广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤19民终7554号
上诉人（原审原告）：李国清，男，汉族，1972年2月2日出生，住广东省东莞市。
上诉人（原审原告）：莫美华，女，汉族，1974年7月15日出生，住广东省东莞市莞城区，
共同委托诉讼代理人：刘灿辉，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
共同委托诉讼代理人：伍聃，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：李想，男，汉族，1985年2月13日出生，住重庆市。
委托诉讼代理人：杨文林,北京市惠诚(东莞)律师事务所律师。
上诉人李国清、莫美华因与上诉人李想房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初25003号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十七条、第二百一十九条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认李国清、莫美华与李想于2014年12月30日签订的《物业租赁合同》解除。二、李想于判决发生法律效力之日起五日内向李国清、莫美华赔偿租赁物损毁修缮费96941.86元。三、李想于判决发生法律效力之日起五日内向李国清、莫美华支付自2016年9月起至付清上述第二项费用之日止的租金损失（租金标准为每月2500元）。四、驳回李国清、莫美华的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费4705.17元、保全费1655元（李国清、莫美华已预交），由李国清、莫美华负担3180.07元，由李想负担3180.1元。[原审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初25003号民事判决。]
李国清、莫美华向本院提起上诉，请求：一、请求撤销原审判决第二项，改判为李想向李国清、莫美华赔偿租赁物损毁修缮费219286.88元。二、一、二审诉讼费用由李想承担。事实与理由：一、李想应按照《东莞市万江下坝二区196号火灾损毁修缮工程预算总价》及补充说明赔偿租赁物损毁修缮费人民币219286.88元。（一）一审庭审中向李想释明不认可上述报价可申请重新评估鉴定，但李想仍然放弃对租赁物损毁及修复价值的鉴定申请。李想既不举证反驳，也不申请鉴定，应当依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条规定对此承担不利后果。（二）一审判决已认定《东莞市万江下坝二区196号火灾损毁修缮工程预算总价》及补充说明的真实性，应将其直接作为计算赔偿数额的依据。二、一审判决认定案涉租赁物受损和需修复的部分为第三层错误。根据一审向东莞市公安消防局调取的《火灾事故认定报告》显示，由于过火房间内火灾荷载大，火势蔓延迅速；《火灾现场勘验笔录》的第二点也显示，火灾事故后案涉租赁物首层、二层及三层之上均存在烟熏及水浸的痕迹。由此可见，因案涉火灾事故造成的案涉租赁物实际受损的部分不仅包括过火的第三层，还应当包括火势蔓延的部分及因烟熏及水浸而导致损毁的部分。三、一审判决以考虑到实际使用年限和装修的折旧情况而酌定被上诉人按照拆除、修缮、安装工程造价的50%给予李国清、莫美华赔偿，无事实及法定依据。（一）《东莞市万江下坝二区196号火灾损毁修缮工程预算总价》仅是对案涉租赁物的火灾损毁部分的修缮工程所作的预算估价，且李想有义务将案涉租赁物恢复原状，故李想应当承担恢复原状的全部费用。
（二）《东莞市万江下坝二区196号火灾损毁修缮工程预算总价》是由拆除、修缮、安装工程三部分组成，全部的拆除工程、安装工程和修缮工程中的人工工程量及相应措施等与案涉租赁物的使用年限和装修的新旧无关，不应当打折，应当照价赔偿。
