安徽省阜阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)皖12民终416号
上诉人（原审原告）：杨征杰，男，1968年9月9日出生，回族，住安徽省阜阳市颍泉区。
委托诉讼代理人：杨振，上海祯平律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：安徽阜阳安康物业开发有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区人民西路文昌阁二楼，统一社会信用代码9134120071391526XH。
法定代表人：谭万清，该公司经理。
上诉人（原审被告）：阜阳市房地产执法监察大队，住所地安徽省阜阳市颍州区颍河西路507号，统一社会信用代码77111228－9。
法定代表人：张飞雁，该大队队长。
上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：朱彦强，安徽永承律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：亳州市宏安房地产开发有限公司，住所地安徽省亳州市利辛县前进路，统一社会信用代码91341623719917207R（1-1）。
法定代表人：朱秀美，该公司经理。
委托诉讼代理人：王建华，该公司副经理。
上诉人杨征杰、安徽阜阳安康物业开发有限公司（以下简称阜阳安康公司）、阜阳市房地产执法监察大队因与被上诉人亳州市宏安房地产开发有限公司（以下简称亳州宏安公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2017）皖1202民初4584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨征杰上诉请求：撤销一审判决，改判双方继续履行协议，亳州宏安公司承担200000元的违约责任。事实和理由：1、涉案颍州区碾盘街三中小区1#楼101、102门面房已登记在阜阳市房地产执法监察大队名下，一审判决以该房屋为案外人阜阳市房地产开发有限公司所有为由，驳回其要求继续履行协议的诉讼请求显属错误；2、亳州宏安公司存在违约行为，应当共同承担支付200000元违约金的责任。
阜阳安康公司、阜阳市房地产执法监察大队辩称：违约责任应由亳州宏安公司承担。
亳州宏安公司辩称：其公司不存在违约行为，杨征杰的上诉理由不能成立，应予驳回。
阜阳安康公司、阜阳市房地产执法监察大队上诉请求：撤销一审判决，改判双方继续履行涉案《房屋拆迁安置协议》，并改判阜阳安康公司、阜阳市房地产执法监察大队不承担违约责任，由亳州宏安公司承担违约责任。事实和理由：1、涉案颍州区碾盘街三中小区1#楼101、102门面房已登记在阜阳市房地产执法监察大队名下，一审判决以该房屋为案外人阜阳市房地产开发有限公司所有为由，驳回杨征杰要求继续履行拆迁安置协议的诉讼请求显属错误；2、亳州宏安公司不配合办理过户手续存在违约行为，应当承担违约责任，一审判决阜阳安康公司、阜阳市房地产执法监察大队承担违约责任显系不当。
杨征杰辩称：阜阳安康公司、阜阳市房地产执法监察大队及亳州宏安公司应当共同承担违约责任。
亳州宏安公司辩称：其公司不存在违约行为，阜阳安康公司、阜阳市房地产执法监察大队的上诉理由不能成立，应予驳回。
杨征杰向一审法院起诉请求：1、要求阜阳安康公司、阜阳市房地产执法监察大队及亳州宏安公司履行2015年2月4日三方签订的协议；2、判令阜阳安康公司、阜阳市房地产执法监察大队及亳州宏安公司支付违约金200000元。
一审法院查明事实：杨征杰及其家人居住的位于阜阳市颍州区鹿祠街的房产处于拆迁范围，2000年6月5日，杨征杰与阜阳市市直公房管理处签订《房屋拆迁安置协议》。由于杨征杰要求就地安置，阜阳市市直公房管理处为满足杨征杰的要求，与阜阳安康公司及亳州宏安公司就杨征杰及其家人的安置问题，于2015年2月4日达成三方协议。协议内容如下：“甲方：阜阳市安康物业开发有限公司、阜阳市市直公房管理处。乙方：亳州市宏安房地产开发有限公司。丙方：杨征杰。丙方杨征杰是甲方2000年6月鹿祠街三期东区拆迁中的拆迁户，拆迁安置协议书载明：拆除丙方住宅115.03平方米，门面72.2平方米，还原门面57.76平方米（1：0.8），就地安置。因安置房屋所在的鹿祠街三期东区6#楼建设过程中受到周边居民的阻挠，迟迟不能开工，甲方将鹿祠街三期东区6#楼开发用地转让给乙方，在双方的转让协议中，乙方没有还原义务，杨征杰又坚持在6#楼安置，所以甲方不能安置，考虑上述原因，2007年11月甲方与丙方签订补充协议，协议约定在鹿祠街C东区6#楼以还原价2400/平方米还原门面52-72平方米，成本价还原住宅80-110平方米，乙方在鹿祠街三期东区6#楼开发建设中，由于群众阻挠开开停停，直至近期竣工，准备交付使用。