广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤06民终7646号
上诉人（原审被告）：佛山市顺德区星光广场投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人：张广炽。
委托诉讼代理人：潘子权，男，系公司员工。
委托诉讼代理人：邓家益，男，系公司员工。
被上诉人（原审原告）：龚祖斌，男，汉族，住湖北省武汉市江汉区。
委托诉讼��理人：陈健辉，广东星英律师事务所律师。
委托诉讼代理人：霍洁欣，广东星英律师事务所律师助理。
上诉人佛山市顺德区星光广场投资有限公司（以下简称星光公司）因与被上诉人龚祖斌房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初390号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
星光公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回龚祖斌的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由龚祖斌负担。事实和理由：一、一审法院对星光公司提出追加第三人的申请未作出书面裁定或答复程序违法，法律并不限制只能与本案有相同法律关系的人才能参与诉讼成为第三人。二、一审未能全面理清事实，认定事实不清，定性错误，适用法律错误。涉案《物业预租合同》对租赁期限的约定符合法律规定。1.涉案合同约定的租赁期限以及租期届满自动续期的期限均未超过20年，并未违反法律的强制性规定。2.租金发票载明的仅仅是收费期限，而不是租赁期限。法律并未强制规定租金不可预收。提前缴租是当事人对其民事权利的处分，法院不应认定无效。租金发票记载的收费内容不能改变合同约定，只能证明星光公司收取了龚祖斌的款项并依法纳税。对合同作出任何变更，都必须双方协商一致。根据《物业预租合同》第二、三条及《房屋交接书》可知，星光公司收取租金的第一时间段为2014年3月12日至2034年3月11日，第二时间段为2034年3月12日至2048年8月30日，两个时间段均未超出20年。龚祖斌同意提前支付第二时间段的租金，是其权利的自由行使。对于未来发生的事情，合同当事人有权事前约定，法律并不禁止，法院不应认定无效。三、涉���合同期限应当参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限确立。2001年10月25日，国土资源部和国务院法制办正式批准顺德农村集体土地管理改革试点[国土资函（2001）469号]。2005年6月23日，广东省政府根据顺德先行试点经验的总结，制定并发布了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，对集体土地的流转条件、流转方式、流转期限等做出规定。根据该办法的规定，集体建设用地使用权出租的最高年限参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限。涉案租赁房屋是星光公司通过顺德区“招、拍、挂”平台向佛山市乐从镇路州村股份合作社租赁的商业用途的集体建设用地，且取得了国土资源部出具的土地使用证，是顺德区第一个针对集体土地流转、开发先行先试的项目。项目开发前也征得了顺德区国土城建与水利局及顺德区发展与改革局等相关职能部门同意，��见该项目的开发合法有效，其出租年限应当参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限。广东省高级人民法院《关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》也指出，“只要政府同意出租、转让的，法院则可以认定当事人之间的出让、出租、转让集体建设用地使用权的合同有效。因此，对于出让、出租年限问题，也可参照该原则予以处理。”集体土地流转的目的是为了工业或商业开发，建设商品房、厂房用于出售、出租、贷款担保等，让农民获取更多收益，符合投资者（含龚祖斌）及广大农民的根本利益。上述办法和批复表面上适用于集体建设用地使用权问题，但房屋建筑于土地之上，两者密不可分，解决集体建设用地出租、转让、出让问题的地方规章、政策及省高院批复应类推适用于本案。否则，集体建设用地转让、出租合法，房屋出租不合法，损害的是广大农民及投资者的根本利益，不利我国经济稳健发展。四、龚祖斌请求返还超过20年自动续期部分的租金之诉讼请求应适用普通的债权请求权的诉讼时效，其已超过诉讼时效期间。
龚祖斌辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
