辽宁省鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)辽03民终1108号
上诉人（原审被告）：张卓。
委托诉讼代理人：曹强，辽宁金科大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司。住所地:鞍山市铁东区青年街鞍钢花园甲6-6。
法定代表人：刘伟，经理。
委托诉讼代理人：温德刚，男，该单位员工。
委托诉讼代理人：于潇，男，该单位员工。
上诉人张卓因与被上诉人鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司（以下简称鞍钢集团物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院(2017)辽0302民初3577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
张卓上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回鞍钢集团物业公司的诉讼请求；3、上诉费用由鞍钢集团物业公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，鞍钢集团物业公司不具有收取物业费的资格。（一）鞍钢集团物业公司没有法定的收费权，其收费范围、标准、项目、金额等均源于物业服务合同。而本案的鞍钢集团物业公司是“鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司”，张卓及鞍钢花园小区业主委员会从未与该公司签订过与物业服务相关的合同。（二）2013年8月25日，鞍钢花园小区业主委员会明确函告张卓退出物业管理，但鞍钢集团物业公司拒绝进行物业管理移交、交接，根据最高法司法解释的规定，鞍钢集团物业公司无权以事实上提供了物业服务为由向业主收取物业费。因此鞍钢集团物业公司不具有向张卓收取物业费的法定资格，其诉讼请求应予驳回。二、即使如鞍钢集团物业公司所称，事实上向鞍钢花园小区提供了物业服务，但其对小区存在的违反治安、环保、物业装饰装修和使用、安全防范、居民用水等行为和情况，不履行法定职责，不予制止，也未及时向有关行政管理部门报告，导致小区业主的相关权益遭受到严重侵害。更有甚者，具有最大安全隐患的煤气加压站正是由鞍钢集团物业公司所建，其行为严重背离了为业主提供服务的初衷，更是走向反面，直接侵害业主的重大利益。鞍钢集团物业公司的行为严重违反了《物业管理条例》第四十六条、第四十七条的规定，应当承担相应的法律责任，张卓在此提出反诉。三、张桌拒绝缴纳物业费是有合法正当理由的，即鞍钢集团物业公司违法在先，张卓不存在缴纳滞纳金的问题。综上所述，鞍钢集团物业公司不具备向张卓收取物业费的资格，其所谓的提供的物业服务也根本上没有达到相关物业管理要求的水平，并事实上给业主造成了不同程度的损失。请求二审法院秉承我国物业管理法律的规定和原则，仔细聆听业主的呼声，通过本案的判决推动我市物业服务企业规范和提高自身管理和工作水平，最终实现我市住宅小区业主和物业服务单位之间和谐的物业服务关系。
鞍钢集团物业公司辩称：被上诉人是由开发建设单位通过招标方式选聘为鞍钢花园小区进行物业服务的企业，并且签订了鞍钢花园小区物业管理委托协议，同时张卓在办理进户时也与被上诉人签订了鞍钢花园小区前期物业管理服务协议，张卓作为该小区业主，接受了被上诉人提供的物业服务，理应按照合同约定支付相应的物业费。
鞍钢集团物业公司向一审法院起诉请求：1、判令张卓给付拖欠物业费2226.82元、电梯费600元、车位费720元；2、诉讼费由张卓承担。
一审法院认定事实：2004年8月6日，鞍钢集团房地产开发总公司与鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司签订了《鞍钢花园小区物业管理委托协议》，双方约定由鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司为鞍钢花园小区提供物业服务。张卓入住鞍钢花园小区时与鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司签订了《前期物业管理服务协议》及《地下停车场车位服务协议》分别约定了住宅物业费的收费标准为每月每平方米1.2元、电梯费每月每户50元，车位适用管理服务费每车位每月60元，业主逾期交费的，应承担从逾期之日起按应交费用每日3‰的标准给付滞纳金。另查，2006年7月3日，鞍钢房地产开发集团有限公司召开了股东会议形成了如下决议：鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司为全民报账单位，改制后，将其升格为鞍钢房地产开发集团有限公司独家出资的一人有限责任公司，企业名称为鞍钢房地产开发集团物业管理有限公司。2006年11月29日，鞍钢房地产开发集团物业管理有限公司在鞍山市工商行政管理局登记设立。2007年1月22日，鞍山市工商行政管理局核准了鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司的注销申请。2011年1月17日，鞍钢房地产开发集团物业管理有限公司更名为鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司，即本案原告鞍钢集团物业公司。再查，本案诉讼过程中鞍钢房地产开发集团有限公司出具写明：鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司改制为鞍钢房地产开发集团物业管理有限公司进而更名为本案物业公司，前期物业管理服务协议中的实质内容并未发生任何变化，营业执照变更前后的管理人员、服务模式、服务标准等均未发生变化。同意和认可物业公司在鞍钢花园小区提供物业服务，继续承接鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司与业主签定的前期物业管理服务协议。
