江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)苏民终627号
上诉人（原审被告）：蔡章庆。
委托诉讼代理人：李杰，江苏衡鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苏州万亚置业发展有限公司，住所地江苏省吴江市松陵镇永康路137号。
法定代表人：藤荷雪，执行董事。
委托诉讼代理人：王彬彬，江苏钟山明镜律师事务所律师。
上诉人蔡章庆与被上诉人万亚集团有限公司（以下简称万亚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市中级人民法院（2013）苏中民初字第0006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月10日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月14日公开开庭审理了本案。上诉人蔡章庆及委托诉讼代理人吴红卫、李杰，被上诉人万亚公司委托诉讼代理人王彬彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蔡章庆上诉请求：1、请求撤销一审判决；2、驳回上诉人的一审全部诉讼请求。事实和理由：1、虽然原审认定万亚公司应就合同的解除承担主要责任，但是原审以蔡章庆应万亚公司指令在合同场地凿墙开口为切入点来判定合同解除的原因及责任承担，存在重大错误。本案导致合同解除的根本原因在于万亚公司恶意违约，一方面万亚公司以根本不能实现履行的合同标的物跟蔡章庆订立本案合同，其提供的场地因规划为停车场而不得用于商业使用，违反了其合同基本保证义务，以致合同一开始无法履行，另一方面万亚公司在上诉人超市开业后打算收回合同场地是其固有想法，其本无履约意愿。2、原审以合同约定的超市租金标准而非停车场使用费标准，确定解除合同后2011年11月15日至2012年11月3日期间的房屋占用费并按照蔡章庆的过错承担，严重不公。3、本案导致蔡章庆继续占用场地根本原因在于万亚公司无故拒绝共同委托鉴定，故蔡章庆是为了保全证据而不得不暂时继续占用，其责任应在万亚公司。4、原审在万亚公司未就水电费提供有效证据情形下直接支持水电费的诉请，显然存在错误。
被上诉人万亚公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
万亚公司向一审法院起诉请求：1、请求确认双方签订的《房屋租赁合同》无效；2、请求判令蔡章庆将万亚购物广场负一层房屋恢复原状并经万亚公司验收后，移交给万亚公司；3、蔡章庆支付房屋使用费626.41万元（自2009年8月5日起计算至2012年11月3日止）；4、蔡章庆支付拖欠物业管理费358531元及利息损失44742.15元、水电费14856.9元及滞纳金362.84元（自2012年5月31日起计算至2012年11月31日止）。5、诉讼费由蔡章庆负担。
一审法院认定事实：2007年9月3日，万亚公司与蔡章庆签订《万亚超市合作协议书》，约定万亚公司将“吴江万亚购物广场”的负一层约4000平方米交与蔡章庆开办万亚超市，合作期限10年，并承诺提供两台自动扶梯及商场内部公用电梯供蔡章庆使用。当日，蔡章庆支付了40万元定金。
