广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终7800号
上诉人（原审被告）:曾范柳，男，1972年5月3日出生，汉族，住广东省罗定市。
被上诉人（原审原告）：广东长大物业管理有限公司,住所地广州市天河区广州大道中942号二楼2010房。
法定代表人：郑健雄，职务董事长。
委托诉讼代理人：梁剑标，广东圣和胜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈滨宏，广东圣和胜律师事务所律师。
上诉人曾范柳因与被上诉人广东长大物业管理有限公司（以下简称长大物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初4331号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
曾范柳上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令长大物业公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实不清并有误。1.案涉小区是一个已建成交付使用近20年的小区，建设面积也全部交付使用，其管理权已明确由全体业主共同负责，一审法院却仍按新建房屋前期物业来判决处理，事实认定错误。依据《物业管理条例》第二十四条、第二十六条的规定，长大物业公司作为房产建设单位广东省长大公路工程有限公司的下属物业管理公司，应在完成前期物业服务合同期满后主动退出。在2001年原建设单位广东省长大公路工程有限公司己退出小区的管理，涉案小区已交由业主自治管理。2.现物业前期服务合同已经在2002年12月31日已终止结束，双方不存在合同关系且没有达成新的合同约定，一审法院认为长大物业公司与业主成立事实劳务服务关系，业主便需无条件地缴交物业服务费，其判决明显有误，违反《合同法》的规定。3.水电费分摊费用不合理、乱收多收，一审对物业管理费、水电费认定事实不清处理有误。曾范柳主张的依据是长大物业公司提交一审法院的自证材料，该材料盖有该公司公章的水电统计表和在被业主查获存在多收水电费后被迫清退的说明书，一审法院以证据不足不采信其主张，反而采信长大物业公司的虚假陈述，处理有误。4.一审法院认定广州市番禺区**街广州碧桂园社区居民委员会发出的《关于广东长大物业管理有限公司**基地住宅调整物业服务收费标准意见征询表决结果的公告》具有法律效力，存在事实认定不清。涉案小区是广东省长大公路工程有限公司**基地，而不是其所称的“广东长大物业管理有限公司**基地”，居委会调整物业费表决公告存在欺诈行为。涉案物业至1999年12月向广东长大公路工程公司购买后，物业的权属人己发生变更，权属人依法享有使用处分的权利。居委会擅自代表业主和长大物业公司调整物业服务费，此举已超出其职责范围，属于越权行为，侵犯业主的权益，应属违法无效。二、一审判决缺乏法律依据，适用法律错误。1.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条指的是新建物业前期物业服务合同，而涉案小区是一个已交付使用近20年的物业，其管理权已明确由全体业主共同负责，明显不属于上述物业纠纷法律解释之列。2.一审法院未适用《合同法》、《物权法》、《物业管理条例》作为法律判决依据，且长大物业公司未能出示与曾范柳之间签订的物业管理合同及物业费标准的约定条款，却判决曾范柳向长大物业公司支付物业管理费用，没有法律和合同依据。
长大物业公司辩称，一、长大物业公司接受涉案小区建设单位委托，具备为涉案小区提供物业服务的合法权限。长大物业公司为小区提供物业服务乃经小区全体业主投票决定，相关决定程序符合法律法规规定，业主大会依法作出的相关决定对曾范柳具有约束力。涉案小区业主大会就管理费服务价格作出调整的决定对所有业主具有约束力，曾范柳以非合同当事人为由拒绝缴纳物业管理费严重违背上述规定。二、曾范柳长期拖欠水电费已经严重损害长大物业公司合法权益，一审判决对此处理得当，依法应由贵院予以维持。三、涉案小区物业管理费用按0.6元／m2的标准收取，远远低于广州地区平均水平，目前小区绝大多数业主均能按时缴交物业管理费及水电费用，但曾范柳歪曲事实拒绝支付管理费及水电费，依法无据，请求二审法院依法驳回曾范柳的全部上诉请求。
