中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2017）最高法民终664号
上诉人（原审被告）：中森华投资集团有限公司。住所地湖北省武汉市江岸区车站路***号。
法定代表人：郑巨云，该公司董事局主席。
委托诉讼代理人：鲁卫红，湖北谦顺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘聪，湖北谦顺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：湖北徐东（集团）股份有限公司。住所地湖北省武汉市洪山区友谊大道***号时尚欧洲*栋********室。
法定代表人：徐辉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：卢胜兰，湖北英达律师事务所律师。
湖北徐东（集团）股份有限公司（以下简称徐东公司）因与中森华投资集团有限公司（以下简称中森华集团公司）、武汉中森华世纪房地产开发有限公司（以下简称中森华世纪公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，湖北省高级人民法院于2017年6月21日作出（2014）鄂民一初字第00025号民事判决，中森华集团公司不服，提出上诉。本院立案后依法组成合议庭，于2017年11月9日公开开庭审理了本案。中森华集团公司的委托诉讼代理人鲁卫红、刘聪，徐东公司的委托诉讼代理人卢胜兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中森华集团公司提出上诉，请求二审法院依法撤销一审判决第三项，驳回徐东公司的该项诉讼请求；并判令本案的一、二审诉讼费用均由徐东公司承担。具体上诉理由为：本案案由为合资合作开发房地产纠纷，而徐东公司一审中所提出的具体诉讼请求与合资合作开发房地产非同一法律关系，一审法院一并审理不符合一案一审原则，导致作出错误判决。一、徐东公司提出的返还购房款6000万元及利息的诉请系房屋买卖合同法律关系，与本案合资合作开发房地产合同纠纷不是同一法律关系，以上6000万元实际上由徐东公司的原党支部书记徐世祥以及现任董事长徐辉非法骗取，中森华集团公司并未实际收取6000万元购房款，不应承担返还该款项的责任。中森华集团公司已就该犯罪事实向公安机关报案，公安机关出具了《受案回执》。根据“先刑后民”的审判原则，一审法院应中止本案审理，待刑事案件终结后再恢复审理，或者是在本案中不予处理，以避免出现事实认定上的错误。二、徐东公司提出的支付逾期交付产业用地内15000平方米商业铺面的赔偿金，以及支付经营损失632835元、26名待业员工补偿费1312900元及杨园菜场营业损失补偿款23万元共计2175735元的诉请与本案合资合作开发房地产合同纠纷并非同一法律关系，不应在本案中一并审理。且职工补偿费直接的权利人应是员工，而非徐东公司，徐东公司也没有提供将补偿款项交给员工相应证据。三、徐东公司要求中森华集团公司偿还借款及垫付款的诉请系民间借贷或债权债务法律关系，与本案合资合作开发房地产合同纠纷并非同一法律关系，且以上借款或垫付款金额是否属实、借款或垫付关系是否成立，部分存在争议，应由徐东公司另案主张，不应在本案中一并审理。四、徐东公司要求在3亿元范围内对中森华集团公司持有武汉长江航运中心实业有限公司15%股权享有优先受偿权的诉请，因所设立的股权质押期限已过，徐东公司已丧失优先受偿权，且双方有关股权质押协议中已明确约定质押范围，一审判项受偿范围超出约定质押范围；另外徐东公司所要求优先受偿的款项与本案也不是同一法律关系。五、徐东公司所主张的垫付款项以及对武汉长江航运中心实业有限公司15%股权享有优先受偿权的诉请，涉及到款项是否成立、是否影响到案外人的权利。中森华集团公司申请一审追加相关利害关系人参加诉讼，而一审法院未依法追加，以致于该部分事实未能核实清楚。上诉人中森华集团公司因无力承担全案上诉费用，故仅请求撤销一审判决第三项，但一审其他判项损害徐东村集体及徐东村村民权益，符合一审判决损害社会公共利益或他人合法权益情形，故二审应对本案全面审理。
徐东公司答辩称：本案一审判决所涉及的七项内容总金额为1.3亿多元，中森华集团公司仅对判决第三项217万余元的拆迁补偿费不服提出上诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本案二审审查的范围应该就是关于拆迁补偿的各项损失2175735元是否存在事实依据，适用法律是否正确，是否应当支付。但中森华集团公司上诉理由却超越该上诉请求，故二审应当仅对上诉请求涉及的事实与法律予以审理，对于其他判决内容因并没有上诉，应不予审查。关于一审判决第三项涉及的拆迁补偿费用问题，双方签订了拆迁补偿协议，拆迁补偿协议是《联合开发合同》的组成部分，中森华集团公司认为不属于同一法律关系不成立，且协议的内容合理合法，依法应当予以维持。除对中森华集团公司请求撤销判决的第三项的上诉请求外，关于该判决的其他内容，徐东公司与中森华集团公司之间为了徐东村的开发，签订了《联合开发合同》约定：“徐东公司同意中森华集团以徐东公司的名义参加土地招拍挂，缴纳相关的全部费用后取得徐东村“城中村”改造的开发土地使用权。中森华集团对取得使用权的土地进行全部的拆迁、还建、开发，承担徐东村“城中村”改造所需的全部费用”。本案的所有纠纷均是基于《联合开发合同》这一主合同关系引起，依法可以在一个案件中予以审理。在实际履行合同的过程中，双方当事人签订的多份拆迁补偿协议，不仅在形式上约定“根据《联合开发合同》及相关协议，就乙方拆除甲方房产后的补偿达成协议”等内容，而且协议的内容也是为了履行联合开发合同约定的拆迁还建义务。多份拆迁补偿协议均属于联合开发合同的从合同，不存在不属于同一法律关系的问题。合作开发房地产合同关系是徐东公司与中森华集团公司之间的主合同关系，为了该主合同的履行，双方又签订了系列从合同。且为保证徐东公司的权益，对于中森华集团对徐东公司所负的全部义务（包括联合开发合同中约定的还建、开发、及对徐东公司所负的债务），中森华集团以其持有的武汉长江航运中心实业有限公司15%股权（7500万股）在叁亿元范围内提供质押担保，并在工商行政管理部门办理了股权质押登记手续。所以本案中徐东公司对被担保的债权（即本案的全部诉讼请求包括拆迁补偿款及房屋不能交付的赔偿金、为了工程的顺利完工所发生的借款及垫付的工程款），可以在一个案件中处理，且均是基于《联合开发合同》这一主合同关系产生的，徐东公司对所质押的股权有优先受偿权。质押期限届满前，徐东公司依法向法院起诉并查封了该股权，股权质押期限届满并不影响徐东公司优先受偿权的行使。
