天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)南民初字第3832号
原告牛环,女,1954年10月14日出生,汉族,天津市古艺林家具销售中心经理,住天津市和平区。
委托代理人李明蔚(原告牛环之女),1980年12月4日出生,汉族,,住。
委托代理人刘哲,天津市迎贝律师事务所律师。
被告李绍瑞,男,1983年1月4日出生,汉族,住天津市南开区。
委托代理人王欣,天津致信律师事务所律师。
原告牛环与被告李绍瑞房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员范金维独任审判,公开开庭进行了审理,原告牛环及其委托代理人李明蔚、刘哲,被告李绍瑞的委托代理人王欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告牛环诉称,原、被告于2013年8月27日签订房屋租赁合同,约定原告将其位于南开区天塔道南侧上谷商业中心房屋出租给被告使用,租赁期限自2013年8月27日至2016年8月26日,房屋租金每月6135元,每半年交纳一次。合同签订后,原告按照合同约定将房屋交付被告使用,但被告未按合同约定按时交纳租金,故起诉要求:1、判令解除原、被告之间的租赁合同;2、判令被告支付2014年3月1日至7月1日租赁费24540元;3、判令被告支付违约金3681元(根据合同第四条,每逾期一日按月租金的千分之五支付违约金);4、诉讼费由被告承担。
原告牛环为支持自己的诉讼主张提交如下证据:1、产权证;2、房屋租赁合同;3、诉前通知;4、购电证明;5、公证书;6、天津市上谷商业街业主委员会证明一份;7、电费收据(16000元)一份;8、电费收据4份;9、欠条一份。
被告李绍瑞辩称,原告所述基本事实无异议。但该套房屋是被告李绍瑞代表天津居龙达装饰工程公司租赁的,实际租赁人是公司而非被告李绍瑞个人,被告李绍瑞不是适格主体;另,原告在与天津居龙达装饰工程公司签订租赁合同后没有将电卡交给公司,导致公司不能正常购电,严重影响经营给公司造成了巨大经济损失。基于上述主要原因,被告不同意原告的诉讼请求。
被告李绍瑞为支持其抗辩主张向本院提交证据如下:1、天津居龙达装饰工程公司证明;2、天津市上谷商业街业主委员会证明一份;3、广告公司证明、合作协议及收据各一份;4、照片5张,证明天津市上谷商业街业主委员会主任崔丽娜与原告之间有利益关系。
经审理查明,坐落南开区天塔道南侧上谷商业中心房屋原系原告之夫李建刚所有。2013年8月27日,李建刚作为甲方、被告李绍瑞作为乙方签订房屋租赁合同,约定李建刚将其所有的坐落南开区天塔道南侧上谷商业中心2-D-512号房屋出租给被告使用,租赁期限自2013年8月27日至2016年8月26日,房屋租金每月3413元,每半年交纳一次,首次租金乙方于2013年9月6日前交付给甲方,以后各期租金提前十日交付。乙方若逾期交付,每逾期一日按月租金的千分之五向甲方支付违约金。合同第七条约定,乙方拖欠租金累计达15日,甲方有权单方解除合同;第八条约定,租赁期间,双方均不得无故解除合同,任何一方提出解除合同,需提前30日书面通知对方……合同同时约定租赁期间,由被告交纳水费、电费、电话/网络通讯费及物业费。上述合同签订后,李建刚如约将房屋交付被告使用。2014年3月6日,李建刚病故。讼争房屋由原告牛环继承并取得天津市房地产权证,被告继续租用。但被告未按时交纳2014年3月1日至7月1日租赁费24540元,故成讼。
庭审中,被告主张原告没有将电卡及时交付,导致天津居龙达装饰工程公司不能正常购电,严重影响正常经营,给公司造成了巨大经济损失,原告违约在先,故不同意原告的诉讼请求,但被告未能提供充分的证据证明。另,原、被告就交纳租金的时间达成一致,均认可天津市第一中级人民法院(2014)一中民四终字第866号民事判决书确认的给付租金时间,即被告于每年的2月27日之前给付上半年的房屋租金,于每年的8月27日之前给付下半年的房屋租金。
