上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民三(民)初字第1529号
原告陈锡林。委托代理人黄太来，上海永盈律师事务所律师。被告施文玮。委托代理人王方，上海市千方律师事务所律师。第三人陆洲。委托代理人李炜，上海志良律师事务所律师。第三人包锦华。委托代理人周海霞，上海智众律师事务所律师。第三人王雍。原告陈锡林与被告施文玮房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法通知陆洲、包锦华、王雍作为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈锡林及其委托代理人黄太来、被告施文玮的委托代理人王方、第三人陆洲的委托代理人李炜、第三人包锦华的委托代理人周海霞、第三人王雍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈锡林诉称：2013年10月22日，原告之子陈甲向第三人王雍借款50万元，原告用本市同心路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)为该借款提供担保，并应王雍的要求，原告于2013年10月22日出具一份委托王雍的朋友包锦华出售系争房屋的委托书。原告不识字，不清楚该委托书的内容。之后，包锦华在原告不知情的情况下，将系争房屋以接近市场价一半的价格85万元出售给被告施文玮。系争房屋是原告与妻子的唯一住房，原告委托包锦华出售系争房屋非原告的真实意思，且包锦华代原告出售系争房屋的价格明显低于市场价，在原告与王雍签订的《最高额抵押合同》中约定抵押物总价为120万元，说明系争房屋实际价值超过120万元，包锦华与被告办理系争房屋过户手续也是按125万元的价格缴纳税费，故包锦华与施文玮系恶意串通。2014年7月27日凌晨，被告带人将原告一家赶出系争房屋，并将原告放置在系争房屋内的所有财产占为己有，原告妻子当即打电话报警，警察要求原告通过诉讼解决。之后，系争房屋由被告控制。现原告起诉要求确认第三人包锦华代原告陈锡林与被告施文玮就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。审理中，原告称第三人陆洲取得系争房屋也是恶意，当时系争房屋市场价明显高于125万元，且被告作为出售方缴纳房屋交易税费7万余元，不符合交易惯例。被告施文玮辩称：被告系通过上海智恒加诚房地产经纪有限公司(以下简称智恒公司)购买系争房屋，当时智恒公司称系争房屋有瑕疵，房屋内有户口且有人居住，购房后需通过诉讼清退房屋内居住人员，因此房价较低，被告基于房价低、再次出售可以盈利而购买了系争房屋。被告在购房前未上门看房，但原告向包锦华出具的售房委托书经过房产交易中心和公证处核实，合法有效，被告也已将85万元购房款一次性转账支付给包锦华，故被告系善意取得系争房屋。2014年7月27日，智恒公司协助被告收回系争房屋。之后，被告又通过智恒公司以125万元的价格将系争房屋出售给陆洲。陆洲已支付被告120万元购房款，其中现金支付5万元，转账支付115万元。余款5万元尚未支付，陆洲要求在系争房屋内的户口迁出后再支付被告。系争房屋也已交付给陆洲。原告在其儿子陈甲不按时还款的情况下，应当预见到包锦华出售系争房屋的事实，包锦华代原告与被告签订的房屋买卖合同及被告与陆洲签订的房屋买卖合同均为合法有效。不同意原告的诉讼请求。第三人陆洲述称：被告陈述的被告与陆洲之间的系争房屋交易过程属实。陆洲购买系争房屋时，由陆洲父亲上门看了房，当时系争房屋是空房且登记在被告名下，陆洲已尽到购房的审慎义务。至今陆洲已支付被告购房款120万元，其中2014年9月10日现金支付5万元，同年9月25日转账支付115万元，尚余5万元因系争房屋内户口未迁出而未支付给被告。被告也已将系争房屋交付给陆洲，目前该房屋空关。