浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
(2012)金义民初字第2517号
原告：毛应其，男，1962年11月10日出生，汉族，经商，住义乌市。
委托代理人：何恒锋，浙江兴运律师事务所律师。
被告：毛建平，男，1975年10月1日出生，汉族，经商，住义乌市。
被告：赵国君，女，1978年9月13日出生，汉族，经商，住义乌市。
两被告共同委托代理人：张红亮，浙江达才律师事务所律师。
第三人：毛荣培，男，1947年12月26日出生，汉族，农民，住义乌市。
第三人：吕梅芳，女，1947年10月28日出生，汉族，农民，住义乌市。
委托代理人：王英豪，浙江纵伸律师事务所律师。
委托代理人：王燕桦，浙江纵伸律师事务所律师。
原告毛应其为与被告毛建平、赵国君房屋租赁合同纠纷一案，于2012年9月5日向本院提起诉讼，本院受理后依法由审判员吴晓宁独任审判，第三人毛荣培、吕梅芳申请参加诉讼，于2012年11月13日公开开庭进行了审理。原告毛应其的委托代理人何恒锋；被告毛建平、赵国君的委托代理人张红亮及被告毛建平；第三人毛荣培、吕梅芳的委托代理人王英豪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，两被告系夫妻关系，2009年4月24日和2009年7月2日，被告以经商缺乏资金为由向浙江义乌农村合作银行分两次贷款150元和50万元，由原告等人提供担保。两笔贷款期限届满后，被告不按期偿还，贷款银行将50万元贷款本息诉至法院，并对原告的财产进行诉讼保全。原告无奈，与贷款银行多次协商后，2011年4月19日原告代为清偿被告拖欠银行的贷款本息以及诉讼费用共计2429494.25元。同日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，由被告将座落于义乌市江东街道青岩刘村A区28幢2单元的五间六层房屋（除其中的第四、五层401楼中楼一套及二楼203室由被告留用外）租给原告，以租金抵偿原告代被告偿还的银行贷款本金、利息、诉讼费、律师费等共计250万元，租期为20年，但被告又不全面履行，至今未按约定将房屋交付给原告，并以各种手段干涉原告对已交付房屋的使用。故原告诉至法院要求：1、被告履行《房屋租赁合同》，按合同约定将义乌市江东街道青岩刘村A区28幢2单元的五间六层房屋（除其中的第四、五层401楼中楼一层及二楼203室外）交付给原告，并自被告实际交付房屋之日起计算租期；2、判令被告支付违约金300万元。
被告毛建平、赵国君答辩称，两被告原系夫妻关系，2010年6月29日协议离婚。2011年4月19日止，被告欠原告代偿贷款本金、利息，与诉讼费等共计250万元属实。原、被告为了债务清偿问题，曾多次协商，被告也与原告签订过三间房屋的买卖契约，但考虑到集体土地上的房屋无法过户而将买卖契约作废。后原、被告在2011年4月19日签订房屋租赁合同一份，以20年租金抵250万元欠款。租赁合同第四条约定的15万元被告已于2011年5月8日付给原告妻子蒋青青。地上一层从2012年5月起的6万元租金也付给原告了。地下一层5间从2012年5月1日－2013年4月30日，204套间从2012年3月31日－2013年3月30日，303套间从2012年5月1日－2013年4月30日，由原告出租，分别为27500元、7500元、7500元，原告共计已收租金102500元。
被告欠原告250万元债务应清偿。以五间房屋的租金抵债务由于第三人反对，被告也没有办法。由于未经第三人的同意，第三人知道后坚决反对，原告、被告的租赁合同无法履行，被告要求解除合同，另行商议债务清偿问题。租赁合同中约定的违约金过高，不符合事实与法律规定。被告是愿意履行合同的，因为双方在知道五间房屋中有第三人房产份额的情况下签订的合同，现在由于第三人的反对而合同履行不能，被告没有违约，不应支付违约金。如要支付违约金，也不能按照合同约定的违约金计算，只能酌情考虑，请求法院依法调整。
