北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0108民初17689号
原告：北京长峰宾馆有限责任公司，住所地北京市海淀区永定路68号。
法定代表人：潘琪，董事长。
委托诉讼代理人：陈辉，男，北京长峰宾馆南三环店经理。
委托诉讼代理人：马玲，北京大成律师事务所律师。
被告：北京嘉和伟业科贸有限公司，住所地北京市丰台区东铁匠营顺一条8号9栋5层。
法定代表人：丁东升。
委托诉讼代理人：耿江浩，北京策略律师事务所律师。
委托诉讼代理人：尹程香，北京策略律师事务所实习律师。
原告北京长峰宾馆有限责任公司（以下简称长峰宾馆）与被告北京嘉和伟业科贸有限公司（以下简称嘉和公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长峰宾馆的委托诉讼代理人陈辉、马玲，被告嘉和公司的法定代表人丁东升及其委托诉讼代理人耿江浩、尹程香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告长峰宾馆向本院提出诉讼请求：1、确认长峰宾馆、嘉和公司之间签订《合作经营协议书》及补充的四份《房屋租赁合同书》已于2016年5月18日解除，嘉和公司应立即腾退合作经营场地，向长峰宾馆交还长峰宾馆南三环店；2、判令嘉和公司向长峰宾馆支付应付款项合计5340387.16元(暂计算至2016年4月30日)；3、判令嘉和公司向长峰宾馆支付2016年5月1日始至实际腾退之日的所有费用，包括房屋房屋占用费（按照每月30万元支付）及水电等的所有费用。暂计算至2016年12月31日，嘉和公司应支付房屋占用费及水电等费用合计3142942.40元；2-3项暂计算至2016年12月31日嘉和公司应支付的款项合计为8482879.56元；4、判令嘉和公司向长峰宾馆已经交纳的100万元作为违约赔偿金不再退还；5、本案全部诉讼费用由嘉和公司承担。事实及理由：长峰宾馆与嘉和公司双方于2010年12月15日签订了《合作经营协议书》，约定由双方合作经营位于丰台区宋庄路6号院（以下简称长峰宾馆南三环店）客房、餐饮、会议场所，由嘉和公司按月转账合作经营费30万元，并约定嘉和公司在合作经营期间，不得以任何理由或任何形式出租、转包，出借或部分出租、转包、出借南三环店。根据《合作经营协议书》第一条第三款，其后，针对上述《合作经营协议书》中约定的条款，长峰宾馆与嘉和公司双方分别于2012年2月22日及2012年6月10日签订四份《租赁合同书》作为《合作经营协议书》的补充条款。《合作经营协议书》签订后，长峰宾馆全面履行了协议中约定的义务。但嘉和公司不能全面履行《合作经营协议书》中的义务，长峰宾馆曾经先后多次书面通知嘉和公司，但嘉和公司仍未能全面履行《合作经营协议书》。根据《合作经营协议书》第十五条第四款等约定，嘉和公司向长峰宾馆交纳100万元合作经营保证金，应付长峰宾馆款项合计5340387.16元，已经超过经营保证金的80%，且未在规定的时间内追加、结清应付款，嘉和公司的行为属于违约行为。鉴于嘉和公司不按照《合作经营协议书》及其后补充的四份《租赁合同》全面履行义务，严重违反了协议约定，根据法律规定和协议约定，长峰宾馆于2016年5月18日向嘉和公司送达了关于解除《合作经营协议书》及相关补充合同的通知，长峰宾馆和嘉和公司的《合作经营协议书》及补充的四份《租赁合同书》已经解除。为了确保国有资产的保值增值及维护长峰宾馆的合法权益不受侵犯,再者即使长峰宾馆没有按照解除合同时间按时解除，按照以前的期限也已经解除了,故长峰宾馆诉至法院。
被告嘉和公司辩称，嘉和公司在合作经营南三环店期间，对该店投入了巨大的人力物力财力，长峰宾馆所提供的补充协议都是以南三环店的名义签的，嘉和公司与南三环店于2012年7月27日签订了补充协议，期限是约定合作经营期满后续签10年至2026年12月17日止，宾馆设备设施由嘉和公司全权支配及处理，在长峰宾馆发解除通知前已经签署了，长峰宾馆不予认可，双方一直进行沟通和协商，导致了延期付款。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：
2007年,长峰宾馆向北京市电信有限公司申请就电话号码×××开通银行托收付费方式。北京市电信有限公司予以受理。诉讼中，长峰宾馆和嘉和公司均认可上述电话号码是绑定在一起的。
