广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0604民初8893号
原告（执行案外人）：广东华南智慧城发展有限公司，住所地广东省肇庆市太和北路12号B1区5幢601办公楼之一，统一社会信用代码91441200792976457E。
法定代表人：莫细文。
委托诉讼代理人：涂文婷、胡晓武，均为广东广立信律师事务所律师。
被告（申请执行人）：兴业银行股份有限公司佛山分行，住所地广东省佛山市禅城区季华五路45号，统一社会信用代码91440600770158402U。
负责人：李锦奎。
委托诉讼代理人：杜晓、吴晨晓，广东天伦（佛山）律师事务所律师。
第三人（被执行人）：肇庆市傲翔科技信息有限公司，住所地广东省肇庆市太和北路12号B1区5幢702办公楼之一，统一社会信用代码914412005608489071。
法定代表人：莫细文。
委托诉讼代理人：黎明，广东余黎张律师事务所律师。
原告广东华南智慧城发展有限公司（下称华南公司）诉被告兴业银行股份有限公司佛山分行（下称兴业银行佛山分行）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年7月13日立案受理。本案依法适用普通程序，由本院审判员陈超担任审判长，与人民陪审员李玉珠、江言枝组成合议庭。诉讼中，本院依原告华南公司申请追加肇庆市傲翔科技信息有限公司（下称傲翔公司）为本案第三人。本案于2017年8月23日公开开庭审理，原告委托诉讼代理人涂文婷、胡晓武，被告委托诉讼代理人杜晓、吴晨晓，第三人委托诉讼代理人黎明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华南公司向本院提出诉讼请求：1.撤销（2017）粤0604执异138号执行裁定书；2.对华南公司承租傲翔公司名下的涉案物业【包括位于（1）肇庆市太和北路12号B1区5幢201、202、301、302、401、402、501房；（2）肇庆市太和北路12号B1区1幢602A、2幢701B、C、D房；（3）肇庆市太和北路12号B1区5-10幢地下室1、2、3、4、5、6号房】采取“带租拍卖”；3.本案诉讼费用由兴业银行佛山分行承担。
事实与理由：兴业银行佛山分行对傲翔公司名下涉案物业采取“去租拍卖”的请求缺乏事实与法律依据。
(2015华南公司与傲翔公司于2012年6月30日签订的《华南智慧城租赁协议书》真实有效，受法律保护。协议约定的租赁期限为十五年，协议签订的时间先予法院查封日期，也先予抵押日期。法院应依约带租约拍卖涉案物业，华南公司依法继续享有《华南智慧城租赁协议书》的相关权益。二、（2017）粤0604执异138号执行裁定书认定华南公司与傲翔公司之间约定的租金明显不合理缺乏事实与法律依据。考虑到当地政府带动区域发展的要求、涉案项目所在地理位置偏僻、当时房地产价格较低以及项目配套设施简单、投入开发费用高等因素，傲翔公司与华南公司约定以实际出租面积计算每月租金，是市场客观因素导致的合理结果，符合市场经济规律。租金的计收方式是根据华南公司与第三方分租的实际情况而定，且华南公司提供了傲翔公司的缴纳租金的凭证，证明华南公司已实际支付了租金。虽然与一般的定额租金约定形式有所区别，但不能以此否定合同的真实性与有效性。同时，为吸引企业进驻，华南智慧城对租户实行租金返利、免租期等优惠政策，必然导致华南智慧城项目初期的租金低，资金回收慢，华南公司交给傲翔公司的租金也相应较低。三、华南公司先后将涉案物业与肇庆市建伟电子材料有限公司、肇庆市金禾安防工程有限公司、肇庆守护者信息技术有限公司、深圳市前海丰利行财富管理有限公司等签订了租赁合同，由各租户向华南公司交纳租金，双方享有的权利与履行的义务明显构成租赁合同关系，属于整体承租后的合法分租行为，各分租户已长期在涉案物业正常经营，其权利应受保护。四、华南公司与傲翔公司之间属于独立的租赁合同关系，华南公司从傲翔公司处承租涉案物业后，以自身名义对外自主经营，是由特定的原因造成的。