广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017)粤13民终2517号
上诉人（原审原告）：林金棠，男，汉族，1955年11月20日出生，住址：惠州市惠城区。
委托诉讼代理人：冯计明，广东宇伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：甘莉，广东宇伦律师事务所律师。
上诉人（原审第一被告）：钟学民，男，汉族，1970年03月15日出生，住址：广东省惠州市惠城区。
委托诉讼代理人：曾晓峰，广东君路律师事务所律师。
上诉人（原审第二被告）：惠州市双源房地产开发有限公司，住所地：惠州市惠城区麦岸路20号2楼。
法定代表人：钟学民。
委托诉讼代理人：曾晓峰，广东君路律师事务所律师。
上诉人林金棠因与上诉人钟学民、惠州市双源房地产开发有限公司股权转让纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初10739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人林金棠的委托诉讼代理人冯计明、甘莉，上诉人钟学民、惠州市双源房地产开发有限公司的委托诉讼代理人曾晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林金棠上诉请求:一、撤销（2016）粤1302民初10739号民事判决第一判项，依法改判两被上诉人向上诉人支付迟延交付物业惠州大朗肚XX号双源乐湖轩首层XX、XX、XX、XX、XX号及二层XX号商铺共计建筑面积2376.50㎡给上诉人造成的损失（损失按照评估机构评估的租金价值及租金价值的利息损失确定或以实际租金额计算，计算至两被上诉人配合上诉人网签办证为止）。二、再次请求重新评估惠州大朗肚XX号双源乐湖轩首层XX、XX、XX、XX、XX号及二层XX号商铺共计建筑面积2376.50㎡给上诉人造成的损失（损失按照从2011年12月5日至评估机构按受评估之日止这一期间租金价值及该租金价值的利息损失进行评估）三、本案一审、二审的诉讼费、鉴定费由两被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定的租金损失计算截止时间错误。根据《股权转让合同》和《关于撤销土地使用权抵押登记及售楼相关事项的协议书》的约定可知，两被上诉人对上诉人所分房屋的交付不但要达到“经验收合格”而且还要“网签办证和配合销售”。被上诉人对房屋的交付未达到合同约定的标准，也不符合双方签订合同的目的。租金损失计算的截止时间应计算到被上诉人配合网签办证为止。其理由如下：（一）、上诉人与被上诉人钟学民签订《股权转让合同》的根本目的，就是想取得资金回报来解决自己的经济上的窘迫状况，而不是想从被上诉人惠州市双源房地产开发有限公司处购买房屋，所以需要其配合商铺网签办证出租房产销售将所分房产变现。惠州市双源房地产开发有限公司原本为上诉人的独资公司，当时该公司名下唯一的财产为该公司拥有的位于惠州市××小区、国有土地使用权证证号为（2006）字第130209000718号、使用权面积为4279.5㎡的国有土地使用权及该土地上的房地产开发项目所有权。土地和项目已领取了《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》，总平面布置及单体设计方案已通过规划部门联审确认，补地价后即可办理立项及申请《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》并办理工程开工的有关手续。上诉人原本可以自己以惠州双源房地产有限公司的名义开发。不幸的是，原告因患肝癌，治病消耗了大量的钱财，资金非常紧张，所以暂时拿不出钱来开发该房地产，无奈之下，才通过用股权转让的方式，将自己对惠州双源房地产有限公司的全部股权转让给被上诉人钟学民。也就是说，上诉人与被上诉人钟学民签订《股权转让合同》的根本目的，就是想获得这种方式取得资金回报来解决自己的经济上的窘迫状况，而不是想从惠州市双源房地产开发有限公司处购买房屋。（二）、《股权转让合同》明确约定两被上诉人交付给上诉人的房屋不仅要达到“经验收合格”的程度，同时还约定了两被上诉人要配合上诉人网签办证和销售所分配的房屋。上诉人和被上诉人钟学民在《股权转让合同》第二条第四款中明确约定“乙方交付给甲方的商品房的产权登记，由乙方负责办理登记在甲方指定的产权人名下，房地产所有权证按规定的时间办理完毕。如甲方需要出售该商品房，由甲方以惠州市双源房地产开发有限公司的名义统一按商品房销售的规定出售，价格由甲方确定，售楼款归甲方所有”。（三）、《关于撤销土地使用权抵押登记及售楼相关事项的协议书》也明确约定被上诉人惠州市双源房地产开发有限公司要配合上诉人销售所分配的房屋，并对如何配合作了具体的约定。为了履行《股权转让合同》，2011年6月9日上诉人与被上诉人钟学民控制下的惠州市双源房地产开发有限公司签订了《关于撤销土地使用权抵押登记及售楼相关事项的协议书》，该协议中的第三、四条对钟学民控制下的惠州市双源房地产开发有限公司，以何种形式交楼(配合销售)做出了补充。因此在判断两被上诉人是否依约交楼时应结合两份协议约定的内容共同认定。（四）、被上诉人一直违反合同约定拒不配合上诉人对外销售房产，也不将商铺办到上诉人指定第三人的名下，并不是实现合同目的“交付”，严重影响上诉人所分房产商业价值的发挥，因此租金损失应计算到被上诉人配合网签办证，达到合格交付为止。