广州市从化区人民法院
民 事 裁 定 书
(2017)粤0184民初898号
原告：张孝东，男，汉族，1983年11月20日出生，身份证地址陕西省西乡县，住广州市花都区，
被告：广州从化动漫产业园发展有限公司，注册地址：广州市从化太平镇广从北路483号动漫城南路33-15号自编1501房，统一社会信用代码：91440101793484200P。
法定代表人：林平。
委托代理人：候玉露，系公司员工。
第三人：中信银行股份有限公司佛山分行，住佛山市禅城区汾江南路37号财富大夏首层01单元A座4层、5层、6层。
负责人：张薇。
委托代理人：孙宁芳，女，汉族，1987年9月2日出生，住广东省佛山市禅城区，系公司员工。
委托代理人：叶锦城，男，汉族，1977年3月15日出生，住广东省佛山市南海区，系公司员工。
原告张孝东诉被告广州从化动漫产业园发展有限公司（以下简称“动漫产业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月13日受理后，依法由审判员王硕担任审判员，适用简易程序于2017年4月14日公开开庭进行了审理，原告张孝东到庭参加诉讼，被告动漫产业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。因案情复杂，本院于2017年5月9日作出（2017）粤0184民初898号民事裁定书，裁定将本案转为普通程序审理，并追加中信银行股份有限公司佛山分行（以下简称“中信银行佛山分行”）为第三人，由审判员梁岸岚担任审判长，与审判员周建汉、王硕组成合议庭适用普通程序于2017年6月26日再次公开开庭审理，原告张孝东与第三人中信佛山分行的委托代理人孙宁芳、叶锦城到庭参加了诉讼，被告动漫产业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，但于庭前提交了答辩意见，本院依法缺席判决。本案现已审理终结。
原告张孝东诉称：2014年4月21日，原告（合同当事人为乙方系买房）与被告（合同当事人为甲方即卖方）签订了《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（编号：201404174744）并约定：甲乙双方应于本合同签订之日起90日内（不超过90日）向房地产登记机构申请办理房产转移登记。如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按本合同第九条约定期限向房地产登记机构申请办理房产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日起，每日按商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定将房款支付给被告，被告收到购房款（首期款和银行按揭贷款）后，于2014年4月21日和9月10日向原告出具了一张金额269655元和金额260000元的发票，发票号码分别为07696540和02229282。原告按照被要求办理了涉案房屋产权证相关费用如图纸费、交易服务费、合同印花税、产权登记费、维修基金、契税等付清。但被告收款后直至现在，仍没有按合同约定为原告购买的涉案房屋办理不动产权证手续。为此，原告多次联系或亲自找被告的相关部门工作人员，要求立即协助为涉案房屋办理不动产权证手续，被告却一直以种种原因拖延至今。由于被告作为《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》的出售方，在原告交付全部购房款履行了付款义务后，被告却没有协助为涉案房屋办理不动产权证手续，被告的行为已构成严重违约，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、判令被告立即协助原告办理位于广州市从化区太平镇元洲岗村（自编4栋302房）的不动产权证。2、判令被告支付逾期办理位于广州市从化区太平镇元洲岗村（自编4栋302房）不动产权证的违约金（违约金以529655元为本金，按每日万分之五的标准，从2014年7月21日起计算至不动产权证登记之日止，暂计算至2017年2月21日计945天）合计250261元给原告。3、本案诉讼费用由被告承担。
原告张孝东为证明自己的主张，在本院指定的举证期限内提交了下列证据：
1、一手房买卖合同、购房发票。拟证明原被告签订了购房合同并交付了首期款269655元。
2、税收缴款书、维修基金存折、物业专项维修基金缴款通知书。拟证明原告依约交付了契税、维修基金等费用。
3、房屋查册表，拟证明房产已被抵押。
