福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)闽01民终5823号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杨迁，男，1964年11月18日出生，汉族，住四川省渠县岩峰镇鹞山村*组**号，现住福州市台江区，
委托诉讼代理人：黄德斌，福州市台江区求真法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：福州市台江区人民政府瀛洲街道办事处，住所地福建省福州市台江区六一中路646号4楼，统一社会信用代码11350103003618199K。
负责人：陈清，主任。
委托诉讼代理人：马立龙、陈连钟，福建卫理律师事务所律师。
上诉人杨迁因与被上诉人福州市台江区人民政府瀛洲街道办事处（以下简称“瀛洲街道办事处”）租赁合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2016）闽0103民初2383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月13日立案后，依法组成合议庭，适用第二审程序进行了审理。上诉人杨迁及委托诉讼代理人黄德斌，被上诉人的委托诉讼代理人马立龙、陈连钟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人杨迁上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人起诉；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：
一、一审法院未依法驳回被上诉人的起诉，认定不当。讼争店面的土地使用者系福州市台江区第二中心小学（以下简称“台二小”），故台二小是讼争店面的权利人。台二小虽于2017年5月8日出具证明证实讼争店面从2012年7月31日起交由被上诉人出租管理，但出租管理期限多长，双方未明确约定。而本案讼争的租赁合同的租赁期限已于2015年7月30日届满，因被上诉人未履行与上诉人续签合同，台二小有权随时收回讼争店面的使用权，故收回讼争店面的使用权应由台二小行使。《店面清退通知书》能够证实2017年5月7日台二小对瀛环路1号店面行使房屋收回，故讼争店面的使用权应由台二小行使，被上诉人无权要求上诉人腾房。台二小为事业单位，本案讼争店面为国有资产。根据《福州市国有房产管理办法》规定，福州市房管中心作为福州市区国有房产的统一出租人，台二小的店面如要对外出租必须由国有房产管理部门统一对外出租，故被上诉人不是本案合法适格的出租人。二、一审法院判决上诉人按每月15500元标准，从2016年7月1日起支付至该店面腾空归还之日止向被上诉人支付店面占有使用费，该判决不当。被上诉人不是本案适格的原告，即使被上诉人应支付店面占用费，依法应当由台二小来主张。2012年7月31日，被上诉人受台二小的委托，以自己的名义与上诉人签订《房屋租赁合同》，合同订立后，上诉人依约履行了缴纳租金的义务。2015年8月因原合同期满，被上诉人相继与台二小周边店面的原承租户续签《补充协议》，约定租金在原合同的基础上减半收取。因被上诉人负责人与上诉人存在私人矛盾，所以没有与被上诉人续签合同。2016年8月27日台二小通知上诉人和姜金光等8家承租户于2016年8月28日上午开会，会后形成了会议纪要，各方一致同意并签字确认了原合同到期后的店面月租金按原合同金额减半收取的方案。2015年8月至2016年6月期间，上诉人共缴纳11个月租金计人民币170500元，按照租金减半结算计算，上诉人多缴纳的租金可抵扣后续2016年7月至2017年5月的租金，故上诉人的租金实际已缴纳至2017年5月份。即使上诉人应支付店面占用费，也应从2017年6月1日起算，且标准应为每月7750元，占用费的计算时间应截止至2017年8月31日上诉人通知台二小办理收房手续之日。三、一审法院未对上诉人提交的申请事项调查取证，程序不当。2016年8月28日台二小与上诉人等8承租户协商形成的《会议纪要》能够证明台二小与上诉人和姜金光等8承租户同意自2015年8月份起每月租金减半收取的事实，上诉人因客观原因无法取得上述证据，于2017年6月6日向一审法院提交《调查收集证据申请书》，但一审法院未依法调取证据，也未释明理由，违反了法定程序。同街的大部分其他租户店面，均已经享受了租金减半收取待遇，而上诉人却要依照合同约定的15500元支付租金，有失公允。
