广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017）粤01民终21043号
上诉人（原审原告、反诉被告）：香港科美蒂国际（亚洲���有限公司，住所地：FLAT／RM512TOWERB5／FNEWMANDARINPLAZA14SCIENCEMUSEUMROADTSTKL。
法定代表人：何景祥，职务：董事。
委托诉讼代理人：谢小毅，广东法制盛邦律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：中国人民银行广州分行疗养院，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：ＸＸ滨，职务：院长。
委托诉讼代理人：符忠、何如，均为广东经纶律师事务所律师。
上诉人香港科美蒂国际（亚洲）有限公司（以下简称科美蒂公司）、中国人民银行广州分行疗养院因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1282号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人科美蒂公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判中国人民银行广州���行疗养院向科美蒂公司支付装修损失178348元；二、判决驳回中国人民银行广州分行疗养院的全部反诉请求；三、诉讼费用由中国人民银行广州分行疗养院承担。事实和理由：一、涉案6楼房屋明显属于违章建筑，未取得任何建设工程规划许可证，根据相关司法解释的规定，出租人未经批准而建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。涉案6楼房屋从外观上看，明显属于用铁皮临时所搭建的违章建筑，而从中国人民银行广州分行疗养院所提交的相关证据来看，涉案6楼确实没有任何建设工程规划许可证，因此双方签订的场地使用协议属于无效合同，出租人由此给承租人所造成的损失，应当由出租人即本案的中国人民银行广州分行疗养院承担赔偿责任。二、涉案6楼房屋是存在明显渗漏的，而且是该房屋本身的缺陷所致，中国人民银行广州分行疗养院所交付的场地不���合使用要求，退一万步来讲，即使该使用协议合法有效，那么合同无法履行的责任在于中国人民银行广州分行疗养院，科美蒂公司不存在违约的情形。合正公司2015年1月8日看现场的时候，由于中国人民银行广州分行疗养院在此之前已经将涉案6楼房屋的一半收回(中国人民银行广州分行疗养院称已出租给别人使用)，中国人民银行广州分行疗养院拒绝打开该部分房门，导致鉴定公司并不能全面的对涉案房屋进行鉴定，即便如此，在合正公司无法全面查看现场的情况下，其在鉴定报告中也指出天花板有一处渗漏痕迹，也足以认定涉案6楼房屋存在渗漏的情况。三、科美蒂公司在履约过程中并不存在违约的情形，科美蒂公司投资了几百万元之巨，但却在长达一年的时间里，由于中国人民银行广州分行疗养院的原因，导致公司无法开业，无法经营，最终损失惨重，责任全部在���中国人民银行广州分行疗养院。首先，涉案6楼房屋与5楼房屋虽然分开两个合同来签，但该两处场所是一个整体，5楼是用于接待洽谈以及美容手术室使用，而6楼是用于办公使用的，但是，在科美蒂公司对涉案房屋的渗漏问题提出多次交涉之后，中国人民银行广州分行疗养院却从未对房屋的渗漏采取任何改进处理措施，反而对案涉场地采取停水停电、封门等非法手段对科美蒂公司进行驱逐，中国人民银行广州分行疗养院的种种行为导致合同无法履行，合同的解除，过错完全在于中国人民银行广州分行疗养院。其次，科美蒂公司选择在中国人民银行广州分行疗养院的场地开展“皮肤美容与康复”项目，是因为中国人民银行广州分行疗养院承诺其可以提供合法经营执照给科美蒂公司经营，类似于合作经营，根据《场地使用协议》的约定，甲方(中国人民银行广州分行疗养院)提供合法经营执照及其他的合格证，但是中国人民银行广州分行疗养院方在更换领导后，却否定了原先双方的约定，拒不提供经营执照给科美蒂公司，导致科美蒂公司自始至终从未开业，没有进行过一天的经营活动，损失惨重。
