陕西省宝鸡市金台区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕0303民初2390号
原告（反诉被告）:宝鸡五洲新天地商贸有限责任公司,住所地宝鸡市金台区金台大道28号，统一社会信用代码916103037836935357。
法定代表人：董小妮，任公司总经理。
委托代理人：刘虎林，公司原法定代表人，现任办公室主任，特别授权代理。
委托代理人：王宗怀（身份证登记姓名王剑锋），办公室业务负责人，特别授权代理。
被告（反诉原告）:唐礼苍,男,汉族,生于1976年3月8日，农民，住宝鸡市陈仓区。
委托代理人：刘洋，陕西金宝律师事务所律师，特别授权代理。
原告宝鸡五洲新天地商贸有限责任公司与被告唐礼苍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宝鸡五洲新天地商贸有限责任公司委托代理人、被告及其委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2014年3月14日，原被告签订了房屋租赁合同，约定原告将五州现代城A座东北门面房第三间营业房租赁给被告经营烟酒、百货，租期五年，租费每年35088元，从第四年起每年递增5%为36842元，同时约定合同保证金为3000元。合同第八条约定，乙方无故终止合同的无权要求返还定金，并赔偿原告六个月的房租费作为甲方遭受经济损失的补偿。合同签订后原告如约履行了合同义务，但被告自2017年5月10日下午自行将门面房钥匙丢在原告管理人员办公桌上走人，经原告多次打电话催要租赁费并要求协商合同履行有关事宜无果。原告诉讼请求：1、被告立即给付拖欠的租金22661元；2、承担本合同约定的违约金18420元；3、承担本案诉讼费。
原告提供以下证据：
1、营业房租赁合同、唐礼苍身份证复印件及其书写说明，用以证实原、被告租赁关系成立，被告主体适格，以及被告拖欠租赁费的事实。
2、租赁费结算单、通知及通知签收单、催款函签收单，证实原告多次督促被告交纳租金。
3、2017年5月18日店铺开门见证单及录像，用以证实被告租赁的房屋已经搬空的事实。
被告辩称，1、原告租金的计算有误，双方合同订立的是35088元，在实际履行当中被告缴纳租金的标准是年29200元，并且被告还享受原告每满一年减免一个月房租费的优惠政策。2、被告从2014年3月15日起租房屋，到2018年3月16日起才是第4年。3、被告没有做出任何终止合同的表示，房屋钥匙是被告走时候忘记拿，丢失在原告办公室的。4、2013年在双方签订租赁合同的时候，原告曾承诺门口是商业街区，现在成了小区，门口道路是死胡同，严重影响了被告的生意，请求驳回原告请求。
被告同时提出反诉，诉称：双方订立合同时，该门面房门口的路面及相关设施都未完善，故双方口头约定房租费降为29200元，租赁期限自2014年3月开始计算。租赁期限内，因房屋问题双方多次协商，反诉被告态度蛮横，不作处理，导致反诉原告生意惨淡，不得不停止营业，反诉被告还将反诉原告起诉。反诉原告接到诉状后到现场查看，发现反诉被告已经将门面房出租给宝鸡市蓝天梦环境科技公司。双方订立的合同于2019年3月到期，但反诉被告无故终止合同，擅自将房屋租赁他人，已经违反了双方的约定，故反诉原告请求法院判令，1、依法解除双方签订的租赁合同；2、双倍返还反诉原告保证金6千元、缴纳的租赁费3万元；3、返还反诉原告定金3千元；4、承担本案诉讼费用。
反诉原告（本诉被告）针对本、反诉提交以下证据：
1、①租赁合同，用以证实原告（反诉被告）违约在先，擅自终止合同，应承担违约责任。②租赁费缴纳收据，用以证实半年房租为14620元，全年即为29240元。
2、照片，用以证实反诉原告承租的房屋被反诉被告私自转租的事实，同时证实该地段不是商业街区。
3、工商登记，与证据3印证反诉原告租赁的房屋被他人使用。
反诉被告辨称，2017年5月10日，反诉被告通知反诉原告前来交纳租金，反诉原告称不租了，房内物品已经全部搬走，并把钥匙和三个门上的遥控器放在工作人员办工桌上走人，5月18日反诉被告才将房屋出租给他人。反诉原告违约在先，长期拖欠租金无权请求返还定金，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。
