广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终18684号
上诉人（原审原告）：广州瑞康本圣生物科技有限公司（以下简称瑞康本圣公司），住所地广州市越秀区东风东路699号808房。
法定代表人：叶青，该公司总经理。
委托诉讼代理人：申勤君，广东梵意律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州医惠信息科技有限公司（以下简称医惠公司），住所地广州市越秀区长堤大马路316号910房。
法定代表人：何国平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张莉军，浙江君安世纪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘强，浙江君安世纪律师事务所实习律师。
上诉人瑞康本圣公司、上诉人医惠公司因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广州市越秀区人民法院(2016)粤0104民初40970号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人瑞康本圣公司的委托诉讼代理人申勤君及上诉人医惠公司的委托诉讼代理人张莉军、潘强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
瑞康本圣公司上诉请求：一、维持一审判决第一项、第二项；二、判令医惠公司立即向瑞康本圣公司支付2015年8月1日至2015年9月18日期间的租金19200元（按12000元/月的标准计算）；三、判令医惠公司立即向瑞康本圣公司支付违约金31200元（因逾期未支付租金）；四、改判本案全部诉讼费用（含受理费和保全费）由医惠公司承担。事实和理由：1、因瑞康本圣公司同医惠公司在延期支付租金上达成一致，故瑞康本圣公司在2016年9月19日发送了《催告函》，医惠公司未在函件规定收到函件后的3日内支付租金时，瑞康本圣公司才知道自己的权益受到侵害，一审判决对本案诉讼时效计算起始时间认定错误。2、瑞康本圣公司在一审立案时提交了足额租金发票复印件，在一审开庭时向医惠公司出具、提供了发票原件，按租赁合同约定，医惠公司收到发票后应立即支付租金，否则需支付约定的违约金给瑞康本圣公司，瑞康本圣公司要求违约金合法有据。
医惠公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回瑞康本圣公司要求医惠公司支付租金的诉讼请求，本案一审、二审诉讼费用由瑞康本圣公司承担。事实和理由：1、瑞康本圣公司始终无法证明其与涉案房屋产权人之间的租赁关系，其与医惠公司签订涉案租赁合同是无权处分，应属无效，无权向医惠公司主张租金及其他费用。2、即使涉案租赁合同有效，医惠公司应向瑞康本圣公司支付租金也应由瑞康本圣公司依约先行出具发票，瑞康本圣公司至今没有提供相应发票，一审判决在其未履行在先义务的情况下却要求医惠公司履行在后的支付义务有失公允，且前两期的租金已超过诉讼时效。
2016年10月12日，瑞康本圣公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、医惠公司立即向瑞康本圣公司支付所欠的房屋租金156000元（按12000元/月，从2015年8月1日起计算至2016年8月31日止）及逾期支付租金的违约金31200元（按上述时间段的租金20%计算）；2、医惠公司立即向瑞康本圣公司支付所欠2016年8月份的电费2150.4元。
一审法院认定事实：2015年7月26日，瑞康本圣公司（甲方、出租方）与医惠公司（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》，其中约定：一、房屋基本情况：1、甲方出租给乙方的房屋位于广州市越秀区东风东路699号港澳中心808房，建筑面积290.05平方米。二、房屋用途：该房屋用途为办公。三、租赁期限：1、租赁期限自2015年8月1日起至2016年7月31日止。四、租金及付款方式：1、该房屋租金标准为12000元/月，租金总额为人民币144000元整。乙方凭甲方提供的等额服务发票后按期付款。2、乙方应当按照以下第（1）种方式支付租金费用：（1）采用上打租方式，每期租金按照月度支付，具体方式如下：乙方在每自然月5日前支付该月租金。五、房屋租赁期间的相关费用：1、该房屋租赁期间，以下费用由乙方支付并按实结算：（1）水、电费。八、双方的其他权利义务：（一）在本合同其他条款中约定的除外，甲方尚有如下权利和义务：1、在双方签订本合同时，甲方须向乙方提供该房屋的产权证、土地证、资质文件及其他相关证件，同时给乙方留存一份复印件备案。2、甲方保证拥有该房屋及附属设施的合法所有权和出租权、没有任何产权纠纷、不存在抵押/按揭/查封/管制或担保情况、建筑消防验收合格。否则若违反上述任何一项内容的，乙方可以单方解除本合同并要求甲方支付相当于三个月租金标准的违约金；给乙方造成损失的，甲方还应负责赔偿。九、合同的解除和终止：3、乙方有下列情形之一的，甲方可以提前终止合同，并要求乙方支付违约金：（1）乙方逾期支付租金的，自逾期之日起每日按应交付租金的3%向甲方支付违约金，违约金累计总额不超过合同总额的20%。如超过一个月的，甲方有权提前终止合同等。上述租赁期限届满后，瑞康本圣公司没有与医惠公司续签租赁合同。医惠公司于2016年9月1日搬离涉案房屋。
