宁夏回族自治区贺兰县人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
(2017)宁0122民初2077号
原告：张经国，男，1974年9月23日出生，住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：李志珍，宁夏天盛律师事务所律师。
被告：马占良，男，1969年10月20日出生，住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：吴迎雪、宁夏昊诺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李建英，宁夏昊诺律师事务所实习律师。
原告张经国与被告马占良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张经国的委托诉讼代理人李志珍、被告马占良的委托诉讼代理人吴迎雪、李建英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张经国向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期付款的利息损失474元（利率标准：年息4.75%）；2.判令被告支付房屋使用费12500元（费用标准30000元/年，付费期间2016年11月8日-2017年4月7日），并按上述标准继续支付2017年4月8日至被告搬出原告房屋之日的房屋使用费；3.判令被告支付上述房屋使用费的利息损失（利率标准：年息4.75%；利息计算期间2016年10月8日至实际清偿使用费之日）；4.判令被告返还原告垫付的物业费10375元、采暖费6537元，以上四项合计29886元；5.本案诉���费用全部由被告承担。事实和理由：2013年11月8日，原告将自己所有的××区号营业房一套出租给被告使用，并与被告签订房屋租赁合同。合同约定：租赁期间为2013年11月8日-2019年11月7日，租金一年一付，每年租金到期前一个月内缴清下一年度租金。房屋租赁期满三年以后，双方约定按当地市场价格协商以后每年此房屋价格，双方协商一致继续履行该合同，若协商不成，本合同将自行终止。并约定租期内的水电费、暖气费、物业费及破损维修费等一切费用由被告负担。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告，被告支付了第一年的租金18000元，第二年，第三年租金被告均逾期支付。三年期满之后，双方按照合同约定协商后续的房屋租赁价格，但没有达成一致，故原告按照合同约定提出终止合同，要求被告搬出涉案房屋，但被告既不搬出涉案房屋，也不再支付租金，还拒���缴纳拖欠的物业费和采暖费，致使物业公司和热力公司向原告追缴，原告被迫代被告缴纳。迄今为止，被告仍未搬出涉案房屋。原告诉至人民法院，望判如所请。诉讼过程中，原告将第一项诉讼请求利息损失474元变更为457元。
被告马占良辩称，一、房屋使用费及房屋使用费的利息损失不应由被告承担。被告已按约定付清2013年11月8日至2016年11月7日的房屋租金。按照合同约定：房屋租赁期满三年后，双方按当地市场价格协商以后每一年的租金，协商一致则继续履行合同，否则租赁合同自行终止。后双方就租金未达成一致，租赁合同自行终���。且被告于2016年11月8日之前搬离，按照交易习惯，原告对被告交接时也无书面凭证，所以不能要求被告交接时履行书面义务，并且合同中也没有此项约定。按照合同约定被告提前一个月支付下一年租赁费，即2016年10月8日，所以就原告扩大租金的损失部分应自行承担，其利息损失亦无计算依据；二、对于物业费和取暖费不应由被告承担。本案的法律关系是房屋租赁合同纠纷，欠缴物业费是另外的法律关系，对于双方有争议没有提供物业服务，物业公司视业主为被告，在法律认可需要交纳费用的情况下原告才能依据此判决向被告提出诉请。原告一直称是由被告方占用该房屋，为什么缴纳取暖费的会是原告；三、原告将毛坯房租赁给被告，被告对房屋进行装修，包括铺地、装修隔断、卫生间、安装的卷帘门均不能予以拆除，否则就损坏房屋的原状，现被告已搬离，就房屋上述装修价值原告应对被告进行补偿。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年11月8日，原、被告签订《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》，约定：一、原告将××区号房屋（面积为237.24平方米）出租给被告，租期为六年，自2013年11月8日至2019年11月7日；二、租金18000元，一年一付，每年租金到期日前一个月内缴清下一年租金，房屋租赁期满三年后，双方约定按当地市场价格协商以后每年此房价格，双方协商一致，将继续履行合同，若协商不成，本合同将自行终止；三、承租人拖欠租金累计达一个月的，出租人可以终止合同，收回房屋；四、承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金∕元；五、从租赁期限开始之日，房屋所产生的水费、电费、暖气费、物业费及破损维修费等一切费用由承租方自行承担。合同签订后，被告已付清2013年-2014年度、2014年-2015年度、2015年-2016年度的房屋租金和采暖费，期间的物业管理费及2016年-2017年采暖费未支付。2017年4月6日，原告向物业公司交纳涉案房屋2013年11月8日-2014年12月31日期间的物业费3258元（物业费每平方米1元），物业公司出具收据一张。同日，原告交纳涉案房屋2015年1月1日至2017年6月30日期间的物业费7117元（含税338.9元），物业公司出具发票一张。当日，原告交纳涉案房屋2016年-2017年度采暖费6524元、滞纳金13元，合计6537元，宁夏博翔热力有限公司出具发票一张。在三年合同期限届满前，即2016年11月8日前，双方就涉案房屋以后的租金进行协商，未达成一致，被告于2017年11月1日搬离涉案房屋，现房屋钥匙及电卡在被告处。现原告认为被告仍占有、使用该房屋，被告认为租赁合同已终止，其已搬离涉案房屋，原告拒绝接收钥匙，双方产生纠纷，原告诉至人民法院，望判如所请。
