北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第15480号
上诉人（原审原告、反诉被告）王×1，男，1989年6月2日出生。
上诉人（原审原告、反诉被告）赵×，男，1979年3月30日出生。
二上诉人共同委托代理人郭文钦，北京市两高律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）管×1，女，1987年7月23日出生。
委托代理人田广礼，男，1965年4月21日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）管×2，男，1965年8月28日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）王×2，女，1974年2月10日出生。
三被上诉人共同委托代理人王海波，北京市扶正律师事务所律师。
上诉人王×1、赵×与被上诉人管×1、管×2、王×2房屋租赁合同纠纷一案，因不服北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第00224号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王×1、赵×在原审法院起诉称：王×1、赵×于2009年11月21日签订了一份《租赁合同》。合同中约定：管×1为出租人，赵×、王×1为承租人，管×1将位于北京市顺义区×号住商楼一层建筑面积740.8平方米房屋出租给赵×、王×1用于经营用房，租赁期限自2010年12月1日至2015年11月30日。签订租赁合同后，王×1、赵×按照合同约定支付了房租及押金。但之后发现涉诉房屋漏水。但管×1仅在2010年冬季及2011年冬季进行了两次维修。但维修之后，房屋���水情况更加严重。后管×1一方承诺将房屋进行修缮，但未进行任何工作，致使赵×、管×1无法正常使用房屋。
合同履行期间，赵×为经营申领营业执照时。因工商部门要求携带房屋产权证原件及复印件办理营业执照，然而管×1此次提供给赵×的房屋产权证复印件为住宅，以致无法申领营业执照。
2013年12月6日管×1派人将租赁标的锁门，并张贴“暂停营业”的字样。赵×于2013年12月7日早晨报警。警察出警后，管×1一方仍拒绝打开锁，又张贴“此房出租”的字样。
管×1一方的种种行为已严重违反合同约定及法律规定。为了维护自身合法权益，赵×、王×1诉至法院要求判令：解除赵×、王×1与管×1于2009年11月21日签订的《租赁合同》；管×1返还赵×、王×1租房押金10万元；管×1支付赵×、王×1违约金48万元；管×1赔偿赵×、王×1损失48万元；案件受���费由管×1负担。
管×2、王×2在原审法院答辩称：管×2、王×2是涉案房产的实际所有权人，因合同所导致的一切责任和权利义务都应由管×2、王×2承担，与管×1无关。而就赵×、王×1所述事实与实际不符。第一，赵×2005年5月27日就在涉诉房屋内经营，故其所述租赁合同是续租合同，赵×陈述不能申领营业执照的说法不能成立。第二，赵×、王×1所述漏水问题，因已维修过两次，且已维修好，不像二人所说那么严重。且赵×、王×1将房屋转租给其他商户，管×2、王×2没有接到一起因漏水商户投诉的情形，通讯城也没有因为房屋漏水停业。第三，按照双方合同约定，每年11月15日交下一年度租金。赵×、王×1在2013年下旬，找到管×2，提出经营不景气不想干了，请求将租赁物收回，租给别人。当时管×2的答复是租金100多万该交交，以后不想干了多退少补。赵×、王×1���回去考虑。第四，2013年12月25日，赵×、王×1和新的承租人进行财产交接，赵×、王×1将所有物品都清走，剩余不可移动的东西，由新的承租人花了4.8万元买了过来。另，根据合同约定，赵×、王×1在租赁期不满五年时终止合同，而且不续交租金，是主动解约，故10万元押金不退。赵×、王×1主张的48万元损失和违约金也没有合同依据。综上，不同意赵×、王×1的诉讼请求。
