福建省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闽民终字第648号
上诉人（原审原告，反诉被告）：陈其文，男,1969年10月22日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。
上诉人（原审原告，反诉被告）：张卫文，男，1967年7月21日出生,汉族，住福建省宁德市蕉城区。
上诉人（原审原告，反诉被告）：陈歆，女,1971年6月26日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。
上诉人（原审原告，反诉被告）：陈爔杨,男，1993年10月4日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。
上述四位上诉人共同委托诉讼代理人：陈支何，福建宽达律师事务所执业律师。
上述四位上诉人共同委托诉讼代理人：林洪棋，福建黎民友律师事务所执业律师。
上诉人（原审被告，反诉原告）：宁德市凯旋房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市富洋路后岗SZ42-46号二楼。
法定代表人：曾育清，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：彭崇泉，福建攻略律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：李芳妮，福建攻略律师事务所执业律师。
上诉人陈其文、张卫文、陈歆、陈爔杨（以下简称陈其文等四人）与上诉人宁德市凯旋房地产开发有限公司（以下简称宁德凯旋公司）商品房销售合同纠纷一案，均不服福建省宁德市中级人民法院（2014）宁民初字第583号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，陈其文以及陈其文等四人共同委托诉讼代理人林洪棋、陈支何，宁德凯旋公司委托诉讼代理人彭崇泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宁德凯旋公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈其文等四人的全部诉讼请求，支持宁德凯旋公司的一审全部诉讼请求。事实和理由：（一）一审判决宁德凯旋公司支付陈其文等四人逾期交房违约金4752390元与事实和法律规定相违背，应予纠正。1.依据权利义务相对等原则及交易习惯，在陈其文等四人未缴交完所有购房款的情况下，宁德凯旋公司不负有按期交付房屋的义务。2.一审判决否定了陈其文等四人关于办理银行按揭贷款应取得贷款准入许可的说法，说明陈其文等四人向宁德凯旋公司申请通过银行按揭贷款方式支付购房款是其义务。但一审判决却又认定宁德凯旋公司负有通知陈其文等四人提交办理银行按揭贷款应提交的材料、缴交费用等配合办理的手续，以及通知陈其文等四人到相关银行办理按揭贷款手续的义务，将通知义务附加于宁德凯旋公司身上，自相矛盾。3.宁德凯旋公司2014年4月19日交纳购房款通知书载明“现商业银行由于资金信贷规模等原因也无法放贷”是基于该时间点的说明，而非针对签订涉案合同时而言，一审判决根据该通知书错误认定未办理银行按揭贷款系因商业银行资金信贷规模等原因，属于不可归责于双方当事人的事由，混淆了涉案合同约定申请办理银行按揭贷款应由陈其文等四人向宁德凯旋公司申请的概念。（二）陈其文等四人至今未取得房屋权属证书的原因在于其自身，而非宁德凯旋公司的原因，一审判决宁德凯旋公司承担逾期办证的违约责任不能成立。1.陈其文等四人未足额支付购房款，宁德凯旋公司可以行使先履行抗辩权，有权拒绝或延期向登记机关提交办理权属证书应当由开发商提交的相关材料，并无需承担逾期办证违约金。2.陈其文等四人应交付全部购房款，宁德凯旋公司才能开具发票，陈其文等四人才能办理房屋权属证书，但一审判决却以“宁德凯旋公司的通知送达迟延，陈其文等四人的付款时间也相对应延长”为由错误支持陈其文等四人的主张。3.陈其文等四人已于2012年2月28日使用涉案商品房，未存在任何损失，一审判决宁德凯旋公司支付一千多万元的办证违约金缺乏依据。4.陈其文等四人从未向房屋权属登记部门申请办理权属证书，也未向宁德凯旋公司申请代办，另也未依合同约定自行缴交办证税费及提交办证所需的材料。（三）一审判决陈其文等四人从2014年6月20日起算逾期付款违约金错误。按照涉案合同第二十一条第4款之约定，陈其文等四人无法取得银行按揭贷款的，应在2012年2月28日交付使用90天内未付清全部购房款。故陈其文等四人应从2012年5月30日起支付逾期付款违约金。一审判决从2014年6月20日即所谓宁德凯旋公司于2014年4月19日邮寄交纳购房款通知书后60日起开始支付逾期付款违约金错误。
