广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第6068号
上诉人（原审原告）:叶用发，住所地福建省松溪县。
委托代理人：李田，广东博浩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州联合交易园区经营投资有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：阳兵，董事长。
委托代理人：郑文锦、林降雄，分别为广东金轮律师事务所律师、实习律师。
上诉人叶用发因与被上诉人广州联合交易园区经营投资有限公司（以下简称联合公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第315号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年4月13日，广州市发展和改革委员会发出了《广东省企业基本建设投资项目备案证》，该备案证记载项目名称：广州联合交易园区；项目建设地点：广州市海珠区xxxxxx；项目申请单位：广州联合交易园区经营投资有限公司；项目建设性质：改建；计划开工时间：2010年5月；计划竣工时间：2011年12月。广州市发展和改革委员会于2012年2月14日在该备案证右侧盖章并注明：同意延期两年。2013年3月26日，广州市海珠区发展和改革局发出了《广东省企业基本建设投资项目备案证》，该备案证记载项目名称：广州联合交易园；项目建设地点：广州市海珠区xxxxxx；项目申请单位：广州联合交易园区经营投资有限公司；项目建设性质：改建；计划开工时间：2010年5月；计划竣工时间：2014年6月。
2011年4月6日，叶用发（乙方）与联合公司（甲方）签订《广州轻纺交易园展厅租赁合同》，约定：（1.展厅基本情况）甲方同意出租、乙方同意承租的是指位于广州市海珠区xxxxxx广州轻纺交易园（暂定名）内交易区第一层B1046位的展厅，该展厅的位置详见本合同附件一；（3.租赁期限）租赁期限为6年，自计租之日起计算；（4.保证金）于本合同签署的当天，乙方应当向甲方支付相当于3个月租金总额的保证金21750元；如乙方违反本合同之有关约定或不遵守物业管理机构公布实施的有关管理规定的，甲方有权直接从该保证金中扣除乙方应支付的有关款项及违约金或罚款等；（5.租金及支付）展厅的租金以套内建筑面积按7250元/月计算，自计租日起计算，租赁期限内每两年按上一年度的租金标准上浮10%，具体如下：第1年至第2年的租金总额为174000元，第3年至第4年的租金总额为191400元；第5年至第6年的租金总额为210540元，上述所称的计租日起算时间自本合同约定的装修免租期届满之日起计算；甲方同意给予乙方90天的装修期，在该装修期内，免收租金，装修期自甲方将展厅交付乙方之日起计算；双方一致同意，上述约定的租金每两年支付一次，首次的租金在本合同签署的当天内支付完毕，此后的租金则在租赁合同每履行满两年的90天前支付完毕；乙方逾期支付上述约定的首次租金的，本合同自动终止，此后乙方逾期支付租金的，每逾期一天，乙方须按应付未付金额的1%向甲方支付违约金，逾期超过15天仍未支付的，甲方有权单方解除本合同，在此情况下，乙方已支付的所有费用不予退还（含保证金）；（6.展厅的交付）甲方在2011年12月31日前将展厅交付乙方，交付时，双方签署书面交接书；乙方应在甲方发出交付通知之日起7天内接收展厅；交付标准：详见附件二；双方一致同意，如因甲方原因未能如期交付的，乙方同意给予甲方四个月的展期，在该期限内甲方交付完毕的，不视为甲方违约，如甲方仍未能在展期内交付的，每逾期一天，甲方按月租金标准的同期贷款利率标准向乙方支付违约金；（9.合同的解除与终止）乙方出现以下事由之一时，甲方有权解除合同，在此情况下，乙方已支付的租金或费用（含保证金）不予退还，作为支付与甲方的违约金：……出现本合同约定的甲方有权解除的其他事由；（10.展厅的返还）于本合同解除或期限届满的当天内，乙方应将展厅及甲方提供的配套设施按清洁、良好、适租的状态返还甲方；自本合同终止之日起3天后，乙方遗留在展厅的所有物品、设施、设备，视为乙方放弃对该等物品、设施及设备的所有权，甲方可自行采取任何方式处理、处分；乙方逾期将展厅交还与甲方的，每逾期一天，乙方应按本合同终止时的租金标准的两倍向甲方支付占用费，并且，甲方有权采用任何之措施促使乙方交还展厅包括但不限于断水、断电、封门等，因此产生的一切后果由乙方自行承担；（12.其他）乙方联系方法：联系地址：逸景翠园XXXXXX……乙方同意，在甲方交付展厅与乙方后，展厅之地址，即为乙方的通信地址；上述地址、联系人为本合同双方认可的联系地址、联系人，任何因本合同或者履行本合同的有关函件、资料、文件等，寄送至上述地址即视为送达、通知了对方；本合同所指的物业管理机构指的是甲方或甲方指定的负责场内日常经营管理的机构；本合同自签署之日起生效；等。
2012年7月6日，叶用发签署了《展厅接收书》：就位于广州市海珠区xxxxxx广州轻纺交易园内B区的一层B1045、1046号展厅；本人对展厅现状确认并予以接收；自签署本接收书之日起至2012年9月14日止，为装修免租期；物业管理费从2012年6月15日起计算。
