吉林省长春市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)吉0104民初532号
原告（执行案外人）：颜景洁，女，住长春市。
委托诉讼代理人：刘华，北京市京典律师事务所律师。
被告（申请执行人）：谢晓迪，女，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：袁野，吉林开祥律师事务所律师。
第三人（被执行人）：长春圣海至尊房地产开发有限公司，住所地：吉林省长春市朝阳区前进大街881号。
法定代表人：张贤东，经理。
委托诉讼代理人：苏宁华，该公司职员。
第三人：长春信息技术职业学院，住所地：长春市高新区卓越大街***号。
法定代表人：姜云红，董事长。
委托诉讼代理人：刘剑，公司职员。
第三人（被执行人）：长春伍陆柒捌集团有限公司，住所地：吉林省长春高新技术产业开发区卓越大街881号。
原告颜景洁与被告谢晓迪、第三人长春圣海至尊房地产开发有限公司（以下简称圣海公司）、长春信息技术职业学院（以下简称信息学院）、长春伍陆柒捌集团有限公司（以下简称伍陆柒捌公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。颜景洁及其委托诉讼代理人刘华，谢晓迪的委托诉讼代理人袁野，圣海公司的委托诉讼代理人苏宁华，信息学院的委托诉讼代理人刘剑到庭参加诉讼，伍陆柒捌公司经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
颜景洁向本院提出诉讼请求：1.判令停止对长春市朝阳区前进大街翠湖园小区第×××号（原房号×××号）房屋的执行；2.确认颜景洁对长春市朝阳区前进大街×××号（原房号×××号）房屋具有排他性的实体所有权利；3.本案的诉讼费用由谢晓迪承担。事实与理由：2011年3月17日，颜景洁与信息学院签订《员工内部认购协议》，认购的团购房屋位于前进大街1002房间，房屋建筑面积为141.40平方米，单价为5,550.00元/平方米，开发商为圣海公司。信息学院与圣海公司实为关联企业，颜景洁于当日支付全额房款人民币784,770.00元，信息学院当日出具收据。2016年9月4日，颜景洁与圣海公司签订《圣海国际（翠湖园小区）认购房源确认书》及《翠湖园小区房款核算确认単（交房）》，将原房屋位置×××室变更为现房屋位置×××室，现房屋建筑面积为156.80平方米，销售単价为5,500.00元/平方米，新增面积差为15.40平方米，优惠单价为6,000.00元/平方米，补价总金额共计92,400.00元。当日，圣海公司将房屋钥匙交给颜景洁，完成房屋的交付行为，颜景洁实际占有了案涉房屋。综上，颜景洁签订了合法有效的房屋认购协议并支付相应的对价，应为涉案房屋的实际购买人，足以排除其他普通债权对涉案房屋的执行。而谢晓迪与圣海公司之间形成的房屋买卖合同实际是名为房屋买卖，实为民间借贷，谢晓迪对房屋买卖行为的实质为对借款本息的让与担保行为，不具备真正购房的意思表示，不应被认定为物权的预告登记行为，因此，法院不能以此为依据对案涉房屋执行。
谢晓迪辩称：1、《员工内部认购协议》的签订双方为颜景洁和信息学院，而非圣海公司，房屋是圣海公司开发建设的，颜景洁不能依据认购协议享有对圣海公司开发的房屋的所有权。2、信息学院不具备出售、代售圣海公司开发房屋的权利，认购协议的权利义务不能转移到圣海公司。3、认购协议中约定的认购房屋为×××室，不是案涉房屋，颜景洁无权要求案涉房屋的所有权。4、2015年6月26日，圣海公司与谢晓迪签订正式的《商品房买卖合同》，将案涉房屋出售给谢晓迪，并办理了登记备案手续，具有对抗他人的公示效力，谢晓迪是案涉房屋的合法所有权人，在备案登记没有被撤销的情况下，谢晓迪对案涉房屋具有排他的物权权利。5、圣海公司出具的《认购房源确认书》是其与颜景洁恶意串通作出的虚假意思表示，应属无效。其一，圣海公司出具确认书时，案涉房屋已经出售给谢晓迪并办理了公示登记，而颜景洁与圣海公司恶意签订协议，意在阻止谢晓迪的合法执行。其二，确认书中记载的房源为×××号房，圣海公司将其更改为案涉房屋，主观上存在恶意。其三，颜景洁没有与圣海公司就案涉房屋签订书面的《商品房买卖合同》。其四，收款收据显示颜景洁将购房款交给了信息学院而非圣海公司，但也未提供实际交款的相关证据，不能认定颜景洁实际认购房屋。其五，案涉房屋至今不具备交付使用的条件，无水、电、气、无电梯，颜景洁没有办理入住手续，不存在占用房屋。6、颜景洁名下还有一套房产，位于中海紫御华府小区，本次购房行为不满足用于居住的唯一住房条件。综上，颜景洁对案涉房屋既不享有房屋物权，也不享有阻止执行的民事权益。
