广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤0106民初9704号
原告：梁景琰，男，1963年10月15日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。
委托代理人：黎晨辉，系北京大成（广州）律师事务所律师。
委托代理人：周湘文，系北京大成（广州）律师事务所实习律师。
被告：广东中闽投资控股有限公司，住广东省广州市天河区珠江西路17号广晟国际大厦2001-2房，统一社会信用代码914401013047132109。
法定代表人：高子峰，董事长。
委托代理人：邓晓君，系广东经纶律师事务所律师。
委托代理人：陈焕，系广东经纶律师事务所实习律师。
原告梁景琰诉被告广东中闽投资控股有限公司（以下简称“中闽公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁景琰的委托代理人黎晨辉、周湘文，被告中闽公司的委托代理人邓晓君、陈焕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告梁景琰诉称：原告是天河区珠江西路17号2201号房屋（建筑面积2198.74平方米）的单独所有权人。2014年9月10日，被告租赁原告所有的上述房屋的一部分使用，并与原告签订《广州市房屋租赁合同》，合同约定：原告向被告出租天河区珠江西路17号2201之二（建筑或使用面积226平方米）房屋，租赁期限从2014年9月10日至2019年9月9日止，首年度月租金为38420元，每月5日前交付当月租金，后原告依约将前述房屋交付被告使用。2016年4月21日，被告因连续两个月没有交付租金，非正常撤场。截至起诉之日，被告尚拖欠2016年3月、4月的租金共计76840元，2015年12月至2016年4月管理费及2015年10月至2016年2月的水电费共34665.24元。被告至今拖欠2016年3月、2016年4月租金未予支付，依照合同约定原告有权解除合同。因被告逾期交付2016年3月、2016年4月的租金，应向原告支付违约金。根据合同约定，被告应支付其拖欠的2015年12月至2016年4月管理费及2015年10月至2016年2月的水电费共34665.24元，并支付滞纳金。现因被告拒不缴纳租金且非正常撤场造成合同提前终止，被告应赔偿原告租赁保证金76840元。综上所述，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益。原告现依据双方签订的《广州市房屋租赁合同》及《中华人民共和国合同法》之规定，向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告于2014年9月10日签订的《广州市房屋租赁合同》；2、被告立即向原告支付2016年3月10日至2016年4月21日期间的租金及违约金（以当月欠交的租金为本金，按每日1%的标准自每月5日起计至被告实际付清之日止）；3、被告向原告支付2015年12月1日至2016年4月21日期间的物业管理费、2015年10月1日至2016年2月29日期间的水电费及上述费用的滞纳金（以每月欠费的金额为本金，按每日千分之一的标准计算，自每月7日起计至被告实际付清之日止）；4、被告立即向原告支付提前终止合同的违约金76840元；5、被告承担本案诉讼费用。
被告中闽公司答辩称：不同意原告的诉讼请求。一、涉案《广州市房屋租赁合同》已于2016年4月20日终止。经原告同意，被告将所承租的物业转租给案外人深圳市汉唐九九资产管理有限公司，但深圳市汉唐九九资产管理有限公司自2016年3月起拒绝支付租金并无故失联，由于深圳市汉唐九九资产管理有限公司不按时缴纳租金，而且被告当时投资收益资金尚未回笼，出现资金断裂情况，才无法按时向原告缴纳租金，并非恶意拖欠租金。为避免双方损失继续扩大，被告于2016年4月20日将物业依法交还给原告，至此涉案合同无法继续履行。二、原告要求被告支付的2016年3月的租金已过诉讼时效，被告无须向原告支付该租金。三、原告要求被告支付的2016年4月的租金金额计算有误，被告拖欠原告2016年4月的租金应为14086.6元，被告拖欠原告4月租金11天。四、原告主张的1%的违约金标准过高，请求法院依法调整。五、原告无权要求被告向其缴纳房屋管理费、水电费及滞纳金。根据原告提供的证据《广晟国际大厦物业管理服务协议》的约定，物业协议与涉案租赁合同是两个独立的法律关系。原告并未提供其代为垫付涉案物业管理费、水电费的凭证，无权要求被告直接向其缴纳该等费用。原告明知存在拖欠物业管理费、水电费的情况下仍不先行向物业公司清偿费用，放纵损失继续扩大，根据合同法相关规定，原告要求被告支付拖欠的管理费的滞纳金无事实和法律上的依据。六、原告要求被告支付提前终止合同的违约金76840元属于双重惩罚，显失公平。原告不予退还被告在合同项下缴纳的相当于两个月租金的合同保证金76840元，另行要求被告支付高额违约金76840元，明显双重处罚，过分加重了被告的负担。
