湖北省武汉市江夏区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鄂0115民初1905号
原告：易志桂，女，1967年11月13日出生，汉族，户籍地武汉市江夏区，现住武汉市江夏区，
被告：高珊，女，1979年1月14日出生，汉族，江夏区医院员工，户籍地武汉市江夏区，
原告易志桂诉被告高珊民间借贷纠纷一案，本院于2017年4月5日立案后，依法由审判员李世民适用简易程序公开开庭进行了审理。原告易志桂到庭参加诉讼，被告高珊经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。在诉讼过程中，易志桂撤回对易力的起诉，本院口头裁定予以准许。本案现已审理终结。
易志桂向本院提出诉讼请求：1、判决高珊偿还借款100000元；2、判决高珊支付利息，其中70000元按月息贰分从2016年8月1日起，30000元按月息贰分从2016年9月23日起均计算至清偿完毕时止（暂计1万元整）；3、诉讼费由高珊承担。在审理过程中，增加要求对高珊抵押的武房权证夏字第××号房屋享有优先受偿权。事实和理由：2016年8月1日、9月23日高珊以承接工程急需资金为由向易志桂借款70000元、30000元，约定借款期限为半年，利息为月息五分，用其房屋进行了抵押，并出具借条两张，借款到期后，高珊未付分文本金和利息，易志桂曾多次催讨，其总是以各种理由拖延。
高珊提交书面答辩状辩称，1、2016年8月1日，高珊以月息5分向易志桂借款人民币70000元，提前扣除第一个月的利息3500元，当天易志桂通过工商银行转账的方式向高珊账户转入66500元整。2016年9月23日，高珊第二次向易志桂借款30000元，同样提前扣除第一个月的利息1500元，后易志桂在工商银行大厅交于高珊现金28500元整，存入高珊账户。66500元和28500元才是高珊最初实际借到的本金数额。2、在第一笔借款后的两个月即2016年9月2日和2016年10月6日，向易志桂建行账户转入两个月五分的利息，共计7000元，已付的利息按三分利息计算（7000/0.05*0.02=2800元），多余的减本金，实际到账本金66500-2800=63700元，所以第一笔借款实际所欠本金为63700元，利息应以此本金为基数从2016年11月开始计算。第二笔借款实际所欠本金为28500元，此借款未付过利息，所以利息以此本金为基数从2016年10月开始计算。3、易力与易志桂之间已不存在任何法律上的关系，借条上易力的签名是当时易志桂让高珊签的，因此应视为无效。4、2016年11月因高珊投资的款项一直没收回，经济紧张，高珊并非恶意拖欠与赖账，客观原因导致无法履行还款义务。
根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年8月1日，易志桂向高珊出借人民币70000元，双方约定月息5分，借期半年，当日易志桂在扣除首月利息3500元后向高珊银行账户转账66500元。高珊出具借条一份，该借条主要内容为：“因工地资金急需今借到易志桂人民币柒万元整（￥70000.00），月息5分，借期半年，本人自愿将名城8090-4-2-803房产抵押”，高珊签署“高珊、易力”的姓名，该借条尾部由见证人汤某签名，高珊将武房权证夏字第××号房产证原件押给易志桂，双方未到房产管理部门办理抵押登记。
2016年9月23日，易志桂向高珊出借人民币30000元，双方约定月息5分，借期半年，当日易志桂在扣除首月利息1500元后向高珊出借现金人民币28500元。高珊在2016年8月1日出具的借条下半部分书写新的借条，该借条主要内容为：“因工地资金急需今借到易志桂人民币叁万元整（￥30000.00），月息5分，借期半年，本人自愿将名城8090-4-2-803房产抵押”，高珊签署“高珊、易力”的姓名。
借款后，高珊于2016年9月2日偿还第一笔借款利息3500元，于2016年10月6日偿还第一笔借款利息3500元。
高珊与易力于2007年8月3日在武汉市江夏区民政局登记离婚。
本院认为，高珊向易志桂借款并约定偿还期限与利率，易志桂向高珊出具款项，双方之间形成民间借贷法律关系，高珊借款后未依约履行还本付息的义务，有失信用，应依法承担清偿责任。
一、关于借款本金，以易志桂实际出借金额为准。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条规定“借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。”2016年8月1日高珊出具的借据上载明的借款金额为70000元，但是预先扣除利息3500元，实际出借金额为66500元，因此，该笔借款本金为66500元。2016年9月23日高珊出具的借据上载明的借款金额为30000元，但是预先扣除利息1500元，实际出借金额为28500元，因此，该笔借款本金为28500元。易志桂请求高珊偿还借款本金100000元，本院不予支持，只支持其实际出借本金95000元。
二、关于借款的利息。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款规定“借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”第二十九条规定“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。”高珊已经偿还的利息，按照先还利息后还本金的履行顺序，其超过年利率36%的部分利息，可以偿还后面期限的利息，高珊辩称扣减本金，不符合法律规定，本院不予采信。按先还利息后还本金原则计算，第一笔借款的利息已经偿还至2016年11月13日。易志桂请求按照月息2分计算利息，符合法律规定，本院予以支持，其请求70000元按月息贰分从2016年8月1日起计算至清偿完毕时止，超出本金66500元的部分以及在2016年11月13日前的利息请求部分，本院不予支持。易志桂要求30000元按照2%的月利率从2016年9月23日起至清偿完毕时止，超出本金28500元的部分，本院不予支持。
高珊虽然在借据上写明“本人自愿将名城8090-4-2-803房产抵押”，并将武房权证夏字第××号房产证原件押给易志桂，但是未到房产管理部门办理抵押登记。《中华人民共和国担保法》第四十一条规定，当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。高珊以不动产抵押，应当办理抵押登记，而双方未办理抵押登记，因此，易志桂对此房产不享有优先受偿权，其要求优先受偿权，本院不予支持。
综合上述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款、第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国担保法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、由被告高珊于本判决生效之日起十五日内偿付原告易志桂借款本金95000元；
二、由被告高珊于本判决生效之日起十五日内偿付原告易志桂借款利息，利息按年利率24%，以本金66500元为基数，从2016年11月14日起，以本金28500元为基数，从2016年9月23日起，均计算至履行完毕之日止；
三、驳回原告易志桂的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2500元，减半收取1250元，由被告高珊负担1088元，由原告易志桂负担162元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李世民
二〇一七年五月三日
书记员 孙远青