广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018)粤13民终1858号
上诉人（原审原告）：孙托亚，男，1983年6月22日出生，汉族，甘肃省庄浪县人，住广东省深圳市南山区，
被上诉人（原审被告）：惠东碧桂园房地产开发有限公司，住所地惠东县稔山镇边马（镇政府大院三楼）。
法定代表人：杨文杰。
委托诉讼代理人：周旭龙，男，1989年11月6日出生,汉族,江西省南昌市人，住红谷滩新区，系被上诉人员工。
委托诉讼代理人：肖芳，女，1992年10月4日出生，汉族，江西省吉安市人，住吉安市泰和县，系被上诉人员工。
上诉人孙托亚因与被上诉人惠东碧桂园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠东县人民法院（2017）粤1323民初4461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年04月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙托亚、被上诉人惠东碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周旭龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人孙托亚上诉请求：1、撤销广东省惠州市惠东县人民法院（2017）粤1323民初4461号民事判决；2、改判被上诉人继续履行合同，向上诉人交付惠东县稔山镇山林海8号楼2单元28层01号房产；3、改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金74720.67元（自2016年6月17日起暂算至2017年11月15日，以房价款480828元为基数，按0.03%/天计算，最终以实际完成交付使用时为准）；4、判令被上诉人承担本案一、二审的案件受理费。事实和理由：一审法院关于被上诉人是否存在迟延交房的违约行为的事实认定不清。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条关于交付期限的约定“出卖人应当在2016年6月15日前，按照国家和地方政府的有关规定，将……符合本合同约定的商品房交付买受人使用……，”及第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人交付手续……所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”，现被上诉人仍未向上诉人交付涉案房产是事实，因此被上诉人欲主张是由于上诉人自身原因导致未交楼的条件应该有：一、被上诉人首先应该证明其向上诉人交楼的条件已经成熟。交楼条件已经成熟的表现不仅是该商品房已经验收合格，还应该是符合合同第十一条的约定：向出卖人出示相关证明文件，包括住宅质量保证书等。但一审过程中，被上诉人并未提交证据证明其已向上诉人提交符合交楼条件的相关证明文件，且被上诉人提供的《竣工验收备案表》显示的备案时间为2015年8月13日，恰恰证明了在双方约定的交房日2016年6月15日被上诉人是不可能向上诉人出示此证明文件的，是仍未达到合同约定的交付条件的，在此情况下一审法院认定被上诉人不存在延迟交房的违约行为属于事实认定错误。二、交楼条件已经成熟的情况下，应已通知上诉人收楼。假使被上诉人已成就交楼条件，但上诉人并未收到被上诉人任何交楼的通知，被上诉人一审中提供的《维修事项完成知会函》及《楼宇交付催告函》并未有效地送达上诉人，并未查询到任何关于该两份函件的物流信息，并与楼宇交付催告函中显示的是“是他人收E栈”，因此，并不能视为有效的送达。综上，被上诉人并未履行合同约定按时向上诉人交付楼房，上诉人有权要求其履行该义务并要求承担违约责任，一审法院认定的被上诉人未存在迟延交房的违约行为属于事实认定错误，为维护上诉人的合法权益，特提起上诉，恳请判如所请。
被上诉人惠东碧桂园房地产开发有限公司辩称：按照本案《商品房买卖合同》第八条约定，交房时间是2016年6月15日，实际上涉案商品房是在2015年7月31日经竣工验收合格，并于2015年8月13日取得竣工验收备案，因此，在合同约定的交房期限之前涉案商品房已经达到了交付条件，再依据商品房买卖合同补充协议第五条第二款的约定，买受人应当在2016年6月15日自行前往办理收楼手续，但上诉人在该日并未来办理收楼手续，此后，被上诉人于2016年6月21日向上诉人寄发了《楼宇交付催告函》，上诉人已经收到，并于2016年6月25日来被上诉人处收楼，被上诉人向上诉人完整提交了房屋竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书等。但上诉人却以涉案房屋存在一般可修复的质量瑕疵为由，拒绝收楼，此后，被上诉人对涉案房屋存在的一般可修复的质量瑕疵进行了修复并于2016年9月1日向上诉人寄发了维修完成知会函，告知上诉人涉案房屋已维修完毕，并要求其来实际办理收楼手续，但是上诉人一直未来实际办理收楼手续。综上，涉案房屋在合同约定的交付日期之前，已经达成了交付条件，并且，被上诉人已经履行了收楼通知义务，上诉人完全是出于个人原因拒绝配合办理收楼手续，根据合同约定应视为涉案房屋的交付手续已办理完毕，被上诉人无需向上诉人承担任何所谓的逾期交房违约金，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持，驳回上诉人的全部上诉请求。