《股权转让合同》和《关于撤销土地使用权抵押登记及售楼相关事项的协议书》两份协议主体合格，内容不违法，是合法有效的，各方主体均应严格遵守。因为“配合网签办证和销售”是上诉人实现合同目的所必需的必要程序，将《股权转让合同》和《关于撤销土地使用权抵押登记及售楼相关事项的协议书》结合起来看，足以认定两被上诉人对原告所分房屋的交付不但要达到“经验收合格”而且还要“配合网签办证和销售”。但被上诉人仅邮寄一份《关于尽快办理双源乐湖轩物业移交确认手续的函》，既不按照约定将首层、二层商铺网签办证到上诉人指定第三人名下，使商铺一直无法出租，同时还违反合同约定擅自改变销售款的共管账户，对于上诉人已找到的购房者，约定好单价的名单报给被上诉人要求其配合销售，但被上诉人一直拒不配合。不能认定两被上诉人按照合同约定向上诉人交付了房产。被上诉人配合网签办证以便出租是上诉人对其所分商铺发挥商业价值的必经程序，被上诉人不配合网签办证是上诉人所分房产商业价值无法发挥的最关键因素，因此，租金损失应计算到被上诉人配合网签办证为止。恳请二审法院给予改判。被上诉人的行为让上诉人一直无法取得其所分房屋的流通价值，至今无法实现合同目的。因上诉人所分房产大产权登记在惠州市双源房地产开发有限公司名下，上诉人甚至连对外出租其所分房产都做不到，直至（2015）惠中法民一终字第829号案判决生效后才能到当地政府出具证明让承租人办理工商执照（见附件一）。但也因为其所分房产登记在被上诉人惠州市双源房地产开发有限公司名下，想承租的人也因此顾虑重重，只有小部分在一再降低租金的前提下才敢租赁。对出租影响很大。被上诉人的这一违约行为导致了巨大的资源浪费，同时也给上诉人造成了巨大的经济损失。所以对两被上诉人对上诉人造成的租金损失应计算到惠州市双源房地产开发有限公司配合上诉人所分商铺过户到惠州金华机械工程公司名下为止。上诉人作为自然人，他分得的五十多套的房产和几十个车位，自住显然不需要这么多，这些房产明显是商铺要出租、住宅要销售，他需要的是这些房产的流通价值而不是其实用价值。两被上诉人拒不配合其网签办证出租和销售将导致其合同目的根本无法实现。而一直以来，被上诉人钟学民控制下的惠州双源房地产有限公司拒不按照《关于撤销土地使用权抵押登记及售楼相关事项的协议书》里的约定配合原告网签销售。导致上诉人的合同目的至今仍未实现。急需资金来解决其财务危机的原告因治病和公司经营共借债1000多万元，每天利息数千元（见附件七），使上诉人时时刻刻承受着巨大的精神压力。而被上诉人钟学民已通过上诉人的这个项目赚得数千万近亿元的利润，上诉人自己原有的土地使用权没有了，所分得的房屋因对方不配合网签销售，至今为止不但无法回笼任何的资金，反而被两被上诉人拖进无尽的诉讼中，还要支出巨大的诉讼费用。（五）、一审法院以（2016）粤13民终3030号《民事判决书》认定2013年09月06日视为钟学民已按《股权转让合同》约定履行物业移交手续，认定租金损失的截止时间应计算至2013年09月06日止。但由于上诉人（2016）粤13民终3030号《民事判决书》确实存在错误，上诉人已经申请再审，该案在广东省高级人民法院再审阶段。应当根据双方签订的一系列合同及实现合同目的认定交付时间，而不应当以一个明显的判决结果确定交付时间。二、一审法院一直不同意上诉人重新评估的申请，以至租金损失年数和月租金均计算过低，也未判决租金价值的利息损失，明显错误。在（2016）粤1302民初10739号案件审理过程中，上诉人明确提出重新评估租金损失，但被法院拒绝（见附件二、附件三），在本案一审过程中，上诉人仍向一审法院提交了评估申请，请求贵院依法委托具有资质的评估机构对惠州大朗肚XX号双源乐湖轩首层①—⑧号商铺928.16m2（不含分摊），第二层面积为1343m2，从2011年12月5日起至评估机构接受评估之日止这一期间租金价值及该租金价值的利息损失进行评估（见附件五）。在本案一审过程中也没有启动评估程序。而（2016）粤1302民初10739号判决书“对该鉴定原、被告均认可。原告同意不再申请鉴定损失”的说词更与事实不符，见2017年4月12日同时上交的“确定诉讼申请书”和“评估申请书”(附件四、五)。上诉人一直认为：以前评估过低，希望以同时上交的“评估申请书”（附件五）的重新评估为准，不然，上诉人为什么同时还上交“评估申请书”呢？至于“原告同意不再申请鉴定损失”的说词更不是上诉人的意愿。因为月租金评估过低，与实际相差甚远，见租赁合同（附件六），假如有房产证打消承租人的顾虑，租金会高些，租赁会更好。因此恳请法院支持重新评估，或以实际租金额改判。而且在上诉人反复强调该租金价值的利息损失的前提下，一审法院在判决损失时，没有将该租金价值的利息损失考虑到损失中，其处理明显不当。一审法院确认鉴定机构鉴定的2011年11月04日至2013年09月06月的租金为1869945.46元，在没有考虑租金价值的利息损失的情况下，判决被上诉人自判决生效之日起30日内向上诉人支付迟延交付物业的损失。也就是说一审法院认定相当于租金的损失可以在五六年以后支付，并不承担任何责任，其认定明显不当。换言之，因为评估报告评估租金时间久远，长期未按照租金损失标准支付迟延交付损害赔偿，使被上诉人从中获取不应当获取的未支付损失产生的孳息，使上诉人在长期未收取被上诉人按照租金损失标准支付迟延交付损害赔偿而增加的融资成本。一审法院判决自判决生效之日起30日内向上诉人支付五年多时间前迟延交付物业的损失，对上诉人明显不公平。