傲翔公司投入巨大资金建设华南智慧城项目后，出现经营困难，难以进一步开发，而当时的建筑物属于毛坯房状态，无任何配套设施，不符合出租出售条件。基于傲翔公司招商无果，华南智慧城是当地政府招商引资的重要项目，而华南公司有一定的经营开发能力，故傲翔公司将华南智慧城项目整体出租给华南公司进行开发建设运营。华南公司以自身名义与第三方签订施工合同及购销合同，对园区进行建设开发、完善配套设施；华南公司并与广告宣传公司签订招商推广协议，对华南智慧城进行对外宣传；华南公司以自身名义与第三方租户签订物业租赁合同，收取租金并开具发票，是合法有效的分租合同关系。华南智慧城作为肇庆市一个产业运营项目的性质，与一般商业租赁业务不同，华南公司的角色是产业运营商。五、华南智慧城项目属于肇庆市端州区人民政府重点支持的产业升级转型项目，享有政府多方面的政策支持。因此华南公司才敢于从傲翔公司处承租华南智慧城项目，而当时傲翔公司也考虑到项目资金缺口大、开发程度低、资金回收风险大、投资期限长等不利因素，同意华南公司在租赁前期以较低价格承租并开发。综上，涉案物业应当按照“买卖不破租赁”的法律原则，整体带华南公司与傲翔公司签订的租赁合同进行拍卖，无论是已分租物业还是未分租物业，其使用权、租赁权、收益权在租赁期间内均归华南公司所有，华南公司按照协议书继续向买受人支付租金。综上，请法院判如所请。
被告兴业银行佛山分行辩称：一、华南公司与傲翔公司属于人格混同的关联企业，双方之间不存在独立的经营关系。首先，两司均为广东浩致投资集团有限公司全资拥有的法人独资企业，该两公司股东一致；其次，二司管理人员交叉任职，法定代表人均为莫细文。从原告证据看，财务人员陈君也同时在两司任职。从股权结构、人员任职角度，应认定两司人格混同。二、涉案《华南智慧城租赁协议书》反映傲翔公司与华南公司实质是委托管理关系，而不是租赁关系。该协议明确约定傲翔公司将物业委托给华南公司出租，且由华南公司根据每月出租面积向傲翔公司结算租金。从合同约定、实际履行看，该协议书明显不属于租赁合同，而是委托合同。三、华南公司与傲翔公司于2014年12月10日签订的补充协议，从形式上看是将双方的委托关系协议变更为租赁关系，假定不考虑双方人格混同问题，该补充协议签订于案涉物业抵押给被告后，即便华南公司取得租赁权，该租赁权亦不能对抗兴业银行佛山分行的权利。四、从华南公司与傲翔公司之间所谓租金缴纳情况看，案涉合同期限长达15年，而约定的租金仅为2元/月/㎡，严重背离市场价值。考虑到傲翔公司背负巨额债务，兴业银行佛山分行有理由认为华南公司与傲翔公司之间签订的协议系为逃避债务、输送利益。五、从兴业银行佛山分行与傲翔公司签订的13份最高额抵押合同看，该批抵押合同中傲翔公司均承诺抵押物上未设定租赁、抵押、质押或其他权利限制，而华南公司与傲翔公司人格混同，可推断华南公司明知傲翔公司的抵押行为，华南公司在法院依法处置涉案物业时主张存在租赁关系，要求带租约拍卖，明显意图阻却执行。
第三人傲翔公司称：傲翔公司认同华南公司的诉请及所据事由。傲翔公司与华南公司虽股东相同，但两司独立经营管理，自负盈亏，不存在人格混同。傲翔公司与华南公司之间系纯粹的租赁关系，基于傲翔公司交给华南公司的相关物业不具备出租条件，必须由华南公司承接并经过改造具备出租条件后才能租赁、经营，所以出现华南公司向傲翔公司缴纳的租金与市场价有差距的现象，相应补充协议书的约定也是合理的。华南公司与傲翔公司之间的租赁关系不仅有合同证实，华南公司还向傲翔公司缴纳了租金，不存在逃避债务。
