福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018���闽01民终3273号
上诉人（原审原告、执行案外人）：黄亮潘，男，1982年10月20日出生，汉族，住福建省福安市。
委托诉讼代理人：罗兴声、刘瑞玲，福建韩诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：福建海峡银行股份有限公司福州永兴支行，住所地福建省福州市台江区国货西路188号，统一社会信用代码91350100X11866248R。
负责人：吴孟嫩。
委托诉讼代理人：郭奕芬、林茜，福建海山律师事务所律师。
原审被告（被执行人）：温荣锦，男，1982年1月18日出生，汉族，住福建省福安市。
原审被告（被执行人）：��兰珍，女，1981年10月4日出生，汉族，住福建省建瓯市。
原审被告（被执行人）：福建伊腾进出口有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五一北路129号榕城商贸中心12层05室，统一社会信用代码913501027937520689。
法定代表人：温荣锦。
上诉人黄亮潘因与被上诉人福建海峡银行股份有限公司福州永兴支行（以下简称“海峡银行永兴支行”）及原审被告温荣锦、邱兰珍、福建伊腾进出口有限公司（以下简称“伊腾公司”）案外人执行异议纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2017）闽0103民初411号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人黄亮潘请求：一、撤销一审判决；二、判决确认上诉人对温荣锦所有的坐落于福州市鼓楼区产享有承租权，并对上述房产带租约拍卖。
事实和理由：2013年6月13日，上诉人与温荣锦签订一份《租赁协议》，承租温荣锦所有的位于福州市鼓楼区产，租期自2013年6月13日至2028年6月12日。上诉人于当日将租金及押金350万元汇入温荣锦的银行账户，并占有房屋在此开办企业，在租赁期间向福建东安物业有限公司缴纳了涉案房的水电费、物业费、垃圾处理费、公共维修费等。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。但���审认为，上诉人提供的证据不能形成完整的证据链证明房屋租赁关系且占有房屋，并驳回上诉人的诉请错误。
被上诉人海峡银行永兴支行辩称，一、上诉人提供的证据不足以证明租赁关系的真实性，其上诉请求缺乏事实和法律依据。1、上诉人与温荣锦之间存在其他债权债务关系，提供的转账凭证中并未备注该款项为租金，也可能是其他资金往来，不排除双方恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，损害答辩人的合法权益。此外，双方签订的租赁合同未经有关部门备案登记，不足以证明其真实性。根据《商品房屋租赁管理办法》第14条及《福建省人民政府办公厅关于加强城镇房屋租赁管理工作的通知》第2条的规定，房屋租赁合同订立后应当到租赁物所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。而本案中，上诉人主张其与温荣锦签订《租赁合同》未按规定办理租赁备案登记。2、上诉人与温荣锦租赁合同中约定的建筑面积与实际不符，且非套内面积，租金按每平方米计算，与日常租赁习惯明显相左。3、上诉人与温荣锦双方约定的月租金是18236.9元，租期15年共计3282642元，保证金为217358元，合计350万元，明显系根据转账凭证进行生搬硬凑，不符合常理。二、退一步说，温荣锦与答辩人对诉争房屋的抵押权办理在先，与上诉人租赁发生在后，上诉人的租赁合同对答辩人的抵押权不产生影响。
原审被告温荣锦、邱兰珍、伊腾公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩材料。
原审原告黄亮潘向一审法院起诉请求：确认黄亮潘对温荣锦所有的坐落于福州市鼓楼区产享有承租权，并对上述房产带租约拍���。
一审法院认定事实：2014年10月29日，一审法院就原告海峡银行永兴支行与被告伊腾公司、温荣锦、邱兰珍金融借款合同纠纷一案作出（2014）台民初字第1437号民事判决书，判决：一、被告福建伊腾进出口有限公司应于本判决生效之日起十日内，将尚欠的借款本金250万元及相应利息（含罚息、复利，暂计至2014年10月29日止已结欠214373.78元；2014年10月30日起至被告还款之日止的利息，按《额度授信合同》、《流动资金贷款额度使用合同》约定计付）偿还给原告福建海峡银行股份有限公司福州永兴支行，并支付原告为实现该项债权而支出的律师代理费27071元；二、被告温荣锦对上述第一项判决确定的被告伊腾进出口公司的债款承担连带清偿责任；三、被告邱兰珍对被告温荣锦的担保债务，在夫妻共有财产范围内承担共同偿还责任；四、���告福建海峡银行股份有限公司福州永兴支行对被告温荣锦名下坐落于福州市鼓楼区产有权折价或以拍卖、变卖所得款在其担保的最高额300万元范围内优先受偿。该判决生效后，伊腾公司、温荣锦、邱兰珍未予以履行，海峡银行永兴支行向一审法院申请强身执行。2016年7月4日，一审法院作出（2015）台执字第604号《公告》，责令温荣锦在本公告之日起七日内迁出并腾空其所有的福州市鼓楼区的房产，交付给一审法院依法进行处置。黄亮潘作为异议人向一审法院提出异议，2016年12月16日一审法院经审查作出（2016）闽0103执异35号民事裁定书，裁定驳回案外人黄亮潘提出的执行异议。上述执行裁定书送达后，黄亮潘不服，于2017年1月17日向一审法院递交起诉状，提起本案诉讼。一审另查明，位于福州市鼓楼区产的所有权人为温荣锦，房屋所有权证号为榕房权证Ｒ字第××号。2013年5月17日，福州市房屋登记中心对该房屋办理了抵押登记，登记的房屋他项权利人为海峡银行永兴支行，抵押登记号榕房他证TR字第××号。伊腾公司原名称为福州市博贸商贸有限公司，2013年7月19日名称变更为伊腾公司。2016年3月29日，因涉及其他诉讼，福州市中级人民法院作出（2015）榕执字第835号《协助执行通知书》，要求福州市房屋登记中心继续查封被执行人温荣锦名下位于福州市鼓楼区榕城商贸中心12层05、06单元房产。2016年3月16日，福州市中级人民法院将上述房产的优先处置权移交一审法院。
