广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终21132号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈伟诗，男，1980年10月3日出生，汉族，身份证住址广东省普宁市。
上诉人（原审原告、反诉被告）：张喆冰，女，1985年11月5日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市澄海区。
上述两上诉人共同委托诉讼代理人：周俊宇，广东格林律师事务所律师。
上述两上诉人共同委托诉讼代理人：周群，广东格林律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：李琼宝，女，1965年8月14日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。
委托诉讼代理人：薛春华，广东四方三和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨立新，男，1964年11月25日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区，系李琼宝配偶。
被上诉人（原审第三人、反诉被告）：李科文，男，1981年3月4日出生，汉族，身份证住址广东省潮州市湘桥区。
被上诉人（原审被告）：广州市天河区沙东恒润物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区沙和路71号。
法定代表人：巫伟雄，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄罗平，广东君厚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王丹，广东君厚律师事务所律师。
上诉人陈伟诗、张喆冰、上诉人李琼宝因与被上诉人广州市天河区沙东恒润物业管理有限公司（以下简称恒润管理公司）、李科文租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第341号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人陈伟诗、张喆冰上诉请求:撤销一审判决第三项，改判：1.李琼宝向陈伟诗、张喆冰返还代垫出租屋税款109541.64元及利息(利息按每日万分之五计算，其中43803.24元从2014年3月3日开始，65738.4元及其利息从2015年4月17日开始，应计至付清款项之日止)；2.李琼宝返还未交付使用场地(面积168平方米)部分的租金损失306323元；3.李琼宝和恒润管理公司连带向陈伟诗、张喆冰赔偿因其两者擅自停止电力供应导致陈伟诗、张喆冰的营业损失531398.27元(按平均每月利润35348元计算，从2015年3月1日起计至房屋交接之日2016年6月2日止)；4.李琼宝、恒润管理公司从2011年12月1日起按照1.0178元／度计收电费，并向陈伟诗、张喆冰返还多收的电费合计212182.7元及其利息(利息按每日万分之五计付，从本案起诉之日起开始计至付清款项之日止)；5.撤销一审判决第四、五、六项；6.李琼宝承担本案工程造价评审费46898.81元。事实与理由如下：一、李琼宝在与陈伟诗、张喆冰签订租赁合同时，虚报增加了案涉房屋的面积168平方米，李琼宝应当将虚报部分的租金及其利息返还给陈伟诗、张喆冰。一审判决关于李琼宝一直虚报增加案涉房屋面积89.56平方米的认定错误。案涉租赁合同的计租面积为1786平方米，但根据李琼宝在广州市国土资源和房屋管理局的备案合同显示，李琼宝交付给陈伟诗、张喆冰实际使用的场地面积仅为1618平方米，与合同面积相差168平方米。二、陈伟诗、张喆冰替李琼宝垫付了本应由李琼宝支付的租赁税，李琼宝应当将陈伟诗、张喆冰代为缴纳的租赁税支付给陈伟诗、张喆冰。一审判决酌情将第二笔租赁税65738.4元调整为46000元不当。根据法律规定，税款应由出租人李琼宝自行承担。因李琼宝未缴纳租赁税，导致税务机关多次上门催收，为保证不被处罚，陈伟诗、张喆冰于2014年3月3日、2015年4月17日代李琼宝分别支付租赁税款43803.24元和65738.4元，李琼宝应将该款项及利息返还给陈伟诗、张喆冰。该代付租赁税是李琼宝应付的费用，不因租赁合同无效而有所变化，故应全额返还。三、李琼宝、恒润管理公司擅自停电导致陈伟诗、张喆冰无法正常经营，两者应对陈伟诗、张喆冰的经营损失531398.27元承担连带责任。一审法院仅以营业执照期限届满而不支持上述营业损失不当。（一）双方纠纷发生之后，李琼宝、恒润管理公司擅自停电，导致陈伟诗、张喆冰无法正常经营,两者应对陈伟诗、张喆冰的经营损失承担连带责任。停止经营的时间从2015年3月1日起到房屋交接之日2016年6月2日，按平均每月利润35348元计算，李琼宝、恒润管理公司应赔偿陈伟诗、张喆冰停电期间营业损失531398.27元。（二）因李琼宝经陈伟诗、张喆冰多次催告仍拒绝配合提供材料，导致陈伟诗、张喆冰一直无法办理营业执照的续期手续。在场地可以正常营业的前提下，只要李琼宝配合，陈伟诗、张喆冰完全可以去工商部门办理续期手续，不能将因李琼宝停电和拒绝提供材料导致的陈伟诗、张喆冰未办理营业执照续期手续的过错归责于陈伟诗、张喆冰，也不应当因营业执照的问题而忽略李琼宝客观上造成了陈伟诗、张喆冰营业损失的事实。（三）因李琼宝、恒润管理公司分别停掉了陈伟诗、张喆冰经营所必须的两路电，故该损失赔偿的责任应当由李琼宝、恒润管理公司连带承担。四、李琼宝、恒润管理公司故意虚报提高电费单价向陈伟诗、张喆冰多收电费，应予返还并计付利息。（一）恒润管理公司2011年9月至2013年2月收取陈伟诗、张喆冰电费单价是1.5元／度、2013年3月至2014年12月收取陈伟诗、张喆冰电费单价是1.35元／度。