陆洲系善意取得系争房屋，要求法院维护陆洲的合法权益。第三人包锦华述称：因原告儿子陈甲向王雍借款，王雍要求原告出具一份委托包锦华出售系争房屋的委托书，原告本人在委托书上签字并经公证，对于委托书的内容，原告是知晓的。2014年5月14日陈甲未还款，王雍向杨浦区公证处申请办理了具有执行效力的债权文书，明确债权包括本金70万元及利息、违约金。当时，王雍找到包锦华，要求包锦华出售系争房屋。2014年5月16日包锦华委托智恒公司按王雍的债权金额即85万元左右出售系争房屋，包锦华不了解系争房屋当时的市场价，因系争房屋存在瑕疵且王雍急于变现，故系争房屋最终以85万元的价格出售给被告。包锦华收取了被告85万元购房款，在扣除1.7万元中介费及过户产生的税费3,000多元后，将剩余的83万元支付给了王雍。包锦华并协助被告办理了系争房屋过户手续，之后的交房等手续都由智恒公司出面完成，包锦华没有参与。包锦华和被告之前不认识，在系争房屋出售过程中，包锦华未谋取任何利益，不存在与被告串通的动机。不同意原告的诉讼请求。第三人王雍述称：其与包锦华系朋友关系，陈甲也认识包锦华。2013年10月，陈甲及其妻子张某向王雍借款70万元，陈甲、张某及陈甲父母陈锡林、万某并将系争房屋抵押给王雍，抵押手续办妥后，王雍将70万元转账至陈甲名下。当时，王雍与陈甲、张某、陈锡林、万某商定，如陈甲不还款，由陈锡林委托包锦华出售系争房屋用以还款。之后，陈甲支付王雍2个月利息后，未再偿付王雍借款本金和利息。2014年5月，王雍因联系不上陈甲，要求包锦华出售系争房屋。陈甲欠付王雍的借款本金加上利息共计90万元左右，因系争房屋内有户口，最终包锦华以85万元的价格出售了系争房屋。原告与王雍签订的《最高额抵押合同》中约定的系争房屋协议价与系争房屋的实际价值没有关系。系争房屋出售后，包锦华支付给王雍83万元。现王雍与陈甲、张某之间的债务已经结清。经审理查明：本市同心路XXX号XXX室房屋原产权人登记为原告陈锡林。2013年10月22日，原告及其妻子万某出具一份委托书，载明，委托人陈锡林和万某系夫妻，陈锡林名下有坐落在上海市同心路XXX号XXX室房产，委托人陈锡林和万某由于无法亲自办理房地产出售事宜，故委托包锦华为代理人，办理如下事项：1、代为办理上述房地产提前还贷、领取房地产抵押权证、领取退保费及办理注销抵押登记事宜；2、代为签订所售房地产的房地产买卖合同并办理相关公证事宜；3、代为向有关房地产交易管理、登记部门办理该房地产的产权转移登记等手续；4、代为交纳与办理上述事项有关的正当费用和税款；5、代为收取所售房地产的房价款；6、代为办理所售房地产的交付事宜及物业变更手续；7、代为办理所售房地产水、电、煤气、有线电视、电话等设施的过户手续；8、代为配合上述房地产买受方办理银行按揭贷款的相关事宜，代为签订银行提供的一切文件及资料等。代理人在代理权限内签署的一切法律文书，本委托人均予以认可，并享有或承担由此引起的权利和义务。代理人无转委托权。委托期限自2014年4月22日起至2015年4月21日止。该份委托书经上海市杨浦公证处公证。2014年5月19日，第三人包锦华代原告与被告签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定，原告将系争房屋转让给被告，房屋建筑面积53.95平方米，房屋转让价款为85万元；双方确认在2014年5月31日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同中明确未通过经纪机构居间介绍。2014年5月28日，被告通过网上汇款85万元至包锦华账户。当日，包锦华协助被告办理了系争房屋产权过户手续，该次交易按照125万元的价格缴纳契税。