贵州省安顺市平坝区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)黔0403民初160号
原告扈昌平。
被告贵州安顺银城房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市开发区北航路碧水园19号楼。
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法定代表人：邓成勇。
委托代理人杨澜、张志辉（实习），贵州巨人律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告扈昌平诉被告贵州安顺银城房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年01月27日立案受理后，依法由审判员常礼武适用简易程序公开开庭进行了审理。原告、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告扈昌平诉称：经原被告协商，被告将其所建位于夏云镇紫金名门小区三幢三单元二层二号的商品房出售给原告，双方签订了《商品房买卖合同》,合同编号为3-1住048。根据合同第八条规定，原告一次性付清房款203104元，并一次性交清代办费14527元。合同第十一条第一款规定：被告应当在2013年02月28日前向原告交付该商品房；第二十二条第三款规定：被告承诺于2013年03月30日前取得该商品房初始登记，并将办理该商品房转移登记的有关文书交付原告。这里的“有关文书”，应该包括房产证。该合同还约定，如被告不能交付有关文书的，应向原告承担违约责任。原告自2013年02月18日入住上述商品房，至今已1071日，被告仍未向原告交付该商品房的产权证书，其明显存在违约行为，应按合同约定已付房款万分之一的标准向原告承担违约责任。其行为使原告无法以房抵押贷款，给原告造成了严重的损失。为此，特依法起诉，请求：1.判令被告为原告办理并交付案涉房屋的房产证；2.判令被告向原告支付违约金21752.44元并考虑被告违约给原告造成的其它损失；3.本案诉讼费由被告负担。
原告在法定期限内向本院提供商品房买卖合同（3-1住048）1份、收据4份，用以证明原告向被告购买案涉商品房，并已付清房款及办理相关房产手续费用的事实。
被告贵州安顺银城房地产开发有限公司（简称银城房开）质证对证据的三性均无异议，但认为原告所称“代办”费是指房屋维修基金和契税，不是为原告代办房产证收取的费用。
被告银城房开代理人辩称：原告诉请被告办理房产证不符合本案客观事实，没有法律依据。原被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款中第二条约定，被告只有交付办理商品房转移登记有关文书的义务，双方在合同中并未就办理房产证进行约定，并且，双方约定若被告在2013年03月30日的90日后不能交付有关文书的，原告有权选择退房，由被告向其按银行活期存款利率支付全部购房款的利息。现原告不选择退房转而要求被告承担违约责任，而根据合同约定办理商品房转移登记应由原被告共同向房屋登记机关申请，据此可认定被告并无为原告办理房产证的约定义务，亦无法定义务。加之，原告所称的房产证已经办理完毕，原告已领取，其诉称房产证未办理的事实不存在。再者，被告向原告收取的所谓“代办费”是契税和维修基金，而不是代办房产证的费用。综合而言，被告不存在违约情形，原告的诉请实属无理，请求予以驳回。
被告银城房开以房屋所有权登记审批表、商品房预售合同登记备案表、收款收据、房屋所有权证各1份支持其主张。
原告质证对证据三性无异议，但称其确实未领到房产证。
经审理查明：被告系以房地产开发为主要业务的企业法人。2012年08月至11月，原告先后三次共向被告支付203104元购房款，购买被告修建的位于平坝区（原平坝县）夏云镇新区综合集贸市场西侧紫金名门小区三幢三单元二层二号的住房一套。2012年12月25日，原被告就上述住房签订《商品房买卖合同》（3-1住048），约定原告应付房屋价款共203104元。同时约定被告“于2013年03月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人（本案原告）”；若被告在“约定日期起90日内，交付办理商品房转移登记有关文书，按已付房款的万分之一承担违约责任”。2012年10月18日，被告向原告收取“代办款”14507元。嗣后，被告将案涉房屋交付原告使用，原告于2013年02月18日入住其内。原告2013年03月13日，被告就案涉房屋向平坝县（现平坝区）房产管理局申请了所有权转移初始登记。2015年01月15日，平坝县（现平坝区）房产管理局核发了案涉房屋的房产证。2015年09月15日，原告签署收款收据从被告处领取“面积差款”1548元。
上述事实，有原被告双方的法庭陈述、商品房买卖合同（3-1住048）、收据、房屋所有权登记审批表、商品房预售合同登记备案表、收款收据、房屋所有权证等在卷为凭，并经庭审审查和质证，足以认定。
