山东省东营市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)鲁05执异93号
异议人（利害关系人）：山东东营胜利农村合作银行
申请执行人：垦利县万得福小额贷款股份有限公司
被执行人：王金江，男
被执行人：东营晟昕汽车销售服务有限公司
被执行人：东营宝聚达汽车销售有限公司
被执行人：王春平，男
被执行人：崔书高，男
本院在执行申请执行人垦利县万得福小额贷款股份有限公司（以下简称万得福公司）与被执行人王金江、东营晟昕汽车销售服务有限公司（以下简称晟昕汽车公司）、东营宝聚达汽车销售有限公司（以下简称宝聚达公司）、王春平、崔书高小额借款合同纠纷一案中，作出（2014）东执字第85号执行裁定书。现异议人山东东营胜利农村合作银行（以下简称胜利合行）向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
胜利合行异议称，2013年4月28日异议人与宝聚达公司签订《流动资金借款合同》，合同约定异议人向宝聚达公司提供借款2000万元，借款期限自2013年4月28日至2014年4月17日，借款用途为购车。同日异议人与宝聚达公司签订了《最高额抵押合同》，宝聚达公司自愿提供最高额抵押担保，担保的债权为自2013年4月28日至2014年4月17日，在4379.4万元的最高额余额内，宝聚达公司签订的借款合同、银行承兑协议以及其他融资文件而享有的债权。借款到期后，宝聚达公司未能偿还借款本息，异议人诉至东营市中级人民法院，东营市中级人民法院判决异议人对宝聚达公司用于抵押的东营市东营区东八路97号1幢的房地产在最高额4379.4万元范围内享有优先受偿权。2017年9月1日异议人收到东营市国土资源局经济技术开发区分局《关于东营宝聚达汽车销售有限公司国有建设用地分割的函》，得知东营市中级人民法院作出的（2014）东执字第85号执行裁定书已经将宝聚达公司所有的国有建设用地使用权中的大部分通过以物抵债的方式交予另案申请执行人万得福公司。异议人认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百九十二条明确规定：被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理；申请执行人拒绝接收或者管理的，退回被执行人。依据上述规定，无法拍卖或变卖的财产以物抵债不得损害其他债权人的合法权益，东营市中级人民法院（2014）东商初字第120号民事判决书对异议人的优先受偿权进行了司法确认，异议人对涉案部分土地享有优先受偿权。规划部门及国土部门对土地进行分割是经过科学合理的评估及论证后作出的周密安排，东营区东八路97号土地（东【开】国用【2009】第44号）本身为一宗土地，东营市中级人民法院将其闲置部分与厂房进行分割将使规划部门规划的整体经营格局受到破坏，土地之上建筑物及土地也随之贬值。该宗土地应当进行整体处置，方能彰显土地及附属建筑物的市场价值，亦是维护申请执行人与异议人合法权益的最佳途径。将一宗土地分割给两个债权人，造成土地价值严重受损，影响土地的整体规划，并不符合债权人合法权益和社会公共利益。综上所述，（2014）东执字第85号执行裁定书分割一宗土地的行为尚有商榷之处，申请暂时中止不动产登记部门就涉案土地进行过户的协助执行行为，并撤销（2014）东执字第85号执行裁定及相应的协助执行通知书。