诉讼中，原、被告双方围绕其诉辩意见提交了证据。就各方对证据真实性无异议的证据，经本院核查关联性及合法性，予以采信。对有异议的证据，本院认证如下：对原告华南公司提供的证据七，除其中开具时间为2015年6月12日收款收据与华南公司、傲翔公司之间交易惯例相悖，本院对该收据拟证事实不予采信外，对其他发票予以采信。对原告华南公司提供的证据八至证据十一、十三至十四，反映的是当地政府对华南智慧城项目的支持，华南公司对华南智慧城的经营投入、广告招商及对外出租的事实，有证据原件核对，但就能否佐证华南公司与傲翔公司之间为租赁关系，在下文一并论述。对证据十二，虽有原件核对，但经审查其他证据，本院认为该补充协议书落款时间存疑，理由在下文一并论述。对证据十五、十六，与本案处理不存在关联性。对被告兴业银行佛山分行提供的证据，各方对证据真实性无异议，本院予以采信。对被告兴业银行佛山分行当庭提交的13份最高额抵押合同，因系超出本案举证期限当庭提交的证据，且本院庭前已提醒兴业银行佛山分行逾期举证不利后果，经审查，本院对前述最高额抵押合同不作为证据采纳。对本院依职权出示的证据，来源合法，内容客观，本院作为定案依据。
本院经审理认定事实如下：
兴业银行佛山分行与佛山市南海伊莉丝家纺有限公司（下称伊莉丝公司）、佛山市南海浩致动漫产品有限公司（下称浩致动漫公司）之间存在金融借款合同关系，傲翔公司为担保伊莉丝公司、浩致动漫公司前述债务，与兴业银行佛山分行签订多份最高额抵押合同，将其名下涉案物业抵押予兴业银行佛山分行。其中，涉案物业肇庆市端州区太和北路12号B1区5幢201、202、301、302、401、402、501办公楼（房地产权证号依次为粤房地权证肇字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号）抵押登记时间为2013年7月1日；肇庆市端州区太和北路12号B1区1幢602A、2幢701B、D房（房地产权证号依次为粤房地权证肇字第××号、第××号、第××号）抵押登记时间为2014年9月23日；肇庆市端州区太和北路12号B1区2幢701C房（粤房地权证肇字第××号）抵押登记时间为2014年9月24日；肇庆市端州区太河北路12号B1区5-10幢地下室1、2、3、4、5、6号房产（房地产权证号依次为：粤房地权证肇字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号）抵押登记时间为2014年9月23日。后因发生金融借款合同纠纷，兴业银行佛山分行将伊莉丝公司、浩致动漫公司、傲翔公司、肇庆市俊浩科技有限公司（下称俊浩公司）、郭接宁、霍建平、李永杨、江泽伟等诉至本院，案号：（2015）佛城法民三初字第1446号与（2015）佛城法民三初字第1447号。案件审理过程中，本院据兴业银行佛山分行财产保全申请，于2015年5月11日作出（2015）佛城法民三初字第1446-1号民事裁定书、（2015）佛城法民三初字第1447-1号民事裁定书，裁定对伊莉丝公司、浩致动漫公司、傲翔公司、俊浩公司、郭接宁、霍建平、李永杨、江泽伟名下财产采取保全措施。本院并据前述两份裁定于2015年5月19日依法查封了涉案物业。2015年9月8日本院作出（2015）佛城法民三初字第1446号及（2015）佛城法民三初字1447号民事调解书，分别确定伊莉丝公司、浩致动漫公司的还款责任，以及傲翔公司、俊浩公司、郭接宁、霍建平、李永杨、江泽伟担保责任。两案民事调解书均确定兴业银行佛山分行对傲翔公司提供的涉案物业享有优先受偿权。后因各债务人未自觉履行还款义务，兴业银行佛山分行向本院申请强制执行，本院立案执行，案号：（2017）粤0604执187号、188号。执行过程中，本院拟对涉案物业进行拍卖。随后，华南公司向本院提供其与傲翔公司签订的《华南智慧城租赁协议书》等材料，申请本院对涉案物业采取带租约拍卖，本院于2017年5月2日作出（2017）粤0604执187、188号《通知书》，书面通知各方当事人对涉案物业“带租拍卖”。兴业银行佛山分行就此提出异议，请求去租约拍卖。本院经审查，于2017年6月27日作出（2017）粤0604执异138号执行裁定书，裁定撤销上述《通知书》并对涉案物业采取“去租拍卖”。该裁定于2017年6月29日送达予华南公司。因不服该裁定，华南公司于法定期限内提起本案诉讼。