2016年9月19日，瑞康本圣公司向医惠公司送达《催告函》，其中内容为：截至2016年8月31日，贵司累计使用上述房屋13个月，应付租金总额为156000元。因贵司财务之前与我司沟通，表示贵司大股东一直欠贵司合同结算款未付，为了保证贵司帐上由一定流动资金，希望我司给予通融，故我司之前同意贵司延付租金，但最近知悉贵司管理层发生变动，且贵司自9月份起不再租赁上述房屋，故我司现催告贵司：请在接到本函后3日内立即支付我司房屋租金156000元及2016年8月份2150.4元（共计：158150.4元）等。
一审中，医惠公司同意向瑞康本圣公司支付2150.4元电费。
瑞康本圣公司为证明涉案房屋是由其向铭年有限公司承租后再转租给医惠公司使用，一审中提供了1、涉案房屋属铭年有限公司所有的房地产权证复印件（加盖了铭年有限公司的印章）。2、瑞康本圣公司分别于2015年8月9日、2015年9月7日、2015年10月8日、2015年11月9日、2015年12月7日、2016年1月7日、2016年2月18日、2016年3月7日、2016年4月8日、2016年5月13日、2016年6月24日、2016年7月7日、2016年8月9日支付场地租金给粤99（瑞康本圣公司陈述因铭年有限公司是港澳公司，粤99是铭年有限公司的代码）的《中国建设银行单位客户专用回单》。医惠公司对证据1的真实性表示无法确认，如果铭年有限公司是港澳公司，其出具的文件应该经过公证。对证据2的真实性无异议，对关联性及证明力有异议，收款人是“粤99”不清楚是谁，且金额也与合同约定的租金对不上，合同约定12000元/月，但该13份回单的金额大部分是21318元，还有两张是16628.04元和18973元，远远超过合同约定的租金金额，不能证明是涉案房屋的租金支付凭证。
瑞康本圣公司在一审中还提供了2016年10月10日向医惠公司开具的发票，金额为156000元，名称为技术服务费。医惠公司对该证据的真实性没有异议，但对证明力有异议，（1）瑞康本圣公司从未向医惠公司送达过该发票，按照合同约定，只有瑞康本圣公司开具发票后医惠公司才支付租金；（2）开具时间是2016年10月，即使合同有效，医惠公司应支付租金的时间也应从2016年10月开始起算，不存在违约和违约金的问题；（3）该发票开的是技术服务费，并非租金。
另医惠公司在一审中表示：因为上述《房屋租赁合同》约定了承租面积为290.05平方米，但医惠公司实际上只是使用了涉案房屋三分之二的部分，故医惠公司应缴租金不应该是12000元/月，应扣除三分之一租金，应是8000元/月。而瑞康本圣公司表示：上述《房屋租赁合同》约定的承租面积为290.05平方米是打印的笔误，医惠公司已使用涉案房屋13个月，之前也未曾提出该问题。即使合同笔误为290.05平方米，但瑞康本圣公司收取12000元/月也只是按三分之二面积的租金收取。另瑞康本圣公司向铭年有限公司承租涉案房屋的租金为21318元/月，予以印证瑞康本圣公司并没有按290.05平方米向医惠公司收取租金。另医惠公司对涉案房屋进行装修，对瑞康本圣公司当时交付的面积是清楚的。
一审法院认为：瑞康本圣公司与医惠公司自愿签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同期满后双方没有续订合同，上述《房屋租赁合同》继续有效，为不定期的租赁关系，医惠公司实际使用涉讼房屋至2016年9月1日，故瑞康本圣公司要求医惠公司按上述《房屋租赁合同》的标准支付2016年8月31日前的租金合法有理，予以支持。医惠公司以瑞康本圣公司并非涉案房屋的产权人而抗辩拒绝向瑞康本圣公司支付租金理由不成立，不予支持。因瑞康本圣公司于2016年9月19日向医惠公司送达《催告函》，要求医惠公司支付欠租，故2015年9月19日前的租金已超过诉讼时效期间，瑞康本圣公司要求医惠公司支付不予采纳。
至于医惠公司称只使用了涉讼房屋的三分之二，租金应按相应面积收取的问题，医惠公司在承租时应对租赁物有基本了解，房屋的面积存在巨大差异，医惠公司仍租用涉讼房屋13个月之久，视为医惠公司对涉讼房屋的面积及租金已经知悉并认可，现医惠公司要求租金应按三分之二面积计算，不予支持。
至于违约金的问题，因瑞康本圣公司同意医惠公司延付租金，且瑞康本圣公司一直没有向医惠公司开具租金发票，故瑞康本圣公司要求医惠公司支付逾期给付租金的违约金理由不成立，不予支持。
