陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕01民终1003号
上诉人（原审被告、反诉原告）苏生海。
委托代理人任永平，陕西毕达律师事务所律师。
委托代理人韩誉，陕西省老法律工作者协会法律工作部法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）西安市灞桥区糖业烟酒公司���住所地西安市灞桥区席王街道办事处柳巷。
法定代表人刘福管，该公司经理。
委托代理人马李阳，陕西维恩律师事务所律师。
委托代理人靳长娥，该公司副总经理。
被上诉人（原审第三人）西安宏腾置业有限公司，住所地西安市灞桥正街32号。
法定代表人王宏厚，该公司董事长。
委托代理人马李阳，陕西维恩律师事务所律师。
上诉人苏生海因与被上诉人西安市灞桥区糖业烟酒公司（以下简称糖业烟酒公司）、西安宏腾置业有限公司（以下简称宏腾公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院(2014)灞民初字第01036号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人苏生海及其委托代理人任永平、韩誉，被上诉人糖业烟酒公司的委托代理人马李阳、靳长娥��宏腾公司的委托代理人马李阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
糖业烟酒公司向原审法院起诉称，其于2009年10月16日经上级批准与原灞桥工贸商场合并，其公司接收了财产及职工，同时灞桥工贸商场注销。1998年4月24日，原灞桥工贸商场与西安长兴实业公司订立了《联营合同》，1999年3月28日双方订立了《联营合同补充条款》。2003年6月30日，双方又订立了《租赁合同》，该合同第九条明确约定“一九九八年四月二十四签订的《联营合同》废止。”该合同第四条约定：“……合同到期后，乙方投资的不动产按国家的有关规定折价给甲方。”2012年11月6日，糖业烟酒公司、苏生海（乙方以西安市灞桥区长兴源娱乐中心名义）订立了《返租协议》，约定，原双方签订的《租赁协议》合法，继续有效；甲方将乙方投资建设的地上建筑物返租，用于经营改造；甲方返���后改、扩建之投资、规模、经营管理权属甲方，乙方无涉亦无责；合同期满，本协议终止，双方按原合同办理善后。鉴于《返租协议》明确了糖业烟酒公司的改、扩权利，且按《租赁合同》规定期满后（2016年6月30日）苏生海投资的不动产按照国家的有关规定折价给糖业烟酒公司，为明确价值、为合同期满折价转让奠定基础，糖业烟酒公司、苏生海遂于2012年12月共同委托陕西正衡房地产评估公司对苏生海投资的建筑物及装修进行了评估，确认估价对象在估价时点所体现的市场价值为1932599元。2013年8、9月份，暴雨不断，其返租苏生海的房屋大面积漏水，成为危房，造成重大安全隐患，在区安监部门、浐灞管委会及灞桥街办多次催促下，其及宏腾公司将危房拆除，其多次与苏生海协商解决赔偿事宜，因双方就赔偿使用的标准产生异议，致调解失败。现双方所订合同、协议已无继续履行之必要，解除该合同、协议势在必行。请求判令：1、解除与苏生海之间签订的《返租协议》和《租赁合同》；2、苏生海停止侵权行为；3、判令苏生海赔偿其各项损失270000元；（年租金650000÷12个月×5个月（2013年12月到2014年4月）。
苏生海辩称，其与糖业烟酒公司签订的《租赁合同》及《返租协议》均为有效合同，且均在履行期限内；从协议约定的内容看出，糖业烟酒公司有权改建房屋，但不能随意改建，糖业烟酒公司强拆其所建的房屋属违约行为，已给其造成巨大经济损失；糖业烟酒公司诉请无事实依据，依法应予驳回。苏生海反诉称，其与糖业烟酒公司分别签订了《联营合同》、《租赁合同》及《返租合同》。从上述协议内容可以看出，双方对于其房屋返租后改建、装修范围及权属均有明确的约定，其并未允许糖业烟酒公司随意改、扩建。糖业烟酒公司于2013年9月3日，在其毫不知情的情况下强拆其营业场所房屋约1300平方米。由于糖业烟酒公司的违法、违约行为，导致双方签订的《租赁合同》及《返租合同》已无法得到切实履行，要求糖业烟酒公司在赔偿其损失8000000元之后，提前终止双方签订的《租赁合同》及《返租合同》。据此，请求判令糖业烟酒公司支付赔偿金8000000元。
