山西省洪洞县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)晋1024民初1834号
原告：山西洪洞宏力机械有限责任公司。
法定代表人：杜继红，董事长。
委托代理人：尉辉，山西飞虹律师事务所律师。
被告：李春喜，男，1953年元月12日出生，汉族。
委托代理人：李坚，山西飞虹律师事务所律师。
被告：李红明，男，1963年10月1日出生，汉族。
委托代理人：张红星，山西天锋律师事务所律师。
原告山西洪洞宏力机械有限责任公司与被告李春喜、李红明房屋租赁合同纠纷一案，于2015年元月20日诉至本院。本院受理后，于2015年12月4日作出（2015）洪民初字第186号民事判决书。判后被告李春喜不服上诉于临汾市中级人民法院，临汾市中级人民法院于2016年5月5日作出（2016）晋10民终第565号民事裁定书，撤销原判，发回洪洞县人民法院重审。2016年10月17日洪洞县人民法院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理、原告的法定代表人杜继红及委托代理人尉辉，被告李春喜及其委托代理人李坚，被告李红明的委托代理人张红星到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告山西洪洞宏力机械有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租赁费120784.5元；2、判令被告支付原告为其垫付的电力增容费及电费48944.6元；3、判令被告将租赁期间毁损的车间、宿舍恢复原状或赔偿损失；4、判令被告返还原告40切断机一台或赔偿损失4200元；5、判令被告将其报废的180KV的变压器恢复使用并过户至原告名下。事实和理由：2004年8月31日，原告与二被告签订了房屋租赁协议，约定租赁费每年16000元。2007年起每年的租赁费在前一年的基础上增加5%，租赁期间为2004年9月6日至2014年9月6日。租赁范围，车间一座及车间西侧空地一块，宿舍五间，办公室两间，水井一口，用于开办企业，电力增容改造由被告负责，原告配合，原告所用电费每月及时向被告交纳，被告统一向电力部门交纳。合同终止被告将电力设备恢复到增容前的状态。修缮费由被告承担，如损毁超过原租赁状态，由被告负责恢复。协议签订后，被告租赁费交至2009年，截止2013年被告欠原告租赁费120784.5元。被告租赁期间借用原告40切断机一台未还，变压器增容时为被告垫付增容费及其他费用34944.6元，其后又为被告垫付电费14000元，因被告没有及时维修房屋，致使房屋倒塌损坏，因而要求判令被告按前述的诉讼请求履行义务。
被告李春喜辩称，原、被告签订房屋租赁协议属实，但该租赁协议已于2009年5月终止并非原告所述的租用至2013年，且也不欠原告的租赁费，否则原告不可能在被告方2009年5月份因所租赁房屋坍塌，车间没有实际使用价值要求解除合同后，长5年之久不主张租赁费和要求恢复房屋原状。变压器由原来的180KV更换成80KV，是减容并非增容，故其不应要求被告支付电力增容费48944.6元。40切断机一直安装在被告租赁的车间，因而不存在返还。原告所诉述缺乏事实依据，且均以超过诉讼时效，理应予以驳回。
被告李红明口头辩称，租赁协议是原告与被告李春喜签订，我与李春喜于2004年8月合作办厂，2013年协商解除了合作，原告所述的房屋租赁协议与我无关，应驳回原告对我的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对本案无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据本院认定如下：原告递交的证据有：1、租赁协议书一份；2、房屋所有权证一份；3、临汾市晋槐电力有限公司的收款收据（二联单）两份；4、材料清单一份；5、证人吴合洪书面证言一份；6、收取租赁费的收款凭证四份；7、山西省电力公司电力销售收款收据五份。