海南省第一中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)琼96执异2号
异议人（案外人）：陈功辉。
申请执行人：海南兆南小额贷款股份有限公司。
被执行人：海南捷联实业有限公司。
被执行人：海南金富源房地产开发有限公司。
被执行人：张增源。
被执行人：海南金富源投资控股有限公司。
本院在执行申请执行人海南兆南小额贷款股份有限公司（以下简称兆南公司）与被执行人海南捷联实业有限公司（以下简称捷联公司）、海南金富源房地产开发有限公司（以下简称金富源开发公司）、张增源、海南金富源投资控股有限公司（以下简称金富源投资公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人陈���辉于2016年1月11日对本院查封的位于海口市美兰区德利路11-6号海岸.郁金香花园6号楼703号房提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
异议人陈功辉称：一、2013年12月30日，异议人与被执行人捷联公司签订《商品房买卖合同》，购买位于海口市美兰区德利路11-6号海岸.郁金香花园6号楼703号房，并于2013年12月31日付清全部购房款782100元。被执行人捷联公司按约将该房交付异议人使用，异议人已装修该房并入住至今，未见任何人提出异议。二、异议人购买该房时，该房不存在查封、抵押状态，异议人购买该房的时间早于法院查封的时间，异议人与被执行人捷联公司进行的房屋买卖合法有效，应受法律保护，且异议人���下无其他房产。异议人是符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定条件的买受人，能够排除对该房的执行。请求停止对该房的执行，并解除对该房的查封。
申请执行人兆南公司辩称：申请执行人与被执行人捷联公司已于2012年1月10日对位于海口市美兰区德利路11-6号海岸.郁金香花园6号楼703号房办理了买卖合同备案登记，将该房备案登记至申请执行人名下。案外人陈功辉是在此之后才购买该房，不能产生对抗申请执行人的法律效力，无法取得物权变动的法律效果。被执行人捷联公司在该房已备案登记至申请执行人名下的情况下，又将该房出售给案外人，存在欺诈，与案外人签订的《商品房买卖合同》应为无效合同。案外人仅能追究被执行人捷联公司一房多卖的责任，而不能主张该房的权属。案外人陈功辉不是该房的合法权利人，其提出的异议应不予支持。
本院查明：本案执行依据为本院于2014年9月11日就原告兆南公司诉被告捷联公司、金富源开发公司、张增源、金富源投资公司金融借款合同纠纷一案作出的（2014）海南一中民一初字第30号民事调解书，该调解书确认双方当事人自愿达成的如下协议：一、捷联公司确认尚欠原告借款本金人民币1000万元及逾期还款利息（自2013年9月21日起以贷款本金1000万元为基数按月利率20‰计付至被告捷联公司实际偿还全部贷款本金之日止）；二、捷联公司应于2014年9月20日前向原告偿还所欠的逾期还款利息1983333.33元（自2013年9月21日至2014年9月20日）；三、捷联公司应自2014年9月20日起，每月20日前按时足额支付当月的逾期还款利息给原告；四、捷联公司应在2014年10月31日前将借款本金1000万元一次性偿还给原告，利随本清；五、若捷联公司未按时足额履行上述二、三、四条任何一条还款义务，原告可就全部债权立即向人民法院申请强制执行；六、金富源开发公司、被告张增源、金富源投资公司对捷联公司的上述债务承担连带清偿责任；七、原告放弃追究被告捷联公司复利449423.58元的诉讼请求；八、案件受理费人民币42248.27元，四被告在2014年10月31日前直接支付给原告。该调解书已经发生法律效力。因被告未履行该调解书，根据兆南公司的申请，本院于2014年11月5日立案执行本案。2014年12月16日，本院以（2014）海南一中执字第189-2号执行裁定及（2014）海南一中执字第189-3号、第189-4号协助执行通知，查封被执行人捷联公司位于海口市美兰区德利路11-6号海岸.郁金香花园25套房屋及相应面积的土地使用权（含本案6号楼703号房）。案外人陈功辉以该6号楼703号房为其实际所有为由提出书面异议。
另查明：根据申请执行人兆南公司提交的《海口商品房买卖合同备案确认表》显示，位于海口市美兰区德利路11-6号海岸.郁金香花园6号楼703号房于2012年1月10日备案登记在兆南公司名下。2013年12月30日，异议人陈功辉与被执行人捷联公司签订《商品房买卖合同》，约定：陈功辉购买捷联公司开发建设的前述房屋（该房已经验收，具备交房条件），建筑面积86.90平方米，总价款782100元；捷联公司应当在2013年12月31日前将该房交付买受人使用。陈功辉于2013年12月31日付清全部购房款782100元。海口市房屋档案馆于2016年1月11日出具的《情况说明》显示，经房产管理信息系统（内网）查询，陈功辉（身份证号：460100195304290339）、郭转旧（身份证号：460100194911050340）无产权记录。郭转旧系陈功辉的妻子。
以上事实有本院（2014）海南一中民一初字第30号民事调解书及本案执行相关法律文书、《海口商品房买卖合同备案确认表》、《商品房买卖合同》、付款凭据、收款凭据、海口市房屋档案馆《情况说明》等证据为凭，足资认定。
本院认为：因本案属金钱债权案执行中，自然人作为买受人对登记于被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议之情形，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定进行审查。依该条规定，买受人须同时具备在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住之房屋及已支付超过合同总价款百分之五十款项之情形，其期待物权可受法律保护，方可排除执行。该规定旨在保护买受人为自然人的、以满足生活消费为目的的基本住房需求的生存权。首先，异议人陈功辉与被执行人捷联公司在本案房屋查封之前存在合法有效的书面买卖合同，该情形符合上述司法解释之规定。其次，对于前述解释规定的买��人所购商品房用于居住且名下无其他用于居住之房屋之情形，应理解为买受人在被执行房屋所在地长期居住，而其名下在同一地方无其他能够用于居住之房屋，方符合该司法解释本意。根据本案性质及当事人举证能力判断，申请执行人兆南公司作为抗辩人，应对异议人陈功辉所购本案房屋未用于居住且其名下有其他用于居住之房屋之事实负有举证责任，但申请执行人兆南公司未提供证据予以证明。海口市房屋档案馆于2016年1月11日出具的《情况说明》证明未发现异议人陈功辉在海口市内有其他的房产登记记录。该情形符合上述司法解释之规定。再次，根据异议人陈功辉出具的付款凭据和被执行人捷联公司出具的收款凭据，证实异议人陈功辉已付清全部购房款。该情形符合上述司法解释之规定。因异议人陈功辉同时具有上述司法解释规定排除执行之情形，其对本案房��之期待物权能够排除本案执行，故其异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零四条、第三百一十六条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十九条之规定，裁定如下：
中止对位于海口市美兰区德利路11-6号海岸.郁金香花园6号楼703号房的执行。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。
审判长 何 旭
审判员 包允贤
审判员 李达光
二〇一六年二月二十九日
法官助理林一矢
书记员张鹂
附：本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条
执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国
民事诉讼法>的解释》
第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。
第三百一十六条人民法院对执行标的裁定中止执行后，申请执行人在法��规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。
人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。
人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封���前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
审核：何 旭 撰稿：何 旭 校对：张 鹂 印刷：李慧玲
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海南省第一中级人民法院 2016年2月29日印制
（共印15份）