江苏省徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏0302民初20号
原告：秦某某。
委托诉讼代理人：谢某某。
被告：赵某某。
委托诉讼代理人：刘某。
被告：严某某。
原告秦某某诉被告赵某某、严某某案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年1月3日受理后，依法组成合议庭，并于2017年5月2日公开开庭进行了审理。原告秦某某及其委托诉讼代理人谢某某、被告赵某某的委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼。被告严某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告秦某某向本院提出诉讼请求：1、停止对位于徐州市津浦东园6#-1-101号房屋的强制执行措施，并解除查封；2、确认位于徐州市津浦东园6#-1-101号房屋归原告所有；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月22日，原告收到徐州市鼓楼区人民法院《民事裁定书》，原告认为徐州市鼓楼区人民法院驳回原告的执行���议，缺乏事实与法律依据，因此提出执行异议之诉。该房产的实际出资人以及实际使用人均是原告，被执行人严某某仅仅是不动产权属证书上登记的名义权利人。2007年8月22日，原告与王萍、聂卫星签订购房协议一份，协议约定王萍、聂卫星将坐落于徐州市津浦东园6#-1-101号房屋卖于原告，房屋总价款445000元。协议签订后，原告支付了当时约定的房屋价款，王萍、聂卫星向原告出具了收条，并将涉案房屋交于原告居住，但双方未办理房屋过户手续。2013年3月份，原告与王萍、聂卫星协商办理涉案房屋的过户手续，因原告与被告严某某系祖孙关系，2013年3月20日，原告与被告严某某协商将涉案房屋登记在严某某名下。严某某出具保证书一份，载明“我奶奶的房子徐州市津浦东园6#-1-101号房屋过户我名下……，这套房子永远是我奶奶的房子，如果再卖给他人，我无条件去签字过户手续。”同时有被告严某某的录音证据等材料，均证明被告严某某明知该房产实际所有人是原告并且承诺愿意将该房产交还给原告并办理过户。另外，2013年该房产过户时，该房产所有过户手续均为原告出资办理，现该房产不动产权属证书还在原告手中。同时，对于涉案房产，原告以此房产的租金维持生活，原告也从未有过任何赠与严某某的意思表示。原告自始至终均表示该房产属自己所有，被告严某某应配合过户。原告认为，涉案房产的实际权利人是原告，被告严某某对涉案房产不享有所有权，两被告之间的民事案件不应对该套房产采取强制执行措施。被告赵某某对涉案房产申请强制执行的行为严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。
被告赵某某辩称，不动产物权的设立、变更、转让���消灭均依登记生效，本案中涉案房屋自登记在严某某个人名下时起其所有权就变更为严某某个人所有，且不动产物权的登记具有公示公信力，权利人应以不动产权属登记记载的权利人为准，不存在原告所谓的实际权利人与名义权利人之分。同时严某某一直向赵某某表示涉案房屋系其个人所有，如果无法归还对赵某某的欠款，其愿意以房屋抵偿，所以涉案房屋系严某某的个人财产。而且根据原告的自认，其对涉案房屋过户至严某某名下是知晓也是同意的，此后也未提出任何异议，所以物权登记行为是合法有效的，原告对涉案房屋权属的主张开始于赵某某与严某某民间借贷纠纷诉讼过程中，鉴于原告与严某某之间的特殊亲属关系，赵某某对原告诉讼的真实原因持有怀疑。退一步讲，即使涉案房屋是由原告出资购买的，也无法排除原告与严某某之间基于祖孙关系的赠与��为，且已完成过户，所以原告要求确认涉案房屋系其所有于法无据。（2015）鼓民初字第2391号生效民事判决已确认了赵某某对严某某的债权，目前严某某可供执行的财产仅有涉案房屋一处，因此更需严格审查原告的诉讼请求，否则将不利于保护赵某某的合法权益。综上，原告的主张没有事实及法律依据，且不足以排除强制执行，请求驳回原告的全部诉请。
被告严某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩意见。