龚祖斌向一审法院起诉请求：1.龚祖斌、星光公司双方签订的三份《物业预租合同》所约定租赁期限超过20年的部分无效；2.星光公司向龚祖斌退回2034年5月31日-2048年8月30日期间的B座2006号物业租金118242.95元，并向龚祖斌支付从2012年11月13日起至实际退回之日止以租金118242.95元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计付的利息29311.29元（暂计至2016年12月30日）；3.星光公司向龚祖斌退回2034年5月31日-2048年8月30日期间的B座2022号物业租金77551.17元，并向龚祖斌支付从2012年11月13日起至实际退回之日止以租金77551.17元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计付的利息19224.19元（暂计至2016年12月30日）；4.星光公司向龚祖斌退回2034年5月31日-2048年8月30日期间的B座2024号物业租金80174.06元，并向龚祖斌支付从2012年11月13日起至实际退回之日止以租金80174.06元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计付的利息19874.38元（暂计至2016年12月30日）；5.星光公司承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年11月12日，龚祖斌和江某（乙方）与星光公司（甲方）分别签订一份编号为XG2012B2006的《物业预租合同》、一份编号为XG2012B2022的《物业预租合同》和一份编号为XG2012B2024的《物业预租合同》，分别约定星光公司出租位于佛山市顺德区***星光广场B座2006号、B座2022号和B座2024号的房屋给龚祖斌和江某使用；建筑面积分别为49.08平方米、34.1平方米和34.62平方米，套内面积分别为35.17平方米、24.44平方米和24.81平方米；租金总价款分别为284192元、186391元和192695元；星光公司应在2014年5月31日前将房屋交付给龚祖斌和江某使用。三份《物业预租合同》第二条均约定：“房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自甲方交付房屋给乙方之日起开始计算。在前款约定的租赁期限届满后本合同自动延续，甲方按照本合同条款继续租用该房屋给乙方使用期至二○四八年八月三十日止。”合同签订后龚祖斌和江某已向星光公司支付了全部租金合共663278元，星光公司于2014年4月21日出具一份租金发票给龚祖斌和江某，于2014年4月23日出具两份租金发票给龚祖斌和江某，分别注明收到2014年5月31日至2048年8月30日公寓B-2006的租金共284192元、2014年5月31日至2048年8月30日公寓B-2022的租金共186391元和2014年5月31日至2048年8月30日公寓B-2024的租金共192695元。案涉三间房屋是于2014年4月26日交付。现双方发生纠纷，龚祖斌于2016年12月30日向提起诉讼。
另查明，案涉房屋所在的建设工程已取得建设工程规划许可证。龚祖斌和江某原是夫妻关系，现已离婚，离婚时双方约定案涉三间房屋的租赁权（包括但不限于收益权、使用权、装修残值等）归龚祖斌所有。诉讼中，江某明确同意龚祖斌的诉讼请求，同意案涉租金权利全部由龚祖斌主张。
一审法院认为，因诉讼中江某已明确同意龚祖斌的诉讼请求，同意案涉租金权利全部由龚祖斌主张，故星光公司申请追加江某为原告，法院予以驳回。星光公司申请追加广东顺德农村商业银行股份有限公司乐从支行为第三人，因龚祖斌、星光公司与广东顺德农村商业银行股份有限公司乐从支行所涉的借款合同关系，与案涉纠纷属不同的法律关系，且广东顺德农村商业银行股份有限公司乐从支行也未向法院主张权利，故对星光公司的申请，法院予以驳回。
对争议的内容，认定如下：
一、案件是否已超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”按照龚祖斌的诉讼请求，第一项的请求三份《物业预租合同》部分无效，属于确认合同无效的请求权，实质为实体法上的形成权，按照理论通说是不适用诉讼时效的规定。而第二、三、四项的请求，属于返还财产请求权，应适用诉讼时效的规定，但龚祖斌在签订三份《物业预租合同》时，尚没有合同被确认部分无效，不能认定为已经知道或者应当知道权利被侵害，故星光公司主张签订三份《物业预租合同》时为诉讼时效起算点，至龚祖斌起诉已超过二年的诉讼时效，法院不予采纳。
二、租赁合同的租赁期限是多少。案涉三份《物业预租合同》第二条约定：“房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自甲方交付房屋给乙方之日起开始计算。在前款约定的租赁期限届满后本合同自动延续，甲方按照本合同条款继续租用该房屋给乙方使用期至二○四八年八月三十日止。”案涉三间房屋租金发票分别注明收到2014年5月31日至2048年8月30日公寓B-2006的租金共284192元、2014年5月31日至2048年8月30日公寓B-2022的租金共186391元和2014年5月31日至2048年8月30日公寓B-2024的租金共192695元。因此，应从整体而不能割裂来看，法院认为租赁合同的租赁期限是自房屋交付之日起至2048���8月30日止。星光公司主张租赁合同为首次租赁期二十年，租赁期届满续签租赁合同，续签的租赁期限亦未超过二十年的意见，与上述条款约定“租赁期限届满后自动延续”及发票的记载不符，法院不予采纳。
