山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁民终2230号
上诉人（原审原告）：卢铁，男，1978年4月25日出生，汉族，个体工商户，住山东省烟台市芝罘区。
委托诉讼代理人：王秀鸿，山东鸿正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈尚国，山东鸿正律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：山东省禹城市商业集团总公司。住所地山东省禹城市城区开拓路***号。
法定代表人：司廷健，总经理。
委托诉讼代理人：张雷，男，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：赵贤章，山东韵法律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨照军，男，1962年8月16日出生，汉族，退休干部，住山东省禹城市城区。
委托诉讼代理人：戎秀伟，山东韵法律师事务所律师。
原审第三人：山东淄博鲁晨房地产开发有限公司，住所地淄博开发区万杰路120号。
法定代表人：卢国庆，总经理。
上诉人卢铁因与上诉人山东省禹城市商业集团总公司（以下简称禹城商业公司）、被上诉人杨照军及原审第三人山东淄博鲁晨房地产开发有限公司（以下简称鲁晨公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省德州市中级人民法院（2015）德中民初字95号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人卢铁的委托诉讼代理人王秀鸿、陈尚国，上诉人禹城商业公司的委托诉讼代理人张雷、赵贤章，被上诉人杨照军的委托诉讼代理人戎秀伟及原审第三人鲁晨公司的法定代表人卢国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
卢铁上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2.本案全部诉讼费用由被上诉人禹城商业公司、杨照军承担。事实和理由：一、一审对上诉人增加的诉讼请求不予审理，不符合法律规定。二、原禹城市开元商厦一至四楼所有权应判归上诉人。三、原禹城市开元商厦6.21亩土地上的其他建筑物应归上诉人所有。四、原禹城市开元商厦的供电线路及供电设备（含变压器、变压器房等）的所有权、使用权应归上诉人，被上诉人禹城商业公司应当返还。五、被上诉人杨照军应将其名下505.38平方米房产交付上诉人。六、在确认涉案房产所有权的前提下，按照评估机构出具的评估报告，重新确认被上诉人应支付的租金数额。
禹城商业公司辩称，卢铁的上诉请求不能成立，应予驳回。一、被答辩人关于其增加的诉讼请求应与本案合并审理的主张错误。二、答辩人与被答辩人之间仅存在房屋租赁合同关系，不存在其他任何产权纠纷。三、答辩人不是被答辩人所提出的三项诉讼请求的适格主体。四、被答辩人借房屋租赁合同纠纷提起房产土地权属争议诉讼，规避法律规定，是违法行为。五、依据我国物权法规定，不动产产权归属应以登记为准。
杨照军辩称，卢铁的上诉请求不能成立，应予驳回。一、一审没有将被答辩人增加的诉讼请求合并审理是正确的。二、被答辩人虚假陈述事实，掩盖真相。三、被答辩人借房屋租赁合同纠纷提起房产土地权属争议诉讼，规避法律规定，是违法行为。四、被答辩人关于答辩人侵占房产的主张与事实不符。五、答辩人不欠被答辩人房屋租赁费，更谈不上300万元的经济损失。
鲁晨公司述称，卢铁的上诉请求成立，应予支持。
禹城商业公司上诉请求：对涉案第四层中北半部房产（商业集团曾使用部分）租赁价格重新进行鉴定。事实和理由：一、一审鉴定程序违法。二、评估报告认定价格过高，有失公允。三、评估报告第七页载明的禹城商业公司曾占有使用部分房产租金费用明细表中的租赁期间与事实不符。四、一审中，禹城商业公司曾提出撤销该评估报告，但一审法院没有回复，也没有开庭质证。
卢铁辩称，一审查明的被答辩人租赁房屋的情况及租赁费的计算正确，二审对一审相关判项应予维持。
杨照军述称，禹城商业公司的上诉请求成立，应予支持。
鲁晨公司述称，同意卢铁的意见。
