四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川01民终2768号
上诉人（原审原告、反诉被告）：杨飘，女，1993年12月24日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。
委托诉讼代理人：鄢玲，四川万帆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：成都光业投资有限责任公司。住所地：四川省成都市龙泉驿区龙泉镇中街***号。
法定代表人：龙志平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：汪梦阳，四川元绪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：成都光业投资有限责任公司阳光城分公司。住所地：四川省成都市龙泉驿区龙泉街办中街**号。
法定代表人：欧孝才，该分公司总经理。
委托诉讼代理人：汪梦阳，四川元绪（龙泉驿）律师事务所律师。
上诉人杨飘因与被上诉人成都光业投资有限责任公司（以下简称光业公司）、成都光业投资有限责任公司阳光城分公司（以下简称光业阳光城分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2017）川0112民初3992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨飘上诉请求：1.撤销成都市龙泉驿区人民法院（2017）川0112民初3992号民事判决，依法改判光业公司与其阳光城分公司将金山*御景蓝湾2栋1单元3105号房备案登记至杨飘名下。2.本案一审、二审全部诉讼费由光业公司与其阳光城分公司承担。事实和理由：1.案涉《商品房买卖合同》已成立。依据《合同法》第三十六条，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。依据《合同法》第三十七条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。杨飘已支付155300元房款，应当认定本约合同成立。2.《认购书》中虽然选择的是一次性付款，但从协议书的内容可看出，付款方式实际上是分期付款。2017年5月17日后，光业公司方要求将总房款提高至559283元，但当时杨飘仅准备了503200元款项，杨飘之所以请求变更付款方式，是为了继续履行合同。一审法院认定杨飘拒绝签订书面合同属于违约，显失公平。3.案涉《商品房买卖合同》已经成立，再依据已终止的预约合同的约定提出解除合同，实属权利的滥用。《认购书》中对解除违约与迟延履行违约均作出了规定，卖方在买方违约后，可选择继续履行合同或解除合同。从2017年2月28日至5月17日，卖方无解除合同的意思表示，并在5月17日收取了杨飘交出的102100元房款，其收款行为已明确表示其原意继续履行合同。
光业公司、光业阳光城分公司答辩称，1.涉案《商品房买卖合同》未成立。由于杨飘的违约行为以及双方就付款方式不能达成一致，卖方已于2017年6月9日向杨飘送达解除合同通知书，双方签署的认购书已于2017年6月9日解除。杨飘依据《合同法》第三十六条、第三十七条主张本约合同成立。但基于特别法优于一般法的原则，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条的规定，房地产转让应当签订书面合同，且我国现行法并未赋予预约强制订立本约的效力。因此，《商品房买卖合同》未成立。再者，杨飘支付的155300元仅为合同价款的27.7%，亦未达到履行合同主要义务的要求。2.杨飘逾期支付房款并拒绝签订《商品房买卖合同》，双方未能签订该合同的原因系杨飘的违约。依据《认购书》中备注，案涉房屋总价款上涨系因杨飘未按时签约而导致特价优惠被收回，房屋按原价计算。
杨飘向一审法院起诉请求：1.判令光业公司、光业阳光城分公司将“金山*御景蓝湾”2幢1单元3105号房屋备案登记至杨飘名下，要求光业公司、光业阳光城分公司对买卖双方之间关于上述房屋的商品房买卖合同进行备案；2.本案诉讼费用由光业公司、光业阳光城分公司承担。
光业公司、光业阳光城分公司向一审法院提出反诉请求：1.解除杨飘对“金山*御景蓝湾”2幢1单元3105号房的认购资格，即解除杨飘与光业公司、光业阳光城分公司之间的《金山*御景蓝湾楼宇认购书》；2.判令杨飘向光业阳光城分公司支付的购房款（含定金）155300元不予退还；3.判令杨飘向光业公司、光业阳光城分公司支付违约金（按未付房款的每日万分之一，暂计算至起诉之日为8449.42元）；4.本案诉讼费用由杨飘承担。
