江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏02民终2143号
上诉人（原审被告、反诉原告）：禹东风，男，1980年11月15日生，新区喜全来老鸭粉丝店经营者，汉族，住涟水县。
委托诉讼代理人：陈兆军、唐修文，江苏兆锦律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：殷志俊，男，1964年6月27日生，汉族，住滨海县。
委托诉讼代理人：陈兆军、唐修文，江苏兆锦律师事务所律师。
被上诉人(原审原告，反诉被告)无锡市新发集团有限公司，住所地无锡市新吴区天山路5号。
法定代表人：黄际洲，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙雄，江苏创凯律师事务所律师。
上诉人禹东风、殷志俊因与被上诉人无锡市新发集团有限公司(以下简称新发公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡高新技术产业开发区人民法院（2014）新民初字第2539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
禹东风、殷志俊上诉请求：撤销原判，依法支持其反诉请求、驳回新发公司的诉讼请求。事实与理由：一、新发公司出租的房屋系未经批准建造的房屋，故租赁合同应属无效。二、本案所涉的长廊在规划中仅是一个展示墙面，不具备房屋功能。禹东风、殷志俊将长廊进行了改建，新发公司及委托管理的单位均未提出异议，足以看出新发公司认可其扩建改造行为。现新发公司要求禹东风、殷志俊返还房屋，应支付禹东风、殷志俊扩建改造费用，并承担恢复原状的费用。三、新发公司出租的标的物不具有合法的建造手续，只能按临时建筑收取适当的使用费，但新发公司按房屋的标准收取租金，故其应返还禹东风、殷志俊多收的租金。四、一审未追加次承租人为共同被告，属程序错误。
新发公司答辩称：一、其出租的房屋取得了规划审批手续，故租赁合同有效。二、因新发公司不同意继续利用禹东风、殷志俊的装修，故禹东风、殷志俊应将房屋恢复原状后返还。三、次承租人并非本案必要的共同诉讼当事人，且次承租人不断变化，甚至在租赁合同到期后，禹东风、殷志俊仍未经新发公司同意而转租，故相应的法律后果应由禹东风、殷志俊承担。
新发公司向一审法院起诉请求：判令禹东风、殷志俊1、立即从无锡市新区长江北路2-12、2-13、2-14无锡新区科技文化会展中心长廊之房屋中迁出；2、支付房屋占有使用费，自2014年5月1日起至实际迁出之日止，按每月24505元计算，支付2015年2月14日至2015年8月14日的水电费23838.40元。
禹东风、殷志俊向一审法院反诉请求：判令新发公司1、立即返还多支付的房屋使用费50万元及罚款2万元；2、赔偿其装潢损失；3、赔偿其经营损失60万元
一审法院认定事实：无锡市新区长江北路2号大楼产权属无锡市新区经济发展集团总公司（以下简称经发公司）所有，并由其提供给其下属单位无锡市新区科技文化会展中心(以下简称会展中心)使用。2008年2月，殷志俊与会展中心签订房屋租赁合同，由殷志俊承租位于无锡市新区长江北路2号会展中心长廊（以下简称案涉长廊），案涉长廊结构为框架结构，建筑面积为145平方米，月租金11600元，用于经营茶、咖啡、包装食品，期限自2008年3月25日至2010年4月30日。殷志俊承租后将案涉长廊改建成了现在的房屋，但未经过相关部门批准。2012年，经发公司与无锡喜全来豆浆店签订房地产租赁契约1份，约定经发公司将案涉长廊出租给无锡喜全来豆浆店使用，建筑面积仍为145平方米，租金为95元/平方米/月，每月13775元，期限自2012年5月1日至2014年4月30日，租金按季结算，先付后用，水电费每月结算一次，承租人如需对房屋进行改装修或增扩设备时，应征得出租人书面同意，费用由承租人自理。无锡喜全来豆浆店使用的系殷志俊改建后的房屋。2014年2月24日,经发公司与无锡喜全来豆浆店签订补充协议，约定自2014年1月1日至2014年4月30日，部分房屋（面积为74平方米）租金调整为240元/平方米/月，其余71平方米房屋租金仍按原合同执行。2014年3月31日，经发公司向无锡喜全来豆浆店送达通知书，表示双方签订的房地产租赁契约期满后即行终止，请无锡喜全来豆浆店于2014年4月30日期满后一周内将租赁物业交还。殷志俊在通知书上书写其已要求续租，租金可按原契约租金2倍支付，也可参照城市房地产管理条例支付，否则要求赔偿装修费用及其他费用损失。