广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤06民终194号
上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市石湾恒信房地产发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区文庆路田园大街工农一工业区F座北2楼201，组织机构代码71936579-9。
负责人：林敏贤，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨琨，广东国强鸿业律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：国融国际投资有限公司，住所地香港九龙旺角通菜街1A-1L威达商业大厦10楼1007室，商业登记号码62135247-000-10-14-9。
法定代表人：唐伟斌。
委托诉讼代理人：蒋辉，广东连捷律师事务所律师。
原审第三人：佛山市港宏贸易有限公司，住所地广东省佛山市禅城区同华西二路10号三楼自编A4号，统一社会信用代码91440604555608140W。
法定代表人：唐宏森，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李小平，男，汉族，1971年1月3日出生，住广东省佛山市禅城区，系该公司员工。
原审第三人：广东英海建筑工程有限公司，住所地广东省佛山市顺德区伦教街道新丰路1号多喜中心大厦三层308号，统一社会信用代码440681000110138。
法定代表人：黄新纪，该公司董事长。
委托诉讼代理人：沈斌勇，广东国强鸿业律师事务所律师。
原审第三人：佛山市国力投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区同华西二路10号二楼自编A1号，统一社会信用代码914406047750773377。
法定代表人：霍群英，该公司总经理。
委托诉讼代理人：谢海珊，女，汉族，1985年8月7日出生，住广东省佛山市禅城区，系该公司员工。
上诉人佛山市石湾恒信房地产发展有限公司（以下简称恒信公司）、上诉人国融国际投资有限公司（以下简称国融公司）因与原审第三人佛山市港宏贸易有限公司（以下简称港宏公司）、广东英海建筑工程有限公司（以下简称英海公司）、佛山市国力投资有限公司（以下简称国力公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法民一初字第316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
恒信公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判支持恒信公司的一审诉讼请求；2.撤销一审判决第二项，改判驳回国融公司的该项反诉请求；3.本案一、二审诉讼费用由国融公司承担。事实和理由：（一）港宏公司未付清75000000元总包销款。1.关于25250000元。（1）一审法院认定英海公司代港宏公司支付25250000元包销款错误，实际上英海公司从未向恒信公司支付过该笔25250000元包销款。（2）《顺德御峰国际大厦项目权益转让协议书》（以下简称《权益转让协议书》）与《关于购买御峰国际一至六层商铺及写字楼权益总价的支付方式意向书》（以下简称《意向书》）是两份法律性质完全不同的文件，可以说《权益转让协议书》完全否定了《意向书》。首先，二者的签订主体不同。其次，唐宏森实际上没有将《权益转让协议书》约定的50%权益转让给他人的资格。《意向书》第一段明确约定“唐宏森与港宏范应胜、唐伟斌、陈润棠签订退出协议后，英海公司就御峰国际一至六层商铺及写字楼50%权益转让的付款方式达成一致意见，订立本意向书”，本案中国融公司、港宏公司没有提供任何证据证明唐宏森转让50%权益已经满足了“唐宏森与港宏范应胜、唐伟斌、陈润棠签订退出协议”这一前提条件。