新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院
民 事 判 决 书
(2016)新2301民初6080号
原告：周善斌，男，汉族，1975年3月3日出生，个体工商户，现住昌吉市。
被告：张建新，男，汉族，1969年12月27日出生，无固定职业，现住昌吉市。
委托代理人：张春林，新疆新蓝天律师事务所律师。
原告周善斌与被告张建新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月1日受理后，由审判员丁晓娟适用简易程序于2016年11月22日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，本院于2017年1月5日将本案裁定转为普通程序审理，于2017年4月26日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告周善斌及被告张建新的委托代理人张春林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告周善斌诉称：2012年10月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告租赁被告的1500平方米房屋用于经营宾馆，年租金300000元。按照双方合同第七条约定，被告对出租的房屋应尽修缮义务。2013年，被告在本合同项下的出租房屋上加盖一层彩板房致使出租房漏水，造成原告的宾馆12间客房无法对外经营而停业10个月之久。原告多次要求被告维修，被告不予维修，为了不影响经营，减少损失，原告按双方合同的约定，自行进行维修。被告违反合同约定不支付维修款，将原告诉至法院，要求终止合同。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判决：1、被告支付因房屋漏水给宾馆造成的实际损失367000元（维修费127000元+损失240000元）；2、被告承担违约金73650元；3、本案所有诉讼费用由被告承担。
被告张建新辩称：原告的起诉不成立，原告在诉状中隐瞒基本事实，合同明确约定每年针对价格重新签订合同，2012年的合同是十年的合同，针对这个合同每年还要再签一个合同。在2014年又签了一个协议，约定租金为370000元，期限为2014年1月1日到2016年1月1日，其他内容和2012年的合同吻合；由于原告的违约，被告提起诉讼要求解除合同支付违约金，这个案子中院于2017年2月底调解结案，已经生效了。原告诉称被告于2013年加盖彩板房，这个时间是不对的，被告2014年加盖了彩钢的屋顶是为了解决房屋漏水的问题。屋面漏水原因是原告的过错，该房屋在承租的时候是舞厅的装修和结构，原告为了开宾馆对房屋结构进行了改变，楼顶加装了水箱，加装水箱也可能造成屋顶漏水，原告及其员工在室内用明火进行做饭，煤气罐爆炸导致房屋受到损害。原告所诉十个月的停业损失是不存在，原告找人装修是为了自己更好的经营，与被告没有关系。2014年加盖彩钢屋面是有审批手续的，之后由于被告的原因未续展规划许可。今年，被告将彩钢屋顶的规划许可续展到2018年，手续是合法的。综上，原告的请求不成立，请求依法驳回。
原告举证、被告质证及本院认证如下：
证据一、房屋租赁合同一份，证实2012年11月20日双方签订房屋租赁合同一份，签合同的时候就是做宾馆使用，原告经营宾馆并没有改变房屋的结构。被告质证后对证据的真实性无异议，认为合同签订时间是2012年10月20日；计算租金是2013年1月20日，给原告三个月的装修期是免租的，房屋在租给原告前是舞厅的结构，原告开设宾馆对房屋的结构进行了改变，合同明确每年要续签合同。本院对该证据的真实性予以确认。
证据二、证明一份，由昌吉市干休所门面房的租户集体出具，证明被告在三楼屋顶加盖彩钢房导致房屋漏水，无法经营，要求被告处理至今未能解决。被告质证后对证据的真实性、关联性、合法性均不认可，加盖屋面彩钢房就是为了防水。本院认为，该证明本质上为证人证言，证明中的租户均未到庭接受法庭质询，该证明本身亦不能证明房屋漏水系加盖彩钢房所致，故对该证据的真实性不予确认。
证据三、房产证一份，证实被告租赁给原告的房屋实际面积是1270.7平方米，但是在房屋租赁合同上签的是1500平方米。被告质证后对证据的真实性认可。房产证登记的面积小，实际面积就是1500平方米，公用的面积未计算到房产证面积里。本院对该证据的真实性予以确认。
证据四、EMS特快专递邮寄联一张，法律事务告知函、公证书一份。证明2016年3月29日，原告向被告邮寄送达律师告知函，该函由被告签收。就房屋漏水问题要求被告尽快解决，如被告不维修，原告维修，费用从租金中扣除。被告质证后对证据的真实性认可，认为原告给被告发过函，但是没有收到过公证书，对证实的问题不认可，公证书只是看到一些现象，从公证书上只能反映出当时并没有漏水，只是看到水渍。本院对该组证据的真实性予以确认。
证据五、装修合同一份、借款单四张，证实原告2016年4月对屋面防水、漏水的房屋进行维修，支出维修费127000元。被告质证后对证据的真实性、关联性、合法性均不认可，认为屋面维修需要有相关部门的手续，原告合同中的装修方是一个装修公司，没有相应的维修资质进行屋面维修，从合同中看出原告是对走廊进行了重新装修，原告并没有对屋面进行维修。本院结合其他证据对真实性予以确认。
