吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)松民一终字第574号
上诉人：（原审被告、反诉原告）卢晓岩。
委托代理人：郭兴文，吉林车宏伟律师事务所律师。
委托代理人：张会影。
被上诉人：（原审原告、反诉被告）松原市金钻江南秀商业广场有限公司，住所地：松原市宁江区铂金路199号，组织机构代码证：58460427-X。
法定代表人：李春成，总经理。
委托代理人：裴洪伟，吉林中证律师事务所律师。
上诉人卢晓岩与被上诉人松原市金钻江南秀商业广场有限公司租赁合同纠纷一案，吉林省松原市宁江区人民法院于2015年3月14日作出（2014）宁民初字第3027号民事判决。上诉人卢晓岩不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人卢晓岩及其委托代理人郭兴文、张会影，被上诉人松原市金钻江南秀商业广场有限公司（下述简称江南秀商场）的委托代理人裴洪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告江南秀商场诉称：2013年，原、被告签订《店铺租赁合同》，约定原告将位于江南秀商场第B1层健身区B1-3号店铺租赁给被告，第一年度租金为449388元，按年交付租金，取暖费用32633元（自2014年1月10日至2014年4月30日取暖期110天，租赁面积1387平方米，每平方米38.5元）。合同签订后，原告将店铺交付给被告，并由被告一直使用至今，但被告未能按照合同约定向原告支付租金及取暖费用，共欠租金449388元、取暖费32633元，原告多次索要被告一直未给付。原告已经通过书面通知单通知被告，通知单已经张贴在被告的营业场所并拍摄照片两枚予以证实。根据双方合同约定，被告逾期支付租金达十日以上的，原告有权解除合同，被告逾期支付租金、水电暖等，每日按应缴费用5‰的标准向原告支付违约金。故诉至法院，要求解除原、被告之间的《店铺租赁合同》，判令被告向原告支付拖欠的第一年度租金449388元及违约金，判令被告向原告支付拖欠的第一年度取暖费用32633元及违约金。
原审被告卢晓岩辩称：租赁事实存在，租金交付方式未约定系按年还是按季度，原告要求按年支付租金不成立，同时合同附件三约定自开业之日起原告给被告优惠三个月为免租期，故租金应自开业之日起再过三个月才能够支付租金，原告要求按年支付不合理。取暖费计算标准无异议，但收取取暖费的时间是2014年8、9月份才提出要取暖费，同时有120平米瑜伽馆没有供暖。原告提供的通知单没有被告签字确认，照片的真实性有异议。
原审反诉原告卢晓岩诉称：双方合同约定，反诉被告应在2013年8月将租赁场所交付反诉原告，但反诉被告却直至2013年9月下旬才将租赁场所交付反诉原告。2013年11月,在反诉原告装修过程中，租赁场所管道严重漏水，导致已完成的地面装修工程毁损，必须要重新装修，因重新装修给反诉原告造成装修材料、人工费等多项重大损失,有照片12枚证明暖气漏水状况；照片六枚证明漏水点多次漏水并非由原告施工造成，同时能证明地面因漏水受损；照片6枚证明现场电工电具因漏水被浸泡；照片6枚证明电线及下线盒被水浸泡。同时，因反诉被告的未按期交付租赁场所和漏水两项原因，导致反诉原告经营的健身房迟延开业，给反诉原告造成支付员工资损失、健身器材、地板不能按期提货发生的损失等多项重大损失。损失具体情况，有工资发放明细清单一份以证实因延迟开业导致原告开工资的损失94477元；有健身器材购销合同一份及证明一份以证明因延迟开业导致的提货仓储费损失；有收据两枚证实地板晚提的费用；至2014年2月，反诉原告装修基本完成，设施已经进入场地，有照片8枚予以证实。2014年9月1日租赁场所再次严重漏水，造成吧台被水泡变形了，大理石台面产生裂痕，此事有照片5枚予以证实；反诉原告组织人员对现场进行了清理，对损坏地板进行了维修，此事有照片44枚予以证实。由于健身房内过度潮湿，又给反诉原告造成地板、吧台变形、大理石台面断裂、众多会员退卡、无人办卡等多项重大损失。