另查，广州市规划局于2012年11月15日颁发了穗规建证〔2012〕2152号《建设工程规划许可证》，该证记载：建设单位：广州摩托集团有限公司；建设项目名称：广州联合交易园区B-6栋商业楼工程；建设位置：海珠区xxxxxx；附注：本工程已完成建设，根据《广州市城市管理综合执法行政处罚决定书》（穗综海处字[2012]1024号）的有关要求，本证为补办《建设工程规划许可证》。
2014年11月15日，联合公司与案外人签订《展厅租赁合同》，将涉案商铺出租给案外人。
叶用发于2015年1月16日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、联合公司赔偿叶用发损失22550元（以195750元为基数，按照同期银行贷款利率，自2011年4月6日起计算到计租日即2013年1月11日）。2、联合公司向叶用发返还涉租商铺，并即时恢复对叶用发承租展厅的供水供电及正常使用。3、联合公司赔偿叶用发营业损失（按照每月50000元，从2014年11月15日计算到联合公司实际返还涉租展厅之日止）。4、确认联合公司单方解除合同的行为无效。5、联合公司承担本案全部诉讼费用。
联合公司答辩及反诉称：联合公司答辩及反诉称：不同意叶用发的全部诉讼请求，叶用发的诉讼请求均没有事实和法律依据，应依法驳回，理由：1、叶用发、联合公司签订的租赁合同是双方当事人真实意思的表示，依法有效，双方应受合同约束。2、联合公司依照约定向叶用发交付租赁物，叶用发已接收租赁物长达2年，叶用发在缴租期间严重迟延支付，没有按照合同约定支付第二期的租金，已构成严重违约，联合公司已依法向叶用发发出解除合同的通知书，叶用发没有在3个月内提出仲裁或诉讼，合同已解除。3、叶用发严重违约不交租，更长期霸占租赁物不归还，并采取封堵经营场所的违法行为，严重扰乱联合公司的经营。4、联合公司不存在违约行为，叶用发所主张的诉讼请求不应得到支持，叶用发严重违约应依法承担解除合同后所承担的违约责任。因合同中约定叶用发违反合同约定和不遵守物业管理机构的规定，联合公司有权直接从保证金中扣除有关款项及违约金和罚款。根据合同约定，涉案商铺自2014年9月14日至2014年11月11日即合同解除并应返还展厅之日的租金为7250×110%÷30×57=15152元。依合同约定，叶用发逾期支付租金，每逾期一天，按未付金额1%支付违约金。叶用发应于2014年6月14日前支付第二个两年租金191400元，计至起诉之日止，则叶用发应支付联合公司违约金191400×1%×228=436392元。至于叶用发在本诉中称联合公司在租约期满前转租他人，纯属无稽之谈。联合公司在叶用发严重违约的情况下解除了合同，收回展厅再转租给他人。故反诉要求：1、联合公司有权依合同约定没收叶用发缴纳的保证金21750元。2、叶用发立即支付依租赁合同约定的所拖欠的租金15152元及违约金436392元以及从法院确定支付之日起按照人民银行同期逾期贷款利率计算逾期支付利息。3、叶用发承担本案本诉及反诉的全部诉讼费用。
叶用发不同意联合公司的全部反诉请求，理由：本案是租赁合同纠纷，认定租赁合同效力应是本案首先解决的问题，本案根据现有证据显示，涉案商铺存在未经竣工验收及消防验收的问题，这都会导致涉案租赁合同无效，因此联合公司全部反诉请求均无依据。联合公司作为出租方还存在延期交付租赁物的情形，而且联合公司在订立租赁合同时隐瞒租赁物不存在已经验收的事实，本案的租赁合同应当是可撤销的合同。叶用发已申请有关部门作出答复，但有关部门尚未答复，故叶用发认为涉案合同是无效合同。在租赁合同履行期间，叶用发认为联合公司作为出租方没有保证租赁物正常经营用途，影响了叶用发对租赁物的使用。叶用发不存在延期缴租及其他的违约情况，理由：1、就算是在合同有效的情况下，由于联合公司延期交付租赁物，已经构成违约，相应的延期交付违约金可以抵扣第二期的租金。2、由于联合公司延期交付租赁物，相应的缴租期限也应当顺延，第二期租金缴租期限尚未届满。3、由于联合公司有违约行为，叶用发作为承租方可以延付拒付租金。联合公司已经违约，本要与叶用发进行沟通协商，但联合公司以单方断水断电的手段强行收铺，故联合公司的反诉请求没有依据。
原审诉讼中，叶用发表示：其签收《展厅接收书》时交易园尚未开业，实际上的免租期应从交易园开业的2012年10月12日后起算90天；租赁合同已约定给予三个月装修期，该装修期与免租期不是同一约定，免租期应从交易园2012年10月12日开业后起算；其认为涉案商铺至今未完成竣工验收备案，故应为无效合同；其在使用涉案商铺的过程中一直存在安全隐患及消防隐患。联合公司向原审法院提交了涉案商铺对应位置的表格，该表格记载涉案商铺对应的是43﹟、B-6。对此，叶用发表示此次租赁合同纠纷一系列案涉案商铺大部分位于xxxxxx地段自编46号楼；该建筑为违章建筑。
2015年6月17日第二次庭审时，联合公司表示：2014年11月9日，联合公司在涉案商铺门口张贴解除合同通知书，也有口头告知叶用发。叶用发确认2014年11月9日收到解除合同通知书。叶用发、联合公司确认：联合公司于2014年11月底收回涉案商铺。
叶用发为证明其主张，还提交了以下证据：
