海南省海口市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼01民终1632号
上诉人（原审被告）：赵显瑞，男，1957年11月9日出生，汉族，住海口市。
委托诉讼代理人：李星，海南法立信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱晓宇，海南法立信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：冯成，男，1969年10月22日出生，汉族，住海口市美兰区海府路50号省。
委托诉讼代理人：魏道言，海南瑞来律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曾德强，男，1969年11月12日出生，汉族，住海口市。
委托诉讼代理人：魏道言，海南瑞来律师事务所律师。
原审第三人：中国人民解放军第一八七中心医院，住所地：海口市龙昆南路***号。
法定代表人：吉洪标，院长。
上诉人赵显瑞与被上诉人冯成、曾德强及原审第三人中国人民解放军第一八七中心医院（以下简称一八七医院）房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2016）琼0106民初13387号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
赵显瑞上诉请求：1.请求二审法院依法撤销海口市龙华区人民法院作出的（2016）琼0106民初13387号民事判决书，并依法改判驳回冯成、曾德强一审全部诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费全部由冯成、曾德强承担。事实和理由：一审法院判决确认租赁合同解除并判令赵显瑞交还房屋存在认定事实不清、适用法律错误之情形，依法应予撤销。一、一审判决认定赵显瑞存在未经同意擅自转包以及未经同意擅自转租涉案房屋事实，系认定事实错误，依法应予纠正。1.本案中，赵显瑞承租房屋用于再次出租（即转租）是合同之目的，冯成、曾德强当然知道且当然同意赵显瑞可以转租涉案房屋。《房屋租赁协议》的”目的条款”中约定如下内容：甲方（即冯成、曾德强）将位于海口市山高村的楼房整栋（除顶层外）租给乙方（即赵显瑞）做出租屋使用。此条款中的”做出租屋使用”为合同目的，仅从字面意思（文义解释）即可得知，冯成、曾德强不仅仅知道而且允许赵显瑞将涉案房屋再次出租给别人，换言之，《房屋租赁合同》的目的是赵显瑞通过合法转租获取收益。从另外一个角度讲，《房屋租赁协议》第二条第一项”甲方出租给乙方该楼一层仓库及二至九层共18个套间52个单间”中关于租赁房屋的数量约定，结合上述合同目的，可以明确看出赵显瑞租赁诉争房屋的目的是用于转租经营不可能用于自己居住。2.冯成居住在涉案房屋十楼，其当然知道赵显瑞所承租的涉案房屋已经租赁给其他人的事实。双方签订《房屋租赁协议》后，自2013年起赵显瑞便将该栋房屋一层仓库及二至九层共18个套间52个单间进行出租，并收取相应收益，直至2016年冯成、曾德强诉至法院。期间有三年之久，冯成及其近亲属均居住于诉争房屋十楼，对于涉案房屋已经再次出租给他人这一事实，冯成、曾德强是当然知道的。在此期间，冯成、曾德强均未对赵显瑞的转租行为提出任何异议。3.原审法院认定”转包”即”转租”系认定事实错误。《房屋租赁合同》第十三条约定：在合同期内，如乙方因特殊原因需要转包此房屋，须经甲方同意，并办理好转包手续方可转包。该条约定的”转包”之内涵是赵显瑞因特殊原因对该房屋不再经营管理整体打包给第三人。但本案中并不存在”转包”的事实，事实上，涉案房屋一直由赵显瑞在经营管理。如上述，”转租经营”是合同之目的，冯成、曾德强当然知道且当然同意，冯成、曾德强本人居住在涉案房屋十楼，对于涉案房屋已出租给他人的事实也当然知道，本案中根本不存在”转包”的事实，一审法院认定事实错误，依法应予纠正。二、原审法院依据”承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”判决确认合同解除系适用法律错误。1.如前所述，本案中根本不存在赵显瑞未经冯成、曾德强同意擅自转租的情形，一审法院适用《合同法》第二百二十四条第二款法定解除权之规定判决确认合同解除系适用法律错误。2.退一步讲，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款”出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，自合同签订之日起至2016年11月2日，冯成、曾德强当然知道赵显瑞转租的事实，已过三年之久，现今以冯成、曾德强以擅自转租为由提出解除租赁合同，于法无据，法院理应不予支持。综上述，原审法院依据”承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”判决确认合同解除系适用法律错误，依法应予纠正。