经审理查明：广州市天河区珠江西路17号2201房查册时间为2017年8月21日《广州市不动产登记查册表》记载：上述房屋于2014年11月12日登记在原告名下，建筑面积为2198.7364平方米，占有部分为全部。
2014年9月10日，原告（出租人/甲方）与被告（承租人/乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定：甲方同意将坐落在天河区珠江西路17号2201之二房号的房地产（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方作办公用途使用，建筑（或使用）面积226平方米；甲乙双方租赁期限5年，自2014年9月10日至2019年9月9日；2014年9月10日至2014年12月9日为免租期、2014年12月10日至2016年9月9日月租金为38420元；租金按月计算，由乙方在每月的第5日前按转账付款方式缴付租金给甲方；合同签订，乙方向甲方交纳两个月租金76840元为保证金，及同时缴付一个月租金38420元，甲方应在租赁期满并无违约时将保证金5天内无息退回乙方；甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金一个月的，视乙方违约处理，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失，乙方所交一切费用不得退回；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金，超一个月的视违约处理；免租期和租赁期内，涉案房屋之物业管理费、室内电费及相关杂费由乙方支付；租赁期内，甲乙双方任何一方违反本合同约定造成提前终止合同的，即属违约，违约一方须赔偿对方相当于租赁保证金之金额作为违约金；乙方在租赁期间内若将涉案房屋转让他人，须经甲方书面同意，并付清应付租金及相关费用后方可办理转让手续；甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担等条款。之后，《合同》经广州市国土资源和房屋管理局天河区分局进行租赁登记备案。
原告提交的2013年10月12日原告（甲方、购房人）与案外人广州和顺物业管理公司广晟国际大厦分部（乙方）签订的《物业管理服务协议》，约定：广州市天河区珠江新城珠江西路17号物业的管理服务费按物业的建筑面积计算，按32元/月/平方米的标准收取；每月管理服务费、电/水费及其他应缴费用等由甲方于每月7号前向乙方缴付；甲方未按约定交付物业管理服务费、水电费，甲方须在乙方催告后7天内付清所欠的物业管理服务费、水电费，并按所欠费用总额每日千分之一标准支付滞纳金，滞纳金的计算期自应付之日起开始计算，直至甲方付清前述费用。在本案中，被告认为该《物业管理服务协议》与《合同》属于两个独立的法律关系，对于管理费事宜，应另案处理，被告会与物业公司协商物业管理费的交纳事宜。
2015年1月6日，被告向原告作出《关于2201单元管理费用延迟缴纳的申请》，载明由于被告经营不善，自2015年12月10日起被告将涉案房屋转租给案外人深圳市汉唐九九资产管理有限公司（以下简称“汉唐公司”），由于涉及到被告、汉唐公司、原告三方转移租赁的手续办理上需时较长，特申请2015年12月、2016年1月管理费用延迟至2016年2月一同缴纳，被告手续完成后立即缴纳拖欠的管理费用。
2017年4月5日，原告以被告拖欠租金、物业管理费、水电费构成违约为由提起本案诉讼，要求解除双方签订的《合同》，并要求被告支付拖欠的租金、物业管理费、水电费等费用及相应的滞纳金。原告为证明本案事实与主张，提交如下证据：1、原告于2014年4月11日向案外人广晟国际大厦物业管理处作出的《请求停用水、电的函》（复印件），载明：涉案房屋租户拖欠原告2016年3月、4月的租金及拖欠管理处2015年12月至2016年4月的管理费，多次催促仍拒绝支付，现请求管理处协助停止涉案房屋的供水、电，直至缴纳上述费用待原告通知为止等等。