上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）普民四(民)初字第2742号
原告(反诉被告)黄有志，男，1982年6月9日出生，汉族，住上海市。
委托代理人陈文志、宋捷，上海沪慧律师事务所律师。
被告(反诉原告)上海屹实建设工程有限公司，住所地上海市联民路XXX号XXX幢XXX层XXX区。
法定代表人郑利丰。
委托代理人王晓鹏、王星，上海市金茂律师事务所律师。
原告黄有志与被告上海屹实建设工程有限公司及反诉原告上海屹实建设工程有限公司与反诉被告黄有志房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告(反诉被告)黄有志的委托代理人陈文志、宋捷，被告(反诉原告)上海屹实建设工程有限公司的委托代理人王晓鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄有志诉称，2015年8月5日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定由被告出售位于上海市普陀区长寿路XXX号801-820共20间房屋(以下简称系争房屋)给原告，原告分期支付总房款人民币2500万元(以下币种均为人民币)，其中原告于2015年8月5日支付250万元，银行贷款预审通过之日起五日内支付1000万元，剩余1250万以贷款方式支付，该款付款日期以银行放款日为准；被告应于2015年9月30日前向原告交付房屋和办理过户。原告已按照合同约定支付房款1250万元，但经原告多次催告，被告至今未能在约定的时间内将房屋过户至原告名下，也未向原告交付房屋。现原告愿意通过自有资金支付原约定由商业贷款支付的剩余50%的房款1250万元，请求法院判决：1、被告向原告交付系争房屋；2、被告办理系争房屋的过户手续；3、被告支付原告逾期交房违约金(以1250万元为基数，按日万分之四，自2015年10月1日计至2015年10月30日，按日万分之八，自2015年10月31日计至实际交房之日止)；4、被告支付原告逾期过户违约金(以2500万元为基数，按日万分之四，自2015年10月1日计至实际过户之日止)；5、被告支付原告评估费29500元；6、被告支付系争房屋交付前的物业管理费及水、电费；7、被告承担本案全部诉讼费。
被告上海屹实建设工程有限公司辩称，第一，评估公司确实是被告介绍的，报告取件和向交易部门送审均由被告处理，但两次评估价均大幅高于实际成交价，第一次评估价未通过审核，第二次评估价通过了审核，但被告因此产生了巨额的税费，经与交易部门协调，税费降低至约80万元，被告要求原告承担一半，原告起初同意补偿20万元，但随即起诉被告。被告认为双方因税费问题发生争议至过户不成，被告没有违约的恶意，不同意支付违约金。第二，被告未参与原告的贷款申请及审批过程，如果原告提供的贷款合同属实，因未有任何证据证明原告曾将该情况及时告知被告或被告知晓该事宜，故在不知晓原告将通过银行贷款支付剩余房款的情形下，被告只能依约定认为原告将一次性付款，鉴于此，被告完全有权行使先履行抗辩权，即在原告未于2015年8月30日前付清全款的前提下，被告可拒绝履行交房及过户义务。现系争房屋已经具备交付条件，被告同意交付房屋与办理过户手续，但认为无需承担任何违约责任。若法院认定被告构成违约，原告主张的违约金标准过高，请求法院予以调整。
反诉原告上海屹实建设工程有限公司诉称，根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》约定，反诉被告应于签订合同后5日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若届时不申请办理贷款的，则视为放弃办理贷款，并按照一次性付款方式履行合同，反诉被告应于2015年8月30日前付清全款。合同签订后，反诉被告未按约于8月8日前备齐贷款资料，按照约定即视为反诉被告放弃申请办理贷款，则应于8月30日前付清全款。截止目前，反诉被告仅支付1250万元，反诉被告应支付违约金75万元(暂算至2015年11月15日)。合同签订后，反诉被告未经反诉原告确认的情况下，单方面进行了评估，评估金额为2662万元，并向税务部门报税。在税务部门对评估金额不予认可的情况下，反诉被告未与税务部门进行任何沟通，又单方面进行了评估，金额为2952万元，并再次报税，导致税务部门留下了双方交易评估金额为2952万元的记录。该两次评估及报税金额远远超过实际交易价格，反诉原告需多支出税金，按2662万的金额反诉原告需多支出55.08万元税金，按2952万的金额需多支出153.68万元。反诉原告认为双方交易理应按实际成交价格缴纳税费。因反诉被告的延期付款及单方面背离实际交易价格的评估及报税行为造成双方交易资金无法完成，反诉原告至今未收到全额房款，且致使反诉原告面临巨额的税金损失。现反诉原告诉至法院，请求判令：1、反诉被告一次性支付剩余房款1250万元；2、反诉被告支付违约金75万元(按2500万元，每日万分之四，自2015年9月1日计算至实际支付之日止)；3、本案诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告黄有志辩称，同意支付剩余房款，但不同意支付违约金，如果法院认定反诉被告构成违约，该违约金标准过高，请求予以调整。综上，不同意反诉原告的诉讼请求。
