山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁01民初921号
原告：孙雷，男，1987年7月13日出生，汉族，住北京市。
委托诉讼代理人：ＸＸ，北京元都律师事务所律师。
被告：国泰租赁有限公司，住所地济南市。
法定代表人：尹鹏，董事长。
委托诉讼代理人：何泽锋，山东众成清泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马士彬，山东众成清泰律师事务所律师。
第三人：尹江，男，1973年8月20日出生，汉族，住北京市。
委托诉讼代理人:金平，北京大成律师事务所律师。
原告孙雷与被告国泰租赁有限公司（以下简称国泰公司）、第三人尹江确认合同无效纠纷一案，本院于2016年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙雷及其委托诉讼代理人ＸＸ，被告国泰公司的委托诉讼代理人何泽锋、马士彬，第三人尹江的委托诉讼代理人金平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙雷向本院提出诉讼请求：1.确认原告孙雷与被告国泰公司签订的合同编号：XX存量房屋买卖合同无效；2.被告国泰公司返还海淀区玉海园三里23号楼2层201的380平方米房产给原告孙雷；3.诉讼费用由被告国泰公司承担。事实和理由：2004年8月，原告孙雷购买了位于海淀区XX一栋楼房，面积3700.37平方米，2008年7月该房产登记在原告孙雷名下并获取海淀区房管局颁发X京房权证**号房屋所有权证书。2009年6月份，原告孙雷将上述登记在自已名下的房产分割为4个产权证，X京房权证海字第X**号是4个房产证之一。由于急需支付购房尾款，原告之父在2007年4月份，向XX借高利贷400万元，该高利贷债权经过5次转让转给了XX。2009年6月15日，XX要求原告用孙雷名下的X京房权证海字第**号房产证所涉及的380平方米房产做抵押，并办理了抵押登记。还要求孙雷与XX手下工作人员XXXX签订了代为办理房屋买卖、抵押、解押过户的委托授权合同并公证，强行扣押了四个房产证书。2009年12月底，XX将该高利贷债权转给XX和尹江，并将扣押的四个房产证全部转移到尹江手中。之后要求原告孙雷之父重新确定借贷数额和还款时间，并确定XX和尹江为新的债权人。
由于第三人尹江与被告国泰公司之间存在2800万元的债务，为了及早还债和再从被告国泰公司融资，尹江与被告国泰公司串通，双方达成用原告孙雷的抵押房产形成融资租赁法律关系的共识，被告国泰公司先协助第三人尹江把原告孙雷的房产通过买卖过户，再与第三人尹江代理原告孙雷签订融资租赁合同。被告和第三人尹江以损害原告孙雷的利益而获利，尹江通过用孙雷提供的不动产抵押物融资还债，被告从融资中实现债权。
2010年1月12日在原告不知情的情况下，第三人尹江从XXXX通过转委托获取委托代理权限，并私自解除抵押登记。由于还款时间没有到期，双方并未就实现债权和如何处分抵押物达成协议，第三人尹江为了尽快把原告抵押的房产卖掉，趁原告孙雷在英国留学之际，伪造了:（1）2010年1月12日孙雷与尹江的借款合同，（2）2010年1月12日孙雷与尹江的抵押合同（3）、2010年1月12日孙雷与尹江抵押物评估价值确认书4份，（4）孙雷的承诺书，（5）2010年3月15日孙雷与尹江房产折价抵偿协议书，（6)孙雷的房屋腾清承诺、确认书。第三人尹江伪造以上文件，假冒代理权已经生效，将争议房产以原告的名义卖给被告国泰公司。原告2013年2月回国后才知道此事，经过交涉，该房产未能回到自已名下。
原告认为，抵押权人在债务履行期届满前，不应当让抵押人提前给予对抵押物处分的授权，此种授权有悖《中华人民共和国物权法》第一百八十六条之规定。本案委托代理合同虽然经过公证，但在债务履行期限届满前，委托代理权尚未生效。只有在债务履行期限届满后，双方经过协商，达成抵押财产变卖协议，代理权才能生效。这说明该代理权成立后生效附条件，只有所附条件成就时，代理权才生效。但尹江为了在债务履行期限届满前提前将抵押物买卖，伪造了债务履行期限届满和双方对抵押物同意处分的文件，假冒代理权生效将原告房产以原告名义出卖给被告国泰公司。第三人尹江以原告的名义与被告所签署的合同编号:XXXX存量房屋买卖合同属于效力待定，而现在原告并不追认第三人尹江享有代理权，因此原告认为第三人尹江为融资租赁以原告名义与被告所签署的合同编号:XXXX存量房屋买卖合同无效。该无效合同所涉及的房产被告应当归还原告。
