杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)杭拱民初字第2125号
原告（反诉被告）：杭州运河集团投资发展有限公司，住所地杭州市拱墅区沈半路3-1号。
法定代表人：刘玉庆，总经理。
委托代理人：赵启新、邵灿秀，浙江方策律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杭州北翠越酒店有限公司，住所地杭州市拱墅区大兜路130、132、134号。
法定代表人：马坚劲，董事长。
委托代理人：方静、刘晓东，浙江方仁律师事务所律师。
原告杭州运河集团投资发展有限公司（以下简称运河集团）与被告杭州北翠越酒店有限公司（以下简称北翠越酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月6日立案受理后，依法由审判员李燕山独任审判，于2015年11月30日公开开庭进行了审理。原告运河集团委托代理人赵启新，以及被告北翠越酒店委托代理人方静、刘晓东到庭参加诉讼。庭审前，被告北翠越酒店提起反诉并申请司法鉴定。嗣后，本院于2016年10月26日第二次公开开庭进行审理，原告委托代理人邵灿秀，以及被告委托代理人方静、刘晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告运河集团诉称，2010年6月18日，原告与杭州翠越酒店管理有限公司签订编号为YHTDD007号《大兜路历史街区物业租赁协议》一份，约定原告将位于拱墅区大兜路130、132、134号物业出租给杭州翠越酒店管理有限公司使用。协议就物业、租金、物业费、保证金、违约责任、解除条件、争议处理等作出全面的约定。协议签订后，原告按约交付物业。此后，该公司法定代表人筹建杭州北翠越酒店有限公司（即被告），并由原告、杭州翠越酒店有限公司、被告签订一份三方协议，意即杭州北翠越酒店有限公司将上述《大兜路历史街区物业租赁协议》的权利义务概括转让给了被告（筹）。被告取得正式的营业执照后，双方依据实际面积等情况重新签订了一份编号仍为YHTDD007号的《大兜路历史街区物业租赁协议》一份，并再次就物业、租金、物业费、违约责任、解除条件、争议处理等作出全面的约定。此后原、被告就租金另行签订一份《大兜路历史街区物业租赁协议》补充协议一份，将租金的计算予以列表明确约定；于2010年12月15日签订《大兜路历史街区物业租赁协议》补充协议二，就免租期事宜进行了相应的变更。自2014年开始，被告时有拖欠租金、物业费，期间经催要，曾支付部分；后经再次催要未果，截止2015年9月30日，被告已拖欠租金、物业费及应付违约金达875387.70元。故诉至法院，请求判令：1.解除原被告双方编号为YHTDD007号《大兜路历史街区物业租赁协议》，并由被告腾退出拱墅区大兜路130、132、134号物业。2.由被告支付租金、物业费、违约金共计675387.70元。3.本案的诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.因合同到期由被告腾退出拱墅区大兜路130、132、134号物业。2.被告支付截止2016.9.30前应付的租金494185.92元，物业费281488.48元，违约金95200.02元，2016年10月1日至2016年10月10日的房屋使用费44852.56元，合计915726.98元，扣除被告已经支付的款项455674.4元及交纳的保证金32万元，实际应付140052.58元。3.诉讼费由被告承担。
本诉被告北翠越酒店辩称，原被告双方之间存在房屋租赁关系无异议，但原告主张解除房屋租赁合同无事实及法律依据，合同未到期。原告先违约，根据合同约定，原告之前宣传大兜路有相关配套服务，如电瓶接送车等，停车场也未投入运营，2013年开始游客主通道予以封闭，对被告经营造成严重影响。被告2016年10月24日支付的455674.4元可以表明被告已经付清了全部款项，原告要求被告支付违约金没有依据。