1、网页截图，证明联合公司擅自变更交易园规划。
2、报警回执，证明联合公司多次派人到叶用发商铺，将叶用发货物搬出商铺。
3、六组照片，分别证明联合公司使用武警力量阻止叶用发进入商铺；联合公司工作人员与商户发生肢体冲突；联合公司多次趁叶用发无人在商铺，将商铺上锁贴封条，导致叶用发无法正常营业；交易园整体工程至今尚未竣工；交易园基础设施并未完善，联合公司未履行自身承诺；联合公司未履行合同义务以及完成规划目标，交易园内门可罗雀，部分商户将商铺转为仓库存放货物，甚至将其当成停车位。
4、穗规函［2015］864号广州市规划局依申请公开政府信息告知书，该告知书记载：经查，无相关档案信息，依据相关规定，暨丽香申请公开广州摩托集团有限公司位于海珠区xxxxxx地段A区、B区、C区建筑物规划验收的政府信息，该局无法公开；等。证明涉案商铺是没有经过规划验收的，没有办出权属证书及消防验收证书，故无法完成租赁合同的备案登记。
5、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局于2015年2月11日出具的《关于政府信息公开申请的答复》，证明由于涉案商铺没有取得竣工验收，无法完成备案。
联合公司表示：对证据1无法确认，其真实性由法院核实；对证据2及证据3中的第一、二、三组照片的真实性没有异议；证据3中的第四、五、六组照片形成时间、地点无法确认，对真实性无法确认；证据4的真实性由法院核实，但与本案无关；证据5的真实性由法院核实，关联性方面，叶用发与联合公司签订的租赁合同是平等主体之间的意思自治的民事行为，是否有其他的行政鉴定行为不影响双方依法依约履行合同，合同是否备案不影响双方对于合同的履行。
联合公司为证明其主张，还提交了以下证据：
1、广州汽车工业集团有限公司于2009年12月22日提交给广州市政府的报告及市长的批文，证明广州汽车工业集团有限公司向广州市政府报告将广州摩托集团公司所有的坐落于海珠区xxxxxx所涉的土地厂房和建筑物进行与联合公司合作成立广州商品交易所有限公司，广州市政府于2009年12月25日同意该申请。
2、联合公司与广州摩托集团公司于2010年11月30日签订的《租赁合同》，证明合同约定广州摩托集团公司所有的建筑面积147766.7平方米厂房、建筑物、构筑物及厂房范围内占地面积为146774平方米的场地及场地范围内附属的所有设备、设施，整体出租给联合公司，租赁物将用于建设广州联合交易园；租赁期限自2011年3月1日起至2031年2月28日；联合公司可对租赁物进行改建、重建、扩建、加建、拆除和装饰；联合公司可将租赁物分开转租与第三方使用。
3、联合公司于2014年11月9日向叶用发作出的《关于解除租赁合同的通知》，该通知主要内容为：因叶用发未交租金，联合公司根据合同即时解除与叶用发的租赁合同；叶用发务必于2014年11月10日18时前将涉案商铺按约定腾空并返还联合公司，逾期，联合公司有权采取任何方式收回涉案商铺并自行处理涉案商铺遗留物品；等。
4、①广州市规划局于2010年3月5日作出的穗规函〔2010〕1790号《关于xxxxxx地块整治规划方案的复函》，该复函记载：为推进市区产业“退二进三”工作顺利开展，按照市领导的有关批示和现行的“退二进三”有关政策，同意广州摩托集团公司进行厂区（海珠区xxxxxx地段范围）“退二进三”改造；等。
广州市规划局于2011年12月20日作出的穗规〔2011〕2430号《关于xxxxxx地块整治规划方案意见的复函》，该函记载：对广州汽车集团股份有限公司送审的方案（《关于请求调整xxxxxx地块整治规划方案的请示》），我局认为基本可行，但需在北广场、北部主入口、变电站、交易大楼、地下停车场、新增建筑面积等方面问题进一步斟酌及修改设计；等。
广州市规划局于2012年4月26日作出的穗规函〔2012〕1900号《关于调整xxxxxx地块整治规划方案的复函》，该函记载：根据市发改委有关文件的精神，广州摩托集团有限公司位于xxxxxx地块的广州联合交易园区整治改造项目已被列入2012年广州市重点建设项目之一；根据广州市城市规划勘测设计研究院对园区现状建筑物进行测量的报告书及广州摩托集团有限公司提供的有关资料，园区内大部分现有建筑物已有合法产权，但也存在5万多平方米历史遗留的违法建筑物；请广州摩托集团有限公司按照城乡规划管理的有关规定尽快向城管综合执法部门申报违法建设处理，在下阶段园区建筑物单体报建时应提交城管综合执法部门对上述违法建设的处理意见；附件：1、总平面图；等。
广州市规划局于2011年颁发的穗规建证〔2011〕113号《建设工程规划许可证》，该许可证记载：建设项目名称：建筑物调整外立面及临时调整使用功能，建设位置：海珠区xxxxxx地段；广州市规划局于2012年颁发的穗规建证〔2012〕2149号《建设工程规划许可证》，该许可证记载：建设项目名称：广州联合交易园区F-1-2栋商业楼工程，建设位置：海珠区xxxxxx，附注：本工程已完成建设，根据《广州市城市管理综合执法行政处罚决定书》（穗综海处字[2012]1024号）的有关要求，本证为补办《建设工程规划许可证》。
