北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第04204号
上诉人（原审原告）高小鹏，男，1961年7月13日出生，北京日坛大笨象西餐厅业主。
委托代理人渠华刚，北京市荣德律师事务所律师。
委托代理人辛霞，北京市荣德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京日坛上街物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区日坛北路17号院2号楼1层1398室。
法定代表人李国栋，总经理。
委托代理人李黎，女，1983年2月2日出生，北京通商汇才物业管理有限公司职员。
委托代理人马名宇，北京市慧学律师事务所律师。
原审第三人北京通商汇才物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区南营房丙、丁、戊危改小区1号楼。
法定代表人朱洪策，总经理。
委托代理人李黎，女，1983年2月2日出生。
原审第三人航天海鹰安全技术工程有限公司，住所地海南省海口市龙昆南路6号龙泉大厦6层A、B座。
法定代表人荀大敏，董事长。
委托代理人李岩，女，1964年10月30日出生。
委托代理人刘勇，北京市六合金证律师事务所律师。
上诉人高小鹏、上诉人北京日坛上街物业管理有限责任公司（以下简称日坛上街公司）因侵权责任纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第02347号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。高小鹏的委托代理人渠华刚、辛霞，日坛上街公司的委托代理人李黎、马名宇，原审第三人北京通商汇才物业管理有限公司（以下简称通商汇才公司）的委托代理人李黎，原审第三人航天海鹰安全技术工程有限公司（以下简称航天海鹰公司）的委托代理人李岩、刘勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
高小鹏在原审法院诉称：日坛上街公司注册成立于2007年8月，系物业管理公司，日坛上街公司接受北京大成房地产股份有限公司的委托，对北京市朝阳区南营房丙、丁、戊危改小区进行前期物业管理，提供前期物业服务。2006年7月21日，陈永陆、金跃龙、林冬菊3人曾与大成公司签订《北京市商品房预售合同》，该合同第二十二条第（四）项规定了买房人同意由大成公司选聘物业管理企业提供前期物业服务，在该合同附件七中规定了物业服务的内容，其中第一条第1项、第2项确定了物业公司对共用部位和楼内消防设施、设备、电梯等的维修养护、管理和运行服务．并要保证物业服务质量。2007年9月10日，陈永陆、金跃龙、林冬菊共同签署一份《承诺书》，承诺遵守《物业管理临时公约》。依据生效的《物业管理临时公约》之规定，日坛上街公司为物业管理者，有权对朝阳区南营房内丙、丁、戊危改小区的物业进行全面管理，有义务维护、保持共用部位、共用设施的正常使用并确保消防安全。嗣后，日坛上街公司与陈永陆、金跃龙、林冬菊共同签订了《日坛上街消防安全协议书》，确定日坛上街公司为日坛上街消防安全管理者。综上，日坛上街公司是朝阳区南营房丙、丁、戊危改小区物业的管理者，也是消防安全的管理者，负有安全保障的义务责任。我是陈永陆、金跃龙、林冬菊所购房屋的承租人和物业使用人，于2008年7月28日，在当地工商局呈报，拟在神路街39号院1号楼地上一层和地上二层，开办北京日坛大笨象西餐厅，后我领取营业执照并开始经营。2008年4月间，通过日坛上街公司检测后以日坛上街公司名义报呈北京市朝阳区公安消防支队进行消防验收。2008年5月5日，经朝阳消防队出具“京（朝）消验（2008）第941号”《建筑工程消防验收意见书》，验收合格。2009年3月11日，经朝阳消防队对“北京日坛大笨象西餐厅”进行消防安全检查后，出具“京（朝）公消检字（2009）第101号”《消防安全检查意见书》，经检查同意开业。自此，餐厅对外开业经营。2011年5月4日凌晨2时29分许．餐厅二层西侧电梯前室突发火灾。火灾初期，餐厅值班人员对火灾进行了扑救．但随着电梯的运行，大火又随电梯的上行窜至三层，火势蔓延扩大。当消防队赶赴现场救火时，消防设施不能工作，消火栓无水源近20分钟内，所有过火区域内的消防设施不能工作，直接导致火势迅速扩大、蔓延，烧至三层与邻近楼层，直至消防队最终将火扑灭。2011年8月4日，经朝阳消防队出具朝公消灭认字（2011）第2109号《火灾事故认定书》，查明：“建筑过火区域消防设施在火灾初期未正常工作。”过火区域最初发生在餐厅二层西侧电梯前室东北角，电梯前室为公共区域范围，当火灾蔓延至二层餐厅通道与餐厅时，过火区域内的火灾自动报警及联动系统、自动喷水灭火系统和消火栓均不能正常工作，直接导致最初发生的火灾不能及时发现，不能及时扑灭、火灾蔓延扩大，损失加剧。日坛上街公司系物业管理者，对消防设施负有维护、保养、检查之保证正常使用的法律责任，现未尽安全保障义务，具有过错。依据保证正常使用的法律责任，现未尽安全保障义务，具有过错，依据《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第三十七条第一款之规定，应承担侵权责任。