广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤1202民初1618号
原告（反诉被告）：陈波，男，1972年2月28日出生，汉族，居民身份证住址广东省肇庆市端州区。
原告（反诉被告）：洪彩玲，女，1973年10月16日出生，汉族，居民身份证住址广东省肇庆市端州区。
委托诉讼代理人：王耀武，广东开信律师事务所律师。
被告（反诉原告）：肇庆市合创房地产开发有限公司，住所地广东省肇庆市端州区棠岗路6号星湖尚景苑D幢705室，统一社会信用代码：91441200781180648B。
法定代表人：伍耀荣。
委托诉讼代理人：李炳球、罗伟佳，广东勤思进律师事务所律师。
原告陈波、洪彩玲与被告肇庆市合创房地产开发有限公司（以下简称合创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，原依法适用简易程序审理，期间被告提出反诉，本案转为普通程序，分别于2016年9月22日、2016年11月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王耀武，被告的委托诉讼代理人李炳球、罗伟佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年1月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于肇庆市××房，建筑面积153.78平方米，套内建筑面积130.1平方米，房屋总价款796212元。合同约定原告以其他方式付款。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告责任原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，逾期每日被告向原告支付原告已付房款的万分之一的违约金。
合同签订后，原告依约支付了全部购房款和车位款，原告于2012年5月30日办理收楼手续，正式收楼。原告于2012年5月30日办理收楼手续正式收楼，被告于2014年9月18日将汽车位交付给原告使用。但被告却没有按照合同约定期限向为原告办理房屋及车位的房地产权证书。原告为了办理房地产权证多次催促被告，并多次到肇庆市城乡规划局、肇庆市住房和城乡建设局信访、投诉。肇庆市住房和城乡建设局的回复是：星湖尚景苑二期不能进行《工程竣工验收备案》和办理房产证的主要原因是未能通过规划综合验收，需要整改等。至起诉之日，被告还没有为原告办理房屋及汽车位的房地产权证书，被告延期办理房地产权证的行为已构成违约，应依法承担违约责任，为此请求法院判令：1、被告支付逾期办理房地产权证的违约金58123.48元（暂计至2016年5月30日）；2、被告立即完成《工程验收备案》手续和办理房产证的登记手续；3、由被告承担本案的全部诉讼费。
诉讼中，原告明确其诉讼请求1：违约金从房屋交付之日即2012年5月31日，扣除730天后，按照合同第十五条的标准即已付房款796212元的万分之一的标准计算至被告向住建局办理房产证备案手续之日止。
被告答辩并反诉称：造成本案逾期的主要原因是市政府规划局改变了排水规划，以致建设单位在施工的时候，由于排水线的变更造成2、4号楼的排水设施不能接驳到市政排水设施，所以造成不能备案的原因是规划变更，而不是建筑方。同一小区还有两栋楼已经办理验收备案，可以证明不是被告故意拖延不办理备案。
2011年1月21日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》，反诉原告将坐落于肇庆棠岗路西、南侧星湖尚景苑二期第4幢第四层403号房以人民币796121元的总金额出售给反诉被告。根据该《商品房买卖合同》第六条“付款方式及期限”的约定，反诉被告自愿采取银行按揭的方式付款，并约定两反诉被告须在2011年1月25日前办理银行按揭贷款付清余款。逾期付款的，根据《商品房买卖合同》第七条的约定，作为出卖人的反诉原告，有权自合同规定的应付款期限之第两天起至实际全额支付应付款之日止，按日向反诉被告收取其应付款万分之五的违约金。而在反诉原告多次催促的情况下，反诉被告才于2011年1月26日付清购房余款，但逾期付款的违约金，虽反诉原告再三要求，但反诉被告至今分文未付。同时，根据《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第五条的约定，买受人未能付清全部房价款或因违约产生的违约金等，出卖人可据实顺延办理和办理交付《房地产权证》的期限并不承担违约责任。据此，反诉原告可以在反诉被告付清违约金之前不为其代办产权证不违约，也不应承担违约责任。另，根据《商品房买卖合同》第十七条的规定，室内门、窗等防护网只能安装在门窗内，阳台不允许安装防护网。