除这两次严重漏水之外，租赁场所管道又分别于2014年3月漏水两次、2014年4月漏水一次、2014年7月12日漏水一次、2014年11月3日漏水一次、卫生间于2014年4月返水一次、于2014年9月返水两次。租赁场所这一系列的漏水、返水，给反诉原告的经营带来了严重影响，导致会员大量流失，经营已发生严重困难。损失的具体情况，有木工赵立国出具的确认单一份证实因店铺部分装修损毁，花费的材料人工费；有瓦工张明签字的确认单一份证实因重新清运垃圾以及工具损坏的损失；有收据一枚证实第一次漏水后重新安装电线和下线盒造成的损失；有高忠国出具的证明一份以及高胜利出具的水泥沙子消耗单一份证实第一次漏水后重新处理地面耗费的水泥沙子费用；地板维修费用收据5枚证实地板因漏水受损的维修费；大理石台面费用收据1枚证实大理石台面因漏水受损的费用；有会员入会的申请表17份、收据17份、退费签字确认单17份、孙跃东出具的证明一份及身份证复印件证实会员确实退会且会费已经退回。反诉被告要求反诉原告在健身房与国美电器之间必须安装玻璃隔断。但消防部门检查不合格，反诉原告又重新采用其他材质安装。反诉原告安装玻璃隔断损失系反诉被告造成，应由其承担赔偿责任。此事有杨长河签字确认书及证明一份证实白钢玻璃隔断，不符合消防安全。健身房瑜伽馆面积为120平方米，地热冬季不能供热，造成部分会员退卡。此部分面积的供热费，租金应由反诉被告负担，此事有反诉被告商场经理录像资料一份予以证实。反诉原告进入租赁场所装修时，先向反诉被告预交电费5000元，但反诉原告实际用电费为1909.6元，余款3090.40元，反诉被告应予返还，此事有电费收据一枚证实，系反诉被告单位经理带领反诉原告至开发商处交纳的。故提起反诉，要求判令反诉被告赔偿不按期交付租赁场所和租赁场所管道漏水给反诉原告造成的损失837098元，判令反诉被告赔偿反诉原告玻璃隔断损失23000元，判令反诉被告承担冬季不能正常使用的120平方米瑜伽室供热费2832元，租赁费19440元，判令反诉被告返还反诉原告租赁场所装修期剩余电费3090元，上述各项损失合计885461元，判令反诉被告给我方重新铺装地板并承担由此而引起的一切经济损失。
原审反诉被告江南秀商场辩称：反诉原告租赁的房屋漏水因装修时暖气管道损坏所致，与反诉被告无关，其中2013年11月份漏水系被告装修时垒墙导致的，2014年9月1日漏水系因为下大雨导致的，反诉原告主张的其他漏水事实反诉原告不清楚。反诉原告提供的照片证明不了时间、地点，是否有损失，损失与漏水之间的因果关系，损失具体数额。对于赵立国、张明、杨长国出具的确认单中的费用与漏水无关联性，同时施工人员与反诉原告间存在利害关系，证人不出庭证言不能作为依据。对于证明电线和下线盒费用收据的关联性有异议；对于高忠国出具证明及高胜利出具的水泥沙子消耗清单的真实性关联性均有异议，不能证实属于装修费用；对于工资发放明细清单，反诉原告与案外人的工资关系与原告无关；对于健身器材购销合同，从合同看反诉原告的健身房尚未成立，真实性有异议，反诉原告与案外人约定的损失与原告无关，如果有损失要求支付费用的明细；对于地板拖延提货费用收据、地板维修费用收据、大理石台面费用票据的真实性、关联性、证明问题均有异议；反诉原告玻璃隔断的损失与反诉被告无关，应自行安装拆除。冬季取暖已经达标，反诉原告主张的不能正常使用与反诉被告无关，反诉原告提供的录像资料证据来源不合法，所谓的证明问题反诉原告应当提供相关证据。反诉原告的电费未向反诉被告交付，与反诉被告无关。反诉原告的损失应有证据予以证实。
