云南省文山市人民法院
民 事 判 决 书
(2016)云2601民初4044号
原告：许X，男，云南省文山市人，现住文山市。
委托诉讼代理人：赵XX，云南诚鸽律师事务所律师（特别授权）。
被告：云南XX房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91530102086373253N，住所地：云南省昆明市五华区南屏街华域大厦A座12楼。
法定代表人：王XX，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨XX，云南圆合圆律师事务所律师（特别授权）。
原告许X与被告云南XX房地产开发有限公司（以下简称XX公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月5日受理后，依法适用简易程序，于2016年12月22日，公开开庭进行了审理。原告许X及其委托诉讼代理人赵XX、被告XX公司的委托诉讼代理人杨XX，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告许X向本院提出诉讼请求：1.要求被告返还原告购房款363215.56元；2.由被告负担本案诉讼费。诉讼过程中，原告许X变更诉讼请求为：1.要求被告返还原告购房款363215.56元；2.要求被告支付原告损失36000元（按年10%利率计算自2015年12月28日起至2016年12月22日止）；3.要求被告支付原告资金占用费100000元；4.由被告负担本案诉讼费。事实和理由：2015年12月28日，原、被告协商，原告向被告购买被告开发的XX*尚城F座1102号房屋，房屋面积147.17㎡，单价2468元／㎡，总计363215.56元。后因被告将原告所购买的房屋出售给他人，要求原告调换房屋，2016年6月25日，原告去办理调换手续，在原告将相关单据办理完成后，被告反悔不给原告办理调换手续，也不退还购房款。原告多次找被告协商未果。
被告XX公司辩称，一、原告并未实际向被告支付购房款额。2015年12月28日，原告与许蕾（以下简称“两人”已另案起诉）到被告办公室预购买被告开发建设的“XX*尚城”商品房，经口头约定：若两人当天一次性付清两套商品房购房款额，被告给予购房优惠,优惠后的每套商品房购房款仅为：363215.56元，两套共计：726431.12元，两人表示当场刷卡支付购房款，并选定房源。于是被告即向两人出具了《收据》两张：一张为F栋1102号的商品房收据，收据号为：NO.0148002；一张为F栋1103号的商品房收据，收据号为：NO.0148003，交由两人收持。但在刷卡时，由于刷卡机的故障，无法完成刷卡支付。原告提出：自行到银行办理转账手续，并向被告索要了账号，其承诺当天办理完毕转账手续。被告表示同意，当即告知两人：收据两人可先带走，当天交足房款后，双方才签订《商品房购销合同》，并办理其他相关购房手续。两人从被告财务部出去后一直未履行付款义务。几天后，被告迟迟不见其付款，即告知两人：如再不付款，请将上述两张《收据》还给被告，并作废。事后，两人表示不再购房，即到被告办公室亲笔书写：“此收据作废”字样。二、被告与原告之间不存在所谓的债权转让或债务转移及以房抵债的法律关系。2016年6月25日，两人持《情况说明》找到被告，要求用两人对姚XX享有的债权折抵被告开发建设的“XX*尚城”项目第F1202、F1203两套商品房。被告告知两人：你们的债权债务与被告无关，被告并未对姚丽英负有债务，不同意两人以房抵债的要求，故未在《情况说明》上签章。综上，原告与被告虽曾口头约定商品房购销关系，但由于原告并未按约定履行付款义务，且双方在原告未实际付款的情况下，经协商原告已经在《收据》上亲笔书写“此收据作废”字样。并且，双方并未履行后续的签订《商品房购销合同》及其他相关购房手续。因此，双方的商品房购销关系已归于消灭。被告鉴于此，不应承担所谓的退还购房款或将商品房进行交付的义务。原告对姚丽英享有债权，但姚丽英对被告并不享有债权，不存在债权转让、债务转移、以房抵债的法律关系，恳请人民法院驳回原告的诉请。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的收据，证明2015年12月28日，原告购买被告开发的“XX*尚城”F座1102号房屋，被告出具了收据，房屋面积147.17㎡，单价2468元／㎡，总价格363215.56元，并确定最终面积以测绘公司测绘的为准，多退少补；情况说明（三份），证明2015年12月28日，原告用姚XX转移的债务购买被告的“XX*尚城”F座1102号房屋，2016年6月25日，应被告要求同意调换为F座1202号房屋，并按被告要求出具情况说明，是用对姚XX的债权进行抵扣房款；证实材料，证明姚XX欠原告款项，被告欠姚XX款项，因姚XX不能赔还欠款，与被告协商转由被告赔还，被告用房屋抵给原告，为此办理了购房手续，后因被告将原告购买的房屋卖给他人而引起纠纷；视频及录音资料，证明被告将原告购买的“XX*尚城”F座1102号房屋卖给他人后，要求原告调换为“XX*尚城”F座1202号房屋，原告同意并应被告要求办理了两份情况说明，同时在原收据上签字写了单据作废字样，原告办理相关手续后，被告核对无误，但被告在盖章签发新的收据前反悔致使产生纠纷。