徐东公司向一审诉请：1、中森华集团公司支付各项补偿款、赔偿款并按同期银行贷款利率赔偿利息损失直至偿还完毕之日止。共计金额7939785元。（1）依据《联合开发合同》约定，从2013年2月1日起至2015年7月31日止支付逾期交付产业用地内15000平方商业铺面的赔偿金450万元，并从2015年8月1日开始每月给付15万元赔偿金直至15000平方的商铺交付止。（2）依据《徐东村十二层综合楼转让协议》约定，支付拖欠的2014年2月1日起至2015年7月31日10名待业员工补偿费为216000元（12000元/月×18月）。（3）依据《徐东村十二层综合楼商铺的转让协议（二）》的约定，支付2013年8月1日至2015年7月31日的经营损失632835元。（4）依据《徐东村综合改造集体企业拆迁补偿协议》约定，支付拖欠的2014年1月1日起至2015年7月31日45名待业员工补偿费为1026000元（54000元/月×19月）。（5）依据《徐东杨园集贸市场拆迁补偿协议》约定，支付截至2015年7月31日拖欠的26名待业员工补偿费1312900元（69100元/月×19月）及杨园菜场营业损失补偿款23万。2、判令返还购房款6000万元（因《联合开发合同》解除后《购房合同》不能履行），并按年息18%的标准支付2013年10月1日起至该款实际履行完毕之日止的利息。3、判令立即偿还借款1272万元（土地解押款），按月息1.5%支付2014年8月11日-2014年12月10日的利息，并从2014年12月11日开始按同期银行贷款最高利率四倍支付利息直至偿还完毕之日止。4、判令立即偿还借款200万元（消防工程款），按月息1.5%支付2014年8月19日-2014年12月19日的利息，并从2014年12月20日开始按同期银行贷款最高利率四倍支付利息直至偿还完毕之日止。5、判令立即支付垫付的消防款200万元，因还建楼项目垫付给武汉市和安建筑劳务有限公司工程款1200万元，垫付的涂料款90万元及脚手架租赁费用30万元，并按同期银行贷款利率赔偿损失。6、对于中森华集团公司所欠债务，依法确认徐东公司在人民币叁亿元范围内对中森华集团公司持有武汉长江航运中心实业有限公司15%股权享有优先受偿权。7、本案的诉讼费用由中森华集团公司承担。
一审法院经审理查明：2010年2月9日，徐东公司与中森华集团公司就徐东村“城中村”综合改造合作事宜签订《联合开发合同》，约定：一、土地招拍挂与置换：1、徐东村“城中村”综合改造的土地必须经武汉市土地交易中心按照法定程序进行招、拍、挂。甲方（徐东公司）同意乙方（中森华集团公司）以甲方的名义参加招、拍、挂，缴纳相关的全部费用后取得徐东“城中村”改造的开发土地使用权。乙方（中森华集团公司）对取得土地使用权的上述土地按照武汉市国土资源和规划局批准的规划条件进行全部的拆迁、还建、开发，并承担徐东村“城中村”改造过程中造成的各种责任和后果。甲方（徐东公司）协助乙方全面完成徐东村村湾改造任务，除本合同及相关合同确定的所得利益外，甲方（徐东公司）在徐东村“城中村”改造中不需要投入任何资金，也不承担因乙方（中森华集团公司）造成的任何责任和费用。2、乙方同意承担以甲方名义参加上述土地交易摘牌过程中所发生的全部费用，及承担上述土地开发和徐东村“城中村”综合改造的全部费用。3、规划建设地点位于武汉市洪山区徐东村，规划地块分为3项（即还建用地、开发用地、产业用地），合计规划改造总用地面积约272.3亩（开发用地139亩，还建用地103.6亩，产业用地29.7亩，以上面积含代征地，以最后实测面积为准），具体范围见武汉市规划局下达的规划土地利用条件。二、开发与建设：由乙方与被拆迁户签订《房屋拆迁安置补偿协议书》并交给甲方备案，乙方按照达成的《徐东村综合改造拆迁补偿安置实施方案》标准支付拆迁安置和补偿。双方共同推动徐东村综合改造工作快速、有序、稳定、和谐进行。联合项目的开发及建设由乙方完全按照市场规律进行。三、甲方所得利益：1、商业铺面：乙方在实施本项目开发工作中应保证在K1开发地块上杨园路至友谊大道段自东向西方向将15000平方米商业铺面无偿划归甲方，该商铺面积应为地上壹至叁层垂直整体分割。在产业用地上将15000平方米商业铺面无偿划归甲方，该商铺面积应为地上壹至叁层垂直整体分割。一层商铺面积的具体方位，在政府规划部门批准实施徐东“城中村”规划设计方案后，甲乙双方再根据设计图纸在上述原则下以补充合同方式确定。2、甲方所得商业铺面的两权证证书由乙方办理，甲方予以协助和配合。办证所需费用按政策规定由甲、乙双方各自承担。3、除本合同确定甲方所得的利益外，乙方不再向甲方支付其他费用（但乙方向甲方缴纳的履约保证金和因乙方违约应赔偿甲方的损失及其他赔偿金等除外）。同时，甲方亦不承担整个徐东村“城中村”综合改造项目中所发生的任何税费，所有建设中由发生的税费以及因解决拆迁或其他纠纷提起的争议、诉讼所产生的所有费用及责任均由乙方承担。四、资金管理：因乙方未能还本付息，未能按时保质交房或还建拆迁住房及相关工程建设中引起的纠纷全部由乙方处理并承担法律后果，由此给甲方造成的经济损失，全部由乙方对甲方进行赔偿。