广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终5784号
上诉人（原审被告）：李志，男，1982年7月17日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。
委托诉讼代理人：叶竹盛，广东卓信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李晓怡，广东卓信律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：叶海平，男，1983年1月3日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
被上诉人（原审原告）：李雪，女，1986年11月1日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
原审第三人：广东合富房地产置业有限公司，住所地广东省广州市越秀区建设六马路29号荣建大厦16层D室。
法定代表人：扶伟聪。
上诉人李志因与被上诉人叶海平、李雪、原审第三人广东合富房地产置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初2388号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李志上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2．叶海平、李雪承担本案诉讼费用。事实和理由：一审判决对关键事实认定错误，且适用法律错误。一、一审法院关于叶海平、李雪贷款资格的事实认定错误，叶海平、李雪一直到2016年11月30日仍未还清首套房贷款，未取得涉案合同要求的七成贷款资格，李志不存在违约行为。二、一审法院关于涉案合同解除的事实认定错误、法律适用错误，李志是合法行使解除权解除涉案合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项的规定，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人有权解除合同。叶海平、李雪明确表示另购房屋，且以自己拖延取得七成贷款资格的行为表明不会根据合同约定的时间支付购房款，延迟程度已经达到合同约定的解除条件，因此李志根据《合同法》第九十四条第二项规定，有权解除合同，合同自2016年12月15日叶海平、李雪签收解除函之日起解除。因此，一审法院认定依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款认定双方当事人协商一致解除涉案合同，系事实认定错误和适用法律错误。
叶海平、李雪辩称，一、我方并未隐瞒有一处房产在按揭及出售的事实，并且已经完成贷款还款。是否具备贷款资格应由贷款银行判断，即使我方不能取得三成首付，在我方与李志签署的《存量房买卖合同》里已约定如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额叶海平、李雪须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给李志。为此，依据合同附件E项第7条，我方和李志签首付三成的合同并未购成违约。叶海平提交的《借记卡账户历史明细清单》可以证明我方已完成贷款还款，之后叶海平发出通知函催知李志，而李志却于各种理由拖延，拒不配合网签，因此，李志称我方在12月未做好贷款准备，没有事实依据。二、李志在合同截止日期2016年12月31日前，仍未还清所欠银行贷款及做好交易的准备工作，才是致合双方房屋卖卖交易失败的原因。叶海平、李雪已经履行了支付定金、提出首套房还贷申请等合同项下的义务，李志却明确表示要求增加合同内没有的条款，同时不予继续履行提前向银行申请还款及网签的义务，已经构成违约，应当承担违约责任。
广东合富房地产置业有限公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼及提交书面意见。
叶海平、李雪向一审法院起诉请求：1.李志返还购房定金20000元；2.李志支付其解约违约金175000元；3.李志向其支付房屋中介费10000元；4.李志支付其另行购房多支付的中介费20000元；5.李志支付其另行购房多支付的差价250000元；6.本案诉讼费及其它相关费用由李志承担。
一审法院认定事实：查册时间为2017年9月11日的《广州市不动产登记查册表》显示位于广州市**区**大道中**号**阁*7F房的房地产（以下简称案涉房屋）于2013年5月7日登记至李志名下，并于同日进行了抵押登记，抵押权人为广发银行股份有限公司广州分行，债权数额为950000元；案涉房屋的建筑面积为105.7318平方米、共用地面积为8476.7887平方米、建基面积为5853.5242平方米，规划用途为住宅。
