安徽省六安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)皖15执异4号
案外人：中国大唐集团煤业有限责任公司。
法定代表人：郭修杰，总经理。
案外人：大唐国际发电股份有限公司。
法定代表人：陈进行，董事长。
案外人：大唐海外（北京）国际贸易有限公司。
法定代表人：周元龙，董事长。
案外人：中国大唐集团财务有限公司。
法定代表人：刘传东，董事长。
案外人：中国大唐集团新能源股份有限公司。
法定代表人：陈飞虎，董事长。
以上五位共同委托代理人：周建刚，律师。
以上五位共同委托代理人：孙鹏��律师。
申请执行人：安徽永固金属材料制品有限责任公司。
法定代表人：韩世凯，总经理。
委托代理人：潘昌俊，律师。
被执行人：中福鼎投资有限公司。
法定代表人：杨柳青，董事长。
被执行人：北京市天枫房地产开发有限公司。
法定代表人：杨光，董事长。
本院在审理安徽永固金属材料制品有限责任公司（以下简称永固金属公司）与中福鼎投资有限公司（以下简称中福鼎公司）、北京市天枫房地产开发有限公司（以下简称天枫房地产公司）民间借贷纠纷一案中，经永固金属公司申请，本院于2016年2月16日作出（2016）皖15民初9号民事裁定，查封天枫房地产公司所有的1号1层101号、102号、2层201号房屋。现案外人中国大唐集团煤业有限责任公司（以下简称大唐煤业公司）、大唐国际发电股份有限公司（以下简称大唐发电公司）、大唐海外（北京）国际贸易有限公司（以下简称大唐贸易公司）、中国大唐集团财务有限公司（以下简称大唐财务公司）、中国大唐集团新能源股份有限公司（以下简称大唐新能源公司）（案外人合称大唐五公司）对本院查封的标的物提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，并于2017年5月27日进行公开听证，案外人大唐五公司委托代理人周建刚、孙鹏，申请执行人永固金属公司的委托代理人潘昌俊到庭参加听证，被执行人中福鼎公司、天枫房地产公司未到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人大唐五公司称，一、案外人与被执行人天枫房地产公司已签订合法有效的书面房屋买卖合同。2009年12月28日，大唐煤业公司与天枫房地产公司签订《北京市商品房现房买卖合同之框架协议》，约定购买天枫房��产公司所有的整栋楼，包括本案争议房产；2010年1月12日，大唐五公司与天枫房地产公司就1号1层101号、102号、2层201号房屋分别签订《商品房现房买卖合同》，并约定合同价款。二、案外人大唐五公司自2010年至今，一直合法占有本案争议房产，天枫房地产公司及第三人从未提出异议。三、申请人已按照合同约定支付争议房产的全部价款，天枫房地产公司则分别向大唐五公司开具相应的专用发票。四、案外人大唐五公司已全额缴纳争议房产的契税和印花税，北京市西城区地方税务局于2016年3月7日向大唐五公司出具《中华人民共和国税收完税证明》。五、案外人大唐五公司多次向天枫房地产公司主张办理房产转移登记，但天枫房地产公司以各种理由推脱。综上，请求法院解除对争议房产的查封。案外人就其主张提交了以下证据：一、《北京市商品房现房买卖合同之框架���议》及其附件一份、《商品房现房买卖合同》三份；二、北京大唐兴源物业管理公司出具的《证明》；三、天枫房地产公司分别向大唐五公司出具的专用发票；四、《关于福地广场公共区域房产契税发票分割的说明》及其附件、北京市西城区地方税务局出具的《中华人民共和国税收完税证明》3份、印花税；五、《关于1号楼办公区域产权办理及五层501-2房屋出售的回复函》邮件记录。
申请执行人永固金属公司辩称，案外人大唐五公司提供的证据不足以证明其支付了争议房产的全部价款，且从签订合同至今，本案争议房产未办理过户登记，案外人也未通过诉讼程序主张权利，不符合法律规定，请求法院依法驳回案外人申请。
本院查明，永固金属公司与中福鼎公司、天枫房地产公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年12月12日作出(2016)皖15民初9号民事判���，判决如下：一、被告中福鼎投资有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告安徽永固金属材料制品有限责任公司借款本金5000万元，并自2012年11月3日起以5000万元为本金按月利率2%计算支付借款利息至实际给付之日止；二、被告北京市天枫房地产开发有限公司对上述第一项的借款本金及利息承担连带清偿责任；被告北京市天枫房地产开发有限公司在承担清偿责任后，有权向被告中福鼎投资有限公司追偿；三、驳回原告安徽永固金属材料制品有限责任公司的其他诉讼请求。上述判决生效后，永固金属公司申请强制执行，本院于2017年3月20日立案执行。
