四川省乐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川11民终261号
上诉人（原审被告、申请执行人）：刘小强，男，1978年10月19日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。
委托诉讼代理人：魏晓红，四川海峡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、执行案外人）：方艳，女，1978年2月21日出生，汉族，居民，住四川省洪雅县。
委托诉讼代理人：王雨，四川洪运律师事务所律师。
原审第三人（被执行人）：眉山市远兴房地产发展有限公司，住所地：四川省眉山市东坡镇旭光村，统一社会信用代码：915114027208415103。
法定代表人：张俊文，董事长。
委托诉讼代理人：李英，女，该公司员工。
原审第三人（被执行人）：张俊文，男，1964年6月7日出生，汉族，居民，住四川省成都市高新区。
委托诉讼代理人：伍国洪，四川必应律师事务所律师。
上诉人刘小强因与被上诉人方艳，原审第三人眉山市远兴房地产发展有限公司、张俊文案外人执行异议之诉一案，不服四川省乐山市市中区人民法院作出的（2016）川1102民初2464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月22日公开开庭进行了审理。上诉人刘小强的委托诉讼代理人魏晓红，被上诉人方艳的委托诉讼代理人王雨，原审第三人眉山市远兴房地产发展有限公司的委托诉讼代理人李英，原审第三人张俊文的委托诉讼代理人伍国洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人刘小强上诉请求：一、依法撤销四川省乐山市市中区人民法院作出的（2016）川1102民初2464号民事判决第一项，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：原审判决没有查明双方争议事实，混淆了案外人执行异议的法律意义，有悖于案外人执行异议之诉的法条内涵。第一、原审认定第三人张俊文与眉山远兴房地产发展有限公司之间并不存在真实的购买商品房这一法律行为，张俊文不能因登记行为本身而取得诉争房屋的所有权，故眉山远兴房地产发展有限公司乃诉争房屋的真正所有权人，该认定是原审法院的主观臆断，存有错误；第二、原审法院认定被上诉人通过合法有效的书面买卖合同支付全部价款购买并占有、使用诉争房屋。未能办理过户登记也非基于其自身原因，被上诉人享有的物之交付的债权应优先于上诉人的金钱债权，能够排除执行。
第三、讼争房产在执行时的所有权仍为第三人张俊文所有，被上诉人和第三人眉山市远兴房地产发展有限公司对讼争房产不享有物权。第四、原审法院适用法律错误。乐中执字第910号执行一案中查封的房屋产权人是被执行人张俊文。被上诉人虽然与眉山市远兴房地产发展有限公司签订了《商品房买卖合同》，但乐山市市中区人民法院查封的房产所有权人张俊文不是该合同的当事人，该房产已于2005年1月在洪雅县房管局办理了房屋登记，该房产登记在张俊文名下，被上诉人的异议不适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定和最高人民法院《关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定。被上诉人请求人民法院依法判决不得查封并执行张俊文名下位于四川省洪雅县洪川镇雅运街X栋1层X号的商业用房（房产证号：00XX**）的请求不应得到支持。第五、被上诉人与被执行人恶意串通对查封的财产提出异议，依法应赔偿上诉人因此受到的一切损失。为此，上诉人将依法追究被上诉人的赔偿责任。
被上诉人方艳答辩称：一、一审法院判定认定事实清楚，证据确实充分。张俊文与眉山市远兴房地产发展有限公司法定代表人张俊文是同一人，张俊文与眉山市远兴房地产发展有限公司均自认双方之间不存在真实的买卖合同关系，2005年办理登记在张俊文名下主要原因向银行贷款。张俊文从未向眉山市远兴房地产发展有限公司支付过购房款，眉山市远兴房地产发展有限公司和张俊文均未向税务机关因购房交过纳税登记。张俊文也未对涉案房屋行使过占有、使用、收益和处分的权利；二、一审法院认定答辩人通过合法有效的书面合同支付全部价款并占有、使用诉争房屋认定事实清楚，证据确实充分；三、一审法院适用法律正确；四、上诉人称“被上诉人与被执行人恶意串通对被查封的财产提出异议，依法应赔偿上诉人因此受到的一切损失”无事实依据。请求法院依法判决驳回上诉人的全部诉讼请求。
原审第三人眉山市远兴房地产发展有限公司口头答辩称：眉山市远兴房地产发展有限公司与被上诉人签订的买卖合同，张俊文就已进行了确认，且签订合同后，这些房产的占用、使用都是已交付给了被上诉人，当时确实因为其他原因没有将房产所有权办理组被上诉人，并没有上诉人陈述的张俊文与被上诉人恶意串通的事情存在，张俊文在本案中的身份比较特殊，一是公司法人、二是自然人，当时将房产所有权转到张俊文名下，是为了办理融资贷款，购房合同上写名的是公司内部结算，张俊文也是没有支付过购房款。请法院依法判决。
