广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终7635号
上诉人（原审原告、反诉被告）：卢英杰，男，1992年9月13日出生，汉族，住广州市白云区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：卢婉婷，女，1990年8月5日出生，汉族，住广州市白云区。
委托诉讼代理人：卢英杰，男，1992年9月13日出生，住广州市白云区中八大塘街四巷**号，系卢婉婷弟弟。
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄惠崇，男，1958年2月6日出生，汉族，住广州市荔湾区。
委托诉讼代理人：李燕贞，女，1958年10月6日出生，住广州市荔湾区，系黄惠崇妻子。
委托诉讼代理人：黄雅静，女，1988年9月3日出生，住广州市荔湾区，系黄惠崇女儿。
原审第三人：满堂红（中国）置业有限公司广州分公司，住所地广州市越秀区农林下路5号亿达大厦6、9楼部分及7、8全层。
负责人：阮广杰。
上诉人卢英杰、卢婉婷因与上诉人黄惠崇及原审被告满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（以下简称为满堂红广州分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初9140号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
卢英杰、卢婉婷上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持卢英杰、卢婉婷一审的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由黄惠崇承担。事实和理由：一、一审法院认定房屋建筑年限相隔五年不属于重大误解，没有依据。事实上，房屋建筑时间相隔五年是影响房屋价格及购买者意愿的重大因素。本案正是因为楼龄问题造成卢英杰、卢婉婷不能按揭贷款，这足以证明楼龄问题属于重大误解，构成可撤销合同的法定条件。二、交易双方应遵循诚实信用原则，如实提供交易信息。黄惠崇作为房屋权属人应当知道案涉房屋的建筑时间为1987年，却在合同上填写建筑时间为1992年，明显是故意隐瞒事实。但一审法院却未作出黄惠崇隐瞒重大事实的认定，而认定卢英杰、卢婉婷未尽审慎注意义务，有违法律精神。三、双方签订的合同上载明建筑时间为1992年，卢英杰、卢婉婷对此没有疑问，但一审法院认为卢英杰、卢婉婷对此存疑，属于主观臆断。四、案涉房屋为“房改房”，黄惠崇于1992年向羊城铁路总公司补价购入前一直居住在该房屋内。因此，黄惠崇是在明知案涉房屋建筑时间并非1992年的情况下，为了以较高的价格出售房屋，虚报房屋楼龄，导致卢英杰、卢婉婷无法成功购买房屋并产生了一系列的损失，黄惠崇应予以赔偿。综上，请求二审法院判如所请。
对于卢英杰、卢婉婷的上诉，黄惠崇答辩认为：案涉合同上的建筑时间和购买时间均是中介方填写的，中介方在一审庭审中对此也是确认的。1992年是黄惠崇购买房屋的时间。
黄惠崇上诉请求：1.撤销一审判决第二、四项，改判支持黄惠崇一审的反诉请求；2.本案一、二审诉讼费用由卢英杰、卢婉婷承担。事实与理由：一、一审判决查明了卢英杰、卢婉婷明确表示不履行合同，却又认定卢英杰、卢婉婷通过实际行为对此作出了变更或者撤回，属于认定错误。卢英杰、卢婉婷至2017年11月才提交全部贷款所需资料，比合同约定的日期延迟了两个月，已属根本违约。二、案涉房屋房产证上并未显示建筑时间，唯一的时间显示为1992年。黄惠崇购买案涉房屋时的查册表上的建筑时间也是空白，故黄惠崇不清楚房屋建筑时间并不存在过错。且案涉合同上的建筑时间是中介方填写，也非黄惠崇的责任。综上，卢英杰、卢婉婷的行为构成根本违约，应承担违约责任，请求二审法院依法支持黄惠崇的上诉请求。
