四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川01民终6434号
上诉人（原审被告）：成都爱客餐饮娱乐有限公司，住所地：成都市二环路南三段三号。
法定代表人：于泳
委托诉讼代理人：杜小雪，四川华楚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：成都华纳丽尊酒店有限公司，住所地：成都市武侯区二环路南三段三号。
法定代表人：谢月爱，董事长。
委托诉讼代理人：董山，北京颐和中鸿（成都）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：魏世翔，北京颐和中鸿（成都）律师事务所律师。
上诉人成都爱客餐饮娱乐有限公司（以下简称爱客餐饮公司）因与被上诉人成都华纳丽尊酒店有限公司（以下简称华纳丽尊公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初9195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年月日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
爱客餐饮公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销一审判决，依法发回重审或予以改判。二、由被上诉人承担本案二审诉讼费。事实与理由：一、华纳丽尊公司关于违约金和滞纳金的诉讼请求已经超过法定诉讼时效，一审法院判决爱客餐饮公司向华纳丽尊公司支付违约金的判决内容不符法律规定。1.华纳丽尊公司关于违约金和滞纳金的诉讼请求已超过法定诉讼时效，一审法院判决租金已过诉讼时效，因此关于违约金的请求不应得到支持。2.即使支持华纳丽尊公司关于违约金的诉讼请求，一审法院判决的违约金额远远超过华纳丽尊公司实际损失的30%，不符法律规定。
华纳丽尊公司答辩称：1.一审法院对于诉讼时效的认定错误，华纳丽尊公司对拖欠的房租和房屋使用费多次主张，诉讼时效有中断，故诉讼时效未经过。2.违约金和滞纳金与违约金不适用同一法律规定，爱客餐饮公司不能免除支付违约金的义务。3.对于5万元保证金，双方的租赁合同终止，上诉人主张的保证金应当以诉讼方式或提起反诉。一审法院不审理5万元保证金符合法律规定。
华纳丽尊公司向一审法院起诉请求：1.判令爱客餐饮公司向华纳丽尊公司支付2014年10月5日至2014年11月4日期间的房屋租金32320.9元；2.判令爱客餐饮公司立即向华纳丽尊公司腾退位于成都市武侯区二环路南三段三号核工业西南物理研究院内原变配电二层楼租赁房屋；3.判令爱客餐饮公司向华纳丽尊公司支付违约金110231.28元（违约金按合同总金额10%计算）；4.判令爱客餐饮公司向华纳丽尊公司支付逾期付租产生的滞纳金暂计32320.9元（滞纳金从2014年10月5日起算，按等额日租金标准计算至实际付清止）；5.判令爱客餐饮公司向华纳丽尊公司支付合同到期后至爱客餐饮公司实际使用期间的房屋使用费678738.9元（房屋使用费按95元/平方米/月标准，从2014年11月5日起算，暂计至2016年7月4日，剩余房屋使用费按上述标准计算至实际向华纳丽尊公司交付房屋之日止。
一审审理查明，华纳丽尊公司于2011年7月18日由四川华纳酒店有限公司工商变更登记为成都华纳丽尊酒店有限公司，爱客餐饮公司于2015年2月24日由成都银座餐饮娱乐有限公司工商变更登记为成都爱客餐饮娱乐有限公司。2011年9月1日华纳丽尊公司与爱客餐饮公司签订《租赁合同》，约定华纳丽尊公司将位于四川省成都市武侯区二环路南三段三号核工业西南物理研究院内的原变配电二层楼房共计340.42平方米的区域（其中一层128.74平方米，二层211.68平方米）出租给爱客餐饮公司用于经营管理、办公使用，租赁期限自2011年11月5日起至2014年11月4日止。合同还约定：1.租金按季度支付，支付时间为每年的11月1日前、2月1日前、5月1日前、8月1日前，第一年租金总额为347024.40元，第二年租金总额为367437.60元，第三年租金总额为387850.80元；2.租赁期限届满后，对租赁房屋的装修、改善的处理方法为爱客餐饮公司负责还原到交屋时的状况；3.租赁期间，爱客餐饮公司有下列行为之一的，华纳丽尊公司有权终止合同，收回该房屋，爱客餐饮公司应按照合同总租金的10%向华纳丽尊公司支付违约金：未经华纳丽尊公司书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的、拖欠房租累计一个月以上的；爱客餐饮公司如逾期支付租金，每逾期一日，爱客餐饮公司须另按等额的日租金支付滞纳金；4.