河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)金民二初字第3310号
原告河南东鑫实业发展有限公司，住所郑州市金水区纬五路21号。
法定代表人周红，总经理。
委托代理人张红岩，北京大成（郑州）律师事务所律师。
被告李刚，男，汉族，1971年12月23日出生，住郑州市金水区。
委托代理人王东飞，河南博风律师事务所律师。
原告河南东鑫实业发展有限公司（以下简称原告）诉被告李刚（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张红岩，被告委托代理人王东飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年9月15日，原、被告签订《教育学院整层租赁合同》，约定原告将教育学院图书楼2层整层租赁给被告，租期十年，自2011年12月16日起至2021年12月16日止，年租金60万元，从第二次缴费年起按一定比例递增，第二年度租金付款应在上年度到期当月的30天交付，被告如未按时支付应付款项，每逾期一天，每天需按年租金的1%支付逾期违约金；合同签订后原告如约履行了义务，被告支付了第一年度租金60万元；根据约定，被告需在2012年11月15日至2012年12月16日间支付第二年度租金，需在2013年11月15日至2013年12月16日间支付第三年度租金，共计123.36万元，但时至今日，经原告多次催要，被告未支付第二及第三年度租金，已严重违约，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判令：1、被告支付原告房屋租金123.36万元，违约金60万元，共计183.36万元。2、诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，举证如下：
第一组证据：1、《教育学院整层租赁合同》一份。
第二组证据：1、被告向原告出具的委托书一份；2、付良福个体工商户营业执照一份。
第三组证据：1、河南教育学院电工费红杰出具的证人证言一份；电工进网作业许可证一份；抄表记录一份。2、被告缴纳电费收据存根一份。
第四组证据：1、韵达快递单两份；2、原告发给被告关于催缴房租的通知两份；3、韵达快递网页查询两份；4、李刚签收回单两份。
第五组证据：1、河南教育学院房屋所有权证一份；2、《合作办学协议》一份。
被告质证认为：1、对第一组证据真实性无异议。2、对第二组证据1真实性无异议，但与本案无关。证据2真实性无异议。对第三组证据1部分有异议，关于2012年1月房屋交付给李刚，只是开始交付一部分，2012年4月才交付给李刚，但是不能实际使用。证据2真实性有异议，原告单方面提供且是手写没有章。对第四组证据真实性有异议，不能证明邮寄的内容是什么文件。第五组证据1真实性无异议，但在此之前原告没有向被告出示过原件及复印件。《合作办学协议》与本案无关。
被告辩称：原告迟延交付房屋，并且交付的房屋没有达到合同约定的标准，应当按合同约定向答辩人承担迟延交付的违约责任。原告不履行出租人的义务，不配合承租人，导致被告无法办理相关资质营业，应当对此承担责任。
被告为支持其答辩意见，举证如下：
第一组证据：1、《教育学院整层租赁合同》一份；2、收据四张；3、《教育学院铺位租赁合同》一份；4、收条一份；5、交通银行存款回单两份。
第二组证据：郑州市人民政府办公厅关于整治规范郑州城区生产经营场所的意见（郑政办[2012]54号）一份；郑州市金水区食品药品监督管理局办理《餐饮许可证》现场图片6张；郑州市金水区福来喜餐馆个体工商户营业执照一份。
第三组证据：治安管理通知书一份、郑州市金水区公安消防大队消防监督执法廉政承诺书一份、《建设工程消防设计审核》申报材料一份。
第四组证据：孙宏武诉河南东鑫实业发展有限公司案卷档案资料一份。
第五组证据：《高压供电合同》一份。
第六组证据：《郑州市燃气工程施工合同》一份。
第七组证据：河南教育学院图书楼现场图片8张。
第八组证据：《公证书》一份。
