北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)京0101民初4709号
原告（反诉被告）宋慧宝，女，1952年3月25日出生，汉族。
委托代理人王剑，男，北京德和衡（郑州）律师事务所律师。
委托代理人习永冲，男，1965年9月23日出生，北京德和衡（郑州）律师事务所实习律师，住本市。
被告（反诉原告）张蔚，女，1975年5月30日出生，汉族。
委托代理人裴莉莉，女，北京市广川律师事务所律师。
被告北京安信瑞德房地产经纪有限公司，住所地本市朝阳区光华路7号汉威大厦26A1-2。
法定代表人卢航，董事长。
委托代理人张中彩，女，1990年8月15日出生，该公司职员。
委托代理人李喜凤，女，1989年1月25日出生，该公司职员。
原告宋慧宝诉被告张蔚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月7日立案受理。依法组成合议庭，适用普通程序，依法追加北京安信瑞德房地产经纪有限公司为本案被告，公开开庭进行了审理。诉讼中，被告张蔚提出反诉，本院依法合并审理。原告宋慧宝委托代理人王剑、习永冲，被告张蔚及其委托代理人裴莉莉，被告北京安信瑞德房地产经纪有限公司委托代理人张中彩、李喜凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宋慧宝诉称：原告宋慧宝与被告张蔚于2016年1月6日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定原告向被告张蔚出售原告所有的本市东城区东直门×大街×号楼×层×门×号房屋一套，房屋成交价格为450万元。售房时原告明确告知被告张蔚，该房屋存在抵押权人，急于出售房屋的原因是为了在2016年2月底前归还抵押权人黄某的借款425万元，并安排抵押权人黄某在支付首付款前向被告张蔚出示了借款合同和抵押权证。但被告张蔚向原告支付首付款30万元后，以资金不足、需借钱买房、担心资金安全等理由拖延时间不再继续支付购房款，并提出原告在过户前提前腾退房屋、原告自行筹款归还抵押权人债务后再过户等额外要求。原告因被告张蔚未按合同约定时间支付购房款，而无力及时归还抵押权人的欠款，给原告造成了直接经济损失。故原告诉至法院，要求：1、解除原告与被告张蔚签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、被告张蔚向原告支付违约金90万元，按总房款20%计算；3、被告张蔚向原告赔偿原告向抵押权人黄某借款产生的自2016年3月1日至2016年8月24日期间的利息损失46.6万元；4、被告张蔚向原告赔偿因原告无法归还抵押权人黄某借款而需向借款居间服务提供方段某宁支付的居间服务费23.3万元。诉讼费由被告张蔚承担。
被告张蔚辩称：2016年1月6日，通过被告北京安信瑞德房地产经纪有限公司居间介绍，原告宋慧宝与被告张蔚签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定被告张蔚购买原告名下的本市东城区东直门×大街×号楼×层×门×号房屋。由于该房屋设有抵押，合同约定原告应于2016年1月7日前办理抵押登记注销手续。但是在被告张蔚依约支付30万购房款后，原告至今仍未办理房屋抵押登记注销手续，致使被告张蔚不敢继续支付剩余房款。在签订买卖合同前，被告北京安信瑞德房地产经纪有限公司并未告知被告张蔚该房屋需先付款后办理抵押登记注销手续，否则被告张蔚就不会购买涉诉房屋。即使在签订合同前谈到该问题，仍应以双方签订的房屋买卖合同及补充协议的约定为准。按照补充协议的约定，原告应于2016年1月7日开始办理该房屋的抵押登记注销手续，被告张蔚应于2016年2月28日前向原告支付购房款395万元。如果是被告张蔚先支付购房款原告后办理抵押登记注销手续，则应将该约定写入房屋买卖合同。由于原告始终未做过任何抵押登记注销手续工作，导致被告张蔚不敢继续支付购房款，此系被告正当行使法律赋予的先履行抗辩权。故导致双方买卖合同无法履行的原因是原告违约，而非被告张蔚违约。原告主张的损失系原告与债权人间的债务纠纷，与被告张蔚无关。现被告张蔚提出反诉，要求：1、解除原告与被告张蔚签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、原告退还张蔚已付购房款30万元；3、原告向被告张蔚支付违约金90万元，按总房款20%计算；4、原告向被告张蔚支付房屋居间中介费11.25万元。反诉费由原告承担。
针对被告张蔚提起的反诉，原告辩称：同意解除原告与被告张蔚签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，但不同意其他反诉请求。《补充协议》约定原告自2016年1月7日开始办理抵押登记注销手续，原告一直在积极办理此事。所以原告收到被告张蔚的每一笔购房款都立刻支付给抵押权人黄某。抵押权人只有在收到425万元后，才能办理抵押登记注销手续。被告张蔚连续三次付款给原告30万元购房款，证明被告张蔚知道办理抵押登记注销手续不是一天就能完成的，关键在于被告张蔚的395万元是否能按时支付给原告。如果是原告先办理抵押登记注销手续被告张蔚再支付购房款，则应将该约定写入房屋买卖合同。