但反诉被告却在未经反诉原告及相关政府部门批准的情况下，违反了申请人报备的外立面规划设计方案，采取偕建的方式封闭阳台并加装铝合金窗，严重破坏了物业外立面的美观和结构，造成了重大的安全隐患。对于反诉被告违法建设造成的损失，反诉原告保留进一步诉讼的权利。反诉原告认为，反诉被告逾期付款以及违法建设的行为，已违反了合同的约定，严重损害了反诉原告的利益，应依据《商品房买卖合同》及其补充协议的约定承担违约责任。为维护被告的合法权益，反诉请求：1、反诉被告支付逾期付款的违约金人民币275元；2、反诉被告在付清违约金之前，反诉原告不为其代办产权证的行为不违约，不承担违约责任；3、反诉被告立即拆除其封闭阳台及违法加装的铝合金窗，恢复规划设计原状，并保留向反诉被告追究因其违法建设造成反诉原告经济损失；4、本案本诉、反诉的全部案件受理费用由反诉被告承担。
原告对被告的反诉答辩称：对于反诉请求1，反诉被告是严格按照合同约定交付房款的，办理银行按揭时间是2011年1月25日，也是在交款时间内办理的，不存在逾期付款情况。即使存在逾期付款，反诉原告的起诉已经超过诉讼时效，法院应依法驳回。反诉被告已向反诉原告支付了办证费用，反诉原告应当在合同约定时间内为反诉被告办理房产证。对被告的反诉诉讼请求2，我方认为只是抗辩理由，原告是否逾期付款，是否应该承担违约责任，不应是被告不履行合同义务，不影响被告在约定时间内，向产权登记机关办理报备的责任，本案中办理不了产权登记的责任完全在于反诉原告，是其自身原因造成，所以应承担合同约定的违约责任。对于反诉请求3，反诉被告购买的商品房产权已经发生变更，反诉原告已经不是该房屋及外墙的所有人，对业主的装修在没有侵犯反诉原告利益时，反诉原告起诉要求反诉被告拆除铝合金窗等建筑是没有任何法律依据的，反诉原告不是适格的主体，反诉原告没有诉讼权利。业主封闭阳台加铝合金窗行为若侵犯相关业主权益，主张侵权的主体也不应由反诉原告，本案不是公益诉讼。根据规划局的答复，反诉被告不存在违建。本案诉讼费用以及相关费用应该由反诉原告自行承担。
经审理查明：2011年1月21日，原告陈波、洪彩玲与被告合创公司签订合同编号为2011012122238575的《广东省商品房买卖合同》及补充协议，约定原告向被告购买位于肇庆市××州区××、南侧××房，房屋总价款796212元。其中，合同第六条“付款方式及期限”约定，买受人选择银行按揭付款方式付款：“买受人已付首期款246212元整，余款550000元整，定于2011年1月25日前办理银行按揭贷款付清”。合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定：“买受人逾期不付款（含银行按揭付款）在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，并将买受人所定购的单位另行出售，买受人已付之房款不予退还。”合同第八条“交付期限”约定：“出买人应当在2012-05-31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……4、该商品房经设计、地质勘探、施工、监理、建设单位对该商品房所在楼宇发出建筑工程竣工验收报告后”；同时第八条还约定了出卖人可据实予以延期的4种原因“1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、施工中遭遇恶劣天气或遇到意外事件，如台风、雨天、火灾等；3、连续停水、停电超过八小时；4、非出卖人所能控制的其它事由，包括但不限于政府规划政策的改变、政府及相关部门要求暂停施工、异常地质状况、地下文物古迹的发掘和保护等因素影响”。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理……3、买受人不能据此为由退房解约，逾期每日被告按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”。合同第十七条第4项约定：“室内门、窗等防护网只能安装在门窗内，阳台不允许安装防护网……”。合同第二十条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。”第二十一条约定：“合同附件与本合同具有同等法律效力。”《广东省商品房买卖合同》附件四为合同补充协议，合同补充协议第十一条第（一）款对商品房买卖合同第十五条“关于产权登记的约定”增补约定：“出现下列情形之一的出卖人可据实顺延办理产权登记和交付《房地产权证》的期限并不承担违约责任：1、买受人未能付清全部房价款、未缴纳应由买受人交纳的相关费用、税费、面积差异车位款或因违约产生的违约金等；2、买受人未能自接获出卖人书面通知之日起7日内自行到出卖人售楼部向出卖人提交办理产权登记和《房地产权证》需要由买受人提供的全部证件资料并签署有关文件；3、买受人未能依约办理收楼手续的；4、出卖人在《商品房买卖合同》约定时间内已向政府产权登记部门提交办理房屋权属证书的资料，因产权登记部门的原因造成迟延领取《房地产权证》的；5、买受人未能自接获出卖人书面通知之日起7日内自行到出卖人指定地点领取该商品房《房地产权证》的。”
