陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2013)西民一初字第00002号
原告（执行案外人）：陕西天羿实业有限责任公司，住所地西安市莲湖区土门惠民坊3号。
法定代表人：魏延成，该公司董事长。
委托诉讼代理人：余沛时，男，1953年12月5日出生，满族，该公司法律顾问，住西安市碑林区。
委托诉讼代理人：李梦玉，女，1982年9月27日出生，汉族，该公司员工，住西安市。
原告（执行案外人）：郑卫，男，1971年10月4日出生，汉族，陕西中宝集团有限公司总经理，住西安市雁塔区。
委托诉讼代理人：余沛时，男，1953年12月5日出生，满族，该公司法律顾问，住西安市碑林区。
被告（申请执行人）：浙江省东阳第三建筑工程有限公司，住所地浙江省东阳市吴宁街道振兴路1号。
法定代表人：楼正文，该公司董事长。
被告（被执行人）：陕西万强置业有限公司，住所地西安市西二环南段10号。
法定代表人：滕麟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张磊，陕西知本律师事务所律师。
第三人：贾生萍，女，1963年4月13日出生，汉族，个体经营者，住西安市雁塔区雁南3路尚林苑**号楼***房。
委托诉讼代理人：卫军，北京市尚衡（西安）律师事务所律师。
第三人：庄凯，男，1988年4月20日出生，汉族，个体经营者，住西安市雁塔区。
委托诉讼代理人：贾生萍，女，1963年4月13日出生，汉族，个体经营者，住西安市雁塔区，系庄凯之母。
委托诉讼代理人：卫军，北京市尚衡（西安）律师事务所律师。
原告陕西天羿实业有限责任公司（以下简称天羿公司）、原告郑卫与被告浙江省东阳第三建筑工程有限公司（以下简称东阳三建公司）、被告陕西万强置业有限公司（以下简称万强公司）、第三人贾生萍、第三人庄凯案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天羿公司法定代表人魏延成及委托诉讼代理人余沛时、李梦玉，原告郑卫委托诉讼代理人余沛时，被告万强公司委托诉讼代理人张磊，第三人贾生萍同时作为第三人庄凯委托诉讼代理人与贾生萍、庄凯的共同委托诉讼代理人卫军到庭参加诉讼；被告东阳三建公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天羿公司、郑卫向本院提出诉讼请求：1.确认西安市西二环南段10号万强艺术家小区1号楼一层10101、10102、10103、10104号房屋三分之一产权归原告；2.停止执行西安市西二环南段10号万强艺术家小区1号楼一层10101、10102、10103、10104号房屋三分之一产权，并立即解除查封；3.驳回第三人对西安市西二环南段10号万强艺术家小区1号楼一层10101、10102、10103、10104号房屋三分之一产权的权属主张；4.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告作为案外人就西安市中级人民法院执行西安市仲裁委西仲裁字(2010)第234号裁决书，查封万强小区1号楼一层10101、10102、10103、10104号商业用房（以下称标的房屋），实际侵犯原告对该查封标的房屋三分之一所有权一案向西安市中级人民法院提出执行异议。西安中院以(2012)西执异字第00071号执行裁定书（以下简称执异裁定）驳回原告异议。原告在法定期限内提起案外人异议之诉。原告对异议标的具有三分之一产权证据确实充分。天羿公司因兼并原西安市压力容器厂取得了现西安市西二环南段10号万强小区的国有土地使用权，天羿公司和万强公司《联合开发协议书》明确约定l号楼一至三楼商业用房垂直划分三分之一产权归原告，即本案标的房屋三分之一产权归原告所有。听证时原告提供了大量真实合法有效证据，万强公司均予以认可。原告对标的房屋有三分之一产权事实清楚，证据确凿。