江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏10民终2258号
上诉人（原审被告）：周爱萍，女，1963年6月25日出生，汉族，住江苏省高邮市。
上诉人（原审被告）：马继芳，男，1962年6月12日出生，汉族，住江苏省扬州市江都区。
上述两上诉人共同委托诉讼代理人：潘有余，高邮市正大法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：徐欣，男，1985年7月20日出生，汉族，住江苏省扬州市江都区。
委托诉讼代理人：李明辉，高邮市新城法律服务所法律工作者。
上诉人周爱萍、马继芳与被上诉人徐欣房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省高邮市人民法院（2016）苏1084民初386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月26日受理后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
周爱萍、马继芳的上诉请求是：原审认定事实不清，适用法律不当，案由定性不准确。事实和理由：1、判令上诉人返还被上诉人购房款定金25万元与事实不符。2014年4月案外人张红兰立据向被上诉人借款15万元，上诉人为其担保，2014年12月15日被上诉人要求上诉人由担保人变更为主债务人，为此，上诉人向被上诉人立下20万元借款一份，其中多出5万元系上诉人另行借用。同时被上诉人向上诉人立下“周爱萍替刘玉泉、张红兰还款15万元整”的收据一份。2015年2月，上诉人再次向被上诉人立据借款5万元，包含张红兰的15万元，上诉人合计借款25万元。除此以外，上诉人与张红兰再无和被上诉人发生任何借款关系。从2014年5月6日至2015年6月15日止，上诉人的表弟谭桂祥、朋友刘某、案外人张红兰、刘玉泉夫妇以及本人累计还款给被上诉人270700元。其中谭桂祥还款5万元，刘某还款5万元，本人还款2500元，原审庭审中被上诉人当庭予以认可。对于案外人张红兰、刘玉泉代还款的9.8万元的真实性也得到被上诉人的当庭认可。但原审认为这9.8万元还款与本案无关，上诉人认为，本案诉争的25万元无论是民间借贷还是由民间借贷关系转变为房屋买卖关系，均存在债的清偿。其中张红兰的15万元、谭桂祥的5万元、刘某的5万元均应当从25万元中剔除。原审置上述事实不顾，所做判决与事实相违背，请求二审法院查明后予以纠正。2、本案的诉因是民间借贷而非是房屋买卖。本案涉及的25万元购房定金实际是案外人张红兰所借的15万元担保款和上诉人另行向被上诉人所借的10万元，该笔借款被上诉人在原审庭审中承认购房定金是以前发生的三笔借款，购房协议订立的当天被上诉人承认未给付上诉人25万元购房定金。同时，涉案房屋上诉人亦向银行质押按揭贷款，贷款金额为30万元，至今未偿还。上诉人在未偿还银行贷款时，是无法进行房屋产权过户登记的，被上诉人明知上诉人房屋产权属于限制性产权，为防止自身债权落空，并以不同意就向上诉人单位上级部门闹事要挟为由，迫使上诉人与被上诉人签署房屋买卖协议书。该房屋买卖行为绝非是上诉人的真实意思表示，本案证据表明，案涉是民间借贷而非是房屋买卖。诉因不同，必然产生不同的法律关系，应当以两种不同法律关系来调整。被上诉人避开民间借贷中上诉人以及案外人代为还款的事实，以所谓的购房金重复向上诉人主张25万元债权，侵害上诉人合法权益。
综上，上诉人认为本案争议主要在于：《购房协议》是否是当事人双方真实意思表示；上诉人及案外人张红兰、刘玉泉、刘某、谭桂祥给付27万元能否冲抵涉案的25万元；除案涉25万元以外，被上诉人与案外人张红兰、刘玉泉有无发生其他的借贷关系？