被上诉人瀛洲街道办事处辩称:一、答辩人作为一审原告主体适格。1.本案系房屋租赁合同纠纷，《房屋租赁合同》系答辩人与上诉人之间签订的，答辩人作为合同当事人，自然系本案适格的原告主体。2.台二小系依台江区政府文件精神自2012年7月31日起将讼争店面交由答辩人出租管理，并收取租金。因此答辩人与台二小不是委托关系，而是台二小将讼争房屋出租、管理及收益权移交由答辩人，并由答辩人自主行使权利，租金收入归答辩人，并非民事委托关系。其次，讼争房屋出租、管理及收益权移交的时间是自2012年7月31日起，其时间是明确的，即2012年7月31日以后讼争房屋出租、管理及收益权均移交给答辩人，只要没有被终止，而至今为止答辩人仍享有该权利，自然有权提起本案诉讼。3.上诉人在一审提供的证据《店面清退通知书》是案外人“叶萍”因与台二小签订店面租赁合同，台二小行使出租人收回争议店面而发的清退通知，与本案无关。4.上诉人一审反诉、上诉请求和上诉理由确认其与答辩人之间存在本案租赁及相应权利、义务关系，认可了上诉人作为一审原告主体适格。二、上诉人称其租金已交至2017年5月份，不能成立。答辩人一审提供的证据“福建省增值税普通发票”证实上诉人租金仅交至2016年6月份，且上诉人于二审中提供的证据《街道店面移交单》上的备注“已交至2016.6”亦可证明租金仅交至2016年6月份，上诉人无其他证据证明2016年6月份以后租金有缴纳。三、上诉人上诉称，租金应减半按7750收取，不能成立。上诉人与答辩人签订的《房屋租赁合同》第一条第3点明确约定租金为15500元/月。上诉人没有证据证明租金应减半收取，其上诉所罗列的所谓其它店面存在减半收取租金等与本案无关。四、本案一审程序合法，上诉人申请调查取证的内容不是法院应申请调查的证据，且其所申请调查的内容与本案无关。
瀛洲街道办事处向一审法院起诉请求：1.杨迁立即腾空坐落于福州市台江区店面（面积54.4平方米）；2.杨迁支付瀛洲街道办事处自2016年7月1日起按15500元/月计至腾空并归还租赁店面之日止的租金（房屋占用费）；3.杨迁承担本案诉讼费用。
杨迁向一审法院提出反诉请求：1.确认双方于2012年7月31日签订的《房屋租赁合同》无效；2.瀛洲街道办事处返还杨迁店面租金31000元；3.瀛洲街道办事处退还杨迁多收的2015年4月份、5月份2个月租金计31000元；4.本案诉讼费用由瀛洲街道办事处承担。
一审法院认定事实：2012年7月31日，以瀛洲街道办事处为甲方（出租方）与杨迁为乙方（承租方），双方签订了一份《房屋租赁合同》，合同主要内容为：一、租赁地点、租金、押金其他费用等。其中1、甲方店铺坐落于瀛环路2-5号（以下简称讼争店面），建筑面积合计54.4平方米……。2、租赁期限叁年，自2012年7月31日至2015年7月30日止……。3、月租金为人民币15500元，乙方必须在每月7日前支付当月租金，每逾期一天，乙方则需按月租金的5%支付滞纳金。4、乙方必须向甲方交付押金31000元，该店铺仅作为乙方经营除餐饮行业外，国家允许经营的行业使用，严禁私自出租、转租、转让……。5、乙方应按经营需要办理相关证照……，所使用水费直接向供水部门结算，电费向台二小缴纳……。二、店铺财产使用和修缮责任（略）。三、变更和解除本合同的条件（略）。四、乙方违约责任：其中1、未经甲方书面同意，擅自将该店铺分租、转租、转让……的。2、乙方拖欠租金、水电费累计一个月以上的。合同还约定了甲方未按合同约定的时间交付该出租店铺的违约责任和其他条款。