安徽省宣城市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)皖18民终1199号
上诉人（一审被告）：章永芳，女，1962年8月5日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。
委托诉讼代理人：杨春爱，安徽杰灵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王遗宝，宣城市宣州区向阳法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审原告）：曹雪芹，女，1960年7月5日出生，汉族，城镇居民，户籍地安徽省宣城市宣州区，现住安徽省宣城市宣州区。
委托诉讼代理人：程启卫（系曹雪芹丈夫），住安徽省宣城市宣州区状元府*幢***室。
委托诉讼代理人：康旭，安徽敬亭山律师事务所律师。
一审被告：毛安林，男，1963年6月3日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。
上诉人章永芳因与被上诉人曹雪芹、一审被告毛安林房屋租赁合同纠纷一案,不服安徽省宣城市宣州区人民法院（2017）皖1802民初2466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月17日立案受理后,依法组成合议庭，于2017年11月2日公开开庭进行了审理。上诉人章永芳及委托诉讼代理人杨春爱、王遗宝，被上诉人曹雪芹及委托诉讼代理人程启卫、康旭，一审被告毛安林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
章永芳上诉请求:撤销一审判决，发回重审或改判驳回曹雪芹一审诉讼请求。事实与理由：1、双方之间是宾馆转让合同关系，不是单纯的房屋租赁关系；本案案由应为确认合同无效纠纷，而非房屋租赁合同纠纷；2、双方签订的转让协议是双方真实意思表示，且实际履行，真实合法有效；3、双方是宾馆经营权的转让，其中包括未到期房屋的转租；关于房屋转租，房东明知且未提出异议。
曹雪芹答辩称：1、章永芳承租的案涉房屋本身不是毛坯房，而是装修过的房屋，因此转让款中并不含有装修款。2、双方虽然签订了合作经营协议，但并未履行，双方也从未有过共同经营宾馆的事实。双方于2016年11月19日签订案涉转让协议，该转让协议签订后宾馆由章永芳经营到2017年1月27日，曹雪芹从2017年1月28日经营到2017年8月18日，到期后房东收回房屋，曹雪芹未再经营。3、章永芳与房东签订的租房协议上明确约定转让房屋应当经过房东同意，章永芳没有证据证明房东同意案涉房屋的转让。章永芳未经房东同意转让房屋的行为系无权处分他人财产的无效行为。4、一审法院认定本案案由为房屋租赁合同纠纷正确，本案并非经营权转让纠纷。章永芳经营的宾馆叫赵云宾馆，曹雪芹经营后就改为雪芹宾馆，双方已经在工商部门办理登记手续。综上，请求驳回上诉，维持原判。
一审被告毛安林同意章永芳的上诉意见。
曹雪芹向一审法院起诉请求：1、判令章永芳、毛安林立即偿还转让费175000元，并按中国人民银行同期贷款利率标准给付利息；2、诉讼费用由章永芳、毛安林承担。庭审中，曹雪芹当庭增加诉讼请求，请求确认曹雪芹与章永芳签订的转让协议无效。
一审法院认定事实：2015年8月18日，章永芳与案外人郑明红签订《租房协议》，约定郑明红将名下门面房双桥农副产品批发市场B5-8号房屋租赁给章永芳用于经营宾馆，租赁期限为2015年8月18日至2019年8月18日止，房屋租金第一年每月1200元整，一年后根据市场行情定价。《租房协议》第11条约定章永芳在租赁期限内不经过郑明红同意，不得随意转租。2016年9月24日，章永芳（甲方）与曹雪芹（乙方）签订《赵云宾馆合作经营协议》，约定：“一、现增加租赁经营房大约110平方左右改造为宾馆，现由乙方投资装潢，费用由乙方承担。二、建成后投入使用，由甲方办理各种营业手续，如不能正常营业，由甲方承担一切乙方先前投资装潢等费用。……”。