北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第05297号
上诉人（原审被告，反诉原告）北京海特饭店，住所地北京市石景山区实兴东街*号。
法定代表人徐杰，总经理。
委托代理人郭迎，北京市中洲律师事务所律师。
委托代理人张凤侠，女，1974年8月20日出生，北京海特饭店办公室主任。
被上诉人（原审原告，反诉被告）北京纳百家大酒楼有限公司，住所地北京市石景山区实兴东街1号。
法定代表人李莫南，总经理。
委托代理人罗学军，男，1968年8月5日出生，北京纳百家大酒楼有限公司经理。
上诉人北京海特饭店（以下简称海特饭店）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2014）石民初字第529号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
北京纳百家大酒楼有限公司（以下简称纳百家酒楼）在原审法院起诉称：2007年，我公司与海特饭店签订租赁合同承租方变更协议书，约定由我公司承继北京江南春天国际酒店管理有限公司（以下简称江南春天公司）在原租赁合同中的权利义务，由我公司承租并经营酒店。2011年1月25日，双方签订补充协议，约定由海特饭店提供饭店B段三层及B段一层面点间、粗加工间、员工食堂及VII房等营业场所和饭店会议、婚宴市场及场地等资源给我公司。然而，第一、自补充协议签订后，海特饭店拒绝提供相应会议及婚宴场所，导致我公司会议及婚宴市场无法开展，造成了重大经济损失。第二、2013年1月1日，海特饭店单方下达解除合同通知书要求解除租赁合同。第三、2012年7月21日北京特大暴雨后，我公司承租场地出现严重漏雨，造成屋顶天花板脱落下沉，经多次请求，海特饭店拒不维修，造成我公司经营严重受损。第四、海特饭店按照约定应提供的员工宿舍供暖问题一直没能够解决，员工宿舍在几个冬季处于温度不达标状态；酒楼大厅和包房亦停止供暖，亦属于重大违约。鉴于海特饭店上述的严重违约行为及处理态度，我公司现处于不能持续正常经营的状态，双方合同目的已经不能实现。为维护我公司的合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、要求解除双方的租赁合同及补充协议；2、判令海特饭店给付投资装修残值损失3262843元；3、判令海特饭店赔偿租赁经营损失3044264.2元（包括会议、婚宴和租赁经营损失）；4、判令海特饭店给付未结算款项375606.49元；5、判令海特饭店退还我公司押金19万元；6、案件受理费及评估费由海特饭店负担。
海特饭店在原审法院答辩称:同意解除租赁合同及补充协议，同意支付未结算款项375606.49元，但补充协议不是租赁合同关系，与本案系不同法律关系，本案中不宜并案审理。纳百家酒楼所主张的经济损失大部分都是围绕补充协议来的，既然补充协议不是租赁合同法律关系，故海特饭店认为不应在本案中审理。海特饭店不存在违约行为，不同意支付任何费用。我公司同意解除租赁合同是因为纳百家酒楼长期拖欠租赁费及其他费用，双方不能合作。第三项诉讼请求是对方自己经营和其他公司发生的损失，与我公司没有关系，我公司不应承担，纳百家酒楼不存在装修残值损失，即使有应由其自己承担。综上，不同意纳百家酒楼主张赔偿损失的请求主张。
海特饭店反诉称：2006年9月9日，我公司与纳百家酒楼签订房屋租赁协议后，纳百家酒楼自2012年底开始拖欠我公司租金及各项费用，经多次催要纳百家酒楼拒不支付，我公司诉至法院请求纳百家酒楼支付拖欠租金及费用，法院判决生效后，纳百家酒楼不仅不执行判决，自2014年7月仍不支付租金及其他费用，根据合同约定，为维护我公司合法权益，故提起反诉，反诉请求：1、要求解除双方于2006年9月9日签订的《租赁合同》；2、要求纳百家酒楼支付2013年7月5日至2014年9月30日拖欠房租110万元，滞纳金49316.67元；3、要求纳百家酒楼支付2013年1月5日至2014年9月30日拖欠能源费用（电费、水费、燃气费、电话费、垃圾清运费）630746.97元，滞纳金38909.2元；4、要求纳百家酒楼支付2013年至2014年度（2013年11月15日至2014年3月15日）供暖费122346元，滞纳金6504.73元；5、判令纳百家酒楼支付2013年度夏季制冷空调费74586元，滞纳金6041.47元；6、反诉案件受理费由纳百家酒楼承担。
纳百家酒楼针对海特饭店的反诉辩称：同意解除租赁合同，对海特饭店主张的租金、能源费、供暖费、空调费的期限、数额无异议，但因海特饭店所提供的空调、供暖等不具备使用条件，且将婚宴、会议等场地提前收回，致使我公司不能正常营业，不同意支付供暖费、空调费及滞纳金。
原审法院审理查明：位于石景山区实兴东街1号（实兴大厦）房屋的所有权人为北京实兴腾飞置业发展公司（以下简称实兴公司）。2007年11月29日，实兴公司出具证明，书面同意将上述房屋无偿提供给海特饭店使用。
