广东省惠东县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1323民初829号
原告（反诉被告）：黄满妹（曾用名黄伟芳），女，1964年2月19日出生，汉族，户籍居住地为惠东县，现住惠东县。
委托诉讼代理人：范建明，男，1970年6月4日出生，汉族，户籍居住地为惠东县，现住址同上，与原告系夫妻关系。
被告（反诉原告）：曾梦平（曾用名曾国华），男，1980年9月17日出生，汉族，户籍居住地为惠东县，现住惠东县。
委托诉讼代理人：王子健，广东翔伟律师事务所律师。
原告黄满妹与被告曾梦平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月3日立案后，依法适用简易程序于2016年4月15日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，分别于2016年11月1日、12月15日再次公开开庭审理了本案。原告黄满妹及其委托诉讼代理人范建明、被告曾梦平及其委托诉讼代理人王子建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄满妹向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告曾梦平签订的《房屋买卖合同书》，由被告退还位于惠东县平山街道公堂xxxxxx（黄满妹住宅楼）xx层xx号房屋给原告，由原告退回购房款167,174元给被告。2、由被告负担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2013年1月20日，被告同原告签订《房屋买卖合同书》，购买原告自建的位于惠东县城平山街道公堂xxxxxx（黄满妹住宅楼）xx层xx号楼房，总价款为537,878元。合同签订生效后，被告共支付给原告的购房款为167,174元，而原告已将房屋交付给被告装修居住，但被告却不支付余下的购房款370,704元给原告。经原告多次追讨，并要求被告前来协商解决，被告却不支付余下购房款，也不按合同约定提供材料办理银行按揭贷款，也不将房屋交回给原告。目前，该房屋产权仍属于原告，并未转移给被告。基于以上事实，请依法维护原告的合法权益。
被告曾梦平答辩并反诉称：2013年1月20日，被告与原告签订《房屋买卖合同书》，被告除已付40%购房款外，余下284,382元作为按揭支付。但事后，因为60,000元的问题，双方未处理好。现原告反而起诉要求解除合同，但被告认为合同应当继续履行，因为被告已经装修进住了。现被告完全可以一次性支付余下的购房款，完全能完成履行合同的义务。因此，本案的房屋买卖合同能继续履行。此外，被告认为，原告提出解除合同的理由不能成立，因为被告已经按合同要求付清前三期共40%的购房款。同时，还付清了各项费用，因此，原告才向被告移交房屋锁匙的。现原告不认可被告已付争议的60,000元购房款，是不成立的。因为首先如果没有付清40%的购房款，则不存在拿房锁；其次，有原告的财务向被告出具付清各项购房款的时间和清单及各项费用的清单，由此证明被告付清购房款60,000元是存在的，不能因为双方无付款收据而不认可。故原告不认可已付60,000元是不成立的。因此，其提出解除合同也是不成立的。假如法院认为确有必要解除合同，则原告应当向被告支付房屋装修款150,000元，因为这是被告受到的损失，应由原告承担。请求法院判令：1、继续履行双方签订的《房屋买卖合同书》，被告可一次性支付284,382元购房款；2、原告为被告办理房屋过户手续，把房地产权证办到被告名下；3、如确实解除合同，原告应向被告赔偿房屋装修款150,000元；4、反诉费由原告承担。
诉讼过程中，被告变更反诉请求第1项为：继续履行双方签订的《房屋买卖合同书》，被告可一次性支付281,698元购房款；变更第3项为：如果确实要解除合同，原告应向被告赔偿房屋装修款190,000元。
原告黄满妹对被告曾梦平的反诉答辩称：1、被告提出反诉是否符合民事诉讼法有关反诉的规定？是否超过提出反诉的期限？请法庭依法审查清楚。如果被告反诉不符合民事诉讼法的反诉规定，则应驳回其反诉。2、原告与被告双方签订的房屋买卖合同依法成立并生效，被告交付多少购房款也有收据证实，事实清楚。原告已经按照合同履行了交付房屋等义务，而被告没有按照合同履行付款义务，造成原告的利益重大受损，被告构成根本违约，也是事实清楚，依法应当认定。根据合同法的有关规定，原告请求解除合同依法应当得到支持，而不应当撤销或继续履行合同。3、被告依据房屋买卖合同占有原告房屋后，对房屋进行了装修，原告承认这一事实，并同意给予补偿，但应当经过法定的价格认定机构进行评估认定，按照评估价补偿，而并非被告说的150,000元。4、被告反诉时提交的所谓结算单据，没有任何人签名盖章，是无效单据，无法认定任何事实，不能作为认定本案事实的依据。请法院审查并支持原告的答辩意见，维护原告的合法权益。
