陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)陕08民终166号
上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司榆林城区支行。
负责人：姜海浪，该行行长。
委托诉讼代理人：贺睿，陕西富能能律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李凤芝，陕西富能律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王晓龙，男，1978年12月25日出生，汉族，无固定职业。
被上诉人（原审被告）：李志琴，女，1970年8月27日出生，汉族，无固定职业。
被上诉人（原审被告）：榆林市榆兴置业有限公司。
法定代表人：王瑜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：薛梅梅，女，该公司财务室主任。
上诉人中国农业银行股份有限公司榆林城区支行因与被上诉人王晓龙、李志琴、榆林市榆兴置业有限公司金融借款合同纠纷一案，不服陕西省榆林市榆阳区人民法院（2017）陕0802民初5125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月11日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理，本案现已审理终结。
中国农业银行股份有限公司榆林城区支行上诉请求：1、撤销陕西省榆林市榆阳区人民法院（2017）陕0802民初5125号民事判决第三项，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人王晓龙、李志琴、榆林市榆兴置业有限公司承担。事实和理由：1、涉案借款本金为36万元，被上诉人王晓龙、李志琴逾期偿还借款，上诉人根据《个人购房担保借款合同》第十二条第三款约定，要求被上诉人王晓龙、李志琴偿还下欠全部借款本金，并未加重该二人的还款责任，亦未加重被上诉人榆林市榆兴置业有限公司的担保责任，一审判决认定加重了该三人的责任无事实和法律依据。2、上诉人未办理抵押登记是由于被上诉人��今未就涉案房屋进行不动产登记，上诉人无任何过错，况且，被上诉人王晓龙、李志琴已入住涉案房屋，若否定抵押权预告登记的优先受偿权，则该二人逾期还款的违约行为对其使用涉案房屋无任何影响，有违公平原则。3、根据合同约定，诉讼费由被上诉人负担。
王晓龙、李志琴辩称，答辩人之所以逾期付款，是由于开发商迟迟未将房产证办理下来，银行有义务督促开发商办理房产证，一审判决应予维持。
榆林市榆兴置业有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，涉案借款既有物保又有人保，应优先由涉案房屋偿还借款。
中国农业银行股份有限公司榆林城区支行向一审法院起诉请求：1、判令王晓龙、李志琴立即偿还所欠中国农业银行股份有限公司榆林城区支行借款本金人民币283191.21元及本金还清之日的利息；2、判令王晓龙、李志琴的抵押物拍卖、变卖价款优先偿还中国农业银行股份有限公司榆林城区支行借款本息；3、判令李志琴、榆林市榆兴置业有限公司就王晓龙所欠中国农业银行股份有限公司榆林城区支行借款本息承担连带偿还责任；4、由王晓龙、李志琴、榆林市裕兴置业有限公司承担本案诉讼费等一切相关费用。
一审法院认定事实：2011年11月14日，中国农业银行股份有限公司榆林城区支行与王晓龙、李志琴、榆林市榆兴置业有限公司签订个人购房担保借款合同，合同约定：1、贷款金额为人民币36万元，借款期限180个月，贷款期限从2011年11月18日起至2026年11月17日止；2、贷款用途为购买房产；3、借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础，据此确定年利率7.755%执行；4、还款方式为等额本息还款法；5、保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。保证期间为借款到期日起二年。由阶段性保证人榆林市榆兴置业有限公司提供保证担保，阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带责任保证；6、王晓龙、李志琴将其所有的位于榆林市开发区榆兴苑2号楼4单元802室的房产提供抵押担保，于2011年8月5日办理了预购商品房抵押权预告登记（榆房预榆林市字第018760号）；7、合同发生争议向贷款人所在地人民法院提起诉讼。合同还约定了其他事项。合同签订后，中国农业银行股份有限公司榆林城区支行于2011年11月18日按时���被告王晓龙发放了借款人民币36万元，后王晓龙不能按期偿还中国农业银行股份有限公司榆林城区支行借款。截止2017年5月31日王晓龙拖欠中国农业银行股份有限公司榆林城区支行借款本金270919.14元，已到期借款本金3577.60元及利息3066.59元，未到期本金267341.54元。中国农业银行股份有限公司榆林城区支行对上述欠款本金及利息进行催要无果，致中国农业银行股份有限公司榆林城区支行向该院提起诉讼并提出上述诉讼请求。
一审法院认为，中国农业银行股份有限公司榆林城区支行（贷款人）与王晓龙（借款人、抵押人）、李志琴（抵押人）、榆林市榆兴置业有限公司（保证人）签订的个人购房担保借款合同，该合同为格式合同。合同签订后，中国农业银行股份有限公司榆林城区支行按时向王晓龙发放了借款36万元，王晓龙理应按照合同约定按时向王晓龙偿还��款，但王晓龙不能按时履行还款义务，截止2017年5月31日王晓龙拖欠中国农业银行股份有限公司榆林城区支行借款本金270919.14元，已到期借款本金3577.60元及利息3066.59元，未到期本金267341.54元，未结清期数2期。根据双方合同约定，该借款于2026年11月17日届满，依个人购房担保借款合同“本合同有效期内，发生下列情形之一的，提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。其中情形（2）规定借款人未足额偿还借款本息超过90天”的约定。本案中，中国农业银行股份有限公司榆林城区支行系提供格式条款方，该约定加重了对方的责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法规定第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，该条款符合无效的情形，应认定为无效条款。合同其余条款系各方当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，依法应确认为有效合同。