经审理查明，2015年8月5日，原告(买受人、乙方)与被告(卖售人、甲方)分别就系争房屋签订二十份《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋801-820室的房价款分别为86万元、176万元、206万元、176万元、86万元、72万元、218万元、56万元、180万元、94万元、94万元、118万元、118万元、58万元、176万元、204万元、176万元、86万元、60万元、60万元，共计为2500万元，甲方应于2015年9月30日前腾出系争房屋；附件三约定乙方应于签订合同当日支付10%的房款，于银行贷款预审通过之日起5日内支付40%的房款，以贷款方式支付剩余50%的房款，该款付款日期以银行放款日为准；补充条款(一)约定乙方于签订本买卖合同5日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若届时乙方不申请办理贷款的，则视为乙方放弃办理贷款，并按照一次性付款的方式履行买卖合同，乙方应于2015年8月30日前付清房款；甲方应协助乙方办理贷款，提供贷款所需的合理材料，若甲方迟延提供贷款资料而造成贷款无法获批的，由甲方承担相应责任；若甲方延期办理交易过户手续，每逾期一日按房款总额的日万分之四支付违约金，逾期超过10日，乙方有权解除合同，并要求甲方支付房款总额20%的违约金；乙方未按本合同附件三付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金应按照全额房款的日万分之四计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方可单方面解除本合同，甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。因履行本合同所发生的税费，由双方各自自行承担；关于过户时间的约定，801-813室为2015年9月30日，814-820室为2015年9月30日前。
2015年8月5日、8月19日，被告出具收据，确认分别收到原告支付的系争房屋10%购房款250万元、1000万元。
2015年8月31日，原告与案外人北京银行股份有限公司上海分行就系争房屋的贷款事宜分别签订二十份《个人购房按揭贷款借款及抵押合同》，约定贷款总额为1250万元，售房人指定账户处载明了被告账户：开户行农行上海港城支行，账号为XXXXXXXXXXXXXXXXX。
2015年9月，为交易过户缴税的需要，原告向被告介绍的北京仁达房地产评估有限公司提出对系争房屋的估价申请。后该公司向原告出具系争房屋的估价报告，并在《致估价委托人函》中指出：本公司对系争房屋市场价值进行了评估，为估价委托人办理过户缴纳相关交易税费提供价值参考依据。根据相关程序，按照国家关于房地产评估的有关规定，评估得到估价对象于价值时点2015年8月5日，在价值类型和估价假设限制条件下的估价结果如下：本估价项目总价值2662万元。被告将评估报告交至交易部门审核，该评估价未通过，双方未办理过户手续。
随后，原告再次向被告介绍的上海金虹房地产估价有限公司提出估价申请。该公司向原告出具了估价报告，并在《致委托方函》中指出：为委托方办理房地产课税提供客观合理的市场价值参考，采用市场比较法和收益法两种估价方法，遵循独立、客观、公正的工作原则，经周密测算，估价对象在估价时点2015年8月31日的估价为2952万元。被告将评估报告交至交易部门审核，获得了通过。被告认为己方税费过高，与交易部门协调、税费降低后，提出要求原告承担一半，原告未同意，最终双方未在合同约定的2015年9月30日前完成过户手续。
另查，《北京银行上海分行个人按揭贷款申请审批资料》中的《北京银行个人贷款/授信内部审批表》，除804室房屋的“经办机构调查人意见”于2015年8月10日确认“同意”外，其余房屋的“经办机构调查人意见”均于2015年8月3日确认“同意”；除803室、807室房屋的“有权审批机构终审意见”于2015年8月26日确认“同意”外，其余房屋的“有权审批机构终审意见”均于2015年8月24日确认“同意”。
现原告诉至本院，请求判决如其诉请。诉讼过程中，被告提出反诉，请求判决如其反诉请求。后原告将剩余房款1250万元交至法院代管，同时撤回了要求被告支付逾期交房违约金、评估费及系争房屋交付前的物业管理费及水、电费的诉讼请求。
反诉部分查明事实同本诉。
庭审中，原告补充意见如下：原告申请的贷款银行是被告推荐的，被告提供放款账号，参与了整个贷款审批过程，并且贷款获批后，原告在被告办公地及时将情况告知了被告。
