广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终18691号
上诉人（原审被告）：广州嘉强投资有限公司，住所广东省广州市天河区瘦狗岭路313号302房自编之二。
法定代表人：田全蓝，职务董事长。
委托诉讼代理人：杨紫稀，该公司员工，通讯地址。
被上诉人（原审原告）：曾展，男，1946年3月12日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。
上诉人广州嘉强投资有限公司（以下简称“嘉强公司”）与被上诉人曾展房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初12342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
嘉强公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，发回重审，改判嘉强公司应从2010年12月17日至2012年4月19日向曾展按800元／月支付临迁补助费用；2.撤销一审判决第二项，发回重审，改判嘉强公司应从2014年12月17日至2016年7月16日向曾展按400元／月支付延期临迁费用；3.本案的诉讼费用由嘉强公司及曾展各自承担一半。事实和理由：一、一审法院未合理通知嘉强公司即缺席裁判其承担责任，不符合法律程序。二、曾展以920元的标准领取临迁费用的理由不成立。依据曾展与前开发商所签订的(96)粤公证内字第8883号《房屋拆迁安置协议》公证书的约定，曾展每月按800元标准领取临迁费用。另据穗国土交易(2010)第010000xx号《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》第六条“原拆迁合同主要权利义务仍然有效”,嘉强公司按800元/月支付临迁费用本金是有法律依据的。而曾展主张每且按920元的临迁费用依据的是曾展与前开发商在(2005)越法民三初字第1912号民事调解书。三、一审判决对(96)粤公证内字第888x号《房屋拆迁安置协议》及政府l号令43条款的内容理解错误，判令嘉强公司作出双重本金加延期补助费用的赔偿，不符合公平公正原则。
曾展辩称，不同意嘉强公司的上诉请求，请求二审驳回上诉，维持原判。事实和理由：一、临迁费发放标准问题，广州市广协房地产开发有限公司、广州天佳房地产有限公司均已确认每月按920元标准支付临迁补助费，且曾展与嘉强公司在2017年7月5日也签订《确认书》，确认每月向曾展发放临迁费920元，嘉强公司在发放临迁费时已按每月920元标准发放。二、延期补助费标准问题，依据《房屋拆迁安置协议》第五条的约定“逾期安排回迁的，每延期一天赔偿40元标准向乙方承担违约责任”。已生效的判决及调解生效的法律文书，均判处广州市广协房地产开发有限公司、广州天佳房地产有限公司逾期回迁案每日40元标准向曾展支付延期补助费。
曾展向一审法院起诉请求：1.判决嘉强公司在判决生效之日起十天内,向曾展支付从2010年12月17日起至2012年4月16日的延期补助费15360元（按每月920元计）。2.判决嘉强公司在判决生效之日起十天内向曾展支付从2012年4月17日起至2016年7月16日的延期补偿金81520元（按每日40元计）。
一审法院认定事实：曾展是原广州市大新路3xx号二楼房屋的使用人，广州市广协房地产开发有限公司经批准拆迁该房屋所在地块。1996年4月6日，广州市广协房地产开发有限公司（甲方、拆迁人）与曾展（乙方、被拆迁人）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经广州市房地产管理局（93）房拆许字第15x号房屋拆迁许可证批准，拆除上址房屋；乙方是该屋的使用人，承租面积27.2平方米，有正式户口的实际居住人口2人；乙方同意1996年4月30日前迁出原址房屋；甲方按每月800元的标准发给临迁补助费；甲方应于1998年12月30日前，在大新西路回迁楼第xx层套间（房、厅面积28平方米）安置给乙方回迁居住；甲方逾期安排回迁的，每超期一天赔偿40元的标准向乙方承担违约责任等。该协议经广东省公证处公证。协议签订后，曾展依约迁出涉讼房屋。
