重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝民终218号
上诉人（原审被告）：重庆中华置业有限公司，住所地重庆市江北区锦馨苑2号附1号2-2。组织机构代码20286353-3。
法定代表人：杨晓轩，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李思伦，重庆百君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：莫涛，重庆百君律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：皮丰恺，男，1974年9月22日出生，汉族，住重庆市江北区。
委托诉讼代理人：朱海东，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢鹏，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
上诉人重庆中华置业有限公司（以下简称中华置业公司）因与被上诉人皮丰恺合同纠纷一案，不服重庆市第一中级人民法院（2016）渝01民初884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月28日立案后，于2017年6月12日询问进行了审理。本案现已审理终结。
中华置业公司上诉请求：1.撤销重庆市第一中级人民法院（2016）渝01民初884号民事判决，驳回皮丰恺的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由皮丰恺承担。主要事实和理由：1.中华置业公司与皮丰恺分别于2014年6月20日、7月10日各签订了一份《两江春城认购协议》（以下简称620协议、710协议），一审认定中华置业公司同意撤回620协议与事实不符。且皮丰恺催告中华置业公司只依据620协议，而620协议已被710协议取代，中华置业公司有权拒绝履行。2.由于订立商品房买卖合同的主体未确定，故不能完成权属转移登记。但中华置业公司一审举示的竣工图纸等证明皮丰恺已委托施工单位进场施工,中华置业公司已向皮丰恺交付涉案房屋,履行了710协议的主要义务。3.710协议仅约定，以中华置业公司通知起30日内签署商品房买卖合同，未约定中华置业公司履行通知义务的期限。皮丰恺仅有权催告中华置业公司履行订约通知义务，无权直接催告中华置业公司签署商品房买卖合同。4.双方签署620协议、710协议的目的均是签署正式的商品房买卖合同。中华置业公司举示了商品房预售许可证，证明具备订立商品房买卖合同的法定要件。即使中华置业公司迟延履行订约通知义务，现在仍具备与皮丰恺签署商品房买卖合同的条件，不会致签署710协议的目的落空。5.即使判决解除710协议,该协议约定商业部分定金300万元,超过商业部分购房款总额1200万元的20%，超过部分不应适用定金罚则。6.皮丰恺诉请��还金额仅1400万元，一审法院根据710协议约定的购房总款3600万元确定级别管辖错误。2017年1月9日庭审中皮丰恺一般授权代理人当庭变更诉讼请求为，解除双方当事人之间的所有协议（包括620协议、710协议和《认购协议补充协议》以下简称补充协议）。一审判决仅解除710协议，对620协议和补充协议未做评判，遗漏处理当事人诉讼请求。
皮丰恺辩称，1.710协议和620协议的区别仅在于皮丰恺认购的其中一套房屋楼层房号发生变化，总购房面积和总价相应变化，其余条款均一致。双方均确认710协议变更了620协议，一审法院有权对620协议不予审查。皮丰恺催告中华置业公司签订商品房买卖合同，对交易房屋以每层为单位合证以及交房，均属于710协议约定义务，中华置业公司无权拒绝履行。2.根据710协议第八条的相关规定，中华置业公司须完成案涉房屋的改造、装修。���使中华置业公司举示的施工单位人员和设计人员证言、设计图纸等能证明现场有装修改造的情况，也不能证明已将案涉房屋交付皮丰恺占有使用。3.根据710协议约定，中华置业公司应在2015年12月30日前完善交付房屋，一审法院据此认定中华置业公司应在此前通知皮丰恺签署商品房买卖合同，并认定中华置业公司违约致不能实现合同目的正确。4.商业部分和住宅部分的价款共同构成710协议标的额3600万元，定金700万元并未超过合同总额的20%。5.皮丰恺请求解除合同的标的是3600万元，属于一审法院级别管辖范围。2017年1月9日庭审中变更诉讼请求是皮丰恺的意思表示。双方认可710协议取代620协议。710协议解除，620协议、补充协议当然随之解除。一审不存在未决诉讼请求的问题。
