广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终17930号
上诉人（原审原告）：周开明，身份证地址海南省海口市龙华区。
上诉人（原审原告）：吴丽娟，身份证地址广东省广州市越秀区。
上诉人（原审原告）：莫泽雄，身份证地址广东省广州市越秀区。
上述三上诉人共同委托代理人：李跃，广东纵横天正律师事务所律师。
上述三上诉人共同委托代理人：肖威玲，广东纵横天正律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：广州惠柏贸易有限公司，住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：钟艺华，职务：总经理。
委托代理人：谭毅翔，广东旭瑞律师事务所律师。
委托代理人：连小红，系该公司职员。
上诉人周开明、吴丽娟、莫泽雄与广州惠柏贸易有限公司（下简称惠柏公司）因租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初3508号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
周开明、吴丽娟、莫泽雄共同上诉称：一、原审判决认为“惠柏公司没有拖欠租金的事实和故意，无须承担逾期支付租金的违约责任”，是严重违背事实和偏袒一方的认定。惠柏公司拖欠租金的事实和故意是十分明显的，理应依照租赁合同的约定由其承担“每日按未付租金的万分之五计付利息”的违约责任。惠柏公司早就知晓涉案房屋已转让给周开明等情况，具体表现在：其一，原审判决已明确查明广州市某港房地产开发有限公司（下简称某港公司）已通知惠柏公司其已将涉案物业销售，并通知惠柏公司针对已销售部分向新业主交租的事实。其二，（2015）穗中法民五终字第4198号民事判决已认定涉案物业已由祥港公司出售给周开明并办理了过户手续的事实，且惠柏公司作为该案的上诉人，在“上诉理由”部分明确表述：“周开明名下的十三套房屋，已全部出售给案外人，并进行了房屋过户登记，分别为……2110、2111房屋出售给案外人吴丽娟；2112、2113房屋出售给案外人莫泽雄”。其三，惠柏公司在于2015年2月17日出具的《<关于<租金催收函>的回复》及其附件《租赁合同补充协议（二）》中已确认“甲方（祥港公司）将……2110-2113单元出售给丙方（周开明），于2012年12月26日将该批单元交付给丙方”。其四，周开明与吴丽娟、莫泽雄曾多次发函或上门催收，惠柏公司若“不清楚权属情况”，完全可以当面了解核实，但其却一直故意拖欠。其五，惠柏公司在上述《回复》及《补充协议（二）》中亦明确表示其将会向周开明支付自2013年1月1日开始拖欠的全部租金。由上可见，惠柏公司有意拖欠租金，并存在企图以超过诉讼时效为由逃避缴纳租金义务的主观故意。依照租赁合同关于“每日按未付租金的万分之五给付利息”的约定，二审法院应该判令惠柏公司承担逾期支付租金的违约责任，以示公平合理；二、惠柏公司曾于2015年2月17日发出书面复函和交租协议，表示已将租金提存备付，但其在原审过程中仅提供了具体的提存银行账户信息，并没有向法庭提交从2013年1月1日至2016年2月20日期间每月提存拟付租金的银行交易明细凭证，以及自2013年1月1日起至2016年2月20日期间所累积的应付租金总额的记录，故无法认定惠柏公司提存租金的真实性，其应当承担逾期交付租金的违约责任。退一步说，即使惠柏公司于2013年1月6日、2月6日、3月6日、4月7日、5月8日、7月7日、7月8日、8月7日分别向原出租人祥港公司支付了包括2110-2113单元在内的租金（已被祥港公司退回），其至少也应从2013年9月份开始向周开明和吴丽娟、莫泽雄承担逾期交付租金的违约金；三、既然诉讼受理费按照诉讼争议标的额计收，那么诉讼当事人应按照判决结果负担受理费。原审法院在判令惠柏公司承担争议标的额77%责任的情况下，却仅让其负担四成的受理费，显然极不公平。请求二审法院根据本案最终判决的惠柏公司应承担责任结果，重新确定相应比例的受理费。综上，周开明、吴丽娟、莫泽雄上诉请求：1、撤销原审判决第一项中关于“参照中国人民银行公布的同期活期存款利率计付利息”的内容，改判惠柏公司自2013年1月10日起，依租赁合同约定每日按未付租金的万分之五向周开明、吴丽娟、莫泽雄计付违约金至实际清偿全部款项之日止；2、撤销原审判决关于“惠柏公司负担一审案件受理费3869元”的认定，变更为由惠柏公司按照二审法院最终确认的案件争议标的实际承担责任比例负担一审受理费；3、二审案件受理费全部由惠柏公司负担。
