中华人民共和国最高人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)最高法执监83号
申诉人（被执行人）：衡阳道伟实业有限公司，住所地：湖南省衡阳市雁峰区先锋路34号。
法定代表人：肖少峰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：曾力，北京市地平线律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李一帆，北京市地平线律师事务所实习律师。
申请执行人：湖南水口山有色金属集团有限公司，住所地：湖南省常宁市松柏镇。
法定代表人：吴世忠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王丹平，湖南德巍律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢海燕，该公司法务主任。
利害关系人：衡阳新泰阳电器有限公司，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区蒸湘北路43号。
法定代表人：梁瑞清，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：龙双华，湖南湘华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王峰，湖南纲维律师事务所律师。
衡阳道伟实业有限公司（以下简称道伟公司）因其与湖南水口山有色金属集团有限公司（以下简称水口山公司）合资合作开发房地产合同纠纷执行一案，不服湖南省高级人民法院（以下简称湖南高院）（2017）湘执复9号执行裁定，向本院提出申诉。本院受理后，依法组成合议庭审查，并于2017年6月27日举行了听证，申诉人道伟公司、申请执行人水口山公司和利害关系人衡阳新泰阳电器有限公司（以下简称新泰阳公司）的委托诉讼代理人参加了听证，并提交了书面意见。本案现已审查终结。
关于原告水口山公司与被告道伟公司合资合作开发房地产合同纠纷一案，衡阳市中级人民法院（以下简称衡阳中院）于2012年5月18日作出（2011）衡中法民三初字第12号民事判决，判令：一、解除水口山公司与道伟公司于2006年6月30日签订的《房地产合作开发协议》。二、道伟公司在本判决生效之日起十日内给付水口山集团补偿款17762310元。三、驳回水口山公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。道伟公司承担诉讼费225935元。
判决生效后，衡阳中院于2012年7月10日立案执行，案号(2012)衡中法执字第53号。2013年2月27日，衡阳中院作出(2012)衡中法执字第53-1号执行裁定，查封、拍卖被执行人道伟公司名下的位于衡阳市高新区23号街区03-04号的国有土地使用权中未开发建设部分的国有土地使用权。2013年3月29日，衡阳中院作出(2012)衡中法执字第53-2号执行裁定，查封、拍卖被执行人道伟公司实际占用的登记在水口山公司名下的座落于衡阳市高新区23号街区03-04号面积为3067.4平方米的国有土地使用权及该土地上的在建工程。2013年8月12日，湖南思远四达房地产评估咨询有限公司、湖南思远四达土地评估咨询有限公司（以下简称思远四达评估公司）对位于衡阳市高新区23号街区03-04号国有土地使用权（土地面积3067.4平方米）及该土地上的在建工程（建筑面积10681平方米）的市场价值出具了编号为湘思远四达（房估）字(2013)第F149号房地产估价报告，10681平方米的建筑物估价结果为1065.9638万元；3067.4平方米的土地使用权估价结果为138.0532万元；两项合计为1204.0170万元。道伟公司收到该评估报告后，于2013年9月12日对评估结果提出异议，称土地评估价格与市场价格相差太远，在建工程的面积少了4779平方米，遗漏了土方和挖孔桩工程的评估，申请重新评估。2013年9月23日，思远四达评估公司致函衡阳中院，对4779平方米的在建工程面积差异部分评估结果为476.9442万元；加上原评估结果的价值总计为1680.9612万元。2013年9月27日，衡阳中院通过衡阳市联合产权交易中心有限公司的网络平台公开竞价，将上述土地使用权及在建工程进行拍卖（拍卖保留价为1800万元，预交拍卖保证金200万元），新泰阳公司最终以2930万元的价格竞买成功。
