北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京02民终5540号
上诉人（原审被告）：吴强，男，1970年2月25日出生，汉族，住北京市丰台区。
被上诉人（原审原告）：张建伟，男，1987年8月30日出生，汉族，住北京市房山区。
委托诉讼代理人：魏建坡，男，1978年3月24日出生，住河北省廊坊市安次区。
上诉人吴强因与被上诉人张建伟房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2017)京0106民初1813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
吴强上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判为：吴强于判决生效后七日内给付张建伟自2016年1月1日至2016年3月31日租金212500元；2、撤销一审判决第二项，依法改判为：吴强于判决生效后七日内给付张建伟水费1214.4元，电费13707.5元；3、本案一、二审诉讼费由张建伟负担。事实和理由：张建伟于2016年3月31日将案涉房屋房门上锁，导致我无法继续使用该房屋以及自行处置房屋内的一切设备设施，房屋内的原有设备设施在未经过我同意的情况下，张建伟擅自搬走并安置于他处，给我造成极大经济损失，故我实际使用案涉房屋至2016年3月31日，不同意支付之后的房屋租金。水电费的金额与张建伟提供的水电费明细不符，至2016年3月31日产生的水费为1214.4元，电费为13707.5元，之后的水电费不应由我负担。请求二审法院在查明事实的基础上，依法进行改判，保护我的合法权益。
张建伟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，不同意吴强的上诉请求，理由如下：吴强应于2015年12月17日缴纳2016年上半年的房屋租金，我方多次催缴，其电话不接、短信不回、快递通知拒收，我方在有律师见证的场合下，于2016年6月3日将房屋内的物品搬至我方租赁的仓库内，故我方认可一审法院判决吴强给付我5个月的房租。水电费确为2016年2月1日至2016年5月31日期间产生，吴强一直没有缴纳，由我方垫付，故其应当返还我方。综上，吴强的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
张建伟向一审法院起诉请求：要求吴强支付自2016年1月至6月租金45万元，并自2015年12月17日至2016年10月10日，按照贷款年利率4.75%支付利息；要求吴强赔偿漏水损失11074元，支付拖欠的水费1262元、电费13960.6元，支付搬家费18000元，律师见证费1万元，支付烟囱拆除费2万元，支付仓库租赁费6万元。
一审法院认定事实如下：2006年5月4日，张建伟（出租方、甲方）与吴强（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于北京市丰台区马家堡正旗大厦101底商，一层、二层建筑面积共965.23平方米；该房屋出租后的用途为用于乙方开办餐饮公司，乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不得擅自改变该房屋的用途；房屋租赁期自2006年7月1日至2016年6月30日，共计10年，租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方有意继续承租的，应提前三个月向甲方提出书面续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同，在同等租赁条件下，乙方享有承租优先权；租金标准：前五年的年租金为每年82万元，2011年7月1日起，后五年的年租金为每年85万元；租金支付方式：先付款后用房、押款半月，即每半年租期结束前15天交纳下半年的租金；租赁期内，乙方自行承担水费、电费、电话费、电视收视费等由物业公司代收代缴或直接由乙方缴纳的各种费用；在承租期内，乙方向甲方承诺：不将此房屋转租给第三人，但是乙方有权将此餐饮公司承包或者转让给第三方经营，如果转让给第三方须报请甲方，如第三方属于合法经营者，甲方应同意乙方的转让请求，并积极配合乙方完成各项移交及重新开办手续，从转让之日起，年租金按每年90万元执行。
签订上述合同后，双方依约履行。2016年1月，双方发生纠纷，吴强未再交纳房屋租金。3月31日，张建伟将租赁房屋房门上锁。后引发本案诉讼。
在吴强租赁房屋期间，几次发生漏水事件，北京杏林园物业管理有限责任公司正旗大厦管理部（下称正旗大厦管理部）进行了抢修，正旗大厦管理部确认造成的直接经济损失为11074元，2016年7月27日，张建伟付清了上述款项。吴强认可漏水事件发生，称因正旗大厦管理部确认的损失数额过高且无依据，已向该管理部提出过异议及拒付主张，据此，吴强对张建伟的垫付行为不予认可。
