北京市第二中级人民法院
民事判决书
(2017)京02民终3210号
上诉人（原审原告）：北京惠鼎皮业有限公司，住所地北京市丰台区宋家庄顺八条3号。
法定代表人：黄文波，董事长
委托诉讼代理人：李斌，北京市尚元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王颖，北京市尚元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京市五岳山健身俱乐部有限公司，住所地北京市丰台区永外东铁匠营五间楼十号。
法定代表人：田东斗，董事长。
委托诉讼代理人：俞嘉颖，北京大成律师事务所律师。
上诉人北京惠鼎皮业有限公司因与被上诉人北京市五岳山健身俱乐部有限公司租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初12563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
北京惠鼎皮业有限公司（以下简称惠鼎皮业公司）上诉请求：撤销原判，依法改判支持我公司一审的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由北京市五岳山健身俱乐部有限公司（以下简称五岳山公司）负担。事实和理由：1、一审法院认定的违约金起算日期错误，不符合《房屋租赁协议》的约定，另案生效判决虽然驳回了我公司主张的2014年3月1日至2015年2月28日期间的违约金，但该判决的履行期限与本案无关；2、原审判决认定的计算违约金的本金金额有误，根据《房屋租赁协议》的约定，违约金应以所欠金额作为本金进行计算，一审法院以五岳山公司2016年分次已付款项作为计算违约金本金金额，认定错误；3、一审法院降低违约金计算比例，缺乏依据。
五岳山公司辩称，同意一审判决。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
惠鼎皮业公司向一审法院起诉请求：1、判令五岳山公司向我公司支付逾期支付租金的违约金（自2015年3月1日起至付清之日止，每日按2015年3月1日至5月31日的租金631
146元的千分之二1262.29元支付；自2015年6月1日起至付清之日止，每日按2015年6 月1日至8月30日的租金631
146元的千分之二1262.29元支付；自2015年9月1日起至付清之日止，每日按2015年9月1日至11月30日的租金631
146元的千分之二1262.29元支付；自2015年12月1日起至付清之日止，每日按2015年12月1日至2016年2月28日的租金631
146元的千分之二1262.29元支付)；2、判令五岳山公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2003年12月15日，惠鼎皮业公司（甲方）与北京三波健身俱乐部（以下简称三波俱乐部）（乙方）签订《关于房屋租赁定金的协议》，约定根据双方的房屋租赁协议，双方就房屋租赁定金协议如下：1、乙方自房屋租赁协议签字之日起五日内，向甲方交纳房屋租赁定金40万元。2、房屋租赁协议正式生效之日起，定金即自动转为房屋租金。3、经双方确认房屋租赁协议自签字之日起，60日未生效而废止之日起五日内，甲方将乙方交纳的定金40万元退回乙方。
2003年12月23日，惠鼎皮业公司（甲方）与三波俱乐部（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：三波俱乐部承租惠鼎皮业公司所有的位于北京市丰台区五间楼十号的厂房及部分房屋，房屋建筑面积10
036平方米；乙方租赁该房屋的租赁期共计10年，起始日期为2004年1月1日，终止日期为2013年12月31日（以甲方实际将该物业交付乙方的实际日期为准，双方以书面协议确认）；起始租金为180万元（人民币）/年，每2年递增7%，第一年优惠后的租金为112.5万元；租金每季度支付一次，每季度的最后十日内向将甲方支付下一季度的租金；乙方未按约定期限向甲方交纳租金，应缴足相应租金外每超过一天，每天按所欠租金的千分之二交纳滞纳金，如乙方逾期支付租金超过30日，则甲方有权终止本合同，并由乙方承担违约责任。
