江苏省阜宁县人民法院
民 事 判 决 书
(2015)阜城民初字第0875号
原告盐城市中意物业管理有限公司，住所地阜宁县阜城街道办事处香港城附属用房8号。
法定代表人杨军，该公司经理。
委托代理人王伟，江苏广泽律师事务所律师。
被告盐城市中房华昌置业有限公司，住所地阜宁县阜城街道办事处黄码路皇家花苑项目部。
法定代表人高岭，该公司董事长。
委托代理人卢长春、孙建平，江苏众想律师事务所律师。
原告盐城市中意物业管理有限公司（以下简称中意物业）诉被告盐城市中房华昌置业有限公司（以下简称中房置业）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中意物业法定代表人杨军及其委托代理人王伟，被告中房置业法定代表人高岭及其委托代理人孙建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中意物业诉称，被告中房置业于2010年4月28日取得香港城建设项目核准的批复。2011年5月23日，被告对外发布香港城小区物业管理服务招标文件。2012年5月底，原、被告签订物业委托协议。协议签订后，原告按照协议约定及法律规定，履行了相关义务。2014年5月31日，原告终止物业服务。至今，被告尚差欠原告一期空置房物业费66372.5元（总面积6913.81㎡*0.4元/㎡/月*24个月，时间从2012年6月1日起至2014年5月31日止），二期竣工后到交付业主前房屋物业费114761.5元（时间从2012年11月1日起至2013年5月31日止，其中住宅房19924.44㎡*0.4元/㎡/月*7个月=55788.4元、商住房10530.91㎡*0.8元/㎡/月*7个月=58973元），二期空置房物业费169056.5元（时间从2013年6月1日起至2014年5月31日止，其中住宅房14527.61㎡*0.4元/㎡/月*12个月=69732.5元、商住房10346.5㎡*0.8元/㎡/月*12个月=99324元），合计350190元。现原告诉至法院，要求被告立即支付拖欠的物业管理费350190元，并承担本案诉讼费。
被告中房置业辩称，对一期空置房物业费予以认可。二期房屋我公司并未委托原告进行管理。原告据以计算房屋面积的表格，系我公司委托的代理销售公司提供的，与我公司无关。
由于二期房屋竣工时间与一期物业服务管理时间有交叉，我公司就与原告口头协商，每月支付原告工资4000元，如果二期房屋售出，户主物业费由原告收取。后我公司实际向原告支付了2013年1-7月份的工资合计28000元。之所以仅支付到2013年7月，是由于原告服务不到位，期间还导致二期的37套房屋电线被盗。此后仍同意原告收取户主的物业费，是因为交付房屋必须要有与物业公司签订的协议。
经审理查明，2010年4月28日阜宁县发展和改革委员会核批被告中房置业香港城建设项目。其中一期工程的楼号为8-13号，均为住宅用房；二期工程楼号为1-7号、14号，部分为住宅用房，部分为商业用房，竣工时间为2012年10月30日，房屋交付业主最早时间为2013年5月31日。
2011年5月21日，被告中房置业发布投标邀请书，邀请对中房置业香港城小区物业管理服务进行投标。投标报价的控制范围为每平方米：多层住宅0.4-0.6元之间；高层住宅1.0-1.3元之间；商业用房0.8-1.2元之间；汽车库0-0.6元之间。被告中意物业（乙方）中标后，于2012年5月29日与被告中房置业（甲方）签订物业委托协议，约定“甲方开发的香港城小区共有多层楼宇15幢，分二期进行。现已竣工交付6幢，余9幢已进入主体施工阶段。由甲方先行委托乙方对已建成的六幢楼和小区建成业委会选举进行物业管理。一、物业坐落位置：阜城镇施庄社区华茂街南侧香港路北侧。占地37910㎡。…三、委托管理期限：自本协议签订之日起至香港城业主委员会成立前约一年半时间。四、甲方权利义务：…（八）向乙方提供建筑面积50平方米的物业用房和适量露天车位，由乙方自用或租用，租金收入用于物管补贴…。六：物业服务及其他各项费用的征收：（一）乙方自在接受委托之日起，在房屋交付时按相关部门批复标准向业主预收二年的物业服务费；楼道照明公用设施设备等公摊费用由乙方按相关规定收取。…”。
协议签订后，原告按约履行物业服务。2013年1月11日，被告就小区二期楼盘电线及配电箱被盗情况要求原告法定代表人杨军签字确认。2013年5月31日，被告向原告开具加盖被告公章的入住通知单，通知单载明“物业管理公司：我司于2012年5月31日交房，陈尚林业主购房2栋302室，于2013年5月31日缴清相关费用，已具备交房条件，请你处为其办理各项入住手续”。在原告服务期间，被告二期所售房屋皆向原告出具此入户通知单。
2014年5月31日，原告终止对香港城小区的物业服务。期间，2012年6月1日-2014年5月31日一期空置房面积6913.81㎡、二期工程竣工后至交付业主前（2012年11月1日-2013年5月31日）住宅房面积19984.44㎡、商住房面积10530.91㎡、二期空置房（从2013年6月1日-2014年5月31日）住宅14527.61㎡、商业用房10346.5㎡物业费，被告未有支付。现原告诉至法院，要求被告支付原告一期空置房物业费66372.5元（总面积6913.81㎡*0.4元/㎡/月*24个月，时间从2012年6月1日起至2014年5月31日止），二期竣工后到交付业主前物业费114761.5元（时间从2012年11月1日起至2013年5月31日止，其中住宅房19924.44㎡*0.4元/㎡/月*7个月=55788.4元、商住房10530.91㎡*0.8元/㎡/月*7个月=58973元），二期空置房物业费169056.5元（其中住宅房69732.5元、商住房99324元），合计350190元；并承担本案诉讼费。
