中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终3180号
上诉人（原审原告）：左建军，男，汉族，1967年3月17日出生，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：汤哨锋，广东谨然律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林沛芸，广东谨然律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市兴中蔬菜联合总公司，住所地广东省广州市白云区石井镇北郊大朗铁路货场东侧。
法定代表人：曹锐豪，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张颉，广东恒博律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：KWONCHUNGKYEOM，男，1978年2月1日出生，韩国国籍，
上诉人左建军因与被上诉人广州市兴中蔬菜联合总公司（以下简称兴中公司）、KWONCHUNGKYEOM房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初5969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人��建军上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判左建军对涉案广州市中山八路89号首层自编第十间商铺享有优先承租权；3.本案一、二审诉讼费用由兴中公司承担。后变更上诉请求为：1.一审违反法定程序，请求撤销一审判决，发回重审；2.一审认定事实错误，请求撤销一审判决，发回重审；3.本案一、二审诉讼费用由兴中公司负担。事实理由如下：一、一审法院送达文书违反法定程序，依法应当撤销一审判决并发回重审。一审法院于2017年9月30日将本案诉状副本、开庭传票、证据、左建军增加和变更诉讼请求申请书送到涉案商铺留置送达给KWONCHUNGKYEOM，于2017年11月29日将本案一审判决书送到涉案商铺留置送达给KWONCHUNGKYEOM，受送达人签名一栏显示店员李红梅。首先，KWONCHUNGKYEOM为外国人，本案不适用留置送达；其次，自2017年11月8日起涉案商铺由左建军与阙小英联营，KWONCHUNGKYEOM已不是涉案商铺的实际经营者，一审法院到涉案商铺留置送达判决书显然违法。二、一审判决认定事实错误，依法应当撤销一审判决，发回重审。一审法院认定左建军无证据证实具备“出租方继续出租房屋”和“同等条件”两个条件，属于认定事实不清，应撤销一审判决，发回重审。（一）兴中公司对涉案商铺具有继续出租的意愿，且兴中公司也有意将涉案商铺继续出租给他人，涉案商铺完全符合出租方继续出租房屋的前提。兴中公司已于2017年4月左右与被上诉人KWONCHUNGKYEOM就涉案商铺签订租赁《合同》，可以证明兴中公司对于涉案商铺具有继续出租的意愿，而非自己经营使用。（二）左建军已经向兴中公司明确提出继续承租的意思表示。左建军自2009年起承租涉案商铺，与兴中公司一直保持良好的合作关系。在租赁期间，左建军按时交租，不存在任何违约行为。涉��合同于2017年4月30日到期，左建军于2016年9月2日就已经向兴中公司发函要求继续承租，租金标准也表示可以商议。根据2012年4月22日《合同》的约定，在现租金基础上，按周边市场同等条件下左建军享有优先承租权，左建军愿意按照兴中公司与KWONCHUNGKYEOM之间未涂改前的租金标准承租涉案商铺，完全符合“同等条件”，一审法院判决明显事实认定不清。三、确认左建军对涉案商铺享有优先承租权除了有合同和法律依据外，更是符合商业惯例和人情世故的要求。（一）承租人缴纳永久经营权费后，出租人即应该保障其优先承租权，这是该行业的商业惯例，兴中公司应当遵守。双方曾达成协议，左建军缴纳经营权费用，兴中公司承诺确保左建军对涉案商铺享有永久经营权。左建军已经向兴中公司缴纳了该费用，兴中公司应履行该协议，确保左建军对涉案商铺的经营权。（��）左建军在涉案商铺付出很多心血，也投入大量资金。自2008年开始，左建军与其他承租人一起陆续与兴中公司签订租赁合同，约定租赁涉案中山八路89号首层的各个商铺，各向上一手的商铺经营者支付了上百万元的转让费。左建军经过十多年自身的经营及等待，将最初的门可罗雀的商铺，共同打造成如今具有竞争力的成熟商区，对提升涉案商铺的知名度及商业价值作出巨大贡献。如果失去了商铺的经营，不但会造成左建军整个家庭陷入经济困境，还会连带导致商铺的店员失业、工厂停工等负面因素；更可能会因此引发群体性事件，造成严重的不良社会影响。综上，左建军上诉请求撤销一审判决，并发回重审。
