广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终1949号
上诉人（原审被告）：广州市辉骏物业管理有限公司（以下简称辉骏公司），住所地广州市荔湾区西湾路118号三楼自编303室。
法定代表人：邓广强，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郭斐，广东合邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市越秀区星越宾馆（以下简��星越宾馆），住所地广州市越秀区寺右二马路**号*楼A1。
投资人：寿红星。
原审原告：寿红星，男，1969年10月11日出生，汉族，身份证住址湖北省嘉鱼县。
被上诉人星越宾馆及原审原告寿红星的共同委托诉讼代理人：余红芳，广东天穗律师事务所律师。
原审第三人：广州市寺右物业管理有限公司（以下简称寺右公司），住所地广州市越秀区寺右一马路18号1906B房。
法定代表人：姚瑞意，该公司董事长。
委托诉讼代理人：曾芹文，北京大成（广州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋一唯，北京大成（广州）律师事务所实习律师。
上诉人辉骏公司因与被上诉人星越宾馆及原审原告寿红星、原审第三人寺右公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2017)粤0104民初10645号民���判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人辉骏公司的委托诉讼代理人郭斐，被上诉人星越宾馆、原审原告寿红星的共同委托诉讼代理人余红芳，原审第三人寺右公司的委托诉讼代理人曾芹文、蒋一唯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
辉骏公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回星越宾馆的全部诉讼请求，判决本案一审、二审受理费由星越宾馆承担。事实和理由：1、根据双方签订的《房屋租赁合同》第二条的约定，辉骏公司对不能向星越宾馆提供租赁房屋房产证原件且租赁房屋产权被查封这一情况不存在任何问题，反而是星越宾馆明知的承租背景，星越宾馆未能及时办理特种行业许可证的责任和后果也应由其自负，因该项工作本身就约定由星越宾馆负责办理，辉骏公司无需对此后果承担任何违约及赔偿责任。��方的《协议书》仅仅是对星越宾馆历时三年才办妥特种行业许可证的原因及后果的客观记载，并不包含造成该损失的责任应由谁承担的约定，故不是一个归责约定，不应成为认定辉骏公司应就该责任予以承担的依据。2、辉骏公司在办理续租事宜期间星越宾馆直接与业主方建立事实租赁关系的做法属于星越宾馆自己的选择，是对续租模式及内容的改变及放弃。由于星越宾馆已与业主方对接建立事实租赁关系，客观上也不可能业主方将一房两租再与辉骏公司续租，也实现了《协议书》的目的。3、星越宾馆并未提交任何证据证明其存在未能续约三年所造成的损失，且五十万元赔偿金的标准明显过高，也应予以调低。4、星越宾馆拖欠长达15个月租金已构成违约，辉骏公司有权没收押金，《协议书》仅是就违约后如何补交进行处理，并无对即使补交完毕辉骏公司同意放弃没���押金作出如何约定，不影响合同赋予辉骏公司没收押金的权利，故不存在退还押金之说。
星越宾馆辩称：我方有三年一直支付租金而无法正常营业，损失都超过了五十万元，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。
寿红星述称的意见与星越宾馆的辩称意见一致。
寺右公司述称：产生辉骏公司赔偿的原因是其与星越宾馆签订了《协议书》，是双方的行为，我方不知情，未经我方认可，与我方无关。
2017年5月24日，寿红星、星越宾馆共同向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.辉骏公司向寿红星、星越宾馆返还押金134500元及利息（自2016年4月1日至全部还清之日，按银行同期贷款年利率4.75%，暂计至2017年5月24日为7418.05元）；2.辉骏公司向寿红星、星越宾馆赔偿500000元及利息（自2016年4月1日至全部还清之日止，按银行同期贷款年���率4.75%，暂计至2017年5月24日为27576.39元）。
