河南省三门峡市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)豫12民终803号
上诉人（原审原告）：刘宝，男，1983年8月4日出生，汉族，住河南省三门峡市。
委托诉讼代理人：辛东兴，男，1982年12月26日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。代理权限为特别授权。
上诉人（原审被告）：三门峡市金港置业有限公司，住所地：文明路市直综合楼538、542。
法定代表人：甄燕平，该公司经理。
委托诉讼代理人：荆小平，河南东方律师事务所律师。代理权限为特别授权。
上诉人刘宝因与上诉人三门峡市金港置业有限公司（以下简称金港公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖滨区人民法院（2017）豫1202民初5253号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人刘宝的委托诉讼代理人辛东兴，上诉人金港公司的委托诉讼代理人荆小平到庭参加了诉讼。
刘宝上诉请求：1、请求撤销一审判决第二项，改判为三门峡市金港置业有限公司支付我方逾期交房违约金55614.82元（2015年1月1日至2017年4月19日）；2、请求撤销一审判决第三项，改判为三门峡市金港置业有限公司退还收取的天然气开口费2900元、有线电视开口费540元，并按同期贷款利率支付利息至实际履行完毕止；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定的事实错误，上诉人并非于2015年8月5日接收房屋。我方并未接到金港公司的通知。且房屋还处于未达到法定交付条件。2、一审适用法律错误，争议房屋并未经有关部门验收合格交付给购房者的行为，违反法律强制性规定。合同中附件4属于格式条款，加重了我方的责任，该条款应认定为无效。
金港公司答辩称：2015年8月4日我方房屋已经具备了交付条件，多次电话通知购房者前来收房，并在三门峡登报催促，但购房者以房屋不具备交付条件为由不予收房。2、水电暖开口费是我们代收的费用不应由我方承担。
金港公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项，改判我方不退还配套工程建设费28250元及利息。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定事实不清。该配套费是为筹集城市基础设施建设资金所收取的费用。2009年10月27日我方与联通公司签订的《房屋团购协议》虽未明确约定收取配套工程建设费，但该笔费用是政府规定的专项费用，我方代收并按规定交付。《团购协议》约定的房价并不包含该配套工程建设费。该费用交付时间是2013年10月14日，而合同签订时间是2013年11月4日，该笔费用刘宝是明知并自愿缴纳的，该费用不属于不当得利，不应退还。
刘宝答辩称：1、被答辩人称代收的配套工程建设费没有事实及法律依据。代收的前提是配套设施承建方与答辩人之间应存在合同关系且答辩人应支付相应费用，在房屋建设销售前，购房人并不确定，也不可能与配套设施承建方发生任何法律关系。相关规定明确经营者必须向购房者公开商品房销售的价格，并不得在商品房价格之外加收任何费用。三政[2011]61文件第十一条明确规定：建设项目缴纳的城市配套费应计入建设工程造价。商品房项目缴纳的城市配套费应计入房屋销售价格，开发商不得在房价外向购房者另行加收。2、被答辩人收取答辩人交付的配套工程建设费用符合不当得利构成要件，应予返还。
刘宝向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告退还收取的配套工程建设费28250元，并从2013年10月14日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至履行之日；2、请求法院确认合同附件4第2条规定的水、电、气、暖、有线电视开口费等综合配套设施费用由××承担的条款无效。判令被告退还收取的天然气开口费2900元、有线电视开口费540元，两项共计3440元，并从2016年9月19日起按照中国人民银行同期贷款利率计算利息至履行之日；3、被告赔偿逾期交房违约金共计55548.69元，计算方法为按已付房款330647元的日万分之二从2015年1月1日起至2017年4月20日止。