审查查明，2013年7月26日本院就原告万得福公司诉被告王金江、晟昕汽车公司、宝聚达公司、王春平、崔书高小额借款合同纠纷一案作出（2013）东商初字第98号民事判决书，判决被告王金江于判决生效之日起十日内偿还原告万得福公司借款本金430万元并支付相应利息；被告晟昕汽车公司、宝聚达公司、王春平、崔书高对上述借款本息承担连带清偿责任。因被告未履行判决义务，万得福公司申请强制执行，本院立案执行后，依法对宝聚达公司位于东营市东营区东八路97号的土地和房产进行了评估，总评估价值3154.22万元，其中该公司院内厂房南侧土地（南侧土地范围：北边界距离厂房南墙外沿6米、东边至宝聚达公司东院墙、西边至宝聚达公司西院墙、南边至宝聚达公司南院墙）11152.12平方米，评估价值为1253.50万元。启动拍卖后，首先对上述土地和房产进行第一次整体拍卖，因无人竞买而流拍。随后仅对宝聚达公司厂房南侧的11152.12平方米土地进行了拍卖和变卖，均因无人竞买而未成交，第三次的拍卖价格为1129万元。本院根据万得福公司的以物抵债申请，于2015年7月22日作出（2014）东执字第85号执行裁定，裁定将被执行人宝聚达公司位于东营市东营区东八路97号的土地中的南侧11152.12平方米土地使用权以流拍价1129万元抵偿申请执行人万得福公司8364959.66元债务。此后本院向东营市国土资源局东营经济技术开发区分局送达了执行裁定书和协助执行通知书，要求协助办理土地变更登记。
2013年4月28日异议人胜利合行与宝聚达公司签订借款合同，约定胜利合行向宝聚达公司提供2000万元的借款，借款期限自2013年4月28日至2014年4月17日。同日，双方签订了最高额抵押合同，约定宝聚达公司自愿为胜利合行提供最高额抵押担保，担保债权为自2013年4月28日至2014年4月17日在4379.4万元的最高余额内，胜利合行依据与宝聚达公司签订的借款合同、银行承兑协议以及其他融资文件而享有的债权，约定的抵押财产为宝聚达公司位于东营区东八路97号1幢的东房权证东营区字第××号房地产。2013年4月27日双方在东营市住房和城乡建设委员会办理了抵押登记，房屋他项权证载明抵押房屋所有权证号为东房权证东营区字第××号。2013年4月28日胜利合行向宝聚达公司发放借款2000万元。借款到期后，因宝聚达公司未能按期偿还借款，胜利合行向本院提起诉讼，本院于2014年9月5日作出（2014）东商初字第120号民事判决书，判决宝聚达公司偿还胜利合行借款本金2000万元及利息，胜利合行对宝聚达公司提供的位于东营区东八路97号1幢的东房权证东营区字第××号房地产在最高额4379.4万元范围内享有优先受偿权。
本院认为，根据生效判决确认的事实，异议人胜利合行与宝聚达公司签订最高额抵押合同时约定的抵押房地产与实际办理抵押登记的房地产不一致，且仅在东营市住房和城乡建设委员会对位于东营区东八路97号1幢的东房权证东营区字第××号房地产办理了抵押登记，并未到土地管理部门对宝聚达公司的全部土地使用办理抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条的规定，异议人仅对抵押房产及房产占用范围内的土地使用权享有优先受偿权，对抵押房产占用范围以外的土地使用权因没有办理抵押登记不具有优先受偿权。本院在合理保留抵押房产占用的土地后，对没有抵押的宝聚达公司院内厂房南侧土地进行拍卖，并抵债给申请执行人万得福公司符合法律规定，执行行为并无不当。
从本案执行程序中对被执行人宝聚达公司涉案房地产的处置程序看，本院对宝聚达公司位于东营市东营区东八路97号的土地和房产全部进行了评估，并首先依法对上述土地和房屋进行整体拍卖，因无人竞买而流拍，随后仅对宝聚达公司厂房南侧的11152.12平方米土地使用权进行了拍卖、变卖。可见，本院在资产处置时首选整体处置，已经考虑到抵押权人胜利合行的权益。因整体拍卖无人竞买而流拍，仅对未抵押的土地使用权进行拍卖，是公平维护其他债权人合法权益而采取的执行行为，并不构成对异议人合法权益和社会公共利益的损害。
综上，本院（2014）东执字第85号执行裁定符合法律规定，执行行为并无不当，异议人胜利合行的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）规定，裁定如下：
驳回山东东营胜利农村合作银行的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向山东省高级人民法院申请复议。
审判长 ：李贯英
审判员 ：董庆忠
审判员 ： 宋 婷
二〇一七年九月十五日
书记员 ：于浩然