江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏民再64号
抗诉机关：江苏省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：盐城市盐都区郭猛镇西湖村民委员会。住所地：江苏省盐城市盐都区郭猛镇西湖村。
负责人：胡安顶，该村民委员会主任。
委托代理人：周洪洋，盐城市亭湖区新洋法律服务所法律工作者，
申诉人（一审被告、二审上诉人）：盐城市弘楠园林工程有限公司。住所地：江苏省盐城市盐都区前进办事处东升居委会。
法定代表人：刘林，该公司经理。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：李书建。
委托代理人：任满军，江苏大直律师事务所律师。
盐城市盐都区郭猛镇西湖村民委员会（以下简称西湖村委会）、盐城市弘楠园林工程有限公司（以下简称园林公司）因与李书建确认合同无效纠纷一案，不服江苏省盐城市中级人民法院（2014）盐民终字第0781号民事判决，向检察机关申诉。江苏省人民检察院于2015年8月25日作出苏检民（行）监[2015]32000000154号抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2015年9月18日作出（2015）苏审二民抗字第00011号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2016年4月11日公开开庭审理了本案。江苏省人民检察院指派检察员余红、刘丹出庭。西湖村委会的委托代理人周洪洋，园林公司的法定代表人刘林，李书建及其委托代理人任满军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年6月24日，一审原告西湖村委会起诉至盐城市盐都区人民法院称，2006年2月20日，西湖村委会将80亩废地（塘）租赁给园林公司，租期30年。合同中约定园林公司不得擅自将废地（塘）转租他人。后园林公司与李书建签订一份《转让协议书》，将西湖村委会出租的废地整体转让给李书建。请求确认园林公司与李书建签订的《转让协议书》无效。
一审被告园林公司辩称，《转让协议书》上确实有园林公司法定代表人刘林的签名，但系李书建逼刘林所签。李书建强行占有了园林公司的垂钓中心，刘林为此多次报警。刘林欠李书建的借款已还清，李书建亦未给付刘林90万元。综上，同意西湖村委会的诉讼请求，《转让协议书》应属无效。
一审被告李书建辩称，西湖村委会与李书建签订的《转让协议书》，其中土地部分仅是土地租赁使用权转让，不影响西湖村委会作为发包人的权利。西湖村委会与园林公司关于不得转租的约定仅对园林公司有约束力，对李书建无约束力。园林公司与李书建就转让事宜发生争议后，西湖村委会参与了协调处理，其知悉转让事宜已超过6个月，一直未提出过异议，应视为对《转让协议书》的默认。综上，请求驳回西湖村委会的诉讼请求。
盐城市盐都区人民法院一审查明，2006年2月20日，西湖村委会与园林公司签订了一份《协议书》，约定：西湖村委会将本村一组高速公路取土区80亩废地（塘）租给园林公司兴办公益事业，租期30年，从2006年2月20日至2036年2月21日，并约定不经西湖村委会同意，园林公司不得擅自将废地（塘）转租他人。《协议书》还对土地征用补偿费及租金的支付作了约定，《协议书》签订后园林公司在租赁的土地上建起了垂钓中心。2011年3月22日，园林公司法定代表人刘林与李书建签订一份《转让协议书》，约定：刘林将坐落在西湖村委会一组垂钓中心转让给李书建，转让价为90万元；付款方式为签订此协议书时一次性已给付；转让物为西湖村委会一组85亩垂钓中心的一切可动、不可动土地、房产、树木、花草、鱼等；双方签字即发生法律效力，一切权利即归李书建所有。嗣后，因《转让协议书》中土地部分未经西湖村委会同意，为此，西湖村委会诉至法院。
