江西省上饶市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)赣11民终554号
上诉人（原审被告）：娄清仙，女，1972年1月8日出生，汉族，江西省上饶市信州区人，住江西省上饶市信州区。
被上诉人（原审原告）：上饶市康泰物业管理有限公司。住所地：江西省上饶市信州区紫阳大道3号1幢1－902，统一社会领用代码913611026809228092。
法定代表人：童惠根，该公司董事长。
上诉人娄清仙因与被上诉人上饶市康泰物业管理有限公司（以下简称康泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2017）赣1102民初905号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
娄清仙上诉请求：1.维持原审判决第二项；2.依法确认上诉人向被上诉人支付能耗费于法无据；3.撤销原审判决第三项，改判上诉人向被上诉人支付管理费106.34元；4.判令被上诉人返还楼道维修费100元与电梯运载及监管费700元，计800元并按中国人民银行同类同期贷款利率支付从2014年4月23日起至退还之日止的利息148.59元（暂算至2017年10月31日）；5.案件诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.原审判决未认定被上诉人违约且应当承担相应的违约责任错误。上诉人提交的汽车维修收据证明因被上诉人未按要求对监控设备进行维修造成车辆损害无法查到肇事者，导致上诉人财产损害，被上诉人应当承担相应的法律责任；视频证据亦足以证实小区内的监控、照明、绿化、卫生、安全等方面存在不同程度的问题，被上诉人所提供的物业服务直接影响到小区业主的生活环境、生活质量及水准，存在明显瑕疵。不仅如此，被上诉人于房屋装修期间强制收取上诉人楼道维修费100元、电梯运载及监管费700元，楼道和电梯属于业主共有部分及公共设施，其维修及运行费用已包含在物业服务费中。虽双方在合同中对房屋装修期间的费用有约定，但该条款是被上诉人为了重复使用而预先拟定的格式条款，该条款明显加重了业主一方的责任且签约时没有合理提起相对方的注意，该内容依法对上诉人不产生约束力，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，被上诉人强制收取楼道维修费、电梯运载及监管费属于重复收费，不具有正当性，应对被上诉人主张的物业费酌情予以调整，按50%收取，且其应当返还上诉人违规收取的费用并赔偿相应的利息。2.原审判决认定被上诉人收取能耗费于法有据错误。被上诉人提交的《关于清林紫阳名邸的物业管理服务收费标准的批复》中，明确规定“未使用或入住的房屋不交纳设备运行专项服务费”。2014年4月23日才装修房屋，装修前并未实际使用或入住该房屋，故无需交纳能耗费，被上诉人收取能耗费于法无据。3.原审判决认定物业费起算时间及计算方式错误。2012年9月上诉人通过拍卖公司拍卖到涉案房屋，2013年底拿到房屋钥匙，2014年4月23日，被上诉人在确认上诉人无拖欠物业费且缴纳了装修相关费用后才允许上诉人进行装修的，事后上诉人一直主张以物业装修保证金抵之后产生的物业费，相关费用应从2014年5月起计算；原审判决计算方式错误。2014年10月前的收费标准为1元/平方米/月，2014年10月后的收费标准为1.1元/平方米/月。
康泰物业公司辩称：1.起诉主体错误。法人名字错了，我是童惠根，不是童系根；2.关于电梯监管费。我公司没有这项费用收取，属错误举证；3.关于汽车停放在紫阳名邸被划，与物业公司没有直接关系，因为业主从未交过停车费，物业公司也没有收取过停车费，监控设备这块公司多次申请维修资金维修，但业主委员会未批复。在2015年7月，我公司自掏钱对监控进行维修，至今费用无处收取；4.关于上诉人房屋在2013年购买，只代表买方与卖方之间遗留账务未了结，所以物业公司是按交房时间收取物业费；5.物业公司收取的每项费用都有业主签订的前期物业服务合同，也是按照物价局指导价位来收取。
康泰物业公司向一审法院起诉请求：1.被告娄清仙向原告康泰物业公司支付物业管理服务费8,451.4元（从2012年2月20日计算至2016年9月30日）、公共能耗费647元、违约金2,729.5元，合计11,827.9元；２.本案诉讼费由被告负担。