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条【租金的支付】规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”。一审法院判决的损失1869945.46元是按照2011年、2012年、2013年租金标准计算出来的，赔偿损失的时间也应当依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条【租金的支付】的规定计算，即2011年的损失应当支付时间应当从2012年1月1日起算，2012年的损失应当支付时间应当从2013年1月1日起算，2013年的损失应当支付时间应当从2014年1月1日起算。请二审法院依法予以纠正，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条【租金的支付】的规定，判决2011年的损失应当支付时间应当从2012年1月1日起计算利息，2012年的损失应当支付时间应当从2013年1月1日起计算利息，2013年的损失应当支付时间应当从2014年1月1日起计算利息，并以此类推至配合网签办证为止。利率按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》规定的24%/年计算。综上所述根据双方的约定可知，两被上诉人对上诉人所分房屋的交付不但要达到“经验收合格”而且还要“网签办证和配合销售”。被上诉人对房屋的交付未达到合同约定的标准，也不符合双方签订合同的目的。租金损失的截止时间应计算到被告配合网签办证即交付合格为止。一审法院判决迟延交付物业给上诉人造成损失应当依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定考虑该租金价值的利息损失。请二审法院在查清事实后依法改判，以维护上诉人的合法权益和公平正义。
钟学民、惠州市双源房地产开发有限公司辩称，林金棠的上诉理由和请求无事实依据，事实和理由与钟学民、惠州市双源房地产开发有限公司的上诉事实和理由一致。
钟学民、惠州市双源房地产开发有限公司上诉请求：一、请求判令撤销（2016）粤1302民初10739号民事判决第一项，并据实改判；二、请求判令撤销（2016）粤1302民初10739号民事判决第二项和一审关于惠州市双源房地产开发有限公司案件受理费、鉴定费的承担，并改判驳回林金棠对惠州市双源房地产开发有限公司的诉讼请求；三、请求判令本案二审诉讼费用由林金棠承担，并据实改判本案一审的诉讼费用的承担比例。事实和理由：一、涉案双源乐湖轩物业的补交地价款等规划变更手续的实际耗时和雨天天气对工程施工影响因素是钟学民延迟交付物业的合法因素，依法应当在计算迟延交付期限时给予扣减，原审判决在未按二审法院发回重审的（2016）粤13民终2705号民事裁定书的要求查明涉案相关事实情况下，其作出“以上两个因素均在双方签约时所考虑的范围内”的认定，应属事实不清。（一）、原审判决对涉案物业的实际办理补交地价手续耗时超出股权转让合同约定办理地价手续时间180天的事实作出了准确认定，但对造成实际补交地价手续耗时的因素未作任何认定。事实上，原因主要是林金棠在合同签订后要求变更二层规划用途造成的：1、2009年8月6日签订股权转让合同时，物业第二层规划用途为会所、办公用房、物业管理用房（局部），并非商铺用途（合同附件二物业分成方案并无第二层是商铺的记载）。2、2010年1月27日惠州住房和城乡规划建设局《关于受理建设项目申请的公示》（惠市规建公示[2010]11号）第三项：“第2层局部150平方米办公用房改为架空平台，局部80平方米改为物业管理用房，其余部分由会所及办公用房改为商场。”这是按照林金棠的要求作出的规划变更。正是基于这一规划变更，需要重新办理补交地价款手续（根据原审上诉人提交证据十一：第1.4组证据“移交清单”，林金棠在2009年9月1日将《补交地价款通知书》壹份（原件）移交上诉人，如林金棠不在合同签订后提出变更二层规划用途，则双方约定的30天内按原《补交地价款通知书》规定补地价是可行的，但因第二层规划用途的变更，由此需要重新办理相关手续直至2010年6月28日取得惠州国土资源局《关于惠州市双源房地产开发有限公司申请提高地块容积率补交地价的批复》。），第二层规划变更在事实上已造成对原约定的30天办理期限的变更。（二）、虽然双方签订的是《股权转让合同》，但合同约定的物业交付时间840日是合同附件三《项目开发时间表》的从项目补地价、报建到竣工验收合格的时间安排，项目开发建设时间扣减大雨以上的雨天时间是项目开发建设行业的惯例和习惯，也属于不可抗力因素。同时，该《项目开发时间表》并未就雨天是否包含在840日内进行任何约定，原审判决认定雨天因素“在双方签约时所考虑的范围内”没有事实依据。另外，原审判决对本案大雨以上雨天的区间范围的界定也是错误的，从其判决第9页第16-18行内容看，其界定的是否考虑大雨以上雨天的区间是股权转让合同签订之日即2009年8月6日起840日即2011年11月4日止，这显然与股权转让合同第二条第2款约定的条件不相符（“乙方应交付给甲方的商品房应在签订本合同之日起840日时间内经验收合格交付给甲方”），原审判决仅仅考虑了“840日”的条件一，未同时兼顾条件二“经验收合格”。上诉人认为，考虑界定本案大雨以上雨天的区间范围应从股权转让合同签订之日起至物业验收合格之日止(退一步讲也应从取得施工许可证之日起至物业验收合格之日），即对自2009年8月6日起至2013年7月16日期间的大雨以上雨天均应纳入考虑范围。二、原审判决把双源乐湖轩2层01号商铺纳入计算延期交房租金损失的商铺范围没有事实依据。（一）、根据林金棠与原审被告二签订的一份《关于撤销土地使用权抵押登记及售楼相关事项的协议书》第三条约定：“在甲方（即惠州市双源房地产开发有限公司）办好预售许可证的十五日内，甲方必须与乙方（即林金棠）或乙方指定的单位或个人签订商品房买卖合同，并办理网签手续，将双方2009年8月6日签订的《股权转让合同书》附件二《物业分成方案》中确定分配给乙方的首层①-