2014年6月3日，王雍向包锦华出具一份《收据》，载明，今收到包锦华(身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX)代陈甲、张某(身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX、XXXXXXXXXXXXXXXXXX)归还借款本金、利息、违约金及执行公证费等共计人民币83万元整。同年6月11日，系争房屋产权经核准登记至被告名下。2014年7月24日11时，原告之子陈甲报警称系争房屋门锁被换掉。2014年7月27日4时，原告妻子万某报警称在系争房屋发生经济纠纷，请民警到场处理。当日，原告一家被迫搬离系争房屋，被告取得该房屋。2014年9月18日，被告与第三人陆洲签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定，被告将系争房屋转让给陆洲，房屋转让价款为125万元；双方确认在2014年10月30日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同中明确未通过经纪机构居间介绍。同年9月10日，被告出具一份《收据》，载明收到陆洲购买同心路XXX号XXX室购房定金5万元。2014年9月22日，被告协助陆洲办理了系争房屋产权过户手续，该次交易按照125万元的价格缴纳契税。同年9月25日，陆洲通过转账支付被告115万元，款项用途写明为购房。同年10月9日，系争房屋产权经核准登记至陆洲名下。目前系争房屋产权登记在陆洲名下，房屋由陆洲占有。另查明：2013年10月22日，王雍作为出借人，原告儿子陈甲、儿媳张某作为借款人签订一份《借款合同》，约定，借款金额70万元(以实际出借款为准)；借款期限自2013年10月22日至2014年4月21日(以实际放款日为准，期限相应顺延)，月利息1.86%，利息按月计算，不足一个月，按一个月计算；借款用途：经商；本合同由担保人陈锡林、万某提供房地产抵押担保，并另行签订《最高额抵押合同》；本合同项下的贷款采取到期一次偿还本息的方式，可以提前还款；若借款人未取得出借人书面延期还款同意书逾期还款，除应向出借人归还借款本金外，还应支付：1、按月计算，不足一月，按一月计算，月利息1.86%；2、违约金：以未归还借款金额的20%计算；3、如借款人未按本合同约定的还款方式按期还款的，即有任何一期逾期的，出借人有权宣布本合同项下债务全部提前到期；本合同经上海市杨浦公证处公证后具有强制执行效力，如债务人(包括担保人)不履行或不适当履行本合同项下债务的，债权人应向上海市杨浦公证处申请出具执行证书，债务人(包括担保人)则放弃抗辩权，自愿接受有管辖权的人民法院的强制执行。同年10月29日，应王雍与陈甲、张某申请，上海市杨浦公证处就上述《借款合同》出具《具有强制执行效力的债权文书公证书》[(2003)沪杨证经字第4358号]，载明，自上述《借款合同》生效及债权债务形成之日起，该公证书具有强制执行的效力。当日，上海市杨浦公证处还应王雍与陈锡林、万某申请，就上述《最高额抵押合同》出具《具有强制执行效力的债权文书公证书》[(2003)沪杨证经字第4359号]，载明，自上述《最高额抵押合同》生效及债权债务形成之日起，该公证书具有强制执行的效力。2014年5月4日，王雍向杨浦区公证处申请出具王雍与陈甲、张某、陈锡林、万某签订并经公证赋予强制执行效力的《借款合同》、《最高额抵押合同》的执行证书。同年5月14日，杨浦区公证处向王雍出具公证书[(2014)沪杨证执字第54号]，载明，王雍可持本执行证书向有管辖权的人民法院申请强制执行，被申请执行人为陈甲、张某、陈锡林、万某，申请执行人王雍的执行标的为：1、借款本金人民币70万元；2、利息，自2014年1月31日起直至债务清偿之日止，以未归还借款本金人民币70万元计，月利率为1.86%，按月计算，不足一个月按一个月计算；3、违约金，以按未归还借款金额人民币70万元的20%计算；4、公证费人民币1,700元。可执行标的物：坐落在上海市同心路XXX号XXX室房地产；申请执行的期限根据《中华人民共和国民事诉讼法》第239条的规定。