圣海公司陈述：谢晓迪与圣海公司之间是债权债务关系，其二者之间的房屋买卖合同是为借款提供担保，不是真正意义上的房屋买卖行为。颜景洁与圣海公司签订的认购协议合法有效，是真实的购买团购房的行为，应受到法律的保护。
信息学院陈述：颜景洁与我校签订认购协议属实，并交纳了购房款，因伍陆柒捌公司是我校建校的投资方，因此收取的团购款转给伍陆柒捌公司，后由伍陆柒捌公司转给圣海公司。
伍陆柒捌公司未作陈述。
经审理查明：谢晓迪与圣海公司、伍陆柒捌公司借款合同纠纷一案，长春市宽城区人民法院于2016年3月23日作出（2016）吉0103民初429号民事调解书，调解内容为:“一、圣海公司于2016年3月31日前偿还谢晓迪本金225万元及利息；于2016年4月30日前偿还谢晓迪本金225万元及利息；伍陆柒捌公司与圣海公司承担连带给付责任。二、如圣海公司未按本调解书第一次付款约定履行，谢晓迪有权在2016年3月31日后申请法院按照全部借款本金450万元及利息进行强制执行。”2016年4月13日谢晓迪申请执行，执行案号为（2016）吉0103执267号。2017年8月17日，长春市中级人民法院作出（2017）吉01执监120号执行裁定书，指定由本院执行（2016）吉0103执267号案件，本院执行案号为（2017）吉0104执1577号。本院在执行过程中，于2017年9月11日作出（2017）吉0104执1577号执行裁定书，内容为：“查封谢晓迪购买的由圣海公司开发的位于长春市朝阳区前进大街翠湖园小区×××幢，丘地号×××中以下五套房产：504、604、1004、1404、1804产权，查封期限三年。”2017年9月12日，本院在案涉房屋张贴迁出公告。2017年9月18日本院作出（2017）吉0104执1577号执行裁定书，对圣海公司的位于长春市朝阳区前进大街翠湖园小区×××幢，丘地号×××（504、604、1004、1401、1804）共5套房屋予以评估、拍卖。
2017年9月21日，颜景洁对上述执行标的中1004号房屋提出书面异议。
2017年12月25日，本院作出（2017）吉0104执异56号执行裁定书，驳回颜景洁的异议。
2018年1月12日，颜景洁对裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。
另查明：信息学院与圣海公司于2011年2月18日签订一份《委托建设协议书》，内容为：“信息学院委托圣海公司按照'内部认购协议'的约定，履行认购房屋的开发建设义务，协议签订后，信息学院将收取的认购款一次性支付给圣海公司，用于认购房屋的开发建设。”
2011年3月16日，颜景洁与其丈夫赵庆有分别向信息学院转款，共计888,100.00元。2011年3月17日，信息学院与颜景洁签订了《员工内部认购协议》和《车位认购协议》，约定颜景洁购买信息学院团购房一处和车位一个，房屋位于前街大街翠×××号，建筑面积141.40平方米，单价5,550.00元/平米，房款共计784,770.00元，车位款100,000.00元。”信息学院加盖了合同专用章，并向颜景洁出具了二份收据。
信息学院称伍陆柒捌公司是其建校投资方，故将收取的购房款分多笔转给伍陆柒捌公司。2011年6月至9月，信息学院向伍陆柒捌公司出具委托付款书，信息学院委托伍陆柒捌公司向圣海公司支付团购购房款。伍陆柒捌公司分别于2011年6月2日、2011年9月7日、2011年9月16日向圣海公司转款，合计145,000,000.00元。
2011年4月20日圣海公司成立。2014年12月31日，圣海公司取得了翠湖园小区7号楼的商品房销（预）售许可证。
2015年6月26日，谢晓迪与圣海公司签订了九份《商品房买卖合同》，约定谢晓迪购买圣海公司开发的位于朝阳区前街大街×××号翠湖园小区房屋，其中包括本案涉诉房屋，总房款4,500,000.00元。同时，圣海公司给谢晓迪出具了九份购房款收据。本案涉诉房屋的房屋买卖合同在房屋管理部门备案。庭审中，圣海公司称其与谢晓迪签订的《商品房买卖合同》，是名为买卖实为借款，是为借款提供的担保，长春市宽城区人民法院已对此笔借款作出（2016）吉0103民初429号民事调解书。