再次，英海公司是从何仲文处取得50%权益，而何仲文的这50%权益又是从范应胜处取得，范应胜则是港宏公司当时的两名股东之一，占有该公司50%股权，因此何仲文才是有权转让50%权益的一方，唐宏森所签订的《意向书》无效。此外，《意向书》第三条约定“本意向书于唐宏森、英海公司、港宏公司三方签字盖章生效，正式合同于英海公司付第一笔款时起三天内签定”，但英海公司从未向唐宏森支付过第一笔款以及签订正式合同，这也可证明《意向书》从未生效或者从未履行。最后，《意向书》虽然有英海公司同意代唐宏森履行25250000元未支付包销款义务的表述，但《权益转让协议书》中同样也有英海公司代何仲文履行支付17750000元包销款义务的表述，唐宏森也在该《权益转让协议书》上签名确认。因此，关于50%权益转让的实际情况是，唐宏森曾试图从范应胜（何仲文）手中收购其持有的50%权益，然后再以22000000元加上25250000元的溢价方式卖给英海公司，以从中获利，但最终却是何仲文从范应胜手中取得该50%权益并转让给英海公司，作价方式则是22000000元加上17750000元。2.关于港宏公司支付的45811800元。根据“谁主张、谁举证”的举证责任分配原则，港宏公司应就45811800元的性质充分举证，不能仅凭口头描述就认定港宏公司支付了总包销款，一审判决错误适用举证责任分配原则。恒信公司与港宏公司签订的《御峰国际大厦商铺、写字楼包销协议书》（以下简称《包销协议书》）第四条约定，港宏公司要支付22500000元履约保证金、15000000元合同款，第七条第9款约定港宏公司要支付2000000元保证金，以上三项合计为39500000元。事实上，港宏公司向恒信公司支付的包销款，也只限于上述39500000元，至于45811800元扣减39500000元剩下的6311800元，则是第六条第6款约定的应由港宏公司承担的“超出基准价以上的部分的一切税费及其它费用”，这些费用并不属于包销款，并且是直接付入恒信公司账户进行代缴代扣的。3.关于包销尾款3938200元。如前所述，《意向书》是无效的或者从未生效从未履行，25250000元也并非有权交易各方最终确定的金额，《权益转让协议书》才是各方真实意思表示并且已经实际履行；港宏公司、国力公司也并没有提供任何关于冲抵方面的证据。独立于包销款之外的6311800元营业税等费用都是通过转账至恒信公司账户的方式由恒信公司代缴代扣，从税务、财务角度来说，所谓的营业税冲抵3938200元包销款这种做法既不合常理也没有任何证据予以支持。（二）港宏公司并未支付完毕75000000元包销款，国融公司也未完成涉案商品产的购房款付款义务，国融公司构成违约，因此恒信公司有权解除与国融公司签订的合同。
针对恒信公司的上诉，国融公司辩称，（一）恒信公司认为港宏公司欠其包销款纯属狡辩，恒信公司的主张不合常理。（二）港宏公司已充分举证证明涉案商品房的包销款已通过多种方式全部支付给恒信公司。1.港宏公司通过自己或第三方共向恒信公司支付45811800元。2.根据《意向书》的约定，港宏公司未付的25250000元债务由英海公司承接。英海公司在庭审中也确认其与恒信公司已结算清楚，并已取得所购商品房的产权并已办理了产权登记。3.包销尾款3938200元已按《意向书》约定的方式进行了冲抵，具体为：（1）扣恒信公司按照《包销协议书》约定应承担的营业税1072400元；（2）以国力公司的投资收益2031250元进行冲抵；（3）代恒信公司支付物业管理费1143750元。国力公司在答辩时也再次确认其以投资收益款冲抵港宏公司的上述包销款。（三）恒信公司已在《商品房买卖合同》第七条确认购房款已支付完毕。
针对恒信公司的上诉，港宏公司述称，（一）恒信公司称港宏公司未支付或未全部支付包括涉案商品房在内的购房款没有事实依据。（二）恒信公司的行为也表明其实际已收取了涉案商品房的购房款。
针对恒信公司的上诉，英海公司述称，《意向书》没有实际履行过,一审判决认定英海公司代港宏公司支付恒信公司25250000元错误。实际上，英海公司受让本案所涉包销项目50%的权益来源于何仲文。
