广东省龙川县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤1622民初63号
原告：骆维新，男，汉族，住龙川县。
委托代理人黄忠强，男，汉族，住龙川县。
被告：钟肖辉，男，汉族，住龙川县。
被告：吴丽君（系被告钟肖辉的妻子），女，汉族，住址同上。
被告：钟惠明，男，汉族，住龙川县。
原告骆维新诉被告钟肖辉、吴丽君、钟惠明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月6日受理后，依法审判员潘定华适用简易程���公开开庭进行了审理，原告骆维新及委托代理人陶忠强，被告钟肖辉、吴丽君、钟惠明到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原告诉称，位于龙川县佗城镇高涧村红二经济合作社红亭山（地名）一栋老屋，面积为187.985米。该老屋房主系该村村民钟肖辉、吴丽君夫妇的房产。在2013年5月3日两被告将该老屋转让给原告，转让价为43万元人民币。约定二期付房款，第一期付款时间为2015年5月3日，付款数额为20万元，原告已给付了房主。第二期付款时间为2014年春节前付清余款23万元。但原告终因资金周转困难到期一直未付。同时认识到双方签订的《房地产转让合同》是无效合同，因为既无房产证和土地使用证，也是因为原告与被告户籍异地，不属一个村、所，因此不想继续履行下去，后向法院起诉，诉求合同无效，退还首期购房款。庭审中通过庭外调解，同意转让���被告钟惠明。原告撤诉。在2015年6月10日原告与三被告达成协议，签订了《协议书》。原告愿意亏2.5万元转让给被告钟惠明，由被告钟惠明支付给原告175000元即可，付款时间是2016年1月1日前支付完毕。（被告钟惠明另外再向房主钟肖辉支付余款20.5万元）。至2016年1月1日到期之时，被告钟惠明分文不付给原告，原告多次催讨，被告钟惠明总是找借口一拖再拖不肯支付。原告考虑到合同效力问题和钟肖辉已转让给钟惠明问题以及钟惠明违约责任问题，只好选择通过法律途径来解决。请求法院判决：一、原告与被告钟肖辉、吴丽君于2013年5月3日签订的《房地产转让合同》和原告与被告钟肖辉、吴丽君、钟惠明于2015年6月10日签订的《协议书》无效。二、三被告退还给原告因房地产转让款（首期购房款）200000元。三、本案的诉讼案件受理费由被告承担。
被告钟肖辉、吴丽君辩称，合同是双方自愿签订的，而且是原告主动找到我们要买我们的房产，原告现主张该合同不合法，即使该合同不合法，原告那也是知法犯法。签订合同后不久，原告因自己不小心摔倒了就咬定我的房屋不吉利才导致其摔倒，就反悔不要该房产。即使合同不能履行，也是原告违约在先，我们已把原告支付的房款投入其他使用，房产目前还没卖出去，还没有钱返还原告的房款。
被告钟惠明称，第一份买卖合同是很久之前已签订，后因原告反悔，我们三方重新签订了转让合同。因原告交付的部分房款钟肖辉已经投入其他使用，目前被告钟肖辉没有钱返还房款，我们的意见是等钟肖辉把房屋卖掉有钱后，再返还原告的房款，但由于原告到处去说该房屋不吉利，他买了房屋不久就摔倒了，所以才导致房屋至今没转卖出去。我签订协议书的本意是为了原��与钟肖辉夫妻调解，也是为了争取时间，被告钟肖辉好把房产卖出去获得现金返还给原告。我不是真的需要该房产，我自己有几套房产，我没有向钟肖辉夫妻付过款项，也没向原告付过款项。目前被告没钱，只有等房屋卖出去后，才有钱返还房款给原告。