徐欣的答辩意见是：上诉状的内容极不严肃，极不负责，其证据内容及案情已全部在一审的庭审中进行过举证、质证、辩论。被上诉人在一审中以书面形式于2016年10月16日向法庭递交代理词，并当庭宣读作为辩论、代理意见，极大的丰富和完整了庭审笔录中的局限性和当庭记录的不足。2014年12月15日被上诉人写给刘玉泉、张红兰夫妇是收条，两人向被上诉人借款15万元，周爱萍为该二人担保，在讨债的过程中，周爱萍自愿将担保人身份转变为借款人，从而免除刘玉泉、张红兰15万元借款，因借据未找到，就书写上述周爱萍替二人还款的收条，从中可得知周爱萍是再借款5万元，出具20万元的借条接受债务，承担债务抵消两人应当归还的借款，而不是刘玉泉、张红兰二人以现金形式还款，此后周爱萍再借款5万元，形成本案的25万元房屋定金即购房款，这一事实上诉人已经在原审中叙明说清，现上诉人又以此做无谓的呻吟和纠缠。至于上诉人所提表格和单据，被上诉人已经在原审中叙说过，表格和单据绝大部分发生在2015年3月18日，在本案购房款协议签订之前，与购房款协议无关。如果发生之后是真实的，那是补贴徐欣一行反复寻找上诉人要求房屋过户的车辆损耗，则属于另外的法律关系。本案25万元双方对此从没有提出过质疑，也没有对此做过更改，否则，被上诉人一行人是不可能反复寻找上诉人夫妇要求房屋过户，也不可能进驻该房。被上诉人与上诉人签署房屋协议后，得知该房屋抵押给孙维华，两上诉人从孙维华处借到款项后承诺以该房折抵执行款，被上诉人方知上当受骗。上诉人就是一个不诚实、不守信、自己不上班，挖空心思借别人钱过好日子，对债权人避而不见，以莫须有的事件给法官添堵。综上，被上诉人请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉。
徐欣向一审法院起诉请求：1、判令两被告向原告返还购房款25万元，向原告承担损失赔偿5万元；2、判令两被告从原告起诉之日起对返还的购房款承担银行同期贷款利息；3、本案的诉讼费用由两被告承担。
一审法院认定事实：两被告系夫妻关系。2014年4月份左右，案外人张红兰、刘玉权夫妇向原告借款15万元，由被告周爱萍提供担保。约定的还款期间届至后，案外人张红兰、刘玉权未能还款。2014年12月15日，被告周爱萍因需向原告借款5万元，加之其曾为案外人张红兰、刘玉权的上述15万元借款提供担保，故被告周爱萍于当日向原告出具了金额为20万元的借据一份。在收到被告周爱萍出具的上述借据后，原告向被告周爱萍出具了收据一份，主要内容为：“今收到周爱萍替刘玉权、张红兰还款壹拾伍万元整”。因两被告共有一套位于高邮市碧水新城××室的房产，为确保被告周爱萍日后能够还款，在原告要求之下被告周爱萍将该房产的房产证及土地证随上述20万元的借据一并交原告收执。2015年2月份左右，被告周爱萍因资金周转需要又向原告借款5万元，由案外人刘某提供担保。后案外人刘某与被告周爱萍已共同将该5万元借款及利息全部还清。
2015年3月18日，原告与被告周爱萍签订房屋买卖协议一份，协议主要约定：双方协商决定，被告周爱萍将位于高邮市碧水新城龙泽苑11-307室出售给原告，价格为40万元，原告先付给被告周爱萍订金25万元，剩余15万元于房屋过户后付清，如有法律责任则由被告周爱萍全权负责，房贷由被告周爱萍付清。被告马继芳当日未在场，该房屋买卖协议上亦未有其签名确认。因被告周爱萍此前欠原告借款无力偿还，经双方结算，被告周爱萍认可其尚欠原告借款本息25万元，遂将该借款本息转化为上述原告需预付的购房订金，为此被告周爱萍向原告出具了收据一份，主要内容为：今收到徐欣贰拾伍万元购房款高邮市龙泽苑11-307室。嗣后，原告要求两被告将上述房产过户至原告名下，但两被告拒绝过户。原告遂于2015年6月23日诉至本院，请求本院判令两被告履行房屋买卖过户手续。本院受理该案后依法查明，涉案的高邮市碧水新城××室的房产已于2014年12月17日（本案原告与被告周爱萍签订房屋买卖协议前）被本院在（2014）邮民诉保字第000198号申请人孙维华与被申请人周爱萍申请诉前财产保全一案中查封保全，原告遂于2015年8月17日撤回该起诉，并于2016年1月21日提起本案诉讼。
另查明，案外人张红兰除上述2014年4月份左右与原告发生15万元的借贷关系外，尚有其他借贷关系存在。涉案的高邮市碧水新城龙泽苑11-307室房产已抵押给中国建设银行股份有限公司高邮支行，目前仍被本院查封中。
上述事实，有原告方当庭提供的上述证据1-4、证据6、证据7及被告方当庭提供的上述证据9、证据10、证据14等证据材料在卷予以证实。
