北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)海民初字第21240号
原告北京台体宾馆，住所地北京市海淀区高粱桥路上元村**号。
法定代表人和庆华，经理。
委托代理人谢民，北京市金桥律师事务所律师。
委托代理人王阳，北京市金桥律师事务所律师。
被告北京环三旗建材市场有限公司，住所地北京市海淀区西三旗环岛西侧。
法定代表人王国建，董事长。
委托代理人马春生，该公司职员。
委托代理人江群，北京市中满律师事务所律师。
原告北京台体宾馆（以下简称台体宾馆）与被告北京环三旗建材市场有限公司（以下简称环三旗建材公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告台体宾馆之委托代理人谢民、王阳，被告环三旗建材公司之委托代理人马春生、江群均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
台体宾馆诉称，2014年4月25日，我单位与环三旗建材公司签订《房屋租赁合同》，约定将海淀区高梁桥路上园村×号×号楼×层至×层及×层、六个停车位出租给该公司用作经营宾馆和办公使用，租期五年，第一年至第三年年租金为430万元。合同还约定环三旗建材公司以控股股东身份出资成立一家以宾馆经营管理为主业的企业，由该企业承接本合同该公司的全部权利义务。2014年5月9日，我单位向该公司交付全部租赁房屋，该公司表示以租赁房屋作为经营场所成立北京欧亚饭店管理有限公司并办理营业执照，随即以该公司名义对外宣传将租赁房屋用于旅馆住宿业经营。合同履行期间，该公司在未办理任何经营旅馆住宿业行业许可和工商营业手续的情况下，以租赁房屋经营旅馆住宿业并向住宿客人开具假发票，又擅自拆除租赁房屋内的部分楼梯，破坏了房屋结构，此外还在使用租赁房屋期间两次造成一层另一用户麦当劳餐厅严重漏水并阻挠我单位及该餐厅检修，致使该餐厅两次停业，该公司还阻挠我单位对租赁楼房内的电梯维修，造成其他承租户至今不能使用电梯，妨碍他人的正常工作生活。在租用房屋期间，该公司另占用院区房屋3间及×号楼地下室3间，未按合同约定交付水电费、供暖费、网络费、电话费、有线电视费。对该公司上述行为，我单位虽多次阻止，甚至向公安机关报案，均未果。现我单位要求依法解除与环三旗建材公司于2014年4月25日签订的《房屋租赁合同》，判令该公司立即腾退交还约定的全部租赁房屋及地下室3间、院区房屋3间、6个停车位，判令该公司支付自2016年1月11日起至判令房屋腾退时止的房屋租金，并自判令房屋腾退之次日起至房屋实际腾退之日止该公司实际占用房屋的费用（比照合同约定的房屋租金标准计算）及逾期腾房违约金，判令该公司立即将拆除的附属楼楼梯恢复原状，判令该公司支付2014年5月1日至2014年12月31日间电话费4****.99元、2014年5月3日至2014年12月7日间电费150450.40元、2014年5月3日至2014年12月6日间热水费151725.19元、2014年7月1日至2015年9月30日间网络费37977.53元、2014年5月1日至2014年12月31日间歌华有线电视费9504元、2014年至2016年间两个采暖季供暖费169716元、2014年5月3日至2015年12月7日间冷水费13372.52元。本案诉讼费由环三旗建材公司负担。
环三旗建材公司辩称，房屋之前一直经营宾馆，租赁时房屋用途必须用于宾馆和办公。双方合同约定我公司应成立一家经营宾馆的企业，台体宾馆知道我公司没有经营宾馆的资质，要求我公司成立新企业，但并没有约定成立新企业的期限。成立企业之前，台体宾馆允许我公司使用其资质，其提供了营业执照复印件、卫生许可证复印件、公章、发票等，还将我公司人员列为其工作人员。我公司一直按照合同约定经营宾馆，也一直在办理新企业，没有办成的原因是台体宾馆提供的产权证用途是办公，房屋用途必须是商业用途才能经营宾馆，我公司多次要求其提供产权证明，但其未予配合。我公司从未接到任何政府部门通知说我公司是违法经营，因为台体宾馆年初主动撤销了宾馆许可，其无权经营宾馆，派出所才要求拆除宾馆两字招牌，此时我公司才知道其擅自撤销了宾馆经营资质，其行为违反了双方合同约定。此外，台体宾馆出租的部分房屋没有产权证，属于违章建筑。台体宾馆起诉前，我公司从未收到其解除合同及腾退房屋的通知。此外，我公司不存在拆改毁坏主体结构及阻挠检修等行为，麦当劳餐厅停业与我公司没有任何关系。因双方没有过任何约定，我公司也未拖欠其所主张的费用，部分诉讼请求不在租赁范围之内。故我公司不同意台体宾馆的诉讼请求。
