湖北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂民终308号
上诉人（一审原告）：武汉市江岸国有资产经营管理有限责任公司。住所地：湖北省武汉市江岸区洞庭街**号*栋*层。
法定代表人：王国文，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陆剑，施汉锋，湖北得伟君尚律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：武汉同丰商业运营管理有限公司，住所地：湖北省武汉市江岸区大智路1号吉庆民俗街一期2区1栋1层1商室。
法定代表人：陈和鑫，该公司执行董事。
被上诉人（一审被告）：黄林，男，汉族，1968年2月19日出生，住湖北省武汉市武昌区。
被上诉人（一审被告）：刘军，男，汉族，1964年12月10日出生，住湖北省武汉市江岸区。
被上诉人（一审被告）：陈卫东，女，汉族，1968年9月8日出生，住湖北省武汉市武昌区。
被上诉人（一审被告）：黄青，女，汉族，1965年6月14日出生，住湖北省武汉市武昌区。
上诉人同丰公司、被上诉人黄林、刘军、陈卫东、黄青共同的委托诉讼代理人：汪慧、晏贤舜，湖北浩泽律师事务所律师。
上诉人武汉市江岸国有资产经营管理有限责任公司（以下简称国资公司）、上诉人武汉同丰商业运营管理有限公司（以下简称同丰公司）因与被上诉人黄林、陈卫东、黄青、刘军房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市中级人民法院（2016）鄂01民初357号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人国资公司的委托诉讼代理人陆剑、施汉峰，被上诉人黄林及上诉人同丰公司、被上诉人黄林、陈卫东、黄青、刘军的共同委托诉讼代理人汪慧、宴贤舜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
同丰公司上诉请求：1、撤销一审判决主文第一项，改判驳回国资公司的诉讼请求。2、本案一、二审全部诉讼费用由国资公司承担。事实与理由：1、一审法院认定事实错误。（1）一审法院认定本案是租赁合同纠纷，但国资公司一审的诉讼请求是房屋占用费，而此时双方原租赁合同已被判令解除，原一审、二审法院对原租赁合同纠纷已经认定解决完毕。所以此案并不是原租赁合同纠纷。（2）本案不涉及原来的租赁合同，国资公司负有责任举证同丰公司占有、使用其房屋的证据，而庭审中国资公司没有提供证据证明同丰公司在何时间、何地点占用多少面积房屋及占有使用的事实。（3）国资公司与同丰公司在2012年10月产生租赁合同纠纷后，法院早在2014年经国资公司请求，已经向房屋租赁商户下达了协助执行通知书，要求租赁商户停止向同丰公司支付租金，致使原租赁合同已经无法正常履行。国资公司在2012年10月单方提出解除合同后直至2016年2月期间，十多次来函，要求同丰公司为其承担项目现场的看管、维护工作，房屋处于商户占用或空置状态。2015年12月24日收到法院判决书后，同丰公司立即着手按判决书要求的10日内退出工作，然而国资公司在2015年12月30日发函要求同丰公司“加强商户管理、确保不出现任何安全事故”。之后，同丰公司多次询问国资公司：“我司应该如何撤离”，直到2016年2月4日国资公司了函件，仍要求同丰公司“加强商户管理、确保不出现任何安全事故”。同丰公司是应国资公司多次发函要求，维持街区现状、避免出现财产损失和安全事故，同丰公司为工作方便，才仅使用吉应街现场3栋301室作为临时工作场所，面积约120平方米。