广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤03民终427号
上诉人（原审被告）：深圳市相互投资有限公司。
法定代表人：李健，系该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：张健，北京大成（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯贤滨，北京大成（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：ＸＸ通供应链服务（深圳）有限公司。
法定代表人：陈俊忠，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：李波，广东巨龙律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑敏，广东巨龙律师事务所实习律师。
原审第三人：深圳皇冠（中国）电子有限公司。
法定代表人：宫越邦正。
上诉人深圳市相互投资有限公司（以下简称相互公司）与被上诉人ＸＸ通供应链服务（深圳）有限公司（以下简称：ＸＸ通公司）、原审第三人深圳皇冠（中国）电子有限公司（以下简称：皇冠公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
相互公司上诉请求：1、撤销（2015)深福法民三初字第1013号民事判决第一项、第二项，依法改判，驳回ＸＸ通公司的全部诉讼请求。2、ＸＸ通公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认为ＸＸ通公司未经相互公司同意而自行装修的行为，不属于根本性的违约行为，故判定相互公司向其赔偿装修费用的判决内容，明显属于适用法律错误的情形。一审判决错误做出“原告由此产生的装修和设备损失，被告仍应予以一定程度的赔偿”的认定。一方面，在涉案房屋租赁合同已经明确约定ＸＸ通公司对涉案物业实施装修活动前必须经过相互公司同意的情形下，ＸＸ通公司擅自对涉案物业进行装修的行为即己构成违约，应当由其向相互公司承担违约责任。另一方面，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条关于“承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，ＸＸ通公司擅自装修涉案物业所产生的费用和损失，依法就应当由ＸＸ通公司自行承担，无论涉案房屋租赁合同中是否存在免租装修期的约定，均不构成ＸＸ通公司可以不承担法律责任的合理事由。从立法技术和体系上来理解，也不能得出租赁合同如果约定了免租装修期，就可以免除或减轻承租人违约装修责任之规定。同时，并不能因为“装修行为客观上并未对涉案物业的正常使用和合同的正常履行造成不利影响”，就可以免除承租人ＸＸ通公司的违约责任，况且ＸＸ通公司并未举证证明其装修行为未对涉案物业的正常使用和合同履行造成不利影响。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定明确而具体，并不存在可以酌定之情形。因此，一审判决的这一认定显然有悖于现行法律的相关规定，适用法律明显错误。
二、一审判决酌定判决相互公司应承担ＸＸ通公司厨房设备制造安装的损失，属认定事实错误，适用法律错误。涉案《房屋租赁合同补充协议》第十四条第3款明确规定：“乙方（ＸＸ通公司）在安装设备、管道等设施时，必须先事先征得甲方（相互公司）同意。”该条款独立于其他装修条款的存在，是ＸＸ通公司的一个独立法律义务。ＸＸ通公司必须遵照执行。现有证据不能证明ＸＸ通公司在安装其所谓的厨房设备制造安装时事先征得相互公司的同意，因此，ＸＸ通公司违约进行厨房设备制造安装所产生的损失也应由其自行承担。