经质证，被告对原告提交的收据的三性均给予认可，但对其证明观点不予认可，理由是，该证据仅仅证明2015年12月28日双方有过意向性房屋买卖的约定，但原告未能履行一次性付款义务，双方的房屋买卖约定已于当天消灭，并由原告亲笔写明“此收据作废”字样，而不是像原告所述，购买了被告“XX*尚城”的F座1102号房屋；对2016年6月25日原告许X出具的第一份情况说明的客观性、关联性、合法性及证明的观点均不予认可，该份证据系原告单方出具的，其来源不合法，证明观点毫无事实及法律依据；对第二份、第三份情况说明的客观性、关联性、合法性给予认可，对没有付款不认可的部分为，“用乙方对姚丽英享有的债权折抵购房款”，此段话系虚假不真实的陈述，被告与姚丽英并不认识，没有任何债权债务关系。原告自己持有情况说明找到被告，自称其对姚XX享有债权，未向被告出具相关证据证明原、被告、姚XX三方有任何法律关系，因此，被告不予认可此部分陈述。对其证明的观点不予认可，理由是：该份《情况说明》系原告单方持有，并找到被告要求将预购买的F座1102号商品房变更为F座1202，并不是应被告要求，原告与被告的房屋买卖关系早于2015年12月28日消灭，原告于2016年6月25日持该份证据找到被告，自称用对姚XX享有的债权进行折抵购房款，但被告不认识姚XX，与姚XX也不存在债权债务关系，因此，拒绝了原告的要求；对证实材料的客观性、关联性、合法性及证明的观点均不予认可，该份证据系原告单方出具，证据来源不合法，证明观点毫无事实及法律依据；对视频及录音资料仅对手机视频真实性给予认可，对合法性、关联性不予认可，对证明的观点不予认可，理由是，从视频中无法确认被告与本案有任何债权债务关系，相反，原告在视频陈述：“你差我的钱”，这个“你”是谁？从视频中不能反映出主体是谁？是公司还是个人，不得而知，并且视频里面的人不是被告的法定代表人王兴杰。对录音资料的客观性、关联性、合法性及证明的观点均不予认可，该份证据系原告单方出具，证据来源不合法，无法证实原告所述观点，通话语音不是法定代表人王兴杰声音，证明观点毫无事实及法律依据。对信封客观性、关联性、合法性及证明的观点均不予认可，该份证据系原告单方出具的证据，证据来源不合法。
被告提交的证据营业执照、法定代表人身份证明、身份证，证明被告的基本信息及被告的法定代表人一直是王兴杰，从未变更过；律师函，证明原告从未向被告实际履行F栋1102号商品房的付款义务，系原告自愿重新选购用F栋1102号商品房调换F栋1202号商品房，不是应被告要求，是其自己意志行为。
经质证，原告对被告提交的营业执照、法定代表人身份证明、身份证三性无异议，原告在办理购房手续的时候是在被告文山分公司办理，负责人是何XX，盖章是被告的公章；对律师函三性无异议，需要说明的是“以下现金支付给你公司”，原告确实是没有支付现金给被告。
本院认为，原告提交的收据，证明被告在出具收据后，原告在收据上批注：“此收据作废”，原告未能提供证据证明已交付了收据上标注的款项或其他方式交付了同数额的款项，不能证明原、被告之间存在商品房预售合同关系；情况说明、证实材料、信封，是原告单方出具，没有被告的签章确认，原告也未提交其他有效证据相互印证，对其证明内容，本院不予采信；视频及录音资料，证明原告与被告工作人员就原告预购XX*尚城F座1102号房屋，被告出具363215.56元收据，原告在该收据上批注“此收据作废”字样，被告未实际收到原告支付的363215.56元现金，以及原告就两份情况说明内容与被告工作人员协商，未达成一致，被告未在两份情况说明上签章。被告提交的营业执照、法定代表人身份证明、身份证、律师函，原告质证无异议，本院予以采信。
经审理，本院查明本案事实如下：原告意向被告购买XX*尚城F座1102号房屋，房屋面积147.17㎡，单价2468元／㎡，总计363215.56元。2015年12月28日，被告出具了金额为363215.56元的收据，原告未按收据金额支付购房款，原告在收据上批注“此收据作废”，未签订购房合同。2016年6月25日，原告意向被告换购XX*尚城F座1202号房，总计363215.56元，意用对姚XX享有的债权折抵购房款，与被告协商未达成一致，未签订购房合同。
综合当事人的诉、辩，本案争议焦点为：一、原、被告之间是否存在商品房预售合同关系；二、被告是否应向原告返还购房款363215.56元。
针对争议焦点一，本院认为，商品房预售合同是指当事人之间就达成的房地产开发商把正在建设中的房屋预先销售给承购人，承购人支付定金或者房屋价款的合同。被告就原告预购被告开发的XX*尚城F座1102号房出具了金额为363215.56元的收据，属预约行为，原告未实际支付款项，原告在收据上批注“此收据作废”，双方预约行为终止。事后，原、被告就原告意换购被告开发的仟浩*尚城F座1202号房未达成一致意见，原、被告之间商品房预售合同关系并未实际成立。
针对争议焦点二，本院认为，原告用对他人享有的债权折抵购房款，预购被告开发的XX*尚城F座1102号房屋，后意调换为1202号房屋，与被告协商未达成一致意见，原告并未实际向被告支付购房款。
综上所述，原、被告之间商品房预售合同关系未成立，原告也未实际向被告支付购房款，原告要求被告返还363215.56元购房款，无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
驳回原告许X的诉讼请求。
案件受理费8790元，减半收取4395元，由原告许X负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。
审判员 赵俊斌
二〇一七年一月二十二日
书记员 杨文娟