湖北省安陆市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鄂0982民初1720号
原告：中国工商银行股份有限公司安陆支行。住所地：安陆市碧涢路***号。
负责人：王家清，该行行长。
委托诉讼代理人：池辛、殷念东，该支行职员。
被告：何绍华，男，汉族，1963年2月25日出生，浙江省瑞安市人，住浙江省瑞安市。
被告：曾爱月（系何绍华之妻），女，汉族，1966年3月21日出生，浙江省瑞安市人，住浙江省瑞安市。
被告：湖北峰海喻丰房地产开发有限公司。住所地：安陆市陈店乡沈畈村**组。组织机构代码：72612051-1。
法定代表人：喻道峰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王锡楚，湖北维天律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司安陆支行（以下简称安陆工行）诉被告何绍华、曾爱月、湖北峰海喻丰房地产开发有限公司（以下简称喻丰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年9月29日受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告安陆工行的委托诉讼代理人池辛、殷念东、被告喻丰公司的委托诉讼代理人王锡楚到庭参加了诉讼，被告何绍华、曾爱月经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
安陆工行向本院提出诉讼请求：1、判令被告何绍华、曾爱月立即偿还原告借款本金6596101.97元及利息；2、判令原告对被告提供的房地产抵押物享有优先受偿权；3、判令被告喻丰公司对上述借款本金及利息承担连带保证责任；4、判令三被告承担本案诉讼费、保全费等费用。
事实与理由：1、2014年6月10日原告与被告何绍华、曾爱月签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定：原告为被告何绍华发放贷款800万元，期限10年。原告已于2014年6月19日依约发放了贷款人民币800万元，贷款用于购买喻峰的商业楼盘。2、在原告与被告何绍华、曾爱月签订的《个人购房借款/担保合同》中亦约定，以抵押人何绍华名下位于安陆市开发区峰海天城1#幢1层101铺室、1#幢2层201铺室作为被告何绍华、曾爱月在原告处的本笔贷款抵押物，并于2014年6月25日到安陆市住房保障和房屋管理局办理了商品房预售抵押预告登记，证号为房预城东区字第YD007913号。3、原告与被告喻丰公司于2014年5月8日、2014年6月10日先后签订了《担保函》及《个人购房借款/担保合同》，同时约定，被告喻丰公司是此笔贷款担保人，担保方式为阶段性连带责任保证，担保期限是贷款发放日至该商用房办理正式抵押登记并将正式抵押登记权证交付原告之日止。由于抵押物至今未办理正式抵押登记，被告喻丰公司应承担连带责任保证。
因被告何绍华、曾爱月已累计6次未按时足额偿还贷款本息，原告依约向其宣布上述贷款提前到期，并诉讼至法院，要求判如所请。
喻丰公司辩称，1、原告要求的复利请求无法律依据；2、喻丰公司的担保期限问题，本案中支付期限未到期，且原告是全额起诉，喻丰公司的担保期限是担保到原告抵押权正式实现之日，原告只要实现担保物权，喻丰公司的担保责任应当免除；3、原告设置了商品房预售抵押登记，可以实现担保物权。
何绍华、曾爱月未提交书面答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
依照当事人对事实的陈述以及有效证据，本院确认案件事实如下：2014年5月，被告何绍华、曾爱月夫妇在被告喻丰公司位于安陆××××经济开发区峰海天城购买商业楼盘，购房款总额16903400元，被告何绍华、曾爱月支付了8903400元购房款后，余款800万元经上述原、被告三方同意，由被告何绍华、曾爱月向原告安陆工行以所购商用房贷款按揭支付，由被告喻丰公司进行担保。2014年6月10日原告安陆工行与被告何绍华、曾爱月签订了《个人购房借款/担保合同》，该合同借款部分约定主要内容为：原告向被告何绍华贷款800万元，期限10年，每月等额本息还款法，借款利率为5.88%，逾期罚息利率在借款利率5.88%基础上加收30%,即7.644%，对借款人未按时支付的利息，按逾期罚息利率计付复利;同时合同第二部分第十四条第1、2项约定:借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可宣布合同立即到期，并要求借款人立即清偿借款本金及利息。
该合同物的担保部分约定，以抵押人何绍华名下位于安陆××××经济开发区城东村峰海天城房产开发项目区1#幢1层101铺室、1#幢2层201铺室作为被告何绍华、曾爱月在原告处的贷款抵押物，并于2014年6月25日到安陆市住房保障和房屋管理局办理了商品房预售抵押预告登记，证号为房预城东区字第YD007913号。
该合同人的担保部分约定：被告喻丰公司是此笔贷款担保人，担保方式为阶段性连带责任保证，担保期限是贷款发放日至办理正式抵押登记并将正式抵押登记权证交付原告安陆工行之日止。
