山东省平度市人民法院
民 事 判 决 书
(2011)平民一初字第2142号
原告王珉，女，1970年8月24日生，汉族，职工，住平度市。
原告滕文东，男，1969年6月28日生，汉族，城镇居民，住址同上（系王珉之夫）。
二原告的共同委托代理人魏林荣，山东天正平律师事务所律师。
被告欧西香，女，1963年5月3日生，汉族，农民，住平度市。
被告赵立彬，男，1964年10月2日生，汉族，农民，住址同上（系欧西香之夫）。
被告欧锡江，男，1956年9月29日生，汉族，城镇居民，住平度市李园街道办事处花园村（系欧西香之兄）。
三被告的共同委托代理人欧建荣，山东勇华律师事务所律师。
第三人欧晓英，女，1965年12月25日生，汉族，城镇居民，住平度市（系欧锡江之妹）。
原告王珉、原告滕文东与被告欧西香、被告赵立彬、被告欧锡江、第三人欧晓英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王珉、原告滕文东及其委托代理人魏林荣、被告欧西香、被告赵立彬、被告欧锡江及其委托代理人欧建荣、第三人欧晓英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王珉、滕文东诉称，我与被告于2010年3月18日签订了《楼房转让协议书》，协议约定将被告在胶南市灵山卫镇珠峰雅园二期4号-1-501室楼房一套转让给我，并达成如下协议：一、楼房面积约138.8平方米，楼房总价633000元。二、付款方式，我向被告先交购房款350000元，余款由我自筹，在办理确权后两个月付清，本协议签字生效。三、楼房内（通水、通电）部分已装修，其他以现状为准。四、我负责买卖各种税费的交纳，被告负责协助我办理确权手续。五、双方约定，签订协议后，不得以任何理由反悔，被告若反悔，按双倍购房款返还我，我若反悔，已交房款归被告所有，被告有权收回楼房。合同签订当日我支付给被告购房款350000元，现被告反悔将该房转让给他人，违反了协议的约定，侵害了我的合法权益。请依法判令被告双倍返还购房款700000元，本案诉讼费用由被告承担。
被告欧西香、赵立彬夫妇辩称，我们没有委托任何人出卖我所有的房屋，我只是在家庭过节时一起与欧锡江、欧晓英一起会餐时说过，急用钱想出卖该房，但没说价格，该房屋的钥匙及我的（欧西香）身份证让欧晓英借去过，其他我不知道。
被告欧锡江辩称，2010年3月18日，欧晓英打电话给我，说把欧西香的房子转让给原告，让我给写个协议，转让的其他事情都已经商量好了，并让我把购房成本计算一下，我就计算一下，是633000元，因我妹欧晓英借原告80000元，加上利息共计100000元，从原告首付款中扣除了100000元，加上欧晓英收到250000元，共计350000元，我就给原告写了一个收条，转让协议打印出来后，我又签了字，我认为帮我妹作这件事是应该的。欧晓英收到原告的250000元，因我需要归还银行贷款，我就对欧晓英说了，因欧晓英没有时间，由我一人去取了款。
第三人欧晓英述称，我借了原告的款本金及利息10000元还不上，我就想用我姐欧西香出卖的房子款抵顶给原告，我没跟欧西香说。原告打给欧西香在建行的购房款，是我用欧西香的身份证开的卡，欧西香没有看到钱，所有钱都是我拿的。订立转让合同后有半年的时间，我跟欧西香说了她的房子被我卖了，她不同意了。但我也没管，后来滕文东又说不买房子了，我又给原告滕文东出具了350000元的欠条，现该欠条在滕文东处。
经审理查明，涉案房屋原产权属被告欧西香。被告欧西香与被告欧锡江、第三人欧晓英等人节日就餐时，欧西香说要将涉案房屋出卖，事后被告欧西香将该房屋的钥匙交给了第三人欧晓英，因第三人欧晓英借原告款及利息计100000元无力偿还，想从被告欧西香出卖房款中偿付，第三人欧晓英带原告到涉案房屋观看后，原告同意购买该房，第三人欧晓英打电话给被告欧锡江，说把欧西香的房子转让给原告，让被告欧锡江写个协议，转让的事情都已商量好了，并让欧锡江把购房成本计算一下，被告欧锡江经列表计算，该房屋成本是633000元，同日，原告王珉、滕文东与被告欧西香（欧西香在该协议书的签名是欧锡江代签）、欧锡江签订了楼房转让协议书，该楼房转让协议书约定，甲方（欧西香）将座落在胶南市灵山卫镇珠峰雅园二期4号-1-501室楼房一套转让乙方（王珉、滕文东），楼房面积约138.8平方米，楼房总价633000元；付款方式，本协议签字生效，乙方向甲方交购房款350000元，余款由乙方自筹，乙方办理确权后在两个月内付清；楼房（水通、电通）内部已装修，其他以现状为准；乙方负责买卖各种税费的交纳，甲方负责协助乙方办理确权手续；双方约定，双方签订协议后，甲乙双方不得以任何理由反悔，甲方如有反悔，按双倍购房款返还给乙方，乙方如有反悔，已交房款归甲方所有，并且甲方有权收回楼房；本协议甲乙双方各持一份，双方签字后生效。该协议达成后，被告欧锡江在本协议上的甲方栏目中签名，并代被告欧西香在本协议上签上了欧西香的名字，二原告亦在本协议上签上了自己的名字。该协议生效后，二原告依据该协议，于协议签订的当日通过中国建设银行股份有限公司平度支行转给被告欧西香购房款250000元，并由被告欧西香在转账凭条上签名确认（原告滕文东付款账号62×××13，被告欧西香收款账号23×××01），包含第三人欧晓英偿还原告款本金及利息100000元在内，二原告共付给被告欧西香购房款350000元；被告欧锡江于签订协议及原告付款的当日，以被告欧西香的名义，给原告出具了收条，该收条记载：“收条，今收到王珉购买胶南市灵山卫镇珠峰园二期4号-1-501室楼房一套，定金350000元，人民币大写叁拾伍万元正，收款人欧西香，经手人欧锡江代笔，2010年3月18日”。2010年3月19日被告欧锡江以欧西香的名义将原告付给欧西香的购房款250000元取走，用于归还银行欠款。2011年2月被告欧西香将涉案房屋以660000元的价格出卖给案外人李琦，并与李琦办理了产权过户手续。