⑧号商铺共928.16平方米房地产物业通过签订合同确定归乙方或乙方指定的单位或个人所有。…”第四条约定：“乙方根据上述《股权转让合同书》附件二《物业分成方案》所分得的除首层①-
⑧号商铺以外的其他物业，乙方派专人到双方设在现场的售楼处，依照现行的房屋销售手续，开展属于乙方的物业销售业务。…”显然前述协议书约定“办理网签手续”的商铺仅为双源乐湖轩首层商铺①-
⑧号商铺（规划验收商铺编号为双源乐湖轩1层XX号、XX号、XX号、XX号、XX号），并不包含2层XX号商铺（该商铺按第四条约定属于林金棠拟对外销售物业）。（二）、林金棠在其2011年12月16日所出具的《委托书》中，提出“本人在双源乐湖轩所分得物业中，一楼除1号门市外的整层物业的产权（包括扶手电梯间）、二楼除物业管理用房外的整层物业的产权均需办到惠州金华机械工程公司名下，…”的请求，这只是林金棠的单方意思表示，是其单方主张，在双方未能协商一致的情况下，不能对抗双方所签订的《关于撤销土地使用权抵押登记及售楼相关事项的协议书》的约定。（三）、林金棠在原审以二上诉人“拒不配合将原告所分得的商铺网签登记备案到原告指定的惠州金华机械工程公司的名下，导致原告至今无法出租商铺”为理由诉请延期交房租金损失，原审判决无视双方在《关于撤销土地使用权抵押登记及售楼相关事项的协议书》中对“办理网签手续”的商铺范围的明确约定，把林金棠单方出具的《委托书》内容强加于上诉人，把不属于“办理网签手续”的双源乐湖轩2层01号商铺认定在“办理网签手续”商铺范围内，属于认定事实错误。三、原审判决完全没有考虑办理补交地价手续实际耗时和物业开发施工期间的大雨天气影响等因素对钟学民迟延交付物业时间的影响，其对计算租金损失的商铺范围、面积认定错误，对雨天的计算区间外延界定错误，恳请二审法院依法更正。（一）、上诉人认为，股权转让合同书及其附件三约定的项目开发时间进度为840天，该开发时间进度不是一成不变的绝对时间，应根据项目开发建设办理补地价、规划报建、施工报建手续的实际耗时和施工期间的天气情况、以及股权转让合同书约定的其他可以顺延时间进度的情况进行调整。原审判决不仅没有考虑办理补地价手续实际耗时和物业开发施工期间的大雨天气影响因素，对双方股权转让合同中明确约定的扣减迟延期间情形也未作出任何认定，对钟学民极为不公平。钟学民认为，计算涉案顺延时间应考虑以下4项因素的影响：1、林金棠2009年8月25日才办理股权转让合同书第四条第1项约定应于收到押金后的次日即2009年8月8日共同办理公司工商变更登记手续，迟延时间17天；林金棠2009年9月7日才办好合同第四条第2项约定应于办理公司工商变更登记手续后的次日即2009年8月26日移交公司证照、印章等手续，迟延时间12天。根据合同第六条第2项约定，上诉人交付商品房的时间可以顺延29天。2、因项目办理补地价手续在2010年6月28日才最终取得许可审批，实际耗时近210余天，超出合同附件三暂定时间多达180天应予以顺延。3、项目取得施工许可证之日（2010年11月24日）起至竣工验收合格备案之日(2013年7月16日）是项目的实际施工期间，根据惠州气象台的天气证明和项目监理公司的施工晴雨表，期间降雨量5.0毫米以上的雨天达203天，该雨天时间应予以顺延。4、2011年12月31日因双方达成补充协议需要进行单体建筑设计调整方案公示，应予以顺延30天。迟延时间计算方法应为：从股权转让合同书签订之日（2009年8月6日）至项目竣工验收之日（2013年7月16日）期间共计1439天，扣除应予以顺延时间442天（29天+180天+203天+30天=442天）和合同附件三约定的时间进度840天，实际迟延时间为157天（1439天-442天-840天=157天）。（二）、原审判决认定上诉人在2013年9月6日才通知林金棠收房，并将该日期作为计算延期交房租金损失的截止日期，没有事实依据。上诉人认为，计算延期交房租金损失的截止时间只能是商品房满足了合同约定的验收合格条件之日即竣工验收备案之日2013年7月16日。理由是:股权转让合同书第二条第2项约定的商品房在840日内经验收合格交付给甲方（林金棠）,其合同原意是指:交付商品房必须满足两个条件，一是开发时间在840天内，二是商品房达到或满足验收合格条件。该约定并不是实际交付实物（商品房）的约定，只是交付条件的约定，上诉人在2013年7月16日取得商品房竣工验收备案手续即已履行合同约定义务。（三）、原审判决认定和计算延期交付物业租金损失的期间和计算租金损失的商铺范围、面积均存在错误。如前所述，钟学民实际迟延时间为157天，应适用评估报告中2013年的月租金价值作为计算标准；同时，因双源乐湖轩XX层XX号商铺按双方协议约定不属于涉案计算延期交房租金损失的范围，本案计算延期交付物业租金损失的商铺范围只能是双源乐湖轩X层XX、XX、XX、XX、XX号商铺，故钟学民认为本案首层商铺的实际延期交房租金损失为223668.69元【（5683.2元+6982.08元+14351.52元+7678.39元+8044.05元）×157天÷30天=223668.69元】，原审判决认定的损失1869945.46元严重失实、失真，计算错误。