成都市新都区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川0114民初7563号
原告（反诉被告）：甘雨，女，1997年8月25日出生，汉族，住四川省渠县。
委托诉讼代理人：温昌永，四川赛格律师事务所律师，一般授权代理。
被告（反诉原告）：李文松，男，1966年3月2日出生，汉族，住成都市新都区。
委托诉讼代理人：郭海燕，四川北新律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：钟廷欢，四川北新律师事务所律师，一般授权代理。
被告：新都区诚达房地产经纪新新店，住所地新都镇新新路16号。
经营者：犹明贵。
委托诉讼代理人：ＸＸ冬，男，1970年6月20日出生，汉族，住成都市青白江区，系公司员工，特别授权代理。
被告：ＸＸ冬，男，1970年6月20日出生，汉族，住成都市青白江区。
甘雨与李文松、新都区诚达房地产经纪新新店（以下简称诚达房产）、ＸＸ冬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月10日受理，诉讼中，李文松提起反诉，本案本、反诉合并审理，依法由审判员赵乐适用简易程序，于2017年11月28日公开开庭进行了审理，甘雨及其委托诉讼代理人温昌永，李文松的委托诉讼代理人钟廷欢，诚达房产的委托诉讼代理人ＸＸ冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
甘雨本诉诉称，甘雨与李文松于2017年2月10日签订了关于位于房屋的《房屋买卖合同》，合同约定房屋面积64.7平方米，购房款180000元，先支付定金50000元，过户资料受理后再支付130000元，定金由诚达房产保管。甘雨母亲张笃凤于2017年2月10日通过中国银行向诚达房产实际经营者ＸＸ冬支付定金50000元并得到了李文松的确认。2017年2月底，甘雨与李文松、ＸＸ冬共同到新都区房管局办理过户手续，但因李文松责任不能过户，原因如下：第一，房屋有权利瑕疵，房屋不是纯私产，而是李文松与新都区房管局共有的房屋；第二，甘雨购买的房屋面积为64.7平方米，而李文松的权利面积只有房屋总面积的26.18%，房屋不能过户后，李文松、诚达房产与ＸＸ冬拒绝退还甘雨定金，更拒绝承担违约责任，甘雨认为因李文松、诚达房产和ＸＸ冬的原因致使房屋不能过户，李文松应双倍返还甘雨定金，李文松、诚达房产和ＸＸ冬在房屋交易中恶意串通欺骗甘雨，明知房屋不能过户而与甘雨交易并骗取其定金，诚达房产、ＸＸ冬应承担双倍返还定金的连带责任。因甘雨与李文松、诚达房产、ＸＸ冬多次协商不成，诉至法院。请求判令：1.解除甘雨与李文松于2017年2月10日签订的《房屋买卖合同》；2.李文松双倍返还甘雨购房定金100000元，诚达房产、ＸＸ冬承担连带责任；3.李文松、诚达房产、ＸＸ冬承担诉讼费用。
李文松本诉辩称，对甘雨要求解除合同的诉讼请求不予认可，关于涉案房屋的买卖合同是合法有效的，房屋不能过户是甘雨个人原因而不是李文松的原因，故李文松要求继续履行合同。李文松认为甘雨诉称房屋有权利瑕疵是不合理的，在房屋交易过程中，李文松已经将房产证交给ＸＸ冬，在签订合同时也向甘雨出示了房产证，房产证载明的权利人是公私共有，李文松并未欺骗甘雨。对于甘雨要求李文松双倍返还定金100000元的诉请，李文松认为不合理，房屋买卖合同还能继续履行，李文松不存在违约，不应当双倍返还定金，并且李文松也并未实际收到定金50000元。涉案房屋是可以过户的，2017年8月10日涉案房屋作为李文松母亲的遗产过户给李文松，在之后房屋交易过程中是由于甘雨的原因不能过户，故请求驳回甘雨的诉讼请求。
诚达房产、ＸＸ冬本诉辩称不认可甘雨提出的诉讼请求。
李文松反诉诉称，2017年2月10日李文松与甘雨签订的《房屋买卖合同》约定李文松将位于.7平方米的房屋以180000元的售价出卖给甘雨，支付方式为甘雨先支付定金50000元，在过户资料受理后向李文松支付余款130000元。甘雨于2017年9月4日以房屋不能过户和房屋权利有瑕疵为理由向新都区人民法院起诉，其理由严重违背客观事实。在签订《房屋买卖合同》前，李文松已将房屋产权证交由甘雨核实查验。事后对于不能办理过户手续问题，经多次向新都区房管局核实，该房屋完全能够办理过户手续，甘雨的行为属于滥用诉权，其要求解除房屋买卖合同的行为属于违约。请求判令：1.甘雨继续履行2017年2月10日签订的《房屋买卖合同》；2.甘雨向李文松支付违约金50000元；3.甘雨承担本诉和反诉的全部费用。
