江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)赣01民终533号
上诉人（原审被告）：胡凯，男，1973年5月26日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。
委托代理人：曾悦，江西求正沃德律师事务所律师。
委托代理人：罗梦妮，江西求正沃德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：叶剑波，男，1989年10月2日出生，汉族，住江西省上饶市余干县。
上诉人胡凯因与被上诉人叶剑波房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌高新技术产业开发区人民法院（2017）赣0191民初779号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开审理本案。本案现已审理终结。
胡凯上诉称，请求法院撤销一审判决，依法改判其不承担被上诉人损失。事实与理由：一审判决上诉人赔偿被上诉人318273元事实不清，证据不足。一、上诉人与被上诉人于2016年9月签订租赁协议，而上诉人于2015年6月9号支付给案外人38万元，是基于上诉人与案外人之间合同关系，属于被上诉人为取得案外人店面转租权而支付的对价，且该对价产生于双方租赁合同之前，转让费的接受对象也并非是上诉人，与上诉人无关。其次，一审判决查明证据中并没有关于38万元的收据和转账凭证，上诉人对该转让费的真实性持有异议。二、被上诉人于2015年7月15日制作广告费产生的9000元费用，也是产生于双方租赁关系之前，并非是基于该租赁关系违约的损失。9000元的费用仅有一张收据，上诉人对该真实性持有异议。
叶剑波答辩称，在一审中提交了我和徐世凡的转让协议，因为银行搬迁在一审中我没有拿到34万元的转账凭证，现已经提交给了二审法院，证明我的损失已经实际发生。广告灯是在我接手宾馆之后才安装的，这个损失胡凯理应赔偿。一审判决事实清楚，证据充分，请二审法院予以维持。
叶剑波向高新区人民法院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告签订的《协议书》。2、判令被告退还房屋押金人民币10000元及房租33000元（132000/12×3＝33000，计算自2017年6月1日至2017年8月31日）。3、判令被告赔偿原告中止营业损失34200元（1800×19天＝34200，自2017年6月2日至起诉之日2017年6月21日止）。4、判令被告赔偿损失389000元（宾馆前期投入人民币380000元，装修费用9000元）。5、判令被告支付违约金33000元（房屋三个月租金）。6、本案的诉讼费用由被告承担。
原审法院查明，2015年6月9日，原告经转让承租案涉房屋，并支付转让费380000元。其后，原告与被告签订《协议书》，约定被告将南昌市高新开发区蓝天学院（新校区）正大门约300米处光明村委会黄家村车坊购物广场三楼出租给原告，租赁时间为2011年9月1日至2026年8月31日，租赁价格自租赁之日起三年之内每年120000元整，以后每隔三年在原基础上递增10%，水电费押金为10000元。原告按合同约定向被告胡凯支付了房屋租金和水电押金，其中2016年9月15日支付了2016年9月1日至2017年8月31日的房屋租金132000元。2015年7月15日，原告向案外人南昌市高新技术开发区灌木丛广告支付9000元，用于制作广告牌。2017年4月17日，案外人光明村车坊黄村村民代表出具通知书，主张依照彭令保（案涉房屋总承租方）与案外人光明村车坊黄村签订的房屋租赁合同的约定，彭令保房屋租金付款期限已到，请各商铺楼店面老板督促彭令保尽快付款。2017年6月2日，案外人光明村黄家小组出具通知称，因该组老年活动中心合同期已到期，现决定关闭老年活动中心所有店面，限所有商户五天之内（2017年6月2日至2017年6月6日）将自有物件搬出，交还店面，如不执行，该组将于2017年6月7日强制关店。同日，案外人光明村车坊黄村村民将案涉房屋断水断电。另查明，2011年1月17日，案外人光明村车坊黄村与胡凯、彭令保签订《房屋租赁合同》，约定将位于新蓝天正大门南车坊黄村的三层框架商铺楼出租给胡凯及彭令保使用，并对房屋租金及支付方式等进行了约定，胡凯、彭令保根据合同约定向案外人光明村车坊黄村交纳房租至2017年5月31日，按合同约定，2017年3月10日前应支付下一个三年的租金，但因被告光明村委会修建商业街在案涉房屋附近修建围挡，胡凯、彭令保为此要求案外人光明村车坊黄村减少租金但未果，租金一直未支付。还查明，胡凯、彭令保取得上述房屋承租权后，又将其中的一部分转租给原告，其中彭令保的转租权由胡凯代为行使，并由胡凯作为出租方与原告签订了案涉的《协议书》。