惠柏公司对周开明、吴丽娟、莫泽雄的上诉请求答辩称：一、惠柏公司没有拖欠租金的事实和故意。涉诉房产租赁关系主体变更情况复杂，祥港公司《关于配合签署租赁合同变更协议的通知》中未明确房屋转让的具体情况，惠柏公司又与祥港公司就承租人优先购买权问题产生诉讼。在此情况下惠柏公司继续向某港公司支付租金亦属正常。而据现有证据，周开明、吴丽娟、莫泽雄均未在产权情况发生变动后，及时将产权变更情况及收取租金的确切数据金额、收取方式及账号等信息明确告知惠柏公司；二、“对涉案房屋产权归属的知晓”与“周开明、吴丽娟、莫泽雄已履行转让通知义务”，分属两码事，不能混为一谈。原审庭审中，吴丽娟、莫泽雄委托周开明收取租金，而在诉讼之前，惠柏公司从未收到吴丽娟和莫泽雄委托周开明收取租金的委托书，这种所谓的委托关系完全是三人私下的委托，并没有告知惠柏公司，足见其租赁关系主体变更的复杂程度。据现有证据，三人均未在产权情况发生变动后及时将产权情况及收取租金的方式明确告知惠柏公司。其主张已发函告知，但即使惠柏公司已收到，函件中也并无附上产权人信息、明确的收租账号，更加无明确惠柏公司支付租金后如何开具发票，何时开具发票等，惠柏公司更加无法确定函件的签名是否为周开明、吴丽娟、莫泽雄本人，如此的函件如何称得上“明确”通知。涉及租金数额如此之大，真正的产权人应该与惠柏公司重新签订租赁合同，明确各方权利义务，否则，如果惠柏公司冒然交租，真正有权收租的产权人必然会追究惠柏公司的责任。而且，惠柏公司于2015年2月8日出具的《<关于广某商务楼租赁合同补充协议签署的通知>的回复》中也已明确回函：“在我司并不知情的情况下私自协商把我司承租贵司的物业出售给新业主，出售物业后也根本没有就三方关系办理变更任何交接手续，我司不知道新业主的身份、交租账号等合法信息，导致无法向新业主缴纳租金以及办理相关手续，并非贵司所言我司不配合签订补充协议以及不向新业主交租”，可见，惠柏公司由始至终并无拖欠租金故意。根据《中华人民共和国合同法》第80条第1款的规定，“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”，祥港公司、周开明、吴丽娟、莫泽雄之间的转让行为应明确通知惠柏公司，否则，惠柏公司按原来租赁合同继续交租合情合理。但该案并未有任何业主取得产权前和取得产权后通知惠柏公司，也未与惠柏公司办理过任何交接和签订新租赁合同约定如何交租并向惠柏公司出示或提供产权资料等事宜。周开明、吴丽娟、莫泽雄怠于进行收租行为已属明显过错方，理应承担法律规定的不利后果；三、周开明、吴丽娟、莫泽雄怠于收租。周开明、莫泽雄、吴丽娟在取得产权证后，完全可以持产权证原件及其他相关资料与惠柏公司洽谈有关租金如何缴纳等相关事宜，但是其从未与惠柏公司洽谈和接触，更没向惠柏公司出示过产权证等任何资料。周开明名下十三套房产违法违规出售给案外人，也未向惠柏公司发过任何书面函件，更没有告知惠柏公司关于案外人的联系方式、收租账号等信息。在审理周开明侵害惠柏公司优先购买权一案时，周开明在该案二审庭审期间及(2015)穗中法民五终字第4198号民事判决已明确确认其名下涉案的13套房产已全部转让给案外第三人，其转让前没有告知惠柏公司。更有其他业主及租户声称，因为周开明所购的物业即13套房产(共1508平方米)己违规出售给案外人，周开明知道其已对惠柏公司的优先购买权进行侵害，让案外人在审理期间不与惠柏公司洽谈购得有关房产的任何事宜，包括收租和提供资料，故此周开明所出售的13套房产的案外人除2106、2107、2108、2120单元是在2013年8月通过诉讼确认产权人分别是张某甲(2106、2107、2108单元)、张某乙(2120单元)之外，其余的9个单元(1604、1609、2102、2103、2104、2110、2111、2112、2113)业主在2013年1月1日至2016年2月20日期间均未有任何的沟通接触及书面往来等行为，直至2016年3月15日1604单元、1609单元的真正业主本人持产权证原件等，2102、2103、2104单元业主委托人持公证处出具的委托书原件及产权证原件、委托人身份证原件等第一次正式前往与惠柏公司进行商讨收租事宜，经惠柏公司工作人员验证资料及商议，各方均表示同意收取一年的租金作为完结整份合同(截止至2016年2月20日)的租金，双方均对此不持异议并签署相关法律文件，且向惠柏公司提供合法有效的收取租金帐号，惠柏公司随即向其支付一年的租金。