原审法院审理认定：2013年，原、被告签订以原告为甲方，被告为乙方的店铺租赁合同一份，该合同第1.1条约定甲方将位于金钻江南秀商业广场营业第B1层健身区B1-3号店铺租赁给乙方作为营业场地使用，面积1387平方米；第2.1条约定本合同有效期自2013年10月至2019年10月30日止；第2.3条约定甲方应于2013年10日将适用的租赁场地交付乙方使用；第3.2条约定租金交付方式：按年度交付，营业年度租金449388元，按季度交付，营业季度租金112347元；第3.6条约定乙方逾期支付租金、水电暖等，则每日按应缴费用5‰的标准向甲方支付违约金；第7.7条约定经甲方书面同意，乙方有权对合同约定的场地、广告位或橱窗进行装修、装潢、改造，一切费用由乙方自行承担。且事先须按甲方要求提交施工制作方案……获得甲方批准后方可施工……；附件三约定自开业之日起甲方给乙方优惠三个月为免租期；附件四第2条约定一方经营场地内的天花、地面、玻璃隔断装饰装修及日常维修养护由乙方自行负责完成。该合同一式两份，原告持有的合同中合同的签订日期为2013年10月，租金交付方式中在“按年度交付”处打勾，被告持有的合同中合同的签订日起为2013年6月1日，租金交付方式中在“按年度交付”处未打勾。被告自认原告于2013年9月下旬将店铺交付被告使用。原告主张的租金起算时间系2014年1月10日。原、被告均认可在被告占有、使用本案争讼店铺期间经过取暖期110天，取暖费总额为32633元。被告接收本案争店铺后，发生了多次漏水、返水事故，给被告造成了一定损失。被告为证明其损失提供的工资发放明细单系笔记本分页手写，所载时间系2013年8月5日至2014年2月15日，样式为页首注明日期，明细分为三列，第一列为姓名，第二列为数字，第三列系与第一列相对应的签字字样；健身器材购销合同甲方为被告，乙方为沈阳迈宝赫体育设备有限公司，合同签字处有被告签字及“沈阳迈宝赫体育设备有限公司合同专用章”字样印章，合同约定交货时间系2013年9月25日前，该合同后附的证明载明因被告原因，沈阳迈宝赫体育设备有限公司货品因不能发货，给该公司造成仓储费用，仓储费用为2013年9月25日至2014年1月3日，费用共计105560元，此证明有“沈阳迈宝赫体育设备有限公司合同专用章”字样印章；被告提供的关于晚提地板的收据两枚中，日期为2013年8月12日的收据载明经协商9月20日铺装，如逾期铺装加收暂存费，日期为2014年1月3日的收据载明暂存费4000元，上述两枚收据有“松原经济技术开发区安娜贝尔地板店财务专用章”字样印章；落款处有“赵立国”字样签字的确认单列明了木工细项、材料使用及价格，此单无日期；落款处有“高胜利”字样签字的确认单中有水泥、沙子使用情况及搬运费，载明形成时间系2013年12月9日；落款处有“张明”字样签字的的确认单中载明了人工费及相关费用，载明形成时间系2013年12月19日；“高忠国”签字字样的证明中，载明因天行健身地面翻新重做，水泥、沙子、搬运到场地，由我提供总价40700元；被告提供的地板维修费用的5枚收据载明的出具时间系2014年9月7日至2014年10月14日间，维修费用均为1000元，且均有“松原经济技术开发区安娜贝尔地板店”字样印章；被告提供的大理石台面费用收据载明出据日期为2013年12月20日，价格为4800元，此据有“松原市欧赔铂金装饰”字样印章；被告提供会员入会的申请表17份、收据17份、退费签字确认单17份、孙跃东出具的证明一份，会员处均有相应姓名字样签字；落款处有“杨长河”字样签字的证明及确认单中载明系由其做白钢玻璃隔断，总价23000元；电费收据载明电费5000元。证人张金华系本案争讼店铺的地热施工方代表，庭审中其出庭作证，证实原告为证实漏水原因提供的意见书系其整理出具，该意见书载明漏水原因系被告造成。证人任惊涛系被告雇员，庭审中其出庭作证，证实被告提供的工资本系真实的，漏水次数大概十几次，其中两次严重漏水时间系2013年11月份及2014年9月份，漏水后确实造成一定损坏，部分会员因屋里太潮湿退会。
原审法院认为：原、被告之间的租赁合同合法有效，双方应按合同约定行使权利，履行义务。被告自认原告于2013年9月下旬将店铺交付使用，本院予以确认。根据双方合同约定，去掉三个月的免租期，原告主张自2014年1月10日开始起算租金，并无不妥，本院予以支持。同时，无论系按照年度还是按照季度给付租金，被告应付租金数额均达原告主张数额，故原告主张被告给付租金449388元，本院予以支持。原、被告均认可取暖费数额为32633元，本院予以确认。证人张金华作为本案争讼店铺的地热施工方代表，证人任惊涛作为被告雇员，与本案均有利害关系，故对二人证言，本院均不予采信。