安徽省阜阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)皖12民终3554号
上诉人（原审被告）：阜阳市丰基利商贸有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区中市办人民西路73号３栋，统一社会信用代码91341200758638245。
法宝代表人：曹立，该公司经理。
被上诉人（原审原告）：阜阳市总工会，住所地安徽省阜阳市人民路109号，统一社会信用代码1334120051158962XＵ。
负责人：房继红，该工会副主席。
委托诉讼代理人：张华，安徽弘大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马林，该单位工作人员。
上诉人阜阳市丰基利商贸有限公司（以下简称丰基利公司）因与被上诉人阜阳市总工会房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2017）皖1204民初832号民事判决，��本院提起上诉。本院于2017年11月15日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月19日公开开庭进行了审理。上诉人丰基利公司的法定代表人曹立，被上诉人阜阳市总工会的委托诉讼代理人张华、马林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
丰基利公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判每月支付给阜阳市总工会15600元。事实和理由：1、其公司一审中已提出延期开庭审理的申请，一审法院违法缺席判决，严重违反法定程序；2、其公司与阜阳市总工会签订有合法的房屋租赁合同，一审判决以安徽笑天木子价格评估有限公司出具的评估意见书作为计算房屋使用费的依据显属错误。
阜阳市总工会辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。
阜阳市总工会向一审法院起诉请求：1、判令解除终止双方之间的房屋租赁关系，立即搬���租赁房屋。2、判令丰基利公司按市场租金标准支付2016年4月至搬出房屋时的房屋租赁费和水电等费用；3、判令丰基利公司搬出租赁房屋，并交还房屋。
一审法院查明事实：2012年4月30日，阜阳市总工会与丰基利公司签订《租房协议书》，该协议书约定的主要部分内容为：“甲方：阜阳市总工会，乙方：丰基利公司。一、租赁房租：甲方出租一楼房三间计120平方米，计月租金为15600元。工商、税务、卫生、治安等费用及水电费由乙方承担。二、租用时间：本协议自2012年5月1日起至2013年4月30日止。协议期满自行解除，如乙方继续租用房屋，须在协议书终止前二月与甲方办理续用合同手续。三、付租方法：协议书签订之时，要一次交清本季度租金后，按每季度开始之日交齐本季度房租。…”协议签订后，丰基利公司使用该房屋。合同期限届满后，双方没有续签���屋租赁合同，丰基利公司继续使用该房屋经营，阜阳市总工会继续收取至2016年３月份房租费用。2015年12月10日，阜阳市总工会向丰基利公司送达《关于终止租赁协议的通知》，内容为：“丰基利公司：贵单位与阜阳市总工会就位于人民中路109号市总工会办公楼三间120平方米的门面房签订的《租赁协议》，该协议租赁期间为：2012年5月1日起至2013年4月30日，该期间届满后双方没有续订协议，仍按原协议延续至今，按照《合同法》相关规定此协议之间的权利和义务已经履行结束。阜阳市总工会根据相关法律、法规的规定，终止与贵单位的房屋租赁。2016年1月1日起此房屋委托拍卖公司向社会公开拍租，希望你们积极报名参加拍租，同等优先考虑你们，望你们尽早做好迁出该房屋相关准备工作，阜阳市总工会，2015年12月10日”。从阜阳市总工会举证的向丰基利公司送达的《��于终止租赁协议的通知》的视频，可以看出，丰基利公司已收到该通知。现仍未迁出，继续使用该房屋至今。该案相邻房屋出租费用标准经阜阳市总工会依法委托评估，2016年11月25日，安徽笑天子价格评估有限公司出具皖笑价评字〔2016〕0209号《价格评估意见书》，对该案相邻房屋2016年1月1日至2016年10月31日期间的房屋租金的价格评估结论为：每平方米租金为641.67元。2016年12月1日，阜阳市总工会在“说明”中收取水费的标准是每月20元。收取电费是以电业部门出据的正式票据为准。
一审法院认为：阜阳市总工会与丰基利公司于2012年4月30日签订的《租房协议书》，该合同期限届满后，双方未续签租赁合同，丰基利公司继续使用该房屋，阜阳市总工会对此未提出异议，并收取租费至2016年3月份，双方之间的租赁期限为不定期。不定期的租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，阜阳市总工会作为租赁房屋的所有人依法享有占有、使用、收益和处分的权利，因要收回房屋，已提前送达终止房屋租赁通知书，要求终止房屋租赁关系的行为符合法律规定，阜阳市总工会要求丰基利公司搬出交还房屋的主张，予以支持。丰基利公司收到《关于终止租赁协议的通知》后占用房屋至今，已远远超出搬出的合理期限，根据有关法律规定，阜阳市总工会有权要求丰基利公司按市场租金标准支付合同解除后的房屋租赁费，根据该案相邻房屋租金的价格为每平方米租金为641.67元，阜阳市总工会要求依法判令丰基利公司按市场租金标准支付2016年4月至搬出房屋时的房屋租赁费和水电等费用及依法判令被告搬出租赁房屋，并交还房屋的诉求，予以支持。阜阳市总工会要求丰基利公司每月支付房屋��用费应按77000.4元（641.67元/每平方米/月×120平方米）计算，水费应按每月20元计算。关于阜阳市总工会要求丰基利公司支付水费应按说明中的每月20元，电费应以实际发生，由电业部门出据的票据为准。根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、阜阳市丰基利商贸有限公司于判决生效之日起三十日内搬出租赁的阜阳市总工会位于阜阳市颍泉区，并将该房屋交还阜阳市总工会。二、阜阳市丰基利商贸有限公司于判决生效之日起三十日内每月支付给阜阳市总工会房屋使用费77000.4元（641.67元/每平方米/月×120平方米），水费每月20元，电费以实际发生的由电业部门出据票据为准，自2016年4月起至实际搬出房屋时止。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6400元，由阜阳市丰基利商贸有限公司负担。
