广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第3329号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陆丰市锦之华服装厂，住所地：广东省陆丰市。
法定代表人：肖鸿展，职务：总经理。
委托代理人：肖云国，广东广和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴雪娟，住广东省广州市番禺区。
委托代理人：胡红星，广东南方福瑞德律师事务所律师。
上诉人陆丰市锦之华服装厂（下简称锦之华服装厂）因与被上诉人吴雪娟租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(2014)穗番法民三初字第174号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案租赁物位于广州市番禺区钟村镇钟韦路51号，于2010年7月28日以广州市番禺区钟村迅发毛织厂名义取得权属证书，产权证上登记房屋层数为四层，建基面积1314.66平方米，建筑面积5415.09平方米，共用地面积4500平方米，房屋用途为[非居住]厂房，2013年1月5日变更权属人为吴雪娟，产权证号为粤房地权证穗字第××号。广州市番禺区钟村迅发毛织厂为个体工商户，吴雪娟为该个体工商户的户主。
2010年9月15日，以广州市番禺区钟村迅发毛织厂为甲方、锦之华服装厂为乙方，双方签订一份《租赁合同》，约定：锦之华服装厂承租吴雪娟位于广州市番禺区钟村镇钟韦路51号的房产；该房屋面积5415.09平方米，空地面积2000平方米；租赁期共15年，租赁期限从2010年9月1日起至2026年1月30日止；出租方给承租方五个月免租期，即从2010年9月1日至2011年1月30日止；从2011年2月1日至2016年1月30日止，房屋面积部分按照每月每平方米20元支付，即每月租金108300元，从2016年2月1日至2021年1月30日止，房屋面积部分按照每月每平方米25元支付，即每月租金135375元，从2021年2月1日至2026年1月30日止，房屋面积部分按照每月每平方米33元支付，即每月租金178695元；空地面积部分按照每月租金5000元计算；免租期过后，承租方必须于每月10日前交纳当月租金，承租方逾期交纳租金的，每逾期一日应当按照当月应交租金的千分之二计算向出租方交纳延期违约金，承租方逾期支付租金的违约金按月分别计算交纳，计至租金付清日止，承租方在签订合同三日内向出租方交纳房屋两个月租金216600元作为定金，并缴纳房屋一个月租金108300元，共计324900元，承租方向出租方支付空地两个月租金10000元作为定金，并缴纳空地一个月租金5000元，共计15000元，上述合计定金226600元；承租方在签订合同后三日内向出租方缴纳履约保证金20000元，用于承租方在履行期内保证近期支付因承租经营行为发生的劳动者工资报酬等费用，该保证金于合同到期之日后清偿完毕出租方的租金等费用后免息返还承租方；承租缴纳水电保证金50000元予出租方，保证金于合同到期之日后清偿完毕出租方拖欠的水电费后免息返还承租方；如果出租方将房产所有权转移给第三方时，合同的权利义务由新的房产所有者承担；承租方承诺租赁的场地保证用于写字楼、酒店用途，其中一楼可做酒楼用途，二楼至4楼可用作商务酒店，在合同期间，承租方可转租或分租（只限于写字楼、酒店），如承租方需变更用途，须事先征得出租方书面同意方可进行；出租方在收到承租方按合同第四条约定付清定金、租金、履约保证金、水电保证金后，五天内将场地交予承租方使用，双方另行约定场地移交手续；承租人有下列情形之一的，出租方可单方解除合同，定金不予退还，并有权要求承租方按照最后一期租金标准的三倍支付违约金：1、承租人利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；2、承租人逾期缴纳租金达30天的；3、承租人逾期缴纳场地任意一期的水电费、税费或其他行政费用达30天的；4、承租方不按照本协议约定使用租赁物，或者其行为导致租赁物受损或面临损害风险的；5、承租方欠付其劳动者工资