河南省温县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)豫0825民初2575号
原告（反诉被告）：焦作中旅银行股份有限公司，住所地：焦作市山阳区迎宾路1号1幢1。统一社会信用代码：91410800417885166U。
法定代表人：郑江，董事长。
委托诉讼代理人：赵振华，河南苗硕律师事务所律师。执业证号：14108199510464930。
委托诉讼代理人：闫佳佳，河南苗硕律师事务所律师。执业证号：14108201611319442。
被告（反诉原告）：河南宝阳铝业有限公司，住所地：温县产业集聚区鑫源路中段。组织机构代码：57498280-8。
法定代表人：刘向阳，总经理。
委托代理人：于守艳，河南达成律师事务所律师。执业证号：14108201011973670。
原告焦作中旅银行股份有限公司（以下简称焦作中旅银行）与被告河南宝阳铝业有限公司（以下简称河南宝阳公司）租赁合同纠纷一案，于2016年11月10日诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。于2017年3月3日作出了河南省温县人民法院（2016）豫0825民初3549号民事判决，原告焦作中旅银行不服判决，提起上诉，经焦作市中级人民法院审理，于2017年5月25日作出了河南省焦作市中级人民法院（2017）豫08民终1333号民事裁定，撤销河南省温县人民法院（2016）豫0825民初3549号民事判决，发回本院重审，本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告焦作中旅银行的委托诉讼代理人赵振华、闫佳佳，被告河南宝阳公司的委托诉讼代理人于守艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告焦作中旅银行向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告拖欠租金、占用费187万元（自2015年11月17日至2016年10月17日）；2.判令被告支付原告违约金40763.67元（违约金以187万元为基数按中国人民银行贷款利率计算，自2015年11月17日至2016年10月17日止）；3.责令被告返回原告租赁物；案件诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年5月17日、12月17日，原告与被告刘向阳签订协议书，约定采取先租后售的方式收购原河南华英铝业有限公司的整体资产，租赁期限6个月，按月缴纳租金24万元。2012年9月12日，双方签订补充协议一份，将月租金24万元变更为月租金17万元。但实际使用人和租金支付人均为被告。合同签订后，原告依约将租赁物交付被告使用，但经原告多次要，被告不再向原告交付租金。2016年7月15日，被告委托河南达成律师事务所向原告发送了律师函，要求解除双方签订的租赁合同，原告于2016年7月27日回函同意解除租赁合同，但被告始终未返回原告租赁物。故诉请法院依法判令被告河南宝阳公司所欠租金、违约金并返回原告租赁物。
被告河南宝阳公司辩称，原告的诉求应当驳回，理由如下：
一、从双方合同的初衷来看，双方的意思是“先租后售”，即租赁关系结束后要进入“出售”的环节。所以原告现在应该做的是具体履行“出售”的合同义务，而不是在合同结束后索要租金、占用费。从协议第五条“租凭期满或经甲乙双方协商宣布租赁提前到期的，对该租赁资产进行拍卖，甲方按不低于标底价享有优先购买权”、第九、十条“若被告未竟拍成功，被告的前期投入原告应当核实后返还或者回购。”的约定来看，租赁合同到期后，原告应对资产进行拍卖。所以原告要求被告返还资产没有任何依据，而是应当履行拍卖的合同义务。基于以上的约定，原告要求被告返还租赁物的诉讼请求应当驳回。
二、从事实上来讲，双方租赁合同已经解除，原告应当按约定履行拍卖义务，怠于履行合同义务不仅不能索要租金、占用费，还应当向被告承担违约责任。双方的租赁关系已于2012年8月10日解除，对此被告已经通知到原告，但原告违背事实拒不认可。那么至少到2016年3月22日，被告在上个案件开庭之时再次当庭向原告通知解除租赁合同的意思表示，原告也已收到。鉴于双方所签订的租赁合同的约定，在补充协议之后，双方形成的是不定期租赁关系，根据《合同法》第232条的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。所以，双方的租赁合同关系至少在2016年3月22日已经解除。被告无需再向原告支付租金，而是应当由原告按照合同约定履行拍卖义务，之所以被告至今保管着所有资产，是因为原告的怠于履行合同义务的过错所致，所以原告不仅不应当向被告索要租金，相反还应当向被告支付保管费及承担违约责任。故原告要求被告支付租金、占用费，承担违约金的诉求应当予以驳回。并在重审期间提出反诉请求，要求原告立即按合同约定履行拍卖租赁物义务。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
