四川省广元市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）广民初字第98号
原告成都中美联城房地产营销有限公司。
法定代表人张笑。
委托代理人王洪杰，四川凯越律师事务���律师。
委托代理人杨栋，四川捷思律师事务所律师。
被告四川省天府房地产开发有限公司。
法定代表人吴利群。
委托代理人王瑞平，四川中玉律师事务所律师。
委托代理人汪计，四川省天府房地产开发有限公司职员。
被告中核四川环保工程有限责任公司。
法定代表人杨永平，总经理。
委托代理人刘刚，四川中玉律师事务所律师。
原告成都中美联城房地产营销有限公司（下称“中美联城公司”）诉被告四川省天府房地产开发有限公司（下称“天府公司”）、商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，根据原告提出的申请，于2014年8月8日追加中核四川环保工程有限责任公司（下称“中核公司”）为本案被告。本院依法组成合议庭，于2014年9月10日公开开庭审理了本案。���告中美联城公司的委托代理人王洪杰、杨栋，被告天府公司的委托代理人王瑞平，及被告中核公司的委托代理人刘刚到庭参加了诉讼。经审判委员会讨论决定。本案现已审理终结。
原告中美联城公司诉称：2010年8月7日，原告与被告签订《天府．锦绣天府项目（暂命名）全程营销代理合同》，合同约定被告委托原告独家代理甲方在四川广元所开发的“锦绣天府”项目（住宅约21万平方米、商业用房约2万平方米）的全程营销策划及销售工作。双方约定本项目的全程营销代理服务费采用营销代理费与溢价提成的形式，即项目住宅销售均价为建筑面积每平方米为人民币3800．00元，若等于或低于销售代理服务费结算比例为1．8％，其余溢价部分分成为被告70％，原告为30％。同时，双方约定任何一方不得单方面解除合同，若被告单方面解除合同，则视为原告已完成本项目全部销售任务，被告应按照本合同约定的销售基准价人民币3800元每平方米和代理费率1．8％计提整个项目的销售代理服务费并支付违约金50万元，并约定若产生纠纷由广元市中级人民法院管辖。合同签订后，原告就该项目进行了卓有成效的工作投入大量人力、物力和财力。但2012年9月27日，被告通知原告单方面解除合同，拒付30号楼销售代理佣金及溢价提成款，并造成原告重大损失。根据双方《天府．锦绣天府项目（暂命名）全程营销代理合同》及《合同法》等相关法律规定，特提起诉讼，请求判令被告支付销售代理佣金1573．2万元、违约金50万元，以上合计1623．2万元，被告承担本案诉讼费用。
被告天府公司答辩称：1、对方有意违反政策规定，提出溢价分成条款和限制解约条款及苛刻条件。2010年我司与中核八二一厂签订《八二一厂职工异地安置广元项目建设合同》后，为了更好完成销售工作，与原告协商，在被答辩人的主持下，达成了《天府．锦绣天府（后更名巴黎时光项目）项目全程营销合同》，对乙方（原告）合同的主要权利约定即营销费的计提方式中，乙方提出按营销费用加溢价分成的方式，我司作为房地产开发企业对房地产中介服务的行业规定不熟悉，未提出异议。在合同制订中，被答辩人违反经济合同的公平、等价、有偿原则，刻意提出“放弃《合同法》所规定的任意解除合同的权利”、“不得单方面解除合同”，对此又单方约定了我司在解除合同时“视为乙方已完成本项目全部销售任务”，而对乙方未做同等约束，属于违反公平、等价原则的违约条款。2、营销中产生合同争议，起因是未取得房地产预售许可的情况下，和客户产生争议，被答辩人单方面决定退出广元市场。由于该开发项目一直未能办理商品房预售许可证，造成部分购房户在签约后与公司发生争议，要求退房，广元市建设管理部门多次责令必须停止收取购房诚意金，从而导致销售工作无法顺利进行。因此，从2011年10月起，销售工作已经实际停止，被答辩人单方决定退出广元销售市场，并带走全部销售资料的合同。后经答辩人与八二一厂、建设主管部门协调，二期开发工作继续推进。涉及我司以前签订的各项合同经过了有关部门审核，发现按我司与被答辩人签订的营销合同及广元市场的销售状况，他们所依照合同应提取的营销费用按比例已经达到成交价格的6％以上，按照国家计委建设部在1995年发出的《关于房地产中介服务费收费的通知》“房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0．5％–2．5％计收，独家代理的，不得超过成交价格的3％”“擅自提高收费标准，属于价格违法行为”。