被告国泰公司辩称，一、国泰公司与尹江签署并实际履行的涉案房屋买卖合同是2010年4月1日国租(10)买卖字第XXXXX号房屋买卖合同，原告诉求解除的存量房屋买卖合同仅是为办理涉案房屋登记备案签署的，非实际履行合同。2010年4月1日，尹江作为原告代理人与国泰公司签署国租(10)买卖字第XXXXX号房屋买卖合同，将包括涉案房屋在内的四套房屋出卖予国泰公司，并与国泰公司签署国租(10)回字第XXXXX号租赁合同(房产回租)，将涉案房屋租回使用。国租(10)买卖字第XXXXX号房屋买卖合同约定包括涉案房屋在内的四套房屋的转让价款共计人民币4000万元，国泰公司也依约向原告支付转让价款4000万元。国泰公司与原告代理人尹江签署涉案存量房买卖合同，是为办理涉案房屋登记，向房屋登记机关提交的备案合同，涉案存量房屋买卖合同多处条款空白，约定的价款与实际支付价款对比，以及实际履行的房屋买卖合同签署在涉案存量房屋买卖合同之后的事实，可以证明涉案存量房屋买卖合同并不是双方真实意思表示的体现。二、根据经公证真实的委托合同及转委托书，尹江有权代理原告签署涉案房屋买卖合同，原告应承担涉案房屋买卖合同的法律后果。2009年6月15日原告与XXXX之间委托合同，和2010年1月12日XXXX与尹江的转委托书，分别由北京市中信公证处同日出具(2009)京中XXXX号公证书和北京市中信公证处同日出具(2010)经中信内XXXX号公证书证明真实。尹江委托权限为代为办理有关涉案房屋的代签抵押借款合同和房屋买卖合同、租赁合同，办理房屋过户登记手续，代收房价款等一切与涉案房产抵押和出售相关的事宜，且与XXXX之委托合同中明确有转委托权，委托期限自2009年9月14日起两年。由此，尹江对涉案房屋买卖合同签署有代理权，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”的规定，原告应承担涉案房屋买卖合同的法律后果。三、原告对尹江的委托授权，无生效条件及其他限制，原告所主张的其与尹江及其他债权人之债权债务，与本案无法律关联关系，原告以此主张尹江代理权未生效，不能成立。原告与尹江之委托合同明确载明了尹江有权代为办理涉案房屋的出售及出租相关一切事宜，无生效条件及其他任何条件限制，原告以其与尹江及他人之债权未到期等为由，主张授权条件不成就，无任何事实和法律依据。原告主张尹江伪造其双方之借款合同、抵押合同等文件，与本案无法律关联关系，并不能以此否认尹江有权代理原告涉案房屋买卖合同的事实。四、原告以尹江无权代理签署涉案房屋买卖合同为由，主张合同无效，无法律依据。《合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任;第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。据此，原告以尹江对涉案房屋买卖合同签署无代理权为由，主张涉案房屋买卖合同无效，无法律依据;且事实上尹江之代理权没有任何生效及其他条件限制，有权代理签署涉案房屋买卖合同，合同应合法有效，原告应承担合同的法律后果。综上，尹江作为原告代理人与国泰公司签署的涉案房屋买卖合同，应合法有效，且效力及于原告，国泰公司业已根据合同约定支付价款并取得涉案房屋所有权登记，原告诉求合同无效，并诉求国泰公司向其返还涉案房屋，无事实和法律依据，应依法予以驳回。
