海南省第二中级人民法院
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（2017）琼97民终1201号
海南省第二中级人民法院
民事判决书
（2017）琼97民终1201号
上诉人（原审原告）：陈世壮，男，1985年7月13日出生，汉族，住海南省儋州市。
委托诉讼代理人：王德晶，海南广哲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈世明，男，汉族，1987年9月12日出生，现住海南省五指山市。
被上诉人（原审被告）：海南洋浦爵海实业有限公司，住所地海南省儋州市。
负责人：邓新平。
被上诉人（原审被告）：儋州龙群房地产开发有限公司，住所地海南省儋州市。
法定代表人：符仕彬，该公司总经理。
上述两名被上诉人的共同委托诉讼代理人：李强，海南林源律师事务所律师。
原审第三人：李琼春，男，1956年12月18日出生，汉族，现住海南省儋州市。
上诉人陈世壮与被上诉人海南洋浦爵海实业有限公司（以下简称爵海公司）、儋州龙群房地产开发有限公司（以下简称龙群公司）、原审第三人李琼春建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2017）琼9003民初1704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈世壮及其委托诉讼代理人王德晶、陈世明，被上诉人爵海公司、龙群公司的共同委托诉讼代理人李强，原审第三人李琼春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈世壮上诉请求：1.依法维持海南省儋州市人民法院（2017）琼9003民初1704号民事判决第一项；2.依法改判支持陈世壮的一审诉讼请求或者发回重审；3.本案二审费用由爵海公司、龙群公司、李琼春负担。事实和理由：一审法院认定涉案宅基地至今未变更登记到陈世壮、李琼春名下属认定事实错误，陈世壮已经在国土部门进行登记，李琼春虽然在宅基地上建房使用，但并没有合法的理由，一审法院对该事实的认定既不符合客观事实也违反法律规定。
爵海公司辩称，涉案土地至今未变更过户至陈世壮名下，原来将土地转让给陈世壮是符豫军的个人行为，爵海公司不同意将土地转让给陈世壮，而是将土地转让给李琼春，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
龙群公司辩称，涉案土地至今未变更过户至陈世壮名下，原来将土地转让给陈世壮是符豫军的个人行为，爵海公司不同意将土地转让给陈世壮，而是将土地转让给李琼春，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
李琼春述称，涉案土地至今未变更过户至陈世壮名下，原来将土地转让给陈世壮是符豫军的个人行为，爵海公司不同意将土地转让给陈世壮，而是将土地转让给李琼春，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
陈世壮向一审法院起诉请求：1.确认陈世壮与爵海公司、龙群公司于2009年8月17日签订的《宅基地转让协议书》合法有效；2.爵海公司、龙群公司继续履行合同将位于海南省儋州市××路号（总证号：儋国用[那大]字第13832号）土地使用权登记过户办证至陈世壮名下；3.李琼春停止侵权，恢复原状，赔偿损失。
一审法院认定事实：2007年8月20日，爵海公司出具《委托书》，载明：现全权委托邓新平办理位于海南省儋州市××镇所有土地买卖交易等事宜，并代爵海公司签订合同签署相关法律文书，委托时间为长期。爵海公司公章及法定代表人曹海江名章现由邓新平保管。龙群公司成立于2008年1月30日，注册资本1000万元，股东为邓新平（持股95%）和邓新明（持股5%），法定代表人符仕彬（原法定代表人符豫军）。2009年8月17日，龙群公司作为甲方，陈世壮作为乙方，双方签订《宅基地转让协议书》,约定由甲方将位于海南省儋州市××路[土地证号：儋国用（那大）字第13832号]西区西C-1栋9号宅基地转让给乙方使用，该地块用途为商住，东西宽8米，南北长15米，面积120平方米（以实际测量为准），地价款98000元，甲方办理土地过户、土地使用权变更登记手续，办理土地转让税费等由甲方承担。该协议台头甲方打印为爵海公司，落款处甲方盖章单位是龙群公司，甲方代表处签章符豫军（时任龙群公司法定代表人），陈世壮在乙方处签名。合同签订当日，龙群公司收取陈世壮现金98000元并出具收款收据。2009年12月14日，海南省儋州市旭日土地评估所对上述宅基地作出《宗地价格估价报告书》。2009年12月15日，爵海公司向海南省儋州市国土资源局申请办理上述宅基地使用权转让手续，在申报材料《土地使用权转让（出售）核准表》上载明：转让单位爵海公司，受让人陈世壮，土地交易所经办人初审意见为”经初审，可办理土地使用权转让手续。”后爵海公司又要求海南省儋州市国土环境资源局停办上述土地转让手续。案涉宅基地至今未变更登记到陈世壮名下。2015年3月23日，符豫军通过其个人账户将10万元汇入陈世壮账户，用于退还陈世壮上述土地转让款。2015年8月15日，陈世壮又将该10万元汇入符豫军账户。