一审法院认定事实：2011年3月17日，辉骏公司出具《收据》两份，分别收取寿红星支付的水电保证金10000元及押金115500元。次日，寿红星（乙方）与辉骏公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将座落在寺右二马路37号二楼，总建筑面积为820平方米，出租给乙方作为营业场地，租赁期为五年，自2011年3月10日起至2015年12月31日止的合同期满后，如该场地甲方成功续约，乙方在同等条件下可续约5年，租金按前5年的要求递增（其中2011年3月10日至2011年4月30日为免租装修期）；2011年5月1日至2014年3月31日，租赁房屋的每月租金为32800元，第三年起每年租金递增5%，乙方应交纳房屋租赁押金98400元，水电押金10000元，押金合计108400元，押金不计利息，合同期满时，乙方结清所有并清场搬出后，甲方将押金如数无息退还给乙方；乙方按每月缴纳租金及管理费，每月均须在当月15号之前以甲方要求的付款方式绵纳该月的租金，每月15号前不按约定缴纳租金及管理费的，乙方须交滞纳金我，乙方超过15天不交租金及管理费的，属乙方严重违约，本合同自动终止，乙方所交押金不退还，并应向甲方支付违约金，同时甲方有权无条件收回该场地等。
寿红星、星越宾馆称前述《房屋租赁合同》签订后，双方变更了每月租金标准，寿红星、星越宾馆自2011年5月起按41500元/月的标准支付租金予辉骏公司，并提交2011、2012、2013、2015年期间的五份《收据》予以证实，辉骏公司对此无异议。因而，寿红星、星越宾馆根据调整后的租金标准向辉骏公司补交了部分押金。2011年5月25日，辉骏公司再出具《收据》收取寿红星支付的补交押金9000元。
2012年2月13日，广州市天河区沙河镇寺右股份合作经济联社、寺右公司共同向广州市越秀区公安分局出具《情况说明》，其中称现因经营需要，寺右二马路37号二楼需申请办理特种行业经营（旅馆业）许可证，特就前述物业产权情况作出说明等。
2014年5月13日，辉骏公司作为甲方与星越宾馆作为乙方签订《协议书》，约定：由于甲方无法提供星越宾馆房产证原件及此房屋产权被法院查封，导致星越宾馆特种行业许可证历时三年才办理，致使星越宾馆蒙受巨大经济损失，并欠十五个个月房租未交，现经甲乙双方协商决定：一、乙方每月多补交一个月房租，直到补交完为止；二、甲方所签租赁合同租金不得超过寺右村租赁给其他物业的市场价；三、如果甲方未能签下延长租期三年的合同，必须无条件赔偿乙方五十万元。
一审另查明：2017年4月，寺右公司以寿红星、星越宾馆作为被告向一���法院提起诉讼，要求星越宾馆支付水电费6118.20元，2016年4月1日至12月9日期间的租金328625.09元、自2016年12月10日至2017年3月8日期间的占用费890000元以及两款的利息，寿红星对星越宾馆承担无限连带责任等。一审法院以（2017）粤0104民初7838号案受理。
一审庭审中，寿红星、星越宾馆称其向辉骏公司支付租金至2016年3月，辉骏公司予以确认，并称其与寺右公司维持租赁关系至2016年3月，辉骏公司曾向寺右公司发出续约申请，但因寺右公司认为场地需要经过招投标，故辉骏公司未再续约。
一审法院认为：寿红星、星越宾馆与辉骏公司双方签订的《房屋租赁合同》及《协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的效力性强制性规定，为合法有效合同。双方当事人均应恪守诚信、切实依约履行。根据《房屋租赁合同》的约定，由于寿红星承租涉案房屋后用于经营旅馆并开设了星越宾馆，星越宾馆属个人独资企业，寿红星是其投资人，因而涉案的租赁合同实际是以星越宾馆履行的，故合同项下的权利义务应由星越宾馆承接。星越宾馆承租涉案房屋后，因该房屋的产权被查封等原因致使未能及时办理特种行业许可证，寿红星、星越宾馆、辉骏公司双方遂订立《协议书》。