北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京02民终9168号
上诉人（原审被告）:北京米胖子餐饮管理有限公司，住所地北京市东城区安定门外大街136号地坛体育大厦4层A0406-126。
法定代表人：王德英，总经理。
委托诉讼代理人：刘睿，男，1984年10月24日出生，北京米胖子餐饮管理有限公司经理。
被上诉人（原审原告）：北京北旅时代商务旅游投资有限公司，住所地北京市海淀区紫竹院路32号。
法定代表人：张俊峰，董事长。
委托诉讼代理人：廉毅，男，1967年3月11日出生，汉族，北京北旅时代商务旅游投资有限公司职员。
委托诉讼代理人：隋云鹏，北京天驰君泰律师事务所律师。
原审被告：北京天成信泰商贸有限公司，住所地北京市西城区新风街3号1号楼。
法定代表人：杨建勇，总经理。
原审被告：北京惠通永源商场有限公司，住所地北京市西城区西外大街136号动物园公交枢纽六层、七层。
法定代表人：任敏，总经理。
上诉人北京米胖子餐饮管理有限公司因与被上诉人北京北旅时代商务旅游投资有限公司、原审被告北京天成信泰商贸有限公司、原审被告北京惠通永源商场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初20096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
北京米胖子餐饮管理有限公司（下称米胖子公司）上诉请求：撤销一审判决，驳回北京北旅时代商务旅游投资有限公司（下称北旅公司）的诉讼请求，改判北京天成信泰商贸有限公司（下称天成公司）按照其与北旅公司之间租赁合同的租金标准支付租金，北旅公司在合法建筑面积内收取房屋使用费，我公司继续使用涉案房屋。事实和理由：一、北旅公司与天成公司签订的租赁合同是双方真实意思表示，双方认可合同中约定的租金标准。因2015年9月1日至实际交还涉案房屋之日仍在北旅公司与天成公司的租赁期限内，北旅公司是认同此期间租金标准的，没有理由适用其他标准。一审法院不顾事实，适用其他租金标准没有依据。二、因涉房屋有违法扩建的事实，一审法院亦对此实地勘验，故对于违法改扩建部分北旅公司无权获得房屋使用费，应判决北旅公司在其合法建筑面积内收取房屋使用费。三、我公司有权继续使用涉案房屋。北旅公司明知涉案房屋有违法改扩建行为，仍在我公司办理经营资质期间出具虚假证明，证明我公司租赁的房屋为合法建筑，我公司因而取得了经营资质，并为此投入费用进行装修、经营。北旅公司协助我公司办理经营资质的时间为2015年8月，而此时正值北旅公司与天成公司、北旅公司与北京惠通永源商场有限公司（下称惠通公司）房屋租赁合同纠纷诉讼期间，因此可以说明北旅公司对我公司的经营行为是知情并认��的。而北旅公司要求我公司腾房，对我的经营产生巨大影响，造成我重大经济损失，北旅公司应对其行为负责，因此请求法院判决我公司继续使用涉案房屋。四、我公司承租天成公司的房屋有部分为违章建筑，大概25平方米，已于2017年3月6日被拆除。房屋被拆除后，我公司就不能继续经营了，房屋就放在那里，我已经把有用的东西搬走了，就剩下一些不要的破桌椅。
北旅公司辩称，我公司同意一审判决，不同意米胖子公司的上诉请求。答辩意见如下：认可涉案房屋靠外侧被部分拆除，具体面积不清楚。目前为止，涉案房屋里边还有米胖子公司的经营物品。我公司与天成公司解除合同以后没有给米胖子公司提供过手续让他们办理证照。关于房屋使用费标准，一审法院参照米胖子公司与天成公司的租金标准并无不当。我公司租赁给天成公司的是合法建筑，天��公司加建的房屋我公司不知道履行了什么手续。我公司与天成公司解除合同后，天成公司应当把涉案房屋返还，即使是违章建筑也应当给付使用费。另外，我公司不同意米胖子公司要求赔偿损失的请求包括装修损失、经营损失等，一审中米胖子公司并未提出反诉，二审中不能再提。
天成公司、惠通公司未上诉，也未进行答辩。
北旅公司向一审法院起诉请求：1.天成公司、米胖子公司返还北京市西城区新风街3号院2号楼西边北侧第四间房屋；2.天成公司、米胖子公司支付房屋使用费186630元（自2015年9月1日至2016年5月19日，要求支付至房屋腾退之日止）；3.惠通公司对前述房屋使用费承担连带责任；4.诉讼费由天成公司、惠通公司、米胖子公司承担。