经审理查明，台体宾馆系国家体育总局对外体育交流中心下属企业，位于北京市海淀区上园村甲四号的房屋为该中心所有，并交由台体宾馆经营管理。2014年4月25日，台体宾馆（甲方）与环三旗建材公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将海淀区高梁桥路上园村×号×号楼×层至×层及×层（已出租部分除外）出租与环三旗建材公司。合同主要内容为：租赁房屋建筑面积2862.22平方米，甲方免费为乙方提供位于院内毗邻租赁房屋后共6个停车位。在合同期或任何延期内，乙方将租赁房屋用作经营宾馆和办公使用。如乙方改变经营用途，需将经营方案报甲方同意后，另行签订补充协议。如乙方未经甲方同意自行改变经营用途，甲方有权单方解除本合同且无需承担任何责任。本合同所订租期为五年，自起租日开始计算，至五年期满为止。本合同期满后续展五年。租赁房屋一旦交付，视为甲方向乙方交付的租赁房屋符合本合同约定的全部交付条件且乙方对本合同涉及的相关公共区域的设施设备、环境等全部认可。有关乙方装修、营业等所需证照的办理，甲方应给予合理的配合。非因甲方原因造成的乙方无法办理或延期办理装修、营业所需证照的，不免除乙方的本合同义务，乙方因此要求解除本合同的，应向甲方支付相当于当期两个月租金的违约金。租赁房屋年租金人民币4300000元，自第四年起每三年递增6.3%。租金缴付方式：按半年付，即每期支付6个月租金。首期租金应于合同签订之日起5个工作日一次性支付，以后每六个月提前30天内支付下6个月租金。付款日期及金额见本合同附件二。履约保证金800000元，设备设施转让费500000元。乙方如需装修，须向甲方提出书面申请，并在完成设计后将设计方案送甲方批准后方可照图施工。乙方在租期内或任何延期内，如需对租赁房屋进行重新装修，乙方在重新装修或改建前三十天书面通知甲方，征得甲方书面同意后，乙方才可以进行重新装修。因乙方及其相关方原因造成的租赁房屋结构损坏等问题（如建筑物部分遭损坏或毁坏包括但不限于漏水、墙本开裂、地面下陷、建筑坍塌等），乙方应立刻自费将出租房屋完整地修复至原有状况。乙方在修复恢复至原有状况前，不得使用损坏部分的建筑物。乙方经甲方通知不维修的，甲方可代为维修，乙方不得阻拦，所有恢复维修费用由乙方承担。由此给甲方或第三方造成的损失，全部由乙方承担。因乙方原因造成建筑物损毁导致维修造成的乙方停业或其他损失，由乙方自行承担。签订本合同时甲方提供企业法人营业执照及有关场地的土地使用权和租赁房屋的所有权证（或所有权证明文件）或产权人给予甲方的授权委托书。双方并出示上述文件之正本供对方验证，上述文件的复印件作为合同附件。如一方所提供的上述文件含有虚假成分，则另一方有权单方解除本合同且无需承担任何责任。甲方拥有对乙方所租房屋采取依本合同规定收回的权利。凡不按租赁合同规定的用途使用租赁房屋和利用租赁房屋进行违法活动，以及乙方未经甲方书面同意，擅自转租、转借租赁房屋的（宾馆正常经营中的长包房除外），甲方有权单方解除本合同且无需承担任何责任。上述情况发生时，合同自甲方书面解除合同通知书向乙方送达之日起，本合同即告解除，乙方应自合同解除之日起10日内将所租赁房屋腾空并按装修后的原状向甲方交还租赁房屋，逾期腾退交还租赁房屋的，每逾期一日，向甲方支付租赁房屋占用费人民币10000元。在本合同期内，乙方包括但不限于办理营业执照需要租赁房屋产权人出具有关场地使用的相应证明文件时，甲方应向乙方提供相应有效证明文件，以便乙方进行正常合法的经营活动。2、乙方应向甲方交纳租赁房屋所使用的水费、电费、燃气费及每年冬季供暖费，具体相关收费项目明细见附件八。7、在租赁期内必须保持租赁房屋的原有完整性，不得随意改变房屋结构或损坏房屋设施。如需装修（装璜）房屋，须先征得甲方同意并得到书面认可后方可施工。10、不得擅自转租、转借租赁房屋，不得以租赁的房屋从事非法或损害公共利益的活动。如出现此类情况，甲方有权单方解除合同无需向乙方承担责任。由于乙方违约行为给甲方造成的经济损失由乙方负责赔偿。