四川省天全县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川1825民初1292号
原告高泽秀，女，汉族，生于1955年9月4日，住四川省天全县。
原告汤正锦，男，汉族，生于1966年1月21日，住四川省天全县。
原告程秉良，男，汉族，生于1943年8月5日，住四川省天全县。
原告汤豪杰，男，汉族，生于1991年8月4日，住四川省天全县。
原告汤正平，男，汉族，生于1969年9月24日，住四川省天全县。
原告汤正德，男，汉族，生于1953年5月29日，住四川省天全县。
原告汤国蓉，女，汉族，生于1962年8月1日，住四川省天全县。
原告汤正禄，男，汉族，生于1955年6月20日，住四川省天全县。
原告汤秉洪，男，汉族，生于1938年1月16日，住四川省天全县。
原告程定强，男，汉族，生于1955年9月18日，住四川省天全县。
原告程静唐，男，汉族，生于1943年12月28日，住四川省天全县。
原告汤绍成，男，汉族，生于1976年12月24日，住四川省天全县。
原告汤正祥，男，汉族，生于1960年6月14日，住四川省天全县。
诉讼代表人高泽秀、程秉良、汤正锦。
上述原告委托代理人张泽新，天全县城厢法律服务所法律工作者。
被告天全县同鑫木业有限责任公司。住所地：天全县兴业乡陇窝村*组。
法定代表人王跃辉。
被告胡小群，女，汉族，生于1979年4月14日,住重庆市江北区。
第三人四川省天全茂源有限责任公司。住所地：天全县兴业乡陇窝村*组。
法定代表人杨孝彬。
第三人汤国林，男，汉族，生于1963年7月18日，住四川省天全县。
第三人天全县兴业乡陇窝村村民委员会。住所地：天全县兴业乡陇窝村。
法定代表人高正生，该村村主任。
委托代理人邵长秀，女，汉族，生于1971年3月15日，住四川省天全县。该村村文书。
第三人汤国香，女，汉族，生于1974年3月6日，住四川省荥经县。
原告高泽秀、汤正锦、程秉良、汤豪杰、汤正平、汤正德、汤国蓉、汤正禄、汤秉洪、程定强、程静唐、汤绍成、汤正祥与被告天全县同鑫木业有限责任公司（以下简称同鑫公司）、胡小群土地租赁合同纠纷一案，2017年11月28日本院受理后，依法由审判员石丽敏独任审判，于2017年12月26日公开开庭进行了第一次审理。原告诉讼代表人高泽秀、汤正锦、程秉良及原告委托代理人张泽新到庭参加诉讼，被告同鑫公司法定代表人王跃辉、被告胡小群均到庭参加诉讼。后依法将本案转为普通程序，并组成合议庭继续审理。诉讼中，本院依法追加四川省天全茂源有限责任公司（以下简称茂源公司）、汤国林、天全县兴业乡陇窝村村民委员会（以下简称陇窝村村委会）、汤国香作为第三人参加诉讼，于2018年3月27日、4月11日公开开庭进行第二次、第三次审理。第二次庭审中，原告诉讼代表人高泽秀、汤正锦、程秉良及原告委托代理人张泽新到庭参加诉讼，被告同鑫公司法定代表人王跃辉、第三人汤国林、陇窝村村委会法定代表人高正生到庭参加诉讼。第三次庭审中原告诉讼代表人高泽秀、汤正锦、程秉良及原告委托代理人张泽新到庭参加诉讼，被告同鑫公司法定代表人王跃辉、第三人汤国香、陇窝村村委会委托代理人邵长秀到庭参加诉讼。第三人茂源公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。
原告高泽秀等13人诉称：2014年4月1日，被告同鑫公司法定代表人胡小群与原告口头约定租赁原告13户农户的土地，约定年租金为2.1万元，租金一年一交。在交付两年租金后，第三年的租金（2016年4月至2017年3月）被告就以停产为由一直未支付。现被告因停产将公司全部人员撤离，空置厂房处在租赁土地上，造成租赁合同既不履行支付租金义务，又不解除合同将土地退还原告的局面。2017年6月6日，被告还变更了工商登记，胡小群将公司所有股份转给王跃辉独资所有，而王跃辉根本没有履约能力和诚意，此行为严重损害了原告的合法权益。原告认为案涉土地系农用地，被告租赁后用于工业使用，没有变更土地用途，违反法律规定，因此双方达成的土地租赁合同无效。现向法院提起诉讼，请求判决：1、确认原告与被告同鑫公司达成的口头租赁合同无效；2、由二被告返还原告出租的土地；3、由二被告承担无效合同给原告带来的损失，暂计为36750元（损失按照被告使用土地年租金2.1万元计算，即按21000元/12月×被告实际占用土地时间21个月，2016年4月1日至2017年12月31日，其后的损失按照被告实际占用租赁土地的时间计算）。
