辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)辽01民终6998号
上诉人（原审被告）：康平县人民政府北三家子街道办事处，住所地康平县。
负责人：孙会平，该办事处主任。
委托诉讼代理人：齐玉杰，辽宁腾达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙国民,男，汉族，住辽宁省康平县。
原审被告：康平县国有资产管理和金融工作办公室，住所地康平县。
法定代表人：韩冰，该办公室主任。
委托诉讼代理人：张艳芬，辽宁匡正律师事务所律师。
原审被告：康平县公物拍卖处理中心，住所地康平镇。
法定代表人：温涛，该拍卖处理中心主任。
上诉人康平县人民政府北三家子街道办事处（以下简称：北三家子办事处）与被上诉人孙国民、原审被告康平县国有资产管理和金融工作办公室（以下简称：国有资产办公室）、康平县公物拍卖处理中心（以下简称：公物拍卖中心）买卖合同纠纷一案，不服康平县人民法院(2016）辽0123民初2043号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成由审判员曹岩担任审判长、张伟参加、刘春杰主审的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
北三家子办事处上诉请求：一、撤销原审民事判决。二、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。三、判令被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：上诉人通过合法的程序拍卖案涉房屋，2012年11月16日被上诉人成功竞拍了涉案房屋，上诉人交付房屋，被上诉人支付了合同价款。原审法院在判决中确认了合同是有效的。因2008年国家对土地进行了第二次调查，对于被上诉人购买的土地存在勘误情形，造成当时不能及时的将土地变更到被上诉人名下。现由于法律政策的变更，实现了三证合一的发证方式，本案案涉房屋可以办理登记。在一审庭审中，康平县规划和国土资源局北三家子土地所的工作人员出庭作证，但原审法院判决未予提及，也未以采纳。在一审中上诉人已明确告知案涉房屋可以办理产权变更登记，一审法院仍以合同目的不能实现为由，支持孙国民要求解除合同的诉讼请求，适用法律错误。本案案涉房屋虽未办理不动产变更登记，但从上诉人交付案涉房屋后，一直由被上诉人占有、使用、收益。在被上诉人合法占有、控制该不动产的情况下，被上诉人依据合同有权请求进行不动产的变更登记，该权利属于物权上的物上请求权而非享有合同解除权。
孙国民辩称,北三家国土资源所是派出机构，该所出具的说明没有法律效力。该说明出具的时间2017年9月11日，该所称现在能办理所有权证书，但又称具备一定条件，未具体说需要什么条件。据我方了解这块土地出让必须以招标、挂牌的方式出卖，现在让我方去办，土地局让我挂牌，我也不一定能摘到牌。因此，要求驳回上诉人北三家办事处的上诉，我方服从一审判决。
国有资产办公室辩称：一审判决对我方的判决内容，我方认可，其他的不发表意见。
公物拍卖中心未出庭陈述答辩意见。
孙国民向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告之间的拍卖合同；2.由三被告共同返还购房款505,300元及利息，给付房屋维修款58,520元及利息，赔偿房屋经营损失60,000元，房屋六年的看护费每年24,000元；3.由康平县公物拍卖处理中心返还佣金25,265元及利息、报名费1000元及利息；4.由康平县人民政府北三家子街道办事处返还购买北侧房屋款20,000元及利息；5.被告承担诉讼费用。
一审法院认定如下：经辽宁省人民政府批准，撤销原康平县山东屯乡人民政府，设立康平县人民政府北三家子街道办事处。原山东屯乡人民政府于2007年8月投资建设了山东屯乡派出所办公楼一栋。2012年11月，因原山东屯乡派出所办公楼破损严重影响正常办公，经康平县公安局与康平县人民政府北三家子街道办事处磋商，拟将派出所办公地点迁至街道办事处办公楼内，原山东屯乡派出所办公楼由北三家子街道办事处处置，被告康平县人民政府北三家子街道办事处在未取得原山东屯乡派出所办公楼土地使用证和房产证的情况下决定出售原山东屯乡派出所办公楼。按照沈阳市财政局和《康平县行政事业单位国有资产处置管理暂行办法》的规定，经报请康平县财政局（康平县财政局行政事业资产管理科）批准，同意康平县人民政府北三家子街道办事处出售原山东屯乡派出所办公楼。