陕西省商洛市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)陕10民终76号
上诉人（原审原告、反诉被告）：叶书霞，女,1966年4月7日出生，汉族，居民，住商洛市商州区。
委托诉讼代理人：王兵，陕西弘达律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：高峰，男，1974年12月11日出生，汉族，居民，住商洛市商州区。
委托诉讼代理人：高永生，男，1948年7月26日出生，汉族，居民，住址同上,系高峰之父。。
委托诉讼代理人：齐永喜，陕西正义剑律师事务所律师。
上诉人叶书霞与上诉人高峰房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服商州区人民法院(2017)陕1002民初1638号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人叶书霞上诉请求：撤销原审判决第三项，改判高峰返还叶书霞房屋租赁费5万元及设备、物品，一、二审诉讼费均由高峰负担。事实与理由：叶书霞已支付2016年9月1日至2017年9月1日租金，高峰却在2017年3月31日擅自锁住出租房屋，故应返还5个月租金5万元。高峰锁门后叶书霞的物品设备均由高峰保管，故应由高峰承担举证不能的后果。
高峰答辩称，锁门是因为叶书霞违约，谈好一次性交清两年房租，对方却只交了一年的。叶书霞一直自己保管出租房屋的钥匙。
上诉人高峰上诉请求：撤销原判，重新审理，支持其一审诉讼请求。事实与理由：叶书霞与高峰约定一次交两年房租，叶书霞却只交了一年。锁门是为了阻止别人处分叶书霞的财产。叶书霞将酒店转让给了高强英，高强英已在门口贴出“出租”、“转让”的告示，将酒店所有设备转让给卢飞和，其没有损失。叶书霞违约给自己造成了经济损失，造成9月份房屋未出租，且叶书霞一直占着四楼的五间房，亦有房租损失。双方自3月31日产生矛盾，自己曾多次找叶书霞协商解决问题，但叶书霞均置之不理。
叶书霞答辩称，高峰应赔偿锁门给自己造成的损失，卢飞和拉走的仅是卢飞和的东西，自己的东西高峰仍需归还。叶书霞不存在违约行为。
叶书霞向一审法院起诉请求：1、解除原被告间的房屋租赁合同；2、被告返还给原告房屋租赁费5万元；3、被告赔偿原告2017年4月至8月的经济损失4.5万元；4、被告返还原告放置在租赁屋内的物品。
原审被告（反诉原告）高峰反诉请求：1、驳回原告诉讼请求。2、被告承担诬告原告的法律责任。3、原告支付给被告违约金3万元。4、原告恢复被告房屋原貌、赔偿财物修复费用38760元。5、原告承担其灶房油烟机污染邻居墙面所需的清理费用2000元。
一审法院认定，2010年8月18日原被告签订房屋租赁协议，约定原告租赁被告位于北新街东段白鹤面粉厂对面自有门面房五间两层约400㎡附带后院厨房一间两层以及四楼顶简易用房（共七间）经营餐饮；租赁期限从2010年9月1日至2020年9月1日，前6年（2010年9月1日至2016年9月1日）每年租金72000元，后四年随行就市另行商议；房租支付方式为前三年一次付清，从第四年开始每年9月1日前付清本年房租。2013年9月5日原被告签订了房屋租赁补充协议，约定：原告在每年合同到期后应在每年六月一日前付清下年房租，最迟不能超过本年六月一日，若迟付每天按10%滞纳金处罚，若六月三十日前不缴下年房租，应按原告退租处理，被告另租他人。原告在租赁期间应做好房屋内外、阳台、院子、卫生间、楼梯等的卫生工作，所有原设施构件若遭破坏原告应及时修复，保证正常使用。原告必须保证工作人员按时休息，并做好安全工作，若发生不安全事故，均由原告自己承担所有责任。2015年3月原告将其经营的店面转租给高强英，由高强英经营“高朋小聚”酒楼。2016年9月22日双方再次签订租赁合同，约定租赁期限为4年，即从2016年9月1日至2020年8月31日止，每年租金120000元，房租支付方式为每年9月1日前一次性付清当年房租。当日被告给原告出具了收条，载明“今收到叶书霞交来2017-2018年房租费24万元整”，原告通过中国农业银行向被告汇款12万元。被告认为原告未按照约定交纳房租，多次向原告索要未果。2017年3月高强英将酒楼设备转让给卢飞和，并于同月29日在酒店门上贴了“酒店结业”“设备处理”“大甩卖”广告，卢飞和开始在“高鹏小聚”酒楼处理该酒楼设备及其在别处收购的酒店设备，同月31日被告阻止卢飞和转让设备，并锁住“高鹏小聚”酒楼大门。卢飞和因此向本院起诉，要求被告返还财产，赔偿损失。经自行协商，2017年6月9日被告与卢飞和达成了协议，约定：卢飞和在被告房内存放的东西，由卢飞和自己带走，被告不得阻挡，一二楼剩余物品由被告保管；卢飞和起诉被告的物权保护纠纷案，卢飞和主动撤诉，不再起纠纷。后卢飞和撤诉，被告未打开酒楼大门，原告找被告协商处理未果。