被上诉人兴中公司二审答辩称：同意一审判决，不同意左建军的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，请求驳回上诉，维持���判。
被上诉人KWONCHUNGKYEOM经本院二审合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
左建军于2017年7月28日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.依法确认兴中公司于2017年3月22日作出的《解除合同通知书》无效；2.依法确认左建军对广州市中山八路89号首层自编第十间商铺租金标准参照兴中公司与KWONCHUNGKYEOM没有修改的租金标准2万元享有优先承租权；3.本案诉讼费由兴中公司承担。
一审法院经审理查明：2012年4月22日左建军（乙方）与兴中公司（甲方）签订《合同》，约定：甲方提供广州市中山八路89号首层自编第十间（场地约32.3平方米）给乙方作为经营童装之用。租用期限从2012年5月1日至2017年4月30日止（共五年），租金每月33000元，场地使用保证金99000元（为三个月租金，不计利息）。合同期满后，若乙方不违约及不损坏房屋等��它欠费情况下，甲方如数无息退回保证金。乙方提前解除合同，保证金不退还。在第五条第（二）款第9项约定：租赁期内有关该房屋产生的租金税和一切税费、水费、电费以及所发生一切债权、债务及法律后果，由乙方自行承担，与甲方无关。在第（六）条第（2）款约定：乙方逾期缴纳租金或其他费用，乙方每日须按欠交总额2%向甲方缴付违约金。逾期超过十天，甲方可进行停水、停电处理；逾期三十天交付租金等费用，甲方有权单方解除合同，收回房屋，所收保证金不予退回，并赔偿甲方所有的经济损失。在第（六）条第（3）款约定：租赁期满与续约，在现租金基础上，按周边市场同等条件下乙方享有优先承租权。乙方如继续租赁商铺，应在期满前一年与甲方协商关于重新订立商铺租赁合同事宜，否则视作乙方放弃承租。合同签订后，左建军继续使用上述��铺经营。
2016年9月2日至2016年12月20日期间广东谨然律师事务所受左建军等委托先后向兴中公司发出《关于要求续租十号商铺事宜的通知函》《关于要求续租中山八路89号首层商铺事宜的回函》《关于依法及时纳税的法律建议书》《关于兴中公司2016年10月21日通知书的回函》《关于妥善处理租赁关系的建议书》，要求兴中公司按合同约定尽快与左建军等协商办理涉案商铺的续租事项及要求兴中公司办理申报缴纳涉案商铺的租金纳税问题。
在此期间，兴中公司分别于2016年9月8日和2016年9月22日向左建军等发出《关于中山八路89号首层商铺续租事宜的回复函》《对<关于要求续租中山八路89首层商铺事宜的回函>即（2016谨律函字第0912-1号文件）的答复》，答复左建军等：兴中公司尚未确定左建军等所承租的中山八路89号首层商铺在租约期满���的用途或出租条件。兴中公司将在租约期满前的合适期限内确定该部分商铺的用途或出租条件并通知左建军等；兴中公司同意左建军等在租约期满时统一结算租赁期间租赁税费并开具发票的要求。请左建军等届时依《合同》约定向兴中公司缴纳相应的租赁税款后，领取租赁发票。
2016年10月21日兴中公司向左建军发出《通知函》，根据左建军的要求，兴中公司定于2016年11月4日上午九时，会同左建军前往荔湾区地方税务局办税大厅，办理左建军所承租中山八路89号首层9号和10号商铺的租赁税费清缴事宜。根据兴中公司初步核算，合同期内，左建军应缴纳各项税费约为人民币70万元（以税务机关核定为准），请左建军准备相关应缴税款并按时前往办理。
2016年11月15日兴中公司再次向左建军等发出《催告函》，要求左建军等按2016年10月21日兴中公司所发��《通知函》中列明的税款缴交给兴中公司，由兴中公司向税务机关交纳，多除少补。逾期没有将相应的税款缴交给兴中公司，兴中公司将视为左建军等拒绝履行合同主要义务。兴中公司将依《合同法》之规定，依法解除租赁合同，相关后果和法律责任由左建军等承担。
2017年3月22日和2017年3月25日兴中公司以左建军未履行合同约定的义务为由，以快递方式分别向左建军发出《解除合同通知书》《通知书》，解除与左建军在2012年4月22日所签订的租赁中山八路89号首层自编第十商铺《合同》，左建军应在2017年4月30日前迁出并将承租的商铺交还给兴中公司，结清与兴中公司的租金、水电费，在2017年4月30日前会同兴中公司向税务机关缴清租赁税费。左建军确认该通知书是由他人签收，本人没有签收。兴中公司邮寄地址为涉案商铺的地址。
在一审审理过程中，兴中公司提供了一份兴中公司与KWONCHUNGKYEOM签订的《合同》，该合同约定，兴中公司将广州市中山八路89号首层自编第10间，场地约32.30平方米给孟庆锋作经营童装之用，租期从2017年5月1日至2018年4月30日，租金为40000元，管理费为15000元。该合同是复印件，合同显示原打印租金标准为20000元，管理费为15000元，由KWONCHUNGKYEOM手写改为租金为40000元，管理费为25000元。