②广州市公安消防局于2012年6月30日向广州摩托集团有限公司作出的穗公消审[2012]第1146号《建设工程消防设计审核意见书》(关于同意xxxxxx地块改造项目北区建设工程消防设计的审核意见)、于2012年7月24日作出的穗公消审[2012]第1193号《建设工程消防设计审核意见书》(关于同意xxxxxx地块改造项目南区建设工程消防设计的审核意见)；广州市公安消防局于2013年11月5日向联合公司作出的穗公消验[2013]第2060号《建设工程消防验收意见书》（关于xxxxxx地块改造项目南区、北区商铺建筑内部装修工程消防验收合格的意见）。
③广州市海珠区建设和园林绿化局于2011年7月6日向联合公司颁发的440105201107060101号《建筑工程施工许可证》，该证记载：建设单位：联合公司；工程名称：建筑物调整外立面及临时调整使用功能；建设地址：海珠区xxxxxx；等。该局于2013年4月28日向联合公司发出的编号为2013042801号的《广州市海珠区城建重点工程临时施工复函》。
④广州市发展和改革委员会于2011年3月15日作出的穗重点办〔2011〕3号《关于印发2011年广州市重点建设项目和重点建设预备项目计划的通知》，该通知所附的《2011年广州市重点建设项目计划》第52项项目名称为广州联合交易园建设项目，建设规模为总建筑面积15.1万平方米，对原厂房进行改造，建设商品交易所等产权交易平台。
⑤广州市城市管理综合执法局海珠分局于2012年11月2日作出的穗综海告字〔2012〕1024号《告知书》。该告知书记载的部分内容如下：当事人（广州摩托集团有限公司）于1967年以前以及1967年至2011年期间，未经规划行政许可，擅自在海珠区xxxxxx地段扩建（加建）房屋，存在以下违建事实：一、经广州市海珠区房屋安全鉴定书《房屋建筑年代鉴定报告》(海房鉴字〔2012〕0117号、穗房鉴统字〔2012〕017451号)鉴定，xxxxxx地段自编……16-17、45-47……号楼每栋的首层……等建筑面积共计15086.2平方米为1967年前建成的建筑物。二、1967年至2011年期间未经行政许可，擅自……加建45-47、50、28号楼每栋第2、3层……新建门楼1栋3层、F-1-2号楼1栋2层及1层地下室、B-6号楼1栋3层及1层地下室、70-44号楼连廊等建筑物，总面积为72323.832平方米。经规划部门定性上述违法建设为尚可采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设。……上述1967年前建成的建筑物，依照《广州市关于贯彻实施<城乡规划法>的意见》第三条第（五）款第2项第(8)目，及《关于处理1982年以前非法占地和违章建筑的若干规定》的规定，对该1967年以前的违章建设可不作追究，从宽处理。上述1967年至2011年期间建成的建筑物，违反了当时实施的《关于加强城市建筑管理制止违章私建的通告》……有关规定，已构成违法（章）建设。依据《广州市关于贯彻实施<城乡规划法>的意见》第三条第（五）款第2项第(5)目第①点的有关规定，拟作出处罚决定如下：对当事人1967年至2011年期间建成的建筑面积为72323.832平方米的违法（章）建设，处以违法建设工程总造价(78109738.56元)8%的罚款，罚款金额为6248779.08元。
5、《总平面图》，该图记载：总图楼号B-6对应施工图自编号为54#、43#扩建。该图中B-6的位置与叶用发、联合公司之间合同附件中标注的涉案商铺所在楼的位置相同。该图下方注有：广东省轻纺建筑设计院；2012年4月；项目名称：xxxxxx地块改造项目工程；等。
6、张贴《关于解除租赁合同的通知》的照片。该照片显示：解除合同的通知张贴于B1046号商铺门口。
叶用发表示：证据1的真实性由法院核实，但与本案无关，但该批文不能代替租赁物的权属法律文件，该批文不能确认本案租赁物的合法性，涉案商铺的权属状态尚未清晰，所以叶用发对于联合公司作为出租人的资格提出质疑；对证据2的真实性没有异议；对证据3的真实性没有异议，但不认同该通知书上陈述的内容；对证据4的意见：①穗规函〔2010〕1790号《关于xxxxxx地块整治规划方案的复函》、穗规〔2011〕2430号《关于xxxxxx地块整治规划方案意见的复函》内容与租赁合同无关联性，穗规函〔2012〕1900号《关于调整xxxxxx地块整治规划方案的复函》证明涉案地段存在违法建筑物的事实；穗规建证〔2011〕113号《建设工程规划许可证》、穗规建证〔2012〕2149号《建设工程规划许可证》与本案无关。②穗公消审[2012]第1146、1193号《建设工程消防设计审核意见书》与本案无关。穗公消验[2013]第2060号《建设工程消防验收意见书》，并非“建设工程消防竣工验收”的法律文件；“内部装修工程消防验收”与“建设工程消防竣工验收”是两种完全不同的行政许可，不能相互混淆；建筑物只有经“建设工程消防竣工验收”才符合《消防法》的规定；该意见书是对“广州联合交易园区经营投资有限公司”作出的行政许可，而“建设工程消防竣工验收”应当是对业主方（假如是“广州摩托集团有限公司”，而绝对不是“广州联合交易园区经营投资有限公司”）作出的行政许可；该意见书落款日期是2013年11月5日，距离租赁合同的签订时间长达约三年之久！