三、一审判决中仅对ＸＸ通公司所提交之用于证明涉案物业装修和厨房设备制造安装之价值的举证过程进行了陈述,但并未实际查明涉案物业的具体装修和厨房设备制造安装价值及其损失，显然属于事实认定不清的情形。一审判决第16页最后一段认定如下：“基于本案查明的事实，本院在原告提交的支付装修及设备款项的基础上，综合考虑涉案物业的实际装修情况和经营时间，以及原告自身的违约情形，被告的违约主观恶意程度，本院酌定被告应向原告赔偿装修（包括购买设备）损失35万元”。相互公司认为，一审判决的这一认定错误，事实不清。纵观本案一审的全部过程，ＸＸ通公司仅向法院提供了其与案外人签署的、无法查明真实性的相关装修合同和设备安装合同，以及同样无法查明真实性的相关收据，即提出了要求相互公司向其赔偿高达52万余元装修费用、以及21万余元的厨房设备制造安装费用的主张。而对于该总计高达74万余元的费用，虽经相互公司在一审过程中一再询问，ＸＸ通公司却无法提供任何合法有效的发票，也无法提供能够证明其已实际支付该笔装修费用的任何银行凭证，仅以该74万余元装修费用大部分均是以现金方式支付为由进行辩解。按照一般常识进行理解即可发现，ＸＸ通公司所主张的高达52万余元装修费用、以及21万余元的厨房设备制造安装费用，即便该费用是分开数次进行支付的，那么每次支付的金额至少也在数万元以上。经查看ＸＸ通公司提交的装修工程款收据，共6张，金额分别为105973.90元、105973.90元、105973.90元、105973.90元、79480.43元、26493.47元；经查看ＸＸ通公司提交的厨房设备制造安装费用收据，共3张，金额分别为90000元、110000元、18000元。这些单据绝大多数都金额巨大，且有零有整，在现今银行转账如此便捷的情形下，这前后9笔款项支付无一采用银行转账支付，ＸＸ通公司主张均为大额现金交易，这样的交易行为明显有违基本常理。此外，明显可以看到这些收据存有伪造痕迹，比如，2014年3月6日厨房设备工程第一期货款的《收据》编号为212812,而2014年4月10日第二期货款的《收据》编号却为102409,2014年6月18日第三期货款《收据》编号为102422。编号序列和时间跨度比例上明显不符合常识。相互公司认为，从这些装修安装合同和收据来看，也不排除ＸＸ通公司与装修合同、设备安装合同缔约相对方串通，为本案造设合同，虚构付款事实的可能。按照民事诉讼“高度盖然性”的证明要求，除非ＸＸ通公司能够就该笔74万余元已实际发生的事实提出更为充分、有力的证据，否则应当视为举证不能，并承担举证不利的法律后果。但是，一审法院却在既没有对涉案物业的装修情况进行鉴定、ＸＸ通公司也无法进一步举证的情形下，直接酌情判定相互公司向ＸＸ通公司赔偿装修损失35万元。一审判决对于采纳了ＸＸ通公司提交的哪些证据、认定的ＸＸ通公司实际发生之装修费用的金额、确定双方责任分配比例的标准等关键问题，均无说明和论述。由此可见，一审法院并未查清本案中涉案物业装修及设备价值等基本事实，并且片面采信了ＸＸ通公司提交的根本无法证明装修安装行为及其付款是否真实发生的合同和收据。其据此作出的一审判决之判决内容亦必然存在错误。
四、涉案租赁合同约定的租赁保证金等款项的返还条件未成就，相互公司有权依据合同约定没收租赁保证金等款项。根据涉案租赁合同第五、十四、二十条之规定，在存在诸如ＸＸ通公司未经相互公司同意擅自安装设备、管道等行为的情况下，相互公司有权没收或扣留租赁保证金等款项。而事实上，ＸＸ通公司存在该违约行为，并且该行为是在涉案物业被皇冠公司收回之前，因此，一审判决以涉案物业已被皇冠公司收回，就判令相互公司返还租赁保证等款项，是不合理的。
ＸＸ通公司辩称：一、涉案物业的装修已经相互公司的同意和认可，一审时ＸＸ通公司证据八、九证明相互公司明知ＸＸ通公司对涉案物业进行了装修，但并未提出异议。二、ＸＸ通公司、相互公司以及皇冠公司就涉案物业产生纠纷后多次发生冲突，相互公司未对涉案物业的装修提出异议，甚至到本案起诉后，相互公司都没有提出任何异议。一审判决对这一事实没有予以确认，但ＸＸ通公司鉴于本案的判决结果并未提出上诉。三、即使涉案物业的装修没有经过相互公司的审批或同意，也不能免除相互公司对装修损失进行赔偿的责任，具体理由见一审判决。四、厨房设备、设施以及管道的安装属于涉案物业作为食堂进行经营所必须具备的设备、设施，ＸＸ通公司在一审过程中已经提交了相应的证据予以证明。五、一审法院根据本案的特殊情况，也就是本案已经不具备鉴定、评估的条件，一审法官根据公平原则行使自由裁量权判决相互公司赔偿部分装修投资合理、合法，应予维持。六、双方之所以产生纠纷主要是因为相互公司严重违约，导致ＸＸ通公司不能正常使用涉案物业，并最终退出，因此相互公司应当承担损失赔偿责任，并退还相关费用。综上所述，请求法庭驳回相互公司的上诉。
