四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川01民终7059号
上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司成都青白江支行，住所地成都市青白江区大弯镇青江中路建设巷8号。
负责人：廖国宏，行长。
委托诉讼代理人：唐远雨，四川达和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：蔡祥士，男，汉族，1983年10月12日出生，住浙江省泰顺县。
被上诉人（原审被告）：戴梅兰，女，汉族，1988年6月22日出生，住浙江省泰顺县。
上诉人中国建设银行股份有限公司成都青白江支行（以下简称建行青白江支行）与被上诉人蔡祥士、戴梅兰金融借款合同纠纷一案，因不服成都市青白江区人民法院（2016）川0113民初1790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月15日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人建行青白江支行的委托诉讼代理人唐远雨到庭参加诉讼。被上诉人蔡祥士、戴梅兰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
建行青白江支行上诉请求：撤销一审判决第三项，改判上诉人对成都市青白江区文汇路28号1栋1单元3层302号房屋享有了优先受偿权。事实和理由：1.案涉房屋已办理抵押登记手续，房管部门也同意登记，并且抵押登记事项已载入不动产登记簿，根据物权法第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”的规定，本案案涉房屋抵押权实际已生效；2.本案未能完成抵押登记缴费系法院查封所致，而法院的查封发生在案涉房屋办理正式抵押登记手续并经房管部门审核同意后，不能缴费，系司法行为所致，并非上诉人的过错，并且是否缴费，也不能作为抵押权是否生效的要件。
蔡祥士、戴梅兰未作答辩。
建行青白江支行向一审法院起诉请求：1.判令蔡祥士、戴梅兰归还贷款本金269422.83元及利息、罚息（截止2016年7月25日的利息、罚息为8865元；从2016年7月26日起，以所欠本金为基数，按人民银行同期贷款利率上浮7%支付利息至付清之日止，并按人民银行同期贷款利率上浮60.5%支付罚息至实际付清之日止）；2.判令支付律师费3000元；3.确认建行青白江支行对成都市青白江区文汇路28号1栋1单元3层302号房屋享有优先受偿权。
一审法院认定的事实：2013年7月9日，建行青白江支行与蔡祥士、戴梅兰签订《个人住房（商业用途）借款合同》，蔡祥士、戴梅兰为购买康居锦湾（成都）房地产开发有限公司销售的位于青白江区文汇路28号康居翰林院1-1-3-302号房屋向建行青白江支行借款330000元；借款期限120个月，即从2013年7月9日至2023年7月9日；贷款利率采取浮动利率，即在基准利率水平上上浮7%；借款逾期的，罚息利率在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；本合同项下的贷款利率于每年的1月1日调整；采取等额本息还款法还款；约定的还款日为每月的9日；蔡祥士、戴梅兰以位于青白江区文汇路28号康居翰林院1-1-3-302号房屋为该借款提供抵押担保；蔡祥士、戴梅兰出现不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等违约情形，建行青白江支行可以宣布贷款立即到期，要求蔡祥士、戴梅兰立即清偿借款本息及相关费用，对于蔡祥士、戴梅兰未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。
同日，建行青白江支行按约定向蔡祥士、戴梅兰发放了借款330000元。后蔡祥士、戴梅兰履行了部分还款义务，2015年9月后，出现逾期还款的情形。
原审庭审中，建行青白江支行陈述康居锦湾（成都）房地产开发有限公司基于与建行青白江支行之间的保证合同，代蔡祥士、戴梅兰向建行青白江支行偿还借款本息51979.23元，截止2016年10月27日，蔡祥士、戴梅兰实际欠建行青白江支行借款本金244877.32元，截止2016年10月27日的利息、罚息已经结清。
