广西壮族自治区贺州市八步区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)桂1102民初832号
原告：廖华坛，男，1986年10月29日出生，壮族，住广西龙胜各族自治县。
委托代理人：周喜明，广西汇豪律师事务所律师。
被告：广西贺州市桂东房地产开发有限公司。住所地：贺州市星光路**号。
法定代表人：覃展敏，董事长。
委托代理人：陈新刚,该公司员工。
被告：刘卫松，男，1973年4月3日出生，汉族，住贺州市平桂区。
被告：廖坚，男，1973年2月8日出生，汉族，住贺州市八步区。
委托代理人：李瑞基，广西宏民律师事务所律师。
原告廖华坛诉被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司（以下简称桂东公司）、刘卫松、廖坚商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案受理后，依法适用普通程序于2017年5月18日公开开庭进行审理。原告委托代理人周喜明，被告桂东公司委托代理人陈新刚、被告刘卫松、被告廖坚委托代理人李瑞基均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年12月12日,被告桂东公司与被告刘卫松签订了《商品房定向开发协议》，约定:1、标的物为贺州桂东.汇豪国际城16#楼1单元803号房；2、交房时间为2014年12月30日前，并且约定了迟延交房的违约条款；3、预测面积为116.19平方米，商品房单价为每平方米2480元，总金额为288151元。约定协议签订后3日内向甲方（即桂东公司）交纳预算总房价的20%定向开发合作金为57630元、2012年5月30日向桂东公司交纳总房价的20%定向开发合作金为57630元(此款系廖坚支付)、2012年10月30日前向桂东公司交纳总房价的10%定向开发合作金为28891元(此款系廖坚支付)；4、协议还约定了物业的收费标准等事项。合同签订后，被告刘卫松已按协议约定按时履行了付款义务，向被告桂东公司付款合计144151元。
2012年3月28日，被告刘卫松与被告廖坚签订了《定向房转让协议》，协议约定：1、标的物为贺州桂东.汇豪国际城16#楼1单元803号房；2、转让价格为：原甲方(刘卫松)已交付给桂东公司定向开发合作金57630元+转让费14000元+此房未付款部分；3、付款方式：签订本协议同时由乙方(廖坚)一次性付给被告刘卫松71630元，未付部分款由被告廖坚按开发商要求另行支付。被告刘卫松于2012年3月28日把相关证件票据原件交予被告廖坚。
2013年3月21日，被告廖坚与原告廖华坛签订了《商品房转让合同》，协议约定：1、标的物为贺州桂东.汇豪国际城16#楼1单元803号房；2、转让价格为：原甲方(廖坚)已交付给桂东公司定向开发合作金144151元+转让费38000元+此房未付款部分；3、付款方式：签订合同当日，由乙方(廖华坛)交给被告廖坚20000元作为购房定金，2013年3月26日前乙方付给甲方162151元，未付部分款由乙方按开发商要求另行支付。4、签订本协议同时由原告付给见证方佣金3200元。合同签订后，原告按协议约定履行了付款义务，向被告廖坚共付款185351元，被告廖坚于2013年3月23日把相关证件票据原件交予原告。
原告认为，被告桂东公司与被告刘卫松签订的《商品房定向开发协议》是预约合同，而被告刘卫松与被告廖坚签订的《定向房转让协议》、被告廖坚与原告签订的《商品房转让合同》与《商品房定向开发协议》三份合同的目的均为：买受人一方（无论是被告刘卫松、廖坚还是原告）与被告桂东公司签订《商品房买卖合同》并交付商品房，合同内容具有延续性。经过两次的转让，《商品房定向开发协议》中的债权债务已经概括性地转让给原告。现实中，《商品房定向开发协议》中约定的2014年12月30日的交房时间已超过一年有余，被告桂东公司除了在2012年将16#楼的地皮用挖掘机开挖了一个土坑外，至今一直没有进行16#楼的施工。