2010年11月13日，爵海公司与案外人李琼春签订《宅基地转让协议书》，以10万元价款将上述宅基地转让给李琼春。2010年11月15日，李琼春将土地款10万元支付给龙群公司。2010年11月，儋州造钦测绘技术服务有限公司就上述宅基地绘制《宗地图》，载明权利人为李琼春。2010年11月25日，海南省儋州市旭日土地评估所对上述宅基地作出《宗地价格估价报告书》。案涉宅基地至今未变更登记到李琼春名下。李琼春现已在该宅基地上建成三屋半楼房并居住至今。
另查明，爵海公司成立于1992年10月17日，集体所有制企业，注册资金1000万元，原法定代表人曹海江（已死亡），2016年5月30日，爵海公司推选邓新平为公司负责人。1993年12月15日，海南省儋州市规划局向爵海公司颁发儋规地（1993-9）号《建设用地规划许可证》，该证载明：用地单位爵海公司，用地项目名称商住，用地位置那大控规53号地块，用地面积65亩。1997年5月，海南省儋州市人民政府向爵海公司颁发儋国用（那大）字第13832号《国有土地使用权证》，载明：土地使用者为爵海公司，土地座落儋州市清平那乌公路西南侧万福东路南侧，土地用途商住用地，总面积40210.7平方米，使用期限自1997年至2067年。2009年2月17日，海南省儋州市建设局向海南省儋州市政府书面报告同意爵海小区内的用地分户办证和建设。2009年2月20日，海南省儋州市国土环境资源局向海南省儋州市政府书面报告同意爵海小区内的用户按规划分户办证。海南省儋州市国土环境资源局已按规划给予爵海公司分户办理了部分《国有土地使用权证》。
一审法院认为，本案争议焦点为：1.2009年8月17日龙群公司与陈世壮签订《宅基地转让协议书》的效力。2.龙群公司、爵海公司是否继续履行《宅基地转让协议书》，将涉案土地使用权登记过户至陈世壮名下。3.李琼春是否构成侵权。
一、关于涉案2009年8月17日《宅基地转让协议书》的效力。2009年8月17日，龙群公司与陈世壮签订《宅基地转让协议书》，将涉案土地使用权以98000元价款转让给陈世壮。该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。龙群公司辩称该合同系公司法定代表人符豫军个人行为。一审法院认为，涉案合同签订时符豫军担任龙群公司法定代表人，根据《中华人民共和国民法通则》第三十八条”依照法律或者法人组织章程规定，代表法人行使职权的负责人，是法人的法定代表人”的规定，符豫军是代表龙群公司行使职权，其行为效果应由龙群公司承担。即使符豫军存在龙群公司辩称的越权行为，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十条”法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效”的规定，龙群公司亦未能举证证明陈世壮知道或应当知道其超越权限，该行为依然有效。且涉案合同中不仅有符豫军签章，还有龙群公司的印章，龙群公司的辩解意见缺乏事实根据和法律依据，不予支持。爵海公司辩称其未授权龙群公司签订合同，龙群公司属于无权处分，爵海公司对该行为不予追认。根据查明事实，涉案合同签订后，爵海公司于2009年12月15日向海南省儋州市国土资源局申请办理上述宅基地使用权转让手续，该行为表明爵海公司对涉案合同的签订是明知且认可的。即使龙群公司签订涉案合同的行为属于无权处分且爵海公司不予认可，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款”当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，涉案合同亦合法有效，故对爵海公司的辩解不予支持。
二、龙群公司、爵海公司是否继续履行《宅基地转让协议书》，将涉案土地使用权登记过户至陈世壮名下。合同作为债的发生原因，是当事人之间通过意思表示创设法律权利义务关系的重要方式。合同严守是《合同法》的基本原则，也是诚实信用的内在要求，《合同法》第八条”依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”及第六十条”当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定均系对合同严守的明确。当事人之间合同生效后，双方均应全面履行自身义务。当事人一方不履行合同义务构成违约的，根据《合同法》第一百零七条”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，守约方可以要求继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该规定中的”继续履行”是合同严守的延伸，是违约救济的首要方式，但基于社会活动的复杂性，《合同法》第一百一十条也规定了”继续履行”的例外情形，即在法律上或者事实上不能履行的，守约方不能要求继续履行。本案中爵海公司、龙群公司将涉案土地分别出让给陈世壮、李琼春，但其已将土地交付给李琼春，李琼春亦占有该地建房居住多年，爵海公司、龙群公司已无法履行与陈世壮的合同。同时，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第（二）项”土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持”的规定，本案中陈世壮、李琼春均未办理土地使用权变更登记手续，但李琼春已经合法占有投资开发涉案土地并建成房屋居住多年，陈世壮现诉请继续履行合同、办理过户登记手续与上述规定不符，不予支持。陈世壮主张李琼春并未进行建房审批报建等手续，不属于合法占有。一审法院认为，占有是一种对物进行管领的事实状态，李琼春是基于生效合同自土地使用权人爵海公司处取得涉案土地的占有，其是否经过政府主管部门审批建房属于行政管理职责，其影响的是所建房屋的属性，不影响民法中占有的事实状态，故对陈世壮的主张不予支持。陈世壮可以另行主张解除合同，赔偿损失。
