山东省平阴县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁0124民初2246号
原告（反诉被告）：史兴勇，男，1970年3月23日出生，汉族，住山东省平阴县
原告（反诉被告）：赵颖，女，1971年11月28日出生，汉族，住山东省平阴县
以上两原告共同委托诉讼代理人：张新颖，山东文楷律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王清祥，男，1970年3月10日出生，汉族，户籍地山东省平阴县，现住山东省平阴县
委托诉讼代理人：马长霖，山东泰泉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李翠萍，山东泰泉律师事务所申请律师执业实习人员。
原告（反诉被告）史兴勇、赵颖与被告（反诉原告）王清祥确认合同无效纠纷一案，本院于2017年11月6日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）史兴勇、赵颖的委托诉讼代理人张新颖、被告（反诉原告）王清祥的委托诉讼代理人马长霖、李翠萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）史兴勇、赵颖提出诉讼请求如下：1、依法确认原告与被告签订的房屋买卖合同无效；2、依法判令被告向原告返还位于平阴县财源街平城DG01040号房屋一处；3、本案诉讼费、送达费用由被告承担。事实及理由：两原告是夫妻关系，在平阴县财源街有房产一处，房产证号为平城DG010**号，该房产系在平阴县东关村集体土地上建设的房屋。2017年2月27日，在原告赵颖不知情的情况下，由原告史兴勇将该房屋卖给被告王清祥，并签订了房屋买卖合同。因被告不属于东关村村民，依法无法享有取得农村宅基地使用权的权利，根据有关规定，双方所签订的房屋买卖合同依法属于无效合同，该房屋所有权根本未依法办理过户登记手续，原告仍是该房产的合法所有权人。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法裁判，判如所诉。
被告（反诉原告）王清祥辩称，被告（反诉原告）是在原告（反诉被告）提起诉讼以后，经向不动产登记部门了解，该房产原告（反诉被告）虽取得不动产登记，但是属于依法不能转让的房产，所以买卖合同无效不是被告（反诉原告）的过错。二、原、被告之间的买卖关系不存在第二原告赵颖不知情的情况，房屋及时进行了交付，被告也已经入住，房款也及时过付，而且即便是原告赵颖不知情，只要符合善意买卖，房产及时交付等条件，买卖行为都应当受到保护，原告所述不知情导致无效是不成立的，原、被告之间的买卖合同并未约定具体的办理过户登记的时间，所以原告所谓根本未依法办理过户登记导致合同无效缺乏依据。其他答辩意见同被告的反诉状。
被告（反诉原告）王清祥提出反诉请求：1、请求判令两反诉被告返还反诉原告购房款人民币30万元。2、请求判令两反诉被告支付利息14646.58元（以30万元为基数，自2017年2月7日至实际返还购房款之日，按照同期银行贷款利率计算，暂计算至反诉之日）。3、请求判令两反诉被告赔偿反诉原告因房屋增值造成的间接损失（以评估结果为准）。4、本案反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2017年2月7日反诉原告与反诉被告签订了《房屋买卖合同》约定反诉被告史兴勇将位于平阴县财源街平城DG01040号房屋一处，以30万元价格卖给反诉原告，房款已全部付清，房屋也已交付反诉原告居住至今。后因涉案房屋价格上涨，且有拆迁可能，故遂以涉案房屋系小产权房，村集体经济组织成员以外的人不能购买为由诉至法院，要求确认《房屋买卖合同》无效。在签订《房屋买卖合同》时，反诉被告持有《房屋所有权证》，并承诺办理房产过户手续，因涉案房屋系小产权房不能买卖，系两反诉被告有过错。涉案房屋购买时每平方米2642、24元，现该处房价已上涨至每平方米8000元—9000元。如《房屋买卖合同》被确认无效，请求两反诉被告返还购房款30万元，并支付利息，赔偿房屋差价损失，望判如诉请。
原告（反诉被告）史兴勇、赵颖辩称，一、同意返还反诉原告支付的购房款30万元；二、对反诉被告主张的利息及间接损失不予认可，反诉被告与反诉原告签订房屋买卖合同后，于2017年2月27日将该房屋交付反诉原告，反诉原告在答辩时也认可房屋已经实际交付并入住，反诉原告主张利息及间接损失没有依据，因反诉原告占有并使用房屋，反诉被告存在房屋租赁费和使用费的损失，因此不同意支付反诉原告利息及间接损失。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（反诉被告）史兴勇与原告（反诉被告）赵颖系夫妻关系。2017年2月27日原告（反诉被告）史兴勇与被告（反诉原告）王清祥签订了《房屋买卖合同》，合同约定，原告（反诉被告）史兴勇将其位于平阴县南门路与财源街交叉路口路东三楼房一套出售给被告（反诉原告）王清祥。原告（反诉被告）史兴勇保证对其所出售的房屋享有完全的所有权，权属无任何纠纷。双方协商一致同意，该房屋价款300000元。该项房款支付方式分两次，第一次自本合同签订之日起被告（反诉原告）王清祥支付原告（反诉被告）史兴勇房款240000元。第二次在本合同签订之日起十五日内全部支付原告（反诉被告）史兴勇，支付余款60000元。原告（反诉被告）史兴勇确保本合同项下的房产水、电等设施完好、畅通可正常使用；被告（反诉原告）王清祥保证按照合同的约定支付房款，房款支付完毕后，原告（反诉被告）史兴勇将房屋交付给被告（反诉原告）王清祥。合同签订后，该房屋过户问题，原告（反诉被告）史兴勇协助办理过户手续，如果因为国家政策等或者其他原因暂时无法办理房屋过户手续，待相关条件成熟后再行办理，但是办理房屋过户的相关费用均由被告（反诉原告）王清祥承担。还约定了如一方违约，违约方应支付守约方违约金20000元。合同签订后，双方按照约定，被告（反诉原告）王清祥付清了房屋款300000元，原告（反诉被告）史兴勇将其位于平阴县南门路与财源街交叉路口路东三楼房一套（房产证号：平房权证城字第DG010**号）交付给被告（反诉原告）王清祥居住至今。该房屋未有办理过户手续。
