广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2566号
上诉人（原审被告）：李小华，住广州市荔湾区。
上诉人（原审被告）：广州市醉琼楼饮食服务有限公司，住所地广州市荔湾区龙津东路757号首层。
法定代表人：冯昭灵。
两上诉人共同委托代理人：章军，广东佳思特律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人：陈虹，广东佳思特律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市国土资源和房屋管理局，住所地广东省广州市越秀区豪贤路193号。
委托代理人：曾文静，该局工作人员，联系地址。
委托代理人：何嘉华，该局工作人员，联系地址。
上诉人李小华、广州市醉琼楼饮食服务有限公司（以下简称醉琼楼公司）因与被上诉人广州市国土资源和房屋管理局租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1606号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市龙津东路757号首层东南房屋是广州市国土资源和房屋管理局管理的经租房。2011年11月15日，广州市国土资源和房屋管理局属下的荔湾区分局（甲方）与李小华（乙方）签订有《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定甲方将龙津东路757号首层东南角房屋出租给李小华作商业用途，建筑面积221.27平方米，租赁期限从2011年7月1日至2013年6月30日，月租17323.60元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方，乙方逾期交付租金3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金等。
2014年7月22日，广州市国土资源和房屋管理局向原审法院提起本案诉讼，诉称：龙津东路757号首层东南是非住宅直管房屋，由广州市国土资源和房屋管理局出租给李小华作商业用途，租期从2011年7月1日至2013年6月30日，从2014年5月起李小华开始拖欠租金，经催告仍不交纳。双方建立的是不定期租赁关系，且李小华欠缴租金违反了合同约定，广州市国土资源和房屋管理局有权随时解除合同，请求判令：1、解除广州市国土资源和房屋管理局与李小华之间就广州市荔湾区龙津东路757号首层东南房屋的租赁关系，李小华、醉琼楼公司将该房屋的使用权交还广州市国土资源和房屋管理局；2、李小华按每月17323.6元的标准向广州市国土资源和房屋管理局支付2014年6月起至迁出涉案房屋之日止的房屋使用金；3、诉讼费由李小华承担。
李小华、醉琼楼公司原审共同辩称：李小华一直严格按照合同约定履行，已经支付了2014年5月的租金，并且基于双方的交易习惯，李小华一直是通过银行卡转账划扣租金，李小华账户上一直有足够的6月份租金，只是广州市国土资源和房屋管理局怠于履行划扣义务，故广州市国土资源和房屋管理局不存在单方解除租赁关系的理由。合同届满前，李小华已申请续约，并按广州市国土资源和房屋管理局要求事实上已经签订租赁期至2015年6月30日的合同，双方并非不定期租赁合同，按照惯例，广州市国土资源和房屋管理局通常是在签订上述合同半年内将已经签订的合同交还李小华，但是广州市国土资源和房屋管理局一直没有将该合同交还李小华，而李小华是一直按时交租的，本案的实质是在双方签订合同后，广州市国土资源和房屋管理局又要求增加租金，从原来的17000多元直接上升为28000多元，李小华认为没有依据，如广州市国土资源和房屋管理局坚持增加租金的，应重新评估并出具合法依据。现希望继续承租涉案房屋，2014年7月后的房屋使用金同意支付。
本案中，李小华主张在上述合同期满后，双方签订了租赁期至2015年6月30日的合同，对此广州市国土资源和房屋管理局表示否认，李小华未能提供证据加以证明。上述承租房实际由醉琼楼公司经营餐饮业。从2014年5月起，李小华没有按时交租，根据其提供的交租存折反映，在2014年5月没有足够的存款缴交当月租金，至2014年8月20日李小华才缴纳了2014年5月的租金，从2014年6月起，李小华没有缴纳租金。另李小华承租该房屋时交纳了押金27880元，广州市国土资源和房屋管理局表示同意在租金中抵扣。