2013年10月8日，新泰阳公司向衡阳中院指定专用银行账户交付拍卖款1200万元。2015年4月21日，新泰阳公司再向衡阳中院付款1100万元。截止2015年9月2日，买受人新泰阳公司按衡阳中院要求共付款2934.5697万元（包括拍卖保证金、拍卖款、鉴定费、勘查费、检测费等）。2015年9月14日，买受人新泰阳公司办理了上述涉案土地（即衡阳市高新区23号街区03-04号，面积3067.4平方米）的土地使用权证，证书编号为衡国用(2015A)第08-08750号。2014年2月至2016年1月，衡阳中院分五次向申请执行人水口山公司拨付执行款，共计1750万元。
2015年2月9日，甲方道伟公司与乙方衡阳市高新技术开发区管理委员会（以下简称高新区管委会）签订《国有土地使用权抵押合同》，约定：因甲方欠税费约1400万元，愿以位于衡阳市蒸湘区长丰大道19号宗地（土地面积8793.7平方米）的土地使用权作抵押，土地评估价为2157.80万元，土地使用权证为衡国用（2015A）第08-00388号。2015年2月12日，甲乙双方办理了上述土地使用权他项权利抵押登记，抵押面积为7371.27平方米，抵押期限自2015年2月12日至2017年2月10日。2015年8月14日，高新区管委会致函衡阳中院，提出以下请求：1、按照税费优先的原则将拍卖款结算部分金额划拨至该委。2、被拍卖的建筑物之下约有900平方米土地已抵押给该委，请按照抵押权优先的原则，将经衡阳中院调解的这部分土地和土地下的建筑、建筑物补偿款全额划转至该委。
2013年9月29日，被执行人道伟公司因不服思远四达评估公司(2013)第F149号估价报告及函，向衡阳中院提出异议，请求撤销上述报告与函件，并确认2013年9月27日的拍卖行为无效，同时要求对本案的标的物另行委托评估公司评估。2013年11月7日，衡阳中院作出(2013)衡中法执异字第50号执行裁定，驳回道伟公司的执行异议。道伟公司不服，向湖南高院申请复议。2014年1月22日，湖南高院作出(2014)湘高法执复字第3号执行裁定，驳回道伟公司的复议申请，维持衡阳中院(2013)衡中法执异字第50号执行裁定。
2015年1月12日，衡阳中院作出(2012)衡中法执字第53-4号执行裁定，将拍卖成交的土地及该土地上的在建工程过户给新泰阳公司。
2015年4月27日，道伟公司向衡阳中院提交《报告》称，该公司在办理土地分割事宜时，经过衡阳市国土资源局测量发现衡阳中院拍卖的15460平方米的在建工程实际占用了该公司红线范围内约950平方米的商业性质土地，认为思远四达评估公司没有对在建工程面积及实际占地面积进行测量，数据不准确影响拍卖结果。因此提出暂缓执行并要求对该建筑物和土地重新评估定价。2015年5月5日，衡阳中院召集道伟公司、新泰阳公司进行协调。其后道伟公司向衡阳中院提交《请求对道伟公司土地及在建工程重新进行评估、拍卖的函》，认为：1.思远四达评估公司的评估对象错误，仅对建筑物坐落的土地3067.4m2进行评估，没有对该建筑物占用该公司的土地及在建工程周边土地与分摊面积价值进行评估，没有对该在建工程的地下车库与周边基础设施价值进行评估。且对土地性质认定错误。2.评估原则错误，违背了最高最佳使用原则、预期收益原则和最有效利用原则。3.评估方法错误。该在建工程本为商业性质的写字楼，不能简单地将其视为孤立的一栋建筑物，而应当将其视为一个单独的在建项目，故对该地上建筑物采用成本法评估错误。4.评估人员违反操作规程。5.思远四达评估公司的估价报告内容残缺不全，形式不合格。6.评估价值畸低。综上，请求根据该公司于2015年5月11日提交的《关于道伟山水华苑F栋补偿款的说明》对道伟公司进行补偿，或者对涉案土地与在建工程及相关附属设施整体重新评估后协调或重新拍卖。道伟公司在《关于道伟山水华苑F栋补偿款的说明》中，提出超出红线外的土地和建筑物的补偿款应当为24235058.70元，申请衡阳中院以此数据为参考组织与新泰阳公司协调。
