江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏0583民初16494号
原告：上海中原物业顾问有限公司,住所地上海市浦东新区南汇新城镇环湖西二路888号1幢2区324室,统一社会信用代码9131011576397708X9。
法定代表人：陆成,该公司董事长。
委托代理人：周佳佳，女，该公司员工。
委托代理人：诸葛凤娟，女，该公司员工。
被告：昆山鑫苑置业有限公司,住所地昆山花桥镇兆丰路8号,统一社会信用代码913205836720285244。
法定代表人：张立洲,该公司总经理。
委托代理人：王小青，江苏漫修（上海）律师事务所律师。
委托代理人：郑倩，江苏漫修（上海）律师事务所律师。
原告上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原物业顾问公司）与被告昆山鑫苑置业有限公司（以下简称鑫苑公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月15日立案受理，依法由审判员叶翌晨适用简易程序独任审判，于2017年10月24日公开开庭进行了审理。原告中原物业顾问公司的委托代理人诸葛凤娟、被告鑫苑公司的委托代理人王小青、郑倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中原物业顾问公司提出诉讼请求：1、被告与原告办理昆山市花桥镇绿地大道189号XX花园XX幢XX单元XX号楼房屋的交房手续；2、被告支付原告逾期交房违约金（以1383532元为基数，按照每日万分之二，自2015年10月1日起计算至实际交房之日止）；3、被告支付原告逾期办理产权变更登记的违约金861940元（计算方式系以1383532元为基数，按照每日0.1%，自2016年1月3日起计算至2017年9月26日止）；4、被告赔偿原告土地使用权损失27361.81元（按照2017年昆山市土地拍卖均价3672.73元*涉案房���土地使用权面积7.45平方米计算）。事实与理由，原、被告签订有《昆山市商品房购销合同》，被告出售原告位于昆山市花桥镇绿地大道189号XX花园XX幢XX单元XX号楼房屋，被告应按时办理涉案房屋的交房及产权变更登记手续，但被告直至2017年9月26日才配合原告办理了过户手续，且至今未办理交房手续。另外，依据双方合同约定，涉案房屋土地使用年限应为70年，但原告办理不动产权证上的土地使用权期限仅为40年。原告为维护自身合法权益故提起本案诉讼。
被告鑫苑公司辩称，被告从未拒绝配合办理交房及过户手续。原告系涉案商铺楼盘的销售代理商，其知晓楼盘的交房及过户时间，涉案商铺在2011年12月30日就取得昆山市商品房屋交付使用备案证书，双方签订合同时间为2015年10月12日，合同中约定交房时间为2015年9月30日，双方签订���同时涉案商铺已达到交付与过户条件，被告无需再书面通知原告要求其办理交付手续。其次，原告购买涉案房屋的原因系根据与被告的《购房款与销售佣金抵消协议书》约定，以代理销售佣金折抵购买，原告购买后欲将涉案房屋转卖，并想将涉案房屋从被告处直接交付并过户至新买家名下，但由于住建局不同意而未成功。另外，根据合同附件四的约定，原告有义务到被告售楼中心办理交房手续，否则按照原告逾期办理接房手续处理。综上，被告不存在违约情形，且原告并无实际损失，被告不应承担违约金。对于原告主张的土地使用权损失亦不予认可。
经审理查明，2015年10月12日，原告中原物业顾问公司与被告鑫苑公司签订了一份《昆山市商品房购销合同》，原告购买被告开发的位于昆山市花桥镇绿地大道189号XX花园XX幢XX单元XX号���房屋，建筑面积169.11平方米，房屋总价1383532元，房屋所在土地使用年限自2008年3月10日至2078年3月10日，涉案房屋用途为商业营业用房。合同第八条约定，出卖人应在2015年9月30日前取得昆山市建设局核发的交付备案证书，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。第十一条房屋交接条款约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式��理：如买受人未按出卖人书面通知的日期办理交付手续的，自通知约定交付日之第二日起该房屋视为已交付。