根据广东省物价局发布的广州地区2011年12月1日起商业用电标准为1.0178元／度，即李琼宝、恒润管理公司在前述期间多收陈伟诗、张喆冰电费达212182.74元。（二）上述电费中，由李琼宝收取的电费有两笔共计44469元(21971.25元+22497.75元)，一审判决认定李琼宝未收取该电费认定事实错误。（三）因上述电费系本案租赁合同关系引起，且电费的实际收费人相互混同，故应当由李琼宝、恒润管理公司共同向陈伟诗、张喆冰承担连带返还责任。五、陈伟诗、张喆冰垫付本案工程造价评审费46898.81元，应当由李琼宝承担。一审判决遗漏该项事实。六、李琼宝一审反诉请求于法于理无据，应当全部予以驳回。（一）依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉房屋属于违章建筑，本案涉及的案涉租赁合同自始无效，李琼宝没有依据要求陈伟诗、张喆冰支付违法建筑物的租金和场地占用费。（二）因李琼宝、恒润管理公司擅自停电，导致陈伟诗、张喆冰无法营业，损失惨重，也无权要求陈伟诗、张喆冰支付场地占用费。（三）李琼宝是案涉场地的出租方，故电费发票以李琼宝为抬头进行出具是常规做法。李琼宝仅提供6张发票，但未提供任何付款凭证，无法证明该费用由李琼宝支付，也无法证明该费用为代陈伟诗、张喆冰垫付的电费，且该发票上的地址也与租赁合同的地址不一致，故李琼宝无权要求陈伟诗、张喆冰支付上述电费。一审法院关于该费用由李琼宝垫付的认定错误，应当予以驳回。
针对陈伟诗、张喆冰的上诉主张，李琼宝二审答辩称：一、双方签订租赁合同时已经把租金下调，并且税款一直由陈伟诗、张喆冰承担，对方也没有提出异议。二、顶层和夹层一直给陈伟诗、张喆冰使用，陈伟诗、张喆冰也没有对面积提出异议，所以李琼宝认为不存在面积差的问题，请求法院驳回陈伟诗、张喆冰的第二项上诉请求。三、停电是陈伟诗、张喆冰违约造成的，按照合同约定拖欠两个月水电费、租金，李琼宝有权采取停电措施。
上诉人李琼宝上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判李琼宝只需承担装修损失383880.37元、电梯工程费16982.86元，其余费用均不应由李琼宝赔偿；2.撤销一审判决第三项，驳回陈伟诗、张喆冰该项诉讼请求；3.撤销一审判决第七项，支持李琼宝一审全部反诉请求。事实理由如下：一、一审法院认定本案基本事实存在重大错误，依法应当纠正。（一）一审认定签订及履行租赁合同的时间存在基本错误，导致计算租金或场地占用费计算时间存在严重错误。李琼宝一审提供了一审法院作出的关于陈伟诗、张喆冰、李科文之间合伙纠纷的来源认定及三者与李琼宝签订租赁合同前提的证据。李科文之所以能成为本案租赁合同的承租人，是基于其经营的广州新独立进出口贸易有限公司承接了原林奕华、林美英在广州仁祥酒店有限公司的股权。原与李琼宝签订租赁合同的承租人为林奕华和林美英，陈伟诗与张喆冰也仅仅是后来受让该广州仁祥酒店有限公司股权的股东之一，而并非起初就与李琼宝签订租赁合同的当事人。本案租赁合同是在李科文参与到林奕华、林美英原在广州仁祥酒店有限公司的剩余股份之后，四方才重新签订的租赁合同。而李科文参与广州仁祥酒店有限公司股权的事实有(2013)穗天法民二初字第3825号及第3828号生效判决书认定的事实为证。而陈伟诗、张喆冰、李科文与李琼宝签订租赁合同及与林奕华、林美英和李琼宝进行场地交接的具体时间在2013年3月1日，此事实也有陈伟诗、张喆冰作为3825、3828号案原告明确陈述为证。因此，本案租赁合同是倒签在2011年11月15日，已经有明确的证据予以证实。一审在基本事实面前，仍认定三方协议签订时间2011年11月15日并以此计算双方租金争议，属于事实认定错误。本案基本事实是：陈伟诗、张喆冰、李科文作为共同承租人与李琼宝之间形成租赁合同的事实发生在2013年3月1日之后。（二）迟延交回场地的过错完全在陈伟诗、张喆冰，一审认定迟延交付场地的损失由李琼宝承担无事实依据。陈伟诗、张喆冰于2015年2月9日以李琼宝、恒润管理公司多收其电费及代李琼宝缴纳所谓租赁税要求退还为由，对李琼宝、恒润管理公司提起诉讼。诉讼中，陈伟诗、张喆冰对租金问题并无争议，李琼宝以陈伟诗、张喆冰欠缴租金的事实，根据四方《租赁合同》中关于超过两个月未付租金和其他费用的李琼宝有权解除合同为依据，于2015年3月6日及3月11日通知陈伟诗、张喆冰、李科文在十五日内补交截止到2015年3月31日的租金358503元，否则依《租赁合同》的约定解除合同。但陈伟诗、张喆冰、李科文并未在限期内补交所欠租金。于是李琼宝于2015年3月27日再次向陈伟诗、张喆冰、李科文发出律师函，明确要求解除合同，同时通知陈伟诗、张喆冰腾退占用物业。陈伟诗、张喆冰置之不理，对外还打出物业转租广告。同时在2015年3月30日又分两次向李琼宝的账户内转入50900元及86061.6元，李琼宝不知该付款目的。鉴于一审认定该款及陈伟诗、张喆冰在2014年12月19日转入李琼宝账户内的21971.25元为陈伟诗、张喆冰交纳的场地使用费，三笔款项与陈伟诗、张喆冰截止3月31日所欠租金相互抵销后，陈伟诗、张喆冰截止2015年3月31日止尚欠租金199570.15元。虽然案涉租赁合同被认定为无效合同，但陈伟诗、张喆冰仍需要交纳场地占用费。场地使用费自2015年4月1日起至2016年6月2日止，参照合同租金每月89300元计算，14个月共计场地占用使用费1250200元。该费用与上述所欠费用相加共计1449770.15元。一审法院牵强地认定所谓李琼宝对陈伟诗、张喆冰停电处理，导致陈伟诗、张喆冰对案涉房屋整体不能使用，故认定陈伟诗、张喆冰免于承担责任,是错误的。综上可知，陈伟诗、张喆冰故意不交还案涉场地的行为，造成李琼宝场地被长期非法占用的巨额损失。一审判决认定错误，具体如下：其一，李琼宝之所以为陈伟诗、张喆冰垫付电费，并不是心甘情愿的行为，而是为了避免产生更多的电费罚金，迫不得已才垫付。陈伟诗、张喆冰长期用电而不交电费，李琼宝采取对自己能够控制的一路电路进行暂停供电的措施，应当属于自力救济的合法行为。