一审法院查明，2016年12月24日，出卖人光业阳光城分公司（甲方）与买受人杨飘（乙方）签订《金山*御景蓝湾楼宇认购书》，约定：乙方自愿向甲方认购金山*御景蓝湾2幢1单元3105号房，房屋建筑面积为117.57平方米，房屋总价为503200元；乙方同意签署本认购书时支付53200元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时自动转入房款）；付款方式包括“一次性付款”和“按揭付款”，乙方选择“一次性付款”的方式付款，即乙方须于2017年1月24日前支付首付款100000元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，余款350000元须于2017年2月30日前付清，如乙方未能按约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金；乙方必须在约定的付款方式和期限内到金山*御景蓝湾销售中心支付首付款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃认购该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。并备注：“2017年1月24日前补清三成的首付，2017年2月30日前全款补清，如不能按时签约，此房将收回特价优惠，按原价计算”。该《金山*御景蓝湾楼宇认购书》的甲方光业阳光城分公司处加盖了光业公司的合同专用章。同日，杨飘向光业阳光城分公司支付购房定金53200元，光业阳光城分公司向杨飘出具了相应的收款收据。
上述《金山*御景蓝湾楼宇认购书》签订后，杨飘未按约定的时间支付购房首付款和购房尾款。此后即2017年5月17日，杨飘向光业阳光城分公司支付102100元购房款，光业阳光城分公司向杨飘出具了相应购房款的收款收据。
2017年6月3日，光业阳光城分公司向杨飘发出《通知函》，主要载明：“根据双方于2016年12月24日签订的认购书，你方应于2017年2月28日前签订《商品房买卖合同》并足额缴纳相应的购房款，截止本函发出之日，你方尚未办理，已逾期93天，属于违约，现正式通知你方三天之内支付剩余房款，若三天内未支付将依据认购书约定有权立即解除该认购书，你方已支付的购房定金不予退还，并有权将该房产另行出售而不再另行通知你方。”
2017年6月6日，杨飘向光业阳光城分公司发出《关于6月3日通知函的复函》，主要载明：“2016年12月24日，本人与贵公司达成购买位于龙泉驿区房屋的意向协议，约定该房屋总价款为503200元，付款方式为分期付清；当天本人即向贵公司支付了购房定金53200元，后因本人资金发生变动，特要求将付款方式变成按揭付款；2017年2月至今，本人一直在积极与贵公司协商，希望能够通过协商促成商品房买卖合同的签订，但是贵公司不同意对付款方式进行商榷，甚至表示要求溢价销售该房屋，致使商品房买卖合同迟迟未能签订；为表示购房诚意，即使未签订商品房买卖合同，本人也于2017年5月17日再次向贵公司支付了102100元的购房款。针对通知函，本人发表如下意见：1.不同意解除本人与贵公司达成的购买商品房意向协议；2.至今未签订商品房买卖合同非本人原因造成的，本人不存在违约行为；3.贵公司应于收到本复函之日起3日内，安排签订商品房买卖合同，合同总价款应当按照之前约定的503200元，付款方式更改为按揭付款。”
2017年6月9日，光业阳光城分公司向杨飘发出《挞定通知函》，主要载明：“你方于2016年12月24日就认购金山*御景蓝湾2栋七单元3105号房与我公司签订了认购书，根据认购书约定，你方应于2017年2月28日前到金山*御景蓝湾营销中心与委托人签订《商品房买卖合同》及其它相关文件，并足额缴纳相应购房款。截止本函发出之日，你方尚未办理，已逾期99天，属于违约，我公司有权依据认购书的约定主张解除该认购书，你方已支付的购房定金53200元不予退还，并有权将该房屋另行出售而不再另行通知你方，鉴于你方复函，我公司意见如下：鉴于你方的违约情形，根据认购书的约定，我公司现正式函告你方，我公司与你方签订的认购书立即解除，我公司将没收你方已支付的定金53200元，并另行出售该房产。”