而吴丽娟、莫泽雄一直怠于收租，直到2016年3月18日才以书面形式第一次寄达《催收租金函》并且未附上任何产权资料证件复印件等，要求惠柏公司予以缴交2013年1月至2016年2月期间的租金。惠柏公司于2016年3月21日已在《复函》中明确回复吴丽娟、莫泽雄准备齐产权证等资料，办理交接手续后，按照《民法通则》第一百三十六条规定收取一年租金，但吴丽娟、莫泽雄收到惠柏公司《复函》后没有任何回复。周开明、吴丽娟、莫泽雄于2016年3月22日直接向法院立案起诉惠柏公司要求缴交2013年1月至2016年2月的租金。周开明、吴丽娟、莫泽雄一直怠于收租的权利，诉讼于法无据，直至合同期满时，也未对惠柏公司进行任何书面的催收及出示产权证明、收租账号和核对租金数据等资料，直至2016年5月16日一审开庭时才第一次出示产权证原件予以惠柏公司核对。周开明、吴丽娟、莫泽雄在提起诉讼所时提供的证据并非提供直接证据，而是想方设法寻找和提供一些与本案无关的证据对法庭进行诱导和蒙骗，采取移花接木的形式，企图让法官们看起来似曾催收租金或借助其他与收取本案涉诉房屋租金毫无关系的《函件》、《通知》等进行间接把纯属其单方面自行制作的书面证据连接起来，达到判令惠柏公司违约拖欠租金的事实及故意。综上，不同意周开明、吴丽娟、莫泽雄的全部上诉请求。
惠柏公司上诉称：一、周开明并未在诉讼时效内提出追偿租金的要求，追偿租金的诉讼时效已过，已丧失追偿租金的胜诉权。经原审审理查明，周开明于2012年12月17日将涉案单元通过签订协议转让给吴丽娟、莫泽雄。故此，周开明已无权收取2013年1月起的租金。退一万步来讲，即使周开明有权收租，也仅能收取2013年1月1日至吴丽娟取得房产证之日(2013年4月2日)及莫泽雄取得房产证(2013年3月30日)之日止的租金，但周开明于2016年3月才向法院诉请，显然远远超过有效的诉讼时效。周开明举证的赖以证明催缴的文件为三份：其一为2013年3月18日向惠柏公司邮寄的《通知书》，该份文件惠柏公司未收到。即使收到，周开明催缴的时间为2013年3月18日，诉讼时效应至2014年3月18日。其二为2015年2月14日向惠柏公司寄发的《租金催收函》，该份函件上没有任何签名确认字样，只是打印出来的一张A4纸。周开明于催收函中并未列明其享有涉案房产产权的证明资料，且其催收的时间早已超过追偿租金的诉讼时效，惠柏公司的回函中也多次质疑周开明来函的真实性及合法性。其三为周开明于原审庭审中提交的《关于上门催收租金的情况说明》，周开明于2016年3月22日向法院提起诉讼，而该说明是周开明于2016年3月15日自行编写打印的，该份说明的证明人为“甘某”，周开明既未提供“甘某”的身份信息，也未申请“甘某”出庭作证，原审法院在未核查清楚“甘某”身份信息、证明主体资格、证明效力等的情况下，将该说明列入判决书查明事实部分，显然不妥。该说明只是周开明为本案诉讼自行制作的，并未得到印证，不能作为证据证明其所要证明的事实；二、吴丽娟、莫泽雄对于超过诉讼时效的租金部分已丧失追偿租金的胜诉权。吴丽娟、莫泽雄明知购入的涉案房产带租约，且租户为惠柏公司，自其享有租赁权之日起，一直未有向惠柏公司催租以及任何接触，也未凭房产证等有效权属证明与惠柏公司接洽收取租金事宜，双方更没有签署任何关于租金事宜的协议、文件等，充分证明了吴丽娟、莫泽雄是不愿意也不主动与惠柏公司协商的，吴丽娟、莫泽雄此行为属于怠于行使自有权利。经原审法院查明，吴丽娟、莫泽雄于2016年3月14日出具《催收租金函》(以下简称该函件)，惠柏公司于2016年3月18日收悉，该函件是吴丽娟、莫泽雄第一次也是唯一的一次来函，且未向惠柏公司出示过任何证明已购买涉案单元的产权证明，也从未与惠柏公司办理产权变更租金缴纳账号和交接手续等事宜，该函件及惠柏公司的复函都与周开明无关。