陕西省铜川市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)陕02民终51号
上诉人（原审原告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司铜川市分行，住所地铜川市新区铁诺南路。
法定代表人：冯玉社，系该行行长。
委托诉讼代理人：王世锋，陕西秦人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张志海，男，1961年9月5日生，汉族，住铜川市王益区。
委托诉讼代理人：万淑侠，陕西司扬律师事务所律师。
上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司铜川市分行（以下简称邮储银行）因与被上诉人张志海房屋租赁合同纠纷一案，不服铜川市王益区人民法院(2017)陕0202民初351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人的委托诉讼代理人王世锋，被上诉人张志海及其委托诉讼代理人万淑侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邮储银行上诉请求:1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被上诉人向上诉人支付违约金237880元；3、判令被告退还已收取原告尚未使用房屋时间的租金446025元；4、判令被告赔偿因其违约给原告造成的经济损失168591元；5、本案一审案件受理费10325元，由被上诉人负担。事实和理由：1、原判认定事实错误，2016年8月23日，铜川市药材公司已经明确告知上诉人，租赁房屋的权属尚无定论，且上诉人装修时遭到药材公司人员阻拦，本案租赁合同完全具备解除条件。2、合同中明确约定，租赁期内有第三人对房屋主张权利，影响上诉人对房屋使用时，应赔偿上诉人损失，而原判适用合同法229条的只涉及到买卖不破租赁的规定，与本案中双方的约定无关，明显是适用法律错误。
张志海辩称:原审认定事实清楚，判决正确，应予维持。
邮储银行向原审法院起诉请求：1、请求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告支付违约金237880元（按支付租金的20%计算）；3、判令被告退还已收取原告尚未使用房屋时间的租金446025元（2016年8月23日-2017年1月8日）；4、判令被告赔偿因其违约给原告造成的经济损失168591元（招标代理费7420元、装修设计费25853元，装修合同索赔导致的损失135318元）；5、本案案件受理费由被告负担。
原审判决认定:2016年1月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，双方约定，被告将位于铜川市王益区红旗街92号房屋300平方米租赁于原告，租赁期限为8年，自2016年1月8日起至2024年1月7日止，租金数额为118.94万元/年，在租赁期间内，前三年房租不变，从第四年到第六年租金为129.80万元，第七年到第八年租金为142.78万元。双方并约定了租金的支付方式，租赁期间相关费用的负担。该合同第七条约定：租赁期间有第三人对租赁房屋主张权利的，乙方（原告）应当及时通知甲方（被告），因第三方主张权利，影响乙方对租赁房屋使用、收益和对乙方造成的损失由甲方承担。第十二条第4项约定：因甲方原因致乙方有权解除合同，解除合同时，甲方应向乙方支付当年年租金20%的违约金，并应退还已收取乙方尚未使用房屋时间的租金，赔偿乙方的其他经济损失。该合同签订后，被告将租赁房屋交付原告，原告于同月26日向被告支付了第一年度，即2016年的租金。2016年10月17日，原告与永明项目管理有限公司立信分公司签订《建设工程招标代理合同》，立信公司为所租赁房屋的装修改造承担招标代理工作，2017年1月17日，原告向立信公司支付代理费7420元。2016年12月31日，邮储银行陕西分行与陕西荣盛装饰设计工程有限公司签订《基建工程项目设计服务框架合同》。2017年2月21日原告装修工人在租赁房屋内与药材公司职工因租赁问题发生纠纷，铜川市公安局王益分局红旗街派出所出警。
另查明，药材公司与张志海就本案租赁房屋的确权纠纷正在审理，根据陕西省铜川市中级人民法院（2017）陕02执异1号和陕西省高级人民法院（2017）陕执复45号执行裁定书裁明：红旗街综合楼一、二层房屋所有权证上载明的所有权人为药材公司，但该房屋（即本案出租房屋）实际由张志海投资所建，2004年投入使用，一直由张志海实际占有、经营，且张志海与邮储银行铜川分行已签订《房屋租赁合同》，并在履行当中。张志海承诺，如果房屋所有权判给药材公司，其愿将该房屋所得收益交由法院处理。故裁定张志海为本案租赁房屋的保管人。
原审法院认为:张志海作为租赁房屋的建造者，自2004年起一直对本案租赁房屋实际占有、经营，在陕西省铜川市中级人民法院（2017）陕02执异1号执行裁定书和陕西省高级人民法院（2017）陕执复45号执行裁定书中，对张志海将该房屋租赁于本案原告使用的情形已在查明事实中予以确认并裁定张志海为该租赁房屋的保管人。在药材公司与张志海确权纠纷尚未审结前，张志海为避免损失扩大与原告签订《房屋租赁合同》并无不当，也不违反法律法规，故原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效。原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”为由，请求判令解除与张志海所签订的《房屋租赁合同》，经查，原告提供的证据尚达不到解除合同的证明目的，对该诉讼请求本院不予支持。原告请求判令被告支付违约金237880元，经查，根据《房屋租赁合同》第十二条第4项约定：解除本合同时，甲方（被告）应向乙方支付当年年租金的20%违约金。原告于2017年4月起诉请求判令解除合同，庭审中，双方均认可原告尚未向被告支付2017年度的租金，原告请求按上一年度租金的20%支付违约金，与合同约定不符，故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。