四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)成民终字第07905号
上诉人（原审本诉原告、反诉被告）袁振，男，1973年10月16日出生，汉族，住成都市青羊区。
上诉人（原审本诉原告、反诉被告）袁策义，男，1947年6月22日出生，汉族，住成都市青羊区。
上诉人（原审本诉原告、反诉被告）段才均，女，1949年5月19日出生，汉族，住成都市青羊区。
上诉人（原审本诉原告、反诉被告）袁静，女，1987年9月22日出生，汉族，住成都市青羊区。
袁振、袁策义、段才均、袁静共同委托代理人陈永明，泰和泰律师事务所律师。
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）李刚，男，1972年1月17日出生，汉族，住成都市青羊区。
委托代理人刘霞，四川蓉城律师事务所律师。
委托代理人陈芳，四川蓉城律师事务所律师。
上诉人袁振、袁策义、段才均、袁静因与上诉人李刚租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2014）锦江民初字第4489号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，袁振、袁策义、段才均、袁静系成都市锦江区顺江路49号附一层、一层、二层房屋的业主。2012年10月16日，袁策义、段才均、袁静出具《委托书》，授权袁振对上述房屋代为管理、签订物业管理协议、代交物业管理费、出租房屋，与承租方协商租赁价格，签订或解除租赁合同，并代收定金、租金等。袁策义、段才均、袁静出具《委托书》的过程以及签名和捺指印，经四川省武侯区公证处进行了公证，四川省武侯区公证处并出具了(2012)成武公证字第2851号公证书。
2013年11月11日，袁振(甲方、出租方)与李刚(乙方、承租方)签订了《租赁合同》，约定：一、出租房屋的状况：甲方将座落于成都市锦江区顺江路49号附一层、一层、二层房屋，合计产权面积9289.8平方米；二、租赁期限及免租期：1、甲方应于2013年11月15日前将上述房屋移交乙方；2、租赁期从2013年11月15日起至2024年3月14日止；3、免租期从2013年11月15日起至2014年3月14日止；三、租房定金和租房保证金：1、本合同签订三个工作日内，乙方向甲方支付租房定金2000000元……如乙方按照本合同约定执行，此租房定金将用于冲抵第一年上半年部分房租……2、乙方在向甲方支付第一年度上半年的租金同时，另行向甲方支付1500000元作为乙方租赁期间的租房保证金置押于甲方处；3、除本合同另有约定之外，甲方应于甲乙双方租赁关系解除且乙方迁空租赁房屋、算清、付清所有应付的费用，并且甲乙双方无异议后，10天内将保证金1500000元全额无息的退还乙方；四、租金和租房保证金的支付方式及租金的特殊约定：1、本合同签订三个工作日内，乙方向甲方支付租房定金2000000元；2014年2月15日前乙方应向甲方支付第一年上半年(2014年3月15日-2014年9月14日)租金3000000元(扣除乙方此前支付的租房定金2000000元)乙方应实际向甲方支付租金1000000元；2、2014年6月15日前，乙方向甲方支付第一年度下半年(2014年9月15日-2015年3月14日)租金3000000元……14、本合同乙方向甲方支付的租金，应是甲方税后纯收入(注：因本次租赁行为，甲方应缴纳的各项税费以及其他费用，全部由乙方承担)，所有税或费的缴纳由乙方代表甲方直接向相关部门代扣代缴，本合同涉税事项的办理，全部由乙方负责办理，如果今后甲乙双方租赁关系解除，有关单位就本次租赁行为向甲方追缴各项税或费，乙方应无条件全部承担……六、合同解除及违约责任：……2、甲方租赁房屋的产权有问题和甲方擅自收回房屋，视为甲方根本违约，乙方有权解除合同，甲方应退乙方已支付但尚未到期的租赁费用，同时甲方向乙方支付违约金，违约金以当年年租金总额为准；乙方未按本合同约定支付各项款的和擅自终止本合同的，视为乙方根本违约，甲方有权解除合同，甲方不再退还乙方已支付但尚未到期的租赁费用，同时乙方向甲方支付违约金，违约金以当年年租金总额为准；3、违约方在向守约方支付了违约金后，守约方不得另行向违约方索要其它形式的损失费或赔偿费，本合同自动解除。同日，袁振与李刚签订了《确认书》，确认涉案租赁物的面积为9289.8平方米，产权所有人一致同意将房屋出租给李刚，李刚享有承租人的各项权益等。
