江苏省淮安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)苏08执异198号
案外人：于文俊，男，1966年4月20日出生，汉族，住江苏省涟水县。
委托诉讼代理人：柏基鹏，江苏益淮律师事务所律师。
申请执行人：石祖乾，男，1965年10月8日出生，汉族，住江苏省泗洪县。
委托诉讼代理人：石雷，江苏益邦律师事务所律师。
被执行人：永大控股有限公司，住所地浙江省诸暨市店口镇中央大道333号。
法定代表人：俞天波，该公司董事长。
被执行人：江苏盛大置业有限公司，住所地江苏省涟水县涟城镇常青西路北侧。
法定代表人：俞天波，该公司董事长。
被执行人：俞天波，男，1979年11月26日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
本院在执行石祖乾与永大控股有限公司（以下简称永大公司）、江苏盛大置业有限公司（以下简称盛大公司）、俞天波股权转让纠纷一案中，查封涟水县涟城镇常青西路北侧，淮浦路东侧盛大开元名都小区（以下至裁定主文前简称开元名都小区）51套房屋，案外人于文俊提出异议，要求本院解除对盛大开元名都26幢404室、1004室房屋的查封措施，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人于文俊提出异议称，异议人与国涟建设集团有限公司（以下简称国涟公司）于兵项目部签订盛大开元名都小区4号楼水电安装合同，因国涟公司无钱支付工程款，经协商，异议人同意将盛大公司抵给国涟公司工程款的抵债房中的26幢404室、1004室房屋抵偿工程款72万元。2015年8月26日，盛大公司将盛大开元名都26幢404室、1004室房屋网签给异议人，购房合同备案后，盛大公司将《商品房买卖合同》交给异议人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，异议人与盛大公司在查封前已签订《商品房买卖合同》，且已支付全部价款，故贵院查封已属于异议人的房屋，侵害了异议人的合法权益。综上所述，异议人是案外人，贵院查封异议人的财产没有法律依据。恳请贵院立即中止对上述财产的执行，解除查封，将26幢404室、1004室两套房屋归还异议人，切实维护异议人的合法权益。
被执行人盛大公司答辩称：1.异议书提到的开元名都小区26幢404室、1004室两套房屋，我公司于2015年4月30日与国涟公司于兵项目部签订《建筑工程施工补充协议》（以下简称《补充协议》），约定将上述两套房屋抵充给国涟公司作为工程款。具体办理手续见《国涟——于兵项目部抵充房源明细》；4-6号楼《建筑工程施工合同》、《补充协议》。抵充的相关手续已经履行完毕。2.关于抵充工程款的房源处置，我公司无权干预，仅仅负责协助各施工企业办理房屋买卖手续、协助买受人办理按揭手续，我公司不收取相应款项，相关款项由各施工企业自己收取，按照各施工企业要求开具发票。3.根据工商登记查询，目前石祖乾依然是股东，其认识到该项目要亏损，就想提前脱身，其通过欺骗的方式得到其他股东的信任，骗取签订股权转让合同，利用法院过度执行，导致公司开发停顿，这是对当地安置户、购房者和社会不负责任的行为。公司对石祖乾之债属于担保之债，石祖乾又是公司股东，这样明显有抽逃公司资金之嫌疑，损害其他债权人合法利益，根据法律规定这种债权具有略后性。
申请执行人石祖乾未向本院提交答辩意见。
本院查明，石祖乾诉永大公司、盛大公司、俞天波股权转让纠纷一案，本院于2016年1月19日作出（2015）淮中商初字第00135号民事判决书，判决：一、被告永大公司于本判决生效之日起十日内给付原告石祖乾股权转让款3910.11万元并支付利息和违约金；二、被告盛大公司、俞天波对被告永大公司的上述付款义务承担连带给付责任；三、驳回原告石祖乾的其他诉讼请求。因三义务人未履行判决确定的义务，石祖乾申请强制执行，本院于2016年9月2日立案，执行案号为（2016）苏08执370号。2017年11月8日，本院作出（2016）苏08执370号民事裁定书、协助执行通知书，查封开元名都小区51套房屋，其中含本异议案所涉的26幢404室、1004室两套房屋。后案外人于文俊对该两套房屋提出异议。