该租赁物暂无产权证书，华纳丽尊公司承诺该租赁物权利无瑕疵，若出现第三方对该租赁物主张权利，华纳丽尊公司愿承担由此而产生的后果；5.爱客餐饮公司于协议签订后5日内向华纳丽尊公司交付履约保证金5万元，华纳丽尊公司在收到汇款后5个日历天内出具收据。合同签订后，爱客餐饮公司按照合同约定将履约保证金5万元支付给华纳丽尊公司，华纳丽尊公司出具收据。庭审中经爱客餐饮公司确认，租金已支付至2014年10月4日。2016年8月15日，华纳丽尊公司向爱客餐饮公司发出告知函，称爱客餐饮公司至今尚拖欠华纳丽尊公司2014年10月5日至2014年11月4日期间的房屋租金共计32320.9元，且自合同到期至爱客餐饮公司占有使用至今，爱客餐饮公司未向华纳丽尊公司支付任何费用，要求爱客餐饮公司在收到告知函之日起5日内向华纳丽尊公司腾退租赁房屋，并支付从2014年10月5日至2014年11月4日期间的房屋租金共计32320.9元，以及至2014年11月5日至2016年8月4日爱客餐饮公司占有使用期间的房屋使用费678738.9元。
另查明，2008年7月1日，核工业西南物理研究院出具《授权委托书》，将位于成都市二环路南三段三号的房产委托给核工业西南物理研究院成都综合服务管理中心经营管理。2008年10月12日，核工业西南物理研究院成都综合服务管理中心与案外人王屏生签订《租赁合同》，将核工业西南物理研究院之大院西侧铁栅栏区内的科研楼、实验厅、民品开发楼，包括地上建筑和地下室及停车场出租给王屏生使用，约定合同租赁期限为自租赁物移交日后的第181日起算十五年，合同第12条约定：“承租方为经营活动的需要，在不违反本合同约定的租赁物主要用途的条件下，可以将部分租赁物转租给第三人”。2011年8月23日核工业西南物理研究院成都综合服务管理中心与华纳丽尊公司签订《租赁合同》，约定核工业西南物理研究院成都综合服务管理中心将位于四川省成都市二环路南三段三号核工业西南物理研究院内的大院西侧玉林南街围墙、配电房维修工作间、办公区北侧铁栅栏、办公区东侧铁栅栏为界限区内的变配电二层楼一楼和区域内其他临建与场地共计472.13平方米出租给华纳丽尊公司使用，租赁期限为2011年12月1日至2014年11月30日。2011年11月30日，核工业西南物理研究院成都综合服务管理中心、王屏生与华纳丽尊公司签订《合同转让协议》，约定承租方王屏生将《租赁合同》以及因履行《租赁合同》后签订的与之相关文件中，承租方王屏生项下的全部权利义务无偿转让给华纳丽尊公司，由华纳丽尊公司承继《租赁合同》中承租方的全部权利义务。2014年11月17日，核工业西南物理研究院成都综合服务管理中心与华纳丽尊公司签订就位于四川省成都市二环路南三段三号核工业西南物理研究院内房产续租合同，合同期限延长自2015年1月1日起至2017年12月31日止。
华纳丽尊公司提供《四川省人民政府川府函【1986】427号》文件、《核工业部文件（86）核计字171号》、《核工业部文件（83）核计字107号》，拟证明案涉房屋所在土地属于划拨性质，虽无产权证，但修建包含配电房在内的房屋系有相关批复文件。华纳丽尊公司提供《建筑工程交工验收书》及《施工平面图》，证明案涉配电房屋系西南核工业物理研究院所有的合法资产。
以上事实有《租赁合同》（2011-03A）、《租赁合同》（核工业西南物理研究院成都综合服务管理中心与王屏生）、《租赁合同》（核工业西南物理研究院成都综合服务管理中心与四川华辰酒店有限公司）、《租赁合同》（核工业西南物理研究院成都综合服务管理中心与华纳丽尊公司）、《合同转让协议》、《告知函》、《企业名称变更核准通知书》、《授权委托书》、《四川省人民政府川府函【1986】427号》、《核工业部文件（86）核计字171号》、《核工业部文件（83）核计字107号》《建筑工程交工验收书》、《施工平面图》、《收据》等书面证据及当事人当庭陈述等证据收集在案予以佐证。