为此，答辩人先口头提出依法修改原营销合同的相关条款，主要是取消溢价提成条款，改为按实际销售金额百分比计提代理佣金。按照《合同法》五十二条第（五）款规定“违反法律、法规强制性规定的合同无效”、《价格法》第十四条规定“经营者不得有违反法律、法规规定牟取暴利，不得有法律、行政法规禁止的不正当价格行为”，因此我公司的要求合理合法。但被答辩人出于谋取暴利的私心，拒绝修约。为此我方多次协商，被答辩人提出要么维持原协议，要么解约必须赔偿其单方解约的违约金，，即按协议约定的“视为完成全部销售任务”的赔偿条款赔偿其1500万至1600万的五项修约条件，导致双方无法继续合作，而且二期开发在即，营销工作随之亟需开展，被答辩人拒绝回广元开展营销，还带走了与110家客户签订销售合同的所有资料，造成我司被迫解约。3、法院不应支���原告的诉讼请求。答辩人认为，原告提出的支付其代理佣金1573．2万元、违约金50万元，没有法律依据和合同依据。佣金的支付，是建立在完成销售工作后方可依约提取，经核算被答辩人完成的销售任务应提取佣金80万余元，已经支付70万元，剩余未支付部分仅约10万余元，被答辩人提出的支付佣金数额超出了其应当提取的范围。被答辩人所提出的支付佣代和违约金实际是按合同违约条款所计算的赔偿金额，答辩人认为我司没有任何违约行为，所提出的修改合同条款完全是依法行使合同权利，被答辩人违反法律和行政部门调控政策拒绝修约的行为，本身属于违法行为，不应支持。合同条款不合法，且侵害了广大购房客户的利益，必须依法修订。在此情况下我司单方解除合同，是按《合同法》第九十四条的规定“因不可抗力致使不能实现合同目的”所行使的解除权，按���我司与被答辩人所签到的营销合同第五十一条第（五）款约定，不可抗力事由包括“国家法规、政策变化或政府部门的调控等限制”。所以，即使解约也不应当承担任何违约赔偿责任。请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。
被告中核公司答辩称，本案是商品房委托代销合同纠纷，我公司既未参与《全程营销代理合同》的协商、签订、履行、解约的任一程序，也未委托天府公司或原告代为签订合同，该合同是天府公司与中美联城公司在我公司不知情的情况下私自订立，且该项目中住宅楼建设未经政府相关部门批准备案和办理销售许可，属于合同法中“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形，属于无效合同。我公司在知悉天府公司单方面与中美联城公司签订《全程营销代理合同》后，两次致函天府公司，要求立即停止相关行为并消除影响。因此，根据《合同法》的相关规定，我公司不是《全程营销代理合同》的当事人，不享有该合同权利也不承担相应义务。关于原告称我公司与天府公司是“合伙联营”，我公司与天府公司之间签订的是《建设合同》，而非《合伙联营合同》，双方是合作建设关系。我公司作为核工业生产单位不具备房屋建设资质，加上国家财政对安置工程投入不足，建设资金存在缺口，为保证工程顺利实施，我公司才与天府公司签订《建设合同》，合同约定我公司只对职工安置房拥有主导权，外售房屋的开发主体是天府公司，与我公司不存在利益关系。总之，我公司不是《全程营销代理合同》的当事人，不是本案适格被告，请求法院驳回原告对我公司的起诉。
庭审中，原告中美联城公司出示了下列证据材料：
第一部分证据如下：
第一组证据：《天府·锦绣天府项目（��命名）全程营销代理合同》，证明原、被告双方之间存在营销代理合同关系，被告应当预见到擅自解除合同可能造成的损失及应承担的责任。
第二组证据证明：被告单方面要求修改全程营销代理合同，原告不同意修改并拟主张违约赔偿；被告单方面解除了全程营销代理合同。
1、被告川天府（2012）27号文件《对“成都中美联城房地产营销有限公司6月11日”回函的答复》；
2、四川省天府房地产开发有限公司关于解除营销代理合同的函。
第三组证据证明：造成退房及暂停销售的原因系被告没有完善相关楼栋预售许可手续。
1、陈相灵、梁灵、谢民禹等多人的退房款申请；
2、原告方2010年12月30日的请示；
3、原告方2012年1月10日关于知会暂停对外销售接待事宜的函。
第四组证据证明：原告在项目合作中提供的专业知识、市场经验、经济和人工成本，对项目的运作起到了决定性的作用；原告在天府·巴黎时光开展的大量卓有成效的工作。
1、证人张昌发的证言；
2、证人罗杰的证言；
3、证人李斌的证言；
4、证人高星星的证言；
5、“天府·巴黎时光”30号楼销售策略执行方案；
6、天府·巴黎时光销售简报；
7、2011年春节后营销工作计划及建议；
