广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)惠城法民一初字第2919号
原告：邓春娣，女，汉族，1952年5月10日出生，住址：广东省河源市源城区。
委托代理人：朱敏，广东东舟律师事务所律师。
第一被告：王金武，男，汉族，1972年9月3日出生，住址：福建省莆田市。
第二被告：王金太，男，汉族，1979年9月27日出生，住址：广东省惠州市惠城区。
原告邓春娣诉被告王金武、王金太租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，现已审理终结。
原、被告诉辩争议
原告邓春娣诉称，被告王金武于2011年12月15日与原告邓春娣续签了原告所有的位于惠州市河南岸××路××号房屋的《租赁合同》，原告未合同甲方（业主），被告王金武为合同乙方（租方），合同约定：“一、租赁期：从2012年1月1日至2016年12月30日止，租期为5年。二、租金及交租方式：租金从2012年1月1日至2014年12月30日，每月租金为人民币27000元。从2015年1月1日至2016年12月30日每月租金为人民币30000元。合同签订后，乙方交甲方人民币35000元作为租楼押金，合同期满后押金如数遐还乙方。三、乙方交租时间为每月5日前交清租金，乙方如拖延交租时间，超过15日未交清租金，每月超过一日加收人民币500元，逾期一个月未交租，则视作违约，甲方有权单方面终止合同并不退还押金给乙方，其后果自负。四、租赁期间，乙方不得转租他人。水、电、煤气、治安及管理等相关费用自付。合同期满后，如不再租赁，乙方必须交清租赁期间的水、电费（以发票或水电部门的证明为依据），甲方核实无误后遐还押金。否则不予退还。五、乙方不得随意改动房屋的结构，如需改动，须经甲方同意方可进行，乙方对该楼的所有装修，其装修部分作为甲方固定资产，合同租赁期满后或乙方单方面提前结束合同时，铺面内除可搬运的东西（如货物、家具、空调、电器等）外，其他规定装修（墙面、天花、地板、门窗、灯饰、扶手等）一律不得损坏或拆走。六、乙方从事的经营项目应遵循国家的法律及相关政策条例，必须与工商营业执照的内容相符，在经营过程中所发生的任何纠纷事故均由乙方自行承担责任。不得在该楼内从事违法乱纪的活动，否则造成的一切后果均由乙方单方面负责。七、违约责任：乙方必须自行把消防设施安装好，以消防验收合格为标准。乙方以自己经营项目而定，食行买保险，否则造成的后果均由乙方自负。如甲方单方面提前结束合同时，甲方除无条件退还乙方租赁押金外，还要赔偿乙方经济损失，相当2个月的租金及装修费用。如果乙方单方面提前结束合同的，乙方除交清该楼当月租金，水、电、管理费等应交费用外，押金不给退还，归甲方所有”被告王金武与被告王金太系兄弟关系，原告与被告王金武续签的《租赁合同》所租赁的房屋由被告王金太在经营惠州市惠城区博爱门诊部，被告王金武自2013年12月份就开始欠付原告租金10000元，2014年1月27日原告向被告王金武催讨租金时，被告王金武于当日向原告出具了欠2013年12月租金10000元，2014年1月租金27000元，共37000元的欠条，并承诺在5月1日前付清。此后被告至今未支付出具欠条的租金，也未支付后期租金，2014年6月原告委托律师向被告王金武催告，要求其支付欠至2014年5月的租金145000元，被告亦在2014年6月30日收到《律师函》时承诺在一个星期内付所欠金额一半，至今也未履行。被告王金太经营的门诊部也于2014年初就巳停止经营，水、电费自2014年3月就已停缴，2014年10月13日原告为被告租赁的房屋支付的水、电费共计1532.77元。后由于原告打被告王金武电话拒接，联系不上被告王金武，原告于2014年9月23日在惠州日报上刊发了催收公告，限被告王金武15日内与原告联系面谈，至今也无被告任何联系。原告认为：被告王金武至今经多次催告仍拒付达十个多月的租金，且不与原告联系，已符合合同约定的解除条件，原告可以不予遐还被告租楼押金，被告王金太系租赁房屋的实际使用人，亦应与被告王金武共同承担支付欠付租金及支付原告代付水、电费的义务。综上所述，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原告邓春娣与被告王金武于2011年12月15日签订的《租赁合同》，原告邓春娣有权不退还被告王金武租楼押金35000元，并判令被告王金武、王金太立即清退房屋，将房屋交还给原告；2、被告王金武、王金太共同支付拖欠原告邓春娣房屋租金280000元及按《租赁合同》的约定支付2014年10月以后至房屋清遐前占用期间的租金；3、被告王金武、王金太共同支付原告邓春娣代付的租赁房屋水、电费共计1532.77元；4、本案的诉讼费用由二被告负担。