陈其文等四人辩称，（一）一审法院判决宁德凯旋公司支付陈其文等四人逾期交房违约金4752390元正确，应予维持。宁德凯旋公司逾期交房已达329天，而交房前陈其文等四人已按约定支付给宁德凯旋公司购房款共计14449552.5元，宁德凯旋公司依约应向陈其文等四人按日支付已付款2‰的违约金。一审法院根据陈其文等四人的主张按日支付已付款的1‰计算逾期交房违约金正确。（二）宁德凯旋公司主张陈其文等四人未付清全部购房款，其依法享有不交付房屋的权利或主张不承担逾期交房的违约责任缺乏合同依据和法律依据。①涉案合同第六条约定，在宁德凯旋公司具备交房条件之前（各项验收合格并向买受人提供相关证件），陈其文等四人仅需承担14449552.5元的付款义务，陈其文等四人也依约履行了14449552.5元的付款义务。②涉案合同并没有约定陈其文等四人未付清购房款，宁德凯旋公司享有拒绝交房的权利或不承担逾期交房的违约责任，而是约定宁德凯旋公司逾期交房的违约责任。③在宁德凯旋公司具备交房条件时，陈其文等四人又按约定并超额支付了第五期购房款共计1500万元。因此，宁德凯旋公司无权拒绝交付房屋。另外，涉案合同未约定第六期购房余款2888万元履行期限。实际情况是，宁德凯旋公司在陈其文等四人多次催促办证等原因之下，才于2014年4月19日向陈其文等四人发出所谓的资金信贷规模原因无法放贷，须以现金方式付清购房余款的催收函，因此不能以宁德凯旋公司2014年催款的行为作为2012年违约交房的抗辩理由。（三）一审法院判决宁德凯旋公司从2012年5月28日起承担逾期办证违约金正确，但仅计算至2014年4月19日不当，应判决至实际取得房屋所有权证和土地使用权证之日止，每日按0.5‰支付逾期办证违约金。（四）宁德凯旋公司以陈其文等四人未付清购房款及未交缴办证的各种税费作为免除逾期办证违约金的理由不能成立。首先，宁德凯旋公司没有在60日内办理所有权初始登记以及将办理权属登记须由宁德凯旋公司提供的资料交付陈其文等四人，陈其文等四人就不承担缴交办证的各项税费。宁德凯旋公司于2014年3月31日初始登记后，也没有履行通知陈其文等四人可以办证的附随义务，构成违约。其次，在宁德凯旋公司没有办理初始登记，具备分户转移条件的情况下，陈其文等四人是否缴纳相关的税费，并不影响办证的程序，更不能作为宁德凯旋公司免除逾期办证的违约责任的理由。第三，涉案合同没有陈其文等四人未付清全部购房款，宁德凯旋公司就不承担逾期办证的违约责任的约定。第四，宁德凯旋公司已被税务部门收缴发票，无法出具购房发票，包括已付购房款29444955.25元的购房发票，陈其文等四人在明知宁德凯旋公司无法出具购房发票的情况下依法也应当享有拒绝付款的抗辩权。（五）一审法院认定宁德凯旋公司向陈其文等四人主张购房余款，陈其文等四人未予支付，宁德凯旋公司依法享有先履行抗辩权系认定事实不清、适用法律错误。宁德凯旋公司既未向原承诺的按揭贷款银行兴业银行宁德蕉城支行提出按揭贷款申请（包括向银行提供开发商应提供的申请材料以及按揭合作项目应提供的申请材料），也未经银行审查符合准入条件，并签订按揭项目合作协议书。因此，宁德凯旋公司没有在自身的能力范围内予以配合，导致无法办理按揭贷款，已构成严重违约。一审法院认定适用先履行抗辩权的前提条件不成立。涉案合同第十二条明确约定，如果由于宁德凯旋公司的原因，导致无法办理按揭贷款，由宁德凯旋公司承担全部责任。（六）涉案房屋无法办理按揭是宁德凯旋公司的原因导致，一审判决陈其文等四人每月承担85万元违约金的判决，有失诚实信用与公正原则。（七）宁德凯旋公司在上诉状当中所陈述的下列观点缺乏事实和法律依据，也违背常理。①宁德凯旋公司认为办理银行按揭贷款需要向宁德凯旋公司提出申请与事实不符，应由宁德凯旋公司先向按揭银行提出申请，银行审查准入后，陈其文等四人才能向银行申请按揭贷款。②陈其文等四人仅需向按揭贷款银行提供办理按揭贷款的手续材料，而非向宁德凯旋公司提交。③宁德凯旋公司认为陈其文等四人应支付全部购房款，宁德凯旋公司才能开具发票违背了税法等相关规定。④宁德凯旋公司混淆了初始登记和分户转移登记的区别。陈其文等四人只有在宁德凯旋公司具备初始登记条件并通知陈其文等四人可以办理分户登记后，才需要缴纳全部办证税费。现宁德凯旋公司既不具备初始登记条件又未通知陈其文等四人可以办理分户登记，由此导致陈其文等四人无法取得权属证书和土地使用权证书的所有过错责任均在宁德凯旋公司。综上，请求驳回宁德凯旋公司的上诉请求，支持陈其文等四人的上诉请求。
陈其文等四人上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，改判驳回宁德凯旋公司要求陈其文等四人支付购房余款28334865.75元及逾期付款违约金的诉讼请求，改判宁德凯旋公司支付逾期办证违约金，按已付购房款29444955.25元为基数，从2012年5月28日起算至实际办理房屋所有权证和土地证之日止，按日万分之五支付逾期办证违约金。事实和理由：（一）一审判决仅凭宁德凯旋公司邮寄的交纳购房款通知书载明的内容，认定宁德凯旋公司至今未能办理按揭贷款系因商业银行资金信贷规模等无法放贷，缺乏证据证明。（二）宁德凯旋公司未能办理按揭贷款是宁德凯旋公司不作为及自身原因造成。涉案合同约定购房余款2888万元由陈其文等四人通过银行按揭贷款方式支付，因宁德凯旋公司原因造成不能办理合同备案、按揭贷款等，应由宁德凯旋公司承担全部责任。因此，陈其文等四人向宁德凯旋公司付清购房款的条件不成就。（三）即使宁德凯旋公司未能办理按揭贷款是属于商业银行信贷规模等原因造成，也应适用涉案合同第二十一条第3项第（3）小项关于“贷款过程中遇到国家和地方政府法律、政策及银行规定作出调整时，买受人保证按照贷款银行、出卖人及其他相关部门的要求及时作出相应调整，确保贷款手续顺利进行”之约定确保贷款手续顺利进行，并按该条第1、2款规定处理。一审判决适用涉案合同第二十一条第3项第（1）小项关于“银行无法放贷的……”之约定判决陈其文等四人承担逾期付款违约金，与合同约定不符。（四）涉案合同第二十一条约定“银行无法放贷的”情形不包括商业银行资金信贷规模的原因。（五）宁德凯旋公司的不作为导致陈其文等四人未能办理按揭贷款，一审判决认定未能办理按揭贷款属于不可归责于双方的事由，属于认定事实错误。