8、工作衔接函；
9、天府·巴黎时光会员升级VIP方案（讨论稿）；
10、“天府·巴黎时光”第一批次房源定价说明；
11、“天府·巴黎时光”30号楼销售价格表；
12、选房方案（讨论稿）；
13、个性需求定制建房申请书；
14、“天府·巴黎时光”个性需求定制建房协议；
15、王振齐、陈相灵等多人的个性需求定制建房协议；
16、天府·巴黎时光商品房使用说明书及商品房质量保证书；
17、中美联城天府“天府·巴黎时光”项目部文件签收簿；
18、天府·巴黎时光30＃剩余房源销售价格表；
19、30号楼个别户型赠送面积明细。
第二部分证据：证明八二一厂与天府公司就涉案房地产项目是一种合伙型联营关系，双方应承担连带责任。
1、2008年6月21日八二一厂给天府公司出具的《委托函》；
2、2008年9月19日八二一厂向广元市人民政府出具的《关于建设主体加名的函》（厂函[2008]364号）；
3、2008年10月24日，广元市规划和建设局向广元市人民政府出具《广元市规划和建设局关于中国核工业总公司八二一厂职工异地安置项目报建建设主体加名有关情况的报告》（广规建[2008]311号）；
4、2008年10月28日，八二一厂再次向广元市人民政府出具《关于八二一厂职工住宅灾后重建项目建设过程中主体加名的函》（厂函[2008]449号）；
5、2008年12月27日，天府公司与八二一厂签订《八二一厂职工异地安置广元项目建设合同》；
6、2011年8月31日，《关于商定销售及相关事宜的复函》（川天府函[2011]51号）；
7、2011年11月3日，中共广元市委办公室《议事纪要》第17期；
8、《民法通则》第五十二条；
9、《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》。证6、府·巴黎时光”第一批次房源定价说明
第三部分证据：
第一组证明八二一厂与天府公司就涉案房地产项目是一种合伙关系，八二一厂系涉案房地产项目的业主和实际受益人，八二一厂系涉案土地的使用权人。
1、建设工程规划许可证；
2、建设工程规划许可证附件；
3、建设用地规划许可证；
4、建设用地规划许可证（2008）号附件；
5、关于申请办理八二一厂职工异地安置项目建设用地规划许可证的函；
6、办理建设用地规划许可申请书；
7、关于八二一厂职工异地安置广元小区建设方案初步设计的批复；
8、办理建设工程规划许可证申请书；
9、国有土地使用权出让合同及补充协议；
10、土地使用证。
第二组证明中美联城为整个项目投入了大量的人力物力和财力。
天府巴黎时光销售简报39份；
天府巴黎时光个性需求定制建房协议书136份；
退房退款申请。证6、府·巴黎时光”第一批次房源定价说明
被告天府公司质证认为，原告第一部分证据中，对第一组证据的真实性无异议，对其证明观点有异议。我方不是擅自解除合同，是依法要求修改合同，被原告无理拒绝。第二组证据，对证据的真实性无异议，对证明观点有异议；双方往来函件多份，我司是依照相关部门规定，要求原告修改合同，原告以弁取违法利益为目的，不同意修订；我司在长达数月和原告协商未果，开发销售在即的情况下，被迫解约。第三组证据中，对证据1、2的真实性无异议，但该证据与原告的诉讼观点没有关联性；对证据3的真实性无异议，证实原告是单方离开广元市场的。第四组证据中，证据1张昌发是我司聘用的设计人员，我司支付了他20万元设计费用，他的证言不能证实原告对设计工作有帮助；证据2罗杰的证词不能证实原告对该项目的投入很大，景观设计工作是我司单独委托博创景观设计公司完成的；证据3李斌的证��不能证实原告是一个负责的行销公司；证据4高星星、成都上古广告有限公司的证词具有明显的偏见。以上四份证词均不能证实原告的诉讼观点，更不能证实其要求赔偿解约违约金的合法性。证据5至证据19均是原告在广元开展工作的相关证据，内容真实，但不能证实原告诉讼请求的合法性。原告第二部分证据是涉及第二被告的证据，我方不发表意见。原告第三部分证据的所有原件都在原告方，原告方走时将所有原件都带走了，原告不仅与我公司签订无效合同，还任意退场，给我方造成了极大的损失，请对方无条件退回我方的原件。