第三人尹江述称，一、尹江与国泰公司签订的商品房买卖合同、融资租赁合同以及北京市存量房买卖合同，不是基于委托代理关系与国泰公司签订，而是尹江有权对三份合同中所涉及的四套房产享有所有权的基础上签订的。故三份合同合法有效。尹江通过受让债权，从XXX、XXX处取得XXX、XXX对孙雷的债权，并依约向XXX、XXX支付了价款。孙雷的父亲在2008、2009年以孙雷的名义从他人手中借款，并以孙雷名下的四套房产(所签署的合同中所涉及的四套房产)作抵押，同时约定孙雷不能及时还款，以孙雷抵押的四套房产予以折抵借款;并将孙雷签字加摁手印的借款合同、抵押合同、房屋折抵协议、抵押物价值确认函等文件交付出借人，公证处对办理上述房屋过户以及租赁等相关事宜作了公证。从孙雷所提交给出借人的相关签字的文件显示，如借款到期不能偿还相应的借款，出借人以及权利人有权将四套房产折抵借款，过户至权利人名下。孙雷在借款到期后，无法按时将借款还给出借人，按照孙雷签字的相应借款合同、抵押合同、房屋折抵协议、抵押物价值确认函等文件的约定，孙雷名下的四套房产折抵出借人。2010年1月尹江通过债权受让的方式从XXX、XXX处取得了孙雷的债权并将孙雷所借的款项以及利息给付出借人。尹江受让债权后，孙雷依然没有按照相关文件约定的时间偿还尹江的借款以及利息，按照相关文件的约定，在孙雷未按照约定的时间将所借的款项偿还尹江，则孙雷用其名下的四套房产折抵借款，即该四套房产由尹江所有。尹江与国泰租赁有限公司签订的相应合同，实质上是尹江基于取得四套房产的所有权的基础上签订。所有带有孙雷签字的文件上孙雷的签字是其本人所签，证明签字非本人所签，必须经过相应的第三方的司法鉴定机构对签名进行鉴定，以辨别真伪。在本案件中，孙雷明确不申请鉴定，故带有其签字的文件是真实有效的。孙雷在整个庭审中，强调所有带有其签字的文件均不是其本人所签，是尹江伪造的。其证据是文件上注明的时间点其没有在国内，故无法在该时间段签署相应文件。尹江明确表示，带有孙雷签字的文件签名与文件上所标注的时间是不一致的，签字在前，文件上标注时间在后。如对其签名认为是尹江伪造的，应申请鉴定机构予以鉴定。但孙雷明确拒绝鉴定。从目前的证据来看，孙雷没有证据证明其签字非其本人所签。综上所述，尹江基于孙雷未按时偿还借款，孙雷以四套房产折抵借款，取得孙雷四套房产的所有权。而与国泰公司签订的相应合同，应合法有效。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，当事人对下列事实无争议，本院予以确认。
2009年6月15日，孙雷（作为委托人）与XXXX（作为受托人）签订委托合同一份，合同载明：“委托人在北京市海淀区XXXXX号有房产一处【房屋所有权证编号：X京房权证海字第XX**号】，该房产系委托人的个人财产。现委托人与受托人双方就上述房产的相关事宜达成协议如下：一、委托人委托受托人代为办理有关上述房产的代签抵押借款合同和房屋买卖合同、租赁合同，办理抵押、解押及房屋过户登记手续并领取房产证，代缴相关税费、代收房价款和租金、协助买方办理购房贷款及领取贷款卡和贷款本金等一切与上述房产抵押和出售相关的事宜；二、受托人在上述权限范围内所签署的一切有关文件，委托人均予承认，并由委托人承担一切法律责任；三、受托人有转委托权；四、委托期限：自2009年9月14日起两年；五、本合同签字并经公证生效，任何一方不得单方无故终止合同；六、本合同一式六份，由受托方领取五份公证书，北京市中信公证处存档一份。委托人：孙雷受托人：XXXX二00九年六月XX日”。
2009年6月15日，孙雷与XXXX于北京市中信公证处对同日签订的委托合同进行了公证，北京市中信公证处于同日出具(2009)京中信内民证字XXX号公证书一份，公证书载明：“申请人：委托人：孙雷，……受托人：XXXX，……公证事项：委托合同。委托人、受托人双力于二00九年六月XX日向我处申请办理前面的《委托合同》公证。经查，申请人经协商一致订立了前面的《委托合同》。申请人在订立合同时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力，申请人签订《委托合同》的意思表示真实，合同内容具体、明确。依据上述事实，兹证明委托人孙雷与受托人XXXX于二00九年六月XX日来到我处，在我的面前，签订了前面的《委托合同》；申请人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定；合同内容符合《中华人民共和国合同法》的规定；合同上当事人的签名均属实。中华人民共和国北京市中信公证处公证员XX二00九年六月XX日（北京市中信公证处公章）”。