原告提供的证据为：1、原告身份证复印件、户口本复印件、推选诉讼代表人的授权委托书；2、被告天全同鑫公司的《内资企业登记基本情况表》；3、《土地承包合同书》11份；4、天全县兴业乡人民调解委员会调解意见；5、《租用土地的协议书》（原告与茂源公司签订）；6、《租用土地协议书》（原告与汤国林签订）；7、原告与汤国林解除协议的调解协议书；8、租赁协议2份（只有文本内容，未签字）；9、陇窝村村委会出具的书面情况说明；10、汤国香与同鑫公司签订的《土地租赁协议》。
被告同鑫公司辩称：1、原告与同鑫公司之间有书面的土地租赁合同，是2015年3月底经过村上调解给付了2014年度的租金之后汤国香代表13户原告签的，当时高泽秀、程秉良也在场。同鑫公司认为上述协议是有效的，只是后来租金改成了一年一付，同鑫公司也履行了合同，给付了2014年、2015年的租金。2016年3月份因原告断水导致公司停产，所以未支付2016年度的租金。2、原告要求返还出租的土地，是原告单方终止合同，给被告公司造成的损失应由原告承担。请求法院依法判决。
被告同鑫公司提供的证据为：1、《租赁协议》（2011年4月1日王跃辉与汤国林签订）；2、汤国香出具的租金收条；3、天全县兴业乡人民调解委员会调解意见；4、2015年3月30日协调会记录、汤国香与同鑫公司签订的《土地租赁协议》、王跃辉出具的《承诺书》；5、同鑫公司报停备案申请书及天全县林业局关于木竹材加工厂报停备案通知书；6、租赁场地水管购买单据及工钱收据；7、天全县木材加工厂日常检查表。
被告胡小群辩称：王跃辉是原来天全县同心木材加工厂的经营业主。2013年4月18日，答辩人与王跃辉、王义永三人共同出资将该加工厂改制为同鑫公司，其中答辩人与王跃辉各占40%股份，王义永占20%股份。后因经营需要，于2014年1月16日对公司章程及股东进行变更。公司一直由王跃辉实际经营，公司经营至2017年3月处于长期停业状态，亏损134万元，经公司全体股东研究决定对公司进行内部清算，清算债权债务后各股东以清算结果将各自所持的股权均转让给王跃辉，现在同鑫公司为王跃辉的自然人独资公司。根据公司法的规定，公司应以其全部资产对其债务承担责任，答辩人从未以个人名义或公司名义对外签订任何土地租赁合同。综上所述，答辩人不是本案的适格被告，不应承担任何责任。
被告胡小群提供的证据为：身份证、《合作协议》、2014年1月16日同鑫公司股东会决议、2017年4月20日同鑫公司股东会决议、《股权转让协议》、王跃辉出具的股权转让款的欠条3份。
第三人茂源公司、汤国林未陈述意见，亦未提供证据。
第三人陇窝村村委会述称：原告最初租赁土地村委会并不清楚，后来村上组织过汤国林和原告解除租赁合同的调解事宜。2015年，原告和同鑫公司因为后者未支付租金产生纠纷，村委会组织召开过协调会，但未调解成功，后来移交到乡上。村委会认为土地租赁事宜应由村小组处理。
其未提供证据。
第三人汤国香述称：2015年参加协调会后拿租金的时候和同鑫公司签订了《土地租赁协议》，时间大概是2015年4月左右，签订协议时程炳良、高泽秀在场。大家事先也清楚要签署的合同的内容，原告未书面委托汤国香签订合同，但口头上曾提及。签订合同时王跃辉说不签合同就不付租金，所以才签订了合同。但合同签订后并未按照合同履行，租金仍然是一年一付，也并未说保证同鑫公司用水，后来是汤国香个人协助同鑫公司王跃辉买水管、架水管。原、被告双方一直未就供应生产用水事项达成一致意见。
其未提供证据。
经审理查明：原告高泽秀等13人系天全县兴业乡陇窝村六组村民，上世纪八十年代上述人员（含家庭成员）通过家庭承包经营的方式取得位于该村六组小地名“坝中间”的土地承包经营权，案涉土地面积约5.5亩。各户承包经营合同书上此处的土地性质为耕地。1995年5月10日，上述原告将案涉土地出租给第三人茂源公司用于建芒硝厂，并签订了《租用土地的协议书》，协议书约定租用时间不限，租用土地采取赔产的办法结算费用，且工厂停办后，茂源公司负责复耕，复耕后继续赔偿三年产量。茂源公司在租用土地期间，对案涉土地进行了硬化处理，并修建厂房、住宿房、围墙等地上建筑物，但未办理相应产权证书。2002年9月26日，茂源公司未继续租用案涉土地。因第三人汤国林买断茂源公司的芒硝厂，原告等人又将案涉土地及地上建筑物一起出租给汤国林使用，并签订了《租用土地协议书》，协议书约定租用时间不限，亦对土地赔产、复耕等事宜进行了约定。上述两份协议对赔产的计算方法一致，均为小春按每亩油菜200斤计算，大春每亩按稻谷1200斤计算，折合大米按每百斤谷子折71.5斤，每亩折合大米858斤。