我开办的北京日坛上街大笨象西餐厅因火灾事故导致自2011年5月4日至同年9月3日期间，不能开业经营，与2010年同期相比，经营损失为1472612.76元，物业不能使用而又须支付房屋租金，损失667469元人民币；餐厅不能经营，但仍须支付工人工资与工人的其它费用约379628元人民币；因火灾火势蔓延及消防救火，消防水直接贯通楼上楼下，直接烧毁部分装修物与更换部分经营用物品等，损失约2110938.74元人民币，应由日坛上街公司给予赔偿。依据《中华人民共和国侵权责任法》第三十七条第二款之规定，这次火灾事故的发生，并“不排除外来火源引燃起火部位可燃物的因素”。在本案中，日坛上街公司未尽到安全保障义务，在电梯间安装的摄像装置不能发生作用，导致不能发现外来火源，既不能发现第三人引燃起火可燃物。故，日坛上街公司应承担全部的赔偿责任，亦即在其能够防止和制止这次火灾事故损害的范围内承担赔偿责任，赔偿我因火灾造成的全部损失。现我要求：日坛上街公司违反管理者安全保障义务责任应当在其能够防止和预防火灾扩大损失的范围内承担赔偿责任，日坛上街公司赔偿我火灾造成各项经济损失4630543.5元（经营损失1472612.76元、房屋租金667464元、工资款和其他费用379528元、装修和其他物品损失2110938.74元），要求通商汇才公司与日坛上街公司承担连带赔偿责任。
日坛上街公司在原审法院辩称：一、本案应追加航天海鹰公司为本案当事人。2010年12月1日，通商汇才公司与航天海鹰公司签订了《消防系统维修保养合同》，约定自2010年12月1日至2011年11月30日由航天海鹰公司对日坛国际贸易中心及日坛上街的消防系统和消防设施维护保养。合同第5.5条款规定，因服务不符合约定造成第三方损失概由乙方承担。第3.5条款规定，在合同期间，如发生火情因维修不当导致控制动作失灵火情扩大产生的损失由乙方承担，我公司认为应依法追加航天海鹰公司为本案当事人参加诉讼。二、高小鹏单位自身原因是发生火灾事故的根木原因，其财产损失与我公司无关。根据《火灾事故认定书》及2011年11月10日《说明》，查明不排除遗留火种引燃起火部位处可燃物的因素。造成火灾的原因是遗留的火种造成，遗留火种的人员应是造成火灾的侵权人，高小鹏应在自己单位内找到或查明遗留火种的人员后依法向该人主张全部赔偿责任。三、起火点位于高小鹏所属专用部分，非公共区域。1.根据商品房合同附件1图纸标线和测绘图标识，均证明起火点属于购房人的专有部分，属于高小鹏租赁范围内。另外高小鹏承租的房屋二层是封闭的，因此不属于物业管辖的公共区域，该区域内失火与我公司无关，应由高小鹏承担责任。2.根据租赁合间的约定，承租人进行装修应将装修方案报出租人，装修设计应向消防部门申报检查（消防法第十五条规定：公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查），从设计方案上看，高小鹏将起火部位完全作为经营用房使用（安装了门），并进行了装修，处于实际控制和占有的状态，发生失火也应由高小鹏承担责任，与我公司无关。3.根据朝公消火认字（2011）第2109号《火灾事故认定书》分析灾害成因“起火部位及上方吊顶内安置了可燃物”，因该处实际都处于高小鹏控制和占用的状态，他人无法进入，可燃物也只能是高小鹏及其餐厅员工堆放，高小鹏应承担起火及事故扩大的责任及后果。四、如果认定火灾初期消防设备未正常工作的事实，也应由航天海鹰公司承担部分责任，我公司不承担责任。1.高小鹏称火灾初期消防设备未正常工作，导致高小鹏遭受损失。我公司认为，假如火灾初期消防设备未正常工作，但因消防队及时到达现场积极施救，消防车水源充足的情况下，火势蔓延的程度是可以控制的，故高小鹏诉称的经济损失与我公司无关。退一步讲，火灾初期消防设备经查证确未正常工作，也应由承担维修保养责任的航天海鹰公司承担小部分责任，我公司不应承担责任。2.高小鹏对于其是否在火灾初期试图启动消防栓有举证责任。因为若高小鹏未实施启动行为，就不能证明火灾初期消防栓无水或水压不足。即使消防栓无水或水压不足也与我公司无关，而应由航天海鹰公司负责，盲目认定或判令我公司对消防栓不工作承担赔偿责任，不符合民诉法规定的证据规则。五、在航天海鹰公司承担责任的前提下，高小鹏主张的经济损失缺乏依据。高小鹏主张的经济损失包括4项：经营利润、人员工资、房屋租金、物品损失。我们认为应由航天海鹰公司承担责任，但高小鹏提供的证据不足以证明经济损失，理由是：关于高小鹏诉称的经营利润损失147万元。高小鹏应提供依法纳税的证明，即应提供所得税的纳税票据；关于高小鹏诉称的物品损失，高小鹏应提供进货的正式发票、银行付款票据及购销合同。扣除经依法鉴定的物品残值后的剩余部分可列为赔偿范围。高小鹏未提供合法票据和残值鉴定，仅凭口述和不合法的收据就要求赔偿，应予以驳回。关于高小鹏诉称的人员工资损失37万余元，我公司认为依规定应当以社保登记的人员和工资基数为准计算损失，高小鹏未提供相应证据其请求不应获得法律支持。关于高小鹏主张4个月房屋租金损失不合理，因为一般装修周期不应超过2个月，高小鹏应提供装修合同、双方验收和实际开业时间证明。六、航天海鹰公司已承诺承担全部赔偿责任，故与我公司无关。航天海鹰公司是本项目物业消防设备的维修保养义务人，在《消防系统维修保养合同》承诺对消防设备瑕疵给第三人造成损失承担全部责任，如果本案已查明消防设备确有瑕疵，与高小鹏的经济损失有因果关系，该公司应全面履行赔偿义务，与我公司无关。我公司的意见：首先，本案应追加航天海鹰公司为本案当事人参加诉讼，航天海鹰公司是项目物业消防设备的维修保养义务人，如出现问题，全部责任应由航天海鹰公司承担，与我公司无关。其次，失火发生在高小鹏的租赁房屋范围内，而非公共区域，高小鹏应承担责任，与我公司无关。再次，即使由航天海鹰公司承担责任，高小鹏主张的经济损失证据不足，在其举证不能的情况下应承担不利后果。