原告为证明其主张，向本院提交如下证据：
证据1，（2016）苏0302执异37号民事裁定书一份，证明本案已经过执行异议审查的前置程序，原告对执行异议裁定不服，提起本案执行异议之诉，符合起诉条件。
被告赵某某的质证意见为：裁定书真实性没有异议，该裁定认定事实正确。
本���的认证意见为：原告提交的该组证据为原件，被告赵某某对其真实性没有异议，故可以作为认定案件事实的依据。
证据2，原告与王萍、聂卫星2007年8月16日签订购买涉案房产支付定金的书面协议二份、2007年8月22日445000元收条一份、（2014）云民初字第03640号案件2015年4月21日询问笔录一份，证明：2007年8月原告与王萍、聂卫星达成购买涉案房产的协议，王萍、聂卫星将涉案房产以445000元的价格出售给原告，原告按照协议约定付清了全部房款，原告是涉案房产的实际所有权人。
被告赵某某的质证意见为：协议、收条的真实性无法确认，赵某某并非买卖关系的当事人，对原告主张的从王萍及聂卫星处购买涉案房屋的情况并不了解，也从未听严某某提起过，同时对涉案房屋的买卖行为应以不动产权局备案的合同为准，该证据与本案没有关联性。对询问笔���的真实性认可，但是被询问人王萍陈述其不是房屋买卖的中间人，房屋买卖的所有过程均是其对象经手的，因此王萍对于该事件并不了解，同时王萍陈述秦某某交付的购房现金其来源也不得而知，而且对于该房屋的具体坐落位置其也表示记不清，因此该证据不能证明原告的主张。
本院的认证意见为：原告提交的该组证据中的协议、收条均为原件，被告赵某某虽对协议、收条的真实性无法确认，但并未提供足以反驳的证据，结合被告赵某某对真实性无异议的询问笔录，可以证明原告与案外人王萍、聂卫星之间曾基于经济往来，存在相应的债权债务关系，但不能证明原告对涉案房产享有所有权。
证据3，房屋租赁合同五份（涉案房产，2012年10月30日原告与刘启旺签订、2016年6月20日原告与钱润龙签订、2016年12月31日原告与高先文签订；涉案房产车库，2016年1月1日、2016年12月22日原告与耿素华签订），证明：涉案房产一直由原告占有、使用、收益。
被告赵某某的质证意见为：2016年1月1日的租赁合同系复印件，不予认可。其他合同的真实性无法确认，从2012年10月30日合同中可以看出原告是作为中介方出现的，而且租赁期限为2012年10月30日至2014年10月30日，此间的租金为2200元/月，但其后的2016年6月20日及2016年12月31日的租赁合同显示的租金分别是1000元/月和1500元/月，较之前的租金有明显的下浮，不符合一般的交易常理，同时该两份合同租赁期间具有重叠，因此不具有真实性。2016年1月1日和2016年12月22日车库租赁合同虽然承租人都是耿素华，但是租金发生了变化，租赁期限也存在变更，而且在此期间的车库租金要高于房屋租金，也不符合正常的市场规律。原告所述存在出租行为，因原告系无权使用，赵某某保留��严某某借款期满日起向原告追偿租金的权利。
本院的认证意见为：原告提交的2012年10月30日、2016年6月20日、2016年12月31日、2016年12月22日租赁合同为原件，被告赵某某虽对原告提交的上述证据的真实性不予认可，且对租赁合同签订的合理性提出异议，但原告已就上述租赁合同的签订进行了合理说明，被告赵某某亦未提供相应证据予以反驳。原告提交的2016年1月1日租赁合同虽为复印件，但证明目的与其余四份租赁合同原件的证明目的一致，故该组证据可以证明原告在占有、使用涉案房屋期间与案外人刘启旺、钱润龙、高先文、耿素华之间存在相应的债权债务关系。但本案中原、被告双方争议的焦点问题是涉案房屋的所有权归属，所有权人有权将房屋交由他人占有、使用，对占有权人在占有、使用涉案房屋期间与案外人之间基于涉案房屋产生的债权债务关系不能作为认定本案事实的依据。
证据4，2017年1月26日物业公司开具的收据号为0063462的物业费收据一张，证明：涉案房产2017年度的物业费是由原告实际交纳的（原告与承租人高先文协商，物业费由原告交纳）。2017年之前的物业费由承租人交纳，交纳的票据在承租人处。
被告赵某某的质证意见为：物业费收据真实性认可，但不具有关联性，不动产权应以登记为准。
