广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终8530号
上诉人（原审原告、反诉被告）：路强，男，1960年3月28日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。
委托诉讼代理人：翁广清，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟钿，广东法制盛邦律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：汉堡王（广州）餐饮有限公司，住所地广东省广州市天河区天河北233号2209房。
法定代表人：吕爱军，职务总经理。
委托诉讼代理人：王伟，广东国鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马琪，广东国鼎律师事务所律师。
上诉人路强与上诉人汉堡王（广州）餐饮有限公司（以下简称汉堡王公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初20614号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
路强上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判为汉堡王公司向其支付2014年7月起至2016年12月12日的租金3108352．52元(己扣除租赁保证金300000元)，违约金3408352.52元(以每月所欠租金为本金，自当月11日期计至汉堡王公司实际清偿之日止，按照每日5‰的标准计算)，合计6516705.04元；2.本案一、二审全部诉讼费用由汉堡王公司承担。事实和理由：一、涉案房产的经营实际并未受到严重影响。广州火车东站一楼通往二楼至少有8个出入口，手扶梯及直升电梯均有配备，汉堡王公司所称围蔽的出入口仅是原火车东站二楼外的平台直接进入火车东站二楼的出入口。而该出入口的围蔽并不会对汉堡王公司的经营产生严重影响。且在火车东站对该出入口进行围蔽后，涉案房产附近的其他餐饮企业还是继续经营的。二、房产的租赁不能因人流的骤减而单方解除、暂停，出租人也无需对人流骤减承担减免租金的义务。三、路强并未就解除《房产租赁合同》、减免租金等与汉堡王公司达成一致意见，路强一直都是主张按《房产租赁合同》的约定履行。四、路强所主张的违约金是根据《房产租赁合同》的约定进行计算，并基于合理原则主动进行调低。汉堡王公司在一审中也确认了自2014年7月1日起至2016年12月12日止没有向路强支付过任何费用，那么路强基于汉堡王公司逾期支付租金的行为要求其支付违约金是合理合法的，路强基于合理原则，主动将违约金调整降低到不超过逾期租金本金。一审判决驳回路强的该合理请求，明显错误。
汉堡王公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.变更一审判决第三项为驳回路强的全部诉讼请求;3.本案一、二审受理费、保全费均由路强承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，涉案房屋因情势变迁已丧失任何商业价值。汉堡王公司的合同目的无法实现，且对空置状态的持续并无任何过错，应当认定合同处于中止履行。一审法院己认定，由于火车站暴力袭击事件，相关部门对火车东站加强了安全管理措施，致使案涉房屋所在位置人流骤减，严重影响了汉堡王公司的正常经营，汉堡王公司承租案涉房屋用于餐饮经营的合同目的无法实现。案涉合同由于发生情势变迁应处于中止履行状态，对此汉堡王公司无需支付租金。只有待合同恢复履行后，汉堡王公司才需要支付租金。二、一审法院认为案涉房屋处于空置状态即产生损失是没有依据的，要求汉堡王公司按空置期间合同租金的50％承担责任更是不公平的。首先，路强没有提供任何证据证明案涉场地的空置状态产生了任何损失，其次，由于合同无法正常履行，汉堡王公司投入数百万元资金固化为动产却被迫停业，所造成的资金占用期间银行利息损失及经营损失无疑更大。三、即使按一审法院判决汉堡王公司需承担部分租金，同时还应判令路强向汉堡王公司提供等额租金发票。根据合同第3.4条的约定，路强应在汉堡王公司付款的五个工作日后向汉堡王公司提供当月租金发票，这是路强的随附义务，逾期的还需支付违约金。一审法院仅判令汉堡王公司支付租金，但遗漏了要求路强提供等额发票。若汉堡王公司无法取得租金发票，将会承担额外税金损失，这也违背了公平原则。
