广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤53民终778号
上诉人（原审被告）：严居能，男，汉族，1964年5月5日出生，住云浮市。
上诉人（原审被告）：张惠兰，女，汉族，1964年12月15日出生，住云浮市。
上诉人（原审被告）：严居然，男，汉族，1962年2月6日出生，住云浮市。
上诉人（原审被告）：严安，男，汉族，1955年10月10日出生，住云浮市。
上列四上诉人的共同委托代理人：叶木全，广东百润律师事务所律师。
上列四上诉人的共同委托代理人：温佩君，广东百润律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江焕建，男，汉族，1979年9月1日出生，住福建省顺昌县。
被上诉人（原审原告）：李柏常，男，汉族，1973年8月5日出生，住广东省清新县。
上列两被上诉人的共同委托代理人：梁庆才，广东大贤东宇律师事务所律师。
上诉人严居能、张惠兰、严居然、严安因与被上诉人江焕建、李柏常房屋租赁合同纠纷一案，不服新兴县人民法院（2015）云新法民二初字第365号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人严居能、张惠兰、严居然、严安上诉请求：一、撤销（2015）云新法民二初字第365号民事判决第二项，依法驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：
一、一审判决认定事实部分不清。
1、（2015）云新法民二初字第365号《民事判决书》（下称原判决）第15页倒数第2行至第16页倒数第2行认定事实错误。
（1）本案的租赁标的物原来是由上诉人经营大富豪酒店，消防及其他配套设施均符合相关的要求，被上诉人对此亦无异议。而经双方协商一致将租赁标的物进行改建并共同签订了《协议书》，即是本案消防《复函》中的新兴大厦扩建工程。
（2）一审判决已查明并认定按照双方签订的《租赁合同》，出租方只需提供资料协助办理相关证件，即只需协助承租方即可，而办理证件的相关手续及费用均由被上诉人承担。因此，本案租赁场地新开办企业的营业执照等经营手续的办理应由被上诉人负责，上诉人只有协助的义务。
（3）被上诉人在一审提交的证据8新兴县公安消防大队《建设工程竣工验收消防备案凭证》可以证明新兴大厦土建扩建建设工程已提交了相关材料进行备案。也就是说，只要被上诉人按消防规范进行建设、整改，扩建工程是完全可以通过消防验收、检查的。
（4）根据2016年7月11日新兴县公安消防大队的《复函》（被上诉人提交），该复函明确：“新兴大厦扩建工程已于2013年12月13日办理了建设工程消防设计备案手续。2014年3月21日进行了建设工程竣工验收消防备案抽查，被确定为抽查对象，经现场检查不符合消防安全要求，大队出具了《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》（新公消竣查字[2014]第00XX号），至今未申请复查。”这一证据可以证明，双方在合同约定消防等相关手续均由承租人办理，加建部分当时已经办理了备案，之后因承租人不继续投入，导致消防现场检查不符合消防安全要求。对于因改建部分备案检查不合格，被上诉人理应按消防备案设计进行整改，并重新申请复查，直到建设工程竣工验收消防备案合格。但是，被上诉人不投入，不整改，导致部分业务未通过消防备案而违法经营。因此，该部分消防备案检查不合格的问题完全归责于被上诉人。
（5）根据《消防法》第十二条“歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场、集贸市场等公众聚集的场所，在使用或者开业前，应当向当地公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，方可使用或者开业”的规定，本案的租赁房屋不属于必须要按照国家工程建筑消防技术标准进行设计的消防验收对象，而属于消防检查对象。
（6）《中华人民共和国消防法》第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的人员场所和其他特殊建设工程，建设单位应当交消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”《消防法》第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定消防、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”本案建设工程属备案抽查项目，不属于消防设计和消防验收工程范围。
因此，本案中，被上诉人怠于履行义务，导致包括消防的手续未能办妥，消防未能通过验收的责任完全在于被上诉人。最重要的是，本案的加建部分建设工程竣工验收消防备案可以办理，而被上诉人怠于办理，不整改，不申请复查，导致出现消防备案检查不合格的现状。而一审法院认定“被告方未尽到交付租赁物的义务，已属违约”明显是认定事实错误。
2、原判决第17页第9行至第18页第5行认定事实错误。
（1）《租赁合同》约定的免租期过后，被上诉人从2014年1月1日起便开始拖欠租金，被上诉人存在违约行为。新兴县人民法院在作出的（2014）云新法民二初字第378号《民事判决书》，云浮市中级人民法院作出的（2015）云新法民二初字第278号《民事判决书》、（2016）粤53民终135号《民事判决书》中对被上诉人的违约行为均予以认定。
（2）（2014）云新法民二初字第378号《民事判决书》生效后，被上诉人应支付的110000元钢架款尚未支付。