2010年1月12日，XXXX出具转委托书一份，转委托书载明：“原委托人：孙雷，……原受托人(转委托人)：XXXX，……受托人：尹江，……原委托人孙雷和本人XXXX于二00九年六月十五日在北京市中信公证处办理了委托合同公证【公证书编号：(2009)京中信内民证字XXXX号】，委托我办理其名下位于北京市海淀区XXXX号房产【房屋所有权证编号：X京房权证海字第XX**号】的相关事宜，该公证书规定我有转委托权。因我事务繁忙，故转委托尹江为孙雷的代理人，代他办理上述房产的相关事宜，受托人的权限不超过上述编号为(XXXX)京中信内民证字XXXX号公证书所规定的委托权限。受托人在上述权限范围内所签署的一切有关文件，原委托人孙雷均予以承认，并由原委托人承担一切法律责任。委托期限为本转委托书签署之日至2011年9月13日止。转委托人：XXXX二○一○年一月十二日”。同日，北京市中信公证处出具(XXXX)京中信内民证字XXXX号公证书一份，载明:“兹证明XXXX(男，一九六XX月XX日出生)于二○一○年一月十二日来到我处，在我的面前，在前面的《转委托书》上签字。中华人民共和国北京市中信公证处公证员XX二○一○年一月XX日（北京市中信公证处公章）”。
当事人对下列证据和事实有争议：1.原告孙雷提交存量房屋买卖合同复印件一份，拟证明第三人尹江在无代理权的情况下通过该合同将涉案房屋出卖给被告国泰公司。经质证，被告对该证据真实性、合法性及关联性无异议，但对证明目的有异议，该合同是原被告为履行双方签订的国租（10）买卖字第XXXXX号房屋买卖合同向登记机关提交的备案合同，通过公证书及授权委托书证明第三人有代理权。第三人尹江对该证据的质证意见为：对证据真实性认可，但对证明目的不认可，该存量房屋买卖合同是为了履行第三人与被告融资租赁合同及商品房买卖合同而在相关部门备案时签订，且第三人并不是基于代理权取得涉案房产的处理权，而是基于尹江受让分阶段的债权而取得的涉案房产的所有权。根据上述举证质证情况，该证据是真实的、合法的，且与本案有关联，对本案事实具有证明力，本院予以采信。2、原告提交2009年6月15日委托合同复印件一份，拟证明原告委托庆XXXX在其父不能履行债务时有权处理该房事宜。经质证，被告称对该证据真实性、合法性及关联性均无异议，对其证明目的有异议，该委托书并没有显示授权附生效条件或者其他条件。第三人尹江对该证据真实性、关联性及证明目的无异议。各方对该证据的证明目的有异议，但对证据的真实性、合法性及关联性无异议，故本院对该证据予以采信。3、原告提交借款合同复印件、抵押合同复印件、抵押物评估价值确认函复印件、孙雷的承诺函复印件、房产折价抵偿协议书复印件、房屋腾退承诺及确认书复印件一份等证据，拟证明上述合同、协议、确认及承诺函件等均系尹江伪造，孙雷从未签署过上述合同等文件。经质证，被告称对上述证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，原告与第三人之间的其他债权债务关系与本案无关，并不能证明第三人对涉案房屋买卖无代理权。第三人称借款合同是真实有效的，并不是尹江伪造，在山东省高级人民法院审理的融资租赁合同纠纷中孙雷明确表示该份借款合同的签字不是本人所签，但法庭多次让其明确是否申请鉴定，其不申请鉴定。孙雷真实签字的时间和最后所形成的2010年1月12日并不一致，孙雷在2010年1月12日之前签字。对抵押合同的质证意见同上述借款合同的质证意见，如果孙雷认为该签字不是其本人所签，应该申请鉴定，但孙雷在其他案件中明确拒绝。其他证据有关孙雷所签字的文件均是孙雷本人所签，时间是后填写的。4、原告提交北京市公安局出具的孙雷的出入境记录，孙雷出入境时间对照表相应护照复印件一份，拟证明孙雷在2010年1月10日至2010年2月2日和2010年2月23日至2010年5月20日期间均不在国内，无法签署任何文件。说明本案所有在这个期间签的文件都是伪造的。经质证，被告称对该证据真实性、合法性无异议，但对其关联性和证明目的有异议，首先该证据明确载明因数据采集传输等原因上述出入境记录可能存在差错或者缺漏，仅供参考，因此该证据并不能准确证明原告的出入境记录；其次该证据所载明的孙雷是否是本案原告也不能准确体现没有因为文件的真实签署时间和署名时间存在差别，是其他文件签署中常见的现象，有可能是提前签好。第三人质证意见为：从出入境的相关记录中并没有载明孙雷本人的是否伪造必须经过第三方进行确认。