中华人民共和国
广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤07民终155号
上诉人（原审被告）：广东七建集团房地产开发有限公司。
法定代表人：刘城龙，该公司经理。
委托代理人：赵翠红，广东江达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：BOCHAILAM（区宝齐，又名林区宝齐），女，1927年10月27日出生。
委托诉讼代理人：区健汉，男，1935年1月19日出生，汉族，住江门市蓬江区。
被上诉人（原审原告）：FERNSCHAN（杨双凤），女，1935年6月27日出生。
被上诉人（原审原告）：：JOHNHOIWAILAU（刘海维），男，1937年5月20日出生。
被上诉人（原审原告）：：IRISYOUNG（杨绮兰），女，1952年3月29日出生。
被上诉人（原审原告）：：LINDALOUHOY（杨绮琼），女，1953年8月17日出生。
被上诉人（原审原告）：：JOYCEJANICEYOUNG（杨绮玲）,女，1953年8月17日出生。
上述五被上诉人的共同委托诉讼代理人：杨秀霞，女，1947年3月18日出生，汉族，住江门市蓬江区。
上述六被上诉人的共同转委托诉讼代理人：李英姿，广东华南律师事务所律师。
原审第三人：广东省第七建筑集团有限公司破产管理人。
负责人：甘昱。
委托诉讼代理人：江建强、关志成，均系广东巨信律师事务所律师。
原审第三人：江门市城建集团有限公司。
法定代表人：陈中坚，该公司董事长。
委托代理人：林良火，广东盛鹏律师事务所律师。
上诉人广东七建集团房地产开发有限公司（以下简称“七建房地产公司”）因与被上诉人BOCHAILAM（区宝齐，又名林区宝齐）、FERNSCHAN（杨双凤）、JOHNHOIWAILAU（刘海维）、IRISYOUNG（杨绮兰）、LINDALOUHOY（杨绮琼）、JOYCEJANICEYOUNG（杨绮玲）（以上六被上诉人简称“区宝齐等6人”）、广东省第七建筑集团有限公司破产管理人（以下简称“七建集团公司破产管理人”）、江门市城建集团有限公司（以下简称“城建公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江门市蓬江区人民法院（2014）江蓬法民一初字第241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
七建房地产公司上诉请求：1、依法撤销原审判决；2、依法判令驳回区宝齐等6人的全部诉讼请求或改判七建集团公司和城建公司承担责任；3、判令区宝齐等6人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：上诉人七建房地产公司不服原审判决，向本院上诉称：一、原审判决认定七建房地产公司与区宝齐等6人在本案成立房屋拆迁安置补偿合同关系属于认定事实不清，适用法律错误。理由如下：
（一）七建房地产公司不是本案适格的被告。广东省第七建筑工程公司房地产开发公司与七建房地产公司实为两个独立且性质完全不同的法人主体，与区宝齐等6人签订《建改房屋协议书》的广东省第七建筑工程公司房地产开发公司并非七建房地产公司的前身，七建房地产公司不应承担广东省第七建筑工程公司房地产开发公司在1996年8月22日签订的《建改房屋协议书》约定的义务或基于《建改房屋协议书》产生的全部责任，原审判决不予采纳七建房地产公司的上述意见实属不当。
1、根据七建房地产公司提供的《营业执照》、《工商企业变更申请登记表》、《企业申请注销登记注册书》及相关工商资料，广东省第七建筑工程公司商品房公司在1986年11月21日取得营业执照，性质是全民所有制企业，其后于1990年9月21日经名称变更登记为广东省第七建筑工程公司商品房开发公司，再于1992年1月5日经名称变更为广东省第七建筑工程公司房地产开发公司，最终于1997年4月12日公司注销，并被工商部门收回营业执照正副本。
七建房地产公司在1997年设立登记，当时字号为广东七建房地产开发有限公司，股东为七建集团公司和谭罗基，1997年6月3日经名称变更登记为七建房地产公司，其后经股权变更登记现股东为七建集团公司和刘城龙的民营企业。
显然，广东省第七建筑工程公司房地产开发公司与七建房地产公司为两个独立的法人主体，前者的国有企业法人资格已消灭，七建房地产公司现在的状态是登记成立的民营企业，两者不能混为一谈。
2、原审判决认为广东省第七建筑工程公司房地产开发公司因企业改制注销，七建房地产公司同时于1997年4月12日成立，该认定错误，七建房地产公司是在1997年4月12日向工商部门提出设立申请，该日期并非其成立日期，两者不能混为一谈。另原审判决认为两公司的成立日期均为1981年5月30日，既不是事实也没有任何依据。
