广东省湛江市赤坎区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤0802民初860号
原告：黄影霞。
委托诉讼代理人：周莉莉，广东大展律师事务所律师。
被告：湛江市君浩房地产开发有限公司。
法定代表人：劳君明，经理。
委托诉讼代理人：梁栋，广东粤海律师事务所律师。
原告黄影霞与被告湛江市君浩房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周莉莉、被告的委托诉讼代理人梁栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告按《商品房买卖合同》约定支付逾期交房违约金45696.77元（476008元×0.2‰×480天，违约金从2015年12月31日暂计至2017年4月25日，之后计至被告交付经验收合格的房屋之日止）。2、被告按《商品房买卖合同》约定为原告办理房屋所有权证。3、被告赔偿原告2017年1月1日至2017年3月31日的物业管理费434元。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月28日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的位于湛江市××路××楼××房，购房款为476008元，原告已经按照合同约定履行了付款义务。根据《商品房买卖合同》第八条规定，该商品房应在2015年12月31日前验收合格并交付原告使用。2015年12月25日，被告向原告发出《收楼通知书》，通知原告所购的房屋已符合交房条件，并要求原告于2016年1月24日前办理收楼手续。当原告验收房屋时，发现2号楼并未达到交付条件，比如电梯施工尚未完成，供水、供电和供气设施均不具备使用条件。为此，原告和其他业主多次与被告交涉，并于2016年3月15日向被告发出《催告函》，要求被告尽快将房屋验收手续办理完毕。被告于2016年3月29日作出的《关于2号楼部分买受人所反映问题的复函》中明确认可“截止2015年12月31日，尚未取得政府相关部门的对商品房验收合格的手续。”同时承诺“该楼在尚未达到双方签订的《商品房买卖合同》第八条之约定之前，物业公司不收取买受人的物业管理费。”后由于被告不断催促，原告无奈于2016年10月12日接收该商品房，并向湛江市华盛物业服务有限公司预付了3个月的物业管理费共计434元，该公司在2016年12月底通知业主自2017年1月1日起开始收缴物业费，现已实际扣减了原告已预付的3个月物业管理。但直至起诉之日，该商品房仍未经验收合格。被告的行为已构成严重违约，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，原告有权要求被告继续履行交付经验收合格的商品房和办理房屋所有权证的义务，并承担支付违约金的法律责任。同时，在商品房竣工验收合格前，物业服务费应由作业开发商的被告承担，故被告应赔偿原告被物业公司收取的3个月物业管理费。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。
被告辩称，一、原告于2016年10月12日已接收了涉案房屋，原告无权要求被告承担实际交付之日起至具备合同约定交付条件之日止的违约金。虽然双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应在2015年12月31日前将验收合格的涉案房屋交付原告使用，但原告已在2016年10月12日对涉案房屋进行了验收，满意后接收了该房屋，即原告在房屋尚不具备合同约定交付条件的情形下实际接收了房屋，视为对合同变更，是原告对其原有权利的放弃，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的规定，故被告已在2016年10月12日履行了交付房屋的义务，原告无权要求被告承担实际交付之日起至具备合同约定交付条件之日止的违约金。二、涉案房屋未能在《商品房买卖合同》约定的2015年12月31日前交付使用，是因为涉案房屋所在的绿桂园工程项目遭受了自然灾害。根据上述合同约定，被告交付房屋的日期应从2015年12月31日起延后5个月，即应从2016年6月1日起计算逾期交付房屋的时间。2015年10月，湛江遭受了超强台风“彩虹”带来的自然灾害，整个湛江市的房地产在建项目都被破坏，损失惨重，其中包括被告在建即将交付的涉案房屋所在的绿桂园工程项目。为此，湛江市人民政府同意了湛江市房产管理局报送的关于湛江市在建的房产项目可延期2个月交付业主的请示。被告的绿桂园项目工程遭受损失特别严重，经与工程监理单位评估，恢复正常生产需要5个月，比湛江市房产管理局作出的整体评估还需多3个月。根据《商品房买卖合同》第八条第二款“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、遇自然灾害、政策调整、法律变更、政府行为以及其他不能预见、不能避免并不能克服的客观情况而导致工程延期或逾期交付的。”的约定，被告交付房屋的时间应从2015年12月31日起延后5个月，即应从2016年6月1日起计算逾期交付房屋的时间。本案中，被告逾期交付房屋的起止日期是从2016年6月1日起至2016年10月11日止。因此，原告请求被告支付从2015年12月31日起至被告将验收合格房屋交付原告之日止的违约金是错误的，请求法院予以核减。三、被告为涉案房屋办理权属登记的期限未到，原告无权要求被告为其办理房屋所有权证。根据《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，涉案房屋在2016年10月12日交付使用后，被告在2017年10月7日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案都是符合合同约定的，但原告在2017年4月已就办证违约问题起诉至法院，故原告在本案中无权请求被告为其办理房屋所有权证。四、原告请求被告向其赔偿预付3个月的物业管理理费434元，缺乏事实和法律依据，法院应予驳回。首先，物业管理费并不是被告收取的，根据合同相对性原理，谁收取就应向谁主张。其次，原告在2017年1月25日收房时在《房屋验收交接书》上同意物业公司开始计收物业服务费。因此，原告认为商品房在竣工验收合格前，物业管理费由开发商承担的理由不成立。综上所述，原告计算逾期交房违约金的起止时间错误，导致其请求的违约金过高，请求法院予以核减。原告请求被告为其办理房屋所有权证及赔偿物业管理费的诉讼主张，缺乏事实和法律依据，法院应予驳回。