2016年2月18日，湖北省武汉市中级人民法院向同丰公司送达执行通知书，2016年2月26日执行法官到现场确认，同丰公司退出3栋301室即为完成判决书要求的腾退工作，同丰公司便于2016年3月4日将上述房屋移交给执行法官，完成了唯一占用的房屋的腾退工作。2016年3月25日，湖北省武汉市中级人民法院在吉庆街现场实施强制执行的对象是家泰物业公司，不是同丰公司，当天法院的执行行为，不能证明同丰公司占用吉庆街全部房屋的事实。另一方面，国资公司于2016年2月18日，公开告示全体商户，认可所有商户继续经营。因此，证据证明国资公司公开认可商户占有使用房屋的意思表示是真实的。一审法院在没有证据证明的情况下，认定同丰公司占有使用全部房屋是没有事实依据的，与客观事实不符。2、一审判决遗漏了诉讼主体。本案诉请的是房屋占有使用费纠纷，房屋的实际占有使用人是商户。国资公司在诉请之时，没有将这些占有使用主体列为诉讼当事人，同丰公司庭审前向法院要求申请追加商户为当事人，一审法院没有准许。而这些商户是本案必须参加诉讼的当事人，一审法院遗漏了诉讼主体。3、一审程序违法，剥夺了同丰公司的诉讼权利。（1）在一审开庭审理之时，同丰公司书面要求追加实际占有使用房屋的商户作为本案被告，一审法院当庭拒绝且没有下达书面裁定，该行为违反了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十三条的规定。（2）一审法院剥夺了同丰公司要求依法反诉的权利。在一审诉讼过程中，国资公司仍在提供证据之日法庭辩论终结之前，同丰公司依法书面向一审法院提出了反诉请求，即国资公司要求同丰公司看护房屋，由此所发生的费用理应由国资公司承担。该诉讼请求的内容与本诉的诉讼请求基于相同的法律关系和相同的事实，诉讼请求之间有因果关系，应当合并审理，一审法院却拒绝受理，且没有下达书面裁定，违反了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条的规定。（3）国资公司的举证质证未经开庭审理，剥夺了同丰公司的辩论权利。2016年8月23日是本案的开庭之日，在庭审过程中，国资公司没有提供任何证据证明同丰公司占有使用了国资公司的房屋，一审法院当庭要求国资公司重新举证。2016年9月13日开庭审理时只有一名合议庭成员到场，此次国资公司仍然没有提交证据证明同丰公司占用了国资公司的全部房屋。双方没有经过正式开庭对国资公司的证据进行法庭辩论，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第三百九十一条的规定；而对一审中同丰公司提供的相关证据，一审判决没有列举，没有论证，明显违法且显失公平。4、一审判决没有法律依据。一审法院在判决书中没有说明裁判理由，即同丰公司违反了哪一条法律规定，应当承担国资公司的全部房屋占用费，因一审法院没有适用具体的法律条款进行判决，同丰公司承担此笔费用缺乏依据。
国资公司答辩称：1、关于国资公司与同丰公司签署的运营合同二者之间的法律关系问题。关于经营权，是由同丰公司进行招商经营，按照运营合同约定，由同丰公司负责物业管理，但在实际操作中是由同丰家泰物业管理有限公司进行的。2、2015年12月3日，湖北省高级人民法院做出的终审判决要求同丰公司退出吉庆街的经营管理并腾退，退出房地产经营管理表明经营权应当由国资公司享有，即租金收益应当由国资公司享有，而实际上国资公司并未享有。腾退房地产要交出物业管理权，但物业管理由同丰家泰物业管理公司控制。3、2012年10月17国资公司解除运营合同到实际腾退之日，同丰公司否认占有房屋，国资公司认为对与商户签订的租赁合同主体应当依法予以变更，同丰公司退出经营。解除合同之后国资公司向同丰公司发函，是要求同丰公司维护稳定，并不是认可同丰公司对房地产的占用是合法的。