另查明一：涉案物业所处华南智慧城项目，系享受肇庆市端州区政府予以政策扶持的生产性服务业基地。2012年6月30日，傲翔公司（甲方）与华南公司（乙方）签订《华南智慧城租赁协议》，双方在协议中作出如下约定：甲方将坐落于肇庆市端州区睦岗太和路东侧、桂园路南侧、风华路北侧23区“端州生产性服务基地”项目（下称“华南智慧城”项目）委托乙方招商和与之相关的运营管理，把华南智慧城项目一期B1-1至B1-10幢写字楼物业、商铺和地下停车场配套物业委托给乙方管理并由乙方租给入园客户，并由乙方负责对入园客户租赁管理；甲方把华南智慧城项目一期B1-1至B1-10幢写字楼物业、商铺物业出租给乙方；租赁期限为15年，自2012年9月1日起至2027年12月31日止，乙方在2013年1月1日开始缴纳租金；租金价格划分三个阶段，第一阶段2012年9月1日至2017年8月31日租金单价每月每平方米5元，第二阶段2017年9月1日至2022年8月31日租金单价每月每平方米8元，第三阶段2022年9月1日至2027年12月31日租金单价每月每平方米15元；甲乙双方每月10号前根据上月月末止乙方对外实际出租面积进行结算一次，乙方按其上月应付租金在20号前支付给甲方，甲方按实际收到乙方租金后开具租赁发票给乙方。协议签订后，从2013年7月至2017年8月，傲翔公司陆续向华南公司开具租金发票，发票对应月份及发票金额见附表。于2015年，傲翔公司仅向华南公司开具了1月、2月租金发票，票载金额分别为18404.87元、11828.42元。
另查明二：华南公司在经营管理华南智慧城期间，为招商引资，举办了相应宣传活动，并投入资金完善华南智慧城项目配套设备设施，装饰装修相应物业。华南公司并分别与肇庆市建伟电子材料有限公司、肇庆市安禾安防工程有限公司、深圳前海丰利行财富管理有限公司等入园租户分别签订《物业租赁合同》，将涉案物业对外出租。其中，肇庆市建伟电子材料有限公司承租华南智慧城B1区1幢602A单元（建筑面积为94.22㎡）用作办公，租赁期限为5年，自2013年7月9日至2018年7月8日止，免租期为3个月，起租单价为27元/㎡/月；肇庆市金禾安防工程有限公司承租华南智慧城B1区2幢701B单元（建筑面积为124.95㎡）用作办公，租赁期限为5年，自2014年9月12日至2019年9月11日止，免租期为2.5个月，起租单价为42.5元/㎡/月；深圳前海丰利行财富管理有限公司承租华南智慧城B1区5幢201B单元（建筑面积为190.27㎡）用作办公，租赁期限为5年，自2015年8月1日至2020年7月31日止，免租期为3个月，起租单价为30元/㎡/月；肇庆守护者信息技术有限公司承租华南智慧城B1区2幢701D单元（建筑面积为130.97㎡）用作办公，租赁期限为5年，自2014年10月10日至2019年10月9日止，免租期为2.5个月，起租单价为41元/㎡/月；广东国峰科技有限公司承租华南智慧城B1区5幢401单元（建筑面积为502.24㎡）用作办公，租赁期限为10年，自2013年9月1日至2023年8月31日止，免租期为5年，起租单价为25.20元/㎡/月；广东城卡通咨询服务有限公司承租华南智慧城B1区5幢402单元（建筑面积为490.68㎡）用作办公，租赁期限为10年，自2013年9月1日至2023年8月31日止，免租期为5年，起租单价为25.20元/㎡/月。
另查明三：傲翔公司与华南公司签订《补充协议书》，主要约定：2015年1月1日至2027年12月31日期间租金变更为每年以打包价计付，其中2015年至2019年期间的租金以10万元/年计付，2020年至2023年期间的租金以30万/年计付，2024年至2027年期间的租金按50万元/年计付；变更原租金收取方式为华南公司每年1月10日前将应付当年的年租金支付给傲翔公司；在征得傲翔公司书面同意前提下，华南公司可将华南智慧城租赁权转让给第三方。该协议落款时间手写注明为2014年12月10日。
另查明四：傲翔公司成立于2010年8月31日，为广东浩致投资集团有限公司（下称浩致集团）的独资公司，法定代表人自2014年6月13日起变更为莫细文。华南公司成立于2006年9月21日，亦为浩致集团的独资公司，法定代表人自2014年6月3日变更为莫细文。
