四川省乐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川11民终104号
上诉人（原审被告、案外人）：陈东，男，1960年9月6日出生，四川省犍为县。
委托诉讼代理人：蔡德益，四川英华年律师事务所律师。
上诉人（原审被告、案外人）：许金蓉，女，1967年5月4日出生，四川省犍为县。
委托诉讼代理人：蔡德益，四川英华年律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、申请执行人）：何坤容，女，1971年11月14日出生，四川省犍为县。
委托诉讼代理人：彭远方，四川耀阳律师事务所律师。
原审被告（被执行人）：许晓玲，女，1977年1月19日出生，四川省犍为县。
上诉人陈东、许金蓉因与被上诉人何坤容及原审被告许晓玲申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省犍为县人民法院（2017）川1123民初1140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月12日立案后，依法组成合议庭，于2018年1月26日公开开庭进行了审理。上诉人陈东及陈东、许金蓉的委托诉讼代理人蔡德益，被上诉人何坤容及其委托诉讼代理人彭远方到庭参加诉讼。原审被告许晓玲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院缺席进行了审理。本案现已审理终结。
陈东、许金蓉上诉请求：1.撤销一审判决，驳回何坤容的诉讼请求；2.本案一二审诉讼费用由何坤容承担。主要理由如下：1.许晓玲并未取得不动产权属证书，未取得物权，不应适用《中华人民共和国物权法》的相关规定；2.陈东、许金蓉与许晓玲夫妇签订的《房屋买卖合同》合法有效；3.陈东、许金蓉作为房屋买受人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形。故请求二审依法判决支持陈东、许金蓉的上诉请求。
何坤容辩称，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
许晓玲未发表答辩意见。
何坤容向一审法院起诉请求:1.撤销四川省犍为县人民法院（2017）川1123执异2号执行裁定书；2.驳回被告陈东、许金蓉对四川省犍为县人民法院（2016）川1123民初718号民事裁定书提出的异议，恢复四川省犍为县人民法院（2016）川1123民初718号民事裁定书的执行。案件审理过程中，何坤容自愿撤回第一项诉讼请求，并将诉讼请求明确为：恢复四川省犍为县人民法院（2016）川1123民初718号民事裁定书的执行。
一审法院认定事实：2015年8月，许晓玲与钱小琼等5人作为共同购买人与乐山恒邦置业发展有限公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，五人以3,401,120元的价格购买由乐山恒邦置业发展有限公司开发销售的位于乐山市市中区春华路西段850号1幢2楼49号的商业用房（合同编号2015082700077），其中许晓玲享有的房产比例为40%。五人购买该房产的方式为首付加按揭，共同交纳首付款1,701,120元，其余1,700,000元由五购买人向兴业银行股份有限公司乐山支行按揭贷款支付。2016年2月27日，许晓玲、曾涛与陈东、许金蓉签订了一份《房屋买卖合同》，许晓玲、曾涛以738,000元并由购买方承担剩余按揭贷款的价格将其持有的乐山市市中区春华路西段850号1幢2楼49号商业用房40%房产份额出售给陈东、许金蓉。2016年3月1日许金蓉以银行转款方式付给许晓玲738,000元，许晓玲、曾涛共同向陈东、许金蓉出具了收条。2017年4月5日，何坤容向该院起诉要求曾涛归还借款及利息，该案在审理过程中，何坤容向该院提起财产保全申请，要求查封许晓玲名下的商业用房。该院于2017年4月17日作出（2017）川1123民初718号民事裁定书，查封许晓玲名下位于乐山市市中区春华路西段850号1幢2楼49号的商业用房。2017年6月5日案外人陈东、许金蓉对执行标的提出书面异议。2017年6月6日该院作出（2017）川1123执异2号执行裁定书，裁定中止该院（2017）川1123民初718号民事裁定书的执行，并解除对许晓玲名下位于乐山市市中区春华路西段850号1幢2楼49号的商业用房的查封。2017年6月15日，何坤容对裁定不服，向该院提出申请执行人执行异议之诉。
一审另查明，乐山市市中区启航幼儿园住所为乐山市市中区春华路西段826号，法定代表人陈诗冉。2017年9月19日乐山市住房保障和房地产管理局出具了许晓玲位于乐山市春华路西段850号1幢2楼49号的商业用房的房屋信息，该房屋现仍登记为签约备案，出卖人为乐山恒邦置业发展有限公司，买受人为刘成英、邹广玲、李德容、钱小琼、许晓玲，抵押权人为兴业银行股份有限公司乐山支行，期限2015年9月17日至2025年9月17日。
一审法院认为，本案争议的焦点为：陈东、许金蓉作为案外人是否具有符合法律规定的能够排除执行的条件。
许晓玲、曾涛于2016年2月27日与陈东、许金蓉签订了《房屋买卖合同》，2016年3月1日许金蓉将购房款738,000元以银行转款方式付给许晓玲，许晓玲、曾涛共同向陈东、许金蓉出具了收条。陈东、许金蓉虽按合同约定给付了购房款的首付款，但该房产至今仍登记在许晓玲名下。《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……”不动产是以登记判断其权利人，本案涉案房屋至今登记在许晓玲名下。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”陈东、许金蓉系案外人，其未能举证证明本案涉案的不动产非因其自身原因导致未能办理过户登记，因此案外人陈东、许金蓉不享有足以排除强制执行的民事权益，何坤容要求恢复执行涉案房产的请求，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（一）项之规定，判决：恢复本院（2017）川1123民初718号民事裁定书的执行（即恢复对许晓玲名下位于乐山市市中区春华路西段850号1幢2楼49号商业用房的查封）。本案案件受理费100元，由许晓玲、陈东、许金蓉负担。
二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，予以确认。
另查明，陈东、许金蓉与许晓玲夫妇签订《房屋买卖合同》后，按月转款7，510元到钱小琼账上，用于归还案涉房屋的贷款。
本院认为，本案争议焦点为：陈东、许金蓉对案涉执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益？
陈东、许金蓉作为执行案外人对执行标的提出异议，主张其享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除其他债权申请执行的情形。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，根据查明事实，案涉被查封的位于乐山市市中区春华路西段850号1幢2楼49号的商业用房系许晓玲等五人共同向开发商购买，但该房屋至今仍未办理过户登记手续，因此，许晓玲等五人对于案涉房屋尚未取得法律意义上的所有权，一审法院执行裁定书及判决书所称许晓玲名下位于乐山市市中区春华路西段850号1幢2楼49号的商业用房，实际上仅能指签约备案在许晓玲等人名下的案涉房屋。其次，在许晓玲等五名共同购买人尚未取得案涉房屋所有权的情况下，许晓玲夫妇与陈东、许金蓉签订《房屋买卖合同》，陈东和许金蓉依据该《房屋买卖合同》享有的权利自然亦非物权，不能当然对抗其他债权人针对该标的申请的执行。再次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是对无过错不动产买受人物权期待权的保护条件进行的规定，必须具备该条规定的四个要件方能排除其他金钱债权的执行。但如前所述，陈东和许金蓉在明知许晓玲等人尚未取得案涉房屋所有权并且其上还设置有抵押权的情况下，仍与许晓玲夫妇签订《房屋买卖合同》，属于对受让标的上存在权利障碍的忽略，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定可以排除其他债权执行的情形。
综上，陈东、许金蓉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人陈东、许金蓉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张开运
审 判 员 唐海珍
审 判 员 李 春
二〇一八年二月六日
法官助理 王亚丽
书 记 员 王文婷