江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏01民初2253号
原告：南京品盛旅游发展有限公司,住所地南京市浦口区汤泉街道银泉路51号。
法定代表人：邵立成，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王云霞，江苏玖润律师事务所律师
委托诉讼代理人：高鑫，江苏玖润律师事务所律师。
被告：南京中杭置业有限公司,住南京市高淳区古柏镇古柏大街138号。
法定代表人：马身林，该公司总经理。
被告：杭锁亚，男，1972年5月8日出生，汉族，住江苏省高淳区。
被告：安徽中杭股份有限公司，住所地安徽省马鞍山市金家庄区工业园。
法定代表人：孔珍心，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李阳，安徽明博律师事务所律师。
委托诉讼代理人：费介华，安徽明博律师事务所律师。
原告南京品盛旅游发展有限公司（以下简称品盛公司）与被告南京中杭置业有限公司（以下简称南京中杭公司）、杭锁亚、安徽中杭股份有限公司（以下简称安徽中杭公司）借款合同纠纷一案，本院于2016年11月9日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告品盛公司的委托诉讼代理人王云霞、高鑫，被告安徽中杭公司的委托诉讼代理人李阳到庭参加诉讼。被告南京中杭公司、杭锁亚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
品盛公司向本院提出诉讼请求：1.判令南京中杭公司立即偿还借款本金1.4467亿元，以及截止起诉日2016年11月4日的利息21155024.63元，本息总额共165825024.63元，2016年11月5日起至还清本金之日止的逾期利息以14467万元为基数，按照中国人民银行同期银行贷款基准利率上浮10%的基础上再上浮50%；2.判令被告杭锁亚、安徽中杭公司对被告南京中杭公司的上述第一项债务承担连带清偿责任；3.品盛公司就上述第一项债务对南京中杭公司位于南京市高淳区淳溪镇县政府大楼北侧、丹阳湖北路西侧的地号分别为251000090152、25100009011的两块土地以及位于南京市高淳区淳溪镇北岭路182号19幢、20幢的60套房产及相关土地使用权享有优先受偿权；4.本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：浙商银行股份有限公司南京分行（以下简称浙商南京分行）与南京中杭公司分别签订编号为（20600000）浙商银固借字（2013）第00813号、（20600000）浙商银固借字（2014）第00041号、（20600000）浙商银固借字（2014）第00731号《固定资产借款合同》，约定浙商南京分行向南京中杭公司提供额度分别为6200万元、5800万元、3000万元的借款，南京中杭公司将其名下的南京市高淳区淳溪镇县政府大楼北侧、丹阳湖北路西侧的地号分别为251000090152、25100009011的两块土地以及位于南京市高淳区淳溪镇北岭路182号19幢、20幢的60套房产及相关土地使用权作为担保并办理了抵押登记手续。杭锁亚、安徽中杭公司在2013年10月29日与浙商南京分行分别签署了最高额保证合同，对南京中杭公司自2013年10月29日至2015年11月10日期间债务在最高额1.98亿元范围内承担连带保证责任。合同签订后，浙商南京分行按约向南京中杭公司出借了1.5亿元，南京中杭公司仅偿还部分利息和本金后就未再按约还本付息。
2015年9月17日，浙商南京分行将上述债权转让给了中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称华融江苏公司）并办理了债权转让通知公告手续。华融江苏公司受让上述债权后又再次对外转让，品盛公司于2015年10月23日通过公开竞拍方式受让华融江苏公司对南京中杭公司享有的债权并签定了《债权转让协议》，且进行了转让通知公告，品盛公司取得债权后多次催要，但南京中杭公司未履行还本付息义务，故诉至法院。
安徽中杭公司答辩称：1.其没有为南京中杭公司向浙商南京分行的借款提供过连带责任保证担保，对品盛公司提交的相关最高额保证合同持有异议。2.即便其应承担担保责任。首先，品盛公司主张的利息在基准利率上浮10%的情况下再上浮50%，利率过高，请求依法予以调整。其次，案涉债务既有物保又有人保，人保应对物保以外的责任承担法律责任。再次，品盛公司所主张的物保存在最高限额，251000090152号地块抵押担保的最高额是6200万元，25100009011号地块抵押担保的最高额是5800万元，南京市高淳区淳溪镇北岭路182号19、20幢共53套房产和相关土地使用权抵押担保的是3000万元贷款，品盛公司不能将上述三块地块合并在一起主张优先受偿权。