福建省厦门市翔安区人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)闽0213执异5号
案外人马双阳，女，1986年5月19日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。
委托诉讼代理人：叶永灿（系案外人马双阳之丈夫），住福建省厦门市同安区。
申请执行人：黄志超，男，1984年10月30日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。
委托诉讼代理人：蔡加特，福建信海律师事务所律师。
被执行人：杨钟松，男，1991年1月18日出生，汉族，住福建省同安区。
本院在执行申请执行人黄志超与被执行人杨钟松民间借贷纠纷一案中，案外人马双阳对本院查封址在厦门市同安区特房银溪春墅13#楼1跃3层102室房产及同安区瑶江里268号之32、33、73、74、75车位提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人马双阳称，2016年8月11日，其作为乙方与作为甲方的杨钟松、作为丙方居间方的邱嘉钦签订一份《房产预约买卖协议书》，约定：杨钟松将其座落于厦门市同安区××春××＃楼××层××室房产及同安区瑶江里268号之32、33、73、74、75车位出售给马双阳，总价为660万元，并约定具体付款日期、金额及双方应限期到公证处办理相关委托公证等。
2016年10月26日，厦门市同安区人民法院在受理黄火炬与杨钟松借款合同纠纷一案中，根据黄火炬提出诉前保全申请，作出（2016）闽0212财保13号民事裁定书查封了上述房产。2016年11月7日，马双阳向法院提出执行异议，法院作出（2016）闽0212执异9号执行裁定书驳回马双阳的执行异议。马双阳不服，诉至厦门市同安区人民法院，后法院作出（2017）闽0212民初564号民事判决书，判决解除对上述房产的查封措施。该案经厦门市中级人民法院（2017）闽02民终3556号二审民事判决书判决维持原判。
厦门市翔安区人民法院根据（2016）闽0213民初3040号民事裁定书，轮候查封了上述房产。
现该案经过一审、二审，已经判决解除对上述房产的查封，故要求法院解除对址在厦门市同安区××春××＃楼××层××室房产及同安区瑶江里268号之32、33、73、74、75车位的查封措施。
申请执行人黄志超称，1.马双阳与杨钟松之间只有借贷关系，不存在房屋买卖合同关系，无权主张房屋的所有权，也无权主张本案的执行异议。首先，涉案房款的支付明显不合理，支付的金额超过合同约定的数额，支付的金额也与合同约定的数额无法一一对应。剩余应支付的房款明显小于贷款余额，这与正常的房屋买卖合同交易惯例严重不符；其次，杨钟松与他人的借款资金往来多是通过高文艺的银行卡，在本案中，高文艺与马双阳、叶永灿长期有大额、频繁的资金往来，该事实在同安法院作出的第一次执行异议裁定即（2016）闽0212执异9号执行裁定书中已有体现。另，被异议人提交的从文书网检索的黄火炬、黄志超与杨钟松的借贷关系判决书，查明杨钟松的借款多数通过高文艺的账户进行资金往来，本案中，马双阳支付的房款实际上是与高文艺之间的借贷资金；第三，本案中，涉案房产如按买卖合同约定系8月11日已交接完毕，但从两份判决查明的事实可知，马双阳是直到查封后才支付所谓的物业费，公证书也直到2016年10月25日才办理。如按异议人所述到2016年8月份已支付房款达390万，却不先行做相关权利公证，明显不符合常理，也不符合房产交易的惯例，本案之所以会出现买卖合同关系，是因为2016年10月左右杨钟松的资金链问题已经暴露，被诸多债权人催讨债务，申请人为达到挽回借贷资金的目的，虚构买卖合同关系。2.申请人提出的异议申请不符合法律规定的可以解除查封的要件。首先，其双方并未存在合法有效的书面合同，具体理由如第一大点所述其买卖合同是虚构的；其次，马双阳也未支付全部的价款，其付款金额不合理，转账金额与合同金额有较大出入，且高文艺的账户与马双阳、叶永灿的账户在房产协议签订前后，有频繁的资金往来，且资金往来未注明资金用途，无法证明马双阳的转账凭证是否用于支付购房款，同时，本案的购房款仍有贷款未偿还完毕，不符合法律明确规定的应支付全部购房款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的情形，其所谓的继续支付按揭贷款并不能认定已支付全部购房款。3.马双阳也未实际占有该房产。该处的实际占有应作严格的解释，应以申请人实际入住为标准，但从之前判决审理认定的事实来看，该房产并未装修完毕，不具备入住条件，法院赋予申请人以物权期待权对抗执行查封权的内在价值目标，应当是对于满足公民基本生活居住权的特殊保障功能的实现，故在此情形下，关于占有的理解应当是狭义的直接占有并实际入住使用。另外，从本案申请人提供的所谓房产交接证据来看，明显缺乏证明力，交接证明缺乏相关利害方或权威部门的参与，其提供的报警回执和物业缴费凭证，均发生在查封之后，不足以证明其在房产查封前已实际占有该房产。4.申请人对所谓的房产交易无法过户也存在过错。首先，从交易过程来看，申请人在2016年8月11日就已经办理房屋交接，但直到2016年10月底，才着手办理相关权利公证及相应的产权手续，明显存在过错，在如此长的时间内未能及时交易房产，该交易中的风险应由其自己承担。其次，根据证据规则，申请人应承担证明其未能过户本身无过错的证明责任，但在本案中，申请人未能提供相应的证据，应承担举证不能的后果。
被执行人杨钟松经本院依法通知，未提交答辩意见。