皇冠公司未作答辩。
ＸＸ通公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认ＸＸ通公司、相互公司签订的《房屋租赁合同补充协议》无效；2、相互公司向ＸＸ通公司返还保证金57680元、物业管理费押金1万元、水电费押金1万元；3、相互公司向ＸＸ通公司返还2014年3月-9月的房屋租金、管理费，共计222068元；4、相互公司向ＸＸ通公司支付损失补偿57680元；5、相互公司向ＸＸ通公司支付装修赔偿金747869.50元；6、相互公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年1月1日，ＸＸ通公司（承租方、乙方）与相互公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：甲方将位于车公庙皇冠工业园五栋厂房原皇冠食堂楼底两跨处（无钢结构，面积412平米）（以下简称涉案物业）租赁给乙方使用；乙方租赁房屋用途仅限于办公，乙方不得将该租赁房产用于其它目的，否则甲方有权无偿收回租赁场地，单方面解除本合同并没收保证金；双方租约两年一签，每平米租金70元，每月共计租金为28840元，每两个租赁年递增一次，递增幅度8%；物业管理费每平米7元，每月物业管理费2884元；物业管理费押金1万元，水电押金1万元，以上费用一次性交清；为协助乙方尽快装修进场，甲方承诺给乙方免租装修期60天，即自2014年1月1日至2014年2月28日（合同载明2月31日应为笔误），免租装修期间只免除租金，其它费用正常交纳；本合同生效后7日内，乙方向甲方支付租赁保证金57680元及租金、管理费31724元、物业管理费押金1万元、水电费押金1万元，共计109404元一次性支付；乙方必须按甲方及物业管理公司的要求和规定办理装修进场手续，并交付装修押金和其它应交费用，装修方案需经甲方审批书面同意后方可施工，甲方有权监督；乙方拖欠租金30日或以上的、擅自改变租赁房产用途的，构成违约，甲方有权单方解除合同并全部没收保证金；如甲方在租赁期未满之前提出解除合同，应提前三个月书面通知乙方，如甲方没有按约定提前通知乙方，则甲方须赔偿乙方两个月租金作为损失补偿（第十六条）。
上述合同签订前后，相互公司向ＸＸ通公司交付了涉案物业。随即，ＸＸ通公司对涉案物业进行了装修，装修系按照食堂用途进行。ＸＸ通公司陈述，其于2014年8月底完成装修开始营业。
2014年5月14日，相互公司开具收据，确认收到ＸＸ通公司支付的租赁保证金57680元、物业管理费押金1万元、水电费押金1万元以及2014年3月份的租金28840元、管理费2884元，共计109404元。之后，ＸＸ通公司一直依约支付租金和物业管理费至2014年9月份。
2014年10月27日，皇冠公司向ＸＸ通公司发出通知，称：ＸＸ通公司自今年3月起未经皇冠公司授权占有皇冠食堂西侧场地并在食堂内擅自经营皇冠大排档且擅自使用食堂厨房，ＸＸ通公司称系相互公司将食堂出租，但皇冠公司作为食堂所有权人，从未将食堂出租或交付给相互公司使用；另，皇冠公司自2009年10月27日起将食堂发包给李X伟和刘X中经营，但严格约定该两人不得以任何形式转包给他人；因此，ＸＸ通公司无权占有使用食堂，皇冠公司有权要求ＸＸ通公司立即返还食堂，据此，通知ＸＸ通公司立即停止侵占食堂，于本通知到达后的3个工作日内自费撤回自有的一切设施、杂物，并将食堂场地及有关设备返还给皇冠公司；ＸＸ通公司应向皇冠公司支付自占有或使用食堂之日起至返还完毕之日止的租金及相关所有费用，否则应承担赔偿责任。