油菜籽按国家收购价格计算，大米按当时的市场价格计算。后汤国林在其租用土地期间，又转租给王跃辉经营的天全县同心木材加工厂（个体工商户），双方于2011年4月1日签订了《租赁协议》，协议约定的出租范围为正大门进围墙以内所有场地，其中包括场地内楼房二栋，厂房2间为生产住宿设施需用，租赁期限为10年，自2011年4月1日起至2020年4月1日止，年租金为18000元，协议还约定汤国林保证提供生产生活用水。2013年10月17日，王跃辉以其个体经营的天全县同心木材加工厂折资与胡小群、王义永共同出资成立了被告同鑫公司，胡小群任法定代表人。2014年1月15日，原告等13人与第三人汤国林因土地租赁事宜发生纠纷，双方在村支部书记刘志华、村主任高正生的调解下，达成调解意见如下：1、13户农户与汤国林终止土地租用协议；2、汤国林放弃厂内财产（厂内的房子和围墙），厂内的房子和围墙13户共有；3、汤国林不再履行复耕和三年的赔产，合同终止后，厂内的一切事务与汤国林无关；4、2014年4月1日前的产由汤国林赔，2014年4月1日后的产与汤国林无关。双方均在调解意见书上签字捺印确认。汤国林与原告终止租赁合同后，案涉土地及地上建筑物一直由被告同鑫公司实际使用至今。同鑫公司租赁土地期间未新建地上建筑物，仅搭建了彩钢棚等附属设施。2014年初期，原告与被告同鑫公司因原告是否应保证被告生产生活用水事项有不同意见，双方一直未签订书面的租赁协议，但双方对租赁标的（土地及地上厂房设施等）、租赁期限（三年，自2014年4月1日至2017年4月1日）、租金（每年21000元）事项均无异议。2015年3月30日，因被告未及时支付2014年度的租金，兴业乡人民政府包村干部李永清、陇窝村村干部刘志华、高正生、邵方惠组织双方进行协调，原告方高泽秀、程秉良、汤正锦、汤国香（原告汤秉洪女儿）参加，被告同鑫公司王跃辉参加。王跃辉提出在租用土地时是给汤国林签的合同，原告和汤国林解除合同时应履行通知义务，租金应该一年一付，以前的合同废除，重新签订合同，并承诺于2015年4月20日前给付2014年的租金21000元。租赁期间，同鑫公司共支付原告2014年4月1日至2016年3月31日两年度租金，共计42000元（由汤国香向同鑫公司出具收条），2016年4月1日至2017年3月31日期间的租金未付。2017年6月6日，同鑫公司的企业形式由有限责任公司（自然人投资或控股）变更为有限责任公司（自然人独资），全部股权由王跃辉持有，法定代表人也变更为王跃辉。2017年，陇窝村村委会、兴业乡人民政府多次组织原、被告双方调解租金给付事宜。2017年10月9日，天全县兴业乡人民调解委员会主持双方达成调解意见如下：1、经调查，他们之间的口头合同属于有效合同。2、同鑫公司按合同法应付给陇窝村六组13户村民2016年场地租金21000元。原告代表高泽秀、程秉良、被告公司王跃辉均在调解意见上签字捺印。后因被告同鑫公司仍未支付租金，原告起诉来院，请求判决解除土地租赁口头合同，并由被告同鑫公司和胡小群连带给付土地租赁费。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、确认原告与被告同鑫公司达成的口头租赁合同无效；2、由二被告返还原告出租的土地；3、由二被告承担无效合同给原告带来的损失，暂计为36750元（损失按照被告使用土地年租金2.1万元计算，即按21000元/12月×被告实际占用土地时间21个月，2016年4月1日至2017年12月31日，其后的损失按照被告实际占用租赁土地的时间计算）。
另查明:1、庭审中，原告高泽秀陈述将案涉土地出租用于工业使用时村小组知晓，但未向陇窝村村委会备案，也未办理土地用途变更审批，其认为变更手续应由租用方办理。被告同鑫公司王跃辉陈述租赁土地时无厂区权属证明，也没有办理过审批手续。