2010年12月15日，长峰宾馆（甲方）与嘉和公司（乙方）签订《合作经营协议书》，约定：“第一条、长峰宾馆南三环店位置及合作经营的范围。1、本协议所述长峰宾馆南三环店位于丰台区宋庄路6号院，乙方合作经营南三环店范围。2、南三环店包括但不限于西平房、一、二号楼底商（含商品部、商务中心、美容美发）、二号楼东侧小二楼等不在乙方合作经营范围内。3、若商品部、商务中心、美容美发等与甲方签订的合同到期时，乙方愿对其统一管理，甲、乙双方经协商后可进行交接，交接后按交接时间计算，乙方每年向甲方交付20万元。第二条、合作经营业务范围。1、乙方合作经营南三环店只限于餐饮、住宿、会议、办公等，如乙方需要增加健身房、台球厅、棋牌室、演艺等合法经营项目时，应报请甲方向相关单位提出申请，获得批准后乙方方可经营。2、乙方在合作经营期间，不得以任何理由和或任何形式出租、转包、出借或部分出租、转包、出借本协议所述南三环店（指合同转租）。第三条、合作经营期限。甲、乙双方合作经营的期限自2010年12月18日起至2016年12月17日止。第四条、财务核算原则。在合作经营期间，乙方按月以摊销、折旧等项目列支甲方成本30万元，作为乙方经营成本，同时按月转账给甲方30万元货币资金。全年列支成本共计360万元。乙方按甲方规定要求进行季度结算，不得形成亏损。每季度的营业收入减去甲方摊销部分，剩余部分成本由乙方按财务核算规定及要求列支。年底如有经营利润所缴纳的企业所得税由乙方承担。第五条、预付摊销费用及合作经营保证金。1、本协议签订之日，乙方即向甲方交纳90万元作为预付的摊销费用，并同时须向甲方交纳100万元合作经营保证金（不计利息）。2、签订协议交纳的90万元作为预付的摊销费用，从2011年3月17日起开始计算。2010年12月18日至2011年3月17日止，作为甲方的优惠条件不列支摊销费用。3、乙方交纳的合作经营保证金，作为乙方履行本合同所有条款的保证金。6、因乙方未能按照本协议履行，本协议约定的保证金作为违约赔偿金，不再退还。第六条、甲、乙双方的权利、义务。（二）乙方的权利和义务。2、乙方按照本协议第四条约定执行财务核算的原则，并按时足额交纳相关费用。8、合作经营期内与乙方有关的所有发生的工商、卫生、消防、治安、安全及影响周边居民正常生活等事项，乙方有责任积极协助甲方解决，产生的经济及法律责任由乙方承担。9、合作经营期内发生的和经营场所相关的一切费用由乙方承担。13、合作期满或本协议解除，如乙方逾期不退出合作经营场地，乙方应赔偿甲方因此所受的损失。第七条、财务管理。1、资金账户管理。（1）甲方指定专门银行账户归乙方单独使用，在合作经营期间所有的经营收入全部进入甲方指定的资金账户，该账户内的收入、支出业务由甲方指派专人进行监督、管理。4、营业成本、费用的管理。（6）乙方按照合作经营南三环店的范围，以水、电、燃气计量总表的数额，向甲方按月支付所发生的水、电、燃气等费用，乙方在收到承付单据后5日内向甲方交纳，由甲方向乙方出具相应的发票，并附相应单据的明细复印件。（8）配电室设施、直燃机及冷却塔、消防中控室及消防报警系统、中软管理系统、弱电上网系统、厨房油烟清洗、灭蟑、天然气调压箱、电梯等设施、设备，所发生的代管维护费在合作经营期间由乙方承担。6、其他相关的管理办法。（2）应付款不得超过经营保证金的80%，如超时，乙方须在五日内追加经营保证金或结清应付款，否则视其违约。第九条、关于合作经营期限届满的规定。3、合作经营期限届满或提前解除本协议，乙方投资装修、改造的设施、设备等不可移动资产归甲方所有，乙方应保证其处在正常运行状态。不可移动资产包括结构改造方面的投资及水、电、暖、通风、空调等动力设施、设备；消防、通讯、视频网络等设施、设备等。第十条、装修、改造相关规定。第十条、装修、改造相关规定。1、合作经营期内，本协议所述南三环店由乙方经营管理，如因经营需要，乙方对客房、餐饮进行改造，必须事先以书面的形式通知甲方，并得到甲方书面同意后，方可施工，所需费用乙方自理。2、乙方的装修、改造必须经政府相关部门的批准并符合安全、消防和其他有关部门的要求，应在工程完工后的合理期限内，经有关部门验收，取得消防合格证和其他应该取得的验收手续。验收结束后10日内，乙方将各专业各类竣工图纸及验收合格的所有文件复印件交甲方留存备案。第十五条、违约责任。（三）甲、乙双方违约责任。2、乙方违约责任：（1）乙方交付甲方的合作经营保证金，作为乙方违约金对甲方赔偿，甲方不予返还。如甲方实际损失大于经营保证金时，则甲方有权要求乙方补偿差额的实际经济损失。（2）乙方对南三环店投入的资产全部无偿归甲方所有。（四）乙方未按本协议约定的任何一项义务全面履行，则视为乙方违约。甲方有权单方解除本协议并追究乙方的违约责任，违约责任按照第十五条第三款第二项乙方的违约责任执行。”诉讼中，关于上述第二条第2点中括号内内容与前述内容的关系，嘉和公司主张括号内“指合同转租”内容是对前述全部内容的限制，故该条约定仅理解为禁止对整个合作经营协议书进行转租；对此，长峰宾馆主张，括号内内容是进行强调，不能完全取代前面的内容，且部分转租也应当包括在合同转租的范围内，属于该约定禁止的行为。
同日，长峰宾馆（甲方）与嘉和公司（乙方）签订《安全责任书》，约定：“七、乙方在合作经营期间，必须遵守国家和北京市环保法律法规进行‘三同时’申报，并在经营当中配合环保局进行污水、废气、噪音的检测。严格执行北京市各种排污指标，出现问题由乙方负责。”
