四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川01民终8652号
上诉人（原审被告）：四川德仁堂药业连锁有限公司。
法定代表人：邹康禄，总经理。
委托诉讼代理人：何平，四川法典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：成都市智业房地产开发有限公司。
法定代表人：周正治，经理。
委托诉讼代理人：冷冰，国浩律师（成都）事务所律师。
委托诉讼代理人：李春彦，国浩律师（成都）事务所律师。
上诉人四川德仁堂药业连锁有限公司（以下简称德仁堂公司）因与被上诉人成都市智业房地产开发有限公司（以下简称智业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2016）川0106民初1633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人德仁堂公司的委托诉讼代理人何平、被上诉人智业公司的委托诉讼代理人冷冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
德仁堂公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判调低违约金数额为55927元。
事实和理由：1、德仁堂公司在承租案涉房屋后，由于市场不景气及租金较高等原因，药店一直处于亏损状态。鉴于药店无法继续经营的实际情况，德仁堂公司根据《房屋租赁合同》第九条第二款关于“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前两个月书面通知对方，经对方同意后，可签订终止合同书”的约定，于2015年9月28日书面向智业公司申请在2015年12月2日前解除《房屋租赁合同》，而智业公司于2015年12月10日发函通知德仁堂公司解除合同。因此，双方于2015年12月10日解除《房屋租赁合同》是按约定解除，并非一审判决认定的无故解除合同。2、合同解除后，案涉房屋仅空置了两个月就租赁给他人，因此给智业公司造成的损失也仅为两个月租金损失52762元。一审判决按当年租金100%确定的违约金数额过份高于智业公司的实际损失，按照合同法第一百一十四条及合同法司法解释（二）第二十九条之规定，请求二审法院依法调减违约金数额。
智业公司辩称，1、案涉合同的解除系因德仁堂公司明确表示要终止履行，且拒绝支付租金；双方之间并未对解除合同达成一致，而是由于德仁堂公司的违约行为，致使合同不能继续履行，基于此智业公司行使法定解除权解除合同。2、德仁堂公司不仅应承担逾期交付租金的违约金，也应承担无故解除合同的违约责任。3、双方对违约金的计算标准、所涵盖违约行为的范围均有明确约定，德仁堂公司的违约行为导致智业公司无法获得预期收益，实际上，智业公司所受损失远非一审判决确认的违约金能够弥补。德仁堂公司主张一审判决确认的违约金数额过高，不能成立。请求驳回上诉，维持原判。
智业公司向一审法院起诉请求：判令德仁堂公司赔偿损失948585元（自2015年12月3日起至2018年9月2日止），并支付违约金316572元。
一审法院认定事实：2012年7月20日，智业公司与德仁堂公司签订了《房屋租赁合同》（以下简称“合同”），约定主要内容：1、智业公司将位于成都市金牛区××路××栋××号的房屋出租给德仁堂公司；2、租期10年（2012年7月20日至2022年7月19日），按季度支付租金，每季度租金应在上一季度最后一个月10号前付清，租金计算：2012年9月3日至2014年9月2日为22618元/月，2014年9月3日至2015年9月2日为24427元/月，2015年9月3日至2016年9月2日为26381元/月，2016年9月3日至2017年9月2日为28492元/月，2017年9月3日至2018年9月2日租金为30771元/月，余下四年租金双方另行协商；3、违约责任：（1）德仁堂公司未按合同约定及时向智业公司支付有关费用，每逾期一日，应向智业公司支付应付未付金额千分之一的迟延履行违约金，逾期达60日的，智业公司有权解除合同。（2）任意一方若有其他违约行为，给对方造成损失，应赔偿对方损失，并向对方支付剩余合同期内预期收益。（3）任意一方无故在合同有效期内终止合同履行，应向对方支付当年租金100%的违约金。
合同签订后，智业公司按约向德仁堂公司交付了租赁房屋。
2015年9月28日，德仁堂公司因租赁店面经营亏损，需关闭租赁门店，向智业公司提出解除合同申请。
2015年10月22日，德仁堂公司再次向智业公司提出申请，要求解除合同，并作出愿意以支付而未履行租金及保证金作为补偿的意思表示。
