江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏09民终1369号
上诉人（原审被告）：孙权,男,1980年8月18日生，汉族,居民，住盐城市亭湖区。
上诉人（原审被告）：刘春兰,女,1981年3月26日生，汉族,居民，住盐城市亭湖区。
上诉人（原审被告）：孙永祥,男,1949年8月19日生，汉族,居民，住盐城市亭湖区。
上诉人（原审被告）：刘秀兰,女,1956年9月29日生，汉族,居民，住盐城市亭湖区。
委托诉讼代理人：张凯，江苏金链子律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱军山,男,1967年6月22日生,汉族，居民，住盐城市亭湖区。
委托诉讼代理人：李志国，江苏兴苏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周剑笛，江苏兴苏律师事务所律师。
上诉人孙权、刘春兰、孙永祥、刘秀兰因与被上诉人朱军山民间借贷纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2017）苏0902民初4145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙权、刘春兰、孙永祥、刘秀兰共同上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判上诉人少承担136000元且自2017年7月19日起至实际履行之日的利息按4000元/月计算。2.上诉费由被上诉人负担。事实与理由：一审判决认定事实不清，孙权与被上诉人约定案涉借款利息为每月6000元是事实，但借款利息实际由孙永祥支付。2012年3月份，孙永祥因无力支付每月6000元的利息，向上诉人提出将案涉房屋卖给被上诉人，用于还款，但被上诉人未同意。于是，被上诉人与上诉人达成一致意见，将利息由每月6000元降为每月4000元，并实际支付至2016年6月。被上诉人在长达四年多的时间里从未提出异议，被上诉人提供的录音可以证明。一审判决对案涉借款利息均按每月6000元支持，与事实不符，损害了上诉人的合法权益，请二审法院查清事实依法改判。
被上诉人朱军山答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确,应驳回上诉，维持原判。1.被上诉人提供的借条充分证实了当事人之间存在40万元的借贷关系以及约定了每月6000元的利息。由于上诉人经济困难，被上诉人才暂时按每月4000元收取利息，剩余利息以及本金等其经济好转的时候一并主张。2.案涉借款每月6000元的利息相当于月息1.5%，没有超过国家法律保护的利率标准。
朱军山向一审法院起诉请求：1.判令孙权、刘春兰、孙永祥、刘秀兰立即归还朱军山借款人民币40万元；2.孙权、刘春兰、孙永祥、刘秀兰支付至起诉之日的逾期租金17.4万元；3.孙权、刘春兰、孙永祥、刘秀兰按照6000元/月房屋租金的标准，支付从起诉之日至借款付清之日的租金；4.确认朱军山对位于盐城市区迎宾花园31幢404室的房屋享有优先受偿权，优先受偿权的数额40万元。
一审法院认定事实：2011年3月11日，孙权、刘春兰向朱军山出具借条一份，注明：“今借到朱军山人民币肆拾万元整，现将迎宾花苑31幢404室转让给朱军山，2011年3月11号至2014年3月11。朱军山将此房租给借款人居住每月房租陆仟元整，如到期没有还朱军山肆拾万元，此房有朱军山全权处理，朱军山将此房按评估价卖出，如卖出朱军山拿自己肆拾万，剩余部分归还房主。借款：孙权、刘春兰”。孙永祥、刘秀兰在孙权、刘春兰签名之下签名，并书写注明“以上借条已看过同意”。孙权、刘春兰、孙永祥、刘秀兰均还在各自签名之上捺印。3月16日，孙权、刘春兰还将其共有的位于盐城市区房产抵押给朱军山，并办理了盐房他证市区字第××号他项权证书，其上记载的债权数额为肆拾万元整。对于案涉款项的交付，朱军山提交了其个人的银行交易记录一份,显示：2013年3月11日12：00向刘春兰的银行账户转入10万元，当日12：05又取现30万元。朱军山对此解释为，该30万元就是用于交付案涉借款款项。
一审庭审中，刘秀兰提出还款已经还到了2016年8月，并陈述，每次还款都是刘秀兰和孙永祥老夫妻在还，也都是朱军山过来拿现金，但都没有让朱军山出具收条之类的凭证。朱军山对此予以了否认，并陈述，2011年3月至2012年3月期间共12个月的租金72000元，孙永祥已经支付。2012年3月，孙永祥还提出因资金困难，暂按4000元/月支付，并按此标准支付至2016年6月，共支付4000元×51个月=204000元（支付合计276000元）。故尚差欠借款本金40万元以及部分房租。差欠的房租分为以下三部分：1.2012年3月至2016年6月差欠每月2000元，51个月共102000元；2.2016年6月至诉状前的2017年6月一年房租72000元；3.2017年7月之后的房租”。孙权、刘春兰在将共有的位于盐城市区房产抵押给朱军山之前的2009年10月，已抵押给了中国银行股份有限公司盐城分行，债权金额为28万元。