5、被告提交国租（10）买卖字第XXXX号房屋买卖合同和国租（10）回字第XXXX号租赁合同，拟证明被告与原告真实履行的涉案房屋买卖合同及租赁合同，转让价款4000万元，原告诉求的存量房屋买卖合同并非双方实际履行的合同。经质证，原告称对上述房屋买卖合同的真实性不认可，不是孙雷签字，孙雷也没有委托尹江去签此份合同。对租赁合同的真实性不认可，没有委托尹江有融资租赁的授权，也没有让其签署回租合同。第三人对上述证据真实性及证明目的予以认可。根据上述质证情况，被告虽对上述证据真实性提出异议，但未提交有效证据反驳，故本院对上述证据予以采信。6、被告提交委托扣款声明书、银行凭证、收据及涉案四套房屋的所有权证，房权证号分别为：X京房权证海字第XXXX1、XXXX2、XXXX3、XXX**号。上述证据共同证明被告根据房屋买卖合同向原告支付购房款价4000万元，并且取得了涉案房屋产权登记，被告对涉案房屋依法享有所有权。经质证，原告称委托扣款声明不真实，孙雷没有委托过尹江去为尹江的债务而扣其自己应得的款项，内容不真实；关于收条，收款单位与第三人有什么关系不知道，是否收到真实性不确认，且与本案无关；对产权证书真实性无异议，但是买卖合同是无效的。第三人对上述证据的质证意见为：对上述证据真实性认可，证明目的也认可，但是该委托扣款声明，其中有2800多万并不是尹江与被告所形成的债务关系，而是代第三方公司偿还的债务。各方对上述产权证书的真实性无异议，本院予以采信。7、第三人提交如下证据：（1）借款合同，拟证明尹江与孙雷之间的借款关系；（2）抵押合同，拟证明孙雷用其名下所有的四套房产抵押给尹江；（3）抵押物评估价值确认函；（4）房产协议书，拟证明孙雷同意把抵押合同中的四套房折抵给尹江；（5）房屋腾清承诺确认书，拟证明孙雷将四套房产移交给尹江，房产由尹江所有；（6）孙雷的承诺函；（7）孙雪峰的承诺书，拟证明孙雷父亲承诺无条件配合过户；（8）xxx的收条；（9）转账的明细；（10）租赁合同及房屋买卖合同。经质证,原告质证意见如下:借款合同不具有真实性，2010年1月12日孙雷不在国内,不可能签订借款合同，合同上孙雷的签字系伪造；2010年1月份尹江从XX处转移债权数额是750万并不是853万，借款金额系尹江捏造；债权人是尹江和XX两人，而借款合同上只有尹江，借款合同上的日期有涂改；合同内容也不真实，借款数额、期限，都不是双方的意思表示，是尹江自己的意思表示；该合同需要给付才能成立，该合同没有给付的证据佐证；孙雷的父亲与尹江有借贷关系，而孙雷与尹江没有借贷关系，说明借款合同不真实。抵押合同是不真实的，孙雷不在国内不可能签订该合同，孙雷不可能在抵押合同上签字，孙雷的签字系伪造，合同内容不真实的，抵押合同第七条规定到房管处办理抵押手续，此抵押物没有备案。抵押物评估价值确认函不具有真实性，在此时间孙雷不在国内不可能签订此四个文件，此四个文件上孙雷的签字是虚假的。房产的价值远高于评估价值，四个文件内容不是孙雷的真实意思表示，不符合证据三性。房产协议书不具有真实性，当时孙雷不在国内不可能签订此份文件，文件上的签字系伪造，内容也不是孙雷的真实意思表示，抵押合同价格是1480万，而房子抵了904万，孙雷不可能用如此大的差价作为代价，因此不具有真实性。房屋腾清承诺确认书不具有真实性，没有签属日期，没有形成借贷关系而腾退房屋与常理不符；孙雷没有此份文件上签字，孙雷的签字是虚假的，文件内容不是孙雷的真实意思表示。孙雷的承诺函不具有真实性，当时孙雷不在国内，不可能签订此文件，也不是孙雷的真实意思表示，此份文件形成不符合规律，只有在不还款情况下才能形成，而不是在借款时就能形成，因此此份承诺书不符合常理。孙雪峰的承诺书不具有真实性，孙雷没有委托其父与尹江商谈债务事宜，没有在协议书上签过字，此承诺书系虚假，系尹江事后伪造，不符合证据三性。关于XXX的收条，不认可其真实性，此收条不能证明债权真正的转让，从收条可以看出新的债权人应该是两个，XXX称收到750万，而尹江汇了500万，没有XXX的200万。对于转账的明细的真实性认可，尹江和XXX是新的债权人，他们之间的转让无法证明是给付XXX，无法证明XXX把所有的债权转给尹江，尹江还没有成为新的债权人就处理了孙雷的房产。对于租赁合同及房屋买卖合同，原告没有授权，此两合同系无效。