2010年12月18日，长峰宾馆（甲方）与嘉和公司（乙方）签署《确认书》：“依据双方签订的合作经营协议书，从2010年12月18日中午12时为时间节点，双方就营业收入、水、电、燃气表底数进行交接，具体已交接的项目如下：1、营业收入。2、水表底数（总表及各底商分表）：306834.2。3、电表底数（总表及各底商分表）：23063.4、燃气表底数（总表及各底商分表）：26703直燃气、3047中餐。以上各项，双方签字确认。”
2010年12月29日，长峰宾馆与嘉和公司签署《交接清单》，内容包括：“一、宾馆工程。图纸13张、竣工验收表9张……二、宾馆行政。美容卫生许可证复印件1张、中餐卫生许可证复印件1张……组织机构代码证副本1张、税务登记证副本1张、营业执照（正副本各1张）。三、宾馆安保。消防验收合格表2张……”诉讼中，嘉和公司主张，上述交接清单中的消防验收合格表只是针对涉案房屋的一小部分，房屋大部分没有进行消防验收，影响了嘉和公司的使用。诉讼中，为证明其就此向长峰宾馆提出过异议及长峰宾馆存在违约瑕疵，嘉和公司提交了陈辉签字的2011年2月11日文件签收单、2015年10月21日嘉和公司文件签收清单。2011年2月11日文件签收单显示，2011年2月11日，陈辉在一张文件签收单的接收人签字处签字，内容为：“请长峰宾馆陈辉总经理接受下列文件：1、关于长峰至今未向嘉和伟业提供的文件。2、关于长峰总店急需解决我方有关财务方面的问题。3、关于长峰宾馆的调查报告。4、关于宾馆内部设施的隐患与维修。5、安全设施设备使用存在问题。6、关于长峰宾馆南三环店正门两底商的问题。7、关于宾馆商品部春节期间停业问题。8、关于原建筑商占用库房一事。9、关于监控设施缺陷的问题。10、关于宾馆内部商家的我方意见。11、客房布草问题的现状。12、西厨房设备设施问题明细。13、中厨房设备设施问题明细。”诉讼中，长峰宾馆称，其没有见过上述文件清单内容。2015年10月21日嘉和公司文件签收清单显示，2015年10月21日，长峰宾馆陈辉在一张“签收嘉和公司文件清单”上签字，内容为：“一、机电类特种设备监督检验申请单；二、拆除底商空调控制面板申请单。”诉讼中，嘉和公司主张上述清单中的机电设备检验申请单系要求长峰宾馆提供电梯房屋能否正常使用且通过验收的凭证，且底商取暖费至今未交给嘉和公司，嘉和公司要求长峰宾馆拆除控制面板不让底商使用，但至今未予拆除。长峰宾馆称，该清单所列文件的名称为申请单，并非嘉和公司主张的验收手续。
2011年2月14日，长峰宾馆与嘉和公司签署《长峰宾馆购电系统交接》，内容为：“长峰宾馆南三环店，购电系统自2011年2月14日起交给嘉和公司管理使用，今后长峰宾馆南三环店底商水电费由嘉和公司收取。每月月底由嘉和公司将长峰宾馆南三环店的整体水电按电力公司及自来水公司提供的使用金额，足额上交长峰宾馆。”
2011年9月1日，长峰宾馆就前述电话号码的付款方式由银行托收变更为现金，在此之前前述电话号码的电话费用自动从长峰宾馆的银行账户划转。之后至2017年初，嘉和公司自行以现金方式交纳前述号码的电话费用。诉讼中，嘉和公司称其合作经营后一直在使用的是×××号码，其不清楚其他号码的使用人。
2012年2月22日，长峰宾馆南三环店（甲方）与于东升（乙方）签订《租赁合同书》，约定：“第一条、租赁标的物的位置、面积和状况。本合同所述租赁的标的物为长峰宾馆南三环店编号：精品廊平面图上用红线所标明的位置。第二条、租赁用途。乙方承租精品廊，在甲方的营业执照项下仅用于烟酒、百货、旅游用品经营用途。租赁期自：2012年2月22日起至2016年12月17日止。第三条、租金、相关费用及支付方式。甲方将本合同第一条所述底商租赁给乙方使用的年租金金额为5万元。”同日，长峰宾馆南三环店（甲方）与于东升（乙方）签订《租赁合同书》，约定：“第一条、租赁标的物的位置、面积和状况。本合同所述租赁的标的物为长峰宾馆南三环编号：1-D31平面图上用红线所标明的位置。第二条、租赁用途。乙方承租该底商，在甲方的营业执照项下仅用于办公用途。租赁期自：2012年2月27日起至2016年12月17日止。第三条、租金、相关费用及支付方式。甲方将本合同第一条所述底商租赁给乙方使用的年租金金额为5万元。”诉讼中，嘉和公司和长峰宾馆均认可上述两份租赁合同书的乙方为嘉和公司，亦由嘉和公司实际履行。
同日，嘉和公司（甲方）与庞海涛（乙方）签订《租赁合同书》，约定：“第一条、租赁标的物的位置、面积和状况。本合同所述租赁的标的物为长峰宾馆南三环店编号：1-D21平面图上用红线所标明的位置。第二条、租赁用途。乙方承租精品廊，在甲方的营业执照项下仅用于烟酒、百货、旅游用品经营用途。租赁期自：2012年3月22日起至2015年3月22日止。第三条、租金、相关费用及支付方式。4、经营相关费用的缴纳标准和办法。（4）上述费用电费需先购电卡后用电，电话费及其他费用乙方须在每月月末向甲方缴纳。”诉讼中，嘉和公司称，此租户是原有租户延续的，只是重新走了手续。长峰宾馆称，不管是否为原有租户，其从未同意过嘉和公司转租。