审理中，本院询问双方是否愿意判决生效前先行履行交房手续，被告表示要原告将剩余款项直接交与被告再进行交房；原告同意收房，但不同意将剩余款项直接交与被告，认为被告应当得到的款项应为剩余款项与被告应付的违约金抵扣后的余额。因双方差距过大，未能在本案判决前履行交房手续。
本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》是当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点在于：双方未按约于2015年9月30日之前完成过户手续是何方违约。
首先，根据约定因履行本合同所发生的税费，由双方各自自行承担。双方的纠纷发生于缴纳税费这一环节。根据本院查明的事实，在评估过程中，虽然委托方系原告，但评估公司是被告介绍的，并参与了包括报告取件及向交易部门送审等环节，故该评估行为经过了双方的协商一致。在评估公司独立出具的评估结论通过交易部门审核后，原、被告均应当接受该评估价并以此为基础缴纳各自税费，从而顺利完成过户手续。然被告却以己方税费过高为由向交易部门申请降低，并在已部分降低的情况下，要求原告为其分担一半的税费，因与原告未达成一致意见，进而拒绝缴税，最终至交易过户不成。被告辩称其行为没有恶意不构成违约，本院不予采信。其次，根据约定，原告应于签订合同5日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若届时不申请办理贷款的，则视为放弃办理贷款，并按照一次性付款的方式履行买卖合同，应于2015年8月30日前付清房款。被告辩称其在原告未一次性支付全款的情况下可拒绝过户。根据本院查明的事实，原告虽未提供其向银行申请贷款的时间，但从相关贷款合同签订日期以及前期审批表的初审和终审日期看，原告按约办理了贷款申请，并顺利获批，故被告无权要求原告一次性支付剩余房款，并以此为由拒绝过户。被告还辩称即使原告申请贷款的时间符合约定，但未将该情况及时告知被告，被告仍可以行使先履行抗辩权。本院认为，原告的贷款按约获批，原告无理由亦没有必要向被告隐瞒该情况，另外办理贷款虽是原告的主要义务，但实际办理过程中，被告一定履行了相关配合义务，包括提供企业证明、贷款放款账号、产权证等，故本院对于被告的此辩称意见不予采信。综上，本院认为双方未按约办理过户手续，系被告违约造成，被告应承担违约责任。
就本诉而言，基于上述论述，原告要求被告办理过户手续、交付房屋以及支付逾期过户违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的金额，因原告未提供证据证明因被告不配合过户对其造成的实际损失，且合同约定的违约标准过高，被告对此申请降低，本院将综合双方的履约行为、责任认定、原告的合理损失以及违约金兼具补偿与惩罚性质等因素酌情予以确定。原告撤回要求被告支付逾期交房违约金、评估费及物业管理费、水电费的诉讼请求，无不当，本院予以准许。就反诉而言，因买卖合同继续履行，反诉被告应当向反诉原告支付剩余房款1250万元。另外基于上述论述，反诉被告按约申请贷款并获批，反诉原告至今未获得剩余款项系因其拒绝配合过户至银行放款不成所致，责任不在反诉被告，本院对反诉原告要求反诉被告支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告上海屹实建设工程有限公司应于本判决生效之日起十日内配合原告黄有志办理上海市普陀区长寿路XXX号801、802、803、804、805、806、807、808、809、810、811、812、813、814、815、816、817、818、819、820室房屋产权过户至原告黄有志名下的手续，相关税费由双方各自负担；
二、被告上海屹实建设工程有限公司应于本判决生效之日起十日内将上述房屋交付原告黄有志；
三、被告上海屹实建设工程有限公司应于本判决生效之日起十日支付原告黄有志逾期过户违约金(以人民币2500万元为基数，按中国人民银行同期同档贷款利率，自2015年10月1日计至实际过户之日止)；
四、反诉被告黄有志应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海屹实建设工程有限公司房款人民币1250万元；
五、对反诉原告上海屹实建设工程有限公司要求反诉被告黄有志支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案保全费人民币5000元，由被告负担。
本案本诉受理费人民币18390元，由被告负担。
本案反诉受理费人民币50650元，已减半收取，由反诉原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院
审 判 长 余莉敏
代理审判员 陈文丽
人民陪审员 钱春林
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 陈文渊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。