广西壮族自治区贺州市八步区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)桂1102民初4046号
原告：黄志诚，男，1986年4月28日出生，瑶族，住贺州市八步区。
原告：张学敏，女，1988年5月17日出生，汉族，现住贺州市八步区。
被告：赖小红，女，1982年11月18日出生，住贺州市八步区。
被告：广西贺州市桂东房地产开发有限公司。住所地：贺州市星光路**号。
法定代表人：覃展敏，董事长。
委托诉讼代理人：陈新刚，该公司员工。
原告黄志诚、张学敏诉被告赖小红、广西贺州市桂东房地产开发有限公司（以下简称桂东公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年12月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告黄志诚、张学敏，被告桂东公司委托诉讼代理人陈新刚到庭参加诉讼。被告赖小红经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告桂东公司签订的贺州桂东*汇豪国际城16#楼1单元501号房的《商品房定向开发协议》无效；2、被告桂东公司退还原告购房款99964元，并从2012年10月28日起按人民银行同期贷款利率向原告支付利息至被告清偿之日止，利息暂计至2017年11月28日止为33238元；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2012年10月18日，被告赖小红将其向桂东公司订购的贺州桂东*汇豪国际城16#楼1单元501号房指标转让给原告，双方没有签订书面的合同，赖小红收取了原告95186元购房款后出具收条给原告收执。同日，被告赖小红将其名下贺州桂东*汇豪国际城16#楼1单元501号房指标改至原告名下，由原告与被告桂东公司直接签订《商品房定向开发协议》，赖小红将原告交给其的95186元购房款中的79186元以原告名义交至被告桂东公司，被告桂东公司向原告出具金额为79186元的收款收据给原告收执，赖小红从中收取原告16000元作为转让费。2012年10月28日，原告向被告桂东公司交纳购房款20778元，被告出具收款收据给原告收执，至此，原告共向被告桂东公司支付购房款共计99964元，但截止2017年12月，被告桂东公司仍未取得涉案房屋的商品房预售许可证，贺州桂东.汇豪国际城16#楼亦未开工建设。
原告认为，原告与被告桂东公司签订的《商品房定向开发协议》属商品房买卖合同，被告桂东公司至今未取得案涉房屋的商品房预售许可证，根据法律的规定，该协议认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告桂东公司应当返还原告购房款并赔偿利息损失，原告据此提起本案诉讼。
原告对其陈述事实向法院提供的证据有：商品房定向开发协议、收款收据、收条。
被告桂东公司辩称：对原告起诉的事实没有异议，对原告利息计算有异议，认为应当按人民银行同期贷款基准利率分段计算，截止2017年11月28日利息是29489.52元，并非原告主张的33238元。
被告桂东公司对其辩称向法院提供的证据有：贷款利率调整表、利息统计表。
被告赖小红未作书面答辩，亦未出庭参加诉讼。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告赖小红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼又不作出答辩，也未提交相关证据，视为其放弃依法享有的质证、抗辩等诉讼权利。原告提交的证据，来源合法，符合《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，被告桂东公司亦无异议，本院对原告提交的证据予以确认；对被告桂东公司提交的证据真实性予以认定，但对其所证明的内容不予采纳。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：
2012年10月18日，被告赖小红将其向桂东公司订购的贺州桂东*汇豪国际城16#楼1单元501号房指标转让给原告，双方没有签订书面的合同，赖小红向原告收取了购房款，并出具载明“今收到黄志诚交来汇豪国际城16－1－501号房款共计95186元。收款人：赖小红”的收条给原告收执。同日，原告与被告桂东公司签订《商品房定向开发协议》，赖小红将原告交给其的95186元购房款中的79186元以原告名义交至被告桂东公司，被告桂东公司向原告出具金额为79186元的收款收据，其余16000元作为转让费由被告赖小红收取。《商品房定向开发协议》约定：为签订正式《商品房买卖合同》，双方签订商品房定向开发协议，乙方（黄志诚、张学敏）选购贺州桂东*汇豪国际城16#楼1单元501号房，甲方（桂东公司）承诺在2014年12月30日前交付该房，并且约定了迟延交房的违约条款；贺州桂东*汇豪国际城16#楼1单元501房预测面积82.83平方米，单价每平方米2390元，总金额197964元。约定协议签订后3日内乙方向甲方交纳预算总房价的40%定向开发合作金79186元，2012年10月30日前向甲方交纳预算总房价的10%定向开发合作金20778元。具体购房价款在甲方取得所售商品房预售许可证签订正式购房合同时根据预售面积调整，乙方所交纳定向开发合作金抵作购房价款。
