广西壮族自治区贺州市八步区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)桂1102民初4021号
原告：杨库，男，1983年5月21日出生，汉族，住广西昭平县。
被告：广西贺州市桂东房地产开发有限公司，住所地：贺州市万兴路83号湖广大市场A0115栋。
法定代��人：覃展敏，董事长。
委托诉讼代理人：陈新刚，该公司员工。
原告杨库诉被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司（以下简称桂东公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年12月1日立案后，依法适用普通程序于2018年1月18日公开开庭进行审理。原告杨库、被告委托诉讼代理人陈新刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间签订的贺州桂东*汇豪国际城16#楼3单元901号房的《商品房定向开发协议》无效；2、判令被告返还已付购房款104904元，承担已付购房款一倍的赔偿责任即赔偿104904元，并支付已付购房款的利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算：第一笔按已付购房款41581元为基数从2012年1月14日起计算；第二笔按已付购房款41581元为基数从2012年5月28日起计算；第三笔按已付购房款21742元为基数从2012年10月29日起计算。上述利息均计至债务清偿完毕之日止）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。
事实与理由：2012年1月13日，原、被告签订《商品房定向开发协议》，协议约定：原告选购被告开发的贺州桂东*汇豪国际城16#楼3单元901号房，预测面积为82.83平方米，单价为每平方米2510元，总价款为207903元。协议签订后，原告陆续向被告支付购房款104904元。原告认为，原、被告双方签订的《商品房定向开发协议》，不但明确了具体房号、面积、总房款、交房时间、违约责任、逾期事由、付款方式等商品房买卖合同必备的要素，完全具备商品房买卖合同的性质，但由于被告至今未取得商品房预售许可证明，依法属于无���合同。由于被告故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实与原告签订合同，导致合同目的无法实现，因此，被告不仅应返还原告已付购房款，还应赔偿已付购房款一倍的损失和支付相应利息损失。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起民事诉讼。
原告对其主张及陈述的事实向本院提供的证据有：
1、商品房定向开发协议、行政处罚决定书各1份，共同证实原、被告签订《商品房定向开发协议》，由于被告未取得《商品房预售许可证》进行商品房预售、销售而被行政主管部门给予行政处罚的事实。
2、收款收据3份，证明原告向被告支付50%购房款的事实。
被告桂东公司辩称：原、被告签订《商品房定向开发协议》属于无��合同，但被告没有故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，不需承担赔偿责任。因此，被告同意返还原告已付购房款，但不应赔偿原告不超过一倍购房款赔偿责任，原告的利息损失也应由双方共同承担，其应从2012年10月29日起计算。
被告桂东公司对其辩称没有证据向法庭提交。
经庭审质证，被告桂东公司对原告提供的证据无异议，本院予以认定。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：
2012年1月13日,原告（乙方）与被告（甲方）签订了《商品房定向开发协议》，约定：本协议与正式《商品房买卖合同》具有同等法律效力。乙方选购贺州桂东*汇豪国际城16#楼3单元901号房，甲方承诺在2014年12月31日��交付该房，并且约定了迟延交房的违约条款；该房屋预测面积为82.83㎡，单价为2510元，总金额为207903元。乙方应按以下时间向甲方交纳定向开发合作金：在协议签订后3日内向甲方交纳预算总房价的20%定向开发合作金为41581元、于2012年5月30日前向甲方交纳预算总房价的20%定向开发合作金为41581元、于2012年10月30日前向甲方交纳预算总房价的10%定向开发合作金为21742元。具体购房价款在甲方取得所售商品房预售许可证签订正式购房合同时根据预售面积调整，乙方所交纳定向开发合作金抵作购房价款。合同签订后，原告按协议约定于2012年1月13日、2012年5月27日、2012年10月28日陆续向被告桂东公司交付了定向开发合作金合计104904元。
因资金困难等原因，从2013年开始至今，被告桂东公司停止了贺州桂东*汇豪国际城15#楼、16#楼的地基建设施工，且未能办理贺州桂东*汇豪国际城15#楼、16#楼的商品房预售许可证，也不能与原告签订《商品房买卖合同》。
另查明，2017年7月4日，贺州市住房和城乡建设局作出贺住建行罚字[2017]20号行政处罚决定书，被处罚单位：桂东公司，2011年12月，桂东公司未取得《商品房预售许可证》对贺州市汇豪国际城15#、16#楼进行销售、预售，收取购房款，依据相关法律法规对桂东公司处以罚款511101元。
本院认为：一、关于合同效力问题。
被告桂东公司与原告签订的《商品房定向开发协议》,不但明确了原告购买的具体房号、具体面积、总房款、交房时间、违约责任、逾期事由、付款方式等商品房买卖合同必备的要素，而且原告也依照协议���定向被告桂东公司交纳了50%的款项。该笔款项虽然在定向协议中注明为“定向开发合作金”，但又约定签订正式购房合同时抵作购房款，因此，这笔款项的实质为购房款。《商品房定向开发协议》已经具备了商品房买卖合同的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，该定向开发协议已具有商品房买卖本约合同的性质。
被告桂东公司至今未取得涉案房屋的商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，本案的《商品房定向开发协议》应当认定为无效。
二、关于认定合同无效后的法律责任承担问题。
因被告桂东公司未取得涉案房屋的商品房预售许可证，导致本案《商品房定向开发协议》无效，合同无效的法律责任应由被告桂东公司承担。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的���应当各自承担相应的责任。”的规定，被告桂东公司收取了原告交纳的定向开发合作金104904元，应当由被告桂东公司返还给原告，并赔偿相应的损失，即利息，原告主张按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息的诉讼请求，本院予以支持。
《商品房定向开发协议》第七条约定“甲方取得该房屋预售许可时……”，表明原告在签订协议时即知道被告开发的16#楼尚未取得商品房预售许可证，原告主张被告故意隐瞒未取得商品房预售许可证而要求被告赔偿一倍已付款104904元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适��法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、确认原告杨库与被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司于2012年1月13日签订的《商品房定向开发协议》无效；
二、被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司返还原告杨库已付定向开发合作金104904元并赔偿利息损失（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算：第一笔按已付购房款41581元为基数从2012年1月14日起计算；第二笔按已付购房款41581元为基数从2012年5月28日起计算；第三笔按已付购房款21742元为基数从2012年10月29日起计算。上述利息均计至债务清偿完毕之日止）；
三、驳回原告杨库的其他诉讼请求。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完���，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
本案受理费4942元（原告已预交2471元），由被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司负担2807元；由原告杨库负担2135元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。
审 判 长 曾 悦
审 判 员 黎晓龙
人民陪审员 唐小红
二���一八年三月二十一日
书 记 员 莫启法