湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鄂03民终27号
上诉人（原审原告）：梁洁，女，汉族，1974年10月13��出生，十堰市航务管理局职工，住湖北省十堰市茅箭区。
委托诉讼代理人：陈勇，湖北博理律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：十堰亿丰源置业有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区柳林路香港街**号香港旺角*楼。
法定代表人：饶豫，该公司经理。
委托诉讼代理人：程立新，该公司法律顾问。
被上诉人（原审被告）：付金龙，男，汉族，1969年1月25日出生，住湖北省十堰市茅箭区。
委托诉讼代理人：程立新，付金龙法律顾问。
被上诉人（原审被告）：费君卫，女，汉族，1967年3月23日出生，住湖北省十堰市张湾区。
委托诉讼代理人：刘畅，湖北郧阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：雷明辉，湖北郧阳律师事务所律师。
上诉人梁洁因与被上诉人十堰亿丰源置业有限公司（以下简称亿丰源公司）、被上诉人付金龙、费君卫房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院(2015)鄂茅箭民一初字第03131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日受理后，依法组成由审判员王广泉担任审判长并主审，审判员王宇鹏、审判员柯幻参加评议的合议庭，经过阅卷及询问调查当事人，合议庭认为案件基本事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。
梁洁提起上诉称：一审未能根据本案案涉房屋系拆迁安置房屋的特殊情形，适用法律错误，判决结果错误。1、本案案涉房屋属于拆迁安置房屋，上诉人作为被拆迁人，其对案涉房屋所享有的权利来源于其被拆迁房屋，是以物易物的结果，上诉人根据安置协议已实际占有并取得了案涉房屋的所有权；2、亿丰源公司与费君卫双方均存在过错，损害了上���人的利益，上诉人请求撤销抵押权的请求符合法律规定；3、上诉人请求由亿丰源公司为其办理回迁房屋的产权证书的诉讼请求符合法律规定。请求二审法院改判确认案涉抵押担保合同无效，并判决亿丰源公司为上诉人办理回迁房屋的产权证书。
亿丰源公司、付金龙、费君卫未予书面答辩。
梁洁向一审法院起诉请求：1、确认亿丰源公司为付金龙向费君卫借款提供的抵押担保合同无效；2、判令亿丰源公司为梁洁办理回迁房屋产权证书；3、判令亿丰源公司支付梁洁违约金3万元；4、亿丰源公司承担本案诉讼费用。
一审法院经审理查明：梁洁系十堰市航务管理局（以下简称航务局）职工。2006年6月16日，因柳林路拓宽改造拆迁问题，航务局与亿丰源公司签订《拆迁还建协议》，就柳林路拆迁还建涉及航务局职工（原交通局院内）住房还建补���达成以下协议：双方同意还建原航务局住交通局院内11户平均每户45平方米住宅房屋（含五户有产权证），在还建面积以外另行购买在55平方米以内，亿丰源公司按2200元/平方米均价销售。超出55平方米面积以外按市场价另计。具体实施按其住房所购买不同楼层、方位面积差价与亿丰源公司结算。亿丰源公司按旧城改造政策办理还建的11户住宅房屋产权手续费用由住户承担（五户已办产权证所交税费归航务局享有）。
2010年1月15日，亿丰源公司与梁洁签订《补充协议》，约定：1、梁洁还建房有85.28平方米和53.59平方米两套，房号为1-12-7号和1-12-8号。梁洁将1-12-7号房85.28平方米转让给梁戈房款合计247429元，单价为2900元/平方米。
2011年1月9日，亿丰源公司出具《十堰市港航管理局职工回迁安置意见》：规定对45（平方米）的小面积拆迁户，在45-100平方米内���合同计算，超过100平方米后另5平方米享受2700元/平方米，超过105平方米后按3500元/平方米。梁洁等在该意见上签名认可。
梁洁拆迁安置房屋为1-12-8号，测定面积为53.67平方米。梁洁于2011年3月初回迁至该房屋居住至今。但亿丰源公司至今仍未为梁洁办理房产证。2015年7月7日，亿丰源公司因为付金龙向费君卫借款提供担保，将梁洁前述房屋在内的五套房屋抵押给费君卫，并办理了抵押登记，房屋登记机关为费君卫颁发了他项权证。
一审法院认为：本案争议房屋仍登记在亿丰源公司名下，亿丰源公司以登记在其名下的房屋为付金龙向费君卫借款提供抵押担保，系双方真实意思表示，且已办理了抵押登记，抵押权已合法设立。梁洁要求确认亿丰源公司为付金龙向费君卫借款提供抵押担保的合同无效缺乏依据，不予支持。本案涉诉房屋系亿丰源公司对梁���的拆迁补偿安置房屋。亿丰源公司负有为梁洁办理房屋权属证书变更登记手续的义务。但涉诉房屋上的抵押权尚未经合法消除，也未征得抵押权人同意，梁洁要求亿丰源公司办理涉诉房屋权属证书变更登记手续，不符合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的相关规定，梁洁可待相关条件成就后再行主张相关权利。亿丰源公司与梁洁未明确约定办理补偿安置房屋权属证书的具体期限。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在房屋交付使用后90日内未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中当事人对违约金的具体数额未予约定，可依照前述规定处理。本案中当事人系采用产权调换的方式进行补偿，对被拆迁人已付购房款的认定，可比照双方约定的2200元/平方计算。故梁洁的拆迁安置房屋价款可确定为118074元（53.67×2200）。梁洁涉诉房屋于2011年3月初交付，故亿丰源公司应自2011年6月11日起，以本金118074元按银行逾期贷款利率标准向梁洁支付违约金，梁洁主张的3万元违金低于前述标准，予以支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条、第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、第十八条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条、第二十一条、第二十五条的规定，判决：一、十堰亿丰源置业有限公司支付梁洁违约金3万元；二、驳回梁洁的其他诉讼请求。上述执行事项，限于本判决生效后10日内履行完毕。如逾期未履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由十堰亿丰源置业有限公司负担。
二审审理期间，双方均未提交新证据。
经审理查明：一审判决认定的双方发生纠纷的原因、经过等基本事实属实。
本院认为，综合双方的诉辩意见，本案二审审理焦点为：1、亿丰源公司与费君卫之间的抵押担保合同是否有效？《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，梁洁虽因拆迁安置实际取得案涉房屋，但相应的物权转移登记尚未完成，案涉房屋的新物权的设立还未发生法律效力。最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第四十七条规定，“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”本案中，亿丰源公司用自己名下的案涉房屋与费君卫签订了抵押担保合同，并办理了登记，案涉房屋上的担保物权已经依法设立。梁洁关于抵押担保合同无效的主张，与上述法律规定不符，其也未提交证据证明该担保合同符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的相关情形，其主张缺乏依据，不能成立。
2、梁洁要求亿丰源公司办理案涉房屋的不动产权属证书的请求能否成立？本案中亿丰源公司与梁洁签订的《房屋拆迁安置合同》为有效合同，合同中约定了亿丰源为梁洁办理案涉不动���权属证书的合同义务，亿丰源公司未履行该义务，应当承担违约责任。但目前，案涉房屋已经依法设定了抵押物权，房屋权属的变更登记受到限制，梁洁诉请亿丰源公司办理不动产权属证书的请求存在现实的法律障碍，故梁洁可待相关条件成就后，再另行主张相应权利。一审判决认定事实清楚，适用法律和处理结果无误，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人梁洁负担。
本判决为终审判决。
审判长 王广泉
审判员 王宇鹏
审判员 柯 幻
二〇一七年四月一日
书记员 刘亚琼