曾范柳向一审法院起诉请求：1.曾范柳向长大物业公司支付自2013年2月至2016年12月拖欠的物业管理费1296.71元及利息97.27元（利息分别以266.64元、290.88元、302.99元、436.20元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2013年、2014年、2015年、2016年的12月31日起计至实际付清之日止，暂计至2017年2月28日）；2、曾范柳向长大物业公司支付自2013年2月至2016年12月拖欠的物业水电费8304.73元及利息759.19元。（利息分别以2430.63元、2098.05元、1790.65元、1985.40元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，2013年、2014年、2015年、2016年的12月31日起计至实际付清之日止，暂计至2017年2月28日）；3、曾范柳承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：长大物业公司是具有从事物业管理三级资质的企业。广州市番禺区**镇**大桥**头东侧*分公司*幢A梯102房系案外人曾庆裕（曾范柳父亲）名下的房产，案外人曾庆裕于1999年12月向广东长大公路工程有限公司购买，拥有全部产权，该房建筑面积60.6平方米。曾范柳确认其从1997年开始居住在涉案房屋，2013年之前的管理费是由其父亲缴纳的，实际使用涉案房屋是曾范柳。目前，该物业小区尚未成立业主委员会。
1988年1月1日广东省长大公路工程有限公司作为甲方与广东省公路工程总公司物业发展公司(现名变更为广东长大物业管理有限公司)作为乙方签订《物业管理委托合同》约定：甲方番禺大石镇*8基地是生产、办公、住宅混集一体的综合小区；现委托乙方实施专业化的物业管理；委托管理的物业基本情况为12栋多层建筑楼房，总建筑面积44958.16平方米，其中办公面积7692.63平方米、住宅面积37265.53平方米（453套房）；委托管理期限为从1998年1月1日起至2002年12月31日止；小区物业管理服务费用采取包干制方式，住宅楼按建筑面积，每月每平方米0.4元；物业管理服务费的调整，可依据国家政府经济物价政策法规；物业管理项目内容、质量标准要求；物业使用性质的变化等因素，协商确定调整；等等。长大物业公司称上述合同到期后，该小区并未成立业主委员会，由长大物业公司继续按照上述合同的约定为小区提供管理服务。
2015年3月17日由广州市番禺区**街广州碧桂园社区居民委员会（以下简称“广碧居委会”）发出的《关于广东长大物业管理有限公司**基地住宅调整物业服务收费标准意见征询表决结果的公告》，主要内容为长大公司**基地住宅小区（以下简称“涉案小区”）总户数为453户，业主登记在册建筑物总面积为34032.78平方米;经统计，涉案小区调整物业服务收费标准意见征询共收到294户业主的表决意见，其中表决同意调整物业服务方案一：0.6元/㎡的257户（占总户数56.73%，占总投票户数87.41%），所属专有部分面积19469.19平方米（占建筑面积57.21%）；长大物业公司申请调整长大物业**基地住宅物业服务收费标准方案一，已经专有部分占建筑面积1/2以上的业主且总人数1/2以上的业主表决通过，依照《广州市物业管理暂行办法》第六十九条的规定，本次意见征询表决结果将在长大公司**基地住宅小区进行公示，公示期为60日；公示期间业主对调价方案的表决结果有异议的，可凭本人有效身份证明，到广碧居委会查验本人表决意见。业主对物业服务收费标准的调整有争议的，可以向物业所在地价格行政管理部门申请协调处理或者依法向人民法院提起诉讼等等。长大物业公司称上述证据拟证明其具有管理涉案小区的资质及管理费标准，其从2015年12月开始将物业管理费调整为0.6元/平方米。曾范柳认为该公告无效。