管×1在原审法院答辩称：涉诉房屋不是其购买，也不是其出租、收取的租金，故不同意赵×、王×1的诉讼请求。就本案事实的陈述及意见认可管×2、王×2所述。
管×1、管×2、王×2在原审法院反诉称：赵×、王×1逾期支付租金，致使不能实现合同目的，并造成了极大的经济损失，故为维护合法权益，特诉至法院要求判令：赵×、王×1共同连带给付2013年12月1日至2013年12月25日的租金81488���（4.4元×740.8平方米×25天）及2010年12月1日至2013年3月15日的供暖费23664.9元，以上费用共计105152.9元。
针对管×1、管×2、王×2的反诉王×1、赵×在原审法院答辩称：2013年12月6日，管×1将涉诉标的锁门，故我方拒绝给付2010年12月1日至2013年3月15日的租金以及暖气费，不同意管×2、王×2为被告及提起的反诉。
原审法院经审理查明：管×1名下登记有位于顺义区×号楼1-07、1-22号楼房一套。管×1与管×2系叔侄关系，管×2与王×2系夫妻关系。
另查一，2005年5月27日，王×3（案外人）、赵×与管×1签订《租赁合同》，租赁地点为顺义区×号住商楼一层建筑面积740.8平方米房屋。租赁期限为5年，自2005年12月1日至2010年12月1日。上述租赁合同双方正常履行完毕。
2009年11月21日，管×1（甲方）与赵×、王×1（乙方）签订租赁合同，约定：甲方将其所属义×号住商楼一层建筑面积740.8平方米，出租给乙方用于合法性经营用房；租赁期限五年，自2010年12月1日起租至2015年11月30日止。合同签订之日甲方收取乙方押金10万元，乙方租赁期满后，此押金可在第五年转为租金使用。2.乙方如若租赁期不满5年终止合同，除按违约条款处理外，押金甲方不予退还乙方；租金及缴付方式：前两年租赁费为4元／天／平方米，从第三年起递增10%。即第一、二年租金为每年1081568元，第三、四、五年租金为每年1189724.8元。交租期为签订合同日期，租金为一次交纳，采用上交租方式，即每年11月15日交纳租金；乙方不得以任何借口逾期交纳租金。乙方租赁期间，水费、电费、暖气费、卫生费、绿化费及房屋设施维修费用自付（房屋漏水除外）。乙方自办营业执照及相关的证件，自主经营、自负盈亏、独立纳税独立承担民事法律责任；乙方有��列情况之一的，甲方可终止合同：1.乙方利用承租房屋进行非法活动或损害公共利益的行为。2.乙方转让行为。3.乙方拖欠租金15日以上；本合同生效后，任何一方违约，中途解除合同，违约方应赔偿守约方经济损失，赔偿金额为合同期末履行期间租金总额的20%。合同底部乙方处有赵×、王×1签名，甲方处有管×1签名及印章，代理人处有王×2的签名。
2009年11月21日，赵×、王×1交付10万元押金。2010年11月15日，赵×交纳2010年12月1日至2011年11月30日的租金1081568元。2012年1月9日，赵×交纳2012年1月1日至2012年12月31日租金1081568元。2013年5月15日，赵×交纳了2012年12月1日至2013年11月30日的租金1189724.8元。上述款项的收据中均有王×2的签名。
现赵×、王×1主张二人签订租赁合同的相对方是管×1，也仅要求管×1支付诉讼请求中所列明项目，不同意管×2、王×2为本案被告。管×2、王×2主张购买涉诉房屋一事管×1并不知情，只是借管×1的名字，房款均是管×2、王×2二人所出，管×1直到起诉前才知道其名下有涉诉房屋一套，并称涉诉房屋的租赁事宜由管×2夫妇处理，租金、押金等由二人收取，管×1从未收过一分钱。管×1对管×2、王×2所述认可。
签订租赁合同后，双方在合同履行过程中产生纠纷。
