四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川01民终5181号
上诉人（原审被告）：成都龙正贸易有限公司。住所地：四川省成都市龙泉驿区柏合镇香槟路*号附*号。
法定代表人：鄢贵勇，总经理。
委托代理人：王兵，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。
委托代理人：鄢雨露，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：何清华，女，1986年4月21日出生，汉族，住四川省仪陇县。
委托代理人：郭海波，四川毫达律师事务所律师。
原审第三人：成都名峰市场管理有限公司。住所地：四川省成都市龙泉驿区龙泉街道公园路一段***号。
法定代表人：刘菊芳，总经理。
委托代理人：刘科，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。
上诉人成都龙正贸易有限公司（以下简称龙正公司）与被上诉人何清华、原审第三人成都名峰市场管理有限公司（以下简称名峰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2015）龙泉敏出资第4819号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
龙正公司上诉请求：撤销一审判决，驳回何清华全部诉讼请求。事实和理由：一审判决未对双方即第三人在签订合同和收取租金中的过错程度进行认定，何清华在签订合同在政府发布公告之后，其存在重大过错；即便合同无效，龙正公司也仅收取了43200元，龙正公司并未收取何清华的入场费，名峰公司擅自收取的费用不应由龙正公司负担；在合同无效的情况下，何清华应支付龙正公司实际使用费。
何清华辩称，原审认定事实清楚，使用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人名峰公司述称，租赁合同系龙正公司与何清华签订，合同无效的情况下应由龙正公司承担返还责任。
何清华向一审法院起诉请求：1.确认何清华与龙正公司签订的租赁合同无效；2、龙正公司返还租赁费及进场费73200元。
一审法院认定事实：2015年9月2日，何清华向何永转账支付71700元。同日，名峰公司出具《收据》，载明：“收到何清华东山国际农贸市场内蔬菜摊位（93号、94号）水果摊位（45、46、47、48号）1年租金43200元加入场费30000元，共计73200元。”
2015年9月4日，成都市龙泉驿区违法建设整治工作领导小组办公室、成都市龙泉驿区规划管理局、成都市龙泉驿区国土资源局、成都市龙泉驿区柏合镇人民政府联合发出《关于柏合镇东山临时市场的公告》，该公告载明：“成都龙正贸易有限公司擅自在柏合镇长远社区二组东山国际小区旁修建建（构）筑物（临时市场），违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条及《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，系非法占地，违法建设行为。该违法建筑物还存在用水、用电、用气、消防、食品安全、建筑质量等方面的安全隐患，根据相关法律规定，现公告如下：1、成都龙正贸易有限公司修建临时市场的行为系非法占用土地、违法建设、违规经营市场行为，任何人不得进入临时市场经营、使用该构筑物。如已进场经营的，须在公告后一星期内搬离，以免造成自身经济损失。2.此违法建设存在诸多安全隐患，请广大市民远离该违建现场，确保自身生命财产安全。”
2015年9月19日，何清华（承租人）与龙正公司（出租人）签订《租赁合同》二份，约定出租人将东山国际农贸市场内水果45、46、47、48号摊位，蔬菜93、94号摊位出租给承租人经营，租赁期限为1年，自2015年12月1日至2016年11月30日租赁期届满。水果摊位的租金为28800元，蔬菜摊位的租金为14400元。签订合同时当日一次性支付。
一审同时查明：2015年9月15日，龙正公司的法定代表人鄢贵勇在成都市龙泉驿区公安分局的询问笔录中陈述：“位于龙泉驿区的柏合镇东山临时市场是龙正公司修建，因为公司没有资质，所以就挂靠四川天业建设工程有限公司的资质。此项目有成都名峰市场管理有限公司的股份50%，龙正贸易公司占有35%，周华占8%，王艇占7%。现在商家已经入场经营，商家的费用是由名峰公司收取的，大概收取了200户左右商家的入场费和租金共计500万左右，这笔资金转给我410万左右给我的公司，还有100万在名峰公司账上，具体的帐还没有算。”
