天津市武清区人民法院
民 � � 判 决 书
(2015)武民二初字第5865号
原告天津易居金岳房地产经纪有限公司,地址:天津市自贸区(空港经纪区)西三道166号二楼A2区118号。
法定代表人周忻,职务董事长。
委托代理人聂雷强,天津益清律师事务所律师。
委托代理人郭倩,天津益清律师事务所律师。
被告天津陶润置业投资有限公司,地址:天津市武清开发区北财源道14号1门101号。
法定代表人黄晓星,职务总经理。
委托代理人黄浩然,公司员工。
原告天津易居金岳房地产经纪有限公司与被告天津陶润置业投资有限公司委托代理合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员张文忠独任审判,公开开庭进行了审理。原告委托代理人聂雷强、郭倩,被告委托代理人黄浩然到庭参加了诉讼,此案现已审理终结。
原告诉称,2010年11月11日,原告与天津蓝猫置业投资有限公司签订《御天武清项目代理销售合同》,合同约定原告代理天津蓝猫置业投资有限公司销售位于天津市武清开发区软件创意园区北环湖路地块的房屋,天津蓝猫置业投资有限公司向原告支付佣金。2011年5月25日,原告、被告及天津蓝猫置业投资有限公司签署《御天武清项目代理销售合同之主体变更协议》,将原代理合同的全部权利、义务转由天津陶润置业投资有限公司享有和承担。合同签订后,原告代理销售该地块的房屋。2013年9月12日,被告向原告发出了《御天武清项目代理销售合同解约通知函》单方解除了代理合同,但被告至今尚未向��告支付拖欠的代理佣金,为此起诉,要求被告给付拖欠原告的佣金781632.25元;自2013年9月16日起至代理佣金实际支付完毕之日止,每天按应付金额的万分之三向原告支付当期应支付款额的滞纳金;本案诉讼费由被告承担。
被告辩称,2010年11月11日,原告与天津蓝猫置业投资有限公司签订《御天武清项目代理销售合同》。2011年5月25日,原告、被告及天津蓝猫置业投资有限公司签署《御天武清项目代理销售合同之主体变更协议》,天津蓝猫置业投资有限公司将原代理合同的全部权利、义务转由天津陶润置业投资有限公司享有和承担情况属实。合同约定由被告向原告支付代理佣金。合同第1.2、2.1.1条2.4.1条明确约定可售面积为140000平方米,代理佣金费率按照0.7计算,这是合同约定,不存在异议。原告在销售过程中是整体的分阶段的销售。原告以销售许可证作为���算依据,实质上是整体的销售过程中人为的剪切某一阶段,并以该阶段的批次面积理解为可售面积,这种以部分代替整体的分步计算显然不符合合同约定。原告未能达到合同第2.4.1条约定的各阶段的销售率,根据第9.4.1条约定销售率未达标,被告有权解除合同。实际上原告代理成功销售的面积为57376.01平方米。按照合同约定代理费为销售面积57376.01平方米对应签约的金额327079962元×0.7%=2289559.73元。被告已实际支付原告2617232.32元,已经多支付原告327672.59元。另外,相关的双方所谓的对账单及解约函存在与合同约定明显的重大误解,被告本项目的负责人频繁变动,在本项目的经办人员中有多个离职,因此对账单和函件存在重大误解,应以合同为依据,据此不同意原告的诉讼请求。
经审理查明,2010年11月11日,原告与天津蓝猫置业投资有限公司签订《御天武清项目代理销售合同》,合同约定原告代理天津蓝猫置业投资有限公司销售位于天津市武清开发区软件创意园区北环湖路地块的房屋,天津蓝猫置业投资有限公司向原告支付佣金。2011年5月25日,原告与被告及天津蓝猫置业投资有限公司签署《御天武清项目代理销售合同之主体变更协议》,天津蓝猫置业投资有限公司将原代理合同的全部权利、义务转由天津陶润置业投资有限公司享有和承担,原告及被告对该合同均表示认可。合同第2.1.1约定,被告委托原告代理销售本项目中全部可售住宅,建筑面积为140000平方米,具体代理房屋清单在开盘前一个月双方签字盖章予以确认。合同第2.4.1条对代理佣金约定,被告根据原告实际销售率完成情况按照如下表格对应的代理佣金费率,以递增补差形式,向原告确认结算代理佣金:
一号地块(住宅)销售阶段
累计完成销售率(以委托可售建筑面积计算)
代理佣金费率(达标)
代理佣金费率(未达标)
自首批开盘日起6个月
50%(含)
0.9%
0.7%
自首批开盘日起9个月
70%(含)
1.0%
0.8%
自首批开盘日起12个月
85%(含)
1.1%
0.9%
自首批开盘日起15个月
95%(含)
1.2%
1.0%
每个销售阶段,在该销售阶段届满前,被告暂按上述表格对应未达标代理佣金费率向原告支付代理佣金;每个销售阶段届满时或者届满前,原告完成该销售阶段指标的,被告于原告完成上述指标之当月,按上述表格对应达标代理佣金费率,向原告补足全部已成功销售代销房屋的代理佣金;合同第5.1.2条约定,双方同意,代理房屋以套为单位按月度结算佣金。该项目开盘后次月起每月5日前原告将上月(1日-31日)全款到账房屋的结算报告书递交被告予以确认,结算报告书应包括全款到账房屋套数、建筑面积、可结佣金。5.1.3约定,被告应于收到原告递交的结算报告书之日起的5日内完成核对确认。若被告��合理原因拒绝结算的,视为以确认原告提交的结算报告。被告在每月15日前向原告支付已全款到账房屋的佣金。合同签订后,双方均按合同约定履行,该项目共25栋楼房,被告是分阶段承建并交给原告销售。