一份，证明超××公司与被告就医药大楼一层达成租赁协议的事实。其他当事人质证后无异议。
2、超××公司与被告于2006年8月11日签订的房屋转租
协议书补充协议（复印件）一份、2009年7月27日签订的房屋
转租协议补充协议一份，证明原告医药××对于房屋转租是知
晓的。原告质证后认为，协议可以反映第三人超××公司对于
被告转租的房屋系从医药××租赁的事实是清楚的。并且协议
反映的承租人不得转租，说明第三人超××公司对于韩某某后
期拒不搬出的行为应某担责任。其他当事人质证后无异议。
3、医药××大楼产权情况说明（复印件），证明超××
公司租用房屋原告是知情的，且当时医药××董事长林乙系被
告林甲的兄弟，医药××应当清楚转租一事。原告质证后对该
份说明的真实性有异议，认为说明上医药××没有落款时间，
从台州市黄岩大伟通信设备商行的印章落款看，该证明的落款
时间是2004年11月4日，即在原、被告签订租赁合同之前，医
药××不可能将该份说明交给超××公司。其他当事人质证后
无异议。
第三人韩某某未举证。
为核实本案被告所提供照片反映情况的真实性，本院在2
010年4月27日庭审过程某就决定于当天下午组织各方当事人到
现场勘验，制作了勘验笔录。原、被告的委托代理人及第三人
超××公司的委托代理人到场勘验，但第三人韩某某的委托代
理人逾期未到现场。原告对该勘验笔录无异议，被告林甲质证
后认为，在场施工工人称超××公司的东西还没有搬只是一种
猜测，因为大门紧锁，外面人无法知晓里面情况。超××公司质证后认为，当时在现场看到施工场面比较大，施工的时间应
该比较长，与第三人所讲春节时已搬离的事实相符；现场工人
是与原告有利害关系的承租人招来的，其说法不大可信，而且
大门紧闭，工人所说也不能反映客观事实。
根据现场勘验情况，医药大楼已装修一段时间，被告及
第三人反映的原告已实际接收医药大楼的事实存在，故本院责
令原告提供其将医药大楼再次出租的租赁合同。为此原告提供
了其于2010年3月20日与狄某某签订的房屋租赁合同一份（复
印件），认可原告已于2010年3月20日实际收回整体的医药大
楼，并表示勘验时发现的西北角被沈某某药房承租的房屋由其
自行解决，不在本案中处理。被告异议认为，整体收回医药大
楼时间应在春节，比3月20日早。超××公司异议认为，从该
租赁合同第三条可以看出，在此之前，原告与民泰银行已谈过
租赁房屋的事情，实际收回医药大楼的时间应该早于3月20日
，即春节后。原告解释说，与民泰银行谈时，房屋并未收回，
正因如此，最后未谈成功。
经原、被告、第三人举证、质证和当庭陈述，本院审核
证据后认为：第三人韩某某经本院合法传唤，第二次开庭无正
当理由拒不到庭，视为放弃补充答辩、质证、抗辩等诉讼权利
，不影响本案的审理。对于原告提供的证据1、2、3、4、5、6
，被告提供的2号证据及第三人超××公司提供的证据1、2，
各方当事人质证后均无异议，本院予以确认。对于被告提供的
1号证据，本院采纳原告的质证意见，不予采纳。对于被告提
供的3号证据的真实性，其他当事人均无异议，本院予以确认。就该份证据反映的涉讼医药大楼已另行出租的事实，本院经
现场勘验，结合第二次庭审原告的自认，对该事实予以认定。
但被告、第三人均主张某告在春节后就实际收回房屋，鉴于双
方没有交接手续，而且原告自认3月20日实际收回房屋本身含
有妥协意味，因此被告、第三人的主张缺乏依据，本院不予采
纳。对于第三人超××公司提供的3号证据，原告质证后认为
，该证明的时间是2004年11月4日，即在原、被告签订租赁合
同（11月5日）之前，医药××不可能将该份证明交给超××
公司。但被告租赁医药××大楼系较重大的民事行为，双方应
当存在一定时间的磋商过程。且被告租赁医药大楼时，被告兄
弟林乙系医药××董事长，在租得医药大楼的当月23日，被告
即将大楼一层转租给第三人超××公司。结合超××公司做在
门面上的醒目的广告招牌等情节，医药××辩称对转租一事不
知情，于理不合。因此，对于林甲与超讯发之间的转租事实，
本院认定原告是知情的。对本院依职权所做的现场勘验笔录，
应作为认定本案相关事实的依据。
经审理，本院认定如下案件事实：
2004年11月5日，原告医药××与被告林甲签订租房协议
书一份，原告将位于台州市××劳动北路××（××药××楼
从地××至××层全部租给被告使用。协议约定：租赁期限为
5年，自2005年1月1日至2009年12月30日止；年租金为1100000
元人民币，租金第一年自协议签订生效之日起10天内一次性付
清，第二至五年须在前一租赁年期满前二个月分上半年和下半
年一次性付清（上半年60万元，下半年50万元）；被告交给医药××租赁抵押金10万元，不计息，租房期满后（退出租场）
，在1个月内归还；大楼设立的电梯供被告在租赁期内使用，
按照行业标准，被告在租赁期内对电梯的年检、保养、维修等
有关事项，全部由被告负责，租用期满后，交还原告时应手续
齐全、运行正常。协议还约定：在大楼租赁期内被告不得自行
转租，若要自行转租，应先通知原告，双方协商解决等条款。
被告租得大楼后，即于同年11月23日将医药大楼第一层转租给
第三人超××公司。协议约定：租期3年，自2005年1月1日至2
007年12月30日止，年租金为700000元。租赁期间，被告向原
告医药××支付了一年半的房租1700000元。后因原告涉讼，
本院执行机构裁定扣划医药××出租大楼的租金收入，被告林