三、一审法院的认定”诉争房屋在赵显瑞承租期间发生起火事件属于赵显瑞的违约行为所以冯成、曾德强有权解除合同”系认定事实错误适用法律错误。1.赵显瑞在签订《房屋租赁合同》后，在使用涉案房屋期间，已经履行了”健全防火措施”的合同义务，不存在违约行为。（1）赵显瑞在承租房屋中每层楼醒目的位置安放消防设施（2）保证消防通道无杂物堆放发生安全事故时可畅通通行（3）定期张贴安全防范提示等（4）在赵显瑞与第三人签订的《房屋租赁合同》中第三条”双方的权利义务”第6点、第7点中，也已明确要求第三人在租赁场所”严谨以任何形式存放易爆物品”、”做好安全及防火、防盗工作，严禁各住户私拉乱接电源，禁止违规操作用火、用气、用电”，赵显瑞已尽到了相应的管理责任。如上述，赵显瑞已完全尽到涉案房屋管理应尽的保障消防安全义务，履行和合同职责，不存在违约行为。起火事件发生在805房间内，事发后，消防部门接警后赶往现场，此时火已熄灭。消防部门未对该事件进行任何的事故责任认定，亦未查明起火原因，并未将此次事故认定为”火灾”。但根据现场起火的位置可以肯定，起火原因不是因为线路老化所致，与之相对应的，赵显瑞在经营涉案房屋过程中所用线路均采用符合国家标准的材料。换言之，805房间内起火的原因不可归责于赵显瑞未尽到消防义务，此次起火事件是一次意外。3.起火事件发生后，赵显瑞立即进行有效处理，更换房间内的被烧毁的物品、重新粉刷墙面等，已经尽到了事后的管理责任以及承担了合同约定的民事责任。赵显瑞亦不存在违约行为。如上所述，本案中，起火事件发生固然不好，但该事件不可归责于赵显瑞违约行为，具体来讲赵显瑞未违反《房屋租赁合同》中”健全防火措施”的合同义务，因此，在本案中，解除合同约定的条件并未成就，冯成、曾德强所发函解除合同的行为不发生合同解除的效力。一审法院在未查明起火事件的原因，也未查明赵显瑞实际并不存在违约行为的情形下，判决确认合同解除，系认定事实错误、适用法律错误，依法应予纠正。四、即便认定”转包”和”转租”是同一概念，且805房起火事件构成违约，冯成、曾德强行使解除权依旧没有事实和法律依据。根据案件查明的事实，2016年9月25日805房起火时间后冯成、曾德强于2016年10月27日委托律师向赵显瑞发送了《律师函》，赵显瑞于2016年11月2日签收该《律师函》，冯成、曾德强在其后2016年12月14日接收了赵显瑞支付的上一季度房屋租金，以及接收了赵显瑞如期支付的2017年第一季度房屋租金，租赁协议一直正常履行至2017年3月15日。《合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。该条款明确了合同当事人享有的约定解除权以及约定解除权行使的前提条件。本案中，假使赵显瑞被认定为违约，那么自违约事件发生之日起，解除权条件成就，此时，冯成、曾德强作为合同的相对方，有两个选择，一是行使合同解除权，终止合同效力；一是选择继续履行合同，使得合同效力延续。由于这两个权利相互矛盾，所以不能同时选择二者，即选择其中一个则必然导致放弃另外一个。事实上，冯成、曾德强不仅接收了赵显瑞支付的2016年10月至12月的季度房屋租金，还接收了赵显瑞如期支付的2017年第一季度房屋租金，租赁协议一直正常履行至2017年3月15日。通过以上事实可以得知，冯成、曾德强在合同解除权条件成就时以自己的行为表示了继续履行合同，合同的效力得到延续，换言之，冯成、曾德强已经放弃了解除权，即该解除权利已经消灭。现冯成、曾德强起诉要求依照《律师函》内容解除合同，依据的却是已经消灭的解除权，明显缺乏事实依据和法律依据，依法应予驳回。综上所述，一审法院判决确认解除合同、返还房屋系认定事实不清、适用法律错误，冯成、曾德强主张的合同法定解除权、约定解除权的条件均不成就，其诉讼主张缺乏事实依据，其诉讼请求应依法予以驳回。
冯成、曾德强辩称，一、一审判决认定事实清楚适用法律正确，程序合法，赵显瑞的上诉理由没有事实和法律依据。请求二审法院在查明事实的基础上，驳回赵显瑞的全部上诉请求，并维持一审判决。理由为：1、冯成、曾德强与赵显瑞于2013年11月7日就涉案的房屋签订《房屋租赁协议》，该协议明确约定承租方因特殊的原因，需要转包此房屋，必须经过出租方的同意，并办理好手续方可转包。同时，约定承租方也是赵显瑞必须遵守消防安全相关规定，健全防火防盗措施，加强对住房人员的管理，严禁在住房期间进行违法活动等，如果承租方违反合同任一条款均视为违约，出租房有权解除租赁协议并没收押金。2、在2015年6月3日，赵显瑞与第三人签订了房屋租赁协议，约定赵显瑞将从冯成、曾德强处承租的，房屋整体出租给第三人做职工宿舍，但赵显瑞并未将该房屋整体转租的事实，告知冯成、曾德强，直到2016年9月25日下午三点许，第三人员工，租用的8楼发生火灾，烧毁了部分财物，当时赵显瑞并没有在火灾现场，是冯成及时发现，才阻止扑灭明火，避免了重大人员的及财物的损失，发生火灾之后，冯成、曾德强与赵显瑞交涉过程中，才得知，赵显瑞已将房屋整体转租给第三人，且经冯成、曾德强核实，赵显瑞是在2015年6月已经将涉案房屋整体转租给第三人，但并未经过冯成、曾德强同意。