查明本案涉案房屋，胶南市灵山卫镇珠峰雅园二期4号-1-501室，胶南市泰山东路6527号4栋1单元501室，天和人和4号楼501室属同一套房屋。
本案在审理中，被告欧西香、欧锡江、赵立彬于2011年7月8日向本院申请追加欧晓英为第三人参加诉讼。2011年8月1日本院根据被告的申请，追加欧晓英为第三人参加诉讼，庭审中原告认为欧晓英不符合法律规定的追加条件、与本案无关为由，不同意将欧晓英列为第三人参加诉讼。第三人在庭审中述称：“原告通过建行打给欧西香的购房款，是我用欧西香的身份证开的卡，欧西香没有看到钱，订立转让合同半年后，我跟欧西香说了，她的房子被我卖了，她不同意了，该款是我拿的，后来二原告不要房子了，原告滕文东就给我草拟了欠条，我就按照原告滕文东草拟欠条草稿，给他书写了350000元的欠条，给了原告滕文东，我就从银行取了款准备去还原告的350000元购房款，2011年1月29日我去还钱时，原告滕文东说不要钱，要房子”。本案对第三人欧晓英提交欠条草稿及中国银行客户回单进行质证时，原告滕文东认可该草稿是其所写，并称与第三人无关，但无第三人书写的欠条在滕文东手中，也没有向第三人主张权利，也不同意第三人承担责任。被告称如有第三人欧晓英书写的欠条，声明作废。
上述事实有原告提交的原、被告于2010年3月18日签订的楼房转让协议书、2010年3月18日被告欧锡江出具收条、被告欧锡江计算的房屋价值清单、中国建设银行转账凭条、被告欧西香与案外人李琦签订的房地产买卖七月、青岛市房地产登记信息表、第三人提交的欠条草稿、中国银行客户回单七张、本院调取的中国建设银行股份有限公司平度支行欧西香一本通帐户明细、中国建设银行股份有限公司平度支行转账凭条、欧西香收款确认单、中国建设银行股份有限公司平度支行储蓄取款凭条一张及原、被告、第三人的陈述在案佐证，可以作为认定本案的事实依据。
本院认为，合同的当事人应当按照合同约定，全部履行自己的义务，本案中的原、被告及第三人均系完全行为能力人。2010年3月18日二原告与被告欧西香、欧锡江签订的房屋买卖合同合法有效，被告应当按照协议全面履行约定义务。本案中，虽然被告欧西香未在该房屋转让协议上签字，但从中国建设银行股份有限公司平度支行的转账凭条上可以看出，原告滕文东付给被告欧西香的购房款250000元，系被告欧西香签字确认，被告欧西香的签字确认行为，足以证明2010年3月18日的双方签订协议的有效性及被告欧西香口头委托被告欧锡江出卖涉案房屋代理行为的合法性。2010年3月19日被告欧锡江以偿还银行借款为由，以被告欧西香的名义将原告付给被告欧西香的购房款250000元取出，加上第三人欧晓英偿还二原告款100000元，二原告依据签订的房屋买卖合同约定已支付给被告欧西香房屋款350000元，根据原、被告之间签订的合同第五条约定：“甲乙双方不得以任何理由反悔，甲方（欧西香）如有反悔，按双倍购房款返还给乙方（原告）；乙方如有反悔，已交房款归甲方所有，并且甲方有权收回楼房”。2011年2月被告欧西香将涉案房屋以660000元价格出卖给案外人，违背了诚实信用原则，构成违约，但原告请求被告双倍返还购房款700000元无法律依据，被告欧锡江给了二原告出具的350000元收条记载的是定金，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百二十一条规定，当事人约定的定金数额超过了合同标的的百分之二十，超出的部分，人民法院不予支持。因此，被告欧西香、赵立彬应双倍返还二原告定金（633000元×20%×2）253200元，及返还房屋价款（350000元-126600元）223400元，共计476600元。庭审中三被告及第三人主张：“是二原告不要房屋后，才出卖的”。因三被告及第三人未向本院提交足以认定的事实和依据，因此，三被告及第三人的主张本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第八十八条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百二十一条的规定，判决如下:
一、被告欧西香、被告赵立彬付给原告滕文东、原告王珉款476600元，于判决生效后十日内付清。
二、驳回原告王珉、原告滕文东其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10800元，邮资费120元，共计10920元，由原告负担2351元，被告欧西香、被告赵立彬负担8569元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判长 代照和
审判员 刘月纯
审判员 车延新
二〇一一年十一月四日
书记员 王玲玲
书记员 王志华