（3）《租赁合同》及《协议书》均证明了租赁期满后，钢架归上诉人所有。本案中，因承租人的违约导致合同解除，应视为阻止条件成就的行为，应当确认添附物归出租人所有，同时，出租人也不必给予承租人赔偿。
（4）按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”的规定，被上诉人诉请的钢架费用于法无据，应当驳回。
《租赁合同》第十条违约责任约定：“以上条款，甲乙双方应共同遵守，如单方违约，由违约方赔偿因此而造成的一切经济损失给守约方”。本案中，违约方是被上诉人，应赔偿守约方上诉人的一切经济损失，被上诉人的投资损失应由其自行承担，与上诉人无关。因此，原判决认定上诉人需向被上诉人支付投资损失款属认定事实错误。
原判决第18页第三点最后一行“原告可待装修损失确定后，另寻法律途径解决”属认定事实错误。
该案中，被上诉人已提出赔偿损失3345771元的请求，在诉讼过程中，其未能提供相关的证据支持其诉讼请求，属于举证不能，应承担败诉的法律后果。而一审法院却认为其可再就损失另行起诉，违背了“一事不再理”的原则，属认定事实错误，应明确其承担举证不能的法律后果。
二、原判决实体处理不当。
1、至一审庭审结束，被上诉人并不能提供租赁房屋已经由政府相关部门核定，必然无法办理消防、工商证照等相关手续，房屋根本不可能用于商业用途的相关证据，也就是无法提供租赁目的无法实现的相关依据。而从新兴县公安消防大队《建设工程竣工验收消防备案凭证》可以证明，被上诉人完全可以通过增加投入，通过扩建工程消防的验收、检查。
2、本案扩建工程的消防、经营的相关手续均应由被上诉人办理，被上诉人也应办理好相关手续、证照方可依法经营，如果确实办理不了相关手续和证照，被上诉人完全可以与上诉人协商处理办法，也可以解除合同，而被上诉人一方面将租赁物转租收取利益，另一方面又拒付租金，在诉讼中以上诉人未为其办理扩建工程土建消防为由拒付租金的理由不成立。
既然本案被上诉人是违约方，是其原因导致合同解除，而实体的处理却支持其投资损失款356188元由上诉人承担，这一判项处理不当，该损失应由违约的被上诉人自行承担。
综上所述，原判决认定事实部分错误，实体处理不当，望二审法院在查明本案事实的基础上，依法支持上诉人上诉请求。
被上诉人江焕建、李柏常辩称：上诉人的上诉事实和理由均不成立，一审判决认定上诉人交付的房屋未通过土建消防验收合格正确，一审判决判令上诉人承担违约责任正确，请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
上诉人严居能、张惠兰、严居然、严安向一审法院起诉请求：1、解除江焕建、李柏常与严居能、张惠兰、严居然、严安于2013年5月19日签订的《租赁合同》及2013年6月23日签订的《协议书》；2、判令严居能、张惠兰、严居然、严安双倍返还保证金1032000元给江焕建、李柏常；3、严居能、张惠兰、严居然、严安赔偿江焕建、李柏常依照《协议书》约定的投资损失款356188元给江焕建、李柏常；4、严居能、张惠兰、严居然、严安赔偿江焕建、李柏常对租赁房屋投入的装修损失3345771元给江焕建、李柏常；5、严居能、张惠兰、严居然、严安赔偿因交付不符合合同约定条件的房屋给江焕建、李柏常，江焕建、李柏常分租给次承租人，次承租人拒付和少付租金的损失2013363元给江焕建、李柏常；6、严居能、张惠兰、严居然、严安赔偿因交付不符合合同约定条件的房屋给江焕建、李柏常，造成江焕建、李柏常无法使用或分租出去的空置租赁房屋损失105610元给江焕建、李柏常（从2014年1月起计至2015年9月）；7、严居能、张惠兰、严居然、严安赔偿未完全交付房屋，造成未交付房屋经营或租金损失63000元给江焕建、李柏常（从2014年1月起计至2015年9月）；8、严居能、张惠兰、严居然、严安赔偿因停车场围墙被他人拆除影响江焕建、李柏常停车场经营使用损失105000元给江焕建、李柏常（从2014年1月起计至2015年9月）；9、严居能、张惠兰、严居然、严安赔偿因其与他人纠纷而被他人以石块堵塞停车场的出入口，造成的损失100000元给江焕建、李柏常。以上严居能、张惠兰、严居然、严安应赔偿损失和返还给江焕建、李柏常的款项共计8106284元；10、严居能、张惠兰、严居然、严安承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：严居能、张惠兰、严居然、严安是新兴县XX镇XXX路X号整体大厦（原大富豪酒店）的房地产权共有人。2013年5月19日，严居能、张惠兰、严居然、严安作为出租方，江焕建、李柏常作为承租方，双方就新兴县XX镇XXX路X号整体大厦（原大富豪酒店）的出租事宜及相关经营业务签订了一份《租赁合同》。合同约定：一、租赁期限为12年，从2014年1月1日起至2025年12月30日止。二、租金数额及交租方式：租赁期间，江焕建、李柏常必须按月缴交租金，并于当月10日前以转账方式交清本月租金（账号：621661701200030XXXX，开户行：中国银行新兴科技园支行，收款人：张惠兰）。第一个三年（即从2014年1月1日起至2016年12月31日止），租金数额为每月258000元，第二个三年（即从2017年1月1日起至2019年12月30日止），租金数额递增10%为每月283800元，第三个三年（即从2020年1月1日起至2022年12月30日止）、第四个三年（即从2023年1月1日起至2025年12月30日止），依此类推。如逾期拖欠租金的，则按拖欠天数每日加收月租金的5%作为滞纳金（如遇节假日，则可免节假日滞纳金）。三、租赁期间，江焕建、李柏常同意向严居能、张惠兰、严居然、严安缴纳两个月的租金516000元作合同保证金，租赁期间退租的，不退还保证金。四、租赁期间，房屋装修和各种维修，一切费用由江焕建、李柏常负责。