2006年9月9日，海特饭店与江南春天公司签订《租赁合同》，其中约定：出租方（甲方）海特饭店、承租方（乙方）江南春天公司；甲方出租房屋坐落于北京市石景山区实兴大街1号；租赁范围包括位于B段二层1008平方米、C段的一层大厅156平方米、C段二层客房657平方米、三层客房568平方米、B段三层办公室17平方米共计2406平方米（以下简称营业用房）和B段屋顶玻璃房一间、饭店内员工餐厅、饭店北侧职工宿舍11间及浴室、水房、卫生间（以下简称附属用房）租给乙方使用；房屋用途为经营餐饮、销售商品及出租写字间；租赁期限自2006年9月9日至2015年9月8日，甲方于2006年9月8日起将该房屋交付给乙方，甲方按照惯例自交付房屋之日起给予乙方4个月免租期作为装修期；2007年1月9日至2011年1月8日的年租金84万元，2011年1月9日至2015年9月8日的年租金88万元；乙方应于本合同生效之日支付抵押金21万元，租金按季结算，乙方于每季开始前5日内交付给甲方。甲方负责通过酒店主体提供给乙方供水供电等基础设施，保证乙方正常使用；甲方维修范围包括暖气管线到租赁区，出租区域的屋顶等非乙方装修改造部分；租赁区域内的供水、供电、暖气设施乙方装修时应更换，空调盘管应维修清洗并负责租赁期间的维修；乙方每月初五日内向甲方支付上月的营业用房和附属用房的能源卫生费用（包括水、电、天然气、空调、暖气、垃圾清运费）；乙方装修方案需报甲方书面同意（乙方装修标准不得低于四星级酒店的要求），因乙方装修造成在租赁期间房屋内部装饰装修出现问题，由乙方自己解决；乙方无偿提供甲方12万元/年餐饮消费；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，按季租金的同期银行贷款利率计算向甲方支付违约金，逾期三个月按终止合同的约定条款处理；乙方应在出租区域安装水、电表，供热根据政府对酒店业收费标准计算；乙方的营业垃圾委托甲方清运，并负担1000元/月清运费；甲方住店客人、协议客人、有押金或持会员卡在乙方消费，乙方请甲方确认后，挂往来账，同时提供一份客人确认无误的消费账单，甲方每月向乙方结算一次；乙方协议客人、有押金或持会员卡在甲方消费，甲方请乙方确认后可挂往来账，同时提供一份客人确认无误的消费账单，由乙方每月向甲方结算一次；租赁期满后，本合同即终止，双方结清所有费用和往来款项后，乙方将房屋及乙方投入的不可移动的装饰装修一起归还甲方，甲方将乙方交付的抵押金归还乙方；合同期满，甲方确认乙方没有任何违约行为，抵押金在乙方已交纳相关费用的情况下全额退还乙方，否则应扣除相应金额；若由于乙方原因导致合同终止，则抵押金将全部不予退还；若因甲方原因导致合同终止，乙方已交纳的相关能源费用的情况下则抵押金全额退还乙方；乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋及装修设施，其中包括逾期三个月未交租金；因不可抗力原因导致该房屋损毁和造成损失的，双方互不承担责任。本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议；补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。
上述租赁合同签订后，海特饭店、江南春天公司、纳百家酒楼签订《租赁合同承租方变更协议书》，其中载明：甲方海特饭店、乙方江南春天公司、丙方纳百家酒楼；甲、乙双方就乙方承租甲方所属北京市石景山区实兴大街1号事宜于2006年9月9日签订租赁合同，且乙方在租赁范围内装修改造建立新企业纳百家酒楼，现乙方拟将租赁合同中乙方的权利义务全部转让给丙方，三方达成如下协议，1、乙方同意转让且丙方愿意接受乙方在租赁合同中的全部权利义务；2、甲方同意乙方将其在租赁合同中的权利义务全部转让给丙方；3、丙方对甲方承诺将全部履行租赁合同中承租人的义务，遵守甲方关于海特饭店的有关管理制度及规定，并承担相应违约责任。《租赁合同承租方变更协议书》签订后，纳百家酒楼承租涉案租赁物经营餐饮。
2011年1月25日，甲方海特饭店与乙方纳百家酒楼签订《补充协议》，其中约定：乙方以甲方餐饮部名义承接甲方会议市场客源，以纳百家良好的出品和服务为公众服务；甲方提供B段三层部分区域及B段一层面点间等营业区域；甲方提供会议客源市场；甲方可以协助乙方在会议客源的接待中提供市场推广、公关宣传方面的支持，并授权乙方在政府采购等会议用餐的接待中使用海特饭店餐饮宴会部的名义；乙方按甲方会议客源餐饮收入25.5%（含税）的比例向甲方支付客源和场地使用费，乙方按婚宴客源20%的比例向甲方支付客源和场地使用费，乙方按早餐收入15.5%的比例向甲方支付客源和场地使用费；乙方在与甲方合作区域接待乙方的散客时应将每餐付现客人的收入汇总在第二日报甲方一份，内容包括包房数、散台台号、消费金额；能源方面除供暖费及夏季空调费含在分成中，其他水、电、气均按表计量，及甲乙双方原租赁合同中能源收费标准计算应缴金额；乙方对该区域的后续装饰装修在合同期满后转为海特饭店所有，乙方在该区域安装的不可移动设备在合同期满后亦转为海特饭店所有；协议自2011年1月26日至甲乙双方原租赁合同终止。