15、租赁期满或合同解除后，乙方应按照装修后的原状返还租赁房屋及其附属物品、设备设施。17、本协议终止或到期，双方不再续签合同的，乙方无偿协助甲方将使用或经营租赁房屋所需的相关证照办回至甲方名下。未经甲乙双方协商一致，任何一方不得单方解除或终止本合同。乙方有以下情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回租赁房屋。（1）不按照约定支付租金、履约保证金超过15日的。（2）擅自改变租赁房屋用途的。（3）擅自拆改变动或损坏租赁房屋主体结构的。（4）保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏拒不赔偿的。（5）利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。（6）擅自转租、转借租赁房屋的。甲方同意乙方以控股股东的身份出资成立一家以宾馆经营管理为主业的企业，并由该企业承接本合同乙方全部权利义务、承担相应的乙方责任。在乙方成立的该企业做出继续履行本合同全部权利义务的承诺并向甲方备案该企业《企业法人营业执照》及经营宾馆业相关行政审批证照后，乙方不再享有或承担本合同规定的权利义务。
除上述外，双方还确认签署十一个合同附件，主要包括：附件一租赁房屋平面图；附件二起租时间及租金支付明细表；附件四土地使用权及房屋所有权证复印件；附件七甲乙双方关于水、电、通讯、网络等设施的使用标准、维护保养约定；附件八收费协议主要约定：水费收费标准（含排污费）按实际计量表数，6.21元/吨，具体收费日期：接到自来水公司水费缴款单10日内。电费收费标准按实际计量表数，1元/度，具体收费日期：次月1日至10日内。供暖费收费标准：30元/平方米，具体收费日期每年11月1日，甲方供暖系统接入市政管线后，乙方需按国家规定标准及核定面积缴纳供暖费用。天燃气收费标准2.84元/立方米，具体收费日期：次月1日至10日内。歌华有线收费标准：18元/月/台,具体收费日期:接到歌华有线通知10日内。电话费收费标准：以电话局收费单为准，具体收费日期：接到电话局通知后10日内。附件十台体宾馆设施、设备转让协议，约定将经营宾馆所需设施、设备以500000元的价格一次性转让与环三旗建材公司。
合同签订后，台体宾馆将约定房屋及设施、设备交付环三旗建材公司使用，双方为此签订有房屋交接确认书，环三旗建材公司亦向台体宾馆支付了相应租金、保证金、转让费，且继续以台体宾馆名义对外经营住宿业。期间，台体宾馆另向环三旗建材公司提供1号楼地下室房屋3间、院内房屋3间使用，未就此另行签订合同。后环三旗建材公司未能以拟设立企业获得经营宾馆许可，该公司曾分别于2014年7月7日、2015年1月8日致函台体宾馆，要求其为此提供有效证明文件等，但未果。环三旗建材公司仍以台体宾馆名义对外经营，房屋租金付至2016年1月，而台体宾馆则于2015年初自行申请注销了宾馆特种经营许可，并曾于2015年4月向工商部门举报环三旗建材公司无照非法经营旅馆住宿服务，工商部门回复称将举报线索移交公安部门处理。2015年5月18日，台体宾馆曾向地址“北京市海淀区西三旗环岛西侧北京环三旗建材市场有限公司（收件人为王清、王国建）”邮寄《解除房屋租赁合同通知书》一份并为此办理了公证，以环三旗建材公司“违反了你我双方签订的《房屋租赁合同》中关于不得擅自拆改变动或损坏房屋主体结构及不得利用房屋从事违法活动、损害公共利益或妨碍他人正常工作、生活等相关规定”为由，通知解除双方签订的房屋租赁合同并限于当月30日前腾空房屋及停车位。同时，台体宾馆将环三旗建材公司诉至我院。
庭审中，台体宾馆主张环三旗建材公司违反合同约定，要求解除双方租赁合同关系，环三旗建材公司则对台体宾馆主张的解除合同事由不予认可。其中，台体宾馆主张环三旗建材公司存在未经许可非法经营宾馆的事实，环三旗建材公司主要以经营宾馆符合合同约定租赁用途及台体宾馆同意在其另行取得许可前以该宾馆名义经营为由予以反驳。经本院询问，台体宾馆解释称其同意环三旗建材公司于办理新执照前且仅针对双方签订合同时已经入住及确定入住的客户以其名义对外出具发票，环三旗建材公司对该解释未予认可，台体宾馆未就其主张的事实向本院提供相应证据。