广东省信宜市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0983民初1734号
原告：莫乃瑞，女，1977年2月2日出生汉族，住广东省信宜市,。
委托诉讼代理人：莫远思，广东前瞻律师事务所律师，。
委托诉讼代理人：李枝繁，广东前瞻律师事务所实习律师，。
被告:吴莉，女，1979年3月21日出生汉族，住广东省信宜市,。
被告:杨飞，男，1976年3月4日出生汉族，住广东省信宜市,。
两被告的共同委托诉讼代理人：梁智峰，广东瑞轩律师事务所律师，。
第三人：信宜市我爱我家房地产信息咨询有限公司（统一社会信用代码：91440983079571366Y），住所地：广东省茂名市信宜市锦湖花园开发区银湖东路。
法定代表人：阮思莲，该公司经理。
委托诉讼代理人：高梅，女，1989年7月17日出生汉族，住广东省信宜市，。
第三人：中国农业银行股份有限公司信宜市支行（统一社会信用代码：914409838950762327），住所地：广东省茂名市信宜市区新尚路36号。
负责人：杨生才，该行行长。
第三人：中国农业银行股份有限公司茂名茂东支行（统一社会信用代码：91440900714825899），住所地：广东省茂名市油城七路3号。
负责人：柯杰，该行行长。
第三人中国农业银行股份有限公司信宜市支行、中国农业银行股份有限公司茂名茂东支行的共同委托诉讼代理人:陈平，男，中国农业银行股份有限公司信宜市支行的职工。
第三人中国农业银行股份有限公司信宜市支行、中国农业银行股份有限公司茂名茂东支行的共同委托诉讼代理人：苏胜兴，男，中国农业银行股份有限公司信宜市支行的职工。
第三人：茂名市住房公积金管理中心（组织机构代码：124409007123892531），住所地：广东省茂名市茂南区光华南路151号中燃大厦3层。
第三人：茂名市住房公积金管理中心信宜管理部（组织机构代码：765738269），住所地：广东省茂名市信宜市东镇塘面开发商金璟花园A5栋105房。
原告莫乃瑞与被告吴莉、杨飞、第三人信宜市我爱我家房地产信息咨询有限公司（以下简称我爱我家房地产公司）、中国农业银行股份有限公司信宜市支行（以下简称农行信宜支行）、中国农业银行股份有限公司茂名茂东支行（以下简称农行茂东支行）、茂名市住房公积金管理中心（以下简称茂名公积金管理中心）、茂名市住房公积金管理中心信宜管理部（以下简称公积金管理中心信宜管理部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月31日立案后，依法适用普通程序，于2017年11月15日公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，原告莫乃瑞申请追加中国农业银行股份有限公司信宜市支行、中国农业银行股份有限公司茂名茂东支行、茂名市住房公积金管理中心、茂名市住房公积金管理中心信宜管理部作为第三人参加诉讼。原告莫乃瑞及其委托诉讼代理人莫思远、李枝繁，被告吴莉、杨飞及其共同委托诉讼代理人梁智峰，第三人我爱我家房地产公司的委托诉讼代理人高梅，第三人农行信宜支行、农行茂东支行的共同委托诉讼代理人陈平、苏胜兴到庭参加诉讼。第三人茂名公积金管理中心、公积金管理中心信宜管理部经本院合法传唤不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告莫乃瑞向本院提出诉讼请求：1、判令被告吴莉、杨飞按合同要求在五天内履行交付位于信宜市东镇××开发小区××花园××房（证号：粤房地权证信房字第××号）房屋给原告莫乃瑞；2、判令被告吴莉、杨飞在十天内办理该房屋转让给原告莫乃瑞转户手续；3、本案诉讼费用由两被告负担。在诉讼过程中，原告莫乃瑞变更诉讼请求：1、请求判令被告吴莉、杨飞立即交付位于信宜市东镇××开发小区××花园××房给原告莫乃瑞（该房屋估值133万元）；2、判令原告莫乃瑞代被告吴莉、杨飞一次性清偿其欠付第三人中国农业银行股份有限公司信宜市支行的款项约28万元，一次性清偿其欠付第三人中国农业银行股份有限公司茂名茂东支行的款项约27万元；第三人中国农业银行股份有限公司信宜市支行、第三人中国农业银行股份有限公司茂名茂东支行在收到全部款项后解除设立在本案所诉房屋（位于信宜市东镇××开发小区××花园××房）上的抵押权；3、判令被告吴莉、杨飞在抵押权消灭后协助原告莫乃瑞办理涉诉房屋的所有权转移登记手续将该房（证号：粤房地权证信房字第××号）过户至原告莫乃瑞名下；4、判令被告吴莉、杨飞支付违约金41230元（违约金按每日665元从2017年7月11日起计至实际交付房屋之日止，现暂计至2017年9月11日）给原告莫乃瑞；5、本案诉讼费用、财产保全费用由被告吴莉、杨飞承担。事实与理由：2017年6月初，原告因住房需要向第三人信宜市我爱我家房地产信息咨询有限公司询问房源，第三人应原告的要求找到了被告吴莉欲转让位于明珠花园的236.74平方米的房屋。原告经看过房屋，认为地方适合，初步价格也能接受，便于2017年6月4日将诚意金2万元给第三人，并约定如与被告谈妥后即转作定金。同年6月15日，原告与第三人签订了《购房承诺书》。同年6月16日，第三人通知原告到第三人处与被告吴莉签订购买房屋合同。经原被告协商后，以133万元的价格转让该房屋。被告吴莉与原告、第三人共同协商一致，签订了《二手房屋买卖合同》。由于合同是第三人提供的文本，未能认真校对，导致合同第三条“付款时间与付款方式约定”中第2条，乙方向甲方支付定金日期写成“于2017年6月4日向甲方支付第一笔房款作为购房定金”的打印错误，6月16日三方才签订合同，不可能在6月4日交定金，这明显是打印错误。