广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤03民终14333号
上诉人（原审原告）：吴某某。
被上诉人（原审被告）：彭某。
被上诉人（原审被告）：深圳恒安房地产开发有限公司。
法定代表人：陈泰泉，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：徐龙生。
原审第三人：深圳市新安上合股份合作公司。
法定代表人：黄国兴，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄婉云。
上诉人吴某某与被上诉人彭某、深圳恒安房地产开发有限公司（以下简称：恒安公司）、原审第三人深圳市新安上合股份合作公司（以下简称：上合公司）因所有权确认纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初24546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴某某上诉请求：1、撤销(2016)粤0306民初24546号民事判决；2、改判支持吴某某的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定的事实不清。一审法院由“房产相关资料中未记载孙某某的身份信息”、“各方当事人及产权登记机关亦均未能提供”、“本院无法通知孙某某参加本案诉讼并查明其与彭某之间的交易关系”，从而推断出“本院无法根据现有证据认定彭某系合法取得涉案房产且有权出售吴某某”，属认定事实不清。(一）本案吴某某的待证事实是否成立？纵观本案，案件事实非常清楚，证据确实充分，所有证据之间形成了一条完整的证据链，其效果己经使得吴某某的待证事实达到了高度盖然性，本案不存在任何歧义。1、本案孙某某合法取得房产没有任何争议。2、孙某某将房产转让给本案彭某也没有任何事实和法律上的问题。1)本案中孙某某的“申请书”虽然不是很规范，但完全等同于孙某某与彭某之间的房屋转让（买卖）合同，其签名与其房屋买卖合同的签名也明显一致，其内容也完全是房屋转让(买卖）的基本内容，只是没有在申请书中写明该房屋的转让（买卖）价款；2)该承诺书实际上就是一个孙某某的要约，彭某虽然没有签字，但彭某接受并拥有该承诺书的行为表明，彭某已经以实际行动对孙某某的要约作出了承诺，因此该合同是成立并生效的；3）从“申请书”中的含义显然彭某己经给付了相应的对价，再结合本案孙某某将其原始合同及购房发票一并交于彭某，以及后来实际占有处分该房产的的事实，表明孙某某已经实际将该房产交付给了彭某。故彭某从孙某某处受让该房产没有任何歧义，结合彭某当庭的陈述，更证明了彭某取得房产的合法性，关于申请书上没有由孙某某注明转让给谁，刚好证明该申请书的真实性，因为当时房屋没有办理房产证，故为了办理房产证的方便，便让买受人自己填写，本案如果不是初始登记人孙某某的身份信息不齐全，那么吴某某只需填上自己的名字就可以变更登记。本案吴某某完全符合该涉案房产的登记条件。3、涉案房产自2005年起一直由吴某某占有使用，没有任何人提出过异议。吴某某曾于2007年9月24日于《宝安日报》登载的《启事》中刊载了涉案房产产权的相关事宜，并寻找孙某某，然而至今也没有任何人对吴某某就该项权属提出的任何异议。4、该“申请书”是用的恒安公司的专用纸，表明该“申请书”是在恒安公司处所做出的，说明当时恒安公司是知情的。后恒安公司也通知吴某某去办理房产登记，只是由于孙某某的原因不能登记，更证明该房产吴某某是符合登记条件的。故本案的待证事实显然成立。(二）本案的交易符合当时的交易习惯。23年前的房产交易和登记都是很不规范的，由于没有办理房产证，加上孙某某由于工作调动急于回家，孙某某便将房屋的原始证据及申请书一并交于彭某，这是符合当时的交易习惯的。(三）本案孙某某是否必须出现？答案是否定的，本案孙某某根本无需出现，其亲笔签名的申请书以及其将合同及发票原件交给彭某的行为已经说明孙某某己经将房屋转让给了彭某，根据谁拥有权力凭证谁就是权利人的原则（申请书留有空白本案正是该原则的具体体现），足以证明现在的权利人是吴某某，其实该房产曾经是谁所有已经一点都不重要，本案的应该审理和认定的关键是该房产现在应该归谁所有。本案反推也可以得出同样的结论，就本案的证据而言，假设孙某某出现并提出否认转让的意见，孙某某都无法推翻吴某某提供的证据，更无法否认吴某某是涉案房产的所有人的事实。综上三点，一审以“本院无法根据现有证据认定彭某系合法取得涉案房产且有权出售给吴某某”该认定显然是错误的。
二、一审判决明显错误。最重要的是，一审法院的判决无情地剥夺了吴某某最后的救济途径。吴某某正是因为无法进行正常的变更登记，不得已才行使最后的救济途径，寻求法院的帮助，希望在法院找到公平、正义，然而一审法院在吴某某有足够的证据能证明本案事实的情况下，居然以“无法通知孙某某参加本案诉讼并查明其与彭某之间的交易关系”为由轻易驳回吴某某的合理请求，试想如果孙某某失踪了，那涉案房产是不是就永远无法登记？综上，一审法院判决明显错误。请求二审法院依法改判。
