浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙0602民初7275号
原告：绍兴市美怡居物业管理有限公司，住所地绍兴市越城区武勋坊24号。
法定代表人：郑华，执行董事。
委托诉讼代理人：郦海忠，浙江鉴水律师事务所律师。
被告：徐春华，女，1982年3月5日出生，汉族，住绍兴市越城区鉴湖镇官山岙村岙里头**号，现住绍兴市越城区。
原告绍兴市美怡居物业管理有限公司(以下简称“美怡居物业公司”)与被告徐春华物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月27日立案受理，由代理审判员张蓓独任审判，后组成合议庭进行审理。原告美怡居物业公司委托诉讼代理人郦海忠，被告徐春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告美怡居物业公司向本院提出诉讼请求:1.被告徐春华支付绍兴市城南玲珑湾小区2幢301室2016年1月1日至2017年12月31日的物业服务费用4599.80元，并支付自2016年4月1日起至款清日止按日万分之五计算的违约金；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将第一项诉讼请求的违约金明确为：2016年物业费的违约金自2016年4月1日起至款清之日止按日万分之五计算，2017年物业费的违约金自2017年4月1日起至款清之日止按日万分之五计算。事实与理由：原告美怡居物业公司依据与绍兴市城南玲珑湾小区建设方绍兴绿建房地产开发有限公司签订的前期物业管理服务合同，为位于绍兴市的玲珑湾小区提供前期物业管理服务，玲珑小区建设方于2014年12月交房，至今玲珑湾小区尚未成立业主委员会。被告徐春华系玲珑湾小区2幢301室（高层住宅，建筑面积104.73平方米）的业主（买受人）。虽经催收，被告至今尚未支付涉案物业2016年1月1日至2017年12月31日，共计4599.80元的物业费用（包括物业费、能耗费）。现原告诉至法院，要求被告支付涉案物业服务费用并支付逾期付款违约金，望法院予以支持。
被告徐春华辩称：装修押金根据协议约定在业主入住一年后退还，但至今没有退还。现在被告之前反映的问题物业到现在还没有给被告解决掉，故被告拒不交纳物业费。小区物业保安管理不完善，业主的安全得不到保障。2015年被告支付了租车位的钱，但是没有得到实际的使用权；物业公司擅自张贴广告牌，至今没有公开张贴通知，也没有告知过小区业主。楼上人家空调外机漏水问题被告多次反映至今无果；邻居的粪便池也没有帮被告解决好，绿化在修剪后垃圾都不及时清理掉，楼道里的消防设施没有检查记录。被告认为，只要物业把问题解决好，被告随时可以交物业费的。
当事人围绕各自主张依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：
证据1，视频1组、照片1组，要求证明楼上楼下邻居存在空调外机漏水、油烟，粪池堵塞等问题至今未解决，原告在地下车库私拉电线存在安全隐患的事实。原告质证认为视频上并没有确切的特定的范围，视频是否拍自涉案小区在视频中没有显示出来，对证据关联性、真实性、合法性均有异议。本院认为，原告提供的视频系相邻权纠纷范畴，不属于本案审理范围，对此在本案中不予认定。关于照片亦无法确认与本案的关联性，故对此不予认定。
证据2，收款收据2分，要求证明被告于2015年3月6日交纳的2000元装修押金原告至今未退还，2015年4月交的1800元车位租用费，至今未使用，但原告未予归还的事实。原告质证认为2张收款收据不属于本案审理的范围，本案系物业管理服务费用，对装修押金和车位租用费应当在另案中处理。本院认为，因被告在本案中未提出反诉请求，故对此证据在本案中不予认定。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年5月8日，原告美怡居物业公司与被告徐春华签订《前期物业管理服务协议》一份，协议约定原告为被告所在的玲珑湾小区提供前期物业服务，首次物业费交纳时间为自房屋交付使用，即开发商书面通知购房者交房之日起计收物业服务费购房者（业主）必须在10日内到房产公司来办理交房手续并同时到物业公司办理入住手续，因被告原因未办理交房的视为已交付。以后每次交纳费用时间为每年3月底前交纳次年度一年的物业管理服务费及其他有关费用。物业服务费收费标准根据建筑面积收取，其中高层住宅为1.38元/月*㎡（不含公共设施能耗费。另行按0.45元/㎡计算收取），建筑面积为104.73㎡。2015年3月6日，案涉房屋玲珑湾2幢301室业主徐春华登记入住。合同还约定，若被告未按照协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并支付从逾期之日起按每天千分之三加收违约金。经原告美怡居物业公司催缴，被告徐春华今未交纳自2016年1月1日起2017年12月31日止的物业管理服务费及能耗费。
本院认为，原告与被告徐春华签订的《前期物业管理服务协议》，双方主体适格，内容合法，均为有效，双方应按约履行合同义务。原告为被告房屋所在小区提供物业服务，虽未能尽善尽美，但被告也实际接受了原告提供的包括保安、卫生等物业管理服务，被告理应向原告交付物业服务费用。根据原、被告提供证据并结合庭审陈述，被告马徐春华应于每年的三月底前履行次年度物业管理服务费的交纳义务，案涉房屋建筑面积为104.73㎡，按高层住宅计费标准1.38元/月*㎡（不含公共设施能耗费。另行按0.45元/㎡计算收取）计算，而被告徐春华至今尚未交纳自2016年1月1日起至2017年12月31日止的物业管理服务费，已构成违约。故对原告要求被告支付自2016年1月1日至2017年12月31日止的物业服务费3468.66元及能耗费1131.08元的诉请，应予支持。关于原告主张的违约金，因原、被告双方合同约定按日千分之三收取违约金，现原告自愿调整为按日万分之五计算，符合法律规定和合同约定，故对该诉请亦予以支持。关于被告徐春华提出的因邻居空调外机漏水、油烟等问题物业未给予解决的抗辩意见，本院认为上述问题属相邻权纠纷范畴，不属本案审理范围。另关于被告提出的关于租车位费用及装修押金返还的意见，因被告在本案中未提出反诉请求，故在本案中对此亦不予处理。同时本院认为，在物业管理服务中的双方应换位思考、相互体谅，作为业主方如均以物业管理服务存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业管理服务正常运行所需要经费将无法得到保障，最终导致物业管理服务恶化，损害到业主权利；作为提供服务方，原告也应多站在业主的立场角度，考虑业主的意见及切身利益，改进物业管理服务中的不足，提高服务质量，努力与业主建立良好的服务合同关系，促进物业服务良性发展。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告徐春华于本判决生效之日起三十日内向原告绍兴市美怡居物业管理有限公司支付自2016年1月1日至2017年12月31日止的物业管理服务费3468.66元、能耗费1131.08元及违约金（其中2016年的违约金以2299.87元为基数，按日万分之五标准自2016年4月1日起计算至款清之日止，2017年的违约金以2299.87元为基数，按日万分之五标准自2017年4月1日起计算至款清之日止）。
二、驳回原告绍兴市美怡居物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费依法收取50元，由被告徐春华负担，于本判决生效之日起七日内向本院付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 赵 钦
代理审判员 张 蓓
人民陪审员 金林明
二〇一七年十一月二日
书 记 员 周 萍
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
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