3、在与赵显瑞沟通无果的情况下，冯成、曾德强于2016年10月27日，委托海南瑞来律师事务所向赵显瑞发出了律师函，该函载明因赵显瑞未经冯成、曾德强同意，擅自将房屋整体转租给第三人且未做好放火措施，其行为构成违约，冯成、曾德强有权依据和头约定以及法律约定解除双方的租赁协议，限冯成、曾德强十日内搬出房屋，2016年11月2日，冯成、曾德强收到该函，但冯成、曾德强至今仍未搬出该出租房屋。4、综上所述，赵显瑞在未经冯成、曾德强出租房的同意的情况下，将房屋整体转租给第三人，第三人在使用房屋过程中造成火灾，根据中华人民共和国合同法第224条第二款相关规定以及双方签订房屋租赁协议中承租方应当遵守消防安全规定健全防火措施的相关规定，正是由于赵显瑞疏于管理，且在发生火灾之后，也未及时赶到火灾现场，导致房屋财物的损失，根据租赁协议约定，且冯成、曾德强也通过律师函的方式通知赵显瑞解除了房屋租赁协议，符合双方约定以及法律规定，法院应当予以认可。
原审第三人一八七医院未作陈述。
冯成、曾德强向一审法院起诉请求：1.请求法院判决确认冯成、曾德强与赵显瑞之间签订的《房屋租赁协议》于2016年11月2日解除；2.请求法院判决赵显瑞及第三人限期将位于海口市山高村30号的房屋腾空交还给冯成、曾德强；3.赵显瑞承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年11月7日，冯成、曾德强与赵显瑞分别为甲、乙方，签订一份《房屋租赁协议》，约定甲方将位于海口市山高村的自建楼房整栋（除顶层外）出租给乙方做出租屋使用，租期八年，即从2013年12月15日至2021年12月15日止，租金为前四年每年373200元，后四年每年391860元，押金为8万元；甲方应对该栋房屋的建筑文件结构安全负责；乙方要按政府相关部门的要求，做好租赁场所的安全卫生工作，遵守消防安全相关规定，健全防火、防盗措施，同时要加强对住房人员的管理，严禁在住房期间进行违法活动，否则，由此造成的一切经济损失和法律责任由乙方负责，与甲方无关。在合同期内，如乙方单方面违反合同任一条款，视作违约，甲方有权解除合同并没收押金；如甲方单方面违反合同任一条款，视作违约，须双倍赔偿乙方所投资的费用。在合同期内，如乙方因特殊原因需要转包此房屋，须经甲方同意，并办理好手续方可转包。
上述协议签订后，冯成、曾德强依约将房屋交付赵显瑞。2015年6月3日，赵显瑞与第三人签订《房屋租赁协议》，约定将租自冯成、曾德强的房屋整体出租给第三人做职工宿舍，租期五年，自2015年5月5日起至2020年5月4日止，年租金为60万元。赵显瑞并未将房屋整体转租给第三人的情况告诉冯成、曾德强，但都依约向冯成、曾德强支付了租金。2016年9月25日下午15时许，第三人员工租用的8楼发生火灾，烧毁部分财物，熏黑了墙体，幸亏冯成及时发现，扑灭了明火，才未发生人员损伤及重大财物损失。2016年10月27日，冯成、曾德强委托海南瑞来律师事务所向赵显瑞发出一份《律师函》并抄送第三人，《律师函》指赵显瑞未经冯成、曾德强同意擅自将房屋整体出租给第三人，未做好防火措施造成火灾发生，其行为已构成违约，声明解除双方租赁合同，并限期十日搬出租赁房屋。赵显瑞收到《律师函》后置之不理，冯成、曾德强遂诉至本院。
一审法院认为，冯成、曾德强与赵显瑞签订的《房屋租赁协议》，系当事人的真实意思表示，内容合法，属有效合同，法律予以保护。合同当事人应依诚实信用原则全面履行约定义务。冯成、曾德强已依约将出租房屋交付赵显瑞，赵显瑞虽依约支付了租金，但其未告知冯成、曾德强并征得冯成、曾德强同意便与第三人签订《房屋租赁合同》，将承租的房屋整体转租给第三人，第三人在使用房屋过程中又造成火灾。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款”承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，以及本案《房屋租赁协议》中”遵守消防安全规定，健全防火措施”，”在合同期内，如乙方单方面违反合同任一条款，视作违约，甲方有权解除合同”的约定，冯成、曾德强通过《律师函》的形式通知赵显瑞解除《房屋租赁协议》，符合法律规定及双方约定，本院予以确认。赵显瑞辩称其租赁房屋的目的是用于出租，这在合同中也已写明，合同中明确禁止转包并非禁止转租，转租也是其经营行为的体现，况且冯成、曾德强居住在顶楼，对转租情况也是清楚的，火灾并未造成严重后果，损坏的物品也已修复，冯成、曾德强诉请解除合同没有依据。