另，长大物业公司提供了2013年2月至2016年12月的水费、电费支付凭证、《电子发票记账清单》、《2013年**基地水电分摊说明》及附件（统计表、缴费凭证）、2016年1月至12月的《广州长大**基地水电分摊计算方法公示》、《**物管处2016年单位水电费分摊总表》，拟证明长大物业公司为包括曾范柳在内的涉案小区所有住户统一代缴水电费的事实。曾范柳对此予以确认，但认为电费分摊过高，并提供了《2013年**基地用电量》、《2013年**水电情况统计表》、住户房屋卫生情况照片作为证据。长大物业公司表示统计表是曾范柳自行统计与本案无关，个别卫生状况与本案无关，关于2013年水电费分摊问题长大物业公司早已于2013年9月26日在小区公示并将节余的水电费进行清退，并不存在曾范柳所述分摊过高的问题，水电费的计算是有滞后性的，水电局的工作人员抄表时，如果业主没有人在家，就会截取上月的平均数收取费用，这是数额变动的原因。
长大物业公司还提供《曾范柳2013年2月至2016年12月欠管理费及水电费明细表》、《催缴欠费通知书》及律师函和妥投证明，拟证明曾范柳的欠款明细及长大物业公司多次催缴，曾范柳仍未支付。其中《曾范柳2013年2月至2016年12月欠管理费及水电费明细表》显示:曾范柳2013年2月至2013年12月欠水电费2430.63元、管理费266.64元，2014年全年欠水电费2098.05元、管理费290.88元，2015年全年欠水电费1790.65元、管理费302.99元，2016年全年欠水电费1985.4元、管理费436.2元，以上合计欠水电费8304.73元、管理费1296.71元等等。曾范柳对上述证据予以确认，并表示收到《催款通知书》及律师函，是因电费分摊不合理才没有缴费。
一审法院认为：广东省长大公路工程有限公司与长大物业公司签订《物业管理委托合同》中约定物业服务委托管理期限从1998年1月1日起至2002年12月31日止。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，上述合同对涉案小区业主产生效力，在此期限内，涉案小区业主接受服务后，应当交纳合同约定的相应费用。曾范柳父亲曾庆裕于1999年12月即上述合同有效期内，向广东长大公路工程有限公司购买涉案房屋并拥有全部产权，因此曾范柳父亲曾庆裕作为业主受上述合同的约束。由于未成立业主委员会，上述合同到期后，长大物业公司继续为涉案小区的业主进行物业管理,而涉案小区的业主接受了长大物业公司继续提供的物业服务，故长大物业公司与该小区的业主产生了事实上的劳动服务关系。曾范柳确认现涉案房屋实际使用人是曾范柳，在长大物业公司提供服务后，作为该小区物业实际使用人应当向长大物业公司交纳相应的劳务费用。关于物业管理费的标准，长大物业公司称2015年12月之前物业管理费仍按照《物业管理委托合同》的约定以每月0.4元/平方米的标准收取，2015年12月开始将物业管理费调整为每月0.6元/平方米，并提供了2015年3月17日广碧居委会发出的《关于广东长大物业管理有限公司**基地住宅调整物业服务收费标准意见征询表决结果的公告》作为证据，其中显示长大物业公司申请将物业管理费调整为0.6元/平方米，已经涉案小区专有部分占建筑面积1/2以上的业主且总人数1/2以上的业主表决通过。曾范柳以该公告无效进行抗辩，理据不足，不予采信。上述物业管理费标准，未超过政府规定指导价格，可参照计算曾范柳应付的物业管理费。长大物业公司主张已代曾范柳缴付水电费8304.73元。曾范柳提出异议抗辩称电费分摊不合理，但未提供充足证据予以证实，不予采信。综上，长大物业公司主张欠缴的物业管理费1296.71元、水电费8304.73元，合法有据，亦予以支持。
至于利息，长大物业公司对曾范柳拖欠物业管理费主张的利息实质为滞纳金，《物业管理委托合同》有效期为2002年12月31日止，自2003年1月1日起，由于长大物业公司、曾范柳双方之间是事实上的提供与接受劳务关系，并没有对违约责任作相关约定，故长大物业公司主张滞纳金缺乏事实与法律的依据，不予支持。长大物业公司代曾范柳缴付的水电费为代付款，现长大物业公司主张代付水电费利息分别以每年欠缴的水电费数额为本金（2013年2月至2013年12月欠2430.63元、2014年欠2098.05元，2015年欠1790.65元、2016年欠1985.4元），按照中国人民银行同期同类贷款利率，自欠缴当年的12月31日起计至实际付清之日止，不违反法律规定，且较为合理，予以支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，于2018年1月11日作出如下判决：一、曾范柳于判决发生法律效力之日起七日内向广东长