山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018）鲁01民终2492号
上诉人（原审原告）：苏磊，女，1969年11月30日出生，汉族，住山东省莱芜市。
上诉人（原审原告）：陶务峰，男，1968年5月15日出生，汉族，住山东省济南市。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：范晓强，山东睿扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张钊，男，1986年12月31日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：张志彦，北京市观韬（济南）律师事务所。
原审第三人：山东中住地产经纪有限公司，��所地济南市。
法定代表人：金田，总经理。
委托诉讼代理人：董庆武，男，1989年5月10日出生，汉族，山东中住地产经纪有限公司员工，住山东省阳谷县。
上诉人苏磊、陶务峰因与被上诉人张钊、原审第三人山东中住地产经纪有限公司（以下简称中住公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2017）鲁0112民初4984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
苏磊、陶务峰共同上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由张钊负担。事实与理由：1.一审判决直接认定房屋买卖合同的解除条件是住房资格，系认定事实错误。补充协议中明确约定的是“启动办理手续”，而启动办理手续对苏磊、陶务峰来说，就是购房资格办��的前提条件，苏磊、陶务峰的社保缴纳、户籍迁入等事宜符合启动办理手续的要求，一审判决未对“启动办理手续”之真正含义进行充分的解释，而是直接将补充协议中的启动办理手续直接认定的购买住房的资格，是事实认定错误，二审法院理应依法予以纠正。2.苏磊、陶务峰与张钊签订的补充协议中约定“如届时2017年8月16日因乙方无法启动办理手续，原合同（合同编号0004776）自动解除”，在补充协议中明确约定的是“启动办理手续”，而启动办理手续为购房资格办理之前提条件，而非一审判决所直接认定的购买住房的资格的问题。一审判决对苏磊、陶务峰与张钊合同解除条件的认定事实错误。3.苏磊、陶务峰已于2017年8月11日与济南市历城区港沟街道办事人力资源社会保障服务中心签订灵活就业人员社会保险费代缴协议书，并取得社保客户签约凭证、社会保险个��权益记录单，苏磊、陶务峰于2017年8月14日向济南市公安局龙洞派出所提交办理户籍迁入手续，于2017年8月21日取得户籍证明信。在2017年8月21日时苏磊、陶务峰已经完全具备购房资格，苏磊、陶务峰的以上启动办理手续是购房资格的前提要见，以上也能够证明苏磊、陶务峰于2017年8月16日前已经启动办理手续。4.原审中张钊与中住公司均认为房产交易的程序剩余步骤为网签、过户、抵押房款，然而“房产交易的程序”与“启动办理手续”是不同的概念，两者之间存在着明显的区别，而一审判决却对此不加区别，直接认定为购房资格，实为明显之错误。5.苏磊、陶务峰与张钊签订补充协议时，因对房屋限购政策及户籍改革具有预期性及不可确定性，因此在签署补充协议时双方充分协商后以“启动办理手续”为解除条件，而不是直接以购房资格、办理网签等确定性术语为解���条件，这也是苏磊、陶务峰与张钊互相给自己的解释空间。6.一审判决适用法律错误，忽略法律实质正义的追求，缺少对房地产交易正常秩序的维护。苏磊、陶务峰在签订买卖合同时已经履行合同的主要义务，按照补充协议之约定启动办理手续，并于2017年8月21日完全具备过户条件，张钊所言的合同解除条件并不能成就，张钊无权依据补充协议之约定行使合同解除权。因此苏磊、陶务峰认为应依约定的内容继续履行房屋买卖合同，这符合民法中的鼓励交易原则。从合同的履行情况来看，由于张钊急需换房的首付款，张钊要求提高首付款至70万元，对此，苏磊、陶务峰已履行了合同的主要义务，且苏磊、陶务峰对涉案房屋的剩余购房款有足够的支付能力，并已对涉案房屋占有、使用。从合同签订的时间来看，苏磊、陶务峰与张钊签署房屋买卖合同时并未受到限购政策的限制，双方没有进行网签的责任也不完全在苏磊、陶务峰，张钊也存在一定的责任，房屋买卖合同签订的时间是2016年10月7日，房屋限购政策出台的时间是2016年12月26日，而张钊取得涉案房屋所有权证书的时间是2017年5月25日，张钊因取得房屋产权证书的时间在后，导致网签不能及时办理，张钊应承担相应的责任，现因房屋价格上涨，张钊不能从其自身过错中得利。从效率角度考虑，苏磊、陶务峰按照补充协议的约定，已在8月16日之前开始启动办理手续，并于8月21日购房资格已满足条件，现在的状况是只需张钊协助办理相关事宜即可。从合同目的来看，苏磊、陶务峰尚未出现违约情形或者基本性违约，并且继续履行合同能够实现张钊房屋买卖合同的目的。