另查明：2013年，纳百家酒楼与海特饭店因租赁合同纠纷诉至法院，法院作出的（2013）石民初字第1004号民事判决书中查明如下事实：2012年7月21日，北京地区遭遇特“7.21”暴雨，因纳百家酒楼承租租赁物位于顶层，造成其中B段营业大厅、VIP20包房漏雨，并导致房屋内天花板、墙壁等若干处不同程度受损。纳百家酒楼及时将租赁物漏雨情况告知海特饭店；2012年7月至9月期间，纳百家酒楼曾要求海特饭店维修，但海特饭店未对房屋受损部位进行维修。截至2012年10月5日之前，纳百家酒楼依约付清2012年第三季度全部租金；自2012年10月5日之后，纳百家酒楼以承租房屋漏雨受损未予修理为由，未按租赁合同约定时间交纳2012年第四季度租金。2012年12月17日，纳百家酒楼要求海特饭店对租赁物中营业大厅和VIP20包房漏雨受损部位进行修理。2012年12月，纳百家酒楼交纳同年10月全部租金；2013年1月5日、1月6日，海特饭店工作人员至纳百家酒楼承租租赁物，对B段营业大厅和VIP20包房的漏雨受损部位进行维修，维修完毕后，涉案租赁物正常营业。
2013年1月10日，海特饭店向纳百家酒楼发出《解除合同通知书》，载明双方于2006年9月9日签订《租赁合同》后，2011年1月25日，双方在《租赁合同》基础上另行签订了《补充协议》，依据租赁合同约定，纳百家酒楼拖欠租金、供暖费、能源费等行为构成违约，故通知纳百家酒楼解除2006年的《租赁合同》及2011年《补充协议》，并于2013年1月15日前腾退租赁房屋、并交清所欠费用和滞纳金。
2013年1月10日，纳百家酒楼向海特饭店发函中载明：因“7.21”暴雨不可预见，但漏雨问题严重造成屋顶天花板脱落下沉，必须作出相应赔偿；协议约定我方以海特餐饮部名义承接饭店的婚宴市场和会议市场客源互惠互利，但贵方以已有会议安排为由拒绝，请海特饭店履行协议约定的责任和义务。
2013年1月11日，纳百家酒楼再次向海特饭店发函中载明：贵方提出拖欠2012年11月、12月房租，因2012年7月21日特大暴雨后，贵方未对酒楼大厅及包房屋顶受损部位进行维修属违约在先；我方员工宿舍暖气未热过，多次要求解决没有答复，我方有权拒付。
2013年1月30日，纳百家酒楼交纳2012年11月全部租金。
关于海特饭店在“7.21”暴雨后是否及时维修租赁物屋顶防水问题。海特饭店认为，“7.21”暴雨过后，于2012年8月2日将纳百家酒楼承租租赁物屋顶漏雨部分进行了防水维修。纳百家酒楼认可海特饭店在2013年1月5日至1月6日将租赁物受损部位修理合格，此后正常营业。海特饭店、纳百家酒楼共同认可：涉案租赁合同所约定的租赁物目前由纳百家酒楼使用；截至2012年11月(含11月)之前的全部房屋租金已经结清；纳百家酒楼尚未交纳自2012年12月1日起的房屋租金。
海特饭店主张供暖费计算方式为按照出租面积（包括职工宿舍）2913平米X33元=96129元，并提供开票日期为2012年11月2日的12-13季供暖费付款发票，金额共计30万元，以证实已将包括涉案租赁物在内的整体建筑物供暖费用交付供热部门。纳百家酒楼未提出异议，但认为承租的职工宿舍在整个供暖季的供暖温度均未达标。经海特饭店、纳百家酒楼共同确认，职工宿舍的整体供暖面积为407平米。
2013年2月6日，法院至租赁物勘验，现场情况为：北侧职工宿舍包括宿舍11间、水房1间、男女卫生间各1间（含浴室），每个房间均安装壁挂空调供暖；双方当事人共同确认抽样测量部分房屋室内温度，经测温仪测量结果为室内温度5度-6度，铸铁暖气温度24度，双方当事人对测量结果没有异议，并认可代表北侧全部职工宿舍室内温度。
2013年7月10日，法院作出的（2013）石民初字第1004号民事判决书中认定：海特饭店与江南春天公司签订租赁合同后,经缔约双方与纳百家酒楼共同达成变更协议书,纳百家酒楼承继了上述合同中承租方的权利义务,与海特饭店形成了房屋租赁合同关系，海特饭店与纳百家酒楼之间形成的房屋租赁关系应属有效，双方均应依约履行。
涉案租赁物因“7.21”暴雨出现漏雨致使室内设施受损。租赁物内部分用餐包房、B段营业大厅顶部、墙壁的装饰物因雨水浸泡，经2013年1月初修复后，仍然存在多处水渍，当时租赁物受到不同程度的损坏，确实给纳百家酒楼的正常经营活动造成不利影响。海特饭店应承担租赁物室内受损的维修义务，自“7.21”暴雨发生后，海特饭店经对方多次催告后，未履行租赁物瑕疵维修义务，纳百家酒楼主动交纳部分租金后，有权行使拒绝给付价款的履行抗辩权。依据双方价款实际结算方式等具体情况，海特饭店主张解除租赁合同的理由不能成立。租赁物瑕疵经修复完毕，纳百家酒楼曾按照实际结算方式交纳房租，海特饭店自认存在拒收租金的事实。故难以认定纳百家酒楼构成迟延履行，对海特饭店提出解除租赁合同并腾退房屋的诉讼请求不予支持。因海特饭店北侧的纳百家酒楼职工宿舍供暖温度明显过低，且宿舍内均安装空调供暖，海特饭店没有适当履行供暖义务，故当适当减免供暖费。最终，判决海特饭店赔偿纳百家大酒楼2012年7月25日至2012年12月25日期间租赁物中营业大厅、VIP20包房因漏雨未及时维修经济损失；纳百家大酒楼给付海特饭店2012年12月1日至2013年6月30日期间的房屋租金及2012年11月15日至2013年3月15日期间的供暖费用，并驳回海特饭店请求解除租赁合同以及主张纳百家酒楼支付违约金的诉讼请求。纳百家酒楼不服一审判决提起上诉，二审法院维持了一审判决。