第三人通商汇才公司在原审法院述称：一、我公司与本案审理结果无利害关系，不应列为第三人。日坛上街公司是建设项目初期由建设单位依法选聘的物业管理公司，日坛上街公司根据国务院《物业管理条例》第四十条关于“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”的规定，将消防设施的维修保养工作以协议的形式交由航天海鹰公司承担。建筑物消防设备设施的消防设施保养是具有专业性质的工作，为此公安部曾于1996年3月18日发布《关于抓紧建立和认真落实建筑消防设施检查维修保养管理制度的通知》强制要求各单位必须委托消防技术公司对消防设施进行维修保养。鉴于此，日坛上街公司委托航天海鹰公司承揽消防设施的保养修理具有合法性。按照通常情况，日坛上街公司应当与航天海鹰公司直接签订合同，但由于诸多不便，故日坛上街公司委托我公司以自己名义与航天海鹰公司签订了承揽消防设备设施保养修理的合同。根据《中华人民共和国合同法》第402条关于“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”的规定，应当认定日坛上街公司与航天海鹰公司具有直接的法律关系，完全排除了我公司与其他当事人及案件审理结果有直接利害关系的可能性，法院援引《民诉法》关于第三人与案件审理结果有利害关系的规定追加我公司显然是错误的。请求法院撤回追加我公司为本案第三人的决定。
第三人航天海鹰公司在原审法院曾述称：据目前核实，我公司没有和通商汇才公司签过任何合同。
原审法院经审理查明如下事实：北京市朝阳区朝外南营房丙、丁、戊危改小区系北京大成房地产股份有限公司（以下简称大成公司）开发的项目。2006年8月2日，陈永陆、金跃龙、林冬菊与大成公司签订《北京市商品房预售合同》，陈永陆、金跃龙、林冬菊向大成公司购买朝阳区朝外南营房丙、丁、戊危改小区戊区1层0127号房屋，现该房屋登记的房号为朝阳区神路街39号10幢1至2层1段27号（以下简称27号商铺），建筑面积为554.28平方米。该小区《物业管理临时公约》第二章第四条第4款规定：在不抵触本公约的情形下，制定一切必要的管理规定，采取有效的管理措施，使本物业得到妥善的管理和维护。防止任何人未按本公约的规定占用、变更、损害或使用公共服务设施。管理者有权限令违规者对其违章安装进行限时拆除并恢复原状，违规者不能按时拆除时，管理者有权在超过限时后继续拆除并恢复原状，其费用由违规者承担，其中包括（但不限于）在物业内外加设、增建、安装、更改、设置的建筑物、构筑物、设施、广告、招牌、障碍物、天线、花架、檐蓬、防盗网、铁门、大门、旗杆、遮阳伞、木棚、灯饰、铁笼、围墙、围栏等。5.管理者有权选聘或指定符合专业标准的人士、企业为本物业及其配套设施设备提供修缮、养护和相关服务。包括本物业的废、污水处理、生活垃圾、装修垃圾的清运；有毒有害废旧物资的回收、处理。6.管理者有义务维护、保持共用部位、共用设施的正常使用，包括：本物业的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、外墙面、屋顶、大堂、公共门厅、走廊、走道、垃圾通道、邮政信箱、避雷装置、照明灯具、楼梯间、电梯系统、化粪池、自来水分户水表以外计费水表以内的上水管道、楼内下水立管及通向污水井的水管道、雨落管等；物业管理区域内的物业管理用房、空地、道路、绿地、变配电系统、市政排水设施、物业管理区域的外围护栏及围墙等。维护道路交通、停车场秩序，制止违章停车等行为。第三章第四条第3款规定，管理者将遵循“以防为主，防消结合”的工作方针采取一切必要和可行的措施，确保本物业消防安全。各业主、承租人应遵从管理者就消防工作所制定的一切规章制度和要求。
大成公司委托日坛上街公司负责对朝阳区神路街39号物业区域进行物业管理。陈永陆、金跃龙、林冬菊与日坛上街公司签订《日坛上街消防安全协议书》，在该协议书中，规定，日坛上街公司要经常对消防设施、设备器材等进行检查和维护保养，使其始终处于完好有效状态，发现问题及时处理。组建义务消防队，成立消防安全领导小组。