平房权证城字第DG010**号房屋，位于平阴县南门路与财源街交叉路口路东三楼，原告（反诉被告）史兴勇于2004年1月13日购买张建义房屋取得，并于2014年1月14日在平阴县房地产转让登记申请审批，于2005年取得平房权证城字第DG010**号房产证。
在诉讼过程中，被告（反诉原告）王清祥于2017年12月26日提出申请，要求对涉案平房权证城字第DG010**号房屋及地下室的市场价进行评估。本院委托山东正诚土地房产评估有限公司对该房屋进行了评估，该评估机构并于2018年1月31日作出鲁正房估（2018）2—P047号房地产评估报告。评估结果为：平房权证城字第DG010**号，建筑面积113、54平方米，单价每平方米4377元，总价49.70万元。
上述事实，有原告（反诉被告）、被告（反诉原告）陈述，《房屋买卖合同》、平房权城字第DG01040号复印件、平阴县房地产转让登记申请审批书、鲁正房估（2018）2—P047号房地产评估报告予以证实。
本院认为，原告（反诉被告）史兴勇、被告（反诉原告）王清祥双方于2017年2月27日签订《房屋买卖合同》违反法律、行政法规的强制性规定，原告（反诉被告）史兴勇所取得的房屋是建设在集体土地之上，被告（反诉原告）王清祥非同一农村集体经济组织成员，且签订《房屋买卖合同》时也未取得同一农村集体经济组织成员的身份，农民将其宅基地上的房屋出售给非本集体经济组织成员，该买卖合同无效。原告（反诉被告）史兴勇、被告（反诉原告）王清祥双方签订《房屋买卖合同》为无效合同。原告（反诉被告）史兴勇应知对于农民将其宅基地上的房屋出售给非本集体经济组织成员系无效行为，而将涉案房屋卖予被告（反诉原告）王清祥存在过错行为；被告（反诉原告）王清祥户籍地虽然东阿镇北市，但其在财源街卖菜已有十多年，并在县城居住，涉案平房权证城字第DG010**号房屋，座落于平阴县财源街，应知涉案房屋属性系建立在集体土地之上的房屋，在形成房屋交易时，应当到房屋管理部门落实房屋土地属性，确认涉案房屋是否能进行交易办理房产产权过户手续，造成《房屋买卖合同》无效也有一定的责任。合同无效，对双方所取得的财产应予返还，对造成的损失，根据双方过错程度，应承担同等责任。
关于原告（反诉被告）史兴勇、赵颖的诉讼请求，被告（反诉原告）王清祥反诉请求，本院结合双方提交的证据及庭审情况分析如下：
1、原告（反诉被告）史兴勇、赵颖要求被告（反诉原告）王清祥赔偿自房屋交付至今的租赁费，但原告（反诉被告）史兴勇、赵颖没有向本院提交赔偿数额和计算依据，且被告（反诉原告）王清祥占有使用涉案房产系基于双方的房屋买卖合同，原告（反诉被告）史兴勇、赵颖的主张缺乏依据，故对其主张，本院不予支持。
2、被告（反诉原告）王清祥要求原告（反诉被告）史兴勇、赵颖承担自合同履行即交付30万元购房款的时间起算赔偿利息，同时还应当赔偿其因购买的无法转让的房产而丧失的市场获利的机会，即本案房屋升值差价。根据山东正诚土地房产评估有限公司出具的鲁正房估（2018）2—P047号房地产评估报告，房屋的增值部分价格197000元。根据最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要（民事部分）精神，结合本案实际情况和双方当事人的过错，以及房屋交易时间较短，为避免出现利益严重失衡的情况，对利息及涉案房屋升值差价，原告（反诉被告）史兴勇、赵颖在调解时同意赔偿被告（反诉原告）王清祥100000元，本院权衡双方利益，是在合理范围内予以确认。
3、被告（反诉原告）王清祥要求原告（反诉被告）史兴勇、赵颖赔偿鉴定费4970元。双方在签订涉案房屋买卖合同时，均存在相应过错，故对鉴定费支出，本院酌定双方各承担2485元。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）王清祥自本判决生效后三十日内返还原告（反诉被告）史兴勇、赵颖平房权证城字第DG010**号房屋及地下室。
二、原告（反诉被告）史兴勇、赵颖自本判决生效后十日返还被告（反诉原告）王清祥购房款300000元。
三、原告（反诉被告）史兴勇、赵颖自本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）王清祥购房款利息及涉案房屋升值差价100000元。
四、原告（反诉被告）史兴勇、赵颖自本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）王清祥鉴定费2485元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取2900元、保全费2020元，共计4920元，由原告（反诉被告）史兴勇、赵颖负担2460元，由被告（反诉原告）王清祥负担2460元；反诉案件受理费减半收取4460元，由原告（反诉被告）史兴勇、赵颖负担2230元，由被告（反诉原告）王清祥负担2230元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 丁洁
二〇一八年四月三日
书记员 周冉