国有资产的出售统一由康平县财政局行政事业资产管理科委托康平县公物拍卖处理中心拍卖。2012年11月康平县公物拍卖处理中心发布拍卖公告，定于2012年11月16日上午10时在康平县环卫处会议室举行公开拍卖会，拍卖标的物中包含原山东屯乡派出所办公楼。标的物预展地点为标的物所在地，时间为2012年11月7日至2012年11月13日。2012年11月7日，康平县公物拍卖处理中心发布特别提示：一、拍卖标的物的状况、瑕疵，请竞买人自行前往标的物所在地详细了解、查看，拍卖人不负责担保；二、竞买人成功取得标的，需交纳标的物成交额5%的佣金；三、买受人成功取得标的，财产更名、过户的相关税费由买受人承担；四、原山东屯乡派出所：总占地面积为291.72平方米，于2009年建成，建筑面积为479.04平方米。2012年11月15日原告交纳了1000元的报名费和100,000元的保证金参与拍卖竞买。2012年11月16日，原告成功竞买了拍卖标的物原山东屯乡派出所办公楼，并签订了拍卖成交确认书和拍卖标的物交割书，原告于2012年11月22日前将505,300元价款交付完毕，于2012年11月23日向康平县公物拍卖处理中心交纳了25,265元的佣金。原告在房屋交付后对房屋进行了部分维修。2014年2月28日原告与康平县人民政府北三家子街道办事处签订协议：1.双方均对拍卖交易的行为认可；2.即日起双方共同办理原山东屯乡派出所的土地使用权和房产产权的过户手续，期间所产生的一切费用均由康平县人民政府北三家子街道办事处负担。3.时间约定：康平县人民政府北三家子街道办事处于即日起4个月内将该房产的土地使用证和房产证办理给孙国民。4.如康平县人民政府北三家子街道办事处4个月内未能将土地使用证、房产证办理给孙国民，孙国民因无土地使用证、产权证产生的一切经济损失由康平县人民政府北三家子街道办事处承担。
2013年3月原告与康平县人民政府北三家子街道办事处签订补充协议约定：康平县人民政府北三家子街道办事处将原山东屯乡派出所北侧耳房东西长9.30米、南北3.55米一次性出售给孙国民，价款为贰万元，已交纳完毕。
另查明：2011年8月12日康平监狱与原山东屯乡人民政府签订协议书约定，依据辽政发（2009）259号文件“设立北三家子街道办事处，驻地设在北三家子社区”的具体要求，康平监狱将约70亩的土地使用权转让给原山东屯乡人民政府用于街道办公及附属设施建设。土地使用权转让费为50万元。签订协议后原山东屯乡人民政府将受转让的土地办理了土地使用证，土地使用者仍为康平监狱，面积为80.1亩，其中本案所涉拍卖标的物所坐落的土地位于受转让的土地面积之内。至今康平县人民政府北三家子街道办事处仍未能将受转让的土地使用权更名过户到自己名下。至今康平县人民政府北三家子街道办事处仍未能取得拍卖标的物的土地使用证和房屋所有权证书，不能将土地使用权和房屋所有权更名过户给原告。
又查明：原康平县财政局行政事业资产管理科负责管理本行政区域内的国有资产，后又成立康平县国有资产管理和金融工作办公室，原康平县财政局行政事业资产管理科职能并入康平县国有资产管理和金融工作办公室。
一审法院认为，关于本案所涉拍卖合同的委托人问题。在本案中，拍卖标的物的实际投资建设并占有、使用、管理者为原山东屯乡人民政府即现在的继受者康平县人民政府北三家子街道办事处。而原来康平县财政局所属的康平县行政事业资产管理科并不是该标的物的投资建设并占有、使用、管理者，该管理科只是按照有关规定统一委托本行政区域内国有资产拍卖而已，该管理科只是名义上的委托人，真正的委托人为投资建设并占有、使用、管理者康平县人民政府北三家子街道办事处。
关于本案的合同效力问题。2012年11月，康平县公物拍卖处理中心接受真正的委托人康平县人民政府北三家子街道办事处的委托公开向社会发布拍卖公告，公开拍卖本案所涉标的物原山东屯乡派出所办公楼。原告参与拍卖并最终竞买了该标的物，同时签订了拍卖成交确认书和拍卖标的物交割书，是原告与被告康平县人民政府北三家子街道办事处、被告康平县公物拍卖处理中心真实意思表示，三方形成拍卖合同关系，且不违反法律和行政法规的规定，是合法有效的。