原审法院认为：广州市国土资源和房屋管理局与李小华之间所订立的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》是当事人的真实意思表示，该合同合法有效。李小华主张双方续订了租期至2015年6月30日的合同，未能举证加以证明，原审法院不予认定，由于原合同租期已经届满，应视为双方建立的是不定期租赁关系。对于不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同，且李小华在租赁期间存在逾期支付租金的违约行为，故广州市国土资源和房屋管理局要求解除双方的租赁关系，收回房屋使用权的诉讼请求符合法律规定，原审法院予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，判决如下：一、解除广州市国土资源和房屋管理局与李小华就广州市龙津东路757号首层东南角房屋的租赁关系；二、李小华、醉琼楼公司自本判决发生法律效力之日起一个月内，将广州市龙津东路757号首层东南角房屋的使用权交还广州市国土资源和房屋管理局；三、自本判决发生法律效力之日起一个月内，李小华向广州市国土资源和房屋管理局支付从2014年6月1日起至按上述判决第二项交还房屋之日止的房屋使用金（按每月17323.60元计算），李小华所交的押金27880元在上述房屋使用金中抵扣。李小华如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费383元，由李小华负担。
判后，上诉人李小华、醉琼楼公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决遗漏主要法律事实，导致认定的法律事实不全面、不清晰。1、遗漏审查李小华、醉琼楼公司收取续约的通知及具体时间。李小华、醉琼楼公司在广州市国土资源和房屋管理局起诉之日（2014年7月20日）前两天收到被上诉人发出的续约通知，而非该通知的7月3日；广州市国土资源和房屋管理局以调整租金为由发出续约通知，足以证明合同双方愿意续约的事实。但是，在李小华、醉琼楼公司签收该通知时，通知要求办理续约手续的时间已过，李小华、醉琼楼公司当场指出前述情况，管理公司也表示要重新调整时间，然而，就在李小华、醉琼楼公司签收该通知后的第三天的7月22日，广州市国土资源和房屋管理局提起本案诉讼，损害李小华、醉琼楼公司合法权益。2、遗漏审查广州市国土资源和房屋管理局没有任何书面解除合同的通知。物管公司的通知也仅仅是要交租，上诉人已经补交，不存在恶意欠租的问题，欠租解除合同通知是不存在，也是不成立的。可见解除租赁合同的条件并未成就。恳请贵院查明此事实，将案件发回重审或依法重新认定事实。3、本案是有期限的租赁合同，一审法院认定涉案合同关系是不定期租赁合同错误。李小华、醉琼楼公司在上述地址租赁经营餐饮业有长达20年了，是当地知名企业，租赁合同多为2年一签，此次也是照常。双方按照上述期限届满的合同事实上履行一年多，广州市国土资源和房屋管理局在期间也要李小华、醉琼楼公司等待续约通知，等他们完成所有行政审批程序后完善合同签订工作。造成合同续约不能签订的原因在于广州市国土资源和房屋管理局，从而造成双方是不定期租赁关系的假象，明显是广州市国土资源和房屋管理局刻意安排的违法解除合同行为。4、李小华、醉琼楼公司没有导致合同解除的违约行为。按照合同约定，李小华、醉琼楼公司欠租3个月才能解除合同。李小华、醉琼楼公司未拖欠3个月租金，而是自2014年6月1日到广州市国土资源和房屋管理局起诉之日（2014年7月22日）才未满2个月。另外，李小华、醉琼楼公司有一个月未能交租，是行使不安抗辩权的合法行为。是因物管公司要李小华、醉琼楼公司补交租金差价，每月差价高达万元，而且物管公司只是代理人，李小华、醉琼楼公司需要向出租方广州市国土资源和房屋管理局了解情况。二、一审判决适用法律不准确，导致错误判决解除租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，法院已查明双方的原合同租期已经届满，按照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定应认定原租赁合同继续有效。既然原租赁合同继续有效，原合同约定的“乙方逾期交付租金3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金等”条款应约束双方，这是合同约定甲方解除合同的条件，但事实上，本案上诉人未拖欠3个月租金，而是自2014年6月1日-被上诉人起诉之日（2014年7月22日）才未满2个月，因此约定的解除合同条件并未成立。退一步来讲，即使按照《合同法》第232条的规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。广州市国土资源和房屋管理局突然起诉要求解除合同，这是承租人无法接受的。故上诉请求：1、撤销一审判决第一项和第二项，依法改判双方继续保持租赁关系；李小华、醉琼楼公司继续使用所租赁的房屋。2、本案一审、二审诉讼费用由广州市国土资源和房屋管理局承担。