2012年6月10日，长峰宾馆南三环店（甲方）与嘉和公司（乙方）签订《租赁合同书》，约定：“第一条、租赁标的物的位置、面积和状况。本合同所述租赁的标的物为长峰宾馆南三环店编号：1-D27美容美发平面图上用红线所标明的位置。第二条、租赁用途。乙方承租美容美发，在甲方的营业执照项下仅用于美容美发经营用途。租赁期自：2012年6月10日起至2016年12月17日止。第三条、租金、相关费用及支付方式。甲方将本合同第一条所述底商租赁给乙方使用的年租金金额为3万元。”
同日，长峰宾馆南三环店（甲方）与嘉和公司（乙方）签订《租赁合同书》，约定：“第一条、租赁标的物的位置、面积和状况。本合同所述租赁的标的物为长峰宾馆南三环店编号：1-D23、24平面图上用红线所标明的位置。第二条、租赁用途。乙方承租鲜花店，在甲方的营业执照项下仅用于鲜花、礼品经营用途。租赁期自：2012年6月10日起至2016年12月17日止。第三条、租金、相关费用及支付方式。甲方将本合同第一条所述底商租赁给乙方使用的年租金金额为4万元。”
2012年7月27日，长峰宾馆南三环店出具《补充协议》，内容为：“由于嘉和公司自2010年12月18日接管经营长峰宾馆南三环店以来，在人力、物力及财力方面投入巨大。故我方决定在现行合同期满后，可续签合同（合同内容以现行合同为准）拾年整（至2026年12月17日止）。现宾馆设备设施由嘉和公司全权支配及处理。”诉讼中，嘉和公司主张依据上述补充协议，其与长峰宾馆达成了协议，在经营协议期满后，嘉和公司还可以继续经营长峰宾馆南三环店。长峰宾馆称，上述协议从内容上看是原合同期满后可续签合同，属于或然性表述；从形式上，盖章的长峰宾馆南三环店是长峰宾馆的分支机构，长峰宾馆未对其做出签署该协议的授权，不具备授权的行为违背长峰宾馆的意思，长峰宾馆不予认可。
2012年8月1日至31日，嘉和公司通过南三环店POS机收入245981元。
2012年9月1日至30日，嘉和公司通过南三环店POS机收入165482元。
2012年10月1日至31日，嘉和公司通过南三环店POS机收入190127元。
2013年10月22日，嘉和公司（甲方）与张文亚（乙方）签订《租赁合同书》，约定：“第一条、租赁标的物位置、面积和状况。本合同所述租赁的标的物为长峰宾馆南三环店编号：办公区平房平面图上用红线所标明的位置。第二条、租赁用途。乙方承租办公区平房，在甲方的营业执照项下仅用于办公场所经营用途。租赁期自2013年10月22日起至2016年10月21日止。第三条、租金、相关费用及支付方式。3、经营相关费用的缴纳标准和办法。（2）上述费用电费需先购电卡后用电，及产生的其他费用乙方须在每月月末向甲方缴纳。”2015年3月18日，嘉和公司在申请人为张文亚的《租赁合同变更申请书》上盖章，该申请书内容为：“甲方嘉和公司作为出租方与乙方张文亚作为承租方于2013年10月22日签署了《租赁合同书》……现乙方张文亚现因个人原因在租赁期内无法履行合同内容，现提出申请。自2015年3月18日起，乙方将其在《租赁合同》项下的所有权利与义务一并转让于丙方史久晨……本申请自嘉和公司签字或盖章之日起生效。”
2015年1月26日，嘉和公司（甲方）与北京市通州区三乐康复老年公寓（乙方）签订《租赁合同书》，约定：“第一条、租赁标的物位置、面积和状况。本合同所述租赁的标的物为长峰宾馆南三环店编号：南面办公区第二间平房平面图上用红线所标明的位置。第二条、租赁用途。乙方承租办公区南面第二间平房，在甲方的营业执照项下仅用于办公场所经营用途。租赁期自2015年2月1日起至2016年1月31日止。第三条、租金、相关费用及支付方式。3、经营相关费用的缴纳标准和办法。（2）上述费用电费需先购电卡后用电，及产生的其他费用乙方须在每月月末向甲方缴纳。”2016年1月19日，嘉和公司（甲方）与北京市通州区三乐康复老年公寓（乙方）签订《补充协议》，约定：本合同条款继续使用，租期一年（2016年1月27日至2017年1月26日）。诉讼中，嘉和公司称，该老年公寓是废弃多年的厕所改造而来，当时得到了长峰宾馆的口头认可，但未提交证据佐证；长峰宾馆不认可其曾口头同意。
2015年10月15日，长峰宾馆向嘉和公司发送《关于全面履行<合作经营协议>的函》。同日，长峰宾馆向嘉和公司发送《关于催缴嘉和公司应付款项及底商租金的函》。
2015年10月20日，嘉和公司对《关于全面履行<合作经营协议>的函》回复：“此函内容与事实相左”。同日，对《关于催缴嘉和公司应付款项及底商租金的函》回复：“此函上述内容与事实严重不符。经计算，到目前为止，长峰宾馆尚欠嘉和公司至少10285791.1元。”
2015年10月26日，长峰宾馆向嘉和公司发送《致嘉和公司的函》，要求嘉和公司就《关于全面履行<合作经营协议>的函》中长峰宾馆提出的问题及嘉和公司认为相左的事实回复；要求嘉和公司就其对《关于催缴嘉和公司应付款项及底商租金的函》回复中认为的事实及依据回复。
2016年1月5日，嘉和公司（租赁方）就长峰宾馆南三环店院内（副楼）6119与合计建筑面积为37平方米房间租与靳永超承租方）签订《补充协议》，约定租赁期限自2016年1月5日起至2017年1月4日止。
2016年1月29日，长峰宾馆向嘉和公司发送《关于敦促嘉和公司外签租房协议超期整改的函》。同日，嘉和公司就该函件予以签收。