2、原告于2016年4月12日向被告作出《停用水、电的通知》（复印件），载明：被告拖欠原告2016年3月、4月的租金及2015年12月至2016年4月的管理费，并多次催促仍拒绝支付，严重影响租赁合同的履行，现停止被告的水、电使用，直至缴纳以上费用后为止。3、编号为1079736269819的EMS邮件退件。邮件显示收件人为被告，收件地址为广州市天河区珠江新城珠江西路广晟国际大厦20楼，邮件上附有“速递邮件改退批条”，显示该邮件“拒收退寄件人”，邮戳时间为2016年5月24日。经当庭拆封上述邮件，内含物品为落款时间为2016年5月11日的《律师函》，《律师函》内容为：广东格林律师事务所受原告委托就被告拖欠租金及违约金事宜致函，被告租用涉案房屋，被告于2016年3月1日开始拖欠租金，要求被告在收到该函后支付欠付的租金及逾期付款的违约金等等。另本院根据原告申请调取上述邮件的签收记录，相关签收记录显示上述邮件于2016年5月23日寄出，于2016年5月25日被退回妥投。4、2016年4月29日的电子邮件网页截图，载明：发件人为广晟22楼何小姐，附件为关于广晟国际大厦22层之一、之二单元情况沟通函，内容为征得原告同意后将涉案房屋转租给汉唐公司，汉唐公司于2016年4月11日搬走，被告知悉原告通知物业管理处于2016年4月21日收回物业，对此，被告没有异议等等。证据1至4拟证明原告曾向被告催收涉案房屋2016年3月至4月的租金、2015年12月至2016年4月的管理费、水电费等等。被告对上述证据质证称：证据1是原告发给物业公司的，并非发给被告；证据2、3的函件被告未收到；对证据4不予确认。
在本案中，原、被告双方对以下事实发表了各自观点。一、关于租赁保证金支付情况。原、被告双方均确认被告向原告支付两个月租金即76840元作为租赁保证金，原告表示按合同约定没收上述租赁保证金。二、关于被告支付涉案房屋的租金、物业管理费、水电费的情况。原、被告均确认被告支付涉案房屋租金至2016年3月9日，支付管理费至2015年11月，自2015年12月1日开始没有交纳物业管理费，支付水电费至2015年9月，自2015年10月1日开始没有交纳水电费。三、关于涉案房屋的交还情况。原、被告均确认被告使用涉案房屋至2016年4月20日，被告称其于2016年4月20日将涉案房屋的钥匙交还物业管理处，原告称2016年4月21日物业管理处将涉案房屋的钥匙交于原告，不清楚被告向物业管理处交还钥匙的时间。四、关于物业管理费、水电费及滞纳金由何人收取。原、被告双方均确认涉案房屋物业管理费、水电费及滞纳金由物业公司收取，原告确认未垫付物业管理费、水电费及滞纳金，原告并表示不同意垫付。
本院认为：《合同》是原、被告双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约切实履行。
关于原告要求解除《合同》的诉请。《合同》约定：乙方拖欠租金一个月的，视乙方违约处理，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失，乙方所交一切费用不得退回。在本案中，原、被告双方均确认被告支付涉案房屋租金至2016年3月9日。被告拖欠租金已构成违约，原告根据上述合同约定诉请解除《合同》并无不当，本院予以支持。
关于原告要求被告支付租金及逾期交租违约金的诉请。《合同》约定：2014年12月10日至2016年9月9日月租金为38420元，租金按月结算，由被告在每月第5日前缴纳给原告；逾期交付租金的，每逾期一日，被告须按当月租金额的1%向甲方支付违约金，超过一个月的视违约处理。在本案中，原、被告双方均确认被告支付涉案房屋租金至2016年3月9日。被告称其于2016年4月20日将涉案房屋的钥匙交还物业管理处，原告称2016年4月21日物业管理处将涉案房屋的钥匙交于原告，不清楚被告向物业管理处交还钥匙的时间。被告作为承租人应就其交还涉案房屋的事实承担举证责任，被告称其于2016年4月20日将涉案房屋的钥匙交还物业管理处但未对此进行举证，且被告向物业管理处交还钥匙亦不能认定为其已向原告交还涉案房屋，原告自认其于2016年4月21日收回涉案房屋的钥匙应视为对其不利事实的自认，本院予以采信。因此被告应向原告支付2016年3月10日至2016年4月21日的租金。被告辩称原告向其主张2016年3月的租金已过诉讼时效。根据《合同》约定被告应在2016年3月5日前向原告支付2016年3月的租金，该月的租金应自2016年3月6日起算诉讼时效。根据本案查明的事实，原告于2016年5月23日向被告的住所地邮寄《律师函》催收租金，原告上述行为产生诉讼时效中断的效力。原告于2017年4月5日提起本案诉讼并未超过主张租金的诉讼时效。据此，被告辩称原告向其主张2016年3月的租金已过诉讼时效缺乏依据，本院不予采纳。