2007年7月9日，北京市公安局消防局出具《北京市公安局消防局建筑工程消防验收意见书》（京消验字（2007）第0010706203053号），内容为“北京大成房地产股份有限公司：你单位报验的朝阳区南营房丙、丁、戊危改小区位于朝阳区南营房，总建筑面积52275平方米，包括K栋、L栋、N栋商业楼，建筑高度12米，地上3层，地下2层。该工程由北京中安长城消防科技有限公司检测，检测文号为消检字（2007）CY06112。2007年6月22日，我局派员对该工程进行消防抽查验收，情况如下：1.建筑物总平面布置及建筑内部平面布置符合规范要求；2.建筑物防火、防烟分区划分符合规范要求；3.安全疏散符合规范要求；4.消防供水及室外消火栓系统符合规范要求；5.建筑室内消火栓系统符合规范要求；6.自动喷水灭火系统符合规范要求；7.火灾自动报警及联动系统符合规范要求；8.排烟系统符合规范要求；验收结论：合格……。
2007年9月10日，北京大笨象俄罗斯风味餐饮中心与陈永陆、金跃龙、林冬菊签订《北京市房屋租赁合同》及补充协议，约定北京大笨象俄罗斯风味餐饮中心自2007年9月15日起开始承租27号商铺，月租金为182912元，从合同履行第三年起，租金标准在上一年的基础上递增百分之五。装修免租期为4个月。
2008年5月5日，北京市朝阳区公安消防支队出具《北京市公安局消防局建筑工程消防验收意见书》（京（朝）消验（2008）第941号），内容为“关于大笨象雅宝路店、阿米拉风情餐吧、红酒雪茄日坛上街吧、天天粥棚装修工程消防验收的意见北京日坛上街物业管理有限责任公司：你单位报验的大笨象雅宝路店、阿米拉风情餐吧、红酒雪茄日坛上街吧、天天粥棚，装修改造工程位于北京市朝阳区南营房。大笨象雅宝路店装修面积553.8平方米，地上第1、2层；该工程由北京军洪波电气消防安全检测有限公司检测，检测文号为8D006CY。阿米拉风情餐吧装修面积192平方米，地上第3层，该工程由北京军洪波电气消防安全检测有限公司检测，检测文号8D007CY。红酒雪茄日坛上街吧装修面积249.21平方米，地上第1、2层；该工程由北京军洪波电气消防安全检测有限公司检测，检测文号为8D008CY。天天粥棚装修面积195平方米，地上第1、2层；该工程由北京军洪波电气消防安全检测有限公司检测，检测文号为8D005CY。2008年5月4日，我支队派员对该工程进行消防抽查验收，情况如下：1.建筑物总平面图布置及建筑物内部平面布置符合规范要求；2.建筑物防火、防烟分区划分符合规范要求；3.建筑室内装修材料符合规范要求；4.安全疏散符合规范要求；5.建筑室内消火栓系统符合规范要求；6.防烟、排烟系统符合规范要求；7.自动喷水灭火系统符合规范要求；8.火灾自动报警及联动系统符合规范要求；9.灭火器配置符合规范要求。验收结论：合格……。
2008年7月28日，陈永陆、金跃龙、林冬菊出具《经营场所证明》，同意北京日坛大笨象西餐厅使用27号商铺，北京日坛大笨象西餐厅系个体工商户，业主为高小鹏。营业执照上登记的经营场所为北京市朝阳区神路街39号院1号楼1-27号。
2008年7月21日，日坛上街公司出具证明，内称“北京日坛大笨象西餐厅，现租用朝阳区南营房丙、丁、戊危改小区，戊区1-27，为神路街39号院1号楼”。
2011年5月4日，朝阳区神路街39号院1号楼发生火灾。2011年8月4日，北京市朝阳区公安消防支队出具朝公消火认字（2011）第2109号《火灾事故认定书》：火灾基本情况，2011年5月4日2时29分（接警时间），朝阳区神路街39号院1号楼发生火灾，火灾中北京日坛大笨象西餐厅、北京西姆西姆餐饮有限公司、北京国鼎餐饮有限公司、北京龙顶火锅店4家商户店内财物、房屋、装修及建筑局部公共区域装修不同程度受火烧、烟熏、水渍损失，无人员伤亡。现查明，起火原因为经分析推断火灾起火时间在当日2时20分许，认定最初起火部位在北京日坛大笨象西餐厅二层西侧电梯前室东北角地面。火灾原因可排除前室内电气、电梯井内电气引发火灾的因素。不排除外来火源引燃起火部位可燃物的因素。以上事实有询问笔录；火灾现场勘验笔录；火灾现场照片；火灾现场示意图；技术鉴定报告等证据证实。经分析，灾害成因为此起火灾是北京西姆西姆餐饮有限公司员工报警，北京日坛大笨象西餐厅员工对初期火灾进行了扑救，消防队到场后将火扑灭。调查中发现建筑过火区域消防设施在火灾初期未正常工作；起火部位及上方吊顶内放置了可燃杂物；三层外通廊进行可燃材料装修。以上因素导致火灾的蔓延扩大。以上事实有询问笔录；火灾现场勘验笔录；火灾现场照片；火灾现场示意图；技术鉴定报告等证据证实。
2011年11月10日，北京市朝阳区公安消防支队作出关于朝公消火认字（2011）第2109号《火灾事故认定书》的说明，内称，该《认定书》所指的“不排除外来火源引燃起火部位处可燃物的因素”，包括两个含义：一是不排除人为故意的因素，二是不排除遗留火种的因素。后经刑侦部门侦查，认为根据目前掌握的证据，此起火灾没有明显的放火嫌疑，基本可以排除人为故意的因素。因此，该《认定书》中“不排除外来火源”的含义为不排除遗留火种。