本院认为：商品房开发企业将其开发并取得预售许可的房屋出售，就此与买受人签订的商品房买卖合同，若确属双方当事人之真实意思表示，且不存在有损国家利益和社会公共利益的情形，依法应认定为有效，对各方当事人均具有约束力，任何一方不履行或不正确履行合同约定的义务，均应承担相应的违约责任。本案中，原告为购买被告修建的位于平坝区（原平坝县）夏云镇新区综合集贸市场西侧紫金名门小区三幢三单元二层二号的住房，与被告签订的《商品房买卖合同》（简称合同），不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，应属原被告之真实意思表示，双方均应按合同约定全面履行各自义务。根据合同约定，案涉房屋总价款为203104元，此款原告已于合同签订前向被告全额付清，由此，应视原告已全面履行完毕合同约定的主要义务。相应地，被告亦应按合同约定全面履行如期向原告交付案涉房屋及交付“办理商品房转移登记有关文书”的义务。
原告自认2013年02月18日已入住案涉房屋内，说明被告已履行如期交房的合同义务。现原告以被告未向其交付房产证为由，要求被告交付房产证，并支付违约金。被告以不具有为原告办理房产证的法定或约定义务，且原告所诉房产证已办理并交付原告为由予以抗辩。对此，本院认为，双方所签合同明确约定：被告应于2013年03月30日前取得案涉房屋的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书交付原告。对“有关文书”的理解，原告主张应包含房产证，被告主张不包含房产证。鉴于双方签订的合同客观上系由被告统一制作（或由有关部门统一监制）后与原告等买受人签署，该合同依法应视为格式合同。原被告双方对前述“有关文书”的理解存有争议，且各持不同解释，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，前述“有关文书”应理解为包含案涉房屋之房产证（即房屋所有权证）在内。尽管案涉房屋于2013年03月13日就已完成所有权转移登记，且相应的房屋所有权证已办理完毕，但被告提供的收款收据所载“房产证原件两本已拿走”置于原告签名之后，且属备注内容，由此不能排除被告事后加注的可能性，故不能据此得出被告已将房产证交付原告的结论。除此之外，被告亦不能举证证明其已将其它“有关文书”交付原告。加之，被告在就案涉房屋完成所有权转移登记之前，于2012年10月18日即已向原告收取14507元“代办款”，此款根据本案实际应属被告为原告代办房屋所有权转移登记所需费用，被告代理人辩称系契税和维修基金不符合常理。综上所述，被告方的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。据此，可以认定案涉房屋的所有权证被告已代原告办理完毕，至今尚未向原告交付。故原告诉判被告交付房产证并支付违约金理由正当，应予支持。但原告主张的“其它损失”无事实依据，应予驳回。
至于原告主张的违约金数额问题，双方合同约定2013年03月30日起90日内，若被告不能交付办理商品房转移登记有关文书的，被告应向原告按日支付已付房款的万分之一违约金；2013年03月30日起90日后，若被告仍不能履行交付有关文书的义务，原告只能主张退房。这种约定实质上是排除了原告不主张退房的权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，合同有关原告只能主张退房的约定应属无效。有鉴于此，本院结合前述论证，对原告有关参照合同约定每日“按已付房价款的万分之一承担违约责任”的主张予以采纳。如是，被告于2013年03月30日起至原告起诉之日（2016年01月27日）止共1033天因违约（未向原告交付房产证）应向原告支付的违约金可确定为：203104×1/10000×1033=20980.64元。原告主张超出部分本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决如下：
一、被告贵州安顺银城房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内将平坝区（原平坝县）夏云镇新区综合集贸市场西侧紫金名门三幢三单元二层二号住房的所有权证交付原告扈昌平。
二、被告贵州安顺银城房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告扈昌平支付违约金20980.64元。
三、驳回原告的其余诉讼请求。
案件受理费344元，减半收取172元，由原告扈昌平负担22元，由被告贵州安顺银城房地产开发有限公司负担150元。限于本判决生效之日交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费344元（至迟于当事人向本院递交上诉状之日起第七日交纳，并将缴费凭证送交本院，逾期按自动撤回上诉处理），上诉于贵州省安顺市中级人民法院。
逾期不上诉，本判决即发生法律效力。若义务人不履行，权利人可在本判决指定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请强制执行。
审判员 常礼武
二〇一六年三月二十三日
书记员 付庆华