被告中核公司质证认为：原告第一部分证据是原告与被告天府公司有关全程营销代理的证据，而我公司对双方的合同、履行均不知情，故我方不予质证。原告第二部分证据证明我方与天府公司是合作建设关系，而不是合伙联营关系。对其中证据1的真实性，合法性无异议，但对关联性有异议；对证据2的真实性、合法性无异议，该函增加的是建设主体，而不是联营；证据3、4的真实性、合法性无异议，正好证明不是合伙联营关系；证据5的真实性、合法性无异议，但不能证明对方的证明目的；证据确6是天府公司出具给原告的复函，我方并不知情；证据7与本案无关；证据8、9是法条、司法解释的规定，但适用前提是联营，而不适用于本案。原告第三部分证据中，证据1、2不能证明我方与天府公司是合伙联营关系；证据3至10证明业主是821厂，受益人是职工；证据11、12、13与我公司无关，原告与被告天府公司签订的《全程营销代理合同》无效，即使其投入了大量的人力、物力和财力，也不应转到我公司承担连带责任。
本院认证认为，原告中美联城公司出示的第一部分证据中的第一组证据、第二组证据、第三组证据，及第四组证据中的证据5至证据19的真实性、关联性予以采信，对其证明目的，结合其他证据综合评判；对第四组证据中的证据1至证据4（证人证言），被告提出异议，证人未出庭作证，故不予采信。对原告第二部分证据中的证据1至证据7的真实性、关联性予以采信，对其证明目的给合其他证据综合评判；证据8、9分别系法律、司法解释。对原告第三部分证据中的第一组证据即证据1至证据10的真实性、关联性、合法性予以采信，对其证据目的，结合其他证据综评判；对第二组证据即证据11至证据13，被告对真实性未提出异议，予以采信，但对其证明目的结合其他证据综合评判。
被告天府公司提交的证据材料有：
第一组证据，证明主体资格：
1、公司营业执照；2、资质证书；3、组织机构代码证。
第二组证据���天府．锦绣天府项目《全程营销代理合同》，证明目的：该合同中部分条款违反《城市房地产管理法》、《价格法》等法律、法规的规定，且违反《合同法》违法限制我方的解除权；依照合同约定，我方不应承担解除合同的违约责任。
第三组证据，为修改合同条款，双方的往来函件共8份，证明我方以原合同的代理费提取方式和计费标准超过法律政策限制为由，依法提出修改，对方不同意修订，之后提出我方不能接受的修订条款，导致我方被迫解约。
第四组证明违法销售开发项目被行政部门处罚的事实的证据：1、广元市城乡规划建设和住房保障局作出的（2013）第91号《四川省建设行政处罚决定书》及缴款书，因我司在未取得预售许可证的情况下擅自预售商品房被行政机关处罚并缴纳了罚款，证明原合同的订立基础是无效的，所提取的服务费就依法没收；2、商品房预售许可证，证明我司在2013年12月才取得商品房预售许可，在取得之前的销售行为是违法行为。
第五组证据商品房预售合同即《“天府．巴黎时光”个性需求定制建房协议》2份，证明按对方与客户签订的协议，对方提取的代理费已超过政府指导价的调整限制数倍，依法原合同必须修改；对方坚持按其自定的代理费标准重新签订合同，我方无法接受；对方拒绝返回广元开展营销工作，导致解约。
第六组广元市城乡规划建设和住房保障局广规建住发（2013）规12号文件，证明天府．巴黎时光小区30＃楼等调入二期开发，为商住性质销售。
第七组发票9张，证明原告已收取天府公司70多万元的代理费，属违法所得，我方保留诉讼的权利。
原告中美联城公司质证认为：第一组：主体资格，对该组证据的客观性、关联���、合法性没有异议。第二组：合同部分，对《天府.锦绣天府项目（暂命名）全程营销代理合同》的客观性、合法性、关联性没有异议。但该证据不能达到天府公司的证明目的，一是该合同不存在违反法律、法规禁止性规定的行为，根据合同法第52条之规定，不存在合同无效情形；二是该合同对双方解除权的限制是同等的，双方在合同中自愿放弃了法律赋予的解除权；三是依据合同法及合同的明确约定，天府公司单方面解除合同应承担违约赔偿责任。第三组：双方为修改合同条款的往来函件，对其客观性没有异议。该证据不能达到天府公司的证明目的，反而证明：一是天府公司单方面要求中美联城公司按照自己的意见修改合同，中美联城公司要求按照合同履行双方的权利义务，双方围绕是否修订合同及怎样修改合同没有达成一致意见；二是天府公司是专业的房地产��司，本案合同不存在显失公平的问题，况且也过了合同法规定的1年的撤销期限；三是《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》系部门规章，不能作为审查合同是否有效的法律依据，况且国家发改委明令废止。第四组证据违法销售开发项目被行政部门处罚的事实，1、四川省建设行政处罚决定书，对该证据客观性、合法性没有异议。