浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙01民终265号
上诉人（原审被告）：杭州贝瑞佳母婴服务有限公司，住所地：浙江省杭州市萧山区北干街道中誉现代城北区129号，现经营地址浙江省杭州市上城区昆仑路363号。
法定代表人：高峰。
委托代理人：陈家炜，浙江泽大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杭州中誉酒店管理有限公司，住所地：浙江省杭州市萧山区北干街道中誉现代城北区145号会馆。
法定代表人：童江亮。
委托代理人：吴义刚、夏龚，浙江际洲律师事务所律师。
原审被告：上海贝瑞佳母婴专护服务股份有限公司，住所地：上海自由贸易试验区乳山路231号2-3层。
法定代表人：孙娅。
委托代理人：陈家炜，浙江泽大律��事务所律师。
上诉人杭州贝瑞佳母婴服务有限公司（以下简称杭州贝瑞佳公司）、上海贝瑞佳母婴专护服务股份有限公司（以下简称上海贝瑞佳公司）因与被上诉人杭州中誉酒店管理有限公司（以下简称中誉酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2016）浙0109民初10872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2014年9月29日，中誉酒店与杭州贝瑞佳公司、上海贝瑞佳公司签订《杭州中誉现代城北区145号会馆之物业及设施设备转租协议》，约定中誉酒店将位于杭州市萧山区北干街道中誉现代城北区145号会馆的4、5、6层物业（产证建筑面积为2520平方米）转租给杭州贝瑞佳公司，上述场地第4、5层（共1680平方米）租赁期为2014年10月1日至2020年9月30日，第6层（共840平方米）租赁期为2015年2月1日至2020年9月30日；2014年10月1日至2015年1月31日期间，被告每月支付租金99645元，2015年2月1日至2016年9月30日期间，每月应支付租金149467元；租金支付方式为每六个月一预付，考虑到前期运营压力，中誉酒店同意2014年10月1日至2015年3月31日期间，可以分两次支付租金；协议签订后，杭州贝瑞佳公司应于2014年10月1日前预付中誉酒店首期3个月租金298935元，并于2014年12月30日前预付下3个月租金，自2015年4月1日起，杭州贝瑞佳公司每次提前15天向中誉酒店预付下6个月租金；杭州贝瑞佳公司应于2015年2月1日前向中誉酒店预付第6层首期3个月租金99645元，于2015年4月1日开始每次提前15天向中誉酒店预付下6个月租金；如杭州贝瑞佳公司逾期支付，逾期15日内的，每日按每期租赁费的0.1%（900元/天）计付逾期滞纳金，如其逾期支付15日以上的，��誉酒店可直接采取停水电、限制物品进出房屋等措施，杭州贝瑞佳公司支付的租赁押金将作为违约金归中誉酒店所有；上海贝瑞佳公司承担连带责任。同年12月31日，中誉酒店与杭州贝瑞佳公司签订《转租协议》一份，约定中誉酒店将位于杭州市萧山区北干街道中誉现代城北区145号会馆一层129号至131号商铺（建筑面积143.56平方米）转租给杭州贝瑞佳公司，场地租赁期为2015年2月1日至2020年9月30日；2015年2月1日至2018年1月31日期间，杭州贝瑞佳公司每月应支付租金6550元，租金支付方式为每六个月一预付。后杭州贝瑞佳公司入场经营并支付中誉酒店至2016年4月1日止的租金。2016年3月28日，中誉酒店发函给被告，告知其已经拖延支付租金，如再未缴纳，中誉酒店将于2016年4月28日停止提供水电。其后杭州贝瑞佳公司仍未缴纳租金，中誉酒店于2016年4月28日当天将案涉房屋停水停��。杭州贝瑞佳公司于同年5月5日向中誉酒店邮寄通知函，告知其因前期市政修路影响经营，现向其正式提出，希望通过协商解除租赁合同并退还押金。后双方未协商一致解除合同。另查明：杭州贝瑞佳公司分别于2014年9月30日支付中誉酒店租金及押金共计597870元，12月16日支付租金298935元；2015年2月6日支付租金13100元及99645元，4月2日支付押金149467元及租金468051元；5月8日支付租金468051元，10月12日支付租金500000元，10月19日支付租金436102元。
