上海市金山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金民三(民)初字第3192号
原告崔某某，男，汉族，1957年3月3日生，住XX市XX区。委托代理人顾某，XX明庭律师事务所律师。被告陆某某，女，汉族，1964年8月1日生，住XX市。被告吴某某，男，汉族，1992年5月4日生，住XX市。二被告共同委托代理人李某，XX律师事务所律师。原告崔某某诉被告陆某某、吴某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月31日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人顾某、被告陆某某以及二被告共同委托代理人李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年10月12日，原告与二被告以及中介方共同签订了《房屋买卖居间合同》，由原告购买二被告位于XX市XX区XX镇XX路XXX弄XXX号XXX室的房屋，房屋总价为110万元。根据合同约定，双方的付款方式为：1、2014年10月12日原告支付定金2万元；2、2014年10月19日原告支付房款58万元；3、原告出售自己房子后，再向被告支付余款50万元。合同签订后，原告积极履行合同义务，当日向二被告支付定金2万元。2014年10月19日，原告按照合同约定至中介处，欲向二被告支付首付款58万元，但二被告却迟迟不到，致使原告无法按照合同之约定，向二被告交付首付款。2014年10月23日，原告向二被告发出律师函，要求二被告在收到律师函之日起5日内受领首付款58万元，并与原告签订正式的《房屋买卖合同》。时至今日，二被告仍拒绝受领合同约定的58万元首付款，甚至提出原告追加首付款20万元的无理要求。原告认为，原、被告签订的《房屋买卖居间合同》系真实意思表示，但二被告拒绝履行相应合同义务，经原告合理催告后，仍未履行，原告有权单方面解除合同，故诉请1、确认解除原、被告签订的《房屋买卖居间合同》，由二被告返还定金2万元；2、判令二被告承担违约责任，并支付违约金4万元。被告辩称，原告所述不是事实，不同意原告的诉请。原告为证明其主张，向本院提供证据如下：1、房屋买卖居间合同，证明原、被告以及中介签订了房屋买卖居间合同，由原告购买二被告位于XX市XX区XX镇XX路XXX弄XXX号XXX室房屋，总价110万元，双方约定了付款方式和违约责任。2、收据，证明被告陆某某收取了原告的定金2万元。3、活期一本通，证明2014年10月14日原告开户存款58万元，做好了履约的准备。4、函以及快递记录，证明因被告拒绝履行合同，并要求加付20万元，为此原告向二被告发函，要求被告受领58万元。5、录音记录，证明原告在2014年10月19日按约到中介处，是被告违约没有来。被告对上述证据的真实性无异议，但提出存款行为不代表不可能违约的事实，且提出合同是与中介一起订立的，原告没有联系中介付款，而是发函，此举并不代表原告有诚意履行合同。电话也是接到的，因为之前一直是中介在联系的，故被告认为是原告针对2014年10月19日爽约的补救措施。被告为证明其主张，向本院提供证据如下：1、中介方XX小宇房地产经纪事务所的催款通知，证明被告曾要求中介公司向原告发催款通知。原告对真实性表示异议，提出原告收到的是复印件，不能确定是中介公司的意思表示，内容也有矛盾之处。签订合同时确认被告有20万元，原告只需支付60万元。被告为证明当时房屋买卖的经过向本院申请叶某某、沈某某出庭作证。叶某某陈述：其是XX小宇房地产经纪事务所的老板。被告的房子是挂在其这里的，原告是通过另一个中介介绍过来的。签订合同的时候说清楚被告的房子是有抵押的，产证原件在银行。2014年10月19日，被告是上午到中介的，原告没有来，其也没有打电话，因为原告一直是另一个中介XX龙臣房地产经纪事务所联系的。中午的时候，其联系了龙臣中介，说原告已经把钱准备好了，但提出付款的话一定要拿到被告抵押在银行的房产证原件。其对龙臣中介说，被告贷款是80万元，还相差20万元，银行是不会将产证原告给被告的。龙臣中介表示，如果这样原告是不会付款的。通话以后，原告到其店内，明确表示看不到产证原件是不会付款的，所以其没有叫被告过来。后经过协商，决定原告解决15万元，中介解决5万元，约定2014年10月24日将钱还给银行，产证原件取出。21日，原告来到其店里，表示筹不到钱，房子不要了。让其通知被告归还定金，其表示要依照合同办理。原告说要通过法律解决。21日之后，原告就没有来过其店里。被告在24日接到原告律师函后给其打的电话，其让被告与律师说清楚，不是不想收钱，是原告不想付。龙臣中介也给原告打电话发短信，原告回复走法律途径解决。之后，中介发了一份催款函。沈某某陈述：其是XX龙臣房地产经纪事务所的员工。