被上诉人广州市国土资源和房屋管理局答辩称：一、双方并没有就涉案房屋续签任何的书面合同，双方的书面合同期限届满于2013年6月30日，我方在2014年已经要求如果李小华、醉琼楼公司对续租条件不同意的，就要解除这一租赁关系。我方起诉李小华、醉琼楼公司至今已有大半年时间，相关的期限也已符合法律规定的合理期限，但李小华、醉琼楼公司至今占用涉案房屋，拒不交还涉案房屋的使用权，已经侵犯了我方的合法利益。二、李小华、醉琼楼公司至今欠租已经超过10万元，广州市国土资源和房屋管理局蒙受了巨大的经济损失，理应驳回李小华、醉琼楼公司的上诉请求，并尽快将涉案房屋返还给我方。
二审中，李小华、醉琼楼公司共同提交下列证据：证据1、办理租赁合同的通知，证明广州市国土资源和房屋管理局同意续签合同；证据2、双方以往续租的报告，证明2011年申请续租的报告交给了对方，对方没有提供给我方；证据3、协议书、营业执照，证明我方根据对方要求垫付了上一手承租人欠的租金才能取得涉案房屋的承租权；证据4、工程预算单，证据5、工程图纸，证据6、工程结算书，证据4-6证明为了把房屋达到餐饮业的功能，我方为此进行了改造，虽然是以广州市国土资源和房屋管理局的名义申请改造，但工程款项全部由我方垫支，垫支的总额不清楚，就说100万元好了。针对李小华、醉琼楼公司二审提交的证据：广州市国土资源和房屋管理局质证认为：对证据1-6的真实性及合法性均不予确认。证据1，我方在一审时已经说明通知是双方续订合同的协商过程，由于最终未能达成书面租赁合同，双方的租赁期限截止应该是以上一份合同的期限为准，也就是2013年6月30日双方的租赁合同期限届满，之后的租赁关系是不定期的租赁合同关系。证据2，与本案没有关联性，我方没有收到类似报告，2009年的报告不能作为本案的证据。证据3，协议不是我方签订的，没有我方相关的盖章及证明；协议及营业执照的法定代表人不是本案当事人，与本案没有关联性，无法证明当事人付出了相关的金额。证据4-6，没有我方相关单位的盖章认可，也没有对方当事人支付的相关证明，只是一份预算表，根据双方的合同约定，承租人装修或改建承租房屋的，必须经过出租人的同意，这几份证据既未能反映我方同意对方当事人进行改建及装修，也没有相关证据能证实李小华、醉琼楼公司的主张，这几份证据反映的内容与本案没有关联性，本案是基于租赁合同产生的纠纷，李小华、醉琼楼公司没有在一审提出相关的诉讼请求，因此本案二审不应审理这方面的内容。
经查，原审查明事实并无不当，本院予以确认。
本院认为，本案二审案件的争议焦点是李小华、醉琼楼公司是否有权继续租用涉案房屋。
广州市国土资源和房屋管理局与李小华签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》租赁期限到2013年6月30日止，此后双方并未续签租赁合同，原审法院认定双方系不定期租赁关系，并无不当，本院予以维持。不定期租赁关系，出租人可随时主张解除合同，且李小华、醉琼楼公司在履行租赁合同过程中亦有拖欠租金之行为，故广州市国土资源和房屋管理局提起本案诉讼，要求收回涉案房屋，原审予以支持，并无不当。李小华、醉琼楼公司以其和广州市国土资源和房屋管理局有协商续签事宜，以及广州市国土资源和房屋管理局没有在合理期限之前通知解除合同为由，主张其有权继续租用涉案房屋，缺乏理据，本院不予支持。
李小华、醉琼楼公司在二审中提交的证据不属于一审开庭后形成的新证据，且并不影响案件处理结果，本院对此不予审查。
综上所述，原审查明事实清楚，适用法律准确，本院予以维持；上诉人李小华、醉琼楼公司的上诉主张理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费766元，由上诉人李小华、广州市醉琼楼饮食服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年六月××日
书 记 员 邹文芳