彭某辩称：对吴某某的上诉没有意见，认可吴某某的上诉理由。
恒安公司辩称：一、恒安公司并非涉案房产的所有权人，涉案房产是上合公司挂靠在恒安公司名下开发的，在此前的多起买卖合同中上合公司均承认涉案房产占用的土地为上合公司的。上合公司挂靠在中宝公司、恒基公司名下开发涉案房产，后中宝公司、恒基公司的权利义务均由恒安公司承担。业主办证需要向上合公司提交资料，上合公司审查业主提交的资料，如符合办证条件，上合公司将材料提交给恒安公司协助办理房产证。因恒安公司并非涉案房产的真正权利人，无权单独为原告办理房产证，需要上合公司具体甄别审理办理资料，经其审核无误后恒安公司方可为其办理房产证。二、恒安公司对吴某某、彭某之间的纠纷不知情，因恒安公司并非吴某某、彭某房屋转让合同之当事人，对其之间的纠纷并不知情。根据合同的相对性原则，恒安公司并非其合同一方当事人，无合同义务协助其办理房屋过户登记。三、吴某某的上诉请求缺乏法律依据，应依法予以驳回，维持原判。经核查，吴某某提供的资料与恒安公司了解的情况，涉案房产并未过户登记至彭某名下，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记的发生法律效力，未登记不发生法律效力，法律另有规定的除外。彭某并不享有涉案房产的所有权，其属于无权处分。根据一审查明的事实，彭某主张涉案房产系其以物抵债所取得，根据最高人民法院的相关司法解释，以物抵债系实践性合同，应当在履行即办理房地产登记后方可生效，即彭某方能取得所有权。因此，因彭某不具有处分权，其合同效力无法确定。综上所述，原审适用法律正确，查明事实清楚，依法应予以维持，请二审法院依法公证裁决。
上合公司辩称：该案从2006年办证开始，上合公司与恒安公司合作开发涉案房产，所有的房产一直无法办证，直至2007年开始办证，销售合同的发票也是恒安公司开具的。
吴某某向一审法院提出诉讼请求：1、确认位于深圳市宝安区XX区第X栋X楼XX号房屋归吴某某所有，房屋价值人民币40万元；2、彭某、恒安公司承担本案诉讼费用。吴某某于一审庭审中主张彭某、恒安公司将涉案房产登记至吴某某名下。
一审法院认定事实：涉案的位于深圳市宝安区73区房地产项目系由上合公司挂靠深圳市中宝开发有限公司、深圳市恒基房地产开发有限公司开发，后深圳市中宝开发公司、深圳市恒基房地产开发有限公司的权利义务由恒安公司承担。
1991年6月5日，深圳市恒基房地产开发公司作为出售方（甲方），案外人孙某某作为购买方（乙方），签署《房屋销售合同书》，约定如下：乙方向甲方订购坐落于73区第8幢（座）六楼XX号房，建筑面积共93.36平方米，出售市价为人民币172,716元。甲方应于1993年10月30日前将商品房交付乙方使用。甲方协助办理商品房产权证，办理购房手续。
上述合同签订后，孙某某支付了购房款人民币172,716元，恒安公司于1993年12月30日出具了购房发票。
吴某某提交了一份落款时间为1994年11月3日的《申请书》，内容为：兹有本人于一九九一年在恒安公司购73区8栋三房一厅房一套，房号为606室，现因本人工作调回原籍，转让给彭某。吴某某主张该份材料系彭某出售房产时交付给其的，并称系由孙某某出具的，但吴某某同时承认，彭某交付该文件给其时，文件中的“彭某”二字处为空白，后由吴某某填写；彭某确认该材料系由孙某某出具的，但当时并未填写“彭某”的名字。
2005年8月14日，彭某作为甲方（卖方），与作为乙方（买方）的吴某某签署《转让协议》，约定甲方同意将其向孙某某购买所得的房屋一套深圳市宝安区X区第X栋X楼XX号房转让给乙方，甲方在本协议生效后，应向乙方交付上述商品房的买卖合同，购房发票、转让协议等权利证书（暂未能办理房地产证），如该房产所产生的任何纠纷及法律责任和经济损失由甲方承担和赔偿。甲方转让房产产权后，在条件成熟时，有义务无条件协助乙方办理房地产证及过户手续，其他需要甲方处理的事情，费用由乙方支付。该房产的转让价为71,000元整。签此协议乙方支付第一部分房款人民币50,000元给甲方，剩余第二部分房款人民币21,000元于2006年2月14日前支付给甲方。甲方应在交房前将上述物业原有的水、电、管理费等相关费用结清。交房日期为2005年8月17日。买卖双方均同意上述条款，如有一方违反上述条款，将视其违约，违约方将承担造成违约的一切责任及所有赔偿。
上述合同签订后，吴某某于2005年8月15日向彭某支付了购房款人民币50,000元、于2006年1月22日向彭某支付了购房款人民币21,000元，彭某向吴某某出具了相应的收款收据。彭某将孙某某购买涉案房产以及该房产的《房屋销售合同书》、购房发票原件交付给吴某某。
吴某某于2007年9月24日于《宝安日报》登载《启事》，称因孙某某在转让深圳市宝安区XX区X栋XX房时所提供的证件不够齐全，现业主办理房产证需要与原业主（孙某某或其继承人）取得联系，通知其见报后与吴某某联系。