2016年8月28日，叶海平、李雪（买方/乙方，下同）与李志（卖方/甲方，下同）、广东合富房地产置业有限公司（房地产中介服务机构/丙方，下同）就案涉房屋签订《存量房买卖合同》（以下简称《合同》），约定：案涉房屋按整套出售并计价，总金额1750000元；（第四条产权转移登记）甲方与乙方约定按照丙方协助办理方式办理产权转移登记，丙方应当于2016年12月31日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；（第九条交易不成的违约责任）甲方不安本合同约定将案涉房屋出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为案涉房屋成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用，乙方不能按本合同的约定买入案涉房屋的，应当向甲方支付违约金，违约金为案涉房屋成交价的10%；（第十一条逾期付款的违约责任）乙方未能按照本合同第二条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过七日仍未支付的，甲方有权解除合同；（第十二条迟延办理产权登记的违约责任）如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意违约方支付违约金总房款10%给守约方，合同继续履行；（重要提示4）经纪方已明确向买卖双方解释现行限购限贷政策，买方应对其贷款能力、购买资格承担完善义务和相关法律责任；等内容。上述《合同》的附件《付款方式》约定：甲乙双方经协商选择涂销抵押后按揭付款，申请贷款种类为商业贷款，定金20000元，买方在签署本合约同时自行交付卖方；（第三条）卖方应在收到定金后十日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署合同后十日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后十日内提供齐全办理银行贷款说需要的资料，买方应在签署本合约后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请25年1220000元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；（第四条）买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书及卖方办妥该物业的涂销抵押手续后50个工作日内配合完成本次交易的递件手续；（第五条）卖方收取定金后七日内自行向抵押银行办理提前还贷手续，并同意由银行接受还贷申请之日起90日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后七日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续，银行经审批同意贷款后，买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天自行交付首期楼款（不含定金）510000元给卖方；（第六条）楼价余款（即申请贷款额）1220000元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方；（第七条）如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方；等内容。同日，叶海平、李雪向李志支付了购买案涉房屋的定金20000元。
一审庭审中，叶海平、李雪与李志双方均确认自《合同》签订至今，在广州市内已有一套住房存在按揭贷款情况的，那么再购一套房屋时首付款需达到七成，若该套住房的按揭贷款已还清的话，那么再购一套房屋时可以首付款仅三成；《合同》签订时，叶海平、李雪并未告知过李志其二人名下已有一套广州市住宅且该住宅存在按揭贷款情况，后叶海平、李雪于2016年9月（李志称是2016年9月中旬）告知李志上述情况。
2016年9月12日，李志向案外人广发银行股份有限公司广州分行提交了《提前还贷申请书》，该行接受了李志的提前还贷申请并要求在申请两个月内把剩余部分贷款归还，后因李志没有在提前还贷申请期内作出还款，故申请自动作废。
李志提供的证据录音的内容显示：截至2016年12月2日（含当日），叶海平、李雪及李志双方还就合同履行问题进行过协商，各自提出过变更合同约定的方案，但最终并未达成一致的变更合同约定的意见，双方于2016年12月2日时还就合同解除问题进行协商但未能协商一致解除合同，并约定于2016年12月7日再行协商。叶海平、李雪对上述录音证据的真实性无异议。