未经严居能、张惠兰、严居然、严安同意，江焕建、李柏常出资装修、扩建的房屋以及增加的水电设施，租赁期满须无偿交给严居能、张惠兰、严居然、严安方。需装修时，拆除出来的原有物资全部属严居能、张惠兰、严居然、严安所有。五、在租赁期间，有下列情形之一的，严居能、张惠兰、严居然、严安有权终止合同：1、利用房屋进行非法活动的；2、未经严居能、张惠兰、严居然、严安方同意，江焕建、李柏常方不得整体转让，但可以分租或联营；3、本房屋用于经营酒店、旅业、卡拉ok、桑拿、沐足、商场、商铺，如未经严居能、张惠兰、严居然、严安同意擅自改变房屋结构及约定用途的；4、连续拖欠两个月房租的。六、自承租日起，严居能、张惠兰、严居然、严安需无条件提供资料，协助江焕建、李柏常办理经营所需证件。七、十二年租赁期满，从第十三年起，若严居能、张惠兰、严居然、严安未对原房屋整体拆迁重建改造，江焕建、李柏常欲继续延长合作经营，则第十三至第十五年租金按第十二年租金递增10%计收。八、严居能、张惠兰、严居然、严安同意给江焕建、李柏常免租装修期7个月（即从2013年6月1日起至12月31日止）。九、双方应共同遵守合同条款，如违约的，由违约方赔偿因此造成的一切经济损失给守约方。此外，合同还约定了其他内容。
2013年6月23日，严居能作为严居能、张惠兰、严居然、严安方代表，与江焕建、李柏常就上述租赁事宜签订了一份《协议书》，该《协议书》约定在租赁物大富豪酒店后面建设两层钢架结构的搭建物，总投入为583000元，其中严居能、张惠兰、严居然、严安方出资166000元、江焕建、李柏常出资417000元；建好后，该钢架结构的二楼归江焕建、李柏常无偿使用至《租赁合同》终止，以此作为江焕建、李柏常出资搭建的补偿等内容。
上述合同签订后，江焕建、李柏常依约交付保证金516000元给严居能、张惠兰、严居然、严安，严居能、张惠兰、严居然、严安亦按《租赁合同》约定将租赁物交付给江焕建、李柏常使用，江焕建、李柏常在接收租赁物后，对其进行改造、装修，并将租赁物分层或分项对外转租。上述《租赁合同》约定的免租期过后，江焕建、李柏常从2014年1月1日起就开始拖欠租金，为此，严居能、张惠兰、严居然、严安曾于2014年10月29日向一审法院提起诉讼，请求判令江焕建、李柏常支付2014年1月至10月的租金，但并无请求解除双方签订的《租赁合同》。该案经一审法院审理，针对江焕建、李柏常抗辩未妥善处理消防验收问题致使次承租人无法办理相关证照，从而影响其转租经营问题，认定严居能、张惠兰、严居然、严安根据合同约定只需提供资料，协助办理，而江焕建、李柏常未有证据证实严居能、张惠兰、严居然、严安未履行合同约定的应尽协助义务，故不采纳江焕建、李柏常认为严居能、张惠兰、严居然、严安未先履行合同义务的意见，并于2015年1月30日作出（2014）云新法民二初字第378号民事判决，判令江焕建、李柏常支付拖欠的自2014年1月至10月的租金2580000元。该判决生效后，江焕建、李柏常既无履行付清2014年1月至10月租金的义务，对2014年11月之后的租金亦一直无支付。为此，严居能、张惠兰、严居然、严安多次追讨，但无果，遂于2015年7月7日再次诉至一审法院[案号：（2015）云新法民二初字第278号]，请求：1、判令解除严居能、张惠兰、严居然、严安与江焕建、李柏常于2013年5月19日签订的《租赁合同》，江焕建、李柏常自解除合同当天腾退租赁物给严居能、张惠兰、严居然、严安；2、判令江焕建、李柏常支付拖欠的租金（从2014年11月起按合同约定计至腾退租赁物日止，其中暂计至2015年6月共8个月的租金为2064000元）及滞纳金（从2014年11月起每月的滞纳金，以当月的租金为基数，从每月的11日起按日万分之五分别计至付清欠款之日止）给严居能、张惠兰、严居然、严安；3、判令严居能、张惠兰、严居然、严安收取江焕建、李柏常的保证金516000元不予退还；4、判令因解除《租赁合同》给严居能、张惠兰、严居然、严安造成的一切损失由江焕建、李柏常承担；5、判令严居能、张惠兰、严居然、严安代替江焕建、李柏常、新兴县元翔投资有限公司及其法定代表人行使其与各第三人签订租赁合同的权利义务；6、案件诉讼费由江焕建、李柏常负担。一审法院于2015年10月27日作出（2015）云新法民二初字第278号民事判决，判令：一、严居能、张惠兰、严居然、严安与江焕建、李柏常于2013年5月19日签订的《租赁合同》自判决生效之日起解除，江焕建、李柏常于判决生效之日腾退新兴县XX镇XXX路X号整体大厦（原大富豪酒店）给严居能、张惠兰、严居然、严安。二、江焕建、李柏常应于判决发生法律效力之日起二十日内支付2015年6月30日前尚欠的租金1548000元及2015年7月1日起至腾退日止的租金（按《租赁合同》的约定支付）以及滞纳金（从2014年11月1日起至腾退日止每月的滞纳金，以当月应付租金为基数，分别自每月的11日起按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计至还清该月租金时止）给严居能、张惠兰、严居然、严安。三、驳回严居能、张惠兰、严居然、严安的其他诉讼请求。
另查明，江焕建、李柏常承租严居能、张惠兰、严居然、严安的新兴县XX镇XXX路X号整体大厦（原大富豪酒店）后，于2013年11月11日向工商部门登记成立了新兴县元翔投资有限公司，法定代表人为何培能，投资人为江焕建、李柏常，经营范围为实业投资、柜台租赁。公司成立后，江焕建、李柏常以该公司或公司法定代表人何培能的名义，将租赁物主楼的三楼层和副楼的三、四楼层转租给案外人梁国辉；将首层的铺位分别转租给案外人叶志伟、梁建中、张日能、朱建飞。其中梁国辉承租房屋用作经营KTV，在经营过程中，因尚未取得娱乐经营许可证及工商营业执照就营业，曾被新兴县文化广电新闻出版局责令停止经营，并行政罚款10000元；又因经营场所未经消防设计审核擅自施工、未经消防验收擅自投入使用、未经消防安全检查擅自投入使用和经营，被新兴县公安消防大队行政罚款90000元。