诉讼过程中，原告将其反诉答辩请求中的对被告现居住的房屋装修损失按照评估价补偿的内容变更为：从人道的角度补偿房屋装修损失100,000元给被告。
原告黄满妹围绕其主张提供如下证据：
1、黄满妹的居民身份证。证明原告的民事主体资格、基本身份情况。
2、曾梦平的居民身份证。证明被告的民事主体资格、基本身份情况。
3、《房屋买卖合同书》。证明2013年1月20日，被告和原告签订房屋买卖合同，购买原告名下的位于惠东县平山xxxxxxxx栋xx层xx号房（即合同中的黄满妹住宅楼xx座xx楼单元房屋）。
4、收据（共13张）。证明被告共支付给原告购房款及其它费用共176,762元（先提交12张共167,174元的收据，后补交一张9588元的购房款收据）。
5、粤房地权证惠东字第××号《房地产权证》。证明原告出卖给被告的房屋仍未过户，原告仍然保留所有权。
6、惠东县平山街道南湖社区居民委员会出具的证明。证明本案房屋的登记地址与门牌地址的同一性。
7、《催告》。证明原告曾于2015年4月30日通知被告限期10日内交付余欠购房款、过户或办理按揭手续。
8、已交、未交购房款及相关费用清单。证明被告已交购房款及相关费用176,762元、未交购房款及相关费用361,116元。
9、《核准注销登记通知书》、《税务事项通知书》。证明惠东县盈满房地产有限公司（以下简称盈满公司）已注销。
10、盈满公司的档案登记资料（共26页，复印自惠东县市场监督管理局信息中心）。证明盈满公司的股东情况、股东出资情况、章程、注册登记、注销登记等情况。
11、案外人刘某运（原告的亲姐夫）诉案外人游某团、肖某强、陈某（本案证人，被告申请其出庭作证）及本案原告的民间借贷纠纷一案的起诉状副本、借条、（2016）粤1323财保75号民事裁定书。证明本案房屋已被另案查封。
被告曾梦平围绕其主张提供如下证据：
1、曾梦平的居民身份证。证明被告主体适格。
2、《房屋买卖合同书》。证明房屋买卖事实存在，被告按合同已付40%购房款及各项费用。
3、付款清单3份（即未署名、未盖章的对账清单，其中一份写在办证费收据背面）。证明被告按合同已付40%购房款及各项费用，已付40%购房款中包含双方争议的60,000元购房款，据此拿到购买的房屋钥匙。
4、收据（共13张）。证明被告已付清购房款40%及各项费用的事实。
5、《购房意向书》。证明被告向盈满公司购买本案房屋；在交钥匙前，被告已支付40%购房款及大门费、办证费等相关费用；在签订正式《房屋买卖合同书》时拿到房屋的钥匙；原告不认可的60,000元包含在40%的购房款中，且已全部付清。
6、《价格评估结论书》（被告申请评估，由本院依法委托评估）。证明本案房屋装修补偿应按评估结论补偿。
7、被告妻弟张某勇的结婚证。证明被告曾以其妻弟的名义去办理过本案房屋的按揭贷款手续。
经质证，被告除对原告提供的《房屋买卖合同书》中的违约金条款、已交未交购房款及相关费用清单中涉60,000元购房款的问题、《催告》有异议外，对其它证据均无异议。原告除对被告提供的《购房意向书》、付款清单3份（即未署名、未盖章的对账清单）有异议外，对其它证据均无异议。双方对有异议的证据主要争议的焦点是：1、原告的合同主体资格及诉讼主体资格是否适格的问题；2、被告提供的未署名、未盖章的对账清单能否证明被告所主张的已支付购房款189,588元的事实。
经审理查明：2013年间，原告黄满妹作为甲方与被告曾梦平作为乙方签订《房屋买卖合同书》。合同书约定：由被告购买位于惠东县平山街道公堂惠园路合景苑东南侧xxx（黄满妹住宅楼）FD座12楼单元房屋，面积为155.4平方米（含分摊面积，房屋总面积及分摊面积以房产局按现行有关规定核定为准）；房屋销售单价为人民币3050元/平方米，总价款为473,970元（最终以房地产测绘部门测绘机构测定的建筑面积乘以约定的单价计算为准，多退少补。）合同约定的付款方式为分期付款方式：签订合同时付25%总购房款（诚意金作为购房款），即为118,500元；主体工程六层楼面板完工，接甲方通知之日起10日内付二期购房款，即20,000元；主体工程封顶，接甲方通知之日起10日内付三期购房款，即51,000元；按揭金额为284,382元；工程项目全面完工验收，接甲方通知之日起10日内付办证费；乙方在交清第三期合作建房款后，如符合银行规定的办理按揭条件，由甲方统一办理；办理所定楼房的房产所有权证，费用为房产总价的5%，费用由乙方负责，由甲方统一向房管局申请办理；按揭手续由甲方协助乙方统一向银行申请办理，乙方及时提供按揭手续所需资料，涉及办理按揭手续的一切费用由乙方自行负责。双方约定的违约条款是：若乙方未能在指定时间内履行上述应付款项，每拖欠一日，则应按当期应付款的1%计付违约金给甲方；待乙方交清未交应付款及违约金后，该合同才继续履行；若乙方逾期两个月未履行上述任一期应付款项义务，视为乙方放弃该房屋，甲方有权将该房屋另行出售，在此情形下，甲方向乙方收取违约金。双方未在《房屋买卖合同书上》签署日期。