签订合同当天，第三人已经直接将原告交给他的2万元定金转账给被告吴莉，被告吴莉也予以认同，并当即写回一张内容为“收到莫乃瑞购买信宜市东镇塘面开发小区明珠花园6幢1701房定金20000元”的收据给原告。根据合同约定，原告在2017年7月30日前向第三人支付第二笔房款63万元，款项是以转账方式转给第三人提供的账户。原告经过询问第三人，第三人称当天已经将该款转给被告，则被告应及时办理房屋的按揭还款手续，与原告共同办理房屋的过户手续。此外，被告应于收到第二笔房款之日起5天内将所交易的房屋交给原告装修，到了7月11日，原告催促被告交付房屋，但被告称房屋计划不卖了。此后，原告多次联系被告，被告不予理睬。原告要求第三人协助处理，第三人亦难以联系沟通，并告知被告吴莉已将原告所交付的定金和第二笔房款都转账退回了第三人处。该合同是依法签订的，主体适格，内容合法，是双方的真实意思表示，不存在无效情形。合同签订后，也不存在变更、被撤销，或不可抗力无法履行的情况。被告依照合同约定领到两期购房款后，并未依合同约定时间交付房屋，已严重违约。原告依合同将第二期款划给第三人代管后，被告五天内应向原告交付房屋，由于房屋是不动产，依法应办理转户登记。原告为维护个人合法利益，诉至法院，请求公正判决。
原告莫乃瑞对其主张提供的证据有：1、莫乃瑞、吴莉、杨飞的身份证复印件各一份；2、购房承诺书复印件一份；3、物业授权委托书复印件一份；4、二手房屋买卖合同复印件一份；5、粤房地权证信房字第××号房地产权证复印件一份；6、收据复印件三单及客户回单复印件一份；7、信宜市我爱我家房地产信息咨询有限公司的证明及高梅的身份证复印件各一份；8、中国建设银行个人活期账户交易明细复印件六页；9、国内挂号信函收据、履约催促函复印件各一份；10、协议书复印件一份；11、离婚证复印件一份；12、（2012）粤0983财保21号民事裁定书及人民法院诉讼收费专用票据（结算）复印件各一份；13、借记卡账户历史明细清单复印件一份；14、（2015）吴江汾民初字第0976号民事判决书复印件一份。
被告吴莉、杨飞辩称，一、事实方面。2017年6月5日，中介公司收原告买家2万定金，但被告卖家未决定卖。2017年6月16日，中介公司早已收了原告买家2万元定金，说明早已和原告买家谈好成交价133万元，两方也早已签好了买卖合同，只等被告卖家签字。中介公司转入被告卖家建行账户2万元定金。中介公司当时告知被告，原告出128万元，因为中介公司的欺诈，先同中介公司签了委托合同128万，然后再签买卖合同才发现成交价133万，有5万差价，引发第一次纠纷的起因。如果中介公司不欺诈我方，告知真实的成交价133万，我方不可能同意128万成交，给中介公司吃5万的差价，那么当天双方谈不拢的话都不会签这份房屋买卖合同，也就不存在后期的任何纠纷。中介公司欺诈原告买家，被告卖家要价是133万。事发后证据证明：中介公司与原告买家串通作伪证，签了假的购房承诺书。中介公司欺诈我方，原告买家支付128万。2017年6月22日，原告撬门锁非法进入房屋，带工人进场装修。我方报警引发第二次纠纷。2017年6月28日，经中介公司收回2万定金退回原告。我方退回定金2万，之后多次电话协商，我方已明确不卖了解除三方签订的合同。2017年7月5日，中介公司和买家联系农行经理想往我贷款账户打款63万，代我办理还贷赎证，想强行交易，遭农行经理拒绝并电话告知我。后来中介公司就往我建行的定金账户打入63万。收到我方退回的63万后索要违约金130万。我方于当天上午退回63万。2017年7月8日，中介公司和买家索要130万赔偿，且第二次被发现撬门锁非法入侵房屋。我方发现门锁被撬了，且室内装修剩余器材、电线被盗，因第一次报警未处理，所以我方杨飞作出泼红油的过激行为，以示警告。经城东派出所调解，我方同意赔偿中介公司5000元，但是中介公司不同意，要经济赔偿，再次引发纠纷。二、《二手房屋买卖合同》系第三人中介公司故意隐瞒真实情况、一手操作控制并强迫交易，该合同违法无效。1、经办《二手房屋买卖合同》的第三人中介公司工作人员无房地产经纪人资质，违反法律规定。2、《二手房屋买卖合同》主体不合法。《二手房屋买卖合同》中虽然原告方为买方、被告方为卖方，但实际上被告方没有任何出卖人的权利。第三人中介公司与被告方签订《物业授权委托书》，完全占有被告人作为卖方的权利。同时，第三人中介公司与买方签订的《购房承诺书》，完全占有原告作为买方的权利。该《二手房屋买卖合同》完全系第三人中介公司占有原、被告权利后，单方提供的格式条款合同进行代买代卖，而不是真正由原、被告签订的合同。根据合同法相关规定，本案中第三人中介公司在未经原、被告直接充分协商的情况下，欺诈原、被告双方房屋实际成交价格，擅自单方提供格式条款合同给被告签字，已超出合同法所规定的居间人服务范畴，该合同主体不合法。3、《二手房屋买卖合同》内容不合法。该《二手房屋买卖合同》中，对原、被告直接权利义务方面规定少，而大量条款为维护第三人中介公司作为房地产中介的利益，损害原、被告双方的合法权益。特别是第三人中介公司通过物业授权的方式，未尽告知和汇报义务，故意隐瞒与被告方协商的情况，且约定“高于128万元的价格归我爱我家（第三人）所有”，违反了合同法等相关法律的规定，故《二手房屋买卖合同》无效。4、《二手房屋买卖合同》系第三人中介公司违法故意隐瞒订立合同重要情况下所签订，而不是被告真实意思的表示，且强迫被告进行交易，违反法律规定。