安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)皖01民终7389号
上诉人（原审原告）:安徽省同春工贸有限公司,住所地安徽省岳西县天堂镇东山村（建西工业园）,统一社会信用代码91340828756823672C（1-1）。
法定代表人：汪志良,总经理。
委托诉讼代理人：张爱东，安徽明一律师事务所律师。
上诉人（原审被告）:合肥市普慧捷讯教育咨询有限公司,住所地安徽省合肥市高新区创新大道2800号创新产业园二期G2栋6层601室,统一社会信用代码9134010068495113XJ(1-1)。
法定代表人：陈工孟,总经理。
委托诉讼代理人：吴利娟，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李权峰，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。
上诉人安徽省同春工贸有限公司（以下简称同春公司）与上诉人合肥市普慧捷讯教育咨询有限公司（以下简称普慧公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年11月15日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。现已审理终结。
普慧公司的上诉请求为：1、撤销（2017）皖0191民初1432号民事判决书第一项、第二项判决内容。2、依法改判普慧公司无需支付同春公司2016年2月25至5月25日的房租共计54915元。3、依法改判普慧公司的房租押金18000元在应付房租中扣除或判决同春公司返还给普慧公司。事实和理由：1、双方合同约定“租赁期内，乙方需提前退租的，应提前90日通知甲方，按月租金的100%支付违约金”，普慧公司自2016年1月11日至2月4日期间，一直和同春公司沟通空调维修事宜，并明确告知同春公司如不及时维修，普慧公司将会退租。同春公司未履行维修义务，普慧公司的全体员工被迫于2016年2月5日搬离，并同时告知同春公司退租事宜。同春公司却置之不理，普慧公司于2016年2月25日向同春公司发送了退租确认函。双方的租赁合同于2016年2月25日解除。普慧公司向同春公司送达了退租确认函后，多次打电话要求同春公司办理房屋退租交接事宜，但同春公司一直各种理由推脱，拒绝接受普慧公司交还的房屋。普慧公司于2016年4月18日通过邮寄将涉案房屋的钥匙邮寄给同春公司。双方的租赁合同于2016年2月25日解除而非一审认定的2016年5月25日解除。2016年2月25日至2016年4月18日扩大的损失，系因同春公司在收到普慧公司退租确认函后拒绝接收普慧公司交还的涉案房屋，更未采取有效的措施避免损失的进一步扩大，同春公司所诉称的2016年2月25日至2016年4月18日房租损失应当由同春公司自行承担。退一步讲，即使普慧公司违约，也只需支付一个的房租作为违约金，也无需再多支付三个月房租。一审法院已经查明同春公司仍占有普慧公司18000元房租押金未归还，认为同春公司应该退还给普慧公司，房租押金本也是预付的房租，应该从应付租金中扣除，但一审法院最后判决时却未将该18000元押金扣除。
同春公司针对普慧公司的上诉答辩称：同春公司直至2017年8月19日才通过修理人员换了密码锁进入房屋，在这之前一直由普慧公司使用。18000元已在上诉请求中扣减。
同春公司的上诉请求为：依法撤销原判，发回重审或改判普慧公司支付2016年5月25日至2017年1月10日租金119287.50元（已扣除押金18000元），支付2016年3月至2016年12月物业费14800元，赔偿空调维修等损失8840元，共计142927.50元。事实和理由：1、同春公司是2014年4月份交付租赁房的，交付时空调是完好的，即便空调真的发生故障，根据普慧公司的自认，也是在使用多时之后，于7月份发生的，根据约定，无论何种原因发生故障，也不论该由谁承担维修费用，都应由普慧公司负责维修。所以，若因空调故障导致普慧公司无法使用租赁房，即合同目的不能实现，其责任不在于同春公司拒绝维修空调。即便空调故障，也不是以导致合同目的无法实施。2、普慧公司提交的《关于决策大厦13楼退租确认函》上并无同春公司签收字样。普慧公司与同春公司之间所谓的电话、短信联系证据，即便属实，也不能确认同春公司收到该函件。3、一审认定同春公司收到钥匙依据无非两点：一是邮政快递单，但该快递单上无同春公司收件的签名，无法证实同春公司收到钥匙；二是4月15日，4月28日的两次短信记录，4月15日155××××5678手机短信回复只能说双方谈过寄钥匙的事，而4月28日也仅说收到快递，但所收快递是否就是孟XX4月18日所寄钥匙不清。事实上，4月18日，孟XX是否寄出邮件，或者寄出的是钥匙还是其他邮件不明。4、一审认定普慧公司于2016年2月5日搬离是依据普慧公司在其《关于决策大厦13楼退租确认函》中的陈述，但没有证据证明同春公司收到该函件，即便同春公司收到该函件，仅凭普慧公司的陈述也不足以认定其真的在2月5日搬离，事实上，普慧公司自己提交的短信记录上显示，普慧公司自己的短信也是在2016年4月15日才首次有退租的说法，之前与汪怀宇一直谈的是空调维修，2月6日首次与汪怀宇短信只是称说下“决策大厦13楼租赁方面的事”，未讲退租，更未称已搬离，真实的情况是，普慧公司已另购新房，想单方毁约，就以空调故障无法办公为由，2月5日是春节放假员工离岗，并未搬租赁房。普慧公司因新房装修，直至2017年1月10日才搬离。是在双方不断协商空调维修，协商提前解约。这期间门禁密码一直由普慧公司掌管，同春公司无法进入出租房，更不谈占有或另行出租，直至2017年元月由对方开门一同进入，双方彻底不能达成一致后，普慧公司才搬离的。
普慧公司针对同春公司的上诉答辩理由与普慧公司的上诉请求相同。
同春公司向一审法院的诉讼请求为：1、普慧公司支付2016年元月10日至2017年2月10日13个月租金237965元，物业管理费19581元，合计257546元；并承担自2017年2月10日至合同解除之日止的房租和物业费；2、解除双方的房屋租赁合同，普慧公司承担违约金18305元并赔偿同春公司设备设施损失5000元。
