陕西省华阴市人民法院
民 事 判 决 书
(2014)华阴民初字第01017号
原告华阴市华天资产经营有限公司。
法定代表人任胜利，公司董事长。
委托代理人郝敏舟，男，1974年6月7日出生，汉族，系委托单位员工。
委托代理人郭水利，陕西华岳律师事务所律师。
被告渭南磊森工艺品有限公司。
法定代表人任玲，公司董事长。
委托代理人董伟利，陕西金陡律师事务所律师。
华阴市华天资产经营有限公司（以下简称华天公司）诉渭南磊森工艺品有限公司（以下简称磊森公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郝敏舟、郭水利，被告委托代理人董伟利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华天公司诉称，2007年3月15日，原华阴市粮油购销公司与被告磊森公司签订《企业租赁合同》。该合同约定:原华阴市粮油购销公司将其名下的原华阴市面粉工业有限公司、北社粮站、焦镇粮站、桃下粮站共四个企业的资产租赁给被告磊森公司；租赁期限20年，每年租赁费170000元；必须在3月16日前付清当年的租赁费，如不能按时足额交付，每天加收4%滞纳金；如违约，违约方须承担违约金50万元；逾期一个月未付清当年租赁费，出租方可单方解除合同等内容。合同订立后被告接受并使用租赁财产进行经营。
2007年12月8日，原告通过拍卖取得包括被告租赁物在内的原华阴粮油购销公司的整体资产，成为租赁合同的出租人。被告知悉并先后向原告交纳了部分租赁费。但是，2010年11月以后，虽经原告多次催交，被告不断推诿拖延，恶意拖欠巨额租赁费。原告在多次催交无果后，遂于2011年8月15日起诉，请求法院依法解决。2012年1月15日经华阴市人民法院判决，判令被告支付拖欠原告2011���8月16日以前的租金160833.33元，判决生效后，虽经法院多次执行催交，但被告仍未清偿。而且继续拖欠自2011年8月17日至2014年9月16日的租赁费40余万元拒不交纳。
综上，被告长期拖欠租金的行为已违反有关法规和合同约定，损害了原告的合法权益，使原告下岗职工，失去基本生活来源，造成部分职工上访，产生极大的社会影响。为此诉请：1、依法解除原被告之间的《企业租赁合同》并返还租赁财产。2、判令被告支付拖欠的租赁费409166.67元；判令被告按每日465.75元支付自2014年9月17日起至被告返还财产之日的租赁费；判令被告支付违约金50万元。3、诉讼费由被告承担。
被告磊森公司辩称：
一、原告直接向华阴市人民法院提起诉讼违反法律规定，依法应当驳回原告起诉。双方的租赁关系受被告与原华阴市粮油购销公司签订的《企业租赁合同》约束，该合同约定发生争���由渭南市仲裁委员会仲裁。被告已在庭前向法院递交了书面异议书，依法应当驳回原告的起诉。
二、原告诉请“依法解除原被告之间的《企业租赁合同》并返还租赁财产”没有事实和法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。1、已生效的华阴市人民法院（2011）阴民初字第00517号民事判决书认定原华阴市粮油购销公司与磊森公司签订的《企业租赁合同》期限较长，且磊森公司接手租赁物后投资较大，如解除合同，将造成不必要的损失，对原告的诉讼请求不予支持。据此，依法应当驳回原告的诉讼请求。2、被告是华阴市人民政府的招商引资企业，由于税务征收机关税收执法和税收管理不规范等原因，导致被告被无端停供发票，无法正常经营。被告不能履行合同属不可抗力的政府原因所致，不是被告的过错。3、被告已经向租赁企业投入了约1100万元，原告提出解除合同��理应对被告投资的财产作出合理处理。4、被告于2013年4月24日与原告就租赁费用进行了结算，并于当天向原告支付了3万元整。2013年4月26日，被告向原告出具了57万元欠条。充分说明了原告与被告已经对欠交租赁费的事实进行了重新约定，双方之间形成了债权债务关系。故原告再次以租赁合同纠纷提起支付409166.67元租金的请求，明显与法不符，不能成立。5、原告诉讼中未扣除合同约定的六个月技术改造期的租金的，与合同约定不符，依法不能成立。
三、原告要求被告支付违约金50万元依法不能成立。截止庭审时，总标的额约为50万元，原告主张50万元违约金明显过分高于实际损失，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第29条“当事人主张的违约金过高造成实际损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法114条二款规定的“过分高于造成的损失”。显然，原告主张50万元违约金的请求依法不能成立。
原告华天公司为支持自己的诉讼请求提交的证据有：
第一组
1、华阴市人民法院（2011）阴民初字第00517号判决。
2、渭仲裁（2011）第12号裁决书。
证明：原告起诉主体适格，程序合法。
第二组
1、企业租赁合同。
2、欠条。
