湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）州民二初字第27号
原告湖南屹立房地产开发有限责任公司。
法定代表人刘晓林。
委托代理人唐玄哲，北京市长安律师事务所长沙分所律师。
被告中国农业银行股份有限公司湘西分行。
负责人朱法勇。
委托代理人邓富强。
委托代理人凌徽。
原告湖南屹立房地产开发有限责任公司（以下简称“屹立公司”）与被告中国农业银行股份有限公司湘西分行（以下简称“湘西农行”）合同纠纷一案，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告屹立公司的法定代表人刘晓林及其委托代理人唐玄哲和被告湘西农行的委托代理人邓富强、凌徽到庭参加诉讼，被告湘西农行的法定代表人朱法勇经本院依法送达开庭传票未到庭，本案现已审理终结。
原告屹立公司诉称：原告于2007年6月29日、2007年12月3日，与被告签订了两份《借款合同》，约定被告向原告发放贷款7000万元，采取抵押担保及分期还款方式，贷款期限为2年，提款有效期为6个月，宽限期为1年，还款期为1年，贷款利率在人行同期同档次基准利率基础上上浮20%。同时约定原告在该笔贷款发放前必须将基本账户转开至被告所属行，并在被告处开立项目资金专用账户。且要求原告出具书面承诺“屹立龙城”项目配套按揭贷款全部在被告所属行办理。
协议签订后，原告全面履行了该协议的约定，提供了有效足额的抵押担保，将基本账户转开至被告处，并且出具了“屹立龙城”项目配套按揭贷款全部在被告所属行办理的书面承诺。
但被告严重违反双方的协议约定，被告在2008年—2010年三年间，仅给原告发放按揭贷款30户，共计办理了346.6万元按揭贷款（其中有69.7万元偿还了被告的贷款）后，就突然中止了为原告的购房户办理按揭贷款，并以种种理由停办按揭贷款至今，造成了原告巨大的经济损失，具体事实如下：
1、造成15户购房户闹事并强行入住。2010年7月—12月间，经被告资料审核并面签同意，应给15户共发放按揭贷款274万元，然而被告突然拒绝发放按揭贷款，导致其中12户购房户仅交首付款而强行入住的行为，另有2户已退房，有1户现在还在闹事，并准备与原告打官司，造成原告巨大的经济损失和法律责任。
2、因被告违约未办理按揭导致客户强行入住造成的经济损失12016600元，双倍赔偿所支付的订金177100元，退房所造成的按揭款利息损失4369900元，合计人民币16563600元。
3、造成原告无法向其它银行申请贷款。原告为了走出困境，曾向其它银行申请办理按揭贷款，但由于原告基本户是在被告处开设的，根据银行业规定，按揭贷款只能由基本户开户行发放，所以其它银行无法向原告提供按揭贷款。此外，由于房产销售已经开始，也售出部分房产，其相应的配套工作人员必须组成，如物业、销售等，因被告违约导致房产滞销，最终造成原计划2009年1月便可撤销的售楼部至今一直继续开展工作，而因售出房产量少，物业公司所能收取的物业费远不足支付工资，物业人员工资均由本公司支付，造成直接增加的管理费用3865516.8元。
4、造成屹立龙城和屹立书香苑项目商品房全面滞销。由于被告突然中止向原告购房户发放按揭贷款，其它银行又不能向原告提供按揭贷款。通过购房户的传播，屹立龙城和屹立书香苑项目楼盘商品房已全面滞销，无法实现销售返投。因当时被告给原告的7000万元项目贷款的不足部分，是要靠销售返投来实现的，由于被告突然违约不发放按揭贷款，造成原告项目工程的后续土建施工无法进行。原告为避免“屹立龙城”项目成为烂尾工程，为了避免损失的扩大，在万般无奈的情况下，只好采取招商引资，放宽条件请求施工队垫款和向外高息借款的方式来完成后续工程建设，分别陆续向3家特定企业和3位特定个人借款总金额8812.1695万元，已产生利息3093.1595万元。因停工及工期延误造成建设成本的增加而造成的经济损失共计25290615.12元，以及造成施工方马王堆公司损失而支付的2060072元。最终导致该项目竣工时间推迟长达6年之久，目前该项目已资不抵债，造成了原告巨大的经济损失。
5、造成银行贷款本金无法偿还，而利息却在不断增加的恶性事实。原告申请银行项目贷款进行房地产开发，其偿还贷款的途径是靠销售房屋才能实现的，然而被告方单方违约，突然中断发放原告购房户的按揭贷款，造成了该项目的商品房滞销，导致原告无法实现偿还项目贷款本金，而利息却又不断增加的恶性事实。
基于上述事实，被告恶意单方面停止发放按揭是其在清楚并了解工程进度滞后原因及材料上涨情况，并在作出评估分析，明确按揭贷款跟进、确保销售返投，从而化解建设资金断链风险的重要性后采取的不正当措施，该行为属于恶意放任损失扩大化。原《借款合同》的性质是房地产开发类贷款，根本目的是实现商品房修建及销售，从而获取利润并偿还贷款。因被告单方面违约，拒绝办理按揭，且原告项目购房人无法从其他银行办理按揭，最终导致主合同开发房产项目进而销售房产获取利润并偿还贷款的最终目的无法实现，被告实质上已构成根本违约。因此，自被告2008年消极怠慢办理按揭的行为属于被告单方面根本违约，造成主合同目的无法实现，应赔偿原告应支付的从2008年至今的贷款利息及罚息。
