广东省汕头市澄海区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)汕澄法凤西民初字第157号
原告交通银行股份有限公司汕头澄海支行，住所地汕头市澄海区城区文祠路丰泽园1幢1号，组织机构代码45596410-5。
负责人李勇，行长。
委托代理人曾斌，住汕头市金平区，系交通银行股份有限公司汕头分行员工。
委托代理人杨育宣，男，住汕头市龙湖区，系交通银行股份有限公司汕头分行员工。
被告刘逸锦，男，住汕头市澄海区，
被告朱某1，男，住汕头市澄海区，
法定代理人朱某2（系朱某1的母亲），女，住汕头澄海区，
被告中信房地产汕头华鑫有限公司，住所地汕头市澄海区岭亭工业区华达工业大厦，组织机构代码67137304-3。
法定代表人陈少江，董事长。
委托代理人方智伟，广东执信律师事务所律师。
委托代理人朱宇翔，男，住汕头市龙湖区，系被告中信房地产汕头华鑫公司员工。
原告交通银行股份有限公司汕头澄海支行（下称交行）诉被告刘逸锦、被告朱某1、被告中信房地产汕头华鑫有限公司（下称华鑫公司）借款合同纠纷一案，本院于2015年4月16日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月27日公开开庭进行了审理。原告交行的委托代理人曾斌、杨育宣，被告刘逸锦、被告朱某1的法定代理人朱某2、被告被告华鑫公司的委托代理人方智伟到庭参加诉讼。本院现已审理终结。
原告交通银行股份有限公司汕头澄海支行对其陈述的事实提供的证据有：
1、《汕头市商品房买卖合同》复印件1份，证明借款人刘泽焕购房的事实；
2、收款收据复印件2份，证明借款人刘泽焕购房首付款的事实；
3、个人房地产抵押贷款合同（含公证书）复印件1份，证明借款人刘泽焕向原告借款的事实
4、借款凭证复印件1份，证明原告依照借款合同的约定向借款人刘泽焕发放贷款的事实。
5、进账单复印件1份，证明借款人刘泽焕借款购房还款的事实。
6、还款记录复制件3份，证明借款人刘泽焕归还部分本息的事实。
7、欠款记录复制件1份，证明借款人刘泽焕结欠原告利息的事实。
8、房地产预告登记证明复印件2份，证明抵押物已办理抵押登记的事实。
9、原告营业执照复印件1份，证明原告具有诉讼主体资格。
10、常住人口信息表复制件1份，证明借款人刘泽焕已死亡的事实。
11、无婚姻登记记录证明复制件1份，证明借款人刘泽焕是单身的事实。
12、常住人口信息表复制件1份，证明朱某1是刘泽焕、朱某2（监护人）儿子的事实。
13、常住人口信息表复制件1份，证明朱某2是被告朱某1的法定监护人。
14、广东省汕头市澄海公证处（通告）复印件1份，证明被告刘逸锦、朱某1是借款人刘泽焕财产继承人的事实。
15、常住人口信息表复制件1份，证明被告刘逸锦的诉讼主体资格。
16、房地产权证1份，证明涉诉抵押物房产的登记情况。
根据原告的申请，本院向汕头市澄海区公证处调取该处（2014）粤汕澄海第000774号和（2015）粤汕澄海000060号公证书各1份，证明刘泽焕于2014年1月31日死亡，其购买的位于汕头市澄海区××路西侧与××路北侧中信华府13幢1804号房产属刘泽焕的遗产，该遗产应由其儿子刘逸锦、朱某1共同继承。
被告刘逸锦没有提交书面答辩，也没有提供证据，当庭承认原告的诉讼请求。
被告朱某1及其法定代理人没有提交书面答辩，也没有提供证据，其法定代理人当庭辩称，由法院依法处理。
被告华鑫公司没有提交书面答辩，当庭辩称：一、被答辩人对被告刘逸锦、朱某1所购汕头市澄海区××路西侧与××路北侧中信华府13幢1804号房产（抵押房产）享有优先受偿权，现房地产权证（证号为：澄字第××号）已经办妥并交由被答辩人存执，2011年8月24日，汕头市澄海区房产管理局为抵押房产核发了粤房地预登澄字第20××14号《房地产预告登记证》并办理了预告抵押登记核发了粤房地预登澄字第2000030148号《预购商品房抵押权预告登记证》，依照合同的约定，答辩人的保证责任已经终止。二、本案合同不能履行的原因是由于借款人刘泽焕在合同履行期间突然死亡导致的，属于不可抗力，应当免除借款人刘泽焕不能履行合同的责任，被答辩人要求支付罚息承担违约责任的诉讼请求不符合法律的规定。三、答辩人的保证责任应仅限于物的担保之外。答辩人为本案借款人刘泽焕向被答辩人申请房屋抵押贷款承担保证责任，借款人同时以其所购房产为其借款提供抵押并已办理了抵押登记，被答辩人的债权既有物的担保又有保证，因此，答辩人的保证责任应仅限于物的担保之外。四、若答辩人最终被判定承担保证责任，应在判决书中明确答辩人的追偿权。综上所述，被答辩人针对答辩人提出的诉讼请求既无事实根据又无法律依据，依法不能成立，祈请予以驳回。
被告华鑫公司提交的证据有营业执照、组织机构代码证复印件各1份，证明其诉讼主体资格。
经开庭质证，三被告对原告提供的证据均没有异议，原告及被告刘逸锦、朱某1对被告华鑫公司提供的证据没有异议，各当事人对本院调取的证据也没有异议。
经查明，各当事人对对方提供的证据及本院调取的证据均没有异议，本院对上述证据予以采信。根据本院采信的证据和当事人的陈述，认定如下事实：