被告桂东公司一直没有与原告签订《商品房买卖合同》。原告认为被告桂东公司已经严重违约，根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，基于上述的债权债务转移关系，原告可据此请求法院解除上述三份合同，并要求被告承担相应的违约责任。为此，原告请求：一、判决解除被告桂东公司与被告刘卫松签订的贺州桂东.汇豪国际城16#楼1单元803号《商品房定向开发协议》；二、判决解除被告刘卫松与被告廖坚的《定向房转让协议》；三、判决解除原告与被告廖坚签订的《商品房转让合同》；四、判决被告桂东公司、刘卫松、廖坚共同返还原告已付房款144151元并支付违约金42079.8元（按中国人民银行同期贷款利率支付从2011年12月9日起至2016年7月31日，违约金请求支付至实际还清之日止）；五、判决被告廖坚返还原告已付的转让费38000元；六、本案诉讼费用由被告承担。
原告对其陈述事实向法院提供的证据有：
1、《商品房定向开发协议》1份，证明被告刘卫松与被告桂东公司签订的《商品房定向开发协议》为预约合同，合同约定了双方的义务，明确了交房时间在2014年12月30日前。
2、被告桂东公司开出的收款收据4张，证明被告刘卫松向被告桂东公司支付了57630元、被告廖坚以刘卫松名义向被告桂东公司支付了86521元。
3、《定向房转让协议》1份，证明被告刘卫松将其与被告桂东公司签订的《商品房定向开发协议》的债权债务概括转移给被告廖坚，被告刘卫松收取了购房款57630元、转让费14000元。
4、《商品房转让合同》1份，证明被告廖坚将被告刘卫松与被告桂东公司签订的《商品房定向开发协议》的债权债务概括转移给原告。
5、收条2份，证明被告廖坚收取了原告的购房款、定金及转让费合计182151元。
6、收据1份，证明原告为双方签订房屋买卖协议交纳了中介服务费3200元。
7、贺州桂东.汇豪国际城16#楼施工现场照片3张，证明被告桂东公司已严重违约，未能履行《商品房定向开发协议》的义务，该合同的目的无法实现，已满足合同法定解除的情形。
被告桂东公司辩称：1、原告不是商品房定向开发协议的合同当事人,无权解除该协议。2、被告刘卫松尚未履行完毕商品房定向开发协议中约定的义务,被告刘卫松向原告转让的不是纯债务,而是合同权利和义务一并转让,且未经桂东公司同意，因此对桂东公司无约束力。3、桂东公司收取的定向开发合作金是由被告刘卫松交纳的，定向协议不存在可以解除的情形，原告要求桂东公司返还房款和支付违约金无事实和法律依据。
被告桂东公司对其辩称没有证据向法院提交。
被告刘卫松辩称：《商品房定向开发协议》、《定向房转让协议》与原告无关，请求驳回原告的诉讼请求一、二项，请求驳回原告要求刘卫松共同返还购房款及支付违约金的诉讼请求。
被告刘卫松对其辩称没有证据向法院提交。
被告廖坚辩称：一、被告廖坚与原告签订的《商品房转让合同》已履行完毕，不存在解除合同。二、原告请求三被告共同返还已支付购房款144151元，被告廖坚不应承担。144151元的实际收款人是被告桂东公司，原告无权要求被告廖坚返还该购房款。三、被告廖坚没有违约，原告无权要求被告廖坚支付违约金。被告廖坚在履行《商品房转让合同》中没有违约，至于该商品房是否建设或是否在2014年12月30日前交房等问题，是《商品房定向开发协议》实际履行的问题，是被告桂东公司存在违约行为，与被告廖坚无关。四、原告交给被告廖坚的转让费38000元不应退还，请求法院驳回原告要求解除2013年3月21日签订的《商品房转让合同》和要求被告廖坚返还购房款、支付违约金及退还转让费38000元的诉讼请求。
被告廖坚对其辩称没有证据向法院提交。
经开庭质证，被告桂东公司对原告证据1、2的真实性、合法性无异议，对收到款项144151元无异议。对原告证据3、4，5，6，表示不知情,不认可。对原告证据7的三性有异议，认为照片的来源和形成过程原告无法证明，并且不能证明原告要证明的内容。
被告刘卫松对原告证据1、2、3的真实性无异议，其认可其在与被告廖坚签订《定向房转让协议》时收取了转让费14000元；对证据4、5、6、7表示不清楚。