宁德凯旋公司对外销售房地产项目时，没有确定合作的按揭银行，也未提供29444955.25元购房发票等给陈其文等四人，导致陈其文等四人未能办理按揭贷款，违反涉案合同关于“宁德凯旋公司在自身能力范围内予以配合”的约定和商业银行商品房按揭贷款管理办法、个人商品房按揭贷款管理暂行办法等规定的法定义务，违背诚实信用原则。宁德凯旋公司的行为是不正当的促成付款条件成就，应视为付款条件不成就。（六）一审判决认定未能按揭贷款属于不可归责于双方当事人的事由，却判决陈其文等四人每月承担85万元的逾期付款违约金显失公平。陈其文等四人对该事由无法预见，另违约金也比按揭贷款每年要返还的本息要高很多。（七）宁德凯旋公司要求陈其文等四人支付购房余款及违约金的条件尚不成就，陈其文等四人有权行使先履行抗辩权。（八）一审判决从2012年5月28日起算逾期办证违约金正确，但仅计算至2014年4月19日错误，应计算至陈其文等四人实际取得房屋权属证书之日止。
宁德凯旋公司辩称，（一）陈其文等四人应当支付购房余款28334865.75元及逾期付款的违约金。虽涉案合同第六条约定余款由陈其文等四人通过银行按揭贷款方式支付，但涉案合同第二十一条亦约定，是否能取得银行按揭贷款，宁德凯旋公司不承担保证责任。兴业银行宁德蕉城支行已批准按揭贷款，后因金融危机和宏观调控，兴业银行宁德蕉城支行在银根紧缩情况下全面停止按揭贷款。在涉案商品房已于2012年2月28日交付后，陈其文等四人应从此时起90天内付清尾款。陈其文等四人逾期付款，应承担违约责任。（二）宁德凯旋公司不存在逾期办证行为，不应当支付逾期办证违约金。由于陈其文等四人只支付了50%的购房款，不可能取得全款发票和税务部门的完税证明，客观上无法办理产权证。依照《商品房买卖合同》第六条关于付款的约定，陈其文等四人前五期付款都存在违约。因此，无论是依据先履行抗辩权还是同时履行抗辩权，宁德凯旋公司均享有抗辩权。另外，涉案房屋已经出租收益，逾期办证并未给陈其文等人造成损失。
陈其文等四人向一审法院起诉请求：1.判令宁德凯旋公司向陈其文等四人支付自2011年4月5日起至2012年2月28日止的逾期交房违约金4752390元；2.判令宁德凯旋公司向陈其文等四人支付自2012年5月28日起至实际办理涉案房屋房产证和土地证之日止，按已付款项的日千分之零点五计算的逾期办证违约金，现暂计至本案起诉之日止该违约金为10467681元。
宁德凯旋公司提起反诉请求：判令陈其文等四人共同偿付给宁德凯旋公司购房款28334865.75元及违约金（从2012年5月30日起实际偿付日止按日千分之一计付，计算至本案起诉之日止约为22384650元）。
一审法院认定事实：1.2011年1月12日，陈其文、张卫文以及陈振传（陈歆之夫、陈爔杨之父）与宁德凯旋公司签订《商品房买卖合同》购买华州水产品批发市场南楼2-4层房屋，建筑面积共13191.74平方米，每平方米4380元，总价为57779821元。
2.涉案房屋于2007年11月19日取得预售许可证，2011年5月6日环保验收，2011年6月6日竣工验收合格，2012年1月22日消防验收合格，2012年2月1日规划验收。
3.2011年2月24日，陈其文、张卫文以及陈振传向宁德凯旋公司支付了购房款1200万元，宁德凯旋公司向其开出号码0015301的收款收据。2011年2月25日陈其文、张卫文以及陈振传向宁德凯旋公司支付了购房款2444955.25元，宁德凯旋公司向其开具了号码为0015315的收款收据；2012年2月28日陈其文、张卫文以及陈振传向宁德凯旋公司支付了1500万元，宁德凯旋公司向其开具了号码为0015314的收款收据。以上三笔合计人民币29444955.25元整。
4.2012年2月28日，宁德凯旋公司向陈其文、张卫文以及陈振传交付华州水产品批发市场南楼2-4层房屋。
5.2014年5月5日，陈振传死亡。陈振传生前立下遗嘱，其中明确坐落于蕉城区，建筑面积34.22平方米；南楼349房，面积34.22平方米；南楼347房，建筑面积34.22平方米；南楼244房，建筑面积33.56平方米；南楼摊位38房，建筑面积127.44平方米的产权，一半归陈歆所有；另一半归陈爔杨所有。
6.2014年3月31日，宁德凯旋公司就涉案房产办理了初始登记。
7.至今陈其文等四人未取得华州水产品批发市场南楼2-4层房产的房屋所有权证和国有土地使用权证。
另查明，《商品房买卖合同》与本案有关的条款如下：第六条，付款方式及期限。1.本合同签订之日支付给出卖人定金200万元；2.2011年1月15日前支付给出卖人500万元；3.2011年1月25日前支付给出卖人500万元；4.2011年2月25日前支付给出卖人2444955.25元；5.该商品房全部验收合格并向买受人提供相关证件时，买受人支付给出卖人房价款至全部购房款的一半，即再支付14444955.75元；6.余款为人民币2888万元整，由买受人通过银行按揭贷款方式支付给出卖人，具体约定见本合同第二十一条约定。第七条，买受人逾期付款的违约责任。在出卖人未提交办理房屋权属证书给买受人之前，买受人未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之2［该比率应不小于第（1）项中的比率］的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条，交付条件与期限。交付期限，2011年4月5日之前。