山西省运城市盐湖区人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)晋0802执异139号
案外人：杨军烈，男。
申请人：冯兰兰，女。
被申请人：马建强，男。
被申请人：白艳丽，女。
本院在审理申请人冯兰兰与被申请人马建强、白艳丽民间借贷纠纷一案中，于2017年8月11日查封了登记在被申请人马建强、白艳丽名下的位于运城市铺安街以北禹西路以西春沐苑小区**号楼*单元一层东户房屋（房产证号0533****）。后案外人杨军烈于2017年8月30日向本院提出执行异议，要求解除对上述房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭，公开听证进行了审查，现已审查终结。
案外人杨军烈称：2008年7月18日，案外人与被申请人马建强签订一份房屋转让协议，约定马建强将位于运城市铺安街以北禹西路以西春沐苑小区**号楼*单元一层东户，建筑面积为108.52平方米的房屋及房屋内卫生间已安装好的设备、已安装好的窗外防护网等现有物品一并转让给案外人杨军烈，总价为人民币285000元。协议签订后，案外人将现款285000元全部交付给马建强，白艳丽对该房屋转让事宜知晓并同意。案外人支付房款后，马建强、白艳丽将房屋产权证、共有权证、商品房买卖合同、小区入住合同、购房缴款单、住房保险单、白艳丽身份证复印件交付给案外人，并将涉案房屋移交给案外人使用。案外人接收房屋后入住装修并使用至今。期间，案外人以自己的名义办理了有线电视安装、天然气安装、网络安装使用等手续。2017年8月28日，案外人旅游回家，发现盐湖区人民法院张贴在楼宇门外的查封公告，得知盐湖区人民法院将案外人已购买并实际使用至今的房屋查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，本案中案外人已经付清全部房款，并经过合法交接实际占有了房屋，虽然没有办理过户登记手续，但案外人对此无任何过错，案外人已成为该房的实际所有权人。为了保护案外人的合法权益，特向盐湖区人民法院提出执行异议，请求依法解除对该房产的查封。
案外人杨军烈就其主张提交以下证据材料：
1、2008年7月18日房屋转让协议一份。证明案外人杨军烈与马建强于2008年7月18日签订房屋转让协议，约定马建强将位于运城市春沐苑小区**号楼*单元一层东，建筑面积为108.52平方米的房屋转让给案外人的事实。
2、有线电视用户证。证明案外人入住涉案房屋后，以自己的名义办理了有线电视使用证。
3、民生天然气接口费票据、天然气供气证、天然气缴费收据。证明案外人入住涉案房屋后，以案外人妻子蔺晓的名义办理了天然气使用手续，并多次交纳天然气费用，证明案外人一直在涉案房屋中居住的事实。
4、物业费多年缴款凭证。证明案外人多年在涉案房屋中居住的事实。
5、春沐苑小区物业公司出具的证明。证明从2008年7月至今，案外人一家一直居住在涉案房屋的事实。
6、房产证、购房合同、物业管理合同、小区入住合同书。证明案外人购买涉案房屋时，马建强将房产相关手续交付给案外人的事实。
7、保险费发票、保险单。证明该房屋当时是按揭贷款办的保险，案外人购买时贷款还没有还完，案外人先支付给马建强100000元，马建强把银行贷款还完才把房产证取出来给了案外人。
8、证人张涛出庭作证证言。证明案外人当时是通过证人张涛介绍购买的涉案房屋。
申请人冯兰兰辩称：1、申请人于2017年申请对被申请人马建强、白艳丽共有的位于运城市盐湖区铺安街以北禹西路以西春沐苑小区**号楼*单元东号房屋（房产证号0533****，编号FH19****）进行保全，盐湖区人民法院依法采取了保全措施，保全材料张贴在涉案房屋门口，案外人对此是知情的，但案外人并未在诉讼期间提出异议，在申请人申请执行时才提出异议，从时间来看明显不真实。2、案外人提出该房屋在2008年就已经转让给他，对此：1、诉讼中，马建强夫妇并未提出来，保全时也没有提出来，应对案外人转让协议的签订时间及签字情况进行鉴定。2、案外人提出2008年将现款285000元全部支付给马建强夫妇，但没有提供银行取款凭证，无法证明当时付款的事实。另外对于白艳丽对房屋转让事宜是否签字认可也未提供合法有效的证据。3、案外人是否对涉案房屋进行装修并入住，没有提供真实有效的证据证实，不能证明其已经实际占用的事实。综上，案外人提出的异议没有事实及法律依据，请求法院在查明事实的基础上依法驳回案外人的执行异议。