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理查明以下事实：2013年10月29日，南京中杭公司与浙商南京分行签订（20600000）浙商银固借字（2013）第00813号《固定资产借款合同》，其中约定借款金额6200万元，其中2014年4月30日还款100万元，2014年10月31日还款100万元，2015年4月30日还款100万元，2015年10月20日还款5900万元，借款执行利率按中国人民银行同期贷款基准利率标准上浮10%计，逾期还款则在上述借款执行利率基础上上浮50%计收罚息。同日，南京中杭公司与浙商南京分行签订（301021）浙商银抵字（2013）第00008号《抵押合同》，约定南京中杭公司为上述6200万元的借款合同提供抵押担保。同日，浙商南京分行领取宁高他项（2013）第00161号他项权证，其中载明土地他项权利人浙商南京分行，义务人南京中杭公司，坐落于县政府大楼北侧、丹阳湖北路西侧，地号251000090152，使用权面积20414.6平方米，权属性质国有土地使用权，权利顺序第一权利人，抵押金额6200万元。浙商南京分行于2013年10月31日先后发放贷款100万元（借期2013年10月31日至2015年4月30日，年利率6.765%）、100万元（借期2013年10月31日至2014年10月31日，年利率6.765%）、100万元（借期2013年10月31日至2014年4月30日，年利率6.765%）、5900万元（借期2013年10月31日至2015年10月20日，年利率6.765%）。
2014年1月15日，南京中杭公司与浙商南京分行签订（20600000）浙商银固借字（2014）第00041号《固定资产借款合同》，其中约定借款金额5800万元，借期24个月，自2014年1月15日至2016年1月15日，利率约定同上述2013年10月29日借款合同。同日，南京中杭公司与浙商南京分行签订（301021）浙商银抵字（2014）第00002号《抵押合同》，约定南京中杭公司为上述5800万元的借款合同提供抵押担保。同日，浙商南京分行领取宁高他项（2014）第00013号他项权证，其中载明土地他项权利人浙商南京分行，义务人南京中杭公司，坐落于淳溪镇县政府大楼北侧、丹阳湖北路西侧，地号25100009011，使用权面积17859.8平方米，权属性质国有土地使用权，权利顺序第一权利人，抵押金额5800万元。2014年1月20日，浙商南京分行向南京中杭公司下放贷款5800万元，借款借据载明的借期为2014年1月20日至2016年1月15日，年利率6.765%。
2014年8月11日，南京中杭公司与浙商南京分行签订（20600000）浙商银固借字（2014）第00731号《固定资产借款合同》，其中约定借款金额3000万元，借期20个月，自2014年8月13日至2016年4月13日，利率约定同上述2013年10月29日借款合同。同日，南京中杭公司与浙商南京分行签订（301021）浙商银高抵字（2014）第00017号《最高额抵押合同》，约定南京中杭公司为其2014年8月11日至2016年4月21日在浙商南京分行处办理约定的各类业务，实际形成的各类债务的最高余额3600万元提供在建工程作抵押担保。同日，南京中杭公司与浙商南京分行还签订《南京市高淳区房地产抵押合同》，其中约定抵押担保的债务本金金额3600万元，在抵押房产清单中注明抵押物坐落于淳溪镇北岭路182号19、20幢，抵押范围为以上19、20幢共60套住宅及对应土地。2014年8月12日，南京市高淳区房地产管理局作出《在建工程抵押登记证明》，其中载明：在建工程他项权利人浙商南京分行，在建工程所有权人南京中杭公司，国有土地使用权证号宁高国用（2013）第00696号、宁高国用2014第01874号，坐落高淳区淳溪镇北岭路××、××共××套住宅。还载明：南京中杭公司将坐落于高淳区淳溪镇北岭路××、××共××套住宅，总建筑面积为9366.24平方米及相关土地使用权，抵押给浙商南京分行，作为偿还债务的保证，评估价值总计为6288万元，担保债务价值合计3600万元。主债权合同为综合授信协议（301021）浙商银综授字2014第00017号，担保债务价值3600万元，主合同约定的债务人应履行债务的期限为2014年8月11日至2016年4月21日。上述《在建工程抵押登记证明》附表如下：
中杭国际花园19栋窗口表
一单元房号面积房号面积1-201177.581-202177.581-301177.581-302177.581-401177.581-402177.581-501177.581-502177.581-601177.581-602177.581-701177.581-702177.581-801177.581-802177.581-901177.581-902177.581-1001177.581-1002177.581-1101177.331-1102177.33中杭国际花园20栋窗口表