经审理查明，2013年5月3日，原告与被告钟肖辉、吴丽君夫妻订立《房地产转让合同》，合同的主要内容有：一、被告将权属自己的，位于龙川县佗城镇高涧村红二经济合作社红亭山的房产及房屋前后空地转让与原告，房屋面积为187.985平方米，房前门坪89.08平方米，房后空地125.105平方米。二、转让总价及付款方式：总价人民币43万元，分二期付款，首次付款于2013年5月3日付20万元，第二期付款为2014年春节前被告搬离该转让房屋后付23万元。合同订立当日，原告即向被告支付了人民币20万元。后原告因资金困难，第二期房款一直未付。同时，原告认识到被告的房屋没有土地使用证和房产证，可能存在合同不受法律保护的情形，因而不想继续履行合同，原告曾于2015年上半年向本院起诉，请求法院确认原、被告《房地产转让合同》无效，并要求被告退还20万元购房款。在诉讼过程中，2015年6月10日，原告与被告钟肖辉、吴丽君、钟惠明三方签订《协议书》，主要条款有：一、原告和被告钟肖辉、吴丽君同意将座落在龙川县佗城镇高涧村红二经济合作社钟肖辉、吴丽君房屋出让给钟惠明，由钟惠明向原告骆维新支付175000元，向钟肖辉、吴丽君支付205000元，付款后该房产归钟惠明所有。二、达成协议书后，原告申请法院撤诉。三、履行本协议书以后，原告骆维新与钟肖辉、吴丽君就2013年5月3日签订房地产转让合同约定的权利义务消灭。《协议书》签订后，原告向本院撤回了起诉。撤诉后，被告钟惠明一直未向原告及被告钟肖辉、吴丽君付款。《协议书》未履行。
另查明：原告属非农户口，是龙川县机电排灌总站退休职工。涉案转让的房屋土地属龙川县佗城镇高涧村红二经济合作社的集体土地，被告钟肖辉、吴丽君未能提供涉案房屋土地使用权证的及房产权证。现该房产仍由钟肖辉、吴丽君使用、管理。
以上事实有原告提供的身份证、户口本、退休证、《房地产转让合同》、《收条》、《协议书》、本院民事裁定书复印件；三被告提供的身份证复印件及庭审笔录予以证实。
本院认为，本案的主要争议焦点是原告与被告订立的《房地产转让合同》、《协议书》的效力问题；二是原告请求被告返还20万元购房款是否应予支持？关于第一个问题，1994年4月国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》[��发(1997)11号文]第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2007年12月国务院又发出《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，通知指出农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房。”我国土地管理法第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”土地管理法第六十二条规定农村村民一户只能拥有一处宅基地。宅基地是农民的重要财产权利，严禁宅基地进入市场进行交易。由于宅基地关系到农民的基本居住条件，所以获得农村宅基地要受农业人口身份上限制，只有具有农村户口的人才能在本集体所有土地范围内申请宅基地。由于农村房屋的转让必然导致宅基地使用权的转移，依据当前我国土地法律和政策，应认定原告与被告签订的《房地产转让合同》无效；在原告与钟肖辉、吴丽君所签订的合同未经法院确认无效之前，合同仍继续履行，在履行期间，原告又将房屋转买给被告钟惠明，故《协议书》亦无效。关于第二个焦点问题，由于上述合同、协议无效，根据我国合同法的相关规定，被告钟肖辉和吴丽君应将取得原告的20万元购房款返还给原告，原告请求被告钟惠明共同返还购房款，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告与被告钟肖辉、吴丽君于2013年5月3日签订的《房地产转让合同》无效。
二、原告与被告钟肖辉、吴丽君、钟惠明于2015年6月10日签订的《协议书》无效。
三、限被告钟肖辉、吴丽君在本判决生效后30日内共同返还购房款20万元给原告骆维新。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1900元，由原告负担900元，被告钟肖辉、吴丽君负担1000元；受理费原告已预交，被告负担的案件受理费应在履行上述判决时另行迳付给原告，本院不另作清退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。
审判员 潘定华
二〇一七年二月二十日
书记员 魏海花