经审理查明，2015年5月28日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定：一、原告向被告购买位于湛江市××路××楼××房，总房价款为476008元。二、被告应于2015年12月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。三、被告逾期交房的违约责任：1、逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。2、逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。四、被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。
合同签订后，原告已向被告付清全部房价款476008元。原告于2016年10月12日已收房。涉案房屋的建设工程于2017年8月28日取得《竣工验收备案表》。至本案法庭辩论终结之日（2017年10月18日）止，原告尚未取得房屋权属证书。
被告于2016年3月29日作出的《关于2号楼部分买受人所反映问题的复函》，被告在该函中承诺“该楼在尚未达到双方签订的《商品房买卖合同》第八条之约定之前，物业公司不收取买受人的物业管理费。”2016年10月12日，原告向湛江市华盛物业服务有限公司预交了3个月物业管理费共计434元。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应遵照履行。原告已依约向被告付清全部房价款，根据合同约定，被告应在2015年12月31日前将符合合同约定的交房条件的房屋交付原告使用。但是，在合同履行过程中，湛江于2015年10月4日发生了特大台风“彩虹”，对于该台风的发生，被告不能预见、不能避免并不能克服。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”的规定，台风“彩虹”的发生应属不可抗力，且该不可抗力确实对建筑工程施工进度造成影响，故被告据此主张交房时间应予延长，本院予以采纳。但被告辩称房屋的交房时间应延长五个月，缺乏事实依据，本院不予采纳。综合考虑台风“彩虹”对建筑工程行业造成的影响及原告的合法权益，本院酌情确定交房时间可延长一个月，即被告应于2016年1月31日前将符合合同约定的交房条件的房屋交付原告使用。但被告于2016年10月12日才将房屋交付原告使用，显然已构成违约，应承担违约责任。因此，原告请求被告支付逾期交房违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。但原告请求从2015年12月31日起计算违约金，本院不予支持。违约金应从本院确定交房之日（2016年1月31日）之次日（2016年2月1日）起计算至原告收房之日（2016年10月12日）止，共255天，故违约金应为12138.20元（476008元×0.2‰×255天）。对于原告请求收房之后的逾期交房违约金，原告收房时房屋尚未符合合同约定的交付条件，原告本可以此为由拒绝接收房屋，但原告已自愿接收房屋。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，应认定原告收房之日被告即履行了交付房屋的义务。被告在房屋尚未符合合同约定的交房条件的情况下向原告交房，属于瑕疵交房，而不属于逾期交房，因此，原告请求被告支付收房之后的逾期交房违约金，本院不予支持。如原告认为涉案房屋不具备交付条件造成其损害的，可另行主张权利。被告应在本院确定最后交房之日（2016年1月31日）后360日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，为原告办理房屋权属证书，但被告未能提供证据证实其已履行了该义务，且原告至2017年10月18日止尚未取得房屋权属证书，被告的行为已构成违约，因此，原告请求被告为其办理房屋权属证书，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。对于原告请求被告赔偿3个月物业管理费的诉求，虽被告在其作出的《关于2号楼部分买受人所反映问题的复函》中承诺“该楼在尚未达到双方签订的《商品房买卖合同》第八条之约定之前，物业公司不收取买受人的物业管理费。”但物业管理费是由物业公司收取的，而被告不是物业公司，其无权代物业公司作出放弃收取物业管理费的权利，故原告请求被告赔偿3个月物业管理费434元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告湛江市君浩房地产开发有限公司须于本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金12138.20元给原告黄影霞。
二、被告湛江市君浩房地产开发有限公司须于本判决生效之日起三十日内为原告黄影霞办理湛江市赤坎区金城路198号绿桂园2号楼1704房的房屋权属证书。
三、驳回原告黄影霞的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费953.26元，由原告黄影霞负担853.26元，被告湛江市君浩房地产开发有限公司负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。
审 判 长 张 宇
审 判 员 周娟华
人民陪审员 谭 茜
二〇一七年十一月二十日
书 记 员 刘 旋
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。