四川省内江市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川10民终91号
上诉人（原审被告、反诉原告）：四川阳光飞扬教育发展有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段20号。
法定代表人：蒋孝兵，董事长。
委托诉讼代理人：肖健林，四川法锐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:内江上和置业有限责任公司，住所地四川省内江市中区上南街2号。
法定代表人：曹青，执行董事。
委托诉讼代理人：郭亚星，四川佳兴律师事务所律师。
上诉人四川阳光飞扬教育发展有限公司（以下简称阳光飞扬公司）因与被上诉人内江上和置业有限责任公司（以下简称上和置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省内江市市中区人民法院(2017)川1002民初1966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人阳光飞扬公司的委托诉讼代理人肖健林，被上诉人上和置业公司的委托诉讼代理人郭亚星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
阳光飞扬公司上诉请求：1.撤销（2017）川1002民初1966号民事判决；2.改判驳回上和置业公司的诉讼请求，支持阳光飞扬公司的反诉请求；3.判决上和置业公司承担一、二审本诉及反诉的全部诉讼费。事实及理由：2017年3月8日，阳光飞扬公司已经将《关于协商解除房屋租赁合同的函》交付给了上和置业公司，并于2017年4月底搬离该房屋，本案合同解除时间应为2017年3月8日，阳光飞扬公司多交付的5月份的租金，上和置业公司应当予以返还。阳光飞扬公司提前解除租赁合同是上和置业公司交付给阳光飞扬公司的房屋无消防验收手续，导致阳光飞扬公司无法办理办学许可证，上和置业公司已构成违约。2016年开始实施的《内江市市中区教育局民办非学历教育培训机构设置管理规定》中已经明确，教学楼层不得高于4层，该政策的实施，导致阳光飞扬公司不能办理办学许可证，租赁合同无法继续履行。《内江市市中区教育局民办非学历教育培训机构设置管理规定》真实、合法，并与本案有关，应当予以采信，阳光飞扬公司解除合同不应承担违约责任。阳光飞扬公司认为合同解除系上和置业公司违约在先，应当由上和置业公司承担违约责任。双方约定的违约金过高，请求法院予以调整。
被上诉人上和置业公司辩称，阳光飞扬公司提起上诉是恶意诉讼，阳光飞扬公司一审没有提出违约金偏高的问题，双方签订租赁合同多年，由于阳光飞扬公司的违约给上和置业公司造成损失巨大，因此不存在违约金偏高的问题。
上和置业公司向一审法院起诉请求：1.请求解除上和置业公司、阳光飞扬公司之间的房屋租赁合同；2.阳光飞扬公司立即支付已拖欠的房屋租金6万元、违约金12万元、欠缴的物管费3万元；3.本案诉讼费由阳光飞扬公司承担。
阳光飞扬公司向一审法院反诉请求：1.请求判令上和置业公司退还多收取的租赁费2万元、房屋押金3万元；2.上和置业公司支付违约金12万元；3.由上和置业公司承担案件全部诉讼费用。
一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。阳光飞扬公司于2009年起承租上和置业公司所有的坐落于内江市市中区的房屋用于教学、办公，并于2009年11月19日交纳租房保证金16,000元。双方于2015年12月1日签订《内江市上南街2号房屋租赁合同》，约定阳光飞扬公司租赁前述房屋作为教学/办公使用；租赁期限自2015年12月1日至2025年11月30日止；租金12万元/年、物业管理费12万元/年，租金按季度交纳；阳光飞扬公司支付押金3万元，该押金在合同正常到期或双方协商一致提前解除合同后的30日内，予以退还；若因房屋自身的原因造成房屋不能继续租赁的或未经阳光飞扬公司同意，上和置业公司单方面不履行或者解除合同，则上和置业公司以该房屋一年的租赁费作为违约金，并退还押金；若阳光飞扬公司未能依约按期支付租金及水电费，上和置业公司收取相应的滞纳金，逾期30天，上和置业公司有权终止合同，没收押金，以一年的租赁费用作为违约金等事项。阳光飞扬公司于2017年4月底搬离租赁房屋，5月补交租金2万元及押金14,000元，自同年6月起未再交纳房租及物管费。现标的房屋由上和置业公司控制。庭审中，双方均愿意解除《内江市上南街2号房屋租赁合同》。原告提交的营业执照、《内江市上南街2号房屋租赁合同》、房屋所有权证、消防验收意见书等证据，客观真实、来源合法、与本案有关联性，能够达到证明目的，一审法院予以采信。阳光飞扬公司转账凭证、收据、警情证明等证据，客观真实、来源合法、与本案有关联性，能够达到证明目的，一审法予以采信；提供的关于协商解除房屋租赁合同的函、黄德源的证人证言，其真实性无法核实，不具有客观性，不能达到其证明目的，一审法院不予采信；提供的民办非学历教育培训机构设置管理规定，不具有真实性，一审法院不予采信。