鉴于这一情况，衡阳中院拟对涉案在建工程占用道伟公司土地使用权的相关情况进行评估。2015年5月22日，衡阳中院组织道伟公司和新泰阳公司选择土地评估机构，通过现场抽签的方式选定了深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司衡阳分公司（以下简称鹏信评估公司），道伟公司法定代表人肖少峰以未确定明确的评估事项及范围即选择评估机构不当，拒绝在中介机构选择笔录上签名。2015年5月25日，衡阳中院委托鹏信评估公司对衡阳市高新区23号街区03-04号地段[使用权证号为衡国用(2006)第100号]的地下室南、北外墙延长线与该宗土地的东、西至红线延长线交汇点的土地使用权进行评估（具体以所附图纸所示的红线内土地为准）。10月28日，鹏信评估公司作出衡鹏信评字[2015]第012号《衡阳道伟公司所属涉案土地使用权资产评估报告》，评估结论为：该土地使用权面积为942.36平方米，市场评估值为263.01万元。
2015年5月26日，衡阳中院又作出一份(2012)衡中法执字第53-4号执行裁定，裁定将拍卖土地及该土地上的在建工程（以道伟公司向评估机构提交的该在建工程的建筑设计图为准）过户至新泰阳公司，并于同日作出(2012)衡中法执字第53-1号执行通知，通知道伟公司清场。
道伟公司不服(2012)衡中法执字第53-4号执行裁定、(2012)衡中法执字第53-1号执行通知，向衡阳中院提出执行异议，要求撤销该院两份(2012)衡中法执字第53-4号执行裁定及(2012)衡中法执字第53-1号执行通知，请求重新拍卖。主要理由为：1.评估委托书未明确委托评估土地使用权的性质和用途，委托评估的土地使用权原登记为工业用地，但衡阳中院（2011）衡中法民三初字第12号民事判决将该土地的用途明确为商住，类型为出让型；且确认土地使用权人为道伟公司。评估委托书将出让型商住用地作为工业用地评估，导致评估价格畸低。2.评估委托书将正在建造的涉案建筑物表述为在建工程明显错误，因为执行标的是在建开发项目，不是工程造价，而道伟公司本身就是一家房地产开发企业。新建的房地产价值=土地取得费用+开发成本+管理费用+利息+销售税费+利润，而本案评估公司错误地选用成本法评估，根本没有考虑上述开发成本。3.评估机构没有对地下车库15750立方米土方和1230立方米挖孔桩及周边基础设施与前期费用进行评估作价。4.涉案物在2011年5月31日评估价为办公楼成本价3300元/㎡，其中房价2390元/㎡；而到了2013年7月8日，建筑物的成本价则被评估为998元/㎡。后者评估不仅显失公平，且严重违法。5.涉案房地产评估对象、原则、方法错误。房地产估价报告内容残缺不全，没有估价技术路线方法和测算过程。6.涉案土地及地上在建物应根据“房随地走”、“地随房走”的基本原则，作为一个整体开发项目进行价值评估，而不应分开并分别进行评估。7.土地登记在申请执行人名下，生效判决确定土地使用权归道伟公司，按照法律规定，应将土地过户至道伟公司名下，再进行委托拍卖。8.衡阳中院已就新的评估范围进行评估，新的评估报告也未出来，且道伟公司正在申请再审，道伟公司建议该案暂缓执行。9.涉案土地买受人未按约定时间及时支付拍卖成交价款，按规定该拍卖无效，合同自动解除。退一步讲，即使买受人补交拍卖价款2930万元，而道伟公司仅需支付1800余万元，衡阳中院要求道伟公司移交拍卖物，也应当在结清账目的基础上才能移交，否则，条件即不成就。
2015年8月2日，衡阳中院作出(2015)衡中法执异字第21号执行裁定，驳回道伟公司的执行异议。道伟公司不服，向湖南高院申请复议，以衡阳中院先后作出了两份案号相同、内容不同的过户裁定，导致超标的执行，而买受人新泰阳公司依据后一份(2012)衡中法执字第53-4号裁定对执行标的以外的在建工程主张权利，损害了其合法权益，衡阳中院在异议审查中遗漏重要异议事项、程序违法为由，请求撤销衡阳中院(2015)衡中法执异字第21号、(2012)衡中法执字第53-4号执行裁定及第53-1号执行通知，并重新进行评估、拍卖。2015年11月24日，湖南高院作出(2015)湘高法执复字第65号执行裁定，认为：第一份53-4号裁定的内容与53-2号裁定确定的查封、拍卖执行标的内容是一致的，但与第二份53-4号执行裁定书载明的“以被执行人道伟公司向评估机构提交的该在建工程的建筑设计图为准”不一致，由此导致新泰阳公司对3067.4平方米国有土地上的在建工程部分主张权利而产生争议。拍卖效力问题，因已经衡阳中院50号异议裁定和湖南高院3号复议裁定审查处理，不宜重复处理。遂裁定如下：一、撤销衡阳中院(2015)衡中法执异字第21号执行裁定和(2012)衡中法执字第53-4号两份执行裁定及(2012)衡中法执字第53-1号执行通知；二、本案发回衡阳中院重新审查。
