重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝05民终7531号
上诉人（原审原告）：重庆市九龙坡区饮食服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪正街25号，统一社会信用代码915001072031421641。
法定代表人：陈永健，职务董事长。
委托代理人：刘伯利，重庆唐之龙律师事务所律师，一般代理。
委托代理人：周海峰，重庆锐力律师事务所律师，一般代理。
被上诉人（原审被告)：重庆跃华物业发展有限公司，住所地重庆市九龙坡区石桥铺石杨路9号，统一社会信用代码91500107202843874W。
法定代表人：龙云辉，职务董事长。
委托代理人：董欣栗，重庆中联世通律师事务所律师，特别授权。
上诉人重庆市九龙坡区饮食服务有限公司(下称饮食服务公司)与被上诉人重庆跃华物业发展有限公司（下称跃华物业公司）争议一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2017）渝0107民初18970号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年10月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人饮食服务公司法定代表人刘元福及其委托代理人刘伯利、周海峰，被上诉人跃华物业公司的委托代理人董欣栗到庭参加诉讼。现已审理终结。
饮食服务公司上诉请求：撤销重庆市九龙坡区人民法院（2017）渝0107民初18970号民事判决，依法发回重审。事实和理由：上诉人提交两次诉讼变更申请，其中，上诉人第二次变更诉讼请求为将逾期办证违约金变更为侵权损害赔偿，一审对该变更后的请求未进行审理，且一审承办法官应履行释明义务，但怠于履行诉讼义务。一审认定本案上诉人诉请的2001年9月26日至2013年12月31日期间的逾期办证违约金构成重复起诉，属于认定事实错误。虽然诉讼请求标的可能具有同一性，但不影响上诉人诉讼请求的正当性。一审认定“因无逾期办证违约行为的事实存在，被告不应承担逾期办证违约责任”无事实依据，且因被上诉人欺诈怠于办理房屋产权证，侵犯了上诉人取得房产产权证登记和发证的权利，应依据《侵权责任法》承担侵权损害赔偿责任，只不过该损失的计算方法可以参照最高人民法院商品买卖司法解释的相关规定而已，而利息的计算可依据最高院最新司法解释按6%的年利率计算而已。
跃华物业公司答辩称，一审法律适用正确，事实认定清楚，应当依法驳回上诉，维持原判。
饮食服务公司向一审法院起诉请求：跃华物业公司向饮食服务公司支付2001年9月26日至2014年9月30日期间房屋的逾期办证违约金暂计300万元（计算方式为以房屋交付时市场同类房屋评估价为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。诉讼中，饮食服务公司调整计算方式为以房屋交付时市场同类房屋评估价为基数，按年利率6%的标准计算。
一审法院认定事实：1997年6月23日，九龙坡区城市房屋拆迁工程处（甲方）、九龙坡区饮食服务公司（乙方）、海南三立经济开发有限公司（丙方）签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，主要约定：丙方经有关部门批准，投资对进行旧城改造，乙方在“西郊大酒楼”后靠前进支路方拥有自有产权房一幢（砖混结构，两层，建筑面积537平方米，另有无证建筑220平方米），三方就拆迁补偿安置问题达成协议；乙方自有产权房屋537平方米实行产权调换，旧房重置价340元/平方米，新房重置价720元/平方米（待新房安置结算）；乙方自有产权房屋在平街层安置200平方米，负一层或二楼安置400平方米，共计建筑面积600平方米（含公摊面积），537平方米内按新旧房重置价结算差价，63平方米按2000元/平方米结算，600平方米以上面积按市场价格结算；无证建筑200平方米丙方按340元/平方米一次性补偿乙方，不再安置。协议还对其他设施补偿、拆迁补助、拆迁过渡、付款方式等事宜进行了约定。
2000年10月12日，重庆市九龙坡区饮食服务有限公司（甲方）与重庆跃华物业发展有限公司（乙方）签订《补充协议》，载明：甲方曾于1997年6月23日就房屋拆迁有关事宜与海南三立经济开发有限公司签订了房屋拆迁补偿协议，现该片区拆迁改造有关权利义务于1999年6月8日由海南三立经济开发有限公司转移给了乙方。1999年7月30日，甲乙双方就拆迁安置问题达成临时安置协议，对四间临时门面的使用达成协议，现双方就临时门面搬家补助费、搬迁经济损失补偿费事宜进行补充约定。
2001年6月26日，双方签订《安置协议书》，主要就安置房屋具体位置和面积、安置时间、结算单价等事宜进行约定。
2001年8月14日，双方签订《安置协议书之补充协议》，载明：自2001年8月10日起，跃华物业公司把安置饮食服务公司还建房部分正式移交给饮食服务公司，同时截止计算经济损失费，有关费用在办理结算安置时统一结算。