2015年11月23日，智业公司向德仁堂公司复函：1、若德仁堂公司单方终止合同履行，应按全年租金100%支付违约金，即316572元；2、若德仁堂公司继续履行合同，应支付2015年12月3日至2016年3月2日季度租金。
2015年12月4日，四川及第律师事务所受智业公司委托，再次向德仁堂公司发出《律师函》，明确要求若德仁堂公司解除合同，应支付违约金316572元，并签订《终止合同书》。
2015年12月10日，智业公司向德仁堂公司发出《解除合同通知书》，声明因德仁堂公司严重违约，故解除《房屋租赁合同》。
另查明，德仁堂公司支付租金至2015年12月2日，此后租金未再支付。
一审庭审中，双方当事人一致认可，合同解除时间为2015年12月10日。智业公司就主张损失明确为：2015年12月2日至2016年2月1日租金52762元，以及因合同解除后，将涉案房屋出租给四川舞东风超市连锁股份有限公司（以下简称舞东风公司）收取的租金与本案合同履行完毕后的预期损失654727元。
一审法院认定上述事实采信了如下证据：《房屋租赁合同》、《申请》、《律师函》、《解除合同通知书》、庭审笔录以及双方当事人的陈述。
一审法院认为，智业公司与德仁堂公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人一致认可合同解除时间为2015年12月10日，一审法院予以确认。本案争议的焦点为双方当事人合同履行过程中违约主体及责任认定。
首先，关于违约主体认定。依据双方签订的《房屋租赁合同》，德仁堂公司未按约定期限在上一季度最后一个月10号前履行当季度租金（26381元×3）79143元的支付义务，已构成违约。此后，德仁堂公司多次致函智业公司，明确表示了不履行合同的意愿，智业公司对此依法解除合同，不构成违约。德仁堂公司未提供充分证据证明在其要求解除合同后、双方未形成解除合同合意前，智业公司已提前锁门阻止经营的事实，且从德仁堂公司书面申请的内容来看，德仁堂公司已作出了关闭租赁门店的意思表示，故对于德仁堂公司抗辩认为智业公司对租赁门店上锁的事实，一审法院不予采信。另外，按照合同约定的租赁期限及不得单方终止合同等相关内容，德仁堂抗辩认为合同期内可以终止合同的意见，一审法院亦不予采纳。
其次，关于违约责任认定。一审法院认为，依照《房屋租赁合同》约定内容，任意一方均不得无故终止合同的履行，否则应向对方支付当年租金100%的违约金。德仁堂公司以经营亏损为由，不愿继续履行合同，符合合同关于“任意一方无故在合同有效期内终止合同履行，应向对方支付当年租金100%的违约金”的违约情形，智业公司主张以当年租金即316572元为标准，要求德仁堂公司支付违约金，于法有据，一审法院予以支持。
关于智业公司主张的赔偿损失948585元的诉求。一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务，给对方造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或应当预见因违反合同可能造成的损失。智业公司将案涉房屋出租给舞东风公司，约定的租金标准系双方当事人的意思表示，德仁堂公司与智业公司签订《房屋租赁合同》时，并不能预见或确定在违约后，智业公司将案涉房屋出租给舞东风公司的具体租金金额，故智业公司主张解除合同后，由德仁堂公司承担其继续对外出租收益的预期损失，于法无据，一审法院不予支持。依据双方庭审一致意见，双方合同已于2015年12月10日解除，德仁堂公司实际拖欠2015年12月3日至2015年12月10日期间（计8天）的租金，按合同约定每月租金26381元的标准计算，即7035元。德仁堂公司依法应予支付。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条、第一百一十三条、第二百二十六条之规定，一审法院判决：一、德仁堂公司在判决生效之日起十日内向智业公司支付租金7035元及违约金316572元，共计323607元；二、驳回智业公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16186元（减半收取8093元），由智业公司负担3093元，德仁堂公司负担5000元。
二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与原审一致，对此，本院予以确认。
本院另查明，《房屋租赁合同》第九条“合同的变更与终止”约定：“……2、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前两个月书面通知对方，经双方协商同意后，可签订终止合同书；在终止合同书生效前，本合同仍有效。”
