湖北省武汉市江岸区人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)鄂0102执异85号
案外人朱远超，男，1973年5月26日出生，土家族，住武汉市汉阳区，
申请执行人施艳萍，女，1965年6月3日出生，汉族，住武汉市汉阳区，
被执行人何文红，女，1967年12月10日出生，汉族，住武汉市江岸区，
被执行人张纯，男，1962年12月29日出生，汉族，住武汉市江岸区，
本院在执行申请执行人施艳萍与被执行人何文红、张纯民间借贷纠纷一案过程中，案外人朱远超对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。
案外人朱远超称，我与被执行人张纯、何文红于2016年9月20日签订《武汉市存量房买卖合同》，约定张纯、何文红将位于江汉区武汉长江航运中心4号楼1单元5层1号房屋(以下简称涉案房屋)以总价230万元出售与我，我当日支付购房款46万元和接受该房屋，现购房余款已全部结清。你院于2016年11月1日查封了涉案房屋，依据《最高人民法院法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，请求中止对涉案房屋的执行。
本院查明，2016年11月1日，本院依据申请执行人施艳萍的诉前保全申请，查封了何文红名下的涉案房屋。嗣后，申请执行人施艳萍向本院起诉。原告施艳萍诉被告张纯、何文红民间借贷纠纷一案，本院经审理，于2017年3月21日作出(2016)鄂0102民初6106号民事调解书，确认一、何文红、张纯差欠施艳萍借款本金220,000元，该款何文红、张纯于2017年6月30日前偿还施艳萍40,000元，于2017年12月31日前偿还施艳萍100,000元，于2018年12月31日前偿还施艳萍80,000元；二、何文红、张纯未按上述期限足额向施艳萍偿还借款，施艳萍可以就剩余的借款全额向法院申请强制执行；三、案件诉讼费用共计4,080元由何文红、张纯承担。上述调解书发生法律效力后，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，本院依申请执行人施艳萍的申请，于2017年7月17日立案执行。
另查明，2016年9月20日，何文红、张纯与朱远超签订《武汉市存量房屋买卖合同》一份，合同约定：何文红、张纯将其所有的涉案房屋以230万元的价格出售给朱远超。朱远超于合同签订之日付购房款460,000元；何文红、张纯完成合同备案后，朱远超付购房款460,000元；何文红、张纯进行房屋登记收件后，朱远超付清剩余购房款。当日，何文红和朱远超签订委托书一份，内容为：何文红作为涉案房屋业主，委托朱远超全权办理装修及退费手续等物业服务相关事宜。当日，何文红还出具收条一份，内容为：今收到购房人朱远超购买涉案房屋首付款460,000元，转账支付371,400元和9,390元，收到79,210元。该收条上所涉的371,400元和9,390元系何文红应付的购房款和维修基金。针对此份收据朱远超未提供相对应的转账支付371,400元的凭证和支付79,210元给何文红的凭证。2016年10月23日，朱远超向何文红转账460,000元。2016年12月10日，何文红出具收条一份，内容为：收到朱远超购房款现金260,000元。针对此份收据朱远超提供了其于2016年12月10日通过建设银行取款260,000元的凭条一份。2017年1月13日，何文红、张纯出具收条一份，内容为：收到朱远超购房款现金100,000元。针对此份收据朱远超提供了其于2017年1月13日通过浦发银行取款60,000元的凭证一份。2017年3月5日，何文红出具收条一份，内容为：收到朱远超购房款现金200,000元。针对此份收据朱远超提供了其于2017年3月5日通过建设银行取款200,000元的回单一份。2017年3月7日，何文红、张纯出具收条一份，内容为：收到朱远超购房款现金390,000元。针对此份收据朱远超提供了其于2017年3月6日通过建设银行取款200,000元的凭证和于2017年3月7日通过民生银行取款190,000元凭证各一份。2017的3月20日，何文红、张纯与朱远超签订《房屋款项结清协议》一份，内容为：确认朱远超已支付购房款187万元，何文红、张纯拖欠朱远超的多笔律师费折抵购房款40万元。在签订本协议时，朱远超支付何文红、张纯现金30,000元。何文红、张纯确认朱远超已支付全部购房款。朱远超陈述其向何文红、张纯支付大额现金是因为何文红、张纯担心其账户被法院冻结而要求朱远超支付现金。
另查，涉案房屋系何文红、张纯拆迁安置产权调换所得。2016年9月20日，何文红与武汉长江航运中心实业有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份，合同约定：武汉长江航运中心实业有限公司将涉案房屋出卖给何文红，何文红应于当日向武汉长江航运中心实业有限公司支付房屋购房款371,400元。2016年10月13日，涉案房屋进行了合同备案登记，备案号为江150223217。2016年10月17日，武汉长江航运中心实业有限公司取得涉案房屋不动产权属证明。2016年11月9日，何文红与武汉长江航运中心实业有限公司签订了《房屋交易与登记申请书》，向武汉市江汉区住房保障和房屋管理局申请将涉案房屋转移登记给何文红。
再查，2016年11月17日，朱远超与武汉恒隆瑞恩商业规划设计工程有限公司签订《家庭居室建筑装饰工程施工合同》一份，由武汉恒隆瑞恩商业规划设计工程有限公司对涉案房屋进行装修，开工日期为2016年11月20日，装修内容为水电安装，含水电线路敷设、电路开关、插座、灯具安装等；天棚吊顶和装饰造型、卫生间和厨房地面基层处理、门窗制作和安装等。朱远超分别于2016年12月31日、2017年1月19日支付家装工程款共计42,000元。根据朱远超提供的房屋(室内)装修验收表，涉案房屋的装修期限为2016年12月8日至2017年1月7日。
又查，2016年6月25日，朱远超作为何文红、张纯的委托人参与了何文红、张纯与包括施艳萍等数个债权人的协商会，朱远超在此次协商会上表明，何文红、张纯有偿还债务的诚意，希望所有债权人接受以涉案房屋的变价款按比例受偿的还款意见。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。但基于物权期待权理论对于未办理转移登记的无过错不动产买受人法律也予以保护。此种保护应满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件要求，即在人民法院查封查封之前已签订合法有效的书面买卖合同和已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部份价款且且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。本案案外人朱远超明知被执行人何文红、张纯对申请执行人施艳萍负有债务，并对施艳萍承诺将涉案房屋予以变价偿还债务，而与被执行人何文红、张纯签订涉案房屋的买卖合同；并在知晓本院查封涉案房屋后，未将购房款交由人民法院处置，而配合被执行人何文红、张纯以现金支付购房款的方式规避债务；朱远超与何文红、张纯签订的买卖合同侵害了施艳萍的利益，不能认定朱远超是善意购买人。朱远超与何文红、张纯虽在签订房屋买卖合同时约定于签订合同当日将涉案房屋交付给朱远超，但何文红、张纯于当日才与武汉长江航运中心实业有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，涉案房屋不具备占用使用条件，朱远超提供的装修合同是在本院查封涉案房屋后，故不能认定朱远超在查封前占用使用涉案房屋。朱远超将何文红、张纯对其欠款40万元抵付购房款，该欠款与施艳萍的债权同属普通债权，但朱远超通过以债抵房款主张受让房屋，实际上取得优先于施艳萍债权的实现，故不能认定朱远超已支付全部购房款。综上所述，案外人朱远超对涉案房屋享有的权利不能够排除执行。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：
驳回朱远超的异议申请。
本裁定书送达后立即生效。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向执行法院提起执行异议之诉。
审判长 王 芹
审判员 闸 浩
审判员 朱金友
二〇一七年十月十七日
书记员 余 敏