本院查明，原告马双阳与被告黄火炬、杨钟松，第三人叶永灿案外人执行异议之诉纠纷一案，厦门市同安区人民法院于2017年5月21日作出（2017）闽0212民初564号民事判决书，认定马双阳与杨钟松签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，应当认定为合法有效，双方均应依约履行。马双阳依约支付了房产价款，双方办理了涉案房产交接手续和公证委托办理手续。在办理一手产权登记手续和过户手续过程中，该涉案房产被法院查封，导致马双阳未能将涉案房产登记在其名下。马双阳在厦门市同安区人民法院于2016年10月26日就涉案房产的查封作出（2016）闽0212财保13号民事裁定之前，已支付首付款，该房产的银行按揭款也已由马双阳按月支付，可视为已支付全部房产价款，并实际占有涉案房产，在房产交易履行过程中也不存在过错，故依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，应当解除对涉案房产的查封措施。据此，判决停止对厦门市同安区××春××＃楼××层××室房产及同安区瑶江里268号之32、33、73、74、75车位的执行，并解除查封。被告黄火炬不服提起上诉，厦门市中级人民法院于2017年12月29日作出（2017）闽02民终3556号民事判决书，认为该案系案外人执行异议之诉，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）。《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该案的争议焦点系马双阳申请停止对讼争房产查封的请求是否符合上述二十八条规定的情形。一、在讼争房产查封前，是否已经签订合法有效的《房产买卖协议》。讼争房产于2016年10月26日被查封。案涉的《房产买卖协议》签订于2016年8月11日，之后购房款、按揭款的支付以及房屋交接与《房产买卖协议》的约定均能相互印证。《房产买卖协议》签订后，杨钟松与马双阳于2016年10月25日办理了《公证委托书》，也在讼争房产查封之前。虽然叶永灿实际支付的三笔款项已超过房产买卖协议约定的金额，但并未超过协议书约定的房产总价款，不能以此直接否认该协议的真实性，且黄火炬抗辩杨钟松受胁迫签订协议并无任何证据予以佐证。二、关于占有讼争房产的问题。协议签订当日，马双阳即接受房产，有中介出具的《房产交接证明》为据。在一审庭审中，马双阳也当庭出示了讼争房产的钥匙，及因案涉房产被盗的报警回执，马双阳还持有物业费的相关发票，均印证了马双阳实际占有讼争房产的事实。黄火炬抗辩报警回执系假报警，缺乏事实依据。三、关于支付价款问题。马双阳的丈夫叶永灿于2016年8月按照协议约定向高文艺支付三笔款项合计390万元，已超出了协议约定的付款金额。按照协议约定产权办理之前，按揭款项由杨钟松支付，故银行按揭款并非马双阳的付款义务。因此马双阳已按照协议约定支付了购房价款。四、关于未办理过户的原因。因讼争房产于2016年10月26日被法院查封导致房产不能办理过户，并非马双阳的主观原因所致。综上，根据《执行异议复议规定》第二十八条规定，马双阳可以排除法院对其房产采取执行措施。黄火炬的上诉请求缺乏事实和法律依据，不予采纳。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决驳回上诉，维持原判。二审判决书于2018年1月22日发生法律效力。
另查明，申请执行人黄志超于2016年10月31日向本院起诉被执行人杨钟松民间借贷一案，并申请对杨钟松财产在3895400元范围内进行诉讼保全，本院于同年11月2日作出（2016）闽0213民初3040-1号民事裁定书，裁定查封、冻结、扣押被执行人杨钟松的3895400元财产，并于同日作出（2016）闽0213民初3040号协助执行通知书，同年11月4日通知厦门市国土资源与房产管理局查封、冻结被执行人杨钟松名下位于厦门市同安区××春××＃楼××层××室房产及同安区瑶江里268号之32、33、73、74、75车位。2017年4月11日，黄志超向本院申请强制执行被执行人杨钟松民间借贷纠纷一案，本院于同年4月12日立案受理，并于同日作出（2017）闽0213执577号执行裁定书，裁定冻结、扣划、提取被执行人杨钟松所有的款项3891686.2及利息，或查封、扣押、冻结被执行人相应的等值财产。
本院认为，《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”厦门市同安区人民法院（2017）闽0212民初564号民事判决书已认定马双阳与杨钟松签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，应当认定为合法有效，双方均应依约履行，并判决解除对涉案房产的查封措施。二审法院认定马双阳申请停止对讼争房产查封的请求符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形，可以排除法院对其房产采取执行措施，判决维持原判。综上，本院在执行申请执行人黄志超与被执行人杨钟松民间借贷纠纷一案中，买受人马双阳对登记在被执行人杨钟松名下的讼争不动产提出异议，符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形且其权利能够排除法院执行，故马双阳提出的异议请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
中止对厦门市同安区特房银溪春墅13#楼1跃3层102室房产及同安区瑶江里268号之32、33、73、74、75车位的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 （曾国量）
审 判 员 （黄晓慧）
审 判 员 （陈其恩）
二〇一八年三月二十六日
书记员（ 陈卿 铨）
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。