综上所述，被告不按照协议约定发放按揭贷款的违约行为属于放任损失扩大化，直接导致了7000万元贷款无法按期还本付息，原告无法实现销售返投，因停工及工期延误造成建设成本增加，及购房者退房而产生巨额直接经济损失，最终导致主合同目的无法实现，被告已构成根本违约。原告多次与被告协商，被告均不履行发放按揭贷款的义务，为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求判令：一、请求人民法院依法判令被告继续向原告购房户办理按揭贷款；二、请求人民法院依法判令因被告违约，赔偿原告应支付的7000万元贷款所产生的利息及罚金损失（自2008年起计算，利息及罚金按农行利息及罚金计算方式计算）；三、请求人民法院依法判令被告赔偿原告因被告的违约而额外增加的管理费用3865516.8元；四、因停工及工期延误造成建设成本的增加而造成的经济损失共计25290615.12元，以及造成施工方马王堆公司损失而支付的2060072元；五、赔偿因被告违约未办理按揭导致客户强行入住造成的经济损失12016600元，双倍赔偿所支付的订金177100元，退房所造成的按揭款利息损失4369900元（算至2015年4月30日，以实际赔偿之日为准），合计人民币16563600元；六、本案的诉讼费用、鉴定费用等各种费用由被告承担。
被告湘西农行答辩称：一、被答辩人起诉已过诉讼时效。根据《民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，被答辩人诉称，答辩人于2010年3月办理最后一户按揭贷款后就停止发放按揭，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，被答辩人从2010年3月就已认为其权利受到侵害，但离起诉时间已过去5年之久，早已超过诉讼时效；二、被答辩人提交的第5、7、8、9份证据是答辩人内部的管理资料，对外并不产生法律效力。贷款批复文件仅是内部管理资料，并不产生要约的效力，要约是合同订立的方式，前提是必须有合同存在，且必须是向合同相对方发出要约，而且也未见被答辩人出具的有按揭协议内容的承诺，况且贷款批复文件形成时所建项目也并未取得预售许可证，不符合预售按揭条件，不可能达成按揭合作协议，签订《一手房贷款业务银企合作协议》的前提是符合按揭合作条件，因此不能依据答辩人的无任何按揭协议条款内容的内部资料证明双方达成了按揭协议。上级行要求办理按揭，下级行可根据实际情况决定是否办理按揭及办理按揭的范围及金额，双方的权利义务应以签订的书面的《一手房贷款业务银企合作协议》为准；三、双方于2008年5月28日签订了书面的编号为4331012008001号的《一手房贷款业务银企合作协议》，答辩人已按该协议为符合条件的购房申请者发放了按揭贷款。该协议中约定：1、答辩人与屹立公司达成的按揭贷款合作范围仅为“屹立龙城”东、北座；2、提供住房按揭金额不超过437万；3、合作项目必须手续完备、合法、有效，保质、按时完成项目建设；4、按揭贷款需要屹立公司提供连带责任保证并按10%缴纳保证金；5、需购房者申请且按揭申请人需要符合我行规定的条件。答辩人按照该协议约定，为符合贷款条件的30户申请人办理了按揭贷款，贷款金额为346.6万元，符合协议约定，并无其他符合条件并申请而未办理按揭的情况，答辩人并未构成违约。被答辩人提供的未办理按揭的15户所意向购买的房子为书香苑A、B栋不在合作范围之内，《客户按揭贷款情况》第三、四、五所列的客户所意向购买的房子也不在按揭合作范围之内，因此答辩人无义务为其提供按揭，且也无购房者向我行申请；四、按揭贷款对象为购房者，需要购房者提出申请且符合贷款条件《一手房贷款业务银企合作协议》为合作协议，并不是按揭贷款合同，并不是无条件为购房者提供按揭贷款，需要购房者申请且符合贷款条件，且需要被答辩人提供连带保证担保并交纳保证金，三方需另行签订借款担保合同，仅依据《一手房贷款业务银企合作协议》答辩人并无提供按揭贷款的义务，答辩人无法据此继续向被答辩人购房者办理按揭贷款；五、被答辩人违约在先，已丧失担保能力，不具备担保人资格，答辩人可不再进行按揭贷款的合作。被答辩人所借7000万元贷款，其中2000万元于2008年6月28日应当偿还，但其未按约定进行偿还，违约在先，答辩人依据不安抗辩权有理由怀疑其已不具备担保能力，丧失担保人资格，已无法按《一手房贷款业务银企合作协议》的约定为按揭申请人提供连带保证责任和缴纳保证金，根据合同法第69条规定，答辩人可不再进行按揭贷款的合作；六、被答辩人所建设的项目属于违法建筑，且建设严重超期，不符合农业银行按揭贷款条款。