广西壮族自治区灵川县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)桂0323民初370号
原告尹卫国，男，汉族，1955年1月5日出生，原住广西桂林市象山区，现住桂林市象山区。
原告滕小云，女，汉族，1954年5月10日出生，原住广西桂林市秀峰区，现住桂林市象山区。
原告尹斓，女，汉族，1984年10月21日出生，原住广西桂林市象山区，现住桂林市象山区。
原告尹玥，女，汉族，1990年12月28日出生，原住广西桂林市秀峰区，现住桂林市象山区。
原告尹琦，女，汉族，1997年2月1日出生，原住广西桂林市象山区，现住桂林市象山区。
五原告委托代理人邓光荣，广西齐兴律师事务所律师。
五原告委托代理人戴江和，广西齐兴律师事务所实习律师。
被告桂林市松杉房地产开发有限公司，住所地：桂林市育才路3号，法定代表人：蒋晓群。
被告桂林润松休闲健身有限公司，住所地：桂林市竹江路桂林华侨农场一分场，法定代表人：马晓珍。
二被告委托代理人方凤兰，系二被告公司员工。
第三人广西桂林漓江农村合作银行瓦窑支行，住所地桂林市瓦窑西路**号，负责人：骆忆，职务：理事长。
委托代理人刘凡，该行员工。
委托代理人龙成民，广西桂宁律师事务所律师。
第三人凤山县农村信用合作联社，住所地凤山县凤凰镇西环路（南侧），法定代表人：杨正勇，职务：理事长。
委托代理人牙韩亮，该行员工。
委托代理人罗起兴，广西罗挥得律师事务所律师。
原告尹卫国、滕小云、尹斓、尹玥、尹琦诉被告桂林市松杉房地产开发有限公司、桂林润松休闲健身有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案受理后，依法由审判员易升龙担适用简易程序进行了审理。在审理过程中，经审查，广西桂林漓江农村合作银行瓦窑支行、凤山县农村信用合作联社系本案讼争房产的抵押权人，本院于2017年3月9日依法追加广西桂林漓江农村合作银行瓦窑支行、凤山县农村信用合作联社为本案第三人参加诉讼。2017年4月26日，本院依法公开开庭审理了本案。书记员陈荣财担任法庭记录。原告尹卫国、滕小云及五原告的委托代理人邓光荣、戴江和，第三人广西桂林漓江农村合作银行瓦窑支行的委托代理人刘凡、龙成民，第三人凤山县农村信用合作联社的委托代理人牙韩亮、罗起兴到庭参加诉讼。二被告经本院依法送达起诉状副本及开庭传票等未到庭参加诉讼（缺席）。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司于2014年12月8日签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告桂林市松杉房地产开发有限公司将其开发的位于灵川县桂林华侨农场的“桂林漓江奥林苑”第H5幢房屋以2526050元的总价出售给原告；约定开发商、承建商、监理公司三方验收后交房；产权证由被告统一代办代领。原告依约于2014年12月30日前交付房款共计2400000元，并交付了房屋契税。2016年12月，原告获悉自己购买的H5幢房屋于2015年3月即办理了产权证，但被告办理产权证后，又于2015年5月将此房产抵押给了漓江农村合作银行瓦窑支行及凤山县农村信用合作联社。另，被告桂林润松休闲健身有限公司是与被告桂林市松杉房地产开发有限公司一起开发“桂林漓江奥林苑”的关联企业，两被告应当对其销售的房屋共同承担责任。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判令1、确认原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2判令两被告将“桂林漓江奥林苑”H5幢房屋交付原告；3、确认灵川县桂林华侨农场内“桂林漓江奥林苑”H5幢房屋归原告所有；4、判令二被告协助将灵川县桂林华侨农场内“桂林漓江奥林苑”H5幢房屋的房屋不动产权证办理至原告名下；5、本案的诉讼费由二被告负担。
原告对其陈述的事实在举证期内提供了以下证据：
一、商品房订购协议，证明原告与被告于2007年签订商品房订购协议的事实；
二、商品房买卖合同、收据三张、购房款发票一张及契税发票一张，证明双方于2014年签订商品房买卖合同，原告已经按照合同约定支付购房款及契税的事实；
三、中国工商银行电子银行回单及明细清单、浦发银行信用卡账务明细，证明原告向被告桂林市松杉房地产开发有限公司支付购房款的事实。
二被告未作答辩，亦未提供证据。