陈伟诗、张喆冰不能用电的原因是自己不交纳电费造成的，并非李琼宝的故意行为造成的。其二，陈伟诗、张喆冰使用的电路由两路构成，一路为恒润管理公司接驳的村集体用电，一路为李琼宝向广州供电局申请的民用电。且不论陈伟诗、张喆冰交纳的电费是否合理，而作为供电方的恒润管理公司，是根据自身的电费成本核算，在历史上以及对周围商户都是按一个标准收取，甚至后期对于陈伟诗、张喆冰的电费在李琼宝向村领导说情的情况下还少收不少。陈伟诗、张喆冰不按照已形成的惯例和事实合同按时向恒润管理公司支付电费，甚至连续欠付电费，则属陈伟诗、张喆冰违约在先，恒润管理公司有权停止供电，该供电电路是陈伟诗、张喆冰经营的主要电路。即使李琼宝不停止对陈伟诗、张喆冰的供电，陈伟诗、张喆冰同样不能正常使用。且事实上，陈伟诗、张喆冰不正常经营根本与李琼宝、恒润管理公司停不停止供电均无关，陈伟诗、张喆冰在2015年春节放假之后，就已经遣散工人，未再继续营业。本案在2015年12月8日再次开庭时，一审法院已经明确行使释明权，告知当事人双方本案租赁纠纷认定为无效合同。此时，陈伟诗、张喆冰已经完全没有了占用李琼宝场地的借口，任何占用行为都是非法占有，其更应该立即腾退占用的场地。另外，本案是在被一审明确认定为无效合同之后，陈伟诗、张喆冰才变更的诉讼请求，要求认定所谓租赁合同无效，同时提出赔偿装修费的损失。而在赔偿陈伟诗、张喆冰装修损失的问题上，一审对双方进行了责任划分，李琼宝占七成责任、陈伟诗、张喆冰占三成责任。且不论该责任认定是否合理，依此过错相抵的原则，且在司法解释对场地占用费明确予以保护的情况下，一审法院无视陈伟诗、张喆冰的过错，免除其责任，依据不足。（三）一审法院在计算场地占用费的时间上存在事实不清的问题。如前文所述，案涉租赁关系发生在2013年3月1日，陈伟诗、张喆冰、李科文所涉合同实际占有使用房屋的时间应为2013年3月1日至2016年6月2日。本案中，尽管四方租赁合同倒签在2011年11月15日，但有充分证据可以证明四方实际发生租赁关系的时间为2013年3月1日。之所以李琼宝愿意与陈伟诗、张喆冰倒签租赁合同的时间，是因为在2013年3月1日之前的租金林奕华、林美英已经缴纳，双方不存在争议，因此倒签合同亦无妨。（四）一审认定实际占用场地面积的事实存在错误。一审主观地认为李琼宝递交的两份平面图即是陈伟诗、张喆冰实际占用租赁场地的面积，没有事实根据。陈伟诗、张喆冰实际占用案涉场地的面积不仅包括一、二、三层楼面面积，还包括四层楼面面积和楼梯间夹层的面积。上述面积未经过测量，也未经过计算。因此，一审仅仅依据该并不充分的图纸认定陈伟诗、张喆冰仅占用1696.44平方米的面积，没有事实依据。林美英、林奕华在履约过程中，从未对承租面积提出过异议；且陈伟诗、张喆冰至2015年2月9日起诉时，也未对承租面积提出过异议。陈伟诗、张喆冰实际使用第四层的平台面积与第二、三层面积相同，若依图纸面积计算，已远远超过租赁合同约定的1786平方米。二、本案租赁税损失的责任划分脱离事实基础。双方对租赁税负担并没有约定，假设合同有效的前提下，依据地方税收法规的相关规定，当然应当由李琼宝一方承担。但本案合同为无效合同，李琼宝期待出租房屋而获得利益的权利和基础自始不存在，因此亦没有义务向税务机关缴纳相应税收。陈伟诗、张喆冰于2014年3月3日自行缴纳租赁税43803.24元，实际是陈伟诗、张喆冰少交纳2014年3月的租金。陈伟诗、张喆冰于2015年4月17日自行向出租屋管理中心缴纳的65738.4元，属于其明显过错造成，一审法院认定李琼宝应承担主要责任即支付46000元，实属不当。自2015年2月9日陈伟诗、张喆冰向一审法院提起本案诉讼以后，李琼宝已经明确告知陈伟诗、张喆冰补缴租金，否则解除合同。陈伟诗、张喆冰在明知自己很可能无法继续承租争议物业的情况下，且诉讼中明知案涉租赁合同极有可能被认定无效，仍坚持向出租屋管理中心替代李琼宝缴纳不该交纳的税金，实属自身扩大损失的行为，过错完全在陈伟诗、张喆冰。三、一审在认定证据时，选择性盲视，与事实不符。李琼宝在一审中不仅提供了《律师函》及EMS邮件的原件退件，还提供了李琼宝通过手机向陈伟诗、张喆冰及李科文就律师函原件发送邮件的截图记录为证，并当庭提供了手机原始短信及时间记录作为电子数据证据提供。该证据形式符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十六条关于电子证据的形式要求，足以证明陈伟诗、张喆冰应当补交欠付的租金，否则解除合同。虽然最终合同被认定为无效，《律师函》本身不能起到解除合同的效果，但两份《律师函》通知陈伟诗、张喆冰交付房租及腾退房屋的事实，不应被随便否定。四、案涉房屋的装饰装修、设施设备折旧不合理，部分装修应当按50％折旧。（一）2010年1月1日林美英、林奕华与李琼宝签订《租赁合同》约定2010年1月1日至2010年10月30日为装修免租的期限，林美英、林奕华就对租赁物进行了装修。陈伟诗、张喆冰2011年对首层厨房进行装修，增设海鲜及明档；在2013年3月对一、二层拆除后重新装修，改造成酒家。即夹层、三层及天面工程并没有进行再一次装修，也即一审法院对装修工程统一使用折旧20％的标准不公平，也不合理。对已装修5年的夹层、第三层以及天面应按50%折旧，即评估书中争议部分金额767760.74元应按50%折旧为383880.37元。（二）电梯是该楼常用的必须品，故租赁房屋第一次装修的时候就已经存在，电梯工程33965.72元，也应按50％折旧，实际应为16982.86元。五、案涉房屋在移交给李琼宝后仍存在拖欠占用期间的水电费。另外陈伟诗、张喆冰在拆除房屋装饰装修、设施设备工程中造成案涉房屋损坏，陈伟诗、张喆冰应当恢复，故李琼宝支付给陈伟诗、张喆冰的赔偿款中应当扣除陈伟诗、张喆冰拖欠的水电费及恢复工程的费用。李琼宝请人清理垃圾支付了22000元、恢复原状花费75万元、电梯维修花费8400元与消防恢复原状花费21万元，合计为990400元。六、陈伟诗、张喆冰应当支付场地占用费。李琼宝与陈伟诗、张喆冰在租赁房屋过程中并不存在欺骗，共同规避责任的行为，其责任也应当共同承担。