福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)闽02民终4937号
上诉人（原审被告）：厦门瑞禾包装有限公司，住所地福建省厦门市同安区洪塘路329号厂房一层之二。
法定代表人：洪华龙，总经理。
委托诉讼代理人：花正富，福建联合信实律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：聚泰纺织厂（厦门）有限公司，住所地福建省厦门市同安区大同镇祥桥村。
法定代表人：孙秀芬，董事长。
委托诉讼代理人：刘元庆，福建思中律师事务所律师。
上诉人厦门瑞禾包装有限公司（以下简称瑞禾公司）因与被上诉人聚泰纺织厂（厦门）有限公司（以下简称聚泰公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省厦门市海沧区人民法院（2016）闽0205民初2011号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人瑞禾公司的法定代表人洪华龙、委托诉讼代理人花正富，被上诉人聚泰公司的委托诉讼代理人刘元庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
瑞禾公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人聚泰公司承担。理由如下：一、原审判决认定聚泰公司原请求解除案涉租赁合同的诉讼请求不产生解除合同的效力，法律适用错误。租赁合同约定政府征收案涉土地聚泰公司有权提前解除合同，聚泰公司解除案涉租赁合同的通知于2016年7月8日通过人民法院送给上诉人，因此案涉租赁合同已于当日解除。人民法院对此是否进行判决以及聚泰公司撤回该诉讼请求均不影响合同已经依法解除的事实。原审中，上诉人对于合同解除的事实并无异议，但对聚泰公司以拖欠租金为由解除合同并要求上诉人承担违约责任的诉讼请求有异议。原审法院未对聚泰公司解除案涉租赁合同的真实理由进行审查，以聚泰公司以拖欠租金为由解除合同、且上诉人不同意该解除理由，错误认定聚泰公司原诉讼请求不产生解除合同的效力，法律适用错误。二、原审判令上诉人支付2016年4月9日至2017年4月8日期间的租金，事实认定错误。案涉租赁合同已经合法解除，上诉人应缴纳租金期限应为2016年4月9日至2016年7月8日。三、原审判决对案涉租赁合同解除后的场地占有费计算错误。“莫兰蒂”台风过后案涉租赁土地对上诉人不再有利用价值，且政府土地征收在即，上诉人未实际占用案涉土地，原审法院以上诉人未举证证明将案涉租赁土地交还给被上诉人为由，判令上诉人支付占有费至返还之日，不合法理。四、案涉租赁合同标的物为土地，且地上建筑物在上诉人租赁前即已存在，上诉人仅负有将自有机械设备搬迁出案涉租赁场地的义务，上诉人无腾空场地的义务，原审法院判决错误。
聚泰公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
聚泰公司向原审法院起诉请求：1.瑞禾公司将合同编号为JT2014-00-63《租赁合同书》项下的租赁场地腾空并退还聚泰公司；2.瑞禾公司支付聚泰公司2016年4月9日至2017年4月8日期间拖欠的租金（人民币，下同）176400元及违约金44100元（14700元/月×3）；3.瑞禾公司支付合同解除后即2017年4月9日起至实际退还租赁场地之日止的占有使用费（按月租金14700元计算）。
原审法院认定事实：2014年3月24日，聚泰公司与瑞禾公司续签了编号为JT2014-00-63的《租赁合同书》。合同约定：瑞禾公司承租租赁场地，租赁期限自2014年4月9日起至2017年4月8日止，租赁面积为3000平方米，租金为每月每平方米4.9元，月租金为14700元，于每季度之前支付本季度租金，逾期支付租金应按应付租金总额的日1%支付违约金，逾期超过5日，聚泰公司有权解除租金合同，瑞禾公司应在30日内退还租赁场地并支付月租金三倍数额的违约金；租赁期满，瑞禾公司应即于租期届满或聚泰公司限定时间内将租赁场地返还聚泰公司。该《租赁合同书》签订后，瑞禾公司继续使用租赁场地并支付相应租金，但瑞禾公司在2016年1月8日、20日向聚泰公司转账支付2016年1月9日至4月8日的租金44100元后，未再向聚泰公司支付租金。
2016年3月4日，聚泰公司向瑞禾公司发送一份《告知函》，载明：“根据厦同重大（2015）3号会议和政府相关会议精神，本司位于厦门市同安区无证照附属物与构筑物、配套用房、配套设施等将被实施征收，故本司与贵方签订的租赁合同书（合同号：JT2014-00-63）将无法按照租赁合同约定的期限履行。本司近日内将针对租赁合同解除事宜与贵司商谈具体方案，谢谢配合！特此告知！”
2016年6月16日，聚泰公司诉至原审法院，请求判令：1.自2016年6月15日起解除双方签订的JT2014-00-63《租赁合同书》；2.瑞禾公司将租赁场地腾空并恢复原状后退还聚泰公司；3.瑞禾公司支付2016年4月9日至2016年6月15日期间的拖欠的租金44100元；4.瑞禾公司支付合同解除后至实际退还租赁场地之日的占有使用费（按月租金14700元标准计算）。2016年12月26日，原审法院依简易程序进行审理，因双方争议较大，原审法院依法将本案转为普通程序审理。在适用普通程序审理过程中，聚泰公司变更为如上诉讼请求。