在原审庭审双方质证时，吴丽娟、莫泽雄才出示2110、2111、2112、2113房屋产权证原件，惠柏公司才知道上述4套房屋产权人分别是莫泽雄和吴丽娟，该函件及惠柏公司的复函都与周开明无关。这是吴丽娟、莫泽雄应当履行的法定义务，如无提供产权资料并办理合法的手续，惠柏公司是拒绝向任何人缴交租金的，惠柏公司于2016年3月21日的复函中已明确将各项要件告知吴丽娟、莫泽雄，但其却置之不理，不予以回复。现2110、2111、2112、2113房屋产权人并非周开明，如果吴丽娟、莫泽雄委托周开明收取租金，也只能作为委托代理人，向惠柏公司出示2110、2111、2112、2113房的产权证及公证委托书，代吴丽娟、莫泽雄收取租金，但周开明并无资格作为原告起诉惠柏公司要求分别支付2013年4月3日起及2013年3月31日起的租金。且2013年3月前的租金至今早已经超过诉讼时效，即使符合资格的业权人起诉，也只能追讨起诉前一年的租金。吴丽娟、莫泽雄于2016年3月22日才起诉惠柏公司支付租金，对于其出具的《催缴租金函》送达惠柏公司之日起倒推一年之前的租金，显然已超过一年的诉讼时效，丧失胜诉权，故对超过诉讼时效的租金法院应予驳回。另外，对于吴丽娟、莫泽雄于原审庭审中提交自行制作的《关于上门催收租金的情况说明》，如前所述，该份文件并未得到印证，不属于有效证据，更不能作为断案依据；三、惠柏公司将应付租金提存的行为并不能代表惠柏公司同意向周开明、吴丽娟、莫泽雄缴纳租金，原审法院认定事实错误。首先，提存的租金针对的是不特定的享有出租权的第三方，并非指定为周开明、吴丽娟、莫泽雄提存租金。其次，惠柏公司从未向周开明、吴丽娟、莫泽雄作出同意缴纳全部租金的意思表示，即使同意缴纳，也是缴纳法律规定的未超过诉讼时效部分租金。再者，惠柏公司提存的租金仅为(2014)穗中法民五终字第799号(涉案房号为2106、2107、2108单元)、第800号(涉案房号为2120单元)民事判决书2013年1月1日至2015年2月28日期间的租金，由于2106、2107、2108、2120房的产权人早在2013年8月开庭时当庭出示以上房号的产权证给惠柏公司，故惠柏公司同意提存2106、2107、2108、2120房的租金，并准备支付，以上内容及数据均在函件中列明案号及租金时期、金额等，但并非本案所指的2110、2111、2112、2113房，上述2110-2113房租金并无提存，何况周开明及新产权人由始至终从未向惠柏公司出示过产权证明资料，双方也从未核实过租金数据等，且惠柏公司也从不同意交租给周开明和新产权人。因此，原审法院并未查清提存租金包含的月份、房号及计算方式。综上，惠柏公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判惠柏公司无须向周开明支付广州市西湖路12号2110、2111、2112、2113单元房屋自2013年1月1日起至2016年2月20日止的租金429256.65元，及无须以当月所欠租金为基数，从2013年1月10起，参照中国人民银行同期活期存款利率计付的利息；2、一、二审诉讼费由周开明、吴丽娟、莫泽雄承担。
周开明与吴丽娟、莫泽雄对惠柏公司的上诉请求答辩称：
我方从2013年开始已经多次通过上门、发函、电话等形式与惠柏公司进行沟通，要求惠柏公司缴纳租金。在此之前，祥港公司已经于2012年12月28日将房产转让给周开明的情况以书面形式告知惠柏公司，并且要求其从2013年1月1日开始将已销售部分的租金按合同约定缴纳给新业主。同时，惠柏公司在2015年2月出具的回复函件及附件租赁合同补充协议（二）中也确认了祥港公司已经将涉案2110-2113四套单元出售给周开明，并在该补充协议中明确表示了要向周开明支付从2013年1月1日起所拖欠的租金。以上事实可以反驳惠柏公司所述的不知新业主身份而无法交租的说法。惠柏公司多年以来一直拖欠租金，无论从事实还是证据方面都能反映惠柏公司通过超过诉讼时效逃避缴纳租金的主观故意。原审法院认为惠柏公司没有拖欠租金的故意而无需承担违约金，属于事实认定不当，判决不公。