原告质证认为：对第一组证据真实性无异议，证明目的有异议；该涉案合同也证明租期为2011年12月16日至2021年12月16日，起租时间应以此为准。对第二组证据真实性无异议，证明目的有异议；《房屋租赁证》不是办理《餐饮许可证》、《营业执照》等的必要条件，现被告合伙人付良福已取得《餐饮许可证》及《营业执照》，证明《房屋租赁证》非办他证的必要条件。对第三组证据真实性无异议，证明目的有异议；《消防验收合格意见书》并不是出租房的义务，原告仅有配合范例义务，且进行了积极配合。对第四组证据真实性无异议，证明目的有异议；被告在二楼经营，电梯非必要设施，孙宏武在五楼经营，法院判决东鑫承担10万元，说明原告无重大违约。对第五组证据真实性无异议，证明目的有异议；造成偶尔停电的原因是被告使用大功率电器，故障出现后原告及时维修，保证了正常用电。对第六组证据真实性无异议，证明目的有异议；原告仅有协助义务且进行了协助。对第七组证据真实性无异议，证明目的有异议；该证据也证明双方的《教育学院铺位租赁合同》约定的3号房为空闲房间，小李补胎为2号房间。对第八组证据真实性及证明目的均有异议；属网络报道未经查实。
经审理查明：2011年9月15日，原、被告签订《教育学院整层租赁合同》一份，主要约定：合同第一条1.1约定原告将郑州市教育学院图书楼2层整层租赁给被告。1.4约定原告为被告提供的房间内有供水、供电、电梯（共用）等设备；合同第二条2.1约定租赁期为10年，自2011年12月16日起至2021年12月16日止。2.2约定每一个租赁年度按年计算和缴纳。2.3约定合同的免租金装修期为2个月，即按本合同签订之月起至本月后的第三个月开始计算缴租时间。2.4约定关于租金上浮，从第二次缴费年起计算，以上次缴费年租金为基数，租金2年按国家公布CPI指数递增。合同第三条3.1约定2011年12月16日至2012年2月16日年租金60万元整，2012年12月16日至2013年12月16日年租金60万元整，以上两年期间免物业费、公摊费。租金水电费押金为2万元。合同第五条5.1约定被告在签订本合同前付给原告30万元整为签约保证金，在正式签约后3个工作日内，将第一年的租金尾款32万元整全额交于原告，保证金自动转为押金。5.3约定第二年度租金付款应在年度到期当月的前30天缴付，否则有权终止合同。5.5约定本合同签订被告缴纳第一年租金（含以上）后，原告在1个月内提供乙方即可入场装修，装修和租赁期从原告通知被告入场之日开始计算。合同第九条9.3被告未按时向原告支付所有应付款项属于被告违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，被告每天按年租金的1%向原告支付延期违约金，同时原告有权扣除被告租赁押金为延误期的违约赔偿，直至收回房屋终止合同。合同还约定了其他事项。合同签订后，被告向原告支付了60万元租金及2万元保证金。
2011年12月28日，原、被告签订《教育学院铺位租赁合同》一份，主要约定：原告将郑州市金水区纬五路教育学院图书楼一层3号租赁给被告，租赁期限为2年，即从2012年5月1日起至2014年4月30日止。原告交房日期为2012年3月1日，被告装修免租期从2012年3月1日起至2012年4月30日止。两年租金共计314133元等。合同附件第一条又约定，被告首付20万元，需在签订本合同后4个工作日内支付原告，余款134133元应在交房前1日内补齐，如不履行首付不予退还。第二条约定，原告应被告要求一楼商铺需和二层图书楼租赁时间一致（10年），两年后的租金双方预订按本市场其他商铺同等支付，合同期内的租赁税由原告负担。合同还约定了其他事项。合同签订后，被告向原告交纳首付款20万元，后双方就合同约定“图书楼一层3号”房屋产生分歧，原告向被告交付房屋时被告以交付房屋错误拒绝接收，原告至今未向被告交付图书楼一层的房屋。
2012年10月15日，河南教育学院与郑州华润燃气股份有限公司签订《郑州市燃气工程施工合同》一份，主要约定：建设方为河南教育学院，施工方为郑州华润燃气股份有限公司，工程名称为鑫合苑酒店燃气管网安装工程，工程地点为经六路东、纬五路北。
2013年3月7日，河南省郑州市黄河公证处出具《公证书》一份，主要载明截止2013年3月5日该涉案图书楼电梯仍未安装。