审理中，陈甲、张某来院称，陈锡林与陈甲系父子，陈甲与张某系夫妻。2013年10月左右，陈甲因做生意需要资金，通过网上找到一家位于南浦大桥底下的贷款公司贷款，当时由该公司一名叫陈乙的女同志负责接待，陈甲表示需要贷款50万元，双方谈妥月利息为1.7%。几天后，陈甲、张某、陈锡林、万某与陈乙共同至杨浦区公证处签订借款合同并办理相关手续，当时与陈乙一同前来的是一位陈乙称为贷款公司领导的男同志，陈乙并表示最低贷款金额为70万元，月利息提高至1.8%，陈甲、张某表示同意并签订了借款合同。落款时间为2013年10月22日，出借人为王雍，借款人是陈甲、张某，借款金额为70万元的借款合同是陈甲、张某所签。签订合同次日，陈甲账户收到20万元，当日陈甲应陈乙要求转账支付6万元手续费给陈乙。签订合同后的第二日，陈甲又转账支付3个月利息及部分本金共计13万余元给陈乙。签订合同后的第三日，陈甲账户收到50万元。之后，陈甲除现金支付陈乙1万余元利息以外，未再偿付借款本金和利息。陈甲、张某不认识王雍和包锦华，陈锡林也未委托包锦华出售系争房屋。上述事实，由《借款合同》，《最高额抵押合同》，《具有强制执行效力的债权文书公证书》2份，房地产登记申请书3份，房地产登记簿2份，《上海市房地产买卖合同》2份，委托书及公证书，上海市公安局案(事)件接报回执单2份，(2014)沪杨证执字第54号公证书，收据2份，上海市房地产权证，招商银行个人转账汇款业务受理回单，兴业银行股份有限公司上海分行查询单，本院与陈甲、张某所作的调查笔录及当事人陈述等证据佐证。本院认为：第三人包锦华与被告约定的系争房屋转让价为85万元，而双方实际是按照125万元的价格缴纳契税、办理过户手续，故应认定包锦华代原告与被告所签房屋买卖合同中约定的系争房屋转让价85万元明显低于当时的市场价。且根据被告自认，被告在签订房屋买卖合同前已从中介处得知系争房屋有瑕疵，房屋内有户口且有人居住，购房后需通过诉讼清退房屋内居住人员。既然被告在签订买卖合同前已得知上述情况，被告应当可以了解到系争房屋内的居住人员就是该房屋产权人，故即使包锦华向被告出示了原告的售房委托书，被告通过原告不同意搬离系争房屋的行为，也应当判断出出售系争房屋非原告的真实意思表示。又被告在购房前未上门看房，也与一般房屋交易习惯不符。故本院认定，包锦华在代理原告售房的过程中未尽到一个善良代理人的义务，被告也非善意购房者，双方在系争房屋交易过程中存在恶意串通，损害了原告的利益。因此，对原告要求确认原、被告之间的系争房屋买卖合同无效的请求，依法予以支持。然被告在取得系争房屋产权后，又以125万元的价格将该房屋出售给第三人陆洲，且系争房屋已按125万元的价格过户至陆洲名下并已交付给陆洲，陆洲在受让系争房屋时，系争房屋已经清空，被告也确认收到陆洲购房款120万元，其中115万元系通过转账支付给被告，故本院无法认定陆洲系恶意取得系争房屋。因此，虽然原、被告之间的系争房屋买卖合同被确认无效，基于陆洲非恶意取得系争房屋，系争房屋产权无法恢复至原告名下。至于包锦华与被告在系争房屋交易中致原告利益受损，原告可另循途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项之规定，判决如下：确认第三人包锦华代原告陈锡林与被告施文玮就上海市同心路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。本案受理费12,300元，由被告施文玮、第三人包锦华各半负担；公告费300元，由被告施文玮、第三人包锦华各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郑 煌
审 判 员 华 琴
人民陪审员 毛济平
二〇一五年七月二十二日
书 记 员 芮永祺
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。