原、被告双方均认可有漏水事实发生，但均未提出充分证据证实漏水的原因及责任归属，故对本案争讼的漏水原因，本院不予确认。针对工资损失，被告未提出充分证据的证实其提供的工资发放明细的真实性，同时被告向员工发放工资属于正常经营费用，与是否漏水无必然联系，将此部分费用转移给原告负担于法无据，故被告主张原告赔偿此部分损失，本院不予支持。针对健身器材与地板延迟提货的损失，被告均未提供正规发票证实其确实已经支付了上述费用，同时上述费用的产生与本案并无必然联系，故被告主张原告赔偿此部分损失，本院不予支持。针对落款处为“赵立国”、“高胜利”、“张明”、“高忠国”的确认单及证明，均为白条，上述四人均未出庭作证，真实性无法确认，同时被告未提出充分证据证实上述单据载明的费用系因本案漏水事实产生，故被告主张原告赔偿此部分损失，本院不予支持。针对地板维修费用，收据中并未载明维修的原因，同时被告未提出充分证据证实上述单据载明的费用系因本案漏水事实产生，故被告主张原告赔偿此部分损失，本院不予支持。针对大理石台面费用，被告未提出充分证据证实大理石台面损坏系因本案漏水事实造成，同时亦未证实其提供的票据的真实性，故被告主张原告赔偿此部分损失，本院不予支持。针对会员退会损失，被告未提出充分证据证实室内太潮湿系因原告过错造成，同时亦未证实其提供的退会证明的真实性，故被告主张原告赔偿此部分损失，本院不予支持。针对玻璃隔断的损失，被告未提出充分证据证实其制作白钢玻璃隔断系经过原告批准，签字处有“杨长河”字样的证明及确认单属于白条，杨长河亦未出庭作证，无法证实其真实性，同时因消防不合格导致更换隔断属于行政管理原因，与原告无关，故被告主张原告赔偿此部分损失，本院不予支持。针对瑜伽室供暖费部分，此取暖费收取标准并非原告规定，仅系原告代为收取，故被告主张原告赔偿此部分损失，本院不予支持。针对电费损失，被告自认电费并非交付给原告，同时未提出充分证据证实电量使用情况及电费剩余情况，故被告主张原告返还电费，本院不予支持。综上所述，被告既未提出充分证据证实本案争讼的漏水事故系由原告原因造成，又未提出充分证据证实其主张的各项损失、费用的具体数额，故对被告的主张，本院不予支持。对于原告主张的租金及取暖费，被告应当给付。原告主张解除合同，符合双方合同约定同时不违反法律规定，本院予以支持。双方约定的违约金过高，应自起诉之日即2014年10月14日起按中国人民银行同期同类基准贷款利率保护为宜。故依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原、被告签订的店铺租赁合同；二、被告卢晓岩于本判决生效之日立即给付原告松原市金钻江南秀商业广场有限公司租金449388元及自2014年10月14日起至给付之日止按中国人民银行同期同类基准贷款利率计算的利息；三、被告卢晓岩于本判决生效之日立即给付原告松原市金钻江南秀商业广场有限公司取暖费32633元及自2014年10月14日起至给付之日止按中国人民银行同期同类基准贷款利率计算的利息；四、驳回反诉原告卢晓岩的诉讼请求。本诉案件受理费8530元，由被告卢晓岩负担，反诉案件受理费12655元，由反诉原告卢晓岩负担。
宣判后，卢晓岩不服，以“1、被上诉人江南秀商场未按约定时间向上诉人卢晓岩交付租赁场所，存在违约情形；因江南秀商场原因导致健身会馆进水、瑜伽健身区供热未达到标准、租赁区未安装通风系统，造成我的损失应予赔偿；2、原判计算租金起点错误，导致判决结果有误；3、工资损失、地板维修、会员流失的损失均与江南秀商场的侵权行为有关，应赔偿。综上，在江南秀商场未先行赔偿我941396.88元损失的情况下，我享有先履行抗辩权，江南秀商场违约在先，我不同意解除合同”为由上诉至本院，要求二审法院予以公正判决。
二审查明事实与原审认定事实一致，应予确认。
