广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗花法民三初字第40号
原告：曾理成，男，1957年8月20日出生，汉族，住
广州市花都区新华街凌云巷12号。公民身份号码：4401211957********。
原告：徐葵兴，女，1957年6月29日出生，香港特别
行政区居民，现住广州市花都区新华街站前路**号***房。香港住址：香港九龙泽安村404室。香港居民身份证号码：R197456（3）。
上述两原告共同委托代理人：谭维红，广东穗华律师事务所律师。
被告：广州市童美俊服装有限公司，住所地广州市花都
区狮岭镇平步大道21号第五层。
法定代表人：张宏君，该公司经理。
委托代理人：朱瑞昌，广东卓明律师事务所律师。
委托代理人：张科峰，广东卓明律师事务所律师。
原告曾理成诉被告广州市童美俊服装有限公司（以下简称童美俊公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月25日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2015年1月23日公开开庭进行了审理。原告曾理成、徐葵兴及其委托代理人谭维红，被告童美俊公司的委托代理人朱瑞昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告曾理成诉称：原告曾理成与原告徐葵兴是夫妻关系，2005年7月4日，原告徐葵兴、曾理成以原告徐葵兴的名义与被告童美俊公司签订一份厂房租赁合同，约定：原告徐葵兴租赁给被告童美俊公司的综合大楼座落在花都区新华街新街大道50号之一（城西2区41宗），租赁建筑面积为4960平方米。租赁期十年，自2005年7月3日起至2015年7月2日止，厂房装修日期45天。月租金按建筑面积计算，每平方米5元，即月租金为人民币24800元整，年租金为297600元。双方签订合同生效五天内，被告童美俊公司应向原告徐葵兴交付半年租金，两个月后再交余下半年租金，并付两个月租金作为押金，即49600元，期满退租归还本金，不计利息，第二年起租金按月交付，在每月10日前交付。租金每三年递增一次，递增率为10%。厂房租赁期间，被告童美俊公司应及时支付房租及其他应付的一切费用，如拖欠不付满一个月，乙方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。厂房租赁期间，如原告徐葵兴提前终止合同而违约，应赔偿被告童美俊公司三个月租金。租赁期间，如被告童美俊公司提前退租而违约，应赔偿原告徐葵兴三个月租金。合同还对其他权利义务进行了约定。
厂房租赁合同签订后，原告徐葵兴依合同约定将厂房交付被告童美俊公司使用，被告童美俊公司依合同约定缴纳租金。但是，被告童美俊公司从2014年5月份开始拖欠租金，2014年7月17日，被告童美俊公司更违反厂房租赁合同的约定提前退出租赁。被告童美俊公司的上述违约行为造成原告曾理成、徐葵兴2014年8月至今四个月的租金损失。据此，请求依法判令：1.被告支付拖欠2014年5月至7月三个月的厂房租金90024元。2.被告支付上述租金的滞纳金（滞纳金以30008元为基数按每月5%，分别从2014年5月11日、6月11日、7月11起计至租金付清日止），暂计31508.4元。3.被告支付提前退租违约金（三个月租金）90024元。4.本案的诉讼费用全部由被告承担。
被告童美俊公司答辩称：1.原告曾理成、徐葵兴并非租
赁物所有权人，租赁合同无效，租赁物不能用于厂房使用。2.租赁合同已于2013年4月27日终止，被告童美俊公司已于2014年7月初搬离，不应支付7月份整月租金。3.原告曾理成、徐葵兴虚构租赁面积，多收取的租金应抵扣未支付租金，超出部分应予以返还。4.被告童美俊公司支付给原告曾理成、徐葵兴的50000元押金，原告曾理成、徐葵兴应予以返还。综上，请求法院驳回原告曾理成、徐葵兴的全部诉讼请求。
经审理查明：曾理成、徐葵兴系夫妻关系。涉案房屋位于广州市花都区新华街新街大道50之一1栋二至九层，权属人是曾理成、徐葵兴，建筑面积4308.95平方米。1999年3月8日，花都区新华街新街村四和经济合作社将新街大道城西2区41宗地以60万元的价格转让给曾理成，其上的涉案厂房一并转让给曾理成。2014年11月10日，曾理成、徐葵兴取得涉案房屋的房地产权证。
2005年7月4日，徐葵兴（甲方、出租方）、童美俊公司（乙方、承租方）签订厂房租赁合同一份，合同约定：一、甲方租赁给乙方的综合大楼座落在花都区新华街新街大道50号之一（城西2区41宗），租赁建筑面积为4960平方米。二、租赁期十年，自2005年7月3日起至2015年7月2日止。三、月租金按建筑面积计算，每平方米5元，即月租金为人民币24800元整，年租金为297600元。四、甲乙双方签订合同生效五天内，乙方应向甲方交付半年租金，两个月后再交余下半年租金，并付两个月租金即49600元作为押金，期满退租归还本金，不计利息，第二年起租金按月交付，在每月10日前交付。租金每三年递增一次，递增率为10%。五、双方签订合同45天后，乙方将对甲方厂房及其附属设施进行检查、验收，双方认为符合正常使用要求时，租金按验收合格日起计算，反之将直到验收合格为止方可计算租金。然后甲方按标准要求验收合格为准，交付给乙方使用，如乙方造成的损坏或故障，一切维修、保养费用由乙方负责。六、在租赁期间，需缴纳的水、电、卫生、治安及厂房需交的所有费用由乙方负责。一切建筑物、电梯、水电设施、厕所排污及下水道清理、故障维修、电梯保养、年检等费用由乙方自负。七、租赁期间，乙方可根据自己需要进行装修，但不得破坏原厂房结构，不得对外墙、梁柱进行改造，如需增设附属设备，应事先征得甲方同意，然后需按规定向有关部门审批的则应报请有关部门批准后方可进行。十、厂房租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应付的一切费用，如拖欠不付满一个月，乙方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。厂房租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。