3、原审判决根据两公司的住所、法定代表人、联系电话一致，据此就简单认定两者为同一主体缺乏法律依据。广东省第七建筑工程公司房地产开发公司的主管部门为七建集团公司，七建房地产公司的股东之一也是七建集团公司，其有条件确定其下属公司和子公司的住所、法定代表人、联系电话相同，符合常理逻辑。原审判决无视两公司“经济性质”、“股东构成”、“公司登记的法律状态”等根本性、本质上的区别，仅仅因住所、法定代表人、联系电话一致而将两个主体混为一谈显然缺乏充分理据。另原审判决认为“该种基于企业改制的注销明显有别于一般公司法人的注销”只是主观判断，明显违背法院审理应依据法律进行判决的基本原则。
4、原审判决认为“被告提供的《关于更改属下企业名称的请示》显示原广东省第七建筑工程公司房地产开发公司改名为七建房地产公司”，由此认定二者为同一主体关系也是错误的。上述请示为七建集团公司和七建房地产公司的企业内部文件，未经过工商变更登记不发生变更的法律效力，不能作为广东省第七建筑工程公司房地产开发公司演变为七建房地产公司的依据。
5、首先，七建房地产公司提交的工商资料已显示广东省第七建筑工程公司房地产开发公司经工商部门依法办理注销登记，七建房地产公司已尽到了合理的举证责任，根据证据规则，如果任一方提出该注销未经合法清算等程序应由反对一方提出相反的证据予以证明，否则应认可七建房地产公司的证据和证明内容。其次，上述情况不应由七建房地产公司承担举证责任，原审判决先入为主地认为广东省第七建筑工程公司房地产开发公司和七建房地产公司是同一主体，将广东省第七建筑工程公司房地产开发公司注销时的义务承继情况、债务承担、清算等情况的证明责任分配给七建房地产公司，进而将无法证明上述情况的不利后果归由七建房地产公司承担，显然是缺乏事实和法律依据的。再次，即使广东省第七建筑工程公司房地产开发公司在注销时未依法清算，根据法律规定也应由注销单位即广东省第七建筑工程公司房地产开发公司的股东承担相应责任，而不应由作为独立法人的七建房地产公司承担责任。
6、原审判决不予采纳七建房地产公司提出的广东省第七建筑工程公司房地产开发公司与七建房地产公司是两个完全独立的主体是错误的。如前所述，广东省第七建筑工程公司房地产开发公司与七建房地产公司是两个完全不同各自独立的主体。即使广东省第七建筑工程公司房地产开发公司在注销时“列明一切债权、债务均由七建集团公司的前身承担”是该公司与“七建集团公司的前身”之间的事，但这与七建房地产公司没有关系，不能把约束广东省第七建筑工程公司房地产开发公司与“七建集团公司的前身”之间的责任强加给七建房地产公司。
7、根据当时的拆迁文件证实，该项目的法定拆迁人是七建集团公司和江门市房产住宅总公司，而广东省第七建筑工程公司房地产开发公司并非拆迁项目拆迁人，只因当时是七建集团公司国有下属单位，根据其委托，才与区宝齐等6人签订了依法本应由拆迁人七建集团公司签订的《建改房屋协议书》。但客观上广东省第七建筑工程公司房地产开发公司不是拆迁项目的土地使用者，也不是该项目土地开发建设的主体，根本无法履行安置补偿交付房屋的责任，只能由七建集团公司和江门市房产住宅总公司开发建设该拆迁项目后将建成的房屋交付给被拆迁人即区宝齐等6人。故此，广东省第七建筑工程公司房地产开发公司在注销时，“列明一切债权、债务均由七建集团公司的前身承担”是完全符合事实和法律的。原审判决以签订合同当事人为广东省第七建筑工程公司房地产开发公司，就认定该公司应承担安置补偿房屋的义务是错误的。
基于上述7点理由，在1996年8月22日与区宝齐等6人签订《建改房屋协议书》的是广东省第七建筑工程公司房地产开发公司，依法应由其承担《建改房屋协议书》项下的义务，因其已注销，全部债权债务应当依法由七建集团公司承担，与七建房地产公司无关。因此，七建房地产公司在本案中不具有适格的被告诉讼地位。
（二）当时广东省第七建筑工程公司房地产开发公司作为七建集团公司的下属公司是受七建集团公司的委托和指派，与区宝齐等6人签订拆迁补偿协议，《建改房屋协议书》的责任承担主体依法仍应是该拆迁改造项目的拆迁人即拆迁人七建集团公司和江门市房产住宅总公司。
1、根据七建房地产公司提供的证据，通过当时的七建集团公司和江门市房产住宅总公司申请用地的资料，江门市土地五统一委员会、江门市国土局、江门市城乡建设委员会等部门的征地、出让、批准用地等批准文件，以及江门市房产住宅局发出的拆迁许可证审批单、拆迁许可证、拆迁公告，充分地证明了本案所涉房屋××在江会路17号地块拆迁项目（以下简称“该拆迁项目”）之中，且从法律上界定了该拆迁项目的拆迁人就是七建集团公司和江门市房产住宅总公司。
2、根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第三条、第五条、第十二条规定以及广东省人民政府《广东省城市房屋拆迁管理规定》第三条、第八条的规定，作为该拆迁项目的拆迁人七建集团公司和江门市房产住宅总公司应当依据当时的规定与被拆迁人签订房屋拆迁补偿安置协议。
3、2006年7月7日，七建集团公司就该拆迁项目“建设大厦”的事宜形成的《文件处理单》，其中当时的七建集团公司总裁梁伟超2006年7月21日作出“同意委托房地产公司办理具体手续”的批示更清楚直接的证明了：广东省第七建筑工程公司房地产开发公司办理与原告的拆迁补偿等事宜是受其上级单位即七建集团公司的指派和委托所做的。