又查明，新兴大富豪酒店有限公司（地址新兴县XX镇XXX路X号，经营范围包括卡拉OK娱乐服务等）于2014年4月8日注销。
诉讼中，因江焕建、李柏常与严居能、张惠兰、严居然、严安双方均就前述（2015）云新法民二初字第278号案件判决向本院提起上诉，本院经对（2015）云新法民二初字第278号案件进行二审审理，于2016年5月5日作出（2016）粤53民终135号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。之后，江焕建、李柏常向一审法院提出房屋装修价格鉴定申请，但江焕建、李柏常无法提供鉴定机构所需的工程造价鉴定资料（如施工图、工程报价书等），且江焕建、李柏常与严居能、张惠兰、严居然、严安双方又无法就装修鉴定的具体范围及内容达成一致意见，为此，一审法院特函询江焕建、李柏常与严居能、张惠兰、严居然、严安双方协商确定的鉴定机构，询问在该种情况下如何进行鉴定。鉴定机构于2016年12月27日通过信函形式回复一审法院，该回复载明：“由于无法提供明确的鉴定范围和内容，故无法进行造价鉴定”。
第二次庭审中，江焕建、李柏常提供一审法院作出的（2015）云新法民二初字第443号民事判决书、本院作出的（2016）粤53民终693号民事判决书各一份，拟证实江焕建、李柏常将从严居能、张惠兰、严居然、严安处租赁的房屋转租给梁国辉，后梁国辉与江焕建、李柏常发生纠纷并诉至法院，经法院审理，认定因江焕建、李柏常违约造成梁国辉损失，判决江焕建、李柏常承担梁国辉的相关经济损失。江焕建、李柏常提出，造成梁国辉损失的根本原因在于本案严居能、张惠兰、严居然、严安，该损失应由严居能、张惠兰、严居然、严安承担。对此，严居能、张惠兰、严居然、严安认为造成梁国辉损失的原因是江焕建、李柏常违约，该事实已经由一、二审法院审理确认，梁国辉的损失与严居能、张惠兰、严居然、严安无关。另外，江焕建、李柏常还提供了一份新兴县公安消防大队于2016年7月11日出具的《复函》，拟证实涉案租赁物至今未通过土建消防验收。对此，严居能、张惠兰、严居然、严安则认为租赁物的土建消防应由江焕建、李柏常完成，与严居能、张惠兰、严居然、严安无关。
此外，江焕建、李柏常主张严居能、张惠兰、严居然、严安在交付房屋时未将副楼一间约40平方米的商铺交付给江焕建、李柏常，但无提供证据证实；严居能、张惠兰、严居然、严安对此则予以否认。
以上事实，有江焕建、李柏常提供的江焕建、李柏常身份证、《租赁合同》、新兴县元翔投资有限公司企业机读档案登记资料、新兴县大富豪酒店有限公司企业机读档案登记资料、何培能与梁国辉签订的《租赁合同》、责令停止经营活动通知书2份、行政处罚决定书2份、建设工程竣工验收消防备案凭证、《协议书》，江焕建、李柏常与严居能、张惠兰、严居然、严安均提供的严居能、张惠兰、严居然、严安身份证、（2014）云新法民二初字第378号民事判决书、（2015）云新法民二初字第443号民事判决书、（2016）粤53民终693号民事判决书，一审法院调取的广东天粤工程造价咨询有限公司鉴定事宜回复、（2016）粤53民终135号民事判决书以及一审法院的庭审笔录予以证实。
一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。江焕建、李柏常与严居能、张惠兰、严居然、严安双方签订的《租赁合同》、《协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反国家法律法规强制性规定，以上合同合法有效。合同设定的权利、义务对合同当事人具有法律约束力，各方应按约定全面履行自己的义务。现江焕建、李柏常请求解除《租赁合同》，因江焕建、李柏常与严居能、张惠兰、严居然、严安双方在（2015）云新法民二初字第278号案件中均已同意解除合同，该案已由一、二审法院作出了解除《租赁合同》的生效判决，故对江焕建、李柏常该请求，因已有生效判决予以解除，一审法院不再另行处理。对《协议书》，由于《协议书》是在《租赁合同》能继续履行的前提下才能履行，而《租赁合同》已经另案判决解除，《协议书》再继续履行已实现不了合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。”的规定，《协议书》已无履行基础，无法实现合同目的，江焕建、李柏常要求解除《协议书》的请求，合理合法，一审法院亦予以支持。
合同解除后，合同当事人可根据履行情况和合同性质，要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现江焕建、李柏常以严居能、张惠兰、严居然、严安违约为由，请求严居能、张惠兰、严居然、严安双倍返还保证金、赔偿江焕建、李柏常依照《协议书》约定支付的投资损失款356188元等其他损失，对此，一审法院认为，严居能、张惠兰、严居然、严安是否应支付上述款项，应视合同双方当事人在履行合同过程中有无违约行为而定。涉案合同中第六条第3项约定：“本房屋用于酒店、旅业、卡啦OK、桑拿、沐足、商场、商铺……”，根据《中华人民共和国消防法》第七十三条第（三）项“公众聚集场所，是指宾馆、饭店、商场、集贸市场、客运车站候车室、客运码头候船厅、民用机场航站楼、体育场馆、会堂以及公共娱乐场所等。”、第十五条第一款：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查”和第十三条第二款“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”的规定，结合合同约定的用途，涉案租赁物的性质为公共聚集场所，在投入使用前依法应当先进行消防验收；未经消防验收或验收不合格的，将无法投入使用、经营。