江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
(2017)苏民申4126号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：曹桂芳，男，1958年10月5日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：高丹霞，女，1959年8月28日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：南京金吉星物业管理服务有限公司。住所地：江苏省南京市鼓楼区江东北路***号。
法定代表人：房亚山，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘珊，江苏中虑律师事务所律师。
再审申请人曹桂芳、高丹霞因与被申请人南京金吉星物业管理服务有限公司（以下简称金吉星公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2016）苏01民终10489号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
曹桂芳、高丹霞申请再审称，1.前期物业服务合同应在小区业主入住之前签订，曹桂芳、高丹霞在2004年3月1日入住小区，但金吉星公司的前身南京清江花苑物业管理有限责任公司（以下简称清江花苑物管公司）与南京市下关城市建设开发（集团）公司（以下简称下关城建公司）签订《物业委托���理协议》却在2005年底，违反法律规定。该《物业委托管理协议》实际是清江花苑物管公司绕开新成立的业主委员会与开发商所签，即便不是伪造的，也是开发商越权，对业主不具有法律约束力。清江花苑物管公司既未通过招标选聘，也未与开发商签订前期物业服务合同，就与业主签订《物业管理服务合约》收取物业费没有法律依据，其从事的经营活动是非法的，一、二审判决认定金吉星公司事实上连续提供了物业服务没有事实依据。2.金吉星公司既未在信件中留置正确的电话号码，也无通知书证明已告知曹桂芳、高丹霞，仅凭“邮件送达地址系涉案房屋”即认定金吉星公司已履行催交义务是错误的。一、二审判决以“一直连续服务”为由将本应分别计算诉讼时效的合同作为一个合同计算诉讼时效，违反法律规定，2013年之前的合同债务已经超过诉讼时效，在金吉星���司全部履行义务的情况下，金吉星公司也只能主张从2014年1月1日至2015年12月31日的物业费。3.一审法院未提前提供证据复印件，未给予足够举证时间，在庭审近2个月后将不符合证据要素的《物业委托管理协议》复印件交由曹桂芳、高丹霞强行质证，程序违法，一审判决以曹桂芳、高丹霞不予质证，视为放弃抗辩权利为由，判令由曹桂芳、高丹霞承担不利后果违反法律规定，剥夺了曹桂芳、高丹霞的辩论权利。4.二审开庭时只有主审法官一人独任审判，但判决书中却载明组成合议庭审理本案，二审审判组织组成不合法。5.法律明确规定当事人不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。曹桂芳、高丹霞提供大量金吉星公司违约的证据，故法院应判令金吉星公司采取措施纠正其违约行为，拆除小区中由金吉星公司非法安装的地锁，归��违规收费，赔偿损失。请求对本案进行再审，撤销一、二审判决，诉讼费用由金吉星公司负担。
金吉星公司提交意见称，1.曹桂芳、高丹霞入住时签订的《物业管理服务合约》及2004年缴费发票可以证明双方在2004年即存在物业服务合同关系，此后金吉星公司分别与小区建设单位和业主委员会签订了物业服务合同，服务期限延续至2015年12月31日。故金吉星公司为清江西苑小区提供物业服务的事实客观存在，曹桂芳、高丹霞作为业主接受了服务，应按照物业服务合同的约定支付物业费。2.金吉星公司在诉讼之前已经向曹桂芳、高丹霞书面登记的购房人曹鼎发出律师函，充分履行了费用催交义务。3.金吉星公司签订的物业服务合同，无论相对人是建设单位还是业主委员会，均系代表小区业主签订，对全体业主产生法律约束力。虽然各份合同期间存在间断，但金吉星公司一直为清江西苑小区提供物业服务，是一种持续性的法律行为，故应认定双方存在物业服务合同关系，根据法律规定，金吉星公司要求曹桂芳、高丹霞给付物业费的诉讼时效应从最后一期物业费的履行期限届满之日起计算，金吉星公司提起诉讼的时间是2016年7月，未超过诉讼时效，曹桂芳、高丹霞主张2014年1月之前的物业费已经超过诉讼时效无任何依据。请求驳回曹桂芳、高丹霞的再审申请。
