重庆市大渡口区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)渡法民初字第04191号
原告重庆国瑞物业管理有限公司，住重庆市大渡口区春晖路街道松青路1029号，组织机构代码69394328-9。
法定代表人戴静，该公司经理。
委托代理人周晓玲，重庆维淮律师事务所律师，一般代理。
被告刘霞，女，1984年6月1日出生，汉族，住重庆市大渡口区。
原告重庆国瑞物业管理有限公司（以下简称国瑞物管公司）诉被告刘霞物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月9日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘冰颖担任独任审判，于2015年12月22日公开开庭进行了审理。原告国瑞物管公司委托代理人周晓玲、被告刘霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告国瑞物管公司诉称，被告刘霞购买了重庆市大渡口区松青路812号4-24-2号房屋，于2012年7月11日与原告国瑞物管公司签署《前期物业管理服务协议》，该协议主要约定：1、被告房屋的建筑面积为88.77平米；2、被告按照建面每平米1.4元缴纳物管费；3、若不按本协议约定按期缴纳费用的，从逾期之日起按每日千分之三缴纳滞纳金等。签订该协议后，被告入住该房屋，原告依约为被告提供物业管理。自2013年1月起至2015年10月被告累计拖欠物管费、公摊电费和水费4188元，应付滞纳金5097元。经过原告多次催促，被告拒不交付。原告依约为被告提供了物业管理服务，被告依法应当支付该物管费。为此原告为维护自身的合法权益，特依据《物业管理条例》、《民事诉讼法》等有关法律的规定，向法院提起诉讼，提出以下诉讼请求：1、请求判令被告立即支付原告物管费、公摊水电费4188元，滞纳金5097元，共计9285元（该费用计算至起诉之日），起诉后至实际付清之日期间的费用依法主张；2、本案的诉讼费由被告承担。
被告刘霞辩称，对物业服务合同真实性没有异议，未交小区物管费用主要由于以下原因：1、小区物管费用过高，而物管公司的服务水平达不到，同时2015年6月1日重庆市物业管理收费办法颁发后将小区的物管费用从1.4元每平米修改为1元每平米，也说明了之前原告收取的物管费用过高；2、占用小区的公共区域外租打广告以及私自设置停车位；3、未能做好小区内公共区域的清洁卫生工作；4、小区幼儿园擅自使用小区内公共区域的电梯，为小区业主的生活造成困扰，原告物管公司并未加以管理；5、收取滞纳金不合理；6、被告自费除渣共计488.24元，原告并未将该笔费用退还给被告。
经审理查明，2012年6月30日，原、被告签订《国瑞城三期前期物业管理服务协议（住宅）》，约定由原告自2012年6月30日起为“大渡口国瑞城三期小区”提供前期物业管理服务，服务内容包括对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、消防、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等。上述协议还约定物业管理服务费用收费标准为（按建筑面积计算）：住宅1.4元/㎡/月（含电梯费，不含公共能耗公摊费用）；共用部位、共用设备设施的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳。物业管理服务费用从开发商通知的交接房之日起开始向原告缴纳，实行按月交纳，交纳费用时间以收费通知时间为准。在协议“违约责任”部分即协议第十条第四款约定，被告违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日千分之三交纳滞纳金。滞纳金的具体时间计算方式是未缴纳的费用从过后的第三个月开始计算滞纳金。同时，协议还约定本协议自签订之日起生效，有效期三年，如无小区内三分之二投票权数业主有效表决废止本协议，本协议继续有效。
2015年6月1日，原告与大渡口国瑞城三期业主委员会签订《重庆市物业服务合同》，约定由原告继续为大渡口国瑞城三期小区提供物业管理服务。同时，约定物业管理服务费用收费标准为（按建筑面积计算）：住宅1.00元/㎡/月；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取据实分摊方式向业主分摊计收。物业服务费用及水电公摊等费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月30日前履行交纳义务；已纳入管理服务范围的，开发建设单位未出售或未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳；业主空置房（经原告与业主双方认定，其水、电、气表起止数均未走动的），其物业服务费业主按50%的比例交纳，其它费用据实缴纳。在合同“违约责任”部分即合同第二十三条约定，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。同时，该合同附加协议第4条约定，关于幼儿园小区外送孩子家长乘坐电梯的约定，原告建议由业委会、幼儿园与原告另行签订相关约定。