国资公司上诉请求：一、撤销一审判决。二、改判支持国资公司的全部诉讼请求。三、本案一、二审全部诉讼费用均由同丰公司及黄林、刘军、陈卫东、黄青等人承担。事实与理由：1、同丰公司实际退出涉案房屋经营管理时间为2016年3月25日。一审判决无视同丰公司2016年3月25日被强制腾退的事实，仅依其提交的房屋钥匙交接登记表就迳行认定同丰公司腾退房屋时间为2016年3月4日，显然认定事实错误；且以此作为计算房屋占用费的截止期限，适用法律错误。（1）一审判决认定同丰公司腾退房屋时间为2016年3月4日证据不足。同丰公司提交的2016年3月4日《吉庆民俗街房屋钥匙交接登记表》，仅证明其交出了用于办公的3栋301的房屋钥匙，并不是腾退了全部的房屋，更不能等同于退出了吉庆民俗街的经营管理。国资公司提交的《交接笔录》等证据足以证明腾退房屋的时间为2016年3月25日，一审判决认定为同月4日是错误的。（2）一审判决认定同丰公司腾退房屋时间为2016年3月4日，与事实不符，也不符合生活常理和经验逻辑。虽然同丰公司在2016年3月4日交出了部分房屋钥匙，但并没有腾退全部房屋，更没有退出吉庆民俗街的经营管理，仍一直实际控制着涉案房屋。2016年3月25日执行法院组织力量对同丰公司采取大规模强制腾退措施。（3）一审判决以同丰公司交钥匙的时间而非以其被强制全面退出项目经营管理的时间作为计算房屋占用费用的截止期限，适用法律错误。湖北省高级人民法院（2015）鄂民二终字第00190号民事判决维持了一审法院（2014）鄂武汉中民商初字第00443号民事判决主文第一项，即“同丰公司于本判决生效之日起十日内退出吉庆街一期项目经营管理并腾退管理的房地产”。依此判项，同丰公司不仅要形式上腾退涉案房屋，而且应实质上退出吉庆街一期项目经营管理，才能视为全面履行了该腾退义务，并以此作为计算房屋占用费的截止期限。同丰公司虽于2016年3月4日交出了部分房屋钥匙，但并没有腾退全部房屋，更没有退出对项目的经营管理，未全面履行生效判决确定的腾退义务，一审判决以此时间作为计算房屋占用费用的截止期限，显属错误。2、租赁运营合同对租赁运营费逐年递增，若同丰公司未能按时撤离则应按日标准运营费的1.5倍收取房屋占用费等有明确约定，一审判决以第一年的租金标准为基数且仅依1倍标准来裁判房屋占用费，认定事实和适用法律均明显错误。（1）同丰公司支付的房屋占用费应以合同约定的租金标准计算。《租赁运营合同》第四条第2项约定，租赁运营费第一年为每月74.21元（人民币，下同）/m2然后逐年递增，即2014年6月25日至2015年3月24日应为每月97.78元/m2，2015年3月25日至2016年3月24日应为每月103.45元/m2。一审判决以第一年租金标准作为计算房屋占用费的基数，既不符合合同约定，也无法律依据。（2）房屋占用费应以合同约定的日标准运营费的1.5倍计算。首先，《租赁运营合同》第十五条第2项已约定，解除合同后同丰公司应无条件退出。如未按时撤离，应按日标准运营费的1.5倍支付房屋占用费。其次，湖北省高级人民法院（2015）鄂民二终字第00190号民事判决认为国资公司关于占用费应按租金的1.5倍计算的上诉请求属二审新增诉讼请求而不予审理，对此，一审判决故意曲解为已对“房屋占用费的标准作出了评判”，只能按1倍标准计算，理解上存在偏差。3、国资公司诉请的房屋占用费属于抵押担保的主债权范围，一审法院以房屋占用费不在最高额抵押担保对应债权范围内为由驳回国资公司对抵押房屋享有优先受偿权的诉讼请求，认定事实和适用法律均明显错误。（1）从《最高额抵押合同》约定来看，房屋占用费应属于抵押担保的主债权范围。国资公司与黄林、刘军、陈卫东、黄青四人分别签订了《最高额抵押合同》，其中第二条第2款约定，抵押物担保的债权确定期限为2012年3月25日至2018年3月24日，即凡该债权确定期限内的债权，均在抵押担保范围之列。第三条约定“担保范围包括主债权本金、利息等费用”，这里的“主债权”并没有设定为“租赁运营费”，理应包括房屋占用费在内。第十条第（1）项约定“发生主合同项下债务履行期限届满，抵押权人未受清偿”，而“主合同项下债务”绝非仅为租赁运营费，亦应包括房屋占用费在内。（2）一审判决认定同丰公司支付房屋占用费的前提是仍然实际享有涉案商业项目的整体租赁运营权，故房屋占用费理当应列入抵押担保的主权范围。