一审法院查明：刘宝原系河南省联通公司三门峡分公司职工。2009年10月27日，金港公司（甲方）与河南省联通公司三门峡分公司（乙方）签订《房屋团购协议》一份，主要载明：“1、乙方以团购形式购买甲方开发的商住楼280套，由乙方统一分配给其公司职工；2、分期付款均价为2760元/m2，一次性付款均价为2570元/m2；3、交房期限：房屋建筑工程于2009年11月开工，2011年6月工程竣工”。刘宝于2013年10月14日向金港公司缴纳房屋首付款290647元及配套工程建设费28250元；于2013年11月28日向金港公司缴纳剩余房款40000元；于2016年9月19日向金港公司缴纳天然气费2900元及有线电视费用540元，住宅开发公司分别为其出具了收据。
2013年11月4日，刘宝（××）与金港公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，主要约定：“××购买的商品房位于湖滨区崤山路南十一街坊5号院3幢12层1202号房，建筑面积共117.71平方米，单价为每平方米2809元，总金额330647元。2013年10月14日前付290647元，剩余40000元整提取公积金支付，此合同备完案后交予××之日起，7个工作日内交清剩余房款。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将商品房经五方质量责任主体（出卖人、勘察、设计、施工、监理）联合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付××使用。遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知××的，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期。出卖人逾期交房超过30日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房款的万分之二的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单”。××刘宝在合同上签字确认，金港公司在合同上加盖了公章，并办理了备案。合同附件四，补充协议第二条约定：各项税费、水、电、气、暖、有线电视各项开口费等综合配套设施费由××自行承担。2014年3月28日，刘宝所购房屋经建设单位：金港公司，监理单位：河南新恒丰建设监理有限公司，勘察单位：河南省地矿建设工程集团有限公司，设计单位：机械工业第六设计研究院，施工单位：中建七局安装有限公司，五家主体验收合格。但是验收合格后，房屋的门窗、内粉、路面硬化等设施需要后续完善，金港公司未能按合同约定的2014年12月31日前交付房屋，金港公司于2015年8月4日采用交房公告的方式通知从2015年8月5日开始交房，刘宝于2017年4月20日接收房屋。截止2015年8月5日金港公司已逾期交房216天。
庭审中，金港公司主张电话通知刘宝交房，没有书面证据，但其提供2015年8月4日交房公告及2015年8月5日、8月7日向刘宝同号楼其他购房户交房清单，欲证实已告知购房户从2015年8月5日开始办理交房，且从2015年8月5日已经有购房户开始进行房屋接收。但刘宝不予认可，认为金港公司没有向其书面告知。
一审法院认为：原告刘宝与被告金港公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合同真实有效。原告主张合同附件4第2条规定的水、电、气、暖、有线电视开口费等综合配套设施费用由××承担的条款无效，虽该条款约定不明确，但并未违反法律强制性规定，故原告的该项主张，本院不予支持。原告主张返还配套工程建设费28250元，被告辩称合同中双方约定水电暖等综合配套设施费用由××承担，故工程配套设施等费用不应返还的意见。因被告与河南省联通公司三门峡分公司签订的房屋团购协议及与原告签订的商品房买卖合同中，均未明确约定收取配套工程建设费及收取该费用的标准，被告在收取房价外另行加收配套工程建设费无事实及法律依据，故原告主张返还配套工程建设费28250元，本院予以支持，但原告主张的从2013年10月14日开始计算的配套工程建设费利息，属于返还不当得利，应按中国人民银行同期存款利率计算。原告主张逾期交房违约金，因双方约定于2014年12月31日前交房，但金港公司未按期交付房屋，已构成违约，故原告主张逾期交房违约金，本院予以支持。