江苏省泰兴市人民法院
民 事 判 决 书
(2015)泰河民初字第0811号
原告（反诉被告）泰兴市港华燃气发展有限公司，住所地泰兴市黄桥镇诸马村新3**省道北侧。
法定代表人王彪，执行董事。
委托代理人（特别授权）王建良、徐睿，江苏星月城律师事务所律师。
被告（反诉原告）江苏中燃港大清洁能源有限公司，住所地南京市浦口区大桥北路1号华侨广场17楼。
法定代表人马金龙，董事长。
委托代理人（特别授权）陈诚、吴娟娟，公司员工。
原告泰兴市港华燃气发展有限公司(以下简称泰兴港华公司)诉被告江苏中燃港大清洁能源有限公司（以下简称江苏中燃公司）、被告江苏中燃公司反诉原告泰兴市港华公司土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人王建良、徐睿到庭参加诉讼、被告诉讼代理人陈诚、吴娟娟前四次到庭参加诉讼、第五次经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年8月12日，原、被告签订《土地使用权租赁合同》一份，约定原告将位于泰兴市黄桥镇诸马村新3**省道北侧4000平方米国有出让土地使用权出租给被告，用于天燃气汽车加气站建设，年租金480000元。合同签订后，原告投入大量的人力物力，积极配合被告办理相关手续，履行了合同约定义务。但被告怠于履行合同义务，故意拖延时间，不按约定给付租金，给原告造成重大的经济损失。2015年8月14日，被告致函原告，要求解除土地租赁合同，原告没有同意。被告要求解除合同没有任何事实和法律依据，应当继续履行合同，赔偿原告的经济损失。故请求判令被告继续履行合同、给付到期的第一年租金480000元、按合同约定支付违约金960000元、返还签订租赁合同前垫付的设计费120000元，承担本案诉讼费。
被告辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。依据双方签订的《土地使用权租赁合同》第二条第一款、第五条第一款和第二款的约定，原告办理完由被告在原告提供的土地建设加气站的各项审批手续（含加气站项目立项、规划许可证、施工许可证等）并进场施工之日起计算租期。合同签订后，原告未履行义务，而被告积极履行义务，先后于2014年11月6日、2015年2月10日与第三方签订了建设工程勘察合同、工程施工合同、并支付了合同全部款项415945元。原告诉称被告怠于履行合同义务、拖延支付租金与事实不符，依据合同第五条第二款的约定，至被告取得加气站的各项审批手续并进场施工之日起15日内支付第一年租金。2015年8月5日，被告基于原告违约向原告发出了解除合同通知书，原告已经收到，双方签订合同的目的已不能实现，请求法院依法确认合同解除。
反诉原告诉称事实同本诉答辩。另认为，截止起诉之日未取得任何审批手续的责任在反诉被告的违约行为所致，给反诉原告造成了重大经济损失，故要求判令反诉被告支付违约金960000元、赔偿经济损失415945元，承担全部诉讼费。
反诉被告辩称，2015年7月3日，反诉原告给反诉被告来函明确表示不同意解除合同，并表示有诚意尽快向反诉被告支付土地租金。同年7月13日再次给反诉被告发函确认，愿自2015年7月20日开始起算租金。反诉原告主张的损失与反诉被告无关，其应向反诉被告支付违约金。故请求驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明，2013年上半年，原告港华公司（甲方）与被告江苏中燃公司（乙方）口头约定，由甲方向有权部门申请国有出让土地，建设黄桥天燃气汽车加气站工程，后由甲方出租给乙方经营。