上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二(民)终字第3322号
上诉人（原审原告）上海中原物业顾问有限公司。法定代表人陆成，董事长。委托代理人何金成。被上诉人（原审被告）刘丽萍。被上诉人（原审被告）张波。上诉人上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）因居间合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第23977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审经审理查明，张波、刘丽萍系夫妻关系。2013年3月9日，由刘丽萍、张波作为出卖方（甲方），案外人沈某作为买受方（乙方），中原公司作为居间方（丙方），三方签订了一份由中原公司提供格式的《房地产买卖居间协议》，约定本市浦东新区张杨路***弄***号301室房屋（以下简称张杨路房屋）的总房价款为人民币（下同）2,650,000元（实际成交价甲乙双方可在《房屋买卖合同》中另行约定）；乙方为表示对张杨路房屋的购买诚意，向丙方支付意向金50,000元，作为与甲方进行洽谈之用，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行；丙方应当依法积极履行向甲乙双方如实报告订立《房屋买卖合同》的机会、撮合甲乙双方买卖意向并促成甲乙双方签订本协议和《房屋买卖合同》、向甲乙双方如实报告订立《房屋买卖合同》的重大事项等居间义务，故意隐瞒与订立《房屋买卖合同》有关的重要事实或者提供虚假情况，给甲乙双方造成严重损失的，应依法承担责任；甲乙双方应给付丙方的佣金，是丙方为甲乙双方提供居间媒介服务的居间报酬，若甲乙双方正常履行，丙方承诺将无偿提供房屋的交易过户等协助服务；《房屋买卖合同》成立，即表明丙方居间成功，甲乙双方应于丙方居间成功同时分别按照上述总房价款的1%给付丙方佣金，双方同意丙方可从转付或保管的任何款项中扣除应付佣金；三方在履行本协议过程中发生争议，协商不成的，应向该房地产所在地人民法院起诉等。同日，刘丽萍、张波与沈某还就买卖张杨路房屋签订了一份由中原公司提供格式的《房屋买卖合同》，约定张杨路房屋的转让价款为2,650,000元，并对房地产基本状况、签订示范文本买卖合同事项、付款方式、房屋交付、交易过户、风险转移、税费负担、违约责任、争议解决等进行了约定。嗣后，刘丽萍、张波与沈某因故未能就买卖张杨路房屋签订作为示范文本的《上海市房地产买卖合同》，并约定解除上述《房地产买卖居间协议》，同意双方互不追究法律责任，一切均恢复原状。因中原公司认为系刘丽萍、张波违约致交易不成，且中原公司已居间成功，刘丽萍、张波应当按约支付佣金，故而致讼，要求刘丽萍、张波立即支付佣金26,500元并以26,500元为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付自2013年3月10日起至实际支付之日止的逾期违约金。原审认为，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，中原公司在居间过程中仅促使刘丽萍、张波与买受方就买卖张杨路房屋签订了由中原公司提供格式的《房屋买卖合同》，而未能促成买卖双方签署网上备案专用的作为示范文本的《上海市房地产买卖合同》。由于房地产买卖存在特殊性，出于房地产管理的需要，如买卖双方未签署网上备案专用的作为示范文本的《上海市房地产买卖合同》，是根本无法完成房地产买卖交易过户手续的，因此就这一点而言，中原公司作为居间人，并未促成合同成立，故不得要求刘丽萍、张波支付居间合同约定的报酬。而且，相关《房地产买卖居间协议》约定，《房屋买卖合同》成立，即表明中原公司居间成功，买卖双方应于中原公司居间成功同时分别按照总房价款的1%给付中原公司佣金。对于上述约定中的“《房屋买卖合同》成立”，中原公司与刘丽萍、张波的理解存在差异，中原公司认为系指由其提供格式的《房屋买卖合同》，而刘丽萍、张波则认为系指网上备案专用的作为示范文本的《上海市房地产买卖合同》。由于上述《房地产买卖居间协议》系由中原公司提供格式，且上述约定系事先打印好的合同条款，应属格式条款，而根据相关法律规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，因此法院酌情采纳刘丽萍、张波对上述约定的理解，就这一点而言，中原公司并未居间成功，其要求刘丽萍、张波按约支付佣金的条件亦未成就。