截止原告诉讼之日，万强小区初始登记（即大证）仍未办理下来，初始登记费用万强公司也未缴纳，万强小区房屋还未初始登记到万强公司名下，即使初始登记在万强公司名下，也并不代表就是万强公司财产。本案天羿公司和万强公司因联建万强小区原始取得标的房屋三分之一面积房产所有权。对此，万强公司并无异议。2009年本案执行行为发生之前，天羿公司曾在西安市莲湖区人民法院诉讼请求实际分割标的房屋三分之一具体位置并登记办理相应房产权证。因万强公司项目超建约一万五千平方米等原因导致在房管局无法备案、当时办证资料不全，故双方在法院主持下达成（2009)莲民三初字第334号生效调解书，明确万强公司先将l号楼二层商业用房交由天羿公司占有、使用、收益，待具备办证条件时再具体划分三分之一位置并办理相应房产权证。执议裁定曲解(2009)莲民三初字第334号生效调解书原意，称三分之一所有权不明，与双方调解书、交接确认单原意不符。原意是指三分之一所有权位置划分另行协商，而非不认可三分之一所有权。听证时，万强公司亦当庭认可该事实。1号楼一至三楼商业用垂直划分三分之一产权归天羿公司，对此天羿公司和万强公司自2002年联建至今从来没有异议。万强公司无权销售天羿公司的房屋。依《联合开发协议书》、发生法律效力的(2009)莲民三初字第334号调解书、交接确认单之规定，在未将标的房屋三分之一所有权具体分割位置并办理分户房产权证的情况下，万强公司不得销售、抵押该房屋。万强公司无权将属于天羿公司的三分之一产权房屋销售给第三人。第三人出示与万强公司订立的《商品房买卖合同》主张标的房屋产权属无效、无权行为。东阳三建主张原告没有产权，只有债权之说不能成立。万强公司并没有因登记而单方获得标的房屋所有权。查封的标的属原告和万强公司联建共有，原告虽系联建房屋共有权人，但不是工程款欠债的共有连带债务人，应确认标的房屋三分之一产权归原告所有，停止该部分房屋执行并予以解除查封。
被告东阳三建公司经法庭依法传唤，未到庭参加庭审，提交书面答辩状称，天羿公司、郑卫的诉讼请求不能成立，请求法院驳回其诉讼请求。事实与理由：天羿公司和郑卫请求确认西安市西二环南段10号万强艺术家小区1号楼一层10101、10102、10103、10104号房屋三分之一产权归其所有的请求无法律依据，协议中约定的仅是一种债权关系并非是物权，没有物权效力，未经登记而不享有物权的排他权利和优先权利。天羿公司无权对外销售房产，天羿公司在未将标的房屋三分之一所有权具体分割位置并办理房屋权属证书的情况下对外销售房产，违反法律强制性规定，产权转让协议无效。天羿公司已对二层整层占有使用，现又主张一层权利，该房产仍在万强公司名下，应属万强公司财产。
被告万强公司辩称，天羿公司、郑卫不是涉案房屋的所有权人，贾生萍、庄凯对涉案房屋具有所有权，请求驳回天羿公司、郑卫的所有诉讼请求。事实与理由：天羿公司不是涉案房屋的所有权人，其与郑卫签订的《产权转让协议》无效，郑卫对涉案房屋也无所有权，西安市中级人民法院驳回天羿公司、郑卫的执行异议正确。万强公司与天羿公司签订的《联合开发协议书》及《补充协议》中对于天羿公司对双方联合开发的一至三层商业用房垂直划分的三分之一的面积及具体坐落位置并未进行明确约定。西安市莲湖区人民法院出具的民事调解书对于天羿公司拥有的三分之一产权坐落位置、面积无任何约定，且第三条约定对三分之一产权划分待万强公司资料完整后双方继续协商，协商不成，诉讼另行主张。万强公司提交了涉案项目办理五证证据，证明万强公司对土地具有使用权，对房屋具有所有权，天羿公司无土地使用权，无房屋所有权，天羿公司与郑卫签订的《产权转让协议》无效，郑卫对房屋也当然无所有权。万强公司与第三人贾生萍、庄凯签订的《购房合同》真实、合法、有效，第三人在购房后已及时支付了所有购房款并实际占有使用房屋，虽然未办理过户登记手续，但第三人无任何过错，第三人对涉案房屋具有所有权。万强公司与天羿公司签订约定万强公司对外具有销售主体资格，第三人2008年购买涉案房屋时，万强公司已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，取得房屋销售主体资格，答辩人与第三人签订的购房合同合法有效。第三人早已根据购房合同履行了付款义务，万强公司收到全额购房款并履行了交房义务，万强公司自2009年初已实际占有使用涉案房屋至今，虽然答辩人没有为第三人办理产权登记，但第三人并无任何过错。