四、本案是股权转让合同纠纷，惠州市双源房地产开发有限公司是该股权转让合同的标的公司，原审判决仅凭惠州市双源房地产开发有限公司与林金棠签订的《关于撤销土地使用权抵押登记及售楼相关事项的协议书》是股权转让合同的补充进而认定“两被告的责任是共同的，依法应当共同承担责任”,完全混淆了公司股东与公司的概念和责任，没有法律依据。惠州市双源房地产开发有限公司作为股权转让合同的标的公司，不是股权转让合同的合同当事人，根据合同相对性原则，上诉人对股权转让合同不享有任何直接的合同权利义务，原审判决认定惠州市双源房地产开发有限公司与钟学民责任共同没有事实和法律依据，完全混淆了公司股东与公司的概念和责任，其判决惠州市双源房地产开发有限公司承担连带赔偿责任没有法律依据。为此，钟学民、惠州市双源房地产开发有限公司特提出上诉，恳请二审法院依法改判。
林金棠辩称，一、被答辩人称原审判决认定的租金损失计算应当扣减补地价时间和雨天及改变规划等，缺乏事实和法律依据。被答辩人钟学民与答辩人签订《股权转让合同》从事房地产开发，在签订合同时，对需要补交地价应当认识到，对补交地价的时间和程序应当有清楚的认识。至于被答辩人钟学民说的因“第2层局部150平方米办公用房改为架空平台，局部80平方米改为物业管理用房，其余部分由会所及办公用房改为商场。”而延迟了补交地价，在惠州市人民政府联审委员会通过的规划原则下，如果为了符合《股权转让合同》、《物业分配表》的面积而改变是被答辩人的责任；如果是改变内部布局，对于框剪结构的乐湖轩来说与改变规划扯不上关系。更不能把延迟补交地价的责任推到这些没有关系的地方。不能把某单项的时间与840天割裂开来，因为840天中各项的工作均可穿插同时进行，也不能把某单项的多少天孤立起来说事。并且补交地价只会影响办理预售或者其他手续，并不会影响前期土方、基础等施工。对所谓“造成原约定的30天办理期限的变更”的说法无任何道理。被答辩人钟学民是长期生活在标的项目所在区域的具有完全民事行为能力开发商，对一年四季有晴天和雨天应该有清楚的认识。其在签订《股权转让合同》确定建设时间时，应当将雨天考虑进去。按照被答辩人的逻辑，人民法院或者仲裁机构审理每一宗涉及工期的建筑施工合同纠纷案件和每一宗一手商品房涉及交付期限的商品房买卖合同纠纷案件，均应当扣除雨天？所以，被答辩人是明白840天包括一年四季的雨天、晴天、热天和冬天。本案所涉项目是一个非常小的楼盘，双方约定的工期为840日（两年多时间），普通开发顶多四、五百天就能完成。故被答辩人提出的雨天和补地价来减轻自己违约责任的主张，依法不能成立。二、被答辩人称原审判决认定租金损失商品范围错误，其辩解明显不能成立。被答辩人开发的楼盘是一个非常小的楼盘，不是分期开发而是整体开发，不是分期验收而是整体验收。根据《股权转让合同》，应分配给答辩人处分的物业均是在同一时间竣工。答辩人是由于资金周转非常困难无力缴纳诉讼费才在本次诉讼中仅主张迟延交付商铺的损失，待答辩人资金稍微宽裕时，答辩人再另行对被答辩人迟延交付住宅房屋的损失进行诉讼。原审法院处理的延期交付物业是答辩人应当分配给答辩人由答辩人处分的物业，被答辩人奇怪的观点是一楼有损失二楼没有损失？无论是住宅还是商品，迟延交付给答辩人造成损失是客观存在的，被答辩人的上诉请求是缺乏事实和法律依据，违反诚实信用原则。三、因为当时惠州市双源房地产开发有限公司是钟学民控制下的公司，其意思表示完全取决于钟学民，两者的意思是混同，共同对上诉人承担责任是完全正确的。尽管《关于撤销土地使用权抵押登记及售楼相关事项的协议书》是上诉人与惠州市双源房地产开发有限公司签订的，但那时惠州市双源房地产开发有限公司是钟学民控制下的公司，其意思表示完全取决于钟学民，两者的意思是混同的，所以《关于撤销土地使用权抵押登记及售楼相关事项的协议书》第六条才会约定“双方同意本协议作为2009年8月6日签订的《股权转让合同》的补充”。根据一审法院判令：已查明的事实认为原、被告签订的《股权转让合同》、《关于撤销土地使用权抵押登记及售楼相关事项的协议书》是钟学民与惠州市双源房地产开发有限公司签订的，所以惠州市双源房地产开发有限公司与钟学民两者的责任是共同的，依法应共同承担责任是完全正确的。四、本案是因被答辩人迟延交付物业而引起的诉讼，因诉讼产生的费用均应当由被答辩人承担，被答辩人要求二审法院重新分配原审法院对诉讼成本费用的分配的上诉请求明显缺乏事实和法律依据。五、被答辩人不仅迟延交付及网签物业，而且还违反规划建筑建阁楼，将应分配给答辩人商铺XX号、XX号、XX号后面窗户全部遮挡，严重影响该三间门市的使用，造成答辩人损失。被答辩人利用架空平台下面的空间违反规划建筑阁楼，并出租做酒庄和作为售楼部用，堵塞了答辩人分得的XX号、XX号、XX号门市后面窗户，使XX、XX、XX号门市后面没有采光，导致答辩人XX号、XX号、XX号门市至今无法租出，造成了答辩人损失。XX号门市目前有客户在谈，也因为采光问题犹豫是否承租下来，客户说假如可以在门市后面开两扇窗的话愿意多出20元每平方的租金，答辩人无奈只能将租金每平方米降价10元希望能留住客户，如此一来造成租金每平方30元的严重损失。被答辩人利用自己建筑物业的优势条件，封闭答辩人分配物业的后窗，侵害答辩人物业的采光、通风权。被答辩人应当尽快拆除平台下面的违法建筑，还给答辩人的门市的阳光。综上，原审判决认定的租金损失计算截止时间确实错误。根据《股权转让合同》和《关于撤销土地使用权抵押登记及售楼相关事项的协议书》的约定可知，两被答辩人对答辩人所分房屋的交付不但要达到“经验收合格”而且还要“网签办证和配合销售”。被答辩人未按约定交付物业造成的损失，被答辩人应当依法承担违约责任及因诉讼产生的费用。请求人民法院依法驳回被答辩人对答辩人的全部诉讼请求。
