广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
(2013)惠城法小民初字第53号
原告：孟慧芬，女，汉族，1950年7月4日出生，户籍住址：上海市浦东新区。
委托代理人：张允、徐芳，均系广东历维永盛律师事务所律师。
被告：惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司，住所地：惠州市汝湖镇东亚角洞水库。
法定代表人：陈卓南。
委托代理人：曹春和、姚纪宁，均系广东伟伦律师事务所律师。
原告孟慧芬诉被告惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告孟慧芬诉称，2009年4月4日，原、被告双方签订一份《商品房买卖合同》(下称“合同”)，原告向被告购买一套位于惠州市惠城区××大道××号××号房(下称“该房屋”)。合同约定房屋总价款为279604元，合同第八条规定被告应在2010年6月15日前将“经过验收合格并符合合同约定的房屋”交付原告使用。如逾期交付，根据合同第九条规定逾期交房超过180日，原告有权解除合同；如果原告要求继续履行合同，自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。另，合同第十五条及补充协议第十一条规定被告应当在商品房交付使用后730日内，办妥房产证。否则，逾期每日被告需按已收房价款的万分之一向原告支付违约金。原告签订合同后，原告足额支付了合同约定的购房款，但涉案房屋却迟迟未能验收合格，原告收房时，被告拒绝提供该房屋验收合格的证件手续。原告认为，被告向原告交付房屋时，房屋未经验收合格，未达到法律规定的交付条件，违反法律强制性规定，被告的交付行为是无效的。即使交付，被告同样应当向原告支付逾期交房的违约责任。直至该房屋达到法律规定的交付标准之日为止。另外，涉案房屋迟迟不具备办理房地产权证的条件，距合同约定的交房期限已超过一年半之久，而被告利用缔约的优势地位，单方面制定合同条款，特别是第十五条及补充协议的十一条规定将办理房产证的期限设定为730天，几乎免除了自己合同义务和违约责任。排除和限制原告的主要权利，严重损害广大业主的切身利益。根据合同法第40条规定，应认定该条款无效。而应该参照相关司法解释规定的自房屋交付后90天内办妥房产证，故此原告要求按照合同约定最后交房的日期的90天后起计算逾期办理房产证的违约金。综上所述，被告的延迟行为严重的损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。1、判令被告向原告支付自2010年10月29日起至实际按照合同约定及法定标准达到房屋交付条件并履行通知义务之日止的逾期交房的违约金，暂计至2011年6月14日，违约金暂计为12750元。2、判令被告向原告支付自2010年10月29日起至实际取得房产证之日止每日按万分之一向原告支付逾期办理产权证的违约金，暂计至2012年7月31日为17923元。3、判令被告承担本案的诉讼费用。
被告惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司辩称，一、原告按合同约定的交付条件完成商品房建设，于2010年5月28日通知原告，原告逾期未来办理收楼手续，按双方合同约定，自2010年6月15日视为原告对商品房已验收，接管。2009年4月4日，白鹭湖公司与原告签订了《商品房买卖合同》，原告向白鹭湖公司购买××栋6层04号房，建筑面积78.87平方米，售价279604元，交房期限为2010年6月15日前。《商品房买卖合同》第八条约定的商品房交付条件是：“l、该商品房经验由合格”。该合同补充协议第三条规定：“乙方在收到甲方发出收楼通知(以寄出邮戳为准)确定的期限内到甲方指定的收楼地点办理有关手续，在此期限内，如乙方未办理收楼手续，视作乙方已对该商品房进行了验收、接管”。合同签订后，白鹭湖公司按期完成商品房建设。2010年5月28日白鹭湖公司向原告发出书面收楼通知，通知原告于2010年6月15日至2010年8月1日前来办理收楼手续，否则视作已收楼，但原告并未在规定期限内来办理收楼手续，直至2010年8月5日才办理收楼入住手续。因此，依据双方合同约定，应自2010年6月15日起视为原告已完成收楼。二、原告对所购商品房于2010年8月5日办理收楼入住手续。三、白鹭湖公司向原告所交付的商品房符合合同约定质量标准。原告所购白鹭湖公司商品房于2011年6月14日取得所售商品房的《竣工验收备案表》，证明白鹭湖公司于自2010年6月15日交付，原告2010年8月5日办理收楼入住手续的商品房符合合同规定的质量标准。白鹭湖公司认为：虽然所售商品房的《竣工验收备案表》在房屋交付后取得，但该表可以证明之前交付的房屋符合质量标准，并且，原告在2010年8月5日《业主收楼验收表》中对主要验房项目均表示认可，并无《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条和十三条所述房屋主体结构质量不合格或严重影响正常居住使用的质量问题。四、白鹭湖公司与原告在所签订的《商品房买卖合同》中关于办证期限的约定为双方真实意思的表示且并不违反法律规定，应视为有效。且原告房产证正办理之中。白鹭湖公司与原告在所签订的《商品房买卖合同》第十五条中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。该条规定是白鹭湖公司与原告就商品房办证期限的约定，为双方真实意思表示，并未违反现有法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定办证期限可由买卖双方约定。此外，本案涉及的购房合同，是省工商行政管理局和省建设厅共同监制的。该类购房合同并不是《合同法》所述真正意义上的格式合同(仍留有诸多空白栏目，供签约双方共同协商填写)，该类合同对行政管理的相对方都是平等的，其解释权亦属该监制部门，不是被告自行制定反复使用的合同。由于房地产开发周期长，办理产权证手续繁多，白鹭湖公司与原告约定730天的办证期限也是合理期限，也是惠州市房地产项目办证的一般期限。关于格式合同，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，即便是将本案中《商品房买卖合同》视为格式合同，由于白鹭湖公司在《商品房买卖合同》补充协议第十一条就办证期限问题再次向原告强调说明，对关乎买受人权利的事项加以明确，起到了提示、说明的作用。原告在签订主合同时，对合同及补充协议都签字认可。因此，原告认为在签订主合同时，存在欺诈、胁迫的情形，内容显失公平，对此原告无合法有效的证据加以证明。本案商品房本案所涉商品房实际交付日期应为2010年6月15日，原告办理收楼时间为2010年8月5日，答辩人2012年3月29日通知原告办理房产证，在合同规定的730天的办证期限内。
