安徽省宣城市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)皖18民终649号
上诉人（原审被告）：汪爱萍，女，1972年4月9日出生，汉族，个体工商户，住安徽省泾县。
委托诉讼代理人：李有胜，安徽南宣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：安徽泾县博融置业有限公司，住所地安徽省泾县经济开发区财富东路1号。
诉讼代表人：安徽泾县博融置业有限公司清算组。
主要负责人：章卫国，该清算组组长。
委托诉讼代理人：曹静，安徽泾川律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李磊，安徽泾川律师事务所律师。
原审第三人：李静，男，1962年11月6日出生，汉族，居民，住浙江省长兴县。
上诉人汪爱萍因与被上诉人安徽泾县博融置业有限公司（以下简称博融置业公司）、原审第三人李静返还原物纠纷一案，不服泾县人民法院（2017）皖1823民初881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
汪爱萍上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回博融置业公司的诉讼请求；诉讼费用由博融置业公司负担。事实与理由：1、一审判决认定案涉房屋自北向南12.6米以外系物业用房，缺乏证据。首先，不管是博融置业公司与李静签订的《商品房买卖合同》，还是博融置业公司清算组与汪爱萍签订的《商品房买卖合同》，附件一“房屋平面图”均一致显示案涉房屋系一个整体，不存在物业用房。其次，博融置业公司清算组发送给汪爱萍的函件中也没有提到案涉房屋包含物业用房部分，存在房屋面积纠纷。再次，本案中主张权利的主体应为小区业主委员会，而非博融置业公司。最后，一审法院认为汪爱萍明知房屋实际面积超出合同约定面积，与事实不符。2、一审判决适用法律错误。本案系商品房买卖合同纠纷，不能适用物权法的相关规定。根据双方之间《商品房买卖合同》的相关约定，房屋实际面积大于合同约定面积3%以内的，由汪爱萍补足差价，误差面积超出3%部分的，房屋所有权归汪爱萍所有。3、一审法院严重违反法定程序。送达程序不合法，未向汪爱萍的地址送达，而向其他地址送达或由无授权人员代收。合议庭组成人员开庭时显示审判长为潘玲玲，判决书上署名为查红武。
博融置业公司辩称，1、一审法院认定案涉争议房屋系物管用房有相应的证据支持。尽管争议房屋是物管用房，但是清算组作为破产企业的管理人尚未与小区业主委员会履行移交手续，清算组有权利也有义务将小区的物管用房依法收回并进行移交。2、本案争议发生的过错原因及过错责任比例，属于赔偿损失需要考虑的问题，不影响汪爱萍因无权占用房屋而向博融置业公司返还。3、一审法院适用法律正确，汪爱萍依据合同约定，仅享有59.39平方米的面积，超出部分属于无权占用。4、一审审理中程序问题，请二审法院依法审查。
博融置业公司向一审法院起诉请求：1、判令汪爱萍向博融置业公司返还其占用的物管用房，即“皖南·国际花苑”××幢10号商业用房超出合同约定建筑面积59.39平方米之外的43.67平方米的部分，并不得阻碍博融置业公司的隔墙分割行为；2、本案诉讼费用由汪爱萍负担。
一审法院查明：2012年8月21日，李静与博融置业公司签订《商品房买卖合同》，约定博融置业公司将其建设的“皖南·国际花苑”××幢10号房出售给李静，房屋建筑面积60.16平方米，单价8820元/平方米，总价款530611元，面积以产权登记为准，据实计算、多退少补，付款方式为合同签订当日一次性付清，房屋于2013年5月18日前交付。2013年8月23日，经申请人季枫豪申请，一审法院裁定受理季枫豪对博融置业公司的破产清算申请，并指定博融置业公司清算组担任该破产清算案件的管理人。2014年年底，博融置业公司清算组向李静交付“皖南·国际花苑”××幢10号房。2014年12月8日，李静将“皖南·国际花苑”××幢9号、10号、11号门面房出售给汪爱萍，并收受定金20万元，约定该三间房面积为251.5平方米，如有出入按实际测量为准，总价款136万，余款116万元待办理二手房交易时付清，定金支付后即将门面房钥匙交给汪爱萍，同意汪爱萍先行装潢使用。2015年1月2日、8月21日，李静相继收到汪爱萍购房款30万元、50万元。2015年7月27日，李静与博融置业公司清算组签订《委托销售商品房协议书》，约定李静将购自博融置业的11套商业用房及2套联排住宅（含“皖南·国际花苑”××幢9号、10号、11号房）委托博融置业公司清算组销售，以清算组名义与购房户签订《商品房买卖合同》，合同价格以博融置业公司与李静所签合同确定的价格为准，李静按合同签订价格向博融置业公司清算组缴纳3%的代销费用。