海口市琼山区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼0107民初219号
原告（反诉被告）：陈功巨，男，1986年4月6日出生，汉族，住海口市。
原告（反诉被告）：李保荣，女，1987年10月5日出生，汉族，住海口市。
委托诉讼代理人：虞青波，海南宝岛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾小寿，海南宝岛律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：海南荣丰控股有限公司，住所地：海口市国贸大道2号海南时代广场26楼。
法定代表人：司亮，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李欢,男，该公司职员。
委托诉讼代理人：李鲁南，海南威盾律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈功臣、李保荣诉被告（反诉原告）海南荣丰控股有限公司（以下简称荣丰公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，被告在诉讼过程中提出反诉，本院审查后决定与本诉合并审理，本案已公开开庭进行了审理。原告陈功臣、李保荣的委托诉讼代理人虞青波、曾小寿，被告荣丰公司的委托诉讼代理人李欢、李鲁南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈功臣、李保荣向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金45507.65元（违约金按每日万分之三计，自2016年3月20日起至2016年12月17日）；二、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年9月25日，原告与被告经友好协商自愿签订了《海口市商品房买卖合同》及七个合同附件，详细约定了原、被告的权利义务。合同签订后，原告依约支付了全额购房款555649元。2016年3月15日，原告收到被告发出的《香榭花园收房通知书》和《香榭花园收房须知》，要求原告2016年3月20日到交楼现场办理收房手续。原告按通知时间到现场后，由于被告无法提供商品房竣工验收合格的文件，证明诉争房屋未达合同第八条约定的交房条件，原告遂拒绝收房并于2016年3月29日向被告发出《告知书》，要求被告加快施工进度以及办理竣工验收备案进度。后原告多次催促，但被告至今仍未向原告交付房屋，亦未支付违约金，违反了合同义务。故原告提起本案诉讼，请求支持原告的诉讼请求。庭审中，原告明确违约金计算至被告取得工程竣工验收备案证当日即2016年12月1日。
被告荣丰公司辩称：一、原、被告在合同第八条第三款中对交房条件进行了约定，被告在2016年3月19日通知被告收房时房屋确实没有达到交付的条件，但房屋已于2016年4月5日竣工验收合格，因此，被告应承担的逾期交房违约金应从2016年3月20日计算至2016年4月4日。二、被告对参照合同计算违约金标准没有异议。
反诉原告荣丰公司向本院提出反诉请求:1.反诉被告陈功臣、李保荣向反诉原告荣丰公司支付逾期付款违约金2166元；2.反诉被告陈功臣、李保荣承担诉讼费用。事实和理由：2014年9月25日，双方签订的《海口市商品房买卖合同》约定：反诉被告购买诉争房产，购房总价款为555649元；付款方式为按揭；反诉被告逾期支付购房款需承担违约责任，每逾期一天，反诉原告有权要求反诉被告每日按应付而未付房价款的万分之三支付违约金。同日，双方再次签订《补充协议》，约定在签订本协议的同时，反诉被告向反诉原告支付首期房价款175649元，余款380000元向银行申请担保贷款。合同签订后，反诉被告未按合同约定向反诉原告支付首付款及剩余房款。反诉原告于2015年2月2日收到反诉被告的首付款和剩余购房款。反诉被告逾期支付首付款及剩余房款的天数合计19天。因此，反诉被告应当向反诉原告支付逾期付款违约金2166元。
反诉被告陈功臣、李保荣对反诉辩称：一、反诉被告在签订合同的当日已足额支付首付款，反诉原告亦在当日向反诉被告出具了盖有公章的专用凭证，专用凭证上记载的金额与合同的首付款金额相符，因此反诉被告按约支付了首付款，不存在逾期付款行为。若反诉被告未支付首付款，反诉原告不可能与其签订商品房买卖合同。二、反诉被告无论选择何种贷款方式，其义务是及时提供贷款所需材料，只有无法足额贷款和不能贷款时才承担责任。双方并未约定银行的具体放款时间，故反诉被告无需承担逾期支付尾款的责任。三、按揭贷款的银行是反诉原告指定的合作银行，反诉原告亦为贷款合同当事人，其需向银行提供首付款发票和在海口市住建局备案的购房合同。四、反诉原告未举证证明反诉被告不能及时提供贷款材料或未在规定时间内补交材料，因此其应承担举证不能的责任。综上，反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院已组织当事人进行了质证。
对于原告提交的本诉证据：海口市商品房买卖合同、个人购房借款/担保合同、海南省农村信用社个人汇款凭证和借款借据、销售不动产统一发票、交房回复函、报纸、海口市城市管理行政执法案件初查结果通知存根、海南省建筑工程竣工验收备案证，被告对其真实性没有异议，本院这些证据的真实性、关联性和合法性予以确认；对原告提交的告知书，被告对其真实性不予认可，但是综合本案其他证据以及被告给部分业主出具的交房回复函上记载的内容，可确定被告在合同约定的2016年3月20日未完成房屋竣工验收，本案中被告确实存在逾期交房的事实，故对原告提交的告知书的真实性、合法性和关联性本院予以确认。