由于上述原因，甲、乙、丙三方经协商就还原安置被拆迁人丙方房屋达成如下协议：一、甲方以颍州区碾盘街三中小区1#楼101、102门面房，套内建筑面积113.4平方米的门面房产权过户给乙方书面指定的房屋受让人葛永（身份证号码：341227197908180078）。该房屋甲方已租赁，没有到期，在租赁单价、租赁终止日不变的情况下，租赁户与乙方签订补充协议，以上房屋的租赁费自本协议签订之日由乙方收取，租赁期满甲方负责将房屋交付给乙方，如产生纠纷由甲方负责。二、乙方以鹿祠街C东区6#楼102室门面房，建筑面积54.87平方米还原安置杨征杰拆迁的门面房C东区6#楼204室住宅，建筑面积123.36平方米，由杨征杰以成本价购买105平方米，以商品价购买18.36㎡，上述房屋差价，房屋转移登记手续由杨征杰与甲方结算。三、甲方应付乙方由丙方应找补的房屋价款：门面房为2400/㎡，计54.87X2400=131688元，住宅房成本价为1300元/㎡，计105X1300=136500元，商品价为6600元/㎡，计18.36X6600=121176元合计：131688+136500+121176=389364元。四、房屋过户所产生的税费由叁方按规定各自承担。五、甲方将本协议第一条所述房屋产权过户给乙方指定的房屋受让人葛永，甲方全额支付乙方本协议第三条约定的丙方找补的房屋价款后3日内，乙方将还原安置房屋交给丙方使用，同时乙方按规定给丙方办理房产过户手续。六、本协议是由甲、乙、丙三方真实意思表示，双方签字后生效，任何一方不得违约，如违约，违约方赔偿对方实际损失并支付20%的违约金。七、本协议壹式叁份，甲、乙、丙各执壹份”。在协议下方杨征杰按印签字，阜阳安康公司、阜阳市市直公房管理处、亳州宏安公司加盖了公章。
三方协议签订后，阜阳安康公司和阜阳市市直公房管理处同意将三方协议约定的杨征杰支付389364元购房款，改为杨征杰支付306000元，并同意杨征杰先支付300000元，余款6000元等帮杨征杰办好房产证再支付。杨征杰将首批300000元于2015年6月20日支付给了阜阳安康公司和阜阳市市直公房管理处，阜阳安康公司和阜阳市市直公房管理处也将该款及时转给了亳州宏安公司。亳州宏安公司于2015年5月份将三方协议约定的鹿祠街C东区6#楼204室住宅先行交给了杨征杰使用，但协议约定还原给杨征杰的住宅和门面房目前仍登记在亳州宏安公司名下，门面房屋至今也未交付给杨征杰。杨征杰多次要求履行协议未果，提起本案诉讼。
一审另查明：三方协议约定置换给亳州宏安公司及亳州宏安公司指定受益人位于颍州区碾盘街三中小区1#楼101、102门面房目前产权仍登记在案外人阜阳市房地产开发公司名下，土地现登记在安徽省阜阳市第三中学名下，土地性质为划拨土地。
一审法院认为，本案被拆迁人是杨征杰，拆迁人是阜阳安康公司和阜阳市房地产执法监察大队的前身阜阳市市直公房管理处，阜阳市市直公房管理处目前已不存在，其权利义务由阜阳市房地产执法监察大队承接，阜阳安康公司和阜阳市房地产执法监察大队有义务还原杨征杰的房屋。三方协议虽约定由亳州宏安公司直接向杨征杰还原房屋，但三方协议第五项约定有先后履行顺序，在阜阳安康公司和阜阳市房地产执法监察大队未完全履行义务之前，亳州宏安公司有权抗辩。阜阳安康公司和阜阳市房地产执法监察大队称多次催促亳州宏安公司，其举证不力，不予采信，置换房屋目前仍登记在案外人名下，无法判决案外人直接履行义务将置换物过户到亳州宏安公司名下，故对于杨征杰要求亳州宏安公司过户的请求，暂无法支持，待具备条件时，杨征杰可另案主张。协议未约定履行时间，双方可以随时要求对方履行，但应给对方留出合理时间，三方协议签订至今已两年有余，阜阳安康公司和阜阳市房地产执法监察大队也承认杨征杰多次要求履行，而三方协议至今没有完全履行，阜阳安康公司和阜阳市房地产执法监察大队具有违约行为，应支付杨征杰违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定了当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第一款规定了当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。三方协议第六条对违约金的约定，是按实际损失的20％还是房屋总价款的20％还是杨征杰已交款的20％，约定不明，因住宅已交付，门面房没有交付，门面房有租金损失，对租金损失杨征杰没有评估，考虑三方协议签订两年有余，杨征杰至今没有得到门面房，损失较大，酌定按杨征杰已交款项的20％即60000元计算违约金，今后评估后，如果门面房的房租费高于60000元，杨征杰可以就差额部分，另行主张赔偿损失。依照《中华人民共和国合同法》六十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、安徽阜阳安康物业开发有限公司和阜阳市房地产执法监察大队共同给付杨征杰违约金60000元，于判决生效之日起十日内履行完毕。二、驳回杨征杰的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元，减半收取5400元，由杨征杰负担1500元，由安徽阜阳安康物业开发有限公司和阜阳市房地产执法监察大队共同负担3900元。