本案发回衡阳中院重新审查过程中，道伟公司基于衡阳中院上述法律文书已被湖南高院撤销，而自愿申请撤回对上述法律文书的异议。
2016年1月18日，衡阳中院作出(2012)衡中法执字第53-5号执行裁定（以下简称53-5号裁定），认为该院委托中介机构进行评估、拍卖本案标的物时均要求按现状进行，当时现状是被执行人道伟公司在该土地上的在建工程只有一处，且其中五楼裙楼有部分超出了该土地的规划红线范围。中介机构评估、拍卖该在建工程的建筑面积是15460平方米（包括裙楼中超出红线部分）。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十九条之规定，裁定：一、座落于衡阳市高新区23号街区03-04号面积为3067.4平方米的国有土地使用权和该土地上的在建工程（以该院委托评估、拍卖中介机构评估、拍卖的标的物为依据，包括在建工程五层裙楼中超出该土地规划红线范围部分）以及该土地和在建工程范围内的所有附属设施（包括安装在地下室的七块水表、400吨的消防水池等）的所有权及相应的其他权利归买受人新泰阳公司所有。二、买受人新泰阳公司可持本裁定到相关部门办理土地、在建工程项目的权属转移、变更、登记及相关报批手续。同日，该院还作出(2012)衡中法执字第53-2号执行通知书，责令被执行人道伟公司于2016年1月31日前将该公司的财物搬迁出已被拍卖的土地及在建工程。如未及时迁出，法院将强制执行，费用由该公司承担。
道伟公司不服53-5号裁定及(2012)衡中法执字第53-2号执行通知书，提出执行异议。衡阳中院异议中查明，涉案在建工程地下室共有八块水表，其中四块的用途为经营用水，二块为生活用水，一块为消防用水，一块为物业用水。该八块水表及消防水池的使用范围不仅限于涉案拍卖的在建工程，还包括整个小区一期、二期工程的其他住宅楼及门面。
衡阳中院经审判委员会讨论认为：被执行人道伟公司对涉案工程及土地的评估、拍卖提出的执行异议已经该院及上一级法院审查并依法作出处理，且道伟公司在该院听证过程中自愿撤回了该项异议，故对该项异议请求不再予以审查。道伟公司称五层裙楼不在第100号土地（面积为3067.4平方米）范围之内、不属于执行范围的理由与事实不符，客观上只有占整个裙楼很小比例的部分所占用的土地超出红线（面积为211.61平方米）。因该部分裙楼与红线内的在建工程系一个整体，在规划设计、建设施工、评估拍卖过程中均未将该部分工程作为一个独立的部分予以分割排除，且分割将影响和降低该部分不动产的使用功能及商业价值，故该院在执行过程中依法将其一并处置过户给买受人并无不当。超出部分占用的土地虽由道伟公司抵押给第三人，但根据“地随房走”的原则亦可拍卖处理，过户裁定亦不影响第三人的优先受偿权，未损害社会公共利益及第三人合法权益。水表及消防水池系拍卖项目的附属设施，一并过户给买受人并无不当。本案执行标的1700余万元，评估公司对拟拍卖的执行标的物的评估价值为1600余万元，不存在超标的执行，不能依据拍卖的实际成交价来衡量是否超标的执行。衡阳中院遂以（2016）湘04执异字第4号执行裁定（以下简称4号裁定）驳回道伟公司的异议申请。
道伟公司不服4号裁定，向湖南高院申请复议称：衡阳中院审查执行异议超期，程序违法；五层裙楼位于被执行土地红线以外，结构上可以单独划分使用，执行时应当予以分割。水表与消防水池为整个小区业主共有，并非本案被执行标的在建工程专有，衡阳中院将水表水池一并处置给买受人错误。衡阳中院拍卖程序违法：拍卖通知发出时，拍卖物的评估价尚未确定；该公司就评估报告所提异议被错误驳回；买受人拖欠拍卖款近两年，衡阳中院依法应另行组织拍卖，但却有错不纠，仍然责令该公司协助办理过户手续，损害该公司的合法权益。请求撤销4号裁定、53-5号裁定及(2012)衡中法执字第53-2号执行通知书。
湖南高院认为，衡阳中院对本案的执行既考虑了标的物作为在建工程及其权属状况的实际情况，同时又兼顾了相关各方的权属利益。该院对道伟公司所提执行异议进行审查作出的裁定并无不当。该院以(2017)湘执复9号执行裁定驳回了道伟公司的复议申请。