一审法院认为：合法的债权债务关系应受法律保护。1.关于借款的问题。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条规定“本规定所称的民间借贷，是指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为。”本案中，孙权、刘春兰、孙永祥、刘秀兰向朱军山借款，有共同出具的借条以及相关银行交易记录为证。刘秀兰对于共同借款的事实并未否认，且于借款发生后也偿还了部分款项。故依法认定案涉借贷关系成立，合法有效。孙权、刘春兰、孙永祥、刘秀兰未及时归还借款，已构成违约，应承担相应的民事责任。故对朱军山归还借款的诉请，予以支持。2.关于“房屋租金”的问题。案涉借条中虽然约定相关房产转让给朱军山，但该房产一直由孙权、刘春兰、孙永祥、刘秀兰家庭居住使用，且仅办理抵押登记手续，未办理所有权的变更登记手续。结合民间借贷通常往来的特征，未发现当事人之间具有房屋租赁关系的合意。另外，6000元/月的租金标准也明显高于案涉房产周边市场正常的房屋租金标准。故对于借条中“月房租陆仟元”的约定，依法认定为这是双方对于借款利息的约定。按此计算的月利率标准为1.5%，并不超出相关法律的规定，依法予以照准。至于朱军山所主张的孙权、刘春兰、孙永祥、刘秀兰差欠至起诉前的利息以及起诉后的利息，并不超出上述利率标准，依法予以支持。庭审中，双方对于已经偿还部分的金额以及是本金还是利息，存有争议，但刘秀兰并未提交相关证据予以证实，故依法认定已经偿还的部分应当为利息，对于刘秀兰提出的在朱军山自认之外还支付部分利息的抗辩意见，不予采信。3.关于抵押物优先受偿的问题。案涉借款发生后，孙权、刘春兰将其名下的房产抵押给了朱军山，并办理了抵押登记手续，抵押权生效。故依据相关规定，朱军山作为抵押权人，对于抵押房产在拍卖、变卖时享有优先受偿权（在抵押价值范围内，并在抵押权人中国银行股份有限公司盐城分行的相关抵押权利之后）。依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条第一款、第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、孙权、刘春兰、孙永祥、刘秀兰应于判决生效后十日内共同偿还朱军山借款本金40万元并支付利息（1.2017年7月19日<本案诉讼之日>前的利息共计174000元；2.从2017年7月19日起至实际履行义务之日，按照月利率1.5%计算的利息）。二、朱军山在未足额获得上列第一项确定的本息偿还时，对于抵押房产（位于盐城市区，盐房他证市区字第××号他项权证书）在拍卖、变卖时享有优先受偿权（在抵押价值范围内，并在抵押权人中国银行股份有限公司盐城分行相关抵押权利之后）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9580元，由孙权、刘春兰、孙永祥、刘秀兰负担（朱军山已预交，孙权、刘春兰、孙永祥、刘秀兰应于判决生效后十日内直接给付朱军山）。
本院二审期间，当事人未提交证据。
对一审法院查明的、当事人没有争议的事实，本院予以确认。
本院二审另查明，朱军山在一审中提交的其个人银行交易记录的交易时间为2011年3月11日而非2013年3月11日。
本院认为，合法的债权债务关系受法律保护。本案二审争议焦点是：案涉借款在2012年3月以后的利息标准是每月6000元还是每月4000元。根据案涉条据以及孙权、刘春兰、孙永祥、刘秀兰的上诉状中载明的内容，能够认定本案当事人约定的“房租”实为借款利息，且在条据出具时（2011年3月11日）约定的利息标准为每月6000元。被上诉人认可一审判决认定事实，二审中被上诉人亦称“由于上诉人陈述经济困难，暂时按4000元计算利息”。上诉人在2012年3月以后的长达51个月期间里，每月实际偿还的利息为4000元。被上诉人在收到款项后，既未及时提出异议，要求上诉人仍按每月6000元的标准支付利息，也没有在月利息归还不足的情况下，将下笔还款优先用于抵冲前期支付利息的不足部分，而是持续接受上诉人按4000元/月履行，属于对上诉人在经济困难的情况下请求变更利息标准的默认，故本院认定，双方当事人自2012年3月起已就案涉借款的利息标准形成了每月4000元的新的合意且实际履行至了2016年6月。一审法院对案涉借款在2012年3月以后仍按原约定的每月6000元的标准支持利息，存在不当，应予纠正。关于上诉人未支付利息的起算时间问题，本案借款时间为2011年3月11日，故月计息周期时间为借款后的每月11日，被上诉人朱军山在本案审理中认可上诉人最后给付每月4000元利息的时间是2016年6月（含当月），故上诉人未支付利息的时间应自2016年7月11日起算。同时，朱军山在起诉请求中已明确其对位于盐城市区迎宾花园31幢404室的房屋主张的优先受偿权的数额为40万元，但一审判决中未对优先受偿权的数额予以明确，本院一并予以纠正。
综上，上诉人孙权、刘春兰、孙永祥、刘秀兰的上诉请求部分成立，一审判决关于案涉借款在2012年3月以后的利息标准为6000元/月以及利息起算时间等方面的认定，存在错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省盐城市亭湖区人民法院（2017）苏0902民初4145号民事判决。
二、孙权、刘春兰、孙永祥、刘秀兰于本判决生效后十日内共同偿还朱军山借款本金40万元并支付自2017年7月11日起至实际履行义务之日，按月利率1%计算的利息。
三、朱军山在实现的本判决第二项债权时，对位于盐城市区的抵押房产（他项权证书号为：盐房他证市区字第××号）在拍卖、变卖时在抵押价值范围内，并在抵押权人中国银行股份有限公司盐城分行相关抵押权利之后，享有40万元的优先受偿权。
三、驳回朱军山的其他诉讼请求。
一审案件受理费9580元，由孙权、刘春兰、孙永祥、刘秀兰负担（朱军山已预交，孙权、刘春兰、孙永祥、刘秀兰应于判决生效后十日内直接给付朱军山）；二审案件受理费3420元，由上诉人孙权、刘春兰、孙永祥、刘秀兰负担420元，被上诉人朱军山负担3000元。
本判决为终审判决。
审判长 徐 祥
审判员 张振福
审判员 唐艳玲
二〇一八年五月三十一日
书记员 张筱涓