租赁房屋的产权证与实际租赁物存在巨大差异，产权证无论在建筑结构，层数以及面积均与事实不符合。双方在出租过程中多次使用该产权证办理各种证照及备案，陈伟诗、张喆冰称其不知情，并非事实。陈伟诗、张喆冰每一次申请执照、申请消防、装修报备等等都要使用该产权证，李琼宝都予配合，双方的行为其实是在知情的前提下共同努力将租赁房屋达到使用的目的，双方其实是在共同规避国家相关法律法规，共同行为共同承担责任。另外，因如前文所述，陈伟诗、张喆冰拖欠租金与水电费在先，且拒绝交回租赁场地，造成李琼宝损失扩大，理应支付房屋占用费。即使合同无效，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。一审法院错误认定李琼宝停电造成陈伟诗、张喆冰无法经营，从而免除陈伟诗、张喆冰支付占用费的责任，于法不符。综上所述，李琼宝上诉请求二审法院依法改判。
针对李宝琼的上诉请求，陈伟诗、张喆冰二审答辩称：李琼宝提出的上诉请求没有任何事实和法律依据，请求予以驳回。一、本案中，李琼宝拒绝提供陈伟诗、张喆冰办理证照的材料并且擅自停电，导致陈伟诗、张喆冰无法正常经营而产生巨大的经济损失，同时李琼宝恶意隐瞒案涉物业是违章建筑以及物业面积只有1618平方米的事实与陈伟诗、张喆冰签订租赁合同，李琼宝没有任何事实和法律依据要求陈伟诗、张喆冰支付场地占用费，李琼宝应向陈伟诗、张喆冰返还虚报面积的租金和利息以及赔偿陈伟诗、张喆冰的营业损失。李琼宝没有任何事实和法律依据要求陈伟诗、张喆冰支付场地占用费。二、根据相关法律规定和案涉合同过往有关租赁税缴纳的情况，案涉租赁税应由李琼宝承担，李琼宝应当全额返还陈伟诗、张喆冰为其垫付的109541.64元租赁税。虽案涉《租赁合同》没有对于租赁税的缴纳作出约定，但根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第(六)项的规定和《个人所得税法》第二条第八项的规定，以及过往有关租赁税均是由李琼宝缴纳的实际情况，案涉物业租赁期内的租赁税应由作为出租人的李琼宝缴纳。而李琼宝实际上在开庭过程中也承认过以往租赁税一直都由其缴纳。但因李琼宝拖欠租赁税，导致税务机关多次上门催收，为保证陈伟诗、张喆冰酒楼能继续正常经营，陈伟诗、张喆冰被迫为李琼宝向税务机关代垫了租赁税43803.24元和65738.4元。租赁税是因为李琼宝获得了租金收益而李琼宝应当缴纳的法定款项，其不因租赁合同有效无效而有所变化，李琼宝应当将陈伟诗、张喆冰代为缴纳的合计109541.64元租赁税全部退还给陈伟诗、张喆冰。
被上诉人恒润管理公司二审答辩称：一审判决与恒润管理公司无关，双方的上诉主张亦与恒润管理公司无关，不发表意见。
原审第三人李科文经本院合法传唤没有到庭，亦未提交书面意见。
一审法院经审理查明：李琼宝（出租人/甲方，下同）与陈伟诗、张喆冰、李科文（承租人/乙方，下同）曾签订《租赁合同》（落款处显示日期为2011年11月15日），约定：（第一条）甲方同意将位于广州市天平架沙太路（陶庄路段）××号之一商用房屋（商铺）（以下简称案涉房屋）出租给乙方商业使用，计租面积首层为570平方米，二层、三层为1216平方米，总计面积为1786平方米；（第二条）租赁期限为20年，从2011年11月1日至2031年10月31日，其中从2012年1月1日至2015年12月31日止的租金每月每平方米50元，月租金合计89300元，从2016年1月1日起租金每月每平方米53元，月租金合计94658元，从2017年1月1日起每年月租金在上一年月租金基础上递增4%，租金按季度缴纳，乙方须于每季度第一个月的5日前向甲方一次性足额支付当季度租金；（第三条第一款）甲方应依合同约定的条件将案涉房屋交付乙方使用和经营；（第四条第一款）乙方应如期支付租金和租赁期内使用的水、电费等各项费用，逾期缴纳租金的，按每天3%滞纳金追缴所欠租金或费用，超过二个月支付租金或其他应付费用的，则按乙方违约处理，甲方有权单方终止本合同，收回房屋，无需给乙方任何经济补偿；等条款。关于上述租赁合同的签订时间，陈伟诗、张喆冰称是2011年11月15日；李琼宝则称签订时间实际是2013年3月1日，落款日期是倒签。
2013年3月12日，李琼宝（出租人/甲方，下同）与陈伟诗、张喆冰（承租人/乙方，下同）分别签订三份《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方分别将坐落在天河区沙太路陶庄街四号1楼房号（面积500平方米，作餐饮用途）、2楼房号（面积559平方米，作餐饮用途）、3楼房号（面积559平方米，作公寓用途）的房地产出租给乙方使用，租赁期限均自2013年3月12日起，依次至2033年3月12日、2033年3月11日、2033年3月11日，月租金依次为22360元、16770元、16770元，租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金付款方式缴付租金给甲方；（第八条）其他约定按2011年11月15日签订的租赁合同约定执行；等内容。上述三份《广州市房屋租赁合同》均于2013年8月15日经广州市国土资源和房屋管理局天河区分局予以租赁登记备案；上述三份《广州市房屋租赁合同》中的月租金合计为55900元。
此后，陈伟诗、张喆冰取得沙东街20140043号《临时经营场所使用证明》【加盖有广州市天河区沙东街道办事处临时经营场所使用证明业务专用章，发证日期为2014年2月17日。显示陈伟诗、张喆冰（房屋使用人姓名或名称）使用的广州市天河区沙太路陶庄四号1楼（房屋地址）李琼宝（出租人）房屋，可临时作为生产（经营）性场所使用……该场地可以经营的项目有餐饮……本证明有效期自2014年3月12日起至2015年3月11日止等内容】、穗租备2014B0600700526号《房屋租赁登记备案证明》（加盖有广州市国土资源和房屋管理局天河区分局租赁登记备案专用章，审核时间为2014年7月10日。显示出租房屋地址为天河区陶庄××号3楼，出租人为李琼宝，承租人为张喆冰、陈伟诗，租赁期限自2014年6月12日至2015年6月11日等内容）。
