江苏省宿迁市宿豫区人民法院
民 事 判 决 书
(2017）苏1311民初4367号
原告：胡中强，男。
委托诉讼代理人：刘成久，江苏广陆律师事务所律师。
被告：恒开投资发展宿迁有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区商贸城C区93号二层。
法定代表人：陈尚生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：侯善云，宿迁市宿城区创见法律服务所法律工作者。
原告胡中强与被告恒开投资发展宿迁有限公司（以下简称恒开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年9月20日公开开庭进行了审理。原告胡中强及其委托诉讼代理人刘成久、被告的委托诉讼代理人侯善云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡中强向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期办证违约金暂计110808元（以360000元为基数，按每日万分之三自2014年10月1日计算至原告取得产权证之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中原告增加诉讼请求，要求被告支付逾期交房违约金，按每日万分之三自2014年7月1日计算至被告取得竣工验收备案表之日止。庭后，原告自愿撤回要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求。事实和理由：2013年1月18日，原、被告双方签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于宿豫区金沙江路西侧宿迁国际购物公园第1#A区第1-2单元2层1-2-059号商铺，房屋总价款360000元。同时约定2014年6月30日前被告应将符合交付条件的房屋交给原告，原告支付了全部房款，但至今被告仍未取得竣工验收备案表，原告所购房屋未达到交付条件，被告的行为已构成逾期交房，应按合同约定支付逾期交房违约金，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，根据法律规定，特诉至贵院。
被告恒开公司辩称：一、关于逾期交房：1、该涉案房屋交房时间为2014年9月12日，不存在逾期交房，在此期间诉讼时效经过，原告丧失胜诉权。2、原告交付给第三方委托管理时间为2014年6月14日，原告已就涉案房屋与第三方宿迁奥莱商业经营管理有限公司签订《宿迁国际购物公园委托经营管理合同》，合同约定经营管理期限为10年，原告同意商铺前三年产生的收益全额转为弥补奥莱公司的前期投入，从第四年开始即2016年12月28日起相关收益将根据《委托经营合同》的约定支付给原告。原告对涉案房屋已经获取收益，原被告订立合同期望的经济利益已经实现。原告没有实际损失，涉案贷款房不能融资且其有收益，开发商延期交房没有实际影响。3、收房手续已经明确约定：“交房办理一经完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任。”被告认为原、被告签订的交房手续书系双方真实意思表示，且内容未违反法律、法规，合法有效，对双方均具有约束力，双方应当按照合同约定进行免责。原告应当按照合同约定免去对方的违约责任，涉案房屋已经交付，原告方在使用当中并无损失，房屋交付时原告已经承诺不追究我方任何责任，我公司不应当再支付违约金。综上：请求法院驳回原告诉讼请求。二、关于逾期办证：1、该涉案房屋实际交房时间为2014年9月12日，收房手续已经明确约定：交房办理一经完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任。2、（1）就本案诉讼时效，购房人要求支付逾期办证违约金，诉讼时效应当按照普通诉讼时效统一计算，适用两年的诉讼时效；本案交房时间2014年6月30日加90日是2014年9月30日，起算时效从2014年9月30日至2016年9月30日止，在此期间原告没来向被告主张权利，时效利益丧失，开发商不应当承担逾期办证违约金的支付赔偿责任。后两年的时效起算点应从2016年9月30日起至开发商具备办证条件止承担违约金；（2）原告提出诉求没有超过诉讼时效，没有主张权利证据，要求原告方提出诉讼时效没有经过的证据。3、涉案房屋2014年6月14日已经使用，原告已就涉案房屋与第三方宿迁奥莱商业经营管理有限公司签订《宿迁国际购物公园委托经营管理合同》，合同约定经营管理期限为10年，原告同意商铺前三年产生的收益全额转为弥补奥莱公司的前期投入。从第四年开始即2016年12月28日起相关收益将根据《委托经营合同》的约定支付给原告。原告对涉案房屋已经获取收益，原被告订立合同期望的经济利益已经实现。4、原告没有实际损失，也不能证明其有实际损失，涉案贷款房不能融资且其有收益，开发商延期办证没有实际影响。5、本案的违约金过高应当调整降低。综上：请求法院依法判决。