针对恒信公司的上诉，国力公司述称，（一）恒信公司称港宏公司未支付或未全部支付包括涉案商品房在内的购房款没有事实依据。即使存在25250000元未付或未付清，也与港宏公司无关，恒信公司应向英海公司主张权利。在一审中英海公司与恒信公司确认双方已结算清楚。（二）恒信公司的行为表明其实际已收取了涉案商品房的购房款。（三）国力公司、港宏公司、国融公司是关联公司。
国融公司上诉请求：1.维持一审判决第一项、第二项；2.撤销一审判决第三项，依法改判恒信公司向国融公司支付逾期办证违约金[暂计至2015年8月11日为43797元，2015年8月11日之后以涉案商品房的购房款为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息（即商业银行同期贷款利率计算利息加收30%的利息）的标准计算至实际办证之日止]；3.恒信公司承担本案全部诉讼费。事实和理由：（一）一审判决第一项、第二项认定事实清楚，适用法律正确，恒信公司的诉讼请求没有事实和法律依据。1.《包销协议书》合法有效。2.港宏公司已向恒信公司支付全部涉案商品房的对价款。3.恒信公司称港宏公司拖欠包销款不合常理和逻辑。（二）一审判决恒信公司不承担违约责任，源于一审判决认定相关事实和适用法律上的错误。恒信公司违反诚实信用原则，中途中止办理产权过户手续，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。1.双方签订商品房买卖合同后，恒信公司即将已竣工验收备案的涉案商品房交付给国融公司。2.恒信公司依法向国融公司承担支付逾期办证违约金的责任，不应以涉案商品房是否交付为前提条件。3.一审判决恒信公司不承担逾期办证违约金，对国融公司不公，也有鼓励违约行为之嫌。4.国融公司请求恒信公司应承担逾期办证违约金正确。
针对国融公司的上诉，恒信公司辩称，港宏公司没有付清包销款75000000元。国融公司也没有完成付款义务，国融公司已构成违约。国融公司的上诉没有依据，应驳回其所有诉讼请求。
针对国融公司的上诉，港宏公司述称，（一）恒信公司故意中止办理产权过户手续，主观上存在恶意，其违约行为明显，依法应承担相应的违约责任。（二）恒信公司承担逾期办证的违约责任公平合理。
针对国融公司的上诉，英海公司述称，《意向书》没有实际履行过,一审判决认定英海公司代港宏公司支付恒信公司25250000元错误。实际上，英海公司受让本案所涉包销项目50%的权益来源于何仲文。
针对国融公司的上诉，国力公司述称，国力公司针对国融公司上诉的陈述意见与国力公司针对恒信公司上诉的陈述意见一致。
恒信公司向一审法院起诉请求：1.解除恒信公司、国融公司之间就位于顺德御峰国际大厦2座208的商品房的买卖合同关系；2.国融公司协助恒信公司办理注销上述房屋网签登记或者备案手续；3.国融公司承担本案诉讼费用。国融公司向一审法院反诉请求：1.恒信公司履行过户手续，将御峰国际大厦2座208的商品房过户至国融公司名下；2.恒信公司向国融公司支付逾期办证违约金43797元[暂计至2015年8月11日，2015年8月11日之后的逾期办证金按购房款的本金，参照中国人民银行规定的逾期贷款利息（即商业银行同期贷款利率加收30%）的标准计算至实际办证之日止]；3.恒信公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2007年8月，国力公司与恒信公司、张洪庆和林振光、佛山市百福田物业代理有限公司四方共同签订《合作协议书》，约定由上述四方联合出资购买佛山市顺德大良街道原永顺大厦价值45000000元的房产，总投入约85000000元左右。其中恒信公司占30%股份，15000000元；张洪庆和林振光占20%股份，10000000元；佛山市百福田物业代理有限公司占30%股份，10000000元。国力公司与恒信公司于2007年8月21日另签订一份《补充协议书》，双方确认恒信公司出资13500000元占该项目30%股份，国力公司出资5000000元占20%股份，余下股份由其他股东持有。经股东协商一致，由恒信公司为该项目开发商，统一管理开发事宜，并由国力公司协助管理开发。2008年4月13日，佛山市百福田物业代理有限公司出具一份《退股接收协议》，声明由于资金未到位，退出在该项目占有的20%的股份，由国力公司接收。国力公司在该份协议上盖章确认同意接收佛山市百福田物业代理有限公司的20%股份。
