甘肃省定西市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)甘11民终67号
上诉人(原审被告)：李银凤，女，1965年10月31日生，汉族，下岗职工，住定西市安定区永定路***号。
委托诉讼代理人：倾兆滨，甘肃恒亚律师事务所律师
委托诉讼代理人：张萌强，甘肃恒亚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：甘肃西部汇通物流配送有限公司。住所地定西市安定区永定东路。
法定代表人：董云飞，该公司董事长。
委托诉讼代理人：贵国栋，甘肃通源律师事务所律师。
上诉人李银凤因与被上诉人甘肃西部汇通物流配送有限公司(以下简称汇通物流公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服安定区人民法院（2017）甘1102民初2437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
李银凤上诉请求：撤销安定区人民法院(2017)甘1102民初2437号民事判决，改判驳回汇通物流公司的全部诉讼请求。事实和理由：原判认定事实不清，认定涉案房屋系汇通物流公司所有没有事实和法律依据。1、涉案房屋具有特殊性，系原国有企业为保障公司员工居住的具有福利性质的公有房屋，李银凤作为原承租人具有优先购买权。2、本案并没有任何证据证明涉案房屋属汇通物流公司所有。涉案房屋作为具有福利性质的公有房屋，在康新公司改制过程中，应当提前通知李银凤是否有意购买该房屋，在放弃优先购买权的情况下，才可将房屋卖于甘肃金羚集团公司，且应当将部分财产列明清单单独移交，但本案中其并无证据证实康新公司将涉案房屋移交给甘肃金羚集团公司。因此，涉案房屋因企业改制遗留问题权属不明。3、一审判决认定汇通物流公司是涉案房屋的所有权人违背法律规定。汇通物流公司意欲主张物权，应提供房管部门颁发的不动产权属证明，在没有相关证据的情况下认定汇通物流公司是涉案房屋的所有权人不符合法律规定。
汇通物流公司辩称：1、原判认定事实清楚。李银凤使用的房屋系1973年所建，为定西康新肉类加工有限公司所有。1998年9月11日，甘肃省金羚企业(集团)有限公司兼并后，房屋所有权归该公司，后由李银凤租赁至今。汇通物流公司系2014年3月3日成立的法人企业。2015年5月17日定西市金羚肉食品有限公司召开股东大会决议将其所有资产划转给甘肃省金羚企业(集团)有限公司，债权、债务一并承继。同日，甘肃省金羚企业(集团)有限公司定西食品有限公司召开股东大会决议将其所有资产及定西市房权安定区公字第373号房产划转给甘肃省金羚企业(集团)有限公司，债权、债务一并承继。2015年8月28日，甘肃省金羚企业(集团)有限公司召开股东会决议将其资产国有工业有地、住宅用地、房屋建筑物和机械设备全部划转给汇通物流公司，债权、债务一并承继，为公司合并行为，且甘肃省金羚企业(集团)有限公司因解散而注销，故李银凤现在使用的房屋汇通物流公司享有法人财产权。2、李银凤与原定西市金羚肉食品有限公司形成不定期租赁合同，汇通物流公司享有即时解除合同的权利。因租赁的房屋成危房，汇通物流公司多次要求与李银凤解除租赁合同，限期交房，李银凤至今不予配合。根据合同法的相关规定，汇通物流公司行使单方解除权，李银凤有义务限期交房。
汇通物流公司向一审法院起诉请求：1.判令解除汇通物流公司与李银凤之间的房屋租赁合同，限令李银凤搬出位于原定西市金羚肉食品有限公司家属院第二排第二层西一号房屋一套；2.判令李银凤缴清房租费37488元、水费1183.5元、卫生费170元，合计38841.1元。
一审法院认定事实：本案所涉李银凤居住的房屋系原国有企业甘肃省定西康新肉类加工有限公司的职工宿舍，系1973年所建，给李银凤分配家属院第二排第二层西一号房屋一套居住，企业收取租金。1998年9月11日，甘肃省定西地区行政公署委托定西地区扶贫开发办公室和甘肃省定西康新肉类加工有限公司作为甲方，与乙方甘肃省金羚企业（集团）有限公司签订《甘肃省金羚企业（集团）有限公司兼并甘肃省定西康新肉类加工有限公司的合同》，按整体接受全体职工、整体负担社会保险和整体承担银行债务的方式，由甘肃省金羚企业（集团）有限公司兼并（购买式）甘肃省定西康新肉类加工有限公司（含五个子公司）。合同中约定了乙方接受企业职工并承担职工的各项待遇，接受企业的全部财产，该合同在原定西地区公证处进行了公证。甘肃省金羚企业（集团）有限公司接管了甘肃省定西康新肉类加工有限公司的全部财产。此后，甘肃省金羚企业（集团）有限公司曾经投资设立定西市金羚肉食品有限公司，仍经营管理上述全部财产。2005年5月30日，定西市建筑工程质量监督站作出《甘肃金羚集团定西食品有限公司住宅房屋安全鉴定报告》，认为该工程局部墙体及屋面结构承载力已不能满足正常使用要求，构成局部危房，房屋整体不能满足现行抗震规划要求。经全面分析、综合判断，该工程加固维修成本较高，建议全部拆除。同年11月4日，定西市安全生产监督管理局作出定安监管令字[2005]第14号《整改指令书》，要求在2006年2月4日前整改完毕，将整改结果进行报告，并要求制定严密的监控措施，严防事故发生，若加固维修成本较高，建议在妥善安置职工的基础上全部拆除。此后，李银凤一直占有房屋。2014年3月3日，甘肃省金羚企业（集团）有限公司与董晓斌作为股东投资设立了汇通物流公司，接管了该公司的全部财产。2017年5月8日，汇通物流公司在职工宿舍大门口及进户门口张贴《通告》，通知住房户因房屋系危房，决定拆除，要求搬离，并通知外租户，确认外租户与住户签订的合同无效，要求尽快解除合同，进行搬离。因李银凤未搬离，遂提起诉讼。