报酬的；6、承租方没有按照消防安全要求履行租赁协议的，消防设施未达到相关部门标准的；……；由于甲方原因解除合同而导致乙方无法正常营业的，甲方必须赔偿乙方实际投入的经济损失，并赔偿乙方按最后一期租金标准的三倍支付违约金；双方约定以本合同所列各方所确认的地址为相关文件送达地址，如承租方违约，出租方按承租方确认的地址寄出解除合同通知书，合同即告解除，承租方应30天内迁出租赁物，并将租赁物交回出租方管业；双方一致同意于2010年1月24日就本合同项下场地签订的厂房租赁合同就此解除，互不承担合同责任；肖鸿展同意以个人名下所有财产对承租方因履行本合同产生的债务提供连带责任保证，保证期限与本合同租期一致等。合同签订后，同日，肖鸿展向某甲雪娟交纳了两个月的租金的定金和第一个月的租金324900元、工人工资履约保证金及水电保证金250000元、空地押金及第一个月租金15000元。
2010年9月15日，双方签订一份《协议书》，其中内容为：双方同意在租赁物四层的基础上再增建一层，增建费用由出租方负建，房屋面积1355平方米，每月每平方米租金20元，即每月租金27100元，到2026年1月30日止，竣工后交付承租方实际日期开始计租，承租方应在三日内向出租方交纳房屋两个月租金54200元作为定金，并缴纳一个月房屋租金27100元，共计81300元，双方于2010年9月15日就本合同项下场地签订的房屋租赁合同第五、六、七、八、九条就此协议履行。
2011年5月11日，以广州市番禺区钟村迅发毛织厂为甲方、锦之华服装厂为乙方，双方又签订一份《租赁合同》，由锦之华服装厂向广州市番禺区钟村迅发毛织厂租赁涉讼房屋第五层，面积1355平方米，租期从2011年10月1日至2026年1月30日止，出租方给承租方五个月免租期，即从2011年5月1日至2011年9月30日止；从2011年10月1日至2026年1月30日止，房屋面积部分按照每月每平方米20元支付，即每月租金27100元；合同其他内容与2010年9月15日双方所签订的租赁合同一致。该合同签订后，锦之华服装厂向某甲雪娟交纳了两个月的租金54200元作为定金。
上述两份合同签订后，吴雪娟均按约定时间向某乙华服装厂交付了租赁场地。
2013年6月8日，案外人冯某以锦之华服装厂不履行租赁合同为由诉至原审法院，原审法院以（2013）穗番法石民初字第836号立案受理，在该案中，原审法院查明：2011年9月24日，冯某与锦之华服装厂签订《房屋租赁合同》，约定由锦之华服装厂将位于广州市番禺区钟村街钟韦路51号三、四层租赁给冯某作酒店使用，租赁期限自2011年10月1日至2026年1月30日止，为期15年；月租金为70460元，每两年按一定比例递增；保证金为140920元；2011年10月1日前交付使用；合同签订后，冯某即依约向某乙华服装厂交付租赁保证金140920元，锦之华服装厂亦出具收据确认收到该款。冯某认为锦之华服装厂未依合同约定于2011年10月1日前将涉案租赁物交付其使用，至今涉案租赁物已符合使用条件，但锦之华服装厂仍未交付，为此产生纠纷。涉案租赁物于2013年5月27日取得番禺区钟村街道临时经营场所使用证明，并于2013年7月12日经广州市番禺区公安消防大队的建设工程消防验收合格。于2014年1月10日核发的执照编号S2612014001188《企业法人营业执照》显示涉案租赁物现已由广州市君润酒店有限公司占有使用。据此，原审法院依法判决如下：一、解除冯某与锦之华服装厂于2011年9月24日签订的《房屋租赁合同》；二、锦之华服装厂于本判决发生法律效力三天内返还281840元给冯某；三、肖鸿展对前款锦之华服装厂应承担的债务负连带清偿责任。现该案判决已生效并进入执行阶段。
2014年1月24日，锦之华服装厂向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、确认锦之华服装厂与吴雪娟于2010年9月15日和2011年5月11日签订的两份《租赁合同》无效；2、判决吴雪娟退还锦之华服装厂交纳的押金、保证金人民币530800元；3、判决吴雪娟赔偿锦之华服装厂的经济损失262万元（装修费用244万元、办理商业消防费用18万元）；4、本案诉讼费由吴雪娟承担。