2011年10月26日，国力公司与恒信公司以及广东顺柏投资有限公司（以下简称顺柏公司）三方签订《顺德御峰大厦项目投资股东决议》，确认顺德御峰大厦项目中恒信公司占30%的股份，国力公司占50%的股份，顺柏公司占20%的股份。2012年3月26日，恒信公司与顺柏公司签订《顺德御峰大厦项目投资股东转让权益补充协议》，约定由恒信公司出资15400000元购买顺柏公司在“顺德御峰大厦项目”所占的20%股份，顺柏公司退出该项目经营并不再承担盈亏风险。之后国力公司和恒信公司签订《顺德御峰国际大厦项目投资股东决议》，确认“顺德御峰国际大厦项目”国力公司投资37300000元，持有50%股权，恒信公司投资25900000元，持有30%股权，顺柏公司投资19600000元，持有20%股权。顺柏公司退出合作项目运营后，由恒信公司占该项目37.5%的股份，国力公司占62.5%股份。2015年5月，国力公司以恒信公司为被告向一审法院提起诉讼，要求解除2007年8月签订的《合作协议书》，终止合作开发御峰国际大厦项目，并要求恒信公司返还投资款59175000元，赔偿经济损失10000000元。一审法院审理后于2015年10月21日作出（2015）佛顺法民一初字第268号民事判决，判决：1.确认国力公司与恒信公司于2007年8月签订的《合作协议书》实际解除；2.驳回国力公司的其他诉讼请求。
2010年8月，恒信公司与港宏公司签订一份《包销协议书》，约定由恒信公司将御峰国际大厦项目首层商铺、一至六层写字楼建筑面积共计18179平方米转由港宏公司包销，包销价款合计75000000元，包销期限从2010年8月至2012年8月。包销期限届满，仍有未售完房屋的，由恒信公司以买卖的方式将未售完房屋产权转给港宏公司或港宏公司指定的第三人。协议签订后，港宏公司通过自行支付和委托第三方付款的方式共向恒信公司支付45811800元。
2012年4月7日，唐宏森与英海公司、恒信公司签订一份《意向书》，约定：1.唐宏森以22000000元将御峰国际一至六层商铺及写字楼50%的权益转让给英海公司；2.英海公司同意承担唐宏森与恒信公司原包销合同《顺德御峰国际大厦商铺、写字楼包销协议书补充协议》中唐宏森协助港宏公司还没履行支付的25250000元，在本协议意向签订后，由英海公司将该25250000元支付给恒信公司。英海公司应支付给恒信公司的25250000元，其中10000000元英海公司同意以与恒信公司签订的《御峰国际（原永顺大厦）土建工程》的工程款抵扣，余下15250000元于2012年5月15日支付。
2015年7月8日，港宏公司出具一份《确认函》，确认港宏公司于2012年4月7日指派唐宏森与恒信公司签订了《意向书》，港宏公司对唐宏森的该行为以及其后处理有关御峰国际一至六层商铺及写字楼权益的有关行为予以确认。
2012年5月4日，范应胜作为转让方、何仲文作为受让方，在陈润堂的见证下签订一份《顺德御峰国际大厦项目包销权益转让协议书》，约定由范应胜将顺德御峰国际项目地下负一层及负二层、首层商铺、一至六层写字楼包销项目50%权益以22000000元转让给何仲文。2012年5月23日，何仲文作为转让方、英海公司作为受让方、恒信公司作为担保方签订一份《权益转让协议书》，确认何仲文与范应胜在2012年5月4日签订《顺德御峰国际大厦项目包销权益转让协议书》，范应胜将顺德御峰国际项目一至六层商铺及写字楼包销项目50%权益以22000000元转让给何仲文，何仲文已支付全部转让款并取得该项目50%权益。三方同时约定，何仲文将顺德御峰国际项目一至六层商铺及写字楼包销项目50%权益以22000000元转让给英海公司，从协议签订之日起，何仲文在《顺德御峰国际大厦项目包销权益转让协议书》项下的权利义务全部转让给英海公司，由英海公司继续履行。恒信公司同意上述转让，并签订补充协议完善。同日，何仲文、英海公司、林润基三方签订一份《委托收款书》，确认何仲文委托林润基收取2012年5月23日签订的《权益转让协议书》中的转让款，三期合计22000000元。林润基收取款项后即日转账到何仲文账户，英海公司付款给林润基后，即视为履行《权益转让协议书》中的付款义务。委托有效期至2012年7月24日。2012年10月10日，何仲文出具一份《结清证明书》，确认英海公司已经结清《权益转让协议书》中的所有权益转让款22000000元及逾期利息450000元。