甲方于2013年6月29日与南京市燃气工程设计院有限公司签订建设工程设计合同对加气站工程进行设计，同年11月6日支付工程设计费120000元；于2013年8月28日取得泰兴市黄桥镇经济发展和改革局黄政经发[2013]046号关于核准泰兴市港华燃气发展有限公司汽车加气站项目的通知批文；于2014年6月18日取得规划部门的用地红线图；于6月24日取得建设用地规划许可证；于同年7月7日取得泰兴市国土资源局国用（2014）第4214号、第4216号出让土地使用权证书，依法取得泰兴市黄桥镇诸马村新3**省道北侧4000平方米国有出让土地使用权。双方对上述文件证明的事实无异议，但乙方否认双方自2013年始口头商谈租赁土地建设加气站事宜。由于双方对上述文件证明的事实无异议，且双方签订的《土地使用权租赁合同》（以下简称租赁合同）第十条明确合同及其附件构成双方全部合同，并取代双方以前就相关事项达成的全部口头或书面的协议等，确认了双方签订书面土地租赁合同前存在口头协商的相关事实。故本院对上述事实予以确认。
2014年8月12日，甲、乙双方基于甲方取得的相应面积的国有土地使用权和前期行政审批手续签订租赁合同，合同第一条约定：土地使用权租赁范围，甲方已于2014年6月6日依法以出让方式取得位于黄桥镇××省道北侧面积为4000平方米地块的土地使用权，规划用途为加气站用地，甲方保证对该租赁土地合法出租，所涉相关前置审批程序均已完成；第二条约定：土地使用权租赁期限为20年，自甲方办理完由乙方在甲方提供的土地建设加气站的各项审批手续（含加气站项目立项、规划许可证、施工许可证等）并进场施工之日起计算；第五条约定：租金及税费，自甲方办理完由乙方在甲方提供的土地建设加气站的各项审批手续并进场施工之日起计算，乙方按照合同应向甲方每年支付总额为48万元人民币的租金，租金支付自乙方取得在甲方提供的土地建设加气站的各项审批手续并进场施工之日起15日内支付第一年的租金，次年的租金在本年租赁期截止日前30天内支付；甲方负责缴纳与租赁土地有关的土地税、费及其他法定的费用，土地使用税由使用者缴纳；第六条进一步明确双方的权利义务，甲方依据合同约定向乙方收取租金，及时完整地向乙方提供租赁土地的土地使用权，支持乙方在获得必需的法定批准后，在承租的土地上新建、扩建、改建永久性或临时性建筑物、构筑物，在合同有效期内未经乙方书面同意不得提前终止合同或部分全部收回土地使用权，需配合乙方办理建设加气站的相关手续，办理手续的相关费用由乙方承担。甲方需配合乙方办理建设加气站的相关手续，办理手续涉及的相关费用由乙方承担。乙方依据合同约定使用土地，有权要求甲方给予必要的协助，包括水电等设施的供应，乙方须向甲方及时按合同支付租金等；第八条约定了违约责任，如违约按年租金2倍支付违约金等事宜；合同还约定了其他相关事项。上述事实双方无争议，本院予以确认。
双方签订租赁合同后，甲方按约将租赁土地交乙方行使权利，乙方按土地用途组织人员进场施工。2014年10月15日，乙方与第三方签订《建设工程勘察合同》，对加气站项目进行勘察，支付勘察费38000元。2015年2月10日，乙方与第三方签订《工程施工合同》，对加气站进行三通一平等，支付费用377945元，合计支付费用415945元。上述事实双方无争议，本院予以确认。
2015年5月19日，甲方根据乙方的要求向乙方开出第一年度土地租金正式票据要求乙方给付第一年的土地租金，乙方未能及时支付。6月29日，甲方委托顾问单位江苏星月城律师事务所致函乙方，敦促乙方积极履行合同，否则将采取法律手段依法追究乙方的违约责任，包括解除合同收回出租土地。
6月30日，乙方回函甲方，称由于土地政策原因，该加气站后续的建设手续和经营手续（包括但不限于燃气经营许可证、气瓶充装许可证）均无法以我司的名义办理，将导致我司无法合法地开展经营活动。因此，我司积极与泰兴港华进行友好协商，改变合作的方式，该加气站建成后，将土地和加气站设备设施发包给有经营资质的泰兴中燃燃气发展有限公司（以下简称泰兴中燃）经营。由泰兴中燃自第二年起每年支付４８万元给泰兴港华，泰兴港华也表示可以接受此种方式，目前正在就签订该合同友好协商，我司将在三方合同签订之日起两周内支付第一年的48万元给泰兴港华。