合同签订后，杨迁向瀛洲街道办事处交纳押金31000元，瀛洲街道办事处亦将讼争店面交付杨迁经营使用。租赁合同期满后，杨迁继续使用讼争店面。因杨迁未及时交纳租金，2015年10月，瀛洲街道办事处及案外人台二小以杨迁拖欠讼争店面租金为由共同提出诉讼，请求解除双方租赁关系，将讼争店面腾空退还，支付2015年4、5、6、7、8个月租金，支付违约金31000元。2015年11月20日，瀛洲街道办事处及台二小申请撤回起诉，一审法院作出（2015）台民初字第3388号民事裁定书，准许瀛洲街道办事处及台二小撤回起诉。后杨迁以月15500元标准交纳租金至2016年6月，2016年7月起至今的租金均未交纳。2015年11月16日，瀛洲街道办事处与同区域其他部分租户签订《补充协议》，该《补充协议》约定租期从2015年8月1日延至2016年10月31日止。顺延租期内的租金按评估公司评估的租金标准每平方360元计算。2016年2月1日，瀛洲街道办事处作出《信访事项处理答复意见书》，主要内容：因古街改造，瀛洲街道办事处从2014年3月起至2015年5月免收台二小周边店面租金，而杨迁租赁的店面在巷道里面，改造对其影响不大，2015年3月改造基本完成，于2015年4月恢复向其收取租金。另查，讼争店面只有土地使用权证，土地使用者为台江第二中心小学。讼争店面未办理房产证。台二小于2017年5月8日出具《证明》，证明讼争店面从2012年7月31日起交由瀛洲街道办事处出租管理并对外收取租金。一审审理期间，一审法院通知瀛洲街道办事处到庭，对租赁合同的效力性进行释明，瀛洲街道办事处表示不变更诉请。
一审法院认为，讼争店面的土地使用者虽为台二小，但台二小证明讼争店面从2012年7月31日起交由瀛洲街道办事处出租管理并对外收取租金，且讼争租赁合同系瀛洲街道办事处与杨迁签订，故瀛洲街道办事处对本案有诉权，是本案适格原告。杨迁关于瀛洲街道办事处不是本案适格原告的辩称，不予采信。讼争店面至今未办理建设工程规划许可证，未取得房屋产权证。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，瀛洲街道办事处与杨迁签订的《房屋租赁合同》无效。杨迁关于确认本案讼争租赁合同无效的诉请，予以支持。基于《房屋租赁合同》无效，讼争店面租赁期限业已届满，瀛洲街道办事处关于杨迁应腾空归还讼争店面的诉讼请求，于法有据，予以支持。根据租赁合同约定，讼争店面面积54.4平方米，月租金为人民币15500元，即每平方米租金为285元，该租金标准低于同区域其他部分租户签订的《补充协议》中约定的每平方360元标准，且杨迁与瀛洲街道办事处未就租期、租金标准签订补充协议，故瀛洲街道办事处关于杨迁应依租赁合同约定的租金标准即每月15500元支付自2016年7月1日起至腾空归还租赁店面之日止房屋占用费的请求，予以支持。杨迁提出自2015年8月至2016年6月期间缴纳的租金按减半结算可抵扣后续2016年7月至2017年5月租金的主张，无事实和法律依据，不予认可。杨迁向瀛洲街道办事处交纳押金31000元，诉讼中瀛洲街道办事处同意退还上述押金。杨迁关于瀛洲街道办事处应退还押金31000元的反诉请求，予以支持。根据瀛洲街道办事处出具的《信访事项处理答复意见书》，因古街改造，瀛洲街道办事处从2014年3月起至2015年5月免收台二小周边店面租金，而杨迁被收取2015年4月、5月租金，故杨迁关于瀛洲街道办事处应退还2015年4月、5月租金31000元的反诉请求，予以支持。
一审法院判决：一、瀛洲街道办事处与杨迁签订的《房屋租赁合同》无效；二、杨迁应于判决生效之日起十日内将坐落于福州市台江区店面腾空并归还瀛洲街道办事处；三、杨迁应于判决生效之日起十日内向瀛洲街道办事处支付店面占有使用费(按每月15500元标准从2016年7月1日起支付至该店面腾空归还之日止)；四、瀛洲街道办事处应于判决生效之日起十日内向杨迁退还押金31000元、租金31000元。案件受理费3400元，由杨迁负担；反诉费675元（减半收取）由瀛洲街道办事处负担。
当事人在一审程序中提交的证据已随一审卷宗移送本院。