被告动漫产业公司未到庭参加诉讼，亦未提交证据材料，但于庭前提供了书面答辩意见，其意见如下：首先，原告主张逾期办证的违约金应从2015年3月13日起算。按照民法理论，要求支付延期办证违约金的请求，属债权请求权，适用两年的普通诉讼时效，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，在两年内请求保护权利。按照双方签订的商品房买卖合同第九条的约定，原告应自商品房买卖合同签订之日起第91日时就应当知道被告是否履行了办理房屋权属登记的协助义务，原告要求被告承担逾期办证违约责任的诉讼时效应从2014年7月22日起计至2016年7月22日，原告在2017年才起诉理论上已经超过诉讼时效。但双方签订的商品房买卖合同第十条第一款约定以日为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，继续性债权应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，在实际计算时，应采用倒推法，即从法院立案之日起向既往时间倒推两年，这两年内发生的违约金没有超过诉讼时效。所以原告要求被告承担从2015年3月13日至2017年3月13日逾期办证违约金没有超过诉讼时效，逾期办证的违约金应从2015年3月13日起计算。
被告动漫产业公司在本院指定的举证期限内没有提交证据。
第三人中信银行佛山银行辩称：一、第三人为案涉房从化市太平镇广从北路483动漫城北路2号4幢302房（原地址为元洲岗村自编4栋302房）的抵押权人。2012年7月11日，被告作为抵押人（甲方）、第三人作为抵押权人（乙方）签订了编号为（2012）禅银最抵字第12313702《最高额抵押合同》，约定动漫产业公司为借款人佛山市翔臻经贸有限公司（以下简称“翔臻公司”）自2012年7月13日至2015年7月13日期间所签署的主合同而享有的一系列债权提供最高额抵押担保，被担保的债权最高额限度为债权本金人民币35890400元；抵押担保范围包括主合同项下主债权、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及实现债权、抵押权的费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、过户费、保全费、公告费、执行费等)和其他所有应付的费用。该抵押合同项下抵押物为动漫产业公司所有的坐落在从化市太平镇广从北路483号动漫城南路的包括案涉房产在内的67处房产，均于2012年8月6日办理了抵押登记。抵押登记情况从原告提供的《不动产登记查册表》中清晰可见。二、第三人对案涉房产的抵押权已取得到生效判决文书确认。上述抵押合同签订后，第三人依约在2014年5月21日至26日期间向借款人翔臻公司发放了本金合计为7863万元的授信资金。但借款人翔臻公司自2014年12月21日起出现还款逾期，构成违约。第三人遂于2015年9月23日向佛山市禅城区人民法院对翔臻公司及动漫产业公司等担保人提起法律诉讼并申请财产保全。佛山市禅城区人民法院于2016年8月25日作出一审判决[（2015）佛城法民三初字第3279号]，判决借款人翔臻公司于判决生效之日起五日内向第三人归还借款本金77809598元与相应利息及律师费损失5万元、被告动漫产业公司在9600万元限额内对上述债务承担连带清偿责任、第三人就（2012）禅银最抵字第12313702《最高额抵押合同》项下67处房产（包括案涉房产）折价、拍卖或者变卖后的价款在35890400元限额内享有优先受偿权。上述（2015）佛城法民三初字第3279号民事判决书已于2016年11月10日发生法律效力，因翔臻公司、动漫产业公司等被告人未履行判决确定的义务，第三人遂申请强制执行。该执行案件由佛山市禅城区人民法院于2016年11月23日受理，并于2016年12月5日委托广州市从化区人民法院代为执行。三、原告张孝东提出办理案涉房产的不动产权证缺乏事实与法律依据。本案中，虽然原告张孝东与被告于2014年4月21日签订了购房合同，但双方在签订购房合同时，案涉房产已设立了抵押权，其权利已受限制。
第三人中信银行佛山银行为证明自己的主张，在本院指定的举证期限内提交了下列证据：
（2015）佛城法民三初字第3279号民事判决书、裁判文书生效证明。
执行申请书、执行标的明细。
经审理查明：2014年4月21日，原被告分别作为乙方与甲方，签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（编号：201404174744），约定：乙方购买位于从化市太平镇××村／（自××）302房，房屋价款529655元，以按揭贷款方式付款：首期款：自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的50.91%，金额269655元，除首期款外，剩余房款金额260000元须于2014年4月21日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第九条产权转移登记：甲乙双方共同办理，甲乙双方应于本合同签订之日起90日内（不超过90日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。第十条迟延办理产权登记的违约责任约定：甲乙双方共同办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按本合同第九条约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期时间达到120日的，乙方有权自该120日届满之日起半年内解除合同。