吴雪娟在原审中答辩称：不同意锦之华服装厂的全部诉讼请求。
吴雪娟并反诉请求判令：1、确认双方签订的两份租赁合同有效并于2012年11月21日解除；2、判令锦之华服装厂支付拖欠的租金351200元，水电费17276.72元。两项共计368476.72元；3、本案的本、反诉费由锦之华服装厂承担。
锦之华服装厂在原审中对吴雪娟的反诉请求答辩称：1、两份合同涉及一个整体建筑的租赁，是属于无效合同，也不确认合同于2012年11月1日解除；2、本案租金诉请已经超过了诉讼时效；3、本案实际上是改变了城市规划许可，合同的改变与实际产权证上的改变是不相符的，因此本案合同属于无效合同。
原审过程中，双方均确认锦之华服装厂就上述两份租赁合同所约定的租金已缴纳至2012年8月31日。吴雪娟认为：上述两份租赁合同均有效，其分别于2012年11月12日、2012年11月19日经EMS邮政特快专递，按合同约定的送达地址向某乙华服装厂发出催缴租金通知书和解除租赁合同通知书，认为因锦之华服装厂拖欠租金和水电费等行为属违约，上述合同已于解除租赁合同通知书发出之日解除；其原拟用锦之华服装厂所交的定金和保证金来抵销拖欠的租金和水电费，因锦之华服装厂提起本案诉讼，故提起反诉。锦之华服装厂认为：吴雪娟没有提供邮政特快专递的原件，快递状态查询结果也是复印件，故对上述通知书的真实性不予确认。另番禺区钟村街道临时经营场所使用证明是该街道越权开具，其无权认定涉案租赁物可用于商业用途。
此外，为证实其办理消防工程，锦之华服装厂提供一份《工程承包合同》，工程总价为58万元，其称已付款18万元；其还准备装修涉案租赁场地，已与有关工程公司签订一份《装修工程合同》，工程造价为548万元，其已付工程款244万元。吴雪娟认为上述工程均没有进行，因为锦之华服装厂在租赁期间从未在承租房屋作任何装修，不存在装修费损失。锦之华服装厂承认场地在接收后一直空置，原因是在签订有关装修和消防合同后，因为涉案租赁场地用途为厂房，不能办理商业用途而没有继续进行。锦之华服装厂没有提供证据证实其曾就涉案租赁场地申请办理商业用途手续事宜，也没有证据证实其曾向某甲雪娟主张协助办理相关手续。
关于租赁场地的交还时间，锦之华服装厂认为其是在2012年8月30日交还给吴雪娟；吴雪娟对此不予确认，认为是其于2012年11月19日向某乙华服装厂发出解除合同通知书后，代锦之华服装厂给付了涉案租赁场地看管人员工资后，于2012年11月22日接收了租赁场地。对上述陈述，锦之华服装厂没有提供任何证据以证实；吴雪娟提供了两份《收据》复印件，称系当时涉案租赁场地由锦之华服装厂雇佣的员工所签收的工资收据，锦之华服装厂对此不予确认。
关于广州市番禺区钟村镇钟韦路51号房屋第五层部分，双方确认至今未办理报建审批手续。
原审法院认为：2010年9月15日锦之华服装厂与吴雪娟所签订的《租赁合同》中约定租赁场地是位于广州市番禺区钟村镇钟韦路51号房屋及场地为已领取权属证书部分，该部分为合法建筑物，是双方当事人的真实意思表示。在签订此租赁合同之前，双方曾签订有一份《厂房租赁合同》，由此可见，锦之华服装厂与吴雪娟均清楚知道该租赁物的性质和用途。关于锦之华服装厂称因涉案租赁场地的房屋性质无法办理商业性经营，无法办理商业消防验收而致合同无效的主张，首先，锦之华服装厂无提供证据证实其曾向相关行政主管部门申请办理涉案租赁场地的商业经营事宜和办理消防验收，其次，涉案租赁物的现状是用于商业用途，已有生效判决及使用事实所证实，再就是从锦之华服装厂将部分涉案租赁场地转租给冯某的合同内容可见，该转租用途也是用作酒店商业用途，此外，若不能按合同约定用途使用，也属于合同能否继续履行的问题，锦之华服装厂没有证据证实其曾就此事宜与吴雪娟协商或提出异议，故对锦之华服装厂认为该合同无效的意见不予采纳。综上，上述合同无违反法律、法规的强制性规定，合法有效，签约双方应按约定履行各自的义务。
