江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏08民终2966号
上诉人（原审被告）：江苏现代投资有限公司，住淮安市清江浦区柯山路国土资源所三楼。
法定代表人：孔振男，职务董事长。
委托诉讼代理人：张以政，江苏群汇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张秀芳，女，1957年4月11日出生，汉族，住淮安市。
委托诉讼代理人，张雅婷，江苏尚淮律师事务所律师。
委托诉讼代理人，李冬，江苏尚淮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：严宝龙，男，1954年12月7日出生，汉族，住淮安市。
委托诉讼代理人，张雅婷，江苏尚淮律师事务所律师。
委托诉讼代理人，李冬，江苏尚淮律师事务所律师。
上诉人江苏现代投资有限公司（以下简称现代投资公司）因与被上诉人张秀芳、严宝龙商品房预售合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2017）苏0812民初5178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
现代投资公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求，被上诉人承担案件诉讼费用。事实和理由：房屋经过消防验收仅是管理性规定，工程、消防没有经过验收就投入使用只是交付上瑕疵，不能作为上诉人索要补偿金的依据，且被上诉人已经得到几万元的损失补贴。上诉人在2014年12月完成了试营业的目标，当时大量客商签订了入驻协议；现在由于经济下行，市场不景气，导致商铺流失，属正常的市场规律，不能以现在的公司经营状态认定三年前开业流于形式。如果当年达到开业目标，被上诉人诉讼请求没有法律依据，如达到开业目标，被上诉人诉讼请求超过诉讼时效。
张秀芳、严宝龙答辩称，本案不存诉讼时效问题，从房屋应该交付时起，被上诉人一直向上诉人索要违约金维权，且在一审时上诉人也没有提出诉讼时效问题。因涉案房屋至今没有竣工，不符合交付条件，试营业目标从根本上无法实现，商户入住率也不可能达到80%以上。
张秀芳、严宝龙向一审法院起诉请求：1、现代投资公司支付违约补偿款64260元（以20.4万元为基数按每月每10万元补偿600元为标准，加收50%的标准计算即2.04*600*1.5*35个月，之后也按照这个标准计算至实际开业当月）；承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年11月26日，张秀芳、严宝龙（买受人）与现代投资公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定现代投资公司将其开发建设的位于淮安市清江浦区北京南路西侧、枚皋路以南淮安现代食品城A、B幢2130号房以204000元的价格出售给张秀芳、严宝龙，并约定在2013年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房予以交付。合同签订当后，张秀芳、严宝龙分四次全额缴纳了房款。
2014年7月16日，张秀芳、严宝龙（乙方）与现代投资公司（甲方）以及案外人江苏现代市场管理有限公司（丙方）共同签订《谅解备忘录》，现代投资公司承诺接受集聚区管委会投资发展局对融资款项进行专项监管，保证资金充分用于食品城一期工程建设，并于2014年5月31日前实现营业，同时保证试营业时市场商户入住率达到80%以上。在开业前就市场的装修、招商等工作进度定期向业主公示，接受业主代表监督。同时承诺尽最大可能争取政府对项目的扶持与支持。在基础设施配套、工程验收、消防手续等方面积极向政府主管部门报批；在市场开业前的装修进程情况主动配合政府部门监督。双方还约定，在签订协议之日起7个工作日内，支付张秀芳、严宝龙2013年10月至12月底的补偿款（按每10万元商铺购买款每月600元的标准为基数，以实际购房款计算，并以现金支付）；自2014年1月1日至试营业的补偿款项（按每10万元商铺购买款每月600元的标准为基数，以实际购房款计算，并以现金支付），在试营业之日起7个工作日内支付，最迟不得迟于2014年8月16日前支付；在履行上述义务后，张秀芳、严宝龙认可已完成实际交房，现代投资公司承诺交房手续的办理最迟不晚于2014年12月31日。另，在2014年5月不能完成试营业目标，按上述解决方式的标准另加25%的补偿，最迟支付日期不超过2014年9月30日；若在2014年9月不能完成开业目标，另加50%进行补偿，并按月支付，直至开业时止。
现代投资公司共支付过张秀芳、严宝龙11588元补偿款，除此之外未再支付其他补偿款。
因食品城项目的工程验收、消防手续至今未能办理完毕，致使张秀芳、严宝龙至今未能取得所购商铺。
一审法院认为，双方于2011年11月26日签订的《商品房买卖合同》以及于2014年7月16日达成的《谅解备忘录》均系当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。买卖合同履行过程中，现代投资公司未能按合同约定的条件交房，已经构成违约，但双方后达成《谅解备忘录》，可以视为双方经协商一致，对违约金的计算标准、方式以及条件进行了变更。故本案争议焦点为：现代投资公司是否按照备忘录的约定完成试营业目标义务。
根据备忘录的约定，现代投资公司承诺于2014年5月31日前实现营业，同时保证试营业时市场商户入住率达到80%以上。在开业前就市场的装修、招商等工作进度定期向业主公示，接受业主代表监督；最大可能争取政府对项目的扶持与支持。在基础设施配套、工程验收、消防手续等方面积极向政府主管部门报批；交房手续的办理最迟不晚于2014年12月31日。从上述内容可以看出，双方签订备忘录是为了做好食品城市场开业前各项准备以便维护后期市场运营的持续兴旺，确保各方利益。而根据庭审查明的事实，现代投资公司开发的食品城项目工程验收、消防手续至今未能办理完毕，张秀芳、严宝龙至今未能取得所购商铺，故即使关于食品城项目已进行试营业的陈述属实，该试营业行为也仅仅体现在形式上，并未从实质内容上满足备忘录关于试营业的约定，不能认为现代投资公司已经履行备忘录义务，现代投资公司以此作为拒付违约金的抗辩理由，不予采信。
综上，张秀芳、严宝龙主张按双方签署的备忘录有关约定支付违约金64260元，并继续计付至实际符合约定之日，于约相符，予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：江苏现代投资有限公司于本判决生效之日十日一次性支付张秀芳、严宝龙违约金64260元（计算至2017年5月，2.04*600*1.5*35个月），并自2017年6月起按照1836元/月标准继续计付至淮安现代食品城A、B幢2130号房实际符合交付约定之日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。案件受理费1407元，减半收取703.5元，由江苏现代投资有限公司负担。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。
二审审理中，上诉人现代投资公司申请撤回超过诉讼时效的上诉理由，本院经审查依法准许。二审另查明，涉案房屋至今没有竣工，也未经验收合格，仍处在施工状态。
本院认为，上诉人现代投资公司与被上诉人张秀芳、严宝龙签订的《商品房买卖合同》和《谅解备忘录》真实有效，双方应全面履行。《谅解备忘录》约定：现代投资公司于2014年5月31日前实现营业，同时保证试营业时市场商户入住率达到80%以上，交房手续的办理最迟不晚于2014年12月31日。但至今涉案房屋还处在施工状态，没有进行竣工验收，也未办理消防手续，不符合交付和试营业的条件。上诉人现代投资公司称已于2014年12月完成了试营业的目标，不应支付违约金的上诉理由无事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，现代投资公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1407元，由江苏现代投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 孙 洁
审判员 蒋其举
二〇一七年十一月二十七日
书记员 费婉燕