第三人广西桂林漓江农村合作银行瓦窑支行陈述称：广西桂林漓江农村合作银行瓦窑支行取得的涉案房屋的抵押权优先于原告享有的债权请求权，同时依据《物权法》善意取得制度，广西桂林漓江农村合作银行瓦窑支行已取得讼争房产优先受偿权并受法律保护；原告方对于本案纠纷的产生具有不可推卸的责任，因此所造成的一切法律后果应由其自行承担；原告请求法院判决讼争房产归其所有，属物权请求权，应另行向法院提起诉讼；本案相关基本事实缺乏证据证明，不能排除相关当事人通过虚假诉讼侵害第三人合法权益的可能性。
第三人凤山县农村信用合作联社陈述称：原告第三项请求不恰当，合同是否合法有效未确认，房屋也未交付。
第三人广西桂林漓江农村合作银行瓦窑支行、凤山县农村信用合作联社对其陈述的事实共同提供了以下证据：
一、借款抵（质）押承诺书，证明二被告自愿将其名下的房产用于抵押，并承诺其为该房产的合法所有人；
二、房产证、土地使用权证，证明二被告公司为涉案房屋的所有权人，有权将涉案房屋用于抵押；
三、他项权证，证明第三人是涉案房屋的抵押权人；
四、流动资金借款合同、抵押担保合同、保证担保合同，证明二被告以包含涉案房屋在内的房产为润松铝业公司的借款提供抵押担保的事实；
五、借款借据，证明二第三人向借款人发放贷款的事实；
六、《房地产评估报告》，证明涉案房屋经评估公司进行评估时，未进行装修，未有人占用及使用，评估有效期为一年。
为查明案件事实，本院依法向灵川县房产管理局及灵川县不动产登记局调取了两被告开发“桂林漓江奥林苑”项目的《合作协议书》、桂林润松休闲健身有限公司向灵川县房产局出具的《销售证明》及“桂林漓江奥林苑”H5幢房屋的产权登记情况。《合作协议》及《销售证明》上载明两被告共同开发“桂林漓江奥林苑”项目，被告桂林润松休闲健身有限公司向灵川县房产局提出认可桂林市松杉房地产开发有限公司销售房屋。灵川县房产管理局向本院出具了《灵川县房屋登记档册》一份，其上载明本案讼争房产办理了抵押登记，抵押权人为第三人广西桂林漓江农村合作银行瓦窑支行、凤山县农村信用合作联社；灵川县国土资源局向本院出具了《关于“桂林漓江奥林苑”土地登记情况说明的函》一份，其上载明本案讼争房产土地证证号为灵01国用（2014）第21700147号，该宗土地已办理了抵押登记，抵押权人为本案第三人广西桂林漓江农村合作银行瓦窑支行、凤山县农村信用合作联社。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告桂林市松杉房地产开发有限公司、桂林润松休闲健身有限公司经本院依法送达诉状副本及开庭传票等，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩及质证的权利。
经过开庭质证，原告及两个第三人对本院依法调取的证据均无异议。经审查，上述证据符合民事证据规则关于证据真实性、合法性、关联性的规定，本院依法予以采信，作为本案定案证据。
对原告提供的证据一，第三人广西桂林漓江农村合作银行瓦窑支行提出该证据的真实性无法核实，认为协议未实际履行。第三人凤山县农村信用合作联社对其真实性、合法性及关联性不认可。对原告提供的证据二，第三人广西桂林漓江农村合作银行瓦窑支行提出该证据真实性无法确认，认为《商品房买卖合同》未履行，未按约定备案，收据、购房款发票是手写的，契税发票有手写添加内容，对其真实性不认可。第三人凤山县农村信用合作联社对该证据的真实性、合法性及关联性不认可，提出无法核实其是否真实有效，且《商品房买卖合同》与《商品房订购协议》中被告的印章不一致。票据是手写的无法核实其真实性，没有相关的证据佐证其却已经缴纳了相关款项。对原告提交的证据三，第三人广西桂林漓江农村合作银行瓦窑支行对其中工商银行电子银行回单的真实性不予认可，因其上未加盖公章，对银行流水明细、浦发银行信用卡账务明细的真实性不清楚，但认为与本案无关，流水明细不能证明付款人是滕小云，也不能证明收款人是被告，流水明细和信用卡明细不能证明款项用于购买讼争房产。第三人凤山县农村信用合作联社对该证据无异议。本院认为，关于第三人提出的《商品房买卖合同》与《商品房订购协议》中被告的印章不一致的问题，考虑到两份合同在签订的时间上间隔较长，且期间确实存在国家因管理需要，要求公章加入编码的事实，因此，两份合同中被告印章不一致的事实，不足以否定两份合同的真实性。关于第三人提出契税发票有手写添加的痕迹的问题，在契税发票手写文字处有税务部门加盖的公章及出票人私章，能够说明票据上手写的文字是由税务部门添加，是税务部门对其出具的发票上信息不全的补证，契税发票上存在手写添加的文字不能否定该票据的真实性。原告提供的证据一、二、三具备了民事证据的形式要件，且能相互验证，在无其他明确相反证据证明的情况下，对其真实性、合法性、关联性本院依法予以认可。上述证据本院依法予以采信，作为本案定案证据。关于原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》的效力问题，待后文论述。