李想向本院答辩称：一、李国清、莫美华在明知出租给李想的公司作为仓库使用的情况下，其未提供合格的房屋出租给李想，明显存在过错，应当承担相应的过错责任。二、李国清、莫美华有义务提供证据证明其主张的修缮费用，现该修缮费用未发生，并非实际发生的费用。李国清、莫美华在一审期间多次确认不申请鉴定，应当视为其放弃举证责任，应承担举证不能的不利后果。三、李国清、莫美华主张的修缮费用也并非全部用于修缮火灾事故房屋。四、案涉火灾事故房屋已使有多年，无法确认火灾的发生原因。五、李想是实际使用人东莞市香炉山茶叶有限公司的法定代表人，本案的责任应由东莞市香炉山茶叶有限公司承担。
李想向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决第二项，改判李想无需向被上诉人李国清、莫美华赔偿租赁物损毁修缮费96941.86元；二、撤销一审判决第三项，改判李想无需向李国清、莫美华支付自2016年9月至付清损毁修缮费之日止租金损失（租金标准每月2500元）。三、本案的诉讼费由李国清、莫美华承担。事实与理由：一、一审在李国清确认承租人为东莞市香炉山茶叶公司的情况下，却认定房屋租赁合同的承租人为李想及承租与东莞香炉山公司无关，事实认定明显有误。李国清在火灾事故发生后在消防部门所作的询问笔录中已明确说明承租方为东莞市香炉山茶叶有限公司。本案无论从承租合同中约定用途为仓库、出租房屋使用时间长达一年半以上，还是从案涉房屋内存放的大量茶叶的包装外观上，都可以确定李国清、莫美华知道实际承租人为东莞市香炉山茶叶有限公司。一审法院认定有误。首先消防部门在询问前已明确告知被询问人的权利义务和陈述内容需真实；其次消防部门做笔录时一般对被询问人均为分开单独询问，不存在有另二名被询问人在场；再次李国清作为房东及一名成年人也非常清楚自己所表达的意思，另该询问笔录又在诉讼发生前，更能体现事实的真相。二、一审法院在李国清、莫美华并无充分证据的情况下，采信李国清、莫美华自行委托的无资质第三方的预算方案来认定修缮费用，做法错误。三、一审判决内容遗漏了李想追加东莞市香炉山茶叶有限公司为被告的重要事实。李想在收到一审起诉材料后，随后向一审法院申请追加东莞市香炉山茶叶有限公司作为被告。在一审庭审中，李国清、莫美华不同意追加被告，一审法院当庭裁定不予同意追加被告的申请。但一审判决并无对此作出说明，也未单独对此出具过裁定书。
李国清、莫美华向本院答辩称：一、（一）签订合同的主体应是李想。签订案涉租赁合同时，李想在合同最下方留了身份证号码和电话，可以推测是以李想为主体承租案涉物业。（二）租金款项是从李想的账号支付给莫美华。（三）租赁合同上没有任何关于香炉山茶叶有限公司的信息，无法体现李想所代表的是香炉山公司，是职务行为。李想的第一项上诉理由是在推卸事实。二、（一）关于房屋修缮费用，李国清、莫美华两次发律师函给李想，希望李想能主动对烧毁的物业进行修复，或直接赔偿修复所需费用。如果在三天内不修复也不赔偿费用，李国清、莫美华将委托第三方进行评估。第一次发函后，李想既不维修也不赔偿，李国清、莫美华委托了第三方对案涉物业修复所需费用进行评估，然后第二次发函给李想，告知其进行维修需要的费用，并要求李想在收到函件之日起对物业进行修复或直接赔偿，否则将视为李想同意按李国清、莫美华在律师函附件中的预算总价进行修缮。李想收到第二次律师函后，也未积极履行修缮义务，也未对预算估计提出异议。李国清、莫美华认为一审以预算估价作出事实认定是准确的。李国清、莫美华的举证义务已经完成。（二）一审时，法庭多次向李想释明可以申请鉴定，但李想明确回复法庭不申请，综合之前给李想的函件，可证明李想已确认第三方出具的修缮费用的预算估价。（三）一审法庭亲自去现场进行查看，确认了损失的真实客观存在，而预算书上的每一项都将此项目的金额清楚明确罗列了，符合市场股价，因此最终得到法庭的采纳。（四）一审法院对估价采纳五成是不公平合理的。李国清、莫美华出租四层楼的房子给李想一共收了五万元的租金，但恢复烧毁的房子需要二十多万元，房子的建筑成本是一百多万元，一审法院只支持了十万多元，对李国清、莫美华不公平。（五）在租赁合同中李国清、莫美华已明确约定李想需做好防火防盗工作，发生一切危险与甲方无关，李想需赔偿相应损失，见合同第二条第一款。请二审法院改判支持李国清、莫美华请求。