2005年，曾展与广州市广协房地产开发有限公司及广州天佳房地产有限公司因拆迁纠纷诉至一审法院，经一审法院调解，广州市广协房地产开发有限公司及广州天佳房地产有限公司确认从2000年1月1日后按每月920元的标准向曾展支付临迁补助费等。
一审另查明：1996年8月8日，广州市城市规划局以穗规地复字[1996]第127号《关于同意更改建设用地单位名称的复函》，同意上述项目地块由广州天佳房地产有限公司开发建设。1998年8月18日，广州市国土局以穗国土建用字[1998]第419号《建设用地批准书》批准广州天佳房地产有限公司使用上述建设用地。广州天佳房地产有限公司是广州市广协房地产开发有限公司与香港天佳集团有限公司合作经营的项目公司。
2010年7月27日，一审法院依法委托广州市房地产交易登记中心拍卖广州天佳房地产有限公司名下所有的广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠路以西（即涉案被拆迁房屋所在地块）“新濠大厦”土地使用权及在建工程项目。
2010年11月10日，一审法院及广州市房地产交易登记中心在报纸刊登《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》，其中拍卖转让附加条件列明：……（三）本地块为广州市的在册烂尾地块，根据档案查册资料记载，本地块有被拆迁户289户，718人，房屋拆迁总面积约13383.37平方米（其中住宅面积约11395.05平方米，非住宅面积约1988.32平方米）；本地块每月临迁费本金约为341824元，协议回迁时间为1999年12月，计算至2010年8月，共拖欠临迁费本金约4600万元（未含逾期回迁费、滞纳金等）；上述补偿安置数据并非实际拆迁补偿安置面积，具体应当以拆迁当事人签订的拆迁补偿安置协议为准，有关拖欠临迁费数额也应当以实际拖欠情况为准，上述数据与实际发生情况不符的，由买受人自行负责并承担相应的所有义务；……（六）买受人须与被拆迁人、预购房人重新签订协议并约定回迁及收楼日期，原拆迁合同主要权利义务仍然有效，买受人须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置（包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户的回迁安置）和预购房人的收楼入住安置（包括经生效法律文书确认解除购房合同的预购房人收楼入住安置），并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务；拍卖成交后,拍卖标的范围内因拆迁、回迁安置协议及购房人购房协议所产生的一切纠纷均由买受人与相关的被拆迁人、购房人进行解决等。
2010年11月25日，一审法院致函广州市房地产交易登记中心称：我院已委托你中心对被执行人广州天佳房地产有限公司名下的广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南路以西新濠大厦土地使用权及在建工程项目进行公开拍卖，向就该地块原产生的拆迁费用等债务承担问题说明如下：上述地块在拍卖成交日前产生的全部债务（包括拆迁临迁债务、工程债务、银行贷款债务、违约债务等）均参与拍卖所得的执行分配，不需买受人承担，买受人在买受之日的次日起承担开发商应承担的义务，向被拆迁人发放拆迁临迁费、交通费、停业补偿费、租金补偿等拆迁临迁费用。
2010年12月16日，嘉强公司以27000万元的最高价竞得上述土地使用权及在建工程项目，并与广州市房地产交易登记中心签订《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》，内容基本与拍卖转让公告相同，其中第十条规定：全额缴清成交价款、交易服务费等相关费用后，买受人根据法院的《协助执行通知书》按规定到交易登记中心办理本次拍卖地块的交易登记手续，并自行向广州市越秀区人民法院申请办理交地手续。成交后，越秀法院将在合理期限内向买受人移交拍卖地块。嘉强公司于同月30日缴清全部拍卖款。
2011年1月5日，一审法院作出（2002）越法执字第2159-2号执行裁定书，裁定：一、广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南路以西“新濠大厦”土地使用权及在建工程项目（不含其他购房人已预售登记的商铺、住宅房、不含回迁补偿安置商铺、住宅房及已由生效法律文书另行确定权属的部份）所有权及相应的其他权利归买受人嘉强公司所有。前述项目财产权自本裁定送达买受人嘉强公司时起转移。二、买受人嘉强公司可持本裁定书到房管、国土、规划等登记、管理机构办理前述项目产权转移、过户登记等手续。