第三人中介公司在签订《二手房屋买卖合同》之前，即先行强迫被告签订《物业授权协议》，接受其提出的“高于128万元部分归我爱我家所有”的违法条款，而从未告知被告所提出愿意购买的价格为133万。第三人中介公司在被告得知事实真相已明确表示解除合同，不再出售房屋，6月28日收到被告退回定金2万元以后，7月5日还强行打款至被告方账户，并且以上门锁门及威胁方式强迫被告履行《二手房屋买卖合同》。以上行为违反法律规定，故合同无效。5、《二手房屋买卖合同》未征得按揭贷款银行的同意，事后也未得到按揭贷款银行的追认。根据物权法的相关规定，本案第三人银行不同意的情况下，合同无效。三、本案原告和第三人中介公司于2017年6月22日未经被告同意的情况下，擅自剪掉被告房屋的门锁进场装修，侵犯了被告的合法财产，已属于严重合同违约，双方已丧失继续履行合同的基础，被告完全有权单方解除合同，被告不需要继续履行本合同和承担任何赔偿责任，包括无须双倍返还定金。四、原告起诉要求被告履行房屋交付义务及办理过户手续，没有事实和法律依据。1、《二手房屋》买卖合同明确约定了合同各方在违约的情况下，应当向守约方支付违约金的方式来承担违约责任，而没有任何关于及履行将房屋交付义务和办理过户变更登记手续义务来承担违约责任的条款。因此，原告该主张，不符合合同约定。2、《中华人民共和国合同法》明确规定了关于分期付款方式买卖合同，如果已履行全部义务或大部分（付款70%以上）义务，可以要求对方继续履行交付义务。而本案中，被告已2017年6月28日把定金2万元经第三人中介公司退回给原告，已经明确表示因为原告和第三人中介公司的违法违约行为在先，被告于是解除合同，不再履行。因此，原告该主张，亦不符合法律规定。因此如果原告有损失，也是因为第三人中介公司种种违法行为所造成，与被告无关，应由原告和第三人中介公司另行解决。综上所述，本案中三方签订的《二手房屋买卖合同》系无效合同，原告与第三人中介公司未经被告同意擅自撬锁进场装修，导致被告财产损失，已构成严重违约，被告完全可以解除合同，终止合同的履行。因此原告起诉没有任何事实合法依据。被告恳请人民法院依法查明事实，驳回原告诉讼请求。
被告吴莉、杨飞对其辩称提供的证据有：1、吴莉与莫乃瑞的微信记录复印件两页；2、关于吴莉投诉的处理意见书、投诉信复印件各一份；3、关于房产中介公司的员工高梅与吴莉的录音文字整理资料复印件一页及光碟一张；4、我爱我家员工与吴莉的微信聊天记录复印件一份；5、原告与被告吴莉的微信记录复印件一份；6、建行账户交易明细复印件一份；7、电话清单复印件一份；8、2017年6月26日杨飞与中介公司的电话录音和通话录音文字整理复印件一份；9、照片2张；10、（2017）945号文件通知复印件一份。
第三人我爱我家房地产公司述称，我方是按二手房买卖合同履行义务的，我方是代原告转房款给被告方的，合同是公平公正的，原告并没有毁约，是被告毁约，我认为原告的请求是有理的。
第三人农行信宜支行、农行茂东支行述称，一、答辩人不是本案适格当事人。被答辩人莫乃瑞与被告吴莉、杨飞的房屋买卖合同纠纷中属于他们双方之间的行为，答辩人对此自始至终均不知情，双方行为与答辩人无任何关系，因此答辩人不适宜参加本案诉讼，答辩人无任何责任和义务履行被答辩人的请求。尽管被答辩人购买的房屋已抵押给答辩人，但被答辩人并未取得该房屋的权属，故被答辩人无权主张该房屋的物权及基于物权所产生的其他权利，也即是被答辩人与答辩人尚无产生法律上的关系。被答辩人无端追加答辩人作为本案当事人，属滥用诉权，耗费司法资源，其请求应予驳回。二、涉案房屋已抵押给答辩人，其对应的借款还清前答辩人不同意解除该房屋的抵押登记手续，也不同意抵押人将该房屋转让给他人。本案被告吴莉、杨飞分别在2016年4月20日与农行茂东支行签订《个人住房公积金房屋担保借款合同》（合同编号：44020120160064887）及2016年4月29日与农行信宜支行签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：44050120160074504），二笔借款金额共60万元，以吴莉落座在信宜市东镇××开发小区××花园××房的房地产作抵押担保，已依法办理抵押登记手续（《房地产他项权证》粤房地他项权证信房他字第0400006967、0400007143号），房地产他项权利人为答辩人。到2017年9月16日止二笔贷款结欠余款共562500元，目前借款人正常还款。上述借款还清前答辩人不同意解除该房屋的抵押登记手续，也不同意抵押人将该房屋转让给他人。三、非经被告吴莉、杨飞同意或授权，被答辩人无权代为偿还借款。答辩人与本案被告吴莉、杨飞建立借款合同关系，被答辩人不是借款合同的当事人，根据合同相对性原则，借款还款、权证领取及解除抵押手续应由借款人（抵押人）办理，被答辩人无权办理。四、如出现对涉案房屋（即吴莉、杨飞位于信宜市东镇××开发小区××花园××房）进行处置的情形时，无论是出于何种原因进行的处置，答辩人均对处置所得价款享有优先受偿权。综上所述，恳请法院驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。
第三人农行信宜支行对其述称提供的证据有：1、《个人住房公积金房屋担保借款合同》复印件一份；2、《个人购房担保借款合同》复印件一份；3、《房地产他项权证》复印件二份。
第三人茂名公积金管理中心、公积金管理中心信宜管理部不作答辩，在举证期限内也没有向本院提供证据。