本院二审期间，上诉人提交了以下证明资料：1、台二小与杨迁、杨瑞签订的《房屋租赁合同》；2、2011年10月至2013年1月共计16个月的租金缴纳发票；3、《街道店面移交单》和封条，拟证明：1、本案2011年10月至2012年7月期间的租金应按照台二小与杨迁、杨瑞签订的《房屋租赁合同》中约定的7865元每月来计算，且上诉人2011年11月的租金重复缴纳了一次，故上诉人多缴纳租金共计91850元；2、店面已于2017年10月12日移交给被上诉人。被上诉人向本院提交了以下证明资料：2013年11月、12月及2014年2月的租金缴纳发票，拟证明：上诉人所称的2011年11月多缴纳的租金，已经抵扣其应缴的2014年1月的租金。本院组织了当事人进行了证据交换和质证。经质证和审查，上诉人提交的证明资料1与本案无关，本院不予采纳；上诉人提交的证明资料2、3及被上诉人提交的证明资料与本案有关联，本院予以采纳。
根据本案现有证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。
二审另查，上诉人杨迁于2011年11月多缴纳的租金15500元已用于抵扣其2014年1月的租金。讼争店面已于2017年10月12日移交给被上诉人。
本院认为，根据台二小在2017年5月8日函件上的确认，台二小已于2012年7月31日起将案涉店面的出租管理权移交给瀛洲街道办事处，杨迁也是与瀛洲街道办事处签订了本案的《房屋租赁合同》，故瀛洲街道办事处作为案涉合同的出租方、相对方，有权就案涉合同引发的争议提起本案诉讼，上诉人关于瀛洲街道办事处不具有本案原告主体资格、无权向其收取店面占用费的上诉理由，与事实不符，本院不予采信。
案涉店面因未取得房产证导致合同无效，但并不影响双方权利义务的行使。讼争店面的租赁期限已于2015年7月30日届满，在双方当事人未达成新的租赁合同的情况下，瀛洲街道办事处有权随时要求上诉人归还店面。瀛洲街道办事处主张杨迁腾空归还讼争店面并按照合同约定的租金支付拖欠的店面占有期间的使用费，于法有据。上诉人杨迁主张其于2011年多缴纳的一个月租金应予退还，但被上诉人的证据能够证实该笔租金已用于抵扣2014年1月的租金，故本院对上诉人该项主张不予支持。上诉人还主张台二小曾召集8家租户开会并同意租金调减50%，但案涉店面的出租管理权已经转移给被上诉人，有权调减租金的主体应为被上诉人，现无证据证明被上诉人与上诉人达成了租金调减50%的合意。上诉人向一审法院申请调取其他租户租金调减情况，并以此作为其租金减半支付的依据，但其他租户的租金计算方式与本案并无关联，一审法院未予调取，程序并无不当，故上诉人关于租金自2015年8月1日起应减半收取或参照其他租户缴纳的上诉理由本院不予采信。
综上所述，上诉人杨迁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。但鉴于双方当事人已于一审判决后即2017年10月12日移交了讼争店面，一审判决杨迁腾空案涉店面已得到实际履行，二审对一审该项判决主文予以撤销，另上诉人杨迁应支付租金或店面占用费至2017年10月11日止。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持福州市台江区人民法院（2017）闽0103民初2383号民事判决第一、四项；
二、撤销福州市台江区人民法院（2017）闽0103民初2383号民事判决第二项；
三、变更福州市台江区人民法院（2017）闽0103民初2383号民事判决第三项为“杨迁应于本判决生效之日起十日内向福州市台江区人民政府瀛洲街道办事处支付店面占有使用费（按每月15500元标准从2016年7月1日起支付至2017年10月11日止）。
二审案件受理费4075元，由上诉人杨迁负担，一审案件受理费按一审判决执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 华
审 判 员 陈 辉
审 判 员 薛闳引
二〇一七年十二月四日
法官助理 赖钟炜
书 记 员 刘 琳