五、改造期限：1、联合开发土地摘牌后60日内，乙方负责以甲方的名义办妥《拆迁许可证》。2、甲方协助配合乙方办理《国有土地使用权证》、《建设项目规划许可证》等相关手续。3、乙方按照集中拆迁的原则，自办妥首批《房屋拆迁许可证》之日起36个月内完成还建任务，并将产业项目内15000平方米商业面铺交付甲方；乙方自办妥首批《房屋拆迁许可证》之日起60个月内完成全部徐东村“城中村”综合改造工作，并将K1开发地块15000平方米商业面铺交付甲方。乙方逾期不能完成阶段开发任务，甲方有权单方解除合同，并根据解除合同的时间要求乙方承担违约责任。4、除不可抗力因素外，若乙方逾期向甲方交付30000平方米商品和其他房产，则按应交付商铺和房屋的建筑面积以人民币10元/每月/m2的标准对甲方进行赔偿，直至乙方实际交付之日止。期间甲方保留单方解除合同的权利。该合同还对资金管理、违约责任及其他内容予以约定。
2010年12月，徐东公司与中森华集团公司签订《关于组建子公司有关事宜的协议》，双方依据该协议成立了中森华世纪公司作为项目公司负责徐东村城中村改造项目。徐东村的规划地块也以招、拍、挂方式登记到中森华世纪公司名下。
2010年2月2日，中森华集团公司与武汉旭昌房屋拆迁有限公司（以下简称旭昌公司）签订《徐东村综合改造拆迁合作协议书》，约定旭昌公司严格按照中森华集团公司批准《徐东村拆迁安置实施方案》和《拆迁工作任务计划书》按期完成全部拆迁工作。2010年9月21日，武汉市城中村整村拆除验收小组对徐东村进行了整村拆除验收。2011年1月8日，武汉市人民政府重点工程督查协调办公室确认洪山区徐东村完成整村拆除时间是2011年1月。2011年5月18日，中森华世纪公司与福建中森建设有限公司签订《工程总承包施工合同》。
2011年1月18日，徐东村村民委员会与中森华集团公司签订了《徐东村十二层综合楼转让协议》，约定：就甲方（徐东村村民委员会）转让徐东村肖家墩十二层综合楼给乙方（中森华集团公司）相关事宜达成如下事项：双方同意，在徐东村综合改造项目用地在武汉市土地出让中心挂牌交易完成后，甲方将位于徐东村肖家墩十二层综合楼三层以上共计96套房屋，约9500㎡的住宅面积（具体面积以双方核准的实测面积为准）按成本价2300元/㎡，总价款按实测面积×成本价转让给乙方。对因乙方整修综合楼而待业的10名甲方员工（或股民），从2011年2月1日起至徐东村“城中村”综合改造还建小区物业公司正式收费当月止，由乙方将按照人民币1200元/月/名待业员工（或股民）的补偿标准支付给甲方，由甲方负责向待业员工（或股民）发放。该协议为甲乙双方《联合开发合同》的组成文件。从2011年2月1日至2014年1月31日中森华世纪公司按每月12000元的标准，以转账的方式于2012年2月28日向和平乡徐东村转账144000元，2012年5月4日向和平乡徐东村转账296000元、2013年4月1日支付144000元，以上补偿费共计432000元由徐东公司向中森华集团公司开具了三份收款收据，约定收到了2011年2月1日2014年2月1日十二层楼员工补偿费。
2011年8月18日，徐东公司与中森华集团公司签订《徐东村十二层综合楼商铺的转让协议（二）》，就乙方（中森华集团公司）收购甲方（徐东公司）十二层综合楼商铺房后补偿给甲方的经营损失达成以下协议：乙方除在徐东村十二层综合楼原址重建后向甲方无偿还建不低于2400㎡的商铺用房和不低于110㎡的办公用房一套外，还要承担甲方从本协议生效后至2014年7月31日之间的经营损失，具体金额如下：2011年8月1日至2012年7月31日缴纳28万元；2012年8月1日至2013年7月31日缴纳29.4万；2013年8月1日至2014年7月31日缴纳30.87万元。乙方若在2014年7月31日之前没有向甲方交房，则从2014年8月1日起乙方按照每年30.87万元递增5％后的金额向甲方继续交款（每年在前一年总金额上递增5％）。以上缴款由乙方按季度支付，由乙方在每季度的第一个月前七日内支付给甲方。中森华集团公司实际支付了2011年8月1日至2012年7月31日12层楼商铺经营损失补偿款28万元，2012年8月1日至2013年7月31日12层楼商铺经营损失补偿款29.4万元，此后未再给付。拖欠2013年8月1日至2014年7月31日12层楼商铺经营损失补偿款30.87万元。
2011年2月18日，徐东村村民委员会与中森华集团公司签订《徐东村综合改造集体企业拆迁补偿协议》，双方就徐东村综合改造集体房屋拆迁补偿事宜达成以下协议：一、双方同意，由乙方按照武汉市房屋拆迁集体企业拆迁650元/㎡的补偿标准，向甲方支付徐东村综合改造范围内徐东预制厂、徐东蔬菜配送中心、徐东菜市场等集体企业经营面积的拆迁补偿，共计18000㎡，价款为人民币壹仟壹佰柒拾万元整。二、乙方在本协议签订后7日内将上述房产的全部拆迁补偿款汇入甲方指定账户。甲方收到乙方拆迁补偿款项后，即组织开展集体企业的腾退工作，并争取在2011年4月20日前腾退完毕，将上述房产移交给乙方。三、双方确定，对因乙方拆除甲方集体企业而待业的45名甲方员工（或股民），从2011年2月1日起至乙方将徐东村“城中村”综合改造甲方应得的全部商铺交付甲方当月止，由乙方将按照人民币1200元/月/名待业员工（或股民）的补偿标准支付给甲方，由甲方负责向待业员工（或股民）发放。四、本协议为甲乙双方《联系开发合同》的组成文件。
从2011年2月1日至2013年12月31日中森华集团公司实际给付徐东公司45名待业员工补偿款共计189万元。2011年3月24日徐东公司向中森华集团公司出具了2011年2月1日至2011年12月31日期间594000元收据（45人×1200元/人/月×11月），2012年2月7日徐东公司向中森华集团公司出具了2012年期间648000元补偿款收据（45人×1200元/人/月×12月），2013年1月14日徐东公司向中森华集团公司出具了2013年期间648000元补偿款收据（45人×1200元/人/月×12月）。对于2014年1月1日之后的45名集团企业员工失业补偿款中森华集团公司未支付。