赵×、王×1主张管×1存在下列违约行为，导致双方签订租赁合同解除。
其一，2013年10月底11月初，赵×计划在涉诉场地办理古玩字画的营业执照，但管×1的代理人管×2提供的涉诉房屋房产证复印件上房屋性质写的是住宅，导致其不能办理营业执照。
另，赵×称在2005年签订的租赁合同履行期间，管×1本人提供的房屋产权证复印件上载明的设计用途为“商住”，所以之前是能办理营业执照的。
为此，赵×、王×1提交投资办照通用指南及风险提示、两个涉诉房屋产权证复印件予以证实。提示第五条载明“住宅不能作为企业住所（经营场所）”。赵×、王×1所述2013年交付房屋产权证复印件上载明涉诉房屋设计用途为“住宅”，而在2005年左右管×1给付的房屋产权证复印件上载明设计用途为“商住”。
管×2、王×2称其所持涉诉房屋的房产证上载明的设计用途一直就是住宅，而非商住。对于赵×、王×1所述违约行为，二人表示赵×、王×1从2005年开始一直在做通讯城，如果二人想改变经营方向和意图，应该取得我方的同意，而在我方不同意的情况下，不存在再次办理营业执照的问题。且据二人了解，住宅也是可以作为经营场所办理营业执照的，但必须取得周围邻居和居委会的许可。
为查明涉诉房屋登记情况，法院至北京市顺义区住房和城乡建设���员会进行了查询，北京市顺义区住房和城乡建设委员会出具的《北京市顺义区房屋产权交易登记表》载明涉诉房屋实际用途为“住宅”。
其二，管×1提供的房屋从2010年开始漏水，虽经多次维修，但都没有修复，且直到2013年12月都没有提供合适的维修方案。
为此，赵×、王×1提交2013年11月28日、2013年12月2日通讯城拍摄的录像及2013年12月4日上午9点50分赵×与管×2的通话录音予以证实。2013年11月28日录像显示赵×、王×4（赵×前妻、王×1妹妹）与管×2派来的人员查看房屋漏水情况并协商如何处理漏水事宜。2013年12月2日录像显示王×4查看房屋漏水情况。通话录音中赵×、管×2谈到房屋漏水需作防水的问题，管×2同意进行维修。
另赵×、王×1还申请证人张×1出庭作证。张×1证实其是赵×开的通讯城会计，通讯城漏水已经有三、四年了，赵×和房东��修过，但修完之后还是漏。2013年漏水很严重，赵×在2013年招租，别人看后都不承租了。
管×2、王×2认可2013年11月28日录像以及录音的真实性，但不认可证人证言，并称涉诉房屋确实存在偶尔漏水的情形，但在录像中赵×也承认管×2曾经对涉诉房屋维修过两次，且到目前为止没有出现商户因漏雨要求索赔的情形，对于2013年12月2日录音真实性无法确定，但可以看出水是从楼上住户留下来的。
其三，管×1在2013年12月6日晚，派人将涉诉房屋门锁上，后将涉诉房屋转租给他人，并另行招租。
为此赵×、王×1提交如下证据证实：
1.2013年12月6日晚的录像。录像中显示该日晚有一自称是管×2派来的工作人员，到通讯城营业后将涉诉场地的前后门锁上，并在门口张贴了“暂停营业”的告示。赵×、王×4均在场。王×4告知关门人员应在2013年12月7���上午8点半将涉诉房屋打开，否则报警，并要求向管×2转达如果有什么纠纷，可以向法院起诉解决。
管×2、王×2对2013年12月6日的录像真实性认可，承认录像中的人员确实是管×2派去的，但主张关门的行为是在正常营业之后，故未对赵×、王×1的经营造成任何影响。另外，采取关门行为原因是按照合同约定，赵×应当在2013年11月15日之前将下一年度的租金交齐，且有15天的宽限期，但赵×、王×1均未按时交纳。