因此，被告应向原告支付2016年3月10日至2016年4月21日的租金53788元（38420元＋38420元÷30天×12天）。被告逾期支付上述租金已构成违约，原告诉请被告按照上述合同约定向其支付逾期支付租金的违约金并无不当。被告抗辩逾期支付租金的违约金标准过高，鉴于原告并未举证证明其实际损失，原告主张被告每日须按当月租金额的1%向其支付违约金确有过高之嫌，根据公平合理原则，本院酌情将上述逾期支付租金的违约金计付标准调整为按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计算，即被告须向原告支付逾期支付2016年3月10日至2016年4月21日的租金的违约金【其中2016年3月10日至2016年4月9日的逾期交租违约金以当月应交租金38420元为本金，2016年4月10日至2016年4月21日的逾期交租违约金以当月应交租金15368元（38420元÷30天×12天）为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准，自当月6日起计至被告清偿之日止，违约金总额以不超过本金总额53788元为限】。对于原告超出上述数额的租金及违约金诉讼请求，本院不予支持。
关于原告要求被告支付2015年12月1日至2016年4月21日期间的物业管理费、2015年10月1日至2016年2月29日期间的水电费及上述费用的滞纳金的诉请。在本案中，原、被告双方确认涉案房屋的物业管理费、水电费及滞纳金应由物业公司收取，即原告并非上述费用的收取主体，在原告明确没有垫付上述费用亦不同意垫付上述费用的情况下，原告诉请被告直接向其支付上述期间的物业管理费、水电费及滞纳金缺乏理据，本院不予支持。
关于原告要求被告支付提前终止合同的违约金76840元的诉请。《合同》约定：乙方拖欠租金一个月的，视乙方违约处理，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失，乙方所交一切费用不得退回；租赁期内，原、被告双方任何一方违反合同约定造成提前终止合同的，即属违约，违约一方须赔偿对方相当于租赁保证金之金额作为违约金。在本案中，原、被告双方确认被告已向原告支付租赁保证金76840元。如上所述，被告拖欠支付租金构成违约，原告主张没收被告交纳的保证金76840元具有合同依据，并无不当。原告主张被告另行赔偿相当于租赁保证金之金额即76840元作为违约金，被告抗辩该违约金过高，鉴于原告已没收被告缴纳的租赁保证金76840元并及时收回涉案房屋，且原告亦未举证证明其实际损失，上述租赁保证金应可弥补原告的损失，根据公平合理原则，原告主张被告向其另行支付76840元作为违约金依据不足，本院不予支持。
为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告梁景琰与被告广东中闽投资控股有限公司于2014年9月10日就广州市天河区珠江西路17号2201之二房号的房地产签订的《广州市房屋租赁合同》已解除；
二、被告广东中闽投资控股有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告梁景琰支付上述房屋2016年3月10日至2016年4月21日期间的租金53788元；
三、被告广东中闽投资控股有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告梁景琰支付逾期支付上述租金的违约金（2016年3月10日至2016年4月9日的逾期交租违约金以当月应交租金38420元为本金，2016年4月10日至2016年4月21日的逾期交租违约金以当月应交租金15368元为本金，均按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准，自当月6日起计至被告广东中闽投资控股有限公司清偿之日止，违约金总额以不超过本金总额53788元为限）；
四、驳回原告梁景琰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费22178元，由原告梁景琰负担1404元，由被告广东中闽投资控股有限公司负担20774元；保全费1650元，由原告梁景琰负担104元，由被告广东中闽投资控股有限公司负担1546元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 叶汉杰
人民陪审员 龙国权
人民陪审员 李 群
二〇一七年八月二十五日
书 记 员 蒲肖明
何瑞雯