庭审中，原告述称，其与被告周爱萍自2014年4月份起至2015年3月18日止发生了多笔借贷关系，除被告周爱萍为案外人张红兰、刘玉权担保15万元（后于2014年12月15日重新向其立据转化为被告周爱萍的借款15万元）外，立据当日被告周爱萍又向其借款5万元，另被告周爱萍还分别于2015年1月底左右向其借款5万元，于2015年2月底向其借款5万元（由案外人刘某担保，后已还清），于2015年4月底向其借款5万元（由案外人谭桂祥担保，后已还清）。此外，被告周爱萍在2014年12月5日至2015年5月份期间还向其借款七八笔，借款金额均为几千元左右，均未出具借据，总金额有5万元左右。上述借款有的未约定利息，有的约定利息按银行同期贷款利率进行计算。2015年3月18日，其与被告周爱萍经结账，被告周爱萍尚欠其前期借款本息合计25万元。但两被告对原告的上述陈述不予认可，并认为被告周爱萍与原告发生的借贷关系仅有三笔，一笔为上述15万元担保款转化的借款，一笔为2014年12月15日当日的借款5万元，一笔为2015年2月底向原告的借款5万元（由案外人刘某担保），其余借贷行为均系原告虚构，且对于上述合计25万元的借款被告周爱萍已全部还清。
两被告向原审提供了其自行制作的《周爱萍、张红兰、刘玉权偿还徐欣借款明细表》一份，列明对于被告周爱萍向原告的借款25万元，被告周爱萍与案外人张红兰、刘玉权自2014年5月起至2015年12月止通过银行ATM机、存单、现金、银行工资卡取款等方式共计向原告还款259200元，已超出还款9200元。后在本案2016年10月13日的庭审中，两被告的共同委托诉讼代理人又称被告周爱萍通过银行ATM机共汇给原告72700元，证人刘某及被告周爱萍的表弟谭桂祥各代偿给原告5万元，案外人张红兰、刘玉权通过银行ATM机分28笔共汇给原告88000元，以上总计共还给原告270700元，已超出还款20700元。
因原、被告双方意见分歧较大，致本案调解不成。
原审认为，原告与被告周爱萍于2015年3月18日签订的《协议》是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，合法有效。虽然涉案房屋在双方签订买卖协议之前存在查封的事实，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定被司法机关依法裁决、决定查封的房地产不得转让，但上述规定仅系对房地产被查封期间所有权转移进行限制的管理性规定，并非效力性规定，并不因此影响房地产转让合同的效力。涉案房屋属两被告的夫妻共同财产，被告马继芳虽未在上述协议上签名确认，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故对于两被告当庭提出的被告周爱萍出售涉案房屋未经被告马继芳同意，涉案房屋买卖协议无效的抗辩意见，原审依法不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”原告与被告周爱萍签订涉案《协议》，约定被告周爱萍将涉案房屋出售给原告，原告作为买受人，依法负有支付购房款的义务。被告周爱萍作为出卖人，依法负有交付房屋并转移房屋所有权给原告的义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定虽然不影响房屋买卖合同效力，但是对被司法机关裁定查封的房屋所有权转移进行了限制。被告周爱萍作为涉案房屋出卖人，在转让的房屋因与案外人纠纷原因被查封时，依法负有消除标的物上存在的限制权利转让情形，以履行转移房屋所有权的义务。鉴于双方签订的《协议》中对房屋交付及办理产权转移手续的具体时间没有约定，根据《中华人民共和国合法法》第六十二条第四项的规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”根据本案查明的事实，原告于2015年6月23日即诉至本院，要求两被告协助履行房屋买卖过户手续，但两被告一直拒绝过户，至今亦未能消除涉案房屋的查封状态，导致双方签订的房屋买卖合同长期无法履行，被告周爱萍已构成根本违约，致使原告合同目的无法实现，故原告有权解除与被告周爱萍的房屋买卖协议，并要求被告周爱萍返还其已交付的购房订金。本案中，原告虽并未实际交付购房协议中所约定的购房订金25万元，但被告周爱萍已向原告出具了收据，该购房订金25万元系由被告周爱萍所欠原告的借款本息转化而来，故被告周爱萍依法应负返还之责。