原告委托其找房，具体时间记不起来了，后来看了被告的房子觉得满意，就谈好了价格，其是买房方中介，XX小宇房地产经纪事务所是卖房方中介。后来知道房子有80万元贷款，原告要付清80万元才能办理手续，但原告只能筹到60万元。后来小宇中介说原告筹60万元即可，其转告了原告，原告回去商量后，由其带着原告到小宇中介签订了合同。付款当日，其打电话给原告，原告表示钱款准备好了，到了小宇中介，原告提出付款一定要拿出抵押在银行的房产证，这个是不可能做到的，因为一开始就对原告说清楚的，看可以，拿出来不可能。在要求达不到的情况下，原告不同意付款，但我们还是在想办法，小宇中介和被告商量，最后确定原告筹80万元，就先把房子过户给原告，正常情况下是全部房款付清才过户的。当时原告情绪也比较激动，提出筹80万元比较困难，要求中介帮助筹5万元，约定再过一周，由中介筹5万元，原告筹75万元，付清后直接去拿产证，办理过户手续，小宇中介也联系了被告，大家都意见一致。过了二、三天，原告打来电话，说筹不到钱，房子不要了，要求被告退定金，我告诉原告不可能，房子不买了定金也是不可能退的，原告坚持说被告违约了，之后我也对原告进行了劝说，但原告不能接受。再之后，原告发了一个律师函，然后我们中介出面也发了一个函，要求原告付款，不付款的话算违约。原告对证人叶某某的证言表示异议，认为其没有在居间合同上签字，也不是小宇中介的老板，其对这个事实没有认知，就算有，也是听说的，是传来证据，且二个居间人和本案有利害关系，并不能证明所要证明的内容。证人沈某某陈述为了完成房屋买卖，被告有义务向银行存入80万元来注销抵押，这是被告的义务。被告认为证人对其亲身经历的事实作了情景再现的描述，违约的是原告。经庭审质证，本院对原、被告提供证据的真实性予以认定。对证人证言本院认为，证人客某的陈述了其亲身感知的事实，应予以采信。根据上述采信的证据及当事人的当庭陈述，本院认定本案事实如下：2014年10月12日，由购买方原告与出售方被告以及中介方XX小宇房地产经纪事务所签订了一份房地产买卖居间合同。合同约定被告将位于XX市XX区XX镇XX路XXX弄XXX号XXX室的房屋以总价110万元转让给原告，房款支付方式约定为：原告于2014年10月12日支付定金2万元，10月19日支付房款58万元，剩余房款50万元在原告出售自己房子后支付给被告，双方在合同中还约定违约责任，若原告违约，被告可不予退还原告所付定金作为违约金，若被告违约，除返还所收原告定金之外，还需支付二倍定金的金额作为违约金。合同签订当日，原告向被告支付了定金2万元。2014年10月19日，被告上午前往小宇中介，原告未到。当日下午原告到小宇中介欲支付首付款58万元，但提出要取出抵押在银行的涉案房屋的产证原件。因涉案房屋抵押贷款金额为80万元，在资金不到位的情况下无法注销抵押领取涉案房产证原件，故原告当日未付房款。经协商，当日原、被告以及中介方达成共识，由原告再筹措房款15万元，中介帮助筹措资金5万元，约定过数日后再付款，并约定付款后直接偿还贷款并办理过户手续。嗣后，原告致电另一中介方XX龙臣房地产经纪事务所，房款筹措不到，房子不要了，要求被告返还定金。2014年10月23日，原告委托律师致函被告，提出被告在10月19日拒不到场，已构成违约，要求被告在收函五日内受领58万元首付款。次日，中介方以XX小宇房地产经纪事务所的名义向原告发出催款通知，要求原告按照2014年10月19日达成的一致意见在2014年10月28日前向被告支付房款80万元。届时，原告未支付。另查明，涉案房产买卖是由XX小宇房地产经纪事务所与XX龙臣房地产经纪事务所合作进行的中介服务。诉讼中，被告表示同意解除房地产买卖居间合同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。涉案房地产买卖居间合同关于原、被告之间买卖房屋的条款系当事人真实意思表示，在履行过程中，经当事人合意，变更了付款日期与付款金额等内容，此举应认定为是对原合同内容的变更和补充，原、被告均应恪守合同条款，依约履行。现无证据表明被告在合同履行中存在违约行为，故原告诉请返还定金并承担违约责任本院难以支持。对原告提出的解除合同的请求，现被告也表示同意解除，故本院予以准许。为保护当事人合法权益，为保护当事人合法权益，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、涉案房地产买卖居间合同于2014年11月25日解除；二、驳回原告崔某某的其他诉讼请求。本案案件受理费650元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于XX市第一中级人民法院。
审判员 邓玲娣
二〇一五年一月二十七日
书记员 孙洪雷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。