2012年9月1日，徐东公司与中森华集团公司签订《徐东杨园集贸市场拆迁补偿协议》，就乙方（中森华集团公司）拆除甲方（徐东公司）徐东杨园集贸市场涉及到的补偿事宜双方达成以下协议：一、由乙方出资对杨园市场进行拆迁,并对该地块所涉及到的房屋和人员进行相应的安置补偿。二、乙方在拆除杨园市场地块地上附属物后，由乙方在该地块进行规划建设，该地块设计必须取得政府规划部门的批准，同时该设计也必须取得甲方的书面同意方可施工建设。三、乙方完成上述地块建设后，将该地块地上壹层至叁层（或地上壹层至贰层）商业门面共计2200㎡整体垂直分割无偿给甲方，并办理好两证给甲方（其中办证费用由甲乙双方按照相关规定支付）。若该门面设计为两层，同样按壹至两层整体垂直分割（具体的分割待设计图纸确定后双方再按上述原则具体分割）。四、乙方对甲方在杨园市场的26人进行货币补偿安置：其中经理1人，按照人民币4000元/月，副经理2人按照3800元/月/人，其余23人按照2500元/月/人进行补偿，以上每个人的补偿均包含医保、社保。上述补偿的货币由乙方交给甲方，甲方再给上述26人逐人发放。五、乙方向甲方缴纳因拆除杨园市场造成的营业损失，按照每年12万元人民币计算。六、乙方对甲方上述人员及经营损失的补偿期限从签订本协议当月开始计算，共补偿30个月。七、乙方若超过30个月，还未能将上述2200㎡商业门面交给甲方，则本协议第四、第五条约定的补偿标准顺延，直至乙方将门面交给甲方为止。从2011年2月1日至2013年12月31日中森华集团公司实际给付徐东公司26名待业员工补偿款829200元，从2012年9月1至2013年8月31日中森华集团公司实际给付徐东公司因杨园市场拆除造成的营业损失12万元，此后未再给付。
2011年1月4日，徐东公司与中森华集团公司及中森华世纪公司签订《购房合同》，就乙方（徐东公司）购买甲方（中森华集团公司）在联合开发项目中所得房产有关事宜达成如下条款：一、购买房产位置：甲方（中森华集团公司）同意将与乙方（徐东公司）《联合开发合同》中约定所得的K1地块上10000平方米的商业铺面（地上1-3层垂直整体分割）卖给乙方。以上商铺面积的具体方位，在武汉市国土资源和规划局批准规划设计方案后7日内，由双方根据设计图纸加以确定，并将该图纸作为本合同的附件。二、购买房产价款：双方约定购买房产总面积10000平方米，均价每平方米6000元，总价款为6000万元。三、购房价款支付：双方约定，本合同生效后2日内，乙方一次性将全部款项划入丙方（中森华世纪公司）账户。四、交房日期：双方预定甲丙方交房期限为购房款到丙方账户之日起5年内。因交房时间较长，甲乙双方约定：（1）自乙方将6000万元购房款划出至丙方账户之日起，甲方按照年息18%的利率向乙方支付资金使用费，并按季度向乙方支付（在每个季度初七日内支付）。（2）甲丙方若逾期交房，则乙方有权单方解除本合同。但在未解除本合同的情况下，甲方仍应按照年息18%的利率向乙方支付资金使用费，并按季度向乙方支付，直至甲丙方实际交付房产之日止。若甲方提出解除本合同，必须征得乙方同意，并在收到乙方书面解除合同通知后3日内，双倍返还乙方支付的购房总价款。（3）若甲方未能按时向乙方支付年息18%的资金使用费，则乙方可直接单方从甲乙双方控制的丙方账户上，划拨当期应付资金使用费。（4）若因甲乙双方合作的《徐东村“城中村”综合改造联合开发合同》无法继续履行，则在双方终止该合同后3个月内，甲方将乙方支付的购买本合同中房产的6000万元返还乙方。五、各方确定，乙方购买房产的《房屋产权证》、《国有土地使用权证》由甲、丙方办理，办证所需费用按规定由各方承担。徐东公司以转账方式向中森华集团公司支付6000万元，2011年1月4日，中森华集团公司向徐东公司出具收到6000万元的《收据》，收款事由为借款。2011年1月4日、2011年4月2日、2011年7月11日、2011年10月9日、2012年2月7日、2012年5月3日、2012年7月4日、2012年10月16日、2013年1月11日，2013年4月1日、2013年7月3日，徐东公司向中森华集团公司分别出具收到利息270万元的收据，共收到的利息为2970万元，收取标准为每月90万元（月利率1.5%×6000万元）。从2013年10月1日开始中森华集团公司停止支付利息。
2013年11月15日，徐东公司与中森华集团公司签订《协议书》，约定：鉴于乙方（徐东公司）拥有对甲方（中森华集团公司）的合法债权，为保证乙方债权得以顺利清偿，甲乙双方经协商一致，现就债权债务担保事宜达成协议如下，以资双方共同遵守。一、甲方自愿以自己持有的武汉长江航运中心实业有限公司15%的股权设定质押，以作为其对乙方所欠人民币6000万元债权本金及利息的还款保证和在洪山区徐东村城中村改造项目中还建给乙方30000平方米商铺（其中在徐东村K1地块15000平方米商铺和C地块15000平方米商铺）及完成并交付乙方23万平方米（H1地块）还建房的履约保证。二、甲方所欠乙方人民币6000万元债务本金及利息清偿完毕和洪山区徐东村城中村改造项目地块中还建给乙方30000平方米商铺（同上）及23万平方米还建房交付给乙方后，乙方应配合甲方办理质押解押手续。
2013年11月15日，徐东公司与中森华集团公司签订《股权质押合同》，约定：甲方（中森华集团公司）自愿提供自己所持有武汉长江航运中心实业有限公司的7500万股，占比15%的股权设定担保，以作为其对乙方（徐东公司）所欠人民币叁亿元债务的还款保证。本合同项下的质押担保范围为债权本金及利息。质押时间自2013年11月16日至2014年05月17日，期限6个月。质权与债务同时存在，甲方债务清偿完毕后，质权才消灭。本合同签订后，甲方应于乙方到质押登记机关办理质物登记手续。2013年11月18日双方到武汉市工商行政管理局江汉分局办理了股权出质登记手续，质权登记编号为2013001970；出质股权所在公司为武汉长江航运中心实业有限公司；出质股权数额为人民币7500万元，出质人为中森华集团公司；质权人为徐东公司，质权自登记之日起设立。