上述合同签订后，原告支付了首期款269655元和剩余房款260000元，被告分别于2014年4月21日和9月10日开具了发票给原告，但被告未能依约于合同签订90日内办理房地产转移登记手续。
经原告提交的不动产登记查册表显示：涉案房产登记权属人为广州从化动漫产业园发展有限公司（权利证号：0112155287），该房产已于2012年8月6日办理抵押登记，抵押权人为中信银行股份有限公司佛山分行（粤房他证号：0212002699）。
另查，根据（2015）佛城法民三初字第3279号民事判决书查明如下事实：2012年7月11日，被告作为抵押人（甲方）、第三人作为抵押权人（乙方）签订了编号为（2012）禅银最抵字第12313702《最高额抵押合同》，约定：动漫产业公司为借款人佛山市翔臻经贸有限公司（以下简称“翔臻公司”）自2012年7月13日至2015年7月13日期间所签署的主合同而享有的一系列债权提供最高额抵押担保，被担保的债权最高额限度为债权本金人民币35890400元；抵押担保范围包括主合同项下主债权、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及实现债权、抵押权的费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、过户费、保全费、公告费、执行费等)和其他所有应付的费用。该抵押合同项下抵押物为动漫产业公司所有的坐落在从化市太平镇广从北路483号动漫城南路的包括案涉房产在内的67处房产，均于2012年8月6日办理了抵押登记，但因借款人翔臻公司自2014年12月21日起出现还款逾期，构成违约。第三人于2015年9月23日向佛山市禅城区人民法院对翔臻公司及动漫产业公司等担保人提起民事诉讼。该判决最终认定如下：“一、借款人翔臻公司于判决生效之日起五日内向中信银行佛山分行归还借款本金77809598元与相应利息及律师费损失5万元；…四、中信银行佛山分行就（2012）禅银最抵字第12313702《最高额抵押合同》项下属于被告动漫产业公司所有的67处房产（包括案涉房产）折价、拍卖或者变卖后的价款在35890400元限额内享有优先受偿权。”该判决已于2016年11月10日发生法律效力，第三人现已申请强制执行。
再查，本院于2017年5月10日向广州市从化区国土资源和规划局发函，要求国土局对涉案房产能否办证及房产抵押后仍然能够办理网签进行复函。国土局于2017年5月31日复函称：“涉案房产于2011年6月办理商品房初始登记，2012年7月动漫产业公司将涉案房产办理不动产权证到公司名下，并于2012年8月6日将涉案房产抵押给中信银行佛山分行。动漫产业公司在未解除房产抵押的情况下，自行在阳光家缘网与业主签订商品房买卖合同，对小业主隐瞒房产已抵押的事实，涉嫌违规销售，动漫产业公司至今未持相关资料申请办理房产转让登记，故根据《物权法》第一百九十一条和《城市房地产抵押管理办法》第四十九条等规定，房产未解除抵押、查封前，不能办理预告登记和转让登记。”
又查，本案在审理过程中，本院于2017年8月21日调取涉案房产的不动产登记查册表，该房产于2017年7月24日被本院（2016）粤0184执1006号案查封。
本院认为，《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第17条第二款规定：“当事人、案外人、利害关系人对财产保全、先予执行的实施行为提出异议的，由执行局根据异议事项的性质按照民事诉讼法第二百零二条（即修正后的第二百二十五条）或者第二百零四条的规定进行审查”。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（即修正后的上述第二百二十七条，下同）的规定，向执行法院提出异议，…《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定：“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上依法人民法院申请复议。”第二百二十七条的规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”涉案房屋在案件审理后被依法查封，故原告可依据上述法律规定向负责执行的本院执行局提出书面异议。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条、第二百二十五条、第二百二十七条、《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第17条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，缺席裁定如下：
驳回原告张孝东的起诉。
本案不交纳受理费，原告张孝东已预交的案件受理费5054元应予退还。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审判长 梁岸岚
审判员 周建汉
审判员 王 硕
二〇一七年八月二十九日
书记员 郑婕姮