被告对第三人提交的上述证据的质证意见为：对上述证据的合法性、真实性无异议，但上述证据与原被告间的法律关系没有关联性，上述证据印证第三人尹江有权代理原告签署涉案房屋买卖合同的真实性。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年3月24日，尹江以孙雷委托代理人的身份代理孙雷（出卖人）与国泰公司（买受人）签订合同编号：XXXX存量房屋买卖合同（该合同首页左上角注明网签日期：2010年3月18日）。合同主要内容为：第一条房屋基本情况（一）出卖人所售房屋（以下简称该房屋）为楼房，坐落为海淀区XXXXX。该房屋所在楼栋建筑总层数为5层，其中地上4层，地下1层。该房屋所在楼层为23号楼XX(2层），建筑面积共380.37平方米。（二）该房屋规划设计用途为：管理用房。第二条房屋权属情况（一）该房屋所有权证证号为：X京房权证海字第XX**号。（三）该房屋性质为商品房。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币2200000元（小写），贰佰贰拾万元整（大写）。
2010年4月1日，尹江以孙雷委托代理人的身份代理孙雷（出卖人）与国泰公司签订国租(10)买卖字第XXXX号房屋买卖合同，合同主要内容为：第一条合同标的：1.本合同标的物为甲方（孙雷）于2010年4月1日与乙方（国泰公司）签订的编号为国租(10)回字第XXXXX号的《租赁合同》项下的标的物。2.房屋面积、状况、所在地等详细情况（详见附件一）。第二条房屋购买价款及其支付：1.乙方向甲方购买本合同项下房产的总价款为人民币肆仟万元，该价款包括全部房屋所有权入占用范围内的土地使用权价格。2.乙方应在同时具备第1项、第2项及第4、6项条件时向甲方指定账户支付全部购买价款或按相关合同办理进度情况支付部分购买价款。（1）乙方与甲方签订的编号为国租(10)回字第XXXX号《租赁合同》及其附件、本合同及其附件已经生效；（2）乙方收到甲方提供的能够证明其系该房屋合法权利主体的书面材料，包括但不限于身份证复印件、购房合同、购房发发票等；同时，该房产所有权人变更为乙方并在相关登记部门完成登记之后；……（4）乙方收到甲方出具的付款通知书，该付款通知书中应明确付款账户、开户行等必要的付款信息；……（6）乙方办理完结所有与本合同付款事宜相关的各类手续。第三条房屋交付：1.甲、乙双方在有关登记部门办理过户手续完毕以乙方为所有权人的登记手续即视为交付。第四条房屋所有权转移登记甲方应于取得该房屋所有权证书之日起七日内会同乙方到相关登记部门办理以乙方为房屋所有权人的登记过户手续，由此产生的一切费用税费，包括但不限于营业税、契税、印花税、登记费等，均由甲方承担。第十一条合同生效、变更和终止1.本合同在满足以下条件后生效：（1）本合同经双方签字盖章；（2）《租赁合同》项下承租人履行债务的期限届满之日，若承租人并未完全履行《租赁合同》项下租金支付义务及其他义务，且甲方并未取得本合同项下房屋所有权证书导致甲乙双方签订的《抵押合同》项下抵押权不成立。2.凡对合同进行修改、补充或变更，须另行以书面形式作出，并经双方签字盖章后生效，前述修改、补充或变更为本合同不可分割的组成部分。第十四条本合同附件及份数1.本合同的附件为本合同不可分割的一部分，具有与本合同同等的法律效力。2.本合同正本一式伍份，甲方、乙方各持贰份，相关登记机关持壹份，各份具有同等法律效力。合同落款处甲方：孙雷授权代理人：尹江乙方：国泰公司（加盖公章）时间：2010年4月1日。
国租(10)买卖字第XXXXX号房屋买卖合同附件一载明合同标的物即四套房产的房权证号、房屋性质、规划用途房屋面积、状况等详细情况。其中四套房产的房权证号分别为：X京房权证海字第XX**号（海淀区玉海园XXX楼）；X京房权证海字第XX**号（海淀区玉海园XXXXX）；X京房权证海字第XX**号（海淀区玉海园三XXX号楼）；X京房权证海字第XXX**号（海淀区玉海园三里XXXX）。附件一落款处甲方：孙雷授权代理人：尹江，乙方：国泰公司，时间：2010年4月1日。
X京房权证海字第XX**号（海淀区玉海园XXX号楼）房产的基本情况登记时间：2009年6月10日，房屋性质：商品房；规划用途：管理用房；房屋状况：房屋总层数为4（－01）；所在层数02，房号或部位201，结构：混合；建筑总面积380.37㎡。