2.2013年12月7日、2013年12月13日、2013年12月14日拍摄的照片及录像。2013年12月7日拍摄照片及录像显示通讯城前卷帘门未开，门外张贴一告示“此房出租×××”。2013年12月13日拍摄的公告及录像显示卷帘门外张贴两个告示，内容为“公告。原通讯城合同已终止，请商户在三日内自行清走自己物品，逾期未清理视为垃圾处理。2013年12月13日。”“招商公���，×通讯城现在开始招商，并于本月15日开始重新装修，则日开业，招商电话：×××李经理”。2013年12月14日录像中显示通讯城外又张贴一告示，内容为“原通讯城合同已到期，原通讯城商户限三日内将所有自己物品清走。否则将按垃圾处理”
管×2、王×2认可2013年12月7日的照片真实性，但称其他照片不是管×2等贴的，所以不发表意见。
对于赵×、王×1出具的证据以及所述事实，管×1称其均不知情，但对证据的质证意见以及对案件事实的陈述与管×2、王×2一致。
庭审中，法院为核实案件事实情况，曾电话询问赵×关门的过程，其自述如下：“我曾找到被告说办理营业执照的事情，但被告说让先交房租再给解决营业执照。我说不行，得先把漏水给我修了。被告说先让交房租，然后再修。我坚决不给房租，让被告修房。但被告说如果不交房租就给锁门，被告就在2013年12月6日就把门给锁上了”。
关于租赁协议是否终止，管×1方主张因赵×、王×1超过15日未交付租金，故根据合同约定，合同终止，且双方对于终止一事也达成了合意，并顺利办理了交接手续。为此，其提交如下证据予以证实：
1.2013年12月25日，王×4书写的收条证实双方已经顺利交接完毕。收条内容为：“今收到空调折价款45000元，水电费3000元，合计肆万捌仟元正。王×4”
赵×、王×1对此称因在2013年12月24日二人已就此事向法院提起诉讼，故在2013年12月25日收了于×交付的剩余水、电和空调的折价款。
2.申请证人李×1、于×出庭作证。
于×称现在涉诉房屋由其承租，起租日期是2014年1月1日，租金是每年120万元，是与管×2洽谈的此事。2013年12月25日，管×2说可以到通讯城与赵×直接办理交接手续。王×4过来后，支付王×4四万多电费和空调的折价款，王×4将水电卡、钥匙给了我。当时赵×的会计、李×1在场。还有个商户没有搬走，东西没了报警，警察也在。另外，2013年12月6日左右的门不是其锁的，但如果赵×欠租金，管×1一方锁门也很正常。
李×1证实其是管×2的×装修公司的工人。2013年12月25日，管×1和于×交接时其应管×2要求去了现场，清点东西。去现场时房门已经打开，但具体谁开的不清楚。
赵×、王×1不认可李×1和于×的证人证言，并称李×1不是本案的相关人员所以不能陈述整个经过，于×是利害关系人。王×4和于×在2013年12月25日只是洽谈了水电、空调折价，而非交接。
3.申请证人李×2、黄×、吕×、张×2出庭作证。李×2证实因赵×称其跟房东不再合作，在2013年11月初让商户搬走；2013年11月底其从商城撤出。商城存在漏水情况，但不严重。黄×、吕×、张×2就上述内容的陈述与李×2基本一致。
赵×、管×1对证人证言不予认可，并称证人陈述有相互矛盾的地方，证人称2013年11月底搬走，但从录像显示2013年11月28日房屋还在维修。
现赵×、王×1主张因管×1的上述违约行为，导致双方签订合同无法履行而解除，故要求管×1承担违约责任并赔偿损失，其诉讼请求的具体计算方法为：1.违约金48万元。因合同中约定任何一方违约，解除合同，违约方应赔偿守约方经济损失，赔偿金额为合同期末履行期间租金总额的20%。未履行期限为两年，租金共计2379449.6元，按上述标准计算金额约48万元。2.赔偿的损失48万元。因赵×所办个体工商户北京×通讯城（登记的经营场所为涉诉房屋）与王×5等人的租赁合同不能继续履行。损失按照每年3万租金计算，16个摊位，损失共计48万元。为此，赵×、王×1提交了王×5等人与北京×通讯城签订的租赁合同证实。管×2、王×2、管×1称对赵×、王×1的转租行为不知情。赵×、王×1主张自2010年开始使用涉诉标的时，就一直转租，管×1从未提出过异议。