合同签订后，2006年5月25日，童美俊公司向曾理成支付了涉案厂房的押金50000元。自2008年7月2日开始，童美俊公司按照月租金27280元的标准向曾理成、徐葵兴支付租金，自2011年7月2日开始，童美俊公司按照月租金30008元的标准向曾理成、徐葵兴支付租金，租金支付至2014年5月2日，从2014年5月3日开始欠缴租金。曾理成于2015年1月份将涉案厂房出租给了案外人，现由案外人在经营管理。
诉讼中，曾理成、徐葵兴及童美俊公司均确认曾理成也是涉案厂房的出租人，厂房租赁合同已经解除。童美俊公司称涉案厂房的租金应按照产权证上登记的建筑面积4308.95平方米计算，其在2014年7月10日搬离了涉案厂房，虽然双方没有交接，但是搬离时通知了曾理成、徐葵兴，租金仅应计算到2014年7月10日。曾理成、徐葵兴认为应当按照租赁合同中约定的建筑面积计付租金，因为双方签订合同时厂房已经建好，租赁合同中的建筑面积是双方共同测量得出，且双方一直按照该标准履行。童美俊公司在未通知也未交还厂房钥匙的情况下，于2014年7月17日搬离涉案厂房，2014年12月才将涉案厂房交还给他们，租金应计算到2014年7月底。
本院认为：徐葵兴与童美俊公司签订的厂房租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行。
曾理成、徐葵兴依合同约定将涉案房屋交付给了童美俊公司使用，童美俊公司理应按照合同约定缴纳租金。由于合同约定的租金计算标准是按建筑面积计付，现合同约定的建筑面积与房地产权证上登记的建筑面积不一致，本院认为曾理成、徐葵兴与童美俊公司均非专业测绘人员、公司，且童美俊公司在签订合同时对涉案房屋的实际建筑面积亦不知情，根据公平原则，本院认为应以房地产权证上登记的建筑面积4308.95平方米计算租金，起始月租金为21544.75元，故童美俊公司的抗辩意见有理，本院予以采纳。诉讼中，曾理成、徐葵兴与童美俊公司均认为厂房租赁合同已经解除，只是对租金应计算到何时有争议。童美俊公司抗辩称其在2014年7月10日已经搬离涉案房屋，合同于该日解除，租金仅应计算到2014年7月10日。由于童美俊公司搬离涉案厂房时未与曾理成、徐葵兴进行交接，诉讼中也没有提交证据证明其交还场地的时间，应承担举证不能的法律后果，故本院认为应该采信曾理成、徐葵兴的陈述，确认童美俊公司交还涉案厂房的时间为2014年12月份，童美俊公司应按照合同约定的租金标准支付在此之前欠缴的租金，现曾理成、徐葵兴仅要求童美俊公司支付2014年5月至2014年7月的租金是其对自身权利的处分，本院予以准许。经核算，童美俊公司尚欠曾理成、徐葵兴2014年5月至7月的租金80814.2元（26069.1元×2个月＋28676元），童美俊公司应支付给曾理成，超过80814.2元的部分，本院不予支持。
由于童美俊公司自2014年5月份开始无故拖欠租金并于2014年7月份提前退租，童美俊公司的行为构成违约，根据厂房租赁合同第十条的约定：“厂房租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应付的一切费用，如拖欠不付满一个月，乙方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。厂房租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。”理应承担违约责任，故曾理成、徐葵兴要求童美俊公司支付三个月的租金作为违约金的依据充足，本院予以支持。根据上述计算所得的三个月租金为80814.2元，因此，童美俊公司应向曾理成、徐葵兴支付的违约金应为80814.2元，超过80814.2元的部分，本院不予支持。至于滞纳金，由于上述违约金已经足以弥补曾理成、徐葵兴的损失，且曾理成、徐葵兴并未提交证据证明其损失超过上述违约金数额，故本院对曾理成、徐葵兴关于滞纳金的诉请不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告广州市童美俊服装有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曾理成、徐葵兴支付2014年5月至2014年7月的租金80814.2元。
二、被告广州市童美俊服装有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曾理成、徐葵兴支付违约金80814.2元。
三、驳回原告曾理成的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4473元，由原告曾理成、徐葵兴负担1056元，被告广州市童美俊服装有限公司负担3417元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
审 判 长 何 丹
人民陪审员 汤雪霞
人民陪审员 毕婉微
二〇一五年五月××日
书 记 员 刘雄燕