一审法院认为，关于案涉《金山*御景蓝湾楼宇认购书》的双方当事人问题。虽然杨飘诉称案涉《金山*御景蓝湾楼宇认购书》中乙方的签名系其委托其朋友代为签署，但依照《中华人民共和国民法通则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”之规定，杨飘委托其朋友并以杨飘的名义签署的《金山*御景蓝湾楼宇认购书》对杨飘本人具有约束力。上述《金山*御景蓝湾楼宇认购书》甲方处虽然加盖光业公司的“合同专用章”，但该认购书载明甲方处为光业阳光城分公司，且《金山*御景蓝湾楼宇认购书》所约定的甲方之权利义务均由光业阳光城分公司行使和履行。故案涉《金山*御景蓝湾楼宇认购书》的双方当事人实际系光业阳光城分公司和杨飘。根据《金山*御景蓝湾楼宇认购书》约定的内容，本案买卖双方仅就房屋位置、价格、付款方式及签署《商品房买卖合同》的时间等进行了约定，而未就房屋交付标准、房屋交付时间、产权办理、违约责任等商品房买卖合同中必备的条款进行约定，故本案《金山*御景蓝湾楼宇认购书》系预约，其与《商品房买卖合同》之间形成预约与本约的关系，且该《金山*御景蓝湾楼宇认购书》系基于双方的真实意思表示而达成的合意，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对合同各方均具有约束力。
关于杨飘主张光业公司、光业阳光城分公司将案涉房屋备案登记至其名下，即主张光业公司、光业阳光城分公司对买卖双方之间的商品房买卖合同进行备案的问题。一审法院认为，杨飘与光业阳光城分公司签订的《金山*御景蓝湾楼宇认购书》仅系预约合同，双方尚未就案涉房屋的买卖签订《商品房买卖合同》，且光业公司、光业阳光城分公司现已提起反诉明确要求解除《金山*御景蓝湾楼宇认购书》，即拒绝与杨飘签订《商品房买卖合同》，而我国现行法律并未赋予预约以强制订立本约的效力，也未规定根据预约强制履行本约的义务，故在双方尚未签署《商品房买卖合同》的情况下，杨飘主张光业公司、光业阳光城分公司就买卖双方之间关于案涉房屋的商品房买卖合同进行备案的诉讼请求，无相应的事实和法律依据，一审法院不予支持。
关于光业公司、光业阳光城分公司主张解除《金山*御景蓝湾楼宇认购书》并没收杨飘所有已付款项的问题。根据《金山*御景蓝湾楼宇认购书》的约定，杨飘应按照约定的付款方式和付款期限支付首付款并签署《商品房买卖合同》，否则视为杨飘放弃认购案涉房屋，光业阳光城分公司有权不予退还所收款项并另行出售该房屋即有权解除双方签订的《金山*御景蓝湾楼宇认购书》。庭审已查明，杨飘在签订上述《金山*御景蓝湾楼宇认购书》后并未依约在2017年1月24日前向光业阳光城分公司支付首付款并签署《商品房买卖合同》，此后即2017年5月17日杨飘才向光业阳光城分公司支付了首付款；虽然光业阳光城分公司收取了该首付款，但因杨飘主张通过按揭方式支付剩余房款，而光业阳光城分公司要求杨飘在限定的期限内一次性支付剩余尾款，故双方就剩余房款的付款方式产生分歧而未能签订《商品房买卖合同》。一审法院认为，买卖双方在《金山*御景蓝湾楼宇认购书》中已经明确选择了购房款的支付方式即“一次性付款”而未选择另一付款方式即“按揭付款”，杨飘作为当事人一方要求变更已经约定的付款方式而被另一方当事人予以拒绝，导致双方当事人未能签订《商品房买卖合同》，杨飘的行为已经构成违约。光业阳光城分公司在本案中根据双方签订的《金山*御景蓝湾楼宇认购书》的约定，以杨飘未按照约定的付款方式和期限支付首付款并签署《商品房买卖合同》为由主张解除《金山*御景蓝湾楼宇认购书》，且已经向杨飘送达了解除合同通知书。一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条和第九十六条之规定，光业阳光城分公司要求解除《金山*御景蓝湾楼宇认购书》的主张具有相应的事实和法律依据，应予以支持，且解除合同通知书已于2017年6月9日送达杨飘，故案涉《金山*御景蓝湾楼宇认购书》已经于2017年6月9日解除。根据本案《金山*御景蓝湾楼宇认购书》的约定，杨飘未按约定的付款方式和期限支付首付款及签署《商品房买卖合同》，视为其放弃认购该房屋，所付款项不予退还。据此约定并依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十五条的规定，光业阳光城分公司有权不予退还杨飘所付的款项，但该“所付款项”仅指杨飘在签订《商品房买卖合同》前支付的定金，而不包括杨飘应于签订《商品房买卖合同》的同时支付的首付款。故光业阳光城分公司主张对杨飘已支付的定金53200元不予退还，一审法院予以支持；但其主张对杨飘已支付的购房款102100元不予退还，一审法院不予支持。