2013年11月14日，恒信公司与国融公司签订了编号为Y184427的《商品房买卖合同》，约定恒信公司将位于佛山市顺德大良街道金榜居委会锦龙路1号御峰国际大厦2座208房转让给国融公司。上述合同在顺德商品房网上备案系统办理了预售登记。2014年1月24日，恒信公司法定代表人林润基死亡，之后恒信公司未将涉案商品房过户至国融公司名下，双方由此发生争议。在本案诉讼过程中，为查清涉案商品房的权属情况，一审法院依法向顺德国土局发函调查，该局向一审法院出具《关于查询御峰国际大厦相关房地产抵押查封情况的复函》，称涉案商品房并未办理抵押，也未被查封。
另查明，港宏公司原股东为范应胜、唐伟斌，两人各持有港宏公司50%的股权，2013年8月16日，港宏公司的股东范应胜将该公司50%的股权转由唐宏森持有，并办理了工商变更登记。
一审法院认为，根据查明的事实，顺德御峰国际大厦项目现属于恒信公司与国力公司合作开发并以恒信公司名义对外运营的项目，其中恒信公司占该项目37.5%的股份，国力公司占62.5%股份。恒信公司于2010年8月与港宏公司签订的《包销协议书》是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律规定，该协议合法有效，对缔约当事人具有法律约束力。本案涉案的房产即位于佛山市顺德大良街道金榜居委会锦龙路1号的御峰国际大厦2座208房属于包销协议约定的包销房产之一，双方当事人的主要争议焦点是港宏公司是否已经按《包销协议书》的约定履行了支付75000000元包销款的义务。对此，一审法院分析如下：
1.根据港宏公司提供的付款凭证，港宏公司通过以自己的账号付款和委托案外人付款的方式共向恒信公司的账户支付了款项45811800元，恒信公司对收款的事实无异议，一审法院予以确认。虽然恒信公司认为上述款项包含恒信公司与国力公司的其他经济往来款项，但未能举证证明恒信公司与国力公司或港宏公司存在其他经济往来，也不能说明上述款项与其他经济往来存在关联性，恒信公司应承担举证不能的不利后果。对于恒信公司的抗辩理由，一审法院不予采纳。
2.2012年4月7日，唐宏森代表港宏公司与英海公司、恒信公司签订了一份《意向书》，在该份意向书中英海公司同意代港宏公司履行向恒信公司支付25250000元包销款的义务，并且英海公司在该份意向书中明确了具体的付款方式和包销款的抵扣方法。恒信公司在诉讼中确认已经与英海公司结算完毕，包销项目中50%的房产也已经过户至英海公司名下。至于英海公司与何仲文、恒信公司于2012年5月23日签订的《权益转让协议书》，并没有否定2012年4月7日的《意向书》，更没有变更或者免除英海公司在意向书中所承诺的代港宏公司支付25250000元包销款的义务。综合本案案情，可以认定港宏公司应支付给恒信公司的包销款其中的25250000元已经由英海公司向恒信公司履行完毕。
3.本案项目的总包销款为75000000元，扣除上述两项费用之后，应尚有包销尾款3938200元。港宏公司、国力公司称已经按包销协议的约定以营业税等费用冲抵。对于港宏公司、国力公司的上述陈述，一审法院通过审查2012年4月7日唐宏森与英海公司、恒信公司签订的《意向书》可知，在该份意向书的第一条第2点的内容中显示，英海公司愿意承担港宏公司还没支付的25250000元，恒信公司在也该份意向书上盖章确认过上述内容。由此可知，恒信公司、港宏公司、英海公司在2012年4月7日签订意向书之前应该已经经过结算，确认了至2012年4月7日港宏公司实际尚欠恒信公司的包销款为25250000元，并约定该笔款项由英海公司垫付。上述事实可以佐证港宏公司所陈述的事实。