三、李琼春是否构成侵权。本案中，李琼春系基于与爵海公司签订的生效《宅基地转让协议书》取得爵海公司交付的土地，其占有使用土地具有合法权源。同时，陈世壮与李琼春之间并无直接法律关系，其依据与龙群公司签订的《宅基地转让协议书》享有的是合同债权，并非涉案土地的物权，陈世壮只能向合同义务人主张债权请求权，而不能向合同外的李琼春主张物权请求权。故李琼春对陈世壮并未构成侵权，陈世壮诉请李琼春停止侵权、恢复原状、赔偿损失于法无据，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第（二）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、陈世壮与儋州龙群房地产开发有限公司于2009年8月17日签订的《宅基地转让协议书》有效；二、驳回陈世壮的其他诉讼请求。案件受理费1125元，由陈世壮负担125元，儋州龙群房地产开发有限公司负担1000元。
二审期间，陈世壮围绕上诉请求向法庭提交了营业执照、关于太原市乡镇企业供销总公司与山西省焦炭集团太原市焦炭有限责任公司合并重组的批复、儋州市土地登记档案袋、协议、儋州市土地使用权登记发证申请书、宅基地价格评估报告书、票据、土地登记审批表、土地使用权转让（出售）核准表，拟证明爵海公司存在欺诈的行为。本院组织当事人进行了质证。爵海公司对陈世壮提交的证据的真实性、合法性、关联性有异议，不能证明其所要证明的事实。龙群公司对陈世壮提交的证据的真实性、合法性、关联性有异议，不能证明其所要证明的事实。李琼春对陈世壮提交的证据的真实性、合法性、关联性有异议，不能证明其所要证明的事实。本院认为，陈世壮出示的上述证据不足以证明爵海公司存在欺诈行为，对证明力不予确认。
二审审理查明的事实与一审查明的事实相一致，本院予以确认。
本院认为,本案二审争议焦点是：1.龙群公司、爵海公司是否继续履行《宅基地转让协议书》，将涉案土地使用权登记过户至陈世壮名下。2.李琼春是否构成侵权、赔偿损失。
一、关于龙群公司、爵海公司是否继续履行《宅基地转让协议书》，将涉案土地使用权登记过户至陈世壮名下的问题。2009年8月17日，龙群公司与陈世壮签订《宅基地转让协议书》，该协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。2010年11月13日，爵海公司又将涉案土地转让给李琼春。龙群公司、爵海公司均未将涉案土地过户至陈世壮或李琼春名下，但李琼春已经合法占有投资涉案土地并建成房屋居住多年。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第一款第（二）项规定：”土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持”。同时，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：”当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债务人在合理期限内未要求履行的”。龙群公司、爵海公司将涉案土地分别转让陈世壮、李琼春后均未办理土地使用权变更登记手续，但李琼春已经合法占有投资涉案土地并建成房屋居住多年，现陈世壮诉请继续履行合同、办理过户登记手续，龙群公司、爵海公司已经履行不能，且陈世壮的诉请不符合上述规定，本院不予支持。陈世壮若认为龙群公司、爵海公司违反合同约定，存在违约行为可另行主张。
二、关于李琼春是否构成侵权、赔偿损失的问题。本案中，李琼春占有涉案土地并在该土地上建设房屋进行使用是基于其与爵海公司订立的《宅基地转让协议书》，该协议合法、有效，故李琼春对涉案土地的占有使用符合法律规定。陈世壮是与龙群公司签订《宅基地转让协议书》，但并未实际占用使用涉案土地，而涉案土地一直被李琼春占用使用，故陈世壮并未取得涉案土地的物权，其可向合同相对人主张债权请求权，但不能向合同之外的李琼春主张物权请求权。综上，李琼春未对陈世壮构成侵权，陈世壮主张李琼春停止侵权、恢复原状、赔偿损失不符合法律规定，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果得当，本院予以维持。上诉人陈世壮的上诉理由不成立，上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2250元，由上诉人陈世壮负担。
本判决为终审判决。
审判长王柱进
审判员吴慧明
审判员龙蜀娟
二○一七年十二月四日
书记员王雪娟
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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第三百零三条
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被采取强制措施的犯罪嫌疑人、被告人和正在服刑的罪犯，如实供述司法机关还未掌握的本人其他罪行的，以自首论。[ly]
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