同丰公司答辩称：1、国资公司认为同丰公司2016年3月25日退出吉庆街项目一期没有事实依据。同丰公司已提供充分证据证明同丰公司仅使用120平米的工作用房，并于3月4日移交给法院，同丰公司并未占用20000平米的涉案房屋。2016年3月25日的法院强制执行现场笔录载明，现场没有同丰公司员工，也没有同丰公司使用的房屋被法院执行腾退。涉案房屋是由商户占有使用，应由商户支付占用费。国资公司向全体商户发函认可商户占用房屋的事实，法院已向商户发函要求将涉案房屋租金交给法院。故同丰公司无需承担涉案房屋的占用费。2、国资公司诉请同丰公司按租赁运营费1.5倍支付占用费没有任何依据。同丰公司与国资公司签订的《吉庆街民俗街项目一期租赁运营合同》第十五条第二项约定：如同丰公司未能按时撤离或损坏国资公司原有设施，国资公司有权从其保证金中按日标准运营费的1.5倍扣除。在2015年12月法院判决之前及其后，国资公司多次发函要求同丰公司在双方解除合同后继续留守吉庆街项目维持项目的稳定，保证商户的正常运营，因此同丰公司既未占用房屋，也不存在未能按时撤离的事实。而且，即便同丰公司未按时撤离，国资公司是从保证金中按日运营费的1.5倍扣除，国资公司以此合同条款要求同丰公司支付占用费，没有事实依据。3、涉案抵押担保的债权范围为租赁运营费，国资公司诉请占用费不在抵押担保范围内，其主张对抵押物享有抵押权没有法律依据。国资公司、同丰公司及黄林等抵押人签订的《补充协议》第一条约定：为保证同丰公司按照《吉庆街民俗街项目一期租赁运营合同》的规定在计租期内如期向甲方支付租赁运营费，丙方愿意以自有的房产进行抵押担保。因上述《抵押担保合同》明确约定抵押担保的范围为租赁运营费。《中华人民共和国担保法》第四十六条规定：抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用有。抵押合同另有约定的，按照约定。因上述《抵押担保合同》明确约定抵押担保的范围仅为租赁合同期间的租赁运营费，并未包括占用费，且抵押担保的最高限额也仅为1000万元，故本次诉讼国资公司主张的是解除租赁合同后的房屋占用费不在《抵押担保合同》约定的担保范围内，国资公司无权要求对租赁物行使优先受偿权。其次，《最高额抵押合同》第二条第2项约定：抵押物担保的债权确认期限为《吉庆街民俗街项目一期租赁运营合同》约定的计租期，即从2012年3月25日至2018年3月24日。但2012年10月17日，国资公司已经单方提前解除了《租赁运营合同》，租赁运营合同的履约期限已变更为2012年3月25日至2012年10月17日。因此，抵押物担保的债权为2012年3月25日至2012年10月17日的租赁运营费，国资公司诉请的其他任何费用已与抵押担保毫无关系。由此可见，国资公司本次诉请的房屋占用费已超出抵押担保范围，国资公司主张对抵押物行使优先受偿权没有依据。4、国资公司超过主债权诉讼时效期间行使抵押权不受法律保护。国资公司诉请同丰公司支付租赁运营费的房屋租赁合同纠纷，经湖北省武汉市中级人民法院、湖北省高级人民法院两级法院审理，并由湖北省高级人民法院于2015年12月3日作出（2015）鄂民二终字第00190号终审判决。如上所述，涉案抵押担保的范围仅限于租赁运营费。根据《中华人民共和国物权法》第二百零二条“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”的规定，因国资公司向同丰公司主张的租赁运营费部分已经人民法院判决并已生效，故租赁运营费的诉讼时效已归于消灭，国资公司未在主债权诉讼时效期间行使抵押权，国资公司要求行使抵押权的诉请不受法律保护。国资公司就房屋占用费要求对抵押物行使优先受偿权没有事实和法律依据。请求依法驳回国资公司的全部上诉请求。
