吉林省白城市中级人民法院
行 政 裁 定 书
(2016)吉08行终21号
上诉人（原审原告）谷艳涛，男，1972年4月29日生，汉族，个体，现住镇赉县。
委托代理人刘俊杰，吉林赵辉律师事务所律师。
上诉人（原审被告）镇赉县人民政府。
法定代表人赵楠，县长。
委托代理人吴新亭，镇赉县房屋产权管理中心副主任。
委托代理人王才亮，北京市才良律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）中国建设银行股份有限公司镇赉支行。
法定代表人闫振东，行长。
被上诉人（原审第三人）吉林明远粮贸集团有限公司。
法定代表人杨宏文，经理。
被上诉人（原审第三人）镇赉县金桥中小企业信用担保有限责任公司。
法定代表人苏华军，董事长。
委托代理人王雅芝，该公司法律顾问。
上诉人谷艳涛、镇赉县人民政府、中国建设银行股份有限公司镇赉支行（以下简称建行镇赉支行）因房屋行政登记一案，不服镇赉县人民法院（2013）镇行初字第17号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成了合议庭审理了本案。
上诉人谷艳涛上诉称，一审判决认定了被上诉人的登记行为违法，却以“判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得”为由未予撤销一系列的登记行为。上诉人认为，一审判决认定事实没有根据。（一）既然已经认定了被上诉人的登记行为违法，依法予以撤销。（二）认定房屋为第三人善意取得没有根据。该房屋在案外人即本案的上诉人已经提起了案外人执行异议之诉的过程当中变更的所有权登记，不应认定为第三人善意取得。在案件的执行过程中，上诉人作为执行中的案外人提起了案外人执行异议之诉，白城中院本应当中止执行，待执行异议之诉结案之后再决定是否应予执行。目前为止，上诉人提起的案外人执行异议之诉还在诉讼中，而争议的房屋登记却在案外人执行异议之诉中通过法院的执行变更至第三人名下。况且，本案中没有变更后的房屋登记人为第三人参加诉讼。将房屋作为抵押物贷款后偿还原房屋所有权人贷款，不是善意取得。（三）本案的登记行为也不可能涉及到公共利益，完全是保护了被上诉人以及本案的第三人的特定一方的利益。请求二审法院依法改判撤销被上诉人的房屋登记行为以及撤销房屋他项权利登记行为，以维护上诉人的合法权益。
上诉人镇赉县人民政府上诉称，（一）一审判决对事实认定错误。1、一审判决对房屋产权登记类别认定错误，本案焦点是“上诉人为第三人所作的登记是初始登记还是转移登记”。我们通常所称的所有权初始登记是指房屋权利的第一次登记。房屋转移登记是指：因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移后所进行的房屋所有权登记。根据《房屋登记办法》第三十三条规定：申请房屋所有权转移登记应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。因此，新建的房屋应当先办理初始登记取得房屋所有权证书或者房地产权证书后才有可能办理房屋转移登记。这也是转移登记与初始登记的区别之关键所在。本案中第三人吉林明远粮贸集团有限公司于2011年10月18日向镇赉县房屋产权管理中心提出的房屋所有权初始登记申请所指的房屋，并没有进行房屋所有权初始登记，一审法院认定吉林明远粮贸集团有限公司的登记行为是转移登记明显与查明的事实和《房屋登记办法》的规定不符。2、一审判决对抵押登记条件认定错误。《房屋登记办法》第四十三条规定申请抵押登记，应提交下列文件：（1）登记申请书；（2）申请人的身份证明；（3）房屋所有权证书或者房地产权证书；（4）抵押合同；（5）主债权合同；（6）其他必要材料。第四十四条规定对符合规定条件的抵押权设立登记，房屋登记机构应当将下列事项载于房屋登记簿：（1）抵押当事人、债务人的姓名或者名称；（2）被担保人债权的数额；（3）登记时间。上诉人在举证期限内提供的第二组证据证明本案第三人吉林明远粮贸集团有限公司于2012年2月6日向镇赉县房屋产权管理中心提出了已进行有效初始登记00032947、00032948号产权证为基础抵押给金桥担保公司设定的他项权证申请和2013年1月4日已进行了有效初始登记的00032952号、00038488号、00038489号、00038490号产权证为基础抵押给中国建设银行设定的他项权证申请。并分别提供了登记申请书、申请人的身份证明、房屋所有权证书或者房地产权证书、抵押合同、主债权合同等材料。这些材料符合《房屋登记办法》第四十三条规定的申请抵押权所应提交的材料。上诉人按照《房屋登记办法》第四十四条规定给其办理抵押登记符合法律规定，合法有效。