关于网签问题，叶海平、李雪及李志均确认广东合富房地产置业有限公司于2016年9月18日通知双方于2016年9月21日办理网签手续，双方遂于2016年9月21日到房管部门办理网签手续，但当日并未完成网签；之后，双方当事人没有再确定过共同进行网签的时间。关于2016年9月21日未完成网签的原因，叶海平、李雪称在2016年9月21日其前往网签场地之前，广东合富房地产置业有限公司工作人员向其表示李志要求网签需给付首期款，等到现场后，李志也有这样的意思表示，而其当时表示不同意先支付首期款再办理网签，李志则让其先回去考虑，广东合富房地产置业有限公司见双方无法达成一致也让双方先回去再进行协商；李志则称其是基于叶海平、李雪没有七成按揭贷款资格故认为这会导致交易延迟，不能在2016年12月31日前交易，才在2016年9月21日向叶海平、李雪提出要求在网签当天支付首期款，叶海平、李雪当时表示不支付首期款而按原合同约定办理，双方就表示回去各自考虑，当天先不网签。关于2017年9月21日后网签办理情况，叶海平、李雪称之后其多次电话催促李志办理网签手续，李志向其提出先支付首期款才办理网签手续，因为首期款问题，双方一直未达成一致意见，所以没有提出网签的问题。李志称叶海平、李雪并没有电话催促其办理网签，而是其主动联系叶海平、李雪询问首套房贷是否已还清，而叶海平、李雪没有回复，所以其没有再提起网签的事宜，因为办理网签的目的是为了申请贷款，具备贷款资格才可以进行网签。
关于叶海平、李雪及李志就合同履行问题进行的协商，叶海平、李雪称李志坚持让其先支付首期款，鉴于李志要变更合同条款，其购房心切，便于2016年10月19日前提出了两个方案，第一个方案是按原合同继续履行，但李志迟迟没有进展，故其才提出第二个方案，具体是其可以提前支付首期款但交易时间适当延后，但李志对此并没有作出让步，所以其坚持按原合同履行，此时，李志还是要求其支付首付款，并没有表示过同意按原合同履行且只是需要叶海平、李雪确认何时可申请七成贷款才愿意网签，且其从来没有表示过没有足够资金支付李志款项；李志则称叶海平、李雪确实提出过上述两个方案，但提出时间是2016年12月2日，关于叶海平、李雪上述第二个方案，叶海平、李雪提出资金不足，需还清首套房贷款，李志才提出先给付首期款，而叶海平、李雪拒绝，此时双方都同意叶海平、李雪的第一个方案，即继续按原合同履行，由于原合同约定签订合同20天内，叶海平、李雪需向银行申请贷款，但叶海平、李雪的实际履行行为明显违约，这种情况下，李志才提出进行网签的前提是叶海平、李雪能确认何时可以申请七成贷款，否则其不同意进行网签，在合同履行期快届满时，根据合同正常交易时间，叶海平、李雪不可能在合同约定的时间履行义务，所以其当时提出若合同继续履行则叶海平、李雪必须提前支付首期款，而此前其都是要求叶海平、李雪确认其有贷款资格即可进行网签。
2016年12月12日，叶海平、李雪向李志发函，要求李志于收到该函之日起5个工作日内偿还剩余贷款、办理涂销抵押手续。李志确认其于2016年12月14日收到该函。
2016年12月15日，李志以叶海平、李雪违反合同法第六条为由，对其发函解除《合同》。
另，李志认为双方买卖合同关系因其依法行使合同解除权已于2016年12月16日叶海平、李雪收到《合同解除函》时解除；叶海平、李雪认为李志发送《解除合同函》是单方解除合同的行为，其并没有同意解除合同，故双方合同关系并未解除。但双方在坚持各自对于合同是否已经解除了的意见之下均表示现同意解除双方合同关系。
叶海平、李雪为证明其准备好按揭资料为履行合同做好准备提供了户口本、身份证、结婚证、出生证、收入证明、银行流水等证据。李志认为上述证据虽有原件，但对其真实性、合法性、关联性不予确认，因为叶海平、李雪当时已有意图先将首套房屋赎契并出售后获得无房证明再申请贷款，而按照这样的交易过程，叶海平、李雪不可能在签订合同20天内做好贷款准备。
叶海平、李雪为证明其因《合同》无法继续履行而另购房屋产生房屋差价损失及中介费损失，提供了以下证据：1、开票日期为2017年2月20日的广东增值税普通发票（显示叶海平、李雪购买广州天河区中山大道中270号3106房的交易价为2000000元），2、中国银行转账凭条（显示叶海平于2017年2月20日向案外人吴**转账600000元），3、开票日期为2017年2月27日的广东增值税普通发票（显示叶海平、李雪向广东中原地产代理有限公司支付购买广州**区**大道中*8号***31F房的中介费20000元），4、广州市不动产登记查册表（显示广州**区**大道中270号3106房于2017年3月1日因购买原因而转移登记至叶海平、李雪名下，该房屋的建筑面积、共用地面积、建基面积均与案涉房屋相同），5、增值税发票网页打印件（显示叶海平、李雪因购买案涉房屋产生的中介费金额为10000元）。经质证，李志对上述证据1-3以虽然有原件但其无法验证发票及银行转账凭条的真实性，故对其真实性、合法性、关联性均不予确认，但其不申请对发票及银行凭证的印章真实性进行鉴定，认为先开房款发票、后开中介费发票的情况与一般交易习惯不符；对上述证据4、5真实性、合法性、关联性予以确认。