一审法院认定事实：北京公共交通控股（集团）有限公司系北京市西城区新风街3号院房屋的所有人。2011年8月1日，北京公共交通控股（集团）有限公司（甲方）与北京公共交通控股（集团）有限公司保修分公司（乙方）、北旅公司（丙方）签订《资产有偿使用协议书》，经三方共同协商，就丙方有偿使用和开发经营管理甲方房屋达成如下协议：一、有偿使用和经营管理标的，西城区德外新风街3号院西南角新风机械厂车间（三层楼房）和15间平房，楼房建筑面积3278平方米，平房建筑面积311.11平方米；二、使用期限，双方确定标的有偿使用期限为8年，自2011年8月1日起至2019年7月31日止，协议期满，在甲方同意下，丙方可申请继续有偿使用上述标的，甲、乙、丙三方应另行签订协议；……。
2011年7月3日，北旅公司（甲方）与惠通公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市西城区新风街3号新风机械厂院内三层厂房3278平方米及楼南侧平房202平方米，共计3480平方米的房屋租赁给乙方使用，租赁期自2011年9月1日至2019年8月31日。房屋年租金为
4445700元，自租赁期限第五年开始，房屋租金增加10%，年租金为4890270元整。
2012年5月9日，北旅公司（甲方）与惠通公司（乙方）、天成公司（丙方）签订《新风街项目租赁协议合作方变更说明》，内容为：因乙方在北京市西城区新风街3号院1号楼经营地注册了天成公司，经甲、乙、丙三方协商同意：1、将北旅公司（甲方）与惠通公司（乙方），于2011年7月31日签订的新风街3号院1号楼房屋租赁合同中约定的乙方变更为天成公司，法人代表杨建勇；2、将合同中约定的74万元保证金改为37万元。其他条款继续有效。
2012年7月9日，北旅公司（甲方）与天成公司（乙方）签订《补充协议》，内容为：甲、乙双方于2011年7月31日共同签署了关于北京市西城区新风街3号《房屋租赁合同》，因经营需要，乙方向甲方提出申请，扩建面积440平方米，经研究甲方同意乙方扩建，经友好协商，特订立此《补充协议》。1.乙方根据租赁房屋的现状和经营需要，可以对租赁房屋进行改造，该改造包括但不限于对租赁房屋的重建、改建、扩建、装修和加固等，乙方对租赁房屋进行改造之前，应将改造方案报甲方并经甲方上级专业部门书面批准后方可进行，乙方对整、改、扩、装、固的房屋安全、防火等全面负责，出现任何状况均由乙方承担，乙方改建、重建、扩建的新增面积是指在原有面积外立面及房顶屋面扩建后的部分（室内加层及外立面装饰、装修除外）；2.在装修和使用租赁房屋的过程中，乙方如确需对租赁房屋的主要结构进行拆改，应对原建筑机构做好加固防护和承重计量，确保使用安全，乙方对整、改、扩、��、固的房屋安全防火责任，甲方有权监督，并对不符合规定的提出整改，乙方对改造后的房屋自行办理许可手续，甲方予以配合，改造后的房屋产权归甲方所有，若乙方未办理合法手续，导致甲方被处罚的，乙方承担所有责任；3.乙方自2012年7月1日起按新建筑面积2.5元每平方米每天向甲方托管的北京北旅时代物业管理有限公司缴纳物业管理费，截止2012年9月30日，一季度费用101200元，随北京市西城区新风街3号《房屋租赁合同》合同母本时间，租赁期于2015年9月1日物业管理费递增10%，一季度费用111320元一次性缴纳；4.甲乙双方同意本合同到期日为2019年8月31日。
2015年7月27日，惠通公司向北旅公司出具《还款计划书》，内容为：天成公司新风街3号项目，2014年至2015年7月底欠缴北旅公司房屋租金673万余元，滞纳金按合同约定，以实际发生为准，计划还款时间��2015年8月28日左右，到期不还，惠通公司愿承担一切债权债务，承担还款责任。
2015年9月，因天成公司拖欠相关费用，北旅公司以天成公司、惠通公司为被告诉至本院，要求确认该公司与天成公司之间的房屋租赁合同于2015年8月31日解除，要求天成公司支付2014年1月1日至2015年8月31日的租金、要求天成公司支付及赔偿其他相关费用及损失，并要求惠通公司承担连带责任。本院经审理后作出（2015）西民初字第28587号民事判决书，判决确认北旅公司与天成公司之间的房屋租赁合同及补充协议于2015年8月31日解除，判决天成公司支付北旅公司2014年1月1日至2015年8月31日的剩余租金，判决惠通公司对2014年1月至2015年7月的租金承担连带支付责任，并判决天成公司支付和赔偿北旅公司其他相关费用。
