重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)渝五中法民终字第01311号
上诉人（原审原告）黄梦媞，女，汉族，1976年3月18日出生，住重庆市九龙坡区。
委托代理人张波，重庆丽达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘贤灿，男，汉族，1983年4月11日出生，户籍所在地福建省宁德市（现下落不明）。
被上诉人（原审被告）重庆大业兴置业顾问有限公司，住所地重庆市南岸区福红路585号B1栋1-6号，组织机构代码74288664-8。
法定代表人蒋文武，董事长。
委托代理人梅丽君，女，汉族，1990年9月3日出生，住湖北省竹山县，系重庆大业兴置业顾问有限公司职员。
原审第三人肖兴勇，男，汉族，1972年10月9日出生，住重庆市九龙坡区。
上诉人黄梦媞与被上诉人刘贤灿、重庆大业兴置业顾问有限公司、原审第三人肖兴勇房屋买卖合同纠纷一案，黄梦媞不服重庆市九龙坡区人民法院（2013）九法民初字第06140号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院经审理查明：2013年3月11日，黄梦媞（乙方）与刘贤灿（甲方）在重庆大业兴置业顾问有限公司（居间方）居间下达成《房地产买卖居间协议》，约定黄梦媞购买刘贤灿位于重庆市九龙坡区九龙园区火炬大道13号5幢1单元3-1号房屋。该协议约定：刘贤灿将讼争房屋出售给黄梦媞，房屋价格为860000元。协议第三条约定：房屋按份共有，肖兴勇占产权的100%。第六条约定：黄梦媞付款方式为按揭付款，黄梦媞于协议签订之日向刘贤灿支付定金20000元，黄梦媞于按揭审批通过后，银行通知还款当日向刘贤灿支付首付款430000元，黄梦媞向银行申请个人二手房商业按揭贷款430000元用于支付尾款。第五条约定：（一）刘贤灿保证该房屋产权权属真实、清晰、合法，无任何权利转移受限制情况……第七条约定：自本合同签订之日起经纪方通知三日内，由经纪方陪同刘贤灿、黄梦媞双方共同向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。第九条约定：刘贤灿应当在产权转移当日将房屋交付给黄梦媞……第十二条约定：……（三）未按约定办理房屋权属转移登记的违约责任，因刘贤灿责任导致的，黄梦媞不退房的，自本合同第七条约定的期限届满次日起至实际办理申请之日止，刘贤灿按日向黄梦媞支付已付房款万分之5的违约金。协议签订后，黄梦媞于2013年3月11日向刘贤灿支付了20000元定金，并于2013年3月27日支付了430000元首付款。2013年3月27日，重庆大业兴置业顾问有限公司通知黄梦媞、刘贤灿到讼争房屋所在地土地房屋登记机构办理房屋权属转移登记手续，但刘贤灿未依约前往办理，后经重庆大业兴置业顾问有限公司多次通知，刘贤灿拒不配合办理。
讼争房屋目前登记的权利人为刘贤灿。2013年3月19日，重庆市九龙坡区人民法院作出（2013）九法民初字第04120号民事裁定书，对讼争房屋进行了查封；2014年4月15日，重庆市九龙坡区人民法院作出（2014）九法民初字第552号民事裁定书，对讼争房屋进行了查封；2013年4月16日，重庆市九龙坡区人民法院作出（2013）九法民保字第00073号民事裁定书，对讼争房屋进行了查封；2013年9月18日，重庆市江北区人民法院作出（2013）江法民初字第7907号民事裁定书，对讼争房屋进行了查封。一审审理中，在知晓讼争房屋已被司法查封情况下，黄梦媞坚持要求刘贤灿和重庆大业兴置业顾问有限公司继续履行合同。
另查明，黄梦媞与肖兴勇系夫妻关系，双方于2008年5月28日登记结婚。
黄梦媞在一审中诉称，2013年3月11日，黄梦媞（乙方）在重庆大业兴置业顾问有限公司（居间方）居间下购买了刘贤灿（甲方）所有的位于重庆市九龙坡区九龙园区火炬大道13号5幢1单元3-1号房屋并签订了《房地产买卖居间协议》，协议约定了总房款为860000元，房屋过户至肖兴勇名下等。协议签订后，黄梦媞按协议向刘贤灿支付定金20000元、首付款430000元，但刘贤灿拒不履行合同义务，故黄梦媞依法提起诉讼要求判令：一、刘贤灿将重庆市九龙坡区九龙园区火炬大道13号5幢1单元3-1号房屋过户至肖兴勇名下，并以已付房款450000元为基数，自2013年3月31日起至实际办理房屋权属登记转移登记手续申请之日止，按照每日万分之五的标准向黄梦媞支付违约金；二、重庆大业兴置业顾问有限公司协助黄梦媞及刘贤灿办理九龙坡区九龙园区火炬大道13号5幢1单元3-1号房屋的过户手续；三、诉讼费、保全费由刘贤灿承担。