本案一审中，叶海平、李雪还发表以下意见：在买卖交易中，同时出售旧房屋及购买新房是常有现象。虽然其实际还清首套房屋贷款时间是2016年11月30日，但是其此前早已准备好还贷的款项，因必须等待银行通知其划扣款项的时间才能实际还款到银行，这个时间其无法控制；相反李志自身没有积极履行赎契的义务。
李志还发表以下意见：其从来没有要求叶海平、李雪先取得同贷书后才配合网签，其要求的是叶海平、李雪需明确何时能申请贷款，并预计多久能取得同贷书，在叶海平、李雪作出该承诺后，其才同意网签；叶海平、李雪有恶意拖延履行贷款义务的意图，直至2016年11月30日（三个月后）才将钱打入叶海平、李雪首套房的贷款银行，为叶海平、李雪首套房办理赎契手续，意味着叶海平、李雪此时才具有七成贷款的资格，假如在2016年12月2日其再配合叶海平、李雪交易，此时距离合同约定交易结束只有不到一个月时间，叶海平、李雪不可能在2016年12月31日之前拿到同贷书，而根据合同约定，叶海平、李雪取得同贷书是其将房屋过户给叶海平、李雪的前提条件，这意味着不可能在2016年12月31日过户给叶海平、李雪，因此，叶海平、李雪的行为足以表明叶海平、李雪将预期违约，在此情况下，其提出若继续交易，则需先支付首付，这是合理的要求；叶海平、李雪拖延交易是为了节约其银行贷款成本，叶海平、李雪还有到2017年3、4月再出售叶海平、李雪首套房屋后才与其交易的计划，假如叶海平、李雪拖延至此时才完成交易，根据房价趋势，其将遭受重大损失，因为其出售案涉房屋的目的是为了再购买新的房屋，改善居住条件，其实际上也错过购买新房的最佳时期，也会遭受严重损失。
一审法院认为：《合同》包含两种法律关系，其一是买卖合同关系，其二是居间合同关系。本案仅审查叶海平、李雪与李志就案涉房屋之间的买卖合同关系。《合同》中涉及案涉房屋买卖合同的内容是叶海平、李雪与李志双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应当切实履行。在本案中，叶海平、李雪及李志均表示现同意解除双方就案涉房屋之间的买卖合同关系，于法不悖，应予准许。
本案的争议焦点为导致合同解除的责任归属问题。第一，根据《合同》附件《付款方式》第五条约定，李志应在2017年9月4日前（含当日）向抵押银行办理提前还贷手续，但李志直至2017年9月12日才提出了提前还贷申请，而李志称其在9月中旬得知叶海平、李雪不具备七成按揭贷款资格而行使不安抗辩权押后还贷，因此，即使李志关于其享有不安抗辩权的主张能够成立，由于其所称的知道时间晚于2017年9月4日，故在其知道叶海平、李雪不具备七成按揭贷款资格之前，李志仍然存在未按期办理提前还贷违约行为。而当李志得知叶海平、李雪不具备七成按揭贷款资格后，结合《合同》附件《付款方式》第三条的约定，李志有理由相信叶海平、李雪有可能丧失履行按时足额支付房款的能力的情形，因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第四项的规定，应认定李志自此有正当理由可以中止履行提前还贷的义务，直至叶海平、李雪上述有可能丧失履行按时足额支付房款的能力的情形消失。第二，根据《合同》附件《付款方式》第三条约定，叶海平、李雪应在2017年9月7日前（含当日）签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，但叶海平、李雪提供的证据也不足以证明其按时履行了该义务，故应认定其存在未按期履行签署银行按揭文件及支付贷款所需费用的违约行为。第三、由于《合同》并未直接约定何时进行网签，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项的规定，任何一方可以随时提出要求，但需要给对方必要的准备时间。本案中，叶海平、李雪及李志均确认双方共同于2017年9月21日办理网签但未能完成网签，由于叶海平、李雪此时尚未具备七成按揭贷款资格，李志基于此原因不配合网签，应属于有正当的理由。由于叶海平、李雪及李志均表示叶海平、李雪在2016年11月30日已经完成首套房屋提前还贷，即叶海平、李雪重新具备七成贷款资格，而李志此后以要求增加合同所约定的首付款金额为前提才同意网签并无合同依据或法律依据，李志因叶海平、李雪未予同意为由拒绝网签应属违约。第四，在叶海平、李雪重新具备七成贷款资格后，李志本应恢复履行提前还贷义务，但李志在叶海平、李雪就此催告其履行提前还贷义务后反而以叶海平、李雪违反诚实信用原则为由发函解除合同，缺乏合同依据和法律依据，并不发生解除合同的法律效力。综上所述，导致合同解除的主要责任归属于李志，次要责任归属于叶海平、李雪。理由具体分析如下：一方面，李志本身具有逾期履行提前还贷义务的违约行为和拒不配合网签的违约行为，后又在不具备合同解除权的情况下发函解除合同，理应就合同之解除承担主要责任；另一方面，叶海平、李雪自身也具有逾期履行按揭申请的违约行为，而且叶海平、李雪在明知其在签约时不具备申请七成按揭贷款的资格的情况下，贸然在《合同》中承诺在十日内申请办理七成按揭贷款手续，同时，在签约前其未事先告知交易相对方李志该等情况，在签约后也未见其以积极措施促使自己尽快符合上述贷款资格，更在交易相对方得知该等情况并就此提出异议后未及时采取合理措施消除具备七成按揭贷款资格的障碍，以避免对方丧失交易信心，其上述行为亦属于怠于履约的行为且是造成双方丧失交易互信的重要因素之一，故其就合同之解除应承担次要责任。