被告针对本诉提交的海南华宇名第物业服务有限公司香榭花园客户服务中心交楼移交物品清单，原告对其真实性、合法性没有予以，本院对该份证据的真实性、合法性予以确认。被告在本诉中提交竣工验收报告，想证明涉案房屋已在2016年4月5日完成竣工验收，达成了交付条件，原告对该份证据的三性不予认可，认为报告中日期有修改。对照海口市建设工程质量安全监督站向本院出具的《海口市建设工程质量安全监督站关于核实”香榭花园””盛世一品”项目工程质量竣工验收具体时间的复函》中的内容，本院认定香榭花园项目的竣工验收时间为2016年6月21日，故对被告提交的该份竣工验收报告的真实性本院不予确认。被告针对本诉还提交了海口市政府服务中心联合审批服务项目预受理通知书、海口市公安消防支队建设工程消防验收申请受理凭证，想证明在2016年5月12日前完成了工程验收，但本院认为被告想证明的竣工验收与本院查明的时间不一致，故本院对这两份证据的关联性与证明力不予认可。
反诉原告针对反诉提交了海南省海口市资金往来（暂收/暂付）专用凭证、银行贷款委托发放凭证，反诉被告对其真实性没有异议，本院对这两份证据的真实性予以确认。
对本院依法向调取的海口市××站工程施工质量监督的意见、海口市建设工程项目竣工联合专项验收登记表、海口市建设工程质量安全监督站关于核实”香榭花园””盛世一品”项目工程质量竣工验收具体时间的复函，双方当事人均无异议，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性和证明力均予以确认。
根据本院采信的证据及庭审查明的内容，本院认定事实如下：2014年9月25日，原告与被告签订一份《海口市商品房买卖合同》，主要约定：原告购买被告开发的位于海口市××道房；房屋总价款555649元，原告应于签订合同当日支付首付款175649元，余款380000元向银行申请按揭贷款；原告未能按约付款，按下列方式处理：1.逾期在90天内，每逾期一天，被告有权要求原告每日按应付而未付房款的万分之三支付违约金，合同继续履行；2.逾期90天以上，被告有权解除合同。原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，原告应按逾期天数每日向被告支付应付而未付房款的万分之三作为违约金，上述1、2两款的违约金最高不得超过房屋总价款的20%；被告应于2016年3月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用（合同可供选择的交付条件还有该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收并取得建筑工程竣工验收备案证明文件、该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记）；除合同约定的特殊情况外，被告未能按约交房，按下列方式处理：1.逾期90天内，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房款的万分之三支付违约金，合同继续履行；2.逾期90天以上，原告有权单方面解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按已付购房款每日万分之三的标准向原告支付违约金，上述1、2两款的违约金最高不得超过房屋总价款的10%，因被告以外的外界因素，导致合理延期，原告对被告所告知的事由未提出书面异议的，视为双方同意合理延期并免责。
原告于2014年9月25日向被告支付了首付款175649元，被告于当日向原告出具资金往来专用凭证。2015年1月15日，原告与海口市农村信用合作联社红旗信用社签订《个人购房借款/担保合同》，约定原告向该信用社贷款380000元。2015年2月2日，上述信用社向被告账户足额发放贷款。
2016年3月15日，原告收到被告的收房通知。2016年3月20日，原告去收房时，因房屋未完成竣工验收，原告遂拒绝收房。2016年3月29日，被告向原告发出交房回复函，承认项目未能取得竣工备案，并承诺于2016年7月30日前取得竣工备案。2016年4月1日，原告向被告发出告知书，将拒绝收房的理由告知原告，并说明直到公司能提供相关证明后，才办理收房手续。
2016年6月21日，被告作为建设单位组织勘察单位、设计单位、施工单位和监理单位组成验收组对香榭花园进行工程竣工验收。2016年6月24日，海口市建设工程质量安全监督站出具关于香榭花园工程施工质量监督的意见，认为香榭花园工程经验收组验收，结论为工程的施工质量合格，同意验收，经该站监督，该工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准符合建设工程质量管理有关规定。2016年8月1日，经8个职能部门审查确认，对香榭花园进行的竣工联合专项验收符合法定条件、标准，决定通过验收。2016年6月8日，原告同意收房，并在小区物业海南华宇名第物业服务有限公司提供的交楼移交清单上签名。2016年12月1日，香榭花园项目完成竣工验收备案。