本院经审查认为，依据曹桂芳、高丹霞入住时签订的《物业管理服务合约》、南京市物价局给予清江花苑物管公司的物业费收费标准批复、2004年物业费收费发票并结合曹桂芳、高丹霞提供的《给清江西苑业主的一封信》载明内容，可以证明清江西苑小区的前期物业公司即为清江花苑物管公司。根据法律规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业。曹桂芳、高丹霞提交的《给清江西苑业主的一封信》表明新一届业主委员会因各种原因集体辞职，在此情形下，下关城建公司作为建设单位在新一届业主委员会成立之前与清江花苑物管公司签订《物业委托管理协议》，其目的是为了加强对物业的使用、维护、管理，维护业主的共同利益，符合法律规定，对曹桂芳、高丹霞发生法律约束力。《物业委托管理协议》约定的委托管理期限到期后，变更后的清江花苑物管公司即南京清茳物业管理公司（以下简称清茳物管公司）并未撤出小区，2013年2月5日清茳物管公司又与清江西苑小区业主委员会重新签订了《清江西苑小区物业服务合同》，继续提供物业服务，客观上曹桂芳、高丹霞在一审诉讼期间亦认可从2007年至2012年间有物业服务，只是不知道是否为金吉星公司（前身），但又未能提供证据证明为其他物业公司，故一、二审判决认定金吉星公司及其前身事实上连续提供了物业服务，有事实依据。金吉星公司在撤场后于2016年2月24日按照涉案房屋地址向曹桂芳、高丹霞购房时登记的购房人曹鼎寄送了律师函，要求其在限期内履行交费义务，该邮件后于2016年2月27日以拒收为由被退回，故金吉星公司已履行费用催交义务。金吉星公司一直持续性提供物业服务直至2015年12月31日，之前的《物业委托管理协议》及《物业管理服务合约》对于物业费的交费期限并未明确约定，而根据《清江西苑小区物业服务合同》的约定，合同期限从2013年1月1日至2015年12月31日，物业费系分期履行，每半年第1个月交纳一次，故诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日计算，结合金吉星公司在2016年2月已主张过权利导致诉讼时效的中断，故金吉星公司于2016年7月4日提起本案诉讼并未超过诉讼时���，故曹桂芳、高丹霞关于2013年之前的合同债务已经超过诉讼时效，金吉星公司只能主张从2014年1月1日至2015年12月31日的物业费的主张不能成立。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零二条的规定，当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳，并依照民事诉讼法第六十五条、第一百一十五条第一款的规定予以训诫、罚款。当事人非因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院应当采纳，并对当事人予以训诫。本案中，金吉星公司虽是在一审庭审之后提交的《物业委托管理协议》，超过了举证期限，但鉴于该证据与案件基本事实有关，故一审法院在对金吉星公司进行训诫的基础上采纳了该证据，符合法律规定。一审法院已将《物业委托管理协议》提交给曹桂芳、高丹霞发表质证意见，但曹桂芳、高丹霞明确表示拒绝质证，故一审判决认定曹桂芳、高丹霞放弃抗辩权利，并无不当。曹桂芳、高丹霞关于一审程序违法的主张亦不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。本案中，二审法院根据案件具体情况未进行开庭，而是采取询问方式对本案进行的审理，同时已告知合议庭组成情况，当事人均无异议，故二审程序合法，曹桂芳、高丹霞针对二审程序提出的异议，没有法律依据。本案系金吉星公司起诉追索物业费的纠纷，曹桂芳、高丹霞主张法院应判令金吉星公司采取措施纠正其违约行为，拆除小���中由金吉星公司非法安装的地锁，归还违规收费，赔偿损失等，均与本案非同一法律关系，亦超出当事人诉讼请求范围，故一、二审判决对此未予理涉，并无不当。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回曹桂芳、高丹霞的再审申请。
审 判 长 张 娅
审 判 员 吴 艳
代理审判员 吴晓玲
二〇一七年十一月二十九日
书 记 员 白金凤