根据上述分析，一审法院对港宏公司所陈述已经依据《包销协议书》履行义务，向恒信公司付清75000000元包销款的事实予以确认。恒信公司以港宏公司未付清包销款为由要求解除与国融公司之间的商品房买卖关系并要求国融公司协助办理注销网签登记或备案的请求没有依据，一审法院不予支持。
对于国融公司提出的反诉请求，根据一审法院查明的事实，港宏公司已经按《包销协议书》的约定履行了支付包销款的义务，恒信公司与港宏公司在包销协议中曾约定，如包销期限届满，仍有未售完房屋的，由恒信公司以买卖的方式将未售完房屋产权转给港宏公司或港宏公司指定的第三人。本案国融公司就是港宏公司所指定的受让房屋的主体。恒信公司已经与国融公司就位于佛山市顺德大良街道金榜居委会锦龙路1号御峰国际大厦2座208房签订了《商品房买卖合同》，恒信公司应按上述合同约定履行交付义务。经查询，涉案商品房没有被查封、抵押，符合过户的基本要件。国融公司要求恒信公司将涉案商品房过户至国融公司名下的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。
对于国融公司主张的逾期办证违约金，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，恒信公司应于房屋交付使用之日起90日内协助国融公司申办房产证，因国融公司在诉讼中未能举证证明涉案商品房已经交付使用和交付使用的具体时间，国融公司要求逾期办证违约金的前提不能成立。对于国融公司的该项请求，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，判决：一、驳回恒信公司的诉讼请求；二、恒信公司于判决发生法律效力之日起三十日内协助将位于佛山市顺德大良街道办事处金榜居委会锦龙路1号御峰国际大厦2座208的房产过户给国融公司；三、驳回国融公司的其他反诉请求。本诉受理费100元，由恒信公司负担；反诉受理费447.46元（已减半收取），由恒信公司负担50元，国融公司负担397.46元。
二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。
经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明：恒信公司与国融公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“……在房屋交付使用之日起90日内协助国融公司向管理部门申请办理《房地产权证》……”
本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，针对恒信公司、国融公司的上诉请求，本案二审的争议焦点为：（一）应否解除恒信公司、国融公司之间就涉案商品房的买卖合同关系以及国融公司应否协助恒信公司办理注销涉案商品房网签登记或商品房备案手续；（二）恒信公司应否协助国融公司办理将涉案商品房过户给国融公司的手续；（三）恒信公司应否向国融公司支付逾期办证违约金。
关于争议焦点一。经核查，本案中，恒信公司与港宏公司于2010年8月签订《包销协议书》，约定由恒信公司将御峰国际大厦项目首层商铺、一至六层写字楼建筑面积共计18179平方米转由港宏公司包销，包销价款合计75000000元，包销期限从2010年8月至2012年8月。包销期限届满，仍有未售完商品房的，由恒信公司以买卖的方式将未售完商品房产权转给港宏公司或港宏公司指定的第三人。恒信公司上诉主张港宏公司未付清包销款75000000元，请求解除其与国融公司就涉案商品房形成的买卖合同关系。对此，本院分析如下：首先，对于港宏公司支付的包销款45811800元。港宏公司陈述其通过自行支付和委托第三方付款的方式共向恒信公司支付45811800元，恒信公司对已收取该笔45811800元无异议，但上诉主张该笔款项并非全部用于支付《包销协议书》约定的包销款。