广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终10579号
上诉人（原审被告）：廖全登，男，汉族，1965年出生，户籍地址广西壮族自治区北流市。
委托诉讼代理人：吴珏瑶，广东南日律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟志，广东南日律师事务所实习人员。
被上诉人（原审原告）：广州市辉龙达物业管理有限公司，住所地广州市白云区三元里大道头祥元路24—30号二楼215A房。
法定代表人：李佩兰，职务：总经理。
委托诉讼代理人：李先年，广东一粤律师事务所律师。
原审第三人：伍亮飞，男，1972年出生，汉族，身份证住址广东省恩平市。
委托诉讼代理人：邝志强，广东天旗律师事务所律师。
上诉人廖全登因与被上诉人广州市辉龙达物业管理有限公司(以下简称辉龙达公司)、原审第三人伍亮飞租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初11937号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人廖全登上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回辉龙达公司的诉讼请求；二、本案一、二审受理费由辉龙达公司承担。事实和理由：一、辉龙达公司商铺出租权来自广州市宝力胜市场经营管理有限公司（以下简称宝力胜公司）的授权，伍亮飞具有双重身份，既是辉龙达公司管理商铺的全权代表，又是宝力胜公司法定代表人，其要求廖全登与宝力胜公司在2015年8月26日重新签约，租期从2015年9月1日至2018年8月31日。该行为应视为三方一致同意终止原租赁合同，或者变更出租方为宝力胜公司。二、自2012年至今的整个租赁期间，租户凭伍亮飞发出的《缴费通知单》到指定地点缴费的方式，并未因2015年8月重新签约而发生改变，足以使廖全登相信，不论实际的出租方是谁，伍亮飞一直都是出租方的全权代表，有权决定以哪个公司的名义签约并收费。三、从2014年8月至今，出租方就一直以宝力胜公司名义实施收取租金、重新签约等管理活动，整个过程都是第三人伍亮飞全权代表，主动实施，廖全登只能被动接受，辉龙达公司亦未加以阻止，足以使廖全登相信宝力胜公司收回了出租权。
被上诉人辉龙达公司二审辩称：不同意廖全登的上诉请求。2015年9月份的租金，廖全登没有提交支付凭证，如果廖全登支付了租金应该由廖全登承担举证责任。我方也没有授权任何人与廖全登签订商铺解除协议。我方于2014年6月份以后就没有授权伍亮飞继续行使管理权，因此伍亮飞的个人行为不能代表我方。廖全登的上诉请求不能成立，请求法院驳回廖全登的全部上诉请求。
原审第三人伍亮飞二审述称：1、一审判决认定事实方面基本清楚，适用法律正确，应该维持原判。2、不同意廖全登的上诉请求及理由。根据我方提交的证据可以证实我方分别代表辉龙达公司以及宝力胜公司履行公司职务行为，并不必然发生混同，结合各方的证据，一审也认定了我方一直以辉龙达公司的名义收取租金和水电费是代表辉龙达公司履行职务。3、廖全登并没有提供证据证明已经缴纳了2015年9月的租金，而且辉龙达公司也没有收取过廖全登2015年9月份的租金，因此一审判决廖全登支付2015年9月份的租金是正确的。4、根据合同相对性的原则，廖全登与辉龙达公司签订合同的期限至2015年9月，因此廖全登应该向辉龙达公司支付2015年9月的租金。
辉龙达公司向一审法院起诉请求:1、判令廖全登向辉龙达公司支付2014年11月至2015年10月的租金70458元；2、廖全登向辉龙达公司支付2014年10月至2015年10月的水电费2880元；3、诉讼费由廖全登承担。一审庭审中，一审法院向辉龙达公司释明了涉案合同的效力问题，辉龙达公司将其第一项诉讼请求变更为“廖全登向辉龙达公司支付2014年11月至2015年10月的场地占用费70458元，其中已扣减2015年6月至8月的场地占用费14478元”，一审法院当庭口头裁定予以准许。