另查,天津市上谷商业街业主委员会当庭证实,2013年8月29日,租户李绍瑞交纳装修押金5000元后进入D座5楼装修。同月,原告牛环之女李明蔚支付10000元动力电费。2013年9月7日李绍瑞代李明蔚支付16000元动力电费,双方约定,此16000元从租金中扣除。2014年2月,天津市上谷商业街业主委员会发现李绍瑞使用的电表出现用电数倒转现象,遂与李绍瑞协商一致,于2014年2月21日为其安装了新表。2014年2月21日前,李绍瑞无任何购电记录。
再查,被告称实际租赁人是天津居龙达装饰工程公司而非被告李绍瑞个人,被告李绍瑞不是适格主体并以此作为抗辩。作为见证方,天津市明创光辉房地产经纪有限公司证实,房屋租赁合同是以李绍瑞本人名义签订,而非以天津居龙达装饰工程公司名义签订,签订合同时,李绍瑞只带了本人的身份证并未带公章。
上述事实有当事人当庭陈述及提交的证据佐证在案,本院予以确认。
本院认为,原告之夫李建刚与被告签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示,没有违反法律、行政法规的禁止性规定,合法有效,现讼争之房由原告继承并取得天津市房地产权证,其夫李建刚与被告签订的《房屋租赁合同》中的权利义务均由原告承接,原、被告双方应当依约全面履行合同的义务。原告已按合同约定交付房屋,被告亦应按合同约定交纳房租,故对于原告要求被告支付2014年3月1日至7月1日租赁费24540元的诉讼请求,本院予以支持;关于原告主张的违约金一节,被告抗辩称原告没有将电卡及时交付,影响被告正常经营,原告违约在先,虽然被告提供的证人出庭作证,但该证人证言并不足以证明被告的抗辩理由,加之天津市上谷商业街业主委员会当庭证实原告并未影响被告正常用电,同时被告未能提供充分的证据证明,故对于被告的抗辩理由本院不予采信;另,原、被告就交纳租金的时间达成一致,均认可天津市第一中级人民法院(2014)一中民四终字第866号民事判决书确认的给付租金时间,即被告于每年的2月27日之前给付上半年的房屋租金,于每年的8月27日之前给付下半年的房屋租金,本院予以确认;关于违约金一节,根据相关法律规定,违约金数额以不超过实际损失额为限,本案中,被告抗辩称双方违约金约定过高,原告未提供证据证明其实际损失,故被告应以24540元为基数按照银行同期贷款利率给付原告自2014年3月1日至判决确定给付之日止的违约金。对于原告要求解除合同的诉讼请求,根据双方签订的租赁合同的约定,一方解除合同应提前30天通知对方,对此原告未能提供证据证明其已提前30天通知被告,现解除合同的条件未成就,原告的该项请求,本院不予支持。关于被告主张其不是本案适格主体一节,作为原、被告签订房屋租赁合同的见证方,天津市明创光辉房地产经纪有限公司当庭证实,房屋租赁合同是以李绍瑞本人名义签订的,而非以天津居龙达装饰工程公司名义签订,并提交留存在其处的房屋租赁合同予以佐证,故对于被告的抗辩理由,本院不予采信。综上,依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十六条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决如下:
一、本判决生效后十五日内,被告李绍瑞给付原告牛环2014年3月1日至2014年7月1日房屋租金24540元;
二、本判决生效后十五日内,被告李绍瑞以24540元为基数按照银行同期贷款利率给付原告自2014年3月1日至判决确定给付之日止的违约金;
三、驳回原告牛环的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费329元,减半收取,由被告李绍瑞负担。被告李绍瑞负担部分于本判决生效后十五日内直接给付原告牛环。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 范金维
二〇一四年十二月二十九日
书记员 李 亚