被答辩人所建设的项目，龙城区南座和书香苑B栋超规划建设，楼层建设及容积率超过规划建设，属违法建筑，且建筑工程施工许可证上许可的竣工日期为2008年，但到目前仍无法竣工验收，无法办理房产证，不符合农业银行按揭贷款条件，农业银行可不再进行按揭贷款的合作；七、被答辩人所建设项目无法及时销售是由于多种原因导致项目多次停工，工期太长，建筑违法无法交付房屋，加上当时吉首地区非法集资爆发导致购买能力不足，购买人对该项目已丧失合理预期，无购买意愿，最终导致部分购房者要求退还首付款、定金等情况的发生，并非是由于无法办理按揭所导致；八、借款合同与《一手房贷款业务银企合作协议》并不存在主从关系，答辩人是否构成对《一手房贷款业务银企合作协议》的违约，并不影响贷款利息的计算，湖南省高级人民法院（2015）湘高法民申字第1197号裁定对此已进行了认定；九、相关事实已经法院认定，我行不够成违约。湖南省高级人民法院（2015）湘高法民申字第1197号裁定认定，被答辩人以答辩人未完全履行按揭贷款义务而主张构成根本违约的理由不能成立，且所提交的证据并不能推翻原审认定的事实，而湘西州中级人民法院（2012）州民二初字第17号判决书认定湘西农行不构成对《一手房贷款业务银企合作协议》的违反；十、办理按揭可在任何银行办理，并无法律规定或行业规定只能在基本户开户行办理按揭；十一、被答辩人将其他原因造成的房屋无法及时完工、销售捏造为答辩人未办理按揭，属于恶意诉讼，企图逃避债务。综上所述，因签订编号为4331012008001号的《一手房贷款业务银企合作协议》时，被答辩人所建设项目只取得“屹立龙城”东、北座预售许可证，其他栋建筑存在违法及超期，被答辩人丧失担保资格等情况，答辩人未继续与被答辩人签订其他《一手房贷款业务银企合作协议》，答辩人已按编号为“4331012008001”的《一手房贷款业务银企合作协议》履行了义务，不存在违约情况，被答辩人所建设项目无法及时销售是由于多种原因导致，与答辩人无关，答辩人与被答辩人已不可能继续进行按揭贷款合作，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。
原告屹立公司为支持自己主张的事实，向本院提交了下列证据材料：
证据一：屹立房地产更名材料。拟证明：湘西自治州屹立房地产开发有限公司更名为湖南屹立房地产开发有限公司，主体资格合法；
证据二：商品房预售许可证。拟证明：开发项目具备预售条件；
证据三：（43101）农借字（2007）00002537号借款合同。
证据四：（43101）农借字（2007）00004526号借款合同。证据三、证据四拟证明：双方达成办理按揭贷款邀约承诺之后签订借款合同，且该合同发生在抵押登记之后；
证据五：湘农银（2007）142号文件。拟证明：被告要求将基本账户开设在被告行的事实，及要求湘西农行办理配套按揭的事实；
证据六：湖南屹立房地产开发有限责任公司基本账户。拟证明：原告基本账户按要求在被告银行开设，无法再向其他银行办理按揭贷款；
证据七：2007年6月25日湘西农行针对湘农银（2007）142号文件的回复报告。拟证明：被告承诺做好配套按揭贷款的发放工作，且报告中已说明抵押已办理，实际发生于借款合同之前，与证据五形成一个邀约和承诺的关系；
证据八：首次贷后检查报告。拟证明：原告依约办理相关手续，无违约情形，且确定了管理费用的投资预算为214万元；
证据九：2008年二季度贷后综合评估报告。拟证明：被告知晓且确认原告因客观原因造成工程进度滞后及投资预算增大。且被告明知加强按揭贷款跟进确保销售返投的重要性，否则将可能导致建设资金断链；
证据十：屹立龙城、屹立书香苑客户按揭贷款情况。拟证明：被告单方面违约且放任损失扩大造成直接销售损失。
证据十一：施工方马王堆建筑工程有限公司合同、补充合同、民事调解书。拟证明：被告违约造成原告资金链断裂且致使工期延误，导致原告对施工单位马王堆建筑工程有限公司支付赔偿金及诉讼的事实。
证据十二：工资表。拟证明：因被告违约导致原告房产仅仅销售30余套，但应在2009年撤除的对应销售等工作人员工资成本却一直延续至今的事实及损失。
证据十三：吉首市万溶江建筑安装公司工程总造价报告。拟证明：工程总造价数额。
证据十四：造价汇总表（2009年完成应计算的造价）。拟证明：因被告违约导致停工，造成材料、施工成本上升产生的直接经济损失。
证据十五：2014年3月10日建安公司催收函。证据十六：《建设施工合同书》、《建设施工补充协议》。证据十七：2014年10月12日《会议纪要》。证据十八：人民调解协议书。证据十五至证据十八拟证明：原告通过借资、施工方垫资等形式确保工程完工，避免损失进一步扩大，以及确认实际工程最终造价为人民币95747366.81元的事实。证据十九：北京市长安律师事务所长沙分所律师调查笔录。拟证明：证据五、七、八、九的真实性，同时该系列证据是湘西农行下发给企业的要求性文件。