原告主张被告分五批次给付原告可销售楼盘,首批是2011年11月21日给原告1、10、11号楼,第二批是2012年4月23日,给原告12号楼盘,第三批是2012年4月23日给原告3、8号楼盘,第四批是2012年9月6日给付4、9号楼盘,第五批是2013年3月3日给付5号楼盘。被告称分三批次给付原告可销售楼盘,首批是2011年11月21日开盘1、10、11、12号楼。第二批是2012年7月3日开盘3、8号楼。第三批是2012年8月27日开盘4、9、5、号楼。双方对可销售的楼盘号无异议,被告陆续给付原告9栋可销售楼房,其他楼房待建。双方在合同履行中,被告共计给付原告佣金2617232.32元,但仍有部分佣金未给付。2013年9月12日,被告给原告送达《御天武清项目代理销售合同解约函》该函主要内容为:参照双方商务合同条款之相关约定,即第二条四款相关阶段性销售指标自首批开盘日起15个月,累计完成销售率95%,(含)代理佣金费率(达标)1.2%,代理佣金费率(未达标)1.0%,实际完成销售率87%。因原告连续四次未达标,依据合同第九条第三款规定提出解除合同。解除合同主要条款:“御天武清项目”代理销售合同于2013年9月16日自动终止,代理合同项下未履行的权利义务终止。原告于2013年9月12日收到解约函后一周内撤场,认可解除该合同。现原告主张被告尚欠原告已售房屋的佣金。其中2013年6-7月份被告应给付187733.71元,另被告应给付原告成功销售53户的佣金317099.6元。上述两笔均经过双方确认。另外,在合同解除前,原告销售25户,其中签订购房合同的有21户,4户有认购书,被告应给付原告佣金144840.57元,以上款项合计649673.88元。原告另主张有22户已经出售,但被告对此不予认可,原告亦未能提供证据证实。
上述事实有原、被告陈述及有关书证等证据证明属实。
本院认为,原告与天津蓝猫置业投资有限公司在平等自愿的基础上签订了《御天武清项目代理销售合同》,合同约定原告代理天津蓝猫置业投资有限公司销售位于天津市武清开发区软件创意园区北环湖路地块的房屋,天津蓝猫置业投资有限公司向原告支付佣金。后原告与被告及天津蓝猫置业投资有限公司签署《御天武清项目代理销售合同之主体变更协议》,天津蓝猫置业投资有限公司将原代理合同的全部权利、义务转由天津陶润置业投资有限公司享有和承担。该合同系双方真实意思表示,符合法律规定,应予维护。依据合同2.4.1.1条约定,和被告给原告��解除函证实,被告应按批次确认原告的实际销售率并以递增补差的形式给付原告佣金。被告拒绝给付,构成违约,应承担相应的违约责任。庭审中被告主张按可售总面积140000平方米为基数,按完成销售率给付代理佣金费率,被告给原告的解约函与合同约定明显存在重大误解。因该合同系原被告真实意思表示,且被告房屋至原告撤场日尚未建设完毕,故被告主张按可售总面积为基数有悖常理,故被告上述辩解意见本院不予采信。经双方确认,2013年6-7月,被告应给付原告佣金187733.71元。被告应给付原告成功销售的佣金317099.6元,均有被告公司盖章确认,故本院对此予以支持。在合同解除前,原告销售25户楼房,应给付原告佣金144840.57元。被告认可这21户和4户认购书是在原告撤场前签约的,但称是否成交未确定。庭审中被告未能提供未成交的证据,故被告对此应承担举证不能的法律责任。因此本院对原告主张的该25户销售佣金,本院予以支持。另原告主张有22户已签合同,要求被告给付佣金,被告对此予以否认,原告未能提供相关证据加以证实,故对此请求本院不予支持。此案原告不同意调解,故本院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第三百九十六条、第四百零五条之规定,判决如下;
一、被告天津陶润置业投资有限公司于本判决生效后10日内给付原告天津易居金岳房地产经纪有限公司商品房代理销售的佣金649673.88元
二、被告于2013年9月16日起,以649673.88元为基数按日万分之三给付原告违约金至本判决确定的给付日止;
三、原告的其他请求不予支持。
被告如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二���五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5670元由原告担负1000元,被告担负4670元。
如不服本判决,可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交上诉状副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 张文忠
二〇一六年五月九日
书记员 陈 楠
本案依据法条:
《中国人民共和国合同法》
第五条:当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第三百九十六条:委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同。
第四百零五条:受托人完成委托事务的,委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由,委托合同解除或者委托事务不能完成的,委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的,按照其约定。