3、受理案件通知书。
4、华阴市人民法院执行工作局证明。
证明：被告拖欠租金，不履行法院生效判的行为构成违约的事实。
第三组
1、华阴市面粉公司、北社粮站、焦镇粮站、桃下粮站房屋场地平面图。
2、华阴市面粉公司、北社粮站、焦镇粮站、桃下粮站房屋、资产设备移交单。
3、被告借用原告机械用具、材料物资移交单。
证明：原告移交给被告的具体财产的事实。
被告磊森公司质证意见为：
对第一组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有��议。理由是：民事判决书、仲裁裁决书均认定租赁合同合法有效，合同第八条约定有效。那么原告应当按照合同第八条约定先仲裁，再起诉。原告未经仲裁直接向华阴市人民法院提起民事诉讼，明显违反了仲裁条款和法律规定，原告的起诉不符合法律规定，原告的证明目的依法不能成立。
对第二组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，原告提供该组证据不能支持其证明目的。
对第三组证据中的“华阴市面粉公司厂区示意图、房屋分户平面图”有异议。上述证据与本案没有关联性，原告没有证据证明其将上述房屋移交给被告，其证明目的不能成立。对于夏培雄签字的“办公财产移交清单、机器设备移交明细表”经与被告法定代表人调查落实，无异议，予以认可。被告法定代表人任玲签字确认的“资产移交单、机械用具清单、材料物资登记表”经与被告法定代表人调查落实，无异议，予以认可。
被告磊森公司提交的证据有：
第一组
1、企业租赁合同。
2、华阴市人民法院（2011）阴民初字第00517号民事判决书。
3、渭南市仲裁委员会渭仲裁（2011）第12号裁决书。
4、异议书、答辩书。
证明：1、租赁合同第八条约定了仲裁条款，原告应当先仲裁，且合同约定自签订之日起6个月为技术改造期，原告不收取租金；2、华阴市人民法院（2011）阴民初字第00517号判决书已经确认仲裁条款有效，因被告投资较大、解除企业租赁合同将给被告造成不必要损失；3、原告因主张2010-2011年度租金已经申请仲裁；4、被告在首次开庭前已经向人民法院提出异议，原告也进行了答辩。
第二组
1、收条、欠条。
2、渭南市国家税务局回复。
证明：1、原告于2013年4月24日收到被告支付的租金3万元。2、被告于2013年4月26日向原��出具了欠条，欠原告租金57万元。3、自2013年起原告因华阴市国家税务局在税收执法和税收管理不规范行为导致停工被告发票，致被告无法正常经营。
第三组
1、渭南市昌鹏价格评估有限责任公司评估报告。
2、面粉厂现场照片。
3、渭南市中级人民法院执行裁定。
4、和解协议。
证明：1、被告在华阴市面粉厂投资的部分机械设备于2014年5月30日经评估价值为41万元，评估报告有效期止2015年5月29日。2、被告在华阴市面粉厂投资修建储粮仓库、地磅、路面的事实。3、面粉设备等资产以32.8万元出售给郭晓东的事实。
原告华天公司的质证意见为：对第一组证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，仲裁条款的约定有问题，应该诉讼解决。对第二组证据中的收条、欠条真实性无异议，证明目的有异议，能够证明被告欠款未付。对税务局的回复关联性有异议，与本案无关。对第三组证据真实性无异议，合法性、证明目的有异议，评估报告中评估价值中有原告面粉公司的资产，该报告损害了原告利益。对照片的关联性有异议。和解协议、裁定真实性无异议，合法性、证明目的有异议。
经综合分析，本院对证据效力的认定意见是：原告华天公司提交的证据具有真实性、合法性、关联性，能够证明被告违约的事实。
被告磊森公司提交的关于面粉厂设备已经出售于他人的证据具有真实性，原告不否认，该证据具有证明效力。关于仲裁前置的证据，因与原告的证据相左，不具有证明力。
根据对证据效力的认定意见，结合原告陈述、查明案件法律事实如下：
2007年3月15日，原华阴市粮油购销公司与被告磊森公司签订《企业租赁合同》，内容包括：华阴市粮油购销公司将其所有的华阴市面粉工业有限公司、北社粮站、焦镇粮站、桃下粮站���四个企业的全部资产（即：地皮、场所、房屋仓库、厂房、面粉加工设备等）租赁给被告磊森公司，租赁期限20年（2007年3月16日起至2028年3月15日止）；自合同签订之日起6个月内为技术改造期，原华阴市粮油购销公司不收取任何费用；租赁费用每年17万元，磊森公司于合同签订之日起3日内付清第一年（即2007年9月16日至2008年9月15日）租金，以后每个租赁年度的租赁依次类推，必须在3月16日前付清当年的租赁费，如不能按期足额交付，每超过一日加收千分之四滞纳金；租赁期间，任何一方不履行合同条款之一，视为违约，必须赔偿对方一切经济损失，并承担违约金人民币50万元；磊森公司逾期一个月未付清当次租赁年度租金，华阴市粮油购销公司可单方解除合同；本合同发生纠纷，由渭南市仲裁委员会仲裁等。合同订立后，被告接收了华阴市面粉工业有限公司、北社��站、焦镇粮站、桃下粮站共四个企业的全部资产，随后双方又对动产进行了清点移交，具体项目如下：