甲陆某某原告医药××向本院缴纳了租金1935579元。2006年8
月11日，被告林甲与第三人超××公司签订了房屋转租协议书
补充协议，约定将2007年的房租由原来的70万元调整为62万元
，并约定2007年的租金提前至补充协议签订之日支付。2007年
9月12日，被告与第三人超××公司续签了房屋转租协议书，
约定在超××公司原承租使用范围内，续租期为2年，自2008
年1月1日起至2009年12月30日；2008年租金为620000元，于双
方签订本协议时一次性付清；2009年租金为650000元，于2008
年11月前付清。超××公司与被告的上述协议均已履行。2009
年7月27日，在原、被告约定的5年合同期限截止日2009年12月
30日即将届满之前，被告又与第三人超××公司签订了房屋转
租协议补充协议，约定2010年被告继续将房屋租给超××公司
，2010年房租由原来的65万元调整为57万元，并要求必须于当日将2010年房租付清。协议签订后，超××公司当日支付被告
2010年房租570000元。2009年10月，第三人超××公司将经营
的柜台、存货等一并折转给第三人韩某某经营（超××公司称
房屋是无偿借给韩某某使用），但转让款至今没有结算支付。
2010年4月27日（第一次庭审当日下午），本院组织双方
当事人到场对医药大楼进行了现场勘验：涉讼医药大楼朝东门
面（临劳动北路）拉有横幅，载：本大楼一楼、二楼对外招租
；该大楼一楼，朝东门面三间，卷闸门紧闭，北边有广告牌载
：超讯发手机连锁；在大楼一层北侧西北角有沈某某药房作为
仓库使用的房间，面积约50至60平方。大楼二楼系原ktv包厢
等，建筑空间堆满杂物。大楼三至五楼均有施工人员正在装修
。庭审质证中，原告妥协性地自认于2010年3月20日实际收回
整体医药大楼，并于2010年3月20日将大楼整体出租给其他承
租人，照片所示的大楼招租横幅是目前的承租人所拉。
本院认为：一、原、被告签订的租房协议书系双方当事
人真实的意思表示，内容并不违法，应为有效。被告主张其于
2008年1月31日向原告的主管局长发函，要求退还2-
5层承租的房屋，对一楼租金按50万元计算，因原告没有回复
，应视为认可对合同内容的变更。首先，原告系市场经济中的
独立法人，有其独立的法人人格，被告向黄岩区经贸局发函，
对象错误；其次，该函件是否确已为相关人员收取不能证明；
第三，退一步，即便相关人员均已收到该函件，也并不能视为
合同内容已变更，因为不作为的默示同意只有在法律有明确规
定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示，但本案不存在上述情形。综上，被告主张某告以默示方式同意变
更合同内容，缺乏依据，本院不予采纳。生效合同双方均应按
约履行。为此，房屋租赁合同约定的租金550万元，被告应当
支付。剔除原告已收取的租金170万元和被告代原告向本院缴
纳的租金1935579元，被告尚欠原告的租金是1864421元。另外
，按合同约定被告交给原告的租赁抵押金10万元，应在租房期
满后（退出租场），在1个月内归还。虽然，原告主张存在水
电费的结算问题，但目前原告已实际接收医药大楼，其又未举
证证明被告存在欠水电费的事实，因此，该10万元租赁抵押金
应从尚欠租金中直接扣减，如果确实存在水电费的欠缴问题，
原告可另行解决。为此，被告应付原告合同期内的租金是1764
421元（按合同约定的支付期限，上述款项应在2007年10月底
前付164421元，2008年4月底前付50万元，2008年10月底前付6
0万元，2009年4月底前付50万元），被告未按照约定支某某租
费，已构成违约，应某担相应的违约责任。原告该项诉讼请求
中的合理部分，本院予以支持。对于该房租的利息损失，应从
逾期之日起按银行贷款基准利率分段计算为妥。二、被告与第
三人超××公司之间转租协议以及超××公司与韩某某之间的
柜台、存货转让和房屋借用的效力问题。原告医药××主张对
于被告转租大楼一层给第三人超××公司一事并不知情，但从
大楼一层东北面超××公司醒目的广告牌以及被告林甲与原告
医药××原法定代表人林乙的兄弟关系等情形看，原告主张对
转租协议不知情，难以使人信服。原告医药××在知悉被告的
转租行为后，在六个月内未提出异议，应视为同意转租。因此，被告与第三人超××公司在承租期限内签订的转租协议有效
。但被告与第三人超××公司达成的2010年1月1日至2010年12
月30日的转租协议，因转租期限已经超出了被告剩余的承租期
限，该部分协议无效。对于超××公司与韩某某就经营达成的
转让协议，双方涉及2010年1月1日至2010年12月30日承租房屋
的借用约定无效。鉴于原告在诉讼过程某已实际收回租赁房屋
，原告也放弃了要求两第三人搬离大楼的诉讼请求，对此本院
不再进行处理。三、原告要求被告赔偿2009年12月31日起至实
际搬离之日止按每日3013.70元（1100000元／365）计算的损
失，并要求两第三人对起诉之日起至实际搬离之日止的房租承
担共同的支付责任的问题。首先，原告在承租期限届满不久的
2010年1月6日即诉至法院，要求返还医药大楼，被告林甲明知
2010年其承租期限已届满，却又将医药大楼2','2018-09-28
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