该证据不能达到其证明目的，反而证明：一是天府公司没有履行相关手续（取得预售许可证）是导致销售出现困难的原因，不仅是一种违法行为，也是一种违约行为，天府公司不仅应承担行政责任，还应该合同双方合同对中美联城公司民事责任；二是天府公司更不可能因为自己的违法行为或违约行为而否定双方之间早就签订的合同，况且合同的签订与天府公司是否取得预售许可证没有必然联系；三是行政责任和民事责任是两种���同的责任方式，合同一方当事人的行政违法并不必然导致民事法律行为的无效，况且行政违法是由于天府公司的原因造成的。2、缴款书，质证意见同上。3、商品房预售许可证，质证意见同上。该证据证明：一是虽然取得预售许可证之前的销售行为是违法行为，但没有取得预售许可证是天府公司造成的；二是行政责任和民事责任是两种不同的责任方式，天府公司不能以自己承担了行政处罚就不履行合同规定的对中美联城公司应承担的民事责任；三是天府公司后来取得预售许可证也证说明了办理预售许可证是天府公司的责任。第五组证据：商品房预售合同2份，对该证据的客观性、合法性没有异议。该证据不能达到其证明目的，反而证明：一是双方合同没有违法法律、法规禁止性规定，不存在必须修改的问题；二是修改合同必须双方协议一致，一方不得强迫对方修改��同；三是是天府公司要求中美联城公司按自己要求修改合同，中美联城公司不同意，不存在中美联城公司按自定的代理费标准重新签订合同的问题；四是天府公司一致以解除合同威胁中美联城公司修改合同，双方不能达成一致意见，加之天府公司迟迟未办理预售许可证导致销售不能正常进行，不存在中美联城公司拒绝返回广元开展营销工作的问题。第六组：文件，对其客观性、合法性没有异议。该证据不能达到其证明目的，商住性质销售并不影响双方合同的履行。第七组：发票9张，对其客观性、关联性、合法性没有异议。
被告中核公司质证认为，对被告天府公司出示的第一组证据的真实性、合法性、关联性无异议；对第二、第三组证据的三性同意天府公司的意见，本案合同是在我方不知情的情况下签订的；对第四组证据，同意天府公司的质证意见，双方签订合同是2010年，在函件中也表明终止合同是因为未取得预售许可证，原告是知情的，故合同是无效的；对第五、六组证据不予以质证；对第七组证据的三性予以认可。
本院认证认为，对被告天府公司的第一组证据的真实性、关联性、合法性予以采信。第二组证据已由原告出示，不重复认证。对第三组证据的真实性、关联性予以采信，对其证明目的结合其他证据综合评判。对第四组证据的真实性、关联性、合法性予以采信。对第五组证据的真实性、关联性予以采信，对其证明目的结合其他证据综合评判。对第六组证据及第七组证据的真实性、关联性、合法性予以采信。
被告中核公司出示的证据材料有：第一组证据即《八二一厂职工异地安置广元项目建设合同》，证明我公司并未赋予天府公司单方委托房地产中介服务机构对外销售房屋的权利。��二组证据：证据1八二一厂职工异地安置广元项目部异安广发[2010]04号文件即《关于责令你部立即停止30＃楼基坑开挖等施工行为的通知》；证据2八二一厂职工异地安置广元项目部异安广发[2010]23号文件即《关于转发市规划和建设局要求30号楼停工及限期整改的函》；证据3即广元市规划和建设局广规建设局（2010）责改字430号《行政执法责令限期改正通知书》；证据确4即广元市规划和建设局广规建设局（2010）责停字475号《行政执法责令停止施工通知书》；证据5即八二一厂职工异地安置广元项目部异安广发[2010]24号文件即《关于再次转发市规划和建设局要求30号楼停工通知的函》。证明2010年5月、11月，我公司在得知天府公司擅自定位放线、基坑开挖、单方与原告签订《全程营销代理合同》，却不办理工程质量监督手续后，立即函告天府公司停止施工、配合调查、消除不���社会影响并自行承担单方行为的法律后果。第三组证据即《天府．锦绣天府项目（暂命名）全程营销代理合同》，证明2010年8月7日，天府公司与原告签订《全程营销代理合同》，我公司对此毫不知情，不是营销代理合同签约当事人。第四组证据即《“天府．巴黎时光”第一批次房源定价说明》，证明《全程营销代理合同》履行中的重要事宜，均由天府公司和原告共同议定和办理，我公司未参与协商也未出具授权委托，不是营销代理合同的履约当事人。第五组证据即天府公司与原告之间的往来函件9件，证明：2012年1月10日至9月27日，天府公司与原告就《营销代理合同》的中止、变更、解除事宜互致函件9份，历时8个半月，我公司均未参与其中，不是营销代理合同的解约当事人。
原告中美联城公司质证认为：对被告中核公司所举第一组证据的真实性无异议，恰好说明天府公司负责房屋销售，证明天府公司与中核公司是一种联营关系，对外债务应承担连带责任；对第二组证据中的广元项目部异安广发[2010]04号文件、广元项目部异安广发[2010]23号文件、广元项目部异安广发[2010]24号文件的真实性无法确认；对其余证据的真实性无异议，恰好说明天府公司与中核公司的合作联营关系。