根据原、被告的申请，本院调取的证据有：1、《个人购房担保借款合同》复印件一份；2、《吴莉在我行借款金额及结欠金额情况表》（2017年9月2日止）、《吴莉在我行借款后还款流水情况表》（2017年9月2日止）复印件各一份；3、《个人住房公积金房屋担保借款合同》复印件一份；4、《吴莉在茂名分行茂东支行住房公积金借款金额及结欠金额情况表》（2017年9月16日止）、《吴莉在茂名分行茂东支行住房公积金借款后还款流水情况表》（2017年9月16日止）复印件各一份；5、受案登记表复印件一份；6、2017年7月8日信宜市公安局城东派出所对杨飞的询问笔录复印件一份；7、2017年7月8日信宜市公安局城东派出所对冯运枫的询问笔录复印件一份；8、行政处罚决定书复印件一份。
综合全案证据及庭审笔录，本院查明并确认以下法律事实：
被告吴莉有一套座落在信宜市东镇××开发小区××花园××房的商品房[该套商品房的房地产权证证号为粤房地证信房字第××号，登记的房地产权属人为吴莉，房屋性质为私有，规划用途为住宅，房屋所有权取得方式为购买，共有情况为单独所有，建筑面积为236.74平方米，套内建筑面积为206.85平方米，共有分摊面积为29.89平方米]。2017年5月29日，被告吴莉与第三人我爱我家房地产公司签订《物业授权委托书》，委托第三人我爱我家房地产公司出售上述房屋。2017年6月初，原告莫乃瑞因住房需要向第三人我爱我家房地产公司询问房源，第三人应原告莫乃瑞的要求推荐被告吴莉欲出售的上述房屋。原告莫乃瑞看过该房屋后，便于2017年6月4日将诚意金20000元交给第三人我爱我家房地产公司，并约定如与被告吴莉谈妥后即转作定金。2016年6月15日，原告莫乃瑞作为委托方（甲方）与第三人我爱我家房地产公司作为被委托方（乙方）签订一份《购房承诺书》，该承诺书的内容是：“鉴于甲方已委托乙方为其购买物业事宜提供居间服务，为了顺利的促成物业买卖交易成功，甲方现委托乙方，就甲方与物业所有权人签署《购房承诺书》事宜代表甲方与物权所有权人进行斡旋，并在甲方签署《购房承诺书》后，代甲方向物业所有权人转交购房定金。就此，甲、乙双方经友好协商，达成如下协议：1、甲方欲购买物业坐落于信宜市东镇××开发小区××花园××房（下称“该物业”）。2、该物业销售面积：236.74平方米。3、甲方欲购买的该物业成交价格不高于人民币1330000元整，大写壹佰叁拾叁万元整；注：①此成交价格：不包含，依国家规定产生的各种税费；②房款支付方式：商业贷款；③甲方完全知悉该物业所有权人出售价格为人民币1280000元整，大写：壹佰贰拾捌万元整，而此成交价格包含该房屋尚未安装的门窗款，即人民币50000元整，大写伍万元整；该笔款项为甲方支付给乙方的门窗款，乙方承诺待领取该笔款项后，应按照甲方要求购买并安装。4、甲方授权乙方，代表甲方与该物业所有权人就签署《购房承诺书》事宜与物业所有权人进行斡旋。5、在签订本承诺书时，甲方同意向乙方支付人民币20000元整，大写：贰万元整作为购买该物业之定金。在交付定金前，本人已实地详细地勘察过该物业，对该物业的座向、面积、楼层、间隔、质量、装修、产权情况等均予以认可。6、如该物业所有权人同意出售该物业，则甲方即确认成交，同时承诺按约定办理与该物业买卖交易有关的各项手续和程序等，且同意乙方无需甲方另行指示，即可将该定金转交给该物业所有权人。如该物业所有权人拒收乙方代为转交的定金，则乙方需于3个工作日内将上述购房定金无息退回给甲方。7、若该物业所有权人收取定金后逾期履行或其他违反与该物业买卖交易有关的行为，则视为违约，应承担违约责任，即双倍返还甲方所支付的定金。8、若甲方在乙方代为转交定金给该物业所有权人后不购买该物业逾期或违反本承诺书之约定时，则甲方承担违约责任，即所支付定金不要求返还，且承诺还需另外向乙方支付居间服务费。9、委托期限：自签署本承诺书之日起30个工作日。委托期限内定金未转付该物业所有权人的，乙方应在委托期限届满后的5个工作日内将定金无息返还甲方。10、甲方知悉并遵守国家房地产政策、法规，按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费由甲方本人支付。11、甲方完全知悉并不反对乙方或会同时向该物业所有权人收取居间服务费。12、在签署本承诺书后，甲方本人或授权委托人保证不会与其他中介公司或第三人签订购买该物业的委托协议或买卖合同；不会与该物业的所有权人或其亲属、授权人、委托人或代理人私下进行交易；不会利用乙方提供的信息、条件通过第三方成交该物业。上述行为一经发生，乙方即可追究甲方之违约责任。13、甲方保证在该物业买卖交易中所提供的有关资料是真实的、合法的、准确的、完整的，否则愿意承担由此产生的所有法律责任或违约责任。14、甲、乙双方协商一致，未加盖乙方正式印鉴的任何书面承诺、口头承诺、条款的变更等行为均非乙方的授权行为，对乙方不产生法律约束力。15、本承诺书经签署后生效，若因本承诺书内所委托业务所引起的或与此相关的任何争议，双方可通过协商，或向信宜市人民法院提出诉讼方式解决。”该《购房承诺书》落款购房委托人处有莫乃瑞的签名及其所捺指印；委托公司经纪人处有冼昭君的签名及其所捺指印；委托公司法定代表人处有阮思莲的印章；委托公司处加盖有“信宜市我爱我家房地产信息咨询有限公司”的印章。2017年6月16日，被告吴莉作为物业委托人与第三人我爱我家房地产公司作为委托公司签订一份《物业授权委托书》，该《物业授权委托书》的内容是：“本人吴莉，身份证号码：，是信宜市东镇××开发小区××花园××房（下称“该物业”）的物业所有权人，由于个人原因，现特意委托信宜市我爱我家房地产信息咨询有限公司（下称“我爱我家房地产”）协助本人出售该物业，本人郑重承诺如下：1、该物业销售面积：236.74平方米。