四川省平昌县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川1923民初2393号
原告唐瑞贵，男，生于1950年11月25日，汉族，住平昌县。
何桂芳,女,1952年2月15日出生,汉族住平昌县江口镇新华街东段138号，身份证号码：5130281952********。系唐瑞贵之妻。
委托代理人刘东，四川百坚律师事务所律师。
被告平昌县华阳房地产开发有限公司。
法定代表人周作洪，董事长。
委托代理人陈栋，四川百坚律师事务所律师。
原告唐瑞贵、何桂芳诉被告平昌县华阳房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，本院于2016年1月14日作出的（2015）平民初字第2942号民事判决，被告平昌县华阳房地产开发有限公司不服此判决提起上诉。巴中市中级人民法院于2016年5月5日作出（2016）川19民终232号民事裁定发回重审，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告唐瑞贵,何桂芳及其委托代理人刘东,被告平昌县华阳房地产开发有限公司委托代理人陈栋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告唐瑞贵、何桂芳诉称：2006年3月15日，与被告平昌县华阳房地产开发有限公司签订《房屋拆建合同》，被告平昌县华阳房地产开发有限公司将我的房屋拆除从事商品房开发，由被告平昌县华阳房地产开发有限公司还住房876平方米，门市房屋两间，每月支付房租费500元至交房时止，并约定违约责任。但被告平昌县华阳房地产开发有限公司至今未能交付房屋，也不支付过渡费，并且将安置的二、三楼及负三、四楼房屋改建成商业用房另卖他人，被告平昌县华阳房地产开发有限公司的行为已严重违约，并且给我方造成重大损失。要求依法确认双方签订的《房屋拆建合同》有效；由被告平昌县华阳房地产开发有限公司交付“祥和家园”876平方米住房10套，即：临街以上4楼1、2、4号，5楼1、2、4、5号，6楼1、4号，21楼1号，临街3、4号门市房屋两间；支付2006年3月15日至2012年9月4日的过渡费54834元，2012年9月4日起按每年9000元支付过渡费至交付房屋时止；赔偿商业用房与住房价差补偿款360000元；支付逾期交房期间的租金损失200000元；支付违约金87600元。
被告平昌县华阳房地产开发有限公司辩称：本公司于2006年3月15日与原告唐瑞贵、何桂芳签订《房屋拆建合同书》是实，但是，该开发项目的实际投资开发建设者是李明华，与原告唐瑞贵、何桂芳之间形成的权利义务关系均是李明华所为，与本公司没有任何关系，由此产生的一切法律后果应当由李明华承担，本案应当追加李明华为被告，本公司不应当承担任何法律责任，表示不承认原告唐瑞贵、何桂芳的诉讼请求。
经审理查明：唐瑞贵、何桂芳夫妇在平昌县有自建住房一幢，平昌县华阳房地产开发有限公司获得该地段的开发建设权之后，于2006年3月15日与唐瑞贵、何桂芳签订《房屋拆建合同书》，其合同内容为：本合同遵照《四川省城市房屋拆建管理条例》之规定，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致，充分保障双方利益和权益不受侵害的条件下，经双方协商达成如下事宜：一、补偿方案，在乙方（指唐瑞贵、何桂芳）保证土地面积215平方米的基础上，甲方（指平昌县华阳房产开发公司）还乙方住房676平方米，楼层为±0以上：①二单元二楼二号；②二单元三楼二号；③四单元一楼一号；④四单元一楼二号，在±0以下的4单元负3、4层补偿给乙方一套不小于100平方米的住房两套，在原住房的位置还门面两个总宽7.6米以上（含7.6米），进深在10米以上。甲方还给乙方的住房和门面为清水房，水、电通至入户门口，下水通，铝合金窗、卷帘门、防盗门均由甲方安装，地板只扎板缝。