被告天府公司质证称，对中核公司出示的证据的真实性、关联性、合法性均无异议。
本院认证认为，被告中核公司出示的第一组证据具有真实性、关联性，对其证明目的结合其他证据综合评判。对第二组证据真实性、关联性予以采信。第三组证据已由原告出示，不重复认证。对第四组证据、第五组证据的真实性、关联性予以采信，对其证明目的结合其他证据综合评判。
根据上列证据，本院查明以下案件事实：
2008年12月27日，中国核工业总公司八二一厂作为甲方与乙方即被告天府公司签订《八二一厂职工异地安置广元项目建设合同》，主要约定：八二一厂职工异地安置广元项目分为第一期、第二期建设。一期建设面积约为30万平方米，为职工安置住宅及相应配套公建、设施；二期约18万平方米，主要为外销商住楼、配套公建设施、地下停车场及项目西北角6亩“窗口”土地部分。第二期工程包括外销商住楼、地下停车场及项目西北角6亩“窗口”土地部分的开发和八二一厂职工安置所需住宅及配套公建、设施等之外的部分，甲方收取固定收益，本期工程双方共同参与，除涉及本期工程建设成本、资金外的各项事务，由乙方主导；乙方负责该期工程的全部建设成本、销售成本、项目经营管理等费用及所需技术和相关人员的全额投入，负责按照双方签订的销售协议，完成外销���宅、经营性公建配套及地下室的销售（包括第一期工程中的对外销售部分）。
2010年8月7日，被告天府公司为甲方与原告中美联城公司为乙方签订《天府．锦绣天府项目（暂命名）全程营销代理合同》。合同主要约定：被告天府公司委托原告中美联城公司代理被告天府公司在四川广元市所开发的“锦绣天府”项目的住宅和商业用房及车位（建筑面积住宅约21万平方米、商业用房约2万平方米）的营销策划及销售，可销售面积为甲方委托乙方代理销售的本项目取得《商品房预售许可证》的可售房屋面积之和，其甲方委托乙方营销策划和销售的商品房的面积最终按“广元市房屋产权监理处”所核面积及乙方实际可销售面积为准；双方特别约定，乙方作为本项目的独家营销策划及销售代理商，甲方不得再次委托第三方及自行或设置部门随意销售；本项目的营销代理的委托期限以甲方开发周期为准，开发进度双方共同约定；乙方应采取合法的形式进行销售，在代理期限内乙方应完成住宅销售面积的95％、商业用房销售面积的85％；具体销售量与销售单价在开盘销售前，甲乙双方以书面约定，作为本合同的补充，其效力与本合同同等（如《锦绣天府住宅销售房源价格表》、《锦绣天府商业用房销售房源价格表》）。营销代理费的方式、比例、结算与支付：甲乙双方同意本项目的全程营销代理服务费采用营销代理费与溢价提成的形式，具体结算条件和比例如下：双方约定项目住宅销售均价为建筑面积每平方米为人民币3800元，若等于或低于销售均价的代理人服务费结算比例为1．8％，其溢价部分分成为甲方为70％，乙方为30％；双方约定项目商业销售均价双方另行约定，若等于或低于销售均价的代理服务费结算比例为1．8％，其溢价部分分成为甲方为70％，乙方为30％；经甲方总经理（即王曦先生）签字认定的关系户购买住宅或者商业，销售代理服务费结算比例为0．9％，溢价部分分成仍为甲方为70％，乙方为30％；甲方书面同意的促销房及关系房价格不计入对乙方的考核均价，但可计入乙方的销售指标；营销代理费的结算依据：双方以实际回款金额计算乙方应得代理服务费，双方签章确认，并以此为支付依据甲方按月支付给乙方，若出现退房的情况，则在退房当月总回款金额中扣除实际退房金额，若对超过销售均价的溢价部分计提了销售代理费，则此超额计提部分在进行溢价提成结算的时候予以扣除；溢价提成的结算依据：当乙方完成一个单元或者一栋的销售任务达到90％的时候，双方进行该部分销售面积的溢价提成结算，在计算溢价提成的时候，甲方按乙方应得的溢价金额的5％扣除税款；在双方第一次结算销售代理费的时候，甲方扣除人民币20万元作为本合同的完全履约保证金，代理服务期满后，甲方在七个工作日内一次性返还乙方。在甲、乙双方的权利和义务中约定：甲方不得单方面解除合同，乙方不得单方面解除合同；乙方在本代理协议生效后，即全面开展相关工作。合同在违约与索赔条款中约定：1、任何一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，视为违约，给对方造成损失的，应予以相应的赔偿；2、任何一方不得单方面解除合同，若甲方单方面解除合同，则视为乙方已完成本项目全部销售任务，甲方应按本合同所约定的销售基准价人民币3800元／平方米和代理费1．