2009年8月5日，万亚公司（甲方）与蔡章庆（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，内容摘录如下：一、租赁房屋位置及用途：1.1甲方将位于江苏省吴江市永康路与中山路交界处“吴江万亚购物广场”的负一层约4600平方米的房屋租赁给乙方。1.2经营的业态为普通超市模式为准。1.3甲方将为乙方提供城中广场入口两台自动平板电梯的位置，另外，在政府规划许可的前提下提供永康路路口直通超市内2米左右的步梯（1部）【或者1米宽的自动电梯（1部）位置】（电梯的购置、安装、调试、维修等费用由蔡章庆负责）。二、租赁期限、租金支付方式：2.1租期为10年，开业之日算起，即从2009年至2019年。2.2第一年租金188万元，经双方协商全免，乙方在合同期内每一年投入的固定设备，作为双方固定投入，产权归甲方所有。第二年租金188万元。第三年200万元。第四年至第十年租金双方另行协商。2.3房屋租赁合同签订后7日内，乙方向甲方另行支付40万元履约保证金，合同期满后退还乙方，房租每半年一付，先付后用。三、乙方义务与责任：3.2出租房屋水费、电费、卫生费及其他费用由乙方负责支付。乙方因经营活动所涉及国家税收由乙方自行承担。3.3乙方必须依约支付租金或水电费，如有拖欠，每天按拖欠金额0.5%加收滞纳金，如拖欠一个月以上，甲方有权收回房屋，并有权没收履约保证金，如造成甲方损失的，甲方有权追索。3.7未经甲方同意，乙方不得转租、转让或将承租房屋抵押给他人，否则由此产生转让或损失均由乙方负责，并视为根本性违约。四、甲方义务及责任：4.1甲方保证拥有房产使用权，甲方已明确告知蔡章庆承租的负一层房屋由于国家政策限制而未能办理房屋所有权证，但不影响乙方的正常使用。4.2甲方的房屋一定可以作为商业使用（含超市经营），甲方有义务和责任为乙方可以和经营提供一切必要的帮助。甲方性质乙方办好建筑、装修、改造的有关手续。如因甲方原因致使乙方无法开业经营，甲方需承担乙方投入的全部费用以及相应的违约责任。4.4负一楼安装电梯的位置，土建由甲方完成。
2009年11月5日，万亚广场工程通过房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收。2009年12月17日，万亚广场取得房屋所有权证。2010年12月10日，万亚广场取得人民防空工程平时使用证，使用单位为万亚集团有限公司，平时功能为超市和停车场。使用期限为2010年至2013年。
蔡章庆接手涉案房屋后，便着手装修、采购设备。于2011年9月30日取得个体工商户营业执照，核准名称为吴江市松陵镇万亚超市，经营场所为万亚购物广场负一楼。2010年12月15日税务登记证的经营范围为日用百货、服装零售、卷烟等。
2011年1月11日，吴江市公安局消防大队向吴江市松陵镇万亚超市出具苏江公消验查【2011】第0003号建设工程竣工验收消防违法通知书，对申报地下一层万亚超市内装修工程进行竣工验收消防备案经查，认为存在：防火区面积超过规定面积；未设置防火门、未进行防火封堵、未开设安全出口等问题，评定经查不合格。
2011年6月22日，苏州万亚商业管理发展有限公司向万亚超市暨蔡章庆发函，称万亚超市存在安全隐患，要求在7月10前整改。
2011年10月25日，吴江市城市管理行政执法局向万亚集团有限公司出具吴城改字（2011）第SL0019号责令改正通知书，认为未经审批开设电梯出入口并搭建电梯房的行为违反《苏州市城乡规划条例》，责令限期整改。
2011年11月15日，吴江市民防局作出的《行政处罚决定书》，认为万亚集团有限公司擅自在人防外墙上凿墙开门，且无任何防范措施，严重影响人防工程的战时防空效能，决定：1、中止对万亚广场负一楼人防工程的平时使用，在30日内按要求恢复人防工程战时功能。2、吊销人防工程平时使用证。蔡章庆对该行政行为不服，于2012年4月17日向吴江市人民政府申请行政复议，吴江市人民政府审理后，于2012年6月14日作出行政复议决定书，维持吴江市民防局作出的具体行为。
2011年7月27日，万亚集团有限公司向蔡章庆发函，称蔡章庆未经同意擅自将场地转租，私自改变租赁场地用途，未按合同约定办理保险等严重违约行为。根据合同约定及法律规定，通知自2011年7月29日起解除双方的房屋租赁合同。并要求蔡章庆于2011年8月15日前移交租赁房屋。