被申请人马建强辩称：案外人提出的异议均是事实。2008年7、8月份，被申请人想要出卖春沐苑涉案房屋，通过朋友张涛介绍，与杨军烈签订房屋买卖协议，房屋价款为285000元。因为当时杨军烈有个门窗厂，支付房款的方式均是现金，大概分两次付清房款。
本院查明：2008年7月18日，案外人杨军烈通过中间人张涛介绍，与被申请人马建强签订一份房屋转让协议，约定马建强将位于运城市铺安街以北禹西路以西春沐苑小区**号楼*单元一层东户房屋转让给案外人杨军烈。协议约定：一、甲方（马建强）自愿将坐落于山西省运城市春沐苑小区**号楼*单元一层东，建筑面积为108.52平方米的住房一套及住房内卫生间已安装好的设备（电热淋浴器、坐便、洗脸池）、已安装好的窗外防护网等现有物品一并转让给乙方（杨军烈），双方最终议定总价为人民币贰拾捌万伍仟元整（小写：285000元）。二、甲方出售给乙方的房屋，自双方签订协议之前，甲方必须保证与邻居、物业等无纠纷，必须保证所出售房屋没有做过任何抵押，如给乙方造成损失，一切由甲方承担。三、甲乙双方对上述转让房屋的位置、面积核对无误后方可签订协议。在双方签订转让协议之日，甲方应把所售房屋产权证、房屋钥匙、地下室钥匙等一切与所售房屋有关的证件、物品给予乙方，乙方一次性付清房款（285000元），当即产权两清。从双方签订协议之后，如乙方造成产权等纠纷与甲方无关，由乙方负责。四、由于甲、乙双方在房屋买卖中，甲方所售房屋产权证，在经乙方同意的情况下，没有过户于乙方。如以后乙方想过户时，甲方应及时提供相应手续，费用由乙方承担。五、本协议一式三份，甲、乙、中间人各一份，三方自签订协议之日起生效。协议签订后，案外人杨军烈将房款285000元交付给被申请人马建强，马建强将房屋及房屋产权证、共有权证、商品房买卖合同、物业管理合同、小区入住合同书、购房缴款收据、住房保险单、白艳丽身份证复印件等相关手续交付给案外人杨军烈。后案外人杨军烈对涉案房屋进行了装修并居住使用至今。期间，案外人杨军烈还为涉案房屋办理了有线电视安装、天然气安装、网络安装等使用手续。
本院认为，被申请人马建强通过中间人张涛介绍，将登记在其与被申请人白艳丽名下的位于运城市铺安街以北禹西路以西春沐苑小区**号楼*单元一层东户房屋转让给案外人杨军烈，双方签订的房屋转让协议合法有效。因上述转让行为发生在本院查封之前，在案外人杨军烈已支付全部价款并合法占有使用该房产的情况下，案外人杨军烈已成为涉案房屋的实际所有权人，对涉案房屋已享有足以排除强制执行的权益，故对案外人杨军烈的异议，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止本院对位于运城市铺安街以北禹西路以西春沐苑小区**号楼*单元一层东户房屋（房产证号0533****）的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 杨玉学
审判员李民杰
人民陪审员薛丽琴
二〇一七年十月三十日
书记员 谢 晓 英
附：一、送达信息
法律文书
（2017）晋0802执异139号执行裁定书
当事人
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受送达人
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送达人
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送达时间
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送达方式
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二、本案引用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第四百六十五条案外人对执行标的提出异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。