皮丰恺向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《两江春城认购协议》及补充协议；2.由中华置业公司双倍返还定金1400万元；3.案件受理费由中华置业公司负担。一审中，皮丰恺当庭明确依据合同法第九十四条第4项的规定，请求解除合同。解除合同的事由为：中华置业公司未按约于2015年12月30日前交房及与皮丰恺签订重庆市商品房买卖合同；未按约让皮丰恺提前进场装修；未按约为每层房屋合并办理为一个产权证。
一审认定事实：皮丰恺与中华置业公司于2014年6月20日签订了620协议。同日，皮丰恺向中华置业公司分九次转账支付定金700万元。中华置业公司向皮丰恺出具两份收据，分别收到皮丰恺住宅定金400万元和商业房屋定金300万元。
一审庭审中，皮丰恺与中华置业公司均表明双方签订的620协议已经被双方签订的710协议所代替，不再将620协议作为本案证据。
2014年7月10日，甲方中华置业公司（出卖人）与乙方皮丰恺（买���人）签订710协议。约定：一、对于住宅部分，乙方认购两江春城4号地块1号楼16－19层、29层17号房。累计建筑面积3105.92平方米，套内面积2458.20平方米，套内单价9763.24元每平方米，总价2400万元。对于商业部分，乙方认购两江春城4号地块1号楼1层建筑面积413.46平方米，建筑面积单价29023.36元每平方米，总价1200万元。二、乙方于2014年6月20日自愿缴纳认购定金700万元整。其中住宅部分定金400万元，商业部分定金300万元，待双方签订该房屋《重庆市商品房买卖合同》时，上述认购定金自动转为房款。三、乙方在签订本认购协议后，以甲方通知之日起30日内，须携带签约所需证件和资料至甲方销售中心签订《重庆市商品房买卖合同》，并按照选择的付款方式支付购房款及其他相应费用。四、若乙方未按照本协议约定时间与甲方签订《重庆市商品房买卖合同》或未付清相应款项，即视为乙方放弃此次购房，则定金700万元不予退还，且甲方有权将房屋售予第三方，本认购协议立即失效。五、在乙方遵守本认购协议约定的前提下，甲方无权将房屋销售给第三方，如甲方违约，乙方有权请求甲方双倍返还定金。六、甲乙双方同意，在签订《重庆市商品房买卖合同》之前，本认购协议对甲乙双方均有约束力。在甲乙双方签署买卖合同后，本认购协议则同时失效，并由甲方收回，但本协议第八条补充协议，由甲乙另行签署补充条款，作为《重庆市商品房买卖合同》的一部分，具有相同法律效力。八、补充协议：1.两江春城4号地块1、2号楼中间、4号地块西侧目前规划为开敞空间及城市绿地，甲方在结合绿地、满足规划的前提下，尽可能设计成地面车位免费给乙方使用；2.在乙方购置物业车库内，甲方赠送一个产权车位及5个不计产权车位给乙方免费使���；3.两江春城4号地块1号楼16至19层及乙方所购所有商业，甲方在每个房间和通道按酒店消防验收标准增设报警器和消防喷头，甲方在乙方购买商业公共厕所部分按照酒店标准装修好交付乙方使用；4.乙方需更换两江春城4号地块1号楼16至19层的过道、门和锁（含消防门），乙方提供装修设计图纸、甲方负责装修，其标准不超过甲方原有装修标准，其中入户门价格不超过980元；5.乙方在本屋顶免费设立广告位，甲方负责与物管公司沟通协调，同时甲方为乙方在两江春城4号地块2号楼红线范围内的临街处规划一个广告位，制作费用由乙方自行承担，广告位地点由甲乙双方协商确定；6.甲方承诺乙方所购物业按60％缴纳物管费；7.甲方装修时乙方可以免费入场装修，进场装修时间不晚于2015年3月31日；8.两江春城4号地块1号消防电梯在满足本幢业主使用下，由乙方管理使用；9.甲方按照乙方要求合理修改室内墙体结构（阳台增设窗户、阳台两边增设耳朵等），乙方提供装修设计图，费用由甲方承担；10.乙方购买的4号地块1号楼29－17按照精装修标准交房；11.若乙方购买物业后甲方对外销售价格下调，乙方所购物业获得相应比例差价补偿；12.甲方义务为乙方所购物业以整层面积在相关部门合为一个房产证；13.若甲方在乙方支付购房定金后，甲方未就合证问题予以解决，乙方有权请求甲方双倍返还所有定金；14.甲方应在2015年12月30日前将乙方所购物业完善交付；15.乙方提供签订合同及办理按揭相关人员的名单，由甲方核实征信，签订商品房买卖合同时乙方最终确定签订合同及办理按揭人。附：皮广会、陈有章、王建秀、何瑞荣、皮广菊、何佳、万雨、皮丰恺等身份信息。