北京市朝阳区公安消防支队对火灾现场勘验情况：环境勘验，北京市朝阳区神路街39号院又名“日坛上街”，建筑由两列南北走向的三层建筑组成。火灾发生在东侧一列建筑的南端一至三层，建筑西侧设置一部电梯，可通向二层北京日坛大笨象西餐厅和三层北京西姆西姆餐饮有限公司西侧的外通廊。此起火灾主要涉及四家商铺。北京日坛大笨象西餐厅，位于建筑最南端的一、二层，店门位于一层东南角，火灾中店铺内一层受水渍，二层包房受烟熏水渍，二层西部的财物室、更衣室、通向西侧电梯间前室的通道等部位局部过火。店铺二层西侧的电梯间前室全部过火。北京西姆西姆餐饮有限公司位于建筑物南端三层，店铺内及局部夹层全部过火，店铺西侧外通廊，通廊南端的电梯前室全部装饰过火。北京国鼎餐饮有限公司位于北京日坛大笨象西餐厅北侧，建筑的一、二层，店门朝西。火灾中店内装修受烟熏。北京龙顶火锅店位于北京国鼎餐饮有限公司北侧，建筑的一至三层，店门位于建筑东侧，配电箱受水渍。勘查中发生此起火灾的主要过火区域集中在建筑物西侧电梯及前室的二至三层；三层外通廊的南端；北京西姆西姆餐饮有限公司店铺内。从建筑外侧看，仅西侧面有明显的过火和烟熏迹象，其它侧面无明显过火痕迹。西侧面外通廊南端一、二立柱顶部横向的金属方管过火变色，且向下弯折；外通廊一至四柱之间外侧面下方的木制装饰材料过火炭化，变为黑色，北侧未过火。外通廊底部，靠近二层前室窗户附近的底面过火，烟熏被烧脱落，远离窗户的部位仅受烟熏。二层电梯前室北侧面玻璃完全破损，电梯井二、三层玻璃被烧炸裂后破损。初步勘验：北京日坛大笨象西餐厅一层为散座和吧台，西北角处有一双跑楼梯通向二层，火灾中一层装修等物品受水渍。从楼梯上二层有一条南北向的通道，通道东侧是厨房，通道南端为两间包房。通道西侧开设一条向西过道，通往西侧的电梯前室。过道与前室之间用向外开启的双扇平开门分隔。过道南侧由东向西依次是包房和更衣室，北侧是卫生间和财务室。勘查中发现，南北向通道东侧及南端的包房受烟熏、水渍，没有明显过火痕迹。向西的过道西半部顶部装修材料过火，表面炭化，通向前室的门内顶部有一喷淋头，周围顶部墙面的烟熏痕上没有明显的喷洒痕迹。过道南墙下摆放的更衣柜朝西的侧面表面炭化，东半部表面材料保留本色表面炭化。财物室外间门外侧面炭化，上半部有局部缺失，底部保存完好。财务室外间西南角玻璃被烧炸裂。过道南侧更衣室房门破损，上半部分被烧缺失，房门内靠墙放置的更衣柜，表面炭化，部分柜门破损内局部过火，顶部设置的喷淋头周边未见喷洒的水渍痕。细项勘验：楼西侧的电梯井及前室为钢架结构，外侧安装的钢化玻璃，二、三层商户分别对本层的前室进行了装修。火灾后，电梯停靠在一层半的位置，电梯轿厢内有局部烟熏。轿厢顶部的塑料灯罩饰板掉落到轿厢地板上，边缘有过火痕迹，变形卷曲。轿厢顶面经过清理后，线路未见熔断痕迹。电梯井内北墙面二层以上的装饰材料表面过火炭化，二层上半部有明显的烧白痕迹。沿井壁及框架安装的线路未见熔断痕迹。二层电梯前室内原有布局及物品摆放如下，东墙处为通向北京日坛大笨象西餐厅的门；北墙下由东向西依次放置有杂物、小推车、铁梯子；中间地面有一个塑料墩布桶；西墙下摆放一排衣柜；顶部在原有吊顶下方又加装了一个加层，加层内放有餐厨用品的杂物。南墙处为电梯门。5月8日对中心现场进行了挖掘，由于中心区域场地狭小且照明条件不足，调查人员将前室地面散落的烧残物清理至楼下并进行分检，对前室的木门进行了拼接。发现木门上半部被烧缺失，下半部相对完整。门板外表面材料被烧毁，内部材料炭化龟裂，门里侧面下半部漆皮尚存在；北门扇外侧下边缘中部有明显的火烧缺失。并提取了地面散落的残线及前室吊顶南部下垂的线路（通向开关的线路）。前室东北角地面清理出一包杂物，用黑色的塑料袋包装，塑料袋底部完好，袋内下层装有折叠状绿色苫布，苫布上粘连有塑料烧残物和排风扇电机及残存的部分线路。专项勘验：前室东北角立柱上半部局部受烧弯曲变形，前室门框上方北侧的木装修被烧缺失，形成孔洞，南侧的仅表面炭化。夹层下表面的装修材料被烧缺失，铁架上的木板下表面炭化龟裂，上表面仅表面炭化变色。东北角地面放置的杂物西侧的行李车靠近杂物侧的车轮轮胎被烧失，另一侧轮胎受烧迹形但有残存。杂物上方对应的加层木板被烧成不规则的孔洞。前室北门框下部有明显的向室内蔓火的斜茬，斜茬下边缘与前室地面相接，南侧门框无此痕迹。前室西墙下的更衣框朝东的侧面过火炭化龟裂，但整体相对完整。前室内电气线路布置如下，从更衣室西墙的配电箱引出两路电源，沿门框上方的缝隙进入加层，一路穿金属管向西至加层边缘处向下至更衣柜后方接一墙壁插座。另一路进入加层后通过分线盒向北至1.4米处的另一个分线盒分别供加层内照明灯，加层下方三盏照明灯和一个排风扇供电。电器开关设置在电梯门东侧墙面。勘验中发现电器残骸散落在下方地面，吊顶上方残存的线路负荷侧存在熔痕，熔痕分别被提取送检。其它：调查人员在勘验过程中于5月8日提取了前室地面清理出的残线（编号为1），前室南部加层下垂的线路（编号为2）灯口（编号为3）等，5月9日提取了前室北侧附着烟尘的窗玻璃（编号为4），6月20日再次提取了前室北侧附着烟尘的玻璃及加层内带熔痕的线路（编号为5），6月29日提取了前室地砖，东南侧墙砖，排风扇及线路残骸（编号为7），其中1号样品送北京市火灾痕迹物证技术鉴定中心检验，其它样品均送往公安部消防局天津火灾物证鉴定中心检验。