黄林、陈卫东、黄青、刘军同意同丰公司的答辩意见。
国资公司向一审法院起诉请求：1、依法判令同丰公司向国资公司支付房屋占用费63850997.7元（按租赁运营合同约定租赁运营费1.5倍的标准计算，自2014年6月25日起计算至2016年3月25日止）；2、依法判令国资公司对黄林提供作为抵押物的位于武汉市武昌区解放路246#3-4-2、武汉市武昌区红岭十三栋改建工程（29栋）3单元5层1号、武汉市武昌区和平大道666号融侨华府1栋2单元20层2室三套房屋享有抵押权，并对处置抵押房屋所得价款享有优先受偿权；3、依法判令国资公司对刘军提供作为抵押物的位于武汉市武昌区东湖西路景天楼1单元9层5号、武汉市武昌区棋盘街27号—29号1层9号、武汉市武昌区临江大道60号常阳丽江城17栋2单元3层2号三套房屋享有抵押权，并对处置抵押房屋所得价款享有优先受偿权；4、依法判令国资公司对陈卫东提供作为抵押物的位于武汉市武昌区保安街113—119号水陆小区45号楼2单元5楼2号、武汉市武昌区长江紫都紫兰苑13栋1单元10层1号两套房屋享有抵押权，并对处置抵押房屋所得价款享有优先受偿权；5、依法判令国资公司对黄青提供作为抵押物的位于武汉市武昌区粮道街226号甲门3层1号房屋享有抵押权，并对处置抵押房屋所得价款享有优先受偿权；6、请求依法判令本案诉讼费用由同丰公司、黄林、刘军、陈卫东、黄青承担。
一审法院认定事实：2011年9月13日，国资公司（甲方）与同丰公司（乙方）签订《运营合同》，约定：一、租赁运营标的。1、标的所在地：吉庆民俗街一期商业项目南抵黄石路，北临大智路长江隧道，东临中山大道，西临江汉二路。2、标的基本情况：一期商业项目用地面积为9800平方米，地上建筑面积为20137平方米；地下建筑面积约17100平方米，车位约350个。（以最后经房产管理部门实测数据为准）4、根据项目拆迁协议，项目部分物业用于还建，拆迁还建协议面积为1362.65平方米。（以最后确定的还建方案和经房产管理部门实测数据为准）二、租赁运营方式。甲方将其所有的吉庆民俗街一期商业物业租赁给乙方，乙方在法律规定和本合同项下权利范围内开展合法经营，并按合同约定支付租赁运营费。三、租赁运营时间。1、装修期三个月。在商户具备进场装修条件下，甲方将项目物业移交给乙方之日起，给予三个月的装修期。即从2011年9月25日起，止于2011年12月24日（暂定）。2、免租期三个月。即从2011年12月25日起，止于2012年3月24日（暂定）。3、计租期6年。即从2012年3月25日，止于2018年3月24日（暂定）。4、开街试营业时间为2011年11月28日，正式开街时间为2011年12月25日。四、租赁运营目标。1、乙方在保证项目租赁运营前的市场价值的基础上，全面开展专业有效的经营，充分展现吉庆民俗街独特的历史、文化、旅游、商业价值，有效传播吉庆民俗街旅游休闲胜地，历史文化集中展现，品牌集约经营的综合性功能，提升项目的行业地位、品牌地位及物业价值，为项目的商业繁荣打下坚实的基础。2、租赁运营费：①因一期项目部分物业用于还建，经甲乙双方协商，同意扣减还建物业租赁运营费：以届时年运营费折算每平方米运营费×物业实际还建面积。②乙方向甲方各年度交纳的租赁运营费基数暂定如下：
运营年