曹雪芹加入宾馆经营后对双桥农副产品批发市场B5-7、B5-9号进行了装修，增加宾馆房间。2016年11月19日，章永芳（甲方）与曹雪芹（乙方）签订《转让协议》，约定：“赵云宾馆，营业执照号341891600139096，甲方整体转让给乙方，并配合好一切交接手续。注：宾馆面积200.4㎡，房间22个，27个床位。……一、甲方将赵云宾馆定于2016年11月18日转让于乙方，甲方转让赵云宾馆费用为人民币壹拾柒万伍仟元整，乙方于2017年1月28日将人民币壹拾柒万整一次性付清于甲方。二、宾馆收入分配：经营时间：2016年11月18日至2017年1月27日，在此期间所有营业收入归甲方，在此期间任何成本支出和经营事故归甲方承担。在此期间甲方不得变卖、出让、损坏宾馆里现有的任何设施及财物。……”。2017年1月25日，曹雪芹通过丈夫程启卫银行账户向章永芳指定的毛安林账户转账175000元。后房东以案涉房屋转租未经其同意为由要求章永芳腾让房屋，曹雪芹多次向章永芳、毛安林主张权利要求偿还转让费，章永芳、毛安林未还。
一审法院认为：章永芳与案涉房屋房东郑明红签订的《租房协议》中明确约定，在租赁期限内不经过房东同意，不得随意转租。章永芳与曹雪芹签订《转让协议》约定将赵云宾馆整体转让给曹雪芹，包括案涉房屋的承租权，但是案涉房屋转租未经房东同意，章永芳的行为属于无权处分他人财产，现房东以转租未经其同意为由要求腾让房屋，故曹雪芹要求确认《转让协议》无效，符合法律规定，予以支持。章永芳辩称“曹雪芹明知房屋是从案外人手中转租，章永芳原承租的7号房是郑明红妹婿的房屋，虽然郑明红不是本案当事人，但郑明红对承租情况明知”，但并未提供证据证明曹雪芹对案涉房屋不得转租明知以及案涉房屋房东明知转租情况，故对其辩解不予采纳。因《转让协议》无效，导致曹雪芹无法继续经营宾馆，曹雪芹要求章永芳返还转让费及利息，予以支持，但根据《转让协议》第二条，曹雪芹自2017年1月28日开始经营宾馆，截至起诉之日宾馆仍在营业，曹雪芹要求章永芳返还转让费应当扣除曹雪芹经营宾馆期间的房租4160元（自2017年1月28日至起诉之日即2017年5月11日，共104天，按1200元/月计算，房租应为104天×1200元/月÷30天＝4160元），故章永芳应当向曹雪芹返还转让费170840元，利息应当自起诉之日即2017年5月11日起至给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算。关于毛安林是否是适格被告，《转让协议》是曹雪芹与章永芳签订，毛安林仅是提供账户，根据合同相对性，毛安林并非转让合同关系权利义务主体，故曹雪芹要求毛安林给付转让费及利息，无事实及法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、曹雪芹与章永芳于2016年11月19日签订的《转让协议》无效；二、章永芳于判决生效之日起十日内返还转让费170840元，并承担自2017年5月11日起至给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；三、驳回曹雪芹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取1900元，由曹雪芹负担45元，章永芳负担1855元。
章永芳二审中申请证人郑明红出庭作证，郑明红证言内容为：章永芳租赁郑明红所有的案涉B5-8号房屋用于经营宾馆，之后曹雪芹租赁郑明红妹妹所有的B5-7号二楼房屋用于经营宾馆。B5-7号二楼房屋必须与B5-8号房屋连在一起才能开宾馆，因为该B5-7号二楼房屋必须从B5-8号房屋楼下进出。原先B5-7号二楼房屋与B5-8号二楼房屋并不相连通，现在相连通，具体是谁打通的不清楚。原先章永芳经营的宾馆已经扩大面积，包括B5-7号二楼房屋及B5-8号房屋。曹雪芹租房经营宾馆时，郑明红知道，并未反对。对于章永芳将宾馆转租给曹雪芹，郑明红没有意见。案涉宾馆现在已经没有经营，空置在那里，曹雪芹已于2017年9月将钥匙交给郑明红丈夫付鸿宾，房租由曹雪芹支付到2017年9月，曹雪芹当时说不经营宾馆了，郑明红也同意曹雪芹将房屋退还。