反诉原告北翠越酒店反诉称，2010年6月18日，运河集团与杭州翠越酒店有限公司签订《大兜路历史街区物业租赁协议》一份，约定运河集团将位于拱墅区大兜路130、132、134号房屋出租给杭州翠越酒店有限公司。后经三方协议，杭州翠越酒店有限公司将上述《大兜路历史街区物业租赁协议》的权利、义务概括转让给北翠越酒店，北翠越酒店与运河集团重新签订了《大兜路历史街区物业租赁协议》，并就双方的权利、义务作出约定。对于投资大兜路历史街区，北翠越酒店是经慎重考虑的，最终选中商铺，与运河集团签约，一方面是因为看中大兜路历史街区的区位优势和发展前景，最重要的一方面是因为运河集团多次向北翠越酒店承诺大兜路历史街区将提供完善的物业服务与停车场等配套设施。出于对运河集团的信任，北翠越酒店遂与运河集团签订了上述租赁协议，并交纳履约租赁保证金。然而，当北翠越酒店投入巨资装修并投入运营后，发现上述租赁房屋存在许多质量隐患，随着使用年限的增加，除了屋顶多处漏水外，地面也出现不同程度的塌陷，更加严重的是建筑排污系统存在问题，部分营业场所异味弥漫，尤其是夏天，异味已严重影响就餐环境，部分经营区域无法正常使用，为此北翠越酒店多次向运河集团反映要求维修都没有得到解决，致使北翠越酒店的营业环境受到严重的影响；另运河集团承诺的配套服务也至今没有兑现，2013年10月，停车场施工，造成原来的主通道封闭，公共区域接送电瓶车也因通道封闭而停运，而配套的公共停车场至今没有投入使用，很多商户被迫关门，致使整个大兜路历史街区冷冷清清，门可罗雀，严重影响了北翠越酒店的营业。面对如此境况，运河集团不但没有反思自己的问题，反而单方面提出要将大兜路街区改造发展民宿，让北翠越酒店改营民宿，北翠越酒店未答应运河集团的无理要求，运河集团便又提出要收回临街店面，北翠越酒店因投入的巨额装修成本未能收回，予以拒绝，上述种种变故，无形中使得北翠越酒店的员工人心惶惶，营业效益受到影响，给北翠越酒店造成巨大的经济损失。违约就应当承担责任，如果运河集团能按承诺履行自己的义务，也不至于造成北翠越酒店遭受损失，对于给北翠越酒店造成的一切经济损失，其应依法足额赔偿。双方签订的《大兜路历史街区物业租赁协议》真实、合法，应受法律保护，双方均应遵守。由于运河集团出租的房屋存在严重质量瑕疵且未能及时修复，没有按照协议提供相应的停车场等配套物业服务，且单方面封闭道路，给北翠越酒店造成实际损失，运河集团应当依法予以赔偿。故提起反诉，请求判令：1.运河集团赔偿北翠越酒店财产损失100000元；2.运河集团赔偿北翠越酒店经营损失500000元；3.本案的诉讼费由运河集团承担。
反诉被告运河集团答辩称，反诉原告诉请没有任何损失及证据，若产生损失也与租赁合同无关，请求驳回。反诉原告陈述称反诉被告未履行修复停车场配套、排污漏水等，对房屋修缮双方约定小修由承租方负责，大修由出租方负责。达到房屋总额25%以上为大修，25%以下为小修。尽管25%以下，但反诉被告仍委托物业公司进行了相应修缮。关于停车场、主通道等，未在租赁合同中有体现，系区里配套建设问题。在该区域内有很多店改营名宿，但反诉被告未做强制要求。请求驳回反诉原告全部反诉请求。
经审理查明，2010年6月18日，运河集团与杭州翠越酒店管理有限公司签订编号为YHTDD007号《大兜路历史街区物业租赁协议》一份，约定运河集团将坐落于拱墅区大兜路130、132、134号物业出租给杭州翠越酒店管理有限公司使用。协议就物业、租金、物业费、保证金、违约责任、解除条件、争议处理等作出了约定。协议签订后，运河集团按约交付物业。嗣后，运河集团、杭州翠越酒店管理有限公司、北翠越酒店签订了《大兜路历史街区物业租赁协议补充协议》，就YHTDD007号《大兜路历史街区物业租赁协议》中承租方变更事宜，约定运河集团同意将租赁协议的承租方由杭州翠越酒店管理有限公司变更为北翠越酒店，同时，租赁协议规定的杭州翠越酒店管理有限公司的一切权利和义务一并转移给北翠越酒店，在北翠越酒店完成设立登记之日前，杭州翠越酒店管理有限公司仍然承担租赁协议规定的一切义务。