重庆市开州区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝0154民初295号
原告：重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司，住所地：重庆市开州区丰乐街道迎华社区迎华路11号，统一社会信用代码915002343527681959。
法定代表人：叶振雷。
委托诉讼代理人：唐超凡，重庆市开州区大进法律服务所法律工作者，系特别授权。
委托诉讼代理人：黎远毅，男，生于1972年10月12日，汉族，公司常务副总经理，公民身份号码5122221972********，系特别授权。
被告：向青成，男，生于1986年10月10日，汉族，住重庆市开州区。
委托诉讼代理人：向富中，男，生于1957年11月21日，汉族，住重庆市开州区，系向青成父亲，特别授权。
原告重庆市开州区增辉物业管理有限公司诉被告向青成物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员邹道宏适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告重庆市开州区增辉物业管理有限公司的委托诉讼代理人唐超凡、黎远毅，被告向青成的委托诉讼代理人向富中到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告重庆市开州区增辉物业管理有限公司诉称，我司于2015年8月12日与被告向青成所居住的“XXX城”小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定：物业管理服务费按住宅1元/月/平方米计收，每月10日前住户交清当月的物业管理费。被告向青成系XXX城小区业主，房屋面积为104.46平方米。我司按照合同约定履行了义务，但被告向青成自2015年9月1日起至2017年10月31日止以各种理由拒不缴纳物管费2507元。我司与业主委员会多次向被告催收物业管理服务费用，但被告向青成仍未缴纳。请求人民法院判令被告向青成支付我司物业管理服务费2507元。
被告向青成辩称，原告重庆市开州区增辉物业管理有限公司成立日期为2015年8月13日，核准日期为2017年7月10日。原告重庆市开州区增辉物业管理有限公司与“XXX城”小区业主委员会签订的《物业服务合同》签字时间虽为2015年8月12日，但“XXX城”小区业主委员会公章是XX社区2016年3月统一发放的，该合同是2016年8月20日，原告单位人员找到业委会成员谭德洋说是拿的资料叫谭德洋签字盖的章。2017年12月，谭德洋才知道是原告2016年8月20日以欺诈的手段骗取的“物业服务合同”，合同也没有业主委员会及业主大会协商约定；且该合同打印的法定代表人为叶振雷，而签名为叶果；该合同为无效合同。原告重庆市开州区增辉物业管理有限公司入住我小区服务时承诺两年内将大门作一个提升，而原告没有履行承诺。原告在服务中，将消防控制室随意调换，将门岗人员撤掉，化粪池也不清理。原告达到了这些要求，我就按0.50元/月/平方米支付物管费。原告公司人员叶果表示不收取我的物管费，原告应向叶果收取物管费。
经审理查明，2015年8月12日，原开县增辉物业管理有限公司与开县XX街道XX社区XXX城业主委员会签订《物业服务合同》，合同期限自2015年9月1日起至2018年8月30日止。双方在合同中约定：业主委员会委托开县增辉物业管理有限公司提供的物业服务主要内容为：1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施(不属市政部门管理的)和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、公厕。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、小区内的交通秩序与车辆停放的管理。8、协助做好物业管理区域内的安全防范工作。9、物业档案资料管理。10、物业项目使用专项维修资金的预算和计划。11、装修管理。12、物业服务费用和本合同规定的其他费用的收取。13、法律政策规定应由物业管理有限公司管理的其它服务事项。双方在合同中并对物业服务质量标准进行了约定。小区物业管理服务费实行包工制，住宅按每平方米1.00元/月收取；业主应于每月10号之前起交纳物业服务费用或相关费用。开县增辉物业管理有限公司于2015年9月1日起入住开县XX街道XX社区XXX城小区开展物业服务管理工作，服务质量符合《物业服务合同》约定标准。被告向青成系开县XX街道XX社区XXX城小区X栋XX号业主，房屋建筑面积104.46平方米，2015年9月1日前已入住该房屋。自2015年9月1日起至2017年10月31日止，被告向青成没有支付原告重庆市开州区增辉物业管理有限公司的物业管理服务费。