一审法院查明：2014年4月11日，同春公司（甲方）、合肥市国泰安教育管理咨询有限公司（2014年12月22日经工商登记变更为普慧公司，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于合肥市经开区繁华大道决策大厦13楼西侧租给乙方办公使用，租赁期限5年，自2014年4月11日至2019年4月10日，建筑面积523平方米，2014年4月11日至2017年4月10日月租金18305元，2017年4月11日至2019年4月11日月租金20135元，押金18000元，付款周期为按季支付。乙方承担水、电费、电话费、物业管理费等一切费用。租赁期内，甲方需提前退租的，应提前90日通知甲方，并按月租金100%支付违约金。
合同签订后，同春公司按约将房屋交付普慧公司使用，普慧公司按约支付了押金18000元及2014年4月11日至2016年1月10日的租金及物业管理费。因涉案房屋的空调不能正常运转，普慧公司多次要求同春公司维修未果。普慧公司于2016年2月25日向同春公司发出《关于决策大厦13楼退租确认函》，注明:自2014年7月起空调自然损坏，我司多次与贵公司联系维修事宜，贵公司拒绝履行维修义务，加之年底合肥天气酷冷，已严重影响我公司正常办公，我方于2016年2月5日全部搬离，并通知贵公司退租事宜，请双方友好协商解决。同春公司收函后双方多次电话、短信联系协商未果。同春公司于2016年4月28日收到普慧公司邮寄的涉案房屋钥匙。涉案房屋自2016年2月25日起一直空置。
一审法院认为：同春公司与普慧公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，应为合法、有效。同春公司作为出租人应负有维修空调的义务，因同春公司拒绝维修空调致合同的目的无法实现，且普慧公司已经搬离并交还了钥匙，该房屋租赁合同已无法继续履行。同春公司诉请解除合同，依法予以支持。合同约定了乙方单方解除合同，需提前90日通知甲方并需支付一个月租金作为违约金，普慧公司于2016年2月25日发出《退租确认函》，要求单方解除合同，同春公司收到函件并于2016年4月28日收到钥匙，故双方签订的房屋租赁合同于2016年5月25日解除，普慧公司应当支付同春公司下欠的租金（2016年1月10日至5月25日）82372.5元及违约金18305元，同春公司应当返还普慧公司押金18000元。同春公司诉请普慧公司支付物业管理费19581元，因物业管理费是第三人昌泰公司收取，同春公司未举证其已发生物业费的损失，故对此项诉请，依法不予支持。至于诉请普慧公司赔偿设备设施损失5000元，因同春公司未举证经济损失已实际发生，对此诉请，依法亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认安徽省同春工贸有限公司、合肥市普慧捷讯教育咨询有限公司2014年4月11日签订的《房屋租赁合同》于2016年5月25日解除；二、合肥市普慧捷讯教育咨询有限公司于判决生效后十日内向安徽省同春工贸有限公司支付欠付的租金82372.5元及违约金18305元；三、驳回安徽省同春工贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5438元，由安徽省同春工贸有限公司负担1438元、合肥市普慧捷讯教育咨询有限公司负担4000元。
本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。同春公司提供的新证据：1、合肥昌泰物业服务有限公司物业缴费通知和同春公司缴物业费发票两张，证明同春公司缴纳出租房屋2016年1月至2017年8月物业费4万元，其中含有普慧公司使用期间的物业费2016年1月至2017年1月共12个月应付物业费17761.08元。2、同春公司支付更换门禁费用收据，同春公司法定代表人与门禁修理人短信记录，证明同春公司在2017年8月19日才接受租赁房屋。3、空调维修费发表8张，证明同春公司支付空调维修费8000元，该费用应由普慧公司负担。普慧公司质证认为证据1真实性无异议，但是与本案无关联性，普慧公司的物业费一直都是交由合肥昌泰物业公司，普慧公司在使用期间的物业费已经全部缴纳，不存在欠费现象。证据2无单位盖章，与本案无关，维修的时间是2017年8月19日，而本案争议时间是2016年1月份-12月份期间的租赁纠纷。对短信记录的三性均不认可，对证明目的有异议，不清楚发短信的人是谁，普慧公司已经于2016年4月份将钥匙交给同春公司，其所称的2017年8月份更换门禁不能证明与普慧公司有关联。证据3与本案无关，维修的时间是2017年9月份，而且具体维修的内容不能确定是否是普慧公司使用过的空调，普慧公司使用过的空调是由于自身老化等问题，不能证明是因普慧公司导致的，因此维修费用应由同春公司承担。
本院认为：根据双方合同约定，普慧公司需提前退租的，应提前90日通知同春公司，并按月租金的100%支付违约金。普慧公司于2016年2月25日发出《退租确认函》，单方要求解除合同，且普慧公司在邮寄给同春公司的快递单中已明确载明内件品名是“决策大厦13楼办公室钥匙”，同春公司的工作人员于2016年4月18日签收，故一审法院认定双方签订的房屋租赁合同于2016年5月25日解除，普慧公司应当支付租金及按月租金18305元为标准支付违约金。上诉人的上诉理由均不能成立，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费10876元，由安徽省同春工贸有限公司负担5438元，合肥市普慧捷讯教育咨询有限公司负担5438元。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一八年二月十四日
书记员 林 森
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。