被告认为原告提供的晋槐收款收据、材料清单不是加盖税务公章专用发票，证人未当庭质证，书面证言不具有法律效力，且这些证据也与租赁协议中的双方毫无关系，故不能作为本案的证据采用，剩余证据的合法性不持异议。被告提交的证据有：1、租赁协议书；2、宏力出租车间、厂房坍塌的照片；3、收取房屋租金的收据复印件；4、原、被告租赁费与电费往来明细对账单；5、2015年1月19日原告诉被告的起诉状；6、被告上缴电费的票据；7、价格鉴定结论书；8、鉴定费；9、2014年被告诉原告物权保护答辩状一份；10、遮盖坍塌车间的2人书面证言；11、购买遮盖坍塌车间的材料费收款收据；12、原告向被告李春喜收取10000元用于更换变压器的收据一份。原告对被告李春喜上述证据中的真实性不存在异议，但认为被告李春喜没按照协议支付租赁费，维修租赁的房屋，没尽到维修租赁车间的义务导致房屋坍塌，即便有砸坏的机器设备也应由李春喜自己承担，且其财产损失价格鉴定是被告单方委托。该鉴定结论的真实性存疑。暂且不论购买遮盖坍塌房屋的材料及支付各种费用的票据是否符合证据特征，其支出也应由李春喜本人承担。被告李红明提供了与李春喜解除永强磁铁有限公司的合作协议。原告认为此协议是李红明与李春喜内部合作事宜，与房屋租赁无关。原、被告无争议的证据是房屋租赁协议，其他证据除收款收据、证人书面证言不符合证据的形式要件外，其余的证据均与本案事实相关联，来源合法，均可作为本案的证据采纳。原、被告提供的上述证据所能认定的事实为，2004年8月31日，原告为甲方与被告李春喜、李红明为乙方签订了租赁协议，协议约定：“乙方租用车间一座、宿舍、办公室、伙房、水井，修缮费用由乙方负担，如毁损超过原租赁时的状态由乙方负责恢复。租赁期间从二〇〇四年九月六日始至二〇一四年九月六日止，租期10年，租赁费每年16000元，自二〇〇七年起，每年在前一年的租金基础上增加5%，电力增容改造由乙方负责，甲方配合，甲方所用电费每月及时向乙方交纳，由乙方统一向电力部门缴纳电费，将电力设备恢复到增容前状态，如因特殊情况，甲、乙双方要终止合同，需提交三个月通知对方。双方必须遵循各自的一切规章制度，造成损失于违章者承担”签订协议后，被告李春喜2004年9月16日交租赁费16000元，乙方进住厂内生产经营，原、被告将180KV变压器过户到被告李春喜、李红明合办的永强磁铁有限公司。原、被告的电费，由被告李春喜负责交纳，然后用原告使用的电费抵顶房屋租赁费。原、被告通过结算，截止到2007年11月份，原告所用电费抵顶被告应交纳的租赁费48000元，租赁费交至2008年8月底，仍有电费9195.54元没有抵顶。被告李春喜于2007年11月份停产。从原、被告电费抵顶租赁费结算明细中2007年11月份原告用电2923度电费折合人民币5995.01元，被告用电277度电费折合人民币568.13元。2007年12月至2008年3月被告李春喜交纳电费23190元，具体原、被告各自所用电量不清，两项电费共计32395元。2008年5月5日合洪机械有限公司安装80KV变压器一台，支付安装变压器工程款2218.04元，工程预付款31000元，各种材料费1526.6元，支付招待费1000元。2009年5月11日被告租赁的原告的厂房(10间)从西数第2间、第3间的屋梁拆断，屋顶坍塌，被告用彩钢等遮盖，2013年被告租赁的车间第7、8、9间屋梁拆断，屋顶坍塌。2013年12月原告依被告李春喜不接电话处理修理坍塌房屋为由，为确保财产安全在租赁车间门上加锁。被告租赁的厂房内有原告“40”切断机一台。2013年4月27日被告李春喜为甲方、被告李红明为乙方，签订了解除合作永强磁铁有限公司一事，协议约定“乙方出现金拾万元退出公司，之前磁铁公司的全部债权债务由甲方承担，与乙方无关”。
