广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终12862号
上诉人（原审被告）：胡某，住广州市越秀区。
委托诉讼代理人：谭某，住广州市荔湾区。
被上诉人（原审原告）：广州市某总公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：朱某，该公司总经理。
委托诉讼代理人：ＸＸ均，广东捷安律师事务所律师。
上诉人胡某因与被上诉人广州市某总公司（以下简称:某总公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初2106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
胡某上诉请求：1.撤销原审判决；2.变更房租（按政府各时段定价标准和拆迁协议），返还多收的房屋租金6223.39元；3.某总公司应继续履行合同义务，并为胡某办理续租手续。事实与理由：一、1953年，胡某与丈夫从部队转业，由广州市房管局安排于某一巷3号居住，该房性质为国家公租房，胡某与其丈夫拥有合法的永久居住权。1986年，某总公司以欺诈、胁迫和乘人之危的手段，在国家政策信息严重不对等，显失公平的情况下，胡某丈夫与某总公司签订房屋租赁合约。合约中约定了房屋使用面积、房租，并明确了合法的居住要求，双方都认同，只要承租人按人民政府和国家政策居住，承租人拥有合法的永久居住权。二、一审法院对于广州市某街13号202房（以下简称：涉案房屋）的租金标准认定错误。依照国家房屋政策规定，租赁公房执行定价，以实际使用面积作为收费依据，以国家公布的每平方单价（政府定价）为计算标准，拆迁协议书中明确标明使用面积26.29平方米，按民用公房七折收租金，水电费由租户承担。某总公司不按国家政策和法律规定，不履行拆迁协议的义务，多收租金，违反国家政策和法律。限于当时历史条件原因，当时租赁双方都认同“房屋租金数额由甲方根据本市先行租金标准核定”是按照国家政策的调整为依据，及按国家政策的政府定价执行。某总公司主张按照成本价追加超面积租金是歪曲国家政策，为了驱赶租户。三、1998年，国家政策实行房改，胡某分得的房改房建筑面积加上涉案房屋的套内建筑面积，在国家允许标准内，因此胡某租住的涉案房屋具有国家福利房的性质，胡某据此对涉案房屋拥有永久居住权。某总公司在一审中以面积超标准而收取胡某成本租金的主张，也充分证明其已认同涉案房屋为胡某在国家福利分房政策中不可分割的一部分，同时证明了胡某对涉案房屋拥有永久居住权的权利。四、某总公司明知胡某名下已无房产，仍极力主张驱赶胡某回原房改房居住，有违社会公德。综上，一审法院不以事实为依据，适用法律错误，请求二审撤销原判，依法改判。
某总公司答辩称:胡某上诉请求没有法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以驳回上诉，维持原判。
某总公司向一审法院起诉请求：1.解除某总公司、胡某双方的房屋租赁关系，胡某将租住的广州市某东街13号202房交还某总公司管业自用，参考的搬迁去向：广州市白云区某10栋206房；2.胡某立即支付自1993年1月起至2015年12月止的房屋租金差额29881.54元（其中1993年1月至2012年12月是补交差额；2013年1月至2015年12月胡某没有支付租金，应付7503.48元），并自2016年1月1日起按照成本租金（即按2001年174号文，15.74元/平方米×建筑面积37.29平方米）支付至交还租住房屋之日止。
一审法院认定事实：据广州市国土资源和房屋管理局于2010年7月14日核发的《广州市房地产权属证明书》（编号为A0003958号）记载，广州市越秀区某路某东街13号首层、第二层房屋权属人为某总公司，房屋所有权性质为国有房产，房屋所有权来源为新建，建筑面积共1016.61平方米，规划用途为住宅。
1981年4月9日，案外人中国某进出口公司广东省分公司广州市公司（以下简称：某公司）与胡某丈夫曾某签订《新建某东街宿舍大楼拆迁安置协议书》，其中约定：某公司经批准征用某路某东街13-15号，包括后座，某一巷1-5号地段土地924平方米，兴建住宅工程，根据有关规定，广州市某进出口公司与住户曾某一致同意签订本协议；某东街宿舍大楼建成交付使用后，本住户优先迁回新楼202号房居住，安置新居后的房租收费标准，按民用公房七折收租等。