交付条件，该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收、环保合格后的房屋现状接收。上述各项验收合格后，买受人应无条件接收房屋，不得提出来任何质量、装修等异议。第九条，出卖人逾期交房的违约责任。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款千分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之3向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款千分之2［该比率应不小于第（1）项和第七条中的比率］的违约金。第十四条，关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，不能在商品房交付使用后180日内取得土地使用证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.5‰向买受人支付违约金，但买受人必须在上述“90日”和“150日”期限内缴交办证的各项税费，提交应由其提交的完备办证材料，否则，出卖人无需承担违约责任。买受人委托出卖人向房屋权属登记机构代办权属登记，买受人应缴交全部办证税费并向出卖人提交办证全部材料及协助办理。第二十一条，支付总房价款余额50%的部分的约定。本合同付款方式为分期付款，买受人如需向银行融资贷款来支付房款，出卖人在自身能力范围内予以配合，但不保证银行能向买受人提供贷款，能否贷款由银行和买受人自身条件决定。1.本合同签订前，出卖人已对合同条款向买受人作出解释，并明确告知买受人：（1）购买商品房应缴交的税费，及税费的收费标准、期限等；（2）买受人选择银行按揭贷款付款，其贷款比例及贷款利率会因买受人的购房经历、资信程度等自身情况不同而不同，并详细告知贷款银行现行相关的规定；（3）办理银行按揭贷款直至银行放贷的具体流程，买受人应提交的材料、缴交的费用及配合办理的手续等。2.买受人保证其已具备贷款银行要求的按揭贷款的条件和能力，保证合同按照贷款银行、出卖人及相关部门的要求，及时提供有关材料、缴交相关税费，办理相关手续直至贷款顺利放贷。买受人保证所提供的材料真实有效，如因材料瑕疵之原因（包括不真实、不完整或失效）影响办理按揭贷款的，则自贷款银行确认材料瑕疵之日起，由买受人按照本补充协议的约定承担责任。买受人贷款材料不齐的，买受人自出卖人通知发出之日起10日内应予补齐。买受人未缴交税费或缴交税费不足的，买受人自出卖人通知之日起10日内应足额缴交。买受人补交材料或缴交税费的期限届满后5日内仍不予办理的，视为银行无法放贷，按本条银行无法放贷情形的规定处理。3.（1）银行无法放贷的：自出卖人通知送达之日起60日内，买受人应向出卖人一次性付款。否则，买受人构成逾期付款，按合同约定承担违约责任。（2）银行无法足额放贷的：银行无法足额放贷是指银行根据买受人的自身条件和能力无法按照买受人申请贷款额度发放贷款，要求买受人向出卖人补足与买受人申请额度不足的部分购房款后才予以放贷的情况。自出卖人通知发出之日起10日内，买受人应向出卖人补交出卖人通知所要求金额的购房款，并配合银行办理所需的补充手续。逾期的，则视为买受人逾期付款。（3）贷款过程中遇到国家和地方政府法律、政策及银行规定作出调整时，买受人保证按照贷款银行、出卖人及其他相关部门的要求及时作出调整，确保贷款手续顺利进行。具体的要求按本条第1.2款规定处理。4.买受人无法取得银行提供贷款的，则应在商品房达到交付使用条件后90天内向出卖人付清全部购房款，否则构成逾期付款。
一审法院认为，陈其文、张卫文以及陈振传与宁德凯旋公司就涉案房屋所签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依约全面履行合同义务。
（一）有关逾期交房和逾期交房违约金计算问题。
《商品房买卖合同》第八条约定宁德凯旋公司应在交房前办理涉案房屋的竣工验收合格和消防、环保验收合格手续，并于2011年4月5日前交付涉案房屋。从双方当事人没有争议的事实看，宁德凯旋公司办理有关涉案房屋的竣工验收合格和消防、环保验收合格手续均超过2011年4月5日，并至2012年2月28日才向陈其文等四人交付涉案房屋。陈其文等四人主张宁德凯旋公司逾期交房329天（2011年4月6日至2012年2月28日），依据充分，予以认定。
至于宁德凯旋公司抗辩称陈其文等四人未办理银行按揭贷款或以现金形式向宁德凯旋公司缴交总购房余款系由于陈其文等四人的原因，宁德凯旋公司不承担逾期交房违约责任问题。《商品房买卖合同》约定涉案房屋总价款57779821元，并约定总购房余款（总价款的一半）按银行按揭贷款方式支付。除以办理银行按揭贷款方式支付余款之外，陈其文等四人已依约履行了支付全部购房款的一半的义务（陈其文、张卫文、陈振传实际支付29444955.25元，已超过总购房款的一半）。《商品房买卖合同》第二十一条对办理银行按揭贷款中出卖人和卖受人的义务进行了约定，其中《商品房买卖合同》第二十一条约定“银行无法放贷的：自出卖人通知送达之日起60日内，买受人应向出卖人一次性付款”。从宁德凯旋公司提供的现有证据材料来看，宁德凯旋公司并未通知陈其文等四人提交办理银行按揭贷款应提交的材料、缴交费用等配合办理的手续，以及通知陈其文等四人到相关银行办理按揭贷款手续。本案宁德凯旋公司仅提供2014年4月19日邮寄的交纳购房款通知书及回执，宁德凯旋公司主张在2014年4月19日邮寄交纳购房款通知书之前有多次催促陈其文等四人以现金方式支付总购房余款（总价款的一半），也无证据证明。