2015年6月15日，天成公司（甲方）与米胖子公司（乙方）签订《房��租赁合同》，约定：甲方将位于新风街3号院2号楼西边北侧第4间租赁给乙方使用。租赁期限为2015年6月15日至2017年6月14日。房屋年租金为26万元。自租赁期第2年开始，房屋租金每年递增3%。押金3万元。米胖子公司出具银行转账记录，证明其交纳租金至2016年8月14日。
审理中，由于天成公司承租房屋后，进行了大量改扩建，为确定涉案房屋的具体位置，本院进行现场勘验，本案涉及房位置为：北京市西城区新风街3号院2号楼外西侧北数第四间房屋。
一审法院认为，天成公司、惠通公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃质证和答辩的权利，本案依法缺席审理。本案中，生效判决已经确认北旅公司与天成公司签订的房屋租赁合同及补充协议于2015年8月31日解除，合同解除后，天成公司应当将房屋返还给北旅公司。米胖子公司作为次承租人及实际使用人，也具有腾房义务，故对北旅公司要求天成公司、米胖子公司返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。涉案房屋的具体位置以本院现场勘验为准，即北京市西城区新风街3号院2号楼外西侧北数第四间房屋。北旅公司要求天成公司支付2015年9月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费，于法有据，本院予以支持，房屋使用费的标准，本院参照2015年8月31日北旅公司与天成公司租赁合同解除时，天成公司与米胖子公司之间租赁合同的租金标准，即年租金26万元，此后，不再考虑递增。由于米胖子公司已支付租金至2016年8月14日，故米胖子公司无需向北旅公司支付2016年8月14日之前的房屋使用费，2016年8月15日之后米胖子公司应对涉案房屋的使用费承担共同给付责任。由于惠通公司只是承诺对2014年至2015年7月的租金及滞纳金承担连带还款责任，北旅公��要求惠通公司承担2015年9月1日之后房屋使用费的连带责任，缺乏依据，本院不予支持。需要指出的是，由于涉案房屋存在改扩建情形，本院判决将涉案房屋返还给北旅公司，不影响行政主管机关对涉案房屋性质的认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，一审法院于2016年12月判决如下：一、自判决生效之日起十五日内，北京天成信泰商贸有限公司、北京米胖子餐饮管理有限公司将北京市西城区新风街3号院2号楼外西侧北数第四间房屋腾空，交还北京北旅时代商务旅游投资有限公司；二、自判决生效之日起七日内，北京天成信泰商贸有限公司支付北京北旅时代商务旅游投资有限公司房屋使用费（按照年租金二十六万元的标准，自二О一五年九月一日起支付至实际交还房屋之��止）；三、北京米胖子餐饮管理有限公司对判决第二项中自二О一六年八月十五日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费承担共同给付责任；四、驳回北京北旅时代商务旅游投资有限公司的其他诉讼请求。如果北京天成信泰商贸有限公司、北京米胖子餐饮管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院查明的基本事实与一审一致。二审期间，米胖子公司主张2017年3月6日其租赁房屋违章部分被拆除，违章部分为门脸及大堂，其经营的是餐厅，被拆除后房屋呈现无大门一面敞开状态，已无法继续经营，故其陆续将有用物品搬离，现房屋内只剩下不要的破桌椅，人员已撤离后门未上锁。北旅公司认可米胖子公司是经营餐饮的，但不认可米胖子公司已��腾房，并称门脸被拆除后，外墙已经用木板之类的遮挡。
另查明，米胖子公司与天成公司签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁面积为168平方米，2017年3月6日上述面积中的违章部分被拆除。经一审法院现场勘验，违章建筑长5.52米，宽4.13米。北旅公司认可被拆除的违章建筑非其所建，系天成公司所建。