道伟公司不服上述复议裁定，向本院申诉称：（一）五层裙楼及附属设施不属于执行范围，53-5号裁定违背事实和法律规定，严重超标的执行，侵害申诉人合法权益，应予纠正。1.衡阳中院此前出具的所有法律文书均明确规定了执行、拍卖标的范围，并不包括在建工程的五层裙楼部分。（2012）衡中法执字第53-2号执行裁定“查封、拍卖被执行人衡阳道伟实业有限公司实际占用的登记在湖南水口山金属集团有限公司名下的座落于衡阳市高新区23号街区03-04号面积为3067.4平方米的国有土地使用权及该土地上的在建工程[国有土地使用权证号：衡国用（2006）第100号]。”2013年5月20日衡阳中院给评估公司出具《评估委托书》，委托内容也明确为“对衡阳市高新区23号街区03-04号面积为3067.4平方米的国有土地使用权及该土地上的在建工程[国有土地使用权号：衡国用（2006）第100号]进行评估。”2013年8月14日，衡阳中院发给申诉人的《选择拍卖机构的通知》，也明确规定拍卖标的为“衡阳市高新区23号街区03-04号面积为3067.4平方米的国有土地使用权及该土地上的在建工程[国有土地使用权号：衡国用（2006）第100号]进行评估。”2013年9月27日，衡阳市联合产权交易中心有限公司出具的《成交确认书》，也明确确认“本次拍卖标的：衡阳市高新区23号街区03-04号一宗国有土地使用权及该土地上的在建工程。”
2.五层裙楼全部位于执行土地红线以外，且在结构上可以单独划分使用，53-5号裁定和4号裁定内容违背客观事实。（1）五层裙楼全部位于执行土地红线范围以外。道伟公司所称的“五层裙楼”，并不包括在执行土地红线范围内的裙楼部分，而是特指全部位于道伟公司所有的“道伟•山水华苑”二期8793.7平方米土地红线范围内（土地证号：衡国用（2015A）第08-00388号）的建筑面积约为11**平方米的五层裙楼。该部分在建工程房产为本案最主要的争议部分，全部位于执行土地红线范围外。（2）五层裙楼在结构上可单独划分使用，在执行时应当予以分割。尽管五层裙楼与执行标的土地上的在建工程相邻，但无论从建筑结构还是使用功能来说，二者均完全可分。五层裙楼完全具备独立的使用功能，53-5号裁定以地上建筑仅有一处为由，将不属于拍卖执行范围的五层裙楼裁定过户给新泰阳公司，侵占了申诉人合法财产，极其错误；即便五层裙楼与执行标的土地红线内的在建工程属于一个整体，但其在结构和功能上完全可以分割使用，甚至可以单独办理房产证进行出售，丝毫不会影响和降低其使用价值和商业价值，衡阳中院在执行时应当予以分割，而非违法超标的执行、强制将不属于执行范围的五层裙楼裁定过户给新泰阳公司。
3.衡阳中院明知水表水池为其他业主共有，并非执行标的所涉在建工程专有，却仍然裁定将其过户给新泰阳公司，严重损害了道伟公司以及其他业主的合法权益。4号裁定已经查明：“涉案在建工程地下室共有八块水表，其中四块的用途为经营用水，二块为生活用水，一块为消防用水，一块为物业用水。该八块水表及消防水池的使用范围不仅限于涉案拍卖的在建工程，还包括整个小区一期、二期工程的其他住宅楼及门面”，衡阳中院在明知讼争水表水池为整个小区所共用，并非涉案拍卖的在建工程专用，却仍然裁定将其过户给新泰阳公司，其裁判逻辑极其荒谬，严重损害了整个小区业主的合法权益，如此错误令人费解，应当予以纠正。
4.执行标的物评估价值低于申请执行标的额，不代表不存在超标的执行，4号裁定对道伟公司请求严重曲解。道伟公司认为衡阳中院超标的执行，是由于衡阳中院错误的将不属于执行标的范围的五层裙楼以及水表水池一并裁定过户，超出了53-2号执行裁定和第一份53-4号执行裁定所明确限定的执行范围。道伟公司从未因拍卖成交价高于执行标的额而主张超标的执行，4号裁定对申诉人请求严重曲解，以至于作出了极其错误的裁判，应予纠正。
（二）湖南高院前后两次复议裁判结果迥异，明显受到不当干预，请求纠正。此前湖南高院在（2015）湘执复65号裁定中，撤销了衡阳中院的违法执行裁定，纠正了衡阳中院严重超标的的执行行为，但衡阳中院不仅不纠正错误，继续做出超标的执行裁定，当衡阳中院驳回申诉人的异议后，湖南高院审查后回避道伟公司的复议理由，裁定驳回了道伟公司的复议，其作出与（2015）湘执复65号完全相反的裁定，明显受到非法干预，严重司法不公，应当予以纠正。
综上，请求：1.撤销湖南高院（2017）湘执复9号执行裁定；2.撤销衡阳中院4号裁定、53-5号裁定、（2012）衡中法执字第53-2号执行通知书；3.指令湖南高院提级执行。