被告对原告提供的租赁财产明细表前四张提出异议，认为无被告方相关人员签字确认，但对后二张签字确认的财产明细表无异议。本院认为，按照交易习惯，租赁财产明细表应有二份，双方签字确认后，各自保留一份。被告对后二张签字的明细表无异议，对未签字确认的前四张虽提出异议，但被告未提供其保存的财产明细表，以证明原告提供的明细表与其保存的明细表不一致。故对原告提供的资产明细表，本院予以采信。原告提供的照片能够证明被告仍在使用租赁财产生产经营的事实，本院对该事实予以确认。
原告对被告提供的改造费用明细的真实性有异议，但原告对租赁协议无异议，而租赁协议能够证明被告因设备改造项目投资费用1083万元，原告对被告投资所形成的资产予以认可，故本院对该事实予以确认。
根据原、被告的诉辩意见及有效证据，本院确定案件基本事实如下：2011年5月17日，原告与刘向阳（现被告公司总经理，法人代表）签订协议书一份，协议载明：甲方刘向阳、乙方焦作市商业银行，经甲、乙双方协商，同意刘向阳采取“先租后售”的方式收购河南华英铝业有限公司的整体资产，就收购事宜达成如下协议：一、租赁期限6个月(2011年5月17日至2011年11月17日)，根据财产处置情况，经双方协商可缩短或延长。二、按月交纳租赁费用，月租金24万元。由于设备需维修，第一个月免交租金。三、租赁期间甲方应保证设备运行正常,资产保值。四、（略）。五、租赁期满或经甲乙双方协商宣布租赁提前到期，对租赁资产进行拍卖，甲方按不低于标底价享有优先购买权。六、除拍卖费双方各承担50％外，其他费用由乙方负担。七、甲方购买后,乙方负责协助甲方办理资产过户手续。八、为保证协议的履行，甲方向乙方交纳保证金1000万元，若甲方给乙方造成资产损失，乙方有权从保证金中扣除或充抵资产拍卖价款。九、若甲方未拍卖成功，对甲方前期为恢复正常生产投入的厂房设备及其他资金，经核实后由乙方返还。十、甲方为提高产能经乙方同意新增的设备，若甲方未拍卖成功，由乙方回购。协议签订后，原告按约将资产明细表载明的房屋、设备及土地交付被告。被告按约交给原告保证金1000万元。2011年5月20日，刘向阳与他人共同投资2300万元，在工商部门登记注册了“河南宝阳铝业有限公司”（即本案被告），从此被告河南宝阳公司一直以公司名义实际租赁原告资产并向原告支付租金。
2011年12月17日，原告又与刘向阳签订租赁协议一份，该协议载明的内容除了“租赁期限暂定6个月，未经双方书面调整前述期限，前述期限可自行顺延。根据财产处置情况，乙方有权终止、解除、修改本协议，甲方未经乙方通知本协议继续有效。”的内容与原协议不一致外，其他内容与原协议一致。之后仍由被告河南宝阳公司实际租赁原告资产并向原告支付租金。
2012年9月12日，原告又与刘向阳再签订补充协议一份，载明：因目前国内经济下滑，甲方租赁企业出现严重亏损，经双方协商，对2012年12月17日的协议内容进行补充、修改如下：将原协议月租金24万元改为月租金17万元。对原协议第八条“未经乙方同意，甲方不得动用保证金”。现为了缓解甲方生产中资金不足的压力，乙方同意甲方提取保证金，由甲方用于生产经营。由于甲方将保证金取出用于经营河南宝阳公司设备改造项目所形成的固定资产（费用1083万元）不得擅自处置。若甲方有任何违约现象，乙方有权将上述固定资产拍卖处置，根据整体经济形势和市场情况变动提高租金和协商购买事宜。
补充协议签订后，因被告河南宝阳公司一直拖欠原告租金，双方发生纠纷，原告于2016年2月1日诉至本院，要求被告河南宝阳公司、被告刘向阳支付拖欠租金718万元。案件审理中，被告于2016年7月18日向原告送达（2016）豫达律函字第19号《律师函》，载明:河南达成律师事务所依法接受河南宝阳铝业有限公司的委托，就贵公司与宝阳公司的租赁合同有关事项致函贵公司：2011年5月17日宝阳与贵公司签订租赁协议，双方同意采取“先租后售”的方式收购河南华英铝业有限公司的整体资产，约定租期6个月。合同到期后于2011年12月17日二次签订协议，约定租期暂定6个月，到期日为2012年5月17日。合同到期后，贵公司既不组织人员交接租赁资产，也不按协议约定组织拍卖。2012年12月宝阳公司通知贵公司解除租赁合同关系，并不再缴纳租金，但贵公司一直不予理睬，至今由宝阳公司替贵公司管理租赁资产。贵公司怠于利息合同义务的行为已构成违约，在此郑重通知贵公司：一、依法解除双方之间的租赁合同；二、请贵公司在收到本函15日内按照协议约定对租赁资产组织拍卖。逾期我们将代表宝阳公司追究因贵公司的违约行为给宝阳公司造成的全部损失。
2016年7月25日，本院依法作出（2016）豫0825民初481号民事判决书，对被告河南宝阳公司主张该公司于2012年12月3日已通知原告解除租赁协议的诉辫意见，不予采纳，并判决被告支付原告租金367万元（截止2015年11月17日）。