另查明，原开县增辉物业管理有限公司于2015年8月13日成立，法定代表人为叶振雷。2017年因撤县设区，原开县增辉物业管理有限公司变更登记为“重庆市开州区增辉物业管理有限公司”，并于同年7月10日核准登记。股东为叶振雷、黎远兰二人；叶振雷曾用名叶果。2015年8月12日，原开县增辉物业管理有限公司与开县XX街道XX社区XXX城业主委员会签订的《物业服务合同》中，开县增辉物业管理服务有限公司的法定代表人签名是叶果；原告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司对叶果与开县XX街道XX社区XXX城小区业主委员会签订的《物业服务合同》的法律效力表示追认。
庭审中还查明，开县XX街道XX社区XXX城业主委员会于2018年向开州区人民法院起诉，要求确认与重庆市开州区增辉物业管理有限公司签订的《物业服务合同》无效，同年3月23日，开县XX街道XX社区XXX城业主委员会向人民法院申请撤回起诉，开州区人民法院于2018年3月23日作出裁定：准许原告开县XX街道XX社区XXX城业主委员会撤回起诉。
上述事实有经庭审举证、质证的证据1、原、被告身份信息复印件材料，2、XXX城小区业主委员会与原开县增辉物业管理服务有限公司签订的《物业服务合同》及补充合同，3、叶振雷曾用名叶果的常住人口登记卡，4、重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司追认书，5、开州区XX街道XX社区XXX城小区业主委员会出具的证明二份，6、重庆市开州区人民法院(2018)渝0154民初2235号民事裁定书以及双方当事人当庭的陈述等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，原开县增辉物业管理有限公司于2015年8月13日成立，2017年因撤县设区，原开县增辉物业管理有限公司变更登记为“重庆市开州区增辉物业管理有限公司”，并于同年7月10日核准登记。原开县增辉物业管理有限公司于2015年8月12日与被告向青成所居住的开县XX街道XX社区XXX城业主委员会签订的《物业服务合同》，其权利义务应当由原告重庆市开州区增辉物业管理有限公司享有和承担。虽原开县增辉物业管理有限公司在合同法定代表人处签名为“叶果”，但“叶果”与原开县增辉物业管理有限公司法定代表人“叶振雷”系同一人，且合同相对方开县XX街道XX社区XXX城业主委员会并未在法定时限内催告叶振雷对该合同予以追认，该《物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”被告向青成居住的开县XX街道XX社区XXX城业主委员会与原告重庆市开州区增辉物业管理有限公司签订的《物业服务合同》，对开县XX街道XX社区XXX城小区全体业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”原告重庆市开州区增辉物业管理有限公司按照合同约定履行了自己的义务，作为业主的被告向青成应当按照物业管理服务合同的约定交纳物业服务费用。本院对原告重庆市开州区增辉物业管理有限公司要求被告向青成支付拖欠物业服务费的诉讼请求予以支持。被告向青成的房屋面积为104.46平方米，未交纳2015年9月1日至2017年10月31日共26个月的物业服务费计104.46平方米×26月×0.95元/月/平方米(原告自己主张)=2580.16元。原告重庆市开州区增辉物业管理有限公司自己主张由被告向青成支付其物业管理服务费2507元是其真实意思表示，本院予以确认。被告向青成提出，原告在入住小区时约定两年内对小区大门有一个修建提升，而原告没有履行承诺；原告全部履行了自己的义务，才支付其物管费。被告向青成并向本院提供了开县渝东房地产有限责任公司出具的XXX城30多名业主代表与增辉物业管理公司及开发商于2015年8月30日协商，两年内将大门作一个提升等七个物业进驻条件的证明及XXX城物业管理进驻条件。该证明及XXX城物业管理进驻条件均没有原告重庆市开州区增辉物业管理有限公司的签章予以确认，且该进驻条件是在原告重庆市开州区增辉物业管理有限公司与开县XX街道XX社区XXX城业主委员会签订《物业服务合同》后形成，该七个条件在合同中没有作为原告的义务加以确认，双方也未签订补充合同予以确认。被告向青成的主张，本院不予支持。被告向青成还提出，原告在服务中，将消防控制室随意调换；将门岗人员撤掉；化粪池也不清理；但被告向青成未提供证据予以证明其抗辩主张，应当承担举证不能的法律后果，其主张不符合法律规定，本院不予支持。被告向青成还提出，原告公司人员叶果承诺不收取向青成的物业管理服务费，并向本院提供了“向富中与叶果对话的录音U盘一个予以证明。叶果给向富中承诺不收取物管费是不收取哪个时段的物管费以及叶果是否代表原告作出的承诺，被告向富中没有提供相关证据予以佐证，其主张本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
由被告向青成在本判决生效后七日内支付原告重庆市开州区增辉物业管理有限公司2015年9月1日至2017年10月31日的物业服务费2507元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告向青成负担。
本判决为终审判决。
本判决在送达双方当事人时即发生法律效力。当事人认为生效的小额诉讼判决、裁定、调解书有错误的，可以按照审判监督程序的规定向人民法院申请再审、向人民检察院申请检察建议或抗诉。
审 判 员 邹道宏
二〇一八年四月二十五日
法官助理 杨大蓉
书 记 员 李 路