签订上述合同后，原告黄志诚、张学敏分别于2012年10月18日、2012年10月28日向被告桂东公司交纳定向开发金共计99964元。
因资金困难等原因，从2013年开始至今，被告桂东公司停止了贺州桂东*汇豪国际城16#楼的地基建设施工。至2017年12月,被告桂东公司仍未能办理贺州桂东*汇豪国际城16#楼的商品房预售许可证，也不能与《商品房定向开发协议》的相对方签订《商品房买卖合同》。
本案在诉讼过程中，原告与被告赖小红达成庭外和解协议，原告当庭向本院申请撤回对被告赖小红的起诉。
另查明：人民银行2012年7月6日调整的五年以上贷款基准利率为6.55%。
本院认为：一、关于合同效力问题。
原告黄志诚、张学敏与被告桂东公司签订的《商品房定向开发协议》,不但明确了原告购买的具体房号、具体面积、总房款、交房时间、违约责任、逾期事由、付款方式等商品房买卖合同必备的要素，而且原告也依照协议约定向被告桂东公司交纳了50%的款项。该笔款项虽然在定向协议中注明为“定向开发合作金”，但又约定签订正式购房合同时抵作购房款，因此，这笔款项的实质为购房款。《商品房定向开发协议》已经具备了商品房买卖合同的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，该定向开发协议已具有商品房买卖本约合同的性质。
被告桂东公司至今未取得涉案房屋的商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，本案的《商品房定向开发协议》应当认定为无效。
二、关于认定合同无效后的法律责任承担问题。
因被告桂东公司未取得涉案房屋的商品房预售许可证，导致本案《商品房定向开发协议》无效，合同无效的法律责任应由被告桂东公司承担。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，被告桂东公司收取了原告交纳的定向开发合作金合计99964元，应当由被告桂东公司返还给原告，并赔偿相应的损失。
原告主张被告桂东公司支付利息问题，实质是因合同无效要求被告赔偿损失，被告桂东公司收足原告定向开发合作金的时间是2012年10月28日，向原告支付利息损失的时间应从2012年10月28日起计算，截止原告向本院起诉时，被告桂东公司收取原告合作开发金已年满五年，因此，对利息的计算方式应当按人民银行2012年公布的同期贷款基准利率（五年以上）即6.55%计算利息至被告清偿款项完毕之日止，原告主张截止2017年11月28日止的利息为33238元未超过本院核定的数额，本院予以支持；对被告桂东公司辩称应当从2012年10月28日起按人民银行同期贷款基准利率分段计算利息的意见，本院不予采纳。
三、原告撤回对被告赖小红的起诉，系对其权利的自由处分，未违反法律的规定，本院予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、确认原告黄志诚、张学敏与被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司于2012年10月18日签订的《商品房定向开发协议》无效。
二、被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司返还原告黄志诚、张学敏已付定向开发合作金99964元并赔偿利息损失33238元（此利息数额截止至2017年11月28日止，之后的利息以99964元为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付至被告清偿之日止）。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
本案受理费3390元，减半收取1695元（原告已预交），由黄志诚、张学敏负担100元；被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司负担1595元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。
代理审判员 蔡小凤
二〇一八年一月三日
书 记 员 何丽靓