另查明，被告刘霞系该小区4幢24-2号的业主，其居住的房屋建筑面积为88.77平方米。自2013年1月1日起至2015年10月31日，被告一直未缴纳物业服务费及公摊水电费，后经原告催收，被告仍未交纳。同时，该小区7幢楼现有业主开办幼儿园，存在幼儿园小区外送孩子家长乘坐电梯的问题。
以上事实，有原、被告陈述、国瑞城三期前期物业管理服务协议（住宅）、重庆市物业服务合同及附件、催收单及快件详细单等证据在卷为凭，均经当庭质证，足以认定。
根据《中华人民共和国合同法》第8条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”以及根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本院认为，原告与被告于2012年6月30日签订的前期物业管理服务协议（住宅），以及业主委员会与业主大会选聘的物业公司于2015年6月1日签订的物业服务合同，对被告均具有法律约束力。
根据《最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第六条的规定：“经书面催收，业主无正当理由拒绝缴纳或者催告的合理期限内仍未交物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”关于小区幼儿园外送家长擅自使用小区电梯问题，本院认为虽原告应对此问题进行处理，但由于涉及此问题的为该小区7幢业主，而被告系该小区4幢业主，故此问题不应成为被告拒绝缴纳物业费的理由。关于被告垫付除渣费用的问题。原告与被告签订的《国瑞城三期前期物业管理服务协议（住宅）》中第六条其他费用部分，第一项约定了装修垃圾清运费：甲方在房屋交接时按5.5元／平方米（建面）一次性向业主收取，乙方也可选择办理装修手续时缴纳。审理中，被告出示了原告出具的装修垃圾清运费(即除渣费用)收据488.24元，但此证据只能证明被告按照双方签订的前期物业管理服务协议缴纳了此笔费用，被告也未出具其他证据证明是由自己清理了装修垃圾，故本院对该抗辩理由不予采纳。诉讼过程中，被告还提出认为原告物业管理费用过高、未做好小区清洁卫生工作以及占用小区公共墙面外租打广告设置停车位等抗辩理由，但均未出示相关证据予以证明。据此，被告拒绝缴纳物管费用的理由并不充分，被告接受了原告提供的物业服务，就应当支付相应的物业服务费用。本案中，被告未缴纳的费用如下：2013年1月至2015年5月物业管理费为（按照建面每平米1.4元计算）29×88.77×1.4=3604.062元，2015年6月至2015年10月物业管理费（按照建面每平米1元计算）5×88.77×1=443.85元，2015年6月-2015年9月公摊电费17元，2015年6月公摊水费8元，共计4072.912元。原告主张物业服务费及公摊电费4188元计算有误，本院支持4072.91元。
关于滞纳金的问题。被告未及时缴纳物业服务费的行为已构成违约，依合同之约定应承担违约责任给付违约金。因《国瑞城三期前期物业管理服务协议（住宅）》约定的违约金比例每日千分之三明显偏高，另原告又未提供证据证明被告未缴纳物业服务费给其造成了实际损失5097元，故本院对原告请求的滞纳金酌情调整为以欠缴物业服务费为基数，从2013年3月1日起按日以中国人民银行同期贷款利率为标准，以本金为限向原告支付滞纳金。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、刘霞于判决生效之日起十日内向重庆国瑞物业管理有限公司支付2013年1月-2015年10月物业管理费以及公摊水电费，共计4072.91元；
二、刘霞自2013年3月1日起按日以欠缴物业服务费为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准，以本金为限向重庆国瑞物业管理有限公司支付滞纳金，该滞纳金与物业服务费一并给付；
驳回重庆国瑞物业管理有限公司其他诉讼请求。
本案案件受理费减半收取25元，由被告刘霞承担，于本判决生效之日起十日内径付原告重庆国瑞物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 刘冰颖
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 赵佳杰