2013年1月20日至11月20日间，被告分多次支付了本房屋有单据的购房款129,588元(其中双方约定的“诚意金”30,000元抵作购房款)、办证费23,700元、大门费4000元、智能系统费3500元、房屋维修基金9324元、水电开户及杂费2500元、装修押金3000元、垃圾清理费777元、2013年79月份的管理费373元共计176,762元，以上费用的收据上均盖有盈满公司的印章，收据上的内容均由盈满公司的财务陈某连所写并签名。原告提交的被告已交、未交购房款及相关费用清单上包括上述费用，且清单上注明被告应交的房屋维修基金实为9271元，应退回被告53元。清单上还包括被告应交的国土评估费1500元、契税12,000元、公摊电费543元、管理费2550元、白蚁防治费1854元。被告对原告提交的清单中除已交购房款有异议外，对其它的均无异议。
被告于2013年11月20日拿到本案房屋钥匙。2014年底开始装修，至2015年底装修完毕，即入住至今。
2015年1月至4月间，原告与被告曾经两次到银行去办理本案房屋的按揭贷款手续未果。第一次办理按揭贷款时，原告与被告进行过对账，被告认为其已交购房款189,588元，原告不予认可，认为有收据的购房款为129,588元，双方遂发生60,000元购房款是否已支付的争议。
2015年4月30日，原告委托律师向被告发出书面《催告》，并张贴在被告家门口。该催告是向包括被告在内的四位购房户所发出，主要内容为：鉴于四套住宅订户只交少量的订金，迟迟不交余款，不办理购房过户手续，受该四套住宅抵押权人的委托，特催告四订户自催告之日起10日内交付购房款，并办理过户或办理按揭手续，具体交款过户联人仍为购房协议的甲方，逾期未交房款及办理过户手续，抵押权人将收回房屋，退回订金，另行转售他人。被告知道该催告，以双方存在60,000元购房款争议为由，未予理会。
2016年3月3日，原告以被告违约为由向本院提起诉讼。
另查：本案房屋已办理了《房地产权证》，该证登记的主要内容如下：证号为粤房地权证惠东字第××号；房地产权属人为黄满妹；房屋所有权取得方式为2013年自建办证，2014年分割；共同情况为单独所有；建筑面积为154.52平方米；套内建筑面积为132.57平方米；房屋坐落地址为惠东县平山狮子山庄开发区B栋36、1013号11层02号房；登记时间为2014年12月8日。
原、被告双方在《房屋买卖合同书》中约定的地址惠东县平山街道公堂xxxxxxxxxxx（黄满妹住宅楼）xx座xx楼单元房屋，与上述登记地址惠东县平山xxxxxxx栋36、1013号11层02号房、门牌地址惠东县平山街道南湖社区xxxxx巷xx号xxxxxxx房为同一地址，均为本案房屋的坐落地。
被告提供的三份未署名、未盖章的对账单（其中一张写有“3.266万”的字样；一张在2013年5月14日被告交办证费20,000元的收据背面写明“房款已交18万，办证费交2万，合计：20万。房款4成+办证费+大门费+智能管理系统总费用为220800元，尚欠20800元”）也系陈某连所写。盈满公司经营期间的财务账本前期由陈某连保管，于2015年初移交给原告。
盈满公司成立于2010年9月17日，于2016年1月26日注销。该公司登记的法定代表人为本案原告；注册股东为原告、案外人肖某强；注册资金1000,000元，其中原告出资600,000元，肖某强出资400,000元；经营范围为房地产开发。
原告提供的案外人刘某运诉案外人肖某强、陈某、游某团及本案原告的民间借贷纠纷一案的起诉状副本及借条、（2016）粤1323财保75号民事裁定书，确属本院另案【（2016）粤1323民初2984号案】的相关材料。本院根据刘某运的申请，于2016年8月18日作出该75号民事裁定书对本案房屋进行了诉前查封，现处于查封状态。刘某运在法定时间内向本院提起了诉讼，本院于2016年9月29日立案受理，即为该2984号案。该案尚在审理过程中。
诉讼过程中，原、被告双方确认如下事实：
1、本案房屋总价款为471,286元（按合同约定的3050/平方米，房地产权证上的面积154.52平方米计算）,被告已交的有单据的购房款为129,588元。
2、若法院判决继续履行合同，被告除仍需支付余欠购房款（具体数额由法院依法确定）外，还需支付国土评估费1500元、契税12,000元、公摊电费543元、管理费2550元、白蚁防治费1854元，原告与被告一起交给相关部门,另外加上原告应退回被告多交的房屋维修基金53元，多退少补。