路强辩称，我方的答辩意见与上诉状的意见一致。
汉堡王公司辩称，我方的答辩意见与上诉状的意见一致。
路强向一审法院起诉请求：1.汉堡王公司向其支付从2014年7月1日起至2016年12月12日止的租金3408352.52元及逾期支付租金的违约金（以每月所欠租金为本金，自当月11日起计至汉堡王公司实际清偿之日止，按照每日5‰的标准计算）；2.本案诉讼费由汉堡王公司承担。
汉堡王公司向一审法院反诉请求：1.路强向汉堡王公司返还租赁保证金300000元；2.路强承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年6月18日，路强（甲方/出租方）与汉堡王公司（乙方/承租方）签订《房产租赁合同》，约定甲方同意将其承租的位于广州市天河区东站路1号东站综合楼裙楼二楼西区（详见附件1）的房产（下简称案涉房产）租予乙方，房产建筑面积为350平方米；甲方同意乙方可将房产用于开设汉堡王系列品牌餐厅及开展相关的促销活动；租赁期限为六年零一个半月，自2012年7月1日至2018年8月14日；免租期自2012年7月1日至2012年8月30日，房产自免租期满之次日起开始计租；2012年9月1日至2013年8月30日每月租金为100000元，2013年9月1日至2014年8月30日每月租金为105000元，2014年9月1日至2015年8月30日每月租金为110250元，2015年9月1日至2016年8月30日每月租金为115762.5元，2016年9月1日至2017年8月30日每月租金为121550.63元，2017年9月1日至2018年8月14日每月租金为127628.16元；本合同所列租金已包含甲方或物业管理公司收取的物业管理费，物业管理费占租金的30%；乙方应在每月十日向甲方支付当月租金，每逾期一日按当月租金的5‰支付违约金；乙方应在本合同签署后五个工作日内支付300000元作为履约保证金，合同终止，乙方交还房产，结清租金及合同规定的其他应缴费用，甲方应在十个工作日内将履约保证金如数退还乙方（不计息），每逾期一日应按履约保证金额的5‰支付违约金；乙方擅自终止合同或有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房产，履约保证金不予退回，乙方应赔偿甲方因此所受损失：A、经甲方两次书面通知（两次通知至少间隔十个工作日），乙方仍逾期支付租金、水电费超过30日的，但因甲方违约导致乙方逾期支付租金、水电费的除外；……D、甲方根据法律规定或本合同约定可以提前终止合同的其他情形等。上述合同签订后，路强将案涉房产交付给汉堡王公司经营使用。
2014年7月7日，汉堡王公司向路强发出《汉堡王火车东站1店停业通知函》（下简称《停业通知函》），内容为因广州火车东站安检进站人流动线更改致汉堡王公司餐厅已无法继续经营，该现象何时结束并未得到通知，在此汉堡王公司要求在2014年7月31日该餐厅将暂停营业，在餐厅停业期间汉堡王公司将会暂停一切费用的支付，待此现象结束之时，汉堡王公司将恢复营业并按合同缴纳租金。
2016年11月17日，路强向汉堡王公司发出《关于贵司租用东站二楼场地事宜的函》，内容为2014年7月7日汉堡王公司向路强寄送《停业通知函》，函中汉堡王公司单方面通知路强自2014年7月31日起餐厅暂停营业，且停业期间暂停一切费用的支付；汉堡王公司至今未再向路强支付任何费用，已严重违反了《房产租赁合同》的约定；路强认为汉堡王公司自行暂停营业属单方面经营行为，与路强无关，但路强表示理解，路强从未间断向铁路业主方缴交租金；根据铁路方近期对东站二楼改造的方案及意图，估计东站二楼日后的外部经营环境将更上一层楼；路强要求汉堡王公司收到此函后三个工作日内派人与路强商谈续租，补交租金及延长租赁期等事宜；汉堡王公司收到此函后十个工作日内未与路强达成书面补充协议或书面解决方案时，视为汉堡王公司主动放弃原租赁场地内一切物品及设施，由路强自行处理，路强将按《房产租赁合同》继续主张权利。
2016年12月7日，路强向汉堡王公司发出《关于贵司租用东站二楼场地撤场的函》，内容为路强于2016年11月17日向汉堡王公司发出了《关于贵司租用东站二楼场地事宜的函》，但至今汉堡王公司未与路强达成任何书面协议；路强要求汉堡王公司于2016年12月12日前撤场，如不撤场，视为汉堡王公司主动放弃原租赁场地内一切物品及设施，由路强自行处理，路强将于2016年12月13日对该场地重新进行招租。