又查明：租赁合同及补充协议履行过程中，海特饭店将交付给纳百家使用的婚宴、会议等场地陆续收回，致使纳百家酒楼对承租的婚宴、会议场地无法正常经营使用。对此，海特饭店述称，因纳百家酒楼欠付租金，双方产生矛盾，海特饭店自2013年2月将上述场地收回。纳百家酒楼述称，因海特饭店自2012年3月起陆续将承租的婚宴、会议等场地收回，且租赁场地供暖、空调等设备不具备使用条件，构成严重违约，故未支付租金。
海特饭店与纳百家酒楼共同确认，海特饭店欠纳百家酒楼375606.49元餐饮费未付。
双方共同确认纳百家酒楼承租房屋面积2913平方米，每平米42元计算供暖费。纳百家酒楼主张职工宿舍区域407平米供暖标准不符合要求。本案诉讼过程中，经双方于2015年1月份对现场勘查后确认，海特饭店认可职工宿舍区域供暖目前不达标，但认为之前供暖均为达标。纳百家酒楼认为，在（2013）石民初字第1004号民事案件中就涉及海特饭店提供场地冬季供暖不达标问题，且供暖不达标状态一直持续，故海特饭店存在违约行为。
海特饭店主张2013年度、2014年度6月、7月.8月共计6个月（每月24862元）空调费，纳百家酒楼对交纳空调费计算标准无异议，但认为海特饭店自2013年6月起所提供的空调不具备约定使用条件，不同意支付空调费及滞纳金；海特饭店认可2014年夏季纳百家酒楼没使用空调且亦未经营，并撤回2014年度空调费的诉求主张，但其认为所提供的空调始终处于适用状态，不论所提供的空调能否使用纳百家酒楼均应支付费用。
再查：2012年7月18日，纳百家酒楼（甲方）与北京京城喜事服务中心（乙方）酒店婚庆合作协议书，期限自2012年7月18日至2014年8月16日，并约定甲方为乙方提供每年不少于20场次的婚庆组织活动，违反承诺，按每场次20000元计算所造成的损失。
纳百家酒楼提供2014年6月30日北京京城喜事服务中心出具的合同违约金收据，以证明因海特饭店提前收回场地未按约定提供婚宴服务向北京京城喜事服务中心支付违约金40万元。海特饭店对该收据的真实性及证明目的不予认可。
纳百家酒楼另提供2011年1月至12月，以及2012年12月至2013年10月份其与海特饭店分成统计表，以证实其承租的婚宴、会议等场地经营实际收入状况及预期收益损失。其中，2011年度分成统计表显示，2011年1月至12月期间，纳百家酒楼会议、婚宴等营业收入合计2738497.3元，月均收入为228208元，海特饭店分成533864.61元，月均分成为44488.7元；2012年12月至2013年10月期间纳百家酒楼会议、婚宴等营业收入合计475704元，月均收入为43245.8元，海特饭店分成为91107.89元，月均分成为8282.5元。海特饭店对上述证据的证实性无异议，但认为不能作为计算纳百家酒楼经营损失的依据。
又查：2014年12月31日，纳百家酒楼与海特饭店签订场地交接协议书，其中载明：双方在租赁案件审理中，经协商，纳百家酒楼于2014年11月17日将所承租的经营场地交还给海特饭店，场地内纳百家酒楼所拥有的设备设施及其他物品已全部清理完毕；纳百家酒楼于2014年12月31日将饭店北侧职工宿舍11间及浴室、水房、卫生间等附属用房及大汉伟业所在区域交还海特饭店且所属设备设施及其他物品清理完毕。
本案诉讼中，经纳百家酒楼申请，并经随机摇号确定，法院委托北京京平价格评估有限公司对纳百家酒楼承租房屋及场地装修残值、不可移动物品残值进行鉴定评估。鉴定机构出具评估基准日为2014年5月26日的京评（涉）字第2014第3045号价格评估报告书，其中，评估结论为：1、有争议项目评估价值449023元，其中拆除工程评估价值380389元；二层6、8、9、10包间窗帘1758元；二层6、8、9、10包间风机盘管6558.4元；不可移动物品、设备62285元；2、无争议项目评估价值2813820元。为此，纳百家酒楼垫付鉴定评估费用8万元。海特饭店与纳百家酒楼对上述鉴定意见均无异议。经双方确认，双方场地交接时，纳百家酒楼将二层6、8、9、10包间窗帘（除一包间窗帘外）交付给海特饭店使用；关于鉴定报告中争议部分不可移动物品、设备评估项目评估价值，海特饭店认为系可移动物品，纳百家酒楼认为系不可移动物品，在双方交接场地时，纳百家酒楼将该部分不可移动物品、设备交付给海特饭店。
对于上述鉴定意见中争议项目中拆除工程部分，纳百家酒楼认为该拆除工程系再装修时对原有部位进行拆除工程。法院经向鉴定机构书面咨询，鉴定机构答复称，争议拆除工程系纳百家酒楼再次装修对原有部位进行拆除工程，纳百家在现场勘验时提供了拆除工程量的资料，故对该部分价格进行了评估。对此，海特饭店未提出异议。