林金棠向一审法院起诉请求：一、依法判决第一被告因延期将惠州大朗肚XX号双源乐湖轩一层XX、XX、XX、XX、XX号及二层XX号商铺共计建筑面积2376.50平方米交付原告，给原告造成的损失按照租金标准计算从2011年12月5日至被告配合原告网签商品房买卖合同之日止，具体损失以人民法院委托的评估机构出具的评估报告为准。二、依法判决第二被告对前述损失承担连带责任。三、本案案件受理费、评估费等因诉讼产生的费用由两被告承担。
一审法院认定事实：2009年08月06日，原告与第一被告签署《股权转让合同》（含三份附件），约定：由原告通过将持有的第二被告的全部股份转让给第一被告的形式，将乐湖轩房地产项目转让给了第一被告开发经营，股权转让的对价为“第一被告应在签署股权转让合同后840天内将验收合格的《股权转让合同》附件一所列的物业（含首层及第二层商铺）交付给原告使用”；房屋的交付时间为签订合同之日起840日（即2011年11月04日），合同签订后办理补地价手续为30天。并在《股权转让合同》的第六条第六款中约定其他违约行为造成对方损失的，违约方应赔偿对方因此造成的损失。在庭审过程中，双方对造成的损失以租金为计算标准表示无异议。2011年06月09日，原告与第二被告签订一份《关于撤销土地使用权抵押登记及售楼相关事项的协议书》作为对《股权转让合同》的补充，该协议书约定：乐湖轩项目办好预售证的15日内，第二被告必须与原告或原告指定的单位或个人签订“商品房买卖合同”，并办理网签手续，将《股权转让合同》中确定分配给原告的首层1-8号商铺共928.16平方米房地产物业通过签订合同确定并固定给原告或原告指定的单位或个人所有，30%购房首期款由第二被告在签订合同时付到原告账户，再由原告付到合同约定的第二被告预收款专用账户。该协议书签订后，原、被告双方在履行中发生纠纷，因此，原、被告双方相互提起民事诉讼【（2011）惠城法民一初字第2578号、（2011）惠城法民一初字第2878号】，该两案的判决书已经生效。另查明，第二被告向惠州住房和城乡规划建设局提交《调整单位建筑设计方案的申请》时间是2009年12月，经过一系列行政审批手续，第二被告与惠州国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》时间是2010年06月28日，至此，才完成补交地价手续，从2009年12月01日至2010年06月28日，办理补交地价手续耗时210天，超出《股权转让合同》中约定办理地价手续时间180天（210天-30天）。涉案物业办理商品房预售许可证的时间是2011年12月12日，竣工验收合格的时间是2013年07月16日。2013年08月23日，第二被告通过公证的方式向原告签订《股权转让合同》时所填写的地址，邮寄一份《关于尽快办理双源乐湖轩物业移交确认手续的函》，告知原告收函后三日内到双源公司办理相关物业移交确认手续，逾期视为钟学民已按《股权转让合同》约定履行物业移交手续。经一审法院询问，原告称未收到该函件，而被告无法提交该公证邮件的签收送达记录，但被告提交一份已发生法律效力的（2015）惠中法民一终字第1599号《民事判决书》，该判决审理查明“林金棠另案起诉钟学民、惠州市双源房地产开发有限公司关于房屋、车位确权及办理相关手续的（2014）惠城法民一初字第2707号案件，也证明了林金棠已经得知涉案的房屋具备交付条件且主张交付”。第一被告提交一份《惠州气象台天气证明》，内容为2010年01月至2014年01月期间惠城区日降雨量情况，根据该证据显示，原、被告签订《股权转让合同》之日（2009年08月06日）起840天（即2011年11月14日）这一时间段内，惠城区出现大雨以上天气共计60天。再查明，2011年12月16日，原告出具一份《委托书》给被告，内容为：本人在双源乐湖轩所分得物业中，一楼除1号门室外的整层物业的产权（包括扶手电梯间）、二楼除物业管理用房外的整层物业的产权均需办到惠州金华机械工程公司名下，XX楼的XX、XX号房的产权办到本人指定的个人名下，其余物业委托林某某对外销售。因原、被告双方对上述物业的房屋价款至今未能协商一致意见,被告无法单方确定上述物业30%首期款的具体数额，导致被告没有与惠州金华机械公司签订《商品房买卖合同》，也没有办理网签手续。原告已将买家名单交给被告，但被告不配合办理网签，以致原告的物业无法进行销售。原告委托叶丽娟在其分得物业中管理用房，在惠州市中级人民法院作出(2015)惠中法民一终字第829号《民事判决书》生效后，将第二层中650m2的商铺以每月13000元的租金出租、首层103号商铺以每月12160元的租金出租，以及首层105号商铺以每月13260元的租金出租。又查明，原告向一审法院提交一份《评估申请书》，申请：委托评估机构对原告所分得物业从2011年12月05日起至2015年05月04日止这一期间的租金损失进行评估。