四川省成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川0191民初13720号
原告：中国民生银行股份有限公司成都分行，住所地：成都市高新区天府大道北段966号6号。
负责人：龚志坚，系该行行长。
委托代理人：李杰，四川明之鉴律师事务所律师，一般授权代理人。
委托代理人：胡蓝蓝，女，汉族，1982年7月29日出生，住重庆市九龙坡区。系该行员工，特别授权代理人。
被告：罗某，男，汉族，2016年2月8日出生，住成都市成华区。
被告：陈敏，女，汉族，1980年10月20日出生，住四川省蓬溪县。
被告：成都聚森置业有限公司，住所地：成都市新都区成都家具产业园成彭路中段。
法定代表人：李晓军，董事长兼总经理。
原告中国民生银行股份有限公司成都分行诉被告罗某、陈敏金融借款合同纠纷一案。诉讼过程中，原告申请追加成都聚森置业有限公司作为被告参加诉讼，本院予以准许。本案于2017年10月9日立案受理，由审判员罗莎独任审判，于2017年11月14日、11月22日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李杰到庭参加两次庭审，被告成都聚森置业有限公司到庭参加了第二次庭审，被告罗某、陈敏经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告罗某、陈敏偿还原告借款本金302389.29元和利息、罚息、复利26335.28元（利息、罚息、复利暂计至2017年7月25日，之后的利息、罚息、复利按合同约定计算至实际清偿之日止）；并承担违约金22500元（按5％计算）；2、被告罗某、陈敏支付律师费26297元（按8％计算）；公证邮寄送达费322元；上述1、2项合计377843.57元；3、原告对被告罗某、陈敏所有的位于成都家具产业园区1幢1层70号房屋享有抵押权，有权以抵押房产拍卖、变卖、折价价款优先受偿；4、被告承担本案诉讼费、保全费、公告费等；5、被告成都聚森置业有限公司对上述全部债务承担连带清偿责任。事实与理由：2011年12月26日，原告与被告罗某、陈敏、成都聚森置业有限公司签订《个人购房借款合同》（编号：个房贷字第120172011800214号），约定：由原告向被告罗某、陈敏提供450000元借款用于购买位于成都家具产业园区1幢1层70号房屋，期限120个月，自2011年12月26日至2021年12月26日止，贷款利率按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率上浮15%确定年利率为8.1075%，原、被告还对利息、罚息、复利的计算方式、实现债权和担保权利的费用的承担等事项进行了约定；同时被告罗某、陈敏自愿以购买房屋为上述债务提供抵押，成都聚森置业有限公司对上述全部债务承担阶段性担保责任，期限为：签订合同之日起至合同项下房产办理完毕房屋所有权证书及房屋他项权证并交于罗某、陈敏之日止。原告已根据被告的申请和要求发放贷款450000元，现被告出现还款逾期，根据《个人购房贷款合同》第54条，原告已向被告宣布全部贷款提前到期，但经原告多次催告，被告罗某、陈敏至今仍未按约偿还原告借款本息。同时上述房屋尚未办理产权证书，被告成都聚森置业有限公司仍应承担担保责任。
被告成都聚森置业有限公司辩称：根据合同约定其确实应当承担担保责任，但案涉抵押房屋之所以未办理房屋权属证书及抵押登记是由于借款人的问题。其已于2017年8月8日将契税、印花税代缴完毕，2017年8月11日将维修资金代缴完毕，于2017年9月13日将办证资料交到办证部门。但因为案涉抵押房屋被两家法院查封，无法办理相关登记，所以在2017年11月8日左右被退税了。
被告罗某、陈敏未予答辩，亦未提交证据材料。
经审理查明，2011年12月26日，原告（贷款人、抵押权人、乙方）与被告罗某、陈敏（借款人、抵押人、甲方），被告成都聚森置业有限公司（保证人、丙方）签订《个人购房借款合同》（编号：个房贷字第120172011800214号），合同主要约定：1、甲方向乙方借款450000元，借款期限120个月，自2011年12月26日起至2021年12月26日止。利率按中国人民银行公布的同期贷款基准利率即年利率7.05%上浮15%，确定年利率为8.1075%。贷款本息的归还方式为按月等额本息还款；2、乙方对甲方到期应付而未付的借款本金，自逾期之日起，按合同约定的逾期利率按实际逾期天数计收逾期罚息，直至甲方清偿本息为止，对甲方不能按时支付的利息（包括逾期罚息），按逾期利率按月在本合同约定的还款日的对日计收复利，按实际逾期天数计算，逐月累算，逾期利率为在本合同的贷款利率基础上加收50%确定；3、甲方连续三个月或累计六个月未能按本合同约定还本付息（无论丙方是否已代为清偿），乙方有权停止继续发放贷款，宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，并要求甲方立即提前偿还部分或全部借款，或依法处分抵押房产并优先受偿，或要求保证人履行保证责任。4、因甲方违约致使乙方采取诉讼方式实现债权的，甲方应承担乙方为此支付的实现债权和担保权利的费用（包括但不限于律师费、差旅费等），本合同约定的实现债权、担保权利的费用包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、公告费、律师费等，其中律师代理诉讼执行的收费标准为所有债务本金（或风险敞口）余额、利息、复利及罚息总和的8%；5、如甲方不履行或不完全履行本合同所约定的义务，均构成违约，除本合同另有约定外，甲方应按照本合同借款金额的5%向乙方支付违约金，如违约金不足以弥补乙方损失的，甲方应赔偿乙方因此而蒙受的实际损失；6、甲方以其购买的位于成都市新繁镇成都家具产业园繁川家具大道南段365号1幢1层70号商铺向乙方提供抵押担保。担保的范围为本合同约定的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用（包括但不限于处分抵押财产的费用、律师费、差旅费等）和其他相关合理费用；7、丙方对合同签订之日起至合同项下房产办理完毕房屋所有权证书及房屋他项权证并交予乙方之日止期间内产生的合同项下所有甲方应付未付款项承担阶段性担保责任。保证方式为连带保证责任。丙方放弃要求乙方优先实现合同项下抵押权及其他担保权利的抗辩。
