江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏08民终1985号
上诉人(原审原告)：吴健。
被上诉人(原审被告):盱眙都梁城龙虾美食广场。
经营者：耿友平，职务不详。
委托诉讼代理人：时勇，该公司副总经理。
上诉人吴健因与被上诉人盱眙都梁城龙虾美食广场租赁合同纠纷一案，不服盱眙县人民法院（2017）苏0830民初1538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月13日立案受理后，因案情复依法延期审理30天。依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴健上诉请求：二审法院撤销盱眙县人民法院(2017）苏0830民初1538号民事判决，发回重审或依法改判被上诉人返还租赁费43000元及承担违约金。事实理由：一、一审法院对本案认定事实不清。上诉人承租房屋的具体位置应当是第14间而非第15间。双方2016年9月17日签订的《租赁合同》第一条约定商铺的位置为E区515号。在订立合同时上诉人仅能依照商铺门头编号确定其所租赁房屋的位置，不可能根据合同约定的租赁面积进行丈量来确定租赁房屋的位置。上诉人一审提供的其2017年3月7日所拍摄的案涉租赁房屋的位置照片中清晰的显示上诉人所租赁的房屋515号位置为第14间而非第15间。表明从2016年9月17日签订合同时起至2017年3月7日照片拍摄时止这个时间段E区515号为第14间，而上诉人2017年3月10日提起诉讼后E区515号则被被上诉人篡改为第15间。二、一审法院对本案法律适用错误。我国《合同法》第56条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”。《合同法》第58条和第59条也规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的贵任”。依照相关司法解释的规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，可以综合考虑如下因素：(1)房屋是否具备正常使用条件；(2)当事人是否己经按照约定的用途使用了房屋，(3)对于合同无效双方各自过错程度。租赁合同的无效，被上诉人应当承担完全过错责任。一审法院判决上诉人承担合同订立后至判决之日期间的房屋占用费用，没有体现出出租方作为过错方的任何法律责任，且合同订立后至今上诉人一直没有使用案涉房屋。
盱眙都梁城龙虾美食广场答辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据充足，应予以维持。1、上诉人租赁的是E区515号建筑面积为140平方米的商铺，合同签订后答辩人就将房屋交付给上诉人使用，答辩人并没有将该房屋另行出租给他人，目前该房屋仍然为毛坯房空置状态。2、本案所争议的出租房屋E区515号应为E区这排第15间，原房号为515号，现房号为516号。从答辩人与上诉人签订的《盱眙都梁城龙虾美食广场租赁合同》约定515房屋面积为140平方米，和答辩人提供的《美食广场室外管网示意图》也证明实了E区这排最后一间（也就是第15间）面积为140平方米，而第14间的面积为110平方米。将515号变更为516号的原因是原514号的承租人认为“514”这个数字不吉利，答辩人就将第14间的房号改变为515号，一并将515号房屋变更为516号。再者上诉人在租赁期间在争议的E区第15间房屋上贴上转租的广告，进一步表明了上诉人是明知其所租赁的房屋是E区第15间，也就是140平方米这间。现在上诉人编造不存在的事实，提出无理的请求，是因为上诉人没能把房屋转租出去谋取到利益。二、一审法院适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，恳请二审法院依法维持原判决。
吴健向一审法院提出诉讼请求：解除原、被告于2016年9月17日签订的《盱眙龙虾美食广场租赁合同》，判令被告返还租赁费43000元，并承当违约金50000元，本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2016年9月17日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）双方签订《盱眙都梁城龙虾美食广场租赁合同》，约定甲方将其坐落于盱眙县盱城镇世纪大道与穆店路交汇处地块即盱眙都梁城龙虾美食广场内E区515号建筑面积140平方米的房屋出租给乙方使用，租赁期限自2016年9月17日至2017年9月17日，租金43000元于签订合同开始之日交纳。合同签订后，原告即向被告交付了租金43000元，但原告主张被告一直未向其交付房屋，被告抗辩签订合同当日已经向原告交付了房屋。经本院实地查看，盱眙都梁城龙虾美食广场房屋均为二层楼房结构，共四排，每排15间房屋，现双方争议案涉房屋位置有所差别，原告主张其所租赁房屋为第14间，门头编号为515房屋，被告抗辩原告承租的515房屋系一排房屋的最后一间也就是第15间，现编号为516的房屋，并解释房屋最初建成之际房屋编号按501至515实际编号，在实际出租过程中，承租514房屋的承租人认为“514”编号不吉祥，遂将第14间房屋即514号房屋改变为515号，一并将515号房屋变更编号为516号。现第十五间房屋属于毛坯空置状态。