一审法院认定事实：被告娄清仙系上饶市信州区紫阳名邸小区4栋2603号业主，房屋面积144.27㎡。2009年11月4日，上饶市清林实业有限责任公司与原告康泰物业公司签订《“清林*紫阳名邸”前期物业管理服务合同》，上饶市清林实业有限责任公司选聘原告为清林*紫阳名邸小区提供前期物业服务，期限为3个月，自2009年11月1日至2010年1月31日。同日双方签订《“清林*紫阳名邸”物业管理服务合同》，约定服务期限为3年，自2010年2月1日至2013年1月31日，物业服务费用标准为住宅：0.88元/平方米/月，业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日百分之五的标准承担相应的滞纳金，向业主收取的费用不含公共区域水电费、二次供水电费以及电梯电费，此三项费用由小区广告位出租所产生的费用用于贴补。（具体时间不详），原、被告签订了《紫阳名邸前期物业管理服务协议》，在乙方房屋验收合格钥匙移交时，就前期物业管理服务达成协议，前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。协议约定了双方的权利和义务、物业管理服务内容（房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、房屋装饰装修管理）、物业管理服务质量（房屋外观、公共设备设施的管理、园林绿化管理、秩序维护队、消防、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修）等内容，其中物业管理服务费用为（以开发商开出的《交房通知单》中约定的交房时间为交房日期，并在领取钥匙之日起，一次性预收一年的物业管理；一年后可按年或按季交纳物业管理费，每季度第一个月的1－5日为交费时间，收费标准为：高层、小高层按建筑面积0.88元/㎡/月，因业主原因空置物业的管理服务费，第一年按标准的50％收费，第二年起全额缴纳），电梯年检、维修保养等费用根据用户使用建筑面积按分摊方式每月据实分摊收取，即：用户使用建筑面积×［（耗费＋人工费）÷总使用建筑面积］，二次供水根据用户实用量按分摊方式，每月据实分摊收取，即：用户实用量×（单价＋总损耗÷全部用户实用量），业主不按收费标准和时间交纳有关费用的，需补交并从逾期之日起按每天3％交纳滞纳金。2011年3月10日，上饶市信州区物价局印发《关于清林*紫阳名邸的物业管理服务收费标准的批复》（饶信价发［2011］03号），同意物业管理公共性服务费中高层住宅每月每平方米1元，允许在10％以内上下浮动，专项服务收费中的二次供水分摊方式：用户实用量×（单价＋总损耗费÷全部用户实用量），电梯费用分摊方式：用户使用建筑面积×［（耗费＋人工费）÷总使用建筑面积］。2012年10月30日，上饶市信州区物价局印发《关于“紫阳名邸”物业管理服务费的复函》（饶信价函字（2012）05号），同意原告暂按饶信价发［2011］03号文件执行。2013年1月31日，上饶市清林实业有限责任公司与原告康泰物业公司同意合同延期到2013年3月30日止（继续延期到该小区业主委员会成立为止）。2014年10月30日，紫阳名邸小区业主委员会与原告康泰物业公司签订《上饶市紫阳名邸小区物业服务合同》，合同期限自2014年11月1日至2015年10月31日止，原告提供物业管理服务包括（1）物业共用部位的维修、养护和管理；（2）物业共用设备的运行、维修、养护和管理；（3）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；（4）公共绿化的养护和管理；（5）车辆行驶、停放管理；（6）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；（7）装饰装修管理服务；（8）物业档案资料管理。服务费用标准为：高层住宅1.1元/月/平方米（不含二次供水加压，包含电梯电费、维保年检等公共能耗一切费用）。2015年10月20日，紫阳名邸小区业主委员会与原告康泰物业公司签订《紫阳名邸物业服务合同》，合同期限自2015年11月1日至2018年10月30日止，服务费用标准为：高层住宅1.1元/月/平方米（包电梯公共能耗费）。被告以小区脏乱差、物业管理不到位为由，拒不缴纳物业费等相关费用。另查明，原告收取了被告装修保证金2,000元，被告庭审中表示要抵扣物业费，原告亦表示同意。现原告以被告尚欠从2012年2月20日至2016年9月30日的物业管理费8,451.4元及2012年至2014年10月的公共能耗费647元为由，故而起诉。