3、若法院判决解除合同，除双方争议的60,000元购房款由法院依法确定外，原告一次性退回被告已交的有收据的购房款及其他费用中除已使用的垃圾清理费、管理费外的费用，加上被告多交的房屋维修基金，共计175,665元（176,762元－777元－373元＋53元）。对于房屋装修损失，双方均表示由法院依法判决。
原、被告双方对其它事实的争议及陈述如下：
1、关于原告的合同主体资格及诉讼主体资格问题。被告认为其购买房屋时是与盈满公司发生买卖合同关系，购房款及相关费用均交给盈满公司，与原告签订的合同也是盈满公司交给其签名的，当时没在意是谁作为出卖方，但知道合同书中写的卖方为原告。被告为此提交《购房意向书》（上述被告提交的证据之一），称先与公司签订购房意向，正式合同即本案合同是交房屋钥匙时才补签的。经查，该意向书上写明甲方为盈满公司、乙方为被告，约定的房屋地址、面积、单价与本案合同一样，只是诚意金不一，为100,000元。另外，该意向书第五条写明：乙方应于2013年3月15日内向甲方支付总房款的40%及大门费、办证费，并携带本意向书、诚意金收据与盈满公司签订正式的《房屋买卖合同》及相关文件，并按《房屋买卖合同》支付购房款，乙方依据本意向书支付的购房确认诚意金转作等额购房款。该意向书署名处只有被告签名及被告手写的其本人身份证号码、联系电话。原告对该意向书不予认可，认为该意向书只有被告的签名，没有公司（卖方）签名、盖章，且没有经手人签名，也没有署日期。原告不认可被告与盈满公司发生本案的房屋买卖合同关系，称盈满公司未开发任何项目，盈满公司与xxx楼盘的开发无任何关系，xxx楼房全部由原告个人出资建设的，原告只是口头委托盈满公司代收购房款及相关费用。诉讼过程中，被告认为原告主体不适格，对其在答辩及反诉状中未对原告主体问题提出异议解释道：当时是在假设原告主体适格的情况下所作出的答辩及反诉意见，但对原告主体是否适格的问题由法院作出认定。
2、关于本案合同的签订时间问题。被告提交的答辩及反诉状中所述合同签订时间与原告起诉状中所述合同签订时间一致，均为2013年1月20日，但在诉讼过程中，被告认为是2013年11月20日交房屋钥匙时签订的合同，2013年1月20日是签购房意向书；原告则坚持认为是2013年1月20日交购房诚意金时签订的合同。
3、关于原、被告双方两次去银行办理本案房屋的按揭贷款未果的原因及相关问题。原告称2015年初第一次去银行办理按揭贷款时，原告与被告对账时即发生60,000元购房款的争议，原告当时对被告说，先当被告已交了争议的60,000元购房款的情况下去办理余欠购房款的按揭手续，要求被告事后再去寻找该60,000元的收据，若找不到，原告再向被告追偿。第一次去办理未果，是因被告的征信问题而未能办成；大约一个月左右后第二次去办理，原告同意以被告妻弟的名义办理按揭手续，也因其妻弟的征信问题而未能办理。被告认可原告所说的第一次办理时间和当时发生60,000元购房款争议之事，对第二次办理的时间表示不记得了。但被告认为其本人的征信确实存在问题，盈满公司的人员都知道，盈满公司的陈某说过，如果以被告的名义办不了按揭，可以被告亲戚的名义办理，故两次办理按揭手续均以被告妻弟的名义去办理，其妻弟的征信不存在问题，其妻弟去银行时，银行工作人员告知过户手续没办好，没法办理，被告也不知是何原因不能办理。被告称发生60,000元购房款争议时，其明确告诉原告收据找不到，已遗失了，但已与盈满公司对过账，可原告不认可。原告称被告没有单据，原告也没有底单，当然无法认可。
4、关于在无法按合同约定办理银行按揭贷款的情况下，原、被告双方有无另行约定如何支付购房余款的问题。原告认为，在无法按合同约定办理银行按揭贷款的情况下，双方口头约定一次性支付购房余款。被告不予认可，认为盈满公司一直都知道其本人无法办理银行按揭贷款，盈满公司同意其可以其亲戚的名义办理银行按揭贷款。
5、关于原告向被告所发的上述《催告》的“抵押权人”是指谁的问题。原告称该催告是委托律师写的，不知道该“抵押权人”提指谁，因该房屋当时未办理任何抵押，至今也未办理任何抵押。
6、关于被告是否经原告同意装修房屋的问题。原告在反诉答辩状中明确表述：被告依据房屋买卖合同占有原告房屋后，对房屋进行装修，原告承认这一事实。而在诉讼过程中，原告认为被告对本案房屋的装修系强行装修入住，并称有通知过保安停水，但表示没有证据证明。被告不予认可，称原告没有通知其停止过装修，是否停水不清楚。
本院对其它相关事实所作的调查情况：