盐城市盐都区人民法院一审认为，西湖村委会与园林公司签订的《协议书》，符合国家法律、政策之规定，属有效合同。该土地是集体土地，实际属土地承包中其他方式的承包。园林公司将所租赁土地连同其他财产转让，土地部分是属于对土地承包经营权的流转。现西湖村委会要求确认2011年3月22日园林公司与李书建签订的《转让协议书》无效，西湖村委会不是合同的当事人，根据合同相对性原则，土地部分无处分权人园林公司与李书建签订的买卖合同属于效力待定，如完善国家规定的相关手续，或经事后授权，不宜一概先予确认合同无效，故西湖村委会的主张不能成立，不予支持。盐城市盐都区人民法院作出（2013）都民初字第1016号民事判决：驳回西湖村委会的诉讼请求。案件受理费80元，由西湖村委会负担。
西湖村委会不服一审判决，向江苏省盐城市中级人民法院提起上诉称，一审认定事实不清，适用法律错误。西湖村委会与园林公司的《协议书》中已明确约定，园林公司不得擅自将废地（塘）转租给他人，现园林公司不经西湖村委会同意，将村属集体土地转让给他人，还改变了土地的性质和用途，西湖村委会拒绝追认园林公司与李书建之间的《转让协议书》，该《转让协议书》应属无效。另因园林公司与李书建约定的转让价款90万元并未给付，故《转让协议书》不具备生效的条件。请求二审查明事实，依法撤销一审判决或依法改判。
园林公司不服一审判决，向江苏省盐城市中级人民法院提起上诉称，一审认定事实错误。园林公司与李书建签订的《转让协议书》，违反了园林公司与西湖村委会签订的《协议书》中关于“不得擅自将废地（塘）转租他人”的约定，该《转让协议书》内容亦违反法律规定，故应自始无效。一审认定《转让协议书》效力待定错误，请求二审依法撤销一审判决，依法改判。
李书建答辩称，园林公司与李书建签订的《转让协议书》应属有效，一审判决认定事实、适用法律均正确，请求驳回西湖村委会、园林公司的上诉请求。
江苏省盐城市中级人民法院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
江苏省盐城市中级人民法院二审认为，西湖村委会与园林公司签订的《协议书》，系当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。园林公司在履行该合同过程中，在此租赁土地上建立了垂钓中心，并于2011年3月又与李书建签订了《转让协议书》，约定将该垂钓中心的一切动产及不动产按约定价款（90万元）转让给李书建。由于西湖村委会与园林公司签订的《协议书》，虽名为租赁合同但其实质是集体土地的承包经营合同。园林公司在承包经营该土地过程中，与李书建签订《转让协议书》，其中关于土地部分与李书建实际形成的是集体土地承包经营权的流转，该约定亦不违反法律、行政法规的强制性规定，且无相关有效证据证明存在合同无效的情形，虽然西湖村委会与园林公司签订的《协议书》中曾约定“不得擅自将废地（塘）转租他人”，但并不影响园林公司与李书建之间《转让协议书》的效力。故西湖村委会与园林公司以西湖村委会与园林公司之间的《协议书》已经约定不得擅自转租为由，要求确认园林公司与李书建之间所签订的《转让协议书》无效，依据不足。关于西湖村委会上诉中所提出的园林公司与李书建之间的协议价款90万元是否已经支付的问题，因属于园林公司与李书建之间履行《转让协议书》的范畴，与本案并不属同一法律关系，故不能作为其要求确认园林公司与李书建之间《转让协议书》无效的法定理由。综上，西湖村委会、园林公司的上诉理由均不能成立，江苏省盐城市中级人民法院作出（2014）盐民终字第0781号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由西湖村民委员会负担80元，由园林公司负担80元。
江苏省人民检察院抗诉认为，江苏省盐城市中级人民法院（2014）盐民终字第0781号民事判决适用法律确有错误。理由如下：一、本案系农村集体土地承包经营权流转法律关系，应适用《中华人民共和国农村土地承包法》及其司法解释。西湖村委会将村集体所有的荒地租给园林公司，其实质是农村集体土地承包经营合同；园林公司与李书建签订《转让协议书》，其中关于土地部分与李书建实质形成了农村集体土地承包经营权流转关系。原一、二审法院的判决也确认了上述法律关系。依据特别法优于一般法的原则，本案应优先适用《中华人民共和国农村承包法》及有关司法解释。二、本案土地流转前承包人未取得土地承包经营权证，发包人可以请求确认该流转无效。《中华人民共和国农村土地承包法》第四十九条规定：“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。”