安徽省安庆市大观区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)皖0803民初10号
原告：交通银行股份有限公司安庆分行，住所地安徽省安庆市龙山路99号。
负责人：方梁，该分行行长。
委托代理人：郑国平，安庆市迎江区建设法律事务所法律工作者。
被告：许森，男，住安徽省安庆市迎江区。
被告：安徽东联置业发展有限公司，住所地安徽省安庆市长江大桥综合经济开发区管委会一楼。
法定代表人：丁肖立，董事长。
委托代理人：许婷婷，该公司员工。
原告交通银行股份有限公司安庆分行（以下简称交通银行安庆分行）诉被告许森、安徽东联置业发展有限公司（以下简称东联置业公司）金融借款合同纠纷一案,本院于2016年1月4日立案受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告交通银行安庆分行的委托代理人郑国平，被告东联置业公司的委托代理人许婷婷到庭参加诉讼。被告许森经本院公告送达开庭传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
交通银行安庆分行诉称：被告一许森作为借款人于2013年4月11日与原告交通银行安庆分行签订《个人房产抵押贷款合同》，根据该份合同，原告向其发放了贷款36万元，用以购买安庆市宜秀区天柱山东路书香一品小区3幢2单元204室房屋。贷款期限为120个月，贷款利率为月5.458333‰。贷款实际发放后，遇中国人民银行调整基准利率，以次年1月1日为合同利率调整日。借款人按月等额本息还款，每月的1日为还款日。逾期利率按贷款合同约定的贷款利率上浮50%。
许森以购买的安庆市宜秀区天柱山东路书香一品小区3幢2单元204室房产为上述贷款提供抵押担保，并办理了预抵押登记。
被告二东联置业公司作为保证人在《个人房产抵押贷款合同》中约定为上述贷款提供连带责任保证担保。合同约定抵押担保与保证的范围为本合同项下借款本金及利息、罚息及债权人实现债权的费用等。实现债权的费用包括诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师代理费等。
截至起诉之日，被告许森仅归还本金64755.38元和部分利息，上述贷款本息已逾期，原告有权依约追究其违约责任，并要求被告一承担抵押担保责任，被告二承担连带保证责任。故诉至法院，要求：1、判令被告一立即归还剩余贷款本金人民币295244.62元；2、判令被告一支付截至2015年11月29日的积欠利息、逾期利息合计人民币3864.53元；3、判令被告一支付自2015年11月29日起至实际清偿之日的罚息（按《个人房产抵押贷款合同》约定的方式计算）；4、判令在被告一不履行上述1-3项还款义务情况下拍卖、变卖安庆市宜秀区天柱山东路书香一品小区3幢2单元204室抵押房地产，以优先偿还上述债务，抵押房屋拍卖、变卖价款不足清偿的部分由被告一继续承担清偿责任；5、判令被告二为被告一的上述1-3项还款义务承担连带清偿责任；6、本案律师费8000元由全体被告承担；7、本案诉讼费、保全费等诉讼费用由全体被告承担。
东联置业公司庭审中辩称：对原告诉求1、2、4无异议，2015年9月之后,东联置业公司已向交通银行安庆分行代偿了3个月贷款；本案的全部费用应由许森承担。
交通银行安庆分行为证明其诉讼主张，举出如下证据：
证据一：1、原告营业执照、组织机构代码证、法人代表证明书，被告许森身份证，被告东联置业公司营业执照、组织机构代码证、法人身份证明，证明原、被告主体资格适格。
证据二、房产抵押贷款合同、商品房买卖合同、借款凭证、房产抵押预告登记证明，证明1、原告向被告许森提供了贷款的事实，2、被告许森购房、房产抵押、借款的事实，3、被告许森房产进行抵押的事实。
证据三、被告东联置业公司与原告交行银行安庆分行的合作协议、东联置业公司担保文件，证明东联置业公司为许森借款提供连带责任保证。
证据四、原告交通银行安庆分行向被告许森发出的催款通知书、被告许森欠款本金、利息罚息清单，证明原告交通银行安庆分行催款主张权利、被告许森欠款事实。
证据五、原告交通银行安庆分行支付代理人费用凭证，证明原告支出律师费8000元。
东联置业公司对交通银行安庆分行所举证据无异议，但认为不应当承担责任，都应由许森承担。
东联置业公司未提供证据。
许森未到庭参加诉讼，未提交书面答辩状，对原告所举证据亦未发表质证意见。
综合质证意见，本院对交通银行安庆分行所举证据的真实性予以认定。
根据上述认定的证据和当事人的陈述，本院确认以下事实：2012年2月28日，交通银行安庆分行作为甲方、东联置业公司作为乙方签订了《个人房屋按揭贷款合作协议》，约定：甲乙双方就个人房屋按揭贷款事宜开展合作，双方合作的楼盘范围为安庆市书香一品1栋、2栋、5栋、6栋、11栋、12栋、17栋、19栋；地址位于宜秀区天柱山东路；甲方为乙方上述房产项目提供最高不超过9000万元的个人住房贷款额度，单笔个人住房贷款期限不超过30年；乙方同意为任一购房人的全部贷款提供阶段性的保证；本协议有效期为2年。本协议履行期满或终止时，乙方在协议内发生的保证责任并不免除。
2012年11月12日，许森作为买受人、东联置业作为出卖人签订《商品房买卖合同》，许森购买合同项下宜秀区书香一品小区3幢2单元204室商品房，总房款为人民币536420元。