被告湘西农行对原告提交的证据发表了如下质证意见：对证据一、二的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据三、证据四的真实性、合法性、关联性没有异议，但对其证明目的有异议；对证据五、七的真实性没有异议，但对证明目的有异议，该份文件属于内部管理资料，对外不产生法律效力，双方应该以签订的书面协议为准；对证据六的真实性、合法性、关联性没有异议，但对证明目的有异议，因为按揭贷款可以在多家银行办理，不一定只有在基本账户开户行办理；对证据八、九的真实性、关联性均有异议，该份证据与本案没有关联性；对证据十的第一项没有异议，对第二、三、四、五项均有异议，与按揭贷款没有关联；证据十一、十二、十三、十四、十五、十六、十七、十八与本案没有关联性；证据十九的真实性有异议，内容无法佐证。
被告湘西农行为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：
证据一：编号为4331012008001号《一手房贷款业务银企合作协议》。拟证明：1、被告与屹立公司达成的按揭贷款合作范围仅为“屹立龙城”东、北座；2、提供住房按揭金额不超过437万元；3、合作项目必须手续完备、合法、有效，保质、按时完成项目建设；4、按揭贷款需要屹立公司提供连带责任保证，并交纳保证金；5、按揭申请人需要符合贷款行的规定。
证据二：贷后督办通知书2份。拟证明：屹立龙城项目有超规划等违法行为，项目不合法，达不到按揭合作的条件。
证据三：《建筑工程施工许可证》3份。拟证明：屹立公司所建设的项目已严重超过合同竣工时间，截止目前仍未竣工验收，不符合按揭合作的条件。
证据四：《建设工程规划许可证》2份。拟证明：屹立公司所建设的项目实际楼层已超过规划许可楼层，项目不合法，不符合按揭贷款条件。
证据五：借款合同两份。拟证明：屹立公司7000万贷款，其中2000万元于2008年6月28日到期，屹立公司未按约定偿还贷款，违约在前，已丧失为购房者提供连带保证的担保能力，被告可据此不再进行按揭贷款的合作，因此双方未签订证据一以外的其他合作协议。
证据六：关于屹立龙城项目停建情况调查报告。拟证明：屹立公司所建项目无法及时销售是由于多种原因导致项目多次停工，工期太长，加上吉首地区非法集资爆发导致购买能力不足，购房人无购买意愿，最终导致部分购房者要求退还首付款、定金等情况的发生。
证据七：湖南省高级人民法院（2015）湘高法民申字第1197号裁定书。拟证明：1、原告与被告未完全履行按揭贷款义务而主张构成根本违约的理由不能成立，且所提交的证据并不能推翻原审认定的事实；2、借款合同与《一手房贷款业务银企合作协议》并不存在主从关系，被告是否构成对《一手房贷款业务银企合作协议》的违约，并不影响贷款利息的计算。
证据八：湘西州中级人民法院（2012）州民二初字第17号判决书。拟证明：该份判决书认定湘西农行的履约行为并不违反《一手房贷款业务银企合作协议》。
原告屹立公司对被告提交的证据发表了如下质证意见：对证据一的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，该合同并不能证明其他部分未达成按揭合作的要约和承诺，不能以此为由拒绝发放按揭贷款；对证据二、四的真实性没有异议，对合法性、关联性均有异议，违规不等同于违法，且违规操作在事后已办理了相关的许可程序，不能以违规作为拒绝发放按揭贷款的理由；对证据三的真实性、合法性无异议，被告已知该工程不能按该施工许可证上规定的时间竣工；对证据五的真实性、合法性无异议，关联性有异议，借款合同第六条第二款明确的违约责任不能作为未发放按揭的依据，并且在合同到期前被告已经消极办理按揭贷款业务；对证据六的真实性、合法性、关联性均有异议，该调查报告非银行和审计部门作出，内容缺乏科学性与客观性，该份证据恰恰证明屹立龙城项目主体建筑在当时已近完工，如果被告依约办理按揭贷款，则不会造成巨额损失；对证据七、八的真实性、合法性无异议，关联性有异议，本案审理的是违约赔偿纠纷，而非借款合同纠纷，在诉讼请求中载明的是赔付应付利息和罚息，而非减免利息和罚息。
本院经原告申请，传唤时任屹立龙城项目组客户经理鲁力接受法院询问，并制作了询问笔录，询问事项主要是关于“原告提交的证据七、证据八、证据九”是否是由其撰写，鲁力对法院陈述称，其作为当时的客户经理，该三份证据是由其本人撰写。
原告对本院所制作的询问笔录发表质证意见称，关于证据的“三性”均无异议，能充分证明原告提供的证据七、八、九的真实性，上述系列证据属双方当时办公会的留存资料，也符合抵押登记等实际发生于贷款合同之前、企业有担保能力等客观事实，作为银企双方要约与承诺的文字性依据。
被告对本院制作的询问笔录发表质证意见称，对询问笔录无异议。但从律师调查笔录中可以看出，证据中的几份贷后管理报告仅是鲁力个人观点的体现，这是内部管理需要，客户经理定期需要撰写贷后管理报告，其内容由客户经理自行撰写，仅代表个人观点，并不能证明证据七、八、九的真实性或反映当时的实际情况。