糖业烟酒公司针对苏生海反诉部分辩称，其将苏生海所建的房屋部分拆除属实，愿意按照鉴定机构作出的评估价赔偿其损失。但苏生海要求按照国有土地上房屋被拆迁的相关赔偿标准赔偿8000000元损失，无事实及法律依据，况且亦未向人民法院提交赔偿该数额的计算办法，故苏生海诉请超出实际损失的部分，其拒绝赔偿。
宏腾公司述称，本案案由是租赁合同纠纷，不管是涉案的租赁合同还是返租协议，宏��公司不是合同的一方当事人，此案与其公司没有任何法律关系。其与糖业烟酒公司签订的联营开发协议不是本案审理范围。
原审法院经审理查明，西安市灞桥工贸商场作为甲方与西安长兴实业公司作为乙方，于1998年4月24日签订联营合同一份，约定，甲方将其位于灞桥镇正街的场地及房屋，提供给乙方开展合法经营活动，场地面积计3761平方米（5.64亩）。地上建筑物有：北边临街营业房（砖木结构、卷闸门窗、石棉瓦屋顶），每间40平方米的九间，每间10平方米的二间，每平方计价340元。东边楼板房（一层）为七间，每间16平方米，每平方米计价240元。南边库房（砖木结构，人字梁）为十二间，每间35平方米，每平方米计价150元。西南角楼板房（一层）两间，每间16平方米，每平方米计价150元，地上房产价值237000元人民币作为甲方的联营固定资产投入。联营期限为十五年，即从1999年4月1日至2014年2月31日止。1999年3月28日，甲、乙双方签订联营合同补充条款，第一条：乙方对南边大库房十二间房屋中靠东边七间房屋进行拆除、新建，原每间房屋35平方米，每平方米计价150元，总价36750元。第二条：原计划改建后面大库房作为浴池和舞场，但由于房屋结构、面积限制，所以必须拆除新建，为此，甲方给予乙方在七间房屋的总价值折价一半作为新建房屋的投资补偿，联营合同到期后双方折价结算。甲、乙双方在上述合同及补充条款落款处盖章、各自法定代表人王继峰、苏生海分别签名。该合同签订后，苏生海将承租的南边大库房靠东边七间房屋拆除后另建，在东边平板房上另加一层房屋、在院内自建房屋数间，并进行相应的装修。2003年6月30日，西安市灞桥工贸公司作为甲方与西安市浐河长兴机动车驾驶员培训队作为乙方签订租赁合同一份，约定，甲方将其院内东边楼板房七间、每间16平方米、每平方米计价240元，南边库房（砖木结构、人字梁）七间，每间35平方米，每平方米计价150元（合同到期后，甲方给乙方在总价36750元中折半18375元结算），西北角砖木结构瓦房六间，每间15平方米，每平方米计价150元及院内场地（机械加工厂和门口通道除外）租赁给乙方作为经营场所。前营业厅后面六间房屋所有权归乙方，其中两间乙方使用，四间甲方使用，但不得从南边开门出入。租赁期限为十三年，从2003年7月1日起至2016年6月30日止，合同期内，乙方承租甲方的房屋要自用自修，自保安全，如需装修或改建或新建房屋，自办手续，一切手续自理，合同到期后，乙方投资的不动产按照国家有关规定折价给甲方。本合同双方签字盖章后生效（一九九八年四月二十四日签订的联营合同废止，账务另行结��）。该合同落款处分别有甲、乙方盖章及其法定代表人王继峰、苏生海签名，主管机关西安市灞桥区商业贸易总公司盖章。租赁合同生效后，苏生海于1999年在糖业烟酒公司（原西安市灞桥工贸商场）的场地上自建、加盖房屋，总面积为2479.17平方米。2009年10月16日，西安市灞桥区商业贸易总公司下发灞商贸发【2009】6号文件，灞桥工贸商场并入灞桥区糖业烟酒公司。2012年11月6日，西安市灞桥区糖业烟酒公司作为甲方与西安市灞桥区长兴源娱乐中心（以下简称长兴娱乐中心）签订返租协议，约定，甲方认同原甲乙双方2003年签订的租赁合同合法、继续有效（原合同至2016年6月30日），现甲方从乙方处返租回灞桥区糖业烟酒公司浐灞分公司院内现有场地、房屋，用于经营改造，租期自2012年12月1日至2016年6月30日止。甲方自2012年12月起免去原合同约定乙方每年向甲方交纳的承���费44664元/年，乙方自实际交房后给甲方让一个月改建时间。自2013年1月起，甲方每年付给乙方返租金计280000元。直至原合同终止（租金不足一年，按280000元/12个月计算）。返租金自合同签订后一周内先支付100000元，剩余租金三个月内支付完毕，第二年起每年6月10日前支付全年租金。现大门右侧库房，由甲方接收后拆除改建，共计150平方米，所有权仍归乙方，其他经乙方同意后甲方拆改部分亦同。2013年，糖业烟酒公司将苏生海院内新建的房屋部分拆除。双方就赔偿事宜多次协商未果，遂引起此诉争。