2010年12月15日，运河集团与北翠越酒店就YHTDD007号《大兜路历史街区物业租赁协议》中有关免租事宜达成如下协议：运河集团同意除按照YHTDD007号《大兜路历史街区物业租赁协议》第三条第3.1款规定给予相应的免租装修期外，另免除北翠越酒店三个月的基本租金，实际计租日从2011年2月1日起计，第一年实际交付租金为522657元。之后，运河集团（作为甲方）与北翠越酒店（作为乙方）签订编号为YHTDD007的《大兜路历史街区物业租赁协议》，合同主要条款包括：1.“出租物业与年限”，甲方受托将坐落于杭州市拱墅区大兜路130、132、134号物业出租给乙方使用；该物业的建筑面积为1546.64平方米，实际面积以届时的测绘报告为准；乙方租用该物业的租赁期自2012年7月1日起至2016年6月30日止。2.“物业用途”，该物业用于经营中式餐饮、会所。3.“租金、保证金及其他费用与支付方式”，租金支付标准：2012年7月1日至2013年6月30日，按1.3元/平方米/天计算，共计733107元，2013年7月1日至2014年6月30日，按照1.6元/平方米/天计算，共计902464元，2014年7月1日至2015年6月30日，按照1.7元/平方米/天计算，共计975852元，2015年7月1日至2016年6月30日，按照1.9元/平方米/天计算，共计1051963元；付款方式：租金按季度支付，先付后用，第一期租金在本协议签订之日起5个工作日内由乙方支付给甲方，其余租金在上个支付期届满日的10天前由乙方支付给甲方；租赁保证金32万元，由乙方在签署本协议之日起5个工作日内支付给甲方，甲方须在本协议终止（不论基于什么原因）及乙方把该物业交还给甲方，且双方就租赁该物业而产生的一切权利和义务清理完毕并办理书面交接手续后10个工作日内，由乙方退还剩余租赁保证金（不计利息）；物业服务费：2012年7月1日至2013年6月30日，按1元/平方米/天计算，共计564524元，2013年7月1日至2014年6月30日，按照1元/平方米/天计算，共计564524元，2014年7月1日至2015年6月30日，按照1元/平方米/天计算，共计564524元，2015年7月1日至2016年6月30日，按照1元/平方米/天计算，共计566070元。4.“物业交还”，乙方应当于本协议约定的租期结束之日交还该物业，乙方逾期交还物业，除应该依照本协议最后一个月的租金标准交付逾期期间的租金等各项费用外，每天还应按照本协议最后一个月日基本租金的1.5倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该物业或甲方按照本协议第5.4.1条的规定自行收回该物业。2015年5月22日，运河集团向北翠越酒店发出《租金（物业费）收缴警告函》，要求北翠越酒店支付拖欠的2014年10月1日至2015年5月31日期间的租金及物业费，合计1025511元。2015年9月24日，运河集团再次向北翠越酒店发出《租金（物业费）收缴警告函》，要求北翠越酒店支付拖欠的2015年4月1日至2015年9月30日期间的租金及物业费，共计789334元。2015年11月6日，运河集团以北翠越酒店拖欠租金和物业费为由诉至本院，要求：1.解除YHTDD007号《大兜路历史街区物业租赁协议》，并由北翠越酒店腾退出拱墅区大兜路130、132、134号物业；2.由北翠越酒店支付租金、物业费、违约金共计675387.70元。后北翠越酒店申请司法鉴定，经本院委托，浙江新世纪工程检测有限公司对案涉物业的房屋质量缺陷进行鉴定。