四川省内江市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川10民终987号
上诉人（原审被告）：内江市运正机动车驾驶员培训有限公司，住所地四川省内江市东兴区胜利镇三湾街7、9、11、13、15、17号。
法定代表人：钟锐，该公司经理。
委托诉讼代理人：姚朝云，男，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：刘秀兰，女，1970年7月9日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。
委托诉讼代理人：张杰，四川沱江律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘强，四川沱江律师事务所律师。
上诉人内江市运正机动车驾驶员培训有限公司（以下简称内江运正驾训公司）因与被上诉人刘秀兰土地租赁合同纠纷一案，不服四川省内江市东兴区人民法院（2017）川1011民初2323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人内江运正驾训公司的法定代表人钟锐及其委托诉讼代理人姚朝云，被上诉人刘秀兰及其委托诉讼代理人张杰、潘强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
内江运正驾训公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘秀兰的诉讼请求或发回重审；二审诉讼费由刘秀兰负担。事实和理由：1.一审程序违法。本案影响较大，涉嫌国有资产是否合法租赁等问题，不应适用简易程序审理。一审法院对内江市国土资源储备中心（以下简称储备中心）甘为民的调查笔录未经质证，程序违法；2.一审认定事实不清。若按一审判决认定的案涉《房屋租赁协议》已于2017年1月5日到期，不存在解除协议或变更请求事项，一审判决解除协议不当。刘秀兰与储备中心签订的《内江市国土资源储备中心土地及房屋租赁协议》中约定刘秀兰不得转租，但刘秀兰未经储备中心同意转租给内江运正驾训公司，并赚取3倍利益，应属于法定解除或合同无效情形。刘秀兰租给内江运正驾训公司的土地与刘秀兰从储备中心租赁的土地面积相差过大，刘秀兰不能收取多余面积的租金，属于合同待定。刘秀兰与储备中心租赁协议于2017年1月5日到期，刘秀兰不具备本案主体资格；3.一审判决适用法律错误。一审判决类推适用最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件爱你适用法律问题的解释》来审理本案租赁合同纠纷是错误的。本案不应适用确认之诉，而是履行之诉。一审判决内江运正驾训公司3日内撤离并腾空不符合实际情况。一审判决内江运正驾训公司每月支付使用费39,800元显失公平，刘秀兰没有资格继续收取使用费，而应是储备中心收取。
刘秀兰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
刘秀兰向一审法院起诉请求：1.请求判决解除双方于2016年1月6日签订的《房屋租赁协议》；2.请求判令内江运正驾训公司立即无条件搬离租赁的土地和房屋，并腾空租赁土地和房屋；3.请求判令内江运正驾训公司支付2016年1月6日起至搬离之日止的土地和房屋使用费（租金）（暂计算至2017年7月5日为238,800元），并赔偿损失。
内江运正驾训公司向一审法院反诉请求：根据无效合同处理原则，刘秀兰应返还内江运正驾训公司已支付租赁费343,440元，并赔偿内江运正驾训公司的损失。如果刘秀兰返租赁费和赔偿损失后，内江运正驾训公司可以立即返还租赁物。
一审法院认定事实：2016年1月6日，储备中心（为甲方）与原告刘秀兰（为乙方）签订了《内江市国土资源储备中心储备土地及房屋租赁协议》，协议约定：甲方同意将位于原梓橦宫部分储备土地租赁给乙方。1.甲方将基本平场的土地内建筑物2921平方米，空坝5338平方米出租给乙方用于经营，有关经营手续由乙方自行办理，乙方不得将其租赁的储备土地上的建筑物和空坝转租给其他单位和个人；2.甲方租赁给乙方的储备土地，其租赁价格按2004年2月11日内市土储〔2004〕5号文件执行，建筑物2元∕㎡.月，空坝1元∕㎡.月，租赁期限为一年，自2016年1月6日至2017年1月5日。同日刘秀兰（为甲方）与内江运正驾训公司（为乙方）签订了《房屋租赁协议》，协议约定：1.甲方将基本平场的土地内建筑物3800平方米，租赁价格为6元∕㎡.