管×2、王×2、管×1就反诉主张供暖费之请求提交2张北京×供热中心供暖专用收据予以证实。上载明：×号楼01-0122-01的供暖费2010-2013年度供暖费每年997.64元。×号楼01-0107-01室2012-2013年度供暖费19745.6元。赵×、王×1对供暖费收据真实性不予认可，且称无法确定其是否交过涉诉房屋上述年度的供暖费。
上述事实，有双方当事人在庭审上的陈述、租赁合同、收据、房本、投资办照通用指南及风险提示、照片、录音、录像、证人证言、北京大龙供热中心供暖专用收据等证据在案佐证。
原审法院认为：赵×、王×1与管×1于2009年11月21日就涉诉房屋签订的《租赁��同》，系双方真实意思表示，且未违反相关法律、法规的强制性规定，故应为有效合同，双方均应按此履行。因管×1系房屋的登记产权人，而管×2、王×2称涉诉房屋系借管×1名义购买，且由二人实际购买、经营、管理、收取租金，管×1对此表示认可，故管×2、王×2应与管×1就租赁合同所产生权利、义务共同承担。
现双方均主张在租赁合同履行过程中对方存在违约行为，而就各自主张的违约行为能否成立是本案的争议焦点。
首先，就赵×、王×1主张管×1之违约行为。其一，管×1提交的房屋产权证上载明的设计用途为住宅，不能申领营业执照。因赵×已开办的个体工商户北京×通讯城的注册地址就是涉诉标的，故双方对涉诉房屋能够办理营业执照均是有合理预期的。而在涉诉房屋设计用途始终未变更的情况下，即使因为政策的变更，确实导致涉诉房��不能办理营业执照，该结果亦非管×1方的违约行为造成，故赵×、王×1主张之该理由，法院不予支持。其二，涉诉房屋漏水，管×1一方未修复。根据赵×、王×1提交的录像及录音可以看出，涉诉标的确实存在漏水现象，且经过管×1方的多次维修，亦未完全修复。但应当指出，在房屋漏水情况下，赵×、王×1未提交相关充足证据证实管×1方有怠于行使修缮义务的行为，且赵×、王×1亦可采取其他合理途径解决漏水事宜，故赵×、王×1的该主张亦不成立。
其次，就管×1方主张赵×、王×1迟交租金属违约行为之主张，因根据双方签订的《租赁合同》第三条规定，赵×、王×1应在2013年11月15日之前将下一年度租金付清。而在赵×、王×1主张的管×1一方违约行为不成立的情形下，二人迟于该日交纳租金，确属违约。
根据《租赁合同》第五条之规定，在赵×、王×1拖欠租金15日以上时，出租人有权终止合同。而根据法院查明之事实，赵×、王×1在2013年11月底前均未交纳相应租金，故根据合同约定，出租方有终止合同的权利。且根据庭审中，赵×的自述可以看出，管×1方在行使终止合同的权利前已经通知过赵×及时交纳租金否则将采取一定行为保护自己的权利，故其终止合同的行为并未违反合同及相关法律规定。综上所述，双方签订的租赁合同应于2013年12月6日终止，现赵×等要求判令解除双方签订的合同，法院不予支持。因赵×、王×1主张管×1违约之情形均不成立，故二人要求管×1支付违约金、赔偿损失之主张，法院亦不予支持。因赵×、王×1并非恶意拒交租金，故管×2、王×2、管×1应退还赵×、王×1押金10万元。
就管×2、王×2、管×1反诉之主张，因双方签订的租赁合同于2013年12月6日终止，且赵×、王×1在2013年12月1日至2013年12月6日实际占有使用了涉诉房屋，故赵×、王×1应支付该期间租金。就管×1方反诉主张的供暖费用，因其提交了北京×供热中心供暖专用收据证实，且开票时间为2014年7月17日，系在租赁关系终止以后，故在赵×、王×1未提交其他反证情况下，法院认定收据中载明的费用系由管×1方交纳。而根据双方合同约定，使用租赁物期间的供暖费应由赵×、王×1负担，故管×1方反诉主张赵×等给付该款，于法有据，法院予以支持，但管×1方主张数额有误，具体金额，以法院核算为准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条之规定，判决如下：一、管×1、管×2、王×2于本判决生效之日起七日内退还赵×、王×1押金十万元；二、赵×、王×1于本判决生效后十日内给付管×1、管×2、王×2二○一三年十二月一日至二○一三年十二月六日租金一万九千五百五十七元、暖气费二万二千六百零五元；三、驳回赵×、王×1的其他诉讼请求；四、驳回管×1、管×2、王×2的其他诉讼请求。