再查，张卓在鞍钢花园小区购买了房屋一户、车位一个，房屋面积为154.64平方米，张卓未交纳2016年1月1日至2016年12月31日的物业费2226.82元、电梯费600元、车位费720元。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《物业管理条例》第十二条第四款关于“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”之规定和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案中，虽然签定《鞍钢花园小区物业管理委托协议》、《前期物业管理服务协议》及《地下停车场车位服务协议》的主体鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司已经注销，但其通过转制成立的物业公司仍然承接上述物业合同的履行，且房屋建设单位对于物业公司在本案涉案小区提供前期物业服务无异议，因此，在本案涉案小区尚未召开业主大会授权业主委员会选聘新物业服务企业之前，鞍钢集团物业公司根据上述物业服务合同提供的物业服务行为符合合同约定及法律规定，当属有效。张卓作为由鞍钢集团物业公司提供物业管理服务的小区的业主，接受了物业公司提供的物业管理服务，理应按照合同的约定向鞍钢集团物业公司支付相应的物业管理费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，对于鞍钢集团物业公司要求张卓给付拖欠物业费、电梯费、车位费的诉讼请求，该院予以支持。关于张卓提出相关拒交物业费的抗辩理由，张卓提出的相关抗辩理由不能充分证明鞍钢集团物业公司存在根本性违约的情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，张卓存在违约行为，应当承担违约责任。张卓主张鞍钢集团物业公司存在违约行为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，张卓可通过与鞍钢集团物业公司协商或通过向人民法院提起民事诉讼要求鞍钢集团物业公司承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的方式主张其权利，抗辩理由中涉及其他业主或第三人的行为影响了业主对于不动产的使用，因与本案不属于同一法律关系，相关业主可通过行政途径或提起相邻权、损害赔偿民事诉讼的方式维护其合法权利，张卓向提出的抗辩理由均不能构成拒交物业费的理由，故对于张卓提出的抗辩理由，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第六条规定，判决：张卓于该判决生效之日起十日内给付鞍钢集团物业公司2016年1月1日至2016年12月31日物业费2226.82元、电梯费600元、车位费720元，合计3546.82元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由张卓负担。
二审期间，双方当事人均未提供新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点一是鞍钢集团物业公司是否具有收取物业费资格；二是在双方存在物业服务合同关系的情况下，张卓拒绝缴纳物业费的理由是否成立。
关于鞍钢集团物业公司是否具有收取物业费资格问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，2008年6月6日，张卓办理入户手续时，与张卓签订前期物业管理服务协议的是鞍钢房地产开发集团物业管理有限公司，双方对各自的权利义务进行了明确约定。而从鞍钢集团物业公司提供的证据看，案涉小区的开发企业为鞍钢集团房地产开发公司，其将该小区的前期物业服务交给了鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司，之后由于鞍钢集团房地产开发公司企业改制，该企业名称变更为鞍钢房地产开发集团有限公司，所属的物业管理分公司名称变更为鞍钢房地产开发集团物业管理有限公司，即与张卓签订前期物业管理服务协议的鞍钢房地产开发集团物业管理有限公司。2011年时鞍钢房地产开发集团物业管理有限公司又更名为鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司，即本案被上诉人。因鞍钢房地产开发集团物业管理有限公司与鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司是更名关系，因此，张卓与鞍钢房地产开发集团物业管理有限公司签订的前期物业管理服务协议可以视为张卓与鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司签订的前期物业管理服务协议，该协议对张卓具有约束力，鞍钢集团物业公司已经为张卓提供了物业服务，故有权向张卓收取物业服务费。
关于张卓拒交物业费的理由是否成立问题。根据《物业管理条例》的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。若违反物业服务合同约定，无正当理由逾期不交纳或拒绝交纳物业服务费的，则业主委员会有权督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条对上述问题也作了进一步规定。因此，业主拒绝交纳物业服务费应当具有合理理由。本案中，张卓上诉提出拒绝交纳物业费的理由是所在小区存在的违反治安、环保、物业装饰装修和使用、安全防范、居民用水等行为和情况，鞍钢集团物业公司不履行法定职责，不予制止，也未及时向有关行政管理部门报告，导致小区业主的相关权益遭受到严重侵害等情况，张卓所提的这些理由中，超出物业管理服务协议中约定的服务内容，而且这些理由不属于拒绝交纳的合理理由，同时张卓亦未提供证据证明其遭受损害的事实，因此，张卓拒绝交纳物业服务费的理由不当。另外，一审判决并未判令张卓向鞍钢集团物业公司缴纳物业费的滞纳金，张卓上诉提出不应缴纳滞纳金的理由超出一审判决范围，对此，本院不予审查。
综上所述，张卓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人张卓负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾 桂
审判员 戴艳丽
审判员 王 瑶
二〇一八年六月六日
书记员 赵婷婷