关于租赁合同与补充协议的关系：海特饭店认为补充协议中约定的租赁场地系租赁合同之外纳百家酒楼单独经营的场地，双方结算时虽会与租金发生折抵，但租赁合同与补充协议系不同法律关系。纳百家酒楼认为补充协议系租赁合同的补充，是在租赁合同之外新承租共同经营的场地。
上述事实，有租赁合同、租赁变更协议书、补充协议、合同解除通知书、（2013）石民初字第1004号民事判决书、（2013）一中民终字第12341号民事判决书、现场勘验笔录、京评（涉）字第2014第3045号价格评估报告书及答复函、酒店婚庆合作协议书、收据、纳百家酒楼与海特饭店分成统计表、场地交接协议书、鉴定费发票、当事人陈述意见等证据材料，在案佐证。
原审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，纳百家酒楼、海特饭店签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行各自的义务。本案争议的焦点问题：一是对租赁合同、补充协议的性质及其关系的判断；二是对导致租赁合同解除的违约责任主体及违约赔偿损失责任的认定。
首先，根据合同法相关规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，海特饭店将补充协议中约定的场地交付给纳百家酒楼使用、收益，纳百家酒楼按经营收入一定比例向海特饭店支付提成费用，故双方就该部分场地实际上也形成租赁关系。依据查明的事实，在先签订的租赁合同中约定未尽事项双方可另行签订补充协议，而之后签订的补充协议中虽对具体经营方式、费用具体结算等约定与租赁合同有一定差异，但不论从签约主体、签约目的以及合同实际履约状况分析，纳百家酒楼对租赁场地的经营收益行为并非因上述差异而分别独立进行；而且，补充协议中关于能源费交纳标准及协议终止期限等均以租赁合同约定为据。故从合同订立目的及整体文义解释角度分析，补充协议应系双方在租赁合同签订和履行的基础上就租赁事宜进一步或另行达成的补充，并非脱离租赁合同而孤立存在；加之，海特饭店在2013年1月10日向纳百家酒楼送达的《解除合同通知书》中亦明确承认补充协议系在租赁合同基础之上签订，并以纳百家酒楼存在违约为由同时主张解除租赁合同与补充协议。综上，对海特饭店关于补充协议与租赁合同并非同一法律关系的抗辩意见，因其前后主张相互矛盾，且与交易习惯和事实不符，法院不予采纳。
其次，关于导致租赁合同关系解除违约责任认定问题。本案中，纳百家酒楼诉请主张解除租赁合同及补充协议，海特饭店表示同意；海特饭店反诉主张解除租赁合同，纳百家酒楼表示认可，故就纳百家酒楼与海特饭店的上述请求主张，法院不持异议。但租赁合同及补充协议解除后，不影响双方违约行为及违约赔偿责任认定。
根据合同法相关规定，出租人的主要义务是按约定将租赁物交付承租人使用，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。依据查明的事实，租赁合同履行期限内，海特饭店单方将婚宴、会议租赁场地收回，不仅有悖合同诚信遵守原则，亦必然会对纳百家酒楼正常经营、收益造成重大影响，显属构成在先违约。
另，2013年2月6日，经双方确认海特饭店所提供的职工宿舍不符合约定的供暖标准。法院于2013年7月10日作出的（2013）石民初字第1004号民事判决书中，亦认定纳百家酒楼不构成租金迟延履行，海特饭店未适当履行供暖义务。本案中，纳百家酒楼主张海特饭店仍未按约定履行供暖义务，海特饭店主张其全面适当履行了供暖义务。鉴于海特饭店对其按约定全面履行了供暖义务的积极事实主张未能提供充分证据，故法院不予采信。
又，纳百家酒楼主张海特饭店自2013年6月起所提供的空调不具备使用条件以致无法经营，海特饭店认可2014年夏季纳百家酒楼没使用空调且未经营，并撤回2014年度空调费的诉求。因法院于2014年6月组织双方及鉴定机构现场勘验时，纳百家酒楼已停止营业，海特饭店认可期间纳百家酒楼未使用空调且未营业，但未能证实期间其所提供的空调具备正常使用条件。
综上，海特饭店单方提前收回婚宴、会议场地，加之不能充分证实所提供租赁场地冬季供暖设备及夏季空调符合约定正常使用条件，产生违约行为在先，对造成租赁合同及补充协议解除的后果，海特饭店主观上存在重大过错，应承担主要责任。因及时支付房屋租金是纳百家酒楼作为承租人应当履行的主要义务，故上述事实不足以成为纳百家酒楼拒付全部租金及能源费同等的抗辩，纳百家酒楼对租赁合同解除后果亦存在一定过错，应承担一定责任。
最后，关于违约损失赔偿责任认定问题。根据合同法及相关司法解释规定，承租人经出租人同意装饰装修，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期限内装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案中，根据鉴定机构答复意见以及双方质证意见，鉴定机构出具的价格评估报告书载明拆除工程部分的评估价值应，属于纳百家酒楼装修装饰残值损失范围。纳百家酒楼与海特饭店办理了房屋交接手续，纳百家酒楼将涉案房屋二层包间窗帘及争议项目不可移动物品均交付海特饭店使用，故该部分相应评估值亦应计入纳百家酒楼的装修损失范围。因纳百家酒楼未能证实二层包间风机盘管系其装修装饰的添附物，故该部分评估值不应计入其装修装饰损失范围。综上，关于纳百家酒楼赔偿其装修装饰残值损失的主张，参照鉴定机构出具的价格评估报告书载明的鉴定评估意见，并结合纳百家酒楼的实际损失、合同履行程度、当事人过错等因素，法院予以酌定。