4、根据《建改房屋协议书》，补偿安置的方式是“原地回迁”。由于涉案的拆迁土地是两个第三人的前身享有，根据我国房地产管理的法律规定，建成后的房屋依法必然是两个第三人的前身享有产权，并用于置换给区宝齐等6人。也就是说，只有七建集团公司和城建公司的前身才可以对区宝齐等6人被拆迁的房屋给予置换补偿，从产权置换上讲，广东省第七建筑工程公司房地产开发公司根本就不具有给区宝齐等6人房屋回迁的可行性。据此，更清楚证明，广东省第七建筑工程公司房地产开发公司之所以与区宝齐等6人签订回迁补偿协议，事实上只能是受上级七建集团公司的委托指派所为的。
（三）区宝齐等6人对于该拆迁项目的拆迁单位是七建集团公司和江门市房产住宅总公司，以及当时七建集团公司委托广东省第七建筑工程公司房地产开发公司洽谈、签订拆迁协议等情况都是知悉和清楚的，根据《中华人民共和国合同法》第402条规定，该协议的权利义务应由七建集团集团破产管理人和江门市房产住宅总公司来承担。一审法院未查明上述委托事实，属于查明事实不清，应予纠正。
1、区宝齐等6人提交的《关于××房屋拆迁问题的报告》中已明确表明，区宝齐等6人所有的涉案房屋被七建集团公司列为其拆迁改造商品房之列，指派委托属下的房地产公司洽谈签订房屋拆迁补偿方案等事宜。
2、区宝齐等6人曾于2003年向江门市外事侨务局报告七建集团公司未处理其房屋拆迁补偿一事，2003年12月2日江门市外事侨务局也向区宝齐等6人回复函件，告知区宝齐等6人其来信已收悉，且关于拆迁补偿一事已转七建集团公司办理，由区宝齐等6人与七建集团公司协商补偿事宜，联系人为吕晓东。证明其对此情况是知悉的，只是最后七建集团公司未回迁房屋且双方未协商好处理方案才引发本案的纠纷。
3、区宝齐等6人曾在法庭明确表示，其知悉当时拆迁单位是七建集团公司和江门市房产住宅总公司，而且也知悉七建集团公司委托广东省第七建筑工程公司房地产开发公司洽谈、签订1996年8月22日拆迁协议的情况。
（四）原审判决认定《建改房屋协议书》的责任和义务由七建房地产公司承担，违反法律基本的公平原则和权利与义务相一致原则。1993年5月17日，七建集团公司、江门市房产住宅总公司与江门市土地五统一委员会就涉案土地签订了《江门市国有土地使用权出让合同书》，在1993年12月24日取得涉案土地的《建设用地规划许可证》。故涉案土地的土地使用权归属七建集团公司和江门市房产住宅总公司，七建集团公司和江门市房产住宅总公司对涉案土地享有占有、利用、收益和处分的权利，因此补偿被拆迁人的责任也应由享有土地收益的七建集团公司和江门市房产住宅总公司承担。司法的目的就是根据法律的公平原则要兼顾各方当事人的合法权益，尽最大努力实现社会的公平、正义。原审判决认定七建房地产公司承担补偿房屋的责任，而最终涉案房屋所在的土地使用权归属七建集团公司和江门市房产住宅总公司，拆迁项目开发建成的新房屋也是由七建集团公司和江门市房产住宅总公司享有，七建房地产公司没有享受到基于涉案房屋产生的任何权益，显然这违反了法律基本的公平原则和权利与义务相一致原则。综上，《建改房屋协议书》的权利义务不应由七建房地产公司承受，交付商铺及住宅、支付租金等责任不应由七建房地产公司承担。
二、《建改房屋协议书》中安置补偿、支付租金等责任和义务应由七建集团公司和城建公司承担。（一）如上所述，七建集团公司在广东省第七建筑工程公司房地产开发公司注销时确认承担其全部债权债务，即包括本案《建改房屋协议书》中涉及的债务和责任。（二）1993年5月17日，七建集团公司、江门市房产住宅总公司与江门市土地五统一委员会就涉案土地签订了《江门市国有土地使用权出让合同书》，在1993年12月24日取得涉案土地的《建设用地规划许可证》。故涉案土地的土地使用权归属七建集团公司和江门市房产住宅总公司，七建集团公司和江门市房产住宅总公司对涉案土地享有占有、利用、收益和处分的权利，因此补偿被拆迁人的责任也应由享有土地收益的七建集团公司和江门市房产住宅总公司承担。（三）江门市房产住宅总公司其在上述拆迁改造项目中的权利义务归城建公司享有和承担。2006年8月11日，七建集团公司和城建公司签订《关于解除“建设大厦”项目合作的协议》，此协议确定了由城建公司承接江门市房产住宅总公司在该拆迁改造项目中的权利义务。城建公司承接了该拆迁项目土地的权益及房屋回迁、补偿的义务，应与七建集团公司共同承担对区宝齐等6人拆迁房屋进行回迁和补偿的责任。
三、原审判决认定2012年涉案房屋价值为1919980元不合法不合理，诺诚公司鉴定的该房屋价值明显高于类似房地产在同等条件下的正常价格，经七建房地产公司提出异议意见后，一审法院未交该鉴定机构重新复核也未委托重新鉴定，该鉴定结论不得作为认定涉案房屋价值的依据。诺诚公司出具涉案的评估报告后，七建房地产公司对涉案该地段进行实地调查，走访多家房屋中介机构，并通过住建部门、网络等多种途径了解该地段同类型商铺、住宅的市场交易价格，均反映鉴定报告没有客观、全面地评估出所涉商铺和住宅的合理市场价格，七建房地产公司在一审过程中也将提出上述异议，但一审法院并未交该鉴定机构重新复核也未委托重新鉴定，因此该鉴定结论不得作为认定涉案房屋价值的依据。