7月2日，甲方根据乙方6月30日回复，再次致函乙方，认为甲方同意以2015年５月19日作为租赁起始已属极大让步。如在接函后三日内不以书面方式2015年５月19日为租金起算期限，则解除双方2014年８月12日签订的土地使用权租赁合同。
7月3日，乙方复函称泰兴港华单方面认为应自2015年５月19日开始计算租金支付日期，属于对原合同的重大变更。双方未达成一致意见前，应遵守原合同的约定，不同意解除合同。并坚持按照租赁合同约定履行义务。
7月13日，乙方再次致函甲方，内容为：双方2014年８月12日签订的土地使用权租赁合同，约定的租金支付时间节点为取得施工许可证之日起，并未约定具体的租金支付日期。签订合同后我方一直在努力推进该项目落地，现双方友好协商签订补充协议明确自2015年7月20日开始起算租金，自新的协议签订两周内支付第一年费用。
8月5日，乙方向甲方发出告知函，称由于土地政策原因，该加气站的建设手续和经营手续始终无法以我司的名义办理，将导致我司无法合法地开展建设及后续经营活动。我司希望双方达成协议终止，及时止损。
8月7日，甲方函复乙方，如果贵司想继续履行合同，应及时足额支付租金；如想终止双方协议，应赔偿损失300万元，并要求乙方24小时内明确答复。
8月14日，乙方向甲方发出《关于解除土地租赁合同的通知书》，认为合同签订已满12个月，贵公司仍未办理取得以我司为建设单位的立项核准文件、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，贵公司已办理的立项核准文件、建设用地规划许可证中登记的建设单位、用地单位均为贵公司，而不是以我公司为建设单位来建设、经营加所站。现通知贵公司：自本通知书送达甲方之日起，解除贵公司与我公司签订的土地使用权租赁合同。
8月18日，甲方回函不同意解除合同，要求继续履行双方合同。
2015年9月7日，甲方持本诉请求来院要求处理，后乙方持反诉请求提起反诉。
上述事实，有甲方提供的双方往来函件（甲方使用传真、乙方使用电子邮件往来）、2015年5月19日租金发票，乙方提供的2015年6月30日给原告的回函打印件及双方的陈述在案佐证，足以确认。
审理中，双方对天燃气汽车站建设后续有关批准手续申请主体存在争议。甲方认为，加气站前期相关审批手续申请主体是甲方，且已完成，按照租赁合同约定后续相关审批手续的申请主体应该是乙方；乙方认为，按照租赁合同第二条第1条、第五条第1条、第2条的约定，租赁合同签订后的相关审批手续的申请主体为甲方。本院根据租赁合同约定，依据合同履行中双方的往来函件，江苏中燃公司对泰兴港华公司多次提出的甲方配合乙方申请办理加气站的后期审批手续无异议，并在给泰兴港华公司的回函中也明确认可的事实，结合双方企业的专业特长和签订租赁合同的目的，租赁合同签订后加气站的各项批文应由江苏中燃公司向有权部门申请核准，泰兴港华公司予以配合。理由：租赁合同第一条第2条明确约定，一是甲方所涉相关前置审批程序均已经完成，二是第二条第1条、第五条第1条，虽然明确自甲方办理完由乙方在甲方提供的土地建设加气站的各项审批手续（含加气站项目立项、规划许可证、施工许可证等）并进场施工之日起计算租赁期和租赁费，但并不能超越该合同第六条约定的双方的权利义务第9条的具体约定：甲方需配合乙方办理建设加气站的相关手续，办理手续的相关费用由乙方负担。前者是对双方权利义务概括性的约定，包括了甲方已办理的审批手续，后者则是具体的约定，明确了各自的权利和义务，在前后约定发生冲突时，应当按照租赁合同约定的各自的具体的权利义务履行。