恰恰证明了交易园在出租商铺时故意隐瞒了真相，租赁物连内部装修工程的消防验收都没做，法律上存在合同欺诈的故意，道义上为敛财置租户生命财产安全于不顾，所幸无发生火灾事故。③海珠区建设和园林绿化局颁发《建筑工程施工许可证》，落款日期是2011年7月6日，合同的签订时间大多数在2011年初，一边未完成施工，另一边就急着将商铺租出去，严重影响了租赁物的使用价值；工程名称是“调整外立面及临时调整使用功能”，与涉案商铺无直接关联性，但却间接影响了涉案商铺的使用。《广州市海珠区城建重点工程临时施工复函》与本案无关。④穗重点办〔2011〕3号《关于印发2011年广州市重点建设项目和重点建设预备项目计划的通知》与本案无关。⑤穗综海告字〔2012〕1024号《告知书》，确认了违建的事实；租赁物多数位于自编46号楼，根据该告知书，46号楼的首层是1967年前建成的违章建筑、46号楼加建的第2层和第3层是1967年至2011年期间未经行政许可擅自建设的违章建筑；对于违建的行政处罚，并不能使非法建筑物合法化；联合公司与叶用发在2011年签订合同，该告知书表明在2011年仍然有违建行为，是知法犯法，主观上存在故意；交易园故意把违章建筑租给他人使用，谋取不正当利益，是合同欺诈；对证据5不予确认；对证据6的真实性、合法性、关联性不予确认。
根据叶用发的申请，原审法院于2015年4月29日到广州市规划局海珠区分局调取了涉案商铺所在区域的规划图，其中穗规建证〔2012〕2152号《建设工程规划许可证》附图是由广东省轻纺建筑设计院作出，日期为2012年11月，项目名称为xxxxxx地块改造项目工程B6#。该图B-6位置与联合公司提供的证据5中的B-6位置相同。
原审法院认为：关于合同的效力。叶用发主张合同因涉案商铺未经竣工、消防验收而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同在违反法律、行政法规的效力性强制性规定的情况下才为无效，而本案中竣工验收、消防验收并非影响合同效力的法定条件，故叶用发以涉案商铺未经竣工、消防验收等为由主张叶用发、联合公司之间签订的《广州轻纺交易园展厅租赁合同》无效，缺乏依据，不予支持。叶用发与联合公司签订的《广州轻纺交易园展厅租赁合同》附图显示的涉案商铺位于穗规建证〔2012〕2152号《建设工程规划许可证》附图中B-6中，故上述合同也未违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于租赁合同效力的强制性规定。因此，上述合同应为合法有效合同。双方均应依合同履行义务。
合同中约定，联合公司应在2011年12月31日前将涉案商铺交付给叶用发；叶用发给予四个月的展期，展期内即2012年4月30日前交付，不视为联合公司违约。根据叶用发签署的《展厅接收书》，其于2012年7月6日对涉案商铺现状确认并予以接收。虽然联合公司表示叶用发在签订《展厅接收书》前已接收涉案商铺，但其并未提交相应证据，故不予采纳。根据《展厅接收书》，联合公司于2012年7月6日才交付涉案商铺，已构成违约，应承担违约责任。合同约定，联合公司逾期交付涉案商铺则每日按月租金标准的同期贷款利率标准向叶用发支付违约金。因合同约定第一年的月租金为7250元，故叶用发要求联合公司以7250元为基数，按照同期贷款利率赔偿2012年5月1日至2012年7月6日赔偿损失的诉讼请求，合法有理，予以支持。超出该部分的赔偿损失的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。
合同中约定，租金自合同约定的装修免租期届满之日起计算；联合公司同意给予叶用发90天的装修期，……装修期自展厅交付之日起计算；租金每两年支付一次；首次的租金在合同签署的当天内支付完毕，此后的租金则在租赁合同每履行满两年的90天前支付完毕。根据叶用发签署的《展厅接收书》可知，接收涉案商铺之日即2012年7月6日至2012年9月14日止，为装修免租期。由上述合同及《展厅接收书》可知，叶用发的第1年至第2年的租金计算的起止时间应为2012年9月15日至2014年9月14日，第3年至第4年的租金计算的起止时间应为2014年9月15日至2016年9月14日，且第3年至第4年的租金应在2014年9月14日前的90天前支付完毕。叶用发未按上述时间支付租金已构成违约，应承担违约责任。虽然叶用发主张免租期应从交易园2012年10月12日开业后起算，但其提交的证据并不足以证明其主张，不予采纳。合同约定，叶用发逾期支付租金的，每逾期一天，须按应付未付金额的1%向联合公司支付违约金，逾期超过15天仍未支付的，联合公司有权单方解除本合同，在此情况下，叶用发已支付的所有费用不予退还（含保证金）；合同解除的当天内，叶用发应将涉案商铺等返还联合公司，叶用发逾期交还的，每逾期一天，应按本合同终止时的租金标准的两倍向联合公司支付占用费，并且，联合公司有权采用任何之措施促使叶用发交还涉案商铺包括但不限于断水、断电、封门等。另外，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款及第九十六条也分别规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。