2015年2月9日，陈伟诗、张喆冰以李琼宝、恒润管理公司计算电费标准高于广东省物价局发布的广州地区2011年12月1日起商业用电标准1.0178元/度且多收其案涉房屋电费，以及其代李琼宝垫付了案涉房屋租赁税为由，向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.李琼宝和恒润管理公司从2011年12月1日起按照1.0178元/度计收电费，并向陈伟诗、张喆冰返还多收的电费合计212182.74元及其利息；2.李琼宝向陈伟诗、张喆冰支付代为缴交的租赁税43803.24元及其利息；3.李琼宝和恒润管理公司承担本案全部诉讼费用。陈伟诗、张喆冰表示其是基于与李琼宝之间的租赁合同关系且其认为《租赁合同》有效而提起本案诉讼。
2015年3月2日，一审法院向李琼宝送达了本案民事起诉状副本、证据副本等诉讼材料。
2015年3月6日，李琼宝的委托代理人广东君和政通律师事务所律师陈品卓以EMS形式按照案涉房屋地址分别向陈伟诗、张喆冰发出《律师函》（主要内容为陈伟诗、张喆冰、李科文在合同履行前期基本能完成当月缴租义务，但自2014年年底以来制造李琼宝多收电费的借口并持续拖欠租金，且起诉要求李琼宝将原定于冲抵租金的税金43803.24元作为自行交纳的税金返还，至今已拖欠李琼宝租金358503元，已经超过2个月租金，根据合同第四条第一项规定，现李琼宝已有权单方解除合同；特致函表示在完全清偿拖欠租金之前，相关手续中止办理，若在收到函件之日起十五日内仍不付清拖欠的租金或不能取得李琼宝谅解，则在上述限定的十五日延长履行期届满时，上述租赁合同即刻予以解除），但上述邮件均因原址查无此人、迁移新址、无法联系到收件人而被退回。
本案审理过程中，李琼宝的委托代理人陈品卓在2015年11月2日接受一审法院询问时称李琼宝承租案涉房屋时，只有砖瓦结构一层的房屋，李琼宝在此基础上加建了2层房屋，沙东街没有就案涉房屋进行报建。
为了查明案涉房屋的规划报建情况及产权情况，一审法院分别向广州市房地产档案馆和向广州市天河区国土资源和规划局进行查询。后广州市房地产档案馆出具《广州市不动产登记查册表》（查册时间为2015年11月4日），显示房产地址为广州市天河区沙太路陶庄××号的房地产属于广州市沙东有利集团有限公司的房产，建筑面积为707.2平方米，结构为混合（乙石）、砖木，结构层数为1-1/2，建筑时间为1981年，使用性质为非居住用房。广州市天河区国土资源和规划局于2015年11月25日作出穗规天河〔2015〕668号复函，称：经核查，该局未查到关于案涉房屋的建设工程规划审批记录。经一审法院于2015年12月8日组织各方当事人对上述查册表和复函质证后，李琼宝的委托代理人陈品卓称经其向李琼宝核实，李琼宝向广州市沙东有利集团有限公司承租了××号房屋北侧的一块空地，并且在该空地上建设了一栋三层的房屋，《租赁合同》中的标的物就是该三层房屋，该三层房屋并未经过规划部门许可建设。陈伟诗、张喆冰及恒润管理公司庭后均对李琼宝上述陈述予以确认。鉴于案涉房屋未经过规划部门许可建设或许可临时建设，一审法院遂根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条的规定向各方当事人释明《租赁合同》属于无效合同，并告知陈伟诗、张喆冰依法有权变更诉讼请求。
此后，陈伟诗、张喆冰变更其诉讼请求为:1.确认陈伟诗、张喆冰与李琼宝签订的《租赁合同》无效；2.李琼宝向陈伟诗、张喆冰赔偿因《租赁合同》无效导致的物业设计、装修、设备等损失费用4489881.38元；3.李琼宝向陈伟诗、张喆冰返还未交付使用场地（面积168平方米）部分的租金损失306323元【3256507.11元×（168÷1786）=306323元，其中3256507.11元是陈伟诗、张喆冰按计租面积为1786平方米向李琼宝支付的租金总额】；4.李琼宝、恒润管理公司连带向陈伟诗、张喆冰赔偿从2015年3月1日起至恢复电力供应止，因其两者擅自停止电力供应导致陈伟诗、张喆冰的营业损失（按平均每月利润35348元计算，应计至李琼宝、恒润管理公司恢复电力之日）；5.李琼宝、恒润管理公司从2011年12月1日起按照1.0178元／度计收电费，并向陈伟诗、张喆冰返还多收的电费合计212182.74元及其利息（利息按每日万分之五计付，从本案起诉之日起开始计至付清款项之日止）；6.李琼宝向陈伟诗、张喆冰支付代为缴交的租赁税109541.64元及其利息（利息按每日万分之五计算，其中43803.24元的利息从2014年3月3日开始，65738.4元的利息从2015年3月30日开始，均计至付清款项之日止）。
李琼宝反诉请求法院判令：1.陈伟诗、张喆冰共同支付拖欠李琼宝2014年3月及2014年11月至2015年3月的部分租金358503元（月租金为89300元）；2.陈伟诗、张喆冰共同支付自2015年4月1日起至2016年6月2日的场地占用费1253176元（按每平方米50元的标准）；3.陈伟诗、张喆冰偿还李琼宝所垫付2014年9月至2015年6月期间的电费45194.14元（以供电局的发票为准，按实结算）；4.李科文对陈伟诗、张喆冰上述债务承担连带责任。