一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”涉案房产已于2013年5月17日办理抵押登记，而租赁合同的落款时间是2013年6月13日。抵押权登记在先，房屋租赁合同订立在后，依法不具有对抗抵押权的效力。故黄亮潘所主张的案件事实不足以认定其对涉案房屋享有足以对抗抵押权的租赁权，亦无权要求对涉案房产带租约拍卖。黄亮潘援引《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定作为其诉讼请求的法律依据。在本案申请执行人海峡银行永兴支行已经具备登记在先的抵押权的情形下，该条款并不适用。且黄亮潘亦不能举证证明本案存在真实有效的租赁合同并且黄亮潘已经实际占有使用涉案房产。首先，租赁合同约定的内容不符合正常的交易习惯。租赁合同约定“租赁期限自2013年6月13日至2028年6月12日止；租金按每平方米55元/月计算，月租金为18236.9元/月，15年租金合计为3282642元；租赁保证金为217358元；黄亮潘应在合同签订日起五个月内支付15年的租金3282642元。”该租赁合同约定的租期为15年，期限过长；约定15年的租金3282642元在合同签订日起五个月内支付，而不是在15年内分期支付，均不符合一般的交易习惯。其次，黄亮潘未能举证证明已经实际支付了租金。黄亮潘所提供的网上银行电子回单无原件加以核对，黄亮潘亦未提供银行打印的流水予以证明，该笔转账的真实性无法确认。该���上银行电子回单显示的转账时间的为2013年6月13日，交易金额为3500000元，但并未备注转账用途，在无其他证据加以佐证的情况下，无法证明该笔银行转账款项与涉案租金有关联性。最后，黄亮潘未能举证证明已经实际占有使用涉案房产。黄亮潘仅提供了一份福建东安管理物业有限公司于2015年1月13日开具的发票，发票载明付款人为1205、06，项目包括电费3862.50元、水费521.80元、物业管理费6142.10元、垃圾处理费120元、代收公共维修费293.20元。该发票内容无法体现上述费用的实际付款人。黄亮潘亦未证明福建东安管理物业有限公司系涉案房产所在的物业公司。且黄亮潘主张的租赁期限为2013年6月13日起至2028年6月12日止，而黄亮潘仅提供了一张2015年1月13日开具的发票，无法证明其在2013年6月13日起已实际占有使用涉案房产。综上，黄亮潘所提交的证据不能形成一个完整的证��链证明存在真实有效房屋租赁关系且业已占有使用涉案房产，亦应驳回黄亮潘的诉讼请求。
一审判决：驳回黄亮潘的诉讼请求。案件受理费4973元，由黄亮潘负担。
二审中，当事人没有提交新证据。根据现有证据，本院确认一审认定的事实正确。
本院认为，黄亮潘主张保护其依《租赁协议》对案涉房屋取得的租赁权，但其租赁权真实性存疑，理由如下：首先，黄亮潘据以主张其向温荣锦支付租金的凭据仅系一张电子银行回单，该回单无原件可供核对，真实性无法确认，并不能证明该笔款项有实际支付，且回单上未注明款项用途为租金，无法确认黄亮潘与温荣锦之间存在真实租赁关系，亦无法排除温荣锦为阻却案涉房产执行而与黄亮潘倒签《房屋租赁合同》的合理怀疑。其次，黄亮潘未能举证证明其与温荣锦曾就案涉房产办理交接手续，其所提交的物业、水电缴费凭证所载明的付款方为“1205、06”，无法体现黄亮潘是实际缴款人，且发票所体现的费用起止时间是从2015年1月12日至13日，并不能证明黄亮潘从2013年6月13日开始已实际占有使用案涉房产。最后，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条关于“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的仅得和义务，并向房产管理部门登记备案。”的规定，在黄亮潘所述租期长达15年且已付清全部租金的租赁关系真实存在的情况下，其理应向有关部门登记备案以公示其租赁权，但其未依法登记备案，故其与温荣锦之间是否形成真实的房屋租��关系亦存怀疑。综上，现有证据不足以证明黄亮潘与温荣锦存在真实的租赁关系，故黄亮潘的诉讼请求不能成立，本院不予支持。另，根据现有证据，黄亮潘捍本案诉讼可能涉嫌虚假诉讼，本院将依法移送公安机关处理。
综上，黄亮潘的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4973元，由黄亮潘负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林秀榕
审 判 员 魏 昀
审 判 员 官永琪
二〇一八年四月二十八日
法官助理 陈 曦
书 记 员 江焰星
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