新建大楼建成后，某总公司安排曾某户回迁入住涉案某东街13号202房。1987年3月29日，某总公司（甲方）与曾某（乙方）签订《房屋租赁合约》，约定：租用房屋地址为某路某东街十三号202房，使用面积26.29平方米，每月租金8.15元，起租日期1986年11月1日；房屋租金数额由甲方根据本市现行租金标准核定，今后如因房屋结构、设备及住房环境或租金标准变动时，租金额得随之调整等。
2015年12月21日，某总公司向胡某发出《催收租金通知书》，要求胡某向其支付涉案房屋的租金45006元。
2016年2月22日，某总公司向一审法院提起本案诉讼。
一审审理过程中，双方共同确认：曾某去世后，某总公司、胡某没有签订书面租赁合同，双方收交租金至2012年12月，2013年1月以后的租金因租金标准无法协商一致，尚未支付。
某总公司称，其与某公司共同出资建设涉案房屋所在大楼，建成后大楼一、二层及部分宿舍是属于某总公司的，某总公司用于安置了包括胡某在内的部分拆迁户；2000年的时候曾有类似诉讼，也有租户提交了拆迁协议，提出应按公房七折计收租金，但当时的生效判决认定此标准是不适用的。为证明涉案房屋面积，某总公司提交了广州市某房地产测绘有限公司出具的《房地产平面附图》作为证据。该图显示某东街13号202房套内建筑面积31.2740平方米、单元总建筑面积37.2942平方米。胡某对该证据有异议，认为应当按照使用面积计算租金。
关于已付租金，胡某向一审法院提交以下证据：1.某总公司于2008年9月27日开具的收款收据，载明收到曾某某路某东街13号202房2001年3月至2008年12月房租6611.96元；2.某总公司于2010年2月3日开具的租金发票，载明收到曾某2009年1月至2010年12月标准部分的租金1688.16元；3.某总公司于2012年1月17日开具的租金发票，载明收到曾某某路某东街13号202房2011年1月至2012年12月的租金1688.16元。某总公司对上述租金发票真实性无异议，称某总公司一直要求按成本租金计算，但胡某只同意按原标准支付，故某总公司就先收取租金并开具发票。此外，胡某称，其购买的房改房已转让，已经不是登记在胡某名下，该房屋现在给亲戚作为非住宅使用，胡某在广州市无其他住房；胡某已退休，收入每月三千多，有一子一女，儿子已去世；因胡某年事已高，现其外孙与胡某共同居住涉案某东街13号202房，以便照顾。
一审法院认为：某总公司作为涉案房屋的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。曾某户回迁入住涉案房屋后，双方签订《房屋租赁合约》，某总公司将该房屋出租给曾某使用，但未明确租赁期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，属不定期租赁合同关系。曾某死亡后，某总公司、胡某未重新签订租赁合同，因此亦属于不定期租赁。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，且胡某曾另行购得房改房，现有成年子女作为其赡养义务人，因此某总公司要求解除租赁关系、胡某交还涉案房屋的诉讼请求合法合理，予以支持。
关于租金标准，某总公司、胡某双方未有明确约定。胡某提交的《新建某东街宿舍大楼拆迁安置协议书》并非与某总公司签订，该协议亦未对按民用公房七折交租的具体期限作出约定，故胡某认为应继续按该标准计付租金的答辩意见不予采纳。鉴于截止至2012年12月的租金胡某已向某总公司交纳，某总公司亦予收取，可视为双方就此达成一致并已实际履行完毕。现某总公司单方要求补交差额依据不足，不予支持。至于2013年1月以后的租金标准，双方未协商一致，胡某也未实际支付，某总公司主张2013年1月至2015年12月的租金按7503.48元计付（即208.43元/月）、2016年1月开始按照15.74元/平方米/月×建筑面积37.29（即586.94元/月）的标准均未超过房管部门公布的同期同地段住宅租金参考价，较为合理，予以支持。
一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条之规定，于2016年6月28日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起，广州市某总公司与胡某就广州市越秀区某路某东街13号202房的租赁合同关系解除；二、胡某户在本判决发生法律效力之日起三个月内，迁出广州市越秀区某路某东街13号202房，将该房屋腾空交还广州市某总公司；三、胡某在本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市某总公司支付自2013年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（其中2013年1月至2015年12月的租金为7503.48元，2016年1月1日起至本判决生效之日止的租金按586.94元/月计付）；自本判决发生法律效力之次日起至交还房屋之日起的房屋使用费，由胡某按照586.94元/月的标准逐月支付给广州市某总公司；四、驳回广州市某总公司的其他诉讼请求。案件受理费925元，由广州市某总公司负担699元，胡某负担226元。