2、庭审中，被告同鑫公司提供了2014年4月1日的《土地租赁协议》一份，协议抬头列明的双方为甲方天全县兴业乡陇窝村六组十三户农户代表（汤国香、汤正锦、高泽秀、程秉良），乙方同鑫公司。协议主要内容如下：“一、租赁初期为三年（即2014.4.1-2017.4.1）之后由双方协商续租。二、租金金额及付款方式：租金三年金额为63000元，大写人民币陆万叁千元整，分两次付清，于2014年4月1日付给甲方35000元，大写人民币叁万伍仟元整，于2015年12月30日前付给甲方余款28000元，人民币贰万捌仟元整。三、甲方的权利和义务：1、在生产经营期间甲方必须提供干净水源保证乙方生产生活用水，水管维护由乙方自行负责，甲方不得以任何借口阻挠乙方的正常生产经营。……”。合同尾部汤国香作为甲方代表签字捺印，乙方由王跃辉签字捺印并加盖同鑫公司印章予以确认。汤国香、王跃辉均陈述该协议系2015年4月左右在领取2014年度租金时签订的，签订协议时程炳良、高泽秀在场。汤国香还陈述高泽秀等人事先清楚合同内容，原告未书面委托其签订合同。签订合同时王跃辉说不签合同就不付租金，所以才签订了合同。但合同签订后并未按照合同履行，租金仍然是一年一付，也并未说保证同鑫公司用水，双方一直未就生产用水的供应达成一致意见。原告高泽秀、程秉良陈述领取租金时在场，签署合同时不在场，协议的内容清楚，但是不同意签字。后来王跃辉又陆续提供了两份空白的租赁协议，但均因供水问题没有商量好而没有签订。
3、现被告同鑫公司尚有林木加工机器等设备放置在案涉土地上。
上述事实，有当事人陈述，当事人身份证明、《土地承包合同书》、天全县兴业乡人民调解委员会调解意见、原告与茂源公司签订的《租用土地的协议书》、原告与汤国林签订的《租用土地协议书》、原告与汤国林解除协议的调解协议书、汤国香与同鑫公司签订的《土地租赁协议》等证据在案佐证，经庭审质证，合议庭评议，本院依法予以确认。
本院认为，根据当事人在诉讼中的诉、辩意见及提供的相应证据，结合查明的事实，案件争议焦点应当确定为以下两个方面，分述如下：
一、原告方与被告同鑫公司之间土地租赁协议的表现形式及协议效力的认定问题。原告认为其与被告同鑫公司之间无书面土地租赁协议，双方的口头租赁协议也为无效，被告同鑫公司认为汤国香与其签订的《土地租赁协议》系代表原告13户农户签订，且协议是有效的。本院认为，被告同鑫公司虽然提供了其与汤国香签订的书面《土地租赁协议》，但汤国香陈述双方未按照协议履行，是因为要领取租金才签订的协议，原告高泽秀等人也表示对协议内容不予认可，且被告同鑫公司也未提供证据证明汤国香系取得原告等人的授权与其签订的合同，故上述书面协议不能认定为原告与被告同鑫公司的约定内容。因双方对租赁标的（土地及地上厂房设施等）、租赁期限（三年，自2014年4月1日至2017年4月1日）、租金（每年21000元）等合同主要事项达成了一致意见，应认定双方之间的口头租赁协议是成立的。且该租赁协议既包含土地租赁内容，也包含地上建筑物（厂房等）租赁内容。土地租赁协议的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：“依法改变土地权属和用途，应当办理土地变更登记手续。”第三十六条第三款规定：“禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖沙、采石、采矿、取土等。”第四十四条第一款规定：“建设用地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”第六十三条第一款规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。”上述规定表明，国家严格限制农用地转为建设用地，对耕地实行特殊保护，十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。另，《中华人民共和国农村土地承包法》第十条规定：“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。”第八条第一款规定：“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。”第十七条规定：“承包方承担下列义务（一）维持土地的农业用途，不得用于非农建设；”第三十三条规定：“土地承包经营权流转应当遵循以下原则：（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；”上述规定表明，国家保护承包方依法流转土地承包经营权，但同时也明确规定流转土地不得改变土地的农业用途。经查，本案中案涉土地系农用地，原告先后将土地流转给茂源公司、汤国林及被告同鑫公司，上述主体均流转该地用于工业用途，改变了土地的农用地性质，且至今仍未向相关部门办理相关批准手续，违反了法律的禁止性规定，据此，本院依法认定原告与被告同鑫公司之间的口头土地租赁协议无效。
