贵州省榕江县人民法院
民 事 判 决 书
(2015)榕民初字第598号
原告王强，男。
委托代理人王正松，男，住贵州省榕江县八开乡分懂村*组，系原告父亲。
被告榕江县万顺房地产开发有限公司，地址贵州省榕江县商贸城。
法定代表人叶园园，该公司总经理。
委托代理人田景成，男，该公司法律顾问。
委托代理人袁静，男，该公司销售部经理。
原告王强诉被告榕江县万顺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月21日立案受理后，依法由审判员杨先富适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王强的委托代理人王正松，被告榕江县万顺房地产开发有限公司委托代理人田景成、袁静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王强诉称，被告于2013年通过出让方式取得位于榕江县滨江大道内侧9-2号地块开发房地产销售，建设项目名称为中央9号，被告办理预售许可证公开向社会销售。原告于2014年1月11日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买商品房1套，总面积139.48平方米，总价值460074元。合同第十一条约定房屋交付时间为2014年3月31日，同时约定该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；……。根据合同第十三条约定除不可抗力外，被告未按照合同第十一条约定的期限和条件交房的，逾期交房超过30日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。被告于2014年8月4日才交房，超时126天，且被告在交房时未能提供建筑工程竣工合格证明文件，原告不敢装修使用，直到2014年10月20日，被告才获得《质量监督报告》和获准竣工验收备案，又超时77天，共超时203天。根据合同第十三条的规定，被告应支付28018.5元违约金。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决被告支付原告违约金28018.5元。
被告榕江县万顺房地产开发有限公司辩称，一、原告于2015年9月15日方付清全部购房款，在未付清购房款之前被告有先履行抗辩权，不应承担逾期交房的违约责任。二、被告逾期交房是不可抗力及政府办事效率低下所致。2013年3月至2014年3月榕江出现了221天的连续降雨，且县政府没有修通通往中央9号的道路，严重影响了项目建设。被告于2014年6月30日向广大业主发布了交房公告，当时房屋也不存在质量问题，只是未办理《建设工程竣工验收备案证书》，只是形式上没有完善手续，没有影响原告对房屋的使用。三、被告实际交房的时间为2014年8月4日，不是2014年10月20日。根据《合同法》第133条、第135条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定，被告交钥匙给原告，原告对房屋占用，视为房屋的交付使用，2014年8月4日被告经查验房屋没有问题后在交房验证单上签字接收房屋并装修使用。根据双方签订的合同第十四条约定，原告有权拒绝收房，由此产生的逾期交房责任由被告承担。即使被告不是因为不可抗力导致交房不符合约定，原告有权拒绝收房，但是原告主动放弃了拒绝收房的权利，视为对自己民事权利的处分。四、双方约定的违约金过高，应当予以减少。根据榕江县逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋租金标准，双方约定的违约金过高，请求法院减少。综上，被告逾期交房的时间应计算至向原告交付钥匙时止，合同约定的违约金过高，请求法院依法调整。综上所述，我公司不存在违约交房，请求法院驳回原告诉讼请求。
原告王强为证实自己的主张，向法庭提交了如下证据：
1、关于停止交房的通知复印件一份，证明2014年8月19日，榕江县住房和城乡建设局因被告不具备商品房交付使用条件擅自交房而责令其停止交房的事实；
2、关于违约交房的答复复印件一份，证明2014年8月27日，榕江县住房和城乡建设局对“中央9号”违约交房一事的答复；
3、交房验证单复印件一份，证明被告在2014年8月4日才将房屋交付原告的事实
4、房屋竣工验收备案表复印件一份，证明被告开发的“中央9号”房产于2014年10月20日通过验收的事实；
5、物业缴费收据复印件一份，证明原告于2014年8月4日向被告交纳了装修垃圾清除费、装修保证金及物业费；
6、首付房款收据复印件一份，证明原告已向被告交纳购房首付款160074元整；
7、商品房买卖合同复印件一份，证明原告向被告购买房屋的事实；
8、身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格。
被告榕江县万顺房地产开发有限公司为证实自己的主张，向法庭提交了如下证据：
1、企业法人营业执照、法定代表人身份证明复印件两份，
证明被告的诉讼主体资格；
2、榕江县住房和城乡建设局证明一份，证明逾期交房是由于不可抗力情形造成；
3、榕江县气象局证明复印件一份，证明连续降雨影响项目外墙施工；
4、榕江县住房和城乡建设局回复函复印件一份，证明被告施工存在其不能控制的客观原因造成；
5、《中央9号》商住楼交房验证单复印件一份，证明被告实际交房日期为2014年8月4日及双方交房时验收合格的事实；
6、中国农业银行股份有限公司榕江县支行委托贷款业务凭证复印件一份，证明原告实际支付购房款的日期是2014年9月15日，即被告交付房屋之后；
7、客户欠款统计表复印件一份，证明原告购房时不够钱，被告借了30000元给原告的事实；
8、住房出租合同复印件两份，证明相对于同时期同时段的房屋来说，原告请求的违约金过高；
9、工程竣工验收公示复印件一份，证明被告已履行竣工验收通知义务；
10、商品房买卖合同复印件一份，证明合同补充协议第三项第五款约定购房贷款手续由原告自行办理。
经庭审质证，被告对原告提供的证据均无异议，本院予以确认。原告对被告提交的1、5、7、10号证据无异议，本院予以确认。原告对被告提交的2、3、4号证据有异议，认为天气等原因不影响被告方施工；对6号证据有异议，认为原告只与被告签了购房合同，其他的事情不清楚；对8号证据有异议，认为违约金应当按照合同约定履行；对9号证据有异议认为交房期限应当以合同约定为准。对被告提交的2-4号证据，因双方签订的合同对交付条件和时间已有明确的规定，根据意思自治原则，对该证据本院不予采信；对被告提交的5、6号证据，部分内容能反映案件真实情况，来源与形式合法，本院予以确认；对被告提交的8号证据，与本案无关联性，本院不予采信；对被告提交的9号证据，因其不是榕江县城建局对工程的竣工验收备案，对该证据本院不予采信。
