广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤02民终68号
上诉人(原审被告)：乐昌市碧桂园房地产开发有限公司。住所地：广东省乐昌市乐城河南石子坑乐昌碧桂园销售中心内***室。
法定代表人：杨文杰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈植林，男，系该公司职员。
委托诉讼代理人：李秋华，女，系该公司职员。
被上诉人(原审原告)：桂文坚，男，1983年3月23日出生，住广东省乐昌市。
被上诉人(原审原告)：张婷婷，女，1987年7月9日出生，现住广东省乐昌市，两被上诉人系夫妻关系。
上诉人乐昌市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称乐昌碧桂园房地产公司）因与被上诉人桂文坚、张婷婷商品房预售合同纠纷一案，不服乐昌市人民法院(2017)粤0281民初1131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人乐昌碧桂园房地产公司委托诉讼代理人陈植林、被上诉人桂文坚、张婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
乐昌碧桂园房地产公司上诉请求：1.依法将本案发回重审，或撤销一审判决，驳回桂文坚、张婷婷的诉讼请求;2.本案一审、二审的诉讼费用由桂文坚、张婷婷承担。事实和理由：一、一审法院(2017)粤0281民初1131号《民事判决书》证据认证错误。《民事判决书》第3页,“对桂文坚、张婷婷证据三中张婷婷与谭秀兰的聊天记录，虽然乐昌碧桂园房地产公司不认可谭秀兰系其工作人员，但经庭审调查核实，乐昌碧桂园房地产公司的委托诉讼代理人未向乐昌碧桂园房地产公司核实谭秀兰的身份情况而作出的该质证意见，乐昌碧桂园房地产公司对该项聊天记录的质证意见，本院不予采信。”桂文坚、张婷婷在一审提交其与谭秀兰的微信聊天记录，乐昌碧桂园房地产公司对该证据三性均不予认可。1.谭秀兰的微信头像显示为“合家地产”，不能证明其是案涉房屋的销售人员，即不能证明其是乐昌碧桂园房地产公司的销售人员。2.聊天记录文字形成的时间在2017年2月14日，语音形成时间2017年2月23日，均是在合同约定的交付案涉房屋期限之前，并不能以此推断出将来必然发生某件事物，即不能推断出案涉房屋在2017年2月28日未达到交付条件。3.聊天记录显示桂文坚、张婷婷在2017年2月14日问谭秀兰“什么情况，是不是要逾期的节奏”，并不能证明案涉房屋在2017年2月28日之前必然无法交付。二、一审判决违反公平原则，且与法律提倡社会资源有效利用精神相互背离!桂文坚、张婷婷提交的与“付燕珍”聊天记录。2017年6月18日，桂文坚、张婷婷问：“明天有没有人通知我们什么时候去验房的?”，付燕珍答：“他们早上会打电话给你”；2017年6月20日，付燕珍问：“房子看得怎么样了”，桂文坚、张婷婷答：“去看了一下，还有些小问题没有搞完，周工说过几天搞好了再通知我们”。以上聊天记录，充分证明至少2017年6月19日之前，案涉房屋已经符合交付条件，并不存在无法交付使用的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第五条第5款第三项的约定，案涉房屋已经视为交付桂文坚、张婷婷。一审判决乐昌碧桂园房地产公司“以1030317元为本金按每日万分之二从2017年9月22日计至乐昌碧桂园房地产公司交付房屋之日止”明显错误。该判决鼓励了桂文坚、张婷婷无故拒绝收楼的行为。一审程序期间，乐昌碧桂园房地产公司再次通过EMS邮寄《收楼通知书》，催收桂文坚、张婷婷办理收楼手续，桂文坚、张婷婷无故拒收!如果仅由于房屋某部位装修存在小瑕疵或者需要保修的情况，而拒绝办理收楼手续，将价值巨大的房屋闲置，与法律所提倡的有效利用社会资源精神严重相互背离!桂文坚、张婷婷要求乐昌碧桂园房地产公司支付巨额违约金，不符合法律规定的公平原则!
