四川省遂宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川09民终38号
上诉人（原审被告、反诉原告）：彭杰，男，1976年11月6日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：遂宁健坤喜盈门建材有限公司，住所地遂宁市船山区中国西部现代物流港内。
法定代表人：林银珠，该公司董事长。
委托诉讼代理人（特别授权）：魏廷钧，四川弘维律师事务所律师。
上诉人彭杰与因被上诉人遂宁健坤喜盈门建材有限公司（以下简称喜盈门建材公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2016）川0903民初1639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人彭杰、被上诉人喜盈门建材公司的委托诉讼代理人魏廷钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
彭杰上诉请求：1.撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2016）川0903民初1639号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。一是2014年10月23日双方签订的《租赁经营合同》及《补充协议》系格式合同，《租赁经营合同》第一条第2款、第七条、第八条、第十条及《补充协议》存在免除被上诉人责任、加重上诉人责任、排除上诉人主要权利的情形；二是从2015年11月中旬开始，被上诉人无端限制上诉人出货，扣留货款、货物，上诉人无法正常经营，以致双方发生冲突向公安机关报警，上诉人在2016年1月3日接到被上诉解除合同通知之前涉案商铺已完全在被上诉人控制；三是上诉人提交的货物盘点产品明细、装修合同及票据等证据能够证明上诉人要求被上诉人赔偿货物、场地装修费的请求成立。2.一审判决适用法律错误。一是涉案合同及补充协议为格式合同，《租赁经营合同》第一条第2款侵犯上诉人的经营自主权、第七条第1款强迫上诉人接受其物业管理和运营、第七条第二款规定被上诉人享有对上诉一系列侵犯物权的强制措施、第八条规定上诉人的物权直接归被上诉人所有、第十条规定上诉人承担一系列不平等的违约责任，《补充协议》则直接加倍提高租金和运营管理费收取，系被上诉人提供格式条款免除其责任、加重上诉方责任，排除上诉方主要权利，根据《合同法》第四十条的规定，这些条款应当无效；二是被上诉人于2016年1月初已与上诉人解除合同，解除合同后继续收取上诉人租金没有依据；三是上诉人因被上诉人依据其格式合同条款非法扣留货款、货物，造成上诉人不能正常经营，双方发生纠纷并接到被上诉人解除合同通知才未交租金，不存在违约行为，上诉人向被上诉人交纳的保证金应当予以退还；四是上诉人提供了充分的证据证明货物、货款及装修损失，且完全是被上诉人原因造成合同不能履行，被上诉人应当赔偿上诉人的全部损失。3.一审判决审理程序违法。一是一审判决于2016年4月22日受理案件，到2017年12月13日作出判决用时20个月，远远超过法律规定的审理期限；二是一审中法庭称因停电案件庭审记录丢失，上诉人至今未见本案的庭审记录，一审判决事后凭记忆补充庭审笔录的程序违法。
喜盈门建材公司辩称，一审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。事实和理由：1.上诉人主张的格式条款、部分条款无效的理由不成立，合同系双方当事人协商一致达成的，并未加重上诉人的义务或减轻被上诉人的责任；2.因为上诉人未按合同约定交纳相关费用，发生纠纷有证据证实不是被上诉人的原因，被上诉人未影响上诉人的经营，并且上诉人承认未将租赁物腾退；3.涉及租金的计算标准，是因为在2014年喜盈门建材广场开业期间，为了打造商场的品牌，采取优惠招商的模式，补充协议不存在加重上诉人义务的行为，补充协议是真实的租金义务表示。
喜盈门建材公司向一审法院起诉请求：1.判令解除喜盈门建材公司与彭杰于2014年10月23日签订的《租赁经营合同》及补充协议（一审诉讼中，因租赁期限届满，喜盈门建材公司撤回该项诉讼请求；2.判令彭杰向喜盈门建材公司支付拖欠的租金（从2014年9月6日起至实际搬离租赁物之日止，按13,441元/月计算，其中彭杰已支付的99,081元可以抵扣）；3.诉讼费由彭杰承担。
彭杰向一审法院反诉请求：1.确认彭杰与喜盈门建材公司于2014年10月23日签订的《租赁经营合同》第一条第2款、第七条、第八条、第十条及《补充协议》无效；2.判令喜盈门建材公司退还彭杰保证金13,441元；3.判令喜盈门建材公司返还彭杰货款14,500元；4.判令喜盈门建材公司赔偿彭杰经营场所装修损失300,000元；5.反诉费由喜盈门建材公司承担。