跃华物业公司在上述安置房屋项目建设中，因进行杨家坪商圈及环道建设，项目红线范围被压缩，跃华物业公司遂变更施工，因未完善规划、消防和质量验收手续，导致不能办理产权证。2009年3月16日，重庆市九龙坡区人民政府就此问题向重庆市人民政府请示，后经相关部门批准，可对上述房屋办证。
2013年6月20日，饮食服务公司向跃华物业公司制发《关于我司拆迁还房结算办证有关问题的函》，主张过渡期经损补偿、搬家费、超面积结算等费用，并主张逾期办证违约责任。2013年7月3日，跃华物业公司书面回函饮食服务公司，载明：跃华物业公司于2013年6月28日收到上述函件，经核实，跃华物业公司对饮食服务公司的拆迁安置相关费用均已全部结清，双方应按协议约定的条款执行并结算房款。跃华物业公司安置给饮食服务公司的房屋不属于商品房买卖范围，故相关结算问题不适用商品房买卖相关规定。跃华物业公司现函请饮食服务公司尽快结清房款，以便办理房屋产权权属证明。
2014年1月6日，饮食服务公司向本院起诉跃华物业公司，请求判决跃华物业公司为饮食服务公司办理房地产权证，跃华物业公司支付逾期办证违约金131457元。诉讼中，饮食服务公司明确诉讼请求为：跃华物业公司为饮食服务公司办理房地产权证；跃华物业公司支付饮食服务公司自2001年至2013年期间逾期办证违约金131457元（340元/平方米×537平方米×6%×12年）。2014年8月27日，本院作出《民事调解书》，确认双方达成的如下协议。
2014年9月30日，两套安置房屋（登记建筑面积分别为299.34平方米、530.59平方米）登记至饮食服务公司名下。
2014年11月19日，跃华物业公司委托律师事务所向饮食服务公司发出《律师函》，载明：根据双方签订的安置协议，跃华物业公司已向饮食服务公司安置了房屋并办理房地产权证，按协议约定，饮食服务公司应向跃华物业公司支付安置结算款315.752万元，要饮食服务公司在收到此函后10个工作日内支付全部款项。
2015年初，跃华物业公司向本院起诉饮食服务公司，请求饮食服务公司支付拆迁安置超面积房屋差价款及利息，并支付拆迁安置房屋新旧房结算差价款。饮食服务公司在本案中提起反诉，请求跃华物业公司支付超期经济损失补助费、搬迁补助费、房屋产权转让手续费、损失补偿费。诉讼中，饮食服务公司同意支付跃华物业公司起诉的新旧房差价，同意支付跃华物业公司起诉的部分房屋结算价款，不要求跃华物业公司支付饮食服务公司反诉的损失补偿费。2015年12月1日，本院作出一审判决，现在二审审理中。
庭审中，饮食服务公司称，2014年饮食服务公司起诉主张逾期办证违约金的案件，诉讼中明确按约定的旧房重置价计算，与本案的诉求和起诉事实不一致，且该案代表饮食服务公司进行调解的人员并无授权，委托书系另案委托，调解笔录及开庭笔录参与开庭人员未全部签字，程序违反规定，调解书应被撤销，放弃诉讼请求的调解书不具有效力；跃华物业公司称，2014年案件诉求包含本案诉求，诉讼中明确计算方式，并未改变诉求，构成重复起诉，且调解程序合法，系双方自愿达成，双方已按调解书履行了全部义务，饮食服务公司也以自己的行为确认调解书的效力。
饮食服务公司称，由于跃华物业公司违法变更房屋用途，未经过政府审批的规划条件，同时未交纳相关税费，未达到办证条件，具备办证条件后，跃华物业公司以在建工程进行抵押，跃华物业公司故意拖延办理产权证，未通知饮食服务公司办证；跃华物业公司称，2009年3月16日之前，不能办理产权证是因为客观原因，之后是因饮食服务公司一直不办理面积差价款等费用结算，未及时办证是饮食服务公司原因造成，跃华物业公司通知过饮食服务公司办证，后通过法院调解，跃华物业公司按调解书及时办理产权证。
饮食服务公司称，没有对2014年调解案件启动纠错程序；饮食服务公司于2013年6月20日通过书面函件主张逾期办证违约金，2014年1月6日通过诉讼部分主张，其他是口头主张，没有相应证据；申请对房屋交付时的市场价值进行评估确定；饮食服务公司认为涉案房屋产权登记面积不准确，已提起行政诉讼，申请本案中止审理。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按约定履行自己的义务。双方订立的拆迁补偿安置协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。本案双方争议的主要焦点为：（一）、饮食服务公司的起诉是否构成重复起诉；（二）、跃华物业公司是否存在逾期办证违约行为。评述如下：
对于饮食服务公司的起诉是否构成重复起诉问题。饮食服务公司在本案起诉前曾起诉主张2001年至2013年期间的逾期办证违约金，经过调解，饮食服务公司放弃了该部分诉讼请求，构成对实体权利的处分。饮食服务公司主张代表饮食服务公司签署调解协议的人员未获授权，程序违反规定，调解书应被撤销的陈述，因饮食服务公司未启动纠错程序否定调解书的效力，调解书的内容仍具有法律效力。现饮食服务公司起诉主张2001年9月26日至2014年9月30日期间的逾期办证违约金，虽然诉讼请求计算方式不一致，但并不影响诉求标的的同一性。因此，本案饮食服务公司起诉的2001年9月26日至2013年12月31日期间的逾期办证违约金构成重复起诉，违反一事不再理原则，本案不予处理，饮食服务公司可通过再审程序处理。对饮食服务公司起诉的2014年1月1日至2014年9月30日期间的逾期办证违约金，未经诉讼处理，本案应进行实体审理。