原告请求判令被告退还已收取的原告尚未使用房屋时间的租金446025元（即2016年8月23日至2017年1月8日期间的租金），经查，原告当庭提交的药材公司向其送达的《告知函》，但该告知函无药材公司的印章，原告也未提供证据证明将此《告知函》告知被告。且原告提供的证据证明，原告分别于2016年10月、同年12月，仍在同其他单位就租赁房屋的装修工程订立合同，至2017年2月21日进场装修发生争执，上述证据证明原告2016年8月至2017年2月21日期间对租赁房屋行使着承租人的权利，故其诉讼中所称自2016年8月23日至2017年1月8日尚未使用房屋与本院查明的事实不符，故其请求判令被告退还2016年8月23日至2017年1月8日期间租金446025元的诉讼请求，不予支持。原告请求判令被告赔偿因其违约给原告造成的经济损失168591元，其虽提供了与陕西华海建筑工程有限公司的《装修改造项目施工合同》，但庭审中未提供合同原件，且该合同无签约日期，无开工、竣工日期，也无证据证明其因无法履行该合同导致向陕西华海建筑工程有限公司已进行了赔偿，故对原告的该诉讼请求，不予支持。
综上，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自权利、义务，任何单位在对该租赁房屋没有确权的情况下，均不得破坏本案合同的履行，否则应承担相应的法律后果。根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，且张志海承诺，如果房屋所有权判给药材公司，其愿将该房屋所得收益交由法院处理。为避免损失扩大，造成更多诉讼，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司铜川市分行的诉讼请求。案件受理费10325元，由原告中国邮政储蓄银行股份有限公司铜川市分行负担。
二审审理期间，上诉人向本院提供了加盖有陕西省铜川市药材公司印章的告知函，内容与原审提供的一致，被上诉人认为该印章是后补的，不能作为证据使用。本院认为，原审法院对邮储银行提供的复印件注明与原件一致，可以说明其提供的告知函没有印章，无法证明2016年8月23日收到告知函时即有印章，本院对此不予认定。对于原审查明的其他事实予以确认。
本案争议焦点：1、双方之间的租赁合同是否达到解除条件。2、如合同被解除，上诉人请求被上诉人退还租金、赔偿损失及承担违约责任的请求应否支持。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。双方在合同第七条约定：租赁期间有第三人对租赁房屋主张权利的，乙方（邮储银行）应当及时通知甲方（张志海）。因第三人主张权利，影响乙方对租赁房屋使用、收益和所有对乙方造成的一切损失由甲方承担。2017年1月22日，上诉人在装修时遭到药材公司员工阻拦，公安机关处理意见为：暂停拆装，到人民法院处理。药材公司阻拦的原因即为药材公司与张志海就租赁房屋的权属有争议，正在人民法院进行诉讼，时至今日诉讼仍未终结。由于出租人的原因导致上诉人已经无法实际使用该房屋，租赁合同的目的无法实现，该租赁合同应当解除，上诉人此项上诉理由成立，本院予以支持。
关于上诉人请求被上诉人退还租金、赔偿损失及承担违约责任的问题。涉案房屋所有权证上载明的所有权人为药材公司，但该房屋实际由张志海投资所建，2004年投入使用，一直由张志海实际占有、经营，且在执行案件中张志海承诺，如果房屋所有权判给药材公司，其愿将该房屋所得收益交由法院处理。上诉人在实际接收房屋后，2016年10月17日，通过永明项目管理有限公司立信分公司代理招标，2012年12月31日与陕西荣盛装饰设计工程有限公司签订基建工程项目设计服务框架合同，与陕西华海建筑工程有限公司签订的施工合同没有任何时间节点记载。可以认定上诉人一直控制该房屋，没有有效证据证明2016年8月23日收到陕西省铜川市药材公司印章的告知函而不能使用该租赁房屋，2017年2月21日原告装修工人在租赁房屋内与药材公司职工因租赁问题发生纠纷致不能继续装修时，上诉人所交纳的第一年租金对应的一年租赁期已届满，上诉人要求退还2016年8月23日之后的租金没有事实依据，本院不予支持。上诉人请求赔偿损失的依据是招标代理费7420元，装修设计费25853元及施工方主张的损失135318元。但只有招标代理费已经支付，其余费用并未提供证据证明已经支付，相应损失并未实际发生，被上诉人应赔偿上诉人损失7420元，其余赔偿损失的请求不予支持。双方在合同第十二条约定：因甲方原因致乙方有权解除本合同，甲方应向乙方支付当年年租金20%的违约金，该约定符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定。合同因第三方主张权利，导致乙方无法实现合同目的，合同被依法解除，被上诉人应按照上述合同约定承担违约责任，应支付违约金为118.94万元×20%=237880元。
综上，原判认定案件部分事实不清，适用法律不当，判决结果失当，应予纠正。上诉人部分上诉理由成立，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二、三项的规定，判决如下：
一、撤销铜川市王益区人民法院(2017)陕0202民初351号民事判决；
二、解除2016年1月8日上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司铜川市分行与被上诉人张志海签订的《房屋租赁合同》；
三、被上诉人张志海于本判决生效后十日内赔偿上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司铜川市分行损失7420元；
四、被上诉人张志海于本判决生效后十日向上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司铜川市分行支付违约金237880元。
五、驳回上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司铜川市分行的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费各10325元，由张志海各负担2891元，中国邮政储蓄银行股份有限公司铜川市分行各负担7434元。
本判决为终审判决。
审判长 贺晓华
审判员 汪 涛
审判员 张 鲜
二〇一八年五月二十二日
书记员 王冬青