上诉人中国人民银行广州分行疗养院上诉请求：1、判令科美蒂公司支付中国人民银行广州分行疗养院房屋租金和占用费共人民币￥96000元(从签约时起至暂计至2014年6月底，实际应计算至交还房屋时止，包含未实现租期应返还的免租期优惠)；注：直至2014年9月26日科美蒂公司才放弃并由中国人民银行广州分行疗养院接收涉案房屋；房屋占用费应计算至2014年9月26日；2、判令科美蒂公司支付中国人民银行广州分行疗养院租金和占用费利息人民币￥771.56元(按当时银行同期贷款利率5.6％暂计算至2014年6月30日，其中：2014年3月及以前合同有��期间欠付租金￥72000元自2014年5月1日计息，2014年4月的租金￥8000元从2014年5月11日计息，2014年5月房屋占用费￥8000元自2014年6月11日计息；以此类推，至实际付清之日止)。注：租金和房屋占用费的利息应按实际拖欠时长对应调整利率；3、判令科美蒂公司承担本诉与反诉全部诉讼费用。(以上诉请金额项暂合计：￥96879元。)事实和理由：一审法院错误地重复减免中国人民银行广州分行疗养院已经减免的免租期优惠，应予以纠正。免租期是房屋租赁合同常见的合同约定内容和惯例之一，其实质是出租人对承租人完整履行租赁期间义务的期望与让利，以此换取承租人诚信履约，出租人能收到预期的租金收益，达到共赢效果。本案中，科美蒂公司自2012年11月16日接收案涉房屋时，已经与中国人民银行广州分行疗养院协商好1.5个月的免租期。按合同约定，就是科美蒂公司从2013年1���起才交付租金。整个案件证据都证实了这一点。因案涉房屋租赁期限为61.5个月，但合同因科美蒂公司原因却只履行了1年4个月就解除，科美蒂公司又占用到2014年9月底才向中国人民银行广州分行疗养院退回房屋，相当于合同履行期只占整个租期的36.59％。中国人民银行广州分行疗养院认为，科美蒂公司应当承担相应责任，即科美蒂公司只能享受同比36.59％的免租优惠，余下的63.41％免租期优惠应退还中国人民银行广州分行疗养院。按合同约定，免租1.5个月即相当于免了￥12000元租金，因科美蒂公司原因房屋不再租用的，应当退还不满期部分的免租优惠即￥12000×63.41％=￥7609元。一审法院的判决采取另一思路，将免租期￥12000元优惠平均分摊到整个租期61.5个月，得出每月减免的优惠约是￥195元。然后再将合同租金标准减去优惠额，得出科美蒂公司每月应缴的租金或占用��金额是￥7805元。科美蒂公司只能按实际使用时间来享受。按照一审法院的思路与前一种方法的最终结果应是同样的，但一审法院的错误就在计算了科美蒂公司的实际使用时间和实际能够享受的减免优惠后，却忘记了将科美蒂公司已经提前享受了全部租期的减免优惠，未判令科美蒂公司应将未实现的租期但又已提前享受的租金或占用费优惠返还给中国人民银行广州分行疗养院，漏判科美蒂公司应返还总金额即￥195×39=￥7605元，与第一种方法的差异是因计算过程有四舍五入所导致。此种裁判导致中国人民银行广州分行疗养院在已经给了科美蒂公司全部免租或优惠的前提下，被一审法院判令又一次按分摊月度减去免租优惠，变成科美蒂公司重复享受免租优惠。
针对科美蒂公司的上诉，中国人民银行广州分行疗养院二审辩称：答辩意见与上诉状一致。
���对中国人民银行广州分行疗养院的上诉，科美蒂公司二审辩称，答辩意见与上诉状一致，并补充意见：第一，我方坚持认为协议无效，导致协议无效的责任在于中国人民银行广州分行疗养院，我方将物业交还给中国人民银行广州分行疗养院，无效的责任由中国人民银行广州分行疗养院造成，没有理由让我方向其支付任何费用；第二，关于场地的使用问题，我方是一直没有使用过场地，我方投入装修之后没有开业，在发生纠纷之后，我方委托律师向中国人民银行广州分行疗养院发出律师函，主张先履行抗辩权，要求中国人民银行广州分行疗养院提供协议约定的经营证照遭拒绝后明确告知，在中国人民银行广州分行疗养院没有履行义务之前我方不缴纳租金，至于场地没有交接的原因是便于法院委托鉴定和评估而进行的自理保全行为，实际上我方并没有使用场地，故中��人民银行广州分行疗养院要求我方支付使用费以及其他费用没有理由，请求驳回中国人民银行广州分行疗养院的上诉请求。
