山东省泰安市泰山区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁0902民初4879号
原告：杨继行，男，1950年4月出生，汉族，住泰安市泰山区。
委托诉讼代理人：周庆旺，山东公允律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘伦，山东公允律师事务所律师。
被告：李晓燕，女，汉族，1973年12月出生，住泰安市岱岳区。
被告：施会民，男，汉族，1972年6月出生，住泰安市岱岳区。
委托诉讼代理人：严茂峰，泰安泰山中和法律服务所法律工作者。
原告杨继行与被告李晓燕、施会民租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨继行向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告立即支付原告租赁费、水电费12184.3元及房屋占用费（自2017年9月9日起至实际交付房屋止，参照原被告双方约定的年租金40000元计算）；3.两被告向原告支付违约金12000元。4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：涉案房产位于泰安市华岩建材门面房，自2013年12月1日起，先由被告施会民与原告签订《房屋租赁合同》，2016年1月6日，原被告双方将租金调整为40000元。2017年1月30日续签时，被告施会民又以其妻子被告李晓燕的名义签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2年，年租金40000元，按季支付租金。但2017年8月份之后，被告未支付原告任何费用，根据租赁合同约定，被告无故拖欠租金6天以上及不按时缴纳水电费的，原告可以终止合同，收回房屋使用权。被告的行为严重损害了原告的合法权益，为此特向法院提起诉讼，望判如所诉。
被告李晓燕、施会民辩称，1.原告主体不适格。涉案房屋系泰安市华岩建材装饰有限公司内租赁省庄镇人民政府土地后建设的，原告系泰安市华岩建材装饰有限公司法定代表人，其行为系职务行为，不是本案的合法主体。2.2013年12月1日被告施会民与原告签订《房屋租赁合同》，租赁费每年24000元，按季支付，后被告又租赁一间房屋，口头约定年租金3000元。到期后未续签合同，一直使用至今，2017年1月30日的合同系原告要求被告签署的，只用于拆迁补偿用，实际为无效合同。3.2017年因博阳路改造工程，2017年9月8日将涉案房屋前的路面挖开，导致无法经营，双方的租赁合同自2017年9月8日无法履行，应为实际解除日，且被告已按指挥部的要求，交接房屋、钥匙等。涉案房屋的搬迁费、临时安置费、停产停业费等，应归实际经营业主所有，由于各方对补偿方案未达成一致意见，且原告欠付被告餐费658元未付等原因，被告并非无故拖欠租赁费，被告不存在违约行为，原告要求被告支付违约金、利息及房屋占用费，无事实和法律依据。
本院经审理认定事实如下：2014年12月1日，原告与被告施会民签订《房屋租赁合同》（以下称为《合同一》），约定原告将泰安华岩建材院内房屋租赁给被告施会民，租赁期限为2013年12月1日至2014年12月1日，年租金为24000元，按季支付，第一次付款计6000元，租赁期间水电费由被告支付。原告另将两间平房租赁给被告，约定年租金3000元，未在《合同一》中体现。
2017年7月23日，因涉及拆迁补偿，被告施会民以其妻子被告李晓燕的名义与原告就涉案楼房及平房重新签订《房屋租赁合同》（以下称为《合同二》），约定：租赁期限为2016年1月6日至2018年1月6日，年租金40000元；被告无故拖欠房屋租金达6天以上的、每月18号交水电费逾期不交的，原告可终止合同，收回房屋使用权；因国家规划征用该土地，被告必须服从原告，原告不承担任何费用；被告无故拖欠房费达10天以上者，每天按总房费的30%滞纳金赔付原告。但2014年至2017年期间，原告一直按照《合同一》约定的年租金数额向被告收取租赁费，原告称被告交付涉案楼房租赁费至2017年7月份，被告予以认可。被告辩称涉案平房租赁费为半年一交，交至2017年4月份，原告称需庭后落实情况，但在法庭指定的期间内未回复法庭。被告自2017年8月26日起未支付水电费，截至2017年9月8日共欠付水电费529.55元，被告在庭审中认可该欠款数额。原告尚欠被告餐费658元，被告要求在房租中予以扣减。