二审期间，各方当事人均没有向本院提交新证据。
本院经审理，对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对李国清、莫美华与李想上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点为：一李想应否承担案涉义务；二案涉租赁物修缮费的数额。
关于争议焦点一。案涉案涉《物业租赁合同》由李想与李国清、莫美华签订，该合同明确约定承租方为李想，以及约定李想作为承租方的权利义务。因此，李想为案涉《物业租赁合同》相对人。案涉《物业租赁合同》为有效合同，双方应按该合同履行案涉各自的权利与义务。根据该合同约定，李想负有缴纳租金、做好防火工作的义务。因此，即使案涉租赁物的实际使用人为东莞市香炉火公司，亦不能以此免除李想所应承担的合同义务。李国清、莫美华依据上述合同以及《火灾事故认定书》向李想主张租金及租赁物修缮费用，合法有据，李想以实际承租人为东莞市香炉山茶叶有限公司为由抗辩其无需承担案涉义务，并不能成立，本院不予采纳。
关于争议焦点二。首先，原审认定案涉租赁物因火灾受损部位和需修复的部分为第三层，理据充分，本院予以确认，李国清、莫美华诉请李想支付该层修缮费，应予以支持。李国清、莫美华主张案涉租赁物四层、楼梯间因案涉火灾受损，但没有提供证据予以证明，故本院对李国清、莫美华关于该部分的修缮费的诉请不予支持。其次，李国清、莫美华提交的《东莞市万江下坝二区196号火灾损毁修缮工程预算总价》，系李国清、莫美华在通知李想对租赁物的损毁进行修复，而李想未积极采取补救措施的情况下，由李国清、莫美华委托第三方进行的，李想虽在一审庭审中多次表示不予认可，但在一审法院向其释明后，李想仍放弃对租赁物损毁及修复价值的鉴定申请，故一审法院采信李国清、莫美华提交的《东莞市万江下坝二区196号火灾损毁修缮工程预算总价》及补充说明的真实性并无不当。二审期间，李想亦未能提供充分的理由及证据足以推翻《东莞市万江下坝二区196号火灾损毁修缮工程预算总价》的评估结论，故本院不采纳李想对该评估报告的异议，并采纳《东莞市万江下坝二区196号火灾损毁修缮工程预算总价》。根据该评估报告，案涉租赁物第三层的修复费用为193883.71元，故李想应向李国清、莫美华支付该层修缮费为193883.71元。一审酌定按前述评估价格50%第三层的修缮费，缺乏理据，本院对此予以纠正。
综上所述，李想的上诉请求不能成立，应予驳回；李国清、莫美华的上诉请求部分成立，一审法院处理稍有不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十七条、第二百一十九条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初25003号民事判决第一、三项。
二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初25003号民事判决第四项。
三、变更广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初25003号民事判决第二项为：李想于本判决发生法律效力之日起五日内向李国清、莫美华赔偿租赁物损毁修缮费193883.71元。
四、驳回李国清、莫美华的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费4705.17元、保全费1655元（李国清、莫美华已预交），由李国清、莫美华负担699.62元，由李想负担5660.55元。李国清、莫美华上诉部分的二审受理费为2746.9元，由李想负担2170.05元（李国清、莫美华同意李想向其径付），由李国清、莫美华负担576.85元。李想上诉部分的二审受理费为2223.55元，由李想负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审判长 黎淑娴
审判员 廖志明
审判员 黎棣华
二〇一七年十一月三十日
书记员 刘丹青