2013年4月18日交通银行安庆分行作为贷款人、许森作为借款人、东联置业公司作为保证人签订《个人房产抵押贷款合同》，约定：交通银行安庆分行向许森发放贷款人民币36万元，用以购买安庆市宜秀区天柱山东路书香一品小区3幢2单元204室房屋。贷款期限为120个月，贷款利率为月5.458333‰，贷款实际发放后，遇中国人民银行调整基准利率，以次年1月1日为合同利率调整日。借款人按月等额本息还款，每月的1日为还款日。逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%。许森以其购买的安庆市宜秀区天柱山东路书香一品小区3幢2单元204室房屋为上述借款向交通银行安庆分行提供抵押担保，抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用；保证人为本合同项下承担连带责任保证，保证范围为本合同项下的贷款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用等；实现债权及抵押权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它相关费用。合同还约定：借款人不按本合同约定的时间、金额和币种偿还贷款本息的，贷款人有权单方面宣布已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；借款人未按合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，保证人应按贷款人的要求立即支付借款人的全部到期应付款项。
2013年4月18日，交通银行安庆分行依约向许森发放了贷款36万元。2013年7月25日，双方办理了编号为房预宜字第026274号预购商品房抵押权预告登记。因许森逾期未偿还贷款本息，2014年11月30日，交通银行安庆分行向许森发出《催收通知书》，要求许森立即偿还所欠到期本金及利息人民币11661.45元（截止2014年11月29日所欠到期本金7796.92元及应收未收利息3864.53元），如未履行，将依据《个人房产抵押合同》约定行使抵押权。因许森仍未依约还本付息，2016年1月4日，交通银行安庆分行诉至本院，要求判如所请。
另查明：截止2015年11月29日，许森欠交通银行安庆分行本金295244.62元、利息、罚息共计3864.53元。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，交通银行安庆分行、许森、东联置业公司之间签订的《个人房屋按揭贷款合作协议》、《商品房买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》系各方当事人的真实意思表示且不违反法律、法规强制性规定，合法有效，各方当事人均应依合同约定履行各自义务。交通银行安庆分行已如约履行了向许森发放贷款36万元的合同义务，许森未能按约归还贷款本息，已构成违约，应承担相应的违约责任，交通银行安庆分行有权宣布全部债权到期并要求其立即偿还借款本金及合同约定的利息、罚息、复利，故对交通银行安庆分行主张许森偿还所欠本金及利息的诉求，依法予以支持。因许森以自有房屋所有权向交通银行安庆分行提供了抵押担保，并进行了抵押预告登记，该抵押依法成立并合法有效，故对交通银行安庆分行要求对抵押物折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿的诉讼请求予以支持。因东联置业公司为许森对上述债务提供了连带责任保证担保，故交通银行安庆分行要求东联置业公司对许森的上述债务承担连带偿还责任的诉讼请求依法予以支持。交通银行安庆分行要求各被告支付诉讼代理费8000元的诉求证据不足，不予支持。东联置业公司辩称其为许森向交通银行安庆分行代偿了3个月贷款，但未提供证据证明，本院不予认定。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百九十六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告许森于本判决生效后五日内偿还原告交通银行股份有限公司安庆分行借款本金295244.62元及利息（截至2015年11月29日的利息为3864.53元，自2015年11月30日起，按照合同约定计算至本息实际付清之日止）；
二、被告许森如到期不履行上述给付义务，原告交通银行股份有限公司安庆分行有权对被告许森抵押的安庆市宜秀区天柱山东路书香一品小区3幢2单元204室房屋折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿；
三、被告安徽东联置业发展有限公司对被告许森的上述给付义务承担连带清偿责任；安徽东联置业发展有限公司承担保证责任后，有权向许森追偿；
四、驳回原告交通银行股份有限公司安庆分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5900元、保全费2060元，合计7960元，由被告许森、安徽东联置业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 李小俊
审 判 员 朱敏慧
人民陪审员 赵龙燕
二〇一六年八月二十四日
书 记 员 檀孟臣
附本案所适用相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。