惠柏公司认为一审判决引用（2015）穗中法民五终字第4198号案中的租金提存并非其真实意思，证实惠柏公司从一开始就没有打算要支付租金。我方在一审庭审中已经要求惠柏公司向法庭提交从2013年1月1日起至2016年2月20日期间的提存租金的银行交易明细凭证，以及这三年多期间内提存积累应付租金总额的记录，但惠柏公司一直没有作出积极回应，只是在庭审之后交了一份某一天的所谓提存记录。惠柏公司在上诉意见中称涉及2110-2113房的租金并无提存，表明惠柏公司已经明确表明涉案房屋的租金并无提存，其在上诉状中还称“也从不同意将租金交给周开明及新业主，一审法院并没有查清涉案房屋的租金计算”。一审法院认为惠柏公司没有拖欠租金的事实及故意，因此无需承担逾期缴纳租金的违约责任，但惠柏公司在上诉状中明确表示其没有将租金提存，也不同意将租金缴纳给原告。也就是说，惠柏公司否定了一审法院的判案依据，故一审法院认为惠柏公司没有拖欠租金的事实及故意是错误的，惠柏公司应当对其拖欠租金的行为承担违约责任，按照租赁合同所约定的每天万分之五向我方支付违约金。
周开明、吴丽娟、莫泽雄向原审法院共同起诉请求判令：1、惠柏公司向周开明支付广州市越秀区西湖路12号21楼2110-2113单元2013年1月1日至2016年2月20日的租金共429256.65元（其中2110、2111单元租金261935.49元，2112、2113单元租金167321.16元）；2、惠柏公司向周开明支付因拖欠广州市越秀区西湖路12号21楼2110-2113单元2013年1月1日至2016年2月20日租金发生的违约金共128321.89元（其中2110、2111单元的违约金78302.94元，2112、2113单元的违约金50018.95元），自2013年1月10日起暂计算至2016年3月18日，每日按未付租金的万分之五计算，直至付清所有欠款之日止。
原审法院经审理查明：2009年12月10日，祥港公司（出租方、甲方）与惠柏公司（承租方、乙方）签订《广州百货大厦租赁经营合同》，合同约定：甲方将位于广州市西湖路12号广州百货大厦商务楼13、15层至21层、26、27、29层（具体单元号及面积详见附件一）建筑面积共13514.1879平方米整体租赁给乙方进行统一经营；该物业为写字楼，乙方承租经营该物业不得改变其使用功能，由乙方以自己名义对外招商招租，收取租金；甲乙双方同意按照本合同第一条的租赁方式和条件承租经营该物业的期限为六年，租期自2009年11月21日起至2016年2月20日止，其中2009年11月21日至2010年2月20日为免租期，2010年2月21日至2010年2月28日租金为96664元，2010年3月1日起至2014年1月31日每月租金为338325元，2014年2月1日起至2014年2月28日租金为343158元，2014年3月1日起至2016年1月31日每月租金为355241元，2016年2月1日起至2016年2月20日租金为253744元；租金按月计算，乙方于每月10日前缴付当月租金（以银行到账日计），逾期付款视为拖欠，如遇法定节假日，则顺延至节假日后的第一个工作日支付等。合同签订后，祥港公司将房屋交付惠柏公司使用。
2012年2月10日，周开明及案外人广州聚品贸易有限公司、广州市三岛实业有限公司、广州冠锦贸易有限公司（乙方）与祥港公司（甲方）签订《写字楼订购书（广百）》，约定甲方向乙方出售广州市西湖路12号2110-2113等107套写字楼，建筑面积11119.41平方米，总价92291103元等。
2012年12月17日，周开明及案外人广州聚品贸易有限公司（甲方）与吴丽娟、莫泽雄（乙方）签订《购买广百商务楼协议》，约定乙方向甲方购买广州市西湖路12号广百商务楼2110-2113共四套单元，其中吴丽娟购买2110、2111，莫泽雄购买2112、2113等。
2013年2月5日，上址2110-2113四套单元（建筑面积分别为161.20平方米、107.7平方米、85.84平方米、85.93平方米，合计440.67平方米）的所有权登记在周开明名下。
2013年3月30日，广州市国土资源和房屋管理局向莫泽雄核发了上址2112、2113单元的《房地产权证》。