诉讼中，华南公司与傲翔公司共同确认华南公司在取得涉案物业时，涉案物业已办理相应的权属证书。
诉讼中，华南公司陈述：华南公司既整体承租了华南智慧城，也是华南智慧城的经营管理者；因傲翔公司当时出现经营困难，无法进行融资投入，也无其他第三方承租管理华南智慧城物业，华南公司在当地政府协调下对华南智慧城进行承租和投入；傲翔公司与华南公司考虑到华南公司招商引资成本、华南智慧城地处偏远、招商困难等因素，确定的租金计收标准是适当的；华南公司向傲翔公司缴纳的租金是根据华南公司实际收租情况确定，按已收的租金数额进行支付，但存在部分租户未能按时缴纳当月租金情形；相应租金发票中的开票人陈君是傲翔公司人员，因委托陈君做账，故华南公司开具给深圳前海丰利行财富管理有限公司的增值税发票的开票人也为陈君；华南公司已经支付相应租金，包括2016年的租金，但2017年的租金尚未支付。
诉讼中，傲翔公司陈述：向华南公司收取的租金金额是按上一个月实际出租的面积计算，因相关物业存在隔间出租的情形，所以租金会出现有零有整情况；傲翔公司未开具2015年10万元的租金发票，出现2015年1月及2月租金发票是基于第三方的要求所开具，余下租金因傲翔公司欠缴税款，所以只能出具收据；在与兴业银行佛山分行签订最高额抵押合同时，以口头方式向兴业银行佛山分行披露了涉案物业出租情况，但兴业银行要求按合同既定条款进行约定才能发放贷款，况且尽职调查是银行应尽的职责；陈君为华南公司开具增值税发票的原因是华南公司缺少相关财务人员，陈君代华南公司开具增值税发票是因其为具体经办人，不能代表陈君在华南公司任职。
本院认为，华南公司作为案外人，对（2017）粤0604执187、188号案执行标的主张享有承租权，并请求本院对涉案物业带租约拍卖，因不服相应执行裁定在法定期限内提起诉讼，本案为案外人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条之规定，华南公司须就其诉求负有举证责任。
基于傲翔公司将其名下涉案物业先后设立抵押，抵押权人登记为兴业银行佛山分行，兴业银行佛山分行对涉案物业的优先受偿权亦为生效法律文书所确定，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”之规定，本案审理首先须就兴业银行佛山分行对涉案物业的抵押权成立之前，华南公司与傲翔公司之间的法律关系进行分析。就此，本院作如下评判：
一、判断合同性质应行实质审查。虽然傲翔公司与华南公司签订的《华南智慧城租赁协议书》名称突出“租赁”，协议亦对租赁期限、租金计收方式作出约定，且傲翔公司自2013年7月起向华南公司开具租金发票，但确定合同的性质应从合同目的、合同特征、合同履行等方面进行实质审查，而不宜仅从形式方面作出判断。
二、从合同目的分析。租赁合同，是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租方的合同目的在于通过转让租赁物的使用收益权取得相应对价的租金收益。涉案《华南智慧城租赁协议书》明确载有“甲方（傲翔公司）将座落于肇庆市端州区睦岗太和路东侧、桂园路南侧、风华路北侧23区‘端州生产性服务基地项目’委托乙方（华南公司）招商和与之相关的运营管理，现把华南智慧城项目一期B1-1—B1-10幢写字楼物业、商铺和地下停车场配套物业交给乙方管理并由乙方负责租给入园客户”；在第一条“物业租赁范围”处又再度明确“把一期B1-1—B1-10幢写字楼物业、商铺物业，委托给乙方出租，并由乙方负责对入园客户租赁管理”。可见，傲翔公司签订该《华南智慧城租赁协议书》目的并非将华南智慧城项目整体交予华南公司用以收取租金，而在于委托华南公司对华南智慧城项目进行经营管理、对外出租。《华南智慧城租赁协议书》关于合同目的之约定，与委托合同更为契合。委托合同，是指委托人与受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。具体至委托经营管理合同，该类合同标的为经营管理某类特定事务，委托方的合同目的在于让渡经营管理权。傲翔公司与华南公司约定将包括涉案物业在内的华南智慧城项目交由傲翔公司经营管理，可初步判断双方法律关系为委托合同关系。