一审法院认为，原、被告之间的物业服务合同关系，不违反法律法规禁止性规定，该院予以确认，原、被告均应按相关合同约定全面履行各自的义务，被告接受了原告提供的物业管理服务，理应支付相应的物业管理服务费，被告未能按时交纳物业管理费，其行为已构成违约，原告诉请要求被告支付，该院予以支持。原告诉请要求被告支付能耗费，被告辩称签订合同的时候没有能耗费，该院认为，2014年10月30日，紫阳名邸小区业主委员会与原告康泰物业公司签订《上饶市紫阳名邸小区物业服务合同》，该合同约定从2014年11月1日起物业费用包含电梯电费、维保年检等公共能耗一切费用，而2014年11月1日前的物业费并未包括相关能耗费用，对于该期间的能耗费收取及计算标准，上饶市信州区物价局《关于清林*紫阳名邸的物业管理服务收费标准的批复》及原、被告双方签订的《紫阳名邸前期物业管理服务协议》均已作出相关规定和约定，对被告的抗辩理由，该院不予采纳，即原告收取能耗费，于法有据，但鉴于原告关于能耗费的计算方式与上饶市信州区物价局《关于清林*紫阳名邸的物业管理服务收费标准的批复》及原、被告双方签订的《紫阳名邸前期物业管理服务协议》的相关内容不相一致，且原告未能给予合理说明，故对本案中原告主张要求被告支付2012年－2014年10月的能耗费647元，该院不予支持，原告可待有明确的计算方式后另行主张权利。原告另诉请要求被告支付逾期付款的滞纳金，该院认为，根据被告提交的证据显示，小区脏乱差、原告管理不到位的情况确实存在，即被告逾期交纳物业费等相关费用系事出有因，并非恶意拖欠，故原告的该项诉请，该院不予支持。对于物业费的具体金额，因原告提交的《紫阳名邸前期物业管理服务协议》没有落款时间，具体时间不详，被告辩称“2013年年底拿的钥匙，2014年装修的房子”，故该院认为相关费用计算时间从2014年1月份起为宜。经计算，2014年1月－2016年9月物业管理费为5,092.7元，扣减装修保证金2,000元，被告尚需向原告支付3,092.7元。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告娄清仙于本判决书生效之日起五日内支付原告上饶市康泰物业管理有限公司物业费3,092.7元；二、驳回原告上饶市康泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费96元，由原告上饶市康泰物业管理有限公司负担71元，被告娄清仙负担25元。
二审期间，娄清仙提交微信对话截屏以及2014年4月23日收据一张，拟证明其装修之前交了物业管理费以及收取电梯运载及装修监管费700元及楼道维修费100元。
康泰物业公司质证意见：1.微信对话截屏的内容不是物业公司的回复，不能代表公司收取费用；2.收据是装修时一次性所收取的费用，没有包含日常能耗费。从2010年开始能耗费分开计算，2015年10月成立业委会后，将能耗费捆绑到物业费里，按1.1元/平方计算。
经质证，本院认定意见：1.微信对话截屏不是其与物业公司的对话，不能达到其证明目的；2.对2014年4月23日收据的真实性予以确认。
二审认定的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，娄清仙与康泰物业公司签订的《紫阳名邸前期物业管理服务协议》以及康泰物业公司与紫阳名邸小区业主委员会签订的《紫阳名邸物业服务合同》依法成立，具有法律效力。康泰物业公司提供了物业服务，娄清仙作为业主理应按协议约定的交费标准，及时履行交纳物业费的义务，现康泰物业公司起诉要求娄清仙支付所欠的物业费于法有据。娄清仙上诉称因康泰物业公司存在违约事实，应对其主张的物业费酌情调整为按50%收取，但未提供证据证明康泰物业公司存在哪些违约事实，且原审判决在认定康泰物业公司提供物业服务过程中存在管理不到位的基础上，对康泰物业公司主张的滞纳金不予支持，已经体现了对双方当事人的公平、合理原则；对于物业费计算的起止时间及标准，原审判决亦并无不当。故本院对娄清仙要求撤销原审判决第二项，并改判其支付物业费106.34元的上诉请求，依法不予支持。
关于娄清仙上诉提出要求康泰物业公司返还楼道维修费100元与电梯运载及监管费700元并支付利息的问题，本院认为，原一审期间，娄清仙未提起反诉，现其提出该项请求，不属于二审审理范围。根据双方签订的《紫阳名邸前期物业管理服务协议》第四条的约定，高层、小高层物业管理服务费按建筑面积0.88元/㎡/月收取，楼道维修费及电梯运载管理费不包含在物业管理服务费内，由业主在装修时向物业服务公司缴纳，因此，康泰物业公司收取娄清仙楼道维修费100元与电梯运载及监管费700元有合同依据亦不属于重复收费，故本院对娄清仙的该上诉请求依法予以驳回。
关于娄清仙上诉提出原审判决认定康泰物业公司收取能耗费于法有据错误的问题，本院认为，上饶市信州区物价局《关于清林*紫阳名邸的物业管理服务收费标准的批复》及原、被告双方签订的《紫阳名邸前期物业管理服务协议》均已作出相关规定和约定，原审判决康泰物业公司收取能耗费于法有据正确，故本院对娄清仙的该上诉请求亦不予支持。
综上所述，娄清仙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由娄清仙负担。
本判决为终审判决。
审判长 周立峰
审判员 姜一珉
审判员 夏旭莉
二〇一八年五月二十一日
书记员 林 炜