同年5月15日，经发公司第二次向无锡喜全来豆浆店送达催告函要求无锡喜全来豆浆店立即将租赁物业交还、结清所有费用，殷志俊在催告函上签字。2014年8月28日，经发公司第三次向无锡喜全来豆浆店、殷志俊送达通知书，告知双方就案涉长廊的续租事宜未能达成协议，要求无锡喜全来豆浆店于2014年9月30日前搬离，将物业交还，殷志俊在通知书上签字载明通知已收。2014年10月13日，经发公司第四次向无锡喜全来豆浆店、殷志俊送达函，载明无锡喜全来豆浆店、殷志俊在收到2014年8月28日的通知后未交还物业，反而在上述物业中进行装修，故要求无锡喜全来豆浆店、殷志俊立即停止装修施工，立即搬离，交还物业。殷志俊在该函上书写“按历史规律涨价，能接受，或超常20%-30%也能接受，暴涨房租从3元每平方涨8元每平方，不能接受”字样。自2014年5月1日起，无锡喜全来豆浆店未再支付房屋使用费亦未向经发公司交还房屋。2014年10月，经发公司提起本案诉讼。
禹东风为无锡喜全来豆浆店经营者。殷志俊、禹东风于2011年4月3日签订合作协议1份，约定殷志俊租赁经发公司座落于长江路××、××、××号建筑面积90平方米的房屋，双方协商合作经营无锡喜全来豆浆店，合作时间为2011年5月1日至2014年4月30日。2014年11月5日，无锡喜全来豆浆店变更名称为新区喜全来老鸭粉丝店，经营者仍为禹东风。现新区喜全来老鸭粉丝店已不在经营。诉讼中，殷志俊称禹东风已将所有份额转让给他，现案涉长廊由其一人掌握经营使用。
2014年12月5日，经发公司变更名称为无锡市新区发展集团有限公司，2016年12月9日，无锡市新区发展集团有限公司变更名称为新发公司。
关于案涉长廊的情况为，2004年经发公司取得了无锡市××××号房屋（5层、建筑面积8523.96平方米）房屋的所有权证；2004年6月，经发公司取得了包括案涉长廊在内的土地使用权证。在无锡市建筑设计研究院设计的图纸上明确标有案涉长廊所在的长江北路2号-12、13、14的位置，因该部位系科技长廊，在房产证上并未有体现。
上述事实，有工商登记资料、合作协议、房屋所有权证及平面图、土地使用权证及宗地图、设计图纸、房屋租赁合同、房地产租赁契约、补充协议、通知书、催告函、通知书、函及双方当事人陈述等证据在卷佐证。
关于新发公司主张的水电费，诉讼过程中，其并未提供证据证明上述费用是否发生及费用如何计算。
关于殷志俊、禹东风的反诉主张，其要求返还多收的租金50万元及赔偿经营损失60万元，并未提供证据证明。对于装修损失，一审法院应殷志俊、禹东风申请，委托无锡市价格认定中心对案涉长廊现状的门面装潢现值进行了评估，无锡市价格认定中心出具价格鉴定结论书明确鉴证价格为171524元。新发公司对该鉴定结论书无异议。殷志俊、禹东风对鉴定结论书不认可，并委托无锡天正项目管理有限公司对案涉长廊现有房屋进行工程评估，评估价为814371.84元。殷志俊、禹东风申请鉴定人员出庭，并对鉴定人员的资质提出了异议。鉴定人员出庭后表示，案涉鉴定要求是对门面装潢进行鉴定；无锡市价格认定中心及其鉴定人员具有相应的资质；殷志俊、禹东风所申请鉴定的项目，除排烟排水施工、水电路改造、门前花草改造因殷志俊、禹东风未提供图纸无法鉴定外，其余均已作出鉴定，并对房屋现状进行了综合考虑给出了综合单价，是符合事实的。殷志俊、禹东风另申请了无锡天正项目管理有限公司的闵树军作为证人出庭作证，闵树军经一审法院通知并未到庭。诉讼中，新发公司明确表示对于案涉长廊的装修要求殷志俊、禹东风拆除，恢复原状后向其返还。
一审法院认为，依法订立的合同对双方当事人均具有约束力。本案中，无锡喜全来豆浆店及变更后的新区喜全来老鸭粉丝店的业主为禹东风，经发公司系与无锡喜全来豆浆店签订的房地产租赁契约，但殷志俊与禹东风系合伙经营，案涉长廊也由两人共同使用，殷志俊虽在诉讼中称禹东风已退出合伙，但未提供证据证明，不予采信。现新发公司要求殷志俊、禹东风共同承担合同义务，于法有据，予以支持。殷志俊、禹东风称其与经发公司签订的租赁合同因经发公司未取得案涉长廊的所有权而导致无效，但根据新发公司提供的证据可以看出案涉长廊在规划时是作为科技走廊出现在设计图纸中的，只是因为系附属设施而未明确标注在房产证中，殷志俊、禹东风也未提供证据证明无锡市××××号-12、13、14房屋未包括在无锡市××××号大产权证中，故对于殷志俊、禹东风的该项抗辩不予采信。现双方签订的房地产租赁契约已经到期，双方对于租金并未达成一致意见，殷志俊、禹东风应对案涉长廊恢复至原状后将该长廊返还给新发公司。经发公司多次向无锡喜全来豆浆店、殷志俊发通知书等函件，要求返还案涉长廊，殷志俊、禹东风均未理会，仍占有使用案涉长廊，现新发公司要求殷志俊、禹东风按合同约定支付房屋占有使用费，于法有据，予以支持。