对两第三人提供的证据一、二、三、六，原告对其真实性无异议，但认为两被告隐瞒了房屋已出售的事实，且房屋水、电未通，未达到办理房屋房产证、土地证的条件，两第三人的抵押权在取得的过程中存在瑕疵，抵押登记无效。本院认为，两第三人提供的证据一、二、三、六符合民事证据规则关于证据真实性、合法性、关联性的规定，本院依法予以采信，作为本案定案证据。关于两个第三人取得的抵押权的效力问题，待后文论述。
对两第三人提供的证据四、五，原告提出原告不是当事人，对其真实性无法核实，由法院依法核实。本院认为，两第三人提供的证据四、五具备民事证据的形式要件，且与两第三人提供的证据一、三、六及本院依法调取的证据材料载明的情况相验证，对两第三人提供的证据四、五的真实性、合法性、关联性本院予以认可，上述证据本院依法予以采信，作为本案定案证据。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2002年7月1日，被告桂林市松杉房地产开发有限公司与被告桂林润松休闲健身有限公司签订《合作协议书》，合作开发位于灵川县桂林华侨农场内“桂林漓江奥林苑”项目。《合作协议书》约定，“桂林漓江奥林苑”项目由被告桂林市松杉房地产开发有限公司负责开发征地、补偿及房地产出售。2008年3月26日，桂林润松休闲健身有限公司向灵川县房产局出具《销售证明》，明确表示认可桂林市松杉房地产开发有限公司在“桂林漓江奥林苑”房屋进行市场销售过程中签订的合同。
2007年6月9日，原告滕小云、尹斓、尹玥、尹琦与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订了《商品房订购协议》，协议约定，原告滕小云、尹斓、尹玥、尹琦购买“桂林漓江奥林苑”第H组编号H-5户型商品房，房屋总价2526050元。双方还约定在签订协议时缴纳100000元/户的认购金，并对剩余款项的付款方式及各自的权利义务进行了约定。2017年6月12日，原告滕小云、尹斓、尹玥、尹琦向被告桂林市松杉房地产开发有限公司支付了100000元。2014年12月8日，原告尹卫国、滕小云、尹斓、尹玥、尹琦与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定，原告尹卫国、滕小云、尹斓、尹玥、尹琦购买被告开发的“桂林漓江奥林苑”第H5幢房屋，房屋价格按套计算，总价款为2526050元。双方还约定，原告应于合同签订当日支付总房款的95%，即2400000元，余款126050元于交房之日付清；房屋产权证由开发商统一代办代领；房屋交付时应经三方（开发商、承建商、监理公司）验收合格。合同对房屋的具体交付时间未进行约定。合同签订后，二被告未将合同在房产管理部门登记备案。原告滕小云于2014年11月28日通过中国工商银行向被告桂林市松杉房地产开发有限公司支付了500000元，通过浦发银行向被告桂林市松杉房地产开发有限公司支付了500000元。2014年12月30日，原告滕小云通过中国工商银行向被告桂林市松杉房地产开发有限公司支付了800000元，通过浦发银行向被告桂林市松杉房地产开发有限公司支付了500000元。被告桂林市松杉房地产开发有限公司分别于2014年11月30日、2014年12月1日、2014年12月30日向原告滕小云共计出具了两张500000元及一张1300000元的收据。2015年房屋建成后，被告未将房屋交付原告。2015年3月12日，二被告取得“桂林漓江奥林苑”第H5幢房屋房产证，房屋所有权人登记为两被告。2015年3月25日，原告向税务部门缴纳了“桂林漓江奥林苑”H5幢房屋契税75781.50元。
另查明，2015年5月30日，广西新宝铝铝业发展有限公司、两被告共同与两第三人签订了《抵押担保合同》，两被告将包括“桂林漓江奥林苑”H5幢房屋在内的多套房屋作为抵押担保物为广西润松铝业有限公司向两个第三人的13500000元贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记。
本院认为：本案的争议焦点有四个，一是原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效；二是原告提出的“桂林漓江奥林苑”H5幢房屋归其所有的诉请是否应在本案进行审理；三是二被告是否应将“桂林漓江奥林苑”H5幢房屋交付原告并协助将房屋的不动产权证办理至原告名下；四是两个第三人的抵押权是否有效及应如何保护。