2、该物业售价：人民币￥1280000元整，大写：壹佰贰拾捌万元整。3、该物业附属有相关配套设施：小车库/位，面积：平方米；备注：；摩托车库/位，面积：平方米；备注：。4、该物业粤房地权证信房字第××号。5、该物业办理相关产权过户的手续费用，由买方支付。6、经我爱我家房地产介绍的买方同意按本人委托条件交易的，则本人即确认本次物业买卖交易成立，并承诺按约定办理与本次物业买卖交易有关的各项手续和程序等，且本人全权委托我爱我家房地产代本人收取买方承诺购该物业之定金或诚意金。7、本人保证对该物业享有完全所有权，并拥有全部的收益、处分权，能完全支配及处理；且本人保证出售该物业并没有侵犯第三人的权益。本人保证在本次物业买卖交易完成前清理有关该物业的产权纠纷、债务、税项和租赁事项以及清还抵押、杂费（如水电、煤气、电话、物业维修基金、房屋保险、物业管理费及有线电视费等费用）。本人保证在该物业买卖交易中所提供的有关资料是真实的、合法的、准确的、完整的，否则愿意承担由此产生的所有法律责任和违约责任。8、在签署本物业授权书后，本人承诺不会与我爱我家房地产所介绍的买方或其亲属、授权人、委托人或代理人私下进行交易；不会利用我爱我家房地产提供的信息、条件通过第三方成交该物业。否则，本人仍须向我爱我家房地产支付该物业出售总房价的1%为居间服务费及咨询费，且上述行为一经发生，我爱我家房地产即可追究本人之违约责任。9、本人收取买家或我爱我家房地产代其本人收取定金后，若本人悔约或随意加价，不将上述物业出售给买方，逾期履行或违反本物业授权书任何一条款之约定时，则本人同意在我爱我家房地产通知后的3日内按买方已付定金或已付房款双倍赔偿给买方，若逾期未能赔偿该笔违约金的，每逾期一日，仍须额外向买方支付该笔违约金的3%作为滞纳金。10、若本人收取买家或我爱我家房地产代其本人收取定金后，买方违反与本次物业买卖交易有关的行为，则视为违约，其所支付的定金不予退回，本人有权另行出售该物业。基于我爱我家房地产在本次物业交易中所提供之居间服务，本人承诺在买方违约后的3日内将所支付定金的一半给予我爱我家房地产，作为其对本次物业买卖交易的居间服务费及咨询费。11、基于我爱我家房地产为本人提供独家的居间服务，并促成本人出售该物业，本人同意在与买家签订关于出售该物业的《二手房买卖合同》当天向我爱我家房地产支付该物业出售总房价的1%为居间服务费及咨询费。11、基于我爱我家房地产为本人提供独家的居间服务，并促成本人出售该物业，本人同意在与买方签订关于出售该物业的《二手房买卖合同》当天向我爱我家房地产支付该物业出售总房价的1%为居间服务费及咨询费。12、本人完全知悉并不反对我爱我家房地产向买方收取居间服务费及咨询费。13、本委托书经签署后正式生效，因本委托书引起的或与本委托书有关的任何争议，双方可通过协商，或向信宜市人民法院提出诉讼方式解决。14、本委托书一式两份：物业授权委托人壹份，被委托公司壹份。15、其他事项：该合同约定总价为实收价格，高于128万的价格归我爱我家公司所有。”此外，被告吴莉在该《物业授权委托书》的尾部写明：“2017.5.29签定的合同：WTS-2017-038物业授权委托书作废。”该《物业授权委托书》落款物业委托人处有吴莉的签名及其所捺指印；委托公司经纪人处有高梅的签名及其所捺指印；委托公司法定代表人处有阮思莲的印章；委托公司处加盖有“信宜市我爱我家房地产信息咨询有限公司”的印章。2017年6月16日，被告吴莉、杨飞作为甲方（卖方）、原告莫乃瑞作为乙方（买方）、第三人我爱我家房地产公司作为丙方（委托方）签订一份《二手房屋买卖合同》，该《二手房屋买卖合同》的内容是：“经由甲、乙方协商，一致同意委托信宜市我爱我家房地产信息咨询有限公司（下面简称：我爱我家房地产）签订二手房屋买卖合同，甲、乙双方共同遵守，丙方为监督并协商甲、乙双方完成本宗房产买卖，以资共同信守执行。根据《中华人民共和国合同》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，达成如下协议：第一条转让房屋范围及位置。1、甲方所转让的房屋座落于信宜市东镇××开发小区××花园××房，权属人：吴莉拥有的房产（下面简称：该房屋）；2、该房屋房产证面积为：236.74平方米；注：详见附件一：粤房地权证信房字第××号；3、该房屋约定交付的附属设施设备、装饰装修、相关物品等在签订本合同前，已经双方现场确认，均无异议。第二条交易价格。上述该房屋的交易价格为人民币￥1330000元整，大写：壹佰叁拾叁万元整；注：自本合同签订之日起，无论任何原因甲、乙双方对此价格均不作调整。第三条付款时间与付款方式约定。1、甲、乙、丙三方经协商后一致同意，乙方分三次将购房款支付甲方。2、乙方于2017年6月4日向甲方支付第一笔房款作为购房定金，即人民币￥20000元整，大写：贰万元整。3、乙方于2017年7月30日前向丙方支付第二笔房款，即人民币￥630000元整，大写：陆拾叁万元整。该笔款项暂由丙方代为监管，待甲方向该房屋所贷款银行办理该房屋的相关还款手续后再由丙方支付给甲方。待甲方领取到权属于甲方的产权证后，应在5个工作日内与乙方共同前往信宜市房产管理局与信宜市不动产登记中心重新办理该房屋的过户手续给乙方。4、第三笔房款即剩余房款为人民币￥680000元整，大写：陆拾捌万元整，乙方应在该房屋办理出权属于乙方的《不动产登记证》后3个工作日内必须前往相应银行申请办理二手房交易贷款手续，丙方负责协助相应工作。注：第三笔房款以乙方所向贷款银行的放款日期为准。