2016年12月12日，汉堡王公司向路强发出《设备搬出通知》，内容为汉堡王公司委托公司员工何*于2016年12月12日19:00前往案涉房产办理设备搬出事宜。该通知后手写“设备已搬出全部，空调外机未搬”，并有“何*”签名。
现路强提起诉讼，要求汉堡王公司支付拖欠租金及违约金。汉堡王公司提起反诉，要求路强返还租赁保证金。
一审诉讼过程中，汉堡王公司主张由于2014年5月6日广州火车站发生暴力袭击事件及2014年3月1日昆明火车站发生严重暴力事件，导致公安部门、铁路部门等高度重视，并采取了一系列安保措施，其中包括对案涉房产所在的广州火车东站二楼通道进行围蔽、禁止旅客通行等。为予证明，汉堡王公司提交了关于上述暴力袭击事件的新闻报道的网页打印件及广州火车东站对进入二楼通道进行围蔽的照片予以证明。其中，上述照片分别显示三处电梯口均被围蔽，并有指示牌分别显示“请旅客朋友们从一楼进站乘车”“乘坐火车请从1号门进站”等。路强对上述证据的真实性不予确认。
路强主张从广州火车东站一楼通往二楼至少有8个出入口，有些是手扶梯、有些是直升电梯；原来火车东站二楼外的平台也有一个入口可以直接进入火车东站二楼，无须经过一楼；后来由于火车东站安检的需要，就将原来火车东站二楼外的平台进入二楼的门进行封闭，在这个封闭的门旁边还有一部手扶电梯、直升电梯可以通往二楼；汉堡王公司所述的一部手扶电梯被封闭并非案涉房产旁边的手扶电梯，对汉堡王公司使用案涉房产进行经营影响不大；火车东站二楼一直正常运行使用，根本没有进行封闭，汉堡王公司所称在2016年10月起至2017年1月底之前火车东站二楼进行围蔽也不属实，当时只是有部分商铺前面进行围蔽装修，根本不存在汉堡王公司所主张的整个火车东站二楼均围蔽无法正常进入的事实。汉堡王公司则主张火车东站二楼外的平台从规划上是输送长途旅客的进站口，所有长途旅客均是从二楼外的平台入口直接进入二楼进行安检并坐车，而一楼仅仅是通行深圳及香港的旅客；在暴恐事件发生后，二楼的进站口通道被封闭，没有旅客可以从二楼外的平台直接进入火车东站二楼，必须通过一楼再进入二楼；一楼在多个通道口均摆放着引导旅客从一楼1号门进入的标示牌，这是明显疏导旅客的功能；二楼已丧失了输送旅客的功能，旅客无须经过案涉房产所在的二楼平台进站，而是直接从一楼进站口进入二楼站台；原来二楼经营的所有商铺已停业，汉堡王公司在广州火车东站一楼已有店铺，所以在案涉房产只能停业；汉堡王公司的委托代理人在2016年11、12月份均有去过案涉房产现场，所了解的情况是二楼原来麦当劳的铺位改造为自助售票厅，在进站口的东侧改造为人工售票厅，进站口的西侧即案涉房产及附近的商铺由施工单位直接围蔽，要作为二楼旅客候车厅进行建设，由于施工安全的问题，不给外人进入勘察。
汉堡王公司确认未支付自2014年7月1日起的租金。路强称在2016年11月17日向汉堡王公司发函之前，其通过电话方式向汉堡王公司的负责人追讨租金，但未提供证据予以证明。路强、汉堡王公司均确认案涉房产已于2016年12月12日交还给路强。
一审法院认为：路强与汉堡王公司签订的《房产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。
根据已查明的事实可知，路强已将案涉房产交付汉堡王公司经营使用，汉堡王公司亦按照合同约定向路强支付租金。但由于2014年发生的火车站暴力袭击事件，相关管理部门加强了安全管理措施，致使案涉房产所在位置人流骤减，严重影响了汉堡王公司在案涉房产的正常经营。因此，汉堡王公司于2014年7月7日向路强发出《停业通知函》，停止在案涉房产进行经营，亦暂停向路强支付租金。路强收到此函件后并未提出异议。后由于案涉房产所在位置的经营环境问题未得到改善，汉堡王公司一直未在案涉房产进行正常经营，亦未向路强支付2014年7月1日起的租金，路强亦未提出异议。直至2016年11月17日，路强向汉堡王公司发出函件，要求汉堡王公司与路强商谈续租、补交租金及延长租赁期等事宜。但其后，双方未能就上述问题协商一致。2016年12月7日，路强向汉堡王公司发函要求其于2016年12月12日前搬离案涉房产。其后，汉堡王公司于2016年12月12日将案涉房产交还路强。至此，《房产租赁合同》已实际解除。