2016年5月18日，长峰宾馆向嘉和公司邮寄《关于解除<合作经营协议书>及相关补充合同的通知》，通知其解除《合作经营协议书》及补充的四份《租赁合同书》。2016年5月19日，上述邮件妥投。庭审中，嘉和公司认可其已经收到上述邮件。
2016年11月10日，长峰宾馆向嘉和公司邮寄《关于限期腾退长峰宾馆南三环店的通知》,通知其在本通知送达之日三日内腾退长峰宾馆南三环店并交还长峰宾馆等。
2016年12月30日，北京市照相机总厂向北京尚方物业管理有限公司发送《关于按期移交房屋的通知》，内容包括：“依据2006年7月7日，我单位与贵公司签订的北京市丰台区宋庄路6号院房屋租赁合同的约定，租赁期限将于2016年12月31日到期。……现在此发函督请贵公司立即清退该房产下所有租户，按合同约定的要求和日期将北京市丰台区宋庄路6号厂区移交我单位……。”2017年1月9日，北京尚方物业管理有限公司向长峰宾馆发送《关于按期移交房屋的告知函》，内容包括：“依据2006年12月18日我单位与你单位签署的北京市丰台区宋庄路6号院房屋租赁合同中的约定，租赁期限将于2016年12月31日到期。……现我单位在此发函告知，请贵单位立即清退该房产内所有使用人，按照合同约定的要求和日期，将北京市丰台区宋庄路6号院房产移交给我单位……。”诉讼中，长峰宾馆称，北京市照相机总厂系涉案房屋的所有权人，其向北京尚方物业管理有限公司出租涉案房屋，北京尚方物业管理有限公司向长峰宾馆出租涉案房屋，长峰宾馆就涉案房屋与嘉和公司合作经营。
诉讼中，长峰宾馆主张嘉和公司违约体现在三个方面：其一，嘉和公司未按时足额交纳费用；其二，应付款超过经营保证金的80%，未及时补足；其三，嘉和公司未经长峰宾馆同意出租、转包、出借或部分出租、转包、出借南三环店，且嘉和公司擅自将废弃的厕所改造成房间，未按约定向长峰宾馆交付验收文件。
诉讼中，长峰宾馆提交了嘉和公司欠款明细及相应凭证，包括水电费、税金、合作经营费/房屋占用费、电工费用等，显示截止到2016年4月30日，嘉和公司欠长峰宾馆应付款项5340387.16元；截止到2016年12月31日，嘉和公司欠长峰宾馆应付款项8482879.56元。其中，就水电费，长峰宾馆提交的证据包括北京市照相机总厂向北京尚方物业管理有限公司出具的《水、电等费用情况通知》、北京尚方物业管理有限公司向长峰宾馆出具的发票、国网北京市电力公司向北京市照相机总厂出具的电费交费通知单、北京市自来水集团有限责任公司向北京市照相机总厂出具的缴费通知单。《水、电等费用情况通知》内容包括：……贵方在宋庄路6号……水电费、水费、水资源费、排污费用情况作如下说明……。发票内容包括：代收……水电费。电费交费通知单内容包括：计量点地址宋庄路6号。北京市自来水集团有限责任公司出具的缴费通知单内容包括：地址宋庄路6号。其中，就电工费，长峰宾馆提交的证据包括费用报销单、北京市利强物业管理中心向长峰宾馆出具的服务费发票。费用报销单内容包括：摘要为北京照相机厂（利强物业服务费南三环店）。就此，长峰宾馆称，长峰宾馆与北京照相机厂有关的就是南三环店，该电工是北京市利强物业管理中心派驻的人员，负责维修南三环店配电室。嘉和公司认可上述明细及凭证的真实性，但提出以下异议：第一，水电费。水电费的票据看不出是否系南三环店发生的，且水电费金额包括了长峰宾馆出租的底商使用的水电费，长峰宾馆出租的底商使用的水电费不应由嘉和公司承担。为证明南三环店日常消费的用电标准，嘉和公司提交了2017年5月、6月电费缴费凭证。第二，合作经营费/房屋占用费。长峰宾馆未向其交付消防、工商验收手续，场地存在瑕疵。第三，2011年1月至9月1日期间的电话费。嘉和公司仅认可使用58037088号码作为宾馆主机号码，不清楚其他号码是谁使用。就此，长峰宾馆称，因宾馆有多个房间，多个号码是为了防止占线。第四，电工费。嘉和公司主张无法看出电工服务的对象。第五，税金。嘉和公司主张税金应由税金发票记载的收款单位南三环店交纳，而非嘉和公司。
诉讼中，为证明应将由于长峰宾馆提供的锅炉故障造成自2012年8月22日至2012年10月15日酒店停业的租金损失从应付款中扣除，嘉和公司提交了一份《噪声治理延期申请》。申请显示，2012年9月26日，长峰宾馆南三环店作出《噪声治理延期申请》，内容为：“尊敬的环保局领导：本酒店长峰宾馆南三环店因冷却塔噪音污染问题进行隔音降噪治理。因8.22日酒店锅炉出现故障，酒店空调系统是由锅炉直燃机制冷，导致空调系统瘫痪，并造成酒店的停业……因施工和材料加工安装的时间限制，无法9.15日完成整改，希望能延期到10.15日治理完毕。请环保局领导批准！”