本院认为：已生效的人民法院判决书确认北旅公司与天成公司签订的房屋租赁合同及补充协议于2015年8月31日解除，合同解除后，天成公司已不享有涉案房屋的承租权及转租权，其应当将房屋返还给北旅公司。天成公司与米胖子公司就涉案房屋签订的转租合同随之丧失继续履行的法律基础，米胖子公司作为涉案房屋次承租人及实际使用人，亦具有腾房义务。至于合同解除后给米胖子公司造成的损失，米胖子公司可另行向其转租合同的相对出租人主张权利。米胖子公司上诉不同意解除合同，要求继续使用涉案房屋，不符合法律规定和客观事实，本院不予支持。
对于北旅公司要求天成公司支付2015年9月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费及米胖子承担共同给付责任一节，经本院查明，米胖子公司承租的3号院2号楼外西侧北数第4间房屋中有面积约23平方米部分系违章建筑已于2017年3月6日被拆除，且该违章建筑非北旅公司所建，系天成公司承租房屋后所建，在北旅公司与天成公司租赁合同解除后，天成公司所建的违章建筑应予拆除，故北旅公司无权就该部分违章建筑主张使用费收益。一审判决的房屋使用费中包含违章建筑部分的房屋使用费欠妥，应予排除。因违章部分为房屋的门脸及大堂，被拆除后即使用木板遮挡，米胖子公司作为经营餐饮的公司客观上也不能继续利用涉案房屋进行经营，且米胖子公司亦当庭明确表示涉案房屋中剩下的遗留物品均属无用物品，鉴于上述事实，本院认为米胖子公司实际已不占有使用租赁房屋，故不应再负有腾退房屋的义务，也不应承担2017年3月6日后房屋使用费的给付责任。
关于房屋使用费的标准，一审法院参照2015年8月31日北旅公司与天成公司租赁合同解除时，天成公司与米胖子公司之间租赁合同的租金标准，符合当时的市场交易价格，本院予以确认。米胖子公司主张按照北旅公司与天成公司之间租赁合同约定的租金标准确认房屋使用费的数额，鉴于房屋使用费系合同解除后占用房屋的损失补偿，以更接近于市场的价格为标准来确认实际损失较为公平。米胖子公司对于房屋使用费数额标准的主张依据不足，本院不予采纳。
综上所述，因一审判决后发生新的事实及一审判决适用法律不当，本院对一审判决予以��判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第五项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市西城区人民法院（2016）京0102民初20096号民事判决第四项；
二、变更北京市西城区人民法院（2016）京0102民初20096号民事判决第一项为：自本判决生效之日起15日内，北京天成信泰商贸有限公司将北京市西城区新风街3号院与2号楼外西侧北数第4间房屋腾空，交还北京北旅时代商务旅游投资有限公司；
三、变更北京市西城区人民法院（2016）京0102民初20096号民事判决第二项为：自本判决生效之日起7日内，北京天成信泰商贸有限公司按照年租金224405元的标准向北京北旅时代商务旅游投资有限公司支付2015年9月1日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费；
四、变更北京市西城区人���法院（2016）京0102民初20096号民事判决第三项为：北京米胖子餐饮管理有限公司对本判决第三项中2016年8月15日起至2017年3月5日的房屋使用费承担共同给付责任；
五、驳回北京北旅时代商务旅游投资有限公司的其他诉讼请求。
如果北京天成信泰商贸有限公司、北京米胖子餐饮管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
公告费按照实际发生数额计算，由北京天成信泰商贸有限公司负担（自本判决生效之日起7日内交至一审法院）。
一审案件受理费4032元，由北京北旅时代商务旅游投资有限公司负担550元（已交纳），由北京天成信泰商贸有限公司负担3482元；二审案件受理费4032元，由北京北旅时代商务旅游投资有限公司负担550元（已由北京米胖子餐饮管理有限公司预交，北京北旅时代商务旅游投资有限公司于本判决生效之日起7日内给付北京米胖子餐饮管理有限公司），由北京天成信泰商贸有限公司负担3000元（已由北京米胖子餐饮管理有限公司预交，北京天成信泰商贸有限公司于本判决生效之日起7日内给付北京米胖子餐饮管理有限公司）；由北京米胖子餐饮管理有限公司负担482元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
审 判 员 曹 雪
审 判 员 王军华
二〇一七年十月二十六日
法官助理 董 红
书 记 员 马丽雅