四、区宝齐等6人是1996年8月22日签订的《建改房屋协议书》，该协议书对拆迁补偿进行了具体的约定，后该拆迁项目被拆迁人七建集团公司和江门市房产住宅总公司长期搁置，距今已长达近二十年，而区宝齐等6人该事实是明知的，现对此提起诉讼要求解除合同、赔偿损失，依法明显已超出法律规定要求解除合同的期限和诉讼时效的规定，根据相关法律规定应驳回区宝齐等6人诉讼请求。
综上所述，原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，依法应予以撤销或改判。七建房地产公司特提起上诉，请求：1、依法撤销原审判决；2、依法判令驳回区宝齐等6人的全部诉讼请求或改判七建集团公司和城建公司承担责任；3、判令区宝齐等6人承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人区宝齐等6人共同答辩称：一、关于广东省第七建筑工程公司房地产开发公司在本案的拆迁义务是否应由七建房地产公司承担的问题。
虽七建房地产公司提供的《企业申请注销登记注册书》显示广东省第七建筑工程公司房地产开发公司于1997年4月12日因企业改制申请注销，但广东七建房地产开发有限公司同时于1997年4月12日成立，该公司的住所、法定代表人联系电话等均与广东省第七建筑工程公司房地产开发公司一致，同日，该公司申请将其名称变更为广东七建集团房地产开司即七建房地产公司，且无论广东七建房地产开发有产开发有限公司还是现在的七建房地产公司，其成立日期均与广东省第七建筑有限公司房地产开发公司一致，即均于1981年5月30日成立。
另外，七建房地产公司提供的《关于更改属下企业名称的请示》显示广东省建设委员会于1997年3月20日批示同意“原广东省第七建筑工程公司房地产开发公司改名为七建房地产公司即七建房地产公司”，由此，从上述情况可以显示，广东省第七建筑工程公司房地产开发公司于1997年因企业改制申请注销，该注销对外除变更公司名称、经营性质外，其他内容保持不变，该种基于企业改制的注销明显有别于一般公司法人的注销，且从七建房地产公司的成立日期来看，亦是承继了广东省第七建筑工程公司房地产开发公司的成立日期，并不是从1997年4月12日或6月3日才成立。
另外，从七建房地产公司提供的上述文件材料未能显示广东省第七建筑工程公司房地产开发公司在注销时如何承担债务，除七建集团公司的前身签署意见外，没有对外公示或报批确定由哪个主体承继广东省第七建筑工程公司房地产开发公司注销后需承担的义务，也没有列明广东省第七建筑工程公司房地产开发公司申请注销时有无进行清算，具体存在哪些债权、债务，虽申请注销时列明“一切债权、债务均由七建集团公司的前身承担”，但该内容只能约束该两公司，属于其内部的约定，并不能对抗对外不知情的第三人。因此，七建房地产公司抗辩认为广东省第七建筑工程公司房地产开发公司于1997年被注销，七建房地产公司为新设立的公司法人，其与广东省第七建筑工程公司房地产开发公司为两个完全独立的主体，广东省第七建筑工程公司房地产开发公司在本案的拆迁义务不应由其承担等的意见理据不足。广东省第七建筑工程公司房地产开发公司基于企业改制变更为七建房地产公司。
因广东省第七建筑工程公司房地产开发公司原来是全民所有制企业，其改制变更为有限责任公司，就在工商办理企业性质的变更手续，涉及重新申请新的工商登记号码，因而企业性质的变更，一般只能注销原来的企业工商登记，并同时设立新的企业工商登记。而原来的企业并未进行资产和债权债务的清算，以及投资人也未对改制后的企业重新投资。因此，七建房地产公司就是变更前的广东省第七建筑工程公司房地产开发公司。
二、七建房地产公司认为广东省第七建筑工程公司房地产开发公司受七建集团公司前身的委派而与区宝齐等6人签订上述协议，区宝齐等6人也明知上述情况等的意见，对此一审判决认为其主张缺乏相应理据的。
从七建房地产公司提供的《文件处理单》后附的函件可以显示，落款批示“同意委托房地产公司办理具体手续”的时间为2006年7月，该批示对应的上款内容为“关于分割建设大厦建设用地的协议草稿…”，上述所列内容未明确显示为涉及本案诉争标的即坐落于××房屋或17号地段拆迁项目的内容，且上述时间与拆迁协议签时间1996年亦相距较远。而七建集团公司对此又予以否认有委派广东省第七建筑工程公司房地产开发公司办理本案的拆迁事务。
同时，区宝齐等6人在签订协议后虽向有关部门申诉本案的拆迁事宜，但从区宝齐等6人出具申诉报告的时间以及庭审中的陈述，未能显示区宝齐等6人在签订协议时已明知或应知广东省第七建筑工程公司房地产开发公司是代表七建集团公司的前身而签订协议，或广东省第七建筑工程公司房地产开发公司在签订协议时已明确告知区宝齐等6人该情况，而且，七建房地产公司也没有相应的证据证明其已经明确告知区宝齐等6人明知该情况，因此七建房地产公司的上述意见依据不足。