糖业烟酒公司已向苏生海支付租金至2015年12月。2012年12月6日，糖业烟酒公司和长兴娱乐中心共同委托陕西正衡房地产评估有限责任公司对长兴娱乐公司在糖业烟酒公司院内所建房屋及室内外装修市场价值评估，2013年1月22日，陕西正衡房地产评估有限责任公司作出陕正衡房评报字（2013）第018号房地产评估报告，结果为：我公司根据估价目的，依据科学的评估理论，采用成本法，经综合分析，准确计算，严格审查，确认估价在评估时点体现的市场价值为1932599元，有效期为一年，自2013年1月22日至2014年1月21日止。糖业烟酒公司出租的场地，属国有土地，糖业烟酒公司及苏生海在该土地上所建房屋，均未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设的书面同意意见。另查明，西安长兴实业公司系苏生海挂靠于政协西安市灞桥区委员会（以下简称灞桥政协）于1997年4月26日成立，1998年5月8日，灞桥政协下发灞政协办发（1998）08号文件，关于区政协与长兴实业公司等企业脱离挂靠关系的通知，区工商局、计经委、劳动局：根据市委市政府《关于大力发展非公有制经济的实施意见》的通知精神，经区政协4月30日主席办公会议研究决定，西��长兴实业公司等企业从发文之日起与区政协脱离挂靠关系。西安市浐河长兴机动车驾驶员培训队系西安长兴实业公司组建的，负责人为苏生海。西安市灞桥区长兴娱乐中心，属个体工商户，经营者为苏生海，现变更为西安市浐灞生态区长兴娱乐城。原审审理期间，苏生海就其所建房屋申请司法鉴定，西安市中级人民法院委托陕西中盛房地产评估有限公司进行评估。2015年3月24日，该鉴定机构作出陕中盛（估）字2015第F014号房地产估价报告，估价结果为：截止估价时点2015年3月10日估价对象市场公允评估参考价格为人民币191.75万元整。评估报告应用的有效期为一年，即自2015年3月12日起至2016年3月11日止。报告书送达后，苏生海提出书面异议，鉴定机构于2015年6月15日作出关于陕中盛（估）字2015第F014号报告异议的答复：根据2015年1月15日西安市中级人民法院“西中法司技评字（2015）第638号”对外委托书，对苏生海与西安市灞桥区糖业烟酒公司租赁合同纠纷一案所涉及房产提供市场公允评估参考价值。我公司按照国家有关法律、政策及规定，充分考虑评估对象区域因素、个别因素，对评估对象进行了综合、严谨分析，得出结论。并出具了陕中盛（估）字2015第F014号报告书，评估结果为我公司的专业判断，我们认为符合2015年3月10日的市场价值。
原审法院经审理认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。出租人就未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法���应当认定有效。糖业烟酒公司使用的土地为国有，属城市建设规划范围，糖业烟酒公司出租的及苏生海自建的房屋在建设时，至今未取得建设工程规划许可证或者未经主管部门批准建设、未办理临建相关手续，故糖业烟酒公司与苏生海签订的房屋租赁合同及返租合同均认定为无效。无效合同自始没有法律约束力。合同确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、破坏。苏生海在建筑房屋时，将糖业烟酒公司的部分房屋拆除，双方均认可该拆除的房屋折价赔偿金为18375元，故糖业烟酒公司要求苏生海返还房屋及场地，支付被拆迁房屋赔偿金，于法有据，应予支持；鉴定机构对苏生海所建的全部房屋及室内外装饰估价报告，客观、公正，予以采纳。糖业烟酒公司将苏生海自建的部分房屋拆除，其愿意按照评估价赔偿苏生海所建全部房屋损失，故苏生海反诉要求糖业烟酒公司赔偿损失，依法应予支持，唯其要求按照政府拆迁国有土地上建筑物规定的赔偿标准进行赔付，因其所建房屋，未办理相关许可手续，于法无据，法院应以鉴定机构的评估价格作为依据作出赔偿。糖业烟酒公司赔偿后，苏生海所建房屋遗留部分，归糖业烟酒公司使用。依据《中华人民共和国合同法》第六十五条、第五十七条、《中华人民共和国民法通则》第七十五条第二款及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决：一、本判决生效后十日内，苏生海将位于灞桥区灞桥正街32号院内东边楼板房七间、西北角砖木结构瓦房六间及场地腾交给西安市灞桥区糖业烟酒公司；二、本判决生效后十日内��苏生海赔偿西安市灞桥区糖业烟酒公司被拆房屋损失18375元；三、本判决生效后十日内，西安市灞桥区糖业烟酒公司赔偿苏生海被拆房屋损失及现存房屋折价共计1917500元后，苏生海在灞桥区灞桥正街32号院内所建房屋归西安市灞桥区糖业烟酒公司使用；四、驳回苏生海其余之诉讼请求。本诉案件受理费5650元，糖业烟酒公司承担3650元，苏生海承担2000元；反诉案件受理费33900元，苏生海承担10900元，由糖业烟酒公司承担23000元。