原审第三人张俊文口头答辩称：与被上诉人之间的购买合同，确实是眉山市远兴房地产发展有限公司开发的房产，合同也是确实存在的，购买人也是确实支付了相应的房屋款项，出卖人也是张俊文、眉山市远兴房地产发展有限公司，被上诉人是与远兴司签订的房屋合同，法人代表张俊文签字；当时将房产所有权办到张俊文名下，是为了融资；张俊文也没有实际使用，张俊文也没有实际支付过购房款。请法院依法判决。
方艳向一审法院起诉请求：1、判决不得执行张俊文名下位于四川省眉山市洪雅县洪川镇雅运街营业用房（房产权证号：00XX**）；2、判决确认位于四川省眉山市洪雅县洪川镇雅运街营业用房（房产证号：00XX**）属原告所有。
一审法院认定的事实：眉山市远兴房地产发展有限公司于2004年建成了位于洪雅县洪川镇雅运街X栋1层X号的商业用房。2005年1月，该房屋因“购买商品房”的原因自眉山市远兴房地产发展有限公司变更登记至张俊文名下，产权证号为：0013144。
2009年11月9日，方艳与眉山市远兴房地产发展有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：项目名称：城隍商业步行街；房屋幢号：X幢1层X号；用途为商业；建筑面积：95.11平方米；价款为人民币561149元。签订合同当日付清总房款的90%，其余10%领取房产证时支付。买受人同意委托出卖人代交办理房产证、土地使用证所需的税、费，水、电开户费等。商品房交付使用后，在2010年8月8日后的90个工作日，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同备注：因该商品房已于2006年出租与邓学兵，买受人按租赁合同继续履行出租日期（2006年5月8日-2014年5月8日）。买受人的租金按出卖人与邓学兵签订的合同以相对应的平方面积分摊在出卖人处领取租金。
方艳在2009年11月2日支付购房定金100000元；2009年11月3日支付购房款226400元、2009年11月9日支付178634元、2010年12月13日支付63158元。方艳并于2009年11月9日预付办证税费29000元。以上付款金额眉山市远兴房地产发展有限公司均出具对应《收据》，方艳提交有部分付款凭证。
2010年5月8日，原告与邓学兵签订《门市租赁合同》，把位于城隍商业步行街X幢1层X号的门市出租与邓学兵从事经营，租期从2010年5月8日至2014年5月7日。租赁期满后，该房屋又租赁给徐强使用，签订《门市租赁合同》，租期为2014年5月8日至2020年5月7日。
2013年下半年，方艳等购房人及眉山市远兴房地产发展有限公司的张俊文、李英到洪雅县地方税务局协商城隍商业步行街、广场怡景项目的办证问题，该局答复需远兴公司按照税法规定提供相应完整的涉税资料并缴纳税款方可。2015年3月30日，方艳等业主又前往洪雅县人民政府应急管理办公室反映购买城隍商业步行街商铺未拿到房产证的问题。眉山市远兴房地产发展有限公司向方艳出具《承诺书》，承诺在2015年6月30日前办理完产权证。张俊文作为法定代表人签字。
另查明，因民间借贷纠纷，刘小强于2015年10月10日向本院起诉，要求祝国蓉、眉山市远兴房地产发展有限公司、四川夹江规矩特性水泥有限公司、张俊文、谢杨、张艺、冯生洪、冯琳茹归还借款本金850万元及利息，该案执行中，根据刘小强申请，本院于2015年11月4日查封了登记在被执行人张俊文名下位于四川省眉山市洪雅县洪川镇城隍街营业用房八间（证号：00XX15、00XX21、00XX28、00XX29、00XX31、00XX65、00XX66、00XX43）及位于四川省眉山市洪雅县洪川镇雅运街营业用房四间（房产权证号分别为：00XX40、00XX41、00XX43、00XX**），查封期限为三年。
方艳认为查封的位于四川省眉山市洪雅县洪川镇雅运街营业用房（房产权证号：00XX**）属其所有，于2016年2月24日向本院提交《执行异议书》。本院于2016年4月21日作出（2016）川1102执异字8号《执行裁定书》，裁定“驳回案外人方艳的异议”，并于同年5月10日送达裁定书给方艳。方艳对裁定不服，遂提起本案诉讼。
一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案的争议焦点在于执行标的即位于洪雅县洪川镇雅运街X栋1层X号的商业用房的真实权属以及方艳就该执行标的是否享有足以排除执行的民事权益。
关于第一个争议焦点：《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。故眉山市远兴房地产发展有限公司因建造这一事实行为，自诉争房屋建成时取得了该房屋的所有权。此后，该房屋虽因“购买商品房”的原因变更登记至张俊文名下，但张俊文与眉山市远兴房地产发展有限公司均自认双方之间并不存在真实的买卖合同关系。结合张俊文系眉山市远兴房地产发展有限公司法定代表人这一特殊身份，以及在本案审理过程中并无证据显示张俊文向公司实际支付了购房价款并占有、使用房屋等事实，可以认定双方之间并不存在“购买商品房”的法律行为。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。根据该条规定，登记虽然在不动产物权变动中是生效要件，但登记本身并非赋权行为。在因法律行为发生的物权变动中，不动产物权变动的原因只能是当事人的法律行为。因张俊文与眉山市远兴房地产发展有限公司之间并不存在真实的购买商品房这一法律行为，张俊文不能因登记行为本身而取得诉争房屋的所有权。故眉山市远兴房地产发展有限公司乃诉争房屋的真正所有权人。
