福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)闽03民终2581号
上诉人（原审原告）：郑碧钦，女，1981年1月1日出生，汉族，住仙游县，
上诉人（原审原告）：王伟钦（兼上诉人郑碧钦的委托诉讼代理人），男，1977年11月1日出生，汉族，住仙游县，
被上诉人（原审被告）：莆田亿豪房地产有限公司，住所地仙游县鲤南镇八二五南街351幢南第6-7坎店面，统一社会信用代码9135030079609323XN。
法定代表人：詹开兴，董事长。
委托诉讼代理人：谢平健，福建侬来律师事务所执业律师。
上诉人郑碧钦、王伟钦因与被上诉人莆田亿豪房地产有限公司（以下简称亿豪公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院（2016）闽0322民初1497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郑碧钦、王伟钦上诉请求：撤销一审判决，改判亿豪公司支付给郑碧钦、王伟钦每日按合同约定的已付购房款总额671336元的万分之五计至实际交房之日止的逾期交房违约金，计至2014年7月22日为149036元。事实和理由：一、一审认定事实和适用法律均存在错误，应依法纠正。（一）一审判决认定双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，亿豪公司存在违约，但参照仙游县人民政府仙政文（2010）57号《仙游县人民政府关于公布仙游县房屋租赁租金最低指导价格的通知》文件，是对法律法规的片面理解，适用法律错误。本案双方在合同中明确约定违约金的计算方式和标准，该约定没有违反法律、法规的强制性规定，应依法予以支持。因为合同中约定的违约金，一是双方在签订的意思自治，是双方真实意思表示。二是没有违反法律法规的强制性规定；三是违约金作为一种对违约行为的救济手段，应当充分体现当事人的意思自治。四是违约金含有惩罚性和赔偿性的性质，不但要体现赔偿性，而且还要体现惩罚性。故本案一审法院对违约金进行的调整不利于对守约方的损失进行补偿，惩罚性违约金的适用对于有效减少违约事实具有重要作用，可以起到保证合同履行和促成交易的作用。本案违约金应按当事人双方签订的合同约定，而不能在亿豪公司没有证据证明应依法减少违约金的情况下，调整违约金金额。且郑金添的实际损失除了租金以外，还应考虑购房款利息的损失。（二）一审法院没有综合衡量当事人缔约主体强弱关系，没有依据《福建省房屋消费者权益保护条例》第十二条等规定，适用法律错误。法律赋予人民法院调整违约金是在“过份高于损失”时，才予以适当调整。一审法院对违约金的调整没有法律依据，程序也违法。一审法院对违约金的调整严重侵犯了民事法律意思自治原则，在没有法律法规强制性规定的情形下，对本案违约金进行的调整缺乏事实和法律依据，且有违公平原则。二、郑金添主张违约金并未超过诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，本案不是分期履行的合同，具有整体性和难以分割的特点，不存在分割认定诉讼时效的问题，一审法院将本案合同的整体性予以分割并以此认定诉讼时效缺乏事实和法律依据。
亿豪公司答辩称：1.按合同约定亿豪公司应予2013年4月30日前交房，故本案诉讼时效应从2013年4月30起算，郑碧钦、王伟钦于2016年3月1日起诉已超过诉讼时效，已丧失胜诉权，应依法驳回其上诉请求。2.如二审法院仍认为亿豪公司构成违约，一审法院对郑碧钦、王伟钦主张的违约金所进行的调整也是正确的。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。
一审法院认定事实：2011年8月30日，郑碧钦、王伟钦与亿豪公司签订《商品房买卖合同》，郑碧钦、王伟钦向亿豪公司购买由亿豪公司开发的亿豪名城第4幢803号商品房，建筑面积为134.19平方米，总价款671336元。合同第七条约定：买受人未按合同约定的时间付款逾期超过30日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同第八条对有关商品房的交付条件和期限约定：一、出卖人应当在2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。二、如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金。三、但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、非出卖人控制的延长因由，交房期限合理延长。但出卖人在交房时应告知买受人。合同第九条就出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：每延期一日交纳30元保管金。合同第二十条约定：本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。郑碧钦、王伟钦已付清全部购房款671336元。2014年3月25日亿豪公司通知郑碧钦、王伟钦交房，且郑碧钦、王伟钦现已接收房屋。郑碧钦、王伟钦以亿豪公司未能在合同约定的时间交付给郑碧钦、王伟钦符合合同约定条件的商品房为由，向一审法院提起诉讼。
一审法院另查明，根据仙游县人民政府仙政文[2010]57号《仙游县人民政府关于公布仙游县房屋租赁月租金最低指导价格的通知》文件的规定，涉案商品房所在地段的最低月租金标准为每平方米5元。