根据上述约定及法律规定，联合公司有权单方向叶用发发出解除合同的通知。故叶用发要求确认联合公司单方解除合同的行为无效的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。虽然叶用发对联合公司提交的张贴通知的照片不予确认，但叶用发确认2014年11月9日收到联合公司的解除合同通知书，故双方合同已于2014年11月9日解除。鉴于合同已经解除，叶用发要求返还涉案商铺、恢复对涉案商铺的供水供电及正常使用的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。因合同已经解除，联合公司有权将涉案商铺另行出租，且叶用发并未对其所受营业损失进行合理的论述及举证，故叶用发要求联合公司赔偿营业损失的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。
如前所述，联合公司单方解除合同的行为合法有效，故根据合同关于因叶用发违约而解除合同的约定，联合公司要求没收叶用发缴纳的保证金21750元；叶用发支付所欠的租金及延迟支付租金违约金的诉讼请求，合法有理，予以支持。根据合同约定，叶用发应支付的第3、4年的月租金应为按上一年度的租金标准即7250元上浮10%，故2014年9月14日至2014年11月9日期间的租金应按每月7250元×110%计算。虽然按合同约定迟付款违约金应为“乙方须按应付未付金额的1%向甲方支付违约金”，但联合公司已于2014年11月底收回涉案商铺，且从联合公司迟延交铺的违约责任和叶用发迟延付款的责任应基本相等、叶用发实际拖欠租金金额已经确定的角度考虑，违约金应以叶用发所欠租金为本金为宜。根据合同约定的付款时间及联合公司实际收回涉案商铺的时间，违约金应从2014年6月15日计至2014年11月30日为宜，且以租金本金为限。
联合公司要求没收叶用发的保证金及支付迟付款违约金是合同约定的违约金，而联合公司并未举证证明其损失超过上述费用，故其要求叶用发按照人民银行同期逾期贷款利率计算逾期支付有关费用利息的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，于2015年8月20日作出判决：一、联合公司在本判决生效之日起10日内赔偿叶用发从2012年5月1日至2012年7月6日的损失（以7250元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算）。二、叶用发向联合公司交的保证金21750元不予退还。三、叶用发在本判决生效之日起10日内，按照每月7975元的标准，向联合公司支付2014年9月14日至2014年11月9日期间的租金。四、叶用发在本判决生效之日起10日内，向联合公司支付2014年6月15日至2014年11月30日期间延迟支付租金的违约金（以2014年9月14日至2014年11月9日期间的租金为本金，按每日1%的标准计算；违约金总额以叶用发拖欠的租金总额为限）。五、驳回叶用发的其他诉讼请求。六、驳回联合公司的其他反诉请求。一审案件本诉受理费2752元，由叶用发负担。反诉受理费4200元，由叶用发负担4150元、联合公司负担50元。上述反诉受理费已由联合公司预交，联合公司同意叶用发在履行判决时将其应负担的部分直接支付给联合公司。
判后，上诉人叶用发不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案租赁合同的标的物不仅是未竣工工程，还存在标的物本身非法，该标的物直接违反公共安全，触犯国家为保护公共安全而明文颁布的禁止性法律规定，而且作为持续性履行性质的涉案租赁合同，其自始即不具备合法可履行性，涉案租赁合同自签订之日起，至本案原审辩论终结时，联合公司仍无法取得建设工程规划许可证及规划验收合格证，以及建设主管部门核发的建设工程竣工验收合格证、消防部门核发的建设工程消防设计审核许可及建设工程消防验收合格证。即使案涉合同标的物出租，由于其自始即不具合法性，危及法律明文保护的公共安全，也应归于无效。在涉案租赁合同依法自始无效的情况下，三旧改造方案的批准并非涉案合同起死回生的法定依据，也不具备上述法律规定许可与验收文件的法律效力。二、原判未依法确认案涉租赁标的物属违法建筑，未依法认定案涉合同标的物非法无效，也未确认案涉合同自始至原审辩论终结时均不具可合法履行性，更未据此确认该合同无效，而全凭一己臆断、不加任何分析，将建设工程的规划许可、规划验收、消防审核许可、消防验收等明文规定的禁止性法律曲解为与公共利益无关的管理性法律，不仅明显属于认定事实和适用法律错误，而且违反同案同判的案例指导原则。1、本案中，联合公司并未提交法定文件证明涉案租赁物已经过规划许可及验收、消防设计审核及验收、竣工验收，根据《城乡规划法》第64条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条、《消防法》第11、12、13、73条、《建筑法》第6l条第2款等强制性规定，涉案合同应认定为无效合同。2、本案原审过程中，叶用发已经提交上述法律法规及多份最高人民法院类似案例和指导意见证明涉案合同应当认定为无效合同。