关于陈伟诗、张喆冰接收案涉房屋的交接经过，陈伟诗、张喆冰共同称其于2011年9月底（具体时间已不记得）从案外人林美英、林奕华处接手案涉房屋，但双方没有办理书面交接手续，交接场地时李琼宝不在，后来案外人林奕华的丈夫（林建立）约了李琼宝及其丈夫于2011年10月份（具体时间已不记得）过来与陈伟诗、张喆冰会面洽谈此后的租赁合同变更主体的事宜，将原先租赁合同中承租人（共2人，即案外人林美英、林奕华）之一案外人林美英变更为陈伟诗、张喆冰（李科文当时还没有参与案涉房屋租赁，直到2013年案外人林奕华与李科文之间转让了案外人林奕华的股份后，李科文才代替案外人林奕华参与到案涉房屋的租赁关系中）；在2011年11月15日与李琼宝就案涉房屋签订租赁合同（以下简称为“林奕华三人租赁合同”）的承租人是林奕华、陈伟诗、张喆冰，到了2013年李科文受让了案外人林奕华的股份后，才由陈伟诗、张喆冰、李科文三人在2013年3月按照此前2011年11月15日的“林奕华三人租赁合同”的内容重新签订形成《租赁合同》，落款时间仍写为2011年11月15日，仅仅是将承租人中姓名林奕华变更为李科文。李琼宝则称其与案外人林美英、林奕华就案涉房屋在2010年1月1日签订租赁合同；陈伟诗、张喆冰与前一手（即案外人林美英、林奕华）于2013年3月1日交接案涉房屋，当时李琼宝没有参与交接，当日他们交接场地后，案外人林美英、林奕华与陈伟诗、李科文、张喆冰一起到李琼宝家中办理租赁合同的签订手续，李琼宝才与陈伟诗、张喆冰、李科文签订《租赁合同》，案外人林美英、林奕华与陈伟诗、李科文、张喆冰双方均告知李琼宝案涉房屋当时已交接完毕，李琼宝还提醒他们要注意办理好交接手续，结清债权债务。
关于案涉房屋的装修情况，陈伟诗、张喆冰称其听案外人林奕华的丈夫说过他们当时承租案涉房屋时是毛坯房（没有墙，只有梁柱及楼板），他们承租后才对案涉房屋进行了装修；案外人林美英交付案涉房屋给陈伟诗、张喆冰时的状态是案涉房屋的二、三楼是装修为客房的结构（每一层有17间客房），一楼是一个酒家的装修（包含厨房、设备设施等），四楼天台搭了几间房并安装有冷热水系统一套、处理油烟的环保设备一套（另，陈伟诗、张喆冰在2013年自行增加了一套处理油烟环保设备）、监控系统一套、弱电系统设备，当时大部分装修均可以直接使用，这就是陈伟诗、张喆冰花费了350万元向案外人林美英购买的固定装修及设备设施；陈伟诗、张喆冰在2011年9月下旬左右第一次对案涉房屋进行改造装修，主要是对首层厨房进行装修，增设海鲜池及明档（卖熟食的档口），第二次装修是在2013年3月，将一、二楼拆除后重新设计进行装修，改造成酒家（名为银潮酒家），三楼仍然作为客房，但进行了小的装修翻新，针对一、二楼增加了监控设备及网络接收设备，陈伟诗、张喆冰上述对案涉房屋的装修经过了李琼宝的同意，当时李琼宝也配合其提供资料去办理施工许可手续，但李琼宝提供的资料不符合城管科的要求，导致其停止施工了一段时间并造成损失。李琼宝称其交付给案外人林美英、林奕华时案涉房屋并非毛坯房，而是具备简单装修及通水通电、没有通煤气；确认案外人林美英、林奕华接手案涉房屋后在2010年国庆节曾进行过装修（经过了李琼宝同意），装修后取得了消防验收合格证、特种经营许可证，装修后的状态与陈伟诗、张喆冰所述的他们与案外人林美英、林奕华交付案涉房屋时的状态基本一致，但其不清楚二、三楼客房的具体间数是多少，确认案外人林美英、林奕华在四楼自建了几间房屋用于办公，确认陈伟诗、张喆冰所陈述的四楼的设备在交接当时存在；此后没有见过林美英、林奕华对案涉房屋再进行过装修；陈伟诗、张喆冰接手案涉房屋后经常也有小打小闹的装修且未经李琼宝的同意（其没有提供过陈伟诗、张喆冰所称的办理施工许可手续的资料），其不清楚具体的装修情况，且其不同意陈伟诗、张喆冰破坏从案外人林美英、林奕华所接手过来的案涉房屋的装修结构，因为原先的装修已取得消防验收合格证、特种经营许可证，如果改变装修，就无法另行取得相关的证照。
陈伟诗、张喆冰为证明其花费了350万元向案外人林美英购买了案涉房屋的固定装修及设备设施，提供了以下证据：1、2011年9月9日的《投资协议书》（显示陈伟诗、麦伟贤与林奕华就共同投资位于案涉房屋及酒店门口右边商铺经营管理，广州仁祥酒店有限公司达成一致协议，约定投资总额为500万元，其中350万元作为购买广州仁祥酒店有限公司100%股权及酒店门口右边商铺的转让款支付给原股东等内容）；2、2011年9月16日的《股权转让承诺书》（显示案外人林建立、林奕华、林美英以广州仁祥酒店有限公司持有100%股权的原股东身份向作为新股东的陈伟诗、麦伟贤承诺，广州仁祥酒店有限公司截止至2011年9月16日止之前如有对外负债均由原股东负责偿还等）。经质证，李琼宝对上述证据1、2的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为投资协议书中有并非本案的当事人，在该投资协议书中本案当事人只有陈伟诗，与张喆冰、李科文无关。
李琼宝为证明其与案外人林美英、林奕华就案涉房屋签订租赁合同，提供了以下证据：1、2010年1月1日的《租赁合同》（显示杨立新、李琼宝共同作为出租人与共同作为承租人的林美英、林奕华约定由承租人承租案涉房屋，租赁期限自2010年4月1日至2030年3月31日、2010年1月1日至2011年10月30日为承租人的免租期和装修期，从2011年11月1日起月租金94658元，租金自2014年4月1日起逐年递增等内容）；2、2011年10月15日的《补充协议》（显示杨立新、李琼宝共同作为出租人与共同作为承租人的林美英、林奕华约定自2011年10月15日起上述2010年1月1日的《租赁合同》中的承租人变更为林奕华一人等内容）。经质证，陈伟诗、张喆冰对上述证据1、2的真实性、合法性予以确认，但认为与本案无关，关联性不予确认，且本案实际租赁关系是2011年11月份开始，陈伟诗、张喆冰也是此时开始支付租金。
陈伟诗、张喆冰为证明其经过李琼宝同意对案涉房屋进行了装修，提供了以下证据：1、2013年4月23日的《申请报告》（显示广州市沙东有利集团有限公司向广州市天河区沙东街城管科、城监中队作出，主要内容为现出租作潮源酒家的案涉房屋需拆除部分内饰、重新设计布局进行装饰，请城管科和城监中队支持和理解等）；2、2016年6月18日的《收条》（显示麦伟贤收到李琼宝提供的办证照资料若干）。经质证，李琼宝对上述证据1的真实性无异议，但认为该证据与李琼宝无关，而且若该证据已向城管科、城监中队提交了，则原件不应在陈伟诗、张喆冰手中，该证据并非李琼宝交给陈伟诗、张喆冰的；对证据2的真实性则认为无法确认，且李琼宝没向陈伟诗、张喆冰或麦伟贤提供过证据2上记载的资料。