卢铁向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告支付房屋租金及违约金300万元；2.判令被告返还房屋并恢复原状；3.本案全部诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，卢铁增加诉讼请求：1.依法确认原禹城市开元商厦一至四层归原告所有；2.依法确认原禹城市开元商厦6.21亩土地上的其他建筑物均归原告所有；3.依法确认原禹城市开元商厦的供电线路及供电设施（含变压器、变压器房）的所有权、使用权均归原告所有。
一审法院认定事实：
一、关于被告禹城商业公司的主体资格
被告禹城商业公司成立于1993年3月13日，于2000年11月5日被吊销企业营业执照。
二、关于案涉房产情况
案涉房屋鲁禹字第00××29号房产登记在原告卢铁名下，卢铁系第三人鲁晨公司法定代表人卢国庆之子。2003年8月14日，第三人鲁晨公司通过拍卖方式，以500万元拍得原禹城市开元商厦破产企业财产。2005年5月27，第三人鲁晨公司将上述房产以400万元的价格转让给卢铁。第三人鲁晨公司于同日出具保证书，载明：淄博鲁晨房地产开发有限公司经研究决定将位于禹城市开拓路133号开元商厦房地产，面积6920.75㎡房产，以人民币肆佰万元转让给卢铁，无任何纠纷，如因此产生法律责任，全部由本公司承担。2005年6月2日，禹城市房产管理局向原告卢铁颁发房产证，证号为鲁禹字第00××29号。
案涉房屋鲁禹字第00××31号房产登记在被告杨照军名下。房产登记档案显示，房产证填发日期2003年12月16日，房产坐落于禹城市开拓路，房屋1，混合结构，总层数1层，建筑面积174.47平方米，商业用途，房屋2，混合结构，总层数1，建筑面积235.76平方米，商业用途，房屋3，混合结构，总层数1，95.15平方米，商业用途，2003年购于开元商厦，成交价36万元，该部分房产对应的土地使用权性质仍为划拨。2014年9月，原告卢铁、第三人鲁晨公司曾向禹城市纪委反映被告杨照军名下505.38平方米房产违法问题，经禹城市纪委调查回复，房产面积174.47平方米为禹城商业公司投资，将原开元商厦大门所在位置改造成沿街门市，此处房产不在原禹城开元商厦破产资产之内；房产面积235.76平方米，在拍卖破产财产时，没有将此处破产资产处置，2013年禹城商业公司投资14.76万元进行改造，准备搬出现办公地点后使用；房产面积95.15平方米，在办理房权证过户之前，破产清算组报经市领导同意，并与鲁晨公司代表协商一致，由禹城商业公司管理，并对外出租。
三、关于案涉房产的租赁合同的订立、履行情况
2004年5月9日，第三人鲁晨公司与被告禹城商业公司订立《房屋租赁合同》，约定：第三人鲁晨公司将位于禹城市开拓路133号（原禹城市开元商厦）一至四层及附属锅炉房，建筑面积6960.75平方米，房权证号鲁禹字第××号的房屋出租给被告禹城商业公司，租赁期限5年，自2004年7月1日至2009年6月30日；第一年租金总额为20万元，第二年租金总额为22万元，第三年至第五年租金总额为24万元，租金于每年的7月1日前、11月1日前及次年的3月1日前缴纳，每次缴纳年租金的1/3；承租方逾期交付租金时，除仍应及时如数补交外，还须按应交租金总额每日5‰的标准支付违约金；合同期满或解除时，承租方不得对该房屋内部装修进行毁坏性拆除，应将房屋完好的交付给出租方，如有损坏，应赔偿出租方损失。
2011年7月11日，原告卢铁与第三人鲁晨公司向德州市委领导反映情况，称：……2009年6月30日合同到期，禹城商业公司不仅拖欠租金186837.53元不交，而且至今占用第四层办公用房不还……。2011年9月14日，原告卢铁与第三人鲁晨公司出具证明称，双方同意禹城商业公司支付房租10万元，结清开元商厦欠租事宜，禹城商业公司如不迁走，需交纳房租并补交之前房租。2011年9月30日，被告禹城商业公司将10万元房租以银行汇款的方式支付给指定的山东创洁生化科技有限公司的账户。