而2014年4月19日交纳购房款通知书载明“现商业银行由于资金信贷规模等原因也无法放贷”，则明确陈其文、张卫文以及陈振传与宁德凯旋公司未办理银行按揭贷款系因商业银行由于资金信贷规模等原因无法放贷，不属于《商品房买卖合同》第二十一条第1项、第2项、第4项就未办理银行按揭贷款责任约定的情形，而属于《商品房买卖合同》第二十一条第3项约定“银行无法放贷的：自出卖人通知送达之日起60日内，买受人应向出卖人一次性付款”的情形。可见陈其文等四人未办理银行按揭贷款，属于不可归责于双方当事人的事由。相反，陈其文等四人提供的律师函及投递单复印件、城南镇人民调解委员会（函）及人民调解受理登记表及函，可以证明陈其文等四人已于2013年3月8日明确主张宁德凯旋公司承担逾期交房的违约责任以及出具购房发票以交纳契税，并申请人民调解委员会调解。宁德凯旋公司以陈其文等四人未办理银行按揭贷款方式支付总购房余款系陈其文等四人的原因作为不承担逾期交房责任的抗辩理由，不能成立，不予采纳。
《商品房买卖合同》第九条对逾期交房违约金事项作了约定，依此约定，在逾期交房超过180日的情况下，逾期交房违约金以已付购房款按日千分之二计。本案陈其文等四人请求逾期交房违约金以已付购房款按日千分之一计，符合法律规定。陈其文等四人在涉案房产交付前已支付宁德凯旋公司购房款14444955.25元，陈其文等四人请求宁德凯旋公司支付本案逾期交房违约金4752390元（即已付购房款14444955.25元×0.1%×延期天数329天），依据充分，予以支持。
（二）有关逾期付款和逾期付款违约金计算问题。
《商品房买卖合同》约定涉案商品房总价为57779821元，陈其文、张卫文、陈振传至2012年2月28日已支付宁德凯旋公司购房款29444955.25元，尚有余款28334865.75元未支付。宁德凯旋公司反诉请求陈其文等四人支付总购房款余款28334865.75元，依据充分，予以支持。
如前所述，陈其文等四人未办理银行按揭贷款，属于不可归责于双方当事人的事由。《商品房买卖合同》第二十一条约定“银行无法放贷的：自出卖人通知送达之日起60日内，买受人应向出卖人一次性付款。否则，买受人构成逾期付款，按合同约定承担违约责任。”依此约定，陈其文等四人支付总购房余款逾期应从宁德凯旋公司通知送达陈其文等四人之日60日起算。如前所述，宁德凯旋公司主张2014年4月19日之前有多次催促陈其文等四人支付总购房余款（总价款的一半），并无证据证明，且无法办理银行按揭贷款系不可归责于陈其文等四人的事由，宁德凯旋公司主张陈其文等四人逾期付款从2012年5月30日起计算，依据不足，不予支持。宁德凯旋公司于2014年4月19日向陈其文等四人邮寄交纳购房款通知书，以该邮件次日送达陈其文等四人计，陈其文等四人应于2014年6月20日前向宁德凯旋公司支付总购房款余款。陈其文等四人至今未向宁德凯旋公司支付总购房款余款。陈其文等四人主张双方未办理银行按揭贷款系因宁德凯旋公司未取得贷款准入许可，但其提供的申请商品房按揭贷款房地产企业提交基础档案资料入档目录、中国农业银行及中国银行相关贷款文件，均未具体明确涉及宁德凯旋公司，与本案不具有关联性，不足以作为证据采信。陈其文等四人关于无法办理银行按揭贷款系宁德凯旋公司原因其不承担逾期付款违约责任的抗辩理由，如前所述，依据不足，不予采纳。
本案《商品房买卖合同》第七条对逾期付款违约金事项作了约定，依此约定，在逾期付款超过30日的情况下，逾期付款违约金以应付购房款或已付购房款按日千分之二计。宁德凯旋公司反诉请求本案逾期付款违约金以应付购房余款按日千分之一计，符合法律规定。本案逾期付款违约金应从宁德凯旋公司通知陈其文等四人以现金方式支付送达之日起60日后起算，即2014年6月20日起计至陈其文等四人实际付清总购房余款28334865.75元止。宁德凯旋公司反诉请求陈其文等四人对2012年5月30日至2014年6月19日的阶段，也应支付逾期付款违约金，依据不足，不予支持。
（三）有关宁德凯旋公司是否逾期协助办证以及逾期办证违约金计算问题。
《商品房买卖合同》第十四条第一款约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，不能在商品房交付使用后180日内取得土地使用证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.5‰向买受人支付违约金，但买受人必须在上述“90日”和“150日”期限内缴交办证的各项税费，提交应由其提交的完备办证材料，否则，出卖人无需承担违约责任。”该条第二款约定“买受人委托出卖人向房屋权属登记机构代办权属登记，买受人应缴交全部办证税费并向出卖人提交办证全部材料及协助办理。”依此约定，宁德凯旋公司应在2012年4月28日之前（交房后60日内）办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付陈其文等四人。但宁德凯旋公司迟延至2014年3月31日办理初始登记，陈其文等四人主张宁德凯旋公司迟延协助办理房屋所有权证以及土地使用权证等事宜，逾期时间从2012年5月28日起计并扣除约定的办证时间90日，依据充分，予以认定。