二审中，阜阳安康公司、阜阳市房地产执法监察大队为支持其上诉理由，向本院提交如下证据：1、契税完税情况证明一份；2、不动产权证书两份。共同证明阜阳安康公司、阜阳市房地产执法监察大队积极履行义务，颍州区文德街三中小区1#楼101、102室随时可以办理过户登记的事实。
杨征杰质证认为：对阜阳安康公司、阜阳市房地产执法监察大队所举证据无异议。
亳州宏安公司质证认为：对于阜阳安康公司、阜阳市房地产执法监察大队所举证据真实性无异议，对合法性及证明目的有异议。
本院认证意见如下：杨征杰、亳州宏安公司对于阜阳安康公司、阜阳市房地产执法监察大队所举证据真实性无异议，该两组证据能够证明颍州区文德街三中小区1#楼101、102室已经办理产权登记，以及登记权利人为阜阳市房地产执法监察大队的事实，对于该证明效力，本院予以认定，对于其他证明目的，本院不予认定。
当事人对于其他证据的举证、质证与一审相同，本院认证意见与一审一致。
本院经审理查明：2017年11月22日，涉案颍州区文德街三中小区1#楼101、102室办理不动产权登记，证号分别为皖（2017）阜阳市不动产权第0142387号、0142388号，登记权利人为阜阳市房地产执法监察大队，权利性质为划拨/新建单位房，用途为科教用地/商业服务，该两套房屋登记的专有建筑面积均为56.7平方米。
本院对于一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，杨征杰与阜阳安康公司、阜阳市房地产执法监察大队、亳州宏安公司于2015年2月4日签订的《协议书》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应按协议内容履行各自义务。杨征杰作为协议当事人，在已履行相应义务的情况下，有权要求相对人阜阳安康公司、阜阳市房地产执法监察大队、亳州宏安公司履行合同义务。该协议虽约定阜阳安康公司、阜阳市房地产执法监察大队先支付差价，并将置换房屋过户给亳州宏安公司的指定受让人，亳州宏安公司再将还原房屋交付并过户给杨征杰，但该有关阜阳安康公司、阜阳市房地产执法监察大队与亳州宏安公司先后履行顺序的约定，不应影响杨征杰民事权益的实现，且在二审期间，涉案置换房屋已经登记在阜阳市房地产执法监察大队名下，涉案《协议书》具备继续履行的条件。故杨征杰、阜阳安康公司、阜阳市房地产执法监察大队称涉案颍州区碾盘街三中小区1#楼101、102门面房已登记在阜阳市房地产执法监察大队名下，一审判决以该房屋为案外人阜阳市房地产开发有限公司所有为由，驳回杨征杰要求继续协议的诉讼请求显属错误的上诉理由成立，本院予以支持。亳州宏安公司与阜阳安康公司、阜阳市房地产执法监察大队关于置换房屋的争议，可另案解决。
涉案《协议书》签订时，约定置换的房屋并未登记在阜阳安康公司、阜阳市房地产执法监察大队名下，直至本案二审期间，阜阳市房地产执法监察大队才办理了该房屋，即颍州区碾盘街三中小区1#楼101、102门面房的产权登记，故对于协议未能按约履行，阜阳安康公司、阜阳市房地产执法监察大队存在违约行为，应当承担违约责任，亳州宏安公司在阜阳安康公司、阜阳市房地产执法监察大队未先履行义务的情形下，其公司行为不构成违约，不应承担违约责任。同时，一审法院鉴于涉案《协议书》对违约金约定不明确，酌定阜阳安康公司、阜阳市房地产执法监察大队支付给杨征杰违约金60000元，并认定杨征杰可在证据充分后，就差额部分的损失另案主张均无不当。杨征杰称亳州宏安公司存在违约行为，应当共同承担支付200000元违约金的责任，以及阜阳安康公司、阜阳市房地产执法监察大队称亳州宏安公司不配合办理过户手续存在违约行为，应当承担违约责任，一审判决阜阳安康公司、阜阳市房地产执法监察大队承担违约责任显系不当的上诉理由均不能成立，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：
一、维持安徽省阜阳市颍州区人民法院（2017）皖1202民初4584号民事判决。
二、杨征杰与安徽阜阳安康物业开发有限公司、阜阳市房地产执法监察大队、亳州市宏安房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内继续履行2015年2月4日签订的《协议书》。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费负担按一审判决执行。二审案件受理费4400元，由杨征杰负担3100元，安徽阜阳安康物业开发有限公司、阜阳市房地产执法监察大队负担3100元。
本判决为终审判决。
审判长 蒋承光
审判员 马 杰
审判员 刘 伟
二〇一八年四月十一日
书记员 刘雅馨
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；