经一审法院委托，惠州德信资产评估事务所作出《惠州大朗肚16号双源乐湖轩6间商铺市场租金价值评估报告》,结论为：双源乐湖轩X层XX号房建筑面积118.40m2,2011年月租金46元/月/m2、2012年月租金47元/月/m2、2013年月租金48元/月/m2、2014年月租金49元/月/m2、2015年月租金50元/月/m2;双源乐湖轩X层XX号房建筑面积145.46m2,2011年月租金46元/月/m2、2012年月租金47元/月/m2、2013年月租金48元/月/m2、2014年月租金49元/月/m2、2015年月租金50元/月/m2;双源乐湖轩X层XX号房建筑面积298.99m2,2011年月租金46元/月/m2、2012年月租金47元/月/m2、2013年月租金48元/月/m2、2014年月租金49元/月/m2、2015年月租金50元/月/m2;双源乐湖轩XX层XX号房建筑面积163.37m2,2011年月租金45.10元/月/m2、2012年月租金46元/月/m2、2013年月租金47元/月/m2、2014年月租金48元/月/m2、2015年月租金49元/月/m2;双源乐湖轩XX层XX号房建筑面积171.15m2，2011年月租金45.10元/月/m2、2012年月租金46元/月/m2、2013年月租金47元/月/m2、2014年月租金48元/月/m2、2015年月租金49元/月/m2;双源乐湖轩XX层XX号房建筑面积I479.13m2,2011年月租金25.8元/月/m2、2012年月租金26.3元/月/m2、2013年月租金26.9元/月/m2、2014年月租金27.4元/月/m2、2015年月租金28元/月/m2。根据上述鉴定报告可计算出：2012年，双源乐湖轩XX层XX号房每月可得租金5564.8元、双源乐湖轩XX层XX号房每月可得租金6836.62元、双源乐湖轩XX层XX号房每月可得租金14052.53元、双源乐湖轩XX层XX号房每月可得租金7515.02元、双源乐湖轩XX层XX号房每月可得租金7872.9元、双源乐湖轩X层XX号房每月可得租金38901.12元；2013年，双源乐湖轩XX层XX号房每月可得租金5683.2元、双源乐湖轩XX层XX号房每月可得租金6982.08元、双源乐湖轩XX层XX号房每月可得租金14351.52元、双源乐湖轩XX层XX号房每月可得租金7678.39元、双源乐湖轩XX层XX号房每月可得租金8044.05元、双源乐湖轩XX层XX号房每月可得租金39788.6元。对该鉴定，原、被告均予以认可，原告同意不再申请鉴定损失。一审法院认为，原、被告签订的《股权转让合同》、《关于撤销土地使用权抵押登记及售楼相关事项的协议书》是经双方当事人协商一致所订立的，代表双方当事人的真实意思表示,其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效合同，应受法律保护。原告与第一被告在《股权转让合同》中约定：由原告通过将持有的第二被告的全部股份转让给第一被告的形式，将乐湖轩房地产项目转让给了第一被告开发经营股权转让的对价为“第一被告应在签署股权转让合同后的840天内将验收合格的《股权转合同》附件一所列的物业（含首层及第二层商铺）交付给原告使用”。虽然合同约定了验收时间为840天（内含办理补地价手续30天）,但实际上被告办理补交地价手续耗时210天，超出《股权转让合同》中约定办理地价手续时间180天(210天-30天）；且从原、被告签订《股权转让合同》之日(即2009年8月6日）起840天（即2011年11月04日）这一时间段内，惠城区出现大雨以上天气共计60天，以上两个因素均在双方签约时所考虑的范围内，故被告交付物业给原告的时间应当依照协议约定为2011年11月04日。同时，被告对延期交付物业给原告造成的损失以租金标准计算，原、被告在庭审时认可，并无异议。另，根据广东省惠州市中级人民法院作出的（2016）粤13民终3030号《民事判决书》，该判决书认定2013年09月06日视为钟学民已按《股权转让合同》约定履行物业移交手续，故租金损失的截止时间应计算至2013年09月06日止。根据鉴定的租金计算为：根据惠州德信资产评估事务所作出《惠州大朗肚XX号双源乐湖轩6间商铺市场租金价值评估报告》可计算出原告对惠州大朗肚XX号双源乐湖轩首层XX、XX、XX、XX、X号及二层01号商铺在2011年每月可得租金共79139.51元[（118.40m2×46元/月/m2）+（145.46m2×46元/月/m2）+（298.99m2×46元/月/m2）+（163.37m2×45.1元/月/m2）+（171.15m2×45.1元/月/m2）+（1479.13m2×25.8元/月/m2）]，2012年每月可得租金共80742.99元[（118.40m2×47元/月/m2）+（145.46m2×47元/月/m2）+（298.99m2×47元/月/m2）+（163.37m2×46元/月/m2）+（171.15m2×46元/月/m2）+（1479.13m2×26.3元/月/m2）]，2013年每月可得租金共82527.84元[（118.40m2×48元/月/m2）+（145.46m2×48元/月/m2）+（298.99m2×48元/月/m2）+（163.37m2×47元/月/m2）+（171.15m2×47元/月/m2）+（1479.13m2×26.9元/月/m2）]，截止至2013年09月06日，原告产生的损失为1869945.46元。