同日，惠鼎皮业公司（甲方）与三波俱乐部（乙方）签订《关于房屋租赁配套设施的协议》，约定：本协议所指配套设施系指：乙方将租赁房屋用于商业经营需在甲方出租的现厂房基础上改造或新建的配套设施（包括天然气管道铺设、燃气锅炉供暖、配电设施的改造及增容、供水设施的改造、货梯及将厂房改造为商业用房的其他配套设施）；配套设施的改造或新建的产权归属甲方，乙方拥有14年的使用权（自房屋租赁协议生效之日起）；本协议为甲乙双方房屋租赁协议的附件，本协议与房屋租赁协议同时生效及终止，房屋租赁协议续签本合同随之延长；房屋租赁协议到期甲方在房屋租赁协议的基础上优先与乙方续约。
2004年2月12日，惠鼎皮业公司（甲方）与三波俱乐部（乙方）签订《确认协议》，约定：1、双方签订的房屋租赁协议自本协议签字之日起正式生效。2、乙方交纳的房屋租赁定金转为首期租金。第一年租金余款按合同规定支付。3、乙方自2004年3月1日入住该物业正式实施装修。
上述协议签订后，惠鼎皮业公司将涉案厂房及房屋交付三波俱乐部，三波俱乐部按协议约定向惠鼎皮业公司支付了相应房屋租金。
2005年5月12日，惠鼎皮业公司、三波俱乐部及五岳山公司签订《关于〈房屋租赁协议〉承租方的协议》，由三波俱乐部投资重组成立的五岳山公司代替三波俱乐部继续履行《房屋租赁协议》及其相关附件。
2005年5月26日，五岳山公司向惠鼎皮业公司出具《承诺书》，载明：五岳山公司就租期合同问题进行承诺：对租用期修改后的合同在我方与上海锦江国际旅馆投资有限公司（以下简称上海锦江公司）签定合同并支付了定金后，我方与你方修改后的合同生效，同时将陆拾万资金交与厂方，否则修改合同作废。
2005年5月30日，惠鼎皮业公司与五岳山公司签订《补充协议》，载明：经协商，对五岳山公司，租赁年限需延长一事达成如下补充条款。一、在原租赁年限的基础上，租赁年限延期到2020年9月1日。二、原租赁年限租金不变，后延年限租金另议。
同日，五岳山公司法定代表人田东斗在2005年5月26日出具《承诺书》中承诺内容下方自书：01lydyh01以上就2005年5月30日我公司与惠鼎皮业有限公司所签的补充协议，我五岳山健身俱乐部有限公司作出的承诺01lydyh01。
同日，五岳山公司向惠鼎皮业公司发出《意向书》，载明：我公司与上海锦江公司合作，将五间楼十号西厂东楼，在我方投资改造的基础上租赁给上海锦江公司，上海锦江公司再投资改造成上海锦江之星经济型旅馆。租赁期为十五年，请予支持。
2005年5月31日，惠鼎皮业公司工作人员在《意向书》上手书01lydyh01同意北京市五岳山健身俱乐部有限公司将东楼转租上海锦江公司，其他按有关规定办理01lydyh01，并加盖了该公司公章。
2013年8月16日，惠鼎皮业公司向五岳山公司发出《终止房屋租赁协议的通知函》，载明：根据北京市国资委、丰台区委和上级主管公司关于01lydyh01经济发展首都都市服务业01lydyh01的整体部署，现五间楼十号院已列入整体规划安排，并由产权方的上级公司统一管理。鉴此，我们不得不遗憾的通知贵公司，双方于2003年12月23日签署的房屋租赁协议将于2013年12月31日终止、不再续约。在此阶段我们双方将根据所签协议的条款处理有关善后事宜，望双方一如既往、积极配合、善始善终。
2013年10月6日，五岳山公司向惠鼎皮业公司发出《关于终止房屋租赁协议回复函》，载明：从一个旧厂房改造（近2年）到近八年的经营我公司投入了巨大的资金和毅力、坚持完善，逐步走入正轨，有了稳定的经营环境与收益。这都与你们的支持分不开的。春节过后我们对将来也充分进行讨论。并获得贵公司支持，规划了远景和需改造的问题。并着手进行了准备和改善环境与更新的改造。正在我们按长久计划进行时，贵公司要求终止协议这对我公司来讲是不公的，如有政府规划，我公司表示理解，有政策按政策办，如贵公司是按上级意图终止合作，我们全体股东还是要坚持协议的履约。我们认为不论从法理上，还是我们投入的财力上都要往下进行，不然这是对我们的不公。