华天资产公司北社粮站资产清单
财产物资类
序号
名称
数量
序号
名称
数量
磅秤
1（台）
文件柜
9（个）
桥板
1（块）
电话机
1（个）
手推车
1（个）
沙发
1（套）
办公桌
10（张）
茶几
1（个）
办公椅
1（个）
保险柜
1（个）
电视机
1（台）
饮水机
1（个）
空调2个窗式，1个挂机
3（台）
床
10（副）
华天资产公司面粉厂资产清单
办公财产
序号
名称
数量
序号
名称
数量
床头
1（副）
暖气片
1（套）
床板
1（块）
长沙发
1（个）
木桌子
5（张）
木沙发（长）
2（个）
木椅子
6（张）
木沙发（短）
4（条）
长沙发
1（个）
茶几（2小1大）
3（个）
铁炉子
3（个）
老板台
1（个）
吊扇
4（个）
书柜
1��个）
小锅炉
1（台）
华天资产公司焦镇粮站资产清单
财产物资类
序号
名称
数量
序号
名称
数量
磅秤
1（台）
救灾帐篷
1（个）
手推车
2（个）
凭证柜
4（节）
办公桌
24（张）
消毒面具罐
办公椅
21（把）
容重器
1（台）
电视机
1（台）
缝包机
2（个）
窗式空调
2（台）
水泵水箱
2（个）
文件柜
10（个）
电脑桌
2（张）
沙发
8（个）
床板
6（张）
茶几
7（个）
功放
1（个）
保险柜
3（个）
VCD
1（台）
热水器
4（个）
音箱
1（对）
床头
11（副）
挂衣架
1（个）
炉子
7（个）
梯子
4（个）
打印机
1（台）
隧道水分测定仪
1（台）
电脑
1（台）
挂式空调
2（台）
华天资产公司桃下粮站资产清单
财产物资类
序号
名称
数量
序号
名称
数量
铁档案柜
2（个）
单人床头（木）
4（副）
书柜
1（个）
床板
3（块）
保险柜
2（个）
票证木柜
7（个）
计算机电脑
1（台）
长沙发
1（个）
万分之一天平
1（台）
装订机
1（台）
千分之一天平
1（台）
磅秤
2（个）
保温炉
1（个）
桥板
2（块）
办公桌（木）
13（张）
油桶
15（个）
办公椅（木）
5（把）
电暖器（台式）
1（个）
单人床
2（个）
售油器
1（个）
炉子
2（个）
磊森公司借用机械用具清单
1、钻床（CO2-7134型）1台2、切割机1台
3、电机皮带轮3个4、磨子专用吊架1付
5、磨棍23个6、3吨吊链1个
7、氧气瓶2个8、减速机（XWD4）1台
9、磨刷3件（每件40把）10、虎头钳1台
11、提升机输送平带1卷
磊森公司借用材料物资清单
品名
数量
品名
数量
麻袋
10000条
磅秤
2台
篷布
20块
桥板
1块
测温仪
1个
扦样器
1根
振动筛
2台
容重器
3个
水分测定仪
3个
选筛
2套
被告使用上述财产经营至今。
2007年12月18日华天公司通过拍卖，取得了原华阴市粮油购销公司的整体资产所有权，成为租赁合同的出租人。磊森公司知悉，并先后向华天公司交纳部分租赁费。
因磊森公司拖欠租金，2011年4月17日，华天公司向渭南仲裁委员会申请仲裁，要求对租赁合同纠纷依法仲裁。渭南仲裁委员会于2011年6月17日作出渭仲裁（2011）第12号裁决，以申请人无权通过仲裁程序主张权利为由，驳回申请人的仲裁请求，同时认为申请人对本案争议可通过诉讼程序解决。华天公司即向华阴市人民法院起诉，请求法院依法解决。2012年5月15日，华阴市人民法院作出（2011）阴民初字第00517号民事判决，判令被告磊森公司支付拖欠原告华天公司2011年8月16日以前的租金160833.33元，判决已经生效并进入执行程序，现执行尚未终结。
2013年4月24日磊森公司给付华天公司人民币30000元。
2013年4月26日磊森公司向华天公司出具“欠条”一份，内容：“今欠华阴市华天资产经营有限公司房屋租赁费伍拾柒万元整（570000.00元），欠款人：渭南磊森工艺品有限公司，法人：任玲，2013.4.26”。570000.00元欠款中，包括前述判决应当给付的160833.33元租金、2011年8月17日至2014年9月17日租金409166.667元（已扣除前述30000元和技术改造期6个月应免租金85000元。）。
2014年11月17日磊森公司将面粉设备抵押给中国农业发展银行华阴市支行，后将该部分设备卖于郭晓东。
本院认为，原告通过拍卖取得原华阴市粮油购销有限公司的全部资产所有权，依据法律规定，原告取得该租赁合同出租人的地位，承继原出租人的权利、义务，原被告应全面履行《企���租赁合同》所确定的权利义务。原告在本院判令其支付租金的判决生效后，拒不履行，且继续拖欠租金的事实，是对合同的严重违约行为，其行为严重影响了原告的生产经营活动，原告请求请解除双方之间的《企业租赁合同》的主张，符合法律规定和合同约定，本院依法予以支持。根据','2018-09-30
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