大物业管理有限公司支付2013年2月至2016年12月的物业管理费1296.71元；二、曾范柳于判决发生法律效力之日起七日内向广东长大物业管理有限公司支付2013年2月至2016年12月拖欠的水电费8304.73元和利息（利息分别以每年欠缴的水电费数额为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自欠缴当年的12月31日起计至实际付清之日止;2013年2月至2013年12月欠2430.63元、2014年欠2098.05元，2015年欠1790.65元、2016年欠1985.4元）；三、驳回广东长大物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费62元，由曾范柳负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中,双方当事人共同确认以下事实:曾范柳曾向长大物业公司支付过物业管理费，实际欠付一审判决第一、二项中争议的费用。
本院认为，本案二审争议的焦点问题为：（一）前期物业服务合同的约束力；(二）欠付争议费用应否予以支付。
关于前期物业服务合同的约束力问题。根据《物业管理条例》之规定，前期物业服务合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位为小区选聘物业服务企业的合同。从这一规定可以看出，前期物业服务合同有两个显著的特征：一是签订主体是物业的建设单位与物业服务企业；二是发生在业主、业主大会选聘物业服务企业之前。而根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，前期物业服务具有特殊性，业主虽然不是合同的当事人，但是在买受房屋时就视为已经概括承受了开发商在前期物业服务合同中的权力义务，合同对其具有约束力。因此，一审法院认定曾范柳作为业主应受前期物业服务合同的约束正确，本院予以确认。《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”本案中，案涉小区尚未成立业主委员会，因此，在前期物业服务合同到期之后，长大物业公司继续服务，且业主接受服务的情况下，一审法院认定双方当事人之间形成事实上的物业服务合同关系并无不当，曾范柳上诉提出以前期物业服务合同期限届满为由主张不应受该合同约束，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。
关于欠付争议费用应否予以支付的问题。首先，对于物业管理费标准的审查，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款、第二款规定：“下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。依照上述法律规定可知，物业服务收费标准属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，对于决定该类事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，案涉前期物业服务合同期满但未成立业主大会，因此，物业服务企业如要调整收费标准则应需要征求小区业主意见，现从案件查明事实来看，长大物业公司提交的证据显示其将物业管理费标准进行调整取得“双过半业主”的同意，并经过公示及备案等法定程序，因此，一审法院判令曾范柳以调整后的物业管理费标准支付欠付期间的物业管理费，上述处理并无不当，本院予以维持。曾范柳上诉提出业主表决程序以及表决公告违法，没有充分证据予以证明，本院不予采信。其次，对于代垫费用的审查，根据长大物业公司提交的证据显示，其已经代曾范柳缴付了争议的水电费，故依据公平合理原则，一审法院判令曾范柳返还争议的代垫费用及利息并无不妥，本院予以维持。曾范柳上诉提出水电费分摊不合理，不能提交足以推翻长大物业公司分摊依据的证据，本院亦不予采信。
综上所述，曾范柳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费62元，由上诉人曾范柳负担。
本判决为终审判决。
审判长 张怡
审判员 李静
审判员 余盾
二〇一八年六月十四日
书记员 袁蕾
游瑞娜