本院依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，对原告提交的证据作如下认定：对于证据一、证据二，因被告无异议，且真实合法有效，故本院依法予以采信；证据三、证据四，对其真实性予以认可，结合湖南省高级人民法院（2015）湘高法民申字第1197号裁定、本院（2012）州民二初字第17号民事判决所认定的事实及理由，对于原告需要达到的证明目的不予支持，但对合同所载明的约定条款予以确认；对于证据五，虽然原告提交的是复印件，但由于被告对该份证据的真实性没有异议，故本院依法对其真实性予以确认。至于原告所称中国农业银行股份有限公司湖南省分行要求被告为原告办理按揭贷款的待证目的，由于在文件中缺乏明确的语言表达，且该文件中“借款人须书面承诺：严格按《项目贷款分期偿还计划》履约还款；配套按揭贷款全部在我行办理”，旨在进一步维护债权人的利益，约束债务人行为，原告对该份证据的书面文字理解不全面，本院对原告的待证目的不予支持；对于证据六，由于被告对该份证据的真实性、合法性、关联性没有异议，故本院予以采信。但对于原告主张“按要求在被告开设基本账户，无法再其他银行办理按揭贷款业务”的待证目的，本院认为缺乏相应法律规定，本院对其待证目的不予支持；对于证据七，由于该份证据缺乏基本的证据形式要件，虽然作为时任“屹立龙城”项目客户经理鲁力经法庭传唤接受法院询问，但由于证据七的落款单位为中国农业银行湘西自治州分行，因没有加盖银行对外的公章，且作为被告的湘西农行也并未认可该份文件，故对于该文件的真实性不予采纳，依法不能作为认定案件事实的依据；对于证据八、证据九，结合本院对时任屹立龙城项目的客户经理鲁力所作的询问笔录，对该份证据的真实性予以认可，但该份证据仅能够代表鲁力所在的屹立项目客户经理组当时的从业观点，原告将鲁力所在的屹立项目客户经理组的观点等同于被告湘西农行的观点的主张本院不予采纳；对于证据十的真实性予以认可，可以作为判断案件事实的依据，但对于原告的证明目的不予支持；对于证据十一，因该组证据中的施工方马王堆建筑工程有限公司合同、补充合同在本院另案判决书中已核实，对于该组证据中的民事调解书，因其是国家审判机关制作的具有公信力的裁判文书，故对其真实性予以确认，依法可以作为认定案件事实的依据；对于证据十二、十三、十四、十五、十六、十七、十八，由于本案原告所主张被告未办理按揭从而导致的损失，对于该系列证据的真实性予以认可，但对于该系列证据所反映的损失是否应由被告负担，本院经审查认为，原告关于该系列证据的证明目的不能成立，故对于该系列证据依法不作为案件事实认定的依据。
对被告提交的证据作如下认定：对于证据一，由于该份证据是双方的真实意思表示，故对该份证据予以确认，依法可以作为定案的依据；对于证据二，由于原告对其真实性无异议，且所载明的内容没有违反法律规定，故对该份证据本院依法予以确认；对于证据三、证据四，由于该组证据属于行政主管部门所颁布的市场准入许可，故对其真实性予以确认，依法可以作为本案的定案依据；对于证据五，该组证据因双方均作为证据提交，故对其真实性予以确认，该组证据中所载明的合同条款依法可以作为本案定案的依据；对于证据六，由于属于复印件，没有原件予以核对，故对该份证据不予认可；对于证据七、证据八，由于是人民法院生效的裁判文书，故对该两份证据予以认可，依法可以作为定案的依据。
对本院依申请调取的询问笔录作如下认定：对该询问笔录的真实性予以确认，但该份证据仅能够代表鲁力所在的屹立项目客户经理组当时的从业观点，本院认为不能将鲁力所在的屹立项目客户经理组的观点等同于被告湘西农行的观点。
根据双方当事人的举证、质证，本院经审理查明了以下案件事实：
屹立公司是湘西自治州一家房地产开发企业，为开发“屹立龙城”项目工程建设，向湘西农行申请借款7000万元用于房地产开发。由于当时发放贷款的审批权限在中国农业银行湖南省分行，故湘西农行以州农银发（2007）3号文件将贷款事宜向省行请示，中国农业银行湖南省分行对湘西农行下发了湘农银复（2007）142号《关于湘西自治州屹立房地产开发有限公司“屹立龙城”项目贷款7000万元的批复》，批复中同意对屹立公司借款7000万元。同时批复“一、限制性条款。（一）信用发放前，核实至2007年3月7日止，项目资本金303万元的到位情况，同时借款人必须将未到位的679万元追加到位，并办好增资变更登记手续，确保项目资本金足额、真实到位；到位项目资本金必须先于我行贷款投入使用。……（三）信用发放前，借款人须将基本账户转开至我行，同时在我行开立项目资金专用账户；经营行要与借款人签订《项目资金管理协议》；按预测现金流制定切实可行的《项目贷款分期偿还计划》，并报省分行房地产业务处备案认可；贷款偿还完毕前，严禁挪用还贷资金用于其他项目开发。（四）借款人须书面承诺。严格按《项目贷款分期偿还计划》履约还款；配套按揭贷款全部在我行办理；接受我行全面财务监管、信贷检查和监督，按时向我行提供真实的生产、经营、管理、财务及对外担保等信息或资料；包括售房款在内的全部项目资金通过专户核算，封闭监督使用，不出现挪用、坐支现象。……二、信贷管理要求。……（五）加强对借款人财务监督，督促其规范内部及财务管理，及时、真实反映企业财务状况。（六）经营行做好配套按揭贷款的发放，确保销售收入及时归行和开发贷款的按期偿还，提高项目综合效益。”
