四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川05民终981号
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：胡运舒，女，汉族，1969年6月24日出生，住泸州市江阳区。
委托诉讼代理人：张文樑，四川五月花律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：任建春，男，汉族，1976年9月5日出生，住泸州市江阳区。
委托诉讼代理人：谢世才、何宇阳，四川恒智达律师事务所律师。
上诉人胡运舒因与被上诉人任建春房屋租赁合同纠纷一案，不服泸州市龙马潭区人民法院（2017）川0504民初15号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2017年10月19日组织双方当事人进行了听证。上诉人胡运舒及其委托诉讼代理人张文樑，被上诉人任建春及其委托诉讼代理人何宇阳到庭参加听证。本案现已审理终结。
上诉人胡运舒上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：上诉人租赁被上诉人的门市，按约支付了前6个月的租金。2016年6
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7月，由于门口不能停车导致经营困难，双方多次就降低租金进行协商未果，7月21日，被上诉人强行将门市锁上，被上诉人违约，导致上诉人不能经营，并非上诉人自己不经营，被上诉人理应赔偿上诉人的损失。被上诉人强行锁门的事实，李发勋、陈孝容、陈某三人出庭作证证明。
被上诉人任建春辩称：合同签订后，上诉人至今未依约支付房租，已严重违反了双方合同的约定。上诉人并无证据证明被上诉人锁门。一审判决正确。
原告任建春向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2、被告支付原告租金自2016年6月20日起至合同解除之日止；3、被告支付水电气物管费20300元；4、被告支付违约金60000元；5、要求被告腾空并搬离所租赁房屋。
被告胡运舒反诉请求：赔偿营业损失15万元；继续履行合同；并承担反诉费用。
原审法院认定：2015年12月中旬，经原告许可，被告胡运舒与案外人陈彬（原承租人）签订《房屋转租合同》，陈彬将自己租用的龙马潭区杜家街101号4、5、6、7、8、9号门市转让与被告胡运舒。同时，被告与原告签订《房屋租赁协议》，协议约定甲方（原告）自愿将享有产权的杜家街101号4、5、6、7、8、9号门市、面积470.3平方米出租给乙方（被告），租期3年，从2016年6月20日起至2019年6月19日止，租金标准为每平方米50元/月，第二年每平方米53元/月，第三年每平方米56元/月（合同同时注明2016年3月20日至2016年6月19日房租为每平方米31元/月）。支付方式为每半年支付一次，并提前10天支付。如需转让，一次性给房东五万元转让费。租赁房屋的装饰、装修及其费用由乙方承担，租赁期间的水、电费用及物业管理费用均由乙方自行承担。租赁期间，如乙方确需退房，必须提前3个月书面通知甲方并经甲方书面同意后可解除合同，但乙方不得向甲方提出对租赁房屋装饰、装修的补偿要求。乙方逾期支付租金的，每日按照所欠租金总额的1%向甲方支付违约金。逾期达30日以上，甲方有权解除合同。该《房屋租赁协议》的签订时间写为2016年6月20日。
被告从陈彬处接收房屋后，即对所租赁房屋进行了装修，并取名葛根坊餐厅进行营业，支付房租至2016年6月19日。之后被告就租金标准多次与原告协商未果，原告多次催收租金，被告未支付。2016年7月20日晚，原告又到被告经营的餐厅催收租金，被告仍未给付。次日，被告员工上班发现餐厅门被锁。被告随即遣散员工，未再继续开门经营至今。期间，双方曾协商解决未果。原告故诉至法院。
原审法院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，也不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。在合同签订的日期之前，被告已实际接收了所租赁房屋，并按照合同约定的租金标准支付了截止2016年6月19日的房租。之后。被告未再支付租金。被告虽要求双方就租金进行协商，但并未达成新的一致意见，对此，被告应当按照《房屋租赁合同》的约定支付租金。被告未按约定支付租金的违约行为致使不能实现合同目的，原告要求与其解除合同有事实依据和法律依据，法院予以支持。被告同时主张是原告在催收租金未果的情况下，擅自把被告所租赁的房屋上锁致使其不能开门营业，但被告在庭审中提交的证据仅有证人陈某的证言证明原告承认是自己锁的门，同时所有证人均认可未亲自看到原告锁门，故对被告主张是原告擅自锁门的事实不能认定。