2015年11月21日，龙正公司的法定代表人鄢贵勇在成都市龙泉驿区公安分局的询问笔录中陈述：“龙正贸易公司的项目在成都龙泉柏合香槟路上有个“菜市场”项目。该项目由名峰市场管理有限公司的人负责投资、招商。”
2015年12月28日，龙正公司的法定代表人鄢贵勇在成都市龙泉驿区公安分局的询问笔录中陈述：“名峰公司转款给我的资金是租户的租金，名峰公司转款给我都是分了很多笔，并且这个金额大部分与我公司和租户签的合同后的租金金额相同，所以我认为这个不是名峰公司的投资款。”
一审另查明：名峰公司在庭审中陈述：“已经将向何清华出具的收据原件以及收取的租金等交给了龙正公司。”龙正公司在庭审中陈述：“已经收到了租金的收据原件，已经收到了400多万，但是具体是否包含何清华租金部分，双方账目不清，无法确认。”
一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，何清华、龙正公司签订《租赁合同》中涉及的“成都市龙泉驿东山国际农贸市场”已经被相关部门确认为违法建筑物，何清华与龙正公司于2015年9月19日签订的《租赁合同》二份无效。龙正公司对已收到名峰公司收取的租金表示认可，合同无效，龙正公司应当返还何清华的租金及入场费73200元。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、何清华与龙正公司于2015年9月19日签订的二份《租赁合同》无效；二、龙正公司于本判决生效后10日内返还何清华73200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1630元，公告费300元，以上共计1930元，由龙正公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。二审中，龙正公司及名峰公司委托代理人均认可，涉案项目的租金系龙正公司委托名峰公司收取。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，由于龙正公司并未提供其修建的“成都市龙泉驿东山国际农贸市场”的建设工程规划许可证或相关证明，且该工程已被相关行政部门认定为违法建筑，故龙正公司与何清华就租赁该市场摊位所签订的《租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，龙正公司应返还其收取的何清华因租赁市场摊位向其交付的款项。本案争议焦点在于：1、名峰公司所收取何清华的入场费，是否系代龙正公司收取；2、何清华是否存在过错，是否应分担损失；3、龙正公司退还款项时是否应扣除何清华的实际使用费。
关于名峰公司收取何清华的入场费是否系代龙正公司收取。本院认为，虽然何清华向名峰公司支付的入场费在何清华与龙正公司签订的租赁合同中并无明确约定，但何清华向名峰公司支付款项发生在何清华与龙正公司签订合同之前，而龙正公司法定代表人在公安机关所作陈述中也表示该公司的涉案项目由名峰公司负责投资和招商，名峰公司收取的共计约500万元入场费和租金中的410万元已转给了龙正公司，且本案二审调查中龙正公司和名峰公司委托代理人均认可双方系委托关系，故龙正公司对名峰公司收取何清华的入场费应当是知晓且认可的，该30000元入场费系名峰公司代龙正公司收取。因此，龙正公司应向何清华退还该30000元入场费，本院对龙正公司关于不应由其退还何清华入场费的主张不予支持。
关于何清华是否存在过错，是否应分担损失。本案中，何清华与龙正公司签订的《租赁合同》系因龙正公司所出租的建筑并未取得建设工程规划许可证而无效，故何清华对合同的无效并无过错。同时，龙正公司也并无证据证明其实际因何清华签订合同的行为而导致了损失，故本院对龙正公司关于何清华存在过错，应分担损失的主张不予支持。
关于龙正公司退还款项时是否应扣除何清华的实际使用费。本院认为，何清华和龙正公司签订的《租赁合同》中约定的租赁期限为2015年12月1日至2016年11月30日，而何清华于2015年11月4日即向一审法院提起诉讼，同时龙正公司亦无证据证明何清华实际使用了其出租的摊位，故本院对龙正公司关于应扣除何清华实际使用费的主张不予支持。
综上，上诉人龙正公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确应于维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1630元，由成都龙正贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李俊
代理审判员 王果
代理审判员 赵韬
二〇一六年八月三十日
书 记 员 黄迪