2013年11月4日，五岳山公司向惠鼎皮业公司发出《五岳山公司全体股东意见函》，载明：自2013年10月6日我公司董事会商议后复函贵公司，贵公司与我公司法人又进行沟通。在全体股东会上贵公司意见我们股东悉知（贵公司坚持解约），就解约一事委托我们公司法人进一步阐述我们的意见。因我公司在三个协议框架下，投入了巨大财力和人力，虽经几年来完善，效益逐年递增，但投资收益也刚进入收益期。因此，贵公司解约的前提是要对乙方的后期损失进行合理补偿。我们公司目前的收益在每月80万元左右，相信如前期我们营收一样会逐年递增，所以今后收益也是于情于理我们该收的，请贵公司予以考虑。如能达成补偿协议，我方在2014年以后，按延后房租按月交纳，补偿以每月80万元标准从补偿中扣除，以便双方都能得到利益与权益保障。如能实现上述条款，我公司保证贵公司通知我方何时撤出我方将按时解约。（只需提前一个月）。
2013年12月19日，五岳山公司向惠鼎皮业公司发出《回复》，载明：2013年12月11日上午在惠鼎皮业公司（甲方）会议室商谈关于惠鼎皮业公司与五岳山公司（乙方）解约一事。在座的公司领导（甲方）及上级公司负责人已讲明甲方主张，即我们理解为只能按折旧给予我公司补偿。我们认为这是偏颇的，我公司在前期已声明主张。不论从事实存在出发，还是从合同的约定出发，我公司都按约定不断完善所租物业，并按约定期作了规划与资金投入。因此，我公司不同意折旧补偿之说。我公司还坚持合同履约，并应在经营中或补偿中收回我公司应得之利益。
2014年1月8日，五岳山公司将惠鼎皮业公司诉至本院，要求：1、确认《关于房屋租赁配套设施的协议》对双方具有合同约束力；2、确认2005年5月30日签订的《补充协议》合法有效。2014年2月18日，本院作出（2014）丰民初字第02024号民事判决书，判决：一、《关于房屋租赁配套设施的协议》对北京市五岳山健身俱乐部有限公司与北京惠鼎皮业有限公司具有合同约束力；二、驳回北京市五岳山健身俱乐部有限公司的其他诉讼请求。该判决双方当事人均未上诉，现已生效。
2014年，惠鼎皮业公司将五岳山公司诉至本院，要求判令五岳山公司：1、将北京市丰台区五间楼十号的厂房、部分房屋及前院平房腾空返还我方；2、支付自2014年3月1日至2014年4月30日止房屋占有使用费166.67万元。五岳山公司反诉请求法院依法确认其与惠鼎皮业公司于2005年5月30日签订的房屋租赁协议的《补充协议》（在原租金基础上，承租年限延长到2020年9月1日）合法有效。本院于2014年4月作出（2014）丰民初字第03060号民事判决书，判决：一、北京市五岳山健身俱乐部有限公司于判决书生效之日起十日内将其承租的北京市丰台区五间楼十号的建筑面积一万零三十六平方米厂房及部分房屋返还北京惠鼎皮业有限公司；二、北京市五岳山健身俱乐部有限公司于判决书生效之日起十日内给付北京惠鼎皮业有限公司自二〇一四年三月一日至二〇一四年四月三十日的房屋占有使用费五十万元；三、驳回北京惠鼎皮业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回北京市五岳山健身俱乐部有限公司的反诉请求。五岳山公司不服，提起上诉。二审法院经审理认为：五岳山公司为将租赁房屋用于商业经营所需，经惠鼎皮业公司同意后，在承租的厂房基础上改造或新建了配套设施，且该配套设施与房屋、厂房已经形成为符合商业用途所需的完整附合。因五岳山公司进行配套设施的改造和新建，使租赁物由原来的厂房、房屋变为符合商业经营目的之租赁物，因此从价值看，新建、改建的配套设施不仅仅作为房屋的附属部分，而是因五岳山公司的新建、改造配套设施行为，将配套设施与厂房形成为不可或缺的整体，从而将原租赁物变成具有更大商业价值的租赁物。故五岳山公司新建、改造配套设施与原租赁物并非整体与局部、主物与从物关系。因此，本案中应将租赁物与配套设施作为整体处理为宜。在此基础上，可以认定惠鼎皮业公司与五岳山公司签订的《关于房屋租赁配套设施的协议》应视为双方对租赁期限进行了变更。二审法院认为《关于房屋租赁配套设施的协议》约定的五岳山公司对配套设施拥有14年使用权不能视为直接将租赁期限变更为14年的认定不妥，对五岳山公司所提，该公司依据《关于房屋租赁配套设施的协议》享有14年承租权的主张法院予以采信。2014年10月24日，二审法院就该案作出判决：一、维持北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第03060号民事判决第四项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第03060号民事判决第一项、第二项、第三项；三、驳回北京惠鼎皮业有限公司的诉讼请求。
