广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤1302民初9290号
原告：丁清连，男，汉族，1984年4月5日出生，住址：广东省龙川县。
委托代理人：刘海锋，广东商盾律师事务所律师。
被告：何标，男，汉族，1960年9月29日出生，住址：惠州市惠城区。
委托代理人：魏宏强，广东瀛仁律师事务所律师。
第三人：惠州市永富源投资有限公司，住所地：惠州市惠城区河南岸渡船头村惠淡路口33号。
法定代表人：何秒。
原告丁清连诉被告何标、第三人惠州市永富源投资有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告丁清连诉称:2014年4月15日，原告与第三人签署了《商品房买卖合同》，购买了第三人开发建设的位于惠州市××“××富源××品××”××单元××房［合同编号：惠州（2014）10007354���。原告同年5月14日支付了全部购房款768200元，10月11日交纳了契税23046元、住宅专项维修资金9218元、一年物业管理费2949元。2015年4月1日原告接收占有了第三人交付的该商品房。2015年5月3日贵院因执行另案依被告申请作出（2015）惠城法执字第1619号《执行裁定书》查封了该商品房。原告获悉后即向贵院执行异议申请，贵院于2016年8月26日作出（2016）粤1302执异字152号《执行裁定书》，以原告异议请求属于对执行标的主张实际权利应通过执行异议之诉解决为由裁定驳回原告提出的执行异议。综上所述，原告对该商品房享有足以排除强制执行的民事权益，法院依被告申请对该商品房采取的强制执行措施侵害了原告的合法权益，为此，特向法院提出案外人执行异议之诉，望判如所请。1、判决不得执行位于惠州市××“××富源××品××”××单元××房；2、本案诉讼费用由被告承��。
被告何标辩称：认为法院查封本案的惠州市永富源投资有限公司的财产不存在违法行为，查封有事实及法律依据，查封前该物业是登记在惠州市永富源投资有限公司的名下，惠州市永富源投资有限公司对该房产享有物权；原告与惠州市永富源投资有限公司签订的商品房买卖合同，但未按合同要求及办理房产相关流程的规定，致使该买卖合同未实际履行，该房产没有备案到原告的名下，因此原告对该房产不享有物权，仅对惠州市永富源投资有限公司享有债权，并且相关以物抵债的手续不符合法律规定；惠州市永富源投资有限公司因经营管理不善，大部分房产都采取以物抵债的行为，有可能存在转移资产、逃避债务的情形。
第三人惠州市永富源投资有限公司未到庭参加诉讼亦未提出答辩。
查明的案件事实
经审理查明:2014年4月15日，原告与第三人惠州市永富源投资有限公司签署合同编号：惠州（2014）10007354《商品房买卖合同》，约定原告向第三人惠州市永富源投资有限公司购买惠州市鸿昌路38号永富源御品湾D栋1单元14层01号房，总房价为768200元。合同约定，第八条交付条件约定出卖人应当在2014年12月31日，将经过建设、勘察、设计、工程、监理出具的竣工验收合格报告书的房产交付给原告。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
原告称网签商品房买卖合同后，第三人通知原告将购房款全部支付给案外人黄志刚（深圳市富银消防工程有限公司惠州分公司承包涉案楼盘消防工程，该公司将部分消防工程分包给黄志刚），涉案房款是原告的丈夫钟龙辉的账户转账至黄志刚农业银行账户，2014��4月18日转账了50万元，2014年8月4日转账了10万元，2015年3月18日转账了20万元，共转账80万元，多出款项是黄志刚代原告交付契税等的款项。第三人惠州市永富源投资有限公司出具收款发票予以确认。原告于2014年4月18日缴纳了住宅专项维修基金9218元，并于2014年10月11日缴纳了契税23046元。原告称该房产已交付给原告。因第三人惠州市永富源投资有限公司未予以配合，涉案房产至今未办理产权证。经惠州市不动产档案馆查询，原告在惠州名下暂无房产登记信息。
被告诉第三人惠州市永富源投资有限公司、何秒商品房买卖合同纠纷至本院，本院做出（2014）惠城法民一初字第1657号《民事判决书》。因第三人惠州市永富源投资有限公司、何秒未履行上述法律文书确定的义务，被告向本院申请执行。执行过程中，本院于2016年5月3日作出（2015）惠城法执字第1619号《执行裁定书》，查封了登记在被告名下的位于惠州市鸿昌路38号永富源御品湾共10套房子，包含原告购买的房子。原告得知上述信息后，向本院提出执行异议，要求终止对上述房产的拍卖、执行，并解除对上述房产的查封。2016年8月26日，本院作出（2016）粤1302执异字152号《执行裁定书》，驳回原告提出的执行异议。原告不服该裁定，诉至本院。
裁决理由和结果
本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方经平等、自愿协商一致的基础上签订的，是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执��的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”涉案房产在本院查封前，已签订了正式的《商品房买卖合��》，且原告已付全部房款。涉案房产至今未能办理产权登记，系被告的原因导致，责任在于被告，原告不存在过错。故，原告请求停止（2015）惠城法执字第1619号《执行裁定书》中关于本案涉案房产的执行，有事实理由及法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零七条、第三百一十二条的规定，缺席判决如下：
终止（2015）惠城法执字第1619号案中对位于���州市鸿昌路38号永富源御品湾D栋1单元14层01号房的执行。
本案受理费100元（原告已预交），由被告何标、第三人惠州市永富源投资有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 朱 雄
审判员 黄链生
审判员 杨 梅
二〇一七年十月三十日
书记员 李慧慧