原审原告孙托亚向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行合同编号为0073113号商品房买卖，向原告交付惠东县稔山镇山林海8号楼2单元28层01号房产；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金74720.67元（自2016年6月17日起暂算至2017年11月15日，以房价款480828元为基数，按0.03%/天计算，最终以实际完成交付使用时为准）；3.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告惠东碧桂园房地产开发有限公司(以下称“碧桂园房地产公司”)签订《广东省商品房买卖合同》(合同编号为：0073113)，约定：原告以单价￥8，666．69元每平米的价格购买被告碧桂园房地产公司开发的位于惠州市××县××山镇山林海××楼××单元××房产，房款总价为Y480，828元。合同签订后，原告按约支付购房款，原告已履行完毕合同义务，根据《广东省商品房买卖合同》第八条关于交付期限的约定：“出卖人应当在2016年6月15日前，按照国家和地方政府的有关规定，将……符合本合同约定的商品房交付买受人使用……。”但被告至今仍未向买受人交付涉案房产。根据《广东省商品房买卖合同》第九条关于出卖人逾期交房的违约责任的约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交买受人使用，按照下列第1种方式处理：……逾期超过90日的，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。”被告的逾期交付房屋行为已构成根本违约并严重损害原告的合法权益，原告有权要求其支付违约金。基于上述事实，原告依据《合同法》相关规定及《广东省商品房买卖合同》九条之约定，特提起诉讼，依法维护原告合法权益。
一审法院认定事实：被告惠东碧桂园房地产开发有限公司取得惠东县稔山镇亚婆角地段、编号为惠东国用（2010）第40127号的地块的土地使用权后，在上述地块开发建设商品房定名为山林海苑山林海，建设工程规划许可证号为惠东县规建证字（2012）000750，施工许可证号为44252801301180101。原告孙托亚（买受人）与被告惠东碧桂园房地产开发有限公司（出卖人）于2015年8月30日签订了合同编号为0073113的商品房买卖合同及附件一“房屋平面图”、附件二“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”、附件三“装饰、设备标准”、附件四“合同补充协议”、“附录：委托办理权属登记协议书”，约定原告孙托亚购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为惠东房预许字第2013040号，被告惠东碧桂园房地产开发有限公司将惠东碧桂园山林海8号楼2单元28层01号房带装修出售给原告孙托亚，总房价480828元，约定付款方式为银行按揭分期付款：第一期购房款于签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价的10%即48079元，第二期在2015年8月31日前付该商品房总房价的21.37%即102749元，第三期在2015年11月30日前付该商品房总房价的68.63%（银行按揭款项）即330000元。该《商品房买卖合同》第八条交付期限约定：出卖人应当在2016年6月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。该《商品房买卖合同》第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人已按期交楼。该《商品房买卖合同》第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2、详见本合同附件四《合同补充协议》第四条的约定。该《商品房买卖合同》第十六条保修责任约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。详见本合同附件四《合同补充协议》第五条第三款的约定。附件四《合同补充协议》第四条关于装饰、设备标准约定：买受人和出卖人一致同意：该商品房由出卖人统一装饰。该商品房的设备数量及装饰标准等按《商品房买卖合同》附件三的约定。出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。出卖人按《商品房买卖合同》附件三约定的装饰项目进行配置。除该商品房的装饰、设备标准与《商品房买卖合同》附件三约定的不一致或违反有关商品房的装修、设备标准的强制性规定外，买受人在该商品房交付使用时不得以对该商品房的装饰和设备有异议为由拒绝收楼，买受人以此为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。买受人对该商品房的装饰和设备的异议由出卖人按实情予以修补、保修或给予合理解决。