本院认为，《房屋租赁协议》中约定禁止转包但并不意味着允许转租，赵显瑞在自行经营分租业务近两年后将房屋整体转租给第三人，应告知冯成、曾德强并取得冯成、曾德强同意，赵显瑞并无证据证实冯成、曾德强已经同意整体转租，租赁房屋在合同期内发生火灾，赵显瑞应负管理责任，即使事后修复，但火灾的发生已符合合同约定的解除条件，赵显瑞的辩解缺乏事实和法律依据，本院不予采信。冯成、曾德强的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条的规定，判决如下：一、确认冯成、曾德强与赵显瑞赵显瑞签订的《房屋租赁协议》于2016年11月2日解除；二、限赵显瑞赵显瑞与第三人中国人民解放军第一八七中心医院于本判决生效后十日内将位于海口市山高村30号的房屋交还给冯成、曾德强。本案受理费50元，由赵显瑞负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于《房屋租赁协议》，涉案房屋内部楼道照片即发生起火事件的805房修复后现场照片。由于该证据不属于二审新证据，且与本案基本事实并无关联，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第二款之规定，本院对该证据不予采纳。关于2016年12月至2017年3月的租金，由于曾德强与冯成对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采信。
本院二审查明，涉案租赁房屋没有房屋产权证，亦尚未取得建设工程规划许可证。
本院二审查明的其他事实与一审查明的一致。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二款规定：”本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条规定：”出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案房屋的土地用途为”城镇住宅用地”，权属性质为”国有建设用地使用权”，权属证明为海口市龙华区城西镇山高村民委员会开具的证明。涉案租赁房屋尚未取得建设工程规划许可证，在一审法庭辩论终结前亦未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。因此，赵显瑞与曾德强、冯成所订立的《房屋租赁协议》系无效合同。一审法院认定该合同为有效合同及确认双方的合同已解除错误，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：”无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十八条规定：”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：”房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”结合冯成、曾德强一审诉求以及本案事实，赵显瑞所支付的租金没有必要返还，但由于所签订的租赁合同无效，赵显瑞应将涉案房屋交还冯成、曾德强，一审法院对该项实体处理得当，本院予以维持。
综上，赵显瑞的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实基本清楚，部分实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款第二款、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第二款、第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：
一、维持海口市龙华区人民法院（2016）琼0106民初13387号民事判决第二项；
二、撤销海口市龙华区人民法院（2016）琼0106民初13387号民事判决第一项；
三、驳回赵显瑞的上诉请求；
四、驳回冯成、曾德强的其他诉讼请求。
二审案件受理费50元，由赵显瑞负担。
本判决为终审判决。
审判长黄玉臣
审判员李家林
审判员林梅
二〇一七年八月十六日
法官助理李亮
速录员刘梦薇
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
......
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
......
风险提示
1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。
2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院申请继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。
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