甘雨反诉辩称，李文松所述的核心内容与事实不符，其陈述涉案房屋面积为64.7平方米，与《房屋买卖合同》的内容不相符，在合同中明确约定李文松有64.7平方米的房屋，过户时甘雨才知道李文松只占该房屋的26.18%，故该房屋有权利瑕疵，李文松构成违约。签订合同时李文松并未将房产证拿给甘雨核实，因为甘雨很相信中介公司，在实际交易时才发现房屋权利有瑕疵，所以甘雨要求解除合同退还定金。在签订合同时新都区限购政策尚未出台，甘雨是可以购买房屋的，是李文松未履行职责拖延不过户，李文松的请求没有事实和法律依据，请求驳回李文松的反诉请求。
诚达房产、ＸＸ冬反诉辩称认可李文松的反诉请求。
本案审理过程中，甘雨变更本诉请求为请求判令：1.确认与李文松签订的《房屋买卖合同》无效；2.李文松退还甘雨已付购房定金50000元，诚达房产、ＸＸ冬承担连带返还责任以及李文松赔偿因合同无效给甘雨造成的损失50000元，诚达房产、ＸＸ冬承担连带赔偿责任；3.本案诉讼费用由李文松、诚达房产、ＸＸ冬承担。李文松变更反诉请求为请求判令：1.确认与甘雨签订的《房屋买卖合同》无效；2.诚达房产、ＸＸ冬返还李文松购房定金50000元；3.甘雨、诚达房产、ＸＸ冬赔偿因合同无效给李文松造成的损失；4.甘雨及其家人配合李文松办理涉案房屋网签合同的注销手续；5.本诉及反诉的全部诉讼费用由甘雨、诚达房产、ＸＸ冬承担。
本案经审理认定事实如下：
2017年2月10日甘雨与李文松经诚达房产员工ＸＸ冬居间签订了关于位于新都区房屋的《房屋买卖合同》,合同载明：“中介方名称：诚达房地产；销售（受托）方姓名：王素芳李文松代（简称甲方）；购买方姓名：甘雨（简称乙方）。甲方现有64.7㎡的房屋，地址新都镇紫瑞小区19-2-1-1号，权证号：0040451，自愿出售给乙方。甲、乙双方委托诚达房地产提供中介协调服务工作。经协调后甲、乙双方均同意售价为人民币（大写）壹拾捌万元（¥180000.00元甲方净收价）。”，其中，李文松在合同上签名：“李文松代王素芳”，并捺印。合同签订当日，甘雨母亲张笃凤按照合同约定通过银行转账方式将定金50000元转入户名为ＸＸ冬的银行卡上，李文松向甘雨出具收条载明：“今收到：甘雨购新都镇紫瑞小区19-2-1号房，房权号（0040541）定金¥50000元，大写：伍万元。”并签字捺印。同日ＸＸ冬向李文松出具收条载明：“今收到：李文松现金¥50000元，大写伍万元。注此款用于公证过户，如不能办理，全部退还。此条。”并签字捺印。涉案房屋系李文松母亲王素芳向成都市新都区房产管理局承租房屋，王素芳死后，经继承人协商一致，由李文松继承该房屋。李文松于2017年8月10日取得涉案房屋的不动产权证（川20**新都区不动产权第0034560号）载明：“权利人：李文松；共有情况：按份共有：26.18%；坐落：；权利类型：国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权；按份共有人：成都市新都区房产管理局，证书号：川（2017）新都区不动产权第0034559号，所占份额：73.83%。”
上述事实有《房屋买卖合同》转款凭证、定金收条、房产证、不动产权证、户口本、票据以及当事人的陈述在卷予以佐证。
李文松为证明甘雨所述涉案房屋的瑕疵不存在，合同未履行系甘雨方不愿继续办理手续，其提交了2017年7月19日甘雨父亲甘志高（买方）与李文松（卖方）签订的网签合同，即《成都市存量房买卖合同》（成存房买自第49058号）。甘雨质证对其真实性、合法性、关联性均有异议，认为该合同并非甘雨与李文松签订的，故该网签合同与本案没有关联。诚达房产、ＸＸ冬质证对该证据三性均予以认可。本院认为，甘雨的异议理由成立，对李文松的上述证据不予采信。
ＸＸ冬主张在合同签订后，因购房政策的调整甘雨不再具有购房资格，甘雨将合同的买方变更为其父亲甘志高，甘志高在2017年7月20日办理涉案房屋过户手续，所以甘雨是知道涉案房屋产权情况的，其所称不知道该房屋是不真实的，提交了2017年7月20日甘志高作为委托人、甘雨作为受托人于四川省成都市新都公证处出具的购房委托书和公证书。甘雨质证对该证据的真实性无异议，对合法性和关联性有异议，认为该委托书出具时间为2017年7月20日，但关于涉案房屋的《房屋买卖合同》签订的时间为2017年2月10日，两者并没有关联性；其次ＸＸ冬出具的2017年7月19日签订的网签合同上签字页是甘志高本人的名字，甘雨对此并不知情，即使有委托书，但网签合同是甘志高本人所签，与本案并无关联。甘志高与甘雨作为两个具有完全民事行为能力的民事主体，两人分别于李文松签订的网签合同与《房屋买卖合同》无关联，即使甘志高给甘雨出具了委托书，不代表甘雨实际上实施了委托行为。李文松质证认为委托书证明甘志高与甘雨之间的委托关系是由甘志高追认的。