广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017)粤13民终2230号
上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：王杰。
委托诉讼代理人：黄睿，广东伟伦律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：梁建乐。
委托诉讼代理人：阮犁荒，广东创安律师事���所律师。
上诉人王杰因与被上诉人梁建乐租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2016）粤1303民初1994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王杰及其委托诉讼代理人黄睿、被上诉人梁建乐委托诉讼代理人阮犁荒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人王杰上诉请求：一、请求撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2016）粤1303民初1994号民事判决，并被改判支持上诉人的诉讼请求；二、本案的所有诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由如下：一、原审法院认定上诉人与被上诉人于2015年11月1日签订的《房地产租赁合同》无事实和法律依据，该合同的内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应当为合法有效，应当继续履行。原审法院以最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下称该司法解释)相关规定来认定本案事实，明显不当。1、涉案厂房是在农村土地上所建设，不适用该司法解释。本案中，涉案土地的使用权人为惠州市惠阳区白石村村民委员会，经在惠州市国土资源局秋长国土资源所了解该地块的土地总体规划以及权属情况，该地块属于《第二次全国土地调查土地分类表》中的203类用地，即为二级农村工业建设用地，并可用于工业用途。而原审法院并未对这一事实予以查明，反而在无顾客观事实的情况下不当适用法律规定予以判断本案基本事实，从最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定来看：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律���有规定的，适用其规定”。可见，对于村庄规划区内的房屋，只是参照适用该解释，但是，原审法院并没有说明其参照适用的理由，就直接引用该解释对本案事实予以判断，明显不当。2、本案的租赁关系的合法性不存在参照该司法解释进行认定的基础，本案的租赁物能否用于租赁目的应当以其他法律规定以及结合客观事实进行考量。首先，从《城乡规划法》以及《广东省城乡规划条例》规定的内容看，其有针对性的规定了未取得规划许可证的城镇建筑物的整改方式以及处罚措施，但是并没有规定在乡村内未取得规划许可证的建筑物一律认定为是违法建筑。如要认定是违法建筑，不能直接适用《城乡规划法》以及《广东省城乡规划条例》，而是应当由规划住建部门因地制宜地进行认定，而不是盲目采取一刀切的办法进行处理，很明显，法院并不是认定涉案房屋是否���违建的主体，同时所适用的法律也并不能参照。其次，考虑到城镇房屋建设性质多样，用途广泛，其开发、建设、交付使用受到《城市房地产管理法》、《城乡规划法》、《建筑法》、《消防法》等法律和行政法规强制性规范的调整，如《建筑法》规定，限额以上的工程应当向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证，该类工程按照《消防法》的规定，属于按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程，上述工程未经竣工验收，不得交付使用；而乡、村庄规划区内的房屋因建设规模达不到适用上述法律、行政法规强制性规范的标准，在房屋建设、使用条件上的强制性法律规定较少，因此，更应当对农村房屋和城镇房屋进行区分对待。再次，从房屋用途上看，涉案土地为农村工业建设用地，而涉案房屋用途亦为厂房，并未违反土地利用总体规划，并且涉案厂房已经办理了消防验收，相关部门已经同意投入生产经营，因此从房屋安全要求来讲，是符合租赁目的以及法律要求的。3、《房地产租赁合同》的内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应当为合法有效的合同。涉案土地为农村工业建设用地，而涉案房屋用途亦为厂房，并未违反土地利用总体规划，对涉案房屋进行承租并未违反《土地管理法》以及相关规定的强制性规定，不存在农用地占用、耕地占用的情节。并且，该厂房已经实际投入使用多年，规划住建以及其他职能部门也未对其作为是违建的认定，因此，《房地产租赁合同》所指向的租赁标的在没被相关管理部门确认是违法建筑之前应是合法建筑，且该合同不违反法律强制性规定，且是具有完全民事行为能力的双方当事人的真实意思表示，应为合法有效的合同。二、上诉人严格履行《房地产租赁合同》约定的义务，贵院应当支持上诉人的诉讼请求，判决该合同继续履行。l、被上诉人要求解除《房地产租赁合同》并不符合合同及法律约定。