被告廖坚对原告证据1、2、3、4的真实性无异议，认为是被告桂东公司存在违约行为，被告廖坚在签订《定向房转让协议》时，支付了转让费14000元给被告刘卫松；被告廖坚收取了原告的转让费38000元，其中包括了被告刘卫松收取的转让费14000元，实际被告收取了原告的转让费为24000元。
本院对证据的分析认定：原告证据1、2、3、4、5、6、7与本案均有关联，其能证明的内容大部分与三被告陈述的相符，可作为本案的定案依据，本院予以认定。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：
2011年12月12日,被告桂东公司与被告刘卫松签订了《商品房定向开发协议》。协议约定，为了签订正式《商品房买卖合同》，双方签订商品房定向开发协议，乙方（刘卫松）选购贺州桂东.汇豪国际城16#楼1单元803号房，甲方（桂东公司）承诺在2014年12月30日前交付该房，并且约定了迟延交房的违约条款；贺州桂东.汇豪国际城16#楼1单元803号房预测面积为116.19平方米，单价为每平方米2480元，总金额为288151元。约定协议签订后3日内乙方向甲方交纳预算总房价的20%定向开发合作金为57630元、于2012年5月30日前向甲方交纳总房价的20%定向开发合作金为57630元、于2012年10月30日前向甲方交纳总房价的10%定向开发合作金为28891元。具体购房价款在甲方取得所售商品房预售许可证签订正式购房合同时根据预售面积调整，乙方所交纳定向开发合作金抵作购房价款。甲方同意乙方所购买的商品房在签订《商品房买卖合同》时需要更名的可以办理一次免费更名手续。合同签订后，被告刘卫松已按协议约定，于2011年12月9日、12月12日向被告桂东公司交纳第一期定向开发合作金57630元。
2012年3月28日，被告刘卫松与被告廖坚签订了《定向房转让协议》，协议约定：1、标的物为贺州桂东.汇豪国际城16#楼1单元803号房；2、转让价格为：原甲方(刘卫松)已交付给桂东公司定向开发合作金57630元+转让费14000元+此房未付款部分；3、付款方式：签订本协议同时由乙方(廖坚)一次性付给被告刘卫松71630元，未付部分款由被告廖坚按开发商要求另行支付。签订协议后，被告刘卫松向被告廖坚收取了转让费14000元，并于同日把相关证件票据原件交予被告廖坚。被告廖坚按《定向房转让协议》及《商品房定向开发协议》的约定，于2012年5月24日、10月29日以刘卫松的名义向被告桂东公司交纳了第二期定向开发合作金57630元、第三期定向开发合作金28891元。至此，被告桂东公司共收取了三期定向开发合作金共计144151元。
2013年3月21日，被告廖坚与原告廖华坛签订了《商品房转让合同》，协议约定：1、标的物为贺州桂东.汇豪国际城16#楼1单元803号房；2、转让价格为：原甲方(廖坚)已交付给桂东公司定向开发合作金144151元+转让费38000元+此房未付款部分；3、付款方式：签订合同当日，由乙方(廖华坛)交给被告廖坚20000元作为购房定金，2013年3月26日前乙方付给甲方162151元，未付部分款由乙方按开发商要求另行支付。4、签订本协议同时由原告付给见证方佣金3200元。合同签订后，原告按协议约定，于2013年3月21日、23日两次向被告廖坚共支付款项182151元(包括转让费38000元)，被告廖坚于2013年3月23日把相关证件票据原件交予原告。原告于2013年3月23日向贺州市八步花园房地产信息部交纳了中介服务费3200元。
因资金困难等原因，从2013年开始至今，被告桂东公司停止了贺州桂东.汇豪国际城15#楼、16#楼的地基建设施工。至2017年4月,被告桂东公司仍未能办理贺州桂东.汇豪国际城15#楼、16#楼的商品房预售许可证，也不能与《商品房定向开发协议》的相对方签订《商品房买卖合同》。
本院认为：本案争议的焦点：一是原、被告之间签订的《商品房定向开发协议》、《定向房转让协议》、《商品房转让合同》是否合法有效？二是上述合同如果是无效合同,其产生的法律效果应如何承担？