2014年11月1日，皇冠公司再次向ＸＸ通公司发出通知，重申了上述通知的内容，并表示：皇冠公司与李X伟及刘X中的《食堂承包合约》已于2014年10月31日到期，今后不再续约，食堂是皇冠公司的财产，李X伟及刘X中对于食堂无任何权利。
庭审时，三方均确认，2014年11月初，皇冠公司开始对涉案物业采取停水电措施。之后一直未恢复。
2014年10月份开始，ＸＸ通公司未再支付租金和物业管理费。皇冠公司陈述，停水电后一直未予恢复，2014年12月初皇冠公司封锁了涉案物业禁止进入，此后涉案物业一直由皇冠公司控制；2016年4月份，皇冠公司将包括涉案物业在内的1600余平米的食堂整体出租给了其它公司。
ＸＸ通公司陈述，涉案物业被停水电后，ＸＸ通公司即停止了营业，2014年12月搬离了涉案物业；相互公司对此表示不清楚。
对于皇冠公司停水电后ＸＸ通公司与相互公司的沟通情况，ＸＸ通公司陈述，皇冠公司张贴通知后，ＸＸ通公司即与相互公司进行了沟通，但相互公司一直未予回复；相互公司则陈述，皇冠公司停水电后，ＸＸ通公司于2014年11月份方与相互公司就此进行沟通，ＸＸ通公司询问相互公司如何处理并表示经营亏损而无法继续经营，相互公司答复称其它商户仍正常经营，此也不会影响ＸＸ通公司继续经营。
另查，一审法院受理的李X伟、刘X中诉皇冠公司（即本案皇冠公司）、相互公司（即本案相互公司）房屋租赁合同纠纷一案【案号为（2015）深福法民三初字第100号】，在2016年9月1日对该案进行了公开开庭审理，在法定调查阶段，经法庭询问，本案相互公司明确表示其出租给本案ＸＸ通公司的涉案物业是明确要求作食堂用途，本案ＸＸ通公司也就是要作食堂用途，且准备了食材、冷柜等。
又查，2013年12月23日，ＸＸ通公司与案外人深圳市XX装饰工程有限公司（以下简称XX公司）签订《深圳市小型装饰装修工程施工合同》，约定：ＸＸ通公司委托XX公司对涉案物业进行食堂装修，工期为2014年1月1日至6月9日，承包方式为包工包料，合同价款为529869.50元；XX公司委托束X兵作为代表，负责履行合同、组织施工、按期保质保量完成施工任务等事宜。合同签订后，束X兵分别于2014年1月5日、2月5日、3月10日、4月9日、5月10日、6月17日开具收据确认收到ＸＸ通公司依约支付的六笔工程款，共计529869.50元。2014年2月29日，ＸＸ通公司与案外人深圳市华XX厨具有限公司（以下简称华XX公司）签订《厨房设备制造安装合同》，约定：ＸＸ通公司委托华XX公司承包涉案物业的厨房设备的生产制造、运输、安装；合同总金额218000元；合同签订之日ＸＸ通公司支付第一期货款9万元，货到场地后支付第二期货款11万元，安装调试完毕并经ＸＸ通公司验收合格后三天内支付第三期货款18000元。合同签订后，华XX公司分别于2014年3月6日、4月10日、6月18日开具收据确认收到ＸＸ通公司依约支付的三期货款，共计218000元。庭审时，ＸＸ通公司陈述，上述款项的支付方式部分为转账支付，大部分为现金支付。
一审法院认为，本案争议焦点是ＸＸ通公司与相互公司之间的合同效力问题、涉案租赁合同是否继续履行以及违约认定问题、ＸＸ通公司主张的款项返还及损失赔偿问题。
第一，关于ＸＸ通公司与相互公司之间的合同效力问题。
ＸＸ通公司与相互公司签订的《房屋租赁合同补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，相互公司对涉案物业是否具有处分权不影响合同效力，而仅可能对于合同能否继续履行产生影响。因此，ＸＸ通公司主张涉案租赁合同无效，缺乏依据，一审法院不予支持。
第二，关于涉案租赁合同是否继续履行及违约认定问题。
首先，关于涉案租赁合同是否仍能继续履行的问题。皇冠公司作为涉案物业的有权处分人，因与案外人即相互公司的合作人存在纠纷，而于2014年11月初对涉案物业采取停水电措施，且之后一直未恢复，导致涉案物业无法正常使用，相互公司亦无证据证明在停水电的情况下其仍能保证物业的正常使用，此后直至皇冠公司控制和收回涉案物业，涉案租赁合同实际上因物业无法正常使用以及皇冠公司收回物业而已无法再继续履行。