本院经审理认定事实如下：原告胡中强和被告恒开公司于2013年1月18日签订商品房买卖合同一份，由原告购买被告开发建设的宿迁国际购物公园第1#A区第1-2单元2层1-2-059号商铺，房屋总价款360000元。买受人于2013年1月18日前已付清首付款180000元，余款18万元于2013年1月23日前办理银行按揭手续；出卖人应当在2014年6月30日之前将具备以下条件的商品房交付买受人使用，住宅项目应符合……，非住宅项目经综合验收合格，取得竣工验收备案表；出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人，逾期超过30日后买受人有权利解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之三违约金……。同时约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之三违约金……。合同签订后，原告支付房款360000元，被告于2014年9月12日向原告交付房屋并签订交房手续书，该交房手续书尾部有小于正常字号的“特别提醒：交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”内容。同日，被告向原告出具不动产统一发票记载的金额为361684元。原告接收房屋前即2014年6月14日就与案外人宿迁奥莱商业经营管理有限公司签订委托经营管理合同，将其购买的涉案商铺委托该公司统一使用和管理，合同约定经营管理期限为10年，自2013年12月28日起算。截至本案开庭审理之日，该房屋所属建设项目未取得竣工验收备案表，被告亦未将涉案房屋办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，导致原告未取得房产权属证书。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应按照合同约定全面履行各自的义务；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原告依约付清房款，被告未在约定期限内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，存在违约行为，其应对此承担约定的违约责任。被告关于因“特别提醒”的约定被告无须向原告承担违约责任的抗辩意见，因该“特别提醒”内容涉及到原告的切身利益，但被告在交房手续书中未将该提醒以大字号标注或放在醒目位置起到提醒原告的作用，而是将至关重要的提醒以小于正常内容的字号置于原告签名的下部，放在交房手续书内容的最尾部，且原告陈述对于该内容并不知情，被告亦未能提供证据证实其将“特别提醒”的内容专门告知了原告，故本院认为该“特别提醒”不能作为免除被告承担违约责任的约定，对被告的该抗辩意见本院不予采纳。被告关于从2014年9月30日至2016年9月30日期间原告未向被告主张权利，此期间诉讼时效已过的抗辩意见，因被告自本案庭审结束之时就涉案房屋仍未取得竣工验收备案表亦未将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，被告存在逾期办证的违约行为，该违约行为系一直持续的状态，且原告提供了证人证实其多次找被告协商交房及办证等相关情况，故本院认为此期间的诉讼时效并未经过，被告的该抗辩意见本院不予采纳。被告关于原告没有实际损失，违约金约定过高需要调整的抗辩意见，因该违约金条款系双方自愿约定、真实有效，亦不违反相关法律法规的规定，且双方并未约定违约金应该调整的事项，故为了维护合同当事人的意思自治，本院对该违约金不予调整，将按照双方的合同约定予以支持，对被告的该抗辩意见不予采纳。关于原告要求被告以360000元为基数，按每日万分之三自2014年10月1日至原告取得产权证书之日止支付逾期办证违约金的诉讼请求，因双方合同约定涉案房屋交房日期为2014年6月30日前，同时约定逾期办证违约金自该商品房交付使用后第91日起开始计算，故原告的诉讼请求不违反约定，本院将自2014年10月1日起至原告实际取得房产权属证书之日止按照日万分之三的标准支持原告的逾期办证违约金。另原告自愿撤回要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，系其对自身权利的处分，不违反相关法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告恒开投资发展宿迁有限公司于本判决生效后十日内向原告胡中强支付逾期办证违约金（以360000元为基数，自2014年10月1日起至原告实际取得房产权属证书之日止按每日万分之三计算）。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1258元，由被告恒开投资发展宿迁有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。
审判员 陆文婷
二〇一七年十月十七日
书记员 郑 锦