月，第二年按7元∕㎡.月；空坝8500平方米（含平房650平方米），价格均为出2元∕㎡.月；租给乙方用于运正驾校经营，有关经营手续由乙方自行办理，乙方不得将其租赁的储备土地上的空坝转租给其他单位和个人，乙方不得搭建任何建筑物。第5条约定：乙方租用甲方储备土地租金每月39,800元；第6条约定：租赁时间为一年，自2016年1月6日至2017年1月5日止。合同期满后，储备中心不全面收回租赁物，该合同继续履行，不另行签订。合同期限至储备中心正式拍卖或正式通知收回为止。甲乙双方约定，自租赁期内甲方若终止本协议，应提前二十天通知乙方，乙方在接到储备中心正式通知期限内搬迁，将土地按租赁现状交还甲方，搬迁费用由乙方自行承担，概与甲方无关。租赁期满后甲方收回储备土地，乙方无条件搬迁退场，乙方在租赁场地投入的所有设施和费用都不作任何补偿；第7条约定：签订本协议时，甲方已明确告知乙方，该土地可能随时被储备中心收回，对此，乙方不持任何异议，乙方明确承诺保证在接到储备中心收回土地通知的时限内无条件交回租赁场地，乙方对租赁场地投入的所有设施和费用都由乙方自行承担。2016年12月15日，储备中心通知刘秀兰不再续租，并要求刘秀兰于2017年1月5日前无条件搬离并腾空土地，交回储备中心。刘秀兰于2017年1月6日书面通知内江运正驾训公司，因储备中心正式通知收回租赁的房屋土地，所以租期届满不再续租，要求内江运正驾训公司于2017年2月底之前无条件搬离并腾空土地。如不执行，造成的一切损失由内江运正驾训公司自行承担并负相应法律责任。同年4月1日，储备中心再次通知刘秀兰于当日无条件搬离并腾空土地。内江运正驾训公司法定代表人钟锐在后两份通知上签字。一审法院认为，1.双方之间签订的《房屋租赁协议》是否有效。本案中，刘秀兰与内江运正驾训公司签订的《房屋租赁协议》，是双方当事人之间的真实意思表示。但内江运正驾训公司称，刘秀兰违反其与储备中心签订的《内江市国土资源储备中心储备土地及房屋租赁协议》中不得转租的约定，将其租赁的储备土地上的建筑物和空坝转租给被告内江运正驾训公司，且两个合同面积差异较大，因此应属无效合同。一审法院认为，判定民事合同是否有效应当严格依照《中华人民共和国合同法》第五十二款的规定进行认定，本案中，涉及的是租赁合同。租赁合同是属于确立债权债务关系的合同，不是产生物权变动为目的合同，出租人对租赁物是否享有所有权、处分权不是租赁合同必须考量的内容，承租人将依照合同取得的对租赁物的占有、使用权转移给次承租人享有，并不违反法律禁止性规定，也未侵犯出租人的合法权益，仅是违反了其与出租人不得转租的约定。参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，本案可以据此类推适用，转租人及实际承租人均无权以转租未经出租人同意为由要求法院认定转租合同无效，因此，承租人内江运正驾训公司以刘秀兰转租未经储备中心同意为由主张转租合同无效的主张，一审法院不予支持。再者，两个合同面积差异的问题，经一审法院调查核实，储备中心在将房屋和土地租赁给刘秀兰时，对其中堆放有杂物的房屋和不平整的空坝，没有列为计算租金的面积范围，但却一并交付给了刘秀兰。在刘秀兰租赁给内江运正驾训公司时，双方又将全部房屋和空坝列为计算租金的面积范围。这均是合同双方合意的结果，并没有违反法律规定。综上所述，《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。2.对刘秀兰请求判令解除双方签订的《房屋租赁协议》，判令内江运正驾训公司立即无条件搬离租赁的土地和房屋，并腾空租赁土地和房屋的问题。本案中，刘秀兰与储备中心签订的《内江市国土资源储备中心储备土地及房屋租赁协议》与刘秀兰和内江运正驾训公司之间签订的《房屋租赁协议》的租期均为一年，且起止时间相同。在合同期满前20天，储备中心正式书面通知刘秀兰租期届满将无条件收回租赁房屋和空坝。按照《房屋租赁协议》约定，合同解除条件成就，刘秀兰于2017年1月6日（即合同租期届满的次日）向内江运正驾训公司发出不再续租，要求其于2月底之前无条件搬离和腾空土地的通知。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的约定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，双方之间签订的《房屋租赁协议》，应该自通知到达内江运正驾训公司时即2017年1月6日解除。《房屋租赁协议》解除后，内江运正驾训公司应按约及时无条件搬迁退场交回租赁物，但其却拖延几个月迟迟未腾空搬离。