2013年11月12日，李刚通过银行转账向袁振支付了款项2000000元，2014年2月17日李刚通过银行转账向袁振支付了款项1500000元,2014年3月6日，李刚通过银行转账向袁振支付了款项1000000元。庭审中双方确认“2013年11月15日至2014年3月14日为免租期，李刚所付的1500000元为保证金，2000000元为定金冲抵第一年上半年的租金，1000000元为第一年上半年的租金，李刚已向袁振支付了2014年3月15日至2014年9月14日期间的租金”。2014年9月15日-2015年3月14日期间的租金3000000元，李刚应于2014年6月15日前支付，但李刚未向袁振支付。2014年6月18日，李刚向袁振出具《函》，主要内容为：2013年11月11日通过协商签订的租赁合同，承租了涉案房屋，依据租赁合同约定，我应当于2014年6月15日支付第一年度下半年租金，由于受目前国内市场状况的影响……现流动资金略显不足，2014年6月15日前应支付的租金给予如下缓交的宽限：2014年6月30日前支付1000000元，2014年7月31日前支付1000000元，2014年8月31日前支付1000000元。2014年7月4日，李刚采用特快专递的方式向袁振发出《租赁合同解除函》，主要内容为：双方于2013年11月11日签订房屋租赁合同，我已对位于成都市锦江区顺江路49号的房屋用于商业经营……但是基于对市场状况的变化估计不足，未预见到自2013年以来市场经济运行状况的整体下行趋势……至今无法成功引进一家商家从事商业活动。鉴于上述情况，承租人已无法继续履行双方已存在的租赁合同。承租人特致函如下：一、自本函送达贵先生之日，贵我双方签订的合同予以解除(终止)，承租人将不再履行租赁合同所约定的权利和义务；二、自本函送达贵先生之日五日内，请贵方前来接收房屋；三、自本函送达贵先生之日五日内，贵方仍不收，根据租赁合同所出租的房屋，承租人将立即撤出前述房屋，并视为贵方予以接收前述房屋，承租人退出房屋后，由于贵方未接收房屋，导致房屋在无人管理的情况下，发生的损失或灭失，均与承租人无关；四、自本函送达贵先生之日，该日即为承租人应向贵方支付已发生房屋租金的截止日。承租人实际支付租金已付至2014年9月14日，并另付保证金1500000元，贵方应将已超付租金和保证金退还给承租人。2014年7月5日，袁振签收了《租赁合同解除函》。袁振收到上述解除函后，李刚与袁振未进行房屋交接。
李刚在诉讼中提交了从四川省工商局查询的四川金派国际贸易有限公司的工商档案，该企业的工商档案存有2014年9月1日袁振、袁策义、段才均、袁静(甲方，出租方)与任汉平(乙方、承租方)签订的《租赁合同》、2014年10月15日任汉平与四川八方联邦食品有限公司(筹)签订的《租赁协议》、2014年10月28日任汉平与四川金派国际贸易有限公司签订了《租赁协议》。《租赁合同》约定：一、出租房屋的状况：甲方将座落于成都市锦江区顺江路49房屋整体出租给乙方使用，该租赁房屋的产权面积总共为9289.8平方米；二、租赁期限：1、从2014年9月1日至2018年3月30日止；2、甲方应于2013年11月15日前将上述房屋移交乙方；2、甲方一次性向乙方提供装修免租期180天，从2014年9月1日起至2015年3月30日止，实际计算租金时间为2015年4月1日至2018年3月30日止……三、租房保证金、租金、租金递增、付款时间约定：……2、第一年租金1500000元，第二年起每年租金递增10%，每半年支付租金……四、租赁期内，甲乙双方的权利和义务：……6、租赁期内，乙方可将该房屋转租给第三方使用。2014年10月15日，任汉平(出租方)与四川八方联邦食品有限公司(筹)签订《租赁协议》，约定：出租方将位于成都市锦江区顺江路49号1层F区的商业用房(面积256平方米)进行出租，租期至2018年3月30日止等内容。2014年10月28日，任汉平(出租方)与四川金派国际贸易有限公司(筹)签订《租赁协议》，约定：成都市锦江区顺江路49号1楼A区、2楼A区的商业用房(面积275平方米)进行出租，租期至2018年3月30日止等内容。