2015年10月21日，皮丰恺向中华置业公司发函，以中华置业公司至今���达到进场装修条件且协商未果、16－19层消防至今未施工且未合证、室内墙体未按图修改、价格调整期间隐瞒事实、不能按照协议约定时间2015年12月30日交付使用等为由，要求按照约定条款解除认购协议并由中华置业公司双倍退回定金1400万元及资金占用利息。
2016年2月14日，皮丰恺向中华置业公司发出《催告函》，要求中华置业公司在接到函件后三日内交付所购房屋、签订商品房买卖合同、解决合证问题。如果中华置业公司未按照本催告函通知时限履行认购协议的全部义务，认购协议自动解除，中华置业公司按照协议约定承担赔偿及其他法律责任。次日，中华置业公司工作人员签收《催告函》。
庭审中，中华置业公司申请证人周游、黄松柏、丁志杰出庭作证。其中，证人周游、黄松柏系在重庆市渝北区人民法院开庭审理中出庭作证，证人丁志杰��在一审法院开庭审理中出庭作证。一审庭审中，双方当事人均同意将证人周游、黄松柏在重庆市渝北区人民法院出庭作证的证人证言作为本案证人证言，无需证人周游、黄松柏再次出庭作证。双方当事人还同意在重庆市渝北区人民法院举示的证据和发表的质证意见作为本案中举示的证据和发表的质证意见。
庭审中，皮丰恺主张710协议是为了正式签订商品房买卖合同之前的预购协议，不是正式的商品房买卖合同，协议有效。中华置业公司主张710协议是签署正式商品房买卖合同前的预约合同，协议有效。
对双方当事人对有争议的证据和事实，一审认定如下：
关于证人周游、黄松柏、丁志杰的证人证言，结合证言内容、通话记录及皮丰恺的质证意见，对丁志杰是施工图设计人员的身份予以确认，对周游、黄松柏负责房屋整改的身份予以确认。虽然周游、黄松柏均证明与皮丰恺建立了施工合同关系，但周游、黄松柏与皮丰恺既无书面合同，亦无付款事实，结合710协议第八条第3项、第9项的约定，中华置业公司须在每个房间和通道按酒店消防验收标准增设报警器和消防喷头，并按照乙方皮丰恺要求合理修改室内墙体结构（阳台增设窗户、阳台两边增设耳朵等），由皮丰恺提供装修设计图，费用由甲方中华置业公司负担等合同内容。对证人周游、黄松柏关于其与皮丰恺建立施工合同关系的证人证言，不予采信。皮丰恺与证人丁志杰所在单位重庆品辰装饰工程设计有限公司签订了设计合同，并由证人丁志杰完成施工设计图。皮丰恺负责提供施工设计图是其710协议约定义务。皮丰恺提供施工设计图的事实，不导致认定皮丰恺与周游、黄松柏建立施工合同关系。且证人丁志杰关于应由皮丰恺支付施工人员工钱的��人证言，系传来证据，证明力低。对证人丁志杰关于皮丰恺与施工人员建立施工合同关系的证人证言，亦不采信。中华置业公司既无交付房屋的书面证据，又无其履行《两江春城认购协议》第八条第3项、第9项约定的其他事实证据，对中华置业公司主张涉案房屋已经于2015年12月30日前交付皮丰恺的主张，不予采信。
一审法院认为，皮丰恺与中华置业公司签订的710协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，内容合法有效。
本案的争议焦点为：一、710协议的合同性质；二、710协议是否应该解除，以及如若解除合同后，是否应双倍返还定金。
一、关于710协议的合同性质，双方当事人均确认为预约合同，不是商品房买卖合同。预约合同，即约定将来成立一定契约的契约，预约合同签订后，当事人负有在一定期限内缔结本��的义务。因710协议明确约定还需要签订商品房买卖合同，以及买受人是皮丰恺还是皮丰恺等八人尚未明确，房屋价款如何支付、按揭首付款数额等均未明确。根据双方当事人的意思表示及710协议的内容，应认定710协议是预约合同。
二、关于710协议是否应该解除，以及若710协议解除后，是否应双倍返还定金的问题
1.双方在710协议第八条第13项约定了中华置业公司应该将皮丰恺认购住宅按每层合为一个房屋产权证，中华置业公司未能合证，皮丰恺有权请求中华置业公司双倍返还定金。中华置业公司并未举证证明已经将皮丰恺所购住宅按每层合为一个房屋产权证，仅表示可以合证。但710协议并未明确合证的时间，且双方尚未签订商品房买卖合同本约，买受人是皮丰恺还是皮丰恺等八人亦未明确。皮丰恺目前以此为由请求解除合同，不予支持。