至于宁德凯旋公司抗辩称陈其文等四人未办理银行按揭贷款或以现金形式向宁德凯旋公司缴交总购房余款系由于陈其文等四人的原因，或者陈其文等四人未按合同约定自行缴交全部办证税费等，宁德凯旋公司可以行使先履行抗辩权，拒绝或延期向房屋权属登记机关提交办理权属证书应当由开发商提交的相关材料的问题。如前所述，《商品房买卖合同》第二十一条第3项（1）约定，宁德凯旋公司负有协助陈其文等四人办理银行按揭贷款及在银行无法放贷情形下及时通知陈其文等四人以现金方式交付总购房余款的义务，且本案未办理银行按揭贷款，属于不可归责于双方当事人的事由。陈其文等四人提供的律师函及投递单复印件、城南镇人民调解委员会（函）及人民调解受理登记表及函，可以证明陈其文等四人已于2013年3月8日催促宁德凯旋公司出具购房款发票以交纳契税及办理涉案房屋产权登记等事宜，以及宁德凯旋公司怠于履行约定的协助义务。2012年2月28日交付涉案房屋后，宁德凯旋公司迟延至2014年4月19日向陈其文等四人邮寄交纳购房款通知书，通知陈其文等四人银行无法放贷应以现金方式交纳购房余款，迟延责任在于宁德凯旋公司。宁德凯旋公司的通知送达迟延，陈其文等四人的付款时间也相对应延长。宁德凯旋公司该抗辩事由并不必然产生，因如果陈其文等四人在宁德凯旋公司通知送达之日起60日内即支付购房余款，宁德凯旋公司就不能以陈其文等四人未付款作为抗辩理由。而宁德凯旋公司2014年3月31日办理初始登记已明确不符合双方合同的约定。但在2014年4月19日宁德凯旋公司邮寄交款通知书送达陈其文等四人之日起后60日，陈其文等四人未支付该款项的情形下，宁德凯旋公司主张其可以行使先履行抗辩权，理由成立，予以采纳。因此宁德凯旋公司承担迟延协助办理房屋所有权证以及土地使用权证等的违约责任应从2012年5月28日起计至2014年4月19日止并扣除约定的办证时间90日。未在约定期限支付购房余款情形下，陈其文等四人请求宁德凯旋公司支付2014年4月19日起至实际办理房屋房产证和土地证之止的逾期办证违约金，依据不足，不予支持。
至2012年2月28日陈其文、张卫文以及陈振传已支付宁德凯旋公司购房款29444955.25元，从2012年5月28日起计至2014年4月19日止并扣除约定的办证时间90日，宁德凯旋公司逾期662天。合同约定逾期办证违约金按已付款日万分之五计，故本案逾期办证违约金依合同约定为10187954.52元。宁德凯旋公司主张该违约金偏高应予调整，并未提供相应的证据，不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、宁德凯旋公司应于判决生效后十日内支付陈其文等四人逾期交房违约金4752390元。二、陈其文等四人应于判决生效后十日内支付宁德凯旋公司总购房余款28334865.75元以及逾期付款违约金（以应付购房余款28334865.75元为基数计按日千分之一从2014年6月20日起算至陈其文等四人实际付清总购房余款止）。三、宁德凯旋公司应于判决生效后十日内支付陈其文等四人逾期办证违约金10187954.52元（以已付购房余款29444955.25元为基数计按日万分之五从2012年5月28日起算至2014年4月19日止）。四、驳回陈其文等四人的其他诉讼请求。五、驳回宁德凯旋公司的其他反诉请求。
本院经审理查明，除陈其文等四人对一审判决遗漏查明《商品房买卖合同》第十二条约定的内容外，双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。
另查明，宁德凯旋公司与陈其文等人签订的《商品房买卖合同》第十二条约定“出卖人保证销售的该商品房在向买受人交付时没有出卖人设定的抵押权、产权纠纷和其他债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能按时办理本合同登记备案、按揭贷款、预告登记、产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。2012年3月1日，宁德市环球一号娱乐有限公司、宁德市爱丽斯九号餐饮有限公司以宁德华洲水产品综合批发市场南楼二至四层业主的名义向宁德凯旋公司发出《承诺函》，承诺“宁德华洲水产品综合批发市场南楼二至四层即将进行二次装修，装修期间我们确保房屋主体结构和相关系统工程不变动。如对房屋主体结构和相关系统工程进行变动，我们愿意承担由此产生的一切责任。”一审审理期间，陈其文等四人提供了宁德市国信资产评估咨询有限公司出具的《报告书》，该报告结论为宁德市华洲水产品综合批发市场南楼302房2011年4月至2012年4月的房屋月租金为35.3元每平方米。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。陈其文等四人向本院提交七份证据：证据A1.陈其文等人给廖小军书记的信访件、宁德市信访局函复，用于证明2015年3月18日宁德市信访局受理了信访人陈其文等人的申诉：①查处宁德凯旋公司偷逃税款行为；②协调办证事宜。证据A2.关于重大逃税案单位举报信（附收款收据、购房者清单）、宁德市蕉城区信访局信访事项告知单、宁德市地方税务局稽查局税务检查通知书、宁德市地方税务局关于信访事项答复意见书，用于证明2015年4月20日，宁德蕉城区信访局已受理陈其文等人举报宁德凯旋公司偷逃税款问题，4月24日，税务部门已发检查书并答复宁德凯旋公司至今尚欠税1600余万元（不包括陈其文等人缴纳购房发票税款）。证据A3.2014年兴业银行按揭贷款程序（盖有兴业银行宁德蕉城支行个人金融科印章），用于证明商业用房按揭贷款必须要由开发商提出申请，银行须对开发商及开发项目进行审查是否符合准入条件。证据A4.商品房买卖合同（5份），用于证明讼争房屋购房余款约定用按揭贷款的方式付清。证据A5.