一审法院认为，原被告于2010年自愿达成房屋租赁协议，后多次就给付期限等内容进行了变更，2016年9月22日最后一次重新签订合同，对房屋租金及支付房租的方式都作出了明确约定，该协议合法、有效，原被告应依约严格履行各自的合同义务。原被告签订的房屋租赁合同期限尚未届满，但原被告因支付房租问题发生矛盾，双方均以自己的行为表明租赁合同已无法继续履行，故原告要求解除房屋租赁合同，符合法律规定，应予支持。原告作为承租人有权在合同履行期内合理使用承租房屋，被告在租赁期内擅自锁住出租房屋，致使店面不能正常经营，给原告营业造成了一定的经济损失，原告请求被告赔偿损失，根据本案实际，由被告酌情赔偿原告经济损失3.5万元较妥。对原告主张返还房屋租赁费的诉求，不予支持。原告要求被告返还房屋内物品，因原告无证据证实房屋内物品的种类和数量，不予支持。被告主张其于2016年9月22日出具了两年房租的条据，被告只给付了一年房租，属违约行为，应支付违约金的请求，因双方租赁合同没有约定，被告也无相关证据证实，故对被告的主张不予支持。被告要求原告恢复原状、赔偿修复费用、清理费用，但现有证据不能证明其主张，不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十四条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除原告叶书霞与被告高峰签订的房屋租赁合同；二、被告高峰赔偿原告叶书霞经济损失3.5万元，限判决生效之日起10日内付清；三、驳回叶书霞的其他诉讼请求；四、驳回被告高峰的诉讼请求。案件受理费2175元，减半收取1087.5元，由被告负担801元，原告负担286.5元；反诉案件受理费760元，减半收取380元，由被告负担。
本院二审期间，上诉人叶书霞向本院提交了六份证言，证明高峰应向叶书霞返还的物品种类及数量。高峰质证称证言虚假，东西都是卢飞和的，证人未出庭未提交身份证，不能达到证明目的。本院认为，六位证人均无特殊理由未能出庭作证，且其证言不能与其他证据形成有效证据链，应不予采信。
本院二审审理查明，2016年9月22日双方再次签订租赁合同时，口头约定叶书霞一次性向高峰支付两年租金24万元，当日高峰给叶书霞出具了收条，载明“今收到叶书霞交来2017-2018年房租费24万元整”，叶书霞仅向被告汇款12万元。另查明，2017年3月29日，高强英与卢飞和签订协议，以3.3万元价款将酒店设备转让给了卢飞和。二审查明的其余事实与一审一致。
本院认为，本起房屋租赁合同纠纷中，上诉人高峰存在违约行为。高峰在2017年3月31日锁住出租房屋的大门致使叶书霞无法使用，应为自己的违约行为承担相应责任。
高峰在2017年3月31日锁住租赁房屋大门，而叶书霞的租金付至2017年9月1日，故高峰应向叶书霞退还该租期后五个月的租金，即50000元。叶书霞主张的营业损失，因在高峰锁门前叶书霞已经停止营业，且其提交的证据不足以证明其营业损失数额，该项诉讼请求本院不予支持。叶书霞主张返还空调等物品，因其已经与卢飞和签订协议将酒店物品转让给卢飞和，故对该项诉讼请求不予支持。
叶书霞仅向高峰支付一年房租，有违双方的口头约定，但高峰不应在第一年租期内锁住房门，阻止承租人对房屋的占有和使用，因为第二年的房租和第一年对房屋的占有并不具有对待给付的关系，且本案中的私力救济行为是法律所禁止的。租赁合同解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，承租人应该恢复租赁物原状，根据本院的现场勘查，需要拆除承租人叶书霞建造的临时建造物及修复承租人对一楼厨房的地面改造等。本案中，叶书霞应负担高峰恢复房屋原状的部分损失。高峰主张损失数额为3.8万余元，其提交的证据不足以证明损失数额，结合本案实际情况，由叶书霞向高峰支付5000元恢复原状的费用较为妥当。
综上，上诉人叶书霞与上诉人高峰的上诉请求部分成立，原审判决认定事实有遗漏，适用法律部分有误,依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十四条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持商州区人民法院(2017)陕1002民初1638号判决第一项，撤销二、三、四项；
二、限高峰在本判决生效之日起10日内退还叶书霞房屋租金50000元；
三、限叶书霞在本判决生效之日起10日内向高峰支付恢复原状费用5000元；
四、驳回叶书霞的其他诉讼请求；
五、驳回高峰的其他诉讼请求。
一审案件本诉受理费1087.5元，反诉受理费380元，合计1467.5元，由上诉人叶书霞负担637.5元，高峰负担830元。二审案件受理费3465元，由上诉人叶书霞负担950元，上诉人高峰负担2515元。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审判长 尤永刚
审判员 卢洛军
审判员 文改云
二〇一八年三月二十三日
书记员 张铭博