2016年7月27日，原告给被告回函一份，载明：我行于2016年7月18日接到宝阳公司委托河南达成律师事务所发出的（2016）豫达律函字第19号《律师函》，要求解除租赁协议，现就该《律师函》回复如下：一、我行同意于2016年7月27日解除与你们在2011年12月17日签订的协议书、2012年9月12日签订的补充协议书。协议解除后，你们应立即返还租赁物、停止生产并撤离场地，请你们接到本函后15日内办理资产交接手续，并提供详细的资产明细单。若继续使用租赁物或未按我行上述要求履行义务的，视为2011年12月17日签订的协议书、2012年9月12日签订的补充协议书继续有效，租赁期限视为不定期。二、请你们接到本回复函后15日内将自2015年11月11日起至今所拖欠的租金及违约金等向我行清偿完毕。三、我行接到上述《律师函》后，已经和焦作市正大拍卖行达成拍卖意向，委托其组织评估、拍卖。待交接手续办理完毕后，将正式进行拍卖，依据协议约定拍卖相关费用由双方共同承担，费用后续将另行通知你们。
2016年11月10日，原告再次诉至本院，要求被告返回租赁物，并支付拖欠租金187万元（自2015年11月17日至2016年10月17日）、违约金40763.67元（违约金以187万元为基数按中国人民银行贷款利率计算，自2015年11月17日至2016年10月17日止）。
另查明，原告原为焦作市商业银行，后变更为焦作中旅银行股份有限公司。租赁协议履行期间，经原告同意，被告为恢复生产投资对部分厂房、设备进行了维修，并增加了部分新设备。
本院认为，原、被告争执的焦点是1.原被告之间是租赁合同关系还是买卖合同关系；2.原告要求被告支付租金及违约金、返还租赁物的诉求是否合理，应否支持；3.被告反诉请求是否有法律依据，应否支持。依据双方签订的协议书所载明的内容，可以证明双方所签订租赁协议的真实意思是“先租后售”，即被告先以租赁的方式开办公司，进行经营，最终目的是购买租赁资产。且合同亦明确约定了租赁合同终止后，原告应对租赁资产进行拍卖，被告按不低于标底价享有优先购买权；如被告未竟拍成功，原告应对被告的前期投入的资金所形成的资产，在核实后予以返还或者回购。而补充协议载明的内容及被告提供的设备改造费用明细，可以证明原告同意被告将保证金取出用于被告宝阳公司设备改造项目，并认可被告已投资1083万元用于设备改造，且限制被告对增添的财产不得擅自处置。
由于原告在合同解除后，未实际履行启动拍卖程序的义务，导致被告公司的经营处于不稳定状态，且被告在履行租赁合同期间，经原告同意已投入大量的资金，用于厂房改造、设备维修、增加。在双方未对被告投入的财产处置达成协议前，原告要求被告交付租赁资产的请求，与合同的约定不符，被告的行为并不违反合同的约定，且原被告解除合同后，原告的租赁物仍在原处，原告应按合同约定及时组织人员进行评估和拍卖程序，在原告拍卖租赁物时，被告仍有优先购买权，因此，原告要求被告返还租赁物的请求本院不予支持。
因被告在合同解除后，未将租赁物交付原告的行为，并不构成违约，对原告要求被告支付自2015年11月17日至返还财产之日的租金、占用费187万元的诉讼请求，本院不予支持。但被告应予支付拖欠的2015年11月17日至2016年7月18日合同解除前的租金136万元，被告未予支付原告租金的行为构成违约，依法应承担违约的民事责任。故对原告要求被告支付合同解除前的8个月租金136万元违约金的诉讼请求，本院予以支持。违约金应按中国人民银行同期贷款利率，自2016年7月27日起至本院判决确定的履行期限届满之日止计算。
关于被告反诉原告要求原告立即按合同约定履行拍卖租赁物义务。因原被告双方已经明确解除了租赁协议，原合同已经不存在，被告要求原告立即按合同约定履行拍卖租赁物义务的事实和法律依据已经不存在，因此，被告反诉请求本院不予支持。但鉴于被告目前仍有资产在原告租赁场地内，原告应在今后拍卖租赁物过程中将该财产返还给被告，被告在原告拍卖租赁物时仍享有优先购买权。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十七条、第九十八条以及《中华人民共和国民法通则》第七十八条的规定，判决如下：
限被告河南宝阳铝业有限公司在判决生效后10日内支付原告焦作中旅银行股份有限公司租金1360000元及违约金（违约金按中国人民银行同期贷款利率计算，从2016年7月27日起至本院判决确定的履行期限届满之日）。
原被告之间的租赁合同不再履行，原告拍卖租赁物时应将被告投资的财产返还被告，被告同时享有优先购买权；
驳回原告焦作中旅银行股份有限公司的其他诉讼请求。
驳回被告的反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21996元，由原告焦作中旅银行股份有限公司负担7996元，被告河南宝阳铝业有限公司负担14000元，反诉费由被告河南宝阳铝业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须自觉履行，如一方拒绝履行，对方当事人可在判决书所确定的履行期间届满之日起两年内向本院申请执行，逾期本院将依法不予强制执行。
审判长 张 国 军
审判员 杨 太 平
审判员 陆小娟二○一七年九月二十五日
书记员 杨 悠 洁