被告北京安信瑞德房地产经纪有限公司辩称：原告与被告张蔚签订房屋买卖合同的情况属实。合同约定该房屋存在抵押，抵押权人为黄某，原告应于2016年1月7日开始办理抵押登记注销手续。签约时该公司经纪人告知买卖双方，被告张蔚先向原告支付约定的房款后，原告办理完结抵押登记注销手续。房屋买卖合同签订后，被告张蔚按约支付了30万元，后买卖双方因办理抵押登记注销手续及支付395万元购房款先后顺序一事产生争议。经纪人从中协商，曾两次撮合原告与被告张蔚到公司门店商谈，但双方无法达成一致。后被告张蔚向原告提出先腾退房屋后支付395万元，原告认为提前腾退房屋不属于合同约定义务，双方亦未就此达成一致。关于原告的诉讼请求及被告张蔚的反诉请求，被告北京安信瑞德房地产经纪有限公司服从法院判决。
经审理查明：2016年1月6日，经被告北京安信瑞德房地产经纪有限公司居间介绍，原告宋慧宝与被告张蔚签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告张蔚购买原告名下的本市东城区东直门×大街×号楼×层×门×号房屋（以下简称涉诉房屋），该房屋建筑面积84.28平方米，已经设定抵押，抵押权人为黄某，抵押登记日期为2015年11月27日，他项权利证证号为京20**东城区不动产证明第0013×号，原告应于2016年1月7日前办理抵押登记注销手续。该房屋成交价格为人民币450万元。原告应当在过户后90日内将该房屋交付给被告张蔚。被告张蔚未按照约定时间付款的，逾期超过五日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告张蔚应当自解除合同通知送达之日起五日内按照累计的逾期应付款的20%向原告支付违约金，并由原告退还被告张蔚全部已付款。同日，原告与被告张蔚、被告北京安信瑞德房地产经纪有限公司签订《补充协议》，第一条关于房屋交易的具体事宜中约定，被告张蔚于签约当日或次日向原告支付购房定金人民币10万元；被告张蔚于2016年1月11日向原告支付第二笔购房定金人民币10万元；被告张蔚于2016年1月16日向原告支付购房款人民币10万元；被告张蔚于2016年2月28日前向原告支付购房款人民币395万元；被告张蔚于过户当日向原告支付购房款人民币20万元；被告张蔚留存人民币5万元作为物业交割保证金，该保证金应于双方办理物业交割当日，由被告张蔚支付给原告。原告应于2016年1月7日开始办理该房屋的抵押登记注销手续。第三条违约责任中约定，原告逾期履行补充协议第一条约定的义务超过五日的，构成根本违约，被告张蔚有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，原告应在违约行为发生之日起五日内，以相当于该房屋总价款的20%向被告张蔚支付违约金，被告北京安信瑞德房地产经纪有限公司收取被告张蔚的所有费用不予退还，由原告直接赔付被告张蔚。被告张蔚逾期履行补充协议第一条约定的义务超过五日的，构成根本违约，原告有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同，被告张蔚应在违约行为发生之日起五日内，以相当于该房屋总价款的20%向原告支付违约金，被告张蔚向原告已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，被告北京安信瑞德房地产经纪有限公司有权继续收佣，已收取的不予退还。
在上述合同签订后，原告、被告张蔚及案外人北京某担保有限公司签订《房屋交易保障服务合同》，约定原告、被告张蔚就已签订的《北京市存量房屋买卖合同》委托北京某担保有限公司办理后续交易事宜，并由张蔚向北京盛经略担保有限公司支付保障服务费人民币13500元。
此后，原告分别于2016年1月7日、2016年1月11日、2016年1月15日收到被告张蔚支付的涉诉房屋购房定金和购房款，每笔10万元，共计30万元。此后,被告张蔚未再继续向原告支付购房款。被告张蔚于2016年1月7日分三次向被告北京安信瑞德房地产经纪有限公司划转共计11.25万元。北京安信瑞德房地产经纪有限公司称其认可上述款项中有9万元是居间服务费，其他款项用途无法确认。
另查，2015年11月6日，原告与案外人黄某、段某宁签订《借款居间服务合同》，约定由段某宁为黄某与原告借款提供居间服务，原告向黄某借款人民币330万元整，居间服务费为每日1100元，居间服务期限自原告收到黄某出借款项之日起，至原告全部支付黄某借款本金、利息、违约金和支付费用等。同日，原告与黄某签订《借款合同》，约定原告向黄某借款人民币330万元用于资金周转，借款期限为二个月，借款月利率为2%，日息为月利率除以30。房屋所有权人即原告以北京市东城区东直门×大街×号楼×层×门×号房产做抵押担保，并承诺及时办理房产抵押登记手续。各方已经对强制执行公证的含义、程序、法律意义及法律后果等明确了解，自愿向公证处申请办理合同公证并赋予其强制执行效力。2015年11月9日北京市方正公证处出具编号为（2015）京方正内民证字第88×号的《具有强制执行效力的债权文书公证书》，对上述《借款合同》进行公证，自该《借款合同》生效即借款实际支付之日起，该公证书具有强制执行效力。