现吴强拖欠租赁期间电费13960.6元及水费1262元，张建伟亦垫付了该笔费用。
张建伟主张于2016年6月1日将案涉租赁房屋内物品搬出，发生搬家费18000元及律师见证费10000元，提交北京兄弟睿博搬家有限公司《搬家货运合同》一份及北京方谨律师事务所《非诉委托代理合同》一份；张建伟另称拆除烟囱支付拆除费20000元，另提交北京高捷机械技术有限公司《仓库租赁合同》一份，主张仓库租赁费6万元，但称此两笔费用尚未实际发生。吴强均不予认可。
一审法院认为：依法订立的合同具有法律约束力。张建伟、吴强签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，该合同有效，双方均应依合同约定履行。在合同履行过程中，双方产生纠纷，吴强未再按时继续交纳租金，2016年3月31日，张建伟将租赁房屋房门上锁，后吴强仍未交纳租金，张建伟称于2016年6月1日将吴强的物品搬出，吴强虽不予认可，但未提供相关证据予以反驳，故本院予以认定。吴强应当支付自2016年1月1日至6月1日期间的相应租金。张建伟要求吴强按照贷款利率支付欠费利息，缺乏合同依据，本院不予支持。张建伟主张吴强擅自转租房屋，吴强予以否认，坚称与他人合作经营，现无证据证明吴强转租房屋及转让经营，故本院不予认定，张建伟要求按照年租金90万元标准计算所欠租金，本院不予支持。吴强认可拖欠水费、电费及数额，吴强应当交纳该笔费用。张建伟主张的搬家费及律师见证费，证据不足，本院不予认定。张建伟要求吴强支付烟囱拆除费及仓库租赁费，因该两笔费用尚未实际发生，本院不予支持。关于张建伟垫付漏水费用问题，吴强与物业公司就此项收费数额尚存在争议，张建伟先行垫付该笔费用，吴强提出异议，张建伟要求吴强支付该笔费用，本院不予支持。关于此项纠纷，应另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，一审法院于2017年9月判决：一、吴强于判决生效后七日内给付张建伟自二〇一六年一月一日至二〇一六年五月三十一日租金三十五万四千二百元。二、吴强于判决生效后七日内给付张建伟水费一千二百六十二元、电费一万三千九百六十元六角。三、驳回张建伟其他诉讼请求。
本院查明的事实与一审一致。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审庭审中，张建伟表示可以放弃支付2016年3月31日之后水电费的诉讼请求。张建伟在一审中陈述搬物品的时间是2016年6月1日，在二审中又陈述搬物品的时间是2016年6月3日。
本院认为：依法成立的合同具有法律约束力。张建伟与吴强签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应认定为有效合同。双方均应依合同约定履行。在合同履行过程中，因吴强于2016年1月起未交纳租金，张建伟于2016年3月31日将租赁房屋上锁。吴强上诉主张张建伟于2016年3月31日将租赁房屋上锁导致其不能使用房屋，应认定其实际使用房屋至该日期，故其仅同意支付租金至2016年3月31日。经本院查明，张建伟于2016年3月31日将租赁房屋上锁的原因系吴强欠付房屋租金，而且吴强的物品一直放在租赁房屋内没有腾退房屋。直至2016年6月3日，张建伟将吴强的物品搬出，张建伟才实际收回房屋。由于吴强未支付房屋租金构成违约导致租赁房屋被上锁；由于吴强的物品一直占用租赁房屋，吴强未及时解除租赁合同、腾退租赁房屋导致张建伟无法收回房屋另行出租，吴强对上述后果的发生均负有过错责任，故吴强应向张建伟支付自2016年1月1日至6月3日期间的租金。吴强上诉仅同意支付租金至2016年3月31日依据不足，本院不予支持。
综上所述，吴强的上诉请求不能成立，本院不予支持。鉴于张建伟在二审中自愿放弃支付2016年3月31日之后水电费的诉讼请求，本院不持异议，本院对一审判决水电费给付的判项予以变更，其余判项予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，本院判决如下：
一、维持北京市丰台区人民法院(2017)京0106民初1813号民事判决第一项；
二、撤销北京市丰台区人民法院(2017)京0106民初1813号民事判决第三项；
三、变更北京市丰台区人民法院(2017)京0106民初1813号民事判决第二项为：吴强于本判决判决生效之日起7日内给付张建伟水费1214.4元，电费13707.5元；
四、驳回张建伟其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9274元，由张建伟负担3410元（已交纳），由吴强负担5864元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）；二审案件受理费3140元，由吴强负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
审 判 员 王军华
审 判 员 曹 雪
二〇一八年六月一日
法官助理 黄 骏
书 记 员 孙国栋