宜昌市伍家岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0503民初1110号
原告：沈星，男，1961年5月13日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区，
委托诉讼代理人：李刚，湖北陈守邦律师事务所律师。
被告：李丽莉，女，1977年5月17日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区，
被告：程永龙，男，1965年9月6日出生，汉族，住浙江省开化县，
原告沈星与被告李丽莉、程永龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。沈星的委托诉讼代理人李刚到庭参加诉讼。李丽莉、程永龙经本院依法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
沈星向本院提出诉讼请求：1、李丽莉、程永龙向沈星腾退位于夷陵大道106号6号楼一楼的房屋。2、李丽莉、程永龙向沈星支付租金414289元（计算至2016年12月31日），支付违约金101825元（计算至2017年4月30日），并以214633元为基数，按每月4%计算违约金至实际付清之日；以199656元为基数，按每月2%计算违约金至实际付清之日（从2017年1月1日起算）。3、李丽莉、程永龙赔偿沈星未交付房屋的损失98818元（自2017年1月1日计算至2017年4月30日），按每月22000元计算至实际腾退房屋之日。4、本案诉讼费用由李丽莉、程永龙承担。事实与理由：李丽莉与程永龙系夫妻关系。2011年8月19日，沈星与李丽莉、程永龙签订《房屋租赁合同书》，约定沈星将位于夷陵大道106号“紫光园”小区6号楼一楼、二楼共计448.43平方米的房屋租赁给李丽莉、程永龙使用，用于经营针纺用品，租金标准为每月2.7万元，每年上浮5%，按季度结算，李丽莉、程永龙拖欠租金1个月以上的，沈星有权解除合同，租赁期限自2011年9月1日起至2016年8月31日止。合同签订后，沈星向李丽莉、程永龙交付了房屋。合同到期后，李丽莉、程永龙要求继续租赁房屋，但李丽莉、程永龙一直拖欠沈星租金。2016年3月8日、2016年12月24日，李丽莉、程永龙分别向沈星出具《借条》、《欠条》，确认截至2016年12月，共计欠付沈星租金414289元，并承诺分别以月息4%、月息2%支付逾期付款利息。2016年12月25日，沈星向李丽莉、程永龙发出解除房屋租赁合同通知书，但李丽莉、程永龙至今未腾退房屋、交纳租金。沈星认为，沈星与李丽莉、程永龙签订的房屋租赁合同成立并生效，沈星交付房屋后，李丽莉、程永龙应依约支付租金，并承担逾期付款的违约责任。李丽莉、程永龙长期欠付租金，根据合同约定，沈星有权解除合同，合同自通知到达之日解除。合同解除后，李丽莉、程永龙应腾退房屋，并赔偿占用房屋的损失。
李丽莉、程永龙未到庭亦未提交书面答辩状。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年8月19日，沈星与李丽莉签订《房屋租赁合同书》，合同第一条约定沈星将夷陵大道106号6号楼一楼、二楼出租给李丽莉使用；第二条约定租赁期限自2011年9月1日起至2016年8月31日止；第三条约定房屋第一年月租金为27000元，从第二承租年度起，每年度月租金在上年度月租金的基础上每年上浮5%，租金按季度结算；第四条约定李丽莉于每年12月、3月、6月、9月的15日前将下季度租金支付给沈星。逾期按同期人民银行贷款利率双倍计算滞纳金等。第五条约定，李丽莉向沈星支付定金98000元，合同生效后转为押金。合同终止时，沈星对房屋和执行情况进行验收，双方无异议后押金原数退还（不计利息），若有房屋和设施损坏和违背合同的情形下，李丽莉应赔偿，沈星有权从押金中直接扣减。李丽莉向沈星实际支付了上述98000元。
2016年3月8日，程永龙向沈星出具借条，载明，以现金出借方式借到沈星现金20万元，借期6个月，自2016年4月1日起按月息2%支付利息等。当日，程永龙再次向沈星出具借条，载明，以现金出借方式借到沈星14633元，借期6个月，自2016年4月1日起按月息2%支付利息等。
2016年12月1日，程永龙向沈星出具欠条，载明欠沈星门面租金2016年9月1日至2016年12月31日的租金136000元。
