四川省广安市广安区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川1602民初3510号
原告：周维志，男，生于1963年9月28日，汉族，居民，住岳池县。
委托诉讼代理人：陈尊贵，广安市广安区花桥法律服务所法律工作者。
被告：文和平，男，生于1965年9月12日，汉族，居民，家住四川省岳池县，现住四川省广安市广安区。
被告：伍君芬，女，生于1962年5月30日，汉族，居民，住广安市广安区。
委托诉讼代理人：伍君臣，男，生于1972年1月14日，汉族，居民，住广安市广安区。
第三人：岳池县农村信用合作联社，地址：四川省广安市岳池县。
法定代表人：刘刚，理事长。
委托诉讼代理人：岳豪，四川丘山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗雅林，男，汉族，生于1974年10月17日，系信用社员工，住岳池县。
原告周维志诉被告文和平、伍君芬、第三人岳池县农村信用社合作联社房屋买卖合同纠纷一案，因被告文和平下落不明，本院依法在人民法院报向被告文和平公告送达了起诉书副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等法律文书，现公告期已届满。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周维志及其委托代理人陈尊贵，被告伍君芬的委托代理人伍君臣，第三人岳池县农村信用合作联社的委托代理人岳豪、罗雅林到庭参加了诉讼，被告文和平未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告周维志向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告履行合同义务，为原告办理广安市广安区房屋买卖的土地使用证、房屋产权证的过户手续，并承担有关费用。2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2008年2月21日，原告之妻蒋友书与被告订立了位于广安市广安区房屋的买卖合同，该房屋面积约30平方米，总价款11万元。签订合同后，原告于2008年2月26日向被告支付购房款2万元，2008年3月10日支付购房款7万元，2009年1月23日支付购房款1万元，共计10万元，余款在被告向原告交付房屋土地使用证、房屋产权证时支付。原告交付上述房款，被告向原告交付房屋，原告居住使用至今。后原告多次要求被告办理此房屋的“两证”过户手续，被告以种种借口推托，至今未予办理。经了解被告文和平、伍君芬将此房屋于2012年5月16日到第三人处抵押登记后贷款35万元，至今未偿还。因被告的行为已严重侵犯了原告的合法利益，特向法院提起诉讼。
被告伍君芬辩称：2007年以前她将案涉房屋卖给了被告文和平，但未办理过户手续，她不知道文和平之后又将房屋卖给了原告，与她没有任何关系。2012年文和平向第三人贷款，因房屋已卖给文和平而未过户，她则在借款手续上面签了字，确认房屋是文和平的，因此，她不承担任何责任。
第三人岳池县农村信用合作联社陈述：1、原告诉称的涉案房屋与被告伍君芬提供的抵押物是否具有同一性，待原告举证后发表意见，即使具有同一性，原告的诉请也不成立。第三人与文和平之间的借款合同、第三人与伍君芬之间签订的抵押合同均合法有效，并办理了抵押登记，第三人享有优先受偿权；2、涉案房屋登记权利人是伍君芬，被告文和平无权处分他人财产，故原告与被告文和平买卖合同无效。
被告文和平未作答辩。
经审理查明：2008年2月21日，被告文和平（出卖人）与蒋友书（买受人，原告周维志之妻，已故）签订《房屋买卖合同》，合同载明：买受人购买的房屋位广安市广安区2，建筑面积以房屋产权证为准；本项目系自然人文和平私人房产，总面积137.79平方米，房屋性质为商业住宅，土地证号为广市国用（2006）第018**号，现出卖人将房屋装修后分拆销售；房屋总价款为110000元；签订本合同时付定金贰万人民币（小写：20000元），三日之内一次性付清捌万元整，尾款壹万元整（小写：10000元）于交产权时一次性付清；出卖人应当在2010年2月26日前，将房屋交付买受人使用，在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；一切手续费用由文和平自己办理等等。合同签订后，2008年3月10日，蒋友书向被告文和平交纳购房款70000元，2009年1月23日交纳购房款10000元。原告接收了购买的房屋，该房屋由被告文和平自己编为202号房。