刘贤灿在一审中未提交书面答辩意见。
重庆大业兴置业顾问有限公司在一审中辩称，买、卖双方及中介方签订的《房地产买卖协议》真实有效，居间方提供了相应的居间服务并促成双方达成交易，重庆大业兴置业顾问有限公司自2013年3月27日起多次通知刘贤灿配合办理过户手续，但其拒不履行合同义务。
肖兴勇在一审中陈述，《房地产买卖协议》真实有效，刘贤灿应按照协议将讼争房屋过户至肖兴勇名下。
一审法院认为：刘贤灿经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，系放弃行使诉讼权利的行为，由此产生的法律后果应自行承担。黄梦媞、刘贤灿、重庆大业兴置业顾问有限公司之间签订的《房地产买卖协议》，系当事人的真实意思表示，合法有效，依法应受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。刘贤灿应该按照协议约定履行过户义务。但是协议签订后，讼争房屋已被多次查封，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。本案讼争房屋目前办证存在障碍，刘贤灿及重庆大业兴置业顾问有限公司无法向黄梦媞履行协助办证的义务。故对黄梦媞要求刘贤灿将重庆市九龙坡区九龙园区火炬大道13号5幢1单元3-1号房屋过户至肖兴勇名下以及要求重庆大业兴置业顾问有限公司协助黄梦媞及刘贤灿办理九龙坡区九龙园区火炬大道13号5幢1单元3-1号房屋的过户手续的诉讼请求，应不予支持。鉴于被查封房屋在查封期间不能办理产权过户登记手续，待查封解除后，黄梦媞可另循途径解决。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。黄梦媞、刘贤灿双方在协议中约定自本合同签订之日起经纪方通知三日内，由经纪方陪同黄梦媞、刘贤灿双方共同向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。如因刘贤灿违约，自本合同约定的期限届满次日起至实际办理申请之日止，刘贤灿按日向黄梦媞支付已付房款万分之五的违约金。2013年3月27日，重庆大业兴置业顾问有限公司通知刘贤灿履行办证义务后，刘贤灿未能依约提交办理房屋权属转移登记手续的申请，虽然讼争房屋客观上存在办证不能的情况，但刘贤灿没有履行合同约定义务已经构成违约，应当承担违约责任。讼争房屋在一审辩论终结前尚未解除查封，导致办理房屋权属转移登记手续存在障碍，而该障碍何时消除尚未确定，也就是说讼争房屋何时具备办理权属转移登记手续的条件存在不确定因素，在此期间，可能出现解除合同的情形，如果以双方合同约定的“实际办理申请之日止”为违约责任的终结时间点会影响黄梦媞行使解除权，故对于违约金的结点暂计算至一审辩论终结之日即2013年11月26日。刘贤灿应按合同约定以430000元为基数，按照每日万分之五的标准向黄梦媞支付自2013年3月31日起至2013年11月26日之日止的违约金51815元。对于2013年11月26日之后的违约金，在合同可以继续履行时，黄梦媞可另行主张权利。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，遂判决：一、刘贤灿于判决生效之日起十日内向黄梦媞支付违约金51815元；二、驳回黄梦媞的其他诉讼请求。案件受理费65元、保全费1520元、公告费1000元，共计2585元，由刘贤灿负担（此款黄梦媞已预交，由刘贤灿在履行判决时一并支付给黄梦媞）。
一审宣判后，黄梦媞不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第二项并依法改判支持上诉人在一审中提出的全部诉讼请求。如二审法院认为因涉案房屋存在司法查封，不能判决被上诉人立即协助上诉人办理涉案房屋的权属过户，则请求二审法院判决由被上诉人在涉案房屋的司法查封解除后立即协助上诉人办理涉案房屋的权属过户。理由是：1、上诉人与被上诉人签订《房地产买卖协议》时，涉案房屋并未被司法查封，其权利可以转让，故一审判决依据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第二项的规定驳回上诉人要求办理房屋权属变更登记的诉讼请求，属于适用法律错误；2、上诉人作为善意买受人请求过户的权利大于因普通债权纠纷债权人请求查封保全的权利，上诉人请求办理房屋权属变更登记的诉讼请求应当得到支持；3、涉案房屋通过判决过户并强制执行不存在法律障碍；4、一审判决认定涉案房屋已被司法查封，但审理中未展示相应证据，故一审判决的相应认定属于事实认定错误。