被告周爱萍虽认为原告对其之前借款收受了超出法律保护的高利息以及其向原告出具25万元的购房订金收据系受到原告的胁迫所为，但对此均未能当庭提供充分证据予以证明，原审对被告周爱萍的上述抗辩意见依法不予采信，并对2015年3月18日被告周爱萍尚欠原告借款本息25万元的事实依法予以确认。对于两被告当庭提供的案外人张红兰、刘玉权的银行卡交易流水所反映的该二人向原告的还款记录，因原审查明案外人张红兰、刘玉权与原告还存在本案之外的其他借贷关系，故不能证明该二人系代原告归还借款，故对两被告提出的被告周爱萍所欠原告的借款已由被告周爱萍、案外人张红兰、刘玉权及证人刘某等人共同还清的抗辩主张依法不予采纳。被告周爱萍的上述债务系发生在其与被告马继芳的婚姻关系存续期间，依照婚姻法的相关规定，应认定为两被告的夫妻共同债务，故两被告应共同承担偿还责任。原告要求两被告对前述购房订金25万元承担从起诉之日起的银行同期贷款利息，原审认为符合相关法律规定，依法予以支持。对于原告提出的要求两被告承担损失赔偿5万元的诉讼请求，原审认为，原告对其主张的该损失并未提供证据加以证明，依法不予支持。
综上，为依法保护当事人的合法民事权益，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条第一款规定，判决：一、被告周爱萍、马继芳应于本判决生效后十日内共同返还原告徐欣购房订金25万元，并承担该款从自2016年1月21日起至实际还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的逾期还款利息；二、驳回原告徐欣的其他诉讼请求。
如被告周爱萍、马继芳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5050元，由原告徐欣负担842元，由被告周爱萍、马继芳负担4208元（此款原告徐欣已预交，被告周爱萍、马继芳应于履行本判决义务时一并给付原告徐欣）。
本院审理中，当事人双方均未提交新证据。
经审理查明，原审判决查明的事实基本属实，本院依法予以确认。
本案的争议焦点：涉案款项25万元是房屋买卖购房款还是民间借贷款项？
本院认为，上诉人周爱萍、马继芳与被上诉人徐欣于2015年3月18日签订的《协议》，该协议对涉案房产交易的价格以及交付方式均已明确，协议能够反映双方当事人真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，房屋买卖协议有效。但双方诉争房产购房款系由上诉人为案外人担保之债转化为借款，演变成涉案购房款，为此上诉人向被上诉人出具购房款收据，当事人双方重新协商对账，将借款合同关系转变成房屋买卖关系，将借款本息转为购房款。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人的意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律规定禁止外，均应予准许。本案当事人双方经协商终止借款关系，建立房屋买卖关系，并非为双方之间的借款关系提供担保，而是借款到期后，上诉人难以清偿债务时，通过将上诉人名下房产出售给债权人的方式，实现当事人双方权利义务关系平衡的一种交易安排，该交易安排并未违反法律、行政法规的禁止性规定，也是贯彻《中华人民共和国合同法》合同自由原则的题中之义。据此，上诉人诉称本案系民间借贷法律关系，并非房屋买卖合同关系，存在重复主张购房款的上诉理由，本院不予采信。至于案外人张红兰、刘玉泉给付被上诉人徐欣款项能否冲抵以及相互之间有无发生其他的借贷关系发生，与案涉无关，当事人可另行主张。
综上所述，上诉人周爱萍、马继芳的上诉理由均不能成立，应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5050元，由上诉人周爱萍、马继芳共同负担（已交）。
本判决为终审判决。
审判长 苏岐华
审判员 朱恩松
审判员 刘 平
二〇一七年十月三十日
书记员 朱思佳
附：《中华人民共和国民事诉讼法》法律条文:
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。