本院的认证意见为：虽然原告提交的该组证据为原件，且被告赵某某对其真实性亦予以认可，但原告陈述其与案外人高先文约定物业费由原告交纳，原告与案外人高先文2016年12月31日签订的租赁合同中约定的物业管理宽带等费用却是由案外人高先文交纳，同时该收据并未明确写明房屋的坐落，故该组证据不能作为认定案件事实的依据。
证据5、涉案房产的房屋所有权证、土地使用权证各一份，证明涉案房产的房屋所有权证、土地使用权证自2013年过户办证后一直在原告手中，由原告掌握。
被告赵某某的质证意见为：两证真实性没有异议，关联性有异议，同时该两证上公示的权利人均为严某某，恰恰证明严某某是实际所有人，至于谁持有该两证不影响物权归属。
本院的认证意见为：原告提交的该组证据为原件，且被告赵某某对其真实性无异议，可以证明涉案房产津浦东园6#-1-101室房产的房屋所有权人为被告严某某。
证据6，2013年3月20日办理涉案房产过户手续的房产买卖合同第3页一份、2013年3月20日办理涉案房产过户手续的徐州市房屋权属登记申请书二页，证明2013年3月20日，王萍、聂卫星申请将涉案房产过户至严某某名下，原告是王萍、聂卫星的代理人。
被告赵某某的质证意见为：合同第3页、申��书的真实性没有异议，合同只有第3页不完整，但从其他材料可以看出实际购买人是严某某。
本院的认证意见为：原告提交的该组证据为自徐州市云龙区人民法院调取的盖章复印件，且被告赵某某对其真实性没有异议，故可以作为认定案件事实的依据。
证据7，2013年3月18日至2013年12月27日建行业务流水明细一份、户口簿一本，结合证据5及证据6中买卖合同第3页证明：在2013年办理涉案房产过户时，房屋买卖合同约定的600000元是先由原告的大儿子严沛将钱分两次（500000元、100000元）打到严某某的卡上，严某某再把钱打到原告（代理王萍、聂卫星收房款）在产权处办的监管账户上，2013年4月3日房产证、土地证办下来后，原告通过监管账户把钱打至严沛的银行账户上。上述600000元钱款的流转过程，说明钱款的流转只是为了办理过户的需要，在2013年涉案房���过户时，严某某未实际支付房款，其他任何人在当时也未实际支付房款。
被告赵某某的质证意见为：明细、户口的真实性没有异议，对关联性有异议，明细不能证明原告的主张，严沛给严某某打款的用途赵某某不知晓，但不能凭打款行为就认定房屋不是严某某所有，物权登记和债权及其他行为系不同的法律关系，确定所有权还应以登记为准。
本院的认证意见为：原告提交的该组证据为原件，且被告赵某某对其真实性不持异议，可以证明案外人严沛与被告严某某、原告与案外人严沛之间存在相应的经济往来。
证据8，2013年3月20日保证书一份、2014年10月23日通话录音一份、原告名下的顺河南街21-3-102室房屋所有权证及土地使用权证各一份，证明：原告2007年购买涉案房产时名下已经有一套顺河南街的房产，涉案房产过户至严某某名下只是因���二套房税高，原告是借严某某的名办理的涉案房产过户登记，原告是涉案房产的实际所有权人，严某某也同意将涉案房产过户给原告。
被告赵某某的质证意见为：保证书的真实性、关联性均不予认可，无法确认是严某某书写，不能体现严某某的真实意思，况且通过保证书也无法产生物权变动的效力。通话录音的真实性无法确认，严沛与严某某是何种条件下产生的该录音，赵某某不得而知，其对话录音的目的赵某某也表示怀疑，同时对话中提及的只有房子，而没有明确房屋坐落地址，无法证明就是涉案房屋，再者双方只是就房屋过户问题进行的对话，不能因此确认房屋的转让以及权利人。房屋两证真实性没有异议，对关联性有异议，不认可原告关于二套房税高而登记在严某某名下的说法。
本院的认证意见为：原告提交的保证书虽为原件，但被告���某某对其真实性、关联性均不予认可，原告陈述其与被告严某某为祖孙关系，且该保证书是在何种情形下出具不得而知。鉴于原告与被告严某某之间的亲属关系，即使该保证书为被告严某某真实出具，该保证书也只是被告严某某的单方意思表示，与庭审中当事人的单方陈述无异，因涉案房产涉及被告赵某某之权益，仅因当事人单方陈述且相关权益人不予认可的情形下，该证据不能单独作为认定案件事实的依据。对于通话录音，因被告严某某未到庭，无法确认该录音的真实性，且录音当中并未明确房屋的具体坐落，不能作为认定案件事实的依据。对于原告名下的顺河南街21#-3-102室房屋所有权证及土地使用权证，与本案无关，不能作为认定案件事实的依据。