第三人毛荣培、吕梅芳起诉称，第三人是被告毛建平的父母。2003年青岩刘旧村改造时，两申请人批得54平方米的建房用地，被告毛建平户批得126平方米建房建设用地。后两申请人与毛建平户联建，第三人出资30万元，建成五间地下一层地上四层半房屋。虽然没有分割，但第三人与被告约定，地下室归被告出租，地上一层是框架结构，容易出租，出租后租金五分之二归第三人，五分之三归被告。
2012年1月下旬，第三人知道毛建平、赵国君私下与原告签订房屋租赁合同后坚决反对，与被告发生了争吵，后第三人就将五间房屋中从二楼开始的西边套房自己出租。2012年9月，第三人知道原告起诉被告，约定将座落在义乌市江东街道青岩刘村A区28幢2单元的五间六层（除其中的第四、五层401楼中楼一套及二楼203室由被告留用外）租给原告，每年租金12.5万元，租期为20年。20年的租金用于抵偿毛应其为毛建平、赵国君归还银行贷款本息等250万元。第三人认为，因出租的房屋系第三人与被告联建，并未进行分割，房屋系共同共有，两被告无权将第三人的房屋出租，而且五间房屋规划许可是四层的，实际建成是地下一层，地上四层半，一共五层半，是违反规划的。故原、被告签订的房屋租赁合同无效。第三人没有其他生活来源又多病，仅靠租金生活。第三人有两个儿子一个女儿，房屋今后怎么分都还没有定，原告、被告侵犯了第三人的房屋所有权。被告与原告签订的以20年租金抵债的合同，是在这20年里对第三人的物权使用限制，损害了第三人的利益。请求：确认原告毛应其与被告毛建平、赵国君于2011年4月19日签订的房屋租赁合同无效。
原告针对第三人的诉请补充称，涉案房屋其中有54平方米是以第三人的名义审批、安置，但房屋均是由被告建造并管理，不存在被告与第三人联建。房屋建成后，除了被告与第三人的留用房屋外，一直都是由被告出租并收取租金的。被告与原告签订租赁合同抵偿250万元债务，第三人知情的，也一直没有要求解除合同或者主张合同无效。是被告反悔后，第三人协助被告隐匿财产，企图让原告的债权无法实现。请求法院驳回第三人的申请。
被告毛建平、赵国君针对第三人的诉请补充称，同意第三人的意见，不同意原告的意见。第三人是不知道原告与被告签订的租赁合同。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供证据如下：
证据1，证明及凭证原件各一份，证明原告已为被告代偿2429494.25元。
证据2，保证借贷合同原件一份，证明2009年4月24日和2009年7月2日，被告以经商缺资为由向浙江义乌农村合作银行分两次贷款150万元和50万元，并由原告等人提供担保。
证据3，（2009）金义商初字第7095号民事判决书原件一份，证明法院判决由被告清偿银行50万元的贷款本息，并由原告等人承担连带清偿责任。
证据4，原告、被告签订的房屋租赁合同原件一份，证明被告将其位于义乌市江东街道青岩刘村A区28幢2单元五间六层房屋（除第四、五层靠401楼中楼一套及二楼203室由被告留用外）租给原告，以租金抵偿原告代偿的银行贷款本金、利息、诉讼费共250万元。
证据5，证明原件一份、农村私人建房建设用地审批呈报表原件核对件三份，证明被告实际建有五间六层房屋。
证据6，贷款申请书原件核对件一份，证明被告以涉案全部房产属其所有为由将向浙江稠州银行贷款建房。
证据7，离婚登记及离婚协议原件核对件一份，证明两被告离婚时明确将涉案的义乌市江东街道青岩刘A区28幢2单元3间5层楼用于偿还由原告代偿的债务。
证据8，租房协议复印件九份，证明涉案房屋均由被告出租。
证据9，租赁协议原件三份，证明原告将被告租赁的涉案房屋（204室、303室、地下室）转租给他人使用。