一审法院认定事实：2014年10月23日，喜盈门建材公司、彭杰签订《租赁经营合同》，主要约定：彭杰租赁喜盈门建材公司“遂宁喜盈门建材家居生活广场”A3栋4层4020-4025、4030-4033号展厅共计1344.14平方米的展厅；租赁期限为2014年9月6日至2016年9月5日止；租金每月5,377元，合同期租金共计129,048元；租金采取首付三个月，其余部分银行按揭支付，如无法办理按揭，喜盈门建材公司有权要求彭杰采用喜盈门建材公司指定方式支付租金全款，若未按照喜盈门建材公司指定方式支付租金超过10日的，喜盈门建材公司有权解除本合同、有权收回合同，并且彭杰已付的保证金视为其违约金不予退还。合同签订后，喜盈门建材公司按约将商铺交付彭杰使用，彭杰向喜盈门建材公司支付了租金99,081元、保证金13,441元。2014年10月23日，喜盈门建材公司、彭杰及遂宁盈泰品牌管理有限公司签订了《补充协议》，主要约定：彭杰必须依约完全履行合同才能享受优惠，如彭杰违约或中途提出退场等，或解除合同的不享受优惠政策，每月租金按13,441元计算。彭杰租赁喜盈门建材公司的商铺后，对商铺进行了装修并进行经营使用。但彭杰在经营一段时间后，未再继续经营该商铺，也未将商铺腾退给喜盈门建材公司，未继续支付租金。2016年1月3日，喜盈门建材公司向彭杰发出《解除合同通知书》，要求与彭杰解除合同关系。
一审法院认为，喜盈门建材公司与彭杰之间签订的《租赁经营合同》及《补充协议》，是双方的真实意思表示，该合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，且不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同约定履行各自义务。故对彭杰要求确认《租赁经营合同》及《补充协议》部分条款无效的反诉请求不予支持。双方合同签订后，彭杰只按合同约定支付了99,081元租金，之后就未再继续支付租金，根据双方《补充协议》的约定，彭杰不应享受5,377元/月的优惠租金，根据《补充协议》租金为13,441元/月，故彭杰应当支付的租金为13,441元/月×24个月（合同期）=322,584元，品迭彭杰已经支付的99,081元后，尚应由彭杰支付租金223,503元。对于彭杰要求返还保证金13,441元的反诉请求，根据双方合同约定，若彭杰违约，已付的保证金视为违约金不予退还。彭杰未按照约定支付租金，已构成违约，故对彭杰要求退还保证金13,441元的反诉请求不予支持。对于彭杰要求退还货款14,500元的反诉请求，因未提供相应证据证明，不予支持。对于彭杰要求赔偿经营场所装修损失300,000元的反诉请求，因为对租赁物进行装修系彭杰为经营需要而进行，现双方租赁合同已到期，且喜盈门建材公司不存在违约行为，故彭杰要求喜盈门建材公司赔偿其装修损失无事实及法律依据，对彭杰的该反诉请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零八条规定，判决：一、彭杰于本判决生效之日起十日内支付遂宁健坤喜盈门建材有限公司尚欠的租金223,503元；二、驳回彭杰的全部反诉请求。如果未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,440元、反诉费650元，由彭杰负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审经审理认定事实如下：2015年11月30日，彭杰与喜盈门建材公司的工作人员在其经营的“喜盈门建材家居生活广场欧尔雅门店”发生纠纷，因彭杰向门店外搬离货物，喜盈门建材公司怀疑彭杰不再继续经营门店，故阻拦彭杰搬离货物。其后，彭杰未再继续经营“喜盈门建材家居生活广场欧尔雅门店”。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案系喜盈门建材公司与彭杰因履行双方之间的《租赁经营合同》及《补充协议》而引发的纠纷，案由定为租赁合同纠纷。综合二审诉辩双方的意见，围绕本案的争议焦点及相关问题逐一评述如下：
一、喜盈门建材公司与彭杰签订的《租赁经营合同》中的第一条第2款、第七条、第八条、第十条及《补充协议》是否因属于《中华人民共和国合同法》第四十条所规定的情形而无效。涉案的《租赁经营合同》和《补充协议》文本虽系喜盈门建材公司起草印制的格式合同，但从《补充协议》的内容可知，承租人在合同期内享受租金优惠政策的条件是接受喜盈门建材公司对喜盈门建材家居生活广场的统一管理并严格按照租期进行经营，彭杰对合同的各项内容明知了解并签字认可，该合同系双方当事人真实意思表示，合同对双方的权利义务约定对等，合同的条款也不存在加重或是免除合同相对方责任义务、排除己方主要权利的情形，故彭杰关于《租赁经营合同》中的第一条第2款、第七条、第八条、第十条及《补充协议》因属于《中华人民共和国合同法》第四十条所规定的情形而无效的主张不能成立。