证据9，借条四张，证明：比对被告严某某2013年3月20日保证书的笔迹是其本人书写。
被告赵某某的质证意见为：借条四张真实性认可，但不具备关联性，该借条系复印件，也不能作为比照保证书真实性的用途。
本院的认证意见为：原告提交的该组证据虽为徐州市云龙区人民法院调取的盖章复印件，且被告赵某某对其真实性予以认可，但与本案不存在关联性，故不能作为认定案件事实的依据。
证据10，（2014）云民初字第3640号卷宗材料四页，证明2014年12月1日原告曾起诉严某某，确认涉案房产的所有权。
被告赵某某的质证意见为：对3640号案件卷宗材料的真实性没有异议，但原告诉状上起诉日期为2014年12月1日，可严某某对赵某某的还款期限届满之日为2014年9月30日，显然原告主张确权的时间晚于借款到期日，更能印证赵某某对于原告诉讼真实目的的怀疑。
本院的认证意见为：原告提交的该组证据虽为徐州市云龙区人民法院调取的盖章复印件，且被告赵某某对其真实性没有异议，但与本案不存在关联性，故不能作为认定案件事实的依据。
证据11，光盘一张，证明严某某现在本市复兴北路堤北147号房屋居住，没有下落不明。
被告赵某某的质证意见为：对光盘没有异议。
本院的认证意见为：该证据为原告寻找被告严某某时所录制的视频资料，与认定本案事实不存在关联性，故不能作为认定本案事实的依据。
被告赵某某未向本院提交证据。
被告严某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据。
依据当事人提交的证据，结合当事人的陈述，经本院审查后，认定事实如下：根据赵某某申请，本院于2014年11月10日作出（2014）鼓民诉保字第179号民事裁定书，裁定查封严某某所有的位于本市津浦花园6#-1-101室房屋。本院于2014年12月18日立案受理了赵某某与严某某民间借贷纠纷一案，2015年8月5日本院作出（2015）鼓民初字第2391号民事判决书，判决“被告严某某于本判决生效后十日内偿还原告赵某某借款300000元”。因严某某未按上述判决书履行义务，赵某某向法院申请执行。本院对严某某名下的位于津浦东园6#-1-101室房屋采取执行措施过程中，秦某某对本院处理该房提出异议，主张其购买了该房屋，房屋应归其所有，要求本院解除对该房产的查封。本院于2016年12月13日作出（2016）苏0302执异37号民事裁定书，裁定“驳回异议人秦某某提出的异议”。
2007年8月16日，原告与案外人王萍、聂卫星签订协议两份，该两份协议内容一致，主要内容为“王萍津浦东园6号楼1-101房子123.62平方，地下87.33平方，卖给秦某某44.5万元，肆拾肆万伍仟元正，乙方先交定金壹万元正，如乙方不���，甲方不退定金，如果甲方不卖房子双倍返还定金。”
2007年8月22日，原告与案外人王萍、聂卫星签订购房协议一份，主要内容为“津浦东园6#1-101，王萍、聂卫星此房卖于秦某某，现金肆拾肆万伍仟元正（44.5万）已付清，过户时无条件提供相关手续，王萍、聂卫星已办委托书永不反悔”。同日，案外人王萍、聂卫星向原告出具收条一份，写明“今收秦某某购房款肆拾肆万伍仟元正（44.5万）”。
另查明，徐州市房屋权属登记申请书显示，转让方为王萍、聂卫星，受让方为严某某，房屋坐落为津浦东园6#-1-101，转让方处签有王萍、聂卫星姓名，转让方代理人处有原告秦某某签名并签署日期2013年3月20日，受让方处有被告严某某签名并签署日期2013年3月20日。
再查明，津浦东园6#-1-101室房屋所有权证登记房屋所有权人为被告严某某，登记时间���2013年3月27日。
本院认为，依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案系赵某某申请执行严某某一案中，案外人秦某某对人民法院查封、执行登记在严某某名下的房屋主张所有权所引起的纠纷。根据原告的诉请，本案的焦点问题在于，秦某某对人民法院查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的所有权或物权期待权。
