江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
(2017)苏民申449号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：南京五星高能房地产开发有限公司。住所地：江苏省南京市鼓楼区东宝路**号。
法定代表人：薛频，该公司董事长。
委托诉讼代理人：卓兵，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：杜雅琼，女，该公司员工。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：杨晓宝，男，汉族，1950年12月8日生，住江苏省南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：田茂通，上海市协力（南京）律师事务所律师。
一审被告：南京勋远置业有限公司。住所地：江苏省南京市秦淮区太平南路*号新世纪广场*幢*********室。
法定代表人：武文勇，该公司董事长。
委托诉讼���理人：喻言，女，该公司员工。
再审申请人南京五星高能房地产开发有限公司（以下简称五星高能公司）因与被申请人杨晓宝、一审被告南京勋远置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2014）宁民终1323号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
五星高能公司申请再审称：1.涉案《南京市商品房买卖契约》（以下简称《买卖契约》）属于担保性质的协议，因违反法律规定而无效。涉案《建设工程施工合同》约定先施工后付款，《协议书》也约定先交竣工图及竣工报告，但为了促进江都工业建筑安装工程公司南京工程处（以下简称江都公司）继续履行施工合同，在债权未至清偿期的情况下，五星高能公司以房产作为担保并签订了《买卖契约》，该《买卖契约》属于担保性质，违反了《中华人民共和国物权法》禁止流押、流质的规定，应属无效。2.涉案《买卖契约》是《协议书》的从合同，属于清偿期届满后以物抵债，应属无效。江都公司、江苏华江建筑工程有限公司（以下简称华江公司）、杨晓宝均未办理房屋过户手续，依据最高人民法院及江苏省高级人民法院相关会议纪要规定，江都公司、华江公司所称将房屋抵给杨晓宝的行为应属无效。一、二审法院认定本案为房屋买卖纠纷且以房抵债协议已基本完成，不适用相关会议纪要规定，属于适用法律错误。3.一、二审法院认定双方实际履行了合同主要义务，涉案《买卖契约》已成立生效，属于认定事实错误。双方未按照《买卖契约》的约定于合同签订后十日内办理登记，故该契约不符合合同生效条件。杨晓宝也没有履行付款义务，五星高能公司给杨晓宝开具的发票并非收款凭证，也非其真实意思表示，仅是为了促使江都公司尽快交付竣工报告和竣工图而出具。且经最终结算，江都公司还应退还五星高能公司73700元，故开具发票仅表明要求杨晓宝交付购房款。五星高能公司是将涉案房屋钥匙交给江都公司而非杨晓宝，杨晓宝并没有取得房屋交接单，《备忘录》和《收据》均可以证明。故《买卖契约》并未实际履行也未生效。4.二审法院认定杨晓宝已经受让江都公司的债权及一审法院未通知江都公司作为第三人参加诉讼正确，属于事实认定错误。《建设工程施工合同》、《协议书》是双务合同，其从合同《买卖契约》的权利不能单独转让，且江都公司、华江公司均未取得房产证，亦无权转让涉案房屋。而杨晓宝作为个人并无资质受让主合同项下的权利，也未能提供其受让债权的有效证据。江都公司与华江公司的《证明》并非债权转让凭证，华江公司作为新设立的公司，并未受让江都公司的债权，无权转让或出具证明。五星高能公司也从未收到过债权转让通知，故转让对五星高能公司不发生效力，杨晓宝无权主张该债权。5.一、二审法院认定《买卖契约》解除依据不足以及五星高能公司与案外人另行签订买卖合同不影响涉案契约的履行，属于认定事实错误。杨晓宝长期迟延付款，且非合法占有房屋，五星高能公司有权将房屋另售他人。华勇作为善意第三人已经支付了房款，故房屋应归属华勇。