关于路强要求汉堡王公司支付拖欠的2014年7月1日至2016年12月12日期间的租金及逾期支付租金的违约金的诉讼请求。汉堡王公司承租案涉房产进行经营是基于该位置的旅客人流量大，但由于案涉房产所在位置人流骤减导致汉堡王公司不能在案涉房产进行正常经营，汉堡王公司停止在案涉房产进行营业，但却未与路强解除《房产租赁合同》，未将案涉房产交还路强；在此情况下，路强对汉堡王公司的行为表示理解，未与汉堡王公司解除《房产租赁合同》，未要求汉堡王公司支付租金，亦未要求汉堡王公司返还案涉房产。因此，可视为双方当事人对此达成一致意见。但由于双方当事人的行为导致了案涉房产直至2016年12月12日为止处于空置状态，对于2014年7月1日至2016年12月12日期间案涉房产空置所产生的损失，路强、汉堡王公司均应承担同等责任。另，根据合同约定，月租金额中还包括了30%的物业管理费。综上，根据公平原则，判令汉堡王公司向路强支付2014年7月1日至2016年12月12日期间扣除物业管理费的租金金额的一半，即1166848.81元{[105000×2+110250×12+115762.50×12+121550.63×（3+12/31）]×70%÷2}。同上分析，路强要求汉堡王公司支付逾期支付租金的违约金，该部分诉讼请求缺乏依据，不予支持。对于汉堡王公司提出的诉讼时效抗辩，由于汉堡王公司向路强发出的《停业通知函》，表示在停止营业期间“将会暂停一切费用的支付，待此现象结束之时，汉堡王公司将恢复营业并按合同缴纳租金”，即汉堡王公司向路强表示暂停支付租金等费用而并非明确不支付租金，故在其后双方于2016年11月无法协商一致而合同实际解除的情况下，路强起诉要求汉堡王公司支付租金，该诉讼请求并未超过法定诉讼时效。
《房产租赁合同》已实际解除，现汉堡王公司要求路强返还租赁保证金300000元的反诉请求合法有理，予以支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十条的规定，于2017年12月29日作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，汉堡王（广州）餐饮有限公司向路强支付租金1166848.81元；二、自判决发生法律效力之日起十日内，路强向汉堡王（广州）餐饮有限公司返还租赁保证金300000元；三、驳回路强的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费59520元，由路强负担44215元、汉堡王（广州）餐饮有限公司负担15305元；一审反诉受理费2900元，由路强负担；保全费5000元，由路强负担4100元、汉堡王（广州）餐饮有限公司负担900元。
二审中，当事人没有提交新证据。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中,双方当事人共同确认以下事实:1.案涉合同于2016年12月12日解除；2.汉堡王公司自2014年7月1日至合同解除之日期间没有支付过租金。
本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：争议期间的欠付租金的给付及违约责任的认定。
《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。本案中，案涉合同解除的原因系汉堡王公司欠付了争议期间的租金，但是，从案件查明事实来看，上述争议期间确实出现了相关管理部门对火车站的人流进行管制措施，该措施对于汉堡王公司不能正常经营确实存在影响，因此，依据公平原则应当酌减汉堡王公司争议期间的租金给付。一审法院据此判令扣减争议期间租金金额的一半由汉堡王公司支付给路强，上述处理并无不当，本院予以维持。路强上诉提出汉堡王公司应全额支付租金以及承担逾期支付租金的违约金，有违公平原则，本院不予采信。由于租赁物在使用时所遇到的上述商业风险，既不属于不可抗力，也不属于情势变更的范畴，汉堡王公司应对此有所预见，因此，其作为承租方主张不予支付任何租金缺乏理据，本院亦不予采信。至于违约责任的认定问题，如前所述，因案涉合同的解除确系非因双方责任的客观事实所导致，故一审法院判令保证金予以退还并无不当，本院予以维持。
综上所述，路强、汉堡王公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费62420元，由路强负担47115元，由汉堡王（广州）餐饮有限公司负担15305元。
本判决为终审判决。
审判长 张怡
审判员 李静
审判员 余盾
二〇一八年五月二十四日
书记员 袁蕾
游瑞娜