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
第六年
合计
项目租赁运营费（万元
1870
2112
2464
2607
2717
3200
14970
租赁运营费单价（元/M2月）
74.21
83.81
97.78
103.45
107.82
126.98
594.05
租赁运营费扣减额（万元）
121
137
160
169
176
208
971
应交租赁运营费（万元）
1749
1975
2304
2438
2541
2992
13999
五、租赁运营费的支付。1、在本合同有效期内，乙方保证向甲方支付“吉庆民俗街”租赁运营费，租赁运营费自2012年3月25日起开始计算。物业移交日至租赁运营费计算日期间，乙方不须缴纳租赁运营费，但应承担所发生的水、电、气等公共费用及其他经营费用。2、支付日期：乙方按季度向甲方支付租赁运营费。收到甲方租赁运营费税控专用发票后，每季度第一月15日前乙方将当季租赁运营费向甲方一次性付清。六、履约担保。1、乙方以现金100万元和价值1000万元的房产作抵押，作为履约担保。本合同签订之日起三日内乙方向甲方支付现金100万元；同时，乙方需将办理房产抵押登记的相关房产资料交于甲方，经评估、公证，办理抵押登记手续。如乙方未按要求提供房产抵押登记资料，且未办理完抵押登记手续，则本合同无效。七、财务监管。1、乙方经营收入接受甲方全程财务监督管理，即以乙方名义开设银行双控账户，甲方在该账号预留一枚指定的印章。2、乙方应将所有商户预缴押金进入双控账户沉淀。如遇特殊情况乙方需使用时，甲乙双方共同协商解决。3、自2012年3月25日起，乙方全部租赁收入、停车收入、物业管理收入、广告宣传收入，进入该账户后，当该账户余额扣除商户押金后，达到当年应交甲方的下一个季度租金额度时，超过额度部分的资金，甲方应无条件转入乙方账户自行支配。甲方应在收到乙方的相关支付凭证后，一个工作日内配合乙方办理转账手续。八、相关资料备案。1、乙方应在本合同项下权利范围依法开展经营活动，与各商户签订租赁合同一周内，应将所签商户品牌、业态特性、租赁面积、商铺方位、租赁时限等情况，以正式书面方式报送甲方。2、乙方与商户签订租赁合同后，须将装修方案报经甲方审批，甲方在二个工作日内经审批完毕，乙方可组织实施。十二、甲方的权利和义务。1、甲方有义务按照双方约定的交房条件、交房标准、交房时间，于2011年9月25日前将物业交付给乙方。十二、乙方的权利与义务。1、负责甲方的品牌经营，建立起著名品牌形象。租赁运营期内无论乙方的经营是否盈亏，应按期足额向甲方支付运营租赁费。2、租赁运营期内，乙方应合法经营。自行负责项目范围内的安全保卫工作，并承担因此而产生的一切费用支出和费用。3、乙方在租赁运营期间，承担运营中的全部成本（除本合同中约定甲方应承担的成本），并制定有效控制成本的方法和标准。4、乙方对项下物业有分租和转租的权利。负责项目统一运营和管理，建立健康、有序的运营机制，引进实力雄厚、经营能力强、市场信誉好的品牌商户，负责对商户品牌、合法经营资格等审核。十四、合同的解除。（二）存在下列情形之一时，甲方有权解除本合同，收回运营权，乙方无条件退出，并一次性缴清所有应缴费用。乙方如无法缴清相关费用，甲方有权扣除履约担保金或变卖乙方所抵押房产，冲抵应缴费用。乙方缴清所有应缴费用后，甲方退还乙方剩余的履约担保金并注销抵押登记。1、乙方未按照约定的时间和标准向甲方支付租赁运营费，逾期达三个月。2、租赁运营期内，“吉庆民俗街”的行业地位、品牌地位及市场价值未能提升，甲方给予乙方三个月的期限调整和整改，期限届满，仍未达到合理提升预期。3、乙方经营活动超出本合同项下权利范围的。4、未经甲方同意，乙方将本合同项下权利义务转让给第三方的。5、租赁运营期内，乙方从事违法经营活动的。