四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川01民终8053号
上诉人（原审原告）：唐越，男，1993年10月5日出生，汉族，住四川省仪陇县。
委托诉讼代理人：唐超，男，1988年6月21日出生，汉族，住四川省仪陇县。
被上诉人（原审被告）：夏瑞，女，1990年10月7日出生，汉族，住四川省荣县。
委托诉讼代理人：江兴隆，四川思诚律师事务所律师。
上诉人唐越因与被上诉人夏瑞房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2016）川0114民初469号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
唐越的上诉请求：1、判令解除唐越与夏瑞2015年1月22日签订的《经营权转让合同》；2、撤销原判中夏瑞退还唐越转让费35208.37元，判决夏瑞返还唐越经营权转让金65000元；3、撤销原判中驳回唐越的其他诉讼请求，判决夏瑞赔偿唐越损失约13000元；4、本案全部诉讼费用由夏瑞承担。事实与理由：夏瑞无涉案铺面包括铺内设备的经营转让权。双方签订合同时，夏瑞存在合同欺诈的嫌疑，夏瑞提供的彭恩和吴晋签订的租赁合同无效，该租赁合同不能证明夏瑞与唐越之间合同的期限，因此一审对经营权转让金的折算方法按两年计算无效。唐越与西南石油大学多次协商，且与新的中标人商谈后，唐越才勉强经营至2015年12月31日，一审却主观认为是西南石油大学对原承租人彭恩续租时间的一种认可，是完全没有任何事实根据。双方签订的《经营权转让合同》为无效合同，一审法院认定合同为部分有效，部分无效错误。
夏瑞辩称，一审认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。
唐越向一审法院起诉请求：判令解除唐越与夏瑞于2015年1月22日签订的《经营权转让合同》；判令夏瑞返还唐越的经营权转让金65000元；判令夏瑞赔偿唐越的损失约13000元；夏瑞承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：唐越与夏瑞签订《经营权转让合同》中所约定转让的西南石油大学体育场14号铺面的所有权属西南石油大学所有。2013年3月1日，西南石油大学将该商铺出租给彭恩使用，双方并签订《房屋租赁合同》，合同约定，西南石油大学将该商铺出租给彭恩经营水站、洗衣项目之用，租赁期为两年，至2015年2月28日届满，每年租金18000元。并要求支付履约保证金20000元。合同约定承租方不得擅自转租房屋，否则出租方有权解除合同。合同签订后，彭恩便在该商铺内经营“怡宝水站”、“圣洁干洗店”（怡宝水站、圣洁干洗店均未办理工商营业执照）。2013年12月2日，彭恩未经西南石油大学同意，擅自将商铺内的“圣洁干洗店”出租给吴晋使用，双方并签订《租赁合同》，约定租赁时间自2014年3月15日起至2016年3月15日止（租期两年），每年租金18000元。2014年1月19日，吴晋擅自将“圣洁干洗店”转让给夏瑞经营适用，转让费70000元，双方未签订转让合同，也未约定转让期限。2015年1月22日，夏瑞又将“圣洁干洗店”擅自转让给唐越，双方并签订《经营权转让合同》，约定转让费65000元，同时约定，甲方（夏瑞）需履行2016年3月15日房租到期后的续约义务，如未按本协议履行续租义务，则自愿承担退回乙方原始转让费62000元。双方在签订合同时，夏瑞提供给唐越一份彭恩与吴晋之间签订的租赁合同（该租赁合同约定的租赁合同期限截止2016年3月15日），据此表明所转让的经营期限。2015年3月16日，唐越又支付给彭恩一年房租费18000元。2015年7月，唐越接西南石油大学口头通知，该铺面系彭恩向西南石油大学承租，租期在2015年2月28日已截止，之后的续租需由西南石油大学公开向社会招标。后唐越与西南石油大学多次协商，西南石油大学同意唐越经营该铺内“圣洁干洗店”至2015年12月31日止，此后，该店铺已由西南石油大学收回，另行以招标的方式出租。
一审法院另查明，2015年3月13日，彭恩未经西南石油大学同意，擅自将所承租的西南石油大学体育场14号商铺内所经营的“怡宝水站”转让给邹建、陈龙经营，双方并签订《转让协议》，约定转让费为125000元，经营期限至2016年6月30日止。
一审法院认为，唐越与夏瑞所签《经营权转让合同》为部分有效，部分无效的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。”本案中，唐越与夏瑞签订《经营权转让合同》时间为2015年1月22日，尚属于彭恩作为承租人的租赁期限内，因依彭恩与西南石油大学签订的《房屋租赁合同》租赁期至2015年2月28日，唐越与夏瑞所签合同系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，因此应为有效合同。但合同约定的届满期限为2016年3月15日，已经超过了彭恩与西南石油大学所签《房屋租赁合同》的届满期，2015年7月，唐越与西南石油大学协商后，西南石油大学同意唐越将租期延至2015年12月31日止，属于出租人对原承租人续租时间的一种认可，因此，有效租期可认定为至2015年12月31日止，此后所约定的租赁转让经营权时间应为无效。唐越实际经营由夏瑞转让的“圣洁干洗店”至2015年12月31日，因此，转让费在合同有效期内应当进行折算，根据折算，唐越租期2年，转让费65000元，实际经营11个月，即应折合转让费29791.63元【65000元÷24个月（2年）=2708.33元/月×11个月=29731.63元】，唐越交给夏瑞转让费65000元，减实际经营中应扣转让费29791.63元，夏瑞应退唐越转让费35208.37元。双方虽在《经营权转让合同》中约定，如夏瑞未能履行续租义务，应承担退还转让费62000元，但该约定属于无效条款，不应得到支持。关于唐越主张要求夏瑞赔偿损失13000元，双方所签《经营权转让合同》中并无损失赔偿的条款约定，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、夏瑞于判决生效之日起十日内，退还唐越转让费35208.37元。二、驳回唐越的其他诉讼请求。案件受理费875元，由夏瑞承担（此款已由唐越垫付，执行时一并执行）。
本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。
二审中双方当事人均未提交新证据。
本院认为，唐越与夏瑞签订《经营权转让合同》约定的租赁期限届满时间，已超过彭恩与房屋所有权人西南石油大学签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限。虽然彭恩未经西南石油大学同意擅自进行转租，但西南石油大学与唐越协商将租期延长的行为，可以认定为出租人对该转租行为以及续租时间的认可，唐越的有效租赁期限已延长至2015年12月31日，而此后所约定的租赁期限部分为无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外”的规定，唐越与夏瑞之间的转租期超过承租人剩余期限的部分应为无效。因此，一审法院认定唐越与夏瑞之间的合同为部分无效正确。一审法院根据唐越实际经营的时间对其转让费进行的折算并无不当，本院予以确认。因唐越并未提交其损失的有效证据，故唐越要求夏瑞赔偿其损失的主张，因无事实依据，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费1750元，由唐越负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖 方
审 判 员 尹 英
代理审判员 张菲菲
二〇一六年十一月十八日
书 记 员 吴丹丹