诚达房产质证称由于涉案房屋为遗产，需要办理房产继承的过户手续后才可以交易，诚达房产在收到李文松的不动产证后通知了甘雨一方，甘雨方约定在2017年7月19日办理过户，由于甘志高的在职证明有问题当时无法继续办理，才在2017年7月20日办理了委托书由其女儿甘雨继续办理，所以甘雨所称不知道该房屋产权情况是子虚乌有。本院认为，关于涉案房屋的《房屋买卖合同》是2017年2月10日签订的，合同中载明的买方是甘雨，但《购房委托书》是2017年7月20日出具的，买方是甘志高。甘雨和甘志高系两个独立的民事主体，甘志高作为买方出具的《购房委托书》与甘雨作为买方签订的《房屋买卖合同》存在出具时间上的先后矛盾，且合同主体变更是发出了一个新的要约，需要合同相对人承诺后新的合同成立，庭审中ＸＸ冬并没有提供证据证明存在主体变更为甘志高后的新《房屋买卖合同》，也无相关证据证明双方对原合同主体的变更达成一致意见，故本院对其提交的《购房委托书》不予采信。
本院认为，2017年2月10日甘雨与李文松经诚达房产员工ＸＸ冬居间签订了关于位于新都区房屋的《房屋买卖合同》,合同载明：“中介方名称：诚达房地产；销售（受托）方姓名：王素芳李文松代（简称甲方）购买方姓名：甘雨（简称乙方）。”王素芳系李文松之母，其死亡后，经其他继承人协商一致，涉案房屋由李文松继承。李文松于2017年8月10日取得涉案房屋的不动产权证（川20**新都区不动产权第0034560号）后，其即享有对涉案房屋的处分权，涉案房屋的不动产权证载明：“权利人：李文松；共有情况：按份共有：26.18%；坐落：；权利类型：国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权；按份共有人：成都市新都区房产管理局，证书号：川（2017）新都区不动产权第0034559号，所占份额：73.82%。”，根据《中华人民共和国物权法》第九十四条：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”的规定，李文松对涉案房屋26.18%的份额享有所有权，成都市新都区房管局对涉案房屋的73.82%的份额享有所有权，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”的规定，李文松庭审中未出示相关证据证明签订《房屋买卖合同》时取得了对涉案房屋占有73.82%份额的成都市新都区房产管理局的同意，合同中也并未载明李文松处分的是自己所有26.18%的份额，故该合同违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，故本院认为双方签订的《房屋买卖合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。……”、《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价追偿。”的规定，本院认可甘雨要求李文松返还购房定金50000元的诉请。李文松将定金50000元交给诚达房产的员工ＸＸ冬用于办理涉案房屋继承过户的等手续，李文松与ＸＸ冬之间的委托事宜不属于本案审理范围，故对于甘雨要求诚达房产、ＸＸ冬对退还购房定金50000元承担连带责任的本诉请求以及李文松要求诚达房产、ＸＸ冬退还其购房定金50000元的诉讼请求，本院不予认可。针对甘雨要求李文松赔偿因合同无效给甘雨造成的损失50000元，诚达房产、ＸＸ冬承担连带赔偿责任的本诉请求以及李文松要求甘雨、诚达房产、ＸＸ冬赔偿因合同无效给李文松造成的损失的诉讼请求，甘雨与李文松并未提供相应证据证明存在的实际损失，故本院对上述本诉请求与反诉请求不予支持。
据此，依据《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）甘雨与被告（反诉原告）李文松于2017年2月10日签订的《房屋买卖合同》无效；
二、被告（反诉原告）李文松于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）甘雨购房定金50000元；
三、驳回原告（反诉被告）甘雨其他本诉请求；
四、驳回被告（反诉原告）李文松其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1250元（已减半收取），由原告（反诉被告）甘雨负担；反诉案件受理费625元（已减半收取），由被告（反诉原告）李文松负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 赵乐
二〇一八年一月十五日
书记员 王倩