科美蒂公司于2014年5月8日向一审法院提起本案诉讼称：2013年1月1日，科美蒂公司与中国人民银行广州分行疗养院签订了《场地使用协议》，约定由中国人民银行广州分行疗养院提供位于广州市越秀区恒福路X号大院内中国人民银行广州分行疗养院康复楼5楼男宾部390平方米的区域作为科美蒂公司的经营场地，开展皮肤美容与康复项目，由中国人民银行广州分行疗养院提供合法经营执照及其他合格证，每月场地使用费30000元，并且科美蒂公司须缴纳风险管理费100000元。同时，科美蒂公司与中国人民银行广州分行疗养院签订《场地使用协议》，约定由中国人民银行广州分行疗养院提供位于广州市越秀区恒福路X号大院内中国人民银行广州分行��养院康复楼6楼东侧258平方米区域作为科美蒂公司经营场地，开展皮肤美容与康复项目，由中国人民银行广州分行疗养院提供合法的经营执照及其他合格证，场地使用费每月8000元。
合同签订后，科美蒂公司向中国人民银行广州分行疗养院交纳了相关费用，并开始投入装修。在装修过程中，因为租赁场地之前是作为桑拿场所，装修非常复杂，拆除困难，且没有安装消防系统。所以，科美蒂公司于2013年1月5日向中国人民银行广州分行疗养院提出调整装修免租期的申请，申请装修免租期延长至3个月，中国人民银行广州分行疗养院的几位院领导分别作出了批示，证明情况属实，装修延期及补安装消防系统等明确具体费用后，由双方协商分担。2013年7月15日，科美蒂公司承租的5楼场地投入使用，但适逢雨季，在短短的一个月期间，由于墙身渗水、天花板渗漏问题，��致墙纸、天花板毁损严重。科美蒂公司多次向中国人民银行广州分行疗养院的后勤部门提出意见，要求中国人民银行广州分行疗养院对外墙墙身进行彻底防水处理，并且在5楼的天台楼面做彻底的防水处理或者加盖遮雨棚，但中国人民银行广州分行疗养院一直没有做任何处理。此外，合同签订后，在装修期间，科美蒂公司一直要求中国人民银行广州分行疗养院提供相关合格证照以便办理营业执照，包括中国人民银行广州分行疗养院的主体材料、租赁房屋的产权证明、消防合格证明等，但是中国人民银行广州分行疗养院一直不肯提供。在多次提出要求都得不到任何回应的情况下，科美蒂公司于2014年2月8日寻求律师帮助，并委托律师发出律师函，提出三点请求：中国人民银行广州分行疗养院在七日内向科美蒂公司提供场地的产权证明文件以及消防合格证，中国人民银行广州分行疗养院在七日内派人处理承租场地墙体及屋面的漏水事宜，中国人民银行广州分行疗养院提供正常的水电给科美蒂公司使用。同时也正式告知中国人民银行广州分行疗养院，在解决上述问题之前，科美蒂公司将行使不安抗辩权，停止向中国人民银行广州分行疗养院交纳任何费用。中国人民银行广州分行疗养院收到科美蒂公司委托律师发出的律师函后，口头通知科美蒂公司于2014年2月17日到中国人民银行广州分行疗养院会议室开会，根据会议精神以及中国人民银行广州分行疗养院的要求，科美蒂公司于2014年2月18日再次以书面的形式向中国人民银行广州分行疗养院发出公司函，提出解决问题的具体请求：对于承租的5楼部分，如果中国人民银行广州分行疗养院能够提供产权证明以及消防合格证明给科美蒂公司，并且解决5楼的屋面、墙体渗水漏水事宜，科美蒂公司希望继续承租该部分。对于6楼部分，由于漏水过于严重，科美蒂公司意见是将其交还给中国人民银行广州分行疗养院，中国人民银行广州分行疗养院据实承担科美蒂公司的装修损失。中国人民银行广州分行疗养院收到科美蒂公司的公司函后没有做出任何回复。而是通知科美蒂公司2014年3月4日下午到中国人民银行广州分行疗养院会议室开会。经过该次会议协商，科美蒂公司又按照中国人民银行广州分行疗养院的提议对5楼和6楼的场地使用分别草拟了补充协议，并提供给了中国人民银行广州分行疗养院。中国人民银行广州分行疗养院收到该补充协议草稿后，又通知科美蒂公司于2014年3月28日上午到中国人民银行广州分行疗养院会议室开会，对于补充协议的内容，中国人民银行广州分行疗养院只是同意一部分，双方并未达成一致意见。上述两次会议双方都进行了录音。2014��3月3日，科美蒂公司再次向中国人民银行广州分行疗养院发出《关于场地使用中出现的漏水以及经营证照等问题的函》，但中国人民银行广州分行疗养院没有回应。