2016年12月24日，李丽莉、程永龙向沈星出具欠条，载明，因资金周转不便，现欠沈星夷陵大道106号门面租金199656元，逾期滞纳金13000元，合计212656元。上述款项于2016年12月31日前归还，如期未还，则按照月息2%支付逾期利息等。李丽莉、程永龙在上述欠条上签字并捺印。
2017年1月3日，沈星与周晟签订《房屋租赁合同》，约定沈星将夷陵大道106号6号楼二楼出租给周晟使用，第一年的月租金为12000元，周晟按照12000元/月实际履行合同。现涉案房屋的一楼仍由李丽莉占用。
沈星自认李丽莉在2015年之前的租金已交清。2016年12月25日，沈星向李丽莉、程永龙发出解除房屋租赁合同通知书。
李丽莉尚欠沈星2015年10月至2016年3月的租金196624元（详见附表1）；2016年4月至2016年12月，应交纳租金共计295293元，已交纳95637元，尚欠租金199656元（详见附表2）。
本院认为，1、沈星与李丽莉签订的《房屋租赁合同书》是当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，其合法、有效性，本院予以确认。沈星依约将涉案房屋交付李丽莉使用、受益，李丽莉应依约支付租金。现租赁合同已到期，李丽莉尚拖欠租金亦未腾退夷陵大道106号6号楼一楼的房屋，沈星已向李丽莉发出解除合同的通知，因此，沈星诉请李丽莉腾退夷陵大道106号6号楼一楼的房屋，本院予以支持。
2、关于应付租金、违约金金额的问题。李丽莉自2015年10月至2016年3月拖欠租金为196624元，自2016年4月至2016年12月拖欠租金为199656元，其合计拖欠租金为396280元（196624元+199656元），沈星诉请李丽莉支付414289元租金与本院查明的事实不符，本院仅对396280元租金予以支持，对超出部分不予支持。李丽莉未依约交付租金，显属违约，应当承担违约责任。按照《房屋租赁合同书》的约定，李丽莉应于每年12月、3月、6月、9月的15日前将下季度租金支付给沈星，逾期按同期人民银行贷款利率的双倍计算滞纳金，因此，李丽莉欠2015年10月至12月的租金应支付的违约金为以98168元为本金基数，自2015年9月15日起至偿清之日止，按照同期人民银行贷款利率的双倍计算；李丽莉欠2016年1月至3月的租金应支付的违约金为以98456元为本金基数，自2015年12月15日起至偿清之日止，按照同期人民银行贷款利率的双倍计算；李丽莉欠2016年4月至12月的租金应支付的违约金为以199656元为本金基数，自沈星主张的2017年1月1日起计算至偿清之日止，按程永龙、李丽莉于2016年12月24日出具的欠条约定的月息2%计算。对沈星诉请的按程永龙出具的两张借条所写的欠租金数额及违约金的计算标准计算其租金及违约金，由于该借条并未写明借款就是欠的租金，因此，对沈星的此项主张，本院不予以支持。
3、关于未交付房屋给沈星造成的损失的问题。对于李丽莉未交付涉案房屋一楼、二楼给沈星造成的2017年1月的损失，本院参照沈星与李丽莉签订《房屋租赁合同书》约定的租赁合同于2016年8月31日到期，2016年9月至2016年12月的每月应交租金为34459.6元（27000×1.05×1.05×1.05×1.05×1.05），但沈星自认按照32800元/月（131200元/月/4个月）计算2016年9月至2016年12月租金，本院确认按照32800元/月的标准确定沈星的损失。对于李丽莉未交付涉案房屋一楼给沈星造成的2017年2月及以后的损失，本院参照沈星与周晟于2017年1月3日签订的《房屋租赁合同》，自2017年2月1日起，二楼出租租金为12000元/月，确定自2017年2月1日起至腾退涉案房屋一楼之日止，按照20800元/月（32800-12000）的标准计算其损失。沈星主张按22000元/月计算其损失，本院不予以支持。李丽莉已交的98000元押金应在损失中扣减。
4、关于程永龙应否对上述债务承担责任的问题。根据合同相对性原则，《房屋租赁合同书》系沈星与李丽莉签订，且沈星未提供证据证实程永龙与李丽莉系夫妻关系，其主张程永龙偿还上述全部债务，本院不予支持，但程永龙在其2016年12月24日出具的欠条中欠款人处签字并捺印，系债务加入，故程永龙仅应对欠条中拖欠租金199656元及拖欠该租金的违约金承担责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释第九十条、第九十二条之规定，判决如下：