就上述合同的履行情况，双方确认锦之华服装厂交租至2012年8月31日，锦之华服装厂从2012年9月1日起没有交纳租金，其又没有提供证据证实已向某甲雪娟交还涉案租赁场地或已与吴雪娟就解除合同进行协商，根据上述合同约定：“2、承租人逾期缴纳租金达30天的；3、承租人逾期缴纳场地任意一期的水电费、税费或其他行政费用达30天的；”作违约处理，合同约定吴雪娟可“单方解除合同，定金不予退还，并有权要求承租方按照最后一期租金标准的三倍支付违约金”，现吴雪娟举证证实其于2012年11月19日经由EMS邮政特快专递按合同约定的送达地址向某乙华服装厂发出解除合同通知书，吴雪娟提供的邮件详情单和快递状态查询单虽为复印件，但上述情况在网上可查，锦之华服装厂在本案中也诉称吴雪娟于2012年11月单方解除合同的自认可印证，故对吴雪娟反诉请求确认该合同已于2012年11月21日解除的主张予以采纳。根据合同约定，因锦之华服装厂违约致解除合同的，其无权要求返还相关的定金，故对锦之华服装厂要求返还定金226600元的请求不予支持。吴雪娟反诉要求锦之华服装厂支付欠租期间的租金，其主张的是从2012年9月1日至2012年11月22日止的租金，至其于2014年10月29日提起反诉时已超过一年的诉讼时效，但吴雪娟辩称是原以锦之华服装厂所交的定金和保证金来抵销拖欠的租金和水电费，因锦之华服装厂提起本案诉讼，故提起反诉，该理由合理，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”现由于锦之华服装厂的起诉，而引起吴雪娟的有关权利可能受到侵害，故吴雪娟因此提起反诉，没有超出诉讼时效。现锦之华服装厂无举证证明其向某甲雪娟交还租赁场地的时间，故原审法院合理采信吴雪娟自认已于2012年11月22日已收回涉案租赁场地的陈述，故锦之华服装厂应向某甲雪娟给付2012年9月1日起至2012年11月22日止的租金，共计309686.67元（房屋部分每月108300元加空地部分5000元即每月113300元，113300×2＋113300÷30×20≈309686.67元），至于吴雪娟主张的违约金，经原审法院释明后，其自愿选择定金条款，故对吴雪娟主张的该合同违约金的请求不予支持。至于锦之华服装厂所交的工人工资履约保证金200000元，无约定可由吴雪娟没收，故应予退回给锦之华服装厂。
关于锦之华服装厂与吴雪娟于2011年5月11日所签订的《租赁合同》，租赁标的物是位于广州市番禺区钟村镇钟韦路51号房屋的第五层，该部分未经报建，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”至今上述租赁物未取得相关主管部门的批准，故该《租赁合同》无效。依据《中华人民共和国合同法》五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，因此，吴雪娟依据2011年5月11日签订的《租赁合同》收取锦之华服装厂的定金54200元应予返还。吴雪娟反诉要求锦之华服装厂交纳上述租赁物所拖欠的租金请求，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”参照上述合同约定，第五层的使用费应为每月27100元，如上所述，原审法院采信吴雪娟主张的其已于2012年11月19日解除合同，吴雪娟自认其已于2012年11月22日已收回涉案租赁场地，故使用费应计至收回场地之日止，共计74073元。鉴于该部分使用费与以上租金309686.67元相加，已超出吴雪娟所主张的租金总额351200元，锦之华服装厂应付给吴雪娟的租金及使用费总额不应超出其诉讼请求，故锦之华服装厂只需向某甲雪娟支付351200元。
至于锦之华服装厂主张的经济损失262万元，其构成是装修费用244万元，办理商业消防18万元，但在庭审中，锦之华服装厂亦承认涉案租赁场地在其接收后一直空置，所签订的相关装修合同和消防合同也因此没有实际履行，且如上所述，造成合同解除是锦之华服装厂的违约行为而致，故对锦之华服装厂要求赔偿损失的请求，不予支持。吴雪娟反诉主张的水电费，其提供的单据是复印件，而锦之华服装厂也不予确认，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条：“当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的，可以提供经人民法院核对无异的复制件或者复制品。”故对吴雪娟该部分请求不予支持，吴雪娟应将所收取的水电保证金50000元返还给锦之华服装厂。