8％计提整个项目的销售代理服务费，在扣除乙方已领取部分后在解除合同后的5个工作日内一次性付清乙方，否则按每日1％支付乙方滞纳金；3、何一方不得单方面解除合同，若乙方单方面解除合同，则甲方不再支付乙方所有应提取的代理服务费和滞价提成等费用；4、若其中任何一方违约解除合同，违约方向守约方支付违约金人民币伍拾万元；5、任何一方不履行或迟缓履行本合同规定的义务是源于不可抗力之事由，该方则可免除承担违约责任。本合同所指不可抗力事由包括：1、地震、天灾、火灾等不可抗力事件；2、战争以及各种政治动乱；国家法规、政策变化或政府部门的调控等限制；4、其他任何不可归责于不履行或延迟履行本合同一方的不可抗力的事由。不可抗力事由发生后，不履行或延迟履行本合同的一方应在5个工作日内将有关情况及时通知对方，凡违反此义务而给对方造成损失的，则必须承担由此引起的赔偿责任；在不可抗力事由消除之后，受影响的一方应最大努力继续履行本合同项下的义务，如果把脂履行而未履行或延迟履行���对方造成损失，则须同样承担违约责任。合同的修改与变更：对本合同条款的任何修改与合同内容的任何变更，必须经甲乙双方共同协商，达成一致意见并签署书面文件后方可执行。合同终止与变更：1、本合同因如下情形导致合同终止：双方协产一致，同意终止合同；双方履行完各自义务后，本合同即行终止；广元市地方法院或仲裁机构裁决终止；一方行使法定或约定的合同解除权导致合同终止；其他合同终止的情形。2、甲乙双方特别约定，放弃根据《合同法》所规定享有的任意解除合同的权利，除根据本合同约定及《合同法》规定行使单方解除权外，甲乙双方均不得单方面解除合同。3、甲乙双方约定，本合同未尽事宜，由双方另行签订补充协议，同本合同具有同等效力。对争议的解决合同约定：如双方间发生有关或起因于本合同的争议（不论任何种类），由双方协商解决，协商不成的，任何一方有权向广元市中级人民法院提起诉讼。合同签订后，双方按合同约定开展了工作，原告对被告天府公司开发的房屋进行了具体营销策划和销售。截止2012年纠纷发生前，原告已销售商品房128套1．2万平方米左右，被告天府公司给原告支付代理服务费70万元。之后，因被告天府公司迟迟未能取得商品房预售许可证，有购房户21户向原告退房，影响了原告的房屋销售工作，被告天府公司亦认为合同中约定的代理服务费及溢价提成款过高，违反了法律、法规强制性规定。2012年1月10日，中美联城公司给天府公司去函，称“贵方对于取得30号楼的预售许可证仍无明确的时间表，未来何时可以按照贵我双方合同约定正式进行销售仍不明朗”、“为避免每日来访为零所做无谓的枯等造成的双输局面，特来函知会贵方，我方将于2012年1月12日起贵公��知会我方春节放假开始起，暂停对外销售接待工作，直至贵方正式取得30号楼或其余楼栋的预售许可证之后，我方再全力投入进行正式的销售工作”。为此，天府公司于2012年5月10日给中美联城公司去函（川天府[2012]22号），认为双方的合同中约定的溢价提成的比例及内容违背了《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》计价格（1995）971号政策规定，要求与原告磋商修订《天府·锦绣天府项目（暂命名）全程营销代理合同》，并要求在“收到函后三日内派人到我公司广元项目部协商修改合同，否则我公司对销售工作另行安排”。2012年5月12日中美联城公司给天府公司作出《关于“天府函（2012）22号”的回函》，认为双方合同中约定的“销售佣金加溢价提成”无可改变，称“目前，《天府．巴黎时光》项目并不具备可进一步销售工作的基本条件，我方认为在《天府．巴黎时光》的所有法定报建手续完善的情况下，贵我双方再就合同的细节进行磋商和沟通才是恰当的时机。所以，我们不认同贵方在函中提出将会另行安排销售工作的意见”。2012年5月15日，天府公司给中美联城公司发去《关于〈天府函（2012）22号的回函〉》（川天府字[2012]23号），称“鉴于贵公司不同意修改双方签订《天府·锦绣天府项目（暂命名）全程营销代理合同》（下称代理合同）销售佣金计提办法，并提出通过法律途径解决双方分歧。经公司研究决定：终止执行《代理合同》，望贵公司速派人到广元项目部协商终止《代理合同》事宜”。