2011年7月13日，广州市国土资源和房屋管理局向市规划局发出《关于协助确认越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南路以西地块规划设计条件的函》，载明：嘉强公司向该局申请办理签订出让合同变更协议手续，由于该地块的规划设计条件批文已过有效期，请市规划局重新确认规划设计条件，并于2011年8月3日前函复该局。
2011年11月23日，广州市规划局向嘉强公司发出《关于申请确认规划条件的复函》，载明：市府办公厅转来你单位《关于恳求广州市规划局尽快批复及再次确认“烂尾楼”地块用地规划设计条件的请示》及有关资料收悉，函复意见如下：该地块现行规划控制为居住用地兼容办公用地，由于该地块位于旧城密集区的城市重要景观控制地段，根据市政府关于优化城市空间、提升环境质量的相关要求以及旧城保护更新需要，我局将就拟建建筑对旧城环境的影响进行综合评估和论证后再函复你单位，故暂不能提供具体规划控制要求。
2012年4月，一审法院发出公告，其中载明：广州市越秀区人民法院已于2012年4月20日将上述项目场地正式移交给买受人嘉强公司管理、使用。上述场地内现堆放部份物品，相关权利人须在2012年5月20日前将现场遗留、堆放的物品自行移走……。2012年4月24日，嘉强公司致函一审法院，请求法院将拆迁户的有关资料提供给该司，以帮助该司确认拆迁户的名单、临迁费金额、回迁面积等，及时与拆迁户签订相关协议合同、发放临迁费等。2012年5月8日，嘉强公司发出《致拆迁户的一封信》，表明该司定于2012年5月19日下午与广大拆迁户在工地现场召开协商会议，商议相关工作。2012年6月1日，嘉强公司发出《关于“新濠大厦”项目发放临迁补助费的通知》，要求拆迁单位、居民带相关资料，经核对后领取临迁费等。
2013年12月18日，嘉强公司领取涉案地块的《国有土地使用证》，使用权面积3900平方米，土地出让金年限自1998年8月18日起计算等。
嘉强公司按每月920元的标准向曾展支付了从2012年4月17日至2016年7月16日的临迁费；无向曾展支付自2010年12月17日至2012年4月16日的临迁费，也未安置曾展回迁。
一审法院认为：曾展与广州市广协房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁安置协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行。
嘉强公司经法院拍卖竞得涉案地块，应按《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》及《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》规定的条件及内容承受权利义务。上述拍卖转让公告及转让成交通知书已明确：买受人须与被拆迁人重新签订协议并约定回迁及收楼日期，原拆迁合同主要权利义务仍然有效，买受人须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置（包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户的回迁安置），并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务；拍卖成交后，拍卖标的范围内因拆迁、回迁安置协议所产生的一切纠纷均由买受人与相关的被拆迁人进行解决等。而且，一审法院致广州市房地产交易登记中心的函中亦已明确：买受人在买受之日的次日起承担开发商应承担的义务，向被拆迁人发放拆迁临迁费、交通费、停业补偿费、租金补偿等拆迁临迁费用。因此，嘉强公司应按上述合同约定向曾展支付拍卖成交日后即2010年12月17日起的临迁补助费。由于广州市广协房地产开发有限公司、广州天佳房地产有限公司确认从2000年1月1日起按每月920元的标准向曾展支付临迁补助费，故嘉强公司应按此标准予以给付。