一审法院认定事实：2014年3月6日，辉龙达公司（出租人、甲方）与廖全登（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定第一条：甲方将坐落于广州市白云区三元里祥元路24-30之附26-1号铺位（自编号）（以下简称：涉案商铺）出租给乙方作皮具展示商业用途使用。租赁面积约为33平方米（包含公共分摊）。第二条：租期由2012年9月23日至2015年9月22日。第三条：合同期内，所收租金为不含税价：2012年9月23日至2013年9月22日止，每月租金6435元；2013年9月23日至2014年9月22日止，每月租金6435元；2014年9月23日至2015年9月22日止，每月租金7078元。租金按月计收，乙方应在每月的1号前的使用前三天内，以现金的方式向甲方缴交租金及相关费用（租金优惠若有此项，另附补充协议）。乙方在签订本合同的同时，需向甲方缴纳12870元的租赁合同保证金，租赁期满，乙方在结清应缴费用及办结商铺退租手续后，甲方在六十日内无息退还。乙方商铺每月综合管理费即396元（按12元/平方米/月单价计收），治安管理费100元/月和卫生费50元/月。第四条第1款：甲方在乙方支付12870元履约保证金、6435元的首月商铺使用费当日将出租的商铺要是交付乙方使用。第九条：合同期满乙方如不续租，乙方应在租赁期满前的2个月书面通知甲方，乙方应在合同期满的当日按合同的约定办理退换承租商铺的所有手续。如有逾期，乙方同意甲方参照本合同的约定处理。乙方如需续租，在租赁期满前的2个月向甲方书面申请，经甲方同意后签到那个新合同。在同等条件下享有优先租赁权。合同签订后，辉龙达公司依约将涉案商铺交付给廖全登使用。
廖全登为证明其向辉龙达公司缴纳了涉案商铺的租金，向一审法院提交了《租赁合同纠纷案数据核对表》及收据、银行流水等。其中，2014年11月支付租金4826元、水电284元、治安费150元，合计5260元；2014年12月支付租金4826元、水电费249元、治安费150元，合计5225元；2015年1月支付租金4826元、水电费236元、治安费150元，合计5212元；2015年2月支付租金4826元、水电费249元、治安费150元，合计5225元；2015年3月支付租金4826元、水电费132元、治安费150元，合计5108元；2015年4月支付租金4826元、水电费141元、治安费150元，合计5117元；2015年5月支付租金4826元、水电费249元、租金150元，合计5225元；以上数据均有伍亮飞提交的收据为证，签名人为吴某，其中2015年2月至3月的数据亦有辉龙达公司提交收据为证。2015年6月至2015年8月的租金收款人为宝力胜公司。2015年9月至10月的租金有收据复印件一张，记载廖全登交纳2015年10月至12月三月租金，且减免9月租金，盖有宝力胜公司的公章，但收据无记载日期。廖全登称2015年8月26日与宝力胜公司重签合同。辉龙达公司质证称确认收到2015年2月3月的收据，但不确认收到款项；对于2014年11至2015年1月月、2015年4月至5月的收据及收款情况均不予确认；2015年6月至8月的款项，辉龙达公司认可廖全登已经缴纳；2015年9月至10月的收款情况不予认可。伍亮飞陈述对于有吴某签名的收据均认可，确认收到相应的款项，吴某收取的款项用于辉龙达公司日常费用支出。
关于租金的支付问题，辉龙达公司称不确认涉案商铺有打折，即使有打折按照交易习惯也只发生在租户按时交纳租金时。廖全登辩称实际上每个月租金都会打折，打折的幅度就是租金核对数据表格上的数据，不管租户交租金是按月一交还是三个月一交或者半年一交，打折幅度每个商铺都一样。伍亮飞陈述称每个商铺打折情况不同，没有统一标准，也没有规律性。商铺活动期间会有一定的优惠政策：如果商铺—次性缴纳6个月的租金，租金方面可以打6折；一次性缴纳3个月，打7.5折；每月准时缴纳租金，按合同约定标准收取；如逾期未缴纳租金，我方会给商户一定的宽限期，宽限期后仍不缴纳的，将计算租金及违约金。个别商铺存在特殊情况的会依据实际情况给予优惠（如老乡、困难户）。因此，打折是有前提的，若我方发出缴费通知单情况下租户是要全额缴纳租金的。