综合本案案情，根据公平原则，酌情认定由李志承担70%的责任，由叶海平、李雪承担30%的责任。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。一审法院已经确认叶海平、李雪及李志双方就案涉房屋的买卖合同关系已解除，鉴于叶海平、李雪及李志双方对于上述合同关系解除均有责任，且李志应负主要责任，故李志应向叶海平、李雪返还其已收取的定金20000元，对于叶海平、李雪第一项诉讼请求依法予以支持；而叶海平、李雪基于认为己方守约而对方违约要求李志支付解约违约金的第二项诉讼请求，与上述认定不符，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。关于叶海平、李雪的第三项诉讼请求，案涉房屋中介费损失系因交易不成而产生的中介费损失，属于叶海平、李雪的直接经济损失，可由买卖双方按照上述责任比例负担，按此计算，李志应赔偿叶海平、李雪该项损失7000元。至于叶海平、李雪的第四、五项诉讼请求，另购房屋产生差价及中介费损失也属于叶海平、李雪的直接经济损失，叶海平、李雪提供的证据足以证明其所购买的与案涉房屋在同一栋楼中但更高楼层的一套同户型房屋与案涉房屋在数月后的差价达到250000元，并为此支付了中介费20000元，但考虑该房屋与案涉房屋的楼层有差异且存在市场波动以及中介费金额通常与房价总额挂钩的客观情况，综合本案案情酌情认定由李志赔偿叶海平、李雪该部分损失115500元。
广东合富房地产置业有限公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，不影响本案的处理。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十五条、第六十条第一款、第六十二条第四项、第六十八条第一款第四项、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，于2017年12月5日作出如下判决：一、李志于判决发生法律效力之日起10日内向叶海平、李雪返还定金20000元；二、李志于判决发生法律效力之日起10日内向叶海平、李雪赔偿中介费损失7000元；三、李志于判决发生法律效力之日起10日内向叶海平、李雪赔偿另购房屋产生的中介费及房屋差价损失115500元；四、驳回叶海平、李雪的其他诉讼请求。若未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8425元，由叶海平、李雪叶海平、李雪负担2527.5元，李志负担5897.5元。
二审中，当事人没有提交新证据。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为,本案二审当事人争议的焦点问题为:案涉合同未能继续履行的责任归咎认定。
《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”。本案中，李志以叶海平、李雪不具备七成按揭贷款资格而行使不安抗辩权不配合办理网签，但是，从双方当事人签订的《存量房买卖合同》约定审查来看，如银行批准的贷款金额少于叶海平、李雪申请的贷款金额，二者相差金额，叶海平、李雪须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给李志。依据该约定可知，即使叶海平、李雪无法取得合同约定的1220000元贷款，买受人仍应以一次性付款的方式履行合同义务，上述兜底付款义务的约定是确保出卖方合同目的实现的条款，且对于出卖人的权益不存在任何实质性的损害，因此，李志以叶海平、李雪不具备七成按揭贷款为由即中止履行出卖方的合同义务，不符合上述法律规定可以行使不安抗辩权的构成要件，该行为已经构成违约。李志拒绝配合进行网签的行为直接导致叶海平、李雪无法办理按揭手续，因此，致使案涉合同未能继续履行的过错责任应当全部归咎于李志。一审法院对于合同未能继续履行的责任划分欠妥，本院予以纠正。现叶海平、李雪作为守约方有权依据合同约定主张退还定金，以及要求李志支付案涉房屋成交价10%的解约违约金，但鉴于叶海平、李雪对于本案并未提出上诉，且一审法院实体处理的损失赔偿数额低于合同约定的违约金标准，故本院对于一审法院的实体判决予以维持。李志作为违约方提出的上诉理由，缺乏事实及法律依据，本院均不予采信。
综上所述，李志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5897.5元，由上诉人李志负担。
本判决为终审判决。
审判长 张怡
审判员 李静
审判员 余盾
二〇一八年五月二十三日
书记员 袁蕾
张冰玲