签订合同后，原告依约向被告支付首付款246212元，原告就房屋余款550000元向中国农业银行股份有限公司申请办理住房按揭贷款，该行于2011年1月26日发放按揭贷款550000元。被告于2011年1月13日向原告出具购房发票，确认收到房款796212元。2012年5月23日，被告向原告发出《收楼通知书》，通知原告于2012年5月30日办理收楼手续。2012年8月8日，原告向被告支付办理房产证费用。至原告起诉之日（2016年6月28日），被告没有为原告办理案涉房屋房地产权属证书，遂成讼。
诉讼中，原、被告确认：1、案涉房屋交付的时间为2012年8月8日；2、原告在2011年1月26日付清房款；3、原告收楼后封闭了阳台并加装了铝合金窗及防护网。
另查明：2012年5月16日，星湖尚景苑二期第2、4号楼及地下室（2号楼）工程经建设单位、监理单位、总承包单位、勘察单位、设计单位综合验收。2014年8月14日，被告合创公司向肇庆市城乡规划局报送星湖尚景苑二期第2、4号楼商业街、综合体综合管线验收资料。2014年12月5日，肇庆市城乡规划局致函被告，告知其报送星湖尚景苑二期第2、4号楼商业街、综合体综合管线验收资料存在以下问题：一、小区西南侧道路上的给水管无竣工测量图；二、燃气未办理规划报建，无竣工测量图和竣工资料；三、未办理通信综合管沟规划报建，无竣工资料；四、2号楼及商业街的排水未提供测量竣工图；五、4号楼排水改变流向，排向5号楼，但标高比5号楼排水管低，不符合排水规范；六、综合体未办理管线规划报建，已建排水雨污合流入雨水渠，不符合雨污分流的规定要求。2016年2月5日，肇庆市城乡规划局再致函被告，告知收悉其申请星湖尚景苑二期第2、4号楼商业街，商业综合体竣工规划验收资料，可同意先行办理星湖尚景苑二期第2、4号楼及商业街规划验收手续。之后，被告合创公司对肇庆市城乡规划局提出的问题进行整改，并陆续向肇庆市城乡规划局报送星湖尚景苑二期第2、4号楼综合管线验收的补正材料、排水红线重核及遗失补办材料等。2016年10月27日，肇庆市城乡规划局向被告合创公司出具《市政工程竣工规划验收合格证》，确认星湖尚景苑二期第2、4号楼市政综合管线验收合格。
又查明：诉讼期间，关于星湖尚景苑二期第2、4号楼未进行规划验收的原因，本院依法向肇庆市城乡规划局调查取证，该局在2016年10月27日出具《复函》答复：一、合创公司开发的星湖尚景苑二期第2、4号楼未完成竣工规划验收主要存在以下问题：1、该项目竣工建筑面积超出规划批准容积率建筑面积，合创公司未完善土地增容手续及补缴土地出让金；2、合创公司未按肇府（2006）60号文要求缴纳配套中小学、社区公共用房补偿金；3、合创公司未完善星湖尚景苑二期第2、4号楼的城建档案移交手续；4、该项目擅自改变规划，影响规划的违法建设均未按规划要求进行整改。至于市政管道变更问题，目前该公司正向我局申请市政工程规划验收，我局近期将会作出批复。二、经我局规划验收发现，星湖尚景苑二期第2、4号楼第十四层01、02号房及第4号楼第二层部分房屋存在擅自改变规划影响的情况（包括4号楼203房、205房、207房、208房、209房搭建阳光棚，2号楼1401房、1402房建筑与原图纸不符），对于此类在规划验收过程中发现的违法建设，根据《广东省城乡规划条例》第八十条的有关规定，应依法处理后方可办理规划验收手续。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、涉及房屋预售合同的问题。
（一）关于合同效力问题。原、被告于2011年1月21日签订的《广东省商品房买卖合同》及附件是双方真实意思表示，其主要内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。
（二）关于原告请求被告支付逾期办理房产证违约金的诉讼请求。《广东省商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理……3、买受人不能据此为由退房解约，逾期每日被告按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”，案涉房屋交付的时间是2012年8月8日，即从2012年8月9日开始计算，被告应在730日（即2014年8月8日）内将案涉房屋办理权属登记的资料报肇庆市住房和城乡建设局备案。本案中，被告并未能举证证明其已在合同约定的办证期限内将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门，且亦未能举证证明存在可延期办理产权登记之情形。至本案辩论终结前，仍未见被告提交向肇庆市住房和城乡建设局提交资料备案登记的证据，故被告应依约承担逾期办理房产证的违约责任，即被告应以原告已付的房价款796212元自逾期之日（2014年8月9日）起按每日万分之一的标准向原告支付违约金至被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案时止。原告请求逾期办理房地产权证违约金的起算时间有误，应予纠正。原告关于案涉房屋逾期办理房地产权证违约金的诉讼请求，其合理部分，本院予以支持。