原审法院同时认为，杜家街101号4、5、6、7、8、9号门市是被告承租的房屋，在其租赁期间，享有租赁房屋的合法使用权利，但被告在庭审中并未提交证据证明自己行使了该权利。被告反诉要求原告赔偿损失没有依据，法院不予支持。双方约定的每日按照所欠租金总额的1%计算违约金，明显过高，法院调整为从欠付租金之日起按照中国人民银行同期贷款基准利率以应支付租金金额为基数计算至付清款之日止。原告主张的水、电、气费及物管费，原告至庭审并未实际支付承担，可在实际支付后另案主张。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第（一）款、第九十四条第（四）项、第九十七条之、第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决：一、解除本诉原告任建春与本诉被告胡运舒签订的《房屋租赁合同》。二、本诉被告胡运舒于判决生效之日起十五日内搬离所承租的泸州市龙马潭区杜家街101号楼4、5、6、7、8、9号门市。三、本诉被告胡运舒按照《房屋租赁合同》约定的标准（第一年每平方米50元/月、第二年每平方米53元/月……）于判决生效之日起十日内支付本诉原告任建春2016年6月20日起至交还房屋之日止的租金。四、本诉被告胡运舒于判决生效之日起十日内支付本诉原告违约金，违约金从本诉被告欠付租金之日起按照中国人民银行同期贷款基准利率以应支付租金金额为基数计算至付清款之日止。五、驳回本诉原告任建春的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告胡运舒的反诉请求。
本院经审理查明:2016年7月20日晚，被上诉人到上诉人经营的餐厅催收租金，上诉人仍未给付，被上诉人即要求上诉人营业员交付房屋钥匙，营业员拒绝，被上诉人即声称要自行锁门。次日，上诉人员工上班发现餐厅门除上诉人的锁以外，多了一把锁。后上诉人告知被上诉人门被锁，被上诉人未告知门不是被上诉人锁的。被上诉人在庭审中称，上诉人未提出继续经营的要求，被上诉人没有义务要求上诉人使用房屋。被上诉人起诉至一审法院（2017年1月4日）时，门上只有上诉人的锁，另一把锁已经打开。其他事实与一审基本一致。
本院认为，被上诉人声称要锁门的第二天，房屋即被上锁，上诉人即时告知被上诉人，被上诉人又未告知其没有锁门，未告知其经营，上述事实，足以证明被上诉人锁门的事实。被上诉人否认锁门的主张，既不合情理，又无证据证明，本院不予支持。
双方签订的房屋租赁合同，具有法律效力。上诉人逾期三十天尚未交付房屋租金，依照合同的规定，被上诉人已享有解除权。被上诉人通过锁门的行为，已向上诉人表示解除合同，被上诉人解除合同符合法律规定，双方租赁合同自2016年7月21日即已解除。被上诉人起诉请求解除合同，对此诉讼请求，本院不予支持。
房屋租赁合同解除（2016年7月21日）前，上诉人欠付的房屋租金，应给付被上诉人。自（2016年7月21日）起，上诉人即负有返还房屋的义务，但因被上诉人锁门原因，导致上诉人在被上诉人的锁被打开（2017年1月4日）前无法履行交付房屋的义务，被上诉人的锁打开前产生的房屋租金损失，应由被上诉人自行承担。被上诉人的锁打开后，上诉人交付房屋即不存在障碍，上诉人却未履行交付义务，给被上诉人造成房屋租金损失，上诉人理应赔偿。租金损失应依照双方约定的房屋租金标准计算至房屋交付之日止。
自房屋租赁合同解除（2016年7月21日）起，上诉人即丧失使用房屋的权利，上诉人主张的损失，均因自身违约行为所产生，与被上诉人解除合同行为无关，上诉人要求赔偿损失，没有法律依据，本院不予支持。
上诉人违约，应当承担违约责任。双方约定的每日按照所欠租金总额的1%计算违约金，明显过高，调整为从欠付租金及租金损失之日起按照中国人民银行同期贷款基准利率以应支付租金金额及租金损失金额为基数计算至付清款之日止。
综上所述，上诉人胡运舒的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实部分错误，导致适用法律正确，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持龙马潭区人民法院（2017）川0504民初15号民事判决第二项、第五项、第六项，即：“二、本诉被告胡运舒于本判决生效之日起十五日内搬离所承租的泸州市龙马潭区杜家街101号楼4、5、6、7、8、9号门市。”；“五、驳回本诉原告任建春的其他诉讼请求。”；“六、驳回反诉原告胡运舒的反诉请求。”
二、撤销龙马潭区人民法院（2017）川0504民初15号民事判决第一项，即：“一、解除本诉原告任建春与本诉被告胡运舒签订的《房屋租赁合同》。”
三、变更龙马潭区人民法院（2017）川0504民初15号民事判决第三项：“本诉被告胡运舒按照《房屋租赁合同》约定的标准（第一年每平方米50元/月、第二年每平方米53元/月……）于本判决生效之日起十日内支付本诉原告任建春2016年6月20日起至交还房屋之日止的租金。”为：“本诉被告胡运舒按照《房屋租赁合同》约定的标准（第一年每平方米50元/月、第二年每平方米53元/月……）于本判决生效之日起十日内支付本诉原告任建春2017年1月4日起至交还房屋之日止的租金损失。”
四、变更龙马潭区人民法院（2017）川0504民初15号民事判决第四项：“本诉被告胡运舒于本判决生效之日起十日内支付本诉原告违约金，违约金从本诉被告欠付租金之日起按照中国人民银行同期贷款基准利率以应支付租金金额为基数计算至付清款之日止。”为：“本诉被告胡运舒于本判决生效之日起十日内支付本诉原告违约金，违约金从本诉被告欠付租金及租金损失之日起按照中国人民银行同期贷款基准利率以应支付租金金额及租金损失为基数计算至付清款之日止。”
五、上诉人胡运舒于本判决生效之日起十日内向被上诉人任建春给付2016年6月20日至2106年7月20日的房屋租金23515元。
本诉案件受理费4300元，诉讼保全费1520元，合计5820元，由上诉人胡运舒负担3000元，由被上诉人任建春负担2820元；反诉案件受理费3300元，由上诉人胡运舒负担。二审案件受理费7600元，由上诉人胡运舒负担5600元，由被上诉人任建春负担2000元。
本判决为终审判决。
审判长 张玉红
审判员 向林江
审判员 马金川
二〇一七年十一月二日
书记员 刘梓佼