7月29日，蔡章庆回函称，不存在万亚集团有限公司所说转租，私自改变租赁场地用途，未按合同约定办理保险等情况，不同意解除合同，要求继续履行。
2011年10月27日，万亚集团有限公司向蔡章庆发函，认为已于2011年7月29日通知解除合同，但蔡章庆又未经审批开设电梯出入口并搭建电梯房，被吴江市城市管理行政执法局责令整改。再次要求蔡章庆立即移交房屋并于11月7日前拆除封闭。
10月28日，蔡章庆回函，要求万亚集团有限公司按照合同约定，提供安装自动平板电梯的相关批文，若无法提供的将追究其违约责任。
2011年11月17日，万亚集团有限公司再次向蔡章庆发函，称吴江市民防局已中止对万亚广场负一楼人防工程的平时使用并吊销人防工程平时使用证。给万亚集团有限公司造成重大损失，要求蔡章庆移交房屋，并在30日内恢复人防功能。
2011年11月，蔡章庆停止经营。
2011年12月29日，万亚集团有限公司向蔡章庆发催费通知，要求于2012年1月5日前交纳2011年物业费110400元；大娘水饺9月水电费9413.50元，万亚超市水电费27377.8元。
2012年5月30日，万亚集团有限公司向蔡章庆发催缴通知单，要求交纳2011年至2012年水电费、物业费合计217248.2元。
2012年7月4日，万亚集团有限公司向蔡章庆发函，称因长期拖欠房租、水电费，给公司造成重大损失，未防止损失进一步扩大，将采取必要措施进行处理。
7月9日，蔡章庆回函称，明确争议处在司法程序中，万亚集团有限公司“采取必要措施进行处理”不恰当，请双方共同问题中介机构对超市损失进行评估，在办理交接手续。
2012年11月3日，万亚集团有限公司将涉案超市内的货架及残留物品清点后锁门，另行存放并接收租赁房屋。11月22日，一审法院进行现场踏勘，要求万亚公司对现场进行清点提供物品清单，并对现场物品进行保管。之后万亚公司向一审法院提交现场物品清单，但蔡章庆不予确认。在审理过程中，蔡章庆表态这些物品现在与己无关，是否处理由万亚公司自己解决。
2012年6月，蔡章庆委托中通诚资产评估有限公司对吴江市松陵镇万亚超市装饰及安装工程、设备进行评估，2012年7月18日，中通诚资产评估有限公司出具《资产评估报告》，结论为吴江市松陵镇万亚超市申报的装饰及安装工程、设备于2011年11月8日的评估价值为633.03万元。
目前，“吴江万亚购物广场”的负一层设置为停车场。
另查明，2011年5月28日，蔡章庆以吴江市松陵镇明杰小吃店的名义与大娘水饺餐饮集团股份有限公司签订《特许加盟合同》，约定大娘水饺餐饮集团股份有限公司许可万亚超市内吴江市松陵镇明杰小吃店加盟连锁店。
庭审中，蔡章庆明确万亚超市正式营业是2010年12月28日。
再查明，吴江万亚置业发展有限公司于2007年9月18日经吴江工商行政管理局核准名称变更为万亚置业发展有限公司；2008年10月7日万亚置业发展有限公司名称变更为万亚置业集团有限公司；2009年10月29日万亚置业集团有限公司名称变更为万亚集团有限公司；2012年12月28日万亚集团有限公司名称变更为苏州万亚置业发展有限公司。
诉讼中，蔡章庆提出申请，要求对在超市投资损失的、超市场地租金的市值、现场遗留物品价值进行鉴定。但未明确鉴定事项和范围。经一审法院多次释明，蔡章庆于2014年9月5日明确要求对自2010年12月26日至2020年12月25日的十年租赁期间租金的市场价进行鉴定，放弃对装修、添附进行鉴定。苏州市价格认定局接受一审法院委托，对涉案房屋2010年12月26日至2020年12月25日租金价格进行鉴定，并于2015年2月12日出具关于租金价格鉴证报告书，鉴证结论为：价格鉴证标的为35259000元。