2010年4月1日，尹江以孙雷委托代理人的身份代理孙雷（承租人，乙方）与国泰公司（甲方）签订国租(10)回字第XXXX号租赁合同（房产回租）一份，合同主要内容为：为实现融资租赁之目的，乙方同意向甲方转让乙方享有所有权之商品房，再向甲方租回该等商品房，甲方同意上述转让并将该等商品房租赁给乙方使用。第一条租赁物1、甲、乙双方签订编号：国租(10)买卖字第XXXXX号《房屋买卖合同》，乙方将其拥有所有权且示设置抵押权、不存在优先权和留置权的商品房出售给甲方，再从甲方处租回使用，并向甲方支付租金及其他应付款项。《房屋买卖合同》项下的标的物即为本合同的租赁物，租赁物的出卖人为乙方。……3、租赁物的名称、商品房类别、建筑面积等详见附件一《租赁物清单》。第二条租赁物的所有权1、在乙方履行完毕本合同项下所有义务前，租赁物的所有权始终属于甲方，乙方在租赁期限内只享有使用权。乙方不得将租赁物予以转让、抵（质）押、投资或采取其他侵犯甲方所有权的行为。否则，乙方应承担一切法律责任。第六条租赁期限与起租日1、本合同项下租赁期限自起租日起算，直至附件二《租赁附表》列明的租赁期限届满为止，共计36个月。2、甲方向乙方支付第一笔租赁物购买价款之日即为起租日。第七条租金1、乙方同意并确认按照《租赁附表》的约定按期足额向甲方支付租金，乙方对此不得有任何扣减或抵销，未经甲方事先书面同意，乙方不得提前、迟延支付租金或缩短、延长支付期限。4、本合同项下的租赁本金即租赁物购买价款为4000万元（大写：肆仟万元），年租租赁利率为9%（大写：百分之玖）。第八条租赁物的交付与登记1、因甲方从乙方购进本合同规定的租赁物是为了出租给乙方，故本合同无需履行交付和验收手续。租赁合同一经签署生效，即视作乙方已全面履行《房屋买卖合同》项下的交付义务，甲方也同时全面履行了本合同项下的交付义务。第二十条其它3、本合同附件是本合同不可分割的组成部分，与本合同正文具有同等法律效力。本合同的附件包括：（1）附件一：《租赁物清单》（2）附件二：《租赁附表》（载明租赁期限、租金数额及租金支付期限等内容）。其中附件一即《租赁物清单》载明的内容同国租(10)买卖字第XXXX号房屋买卖合同附件一载明合同标的物内容一致。
X京房权证海字第XX**号（海淀区玉海园XXX号楼）房屋于2010年4月1日过户于国泰公司后房权证号变更为X京房权证海字第XX**号，房屋所有权人由孙雷变更为国泰公司，共有情况为单独所有。
2010年4月8日尹江向国泰公司出具委托扣款声明书一份，主要内容为：“……根据以上经公证的《委托合同》及《转委托书》，我方作为孙雷(在此之前，贵方与以下四个承租人签订了《融资租赁合同》及相关协议：……(四个承租人分别与国泰公司签订融资租赁合同及相关协议情况及承租人欠付租金情况)截止2010年4月1日，以上四个承租人针对贵方（国泰公司）所形成的债务金额总数为：人民币28124029.65元。鉴于此，我方(尹江贵方一经银行汇款，贵方即履行了编号国租(10)回字第XXXXX号《租赁合同》及编号国租(10)买卖字第XXXXX《房屋买卖合同》及相关协议约定的付款义务。由此引起的所有法律责任由我方(尹江后附：北京宇辰嘉业科技有限公司营业执照复印件、税务登记证、开户许可证。声明人：尹江（个人签名并加摁手印）
2010年4月8日国泰公司向北京宇辰嘉业科技有限公司（收款账号：XXXXXXX）汇款支付XXXX元。同日，北京宇辰嘉业科技有限公司向国泰公司出据收据一份，载明“今收到国泰租赁有限公司转款人民币XXXX元XXXXXX收款单位北京宇辰嘉业科技有限公司（加盖北京宇辰嘉业科技有限公司财务专用章）”。
本院认为，本案争议焦点问题为涉案XXXX存量房屋买卖合同是否无效以及国泰公司应否向孙雷返还涉案房屋（海淀区玉海园XXXX）。