诉讼中，为证明合作经营场地存在面积缺失、底商水电问题，嘉和公司提交了一份《会议纪要》。该纪要显示，2011年11月17日，长峰宾馆作出《会议纪要》，参会人包括甲方长峰宾馆郭建跃、宋德辉、陈辉；乙方嘉和公司于东升、宋韶华、李峰及杨会计。会议内容如下：“就长峰宾馆南三环店存在的异议问题，双方经过友好协商，初步达成如下意见：……3、双方约定11月18日上午双方共同测量合同缺失的面积后，嘉和公司将计算方式及补偿方案于11月21日报长峰宾馆，双方协商解决。4、嘉和公司提出底商水电使用存在的问题，双方约定11月18日嘉和公司将计算依据报长峰宾馆，双方协商解决……”经询，嘉和公司称，因11月18日长峰宾馆没有配合去测量，故一直搁置，未向长峰宾馆提交第3项约定的计算方式、补偿方案；因为双方约定长峰宾馆将底商室内电表移到室外才能开始进行这项工作，但长峰宾馆仅安装了总表，没有开始使用，故其未向长峰宾馆提交第4项约定的计算依据。长峰宾馆称，因嘉和公司未按照上述约定时间提交相关文件，且南三环店一直在正常经营，故对该证据关联性和证明目的不认可。
诉讼中，为了证明长峰宾馆也有违约情形且应当从长峰宾馆的诉请金额中扣减240万元，嘉和公司提交了一份《备忘录》。该备忘录显示，该备忘录由长峰宾馆南三环店（甲方）与嘉和公司（乙方）2012年12月31日签署，内容包括：“……1、甲方对南三环店缺失面积按甲、乙双方议定的数额，按年计算每年60万元，核减嘉和公司应付的年摊销折旧费用，核减分两个阶段：第一阶段：甲方在2013年1月10日前将2010年12月18日至2012年12月18日，乙方已支付给甲方的两年的摊销折旧费用，核减的摊销折旧费用：120万元，返还给乙方。第二阶段：2012年12月18日至消防隐患整改完成及库房腾退之日，为时间节点，甲方核减相应比例的摊销折旧费用。2、甲方委托乙方在2013年4月份前（符合施工条件即可施工，争取提前完成）对上述所列的存在的全部消防隐患予以整改。3、甲方在2013年4月前，清理完成新兴公司南三环店的腾退工作。4、甲方委托乙方在2013年3月份以前（符合施工条件即可施工，争取提前完成），对南三环店底商，水、电管线进行改造，与客房等部分分离。5、乙方应付甲方2012年12月底前的摊销折旧费用83万元，在2012年12月31日缴付甲方。6、对甲、乙双方有争议的114万余元，乙方暂按89万元，在2012年12月31日缴付甲方。余下的部分费用，双方再行商议解决。……”落款甲方长峰宾馆处有长峰宾馆南三环店的盖章，乙方嘉和公司处有于东升签字。就此，长峰宾馆称，对该证据的关联性、合法性和证明目的不认可，理由为，南三环店系长峰宾馆的分支机构，无权代表长峰宾馆与嘉和公司签署备忘录，且长峰宾馆没有授权南三环店签署该备忘录，南三环店是长峰宾馆和嘉和公司合作经营的标的公司，在经营过程中，嘉和公司常常以南三环店自居。
诉讼中，嘉和公司请求将《合作经营协议书》约定的100万元违约金金额调低。
以上事实，有原告长峰宾馆提交的《合作经营协议书》、《安全责任书》、《确认书》、《交接清单》、《长峰宾馆购电系统交接》、《租赁合同书》、《关于全面履行<合作经营协议>的函》、《关于催缴嘉和公司应付款项及底商租金的函》、《致嘉和公司的函》、《关于敦促嘉和公司外签租房协议超期整改的函》、《关于解除<合作经营协议书>及相关补充合同的通知》、《关于限期腾退长峰宾馆南三环店的通知》、中国电信客户登记单，被告嘉和公司提交的文件签收单、《会议纪要》、《补充协议》、《噪声治理延期申请》等证据材料及本院开庭笔录、工作记录在案佐证。
本院认为，长峰宾馆南三环店作为长峰宾馆的分支机构，以自己名义从事民事活动产生的民事责任由长峰宾馆承担。长峰宾馆有权依据长峰宾馆南三环店签署的四份《租赁合同书》主张权利及承担义务。2012年2月22日签订的两份《租赁合同书》的乙方虽为于东升，但长峰宾馆及嘉和公司均认可乙方为于东升担任法定代表人的嘉和公司，且实际履行主体亦为嘉和公司，本院对此不持异议。长峰宾馆与嘉和公司之间的《合作经营协议书》、四份《租赁合同书》，系各方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，故应属有效。各方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。
本案中，长峰宾馆主张嘉和公司违约体现在三个方面：其一，嘉和公司未按时足额交纳费用；其二，应付款超过经营保证金的80%，未及时补足；其三，嘉和公司未经长峰宾馆同意出租、转包、出借或部分出租、转包、出借南三环店，且嘉和公司擅自将废弃的厕所改造成房间，未按约定向长峰宾馆交付验收文件。本院具体评述如下：
首先，《合作经营协议书》约定，嘉和公司应按时足额交纳相关费用。就长峰宾馆主张的欠款明细，嘉和公司提出异议主要有以下几方面：
第一，水电费。关于嘉和公司提出的异议。其一，长峰宾馆提供的水电费票据无法体现系南三环店发生的费用。长峰宾馆提交的自来水公司、电力公司出具的交费通知所载的地址均系南三环店地址，能够体现出与南三环店的关联，且嘉和公司未提交相反证据。其二，长峰宾馆主张的欠款明细中的水电费过高，超出部分都是长峰宾馆自行出租的底商使用的水电，不应由嘉和公司承担。对此，《长峰宾馆购电系统交接》约定“长峰宾馆南三环店，购电系统自2011年2月14日起交给嘉和公司管理使用，今后长峰宾馆南三环店底商水电费由嘉和公司收取。每月月底由嘉和公司将长峰宾馆南三环店的整体水电按电力公司及自来水公司提供的使用金额，足额上交长峰宾馆”，故长峰宾馆向嘉和公司收取包括底商用水电费在内的水电费有相应合同依据，长峰宾馆的该抗辩本院不予采信。