根据以上论述，登记虽非赋权行为，但确系物权变动的生效要件。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。故方艳未经登记不能取得诉争房屋的所有权，对于其要求确认享有诉争房屋所有权的诉讼请求依法不能予以支持。
关于第二个争议焦点：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，刘小强因金钱债权而申请执行诉争房屋，而方艳在本院查封诉争房屋之前已经与眉山市远兴房地产发展有限公司签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了全部价款，且以向他人出租房屋、收取租金的形式实际上占有和使用该房产。从方艳已经向眉山市远兴房地产发展有限公司支付过户所需税费，并多次到相关部门反映办证问题的事实可见，未能办理过户登记也非因方艳自身原因所致。对于刘小强关于方艳与眉山市远兴房地产发展有限公司签署的不是房产专用备案合同，未到房管局备案，直到得知该房被人民法院查封后才提出异议，不符合常理并合理怀疑双方有恶意串通之嫌的抗辩，本院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报房产管理部门和土地管理部门登记备案，可见预售商品房登记备案制度是针对房地产开发企业单方的强制制度，不能以此作为判断方艳与眉山市远兴房地产发展有限公司存在恶意串通的证据。况且，方艳早在2013年就开始向有关政府部门反映买房后无法办证的问题，进一步佐证了方艳购房的真实性。
综上所述，方艳通过合法有效的书面买卖合同支付全部价款购买并占有、使用诉争房屋，未能办理过户登记也非基于其自身原因，方艳所享有的物之交付的债权应优先于刘小强的金钱债权，能够排除执行。经该院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：一、不得执行位于洪雅县洪川镇雅运街X栋1层X号的商业用房；二、驳回原告方艳的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告方艳负担50元、被告刘小强负担50元。
二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。
本案的争议焦点为被上诉人与眉山市远兴房地产发展有限公司签订的《房屋买卖合同》所购买的房屋因在房管局载明在张俊文名下，该房屋能否足以阻止刘小强针对张俊文为被执行人对该房屋的执行。
本院认为，第一，本案所诉争的房产在洪雅县房管局的办证档案中《“城隍商业步行街”商品房买卖合同》与《办理房屋产权登记申请书》中取得房屋的原因存在不一致，且《“城隍商业步行街”商品房买卖合同》中第三条约定：“付款方式为一次性付清（公司内部结算）”。但档案中并无相关结算依据。第二，庭审中，张俊文与眉山市远兴房地产发展有限公司双方均自认当时将房产所有权登记在张俊文名下是为了公司融资需要，张俊文个人并没有向眉山市远兴房地产发展有限公司支付相应的购房款。张俊文也从未对该商品房进行过占有、使用、收益等事实，结合张俊文与眉山市远兴房地产发展有限公司具有法律上的关联性，张俊文就是眉山市远兴房地产发展有限公司的法定代表。眉山市远兴房地产发展有限公司的法律性质属于企业法人，眉山市远兴房地产发展有限公司的对外事物由张俊文代表这一特殊身份关系。第三，眉山市远兴房地产发展有限公司所签订的《商品房买卖合同》在出卖人处既有第三人眉山市远兴房地产发展有限公司的盖章也有第三人张俊文的盖章等事实。能够相互印证，形成锁链，证明张俊文与眉山市远兴房地产发展有限公司之间并不存在真实的购买商品房的法律行为，张俊文并不是该商品房的真实权利人，并不能因登记行为而取得该商品房的所有权，故眉山市远兴房地产发展有限公司为诉争商品房的真正所有权人。第四，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定。本案中，上诉人刘小强因金钱债权而申请执行诉争房屋，而被上诉人在乐山市市中区人民法院查封诉争房屋之前已经与眉山市远兴房地产发展有限公司签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了全部价款，其实际上占有和使用该房产。商品房签订合同后，委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，被上诉人要求排除上诉人执行该商品房符合法律规定，对上诉人的上诉理由本院不予支持。
综上所述，上诉人刘小强的上诉理由不成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由刘小强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 童红兵
审 判 员 张图亮
审 判 员 李 荣
二〇一七年三月二十八日
法官助理 卢 西
书 记 员 李 波
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。