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第九十三条、第九十七、第一百零七条、第一百一十四条第一款，第一百一十五条、第一百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2014年12月10日作出判决：一、确认锦之华服装厂与吴雪娟于2010年9月15日签订的《租赁合同》有效并于2012年11月21日解除；二、确认锦之华服装厂与吴雪娟于2011年5月11日签订的《租赁合同》无效；三、吴雪娟应于本判决发生法律效力起五日内返还锦之华服装厂履约保证金200000元、水电保证金50000元、定金54200元；四、锦之华服装厂于本判决发生法律效力起五日内向某甲雪娟支付房屋租金及使用费351200元；五、以上第（三）项与第（四）项相冲抵后，锦之华服装厂还应向某甲雪娟支付47000元；五、驳回锦之华服装厂的其余诉讼请求；六、驳回吴雪娟的其余诉讼请求。本案本诉受理费32006元，反诉受理费3486元，合计35492元，由锦之华服装厂负担34492元，吴雪娟负担100元。
判后，锦之华服装厂不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清，证据不足。2010年9月15日，锦之华服装厂与吴雪娟签订了《租赁合同》，该租赁合同第五条第2点约定：承租方承诺租赁的场地保证用于写字楼，酒店用途，其中一楼可做酒楼用途，二楼至4楼可用做商务酒店，在合同期间、承租方可转租或分租（只限于写字楼、酒店），如承租方需变更用途，须事先征得出租方书面同意方可进行（租赁标的物不能做医院、卡拉OK、酒吧、工厂、加工场等）。吴雪娟明知其建筑房屋的土地批准用途为工业，批准的实际用途为工矿仓储用地，却欺骗锦之华服装厂本房屋不能用于工厂、加工场等，只限于写字楼、酒店。吴雪娟明知房屋消防验收为丙级，以小五金加工厂房名义办理消防备案只能用于小五金加工厂房却在合同第七条合同解除和违约责任第9点约定：在租赁期内，承租方不按合同约定用于写字楼、酒店之外用途，或擅自转租、分租给第三人用于写字楼、酒店之外用途的。即涉案物业就是规划为酒店、写字楼用途的，承租人用作其它用途就是一种违约行为。这是利用锦之华服装厂不知道房屋真实用途的一种欺诈掩饰，在法律上是一种无效的民事行为；二、原审判决适用法律错误。从2010年9月1日起至2012年8月31日，锦之华服装厂按约定支付大量的定金、保证金及租金，足以显示锦之华服装厂对该房产用于酒店和写字楼的期盼，但吴雪娟在租赁合同中对涉案房屋真实用途和消防备案欺骗、隐瞒，使锦之华服装厂无法实现合同目的。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，欺诈、胁迫订立的合同属于无效合同。无效合同自始没有法律约束力，但不影响独立解决争议条款的效力。吴雪娟的消防验收是以涉案房产为小五金加工厂房验收消防备案，但在本案中吴雪娟是以酒店、写字楼的用途出租，因而吴雪娟将涉案房屋作为酒店、写字楼用途出租，没有经过消防验收。2004年3月4日《最高院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》规定：出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的用途的房屋，必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或验收不合格的，应当认定租赁合同无效。因而本案应当认定租赁合同无效；三、原审判决引用案外人冯某与锦之华服装厂之间的案件无任何用途说明。在案外人冯某起诉锦之华服装厂不履行合同纠纷中，锦之华服装厂并没有参与，法院按缺席判决处理。原审法院的引用说明称吴雪娟交付给锦之华服装厂的租赁物符合使用条件，但冯某单方认为已符合使用条件仅代表其个人行为，没有法律约束力，是无效的；四、原审判决认为租赁合同有效是经不起推敲的。第一，原审法院认为锦之华服装厂没有提供证据证实曾向主管部门申请办理涉案租赁场地商业经营和消防验收，但锦之华服装厂已支付现金180000元委托中介去办理，主管部门对明显不合法申请当面没有不受理，没有法律规定主管部门一定要留有书面证据。