三、案涉租赁期限超过二十年部分是否无效。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”因该项是法律的强制性规定，故法院认定案涉合同超过二十年部分无效。星光公司认为应适用《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》、《广东省高级人民法院关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》来处理，即如政府或土地主管部门同意农村集体经济组织出租集体建设用地使用权的年限超过二十年的，也可认定租赁合同有效。经查，案涉纠纷属于房屋租赁合同纠纷，上述办法及批复解决的是集体建设用地使用权问题，不属同一法律关系，不适用于案涉纠纷的处理。因此，案涉的租赁期限自交付之日2014年4月26日计算二十年，从2034年4月26日起的部分无效，龚祖斌只请求2034年5月31日起无效部分5205天的租金，是其对自己权利的处分，故涉案三份合同该无效部分的租金分别为117903.66元（全部租金284192元÷全部租赁期限12546天×无效部分5205天）、77328.64元（全部租金186391元÷全部租赁期限12546天×无效部分5205天）、79944元（全部租金192695元÷全部租赁期限12546天×无效部分5205天），合共275176.3元星光公司应予退回。
四、对于龚祖斌诉请利息，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的���失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于超过20年租期为龚祖斌、星光公司自愿约定，双方对于该租约无效部分均有缔约过错，应由龚祖斌自行承担相应的责任，法院对于龚祖斌的该项诉讼请求不予支持。
综上所述，龚祖斌诉讼请求中有事实与法律依据的部分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、龚祖斌和江某与星光公司签订编号为XG2012B2006的《物业预租合同》其中租赁期限自2034年4月26日起至2048年8月30日止的部分无效；二、龚祖斌和江某与星光公司签订编号为XG2012B2022的《物业预租合同》其中租赁期限自2034年4月26日起至2048年8月30日止的部分无效；三、龚祖斌和江某与星光公司签订编号为XG2012B2024的《物业预租合同》其中租赁期限自2034年4月26日起至2048年8月30日止的部分无效；四、星光公司应在判决发生法律效力之日起十日内向龚祖斌退回租金275176.3元；五、驳回龚祖斌的其他诉讼请求。案件受理费6465.68元，减半收取计3232.84元，由龚祖斌负担519.02元，星光公司负担2713.82元。
二审期间，星光公司和龚祖斌均未向本院提交新证据。
经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据一、二审法院查明的事实，当事人的上诉、答辩及相关意见，本案二审中的争议焦点为涉案租赁合同约定的期限是否超过二十年及超过部分是否无效。
涉案《物业预租合同》第二条约定：“房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自甲方（星光公司）交付房屋给乙方（龚祖斌）之日起开始计算。在前款约定的租赁期限届满后本合同���动延续，甲方按照本合同条款继续租用该房屋给乙方使用期至二○四八年八月三十日止。”此外，涉案租金发票注明所收取的费用为“2014年2月19日至2048年8月30日租金”。由此可见，涉案合同的租赁期限是自房屋交付之日起至2048年8月30日止，而涉案房屋已于2014年2月19日交付，且双方已按租赁期限至2048年8月30日的约定履行，故租赁期限均已超过二十年。一审判决根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，认定涉案合同租赁期限超过二十年的部分无效并无不当，本院予以维持。星光公司上诉主张涉案合同的租赁期限为二十年，超过二十年的部分是自动续租，于法无据，本院不予支持。星光公司还主张涉案合同的租赁期限应根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》及广东省高级人民法院粤高法民一复字[2010]第17号《关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限确立。鉴于本案属房屋租赁合同纠纷，上述办法及批复解决的是集体建设用地使用权问题，不适用于本案纠纷的处理，故星光公司的该上诉理由理据不足，本院不予采纳。至于龚祖斌在本案中的诉请是否已超过诉讼时效期间的问题，该问题的判断主要在于审查诉讼时效期间以何时作为起算点，本案中，案涉《物业预租合同》被法院宣告部分条款无效时，方产生财产返还请求权，龚祖斌才知道权利被侵害，诉讼时效期间从此时才开始起算，故龚祖斌的诉请并未超过诉讼时效期间。一审判决对此认定正确，本院予以维持。
综上所述，星光公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5427.64元，由上诉人佛山市顺德区星光广场投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余珂珂
审 判 员 李 虹
代理审判员 黄玉凤
二〇一七年十月十九日
书 记 员 黄结仪