袁振、袁策义、段才均、袁静为证明其并未将涉案租赁物对外出租，提交了(2014)成武公证字第3007号《公证书》，该公证书对涉案租赁物的部分场地进行了拍摄，时间为2014年12月15日，照片反映场地内没有物品。2015年5月20日，原审法院审判人员前往涉案租赁房屋处进行调查，并拍摄了照片。根据照片显示，房屋正面招牌显示为八方联邦食品商场九眼桥店，地面一层上存放有部分食品，一楼旁边设立了大的办公室，办公室及营业场地当时均无人员，大门关闭。
原审法院认为，袁振、袁策义、段才均、袁静系锦江区顺江路49号附一层、一层、二层房屋的业主，对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。袁振根据袁策义、段才均、袁静于2012年10月16日出具的授权管理上述房屋的《委托书》，于2013年11月11日与李刚签订了《租赁合同》，该合同的签订，是房屋所有人即出租人和承租人的真实意思表示，合同约定的内容也不违反法律法规的禁止性规定，故《租赁合同》合法有效。
《租赁合同》签订后，袁振依照合同的约定向李刚交付了租赁物，李刚也按照合同约定向袁振支付了保证金1500000元以及截止2014年9月14日前的租金。在《租赁合同》的履行中，李刚以“对市场状况的变化估计不足，未预见到市场经济运行状况的整体下行趋势……”于2014年7月4日向袁振发出了《租赁合同解除函》，要求解除双方于2013年11月11日签订的《租赁合同》，袁振于2014年7月5日收到。袁振、袁策义、段才均、袁静对李刚提起违约的诉讼，李刚对袁振、袁策义、段才均、袁静提起反诉，双方当事人的诉讼请求是否成立，认定如下：
一、关于《租赁合同》解除的效力以及《租赁合同》是
否继续履行问题。本案查明，在《租赁合同》签订后，袁振已按合同约定向李刚履行了交付租赁物的义务，且租赁物不存在任何瑕疵，故袁振、袁策义、段才均、袁静不存在违约行为。李刚在合同履行8个月时，就以“对市场状况的变化估计不足，未预见到市场经济运行状况的整体下行趋势……”，向袁振提出解除《租赁合同》。李刚解除合同的行为不符合法定和约定的解除条件，其行为系单方民事行为，对袁振、袁策义、段才均、袁静不发生效力。但本案还查明，在李刚提出解除《租赁合同》后，涉案租赁物已有第三方使用，在李刚已提出解除《租赁合同》并要求袁振在收到《租赁合同解除函》5日内接受租赁物的情况下，袁振、袁策义、段才均、袁静作为涉案租赁物的所有人，对他人使用其房屋按常理不可能不闻不问。本案中袁振、袁策义、段才均、袁静虽然对李刚从工商行政管理局所调取的《租赁合同》和《租赁协议》予以否认，但也没有举证证明第三方使用房屋是李刚的行为。故根据本案相应证据和原审法院调查的事实，能够确认涉案租赁物在李刚提出解除《租赁合同》后已由第三方使用，因此，袁振与李刚签订的《租赁合同》不可能继续履行。再因，李刚在本案诉讼中已明确表明无力再履行《租赁合同》。为了维护双方当事人的利益，减少损失，原审法院向袁振、袁策义、段才均、袁静释明《租赁合同》不能判决继续履行后，袁振、袁策义、段才均、袁静变更了诉讼请求，并表示同意解除《租赁合同》。对此原审法院认为，李刚提出解除《租赁合同》虽然系单方行为，对袁振、袁策义、段才均、袁静不具有约束力，但因涉案租赁物已由第三方使用，且袁振、袁策义、段才均、袁静已表示在李刚不愿意履行合同的情况下同意解除《租赁合同》，故原审法院确认涉案《租赁合同》解除。袁振、袁策义、段才均、袁静要求确认李刚于2014年7月4日向袁振发出的《租赁合同》解除函无效已无实际意义，原审法院不再作判决确认。
二、袁振、袁策义、段才均、袁静要求李刚给付2014