原审法院又查明：杭州贝瑞佳公司尚欠中誉酒店2016年4月1日至2016年9月30日期间内案涉房屋第4、5、6层物业租金896802元，2016年4月1日至2016年9月30日期间内案涉房屋第1层129号至131号商铺租金39300元。杭州贝瑞佳公司已支付中誉酒店押金共计448402元。现中誉酒店起诉至原审法院，请求：1、杭州贝瑞佳公司立即支付中誉酒店租金936102元和逾期付款滞纳金26552元，合计962654元。上海贝瑞佳公司对上述债务承担连带责任。2、诉讼费由杭州贝瑞佳公司、上海贝瑞佳公司负担。
原审法院认为，双方之间的房屋租赁合同关系依法成立并有效，双方均应按约履行合同。中誉酒店要求杭州贝瑞佳公司支付2016年4月1日至2016年9月30日期间第4、5、6层物业租金896802元，及2016年4月1日至2016年9月30日期间第1层129至131号商铺租金39300元的诉讼请求，符合双方合同约定，该院予以支持。中誉酒店主张杭州贝瑞佳公司支付案涉房屋第4、5、6层的逾期付款滞纳金，现经审理查明，案涉房屋2015年2月1日至4月1日的租金杭州贝瑞佳公司逾期支付5日，2015年4月1日至9月30日及2015年10月30日至3月30日的租金杭州贝瑞佳公司均逾期支付15日以上，2016年4月1日之后的租金杭州贝瑞佳公司至今未支付。双方就滞纳金的约定为：“逾期���付15日内的，每日可按每期租赁费的0.1%（900元/天）计付逾期滞纳金”。中誉酒店现主张以每日每期租金的0.065%计算滞纳金，计为26552元，该主张不超出双方合同约定范围，该院予以支持。中誉酒店要求上海贝瑞佳公司对杭州贝瑞佳公司的上述付款义务承担连带责任，该院认为双方仅就案涉房屋第4、5、6层的租金及滞纳金约定由上海贝瑞佳公司承担连带责任，对案涉房屋一层129至131号商铺的租金未约定连带责任，故上海贝瑞佳公司无需承担案涉房屋一层129至131号商铺租金的连带责任。杭州贝瑞佳公司辩称案涉房屋所在道路修路，导致杭州贝瑞佳公司无法正常经营，然杭州贝瑞佳公司未举证证明修路发生在双方合同签订之后，且对杭州贝瑞佳公司的经营产生了无法实现合同目的的影响，故该院对其抗辩不予采纳。杭州贝瑞佳公司辩称中誉酒店停水停电，导致杭���贝瑞佳公司无法经营，故有权解除合同，该院认为双方合同约定：“杭州贝瑞佳公司逾期支付15日以上的，中誉酒店可直接采取停水停电。”故中誉酒店实施停水停电行为存在合同依据。杭州贝瑞佳公司辩称双方之间的房屋租赁合同关系已于2016年5月5日解除，该院认为杭州贝瑞佳公司杭州贝瑞佳公司于2016年5月5日向中誉酒店提出“希望通过协商解除租赁合同并退还押金”，然双方后未协商一致解除合同，故双方之间的房屋租赁合同应继续履行。综上，该院对中誉酒店合理部分的诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条之规定，判决如下：一、杭州贝瑞佳公司在判决生效后十日内支付中誉酒店租金896802元及滞纳金26552元；二、上海贝瑞佳公司对杭州贝瑞佳公司的上述付款义务承担连带责任；三、杭州贝瑞���公司在判决生效后十日内支付中誉酒店租金39300元；四、驳回中誉酒店的其余诉讼请求。如杭州贝瑞佳公司、上海贝瑞佳公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13426元，减半收取6713元，由杭州贝瑞佳公司负担，上海贝瑞佳公司对其中6439元承担连带责任。
宣判后，杭州贝瑞佳公司不服，向本院提起上诉称：一、假设人民法院的判决没有问题，那么在租赁押金抵扣问题，人民法院的处理也有漏洞。押金的法律属性就是用于出现当事人未能严格按照合同履行时，保障对方当事人的利益。本案合同没有禁止当事人主张租赁押金抵扣结欠租金的约定，杭州贝瑞家公司向中誉酒店支付租赁押金，应该予以抵扣。二、杭州贝瑞佳公司停止支付租金是有法律依据的。杭州贝瑞佳公司停止支付租金是因为周边市政修路严重影响企业经营，合同遭遇了无法继续履行的困难，依据租赁合同第1.5.6与5．3条等规定，杭州贝瑞佳公司享有合同提前终止的权利。既然合同要终止了，何必要再向出租人支付租金，只剩下承租人与出租人之间协商解除租赁合同，做好清理、结算工作并将涉案房屋腾空并返还给出租人即可。