海特饭店单方提前收回婚宴、会议场地，且所提供的租赁设备、设施不具备正常使用条件，必然对纳百家酒楼的正常经营、收益产生重大影响。因此，关于纳百家酒楼主张海特饭店赔偿租赁经营损失的合理请求，根据公平原则和诚实信用原则，并结合纳百家酒楼的实际损失、预期收益、合同履行程度、当事人过错程度等因素，法院予以酌定。
海特饭店认可欠付纳百家酒楼375606.49元餐饮费并同意给付，对此，法院不持异议。
租赁合同解除后，海特饭店丧失继续占有押金的事实及法律依据，故应将所收取的押金予以退还。关于纳百家请求退还押金的主张，于法有据，法院予以支持。
鉴于纳百家酒楼未按约定及时履行租金及能源费给付义务，故关于海特饭店请求纳百家酒楼支付欠付租金及能源费的主张，于法有据，法院予以支持。关于海特饭店请求纳百家酒楼支付迟延给付租金及能源费滞纳金的主张，结合纳百家酒楼欠付租金及能源费数额、期限、当事人过错程度以及海特饭店实际损失等因素，法院予以酌定。
因海特饭店未适当履行供暖义务，关于海特饭店主张2013年至2014年度供暖费的主张，结合职工宿舍区域供暖面积等因素，法院酌定减免供暖费数额。因海特饭店未能适当履行供暖义务在先，故关于海特饭店主张供暖费滞纳金的主张，法院不予支持。
因纳百家酒楼未能证实2013年度夏季海特饭店所提供空调设备处于不能使用状态，故关于海特饭店主张2013年度夏季制冷空调费及滞纳金的合理主张，法院予以支持。结合海特饭店的实际损失、当事人过错程度等因素，法院酌情确定滞纳金的数额。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、解除北京海特饭店与北京纳百家大酒楼有限公司之间的租赁合同及补充协议；二、北京海特饭店于本判决生效后七日内日赔偿北京纳百家大酒楼有限公司装修装饰残值损失共计二百七十六万元；三、北京海特饭店于本判决生效后七日内日赔偿北京纳百家大酒楼有限公司租赁经营损失共计八十万元；四、北京海特饭店于本判决生效后七日内日退还北京纳百家大酒楼有限公司押金十九万元；五、北京海特饭店于本判决生效后七日内日给付北京纳百家大酒楼有限公司餐饮费三十七万五千六百零六元四角九分；六、北京纳百家大酒楼有限公司于本判决生效后七日内日给付北京海特饭店租金一百一十万元（期间自2013年7月5日起至2014年9月30日止）、能源费（包括电费、水费、燃气费、电话费、垃圾清运费）六十三万零七百四十六元九角七分（期间自2013年1月5日起至2014年9月30日止），以上共计一百七十三万零七百四十六元九角七分；七、北京纳百家大酒楼有限公司于本判决生效后七日内日给付北京海特饭店迟延支付租金、能源费滞纳金共计八万元；八、北京纳百家大酒楼有限公司于本判决生效后七日内日给付北京海特饭店2013年至2014年度供暖费八万二千元（期间自2013年11月15日起至2014年3月15日止）；九、北京纳百家大酒楼有限公司于本判决生效后七日内日给付北京海特饭店2013年度夏季制冷空调费七万四千五百八十六元及滞纳金五千元，以上共计七万九千五百八十六元；十、驳回北京纳百家大酒楼有限公司其他诉讼请求；十一、驳回北京海特饭店其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
海特饭店不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、维持一审判决第一项、第五项、第六项、第七项、第八项、第九项、第十项、第十一项；2、撤销一审判决第二项，改判驳回北京纳百家大酒楼有限公司要求支付装修残值的全部诉讼请求；3、撤销一审判决第三项，改判驳回北京纳百家大酒楼有限公司要求支付租赁经营损失的全部诉讼请求；4、撤销一审判决第四项，改判驳回北京纳百家大酒楼有限公司要求退还押金的全部诉讼请求；5、本案诉讼费、鉴定费由北京纳百家大酒楼有限公司承担。上诉理由：1、关于双方履行、解除《租赁合同》中违约事实及过错责任比例问题，一审法院认定海特饭店承担绝大部分违约、过错责任错误。2、关于装修残值数额及承担，一审法院既认定过错承担比例却在自由裁量时未适当考虑租赁合同约定、合同到期时间、解除原因、实际损失、合同履行程度等，造成裁量与事实不符，显失公平。3、关于经营损失赔偿问题，一审法院认定责任错误，且赔偿数额80万元的认定没有事实和法律依据。4、一审法院判决海特饭店赔偿装修残值、租赁经营损失等三百五十六万元，还酌减了供暖费，而海特饭店一共只收取了四百万元左右的租金，一审判决显失公平。5、一审法院以海特饭店非主要租赁合同义务存在的所谓瑕疵让海特饭店承担巨额的装修残值及根本不存在或非海特饭店造成的经营损失，于法无据。