2007年6月29日，湘西农行与屹立公司签订了编号为（43101）农银借字（2007）第0002537号《借款合同》，约定因“屹立龙城”房地产项目开发，湘西农行向借款人屹立公司发放综合用房开发贷款5000万元，其中2000万元的到期日为2008年6月28日，3000万元的到期日为2009年5月29日。同年12月3日，湘西农行又与屹立公司签订了编号为（43101）农银借字（2007）第00004526号《借款合同》，约定湘西农行向借款人屹立公司发放综合用房开发贷款2000万元，到期日为2009年6月28日。上述贷款到期后，屹立公司未能按照合同约定全面履行还款义务，构成逾期贷款，并已在银行系统中形成了不良记录。
2008年5月28日，湘西农行（甲方）与屹立公司（乙方）签订了编号为4331012008001号《一手房贷款业务银企合作协议》，协议约定“甲方同意对购买乙方开发的屹立龙城东、北座”项目（国有土地使用权证号州国用（2003）字第0617号，建设用地规划许可证吉城用200511071号，建设工程规划许可证号吉城规200607068号，施工许可证433102200611180101，销（预）售许可证号预许字2007第35号）的自然人提供购房按揭贷款。甲方权利义务第一条约定“甲方向合作项目的购房人提供个人购房贷款。本协议中的购房人是指与乙方签订房屋买卖合同，并与甲方签订个人购房借款合同的借款人”。第二条约定“甲方向合作项目的购房人发放的个人购房贷款合计不超过人民币柒佰玖拾陆万元（其中住房贷款不超过肆佰叁拾柒万元，商业用房贷款不超过叁佰伍拾玖万元），甲方有权增加实际的贷款发放额度”。第三条约定“甲方未合作项目的单个购房人提供的贷款中，住房贷款最高额不超过购买价或评估价的70%，商业用房贷款最高额不超过购买价或评估价的50%，且每建筑平方米贷款最高不超过甲方规定的限额”住房贷款年限最长不超过20年，商业用房贷款年限最长不超过10年。每笔购房贷款的金额、期限、利率、担保方式、违约责任以及其他相关事项，按借款合同的约定办理。对于不符合甲方规定条件的借款申请人，甲方有权拒绝发放贷款。第四条约定“甲方应按照借款合同的约定发放贷款，并按照购房人的授权，将贷款全额划转到乙方在甲方设立的售房款专户”。第五条约定“因乙方过错给甲方造成损失的，甲方有权终止本协议，并要求乙方赔偿损失”。第六条约定“乙方与购房人之间因房屋买卖合同履行发生的纠纷，与甲方无关，甲方不承担任何责任”。乙方的权利与义务即协议的第七条约定“乙方保证合作项目为合法项目，开发和销售的各项手续完备、合法、有效；保证保质、按时地完成合作项目的建设”。第八条约定“乙方向合作项目中向甲方申请贷款的购房人提供以下优惠措施：代缴按揭贷款资料费”。第九条约定“乙方应协助购房人以及甲方办理房屋的销售备案登记、抵押预登记和正式的抵押登记，并将上述抵押登记证明文件的原件交由甲方保管”。第十条约定“在购房人委托乙方代为办理房地产权利证书的情况下，乙方应在以购房人为所有权人的房地产权利证书办理完毕5日内，将房地产权利证书直接交甲方保管”。第十一条约定“乙方与购房人签订的商品房买卖合同被确认无效或者被解除、撤销，导致甲方与购房人之间的借款合同被解除的，乙方应按甲方通知时限在应返还给购房人款项额度内将购房人积欠甲方的贷款本息及有关费用直接返还给甲方。每迟延一日，应向甲方支付应返还金额百分之零点五的违约赔偿金”。第十二条约定“乙方须向甲方设立合作项目售房款专户，甲方向购房人发放的贷款应全部进入该账户，自改账户建立之日起至合作项目竣工验收合格之日止，乙方接受甲方对该账户的监管。监管期间，乙方需从售房款专户支取款项的，应征得甲方同意后予以支付”。第十三条约定“乙方为购房人因购买本合作项目项下房屋而依借款合同所产生的债务提供连带责任保证。乙方提供连带责任保证的，有关的保证责任的具体内容以甲方、乙方与购房人签订的借款合同为准”。第十四条约定“乙方提供连带责任保证的，应按购买本协议项下的房屋产生的甲方购房款余额的百分之十交纳保证金作为抵押，存入保证金专户。在乙方承诺连带责任保证期间，购房人未按借款合同约定按期还本付息的，由乙方代为偿还，甲方有权直接从上述保证金账户中划收相关款项”。第十五条约定“乙方在印制售楼说明书、广告宣传等业务活动中，涉及包括甲方在内的中国农业银行及其分支机构的名称、图形、文字的，应事先征得甲方书面同意”。协议还对其他相关事项进行了约定。