2013年4月2日，广州市国土资源和房屋管理局向吴丽娟核发了上址2110、2111单元的《房地产权证》。
2015年2月15日，周开明向惠柏公司寄发《租金催收函》，内容为：其拥有产权的收租物业为广州市西湖路12号广州百货大厦商务楼1604、1609、2102-2104、2106-2108、2110-2113、2120单元，总面积1508.31平方米，请惠柏公司在收到本函后3日内将2013年1月1日-2015年2月28日欠缴的租金共计1004956元现金支票送至我处或经银行转账到我账户等，该函件注明了周开明的联系地址及银行账户账号等信息。
2015年2月17日，惠柏公司向周开明发出《关于<租金催收函>的回复》，内容为：双方的租赁合同纠纷经法院判决后，其司多次向周开明邮寄《关于惠柏公司交租情况的函》，但被拒收或收函后不予理会，其司不可能冒险把租金以现金支票方式送到判决书载明的地址；此次是其司第一次收到周开明邮寄的函件，也是第一次得知收租账户信息。对其司承租物业提起诉讼部分并有法院判决结果的，可通过法院判决结果载明的途径收取该部分租金；或由本人携带身份证、银行卡或存折等资料到该司，以便于核实真实性后缴纳租金等。
2015年4月22日，惠柏公司向周开明寄发《关于惠柏公司交租情况及索取发票的函》，内容为：该司于2015年3月11日及3月18日向户名周开明、账号95×××34共计转账204919.78元，该款包含（2014）穗中法民五终字第799号和800号判决书2013年1月1日至2014年5月31日的租金和一审案件受理费；但贵方至今仍处于置之不理的状态，未能按合同约定时间提供合法的发票，严重影响其司财务工作，亦导致其司无法确认交租的金额、方式是否准确，为此，其司也不确认其他房号的租金缴纳是否和以上的收租信息一致；其司只好把未交的租金提存于如下账户：（户名广州惠柏贸易有限公司，账号39×××19，开户行兴业银行越秀支行）；根据原合同约定的权利和义务，请贵方提供以下资料，以便于其司准确及时向贵方缴纳各房号的租金并能够顺利开展日后各项工作：1、周开明向某港公司购买房屋的《商品房买卖合同》；2、周开明为产权人时的各房号房产证；3、周开明向各业主出售房屋的《商品房买卖合同》；4、各业主委托周开明向其司收取租金的公证书；5提供各房号的房产证；6、提供各房号出租证明等。
2016年3月14日，吴丽娟、莫泽雄向惠柏公司寄发《催收租金函》，内容为：吴丽娟是2110-2111单元的业主，莫泽雄是2112-2113单元的业主，惠柏公司自2013年1月起至2016年2月的租金至今未付，请惠柏公司在5日内将拖欠的租金及违约金支付到周开明、吴丽娟、莫泽雄的账户（已分别列明开户行及账号）等。惠柏公司确认收到该函件，但称无法知晓产权人变更的真实情况。
原审过程中，吴丽娟、莫泽雄为证明其主张，另向原审法院提供《关于上门催收租金的情况说明》，称其曾于2013年4月下旬、2014年2月18日、2014年9月15日下午、2015年2月15日及2015年11月25日与周开明前往惠柏公司处追讨租金；甘某先生也在现场予以协调双方关系等。在“说明”上，另有署名为“甘某”的手写内容：“本人确认2014年9月15日与周开明、莫泽雄、吴丽娟同去惠柏公司协商租金及单元交接事宜；在2015年11月25日与莫泽雄、吴丽娟协助解决惠柏公司拖欠租金的事宜。”甘某没有作为证人出庭作证。
原审另查明：惠柏公司曾于2015年以优先购买权被侵害为由向原审法院起诉周开明等人，原审法院于2015年5月25日作出判决后，惠柏公司不服判决，提出上诉。惠柏公司在上诉中述称周开明将2110、2111房屋出售给吴丽娟，将2112、2113房屋出售给莫泽雄等。
此外，原审法院在审理（2013）穗越法民三初字第2046号案件中，查明如下事实：2012年12月28日，祥港公司向惠柏公司发出《关于配合签署租赁合同变更协议的通知》，称双方于2009年签署了广州市西湖路439号广州百货大厦商务楼13、15至21、26、27、29层的租赁合同，承租面积13514.1879平方米；祥港公司已将其中10669.43平方米销售，交付时间为2012年12月26日，即从该日起，针对已销售部分，原合同约定甲方应承担的权利义务变更由新业主承担，其余未销售部分的合同权利义务（2845.0537平方米）仍由祥港公司承担；就已销售部分的租赁关系变更事宜，请惠柏公司于2013年1月7日前配合签署相关补充协议，并请于2013年1月1日起，就已销售部分的租金按要求缴交给新业主。