庭审中，对于鉴定机构上述报告书，蔡章庆认为该标准远低于苏州观前街、泰华商场的标准。苏州市价格认定局答复：泰华商场观前街不论从区域的规模还是人流量与本案例没有可比性。现做出的租金价格是根据吴江及周边地区市场调查后，按照地域相近，面积相类似，功能接近的原则修正得出的。所以这种价格还是有参考价值的。
万亚公司公司认为该报告鉴证结论与本案没有关联性，对本案审理不具有参考意义；此外该鉴证结论所依据的鉴证条件根本不成立，该鉴证报告是假设鉴证标的可以作为商业用途并符合相应要求，未考虑人防工程是否能转为商业用途的限制因素，而本案正是在于人防管理部门将人防工程平时使用证吊销导致双方发生争议的，因此该鉴定报告将一个不可能成立的条件作为价格鉴证的假设，其所得出的结论肯定是无效。苏州市价格认定局答复：被告曾经发过再次告知书，决定万亚超市要变更为小商品市场，小商品市场明显是经营性用房，而不是停车场，考虑这些因素后才注明未考虑人防工程能否转为商业用途的限制因素。
在庭审中，一审法院向万亚公司释明：如果认定合同有效，是否要求解除。万亚公司表示，如果法庭认为合同有效，同意解除合同且认为本合同的解除的时间应当为2011年11月17日万亚公司发函时间。
本案争议焦点是：一、案涉《房屋租赁合同》的效力如何？二、本案合同是否应当解除？三、双方当事人是否存在违约行为、违约责任如何承担？四、蔡章庆是否应当支付房屋使用费、物业费及水电费？
一、关于案涉《房屋租赁合同》的效力如何的问题。
一审法院认为，案涉《房屋租赁合同》系双方真实意思表示。2009年8月5日，万亚置业集团有限公司与蔡章庆签订《房屋租赁合同》，在合同履行期内，万亚公司于2010年12月10日已就万亚广场取得人民防空工程平时使用证，载明平时功能为超市和停车场，使用期限为2010年至2013年。因此，万亚公司“吴江万亚购物广场”的负一层地下室的人防功能，经吴江市人民防空办公室批准平时功能为超市和停车场。作为人民防空主管部门，吴江市人民防空办公室有权决定人防工程的开发利用，万亚公司对案涉房屋有经营使用权，有出租、招商等权利。虽然《人民防空工程平时开发利用管理办法》第十二条规定：使用单位在合同期内不得擅自转租人民防空工程或者转让人民防空工程使用权，因故确需转租或者转让的，必须报经原批准使用的人民防空主管部门批准，换发《人民防空工程平时使用证》后方可继续使用。本案万亚公司即使对其转让的“吴江万亚购物广场”的负一层房屋未能提供相关主管部门批准的文件，亦只是违反国家部门规章的相关规定，并未违反法律、行政法规的强制性规定，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的法定情形。因此，万亚公司主张其与蔡章庆签订的《房屋租赁合同》无效依据不足一审法院不予采纳。
二、关于案涉《房屋租赁合同》是否应当解除的问题。
一审法院认为，万亚公司与蔡章庆于2009年8月5日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人应恪守合同约定。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。双方《房屋租赁合同》约定，蔡章庆必须依约支付租金或水电费，如拖欠一个月以上，万亚公司有权收回房屋；未经万亚公司同意，蔡章庆不得转租、转让或将承租房屋抵押给他人，否则由此产生转让或损失均由蔡章庆负责，并视为根本性违约。本案中，蔡章庆以其注册吴江市松陵镇明杰小吃店的名义与大娘水饺餐饮集团股份有限公司签订《特许加盟合同》，约定大娘水饺餐饮集团股份有限公司许可万亚超市内吴江市松陵镇明杰小吃店加盟连锁店。