纳百家酒楼服从原审法院判决，针对海特饭店的上诉理由答辩称：我公司同意一审判决，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，海特饭店与纳百家酒楼签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为有效。双方在履行上述租赁合同期间另行签订了补充协议，后双方因该补充协议的履行问题产生纠纷进而引发本案诉讼。本案中，双方当事人对于租赁合同与补充协议是否属于同一法律关系认识不一，纳百家酒楼主张租赁合同与补充协议系同一法律关系，并以海特饭店单方收回补充协议约定的场地构成违约为由要求解除租赁合同与补充协议，海特饭店则认为租赁合同与补充协议并非同一法律关系，不应一并审理解决。故处理本案首先应当明确的就是补充协议的性质问题。
补充协议是指当事人对合同内容没有约定或者约定不明确时达成的协议，且通常情况下，补充协议中约定的条款是不影响合同生效的非主要条款。如果当事人对没有约定或者约定不明确的必备条款达成的协议，则不是补充协议，而应视为新的协议。对于本案中双方当事人签订的补充协议的性质问题，应当综合双方签订的合同内容以及实际履行情况来分析：第一，双方在补充协议中明确了约定了签订合同的目的是互利互惠、合作共赢，显然与普通的租赁合同订立合同的目的不同。第二，从双方的合作形式来看，海特饭店不仅提供场地等营业场所，还提供会议市场、婚宴市场等软资源，纳百家酒楼提供服务，且在合作期间纳百家酒楼以海特饭店餐饮部的名义承接客源，与租赁合同出租人将租赁物交由承租人使用、收益的特征不符，双方在补充协议中所约定的已并非是简单的场地租赁，而是双方各自发挥自身的优势，通过合作达到共赢。第三，双方关于收益分配方式的约定与租赁合同不同。补充协议中约定了纳百家酒楼按照一定的比例向海特饭店支付客源和场地使用费。上述费用不仅包括海特饭店提供场地的费用，还包括因其自身优势为纳百家酒楼吸引的客源而应获得的收益，故补充协议中对于收益分配方式的约定与租赁合同收取固定数额的租金存在明显差异。第四，从双方履行该补充协议的情况来看，纳百家酒楼的委托代理人在二审审理中认可补充协议中约定的部分场地是由纳百家酒楼与海特饭店共同使用，双方在使用前需要与对方进行沟通协商，双方对于该场地的使用方式显然不符合租赁合同的特征，租赁合同中出租人需将租赁物完全交由承租人进行使用、支配，承租人对于租赁物如何使用无需再行征得出租人的同意。综上，本案诉争的补充协议无论从合同签订的目的、合同内容还是从合同履行来分析，均不能认定为租赁合同关系，该补充协议是海特饭店与纳百家酒楼之间为了获取更大的收益，由一方提供场地、设备、客源，由另一方提供服务、技术而达成的合作协议。
通过以上分析，可以认定本案中的补充协议在性质上并非是租赁合同，其与租赁合同并非属于同一法律关系，更不是本案诉争的租赁合同的补充，而应当是一份新的合同。原审法院认定租赁合同与补充协议系同一法律关系是由于对补充协议的性质认识错误导致的，对此本院予以纠正。
在确定补充协议的性质之后，紧接着就需要明确本案的审理范围，因本案的案由系房屋租赁合同纠纷，故涉及补充协议的相关诉讼请求本不应在本案中一并解决，但鉴于本案租赁合同与补充协议的签订主体具有同一性，且两份合同的履行具有一定的关联性，将两份合同分别处理势必给当事人造成诉累，不利于纠纷的一次性解决。现海特饭店对于原审法院判决解除租赁合同与补充协议并未提出上诉，应当视为其同意一并解除租赁合同与补充协议，且在二审审理中，经本院释明，海特饭店亦明确表示同意解除补充协议。故在本案中对租赁合同与补充协议一并进行处理并无不妥。
关于租赁合同与补充协议的解除方式问题，纳百家酒楼起诉要求解除租赁合同与补充协议，海特饭店认为租赁合同与补充协议并非同一法律关系，仅同意解除租赁合同，故其仅反诉要求解除租赁合同。但在原审法院判决解除租赁合同与补充协议后，双方对此判项均未提出上诉，且双方当事人在原审法院审理期间自行办理了诉争房屋的交接手续，应当视为双方就解除租赁合同与补充协议协商一致，达成了解除的合意，对此本院予以确认。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方当事人签订的租赁合同与补充协议解除后的法律后果问题涉及双方的多项主张，较为复杂，本院将逐一进行分析。
海特饭店在二审中的上诉请求仅针对原审判决第二项、第三项、第四项，即装修损失、经营损失、押金部分，此为本院二审审理的范围。原审法院对于双方其他诉讼请求的处理，包括海特饭店主张的租金、能源费、供暖费、夏季空调制冷费及相应的滞纳金，纳百家酒楼主张的餐饮费，双方当事人对于上述费用的数额均没有异议，也没有提起上诉，本院予以确认。