附件四《合同补充协议》第五条关于商品房交接约定：（一）在该商品房交付使用之前，买受人对该商品房没有使用权，不得使用、装饰该商品房及其花园，并不得变更该商品房的建筑平面和建筑、装饰等一切设备材料，若买受人违约的，因买受人的行为致使该商品房或该商品房所在楼宇或整个“山林海苑”园区无法通过验收的，或者导致出卖人无法按时将该商品房交付买受人及无法按时将受影响的其他商品房交付其他买受人使用的，买受人应承担一切后果，包括赔偿出卖人应承担的逾期将其他商品房交付其他各买受人使用等的损失。（二）《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容变更为“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。在该商品房出现面积差异，买受人依据《商品房买卖合同》和本补充协议的约定须向出卖人补交实测面积超出合同约定面积部分的款项的，因该补交款项为买受人需支付给出卖人的该商品房购房款，故买受人自愿同意在办理该商品房交接手续之前付清给出卖人。若买受人不予付清的，则出卖人有权不将该商品房交付给买受人而不须承担任何责任。（三）该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。保修期限内，在正常使用情况下，发生买卖双方另行签订的《住宅质量保证书》中所列项目的质量问题，由出卖人负责保修；因买受人使用不当或擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题及其他损失，由买受人承担责任，因自然灾害及社会因素等不可抗力造成的质量问题，出卖人不承担责任。在任何阶段，不管任何原因导致出卖人应承担保修、修补责任，且出卖人在履行保修、修补责任过程中，需要买受人配合、协助的，买受人应进行配合、协助，并同意不因配合和协助提出任何要求。若买受人不进行配合、协助而导致出卖人无法履行保修、修补责任的一切法律后果，出卖人不承担。（四）若出卖人除按《商品房买卖合同》第八条约定的可据实予以延期的原因外仍逾期90天不能将该商品房交付给买受人的，且买受人选择解除合同的，买受人应在达到解除合同条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。《商品房买卖合同》第九条约定的“逾期”是指出卖人按《商品房买卖合同》第八条约定的可据实予以延期的原因外的逾期。《商品房买卖合同》签订后，在履行过程中，原告孙托亚履行了交付购房款的义务。被告惠东碧桂园房地产开发有限公司开发的碧桂园.十里银滩山林海（8、9号楼及2＃车库七标段）于2015年7月31日经“五方责任主体”盖章确认工程竣工验收合格，惠东县住房和城乡规划建设局于2015年8月13日收齐竣工验收备案文件后，于同年8月13日同意予以备案。本案涉案商品房在上述经竣工验收合格的8号楼，被告惠东碧桂园房地产开发有限公司于2016年5月23日为涉案商品房办理了粤房地预登惠东字第0142015032号。原告孙托亚没有在2016年6月15日前来被告惠东碧桂园房地产开发有限公司办理房屋交付手续以及验收手续，被告惠东碧桂园房地产开发有限公司制作了《楼宇交付催告函》（内容涉及已通知原告于2016年6月15日前来办理入伙手续……），并于2016年6月25日送达到原告孙托亚所居住地址的楼下快递柜。原告孙托亚于2016年6月25日到现场办理涉案商品房验收手续，并在被告惠东碧桂园房地产开发有限公司制作的《碧桂园.十里银滩房屋验收记录表》中签名，该《碧桂园.十里银滩房屋验收记录表》记录了原告孙托亚提出存在的如下问题：1.厨房洗菜盆生锈；2.客厅空调孔无盖，主卧少个空调孔盖；3.次卧床头插座边欠松油；4.电视插座油漆污染（父母房），玄关窗框污染；5.餐厅天花露铁钉；6.主卧窗框；7.主卧有个灯不亮；8.公卫门套下封胶。被告惠东碧桂园房地产开发有限公司于2016年9月1日制作《维修事项完成知会函》，并按原告孙托亚所留的住址寄送，原告孙托亚于2016年9月4日签收。该《维修事项完成知会函》内容为：尊敬的碧桂园十里银滩山林海8号楼2单元28层01号业主：您好！您于2016年6月25日向我司提出的维修事项我们已记录在《房屋验收记录表》上，并已于2016年8月26日完成所有维修事项。本着对业主负责任的态度，我们已于2016年8月28日至2016年8月31日期间，按《商品房买卖合同》约定的联系方式以及您报修时预留的联系电话通知您，但您至今仍未前来验收并确认维修结果。现我司再次书面通知您，请您于2016年9月30日前与我们联系约定验收时间，现场确认上述维修结果，以免您的权益受损，逾期我们将视为您对维修结果无异议。特此知会。原告没有验收及收楼，选择向本院提起诉讼。