据此，广东省第七建筑工程公司房地产开发公司基于企业改制变更为七建房地产公司，广东省第七建筑工程公司房地产开发公司与区宝齐等6人签订的《建改房屋协议书》所产生的权利义务应由七建房地产公司承继，七建房地产公司与区宝齐等6人在本案成立房屋拆迁安置补偿合同关系。
三、区宝齐等6人与七建房地产公司于1996年8月22日签订的《建改房屋协议书》合法有效，区宝齐等6人有权依法请求七建房地产公司依照《建改房屋协议书》承担相应的拆迁补偿责任。
依七建房地产公司所提供的证据显示，涉案房屋被拆迁的事实真实存在，七建房地产公司以其独立法人主体名义签订与区宝齐等6人签订《建改房屋协议书》，是七建房地产公司与区宝齐等6人的真实意思表示，且该协议并未违反法律法规的强制性规定，因而该协议书合法有效，双方当事人应当依法履行该协议的约定。
在拆迁关系中，虽然七建房地产公司属于拆迁关系的第三方，但七建房地产公司就拆迁人应对区宝齐等6人承担的拆迁补偿义务而自愿与区宝齐等6人签订的《建改房屋协议书》，约定由七建房地产公司自愿承担作为拆迁人的义务等条款，该协议没有违反法律和行政法规的强制性规定，具有约束双方当事人的法律效力。
况且，七建房地产公司是拆迁人的关联企业，并且其有房地产开发资质，因而区宝齐等6人有理由相信七建房地产公司有关履行《建改房屋协议书》的相关约定的能力，实现区宝齐等6人获得原地回迁的目的。
四、对七建房地产公司以及七建集团公司和城建公司认为诺诚公司的评估报告违反市场评估法，评估的价值偏高，法院已依法组织复评，该评估报告是经过重新复核后的结果。对该公司的专业性公信力等表示质疑，无法确定勘察的现场是否就本案标的所在地，评估的对象应为被拆迁房屋等的意见，因七建房地产公司、七建集团公司和城建公司未能提供有效证据反驳诺诚公司作出的评估报告存在违反评估规则等情形；而七建房地产公司虽最后不确认勘察的现场就是本案争议标的所在地，但又未能提供证据反驳该房屋现场不是××或××另坐落于其他位置；同时，区宝齐等6人依据《建改房屋协议书》的约定可以预见到若协议履行完毕，其可以获得的利益为协议中约定的补偿房屋或相应的价值，而不是仅仅取得被拆迁房屋或相应的价值，故七建房地产公司以及七建集团公司和城建公司的上述意见依据不足。诺诚公司的现评估报告是经过重新复核后的结果，因各方当事人对诺诚公司原来的评估报告不服，要求复评；于是法院通知评估公司以及各方当事人共同到现场进行复核，因而现在的评估结果是复评的结果。
第三人七建集团公司破产管理人述称：1、区宝齐等6人在一审期间没有向七建集团公司破产管理人提出诉讼请求的主张，在一审庭审中也再次明确不需要七建集团公司破产管理人对本案承担任何的责任。2、案涉《建改房屋协议书》是由广东省第七建筑工程公司房地产开发公司与区宝齐等人在1996年1月22日签署的，但是该协议一直履行到2011年11月，因此应当是合法有效，对协议的双方当事人具有约束力，各方应当履行相应的合同义务。
第三人城建公司述称：区宝齐等6人并没有要求城建公司承担任何法律责任，一审开庭时明确向法庭陈述不需要城建公司承担责任，七建房地产公司要求城建公司承担法律责任是没有依据的。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。
区宝齐等6人向一审法院起诉请求判令：一、确认区宝齐等6人与七建房地产公司于1996年8月22日签订的《建改房屋协议书》于2012年12月1日解除；二、七建房地产公司立即向区宝齐支付赔偿金1000000元（即总赔偿金200万元的二分之一）以及向杨双凤、刘海维、杨绮兰、杨绮琼、杨绮玲各支付赔偿金人民币200000元（即每人占总赔偿金200万元的十分之一），并分别以上述1000000元、200000元为基数，均从2012年12月1日起按中国人民银行逾期贷款利率分别向区宝齐等6人支付利息至上述赔偿金清偿之日止；三、七建房地产公司立即向区宝齐支付拖欠的租金人民币9459.32元（即总拖欠租金18918.64元的二分之一）以及向杨双凤、刘海维、杨绮兰、杨绮琼、杨绮玲各支付拖欠的租金1891.86元（即总拖欠租金18918.64元的十分之一）；四、七建房地产公司立即向区宝齐支付水电表补偿费4750元（即水电表补偿费9500元的二分之一）以及向杨双凤、刘海维、杨绮兰、杨绮琼、杨绮玲各支付水电表补偿费950元（即水电表补偿费9500元的十分之一）；五、本案诉讼费由七建房地产公司承担。