2.中华置业公司未将皮丰恺认购房屋按约于2015年12月30日前交付皮丰恺，已经构成违约。但710协议并未约定皮丰恺可因此解除合同。涉案房屋虽未交付，但皮丰恺并未证明中华置业公司交付不能。皮丰恺不能证明因中华置业公司未交付房屋的违约行为致使不能实现其合同目的，皮丰恺以此为由请求解除合同，不予支持。
3.710协议第三条明确约定应由中华置业公司通知皮丰恺签订商品房买卖合同本约，但未约定签订本约的时间，属于约定不明。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款的规定，中华置业公司负有在合理期限内履行通知皮丰恺协商签订本约的义务。因710协议约定中华置业公司应于2015年12月30日前交付房屋，而交付房屋应属于商品房买卖合同的合同义务，且710协议于2014年7月10日签订，由此认为中华置业公司应在2015年12月30日前通知皮丰恺协��签订本约。
中华置业公司既未证明在前述合理期限内通知皮丰恺协商签订本约，且皮丰恺于2016年2月14日通过《催告函》函告中华置业公司在三天内签订商品房买卖合同后，中华置业公司对《催告函》亦未回复。中华置业公司不作为行为应认定为预约合同一方不履行订立买卖合同的义务，致使合同目的不能实现。皮丰恺以中华置业公司没有与皮丰恺签订商品房买卖合同为由请求解除认购协议，既符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，又符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，应予支持。
4.710协议确定房屋总价款为3600万元，皮丰恺缴纳700万元定金的数额符合《中华人民共和国担保法》第九十一条规定。710协议因中华置业公司迟延履行致使合同目的不能实现并予以解除，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百二十条第一款的规定，中华置业公司应当向皮丰恺双倍返还定金1400万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百二十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、解除皮丰恺与中华置业公司于2014年7月10日签订的《两江春城认购协议》；二、中华置业公司于本判决生效后三日内向皮丰恺双倍返还定金1400万元。本案案件受理费221800元，由中华置业公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
案涉房屋于2013年取得商品房预售许可证。
710协议将620协议中皮丰恺认购的4号地块1号楼的4-3房屋变更为29-7房屋，认购房屋的总面积和单价因此相应变化，两份协议的其他约定均一致。一审中，双方确认，两份协议约定不一致之处，以710协议为准。
2014年11月26日，双方达成补充协议，对案涉房屋的单价进行变更，住宅部分约定总价为2128万元，商业部分总价仍约定为1200万元。一审判决书载明，皮丰恺举示了该补充协议，因该补充协议系复印件，中华置业公司不认可真实性，一审法院对该补充协议的真实性不予确认。二审中，双方当事人对该补充协议的真实性均予以认可。
皮丰恺于2015年10月21日、2016年2月14日向��华置业公司进行催告的函件载明，双方签署了620协议。函件中载明皮丰恺认为中华置业公司未履行义务的情况及请求与一审查明一致。
本院二审对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：一、案涉合同是否应当解除；二、中华置业公司是否应向皮丰恺返还定金及返还数额。