其次，关于违约认定问题。就相互公司而言，涉案租赁合同系因涉案物业被停水电且随后被皇冠公司控制和收回导致无法继续履行，而保证物业的正常使用应系作为出租人的相互公司的主要义务，无论停水电是否为相互公司采取的措施或是否由相互公司直接导致，只要不存在可归责于ＸＸ通公司的情形，相互公司即应就此向ＸＸ通公司承担违约责任，至于皇冠公司与相互公司之间的关系处理，相互公司可另行解决，而不影响相互公司根据涉案租赁合同关系向ＸＸ通公司承担因违反主要义务而产生的违约责任。就ＸＸ通公司而言，虽然合同约定租赁用途为办公，但实际履行过程中ＸＸ通公司将涉案物业实际用于食堂经营，从相互公司在另案中的陈述来看，其对于ＸＸ通公司实际将物业用于食堂经营是明确要求并清楚的，即双方在实际履行合同过程中已合意对租赁用途进行了变更，相互公司再以此主张ＸＸ通公司改变租赁用途构成违约，不能成立；关于装修，合同约定，ＸＸ通公司的装修方案需经相互公司审批书面同意后方可施工，相互公司有权监督，但本案中，ＸＸ通公司没有举证证明其在装修前曾将装修方案报相互公司审批并经同意，相互公司对此亦予以否认，ＸＸ通公司对此应承担举证不能的法律后果，ＸＸ通公司即使在装修后实际经营了一段时间，也不能据此得出相互公司必然清楚并同意ＸＸ通公司装修的推论，因此，ＸＸ通公司未经相互公司审批同意的装修行为亦构成违约，但是，由于没有证据显示ＸＸ通公司的装修有损坏涉案物业或影响合同正常履行的情形，即ＸＸ通公司的违约行为不影响涉案物业的正常状况以及涉案租赁合同的正常履行，故ＸＸ通公司的违约程度显著小于相互公司的前述根本性违约程度。
第三，关于ＸＸ通公司主张的款项返还及损失赔偿问题。
首先，关于租赁保证金、物业管理费保证金及水电费押金是否应返还的问题。因涉案租赁合同已经因皇冠公司收回物业而实际无法继续履行，且ＸＸ通公司在涉案物业停水电之前未有拖欠租金和费用的情形，也没有证据证明ＸＸ通公司的装修和经营行为对合同正常履行产生了不利影响或造成了相互公司实际损失，在此情况下，相互公司应向ＸＸ通公司返还租赁保证金57680元、物业管理费保证金1万元及水电费押金1万元。ＸＸ通公司的该项诉请成立，一审法院予以支持。
其次，关于ＸＸ通公司已交租金和管理费是否应返还的问题。相互公司在租赁合同签订前后即将涉案物业交由ＸＸ通公司占有使用，直至2014年11月份皇冠公司停水电，双方合同一直处于正常履行过程中，对于合同正常履行期间发生的租金和管理费，ＸＸ通公司应予支付，故ＸＸ通公司主张相互公司返还已交租金和管理费，没有依据，一审法院不予支持。
再次，关于ＸＸ通公司主张的依据合同第十六条约定要求相互公司支付损失补偿金57680元的问题。依据该条约定，相互公司若提前解约而未能提前提前三个月书面通知ＸＸ通公司，则相互公司须赔偿ＸＸ通公司两个月租金作为损失补偿，但根据本案实际情况，涉案合同并非相互公司主观提出提前解约而终止履行，故ＸＸ通公司依据该条约定主张相互公司支付损失补偿金57680元，依据不成立，一审法院不予支持。
最后，关于ＸＸ通公司主张的装修损失赔偿问题。虽然ＸＸ通公司未经相互公司审批同意而自行进行装修并投入经营，构成一定程度的违约，但如前所述，该装修行为客观上并未对涉案物业的正常使用和合同的正常履行造成不利影响，且依据合同关于装修免租期的约定，相互公司亦应清楚ＸＸ通公司必然要经过装修再将物业投入经营，而从本案查明事实来看，涉案物业也实际进行了装修并投入经营使用，之后因相互公司无法保证物业正常使用而导致合同提前终止履行，ＸＸ通公司由此产生的装修和设备损失，相互公司仍应予以一定程度的赔偿，但因ＸＸ通公司存在违约情形，故ＸＸ通公司亦应自行承担部分损失。关于赔偿金额，虽然ＸＸ通公司提出了装修及设备价值评估申请，但由于皇冠公司已收回物业且将物业另行出租他人并进行装修，故客观上不具有装修及设备价值评估的条件，ＸＸ通公司之后又提出仅对厨房装修、设备价值及制作安装费用进行评估，此仅为涉案物业装修及设备的一部分，仅进行部分鉴定意义不大，且会增加当事人的诉讼成本，故一审法院不予准许。