对于黄惠崇的上诉，卢英杰、卢婉婷答辩认为：卢英杰、卢婉婷一直按照合同约定履行合同，直至知道案涉房屋的建筑时间有问题，导致银行不能贷款。黄惠崇故意隐瞒案涉房屋的建筑时间，构成重大误解。
满堂红广州分公司经本院传票依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。
因本案纠纷，卢英杰、卢婉婷于2017年11月27日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.撤销卢英杰、卢婉婷与黄惠崇签订的存量房买卖合同。2.黄惠崇向卢英杰、卢婉婷支付违约金75000元，并返还定金30000元。3.黄惠崇承担相关的中介费用25000元和按揭费用3500元。4.黄惠崇承担本案全部诉讼费用。
黄惠崇反诉请求：1.解除双方于2017年8月28日签订的《存量房买卖合同（链家满堂红版本）》；2.卢英杰、卢婉婷向黄惠崇支付违约金75000元；3.卢英杰、卢婉婷向黄惠崇支付律师费4000元；4.卢英杰、卢婉婷承担本诉及反诉全部诉讼费用。
一审法院认定事实：广州市荔湾区环市西路xx号902房（案涉房屋）登记于黄惠崇名下，房屋性质房改房，登记时间为2015年7月7日，建筑面积43.94平方米。案涉房屋房地产权证书的附图下方有日期显示1992年8月。
2017年8月28日，卢英杰、卢婉婷（买方、乙方）与黄惠崇（卖方、甲方）经满堂红广州分公司促成下，签订了《存量房买卖合同（链家满堂红版）》，（第一条）约定由卢英杰、卢婉婷购买黄惠崇名下广州市荔湾区环市西路xx号902房，建筑面积43.94平方米；建筑时间：1992年；甲方确认该房地产自1992年1月购入。（第二条）房地产按整套出售并计价，总金额人民币750000元。（第六条第一项）甲方未尽如实告知义务构成欺诈并导致交易不成或乙方损失的，乙方可追究甲方的违约责任。（第六条第二项）乙方已实地查看及了解该房地产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、周边环境等均予以认可。（第六条第五项）甲方隐瞒该房地产权属、使用情况等相关信息，导致乙方因公序良俗之考量而不能购买该房地产的、逾期履行本合同（含附件）所列交易义务超过10天的构成根本违约，并承担相应的违约责任；甲方构成根本违约的，应按房地产成交价的10%向乙方支付违约金，并退回乙方已付的全部款项；乙方根本违约的，应按房地产成交价的10%向甲方支付违约金，甲方已收之购房款高于违约金的，甲方应于解除合同之日起五天内将扣除违约金后的购房款余款退还乙方；合同未约定明确履行期限的，以守约方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。（附件）按揭付款：定金30000元，乙方需在2017年8月28日支付给甲方；首期楼款（不含定金）为200000元，乙方于递件成功当天支付甲方；乙方应于2017年9月5日前根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用（包括且不限于公证、按揭等费用）。按揭的方式为公积金贷款，乙方拟定贷款金额为520000元。若因金融政策性调整导致按揭抵押贷款申请未获银行批准或者贷款额度不足的，乙方亦不能一次性补足全部楼款余额给甲方的，双方可以解除合同，各自返回定金及楼款。合同签订当日，卢英杰、卢婉婷向黄惠崇支付定金楼款30000元。
同日，卢英杰、卢婉婷与满堂红广州分公司签订《居间代理服务合同》，约定卢英杰、卢婉婷同意在办理网签手续前向满堂红广州分公司支付房地产咨询及买卖代理费25000元。后，卢英杰、卢婉婷向满堂红广州分公司支付中介费15000元。
2017年9月5日，卢英杰、卢婉婷与广州亿达按揭服务有限公司签署《交易及按揭费用明细表》，约定贷款金额520000元，贷款年限15年（贷款金额及年限以银行审批确认为准），按揭代办服务费3500元。同日，卢英杰、卢婉婷支付按揭服务费3500元。