原审法院认为，原告与被告胡凯签订的《协议书》系双方真实意思表示，且不违反国家禁止性法律规定，应认定有效。关于原告主张解除与被告签订的《协议书》的诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。因案涉房屋已于2017年6月2日被案外人光明村车坊黄村村民断水断电，无法经营使用，案涉《协议书》的合同目的已无法实现。故原告要求解除上述《协议书》，符合法律规定，该院予以支持。关于原告主张被告退还房屋押金的诉讼请求，因上述《房屋租赁合同》已解除，故房屋押金应当退还原告。关于原告主张被告退还房屋租金的诉讼请求，因本案中胡凯、彭令保以光明村委会修建商业街在案涉房屋附近修建围挡影响经营为由，要求案外人光明村车坊黄村减少租金但未果，2017年6月1日后的租金一直未支付，导致案涉房屋于2017年6月2日被案外人光明村车坊黄村小组村民停水停电，被告胡凯有一定过错，故其应向原告返还自2017年6月2日至2017年8月31日的房屋租金32910元（132000元/年÷365天×91天）。被告胡凯主张上述结果系被告光明村委会及车坊黄村导致。对此原审法院认为，光明村委会、车坊黄村小组并非案涉《协议书》的当事人，根据合同相对性原则，不应由其承担责任。至于光明村委会、车坊黄村小组是否应当承担侵权责任，也并非本案审理内容。关于原告主张被告赔偿中止营业损失的诉讼请求，因原告并未提供足够证据证明其营业损失，故对于原告的上述主张，该院不予支持。关于原告主张被告赔偿其损失389000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，故被告应向原告赔偿其损失，结合案涉房屋租赁年限及使用情况，该院确定原告损失为318273元（389000元/年÷11年×9年）。关于原告主张被告支付违约金的诉讼请求，因双方签订的《协议书》中对违约金没有约定，故对于原告的上述主张，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决：一、解除原告叶剑波与被告胡凯签订的《协议书》。二、被告胡凯于本判决生效后十日内向原告叶剑波退还水电押金10000元及房屋租金32910元。三、被告胡凯于本判决生效后十日内向原告叶剑波赔偿损失318273元。四、驳回原告叶剑波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28112元，由原告叶剑波负担7772元，由被告胡凯负担20340元。
本院经审理查明，2015年6月9日，叶剑波经本人在江西南昌农村商业银行股份有限公司昌东支行账户转入徐世凡账户340000元。
本院查明的其他事实与原审法院认定事实一致。
本院认为，本案争议焦点是被上诉人叶剑波因合同解除造成的损失是否应由胡凯承担。叶剑波与胡凯的房屋租赁合同合法有效，受法律保护。现因本案合同目的不能实现，原审判决解除本案租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因胡凯过错，导致本案合同在合同期内解除，涉案房屋被光明村车坊黄村小组收回，叶剑波无法继续经营宾馆。叶剑波为经营涉案房屋向房屋的原承租人支付了房屋的装修费、设施置办费、维护费等，即叶剑波投入经营的成本，该笔费用经查明确已发生，因本案合同解除给叶剑波造成损失，应由胡凯对其赔偿。原审法院将叶剑波支付给原承租人的费用按租赁期折算后确定为胡凯应向叶剑波赔偿的损失，原判公平合理。叶剑波制作广告牌的费用，因本案房屋租赁合同解除导致其经营的宾馆歇业，广告牌已不能继续使用，造成的损失应由胡凯承担。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
由上诉人胡凯预缴的二审案件受理费6074元，由其自行负担。
本判决为终审判决。
审判长 廖江川
审判员 熊义元
审判员 姚永忠
二〇一八年三月十九日
书记员 舒 钰