宣判后，苏生海不服上述判决，向本院提出上诉称，1、原审法院存在裁判超出诉讼请求、未向当事人释明违约之诉和侵权之诉的选择权、未就糖业烟酒公司变更后的诉讼请求进行审理等程序问题。2、本案诉争房屋是经灞桥区商业贸易局同意后建设的，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》是2009年9月施行���，本案诉争房屋在该司法解释施行之前建设的，不应据此认定租赁合同为无效。3、糖业烟酒公司应该按照国有土地房屋征收标准对拆毁房屋进行赔偿。请求：撤销原判，发回重审或改判驳回糖业烟酒公司的诉讼请求，支持其反诉请求；一、二审诉讼费由糖业烟酒公司承担。
糖业烟酒公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。双方合同被认定为无效后，糖业烟酒公司即变更了诉讼请求并向原审法院提交了变更申请，一审法院在充分核实、确认案件事实的基础上，判决苏生海腾交租赁标的物并支付赔偿金合法有据，并无不当。一审法院告知了双方权利和义务，双方也未提任何异议。原审法院曾给苏生海合理期限补充证据，双方代理人均完整的发表了自身请求，并提交了书面意见。苏生海提出的反诉并未要求糖业烟酒公司承担侵权责任，其在原审委��了执业律师，理应对法律适用及其后果有充分的认知，释明并非法庭的法定义务。原审程序合法。双方签订的《租赁合同》及《返租协议》应认定为无效，苏生海要求按照“国有土地房屋征收”标准进行赔偿，于法无据。
宏腾公司辩称，不管是涉案的租赁合同还是返租协议，宏腾公司不是合同的一方当事人，此案与其公司没有任何法律关系。
本院经审理查明，原审判决查明事实清楚。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。糖业烟酒公司使用的土地为国有，属城市建设规划范围，糖业烟酒公司出租的及苏生海自建的房屋至今未取得建设工程规划许可证，亦未经建设工程规划主管部门批准建设，故原审判决认定糖业烟酒公司与苏生海签订的房屋租赁合同及返租合同无效，并无不当。无效合同自始没有法律约束力。合同确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故苏生海应将其租赁糖业烟酒公司的房屋及场地返还给糖业烟酒公司，糖业烟酒公司应对苏生海加建的房屋进行折价补偿。对于糖业烟酒公司拆除苏生海的部分房屋，双方均认可折价赔偿金为18375元，对于剩余的苏生海加建房屋，经委托，陕西中盛房地产评估有限公司评估价值为1917500元，因而，糖业烟酒公司应支付苏生海房屋折价补偿款1917500元和赔偿款18375元。糖业烟酒公司支付上述款项后，苏生海���建房屋遗留部分归糖业烟酒公司使用。苏生海要求糖业烟酒公司按照政府拆迁国有土地上建筑物规定的赔偿标准进行赔付，由于其所建房屋未办理相关审批许可手续，故其主张于法无据，不能成立。苏生海辩称《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》是在诉争房屋建造之后施行的，不应据此认定租赁合同无效，因无法律依据，依法不予采信。另审查，原审判决符合法定程序。综上,苏生海之上诉请求依法不予支持，原审判决应予维持，惟原审法院对评估费用7300元未予处理，不当，本院予以纠正，根据本案实际情况，宜由糖业烟酒公司和苏生海各承担一半费用。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
评估费用7300元，由糖业烟酒公司和苏生海各负担3650元；二审案件受理费67929元，由上诉人苏生海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔志刚
代理审判员 楚 涵
代理审判员 陈 帅
二〇一六年五月五日
书 记 员 刘书方