1、关于本案房屋是否存在其他实际权利人的问题。因本案的购房相关费用均以盈满公司的名义收取，且原告提交的另案起诉状副本中，案外人刘某运称涉本案房屋的xxx楼盘是案外人是肖某强、陈某、游某团合伙以盈满公司的名义开发的，原告只是挂名而已。为了查清本案事实并保证本案的诉讼程序正确，本院依职权启动了调查程序，对相关案外人刘某运、肖某强、陈某、游某团进行了调查询问。对盈满公司与xxx楼房的关系问题，案外人表述不一致,且未能提供证据佐证其证言。其中肖某强、陈某认为其是盈满公司的实际股东，xxx楼盘是盈满公司开发，他们与本案存在权利、义务关系，应作为本案的当事人参加诉讼，但却未提供书面申请，也未提供与本案具有权利、义务关系的相关证据。同时，肖某强、陈某明确表示因盈满公司无开发资质，对于xxx楼盘的开发、报建、权属登记、销售、过户登记等事宜，作为盈满公司的实际股东间均同意以本案原告个人的名义去行使，待事后内部结算。肖某强作为盈满公司的注册股东之一，却表示盈满公司的账目非常混乱，实际出资人有其本人、刘某运、陈某、原告及其丈夫范建明（原告的委托诉讼代理人），刘某运是公司的最大股东，注册资金也非其本人和原告所出，而是刘某运出的。刘某运对肖某强有关他的陈述予以否认。肖某强、陈某还陈述原告的丈夫范建明也是盈满公司、xxx楼盘的合伙人之一，但范建明予以否认，认为盈满公司的注册股东、实际股东均是肖某强和原告，盈满公司未开发任何项目，涉本案房屋的xxx楼盘全部是原告自建的，与盈满公司无关，与其他人无关，其作为丈夫也无份，但对黄满妹的资金来源表示不清楚。
2、关于原、被告双方争议的60,000元购房款的问题。被告认为其已交双方争议的60,000元购房款，即已交购房款共计189,588元。提供了三份未署名、未盖章的对账单证明，并申请陈某作为证人出庭作证。为了查明事实，本院也启动了对陈某以及案外人严某峥、徐某光、陈某连、许某怡的调查询问。陈某在庭上陈述的主要内容：被告已按合同交清了40%的购房款及相关的配套费用（办证费、大门费、智能系统费等）后才拿到房屋钥匙的，其中2万多元购房款是被告的朋友严某峥用其为xxx楼盘所作的工程款代被告抵扣的，至于原、被告双方争议的60,000元购房款是否包含其中，其不清楚；涉案xxx楼盘的购房者一般都在交清40%的购房款及相关的配套费用才能拿到房屋钥匙。案外人严某峥、徐某光对2万多元工程款抵扣购房款的陈述与证人陈某的陈述基本吻合。案外人陈某连、许某怡均为盈满公司的财务、工作人员，许某怡还为盈满公司登记的监事。陈某连陈述的主要内容：原、被告所提供有盈满公司盖章的收据上所写内容全是其所写并签名；被告提供的涉案三份未署名、未盖章的对账单也是其本人所写；其看过其中的60,000元购房款的收据，该收据是许某怡开的，也与许某怡对过账，才写了三份未署名、未盖章的对账单；xxx楼盘销售的购房款有部分是交给她和许某怡，有部分是交给“老板”们（范建明、陈某、肖某强），每个“老板”收款后，就叫她直接开收据给客户。许某怡陈述的主要内容：陈某连曾就被告有无交过60,000元购房款一事问过他，问有一张60,000元的购房款收据是否他开的，他当时表示记不清楚了，陈某连说收据上写有他的名，他就说既然写了他的名，就是他开的。陈某连、许某怡陈述相同的主要内容：被告已交40%的购房款及办证费、大门费等其他费用后，才能拿到房屋钥匙；被告曾经用工程款抵扣部分购房费用，但不清楚具体情况和数额。诉讼过程中，本院要求原告提供盈满公司所收xxx楼盘购房款及相关费用的账本供本院查证，但原告未提交，称没有完整的账本，因与客户对账时是一户一户核对，已经打乱。
本院对相关诉讼程序所作的释明情况：
1、关于反诉及变更诉讼请求的释明。第一次开庭时，原告仅诉请解除合同，返还购房款给被告；被告仅答辩继续履行合同。第一次开庭后，本院认为被告答辩请求要求继续履行合同，因被告个人的征信问题，已存在无法按合同约定以办理银行按揭贷款的方式支付余款的问题，依法应向被告释明需明确具体的履行方式，如果被告明确具体的请求，即为反诉请求，可提出反诉。另外，如果本院判决履行合同或解除合同，将涉及相关违约损失、房屋的装修损失问题。为了节约诉讼成本、减少当事人的诉累，本院在转合议庭审理后，即向原、被告双方作出释明：允许原、被告增加诉讼请求；允许被告提出反诉；如果本院判决解除合同，双方可对房屋的装修费用进行协商或协商评估，如果协商不成可由本院在庭前依法委托评估。据此，被告提出了相应的反诉请求，并在双方确定本案房屋的总价款后，变更其反诉请求中的可一次性支付余欠购房款284,328元为281,698元。而原告未增加诉讼请求，特别是未诉请违约损失。双方也未能就本案的房屋装修费协商一致或协商评估。
被告于2016年6月30日向本院提交委托鉴定申请书，请求本院委托相关鉴定部门对其房屋装修费用进行鉴定。本院于2016年7月21日依法委托惠州市正扬价格事务所有限公司对本案房屋的装修现值（不包括家电、家具、装饰等可拆除物件）进行评估。该所于2016年9月22日作出（2016）正扬诉评字079号《价格评估结论书》，评定本案房屋的装修现值为196,580.33元。原、被告双方对此无异议。被告基于该评估价格变更反诉请求，将原诉请的装修损失150,000元变更为190,000元，本院依法予以准许，并向原告释明准许原告依据该评估结论变更其答辩请求，原告遂将其在反诉答辩状中对被告房屋装修损失按评估价格补偿的内容变更为从人道的角度补偿房屋装修损失100,000元。