2012年1月5日，原告向被告罗某、陈敏发放了贷款450000元，《个人借款凭证》上载明借款起始日为2012年1月5日，借款到期日为2022年1月5日，执行年利率为8.1075%，逾期利率按执行年利率加收50%，还款方式为等额本息，还款日为每月5日。被告罗某、陈敏于2016年1月起出现逾期还款的行为，已连续三期以上逾期还款。2017年3月15日，原告通过四川省成都市蜀都公证处公证以挂号信方式向被告罗某、陈敏邮寄了《贷款提前到期通知书》，通知其宣布合同项下借款全部提前到期，要求归还全部借款本息。原告因上述公证事宜支付了公证费300元。截至2017年11月14日，被告罗某、陈敏尚欠原告借款本金302389.29元、利息25215.06元、罚息7676.24元。
截至本案庭审结束，案涉房屋尚未办理房屋权属登记和抵押登记手续。
原告为实现案涉债权委托律师提起本案诉讼，与四川明之鉴律师事务所签订了《委托代理协议》，约定代理费的标准为贷款本金余额、利息、复利及罚息之和的8%。
上述事实，有原告的当庭陈述，以及原告提供的《个人购房借款合同》、《中国民生银行小微授信业务放款通知书》、《个人借款凭证》、中国民生银行个人账户对账单、贷款合同信息、还款明细表、还款计划表、罚息计算明细、商品房买卖合同摘要、（2017）川成蜀证内经字第47733号《公证书》、公证费发票、《委托代理协议》，被告成都聚森置业有限公司提供的《情况说明》等证据予以证明。
本院认为，案涉《个人购房借款合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按合同约定履行各自义务。原告按合同约定向被告罗某、陈敏发放了贷款，被告罗某、陈敏于2016年1月起出现逾期还款的行为，至今已连续三个月以上未按合同约定还本付息，根据合同约定，原告有权宣布已发放的贷款提前到期并要求立即提前偿还全部借款。现原告主张以2017年11月14日作为贷款提前到期日，要求被告罗某、陈敏归还借款本金并承担利息、罚息、复利，理由正当合法，本院应予支持。
关于原告要求被告罗某、陈敏支付违约金的请求，虽然《个人购房借款合同》中对违约金的给付及标准进行了约定，但违约金的性质系补偿性为主，惩罚性为辅。本案中，原告主张的利息、罚息、复利等得到支持后既体现了对其损失的弥补，也体现了对被告罗某、陈敏违约的一定惩罚，于此之外，原告未提供其他证据证明其他损失的存在，故原告另行主张被告罗某、陈敏支付违约金的诉请，本院不予支持。
关于原告要求被告罗某、陈敏支付律师费及公证邮寄送达费的请求，《个人购房借款合同》中对上述费用的负担有明确约定，但对于律师费，原告未提供证据证明已实际支付该笔费用，该损失尚未产生且金额未确定，故本院对原告主张的律师费不予支持；对公证费300元，原告提供的《公证书》及公证费发票能够证明该笔费用已实际产生，故本院予以支持；原告未提供证据证明邮寄送达费用的具体金额，对该项诉讼请求不予支持。
关于原告要求对案涉房屋享有优先受偿权的请求，《个人购房借款合同》中虽明确约定了房屋抵押事宜，但案涉房屋尚未办理抵押登记，根据法律规定，其抵押权尚未设立，故对该项诉讼请求不予支持。
关于原告要求被告成都聚森置业有限公司承担连带清偿责任的请求，《个人购房借款合同》中对被告成都聚森置业有限公司承担阶段性连带保证责任及范围进行了明确约定，被告成都聚森置业有限公司虽抗辩由于案涉房屋被法院查封导致其不能办理房屋权属登记及抵押登记，但此局面并非原告过错所致，被告成都聚森置业有限公司仍应按照合同约定和相关法律规定承担担保责任，其承担责任后可依法进行追偿。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告罗某、陈敏于本判决生效之日起十日内向原告中国民生银行股份有限公司成都分行偿还借款本金302389.29元及利息、罚息、复利（截至2017年11月14日的利息为25215.06元、罚息为7676.24元，2017年11月15日起至借款本息偿清之日止的罚息、复利按原告与被告罗某、陈敏签订的编号为个房贷字第120172011800214号的《个人购房借款合同》约定的方式计收)；
二、被告罗某、陈敏于本判决生效之日起十日内向原告中国民生银行股份有限公司成都分行支付公证费300元；
三、被告成都聚森置业有限公司对被告罗某、陈敏应承担的本判决第一、二项债务承担连带清偿责任；
四、驳回原告中国民生银行股份有限公司成都分行的其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取3484元，保全费2409元，由被告罗某、陈敏、成都聚森置业有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 罗 莎
二〇一七年十一月二十二日
书记员 王昳楠