一、关于原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效的问题。在两被告签订的《合作协议书》中双方约定，“桂林漓江奥林苑”项目由被告桂林市松杉房地产开发有限公司负责开发征地、补偿及房地产出售。桂林润松休闲健身有限公司在向灵川县房产局出具的《销售证明》中也明确表示，认可桂林市松杉房地产开发有限公司在“桂林漓江奥林苑”项目房屋进行市场销售过程中签订的合同。由此可知，在“桂林漓江奥林苑”项目的开发过程中，被告桂林市松杉房地产开发有限公司可代表两被告对外开展房屋的销售，被告桂林市松杉房地产开发有限公司销售“桂林漓江奥林苑”房屋的行为是得到被告桂林润松休闲健身有限公司认可的，原告有理由相信其与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，且未违反国家法律法规的强制性规定，也不损害国家、集体和他人的合法权益，因此合同合法有效，对原告及二被告均具有约束力。故，对原告要求确认其与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效的诉请，本院依法予以支持。
二、关于原告提出的“桂林漓江奥林苑”H5幢房屋归其所有的诉请是否应在本案进行审理的问题。本院认为，原、被告间签订的《商品房买卖合同》及其后原、被告履行合同是本案讼争房产物权变动的原因，讼争房产的物权是否发生变动，是原、被告间履行《商品房买卖合同》的后果之一。故，对原告要求确认讼争房产归其所有的诉请在本案中一并审理并无不当。本案中，虽然原告依合同约定向被告支付了95%的购房款，履行了合同主要义务，并缴纳了房屋契税，但是被告并未将房屋交付原告。原告未完成对讼争房产的合法占有，其享有的只是要求被告继续履行合同交付房屋的债权，还不是本案讼争房产的真实权利人。现讼争房产登记在二被告名下，在无其他明确相反证据证明的情况下，应认定讼争房产归二被告所有。故，对原告要求确认本案讼争房产归其所有的诉请，本院不予支持。
三、关于二被告是否应将“桂林漓江奥林苑”H5幢房屋交付原告并协助将房屋的不动产权证办理至原告名下的问题。因本案讼争房产已被抵押给第三人广西桂林漓江农村合作银行瓦窑支行、凤山县农村信用合作联社，并办理了抵押登记，在抵押登记存在的情况下，二被告对讼争房产的处置已受到限制，其已无法将房产交付原告，二被告负担的将房产交付原告及协助办理房屋产权过户手续的合同义务，均处于履行不能的状态。故，对原告要求二被告交付房屋及协助将本案讼争房屋不动产权证办理到其名下的诉讼请求本院不予支持。原告可在相关条件成就后，再行要求交付房屋及办理相关过户手续。
四、关于第三人广西桂林漓江农村合作银行瓦窑支行、凤山县农村信用合作联社的抵押权是否有效及如何保护的问题。因抵押权设立所依据的抵押合同为从合同，要确定抵押权的效力及保护问题，不仅仅要审查抵押合同及抵押行为本身，还应全面审查抵押合同所依附的主合同的效力及履行情况。而审查抵押合同所依附的主合同的效力及履行情况必将对主合同的各方当事人的利益产生影响，涉及另一基础法律关系。故，本案中，本院仅对存在抵押权及抵押权的存在对处理本案的影响进行认定。对抵押权是否有效及如何保护的问题，不宜在本案中一并处理，当事人可另行提起诉讼。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告尹卫国、滕小云、尹斓、尹玥、尹琦与被告桂林市松杉房地产开发有限公司于2014年12月8日签订的关于“桂林漓江奥林苑”H5幢房屋的《商品房买卖合同》合法有效；
二、驳回原告尹卫国、滕小云、尹斓、尹玥、尹琦的其他诉讼请求。
案件受理费13740元（已依法减半收取），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费27480元（收款单位：桂林市中级人民法院，户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉期满后七天内仍未预交上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理,本判决即发生法律效力。
审判员 易升龙
二〇一七年五月三十一日
书记员 陈荣财
附：本案适用的法律法规
1、《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。