2、关于本案房屋被本院另案查封后，本院向原、被告所作的权利、义务的释明。诉讼过程中，本案房屋被本院另案查封，本院依法向被告释明其有权在另案对本案房屋被查封提出异议，但被告表示不行使提出异议的权利；本院依法向原告释明其有义务在本案判决前采取措施（如提供担保等）申请解封本案房屋，但原告表示不愿意采取措施使本案房屋被解封。
本案的调解情况：
第一次开庭后，本院在原、被告双方自愿调解的情况下，两次组织双方调解，双方因争议较大最终未能达成调解协议。调解过程中，原告表示可以同意继续履行合同，但需被告一次性支付余欠购房款（包括争议的60,000元购房款），并支付利息100,000元；被告同意原告提出的一次性支付余欠购房款的意见，但不愿支付利息。之后，原告在利息上作出一些让步，被告也愿意支付少量利息，但因双方对支付利息数额的分歧较大，未能协商一致。之后，双方书面申请本院给予两个月的时间再庭外协商，但也未能协商一致。再后，原告当庭表示从解除合同的角度与被告调解，一次性补偿被告装修损失190,000元，退回被告已交的购房款（除争议的60,000元外）及相关可退费用，被告当时未予回应。事后，被告表示愿以此条件与原告协商，原告却表示既然当时被告不答应，不再愿意与被告调解。在第二次、第三次开庭时，本院均建议双方根据本案实际通过调解解决纠纷，双方均表示不愿意。
本院认为,本案系自然人之间签订房屋买卖合同后因合同的履行问题而发生的纠纷。但从本案审理过程中原、被告双方所提供的证据材料来看，却牵涉诸多法律关系。为准确、妥善地解决原、被告之间的纠纷，需从以下几个方面来分析本案的法律关系、争议焦点。
一、关于案由的问题。本案原告黄满妹作为卖方，被告曾梦平作为买方签订了房屋买卖合同，该合同所显示的是原告将自建房屋出售给被告的内容，虽然购房款及相关费用的收据盖有盈满公司的印章，但原告作为盈满公司的法定代表人已认可盈满公司上述收款行为属于受原告之托所为，本案目前也无充分证据证明盈满公司与本案房屋之间的物权或者合同关系，故本案应以自然人之间发生的房屋买卖合同纠纷来确定本案的案由。
二、关于原告的合同主体资格和诉讼主体资格的问题。本案原告以房屋所有权利人和合同卖方的身份起诉被告，被告认为其是与盈满公司发生房屋买卖关系，提供了无相对方签名、盖章的《购房意向书》以及盖有盈满公司印章的收款收据证明。原告作为盈满公司的法定代表人认为其与盈满公司是口头委托代理收款关系。为查明案情，本院本可追加盈满公司作第三人参与诉讼，在盈满公司已注销的情况下，可通知其股东参与诉讼。但本院通过对盈满公司股东情况的调查，现有证据无法确认盈满公司除了两名登记股东外尚有隐名股东存在，尽管有相关案外人认为他们是实际股东、实际权利人，与本案有权利、义务关系，但他们对此却未举证证明，且他们明确表示同意原告以其个人名义对xxx楼盘进行报建、登记权属、销售、办理过户等相关事宜，事后权利人间进行内部结算。据此，根据物权登记的公示、公信原则，原告作为本案房屋登记的权属人与被告签订房屋买卖合同，主体是适格的。原告以该合同主体的身份提起诉讼，其诉讼主体也是适格的。现有证据已足以认定本案的基本事实，通知盈满公司的股东和其他案外人以第三人的身份参加诉讼已无必要。被告提交的《购房意向书》，因没有合同相对方的签名、盖章和事后追认，不能作为认定本案事实的证据。被告认为原告主体不适格的主张，不予采纳。至于案外人认为其与原告、盈满公司、xxx楼盘之间可能存在的关系所引起的权利、义务纠纷，可另循法律途径解决，不影响本院依据本案的房屋买卖合同来认定本案的法律关系。
三、关于合同的效力问题。原告将已登记在其名下的房屋通过书面协议转让给被告，双方就此签订的《房屋买卖合同书》系双方的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，系有效协议。对被告在庭审中提出双方在合同中所约定的违约条款特别是违约金的计算违反法律规定的意见，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，双方在合同中约定的违约金以“每拖欠一日，则按当期应付款的1%计付违约金”来确定，明显超出法律的规定，属可调整的合同条款，该条款当然不影响本合同其它部分的效力。鉴于本院依法向原告作释明后，原告仍未诉请违约损失，系原告对其私权利的处分，本院予以尊重，故本院根据民事“不告不理”的原则，对原告有无违约损失及如何计付违约损失，不予处理。