2017年8月25日，泰安市泰山区人民政府发布《关于征收博阳路改造工程范围内国有土地上房屋的决定》，涉案房屋位于征收范围内。2017年9月8日，因施工将涉案房屋前的路面挖开，导致被告无法正常经营，双方均认可《房屋租赁合同》于同日解除。2017年12月9日被告将所租赁房屋钥匙交给指挥部，2017年12月16日，涉案房屋被依法拆除。
另查明，涉案房屋占用土地为集体土地，位于城市规划区之外，2003年12月3日，泰安市泰山区人民政府批准同意涉案房屋占用土地建设石头城石业公司项目。
以上事实有《投资协议书》、泰安市华岩建材装饰有限公司证明、欠条、《房屋租赁合同》、《泰安市泰山区人民政府关于征收博阳路改造工程范围内国有土地上房屋的决定》及庭审笔录在卷予以证实。
本院认为，原、被告之间签订的两份《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，为有效合同。被告辩称原告系职务行为，并非本案适格主体，本院认为，原告是否具有所有权并不影响租赁合同的效力，签订租赁合同时房屋由原告占有，并交付被告使用，且租赁合同中载明的出租方为原告，并非泰安市华岩建材装饰有限公司，且该公司认可涉案房屋由原告出资建设并自行管理，故原告并非职务行为，而是作为租赁合同的当事人，在本案中为适格主体。原、被告之间签订的《合同二》约定的租金并未实际履行，原告一直按照《合同一》向被告收取租赁费，故涉案房屋的租赁费应按照《合同一》约定的数额计算。
合同签订后，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务，原告依约交付房屋，被告应按照约定支付房租及水电费。因此原告要求被告支付房租及水电费的诉讼请求，本院予以支持。庭审中被告称涉案平房租赁费支付至2017年4月份，原告称需庭后落实情况，但在法庭指定的期间内未回复法庭，应承担不利的法律后果，本院认定涉案平房租赁费支付至2017年4月份。原、被告均认可《合同二》于2017年9月8日解除，截至2017年9月8日被告共欠付租赁费3600元（涉案楼房租金2533元+涉案平房租金1067元）、水电费529.55元，原告尚欠被告餐费658元，扣除该款项后，被告尚欠原告租赁费2942元、水电费529.55元。
《合同二》于2017年9月8日解除后，被告合法占有房屋的事由消失，但被告一直未向原告交付房屋，至2017年12月9日才将钥匙交给指挥部，原告要求被告承担该期间的房屋占用费，符合法律规定，本院予以支持。被告称因各方就拆迁款事宜未达成一致意见，故2017年9月8日未腾退房屋，该事由不能作为被告拒不腾退房屋的正当理由。2017年9月8日至2017年12月9日期间的房屋占用费可参照《房屋租赁合同》约定的年租金24000元及平房年租金3000元计算，为6750元。
关于违约金，《合同二》约定被告无故拖欠房费达10天以上者，每天按总房费的30%滞纳金赔付原告，为此原告主张按照总房租的30%一次性支付，即12000元，被告辩称因各方就拆迁款事宜未达成一致意见，因此并非无故拖欠租赁费，不应支付违约金。本院认为，被告辩称未就拆迁款达成一致意见的事实，与本案非同一法律关系，亦不影响《合同二》的履行，因此被告未按时支付租赁费的行为已构成违约，应支付原告违约金，但双方约定的违约金过高，本院依法调整为按照中国人民银行同期贷款利率的二倍支付。根据《合同二》的约定，被告应于2017年7月6日前交纳2017年8月1日至2017年9月8日期间的租赁费，至今欠付2942元，因此违约金自2017年7月16日起算。
被告施会民与被告李晓燕系夫妻关系，被告施会民租赁涉案房屋系用于共同生产经营，上述债务为夫妻共同债务，被告李晓燕应承担共同还款责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：
一、确认原告杨继行与被告施会民签订的《房屋租赁合同》于2017年9月8日解除；
二、被告施会民、李晓燕于本判决生效之日起五日内支付原告杨继行租赁费2942元；
三、被告施会民、李晓燕于本判决生效之日起五日内支付原告杨继行水电费529.55元；
四、被告施会民、李晓燕于本判决生效之日起五日内支付原告杨继行违约金（计算基数为2942元，自2017年7月16日起，按照中国人民银行同期贷款利率的二倍计算至实际给付之日止）；
五、被告施会民、李晓燕于本判决生效之日起五日内支付原告杨继行房屋占用费6750元；
六、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费900元，由原告杨继行负担540元，被告施会民、李晓燕负担360元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审 判 员 王晓东
二〇一八年五月二十三日
法官助理 张振锋
书 记 员 黄 媚