水口山公司答辩称：五层裙楼和本案拍卖标的是一个整体。我公司去衡阳市国土局了解建筑物的情况，该局答复该在建工程是违章建筑，是道伟公司强行在登记在我公司名下的土地上建设。五层裙楼和其他地上建筑物不可分割，不能机械理解为拍卖土地及地上建筑物，五层裙楼也属于拍卖财产。评估时道伟公司拒绝提供资料，评估公司在评估报告中明确，整栋建筑物都纳入评估范围，道伟公司也收到了评估报告，并没有提出五层裙楼不属于拍卖范围。直到第二次复议时才提出，因此衡阳中院拍卖包含裙楼在内的整栋建筑物合法有效。裙楼属于拍卖范围，执行法院根据地随房走原则，将土地一并过户给新泰阳公司符合法律规定。请求驳回道伟公司的申诉请求。
新泰阳公司答辩称：（一）道伟公司欠税1064万余元，是失信企业，以各种借口不服湖南高院执行裁定，应当受到法律严惩。1.衡阳地税局2015年发布欠税公告，道伟公司被列为失信企业，欠税金额特别巨大。2.本案标的拍卖成交确认书明确规定：待工程检测合格后三日内再支付18567500元，新泰阳公司从稳定大局出发，在工程检测鉴定未出具报告前即提前支付了全部拍卖款，时至今日新泰阳公司又花费500余万元按照司法鉴定意见书加固处理才保证执行标的的结构质量安全，由此造成新泰阳公司直接经济损失3000万元以上。3.道伟公司对衡阳中院执行采取隐瞒、欺骗和接受成交拍卖款两面手段，怀着获取不当得利目的。一方面知道评估机构在评估在建工程建筑物面积时少于实际面积就力争4779平方米，虚高多列1000余平方米，获取不当得利，另一方面明知本案标的执行查封的15460平方米包含道伟公司所指的211.61平方米和地下室2770.5平方米，地下室有942.36平方米已经占用道伟公司土地使用权，而道伟公司不向法院如实报告，以此扰乱执行查明拍卖的事实。
（二）道伟公司认为涉案五层裙楼部分不属于执行拍卖的范围与客观事实不符。首先，衡阳中院(2012)衡中法执字第53-2号执行裁定查封拍卖道伟公司实际占用的登记在水口山公司名下坐落于衡阳市高新区23号街区03-04号面积为3067.4平方米的国有土地使用权及该土地上的在建工程，查封的在建工程就包括一栋12层的主体建筑物和一栋五层裙楼。其次，衡阳市联合产权交易中心有限公司受衡阳中院委托以网拍方式公开拍卖本案执行标的物。拍卖公告明确告知“以上标的以现状拍卖”。现状就是“山水华苑F栋，1栋裙楼，1栋主楼，裙楼已建至5层，主楼已建至12层，于2009年停建。”再者，五层裙楼有部分占用了道伟公司211平方米的土地使用权，占用的部分只是整个五层裙楼中很少的一部分。
（三）本案拍卖的标的建筑物就是一处不可分割的在建工程。占用部分与其他部分无法分割，道伟公司认为可以分割与客观事实不符。
1.道伟公司2008年向衡阳市城市规划委员会申请的规划设计方案就是本案标的F栋；2.道伟公司向衡阳中院和思远四达评估公司递交的结构平面图和建筑面积图均证明本案标的是一处不可分割的在建建筑物。该在建工程是作为一个不可分割的整体进行设计，无论是从钢筋配比，混凝土浇灌都是连为一体的。3.从在建工程的现场照片，也能反映出当时的现状是无法分割的。4.衡阳中院当时将该在建工程整体查封拍卖，并不知道裙楼有部分占用了道伟公司的土地使用权，从常理判断，衡阳中院拍卖一个整体建筑，新泰阳公司竞拍一个整体建筑，不可能将其中占用道伟公司211平方米土地使用权上的建筑物分割进行拍卖。5.思远四达评估公司根据道伟公司提供的设计图，评估本案标的物建筑面积为15460平方米，根据实际测绘面积为地下室2770.5平方米，1-5层为1515平方米*5=7575平方米，6-12层为587平方米*7=4109平方米，合计为14454.5平方米，实际虚高多评估1005.5平方米。请求将1005.5平方米虚高得利返还给新泰阳公司。
（四）五层裙楼占用道伟公司土地使用权上的建筑物已经纳入评估范围，属于执行拍卖的范围，根据地随房走的原则，其占用的道伟公司的土地使用权也相应予以拍卖，且未损害道伟公司的合法权益。衡阳中院在整体拍卖所有在建工程后，五层裙楼占用道伟公司土地使用权的部分根据地随房走原则，亦属于拍卖范围。在发现被拍卖的五层裙楼部分建筑物和地下室超过了土地红线后，衡阳中院对多占用的土地使用权进行了评估，并要求新泰阳公司支付了该部分土地使用权款项263.01万元，道伟公司已获得相应的对价补偿，其利益没有受到损害。