事实上，在租赁合同履行过程中，甲方2015年6月29日的律师函中提到特委派三人工作小组配合贵司办理相关手续、7月2日的函中提及加气站的主体为乙方、8月7日回函：积极配合乙方办理各项手续等，乙方均未提出异议，2015年6月30日乙方给甲方的回函也予以了认可：。目前，南京港华设计院在为该加气站进行设计变更，待蓝图出具后，我司即可开展招投标，并进一步办理施工许可证。一系列事实足以证明，双方租赁合同签订后申请建设天燃气汽车加气站各项审批手续的主体为江苏中燃公司。故本院确认双方签订租赁合同前天燃气汽车加气站用地立项、规划许可等申请行政部门批准的主体为泰兴港华公司，后天燃气汽车加气站建设、经营许可等各项批准手续的申请主体为江苏中燃公司，泰兴港华公司配合江苏中燃公司申办相关手续。
关于租期起算和第一年租金支付时间问题。根据租赁合同约定及后来双方函件往来的确认，可以认定双方已一致同意租期起算时间应为2015年7月20日。审理中，甲方认为，租期的起算和第一年的租金支付时间应为2015年5月19日乙方接受甲方开出的第一年租金票据时起算并支付；乙方认为，合同约定的租金支付时间节点为取得施工许可证等审批手续并进场施工之日起算，并未约定具体的租金支付日期，且按照2015年7月13日确认函支付租金还须签订新的协议，故支付租金的条件尚不成熟。租赁合同第二条租赁期限约定，租期自办理完各项审批手续及进场施工起算，该款项是双方设定租期起算原则性的条款，并不是具体的落实事项。而且，乙方在占有承租土地后已对场地实施三通一平、打桩等施工。合同履行中，双方根据加气站建设进展情况通过传真和电子邮件协商签订的补充协议，明确自2015年7月13日新的协议签订两周内支付第一年费用，并自7月20日起算租金应为租赁合同的组成部分。2015年7月13日乙方给甲方的确认函明确“现双方友好协商签订补充协议明确自2015年7月20日开始起算租金，自新的协议签订两周内支付第一年费用。”该补充协议，虽然是通过电子邮件进行，但与租赁合同第七条第1条的约定对合同的变更和终止须书面形式并不矛盾，是对租赁合同的补充，且不违反我国有关法律规定。乙方在确认函发出两周后不但没有按约支付租金，反而提出解除租赁合同，乙方在甲方要求解除租赁合同赔偿损失时，却要求继续履行合同，在确认支付租金后又要求与甲方解除合同，出尔反尔，与情与约与法不符。因此，按照租赁合同第二条的第1条及2015年7月13日乙方的确认，乙方应当按约定向甲方支付第一年的租金。故本院对乙方于2015年7月13日向甲方确认的自2015年7月20日开始起算租金，自新的协议签订两周内支付第一年费用的补充协议，依法予以确认效力。
关于已办理的土地立项核准文件、建设用地规划许可证等主体为甲方公司，与租赁合同约定的若因租赁土地不符合政府主管部门建设天燃气汽车加气站的标准要求的关系。审理中，甲方认为，不能办理天燃气汽车加气站后续手续的原因，是乙方根据市场行情发生变化，国际油价下跌，经营汽车加气站无利可图的现状，不愿意继续履行合同,故意拖延时间。乙方认为，时至今日，导致不能办理加气站的原因是甲方提供的土地不符合政府建设汽车加气站的标准要求，使甲方不能以乙方的名义申办加气站的相关许可手续，乙方无法生产经营；而且,按照租赁合同约定，乙方有权解除合同,且无需承担责任。租赁合同第六条第（二）项明确若因租赁土地不符合政府主管部门建设加气站的标准要求……，与能否以哪一方的名义申办天燃气汽车加气站不属于同一解除合同的事由，前者是指土地选址等是否符合建设天燃气汽车加气站的标准和要求，是甲乙双方在签订租赁合同前反复研究确认的，后者是指能否以合同主体一方的名义申请批准的问题。审理中，本院依职权对有关行政审批部门进行了调查，查明不存在乙方认为的以其名义申办天燃气汽车加气站因土地政策原因不能申报核准事宜，原土地使用权人有权获得土地收益，承租人在不改变原土地用途、规划的情况下无须重新办理土地核准登记。而且双方也认可，能否以乙方的名义申办天燃气汽车加气站的后续相关许可手续，法律没有禁止性的规定。故本院确认租赁合同履行至2015年年初以来，乙方消极履行租赁合同，怠于向有权部门申请办理天燃气汽车加气站后续相关批准手续。
