重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝0103民初2610号
原告东亚银行（中国）有限公司重庆分行，地址重庆市渝中区邹容路131号重庆世界贸易中心第43楼，统一社会信用代码91500103X21922653Y。
负责人许华，分行行长。
委托代理人华成权，该行员工。
被告康明样，男，1974年4月27日出生，汉族，住福建省罗源县。
被告恒大地产集团重庆有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路2号大西洋国际大厦31层，组织机构代码79071779-3。
法定代表人廖嘉宁。
委托代理人冯小红，该公司员工。
原告东亚银行（中国）有限公司重庆分行（以下简称东亚银行重庆分行）诉被告康明样、被告恒大地产集团重庆有限公司（以下简称恒大公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东亚银行重庆分行的委托代理人华成权、被告恒大公司的委托代理人冯小红到庭参加了诉讼。被告康明样经本院公告送达传票传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东亚银行重庆分行诉称，2013年01月10日，康明样因购房向东亚银行重庆分行申请房地产抵押贷款，并与东亚银行重庆分行签订了的《房地产抵押贷款合同》（以下简称《贷款合同》），约定：康明样向东亚银行重庆分行申请贷款人民币756000元用于购房，贷款利率按五年以上期人民币贷款基准利率执行（合同签订时大于五年期人民币贷款基准利率为6.55%，本合同下贷款年利率为6.55%，随中国人民银行同期贷款基准利率调整），贷款期限自首次提款之日起240个月，康明样以其贷款所购房屋为抵押物，抵押予东亚银行重庆分行作为其在《贷款合同》项下所有欠款的抵押担保；同时约定康明样未按照合同约定按时足额偿还贷款本息及相关费用视为违约；还约定康明样如未按照约定的时间还款，东亚银行重庆分行有权对逾期贷款按合同约定的贷款利率上浮50%计收罚息，且因康明样违约，东亚银行重庆分行为实现债权而实际发生的一切相关费用，包括但不限于案件受理费、保全费等均由康明样承担。后东亚银行重庆分行与康明样、恒大公司签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定：康明样以其贷款所购房屋为抵押物，所涉抵押贷款相关内容以贷款合同为准；在领取《房屋所有权证》之前，如康明样不按期清偿债务，恒大公司保证代康明样履行该义务。据此，东亚银行重庆分行将前述抵押物依法办理了抵押权预告登记。贷款合同签订后，原告东亚银行重庆分行依约于2013年3月1日向康明样发放了该笔贷款。贷款发放后康明样多次逾期、连续逾期。根据《贷款合同》第九章第9.2条第（5）项约定，原告东亚银行重庆分行于2015年12月7日向康明样发出了《宣布贷款提前到期通知函》，要求其接到函件后立即归还全部借款未还本金并按约定支付利息、罚息和复利、实现债权的费用等。但康明样至今未履行还本付息义务，恒大公司也未按合同约定代康明样清偿债务。为维护东亚银行重庆分行的合法权益，特起诉来院，请求判令：1、康明样偿还贷款本金712847.14元，并偿还截至2015年12月7日的利息22066.14元、罚息288.39元、复利478.36元，合计欠款735680.03元；2、康明样支付自2015年12月8日起至贷款本息结清之日止，以康明样未偿还的贷款本金712847.14元为基数，在合同执行利率水平上上浮50%计算的罚息，以康明样未偿还的利息22066.14元为基数，在合同执行利率水平上上浮50%计算的复利；3、原告东亚银行重庆分行有权对康明样提供抵押的位于重庆市九龙坡区房屋行使抵押权，对抵押房屋折价、拍卖或者变卖所得的价款享有优先受偿权；4、恒大公司对康明样的上述债务承担连带清偿责任；5、本案受理费11157元、财产保全费4770元、公告费500元，合计16427元，由康明样承担，恒大公司承担连带给付责任。
被告康明样未答辩。
被告恒大公司辩称，恒大公司不是康明样的保证人，恒大公司已经向东亚银行重庆分行移交了房屋产权证，原告东亚银行重庆分行要求承担保证责任无法律依据。案件受理费、保全费及公告费是原告东亚银行重庆分行自行扩大的损失不应该由恒大公司承担。