上述拍卖转让公告已载明涉案地块为在册烂尾地块，本市为使烂尾地块被拆迁人的权益能得到基本的保障，将烂尾地块尽快盘活，制定实施了处理烂尾地的相关政策。该政策的基本精神是被拆迁人将回迁的补偿安置方式变更为货币补偿，在司法部门拍卖该烂尾地块后，货币补偿款及临迁费用等在拍卖款中予以分配，拍得人只需支付拍卖价款，无需承担被拆迁人的回迁安置补偿。涉案地块长期处于停工状态，法院在拍卖时考虑到该地块的特殊状况，确定地块拍得人需承担被拆迁人回迁安置补偿义务，是在同等条件下对被拆迁人最大限度的保护。若拍得人还需立即承担因原拆迁人违约而产生的违约责任，将不利于地块的尽快盘活，更不利于被拆迁人的早日回迁安置。但是，在拍得人与被拆迁人无法达成新协议的情况下，如不对回迁及承担违约时间给嘉强公司予以约束，也不利于对被拆迁人权益的保护。因而，按照公平合理原则，综合考虑涉案地块的历史遗留问题、交付时间，参考相关拆迁规定针对兴建回迁房是十九层以上的回迁期限，酌情确定嘉强公司安排曾展回迁的时间从拍卖成交日起不超过四年即至2014年12月16日，逾期回迁，嘉强公司应从该日次日起向曾展支付延期补助费等相关费用。
本案的《房屋拆迁安置协议》约定，逾期安排回迁的，每超期一天赔偿40元的标准向乙方承担违约责任，故嘉强公司应按每日40元的标准向曾展支付2014年12月17日至2016年7月16日的延期补助费。
据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，于2017年2月23日作出如下判决：一、广州嘉强投资有限公司在判决发生法律效力之日起10日内向曾展支付临迁补助费（从2010年12月17日至2012年4月16日，按每月920元计）。二、广州嘉强投资有限公司在判决发生法律效力之日起10日内向曾展支付延期补助费（从2014年12月17日至2016年7月16日，按每日40元计）。三、驳回曾展的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2222元，由广州嘉强投资有限公司负担。
经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，当事人没有提交新证据。二审中,双方当事人对于以下事实存在争议:1.临迁补助费的标准,曾展表示临迁补助费的依据是一审法院于2005年作出的民事调解书;嘉强公司则表示其仅承接经过公证拆迁协议,对于公证协议之外的不需要承接。2.延期补助费标准，曾展表示延期补助费标准在拆迁协议中有明确约定，应适用合同约定；嘉强公司则表示合同约定的每日40元的标准过高，应适用当时施行的政府1号令。
本院认为，本案二审争议的焦点问题为：（一）临迁补助费的标准认定；（二）延期补助费标准的标准认定。
关于临迁补助费的标准认定问题。根据案涉地块的拍卖转让公告及转让成交通知书，嘉强公司作为买受人需承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置，并按原签订合同内容执行负担成交后的合同义务。由于在嘉强公司买受案涉地块之前，原拆迁人广州天佳房地产有限公司与曾展已经通过法院出具的民事调解书变更了《房屋拆迁安置协议》所约定临迁补助费的标准，该变更约定是双方当事人的真实意思表示，且经过法院生效民事调解书的确认，因此，上述合同变更约定内容对于嘉强公司具有约束力，嘉强公司自买受之日的次日起理应承担上述广州天佳房地产有限公司所应承担的义务，一审法院据此认定临迁补助费的标准为每月920元，并判令嘉强公司支付争议的临迁补助费用并无不当，本院予以维持。嘉强公司上诉主张适用原拆迁协议的标准，缺乏事实依据，本院不予采信。
关于延期补助费标准的标准认定。《房屋拆迁安置协议》约定，逾期安置回迁的，每超期一天赔偿40元的标准向曾展承担违约责任，据此，上述协议对于延期补助费标准的标准已经进行了明确具体的约定，因此，一审法院依据合同约定认定延期补助费标准的标准为每日40元，并判令嘉强公司支付争议的延期补助费正确，本院予以维持。嘉强公司上诉主张适用政府1号令，缺乏合同依据，本院亦不予采信。
综上所述，嘉强公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2222元，由上诉人广州嘉强投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张怡
审判员 李静
审判员 余盾
二〇一七年十一月二十日
书记员 袁蕾
游瑞娜