另查明，2015年8月26日，于文俊与盛大公司签订《商品房买卖合同》，约定：于文俊购买盛大公司开发的开元名都小区26幢404室、1004室住宅，建筑面积均为131.86平方米，售价均为46万元。合同第六条明确：“买受人应于2015年8月26日一次性付清全部购房款”。案外人于文俊所购商品房为预售商品房，至异议审查时，该两套房屋尚未办理房屋所有权登记。
再查明，2014年5月10日，盛大公司与国涟公司签订《建筑工程施工合同》，工程名称为“盛大开元名都三期（3）工程”，工程内容为：“三期农贸市场、4-6号楼计土建、安装工程，建筑面积约3.4万平方米。”同年9月1日，国涟公司开元名都4-6号楼项目部（以下简称国涟于兵项目部）与于文俊签订《建筑安装工程分包合同》，约定工程内容为水电安装，工程面积为33005平方米。2015年4月30日，盛大公司与国涟公司签订《补充协议》，《补充协议》第二条内容为：“工程款结算方式：该工程合同总价为暂估价，单价暂定按建筑面积每平方米1600元统计，建筑面积依据施工图标注面积。具体结算总价依据对应双方原已签订的《建筑工程施工合同》（结算合同）相关条款内容结算后得出。”第三条内容：“工程款支付方式：以上对应单位工程工程款以该项目部分商品房抵充（此条依据各承包人原已签订的施工合同约定），商品房（住宅）抵充单位按建筑面积每平方米3500元。”盛大公司用130套在建房屋抵充欠国涟于兵项目部的工程款。盛大公司答辩时提交的抵债房屋明细表中包含本异议案所的两套房屋。2015年8月26日，异议人于文俊给国涟于兵项目部出具收条，内容为：开元名都小区4-6号楼水电工程款抵开元名都小区26幢404室、1004室两套房产，金额为92万元。
还查明，国涟公司于2014年3月8日出具授权委托书一份，内容为：“国涟建设开元名都4-6#楼项目部系我单位的派出机构，现委托于兵、蒋年生全权处理国涟建设开元名都4-6#楼项目部与江苏盛大置业有限公司涉及工程建设、结算，工程分包、结算等事宜；工抵房处置（包括以项目部名义签订协议，收取买卖款项等事宜），本委托不得转委托，委托期限自2014年3月8日至2018年3月8日。”
本院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，根据上述法律规定，本院作如下认定：1.关于双方签订的买卖合同是否合法有效问题。于文俊、盛大公司提供的系列证据可以证明，盛大公司与国涟于兵项目部之间、国涟于兵项目部与于文俊之间存在真实的债权债务关系，各方在债权债务结算之后，案外人于文俊购买了涉案房屋，并用工程款折抵涉案房屋的房款，虽然尚未办理产权过户手续，但在盛大公司认同且愿意继续履行的情况下，应认定于文俊与盛大公司签订的房屋买卖合同合法有效。2.关于房款有无支付问题。根据于文俊、盛大公司提供的《商品房买卖合同》、《建筑工程施工合同》、《建筑安装工程分包合同》以及收条，结合盛大公司的答辩意见，可以证明盛大公司欠国涟于兵项目部工程款，国涟于兵项目部亦未能支付于文俊工程款，故协商用工程款抵充房款，当然可以视为房款已经支付。3.关于占有的问题。国涟公司与盛大公司签订的系列合同、协议均表明，盛大公司实际上已经丧失对涉案房屋的所有权，其仅仅是配合签订买卖合同、办理产权过户，国涟于兵项目部已经实际占有控制了涉案房屋，在其认可涉案房屋已经交付案外人情形下，应当认定案外人已经占有涉案房屋。4.关于非自身原因未办理过户登记问题。目前涉案房屋尚未竣工，盛大公司尚未办理涉案房屋的所有权登记，异议人客观上无法办理所购房屋的过户登记手续。
综上所述，案外人于文俊请求排除执行的异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第二项的规定，裁定如下：
中止对涟水县涟城镇常青西路北侧，淮浦路东侧盛大开元名都小区26幢404室、1004室房屋的执行。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审判长 董国华
审判员 李学辉
审判员 庞海涛
二〇一七年十二月二十七日
书记员 程 莹