2014年8月11日，徐东公司与中森华集团公司及中森华世纪公司签订《借款合同》，合同约定：中森华集团公司及中森华世纪公司向徐东公司借款，借款金额为人民币壹仟贰佰柒拾贰万元整(1272万元)，借款期限为2014年8月11日至2014年12月10日止（共四个月），利息按1.5%/月计算。期满后，乙方（中森华集团公司）及丙方（中森华世纪公司）必须及时归还甲方（徐东公司）资金。如乙方、丙方不能在2014年12月10日借款到期日后还款，则按照逾期每天按借款金额的千分之一向甲方支付违约金。
2014年8月11日，中森华集团公司向徐东公司出具《委托付款函》，内容为：我司于2014年8月11日向你司借款人民币1272万元（人民币壹仟贰佰柒拾贰万元整），兹委托你司将该款项直接支付至以下账户。户名：武汉中汇欣商贸有限公司；开户行：平安银行江汉支行；账号：11×××03。2014年8月12日，徐东公司以转账方式向中森华集团公司委托的收款人转账1272万元，中森华集团公司向徐东公司出具了1272万元收据，收款事由为借款（K2、K3土地证解押）。
2014年8月19日，徐东公司与中森华集团公司签订《借款合同》，约定中森华集团公司向徐东公司借款贰佰万元整，用于支付徐东村H1地块还建楼消防工程款。借款期限为2014年8月19日至2014年12月18日止（共四个月），利息按1.5%/月计算。违约责任为如乙方（中森华集团公司）不能按合同如期还款，逾期应每天按借款金额的千分之一向甲方（徐东公司）支付违约金。2014年8月20日，徐东公司向消防单位湖北红大消防工程有限公司转账200万元，该公司向徐东公司出具200万元收据，收款事由为徐东还建消防工程进度款。
2014年8月22日，徐东公司向中森华集团公司出具《解除合同通知书》，该通知书的内容为：武汉市洪山区徐东村“城中村”综合改造项目自2012年9月份起就处于停滞状态，且中森华集团公司没有采取积极手段推动项目重启，反而还借项目名义对外频繁举债，所获数亿资金并未用于项目建设。目前，改造项目全部地块因贵司的巨额负债而被多家法院先后查封，停滞局面日益加剧，大批还建村民因未能及时获取还建房的多次上访，施工单位纷纷上门索要工程欠款，各种矛盾不断交织、激化，还有进一步扩大的趋势。鉴于中森华集团公司的严重违约行为以及该行为所产生的严重后果，双方的合作目的已难以实现。根据上述《联合开发合同》第五条、第七条的有关约定，以及《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的相关规定，徐东公司正式提出解除上述《联合开发合同》；并在提出解除《联合开发合同》的同时，还提出以下几点意见：一、为妥善解决《联合开发合同》被解除后的善后事宜，避免矛盾激化，防止损失扩大，维护合作利益，武汉中森华世纪房地产开发有限公司的全部印鉴（包括公章、合同专用章、法定代表人章、财务专用章等）均由我司保管，贵司应积极配合。二、双方共同委托审计机构，对合作项目进行审计，审计内容应包括合作项目已履行的情况、具体债权债务、继续履行的资金投入等等。三、贵司在对合作项目具体操盘期间所发生的债务以及相关责任均应由贵司负担。该解除合同通知书以ＥＭＳ方式于2014年8月29日邮寄给中森华集团公司。中森华集团公司门卫于2014年8月30日收到。
另查明：2014年11月7日徐东公司依据中森华世纪公司与湖北红大消防工程有限公司签订的《徐东村还建小区一（Ｈ1）消防工程施工合同》向湖北红大消防工程有限公司支付消防进度款200万元。
2014年12月3日，武汉市和安建筑劳务有限公司向徐东公司提交《申请垫付工程款的报告》，以承建徐东H1还建楼项目期间，中森华集团公司及中森华世纪公司无能力支付工程款，已拖欠几千万材料款及农民工工资为由，申请解决工程款2000万元，否则还建楼工程只能停工。且2014年4月28日中森华世纪公司与武汉市和安建筑劳务有限公司就徐东H1还建楼工程的1#-8#楼项目签订《协议书》，约定由武汉市和安建筑劳务有限公司施工。2015年1月14日，武汉市和安建筑劳务有限公司向徐东公司出具《委托支付函》，委托徐东公司将1200万元的材料款支付给武汉鑫锐鼎土石方工程有限公司，约定该公司收到款后即视为武汉市和安建筑劳务有限公司收到。2015年1月14日，徐东公司委托武汉玖润徐东物资有限公司向收款单位武汉鑫锐鼎土石方工程有限公司汇款1200万元。
2014年11月10日，徐东公司向武汉爱的商贸有限公司支付涂料款90万元。2014年11月24日，徐东公司向武汉市德永晟贸易有限公司为H1还建楼支付脚手架工程款30万元。
2015年3月20日，中森华世纪公司召开股东会，形成一份《股东会决议》，载明：一、为解决还建楼项目建设资金，尽快向徐东村拆迁户交付还建房屋，到会股东一致同意将徐东村改造项目中K2/K3项目以4.5亿元的价格转让给武汉房地产开发集团徐东新城项目有限公司。二、会议审查通过了《项目转让合同》和《补充协议》的内容，并决定委托李红军、丁启明具体办理签约手续，股东各方积极配合。三、为弥补徐东村还建房和徐东村集体商业门面建设资金不足，会议决定由李红军、程方明、丁启明组成销售专班，以中森华世纪公司的名义对外销售C2项目房产，所得资金在满足高品建设集团公司工程价款、徐东村村民1-9号楼还建房建设资金、徐东村集体预留商业门面建设资金，以及中森华集团公司因徐东项目建设对徐东公司的欠款等资金后，下余部分，由中森华世纪公司依照公司法的有关规定处分。股东代表郑巨云、徐辉在《股东会决议》上签字。