张钊辩称，本案无争议事实为：张钊与苏磊于2016年10月7日签订《房屋买卖合同》，2017年5月25日张钊取得��售房屋的《不动产权证书》。2017年7月底，张钊、苏磊以及中介人员三方签订了《补充协议》，约定了《房屋买卖合同》的解除条件：“经双方自主协调，自2017年8月16日开始，甲乙双方（即张钊和苏磊）启动房产交易手续办理，如届时2017年8月16日因乙方原因（即苏磊）无法启动办理手续，原合同（合同编号0004776）自动解除按合同条款内容第八条执行。丙方（即中介人员）负责后期移交工作”。2017年8月18日，张钊向苏磊发出了《合同解除通知函》，以约定的合同解除条件已成就为由，告知苏磊解除双方之间签订的《房屋买卖合同》。本案争议事实为：《补充协议》约定的合同解除条件是否成就。一审判决认定《补充协议》约定的合同解除条件成就完全正确。张钊与苏磊所签《补充协议》所约定合同解除条件中的“启动办理手续”为“启动房产交易手续办理”，即进行房产交易的“网签、过户、抵押放款”等。苏磊、陶务峰在上诉状中称“社保缴纳、户籍迁入等事宜”包含在“启动房产交易手续办理”范围内，符合“启动办理手续”的要求，既不符合常理，也不符合事实，完全是苏磊、陶务峰代理人的自说自话。张钊与苏磊签订的《房屋买卖合同》，因存在限购政策，苏磊购房资格受限，双方签订《补充协议》的目的，即在于解决苏磊的限购问题而对时间进行的约定。这一事实，从各方当事人在一审庭审中的陈述完全能够得到印证。确定了张钊与苏磊所签《补充协议》所约定合同解除条件中的“启动办理手续”为“启动房产交易手续办理”，即进行房产交易的“网签、过户、抵押放款”等后，自然应将苏磊能够提供出符合购房资格的材料作为双方“启动房产交易手续办理”的前提。在约定的2017年8月16日到来时，因苏磊提供不出符合购房资格的材料，当然无法“启动房产交易手续办理”，故《补充协议》中约定的合同解除条件成就。一审判决的认定完全正确。终上所述，请求驳回上诉。
中住公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
苏磊、陶务峰向一审法院起诉请求：1.判令继续履行签订的涉案《房屋买卖合同》，即张钊协助苏磊、陶务峰办理房屋过户手续；2.判令张钊向苏磊、陶务峰支付违约金33万元、律师服务费3万元；3.本案诉讼费、保全费由张钊承担。
一审法院认定事实：1.2016年10月7日，张钊（出卖人，甲方）、苏磊（买受人、乙方）、中住公司（居间人、丙方）签订《房屋买卖合同》（合同编号0004776），约定：张钊将其所有房屋及地下车位出售给苏磊，该房屋坐落于济南市历城区xxx山x-
x-xx2号，地下车位为x-
xxx0��；涉案房屋及配套设施的总价款为110万元，苏磊应当在合同签订时支付定金4万元；双方约定付款方式为按揭贷款，苏磊应于2016年10月22日前，将首付房款66万元存入张钊指定账户，剩余房款40万元在银行发放贷款之日由银行向张钊直接支付；甲、乙双方同意，张钊于收到首付款当日通知苏磊进行房屋验收交接；甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。双方签订上述合同时，张钊尚未取得涉案房屋的不动产权证书。合同签订当日，苏磊支付张钊定金4万元。2016年10月15日，陶务峰（系苏磊之��）通过银行转账支付张钊首付款66万元，支付中住公司佣金1万元，后又于2016年11月28日支付佣金6000元。2016年10月15日，张钊将涉案房屋交付苏磊使用。2017年5月25日，张钊取得涉案房屋不动产权证书。
2.合同签订后，济南市人民政府办公厅于2016年12月26日发布《关于进一步加大调控力度促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》（以下简称限购政策），该限购政策的规定，“非本市户籍家庭在我市限购1套住房（需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明）”。限购政策发布后，苏磊、陶务峰因系非济南市户籍家庭，且不符合连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明的条件，无法在济南市购买涉案房屋。2017年7月底，张钊、苏磊以及孟某某（中住公司工作人员）签订《补充协议》，载明“经双方自主协调，自2017年8月16日开始，甲���双方启动房产交易手续办理，如届时2017年8月16日因乙方原因无法启动办理手续，原合同（合同编号0004776）自动解除，按合同条款内容第八条执行。丙方负责后期移交工作”。2017年8月11日，济南市人民政府发布《关于进一步深化户籍制度改革的实施意见》，该意见中规定，50周岁以下，具有中级以上专业技术职务资格或工人技师以上职业资格，签订劳动合同且按规定参加本市城镇职工养老保险的人员本人、配偶及未成年子女，可以在本市人才落户。2017年8月11日，陶务峰与济南市历城区港沟街道人力资源社会保障服务中心签订灵活就业人员社会保险费代缴协议书，自2017年8月起，陶务峰在济南市社会保险事业局历城办事处缴纳社会保险。2017年8月24日，陶务峰因人才引进，将户籍由山东省莱芜市莱城区鲁中xx街xx9号迁入济南市历下区银座xx园x号楼x单元xxx号。
