山东省宁阳县人民法院
民 事 判 决 书
(2013)宁民初字第967号
原告梁海波，男，1965年5月10日出生，汉族，城镇居民，住宁阳县。
原告刘灵芝，女，1970年9月18日出生，汉族，城镇居民，住宁阳县。两原告系夫妻关系。
两原告委托代理人高居防，男，宁阳民兴法律服务所法律工作者。
被告杨太学，男，1960年3月14日出生，汉族，城镇居民，住济南市市中区。
委托代理人张丽丽，女，1981年8月14日出生，汉族，农民，住宁阳县。与被告杨太学是叔侄女关系。
委托代理人李树勇，山东纵观律师事务所律师。
被告黄小惠，女，1963年6月4日出生，汉族，城镇居民，住济南市市中区。两被告系是夫妻关系。
委托代理人张文慧，山东纵观律师事务所律师。
原告梁海波、刘灵芝与被告杨太学、黄小惠房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘灵芝及原告梁海波、刘灵芝的委托代理人高居防、被告杨太学的委托代理人张丽丽、李树勇及被告黄小惠的委托代理人张文慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁海波、刘灵芝诉称，2005年11月6日,我购买被告位于宁阳县政府东院5号楼209室楼房一套（含储藏室），并签订被告起草的协议书一份，我一次性支付房款55000元。协议约定因过户需要被告出面或出具有关证明时，被告必须配合。几年来我多次打电话找被告要求协助办理过户手续，被告拒绝协助办理。现要求：1、要求确认我与被告签订的房屋买卖合同合法有效；2、继续履行合同，要求被告协助办理房产过户手续。
被告杨太学辩称，我与原告梁海波签订的协议系无效协议，请求判令将该住房归我所有。理由如下：1、我与原告梁海波签订的协议是我的个人行为，妻子黄小惠根本不知道协议的具体内容。为了隐瞒妻子，还约定了保密条款。我没有取得妻子的书面同意，将夫妻共同财产私自出卖。2、我与原告梁海波签订的协议第二条规定很明确，55000元的价款只包括84%的产权，16%的产权不包括在55000元的价款内。3、原告自2005年11月至今，所使用的水电费一直未支付给我，我多次催要，原告拒绝支付，已经证明原告认可该房子是我的。4、原告至今未支付剩余的16%的房款已经证明了原告所居住的房屋一直是我所有。假设协议有效，原告也已经因自己的行为构成根本违约。5、我现在不是单位调动，只是根据县信访局的安排在济南负责接访工作。只是暂时的工作变动，以后肯定回宁阳生活，我不可能将唯一的一套住房卖给原告。综上，根据案件事实和法律规定，并考虑我的处境和困难，请求判令我与原告梁海波签订的协议无效，并归还我的住房。
被告黄小惠辩称，一、原告梁海波与杨太学于2005年11月6日签订的房屋买卖合同无效。1、杨太学所卖的房产是单位房改房，当时是以我和杨太学的工龄折算后所得的最后一批福利分房，而且出卖时产权只有84%,16%属于单位，杨太学所出卖的84%的产权的房屋有我一半的产权。杨太学未经我同意，无权处分家庭共有财产，其转让行为无效。并且双方在签订房屋买卖协议时约定了保密条款，目的是对我隐瞒卖房的事实。我一直认为该房屋是出租给的原告，直到2012年7月6日收到法院的传票，才知道协议的内容。我根本不同意卖房，不存在办理房屋变更登记的问题，更不存在协助办理过户的问题。2、我一直未放弃权利，在房屋的确权过程中，所有的手续都是我们亲自办理，包括房改补偿金、房权证、土地证的办理等，直到2010年才全部办理完毕。3、杨太学去济南工作，不是单位调动，只是根据县信访局的安排在济南负责接访工作，只是暂时的工作变动，以后肯定回宁阳生活，不可能将唯一的一套住房卖给原告。二、假如协议有效，原告也只是购买了84%的房屋产权，16%的产权还属于我和杨太学共有。根据协议第二条规定，此价款仅为杨太学个人所享有比例部分，单位享受部分由乙方负担。原告支付的价款只是84%的产权，16%的产权原告一直没有购买。因原告不履行合同约定的义务即未支付16%产权的房产价款，已经构成根本违约，被告可以根据法律规定宣布合同无效，并请求原告赔偿损失。
经审理查明，1996年12月30日，宁阳县机关行政事务管理局为卖方（简称甲方）与被告杨太学为买方（简称乙方），签订公房出售契约。乙方杨太学申请购买甲方宁阳县朝阳路4号的公房一套，双方就有关事宜达成协议如下：乙方应向甲方支付房屋价款玖仟壹佰陆拾肆元；乙方购买的房屋拥有部分产权，产权按单位16%和个人84%确定，住用五年后方可依法进入市场。协议约定被告购买的该房产属于部分产权。自1999年1月1日起实行住房分配货币化改革后，宁阳县机关行政事务管理局（甲方）与被告杨太学（乙方）于2001年7月1日就该房产再次签订公房出售契约，约定乙方杨太学应向甲方支付房屋价款壹万柒仟捌佰陆拾元；乙方购买的房屋产权归个人所有，可依法进入房地产交易市场。该房产属于被告杨太学和黄小惠夫妻双方的共同财产，被告杨太学按规定享受住房资金补偿5615.39元，被告黄小惠作为其配偶享受住房资金补偿5673.52元，被告杨太学、黄小惠共计享受住房资金补偿11288.91元，两被告实际交纳的房款为5585.74元。该购房协议约定房屋产权归被告个人所有，非部分产权，并可依法进入房地产交易市场。