关于尹江作为孙雷代理人与国泰公司签订涉案XXXX存量房屋买卖合同是否构成无权代理问题，首先，根据经公证真实的涉案委托合同（2009年6月15日）及转委托书（2010年1月12日），孙雷向XXXX委托授权内容为“代为办理有关上述房产的代签抵押借款合同和房屋买卖合同、租赁合同，办理抵押、解押及房屋过户登记手续并领取房产证，代缴相关税费、代收房价款和租金、协助买方办理购房贷款及领取贷款卡和贷款本金等一切与上述房产抵押和出售相关的事宜”并授权受托人有转委托权。经公证的庆苏日图出具的转委托载明：“原委托人：孙雷，……原受托人(转委托人)：XXXX，……受托人：尹江，……原委托人孙雷和本人庆苏日图于二00九年六月XX日在北京市中信公证处办理了委托合同公证【公证书编号：(XXXX)京中信内民证字XXXXX号】，委托我办理其名下位于北京市海淀区玉海园XXXXX号房产【房屋所有权证编号：X京房权证海字第XX**号】的相关事宜，该公证书规定我有转委托权。因我事务繁忙，故转委托尹江为孙雷的代理人，代他办理上述房产的相关事宜，受托人的权限不超过上述编号为(XXXX)京中信内民证字XXXX号公证书所规定的委托权限。受托人在上述权限范围内所签署的一切有关文件，原委托人孙雷均予以承认，并由原委托人承担一切法律责任。委托期限为本转委托书签署之日至2011年9月13日止。”上述委托合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。基于上述委托合同约定的XXXX的转委托权，XXXX出具的转委托书符合法律规定，亦属有效。故尹江作为孙雷代理人与国泰公司签订涉案XXXX存量房屋买卖合同在上述授权内容范围内，不存在超越代理权或没有代理权的情形。同时，上述委托合同及转委托书均有委托期限，尹江作为孙雷代理人与国泰公司签订涉案XXXX存量房屋买卖合同均发生在委托期限内。另，尹江通过XXXX的转委托依法取得委托代理权，而当时孙雷是否知情或是否在国内均不影响转委托授权的效力，亦不影响尹江基于依法取得的委托代理权签订的涉案XXXX存量房屋买卖合同的效力。其次，从涉案委托合同及转委托书的约定内容看，并无附生效条件等限制性内容，并明确约定“受托人在上述权限范围内所签署的一切有关文件，委托人均予承认，并由委托人承担一切法律责任”，故孙雷关于本案委托合同代理人的代理权附生效条件及因生效条件未成就委托代理权尚未生效的主张，无事实依据，依法不能成立。第三，根据当事人陈述及上述本院认定的证据及事实，尹江作为孙雷代理人与国泰公司签订涉案XXXX量房屋买卖合同是为办理涉案房屋权属过户登记向相关房屋登记机关备案使用的合同，双方实际履行的系涉案国租(10)买卖字第XXXXX号房屋买卖合同，涉案XXXXX存量房屋买卖合同所涉房屋系国租(10)买卖字第XXXXX号房屋买卖合同项下四套房屋其中一套。本案中双方虽应以实际履行的合同确定各自的权利义务，但双方在涉案XXXXX存量房屋买卖合同中达成的关于买卖涉案房屋的合意系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定。孙雷主张尹江与国泰公司存在串通损害孙雷利益情形，但对此并未提交有效证据证明，对其该主张本院不予采信。
综上所述，尹江作为孙雷代理人与国泰公司签订的涉案XXXXX存量房屋买卖合同系有权代理，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。孙雷要求确认涉案XXXXX存量房屋买卖合同无效的诉请请求，无事实及法律依据，本院不予支持。同理，孙雷基于合同无效要求返还涉案房屋的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。
另，孙雷与尹江之间签订的有关借款合同、抵押合同、抵押物评估价值确认函、房产折价抵偿协议书等协议或函件是否真实有效；孙雷、尹江及案外人之间有关债权转让事宜及效力等问题，均系另一法律关系，与本案所涉房屋买卖合同关系不属同一法律关系，不属本案审理范围。
依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条、第六十八条，《中华人民共和国合同法》第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告孙雷的诉讼请求。
案件受理费24400元，由原告孙雷负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 车言江
代理审判员 吴松成
代理审判员 王立强
代理审判员 曹 慧
人民陪审员 孙培贤
二〇一六年九月十二日
书 记 员 孙培培