广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2470号
上诉人（原审被告）：李广胜，住广州市荔湾区。
委托代理人：黄金松，广东东方昆仑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁淑玲，住广州市海珠区。
被上诉人（原审原告）：梁伟基，住广州市荔湾区。
二被上诉人的共同委托代理人：刘红，广东法制盛邦律师事务所律师。
原审第三人：高惠棉，住广东省海丰县。
上诉人李广胜因租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第2036号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市荔湾区兴隆北约48号房屋是梁淑玲、梁伟基共有的房产，该房屋用途为住宅，砖木结构三层，其中梁淑玲占有份额是首层，梁伟基占有份额是二、三层。2002年7月18日，梁淑玲与李广胜签订《租赁合同》约定，梁淑玲将广州市荔湾区兴隆北约48号首层（下称：案涉房屋）约10平方米出租给李广胜经营服装辅料，租期从2002年8月1日至2004年8月30日止，租金为每月2000元。合同签订后，李广胜于上述商铺实际经营，并按时交租。上述合同期满后，李广胜继续使用该房屋至今。
梁淑玲、梁伟基于2014年9月23日共同向原审法院提起本案诉讼称：案涉房屋是梁淑玲、梁伟基共同房产，2013年11月20日，梁淑玲与李广胜双方签订了《广州市房屋租赁合同》，约定租期是2013年9月9日至2014年9月8日，租金是1200元／月，但实际双方履行的租金是5000元／月。因之前梁淑玲、梁伟基完全不了解市场租金情况，2014年7月2日高惠棉主动找到梁淑玲、梁伟基，希望以不低于20000元／月的价格租赁梁淑玲、梁伟基上述铺位，此时，梁淑玲、梁伟基才得知与李广胜双方实际履行的租金5000元／月远远低于市场租赁价格。当日，梁淑玲与高惠棉签订了租房意向书，并收取了高惠棉定金20000元。因梁淑玲、梁伟基与李广胜租赁合同已到期，梁淑玲、梁伟基与李广胜多次协商，要求李广胜腾退上述铺位给梁淑玲、梁伟基，但李广胜不同意，特请求判令：一、判决李广胜在本案裁决书生效之日起3日内，腾退广州市荔湾区浆栏路兴隆北约48号首层给梁淑玲、梁伟基；二、判决李广胜从2014年10月1日后至李广胜交付上述铺位给梁淑玲、梁伟基前，每月按租金2万元支付给梁淑玲、梁伟基；三、李广胜承担本案诉讼费。
李广胜为证明梁淑玲、梁伟基与李广胜签订的租赁合同并���到期，原审中提供了一份2013年4月15日梁淑玲与李广胜签订的《广州市房屋租赁合同》，该合同约定李广胜向梁淑玲、梁伟基承租案涉房屋，租赁期限2013年4月15日至2016年4月14日，租金每月1000元等。梁淑玲、梁伟基对该份合同不予认可。
梁淑玲、梁伟基为证明梁淑玲、梁伟基与李广胜签订的租赁合同已到期，提供了一份2013年11月20日梁淑玲与李广胜签订的《广州市房屋租赁合同》，该合同约定李广胜向梁淑玲、梁伟基承租案涉房屋，租赁期限2013年9月9日至2014年9月8日，租金每月1200月等。该合同于2013年12月5日经房管部门备案。李广胜对该份合同不予认可。
原审庭审中，梁淑玲、梁伟基与李广胜均确认李广胜交租至2014年9月30日，之后梁淑玲、梁伟基开始拒收李广胜租金。
原审法院认为，广州市荔湾区兴隆北约48号首层房屋是梁淑玲、梁伟基所有的房屋，梁淑玲、梁伟基对该房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利。李广胜承租案涉房屋，与梁淑玲、梁伟基分别于2013年4月15日与2013年11月20日签订了两份租期不同的租赁合同，故本案的争议焦点是双方应受哪份合同的约束。原审法院认为，签订在后的租赁合同应视为双方协商一致对签订在前的租赁合同的变更，故梁淑玲、梁伟基与李广胜双方应受2013年11月20日签订的租赁合同的约束。李广胜对2013年11月20日签订的租赁合同不予认可，但未能提供相反证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。
2013年11月20日双方签订的租赁合同于2014年9月8日届满。期满后，梁淑玲、梁伟基从10月开始拒收李广胜租金，双方没有续签租赁合同，该合同终止。现梁淑玲、梁伟基要求李广胜腾空迁出案涉房屋，将房屋交还梁淑玲、梁伟基的诉请，予以支持。李广胜在使用梁淑玲、梁伟基房屋期间，仍负有向梁淑玲、梁伟基支付房屋使用费的义务，该房屋使用费的标准应以评估机构评定的非住宅市场租金参考价标准为宜。