2014年11月25日，五岳山公司向惠鼎皮业公司出具《五岳山股东意见函》，主张五岳山公司自2014年12月开始交纳租金。
2014年12月1日，惠鼎皮业公司向五岳山公司发出《关于对<五岳山公司股东意见函>的回复及限期和支付拖欠租金的通知》，称：不同意你司自2014年12月开始交纳租金的意见，不同意你司所谓的先行赔偿损失的意见；你司最晚应于2014年11月6日，向我司支付2014年3月1日至2014年11月30日的租金189.344万元，于2014年12月10日前，将自2014年3月1日起至2015年2月28日的租金人民币252.4592万元支付给我司。同日，五岳山公司回函表示：先交纳从2014年12月份以后的租金。以前的租金请贵方解决存在的问题后我方再交纳。前因后果是贵方违约所致。
该案诉讼中，双方均认可，五岳山公司自2014年3月起未交纳租金。
2015年1月，惠鼎皮业公司起诉至本院称：2003年12月15日，我公司与三波俱乐部签订了《关于房屋租赁定金的协议》。12月23日，我公司与三波俱乐部签订了《房屋租赁协议》，约定我公司将北京市丰台区五间楼十号的厂房及部分房屋出租给五岳山公司，同日双方还签订了《关于房屋租赁配套设施的协议》。2005年5月12日，我公司与三波俱乐部、五岳山公司签订协议，约定主协议乙方由三波俱乐部变更为五岳山公司。2014年初，因双方对租赁期限产生争议，我公司提出起诉。2014年10月24日，北京市第二中级人民法院作出终审判决。同年12月1日，我公司向五岳山公司发出《关于对<五岳山公司股东意见函>的回复及限期和支付拖欠租金的通知》，五岳山公司签收。五岳山公司坚持先交纳2014年12月份以后的租金，待我公司解决存在的问题后五岳山公司再交纳以前的租金。故我公司诉至法院，请求判令：五岳山公司向我公司支付自2014年3月1日起至2015年2月28日的租金2
524 592元及逾期支付租金的违约金（自2014年3月1日起至付清之日止，每日按1262.29元支付）。
本院对该案审理后确认：当事人对自己的主张负有举证义务，否则要承担举证不力后果。五岳山公司租赁使用惠鼎皮业公司房屋，理应按时给付租金。五岳山公司关于惠鼎皮业公司拒收租金、不要租金、违约在先等抗辩均系其单方理解，缺乏证据支持，无事实依据，法院不予采信。惠鼎皮业公司主张五岳山公司给付租金之诉讼请求理由充足，予以支持。鉴于双方多次诉讼，起因在惠鼎皮业公司，矛盾始终未能彻底解决，五岳山公司因此拒付租金，并非事出无因。故，对惠鼎皮业公司主张之滞纳金，不予支持。综上，本院于2015年8月判决：一、北京市五岳山健身俱乐部有限公司于判决生效之日起七日内给付北京惠鼎皮业有限公司自二〇一四年三月一日起至二〇一五年二月二十八日的租金二百五十二万四千五百九十二元；二、驳回北京惠鼎皮业有限公司其他诉讼请求。未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，五岳山公司不服，提起上诉。2016年3月16日，二审法院判决：驳回上诉、维持原判。
后五岳山公司于二审判决后支付欠付租金（含前述判决判令给付租金）时间及日期如下：2016年4月7日，3 000 000元；2016年5月16日，700
000元；2016年5月26日， 300 000元； 2016年6月15日，250 000元；2016年6月29日，500
000元；2016年7月19日，500 000元。
一审法院认为,
当事人对自己的主张负有举证义务。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。本案合同当事人签订的合同不违背法律禁止性规定，系各方真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。