年10月起至2015年6月30日期间租金4500000元的问题。李刚于2014年7月4日向袁振发出了《解除租赁合同函》，袁振于2014年7月5日收到。在该函中李刚已明确表明“自本函送达贵先生之日五日内，请贵方前来接收房屋……自本函送达贵先生之日，该日即为承租人应向贵方支付已发生房屋租金的截止日”。虽然袁振未直接向李刚接收租赁物，但根据《解除租赁合同函》载明的上述内容以及本案查明的在李刚提出解除合同后，涉案租赁物已由第三方使用的事实，本案没有证据证明在2014年10月起至2015年6月30日期间李刚仍占有涉案租赁物。故袁振、袁策义、段才均、袁静要求李刚给付该期间的租金4500000元，原审法院不予支持。
三、李刚是否应向袁振、袁策义、段才均、袁静承担违
约金6000000元和损失2000000元的责任问题。虽然涉案《租赁合同》已确认解除，但导致合同解除即合同不能继续履行的原因系李刚的单方行为所致，李刚的行为属于违约行为，应向守约方袁振、袁策义、段才均、袁静承担违约责任。《租赁合同》约定“李刚未按本合同约定支付各项款的和擅自终止本合同的，视为李刚根本违约，袁振有权解除合同，袁振不再退还李刚已支付但尚未到期的租赁费用，同时李刚向袁振支付违约金，违约金以当年年租金总额6000000为准。”袁振、袁策义、段才均、袁静要求李刚按上述约定向其承担违约责任，但李刚认为该违约金的约定过高，要求裁减。原审法院认为，该违约金的约定过分高于袁振、袁策义、段才均、袁静的实际损失，李刚请求裁减，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，故本案违约金应依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条第一款的规定进行调整。本案查明，涉案合同约定的租赁期限为10年零4个月，每月租金为500000元，袁振、袁策义、段才均、袁静给予了李刚4个月的免租即免除了李刚2000000元的租金，李刚在履行了半年期限后就提出解除合同。故违约金应以袁振、袁策义、段才均、袁静的损失为基础，考虑李刚的过错程度以及袁振、袁策义、段才均、袁静的预期利益，确定李刚应支付袁振、袁策义、段才均、袁静违约金为3000000元。袁振、袁策义、段才均、袁静多主张的违约金，原审法院不予支持。李刚应支付的违约金已能够弥补袁振、袁策义、段才均、袁静的免租期损失，故袁振、袁策义、段才均、袁静再要求李刚给付损失2000000元，原审法院不予支持。
四、袁振、袁策义、段才均、袁静要求李刚按合同约定
承担交付各项税费的义务问题。因本案中袁振、袁策义、段才均、袁静未提交李刚欠交税费以及其代李刚交付了税费的依据，故要求李刚履行交付税费的义务，没有具体的给付内容。又因《租赁合同》原审法院已确认有效，相关税费的承担应按法律规定和双方在《租赁合同》中的约定执行。故袁振、袁策义、段才均、袁静该项诉讼请求没有具体的给付内容，原审法院不予确认。
五、袁振、袁策义、段才均、袁静是否应退还李刚保
证金1500000元以及相应利息问题。李刚依照合同约定，向袁振支付了保证金1500000元。根据《租赁合同》约定“袁振应于双方租赁关系解除且李刚迁空租赁房屋、算清、付清所有应付的费用，并且双方无异议后，10天内将保证金1500000元全额无息的退还李刚”。因《租赁合同》已解除，李刚也迁空了房屋，租赁费也结清，故李刚要求袁振、袁策义、段才均、袁静退还保证金1500000元，符合双方的约定，原审法院予以支持。但因李刚应向袁振、袁策义、段才均、袁静给付违约金3000000元，此保证金与承担的违约金品迭后，李刚还应向袁振、袁策义、段才均、袁静给付违约金1500000元。李刚要求袁振、袁策义、段才均、袁静支付保证金的四倍利息，无事实依据和法律依据，原审法院不予支持。
据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决：一、李刚应于判决发生法律效力之日起十日内向袁振、袁策义、段才均、袁静给付违约金3000000元；二、袁振、袁策义、段才均、袁静应于判决发生法律效力之日起十日内退还李刚保证金1500000元；三、上述一、二项品迭后，李刚还应给付袁振、袁策义、段才均、袁静违约金1500000元；四、驳回袁振、袁策义、段才均、袁静的其他诉讼请求；五、驳回李刚的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费51000元，由李刚负担26900元，袁振、袁策义、段才均、袁静负担24100元。本案本诉的诉前保全费和诉讼保全费10000元，由李刚承担。本案反诉案件受理费9150元，由袁振、袁策义、段才均、袁静负担。