综合以上，白鹭湖公司认为：第一、白鹭湖公司与原告签订的《商品房买卖合同》及附件内容合同，为双方真实意思表示，双方均应依据合同履行。依据双方合同约定交房期限为2010年6月15日前，本案所涉商品房通知交付日期应为2010年6月15日，原告办理收楼时间为2010年8月5日。不存在逾期交楼。第二、原告要求逾期交房违约金超诉讼时效。《民法通则》规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案所涉商品房通知交付日期应为2010年6月l5日，原告办理收楼时间为2010年8月5日。原告如认为所交付的商品房不符合同约定，最迟应于2012年8月5日前起诉。本案原告起诉已过诉讼时效。第三、虽然取得《竣工验收备案表》在交楼之后，但也能证明原告当时交付的商品房完全符合国家建设标准和双方合同标准，原告收楼时未提出异议，原告收楼后并未对原告使用造成任何影响，在原告正常使用后超过两年后再以交付时未取得《竣工验收备案表》为由要求答辩人给予赔偿，明显有失公平。第四，白鹭湖公司与原告在《商品房买卖合同》中就办证期限作了有效约定，房产证办理在约定期限内。原告诉讼请求无事实和法律依据，人民法院应予驳回。
查明的案件事实
经审理查明，原、被告双方于2009年4月4日签订了一份《广东省商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买位于惠州市惠城区汝湖镇雅居乐大道1号雅居乐白鹭湖××栋××号房（以下简称“涉案房产”），总价款为人民币279604元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2010年6月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。…但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起七日内告知买受人的；2、双方一致同意，如遇暴风雨台风天气不允许施工，也属不可抗力…”该合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。…(1)逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过l80日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的双方同意按《商品房买卖合同》补充协议处理。”该合同补充协议第十一条约定：“被告应在原告交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，…如因被告的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，从逾期之日起，被告按原告已付购房价款的日万分之一向原告支付违约金，至房地产权证出证之日止…”。
合同签订后，原告付清了全部房款共计279604元。被告于2010年5月28日通过中国邮政特快专递的方式向原告邮寄了收楼通知书，通知原告于2010年6月15日至2010年8月1日办理收楼手续。2010年8月5日，原告办理了收楼手续。涉案房产于2011年5月24日经竣工验收合格，该房产的房地产权证已于2012年9月7日办出。现原告以被告逾期交房和逾期办证为由诉至本院，请求判如所请。
裁决理由和结果
本院认为，原、被告经协商一致、以平等自愿的原则于2009年4月4日签订的《广东省商品房买卖合同》，是具有完全民事行为能力的双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，对当事人具有约束力，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。
原告依约支付了所有购房款给被告，被告应当依约在2010年6月15日前将符合法定和约定交付标准的商品房交付给原告使用。虽然被告通知原告于2010年6月15日至2010年8月1日办理收楼手续，而且原告也于2010年8月5日收楼，但是，涉案房产直至2011年5月24日才竣工验收合格，被告在原告收楼时所交付的涉案房产明显不符合交楼条件，应视为当时未交付。因此，被告逾期交楼的时间应当计至涉案房产竣工验收合格之日，而不是计至原告实际收楼之日。既然被告存在逾期交房的违约行为，就应承担相应的违约责任，按照双方在合同中的约定，被告需要支付原告逾期交房违约金。根据原告的诉求，逾期交房违约金自2010年10月29日起计算应为11631.53元（279604元×0.0002/天×208天）。
关于逾期办证违约金的问题。首先，虽然原、被告在合同的第十五条约定了逾期办证违约金，但是适用该合同条款是有前提条件的，即涉案房产已经交付，那么在涉案房产没有交付时，不能适用该条款。其次，逾期交房违约金和逾期办证违约金是分别针对被告在履行合同过程中不同阶段的违约行为所设置的两种不同的违约金，从适用时间上来讲是先后承继的，不能在时间上交叉重复计算这两种违约金。最后，从本案的情况来看，办证时间应自涉案房产实际交付之日开始起算计至涉案房产的房地产权证办出之日，即从2011年5月24日计至2012年9月7日。显然，实际办证时间没有超过合同约定的730日，被告不存在逾期办证的违约行为。所以，原告诉求逾期办证违约金，没有合理依据，不予支持。
综上，原告方的诉求部分有事实和法律依据，其合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告孟慧芬支付逾期交房违约金人民币11631.53元。
二、驳回原告孟慧芬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费567元，由被告惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 王镜新
审 判 员 石 磊
代理审判员 潘丽军
二〇一三年十月十六日
书 记 员 黄盛权