2011年7月11日，北翠越酒店出具《承诺书》，载明：我司自2015年4月1日起至2016年6月30日需支付运河集团租金1295259元、物业费706814元，共计2002073元，我司承诺于2016年7月18日支付1000000元，2016年8月18日支付500000元，2016年9月18日支付502073元。如我司未按照上述承诺兑现，我司服从相关司法流程处理，并自愿退出物业。2016年7月1日至2016年9月30日过渡期间的房租，我司按月支付。此后，浙江新世纪工程检测有限公司向本院出具《退回司法鉴定委托的说明》，载明：因运河集团与北翠越酒店双方已调解，现将案卷和有关材料退回法院，终止本次司法委托鉴定。2016年7月31日，运河集团与北翠越酒店签订编号为YHTDD007-1的《<大兜路物业租赁协议>补充协议》，载明：双方就大兜路130、132、134号物业租赁协议事宜签订了YHTDD007号《大兜路历史街区物业租赁协议》，租赁期为2010年7月1日至2016年6月30日。截至租赁期满，北翠越酒店仍拖欠运河集团2015年4月1日至2016年6月30日租金、物业费共计2002073元，经双方协商，现对北翠越酒店拖欠租金、物业费和延长临时租赁期等事宜达成如下补充协议：（一）运河集团同意北翠越酒店分三次缴清2015年4月1日至2016年6月30日拖欠的租金、物业费共计2002073元。北翠越酒店承诺于2016年7月18日支付1000000元，8月18日支付500000元，9月18日支付502073元，详见北翠越酒店提供的《承诺书》。（二）双方同意延长临时租赁期，时间为2016年7月1日至2016年9月30日，共计92天。临时租赁期间相关权利义务按照《物业租赁协议》约定内容执行（本协议另有规定的除外）。其中2016年7月1日至2016年9月30日租金、物业费合计412643.55元（2016.7.1-2016.7.31，租金及物业费139042.94元；2016.8.1-2016.8.31，租金及物业费139042.94元；2016.9.1-2016.9.30，租金及物业费134557.68元）。付款方式：租金按月度支付，先付后用。第一期租金在本协议签订之日起5个工作日内由北翠越酒店支付给运河集团，其余租金在上个支付期届满日的七天前支付。上述租金并不包括北翠越酒店经营活动而产生的政府税费及其他应由北翠越酒店支付的租金以外的费用（如水、电、电话费、垃圾清运费等）。（三）双方协商一致，北翠越酒店若不按照本协议和《承诺书》的有关约定，未能按时履行付款义务的，运河集团有权解除本协议，并有权要求北翠越酒店在协议解除后的三天内，将该物业内的一切动产搬离该物业，并将该物业内的一切装修、附属设施设备拆除；逾期不拆除的，该物业内的装修及所有附属设施设备归运河集团所有，运河集团无须给予北翠越酒店补偿，并保留进一步追究北翠越酒店违约责任的权利。（四）本协议一式陆份，经双方签字盖章后生效。《物业租赁协议》与本补充协议不一致的，以本补充协议为准。2016年10月24日，北翠越酒店支付运河集团455674.4元。2016年10月26日庭审中，运河集团变更诉讼请求为：1.因合同到期由北翠越酒店腾退出拱墅区大兜路130、132、134号物业；2.北翠越酒店支付截止2016年9月30日前应付的租金494185.92元，物业费281488.48元，违约金95200.02元，2016年10月1日至2016年10月10日的房屋使用费44852.56元，合计915726.98元，扣除北翠越酒店已经支付的款项455674.4元及交纳的保证金32万元，实际应付140052.58元。