反诉被告提交以下证据：
照片，用以证实反诉原告将钥匙及卷闸门遥控器仍在反诉被告桌上，合同自此已经解除。
对于本诉原告提供的证据1、证据2中的通知及通知签收单、催款函签收单、证据3的真实性双方当事人没有异议，本院予以确认，可以证实原告与被告订立房屋租赁合同、以及原告曾向被告发出过催款通知书的事实。证据2中的租赁费结算单应系当事人陈述，为原告单方计算而来。经核算与租赁合同约定的金额一致，且已扣减掉原告优惠的每满一年减免一月租赁费，本院予以采信。
对于被告提交的反诉证据，原告对于证据的真实性没有异议，本院予以确认。可以证实双方订立合同、2015年9月至2月、2016年3月至8月房租费分别为14620元。原告提交的反诉证据照片一张，结合双方当事人陈述可以采信，可以证实被告唐礼苍将租赁房钥匙交还，并表示不再租赁了。
根据原、被告的陈述及以上所认定的证据，本院查明以下法律事实：
2013年12月2日，原告宝鸡五洲新天地商贸有限责任公司做甲方，被告唐礼苍做乙方，双方签订宝鸡五洲新天地营业房租赁合同。合同约定租赁地点为五州现代城A座东北门面房第三间营业房，甲方同意乙方用以经营烟酒、百货，租赁期限五年。免租期为一个半月，交房日期为计租起始日。合同保证金（即为定金）为3000元，租费每年35088元，从第四年起每年递增5%位36842元，同时约定合同保证金为3000元，合同订立后3日内缴纳，在本合同期满终止日起7日内由甲方原数返还乙方。租赁费为：租赁房屋建筑面积43平方米，租赁前三年每月每平方米68元；以后每两年以上上浮5%，为每月每平方米71.4元。合同中附有表格注明第一、二、三年为每年35088元，第四、第五年为每年36842元。租赁费为每半年支付一次，先交后用。第一个半年租赁费的缴纳期限为本合同签订的次日起5日内缴纳，以后各年度租赁费均在上半个年度租赁费到期前30日之前缴纳至甲方指定的账户。合同第八条违约责任第1、2、条约定，合同签订后在乙方缴纳合同保证金及年租赁费后甲方无故终止合同或将租赁物出租给第三方，则甲方应当向乙方双倍返还合同保证金及所交租赁费；合同签订后甲方按合同约定完成给房屋的相关工程后，乙方单方无故终止合同，则乙方无权要求返还合同保证金（即定金），并赔偿甲方六个月的房租费作为给甲方遭受的经济损失的补偿。违约责任第5条约定，乙方经营期间不能按照合同约定按期缴纳租赁费、水费、电费及物业管理费，对延期缴纳期间按照应缴而未缴的5‰按日收取滞纳金。合同后有原告法定代表人、签约人签字，公司加盖了合同专用章，被告唐礼苍签字并捺印。合同第一页注明“2014年1月15日交房，2014年3月1日至2019年3月1日为计租期”，唐礼苍在该备注后有签名。
合同签订后被告唐礼苍如约缴纳了保证金及租赁费，在租赁的门面房内经营“鑫源商行”，房屋租赁费缴纳至2016年8月31日。之后被告再未缴纳房屋租金。2017年4月21日、5月5日原告给被告手机（136xxxx****）发送短信，通知其缴纳房屋租赁费。5月10日，被告来到原告处，表示不再租赁房屋，并将房屋钥匙放在原告工作人员桌上离开。同日，原告工作人员短信通知其将钥匙拿走，并再次要求其在一周内前来办理欠费手续，逾期将相关手续移交法律顾问室处理，被告均未答复。5月18日，原告将该门面房租赁给案外人“宝鸡市蓝天梦环境科技有限责任公司”。
另查，被告当庭认可租赁房内物品在2017年5月10日前已经全部搬离。
同时本院查明，从2015年下半年开始，原告在收取租赁费时，给包括本案被告在内的商户每满一年减免一个月房屋租赁费。
本院认为，原、被告双方自愿签订租赁合同，该合同并未违反强制性的法律规定，系有效合同。结合原、被告陈述及双方提交的证据，本案争议焦点为：一、本案租赁合同是否已经解除？如何确定解约违约方？二、原告计算的租赁费是否正确？
一、本案租赁合同是否已经解除？如何确定解约违约方？