根据该《协议书》的约定，如辉骏公司未能签订延长租期三年合同的，则须向寿红星、星越宾馆赔偿50万元。寿红星、星越宾馆、辉骏公司双方对于该延长三年租期的理解产生争议。从《协议书》的前后内容来看，正是由于辉骏公司出租的涉案房屋因产权争议致使寿红星、星越宾馆历时三年才取得特种行业许可证，因而双方商定由辉骏公司签下延长租期三年的合同。考虑到寿红星、星越宾馆、辉骏公司之间就涉案房屋的租赁系属转��关系，惟有辉骏公司取得延长三年的租期的合同方能保障寿红星、星越宾馆可得继续承租涉案房屋从事经营。因此，寿红星、星越宾馆就《协议书》中关于延期三年的理解符合合同本意，予以采信。现因辉骏公司未能依约与涉案房屋的出租人订立延长三年租期的合同，显已构成违约，应承担相应的违约责任。寿红星、星越宾馆现诉请要求辉骏公司退还其支付的押金并由辉骏公司赔偿500000元，符合合同约定及法律规定，予以支持。至于辉骏公司辩称的寿红星、星越宾馆欠付租金的问题，根据前述《协议书》的约定，双方已然明确了该欠付的租金由寿红星、星越宾馆在后续租金支付过程中补交，且寿红星、星越宾馆亦已按约定补足欠付租金。所以，双方实质已通过《协议书》变更了《房屋租赁合同》中关于租金支付及欠付租金的违约责任的约定，辉骏公司以寿红星、星越宾馆曾存在欠付租金构成根本违约金的辩解意见，缺乏事实依据，不予采信。
至于辉骏公司辩称的寿红星、星越宾馆主张的损失赔偿没有证据证明应负举证不能的法律责任的意见。对此，首先该赔偿金是基于双方的合同约定，在辉骏公司违约的情形下，寿红星、星越宾馆依约主张该赔偿金，辉骏公司如认为该赔偿金数额过高或超过寿红星、星越宾馆的实际损失的，辉骏公司应负举证责任。其次，根据《房屋租赁合同》的约定，辉骏公司作为转租人其负担的主要合同义务是向寿红星、星越宾馆交付适租的房屋，而据前述《协议书》的约定，因涉案房屋的产权问题无法办理特种行业许可证，导致寿红星、星越宾馆无法正常经营，即因辉骏公司交付的租赁标的存有的产权问题致使寿红星、星越宾馆在《协议书》时已然产生了一定的损失。因而，双方通过订立��协议书》约定由辉骏公司续租三年以弥补寿红星、星越宾馆的损失，现辉骏公司未能续租三年以保障寿红星、星越宾馆继续承租使用涉案房屋，理应承担该赔偿责任。因此，辉骏公司的该项辩解意见，理据不足，不予采信。
至于寿红星、星越宾馆主张的退还押金及支付赔偿金的利息问题。首先，根据《房屋租赁合同》的约定，租赁押金应在合同期满、乙方结清费用并清场搬出后无息退还给寿红星、星越宾馆。现辉骏公司已在2016年3月退出涉案场地，寿红星、星越宾馆在无欠付租金的情况下，辉骏公司理应在其在退出场地时将其收取的押金无息退还给寿红星、星越宾馆，辉骏公司继续占用押金、拒不退还的，理应支付相应的利息予寿红星、星越宾馆。因此，寿红星、星越宾馆诉请要求辉骏公司自2016年4月1日起按同期银行贷款利率支付占用资金期间的利息，��据得当，予以支持。至于寿红星、星越宾馆诉请要求辉骏公司支付的赔偿金50万元的利息的问题，由于前述《协议书》并未约定该赔偿金的支付时间，且该赔偿金亦属对寿红星、星越宾馆遭受损失的补偿，故对寿红星、星越宾馆的该项利息请求，不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条的规定，于2017年8月18日作出如下判决：一、被告广州市辉骏物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广州市越秀区星越宾馆退还押金134500元及该款自2016年4月1日起至实际清偿之日止的利息（按同期中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息的标准计算）；二、被告广州市辉骏物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之���起十日内一次性向原告广州市越秀区星越宾馆支付赔偿金500000元；三、驳回原告寿红星、广州市越秀区星越宾馆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10495元由原告广州市越秀区星越宾馆432元，由被告广州市辉骏物业管理有限公司负担10063元。
