吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
(2015)延民初字第5714号
原告:房有宝，男，住址为吉林省安图县。
委托代理人：麻长春，吉林平岗律师事务所律师。
被告：杨文，男，现住延吉市大学城。
被告：刘喜英，女，现住延吉市大学城。
第三人：延吉市虹冠小额贷款有限公司，住所：延吉市。
法定代表人：冯丽晶，系该公司总经理。
委托代理人：苏志鹏，系该公司职员。
委托代理人：孙雷，吉林鑫州律师事务所律师。
原告房有宝诉被告杨文、刘喜英，第三人延吉市小额贷款有限公司（简称：“虹冠贷款公司”）之间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月16日受理后，依法组成合议庭，分别于2016年3月25日和2016年8月9日公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告房有宝及委托代理人麻长春、第三人虹冠贷款公司的委托代理人郑辉到庭参加诉讼，被告杨文、刘喜英经本依法公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼；第二次开庭时，原告房有宝及委托代理人麻长春、第三人虹冠贷款公司的委托代理人孙雷、苏志鹏到庭参加诉讼，被告杨文、刘喜英经本依法公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
房有宝诉称：2011年1月11日，原告与被告签订了房屋买卖合同，约定：被告将位于延朝路13-13号，房号为2-6-2号60.36平方米房屋以10万元价格卖给原告，原告先支付6万元，2011年10月30日前被告为原告办理完房屋过户手续之后付清余款。为此，原告多次向被告主张房屋过户事宜，但是被告至今未办理，后原告在房产部门查询发现被告于2014年将房屋抵押给第三人，侵害了原告的合法利益。故原告诉至法院，要求确认原、被告间的房屋买卖合同有效，并确认被告杨文、刘喜英与第三人延吉市虹冠小额贷款有限公司抵押协议无效；诉讼费用由二被告承担。
杨文、刘喜英未到庭答辩亦未向本院提交书面答辩状。
虹冠贷款公司称，首先，第三人公司已经起诉杨文和刘喜英，要求二人偿还借款13万多，该案现尚未申请执行，原告与本案的被告有亲属关系，第三人设立抵押的时候也到现场去看过房屋，当时有人在屋里穿着睡衣，当时被告杨文也去的，所以第三人认为我们的抵押协议是有效的；其次，原告主张的是债权关系，第三人享有的是抵押权，原告无权主张第三人抵押权无效，且原告与被告之间的债权关系并没有履行完毕，原告也没有取得房屋的所有权，房屋所有权证显示所有权人是刘喜英，并且刘喜英为第三人办理了抵押他项权证，说明被告根本没有将房屋出售给原告的诚意，另外，通过与杨文了解，收条确实是杨文出具的，但是关于房款的问题是杨文欠原告的人工费、维修费，所以杨文向原告出具了收条，而且房屋是借住给原告，综上，故应驳回原告的诉讼请求。
经庭审调查及当事人陈述，本院认定如下事实：
2011年1月11日，被告向原告出具收条，内容为：被告将位于延朝路13-13号，房号为2-6-2号，面积为60.36平方米房屋，以10万元价格卖给原告，原告先支付6万元，2011年10月30日前，被告为原告办理完房屋过户手续之后付清余款。同日，原告向被告支付6万元，被告向原告交付了房屋钥匙。原告装修房屋后，由原告堂弟入住使用至今。现被告尚未协助原告办理房屋产权过户手续，剩余房款4万元原告至今也没有支付给被告。2011年10月20日，原告交纳了2011至2012年度的供热费1520.96元。
2014年1月14日，第三人与被告刘喜英签订借款合同，约定：被告向第三人借款人民币10万元，借款期限为3个月，即自2014年1月14日起至2014年4月14日，利息按照月利率12‰计算。当日，第三人与被告刘喜英签订抵押合同，约定：被告刘喜英将其名下的位于延吉市延朝路（产权证号为129761号，产籍号为13-13-216号，建筑面积为60.36平方米）的房屋抵押给第三人，并办理了他项权登记（他项权证号为：延房他证字第2398**号）。同日，二被告到延吉市至诚公证处办理委托公证，委托事项：“我们是夫妻关系，我们名下共有房产，位于延吉市延朝路216幢2-6-2，建筑面积为：60.36平方米，产权号为：房权证延字第1297**号‥‥‥。”2014年1月15日，第三人将10万元以汇款的方式支付给被告刘喜英。
针对该债务，因被告刘喜英未按期还款，第三人诉至本院，要求被告刘喜英立即偿还借款本金10万及利息（自2014年1月14日起至实际还清之日止，按照月利率12‰计算），本院于2015年12月29日作出（2015）延民初字第4930号判决，结论为：1.被告刘喜英于本判决发生法律效力之日立即偿还原告延吉市虹冠小额贷款有限公司借款10万元及利息（自2014年1月15日起至实际还清之日止，按照月利率12‰计算）；2.驳回原告延吉市虹冠小额贷款有限公司的其他诉讼请求。现该案件已发生法律效力。
庭审中，根据原告申请，本院对原告提供的2011年1月11日收条中被告杨文的笔迹进行了鉴定，结论为：“签名字迹进行比对检验鉴定为同一人所写。”为此，原告先行支付鉴定费3000元。
另查，被告杨文和刘喜英于1987年12月8日登记结婚，二被告于2000年11月10日购买涉案房屋，现该房屋登记在被告刘喜英名下。
认定上述事实的证据有：收条、房屋产权证、供热费发票、装修材料凭证、证人证言、房屋抵押权设立登记申请表、抵押合同及抵押他项权证及公正授权委托书、（2015）延民初字第4930号判决书、吉林正达司法鉴定中心司法鉴定意见书及发票、当事人陈述。
本院认为：一、关于原告与被告签订的房屋买卖协议效力问题。
原、被告达成的房屋买卖协议系当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，结合杨文已将协议约定的房屋钥匙交付原告的事实，故对原告主张要求确认与被告签订的房屋买卖协议有效的诉讼请求，本院予以支持；
二、抵押协议效力问题。
第三人称，对涉案房屋办理抵押时，已尽了审查义务，本院认为，1.原告与被告签订的买卖合同先于抵押合同；2.二被告在第三人处办理房屋抵押时，以及到公证处办理委托公证时，第三人应当知道该房屋是二被告的共同财产，但在办理抵押时，抵押合同仅与刘喜英签订，以及到涉案房屋审查具体使用状态时，在该房屋有人使用的情况下，未对其进行详细的了解，也未将详细的审查经过进行记录，导致无法向本院提供证据进一步证明其已尽了充分的审查义务，故本院认为，第三人对涉案房屋设立抵押权的过程，存在瑕疵，可以推断其主观上存在恶意，不能认定第三人抵押权的取得符合善意取得条件；3.基于二被告系夫妻关系，以及原告长时间占有使用涉案房屋的事实，可以推断被告刘喜英是在应当知道涉案房屋已经出售他人的事实的情况下向第三人进行了抵押，其行为可以认定主观上存在欺诈、恶意，故本院对原告要求确认被告刘喜英与第三人虹冠贷款公司签订的抵押协议无效的主张，予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、五十二条第二款、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告房有宝与被告杨文、刘喜英于2011年1月11日签订的房屋买卖协议有效；
二、被告刘喜英与第三人延吉市小额贷款有限公司于2014年1月14日签订的抵押协议无效。
案件受理费2062.70元（原告已预交2062.70元），公告费900元，鉴定费3000元，共计5962.70元，由被告杨文、刘喜英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 李景君
审 判 员 焦 然
代理审判员 尹永杰
二〇一六年十月十八日
书 记 员 李美燕