一审法院认定事实：区宝齐等6人均为加拿大公民。刘海维为杨冬有的丈夫，杨冬有于1996年6月13日在加拿大去世，刘海维为杨冬有的法定继承人。区健汉、杨秀霞作为区宝齐等6人的代理人，代为管理、出租坐落于江门市××房屋等。区健汉、杨秀霞（乙方代表）与广东省第七建筑工程公司房地产开发公司（甲方）于1996年8月22日签订《建改房屋协议书》，主要约定：“乙方愿将坐落在江门市××私有房屋（面积：116.48㎡）交给甲方建改成商住楼。合同签订时，乙方将该房屋产权契据壹本（0438836号）交由甲方办理报建事项。合约生效日起，该房屋属甲方所有，甲方负责组织拆建。建改工程完成后，按合同乙方应所得的房屋面积其所有权属乙方所有，甲方协助乙方向房产局申领房地产所有证。甲方在××地段新建住宅楼给乙方作回迁补偿。乙方首层建筑面积是51.86㎡，甲方在新建住宅首层铺面按1：1补偿给乙方，靠近原住宅江会路边的位置。乙方住宅面积是64.62㎡，另加夹层搁的面积28.96㎡，合计93.58㎡，甲方在新建住宅的第七层按1：1补偿给乙方，并设有卫生间、冲凉房。××铺面租金每月1180元，住宅64.62㎡，按4.26元/㎡/月，每月租金为275.28元，合计每月租金：1455.28元。乙方原住宅有水、电表壹套，回迁后欠水电表壹套由乙方负责费用，共9500元。甲、乙双方签订协议，乙方在15天交楼给甲方拆卸后在5天内甲方付第一期租金给乙方（96年8月-97年1月），甲方以后每半年付一次租金给乙方直至交楼使用为止。”上述协议落款甲方加盖了“广东省第七建筑工程公司房地产开发公司”印章，乙方处（空白），乙方处代表签名：区健汉、杨秀霞。
区宝齐等6人提供的《房屋所有权证》载明：“所有权人：区宝齐等六人，国籍：加拿大，房屋坐落：江门市××，建筑面积：116.48㎡，其中住宅面积：64.62㎡，非住宅面积：51.86㎡，共有人：杨双凤、杨绮兰、杨绮玲、杨冬有、杨绮琼各占十分之一…。”
广东省第七建筑工程公司房地产开发公司于1996年8月23日出具《收据》，载明：“现收到××代理人如下证件：杨双凤、杨绮兰、杨绮玲、杨冬有、杨绮琼共有权证各壹本，国有土地使用证壹本，授权公证书两本…。”
区宝齐等6人提供的《广东七建房地产开发公司拆迁补偿付款凭证》载明：“2011年10月13日，付给原××产权人区健汉、杨秀霞（代理人）铺租及房租费人民币4365.84元（1455.28元/月×3个月），租期从2010年9月23日至12月22日…。”在庭审中，七建房地产公司陈述由于公司改制等原因，未能查证确认上述租金为该公司支付以及支付的金额、时间。
区健汉、杨秀霞于2012年11月19日出具《通知书》，主要载明：“其与广东七建集团房地产开发有限公司于1996年8月22日签订《建改房屋协议书》，该公司没有按照协议书约定履行拆迁补偿义务，不但拆了房屋变成空地多年，没有依时建回补偿给业主，甚至连租金也不如约支付，虽然上述协议没有明确回迁房屋的交付时间，但上述协议签订至今已有16年，该公司一直未交付房屋，依据《合同法》第六十二条的规定，其向该公司作如下通知：请该公司于2012年11月30日前按照上述协议的约定，向其交付回迁的商铺和商品房，并支付水电表补偿费9500元以及支付拖欠的租金18918.64元。若该公司未能在上述期限内履行上述协议的约定，该公司的行为将构成违约，则其对该公司以下通知内容于2012年12月1日自动生效，通知：鉴于该公司的上述违约行为致使其不能实现合同目的，依据《合同法》第九十四条的规定，其于2012年12月1日解除与该公司的《建改房屋协议书》，其将保留进一步追究该公司违约责任的权利……。”江门速递出具的《邮件全程跟踪查询》载明：“上述《通知书》于2012年11月27日由广东七建集团房地产开发有限公司签收。”区宝齐等6人于2012年11月26日对上述《通知书》的邮寄过程办理了公证手续。
七建房地产公司提供的由江门市国土局出具的江国土地字〔1993〕257号《关于省第七建筑工程公司、江门市房产住宅总公司受让土地使用权的批复》载明：“省第七建筑工程公司、江门市房产住宅总公司：市人民政府同意将市区江会路十七号及附近房屋坐落地段共十一户民房，占地面积3365㎡的土地使用权收回，出让给上述两公司按城市规划要求进行拆迁改造兴建商住综合大楼用地……。”附后的《江会路十七号两侧拆迁民房门牌户数》载明：“门牌：××、江会路17号，层数：二层、四层，权属，私房、省七房……。”
七建房地产公司提供的由江门市工商行政管理局蓬江分局出具的《企业法人营业执照》载明：“企业名称：广东省第七建筑工程公司房地产开发公司，住所：江门市江会路17号，法定代表人：何顺合，发照日期：1992年1月15日（原发照日期：1981年5月30日）……。”该局出具的《企业申请注销登记注册书》载明：“企业名称：广东省第七建筑工程公司房地产开发公司，住所：江门市ＸＸ路ＸＸ里5号之一，电话：336×××8，法定代表人：陈罗基，企业申请注销理由：因企业转制需要，把原国营企业改为有限公司，企业的人员安置、设备、设施物资、债务等处理情况：企业的一切债权、债务均由广东省第七建筑工程有限公司承担，主管部门：广东省第七建筑工程有限公司，落款：同意，1997年4月12日。该局出具的《公司设立登记申请书》载明：“名称：广东七建房地产开发有限公司，住所：江门市ＸＸ路ＸＸ里5号之一，电话：336×××8，法定代表人：陈罗基，落款：同意设立，1997年4月12日……。”