关于光业公司、光业阳光城分公司主张杨飘承担违约责任的问题。光业公司、光业阳光城分公司要求杨飘按照《金山*御景蓝湾楼宇认购书》中关于“如乙方未能按约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金”之约定向其支付违约金，一审法院认为，上述约定系关于迟延履行合同义务的违约责任，而光业公司、光业阳光城分公司在主张解除《金山*御景蓝湾楼宇认购书》的情况下已经主张适用定金罚则，即光业阳光城分公司在本案中既主张了合同解除后的违约定金又主张了迟延履行合同义务的违约金，且案涉《金山*御景蓝湾楼宇认购书》已被认定解除，故依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定，一审法院对其主张的违约金不予支持。
综上所述，一审法院确认案涉《金山*御景蓝湾楼宇认购书》已于2017年6月9日解除，光业阳光城分公司不予退还杨飘已支付的购房定金，驳回本诉诉讼请求和其他反诉诉讼请求。依照《中华人民共和国民法通则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十六条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：一、杨飘与成都光业投资有限责任公司阳光城分公司之间签订的《金山*御景蓝湾楼宇认购书》于2017年6月9日起解除；二、成都光业投资有限责任公司阳光城分公司对杨飘已支付的购房定金53200元不予退还；三、驳回杨飘的本诉诉讼请求；四、驳回成都光业投资有限责任公司、成都光业投资有限责任公司阳光城分公司的其他反诉诉讼请求。
本案本诉案件受理费减半收取50元，由杨飘负担；本案反诉案件受理费减半收取4458元，由杨飘负担3553元，由成都光业投资有限责任公司、成都光业投资有限责任公司阳光城分公司负担905元。
二审中，各方当事人对一审查明的事实均无异议。二审另查明，杨飘在一审起诉状上载明，2016年12月24日，其与光业阳光城分公司达成协议，其购买由光业公司开发的金山*御景蓝湾2幢1单元3105号房……经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据上诉人杨飘的上诉请求和被上诉人光业公司、光业阳光城分公司答辩意见，本案二审的争议焦点是：1.能否认定杨飘与光业公司、光业阳光城分公司订立了《商品房买卖合同》；2.杨飘请求将案涉房屋备案登记在其名下的诉请能否成立。本院依次评述如下：
一、关于能否认定杨飘与光业公司、光业阳光城分公司订立了《商品房买卖合同》关系的争议焦点。杨飘主张《金山*御景蓝湾楼宇认购书》非其本人签署，认购书中的约定对杨飘没有约束力。但是根据杨飘的行为以及一审起诉状中载明的内容，也足以认定杨飘对其朋友签署的《金山*御景蓝湾楼宇认购书》效力进行追认，一审认定《金山*御景蓝湾楼宇认购书》的双方当事人系杨飘与光业阳光城分公司并无不当，杨飘应当按照该认购书的约定履行合同义务。
虽然杨飘与光业阳光城分公司签订了《金山*御景蓝湾楼宇认购书》，但该认购书中并未约定房屋的具体交付标准、房屋交付时间、产权办理以及违约责任等要件。并且，杨飘也没有按该认购书的约定支付全部价款。杨飘主张其与光业公司、光业阳光城分公司订立了《商品房买卖合同》关系不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定。并且，根据杨飘与光业阳光城分公司双方之间往来的函件可以认定，双方并未就杨飘购买案涉房屋达成最终意见，故一审认定双方并未订立《商品房买卖合同》并无不当。
二、关于杨飘请求将案涉房屋备案登记在其名下的诉请能否成立的争议焦点。虽然光业阳光城分公司在2017年5月17日收取了杨飘102100元，但从杨飘及光业阳光城分公司双方之间往来的函件可以认定，双方系就杨飘购买案涉房屋事宜进行磋商，但最终并未达成一致意见。由于杨飘未按《金山*御景蓝湾楼宇认购书》的约定履行合同义务，光业阳光城分公司有权解除该认购书。杨飘请求将案涉房屋备案登记在其名下的诉请不能成立。
综上所述，杨飘的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费100元，由上诉人杨飘负担。
本判决为终审判决。
审判长 田 笛
审判员 夏 伟
审判员 龚 耘
二〇一八年四月十二日
书记员 余海洋