原审法院认为：本案中，聚泰公司与瑞禾公司签订的JT2014-00-63《租赁合同书》系合同当事人真实意思表示，内容和形式符合法律规定，合法有效。瑞禾公司作为承租人，负有如期支付租金之义务，其仅支付租金至2016年4月8日，之后的租期则未再支付租金，故对未付租金，瑞禾公司应予以偿付。对于未付租金租赁期间的认定，聚泰公司起诉时以瑞禾公司逾期未支付租金为由请求判令自2016年6月15日起解除双方租赁合同，瑞禾公司抗辩其未拖欠租金，认为聚泰公司以此为由请求解除租赁合同不能成立。对于聚泰公司该请求，法院并未作出判决，瑞禾公司是否存在拖欠租金未经确认，瑞禾公司亦不同意聚泰公司该主张，故聚泰公司的原请求解除租赁合同的诉讼请求并不产生解除双方租赁合同之效力。对于《告知函》，其内容并不含解除租赁合同的意思表示，瑞禾公司主张该《告知函》系聚泰公司以政府征收行为为由解除了租赁合同，没有事实依据，不予采信。现聚泰公司撤回解除双方租赁合同的诉讼请求，不违反法律规定。据此，可以认定，JT2014-00-63《租赁合同书》未解除。根据租赁合同的约定，租期至2017年4月8日，瑞禾公司未举证证明其已将租赁场地交还聚泰公司，应承担举证不能的法律后果，故瑞禾公司应支付2016年4月9日至2017年4月8日期间的租金176400元。且租赁合同期满后，其应将租赁场地腾空退还给聚泰公司，并应按JT2014-00-63《租赁合同书》约定的租金标准14700元/月向聚泰公司支付截至实际返还租赁场地之日的占有使用费。对于聚泰公司主张的三倍租金数额的违约金，根据JT2014-00-63《租赁合同书》约定，该违约金是聚泰公司以瑞禾公司违约为由解除租赁合同的法律后果，本案聚泰公司并未主张解除双方租赁合同，而是以租赁合同期满为由要求瑞禾公司支付租赁期内租金和退还租赁场地等，故其该违约金请求，没有合同依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、厦门瑞禾包装有限公司于判决生效之日起十日内将合同编号为JT2014-00-63《租赁合同书》项下的租赁场地腾空并返还聚泰纺织厂（厦门）有限公司。二、厦门瑞禾包装有限公司于判决生效之日起十日内支付聚泰纺织厂（厦门）有限公司2016年4月9日至2017年4月8日期间的租金176400元。三、厦门瑞禾包装有限公司于判决生效之日起十日内按月14700元标准向聚泰纺织厂（厦门）有限公司支付自2017年4月8日起至实际返还合同编号为JT2014-00-63《租赁合同书》项下的租赁场地期间的占有使用费。四、驳回聚泰纺织厂（厦门）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4608元，由厦门瑞禾包装有限公司负担3686元，聚泰纺织厂（厦门）有限公司负担922元。
本院二审期间，聚泰公司提供以下证据：《收回出租场地通知书》、《国内标准快递》、《邮件全程跟踪查询结果》、《照片》，证明聚泰公司于2017年10月25日书面通知瑞禾公司在2017年11月1日先行办理案涉场地移交手续，瑞禾公司于2017年10月26日收到通知。因瑞禾公司未能与聚泰公司办理移交手续，聚泰公司于2017年11月1日先行收回案涉租赁场地。瑞禾公司对上列证据的真实性无异议，但对关联性有异议，认为其2016年9月20日搬出设备后，案涉场地已于聚泰公司实际控制之下，场地移交手续已办理完成。
经审理查明，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另查明，1.双方租赁合同履行期间形成聚泰公司开具租金发票交付瑞禾公司、瑞禾公司收到租金发票后向聚泰公司支付租金的惯例。对于2016年4月9日起的租金，聚泰公司尚未开具租金发票交付瑞禾公司。2.2016年9月“莫兰蒂”台风过后，瑞禾公司已将机器设备搬离案涉租赁场地，但未与聚泰公司办理书面移交手续。3.2016年12月26日原审庭审中，瑞禾公司答辩意见为不同意解除合同。4.二审中聚泰公司表示其已于2017年11月1日自行收回案涉租赁场地。以上事实，有双方当事人的陈述以及原审庭审笔录为证。
本院认为，聚泰公司与瑞禾公司于2014年3月24日续签的JT2014-00-63《租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。双方租赁合同履行期间的租金支付方式为聚泰公司开具租金发票交付瑞禾公司、瑞禾公司收到租金发票后向聚泰公司支付租金。聚泰公司未将2016年4月9日起的租金发票交付瑞禾公司，因此不能认定瑞禾公司已拖欠租金。聚泰公司以瑞禾公司拖欠付租金为由要求解除合同没有事实依据，瑞禾公司亦表示不同意以该事由解除合同，因此《租赁合同书》未解除。虽然2016年9月“莫兰蒂”台风后，瑞禾公司已将机器设备搬离案涉租赁场地，但双方并未办理移交手续，且直至2016年12月26日原审庭审时瑞禾公司仍表示不同意解除合同，因此案涉合同并未解除。瑞禾公司主张案涉合同已因聚泰公司的起诉而解除、其已于2016年9月将案涉场地移交聚泰公司的上诉意见缺乏依据，不予采纳。合同约定的租赁期限至2017年4月8日止，原审认定瑞禾公司应支付聚泰公司2016年4月9日至2017年4月8日期间的租金、自2017年4月8日起至实际返还案涉租赁场地期间的占有使用费并无不当。因聚泰公司已于2017年11月1日收回案涉租赁场地，故案涉租赁场地占用费应计算至2017年10月31日止。综上，瑞禾公司的上诉请求缺乏依据，应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3686元，由厦门瑞禾包装有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈许贞
审 判 员 郑文雅
审 判 员 龙 辉
二〇一七年十二月二十六日
代书记员 巫粤峰
附本案适用的相关法律：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。