台体宾馆主张曾于2014年8月向环三旗建材公司发函要求该公司归还发票打印系统、收款专用章等财物，并另登报声明发票作废、澄清办理服务卡事宜，但相关函件未成功送达被退回，环三旗建材公司表示对上述事实均不知情。台体宾馆称对环三旗建材公司上述公函已作出回复并已通知该公司经营宾馆许可注销事宜，环三旗建材公司对此均不予认可，台体宾馆未能就此充分举证。针对台体宾馆所述环三旗建材公司擅自拆除房屋主体结构即附属楼一、二层间楼梯之事实，环三旗建材公司予以否认。为此，台体宾馆向本院提供受国家体育总局对外体育交流中心委托从事海淀区高梁桥路上园村甲×号院物业管理服务的物业管理单位北京华体世纪物业管理有限公司出具的《情况说明》及照片为据，该物业管理单位未派员出庭接受质询。环三旗建材公司主要以照片未反映出争议事实、《情况说明》所证明事实系从台体宾馆处得知且该物业管理单位与台体宾馆存在利害关系为由，否定该证据的证明效力，台体宾馆未就此争议事实向本院补充其他证据。关于台体宾馆主张环三旗建材公司阻挠于楼下经营的北京麦当劳食品有限公司进行漏水维修之事实，台体宾馆向本院提供有北京麦当劳食品有限公司向其发送的告知函件及环三旗建材公司《回复》为据，环三旗建材公司反驳从未收到该公司直接送达或经由台体宾馆转交的该告知函件，且对该函件所述事实不予认可，另否认《回复》内容与漏水维修事宜有关，台体宾馆未能就该告知函件及《回复》所涉相关事实向本院充分述明并举证。此外，台体宾馆还未能就所主张环三旗建材公司转租房屋事实向本院提供充分证据。环三旗建材公司另称未曾收到台体宾馆上述解除合同通知书，台体宾馆未能就该通知书之有效送达向本院提供相应证据。
上述争议经本院主持调解，环三旗建材公司坚持认为台体宾馆提供有效证明可助其办理经营宾馆之许可，或亦可按双方约定之办公用途继续租赁使用该房屋，但该意见未得到台体宾馆的认可，双方当事人无法达成一致意见。台体宾馆要求环三旗建材公司支付截止2015年底前已实际发生的水、电、气、供暖及网络、电视、电话费用，但双方在费用发生事实及相应费用负担等方面存在不同程度的意见分歧。其中，为证实电话费、网络费及歌华有线电视费发生事实，台体宾馆主要向本院提供有相应电话费银行缴费凭证、《北京台体宾馆10M互联网楼宇专线租用协议》及缴费发票、《北京有线广播电视网入网协议书》及缴费发票，环三旗建材公司对该三项费用发生事实未提出明显异议，却主要以未拨打长途电话且台体宾馆共用电话中断线、网络被台体宾馆切断而未实际使用及网络与歌华有线均被他人共有之事实进行抗辩，该公司提供的照片等证据未能反映或证实所主张之事实。双方关于供暖费的分歧在于租赁面积，经本院询问，双方确认合同中所约定面积并非出自实测，环三旗建材公司现所主张面积主要基于房产登记面积减去部分自测面积，所涉事实未得到台体宾馆的认可。关于水、电、燃气费的发生事实，双方可确认以2014年房屋移交时所签章确认的《台体宾馆2014年5月3日水电气底数统计表》及本案诉讼中即于2015年12月7日共同查表采集相应数据为依据，但双方就其中部分数据的真实性及相应费用的分担存在争议，环三旗建材公司坚持主张部分用电发生与公司无关及部分用水存在共用事实，但未能就此向本院充分举证。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》及附件、《公函》、《解除房屋租赁合同通知书》及公证书、照片、《情况说明》、《回复》、《台体宾馆2014年5月3日水电气表底数统计表》、《入网协议书》、缴费凭证等证据材料在案佐证。
本院认为，经依法成立的合同具有法律效力，合同是确立和规范双方当事人权利义务关系的依据。本案中，台体宾馆与环三旗建材公司自愿签订房屋租赁合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。双方当事人应当遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。根据合同性质及内容，台体宾馆主要负有交付房屋的义务，环三旗建材公司则主要负有支付相应租金、费用之义务。实际履行中，环三旗建材公司依约定支付了租金，台体宾馆亦将约定房屋交付环三旗建材公司使用。庭审中，台体宾馆要求解除与环三旗建材公司之间的租赁合同，所述事由未得到环三旗建材公司的认可，台体宾馆就其所主张的事由负有举证责任。