（五）道伟公司认为思远四达评估公司的房地产估价报告对建筑物面积计算错误没有依据。首先，该评估公司和法院工作人员到现场进行了实地测量，并通知道伟公司派人去现场，但道伟公司不予理睬，思远四达评估公司工作人员在法院工作人员见证下进行了测量，并根据测量结果进行了初步鉴定。其次，由于道伟公司拒不配合，拒绝提供任何资料，在鉴定报告初步意见出来后，道伟公司只是提出遗漏了建筑物面积4779平方米，思远四达评估公司其后在回复函中对其提出异议部分重新评估，将原鉴定结果修正为16809612元，道伟公司对此没有异议并接受了该鉴定结果，故对鉴定报告确定的最终面积计算是没有争议的。
（六）新泰阳公司作为善意买受人，在此次拍卖中没有任何过错，足额支付竞拍款项，并已对在建工程进行了加建，进行了大量投入，如支持道伟公司申诉请求，新泰阳公司的利益无法得到保障。并且，新泰阳公司与道伟公司没有任何法律纠纷和诉讼案件，道伟公司人为制造各种借口将新泰阳公司拖入纠纷，造成巨额损失，应当追究道伟公司妨碍司法执行的责任，赔偿新泰阳公司的损失。综上，请求驳回道伟公司的申诉请求。
本院在复议阶段查明以下事实：
思远四达评估公司在湘思远四达（房估）字(2013)第F149号房地产估价报告第11页中写明：由于估价对象地上建筑物尚未完工，也无相关合法报建手续，土地用途为工业，本次评估土地使用权采用成本法和基准地价系数修正法进行评估，地上建筑物采用成本法进行评估。
新泰阳公司竞买成交后，根据《成交确认书》规定，新泰阳公司应付的剩余拍卖款应在工程合格后三日内全部付清。为厘清工程质量是否合格，衡阳中院委托湖南核工业岩土工程勘察设计院对在建工程的建筑质量进行检测，该设计院于2015年8月14日至8月19日对该建筑物的面积、位置坐标、房屋总高、净高及垂直度和层间位移进行了测量鉴定，并出具了《衡阳市道伟山水华苑F栋测量鉴定检测报告》，该报告鉴定意见中认定，道伟山水华苑F栋现有建筑地下室一层，裙楼5层，主楼12层，占地面积2734.3平方米，总建筑面积约14600平方米。
本院认为，本案的争议焦点是：一、道伟公司所称超出红线部分裙楼在本案拍卖中是否已一并予以拍卖；二、衡阳中院将在建工程内的水表水池过户给新泰阳公司是否违反法律规定；三、湖南高院两次复议是否存在结论相反完全矛盾的情形。
一、关于道伟公司所称超出红线部分裙楼在本案拍卖中是否一并拍卖的问题
根据本案查明的事实，可以判定：
（一）超出红线的裙楼部分与整个涉案在建工程裙楼具有整体性和不可分性，超出红线部分的裙楼也是执行标的在建工程的一部分。执行法院事实上已将整个地上建筑物纳入了整体的执行财产范围，在查封、评估、拍卖过程中均作为一个整体处置，并不存在道伟公司主张的执行法院对超出查封裁定范围部分的地上建筑物进行处分的问题。且执行法院是根据道伟公司提供的图纸进行整体评估拍卖，不存在只评估拍卖红线内在建工程部分，未将涉案红线外裙楼部分纳入拍卖范围的问题。
第一，道伟公司所称红线外的裙楼部分，从物理形态上来看，与红线内在建工程是一个整体。外观上，包括涉案裙楼部分在内的五层裙楼整体相连，难以区分为两部分。从道伟公司提交给衡阳中院的建筑设计图来看，整个五层裙楼是作为一个整体设计，设计功能均为商用，超出红线部分并未独立设计及作功能区分；整个在建工程也是同时建设，整体施工，没有区分。且该在建工程整体作为被执行人道伟公司名下财产，无论位于红线内的部分还是红线外的部分，均是其对生效法律文书承担偿还义务的责任财产，既然是一个整体，完全无单独分割拍卖的必要。
第二，衡阳中院(2012)衡中法执字第53-2号执行裁定查封拍卖道伟公司实际占用的登记在水口山公司名下坐落于衡阳市高新区23号街区03-04号面积为3067.4平方米的国有土地使用权及该土地上的在建工程，而该土地上的在建工程即为一处，包括一栋12层的主体建筑物和一栋5层裙楼。
第三，衡阳市联合产权交易中心有限公司受衡阳中院委托公开拍卖本案执行标的物，其所发出的拍卖公告明确告知“以上标的以现状拍卖”。而标的物的现状就是“山水华苑F栋，1栋裙楼，1栋主楼，裙楼已建至5层，主楼已建至12层，于2009年停建。”
第四，由于估价对象地上建筑物尚未完工，也无相关合法报建手续，衡阳中院在查封、评估、拍卖时并不知道该在建工程超出了水口山公司土地红线范围，直到道伟公司向该院提出在建工程占用了部分其名下土地使用权时，该院才知晓这一情形，因此不存在该院只查封、拍卖红线内部分在建工程的合理可能性。
第五，根据湖南核工业岩土工程勘察设计院作出的《衡阳市道伟山水华苑F栋测量鉴定检测报告》的鉴定意见，道伟山水华苑F栋现有建筑地下室一层，裙楼5层，主楼12层，占地面积2734.3平方米，总建筑面积约14600平方米。其中亦是将该建筑物视为一个整体，包含了超出红线范围的五层裙楼部分的面积。而涉案在建工程在本案拍卖中最后确定的面积为15460平方米，显然，上述测量结果佐证了涉案拍卖中已经包含了超出红线范围的五层裙楼部分。对于涉案裙楼部分的价值，也已体现在整个拍卖结果中并得到了实现。