2011年4月7日，刘泽焕与被告华鑫公司签订《商品房买卖合同》，向华鑫公司购买位于汕头市澄海区××路西侧与××路北侧中信华府13幢1804号的房产，建筑面积135．41平方米，总价款742669元，刘泽焕付还华鑫公司购房款232669元，余款510000元向原告借贷，该房产于2015年1月13日办理登记取得所有权（产权证号为：粤房地权证澄字第××号），权属人为刘泽焕。2011年7月13日，原告与刘泽焕、被告华鑫公司签订《个人房产抵押贷款合同》（合同编号为交银汕澄海ZF2011042号），并进行了公证。合同约定贷款金额为人民币510000元、期限120个月、利率按中国人民银行规定的基准利率计、逾期罚息按合同约定利率上浮50﹪、还款方式为等额本息还款法，每期付还5934.68元。被告华鑫公司为该合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为贷款到期之日起2年，在刘泽焕取得房屋的权利证明且原告取得抵押物的他项权证明后，被告华鑫公司的保证责任解除，保证范围包括本金、利息、罚息复利及实现债权的费用。合同还约定了其它条款。刘泽焕以其购买的位于汕头市澄海区××路西侧与××路北侧中信华府13幢1804号的房产作为向原告贷款的抵押物，并于2011年9月22日办理抵押权预告登记手续。合同签订后，原告于2011年10月6日向刘泽焕发放贷款510000元。贷款于2014年9月21日开始出现逾期，截至2015年3月20日，借款人刘泽焕共结欠原告借款本金398,333.81元及利息、罚息15,071.17元（利息、罚息暂计至2015年3月20日）。
另查明，借款人刘泽焕因病医治无效于2014年1月31日死亡。刘泽焕在2005年9月19日已与朱某2离婚，后未再婚。其有儿子二人，为刘逸锦、朱某1，是刘泽焕的第一法定顺序继承人。
本院认为：本案是一宗金融借款合同纠纷，原告与刘泽焕、被告华鑫公司签订《个人房产抵押贷款合同》，是各当事人的真实意思表示，合同合法有效。原告依照合同的约定履行了放款义务，贷款人刘泽焕没有按合同约定按期履行还款义务，原告有权依照合同的规定宣布贷款提前到期，要求债务人清偿任务，因刘泽焕已死亡，被告刘逸锦、被告朱某1是刘泽焕的第一顺序继承人，故其应在继承刘泽焕遗产的限额内承担清偿债务的责任，故原告请求被告刘逸锦、被告朱某1清偿债务及相应利息、罚息的请求，可予支持。被告华鑫公司为刘泽焕的贷款提供连带责任保证，故应对该笔贷款承担连带清偿责任。关于原告计算复利的请求，因合同没有约定，本院不予支持。关于原告对抵押物享有优先受偿的请求及被告华鑫公司的保证责任已终止的答辩意见，因抵押物只是进行了抵押权预告登记，至今未办理正式抵押登记手续，原告对抵押物享有优先受偿权的请求及被告华鑫公司保证责任已终止的答辩意见，没有法律依据，本院不予支持。被告华鑫公司关于合同不能履行属于不可抗力的原因造成的，被告不应承担违约责任的意见，刘泽焕的死亡并非造成合同不能履行的原因，被告华鑫公司答辩意见理由不成立，本院不予采纳。被告华鑫公司关于其担保责任仅限于物的担保之外的意见，因原告与刘泽焕之间的担保合同没有办理抵押登记手续，物的担保无效，故被告华鑫公司该项答辩意见理由不成立，本院不予采纳。被告华鑫公司关于承担保证责任应在判决书中明确其追偿权的意见，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、二百零七条；《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十八条、第三十一条、第四十一条；《中华人民共和国继承法》第三十三条；《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第8条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条的规定，判决如下：
一、被告刘逸锦、被告朱某1应于本判决生效之日起十日内在继承刘泽焕遗产的实际价值范围内偿还刘泽焕向原告交通银行股份有限公司汕头澄海支行的借款本金398333.81元及相应的利息、罚息（利息、罚息计至2015年3月20日共15071.17元，2015年3月21日起至判决确定还款之日止，利息按中国人民银行规定的基准利率计算，罚息按基准利率上浮50％计算）。
二、被告中信房地产汕头华鑫有限公司对被告刘逸锦、朱某1的上述债务承担连带清偿责任。
三、被告中信房地产汕头华鑫有限公司承担保证责任后，有权向被告刘逸锦、被告朱某1追偿。
四、驳回原告交通银行股份有限公司汕头澄海支行的其它诉讼请求。
案件受理费7501元，公告费530元，由被告刘逸锦、被告朱某1承担。被告中信房地产汕头华鑫有限公司承担连带清偿责任。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及其副本一式十份，上诉于广东省汕头市中级人民法院。
审 判 长 郑怀彬
代理审判员 许晓燕
人民陪审员 曾东群
二〇一五年十二月七日
书 记 员 林 青
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十八条同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。
债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
《中华人民共和国继承法》
第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。
《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》
第8条法定代理人代理被代理人行使继承权、受遗赠权，不得损害被代理人的权益。法定代理人一般不能代理被代理人放弃继承权，受遗赠权。明显损害被代理人利益的，应认定其代理行为无效。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。