证据10，租赁协议复印件一份，证明第三人毛荣培将该涉案房屋（501室）擅自租给他人使用。
证据11，工程图八份，证明涉案房屋系旧村改造统一规划建造的。第三人认为是违章建筑与事实不符，第五层就是图纸里的阁楼。1－1剖面图是包含地下室的。
证据12，义乌市江东街道青岩刘经济合作社出具的证明一份，证明涉案房屋是由村民委员会统一委托设计，房屋的总高度和外观符合总体规划即可。
被告的质证意见为：
证据1-3、5，三性均无异议。
证据4，真实性、关联性无异议。第四条的15万元被告在2011年5月8日已付给原告妻子蒋青青。对其合法性有异议，五间房屋中一间半是属于第三人，合同是原告与被告私下签订的，第三人不知情。2011年农历12月底，原告提前将房屋出租，第三人才知道合同的存在，发生了争吵打架，原告打伤被告赵国君并报警到江东派出所，后原告赔偿了被告的损失。之后，第三人将西边的套间自己出租。原告知道五间房屋中有第三人的房屋。合同第8条中约定违约金800万元不合法。
证据6，真实性、关联性无异议。证明目的有异议，第三人与被告合并一起由第一被告办理贷款，一起办贷款不等于房屋就归被告所有。
证据7，真实性、关联性无异议。证明目的有异议，三间房屋处置后用于归还银行贷款，并不是归还原告债务。
证据8，真实性、关联性无异议。证明目的有异议，被告与第三人关于房屋出租有约定的，是在出租时，出租手续均由被告办理，但部分租金要交给第三人。
证据9，真实性、关联性无异议。证明目的有异议，被告同意地下室与东边套间由原告出租的，但第三人不知道。
证据10，真实性有异议。证明目的有异议，西边套间是由第三人出租的，不存在干涉原告出租的问题。
证据11，施工图真实性无异议，证明目的有异议，不能证明该房屋是按规划许可建设的。原告提供的图纸涉及的仅仅是四层半（没有地下室）而非五层半。行政许可法第49条规定，被许可人要求变更许可事项的，要求先向作出行政许可决定的机关提出申请，符合法定条件标准的，行政机关应办理变更手续。该施工图仅仅是建造房屋的技术性资料，并未经建设部门的建设许可，不能作为建设规范变更的依据。建设规划许可证上所许可建设的房屋为四层，而实际上建造的房屋为地下一层、地上四层半，不符合建设规划的要求，系违法建筑，该房屋租赁合同无效。
证据12，真实性无异议，但对其证明目的及证明内容有异议，规划许可的变更须经规划主管部门依法、依职权变更，该房屋规划许可建设为四层，而实际建成地下一层，地上四层半，明显系违章建筑。
第三人的质证意见为：
证据1-3，证据7-9，第三人均不知道。
证据4，第三人是在2011年农历12月底，原告要来出租房屋时发生争吵才听原告说，被告将房屋租给原告20年，租金抵债的事，但没有看到合同。2012年9月，原告起诉后第三人追问被告后才看到这份合同，第三人同意被告的质证意见，同时认为，该合同是不合法的。理由是没有经过第三人的同意就把第三人的房屋出租抵债，侵犯了第三人的合法权益。五间房屋违反规划，是违法建筑，其出租合同无效。第三人知道后，就采取一切措施，对属于自己的房屋进行管理。
证据5，无异议。
证据6，真实性无异议，当时办贷款时要造五间，第一被告系第三人的儿子，由儿子代办贷款不等于第三人将建房的宅基地使用权就给了第一被告，原告的证明目的不成立。
证据10，无异议。证明目的有异议，西边套间第三人出租是合法的，不存在干涉原告的问题。
证据11，同意被告的质证意见，补充：图纸上未体现建设规划许可单位变更的内容，无法达到原告的证明目的。
证据12，真实性无异议，但对其合法性及证明目的及证明内容有异议，因为规划许可必须由行使职权的行政机关做出。本案涉及的房屋规划许可建设为四层，非依法不得变更，否则就是违章建筑，该证明不能说明规划已经职权部门变更。
被告为支持其抗辩，向本院提供如下证据：
