吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017)吉民再251号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：蒋春慧，女，汉族，1956年11月30日出生，住吉林省长春市。
委托诉讼代理人：石成印，长春市南关区民康法律服务所基层法律服务工作者。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：唐诗庶，男，汉族，1955年10月1日出生，住吉林省长春市。
委托诉讼代理人：阎玉国，吉林天利人律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：长春蓝铃经贸有限公司。住所地：吉林省长春市。
再审申请人蒋春慧因与被申请人唐诗庶、长春蓝铃经贸有限公司（以下简称蓝铃公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省长春市中级人民法院(2016)吉01民终2980号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年8月9日作出（2017）吉民申1475号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人蒋春慧及其委托诉讼代理人石成印、被申请人唐诗庶及其委托诉讼代理人阎玉国到庭参加诉讼。被申请人蓝铃公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蒋春慧申请再审称，1.请求本院撤销原审判决，予以改判，支持其全部诉讼请求；2.两审诉讼费用由被申请人承担。事实与理由：1.两审法院认定事实不清。2.两审法院适用法律错误。3.南关区人民法院的查封对蒋春慧购买房产没有约束力。
唐诗庶辩称，1.原审法院认定事实清楚，适用法律正确。2.唐诗庶与蓝铃公司之间的债权是合法债权。3.长春市德建房地产开发公司（以下简称德建公司）在2003年11月5日向蒋春慧出售争议房屋的行为违法，南关区法院依据唐诗庶的申请查封、执行行为合法。4.蒋春慧所提供的证据不能证明其拥有相应的物权。
蒋春慧向一审法院起诉请求：请求人民法院判令停止对争议标的物（南关区东大小区2-8号长春大街一侧一层1-3轴，1-H轴，3-C轴，3-D轴40平方米房屋）的执行；判令该争议标的物归原告所有，诉讼费由二被告负担。一审法院认定事实：长春市南关区长春大街与长通路交汇处东大小区2-8号综合楼是由长春市欧文经贸公司、长春市房地产开发总公司开发，因二公司欠付他人贷款，经长春市二道区人民法院执行后，于2001年6月21日作出（1999）二执字第21-1号《民事裁定书》，确认被告长春蓝铃经贸有限公司从拍卖行以465.8万元购买了上述1-5层框架半截子工程。2001年10月10日，长春蓝铃经贸有限公司在竞买后，与案外人德建公司签订《联建协议》，约定德建公司负责施工、销售及办理产权，蓝铃公司享有税后利润。后因蓝铃公司与德建公司在履行《联建协议》时发生纠纷，长春市二道区人民法院作出（2007）二民初字第1580号《民事判决书》，判决长春市德建房地产开发公司给付长春蓝铃经贸有限公司利润款9，378，224元；该案上诉后又经长春市中级人民法院作出（2010）长民一终字第93号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。因长春市欧文经贸公司、长春市房地产开发总公司在开发时欠付内蒙古赤峰市第四建筑工程公司工程款，2002年8月25日赤峰市中级人民法院作出（1999）赤法执裁定第2-3号《民事裁定书》，裁定将长春市东大小区2-8号综合楼主体框架的一、二层予以查封。2003年9月19日，长春市二道区人民法院下发通知，鉴于赤峰市中级人民法院于1998年6月26日对上述综合楼的1-2层进行了查封，故解除对该综合楼1-2层的查封。2003年10月29日，蒋春慧与德建公司签订《房屋销售协议》，双方约定蒋春慧购买德建公司位于长春市南关区长春大街与长通路交汇处的东大小区2-8号楼商业用房四层全层、一层部分（长春大街一侧），建筑面积为1470平方米，房屋总价款为355万元，双方还约定了其他合同条款。2004年11月6日，蒋春慧与德建公司签订《协议书》，双方约定因德建公司未按约定的时间为蒋春慧办理产权证，其向蒋春慧承担25万元违约金，即蒋春慧不再交付25万元购房款。2003年3月30日，案外人邵鹏恩通过银行向案外人长春市德建经贸有限公司汇款330万元。2003年10月10日，蒋春慧委托邵鹏恩建立长春伟福来皮肤病医院，出具了《个人授权委托书》，办理事项：一、医院法人代表；二、全权管理医院任何事情。2001年8月27日，唐诗庶与蓝铃公司签订一份《门市房买卖协议书》，双方在履行该协议书时发生争议，唐诗庶起诉至长春市南关区人民法院，该院于2004年1月6日作出（2003）南民初字第2359号《民事调解书》，调解协议内容为：双方终止房屋买卖协议的履行，长春蓝铃经贸有限公司返还唐诗庶购房款50万元并给付赔偿金50万元。在该案审理中，经唐诗庶申请，该院审查后作出（2003）南民初字第2359号《民事裁定书》，裁定将位于长春市南关区长春大街2-8号综合楼一楼长春大街一侧门市房178平方米房屋及其土地使用权查封。后因蓝铃公司未履行调解书内容，唐诗庶向长春市南关区人民法院申请执行。蒋春慧作为申请人，于2014年3月16日向长春市南关区人民法院执行局提出执行异议，该院于2014年7月18日作出（2014）长南法民执异字第23号《执行裁定书》，驳回异议人蒋春慧的执行异议。一审法院判决：驳回原告蒋春慧的诉讼请求。