本院认为，本案二审争议的焦点为：一、案涉《房屋租赁合同》解除是否系因德仁堂公司存在违约行为所致，进而德仁堂公司应否承担违约责任；二、一审判决认定的违约金数额是否恰当。现就上述争议焦点分述如下：
关于第一个争议焦点，本院认为，合同解除权是合同当事人依照合同约定或法律规定享有的解除合同的权利。本案中，双方明确约定，租金按季度支付，每季度租金应在上一季度最后一个月10号前付清；若德仁堂公司未按合同约定向智业公司支付租金等费用，逾期达60日的，智业公司有权解除合同。结合庭审已查明的事实，德仁堂公司实际支付租金至2015年12月2日，而2015年12月3日至2016年3月2日该期间的租金，根据约定，德仁堂公司应于2015年11月10日前支付，而在智业公司于2015年12月10日向智业公司发出《解除合同通知书》之时，德仁堂公司逾期付款的违约事实虽然客观存在，但逾期天数尚未达60日，故此时智业公司不能行使约定解除权主张解除合同。
二审中，智业公司明确表示系依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款的规定，行使法定解除权。对此，庭审已查明，德仁堂公司于2015年9月28日向智业公司提出申请，以“周围市场环境不再适合公司药店经营发展，导致公司长期亏损，以及公司经营模式需做调整”为由，明确表示“需关闭此店，公司将于2015年12月2日前搬离，将商铺归还智业公司”；2015年10月22日，德仁堂公司再次向智业公司发出《申请》，要求提前解除合同；德仁堂公司事实上也于2015年12月2日前关闭店门、搬离案涉房屋。上述情形符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，智业公司据此主张行使法定解除权解除合同，应予支持。
德仁堂公司作为违约方，在案涉房屋租赁合同纠纷中不享有合同解除权，故其于2015年9月28日、10月22日向智业公司提出的解除合同申请，依法不产生解除合同的后果。
《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”智业公司于2015年12月10日向德仁堂公司发出《解除合同通知书》，智业公司对收到该通知书的事实不持异议，故，《房屋租赁合同》自德仁堂公司收到该《解除合同通知书》之时解除。
因此，《房屋租赁合同》系因德仁堂公司存在违约行为、智业公司行使法定解除权而致合同解除，并非双方达成合意解除合同。故德仁堂公司应对其违约行为承担违约责任。
关于第二个争议焦点，合同约定的违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，本案中，德仁堂公司虽然存在违约事实，但其于2015年9月28日、10月22日两次向智业公司发函提出解除合同的行为，符合《房屋租赁合同》第九条关于“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前两个月书面通知对方”的约定；加之智业公司亦未提交有效证据证明其因德仁堂公司的违约行为所受实际损失；以及智业公司已于2016年1月11日与四川舞东风超市连锁股份有限公司另行签订租赁合同的事实，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，结合案涉合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，本院酌情认定德仁堂公司应向智业公司支付的违约金数额为158286元。
综上所述，德仁堂公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销成都市金牛区人民法院（2016）川0106民初1633号民事判决；
二、四川德仁堂药业连锁有限公司于本判决生效之日起十日内向成都市智业房地产开发有限公司支付租金7035元及违约金158286元，共计165321元；
三、驳回成都市智业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果当事人未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按原判确定的负担方式执行；二审案件受理费16186元，由上诉人四川德仁堂药业连锁有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐 骥
审判员 赵 锋
审判员 龚 耘
二〇一六年十一月二十九日
书记员 梅芳芝