关于李琼宝交付陈伟诗、张喆冰、李科文使用的租赁标的物面积，陈伟诗、张喆冰称李琼宝实际交付给其使用的场地面积仅为1618平方米（即三份《广州市房屋租赁合同》记载的租赁面积之和），与《租赁合同》计租面积相差168平方米；李琼宝否认其交付陈伟诗、张喆冰、李科文使用的面积少于《租赁合同》约定的面积。
关于案涉房屋的租金支付情况，陈伟诗、张喆冰及李琼宝均确认：1、截至2014年2月28日之前的租金均已经付清；2、2014年3月的租金，陈伟诗、张喆冰以银行转账方式实际支付给李琼宝的租金金额为45496.76元（陈伟诗、张喆冰称其自行用2014年3月3日代垫的租赁税与案涉房屋2014年3月中等额的租金进行冲抵）；3、2014年4月1日至2014年10月31日的租金均已经付清；4、自2014年11月1日起的租金，陈伟诗、张喆冰在2014年12月26日支付租金80900元（陈伟诗、张喆冰称这是2014年12月租金，因其认为李琼宝交付的案涉房屋面积不足，与李琼宝进行协商调整租金，但双方未能协商达成一致意见，后来其自2015年1月就按照备案的租赁合同记载的面积乘以《租赁合同》约定的单价计算出每月应付80900元的标准来支付租金；李琼宝称这是2014年12月部分租金）、在2015年1月30日支付租金40900元（陈伟诗、张喆冰及李琼宝均称这是2015年1月的部分租金）、在2015年3月4日支付租金10000元；5、自2015年4月1日起的租金，陈伟诗、张喆冰未再支付过〔陈伟诗、张喆冰称其不支付租金的原因是李琼宝自2015年3月起已经开始停电，且未能提供自2015年3月11日起的临时经营场地使用证明给其用于办理营业执照（旧的营业执照到期时间为2015年3月11日）〕，李琼宝也未收到过；6、在《租赁合同》履行过程中，租金支付方式实际变更为了按月支付（另，陈伟诗、张喆冰称其与李琼宝曾口头协商当月支付当月租金，但没有具体协商确定支付时间；李琼宝则称双方未就每月租金支付时间协商达成一致意见）。另，陈伟诗还于2014年12月19日向李琼宝支付了21971.25元（陈伟诗、张喆冰称这是2014年11月的部分租金；李琼宝称这是案涉房屋的电费）、于2015年3月30日分别向李琼宝支付了50900元和86061.6元【陈伟诗、张喆冰称这两笔三月份的款项与上述2015年3月4日的款项10000元相加后再减去案涉房屋的租赁税（陈伟诗、张喆冰在2015年3月30日交纳的）得出的金额，就等于案涉房屋2015年1月剩余租金、2015年2月1日至3月31日期间的租金之和（但自2015年1月起的月租金金额其均是按80900元计算）】。
关于租赁税费问题，陈伟诗、张喆冰于2014年3月3日向税务部门缴纳案涉房屋1楼和2楼餐饮的出租屋税43803.24元（相应税收缴款书显示税款所属时期为2014年3月至2015年2月；纳税人名称为李琼宝）、于2015年4月17日向税务部门缴纳案涉房屋1楼和2楼餐饮的出租屋税65738.4元（相应税收缴款书显示税款所属时期为2015年3月至2016年2月；纳税人名称为李琼宝）。陈伟诗、张喆冰称从其2011年9月底接手到2011年11月份正常营业，没有人告诉过其要由其负担租赁税，后来管理部门上门找其要收租赁税，其才知道李琼宝没有去交租赁税；关于2013年的租赁税，因为2013年是案外人林建立在管理案涉房屋有关事宜，林建立与李琼宝因为其他的事宜具体约定租赁税的内容，其不清楚；其认为《租赁合同》并无约定租赁税应由承租人负担，则应由出租人负担，其同意在本案中将租赁税与租金进行相应冲抵。李琼宝称租赁税应该由陈伟诗、张喆冰负担，其不同意在本案中将租赁税与租金进行相应冲抵；案外人林美英、林奕华与其的租赁合同中虽然没有约定租赁税由承租人负担，但双方有口头约定且一直是由林美英、林奕华负担租赁税，其在租金方面也给了林美英、林奕华优惠，而且在转手时其告诉林美英、林奕华要告诉陈伟诗、张喆冰承租案涉房屋后租赁税应由承租人负担，后来陈伟诗、张喆冰因为租赁税问题与其发生纠纷后，其也让陈伟诗、张喆冰去找林美英、林奕华对质这个问题，但陈伟诗、张喆冰后来不了了之。
关于电费标准问题及电费支付情况，陈伟诗、张喆冰称电费是支付给了恒润管理公司，电费单价是1.35元/度；李琼宝则称在2014年9月28日之前的电费都是由陈伟诗、张喆冰主动自行去沙东公司和供电局分别交的，从2014年9月28日起陈伟诗、张喆冰就拖欠电费，一直拖欠至2015年6月份，拖欠电费产生了巨额滞纳金，李琼宝迫于无奈才垫付了在此期间的两路电路的电费。
李琼宝为证明其垫付案涉房屋自2014年9月28日至2015年6月2日期间电费的情况，提交了以下证据：1、广州供电局有限公司出具的四张发票，显示：户名均为李琼宝、用电地址均为天河区沙太路陶庄××号，用电性质均为商业，开票日期依次为2014年12月22日、2015年3月17日、2015年4月26日、2015年6月23日，计费时段依次为2014年9月28日至2014年12月2日、2014年12月2日至2015年2月2日、2015年2月2日至2015年4月2日、2015年4月2日至2015年6月2日，电费金额依次为17180.41元、15061.84元（含电费违约金634.79元）、4374.41元、477.48元。2、恒润管理公司出具的两张发票，显示：付款方名称均为李琼宝，开票项目说明依次为2月电费上月2902本月2958实用4480度公摊0单价1.35元、3月电费上月2958本月2977实用1520公摊109单价1.26元，金额依次为6048元、2052元。经质证，陈伟诗、张喆冰对上述证据1的真实性、合法性均确认，关联性不予确认，认为恰好说明陈伟诗、张喆冰代李琼宝支付电费的事实；对证据2真实性、合法性予以确认，关联性不认可，认为该份支付款项的内容并无表明是案涉房屋的电费，无法证明李琼宝所称垫付电费的情况。恒润物管公司对上述证据1以与其无关不予质证；对证据2的真实性、合法性、关联性均予以确认。