蒋春慧不服一审判决，上诉请求：撤销原审判决，判令原审法院停止对争议标的物的执行，争议标的物归上诉人所有。一、二审诉讼费由被上诉人承担。二审法院认定事实：与一审法院查明的事实一致。二审法院认为，上诉人蒋春慧主张其对原审法院查封的房屋享有所有权，提交的关键证据为其与长春市德建房地产开发有限公司的房屋销售协议。但是在历年来与本案的相关诉讼中，长春市德建房地产开发有限公司多次参与，在最初的诉讼中，长春市德建房地产开发有限公司从未提及过上诉人购买房屋的事宜。在案件审理过程中，上诉人主张其与长春市德建房地产开发有限公司签订房屋销售协议后房屋即交付，上诉人提交的房屋销售协议的记载时间为2003年10月29日，原审法院查封房屋的时间也是在2003年，而在2004年12月25日长春市德建房地产开发有限公司向吉林省高级人民法院提交的申诉书中，却未提及上诉人购买房屋的事宜，如果长春市德建房地产开发有限公司将房屋出售给上诉人并已经交付，不会在时隔一年之久的书面材料中未提及丝毫。另外，上诉人未提交其在原审法院查封前交纳全部房款及实际占有房屋的证据。因此，上诉人提交的证据不足以证明其对原审法院查封的本案争议房屋享有所有权，因此原审法院不予支持其诉讼请求并无不当。故上诉人蒋春慧的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：开庭时，蒋春慧申请了证人唐兆东出庭作证，拟证明所买的房屋是合法取得的，房屋属于续建。交房时，是蒋春慧与邵鹏恩送的汇票，财务下账必行经过邵鹏恩。唐诗庶的质证意见为，1.证人证言不能证明蒋春慧与德建公司所签订的房屋买卖协议合法。房屋正在赤峰市中级人民法院查封中，系德建公司违法出售。2.从交款方式看，蒋春慧没有将购房款直接打入德建公司的账户，交款方式不合法。由于证人唐兆东系德建公司的副总经理，当时负责公司房屋开发建设销售事宜，是与蒋春慧房屋买卖的直接联系人，故证人证言可予以采信。
另查明：2003年12月1日，长春市南关区人民法院作出（2003）民初字第2359号民事裁定书，查封了争议房屋。2004年5月28日，德建公司才取得争议房屋地块的国有土地使用权证。2004年11月1日，内蒙古自治区赤峰市中级人民法院向长春市二道区人民法院出具公函，载明：查封的大楼1－2层于2003年10月14日实地交付给了赤峰第四建筑工程公司，已执行完结。2009年7月2日，长春市二道区人民法院作出（1999）二执字第21－2号执行裁定书，裁定：1.撤销本院下发的（1999）二执字第21－1号民事裁定书；2.长春市东大小区2－8号综合楼地下室及3－5层主体框架归买受人长春蓝玲经贸有限公司所有。所有权自2001年10月9日起，转移给买受人长春蓝铃经贸有限公司。
本院对原审查明的其他事实予以确认。
本院再审认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷，争议的焦点是案外人蒋春慧对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”南关区人民法院查封争议房屋是为执行唐诗庶对蓝铃公司的金钱债权。2001年10月10日，蓝铃公司在竞买长春市东大小区2－8号综合楼后，与德建公司签订《联建协议》，约定德建公司负责施工、销售及办理产权，蓝铃公司享有税后利润。内蒙古自治区赤峰市中级人民法院对综合楼1－2层的查封已于2003年10月14日执行完结。2003年10月29日，蒋春慧与德建公司签订《房屋销售协议》，双方约定蒋春慧购买德建公司位于长春市南关区长春大街与长通路交汇处的东大小区2-8号楼商业用房四层全层、一层部分（长春大街一侧），其中包括了本案争议的房屋位置。2003年12月1日，长春市南关区人民法院作出（2003）民初字第2359号民事裁定书，查封了争议房屋。可见，在蒋春慧与德建公司签订房屋销售协议时，争议房屋并没有被查封，其权利处分没有受到限制，德建公司具有对外销售房屋，收取价款的权利，该份协议应是合法、有效的，且签订于人民法院查封之前。根据各方当事人在历次法院审理中的陈述及法庭笔录等证据，可以认定蒋春慧在购买房屋几日后就占有使用了房屋。根据德建公司出具的《证明》，可以认定蒋春慧已向德建公司交纳了全部的购房款330万元，德建公司给蒋春慧出具了购房款收据。2004年5月28日，德建公司才取得争议房屋地块的国有土地使用权证，根据蒋春慧与德建公司签订的补充协议等证据，蒋春慧没有取得房屋产权证、未办理过户登记的原因在于德建公司，非因蒋春慧的自身原因。因此，蒋春慧的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项要件，其享有对争议执行标的的所有权，足以排除人民法院的强制执行。
综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条、第四百零七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：
一、撤销吉林省长春市中级人民法院（2016）吉01民终2980号民事判决及长春市南关区人民法院（2015）南民初字第173号民事判决；
二、不得执行该执行标的（南关区东大小区2-8号长春大街一侧一层1-3轴，1-H轴，3-C轴，3-D轴40平方米房屋）；
三、该执行标的房屋归蒋春慧所有。
一审案件受理费4300元，由唐诗庶、长春蓝铃经贸有限公司各负担一半；二审案件受理费4300元，由唐诗庶、长春蓝铃经贸有限公司各负担一半。
审 判 长 陆海权
审 判 员 李钟华
代理审判员 王 莹
二〇一七年十二月十二日
书 记 员 孟凡艳