2015年3月25日，中森华世纪公司与武汉房地产开发集团徐东新城项目有限公司签订《项目转让合同》。
2015年7月3日，徐东公司与中森华集团公司签订《股东合作协议书》，该协议书载明：鉴于：1、股东中森华集团公司特别委托丁启明先生作为该公司特别授权代表，配合徐东公司，以中森华世纪公司名义，继续完成城中村改造任务；2、股东徐东公司确认中森华集团公司对丁启明先生的特别授权，愿与丁启明先生通力合作，加快还建项目施工进度，交付还建房；3、股东中森华集团公司办妥配合湖北省武汉市洪山区人民法院三案件，湖北省高级人民法院民一庭债权一案件审理的有关手续已经完成。由于中森华集团公司不能提供资金，中森华世纪公司徐东项目已全面停工。经股东徐东公司多方努力协调，还建楼项目得以继续施工。为配合徐东公司的工作，完成徐东改造项目确定任务，完成还建楼的交付，清偿施工单位工程价款和对债权人的债务，股东双方经协商，达成协议条款如下：一、双方确定，在徐东村城中村综合改造项目规定的徐东拆迁还建房23万方还建房产、徐东村集体3万方还建商铺和4710平米房产（办公面积100平米），以及中森华世纪公司应偿还徐东公司的欠款得到落实前，项目公司的日常工作由股东徐东公司主持，丁启明先生代表股东中森华集团公司予以积极配合。五、双方同意，在原徐东582户业主的23万方还建房产、原徐东集体3万方还建商铺，4710平米还建房产以及徐东公司对中森华世纪公司的债权得到实现后，徐东公司即将持有中森华世纪公司51%的股权无偿转让给丁启明持有，并协助办理。同时，将中森华世纪公司开发经营权移交给中森华世纪公司股东和董事会。
2016年2月15日，本案中的K1地块被湖北省武汉市中级人民法院在执行（2016）鄂01执903号一案中予以拍卖。
2017年1月21日，武汉仲裁委员会对申请人徐东公司与被申请人中森华世纪公司案作出（2017）武仲裁字第65号裁决书。该裁决书认定，徐东公司、中森华世纪公司及中森华集团公司于2016年12月29日签订《协议书》一份，内容如下：一、徐东公司为电力供电配套工程代垫款项26638530元；2014年5月5日，徐东公司与国网湖北省电力公司武汉供电公司签订了一份《新建住宅供电配套工程合同》，为履行该合同，徐东公司为中森华世纪公司代垫款项26638530元。二、徐东公司为专变供电工程和配电房土建工程代垫款项16964344.4元。2015年8月20日，徐东公司与武汉中科科能电器有限公司签订了一份《专变供电工程协议》，为履行该合同，徐东公司为中森华世纪公司代垫款项13984344.4元。2015年7月8日，徐东公司与武汉中科科能电器有限公司签订了一份《配电房土建工程协议》，为履行该合同，徐东公司为中森华世纪公司代垫款项2980000元。三、徐东公司代中森华世纪公司向武汉筑博建筑规划设计咨询有限公司支付供电设计费款项150000元。四、徐东公司为专变低压电气安装工程代垫款项16000000元；2015年5月27日，徐东公司与中森华世纪公司共同作为发包方与南通五建建设工程有限公司签订了一份《徐东H1项目专变低压电气安装工程合同》，为履行该合同，徐东公司为中森华世纪公司代垫款项16000000元。五、徐东公司为供水工程和自来水管道改道敷设工程代垫款项7198760元。2015年1月30日，徐东公司与武汉德润洪昌水务工程有限公司签订了一份《供水工程施工合同》，为履行该合同，徐东公司为中森华世纪公司代垫款项6957000元；2015年11月6日，徐东公司与武汉德润洪昌水务工程有限公司签订了一份《承包协议》，为履行该合同，徐东公司向中森华世纪公司代垫款项241760元。六、徐东公司为天然气管道供应工程代垫款项4526400元；2015年5月5日，徐东公司与武汉市天然气有限公司签订了一份《燃气工程建设施工委托合同》，为履行该合同，徐东公司为中森华世纪公司代垫款项4526400元。七、徐东公司代垫电梯款12979200元；2014年8月5日，徐东公司与上海三菱电梯有限公司签订了一份《产品买卖合同》，为履行该合同，徐东公司为中森华世纪公司代垫款项12979200元。八、徐东公司为中森华世纪公司代垫2014年7月至2016年3月安置过渡费54575468.12元。九、徐东公司代垫利息7434164.28元。为筹集建设资金，徐东公司（含徐东公司以武汉徐东力豪装饰工程有限公司名义）与武汉农村商业银行股份有限公司青山支行签订了两份《流动资金借款合同》，2014年9月18日和2015年1月26日徐东公司向武汉农村商业银行股份有限公司青山支行贷款5300万元（2016年9月17日展期后为5000万元）用于工程建设，代垫利息7434164.28元。十、徐东公司代中森华集团公司偿还张德军、彭霞、汤清娥三人借款及利息合同11271685元。中森华集团公司向张德军、彭霞、汤清娥借款，中森华世纪公司为中森华集团公司借款提供了担保。双方现已确认的金额约3000万元，所借款项全部用于徐东村“城中村”改造项目，借款到期无法归还。徐东公司承担了上述债务，并已代为偿还本金2000000.00元，利息9271685元，合计11271685元。上述一至十项合计，徐东公司在徐东村“城中村”改造项目中，为还建项目垫付的款项合计157738551.8元。三方确认，徐东公司为徐东村“城中村”改造还建项目垫付的款项合计157738551.8元。在签订本协议后二十日内，中森华世纪公司向徐东公司偿还全部157738551.8元款项。徐东公司承诺若中森华世纪公司能按照约定的时间偿还全部款项，徐东公司放弃向中森华世纪公司主张利息的权利。三方同意将本协议提交武汉仲裁委员会按照该会的仲裁规则确认仲裁。仲裁庭认为，双方当事人自愿达成的上述《协议书》不违反法律法规的强制性规定，仲裁庭予以确认。仲裁庭裁决：（一）双方当事人于2016年12月29日签订的《协议书》合法有效；（二）中森华世纪公司与本裁决书送达次日起3日内向徐东公司支付本案《协议书》中约定的代垫款项共计157738551.8元；（三）本案仲裁费由徐东公司承担。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1、《联合开发合同》是否已解除。2、中森华集团公司应否返还6000万元购房款并支付利息。3、徐东公司主张的垫付款项和借款等应如何处理。4、徐东公司主张的优先受偿权应否支持。一审结合双方当事人的诉辩理由以及案件事实评析如下：