另查明，争讼双方签订的《店铺租赁合同》（下述简称《合同》）约定：“自开业之日起甲方给乙方优惠三个月为免租期”，2014年1月10日，天行健身会馆开业。2014年12月10日，卢晓岩在格林菲尔以124／㎡购买了470㎡R369型号的地板板材，合计金额58280元，不含在一审卢晓岩反诉请求数额内，江南秀商场同意在二审一并处理。卢晓岩放弃了“多次漏水”的主张，认为仅二次漏水导致损失合计941396.88元（详见天行健身房财产损失明细表，其中，第一次漏水损失388917元、第二次漏水损失507207.88元、其他损失45272元）。2015年9月6日，江南秀商场提出诉讼保全申请。同日，我院制发（2015）松民一终字第574-2号民事裁定，对卢晓岩在江南秀商场内的天行健身会馆中的67件机械设备予以查封，查封期间的财产由卢晓岩进行管护。
本院认为：（1）卢晓岩与江南秀商场签订的《合同》具备解除条件，卢晓岩的行为已构成根本性违约，本案事实基础导致卢晓岩不具备先履行（不安）抗辩权，应当履行缴纳租金义务。
上诉人卢晓岩与被上诉人江南秀商场签订的《合同》是在自愿、平等、协商的基础上形成的，不违反法律强制性规定，应认定为有效。双方均应按约履行《合同》义务。依据《合同》第10-4-1约定：“乙方（卢晓岩）逾期支付租金达十日以上”的甲方（江南秀商场）有权选择提前解除合同，卢晓岩至今未缴纳租赁费用双方并无异议，江南秀商场现要求解除合同，并曾向卢晓岩发函解除合同，尽到了通知义务，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同”，卢晓岩未缴纳租赁费用的行为已构成根本性违约，依据事实基础及法律规定符合解除条件，但卢晓岩抗辩认为，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行的一方有权拒绝其履行要求。先履行的一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其受益人履行要求”的规定，江南秀商场未提供符合《合同》约定条件的房屋以及未尽到维修义务，存在违约行为而拒绝解除《合同》，认为未缴纳租赁费是行使先履行（不安）抗辩权，经查，《合同》签订后，江南秀商场即交付（毛坯）房屋，卢晓岩在装修过程中因供热分水器损坏，会馆第一次漏水后双方几经交涉，江南秀商场同意减少租金至每年30万元（包含取暖费），但与卢晓岩要求差距甚远，《合同》未能协商变更，即使江南秀商场履行《合同》中存在房屋维修的附随义务，但卢晓岩并无证据表明江南秀商场存在懈怠之意。卢晓岩以拒绝向江南秀商场交付租金的方式来解决尚无确切证据证明漏水原因是江南秀商场造成的问题，显属卢晓岩以不履行合同主债务来对抗江南秀商场的附随义务，不能成立事实上的先履行抗辩权。况且，即使存在法定的先履行抗辩权，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”，该条款明确规定行使不安抗辩权的主体，即江南秀商场不具备上述情形的任何一种，江南秀商场已按《合同》履行了交付房屋义务。卢晓岩并不属于先履行债务的乙方，即不具备行驶不安抗辩权的主体资格。另外，卢晓岩认为江南秀商场未按照约定时间开业与处理本案并无关联。卢晓岩一方面不同意解除合同，另一方面拒不支付租金，其行为本身矛盾。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，卢晓岩拒不缴纳租金导致《合同》具备解除条件，并应承担补交租金的民事责任。江南秀商场要求卢晓岩交付租金并解除《合同》的请求，应予支持。
（2）2014年9月1日的暴雨顺江南秀商场管道缝隙漏至会馆内，致使卢晓岩遭受的合理损失，与江南秀商场有因果关系，应承担相应的赔偿责任。
卢晓岩拖欠租金不应交付的理由虽然不能成立，但尚属事出有因，江南秀商场对本案纠纷也并非没有任何责任。卢晓岩认为两次漏水导致其损失共90余万元。首先，第一次漏水卢晓岩无法证实系江南秀商场原因，其诉求损失388917元无法支持。理由为：卢晓岩自认在装修期间地热分水器处漏水，距离分水器不远处搭建了舞台，再结合江南秀商场提供的地热施工方张金华证实“地热管与分水器回水立管脱落，是因为会馆在距离分水器20厘米处砖砌舞台，分水器地热连接管在50厘米范围内没有保护层，此范围内地热管严禁增加重荷给其造成向下压力”，卢晓岩并不要求鉴定，综合现有证据及卢晓岩陈述，不可排除漏水的原因与会馆搭建的舞台在地热管上增加了过重荷载而导致，卢晓岩现无证据证实，第一次漏水与江南秀商场有关，故其请求损失388917元无法支持；其次，第二次漏水与江南秀商场有因果关系，诉求损失507207,88元中的68080元应予支持。