锦之华服装厂支付巨额租金、保证金、定金，且可以租给案外人冯某收取更高的租金，在此情况下，锦之华服装厂没有道理故意不去办理。第二，原审法院认为租赁物的现状是用于商业用途，已有生效判决及使用事实所证实，但是生效判决没有证明原来租赁物是用于商业用途，且事过两年后的现状用于商业用途也不能说明原来就是商业用途。第三，原审法院认为锦之华服装厂转租给案外人冯某也是用作酒店商业用途。因为锦之华服装厂与吴雪娟的租赁合同约定锦之华服装厂不按酒店商业用途转租属重大违约行为，所以锦之华服装厂转租给案外人冯某也是用作酒店商业用途，但是并不能反推出锦之华服装厂与吴雪娟之间合同是有效的。第四，原审法院认为若不能按约定用途使用，也属于合同能否继续履行的问题，但是不能按照约定用途使用和合同能否继续履行之间没有必然的推理关系。房屋用途是国家规定而非私人约定。房屋的商业用途是吴雪娟欺诈、隐瞒得来的，并不是真实房屋用途。第五，原审法院认为锦之华服装厂没有证据证实其曾就此事宜与吴雪娟协商或提出异议，但是无效合同自始就没有法律约束力，按双方独立解决争议条款的约定，吴雪娟应赔偿锦之华服装厂投入的全部经济损失；五、原审判决违反法定程序。原审期间，吴雪娟为拖延时间，提起管辖权异议被驳回后，提出反诉，但锦之华服装厂并没有在规定期限内收到反诉状，说明了反诉并不是在举证期限之内，吴雪娟的证据也不是在举证期限内提供，法院开庭没有按法律规定通知。综上，锦之华服装厂上诉请求撤销原审判决，改判支持锦之华服装厂的一审诉讼请求，驳回吴雪娟的反诉请求，并判决本案一、二审诉讼费用全部由吴雪娟负担。
被上诉人吴雪娟答辩称：不同意锦之华服装厂的上诉请求，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回锦之华服装厂的上诉请求，维持原判。具体理由如下：其一，锦之华服装厂上诉认为“原审判决认定事实不清，证据不足”，恰恰证明原审判决认定事实清楚，锦之华服装厂对本案事实的认定没有意见。原审法院查明的事实，包括两份租赁协议签订的时间、双方的权利义务、协议签订后双方的履行情况都十分清楚，没有争议。锦之华服装厂也认可了原审判决认定的事实。锦之华服装厂所谓的事实不清是指吴雪娟“欺骗”锦之华服装厂房屋的用途。从租赁协议来看，租赁物的用途是双方约定的，锦之华服装厂租赁出租物的用途就是用来开办酒店或转租给他人开办酒店，不是吴雪娟指使锦之华服装厂开办酒店。涉案租赁物的产权证上已经注明房屋用途为【非居住】厂房，不存在隐瞒和欺骗问题。需要说明的是，第一份租赁合同签订之前，双方就该租赁物已经存在租赁关系。由于广州南站的建成使用，锦之华服装厂认为租赁物所在地块商业潜力极大，于某签订了涉案的两份租赁合同，包括对原房屋进行加建，扩大租赁物面积等。锦之华服装厂对涉案租赁物的使用性质等均是清楚的，所谓欺骗之说不能成立。其二，原审判决适用法律正确。锦之华服装厂所谓的“无法实现合同目的”与事实不符。首先，没有证据显示锦之华服装厂办理过消防验收手续，没有证据证明涉案房屋无法办理消防验收手续。其次，2013年7月12日，广州市番禺区公安消防大队出具建设工程消防验收合格的意见，充分说明该建筑可以办理商业性的消防验收。再次，事实上，吴雪娟收回涉案租赁物后，将该租赁物出租给广州市君润酒店有限公司，该公司在办理消防验收后，在该处开办酒店经营。最后，锦之华服装厂引用的最高法院的复函还有一项内容，就是“租赁房屋用于开设宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者”，充分说明申报消防检查是锦之华服装厂的义务。以上事实充分说明锦之华服装厂没有去办理消防验收手续，如果按照要求去办，完全可以办到。没有办理消防验收的后果全部应由锦之华服装厂承担。锦之华服装厂以此为由不履行合同属于违约，应承担违约责任。其三，原审判决引用案外人冯某的判决并无不当。冯某一案涉案租赁物属于本案租赁物的一部分，有关事实适用本案。该案判决已经发生法律效力，可以引用。其四，租赁合同合法有效。涉案房屋于2010年5月竣工验收，进行了消防备案，2010年7月28日取得了产权证，该房屋出租时吴雪娟拥有合法产权，吴雪娟有权出租，该合同合法有效。合同第五条第2项约定，承租方保证租赁物的用于写字楼和酒店。