又根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”的规定，严居能、张惠兰、严居然、严安方作为涉案房屋的出租人，应当保证所交付的房屋符合双方约定的用途，并在租赁期间予以保持。现江焕建、李柏常认为租赁房屋未通过整体消防验收并提供新兴县公安消防大队于2016年7月11日出具的《复函》证实，对此，严居能、张惠兰、严居然、严安未提供证据加以反驳，且大富豪酒店的营业执照一直到2014年4月8日才注销，而房屋通过消防验收以及租赁物上无其他营业执照又是江焕建、李柏常开展上述经营活动的必要前提。因此，严居能、张惠兰、严居然、严安未尽到交付合格租赁物的义务，已属违约。故对江焕建、李柏常上述诉讼请求，一审法院研判如下：
一、关于江焕建、李柏常要求严居能、张惠兰、严居然、严安双倍返还保证金1032000元的请求。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十八条：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权，人民法院不予支持”的规定，以及《租赁合同》中约定江焕建、李柏常并无约定该保证金具有定金性质，合同当事人对此不能主张定金权；且该保证金已经在（2015）云新法民二初字第278号判决中抵扣了江焕建、李柏常所拖欠的租金，即已处理完毕。因此，江焕建、李柏常主张严居能、张惠兰、严居然、严安方双倍返还保证金1032000元，理据不足，不予支持。
二、关于江焕建、李柏常要求严居能、张惠兰、严居然、严安赔偿江焕建、李柏常依照《协议书》约定的投资损失款356188元的请求。由于江焕建、李柏常与严居能、张惠兰、严居然、严安签订的《协议书》已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，由于涉案钢架构已经附着于租赁房屋，合同解除后由严居能、张惠兰、严居然、严安取得更为合理；而严居能、张惠兰、严居然、严安亦应将相应的建造钢架构投资款支付给江焕建、李柏常。根据一审法院审理的（2014）云新法民二初字第378号案件认定，江焕建、李柏常应支付417000元建造钢架投资款给严居能、张惠兰、严居然、严安，并作出江焕建、李柏常向严居能、张惠兰、严居然、严安付清未付的部分投资款110000元给严居能、张惠兰、严居然、严安的生效判决。即江焕建、李柏常将会因该生效判决而向严居能、张惠兰、严居然、严安付清417000元钢架构投资款。因此在本案中，虽然江焕建、李柏常与严居能、张惠兰、严居然、严安均未能举证江焕建、李柏常在前述案件生效判决执行阶段实际履行的金额，但因前述案件判决为江焕建、李柏常确需履行的义务，故江焕建、李柏常付出的建造钢架投资款金额按417000元计付为宜。又因江焕建、李柏常自愿减除从2014年1月起至2015年9月共21个月期间使用钢架构的折旧费用60812元，只要求严居能、张惠兰、严居然、严安支付356188元（417000元-60812元），该折旧费用计算较为合理，一审法院予以支持。
三、关于江焕建、李柏常要求严居能、张惠兰、严居然、严安赔偿江焕建、李柏常对租赁房屋投入的装修损失3345771元的请求。本案中，严居能、张惠兰、严居然、严安未尽到交付合格的租赁物义务，存在违约行为，应承担相应的违约责任。江焕建、李柏常主张严居能、张惠兰、严居然、严安赔偿其对租赁房屋投入的装修损失3345771元，但其无提供相关证据证实其对租赁房屋所投入的具体装修费用（如购买电梯的发票及施工合同），且江焕建、李柏常与严居能、张惠兰、严居然、严安双方亦无法确认装修的具体范围和内容，导致鉴定机构因此无法进行造价鉴定。由于江焕建、李柏常在本案中无法证实其对涉案租赁房屋投入装修的具体费用，故对江焕建、李柏常主张的装修损失3345771元，一审法院不予确认；江焕建、李柏常可待装修损失确定后，另寻法律途径解决。
四、关于江焕建、李柏常要求严居能、张惠兰、严居然、严安赔偿因次承租人拒付和少付租金的损失2013363元给江焕建、李柏常的请求，因次承租人只是与江焕建、李柏常发生合同关系，对次承租人给江焕建、李柏常造成的损失，江焕建、李柏常应向次承租人予以追讨，而非向严居能、张惠兰、严居然、严安追讨。况且，江焕建、李柏常亦自述其已就次承租人拒付或少付的大部分租金向法院起诉，法院亦就起诉的租金作出了要求次承租人予以支付租金的生效判决，现江焕建、李柏常向严居能、张惠兰、严居然、严安追讨次承租人给其造成的损失，依法无据且属于重复追讨，不予支持。
五、关于江焕建、李柏常要求严居能、张惠兰、严居然、严安赔偿因交付不符合合同约定条件的房屋，造成江焕建、李柏常无法使用或分租出去的空置租赁房屋损失1056510元的请求。江焕建、李柏常所主张的实际为尚未发生的不确定利益，严居能、张惠兰、严居然、严安亦不同意给付，故江焕建、李柏常该请求，理据不足，不予支持。
六、关于江焕建、李柏常要求严居能、张惠兰、严居然、严安赔偿未完全交付房屋，造成未交付房屋经营或租金损失63000元的请求，对此，江焕建、李柏常并无证据证实严居能、张惠兰、严居然、严安未完全交付房屋，且严居能、张惠兰、严居然、严安又予以否认，江焕建、李柏常该请求，理据不足，不予支持。
七、关于江焕建、李柏常要求严居能、张惠兰、严居然、严安赔偿因停车场围墙被他人拆除影响江焕建、李柏常停车场经营使用损失105000元，以及因严居能、张惠兰、严居然、严安与他人纠纷而被他人以石块堵塞停车场的出入口，造成的损失100000元给江焕建、李柏常的请求。由于江焕建、李柏常并无提供证据证实该些损失是由严居能、张惠兰、严居然、严安造成，江焕建、李柏常该请求，理据不足，不予支持。