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还租赁物应当按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，本院对刘秀兰要求内江运正驾训公司及时无条件将租赁的房屋和空坝（土地）腾空并返还的诉请，应予以支持。3.对请求判令内江运正驾训公司支付2017年1月6日其至搬离之日止的土地和房屋使用费（租金），并赔偿损失的问题。本案中，内江运正驾训公司未按通知及时搬离，其继续占有使用租赁房屋和土地，理应按照原合同价格支付占用期间的使用费（使用费从2017年1月6日起计算至搬离之日止，按照每月39,800元计算）。但对于刘秀兰要求内江运正驾训公司赔偿损失的诉请，因刘秀兰在庭审中没有向法庭提供损失的证据，所以一审法院不予支持。根据查明的事实，首先刘秀兰与内江运正驾训公司之间签订的《房屋租赁协议》没有被撤销，其次，内江运正驾训公司在庭审中没有提供其因《房屋租赁协议》被撤销后前期投入的损失以及刘秀兰同意其租赁房屋给第三人所造成的损失的证据，根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，内江运正驾训公司应承担举证不能的法律后果。一审法院对内江运正驾训公司要求刘秀兰赔偿其因《房屋租赁协议》被撤销后前期投入的损失以及刘秀兰同意内江运正驾训公司租赁房屋给第三人造成的损失的反诉请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的解释》第九十条之规定，判决：一、确认刘秀兰与内江运正驾训公司签订的《房屋租赁协议》于2017年1月6日解除；二、内江运正驾训公司于本判决生效之日起3日内从租赁房屋和土地内搬离，并腾空归还刘秀兰；三、内江运正驾训公司于本判决生效之日起3日内向刘秀兰支付从2017年1月6日起至搬离之日止的使用费，按照每月39,800元计算；四、驳回的其他诉讼请求；五、驳回内江运正驾训公司的反诉请求。如未按上述指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2441元，反诉费3225元，共计5666元，由内江运正驾训公司承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审查明的其他案件事实与一审法院认定一致，本院依法予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是：一、案涉《房屋租赁协议》是否无效；二、刘秀兰是否是本案适格原告；三、一审程序是否违法。
争议焦点一：刘秀兰与储备中心签订的《内江市国土资源储备中心储备土地及房屋租赁协议》虽约定不得转租，但刘秀兰的转租行为并不因该约定而无效，案涉《房屋租赁协议》并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。储备中心与刘秀兰的合同关系与内江运正驾训公司无关，内江运正驾训公司以此为由认为其与刘秀兰签订的《房屋租赁协议》无效的主张于法无据，本院不予支持。《房屋租赁协议》中约定的租金是双方自愿达成，并不违反法律规定，内江运正驾训公司以刘秀兰赚取租金差价为由认为合同无效于法无据，本院不予支持。土地面积的差异问题已经一审法院调查核实，一审判决已清楚载明，本院不再累述。
争议焦点二：虽案涉《房屋租赁协议》于2017年1月5日到期，但内江运正驾训公司到期后没有搬迁，仍然继续占用案涉土地和房屋是没有争议的事实，刘秀兰仍然有权要求内江运正驾训公司支付使用费，刘秀兰是本案适格原告，一审判决内江运正驾训公司参照租金标准继续向刘秀兰支付使用费并无不当。
争议焦点三：双方当事人参加一审审理时并未对适用简易程序提出异议，应视为认可一审法院适用简易程序审理本案，内江运正驾训公司在二审中认为一审简易程序不当的理由本院不予支持。一审法院对储备中心工作人员甘为民的调查笔录已经庭审质证，内江运正驾训公司发表了质证意见，其在二审提出该调查笔录未经质证的理由与事实不符。
综上所述，内江运正驾训公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4882元，由内江市运正机动车驾驶员培训有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 奉友国
审判员 吴 敏
审判员 王 侯
二〇一七年十一月三十日
书记员 周 雪