2017年12月3日，黄惠崇向卢英杰、卢婉婷寄出敦促履行合同义务的《督促函》，2017年12月4日显示卢英杰、卢婉婷本人签收该邮件。
一审庭审中，卢英杰、卢婉婷提交地址为荔湾区环市西路克山二街商场住宅楼xx号902房（房产登记号：统字378345号）的广州市不动产登记查册表，其上载明建筑时间为1987年，产权人黄惠崇，所有权来源为1993年7月向羊城铁路总公司购买。黄惠崇认为该查册表中地址与案涉房屋地址不一致，对其证明内容不予确认。卢英杰、卢婉婷提交关于《荔湾区查控违法建设工作领导小组办公室公告》的图片及案涉房屋厨房照片，拟证明案涉房屋的厨房建在公共走廊，属于必须清拆的违章建筑。黄惠崇对上述关于违章建筑清拆通知的真实性不予确认，且认为该通知只是一个广泛的通知，并非指向案涉房屋，卢英杰、卢婉婷拍摄的案涉房屋现场的照片也不能证明案涉房屋存在违章建筑的事实。
一审庭审中，黄惠崇为证明卢英杰、卢婉婷曾经两次明确表示拒绝购买案涉房屋，提供黄惠崇之妻李燕贞与卢英杰的微信聊天记录，其中显示2017年9月2日卢英杰表示“我提出解除合同”、“房我们不买了”，及2017年11月2日李燕贞说“你们如果现在解除合同，属于违约责任，请你按违约责任赔偿。而且你也不是第一次这样贸贸然的忽然给我来一句解除合同。”；以及黄惠崇和中介公司庞小姐的微信聊天记录，其中显示2017年11月2日中介庞问“他有没有说什么原因啊？”李燕贞回复“他只说资金问题”，关于贷款流程问题2017年11月11日中介公司庞小姐称“他差个资料没有递上去，其他就审核了”。卢英杰、卢婉婷对上述微信聊天内容均不予确认。
一审另查明，黄惠崇为本案支付律师费4000元。
一审法院认为，卢英杰、卢婉婷与黄惠崇签订的《存量房买卖合同（链家满堂红版》是双方的真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应切实履行。关于本案的争议焦点逐一分析如下：
关于案涉房屋实际建筑时间与合同承诺时间不符的责任问题。黄惠崇作为案涉房屋的出售方有义务向买方提供所售房屋的正确信息，如果不清楚房屋的建筑时间，则应对此调查落实。现房屋实际建筑时间为1987年与协议中标注的建筑时间1992年不一致，黄惠崇存在过错。但合同中亦载明黄惠崇于1992年购入案涉房屋，购房时间与建筑时间均为1992年明显与常理不符，在有存疑的情况下，也可以要求黄惠崇查册进一步了解房屋的真实建筑年限，卢英杰、卢婉婷没有就此提出疑问，卢英杰、卢婉婷亦未尽到审慎注意义务。
对于卢英杰、卢婉婷主张撤销本案购房合同的问题。首先，卢英杰、卢婉婷关于案涉房屋厨房属于违章建筑的证据并不充分，不予采信。其次，房屋楼龄缩短5年并不导致房屋性质或权属发生变化，楼龄问题并非属于重大误解，不属于可撤销的法定条件。再次，房款的支付是购房人的义务，贷款年限和金额是购房人的自主选择，楼龄缩短导致贷款年限和金额发生变化并不必然导致合同无法履行，而且合同中也未明确贷款年限事项。故，卢英杰、卢婉婷主张撤销本案购房合同的理据不足，不予支持。
关于黄惠崇主张因卢英杰、卢婉婷根本违约而要求解除本案购房合同的问题。黄惠崇提出卢英杰、卢婉婷于2017年9月2日及2017年11月2日两次提出拒绝购买案涉房屋，但实际2017年11月中旬卢英杰、卢婉婷崇仍然继续履行了按揭贷款程序，即使卢英杰、卢婉婷曾经做出拒绝购买的意思表示，但其已通过实际行为对此表示做出了变更或撤回。另外，合同约定的2017年9月5日是签订贷款申请相关文件并提交资料及支付费用的时间，并非办妥或获取银行贷款的期限。故，黄惠崇主张卢英杰、卢婉婷存在根本违约的理据不足，不予支持。
