广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1971民初6528号
原告胡啸波，男，1987年2月2日出生，汉族，住广东省深圳市南山区，
委托代理人张泽奇，广东盟凯律师事务所律师。
委托代理人唐艳，广东盟凯律师事务所律师。
被告魏建花，女，1985年2月12日出生，汉族，住湖北省安陆市，
委托代理人赵丹，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。
被告黎剑，男，1984年2月26日出生，汉族，住湖北省安陆市，
委托代理人赵丹，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。
第三人东莞市志诚万家房地产经纪有限公司松山湖第二分公司，住所地：广东省东莞市松山湖高新技术产业开发区工业北四路2号万科·金域松湖花园37号楼商铺108，组织机构代码证：345525785。
负责人尹锐东。
委托代理人周起平，男，1981年5月2日出生，汉族，住湖南省宁远县，
第三人中国工商银行股份有限公司东莞东城支行，住所地：广东省东莞市东城区岗贝东城大道御景大厦首层，组织机构代码证：721197720。
法定代表人傅杰雄。
委托代理人刘琴，女，1979年1月3日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区，系原告员工。
委托代理人王梦雅，女，1986年3月25日出生，汉族，住广东省东莞市南城区，
胡啸波与黎剑、魏建花、第三人东莞市志诚万家房地产经纪有限公司松山湖第二分公司（以下简称志诚万家公司）、中国工商银行股份有限公司东莞东城支行（以下简称工商银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告胡啸波的委托代理人张泽奇，被告魏建花的委托代理人赵丹，被告黎剑，第三人志诚万家房公司的负责人尹锐东到庭参加诉讼，第三人工商银行经本院的合法传唤未到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
胡啸波诉称，2015年11月8日，胡啸波与黎剑、魏建花、第三人志诚万家公司签订《商品房居间合同》，约定：黎剑、魏建花将其拥有的东莞市松山湖高新科技产业开发区工业北四路2号万科金域松湖花园11栋401房出售给胡啸波，售价865000元。合同签订后，胡啸波如约向黎剑、魏建花支付第一、第二期房款共计86000元，向银行申请办理资金监管手续时，黎剑、魏建花拒不配合而无法进行。胡啸波多次或自己或委托律师或要求中介公司催告，均被黎剑、魏建花拒绝。黎剑、魏建花至今未依约办理案涉房产提前还款的赎楼、资金监管、配合胡啸波办理购房按揭贷款的申请相关手续。黎剑、魏建花与胡啸波在平等自愿基础上签订本房屋买卖合同，合同约定内容不违反法律法规强制性规定，合同合法有效，黎剑、魏建花应当继续履行。同时，黎剑、魏建花故意拖延履行的行为已经违约，应按合同之约定承担违约责任。特提起诉讼，请求判令:一、黎剑、魏建花继续履行与胡啸波签订的《商品房居间合同》，包括：1.办理以案涉房屋的押贷款的提前还款手续；2.协助胡啸波办理购买案涉房产的按揭贷款手续；3.办理将案涉房产产权由魏建花名下过户至胡啸波名下的过户手续；4.向胡啸波交付案涉房产及合同附件《家私电器清单》所列房内物品。二、黎剑、魏建花向胡啸波承担此次交易中产生的全部费用。三、黎剑、魏建花向胡啸波支付违约金171200元、中介费12800元，共计184000元。四、黎剑、魏建花承担本案诉讼费用。
黎剑、魏建花答辩称：我方不同意继续履行。我方并不是想违约，而是由于案外人刘野、邓媛媛未将房产卖给被告导致被告目前只能居住在现有房屋内，所以无法办理过户手续，相应的违约责任应当由刘野、邓媛媛承担。
第三人志诚万家公司答辩称：我方赞同合同继续履行。
第三人工商银行述称，案涉房产已于2013年10月30日正式办理抵押登记手续，工商银行作为抵押权人，对案涉房屋享有优先受偿权，不论法院支持哪一方的诉请，均不应损害我行的合法权益。
经审理查明，2015年11月8日，黎剑、魏建花与胡啸波、第三人志诚万家公司签订《商品房居间合同》，合同约定：黎剑、魏建花将其名下位于东莞市松山湖高新科技产业开发区工业北四路2号万科金域松湖花园11号楼401房（粤房地权证莞字第××号）出售给胡啸波，价款856000元；房屋状态为现状（以家私电器清单为准），家私清单详见附件；交易当中产生的所有税费和交易费由买方负担，双方同意在签订合同当天支付全部中介服务费；买方在签订合同时支付第一笔楼款50000元，第二笔楼款36000元于2015年11月9日付清，第三笔楼款170000元在买方向银行申请贷款批下来当天汇入担保公司或银行做资金监管，连同买方向银行申请贷款的第四笔楼款600000元在双方去房管所办理产权转移登记及过户手续并签署商品房买卖合同，交完税后由担保公司或银行汇入卖方账户；卖方在收到50000元楼款十个工作日内需去银行办理提前还贷手续并协助买方办理申请贷款按揭手续；在买方向银行申请贷款，银行同贷书下来，卖方赎完楼、房地产权证做好注销抵押登记后，双方需在十五个工作日内去房管所办理房屋产权转移登记及过户手续并签署商品房买卖合同；买卖双方需配合对方及中介公司在办理交易中的所有手续，如果拖延视为违约，违约方承担此次交易中双方的全部交易费用及中介方服务费，并向对方支付该售房款20%的违约金；在房管所办理完过户（缴纳税费）当天，卖方需将房屋交付给买方使用。合同签订后，胡啸波已支付两期楼款86000元，向志诚万家公司支付中介服务费12800元。