被告王金武、王金太未到庭参加诉讼及提交证据。
审理查明的事实
经审理查明：2011年12月15日，原告邓春娣与第一被告王金武签订《租赁合同》，约定：原告将其所有的位于惠州市河南岸××路××号的房屋出租给第一被告，租赁期间自2012年1月1日至2016年12月30日止，2012年1月1日至2014年12月30日期间的月租金为27000元，2015年1月1日至2016年12月30日的月租金为35000元，租金于每月5日前支付，逾期超过15日由每月超过一日加收500元，逾期一个月，由原告有权单方面终止合同并不退还押金给被告。
合同签订后，被告向原告支付押金35000元。第一被告将承租的房屋用于经营惠州市惠城区博爱门诊部，实际经营者系第二被告王金太。租赁期间，第一被告按约定支付租金至2013年12月，2013年12月尚有租金10000元未支付，自2014年1月起未再支付租金，自2014年3月开始未再缴纳水费，5月始未再缴纳电费，原告为被告代缴水电费共计1532.77元，电费的计费时段至2014年7月6日，水费计至2014年7月2日。2014年6月被告撤离，但留有部分医疗仪器等物品在租赁的房屋内。
2014年1月27日，第一被告向原告出具欠条，注明截至2014年1月27日欠房租2013年12月欠10000元，2014年1月份27000元，共37000元。2014年6月9日，原告委托广东卓凡律师事务所向第一被告邮寄送达《律师函》一份，告知第一被告共拖欠原告租金145000元，其中2013年12月欠缴10000元，2014年1月至2014年5月租金135000元，要求第一被告收到律师函后三日内支付拖欠的租金，并在五日内清退房屋，逾期，原告根据双方的约定单方解除合同并追究其违约责任。第一被告于2014年6月30日在律师函上注明原件已签收，款项一个星期内付欠金额一半。原告称第一被告做出该付款承诺后并未付款。原告在2014年9月23日版的《惠州日报》刊登《催收公告》，催促第一被告支付租金，未果。庭审中，原告称其可通过他人拿到钥匙进入涉案房屋。
裁判理由与结果
本院认为：原告邓春娣与第一被告王金武签订的《租赁合同书》系具有完全民事行为能力的双方当事人真实意思表示，且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。原告已如约将商铺交付给被告使用，第一被告应依合同约定支付租金，第一被告自2013年12月起拖欠租金，已构成违约，根据合同的约定，第一被告逾期支付租金超过一个月，原告有权解除合同并收回商铺，根据原告提交的律师函，第一被告未在律师函规定的期限内支付租金，视为原告单方解除双方的租赁合同，故原告与第一被告签订的《租赁合同》已于2014年7月5日解除。原告诉请租赁期内被告拖欠的租金及代缴的水电费有事实与法律依据，截至2014年7月5日，第一被告共拖欠租金176500元（10000元＋27000元/月×6个月＋27000元/月÷30天×5天）。合同解除之后，因第一被告留有物品占用涉案房屋，原告可通过他人进入涉案房屋，即应采取措施清理第一被告所留物品收回房屋，但原告怠于行使该权利，故对于合同解除之后涉案房屋的租金损失，原告应负部分责任，故合同解除之后至第一被告清退前的房屋占用费，宜参照双方约定的租金的50%确定，截至2015年6月30日，第一被告应付房屋占用费共计186000元（27000元/月÷2×6个月＋35000元/月÷2×6个月）。第二被告王金太并非租赁合同的当事人，原告与第二被告间不存在租赁合同关系，根据合同的相对性原则，原告要求第二被告承担支付租金的义务，无事实及法律依据，予以驳回。根据双方的合同约定，原告有权不退还第一被告所支付的押金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、确认原告邓春娣与被告王金武于2011年12月15日签订的《租赁合同》于2014年7月5日解除。
二、被告王金武应在判决生效之日起五日内向原告返还位于惠州市河南岸南岸路99号的房屋。
三、被告王金武应在判决生效之日起五日内向原告邓春娣支付水电费1532.77元、租金176500元、房屋占用费186000元并自2015年7月1日起按17500元的标准向原告邓春娣支付房屋占用费至返还房屋之日止。
四、驳回原告邓春娣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6048元（原告已预交3024元），由被告王金武负担。被告应在本判决生效之日起五日内将其负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 曾宪章
代理审判员 肖石平
代理审判员 杨 梅
二〇一五年七月二日
书 记 员 雷彩霞