理由为：2014年9月1日天降暴雨，雨水顺江南秀商场管道外壁漏至会馆内，双方并无异议。虽属自然灾害，但亦是由于江南秀商场管道与墙体之间密封不严、存在缝隙导致，会馆进水的结果与江南秀商场存在因果关系，卢晓岩要求江南秀商场赔偿四项损失合计507207.88元，第一项损失为：维修地板损失5000元，卢晓岩提供了五枚票据证明损失确实存在，江南秀商场未提供相反证据证明票据虚假，对卢晓岩第一项损失请求应予支持；第二项损失为：吧台变形导致大理石台面断裂造成损失4800元，卢晓岩提供了票据证明损失存在，江南秀商场未提供相反证据证明票据虚假，对卢晓岩第二项损失请求应予支持；第三项损失为：会员退卡损失439127.88元，卢晓岩提供了会员入会申请表、入会收据、会员退卡签字确认单、孙跃东证明，上述证据属单方递交，会员未出庭接受质询，无法证实真伪，即使存在会员退会现象，亦无法认定与漏水有关，对卢晓岩第三项损失请求不予支持；第四项损失为：更换地板损失58280元，卢晓岩提供了一枚销售单证明损失存在，原审虽未反诉，但江南秀商场对票据真实性无异议，同意一并处理，对卢晓岩第四项损失请求应予支持；再次，其他项损失卢晓岩无法证实系江南秀商场原因，诉求25832元损失无法支持。理由为：卢晓岩提供录像光盘证明瑜伽健身区供热未达到标准、租赁区未安装通风系统，本院认为，与解决本案争议并无必然联系，就后续问题双方可友好协商解决。卢晓岩提供了杨长河签字确认单及证明，依据《合同》第7-7条约定：“经甲方书面同意，乙方有权对合同约定的场地、广告位或橱窗进行装修、装潢、改造，一切费用由乙方自行承担”，玻璃隔断属装修范围，按约应由卢晓岩自行承担，况且，玻璃隔断拆除的原因属于消防不合格导致的，属于行政管理原因，与江南秀商场无关。综合上述情况，江南秀商场应赔偿卢晓岩财产损失共68080元。
（3）原审判决多保护三个月租金，应扣除。
依据《合同》约定：“自开业之日起给卢晓岩优惠三个月免租期”，卢晓岩2014年1月10日开业江南秀商场并无异议，故应自2014年4月10日始计算租金，原审判决2014年1月10日起算租金属认定事实错误，应予纠正。2014年4月10日始至2015年3月10日（判决前4日）止共计11月，并未超出江南秀商场的诉讼请求数额，应予支持。计算方法为：449338元÷12月×11月=411893.17元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第六十八条、第九十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持吉林省松原市宁江区人民法院作出的（2014）宁民初字第3027号民事判决第一项、第三项；
二、撤销吉林省松原市宁江区人民法院作出的（2014）宁民初字第3027号民事判决第二项、第四项；
三、上诉人卢晓岩于本判决生效后立即给付被上诉人松原市金钻江南秀商业广场有限公司租金411893.17元及自2014年10月14日起至给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息；
四、被上诉人松原市金钻江南秀商业广场有限公司于本判决生效后立即给付上诉人卢晓岩经济损失68080元。
如上诉人卢晓岩、被上诉人松原市金钻江南秀商业广场有限公司未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费8530元、反诉受理费12655元、二审案件受理费21185元、保全费2930元，合计45300元，由上诉人卢晓岩负担36240元，由被上诉人松原市金钻江南秀商业广场有限公司负担9060元。
本判决为终审判决。
审 判 长 于福桐
审 判 员 邰伟莉
代理审判员 邵国政
二〇一五年十二月一日
书 记 员 段贵斌