另，涉案房屋系五星高能公司与南京市白下区房地产综合开发公司（以下简称白下开发公司）、南京通达城镇基础设施开发公司三方共同开发，五星高能公司处分权受限制，如以该房屋抵债，另两家公司必然提出异议。且涉案项目因土地短少引发争议，尚存在房屋面积不确定及土地无法分割的问题，故以房抵债不具备履��条件。6.一、二审法院认定杨晓宝的请求不受诉讼时效限制，属于适用法律错误。杨晓宝非涉案房屋所有权人，不享有物权请求权，其请求属于债权范畴，应受诉讼时效的限制，且已超过二年的诉讼时效。综上，一、二审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求撤销二审判决，将本案提起再审。
杨晓宝提交意见称：1.本案证据均表明《协议书》为以房抵债的性质，协议双方达成了以两套房屋抵偿欠款的一致意见，至于结算后的处理是后续问题，五星高能公司主张合同为担保性质不能成立。《买卖契约》独立于《协议书》，该契约均得到双方认可，相关会议纪要系针对逃避债务的规定，不适用于本案。2.《买卖契约》具备房屋买卖合同全部条款，经双方签字后生效，杨晓宝缴纳了税费和入住费用，义务已履行完毕，系由于五星高能公司原因未能办���产权证。3.五星高能公司主张杨晓宝从未受让涉案债权与事实不符。《协议书》签订后，五星高能公司与杨晓宝签订了《买卖契约》，签字盖章并开具了发票，不存在江都公司未通知五星高能公司的问题，而华江公司与江都公司之间也仅系公司名称变更的关系。4.杨晓宝是涉案工程项目经理，代表江都公司垫资施工，工程早已竣工验收，华江公司在与五星高能公司另案诉讼中也已提供了竣工验收报告，并且法院也从质监站调取了相关资料。5.涉案房屋长期由杨晓宝实际居住，五星高能公司与华勇签订买卖协议所引发的权属争议应当由其自行承担。综上，五星高能公司再审申请理由均不能成立，请求予以驳回。
南京勋远置业有限公司述称：该公司股东经过多次变更，现已不清楚本案的情况。
本院经审查认为，关于涉案《买卖契约》的效力问题。五星高能公司与江都公司签订《协议书》对涉案工程进行初步结算，约定五星高能公司以包括涉案房屋在内的两套房屋抵冲欠付的工程款，其中涉案房屋折抵428925元，最终结算根据审计结果与商品房所折房款之间的差额多退少补。同日，五星高能公司、白下开发公司与杨晓宝签订涉案房屋《买卖契约》。其后，五星高能公司向杨晓宝交付涉案房屋并开具收款发票，杨晓宝亦缴纳了房屋契税。上述协议内容及各方行为表明，五星高能公司同意以涉案房屋抵冲其所欠江都公司的工程款，且由杨晓宝实际享有购房人的权利。江都公司及其变更后的华江公司出具的《证明》对上述事实亦予以认可。上述协议系各方真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。五星高能公司关于《买卖契约》属于担保性质，其不知晓亦不同意杨晓宝受让该权利，以及该契约未���行未生效的主张，与上述协议记载内容及各方的实际履行行为均不相符，其据此主张涉案契约无效的再审申请理由，不能成立，本院不予支持。
关于涉案《买卖契约》是否能够继续履行的问题。本院认为，涉案《买卖契约》系由白下开发公司、五星高能公司共同与杨晓宝签订，且涉案房屋仍登记在五星高能公司名下，诉讼中五星高能公司亦称涉案房屋可以办理产权证，故该契约的履行并不存在客观障碍。五星高能公司并无证据证明涉案《买卖契约》已经解除，其将涉案房屋另售他人亦不影响该契约的履行，故五星高能公司关于涉案《买卖契约》无法履行的再审申请理由亦不能成立，本院不予支持。
关于杨晓宝的起诉是否超过诉讼时效的问题。本院认为，杨晓宝与五星高能公司及白下开发公司签订《买卖契约》后，五星高能公司已经实际交付涉���房屋，杨晓宝对于涉案房屋已经占有使用多年，故二审法院据此认定杨晓宝主张五星高能公司及南京勋远置业有限公司协助办理涉案房屋的过户手续的请求具有物权属性，并无不当。五星高能公司以杨晓宝起诉超过诉讼时效为由申请再审，不能成立，本院不予支持。
综上，五星高能公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：
驳回南京五星高能房地产开发有限公司的再审申请。
审判长 葛晓明
审判员 陈 皓
审判员 陈 丽
二〇一八年三月二十六日
书记员 朱亚萍