一审法院认为：本案双方争议的焦点在于被告惠东碧桂园房地产开发有限公司是否存在延迟交房的违约行为。原告孙托亚与被告惠东碧桂园房地产开发有限公司自愿签订的《商品房买卖合同》及其附件（一、二、三、四）、附录，系双方自愿自治的体现，不违反法律、法规的强制性效力性规定，上述合同及附件、附录依法成立并生效，原、被告双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。原告主张被告惠东碧桂园房地产开发有限公司并未按照合同约定的日期交付房屋，已构成违约。但被告惠东碧桂园房地产开发有限公司认为房屋验收记录表所记载的问题是装修质量瑕疵问题，属于工程保修的范围，被告已经依照合同约定完成交付及承担保修责任，原告无权拒绝收楼，被告不构成违约。被告提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《楼宇交付催告函》、《维修事项完成知会函》显示，涉案房屋所在建筑已经竣工验收并办理备案，被告也已通知原告收楼，因涉及装修质量问题等原因，原告未在合同约定的交楼时间2016年6月15日收楼，被告已按《碧桂园.十里银滩房屋验收记录表》确定的维修事项完成维修，并已告知原告，原告没有收楼，按照双方签订的合同附件四第五条的约定，因装修质量问题，原告不能拒绝收楼，应当视为房屋已完成交付，况且被告也根据合同约定承担了保修责任，被告的行为并不构成违约。如原告认为被告在承担保修责任期间影响其实际入住并造成损失，可另行提起民事诉讼。综上，并非因被告的原因不履行合同义务，而是因原告自身原因没有去收楼，诉请继续履行合同，没有诉的利益，此项诉请，不予支持，原告可自行向被告收楼；原告要求被告承担逾期交房违约金，证据不足，理由不充分，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告孙托亚的全部诉讼请求。案件受理费834元，由原告孙托亚负担。
本院二审期间，上诉人当庭播放一段录音，证明其于2018年2月8日前往案涉楼盘收楼,但被上诉人拒绝交楼。对此，被上诉人认为，上诉人当庭播放的录音不符合证据要求，不能成为本案的有效证据，被上诉人不予认可。
对本案当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，综合上诉人的上诉意见及被上诉人的答辩意见，本案二审争议焦点是：原审法院认定被上诉人不存在延迟交房的违约行为，不需支付逾期交房违约金，是否存在错误？
本案《商品房买卖合同》由上诉人与被上诉人于2015年8月30日签订，合同明确了买受人（上诉人）的地址及联系电话，且上诉人于一审庭审中确认该地址及联系电话其可以收悉，由此，被上诉人于2016年6月21日、2016年9月1日分别以该地址及联系电话向上诉人寄送的两份快递，分别于2016年6月25日、2016年9月4日被签收，应当认定为已经送达给上诉人。被上诉人主张该两次快递寄送的文件分别是《楼宇交付催告函》、《维修事项完成知会函》，对此，本院认为，该两份函件均注明“一式两联，盖骑缝章，特快专递寄送客户下联，公司客户关系管理部留存上联”，快递单上均载明涉案房屋房间号、寄送的文件名称，且上诉人确实于2016年6月25日前往案涉楼盘验收，被上诉人的该项主张具有较大可能性，上诉人对此虽有异议，但未能予以反驳，原审法院采信被上诉人的该项主张正确，应当予以维持。
综合本案证据，被上诉人方通知上诉人收楼时，涉案房屋所在建筑已经竣工并验收合格，因认为涉案房屋存在装修质量问题等原因，上诉人未在合同约定的交楼时间收楼，但结合《商品房买卖合同合同》附件三约定的房屋交付标准，上诉人所主张的装修质量问题等并不能证明该房屋不符合交付标准，上诉人拒绝收楼，不能认定为被上诉人存在逾期交房的违约行为。原审法院认为，按照《商品房买卖合同合同》附件四第五条的约定，因装修质量问题，上诉人有权要求保修，不能拒绝收楼，应当视为房屋已完成交付，对此，本院认为，判断房屋已经实际交付，要求房屋的交付条件成就，且出卖人已经移交房屋钥匙及其他必要资料等。本案上诉人诉请继续履行合同，被上诉人于庭审中也确认房屋钥匙尚未移交，可见房屋尚未实际交付，但被上诉人已经履行了通知收楼的义务，因双方对装修质量等问题是否影响房屋交付产生分歧，上诉人未及时收楼、被上诉人亦未实际交付，对此，被上诉人不构成违约，上诉人主张被上诉人承担逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，应当不予支持。因此，原审判决驳回上诉人的第二项诉讼请求正确，本院予以维持。上诉人已经依约支付了购房款，而涉案房屋尚未实际交付，原审判决在说理部分认为上诉人可自行向被上诉人收楼，但判决驳回上诉人继续履行合同的诉讼请求，存在不妥，本院予以纠正，被上诉人应向上诉人交付涉案房屋，包括交付房屋钥匙及其他必要资料、办好过户手续等。
综上所述，孙托亚的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、变更广东省惠州市惠东县人民法院（2017）粤1323民初4461号民事判决为：惠东碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向孙托亚交付惠东县稔山镇山林海8号楼2单元28层01号房产（包括交付房屋钥匙及其他必要资料等）；
二、驳回孙托亚的其他诉讼请求。
一审案件受理费834元、二审案件受理费1668元，合计2502元，由孙托亚承担1668元；惠东碧桂园房地产开发有限公司承担834元，应接判决后七日内交清，否则由本院强制执行。上诉人孙托亚预交二审案件受理费1668元，由本院直接退还834元。
本判决为终审判决。
审 判 长 池志勇
审 判 员 饶来新
审 判 员 温永宏
二〇一八年五月二十四日
法官助理 梁 鑫
书 记 员 蒋 琳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。