2016年3月1日，法院工作人员就原告卢铁鲁禹字第00××29号房产证项下房产的情况以及被告杨照军鲁禹字第00××31号房产证项下174.47平方米房产（沿街门市）、235.76平方米房产（现被告禹城商业公司办公用房）、95.15平方米房产进行现场勘验，勘验结果为，被告禹城商业公司在2009年6月30日《房屋租赁合同》终止后，曾占有使用鲁禹字第00××29号房产项下第四层11间办公室办公，被告禹城商业公司称2012年即已搬离，迁至经过装修、改造、接建的杨照军鲁禹字第00××31号房产证项下235.76平方米房产中办公。被告禹城商业公司就该部分案涉房屋尚未与原告卢铁进行交接，原告卢铁于2016年4月7日的庭审中主张房屋租金计算至2016年3月1日。
四、关于原告卢铁名下鲁禹字第00××29号房产项下第四层11间办公室租金情况
因双方的租赁合同于2009年6月30日终止，之后未再订立租赁合同，即双方对该部分租金无约定，被告禹城商业公司占有使用该部分房屋事实存在，原告卢铁有权要求被告禹城商业公司支付相应租金。原告卢铁申请法院对租金进行价格评估，根据德州天和价格评估有限公司的价格评估报告，该部分租金自2009年6月30日至2016年6月30日租金为296014元。
五、关于被告杨照军名下鲁禹字第00××31号房产租金问题
原告卢铁主张，被告杨照军名下鲁禹字第00××31号房产系其所有，因被告禹城商业公司占有使用了该部分房屋，故要求被告禹城商业公司支付相应租金。根据德州天和价格评估有限公司的价格评估报告，其中235.76平方米办公楼自2003年12月10日至2016年6月30日租金总计为360442元，一楼174.48平方米门市房自2003年12月10日至2016年6月30日租金总计为386756元，一楼95.15平方米门市房自2003年12月10日至2016年6月30日租金总计为232742元，上述三项共计979940元。
一审法院认为，根据原告的起诉、被告的答辩以及第三人的陈述，本案的争议焦点为：一、原告卢铁起诉是否已过诉讼时效；二、被告禹城商业公司是否是本案的适格被告；三、原告卢铁增加诉讼请求，请求确认原禹城市开元商厦一至四层房产所有权、原禹城市开元商厦6.21亩土地上的其他建筑物所有权、确认原禹城市开元商厦的供电线路及供电设施（含变压器、变压器房）的所有权、使用权的诉讼请求与房屋租赁合同是否有联系，应否保护；四、被告禹城商业公司应否向原告卢铁支付租金及违约金共计300万元。
一、关于原告卢铁起诉是否已过诉讼时效的问题
一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为1年，根据一审法院查明的事实，至2016年3月1日法院现场勘验之日，被告禹城商业公司已搬离案涉房屋，但未通知原告卢铁办理交接手续，故原告卢铁于2015年起诉未超过诉讼时效。
二、关于被告禹城商业公司是否是本案的适格被告的问题
一审法院认为，根据最高人民法院《关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的复函》（法经[2000]24号）函示精神，吊销企业法人营业执照是工商行政管理机关依据国家工商行政法规对违法的企业法人作出的一种行政处罚。企业法人被吊销营业执照后，应当依法进行清算，清算程序结束并办理工商注销登记后，该企业法人才归于消灭。因此，企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，该企业法人仍应视为存续，可以自己的名义进行诉讼活动。故被告禹城商业公司虽被吊销营业执照，但未办理注销登记，是本案的适格被告。
三、关于原告卢铁请求确认原禹城市开元商厦一至四层房产所有权、原禹城市开元商厦6.21亩土地上的其他建筑物所有权、确认原禹城市开元商厦的供电线路及供电设施（含变压器、变压器房）的所有权、使用权的诉讼请求与房屋租赁合同是否有联系，应否保护的问题
原告卢铁于2015年4月以房屋租赁合同纠纷向一审法院起诉两被告，经过管辖权异议及山东省高级人民法院对管辖权异议的二审，山东省高级人民法院确定一审法院对该房屋租赁合同纠纷具有管辖权。在二审法院确定管辖权后，原告卢铁于2015年11月增加变更诉讼请求，增加变更内容为对二被告提出确认之诉。一审法院认为：首先，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十二条规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。增加、变更诉讼请求是当事人的权利，但对于原告提出的增加、变更诉讼请求，法院应当进行审查。