证据1，蒋青青的收据原件一份，蒋青青系原告的妻子，证明被告已按合同第四条履行15万元的租金交给原告。
证据2，租房协议原件三份，证明原告将被告的地下室五间、303室、404室房屋出租，被告已履行租房合同的内容。
证据3，承诺书原件一份，证明原告与被告签订租赁合同之前，双方商量将被告所有的三间房屋卖给原告，但是签订租赁合同后，该买卖合同作废。
原告的质证意见为：
被告当庭提供证据已超过举证期限，证据1无异议，已转交给原告。
证据2，无异议。
证据3，无异议。能证明当时原告是为被告代偿银行贷款而签订买卖协议，但是考虑原告与被告是同宗，绝卖房屋原告过意不去，所以改为租赁合同。
第三人的质证意见为：
被告提供的证据不知情，这是原告与被告之间的情况。
第三人为支持其请求，举证如下：
证据1，农村私人建房建设用地审批呈报表原件核对件两份，被告与第三人各一份；
证据2，被告与第三人的建设工程规划许可证原件核对件两份，证明房屋是四层的；
证据3，被告与第三人的义乌市建设用地许可证原件核对件两份，证明第三人与被告宅基地是分开的；
证据4，青岩刘村委会的证明原件一份，证明被告与第三人五间房屋现在的地名青岩刘A区28幢，也证明了房屋座落、第一被告的爷爷36平方米包含在37幢。
以上证据共同证明五间房屋系第三人与被告共有的，因为房随地走。
证据5，租房协议原件五份，证明第三人自己出租的房屋。
证据6，照片原件二张，证明地上第五层的房屋现状。一半是房屋、一半是阳台。
原告的质证意见为：
证据1-4，真实性无异议，关联性有异议，不能证明房屋是第三人与被告共有，恰恰证明了涉案房屋的权属是清楚的，以第三人名义批建的房屋是54平方米，以被告名义批建的房屋是126平方米，这是符合规定的。
用地许可证反映，被告与第三人安置的建房用地是相连而不是共有的。
村民委员会的证明也明确被告与第三人安置的建房用地是相联而不是共有的。
证据5，真实性有异议，租房协议中甲方的签字均是由两被告所写。款项也是由被告收取的，这是第三人与被告为诉讼需要而串通的。
证据6，真实性无异议，对照片上的规划有异议，青岩刘村的安置房规划是有变更的，是统一建设的。
被告质证后，对第三人提供的证据1－6，均无异议。
根据原、被告的举证、质证意见以及证据审核认定的有关规则，本院认证如下：
原告提供的证据1-3、5，被告无异议，本院对真实性、合法性、关联系予以认定，确认其证明力；证据4，被告确认其真实性，本院对其真实性、关联性予以认定，合法性问题在下文详述；证据6，系向稠州商业银行调取，本院确认其真实性及证明力；证据7-9、11，被告对其真实性无异议，本院对真实性、合法性、关联系予以认定，确认其证明力；证据10，第三人作为该证据的当事人确认了真实性，本院对其真实性、合法性、关联系予以认定，确认其证明力；证据12，被告及第三人对该证明真实性无异议，本院予以确认，结合证据11，可以确认被告及第三人房屋的规划变更具有相应依据的事实。
被告提供的证据1-3，原告均无异议，本院对真实性、合法性、关联系予以认定，确认其证明力。
第三人提供的证据1-4、6，原、被告均对真实性无异议，本院对真实性、合法性、关联系予以认定，确认其证明力。证据5，被告无异议，原告也提出了部分房屋由第三人出租的事实，本院对其证明力予以认定。
根据当事人的庭审陈述及本院已经确认证明力的证据，本院认定事实如下：
2003年11月，被告毛建平户经审批取得旧村改造建房用地126平方米，被告毛建平父母即第三人毛荣培户经审批取得旧村改造建房用地54平方米。2004年7月9日，义乌市建设局发放涉案房屋《建设工程规划许可证》，载明建设毛建平房屋规划为建筑占地126平方米，层次四层。后该房屋实际建成占地126平方米五间地下一层、地上四层半房屋。