一、关于合同效力问题。
本院认为，被告桂东公司与被告刘卫松签订的《商品房定向开发协议》,不但明确了被告刘卫松购买的具体房号、具体面积、总房款、交房时间、违约责任、逾期事由、付款方式等商品房买卖合同必备的要素，而且被告刘卫松或被告廖坚以刘卫松名义依照协议约定向被告桂东公司交纳了50%的款项。该笔款项虽然在定向开发协议中注明为“定向开发合作金”，但是又约定签订正式购房合同时抵作购房款，因此，这笔款项的实质为购房款。定向开发协议已经具备了商品房买卖合同的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，该定向开发协议已具有商品房买卖本约合同的性质。
被告桂东公司没有在承诺的期限内交付房屋，停止了贺州桂东.汇豪国际城15#楼、16#楼的地基建设施工已有两年多，至今仍未能办理贺州桂东.汇豪国际城15#楼、16#楼的商品房预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”规定，本案的《商品房定向开发协议》应当认定为无效。被告刘卫松与被告廖坚签订的《定向房转让协议》和被告廖坚与原告廖华坛签订的《商品房转让合同》是基于《商品房定向开发协议》而产生的，基于同一事实和理由，《定向房转让协议》和《商品房转让合同》也应当认定为无效。
二、关于认定合同无效后的法律责任承担问题。
被告桂东公司的行为，导致本案《商品房定向开发协议》、《定向房转让协议》和《商品房转让合同》无效。在履行《商品房定向开发协议》过程中，原告与被告刘卫松、廖坚均无过错，过错的原因在被告桂东公司，《商品房定向开发协议》被认定为无效后的法律责任应由被告桂东公司承担。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，被告桂东公司收取了原告交纳的三期定向开发合作金合计144151元，应当由被告桂东公司返还给原告，并赔偿相应的损失。原告主张被告支付违约金（按基数144151元计算利息损失）问题，实质是因合同无效要求被告赔偿损失，被告桂东公司收足三期定向开发合作金144151元的时间是2012年10月29日止，向原告支付利息损失的时间应从2012年10月30日起计算。导致《商品房定向开发协议》无效的原因不在被告刘卫松、廖坚方，其没有过错，被告刘卫松、廖坚不应承担共同返还原告已付定向开发合作金144151元并赔偿损失的责任。
关于原告主张被告廖坚返还转让费38000元问题。本案中的《定向房转让协议》和《商品房转让合同》也是无效合同，原告主张被告返还转让费38000元，符合《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定,有事实和法律依据，本院予以支持。
综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第二条,《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
广西贺州市桂东房地产开发有限公司返还原告廖华坛已付定向开发合作金144151元并赔偿损失（损失以支付利息方式计算：以144151元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2012年10月30日起计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）。二、被
廖坚返还原告廖华坛已付的转让费38000元。三、驳
三、驳回原告廖华坛的其他诉讼请求。
本案受理费4712元（原告已预交），由被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司负担3914元,由被告廖坚负担798元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。
审 判 长 莫衍扬
代理审判员 蔡小凤
代理审判员 陈月群
二〇一七年八月十七日
书 记 员 潘红熹