宣判后，袁振、袁策义、段才均、袁静、李刚均不服，向本院提出上诉。
袁振、袁策义、段才均、袁静上诉请求撤销原判决第四项“驳回袁振、袁策义、段才均、袁静的其他诉讼请求”，支持其要求李刚支付2014年10月起至2015年6月30日期间的房屋租金450万元及其他经济损失。其主要上诉理由是：一、一审判决将袁振、袁策义、段才均、袁静要求李刚支付违约金600万元的诉讼请求降低为300万元的依据不充分；二、李刚并未提供任何证据证明其在违约发出解除合同函后向袁振、袁策义、段才均、袁静作出了房屋移交的事宜。一审仅依据工商登记资料中貌似袁振、袁策义、段才均、袁静与任汉平之间签订的《房屋租赁合同》来推定房屋已经由案外人占有或使用是比较牵强的。
李刚答辩称，对方要求支付2014年10月起至2015年6月30日期间的房屋租金450万元没有依据，李刚在2014年7月4日已经发出了解除函，且对方在2014年9月1日就将房屋租出去了，李刚已支付租金到2014年9月14日，所以对方没有租金损失；对方以10年的预期利益为计算依据不合理；300万元的违约金过高。
李刚上诉请求撤销原判决第一、三项，并依法改判；本案诉讼费用由袁振、袁策义、段才均、袁静承担。其主要上诉理由是：李刚提前解除《租赁合同》的行为并未给袁振、袁策义、段才均、袁静造成实际损失，一审判决李刚承担300万元的违约金没有事实依据和法律依据，明显过高，应当予以改判。
袁振、袁策义、段才均、袁静答辩称，一审判决违约金过低，应以预期利益600万元为基数，即便按照李刚的观点，袁振、袁策义、段才均、袁静与任汉平签订了租赁合同，但租金也只是150万元。
本院经二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，一、根据四川金派国际贸易有限公司在工商存档的2014年9月1日袁振、袁策义、段才均、袁静(出租方)与任汉平(承租方)签订的《租赁合同》、2014年10月15日任汉平与四川八方联邦食品有限公司(筹)签订的《租赁协议》、2014年10月28日任汉平与四川金派国际贸易有限公司签订的《租赁协议》，结合原审法院于2015年5月20日派员前往案涉租赁房屋进行调查了解的结果，反映李刚自2014年10月起至2015年6月30日止没有再继续占有使用案涉租赁房屋，双方之间签订的《租赁合同》也因李刚提前终止，不能继续履行而解除，故袁振、袁策义、段才均、袁静要求李刚支付该期间的房屋租金450万元，缺乏事实依据与法律规定，本院不予支持。二、李刚提前终止《租赁合同》的行为，未征得袁振、袁策义、段才均、袁静的同意，系单方擅自解除，对此，虽然双方在《租赁合同》中约定“李刚未按本合同约定支付各项款的和擅自终止本合同的，视为李刚根本违约，袁振有权解除合同，袁振不再退还李刚已支付但尚未到期的租赁费用，同时李刚向袁振支付违约金，违约金以当年年租金总额6000000元为准”，但违约金以弥补守约方因违约方的违约行为致其所遭受的损失为其主要功能，该对违约金的约定过分高于袁振、袁策义、段才均、袁静在本案中因李刚的违约行为所受到的实际损失，原审法院在充分考虑了双方约定的租赁期限为10年零4个月，双方约定的4个月免租期是针对10年零4个月的租赁期限协商达成的，而李刚仅实际租赁了半年就单方违约终止合同致袁振、袁策义、段才均、袁静合同利益受损，以及李刚提出解除合同后未再继续占有使用案涉租赁房屋等因素的情况下，参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条第一款的规定将违约金调整为300万元，既使袁振、袁策义、段才均、袁静受到的损失得到了弥补，又惩罚了李刚的违约行为，并无不当。综上，袁振、袁策义、段才均、袁静与李刚的上诉请求均不能成立，本院均不予支持。原审审判程序合法，原判认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
本判决为终审判决。
审 判 长 苟学恩
代理审判员 姚 兰
代理审判员 王 婷
二〇一六年一月二十日
书 记 员 王宝斌