四、关于被告已付购房款数额的问题。被告认为其已交购房款189,588元，提供了三份未署名、未盖章的对账单证明，并申请证人出庭作证。原告只认可被告已交购房款129,588元，对被告主张交付的购房款中的60,000元予以否认。对双方争议的该60,000元购房款是否支付的问题，本院经调查、核实，盈满公司财务陈某连承认被告所提供的三份未署名、未盖章的对账单均系其本人所写并签名；盈满公司的工作人员许某怡对陈某连陈述其开过涉案60,000元购房款收据的事实不持异议；陈某连、许某怡、陈某均明确陈述被告已交40%购房款及相关配套费用，且涉本案房屋的xxx楼盘的购房者一般都是在交了40%的购房款及相关配套费用后才能拿到房屋钥匙。而合同约定的购房款总价为473,970元，40%的购房款即为189,588元。本院认为，陈某连、许某怡作为盈满公司的财务、工作人员，该二人的在本案房屋的销售中所作的行为均为职务行为。被告关于其已支付60,000元购房款的主张与该二人及陈某的证言、三份盈满公司财务陈某连出具的对账单相吻合，本院对陈某连、许某怡、陈某的证言，予以采信。故相关证言及被告所举证据证明了被告已交付该60,000元购房款给盈满公司的事实。原告否认该事实，却未对被告所举证据举证反驳，特别作为卖方的原告也未能提供账本供本院查证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”和第七十条“一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：（一）书证原件……”的规定，本院对原告的上述否认主张，不予支持。对被告提出其已付购房款189,588元的主张，予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”的规定，陈某连、许某怡的行为应由盈满公司承担民事责任。至于当时如何收款、是谁收款、是否入账等问题，是盈满公司与原告内部的问题，不能对抗外人。原告承认其委托盈满公司代收购房款及相关费用，则盈满公司的收款行为应视为原告的收款行为。
五、关于被告是否存在根本违约的问题。合同法第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”被告已按合同的约定支付了40%的购房款及相关费用，原告也按合同约定将房屋交给被告使用。对于购房余款，双方在合同中约定以银行按揭贷款的方式支付，却未约定如果不能办理银行按揭贷款的情况下如何支付，对此合同的疏漏之处，双方均有责任。双方在合同的履行过程中，确实因被告存在征信问题而无法按合同约定的方式支付购房余款。虽然双方对两次去银行办理银行按揭贷款时以谁的名义去办理、未能办理的原因存在争议，但双方均明确第二次去银行办理按揭贷款是以被告妻弟张某勇的名义去办理的。可见，原告当时同意被告以其妻弟的名义去办理银行按揭贷款，据此，可能存在变更合同主体、合同权利义务转让的问题，但双方未形成书面协议。此后，原告以催告的形式向被告发出限被告10日内付清购房余款、办理过户或办理按揭手续。从原告所发通知来看，存在两种意思表示，要么由被告10日内付清购房后办理过户，要么同意被告办理按揭手续。被告对该催告以双方争议的60,000元未处理妥当为由，未予理会。根据合同法第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同。”和第七十八条“当事人对合同的内容约定不明确的，推定为未变更。”的规定，双方当初同意以被告妻弟的名义办理银行按揭贷款手续的约定，视为未变更。双方对如何支付购房余款尚处在协商、争议的不确定之中，未成形成合意。由此可见，双方对60,000元购房款之争，直接影响到购房余款的计付问题，这也是双方未能达成补充协议的重要原因（无论以谁的名义去办理按揭均面临此障碍，即使被告或其妻弟不存在征信问题，也如此。）鉴于该60,000元购房款的争议系原告的错误认识引起，被告对原告的催告行为未予理会，属事出有因，但这只是一种消极对待的行为。另外，被告在诉讼过程中明确表示法院对60,000元购房款作出认定后，其愿一次性支付购房款余款，这表明源自被告方的合同履行障碍可得到消除，故被告不存在根本性违约行为。原告认为被告存在根本性违约的主张，不予采纳。