辉龙达公司为证明廖全登应支付水电费，提供了2014年2月至4月祥元一期的收租表共三张作为计算参考。辉龙达公司认为2014年的三月的用电用水量不是最高的，从而以2014年3月的水电费作为3月以前及以后每个月份的计算标准，除此之外没有证据证实。辉龙达公司对于廖全登提供的数据核对中的水电费数据予以确认，但是认为没有实际收到款项。
另查明，2012年9月18日辉龙达公司成立，李佩兰为该公司法定代表人，李佩兰和伍亮飞为辉龙达公司股东。伍亮飞与辉龙达公司、李佩兰因公司解散纠纷一案，广州市中级人民法院于2016年3月24日作出（2015）穗中法民二终字第1464号民事判决书。伍亮飞诉请解散辉龙达公司，法院经审理认定辉龙达公司不符合我国公司法规定的解散条件，因此驳回伍亮飞的诉讼请求。
2015年4月15日，案外人宝力胜公司与李佩兰、辉龙达公司、伍亮飞因租赁合同纠纷成讼。广州市中级人民法院于2016年11月14日作出的（2016）粤01民终12956号民事判决书查明以下事实：李佩兰及辉龙达公司在该案中提交过分租户缴纳租金、水电费收据，缴费通知单，支付证明单，拟证明吴某为宝力胜公司及辉龙达公司员工，其中盖有辉龙达公司务专用章及“管理处业务章”的收据，出纳均为吴某；分租户缴费通知单的制表人为吴某；抬头载有“辉龙达”的支付证明单，出纳亦为吴某。李佩兰及辉龙达公司确认委托伍亮飞管理辉龙达公司，但于2014年8月即伍亮飞与李佩兰发生纠纷后，伍亮飞开始以宝力胜公司名义向分租户收取租金。该案另查明，广州市白云区三元里祥元路24号-30号之三也即本案的涉案场地没有取得合法的规划报建手续。辉龙达公司、廖全登及伍亮飞均确认涉案租赁合同中的表述“24-30号之附”包括在“24号-30号之三”中。
一审庭审中，廖全登主张辉龙达公司的诉讼请求已经超过诉讼时效。辉龙达公司为证明其一直向廖全登催收租金，主张于2015年5月之前曾向廖全登收集过收据以核实廖全登是否缴纳租金，并提交了廖全登于2015年8月25日向辉龙达公司出具的《付款情况说明》，其中载明廖全登从2014年3月至今，一直租用涉案商铺。该商铺租金一直由伍亮飞及其委托人收取，从2014年3月至2015年6月廖全登已经缴纳租金共计88626元。其中2014年11月至2015年6月已经缴纳租金共计44200元。同时，辉龙达公司称在（2016）粤01民终12956号案中，为核实廖全登是否缴纳租金及向谁缴纳租金，辉龙达公司曾向法院提出追加廖全登为案件第三人。因此本案的诉讼时效应从（2016）粤01民终12956号民事判决书送达至廖全登开始计算，据此辉龙达公司才能根据生效判决以判断廖全登是否有缴纳过租金。伍亮飞陈述：辉龙达公司主张向廖全登收集收据目的并非催缴租金，而是为了证明伍亮飞在管理期间收取的租金没有向辉龙达公司缴存。（2016）粤01民终12956号案判决书中没有体现辉龙达公司向廖全登再次催告租金。诉讼时效的起诉点应是按廖全登最后交付租金的时间开始算。
伍亮飞陈述：吴某为辉龙达公司的财务，其一直代表辉龙达公司向租户收取租金，吴某于2015年8月离职后未在宝力胜公司任职。2015年6月至8月期间，吴某将收取的租金转交给了宝力胜公司。宝力胜公司认为场地已经收回，辉龙达公司无权再收取租金，因辉龙达公司也一直欠宝力胜公司租金，故宝力胜公司同意以2015年6月到8月期间的租户租金来抵扣辉龙达公司欠宝力胜公司的租金。
另，廖全登提交了其与宝力胜公司于2015年8月26日重新签订的租赁合同，至今仍在使用涉案商铺。辉龙达公司辩称廖全登与辉龙达公司在没有解除合同前与宝力胜公司签订合同，损害了辉龙达公司利益，应该是无效的；且廖全登在与宝力胜公司签订租赁协议后，直到本案起诉之前也未告知辉龙达公司该情况，因此对于廖全登提出的与宝力胜公司签订的租赁合同不认可。除2015年6月至8月，辉龙达公司与宝力胜公司共同认可的廖全登直接向宝力胜公司缴纳的租金外，其他时间的租金各廖全登均应向辉龙达公司缴纳。