南安市人民法院执行裁定书与协助执行通知书，用于证明讼争房屋于2011年4月27日被查封，2012年2月24日解封。证据A6.宁德市房地产管理中心初始登记应缴证件收据及回复，其中宁德市房地产管理中心收件科出具的《关于宁德凯旋公司开发的华洲水产品批发市场南楼2－4层房屋产权登记情况的回复》载明，经核实讼争房屋已办理初始总登记，并开始受理分户登记，分户登记需提交转让申请表、完税证明、购房发票、维修基金、商品房买卖合同、身份证、面积确认书、备案卡、图纸，截至目前未收到产权登记申请材料，前述收据、回复用于证明初始登记是由宁德凯旋公司办理，直到2014年3月31日才收件，以及分户登记须提供购房发票、完税证明、图纸等，至今未能办理分户转移登记的责任在于宁德凯旋公司。证据A7.申请林克杰、刘锦出庭作证，用于证明讼争房屋项目宁德凯旋公司承诺通过兴业银行宁德蕉城支行办理按揭贷款，林克杰、刘锦出庭接受了质询。此外，陈其文等四人在庭后亦补充提交了四份证据。证据A8.摘自2012年兴业银行《零售信贷业务操作手册》的资料（盖有兴业银行蕉城支行个人金融科印章）、证据A9.福建宁德农村商业银行股份有限公司《授信意向书》、证据A10.宁德市爱丽斯九号餐饮有限公司《承诺书》、证据A11.宁德市环球一号娱乐有限公司《承诺书》，其中兴业银行《零售信贷业务操作手册》载明房地产开发商对于按揭合作项目应提供的申请材料，用于证明个人按揭贷款的准入必须分行调查和审批通知，支行是无权利的，并且还应提供不少于500万元的保证金；《授信意向书》内容为福建宁德农村商业银行股份公司意向性同意陈其文、刘锦等人提出的商用房按揭授信申请，两份《承诺书》为宁德市爱丽斯九号餐饮有限公司、宁德市环球一号娱乐有限公司表示因陈其文等商品房业主向宁德市农村商业银行股份公司申请抵押贷款，其承诺服从银行的处置意见，包括但不限于提前解除合同并退出场所交还租赁物等，用于证明陈其文等人有缴纳购房款的积极愿望，且积极争取区政府组织协调小组召集当地农商行、税务、产权登记等相关部门开会，防止涉案商品房成为烂尾楼，早日交纳购房款。宁德凯旋公司质证认为：1.对信访件的真实性无法确认，对信访件的函复真实性无异议，但只能证明其有信访行为，不能证明其他。2.对举报信、告知单和检查通知书的真实性有异议，不能证明其主张。答复意见书真实性无异议，但内容表述以稽查结论为准，目前无稽查结论，只能反映一个过程，不能证明欠税，是否欠税还需要进行调查，还有申辩、申请行政诉讼等权利，不是最终的结论。3.对兴业银行按揭贷款程序的真实性无法判断，且与本案无关。4.对合同的真实性无异议，但合同第六条最后一款，余款由买受人通过银行按揭贷款方式支付，无法办理按揭的，应在达到交付条件后90天内向出卖人付清余款，与《商品房买卖合同》第二十一条的约定是一致的。逾期交房、逾期办证违约金与《商品房买卖合同》约定不一致，系按照日万分之一支付违约金。5.对执行通知书的真实性有异议，没有原件，只能证明股权的查封，不能证明待证事实。6.对回复的真实性无异议，但内容与其证明目的不一致，分户登记由买受人申请，不是由出卖人申请。出具的购房发票不是部分购房发票，而是全额购房发票，在未付清全款前，无法出具全额购房发票。7.对证人证言，宁德凯旋公司认为两位证人是合同当事人，不能作为证人，证人与本案具有利害关系，其证言不能采纳。且在一审中未举证，也不能作为新证据采信。8.宁德凯旋公司对陈其文等四人庭后补充提交的摘自兴业银行《零售信贷业务操作手册》的真实性有异议，认为其已完成了准入所需的条件，提供了包括《建设用地规划许可证》、《土地使用权》等五证，涉案商品房也已封顶并交付陈其文等四人使用。9.对宁德市爱丽斯九号餐饮有限公司《承诺书》、宁德市环球一号娱乐有限公司《承诺书》、福建宁德农村商业银行股份有限公司《授信意向书》的真实性无法判断，前述证据与本案无关，调解过程中产生的行为对双方当事人均不产生约束力。
宁德凯旋公司庭后向本院提交三份证据：证据B1《协议书》（复印件），证明2007年10月23日兴业银行宁德蕉城支行与宁德市华洲房地产开发有限公司（以下简称华洲公司）就个人住房贷款和个人商用房贷签订《协议书》，取得银行按揭准入，后由于2010年金融调控导致协议无法履行。陈其文等四人未办理按揭贷款的责任在于其自身，已构成付款违约。证据B2《内资企业登记基本情况表》，证明华洲公司于2009年4月9日更名为宁德凯旋公司。证据B3.南方日报《2005－2014年房地产调控政策汇总》、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，用于证明2010年、2011年房地产金融调控是最严格的时候，由于国家政策的影响导致银行不履行贷款协议，并非宁德凯旋公司手续不齐全导致无法办理按揭贷款。陈其文等四人质证认为：证据B1无原件核对，真实性有异议，且不属于新证据，附条件质证，该协议书既不是正本也不是副本，仅复印于兴业银行，没有核对人签字。根据约定，协议签订后作为贷款方的宁德凯旋公司必须提供相应的材料以及担保金，并且报兴业银行宁德分行审批，才算按揭贷款准入，但实际情况根本没有提供材料和保证金，导致该协议书没有履行。从签订协议书的主体看，该协议书主体是宁德市华洲房地产开发有限公司，而本案主体是宁德凯旋公司，根据证据B2载明的内容，两个公司有变更的关系，股东完全不一样，宁德凯旋公司也没有履行该协议第六条，即乙方保证未经甲方书面同意不得将所开发的上述房产项目转让。证据B3看不出体现了商用房，只要项目有资质条件，符合贷款条件，并不是不能贷款，该证据与本案没有关联。