一单元二单元1-201160.502-201130.431-202130.432-202160.501-301160.502-301130.431-302130.432-302160.501-401160.502-401130.431-402130.432-402160.501-501160.502-501130.431-502130.432-502160.501-601160.502-601130.431-602130.432-602160.501-701160.502-701130.431-702130.432-702160.501-801160.502-801130.431-802130.432-802160.501-901160.502-901130.431-902130.432-902160.501-1001160.502-1001130.431-1002130.432-1002160.501-1101159.582-1101129.621-1102129.622-1102159.582014年8月13日，浙商南京分行向南京中杭公司下放贷款3000万元，借款借据上载明的借期2014年8月13日至2016年4月13日。
2013年10月29日，浙商南京分行与杭锁亚签订（301021）浙商银高保字（2013）第00008号《最高额保证合同》，其中约定杭锁亚自愿为南京中杭公司自2013年10月29日至2015年11月10日，在浙商南京分行办理约定的各类业务，实际形成债务的最高余额1.98亿元提供担保，担保范围包括主合同项下债务本金、利息、逾期利息。复利、罚息。违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等债权人实现债权的一切费用，保证方式为连带责任保证，南京中杭公司提供物的担保的，杭锁亚愿就本合同所担保的全部债务先于物的担保履行保证责任。同日，安徽中杭公司与浙商南京分行签订（301021）浙商银高保字（2013）第00009号《最高额保证合同》，合同约定与浙商南京分行、杭锁亚《最高额保证合同》基本一致。
2013年10月29日，安徽中杭公司作出《股东（大）会决议（最高额担保）》，其中载明：同意公司为债务人南京中杭公司自2013年10月29日至2015年11月10日在浙商南京分行形成的最高余额不超过1.98亿元的债务提供最高额连带责任保证。股东杭锁亚、高志榴在决议上签字。
2015年9月17日，浙商南京分行与华融江苏公司签订《债权转让协议》，其中约定转让的债权为本金为14467万元，利息、罚息、复利4756650.8元（截至基准日2015年6月21日），浙商南京分行将上述债权转让给受让方，受让方由此替代转让方取得对债权所享有的所有权属和相关权益，包括但不限于主债权、担保权益。双方于2015年9月18日在《江苏经济报》作出《债权转让暨债务催收联合公告》。之后华融江苏公司又与品盛公司签订《债权转让协议》，其中约定标的债权是指截至基准日（2015年6月21日）的主债权、从债权以及由此转化的其他相关权益的通称，华融江苏公司将标的债权转让给品盛公司。双方于2015年9月21日在《江苏经济报》作出《债权转让暨债务催收联合公告》。
上述转让债权及其对应的担保物的明细如下：
序号借款本金余额（万元）利息、罚息、复利担保物12667871994.69在建工程抵押（53套房屋）2800261686.13抵押物地号25100009011350001640175.55410037808.14抵押物地号251000090152559001944986.29本案审理中，安徽中杭公司确认其存在数枚印章，其于2013年10月29日与浙商南京分行《最高额保证合同》加盖的公司印章是真实的。经核实，前述在建工程抵押的标的物为60套房屋，现有7套房屋已经解除抵押，分别为19幢1-701、1-901、20幢1-501、1-502、1-702、2-501、2-601。
以上事实有固定资产借款合同3份、抵押合同3份、他项权证2份、在建工程抵押登记证明、最高额保证合同1份、债权转让协议2份、债权转让暨债务催收联合公告2份、还款凭证、股东会决议以及庭审笔录等在卷为证。
本院认为，浙商南京分行与南京中杭公司之间的《固定资产借款合同》、《抵押合同》以及《最高额抵押合同》系当事人之间真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。浙商南京分行按约发放了1.5亿元的贷款，南京中杭公司未能按约还本付息，构成违约。浙商南京分行将该债权作为金融不良债权转让给华融江苏公司，之后华融江苏公司将该债权再次转让给本案原告品盛公司，故品盛公司有权在本案中向南京中杭公司主张权利。鉴于浙商南京分行在与华融江苏公司的《债权转让协议》中明确转让的债权是借款本金为14467万元及利息、罚息、复利4756650.8元，合计149426650.8元，华融江苏公司再次将该债权转让至品盛公司，故品盛公司在本案中向浙商南京分行主张的债权本息应以149426650.8元为限，对于超出部分，本院不予支持。