5、以上交易款项，由乙方直接通过银行转账方式支付到甲方提供的本人银行账号，每次收到款项后三日内甲方应当开具收据给乙方。如甲方三日内未开具体要求收据的，则乙方凭其持有的银行开出的转账凭证作为付款的有效证明。若乙方以现金支付方式支付给甲方，甲方应当场开具收据给乙方作为付款的有效证明。6、第三笔房款乙方在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入甲方在该贷款银行指定开设的账户内。若因乙方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则按银行实际贷款额与应付第三笔房款余款的差额由乙方于申请银行贷款后的一个月内支付给甲方。乙方逾期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同。乙方如申请贷款金额超出应付的第三笔房款，超出部分甲方应在收到该笔款项的五个工作日内支付给乙方。否则视为甲方违约，按第九条第1种方式处理。丙方负责协助相应转账事务。第四条房屋交付时间与交付方式。甲方应于收到第二笔房款之日起5天内将所交易的房屋全部交由乙方装修使用，并履行下列义务：1、甲、乙双方共同对该房屋及附属设施设备、装饰装修、相关物品等事项进行验收。2、甲方向乙方交付该房屋全套钥匙、门禁卡等。3、甲方应协助乙方办理该房屋物业管理的相关入户手续。4、甲方应协助乙方办理水、电、煤气、有线电视、通讯等相关的更名手续。5、甲方应向乙方提供房屋的维修基金发票、物业管理费押金等相关收据。6、甲方应向乙方提供附属设施的设备发票及保修卡。7、甲方在签订该房屋合同时，应将附随的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费等费用结清，单据交乙方确认，否则乙方有权从支付房款中抵扣上述欠费。由此引发的纠纷有甲方自行处理，于乙方无关。8、若此房产已经出租，则甲方与租赁方协商，将原租赁合同废除。若乙方需要出租，则可与租赁方重新签订租赁合同。第五条税费承担。1、税费分担甲、乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方约定，由乙方承担办理相关过户手续双方按规定应缴纳的一切可能产生的税费、过户费。2、若乙方不按约定缴纳相关税费、过户费，导致交易不能继续进行的，乙方不得因此解除合同，本合同应继续履行，但违约方应承担违约责任，赔偿守约方造成的损失。3、在本合同履行过程中因政府部门原因发生税费种类及标准的变化，则由乙方承担。第六条产权转移登记。1、甲、乙双方须在签订本合同时所约定时间内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续，甲方应按照行政机关的登记手续要求积极协助。2、乙方应在房地产权登记机关申请办理转移登记手续后2个工作日内向信宜市地方税务局办理缴纳税费的手续。第七条房地产咨询及买卖代理费。1、基于丙方为甲、乙双方提供独家的居间服务，并促成甲、乙双方签署本合同，甲、乙双方同意在签订合同当天向丙方支付房地产咨询及买卖代理费，其中乙方应向丙方支付房地产咨询及买卖代理费:人民币￥23300元整，大写：贰万叁仟叁佰元整。2、在履行合同过程中，若甲、乙双方任何一方不履行本合同条款，而导致本宗交易终止的，并不影响丙方向甲方或乙方收取房地产咨询及买卖代理费。守约方已支付的，丙方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。3、在履行合同过程中，若甲、乙、丙三方经协商后一致同意解除本合同，各自返回定金及房款。但基于丙方已经促成本合同的成立，且本合同解除非丙方的过错造成，甲、乙双方仍同意按本合同约定向丙方支付房地产咨询及买卖代理费。第八条甲、乙、丙三方义务。（一）甲方义务。1、甲方应保证该房屋无查封、无产权纠纷和债权债务纠纷，由此而引起的法律及经济责任由甲方自行承担。甲方承诺对该房屋权属证件的合法性、真实性和有效性负全责。2、甲方应保证该房屋交付时符合国家规定。3、甲方如存在隐瞒与该房屋买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因甲方导致该房屋无法办理产权转移登记手续的，甲方应赔偿由此而给乙方及丙方造成的全部损失。4、甲方应及时提供该房屋过户交易和还清银行贷款过程中所需要的相关证件及材料的原件和复印件，并保证在办理过户交易手续时按时到场。（二）乙方义务。1、乙方需保证如期支付各笔房款给甲方，乙方逾期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同。2、提供该房屋过户交易和银行贷款时所需的相关证件及材料的原件和复印件，保证在办理过户交易手续时按时到场。（三）丙方义务。1、见证并监督本合同的执行。2、甲、乙双方发生违约或争执等情形时，应出面予以协商；协商无效时，应采取中立态度，并证明事实。第九条关于违约责任。1、乙方支付定金或房款后，若甲方悔约或随意加价，不将上述房屋出售给乙方，甲方同意按上述定金或已付房款双倍赔偿乙方，甲方仍应支付丙方相当于该房屋成交价2.5%的违约金，甲、乙双方对此条款均无异议。2、若乙方违约，不购买该房屋，则无权要求返还已付定金或房款，该定金或房款归甲方所有，乙方仍应支付丙方相当于该房屋成交价2.5%的违约金，甲、乙双方对此条款均无异议。