对于被上诉人的合同解除权，合同仅在第四条作出了约定：“乙方超过30天未支付租金，甲方有权解除本合同”，而未在其他部分赋予被上诉人约定解除权。因此，被上诉人构造出上诉人存在违法扩建的行为，意图通过解除合同的手段将房屋收回并再高价出租，其行为不但没有法律基础，且已经构成了违约，并造成了次承租人拒绝交租的恶劣后果。而事实上，上诉人严格依照合同约定交纳租金以及相关费用，不存在任何违约行为，认真贯彻租赁合同目的，积极履行合同义务，而被上诉人此举无疑对上诉人造成了极大的经济损害，从合同法的规定乃至对守约方的保护来讲，合同继续履行乃是最好的���决方式。2、只有继续履行合同，才能衡平各方权益，才能为本案的处理寻求一个合法、合理的解决方案。如果认定《房地产租赁合同》以及《厂房租赁合同》为无效合同，那么上诉人、次承租人、被上诉人所建立的租赁关系都丧失了法律基础，而所带来的将是因合同无效而造成的各方巨大经济损失。且不说上诉人已经对厂房所投入的人力、财力等巨大经济损失，也影响了次承租人的生产经营，而这些问题最终将由导致合同无效的直接过错方被上诉人所承担，如果本案如此处理，势必造成各方利益的巨大损害，且根本无法解除争端，反而将矛盾继续深化，导致无法收拾的局面。
被上诉人梁建乐辩称：上诉人在上诉状当中所提到的房地产租赁合同涉及到的土地性质问题，一审法院已予以审查并确定，上诉人的请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上��人的上诉请求。
原审原告王杰向一审法院起诉请求：判令被告继续履行双方之间的房地产租赁合同。
一审法院认定事实：2006年5月10日，本诉被告（反诉原告）梁建乐与吕X河签订了1份《土地租赁合同》。合同约定：吕X河将其位于惠州市惠阳区秋长镇白石村公陂小组的、面积16500平方米的土地出租给梁建乐建设厂房使用；租用期限为30年，从2006年5月1日至2036年4月30日止；以及其他条款约定。2015年10月29日，本诉被告（反诉原告）梁建乐出具了1份内容为“本人梁建乐特委托王杰全权负责惠州市惠阳区秋长镇白石公陂小组工业厂房经营管理及招商有关事宜。特此委托”的《委托书》给本诉原告（反诉被告）王杰。2015年11月1日，本诉被告（反诉原告）与本诉原告（反诉被告）签订了1份《房地产租赁合同》。合同约定：梁建乐将其出资兴建的、位于惠州市惠阳区秋长街道白石村公陂小组的总建筑面积14300平方米的2栋厂房、1栋办公楼和1栋宿舍楼出租给王杰使用；租赁期限自2015年11月1日起至2035年10月31日止，共计20年，从2016年3月1日开始计租；厂房、宿舍、办公楼每月的租金共计141600元；租赁保证金为4个月厂房租金，共计566400元，在签订合同之后即支付保证金及预付3个月租金；王杰应于每月30日前向梁建乐支付当月租金，王杰逾期未交付租金的，每逾期1日，王杰须按每月租金的1﹪向梁建乐支付滞纳金；王杰超过30天未支付租金，梁建乐有权解除本合同，所欠的租金及其它费用从押金中抵扣；梁建乐在合同期内，必须派1名负责人（厂长）协助王杰办理相关事务，工资每月2000元；本合同有效期内，梁建乐或王杰对租赁房地产进行改造、扩建或装修的，双方应另行签订书面协议；本合同有效期内，王杰如生产需要对厂��改造或扩建，需经与梁建乐协商同意，并征得当地政府有关部门许可方能进行，否则，由此给双方所造成的损失均由王杰负责承担；如出现下列情形之一时，梁建乐可就因此造成的损失，不予退还租赁保证金：…（三）乙方擅自改变租赁房房地产结构或者用途；以及其他合同条款约定。《房地产租赁合同》签订后，本诉原告（反诉被告）按合同约定支付租金和租赁保证金566400元给本诉被告（反诉原告）。2015年11月10日，本诉原告（反诉被告）与“富佳堡家具有限公司”签订了1份《厂房租赁合同》，将上述涉案厂房及配套设施转包给“富佳堡家具有限公司”。2016年春节前，“富佳堡家具有限公司”在涉案厂房及配套设施的空地加建砖房及钢架临时建筑。由于加建砖房及钢架临时建筑所在地介于惠州市与深圳市交界处，2016年1月7日，深圳市坪山新区规划土地监察局作��№0300119的《责令停止（改正）违法行为通知书》，责令：1、立即停止违法行为；2、于2016年1月8日前自行拆除。《责令停止（改正）违法行为通知书》发出后，上述违法建筑现已拆除。2016年5月10日，本诉被告（反诉原告）通过中国邮政EMS特快专递向本诉原告（反诉被告）发出1份内容为“王杰先生：就你承租位于惠州市惠阳区秋长镇白石村公陂小组的工业厂房及配套设施事宜，我作为上述厂房及配套设施的权利人，现郑重告知你，双方之间的租赁合同关系解除。因你在合同履行期间，违反合同约定，未经通知出租方及取得相关部门的许可，擅自对租赁厂房进行改建扩建。导致2016年1月17日，深圳市坪山新区规划土地监察局作出编号№0300119的《责令停止（改正）违法行为通知书》，通知书认定你在未取得报建手续的情况下，违法施工、建设砖房及钢架临时建筑，占地��积共约600平方米，并责令你立即停止违法行为，拆除违法建筑。双方租赁合同关系刚刚开始，你作为承租方就在未经许可的情况下对厂房结构擅自改建，鉴于你无视法律，且你的违法行为已给我造成重大损失，出于对你自身合法权益的保护，我决定解除与你之间的《房地产租赁合同》，双方租赁合同关系自本通知发出之日生效。请你在见本通知之日起10日内搬离厂房，将租赁厂房恢复原状后交还与我！特此通知！”的《解除〈房地产租赁合同〉通知书》。