证据六、照片一组，证实宾馆现在仍在漏水，照片是2017年4月25日拍摄的。被告质证后认为原告主张的是2015年的漏水损失，原告2017年4月25日拍摄的现状与本案无关。本院对该证据的真实性予以确认。
证据七、信访事项实体性受理告知书一份、处理意见书一份，证实屋顶漏水是因为被告盖了违章的彩钢房。被告质证后认为楼顶盖彩钢房是在2014年经过规划局许可的，2015年由于被告的原因，规划许可没有展期，2016年被告拆除该彩钢房。被告认为现在漏水的原因在于原告改变了房屋结构，且原告的员工明火做饭引起闪爆，对房屋墙体和屋面造成严重的冲击，并且原告在屋顶加了水箱，使屋面承重量加大，以上三点是房屋漏水的原因。另外，被告与原告的租赁合同于2016年12月30日已经解除。本院对该组证据的真实性予以确认。
被告举证、原告质证及本院认证如下：
证据一、房产证一份，证实位于昌吉市39区2丘66栋W-301房屋归被告所有，被告将此房屋出租给原告。原告质证后对真实性认可。本院对该组证据的真实性予以确认。
证据二、内部房屋租赁协议一份，证实原告与被告于2014年1月1日签订内部房屋租赁协议一份，租赁期限为2014年1月1日至2016年1月1日，原告现在占用房屋已经缺乏合理的依据。原告质证后对证据的真实性予以认可。本院对该证据的真实性予以确认。
证据三、规划许可证，证实被告于2014年8月对房屋防水进行了改造，原告所述原告自己又对房屋屋面进行防水与事实不符，屋顶做了彩钢屋面后，就不需要再做找平层。原告质证后认为规划许可证是真的，但是已经过期了，彩钢屋顶已经拆除了。本院对该证据的真实性予以确认。
证据四、规划许可证，证实被告建造的彩钢屋顶手续合法，有规划许可证，续期至2018年4月。屋顶正在重做。原告质证后对规划许可证真实性认可，被告并没有对屋顶进行维修。本院对该证据的真实性予以确认。
2016年12月27日，本院进行现场调查，做调查笔录一份，原告宾馆的收银员晁涛陈述宾馆共有35间房间，目前有漏水印迹的有15间，都是维修之后又漏的。屋顶房东做了防水，原告也做了防水，但还在漏水，漏水房屋是2016年4月份装修的，粉刷了墙面，贴了壁纸，屋顶做了防水，粉刷过道墙裙，换了五间房屋的木地板。房屋自从拆除彩钢板后，漏水更严重了。被告张建新陈述，彩钢板是2016年10月29日拆除的，彩钢顶拆了，但架子未拆，拆除时由专业的装修队拆除，拆除后用混凝土做了找平层，还做了保温板。对该笔录，原告质证后认为原告为承租方没有义务做防水，被告破坏屋顶应该由被告维修。被告质证后对真实性没有异议，认为原告破坏了屋面结构造成漏水，原因不在被告。
经当事人举证、质证，本院审理查明以下事实：
2012年10月20日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于昌吉市乌伊东路门牌号为76号、面积为1500平方米的房屋，租赁期为120个月，自2013年1月20日至2023年1月20日止。租赁房屋仅作为宾馆餐饮使用，每年须续签合同。房屋每年租金为300000元，合同期内每年租金在上一年的基础上浮不得超过15%。合同第七条约定，在租赁期内，被告应保证出租房屋的使用安全，该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由被告负责，原告使用不当的除外。原告向被告提出维修请求后，被告应及时提供维修服务，对原告的装修装饰部分被告不负有修缮义务。原告应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，原告应立即负责修复或经济赔偿。原告如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须先征得被告的书面同意后方可施工。合同第十一条3款约定由于被告怠于履行维修义务或情况紧急，原告组织维修的，被告应支付原告费用或折抵租金，但原告应提供有效凭证。2014年1月1日，原、被告双方签订内部房屋租赁协议。协议约定租期自2014年1月1日至2016年1月1日，租金为370000元。正常的房屋大修理费用由被告承担，日常的房屋维修由原告承担。因原告管理使用不善，造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由原告承担责任并赔偿损失。因原告未按时交纳租金，被告诉至法院，经法院调解双方于2012年10月20日签订的《房屋租赁合同》及2014年1月1日签订的《内部房屋租赁协议》自2016年12月31日解除。