关于逾期交房期限，原告刘宝主张房屋未达到交付条件，拒绝接收房屋，根据原、被告双方签订的合同中约定的交付条件为五家主体验收合格，而被告金港公司于2015年8月4日采取交房公告方式通知购房户从2015年8月5日开始交房时，已由五家主体验收合格，且从2015年8月5日开始已经有购房户接收原告刘宝所在楼体的房屋，说明从2015年8月5日开始，原告所在的楼体房屋可以交付使用，另原告主张被告房屋未达到交付条件而不接收，亦说明原告知道房屋要交房的事实，故2015年8月5日后，原告不接收房屋非因被告原因，故视为被告金港公司于2015年8月5日已向原告交房。原告主张的逾期交房违约金应从合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，即从2015年1月1日开始计算至2015年8月5日计算，出卖人按日向××支付已交付房款的万分之二的违约金，该违约金的比例未超出法律规定，应予支持。原告主张违约金按已付房款330647元的日万分之二计算，故金港公司应支付的逾期交房违约金为：330647元×0.2‰×216天=14284元。原告要求被告返还天燃气开口费2900元、有线电视开口费540元的主张，因双方签订的合同中约定天燃气、有线电视费用由××自行承担，且该费用为被告金港公司代收后交由相关部门，故原告要求被告返还该费用的诉请，不予支持。被告金港公司辩称原告起诉已超诉讼时效，因原告刘宝于2016年、2017年均向市长信箱留言，多次反映被告金港公司收取费用不合法问题，故诉讼时效存在中断事由，被告以此抗辩，理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条之规定，判决：一、被告三门峡市金港置业有限公司退还原告配套工程建设费28250元及利息（从2013年10月14日开始按照中国人民银行同期存款利率计算至款项付清之日止）；二、被告三门峡市金港置业有限公司支付原告刘宝逾期交房违约金14284元；上述一、二项，限本判决生效之日起十日内履行完毕。三、驳回原告刘宝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1980元，减半收取990元，由原告刘宝负担510元，被告三门峡市金港置业有限公司负担480元。
二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案的争议的焦点是：1、配套工程建设费28250元及利息，有线电视费、天然气开口费开发商是否应予退还业主；2、逾期交房违约金应计算至2015年8月5日还是2017年4月19日。
关于第一个争议焦点。2011年，三门峡市政府印发了三政[2011]61号文件。该文件第十一条明确规定：建设项目缴纳的城市配套费应计入建设工程造价。商品房项目缴纳的城市基础设施配套费应计入房屋销售价格，开发商不得在房价外向购房者另行加收。即在2011年之后，开发商收取的配套工程建设费应计入房价中，不得另外收取该费用。本案刘宝购买的房屋属于联通公司的团购房，享受该团购价款。对该事实各方均无异议。2009年联通公司与金港公司签订《房屋团购协议》时，上述文件尚未出台。协议中约定的房屋每平方均价不可能包含相应的配套设施费，双方也未就配套工程建设费进行单独明确约定。2013年11月4日刘宝与金港公司双方签订正式备案的《房屋买卖合同》附件四即《合同补充协议》第二项明确约定：“各项税费、水、电、气、暖、有线电视各项开口费等综合配套设施费由××自行承担。”，附件四是购房合同的组成部分，购房合同是双方当事人真实意思表示，且已经房产管理机关备案登记，双方应按合同约定享受权利、履行义务。故该房价中不包含配套工程建设费。金港公司上诉称已交给相关单位的配套工程建设费28250元不应退还的理由应予支持。原审法院依据合同的约定认定有线电视开口费、天然气开口费由业主方承担并无不当。刘宝以合同属于格式条款，附件中无双方当事人签字等理由主张条款无效的理由不足，不予支持。
关于第二个争议焦点。逾期交房违约金，交房时间应按照开发商通知时间为准。开发商金港公司于2015年8月5日在三门峡报纸上进行了公告，亦履行了电话告知等程序，原审认定金港公司履行了交房的通知义务并无不当。刘宝以未收到单独的书面通知的理由不足，不予认定。
综上，金港公司的上诉请求成立，予以支持。刘宝的上诉理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖滨区人民法院（2017）豫1202民初5253号民事判决第二项、三项及诉讼费负担部分；
二、撤销湖滨区人民法院（2017）豫1202民初5253号民事判决第一项。
二审案件受理费1782元，由上诉人刘宝负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 范俊洁
审 判 员 乔建刚
代理审判员 辛喜艳
二〇一八年五月二十一日
书 记 员 马志光