关于本案所涉拍卖合同的解除效力问题。拍卖合同亦是买卖合同的一种形式。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中康平县人民政府北三家子街道办事处作为出卖人负有交付标的物并保证将标的物的所有权完全转移给买受人原告的义务，同时有协助原告办理不动产物权变更登记的附随义务。按照《中华人民共和国拍卖法》第六条的规定：“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可处分的物品或者财产权利”。康平县人民政府北三家子街道办事处现在未经登记取得拍卖标的物的土地使用证和房屋所有权证，依照《中华人民共和国物权法》的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力”。本案所涉拍卖标的物系不动产，未办理物权登记，不发生物权效力，即拍卖标的物存在权利上瑕疵，导致不能更名到原告名下，致使原告的合同目的不能实现，且原告已经全部完成了自己的合同义务，故原告解除拍卖合同，符合合同法的相关规定，因此原告享有法定解除权，自解除通知到达对方时合同解除。因原告未能证明在诉前曾通知相对方解除合同，因此本案自诉状送达各被告时即视为通知到达之日，亦为拍卖合同解除之日，对此本院予以确认。
关于被告康平县公物拍卖处理中心提出的原告起诉时诉讼时效经过问题。本案中原告要求解除合同的权利系形成权，不适用诉讼时效的规定。被告提出的诉讼时效系指《中华人民共和国拍卖法》第六十一条第三款的规定。按照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原、被告之间的拍卖合同已经解除了，原、被告之间互负返还义务，若由此造成损失，其有权要求赔偿，故此原告起诉时诉讼时效没有经过。
关于被告康平县人民政府北三家子街道办事处的违约责任问题。被告康平县人民政府北三家子街道办事处在本案所涉拍卖标的物存在权利瑕疵的情况下，应当知道自己的处分权受到了限制，仍然委托被告康平县公物拍卖处理中心拍卖该标的物，导致原告不能将房产更名到自己名下从而不能实现合同目的而解除合同。故此被告康平县人民政府北三家子街道办事处存在过错，对原告构成违约。因此被告康平县人民政府北三家子街道办事处应承担违约责任，即承担返还拍卖价款并承担赔偿利息损失的违约责任。
关于被告康平县公物拍卖处理中心的过错问题。本案被告康平县公物拍卖处理中心作为拍卖人，按照《中华人民共和国拍卖法》的规定，其有审查拍卖标的的来源和瑕疵并应向竞买人说明拍卖标的瑕疵的义务。在本案中其明知所拍卖的房屋没有办理土地使用权登记和房屋产权登记而仍然接受了委托进行拍卖，而且未对原告说明拍卖标的权利上的瑕疵，导致原告不能办理更名登记，其存在过错。按照《中华人民共和国拍卖法》的规定，其应当对返还拍卖价款并赔偿利息损失承担连带责任。被告康平县公物拍卖处理中心自己收取了原告的佣金和报名费应当由其自行返还并赔偿利息损失。
关于被告康平县国有资产管理和金融工作办公室是否承担责任问题。原康平县财政局行政事业资产管理科只是按照要求进行国有资产处置的审批和委托而已，其审批委托并无不当，且其并不是真正的拍卖委托人。故此原康平县财政局行政事业资产管理科在本案中并不存在过错，也不承担责任，亦即现在的康平县国有资产管理和金融工作办公室不承担责任。
关于原告要求三被告给付房屋维修费及利息及看护费用的问题。原告在本案审理过程中并未提供充足的证据证明其维修的项目和维修费的数额及看护费用数额，故此其主张本院无法确认。再则原告接收房屋后即进行了经营活动，取得了经营收益，其维修房屋及看护房屋是其进行经营行为的必要投入，与本案的被告的违约行为和过错不具有关联性，故此本院对此诉讼请求不予支持。
关于原告要求被告赔偿房屋经营损失的问题。原告亦自认在接收房屋后即进行了经营行为，并且取得了经营收益，说明涉案房屋还是具有经营收益条件的，对于经营风险应由原告自担。且原告并未向本院提供相应的证据证明其经营损失及数额的存在及经营损失与被告的约为或过错存在关联性，故此原告的此项诉讼请求无充分的事实依据和法律依据，本院不予支持。
关于被告辩解原告在占有、使用涉案房屋期间，应比照房屋租赁而扣减相应的房屋占有使用费用问题。本案中，原告通过正常的拍卖形式竞买了涉案房屋，并且按照合同的约定完全履行了价款支付义务，不存在违约行为，也不应承担违约责任。原告作为守约方，其所取得的房屋经营收益是基于先前合法占有涉案房屋后取得的正常收益，依法应当予以保护，故对被告的此项请求本院不予支持。