2013年9月28日，河南教育学院与国网河南省电力公司郑州供电公司签订《高压供用电合同》一份，主要约定：河南教育学院作为用电人，其用电地址为郑州市金水区纬五路，用电行业为高等教育，用电分类为居民生活用电等。
2014年2月17日，案外人付良福作为经营者注册成立个体工商户，名称为郑州市金水区福来喜餐馆，经营场所为郑州市金水区纬五路21号，经营范围为餐饮服务。
2014年2月19日，被告出具《委托书》一份，主要载明：现委托付良福全权处理与河南东鑫实业公司房屋租赁所产生的事宜。
另查明：该涉案房屋所有人为河南教育学院，其与原告签订《合作办学协议》约定提供其所有的纬五路21号小区原图书楼和实验楼两座房产，由原告出资装修改造、负责经营管理。双方合作期间，两座楼房及其附属设施、设备的产权归河南教育学院所有，原告只有使用和管理权而无权转让该产权。双方合作时间为10年，合作协议期满后，在同等条件下，河南教育学院优先考虑原告，双方继续合作等。
本院认为：原、被告之间签订的《教育学院整层租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对合同效力本院依法予以确认，应认定原告与被告之间形成房屋租赁合同关系，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告向被告交付了该合同涉案房屋，被告亦应当向原告交纳约定的房屋租金，被告未按照合同约定支付租金，应当承担违约责任。
关于房屋租金问题，该合同第二条2.4约定2年递增，结合合同第三条3.1的约定，第二年度的租金应视为双方约定60万元。关于租金上浮的问题，根据合同第二条2.4约定，第三年度的租金应按国家公布CPI指数递增系约定不明确，原告起诉要求被告支付的第三年度的租金递增部分证据不足，应当按照60万元计算。
根据合同第五条5.5约定本合同签订被告缴纳第一年租金（含以上）后，原告在1个月内提供乙方即可入场装修，装修和租赁期从原告通知被告入场之日开始计算。被告认可原告自2012年1月份开始交房，结合法庭调查情况可知被告于2012年1月4日开始入场。扣除双方约定的两个月的免租装修期，租赁期应自2012年3月4日开始计算，故第一年度应自2012年3月4日至2013年3月3日，第二年度应自2013年3月4日至2014年3月3日，第三年度应自2014年3月4日至2015年3月3日。原告起诉要求被告支付自2012年12月17日至2014年12月16日两年的租金，因原、被告均认可被告已缴纳过一年的租金，应认定被告交纳的系2012年3月4日至2013年3月3日的租金，故原告起诉的自2012年12月17日至2013年3月3日的租金，于法无据，本院不予支持。综上，原告起诉的自2013年3月4日至2014年12月16日的租金，按照每年租金60万元计算，被告应向原告支付租金60万+60万/365天*288天﹦1073424.7元。
关于违约金，合同约定被告未按时向原告支付所有应付款项属于被告违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，被告每天按年租金的1%向原告支付延期违约金，原告据此主张被告支付60万元违约金，仍明显过分高于对原告造成的损失，应当适当减少，本院认为被告应承担20万元的违约责任为宜。
由于被告没有提出反诉，所以无论原告是否存在违约行为，被告提出的原告迟延交付房屋并且交付的房屋没有达到合同约定的标准、不履行出租人的义务，不配合承租人从而导致被告无法办理相关资质营业，应当对此承担责任的答辩意见均不是本案的审理范围，本案对原告是否存在违约等问题不做评价。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告李刚于本判决生效后10内向原告河南东鑫实业发展有限公司支付租金1073424.7元及违约金20万元。
二、驳回原告河南东鑫实业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21302元，原告承担6500元，被告承担14802元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 张智贤
审 判 员 梁瑞娟
人民陪审员 王 奥
二〇一四年十一月六日
书 记 员 崔全琪