经审理查明，2013年1月10日，东亚银行重庆分行（贷款人）与康明样（借款人、抵押人）签订编号为2000002649《房地产抵押贷款合同》，合同约定：贷款金额756000元；贷款用途101住房（一手期房）；贷款期限自首次提款之日起240个月，自2013年1月10日起至2033年1月10日止；贷款利率为5年期以上人民币贷款基准利率，签订时五年以上期人民币贷款基准利率为6.55%，本合同下贷款年利率为6.55%，自贷款人发放贷款之日起计息，在合同期间，自第一次提款之日起，遇人民币贷款基准利率调整，本合同下的贷款利率于人民币贷款基准利率调整后的第一个还款日起按新的人民币贷款基准利率进行调整；贷款逾期的，罚息利率按本合同约定的贷款利率上浮50%计算，罚息利率随贷款利率的调整而同时调整；还款期数240期；还款方式为等额本息还款法，实际每期还款本息金额以贷款人向借款人出具的《分期付款本息明细表》为准；借款人未按照本合同约定按时足额偿还贷款本息及相关费用的构成违约，贷款人有权宣布已贷出款项提前到期，并要求借款人立即偿还全部或部分欠款，对逾期贷款，贷款人有权从到期日起，按罚息利率计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；因借款人违约，贷款人为实现债权而实际发生的相关费用，包括但不限于交通费、诉讼费或仲裁费、诉讼保全费、强制执行费、律师代理费等由借款人承担；本合同项下的抵押物为座落于重庆市九龙坡区房屋，抵押担保的范围包括：本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利、借款人于本合同项下应承担的费用、贷款人实现债权和抵押权的费用等。
之后，东亚银行重庆分行（贷款方、抵押权人）与康明样（借款方、抵押人）、恒大公司（担保方、开发商）签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定康明样以位于重庆市九龙坡区房屋为上述借款提供抵押担保。贷款金额756000元，首期还款5658.81元，剩余款项分239期偿还。在第四条权利义务中约定：东亚银行重庆分行应按合同约定提供贷款；康明样应按合同约定归还贷款本息；恒大公司应将贷款用于康明样所购商品房建设工程并保证按期交付房屋；在领取《房屋所有权证》之前，如康明样不按期清偿债务，恒大公司保证代康明样履行该项义务。若恒大公司履行该项义务后，恒大公司可按有关规定处分抵押物。在违约责任中约定，康明样到期不清偿债务，恒大公司又未履行代康明样还款义务时，东亚银行重庆分行有向恒大公司追偿康明样所欠全部债务的权利并可申请处分抵押物。本合同与编号为2000002649的《房地产抵押贷款合同》不一致的，以后者为准；本合同未作约定之处，以编号为2000002649的《房地产抵押贷款合同》为准；本合同项下的抵押期限与主债权存续期间一致，均从贷款合同项下首次提款之日起算。合同经三方签章，并经房地产管理机关登记后生效。
2013年1月10日，康明样向东亚银行重庆分行提交了《提款通知书》以及《转账扣款授权书》，授权银行在康明样账户号码6229383300000****01内支取756000元存入东亚银行重庆分行户名为恒大公司的账户。
2013年1月24日，重庆市九龙坡区房屋在重庆市国土资源和房屋管理局办理了重庆市土地房屋预告登记。该预告登记证明载明：预告登记权利人为东亚银行重庆分行，预告登记义务人为康明样，房地产坐落于九龙坡区，预告登记业务种类为预购商品房抵押权，担保借款金额为756000元整，主债务履行期限自2013年1月10日至2033年1月10日。
2013年3月1日，东亚银行重庆分行按约向康明样发放贷款756000元。但康明样未按照合同约定偿还借款本息，2015年6月1日起开始逾期还款，东亚银行重庆分行于2015年12月7日向康明样发出《宣布贷款提前到期通知函》，宣布贷款合同项下全部贷款立即到期要求康明样及时偿还贷款合同下所有欠款。截至2015年12月7日，康明样尚欠借款本金712847.14元，利息22066.14元，罚息288.39元，复利478.36元。
另查明，东亚银行重庆分行与康明样、恒大公司签订的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》中所涉及的位于重庆市九龙坡区房屋已于2014年11月17日办理房屋所有权证（105房地证2014字第5***0号），该权证由恒大公司于2014年11月17日领取，并于2016年4月交与东亚银行重庆分行持有，在该权证上载明：抵押权人东亚银行重庆分行，设定日期2013年1月10日。
上述事实，有《房地产抵押贷款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、重庆市土地房屋预告登记证明、105房地证2014字第5***0号、提款通知书、转账扣款授权书、账户交易历史查询、借据信息、《宣布贷款提前到期通知函》及快递回执、公告费发票等证据及当事人陈述载卷为凭，足以认定。
本院认为，东亚银行重庆分行与康明样之间签订的《房地产抵押贷款合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。东亚银行重庆分行按约向康明样发放借款后，康明样未按约履行还款义务，其行为已构成违约，东亚银行重庆分行有权宣布合同项下全部借款提前到期，要求康明样立即偿还全部借款本息，按照借款合同约定计收罚息和复利。
关于东亚银行重庆分行对重庆市九龙坡区房屋是否享有优先受偿权的问题。本案中，康明样以其所购商品房重庆市九龙坡区房屋为东亚银行重庆分行设定抵押权，东亚银行重庆分行对此项请求权进行了预告登记，在抵押房屋取得产权证后办理了抵押权登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，东亚银行重庆分行对上述房屋享有的抵押权自登记时设立，因此对东亚银行重庆分行要求对重庆市九龙坡区房屋享有优先受偿权的诉请，本院予以支持。