秦某某主张其从王萍、聂卫星处因买卖而受让物权。需要指出，所有权作为物权的一种，其取得的方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一。对于不动产物权的继受取得，买卖合同的成立和有效仅仅意味着受让人取得对出卖人的债权请求权，如欲取得具有排他效力的物权，应当履行法律规定的公示方式，也就是说，要将自己继受的不动产物权按照法定的方式对不特定的第三人进行昭示。对此，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，依据前述法律规定，不动产所有权的继受取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载后，包括买受人在内的受让人方能取得包括所有权在内的不动产物权。本案中，根据原告提交的证据及其陈述，即使秦某某在2007年与案外人王萍、聂卫星签订了房屋买卖协议并已实际完成了款项交付，但因其并未将涉案房屋的产权登记变更至其名下，基于房屋买卖协议的涉案物权变动并未完成，秦某某尚不能成为物权法所指的房屋所有权人，现秦某某要求对涉案房屋享有所有权的诉请，依法不能支持。
关于秦某某对涉案房屋是否享有足以排除执行的物权期待权。本案中，根据原告提交的证据及其陈述，原告在2007年与案外人签订房屋买卖协议及支付购房款之后，原告作为案外人王萍、聂卫星的代理人，将涉案房屋变更登记至被告严某某名下。根据上述情况，涉案房产登记至被告严某某名下存在两种基础法律关系的可能性。一种是基于房屋买卖合同，当涉案房产过户登记至被告严某某名下时，该房屋买卖合同履行完毕，被告严某某取得涉案房屋的所有权。另一种是基于赠与合同，且发生房屋买卖合同与赠与合同的履行重合，《中华人民共和国合同法》第六十四条规定“当事人约定由债务人向第三人履行���务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任”。第一百八十五条规定“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同”。第一百八十六条规定“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”。第一百八十七条规定“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续”。可见，对于债的履行，法律规定可以由债务人向第三人履行，虽然原告在签订房屋买卖协议及交付购房款后，没有取得法律规定的物权所有权，但并不影响原告享有物权期待权，同时原告亦有权要求涉案房屋的出卖方将房屋过户登记至其指定的第三人名下。对于赠与行为，赠与合同为非要式合同，同时也是实践合同，原告在徐州市房屋权属登记申请书上的签名，证明其对将涉案房屋过户至被告严某某名下是明知且认可的，并以实际行动作出了赠与的意思表示，被告严某某对涉案房屋过户至其名下亦是接受的，且已按照法律规定办理完相关的登记手续，取得了房屋所有权及土地使用权证书，自此，原告与案外人签订的房屋买卖协议及对被告严某某的赠与行为均已履行完毕，原告亦丧失了相应的物权期待权，且赠与行为履行完毕后，在未出现法律规定的情形下不允许撤销，被告严某某已实际取得了涉案房屋的所有权。即使被告严某某同意将涉案房屋返还于原告，亦是基于新的法律关系且需履行法律规定的相关手续，而不能因其单方陈述认定涉案房屋的所有权仍属原告所有。综上，不论涉案房屋过户登记至被告严某某名下是基于何种基础法律关系，被告严某某均已取得了涉案房屋的所有权，原告亦不享有足以排除执行的物权期待权。
关于原告陈述其名下已有一套房��，将涉案房产过户至严某某名下只是因为二套房税高。本院认为，公民有依照法律纳税的义务，法律不能支持、倡导该种避税行为，故对于原告的该主张本院不予采信。
被告严某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、《中华人民共和国合同法》第六十四条、第一百八十五条、第一百八十六条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告秦某某的诉讼请求。
案件受理费10850元，由原告负担（已付）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 张 邈
审 判 员 王 磊
代理审判员 朱淼淼
二〇一七年五月十一日
书 记 员 闫 琪