（二）从道伟公司提出异议的发展变化过程看，该公司对于衡阳中院将包含超红线范围裙楼在内的在建工程整体拍卖应当明知。该在建工程是道伟公司负责开发建设的，其对在建工程的占地情况应当知情。在对思远四达评估公司第一次评估报告提出异议时，道伟公司主张该公司评估时遗漏面积4779平方米，并提供了在建工程的建筑设计图，以此为依据，对在建工程整体面积提出主张，且并未提出所谓超红线部分在建工程不包含在评估范围内的问题。法院根据其提供的建筑设计图和要求增加了4779平方米面积进行评估，此时，整个在建工程的面积计算问题实际上已经得到了调整和解决，不存在所谓红线外的裙楼部分面积未予计算的问题。而且，道伟公司在2015年4月27日提交的《报告》中提出，衡阳中院拍卖的15460平方米的在建工程实际占用了该公司红线范围内约950平方米的商业性质土地，并就此提出对该在建工程即山水华苑F栋的补偿数额，这些表述均可以看出，道伟公司将该在建工程视为整体，并知晓衡阳中院拍卖的在建工程包含了超出红线范围部分。
此外，需要指出的是，道伟公司作为被执行人，并未积极履行生效法律文书确定的义务。第一次评估前，道伟公司拒绝配合，拒绝提供相关资料，也正是由于其拒绝提供图纸的行为导致执行法院和评估公司对面积评估产生较大差异；对在建工程占用超出红线部分土地的相关主张从最初提出到申诉阶段不断发生变化，起初仅请求法院对超出红线部分土地和超出红线部分裙楼部分等重新评估作价，协调价格补偿等，从未主张超出红线外的部分在建工程可以独立分割的问题；到了异议复议及申诉阶段，诉求又变化为超出红线的裙楼部分可以独立分割为K栋，不属于查封和拍卖范围，对超出红线范围外的土地使用权的评估无效等。全部相关事实综合起来看，只能认定衡阳中院作出的相关法律文书，出现了未能精准反映所执行的标的物实际情况的表述不严谨问题，并非存在实际的错误。道伟公司利用该问题不断变换主张，使本案争议复杂化,不利于尽快妥善解决问题。
综合以上分析，道伟公司所称的红线外裙楼部分与红线内的裙楼既为不可分割的整体，执行法院是对其整体评估拍卖，该整体拍卖并未损害道伟公司的利益，亦未违反法律规定。道伟公司主张该在建工程结构和功能上完全可以分割使用，甚至可以单独办理房产证进行出售的主张，实际是要求违背建筑物的整体性而强行人为分割，就本案而言，不存在做这种分割的必要性。该公司关于超出红线裙楼部分未被纳入评估拍卖范围的主张亦与客观事实不符，不能成立。
二、关于衡阳中院将在建工程内的水表水池过户给新泰阳公司是否违反法律规定的问题
涉案水表位于红线内在建工程的地下室部分，从其位置上来看，其属于红线范围内在建工程的附属设施，其所有权与在建工程应当归属一致，执行法院将其一并过户给新泰阳公司，并不违反法律规定。即便数块水表从功能上看，属于整个小区所共用，但道伟公司所主张其为小区共用的问题，属于相邻关系，可与新泰阳公司通过协商等途径解决。
三、关于湖南高院两次复议结论是否相反完全矛盾的问题
湖南高院作出的(2015)湘执复字第65号执行裁定，是认为两份(2012)衡中法执字第53-4号执行裁定因表述不一致而产生了争议，故撤销相关裁定，发回衡阳中院重新审查。(2015)湘执复字第65号执行裁定并未对道伟公司的相关异议主张进行实质审查而得出结论，此后道伟公司在发回重新审查期间，自愿申请撤回了对相关法律文书的异议。道伟公司撤回相关异议后，衡阳中院无需对相关异议继续审查，亦不妨碍该院作出新的执行行为。湖南高院对衡阳中院重新作出的执行行为进行实质审查并得出结论，作出（2017）湘执复9号执行裁定，不存在与之前作出的（2015）湘执复字第65号执行裁定结论相反或者矛盾的情形。此外，道伟公司认为湖南高院作出（2017）湘执复9号执行裁定受到人为干预的申诉理由亦无证据佐证，本院不予采信。
综上，道伟公司的申诉理由不能成立，对其申诉请求本院不予支持。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条的规定，裁定如下：
驳回衡阳道伟实业有限公司的申诉请求。
审 判 长 黄 金 龙
代理审判员 朱 燕
代理审判员 马 岚
二〇一七年九月二十八日
书 记 员 魏丹（兼）