2015年11月23日，原告与案外人黄某、段某宁签订《借款居间服务合同》，约定由段某宁为黄某与原告借款提供居间服务，原告向黄某借款人民币95万元整，居间服务费为每日317元，居间服务期限自原告收到黄某出借款项之日起，至原告全部支付黄某借款本金、利息、违约金和支付费用等。同日，原告与黄某签订《借款合同》，约定原告向黄某借款人民币95万元用于资金周转，借款期限一个月，借款月利率为2%，日息为月利率除以30，自2015年12月15日起开始计算利息。房屋所有权人即原告以北京市东城区东直门×大街×号楼×层×门×号房产做抵押担保，并承诺及时办理房产抵押登记手续。各方已经对强制执行公证的含义、程序、法律意义及法律后果等明确了解，自愿向公证处申请办理合同公证并赋予其强制执行效力。2015年12月3日北京市方正公证处出具编号为（2015）京方正内民证字第95×的《具有强制执行效力的债权文书公证书》，对上述《借款合同》进行公证，自该《借款合同》生效即借款实际支付之日起，该公证书具有强制执行效力。
2015年11月27日，涉诉房屋办理了编号为京（2015）东城区不动产证明第0013×号不动产登记证明，证明权利或事项为抵押权，权利人（申请人）为黄某，义务人为原告，抵押权种类为一般抵押，被担保数额为425万元人民币。
2016年5月3日，北京市方正公证处分别出具编号为（2016）京方正执行证字第0×0号和（2016）京方正执行证字第0×5号《执行证书》，对原告未履行还款330万元及95万元本金并全部利息的事实予以确认，黄某可持两份《执行证书》向有管辖权的人民法院申请强制执行。
庭审中，黄某及其助理李某祚出庭作证，黄某表示在签订合同前曾通过被告北京安信瑞德房地产经纪有限公司告知被告张蔚，张蔚需先支付425万房款给原告，原告将房款支付给黄某后，黄某才会去办理抵押登记注销手续。被告张蔚去银行分三次向原告转账支付30万元时，黄某每次亦都向被告张蔚强调此事。李某祚表示其受黄某委托参与了原告与二被告关于涉诉房屋买卖是“先付房款”还是“先办理抵押登记注销手续”的后续沟通过程，但原告与被告张蔚仍未达成一致意见。被告张蔚对两名证人的上述证言不予认可。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》，《补充协议》，《定金收条》，《房款收条》，《不动产登记证明》，《借款合同》，《执行证书》，证人证言及原、被告当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告张蔚于2016年1月7日签订《补充协议》，约定原告应于2016年1月7日开始办理涉诉房屋的抵押登记注销手续，被告张蔚应于2016年2月28日前向原告支付购房款人民币395万元。现原告未按合同约定时间开始办理涉诉房屋的抵押登记注销手续，被告张蔚亦未按合同约定时间支付购房款。就此问题，原告称其未履行注销抵押登记义务，是因为被告张蔚未将购房款依约交付原告；而被告张蔚则援引先履行抗辩权，提出是因为原告始终未做过任何抵押登记注销手续工作，才导致被告张蔚不敢继续支付购房款。双方签订的《补充协议》对于办理抵押登记注销手续一事，仅约定了开始时间，并未约定完成时间。在此情况下，合同未能继续履行，不能归结于单独一方的违约行为，原告与被告张蔚对此均应负有一定责任。在原告与被告张蔚均未按约定时间履行各自义务的情况下，双方曾就办理抵押登记注销手续及支付购房款时间问题再次进行协商，但未能达成一致。现双方一致同意解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，本院对此予以认可，原告应将被告张蔚已付30万元定金及购房款退还被告张蔚。关于违约金一节，由于原告与被告张蔚对于合同未能继续履行均负有一定责任，故原告主张被告张蔚应支付违约金的诉讼请求，及被告张蔚主张原告应支付违约金并赔偿损失的反诉请求，本院均不予支持。关于原告主张的被告张蔚应赔偿其向抵押权人黄某借款产生的利息损失46.6万元及其需向借款居间服务提供方段某宁支付居间服务费23.3万元的诉讼请求，无合同与法律依据，此两项诉讼请求，本院不予支持。被告张蔚主张由原告支付房屋居间中介费11.25万元的诉讼请求，无合同依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）宋慧宝与被告（反诉原告）张蔚于二○一六年一月六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；
二、原告（反诉被告）宋慧宝于本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）张蔚定金及购房款共计人民币三十万元；
三、驳回原告（反诉被告）其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费21400元，由原告（反诉被告）宋慧宝负担（已交纳）。
反诉案件受理费8307元，由被告（反诉原告）张蔚负担（已交纳）。
如不服本判决，于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王轶楠
代理审判员 金 滨
人民陪审员 吴 丽
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 谢 霖