福建省福州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)闽01执异47号
案外人：林爱华，女，汉族，1970年9月17日出生，住福建省三明市永春县。
申请执行人：周秀芳，女，汉族，1953年9月15日出生，住福建省福州市仓山区。
委托代理人：肖治雷，福建宽达律师事务所律师。
林以新，福建晓晔律师事务所律师。
被执行人：泉州千亿地产有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区田安路千亿大厦十一层，组织机构代码：61156600-3。
法定代表人：曾永生。
本院在执行申请执行人周秀芳与被执行人泉州千亿地产有限公司（下称“千亿公司”）民间借贷纠纷一案中，案外人林爱华不服本院作出的（2016）闽01执788号执行裁定书，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人称，申请执行人周秀芳与被执行人千亿公司民间借贷纠纷一案，申请执行人周秀芳已经向贵院申请强制执行，案号为（2016）闽01执788号。位于泉州市××北侧××千亿商业城-1层4-036号商铺系案外人的合法财产，申请执行人周秀芳无权申请对异议的房产进行处分。事实和理由如下：一、基本事实：2011年11月2日，案外人和被执行人千亿公司签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同约定案外人购买被执行人开发的位于泉州市××北侧××千亿商业城-1层4-036号商铺，建筑面积44.10平方米，购房款总价款1700130元。合同签订当日，以案外人为委托方，被执行人为担保方，和第三人泉州千亿资产管理有限公司为受托方签订了一份《商铺委托管理合同》。依约：案外人将购买的异议房产委托给泉州千亿资产管理有限公司进行经营管理，管理期限为13年，即自2011年11月2日起至2024年11月1日止；案外人取得经营收益起算日期为2011年11月2日；其中第一年利益分配款三方同意在案外人支付购房款时直接抵扣；被执行人对此进行担保等内容。合同签订后，案外人依约缴纳了首付款850130元，被执行人按照合同约定于合同签订之日将异议房产交付给案外人，案外人随即将异议房产交由第三人泉州千亿资产管理有限公司经营管理。按照合同的约定被执行人应当及时为案外人办理异议房产的合同登记备案，并在2012年11月2日前为案外人办理异议房产权属证书，但被执行人未予办理。2014年7月7日，案外人向泉州仲裁委员会提起仲裁，案号为（2014）泉仲字1338号：要求被执行人千亿公司协助案外人办理房产权属证书，泉州仲裁委员会支持了案外人的仲裁请求，现该裁决书已生效。二、具体理由：1、案外人和千亿公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有效。2011年11月2日案外人和千亿公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，当事人应当依约履行。案外人签订购买合同时异议房产无任何抵押、查封措施，案外人购买该房产无任何的过错。2、合同签订的当日，被执行人千亿公司已经将异议的房产交付于案外人，并由案外人委托泉州千亿资产管理有限公司经营管理，案外人已经实际取得并使用异议的房产。3、案外人已经依约支付了异议房产首付款850130元，并积极办理按揭贷款的手续。但由于被执行人未按照合同约定办理异议房产的初始登记，导致案外人无法向银行办理按揭贷款，事实上案外人已经按照合同履行了全部的义务。案外人未办理按揭贷款的责任在于被执行人千亿公司，案外人不存在违约行为。4、异议房产未完成过户手续办理并非案外人的原因造成的。案外人与千亿公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定：出卖人应当在商品方交付使用后90日内向当地房屋权属登记机构办理所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交于买受人。但是被执行人在向案外人交付了异议房产后，却未按照合同约定的期限履行义务，配合办理过户手续。办理异议房产的过户系因被执行人违反合同之约定，未及时为案外人办理异议房产的权属证书。后因被执行人与周秀芳的债务纠纷，异议房产被贵院依法查封。综上，异议房产系案外人的合法财产，恳请贵院依法中止对异议房产的执行，依法保护案外人正当合法的房产权益。