该条法律规定了原告增加诉讼请求的要件，即：一、时间要件，为案件受理后，法庭辩论结束前；二、内容要件，必须与本案有关；三、有效要件，法院认为可以合并审理的，应当合并审理。故，对于不符合时间要件及内容要件或者法院认为不可以合并审理的，则不应当合并审理。其次，从诉的合并理论来看，诉的合并，是法院将几个独立的诉，合并在一个案件中进行审理和裁判，除必要的共同诉讼外，其他情形引起的诉的合并，法院既可以合并审理，也可以不合并审理。如果若干个诉具有事实或法律上的联系，将诉合并能够减轻当事人负担、避免相互关联的诉重复审理而做出的相互矛盾的判决，在征得当事人同意的情况下，法院可以合并审理，反之，如果合并审理会使诉讼法律关系复杂化，造成当事人起诉、应诉困难，导致诉讼不经济，一方当事人又明确表示反对的，则应当要求当事人分案主张；具体到本案中，原告卢铁增加的是基于物权权属关系的确认之诉，与房屋租赁合同纠纷不属于同一法律关系，各被告不同意合并审理，且合并审理不能达到减轻当事人负担、避免相互关联的诉重复审理而做出的相互矛盾的判决的目的，增加、变更部分与原来的诉讼请求完全脱离，已经形成完全不同的诉，法院不鼓励、不认可该种增加、变更诉讼请求的方式。综上，故对原告卢铁增加的诉讼请求，一审法院不予审理，原告卢铁可另案诉讼。
四、关于被告禹城商业公司应否向原告卢铁支付租金及违约金共计300万元的问题
根据一审法院查明的事实，至2009年6月30日，被告禹城商业公司欠租金186837.53元，双方曾于2011年9月14日协议，禹城商业公司支付10万元，结清欠租事宜，如不迁走，需缴纳房租并补交之前房租，2011年9月30日，被告禹城商业公司支付10万元，但未迁走。故一审法院认定，至2009年6月30日，被告禹城商业公司欠付的租金86837.53元（186837.53元-10万元），该欠付租金及违约金应给付。因双方《房屋租赁合同》中约定逾期支付租金的违约金为应交租金总额每日5‰，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，《房屋买卖合同》约定的违约金明显过高，故应以该部分租金损失的30%计算违约金为宜，具体为26051.26元（86837.53元×30%）。
关于2009年6月30日之后被告禹城商业公司占有使用原禹城开元商厦第四层部分的租金损失。因被告禹城商业公司于《房屋租赁合同》终止后确实占有使用了该部分办公室，原告卢铁据此主张相应房产租金损失，于法有据。关于被告禹城商业公司占有、使用该部分房屋的期间，被告禹城商业公司主张已于2014年3月7日之前迁出该部分房屋至二层小楼，并提交了相关活动文件及照片作为证据，但该证据只能证明被告禹城商业公司于2014年3月在二层小楼进行党的群众路线教育实践活动，不能证明已搬离原禹城开元商厦四层，根据法院现场勘验的结果，被告禹城商业公司至2016年3月1日确已搬离，原告卢铁可于2016年3月1日之后随时收回案涉租赁物，原告卢铁在2016年4月7日的庭审中主张房屋租金计付至2016年3月1日于法有据，一审法院予以支持，根据价格评估报告，自2009年6月30日至2016年3月1日租金为283336.65元（11472.3元+30343.4元+37929.25元+45639.8元+106201.9元+45515.1元+6234.9元），被告禹城商业公司及被告杨照军对报价评估报告提出异议并请求撤销，其主张不符合《中华人民共和国民事诉讼证据规定》第二十七条关于重新鉴定的规定，故对其主张，一审法院不予认可。该部分租金损失的违约金问题，因该部分租金损失系双方《房屋租赁合同》到期终止后产生，双方未订立新的房屋租赁合同，故对该部分违约金的诉求无合同依据，故一审法院不予支持。
综上，被告禹城商业公司应向原告卢铁支付的租金及损失共计为370174.18元（86837.53元+283336.65元），违约金26051.26元。
关于原告卢铁所诉被告杨照军鲁禹字第00××31号房产租金。一审法院认为，因根据现有证据显示，鲁禹字第00××31号房屋登记在被告杨照军名下，本案处理了原告卢铁诉求的租金问题，未审理其他房屋所有权问题，原告卢铁可于取得证据证明鲁禹字第00××31号房屋租金收益应当由其收取时，另行主张。