对于跃华物业公司是否存在逾期办证违约行为问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”该司法解释的调整对象为房地产开发企业向社会公开销售房屋而形成的商品房买卖合同关系。而房屋拆迁安置补偿合同关系具有人身依附性、政策保障性、程序复杂性等特征，与面向社会公开销售的一般商品房买卖合同关系具有本质区别，属于不同民事法律关系。本案双方系基于房屋拆迁安置补偿合同关系发生的纠纷，不属于上述司法解释调整对象，不适用该司法解释。双方的拆迁安置补偿合同未对办证期限进行约定，不适用上述司法解释第十八条的规定确定办证期限，且双方的拆迁安置相关费用尚未结清，饮食服务公司也无权随时主张办证，故不存在逾期办证行为的期限前提。饮食服务公司于2014年起诉要求办证后，经法院调解双方达成协议确定办证期限为2014年9月10日前，跃华物业公司未按该期限自动履行办证义务，构成不履行生效文书所确定的义务，不属于违约行为范畴，饮食服务公司可直接依据调解书通过执行程序主张逾期办证的责任。综上，跃华物业公司不存在逾期办证违约行为，故对饮食服务公司要求跃华物业公司承担逾期办证违约金的诉讼请求，因无事实依据，不予支持。
因无逾期办证违约行为的事实存在，跃华物业公司不应承担逾期办证违约责任。有关违约金计算方式所依据的房屋建筑面积及房屋价值事实，没有必要查明，故对饮食服务公司有关房屋交付时市场价值的评估申请、本案需以行政诉讼结果确定的登记面积为依据而中止本案审理的申请，不予准许。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十四条第（五）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：驳回重庆市九龙坡区饮食服务有限公司的诉讼请求。
本案案件受理费30800元，由重庆市九龙坡区饮食服务有限公司负担。
本院二审期间，饮食服务公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方进行了证据交换和质证：（2016）渝0108行初160号行政判决书及被上诉人于2005年12月20日出具给市房屋勘测院的《承诺书》，共同证明履行事实依据的合同是2001年的安置协议书并非1997年房屋拆迁安置协议书，并且依据该承诺书被上诉人擅自对面积进行了变更。跃华物业公司质证认为，对判决书的真实性无异议，但与本案没有关联性；对承诺书真实性有异议，承诺书上的内容也不能达到上诉人证明目的，与本案没有关系。
对上诉人的前述举证，本院作如下认证：上诉人举示的（2016）渝0108行初160号行政判决书中，审理查明部分并无上诉人证明内容，且被上诉人亦对该证据关联性不予认可，本院依法不予采信；上诉人举示的《承诺书》，系被上诉人向案外人单方作出，与本案无关联性，本院依法不予采信。
本院二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、一审中饮食服务公司是否进行了第二次变更诉讼请求；二、跃华物业公司是否违反了办证义务，并应当承担相应违约责任。现评判如下：
一、上诉人饮食服务公司是否对其诉讼请求进行了第二次变更的问题。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第三款规定：“起诉必须符合下列条件:...有具体的诉讼请求和事实、理由”。本案中，上诉人虽主张一审对其主张的第二次变更诉讼请求即将逾期办证违约金变更为侵权损害赔偿未进行审理，存在程序违法的问题，但根据一审庭审笔录载明内容，并未显示上诉人有将逾期办证违约金变更为侵权损害赔偿的明确意思表示，且上诉人向一审法院提交的《提请释明诉讼请求和鉴定相关问题的函》中，亦没有明确对其主张的将逾期办证违约金的诉讼请求变更为侵权损害赔偿，故一审根据饮食服务公司庭审中所做的真实意思表示，即主张逾期办证违约金的诉讼请求进行审理并无不当，本院依法予以维持。
二、跃华物业公司是否违反了办证义务，并应当承担相应违约责任的问题。上诉人饮食服务公司与被上诉人跃华物业公司已就涉案房屋办证事宜在另案中达成了调解，针对跃华物业公司不履行调解协议内容的行为，上诉人应通过执行程序向被上诉人主张权利。故一审驳回上诉人主张跃华物业公司违反办证义务，并应承担违约责任的诉讼请求并无不当，本院依法予以维持。
综上所述，饮食服务公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十七条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30800元，由上诉人重庆市九龙坡区饮食服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王伯文
代理审判员 刘恋砚
代理审判员 史大贤
二〇一七年十一月十七日
书 记 员 孙婧媛