吴某某提交了一份其缴纳2016年8月11日至10月9日电费的发票，以主张其享有涉案房产的所有权。发票载明的用电地址为涉案房产地址，客户名称为吴某某。
为查明案件事实，一审法院向深圳市不动产登记中心函询涉案房产的相关情况，该中心复函称，位于深圳市宝安区XX-
XX宗地的XX区X号楼至X号楼已由恒安公司申请办理了房地产初始登记，并已办理购房业主的转移登记。截至2016年11月8日，X区X号楼XX号房未办理产权登记。该项目初始登记《分户汇总表》记载X区X号楼XX号房权利人为孙某某，未记载该权利人的身份信息。上述房地产的转移登记应符合《深圳经济特区房地产登记条例》、《不动产登记暂行条例》及相关法律法规的条件和程序。
彭某主张，由于做生意时孙某某欠彭某款项，故孙某某用房产抵债，双方没有签署书面协议，也未办理任何手续，孙某某只是把购房手续交给了彭某，但未在开发商处变更信息。
一审庭审中，各方当事人均称未能提交孙某某的身份信息。吴某某及恒安公司、上合公司均确认“X区X号楼XX号房”与“XX区第X栋六楼XX号房”系同一房产。
另查，深圳市不动产登记中心于2016年11月3日出具《购房资格证明》，确认吴某某家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套；吴某某于庭审中表示愿意承担因过户产生的费用。
一审法院认为，吴某某诉请涉案房产归其所有，其依据的是其与彭某签订的《转让协议》。根据物权变动的原则，不动产所有权自变更登记后方发生物权变动的法律效力，涉案房产须转移登记至吴某某名下，吴某某方能成为涉案房产的所有权人。涉案房产现尚未办理产权登记，吴某某诉请确认涉案房产归其所有，于法无据，一审法院不予支持。
但根据上述《转让协议》的约定，吴某某已向彭某付清了购房款，其有权诉请彭某将涉案房产登记至吴某某名下，但其该项诉讼请求得到支持的前提是彭某有权出售涉案房产。根据查明的事实可知，涉案房产系由孙某某向恒安公司购买，彭某主张其系从孙某某处受让了该房产，再将其出售予吴某某。但房产相关资料中未记载孙某某的身份信息，各方当事人及产权登记机关亦均未能提供，一审法院无法通知孙某某参加本案诉讼并查明其与彭某之间的交易关系。因此，一审法院无法根据现有证据认定彭某系合法取得涉案房产且有权出售给吴某某，对吴某某要求彭某将涉案房产过户登记至吴某某名下的诉讼请求，一审法院不予支持。
据此，一审法院判决：驳回吴某某的全部诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币940元，由吴某某负担人民币900元，彭某、深圳恒安房地产开发有限公司负担人民币40元。案件受理费吴某某已预交。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为吴某某能否请求确认涉案房屋归其所有。吴某某诉请涉案房产归其所有，其依据的是其与彭某签订的《转让协议》。根据查明的事实可知，涉案房产系由案外人孙某某向恒安公司购买，孙某某取得涉案房屋各方当事人均无异议。彭某主张其系从孙某某处受让了该房产，再将其出售予吴某某。对此，彭某提交其持有孙某某出具的申请书、孙某某购房合同原件、购房发票原件以及彭某使用涉案房屋交纳的水电费，该水电费单据名称为彭某，以证明涉案房屋由孙某某处受让以及彭某实际使用等事实。根据上述《转让协议》的约定，吴某某已向彭某付清了购房款，彭某亦将其持有孙某某出具的申请书、孙某某购房合同原件、购房发票原件均给与吴某某，吴某某交纳水电费至今，且水电费缴费单据的名称已为吴某某。虽然房产相关资料中未记载孙某某的身份信息，各方当事人及产权登记机关亦均未能提供，一审法院无法通知孙某某参加本案诉讼并查明其与彭某之间的交易关系。但根据现有证据可认定吴某某有权诉请涉案房产登记至其名下。根据物权变动的原则，不动产所有权自变更登记后方发生物权变动的法律效力，吴某某请求确认涉案房屋所有权归其所有没有法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，导致实体处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初24546号民事判决；
二、深圳市恒安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助吴某某将位于深圳市宝安区XX区第X栋六楼XX号房登记至吴某某名下；
三、驳回吴某某其他诉讼请求。
本案一审案件受理费940元，二审案件受理费9235.87元，共计10175.87元，由彭某负担5087.93元，深圳市恒安房地产开发有限公司负担5087.94元。
本判决为终审判决。
审判长 唐 毅
审判员 张 睿
审判员 曹 静
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二〇一七年十一月十七日
书记员 李开宇（兼）
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。