（二）一审判决对法律认识错误。其一法律适用和程序问题。《房屋登记办法》是建设部发布的关于房屋登记的分类、条件、必要材料、程序等的规章。上诉人据此为吉林明远粮贸集团有限公司六处房屋进行登记，正确有效。而被上诉人在庭审时依据的《城市房屋权属管理办法》已经明令废止，一审对此含糊其辞，导致错误判决。其二关于“买卖”问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第三人吉林明远粮贸集团有限公司申请登记的六处房屋均系初始登记，因而一审判决认定的“房屋物权买卖”没有成立。(三)证据问题。《房屋登记办法》第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。被上诉人诉称，上诉人为第三人吉林明远粮贸集团有限公司办理的房屋权属登记主要证据不足。而上诉人在举证期限内提供的第一组证据证明吉林明远粮贸集团有限公司在2011年10月18日向镇赉县房屋产权管理中心提供了：初始登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告等材料。这些材料符合《房屋登记办法》第三十条规定的因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交材料的要求。上诉人给其办理房屋所有权初始登记符合法律规定，合法有效。（四）建设用地审批表问题。上诉人在审查登记申请人的材料时，仅对材料做形式审查。被上诉人诉称的建设用地审批表问题，是登记材料的实质问题，该问题不存在上诉人审查范围，因此该问题与本案无关。综上，上诉人所作出的房屋初始登记和抵押登记，符合《房屋登记办法》规定的登记的要求。一审判决认定事实错误，违背了法律、法规、规章的规定，应当予以撤销。
上诉人建行镇赉支行上诉称，（一）原审程序违法，1、庭审中未给原审被告和上诉人举证的机会。2、对上诉人提出的证据未质证。（二）被上诉人不具备主体资格，与杨宏伟、张秀琴厂房设备买卖协议行为无效，1、该买卖协议违反法律强制性规定无效。《房地产管理法》第三十七条规定下列房产不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。《物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记的，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（三）不违反法律或者社会公共利益。第五十八条下列民事行为无效：(五)违反法律或者社会公共利益的；无效的民事行为，从行为开始就没有法律约束力。《合同法》第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条规定无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。2、工商登记资料充分证明杨宏伟、张秀琴无权出售。双方买卖协议没有镇赉县宏伟米业有限公司或镇赉县明远粮贸集团有限公司的公章。争议资产为镇赉县宏伟米业有限公司在镇赉县五颗树镇政府购买，当时宏伟米业股东为杨宏伟和杨希山。镇赉县明远粮贸集团有限公司当时股东为杨宏伟和赵彦林。《合同法》第一百三十条：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。（三）吉林省镇赉县公证处（2010）吉镇证字第788号公证书无效。1、公正内容违法法律强制性规定无效。2、违反《中华人民共和国公证法》规定无效。3、上诉人谷艳涛现占用争议房屋、土地无法律依据，属违法行为。杨宏伟向公安机关供述、谷艳涛的笔录和公安机关调取的还款证明，充分证明当时不是买卖，是抵押借款关系，并且主要款项已还清。谷艳涛在另案中的谈话笔录说明是在杨宏伟涉嫌犯罪被公安机关限制自由后强行进院管理。不存在侵害谷艳涛权利行为。综上，原审判决违反程序，认定事实与案件事实有不符。
被上诉人镇赉县金桥中小企业信用担保有限责任公司答辩称，我方行使追偿权一案已通过法院执行程序执行完毕。他项权利证已由房产部门收回，已无撤销之必要。
本院认为，一审判决认定事实不清，违反法定程序，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（三）、（四）项之规定，裁定如下：
一、撤销镇赉县人民法院（2013）镇行初字第17号行政判决；
二、发回镇赉县人民法院重审。
审 判 长 杨晓静
审 判 员 王 莹
代理审判员 王 倩
二〇一六年五月十一日
书 记 员 成 安