桂文坚、张婷婷辩称，一、一审判决认定事实清楚，使用法律准确。一审法院依据乐昌碧桂园房地产公司无故拖延交楼时间的事实，根据销售合同约定条件，支持桂文坚、张婷婷的诉讼请求，判决乐昌碧桂园房地产公司继续履行合同义务并承担延期交房的违约责任，判决认定事实清楚，适用法律准确。二、乐昌碧桂园房地产公司为推卸责任，对销售人员谭秀兰微信聊天记录不予认可，虚构事实，否认房屋销售人员谭秀兰系乐昌市碧桂园房屋销售人员，自一审判决至今，乐昌碧桂园房地产公司仍不尊重事实，存在欺瞒事实的行为。三、乐昌碧桂园房地产公司不尊重法律，满口胡言，藐视法庭公正!乐昌碧桂园房地产公司不认清自已无故无限期拖延房屋交楼行为，甚至藐视法庭公正，一审法院基于事实，依照法律做出公平判决，却被乐昌碧桂园房地产公司说成是“该判决鼓励了桂文坚、张婷婷无故拒绝收楼的行为”。此外，从合同规定的交楼日期2017年2月28日至一审开庭当天，乐昌市碧桂园房地产开发有限公司从未以任何方式通知桂文坚、张婷婷收楼，为推卸责任，一审开庭结束后第二天通过EMS邮寄《催促收楼通知书》，谎称“再次”、“催促催收”，乐昌碧桂园房地产公司为推卸责任，一方面说一审法院“鼓励”桂文坚、张婷婷无故拒绝收楼，另一方面在无任何收楼通知的情况下邮寄“《催促收楼通知书》”，乐昌碧桂园房地产公司该行为不尊重事实，满日胡言，藐视法庭公正!四、乐昌碧桂园房地产公司不忠于销售合同，逃避责任，不仅浪费社会资源，更造成了桂文坚、张婷婷生活、工作极大麻烦！自2017年2月起，桂文坚、张婷婷多次联系乐昌市碧桂园工作人员、打电话到碧桂园总部等方式均得不到回复，3月至11月仍没得到任何有关收楼的回应，给被桂文坚、张婷婷生活工作带来极大不便，桂文坚、张婷婷不得不采取法律措施维护自已基本的权利。乐昌碧桂园房地产公司失职明显，违约事实明显，时至今日仍不尊重事实，不忠于法律。桂文坚、张婷婷请求二审法院依法驳回乐昌碧桂园房地产公司的上诉请求，维持一审判决。
桂文坚、张婷婷向一审法院起诉请求：1.判令乐昌碧桂园房地产公司继续履行合同约定的交房义务;2.判令乐昌碧桂园房地产公司因逾期交房而向桂文坚、张婷婷支付违约金42230元（暂计至2017年9月21日，全部违约金请计至实际交付房屋之日止）；3.本案诉讼费由乐昌碧桂园房地产公司承担。
一审法院认定事实：桂文坚与张婷婷系夫妻关系，2015年12月24日，桂文坚、张婷婷与乐昌碧桂园房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》及附件、附录，合同及附件、附录约定：桂文坚、张婷婷购买乐昌碧桂园房地产公司所开发的位于乐昌市碧××街××房产，购房金额为1030317元；出卖人应当在2017年2月28日前向买受人交付商品房，逾期交付的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二违约金，但该违约金最高不超过买受人已交付房价款的20%；双方在附录二《关于装饰装修及相关设备标准的补充约定》中约定了精装修交付标准及配套设施。合同签订后，桂文坚、张婷婷已全额支付了购房款。涉案商品房已于2016年5月17日竣工验收，于2016年5月19日进行了竣工验收备案。至合同约定的交付房屋日期，因乐昌碧桂园房地产公司未按合同约定将涉案房屋装修好交付给桂文坚、张婷婷使用，桂文坚、张婷婷亦多次与乐昌碧桂园房地产公司工作人员跟进装修进度，至起诉之日乐昌碧桂园房地产公司仍未将涉案房屋交付给桂文坚、张婷婷，双方由此产生纠纷，桂文坚、张婷婷遂诉至一审法院，请求如其诉请。庭审中，桂文坚、张婷婷明确了其诉讼请求中违约金42230元的计算方式为：以已支付的房款1030317元按每日万分之二从2017年3月1日计至2017年9月21日，2017年9月22日至乐昌碧桂园房地产公司交付房屋之日止的利息按照该标准计算。一审法院认为，桂文坚、张婷婷与乐昌碧桂园房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件、附录系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同各方应按照约定行使权利，履行义务。桂文坚、张婷婷购买乐昌碧桂园房地产公司商品房已全额支付了购房款1030317元，乐昌碧桂园房地产公司未按合同约定交付符合合同约定的商品房给桂文坚、张婷婷，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。乐昌碧桂园房地产公司庭审中已明确涉案房产已达交付条件，故桂文坚、张婷婷请求判令乐昌碧桂园房地产公司继续履行合同约定的交房义务，一审法院予以支持；桂文坚、张婷婷请求以支付房款1030317元按每日万分之二从2017年3月1日计至2017年9月21日，2017年9月22日至乐昌碧桂园房地产公司交付房屋之日止的违约金按照该标准计算，符合合同约定，一审法院予以支持，但该违约金的计算不得超过合同约定的桂文坚、张婷婷已交付房价款的20%。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，一审法院于2017年11月10日作出判决如下：一、乐昌市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于乐昌市碧桂路X号乐昌碧桂园X街X房交付给桂文坚、张婷婷。二、乐昌市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付违约金42230元及之后的违约金（以1030317元为本金按每日万分之二从2017年9月22日计至乐昌市碧桂园房地产开发有限公司交付房屋之日止）给桂文坚、张婷婷。