消防部门还对物业公司的人员进行了询问，针对保安部负责人，问“日坛上街南侧3-9091发生火灾时，消防设施在正常运转吗”，答“存在问题，所以不能正常运转”；问“存在什么问题”，答“主板坏了”；问“什么时候坏的”，答“大约是4月初的时候，当时就打报告给公司领导，之后陆续进行了更换，还没有全部换完就发生火灾了”；问“主板坏了，消防设施里面是否存在无法使用的情况”，答“喷淋管线里有水，消防栓管线里也有水，但是压力可能未能达到。5月3日，设施厂家和消防维保单位及物业组织对上街消防设施进行检查，对发现的问题进行逐步整改”；问“着火时，喷淋设施是否启动”，答“喷淋作用了，因为当日我就在着火现场进行扑救”；问“消防栓里当日有水吗”，答“有，但压力不足，消防中控室里能控制启泵”；问“当时是否起泵”，答“当时可能未起泵，但后来起泵了，手动起泵的”。针对工程部负责人询问“你到场后做了什么工作”，答“到场后先带消防官兵找通西姆餐厅楼顶的通道，安排值班电工盯住值班室，水工去水泵房”；问“大约几点起的泵，起的什么泵”，答“几点起的泵不太清楚，我当时要求起的是消火栓泵”；问“餐饮区的消防设施近期有报修吗”，答“近期没有报修过”；问“近期接到过保安部给你们的报修单吗”，答“没有报过”；问“你平时要求水泵房是自动起泵，还是手动起泵”，答“平时要求手动起泵”；问“你平时多长时间检查一次消防设施”，答“没有检查过”；问“你要求你部门多长时间检查一次消防设施”，答“每半月检查一次水泵房”。
经询，高小鹏认可电梯前室内的杂物及上方的易燃物是北京日坛大笨象西餐厅所放。
高小鹏向消防部门申报的直接财产损失为380万元，消防部门统计损失为178.67万元。
日坛上街公司提交了一份《消防系统维修保养合同》，该合同显示，系通商汇才公司（作为甲方）与“航天海鹰公司”（作为乙方）于2010年12月1日签订，合同期限自2010年12月1日起至2011年11月30日止。双方约定维护服务消防工程地址为日坛贸易中心（1#、2#楼及上街），维护服务消防工程范围：1.火灾自动报警系统及联动控制系统；2.卷帘门系统。乙方进行维修保养工作时，严格遵守甲方制定的各项规章制度，并派4人24小时驻场，在合同执行期间，如发生火情，乙方有义务配合甲方对火情进行紧急处理。因乙方对本合同所规定的各类设备、功能维保不当、不及时导致控制动作失灵，使火情影响扩大而产生经济损失及法律责任应由乙方负责。如属维保范围以外的问题或人力不可抗拒因素，乙方不承担责任。
日坛上街公司、通商汇才公司称该合同系日坛上街公司委托通商汇才公司与航天海鹰公司签订，由日坛上街公司实际履行，日坛上街公司以此证明应由航天海鹰公司承担责任。通商汇才公司亦提交了《消防系统维修保养合同》，通商汇才公司还提交了2份《委托书》，内容分别为“航天海鹰安全技术工程有限公司委托北京东方海鹰建筑工程有限公司办理开票及结算业务，由此引发的一切经济纠纷及法律责任，本公司全部承担”；“航天海鹰安全技术工程有限公司，现委托北京东方海鹰建筑工程有限公司办理与（日坛国际贸易中心及日坛上街）的项目开票及结算业务。由此产生的经济纠纷问题由我公司全部负责”，《消防系统维修保养合同》、《委托书》上加盖了“航天海鹰安全技术工程有限公司”印章。
航天海鹰公司否认签订《消防系统维修保养合同》，亦否认曾出具过《委托书》，申请进行文检鉴定，本院调取了航天海鹰公司的工商档案作为样本。经北京市高级人民法院随机选定，本院委托北京民生物证司法鉴定所进行鉴定。北京民生物证司法鉴定所作出京民司鉴（2012）文鉴字第116号司法鉴定意见书，鉴定意见为：检材1至检材3上盖印的“航天海鹰安全技术工程有限公司”印文与样本上盖印的“航天海鹰安全技术工程有限公司”印文不是同一枚印章盖印。
火灾发生后，高小鹏重新对27号商铺进行了装修，除电梯及电梯前室外，火灾损害现场已不复存在。
高小鹏要求赔偿的经济损失为4630543.5元，其中包括装修和其他物品损失2110938.74元、房租损失667464元、经营损失1472612.76元、工资款和其他费用379528元。
高小鹏称在火灾中遭受了巨大损失，票据等资料等在火灾中焚毁。
高小鹏申请对其装修和物品损失进行鉴定，经各方协商选定，本院委托北京京评价格评估有限公司对高小鹏所承租的房屋在火灾中财产损失（包括装修、物品）进行评估。高小鹏向鉴定机构提交了财产损失清单及火灾后装修的票据，北京京评价格评估有限公司作出京评（涉）字2012第1295号价格评估报告书，其中物品火灾损失为865586元、装修现值损失435042元、水电现值损失212538元。因在鉴定过程中，高小鹏自行提交给鉴定机构火灾后进行装修的材料等，且未经其他当事人质证。后经高小鹏确定，仅依据其提交的物品清单进行鉴定。经征得各方当事人同意，本院委托北京京评价格评估有限公司做补充鉴定。北京京评价格评估有限公司作出京评（涉）字2013第1048号价格重新鉴定评估报告书，评估结论：经运用成本法评估，评估对象的全部火灾损失为2110938.74元。
日坛上街公司及通商汇才公司对评估报告不予认可，并申请鉴定人员出庭接受质询，鉴定人员出庭接受了当事人的询问，询问“在鉴定过程中因当事人提交相应的物品清单，经过质证后，与鉴定机构沟通，要求对原有鉴定结论修正，补充鉴定，为何以重新鉴定报告出现”，答“评估报告这种模式第一次遇到，与上一次有不相一致的结论，为了体现不是一个报告，在措辞上这么写，但实际上并不是重新鉴定的概念，把原来的报告进行了细化和部分补充，如果措辞有问题，我们现在更正，不是重新评估的概念，只是为了与第一个报告有区别”；日坛上街公司问“鉴定最后总额与原来是否有差额”，答“有差额，大概五六十万”；日坛上街公司问“60万元变更是什么”，答“提供物品清单内容发生了变更，数量有增加”；日坛上街公司问“本案鉴定标的物失火过程中大部分灭失，报告说适用国家发改委相关规定，而相关规定标的物灭失的情况下