据此，中原公司以其居间成功为由，诉请要求刘丽萍、张波支付佣金26,500元以及相应的逾期违约金，缺乏相关事实和法律依据，法院对此不予支持。综上所述，原审法院于二○一五年九月十八日依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十六条第一款之规定，作出判决：驳回上海中原物业顾问有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费人民币744元，减半收取计372元，由上海中原物业顾问有限公司负担。原审判决后，中原公司不服，向本院提起上诉，诉称，上诉人已促成被上诉人与案外人之间签订了《房屋买卖合同》，且买卖双方并没有明确约定以签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》为买卖合同成立、生效要件，相反《房屋买卖合同》明确约定买卖双方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》是为了办理交易过户手续之需，且《房屋买卖合同》已具备了合同的主要内容，该买卖合同已成立并生效，上诉人有权获取报酬。原审认定上诉人未促成合同成立，进而判定上诉人不得主张居间报酬，不仅曲解事实，也违背了相关法律规定，所作的判决错误。故请求撤销原判，改判支持上诉人原审诉请。被上诉人刘丽萍辩称，上诉人做低房价，其认为该行为违法并存在风险，故取消合同，且三方签订解除协议时，上诉人并没有提出佣金要求。故请求驳回上诉，维持原判。被上诉人张波未作答辩。经本院审理查明，原审判决查明事实属实，本院依法予以确认。本院二审审理中，中原公司表示放弃本案中要求两被上诉人支付逾期违约金的诉请。本院认为，本案的争议焦点是中原公司是否促成了被上诉人与案外人之间系争房屋买卖合同的成立。根据本案查明的事实，中原公司作为中介方与被上诉人作为出售方及案外人作为买受方达成了《房地产买卖居间协议》，被上诉人并与案外人就系争房屋签订了《房屋买卖合同》，该《房屋买卖合同》的内容包含了房屋的坐落位置、房款总额、房款支付方式、过户期限、交房期限、违约金等买卖合同的主要条款，故该合同已依法成立。三方签订的《房地产买卖居间协议》中关于居间报酬的支付，明确约定“《房屋买卖合同》成立，即表明中介方居间成功”，而在被上诉人与案外人签订的《房屋买卖合同》中亦明确约定“为办理交易过户手续之需，双方同意于本合同签署后45天内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》”，并将该合同简称为“示范合同”，以区别于双方此前已签订的《房屋买卖合同》，故《房地产买卖居间协议》中关于“《房屋买卖合同》成立，即表明中介方居间成功”的约定，指向清楚、明确，应不存在理解上的差异。原审以双方对于“《房屋买卖合同》成立”的理解存在差异，上诉人并未促成买卖双方签署示范文本的《上海市房地产买卖合同》为由，认定上诉人作为居间人并未促成买卖合同成立，与合同约定及法律规定不符，所作的认定有误，本院予以纠正。综上，上诉人已促成被上诉人与案外人签订《房屋买卖合同》，且被上诉人并无充分证据证明其最终未与案外人签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》应归咎于上诉人，故被上诉人应向上诉人支付相应的居间报酬。需要说明的是，按照房地产经纪行业惯例，中原公司作为居间人除向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务而促成当事人签约外，其服务内容还应包括协助委托贷款、办理房屋产权过户等事项，鉴于中原公司未提供相关后续服务，故基于公平原则，本院对被上诉人应支付的佣金数额酌情调整为20,000元。中原公司在本院二审中自愿放弃其要求被上诉人支付逾期违约金的诉请，于法不悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第23977号民事判决；二、刘丽萍、张波应于本判决生效之日起十日内支付上海中原物业顾问有限公司佣金人民币20,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币744元，减半收取计人民币372元，二审案件受理费人民币744元，均由刘丽萍、张波共同负担。本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一六年二月一日
书记员 朱丽娟
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……