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费427.88元，由乐昌市碧桂园房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，乐昌碧桂园房地产公司围绕上诉请求依法提交了三份证据。证据一：《催促收楼通知书》、2017年11月8日EMS快递单、EMS快递单网上查询记录，拟证明乐昌碧桂园房地产公司2017年11月8日书面催促桂文坚、张婷婷收楼的事实；证据二：2017年11月8日房屋现状录像，拟证明涉案房屋符合交付条件。证据三:2018年1月18日EMS快递单，拟证明乐昌碧桂园房地产公司2018年1月18日出面催促桂文坚、张婷婷收楼的事实。桂文坚、张婷婷质证称：2017年11月8日收到的《催促收楼通知书》是其首次收到的书面通知，且并未履行正常的交楼流程，之后桂文坚、张婷婷前去乐昌碧桂园房地产公司收楼时，却被告知要先交齐物业费才能交楼。对双方当事人争议的事实，本院认定如下事实：2017年11月8日，乐昌碧桂园房地产公司出具的《催促收楼通知书》是首次书面通知桂文坚、张婷婷收楼的凭证，在二审法院庭询时各方均无异议，本院予以确认。乐昌碧桂园房地产公司自认未按合同约定时间将符合装修条件的房屋交付桂文坚、张婷婷，愿意依约承担2017年2月28日至同年6月19日的违约金。乐昌碧桂园房地产公司称，6月19日房屋装修好后通知桂文坚、张婷婷收楼，但其拒绝收楼，乐昌碧桂园房地产公司不应继续承担违约责任；桂文坚、张婷婷则称，曾多次催促乐昌碧桂园房地产公司尽快完成装修，桂文坚、张婷婷也多次前往查看装修情况，均不如人意，乐昌碧桂园房地产公司在11月8日前从未有正式通知收楼。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对乐昌碧桂园房地产公司的上诉意见，本案争议焦点是：一、涉案房屋交付期限的认定；二、乐昌碧桂园房地产公司通知收楼及逾期交房违约金计算的认定。
一、涉案房屋应在乐昌碧桂园房地产公司履行通知义务后的合理期限内交付。依《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》三十一条：“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持，但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付期限届满，出卖人已经依约通知买受人接收商品房，买受人无正当理由拒绝接收的，视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付。”的规定，本案中，涉案房屋在合同约定的交付期限届满时尚未完成装修，目前桂文坚、张婷婷亦认可仅存在部分装修不符合合同约定的情形，其并无证据证明涉案房屋在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题，故其在乐昌碧桂园房地产公司于2017年11月8日履行通知义务后拒绝接收房屋，并要求乐昌碧桂园房地产公司承担逾期交房违约责任，应不予支持。另需指出，桂文坚、张婷婷接收房屋后如发现装修仍不符合合同约定的，乐昌碧桂园房地产公司的保修义务不能免除；乐昌碧桂园房地产公司在交付房屋时，不得以桂文坚、张婷婷必须交清物业服务费为前提，双方的物业服务纠纷属另一法律关系，应另循法律途径加以解决。
二、乐昌碧桂园房地产公司已于2017年11月8日向桂文坚、张婷婷履行了通知收楼义务，其应承担从2017年3月1日起至2017年11月8日止逾期交房的违约金。依《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，乐昌碧桂园房地产公司未依约按期将符合装修条件的房屋交付桂文坚、张婷婷，已构成违约，应依约支付违约金。乐昌碧桂园房地产公司主张违约金只应计至2017年6月19日，并无证据证明其已履行了通知收楼义务，本院不予支持。
综上所述，乐昌碧桂园房地产公司的上诉请求驳回桂文坚、张婷婷在一审时的全部诉请不能成立，但其主张违约金的认定及计算错误有理，本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持乐昌市人民法院(2017)粤0281民初1131民事判决第一项；
二、变更乐昌市人民法院(2017)粤0281民初1131民事判决第二项为：乐昌市碧桂园房地产开发有限公司限于本判决生效之日起十日内支付违约金52134元（以1030317元为本金按每日万分之二从2017年3月1日计至2017年11月8日止）给桂文坚、张婷婷；
三、驳回桂文坚、张婷婷的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行金。
一审案件受理费427.88元，由乐昌市碧桂园房地产开发有限公司负担300元，桂文坚、张婷婷负担127.88元。桂文坚、张婷婷多预交的一审案件受理费300元由一审法院退回，乐昌市碧桂园房地产开发有限公司应向一审法院缴纳一审案件受理费127.88元。
二审案件受理费855.75元，由乐昌市碧桂园房地产开发有限公司负担600元，桂文坚、张婷婷负担155.75元。乐昌市碧桂园房地产开发有限公司多预交的二审案件受理费155.75元由本院退回，桂文坚、张婷婷应向本院缴纳二审案件受理费155.75元。
本判决为终审判决。
审判长 陈俊东
审判员 李 罡
审判员 神玉嫦
二〇一八年二月二十四日
书记员 陈 灿