根据上述履行事实，双方矛盾肇始于对宾馆业务的经营，台体宾馆要求解除合同的理由之一即认为环三旗建材公司存在违法经营宾馆业务的事实，但双方在合同中约定环三旗建材公司租赁房屋的用途之一即为经营宾馆，环三旗建材公司经营宾馆符合合同约定。同时，台体宾馆亦承认双方约定环三旗建材公司经营可继续使用台体宾馆发票等手续，实质上是允许环三旗建材公司对外以其名义经营且并未对此约定期限。双方合同约定，台体宾馆对于环三旗建材公司取得相应经营许可负有协助义务，在租赁房屋性质并未发生改变的情况下，环三旗建材公司相信可以拟设立企业独立获得与台体宾馆相同的宾馆经营许可，期间该公司还多次致函要求台体宾馆提供充分的产权证明，但台体宾馆未能就此与环三旗建材公司进行充分沟通。事实上，台体宾馆自行注销了宾馆的经营许可并举报环三旗建材公司违法经营等，也在客观上加剧了双方矛盾。尽管继续使用台体宾馆的名义经营已不可能且会触及对相关行政规定的违反，但就双方当事人之间的租赁权利义务而言，环三旗建材公司的上述履行行为并无不当。况且，双方还另约定有租赁房屋的办公用途，环三旗建材公司表示可以此用途继续使用租赁房屋。故现台体宾馆以上述环三旗建材公司违法经营为由要求解除合同，缺乏事实、法律依据。台体宾馆另主张环三旗建材公司拆除楼梯破坏房屋主体结构，其向本院提供照片及物业管理单位书面情况说明为据，但环三旗建材公司以台体宾馆与该物业管理单位存在利害关系等为由否认其证明效力，台体宾馆未能就其主张的拆除事实向本院充分举证。关于台体宾馆主张环三旗建材公司阻挠房屋维修一节，台体宾馆以其收到的案外第三人函件内容及环三旗建材公司回复函件为据，案外第三人函件所述事实无其他证据佐证，回复函件发出的背景事实也未经台体宾馆述明或由双方确认一致，就证明阻挠维修事实及其程度等而言，尚欠确实充分。此外，台体宾馆还未能就主张环三旗建材公司转租房屋事实向本院提供充分证据证明。诉讼中，虽经本院主持调解，双方未能达成一致意见，但双方只要多加沟通并诚信履行，履行合同中出现的分歧还是可以得到解决的。现台体宾馆坚持要求解除与环三旗建材公司之间的租赁关系，但其所主张的上述事由及程度尚欠确实、充分，尚未构成合同解除的条件，本院无法采信。鉴于环三旗建材公司要求继续履行，与台体宾馆主张相对应的房屋租金及各项费用应由环三旗建材公司承担。其中，房屋租赁面积已经双方在合同中确认，该面积并非来源于双方实地测量，环三旗建材公司现主张以产证登记面积核减部分自测面积，其未能就此提供充分的事实、法律依据，该供暖面积以双方约定面积为基础确认为宜。环三旗建材公司另主张多项费用发生基于与台体宾馆或案外人的共用，此事实未得到台体宾馆的认可，环三旗建材公司亦未就此充分举证。另有部分项目费用发生事实客观存在，在环三旗建材公司未提供充分反证予以否定情况下，台体宾馆的相应主张并无不妥，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、于本判决生效后七日内，北京环三旗建材市场有限公司按合同约定年租金人民币四百三十万元标准支付北京台体宾馆自二○一六年一月十一日至本判决生效之日的租金；
二、于本判决生效后七日内，北京环三旗建材市场有限公司支付北京台体宾馆二○一四年五月一日至二○一四年十二月三十一日间电话费人民币四万三千四百九十三元九角九分、二○一四年五月三日至二○一四年十二月七日间电费人民币十五万零四百五十元四角、二○一四年五月三日至二○一四年十二月六日间热水费人民币十五万一千七百二十五元一角九分、二○一四年七月一日至二○一四年九月三十日间网络费人民币三万七千九百七十七元五角三分、二○一四年五月一日至二○一四年十二月三十一日间歌华有线电视费人民币九千五百零四元、二○一四年十一月至二○一六年三月间两个采暖季供暖费人民币十六万九千七百一十六元、二○一四年五月三日至二○一四年十二月七日间冷水费人民币一万三千三百七十二元五角二分；
三、驳回北京台体宾馆的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费九千八百三十元，由北京环三旗建材市场有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黎 健
审 判 员 蒋凯宇
代理审判员 刘 艳
二〇一六年五月三十日
书 记 员 张金慧
书 记 员 秦纳杰
书 记 员 孙婉仪