经审理查明，被告通过出让方式取得位于榕江县滨江大道内侧9-2号地块后，将该块土地开发建设商品房，建设项目名称为中央9号。2014年1月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定：买受人购买的商品房为本合同第一条和第二条约定项目中的第2幢1单元5层1号房……建筑面积139.48㎡，套内建筑面积119.12㎡……；合同第七条第一款第（二）项约定：按套（单元）计算，该商品房总价款为（人民币）460074元；合同第八条第一款第（三）项约定：买受人以按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款160074元，余款30万元以按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需要的全部材料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用…；合同附件十二第5条约定：…贷款手续原则上由买受人自行办理，出卖人只是协助；买受人必须按银行及相关单位要求提供贷款资料，并全力办理贷款手续…。合同第十一条约定：出卖人应当在2014年3月31日前向买受人交付该商品房；商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。合同第十三条约定：逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。
另查明，合同签订后，原告遂办理公积金贷款，直至2014年9月15日方付清购房款。被告于2014年6月30日向广大业主发布《交房公告》，通知业主于2014年7月1日-31日集中办理交房手续，2014年8月4日交房给原告。交房时被告尚未进行竣工验收备案，中央9号部分业主于2014年8月12日向榕江县住房和城乡建设局申请要求查处被告违规交房的行为。榕江县住房和城乡建设局于2014年8月19日向被告下发《关于停止交付商品房的通知》，责令被告立即停止其交房行为，并要求被告及时完善工程竣工备案资料，并于2014年8月27日向中央9号业主作出《关于榕江县万顺房开违约交房的答复》，内容如下：……三、经调查，该房开公司目前仅在我局办理了《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，还未能提供测绘单位出具的房屋面积测绘成果，未办理《建设工程竣工验收备案证书》，因此还不具备交房条件。被告中央9号工程于2014年10月20日完成竣工验收备案。
以上事实有当事人提交的证据和陈述在案佐证。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，应当受法律保护，双方均应按照合同约定履行义务。本案中，原告已依约履行了支付全部购房款的义务，而被告逾期交房事实存在，被告亦予以认可，故被告应当承担逾期交房的违约责任。本案争议焦点有：一、逾期交房期间的认定；二、被告在本案中是否可以行使先诉抗辩权，三、合同约定的违约金是否过高，是否应当进行调整。关于逾期交房期间的认定的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案双方所签合同第十一条对交付条件另有约定，将“已取得建筑工程竣工合格证明文件”约定为交付条件之一，而被告直至2014年10月20日方获准竣工验收备案，故应认定该日为交付完成之日。关于被告是否可以行使先诉抗辩权的问题，一、按照合同第八条第一款第（三）项约定：买受人以按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款160074元，余款30万元以按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需要的全部材料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用…。但原告在诉讼中没有提供证据证明自己已将全部材料交给被告，也没有提供交清相关款项和费用的证明，同时，根据合同补充协议第三项第五款约定，购房贷款手续由原告自行办理，被告只是协助，由于原告方直至2014年9月15日方付清购房款，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互为债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，原告在付清房款前被告享有先履行抗辩权，不承担逾期交房的责任，故本院不采纳原告方的辩论意见。因此计算被告应承担逾期交房违约责任的期间为2014年9月16日
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2014年10月19日，承担逾期天数33天。关于违约金是否过高，是否应当调整的问题。原、被告之间签订的合同系被告方提供的具有统一格式的条款，该合同对该交易的诸多事项进行了约定，虽双方可以对各条款协商变更，但原告并未请求对该条进行变更。因被告方系专业的房地产开发公司，其对自己的履约及风险控制能力相对原告更强，其提供的具有统一格式的合同，在未被修改的情况下，可以推定是对被告最具利益的销售模式。现被告认为违约金过高要求调整的理由并不充分，本院不予支持。结合原、被告的约定及逾期期间的认定，被告应当向原告支付违约金为4554.73元（460074元0.3‰33天=4554.73元）。原告要求被告支付违约金28018.5元的诉讼请求，本院予以支持4554.73元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
由被告榕江县万顺房地产开发有限公司支付原告王强违约金人民币4554.73元，该款限于本判决生效后十日内一次性付清。
如果未按本判决确定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费500元，减半收取250元，由原告王强负担84元，由被告榕江县万顺房地产开发有限公司负担166元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黔东南州苗族侗族自治州中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 杨先富
二〇一五年十二月十六日
书记员 韦成永