该局出具的《公司变更登记申请书》载明：“原名称：广东七建房地产开发有限公司，申请变更名称：广东七建集团房地产开发有限公司，住所：江门市ＸＸ路ＸＸ里5号之一，法定代表人：陈罗基，1997年4月12日……。”该局出具的《企业法人营业执照》载明：“名称：广东七建集团房地产开发有限公司，住所：江门市ＸＸ路ＸＸ里5号之一，法定代表人：陈罗基，成立日期：1981年5月30日，登记日期：1997年6月3日……。”该局出具的《关于更改属下企业名称的请示》载明：“广东省建委：广东省第七建筑集团有限公司拟将以下六家属下企业的名称更改如下：原广东省第七建筑工程公司房地产开发公司改名为广东七建集团房地产开发有限公司……落款广东省建设委员会于1997年3月20日批示'同意集团公司和下属六家原有子公司名称冠以广东七建字样'。”区宝齐、杨双凤、刘海维、杨绮兰、杨绮琼、杨绮玲提供的由江门市工商行政管理局蓬江分局出具的《企业机读档案登记资料》载明：“企业目前状态：登记成立，企业名称：广东七建集团房地产开发有限公司，住所：江门市蓬江区港口二路7号，电话：336×××8，法定代表人：刘城龙，成立日期：1981年5月30日……。”
另查明:在诉讼期间，因案涉当事人对区宝齐等6人主张的赔偿金额无法达成一致意见，区宝齐等6人申请对坐落于江门市××的江会路路边新建首层商铺（面积51.86㎡）以及该地段的新建第七层住宅（面积93.58㎡）于2012年11月的市场价值进行评估核定（参照以上地段房屋的价值进行评估）。因双方当事人未能协商一致评估机构，经原审法院依法摇珠选定了江门市诺诚房地产土地评估有限公司（以下简称“诺诚公司”）进行价值评估。诺诚公司于2015年2月5日作出诺诚估字2015（A）第120号《房地产估价报告》，核定上述商铺及住宅于2012年11月的房地产价值为人民币949850元（首层商铺622320元、第七层住宅327530元）。区宝齐等6人、七建房地产公司收到上述《房地产估价报告》后，均对评估的结果提出异议，并提出复核申请。之后原审法院于2015年4月30日组织本案当事人到上述评估的房屋现场进行勘察，到达房屋现场后，该地址侧旁显示“江会路11号”，被拆后没有重建建筑物，该地址显示为一块空地，本案当事人均陈述以当时现场确认的地址为准，七建房地产公司另补充未能确认上述地址是否为本案诉争标的所在地的原址。之后诺诚公司结合上述现场勘察的情况对当事人提出的异议进行了复核，于2015年5月18日再次作出诺诚估字2015（A）第120-1号《房地产估价报告》，载明：鉴于该公司出具的上述120号报告现场踏勘时，原、被告、第三人均未能指认估价对象的坐落，该公司评估人员根据腾讯地图导航显示现××为五邑机电城（见附图），导致估价对象原地址勘查错误及估价结果失实，2015年4月30日，法院人员、评估机构、当事人等集中前往江门市××原址进行现场指认，该公司经估算，确定评估对象于2012年11月的房地产价值为人民币1919980元（新建首层1452080元、新建第七层467900元）。区宝齐等6人为此支付了评估鉴定费7300元。
一审法院认为：因区宝齐等6人均为加拿大公民，依据《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第178条的规定：“凡民事关系的一方或者双方当事人是外国人、无国籍人、外国法人的；民事关系的标的物在外国领域内的；产生、变更或者消灭民事权利义务关系的法律事实发生在外国的，均为涉外民事关系。”本案属涉外合同纠纷。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”以及《最高人民法院关于审理涉外民事或商事合同纠纷案件法律适用若干问题的规定》第五条第一款、第二款的规定：“当事人未选择合同争议应适用的法律的，适用与合同有最密切联系的国家或者地区的法律；人民法院根据最密切联系原则确定合同争议应适用的法律时，应根据合同的特殊性质，以及某一方当事人履行的义务最能体现合同的本质特性等因素，确定与合同有最密切联系的国家或者地区的法律作为合同的准据法。”因本案双方当事人未就合同争议应适用的法律作出明确的选择和约定，而双方发生合同关系的标的物所在地、合同签订地、履行地等均在中国，故本案应适用与合同有最密切联系的中华人民共和国法律对双方争议所涉及的实体和程序问题作出认定和处理。
综合双方当事人的举证及陈述，区宝齐等6人提供的《建改房屋协议书》有原件，各方当事人均确认上述协议的真实性，而协议中甲方的主体即广东省第七建筑工程公司房地产开发公司为企业法人，故可以认定区宝齐等6人与广东省第七建筑工程公司房地产开发公司之间成立房屋拆迁安置补偿合同关系。从区宝齐等6人提供的《收据》、《拆迁补偿付款凭证》等证据可以相互印证其与广东省第七建筑工程公司房地产开发公司之间的上述合同关系已真实发生，双方已履行部分合同内容，上述签订的协议没有违反法律的强制性规定，故《建改房屋协议书》依法具有法律效力。基于区宝齐等6人明确表示在本案不主张七建集团公司破产管理人、城建公司承担责任，该表示为其在法律规定的范围内处分自己的民事权利，应依法予以确认，并由区宝齐等6人因此承担相应的法律后果，原审法院对七建集团公司破产管理人、城建公司在本案是否需承担责任不再审查。由此，七建集团公司破产管理人、城建公司认为本案应移送破产案件受理法院管辖的意见依据不足，应不予采纳。