关于停电问题，陈伟诗、张喆冰、李琼宝、恒润管理公司均确认案涉房屋存在两条电路，第一条由恒润管理公司控制（陈伟诗、张喆冰称主要用于厨房、消防系统和电梯供电，电闸在陶庄路；恒润管理公司称用于二楼及以上楼层），第二条由李琼宝控制（陈伟诗、张喆冰称主要用于一至三楼楼面、饭店大堂供电）。陈伟诗、张喆冰称其从林美英、林奕华手中接手案涉房屋之时，案涉房屋已经存在两条电路，其使用过程中一直保留原有的电路设置，仅用其中一条电路不足以提供案涉房屋整栋楼的用电，所以必须同时使用两条电路供不同区域用电，否则就无法达到正常供电，无法经营；第一条电路自2015年3月1日被恒润管理公司停电，第二条电路自2015年4月21日开始被李琼宝停电，此后一直未恢复供电。李琼宝则称案涉房屋存在两条电路，第一条由恒润管理公司控制，第二条是因承租案涉房屋后陈伟诗、张喆冰表示所需用电不足，所以李琼宝另行向供电局以李琼宝名义申请了第二条供电电路，电闸安装在案涉房屋内，在陈伟诗、张喆冰、李科文拖欠第二条电路电费后，其就向供电部门申请停供相应电力，具体停供时间大约在2015年4月底、5月初期间，其停电的原因是陈伟诗、张喆冰自2014年9月28日起就拖欠电费，之后其一直未恢复供电，第二条电路供电范围是案涉房屋整栋楼都可以使用，第一条电路和第二条电路都是接到案涉房屋设立一个总电闸，陈伟诗、张喆冰可以任意使用其中一条线路，好像向上打是使用第一条电路，向下打就是使用第二条电路，既可以分别只使用一条电路，也可以同时使用两条电路，如何使用完全是由陈伟诗、张喆冰自己决定设置的，其不加干涉；其不清楚在案涉房屋内部陈伟诗、张喆冰如何区分使用两条电路，其现在也不确认陈伟诗、张喆冰陈述的两条电路的各自使用范围。恒润管理公司称其有停止对案涉房屋电路的供电，停电时间是在2015年4月底，因为陈伟诗、张喆冰提起诉讼，为了避免扩大损失，所以其停止了供电，此后一直未恢复供电；其不清楚在案涉房屋内部陈伟诗、张喆冰如何区分使用两条电路，也无法确认陈伟诗、张喆冰陈述的两条电路的各自使用范围。
另，陈伟诗、张喆冰及李琼宝均确认《租赁合同》未约定租赁保证金。
在本案审理过程中，一审法院依陈伟诗、张喆冰申请经摇珠确定并委托鉴定机构广州金良工程咨询有限公司（以下简称金良公司）对案涉房屋内形成附合的装饰装修、设施设备的现值进行鉴定评估。一审法院遂组织各方当事人及鉴定机构金良公司于2016年6月2日到案涉房屋进行现场勘查，现场可见案涉房屋是一栋三层建筑，从现场的布局及装饰情况看来，一、二楼均用于经营餐饮，其中一楼为大厅，二楼除了大厅还有包间，一、二楼楼梯夹层有一间储物室，里面放置有一些调味品和杂物，而三楼均为用于居住的客房；案涉房屋的天面除了露天平台还搭建有数间简易房间；另外，案涉房屋的现场可见空调均已被拆除。在现场勘查过程中，陈伟诗、张喆冰与李琼宝对于案涉房屋与隔壁“正宗潮汕风味”餐馆相连接处有一间设置有铁门并上锁的封闭空间（以下简称“争议空间”）是否属于李琼宝交付给陈伟诗、张喆冰使用的《租赁合同》项下的租赁面积存有争议，陈伟诗、张喆冰称该争议空间不属于李琼宝出租给其的案涉房屋的范围，案涉房屋与该争议空间相连处的位置原为飘窗，不是李琼宝出租给其，而是案外人谢桂好、谢永毅、李得友租给其的，并明确表示“争议空间”不属于其在本案申请评估鉴定的范围；李琼宝称该争议空间原为其租赁给陈伟诗、张喆冰的场地（李琼宝于2016年10月28日接受一审法院询问时还称该争议空间的场地原属于案涉房屋滴水线下方位置，由其他人员在该位置搭建了一个通道，案涉房屋第二层向外有飘窗，争议空间的场地就在二层飘窗下方紧邻案涉房屋的外墙，目前该争议部位已经由搭建人收回）。陈伟诗、张喆冰及李琼宝均确认2016年6月2日是李琼宝叫恒润管理公司开通两路电路进行供电。2016年6月2日勘查结束后，陈伟诗、张喆冰于当日将案涉房屋按现状交还给李琼宝。在鉴定评估过程中，李琼宝提供了两ＸＸ面图（未记载出图人员或单位；显示案涉房屋的首层面积为541.1平方米，二至三层每层面积为577.67平方米，以上面积合计为1696.44平方米）。
2016年8月29日，金良公司出具穗金良造审报字[2016]第3088号《评审报告》（征求意见稿），评审结果为案涉房屋装饰装修、设施设备工程的总造价为2995327.54元。
陈伟诗、张喆冰对上述征求意见稿发表书面意见如下：1、认为鉴定机构的“工程造价咨询企业甲级资质证书”已于2016年6月30日到期，不具备相关的鉴定资格；2、无鉴定人鉴定资格的资质和说明、无鉴定人员及鉴定机构签名和盖章、无复核人员的签名、无委托鉴定的材料、无对鉴定过程的说明、鉴定依据不充分、鉴定依据的计价规范和造价信息严重滞后、未说明鉴定使用的科学技术手段、鉴定超期等；3、认为存在重大遗漏，未将消防工程、设计费用、海鲜池建设工程、拆除工程、厨房厨具、音响扩声系统、施工管理费、成品保护费用、垂直运输费用、材料二次运输费用等纳入评审范围；4、鉴定结论依据不足，鉴定价格过低，与陈伟诗、张喆冰提交的证据显示的价值差距巨大。李琼宝对上述征求意见稿发表书面意见如下：1、认为未进行折旧，评估价格有误，相椐一般装修价格评估的程序及标准，室内装修价值一般应当在十年内折旧完毕，平均每年折旧率为10%。而陈伟诗、张喆冰对于案涉房屋的装修按其提供的资料是2013年3月，到其向李琼宝交付房屋时（2016年6月2日），已满三年三个月，应当至少折旧33%；二、未按陈伟诗、张喆冰向李琼宝交接时的现有状况进行评估，与实际严重不符。根据现场交接时的状况，陈伟诗、张喆冰在交接场地时，已经对所有的空调设备及大部分吊灯灯具进行了拆除，同时对于弱电项目也基本进行了拆除，所交付的场地空调强电、管道、弱电电路已经基本损害，根本不能正常使用。对于李琼宝接收该装修设施无任何价值。对于评估项目而言，该项目已被自行拆除，不能作为评估项目进行评估。恒润管理公司则对上述征求意见稿的真实性、合法性没有异议，但因评估的对象、内容等其并不清楚，也无法确认，因此关联性不予确认。
2016年11月15日，金良公司出具穗金良造审报字[2016]第3088号《评审报告》，评审情况显示如下：1、……根据相关资料，材料价按施工期间的相应季度信息价及市场价进行调整，即《广州','2018-10-01
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