（三）关于原告要求被告立即完成《工程验收备案》手续和办理房产证的登记手续的诉讼请求。办理《工程验收备案》手续和房产证的登记手续属于行政管理部门的职能范畴，故原告该诉求，非人民法院的处理范围，本院对此不作处理。
（四）关于被告反诉要求原告支付逾期付款违约金的诉讼请求。根据《商品房买卖合同》第六条约定，买受人选择银行按揭付款方式付款：“买受人已付首期款246212元整，余款550000元整，定于2011年1月25日前办理银行按揭贷款付清”。本案中，原告就购房余款550000元向银行申请办理按揭贷款，银行亦于2011年1月26日发放了贷款。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，且本案中被告亦未提供证据证明其存在诉讼时效中断、中止的法定情形，被告在诉讼期间才向原告主张逾期付款违约金，已超过二年的诉讼时效，原告提出的诉讼时效的抗辩理由成立，本院予以采纳。因此，对被告该反诉请求，本院不予支持。
（五）关于被告反诉要求在原告付清违约金之前，其不为其代办产权证的行为不违约，不承担违约责任的诉讼请求。《商品房买卖合同》附件四补充协议第十二条第（一）款对商品房买卖合同第十五条“关于产权登记的约定”增补约定，买受人未能付清全部房价款、未缴纳应由买受人交纳的相关费用、税费、面积差异车位款或因违约产生的违约金时，出卖人可据实顺延办理产权登记和交付《房地产权证》的期限并不承担违约责任。被告即据此认为在原告付清违约金之前，其不为其代办产权证的行为不违约，不承担违约责任。对此，本院认为《商品房买卖合同》附件四补充协议第十二条第（一）款约定的内容系由被告事先予以拟定，在销售该楼盘中重复使用，属于采用格式条款订立的合同补充条款，该条款变更了《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”，将被告办理权属期限顺延至原告付清违约金之日起。如此变更，即使原告履行付清房款的主要合同义务，被告也有权以原告没有付清违约金为由延迟助办理和交付产权登记，不能督促被告完成办理产权证的合同主要义务，该格式条款的补充约定免除了被告的责任、加重原告责任、排除其主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，《商品房买卖合同》附件四补充协议第十二条第（一）款中有关“买受人未能付清因违约产生的违约金为出卖人可据实顺延办理和交付《房地产权证》的期限并不承担违约责任之情形”是无效条款。为此，被告请求在原告付清违约金之前不为其代办产权证的行为不承担违约责任，理据不足，本院不予支持。
（六）关于被告反诉要求原告拆除其封闭阳台及违法加装的铝合金窗，恢复规划设计原状以及保留向反诉被告追究因其违法建设造成反诉原告经济损失的诉讼请求。根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。因此，即使被告封闭阳台及加装铝合金窗的行为不当，原告亦非适格主体，故对被告上述反诉请求，本院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告肇庆市合创房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈波、洪彩玲逾期办证违约金（违约金以796212元为基准，按日万分之一的标准从2014年8月9日起计算至被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案时止）。
二、驳回原告陈波、洪彩玲的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告肇庆市合创房地产开发有限公司全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1254元（原告已交纳），反诉受理费25元,合共人民币1279元。由原告负担110元，被告负担1169元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审 判 长 伍世强
审 判 员 黄卓贤
代理审判员 林 达
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 林嘉慧