3、本案租赁建筑物因未经合法规划许可及验收、消防设计审核及验收、竣工验收，确属违法建筑，事实清楚，法律依据清晰明确，不管是从合同法中出租人的法定义务还是距离证据远近的举证能力看，联合公司作为负有保证租赁标的物的合法性与可适用性义务的出租人和市场经营管理方至今并未能提供对应法定文件证实其所出租房屋本身的合法性及可合法使用性，应承担无效合同的全部法律责任。4、上述可见，案涉租赁合同属于无效合同，联合公司并未能在本案原审辩论前提交租赁标的物合法性的各项法定文件，故其主观对合同无效的后果是明知故犯，应承担本案合同无效的全部法律责任。三、即使原判认为规划许可及验收、消防审核与验收、竣工验收均不是影响合同效力的法定要件，但就涉案租赁合同而言，涉案建筑物属于有瑕疵、未竣工且不能合法使用的建筑物，联合公司在签订合同时刻意隐瞒租赁物的真实情况，欺骗叶用发签订合同，其行为显然构成欺诈，案涉合同依法属于可撤销合同，叶用发有权要求撤销涉案合同。原判认定合同有效，却未依法向叶用发释明是否变更诉请，即提出撤销合同之诉请，也未依据上述指导案例确立的裁判规则确认联合公司无权解除涉案合同，以及其对该合同履行具有重大过错，原判如此认定事实偏颇失当，且有违法定程序。四、原判在未依法释明且明知涉案标的物违法、不具合法使用性也未竣工，存在严重瑕疵的情况下，不仅没有确认合同无效，也无确认涉案合同自订立以来一直处于违法出租的非法状态，以及出租人(联合公司)自始违约(违法)履行等涉案基本事实，而是径自以叶用发没有及时在不到一个月内为违法出租的标的物交租为由判令解除涉案合同，甚至还判决叶用发要按可以合法使用且各项验收合格的完整租赁物的标准向联合公司支付租金，原审此判项首先是无视各项强制性规范，在合同标的物与合同效力、合同履行以及履约后果上将涉案违法标的物、合同履行状态全盘合法化；其次，对合同相对方来说，此举直接导致双方在合同对价上权利和义务严重失衡。另外，原判以租金本金而不是依法以迟延交租导致的逾期履行的利息损失作为计取承租人逾期交租的损失基础，明显失当。五、原审判决联合公司没收叶用发合同保证金缺乏有效法律依据，保证金不具备定金的性质。本案租赁物未经合法规划许可、未按规划许可建设，未经消防、竣工验收，依法属于违法建筑，涉案租赁合同因标的物违法及不具合法履行性，应为无效合同，自始处于违法履行状态的联合公司无权就此非法租赁物向叶用发主张约定租金，请求法院判决：1、撤销原判；2、改判联合公司单方解除合同的行为无效；3、改判联合公司返还保证金21750元；4、改判联合公司向叶用发返还涉案商铺，并即时恢复供水、供电及正常使用；5、改判叶用发无需向联合公司支付租金及违约金；6、联合公司赔偿叶用发损失22550元(以195750元为基数，按照同期贷款利率，自2011年4月6日起计算到计租日即2013年1月11日)；7、联合公司赔偿叶用发营业损失(按照每月50000元计算，从2014年11月15日计算到联合公司实际返还涉案商铺之日止)；8、改判联合公司承担本案全部诉讼费用。
被上诉人联合公司答辩称：1、叶用发所提出园区如发生的重大安全事故与法院认定合同的效力并没有逻辑联系。2、关于消防问题。联合公司在原审中已提交充分证据明确认定案涉商铺所在的建筑物是经过消防部门审核和验收。3、关于规划问题。案涉商铺所在的建筑物原来都是1967年前建设的，都是根据当时的行政规章来做的。对于上述的部分建筑物，执法局作出了依法的认定，部分认为其是合法的、年代久远的建筑物，不予追究。部分进行处罚后，业主也补办了规划证，整个项目合法，符合最高人民法院的相关司法解释的规定。4、项目合法性问题，园区公司经过广州市和海珠区发改委立项，经过广州市政府批准，经规划部门批准，为广州市的重点三旧改造工程，盘活了国有资产，解决了大批原企业职工的下岗分流和后续的社会保险问题，起到了非常好的国企改革的社会效果。5、本案的园区项目，是经主管部门批准建设的。6、如认定合同无效的后果，如园区公司与租户之间的租赁合同认定无效，整个园区现在已经有3000多户商家进驻，这3000多户依法经营，恪守租赁合同的租户如何处置，他们的权益由谁来保障？这将是一个严重的群体不稳定因素。7、关于释明权问题。如果当事人主张的法律关系与法院查明的法律关系不一致的，法院可以行使释明权，在本案中，法律关系不因为合同是否有效变更，本案不存在行使释明权的问题。8、关于违约责任问题。联合公司的损失远大于原判支持的违约金。9、针对没收保证金的问题，双方的租赁合同中明确约定了当事人违约可以没收保证金。10、涉案的租户均以其为大租客为由，多次主张各种租金优惠及不合理要求。11、园区公司本着互利共赢的态度，多次对涉案租户进行了优惠处理。但园区公司的忍让使得涉案租户变本加厉。长期不交租金，又不退回商铺。叶用发的上诉缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请驳回叶用发的上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明：本案双方所签订合同第8条乙方权利义务中第8.4项约定：“乙方应自行负责展厅的装修、装饰以及办理经营所需的相关证件等。”