以上事实当事人依法提交了证据，本院组织��事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交的证据三催费通知、证明、发票、《银川市城市供热条例》、银发改发﹝2009﹞338号《关于调整银川市集中供热价格的通知》各一份，其中催费通知、证明、发票均与原件核实一致，且加盖相关单位公章，本院对其真实性予以采信，该组证据中《银川市城市供热条例》、银发改发﹝2009﹞338号《关于调整银川市集中供热价格的通知》与本案租赁合同纠纷无关联性，本院对其证明效力不做认定；2.原告提交的证据四催费通知单三张，证明、发票、收据各一张，以上证据均系原件，且能相互印证，本院对该证据的真实性予以采信；3.原告提交的证据五借条一张，经被告质证不予认可，该证据系复印件，原告未提供原件核实，本院对该证据不予采信；4.本院于2017年7月28日对物业公司及明顺莲制作的询问笔录各一份，物业公司的笔录与原告提交的物业费票据能够相互印证，明顺莲的笔录能够与被告庭审陈述相互印证，本院对上述笔录予以采信。
本院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人占有、使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告签订《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》，系双方真实意思表示，原、被告之间成立房屋租赁合同关系，原、被告应当按照合同约定全面履行各自义务。本案原、被告在三年合同期满前，协商涉案房屋下一年租金，但未达成一致��见，按照合同约定：若协商不成，本合同将自行终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条规定：合同的权利和义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。故，原告应当在合同终止后及时通知被告限期搬离涉案房屋，被告应当及时搬离并交还涉案房屋及屋内电卡、钥匙等物品。本案中，被告虽已实际搬离涉案房屋，但其无论出于何种原因至今占有该房屋钥匙及电卡，以致原告对涉案房屋无法进行再次出租或出售，给原告造成了一定的损失，其行为属于违约，应当承担一定的违约责任。但同时，原告在合同约定终止的情形下，未能及时与被告进行沟通处理，放任损失扩大，亦有过错，应当承担放任期间的部分损失。综上所述，本院认为本案原、被告均有过错，但为平衡各方利益、规范租赁市场秩序，应当各自承担50%的责任较为适宜。因此，对原告要求被告支付2016年11月8日至2017年4月7日期间的房屋使用费12500元（并主张至被告搬出之日）的诉讼请求，本院参照合同约定的前三年租金每年18000元为基数，按照被告50%的责任比例，支持自2016年11月8日至2017年4月7日期间共计150天的房屋使用费3699元（18000元÷365天×150天×50%≈3699元）。对于之后的房屋使用费，因原告主张至被告搬出之日，但被告已于2016年11月1日搬离，故原告主张无事实依据，本院不予支持。
对于原告要求被告支付逾期付款的利息损失457元的诉讼请求，根据双方约定被告逾期交付租金的责任为：”除仍应及时如数补交外，应支付违约金∕元”。本院认为双方对逾期付款是有所预见的，但在其能预见的情况下并未约定违约责任亦未约定利息，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。
对于原告要求被告按照年利率4.75%的标准支付自2016年10月8日至实际清偿房屋使用费之日的利息损失405元的诉讼请求，因2017年11月8日前被告已搬离该房屋，且原告对合同终止后的该损失亦有过错，故，本院对原告该项诉讼请求不予支持。
对原告要求被告返还原告垫付的物业费10375元、采暖费6537元的诉讼请求，本院认为合同对该二项费用已明确约定租赁期间由承租方负担，但本案被告在租赁期间未支付物业费，原告已垫付，本院按照涉案房屋实际面积237.24㎡，以每月1元∕㎡的标准，支持自2013年11月8日至2016年11月8日期间36个月的物业费8541元（237.24㎡×1元×36月≈8541元），对合同终止后2016年11月8日至2017年6月30日期间234天的物业费及2016年-2017年的采暖费，因双方均有过错，本院按照被告50%的责任比例，支持物业费895元（237.24㎡×1元÷31天×234天×50%≈895元），采暖费3268元（6537元×50%≈3268元），超出部分不予支持。
综上，对于原告要求被告支付2016年11月8日-2017年4月7日期间的房屋使用费12500元（至被告搬出之日）的诉讼请求，本院支持3699元；对原告要求被告返还原告垫付的物业费10375元、采暖费6537元的诉讼请求，本院支持物业费9436元（8541元＋895元＝9436元）、采暖费3268元；对于原告主张的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第九十二条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告马占良支付原告张经国自2016年11月8日至2017年4月7日期间的房屋使用费3699元，于判决生效之日起十五日内付清；
二、被告马占良返还原告张经国垫付的2013年11月8日至2017年6月30日期间的物业费9436元，2016年-2017年采暖费3268元，合计12704元，于判决生效之日起十五日内付清；
三、驳回原告张经国的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费548元，减半收取计274元，由原告张经国负担126元，由被告马占良负担148元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判员高秀荣
二〇一七年八月九日
书记员崔黎明