2013年3月18日，周开明在广东省广州市广州公证处的公证下，以全球邮政特快专递方式向惠柏公司（地址为广州市越秀区西湖路12号21楼20单元，收件人为负责人）邮寄《通知书》一份。主要内容为：广州市越秀区西湖路12号1604、1609、2102-2104、2106-2108、2110-2113以及2120单元（共13套房屋，合计建筑面积1508.31平方米）原是祥港公司的房产。2012年11月2日，祥港公司将上述房屋转让给其所有，并办理了房产登记手续。按购房合同约定，从2013年1月份起租金应由其收取。惠柏公司尚欠2013年1至3月的租金合计113123.25元。请惠柏公司在收到该《通知书》之日起七天内向其支付上述租金（列明收款账户），逾期不缴，将视惠柏公司违约，解除惠柏公司与祥港公司订立的《广州百货大厦租赁经营合同》，收回上述房屋及没收租赁保证金等。据该邮件所附改退批条显示，该邮件因收件人拒收被退回。
此后，惠柏公司分别于2013年1月6日、2月6日、3月6日、4月7日、5月8日、6月7日、7月8日、8月7日向某港公司支付当月租金，金额为每月338325元。祥港公司于2013年4月27日向惠柏公司退回534200元，于2013年7月4日退回534200元。祥港公司称，退还的款项是惠柏公司所付2013年1月至4月租金中不属于祥港公司的款项［计算方式为：租赁合同约定的月租金338325元÷租赁合同总面积13514.1879平方米=租金单价25.0348元/平方米，25.0348元/平方米×未售出的承租面积2845.0537平方米=祥港公司每月应收租金71225元，（338325元-71225元）×2=祥港公司退回的两个月款项534200元］，另有2013年5至6月租金中不属于祥港公司的款项已于2013年9月2日退回，2013年7至8月租金中多出的款项正准备退还。
原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。祥港公司与惠柏公司签订《广州百货大厦租赁经营合同》将包括涉案2110、2111、2112、2113单元在内的13514.1879平方米房屋整体出租给惠柏公司，周开明作为上述2110、2111、2112、2113单元的买受人，已经与祥港公司办理了房屋交接手续，并已通知惠柏公司自2013年1月1日起将已售出部分的租金交纳给新业主，故自该日起周开明取得上述《广州百货大厦租赁经营合同》中关于涉案2110、2111、2112、2113单元出租人的权利。虽然周开明取得该房屋所有权后又将房屋转让给吴丽娟、莫泽雄，但因吴丽娟、莫泽雄在本案中诉请惠柏公司将所欠的租金、违约金支付给周开明，属自主处分民事权利的行为，不违反法律规定，予以准许。
关于租金标准的问题。按涉案房屋面积占惠柏公司向某港公司承租总面积的比例乘以《广州百货大厦租赁经营合同》约定的月租金额计算，符合公平合理原则，即2013年1月1日至2014年1月31日的租金为143417元（按每月11032.08元计）；2014年2月1日至2014年2月28日的租金为11190元；2014年3月1日至2016年1月31日的租金为266425元（按每月11583.7元计）；2016年2月1日至2016年2月20日的租金为8274元，合计429306元。因周开明、吴丽娟、莫泽雄主张的金额仅为429256.65元，亦属自主处分民事权利的行为，予以照准。
关于惠柏公司逾期向周开明、吴丽娟、莫泽雄支付租金应否支付违约金的问题。惠柏公司自2013年1月起按月向原出租人即祥港公司支付了2013年1至8月的租金。虽然惠柏公司收到祥港公司《关于配合签署租赁合同变更协议的通知》，但因惠柏公司向某港公司整体承租13514.1879平方米，祥港公司将其中的部分房屋对外转让，而周开明购买的仅为祥港公司转让房屋中的一部分，后又将涉讼的2110、2111、2112、2113单元转让给吴丽娟、莫泽雄，租赁关系主体变更的情况较为复杂，祥港公司在上述通知中未明确房屋转让的具体情况，惠柏公司又与祥港公司就承租人优先购买权问题产生诉讼，在此情况下惠柏公司继续向某港公司支付租金亦属正常。而据现有证据，周开明、吴丽娟、莫泽雄均未在产权情况发生变动后，及时将产权情况及收取租金的方式明确告知惠柏公司；且惠柏公司业已将应付的租金提存至专用账户。因此，惠柏公司并没有拖欠租金的事实和故意，无须承担逾期支付租金的违约责任，但应按同期存款利率向周开明计付利息。