二审期间，叶用发向本院提交了《广州市人民政府办公厅关于广州市“三旧”改造管理简政放权的意见》（穗府办【2011】17号）及互联网下载的广州市“三旧”改造办公室文章（含照片）证明其主张。联合公司对上述证据不予确认且认为与本案无关。另，叶用发于2016年1月29日以对涉案建筑物进行年代鉴定为由向本院提交申请书，请求给予其十八天的延长举证期，但在期限内未提交。
本院认为:《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对叶用发的上诉请求和联合公司的答辩意见，分析如下：
1、关于叶用发在二审中提出其行使撤销权的问题。本案中，叶用发一直主张合同无效。原审中，原审法院已询问其是否变更诉讼请求，但其并未变更，而当事人行使撤销权，应以合同有效为前提，故叶用发在二审中再提出撤销权问题，属变更了其在原审中的诉讼请求。况且，根据撤销权的相关法律规定，叶用发亦未在法定的期限内提出。故，对叶用发的该项诉请，本院不予采纳。
2、关于叶用发以案涉展厅所在的建筑物未取得规划许可、验收为由主张合同无效的问题。叶用发以此主张双方所签订的合同无效，主要是根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的相关规定，但案涉展厅所在楼宇已取得[2012]2152号《建设工程规划许可证》，且广州市规划局亦已同意案涉展厅所在的厂区的“退二进三”改造的情况下，本案双方所签订的租赁合同并不违反《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的相关规定。叶用发以案涉展厅所在的建筑物未取得规划许可、验收为由主张合同无效不成立。
3、关于叶用发以案涉展厅所在的建筑物未取得消防验收为由主张合同无效的问题。从广州市公安消防局前后向原广州摩托集团有限公司、联合公司出具的《建设工程消防验收意见书》来看，案涉展厅所在的建筑物已取得了消防部门的一次验收意见。根据上述意见，广州市公安消防部门综合评定该工程消防验收合格，并提出相应要求，即工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收。再根据本案双方合同约定，由承租方自行负责展厅的装修、装饰以及办理经营所需的相关证件，且案涉展厅交付后亦存在免租的装修期间。故，有关装修、装饰后，申报二次消防验收的责任在承租人即叶用发自身，与联合公司无关。综上，叶用发再以案涉展厅所在的建筑物未取得消防验收为由主张合同无效亦不成立。
4、关于叶用发应否缴纳租金问题。从本案证据及当事人的陈述可知，叶用发已签署《展厅接收书》，但叶用发并未按合同约定支付租金已构成违约。现联合公司单方向叶用发发出解除合同的通知符合双方约定，但该通知并无证据显示叶用发已收到，原审法院采信叶用发所述于诉讼中发现并无不妥。据此，原审法院判决叶用发按每月7250元×110%标准支付2014年9月14日至2014年11月9日期间的租金并无不当，本院予以维持。
5、关于叶用发提出不应没收保证金问题。合同当事人缴纳保证金为履行合同的担保，在叶用发构成违约的情况下，根据本案双方合同约定，叶用发已支付的所有费用（含保证金）均不予退还，故原审判处联合公司不予退还叶用发保证金并无不妥，本院予以维持。
6、关于叶用发提出其不需支付违约金、联合公司返还商铺、即时供水、供电及营业损失问题。如上所述，本案双方所签订的合同有效，叶用发应依约缴纳租金。叶用发已签署《展厅接收书》接收展厅，但叶用发并未严格按合同约定支付租金已构成违约。根据本案双方合同约定，叶用发逾期支付租金的，每逾期一天，须按应付未付金额的1%向联合公司支付违约金，逾期超过15天仍未支付的，联合公司有权单方解除合同，在此情况下，叶用发已支付的所有费用不予退还（含保证金）；合同解除的当天内，叶用发应将案涉展厅返还联合公司，叶用发逾期交还的，每逾期一天，应按合同终止时的租金标准的两倍向联合公司支付占用费，并且，联合公司有权采用任何之措施促使叶用发交还案涉展厅包括但不限于断水、断电、封门等。现联合公司单方向叶用发发出解除合同的通知符合双方约定，合法有效。叶用发要求联合公司返还展厅，并即时恢复供水、供电及正常使用及赔偿其营业损失每月50000元均缺乏依据，原审法院不予支持并无不妥，本院予以维持。对叶用发要求确认联合公司单方解除合同的行为无效的诉讼请求，原审法院不予支持并无不妥。依据上述约定，联合公司要求叶用发支付所欠的租金及延迟支付租金违约金的诉讼请求，合法有理，本案原审法院判处并无不当。叶用发上诉虽要求调整违约金标准，但其并未向本院提交证据证明本案双方约定的违约金标准过高，故对其该项请求，本院不予支持。
综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。叶用发的上诉请求、理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6952元，由上诉人叶用发负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁淑敏
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一六年三月七日
书 记 员 谢 淳