赵×、王×1不服原审法院判决，向本院提起上诉。赵×、王×1的上诉请求是撤销原审法院判决，改判支持赵×、王×1在原审中的诉讼请求，驳回管×1、管×2、王×2在原审中提出的诉讼请求。赵×、王×1的上诉理由是管×1伪造涉案房屋产权证复印件，导致赵×一方无法再次办理营业执照，致使合同目的无法实现，应当解除《租赁合同》；涉案房屋严重漏水，管×1未完全履行合同义务，赵×一方有权拒绝支付租金；管×2、王×2不应该作为本案当事人参与诉讼。
管×1、管×2、王×2同意原审判决，不同意赵×、王×1的上诉请求，认为在营业执照的办理上，管×1一方不存在违约行为；管×1一方积极履行了维修义务，赵×、王×1以漏水为由拒绝交纳租金缺乏依据。王×2、管×2表示愿意承担基于《租赁合同》产生的管×1名下的义务和责任；管×1表示认可《租赁合同》的效力，愿意由王×2、管×2享有基于《租赁合同》产生的管×1名下的权利。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院审理过程中，双方均未提交新证据。以上事实有当事人陈述在案佐证。
本院认为：赵×、王×1与管×1于2009年11月21日就涉诉房屋签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效。因管×1系房屋的登记产权人，管×1表示愿意由王×2、管×2享有基于《租赁合同》产生的管×1名下的权利，王×2、管×2表示愿意承担基于《租赁合同》产生的管×1名下的所有义务和责任，故管×2、王×2应与管×1就《租赁合同》所产生的权利、义务共同承担。本案中，因赵×已开办的个体工商户北京×通讯城的注册地址就是涉诉房屋，在涉诉房屋设计用途始终未变更的情况下，涉诉房屋不能办理新的营业执照，该结果并非管×1的违约行为造成，赵×、王×1据此主张拒付租金，缺乏正当理由，本院不予支持。赵×、王×1认为房屋漏水，并以此作为拒绝支付租金的理由，但是赵×、王×1未提交充分的证据证明管×1怠于行使修缮义务，且赵×、王×1可采取其他合理途径解决漏水事宜，故赵×、王×1的该主张亦不成立。原审法院认定赵×、王×1未按合同约定交纳租金构成违约，双方签订的《租赁合同》于2013年12月6日终止，并结合本案实际情况处理押金返还、租金支付、供暖费支付等问题，具有事实和法律依据，本院予以维持。综上，原审判决正确，本院予以维持，赵×、王×1的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼��》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉受理费14340元，由赵×、王×1负担12040元（已交纳），由管×1、管×2、王×2负担2300元，于本判决书生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费2402元，由管×1、管×2、王×2负担1548元（已交纳），由赵×、王×1负担854元，于本判决书生效之日起七日内交纳。
二审案件受理费16742元，由赵×、王×1负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 朔
审 判 员 周文祯
代理审判员 陈烁琳
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 张晓华