江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏09民终4258号
上诉人（原审被告）：盐城市中光工程技术服务有限公司，住所地盐城市亭湖区双元路1号1幢301室。
法定代表人：朱世荣，该公司总经理。
委托诉讼代理人：朱俭（朱世荣之子），1982年11月3日出生，汉族，住盐城市亭湖区。
被上诉人（原审原告）：盐城市经贸学校，住所地盐城市解放南路东园南巷11号。
法定代表人：林学仁，该校校长。
委托诉讼代理人：潘海林，该校副校长。
上诉人盐城市中光工程技术服务有限公司（下称中光公司）因与被上诉人盐城市经贸学校房屋租赁合同纠纷一案，不服盐城市亭湖区人民法院（2016）苏0902民初2577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
中光公司上诉请求：1.撤销一审法院（2016）苏0902民初2577号民事判决第一项、第二��；2.本案诉讼费用由盐城市经贸学校负担。事实与理由：一审认定事实不清，仅单方听取盐城市经贸学校一面之词，致判决不公，且一审中双方当事人均同意调解，但一审法院并未经调解就作出判决，违背了民事诉讼程序，据此，中光公司要求盐城市经贸学校作出如下赔偿：1.盐城市经贸学校每年都收取我公司物业管理费，但并未履行管理义务，致我公司停放在指定车位中的车辆被人为划伤而产生维修费用计8500元；2.我公司交纳房租、物业管理费及水电费用时，因盐城市经贸学校未能提供正规发票致我公司直接损失房租、物业费及水电费用计79250元；3.我公司员工被盐城市经贸学校电工刘民打伤，产生损失，其中：衣服3800元、医药费500元、误工费2500元，计6800元；4.租房期间我公司先后搬了三次家，并导致空调出现漏水、不制冷及损毁，对此盐城市经贸学校应当赔偿��公司搬家费、移机费及损毁费用计12600元；5.我公司内居住的一位93岁老人被盐城市经贸学校员工杨赛恫吓，××，已产生医疗等费用计31150.69元；6.我公司员工电瓶车被偷盗价值3100元；7.盐城市经贸学校偷放老鼠药在我公司，毒死五猫一犬，并且一只宠物狗被盗，共计8500元；8.我公司在盐城市经贸学校浴室购买澡票，因浴室突然关门致损失澡票5566元；9.案涉活动板房是我公司以5000元价格购买的前一个承租户的，如盐城市经贸学校要收回，则应赔偿5000元；10.我公司因租房给盐城市经贸学校领导送礼，共计14100元；11.我公司在承租期间修缮房屋并请学校人员吃饭，共计花费4720元；12.盐城市经贸学校副校长潘海林个人向我公司法人代表朱世荣借款4000元，并口头承诺该借款作为我公司的后续房租，但后来既未归还借款也未抵算房租，故我公司为此产生房租损失4000元。以上皆为我公司承租期间产生的损失。
盐城市经贸学校辩称，我学校与中光公司之间签订并履行房屋租赁合同，该合同到期后，中光公司未按合同约定让出承租房屋并产生纠纷，现中光公司法定代表人以其个人名义及理由提起上诉，于法无据；一审认定事实清楚，适用法律正确，判决合法公正，中光公司在合同期限届满后拒绝返还我学校房屋，并拒付房屋使用费及在此期间产生的水电费，已违反合同约定和诚实信用原则，应承担相应的法律后果，现其上诉理由并无相关证据证实。故请求二审驳回上诉，维持原判。
盐城市经贸学校向一审法院起诉请求：1.判令中光公司立即返还盐城市经贸学校位于盐城市东园南巷11号15幢1001、1005、1006、1007以及活动板房的租赁房屋；2.判令中光公司按租金标准支付盐城市���贸学校盐城市东园南巷11号15幢1001、1005、1006、1007房屋从2015年7月1日至实际返还房屋之日止的占有使用费及水电费；3.本案的诉讼费由中光公司承担。
一审法院认定事实：中光公司从2010年开始租赁盐城市经贸学校所有的位于盐城市东园南巷11号15幢1001、1005、1006、1007房屋，2014年7月10日盐城市经贸学校（甲方）与中光公司（乙方）又续签了《房屋租赁协议书》一份，约定：“因乙方业务需要，租赁甲方位于四号宿舍楼后的四间平房（1001、1005、1006、1007）做办公用房，经双方协商达成如下协议：一、租期：自2014年7月10日至2015年6月30日止，租金计11000元，同时乙方向甲方缴纳协议保证金2000元及水电保证金1000元，租赁期间保证金不计利息；二、水、电费用由乙方按季按实主动向甲方缴纳，不得延期缴纳，水费按15吨/月计，水费按2.5元/立方米，电费按0.54元/千瓦时标准单独计表结算（如国家政策性调整，也做相应调整）。三、……；四、……；五……；六、协议期限内如遇政府规划拆迁、职教资源整合、甲方办学方向有重大调整等政策性因素，本协议自行终止，租金按实结算，甲方不赔偿；七、协议到期前，如甲方因办学需要或上级部门书面要求通知乙方退房，乙方应清理并打扫干净房间，十五日内搬离学校，甲方双倍退还乙方未履约部分租金。如乙方故意延误交房，造成甲方损失，甲方依法追偿；八、协议到期，如甲方房屋不作它用，乙方在同等条件下，可优先续租；如甲方因办学需要不能续租，乙方必须在十日内无条件搬出；九、……；十……”。2014年8月30日，双方签订了补充协议一份，约定：“乙方因办公需要，向甲方申请增加一小间活动板房（10平方米左右）作为附属用房，使用时间为2014年12月1日至2015年6月30日，使用期内租金：叁佰伍拾元整，其他相关事项仍按原协议执行”。2015年5月18日，盐城市经贸学校向中光公司送达了房屋到期不再租赁并要求中光公司及时搬迁的通知。租赁期满后，盐城市经贸学校要求中光公司返还房屋，但中光公司没有让房。双方协调未果，中光公司遂诉至一审法院。