《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条规定：“承包方未依法登记取得土地承包经营权证等证书，即以转让、出租、入股、抵押等方式流转土地承包经营权，发包方请求确认该流转无效的，应予支持。但非因承包方原因未登记取得土地承包经营权证等证书的除外。”首先，本案承包方园林公司在与李书建签订《转让协议书》时，尚未登记取得土地承包经营权证书。其次，未取得土地经营权证书的原因是承包方自身原因。农村土地承包分为家庭承包和其他方式的承包，本案系其他方式的承包。《中华人民共和国农村土地承包经营权证管理办法》第八条规定，以其他方式承包的，应当由承包人主动向地方政府农业行政主管部门申请登记办理证书。园林公司亦认可其在与西湖村委会签订合同后，一直未申请登记。因此，西湖村委会作为土地发包方请求确认园林公司与李书建签订的《转让协议书》无效，依法应予支持。
本院再审过程中西湖村委会称，一、园林公司将承租的西湖村委会的废地（塘）不经西湖村委会同意转让给李书建，违反园林公司与西湖村委会不得擅自将废地（塘）转租他人和租赁期满园林公司投入资产估价后双方按股份制经营的合同约定，故该《转让协议书》应认定为无效。二、园林公司与李书建签订《转让协议书》未告知西湖村委会，西湖村委会知道转让事宜后亦从未表示同意，根据《中华人民共和国共和国农村土地承包法》第三十七条、《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条等法律规定，该《转让协议书》应属无效。另一、二审法院对园林公司与李书建是否已履行《转让协议书》的事实未予以查清即判决亦错误。
园林公司称，一、《转让协议书》系在高利贷背景下签订，甲方是刘林，不是园林公司，故《转让协议书》不是园林公司真实意思表示，李书建亦未支付90万元。二、园林公司和西湖村委会在《协议书》中约定土地不得转租以及租赁期满土地和房产估价后按股份制经营。园林公司一直未申请办理农村土地承包经营权登记，未取得土地承包经营权证书。园林公司与李书建签订《转让协议书》违反了上述约定，同时亦违反了《中华人民共和国土地承包法》、《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》等法律的强制性规定，故《转让协议书》应确认为无效。
李书建辩称，一、园林公司与西湖村委会签订的《协议书》中确实有不得转租的字样，但西湖村委会曾协助公安机关协调李书建与园林公司之间转让事宜的矛盾，西湖村委会的行为表明其认可了该《转让协议书》。另案执行中，西湖村委会亦再一次确认了该《转让协议书》。园林公司与西湖村委会关于租赁期满投入的资产及废地评估后按股份制经营的合同约定，李书建认可并接受。故西湖村委会、园林公司关于《转让协议书》违反西湖村委会与园林公司合同约定，应认定为无效的主张不能成立。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，法院不予支持。依据上述法律规定，《转让协议书》应属有效。《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》规定，未经发包人同意的转让合同无效，但是发包人无法定理由不同意或者拖延表态的除外。李书建领受讼争标的物后，西湖村委会协调李书建与园林公司矛盾有一年半之久，西湖村委会未表示不认可《转让协议书》，构成拖延表态，故《转让协议书》应属有效。三、《转让协议书》内容即是争议的财产，刘林作为园林公司法定代表人，系代表园林公司签订的《转让协议书》，而且签订时刘林已经领受了李书建所支付转让价现金90万元。刘林先否定曾签过《转让协议书》后又陈述系被逼签订，刘林陈述不符合常理，不应采信。
本院再审查明事实与一、二审法院查明的事实相同。
本院再审另查明，园林公司在与西湖村委会签订《协议书》后，未申请办理农村土地承包经营权登记，未取得土地承包经营权证书。
本院再审审理中，李书建提交了2014年4月7日其他案件的执行笔录，该笔录载明：执行法官陈述西湖村委会起诉要求确认《转让协议书》无效的案件正在上诉之中，要求李书建保持花木场的现状。西湖村委会主任胡安顶陈述土地是村里的，但是经营权刘林已转让给李书建，他们之间有矛盾，村里来协调，其他事情听法院的。李书建以此证明西湖村委会一直参与协调园林公司与李书建之间的纠纷，未否认过《转让协议书》。