3、除本合同另有约定外，若甲方未按合同约定的期限将该房屋交付给乙方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，每逾期一日，甲方均应按该房屋价格的万分之五向乙方交付违约金，逾期超过十个工作日，乙方可解除本合同，甲方将乙方已付房款退还，提前终止该宗买卖不影响丙方收取相应的房地产咨询及买卖代理费，并按本条第1款中的甲方悔约条款处理。4、除本合同另有约定外，如乙方未按合同约定的期限逾期付款，自约定的交付期限届满次日起至实际付款日止，每逾期一日，乙方均应按逾期款的万分之五向甲方支付违约金，逾期超过十个工作日，甲方可解除本合同，提前终止该宗买卖不影响丙方收取相应的房地产咨询及买卖代理费，并按本条第2款中的乙方悔约条款处理。5、在办理过户和银行按揭贷款过程中，若因甲、乙任何一方因个人原因延误而致使其他方遭受损失，则视为延误方违约，按本条第1款和第2款处理。第十条不可抗力因素。1、所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然灾害、政府行为、社会异常事件三方面。2、因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力因素发生之日起15个工作日内向另一方提供证明。
第十一条本合同发生争议的解决方式。甲、乙双方在履约过程中发生的争议，双方可通过协商，或向信宜市人民法院提出诉讼方式解决。第十二条本合同未尽事宜。1、如合同在签订后需要删除、补充、更改，必须由三方在删除、补充、更改处签字盖章确认方为有效。本合同未经三方一致同意，不得擅自解除或变更。2、三方未尽事宜可通过补充协议予以补充约定，其补充约定经三方签字以及按手印后与本合同同具法律效力。第十三条本合同一式叁份。甲方产权人：壹份，乙方购房者：壹份，丙方存档：壹份。第十四条本合同自甲、乙双方签字盖章之日起正式生效。第十五条相关附件。1、出售方（甲方）身份证复印件；2、购买方（乙方）身份证复印件；3、附件一：房屋所有权证复印件；4、购房相关收据、票据。”该《二手房屋买卖合同》落款出卖方（甲方/签章）处有吴莉、杨飞的签名及其所捺指印；购买方（乙/签章）处有莫乃瑞的签名及其所捺指印；委托公司（经纪人/签章）处有冼昭君的签名及其所捺指印；委托公司（法定代表人/签章）处有阮思莲的印章；丙方（委托方/签章）处加盖有“信宜市我爱我家房地产信息咨询有限公司”的印章。签订上述《二手房屋买卖合同》后，第三人我爱我家房地产公司于2017年6月16日通过开户行为中国建设银行、户名为高梅（高梅是第三人我爱我家房地产公司的股东及销售经理）、账号为62×××97的账户转账20000元，到开户行为中国建设银行、户名为吴莉、账号为62×××91的账户，向被告吴莉支付了定金20000元。2017年6月16日，被告吴莉立具一份《收据》给原告莫乃瑞存执，该《收据》的内容是：“今收到莫乃瑞购买信宜市东镇塘面开发小区明珠花园6幢1701房定金20000元。”此后，被告吴莉、杨飞认为其与第三人我爱我家房地产公司签订《物业授权委托书》，约定按价款128万元出售房屋，紧接着第三人我爱我家房地产公司和原告莫乃瑞便与其签订《二手房屋买卖合同》，约定按价款133万元出售房屋，第三人我爱我家房地产公司欺诈其从中赚取差价5万元。因此，被告吴莉、杨飞与第三人我爱我家房地产公司产生纠纷，被告吴莉、杨飞不同意继续履行合同。2017年6月28日，被告吴莉通过开户行为中国建设银行、户名为吴莉、账号为62×××91的账户转帐20000元，到开户行为中国建设银行、户名为高梅、账号为62×××97的账户，向第三人我爱我家房地产公司退回定金20000元。2017年7月5日，原告莫乃瑞通过开户行为中国建设银行、户名为莫乃瑞、账号为62×××10的账户转帐630000元，到开户行为中国建设银行、户名为高梅、账号为62×××97的账户，向第三人我爱我家房地产公司支付第二期房款630000元。同日，第三人我爱我家房地产公司通过开户行为中国建设银行、户名为高梅、账号为62×××97的账户转账630000元，到开户行为中国建设银行、户名为吴莉、账号为62×××91的账户，向被告吴莉支付第二期房款630000元。同日，被告吴莉通过开户行为中国建设银行、户名为吴莉、账号为62×××91的账户转账630000元，到开户行为中国建设银行、户名为高梅、账号为62×××97的账户，向第三人我爱我家房地产公司退回第二期房款630000元。到目前为止，第三人我爱我家房地产公司没有将上述定金20000元、第二期房款630000元退回给原告莫乃瑞。2017年7月8日，第三人我爱我家房地产公司认为被告吴莉、杨飞未经其同意擅自退回定金及房款，不按合同约定在收到第二期房款后交付涉案房屋，在未经被告同意的情况下便擅自带人进入涉案房屋。为此，被告杨飞与第三人我爱我家房地产公司发生纠纷。此后，被告吴莉、杨飞不按《二手房屋买卖合同》的约定履行合同义务，不将上述房屋交付给原告莫乃瑞，至今尚未办理上述房屋的转户手续。2017年7月19日，申请人莫乃瑞向本院提出诉前财产保全申请，请求对登记在被申请人吴莉名下的位于信宜市东镇××开发小区××花园××房的房产[证号：粤房地权证信房字第××号]在价值133万元范围内进行查封。2017年7月20日，本院作出（2017）粤0983财保21号民事裁定书，裁定如下：一、对登记在被申请人吴莉名下的位于信宜市东镇××开发小区××花园××房的房产[证号：粤房地权证信房字第××号]进行查封。二、对登记在申请人莫乃瑞与何兆兵名下夫妻共有的位于信宜市东镇镇大木垌梅江路（电力局宿舍）603号房的房产[证号：粤房地证字第C2097442号]进行查封。三、上述查封财产的查封期限为三年（从2017年7月20日起至2020年7月19日止）。案件申请费5000元，由申请人莫乃瑞负担。2017年7月31日，原告莫乃瑞具状诉至本院，提出上述诉讼请求及事实理由。