另查明，本院根据永固金属公司申请于2016年2月16日作出（2016）皖15民初9号民事裁定，并于2016年2月18日查封天枫房地产公司所有的1号1层101号、102号、2层201号房屋。
再查明，大唐煤业公司与天枫��地产公司于2009年12月28日签订《北京市商品房现房买卖合同之框架协议》，约定购买天枫房地产公司所有的整栋楼，总价款为77500万元，其中，该栋楼第四、第五层被北京市第一中级人民法院查封并拍卖，扣除第四、第五层房屋价款，合同总价款为68872.85万元。2010年1月12日，大唐五公司与天枫房地产公司就1号1层101号、102号、2层201号房屋分别签订《商品房现房买卖合同》。大唐财务公司于2009年12月30日至2012年12月25日共向天枫房地产公司汇款68572.8242万元。尚有300.0258万元过户保证金案外人大唐五公司未支付。
大唐五公司自2010年起即在福地广场B座办公楼办公，本案争议房产为公共区域，属于五家公司共同占有使用。
本院于2017年6月1日向大唐五公司发出协助执行通知书，扣留、提取被执行人天枫房地产公司的购房过户保证金及房屋租赁费1500万元（以该上述公司需向天枫房地产公司付款额为准）。
本院认为，本案申请执行人永固金属材料的债权系金钱债权，本案争议房产系商业用房，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，大唐五公司的异议需符合下列情形方能排除执行：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。本案具体分析如下：
本院于2016年2月18日查封1号1层101号、102号、2层201号房屋，案外人大唐五公司在2010年1月12日即与天枫房地产公司就本案争议房产分别签订《商品房现房买卖合同》，并自2010年至今一直在争议房产内办公。申请执行人永固金属公司未对上述内容提出相反证据，可以认定案外人大唐五公司在人民法院查封前已与被执行人天枫房地产公司签订合法有效的房屋买卖合同且已合法占有。
案外人大唐五公司购买了1号整栋楼，包括本案争议房产，如能证明大唐五公司已支付整栋楼全部价款，则可认定其已支付本案争议房产的价款。根据双方签订的框架协议，合同总价款在扣除已被法院查封的4层、5层之后为68872.85万元，本院调取了案外人大唐财务公司向天枫房地产公司付款的转账凭证，核实付款金额为68572.8242万元，下余300.0258万元未支付，根据双方签订的框架协议，未支付款项为过户保证金，因争议房产至今未过户，该款项暂不符合支付条件，本院于2017年6月1日对上述款项予以扣留提取。
根据案外人提供的证据，其多次向天枫房地产公司主张办理过户登记，但天枫房地产���司均以各种理由推脱，对此，被执行人天枫房地产公司未出庭辩解、未提交证据、未作出主张，申请执行人永固金属公司对上述事项未提出相反证据，根据民事证据规则以及大唐五公司与天枫房地产公司签约、付款、纳税等实际情况，可以认定争议房产非因案外人大唐五公司自身原因未办理过户登记。
综上，案外人大唐五公司于本院查封前即与被执行人天枫房地产公司就争议房产签订合法有效的买卖合同并支付全部房款，已合法占有争议房产并使用，且非因自身原因未办理过户登记，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对北京市天枫房地产开发有限公司所有的1号1层101号、102号、2层201号房屋的执行。
如不服��裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。
审判长 叶志刚
审判员 王 军
审判员 徐学文
二〇一七年六月十二日
书记员 张 悦
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债���执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。