章永芳以郑明红证言，拟证明：章永芳将案涉房屋整体转租给曹雪芹，房东对此知情且同意转租；曹雪芹没有继续经营宾馆是其对自己权利的处分，因此章永芳与曹雪芹签订的转让协议有效。
曹雪芹对郑明红证言质证认为：不能达到章永芳的证明目的。郑明红对房屋出租情况并不清楚，其实际上在本案诉讼发生后才知道。根据合同约定，未经房东同意不得擅自转租，故转让协议无效。
毛安林同意章永芳的举证意见。
本院经审查认为，一审中曹雪芹申请付鸿宾（郑明红丈夫）作为证人出庭作证，内容为章永芳将房屋转租给曹雪芹时房东不知情且不同意；二审中章永芳申请证人郑明红作为证人出庭作证，内容为其对章永芳将房屋转租给曹雪芹没有意见。郑明红与付鸿宾系夫妻关系，二人作为房屋出租方分别在一审、二审中对于房屋转租是否知情并同意的事实作出完全相反的陈述，两人证言均不能作为本案认定事实的依据，故对两人在一审、二审中的证言均不予采信。
曹雪芹、毛安林二审中均未提交新证据。
根据原审证据，结合当事人一、二审陈述，二审除对一审查明关于“后房东以案涉房屋转租未经同意为由要求曹雪芹腾让房屋”不予认定外，对一审查明的其他事实予以确认。二审另查明：章永芳与曹雪芹2016年11月19日签订的《转让协议》上注明“赵云宾馆”，面积200.4平方，房间22个，27个床位，所涉房屋包括宣城市区宣狸路宣城双桥农副产品批发市场B5-7号、B5-8号及B5-9号房屋。双方签订《转让协议》并由曹雪芹给付转让费后，“赵云宾馆”被注销。2016年12月8日，曹雪芹作为经营者登记个体工商户，注册字号为“宣城市雪芹宾馆”，注册经营场所为案涉B5-8号房屋。
本院认为，本案焦点为案涉协议是否无效。曹雪芹诉请主张其与章永芳2016年11月19日签订的《转让协议》无效，理由是章永芳转租房屋未经房东同意，系无权处分。根据一、二审庭审中双方陈述及查明事实，章永芳租赁B5-8号房屋用于开设宾馆，曹雪芹租赁B5-7、B5-9号房屋用于开设宾馆。双方签订的《转让协议》中宾馆经营所涉房屋包括B5-7号、B5-8号及B5-9号房屋。关于案涉B5-8号房屋租赁，2015年8月18日郑明红作为出租方（甲方）与章永芳（乙方）签订《租房协议》，协议虽约定“乙方在租赁期限内不经过甲方同意，不得随意转租”，但该条约定系赋予了出租方即房东因承租方随意转租而依法主张解除房屋租赁合同或请求确认转租合同无效的权利，而非赋予转租方及现承租人因转租行为请求确认转租合同无效的权利。章永芳将该房屋转租曹雪芹，在未得到出租方认可情况下，合同并非当然无效。合同无效应符合法定情形,《中华人民共和国合同法》第五十二条规定有下列情形之一的,合同无效:一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定。章永芳与曹雪芹签订的《转让协议》并不符合合同无效的任何一种情形，故曹雪芹关于确认合同无效的诉讼请求，无事实根据及法律依据，应不予支持。若确因出租方不同意转租而解除合同等可归责于章永芳一方的原因，导致曹雪芹无法按协议取得宾馆经营权或继续经营宾馆，曹雪芹可以就不能履行《转让协议》造成其损失等另行依法主张。曹雪芹基于确认合同无效的诉讼请求，诉请章永芳返还已支付的转让费，因合同并非无效，曹雪芹主张返还转让费亦于法无据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实及适用法律错误，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销安徽省宣城市宣州区人民法院（2017）皖1802民初2466号民事判决；
二、驳回曹雪芹的诉讼请求。
一审案件受理费已减半收取1900元，二审案件受理费3800元，合计5700元，由曹雪芹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨学军
审 判 员 胡继泽
审 判 员 魏牟莉
二〇一七年十一月二十日
法官助理 陶缘希
书 记 员 杨 洋
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……