北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京02民终5523号
上诉人（原审原告）：北京紫萝园物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区姚家园路石佛营东里133号。
法定代表人：罗小林，总经理。
委托诉讼代理人：刘柳，女，1983年5月2日出生，北京紫萝园物业管理有限公司物业经理。
委托诉讼代理人：王杰，北京熙明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京靠山居房地产开发有限公司，住所地北京市房山区长阳镇长韩路6号南区1号楼2层202号。
法定代表人：郝文书，董事长。
委托诉讼代理人：高书学，男，1970年3月29日出生，北京靠山居房地产开发有限公司法务经理。
委托诉讼代理人：刘贵阳，男，1974年1月27日出生，北京靠山居房地产开发有限公司副总裁。
上诉人北京紫萝园物业管理有限公司因与被上诉人北京靠山居房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院(2017)京0111民初3414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
北京紫萝园物业管理有限公司（下称紫萝园物业公司）上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判北京靠山居房地产开发有限公司（下称靠山居开发公司）向我公司支付物业服务费420284.03元（不服部分为370284.03元)；2、本案一审、二审诉讼费用由靠山居开发公司承担。事实和理由：一、靠山居开发公司所有的房屋属于物业管理范围。1、我公司一审庭审提供的管网综合图、小区电气配电平面图以及靠山居开发公司提供的工程总平面图等竣工验收资料，均明确了案涉房屋在建设用地红线范围内，靠山居开发公司为小区业主。北京市房山区长阳镇艺墅小区业主委员会（下称业主委员会）与我公司签订的物业服务合同四至亦包括了靠山居开发公司的两栋楼。该两栋楼地下管网、电气工程与其他物业均相连，我公司需要对整个小区的管线做整体维护，靠山居开发公司的两栋楼在物业管理范围内。2、业主委员会备案是我公司入驻案涉小区之前备案的，业主总人数372人并没有明确不包含靠山居开发公司，业主委员会统计业主人数的瑕疵并不能免除靠山居开发公司支付物业费的责任。二、我公司对靠山居开发公司进行了全方位的物业管理服务，靠山居开发公司两栋楼与整个小区相连，享受的物业服务与其他业主是一样的。我公司入住小区后对靠山居开发公司一直履行物业管理服务，靠山居开发公司亦一直默认接受我公司的服务。三、一审法院适用法律不正确。1、《北京市物业服务收费管理办法(试行)》第十五条规定因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳，因此靠山居开发公司应交纳其所有的两栋楼的物业费。2、即便我公司与业主委员会签订的物业服务合同不包含靠山居开发公司的两栋楼，我公司履行了物业服务合同，靠山居开发公司也接受了，已经形成了事实上的物业服务合同。3、靠山居开发公司共计有三栋商业楼，除了争议的两栋楼，另外一栋楼物业使用人一直是按照与其他业主一致的标准支付物业费。四、一审法院认定了我公司为靠山居开发公司提供了物业服务，但判决的物业费标准明显过低。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不正确，故请求二审法院在查明事实的基础上依法改判。
靠山居开发公司辩称，我公司也不服一审判决，但出于协调与紫萝园物业公司关系的考虑未提出上诉，不同意紫萝园物业公司的上诉请求，要求二审法院驳回上诉，维持原判。理由如下：一、按照《物业管理条例》的规定，我公司仅是案涉小区的开发建设单位，不是业主。二、依据《物业管理条例》第9条、《北京市物业管理办法》第5条规定，业主大会、业主委员会无权与紫萝园物业公司在物业服务合同中约定划分物业管理区域，没有任何法律规定建设红线内就是物业管理区域。三、我公司所有的建筑物处于独立区域，不在紫萝园物业公司提供物业服务区域内。四、根据物业服务合同，物业服务的对象是“别墅”，根据业主会员会备案单记载，物业服务对象为住宅，我公司所有的建筑房屋用途为“会所”和“综合楼”，业主委员会备案单记载的住宅总建筑面积不包括我公司所有的建筑物，综上，我公司所有的建筑物不在物业服务范围内。五、紫萝园物业公司以另一栋楼（幼儿园）缴纳了物业费为由要求我公司缴纳物业费，无任何法律及合同依据。六、紫萝园物业公司未向我公司实际提供物业服务，其也未告知过我公司，我公司对其所称提供物业服务的事实根本不知情。另,紫萝园物业公司所称的《北京市物业服务收费管理办法(试行)》2010年才试行，案涉小区2008年左右就竣工交付了，不适用该办法。