2009年4月24日和2009年7月2日，被告毛建平以经商缺乏资金为由，分别向浙江义乌农村合作银行贷款150万元和50万元，由原告毛应其等人提供担保。两笔贷款期限届满后，被告毛建平未按期偿还，浙江义乌农村合作银行将50万元的贷款本息诉至本院，案号为（2009）金义商初字第7095号，并对原告的财产进行诉讼保全。
2010年6月30日，被告毛建平与赵国君协议离婚，约定将座落于义乌市江东街道青岩刘村A区28幢2单元3间5层楼房一幢，归毛建平所有，并由其对房屋进行处置，用于偿还所欠义乌市农村合作银行贷款200万元的本息。
2011年3月9日，义乌市江东街道青岩刘村民委员会出具《证明》一份，载明：本村毛建平户在本村旧村改造时安置建房用地126平方米，再加上其从爷爷和父母处得到的建房用地，该户现已在本村A区28幢2单元建成5间6层房屋（包括地下室）。
2011年4月19日，原告与浙江义乌农村合作银行多次协商后，由原告清偿了被告拖欠的两笔贷款本息，浙江义乌农村合作银行同日出具《证明》一份，载明：本分理处毛建平贷款本金50万元，利息95281.77元，贷款本金150万元，利息315766.48元；房屋评估费11000元，于2011年4月19日由担保人毛应其全部还清。（2009）金义商初字第7095号案件的案件受理费4426元，财产保全费3020元亦由原告清偿。以上共计2429494.25元。
同日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，由被告将座落于义乌市江东街道青岩刘村A区28幢2单元的五间六层房屋（除其中的第四、五层401楼中楼一套及二楼203室由被告留用外）租给原告，以租金抵偿原告代被告偿还的银行贷款本金、利息、诉讼费、律师费等共计250万元，租期为20年，自2011年4月19日起至2031年4月18日止。同时约定了违约责任，出租方应确保出租房屋无权属争议，如因此或因出租房原因导致房屋租赁合同中途解除的，出租方应支付违约金500万元。2、出租方不得以任何理由、任何方式干涉承租方对租赁物的使用或转租，否则应承担违约金300万元。该房屋租赁合同由义乌市江东街道青岩刘村民委员会见证。
该房屋租赁合同签订后，2011年5月8日，被告毛建平将合同约定的15万元通过蒋青青转交给了原告。地下一层5间，二楼204套间，三楼303套间已由原告出租，租金已由原告收取。签订合同之前地上一层已由被告出租，三楼304套间合同签订后由被告毛建平自行出租。
据现场勘查，涉案房屋座北朝南，为五间地下一层地上四层半的结构，每间房屋占地面积36平方米，第三人的54平方米土地靠西边，被告的126平方米靠东，楼梯位于中间一间。一楼及地下室为框架结构，2、3楼以楼梯为界，2楼东边为203、204套间，西边为201、202套间，3楼东边为303、304套间，西边为301、302套间，4楼楼梯以东为楼中楼401室，楼梯以西为402、403室两个套间。5楼靠西是一个套间501室。
2012年12月4日，义乌市江东街道青岩刘经济合作社出具《证明》一份，载明：兹有江东街道青岩刘村是2004年至2005年进行旧村改造后的新农村，原定建设规模为四层，后根据村民要求和实际使用的需要，经与建设主管部门协商变更为全村增建楼顶阁楼，地下室则由各户自主是否建设，只要地上房屋总高度外立面及装璜符合统一规划即可。
本院认为，原告代被告清偿银行贷款事实清楚，本院予以认定。
本案的焦点问题在于原、被告签订的合同效力问题。通过本院查明的事实，可以明确该房屋租赁合同的标的物同时包含了属于被告的126平方米的建房用地上人房屋以及属于第三人的54平方米建房用地的房屋。被告将属于第三人毛荣培、吕梅芳名下的土地一并处分，未经第三人同意出租给了原告，侵犯了第三人的权利。原、被告系同村村民，且根据原告提供的2011年3月9日的证明可以看出，原告明知涉案房屋有部分属于第三人，原、被告串通损害第三人权利的事实清楚，故该房屋租赁合同涉及第三人房屋部分的应为无效。