各方当事人对一审查明事实无提出异议，本院予以确认。
另查明，根据胡某缴交租金的证据显示，2009年1月至2013年1月1日前，胡某按照70.34元/月的标准向某总公司缴纳涉案房屋的租金。
本院认为:一审法院关于胡某与某总公司之间为不定期租赁合同关系以及胡某提供的《新建某东街宿舍大楼拆迁安置协议书》约定的租金标准对本案并不适用的论述清晰，认定并无不妥，本院予以确认且不予赘述。本案二审的争议焦点在于:一、某总公司要求与胡某解除租赁合同关系并交还涉案房屋的主张是否成立；二、胡某应按何种租金标准向某总公司支付2013年1月1日起至交还房屋之日止的租金、房屋使用费。
关于争议焦点一。涉案房屋产权登记在某总公司名下，胡某主张涉案房屋具有福利分房性质，其对涉案房屋享有永久承租权，理据不足，本院不予采纳。胡某与某总公司之间为不定期租赁，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除合同。胡某购得房改房后将其名下房改房予以转让，现其名下未登记有自有房产并不构成其拒绝交还涉案房屋的理由，且胡某有成年子女作为赡养义务人，故一审法院对某总公司要求解除租赁关系并收回涉案房屋的请求予以支持并无不当。
关于争议焦点二。根据胡某缴交租金的证据显示，2009年1月至2013年1月1日前，胡某按照70.34元/月的标准向某总公司缴纳涉案房屋的租金。某总公司直至2016年2月22日才起诉要求解除与胡某的房屋租赁关系，在双方房屋租赁合同解除前，胡某仍应按照房管部门公布的广州市同期同地段同类公房标准租金计付租金给某总公司。某总公司主张2013年1月至2015年12月的租金按照208.43元/月计算，2016年1月起按照586.94元/月计算租金、房屋使用费依据不足，本院不予支持。某总公司与胡某之间的房屋租赁合同关系解除后，双方未能就该部分房屋使用费的计算标准协商一致，故该部分房屋使用费应按房管部门公布的广州市同期同地段住宅租金参考价计付为宜，该标准以不超过某总公司主张的586.94元/月为限。根据涉案《房屋租赁合约》的约定，双方约定实际是按使用面积26.29平方米计算租金，某总公司要求按照建筑面积计算租金、房屋使用费依据不足。某总公司主张涉案房屋的使用面积为26.34平方米，与合同约定的使用面积不符，且未能提供充分证据证明，胡某主张应当依照合同约定按照使用面积26.29平方米计付租金的上诉理由成立，本院予以支持。胡某主张某总公司多收取租金并要求予以返还，因胡某在本案中并无就此提起反诉，本院对此不予调处。
综上所述，胡某的上诉请求部分成立。一审法院查明事实基本清楚，但对胡某应支付租金的计付标准处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初2106号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、变更广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初2106号民事判决第三项为：胡某于本判决送达之日起十日内，向广州市某总公司支付自2013年1月1日起至本判决送达之日止的租金（以26.29平方米,按房管部门公布的广州市同期同地段同类住宅公房标准租金计付）。自本判决送达之次日起至交还房屋之日止的房屋使用费（以26.29平方米,按房管部门公布的广州市同期同地段住宅租金参考价计付，以不超过广州市某总公司主张的586.94元/月为限），由胡某逐月支付给广州市某总公司。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费925元，由广州市某总公司负担719元，由胡某负担206元；二审案件受理费226元，由胡某负担50元，由广州市某总公司负担176元。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 李 静
审判员 郑怀勇
二〇一六年十一月二十八日
书记员 邹凌青
游瑞娜