陈其文等四人申请：1.调取宁德凯旋公司在宁德市蕉城区地税局的欠税情况以及兴业银行关于商业用房按揭贷款操作规程等方面规定，用于证明宁德凯旋公司不出具税票及欠缴税收才是导致陈其文等四人无法办理房产证以及相关商业银行不准予该楼盘按揭贷款的根本原因；2.兴业银行宁德蕉城支行信贷负责人出庭作证，以证明涉案商品房是否已办理楼盘项目贷款准入手续等；3.向兴业银行宁德蕉城支行核实证据B1《协议书》的真实性以及该《协议书》履行情况。为查清本案事实，本院向兴业银行宁德蕉城支行发函核实宁德凯旋公司证据B1《协议书》的真实性，并调查《协议书》的履行情况。兴业银行宁德蕉城支行于2016年4月20日作出《答复函》，答复如下：“①2007年经兴业银行宁德蕉城支行内部审查审批，与华洲公司签订了涉案《协议书》，该《协议书》系真实的；②此前，华洲公司同多家银行开展业务合作，而上述《协议书》签订后，华洲公司未按照协议约定将其向购房者收取的定金、售楼款、费用等款项通过其在本行开立账户结算，未按照协议约定定期提供财务报表和项目进展情况等资料，也未按照协议约定对在建工程办理建筑保险，故上述《协议书》未得到履行”。宁德凯旋公司对《答复函》的真实性没有异议，认为《答复函》第一点可以证明宁德凯旋公司已取得银行按揭贷款准入，宁德凯旋公司不存在违约行为。但《答复函》第二点系兴业银行宁德蕉城支行为了回避其不履行贷款合作《协议书》推脱的说辞，与事实不符，不能成立。陈其文等四人对《答复函》的真实性、合法性、关联性无异议，认为《答复函》第二点明确因宁德凯旋公司未将指定款项汇入指定账户，为此停止履行原来的协议书，导致购房者无法取得按揭贷款。至2000年以来，国家发放购房贷款的政策并没有行文禁止过，《协议书》不能履行及案件发生的根本原因在于宁德凯旋公司。除《协议书》载明的原因外，项目进展情况和材料也没有向兴业银行宁德蕉城支行补充提交，应该补齐。
本院分析认证如下：证据A1、证据A2项下多份证据，可以相互印证，对证据A1、证据A2的形式真实性予以确认。证据A3、证据A8盖有兴业银行宁德蕉城支行个人金融科印章，对其真实性予以确认。对于宁德凯旋公司真实性无异议的证据A4、A6的真实性予以确认。证据A5项下证据虽系复印件，但能够相互印证，对其真实性予以确认。对于陈其文等四人主张证据A7林克杰、刘锦出庭作证的证言可以证明宁德凯旋公司承诺办理按揭贷款，对此，本院认为应以讼争合同约定为准。证据A9.福建宁德农村商业银行股份有限公司《授信意向书》、证据A10.宁德市爱丽斯九号餐饮有限公司《承诺书》、证据A11.宁德市环球一号娱乐有限公司《承诺书》系陈其文等四人与银行达成意向，承租人宁德市爱丽斯九号餐饮有限公司、宁德市环球一号娱乐有限公司愿意配合，与本案待证事实无关。根据兴业银行宁德蕉城支行的《答复函》和证据B2《内资企业登记基本情况表》，对证据B1《协议书》的真实性、合法性、关联性予以确认，证据B3南方日报《2005－2014年房地产调控政策汇总》、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》不足以证明证据B1项下《协议书》无法履行的原因是国家金融调控，关联性不予确认。针对兴业银行宁德蕉城支行的答复，宁德凯旋公司亦未能举证证明其有按《协议书》履行约定义务，因此，宁德凯旋公司反驳理由不能成立，本院对兴业银行宁德蕉城支行的《答复函》予以采信。对于陈其文等四人申请调取的其他证据因与待证事实无关，不予准许。
根据上述认证的证据，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：宁德市房地产管理中心收件科出具的《关于宁德凯旋公司开发的华洲水产品批发市场南楼2－4层房屋产权登记情况的回复》载明，“福建宽达律师事务所：贵所查询的关于宁德凯旋公司开发的华洲水产品批发市场南楼2－4层房屋产权登记情况，经核实涉案房屋已办理初始总登记，并开始受理分户登记。分户登记需提交以下材料：转让申请表、完税证明、购房发票、维修基金、商品房买卖合同、身份证、面积确认书、备案卡、图纸。截至目前我中心未收到华洲水产品批发市场南楼2－4层房屋的产权登记申请材料。”兴业银行宁德蕉城支行根据本院发函，于2016年4月20日作出《答复函》，答复如下：“一、贵院提供的兴业银行宁德蕉城支行与华洲公司于2007年10月23日签订的《协议书》系真实的。2007年，经我行内部审查审批，我行与华洲公司签订了上述《协议书》。二、此前，华洲公司同多家银行开展业务合作，而上述《协议书》签订后，华洲公司未按照协议约定将其向购房者收取的定金、售楼款、费用等款项通过其在本行开立账户结算，未按照协议约定定期提供财务报表和项目进展情况等资料，也未按照协议约定对在建工程办理建筑保险，故上述《协议书》未得到履行。”
本院认为：涉案合同系双方的真实意思表示，未违反法律法规等强制性规定，应属合法有效，双方应依约行使权利，履行义务。
（一）关于宁德凯旋公司是否逾期交房以及逾期交房违约金的问题。
涉案合同第八条约定涉案房产应于2011年4月5日之前交付，而宁德凯旋公司于2012年2月28日才向陈其文等四人交付涉案房屋，已逾期329天，宁德凯旋公司主张陈其文等四人应交付全部购房款后才交付房屋与合同约定不符，不予支持。此外，陈其文等四人还在一审审理期间提供了同期同地段房屋租金损失参照标准，一审判决宁德凯旋公司依约承担逾期交房违约金4752390元，并无不当，予以维持。
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