四川省泸州市江阳区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川0502民初1150号
原告:泸州天成房地产开发有限公司，住所地，泸州市江阳区茜草街道建国村五星12号，统一社会信用代码91510502553452912F。
法定代表人：刘洪曦，执行董事。
委托诉讼代理人：王俊，四川理光律师事务所律师。
被告:李德燕，女，生于1983年4月29日，汉族，住四川省泸州市龙马潭区，现羁押于泸州市看守所。
委托诉讼代理人：李波（被告之妹），女，汉族，生于1987年2月7日，住四川省泸州市纳溪区。
委托诉讼代理人：岳蕾，四川辞鉴律师事务所律师。
原告泸州天成房地产开发有限公司（以下简称，天成房地产公司）与被告李德燕商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天成房地产公司的委托诉讼代理人王俊，被告李德燕及其委托诉讼代理人李波、岳蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天成房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付尚欠购房款303609.40元，并从2018年2月13日起，按每日万分之一的标准计算违约金，至房款付清之日止；2.判令被告支付2016年6月21日-2018年2月12日止的违约金430251元；3.判令被告支付律师代理费33000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年7月15日原告天成房地产公司与被告李德燕签订了《【天立﹒观澜国际】商铺、车位买卖协议》（以下简称，《商铺、车位买卖协议》），该协议约定，被告购买原告开发的位于泸州市江阳区商铺（以下简称，301号商铺），总价款2986536元。同月22日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定了301号商铺总价款为2986536元，付款方式及付款期限按《商铺、车位买卖协议》履行。2016年5月15日原、被告再次签订《【天立﹒观澜国际】商铺、车位买卖补充协议》（以下简称，《补充协议》），双方约定：被告应在2016年6月20日前支付90%的房款即2687882.40元，被告未按约定支付房款的，逾期在30日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，被告按日计算向原告支付逾期应付款千分之一的违约金，逾期超过30日的，被告愿意继续履行《商品房买卖合同》的，经原告同意后，《商品房买卖合同》继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，被告按日计算向原告支付逾期应付款千分之一的违约金；本补充协议在履行过程中发生争议的，由三方协商解决；协商不成的，依法向不动产所在地法院起诉。如因一方违约导致守约方通过诉讼维护自己合法权益的，违约方应承担守约方因诉讼发生的诉讼费、律师服务费等相关费用。被告李德燕在履行上述合同过程中，分四次支付购房款2384273元，尚欠303609.40元，故起诉并提出上列诉讼请求。
被告李德燕辩称，原告所述属实，但违约金约定过高，请求依法予以调整。
本院经审理认定事实如下：原告天成房地产公司与被告李德燕于2015年7月15日原告天成房地产公司与被告李德燕签订了《商铺、车位买卖协议》，该协议约定，被告购买原告开发的301号商铺，建筑面积533.31㎡，单价5600元∕㎡，总价款2986536元。同月22日，原、被告正式签订了《商品房买卖合同》，该合同明确约定了301号商铺总价款为2986536元，付款方式及付款期限按《商铺、车位买卖协议》履行；本合同在履行过程中发生争议的，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向房屋所在地法院起诉。2016年5月15日原、被告再次签订《补充协议》，双方约定：被告应在2016年6月20日前支付301商铺90%的房款即，被告未按约定支付房款的，逾期在30日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，被告按日计算向原告支付逾期应付款千分之一的违约金，逾期超过30日的，原告有权解除《商品房买卖合同》。原告解除合同的，被告应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的20%向原告支付违约金，并由原告退还被告已付款（扣除违约金）。被告愿意继续履行《商品房买卖合同》的，经原告同意后，《商品房买卖合同》继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，被告按日计算向原告支付逾期应付款千分之一的违约金；本补充协议在履行过程中发生争议的，由三方协商解决；协商不成的，依法向不动产所在地法院起诉。如因一方违约，导致守约方通过诉讼维护自己合法权益的，违约方应承担守约方因诉讼发生的诉讼费、律师服务费等一切相关费用。合同签订后，被告李德燕分别于2016年5月4日支付购房款256536元，2016年7月2日支付8919元，2016年10月17日支付2095187元，2016年10月20日支付23631元，共计支付购房款2384273元。
另查明，原告为本次诉讼，与四川理光律师事务所签订了《委托代理合同》，支付了代理费用33000元。2018年4月25日泸州市龙马潭区人民法院在办理沈坪申请执行李德燕民间借贷纠纷一案中，将本案诉争房屋通过司法拍卖程序以486万元卖与了陈丽。
审理中，被告李德燕提出双方约定的违约金过高，请求予以调整。
上述事实，有原告的营业执照、被告的身份证、《商铺、车位买卖协议》、《商品房买卖合同》、《补充协议》、房屋销售专用收据四张、《委托代理合同》、代理费发票、网上银行电子回执、（2017）川0504执838号之五执行裁定书等证据在卷佐证，事实清楚，证据充分，足以认定以上事实。
本院认为，被告未按约定时间支付应付的购房款，其行为已构成违约，故原告主张被告支付欠购房款303609.40元的请求应予支持。本案的争议焦点主要在于原告天成房地产公司主张的违约金是否过高？是否应当进行调整？
《中华人民共和国合同法》第一百四一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条亦规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。本案原、被告在《商品房买卖合同》和《补充协议》中约定逾期付款的违约金按未付金额每日千分之一计算，该违约金的约定过高，现被告主张调整为按每日万分之五计算的请求符合法律的规定，依法应予支持。诉争房屋拍卖价款虽为486万元，增值186万，但因原告并未要求解除合同，诉争房屋在拍卖过程中的增值部分，不能作为原告的实际损失计算。故原告以此提出约定的违约金并高的主张不能成立，本院不予采信。因被告购房款2687882.40元应付款时间为2016年6月20日，除第一笔款项提前支付外，其余三笔均超过了付款期限，故应按被告实际付款时间分别计算违约金，具体计算方式见下表。
李德燕应承担的违约金计算表
关于原告主张的律师代理费用问题。因双方在《商品房买卖合同》和《补充协议》上均有关于违约方承担因诉讼发生的诉讼费、律师服务费等一切相关费用的约定，故原告主张由被告支付律师代理费33000元的请求应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百四一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、被告李德燕于本判决生效之日起三日内支付原告泸州天成房地产开发有限公司购房款303609.40元；
二、被告李德燕本判决生效之日起三日内支付原告泸州天成房地产开发有限公司截至2018年5月24日止的违约金232128.89元。2018年5月25日起的违约金，以303609.40元为基数，按每日万分之五计算至购房款付清为止；
三、被告李德燕于本判决生效之日起三日内支付原告泸州天成房地产开发有限公司律师代理费33000元；
四、驳回原告泸州天成房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费8204元，适用简易程序减半收取4102元，由被告李德燕承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
审判员 黄 茜
二〇一八年五月二十四日
书记员 胡超逸