第三人贾生萍、庄凯述称，原、被告之间的纠纷与第三人之间有切实关系，请求驳回原告的诉讼请求。事实与理由：2008年7月初，第三人贾生萍、庄凯通过艺腾国际商务大厦室外横幅了解到万强公司取得商品房预售许可证后对外公开发售该大厦商铺信息，第三人经了解该销售项目五证齐全且均为现房，即与万强公司就购买艺腾国际商务大厦一层面积为1084.2㎡商铺达成意向并于2008年7月中旬签订了认购书，出卖人根据坐落方位、结构等因素将一楼整个商铺分成三个区域并按不同单价出售，认购书将整个一层面积为1084.2㎡的商铺划分为房号10101、10102、10104三块。以上三户总房款为10417330元。第三人在签订认购书时向万强公司支付定金79万元，约定购房款在2008年12月底前付清。第三人至2009年1月所有购房款交付完毕，均有万强公司开具的收款收据。双方约定在房款交付至一定比例后出卖人即与第三人签订购房合同。此后庄凯与万强公司2008年9月13日签订10101号房屋购房合同、2008年10月29日签订10102号房屋购房合同，贾生萍与万强公司2009年1月30日签订10104号房屋购房合同，万强公司收到第三人足额支付的房款后，于2008年11月30日之前交付10101号、2009年1月31日之前交付10102号、2009年4月28日之前交付10104号房屋。上述三份《商品房买卖合同》是双方自愿平等基础上协商一致而达成的，是双方真实意思表示，合同依法有效，对当事人具有约束力。
经审理查明，申请执行人东阳三建公司与被执行人万强公司建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会于2011年7月14日作出的西仲裁字(2010)第234号裁决书已经发生法律效力，权利人东阳三建公司于2011年8月8日向本院申请强制执行，同日，本院立案受理。在执行中双方达成执行和解，因被执行人未依约履行，申请执行人东阳三建公司于2012年2月20日向本院申请恢复强制执行。本案在执行过程中，案外人郑卫、天羿公司以本院作出(2011)西执仲字第00197-5号执行裁定查封的被执行人万强公司西安市××区西二环南段10号万强艺术家一号楼一层10101、10102、10103、10104号房屋三分之一的财产属郑卫为由，向本院提出执行异议。本院经审查认为，郑卫、天羿公司所提执行异议证据不足，于2012年10月30日作出（2012）西中执异字第00071号执行裁定，驳回了郑卫、天羿公司提出的执行异议。郑卫、天羿公司不服该执行裁定，向本院提起案外人执行异议之诉即本案诉讼。本院在审理本案过程中，因争议的西安市西二环南段10号万强艺术家1号楼一层10101、10102、10103、10104号房屋的产权争议在西安市莲湖区人民法院审理，本院需以该案的审理结果为依据，该案尚未审结，故本案中止诉讼。后西安市莲湖区人民法院作出（2014）莲民初字第00060号民事判决，驳回了天羿公司要求万强公司立即为天羿公司办理西安市西二环南段10号艺腾国际商务大厦一层10103号房（128.25㎡）和10104号房(119.82㎡)两房面积248.07㎡，二层521.01㎡，三层813.58㎡从北向南垂直划分的房屋产权证的诉讼请求。天羿公司、郑卫不服该判决，向本院提起上诉，本院作出（2015）西中民二终字第00272号民事判决：驳回上诉，维持原判。
