山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁01民终7508号
上诉人（原审原告）:魏连秀，女，1984年出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：鞠承良，山东瀛岱律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赵修强，男，1974年出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：高卫华，山东奥创律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：路琳，女，1976年出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：高卫华，山东奥创律师事务所律师。
上诉人魏连秀因与被上诉人赵修强、路琳房屋卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2016）鲁0103民初7039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月27日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
魏连秀上诉请求：1.依法撤销济南市市中区人民法院（2016）鲁0103民初7039号民事判决，并依法改判；2.一审、二审诉讼费用由赵修强、路琳承担。事实与理由：一、一审法院错误认定魏连秀当庭表示《房屋买卖合同》解除的意思表示为魏连秀与赵修强协商一致解除的意思表示，本案庭审过程中赵修强、路琳以路琳对于《房屋买卖合同》不知情且未签字为由不同意出卖涉案房屋并主张无效，导致魏连秀不得不根据实际情况和法律规定予以决定解除，否则法院将会以魏连秀的诉讼请求不成立为由，驳回魏连秀的诉讼请求。本案在一审庭审过程中赵修强、路琳主要的辩论意见是以路琳不知情且没有签字为由主张合同无效，同时赵修强、路琳当庭对于其于2016年10月1日邮寄的解除通知解释为：因赵修强、路琳不懂法律所作出的解除通知内容不是其真实意思表示，其真实意思系以此种方式表达的是合同无效的内容，而不是合同解除的内容。基于赵修强、路琳上述主张，魏连秀当庭不得不表示本案开庭之日起同意解除《房屋买卖合同》，这是因为“最高人民法院民一庭：出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合法律规定或者共有人约定的条件，买受人请求强制履行房屋买卖合同的纠纷处理”中已经明确了“出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合物权法第九十七条规定的条件或者共有人约定的条件，在房屋买卖合同有效的情况下，买受人请求履行房屋买卖合同，其他共有人不同意出卖该共有房屋，并表示不予协助办理该房屋权属变更登记手续的，人民法院应驳回买受人关于继续履行合同的诉讼请求。”的规定，本案如果魏连秀不同意解除合同，那么一审法院可能又以最高人民法院民一庭的意见为由驳回魏连秀的诉讼请求。因此魏连秀当庭作出的解除意见是基于赵修强、路琳的主张路琳不知情不同意出卖涉案房屋及无效的实际情况，根据法律规定作出的无奈之举，而不是基于双方协商一致的结果。一审法院在判决书中已经列明了赵修强、路琳在法庭上的主张无效的意见，并最终做出有效的判决认定，却在判决书中错误认定了解除合同是双方协商的结果，其书写判决内容前后矛盾，也同样没有尊重双方的辩论意见，不是基于事实作出的认定。如果存在双方协商一致的情形，不可能存在当庭赵修强、路琳主张无效的情形，一审法院判决的目的是掩盖案件基本事实，为此后判决违约金数额作为伏笔，欲盖弥彰。二、一审法院在审理期间就《房屋买卖合同》是否有效未向魏连秀及赵修强、路琳予以释明，对于举证责任的分配存在错误，将本应当属于赵修强、路琳的举证责任以判决的形式强加给魏连秀进行举证。1.本案赵修强、路琳主张若房屋买卖合同有效违约金过高，根据法律规定赵修强、路琳应当承担举证责任。一审法院在庭审过程中未对《房屋买卖合同》是否有效向赵修强、路琳及魏连秀予以释明，根据法律规定赵修强、路琳主张违约金过高应当承担举证责任，为此魏连秀当庭向法庭陈述了法律条文依据为《中华人民共和国合同法》第一百一十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条、第一百一十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条与《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中规定：“违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据”与“8、为减轻当事人诉累，妥当解决违约金纠纷，违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的，人民法院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明。