鉴此，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（五）款、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出判决如下：一、江焕建、李柏常与严居能于2013年6月23日签订的《协议书》自判决生效之日起解除；二、严居能、张惠兰、严居然、严安应于判决发生法律效力之日起十日内支付投资损失款356188元给江焕建、李柏常；三、驳回江焕建、李柏常的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费68543.98元，由江焕建、李柏常负担61901.16元，严居能、张惠兰、严居然、严安负担6642.84元。
本院二审期间，上诉人严居能、张惠兰、严居然、严安围绕其上诉请求提交了以下证据：一、（2015）云中法审监民再字第3号《民事判决书》，拟证明法院经再审审理查明2007年，新兴县粮食储备管理中心拟将权属新兴县粮食局、新兴县城关粮食加工厂位于新兴县XXX路X号的房地产整体拍卖，……。2007年12月27日，广东海珠拍卖行有限公司在新兴县行政服务中心六楼交易厅对上述六宗房地产进行公开拍卖，由严安、严居然、严居能、张惠兰当场签订了《拍卖成交书》；二、《房屋所有权证》（粤房字第44552**号），拟证明1994年6月4日向新兴县核发了《房屋所有权证》（粤房字第44552**号），该房屋地址为新兴县XX镇XX路X号XX大厦主楼，建筑结构及层数为框架拾层，建筑面积为肆仟玖佰陆拾捌点捌伍平方米。（2008年4月2日已换新证，此证注销。该证附图），证明该房屋于1994年6月4日（在1998年9月1日《消防法》实施前）已竣工并投入使用，不需要土建消防验收，只需备案即可，即原租赁合同的所有房地产均符合消防要求，完全符合租赁合同的所有使用功能；三、《房地产权共有（用）证》（粤房地共证字第C06560XX号），拟证明2008年4月22日，新兴县房产管理局向严居能核发了《房地产权共有（用）证》（粤房地共证字第C06560XX号），共有人为严居然、严安、张惠兰，该房产座落于新兴县XX镇XXX路X号主楼，层数为拾层，建筑面积为为肆仟玖佰陆拾捌点捌伍平方米。房屋平面图与《房屋所有权证》（粤房字第44552**号）一致；四、《租赁合同》，拟证明2013年5月19日，出租房（甲方）将新兴县XX镇XXX路X号整体（原大富豪酒店）及相关经营业务出租给承租方（乙方）做生意。合同第六条约定在租赁期间，有下列情形之一者，甲方有权终止契约：……，4、连续拖欠两个月房租的。合同第十条约定租赁期满处理方式：房屋租赁期满，乙方须将建筑物及所有配套设施完好交给甲方，本契约自然终止。合同第十一条违约责任约定：以上条款，甲乙双方应共同遵守，如单方违约，由违约方赔偿因此造成的一切经济损失给守约方。合同第十三条约定：自乙方承租日起，甲方需无条件协助乙方办理经营所需证件的相关资料。合同备注第2点：甲方同意给乙方免租装修期为7个月（即从2013年6月1日至12月31日止）；五、《中华人民共和国消防法》，拟证明《中华人民共和国消防法》于1998年4月29日通过公布，自1998年9月1日起施行；六、《协议书》，拟证明2013年5月19日签订《租赁合同》后，在承租方李柏常、江焕建的提议下，要求在原租赁物大富豪酒店（新兴大厦）后面搭建两层的钢结构，双方各出一部分款项，其无偿使用至原《租赁合同》期满时止。如新兴大厦未整体重建，合同继续延长到2028年12月31日直到甲方整体重建为止。在这样的情况下，甲方代表严居能与李柏常、江焕建才签订《协议书》，协议书的这一部分就是本案中多次提到的“加建、扩建部分”；七、《新兴大厦银质女人世界消防设备安装工程施工合同》，拟证明严居能与李柏常、江焕建签订《协议书》后，双方于2013年9月至10月份左右已将加建、扩建部分竣工，所有建设工程竣工验收的材料全部由李柏常、江焕建负责，在上述前提下，新兴大厦银质女人世界（李柏常代表，甲方）与云城区粤安消防器材经营部（乙方）于2013年10月3日签订《新兴大厦银质女人世界消防设备安装工程施工合同》，这一合同实质为扩建部分土建消防工程合同，合同明确甲方装修的新兴大厦银质女人世界消防工程已具备工程施工条件，乙方为该加建、扩建的工程消防设备工程施工安装。该合同约定了工程项目、施工工期、甲方权利义务、乙方权利义务、工程造价及工程款的支付及其他等等。其中第三条甲方权利义务第二点约定：“合同签订后，甲方于2013年11月10日前必须提供报消防审核、验收用的土地设计图、土建设计单位的资质、土建施工单位资质。”其中第三条甲方权利义务第三点约定：“甲方必须配合乙方做好对工程验收资料所需的土建设计单位、施工单位的盖章事项。因甲方图纸、资料不及时提供，延误乙方报审或验收时间，责任由甲方负责。”该合同第五条工程造价及工程款的支付明确工程不含税总造价162000元，装修图资质资料费16000元，二项合计178000元。该条款还约定了工程款的支付。合同附件明确：本工程甲方必须于2013年11月10日前交齐申报土建审核合格资料，2013年11月20日报土建验收和室内装修审核资料。2013年11月30日报室内装修验收，甲方提交审核和验收资料经消防部门审核需修改时，必须三天内完成资料修改、补充，否则，误时间由甲方负责。确保以上两项工作顺利完成的前提下，本单位可在2013年12月15日前出审核意见书。