原审另查明，2013年10月28日，蔡祥士、戴梅兰提供抵押的房屋在青白江区房产管理局办理预抵押登记；2015年8月10日，蔡祥士、戴梅兰办理了上述房屋的产权登记；该抵押房产未办理正式抵押登记手续，房屋信息摘要中显示该房屋抵押状态为审核；2015年11月18日，上述房屋被成都市高新区人民法院查封。
一审法院认为，建行青白江支行与蔡祥士、戴梅兰签订《个人住房（商业用途）借款合同》，合法有效。建行青白江支行按照约定发放了贷款330000元，但蔡祥士、戴梅兰未按约定履行还款义务，构成违约，建行青白江支行有权基于合同约定宣布贷款提前到期，要求蔡祥士、戴梅兰全部清偿借款本息，故对建行青白江支行要求蔡祥士、戴梅兰归还借款本金244877.32元的诉讼请求，予以支持。建行青白江支行主张的利息、罚息应从2016年10月28日起按《个人住房（商业用途）借款合同》约定计算至付清本金时止。建行青白江支行要求蔡祥士、戴梅兰支付律师费3000元，但未提供证据佐证，不予支持。案涉房屋虽办理了预抵押登记，但在蔡祥士、戴梅兰办理案涉房屋产权登记手续后，未办理正式抵押登记手续，抵押权未设立，故对建行青白江支行请求确认对案涉房屋享有优先受偿权的诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、蔡祥士、戴梅兰于判决生效后十日内偿还建行青白江支行借款本金244877.32元；二、蔡祥士、戴梅兰于判决生效后十日内支付建行青白江支行借款利息、罚息（从2016年10月28日起按案涉《个人住房（商业用途）借款合同》的约定计算至还清借款本金之日止）；三、驳回建行青白江支行的其他诉讼请求。案件受理费5520元，由蔡祥士、戴梅兰负担。
二审中，建行青白江支行向本院提交证据：《成都市青白江房产管理局房屋抵押登记审核业务单》，拟证明案涉房屋已经办理了正式抵押登记手续，房管局也已经审核同意，并最终载入了登记簿，其应该享有优先受偿权。蔡祥士、戴梅兰未到庭应诉，视为放弃举证质证的权利。本院认为，建行青白江支行提交的证据符合证据三性，本院予以采信。
本院除查明原审认定的事实外，另查明：案涉房屋于2015年8月20日经成都市青白江区房产管理局审核符合登记条件，同意登记。《房屋信息接要》显示案涉房屋已载入登记簿。
本院认为，本案二审争议焦点为建行青白江支行是否对蔡祥士、戴梅兰提供抵押的房屋享有优先受偿权，现评析如下：
根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，蔡祥士、戴梅兰于2015年8月10日办理了案涉房屋的产权登记，双方于2015年8月17日向成都市青白江区房产管理局申请办理正式抵押登记，成都市青白江区房产管理局于2015年8月20日审核同意登记并记入登记薄，后在缴费期间该案涉房屋被法院查封。本院认为，建行青白江支行未能正式取得抵押权系因司法行为所致，不能办理正式抵押登记的后果不能归结于抵押权人建行青白江支行。案涉房屋已经登记机关审核并记入登记簿，依照上述法律规定，建行青白江支行对案涉房屋享有优先受偿权。
综上，建行青白江支行的上诉请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持成都市青白江区人民法院（2016）川0113民初1790号民事判决第一、二项；
二、撤销成都市青白江区人民法院（2016）川0113民初1790号民事判决第三项；
三、如蔡祥士、戴梅兰未履行义务，中国建设银行股份有限公司成都青白江支行有权对蔡祥士、戴梅兰所有的位于成都市青白江区文汇路28号康居翰林院1－1－3－302号房屋（权证号：监证0343223、0343224号）行使抵押权，即有权对抵押财产折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿；
四、驳回中国建设银行股份有限公司成都青白江支行的其他诉讼请求。
一审案件受理费按原判决负担方式不变，二审案件受理费5520元，由蔡祥士、戴梅兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 龙小丽
审判员 王晓川
审判员 任文磊
二〇一七年八月二十八日
书记员 杜俊衡