原告与第二被告签订的《关于撤销土地使用权抵押登记及售楼相关事项的协议书》约定了“乐湖轩项目办好预售证的15日内，第二被告必须与原告或原告指定的单位或个人签订《商品房买卖合同》，并办理网签手续，将《股权转让合同》中确定分配给原告的首层1-8号商铺共928.16平方米房地产物业通过签订合同确定并固定给原告或原告指定的单位或个人所有，30%购房首期款由第二被告在签订合同时付到原告账户，再由原告付到合同约定的第二被告预售款专用账户。”上述协议书系原告与第二被告之间的约定，该协议书明确第二被告应配合原告进行网签、登记的合同义务，而《关于撤销土地使用权抵押登记及售楼相关事项的协议书》是作为《股权转让合同》的补充，故两被告的责任是共同的，依法应当共同承担责任。关于原告提出被告没有及时配合网签过户问题，实际是执行另一案判决，另一案（案号：（2014）惠城法民一初字第2707号及（2015）惠中法民一终字第829号）的判决已明确了双方的权利义务，原告也向法院申请执行，应在该执行案中解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：一、第一被告在本判决生效之日起30日内向原告支付因迟延交付物业惠州大朗肚16号双源乐湖轩首层02、03、04、05、06号及二层01号商铺共计建筑面积2376.50m2给原告造成的损失1869945.46元；二、第二被告对原告的上述损失承担连带赔偿责任；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39505元（原告已预交），由原告林金棠负担20747元，由被告钟学民和被告惠州市双源房地产开发有限公司负担18758元；鉴定费15300元，由被告钟学民和被告惠州市双源房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，林金棠围绕上诉请求依法提交了三组照片，证明应分配给林金棠的物业因钟学民及惠州市双源房地产开发有限公司改变规划，遮挡02、07、08号窗户的照片，严重影响这三家商铺的使用。致使林金棠应分得的商铺价值减损，不符合建设规划。本院组织当事人进行了证据交换和质证。钟学民及惠州市双源房地产开发有限公司发表如下质证意见：首先，林金棠提交的该三组照片在本案中是不属于二审的新证据，我方对其证据不予质证；其次，对于照片所反映的内容，并不存在改变规划问题，林金棠的主张没有依据，也与本案迟延交付物业的损失没有因果关系。本院经审理查明，一审查明事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案系股权转让纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：（一）、涉案应交付的物业范围；（二）、物业交付的具体时间如何确定？（三）、迟延交付造成的损失是多少？（四）、钟学民与惠州市双源房地产开发有限公司是否应共同承担损失？
关于涉案应交付的物业范围问题，涉案林金棠与钟学民于2009年08月06日签署的《股权转让合同》（含三份附件）中附件二《物业分成方案》中已明确约定第二层除物业管理用房外整层，面积1343㎡属于钟学民应当交付于林金棠的物业。虽钟学民、惠州市双源房地产开发有限公司提出，林金棠于2011年06月09日与惠州市双源房地产开发有限公司签订的《关于撤销土地使用权抵押登记及售楼相关事项的协议书》中仅将《股权转让合同》中确定分配给林金棠的首层1-8号商铺共928.16平方米房地产物业通过签订合同确定并固定给林金棠或林金棠指定的单位或个人所有，并未提及第二层商铺，但《关于撤销土地使用权抵押登记及售楼相关事项的协议书》是作为《股权转让合同》的补充，未变更《股权转让合同》中关于物业分成的部分，因此，涉案应交付的物业范围应当按照《股权转让合同》约定确定，二楼商铺属于涉案应交付的物业。
关于涉案物业交付的具体时间，一审法院已详作论述及分析，说理充分，责任认定并无不当，本院予以认可。至于钟学民、惠州市双源房地产开发有限公司提出的关于物业交付时间应当扣减补地价、雨天、改变规划时间的主张，因涉案证据无法证明上述因素存在直接导致涉案物业交付延迟的情形，且《股权转让合同书》及其附件三《项目开发时间表》中亦未明确约定或应当可以预见上述因素出现时，物业交付延迟不属于约定的违约情形，故上述主张于法无据，本院不予认可。林金棠于二审期间向本院提交的三组照片，无法直接反映物业规划已做调整，且直接影响交付，本院不予认可。
关于涉案迟延交付造成的损失问题，因林金棠与钟学民、惠州市双源房地产开发有限公司对迟延交付以租金标准计算无异议，本院不作调整，至于是否应当将租金利息计算至损失中，应当结合林金棠的实际损失计算，但其未能提供足够的证据证明损失的数额，亦未能提供新证据推翻一审鉴定结果，故对其关于租金利息损失的此项主张，本院不予支持。
关于惠州市双源房地产开发有限公司是否应对损失的承担负担连带赔偿责任的问题，因其作为《关于撤销土地使用权抵押登记及售楼相关事项的协议书》的合同主体之一，应当与钟学民承担全面履行合同义务的责任，因此，一审判决其对涉案损失承担连带赔偿责任正确，本院予以维持。
综上所述，林金棠、钟学民、惠州市双源房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费58263元，其中38505元，由林金棠负担，剩余18758元，由钟学民、惠州市双源房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳淑敏
审 判 员 沈 巍
审 判 员 刘艳妹
二〇一七年十一月十日
法官助理 王 蔚
书 记 员 徐静华