从这一证据可以证实，《协议书》中加建、扩建部分的土建消防工程全部由李柏常、江焕建负责完成，而实际上李柏常亦已与消防经营单位签订合同，并支付了部分款项，后因不支付款项而未能最终验收合格；八、《建设工程竣工验收消防备案凭证》，拟证明2014年3月21日，李柏常、江焕建代严居然、张惠兰、严居能、严安提交了相关材料对新兴大厦土建扩建建设工程（地址：新兴县XX镇XXX路X号）申报竣工验收消防备案，新兴县公安消防大队经审查，备案材料齐全，依法向严居然、张惠兰、严居能、严安核发了《建设工程竣工验收消防备案凭证》（新公消峻备字[2014]第00XX号）。该凭证明确已提交了下列材料：1、建设工程竣工验收消防备案申报表；2、工程竣工验收报告；3、有关消防设施的工程竣工图纸，数量壹份；4、消防产品合格证明文件复印件；……；7、施工、工程监理、检测单位的合法身份证明和资质等级证明文件复印件；8、建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件复印件；9、法律、行政法规规定的其他材料。该凭证中注：备案编号44021222NYS140XXX，项目已抽中；九、《复函》，拟证明在严居能方诉李柏常、江焕建方拖欠租金、解除租赁合同案，李柏常、江焕建诉严居能方要求赔偿损失案期间，江焕建、李柏常明知自己不投入、不整改，未能通过消防验收的情况下，自行发函新兴县公安消防大队要求对新兴大厦的消防情况进行咨询，新兴县公安消防大队对江焕建、李柏常进行复函，明确扩建工程地址为新兴大厦，该扩建工程已于2013年12月13日办理了建设工程消防设计备案手续；2014年3月21日进行了建设工程竣工验收消防备案抽查，被确定为抽查对象，经现场检查不符合消防安全要求，大队出具了《建设工程竣工验收消防备案检查不及格通知书》（新公消竣查字[2014]第00XX号），至今未申请复查。所以，该消防工程只是因为李柏常、江焕建怠于履行消防建设工程合同，并不整改、投入，导致消防检查不及格；十、《租赁合同》，拟证明2014年3月24日，新兴县元翔投资有限公司（李柏常与江焕建成立）与周银弟、叶志伟签订了《租赁合同》，将新兴大厦首层第3、4卡商铺租赁给乙方经营服装、美食。合同第二条约定乙方承租上述场地用作商业用途，经营所需的证明由乙方办理，甲方提供证件并协助办理，所需费用由乙方支付。合同第十条约定甲方有权要求乙方必须按照双方约定的用途使用租赁场地、依法办理相关证照、守法经营；十一、《新兴县银质女人世界投资有限公司消防设备安装工程施工合同》，拟证明新兴县元翔投资有限公司与周银弟、叶志伟签订《租赁合同》后，经李柏常的介绍，周银弟以新兴县银质女人世界投资有限公司的名义与云城区粤安消防器材经营部签订了《消防设备安装工程施工合同》（二次消防），该合同第二条明确了乙方于2014年5月15日进场施工，工程要求2014年6月15日竣工。第三条第二点明确合同签订后，甲方于2014年5月25日前必须提供报消防审核、验收用的建设单位的资料、原商铺消防验收合格的资料及所需资料。从这一合同来说，也间接证明了李柏常、江焕建非常清楚扩建工程部分的土建消防由自己负责，与严居能方无关；十二、（2017）粤民申1380号民事裁定书，拟证明涉案房屋未通过消防验收的责任应当由江焕建、李柏常承担，江焕建、李柏常主张严安等人有保证涉案房屋消防验收合格的先履行合同义务，缺乏事实和法律依据。
被上诉人江焕建、李柏常提交了消防监督结果公开下载页面，拟证明至今涉案房屋的土建消防仍未验收合格。
本院查明的案件事实与一审判决查明的事实一致，本院予以确认。
另查明，原审法院作出的（2015）云新法民二初字第278号民事判决载明：现严居能、张惠兰、严居然、严安请求解除《租赁合同》，江焕建、李柏常表示同意，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，对严居能、张惠兰、严居然、严安要求解除合同及腾退租赁物的请求，合理合法，予以支持。本院作出的（2016）粤53民终135号民事判决载明：由于严居能、张惠兰、严居然、严安在本案中诉请解除《租赁合同》，且江焕建、李柏常亦在一审诉讼中表示同意，故原审法院认定双方于2013年5月19日签订《租赁合同》解除，合法正确，本院予以维持。上述判决已发生法律效力。江焕建、李柏常于2016年6月2日收到本院作出的（2016）粤53民终135号民事判决书。
二审诉讼中，严居能、张惠兰、严居然、严安确认江焕建、李柏常于2016年6月1日腾退租赁物。江焕建、李柏常表示，案经新兴县人民法院立案执行期间即已和严居能、张惠兰、严居然、严安协商退出对承租物新兴大厦整体场地的经营管理，自返还场地的判决作出后，其已将租赁物交还给严居能、张惠兰、严居然、严安。江焕建、李柏常不确认其于2016年6月1日交还租赁物，认为在此前已交还了租赁物。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：上诉人是否需支付投资款356188元给被上诉人。
双方于2013年6月23日签订的《协议书》载明：双方共同出资583000元，其中上诉人方出资166000元，被上诉人出资417000元将大富豪酒店后面搭建两层钢结构，建好后，二楼归被上诉人无偿使用至合同终止(于2013年5月19日签订的《租赁合同》，该租赁合同约定的租赁期限至2025年12月30日止)，作为被上诉人出资搭建的补偿。双方已解除了于2013年5月19日签订的《租赁合同》，一审判决以双方已解除了于2013年5月19日签订的《租赁合同》，致上述协议无法继续履行为由，判令解除上述协议，双方当事人对此均没有提出异议，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方当事人签订的《协议书》实质是租赁合同，由上诉人交付租赁物，被上诉人以投资款的方式一次性支付了租金，被上诉人的权利是可使用租赁物至2025年12月30日。因双方解除了《租赁合同》、《协议书》，致被上诉人无法再使用租赁物，故造成了被上诉人因支付了租金而未能使用租赁物的损失，故上诉人应予赔偿。