四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川01民终3259号
上诉人（原审被告）杨义村，男，汉族，1972年9月24日出生，住成都市成华区。
委托代理人马瑞成，四川展华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）聂齐，男，汉族，1976年12月22日出生，住四川省威远县。
委托代理人邓太玲，重庆天亿律师事务所律师。
委托代理人王镜杰，重庆商策律师事务所律师。
原审第三人四川欣悦投资咨询有限公司。住所地：成都市青羊区东门街**号*栋*楼。
法定代表人张育滋，职务不详。
原审第三人荣德（四川）体育休闲管理有限公司。住所地：成都市青羊区石人西路*号。
法定代表人黎钜成，职务不详。
原审第三人成都广厦房地产实业总公司。住所地：成都市东马棚街**号。
法定代表人张新民，职务不详。
上诉人杨义村与被上诉人聂齐、原审第三人四川欣悦投资咨询有限公司（以下简称欣悦公司）、原审第三人荣德（四川）体育休闲管理有限公司（以下简称荣德公司）、原审第三人成都广厦房地产实业总公司（以下简称广厦公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院(2014)青羊民初字第5948号民事判决向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年10月16日，聂齐作为甲方与乙方杨义村签订《租赁协议》，协议中主要约定：1.聂齐将其总体承租的荣德公司四层钢结构房屋中的三楼茶坊、四楼办公室及二楼西侧厨房转租给杨义村；2.杨义村承租时间：2009年10月16日至2018年7月30日止，共计十年，在本合同签订时间以前（2009年9月16日），聂齐的所有债权债务与杨义村无关；3.双方协议该综合楼三楼茶坊、四楼办公室及二楼西侧厨房的一次性转让费为：60万元；4.年租金为13万元，交租方式为年交；5.杨义村在承租期内，有权转让，在所余下的合同期内，杨义村可按原合同内容不变，将其合同转签给第三方，聂齐不得干涉阻止；6.双方应遵守以上约定，如有违约，任何一方须赔偿对方的违约100万元。合同落款有聂齐及杨义村签字署名。
另查明，1.广厦公司于2000年取得位于青羊区（县石人小区用地面积28621.45平方米的建设有用地规划许可证，建设项目名称为体育中心（公建配套）；
2.2010年7月14日，四川省巴中市中级人民法院作出（2005）巴中法执字第68-8号执行裁定书，裁定将广厦公司位于成都市青羊区网球会所、综合楼、烧烤场平房、游泳池附属房间、网球场、游泳池、围墙）、附着物及国有土地使用权抵偿给欣悦公司。
3.2009年10月8日，荣德公司作为甲方与乙方聂齐签订了《综合楼租赁协议》，协议中主要约定：1.荣德公司出租场地地址是位于荣德体育休闲广场内的综合楼；2.聂齐承租时间为2007年7月30日至2019年7月8日止，共计10年；3.年租金为：聂齐在2010年7月30日至2016年7月30日期间的年租金为50万元，2016年7月30日至2018年7月30日期间的年租金为55万元；4.交租方式为年交；5.聂齐在转让中，在所剩的合同期间内，聂齐可按原合同内容不变和荣德公司一起，将其合同转签给第三方，荣德公司不得干涉阻止；
4.2014年7月20日，重庆天亿律师事务所受聂齐委托向杨义村发出律师函，律师函主要载明：“请你（杨义村）务必在7月31日前向聂齐缴纳2013年10月16日至2014年10月15日的租金13万元和赔偿给聂齐违约金20万元，否则违约金将不予减少且本律师会依法为聂齐维权”。2014年7月26日，杨义村回函，函中载明聂齐对于租赁房屋状况知情，希望能与聂齐协商处理该租赁房屋事宜。
因杨义村未按约缴纳租金，聂齐于2014年10月29日起诉至原审法院。
聂齐认为杨义村从2013年10月16日起拖欠房屋租金，催收无果，遂起诉至原审法院，请求判令：杨义村向聂齐支付从2013年10月16日日起至2015年8月15日的租金；杨义村向聂齐支付违约金20万元。
上述事实有聂齐身份证、杨义村身份证、《租赁协议》、《综合楼租赁协议》、《重庆天亿律师事务所律师函》天亿函字2014第201号及311号等证据及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。
原审法院认为，聂齐与杨义村所签的《租赁协议》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效，对合同各相对方均有约束力，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务”之规定，各方当事人均应按合同约定履行其义务。
对于租金的问题。在《租赁协议》中第五条明确约定，年租金为13万元，租金交纳方式为按年交，而杨义村确认从2013年10月16日其就未再缴纳租金，现聂齐主张杨义村按照年租金13万元的标准向其支付从2013年10月16日至2015年8月15日的租金，符合法律，原审法院予以支持，应支付的租金具体数额为238333元（13万元/年÷12月×22月）。对于杨义村以其转租方吕斌以房屋未办理产权为由未向其支付房屋，拒绝支付租金，无法律依据。对于杨义村抗辩的房屋修缮费用应予抵扣租金，因杨义村提供的证据并不足以证明确系修缮案涉房屋所花费用，且该修缮行为并未经双方确认，合同也对此并无约定，若杨义村认为聂齐作为出租房确认未尽修缮义务，并导致其损失，杨义村可以另案主张。故对于杨义村的抗辩意见，原审法院不予采纳。