湘西农行根据双方签订的《一手房贷款业务银企合作协议》，于2008年至2010年3月期间，共向“屹立龙城”项目东、北座的30户购房户发放按揭贷款，合计金额346.6万元。2010年3月份之后，被告未再向原告方办理任何按揭贷款业务。此外，屹立公司在修建“屹立龙城”项目南座、西座及“书香苑”项目中，未与湘西农行达成上述项目的按揭贷款银企合作协议。屹立公司在修建“屹立龙城”项目南座、西座及“书香苑”项目中，存在超规划建设及项目容积率已突破规划方案的情况。
另查明，2008年下半年，吉首地区“非法集资事件”爆发后，屹立公司曾经被政府查处。由于该公司在吉首市“处非”过程中，主动和融资户协调沟通进行退资，并以公司的资金抵消了部分融资款，因而免于被政府“处非”工作组强制接管财产和强行清理债权债务。但该公司的生产经营因此受到较大影响。
2011年初，中共湖南省委召开省委常委专题办公会议，后来形成的会议纪要提到：“关于金融机构贷款问题。一是政府贷款一定要还；二是商业银行在湘西几家公司贷款的问题，应本着实事求是、依法依政策协调处理的原则，由省政府金融办牵头，人民银行长沙中心支行协调省内相关金融机构，对湘西16家涉案企业的贷款在处非期间予以挂账停息，豁免欠息，免除罚息。”2011年4月，屹立公司就“屹立龙城”项目开发经营事项，向中共湘西州委主要负责人递交了《关于帮助完成项目建设的报告》，其中表示“将采取一切措施搞好该项目，以偿还银行贷款本金”，但恳请湘西州和吉首市两级人民政府出面协调金融部门，给该项目减免利息和罚息。2011年6月，湘西自治州人民政府召开专题会议，研究解决屹立公司开发项目解决复工问题。后来形成的会议纪要提出：“屹立龙城、书香苑项目在金融机构贷款的利息减免问题，州、市另行协调”。
本院还查明，2012年年7月2日，湘西农行以贷款形成不良债权为由诉至本院，请求依法判令屹立公司偿还7000万元贷款本金及利息，屹立公司在该案中辩称“由于湘西农行违背了承诺，没有积极配合进行按揭贷款支持，实际只办理了80万元按揭贷款。正是由于湘西农行违背销售返投的违约行为，导致屹立公司经营困难无法及时归还贷款。”本院经审查后，作出了（2012）州民二初字第17号民事判决，对上述欠款事实进行了确认，同时驳回了屹立公司的抗辩理由。
后屹立公司以发现新证据、认定其在吉首地区“非法集资”爆发后曾被政府查处与事实不符为由，向湖南省高级人民法院申请对（2012）州民二初字第17号民事判决进行再审。湖南省高级人民法院于2015年11月18日作出了（2015）湘高法民申字第1197号民事裁定，认定（2012）州民二初字第17号民事判决所认定的事实清楚，适用法律正确，程序合法，驳回了屹立公司的再审申请。但湖南省高级人民法院认为“屹立公司若认为湘西农行在《一手房贷款业务银企合作协议》中存在违约行为，可就该份合同的履约情况另行提起诉讼”。
2015年5月28日，原告屹立公司向本院提起诉讼，请求法院依法判令：一、被告继续向原告购房户办理按揭贷款；二、因被告违约，赔偿原告应支付的7000万元贷款所产生的利息及罚金损失（自2008年起计算，利息及罚金按农行利息及罚金计算方式计算）；三、赔偿原告因被告的违约而额外增加的管理费用3865516.8元；四、赔偿因停工及工期延误造成建设成本的增加而造成的经济损失共计25290615.12元，以及造成施工方马王堆公司损失而支付的2060072元；五、赔偿因被告违约未办按揭导致客户强行入住造成的经济损失12016600元，双倍赔偿所支付的订金177100元，退房所造成的按揭款利息损失4369900元（算至2015年4月30日，以实际赔偿之日为准），合计人民币16563600元；六、本案的诉讼费用、鉴定费用等各种费用由被告承担。
本院认为，本案争议焦点主要有以下几点：一、被告是否具有明确意思表示向原告所有开发楼盘办理按揭贷款；二、被告是否存在违反合同约定的行为；三、原告的起诉是否超过诉讼时效制度的保护期间。
关于被告是否具有明确意思表示向原告所有开发楼盘办理按揭贷款的问题。根据《中华人民共和国合同法》第十三条规定：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”，要约是当事人一方向对方发出的希望与对方订立合同的意思表示，承诺是指受要约人同意要约的意思表示。在本案中，原告向被告申请贷款7000万元，被告同意原告的申请并已向原告发放贷款7000万元，双方之间依据两份借款合同成立债权债务法律关系。至于被告是否具有明确意思表示，本院认为，被告缺乏明确意思表示，承诺为原告开发的所有楼盘提供按揭贷款。