三、从合同特征分析。租赁合同系双务有偿合同，在交付的租金和转移租赁物的使用收益权之间存在对价关系。委托合同有偿与否则系基于当事人之间的约定。同时，委托合同系建立在双方相互信任基础上，具体至委托经营管理合同，虽然受托方对委托对象的管理和处置有一定的自主权，但须在保证实现委托人意志的前提下。
反观本案，就合同对价而言。涉案物业面积已然逾千平方米，但亦仅为华南智慧城一小部分，而华南公司依据《华南智慧城租赁协议书》所取得的是整个华南智慧城项目。假设如华南公司所称傲翔公司经营困难，华南智慧城又存在须进一步完善园区环境以及加大招商投入等客观需要，傲翔公司降低相应租金系符合常理的。不过，不动产租赁合同效力系以不动产有无合法合规报建为必要前提，园区配套设施完善与否与招商引资成效存在直接关联，但这并不导致已合法报建或已取得产权证书的不动产无法出租使用，故本院对华南公司与傲翔公司关于园区物业不具备出租条件的意见不予支持。但无论如何，傲翔公司作为涉案物业的产权人及华南智慧城的出租方，其在租赁关系中首当其冲考虑的是出租物业所带来的收益。然而，傲翔公司首次开具租金发票时间为2013年7月，票载租金月份为2013年3月，不为协议所约定的起租月份（2013年1月）；傲翔公司向华南公司开具的租金发票中，个别月份的“租金”仅为数百元，在2016以前单月最高“租金”也仅为4万余元。从租赁关系角度，傲翔公司交付的物业与取得的收益显然不能形成合理对价。同时，《华南智慧城租赁协议书》关于以华南公司实际对外出租面积作为双方租金结算依据的约定，必然锐减傲翔公司应得租金收益，甚至会使租金合同成为无偿的借用合同，这与傲翔公司出现经营困难相矛盾。华南公司诉中又称该协议履行中系按租户已缴付租金金额为基数向傲翔公司支付租金，这无疑更不利于出租方权益，但傲翔公司对此并无异议。从协议约定及前述当事人庭审所称，可确定一个事实，即傲翔公司从华南公司处收取的费用是与华南公司对外出租经营进展挂钩，这与委托合同相应特征吻合。而在合同当事人方面，华南公司与傲翔公司同为浩致集团独资的有限公司，具备相互信任的基础，可保障傲翔公司意志的实现，这亦符合委托合同订立之基础。可见，《华南智慧城租赁协议书》有别于租赁合同，与委托经营管理合同更为契合。虽然在有偿的委托合同中，收取报酬的是受托方，但受托方收费方式除可采取每月收取服务费外，还可存在采取溢价计提等多种模式。将《华南智慧城租赁协议书》约定的“租金”单价以及华南公司将涉案物业对外出租的租金单价相较，可见华南公司并非不存在收益。因此，华南公司即便向傲翔公司交纳相应费用，亦不能因此否定两者之间存在委托合同关系。
四、华南公司对华南智慧城项目装饰装修，完善园区配套设施及将涉案物业对外出租应认定属受托经营管理范围。依照《华南智慧城租赁协议书》约定，华南公司负责经营管理华南智慧城相关物业并对外出租，华南公司依约负有对华南智慧城项目经营管理之责，实现招商引资目的，故华南公司案中举证证实其对华南智慧城内不动产的装饰装修、完善园区配套设备设施及对外出租，应认定系其受托于傲翔公司履行相应经营管理事务，并不因此得以佐证其与傲翔公司之间存在租赁法律关系。此外，基于华南公司与傲翔公司同为浩致集团独资设立的公司，根本利益一致，且自2014年6月始两司法定代表人为同一人，法人意志天然高度统一，故不难解释傲翔公司何以同意以低微的价格向华南公司收取费用以及华南公司何以持续性投资于园区的建设及完备相关设备设施。
五、除傲翔公司陈述外，无充分证据证实其在与兴业银行佛山分行签订最高额抵押合同时已披露涉案物业已为华南公司承租。
综上所述，本院认为涉案《华南智慧城租赁协议书》系傲翔公司与华南公司籍租赁之名，行委托之实。双方在兴业银行佛山分行对涉案物业设立抵押权前就涉案物业成立的是委托合同关系，而非租赁合同关系。至于兴业银行佛山分行提出傲翔公司与华南公司存在人格混同的问题，因本案证据尚不足以认定两司在人员、财务、业务发生混同，故本院对兴业银行佛山分行此项主张不予支持。
