山东省泰安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)鲁09执异68号
案外人：姚宪玉，男，1958年12月5日出生，汉族，住泰安市泰山区。
案外人：张广美，女，1963年11月28日出生，汉族，住泰安市泰山区。
以上两案外人的委托诉讼代理人：赵天菊，山东泰润律师事务所律师。
申请执行人：李军，男，1971年12月8日出生，汉族，住泰安市。
委托诉讼代理人：吴自波，山东公允（泰安高新区）律师事务所律师。
被执行人：冯宗海，男，1968年10月10日出生，汉族，住泰安市。
被执行人：张红，女，1970年10月12日出生，汉族，住泰安市南湖居民区。
以上两被执行人的委托诉讼代理人：张广芝，女，1959年12月1日出生，汉族，住泰安市。
被执行人：泰安市金吉利安科技有限公司，住所地泰安市泰山区南上高村。
法定代表人：冯宗海，经理。
被执行人：山东风顺汽车散热器有限公司，住所地泰安市泰山区南上高村。
法定代表人：赵顺，经理。
在本院执行申请执行人李军与被执行人冯宗海、张红、泰安市金吉利安科技有限公司、山东风顺汽车散热器有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人姚宪玉、张广美对执行位于泰安市东岳大街14号1号楼5单元2层东户房产（房产证号：20××71）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人姚宪玉、张广美称，请求中止对位于泰安市东岳大街14号1号楼5单元2层东户房产（房产证号：20××71）的执行。事实和理由：法院错误查封了案外人挂名登记在冯兆峰名下的房产。1、该房产系房改房，张广美的姐姐张广芳在2001年4月与马建荣签订房屋买卖合同，购房款由姚宪玉垫付。签订合同当天，姚宪玉替张广芳履行了约定的付款义务，后三方约定此房产转由姚宪玉、张广美购买，此房产始终与冯宗海、张红无关。2、该房产自2001年至今一直由姚宪玉、张广美合法占有并居住。3、虽然不动产登记所有权人为冯兆峰，但只是挂名。冯兆峰系姚宪玉、张广美的外甥，自幼落户在姚宪玉、张广美名下，因冯兆峰入学，房产就登记挂名在冯兆峰名下，后因更名需要税费，且双方是亲戚，故未变更登记。4、查封裁定的日期为2017年11月7日，但被执行人收到裁定的日期是2018年3月27日，法院未及时履行告知义务。
李军称，对马建荣与张广芳所签订的卖房协议真实性无法确认，案外人主张口头约定由其购买涉案房屋无证据证实，即便卖房协议真实，但并未办理物权登记手续，其法律关系也仅是债权债务关系，不具有要求中止本案执行的依据；案外人没有证据证实其一直占有使用涉案房屋；案外人陈述未办理房屋变更登记的原因是各项税费以及各种关系，说明未办理变更登记的原因是自身所造成的，其主张停止执行不应得到支持，本案查封符合法律规定。请求驳回案外人的异议申请。
冯宗海、张红称，对案外人的异议无意见，就是为了冯兆峰上学。
本院查明，本院在执行过程中，于2017年11月7日查封被执行人冯宗海、张红所有的登记在冯兆峰名下位于泰安市东岳大街14号1号楼5单元2层东户的房产一处（房产证号：20××71）。
在异议审查过程中，姚宪玉、张广美提交以下证据：1、2001年4月12日的卖房协议及收到条，以证明该购房及付款与冯宗海、张红无关；2、户口本、泰房权证泰字第××号的房屋所有权证书、2006年9月15日收到条，以证明冯兆峰为了上学将户口迁到案外人的户籍上，2006年由案外人支付办理产权证的过户费用3000元，将该房登记在冯兆峰名下。3、马建荣证人证言，以证明本案所涉房屋的实际产权人是姚宪玉、张广美。4、泰安市岱岳区粮食局出具的居住证明，以证明案外人自2001年起一直居住在涉案房屋。对上述证据材料，李军质证称，对证据一的真实性无法确认，该协议中的房屋单元号有涂改，购房款由姚宪玉垫付的字样字迹是事后添加。2001年4月12日收到条的真实性无法确认，案外人并没有提交转账凭证或者说明款项的支付过程；对证据二户口本、房产证真实性无异议，对收到条的真实性及证明对象有异议。冯兆峰户口迁入时间是1998年，案外人主张房屋买卖时间是2001年，案外人主张冯兆峰为了入学迁户显然与客观事实不符，冯兆峰的户口迁出时间是2004年10月15日；对证据三的真实性无法确认，该证据为证人证言，不符合法律规定的证据形式，不具有证明效力；对证据四印章的真实性无异议，该证明中并没有经办人的签字，不符合单位出具证明的形式要件。张红、冯宗海对案外人提交的证据材料无异议。
