北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京0101民初10950号
原告:吕阳，男，1990年3月5日出生。
委托诉讼代理人：杨华昌，北京市中友律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆骏秋，北京市中友律师事务所实习律���。
被告：张素丽，女，1969年10月22日出生，住辽宁省盘锦市。
委托诉讼代理人：王富利，北京汇鹏律师事务所律师。
第三人：李英，女，1969年2月17日出生，住安徽省太和县。
委托诉讼代理人：王富利，北京汇鹏律师事务所律师。
原告吕阳与被告张素丽、第三人李英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案受理，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吕阳及其委托诉讼代理人陆骏秋、杨华昌，被告张素丽及第三人李英之委托诉讼代理人王富利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告2016年6月17日至2016年12月16日的租金15.6万元；2、判令被告向原告返还押金2.6万元；3、判令被告向原告支付违约金2.6万元；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年6月17日签订房屋租赁合同，被告将位于北京市东城区朝阳门内大街×号院×号楼×层×室（以下简称涉案房屋）租给原告，约定月租金26000元，押一付六，租赁期限1年，作为办公用途。原告已经支付租金及押金共计18.2万元。因承租时涉案房屋已经注册了其他两家公司，所以原告注册公司没有成功。2016年7月15日，原告与被告达成解除合同的口头协议，2016年10月份左右，原告方把涉案房屋内物品搬走，因为房主有备用钥匙，所以原告并没有交还钥匙。根据双方约定，被告无法配合注册公司，被告应退还已支付但未使用的租金及承担1个月房租2.6万元同等金额的违约金。为了维护原告权益，故现诉至法院，请求判如所请。
被告辩称：涉案房屋是商业用房，一个地址可以注册两家以上的公司，涉案房屋内的一个公司在原告承租一个月之��就注销了。按合同约定，被告仅是协助配合原告进行工商登记，但原告并未提供证据证明其向工商部门提交了登记申请，也从未要求过被告给予配合，且涉案房屋此前就注册了两家公司亦说明没有关于同一地址不能注册两家或以上公司的限制。原告自己提供的证据表明其提出退租是因为其于2016年7月找到了新的办公房屋，与被告无关。原告提出退租后，房主已经联系新的承租人，但原告占用涉案房屋不配合新的租户看房，并迟迟不交还房屋，给房主造成损失。原告交纳的租金到期后，房主无奈自行收回了房屋。因系原告要求提前终止合同，构成违约，押金应不予退还。不同意原告全部诉讼请求。
第三人述称：原告在2016年7月份提出解除合同后，第三人说必须找到下一个承租人且将涉案房屋腾空后可以考虑退还原告剩余租金，但第三人找到下一个承租人时原告并没有腾空房屋，导致下一个承租人无法进入。第三人并没有明确同意解除合同，原告一直占有使用涉案房屋，现在要求退还租金和押金显失公平，且原告解除合同系违约，不同意原告全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
北京市东城区朝阳门内大街×号院×号楼×层×号房屋（建筑面积174.44平方米）原登记在被告张素丽名下。2016年9月19日，涉案房屋由被告张素丽转至第三人李英名下。
2016年6月16日，原告吕阳（承租方，乙方）与被告张素丽（出租方，甲方）、居间方（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定被告将涉案房屋租于原告使用，租期一年，自2016年6月16日起至2017年6月15日止，租金���准为每月26000元，租金支付方式为每6个月支付一次，首次租金应于2016年6月16日交纳，第二次租金应于2016年12月10日交纳。租赁期满或合同解除，甲方有权收回房屋；乙方应将房屋及附属物品、设备设施完好的交付与甲方，并甲乙双方应对房屋附属物品、设备设施及各项物业使用费用进行各自结算、结清。因一切甲方原因造成乙方无法使用该房屋或致本合同无法继续履行的，由甲方承担违约责任，在乙方结清本合同约定的各项费用前提下，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿乙方相当于一个月房租同等金额的款项作为违约金。因一切乙方原因造成本合同无法继续履行的，则由乙方承担违约责任，甲方有权扣除乙方相当于一个月房租同等金额的款项作为违约金，在乙方结清本合同约定各项费用的前提下，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金或押金。任何一方解除合同或违反本合同约定的，应支付一个月房租同等金额的款项作为违约金。甲方应于本合同签订后7日内向合同的居间方丙方支付佣金2万元；如甲乙双方解除、终止合同或变更租赁关系的，违约方仍需向丙方支付所约定的佣金。甲方需配合乙方注册公司等一切事宜，如不能注册，甲方应付相关责任；乙方如房屋租期未到，想提前退租，允许乙方转租，使甲方利益不受损坏的情况下。