关于原告卢铁要求被告杨照军与被告禹城商业公司就房屋租金问题承担连带责任的问题。一审法院认为，被告禹城商业公司订立房屋租赁合同时，被告杨照军为被告禹城商业公司的法定代表人，其在合同上签字行为是履行职务的行为，未体现被告杨照军为房屋租赁合同提供连带责任保证的意思表示，故被告杨照军不与被告禹城商业公司承担连带责任。
关于被告禹城商业公司提出的禹城五金公司房屋租金问题，与本案无关，一审法院不予审理。
关于被告禹城商业公司要求原告卢铁支付房屋维修费、卫生费等42万元，未提交证据，一审法院不予认可。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十二条之规定，判决：一、被告山东省禹城市商业集团总公司于本判决生效之日起十日内支付原告卢铁租金及租金损失共计370174.18元；二、被告山东省禹城市商业集团总公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告卢铁违约金26051.26元；三、驳回原告卢铁其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800元，由原告卢铁负担26703.6元，由被告山东省禹城市商业集团总公司负担4096.4元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、一审对卢铁增加的诉讼请求不予审理是否正确；二、一审判令禹城商业公司支付卢铁租金、租金损失及违约金是否正确。
关于一审对卢铁增加的诉讼请求不予审理是否正确的问题。卢铁以房屋租赁合同纠纷为由，向一审法院提起请求判令禹城商业公司、杨照军支付房屋租金及违约金并返还房屋的给付之诉，后又于诉讼过程中增加请求确认相关房屋及设施所有权的确认之诉，前后两个诉讼种类不同，诉讼标的不同，诉讼请求和理由不同，既非必要的共同诉讼，亦非普通的共同诉讼，且禹城商业公司、杨照军明确反对合并审理。因此，一审对卢铁增加的诉讼请求不予审理，并无不当。对于相关房屋及设施所有权的归属，卢铁可另行主张。
关于一审判令禹城商业公司支付卢铁租金、租金损失及违约金是否正确的问题。首先，经一审法院2016年3月1日现场勘验，可以认定禹城商业公司已经搬离涉案房屋，禹城商业公司虽然主张卢铁知晓其搬离涉案房屋，但未提供证据证明，故，一审认定卢铁于2015年4月28日提起本案诉讼未超诉讼时效，并无不当。其次，根据现有证据及当事人陈述可以认定，截至2009年6月30日，禹城商业公司欠付租金数额为186837.53元。卢铁、鲁晨公司于2011年9月14日出具证明，载明“双方同意禹城市商业局支付房租10万元，结清开元商厦欠租事宜。商业局如不迁走，需交纳房租并补交之前房租”。禹城商业公司虽于2011年9月30日支付租金10万元，但并未迁走。故，一审认定禹城商业公司截至2009年6月30日仍欠付租金86837.53元，并无不当。禹城商业公司关于补交之前房租系指补交2009年7月1日至2011年9月14日房租的主张缺乏证据支持，不能成立。再次，根据《房屋租赁合同》的约定，禹城商业公司欠付租金，应当支付违约金。故，一审根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，以卢铁租金损失的30%计算禹城商业公司应当支付的违约金，亦无不当。最后，对于2009年6月30日之后禹城商业公司占有使用原禹城开元商厦第四层部分的租金损失，因禹城商业公司与卢铁并未签订新的房屋租赁合同，一审法院依法委托具有相应资质的鉴定机构，对第四层房屋中禹城商业公司曾占有使用部分的相应租金进行鉴定，鉴定机构出具的价格评估报告亦经质证，一审据以定案，并无不当。禹城商业公司主张一审鉴定程序违法、价格评估报告有失公允且鉴定房屋范围超出其实际占有使用部分，并申请重新鉴定，但并未提供证据证明其主张，故，对于禹城商业公司的该项主张，本院不予支持，对于禹城商业公司重新鉴定的申请，本院亦不予准许。
综上，卢铁、禹城商业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30800元，由卢铁负担26703.6元，山东省禹城市商业集团总公司负担4096.4元。
本判决为终审判决。
审 判 长 颜振贞
代理审判员 王海娜
代理审判员 毕中兴
二〇一六年十二月二日
书 记 员 王 策