不应当受理，为何你方受理”，答“相关规定是可不予受理，不是不予受理，后面还有一句是在基准日明确情况下能叙述标的物现状的，可以受理”；日坛上街公司问，“能叙述标的物现状，是谁叙述”，“当事人提供证据就是我们所用的，合同、清单、发票，餐厅是在经营状态下失的火，这些物品都在使用过程中，是多是少确定不了，不是我们负责考虑的，合同、发票、清单所涉及的物品与现场实际物品对应情况我们确定不了，也不属于我们职能范围”；日坛上街公司问“报告中说明采用成本法，做两个报告全部过程中对市场价格、市场重置价格是否进行市场调查，比如请专家、查询信息”；答“两边餐厅损失及损失金额主要在装修上，根据造价信息造价定额，原材料上涨比例，高小鹏提供数据，低于市场实际价格，我们就按照实际发生价格计算重置成本，进行了市场调查，他们物品价格都低于现在市场价格”。
高小鹏称2011年5月4日至2011年9月3日期间停业，要求赔偿租金损失667464元。高小鹏还称上述期间，经营损失为1472612.76元。高小鹏提交了自行制作的2010年《大笨象餐厅费用月报表》、《资产负债表》、《损益表》、《大笨象餐厅财务费用月报表》作为索要经营损失的证据，但未提交其缴纳所得税的纳税记录。高小鹏未提交其与陈永陆、金跃龙、林冬菊所签订的租赁合同或协议，亦未提交向陈永陆、金跃龙、林冬菊实际支付租金的其他证据。
高小鹏还提交了2011年5月《4号店前厅工资表》、《4号店后厨工资表》，作为索要人员工资及其它费用的证据，工资表显示，共计向26人发放工资和其他费用。
本案审理过程中，本院还调取了房屋权属档案及房屋土地测绘技术报告书。房屋权属档案显示，朝阳区神路街39号10幢1至2层1段27号房屋档案所附的房地平面图上，没有标注电梯前室。房屋土地测绘技术报告书内显示，朝阳区南营房丙、丁、戊10幢2层1#电梯、2#电梯、8#电梯及前室、10#电梯及前室、9#电梯及前室、12#电梯及前室、3#电梯及前室、11#电梯及前室属于不分摊范围。
日坛上街公司表示，火灾发生前对起火部位的电梯及电梯前室进行管理和维护。消防卷宗显示，现场监控设备主机损坏，无法提供视频记录。经询，日坛上街公司辩称电梯内有监控摄像头，电梯前室没有，电梯内发生火灾时，监控录像有，但是没有保存，过了15天就被覆盖了。
原审法院认定上述事实的证据有，当事人陈述、《消防系统维修保养合同》、京民司鉴（2012）文鉴字第116号司法鉴定意见书、《火灾事故认定书》、消防卷宗等。
原审法院认为：本案争议的焦点有二，一是对于此起火灾，各方当事人是否应承担责任，如何承担责任，二是高小鹏的损失如何确定。
根据房屋权属档案及房屋土地测绘技术报告书，可以认定起火部位的电梯前室并非朝阳区神路街39号10幢1至2层1段27号的专属部位，而是朝阳区神路街39号10幢公共使用部位。引起燃烧的三要素为可燃物、火种、氧气，2011年5月4日发生的火灾，最初起火部位在北京日坛大笨象西餐厅二层西侧电梯前室东北角地面。《火灾事故认定书》认为火灾原因可排除前室内电气、电梯井内电气引发火灾的因素。不排除外来火源（不排除遗留火种）引燃起火部位可燃物的因素。
高小鹏经营的北京日坛大笨象西餐厅私自占用作为公共通道的电梯前室，在此存放杂物等可燃物品，导致可燃物被引燃而起火，故高小鹏对火灾发生、蔓延存在过错，应自行承担部分损失。
如电梯监控系统正常运行并储存图像，可以通过监控录像了解起火部位的火种情况，消防卷宗显示，现场监控设备主机损坏，无法提供视频记录，日坛上街公司辩称相关录像未及时保存被覆盖，日坛上街公司作为监控系统的维护者对系统的正常运行负有管理责任，无论是因为监控主机损坏，无法提供视频记录，还是因为日坛上街公司未及时保存图像导致录像被覆盖，导致消防部门无法详细核实起火情况，日坛上街公司均存在过错。电梯前室系公共部位，日坛上街公司称在火灾发生前对电梯前室进行管理和维护，但北京日坛大笨象西餐厅在此放置杂物等可燃物品，并无证据证明日坛上街公司进行阻止、清理，且日坛上街公司作为物业管理单位，应对楼宇的消防系统进行妥善管理和维护，日坛上街公司提交了通商汇才公司与航天海鹰公司签订的《消防系统维修保养合同》以证明其已尽到管理义务，航天海鹰公司否认曾签订此合同，经鉴定，《消防系统维修保养合同》上的印章并非航天海鹰公司的印章，因日坛上街公司提交的《消防系统维修保养合同》的印章是虚假的，且物业公司管理人员在调查时亦承认消防系统存在问题，火灾后的现场勘查时发现通向前室的门内顶部有一喷淋头，周围顶部墙面的烟熏痕上没有明显的喷洒痕迹，可以佐证由于消防系统管理维护不善，导致消防系统未能正常工作，致使火势蔓延、扩大，作为房屋的物业管理者，未尽到安全保障义务，应承担相应的补充责任。根据本案现有证据和实际情况，本院对高小鹏、日坛上街公司承担责任的比例酌情予以确定。
日坛上街公司与通商汇才公司明确表示，通商汇才公司仅系代日坛上街公司签订合同，合同都是日坛上街公司在履行，故通商汇才公司无需承担连带责任。根据本案现有证据，可以认定航天海鹰公司并未与日坛上街公司、通商汇才公司存在合同关系，未曾对消防系统进行维护，航天海鹰公司对此次火灾没有责任，无需承担责任。