杭州贝瑞佳公司在中誉公司催告函前后、实际停水停电的当日以及此后，曾多次口头并发函向中誉公司表达解除合同、退还押金等协商意愿，但是，中誉公司却置之不理，利用杭州贝瑞佳公司在该房屋经营母婴专护的特殊性，滥用其优势地位，对涉案房屋停水停电，导致房屋根本不符合合同约定的用途，断水断电的房屋对于经营母婴专护的杭州贝瑞佳公司而言毫无意义，事实上，停水停电当日，多婴儿仍然在杭州贝瑞佳公司里，如何妥善安置她们是重大复杂的难题，杭州贝瑞佳公司承受了经济上赔偿以及商业信誉受损等巨大压力，在恢复水电供应无望的情况下，被迫搬离了涉案房屋。中誉公司停水停电的行为同时造成杭州贝瑞佳公司巨额损失，杭州贝瑞佳公司保留对中誉公司主张损失赔偿、承担违约责任等合法权利。三、杭州贝瑞佳公司坚持认为，不再预付租金是有合同约定依据的，是按照合同行使权利的行为。假使被认定为违约行为的依据合同法第一百一十三条的规定，违约方的损失赔偿额不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。首先，杭州贝瑞佳公司不再预付租金，只需支付逾期付款违约金即可。如果迟延支付租金达到了不能实现合同目的的程度，中誉公司有权解除合同，并据此要求杭州贝瑞佳公司依据合同第4条违约责任的约定，即中誉公司没收杭州贝瑞佳公司缴纳的租赁押金(3倍月租金)作为违约金。结合合同约定的杭州贝瑞佳公司有单方终止合同的权利，杭州贝瑞佳公司仅需要在2016年4月28日以承受没收租赁押金的方式终止合同。而在本案中，杭州贝瑞佳公司遭遇中誉公司停水停电，并搬离了涉案房屋却被法院要求支付2016年4月28日后的全部租金，这样的裁判结果与合同约定不符，也与上述法律规定不符。四、中誉公司对于杭州贝瑞佳公司晚付租金的行为，有减损的义务：放任损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。即使杭州贝瑞佳公司未能在2016年3月16日前支付2016年4月1日至2016年9月30日止房屋租金，中誉公司认为杭州贝瑞佳公司违约的，中誉公司也应当采取措施减少损失。在中誉公司停水停电以及杭州贝瑞佳公司已经搬离涉案房屋的情况下，中誉公司放任自流，对于杭州贝瑞佳公司关于解除合同并退还租赁押金的协商意愿置之不理，涉案房屋客观上闲置的损失就是因为中誉公司放任而扩大的损失，杭州贝瑞佳公司不应当然，本案是合同继续履行情况下租金支付纠纷，与合同解除等要求违约方承担违约责任是不同的范畴。五、逾期支付租金的违约金问题，在合同履行过程中，双方均应严格地按照合同履约。但是，生活总是会遭遇到各种波折，也是不完美的，偶发地晚付租金行为在所难免。在一方晚付租金时，对方未提出异议，并且接受了租金，应当认定双方对此已经达成了一致与默契，人民法院对此不应再评价晚付租金的行为为违约，否则，一方面有违当事人之间的真实意思，另一方面，时刻使得合同处于摇摇欲坠的不确定状态，不利于社会主义市场经济下鼓励市场交易的政策原则。而本案中誉公司对于此前发生的租金晚付问题，接受租金并且合同继续履行，未提出任何异议，现在采取了秋后算账的方式违反了关于“禁止反言”的诚信原则：人民法院也不宜以司法权打破双方之间业已形成的生活秩序和市场交易秩序，仅可以对于2016年4月1日后租金，在合同继续履行的情况下，追究杭州贝瑞佳公司迟延支付的法律责任。综上．一审人民法院显然未区分出租人履行保障承租人按约利用租赁物的义务与否，出租人与承租人不同权利、义务形态简单地依据合同约定为由，判令承租人支付租金，导致出现了错误的裁判，结果偏离了社会关于公平、合理的观念，损害了当事人的合同权利。综上，请求：1、撤销(2016)浙0109民初10872号民事判决，改判：“l、杭州贝瑞佳公司支付中誉公司2016年4月1日至同月27日的租金134520．30元(149467*27／30)，上海贝瑞佳公司承担连带责任；2、杭州贝瑞佳公司支付中誉公司2016年4月1日��同月27日的商铺租金5895元(6550*27／30)；3、一审、二审案件诉讼费由人民法院依法判定；4、请求人民法院将杭州贝瑞佳公司应支付的租金，在杭州贝瑞佳公司已向中誉公司缴纳的押金中予以扣除，杭州贝瑞佳公司不再另行支付。”