另查明，法院依职权向盱眙都梁城龙虾美食广场物业管理公司调取了501至515共计15间房屋的全部租赁合同，上述租赁合同显示E区501号房屋建筑面积为80平方米，租赁期限自2016年9月1日至2021年9月1日，首年租金30000元；502号房屋建筑面积80平方米，租赁期限自2016年9月11日至2021年9月11日，首年租金30000元；503号房屋建筑面积80平方米，租赁期限自2016年9月1日至2021年9月1日，首年租金30000元；504号房屋建筑面积80平方米，租赁期限自2016年9月17日至2021年9月17日，首年租金30000元；505号房屋建筑面积80平方米，租赁期限自2016年9月9日至2017年9月9日，一年租金30000元；506号房屋建筑面积140平方米，租赁期限自2016年9月2日至2021年9月2日，首年租金43000元；507号房屋建筑面积110平方米，租赁期限自2016年9月3日至2021年9月3日，首年租金38000元；508号房屋建筑面积110平方米，租赁期限自2016年9月11日至2021年9月11日，首年租金38000元；509号房屋建筑面积110平方米，租赁期限自2016年9月13日至2021年9月13日，首年租金38000元；510号房屋建筑面积110平方米，租赁期限自2016年10月2日至2021年10月2日，首年租金38000元；511号房屋建筑面积110平方米，租赁期限自2016年10月14日至2017年11月13日，一年租金38000元；512号房屋建筑面积110平方米，租赁期限自2016年9月30日至2017年9月30日，首年租金38000元；513号房屋、“515号”房屋（第十四间）建筑面积共计220平方米，租赁期限自2016年10月13日至2017年12月12日，一年租金76000元。被告庭后向法院提交了美食广场室外管网示意图证明501-505号房屋建筑面积为80平方米，506号房屋建筑面积为140平方米，507-514号房屋建筑面积为110平方米，515号房屋建筑房屋为140平方米。
再查明，盱眙都梁城龙虾美食广场项目截至法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证。
一审法院认为，本案的主要争议焦点为：1、原告承租房屋具体位置的确定；2、原、被告双方签订租赁合同效力的确定。对于第一个争议焦点，原、被告双方对于实际承租的房屋位置各执一词，原告主张按房屋门头编号确定，即认为其承租的系第14间房屋，被告抗辩应为第15间房屋。对此，根据法院依职权调取的15间房屋所涉租赁合同，从合同中约定的面积及租金可以看出，双方争议的第14间与第15间房屋的建筑面积相差30平方米，租金也因建筑面积的不同相差5000元，而对于租赁合同而言，承租房屋面积是合同双方考量的重要因素，案涉的租赁合同约定建筑面积140平方米，租金43000元/年，以此标准确定房屋只能为第15间，即目前仍处于毛坯闲置状态的房屋。对于第二个争议焦点，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，因都梁城龙虾美食广场项目至今未取得建设工程规划许可证，故原、被告签订的租赁合同应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，虽双方签订的合同无效，但依法原告应当支付房屋占有期间的使用费，为避免扩大损失，截至法院判决之日原告按合同约定租金标准支付房屋占用费，此后，被告可收回房屋另行处分并退还租金11866元（43000元/年÷366天×101天）。对于原告另主张的违约金50000元无依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、被告盱眙都梁城龙虾美食广场于本判决生效后十日内返还原告吴健租金11866元；二、驳回原告吴健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2126元，减半收取1063元，由原告吴健负担927元，被告盱眙都梁城龙虾美食广场负担136元。
二审确认一审法院查明的事实。
本院另查明，一审中原告向一审法院递交了一组共四张照片作为证据，照片上显示拍摄日期是2017年3月7日。照片一显示房屋513与515相连，照片二显示房屋515与516相连。515号即该排房屋第14间，516号即该排房屋第15间。照片三显示第14间515号房屋已被使用，照片四显示第15间房屋516空关毛坯空置状态，门上有招租广告，电话号码是1306251****，电话主人是吴健父亲。盱眙都梁城龙虾美食广场对照片上反映的门号予以认可。照片显示房屋门头编号515号即该排房屋第14间房屋为110平方米，照片显示房屋门头编号516号即该排房屋第15间房屋为140平方米。
本院认为，2016年9月17日，上诉人和被上诉人签订《盱眙都梁城龙虾美食广场租赁合同》约定上诉人所租的是E区515号建筑面积140平方米房屋即依该排房屋顺序是第15间。2017年3月7日上诉人去承租房屋现场拍摄的四张照片，认为自己所租的515号房屋被被上诉人租给了他人，但从一审法院和本院所查事实可见：1、2016年9月17日被上诉人即向上诉人交付了所租的E区515号建筑面积140平方米房屋(该排房屋顺序第15间)；2、而上诉人提供的2017年3月拍摄的照片也显示515号(上诉人所提供照片显示516号)即第15间门上留有其家人招租电话号码，说明上诉人在处分所租之物；3、上诉人所主张的515号(该排房屋顺序第14间)建筑面积110平方米，与双方合同约定不一致；4、上诉人在2016年9月17日签定合同并交纳租金43000元，到2017年3月时隔七个月，才发现所租之房已租给他人且没有与被上诉人交涉租房事宜不合常情。综上，一审认定上诉人所租之房屋是第15间正确。双方签订合同后被上诉人向上诉人交付合同约定的租赁物，上诉人已占有了案涉房屋，依法应支付房屋占有使用费。一审法院依判决上诉人承担合同订立后至判决之日期间的房屋占用费用正确。
综上所述，上诉人吴健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2126元，由吴健负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙晓明
审判员 张桂林
审判员 孙 艳
二〇一七年十一月三日
书记员 唐小捷