对于新发公司主张的水电费，因其未提供证据证明水电费金额的组成，应承担举证不利的后果，故对于其要求殷志俊、禹东风支付水电费的请求不予支持。对于殷志俊、禹东风的反诉请求中要求返还多支付的租金50万元及赔偿经营损失60万元的部分，因其未提供证据证明，应承担举证不利的后果，对殷志俊、禹东风的上述反诉请求不予支持。对于殷志俊、禹东风主张的装修损失，因双方签订的租赁合同已到期，双方在合同中亦未对合同到期后装修的处理进行约定，殷志俊、禹东风应对案涉长廊恢复原状。对新发公司要求殷志俊、禹东风对案涉长廊恢复原状后予以返还的请求予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、殷志俊、禹东风于判决发生法律效力之日起十日内将所承租的无锡市××××号-12、13、14的案涉长廊恢复原状后返还于新发公司；二、殷志俊、禹东风于判决发生法律效力之日起十日内向新发公司支付自2014年5月1日起至实际交还案涉长廊之日止的房屋占有使用费（其中74平方米按240元/平方米/天计算，71平方米按95元/平方米/天计算）；三、如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息；四、驳回新发公司的其他诉讼请求；五、驳回殷志俊、禹东风的反诉请求；案件受理费3567元，财产保全费2220元，合计5787元，反诉案件受理费7740元，评估费2000元，合计9740元，两项合计为15527元，由新发公司负担579元，由殷志俊、禹东风负担14948元。
二审经审理，对一审查明的事实予以确认。
二审中，为正确认定合同效力，本院依职权至无锡市××吴区档案馆查阅案涉长廊的建造审批手续。经查，无锡市人民政府新区管理委员会于2001年11月16日批复同意新区科普廊(案涉长廊包含在其中)项目的立项。2002年7月9日，经发公司向无锡市新区规划建设环保局提出建设工程规划许可证申请。2002年7月19日，经发公司取得新区科普廊的建设用地规划许可证。2002年8月21日，无锡市新区规划建设环保局经审批同意经发公司按新区科普廊设计方案实施。2002年9月25日，新区科普廊取得建设工程规划许可证，许可证规定的新区科普廊为2层，建筑面积为2700平方米。
本案二审争议焦点为：一、本案所涉租赁合同是否有效；二、新发公司要求返还房屋，是否应支付禹东风、殷志俊扩建改造费用，并承担恢复原状的费用；三、新发公司的租金标准是否过高；四、一审未追加次承租人为共同被告，是否程序错误。
本院认为，关于争议焦点一，经本院调查，经发公司已取得案涉长廊的建设工程规划许可证，殷志俊与会展中心签订的房屋租赁合同亦约定由殷志俊承租“会展中心长廊”，故双方约定的租赁标的具有合法的建造手续，租赁合同有效。
关于争议焦点二，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。案涉长廊经承租人装饰装修，现并无证据证明出租人在其装修前或装修后对其装饰装修提出异议，故应认定为出租人同意承租人对长廊进行装饰装修。现租期已届满，殷志俊、禹东风应将其租赁的案涉长廊恢复原状后返还新发公司，并且无权要求新发公司承担装饰装修的费用和恢复原状的费用。关于殷志俊、禹东风提出由新发公司支付其扩建改造费用的问题，因殷志俊、禹东风反诉请求为要求新发公司赔偿其装潢损失，并未要求新发公司支付其扩建改造费用，且殷志俊、禹东风亦未举证证明案涉长廊已经被进行了超出建设工程规划许可范围的扩建改造，故对此上诉理由，本院不予支持。
关于争议焦点三，租金由出租人与承租人在房屋租赁合同中约定，之后的补充协议又对租金进行了调整，可见双方对租金标准的确定是经过充分协商的。承租人亦未以租金标准显失公平，或其有重大误解为由请求撤销租赁合同及补充协议中的有关租金条款，因此应认定双方约定的租金标准系双方真实意思表示，双方均应按此履行。
关于争议焦点四，本案中新发公司依其与殷志俊、禹东风之间的租赁合同关系提起本案诉讼，其并未起诉次承租人，对次承租人并无诉讼请求，其与次承租人亦无直接的合同关系，次承租人并非必要的共同诉讼当事人，因此将次承租人作为本案被告并无法律依据。
综上所述，殷志俊、禹东风的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11307元，由殷志俊、禹东风负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 冰
审判员 贾建中
审判员 华敏洁
二〇一七年七月二十六日
书记员 吕明天