一、被告李丽莉于本判决生效之日起十日内向原告沈星腾退位于宜昌市夷陵大道106号6号楼一楼的房屋；
二、被告李丽莉于本判决生效之日起十日内向原告沈星支付2015年10月至2016年3月拖欠的租金196624元；被告李丽莉、程永龙于本判决生效之日起十日内向原告沈星支付2016年4月至2016年12月拖欠的租金199656元。被告李丽莉以98168元为本金基数，自2015年9月15日起至偿清之日止；以98456元为本金基数，自2015年12月15日起至偿清之日止，按照同期人民银行贷款利率的双倍向原告沈星支付违约金；被告李丽莉、程永龙以199656元为本金基数，自2017年1月1日起至偿清之日止，按照月息2%向原告沈星支付违约金；
三、被告李丽莉于本判决生效之日起十日内向原告沈星支付损失32800元，并自2017年2月1日起至宜昌市夷陵大道106号6号楼一楼房屋实际腾退之日止，按照20800元/月向原告沈星支付损失；被告李丽莉已交的98000元押金应在损失中扣减。
四、驳回原告沈星的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10178元，公告费260元，合计10438元，由沈星负担181元，由李丽莉负担5704元，李丽莉、程永龙共同负担4553元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审 判 长 李 萍
人民陪审员 陈盛模
人民陪审员 曲淑明
二〇一七年十二月二十一日
法官 助理 陈艳梅
书 记 员 高巧荣
表1夷陵大道106号6号楼一楼、二楼2015年1月-2016年3月租金交纳情况
序号
租赁期限
每季度应交纳租金（租金及计算方式,单位：元）
实际交纳租金
欠缴租金（元）
证据
交纳时间
交纳金额（元）
1
2015.1-2015.3
93768（27000×1.05×1.05×1.05×3）
2015.2.4
93768
0
应交租金证据：沈星与李丽莉签订的《房屋租赁合同书》第三条。
已交租金证据：（1）程永龙于2015年2月4日的刷卡凭证刷卡支付93768元。（2）经办人罗春林的情况说明，证明2015年1月-3月租金已支付给沈星。
2
2015.4-2015.6
93768（27000×1.05×1.05×1.05×3）
2015.4.21
93768
0
应交租金证据：沈星与李丽莉签订《房屋租赁合同书》第三条。
已交租金证据：（1）载明2015年4月-6月的租金93767.32元已刷卡支付，须将上述租金交给沈星的领款单原件1份。（2）宜昌鑫居融商贸有限公司于2015年4月21日支付93767.32元给沈星的进账单原件2份、转账支票存根1份。（3）沈星自认2015年4-6月租金已交清。
3
2015.7-2015.9
95330（27000×1.05×1.05×1.05×2+27000×1.05×1.05×1.05×1.05）
2015.8.26
95330
0
应交租金证据：沈星与李丽莉签订的《房屋租赁合同书》第三条。
已交租金证据：（1）程鹏于2015年8月26日分三次刷卡共计支付95618元（11128元+8362元+76128元），沈星对此予以认可。（2）沈星有证据证明刷卡手续费363.36元，但对于该手续费是否应由李丽莉承担双方并无约定，因此，该手续费不能在95618元中予以扣除，本季度李丽莉多交纳租金288元（95618元-95330元）。
4
2015.10-2015.12
98456（27000×1.05×1.05×1.05×1.05×3)
0
288
98168（98456-288）
应交租金证据：沈星与李丽莉签订的《房屋租赁合同书》第三条。
已交租金证据：李丽莉上个季度多交纳租金288元，转至本季度。
5
2016.1-2016.3
98456（27000×1.05×1.05×1.05×1.05×3)
0
0
98456
应交租金证据：沈星与李丽莉签订的《房屋租赁合同》第三条。
合计
479778
283154
196624
表2夷陵大道106号6号楼一楼、二楼2016年4月-12租金交纳情况
序号
租赁期限
每季度应交纳租金（租金及计算方式，单位：元）
实际交纳租金
欠缴租金（元）
证据
交纳时间
交纳金额（元）
1
','2018-10-01
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