二、乙方在签订合同10日内全部搬出住房，以便甲方施工。乙方向甲方提供的国土证原件，乙方秘属的宅地、周边四至线权属若出现争议，由乙方负责处理。乙方自行办理水、电、气、讯报停手续。三、合同签订之日起，双方诚实履行合同，甲方负责办理该项目的立项报建、审批手续，乙方不承担任何费用，甲方在18个月内还房给乙方，若延误工期，由甲方承担乙方每月房租费500元，直至交付住房之日止。甲方在还清乙方住房之日起三个月内，甲方必须给乙方办清房屋产权证。四、甲方修建房屋，必须符合国家质量要求，甲方承担乙方还房面积的国土证、房产证，乙方不承担所需税费等一切费用。五、工程竣工后，甲方还乙方每套住房面积不足100平方米，由甲方按当时市场价格补偿给乙方结算（每套住房面积在100-120平方米之内）。六、甲、乙双方诚实守信，履行合同，甲方不能中途转让出卖合同，或停工延期工程按工程造价的5%支付乙方违约金。七、本合同自双方签字生效，具有同等法律效力。若单方违约，所造成的损失按工程总造价的5%赔偿给对方。平昌县华阳房地产开发有限公司在拆除房屋地段修建商住楼，项目名称为“祥和家园”。2009年12月4日，平昌县华阳房地产开发有限公司与李明华签订《联合开发协议》，协议约定：乙方（指李明华）自愿将平昌县江口镇华严路（盐业公司斜对面）项目与具有资质的甲方（指平昌县华阳房地产开发有限公司）联合开发，修建“祥和家园”楼，经甲、乙双方协商，达成如下协议：一、乙方负责修建、开发、经营该项目，其土地购置费、拆迁安置补偿、青苗树木赔偿、规划、钻探费、道路及公建项目等均由乙方负责。二、乙方获得该项目的经营权后，以甲方的名义开发、修建、经营，在经营过程中，乙方实行自主经营，自负盈亏。三、该项目开工前，乙方必须选定有建安资质的建筑公司承建该项工程，严格按图纸设计及工程日程安排进行施工。工程质量必须达到国家现行规范标准，否则，一切责任由乙方自行负责。四、该项目的商品房由乙方自行销售，其手续及税费乙方自理。在经营过程中，若出现商品房重卖、面积增大或减少，工程无故延期等欺诈行为，所造成的后果由乙方负责，甲方同时对乙方处每宗案件10000元罚款，由此造成的投诉，所涉及的赔偿等经经济责任由乙方承担。五、乙方应向甲方缴纳管理费250000元，管理费缴纳方式为签订合同时缴50000元，2010年2月1日前交100000元，余款100000元该项目按揭款到时交清。六、乙方在经营过程中，其会计核算、合同档案管理，甲方均为有偿服务，乙方付给甲方管理人员工资20000元。同时乙方务必配合甲方处理好相关职能部门的关系，服从大局，听从统一安排。七、在经营过程中，乙方不得做有损甲方精神文明建设的事情。八、乙方在经营过程中，自行承担经营范围内的安全责任，并按建设局、安监局要求办理。九、本合同第五款约定的2010年2月1日前交管理费100000元，到期未交，则按该项目销售总价的1.5%计算管理费。2010年8月27日，平昌县华阳房地产开发有限公司祥和家园项目部向唐瑞贵立据，内容为：欠到唐瑞贵同志补偿费10000元，并注明在该项目修建至华严路街面平时一次性付清，经办人李明华签字。2013年12月3日，平昌县华阳房地产开发有限公司办理“祥和家园”商品房预售许可证时，向建设行政主管部门提供的《祥和家园拆迁安置还房情况表》记载：唐瑞贵的还房为6-1号，82.21平方米，6-4号，102.87平方米，1-3号46.97平方米，1-4号47.25平方米，4-1号，82.21平方米，4-2号，119.08平方米，4-4号，102.87平方米，4-5号，97.18平方米，5-1号，82.21平方米，5-2号，119.08平方米，5-5号，97.18平方米。