对于违约金的问题。在《租赁协议》中第十二条明确规定，违约方须赔偿对方100万元违约金，因杨义村拒绝支付租金造成违约，杨义村作为违约方须向聂齐支付相应的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，原审法院认为，双方约定的100万元违约金过高，现聂齐自愿调减违约金为20万元，因聂齐未提供其他能够证明因杨义村未向其付款造成的除利息损失意外的其他损失，原审法院酌情调减违约金为10万元。
综上，聂齐的诉讼请求成立，原审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、杨义村于本判决发生法律效力之日起十日内支付给聂齐从2013年10月16日至2015年8月15日的租金238333元及违约金100000元；二、驳回聂齐的其他诉讼请求。
如果杨义村未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6400元，公告费600元，共计7000元。由杨义村承担（该款已由聂齐预交，待杨义村履行上述义务时一并支付给聂齐）。
宣判后，杨义村不服原审判决，向本院提起上诉，认为：原审法院认定事实不清，聂齐未能向杨义村交付房屋产权证明，导致案外人吕斌拒付房租；各方均默认不再继续缴纳房租；吕斌应作追加作为本案的当事人；杨义村修缮了涉案房屋，应扣除修缮费用。综上，请求二审法院撤销原审判决，驳回对方全部诉讼请求。
聂齐辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人欣悦公司、荣德公司、广厦公司未发表意见。
二审中，聂齐和杨义村均认可涉案房屋中部分房屋使用人办理了工商营业执照。
经审理查明的案件其他事实与原审法院审理查明的案件事实一致，对此本院予以确认。
本院认为，聂齐、杨义村于2009年10月16日签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。各方均应依约及时全面履行合同义务。本案争议焦点在于：1、聂齐未向杨义村提交房屋产权证明否影响杨义村向聂齐支付租金；２、案外人吕斌是否为本案必须追加的当事人；３、聂齐是否曾经默认同意不再收取租金；４、是否应扣除杨义村修缮出租房的费用。
关于聂齐未向杨义村提交房屋产权证明是否影响杨义村向聂齐支付租金的问题。本院认为，聂齐虽未能提供房屋产权证明，但其在通过与荣德公司签订租赁协议的形式，取得了涉案房屋的使用权和转租权，故其有权将涉案房屋出租给杨义村使用。一方面，杨义村于2009年10月开始向聂齐交纳租金至2013年10月，在此期间杨义村并未对聂齐未能提供房屋产权证明提出异议。在二审中，杨义村也承认涉案的房屋中有部分租户曾经办理了工商营业执照。另一方面，聂齐与杨义村双方签订的《租赁协议》亦未约定聂齐若未提供产权证明，杨义村有权不付或少付租金，同时杨义村作为承租人，若其确需使用房屋产权证明，在签订租赁合同时亦应查询相关情况。故杨义村关于聂齐未提交房屋产权证明故而不应支付租金的上诉理由缺乏合同和法律依据，本院不予支持。
关于是否应当追加吕斌为本案当事人的问题。聂齐提起本案诉讼是基于聂齐与杨义村之间的《租赁合同》中对双方权利义务的约定，吕斌作为不是案涉合同的当事人，根据合同相对性原则，聂齐与杨义村之间的租赁合同关系与吕斌无关，杨义村不能以吕斌未向其支付租金的理由来对抗聂齐，故杨义村关于应当追加吕斌为本案当事人的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于聂齐是否曾经默认同意不再收取租金的问题。杨义村在上诉中主张聂齐曾默认不再收取租金，但聂齐对此予以否认。聂齐未及时主张其债权并不等同用于其作出了放弃债权的意思表示。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”之规定，聂齐的该项上诉理由因无证据证明不能成立，本院不予支持。
关于是否应扣除杨义村修缮出租房的费用的问题。杨义村为证明其修缮了房屋，提供了案外人“郎升”的收条等证据，但“郎升”的主体信息无法核实，上述证据不足以达到证明杨义村修缮了案涉房屋的目的，杨义村关于修缮出租房的费用应当扣除的上诉理由因证据不足不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人杨义村的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，本院依法予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按一审判决确定的方式执行。二审案件受理费6400元，由杨义村负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李俊
代理审判员 王果
代理审判员 赵韬
二〇一六年七月二十日
书 记 员 黄迪