二、被告同鑫公司及胡小群是否应当返还原告土地并赔偿损失。现被告同鑫公司一直实际占用原告出租的土地，其应当将放置在案涉土地上的机器设备搬离。至于地上建筑物是否应当拆除以及土地应当如何复耕，是土地行政管理部门的职权范围，本案不予涉及。本案中，原告作为土地出租人明知被告同鑫公司租赁案涉土地系用于工业使用，仍予以出租,同鑫公司作为土地租赁人，在租赁土地时没有尽到对土地性质进行审慎审查的注意义务，且一直未办理土地变更登记手续，双方均对协议无效及所产生的损失后果存在过错。根据合同法规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据双方的过错程度，结合本案实际情况，确认双方各自承担50％的责任。关于被告应赔偿原告损失的数额，被告同鑫公司自2016年4月1日占用案涉土地至今未支付对价，确实给原告造成损失，原告要求按照年租金21000元的标准赔偿其损失，本院认为该标准过高，结合双方过错程度及近年来天全县农作物亩产量及市场价格情况，应由被告同鑫公司按照每年12000元的标准自2016年4月1日至实际搬离案涉土地之日止赔偿原告损失。被告同鑫公司提出公司遭受的损失，其应当另行主张权利。原告要求被告胡小群承担返还土地及赔偿损失的责任，本院认为与原告存在租赁关系的主体系被告同鑫公司，并非胡小群个人，胡小群不应承担上述责任。
诉讼中，本院多次组织双方当事人调解，均未能达成一致意见。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十一条第一、二款、第十二条、第四十四条第一款、第六十三条，《中华人民共和国农村土地承包法》第八条第一款、第十条、第十七条第一项、第三十三条第二项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条之规定，判决如下：
一、原告高泽秀等13人与被告天全县同鑫木业有限责任公司达成的口头土地租赁协议无效；
二、由被告天全县同鑫木业有限责任公司在本判决生效之日起三十日内搬离其租用的位于天全县兴业乡陇窝村六组小地名“坝中间”的土地；
三、由被告天全县同鑫木业有限责任公司在本判决生效之日起三十日内赔偿原告高泽秀等13人损失，按照每年12000元的标准自2016年4月1日支付（计算）至实际搬离土地之日止;
四、驳回原告其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费676元，由原告承担338元（已预交），由被告同鑫公司承担338元。
如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。
审 判 长 石丽敏
审 判 员 邓泽锦
人民陪审员 李艳芳
二〇一八年四月二十四日
书 记 员 韩 鹏
书 记 员 廖林川
附适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第四条国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。
第十一条农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。
……
第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。
第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。……。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……。
《中华人民共和国农村土地承包法》
第八条农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。……。
第十条国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。
第十七条承包方承担下列义务：（一）维持土地的农业用途，不得用于非农建设；……
第三十三条土地承包经营权流转应当遵循以下原则：……
（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；
……
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国
民事诉讼法>的解释》
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由未到庭，或者未经许可中途退庭的，不影响案件的审理。