第二，合作经营费/房屋占用费。嘉和公司主张长峰宾馆未向其交付消防、工商验收手续，房屋存在瑕疵。长峰宾馆与嘉和公司2010年12月29日签署的《交接清单》中已包括竣工验收表、营业执照、消防验收合格表等，嘉和公司虽主张上述交接的消防验收合格表只是一小部分，但未提交证据佐证，且就其主张提出异议的2011年2月11日清单、2015年10月21日清单中，2011年2月11日清单并无就消防、工商验收提出异议的具体内容，2015年10月21日清单中的文件仅列出文件名称，文件名称亦未涉及嘉和公司主张的消防、工商验收手续，且时间为南三环店已经交付嘉和公司经营4年之后，故上述清单均不能证明嘉和公司的证明目的，其对嘉和公司的该抗辩本院亦不予采信。
第三，电话费。长峰宾馆要求嘉和公司支付的电话费是将南三环店交付嘉和公司后至2011年9月期间×××等电话号码发生的费用。虽嘉和公司仅认可其仅使用×××号码作为宾馆主机号码，不清楚其他号码是谁使用，就×××之外的号码，长峰宾馆称因宾馆有多个房间电话，多个号码是为了防止占线，本院认为，×××号码与其他号码是绑定在一起的，长峰宾馆的解释符合常理，且嘉和公司于2011年9月至2017年初交纳了上述所有号码的电话费，亦未证据显示其曾提出过异议，其现在提出上述异议亦有违常理，故本院对嘉和公司该抗辩亦不予采信。
第四，电工费。嘉和公司主张无法看出电工服务的对象。《合作经营书》第七条规定“配电室设施、直燃机及冷却塔、消防中控室及消防报警系统、中软管理系统、弱电上网系统、厨房油烟清洗、灭蟑、天然气调压箱、电梯等设施、设备，所发生的代管维护费在合作经营期间由乙方承担”，长峰宾馆提交的发票的出具单位系北京市利强物业管理中心，长峰宾馆主张北京市利强物业管理中心系涉案房屋所有权人北京市照相机总厂安排对南三环店的配电室进行维修服务，根据前述协议约定，合作经营期间配电室等发生的代管维护费由嘉和公司承担，且嘉和公司亦未提交证据证明其已另行缴纳配电室维护费用，故长峰宾馆的主张与合同约定能相互印证，本院予以采信，对于嘉和公司的该抗辩本院不予采信。
第五，税金。嘉和公司主张税金应由税金发票记载的收款单位南三环店交纳，而非嘉和公司。根据《合作经营书》“合作经营期内发生的和经营场所相关的一切费用由乙方（嘉和公司）承担；年底如有经营利润所缴纳的企业所得税由乙方（嘉和公司）承担”之约定，在合作经营期间南三环店发生的税金支出应由嘉和公司承担，嘉和公司的该抗辩本院不予采信。
综上，截止到2016年4月30日，嘉和公司欠长峰宾馆应付款项5340387.16元；截止到2016年12月31日，嘉和公司欠长峰宾馆应付款项8482879.56元，故认定嘉和公司未按时足额交纳费用，构成违约。
其次，《合作经营协议书》约定“应付款不得超过经营保证金的80%，如超时，乙方（嘉和公司）须在五日内追加经营保证金或结清应付款，否则视其违约。”如前所述，嘉和公司在2016年4月30日的欠款已经超过经营保证金100万元的80%，嘉和公司应在2016年5月5日前追加经营保证金或结清应付款，但其未在上述时间内进行上述行为，故按照约定嘉和公司构成违约。
最后，其一，关于转租。《合作经营书》约定嘉和公司“在合作经营期间，不得以任何理由和或任何形式出租、转包、出借或部分出租、转包、出借本协议所述南三环店（指合同转租）”。本院认为，括号内容并未明确取代前述内容，且在前述内容以多重强调的方式表述禁止的多种行为的情况下，应当不宜理解为括号内内容完全替代前述禁止的所有行为。根据已查明事实，嘉和公司分别与张文亚（后变更为史久晨）、北京通州区三乐康复老年公寓、庞海涛、靳永超签订出租长峰宾馆南三环店部分区域的合同。虽嘉和公司辩称，老年公寓由废弃厕所改造而来经过了长峰宾馆的口头认可且向庞海涛出租的大堂商品部是原有租户续租，但均未提交证据证明长峰宾馆对嘉和公司的上述转租行为已予同意，故对嘉和公司的该抗辩不予采信，其转租行为构成违约。
其二，关于改造。《合作经营协议书》约定，嘉和公司的装修、改造必须经政府相关部门的批准并符合安全、消防和其他有关部门的要求，应在工程完工后的合理期限内，经有关部门验收，取得消防合格证和其他应该取得的验收手续。验收结束后10日内，嘉和公司将各专业各类竣工图纸及验收合格的所有文件复印件交长峰宾馆留存备案。根据庭审情况，嘉和公司在庭审中自认其出租给北京通州区三乐康复老年公寓的房屋系南三环店的废弃厕所改造而来，但现无证据显示其对厕所进行的改造经过政府相关部门的批准及验收，且将验收文件交长峰宾馆备案，其上述行为亦构成违约。
合同法第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《合作经营协议书》约定，嘉和公司未按本协议约定的任何一项义务全面履行，则视为嘉和公司违约。长峰宾馆有权单方解除本协议并追究嘉和公司的违约责任。结合上述认定，嘉和公司已构成违约，长峰宾馆有权解除该协议。本院确认，双方之间的《合作经营协议书》及2012年2月22日、2012年6月10日签订的四份《租赁合同书》于2016年5月19日解除。