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。该合同附件四补充协议中，第四条房屋交付和验收条款第1款中约定，在《商品房买卖合同》约定的房产交付日期到来后（之后7日内），买受人有义务到房产所在地的售楼中心办理（出卖人未通知的情况下）或者出卖人通知的地点办理入住手续。否则，按照买受人逾期办理接房手续处理，买受人承担责任。买受人同意接受出卖人指定的前期物业管理公司的管理，签署《物业管理合同》并按��有关规定承担物业管理费用。在买受人接收房屋时应同时签订《物业管理合同》，交纳初期物业管理费用。第8款约定，如买受人购买的商品房为已经完成竣工验收后的现房，则买受人应自行在签订本合同及本补充协议前对合同项下所购房屋的现状进行实地查看，双方签署本补充协议时均同意以房屋的现状进行交付。补充协议第六条第4款约定，买受人委托出卖人办理产权手续，出卖人尽量按照双方约定日期办理产权登记，但是出卖人不承担无偿委托行为的逾期责任。买受人未向出卖人书面提出协助办理产权的要求，无论出卖人是否具备协助条件，因买受人不能证明其协助请求，不得要求出卖人承担协助不能的法律责任。补充协议第十条第2款约定本补充协议内容与《商品房买卖合同》的内容不一致的，以本补充协议内容为准。
另查明，原告中原物业顾问公司的关联公司上海中原物业代理有限公司（以下简称中原物业代理公司）与被告鑫苑公司之间存在房屋代理销售关系，双方签订有多份《昆山鑫苑国际城市花园项目综合销售服务代理合同》，约定由中原物业代理公司代理销售被告鑫苑公司开发的鑫苑国际城市花园住宅。2014年5月30日，被告鑫苑公司（甲方）与中原物业代理公司（乙方）签订了一份《购房款与销售佣金抵消协议书》，其中载明至2014年4月30日尚有部分房源未销售，其中包括涉案房屋在内的五套未售商业用房，乙方愿意购买目标房产，并以目标房产的购房款与甲方未支付的销售代理佣金相抵消。甲方同意将涉案房屋在内的五套商业用房，以总价6556752元销售给乙方，双方签署《商品房认购协议》并根据销售情况另行签署《商品房购销合同》。乙方同意甲方应支付的销售代理佣金、���方同意减免的违约金及乙方支付的200000元履约保证金，合计6556752元与上述总房款进行抵消。……甲方同意乙方自行销售目标房产。若乙方将目标房产全部出售给第三方，甲方同意配合乙方及乙方客户签订《商品房购销合同》、开具发票、办理产证及交付事宜。若乙方采取上述约定方式处理目标房产，则乙方应在2014年12月31日前，完成目标房产的销售、回款及交付手续办理等工作。否则，超出限期、仍未能完成销售的商铺，乙方应与甲方签订《商品房购销合同》，代理佣金总额中相应金额实际实付对应购房款；双方应妥善办理目标房产销售的全部手续，并完成交付手续的办理工作。该抵消协议后附有五套商业用房明细表，明细表中涉案房屋价款约定为1383532元。
由于中原物业代理公司未能在抵消协议约定期限内完成目标房产销售，故由原告中原顾问公司与被告鑫苑公司就涉案房屋签订了上述《昆山市商品房购销合同》。审理中原、被告确认涉案房屋价款已通过佣金抵消的方式支付完毕。涉案房屋已于2011年12月30日取得昆山市商品房屋交付使用备案证书。
再查明，原告称合同签订后被告未按约定交付并过户涉案房屋。根据原告提交的业主入住清单、竣工移交单、不动产权证等，2017年8月29日原、被告办理房屋交接手续，原告在业主意见栏签字载明：本人前来办理入住手续，身份证原件、购房合同原件已审，符合要求，同意接房。被告意见栏中注明所有款项已付。但由于双方对初期物业费承担未达成一致，故物业公司手续尚未办理，涉案房屋钥匙尚未交付。竣工移交单中被告作为移交方已盖章，接收方处仅写有日期2017年9月26日，原告称被告直至2017年9月26日才交付该份移交单，被告对此不予认可。根据不动产权证，涉案房屋已于2017年10月10日办理产权登记于原告名下，其中载明土地使用权面积7.45平方米，建设用地使用权期限至2048年3月10日止。原告称合同中约定房屋土地使用权年限为70年，现产权登记与合同约定不符，故又提供了2017年昆山市部分地块的拍卖成交价格，以其平均价3672.73元/平方米*7.45平方米即27361.81元主张土地使用权损失，被告对此亦不予认可。