2016年5月19日，本诉原告（反诉被告）向本诉被告（反诉原告）发出1份内容为“梁建乐先生：来函收到，鉴于我方在合同的履行过程中既未给你造成损失，也无任何达到合同约定解除的行为发生，我方不同意解除合同，特此回复：合同已经在履行过程中，受法律保护，任何一方都无权随意解除，履行过程中的非原则性问题更应不忘初心友好协商解决，总观所有租赁纠纷最终都是两败俱伤，律师费法院诉讼费可以忽略，但由于诉讼时间长，可能出现的客户退租和不能出租的损失非常巨大，目前已有在租客户因此产生去意，如若你方一意孤行，我方将无法友好配合，另外果真造成我方损失的我方也将向你主张，还望三思，回到友好轨道上面来！此函”的《不同意解除合同的回复函》。上述厂房及配套设施的租金收至2016年5月止。2016年6月25日，本诉原告（反诉被告）通过中国建设银行转账143600元（含2016年6月份租金141600元及2016年6月份厂长工资2000元）给本诉被告（反诉原告），本诉被告（反诉原告）于当天通过中国建设银行予以退回。另查，本案涉案厂房及配套设施未取得建设工程规划许可证。一审法院认为：涉案厂房及配套设施没有取得建设工程规划许可证，根据最高人民法院��关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本诉被告（反诉原告）与本诉原告（反诉被告）于2015年11月1日签订的《房地产租赁合同》以及本诉原告（反诉被告）与“富佳堡家具有限公司”于2015年11月10日签订的《厂房租赁合同》无效。因此，本诉原告要求判令本诉被告继续履行双方之间的《房地产租赁合同》的请求，原审法院不予支持；反诉原告要求判决解除双方之间的《房地产租赁合同》的反诉请求，原审法院不予采纳；反诉原告以反诉被告违反《房地产租赁合同》为由要求判决不予退还租赁保证金的请求，原审法院不予支持。反诉原告要求判决反诉被告赔偿损失500000元的请求，没有提交相关证据予以佐证，原审法院不予支持。综上所述，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、本诉原告（反诉被告）王杰与本诉被告（反诉原告）梁建乐于2015年11月1日签订的《房地产租赁合同》无效。二、驳回本诉原告王杰要求判令本诉被告梁建乐继续履行双方之间的《房地产租赁合同》的本诉请求。三、驳回反诉原告梁建乐要求判决解除反诉原告梁建乐与反诉被告王杰之间的《房地产租赁合同》的反诉请求。四、驳回反诉原告梁建乐要求判决反诉被告王杰赔偿损失500000元的反诉请求。五、驳回反诉原告梁建乐要求判决不予退还反诉被告王杰租赁保证金的反诉请求；反诉原告梁建乐在本判决发生法律效力之日起15日内退还租赁保证金566400元给反诉被告王杰。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3172元，由本诉原告王杰负担；反诉受理费575元，由反诉原告梁建乐负担。
本院二审期间，上诉人王杰提交了以下证据：证据一第二次全国土地调查土地分类表；证据二秋长镇土地利用总体规划（局部），均证明：1、涉案租赁物利用土地属于符合乡村土地总体规划的农村工业建设用地，故该建筑物的租赁不违反《土地管理法》及相关法律，不存在占用农业地的行为；2、本案租赁物因符合土地利用总体规划的要求，并未被相关部门认定是违法建筑。
被上诉人梁建乐对上述证据发表如下质证意见：第一，上诉人提交的证据是在法定举证期以外才提交的，第二，对证据一的真实性关联性不予认可，证据二并未体现文件的出处来源，也没有相关部门的公章予以确定，也没有任何文字能体现本案所涉及土地与本案相关，对其三性均不予认可。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人于2015年11月1日签订的《房地产租赁合同》是否有效?根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。本案诉��的租赁厂房位于乡、村庄规划区内，目前，我国尚未出台相关法律专门处理乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷，因此，本案可以参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定处理。根据原审查明的事实，上诉人与被上诉人签订的《房地产租赁合同》的厂房及配套设施未取得建设工程规划许可证，且在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设。根据上述司法解释第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。原审法院认定上述《房地产租赁合同》为无效合同有事实和法律依据，并根据无效合同的处理原则判令相互返还财产正确。
综上所述，上诉人王杰的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持；原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3747元，由上诉人王杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾求凡
审 判 员 邹 戈
审 判 员 卫书平
二〇一七年十一月一日
法官助理 黄湘燕
书 记 员 彭 敏
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。