现卢英杰、卢婉婷明确表示不再购买案涉房屋，黄惠崇也通过反诉要求解除合同，故双方签订的《存量房买卖合同（链家满堂红版）》于卢英杰、卢婉婷收到黄惠崇的反诉状之日即2017年12月9日解除。关于解除合同的责任承担问题，黄惠崇在交易中没有提供准确的建筑时间，卢英杰、卢婉婷亦未尽谨慎注意义务。结合本案实际交易情况以及合同履行情况，当事人对于合同解除需各自承担过错责任，黄惠崇需退还卢英杰、卢婉婷支付的定金30000元，卢英杰、卢婉婷已支付的中介费15000元及尚未支付的中介费1000元自行承担，卢英杰、卢婉婷已支付的按揭服务费3500元自行承担，黄惠崇支付的律师费4000元自行承担。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条的规定，于2017年12月25日作出判决如下：一、卢英杰、卢婉婷与黄惠崇签订的《存量房买卖合同（链家满堂红版》于2017年12月9日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，黄惠崇向卢英杰、卢婉婷返还定金30000元。三、驳回卢英杰、卢婉婷其他诉讼请求。四、驳回黄惠崇其他诉讼请求。本案本诉受理费5650元，由卢英杰、卢婉婷负担5375元，黄惠崇负担275元。反诉受理费5650元由黄惠崇负担。
经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。
二审庭审时，卢英杰、卢婉婷确认购买案涉房屋时，有去现场查看。黄惠崇确认其是羊城铁路总公司的员工，向单位购买案涉房屋时房屋已经建好。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅对卢英杰、卢婉婷与黄惠崇的上诉请求进行审理。
黄惠崇与卢英杰、卢婉婷签订的《存量房买卖合同（链家满堂红版）》,除案涉房屋建筑时间由中介方填写不真实外，其他内容是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。一审法院对此认定正确，本院予以维持。卢英杰、卢婉婷与黄惠崇在合同履行过程中产生纠纷，双方均表示愿意解除合同，一审法院判决案涉买卖合同于2017年12月9日解除，并无不当，本院予以维持。
本案的争议焦点是案涉合同不能继续履行的违约责任认定问题。双方因案涉房屋的实际建筑时间与合同中标注的时间不一致产生纠纷，黄惠崇作为案涉房屋的出售方负有向买方提供真实信息的义务。黄惠崇于1992年向羊城铁路总公司购买案涉房屋时房屋已经建好，其理应清楚合同中标注的房屋建筑时间为1992年不符合常理。但黄惠崇并未对此调查核实，没能向卢英杰、卢婉婷提供准确的建筑时间，导致合同无法继续履行，其负有一定责任。另一方面，卢英杰、卢婉婷在签订合同前去现场查看了房屋，其为此愿意支付的对价款应是根据当时的房屋现状而作出。且案涉合同中的建筑时间和购买时间均标注为1992年，存在不合理，卢英杰、卢婉婷对此亦未尽审慎注意义务。双方均存在过错。卢英杰、卢婉婷上诉主张是因楼龄相差五年导致银行不批贷款，但没有提供证据证明。且，双方在合同中明确约定，若贷款申请未获银行批准或者贷款额度不足的，卢英杰、卢婉婷应当在递件成功后与首期楼款一并将差额支付给黄惠崇。故对于卢英杰、卢婉婷的该项上诉主张，本院不予采纳。因此，一审法院结合本案实际交易情况以及合同履行情况，认定双方当事人对于合同不能继续履行需各自承担过错责任，并判令黄惠崇向卢英杰、卢婉婷返还定金30000元，卢英杰、卢婉婷与黄惠崇各自支付的律师费、按揭服务费自行承担，并无不当，本院予以维持。至于中介方填写的房屋建筑时间存在不实是否给卢英杰、卢婉婷造成损失，属另一法律关系，本案不予处理。
满堂红广州分公司经本院传票依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上所述，卢英杰、卢婉婷与黄惠崇的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4770元，由上诉人卢英杰、卢婉婷负担2370元，由上诉人黄惠崇负担2400元。
本判决为终审判决。
审判长 刘贤君
审判员 韩志军
审判员 刘 卉
二〇一八年六月十五日
书记员 眭 翘
李倩妤