一、关于案涉合同是否应当解除的问题。结合本案查明的事实，案涉合同应当解除。事实和理由：1.签署710协议的目的并非仅是签署普通的商品房买卖合同，而是签署满足710协议约定条件的商品房买卖合同。因为在签署710协议以前，案涉房屋已取得商品房预售许可证，没有签署普通商品房买卖合同的法律障碍。即无需通过签订710协议实现签署普通商品房买卖合同的目的。因此，签署710协议的目的只能是合同相对方全面履行710协议约定义务，以签���满足710协议约定条件的商品房买卖合同。2.中华置业公司未按约履行710协议约定义务，经皮丰恺于2015年10月21日、2016年2月14日两次催告后，仍未能全面履行，致使合同目的不能实现。710协议将中华置业公司完善交付物业与中华置业公司应准许皮丰恺免费入场装修这两项义务单列，并约定了不同的履行时间。故入场装修不等同于完善交付物业。即使中华置业公司举示的皮丰恺委托他人入场施工装修的证据应被采信，也不能证明中华置业公司已履行710协议第八条第14项约定的完善交付义务。且完善交付义务列在中华置业公司其他各项应履行义务之后，并被冠以“完善”的定语，应认定中华置业公司须实际履行其他义务如按约装修改造、对皮丰恺认购房屋按整层面积合并办证等义务后才符合完善交付物业的条件。710协议约定完善交付物业的时间在2015年12月30日前，因此中��置业公司应在2015年12月30日前完成对皮丰恺认购房屋按整层面积合并办证等义务以满足完善交付物业的条件。
综上，中华置业公司未履行对案涉房屋按整层面积合并办证、完善交付等义务，致使不能实现皮丰恺签署710协议的目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）项的规定，对皮丰恺提出解除710协议的请求予以支持。一审判决书记载了当事人对补充协议的举证质证意见及法院的评判，并非如中华置业公司所称，未对补充协议进行审理，但未对当事人解除补充协议的诉请予以明确回应确属不当。二审中，双方当事人对补充协议的真实性予以确认，本院对补充协议予以采信。补充协议系对710协议的补充，两协议指向标的物、订约目的相同，故一并判决解除补充协议。一审中双方已确认620协议与710协议不同之处以710协议为准，故应认��710协议变更、替代了620协议，无需再行解除620协议。
二、关于中华置业公司是否应向皮丰恺返还定金及返还数额的问题。中华置业公司应向皮丰恺返还1340万元。事实和理由：中华置业公司违约致皮丰恺签署710协议的目的不能实现。中华置业公司应根据法律规定和协议约定向皮丰恺返还定金。经补充协议调整价格后，住宅部分总价为2128万元，故住宅部分的定金400万元未超过住宅部分总价的20%。中华置业公司应双倍返还住宅部分定金800万元。商业部分房屋价款1200万元的20%仅240万元，710协议约定商业部分房屋定金300万元，超过1200万元的20%，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百二十一条的规定，超过的60万元应作为预付款而不应支持双倍返还。故合��解除后商业部分应返还的数额为双倍定金480万元加上60万元预付款，总额为540万元。皮丰恺提出将住宅和商业部分的定金合计后与总房款3600万元进行比较的请求，实质变更了710协议第二条关于住宅和商业部分定金数额的约定，不予支持。因此，中华置业公司应向皮丰恺返还1340万元。
关于一审法院是否违反级别管辖的问题。根据皮丰恺诉请解除合同的标的金额，一审法院对本案的管辖符合《最高人民法院关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准的通知》（法发[2015]7号）的规定，中华置业公司认为一审法院违反级别管辖规定的上诉理由不能成立。
综上，原审适用法律有误，依照《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百二十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销重庆市第一中级人民法院（2016）渝01民初884号民事判决；
二、解除皮丰恺与重庆中华置业有限公司于2014年7月10日签订的《两江春城认购协议》及2014年11月26日签订的《认购协议补充协议》；
三、重庆中华置业有限公司于本判决生效后十五日内向皮丰恺返还定金及预付款共计1340万元；
四、驳回皮丰恺的其他诉讼请求。
一审案件受理费221800元,由重庆中华置业有限公司承担200000元,由皮丰恺承担21800元，二审案件受理费208200元，由重庆中华置业有限公司承担200000元,由皮丰恺承担8200元。
本判决为终审裁定。
审 判 长 张小波
审 判 员 徐 宾
代理审判员 周 倩
二〇一七年七月三日
书 记 员 文婷婷