河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)豫0105民初10341号
原告张某，女,汉族,1973年出生,住郑州市金水区。
委托代理人张亚丽，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。
委托代理人丁艳艳，北京市盈科（郑州）律师事务所实习律师。
被告某有限责任公司,住所地郑州市金水区。
法定代表人芦某，总经理。
委托代理人杨某，男，汉族，1975年出生，住郑州市金水区，系该公司员工。
委托代理人陈某，男，汉族，1966年出生。住郑州市中原区，系该公司员工。
第三人某公司，住所地郑州市惠济区长兴路15号。
法定代表人孙东旭。总经理。
原告张某诉被告某有限责任公司、第三人某公司案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告张某及其委托代理人张亚丽、丁艳艳，被告某有限责任公司的委托代理人杨某、陈某到庭参加诉讼，第三人某公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张某诉称，就被告某有限责任公司申请执行第三人某公司（下称“某公司”）一案，已由贵院立案受理。被告某有限责任公司依据（2015）金民二初字第4867号民事判决书，申请对位于郑州市某商务综合楼房产（下称“涉案房屋”）强制执行。涉案房屋已由贵院依法予以查封，查封期限：自2016年4月22日起至2019年4月21日止。但涉案房屋系原告已付全款购买之房屋，且已由第三人某公司交付原告使用，至今涉案房屋已由原告实际使用3年之久。具体情况如下：原告张某于2014年1月13日购买第三人某公司所有的涉案房屋，并于当日向某公司支付购房款10万元整。又于2014年1月16日向某公司交付下余全部房款33万元整。根据双方约定，原告又于2014年3月3日，向某公司支付维修基金、有线电视、测绘费、办证工本费等计3540元。2014年1月16日，原告向某公司完全支付购房款后，某公司即将涉案房屋钥匙等交付原告，原告即开始对涉案房屋进行装修并使用，也按时交纳物业费、水电费等。自某公司将涉案房屋交付原告使用至今已3年多。且涉案房屋已被原告租赁给案外人使用，现案外人正使用涉案房屋。自2014年1月16日，原告向某公司全部支付购房款后，即多次要求某公司与其签订《房屋买卖合同》并将涉案房屋过户至原告名下，但某公司以其公司系统被锁等理由推脱至今未予办理。2014年1月16日，原告已向某公司全部支付涉案房屋购房款。但于2014年12月4日，在原告不知情情况下，某公司却又将涉案房屋抵押给被告某有限责任公司。某公司该行为严重侵害了原告的合法权益。根据最高人民法院《关于审理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释【2015】10号、最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（法释【2014】15号）等相关法律法规规定，2016年12月7日，原告特依据我国《民事诉讼法》第225条等相关法律法规的规定，向本院提出执行异议申请。2017年3月13日，本院依法作出（《执行裁定书》，裁定驳回原告的执行异议申请。综上，原告特依据我国《民事诉讼法》等相关法律规定，向本院提起诉讼，请求：1、判令停止对位于郑州某商务综合楼房产的执行，解除对上述房屋的查封；2、依法确认原告与第三人之间签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认某商务综合楼房产归原告所有；3、判令被告与第三人协助原告办理某商务综合楼房产过户手续，将该房屋过户至原告名下；4、本案诉讼费由被告承担。
被告某有限责任公司辩称，1、涉案房产所有权人已将涉案房产为被告设置抵押担保，并办理了抵押登记，被告对涉案房产依法享有抵押权。2、被告有权在法定或约定的抵押权实现的情形出现后请求法院对涉案房产进行查封、变卖或者拍卖并对涉案房产变卖、拍卖所得享有优先受偿权。3、原告与第三人是否签订有《房屋买卖合同》及合同是否合法有效与被告无关，涉案房产所担保的被告的债权未获得清偿前，被告无义务办理抵押权撤销登记。4、被告因抵押登记对涉案房产享有担保物权，如涉案房屋买卖合同有效，原告合同对涉案房产享有债权，而物权却优先于债权实现。另《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条规定申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。
第三人某公司未到庭，亦未答辩。
经审理查明：
被告某有限公司与第三人某责任公司借款合同纠纷一案,本院于2015年12月3日作出民事判决书，判决：一、某责任公司于本判决生效后十日内偿还某有限公司借款218万元并支付综合费（以218万元为基数，自2014年12月4日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付）；二、驳回某有限公司其他诉讼请求。
被告依据（2015）金民二初字第4867号民事判决书向本院申请执行，本院于2016年3月29日作出执行裁定书，裁定一、将被执行人某公司名下某商务综合楼6层607（共七套房产予以查封；二、限被执行人某责任公司于裁定生效后3日内履行生效判决确定的义务，逾期不履行，本院将依法评估、拍卖上述房产。2016年4月20日，本院向郑州市住房保障和房地产管理局送达了执行裁定书和协助执行通知书，将被执行人某公司名下位于某商务综合楼共七套房予以查封，查封期限自2016年4月22日至2019年4月21日止。
2016年12月7日，原告向本院提起执行异议申请，本院作出《执行裁定书》，裁定驳回原告的执行异议申请。后原告于2017年3月24日向本院提起执行异议之诉。
另查明，原告于2014年1月13日购买某公司所有的某商务综合楼房屋，并于同日向某公司支付购房款100000元整。原告又于2014年1月16日，向某公司支付剩余购房款330000元整，某公司将涉案房屋钥匙交付至原告，原告对涉案房屋装修并居住使用至今，原告多次要求被告办理过户登记，被告一直推脱办理。2014年3月3日，原告向某公司支付维修基金、有线电视、测绘费、办证工本费3540元。
某有限公司与某责任公司于2014年12月4日签订《郑州市房地产抵押合同》，并办理了抵押登记。
本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合法定情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。法定情形包括：（一）人民法院在查封以前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）人民法院在查封以前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告事实上已经占有涉案房屋并且向房产商支付了房屋价款，但是原告未和第三人签订书面合同，与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定不符，另外本案房产在2014年12月8日已经设定了抵押，故本院对原告的诉求不予支持。原告要求确认其与第三人签订的《房屋买卖合同》合法有效，确认某商务综合楼房产归原告所有，并判令第三人协助办理过户手续的诉讼请求，不属于执行异议之诉处理的范围，本院不予处理，原告可以另行起诉。
依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告张某的诉讼请求。
案件受理费7750元，由告张某负担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式九份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 宋克己
人民陪审员 常聪某
人民陪审员 方爱梅
二〇一七年六月二十二日
书 记 员 郑君丽