理由如下：第一，中国农业银行湖南省分行湘农银（2007）142号“关于湘西自治州屹立房地产开发有限责任公司屹立龙城项目贷款7000万元的批复”文件及被告对中国农业银行湖南省分行的回复报告，该两份文件的对象是中国农业银行湖南省分行与被告湘西农行，中国农业银行湖南省分行发出该份批复目的在于对湘西农行发放该笔贷款所提出具体性要求，确保贷款能够及时得到清偿；而湘西农行该份报告是针对中国农业银行湖南省分行提出的具体性要求而做出的回复报告，是银行系统上级行与下级行之间就某一项目贷款而制作的内部文件；第二，虽然中国农业银行湖南省分行湘农银（2007）142号文件载明“信用发放前，借款人须将基本账户转开至我行，同时在我行开立项目资金专用账户”、“借款人须书面承诺：严格按《项目贷款分期偿还计划》履约还款；配套按揭贷款全部在我行办理”、“经营行做好配套按揭贷款的发放，确保销售收入及时归行和开发贷款的按期偿还，提高项目综合收益”，但上述要求告知的对象是被告湘西农行，目的是要求被告湘西农行严格落实限制性条款和信贷管理要求，保障贷款按期收回。上述记载事项均是为了保障借款方湘西农行权益最大化，尽可能最大限度的保障贷款资金得到合理使用从而按期归还贷款，而非原告所主张的“被告具有明确意思表示为原告开发的所有楼盘办理按揭贷款”的情况。至于屹立公司诉称其已经按照该文件完成了“基本户头开设在湘西农行”、“提供有效的抵押担保”、“出具了屹立龙城项目配套按揭贷款全部在被告行办理的书面承诺”等相关事项，上述事项的完成是原告能够获得被告放贷7000万元的必要条件；第三，至于原告所诉称的湘农银（2007）142号文件中第二条第六款中载明“经营行做好配套按揭的发放”，应视为被告方对原告方的承诺。本院认为，对合同条文的理解，必须按照日常生活常理进行理解。在本案中，湘农银（2007）142号文件中虽然记载了“经营行做好配套按揭的发放”，但其作为完整的第六款的记载实为“二、信贷管理要求。（六）经营行做好配套按揭贷款的发放，确保销售收入及时归行和开发贷款的按期偿还，提供项目综合效益”，该条款目的在于“确保销售收入及时归行和开发贷款的按期偿还，提供项目综合效益”，而非明确地要求被告湘西农行要为原告方提供按揭贷款，其缺乏具体明确的意思表示而不能将其视为承诺。第四，根据《中华人民共和国合同法》第十三条“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”的法律规定，要约是一方当事人向对方发出的希望与对方订立合同的意思表示，承诺是指受要约人同意要约的意思表示。无论是湘农银（2007）142号文件抑或是被告湘西农行的回复报告，均没有直接指向要为原告开发的所有楼盘提供按揭贷款。上述文件均为银行内部系统上下级之间的往来文件，并非向原告发出要约为其所有楼盘贷款提供按揭。综上，被告并未承诺给原告开发的所有楼盘提供按揭贷款。
关于被告是否存在违反合同约定的问题。原告与被告在充分协商一致的基础上签订的编号为4331012008001号《一手房贷款业务银企合作协议》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定合同合法有效。本案双方当事人均应恪守信用，严格执行并遵守合同约定。该合同约定被告同意对购买原告开发的屹立龙城东、北座项目的自然人购房户提供购房贷款，同时双方就按揭贷款的具体要求达成了合意，约定了“自然人购房户需要申请并且符合被告方贷款条件”、“被告方提供连带保证担保并交纳保证金”等有关条件，被告在签订合同后对已在原告处购买“屹立龙城东、北座”且提出书面按揭贷款申请，并符合湘西农行贷款条件的自然人购房户，依照协议约定提供了按揭贷款。且屹立公司没有向本院提供证据证明湘西农行拒绝向“屹立龙城东、北座”项目的符合按揭贷款条件的自然人购房户，在原告提供连带责任保证且缴纳保证金的前提下发放购房贷款，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的法律规定，原告方应承担举证不能的法律后果。
至于原告主张被告没有向“屹立龙城南座、西座”项目、“书香苑”项目提供按揭贷款，构成违约行为的理由，本院认为，首先，“屹立龙城南座、西座”、“书香苑”项目楼盘的开发建设的按揭贷款项目并没有纳入双方所签订的《一手房贷款业务银企合作协议》的合作范围，双方协议仅约定“屹立龙城”东、北座项目，对于合同条文的理解，应严格按照双方当事人的真实意思表示进行，合同明确了合作范围为“屹立龙城”东、北座项目，不能将其理解为整个屹立龙城项目及书香苑项目；其次，不能理解为只要购房人提出按揭贷款申请，湘西农行就应该无条件向申请人发放购房按揭贷款，双方并未就其他项目合作按揭事宜达成合同约定，既然没有合意基础，就不存在违反合同约定的情形发生。至于原告诉称被告发放按揭贷款未达到银企合作协议中所约定的796万元的额度，应构成违约的主张。本院认为，协议关于发放按揭贷款的额度是湘西农行为规范信贷业务管理要求，确保贷款安全而综合评估的额度，协议并没有要求湘西农行作为放贷方需要放贷796万元才不构成违约，故对原告的该主张不予支持。综上，被告并未违反《一手房贷款业','2018-10-02
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