合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，长峰宾馆和嘉和公司之间的《合作经营协议书》等协议解除后，嘉和公司已无合法依据继续占有涉案南三环店，其应当腾退该房屋交还长峰宾馆，长峰宾馆的相应诉讼请求于法有据，本院予以支持。长峰宾馆主张的截止至2016年4月30日嘉和公司的应付款金额为5340387.16元，有相应的事实和法律依据，本院予以支持。长峰宾馆主张自2016年5月1日至实际腾退之日嘉和公司应支付的费用包括房屋占用费（每月30万元）及水电等费用，房屋占用费金额比照双方协议中约定的每月合作经营费并无不妥，而2017年1月1日之后的水电等费用，长峰宾馆并未提交证据。因此，长峰宾馆主张的自2016年5月1日至2016年12月31日的应付款3142942.4元及2017年1月1日至实际腾退之日止按照每月30万元的标准支付房屋占用费的诉讼请求，依据充分，本院予以支持；超出部分，于法无据，不予支持。
至于诉讼中嘉和公司提交《噪声治理延期申请》以证明应将由于长峰宾馆提供的锅炉故障造成停业的租金损失从应付款中扣除的抗辩。嘉和公司提交的《噪声治理延期申请》仅能证明在该申请时间前后南三环店出现过锅炉故障，但此时南三环店已经交给嘉和公司经营长达一年半之久，该申请无法证明系由于长峰宾馆的原因造成及相应损失应由长峰宾馆承担。同时，2012年8、9、10月嘉和公司均通过南三环店POS机取得收入，尤其是嘉和公司主张完全停业的2012年9月的POS金额达到165482元，与嘉和公司主张的当月完全停业的状态相矛盾，故嘉和公司主张2012年8月22日至2012年10月15日期间停业的损失后果依据不足，亦无法被采信。
至于嘉和公司提交《会议纪要》以证明存在面积缺失、底商水电问题。长峰宾馆盖章确认的《会议纪要》中并未明确认可存在缺失面积及底商水电问题，仅为对嘉和公司提出问题回应同意双方协商解决，嘉和公司仅以此作为存在上述问题的证据，依据不足，本院不予采信。
至于嘉和公司提交《备忘录》以证明长峰宾馆亦存在违约且应当将长峰宾馆应返还的摊销折扣费用抵扣长峰宾馆诉请的应付款项。本院认为，《备忘录》约定内容包括双方的权利义务，现无证据证明《备忘录》签署双方任何一方履行了约定义务，且从约定的双方互相负有的款项支付义务来看，嘉和公司应当支付款项的金额更大、时间更早，在嘉和公司作为在先履行的一方未履行的情况下，后履行的一方有权拒绝履行。因此，嘉和公司上述抗辩，本院亦不予采信。
关于违约金100万元。《合作经营协议书》约定，嘉和公司交纳的合作经营保证金100万元，作为嘉和公司履行该合同所有条款的保证金。因嘉和公司未能按照该协议履行，该协议约定的保证金作为违约赔偿金，不再退还。虽嘉和公司请求酌减违约金，但其未提交违约金约定显失公平的证据，且根据本院认定的嘉和公司欠款的金额及期间，综合考虑合同履行程度、当事人的过错、预期利益等因素，根据诚实信用原则和公平原则，本院认定违约金100万元并不属于过分高于损失的情形，嘉和公司请求酌减违约金的主张本院不予支持。
综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告北京长峰宾馆有限责任公司与被告北京嘉和伟业科贸有限公司之间的《合作经营协议书》、四份《租赁合同书》自2016年5月19日起解除；
二、被告北京嘉和伟业科贸有限公司于本判决生效之日起十日内自北京长峰宾馆有限责任公司南三环店（北京市丰台区宋庄路6号院房屋）腾退，并交还原告北京长峰宾馆有限责任公司；
三、被告北京嘉和伟业科贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告北京长峰宾馆有限责任公司支付应付款项（截止至2016年12月31日的应付款金额为8482879.56元，自2017年1月1日至实际腾退之日止的应付款金额按照每月30万元的标准计算）；
四、被告北京嘉和伟业科贸有限公司已向原告北京长峰宾馆有限责任公司交纳的经营保证金100万元不再退还；
五、驳回原告北京长峰宾馆有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费78180元（原告北京长峰宾馆有限责任公司已预交），由被告北京嘉和伟业科贸有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
保全费3020元（原告北京长峰宾馆有限责任公司已预交），由被告北京嘉和伟业科贸有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
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