紫萝园物业公司向一审法院起诉请求：1、判令靠山居开发公司支付紫萝园物业公司2014年6月1日至2016年11月30日物业服务费420284.03元，违约金126085.20元；2、诉讼费由靠山居开发公司负担。
一审法院认定事实如下：北京靠山居花园小区一期工程是靠山居开发公司开发建设，总建筑面积86736平方米，其中居住区建筑面积79661平方米；配套公建建筑面积7075平方米，总户数375户。在该小区西门门口南、北两侧各有楼房一栋，其中南侧楼房登记所有权人为靠山居开发公司，房屋坐落为房山区长阳镇长韩路6号南区1号楼，登记时间为2009年5月21日，规划用途为综合楼，建筑面积为2932.67平方米；北侧楼房登记所有权人为靠山居开发公司，房屋坐落为房山区长阳镇长韩路6号北区1号楼，登记时间为2009年9月15日，规划用途为会所，建筑面积为3293.76平方米。2010年6月，靠山居艺墅小区业主向北京市房山区长阳镇人民政府（下称长阳镇政府）提出成立业主大会的申请。2012年7月16日，长阳镇政府向小区业主发出关于指定鲍家祥同志作为靠山居·艺墅小区首次业主大会会议筹备组组长的通知。2012年9月10日，确定了首次业主大会筹备组成员名单。2013年10月26日至11月24日，艺墅小区首次业主大会召开，本物业管理区域建筑物总面积共76340.02平方米，业主总人数为372人，表决艺墅小区业主大会自2013年11月25日成立。在向长阳镇政府进行备案的业主委员会备案单物业基本信息一栏中载明：名称为房山区长阳镇艺墅小区，类型为住宅□办公□商业□，建筑物总面积76340.02平方米，业主总人数372人；物业管理区域为东至靠山居与长龙苑小区分界线，南至南水北调中心线，西至老长韩路规划红线中心线，北至长龙苑小区南侧路中心线；首次业主大会会议召开时间为2013年10月26日至2013年11月24日。
2014年6月1日，业主委员会（甲方）与紫萝园物业公司（乙方）签订北京市物业服务合同一份。合同约定：甲、乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就乙方为甲方提供物业服务的有关事宜，协商订立本合同。本物业项目基本情况如下：名称为房山区艺墅小区，类型为别墅，坐落位置为房山区长阳镇长韩路6号，规划建筑面积为8万平方米，收费建筑面积8万平方米。物业管理区域四至为：东至艺墅小区与长龙苑小区分界线，南至南水北调中心线，西至老长韩路规划红线中心线，北至长龙苑小区南侧路中心线。物业服务期限为一年，自2014年6月1日至2015年5月31日。乙方提供的物业服务包括以下主要内容：1、制定物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和管理规约的授权制定物业服务的有关制度；2、负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理；3、负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；4、负责共有绿地、景观的养护和管理；5、负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；6、负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作；7、其他服务事项有偿特约服务与业主另行约定。物业服务费由业主按专有建筑面积缴纳，具体标准如下：【别墅】2.25元/平方米/月（其中含0.15元的业主委员会办公经费）。违约责任中约定业主违反本合同第十三条、第十四条、第十六条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，业主应当按所欠缴服务费额度的逾期之日起每日千分之五的标准向乙方支付违约金。物业服务合同签订后，紫萝园物业公司即开始为该艺墅小区提供物业服务。2014年6月4日，紫萝园物业公司（甲方）与北京益阳同创清洁服务有限公司（乙方）签订垃圾托运及化粪池清掏协议书，约定，由乙方负责甲方院内136个垃圾桶的垃圾清运及无害化转运工作，期限为一年，自2014年6月1日至2015年5月31日止，甲方每年支付给乙方有偿服务费45000元。2014年6月4日，紫萝园物业公司向北京益阳同创清洁服务有限公司支付清洁服务费22500元。2014年6月5日，业主委员会与紫萝园物业公司签订北京市物业服务合同补充协议，约定，就双方签订的《北京市物业服务合同》第三章物业服务收费第十三条第1款商业物业服务费收费标准商定为与艺墅小区内别墅区住户收费标准一致。2015年4月16日，紫萝园物业公司向北京环卫集团房山有限公司支付垃圾清运服务费22500元。2016年12月21日，业主委员会经研究决定，靠山居物业服务合同与北京紫萝园物业管理有限公司延期至2017年5月31日。靠山居开发公司所有的南区1号楼除自用部分外，其余出租；北区1号楼对外出租，经营餐饮、商店等。靠山居开发公司对外承租户的人员及车辆时常出入由紫萝园物业公司管理的西门，经营餐饮所产生的厨余垃圾也倾倒在小区内垃圾桶内。2016年12月21日，紫萝园物业公司诉至本院，要求靠山居开发公司给付2014年6月1日至2016年11月30日物业服务费420284.03元并违约金126085.20元。