中国农业银行股份有限公司榆林城区支行诉请王晓龙清偿全部借款本金及利息的诉讼请求，经审查，截止2017年5月31日，王晓龙拖欠到期借款本金3577.60元，产生利息3066.59元，中国农业银行股份有限公司榆林城区支行的该诉讼请求符合合同约定且不违反法律规定，该院予以支持；中国农业银行股份有限公司榆林城区支行诉请王晓龙承担未到期借款本金267341.54元及利息的诉讼请求，经审查，该债权因合同被确认为无效，待实际产生后由中国农业银行股份有限公司榆林城区支行另行主张，本案不予处理，该项诉讼请求该院不予���持，予以驳回。中国农业银行股份有限公司榆林城区支行诉请榆林市榆兴置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任，经审查，依个人购房担保借款合同“保证期间为本合同约定的借款人债务履行期限届满之日起二年”的约定，本案中，中国农业银行股份有限公司榆林城区支行于2017年5月8日提起诉讼在榆林市榆兴置业有限公司的保证期间内，中国农业银行股份有限公司榆林城区支行的该项诉讼请求有必要的事实依据，该院予以支持，榆林市榆兴置业有限公司承担了保证责任后有权向主债务人即王晓龙追偿；中国农业银行股份有限公司榆林城区支行诉请中国农业银行股份有限公司榆林城区支行对王晓龙的抵押物在抵押物价值范围内享有优先受偿权的请求，根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定。本案中，涉案抵押物虽然办理了抵押预告登记，但该预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，中国农业银行股份有限公司榆林城区支行作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立之前，其享有的是当抵押登记条件成就或者约定期限届满时对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人就涉案房产的处分，但并非对涉案房产享有现实的抵押权。故该院对中国农业银行股份有限公司榆���城区支行的该项诉讼请求不予支持，予以驳回。李志琴经该院传票传唤后未到庭参加诉讼，其行为是对中国农业银行股份有限公司榆林城区支行诉称的事实及诉讼请求的答辩权利的放弃。中国农业银行股份有限公司榆林城区支行的其他诉讼请求没有必要的事实依据支持，该院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：本判决生效后十日内，由王晓龙、李志琴偿还中国农业银行股份有限公司榆林城区支行到期借款本金人民币3577.60元及利息（从2017年6��1日起至款项付清之日止，按逾期年利率11.6325%计算利息），并偿还原告中国农业银行股份有限公司榆林城区支行已发生逾期利息3066.59元。榆林市榆兴置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任。驳回中国农业银行股份有限公司榆林城区支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2840元，由中国农业银行股份有限公司榆林城区支行负担2776元，王晓龙、李志琴、榆林市榆兴置业有限公司共同负担64元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院二审查明：截止2017年6月2日，被上诉人王晓龙共欠到期借款本金3577.60元、利息（包括罚息、复利）3066.59元。本院二审查明的其他事实与一审查明的其他事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是：1、被上诉人应偿还下欠全部借款本息还是到期借款本息；2、上诉人对涉案房屋是否享有优先受偿权。
关于还款本息问题。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，双方当事人签订的《个人购房担保借款合同》系格式合同，上诉人为提供格式条款一方。该合同第二十七、第三十条约定，涉案借款的还款方式为分期还款，还款周期为1个月，还款期限于2026年11月17日届满。截止2017年6月2日，被上诉人王晓龙逾期还款2期，共欠到期借款本金3577.60元、利息（包括罚息、复利）3066.59元。该合同第十二条第三款“本合同有效期内，借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人���权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。”之约定加重了被上诉人的责任，为无效条款。一审判决虽认定截止2017年5月31日，被上诉人王晓龙共欠到期借款本金3577.60元、利息（包括罚息、复利）3066.59元不当，加重了被上诉人王晓龙、李志琴、榆林市榆兴置业有限公司的责任，但该三人未提出上诉，故应予维持。至于截止2017年5月31日未到期的借款本息，上诉人中国农业银行股份有限公司榆林城区支行可待实际产生后另行主张。
关于涉案房屋优先受偿权问题。被上诉人王晓龙、李志琴同意将涉案房屋作为抵押物，为涉案借款提供担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记，上诉人为涉案房屋抵押权预告登记的权利人。依照《中华人民共和国物权法》等相关法律��规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。当涉案房屋能够进行抵押登记后，被上诉人有履行预购商品房抵押权预告登记的责任，配合上诉人向不动产登记机关提出变更登记，转变为房屋抵押登记。本案中，因涉案房屋未进行不动产登记，抵押登记的条件尚未成就，一审判决认定上诉人对涉案房屋不具有优先受偿权并无不当。
上诉人还主张，诉讼费用由被上诉人负担。依照《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，一审法院根据案件的具体情况，决定由上诉人负担部分一审案件受理费并无不当。
��上，中国农业银行股份有限公司榆林城区支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽略有不当，但未减损上诉人的权益，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5540元，由上诉人中国农业银行股份有限公司榆林城区支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 军
审判员 郭 瑶
审判员 韩连梅
二〇一八年一月二十三日
书记员 叶宇帆