关于该房屋租赁合同部分侵害了第三人权利后是否会导致整个合同无效的问题。经现场勘查，可以明确，涉案房屋以楼梯为界，被告的土地在东边三间，第三人及部分被告的土地在西边两间。虽被告与第三人在楼梯西边的房屋有部分共同所有无法分割清楚，但楼梯东边的房屋属于被告毛建平所有没有争议，被告同意以其房屋由原告出租的形式清偿原告代其履行的银行贷款，系双方的真实意思表示，不违反法律的规定，故对该部分房屋租赁合同的效力，本院予以确认。被告抗辩该房屋地下室以及第五层系违章建筑，然从被告的设计图纸中可以看出从建房初期就已经为现在的结构，且结合被告村里的整体情况及义乌市江东街道青岩刘经济合作社出具的证明情况，原告的陈述符合情理，本院予以采信。对被告以出租屋系违法为由抗辩其出租行为无效，不予支持。
通过庭审查明，涉案房屋地下一层5间，二楼204套间，三楼303套间已由原告出租，原告在本案中再主张交付与事实不符，401室以及203室按合同约定由原告自留，故被告应将地上一层靠东占地3间房屋及304套间交付给原告，原告关于房屋诉请中合法有据部分，本院予以支持。被告辩称已经交付了原告6万元的租金，原告不认可，被告未提供其他证据证明，本院不予采信。但原告要求从交付之日起开始计算房屋租期的诉讼请求，超出了双方合意的基础，不属于法院调整的范畴，对该项诉讼请求不予支持。
关于违约责任的问题。依照房屋租赁合同第八条，“1、出租方应确保出租房屋无权属争议，如由此或因出租房原因导致房屋租赁合同中途解除的，出租方应支付违约金500万元；2、出租方不得以任何理由、任何方式干涉承租方对租赁物的使用或转租，否则应承担违约金300万元整。”涉案房屋合同尚未解除，故不符合约定的第一种情形；被告在庭审过程中确认涉案房屋三楼304套间在合同签订后由被告毛建平自行出租，西边房屋2、3、4、5楼由其父母出租，导致原告无法对租赁物正常使用或转租，已经违约，应当承担违约责任。然300万元的违约金约定过高，根据本案合同标的、被告违约程度、原、被告的过错情况，本院酌定违约金为50万元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、确认原告毛应其与被告毛建平、赵国君于2011年4月19日签订的《房屋租赁合同》中关于义乌市江东街道青岩刘村A区28幢2单元地下一层靠东占地三间房屋及地上一层靠东占地三间房屋、二楼204套间、三楼303和304套间、房屋楼梯部分有效。
二、被告毛建平、赵国君继续履行《房屋租赁合同》，将义乌市江东街道青岩刘村A区28幢2单元中靠东占地三间地上一层房屋、三楼304套间交付给原告毛应其。
三、被告毛建平、赵国君支付原告毛应其违约金500000元。
上述二、三项于本判决生效之日起十五日内履行完毕。
四、驳回原告毛应其的其他诉讼请求。
五、驳回第三人毛荣培、吕梅芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24713元，由被告毛建平、赵国君负担13840元，原告毛应其负担10873元。
第三人交纳的案件受理费13400元，由第三人毛荣培、吕梅芳负担8934元，原告毛应其负担2233元，被告毛建平、赵国君负担2233元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币76,226.00元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入账号：19×××37，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理。）
审判员 吴晓宁
二〇一二年十二月十三日
书记员 何聪聪