针对杭州贝瑞佳公司的上诉，中誉酒店答辩称：上诉请求事实和理由应在上诉期内明确，如上诉请求确实有不明确的地方，应予明确，对杭州贝瑞佳公司、上海贝瑞佳公司明确的上诉请求我们没有异议，但杭州贝瑞佳公司、上海贝瑞佳公司现在的上诉理由和上诉期内的理由完全不一样，中誉酒店没有义务抗辩。现在只针对原来的上诉状答辩如下：本案房屋在合同约定期限内，权利义务未终止无须处理押金问题。在民事合同领域，单方解除合同须作出意思表示，而非作出实际行为，以行为方式单方解除合同没有法律依据。在合同权利义务未终止的情况下，占有、使用房屋是承租人的权利，闲置房屋也是承租人的权利，人民法院无须查明承租人是否离开、何时离开房屋。在合同依法终止的情形下，人民法院只须查明承租人是否已返还房屋，也无须查明承租人何时离开房屋。上诉状第二页第二段的内容，不是事实，也无证据证明。达不到合同解除的效果。本案是两个公司间的商铺租赁，涉及复杂的商业秘密，在相关的合同未终止的情况下，应继续履行。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告上海贝瑞佳公司的意见与杭州贝瑞佳公司的意见一致。
二审中，在本院指定的举证期限内，杭州贝瑞佳公司、上海贝瑞佳公司向本院提交：1、公证书及邮寄凭证一份，拟证明杭州贝瑞佳公司、上海贝瑞佳公司于2016年10月1日向中誉酒店发送了解除转租协议的函。在本院指定的举证期限届满之后���杭州贝瑞佳公司、上海贝瑞佳公司向本院提交：2、邮件全程跟踪查询记录，拟证明杭州贝瑞佳公司、上海贝瑞佳公司于2016年9月30日寄送的合同解除函，中誉酒店于2016年10月1日收到的事实；3、银行凭证14份、中誉酒店抄表清单7份，拟证明2015年9月至2016年3月水电费、物业费缴纳情况以及每月缴费时间在次月的中下旬；4、2016年5月5日函及邮寄凭证，拟证明按照同样的名址，中誉酒店收到了2016年5月5日的函件。中誉酒店向本院提交：1、萧山贝瑞佳用电抄表清单8份，拟证明承租人未支付2016年4月的电费等费用；2、微信截图10份、微信所含视频6段、微信所含图片5张、通话录音及其文字版各1份、中国移动通信通话详单1份、浙江增值税电子普通发票2份，拟证明案涉房屋恢复通电。
针对杭州贝瑞佳公司、上海贝瑞佳公司提供的证据，中誉酒店认为，对证据1公证书��真实性没有异议，对合法性、关联性有异议；对邮件查询单形式的真实性没有异议，但收件人没有具体姓名，不能证明是中誉酒店收到的；对证据2真实性没有异议，合法性、关联性有异议；对证据3，三性均无异议，证明目的也无异议；对证据4，三性无异议，证明目的有异议。本院认为，中誉酒店对证据1-4的真实性没有异议，本院予以确认。
针对中誉酒店提交的证据，杭州贝瑞佳公司、上海贝瑞佳公司认为，对证据1三性没有异议，证明对象有异议；对证据2，除增值税发票两份外，其他证据的三性均有异议。杭州贝瑞佳公司、上海贝瑞佳公司对证据1以及证据2中的增值税发票的真实性没有异议，本院予以确认；证据2中的其他证据无法达到证明目的，本院不予采纳。
二审中，中誉酒店申请证人周某出庭作证，拟证明恢复通电情况。杭州贝瑞佳公司、上海贝瑞佳公司对证人证言的三性有异议；中誉酒店对证人证言的三性没有异议。本院认为，证人周某系中誉酒店的员工，故与中誉酒店存在利害关系，故本院对于证人证言不予采纳。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：案涉转租协议系各方之间的真实意思表示，并未违反强制性的法律法规，故应为有效，对各方均具有约束力。现查明杭州贝瑞佳公司并未按照约定支付相应的租金，故原审法院依据合同约定判令杭州贝瑞佳公司支付相应租金以及滞纳金与法有据，本院予以支持。至于杭州贝瑞佳公司主张中誉酒店停水停电，故其可以拒付租金的上诉意见，因案涉合同约定承租人逾期支付15日以上的，出租人可以直接采取停水停电，故中誉酒店采取停水停电措施系合同赋予其权利，杭州贝瑞佳公司以此理由拒付租金没有���据，本院对于该意见不予采信。关于杭州贝瑞佳公司案涉合同已经解除，无需支付至2016年9月30日租金的上诉意见，本院认为，因杭州贝瑞佳公司在2016年9月30日前并未向中誉酒店发出要求解除合同的通知函，且未有证据证明双方已经协商一致解除，故本院对于该意见不予采信。关于押金问题，因双方对于押金的抵扣问题并未达成一致意见，故押金问题在本案中不予处理。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13426元，由杭州贝瑞佳母婴服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 胡宇
审 判 员 陈艳
代理审判员 丁晔
二〇一七年四月六日
书 记 员 王勤