一审另查明，审理过程中盐城市经贸学校同意若中光公司让出房屋后，退还其房屋及水电保证金3000元。
一审法院认为，合法的租赁关系受国家法律的保护。（一）关于租赁房屋的返还问题。双方签订���房屋租赁协议是双方真实意思表示，该协议内容亦不违反我国法律和行政法规的强制性规定，系有效合同，应受法律保护，合同双方均应按照约定享受权利和承担义务。根据协议约定房屋租赁期限于2015年6月30日到期，期满后双方未能达成续租协议，现盐城市经贸学校不同意继续出租要求收回房屋符合合同约定和法律规定，其要求中光公司返还房屋的请求应予支持。（二）、关于逾期让房的占有使用费问题。因租赁到期后，中光公司未能让出房屋，继续占有使用应承担房屋占有使用费用，其标准可参照租金标准（11000元/年）计算。（三）关于水电费问题。房屋租赁协议书已明确约定水费15吨/月计，水费按2.5元/立方米，故中光公司应按协议约定支付水费，盐城市经贸学校主张的电费未能提供相应证据，本案中不予支持。综上，盐城市经贸学校的诉讼请求，予以部分支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第十八条之规定，判决：一、盐城市中光工程技术服务有限公司应于判决生效后三十日内返还盐城市经贸学校所有位于盐城市东园南巷11号15幢的租赁房屋。二、盐城市中光工程技术服务有限公司应于判决生效后三十日内向盐城市经贸学校支付房屋使用费及水费（从2015年7月1日至实际让房之日止，房屋使用费按年租金人民币11000元的标准计算，水费按每年450元的标准计算），盐城市中光工程技术服务有限公司缴纳的3000元保证金在上述费用中扣减。三、驳回盐城市经贸学校的其他诉讼请求。案件受理费80元，由盐城市中光工程技术服务有限公司负担（盐城市���贸学校已预交，盐城市中光工程技术服务有限公司应于判决生效之日后十日内直接给付盐城市经贸学校）。
二审中，双方当事人均未能提交新的证据材料。
二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。
本院认为，盐城市经贸学校与中光公司于2014年7月10日签订的《房屋租赁协议书》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按约全面履行。案涉房屋租赁协议约定的租赁期限于2015年6月30日到期后，双方未能达成续租协议，现出租方盐城市经贸学校不同意继续出租并要求收回房屋，该请求符合合同约定和法律规定，依法应予支持。由于租赁到期后，中光公司未能让出房屋，并继续占有使用原租赁的房屋，故其依法应承担相应的房屋占有使用费。
关于中光公司的上诉请求及其理由，中光公司认为，一审法院未经调解而作出判决，违背民事诉讼程序，该主张并无法律依据。对中光公司上诉要求盐城市经贸学校赔偿相关费用及损失的请求，经审查，其中：1.关于中光公司主张盐城市经贸学校在履行物业管理过程中未尽物管义务致其公司车辆被人为划伤、公司员工电瓶车被偷盗而产生损失的问题，属于双方之间的物业服务管理合同范畴；2.中光公司主张其公司员工被盐城市经贸学校电工刘民打伤、公司内居住的老人被盐城市经贸学校员工杨赛恫吓××，盐城市经贸学校偷放老鼠药毒死猫、犬，且宠物被盗而产生损失的问题，属于不同民事主体之间的侵权法律关系；3.中光公司主张在盐城市经贸学校浴室购买澡票，因浴室突然关门致其损失的问题，属于双方之间的服务合同关系；4.中光公司主张因租房向盐城市经贸学校领导及有关人员请客、送礼产生损失的问题，系租赁合同之外的不合理费用；5.中光公司主张盐城市经贸学校副校长潘海林个人向中光公司法人代表朱世荣借款的问题，属于不同民事主体之间形成的民间借贷往来。上述问题，均与本案房屋租赁合同纠纷不属同一法律关系，故本案不予理涉。中光公司虽主张其公司在租房期间先后数次搬家而产生空调损失并要求盐城市经贸学校予以赔偿，但中光公司并未能提交相关有效证据，对其主张的损失及其损失系因盐城市经贸学校履行房屋租赁合同过程中违约而导致的事实予以证实，故本院不予采信。关于中光公司主张的活动板房是其从前一个承租户处购买，如盐城市经贸学校要收回则应赔偿的问题。因双方于2014年8月30日签��的补充协议中，已明确约定：“乙方因办公需要，向甲方申请增加一小间活动板房（10平方米左右）作为附属用房，使用时间为2014年12月1日至2015年6月30日，使用期内租金：叁佰伍拾元整”，故中光公司该主张并无事实依据，本院不予采纳。关于中光公司认为其交纳房租及水电费用时，盐城市经贸学校未能提供正规发票致其产生损失的问题，因双方在租赁合同中并未就发票如何开具等问题进行约定，且盐城市经贸学校是否提供正规发票，应当由税务行政机关进行处理，并不属本案民事案件的审查范畴，故双方可另行处理。
综上，中光公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人盐城市中光工程技术服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙曙光
代理审判员 郑娟娟
代理审判员 刘 淼
二〇一七年二月六日
书 记 员 许其娟