一审法院认为，本案的房屋系原国有企业分配给职工居住的公有房屋，企业在分配住房时，向职工收取租金，双方之间是租赁合同关系。对公有房屋，不能适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行征收和补偿安置。根据汇通物流公司提供的和李银凤调取的证据，汇通物流公司对该房屋享有所有权，有权依法行使相关权利。本案的企业经过改制，企业名称及性质发生了变化，起初企业在分配职工住房时具有福利性质，租金低于市场租金，租赁期限延续了企业改制的全过程，故租赁期限较长。现在租赁房屋成为危房不能继续使用时，合同标的已经不适宜于继续履行，继续租赁会危及承租人的安全。故汇通物流公司为租赁合同提供房屋的义务已经履行完毕，双方应当终止合同关系，汇通物流公司有权要求李银凤搬出房屋。汇通物流公司起诉要求解除合同，不符合本案事实及法律规定，应当终止合同关系。李银凤辩称汇通物流公司没有物权法上的所有权，不是本案适格的诉讼主体；房屋由其使用了30多年，应属李银凤所有没有法律依据。既然房屋为危房，在不适宜继续租赁的情况下，汇通物流公司仍以危房获得房租的收益，系违法行为；在没有提供相关服务的情况下，要求李银凤支付卫生费、水费，没有事实依据，故李银凤的此项答辩意见，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项的规定，判决：一、终止甘肃西部汇通物流配送有限公司与李银凤之间的房屋租赁合同，李银凤于本判决生效后三十日内搬出位于原定西市金羚肉食品有限公司家属院第二排第二层西一号房屋；二、驳回甘肃西部汇通物流配送有限公司的其他诉讼请求。案件受理费966元，因适用简易程序减半收取483元，由甘肃西部汇通物流配送有限公司负担。
二审中，汇通物流公司提交了两组证据，第一组《固定资产明细表》，拟证明1998年康新公司被甘肃省金羚企业（集团）收购时，涉案房屋由康新公司移交给了甘肃省金羚企业（集团）有限公司。第二组定西市房权定定区公字第373号房产证，拟证明涉案房屋系原甘肃省金羚企业（集团）定西食品有限公司所有。经质证，李银凤对第一组证据的真实性有异议，对第二组证据的真实性无异议，对证明目的有异议。本院认为，《固定资产明细表》系复印件，且上面没有记载康新公司与甘肃省金羚企业（集团）有限公司进行移交的内容，故对该证据及要证明的事实不予认定。对于定西市房权安定区公字第373号房产证，该证据能够证明涉案房屋的所有权已登记在甘肃省金羚企业集团定西食品有限公司名下，故对该证据及要证明的事实本院予以采信。
二审查明：李银凤居住的涉案房屋登记在甘肃省金羚企业集团定西食品有限公司名下，房产证号为定西市房权安定区公字第373号。2015年5月17日，甘肃省金羚企业（集团）定西食品有限公司通过股东会决议，将公司所有资产全部划转给甘肃省金羚企业（集团）有限公司。2015年8月26日，甘肃省金羚企业（集团）有限公司通过股东会决议，将公司资产划转给汇通物流公司。
二审查明的其他事实和认定事实的证据与一审一致，本院予以确认。
本案双方当事人在事实方面的争议焦点是涉案房屋的权属问题。经审查，涉案房屋为原定西地区肉联厂于1973年修建，是本厂职工的公住房，为肉联厂公有财产，职工按月缴纳一定的租费后居住。后肉联厂破产更名为康新公司。1998年，在政府的主持下康新公司由甘肃省金羚企业(集团)有限公司兼并，双方签订《甘肃省金羚企业(集团)有限公司兼并甘肃省定西康新肉类加工有限公司的合同》，合同经原定西地区公证处公证。根据合同的内容，康新公司包括五个子公司的固定资产789万元全部移交甘肃省金羚企业(集团)公司所有。二审时汇通物流公司提交的定西市房权安定区公字第373号房产证能够证实房屋进行了移交，并将所有权人登记为甘肃省金羚企业集团定西食品有限公司。2015年甘肃省金羚企业（集团）定西食品有限公司将所有资产全部划转给甘肃省金羚企业（集团）有限公司，该公司又将资产划转给汇通物流公司。综上，涉案房屋的所有权人是汇通物流公司。
本院认为，汇通物流公司合法享有对涉案房屋的所有权。原康新公司与李银凤之间的房屋租赁合同已由汇通物流公司承继，汇通物流公司享有租赁合同的解除权。因企业改制是一种国家政策下企业经营方式的变化，资产整体移转不同于一般意义上的房屋买卖，也就不存在侵犯租赁人李银凤优先购买权的问题，故李银凤认为企业改制过程中侵害了其优先购买权的理由不能成立。现房屋被鉴定为危房，一审判决终止双方的租赁合同关系，限期搬离，处理并无不当。综上，李银凤的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1521元，由李银凤负担。
本判决为终审判决。
审判长 王利宏
审判员 魏永红
审判员 王文娟
二〇一八年一月二十二日
书记员 武春红