2016年9月4日，圣海公司与颜景洁签订了《圣海国际（翠湖园小区）认购房源确认书》，载明：“原房屋位置5栋1单元1002室，协议面积141.40平方米，协议单价5,550.00元/平米，已交房款784,770.00元，现房屋位置7栋2单元1004室，建筑面积156.80平方米，新增面积差15.4平方米，优惠单价6,000.00元/平米，补差总金额92,400.00元。”圣海公司加盖公章，颜景洁签名。颜景洁称因不再购买车位，故将车位款折抵补差款。同时圣海公司向颜景洁出具了一份《翠湖园小区房款核算确认单（交房）》，对认购房源确认书的内容进行核对确认，说明一栏载明“补差、物维、契税、其他未交”，确认单加盖了财务已核算。庭审中颜景洁称圣海公司于2016年9月4日向其发放了7栋2单元1004室房屋钥匙，圣海公司提供钥匙托管/领取登记明细表证明发放钥匙的时间。颜景洁未办理其他入住手续，至今未入住。
认定上述事实的证据有:员工内部认购协议、车位认购协议、收据、存款明细账、认购房源确认书、房款核算确认单、照片、钥匙托管/领取登记、（2016）吉0103民初429号民事调解书、商品房买卖合同、商品房合同备案信息查询单、企业信息表、商品房销（预）售许可证、委托建设协议书、委托付款书、转款凭证、入帐通知书及庭审笔录。
本院认为：案外人颜景洁对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
一、颜景洁是否享有涉诉房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案颜景洁未取得涉诉房屋的物权登记，故其未取得涉诉房屋的所有权，对颜景洁主张的此项诉请不予支持。
二、颜景洁是否享有其他足以阻止执行的实体性权利。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中首先，颜景洁与圣海公司在查封前是否签订了合法有效的书面买卖合同以及颜景洁是否支付了全部购房款。颜景洁于2011年3月购买信息学院团购房屋，同时向信息学院交纳了全部购房款，2014年12月31日圣海公司取得商品房销（预）售许可证，2016年9月4日颜景洁与圣海公司签订了认购房源确认书，确认书是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，且确认书载明了购房人姓名、房屋具体位置、购房价款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备<商品房销售管理办法>第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”据此，认购房源确认书应当认定为商品房买卖合同。关于是否向圣海公司支付了全部购房款，颜景洁于2011年3月16日向信息学院交纳了全部房款，信息学院将团购款转给建校投资方伍陆柒捌公司，伍陆柒捌公司又按照委托付款书将购房款转给圣海公司，2016年圣海公司出具的房款核算确认单明确颜景洁足额交纳了购房款及差价款，应当认定颜景洁向圣海公司支付了全部购房款。其次，颜景洁在人民法院查封之前是否已经合法占有涉诉房屋。颜景洁提交涉诉房屋钥匙照片，圣海公司提交吉林省恒生物业服务有限公司出具的钥匙托管/领取登记表，登记表载明颜景洁于2016年9月4日领取涉诉房屋钥匙，应当认定圣海公司于2016年9月4日将涉诉房屋交付给颜景洁。谢晓迪虽然对圣海公司与吉林省恒生物业服务有限公司之间的物业管理服务合同有异议，但未提供相反证据否定其二者之间物业服务合同关系，故对谢晓迪的抗辩理由不予支持。再次、未办理物权登记是否是颜景洁自身原因造成。因圣海公司的原因，涉诉房屋至今未竣工验收，导致无法办理产权登记，颜景洁对此并无过错。综上，颜景洁对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。
三、关于谢晓迪与圣海公司签订的《商品房买卖合同》，虽然该合同在房屋管理部门登记备案，但不具有物权的效力，谢晓迪基于该合同仅享有债权请求权，不能对抗颜景洁享有的实体权利。至于该合同是否作为民间借贷合同的担保，不是本案的审理范围，双方可另行处理。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：
一、不得执行位于长春市朝阳区前进大街1004的房屋；
驳回原告颜景洁其他的诉讼请求。
案件受理费12,578.00元，由被告谢晓迪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
本院（2017）吉0104执异56号执行裁定书于本判决生效时自动失效。
审 判 长 孙彦辉
人民陪审员 于婷婷
人民陪审员 王一茗
二〇一八年六月二十五日
书 记 员 吴佳音