至于瑞康本圣公司要求医惠公司支付所欠电费2150.4元的问题，因瑞康本圣公司与医惠公司已达成合意，予以准许。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百三十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项的规定，于2017年3月16日作出如下判决：一、自本判决生效之日起十日内被告广州医惠信息科技有限公司向原告广州瑞康本圣生物科技有限公司支付广州市越秀区东风东路699号808房从2015年9月19日至2016年8月31日的租金（按12000元/月的标准计算）；二、自本判决生效之日起十日内被告广州医惠信息科技有限公司向原告广州瑞康本圣生物科技有限公司支付所欠电费2150.4元；三、驳回原告广州瑞康本圣生物科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4087元，保全费1467元，由原告广州瑞康本圣生物科技有限公司承担637元，被告广州医惠信息科技有限公司承担4917元。
二审中，上诉人瑞康本圣公司向本院申请上诉人医惠公司原法定代表人王某出庭作证，拟证明瑞康本圣公司法定代表人叶青与医惠公司当时的法定代表人王某口头协商达成了延迟支付租金的事实。上诉人医惠公司质证认为：证人王某的证言不能证明上诉人瑞康本圣公司所要证明的事实，没有书面证据证明口头协商的事实，且王某与上诉人医惠公司之间有股权、经营上的利害关系，其证言不可信。
二审中，各方当事人均对一审判决查明的事实无异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，一审判决认定上诉人瑞康本圣公司与上诉人医惠公司自愿签订的涉案《房屋租赁合同》合法有效正确，本院予以确认。在涉案合同中，已明确载明了涉案房屋所有权证号0140129531，与上诉人瑞康本圣公司在一审中提交的涉案房屋属铭年有限公司所有的房地产权证的证号一致，上诉人医惠公司的原法定代表人亦即当时的签约人王某在二审中亦出庭作证，证明上诉人瑞康本圣公司在签约时出示过涉案房屋的产权证，其清楚上诉人瑞康本圣公司是租赁方，故一审判决认定上诉人医惠公司以上诉人瑞康本圣公司并非涉案房屋的产权人而抗辩拒绝向上诉人瑞康本圣公司支付租金理由不成立而不予支持正确，现上诉人医惠公司上诉再次提出该抗辩，本院不予采纳。
合同期满后双方没有续订合同，上诉人医惠公司实际使用涉案房屋至2016年9月1日，一审判决认定上诉人瑞康本圣公司要求上诉人医惠公司按涉案《房屋租赁合同》的标准支付2016年8月31日前的租金合法有理而予以支持并无不当。根据上诉人瑞康本圣公司于2016年9月19日向上诉人医惠公司送达的《催告函》，双方曾协商一致同意上诉人医惠公司延付租金，证人王某的证言亦佐证了该事实，上诉人瑞康本圣公司是在得知上诉人医惠公司不再租赁涉案房屋后才通知上诉人医惠公司限期支付租金，并于2016年10月12日提起本案诉讼，并未超过诉讼时效。上诉人医惠公司在一审庭审中亦承认上述《催告函》的真实性，也认为该函件证明了上诉人瑞康本圣公司明确同意其延付租金。故一审判决认定2015年9月19日前的租金已超过诉讼时效有误，对上诉人瑞康本圣公司要求上诉人医惠公司支付不予采纳不当。上诉人瑞康本圣公司在一审中提交了其依约于2016年10月10日开具的租金发票，上诉人医惠公司关于上诉人瑞康本圣公司至今没有依约提供相应发票故其拒付租金的上诉意见不成立，本院不予采纳。
关于违约金的问题，如前所述，双方曾协商一致同意上诉人医惠公司延付租金，且上诉人瑞康本圣公司于2016年10月10日开具租金发票后随即于2016年10月12日提起本案诉讼，故一审判决认定上诉人瑞康本圣公司要求上诉人医惠公司支付逾期给付租金的违约金理由不成立而不予支持是适当的，本院予以维持。
综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持广州市越秀区人民法院(2016)粤0104民初40970号民事判决第二项、第三项；
二、变更广州市越秀区人民法院(2016)粤0104民初40970号民事判决第一项为：自本判决生效之日起十日内上诉人广州医惠信息科技有限公司向上诉人广州瑞康本圣生物科技有限公司支付广州市越秀区东风东路699号808房从2015年8月1日至2016年8月31日的租金（按12000元/月的标准计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4087元、保全费1467元，由上诉人广州瑞康本圣生物科技有限公司承担624元，上诉人广州医惠信息科技有限公司承担4930元；二审案件受理费4523元，由上诉人广州瑞康本圣生物科技有限公司承担580元，上诉人广州医惠信息科技有限公司承担3943元。
本判决为终审判决。
审判长 韩志军
审判员 郭东升
审判员 刘 卉
二〇一七年十一月十三日
书记员 党春婷