此种情形并非双方合同约定的未经万亚置业集团有限公司同意擅自转租、转让，同时双方合同约定经营业态为普通超市模式为准（按时代、大润发模式），因此，蔡章庆将其经营的超市边角部位开设餐饮服务店铺属于为超市提供配套服务，另外开设店铺面积所占整个超市比例极小，也并不影响双方合同经营超市之合同目的，因此不宜认定为蔡章庆未经万亚置业集团有限公司同意擅自转租、转让的情形。关于蔡章庆是否未按约支付租金或水电费的问题。首先，“万亚超市”的开业时间，根据双方签订的租赁合同第2.1条约定，租期为十年，开业之日算起，自2009年至2019年。万亚公司认为万亚超市2010年5月就开始营业了，但未能提供任何证据，蔡章庆主张万亚超市于2010年12月28日营业，结合其提供的税务登记证登记时间2010年12月15日，与其主张的开业时间基本相吻合，比较符合常理，因此在双方均无充分证据证明开业时间，也无其他反证的情况下，一审法院对万亚超市的开业时间为2010年12月28日予以认定。其次，双方合同约定，租期从开业之日算起，第一年为免租期，万亚超市于2010年12月28日开业，故租金应从2011年12月29日起算。万亚置业集团有限公司2011年7月27日发函解除合同之时蔡章庆尚未拖欠租金。至于水电费，万亚置业集团有限公司发函催收在2011年12月29日和2012年5月30日，系在人防工程平时使用证吊销之后。综上，万亚公司主张蔡章庆擅自改变租赁场地的用途并拒绝缴纳租金、物业管理费，长期拖欠水电费，构成违约，以此为由要求解除合同没有合同和法律依据，一审法院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，万亚公司与蔡章庆在合同中约定租赁物作经营使用，事实上在万亚公司交付租赁物给蔡章庆后，蔡章庆已开办了万亚超市，但在合同履行过程中，吴江市民防局于2011年11月15日作出《行政处罚决定书》，决定中止对万亚广场负一楼人防工程的平时使用并吊销人防工程平时使用证。吴江市人民政府复议后，维持吴江市民防局作出的具体行为。作为人民防空主管部门，吴江市民防局有权决定人防工程的开发利用，其具体行政行为作出后即具有公信力和执行力。人防工程平时使用证吊销之后，本案诉争之万亚广场负一楼房屋已不能作为超市经营使用，万亚置业集团有限公司交付给蔡章庆租赁物已不能符合合同约定的用途，蔡章庆租赁案涉房屋的目的已不能实现，其主张解除双方签订的《房屋租赁合同》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，应予支持。故在双方当事人均同意合同解除的情形下，一审法院认定人防工程平时使用证吊销之日即2011年11月15日，《房屋租赁合同》解除。
三、关于双方当事人是否存在违约行为、违约责任如何承担的问题。
一审法院认为，根据吴江市民防局作出的《行政处罚决定书》，认定万亚集团有限公司擅自在永康路一侧人防外墙上凿墙开门，且无任何防范措施，严重影响人防工程的战时防空效能，故吊销人防工程平时使用证。双方合同约定，万亚置业集团有限公司在政府规划许可的前提下提供永康路路口直通超市内2米左右的步梯1部【或者1米宽的自动电梯（1部）位置】（电梯的购置、安装、调试、维修等费用由蔡章庆负责）。并约定负一楼安装电梯的位置，土建由甲方完成。在庭审过程中，双方确认安装自动电梯的位置由万亚公司指定，在安装电梯前未经相关部门审批，实际履行过程中，土建由蔡章庆施工，电梯的购置、安装均由蔡章庆负责。因此从上述合同约定、实际履行以及处罚决定书内容来看，双方对人防工程平时使用证被吊销均有过错。万亚公司责任在于：未经有关行政部门审批，即先行指定安装地点允许蔡章庆安装自动电梯，最终导致被吊销人防工程平时使用证，具有过错；蔡章庆责任在于：万亚公司指定地点后，未经有关部门批准，在靠近永康路一侧凿墙开门安装电梯，在吴江市城市管理行政执法局于2011年10月25日发出责令改正通知书后，仍未积极整改，或采取有效措施，对人防工程平时使用证最终被吊销亦具有一定的责任。因此一审法院综合考虑双方在合同履行过程中各自应当承担的过错，认定万亚公司对合同解除承担主要责任，蔡章庆承担次要责任。