人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。”的规定，一审法院明知上述条文规定，却在判决书中将本应当属于赵修强、路琳的举证责任错误以判决的形式认定魏连秀未提交充分有效证据，导致错误认定违约金数额。2.本案涉案房屋价值能够通过评估鉴定予以确定，不存在赵修强、路琳主张违约金过高举证不能的法定情形，一审法院依法应当告知赵修强、路琳是否申请评估鉴定，如果赵修强、路琳不予以评估鉴定，应当承担举证不能的法律责任。三、魏连秀提交的房天下网站下载的证据已经证明了房屋价值升值部分已经远远超过违约金金额，且赵修强、路琳也承认属于同一小区于2017年2月8日的标价价格，房天下等各大房屋中介网站的房产价格在房屋交易过程中已经得到社会公众的认可，因此一审法院应当采信双方无异议的标价。至于赵修强、路琳主张涉案房屋虽然在同一小区，具体情况不同，但应当予以举证。1.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，基于魏连秀提交的房天下网站下载的证据已经证明了涉案房屋增值部分已经远远超出违约金数额，因此应当予以支持。2.赵修强、路琳主张《房屋买卖合同》无效，魏连秀主张有效并基于法律规定及根据赵修强、路琳的陈述当庭同意于庭审之日解除《房屋买卖合同》，根据法律规定，《房屋买卖合同》的解除自法院判决生效之日起解除或者当事人同意解除日期为合同解除日期，依此规定一审法院至少应当采信魏连秀提交的2017年2月8日房天下网站下载的证据或者判决生效解除之日起的房屋价格作为认定损失的基本依据。因此，在赵修强、路琳不予举证的情况下应当采信魏连秀提交的价格或者由赵修强、路琳鉴定评估房屋现值价格。四、基于一审法院存在上述一、二、三认定事实及适用法律错误的情形下，一审法院又错误作出酌定违约金金额为3万元，法官自由裁量权行使必须正当、合法、合理，体现和维护社会公平与正义，而不是不顾事实，任意裁量。本案魏连秀购买涉案房屋目的是为了孩子能够在经五路小学上学，为此于2016年9月初就开始选择购房经五路小学上学所在片区的学区房，于2016年9月19日出卖了自己的现有住房，于2016年9月24日与赵修强签订了《房屋买卖合同》，济南市于2016年9月下旬开始传闻出台限购政策，2016年10月3日出台了济南市限购政策，期间学区房的价格一路飙升，济南东部的房产甚至一倍价格增长，市场房产几乎封盘，一房难求。本案赵修强、路琳一会以自身原因不愿出卖房子为由，又以合同无效为由拒绝履行房屋买卖合同，却又拒绝返还购房定金、支付中介费用及赔偿由此给魏连秀造成的损失，导致合同效力处于不确定状态，造成魏连秀不得不去法院进行诉讼确定合同效力及赔偿损失问题，导致魏连秀至今仍然没有购房，期间给魏连秀造成了极大损失。至于本案赵修强、路琳的庭审主张无效的行为(实际上赵修强、路琳肯定相互知情卖房一事，至于房屋价格增长过快作出的虚假陈述)，期间如果魏连秀另行购买房屋，那么赵修强、路琳作为夫妻关系又以同意卖房为由主张魏连秀的违约责任；如果魏连秀主张路琳知情为由请求继续履行合同，那么极有可能又会认定路琳没有签字魏连秀举证效力不足，导致认定合同无效仅返还定金；赵修强、路琳的各种无理理由及拒不返还魏连秀支付的定金及赔偿由此给魏连秀造成的实际损失，导致诉讼发生和魏连秀无力买房的后果，足以能够认定赵修强、路琳的行为属于恶意违约行为，理所应当受到法律的惩罚。本案的一审法院同样在济南市，对于2016年9月份至今的房屋价格走向应当清楚，在赵修强、路琳不予举证违约金过高的情况下，魏连秀提交了房天下价格的初步证据，并且该网站房屋价格基本与市场价格一致，本案的一审法官却人为任意裁断违约金为3万元，魏连秀不知本案主审法官的自由裁量权的合理依据和法律依据，同样该判决也难以让社会公众信服。五、本案一审法院判决违约金数额与在开庭之后赵修强、路琳向魏连秀主张调解数额完全一致，两者之间不仅存在巧合且又存在上述审理认定事实和适用法律错误的情形，让魏连秀难以理解。六、法律的公平正义反应在现实当中就是做人的基本良心，赵修强、路琳对于自身所做行为内心自然有杆秤，其前后以解除合同和无效合同的矛盾陈述的目的说明了一定的问题，这种情形不知法院如何认定，但是一个不争的事实是涉案房屋的现值已经超出房屋买卖合同约定价格数十万元，甚至一倍价格，赵修强、路琳是利益所得者，而魏连秀至今因本案未彻底处理导致未买房，孩子不能上经五路小学，造成的损失极大。魏连秀作为一名研究生和军人家属，认为无论从做人的基本良心和法律的基本公平正义，本案赔偿违约金3万元是对违约行为违法行为的保护，而不是对于守约方和合法行为的保护。基于上述，魏连秀书写此上诉状，以公开裁判判决文书能够记载魏连秀上诉内容的方式表达自己内心心声，以求得内心的安慰，不求结果怎样只求正义合法，良心所安，望二审法院能够支持魏连秀的上诉请求为盼。
