安徽省六安市金安区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)皖1502民初830号
原告:沙道勇,男,1965年10月19日出生,汉族,住霍邱县。
委托诉讼代理人（特别授权）：余陈，安徽皖西律师事务所律师。
被告:六安市博祥置业有限公司,住所地六安市经济开发区上东阳光城。统一社会信用代码91341500577073554T。
法定代表人：潘斌,经理。
委托诉讼代理人（特别授权）：牛犇，安徽英锐律师事务所律师。
第三人：马万良，男，1962年2月16日生，汉族，住霍邱县。
原告沙道勇与被告六安市博祥置业有限公司（以下简称博祥置业公司）、第三人马万良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案后，依法适用简易程序、后转为普通程序公开开庭进行了审理，原告沙道勇及其特别授权委托诉讼代理人余陈、被告六安市博祥置业有限公司特别授权委托诉讼代理人牛犇到庭参加诉讼，第三人马万良经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还原告购房款1295212元并赔偿违约金（自2018年1月1日起以1295212元为本金按年利率24%计算至款清息止）；2、本案诉讼费、公告费、保全费等全部费用由被告承担。事实和理由：2017年4月24日，沙道勇、博祥置业公司、马万良三方签��《协议书》约定沙道勇购买被告开发的六和城三期房屋两套合计面积263平方米，该房于2017年12月31日前交付。然时至今日，六和城三期项目至今未动工建设，被告无法交付上述房屋，造成原告巨大的经济损失。各方多次协商未果，为维护原告合法权益，现具状法院，望判如所请。
被告博祥置业公司庭审中辫称，一、答辩人与原告之间没有房屋买卖合同关系，只有通过债务转移的方式而具有的民间借贷关系。二、即使法院认定答辩人与原告之间具有房屋买卖合同关系且合同合法有效。原告诉请答辩人返还购房款1295212元和违约金也是没有依据的。
第三人马万良未作答辩。
原告为证明其诉讼主张提交了如下证据：1、原告身份证复印件，证明原告主体资格。2、被告���商登记信息、第三人身份信息，证明被告、第三人的主体资格及第三人为被告公司的董事。3、借条原件两份、转账凭证三份，证明原告于2012年1月19日、4月19日总计支付给第三人94.6万元用于订购被告开发的房屋。4、协议书一份，证明原告先前预定的六和城15#1403、1503室两套房屋合计面积为262.1㎡被法院司法查封，被告无法履行义务，故重新约定被告、第三人于2017年12月31日前在六和城三期项目中交付两套面积为263㎡的房屋给原告，现已逾期，被告、第三人应返回原告购房款1295212元。5、认购书两份、收据两份、说明一份，证明原告以“沙某、张某”名义购房，购房款由马万良支付，原被告之间已形成房屋买卖合同关系。6、证人证言，证明原告以“沙某、张某”名义订购房屋，所订房屋的实际权利人为原告。被告对��告提交的证据1、2、3、4、5的真实性，不持异议，对证据3、4、5的证明目的不予认可。对证据6的三性不予认可。
被告及第三人未提交证据。
本院认证如下：证据1、2、3、4、5，被告对其真实性不持异议，故本院予以认定。证据6，被告不予认可，本院认为，证人沙某、张某虽然与原告系亲属，但其陈述的假借他人名义买房的情形，在当前的房地产交易市场常会发生，买房人出于各种目的，时常采用这种交易手法。两证人出庭所作证言与原告提交的认购书、定金收据、以及第三人马万良书写的便函内容能够相互印证，故其真实性本院予以认定。综合当事人举证、质证情况，结合当事人庭审中陈述，本院查明事实如下：第三人马万良系被告博祥置业公司股东。2012年1月19日、4月19日，马万良分别立据��到原告沙道勇人民币30万元和64.6万元（合计94.6万元）。2013年4月2日，原告分别以其侄子沙某、张某名义与被告博祥置业公司签订两份认购书，欲购买被告开发的位于“六和城15栋1403室、1503室”两套房屋，并于当日以沙某、张某名义各交付2万元给被告作为购房定金。