上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄浦民四(民)初字第2173号
原告项伟杰，男，1987年6月23日生，汉族，住温州市。
委托代理人丁芳，上海市海华永泰律师事务所律师。
委托代理人章斐然，上海市海华永泰律师事务所律师。
被告上海金叠房地产开发有限公司。
住所地本市瞿溪路***弄***号***室。
法定代表人林立新，董事长。
委托代理人叶盈盈，上海市白玉兰律师事务所律师。
委托代理人陈志坚，上海市白玉兰律师事务所律师。
原告项伟杰诉被告上海金叠房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人丁芳、被告委托代理人叶盈盈、陈志坚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告项伟杰诉称：2010年6月29日，原、被告签订了一份关于本市瞿溪路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市商品房预售合同》。总价人民币9,274,577元，被告应于2011年12月31日前将房屋交付原告。现因被告未按约交付，实际交房时间为2012年2月21日。交房后，系争房屋出现诸多质量问题，导致原告无法正常使用，故起诉要求被告承担房屋维修责任，使之达到房屋交付标准。要求被告支付因房屋质量问题导致的租金和物业管理费损失(2012年9月至12月、2015年2月至10月)。要求被告支付逾期交房违约金人民币96,455.60元
原告提供了以下证据：一、《上海市商品房预售合同》，证明原、被告签订合同并约定双方的权利义务。二、工作联系单、房屋质量问题清单及照片，证明交房后，系争房屋出现诸多质量问题。三、已收物业情况，证明原告从2012年4月开始交纳物业管理费，每月物业管理费人民币1,600.50元。四、《上海市居住房屋租赁合同》，证明系争房屋的市场租金。五、上海市黄浦区人民法院(2014)黄浦民四(民)初字第1844号民事判决书、钥匙交接确认单，证明房屋实际交房时间是在2012年2月21日。
被告上海金叠房地产开发有限公司辩称：被告已完成交房通知义务。钥匙交接书和使用协议书是在原告收到通知后办理的。原告已签收一书两证，系争房屋符合交付条件。是因原告无故拖延，才导致逾期交付。原告没有报修记录，原告说被告延误维修没有证据。关于租金和物业管理费损失没有合同依据。
被告对原告提供的证据一、真实性无异议。二、证据形式不符合要件，真实性、关联性不认可。均为复印件，也无签名。登记的内容与拒收房屋无关。三、四、与被告无关。五、钥匙交接确认书，真实性不认可。判决书真实性无异议，与被告无关。
被告提供了以下证据：一、《上海市商品房预售合同》，证明被告按约交房。二、《房屋交接书》，证明原、被告于2012年1月1日对系争房屋进行了交接验收。三、挂号信收据，证明被告在2011年12月23日发出交房通知。
原告对被告提供的证据一、真实性无异议。二、仅为双方办理产权过户时的文件，不代表房屋实际交付的手续。三、不能证明被告作出交房的意思表示。
经审理查明：2010年6月29日，原、被告签订了一份关于本市瞿溪路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市商品房预售合同》。总价人民币9,274,577元，被告应于2011年12月31日前将房屋交付原告。合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列条件：取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在2012年03月30日前办理房地产初始登记手续，取得了新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除本合同。第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权单方面解除本合同。第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前15天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起15天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为签署《商品房钥匙收条》。第二十二条约定，甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还需按照修复费的0倍给予补偿。第二十七条约定，本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳为准)第15日内将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。补充条款第十五条约定，乙方在验收过程中发现问题，应当立即书面通知甲方，并且维持原状。乙方不得以房屋、装饰或设备等存在瑕疵为由拒绝受领房屋或拒签《商品房钥匙收条》，否则视为房屋己交付，乙方应自房屋交付之日起支付相应物业管理费。乙方接收房屋后，有权就房屋的质量问题要求甲方修复，甲方应及时将修复要求登记备案并在合理时间内安排修复事宜。合同签订后，原告交付了房款，现原告以被告逾期交房、系争房屋有质量问题起诉来院。
在审理过程中，经原告申请，法院委托上海房屋质量检测站对系争房屋质量进行司法鉴定，经鉴定，系争房屋主要存在主卧、书房木地板和踢脚线受潮霉变，储藏室墙面受潮霉变等损坏现象。对该鉴定报告，原、被告均无异议。后经被告修复，原告予以确认修好，并不再主张要求被告维修。经原告申请，法院委托上海科东房地产土地估价有限公司对系争房屋市场租金进行司法鉴定，经鉴定，系争房屋2013年9月至12月、2015年2月至10月共九个月，平均月租金为人民币18,329元。对该鉴定报告，原、被告均无异议。
本院认为：原、被告签订的《上海市商品房预售合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。根据合同第二十七条约定，被告在2011年12月23日以挂号邮寄的方式向原告发出书面的交房通知书，在2012年1月7日视为已送达原告。故被告逾期七天交房，应根据合同第十二条约定承担违约责任。原告实际延后收房的行为与被告无关。关于原告认为系争房屋有质量问题，在本院审理过程中己经修复，原告不再主张要求被告维修。关于合同第二十二条的约定，系争房屋的质量问题，尚不构成被告的故意或者重大过失，本院确认该免责条款的效力。故对原告要求被告支付因房屋质量问题导致的租金损失和物业管理费的诉讼请求不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第五十三条、第六十条之规定，判决如下：
一、被告上海金叠房地产开发有限公司应在本判决生效后十五日内支付原告项伟杰逾期交房违约金人民币12,984.41元。
二、驳回原告项伟杰其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币5,542.20元，司法鉴定费人民币19,000元，由原告项伟杰负担人民币9,417.20元，被告上海金叠房地产开发有限公司负担人民币15,125元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 严 奇
审 判 员 李 慧
人民陪审员 毛伟新
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 虞扬扬
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十三条合同中的下列免责条款无效：
（一）造成对方人身伤害的；
（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。