一审法院认为：本案争议的焦点是业主委员会与紫萝园物业公司签订的《北京市物业服务合同》对靠山居开发公司是否具有约束力，靠山居开发公司是否应向紫萝园物业公司交纳物业服务费？根据审理查明的事实，在长阳镇政府业主委员会备案单中载明，物业服务类型为住宅，建筑物总面积76340.02平方米，业主总人数为372人，且在《北京市物业服务合同》中，业主委员会与紫萝园物业公司双方约定物业服务类型为别墅，收费建筑面积8万平方米，商业收费标准处未填写。而艺墅小区业主总人数为375人，建筑物总面积86000余平方米，故可以认定，靠山居开发公司所有的南区1号楼及北区1号楼不在紫萝园物业公司与业主委员会所签物业服务合同约定的业主范围内。但事实情况上，紫萝园物业公司又确实为靠山居开发公司所有的南区1号楼及北区1号楼提供了垃圾清运、安全保卫等物业服务，根据公平原则，本院酌情确定靠山居开发公司每年向紫萝园物业公司支付物业服务费数额为2万元。紫萝园物业公司主张的违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。紫萝园物业公司合理的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持，其要求过高部分，本院不予支持。靠山居开发公司不同意支付物业服务费的辩解理由，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，一审法院于2018年3月判决：一、北京靠山居房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付北京紫萝园物业管理有限公司物业服务费五万元。二、驳回北京紫萝园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院查明的事实与一审一致。二审期间，紫萝园物业公司提供房山区长阳镇长龙苑社区居民委员会及房山区长阳镇艺墅小区业主委员会提供的《情况说明》各一份，证明靠山居开发公司所有的南区1号楼及北区1号楼在紫萝园物业公司物业服务范围内，靠山居开发公司对两份证据均不予认可，认为不能作为新证据使用，如果是业主委员会统计错误，紫萝园物业公司应向业主委员会主张权利。
本院认为：紫萝园物业公司主张其与业主委员会签订有物业服务合同，负责为艺墅小区提供物业服务，靠山居开发公司所有的“会所”和“综合楼”也属于其物业服务区域，要求靠山居开发公司向其支付“会所”和“综合楼”的物业服务费。靠山居开发公司否认其所有的“会所”和“综合楼”在紫萝园物业公司的服务范围内，并称未曾委托紫萝园物业公司为其提供物业服务，拒绝向紫萝园物业公司支付物业服务费。经审理查明，在长阳镇政府保存的业主委员会备案单中载明，物业服务类型为住宅，建筑物总面积76340.02平方米，业主总人数为372人，且在《北京市物业服务合同》中，业主委员会与紫萝园物业公司双方约定物业服务类型为别墅，收费建筑面积8万平方米，商业收费标准处未填写。而艺墅小区业主总人数为375人，建筑物总面积86000余平方米，据此可以认定，靠山居开发公司不在紫萝园物业公司与业主委员会所签物业服务合同约定的业主范围内。而紫萝园物业公司实际确为靠山居开发公司所有的南区1号楼及北区1号楼提供了垃圾清运、安全保卫等物业服务，靠山居开发公司也没有明确予以拒绝。对于靠山居开发公司所有的南区1号楼（综合楼）及北区1号楼（会所）是否在紫萝园物业公司服务范围内，双方存在争议，紫萝园物业公司提交的证据不能充分证明其主张，鉴于此情况，一审法院本着公平原则，酌情确定靠山居开发公司对以往紫萝园物业公司的服务行为按照每年2万元标准支付物业服务费并无不当，本院予以维持。紫萝园物业公司上诉要求按照其与业主委员会所签物业服务合同约定的标准支付物业服务费依据不足，本院不予支持。
综上所述，紫萝园物业公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6854元，由北京紫萝园物业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
审 判 员 王军华
审 判 员 曹 雪
二〇一八年五月三十日
法官助理 黄 骏
书 记 员 孙国栋