一审法院认为，依查明的事实，涉案场地未取得合法的规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”辉龙达公司与廖全登签订的《租赁合同》依法应为无效。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”涉案《租赁合同》虽归于无效，但廖全登实际占有使用涉案商铺，仍应向出租人即辉龙达公司支付占有使用费。因此，辉龙达公司主张廖全登支付商铺占有使用费的诉讼请求合理合法，一审法院予以支持。廖全登以伍亮飞提交的收据证明已经支付2014年11月至2015年5月的商铺占有使用费，收据上均有吴某签名，伍亮飞对于上述款项亦予以认可。而辉龙达公司称不予确认收据或收款情况。对此，一审法院认为，在履行合同的过程中，只有承租人支付了款项，出租人才可能出具收据。吴某作为辉龙达公司的财务，其在出具收据时签名即是代表辉龙达公司的行为。同时，伍亮飞作为辉龙达公司的股东之一，对于吴某代表辉龙达公司收取款项的行为亦予以确认。辉龙达公司提交的由廖全登签名确认的《付款情况说明》亦能佐证廖全登已交纳商铺占有使用费的情况。因此，辉龙达公司的陈述没有事实依据，一审法院不予支持，予以驳回。对于廖全登提出已向辉龙达公司支付2014年11月至2015年5月的商铺占有使用费的主张，一审法院予以采信。对于2015年6月至8月的商铺占有使用费，辉龙达公司已在庭审中变更诉请时予以扣减，且辉龙达公司认可廖全登已交纳该三个月使用费，一审法院不予赘述。对于2015年9月至10月的商铺占有使用费，涉案合同于2015年9月22日到期，廖全登陈述于2015年8月26日与宝力胜公司重新签订了租赁合同。廖全登违反了合同相对性原则，其在租赁期限届满前与宝力胜公司签订合同并向宝力胜公司支付款项的行为不能视为向辉龙达公司支付款项，对于其认为已支付了2015年9月商铺占有使用费的主张，一审法院不予支持。因涉案合同于2015年9月22日期限届满，至此，廖全登还应向辉龙达公司支付2015年9月的商铺占有使用费。至于辉龙达公司主张廖全登支付2015年10月的商铺占有使用费，一审法院不予支持。
关于涉案商铺占有使用费的计算标准问题，涉案租赁合同约定2014年9月23日至2015年9月22日止，每月租金7078元。但依照伍亮飞及辉龙达公司提交的若干收据，证实廖全登实际支付的租金数额并非合同约定的数额。廖全登认为实际是按照约定租金的6.8折计算支付的，辉龙达公司否认涉案商铺的租金存在打折情况，伍亮飞陈述涉案商铺的租金存在打折情形，但并无规律可循。结合廖全登支付自2014年11月至2015年5月的款项数额显示均为4826元，事实上廖全登已经以实际支付的数额变更了涉案合同约定的租金标准，辉龙达公司对此一直无明确提出异议。据此，可推定辉龙达公司、廖全登双方对该支付租金数额已达成合意。因此，廖全登应向辉龙达公司支付2015年9月的商铺占有使用费共4826元。
关于辉龙达公司要求廖全登支付水电费的问题，因辉龙达公司未能提供证据证明涉案商铺实际发生的水电费及证实已交纳相应的水电费，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，辉龙达公司应对此承担不利法律后果。
关于廖全登主张的诉讼时效抗辩，辉龙达公司称于2015年5月曾向廖全登收集过收据以核实廖全登是否缴纳租金以及向谁缴纳租金，并提交了廖全登于2015年8月25日向辉龙达公司出具的《付款情况说明》，其中载明廖全登已经缴纳至2015年6月的租金。廖全登的答辩中亦确认辉龙达公司的法定代表人李佩兰曾于2015年6月至10月期间，先后多次取走辉龙达公司持有的收据和身份证复印件。据此，一审法院认为，辉龙达公司向廖全登收集收据的过程可视为就租金问题提出要求，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，辉龙达公司的行为构成诉讼时效的中断。因此，廖全登提出诉讼时效的抗辩，一审法院不予采纳。