一审法院认为，郑碧钦、王伟钦、亿豪公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定,该合同合法有效,对双方当事人均具有法律拘束力。本案郑碧钦、王伟钦已付清购房款，而亿豪公司没有严格按合同约定的期限交房，且亿豪公司逾期交房不具有不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，亿豪公司已构成违约，应承担违约的民事责任。虽然合同第九条规定，“逾期90日后，按日支付已付款万分之五的违约金”，但亿豪公司逾期交房给郑碧钦、王伟钦造成的损失，只是该地段同类房屋的租金损失。参照仙游县人民政府仙政文[2010]57号《仙游县人民政府关于公布仙游县房屋租赁月租金最低指导价格的通知》文件规定，涉案商品房所在地段的最低月租金为134.19㎡×5元/㎡=670.95元。由于合同中所约定的违约金是该租金的十倍多，根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案《商品房买卖合同》中的逾期交房违约金的约定可以认定为过高，亿豪公司关于本案违约金的约定偏高的辩解理由成立，亿豪公司请求予以调低，依法予以准许。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，鉴于本案所交付的商品房为毛坯房，参照仙游县人民政府仙政文[2010]57号《仙游县人民政府关于公布仙游县房屋租赁月租金最低指导价格的通知》文件规定，酌情确定本案商品房月租金为670.95元，亿豪公司逾期交房所要承担的未超过诉讼时效逾期交房违约金为：670.95元/月×（25/30）月×（1+30%）倍=726.86元。对郑碧钦、王伟钦超过诉讼时效及其他不合理的诉讼请求，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定>》第二条规定，判决：一、莆田亿豪房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给郑碧钦、王伟钦逾期交房的违约金726.86元。二、驳回郑碧钦、王伟钦的其他诉讼请求。本案案件受理费2502元，由郑碧钦、王伟钦负担2452元，由莆田亿豪房地产有限公司负担50元。
本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。
经审理查明，郑碧钦、王伟钦对一审认定的事实中亿豪公司2014年3月25日通知交房有异议，认为其二人并没有收到交房通知，而且仙游县人民政府的月租金标准不能作为损失计算的依据；郑碧钦、王伟钦对一审认定的其他事实没有异议。亿豪公司对一审认定的事实没有异议。对一审认定的事实中双方当事人均无异议的部分，本院予以确认。
本院认为：郑碧钦、王伟钦与亿豪公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的。根据双方合同约定，亿豪公司应于2013年4月30日前将符合规定的房屋交付给郑碧钦、王伟钦使用，因亿豪公司未如期交付房屋，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。我国《合同法》关于违约金的规定，主要体现的是“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则，违约金约定应体现公平的原则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条也明确规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。逾期交房给郑碧钦、王伟钦造成的损失最主要的参照标准即是房屋租金损失，郑碧钦、王伟钦主张逾期交房违约金按日以671336元的万分之五计算，该违约金达336元，显然远超过其实际损失。故亿豪公司主张该违约金过高应予调整于法有据，但一审法院以仙游县月租金最低指导价格对违约金进行的调整，又远低于当地租金的实际行情。结合当地的租金实际行情，并鉴于本地区对商品房销售合同纠纷类似案件的处理情况，本院酌情认定亿豪公司应按日向郑碧钦、王伟钦支付已付款671336元的万分之一计算的违约金。按日计付违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算，一审法院对诉讼时效的认定是正确的。一审法院以双方在庭审过程中确认通知交房的时间来确定逾期交房的时间亦并无不当，故亿豪公司应支付给郑碧钦、王伟钦逾期交房违约金应为671336元×0.01%×25日=1678.34元。综上所述，郑碧钦、王伟钦的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销福建省仙游县人民法院（2016）闽0322民初1497号民事判决；
二、被上诉人莆田亿豪房地产有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给上诉人郑碧钦、王伟钦逾期交房违约金1678.34元；
三、驳回上诉人郑碧钦、王伟钦的其他上诉请求
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费2502元，由上诉人郑碧钦、王伟钦负担2311元，被上诉人莆田亿豪房地产有限公司负担191元；本案二审案件受理费2452元，上诉人郑碧钦、王伟钦负担2265元，被上诉人莆田亿豪房地产有限公司负担187元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈建华
审 判 员 李 忠
代理审判员 彭赵龙
二〇一七年四月二十四日
书 记 员 黄慧萍
附：一、相关主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
二、执行申请提示：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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