因此经营写字楼、酒店所需的相关手续包括消防验收均应由锦之华服装厂办理，是锦之华服装厂的义务。没有证据显示锦之华服装厂办理过消防验收手续。穗府办【2007】4l号《关于整治无证照生产经营场所若干问题的意见》明确规定：不符合规划核定使用功能的城区物业，包括非居住性质的房屋可以办理《临时经营场所使用证明》。《临时经营场所使用证明》由镇政府、街道办事处出具，可作为有效的企业住所，可到工商行政部门办理营业执照。《临时经营场所使用证明》到期后可以续期。截止锦之华服装厂违约时，该文件仍然有效。钟村街出具的《钟村街道临时经营场所使用证明》是有政策依据的。其五，吴雪娟在案件确定管辖权后的法定期限内提起反诉符合法律规定。
二审过程中，锦之华服装厂称：在双方签订涉案两份租赁合同时，其曾要求吴雪娟出示涉案房屋产权证，但吴雪娟可能还没有拿到，故未出示。基于对吴雪娟的信任及2010年1月24日就涉案房屋双方曾签订过租赁合同的事实，其相信吴雪娟有权出租涉案房屋。吴雪娟对此不予认可，并称其有向某乙华服装厂出示涉案房屋的产权证。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：吴雪娟作为涉案广州市番禺区钟村街钟韦路51号1-4层的合法产权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，其作为户主的广州市番禺区钟村迅发毛织厂与锦之华服装厂于2010年9月15日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定合法有效正确，本院予以确认，双方均应切实履行。锦之华服装厂以吴雪娟欺骗、隐瞒涉案房屋的真实用途及消防备案导致其无法实现合同目的为由，上诉认为双方就涉案广州市番禺区钟村镇钟韦路51号1-4层签订的《租赁合同》无效，但其一，吴雪娟取得的权属证书显示涉案房屋用途为[非居住]厂房，虽然作为出租人的吴雪娟负有确保租赁物符合约定用途的义务，但租赁用途本身系由作为承租人的锦之华服装厂基于自身经营需要而确定的事项范畴，锦之华服装厂上诉认为吴雪娟欺骗其涉案房屋仅能用于写字楼、酒店用途，于理不合，锦之华服装厂以此为由上诉认为吴雪娟欺骗、隐瞒涉案房屋真实用途导致其无法实现合同目的，缺乏事实根据。至于锦之华服装厂提及的办理消防验收手续一项，锦之华服装厂上诉主张应适用的2004年3月4日《最高院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》已被2013年2月26日发布的《最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第十批)的决定》废止，且在2010年9月15日签订《租赁合同》之前，涉案房屋已取得产权登记，锦之华服装厂基于经营写字楼、酒店的特殊用途办理消防验收手续，属于锦之华服装厂履行自身义务的范畴，锦之华服装厂未举证证明其因吴雪娟的原因无法办理消防验收手续，且涉案房屋于2013年7月12日经广州市番禺区公安消防大队消防验收合格的事实则可以反证锦之华服装厂所主张的涉案房屋无法办理消防验收手续的事实不成立，故锦之华服装厂上诉主张因吴雪娟欺骗、隐瞒消防备案导致其无法实现合同目的，亦缺乏事实根据。其二，涉案房屋已在房管部门取得合法产权登记，即使双方在《租赁合同》中约定的租赁用途无法实现，也属于《租赁合同》的履行范畴，而与《租赁合同》的效力无关，故锦之华服装厂以其无法实现合同目的为由主张合同无效，缺乏法律依据。综上，原审判决认定双方于2010年9月15日签订的《租赁合同》有效并无不当，应予维持。
另，原审法院接纳吴雪娟的反诉请求并未违反相关法律规定，原审法院通知开庭也不存在违反法定程序的情形，故锦之华服装厂上诉认为原审判决违反法定程序缺乏事实根据与法律依据，本院不予采纳。
综上，锦之华服装厂的上诉请求与理由均不成立，本院不予支持。审查原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费35492元，由上诉人锦之华服装厂负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一五年九月七日
书记员 王 健