本案争执的焦点是租赁费的计算方法及租赁期限，谁应承担房屋坍塌毁损修复的责任，安装80KV的变压器是增容还是减容，原告的主张是否超过诉讼时效。
本院认为，原、被告在平等自愿的基础上签订的租赁协议合法有效。协议约定了租赁期限与责任，双方应自觉遵守。本案的争执焦点是房屋租赁期限和租赁费的计算方法，原告认为租赁期限及租赁费的计算方法应按双方协议约定执行，被告认为按年租赁费16000元结算至2008年8月底，租赁期限应计算到房屋坍塌2009年5月。而原、被告在实际履行合同中从2007年被告停止生产，电费抵顶租赁费结算至2008年8月底以及2009年5月份房屋坍塌，被告购买材料遮盖均未提过解除合同事宜，直至2013年12月原告在被告租赁的车间加锁为止。房屋租赁合同保持连续履行的状态。因而租赁期限应认定为从2004年9月到2013年11月。双方协议约定的租赁费每年16000元，自2007年在前一年租金的基础上递增5%，是双方真实意思表示，故双方签订的租赁费计算方法应按约定执行。被告根据原告向被告收取租赁费的收款收据和双方电费抵顶租赁费结算明细显示16000元为据，认为租赁费变更为每年16000元不存在递增，对其原告不予认可，本院认为，被告以收款收据和双方电费抵顶租赁费结算明细显示16000元，但并不能证明双方就将约定的租赁费变更为每年16000元，故结算办法仍应按协议约定执行。为此从2008年9月到2013年11月，五年零两个月的房屋租赁费为101223元。
原、被告协议中约定了租赁物修缮费由被告负担，如毁损超过原租赁状态时由被告负责恢复。该约定符合法律相关规定，但约定时并不能预见出现房屋屋梁折断、屋顶坍塌的事实发生，因而协议约定的修缮费承担和恢复原状的本意并非所指该租赁房屋的屋梁折断和坍塌。而被告未尽到对房梁监管的注意义务，致使租赁房屋坍塌损失扩大，被告理应承担致使坍塌损失扩大的责任。因原告没能提供房屋损失的相关证据，其要求恢复原状或赔偿损失的请求不予支持。电力增容费是用电单位安装新的电力设备对社会增加用电容量所交纳的费用，并非指原、被告所述变压器增大或变小的增容与减容。原、被告协议约定由被告负责，原告配合，诉讼中原告却未能提供新增安装变压器为被告垫付费用的证据。其所提供的是与原告无关的安装变压器的诉讼证据，故原告要求被告支付电力增容费的请求不予支持。而2007年原、被告电费抵顶租赁费结算时，剩余被告没有抵顶完的电费9195.54元以及2008年停产期间被告垫付的电费23190元，原告换变压器收取被告现金10000元的费用，三项总计42385.54元应抵顶部分所欠租赁费。“40”切断机从被告承包至今到现在为止双方认可仍安装在被告租赁的车间内，故该切断机的所有权归原告所有。被告李红明作为协议一方的签订人以其被告李春喜签订的合作协议书为由拒绝承担责任于法无据。综上所述，原被告所签订的租赁合同期间从2004年9月到2013年11月底，被告所欠租赁费计算方法应以协议约定为准，2008年8月底前的租赁费双方已结算清楚，从2008年8月底到2013年12月底，被告还应承担支付原告租赁费为101223元减去被告所垫付的电费以及更换变压器10000元，被告实际欠原告租赁费58837.46元，没有履行。故根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》解释第九十条之规定，经合议庭评议，判决如下：
一、被告李春喜、李红明支付原告山西洪洞宏力机械有限公司租赁费58837.46元；
二、驳回原告山西洪洞宏力机械有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3779元，由原告承担2496元，二被告承担1283元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提供副本，上诉于临汾市中级人民法院。
审 判 长 段建平
审 判 员 辛忠兴
人民陪审员 尉玉爱
二〇一七年五月八日
书 记 员 李重阳