经查，2002年8月30日，天羿公司与万强公司签订《联合开发协议书》，约定，双方经友好协商，就天羿公司所属西二环南段10号8367.93平方米土地联建事宜达成以下协议。《联合开发协议书》第二条合作方式约定，万强公司筹措开发资金，天羿公司提供建设用地，双方组建项目指挥部，并授权项目指挥部，独立运作。《联合开发协议书》第三条第一款约定万强公司提供偿还华融公司债务的资金，参与同华融公司的还款交涉；第二款约定万强公司提供安置职工的费用，为人民币260万元，按天羿公司的安置方案分批支付；第三款约定万强公司协助天羿公司办理土地过户手续；第四款约定万强公司负责项目开发、定点、设计、施工、销售的全过程工作；第五款约定，在项目完成后，利润分配以建筑面积形式，分给天羿公司商品住宅7000平方米、商业用房1000平方米（具体分配以设计图纸出后另行商定）。
2002年12月9日，西安市人民政府以市国土房管字(2002)第134号审批土地件，批复天羿公司于1995年对原西安市压力容器厂（原名西安市钣金三厂）实施承担债务式整体兼并。西安市人民政府同意收回原西安市压力容器厂使用的国有土地8380.722平方米（折12.571亩），注销原颁发的国有土地使用证，并将收回的土地使用权划拨给天羿公司。由于天羿公司已与万强公司合并，同意由万强公司办理土地使用权出让手续，工业用途不变。
2004年元月18日、2004年8月20日，天羿公司与万强公司签订《补充协议》。2004年8月20日《补充协议》约定：一、建设面积乙方（天羿公司）所得调整为：1、1号楼1-3层商业用房总面积三分之一，即垂直划分每层各500㎡；2、1号楼办公用房150㎡；3、1号楼11层、18层商住用房2307.23㎡；4、2号楼5层商住用房555.74㎡；5、3号楼3层、9层、14层、21层商住用房4370.11㎡。以上面积为销售面积。二、按照统一销售原则，共同委托“土木石房地产策划机构”销售，每月结算一次。三、销售价格：暂按“土木石房地产策划机构”制定的均价2800元/㎡执行，乙方有权了解随市场情况对均价及各户型价格的调整情况。2004年4月18日，万强公司与土木石公司签订《房地产代理销售合同》，指定土木石公司为万强地产西二环项目的独家代理销售商。合同还约定了合作期限、代理费用、佣金支付及双方的权利义务等。2006年万强公司领取《西安市商品房预售许可证》后，土木石公司对开发的房产进行销售。
另查明，2009年，天羿公司以与万强公司联营合同为由向西安市莲湖区人民法院提起诉讼，2009年9月9日，双方达成(2009)莲民三初字第334号民事调解：一、天羿公司、万强公司签订的联合开发协议、补充协议中约定的西二环南段10号万强艺术家小区1号楼1-3层商业用房所有权划分问题，因目前资料不全，暂时无法确定，万强公司同意将1号楼2层全部交由天羿公司使用，使用期间天羿公司对该2层享有占有、使用、收益权；二、在天羿公司使用上述商业用房2层时，万强公司不得对此行使处分权，并保证天羿公司对商业用房2层的占有、使用、收益权，使用期间相关物业使用费由天羿公司自行承担；三、待资料完整后，双方就商业用房所有权划分进行协商，协商不成，双方均可通过诉讼另行主张；四、双方协议中约定的非商业用房的补偿面积，由双方自行协商，协商不一致，双方可通过诉讼另行主张权利。
2012年10月15日，天羿公司诉至西安市莲湖区人民法院，请求判令万强公司立即为天羿公司办理西安市西二环南段10号万强艺术家小区1号楼一至三层商业用房总面积垂直划分三分之一面积1508.57㎡按份共有产权房产证之义务。西安市莲湖区人民法院于2013年2月26日作出(2013)莲民二初字第00030号民事判决，判决万强公司履行为天羿公司办理该西安市西二环10号万强艺术家小区1号楼一至三层商业用房总面积4525.71㎡垂直划分三分之一面积(1508.57㎡)按份共有房屋房产证之义务。万强公司不服，向本院提起上诉，本院于2013年8月26日以(2013)西民二终字第01185号民事裁定撤销原判，发回重审。重审期间，天羿公司变更诉讼请求为：判令万强公司立即为天羿公司办理西安市西二环南段10号艺腾国际商务大厦一层10103号房（128.25㎡）和10104号房(119.82㎡)两房面积248.07㎡，二层521.01㎡，三层813.58㎡从北向南垂直划分的房屋产权证。经重审，西安市莲湖区人民法院作出（2014）莲民初字第00060号判决，驳回了原告陕西天羿实业有限责任公司的诉讼请求。天羿公司不服，向本院提起上诉，本院于2016年1月27日作出（2015）西中民二终字第00272号民事判决：驳回上诉，维持原判。