上述事实有经本院质证、认证并采信的YHTDD007号《大兜路历史街区物业租赁协议》（两份）、《大兜路历史街区物业租赁协议补充协议》（两份）、《大兜路历史街区物业租赁协议补充协议二》、《租金（物业费）收缴警告函》（两份）、EMS快递单（两份）、《承诺书》、编号为YHTDD007-1《<大兜路物业租赁协议>补充协议》和双方当事人陈述等证据佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。运河集团与北翠越酒店于2016年7月31日签订的编号为YHTDD007-1《<大兜路物业租赁协议>补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律规定，对双方当事人具有法律约束力。（一）关于运河集团要求因合同到期由北翠越酒店腾退出拱墅区大兜路130、132、134号物业的诉讼请求。本院认为，编号为YHTDD007-1《<大兜路物业租赁协议>补充协议》第二条明确约定“双方同意延长临时租赁期，时间为2016年7月1日至2016年9月30日”，故双方的租赁合同至2016年9月30日届满，双方未签订新的租赁合同，运河集团要求北翠越酒店腾退出拱墅区大兜路130、132、134号房屋，于法有据，应予支持。（二）关于运河集团要求北翠越酒店支付截止2016年9月30日前应付的租金494185.92元，物业费281488.48元，违约金95200.02元，2016年10月1日至2016年10月10日的房屋使用费44852.56元，合计915726.98元，扣除北翠越酒店已经支付的款项455674.4元及交纳的保证金32万元，实际应付140052.58元的诉讼请求。本院认为，北翠越酒店拖欠运河集团2016年6月30日前的租金、物业费2002073元，以及2016年7月1日至2016年9月30日租金、物业费合计412643.55元，双方约定了付款期限，并约定“北翠越酒店若不按照本协议和《承诺书》的有关约定，未能按时履行付款义务的，运河集团有权解除本协议，并有权要求北翠越酒店在协议解除后的三天内，将该物业内的一切动产搬离该物业，并将该物业内的一切装修、附属设施设备拆除；逾期不拆除的，该物业内的装修及所有附属设施设备归运河集团所有，运河集团无须给予北翠越酒店补偿，并保留进一步追究北翠越酒店违约责任的权利”，因此，北翠越酒店逾期付款，运河集团有权解除补充协议并要求北翠越酒店搬离。补充协议并未约定北翠越酒店逾期付款应支付违约金，故对于运河集团要求北翠越酒店支付违约金95200.02元的诉讼请求，本院不予支持。关于运河集团要求北翠越酒店支付2016年10月1日至2016年10月10日的房屋使用费44852.56元的诉讼请求。YHTDD007-1《<大兜路物业租赁协议>补充协议》约定租金计算方式为2.9元/平方米/天，北翠越酒店也确认2016年9月30日合同到期后继续在使用，故运河集团要求北翠越酒店支付2016年10月1日至2016年10月10日的房屋使用费44852.56元的诉讼请求，理由正当，应予支持。关于保证金32万元在本案中一并予以扣除，双方均予认可，本院予以确认。关于北翠越酒店提出的反诉诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、杭州北翠越酒店有限公司于本判决生效之日起七日内腾退拱墅区大兜路130、132、134号房屋并返还给杭州运河集团投资发展有限公司。
二、杭州北翠越酒店有限公司于本判决生效之日起七日内支付杭州运河集团投资发展有限公司2016年10月1日至2016年10月10日的房屋使用费44852.56元。
三、驳回杭州运河集团投资发展有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回杭州北翠越酒店有限公司的全部反诉诉讼请求。
本诉案件受理费减半收取1550元，反诉案件受理费减半收取4900元，共计6450元，由杭州运河集团投资发展有限公司负担1053元，杭州北翠越酒店有限公司负担5397元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知预交）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 李燕山
二〇一六年十一月十日
代书记员 汪殷华