二审中，经丰基利公司申请，本院委托安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司对万达通讯公司租赁的涉案房屋自2016年4月至今的房屋租金进行评估，安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司于2018年3月20日出具皖正评法字[2018]第014号《房地产估价报告》，估价结果为：估价对象于2016年4月至2018年2月共计23个月的房屋租金总计883200元，单位月租金320元/平方米。
丰基利公司质证认为：评估价格略高，但接受该评估价格。
阜阳市总工会质证认为：对估价报告合法性、关联性无异议，对真实性及证明目的有异议，不能真实反映该房屋市场租金标准。
本院认证意见如下：阜阳市总工会对于皖正评法字[2018]第014号《房地产估价报告》估价结果虽有异议，但并未举出足以该估价报告存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的情形，故对于皖正评法字[2018]第014号《房地产估价报告》的证明效力，本院予以认定。
本院经审理查明：2018年3月20日，安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司于出具皖正评法字[2018]第014号《房地产估价报告》，估价结果为：丰基利公司租赁的涉案房屋于2016年4月至2018年2月共计23个月的房屋租金总计883200元，单位月租金320元/平方米。为此，丰基利公司支出评估费5000元。
本院对于一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，一审法院已向丰基利公司合法送达开庭传票，通知丰基利公司于2017年8月24日开庭审理，而丰基利公司于2017年8月23��向一审法院提出延期开庭审理的申请，并没有提供证据证明其公司有正当的理由不能到庭或本案存在其他应当延期的情形，故一审法院缺席判决并无不当。丰基利公司称其公司一审中已提出的延期开庭审理的申请，一审法院违法缺席判决，严重违反法定程序的上诉理由不能成立，本院不予支持。
涉案房屋租赁期限届满后，阜阳市总工会与丰基利公司并未续订租赁合同，视为不定期租赁，阜阳市总工会可以在合理期限前通知丰基利公司，要求解除合同，但丰基利公司于2015年12月收到解除合同通知后，仍占有使用房屋至今，阜阳市总工会有权要求丰基利公司按市场租金标准支付合同解除后的房屋使用费。后丰基利公司虽按原租金标准又向阜阳市总工会支付租金至2016年3月，但不能据此认定双方再次就不定期租赁达成合意，且丰基利公司对于阜阳市总工会要求��除合同是明知的，故一审法院基于以上事实，认定丰基利公司应支付给阜阳市总工会的房屋使用费自2016年4月计算至实际搬出房屋时止并无不当。经安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司评估，丰基利公司租赁的涉案房屋租金价格为单位月租金320元/平方米，一审判决按641.67元/平方米/月计算房屋使用费不当，本院予以纠正。即自2016年4月至实际搬出房屋时止，丰基利公司应按每月38400元（320元/平方米×120平方米）的标准支付给阜阳市总工会的房屋使用费。本案诉讼过程中，丰基利公司支出的评估费5000元，由阜阳市总工会负担2507元，丰基利公司负担2493元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：
一、维持安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2017）皖1204民初832号民事判决第一项，即：阜阳市丰基利商贸有限公司于判决生效之日起三十日内搬出租赁的阜阳市总工会位于阜阳市颍泉区，并将该房屋交还阜阳市总工会。
二、变更安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2017）皖1204民初832号民事判决第二项，即：阜阳市丰基利商贸有限公司于判决生效之日起三十日内每月支付给阜阳市总工会房屋使用费77000.4元（641.67元/每平方米/月×120平方米），水费每月20元，电费以实际发生的由电业部门出据票据为准，自2016年4月起至实际搬出房屋时止为：阜阳市丰基利商贸有限公司于判决生效之日起三十日内每月支付给阜阳市总工会房屋使用费38400元，水费每月20元，电费以实际发生的由电业部门出据票据为准，自2016年4月起至实际搬出房屋时止。
三、驳回阜阳市总工会的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱��务的，应当依照《中华人民共和国民诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6400元，由阜阳市总工会负担3208元，阜阳市丰基利商贸有限公司负担3192元。二审案件受理费190元，由阜阳市总工会负担95元，阜阳市丰基利商贸有限公司负担95元。评估费5000元，由阜阳市总工会负担2507元，阜阳市丰基利商贸有限公司负担2493元。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋承光
审 判 员 马 杰
审 判 员 刘 伟
二〇一八年四月二十六日
法官助理 姚 莉
书 记 员 刘雅馨
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。