2012年6月11日，中美联城公司给天府公司发出《关于“天府房产川天府字（2012）23号回函的回函》，向其告知，如果贵方坚持解约，应达到以下要求：30号楼应视为已完成所有销售（含商业），按合同约定结算并立即支付30号楼销售佣金和益价分成；单独支付项目产品研发、市场调研和营销策划等顾问费、知识产权费及服务费；贵方单方提出解约，应按合同条款约定全额支付违约金；贵方单方提出解约，应视为我方完成该项目全部销售任务；贵方提出合同解约，应就我方损失以及潜在利益的损失做出补偿。2012年6月27日，天府公司给中美联城公司去函（川天府字[2012]27号），再次强调“我公司首先要求双方必须依照相关法律规定修订合同”、“我公司坚持先协商修订合同而不是单方解除合同”、“原合同违约条款的约定是无效条款”。2012年6月28日中美联城公司给天府公司作出《关于“天府房产川天府（2012）27号函的回函》，坚持其提出的修改合同的底限要求即“同意取消溢价分成，但销售佣金比例调整为2．8％且其他条款保持不变”、“如果贵方不同意此条款的调整，我方认为你我双���已经无法就合同修订的核心条款达成一致”。2012年7月4日，天府公司再次作出《对中美联城公司6．28来函的回函》，仍要求中美联城公司慎重考虑其先前去函中提出的合同修订条件，并在此基础上协商修订方案。2012年9月27日被告天府公司向原告发出了《关于解除营销代理合同的函》，通知原告“自本函发出之日起，我司正式解除与你司订立的《天府·锦绣天府项目全程营销代理合同》”。至此，原告与被告天府公司终止了《天府·锦绣天府项目（暂命名）全程营销代理合同》的履行。2013年11月6日，广元市城乡规划建设和住房保障局向被告天府公司作出广规建住局罚（2013）第91号《四川省建设行政处罚决定书》，查明被告天府公司未取得商品房（巴黎时光30号楼）预售许可证，擅自预售商品房，决定对其处以没收违法所得壹拾伍万元、并处已收取预付款1％的罚款壹��伍佰元，共计人民币壹拾伍万壹仟伍佰元的行政处罚，并责令其自收到处罚决定书之日起十日内改正违法行为。
同时查明：2013年7月4日，建设项目单位八二一厂（原中国核工业总公司八二一厂）、（联合开发单位：四川省天府房地产开发有限公司）从广元市城乡规划建设和住房保障局取得了《建设工程规划许可证》，该证载明：建设项目名称：二期30＃住宅楼；建设规模：17081．93㎡。2013年12月16日被告天府公司从广元市房地产管理处取得了《商品房预售许可证》，该证载明：项目名称：巴黎时光（八二一异地安置二期）；房屋用途性质：商住；预售总建筑面积：16565．11平方米（幢号：30）共145套。
本院认为，原告中美联城公司与被告天府公司于2010年8月7日签订《天府·锦绣天府项目（暂命名）全程营销代理合同》，系双方的真实意思表示，其内���不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方应当按照合同约定享有权利并承担相应义务。在合同履行过程中，因被告天府公司迟迟未能取得商品房预售许可证，有部分购房户要求向原告退房，影响了原告的房屋销售工作，原告便于2012年1月停止了对外销售接待工作，并函告了被告天府公司；被告天府公司亦认为合同中约定的营销代理费及溢价提成款过高，违反了《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》计价格（1995）971号政策规定，要求取消溢价提成条款，修改计提代理佣金、违约与索赔条款。为此，经双方多次协商未能达成一致的情况下，被告天府公司于2012年9月单方解除了与原告签订的营销代理合同，从而终止了《天府·锦绣天府项目（暂命名）全程营销代理合同》的履行。因此，被告天府公司单方解除合同，违反了合同中“不得单方面解���合同”的约定，应当承担相应的违约责任。鉴于原告中美联城公司在合同履行中途停止了房屋销售有关工作，违反了合同中“在本代理协议生效后，即全面开展相关工作”的约定，对引起本案纠纷存在一定过错；原告与被告天府公司签订的营销代理合同中，约定的代销房屋的项目面积（建筑面积）为约23万平方米，及合同约定的可销售面积（指本项目取得商品房预售许可证的面积）除已取得预售建筑面积16565．11平方米的商品房预售许可证外，下余部分是否均能取得商品房预售许可证存在不确定性；合同约定的项目面积按23万平方米计算，原告仅完成了5％左右的商品房销售，要完成下余商品房销售，还需要较大的投入。因此，合同约定被告天府公司单方解除合同的违约责任中，视为原告已完成本项目全部销售任务，并按销售基准价3800元／㎡、代理费','2018-09-28
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