以上合同签订后，原告安陆工行2014年6月19日依约向被告何绍华、曾爱月指定的被告喻丰公司账户发放了贷款人民币800万元。贷款发放后，2016年6月始被告何绍华、曾爱月有不按期足额还款的违约行为，至2016年11月被告何绍华、曾爱月未偿还本息。原告安陆工行通过电话催收的同时向被告喻丰公司送达宣布全部贷款提前到期通知书及逾期贷款催收通知书。原告安陆工行于2017年8月11日向被告何绍华、曾爱月通过邮寄及在2017年8月16日的湖北日报上公告刊发宣布全部贷款提前到期通知书及逾期贷款催收通知书。截止2016年11月底被告何绍华、曾爱月已还贷款本金1403898.03元，已还利息1205693.49元，下欠本金6596101.97元及剩余利息。2017年8月18日，原告安陆工行就被告下欠该贷款本息向本院申请诉前保全，本院以(2017)鄂0982财保38号民事裁定书对被告何绍华名下位于安陆××××经济开发区峰海天城1#幢1层101铺室、1#幢2层201铺室的房屋进行了查封保全。
本院认为，债务应当清偿，本案涉案的《个人购房借款/担保合同》及《担保函》，均系合同当事人真实意思的表示，且符合法律的规定，上述合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应按照合同约定履行各自的义务。原告安陆工行已依约履行了给付贷款的义务，被告何绍华、曾爱月即负有按期归还借款本息的义务，现被告何绍华、曾爱月未履行还款义务，已构成违约，其应承担相应的违约责任。因被告何绍华、曾爱月自2016年11月起没有按照约定偿还贷款，经催收至诉讼前仍不能按期偿还贷款，原告安陆工行按照合同第二部分第十四条第1、2项约定，有权依约向各被告宣布上述贷款提前到期，并要求被告何绍华、曾爱月立即偿还本金及利息。此外，被告何绍华、曾爱月以其购买的商业楼盘为涉案借款提供抵押担保，该抵押办理了预售商品房抵押权预告登记手续，具有公示效力，没有涉及第三方债务，抵押权依法设立，故该抵押物应作为债权的担保，在债务人不履行债务时应以被告何绍华、曾爱月抵押的该房产折价、拍卖或变卖该财产的价款由债权人优先受偿。被告喻丰公司在保证合同上签字认可，亦对借款双方提前到期情形的约定知晓，故喻丰公司主张该债务没有到期的抗辩理由不能成立。另被告喻丰公司辩称只要原告实现了担保物权，被告喻丰公司就免除保证责任的主张，因合同中阶段性保证条款系对保证责任终止所附解除条件约定，并非保证期间约定，且双方在合同中没有此明确约定，故对此主张本院不予支持。故喻丰公司应该依约履行保证义务，对该笔借款承担连带保证责任，即对原告安陆工行在上述物的担保以外的债权承担连带保证责任。
综上所述，对原告安陆工行要求被告何绍华、曾爱月偿还借款本金800万元，按约定利率支付借款利息，并按约定之逾期罚息利率计付复利的诉讼请求，本院依法予以支持；对原告安陆工行要求对被告何绍华、曾爱月抵押的商业楼盘享有优先受偿权的诉讼请求亦予以支持；同时，对原告安陆工行要求被告喻丰公司承担连带清偿责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对被告喻丰公司质疑的该贷款复利的收取依据问题，因双方借款合同有明确的约定，且该约定符合中国人民银行关于人民币利率管理的规定，故本院支持合同关于复利的计算方式。被告何绍华、曾爱月经本院合法传唤，无正当理由没有参加诉讼，是其放弃自己诉讼权利，应承担相应的后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《城市房地产抵押管理办法》第三条,《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十四条、第二十一条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告何绍华、曾爱月于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司安陆支行借款本金6596101.97元并支付利息、罚息、复利（自借款之日起至还款之日止按合同约定计算，已付利息予以抵扣）；
二、原告中国工商银行股份有限公司安陆支行对抵押合同项下的位于安陆市东城经济开发区城东村峰海天城1#幢1层101铺室、1#幢2层201铺室的房屋折价或拍卖、变卖的价款在被告何绍华、曾爱月不能清偿本判决主文第一项所确认的债务范围内优先受偿；
三、被告湖北峰海喻丰房地产开发有限公司对上述借款承担连带清偿责任。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费60058.42元，减半收取30029.21元，保全费5000元，合计35029.21元由被告何绍华、曾爱月和被告湖北峰海喻丰房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。
审判员 刘清英
二〇一七年十二月十八日
书记员 张 婷
附录：本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《城市房地产抵押管理办法》第三条本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第二十八条同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。
债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。