一审法院认为，上和置业公司与阳光飞扬公司签订的租赁合同，是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。阳光飞扬公司使用了上和置业公司提供的房屋，应按约交纳房屋租金，在双方未就合同解除达成一致意见、或未出现不可抗力、或政府相关政策调整的情况下，双方租赁关系尚存。阳光飞扬公司于2017年9月22日收到本案民事诉状副本，根据《四川省高级人民法院关于审理合同解除纠纷案件若干问题的指导意见川高法（2016）149号》第17条第4款“当事人向人民法院起诉要求解除合同并得到支持的，合同自原告起诉状副本送达给对方之日起解除”之规定，一审法院认定案涉租赁合同解除之日为2017年9月22日。阳光飞扬公司提出的租赁合同于2017年3月8日解除的主张，于法无据，一审法院不予支持。案涉房屋现由上和置业公司控制，且房屋已于2017年5月腾空、房屋租金交纳至2017年5月，故阳光飞扬公司应支付2017年6月1日至2017年9月22日的房屋租金27,096.77元、物业管理费27,096.77元。上和置业公司提供的消防验收意见书，能够证明房屋出租时即通过消防验收，阳光飞扬公司未提供证据证明上和置业公司还应提供其他消防验收意见书，故阳光飞扬公司提出的因上和置业公司未提供消防验收合格证致使阳光飞扬公司无法取得办学许可从而导致合同无法继续履行，系上和置业公司违约的主张，缺乏事实法律依据，一审法院不予支持。阳光飞扬公司作为多年从事民办教育培训的机构，应熟知取得办学许可的要求、条件，该公司在未取得办学许可的情况下使用租赁房屋进行教育培训长达八年之久，现未提供证据证明相关部门对办学楼层提出了新的规定，故该公司提出的由于政策调整导致租赁楼层不符合规定、致使不能取得办学许可的主张不成立、租赁合同无法继续履行，应归责于阳光飞扬公司。综上所述，案涉合同提前解除属于阳光飞扬公司违约，阳光飞扬公司应按合同约定支付违约金12万元。押金属于承租人对出租人的一种履约担保，在双方合同履行过程中如出现承租人违约致使出租人无法收取租金的情况下，作为租金予以抵扣。本案中，阳光飞扬公司交纳了押金3万元，同时双方还对违约金进行了约定，因此上和置业公司在主张了违约金的情况下仍要求不退还押金的主张，于法无据，一审法院不予支持。阳光飞扬公司提出的已支付的押金应予退还的主张，合法有据，一审法院予以支持。本案中，阳光飞扬公司应支付上和置业公司的房屋租金、物业管理费54,193.54元，品迭上和置业公司应退还的押金3万元，阳光飞扬公司尚应支付上和置业公司房屋租金、物业管理费24,193.54元。
综上所述，上和置业公司提出解除与阳光飞扬公司签订房屋租赁合同、要求阳光飞扬公司支付违约金12万元的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持；提出的要求阳光飞扬公司支付房屋租金、物业管理费合计9万元的诉讼请求，一审法院支持54,193.54元，超过部分，不予支持。阳光飞扬公司提出的要求上和置业公司退还多收取的房屋租金2万元、支付违约金12万元的反诉请求，于法无据，一审法院不予支持；提出的要求退还租房押金3万元的反诉请求，合法有据，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、上和置业公司与阳光飞扬公司于2015年12月1日签订的《内江市上南街2号房屋租赁合同》自2017年9月22日解除；二、阳光飞扬公司于本判决生效后15日内支付上和置业公司房屋租金、物业管理费24,193.54元、违约金120,000元，合计144,193.54元；三、驳回上和置业公司的其他诉讼请求；四、驳回阳光飞扬公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元，减半收取2225元；反诉受理费3700元，减半收取1850元，合计4075元。由上和置业公司负担705元，阳光飞扬公司负担3370元。
二审另查明：案涉租赁房屋上和置业公司至今未租赁给他人。
本院认为，本案争议的焦点为：1.本案租赁合同解除的原因是什么；2.房屋租赁合同解除的时间如何确定；3.本案约定的违约金是否过高。
阳光飞扬公司与上和置业公司签订的《内江市上南街2号房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，合法有效。因阳光飞扬公司搬离租赁房屋，不履行租赁合同，上和置业公司起诉至一审法院，要求解除租赁合同，一审法院依据相关法律的规定将租赁合同解除日确定为2017年9月22日，合法有据，本院依法予以维持。阳光飞扬公司上诉认为按照《内江市市中区教育局民办非学历教育培训机构设置管理规定》，不能取得办学许可证，合同不能履行，但因该管理规定不具有真实性，阳光飞扬公司搬离租赁房屋，致租赁合同无法继续履行，其责任应归责于阳光飞扬公司，阳光飞扬公司应承担违约责任。根据本案租赁合同确定的解除期限，阳光飞扬公司虽只欠上和置业公司案涉房屋租金、物业管理费5万余元，但案涉租赁合同的租赁期限应至2025年11月30日止，因阳光飞扬公司违约，上和置业公司至今未将案涉租赁房屋租赁出去，故一审法院根据合同的约定确认违约金12万元并无不当，本院依法予以维持。阳光飞扬公司认为违约金过高的理由无事实和法律依据，本院依法不予支持。
综上所述，阳光飞扬公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8150元，由四川阳光飞扬教育发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周利芬
审判员 吴 敏
审判员 王 侯
二〇一八年二月八日
书记员 周 雪