（一）关于《联合开发合同》是否已解除的问题。
徐东公司认为，《联合开发合同》自送达给中森华集团公司之日，合同即解除，且中森华集团公司在收到解除合同通知书后并没有提出异议之诉。中森华集团公司认为，双方签订的《联合开发合同》仍在继续履行。2010年2月9日签订《联合开发合同》后，中森华集团公司积极履行合同义务，投入了大量资金推动项目开发的进程，虽然资金出现困难，但仍向各方筹措资金，维持项目的运转。2015年3月，徐东公司与中森华集团公司还在配合协调，就转让部分土地使用权、项目销售及债务处理等进行协商，《联合开发合同》仍在继续履行，该合同并未解除，且中森华集团公司未实际收到徐东公司的解除文件。
一审认为，徐东公司与中森华集团公司签订的《联合开发合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容中除有关拆迁安置部分的内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应为有效。有关拆迁安置部分的约定，因项目未取得拆迁许可证而无效。2014年8月29日，徐东公司通过EMS特快专递向中森华集团公司发出《解除合同通知书》，解除双方签订的《联合开发合同》。但在其后的2015年3月20日，中森华世纪公司还召开股东会，形成《股东会决议》，徐东公司与中森华集团公司共同决定委托李红军、丁启明具体办理签约手续，由李红军、程方明、丁启明组成销售专班，以中森华世纪公司的名义对外销售C2项目房产。2015年7月3日，徐东公司与中森华集团公司签订《股东合作协议书》，徐东公司确认中森华集团公司对丁启明先生的特别授权，愿与丁启明先生通力合作。上述行为表明徐东公司虽然发出解除通知，但又以实际行为在与中森华集团公司委托的丁启明合作，继续在履行《联合开发合同》约定的合作开发合同义务，故徐东公司主张《联合开发合同》已于2014年8月30日解除的理由不能成立。徐东公司并未诉请解除《联合开发合同》，《联合开发合同》应否解除并不属于本案的审理范围，一审对此不作审查。
（二）关于中森华集团公司应否返还6000万元购房款并支付利息的问题。
徐东公司认为，徐东公司依据《购房合同》的约定向中森华集团公司支付6000万购房款，合同中约定在交付房屋前中森华集团公司应按年息18%标准支付资金使用费，若因双方合作的《联合开发合同》无法继续履行，则在双方终止该合同后3个月内，中森华集团公司返还6000万元。现因《联合开发合同》已经解除，中森华集团公司应当返还6000万，并按约定支付资金使用费。被告中森华集团公司认为，中森华集团公司并未实际收取该6000万元购房款，该节涉嫌刑事犯罪，中森华集团公司不应当承担返还的责任。
一审认为，双方签订的《购房合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同有效。合同签订后，徐东公司于2011年1月4日将6000万元支付给了中森华集团公司。中森华集团公司在收到款项后已支付了2013年9月份之前的利息共计2970万元，中森华集团公司抗辩没有收到款项的主张因证据不足一审不予采信。中森华集团公司主张该节涉嫌刑事犯罪，但在一审要求的举证期限内始终无法提交相应证据，对其该主张一审亦不予采信。虽然徐东公司主张《联合开发合同》已解除的理由不能成立，但鉴于K1地块已被人民法院在强制执行中拍卖，《购房合同》中约定中森华集团公司将与徐东公司在《联合开发合同》中约定所得的K1地块上10000平方米的商业铺面卖给徐东公司已无法履行，该《购房合同》因合同目的不能实现应予解除，中森华集团公司应向徐东公司返还该6000万元购房款及相应利息。《购房合同》约定的利息为年息18%，并不超过法律规定，一审对于徐东公司要求返还6000万元并支付利息的诉讼请求予以支持。
（三）关于徐东公司主张的垫付款项和借款等应如何处理的问题。
一审认为，徐东公司与中森华集团公司之间为了徐东村的合作开发，签订了《联合开发合同》，并基于《联合开发合同》签订了系列合同，一审对上述合同所涉的借款、拆迁补偿款及有关工程费用等在本案中一并予以处理。但《徐东村十二层综合楼转让协议》以及《徐东村综合改造集体企业拆迁补偿协议》系徐东村村民委员会与中森华集团公司签订，徐东公司与徐东村村民委员会并非同一主体，徐东公司无权主张相应的合同权利。虽然根据国家对城中村改制的文件规定，徐东村村民委员会的所有资产量化后成立了徐东公司，但徐东村村民委员会变更成为徐东社区居委会，因此徐东村村民委会的有关权利义务应由徐东社区居委会承继，故一审对徐东公司有关判令中森华集团公司依据上述两份合同支付10名待业员工补偿费216000元以及45名待业员工补偿费1026000元的诉讼请求不予支持。
徐东公司与中森华集团公司签订的《联合开发合同》中有关拆迁安置部分，因中森华集团公司未领取拆迁许可证，该部分应为无效。徐东公司与中森华集团公司签订的《徐东村十二层综合楼商铺的转让协议（二）》，名为转让协议，实为拆迁安置协议，亦为无效。徐东公司与中森华集团公司还签订了《徐东杨园集贸市场拆迁补偿协议》，该协议亦无效。但考虑到相关拆迁已经完成，并经政府部门验收，对于有关补偿问题仍宜参照合同约定处理。