由于恒信公司未能举证证明该笔45811800元款项系港宏公司向其支付的其他性质的款项，且恒信公司在一审时否认收到过港宏公司支付的包销款，而其上诉主张45811800元中的39500000元是包销款，剩余6311800元是《包销协议书》约定的由港宏公司承担的税费及其它费用。鉴于恒信公司在一审、二审中的陈述出入较大，且未能作出合理解释，因此本院认定恒信公司收取的45811800元是港宏公司根据《包销协议书》约定支付的包销款。其次，对于英海公司支付的25250000元。唐宏森代表港宏公司于2012年4月7日与英海公司、恒信公司签订《意向书》，约定英海公司受让御峰国际一至六层商铺及写字楼50%的权益，并代港宏公司履行向恒信公司支付25250000元包销款的义务。之后英海公司与何仲文、恒信公司于2012年5月23日签订《权益转让协议书》，约定何仲文将顺德御峰国际项目一至六层商铺及写字楼包销项目50%权益以22000000元转让给英海公司，从协议签订之日起，何仲文在《顺德御峰国际大厦项目包销权益转让协议书》项下的权利义务全部转让给英海公司，由英海公司继续履行。恒信公司同意上述转让，并签订补充协议完善。但该《权益转让协议书》并未否定、变更或免除《意向书》中约定的英海公司代港宏公司支付25250000元包销款的义务。恒信公司亦在一审庭审中确认其已经与英海公司结算完毕，包销项目中50%的房产也已经过户至英海公司名下。恒信公司上诉否认收取英海公司代为支付的25250000元包销款，缺乏事实依据，本院不予采纳。
再次，对于包销尾款3938200元（75000000元-45811800元-25250000元）。港宏公司抗辩称已经按《包销协议书》的约定以营业税等费用予以冲抵。经审查，由于《意向书》中明确英海公司代港宏公司向恒信公司支付港宏公司尚未支付的25250000元，由此可见，在签订该《意向书》之前，恒信公司已与港宏公司就《包销协议书》项下的款项进行结算，并确认港宏公司欠付包销款25250000元。一审判决据此采信港宏公司的该抗辩意见，并无不当，本院予以支持。
综上，港宏公司已履行《包销协议书》约定的支付75000000元包销款的义务。恒信公司上诉主张港宏公司未付清包销款，没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《包销协议书》关于包销期届满仍有未售完商品房的相关约定，港宏公司指定国融公司受让上述未售完的商品房，涉案商品房系未售完商品房之一，且恒信公司已与国融公司就涉案商品房签订《商品房买卖合同》。据此，恒信公司应依约协助国融公司办理涉案商品房过户手续。恒信公司上诉主张解除其与国融公司之间涉案商品房买卖合同关系以及国融公司协助恒信公司办理注销涉案商品房网签登记或商品房备案手续，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点二。根据恒信公司、国融公司签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，恒信公司应于商品房交付使用之日起90日内协助国融公司办理商品房产权证。恒信公司上诉主张不应协助国融公司办理商品房产权证，缺乏合同依据，本院不予支持。
关于争议焦点三。《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”经审查，国融公司提供的证据不足以证明恒信公司已向其交付涉案商品房以及交付商品房的时间，根据前述司法解释的规定，国融公司应承担举证不能的法律后果。国融公司上诉主张恒信公司支付逾期办证违约金，理据不足，本院不予支持。
综上所述，恒信公司、国融公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费994.92元，由上诉人佛山市石湾恒信房地产发展有限公司负担100元，上诉人国融国际投资有限公司负担894.92元。
本判决为终审判决。
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审 判 长 陈笑尘
审 判 员 邱程辉
代理审判员 安 静
二〇一七年九月三十日
书 记 员 钟勉力
书 记 员 梁 理