2013年12月28日，李明华与唐瑞贵签署《祥和家园房源信息情况表》，表中内容为：唐瑞瑞贵、何桂芳的住房分别为4-1，82.21平方米，4-2，119.08平方米，4-4，102.87平方米，4-5，97.18平方米，5-1，82.21平方米，5-2，119.08平方米，5-4，102.87平方米，5-5，97.18平方米，6-1，82.21平方米，6-4，97.18平方米，李明华在表中签字注明：同意以上的房号和楼层及门市号1-3、1-4号。2015年10月29日，李明华书面承诺：如我明天不到华阳公司办理唐瑞贵同志房源还房事宜，由华阳公司安排办理全权处理。因平昌县华阳房地产有限公司开发建设的“祥和家园”商住楼至今尚未竣工验收，并且将该项目临街面以上的第二、三层改变成商业用房，导致房屋无法交付。
本院已经发生法律效力的（2013）平民初字第1372号民事判决书将“祥和家园”商住楼第4层第5号房屋判归另一被拆迁人阳颖霖、阳瑾桥所有。
上述事实：有原告唐瑞呈示、何桂芳提供的《房屋拆建合同书》，国有土地使用证，商品房预售许可证，祥和家园拆迁安置还房情况表，祥和家园房源信息情况表，拆迁补偿费欠据，证人李某、王某证言笔录及被告平昌县华阳房地产开发有限公司提供的《联合开发协议》佐证，本院予以确认。
本院认为：2006年3月15日，被告平昌县华阳房地产开发有限公司与原告唐瑞贵、何桂芳签订《房屋拆建合同书》是双方的真实意思表示，合同依法成立，对双方具有约束力，被告平昌县华阳房地产开发有限公司未按《房屋拆建合同书》履行交付房屋的义务，应当继续履行合同义务并承担违约责任。被告平昌县华阳房地产开发有限公司将应还原告唐瑞贵、何桂芳的2、3楼房屋改变为商业用房，导致2、3楼的房屋无法交付，属于被告平昌县华阳房地产开发有限公司违约，应当按照合同约定按工程总造价的5%赔偿损失。被告平昌县华阳房地产开发有限公司逾期交房，应当按照合同约定按工程造价的5%支付违约金。被告平昌县华阳房地产开发有限公司未交付房屋之前，应当按照合同约定支付房租费（过度费）。平昌县华阳房地产开发有限公司祥和家园项目部自愿给原告唐瑞贵出具10000元的补偿费欠据，被告平昌县华阳房地产开发有限公司应当履行该项费用的支付义务。案外人李明华在〈房屋拆建合同书〉中签字，并且代表公司实施的开发建设行为，属于公司委托的履职行为，所产生的法律后果应由公司承担。被告平昌县华阳房地产开发有限公司与案外人李明华签订的《联合开发协议》属于公司内部的经营管理行为，对外不具约束力。李明华个人不属于商品房开发主体，不属于本案的适格义务主体，被告平昌县华阳房地产开发有限公司要求追加李明华为本案被告参加诉讼，并承担民事责任的理由不成立，本院不予支持。原告唐瑞贵、何桂芳的诉讼主张理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告平昌县华阳房地产开发有限公司将其开发建设的位于平昌县“祥和家园”商住楼临街面起第4层1号、2号、4号，第5层1号、2号、4号、5号，第六层1号、4号，第21层1号及临街第3号（46.97㎡）、4号（47.25㎡）门市房屋交付给原告唐瑞贵、何桂芳。
二、被告平昌县华阳房地产开发有限公司支付原告唐瑞贵、何桂芳2006年3月15日至2012年9月4日的过度费54834元（每月500元）；被告平昌县华阳房地产开发有限公司从2012年9月5日起至交付房屋时止，按每年9000元向原告唐瑞贵、何桂芳支付过度费。
三、被告平昌县华阳房地产开发有限公司赔偿原告唐瑞贵、何桂芳2、3楼房屋差价损失360000元。
四、被告平昌县华阳房地产开发有限公司赔偿原告唐瑞贵、何桂芳延期交房的租金损失200000元。
五、被告平昌县华阳房地产开发有限公司向原告唐瑞贵阳市、何桂芳支付违约金87600元。
本案案件受理费25000元，由平昌县华阳房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于巴中市中级人民法院。
审 判 长 李大凯
人民陪审员 毛明蓉
人民陪审员 陈明珍
二〇一七年十一月一日
书 记 员 冉志敏