西湖村委会质证认为，该份笔录不能证明西湖村委会认可了《转让协议书》，胡安顶在该份笔录上签字仅是因为法院就其他案件找李书建谈话时，胡安顶证明有谈话这一事实，且该谈话笔录中载明西湖村委会已向法院起诉要求确认《转让协议书》无效，正在上诉中，故不存在调解问题。
园林公司质证意见是不认可该笔录的证明目的，认为李书建没有证据证明转让行为经过了西湖村委会的同意，西湖村委会不同意转让才会就本案进行申诉的。
本案再审争议焦点是：园林公司与李书建签订的《转让协议书》的效力如何认定。
本院再审认为，西湖村委会与园林公司签订的《协议书》名为土地租赁协议实为集体土地的承包经营合同，且是其他方式的承包。该《协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方具有约束力。园林公司在承包经营该土地的过程中，与李书建签订《转让协议书》，其中关于土地部分与李书建形成的是农村集体土地以其他方式承包的承包经营权流转关系。对于该《转让协议书》的效力认定，依据特别法优于一般法的原则，应适用《中华人民共和国农村土地承包法》及《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》等法律和司法解释的规定，李书建关于适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》认定《转让协议书》效力的主张，不予支持。西湖村委会与园林公司签订的《协议书》中明确约定园林公司不得擅自将废地（塘）转租他人，园林公司未经西湖村委会同意将涉案土地转让给李书建违反了园林公司与西湖村委会的合同约定，事后西湖村委会对《转让协议书》亦未予以认可。李书建所提交的2014年4月7日其他案件的执行笔录不足以证明西湖村委会同意园林公司与李书建的转让行为，李书建也未提交其他证据证明西湖村委会认可了《转让协议书》，故李书建关于西湖村委会事后已认可转让行为，该《转让协议书》有效的主张，不能成立。至于李书建是否向刘林交付转让价款问题，不影响对《转让协议书》效力的认定，本院对此不予审查。《中华人民共和国农村土地承包法》第四十九条规定：“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。”《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条规定：“承包方未依法登记取得土地承包经营权证等证书，即以转让、出租、入股、抵押等方式流转土地承包经营权，发包方请求确认该流转无效的，应予支持。但非因承包方原因未登记取得土地承包经营权证等证书的除外。”本案中，承包方园林公司在与李书建签订《转让协议书》时，尚未登记取得土地承包经营权证书，园林公司依据其与西湖村委会的《协议书》所取得的还是债权，并未取得土地承包经营权。园林公司确认其在与西湖村委会签订合同后，一直未申请登记土地承包经营权证，故园林公司未取得土地承包经营权证等证书系其自身原因所致。在此情况下，根据上述法律规定，西湖村委会作为土地发包方请求确认园林公司与李书建签订的《转让协议书》无效，依法应予支持。二审判决认定园林公司与李书建于2011年3月22日签订的《转让协议书》有效不当。抗诉机关认为西湖村委会作为发包方请求确认《转让协议书》无效，应予支持的抗诉意见，本院予以采纳。
综上，检察机关的抗诉意见及西湖村委会、园林公司的部分申诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国农村土地承包法》第四十九条，《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省盐城市中级人民法院(2014)盐民终字第0781号民事判决及盐城市盐都区人民法院(2013)都民初字第1016号民事判决；
二、盐城市弘楠园林工程有限公司与李书建于2011年3月22日签订的《转让协议书》无效。
一审案件受理费80元，由盐城市弘楠园林工程有限公司承担。二审案件受理费80元，由李书建承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 娅
审 判 员 薛爱娟
代理审判员 吴晓玲
二〇一六年五月二十四日
书 记 员 陈婷婷