虽因双方纠纷事出有因，故生效判决未支持惠鼎皮业公司主张当期之租金滞纳金，但在判决正式生效后，五岳山公司理应遵循诚实信用原则，积极履行生效判决确认之法律义务、合同义务，在法院判决履行期限内及时付清涉诉租期租金及其余拖欠租金。在判决履行期限内付清的，应遵循生效判决不予给付滞纳金。依约在生效判决履行期限（2016年3月23日）届满前到期应付且前次诉讼未涉及租金，直至生效判决履行期满依然未付的，应当给付自履行期限届满之日次日（2016年3月24日）起止实际付清之日止的滞纳金。惠鼎皮业公司主张该部分滞纳金，即其所述之违约金，理由充足，事实清楚，法院予以支持。其余诉讼请求，法院不予支持。五岳山公司关于其不应支付违约金之抗辩系对生效判决之无限扩大解释，与生效判决不符，法院不予采信。关于违约金约定过高之抗辩理由充足，法院予以采信。考虑惠鼎皮业公司实际损失、五岳山公司过错程度以及预期利益，根据公平原则和诚实信用原则，法院酌定违约金计算比例为每日千分之一。一审法院于2016年12月判决：一、北京市五岳山健身俱乐部有限公司于判决生效之日起七日内按照逾期给付租金数额每日千分之一给付北京惠鼎皮业有限公司自2016年3月24日起至给付之日止违约金（截止时间及相应起算租金数额见附件）；二、驳回北京惠鼎皮业有限公司其他诉讼请求。未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院查明的事实与一审一致，双方当事人在二审中均未提交新证据。
本院认为，惠鼎皮业公司与五岳山公司签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
关于违约金起算日期问题，惠鼎皮业公司上诉主张本院于2016年3月16日作出的（2016）京02民终689号民事判决仅处理了2014年3月1日至2015年2月28日期间的租金及违约金问题，与本案无关，本案的涉诉期间为2015年3月1日至2016年2月28日。但结合双方就欠付租金、违约金等问题进行过多次诉讼与协商的情况，五岳山公司欠付租金并非事出无因，自2014年10月24日本院撤销一审法院要求五岳山公司返还其承租厂房及部分房屋的判项至2016年3月16日本院作出二审维持判决，此期间双方就租金及违约金问题一直处于诉讼或协商期间，五岳山公司并非故意迟延履行给付义务，故惠鼎皮业公司该项上诉主张，于理不合，本院不予支持。但2016年3月16日本院作出的（2016）京02民终689号民事判决履行期限是针对2014年3月1日至2015年2月28日期间的租金给付问题，五岳山公司应自2016年3月16日判决作出之次日（2016年3月17日）即积极履行生效判决确认之法律义务、合同义务，支付本案涉诉期间的欠付租金，故原审法院以（2016）京02民终689号民事判决履行期限届满之次日（2016年3月24日）开始计算逾期支付租金的违约金，有欠妥当，本院予以修正。
关于违约金计算标准问题，惠鼎皮业公司上诉主张原审法院降低违约金计算标准缺乏依据。鉴于双方合同约定的违约金计算标准过高，原审法院酌定每日千分之一，尽管原审法院调整后的违约金计算标准也高于中国人民银行同期贷款基准利率的四倍，但五岳山公司对此标准无异议，故本院对此标准予以认可。
关于计算违约金的基数问题，惠鼎皮业公司上诉主张原审判决认定的计算违约金的基数有误，根据《房屋租赁协议》的约定，违约金应以所欠金额作为基数计算，原审法院以五岳山公司2016年分次已付款项作为计算违约金基数错误，惠鼎皮业公司该项上诉主张有事实及法律依据，本院予以支持，对原审判决予以纠正。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初12563号民事判决第一项、第二项；
二、北京市五岳山健身俱乐部有限公司于本判决生效之日起七日内按照逾期给付租金数额每日千分之一给付北京惠鼎皮业有限公司自2016年3月17日起至租金实际支付之日止的违约金共计184
581.392元；
三、驳回北京惠鼎皮业有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费19 219元，由北京惠鼎皮业有限公司负担元17
005（已交纳），由北京市五岳山健身俱乐部有限公司负担2214元（已由北京惠鼎皮业有限公司预交，北京市五岳山健身俱乐部有限公司于本判决生效之日起7日内给付北京惠鼎皮业有限公司）;二审案件受理费19
219元，由北京惠鼎皮业有限公司负担17
005元（已交纳），由北京市五岳山健身俱乐部有限公司负担2214元（已由北京惠鼎皮业有限公司预交，北京市五岳山健身俱乐部有限公司于本判决生效之日起7日内给付北京惠鼎皮业有限公司）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
审 判 员 王军华
代 理 审 判 员 郭 融
二○一七年四月十七日
书 记 员 张晓鸥