2015年8月21日，博融置业公司清算组就李静委托销售的“皖南·国际花苑”××幢10号房以自己的名义与汪爱萍签订《商品房买卖合同》，约定博融置业公司清算组将现房“皖南·国际花苑”××幢10号出售给汪爱萍，建筑面积59.39平方米，其中套内面积58.26平方米，公共部位与公用房分摊建筑面积1.13平方米；单价为8934.30元/平方米，总价款530611元；产权登记面积与合同约定面积发生差异，由双方约定处理；付款方式为汪爱萍于2015年8月20日一次性付清房款530611元。2015年8月25日，博融置业公司清算组向汪爱萍开具售房款正式发票，载明建筑面积59.39平方米、价款530611元。同日，汪爱萍向博融置业公司清算组交纳代销李静××幢9号、10号、11号房管理费用67409元。另查明，汪爱萍所购“皖南·国际花苑”××幢10号房坐南朝北，经泾县房地产管理局房产测绘队测绘，该房建筑面积59.39平方米，东西宽6.9米，自北向南进深12.6米，该房向南不到12.6米处有电梯井，向南越过12.6米处系规划上的建筑面积43.67平方米的物业管理用房。汪爱萍接收“皖南·国际花苑”××幢10号房时，该房与其南侧物业管理用房相通，无隔墙区分，以致汪爱萍占用相邻的43.67平方米物业管理用房。博融置业公司清算组曾于2016年6月28日书面通知汪爱萍，告知其使用的10号房面积超出合同约定面积43.67平方米，要求其与清算组联系处理超面积事宜。“皖南·国际花苑”××幢9号、11号房建筑面积分别为47.34平方米、144.77平方米。一审法院认为，本案争议的“皖南·国际花苑”××幢10号房原系李静向博融置业所购得，后李静又将争议的10号房连同9号、11号房一并出售给汪爱萍，并收受定金及房款，交付房屋，李静与汪爱萍建立二手房买卖合同。其后，李静委托博融置业公司清算组代为销售，由博融置业公司清算组以自己的名义与汪爱萍签订《商品房买卖合同》。该《商品房买卖合同》仅为李静与汪爱萍建立的二手房买卖合同表现形式，不能改变该房屋交易系二手房交易的本质。汪爱萍自李静处购得争议的10号房，其对该房的权利不能超越李静对该房享有的权利范围。李静购买该房时，与博融置业约定“该房建筑面积60.16平方米，单价8820元/平方米，面积以产权登记为准、据实计算、多退少补”，并无关于房屋面积差在3%以内、以外如何处理的约定。李静与博融置业关于房屋面积差处理的约定，合法、有效，双方应按约定处理面积差争议。汪爱萍占有建筑面积59.39平方米的10号房及南侧建筑面积43.67平方米的物管用房，面积显著超出合同约定，若该超出部分可以出售，李静需以相应价格购买，但李静明确表示不予购买，故李静对超出合同约定的部分不享有权利。争议的10号房经泾县房地产管理局房产测绘队测绘，建筑面积为59.39平方米，未达到合同约定的李静所购面积，应由博融置业公司按约定退还相应房屋价款，李静可另行主张权利。再者，汪爱萍自李静处购买包含争议的10号房等三间房，李静出具购房定金收条时，明确所售9号、10号、11号三间房的面积共为251.5平方米。该三间房面积经测绘总计为47.34平方米+59.39平方米+144.77平方米=251.5平方米，因此汪爱萍对争议的10号房建筑面积为59.39平方米应为明知。因此，汪爱萍对争议的10号房只享有建筑面积59.39平方米的权利，其占有超出部分的房屋无合法根据，系无权占有。博融置业公司作为被占房屋权利人，有权要求汪爱萍返还并予分割，对其诉讼请求依法予以支持。判决：一、被告汪爱萍于判决生效后三十日内向原告安徽泾县博融置业有限公司返还占用的“皖南·国际花苑”××幢10号房建筑面积59.39平方米以外南侧的房屋；二、被告汪爱萍不得阻碍原告安徽泾县博融置业有限公司在“皖南·国际花苑”××幢10号房自北向南12.6米处砌墙分割。一审案件受理费1550元，由被告汪爱萍负担。
二审中，汪爱萍为证明其主张，举证如下：
1、博融置业公司与李静签订的《商品房买卖合同》（房号为10号）及收据各一份，拟证明案涉房屋设计时系整体，未标注物业用房。
2、博融置业公司清算组与汪爱萍签订的《商品房买卖合同》（房号为10号）一份，拟证明（1）双方约定了允许合同面积与产权登记面积出现差异，但对于面积差异如何处理没有作出具体约定，故应当适用法定标准；（2）该合同附件一《房屋平面图》与证据1附件一完全一致，整套房屋只有一门、一窗，未标注部分系物业用房。