六、关于合同能否履行及双方的责任问题。鉴于被告未根本违约，本院现已对原、被告双方争议的60,000元购房款作出了认定，本案合同本可继续履行，但本案房屋却被另案查封，至今尚未解封。因查封物不得进行处分，即本案房屋处于转让不能的状态，故本案合同履行不能。造成合同履行不能的责任在谁，原、被告双方如何担责，需从合同的整个履行过程来分析、认定。起初，被告因其本人的征信问题，造成双方不能以合同约定的银行按揭贷款的方式支付购房余款来实现合同目的，被告应承担一定的责任。在不能按双方的约定履行的情况下，双方本可通过协商达成补充协议来继续履行合同，可原告对60,000元购房款的错误认识是导致双方不能协商一致的重要原因，也是引起本案纠纷的重要原因（即使被告或其妻弟的征信不存在问题，该原因也是双方协商履行的障碍），原告应承担一定的责任；根据合同法第一百五十条“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。”的规定，作为出卖方的原告对所转让的房屋负有瑕疵担保义务，但该房屋因原告的原因被本院另案查封（无论原告在另案中有无责任，本案房屋被查封的事实是由原告引起。）经本院释明后，原告表示不愿采取措施（如提供担保等）让本案房屋被解封，原告对此应承担责任。显然，原告对合同约定转让的房屋所负有的瑕疵担保义务的违反是造成本案合同履行不能的直接原因。本案合同不能继续履行，应予解除。被告诉请继续履行合同，本院不予支持。根据合同法第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，结合双方的违约情况及本案实际，本院确定由原告承担违反合同的主要责任即80%的责任比例，由被告承担违反合同的次要责任即20%的责任比例。对被告经本院释明后表示不在另案对本案房屋被查封提出异议的问题，本院认为，如果被告对于本案房屋在另案被查封提出异议，本院将中止本案的审理，等待异议结果后或另案对本案房屋的处理结果后才对本案合同能否履行作出认定。因此，如被告提出异议，则被告对本案合同能否履行具有期待权，而非义务。被告对其不提出异议的行为，也承担了不利于其反诉请求的法律后果。
七、关于解除合同后，相关财产及房屋装修费如何处理的问题。根据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后，双方根据合同已交付对方的可返还的财物应互相返还。原告要求被告返还房屋，应予支持。双方对应退回的费用达成一致意见的部分共175,665元，未违反法律的规定，予以照准，另外，再加上本院认定被告已交的另一笔购房款60,000元，原告应退回被告的购房款及相关费用共计235,665元。房屋的装修部分属添附物，不能拆除，应随房屋归原告所有。但被告对该房屋装修完毕至今才一年多，被告返还房屋势必造成其装修损失。根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第86条“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”的规定，能否获得装修损失赔偿或补偿，如何赔偿或补偿，需审查装修是否经房屋所有权人同意。若同意装修，装修损失就按双方的过错责任分担。根据本案已查明的事实，被告在依约交清40%的购房款及相关费用后，原告将房屋交给被告，被告接收房屋后，当然有权对房屋进行装修。原告认为被告是强行装修入住，于法无据，不予采信。鉴定部门评估本案房屋的装修的现值价为196,580.33元，该价格是经过折旧的现值价，原、被告双方均无异议，本院予以采纳。故被告反诉的装修损失由原告根据其承担的过错责任以该装修的现值价为基数折价赔偿，即赔偿费用为157,264.26元（196,580.33元×80%）。
综上所述，原、被告双方在本诉、反诉、本诉答辩、反诉答辩中诉请的有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。本案的本诉受理费、反诉受理费由双方按上述责任分担。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第七十八条、第九十七条、第一百一十四条第二款、第一百二十条、第一百五十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第86条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条、第七十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告黄满妹与被告曾梦平签订的关于购买位于惠东县平山街道xxxxxxx栋36、1013号11层02号房（惠东县平山街道xxxxxxx巷xx号xxxxxxx号房）的《房屋买卖合同书》。
二、被告曾梦平应于本判决发生法律效力之日起30日内迁出上述房屋，将该房屋及其装修按现状返还给原告黄满妹。同时，由原告黄满妹退回已收取的购房款及相关费用235,665元、赔偿该房屋装修损失157,264.26元给被告曾梦平，该两项费用共计392,929.26元。
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