2013年2月5日，贾生萍、庄凯向本院申请就本案提出反诉，请求解除对西二环南段10号万强艺术家小区一号楼一层的房屋查封措施，确认贾生萍、庄凯对该房产的所有权。2016年11月8日，贾生萍、庄凯当庭自愿申请撤回反诉。
上述事实，有《联合开发协议书》、两份《补充协议》、《产权转让协议》、西仲裁字（2010）第234号裁决书、（2012）西执异字第00071号执行裁定书、（2013）莲民初字第00298号民事调解书、（2015）西中民二终字第00272号民事判决书及庭审笔录等证据在卷予以佐证。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，天羿公司、郑卫应当对其享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。经查，在天羿公司与万强公司合作开发房地产合同纠纷一案中，西安市莲湖区人民法院作出（2014）莲民初字第00060号民事判决，驳回了天羿公司要求万强公司立即为其办理西安市西二环南段10号艺腾国际商务大厦一层10103号房（128.25㎡）和10104号房(119.82㎡)两房面积248.07㎡，二层521.01㎡，三层813.58㎡从北向南垂直划分的房屋产权证的诉讼请求，天羿公司不服，向本院提起上诉，本院作出（2015）西中民二终字第00272号民事判决：驳回上诉，维持原判。上述生效判决已经认定双方《联合开发协议》、《补充协议》以及后来双方关于西安市西二环10号万强艺术家小区1号楼一至三层商业用房垂直划分三分之一的约定，因垂直划分没有具体方位，故约定不明。第三人贾生萍、庄凯与万强公司之间签订有《商品房买卖合同》，就涉案一层商业用房交纳了购房款，并实际占有使用至今。天羿公司与万强公司并未明确万强公司为天羿公司分割涉案房屋面积的具体位置，在现实中不具有可操作性，在未剔除第三人权利之前，无法分割。因至今第三人贾生萍、庄凯的权利仍未剔除，故天羿公司主张万强艺术家小区1号楼一层10101、10102、10103、10104号房屋三分之一产权归其所有，证据不足，同时，天羿公司以其享有涉案房屋三分之一产权为由主张其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，理由不能成立。郑卫称其从天羿公司处取得涉案房屋三分之一产权，鉴于天羿公司的主张不能成立，故郑卫的主张亦不能成立。天羿公司、郑卫的第三项诉讼请求超出了本案的审理范围，本院依法不予处理。贾生萍、庄凯自愿撤回反诉，不违反法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，第一百四十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十九条、第三百一十一条之规定，判决如下：
驳回陕西天羿实业有限责任公司、郑卫的诉讼请求。
案件受理费14889元，陕西天羿实业有限责任公司、郑卫已预交，由陕西天羿实业有限责任公司、郑卫负担。反诉案件受理费43300元，贾生萍、庄凯已预交，减半收取21650元，由贾生萍、庄凯负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省高级人民法院。
审 判 长 姜亦君
审 判 员 李 刚
代理审判员 陈 帅
二〇一七年三月二十日
书 记 员 张 媛