审理中，本诉原告申请本院对本诉被告相应的银行存款或财产予以保全，本院依法对本诉被告240万元银行存款裁定予以冻结；
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本诉原、被告双方于2014年8月12日签订的土地租赁合同，是在双方经过1年多考察、酝酿、由原告取得天燃气汽车加气站项目立项、规划红线图、土地使用权证等基础上协商一致的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，也没有损害国家、集体、第三人的利益，真实、合法、有效。依法成立的土地租赁合同对双方均有约束力，双方应当按照租赁合同及后来的约定全面履行义务，被告应当按照2015年7月13日的承诺自同年7月20日起算向原告支付第一年的土地租金。合同签订后，原告按约将租赁土地交被告施工，被告自2015年年初以来鉴于市场行情发生变化等因素怠于继续履行租赁合同及后来补充约定的义务，迟迟不按租赁合同约定向有权部门申办天燃气汽车加气站后续许可手续，依法应承担相应的违约责任。根据租赁合同约定，原告具有配合义务，协助被告申办相关许可手续，依法也应承担一定的违约责任。故本院酌情确定被告承担违约金768000元（按2年租金的80%计算）。由于被告用电子邮件向原告发出解除合同通知，原告未在法定期限内请求人民法院确认被告解除合同通知的效力，被告也已实际中止合同履行，故双方继续履行合同已没有必要，双方签订的土地租赁合同依法应当解除。原告另要求被告支付设计费120000元，因该费用发生在双方签订租赁合同前，且合同中未约定由被告负担，故本院不予支持。审理中，被告提起反诉，要求解除租赁合同，由反诉被告赔偿其相应的损失，并按租赁合同约定双倍年租金支付违约金。被告的反诉其实质是对本诉的抗辩，所主张的损失亦为履行租赁合同必须的投入，且其擅自中止合同履行，并提出解除合同，系严重违约，因此而产生的损失，要求原告承担，依法无据于法无据，故本院对被告的反诉请求依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释〈二〉》第二十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第(八)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除本诉原告泰兴市港华燃气发展有限公司与本诉被告江苏中燃港大清洁能源有限公司于2014年8月12日签订的《土地使用权租赁合同》；
二、本诉被告江苏中燃港大清洁能源有限公司于本判决生效之日起十五日内支付本诉原告泰兴市港华燃气发展有限公司土地租金480000元，承担违约金768000元，合计1248000元；
三、驳回本诉原告和本诉被告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费25656元、保全费5000元，反诉案件受理费17185元，合计47841元，由本诉原告泰兴港华公司负担7841元、被告江苏中燃公司负担40000元（本诉案件受理费及保全费，由本诉原告预缴，反诉案件受理费由反诉原告预缴，由本诉被告于履行上述义务时一并加付给本诉原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本1份及副本2份，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。
审 判 长 蒋国安
审 判 员 杨鑫森
人民陪审员 叶芳六
二〇一六年五月六日
书 记 员 朱静云