综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告李广胜腾空搬出广州市荔湾区兴隆北约48号首层房屋，将上述房屋交还给原告梁淑玲、梁伟基；二、自2014年10月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费，由原告梁淑玲、梁伟基与被告李广胜自本判决发生法律效力之日起三日内共同委托有资质的评估机构申请按非住宅市场租金参考价标准评定，该评估费用由原告梁淑玲、梁伟基与被告李广胜各自承担50%；被告李广胜自租金评定之日起三日内，按评定的租值（以每月20000元为���）一次性将使用费支付给原告梁淑玲、梁伟基；本判决发生法律效力之后至被告交还上述房屋期间的房屋使用费，被告李广胜仍按上述标准支付给原告梁淑玲、梁伟基。本案受理费50元，由被告李广胜负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，李广胜不服，向本院提起上诉称：1、原审庭审中，被上诉人梁淑玲、梁伟基并无提供2013年11月20日的《广州市房屋租赁合同》原件供上诉人质证，上诉人也明确表示超过举证期限提供的证据不再质证不再认可，原判依据该无效证据认定事实是错误的。2、即使依照上述合同内容来看，亦非双方的真实意思表示，因该合同约定上诉人每月应交的租金仅为1200元，但上诉人实际每月给付租金是5000元，同���条款内容，原判仅认定前半部分租赁期限有效，对后半部分租金情况不作认定，明显偏颇被上诉人。3、原判第二项判决上诉人自2014年10月1日起按市场评估价交租没有法律依据。首先，上诉人从2002年8月1日开始，每月租金从最初的2000元已一直递增至2013年9月为每月5000元；其次，按照被上诉人与原审第三人高惠棉签订的承诺书，起租时间是从2015年1月1日开始，原审判决自2014年10月1日起按市场评估价交租没有事实、法律依据；第三，市场价租金是多少的举证责任在被上诉人而非上诉人，原判要求上诉人承担评估费没有法律依据。4、在同等条件下上诉人应具有租赁优先权。综上，原判认定事实、适用法律错误，请求撤销原判，驳回被上诉人的全部诉讼请求，一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人梁淑玲、梁伟基共同答辩称：不同意上诉人李广胜的上诉请求，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
原审第三人高惠棉答辩称：对原审判决无异议。
上诉人李广胜及被上诉人梁淑玲、梁伟基、原审第三人高惠棉在二审中均没有新证据提交，亦对一审查明的事实均无异议，二审对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，本案存在两份分别于2013年4月15日与2013年11月20日签订的租期不同的租赁合同，故本案的争议焦点是双方应受哪份合同的约束。经审查，被上诉人梁淑玲、梁伟基否认与上诉人李广胜于2013年4月15日签订过租赁合同，上诉人李广胜在二审庭询中亦承认其忘记了该合同落款处的甲方（签章）“梁淑玲”是谁签的，而上诉人李广胜在原审庭审中明确承认其与被上诉人梁淑玲于2013年11月20日签订了租期从2013年9月9日至2014年9月8日的租赁合同，其抗辩称该合同是为了供房管部门备案而签订，不是双方的真实意思表示，但其对此未能充分举证证明，应承担举证不能的不利后果。综上，即使被上诉人梁淑玲于2013年4月15日与上诉人李广胜签订了租赁合同，但签订在后的租赁合同应视为双方协商一致对签订在前的租赁合同的变更，故原判在上诉人李广胜没有确实、充分的反证的情况下，认定双方应受2013年11月20日签订的租赁合同的约束并无不当。
2013年11月20日双方签订的租赁合同于2014年9月8日届满，原判对被上诉人梁淑玲、梁伟基要求上诉人李广胜腾空迁出案涉房屋交还给其的诉请予以支持正确。上诉人李广胜在使用案涉房屋期间，仍负有向被上诉人梁淑玲、梁伟基支付房屋使用费的义务，原判认为案涉房屋使用费的标准应以评估机构评定的非住宅市场租金参考价标准为宜并无不当。
如前���述，上诉人李广胜在原审庭审中已明确承认其与被上诉人梁淑玲于2013年11月20日签订了租期从2013年9月9日至2014年9月8日的租赁合同，其关于原判依据该无效证据认定事实错误的上诉意见不成立，本院不予采纳。
上诉人李广胜上诉提出其在同等条件下应具有租赁优先权，是另一法律关系，本案不予调处。
综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人李广胜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一五年××月××日
件与原本核对无异
书记员党春婷