李军提交以下证据：1、法院调取的房产产权证明，以证明涉案房产登记在冯兆峰的名下，与案外人无关，取得房产登记的时间标明案外人所主张的登记在冯兆峰名下的因由与客观事实不符；2、法院调取的涉案房产的在房管局备案登记的房屋买卖契约，以证明房屋买卖合同关系的相对方马建荣以及其配偶、张红（冯兆峰的母亲），案外人并非该买卖契约中的当事人，与涉案房屋不具有关联性，证实查封冯兆峰名下的房产合法有效，在2009年3月10日签订房屋买卖契约时冯兆峰尚未成年；3、法院调取的契税完税证、转移登记申请书、领证凭证，证明案外人与涉案房产无关，涉案房产由张红购买，登记在冯兆峰名下，法院查封合法有效，另外，本次买卖发生在2009年，案外人主张的房屋买卖合同关系发生在2001年，无论其主张房屋买卖合同关系是否真实，买卖标的物是否相同，2009年的房屋买卖合同关系经过登记且已经履行完毕，即便是一房多卖也应当以登记为准。对上述证据材料，案外人姚宪玉、张广美质证称，对证据一的真实性无异议，该份证据显示与案外人主张的马建荣所卖的房屋是同一套房屋，但是对李军的证明目的有异议，该份证据显示的登记时间2011年11月24日是补办的产权证，第一次办产权证的时间是2006年，为确保冯兆峰初中能够顺利在北实小就读，所以在2006年登记时就登记在冯兆峰名下；对证据二的买卖契约的真实性及证明目的有异议，因为当时是补办的登记证，所以延续了2006年的产权登记信息，对张红的签字的真实性有异议，即使是真的，也是因为冯兆峰年幼而出具法定监护人签名才能办理产权证，张红的签字并不代表是由其真正购买了该房，实际产权人是姚宪玉和张广美。对证据三真实性及证明目的有异议，张红只是顶名，实际产权人是姚宪玉、张广美。冯宗海、张红代对上述证据材料未发表意见。
经审查，在泰安市房产交易中心档案中，2009年3月10日，甲方（××）“马建荣、段志珍”与乙方（××）“冯兆峰（代）张红”签订房屋买卖契约，约定涉案房产成交价格为20万元，付款方式为一次性付齐，房产于2009年3月10日交付。2009年4月30日，卖房人“马建荣、段志珍”、买房人“冯兆峰（代）张红”申请将该房产转移登记在冯兆峰名下，张红于2009年5月6日领取了房产证。2011年9月，冯兆峰（张红代签）以原房产证丢失为由申请补发。2011年10月，该房产办理了泰房权证泰字第××号房产证，产权人为冯兆峰，张红领取了房产证。
另查明，冯兆峰系1995年9月9日出生。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断权利人，本案房产登记的房屋所有权人为冯兆峰，泰安市房产交易中心档案中该房产的房屋买卖契约的签订时间为2009年3月10日，该买卖契约乙方（××）为“冯兆峰（代）张红”，该买卖契约乙方签字为“冯兆峰（代）张红”，申请该房产转移登记的买房人签字也是“冯兆峰（代）张红”申请，两次办理的房产证均是由张红领取。姚宪玉、张广美主张其是实际产权人，证据不足，对其异议不应支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五规定，裁定如下：
驳回姚宪玉、张广美的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 郑成国
审判员 尹衍春
审判员 冯小芳
二〇一八年五月十五日
书记员 李智伟