2005年11月6日，被告杨太学为甲方（卖方）与原告梁海波为乙方（买方），双方就该房产签订房屋买卖协议，该协议内容约定：一、甲方将位于宁阳县政府东院的私有房屋一套出售给乙方（5号楼209房间、包括储藏室）。二、乙方向甲方一次性支付房屋价款55000元（人民币大写:伍万伍仟元整），此价款仅为甲方（卖方）个人所享有比例部分，单位享受部分由乙方负担。今后甲方购房时所交房款不足时，由乙方负担。甲方在乙方交清全部房款后15日内交付房产证及房屋钥匙、购电卡。三、今后房屋过户等所发生的一切费用全部由乙方负担。四、因房屋确权发证和过户过程中需要甲方出面或出具有关证明时，甲方必须配合乙方。五、双方负有保密的义务。六、本合同一式两份，甲乙双方各执一份。一经签订，即产生效力。原告梁海波、被告杨太学均在协议中签名。协议签订当日原告梁海波支付被告杨太学购房款55000元及室内相关的财产价款，被告杨太学为原告出具收据两份：“今收到梁海波购房款伍万伍仟元整，另加暖气款贰仟壹佰陆拾元正，共计56600.00元。收款人县信访局杨太学2005.11.6号”；“今收到梁海波购买家具所有折款共计叁仟肆佰元正。3400.00元县信访局杨太学”。被告杨太学按协议约定将该房的房产证及房屋钥匙、购电卡交付原告，该房屋一直由两原告居住使用。后原告居住的该房屋经套改后于2006年7月6日取得房屋所有权证，房产证号为宁房权证字第××号，产权面积为58.38㎡，产权类别为私产；后于2010年8月7日取得国有土地使用证，土地证号为宁国用（2010）第5075**号。房产证和土地使用证由原告持有，房产证和土地使用证登记的房屋所有权人和土地使用权人为被告杨太学。后原告找被告协商办理房产变更登记手续时产生争执，形成诉讼。2012年7月3日，原告梁海波曾起诉被告杨太学要求确认双方签订的合同有效并要求被告协助办理过户手续，后于2012年11月2日撤诉。2013年3月11日原告梁海波、刘灵芝再次诉至本院。本案在审理过程中，经本院调解，原被告双方未能达成一致意见。
以上事实由原告提供的2001年7月1日的购房契约、房屋买卖协议、收款收据、被告提供的1996年12月30日的购房契约、购房职工住房资金补偿申请表、宁阳县机关行政事务管理局出具的证明等证据在卷证实。
本院认为，被告杨太学两次与宁阳县机关行政事务管理局签订的公房出售契约符合法律和政策规定，合同合法有效。该房产系被告杨太学与被告黄小惠夫妻关系存续期间取得，属于两被告的夫妻共同财产。后被告杨太学将涉案的该房产出售给原告梁海波，双方签订了房屋买卖协议。根据原被告分别提供的公房出售契约看，涉案房产系产权单位县行管局依照住房制度改革的有关规定分别与被告杨太学签订，被告杨太学于1996年购买的该房产为84%的产权，2001年经住房制度改革被告杨太学购买的该房产取得个人产权，单位不再享有产权份额，并可依法进入房地产交易市场。被告杨太学出售给原告的该房屋属于两被告的个人财产，被告杨太学、黄小惠主张出售的84%的房屋产权本院依法不予支持。被告杨太学、黄小惠均以被告杨太学出售该房产时未征得被告黄小惠的同意要求确认房屋买卖协议无效。对部分共有人擅自处分共同共有的财产及无权处分他人的财产所造成的后果有明确的法律规定，同时也设定了善意取得制度。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理价格转让的；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无权处分人请求赔偿损失。两被告未能提供证据证明被告杨太学在签订房屋买卖协议时违背其真实意思表示或转让的价格显示公平，且该房产已交付原告使用多年，并经住房套改办理了房产证和土地使用证。两被告均系国家机关工作人员，具有较高的文化水平和认知能力，被告杨太学处分涉案的房产时未告知被告黄小惠，被告黄小惠在被告杨太学处分该房产将近七年内竟然不知情；六万元在当时的经济条件下能够取得的价值财产是比较可观的，被告黄小慧对被告杨太学突然增加的大额收入却不清楚。因此，被告黄小惠主张被告杨太学在处分该房产时未征得其本人的同意本院不予采信。原告梁海波与被告杨太学签订的房屋买卖合同成立并有效。原告并无违约的行为，被告主张原告违约并要求原告承担违约责任无法律依据，本院依法不予支持。两被告对协议第五条约定的“双方负有保密的义务”自行做了限制性解释，不符合订立合同的原则，该主张本院不予支持。被告杨太学出售给原告的房产系被告杨太学、黄小惠夫妻双方的共同财产，两被告应当按照协议约定协助原告办理房产变更登记手续。被告杨太学主张原告自2005年11月至今拖欠水电费未支付，因本案审理的房屋买卖合同纠纷，原、被告在协议中也未约定，被告的该主张与本案不是同一法律关系，本案不予合并审理，原告可待提供证据后另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决如下：
一、原告梁海波与被告杨太学于2005年11月6日所签订的房屋买卖协议合法有效。
二、被告杨太学、黄小惠继续履行2005年11月6日所签订房屋买卖协议第四条约定的房屋确权配合的义务，并于本判决生效后十日内协助原告梁海波、刘灵芝办理位于宁阳县政府东院朝阳路4号5幢2××号房屋产权变更登记手续。
案件受理费625元由两被告负担。被告应负担的诉讼费用已由原告预交，待执行时一并执结。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审 判 长 张士伟
审 判 员 薛光军
人民陪审员 颜世雷
二〇一三年八月三十一日
书 记 员 窦 华