根据ＸＸ通公司提交的证据，虽然装修款项和厨房设备款项的支付仅有收据而没有较为客观的转账凭证或其它证据佐证，但基于本案查明的事实，一审法院在ＸＸ通公司提交的支付装修及设备款项的证据的基础上，综合考虑涉案物业的实际装修情况和经营时间，以及ＸＸ通公司自身的违约情形、相互公司的违约主观恶意程度，一审法院酌定相互公司应向ＸＸ通公司赔偿装修（包括购买设备）损失35万元，对ＸＸ通公司主张的装修损失超出部分，一审法院不予支持。
据此，一审法院判决：一、相互公司应于判决生效之日起10日内向ＸＸ通公司返还租赁保证金57680元、物业管理费保证金1万元及水电费押金1万元；二、相互公司应于判决生效之日起10日内向ＸＸ通公司赔偿装修损失35万元；三、驳回ＸＸ通公司的其它诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14748元，由ＸＸ通公司负担9041元、相互公司负担5707元。
本院对一审查明的事实予以确认。另查明，一审法院2015年8月21日公开开庭审理时，法官询问相互公司对ＸＸ通公司装修情况是否了解，相互公司称：“我方知道原告（ＸＸ通公司）在装修，但我方以为原告（ＸＸ通公司）按办公用途在装修。”
本院认为，一审法院认定双方签订的《房屋租赁合同补充协议》合法有效正确，本院予以确认。各方当事人均应依约行事。
本案争议的焦点为相互公司应否向ＸＸ通公司赔偿装修费和应否退还租赁保证金、物业管理费保证金及水电费押金。关于第一个焦点，相互公司上诉称ＸＸ通公司未经其同意擅自装修，不应承担赔偿装修费的责任。对此，本院认为，依据合同关于装修免租期的约定，相互公司应清楚ＸＸ通公司必然要经过装修再将物业投入经营。从本案查明事实来看，相互公司在一审法院2015年8月21日第一次开庭审理时确认知道ＸＸ通公司装修，在（2015）深福法民三初字第100号案于2016年9月1日开庭审理时亦表示知道涉案物业出租给ＸＸ通公司是用作食堂用途。ＸＸ通公司也实际对涉案物业进行了装修并投入经营使用，该装修行为客观上并未对涉案物业的正常使用和合同的正常履行造成不利影响。因此，ＸＸ通公司虽然没有证据证实其向相互公司书面申请装修，但在相互公司知道ＸＸ通公司装修且没有提出异议的情形下，相互公司称ＸＸ通公司擅自装修，本院不予支持。之后因相互公司与皇冠公司之间的合同纠纷导致其无法保证涉案物业正常使用，从而致使相互公司与ＸＸ通公司签订的合同提前终止履行，ＸＸ通公司由此产生的装修和设备损失，相互公司应予以一定程度的赔偿。关于赔偿金额，由于皇冠公司已收回物业且将物业另行出租他人并进行装修，客观上不具有装修及设备价值评估的条件，故一审法院根据ＸＸ通公司提交的证据，综合考虑涉案物业的实际装修情况和经营时间，以及ＸＸ通公司自身的违约情形、相互公司的违约主观恶意程度，酌定相互公司应向ＸＸ通公司赔偿装修（包括购买设备）损失35万元并无不当。相互公司的该项上诉理由不能成立。
第二个焦点关于租赁保证金、物业管理费保证金及水电费押金是否应返还的问题。因涉案租赁合同已经因皇冠公司收回物业而实际无法继续履行，且ＸＸ通公司在涉案物业停水电之前未有拖欠租金和费用的情形，也没有证据证明ＸＸ通公司的装修和经营行为对合同正常履行产生了不利影响或造成了相互公司实际损失，在此情况下，一审法院判决相互公司应向ＸＸ通公司返还租赁保证金57680元、物业管理费保证金1万元及水电费押金1万元并无不当。
综上所述，一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9041元，由深圳市相互投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐 毅
审判员 曹 静
审判员 蔡 妍 婷
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二〇一八年三月二十七日
书记员 李开宇（兼）