四、关于被告是否应当支付房屋使用费、物业费及水电费的问题。
一审法院认为，根据相关法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人应当按照约定的期限支付租金。根据双方签订的租赁合同，自超市开业，租期从开业之日算起，第一年为免租期，免租期届满次日起，蔡章庆应支付租金和物业管理费。故蔡章庆应于2011年12月29日起支付租金和物业管理费。而一审法院认定案涉《房屋租赁合同》已于2011年11月15日解除，故万亚公司要求蔡章庆支付2011年11月15日前的租金一审法院不予支持。合同解除之后，在此期间，蔡章庆继续占用了涉案商铺，未及时办理交接手续，直至万亚公司2012年11月3日，将租赁场地清场并采取锁门措施。该期间内房屋租金损失的扩大，双方均有责任，考虑双方在合同履行过程中各自应当承担的过错，一审法院酌定该部分损失按六个月租金计算为宜，数额参照合同约定的第二年租金188万元标准支付，即94万元（188万元×50%），其余损失则作为扩大的损失由万亚公司自行负担。关于物业管理费和水电费，万亚公司于2011年12月29日和2012年5月30日两次向蔡章庆发催费通知，要求蔡章庆交纳物业管理费和水电费，蔡章庆在审理过程中认可已收到催费通知，同时未对催费通知中费用提出异议，一审法院予以确认。根据该两份催费通知，物业费一年为110400元（4600平方米×2元/平方米×12月），按照前述原则，一审法院亦酌定为按六个月计算，即为55200元（110400元×50%）；水电费按照双方合同应由蔡章庆承担，根据催费通知截止2012年5月30日蔡章庆应支付51648.2元。因万亚公司只主张水电费14856.9元，系其对权利的自行处分，一审法院予以支持。至于之后的水电费，因双方合同已于2011年11月15日解除，合同解除之后，蔡章庆事实上也不再经营超市，且万亚公司于2012年11月3日将租赁场地清场，故蔡章庆无需支付此期间的水电费。水电费14856.9元。同理，利息损失与滞纳金亦不予支持。关于万亚公司要求被告将万亚购物广场负一层房屋恢复原状并经万亚公司验收后，移交给万亚公司的诉讼请求，一审法院认为，因万亚公司已于2012年11月3日将租赁场地清场锁门并接收租赁房屋，目前，“吴江万亚购物广场”的负一层已被万亚公司设置为停车场，故万亚公司接收租赁房屋目的已经达到，无须另行主张。综上，蔡章庆应支付苏州万亚置业发展有限公司自2011年12月29日至2012年11月3日的房屋使用费94万元及物业管理费55200元、水电费14856.9元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项、第十八条的规定，一审法院判决：一、蔡章庆于判决生效之日起十日内支付万亚公司房屋使用费94万元；二、蔡章庆于判决生效之日起十日内支付万亚公司物业管理费55200元及水电费14856.9元；三、驳回万亚公司其他诉讼请求。一审案件受理费36160元，由万亚公司负担30376元，蔡章庆负担5424元。
本院二审查明，吴江市人民政府于2012年6月14日作出行政复议决定书（【2012】吴行复第11号）认定，在万亚购物广场项目建设前，经规划、交通等部门反复论证，确定了万亚购物广场负一、二层都必须作为停车场才能符合交通组织停车的相关要求，不得擅自更改。此外，该复议决定还认为，万亚公司违反规划要求、不符合法定条件下取得民防局颁发的《人防工程平时使用证》，按照《中华人民共和国行政许可法》第六十九条规定，行政机关可以撤销行政许可。二审查明的其他事实与一审一致。