申请执行人称，一、本执行案是执行已经生效的(2014)榕民初字第774号民事判决书，只要该判决没有撤销，就必须执行，以维护法律权威。该民事判决书第二项，申请执行人有权将包括异议房产在内的产权证号：泉房他证丰泽区(丰)字第201301262号中记载的所有房产折价或者变卖、拍卖，所得价款优先受偿第一项判决所确定的债务。该判决早已发生法律效力。二、案外人的物权并未发生效力，无权提出异议。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案外人所谓的异议标的转让并未登记，案外人对异议标的的所有权并未成立，无权提出异议。而申请执行人抵押权经过登记，已经发生效力，当然有权仿照判决进行处分。三、案外人的转让合同未经预告登记，无权对抗申请执行人的处分。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”也就是说，未经预告登记的买卖房屋合同，不能对抗善意第三人的经登记的购买、抵押等法律行为。案外人的所谓房屋买卖合同未经预告登记，无权对抗申请执行人的抵押登记。四、案外人的购买行为本身就很可疑，其后果应由自己承担，1、案外人《商品房买卖合同》缺乏常识性的必要要素，案外人却长期未提出异议，令人不可思议，不动产买卖合同必须进行预告登记、交房后必须进行产权登记这是常识。案外人提交的买卖合同也明确规定合同签订后90日内办理产权预登记。但是，所有这些必备要素都没有实现，可案外人却一直听之任之，未见到任何证据显示案外人有提出登记的主张，使得合同成为不知有无签订、何时签订、什么原因签订的可疑合同。申请执行人抵押登记是在2013年2月，此时距案外人买卖合同约定的登记时间长达一年时间，案外人如果其间采取任何法律行动，都能够阻止申请执行人的抵押登记，可案外人不但当时无行动，此后近一年半的时间里仍然没有行动，其背后的理由令人不可思议。2、案外人并未实际接收房子，房子占有、使用仍然是被执行人相关公司，说被执行人已经交房令人莫名其妙。案外人主张其买卖合同签订时即把异议标的移交千亿资产管理有限公司经营。那么，显然没有验收房屋以及办理交接手续，双方之所以如此放心，原因是表面上是“第三人”的千亿资产管理公司和被执行人千亿公司是关联企业，是同一家族的企业。所谓“买卖”除了签个名，什么都没有发生。3、案外人并未实际交款，仅有被执行人自制收款收据，并无付款凭证，不能证明已付款。案外人提供了被执行人千亿公司自制的收款发票证明其缴了款，但是，没有提供已经付款的付款凭证，不能证明已经付款。综上，请求法院依法驳回案外人的异议，依法执行生效的(2014)榕民初字第774号民事判决中的给付内容，以维护法律的尊严。
经查，原告周秀芳与被告千亿公司民间借贷纠纷一案，本院于2014年8月19日作出（2014）榕民初字第774号民事判决书，主要内容为：一、被告千亿公司应于本判决生效之日起十日内偿还原告周秀芳借款本金16000000元及利息；二、原告周秀芳有权以被告千亿公司设定抵押担保的位于“泉州市丰泽区××北侧××山庄商业街地下商场、停车位”的房产【产权证号：泉房他证丰泽区（丰）字第201301262号，详见《千亿公司产权抵押明细汇总表》】折价或者变卖、拍卖所得价款，优先受偿上述第一项判决所确定的债务。
又查，申请执行人周秀芳与被执行人千亿公司民间借贷纠纷一案执行中，本院于2016年6月23日作出（2016）闽01执788号执行裁定书和协助执行通知书查封了千亿公司位于泉州市丰泽区××北侧××山庄商业街地下商场、停车位的房产，本案争议的房产为4-036号商铺【产权证号：泉房权证丰泽区（丰）字第201211534号】。2016年8月25日本院又作出（2016）闽01执788号之一执行裁定书，拍卖包括争议房产4-036号商铺在内的所有被查封的房产及其相应的土地使用权。
再查，位于泉州市丰泽区××北侧××山庄商业街地下商场、停车位的4-036号商铺，2012年2月1日，房屋所有权人千亿公司将该商铺抵押给申请执行人周秀芳，并在泉州市住房和城乡建设局办理了“泉房他证丰泽区（丰）字第201301262号房屋他项权证”登记。
继查，案外人与千亿公司商品房买卖合同纠纷一案，泉州仲裁委员会于2014年11月1日作出[2014]泉仲字1338号裁决书，裁决结果主要内容为：申请人林爱华与被申请人千亿公司于2011年11月2日签订的《商品房买卖合同》合法有效。千亿公司应自收到裁决书之日起45日、90日内为申请人林爱华办理位于泉州市丰泽区××北侧××山庄商业街地下商场、停车位的4-036号房屋的《商品房买卖合同》备案登记手续和权属登记手续。
本院认为，涉案房产已登记在千亿公司名下，并经依法登记抵押于申请执行人周秀芳，千亿公司系本案被执行人，本院依生效判决对该抵押财产予以查封、拍卖，符合法律规定。涉案房产自2012年2月1日起即处于登记抵押状态，泉州仲裁委员会作出本案裁决时，并未查清涉案房产权利归属和存在抵押问题。案外人与千亿公司之间签订的商品房买卖合同，由于至今未向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，该合同仅对双方有约束力，对外不具公示和排他效力，不得对抗抵押权人，亦无法阻却法院的执行。故对案外人解除涉案房产查封、拍卖的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、第二款的规定，裁定如下：
驳回案外人林爱华的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 石文玉
审判员 林 辉
审判员 林 娜
二〇一八年二月八日
书记员 杨远恬
附本案适用主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
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