被上诉人刘贤灿在二审中未提交书面答辩意见。
被上诉人重庆大业兴置业顾问有限公司答辩称：重庆大业兴置业顾问有限公司同意上诉人提出的上诉请求。在法律规定的条件成就时，重庆大业兴置业顾问有限公司愿意协助黄梦媞、刘贤灿办理涉案房屋的权属变更登记。
原审第三人肖兴勇陈述称：同意上诉人提出的上诉请求。
二审审理中，上诉人黄梦媞举示了录像视频、小区门禁卡、房屋钥匙、物管费收据、《绿韵康城管理处业主欠费催收记录表》、重庆市电力公司出具的电费发票、重庆天然气费专用收据、重庆市二次供水公司出具的水费清单和收据、支付宝缴费回单、交通银行信用卡电子账单、交通银行太平洋信用卡中心信用卡对账单，拟证明上诉人与原审第三人于2013年6月对涉案房屋进行了实际居住、使用并缴纳了水、电、气、物管费。
被上诉人重庆大业兴置业顾问有限公司与原审第三人肖兴勇对上诉人黄梦媞举示的上述证据之真实性均无异议。
本院二审审理查明：2013年3月11日，黄梦媞（乙方）与刘贤灿（甲方）在重庆大业兴置业顾问有限公司（居间方）居间促成下达成《房地产买卖居间协议》，约定黄梦媞购买刘贤灿位于重庆市九龙坡区九龙园区火炬大道13号5幢1单元3-1号房屋。该协议约定：刘贤灿将讼争房屋出售给黄梦媞，房屋价格为860000元。协议第三条约定：房屋按份共有，肖兴勇占产权的100%。第六条约定：黄梦媞付款方式为按揭付款，黄梦媞于协议签订之日向刘贤灿支付定金20000元，黄梦媞于按揭审批通过后，银行通知还款当日向刘贤灿支付首付款430000元，黄梦媞向银行申请个人二手房商业按揭贷款430000元用于支付尾款。第五条约定：（一）刘贤灿保证该房屋产权权属真实、清晰、合法，无任何权利转移受限制情况……第七条约定：自本合同签订之日起经纪方通知三日内，由经纪方陪同刘贤灿、黄梦媞双方共同向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。第九条约定：刘贤灿应当在产权转移当日将房屋交付给黄梦媞……第十二条约定：……（三）未按约定办理房屋权属转移登记的违约责任，因刘贤灿责任导致的，黄梦媞不退房的，自本合同第七条约定的期限届满次日起至实际办理申请之日止，刘贤灿按日向黄梦媞支付已付房款万分之5的违约金。协议签订后，黄梦媞于2013年3月11日向刘贤灿支付了20000元定金，并于2013年3月27日支付了430000元首付款。2013年3月27日，重庆大业兴置业顾问有限公司通知黄梦媞、刘贤灿到讼争房屋所在地土地房屋登记机构办理房屋权属转移登记手续，但刘贤灿未依约前往办理，后经重庆大业兴置业顾问有限公司多次通知，刘贤灿拒不配合办理。
2013年3月27日，刘贤灿向黄梦媞交付了涉案房屋。自2013年6月起，黄梦媞、肖兴勇缴纳了因占有、使用涉案房屋而产生的物业管理服务费、水费、电费、天燃气费。
涉案房屋目前登记的权利人为刘贤灿。一审审理中，在一审法院承办人告知黄梦媞涉案房屋已被司法查封情况下，黄梦媞仍坚持要求刘贤灿和重庆大业兴置业顾问有限公司继续履行合同。
黄梦媞与肖兴勇系夫妻关系，双方于2008年5月28日登记结婚。
刘贤灿、重庆大业兴置业顾问有限公司至今未协助黄梦媞将重庆市九龙坡区九龙园区火炬大道13号5幢1单元3-1号房屋的权利人变更登记为肖兴勇。
本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。本案讼争房屋目前存在司法查封，黄梦媞要求办理过户手续的上诉请求客观上不能实现，故上诉人的上诉理由本能成立，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由上诉人黄梦媞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓方彬
代理审判员 何 流
代理审判员 刘恋砚
二〇一五年十二月十日
书 记 员 曾 燕