经当事人确认，本案二审的争议焦点为：1、本案所涉房屋租赁合同解除责任应当如何确定？2、一审法院判令蔡章庆承担房屋使用费、物业管理费、水电费的数额是否正确？
关于争议焦点一，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，双方合同4.2条约定，“甲方的房屋一定可以作为商业使用（含超市经营），甲方有义务和责任为乙方可以和经营提供一切必要的帮助。甲方性质乙方办好建筑、装修、改造的有关手续。乙方须在开张前一个月书面告知甲方开张时间，甲方应该在开业前协助乙方办好经营许可的相关事宜，消防相关手续由甲方办好。如因甲方原因致使乙方无法开业经营，甲方需承担乙方投入的全部费用以及相应的违约责任”，因此办理涉案房屋消防相关手续系万亚公司的合同义务，保证涉案房屋可以用于超市经营亦是万亚公司的合同义务。本案中2011年11月15日，吴江市民防局作出的《行政处罚决定书》，认为万亚集团有限公司擅自在人防外墙上凿墙开门，且无任何防范措施，严重影响人防工程的战时防空效能，决定：1、中止对万亚广场负一楼人防工程的平时使用，在30日内按要求恢复人防工程战时功能。2、吊销人防工程平时使用证。蔡章庆对该行政行为不服，于2012年4月17日向吴江市人民政府申请行政复议，吴江市人民政府于2012年6月14日作出行政复议决定书，维持吴江市民防局作出的具体行为。根据吴江市行政复议决定书查明的事实，在万亚购物广场项目建设前，经规划、交通等部门反复论证，确定了万亚购物广场负一、二层都必须作为停车场才能符合交通组织停车的相关要求，不得擅自更改。此外，该复议决定还认为，万亚公司违反规划要求、不符合法定条件下取得民防局颁发的《人防工程平时使用证》，按照《中华人民共和国行政许可法》第六十九条规定，行政机关可以撤销行政许可。根据上述事实，本院认定涉案房屋《人防工程平时使用证》被吊销的根本原因是由于万亚公司在明知规划要求的前提下将涉案房屋擅自出租给蔡章庆用于超市经营，而非蔡章庆在人防外墙上凿墙开门所致，因此对于本案合同未能正常履行导致解除的责任应由万亚公司承担。
关于争议焦点二，首先，关于万亚公司主张房屋使用费的问题。本案中，主要系由于万亚公司的过错导致合同未能正常履行，且万亚公司于2012年11月3日实际接收了租赁房屋，蔡章庆于2011年11月停止了经营。考虑蔡章庆于2010年12月28日营业的实际情况，双方合同约定第一年租金全免。因此对于2011年12月29日至2012年11月3日蔡章庆应当支付的房屋使用费数额问题，由于在《人防工程平时使用证》被吊销后，作为承租人蔡章庆在明知未能继续经营的前提下未及时办理房屋交接手续亦具有过错，鉴于对于第一年的租金损失实际已由万亚公司自行承担，一审法院酌定6个月的租金作为蔡章庆支付万亚公司的房屋使用费并无不当。其次，关于物业费和水电费的问题，因万亚公司于2011年12月29日和2012年5月30日两次向蔡章庆发催费通知，要求蔡章庆交纳物业管理费和水电费，蔡章庆在一审审理过程中认可已收到催费通知，同时未对催费通知中费用提出异议，对于一审认定的物业管理费55200元，本院予以维持。对于水电费14856.9元，原审法院予以支持并无不当，本院予以维持。
综上，原审查明事实基本清楚，对于双方合同未能履行的责任认定不当，本院予以纠正，其所作判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13890元，由上诉人蔡章庆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 洪
代理审判员 缪 晔
代理审判员 陈 丽
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 朱亚萍