重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝05民终7383号
上诉人（原审原告）：重庆兰博世家酒店物业服务有限公司，住所地重庆市南岸区南滨路五桂石片区阳光100国际新城A2-3栋负二层车库，统一社会信用代码91500108759272503X。
法定代表人：萧德迎，总经理。
委托诉讼代理人：聂麟，北京市中银（重庆）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：任园园，女，1983年1月2日出生，苗族，住重庆市南岸区南滨路阳光100。
上诉人重庆兰博世家酒店物业服务有限公司（以下简称兰博公司）与被上诉人任园园物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2016）渝0108民初12819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人兰博公司的委托诉讼代理人聂麟，被上诉人任园园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
兰博公司上诉请求：1、请求二审法院依法改判被上诉人支付上诉人2009年10月至2016年7月，任园园共拖欠兰博公司物业服务费4637.92元、水电公摊费679.59元，并以每月拖欠的金额为基数，按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率为标准计算违约金至欠款付清时止。2、判令被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认为被上诉人未装修入住该房屋，未实际产生电梯费，故不支持电梯费。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，业主不能以未享受物业服务主张免除缴纳物业服务费义务，小区电梯作为小区重要的服务设施，为小区广大业主提供服务，小区业主不能以未乘坐电梯为由不缴纳电梯费，否则可能造成无钱对电梯进行日常维护保养，综上，请求贵院判如所请，支持上诉人的上诉请求。
任园园辩称，自己并未入住，不应当缴纳电梯费，要求按照一审判决确定的金额向兰博公司缴纳物业服务费。
兰博公司向一审法院起诉请求：从2009年10月至2016年7月，任园园共拖欠兰博公司物业服务费4637.92元、水电公摊费679.59元，共计5317.51元。兰博公司经催收未果，故诉至法院请求判令任园园向兰博公司支付上述费用，并以每月拖欠的金额为基数，按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率为标准计算违约金至欠款付清时止。
一审法院认定事实：兰博公司系具有贰级资质的物业服务企业。兰博公司原名称为重庆渝能壹佰物业管理有限责任公司，2009年12月28日名称变更为重庆阳光壹佰物业服务有限公司，2014年9月19日名称变更为重庆兰博世家酒店物业服务有限公司。2006年11月9日，南岸区南滨路阳光100国际新城的开发商重庆渝能壹佰房地产开发有限公司与兰博公司签订《前期物业服务委托合同》。该合同约定，由兰博公司为任园园所在小区提供物业服务，合同期限为3年。合同明确了物业服务区域概况、物业服务事项、物业服务质量、合同双方的权利义务、违约责任等事项。其中合同第四章约定，物业服务费采取包干制方式，按建筑面积计算，住宅为0.9元/月/平方米（未含电梯费），电梯费0.3元/月/平方米；第九章约定，业主或物业使用人违反合同约定，未按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向兰博公司支付违约金。重庆市物价局渝价[2004]301号文件《重庆市物价局关于南岸区重庆阳光100国际新城物业服务收费标准的通知》，通知该小区前期公共服务费收费标准：高层住宅为0.9元/平方米/月，多层住宅为0.8元/平方米/月；高层住宅电梯费：月票票价（张/人）=10元（第三层）+0.3元×（N-3），N为楼层数。重庆市物价局渝价[2004]494号文件《重庆市物价局关于南岸区重庆阳光100国际新城物业服务收费标准的通知》做出通知：“因该小区基础设施建设未达到上述通知的标准，收费标准下浮30%收取。高层住宅电梯费可实行月票和次票也可以按月票票价和乘坐电梯户均人数计算收取，并由物管公司根据实际情况决定收取方式。”合同签订后，兰博公司在约定期限内为任园园所在小区提供物业服务；合同期满后，兰博公司继续以原合同约定的标准为该小区提供物业服务至今。另查明，任园园系重庆市南岸区南滨路阳光100国际新城B6-22-X号房屋业主，该房建筑面积94.27㎡，任园园于2008年底接房，至今没有装修、入住，该房屋的物业服务费按半价收取。任园园从2009年10月至2016年7月期间未向兰博公司缴纳过物业服务费及水电公摊费。庭审中，任园园对于兰博公司请求的物业服务费收费标准1.2元/平方米/月不认可。另，兰博公司提交证据拟证实其于2014年11月11日、2014年12月17日、2015年7月29日和2015年11月13日向任园园邮寄律师函催收上述费用。任园园称其并未收到兰博公司的任何催收通知，因此兰博公司请求的部分金额已经超过诉讼时效期间。还查明，庭审中，任园园提交照片数张，拟证实小区车库出口处常年污水横流、臭气冲天；楼栋内卫生环境差，垃圾到处堆放；兰博公司任由小区业主私搭乱建。