关于涉案《补充协议书》法律效果问题。案中，傲翔公司与华南公司均提交了落款时间为2014年12月10日的《补充协议书》，该补充协议变更了“租金”计收方式，并约定华南公司在征得傲翔公司书面同意情况下可将“租赁权”转让。两司提交该书证拟补强证实彼此间为租赁关系，但本院对此不予支持。理由如下：
首先，该补充协议落款时间存疑。如前所述，傲翔公司与华南公司存在关联。在签署该补充协议时，两司法定代表人为同一人，法人意志高度一致。若补充协议签订于2014年底，并约定2015年的“租金”以打包价10万元计收，则华南公司应按补充协议约定在2015年1月10日前支付“租金”10万元，傲翔公司亦应在收取2015年“租金”后开具10万元的“租金发票”，且两司履约在客观上并无障碍。但证据显示，傲翔公司却于2015年3月25日开具“2015年1月份租金”18404.87元的发票；于2015年4月27日开具“2015年2月份租金”11828.42元的发票。而对2015年余下月份的租金，则以有别于交易惯例，以一张登载租金额度与前述两张发票金额合计恰为10万元的《收款收据》，以期证实双方已按补充协议约定履行。傲翔公司对此辩称2015年1月、2月发票系基于第三方要求开具，后因欠税无法开具租金发票。但傲翔公司已向华南公司开具2016年、2017年“租金”发票，傲翔公司前述辩解强差人意，本院不予支持。结合本院于2015年5月对涉案物业登记查封这一时间节点，本院认为《补充协议书》落款时间倒签盖然性较大。
其次，《补充协议书》能否产生对抗抵押权法律后果问题。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。合法有效的合同关系，确是可基于当事人的真实意思表示转化为其他合同关系。姑且不论《补充协议书》落款时间存在倒签疑点问题，《补充协议书》对“租金”计收方式上作出变更，并强调华南公司对“华南智慧城”的“租赁权”，实则是合同双方试图通过合意变更原来的法律关系。但该合意产生于兴业银行佛山分行对涉案物业的担保物权设立之后，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，同样不能对抗兴业银行佛山分行的抵押权。
综上所述，在兴业银行佛山分行对涉案物业设立抵押权之前，傲翔公司与华南公司之间对涉案物业经营管理实质上属于委托合同关系，华南公司作为受托人对涉案物业的经营管理权不能对抗兴业银行佛山分行的担保物权。而华南公司与傲翔公司在兴业银行佛山分行担保物权成立后为变更双方合同关系所签订的补充协议，亦不能产生“买卖不破租赁”法律后果。因此，华南公司案中提出的诉求，本院依法均予驳回。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第二项的规定，判决如下：
驳回原告广东华南智慧城发展有限公司的诉讼请求。
本案适用普通程序，案件受理费100元，由原告广东华南智慧城发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 陈 超
人民陪审员 李玉珠
人民陪审员 江言枝
二〇一七年八月二十九日
书 记 员 林 立
附表：
租金发票明细表
发票所载时段
发票金额
2013年3月
471.10元
2013年4月
10920.40元
2013年5月
3478.90元
2013年6月
603.10元
2013年7月
12237.61元
2013年8月
1677.30元
2013年9月
2065.60元
2013年10月
24788.91元
2013年11月
3979.05元
2013年12月
28472.39元
2014年1月
471.10元
2014年2月
35220.73元
2014年3月
27610.32元
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