一审法院认为，华纳丽尊公司提供的《企业名称变更核准通知书》，系工商局出具的正式通知，具有法律效力，对此一审法院认为2011年9月1日的《租赁合同》双方为原爱客餐饮公司，华纳丽尊公司是本案适格当事人。爱客餐饮公司抗辩案涉房屋无产权证，一审法院认为，首先案涉房屋系核工业西南物理研究院管理的资产，其所占土地系划拨性质，相关文件可以证明核工业西南物理研究院对该房屋享有所有权，其次，根据核工业西南物理研究院与王屏生、华纳丽尊公司签订的租赁合同可见，华纳丽尊公司系合法承租人，享有对外转租的权利，故华纳丽尊公司爱客餐饮公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容真实合法有效。根据《合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合约定或者租赁物的性质使用后的状态”，现租赁期届满，双方未就续租达成一致意见，爱客餐饮公司应返还租赁物，故对于华纳丽尊公司主张的腾退案涉房屋的主张一审法院予以支持。爱客餐饮公司未依约支付租金，已构成违约，对爱客餐饮公司提出的时效抗辩，一审法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，一年的诉讼时效已过，故对于华纳丽尊公司主张2014年10月5日至2014年11月4日的房屋租金32320.9元一审法院不予支持。租赁期满后，爱客餐饮公司仍占有使用房屋，就应当支付房屋占有使用费，且房屋占有使用费为普通债权，诉讼时效适用两年期限，故对华纳丽尊公司主张的房屋占有使用费678738.9元（自2014年11月5至2016年8月4日，并按95元/平方米/月标准支付至实际腾退之日止），一审法院予以支持。华纳丽尊公司诉请爱客餐饮公司支付的违约金和滞纳金，均针对成都爱客餐饮娱乐有限公司欠付租金的违约行为，属于对同一违约行为重复约定违约金，且其中任何一项违约金数额均足以弥补对方损失，故一审法院仅支持其中一项，即对违约金在110231.28元范围内予以支持。对爱客餐饮公司主张退还保证金5万元的抗辩，一审法院认为，爱客餐饮公司并未在法定期限内提出明确的反诉请求，故对于该项退还保证金的请求一审法院不予处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条，第二百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、爱客餐饮公司本判决生效之日起十五日内向华纳丽尊公司腾退位于成都市武侯区二环路南三段三号核工业西南物理研究院内原变配电二层楼面积为340.42平方米的租赁房屋（其中一层面积128.74平方米，二层面积211.68平方米）；二、爱客餐饮公司于本判决生效之日起五日内向华纳丽尊公司支付房屋占有使用费678738.9元（截止2016年8月4日，并以95元/平方米/月的标准，继续支付至房屋实际腾退之日止）；三、爱客餐饮公司于判决生效之日起五日内向华纳丽尊公司支付违约金110231.28元；四、驳回华纳丽尊公司其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12336元，因适用简易程序，减半收取6168元，由华纳丽尊公司负担468元，由爱客餐饮公司负担5700元。
本院二审审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据材料。
二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，双方当事人在二审中的争议焦点为：1、一审法院认定的违约金是否成立；2、是否应当对保证金进行审理。
本院认为上诉人主张违约金超过诉讼时效，以及一审认定的违约金过高，不应当支持违约金的上诉理由，因《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外。”违约金适用二年的诉讼时效。华纳丽尊公司主张的租金根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定适用一年的诉讼时效，故一审对于租金的主张因已经过诉讼时效不予支持，但华纳丽尊公司主张的违约金未经过诉讼时效，爱客餐饮公司违约，应当支付违约金。并且依据双方签订的《租赁合同》对于违约金的约定违约金按合同金额10%计算，一审认定的违约金金额并无不当。故，上诉人的该项上诉请求不能成立。
本院认为上诉人主张应当对保证金进行合并审理的上诉理由，因上诉人仅在一审庭审答辩或书面答辩意见中提出要求退还保证金，这种诉讼行为既不属于针对原审原告的诉讼请求向一审法院提出反诉，亦不是向一审法院立案起诉，也未缴纳诉讼费用，一审法院不予处理并无不当。
综上，爱客餐饮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12336元，由上诉人成都爱客餐饮娱乐有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 毛宇健
审判员 陈进梅
审判员 罗健文
二〇一七年七月十三日
书记员 胡 盼