关于诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断”。本案中，周开明、吴丽娟、莫泽雄均有向惠柏公司提出要求的行为，且惠柏公司将应付的租金提存的行为亦表明其同意履行义务，故周开明、吴丽娟、莫泽雄提出的诉讼请求并未超过诉讼时效，对惠柏公司相关抗辩理由不予采纳。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，于2016年8月24日作出判决：一、在本判决发生法律效力之日起十日内，广州惠柏贸易有限公司向周开明支付广州市西湖路12号2110、2111、2112、2113单元房屋自2013年1月1日起至2016年2月20日止的租金429256.65元，并以当月所欠租金为基数，从2013年1月10日起，参照中国人民银行公布的同期活期存款利率计付利息至实际清偿之日止；二、驳回周开明、吴丽娟、莫泽雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9376元，由周开明、吴丽娟、莫泽雄共同负担5507元，惠柏公司负担3869元。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：关于周开明的上诉请求部分。祥港公司虽有向惠柏公司告知已将部分商铺出卖给周开明，并要求惠柏公司自2013年1月1日起向周开明交纳租金，但因周开明仅向某港公司购买了惠柏公司承租的部分商铺，现无证据反映惠柏公司清楚知晓周开明购买商铺的具体情况，双方也未能就惠柏公司向周开明交纳的租金标准进行协商并达成一致意见，由此导致双方就租金的交纳产生争议，惠柏公司未向周开明交纳租金，不可单独归责于惠柏公司一方，故原审判决惠柏公司向周开明按同期存款利率支付未付租金的利息并无明显不妥，周开明上诉主张惠柏公司按其与祥港公司签订的租赁合同约定的逾期支付租金违约金标准支付未付租金的违约金理据不充分，本院不予采纳。
关于惠柏公司的上诉请求部分。周开明与吴丽娟、莫泽雄主张其一直有向惠柏公司催缴租金，并提交了《关于上门催收租金的情况说明》等证据予以证明，惠柏公司虽对此予以否认，但依据已查明的事实，周开明向祥港公司购买涉案广州市西湖路12号2110-2113号房屋并于2013年2月5日取得上述房屋的产权登记，且于2013年3月18日向惠柏公司发函追讨租金，而惠柏公司自2013年1月1日开始即未就涉案房屋的使用支付租金，且惠柏公司于2015年4月22日向周开明寄发的《关于惠柏公司交租情况及索取发票的函》载明双方有就同址其他房屋的租金交纳产生争议并引发诉讼，惠柏公司亦确认有收到周开明于2015年2月25日发出的《租金催收函》及吴丽娟、莫泽雄于2016年3月14日发出的《催收租金函》，综上，周开明和吴丽娟、莫泽雄主张其有向惠柏公司主张支付租金可以合理采信，惠柏公司以周开明和吴丽娟、莫泽雄的诉请超过诉讼时效为由上诉主张其无须向周开明支付涉案房屋自2013年1月1日起的租金及利息理据不充分，亦有违等价有偿、公平合理的原则，本院不予采纳。
关于案件受理费9376元的分担，依据本案判决结果，本院认定周开明应负担其中的2156元，惠柏公司应负担其中的7220元。
综上所述，上诉人周开明、吴丽娟、莫泽雄与惠柏公司的上诉请求均不成立，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费9376元，由周开明、吴丽娟、莫泽雄共同负担2156元，惠柏公司负担7220元。二审案件受理费10605元，由周开明、吴丽娟、莫泽雄共同负担2866元，惠柏公司负担7739元。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 杨晓怡
二〇一七年二月二十三日
书记员 杨娟娟