另查明，2016年4月20日，第三人农行茂东支行作为贷款人及抵押权人与被告吴莉作为借款人及抵押人、被告杨飞作为保证人签订一份合同编号为44020120160064887的《个人住房公积金房屋担保借款合同》，约定：被告吴莉以其购买位于信宜市东镇××开发小区××花园××房（房地产权证号为粤房地权证信房字第××号）作抵押向第三人农行茂东支行借款293000元，借款期限为2016年6月15日至2036年6月14日，并由被告杨飞作连带责任保证担保。2016年5月24日，第三人农行茂东支行与被告吴莉按上述合同约定，依法办理了上述房屋的抵押登记手续，领取了房地产他项权证（证号：粤房地他项权证信房字第××号）。计至2017年9月16日止，被告吴莉尚欠该笔借款的借款本金274687.55元。2016年4月29日，第三人农行信宜支行作为贷款人及抵押权人与被告吴莉作为借款人及抵押人、被告杨飞作为保证人签订一份合同编号为44020120160074504的《个人购房担保借款合同》，约定：被告吴莉以其购买位于信宜市东镇××开发小区××花园××房（房地产权证号为粤房地权证信房字第××号）作抵押向第三人农行信宜支行借款307000元，借款期限为2016年6月2日至2036年6月1日，并由被告杨飞作连带责任保证担保。2016年5月31日，第三人农行信宜支行与被告吴莉按上述合同约定，依法办理了上述房屋的抵押登记手续，领取了房地产他项权证（证号：粤房地他项权证信房字第××号）。计至2017年9月2日止，被告吴莉尚欠该笔借款的借款本金287812.45元。本案中，被告吴莉、杨飞与原告莫乃瑞以及第三人我爱我家房地产公司签订《二手房屋买卖合同》，约定被告吴莉、杨飞以价款1330000元将上述已办理抵押登记手续的房屋转让给原告莫乃瑞，被告吴莉作为抵押人没有通知作为抵押权人的第三人农行茂东支行、农行信宜支行。诉讼中，原告莫乃瑞请求其代被告吴莉、杨飞一次性清偿欠第三人农行信宜支行的款项约28万元，一次性清偿欠第三人农行茂东支行的款项约27万元，第三人农行信宜支行、农行茂东支行在收到全部款项并解除设立在本案所诉房屋上的抵押权后，其同意在办理房屋转户手续后一次性付清全部购房款给被告吴莉、杨飞，并提供一份借记卡账户历史明细清单证明其有履行能力。
再查明，被告吴莉与被告杨飞原来是夫妻关系，他们双方于2017年6月16日办理离婚登记手续。2017年6月16日，被告吴莉作为甲方与被告杨飞作为乙方签订一份《协议书》，该《协议书》的内容是：“双方在自愿平等的条件下，就位于信宜市东镇××开发小区××花园××房，该房产证号为：粤房地权证信房字第××号，房地产权属人：吴莉，（下称：该房屋）达成处理意见如下：一、该房屋委托方式:该房屋全权委托信宜市我爱我家房地产信息咨询有限公司（下称：我爱我家房地产）以人民币￥：1280000元整，大写：壹佰贰拾捌万元整代为出售。若我爱我家房地产所出售价格高于此委托价格的，由我爱我家房地产所得，与甲、乙双方无关。二、该房屋出售所得房款分配：该房屋出售所得房款其中人民币￥：350000元整，大写：叁拾伍万元整归由乙方所有，该笔房款包括该房屋乙方支付的首期款、装修款、装修材料款、装修人工费及乙方其他债务。而该房屋剩余款项，即人民币￥：930000元整，大写：玖拾叁万元整归甲方所有。甲方承诺该房屋所欠相关银行按揭款由甲方全权负责。三、该房屋出售所得款支付方式：因该房屋为二手房交易贷款方式出售，该房屋所出售所得的款项必须由甲方全部支付给我爱我家房地产后，再由我爱我家房地产按双方协定统一支付给甲、乙双方。在我爱我家房地产未收到该笔款项前，甲方无权支配该笔款项。若甲方私自动用或挂失该笔款项账户的，所产生的相关法律责任全权由甲方承担，与我爱我家房地产无关。四、甲、乙双方郑重承诺，该房屋由委托方出售后，应积极配合办理该房屋办理相关产权过户手续，若因甲、乙双方个人原因，而导致不能正常办理该房屋产权过户的，由甲乙双方承担相关法律责任。五、本协议自甲乙双方签字盖章后，即发生相应法律效力。六、本协议一式四份，甲方一份，乙方一份，见证方两份。”该《协议书》落款甲方（签/章）处有吴莉的签名及其所捺指印；乙方（签/章）处有杨飞的签名及其所捺指印；见证人（签/章）处有和文某、吕长安的签名及其所捺指印。
本院认为，本案的主要争议焦点是：一、涉案《二手房买卖合同》是否有效？二、原告请求被告交付涉案房屋、代被告清偿债务解除房屋抵押权、办理房屋所有权转移登记、支付违约金及诉前财产保全申请费应否予以支持？
一、关于涉案《二手房买卖合同》是否有效？本案中，原告莫乃瑞与第三人我爱我家房地产公司于2016年6月15日签订《购房承诺书》，约定：涉案房屋的成交价格不高于1330000元，莫乃瑞知悉涉案房屋的出售价格为1280000元，而此成交价格包含该房屋尚未安装的门窗款50000元，该笔款项为莫乃瑞支付给我爱我家房地产公司的门窗款，我爱我家房地产公司领取该笔款项后，应按照莫乃瑞要求购买并安装。2017年6月16日，被告吴莉与第三人我爱我家房地产公司签订《物业授权委托书》，约定：涉案房屋的销售价格为1280000元，该合同约定总价为实收价格，','2018-10-01
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