至于赔偿多少的问题。严居能、张惠兰、严居然、严安确认江焕建、李柏常于2016年6月1日腾退租赁物。虽然江焕建、李柏常认为其在2016年6月1日前已交还租赁物，但因其未能提供证据证明其主张的事实，且江焕建、李柏常表示案经新兴县人民法院立案执行期间即已和严居能、张惠兰、严居然、严安协商退出对承租物新兴大厦整体场地的经营管理，自返还场地的判决作出后，其已将租赁物交还给严居能、张惠兰、严居然、严安，即江焕建、李柏常在执行阶段才腾退租赁物，也就是在本院作出的（2016）粤53民终135号民事判决生效后才腾退租赁物，而江焕建、李柏常于2016年6月2日才签收判决书，故本院采信严居能、张惠兰、严居然、严安的主张，即确认江焕建、李柏常在2016年6月1日起已将租赁物交还给严居能、张惠兰、严居然、严安。因被上诉人共支付了417000元，本可使用144个月，现只使用了29个月（2014年1月起至2016年5月），故上诉人应赔偿417000元-471000元÷144个月×29个月=322146元给被上诉人。上诉人认为，因被上诉人的过错，致双方解除合同，故根据相关法律规定，其无需承担赔偿损失的责任。因已经发生法律效力的（2015）云新法民二初字第278号民事判决、（2016）粤53民终135号民事判决均认定是双方当事人协商解除合同，并不是以被上诉人存在违约行为而判令双方解除合同，故上诉人该上诉理由缺乏事实依据，本院不予采纳。
综上所述，一审判决认定事实部分清楚，部分不清，致实体处理部分不当，对不当部分应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）的规定，判决如下：
一、维持新兴县人民法院（2015）云新法民二初字第365号民事判决第一、三项。
二、撤销新兴县人民法院（2015）云新法民二初字第365号民事判决第二项及受理费部分。
三、限严居能、张惠兰、严居然、严安于本判决发生法律效力之日起十日内支付投资损失款322146元给江焕建、李柏常。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费68543.98元，由严居能、张惠兰、严居然、严安负担2724元，由江焕建、李柏常负担65819.98元。二审案件受理费6642.82元，由严居能、张惠兰、严居然、严安负担6008元，由江焕建、李柏常负担634.82元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
审 判 员 陈 阳
代理审判员 尹 蕾
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《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国刑事诉讼法＞的解释》
第三百零五条第一款上诉人在上诉期满后要求撤回上诉的，第二审人民法院应当审查。经审查，认为原判认定事实和适用法律正确，量刑适当的，应当裁定准许撤回上诉；认为原判事实不清、证据不足或者将无罪判为有罪、轻罪重判等的，应当不予准许，继续按照上诉案件审理。
第三百零八条在上诉、抗诉期满前撤回上诉、抗诉的，第一审判决、裁定在上诉、抗诉期满之日起生效。在上诉、抗诉期满后要求撤回上诉、抗诉，第二审人民法院裁定准许的，第一审判决、裁定应当自第二审裁定书送达上诉人或者抗诉机关之日起生效\",\"审判程序\":\"二审\",\"案号\":\"（2016）桂04刑终126号\",\"不公开理由\":null,\"法院地市\":\"梧州市\",\"法院省份\":\"广西壮族\",\"文本首部段落原文\":\"\",\"法院区域\":\"\",\"文书ID\":\"d775a1a5-df15-4f5c-b333-d2755929129a\",\"案件名称\":\"陈某甲、陈某乙盗窃二审刑事裁定书\",\"法院名称\":\"广西壮族自治区梧州市中级人民法院\",\"裁判要旨段原文\":\"\",\"法院区县\":\"\",\"补正文书\":\"2\",\"DocContent\":\"\",\"文书全文类型\":null,\"诉讼记录段原文\":\"广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院审理广西壮族自治区梧州市万秀区人民检察院指控原审被告人陈某甲、陈某乙犯盗窃罪一案，于二○一六年三月三十日作出（2016）桂0403刑初66号刑事判决，判决：一、被告人陈某甲犯盗窃罪，判处有期徒刑八个月，并处罚金人民币一千元；二、被告人陈某乙犯盗窃罪，判处有期徒刑七个月，并处罚金人民币一千元；三、责令被告人陈某甲、陈某乙共同向被害人欧某退赔人民币104元；四、公安机关提取的赃物大兴牌保险柜一个，发还给被害人欧某；五、公安机关扣押的作案工具手套一双，予以没收。被告人陈某甲不服，提出上诉。在本院审理过程中，上诉人（原审被告人）陈某甲表示服从一审判决，申请撤回上诉\",\"判决结果段原文\":\"\",\"文本尾部原文\":\"\",\"上传日期\":\"\\\/Date(1463932800000)\\\/\",\"案件类型\":\"1\",\"诉讼参与人信息部分原文\":\"\",\"文书类型\":null,\"裁判日期\":null,\"结案方式\":null,\"效力层级\":null});$(document).attr(\"title\",\"陈某甲、陈某乙盗窃二审刑事裁定书\");$(\"#tdSource\").html(\"陈某甲、陈某乙盗窃二审刑事裁定书
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