2015年12月25日，原告申请昌吉市公证处对宾馆漏水情况进行证据保全。现场记录显示三楼存储间门外屋顶有水渍，墙皮脱落，存储间门外有一配电柜，配电柜上方的屋面有水渍。存储间内屋项南侧有水渍，墙皮脱落，西墙南侧壁纸上方边角翻起，有水渍。布草间门外上方墙面有水渍，墙皮脱落，布草间内屋顶用蓝色塑料封住，塑料内有脱落的墙皮和发黄的水渍。304号房卫生间外侧屋顶有水渍，墙皮鼓起，脱落，卫生间门外的一侧墙面壁纸发黄，边角翻起，304号房卧室南侧墙面壁纸上有水渍，边角翻起。306号房卧室南侧墙面壁纸上有水渍，边角翻起，卫生间外侧屋顶水渍，墙皮鼓起，发黄，脱落，下方壁纸上侧脱落，边角翻起。308号房南墙西侧壁纸鼓起，屋面有水渍，墙皮鼓起。310号房卫生间有吊顶，吊顶上方的屋顶面有水渍。三楼西南侧有一走廊止方屋顶墙面有水渍，墙皮鼓起、脱落。319号和323号房内屋顶墙面上方有水渍。325房西侧墙面壁纸翻起，部分壁纸脱落，墙面和壁纸上有水渍。327号房北侧墙面壁纸上有水渍。三楼东北角有一走廊上方墙面有水渍。329号房屋上方有多处水渍。
2016年3月28日，原告委托昌吉市新华法律服务所向被告发出法律事务告知函。要求被告在接到告知函后，15日内妥善解决房屋漏水问题，逾期原告自行安排维修，维修费从房租中扣除。
2016年4月25日，原告与乌鲁木齐市金泰绿美装饰工程有限公司签订一份《建筑装饰工程施工合同》，工程名称为”宾馆屋顶防水及室内维修”，承包范围是：1、三楼屋顶找岥及防水包括工人费及材料共计柒万元整。二楼维修工人费及材料共计伍万柒仟元整。承包方式为包工包料。工程自己2016年4月25日开工，于2016年6月25日竣工。付款方式约定为进场后付30%，中途付30%，完工后付款35%。工程竣工验收后，乙方提出工程结算并将有关资料送交甲方（原告）。原告自接到上述资料15天内审查完毕，到期未提出异议，视为同意。并在7天内，结清尾款。
另查，昌吉市39区2丘66栋W-301号房屋登记所有权人为张建新。2014年8月5日，被告取得了昌吉市城乡规划局颁发的《建设工程规划许可证》，同意被告对其房屋进行屋面维修工程，规划有效期一年。被告张建新在出租房屋的屋面加盖了彩钢房，后原告向有关部门投诉，被告于2016年10月29日将彩钢顶拆除。2016年12月3日，昌吉市城市管理行政执法局做出昌市执处字（2016）06号《信访事项处理意见书》，内容为告知原告就其信访的被告张建新违法建设彩钢房事项，经该局与张建新协商，由张建新自行拆除，且已拆除完毕。
原告认为其2016年4月25日与乌鲁木齐市金泰绿美装饰工程有限公司签订了《建筑装饰工程施工合同》，由该公司对宾馆进行维修，原告向该公司支付了127000元的维修费，根据合同约定该维修费应由被告承担，因被告不予支付，故诉至法院，要求被告承担维修费、损失和违约金。
本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《内部房屋租赁协议》是双方当事人真实意思表示，该协议合法有效。双方应按合同约定履行各自的义务。对于原告要求被告承担因房屋漏水给宾馆造成的维修费127000元的诉讼请求，本院认为，根据合同第七条对房屋租赁期间房屋出现质量问题的维修义务的约定，在租赁期内被告应保证出租房屋的使用安全，该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由被告负责。合同第十一条第3款约定，由于被告怠于履行维修义务或情况紧急，原告组织维修的，被告应支付原告费用或折抵租金，但原告应提供有效凭证。原告与案外人乌鲁木齐市金泰绿美装饰工程有限公司签订的装修合同，承包范围为：”三楼屋顶找坡及防水，二楼漏水房间维修”，但原告租赁的是被告位于昌吉市39区2丘66栋W-301号房屋，且公证书中载明漏水房屋均为三楼房间，原告要求被告支付维修二楼漏水房屋费用没有依据。根据《建筑装饰工程施工合同》约定的承包范围，原告支付三楼屋顶找坡及防水人工及材料70000元，故此费用应由被告承担。
对于原告要求被告按每天80元，支付12间房屋10个月共240000元的实际损失，本院认为，原告的宾馆确实存在漏水现象，被告应及时履行维修义务，在双方就维修事宜未达成一致意见后，原告作为宾馆经营者应及时采取措施，以免扩大损失，在一年多时间里原告并未维修，扩大的损失部分应由原告自行承担。原告也未向法庭提交证据证实12间房屋自漏水后一直无法使用，根据原告的陈述，12间房屋每间房屋每天按80元计算，本院酌情确定维修期限为20天，故被告支付原告损失19200元（12间×80元×20天）。对于原告要求被告承担违约金73650元的诉讼请求，本院认为，双方在合同中，并约定被告不履行维修义务时承担违约金，原告要求被告支付违约金没有依据，故对该项诉讼请求本院不予支持。综上，本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告张建新于本判决生效后十日内支付原告周善斌维修费70000元；
二、被告张建新于本判决生效后十日内支付原告周善斌损失19200元；
三、驳回原告周善斌其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7998元，由原告周善斌负担6398元，由被告张建新负担1600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。
本判决书发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年，若在此期限内无故不申请执行，本院则依法不予受理。
审 判 长 丁晓娟
审 判 员 刘 燕
人民陪审员 潘 军
二〇一七年六月二十日
书 记 员 李芙蓉