2014年1月15日，原告为付房款向马万良催要借款，马万良出具便函给原告，致信公司冷姓、刘姓两位领导，要求房款由自己代为给付。2017年3月2日，博祥置业公司在马万良先前出具的借条上盖章为马万良的借款提供担保。2017年4月24日，马万良、沙道勇、博祥置业公司三方达成一份新的协议（协议书中马万良为甲方，沙道勇为乙方，博祥置业公司为丙方），约定：甲方所欠乙方借款94.6万元从乙方在丙方开发的六和城所订的两套房屋（一套为15#1403室，一套为15#1503室）中抵扣，两套房屋面积为263㎡，单价为4924.76元/㎡。由于该两套房屋已被司法查封，三方同意在六和城三期开发中予以调换，如调换房屋面积大于263㎡，多出面积由沙道勇按市场价补齐，如调换房屋面积小于263㎡，（差额部分）丙方按4924.76元/㎡退还乙方，如乙方不要房屋，丙方承担偿还甲方所借乙方本金94.6万元。另甲、丙两方定于2017年12月31日前向乙方交付房屋。现因丙方至今未能开发三期房屋，导致交房目的无法实现，原告遂诉讼来院。
本院认为，本案争议焦点是，原被告间是房屋买卖合同纠纷还是民间借贷纠纷。首先，原告与被告签订“认购书”，并交付定金，双方间有房屋买卖的合意。其次，从第三人马万良出具给原告的便函及原被告、第三人签订的协议书内容看、原被告间具有房屋买卖的民事行为。再次，由于被告经营发生困难，导致开发的房产有的被司法查封，有的处于停工状态，原被告之间始终未能正式签订合同。综上三点看，原告与被告之间形成的是房屋买卖法律关系。而原告与第三人马万良之间，既有借款的合意，又有出借的事实，双方间是明确的民间借贷法律关系。原被告及第三人签订协议书，三方同意将沙道勇应付的购房款，从马万良应偿还的借款中抵付，该抵付行为是债务的转移。鉴于被告盖章确认其股东马万良的债务转移行为，故马万良的借贷债务相应的转换为被告的房款债务。而该份协议书内容系三方真实意思表示，内容不违背法律法规的强制性规定，故应合法有效。现因被告承诺开发的“六和城”三期工程无法开工，双方约定的交房期限早已届满，导致原告购房目的无法实现，现原告诉请被告返还购房款及定金的主张，符合法律规定，本院予以支持。被告应返还的购房款应以三方约定的转移债务的数额确定，即应以94.6万元计算。本案中因原被告双方的原因，导致房屋买卖合同一直未能正式签订，现原告诉请被告按年利率24%赔偿违约金的诉求，没有证据支持。被告承诺于2017年12月31日前向原告交房，因被告已明确表示无法交房，故被告构成违约，被告对其承诺交房期限届满后未能返款给原告造成的利息损失，应当承担赔偿责任。原告与马万良之间的借贷债务已经转移，现原告要求第三人马万良承担连带责任的主张，与法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第八十四条，第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规��，判决如下：
一、被告六安市博祥置业有限公司返还原告沙道勇购房定金4万元，购房款94.6万元，合计98.6万元，款于本判决生效之日起五日内一次付清；
二、被告六安市博祥置业有限公司赔偿原告沙道勇利息损失，以94.6万元为基数，按人民银行同期同类基准贷款利率计算，自2018年1月1日起至款付清之日止；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（本院开户行：六安农村商业银行股份有限公司皋城路分理处；账号2000,0533,1263,1030,00×××55；户名：六安市金安区人民法院）。
案件受理费16660元，由原告沙道勇负担3000元，被告六安市博祥置业有限公司负担13660元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审 判 长 袁刚锋
审 判 员 王颖颖
人民陪审员 何 汇
二〇一八年五月五日
书 记 员 文 政
本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人���方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。