本院认为，一、关于本案约定的交房条件是工程经竣工验收合格还是取得建筑工程竣工验收备案证明。原告与被告签订的《海口市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，属于合法有效合同，双方应严格按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，房屋交付条件为”经竣工验收合格”，因双方已明确排除了”该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件”作为交付条件，故”经竣工验收合格”应为建筑工程（商品房）完成竣工且通过质量验收。根据我国建筑法及相关法规规定，建设工程经验收合格方可交付使用，双方在合同中关于交付条件的约定应为有效条款，故对原告主张工程取得竣工验收备案证明才符合交房条件的意见，与双方的约定不一致，本院不予采纳。工程验收备案是工程竣工验收合格后经行政机关作出行政管理行为的结果，竣工验收备案在工程竣工验收合格后进行，故本案取得竣工验收备案证明与否不影响竣工验收合格的效力。根据海口市建设工程质量安全监督站出具的复函，本院认定香榭花园项目的竣工验收时间为2016年6月21日。
二、关于本案中被告是否存在逾期交房情形及逾期交房状态的持续期间。双方当事人在合同中已明确约定交房的时间为2016年3月20日之前，约定的交房条件为商品房经竣工验收合格。根据被告的答辩以及本院查明的事实，被告确实未在2016年3月20日之前将符合约定条件的房屋交付给原告，存在逾期交房的情形。而对于逾期交房状态何时终止，需要考虑以下几种情况：一是在验收之前已收房的，因交房时房屋的状态未达到合同约定的交房条件，购房者此时收房不能视为被告逾期交房状态已终止，只有到了2016年6月21日，工程竣工验收合格，此时购房者既实际占有和使用房屋，房屋的状态又符合双方约定的交房条件，才应视为被告履行了符合约定的交房义务，逾期交房状态终止；二是在竣工验收合格之后才收房的，被告逾期交房的持续时间应从逾期交房状态开始的2016年3月20日计算至原告与物业公司签订交楼移交物品清单之日止；三是竣工验收合格后，至今仍未收取房屋的，逾期交房的状态仍在持续，因这种违约状态将持续至何时无法确定，本院对购房者主张的逾期交房违约金，只能暂计至本案开庭时的2017年3月1日止。被告辩称涉案房屋在2016年4月5日完成了竣工验收，故逾期交房违约金应从2016年3月20日计至2016年4月4日止，对该意见本院不予采信。商品房经竣工验收合格只是合同中约定的交房的条件，被告不能将竣工验收合格视为其交房义务的完成。在2016年3月20日逾期交房的违约状态开始产生后，被告在房屋通过竣工验收合格后，负有再次通知原告收房的义务，只有在被告履行了通知义务，原告无正当理由拒不收房的情况下，被告才可将通知行为作为阻却逾期交房状态的事由，将通知原告再次收房的时间作为逾期交房状态终止的时间。
三、关于逾期交房违约金的计算方式及金额。合同中约定的交房时间是2016年3月20日前，本案原告于2016年6月8日通过物业公司接收房屋，故逾期交房违约金应从2016年3月20日起计算至2016年6月7日止，共计80天。合同约定，逾期交房违约金按已付房款每日万分之三计算，违约金最高额不得超过房屋总价款的10%，本案中被告应向原告支付的逾期交房违约金为13335.58元（555649元×0.0003/日×80日），未超过房屋总价款的10%，本院予以支持。对于原告请求多出的部分，本院不予支持。
四、关于反诉被告是否存在逾期交付购房款及反诉原告主张的逾期付款违约金能否支持的问题。合同中约定的付款方式为按揭方式付款，于签订合同当日支付首付款175649元，余款380000元通过向银行申请担保贷款支付，但双方并未约定银行发放贷款的时间。反诉被告已在签订合同当日足额支付首付款175649元，并已在合理期限内委托银行向反诉原告支付购房余款，反诉原告提交的证据无法证明反诉被告存在逾期付款情形，故其请求反诉被告支付逾期付款违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、限被告海南荣丰控股有限公司于本判决生效之日起七日内向原告陈功臣、李保荣支付逾期交房违约金13335.58元；
二、驳回原告陈功臣、李保荣的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告海南荣丰控股有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费469元，由原告陈功臣、李保荣负担402.30元，由被告海南荣丰控股有限公司负担66.70元；反诉案件受理费25元，由反诉原告海南荣丰控股有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审判员陈肖
二〇一七年三月二十九日
书记员程天
速录员张林枝
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一、《中华人民共和国婚姻法》 第三十二条男女一方要求离婚的，可由有关部门进行调解或直接向人民法院提出离婚诉讼。
人民法院审理离婚案件，应当进行调解；如感情确已破裂，调解无效，应准予离婚。 有下列情形之一，调解无效的，应准予离婚： （一）重婚或有配偶者与他人同居的；
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男女一方要求离婚的，可由有关部门进行调解或直接向人民法院提出离婚诉讼。
人民法院审理离婚案件，应当进行调解；如感情确已破裂，调解无效，应准予离婚。
有下列情形之一，调解无效的，应准予离婚：
（一）重婚或有配偶者与他人同居的；
（二）实施家庭暴力或虐待、遗弃家庭成员的；
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