2008年3月3日，被告伍君芬（甲方）与被告文和平（乙方）签订《二手房交易合同》，合同载明：甲方房屋坐落广安市广安区号，位于第2层，建筑面积137.79平方米；土地使用权证号为广市国用（2006）第XX号，房地产权证号为广安市房权广房字第××号号；该房屋售价为总金额为人民币157500元；在本合同生效之日起，90天内，乙方必须在甲方协助下到当地房地产产权登记机构办理权属过户手续等等。
2012年5月9日，被告文和平与案外人许建华向第三人岳池县农村信用合作联社申请借款350000元。2012年5月15日，被告文和平（甲方，借款人）与第三人岳池县农村信用合作联社（乙方，贷款人）签订了《个人借款合同》（合同编号：2012年抵借字第383号），借款额度350000元；借款额度支用有效期间为2012年5月15日至2014年5月14日。2012年5月15日，被告伍君芬和案外人胡可贵（甲方）与第三人岳池县农村信用合作联社（乙方）签订了《抵押合同》（合同编号：2012年农信抵借字383-1号），为2012年5月15日文和平与岳池县农村信用合作联社2012年抵借字第383号项下的借款提供抵押担保，抵押物为位广安市广安区号[房屋所有权人：伍君芬，权属证书编号广房字第××号号、广市国用（2006）第XX号]，2012年5月16日，该抵押办理了他项权登记（广安市广安区房他证广字第××号号）。2012年5月17日，第三人岳池县农村信用合作联社向被告文和平发放借款350000元。截止2017年7月13日，被告文和平下欠本金34.8万元及利息，至今未偿还。被告文和平向被告伍君芬出具《承诺书》，载明：“伍君芬，你于2008年3月3日卖给我的位广安市广安区7.79平方米。由于至今没有进行产权过户，而我现在急需资金，需用此房抵押贷款，现贷款过程中需要你签署相关文书。但贷款过程中产生的一切费用及法律责任由我自己承担，与你无关。”
同时查明，原告周维志与蒋友书婚后生育长女周丹丹（生于1987年12月23日）、次女周娟娟（生于1990年5月15日），蒋友书于2016年2月1日因病死亡。2016年12月19日，周丹丹、周娟娟出具《承诺书》，载明：“我爸爸周维志、妈妈蒋友书于2008年2月21日购买位广安区的房子。妈妈蒋友书于2016年2月1日去世，我自愿放弃我妈妈那部分房产的继承权。”
认定上述事实有原、被告身份信息、合同、收条、承诺书、结婚证、借据、银行帐户交易明细及原、被告的当庭陈述等证据证明。
本院认为，被告伍君芬将其位广安市广安区号房屋卖给被告文和平后，至今尚未办理产权过户手续，故被告文和平并未取得购买房屋的物权。在此情况下，被告文和平又擅自将房屋装修后分拆销售给原告之妻等人的事实，在双方签订的《房屋买卖合同》中已有明确约定，原告明知是分拆销售的房屋而购买，应当承担不能办理权属过户手续的法律责任。同时，被告文和平将整套房屋分拆销售，既然未经有关部门审批，自无相应的分拆房屋产权登记初始资料，也就不存在这些房屋的权属过户问题；且整套房屋又被被告伍君芬为被告文和平向第三人借款提供了抵押担保，在抵押权没有消灭的前提下，即使是整套房屋的权属过户，也无法实现。因此，对原告要求被告交办其购买的位广安市广安区号房屋的土地使用证、房屋产权证的过户手续的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：
驳回原告周维志的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告周维志承担，向广安市广安区人民法院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时上缴上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周小波
审 判 员 胡道凤
代理审判员 刘 帅
二〇一七年十一月六日
书 记 员 张维川