一审法院认为：左建军与兴中公司签订的《合同》是双方真实意思表示，是合法有效的，双方均应严格履行。对于兴中公司以左建军没有按合同约定向税务部门缴纳租金税款为由，向左建军发出《解除合同通知书》的问题。因本案所涉税款实际为依法应由兴中公司申报的租金税，而双方约定将兴中公司作为租赁合同出租方负有申报纳税的法定义务转由左建军负担，但并不能据此免除兴中公司向税务机关申报纳税的法定义务。兴中公司没有证据证明其已依法履行该项义务而左建军仍拒不付税。因此，兴中公司发出《解除合同通知书》时合同解除条件未成就，该《解除合同通知书》无效。故左建军诉请确认兴中公司于2017年3月22日发出的《解除合同通知书》无效的诉讼请求，一审法院予以支持。
对于左建军是否享有涉案商铺在原合同约定的租金基础上享有优先承租权的问题。双方在合同中约定租赁期满，在现租金基础上，按周边市场同等条件下乙方享有优先承租权。所谓优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。据此可知，优先承租权的行使需要符合出租方继续出租房屋和同等条件两个前提。在本案提起诉讼时，《合同》的履行期限已经届满。左建军提供的证据不能证实具备上述两���件，故左建军诉请对广州市中山八路89号首层自编第十间商铺租金标准参照兴中公司与KWONCHUNGKYEOM没有修改的租金标准2万元享有优先承租权，没有合同与法律依据，一审法院不予支持。
KWONCHUNGKYEOM经一审法院合法传唤没有到庭应诉，一审法院依法作缺席审理。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条第（二）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，一审法院于2017年11月29日作出判决如下：一、被告广州市兴中蔬菜联合总公司于2017年3月22日对原告左建军作出的《解除合同通知书》无效；二、驳回原告左建军其它诉讼请求。一审案件受理费100元，由原告左建军负担50元，被告广州市兴中蔬菜联合总公司负担50元。
二审期间，左建军向法院提交：1.兴中公司与KWONCHUNGKYEOM签订的租赁��同（复印件），2.兴中公司就周边商铺与他人签订的租赁合同，拟证明兴中公司对涉案商铺有出租意愿，并非自用；3.送达回证，4.《商铺临时联营协议书》，证明涉案商铺自2017年11月8日起已由左建军与阙小英联营，同时证明一审法院到涉案商铺留置送达法律文书违反法定程序。兴中公司质证称：对证据1、2的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据3的真实性、合法性确认，关联性不予以确认；对证据4的真实性、合法性、关联性不确认，与本案无关。
一审法院查明“兴中公司将广州市中山八路89号首层自编第10间，场地约32.30平方米给孟庆锋作经营童装之用”有笔误，应纠正为“兴中公司将广州市中山八路89号首层自编第10间，场地约32.30平方米给KWONCHUNGKYEOM作经营童装之用”；除此之外，各方对一审法院查明的其他事实没有异议，本院予以确认。
本院另查明，一、左建军于2017年9月1日向法院提交追加被告申请书，申请追加KWONCHUNGKYEOM（护照号码为M62229136）为本案被告参加诉讼，后于2017年9月11日变更申请追加KWONCHUNGKYEOM（护照号码为M70126182）为本案被告，并书写地址为广州市中山八路89号首层自编第五间、第十间商铺。一审法院于2017年9月14日向KWONCHUNGKYEOM邮寄送达了起诉状副本、证据、增加和变更诉讼请求申请书、诉讼权利义务告知书、应诉通知书、开庭传票等文书材料，于9月15日由他人代为签收；一审法院又于2017年9月30日到涉案商铺现场了解情况，KWONCHUNGKYEOM的员工李红梅确认已经签收了法院邮寄的前述文书，并转交给KWONCHUNGKYEOM；一审法院再次留置送达了诉状副本、开庭传票、证据、原告增加和变更诉讼请求申请书给其员工，由员工转交给KWONCHUNGKYEOM，一审法院还向李红梅制作了一份笔录。2017年11月29日���一审法院到商铺现场向KWONCHUNGKYEOM留置送达一审民事判决书，并由李红梅签收。2017年12月22日，一审法院又到现场向KWONCHUNGKYEOM送达了左建军提交的上诉状，亦由李红梅签收，并注明“代老板签收”，一审法院对该送达过程拍照存档。本院二审立案后通过电话联系KWONCHUNGKYEOM，其通过短信向法院确认了诉讼文书送达地址，收件人确认为李红梅，本院据此邮寄送达了二审传票，显示为妥投。
