福建省宁德市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)闽09执异59号
异议人（申请执行人）兴业银行股份有限公司宁德分行，住所地福建省宁德市天湖东路6号，组织机构代码85742042-6。
负责人林欢，行长。
委托代理人刘妙华，女，1988年4月4日出生，住福建省宁德市蕉城区，系兴业银行宁德分行员工。
案外人陈凌，女，1992年1月13日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。
被执行人宁德市祥和医药连锁有限责任公司，住所地福建省宁德市东侨经济开发区长兴城E区10号（时代广场）10幢101，组织机构代码55957583-3。
法定代表人林祥国，总经理。
被执行人宁德市恒通工贸有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区鹤峰路54-3号一层，组织机构代码78452302-8。
法定代表人林祥国，总经理。
被执行人福建省闽浙医药有限责任公司，住所地福建省宁德市蕉城区飞鸾镇梅田村（祥瑞制药厂办公楼），组织机构代码07320042-5。
法定代表人林祥国，总经理。
被执行人林祥国,男，1980年1月11日出生，汉族，住浙江省象山县。
被执行人蒋沁汝,女，1985年4月28日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。
被执行人刘信斌,男，1980年9月30日出生，汉族，住福建省建瓯市。
本院在执行申请执行人兴业银行股份有限公司宁德分行（以下简称兴业银行宁德分行）与被执行人宁德市祥和医药连锁有限责任公司、宁德市恒通工贸有限公司、福建省闽浙医药有限责任公司、林祥国、蒋沁汝、刘信斌金融借款合同纠纷一案中，兴业银行宁德分行对本院拟带租变卖宁德市恒通工贸有限公司所有的抵押物的行为提出异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
兴业银行宁德分行称，请求对宁德市恒通工贸有限公司位于宁德市飞鸾镇工业园区厂房按照无租赁状态进行变卖。事实和理由：一、2014年7月21日，宁德市恒通工贸有限公司向异议人出具承诺函，确认抵押物上未设定任何租赁，而案外人陈凌提供的租赁合同落款时间在2014年之前，显然宁德市恒通工贸有限公司以书面形式否认了陈凌租赁合同的真实性；二、陈凌提供的网上转账回单显示用途是转账而非支付租金，且一次性支付500万租金与交易习惯、生活常理并不相符；三、讼争厂房早在2015年即被汕头法院查封，但陈凌始终未提出任何请求，在法院查封公告、多次组织公司进行评估的过程中，也都没有发现存在租赁的情况，上述事实共同表明陈凌主张的租赁事实并不存在。综上，请求法院支持异议人的异议请求。
兴业银行宁德分行提供编号2012001号《厂房租赁合同》、编号2012001-1号《厂房租赁合同（补充协议）》、兴业银行网上转账回单、《厂房租赁合同（转租）》、他项权证复印件各一份，以证实其主张。
陈凌称，2012年11月，因开办工厂需要，其与宁德市恒通工贸有限公司签订租赁合同并占有厂房，约定由案外人支付租金500万元给被执行人盖厂房，厂房竣工后将部分厂房转租给案外人使用10年。同年11月5日，案外人支付了上述500万元租金，2013年11月，因厂房建设完成可以交付使用，双方又补充签订《厂房租赁合同（补充协议）》。此后，因办厂计划改变，案外人只能另行找人转租厂房，由于2014年前后宁德经济条件不景气，大量企业倒闭，空置厂房较多难于处置，上述厂房只能空置。2015年，因宁德市恒通工贸有限公司法定代表人林祥国跑路，大量债主前来厂房搬东西，导致飞鸾边防所将全部厂房关闭，当时异议人向飞鸾边防所反应情况后，边防所才同意将承租的厂房交由异议人自行管理，因被执行人跑路拖欠电费，异议人为此还多次缴纳电费。2015年底，金贝尔公司与异议人签订转租合同，异议人将部分厂房转租金贝尔公司使用。另外，在执行过程中，讼争厂房的三次拍卖过程中，拍卖公告都是注明带租拍卖。综合上述事实，请求继续带租拍卖并确认案外人享有合法租赁权，驳回兴业银行异议。
陈凌提供国网福建省电力有限公司宁德供电公司出具的发票二张以证实其主张。
宁德市祥和医药连锁有限责任公司、宁德市恒通工贸有限公司、福建省闽浙医药有限责任公司、林祥国、蒋沁汝、刘信斌未作答辩。
经查明，2014年7月21日，兴业银行宁德分行与恒通工贸公司签订了编号授抵132014060233-1《最高额抵押合同》，约定由恒通工贸公司提供宁德市飞鸾工业园区祥瑞制药厂办公楼、综合仓库、质检楼、综合车间（一）、综合车间（二）及土地使用权为兴业银行宁德分行与祥和医药公司在2014年7月21日至2015年7月19日授信期间内办理资金借款合同、贸易融资、承兑、票据回购等业务形成的债权提供担保，担保的债权最高余额为人民币4000万元。并于同年7月23日在抵押登记部门办妥抵押手续，取得他项权证（证号：房他证T字第××号号）。
2016年11月30日，本院作出（2016）闽09执恢28号之二执行裁定，裁定拍卖、变卖宁德市恒通工贸有限公司所有的位于宁德市飞鸾工业园区祥瑞制药厂综合仓库、综合车间（一）、综合车间（二）、质检楼、办公楼及土地使用权。
2017年10月24日，本院向兴业银行宁德分行发函，告知将以带租状态对讼争厂房进行变卖。
2017年11月3日，国网福建省电力有限公司宁德供电公司出具编号05488360、05488361发票确认宁德市恒通工贸有限公司分别缴纳电费25391.52元、7280元，对应支付电费年月分别为2015年6月、7月。
本案的争议焦点为，讼争不动产是否应当带租变卖。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人通过支付对价获得租赁物的占有使用权是租赁合同的根本价值所在。本案中，兴业银行宁德分行设定抵押之日为2014年7月23日，因此讼争不动产是否在该时间节点之前被案外人陈凌租赁并占有使用是案件的审查重点。案外人陈凌提供的与宁德市恒通工贸有限公司之间租赁合同的落款时间在兴业银行宁德分行设定抵押之前，但其并没有提供其他充分证据证明在2014年7月23日之前已经实际占有并使用讼争不动产，且一次性支付10年500万元租金的行为也与日常生活常理并不相符，其也未就此作出合理解释。综合上述事由，本院认为，现有证据并不能证明陈凌主张享有的租赁权设定在抵押权设立之前，因此，即使其主张的租赁为真，也不能对抗兴业银行宁德分行享有的抵押权。兴业银行宁德分行提出的异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，裁定如下：
一、撤销本院（2016）闽09执恢28号《函》。
二、对宁德市恒通工贸有限公司提供的抵押物不带租进
行变卖。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 陈国斌
审 判 员 吴 杰
审 判 员 李仕干
二〇一七年十一月十七日
法官助理 兰子君
书 记 员 陈丽椿
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。