二、喜盈门建材公司与彭杰在履行合同的过程中，是谁违约导致了合同的解除，案涉租赁合同的解除时间。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，喜盈门建材公司（甲方）与彭杰（乙方）签订的《租赁经营合同》中对租金的支付方式约定为“（4）首付三个月，其余部分甲方担保，通过银行办理租金分期按揭贷款支付。如果采用第（4）种支付方式，但无法办理银行按揭，则甲方有权要求乙方采用甲方指定方式支付剩余合同租金全款，如乙方未按甲方指定方式支付租金超过10日的，甲方有权解除本合同并收回乙方的租赁经营场地，……下期租金的支付时间必须在上期租金所对应的租期届满前10日内付清……”该条实质上约定了喜盈门建材公司解除合同的条件。双方当事人均认可在实际履行合同的过程中，采取的是按季度支付租金的方式，且彭杰已支付租金至2015年12月5日，即喜盈门建材公司有权要求彭杰在租期届满前10日即2015年11月26日支付剩余的租金。虽然彭杰与喜盈门建材公司的工作人员于2015年11月30日发生了纠纷，但彭杰提供的证据不足以证明喜盈门建材公司存在限制其经营、使用涉案商铺的情形。相反，彭杰在双方发生纠纷后，未与喜盈门建材公司办理返还商铺的交接手续即搬离涉案商铺，有违合同的约定。彭杰以此作为拒付剩余租金的理由不成立，其未在合同约定时间支付租金已经构成违约，符合《租赁经营合同》中所约定的喜盈门建材公司解除合同的条件。因此，喜盈门建材公司依照《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定发出解除合同通知书，合同自通知到达彭杰时解除，彭杰对于2016年1月3日收到喜盈门建材公司发出的解除合同通知书不持异议，故双方之间的租赁合同已于2016年1月3日解除。
三、彭杰应否向喜盈门建材公司支付下欠的租金，租金的计算标准和时间。按照《补充协议》的约定，如果彭杰违约中途提出退场或被喜盈门建材公司解除《租赁经营合同》，则不享受租金及各项运营管理费用的优惠政策，彭杰经营期间所发生的租金按照每月13,441元的标准收取。如前所述，双方的租赁合同已于喜盈门建材公司发出解除合同通知书的2016年1月3日解除，但喜盈门建材公司却在合同解除后未将商铺收回，其采取了不当的措施扩大了损失，故2016年1月3日后的租金不应再由彭杰负担。彭杰应向喜盈门建材公司支付2014年9月6日至2016年1月3日期间的租金，按每月13,441元的标准计算为214,160元，品迭已支付的租金99,081元，彭杰还应向喜盈门建材公司支付下欠的租金115,079元。一审认定租金应支付至合同期满缺乏事实和合同依据，本院予以纠正。
四、喜盈门建材公司应否向彭杰退还其缴纳的保证金13,441元。按照《租赁经营合同》的约定，如彭杰未按喜盈门建材公司指定方式支付租金超过10日的……已给付的合同保证金视为违约金不予退还。如前所述，彭杰认为喜盈门建材公司限制其经营、使用涉案商铺的证据不足，其以此作为拒付下期租金的理由不能成立，故彭杰未在合同约定时间支付租金已经构成违约，按照合同约定其缴纳的保证金13,441元不予退还。
五、喜盈门建材公司应否向彭杰退还货款14,500元并赔偿装修损失300,000元。1.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案系因彭杰的违约行为导致了合同的解除，双方在合同中亦没有关于由喜盈门建材公司补偿附合装饰装修费用的相关约定，故彭杰要求喜盈门建材公司赔偿装修损失300,000元的上诉请求缺乏法律依据，不予支持；2.当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。彭杰要求喜盈门建材公司退还货款14,500元，但没有提供喜盈门建材公司实际收取了其货款且该款项应当由喜盈门建材公司退还的证据，本院对其该项上诉请求不予支持。
综上所述，彭杰的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持四川省遂宁市船山区人民法院（2016）川0903民初1639号民事判决第二项；
二、变更四川省遂宁市船山区人民法院（2016）川0903民初1639号民事判决第一项为：彭杰于本判决生效之日起十日内支付遂宁健坤喜盈门建材有限公司尚欠的租金115,079元；
三、驳回遂宁健坤喜盈门建材有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3,440元，由彭杰负担2,305元，遂宁健坤喜盈门建材有限公司负担1,135元；反诉费650元，由彭杰负担。二审案件受理费4,090元，由彭杰负担2,955元，遂宁健坤喜盈门建材有限公司负担1,135元。
本判决为终审判决。
审判长 岳 文
审判员 姚梓佳
审判员 魏 星
二〇一八年三月二十一日
书记员 陈 琳