二、左建军在一审诉讼中曾向法院提交其于2009年5月18日向兴中公司缴纳经营权费60000元的收据，拟证明兴中公司收到左建军支付九号铺和十号铺的市场永久独家经营权费合计60000元，并承诺保证左建军对这两间商铺享有永久独家经营权。对此，兴中公司一审质证称：对该证据的真实性予以确认，但关联性不予确认，该证据内容所反映的并非本案涉案租赁合同的收款票据，该��据是2009年出具的，但双方合同是2012年开始的，故与本案无关；该票据也没有确认左建军对涉案商铺享有所谓的永久经营权。
本院认为：一审法院认定兴中公司于2017年3月22日对左建军作出的《解除合同通知书》无效，合法有据，各方均无异议，不作赘述。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。据此，针对左建军的上诉请求，认定如下：
一、左建军上诉主张一审法院向KWONCHUNGKYEOM送达文书违反法定程序，应当撤销一审判决并发回重审。因《中华人民共和国民事诉讼法》第五百三十五条第一款规定“外国人或外国企业、组织的代表人，主要负责人在中华人民共和国领域内的，人民法院可以向该自然人或外国企业、组织的代表���、主要负责人送达”。KWONCHUNGKYEOM虽为韩国国籍，但其原与左建军存在联营关系，系涉案商铺实际经营人，一审法院通过邮寄及现场向KWONCHUNGKYEOM送达诉讼文书，并由其员工签收进行转交，并无不妥。本院二审按照KWONCHUNGKYEOM确认的地址送达了传票，已签收，也即KWONCHUNGKYEOM明知涉案诉讼存在，也从未对法院的送达程序提出异议亦未作出答辩，可视为其自愿放弃其本案诉讼权利，一审法院的送达并未损害KWONCHUNGKYEOM的辩论权利。左建军一审称KWONCHUNGKYEOM在涉案商铺经营，其二审提供其于2017年11月7日与案外人签订《联营协议》，并不能证明KWONCHUNGKYEOM在员工签收一审判决书时已非涉案商铺实际经营者，更不能证明KWONCHUNGKYEOM员工签收文书对KWONCHUNGKYEOM不具有约束力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）规定“原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条规定“下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权利的。”据此，本案送达程序问题并不属于前述情形，且一审法院对KWONCHUNGKYEOM送达文书对左建军的诉讼权利及民事权利并无影响。左建军以送达程序违法为由上诉主张将本案发回原审人民法院重审，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
二、一审法院未认定左建军对广州市中山八路89号首层自编第十间商铺享有优先承租权，是否存在事实认定错误的问题。因左���军与兴中公司签订的《合同》约定在现租金基础上，按周边市场同等条件下左建军享有优先承租权，该优先承租权是双方在合同中已明确约定的左建军应享有优先缔约的合同权利，无需法院再予以确认。左建军在本案中要求确认其对涉案商铺参照兴中公司与KWONCHUNGKYEOM约定的未修改前的租金标准享有优先承租权，其实质是要求与兴中公司就涉案商铺达成继续租赁的合意。合同赋予左建军享有优先承租权，是赋予左建军可优先以同等价格与出租方进行磋商的权利，左建军是否可实际继续承租该商铺，仍需双方进一步磋商并达成合意。本案现有证据反映，左建军与兴中公司并未就如何继续承租涉案商铺达成合意，根据合同自愿原则，法院并无权判决双方缔约，如兴中公司未履行该约定对左建军造成了损害，左建军可另循法律途径主张。左建军上诉主张将本案发回重审，并不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）“原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判”的规定，本院不予支持。
三、左建军主张其向兴中公司缴纳了永久经营权费，其享有对涉案商铺永久经营权的问题。因本案所涉合同签订于2012年4月22日，而左建军提供其于2009年5月18日向兴中公司缴纳经营权费60000元的收据，无法证明与本案租赁合同存在关联，亦无法证明兴中公司承诺保证左建军对这两间商铺享有永久独家经营权的事实。因此，左建军该项主张依据不足，本院不予采纳。另外，左建军上诉提出本案一审判决结果不利于社会稳定等，如左建军对法院判决结果有异议应遵循法律途径解决。
综上所述，上诉人左建军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清��，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由左建军负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 民
二〇一八年四月二十六日
书记员 莫善友