3、销售不动产统一发票、现金缴款单、收条及管理费收据一组，拟证明按照合同约定，汪爱萍已履行了支付购房款的义务，且汪爱萍自李静处所购三套房屋总价136万元系购房包干价。
4、预收物业费收据一份，拟证明汪爱萍在征得物业公司同意后对案涉房屋进行装修和使用。
5、博融置业公司清算组发送给汪爱萍的《通知》、附表、附图各一份，拟证明双方系房屋买卖合同纠纷，如博融置业公司清算组认为双方之间的合同显失公平，应当提起撤销或变更之诉。
6、李静与博融置业公司清算组签订的《委托销售商品房协议书》一份，拟证明博融置业公司清算组无权以原告身份对汪爱萍提起诉讼。
7、房屋租赁合同一份，拟证明一审法院的送达无效，程序违法。
博融置业公司对上诉证据的质证意见为：证据1、2的附图标注不一致，证据2的附图可以看出是有隔断的。证据3，恰能证明汪爱萍依据合同取得了合同约定范围内的房屋，其无权占用合同约定面积以外的房屋，且博融置业公司具备原告主体资格，李静无权代表博融置业公司对物业用房进行处置；证据4的真实性无异议，但是该证据不能达到汪爱萍的证明目的；证据5的真实性无异议，附表和附图并非博融置业公司单方绘制，而系自主管部门查询所得；证据6真实性无异议，但是与本案无关，且根据汪爱萍所举证据2，博融置业公司具备原告主体资格；证据7的真实性无异议，但不能达到其证明目的。
博融置业公司二审未提举新证据。本院对上述证据审查认证认为：证据1、2中相关附图是否标注“物业用房”并不清晰，但就10商铺的户型而言，其前半部与后半部中间有隔断，且后半部设计有房门。结合一审中博融置业公司提举的加盖“泾县房地产管理局测绘队测绘成果认定章”的附表及附图，可以认定10号商铺的后半部为物业用房，故对证据1、2不予认定。对证据3、6的真实性予以认定，但委托销售关系中李静仅能就其与博融置业公司签订的合同的相关权利进行转让，博融置业公司就其未处分的物业用房向汪爱萍主张权利，主体适格，对该两组证据不予认定。证据4、7与本案无关联性，不予认定；证据5系博融置业公司为处理案涉纠纷所形成的书面资料，对其真实性予以认定，汪爱萍的举证意见系对本案法律适用的理解，不予采信。
本案审理过程中，本院就案涉商业用房的产权人现使用面积是否包含有规划设计的物管用房面积等问题函询泾县住房与城乡建设委员会。该委答复称：“……二、博融置业公司于2011年3月25日在我委办理了国际花苑一期1—14＃、1号高层的建设工程规划许可证，其中1号高层建筑面积19666.14㎡（含营业面积1542.34㎡），物管用房的具体位置以图审后的施工图纸（即加盖了“宣城市施工图审查事务所”印章的施工图为准）为准。三、规划核实情况。我委于2014年11月26日办理了1号高层的规划核实，核实建筑面积19666.34㎡（营业面积1522.58㎡，住宅面积17973.1㎡，物管用房面积170.66㎡）。”审理过程中，本院亦要求博融置业公司提供加盖“宣城市施工图审查事务所”印章的1号高层施工图，与一审中的相关证据进行了核对。
经对一、二审证据的综合审查，结合当事人陈述等内容，本院对一审查明的事实予以确认。另，本案二审期间，本院已告知汪爱萍：案件审理终结前，不得再行转让案涉商业用房。
本院认为：本案的争议焦点为，汪爱萍是否应向博融置业公司返还其所占用的“皖南·国际花苑”××幢10号商业用房建筑面积59.39平方米以外的部分。根据已查明的事实，汪爱萍现占有、使用“皖南·国际花苑”××幢10号商业用房系李静自博融置业公司取得后，再通过博融置业公司转让所得。无论是李静与博融置业公司之间的《商品房买卖合同》，还是汪爱萍与博融置业公司之间的《商品房买卖合同》，均明确约定了房屋建筑面积以“产权登记面积为准”，而根据泾县房地产管理局的测绘成果报告，汪爱萍所购的房屋面积为59.39㎡。该面积即为汪爱萍自博融置业公司处所受让的房屋面积，其对该面积之外的房屋的占有属于无权占有。一审中，博融置业公司已提举泾县房地产管理局的测绘成果，且该资料中显示的物管用房面积与泾县住房与建设委员会函复本院的关于物管用房的面积一致，可以认定汪爱萍现占用房屋面积59.39㎡之外的部分，为规划设计的物管用房。汪爱萍对其无权占有的物管用房，理应向博融置业公司返还。
综上，汪爱萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1550元，由上诉人汪爱萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡德明
审 判 员 赵 萍
审 判 员 周宏韬
二〇一八年六月二十二日
法官助理 李 娜
书 记 员 熊彩虹
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……