赵修强、路琳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，魏连秀所诉没有事实及法律依据，请求二审法院查明事实，维持一审判决。一、赵修强与魏连秀签订的《房屋买卖合同》应为无效合同。1.该房产系赵修强与路琳共有，但路琳并未同意出售该房产，也并未在《房屋买卖合同》出卖方一栏签署姓名。2.虽然魏连秀出具“配偶同意出售声明”，但该“声明”中声明人一栏并未签署本人姓名，也并未签署日期，该同意出售声明没有法律效力。故该《房屋买卖合同》应为无效合同。3.因路琳不同意出售，故该《房屋买卖合同》并不能实际履行，造成该合同无效，魏连秀及中介机构均具有相应的过错，故不应追究赵修强的违约责任。二、魏连秀在一审诉讼请求第三项请求判令赵修强、路琳支付魏连秀总房价20%的违约金共计19.8万元。如若追究赵修强、路琳的违约责任，赵修强、路琳认为违约金过分高于魏连秀的实际损失，赵修强、路琳愿双倍返还定金，或请求法院参考赵修强、路琳给魏连秀造成的实际损失情况及魏连秀自身的过错情况依法酌定违约金的数额。赵修强与魏连秀于2016年9月24日签订的《房屋买卖合同》，因路琳不同意出售，赵修强及时通知了魏连秀，并于2016年9月28日在中介机构的主持下，与魏连秀面见商谈解除合同一事，在商谈无果的情况下，于10月1日邮寄了书面的解除通知。故自签订合同到通知解除仅仅几天的时间，不会给魏连秀造成过大的经济损失。赵修强、路琳认为魏连秀的该项损失请求明显过分高于实际损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条的规定，请求人民法院支持赵修强、路琳的主张。三、因该合同为无效合同，无法实际履行，依法不应支持居间费用。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人取得报酬必须具备两个要件：第一、所介绍的合同必须成立；第二、合同的成立，与居间人的介绍有因果关系。只有两者同时具备，委托人才负有支付报酬的义务。因居间人并未考察房产的具体情况，本身存在错过，造成合同无效，无法实际履行，依法不应取得报酬。故魏连秀的第2项诉求不合法，依法不应支持。综上所述，赵修强、路琳认为魏连秀的部分诉求没有事实及法律依据，请求二审法院支持赵修强、路琳的答辩主张，依法维持一审判决。
魏连秀向一审法院起诉请求：1.判决赵修强、路琳共同返还魏连秀定金3万元；2.判决赵修强、路琳共同向魏连秀支付居间服务费1.5万元；3.判决赵修强、路琳共同向魏连秀支付违约金19.8万元。
一审法院认定事实：赵修强、路琳系夫妻关系。2016年9月24日，魏连秀（买受人）、赵修强（出卖人）在案外人济南房天下房地产经纪有限公司的居间下签订《房屋买卖合同》一份，约定赵修强将位于济南市市中区春元里小区7号楼1单元701室房屋（房产证号：济房权证中字第2514**号，建筑面积65.36平方米）出售给魏连秀，总价款为99万元，魏连秀应于合同签订当日向赵修强支付定金3万元。合同第十条“合同解除条款”第（二）项约定：“因出卖人违约导致合同解除的，出卖人应按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金或向买受人支付双倍定金，并向买受人支付买受人已支付的居间服务费。”合同签订当日，魏连秀向赵修强支付定金3万元，并向济南房天下房地产经纪有限公司支付居间服务费1万元。2016年10月1日，赵修强向魏连秀发出《房屋买卖合同解除通知书》，载明：“双方于2016年9月24日签订的房屋买卖合同（编号为JNESF2016-0001531）因我方原因已于2016年9月28日向中介公司提出解除本合同，买卖双方也于9月29日晚6点在中介公司面谈沟通，现特此提出书面通知，解除本合同，由此造成的不便深表歉意。”魏连秀当庭表示同意解除双方的房屋买卖合同。
根据房屋权属状况信息记载，济南市市中区春元里小区7号楼1-701室房屋的所有权人系赵修强，共有情况为无，建筑面积为65.36平方米，产权证号为中251485。
庭审中，魏连秀主张其实际损失为房屋差价损失、其为购买涉案房屋而出售的自己原有房产的升值损失、律师费等损失，远远超出了合同约定的总房款20%的违约金，并提交其从房天下网站上下载的春元里小区房产的出售价格情况及其与他人签订的其原有房屋的房屋买卖合同为证。赵修强、路琳主张合同无法继续履行的原因是路琳对本案所涉房屋买卖合同不知情亦不同意。对魏连秀提交的上述证据，赵修强、路琳认为：1、对房天下网站上下载的春元里小区房产的出售价格情况有异议，该房产价为标价，并非成交价，且该房产登记的价格是2017年2月8日的价格，该房产虽与涉案房屋在同一小区，但具体情况是不同的。2、魏连秀与他人签订的房屋买卖合同与本案无关，且该合同签订日期为2016年9月19日，本案所涉房屋买卖合同为2016年9月24日，魏连秀在并不确认与赵修强签订房屋买卖合同之前将自己的房产卖掉，不能将责任归于赵修强。