6、经营过程中有严重损坏甲方利益的行为。十五、乙方退出商业项目的处理。1、乙方退出时，应将物业归还甲方，并保证该物业的正常经营状态。乙方应于10日内完成项目财务清算，同时向甲方移交所有运营资料，办好与运营有关的交接手续，并有权利和义务处理完租赁运营期间的问题和纠纷。2、乙方退出时，应保持甲方原设施完好，物业内的一切装修、镶嵌在建筑物结构之内的附属设施及其他固定物无偿归甲方所有。如乙方未能按时撤离或损坏甲方原有设施，甲方有权从其保证金中按日标准运营费的1.5倍扣除。3、由于乙方原因未按前款约定移交物业、办理交接手续，逾期超过30天，甲方有权采取强制手段收回物业及运营权，由此造成的一切损失由乙方承担。4、乙方在合同期内没有违反合同的约定，并按时缴纳各项费用的前提下，甲方全额退还乙方履约保证金（不计利息），并注销抵押登记。十六、违约责任。1、任何一方没有法定或约定事由，违约方应向守约方支付人民币100万元违约金。2、乙方逾期向甲方支付租赁运营费，甲方有权直接从乙方收入户划扣。乙方未按合同约定及时缴纳水、电、气等能源费及其它各项费用时，甲方有权直接从乙方收入户划扣。3、租赁运营期内，若因商户、消费者及其它第三方因本项目或者在本项目范围内发生的一切纠纷，若非甲方原因，则由乙方承担全部责任。若因此而使甲方受到追索的，则甲方有权向乙方追偿；若因甲方原因使乙方受到追索的，则乙方有权向甲方追偿。
2012年5月28日，国资公司、同丰公司、黄林、刘军、陈卫东、黄青签订《补充协议》，约定：国资公司为甲方，同丰公司为乙方，黄林、刘军、陈卫东、黄青为丙方。为保证乙方按照《吉庆民俗街项目一期租赁运营合同》的规定在计租期内如期向甲方支付租赁运营费，丙方愿意以自有的房屋共同进行抵押担保。丙方提供的房产共同担保的最高债权数额为1000万元。抵押房产如下：黄林所有的位于武昌区解放路246#3-4-2、武昌区红岭十三栋3单元5层1号、武昌区和平大道666号融侨华府1栋2单元20层2室的三套房屋、刘军所有的位于武昌区东湖西路景天楼1单元9层5号、武昌区棋盘街27号-29号1层9号、武昌区临江大道60号常阳丽江城17栋2单元3层2号的三套房屋、陈卫东所有的位于武昌区保安街113-119号水陆小区45号2单元5楼2号、武昌区长江紫都13栋1单元10层1号的两套房屋、黄青所有的位于武昌区粮道街226号甲门3层1号的房屋。
2011年9月25日，国资公司向同丰公司交付了181套房屋。案涉项目计租面积东区为12182.72平方米，西区为7882.77平方米。
2016年3月4日，同丰公司对涉案房屋予以腾退。
另认定：国资公司就涉案房屋租赁合同纠纷已于2014年向湖北省武汉市江岸区人民法院提起诉讼，该案经移送到湖北省武汉市中级人民法院审理后，作出（2014）鄂武汉中民商初字第00443号民事判决书，判项为：一、同丰公司于本判决生效之日起十日内退出吉庆街一期项目经营管理并腾退其管理的房地产。二、同丰公司于本判决生效之日起十日内向国资公司支付租赁运营费5534211.74元及利息损失（以5534211.74元为基数，按人民银行同期贷款利率，自2012年10月18日起计算至实际清偿之日止）。三、同丰公司于本判决生效之日起十日内向国资公司支付房屋占用费及对应利息损失（房屋占用费按照合同约定的租赁运营费标准，自2012年10月28日起计算至同丰公司实际退出之日；利息损失以当期应缴费用为基数，按人民银行同期贷款利率分段计算，从当期应缴款次日起算至实际清偿之日）。四、同丰公司于本判决生效之日起十日内向国资公司支付违约金100万元。五、驳回国资公司其他诉讼请求。六、驳回同丰公司反诉请求。本案本诉案件受理费259932元，由国资公司负担25993.2元，由同丰公司负担233938.8元；反诉案件受理费73050元，保全费5000元均由同丰公司负担。