本案涉案的门面房目前已经被他人租用，被告以此为由提出反诉，认为原告方违约，要求其承担违约责任。原告则认为被告已经明确表示自己不租房了，并交还了钥匙，被告单方无故终止合同构成违约，应承担违约责任。那么被告将房屋钥匙放在原告工作人员桌上的行为是否可以理解为被告交还钥匙、明确表示终止租赁合同？对于此情节，被告辩解钥匙是“丢失”，租赁合同并未终止。但被告在此之后并未回到原告处寻找，5月10日原告工作人员短信通知其领回钥匙时，其仍未前往领回，结合被告放下钥匙时双方的谈话以及房内物品已经全部转移的事实，被告的“丢失”一说不能成立。原告认为被告在当日单方要求解除了合同可以成立，可以确认本案的租赁合同已经于2017年5月10日解除，被告判令请求解除合同的请求依法予以支持。
被告于2016年9月1日起就拖欠租赁费，2017年5月10日单方解除合同，被告系合同解约违约方，应当依照合同约定承担违约责任。根据租赁合同第八条违约责任约定“合同签订后在乙方缴纳合同保证金及年租赁费后甲方无故终止合同或将租赁物出租给第三方，则甲方应当向乙方双倍返还合同保证金及所交租赁费；合同签订后甲方按合同约定完成给房屋的相关工程后，乙方单方无故终止合同，则乙方无权要求返还合同保证金（即定金），并赔偿甲方六个月的房租费作为给甲方遭受的经济损失的补偿。”根据上述约定，被告作为违约方，无权要求返还定金，并应当以半年房租费做为违约金用以赔偿原告损失，被告反诉请求双倍返还定金及房租费不能成立，应当予以驳回。
二、原告计算的租赁费是否正确？
本案被告代理人认为合同约定从第四年上浮5%，被告2014年3月1日起租赁房屋，2018年3月1日起方为第四年。该辩解系常识性错误，2014年3月1日起为第一年，以此类推2017年3月1日起即为第四年。至于被告认为从2015年3月1日至2016年2月28日为一个整年，被告分两次缴纳半年租金均为14620元，相加后一整年为29240元，本案应当以此为标准计算房租费，并提交有两张收据。根据被告提供的其中一张缴费单据，编号为6190518，缴费收据上注明“免一个月”。结合原告的当庭陈述原告以及给其他商户的租金计算方法，14620元是在享受全年优惠一个月的基础上计算而来，2015年上半年没有给被告减免，在下半年予以了扣减；2016年则在上半年中予以了扣减。这一优惠政策是原告作为债权人对自己权利的处分，但并不意味着对原合同内容进行了变更，被告也再无证据证实双方合意变更了合同内容，被告请求以每年29240元计算租赁费没有依据。根据合同约定，自2016年9月1日至2017年2月底半年房租费为35088元÷2=17544元；2017年3月1日至2017年5月5日为两个月零五天，年租金上浮5%为36842元，每月为3070元，五天为3070÷31天×5天=595元，两月零五天租赁费为6635元（3070×2+595）。根据每年减免一个月房租费的优惠政策，2016年3月至2017年2月底已经在上一个半年缴费期内全额享受，本次2016年9月至2017年2月底不再享受免减；2017年3月至5月5日，原告自愿给被告按照每满半年减免半个月房租费的政策优惠1535元，本院予以支持。综上，被告欠租赁费为：17544元+6635-1535为22644元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、第一百一十五条、第九十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的意见第一百一十七条之规定，判决如下：
一、原、被告签订的宝鸡五洲新天地营业房租赁合同于2017年5月10日解除。
二、被告唐礼苍于判决生效后十日内支付拖欠原告宝鸡五洲新天地商贸有限责任公司的房屋租赁费22644元。
三、被告唐礼苍赔偿原告违约金18421元。
四、驳回反诉原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费828元减半收取414元，由被告唐礼苍负担。反诉费388元减半收取194元，由反诉原告唐礼苍负担169元、反诉被告宝鸡五洲新天地商贸有限责任公司负担25元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费828元、反诉费388元，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 黄蕊霞
二〇一七年九月十一日
书记员 张 黎