综上所述，辉龙达公司的诉讼请求部分成立，一审法院依法予以支持。一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2017年4月13日作出如下判决：一、在本判决生效之日起五日内，被告廖全登向原告广州市辉龙达物业管理有限公司支付2015年9月的商铺占有使用费4826元；二、驳回原告广州市辉龙达物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1633元，由原告广州市辉龙达物业管理有限公司负担1526元，由被告廖全登负担107元。被告负担的受理费于履行本判决时直接向辉龙达公司支付。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明：本院（2016）粤01民终12956号生效判决认为：“关于辉龙达公司应否支付争议期间的场地占用费及水电费的题。本案中，辉龙达公司作为租赁合同的承租方理应就其向出租方宝力胜公司支付场地占用费以及使用期间的水电费用承担举证责任。现辉龙达公司确认无法提交向其向宝力胜公司缴纳争议费用的证据，但其主张因案涉场地的分租户已经向伍亮飞支付了上述争议费用，则视为辉龙达公司向宝力胜公司支付争议费用。对此，《中华人民共和国合同法》第八十条规定：债权人转让债权的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。争议期间的相关费用作为宝力胜公司对于辉龙达公司所享有的债权，并没有证据显示宝力胜公司将该债权让渡于伍亮飞，因此，即使存在分租户向伍亮飞支付的事实，也不能认定为辉龙达公司向宝力胜公司的支付。原审法院据此判令辉龙达公司向宝力胜公司支付欠付的争议费用正确，本院予以维持。”该案维持一审判处辉龙达公司返还宝力胜公司自2014年11月至2015年10月的场地占用费778473元的判决。
二审中，廖全登称：我方提交了以宝力胜公司名义出具的2015年10月-12月份的租金收据，该收据上显示已经对于2015年9月份的租金进行减免，所以我方认为我方已经支付了2015年9月份的租金。之所以会减免9月份的租金，是因为我方一次性支付了2015年10-12月份的租金。
本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”围绕双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为廖全登应否向辉龙达公司支付涉案商铺2015年9月份的使用费？
廖全登上诉主张伍亮飞具有双重身份，既是辉龙达公司的全权代表，又是宝力胜公司的法定代表人，有权决定以哪个公司的名义签约并收费，伍亮飞有无支付给辉龙达公司的后果不应当由其承担。经查，涉案场地系辉龙达公司向宝力胜公司承租后再分租给廖全登等分租户，在辉龙达公司与宝力胜公司之间的诉讼中，本院（2016）粤01民终12956号生效判决认为即使存在分租户向伍亮飞支付（场地占用费）的事实，也不能认定为辉龙达公司向宝力胜公司支付，该案并判处辉龙达公司返还宝力胜公司自2014年11月至2015年10月的场地占用费。故本案即使伍亮飞收取了廖全登2015年9月份的使用费，也不能视为辉龙达公司已收取该费用。况且，根据廖全登提供的收据显示，其并没有实际向伍亮飞支付2015年9月份的使用费。因此，廖全登该上诉理由缺乏充分依据，本院不予采纳。因廖全登与辉龙达公司之间的合同至2015年9月22日才期限届满，故一审依据合同相对性的原则，认定廖全登应向辉龙达公司支付2015年9月的商铺占有使用费，并无不当，本院予以维持。
综上所述，廖全登的上诉理由缺乏依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费107元，由廖全登负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄春成
审判员 岳为群
审判员 刘碧莹
二〇一七年七月二十五日
书记员 胡 茜
黄咏欣