一审法院认为：2006年11月9日，重庆渝能壹佰房地产开发有限公司与兰博公司签订的《前期物业服务委托合同》，该合同形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，应属真实有效，受法律保护，兰博公司、任园园双方均应当按照协议内容履行。协议签订后，兰博公司为任园园所在的小区提供了物业服务，任园园应当按照合同约定向兰博公司支付相应的物业服务费。关于物业费收取的标准问题。重庆市物价局渝价作出的[2004]301、494号文件《通知》已确定其收费标准为高层住宅为0.9元/平方米/月，又因为该小区基础设施建设未达到上述通知的标准，兰博公司方主动按通知价格的七折收取物业费（即0.63元/平方米/月），该价格与兰博公司提供的服务相当，亦不高于市场行情，故一审法院依照0.63元/平方米/月的物业费标准计算任园园欠缴的物业管理费。因任园园并未装修、入住该房屋，因此任园园所有的重庆市南岸区南滨路阳光100国际新城B6-22-8号房屋物管费应当按（0.63元/平方米/月÷2）的标准计算，任园园欠缴的物管费为29.70元/月（94.27㎡×0.63元/月/㎡÷2）。依照《通知》规定，任园园一直未装修、入住该房屋，并未实际产生电梯费，故对兰博公司请求的电梯费，一审法院依法不予支持。关于公摊费，一审法院认为，兰博世家物业公司提供整体缴费票据及分摊依据，其提交的欠费明细表已足以证明任园园应缴纳的公摊费金额，故对兰博公司要求任园园支付公摊费的请求，一审法院予以支持。关于诉讼时效问题，根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。本案中，兰博公司举示的证据能够证实其在2014年11月11日、2014年12月17日、2015年7月29日和2015年11月13日向任园园催缴物业服务费和水电公摊费，但兰博公司提交的证据不能证实2014年11月11日前向任园园催收过上述费用，故对兰博公司请求的最早催收之日起两年之前（即2009年10月至2012年10月）的费用，一审法院不予支持。对此一审法院依法确认任园园应当支付兰博公司2012年11月至2016年7月的物业服务费1336.5元（29.70元/月×45个月）、水电公摊费380.55元，共计1717.05元。关于违约金，兰博公司、任园园间的物业服务协议约定任园园违反约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应支付违约金。一审法院认为，物业服务系连续、常态服务，不可避免存在服务瑕疵，需要不断改进服务，以尽量达到业主的期望，且兰博公司目前收取物业服务费标准较市场平均水平明显偏低，其提供的服务质量与其收费标准相当。即此不足以成为任园园拒交物管费的抗辩理由，故任园园拒不交纳物管费的行为构成违约，应承担相应违约责任，向兰博公司支付违约金。现兰博公司自愿请求按中国人民银行规定的人民币同期贷款基准利率为标准计算违约金，不违反法律禁止性规定，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国国务院物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告任园园在本判决生效起十日内向原告重庆兰博世家酒店物业服务有限公司支付2012年11月至2016年7月的物业服务费1336.28元、水电公摊费380.55元，共计1717.05元；并以每月所欠金额为基数，按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率为标准计算违约金至欠款付清时止；二、驳回重庆兰博世家酒店物业服务有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取25元，由被告任园园负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据重庆市物价局渝价[2004]301号文件《重庆市物价局关于南岸区重庆阳光100国际新城物业服务收费标准的通知》，高层住宅电梯费：月票票价（张/人）=10元（第三层）+0.3元×（N-3），N为楼层数，即从第三层起，每户按入住楼层数确定电梯费用。因被上诉人任园园并未入住，一审法院判决任园园不向兰博公司缴纳电梯费恰当，本院予以维持。上诉人兰博公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人重庆兰博世家酒店物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周海燕
审判员 周 舟
审判员 秦 敏
二〇一七年十一月十五日
书记员 陈园媛