关于广东省第七建筑工程公司房地产开发公司在本案的拆迁义务是否应由七建房地产公司承担的问题。虽七建房地产公司提供的《企业申请注销登记注册书》显示广东省第七建筑工程公司房地产开发公司于1997年4月12日因企业改制申请注销，但广东七建房地产开发有限公司同时于1997年4月12日成立，该公司的住所、法定代表人、联系电话等均与广东省第七建筑工程公司房地产开发公司一致，同日，该公司申请将其名称变更为七建房地产公司，且无论广东七建房地产开发有限公司还是现在的七建房地产公司，其成立日期均与广东省第七建筑工程公司房地产开发公司一致，即均于1981年5月30日成立。另外，七建房地产公司提供的《关于更改属下企业名称的请示》显示广东省建设委员会于1997年3月20日批示同意“原广东省第七建筑工程公司房地产开发公司改名为七建集团公司”。由此，从上述情况可以显示，广东省第七建筑工程公司房地产开发公司于1997年因企业改制申请注销，该注销对外除变更公司名称、经营性质外，其他内容保持不变，该种基于企业改制的注销明显有别于一般公司法人的注销，且从七建房地产公司的成立日期来看，亦是承继了广东省第七建筑工程公司房地产开发公司的成立日期，并不是从1997年4月12日或6月3日才成立。另外，从七建房地产公司提供的上述文件材料未能显示广东省第七建筑工程公司房地产开发公司在注销时如何承担债务，除广东省第七建筑集团有限公司（以下简称“七建集团公司”）的前身签署意见外，没有对外公示或报批确定由哪个主体承继广东省第七建筑工程公司房地产开发公司注销后需承担的义务，也没有列明广东省第七建筑工程公司房地产开发公司申请注销时有无进行清算，具体存在哪些债权、债务，虽申请注销时列明“一切债权、债务均由七建集团公司的前身承担”，但该内容只能约束该两公司，属于其内部的约定，并不能对抗对外不知情的第三人。因此，七建房地产公司抗辩认为广东省第七建筑工程公司房地产开发公司于1997年被注销，七建房地产公司为新设立的公司法人，其与广东省第七建筑工程公司房地产开发公司为两个完全独立的主体，广东省第七建筑工程公司房地产开发公司在本案的拆迁义务不应由其承担等的意见理据不足，原审法院不予采纳。另外，对七建房地产公司认为广东省第七建筑工程公司房地产开发公司受七建集团公司前身的委派而与区宝齐等6人签订上述协议，区宝齐等6人也明知上述情况等的意见，从七建房地产公司提供的《文件处理单》后附的函件可以显示，落款批示“同意委托房地产公司办理具体手续”的时间为2006年7月，该批示对应的上款内容为“关于分割建设大厦建设用地的协议草稿…”，上述所列内容未明确显示为涉及本案诉争标的即坐落于××房屋或17号地段拆迁项目的内容，且上述时间与拆迁协议签订的时间亦相距较远，而七建集团公司对此又予以否认有委派广东省第七建筑工程公司房地产开发公司办理本案的拆迁事务，同时，区宝齐等6人在签订协议后虽向有关部门申诉本案的拆迁事宜，但从区宝齐等6人出具申诉报告的时间以及庭审中的陈述，未能显示区宝齐等6人在签订协议时已明知或应知广东省第七建筑工程公司房地产开发公司是代表七建集团公司的前身而签订协议，或广东省第七建筑工程公司房地产开发公司在签订协议时已明确告知区宝齐等6人该情况，故七建房地产公司的上述意见依据不足，原审法院亦不予采纳。据此，广东省第七建筑工程公司房地产开发公司基于企业改制变更为七建房地产公司，广东省第七建筑工程公司房地产开发公司与区宝齐等6人签订的《建改房屋协议书》所产生的权利义务应由七建房地产公司承继，七建房地产公司与区宝齐等6人在本案成立房屋拆迁安置补偿合同关系。
关于区宝齐等6人主张的赔偿损失、租金等如何确定的问题。广东省第七建筑工程公司房地产开发公司与原告签订《建改房屋协议书》后，至今没有在原址重建商住楼，而依上述协议的约定，广东省第七建筑工程公司房地产开发公司应在原址重建商住楼后向区宝齐等6人补偿该商住楼的首层商铺及第七层住宅，因此，上述协议约定的内容已无法履行，而区宝齐等6人于2012年11月26日向七建房地产公司邮寄《通知书》，该通知列明“如无法按期交付上述回迁房屋，则区宝齐等6人于2012年12月1日解除上述《建改房屋协议书》”，七建房地产公司于次日收到该通知，七建房地产公司收到该通知后至本案起诉没有向区宝齐等6人提出异议，故区宝齐等6人要求确认《建改房屋协议书》于2012年12月1日解除的请求合法有据，原审法院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因广东省第七建筑工程公司房地产开发公司或七建房地产公司至今没有向区宝齐等6人交付补偿的商铺及住宅，致使上述拆迁协议无法','2018-10-01
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