北京日坛大笨象西餐厅在27号商铺经营，餐厅在此次火灾中过火，高小鹏索要装修和其他物品损失2110938.74元，应当明确的是，北京日坛大笨象西餐厅火灾中店铺内一层受水渍，二层包房受烟熏水渍，二层西部的财务室、更衣室、通向西侧电梯间前室的通道等部位局部过火。店铺二层西侧的电梯间前室全部过火，因财务室过火，很多物品在火灾中已经烧毁，评估部门仅根据高小鹏自己提供的物品清单进行评估，而评估时，火灾现场已不存在，评估部门亦无法准确一一对应评估，故评估结论仅能从一个侧面反映火灾的损失程度，并不能精确确定北京日坛大笨象西餐厅实际的装修及物品损失情况，评估时采用的是成本法，而非重置成新价，在确定相关损失时，应考虑到评估情况、火灾后现场勘察情况、火灾后当事人向消防部门申报损失情况以及类似餐厅装修费用支出情况、火灾现场已不存在等因素，结合本案实际情况，本院酌定北京日坛大笨象西餐厅在火灾中的装修及物品损失为150万元。对高小鹏的上述损失，日坛上街公司根据其责任比例应承担装修及物品损失75万元。
高小鹏索要租金损失房屋租金667464元，高小鹏所开办的北京日坛大笨象西餐厅实际在27号商铺经营，但高小鹏仅提交了北京大笨象俄罗斯风味餐饮中心与陈永陆、金跃龙、林冬菊签订《北京市房屋租赁合同》及补充协议，未提交其与陈永陆、金跃龙、林冬菊所签订的租赁合同或协议，亦未提交向陈永陆、金跃龙、林冬菊实际支付租金的其他证据，故高小鹏有关租金损失的证据不够充分，本案对高小鹏有关租金损失的请求不予处理，如高小鹏确实向业主支付了房屋租金，可待证据充分后另行主张。
高小鹏索要经营损失1472612.76元、工资款和其他费用379528元，上述损失仅系其个人统计，并未提交纳税记录、劳动合同等证据佐证，考虑到本案实际情况，本院对高小鹏有关经营损失、工资款和其它费用的诉讼请求不予支持。高小鹏的部分诉讼请求数额过高，对过高部分，本院不予支持。高小鹏的其他诉讼请求于法无据，本院不予支持。
2013年11月20日，原审法院判决：一、被告北京日坛上街物业管理有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告高小鹏装修及物品损失七十五万元；二、驳回原告高小鹏的其他诉讼请求。
高小鹏不服判决，上诉请求撤销原审法院判决，判决支持其原审诉讼请求，并由第三人通商汇才公司承担连带赔偿责任。上诉理由为原审法院认定过错责任不当，应认定日坛上街公司承担主要赔偿责任，且因通商汇才公司未完成受托事项，应承担连带赔偿责任。
日坛上街公司亦不服原审法院判决，并提交上诉状，但未在法定期限内交纳上诉费。
航天海鹰公司和通商汇才公司均表示同意原审判决，请求维持原审法院判决。
本院经审理，原审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，高小鹏因火灾致其财产遭受损害，其属受害人。但根据查明，涉案火灾最初起火部位在北京日坛大笨象西餐厅二层西侧电梯前室东北角地面，高小鹏亦认可其经营此处堆放杂物等可燃物。依据现有证据本院无法排除高小鹏对火灾的发生、蔓延存在过错事实。可认定高小鹏对火灾的发生、蔓延造成其财产损失有过错。依照法律规定，受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的民事责任。现高小鹏要求日坛上街公司承担全部或主要赔偿责任，无事实和法律依据，其上诉请求，本院不予支持。首先应指出，日坛上街公司不服原审法院判决，提交上诉状，但未交纳上诉案件受理费，依照法律规定，视为未提起上诉。其作为物业管理单位，对楼宇消防系统进行必要管理和维护是其义务。根据查明，火灾发生时消防设备未能正常运转，其又不能证明其对消防设备进行了有效管理和维护，导致火灾蔓延直接造成租赁人财产损害，日坛上街公司不作为、消极懈怠行为亦有过错。另，因日坛上街公司不能提供涉案现场监控录像，致火灾原因不明。依照法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原审法院依据各方过错与损失的因果联系，确认上述双方当事人对因火灾造成高小鹏财产损失应承担的责任比例并无不当，本院应予认定。关于通商汇才公司是否应当对日坛上街公司的过错承担连带赔偿责任问题，根据查明，日坛上街公司明确表示通商汇才公司系代其订立合同，其与通商汇才公司属于委托法律关系，通商汇才公司因受托行为导致的过错，应由委托人日坛上街公司承担相应责任，高小鹏要求通商汇才公司承担连带责任无事实依据，其该项上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费30200元，由高小鹏负担15100元（已交纳），由北京日坛上街物业管理有限责任公司负担15100元（本判决生效后七日内交纳）；一审案件受理费38504元，由高小鹏负担27204元（已交纳），由北京日坛上街物业管理有限责任公司负担11300元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费38504元，由高小鹏负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王东军
审 判 员 王 伟
代理审判员 曾 彦
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