合同签订当日，原告向被告支付了6个月租金156000元及押金26000元，共计182000元。
合同签订时，涉案房屋内注册有两家公司，即北京益邦恒业贸易有限公司与德丰康寿国际健康管理（北京）有限公司，其中德丰康寿国际健康管理（北京）有限公司于2016年9月13日从涉案房屋迁出。另，本案承办人曾与北京市工商局东城分局登记科联系，询问同一地址能否登记两家或两家以上公司，工作人员答复，目前没有这方面的限制规定，只要房屋本身符合条件，具备办公要求，是可以登记成立两家或两家以上公司的。
关于原告何时从涉案房屋搬离及交还房屋问题。原告在本院2017年6月23日的开庭笔录中称涉案房屋用了一个多月就交还被告，但无交接记录；在本院2017年7月4日的开庭笔录中，原告又称其一直没有把涉案房屋钥匙交还被告，且又自行配了几把钥匙，双方于2016年7月份口头达成一致退房，但大概2016年10月份其让他人将物品搬走，将涉案房屋腾空。原告另称，其系粒影空间影视文化（北京）有限公司（以下简称粒影公司）的自然人股东，案外人黄某某系粒影公司的法定代表人。诉讼中，原告提供黄某某到庭作证。黄某某到庭陈述，其与原告系工作伙伴，粒影公司使用涉案房屋一个月左右，并在使用期间以��司名义交过空调费和电费，发票抬头是粒影公司。因为在涉案房屋无法注册公司遂提出解除合同，涉案房屋内的物品是原告让黄某某搬走的，搬走日期大概是2016年11月7日或11月8日。原告另称，其在办理涉案房屋时通知了所在物业公司，并与物业公司进行了口头交接。本院至涉案房屋所在的北京达文物业管理有限公司进行调查，该物业公司答复，涉案房屋的出租并未在物业进行登记备案，且没有找到涉案房屋租户的搬离或交接记录。根据该物业公司出具的交费发票显示，以粒影公司名义交纳涉案房屋最后一期费用（修理费）的时间为2016年11月25日。被告及第三人称，原告虽然较早提出退租，但原告占用涉案房屋迟迟不予腾退或交接，且不配合新的租户看房，只能在原告所交租金到期后自行换锁收回了房屋。
另查，原告称其所在公司已于2016年7月25日另行租赁其他场地并签订了租赁合同。其后，原告陆续与被告协商退租及退款事宜，在沟通过程中被告同意原告退租并表示款项应由新的产权人即第三人李英支付；原告亦曾与第三人李英沟通，李英表示应该找被告解决。在上述沟通过程中，被告及第三人亦曾向原告表明，因涉案房屋新的承租人不能进入使用涉案房屋，出租方需要承担违约责任，给出租方造成了巨额损失。原、被告及第三人最终未能就退租及退款问题共同达成一致意见。
本院认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，相关约定对双方具有约束力，双方均应按约定全面履���自己的义务。
关于原告主张涉案房屋不具备工商登记条件一节，原告并未对此提交其实际进行了工商登记申请并无法办理的相关证据，亦不存在相关的限制性规定，故原告以此为由主张原告违约并要求被告承担违约责任、支付违约金，本院不予支持。但关于解除合同及退租一节，原告与被告确曾进行了沟通，双方均同意解除且被告同意退还相应款项，且第三人对解除合同一节予以明知并未提出异议，故应视为当事人协商一致解除了合同。因合同系协商解除，故被告及第三人关于原告单方解除合同构成违约而押金不予退还的意见，本院亦不予采纳。因当事人协商一致解除合同，原告腾退涉案房屋后剩余的租金应得到退还。但根据本案庭审及查明的事实情况，关于原告具体何时腾退涉案房屋，原告在诉讼中的前后陈述并不一致，且与其证人的陈述亦存在出入，而物业公司出具的发票显示至2016年11月25日仍有交费情况。原告对物业公司答复及发票虽不认可，但并不能提供相反证据，且原告亦认可其一直持有涉案房屋钥匙未予归还。故本院难以认定原告在2016年12月15日前腾退了涉案房屋。鉴于原告一直占用涉案房屋的实际情况，其要求退还所交租金，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告张素丽于本判决生效后七日内退还原告吕阳房屋租赁押金26000元；
二、驳回原告吕阳其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4420元，由原告负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王晓峰
审 判 员 李晓彤
人民陪审员 王书文
二〇一七年十二月四日
书 记 员 刘倩茹