关于恒大公司是否应对康明样的上述债务承担连带清偿责任的问题。
东亚银行重庆分行与康明样、恒大公司签订的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》中约定“在领取《房屋所有权证》之前，如康明样不按期清偿债务，恒大公司保证代康明样履行该项义务”，“合同经三方签章，并经房地产管理机关登记后生效”。东亚银行重庆分行与恒大公司争议的焦点为《重庆市预购商品房抵押贷款合同》是否已生效、上述保证条款是否有效及如何理解、以及恒大公司是否还应承担连带清偿责任。
首先，从合同的目的来看，签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》的目的是为了以预售商品房抵押、担保购房人能够按照合同约定支付购房贷款，东亚银行重庆分行所举示的《重庆市土地房屋预告登记证明》以及房地产权证足以证明登记机构已对抵押合同以及抵押权进行了登记，且抵押权已依法设立，签订抵押合同的目的已经实现，因此东亚银行重庆分行与康明样、恒大公司签订的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》已经生效。
其次，关于《重庆市预购商品房抵押贷款合同》中约定“在领取《房屋所有权证》之前，如康明样不按期清偿债务，恒大公司保证代康明样履行该项义务”，该条款是否有效及如何理解的问题。
本院认为，保证合同应当约定保证期间及保证担保的范围。本案中，上述条款是关于恒大公司对康明样的债务承担保证责任的约定。在领取《房屋所有权证》之前，恒大公司对康明样的债务承担保证责任，这既是关于恒大公司对康明样的债务承担保证责任期间的约定，同时也限定了恒大公司应当承担保证担保责任的债务范围，即恒大公司应对康明样偿还借款开始至领取《房屋所有权证》之前这一期间康明样所应当偿还的本金及利息承担保证责任。又因《房地产抵押贷款合同》是一个分期履行债务的合同，上述条款的约定符合法律规定，应属有效，东亚银行重庆分行认为该条款约定的保证期间早于或等于主债务履行期间应视为没有约定的理由不能成立。
关于“在领取《房屋所有权证》之前”这一条件应当如何理解的问题。东亚银行重庆分行认为应理解为在恒大公司向东亚银行重庆分行交付房管证之前，恒大公司认为应理解为房管部门办理抵押房屋的房屋产权证之前。本院认为，该格式条款是房管部门提供的格式合同文本，对该条款的理解应从合同所使用的词句、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则确定该条款的真实意思。从“在领取《房屋所有权证》之前”这一条件所使用的词句来看，并没有约定权利义务的主体，这一条款约定的目的是在房屋抵押权设立之前由恒大公司为东亚银行重庆分行债权的实现提供保证担保，同时根据物权法的相关规定，房屋抵押权自登记时设立，因涉案房屋已办理预购商品房抵押权预告登记，在办理房屋设立登记时，即产生抵押权设立的法律后果。因此将“在领取《房屋所有权证》之前”理解为“房管部门为涉案房屋办理好《房屋所有权证》、任何一方当事人从房管部门领取《房屋所有权证》之前”符合合同的目的以及日常交易习惯。
现已查明，涉案房屋已于2014年11月17日办理《房屋所有权证》并由恒大公司于当日领取，该权证于2016年4月7日交与东亚银行重庆分行持有，因此恒大公司的保证期间于2014年11月17日届满，因在合同约定的保证期间内东亚银行重庆分行未要求恒大公司承担保证责任，恒大公司免除保证责任，对于东亚银行重庆分行要求恒大公司对康明样的债务承担连带清偿责任的请求，本院不予支持。
康明样经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告康明样应当自本判决生效之日起十日内向原告东亚银行（中国）有限公司重庆分行偿还借款本金712847.14元，截至2015年12月7日止的利息22066.14元、罚息288.39元、复利478.36元，并支付自2015年12月8日起至贷款本息结清之日止，以未偿还的贷款本金712847.14元为基数，在合同执行利率水平上上浮50%计算的罚息，以未偿还的利息22066.14元为基数，在合同执行利率水平上上浮50%计算的复利；
二、原告东亚银行（中国）有限公司重庆分行有权对康明样名下的位于重庆市九龙坡区房屋享有优先受偿权；
三、驳回原告东亚银行（中国）有限公司重庆分行其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费11157元、财产保全费4770元、公告费500元，合计16427元，由被告康明样承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 任 萍
人民陪审员 陈邦碧
人民陪审员 费兴智
二〇一六年八月二十四日
书 记 员 汪福进