关于装修残值损失问题，纳百家酒楼经过海特饭店的同意对承租房屋进行装修，现双方协商一致解除租赁合同及补充协议，故对于已形成附合的装饰装修物在剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，应当由海特饭店向纳百家酒楼进行补偿。但该残值损失应当是指剩余租赁期限内尚存在的价值。通常情况下，承租人对租赁物进行装修时，需要结合租赁物的用途、租赁期限等因素进行适当装修。构成附合的装饰装修价值体现在租赁物之中，承租人对于租赁物的使用即同时享用了附合的装饰装修的价值，租赁合同期满后，出租人无需对承租人予以补偿。但是在租赁合同期满前，承租人对其按原租赁期限投资的附合于租赁物的装饰装修价值并未完全使用，即在剩余租赁期限内装饰装修还存在一定的价值，也就是装修残值。确定剩余租赁期内附合的装饰装修价值应当根据租赁合同约定的租赁期限，将装饰装修费用平摊，进而得出剩余租期内的装修残值。而原审法院对于装修残值进行的鉴定所得出的评估价值并非法律意义上的装修残值，原审法院直接依据鉴定报告中的评估价值来确定海特饭店应当支付的装修残值损失显然是错误的，应当根据实际的装修投入按照租赁期限平摊，计算剩余租期的残值。鉴定报告中列明的评估范围为2012年进行的拆除工程、装修工程、安装工程以及不可移动的物品、设备等项目，对于双方无争议项目的重置成新价值认定为4191057.71元，争议项目的重置成新价值认定为389877.26元，两者合计为4580934.97元。纳百家酒楼与海特饭店的租赁合同至2015年9月8日期满，依据鉴定报告，装修发生在2012年，那么以重置成新价值为依据，能够计算出每年的装修价值平摊费用。因双方于2014年12月31日办理了诉争房屋的交接手续，纳百家酒楼占有使用诉争房屋的截止时间应为2014年12月31日，此时间至合同期满的剩余租期仅为9个月，故该9个月所对应的装修价值平摊费用即为海特饭店应当向纳百家酒楼支付的装修残值损失，本院酌情确定为一百零五万元。
关于纳百家酒楼主张的经营损失问题，其该项主张既包括补充协议中的会议、婚宴经营损失，也包括租赁合同的经营损失。对于租赁合同的经营损失问题，由于双方租赁合同中约定的租赁物一直处于纳百家酒楼的使用之中，纳百家酒楼的经营行为未受到影响，且其并未提供相关证据对经营损失予以证明，故本院对其该部分请求不予支持。关于补充协议中的会议、婚宴的经营损失问题：首先，根据纳百家酒楼在原审法院中的陈述，海特饭店自2012年3月起即陆续收回补充协议中约定的场地，纳百家酒楼在此之后的2012年7月仍与北京京城喜事服务中心签订场地使用合同并支付40万元违约金行为属于因自身原因造成的损失，该损失不应由海特饭店承担，原审法院将上述损失予以认定显属错误。其次，原审法院依据2011年至2013年纳百家酒楼会议、婚宴等营业收入的月均收入作为计算经营损失的依据，但该数额并未考虑营业收入逐年下降的客观情况，亦未将纳百家酒楼的经营成本予以扣除。综上所述，原审法院认定的八十万元经营损失过高，本院酌情确定为四十万元。
关于押金问题，双方租赁合同明确约定合同期满后，海特饭店确认纳百家酒楼无违约行为，押金在扣除相关费用后退还，若由于纳百家酒楼原因导致合同终止，押金不予退还，若因海特饭店的原因导致合同终止，押金在扣除相关费用后予以返还。本案中，双方当事人对于租赁合同及补充协议系协商一致解除，且原审法院对于双方合同解除后的相关费用进行了处理，纳百家酒楼需要承担上述费用，故押金应当予以返还。对于海特饭店上诉认为押金不予退还的主张，本院不予支持。
综上所述，原审法院对于补充协议性质的认定、装修残值、经营损失的计算方法均存在一定错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、维持北京市石景山区人民法院（2014）石民初字第529号民事判决第一项、第四项、第五项、第六项、第七项、第八项、第九项；
二、撤销北京市石景山区人民法院（2014）石民初字第529号民事判决第二项、第三项、第十项、第十一项；
三、北京海特饭店于本判决生效后七日内赔偿北京纳百家大酒楼有限公司装修装饰残值损失共计一百零五万元；
四、北京海特饭店于本判决生效后七日内赔偿北京纳百家大酒楼有限公司经营损失共计四十万元；
五、驳回北京纳百家大酒楼有限公司其他诉讼请求；
六、驳回北京海特饭店其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理五万九千九百零八元，由北京纳百家大酒楼有限公司负担四万五千五百九十元（已交纳二万零一百四十八元，余款于本判决生效后七日内交纳），由北京海特饭店负担一万四千三百一十八元(本判决生效后七日内交纳)。
反诉案件受理费二万三千二百零八元，由北京海特饭店负担六百五十七元(已交纳)；由北京纳百家大酒楼有限公司负担二万二千五百五十一元(本判决生效后七日内交纳)。
鉴定费八万元，由北京纳百家大酒楼有限公司负担五万二千元（已交纳），由北京海特饭店负担二万八千元(本判决生效后七日内交纳)。
二审案件受理费四万四千八百元，由北京海特饭店负担一万九千六百元（已交纳），由北京纳百家大酒楼有限公司负担二万五千二百元(本判决生效后七日内交纳)。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 磊
代理审判员 夏根辉
代理审判员 朱文君
二〇一五年八月二十八日
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