一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。魏连秀与赵修强签订的《房屋买卖合同》，系当事人真实意思表示，且内容不违反我国法律法规的强制性规定，应为有效。赵修强、路琳辩称路琳未在房屋买卖合同上签字亦未授权，故本案所涉房屋买卖合同应为无效。对此，一审法院认为，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故赵修强、路琳主张合同无效的辩称意见，于法无据，不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。赵修强于2016年10月1日向魏连秀发出通知要求解除本案所涉房屋买卖合同，魏连秀亦当庭表示同意解除，故本案所涉《房屋买卖合同》应系魏连秀与赵修强协商一致解除。对于魏连秀主张的购房定金3万元，赵修强同意返还，一审法院予以支持。对于魏连秀主张的居间服务费，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，赵修强向魏连秀发出的通知中明确写明系因赵修强原因提出解除合同，赵修强构成违约，根据魏连秀与赵修强签订的《房屋买卖合同》的约定，卖方违约致使合同解除的，卖方应当承担买方已支付的居间服务费。对于居间服务费的金额，魏连秀主张为1.5万元，但根据其庭审时提交的证据及其自述，魏连秀实际支付的居间服务费为1万元，故赵修强应向魏连秀支付居间服务费1万元，对于魏连秀主张的超出部分，不予支持。对于违约金，魏连秀主张违约金金额为19.8万元，赵修强认为该违约金金额过高。一审法院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。魏连秀未能提交充分有效证据证明其实际损失，故一审法院依据上述规定酌定违约金金额为3万元，对魏连秀主张的超出部分，不予支持。对于魏连秀要求路琳承担共同责任的问题，一审法院认为，涉案房屋买卖系发生在赵修强、路琳婚姻关系存续期间，故路琳应对上述定金3万元、居间服务费1万元、违约金3万元承担共同还款责任，对魏连秀的该项主张，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、被告赵修强、路琳于判决生效之日起十日内返还原告魏连秀购房定金3万元。二、被告赵修强、路琳于判决生效之日起十日内支付原告魏连秀居间服务费1万元。三、被告赵修强、路琳于判决生效之日起十日内支付原告魏连秀违约金3万元。四、驳回原告魏连秀的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4950元，由被告赵修强、路琳负担。
二审中，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。魏连秀提交2017年10月23日网络打印件一份，证明现在涉案房产所在小区房屋的价格均价为每平方米31000元左右。经质证，赵修强、路琳对上述证据有异议，认为该证据载明的价格并不能证明房产实际交易价格，且价格显示时间为2017年10月23日，本案双方是2016年9月28日解除的合同，双方应以2016年9月24日的价格为准。
对二审争议的事实，本院认定如下：因魏连秀提交的证据为涉案小区2017年10月23日的房屋价格，且为标价而非成交价，故对魏连秀提交的上述证据，本院不予采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，赵修强与魏连秀于2016年9月24日签订涉案《房屋买卖合同》后，因赵修强的原因于2016年9月28日向中介公司提出解除合同，2016年9月29日晚6点买卖双方在中介公司面谈沟通解除合同，魏连秀于一审庭审时明确表示同意解除合同，系对之前赵修强解除合同主张的确认，故依据前述规定，一审法院解除魏连秀与赵修强所签订的《房屋买卖合同》并无不当。房屋买卖合同解除后，赵修强作为违约方应当向守约方魏连秀承担违约责任。关于违约金的数额，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因赵修强于涉案房屋买卖合同成立之日五日后即明确提出予以解除，魏连秀应当预见双方之间的合同可能无法履行。在此情况下，魏连秀应当采取购买其他房屋等适当措施防止损失的扩大，且魏连秀并未提交证据证明其实际损失，故一审法院酌定3万元的违约金足以弥补魏连秀的损失。对魏连秀要求赵修强、路琳向其支付19.8万元违约金的主张，本院不予支持。
综上所述，魏连秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4950元，由上诉人魏连秀负担。
本判决为终审判决。
审判长 褚 飞
审判员 刘晓菲
审判员 高希亮
二〇一七年十一月八日
书记员 孙 娜