关于原告要求被告康平县人民政府北三家子街道办事处返还购买北侧房屋款及利息的问题。原告购买康平县人民政府北三家子街道办事处的涉案房屋北侧耳房是于拍卖合同之后另行进行交易的，与本案所涉拍卖合同无关，非本案审理范围，原告可以另行解决，故此对于此项诉讼请求本院不予支持。综上所述，因康平县人民政府北三家子街道办事处违约和康平县公物拍卖处理中心存在过错，原告享有合同的法定解除权，原告的解除合同的通知到达被告时，合同即已经解除。合同解除后，尚未履行的终止履行。已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿。因此被告康平县人民政府北三家子街道办事处应当返还房屋价款并按照人民银行公布的同期同类基础贷款利率计算赔偿原告的利息损失。对上述款项，被告康平县公物拍卖处理中心承担连带责任。因被告康平县公物拍卖处理中心存在过错，其应当返还佣金及报名费，并按照人民银行公布的同期同类基础贷款利率计算赔偿原告的利息损失。对于原告的其他诉讼请求，本院不予支持。如被告康平县公物拍卖处理中心履行连带责任后，可以向被告康平县人民政府北三家子街道办事处追偿。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国拍卖法》第六条、第十八条、第二十七条、第四十条、第五十八条、第六十一条的规定，判决：一、被告康平县人民政府北三家子街道办事处于本判决生效之日起20日内返还原告孙国民房屋价款505,300元；二、被告康平县人民政府北三家子街道办事处于本判决生效之日起20日内给付原告孙国民利息（本金为505,300元，从2012年11月22日起按照人民银行公布的同期同类基础贷款利率计算，至本判决确定的给付之日止。）；三、被告康平县公物拍卖处理中心对上述款项承担连带责任；四、被告康平县公物拍卖处理中心于本判决生效之日起20日内返还原告孙国民佣金25,265元；五、被告康平县公物拍卖处理中心于本判决生效之日起20日内给付原告孙国民利息（本金为25,265元，从2012年11月23日起按照人民银行公布的同期同类基础贷款利率计算，至本判决确定的给付之日止。）；六、被告康平县公物拍卖处理中心于本判决生效之日起20日内返还原告孙国民报名费1000元；七、被告康平县公物拍卖处理中心于本判决生效之日起20日内给付原告孙国民利息（本金为1000元，从2012年11月15日起按照人民银行公布的同期同类基础贷款利率计算，至本判决确定的给付之日止。）；八、驳回原、被告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,501元，由被告康平县人民政府北三家子街道办事处、康平县公物拍卖处理中心负担。
二审中，被上诉人未提交新证据。上诉人提交一份康平县规划和国土资源局北三家子街道国土资源所出具的《情况说明》一份，拟证明本案所涉房屋现可以办理不动产登记证。被上诉人质证称不予认可，国有资产办公室质证称对该证据无异议。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是上诉人北三家子办事处与被上诉人孙国民之间房屋买卖合同是否具备解除条件。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中上诉人北三家子办事处主张，案涉房屋虽未办理不动产变更登记，但该房屋已于2012年11月交付，且一直由孙国民占有、使用、收益。一审中北三家子办事处提供了康平县规划和国土资源局员工马强（出庭作证）的证人证言证明孙国民所购买的房屋现已具备更名过户条件，可以办理过户手续。二审中，北三家子办事处又提交一份康平县北三家国土资源所作为康平县规划和国土资源局北三家子街道国土资源所出具的《情况说明》一份，用以证明本案所涉房屋现可以办理不动产登记证。本院认为，康平县北三家国土资源所作为康平县规划和国土资源局北三家子街道国土资源所作为国家土地管理行政机关的派出机构，且是本案涉案房屋的产权管理单位，其出具的证据具有证明效力。应当确认涉案房屋现已具备登记过户条件，孙国民主张的该房屋不具备过户条件的主张证据不足。孙国民提出解除买卖合同的主张，无事实依据，本院不予支持。孙国民基于买卖合同解除而主张的相关退房反款并赔偿有关损失的主张，本院不予支持。关于孙国民主张因房屋长期未能办理过户手续给其孙国民带来了相关损失问题，孙国民可持有效证据，另行主张。且对于此问题孙国民与北三家办事处于2014年2月28日达成的《协议书》对有关赔偿问题进行了约定，该协议对双方具有约束力。
综上，依照依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销康平县人民法院(2016）辽0123民初2043号民事判决；
二、驳回孙国民的诉讼请求。
一审案件受理费10,501元，由康平县人民政府北三家子街道办事处负担，二审案件受理费10,501元，均由孙国民负担。
本判决为终审判决。
审判长 曹 岩
审判员 张 伟
审判员 刘春杰
二〇一七年十一月二十二日
书记员 张 冲
本案判决所依据的相关法律
一、《。中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。