该案经过二审，湖北省高级人民法院作出（2015）鄂民二终字第00190号民事判决书，该判决书已生效。该判决书本院认为部分载明：《运营合同》约定，同丰公司逾期支付租金达三个月，国资公司有权解除合同，至2012年10月17日国资公司发出解除合同通知时，同丰公司逾期支付租金已超过三个月，符合合同约定解除条件，国资公司享有约定解除权，其发出的解除合同通知依法产生解除合同的法律效力。同丰公司未按合同约定在10日内完成财务清算、返还标的、退出运营，并至今未退出，原审法院认为其应依约承担100万元违约金、合同解除前欠付的租金5534211.74元、欠付租金的利息损失、合同解除后按约定租金计算的占用费，并无不当。经审查一审起诉状及国资公司提交的经济损失计算明细和运营费明细表，计算截止时间分别为2014年3月24日、2014年6月24日，原审法院均存在超诉请判决的问题，本院依国资公司的诉请予以改判，即：利息损失的计算期间为2012年10月18日至2014年3月24日；占用费计算期间为2012年10月18日至2014年6月24日，共20个月零7天，占用费共计30123684元（西区7882.77平方米×74.21元每平方米×20.23个月＋东区12182.72平方米×74.21元每平方米×20.23个月）。该判决判项为：一、维持湖北省武汉市中级人民法院（2014）鄂武汉中民商初字第00443号民事判决主文第一项、第四项、第六项；二、撤销湖北省武汉市中级人民法院（2014）鄂武汉中民商初字第00443号民事判决主文第二项、第三项、第五项；三、同丰公司于本判决生效之日起十日内向国资公司支付租赁运营费5534211.74元及利息损失（以5534211.74元为基数，自2012年10月18日起计算至2014年3月24日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率标准计付）；四、同丰公司于本判决生效之日起十日内向国资公司支付自2012年10月18日起至2014年6月24日止的房屋占用费30123684元；五、驳回国资公司其他诉讼请求。
一审法院认为，前案湖北省高级人民法院作出的（2015）鄂民二终字第00190号民事判决书中已确认国资公司与同丰公司之间的《运营合同》已解除，并判令同丰公司向国资公司支付自解除合同之日至2014年6月24日止的房屋占用费，该房屋占用费系按照租赁运营费的标准计收。本案中国资公司诉请的是2014年6月24日之后至同丰公司腾退之日的房屋占用费，该项诉请未与（2015）鄂民二终字第00190号民事判决书中诉请重复，一审法院对同丰公司认为本案系重复诉讼的抗辩意见不予支持。已生效的（2015）鄂民二终字第00190号民事判决书中已对涉及本案的事实作出了认定，且对房屋占用费的标准作出了评判，后续未请求的截至同丰公司实际腾退之日2016年3月4日的房屋占用费应按照该判决书中确定的标准来收取。国资公司认为《运营合同》中对1.5倍的标准计算房屋占用费有约定，该合同的该项约定表述为：“如乙方未能按时撤离或损坏甲方原有设施，甲方有权从其保证金中按日标准运营费的1.5倍扣除。”一审法院认为该项约定是在同丰公司退出商业项目时如发生未能按时撤离或损坏原有设施时对履约保证金的一个处理约定，与合同解除后所发生的房屋占用费的计算标准无关，对国资公司的该项理由不予认可。对国资公司要求按租赁运营费的1.5倍的标准来计算后续的房屋占用费的请求一审法院不予支持。同丰公司认为双方合同因在（2015）鄂民二终字第00190号民事判决中已认定《运营合同》于2012年10月17日解除，对','2018-09-30
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