因浙商南京分行已将案涉的主债权转让，其所享有的从债权也一并予以转让。根据上述（301021）浙商银抵字（2013）第00008号《抵押合同》、宁高他项（2014）第00013号他项权证，坐落于县政府大楼北侧、丹阳湖北路西侧（地号251000090152）的国有土地使用权所担保的主债权尚未清偿部分为本金6000万元，利息、复利、罚息1982794.43元，低于他项权证中载明的抵押金额6200万元，故品盛公司有权在61982794.43元范围内对该抵押物行使优先受偿权。根据（301021）浙商银抵字（2014）第00002号《抵押合同》、宁高他项（2014）第00013号他项权证，坐落于淳溪镇县政府大楼北侧、丹阳湖北路西侧（地号25100009011）的国有土地使用权所担保的主债权尚未清偿部分为本金5800万元，利息、复利、罚息1901861.68元，但他项权证中载明的抵押金额为5800万元，根据物权的公示公信原则，品盛公司有权在5800万元范围内对该抵押物行使优先受偿权。根据前述南京市高淳区房地产抵押合同、在建工程抵押登记证明，坐落于淳溪镇北岭路182号19、20幢的60套住宅及相关土地使用权所担保的主债权尚未清偿部分为本金2667万元，利息、复利、罚息871994.69元，低于合同约定及抵押登记中载明的3600万元，故品盛公司有权在27541994.69元范围内对该在建工程行使优先受偿权。
因杭锁亚、安徽中杭公司自愿为南京中杭公司在本案中的借款在1.98亿元范围内提供连带责任保证，且其基于人保可以先于物保承担担保责任，故品盛公司要求杭锁亚、安徽中杭公司对南京中杭公司的案涉借款承担连带清偿责任，有合同和法律依据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十一条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十二条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》一百七十六条、第一百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四规定，判决如下：
一、被告南京中杭置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京品盛旅游发展有限公司偿还本金14467万元及利息、罚息、复利4756650.8元，合计149426650.8元。
二、原告南京品盛旅游发展有限公司就上述第一项债权，有权在61982794.43元范围内对被告南京中杭置业有限公司名下位于南京市高淳区淳溪镇县政府大楼北侧、丹阳湖北路西侧（地号251000090152）的国有土地使用权行使优先受偿权；有权在5800万元的范围内对被告南京中杭置业有限公司名下位于南京市高淳区淳溪镇县政府大楼北侧、丹阳湖北路西侧（地号25100009011）的国有土地使用权行使优先受偿权；有权在27541994.69元范围内对被告南京中杭置业有限公司名下位于南京市高淳区淳溪镇北岭路182号19幢一单元1-201、1-301、1-401、1-501、1-601、1-801、1-1001、1-1101、1-202、1-302、1-402、1-502、1-602、1-702、1-802、1-902、1-1002、1-1102,20幢一单元1-201、1-301、1-401、1-601、1-701、1-801、1-901、1-1001、1-1101、1-202、1-302、1-402、1-602、1-802、1-902、1-1002、1-1102，20幢二单元2-201、2-301、2-401、2-701、2-801、2-901、2-1001、2-1101、2-202、2-302、2-402、2-502、2-602、2-702、2-802、2-902、2-1002、2-1102，以上合计53套房屋及对应的国有土地使用权行使优先受偿权。
三、被告杭锁亚、安徽中杭股份有限公司对被告南京中杭置业有限公司的上述第一项债务承担连带清偿责任，保证人在承担保证责任后，有权向对被告南京中杭置业有限公司追偿；
二、驳回原告南京品盛旅游发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费870925元，由原告品盛公司负担87093元，被告南京中杭公司、杭锁亚、安徽中杭公司负担783822元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。
审 判 长 吴劲松
审 判 员 朱永刚
人民陪审员 陶舒雯
二〇一七年四月二十五日
书 记 员 李丽玲