另查明，案涉房屋登记在魏建花名下，抵押贷款于工商银行；黎剑、魏建花因购买刘野、邓媛媛的房屋发生争议，案号为（2016）粤1971民初18171号。
以上事实，有胡啸波提交的《商品房居间合同》、家私电器清单、佣金确认书、收据、银行交易明细、录音笔录，房产登记查询结果，以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，黎剑、魏建花、胡啸波与志诚万家公司签订的《商品房居间合同》是三方的真实意思表示，合法有效，三方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。合同未能继续履行的原因是黎剑、魏建花在另行购置房屋的过程中与刘野、邓媛媛发生纠纷，黎剑、魏建花以此为由主张不继续履行合同，理由不充分，构成违约，胡啸波要求继续履行合同并表示可以一次性付清房款，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，本院予以支持。
对于继续履行的内容，具体分析如下：
一、提前还贷和剩余房款的支付。魏建花需向工商银行清偿借款并注销案涉房屋抵押。在魏建花未履行该义务的情况下，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿；抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。胡啸波可先清偿代为清偿借款，清偿借款后，魏建花需办理注销抵押登记手续，工商银行应予以协助。剩余款项中的770000元减去清偿借款（如有代为清偿）的数额在双方在房管所办理过户手续并缴纳完税费之日由胡啸波支付给黎剑、魏建花。
二、房屋转移登记。案涉房屋注销抵押登记七日内后，黎剑、魏建花协助在房屋管理部门办理转移登记。在双方在房管所办理过户手续并缴纳完税费之日，黎剑、魏建花需将案涉房屋交付给胡啸波。
关于违约责任的问题。根据《商品房居间合同》的约定，违约方需承担全部交易费用及中介服务费，并向对方支付该售房款20%的违约金，其中，中介服务费胡啸波已向志诚公司支付，黎剑和魏建花需向胡啸波支付中介服务费12800元，同时，黎剑和魏建花还需向胡啸波支付违约金856000元×20%=171200元。至于交易费用，双方在合同中并未具体明确，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告黎剑、魏建花和原告胡啸波继续履行2015年11月8日签订的《商品房居间合同》；
二、被告魏建花应于本判决发生法律效力之日起十日向设立于东莞市松山湖高新科技产业开发区工业北四路2号万科金域松湖花园11号楼401房（粤房地权证莞字第××号）抵押权人第三人中国工商银行股份有限公司东莞东城支行清偿借款，若被告魏建花未履行该义务，原告胡啸波可代为清偿借款；
三、被告魏建花于贷款清偿完毕后三日内办理上述房屋注销抵押登记，第三人中国工商银行股份有限公司东莞东城支行应给予协助；
四、被告黎剑、魏建花应于上述房屋注销抵押登记后七日内协助原告胡啸波办理上述房屋移转登记；
五、原告胡啸波应于在双方在房管所办理过户手续并缴纳完税费之日向被告黎剑、魏建花支付余款770000元减去代为清偿的款项（如有代为清偿）；
六、被告黎剑、魏建花应于在双方在房管所办理过户手续并缴纳完税费之日向原告胡啸波交付房屋及房内物品（详见附件家私电器清单）；
七、被告黎剑、魏建花应于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告胡啸波支付违约金171200元及中介服务费12800元；
八、驳回原告胡啸波的其他诉讼请求。
本案受理费3980元、保全费4800元（原告胡啸波已预交），均由被告黎剑、魏建花赖海文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审判长 杨玲冰
审判员 邱桂珍
审判员 陈丽莎
二〇一七年三月二十日
书记员 蔡琼女
附：家私电器清单
名称
型号
数量
名称
型号
数量
电视机
创维
1
茶几
木艺
1
冰箱
Galanz
1
餐桌
木艺
1
洗衣机
Galanz
1
餐椅
木艺
4
消毒柜
Fotile
床
木艺
2
挂式空调
科龙
1
床垫
布艺
1+2
空调遥控器
科龙
1
衣柜
木艺
1
热水器
Noritz
1
床头柜
木艺
1
煤气炉
Fotile
1
窗帘
布艺
3
抽油烟机
Fotile
1
灯饰
Opple
6
电视遥控器
创维
1
鞋柜
木艺
1
电视柜
木艺
1
电脑桌
木艺
1
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