《联合开发合同》约定，中森华集团公司按照集中拆迁的原则，自办妥首批《房屋拆迁许可证》之日起36个月内完成还建任务，并将产业项目内15000平方米商业面铺交付徐东公司；中森华集团公司自办妥首批《房屋拆迁许可证》之日起60个月内完成全部徐东村“城中村”综合改造工作，并将K1开发地块15000平方米商业面铺交付徐东公司。若中森华集团公司逾期向徐东公司交付30000平方米商品和其他房产，则按应交付商铺和房屋的建筑面积以人民币10元/月/m2的标准进行赔偿，直至中森华集团公司实际交付之日止。本案中徐东公司并未提交办妥首批《房屋拆迁许可证》的证据，但武汉市人民政府重点工程督查协调办公室于2011年10月8日确认徐东村完成整村拆除，中森华集团公司至少应在2014年10月7日前向徐东公司交付产业项目内的15000平方米商业面铺。中森华集团公司至今未能履行该义务，应从2014年10月7日起向徐东公司支付每月15万元逾期交付产业用地内商业铺面的赔偿金，直至该部分15000平方米的商铺交付止。而开发地块的商铺交付期限在徐东公司起诉时尚未届至，故徐东公司要求中森华集团公司支付该部分的赔偿金的诉讼请求一审不予支持。
《徐东村十二层综合楼商铺的转让协议（二）》约定，中森华集团公司除在徐东村十二层综合楼原址重建后向徐东公司无偿还建不低于2400㎡的商铺用房和不低于110㎡的办公用房一套外，还要承担徐东公司从本协议生效后至2014年7月31日之间的经营损失，具体金额如下：2011年8月1日至2012年7月31日缴纳28万元；2012年8月1日至2013年7月31日缴纳29.4万；2013年8月1日至2014年7月31日缴纳30.87万元。中森华集团公司若在2014年7月31日之前没有向徐东公司交房，则从2014年8月1日起中森华集团公司按照每年30.87万元递增5％后的金额向徐东公司继续交款（每年在前一年总金额上递增5％）。以上缴款由中森华集团公司按季度支付，由中森华集团公司在每季度的第一个月前七日内支付给徐东公司。中森华集团公司实际支付了2011年8月1日至2012年7月31日12层楼商铺经营损失补偿款28万元，2012年8月1日至2013年7月31日12层楼商铺经营损失补偿款29.4万元，此后未再给付。拖欠2013年8月1日至2014年7月31日12层楼商铺经营损失补偿款30.87万元，以及2014年8月1日至2015年7月31日的商铺经营损失补偿款324135元，两项合计632835元。徐东公司要求中森华集团公司偿付该632835元的诉讼请求一审予以支持。
《徐东杨园集贸市场拆迁补偿协议》约定，中森华集团公司对徐东公司在杨园市场的26人进行货币补偿安置：其中经理1人，按照人民币4000元/月，副经理2人按照3800元/月/人，其余23人按照2500元/月/人进行补偿。中森华集团公司向徐东公司缴纳因拆除杨园市场造成的营业损失，按照每年12万元人民币计算。对上述人员及经营损失的补偿期限从签订本协议当月开始计算，共补偿30个月。若超过30个月，还未能将上述2200㎡商业门面交给徐东公司，则本协议第四、第五条约定的补偿标准顺延，直至中森华集团公司将门面交给徐东公司为止。从2011年2月1日至2013年12月31日中森华集团公司实际给付徐东公司26名待业员工补偿款829200元，从2012年9月1至2013年8月31日中森华集团公司实际给付徐东公司因杨园市场拆除造成的营业损失12万元，此后未再给付。中森华集团公司应向徐东公司支付截至2015年7月31日拖欠的26名待业员工补偿费1312900元（69100元/月×19月）及杨园菜场营业损失补偿款23万元。徐东公司对于该部分补偿金仅主张至2015年7月31日，一审予以照准。
徐东公司与中森华集团公司及中森华世纪公司签订的《借款合同》约定，中森华集团公司及中森华世纪公司向徐东公司借款壹仟贰佰柒拾贰万元整(1272万元)，借款期限为2014年8月11日至2014年12月10日止（共四个月），利息按1.5%/月计算。期满后，中森华集团公司及中森华世纪公司必须及时归还。如不能在2014年12月10日借款到期日后还款，则按照逾期每天按借款金额的千分之一支付违约金。该合同系民间借贷性质合同，其内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应为有效。徐东公司依中森华集团公司的指令交付该1272万元，中森华集团公司及中森华世纪公司未依约还款，应依法承担相应的法律责任。徐东公司在本案中仅向中森华集团公司主张权利，一审予以照准。中森华集团公司应向徐东公司偿还借款1272万元及借款期内即2014年8月11日至2014年12月10日止的每月1.5%的利息。对于借款期外的违约金，因双方约定每天按借款金额的千分之一计算过高，徐东公司请求按同期银行贷款利率的四倍计算，低于年24%的法定标准，一审予以支持。
徐东公司与中森华集团公司签订的另一份《借款合同》约定，中森华集团公司向徐东公司借款200万元，用于支付徐东村H1地块还建楼消防工程款。借款期限为2014年8月19日至2014年12月18日止，利息按1.5%/月计算。如中森华集团公司不能按合同如期还款，逾期应每天按借款金额的千分之一向徐东公司支付违约金。该合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，亦为有效。徐东公司向消防单位湖北红大消防工程有限公司转账200万元，履行了向中森华集团公司出借款项的合同义务，中森华集团公司应依约还本付息，但中森华集团公司未履行合同约定的义务，应依法承担相应的违约责任。中森华集团公司应向徐东公司偿还借款200万元及借款期内每月1.5%的利息。对于借款期外的违约金，因双方约定每天按借款金额的千分之一计算过高，徐东公司请求按同期银行贷款利率的四倍计算，低于年24%的法定标准，一审予以支持。
徐东公司还向湖北红大消防工程有限公司支付消防进度款200万元、向武汉市和安建筑劳务有限公','2018-10-11
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