二审中，上诉人辉骏公司提交了以下证据：1、广州市越秀区东湖街寺右股份合作经济联社于2012年3月6日出具给越秀区公安分局的《关于寺右二马路37号二层产权的情况说明》，拟证明上诉人辉骏公司是依约原状分租，是业主方丢失房产证而非上诉人辉骏公司无法提供，涉案物业被查封亦非上诉人辉骏公司造成；2、新承租人于2017年3月9日出具给原审第三人寺右公司的《告知函》，拟证明被上诉人星越宾馆一直使用涉案物业到2017年3月8日才搬走，尽管上诉人辉骏公司未与业主方续约三年，现实情况上也无违约。被上诉人星越宾馆、原审原告寿红星共同质证意见为：上述证据不属新证据；证据1正好证明了涉案的《协议书》是上诉人辉骏公司的承诺；原审第三人寺右公司于2016年4月采取断水电的方式强行收回涉案物业，被上诉人星越宾馆并无经营只是没有进行物业移交，被上诉人星越宾馆在另案中也被判决承担因延迟交付物业需支付租金及赔偿原审第三人寺右公司的损失。原审第三人寺右公司质证认为：上述证据不属新证据；证据1是我方作为业主方向公安局出具的说明，对上诉人辉骏公司及被上诉人星越宾馆没有约束力，且正是因其出具了证据1，被上诉人星越宾馆办理取得了特种行业许可证。
二审中，各方当事人均对一审判决查明的事实无异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，一审判决认定上诉人辉骏公司与被上诉人星越宾馆、原审原告寿红星签订的涉案《房屋租赁合同》及《协议书》为合法有效合同正确，本院予以确认。
根据《协议书》的约定，如上诉人辉骏公司未能签订延长租期三年的合同的，则须无条件向被上诉人星越宾馆赔偿50万元。现因上诉人辉骏公司未能依约与涉案房屋的出租人订立延长三年租期的合同，已构成违约，应承担相应的违约责任。一审判决认定被上诉人星越宾馆、原审原告寿红星诉请要求上诉人辉骏公司退还其支付的押金并由上诉人辉骏公司赔偿500000元符合合同约定及法律规定而予以支持正确。根据《协议书》的约定，双方已明确被上诉人星越宾馆欠付的租金由被上诉人星越宾馆在后续租金支付过程中补交，事实上被上诉人星���宾馆亦已依约补足欠付租金，上诉人辉骏公司在二审庭询中亦承认签订《协议书》后被上诉人星越宾馆没有出现过欠租的情况，且《协议书》载明是“由于甲方（即上诉人辉骏公司）无法提供星越宾馆房产证原件及此房屋产权被法院查封，导致星越宾馆特种行业许可证历时三年才办理，致使星越宾馆蒙受巨大经济损失，并欠十五个个月房租未交”，亦即被上诉人星越宾馆之前欠付租金是事出有因。因此，一审判决认定双方实质已通过《协议书》变更了《房屋租赁合同》中关于租金支付及欠付租金的违约责任的约定，上诉人辉骏公司以被上诉人星越宾馆曾存在欠付租金构成根本违约的辩解意见缺乏事实依据而不予采信正确。现上诉人辉骏公司已在2016年3月退出涉案场地，在被上诉人星越宾馆无欠付租金的情况下，其理应在其退出场地时将其收取的押金无息退还给被上诉人星越宾馆，上诉人辉骏公司继续占用押金拒不退还的，理应支付相应的利息予被上诉人星越宾馆。故一审判决认定被上诉人星越宾馆诉请要求上诉人辉骏公司自2016年4月1日起按同期银行贷款利率支付占用资金期间的利息理据得当而予以支持正确。
一审判决已就上诉人辉骏公司理应承担被上诉人星越宾馆主张的损失赔偿的理据作了充分的论述，合法合理，并无不当，本院不再赘述，予以确认。事实上，原审第三人寺右公司在二审庭询中承认其并不同意被上诉人星越宾馆续租涉案房屋，原审第三人寺右公司与被上诉人星越宾馆均承认与上诉人辉骏公司三方不存在2016年3月口头协商被上诉人星越宾馆保留租赁的事实。
综上，上诉人辉骏公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国���事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费10063元，由上诉人广州市辉骏物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 韩志军
审判员 郭东升
审判员 刘 卉
二〇一八年四月二日
书记员 党春婷