3.2017年8月18日，张钊向苏磊出具《合同解除通知函》，载明：根据双方《补充协议》的约定，截至2017年8月18日，你方仍不具备国家政策规定的购房资格，导致双方无法办理上述房产交易手续。因此，根据双方的协议约定，双方签订的《房屋买卖合同》自动解除。2017年8月26日，张钊向苏磊出具《房屋交还通知函》，要求苏磊于2017年9月1日前交还房屋。张钊通过特快专递（EMS）分别向苏磊邮寄上述《合同解除通知函》、《房屋交还通知函》，苏磊陈述其分别于2017年8月20日、2017年8月28日收到《合同解除通知函》、《房屋交还通知函》。
一审法院认为，张钊与苏磊签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。本案的争议焦点为：双方签订的《补充协议》约定的合同解除条件是否成就，《房屋买卖���同》是否已经解除的问题。对此，苏磊、陶务峰主张在2017年8月16日之前，陶务峰已经着手办理户籍迁入济南事项以及迁移户籍所需的其他前置事项，办理落户手续即《补充协议》中约定的启动房产交易手续办理，故《房屋买卖合同》应当继续履行。张钊主张房产交易手续应当是正常房产交易过程中的签约、交首付、网签、过户等手续，苏磊、陶务峰在双方约定的2017年8月16日前仍不具备购房资格，故《补充协议》约定的合同解除条件成就，合同已经解除。中住公司认为双方房产交易程序剩余步骤为网签、过户、抵押放款，但前提条件是苏磊能提供符合购房条件的材料，苏磊没有在约定时间前提供符合购房条件的材料，合同解除。张钊与苏磊签订《房屋买卖合同》时，苏磊具备在济南市购买住宅的资格，后因济南市人民政府办公厅发布限购政策，致使苏磊购房资格受限，限购政策的出现是当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。本案中，在苏磊不解决限购问题的情况下，房屋不能办理过户手续，双方的合同目的无法实现。在此背景下，双方签订《补充协议》并约定“自2017年8月16日开始，甲乙双方启动房产交易手续办理，如届时2017年8月16日因乙方原因无法启动办理手续，原合同（合同编号0004776）自动解除”。根据双方当事人的当庭陈述，《补充协议》的签订目的在于解决苏磊的限购问题而对时间进行的约定。本案中，陶务峰在与苏磊婚姻关系存续期间，将个人户籍迁入济南市，继而使苏磊符合限购政策所规定的“本市户籍家庭”的要求，但根据双方签订的《补充协议》的约定，苏磊应当在2017年8月16日前办理完成能够证明其家庭具备在济南市购买住房资格所需的证明文件，而陶务峰系于2017年8月24日将户籍迁入济南市，所以苏磊、陶务峰在2017年8月16日仍然不具备在济南市购买住房的资格。根据双方签订的《补充协议》，合同解除条件成就，且苏磊于2017年8月20日收到了张钊出具的《合同解除通知函》，故张钊、苏磊于2016年10月7日签订的《房屋买卖合同》已解除。判决：驳回苏磊、陶务峰的诉讼请求。案件受理费6900元，财产保全费5000元，均由苏磊、陶务峰负担。
二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，涉案房屋买卖合同及补充协议系双方当事人自愿签订，不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。涉案补充协议约定：“经双方自主协调，自2017年8月16日开始，甲乙双方启动房产交易手续办理，如届时2017年8月16日因乙方原因无法启动办理手续，原合同（合同编号0004776）自动解除，按合同条款内容第八条执行。”上述补充协议系因苏磊、陶务峰当时不符合济南市房屋限购政策而签订。结合双方签订补充协议时的现状及补充协议的文字，补充协议应理解为最迟于2017年8月16日开始办理房产交易手续，如2017年8月16日苏磊、陶务峰仍未能符合济南市购房限购政策的房屋购买条件，则涉案房屋买卖合同解除。本案中，苏磊、陶务峰在2017年8月16日仍然不具备在济南市购买住房的资格，苏磊于2017年8月20日收到了张钊出具的合同解除通知函。张钊要求解除合同，符合约定条件，故一审判决认定涉案房屋买卖合同已解除，并无不当，本院亦予以认定。因涉案房屋买卖合同已解除，苏磊、陶务峰的诉讼请求，不应予以支持。
综上所述，苏磊、陶务峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共���国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6900元，由上诉人苏磊、陶务峰负担。
本判决为终审判决。
审判长 乔绪晓
审判员 李 静
审判员 刘 洋
二〇一八年四月十一日
书记员 李宜濂