上述事实有昆山市商品房购销合同、昆山鑫苑国际城市花园项目综合销售服务代理合同、购房款与销售佣金抵消协议书、业主入住清单、竣工移交单、不动产权证、昆山市商品房屋交付使用备案证书等，以及当事人陈述予以证实。
本院认为，被告鑫苑公司与原告中原物��顾问公司的关联公司之间存在房屋代理销售合同关系，涉案房屋系通过销售佣金抵消房价款的方式购买而来，被告与原告关联公司对此已通过抵消协议书的方式予以明确约定。原、被告之间据此签订的《昆山市商品房购销合同》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律规定，合同依法成立有效，原、被告双方均应恪守履行。商品房购销合同签订于2015年10月12日，合同中对于房屋交付时间约定为“出卖人应在2015年9月30日前取得昆山市建设局核发的交付备案证书，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，合同签订时间晚于约定的交房时间，即在合同签订时涉案房屋应已具备交付条件。涉案房屋于2011年12月30日就已取得交付使用备案证书，本案中原告关联公司系被告涉案房屋所在楼盘的代理销售商，其清楚所代销楼盘的相关信息，故原告对于涉案房屋在签订合同时已具备交付及过户条件应当明确知晓。虽然合同中约定了“出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，但根据合同附件四补充协议中第四条“房屋交付和验收”条款第1款的约定“在《商品房买卖合同》约定的房产交付日期到来后（之后7日内），买受人有义务到房产所在地的售楼中心办理（出卖人未通知的情况下）或者出卖人通知的地点办理入住手续。否则，按照买受人逾期办理接房手续处理，买受人承担责任”。补充协议内容与商品房买卖合同的内容不一致的，以补充协议内容为准。据此，办理交房亦是原告义务，原告在明确知晓房屋具备交付条件的情形下应主动要求被告交房并配合办理，但本案中被告并无证据证明其在2017年8月29日前要求被告与其办理交房���续，故在此日期之前的逾期交房责任并不在于被告，原告主张的逾期交房违约金的起算日期本院不予认定。2017年8月29日原、被告虽办理了业主入住清单，但由于双方对初期物业费承担存在纠纷，故涉案房屋钥匙尚未交接。本院认为，钥匙交接属于房屋交付内容的一部分，在原告要求交房后被告应按合同约定完全履行交房义务，初期物业费承担不属于被告交付钥匙的必要条件，故本院认定被告应继续履行房屋交付义务。被告在原告2017年8月29日主张交房后未能履行交付义务存在逾期，故本院认定被告应支付原告逾期交房违约金（以1383532元为基数，按照每日万分之二，自2017年8月30日起计算至实际交房之日止）。对于产权登记办理，补充协议中亦有约定：“买受人未向出卖人书面提出协助办理产权的要求，无论出卖人是否具备协助条件，因买受人不能证明��协助请求，不得要求出卖人承担协助不能的法律责任”，现产权已办理登记至原告名下，原告未举证证明此前其提出过协助请求，故其主张的逾期办理产权变更违约金本院亦不予认定。对于土地使用权损失，被告对此不予认可，由于原告该项损失尚未发生属不确定状态，本院对其该项主张不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告昆山鑫苑置业有限公司向原告上海中原物业顾问有限公司交付昆山市花桥镇绿地大道189号XX花园XX幢XX单元XX号楼房屋，于本判决生效后十五日内履行完毕。
二、被告昆山鑫苑置业有限公司支付原告上海中原物业顾问��限公司逾期交房违约金（以1383532元为基数，按照每日万分之二，自2017年8月30日起计算至实际交房之日止），于本判决生效后十五日内履行完毕。
三、驳回原告上海中原物业顾问有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费17252元，减半收取8626元，由原告上海中原物业顾问有限公司负担8476元，被告昆山鑫苑置业有限公司负担150元，此款原告已经交纳本院，本院不再退还，被告承担部分应于本判决生效后十五日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审判员 叶翌晨
二〇一七年十月三十日
书记员 颜晓龙
附：《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。