本院认为，本案原、被告于2012年5月29日签订物业委托协议，该协议是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有约束力。依据协议约定，被告现差欠原告一期空置房物业费66372.5元，被告应向原告承担支付该物业费的民事责任。
对原告要求被告支付二期房屋物业费诉讼请求，争议焦点主要有二：
一、原、被告之间是否存在委托物业管理的事实。原、被告之间对香港城小区二期建筑物业管理问题未有签订书面协议。但被告委托原告对一期工程进行物业管理，而一期工程的物业管理时间是从2012年5月29日起至2014年5月31日止，一期的物业管理时间与二期工程竣工、交付时间有重叠。依据相关规定，一个物业管理区域内，只可以有一个物业服务单位，故在被告一期物业管理尚在履行过程中，被告的二期物业管理只有交由原告履行。且被告二期出售的房屋都由原告出具入户通知单，被告二期房屋室内物品遗失亦要求原告签字确认，从本院查明事实能够认定原告对香港城小区二期工程存在物业管理的事实。
二、如存在物业服务管理事实，物业费的具体计算问题。其中又涉及到二期物业管理起算时间、物业管理面积、计算标准三个方面的问题。
二期物业管理的起算时间应从二期工程竣工时起算。现原告从被告安置在外的施工铭牌认定香港城小区二期竣工时间为2012年10月30日，被告虽辩称二期工程的实际竣工时间为2012年12月，但被告至今未能提供证据予以证明，故本院有理由相信被告安置的施工铭牌所载明的竣工时间的真实性、客观性。故二期物业管理物业费应从原告主张的2012年11月1日起算。对二期房屋竣工后至交付业主前的物业费计算截止时间问题，二期房屋最早交付业主的时间为2013年5月31日，现原告自愿从该最早交付时间计算物业费，被告对二期房屋交付时间亦未提出异议，故本院对二期房屋竣工后至交付业主前的物业费时间计算至2013年5月31日予以认定。
对计算物业费的房屋面积问题，现原告提交的房屋面积清单是由被告委托销售的销售公司所提供，在被告未能提供相反证据予以反驳的情况下，其销售公司提供的房屋面积清单的真实性、客观性应予以认定。被告应按该房屋面积向原告支付二期物业管理费用。即二期工程竣工后至交付业主前（2012年11月1日-2013年5月31日）住宅房面积19924.44㎡、商住房面积10530.91㎡；二期空置的住宅房面积为14527.61㎡，商业用房面积为10346.5㎡。
对二期物业管理费的计算标准问题，本院认为原、被告之间对香港城小区二期物业管理问题未有签订书面合同，对价款、报酬约定不明确的，依照交易习惯确定。原、被告就同一小区的一期物业管理有签订书面的物业管理合同并已实际履行，现双方具有争议的二期物业管理范围与一期工程在同一物业管理区域内，物业服务内容基本一致，故二期物业费的计算标准可参照一期物业管理价格，即住宅房0.4元/㎡/月。对二期工程的商业住房物业费计算标准，由于香港城一期工程没有商业住房，二期无从参照。但在被告发布的招标文件中，限制的商业住房物业费计算标准为0.8-1.2元/㎡/月之间，现原告主张按最低标准0.8元/㎡/月计算，本院依法应予支持。
由于香港城小区二期房屋入住率较低，原告付出的劳动相对较少，原、被告双方对二期物业管理亦未有订立书面协议，如完全依照一期物业标准，亦有违公平原则。故本院酌情认定原、被告之间关于香港城小区二期物业管理费以实际面积*单价后，按75%计算。对被告从2013年1-7月每月支付原告的4000元，合计28000元，原告虽诉称该4000元是被告补贴其的物业用房费用，但原告未能提供证据证明，故本院对原告的该点意见不予采纳。该28000元应在应付款中予以扣减。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条的规定，判决如下：
被告盐城市中房华昌置业有限公司支付原告盐城市中意物业管理有限公司物业服务费251236元，限本判决生效后10日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6552元（原告已预交），由原告盐城市中意物业管理有限公司负担1484元，由被告盐城市中房华昌置业有限公司负担5068元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院（开户行：江苏省盐城市农行中汇支行营业部，账号：40×××21）预交上诉案件受理费。
审 判 长 潘春如
代理审判员 彭 艳
代理审判员 朱丽雯
二〇一五年十一月十日
书 记 员 李欣如
附录法律条文
1、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
2、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。