2014年5月16日，中国人民银行广州分行疗养院擅自切断科美蒂公司5楼租赁场地的供水，并强行闯入科美蒂公司5楼租赁场地，将电线剪断，对科美蒂公司租赁场地彻底继续进行停水停电，使得科美蒂公司根本无法进行任何经营筹备工作。2014年5月27日，科美蒂公司公司员工回单位上班时，发现公司的大门被中国人民银行广州分行疗养院用铁条焊死，科美蒂公司已经无法正常使用承租的场地。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同���效。”第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”第八条第（三）项规定：“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。”由于中国人民银行广州分行疗养院一直拒绝向科美蒂公司提供任何关于涉案房屋的合格证资料，导致科美蒂公司无法办理工商营业手续，科美蒂公司也无法确认与中国人民银行广州分行疗养院签订的租赁合同的效力。即使该合同有效，因中国人民银行广州分行疗养院没有依约向科美蒂公司提供合法经营执照及房屋产权证、消防合格证等证件，并且采取非常粗暴的方式阻碍科美蒂公司使用涉诉房屋，已经构成严重违约，应当解除合同。而无论是合同无效还是解除合同，中国人民银行广州��行疗养院都应当赔偿科美蒂公司的损失。为此，科美蒂公司委托评估公司对科美蒂公司承租的6楼场地的装修进行评估，价值为237710元。现由于中国人民银行广州分行疗养院的原因导致科美蒂公司无法使用租赁场地，上述损失应当由中国人民银行广州分行疗养院承担。为维护科美蒂公司合法权益，特起诉至法院，请求法院判令：1.确认科美蒂公司、中国人民银行广州分行疗养院双方于2013年1月1日就广州市越秀区恒福路X号院内康复楼6楼签订的《场地使用协议》无效；2.中国人民银行广州分行疗养院赔偿科美蒂公司损失装修损失237710元；3.诉讼费用由中国人民银行广州分行疗养院承担。
中国人民银行广州分行疗养院一审辩称：科美蒂公司恶意拖欠租金，双方签订的《场地使用协议》是双方自愿签订的。涉诉房屋取得了行政部门的审批，有合法有效的证件。在合���根本目的无法实现的情况下，中国人民银行广州分行疗养院多次与科美蒂公司协商无果，已经正式发函要求终止本案被诉的合同，但是科美蒂公司仍然霸占涉诉的场地，属于侵占。在侵占期间的费用及租金，以及科美蒂公司对物业造成的损害应当由科美蒂公司承担所有的费用。科美蒂公司歪曲事实，企图推卸在承租物业期间需要妥善使用物业的责任，正是由于科美蒂公司的装修行为导致房屋渗漏。双方签订的合同是在长期合作的情况下，由甲方提供美容康复的经营执照，且合同约定经营内容产生的财务由甲方即中国人民银行广州分行疗养院管理。但是科美蒂公司至始至终没有履约，且经营皮肤美容康复的职业医师和护士都没有注册到位。科美蒂公司是在香港注册成立的公司，科美蒂公司具有法律规定的民事主体及行为能力，其所谓要求在内地办理执照与本案无关��也不是中国人民银行广州分行疗养院的责任。涉诉房屋在科美蒂公司承租装修完成之后才出现渗漏，之前一直都是完好并无渗漏情况。因此中国人民银行广州分行疗养院要求进行房屋安全鉴定。科美蒂公司所述的场地损失或者装修投入，相关金额计算依据的工程量、工程项目均是由科美蒂公司自己提供的，事先没有与中国人民银行广州分行疗养院协商共同委托评估机构进行评估，因此中国人民银行广州分行疗养院不同意科美蒂公司的计算损失的方案。涉诉的物业在经过科美蒂公司装修后，整体的消防系统才出现问题。现在消防部门已经发函要求中国人民银行广州分行疗养院整改，此项损失应当由科美蒂公司予以赔偿。综上，中国人民银行广州分行疗养院请求法院驳回科美蒂公司的诉讼请求。
中国人民银行广州分行疗养院一审反诉称：2012年年底，科美蒂公司、中国人民银行广州分行疗养院双方就科美蒂公司承租涉案的康复楼5楼390平方米、6楼东侧258平方米的物业作为经营场地事宜达成一致协商意见，双方于2013年1月1日签署了两份《场地使用协议》。2012年11月16日中国人民银行广州分行疗养院将场地交付给科美蒂公司进行改造装修。在前述两份协议中约定，涉案的6楼场地物业合同约定主要有以下内容：甲方（中国人民银行广州分行疗养院）提供场地，产生的水电费、电梯分摊费由乙方（科美蒂公司）承担；乙方每月10日前将上月场地使用费8000元缴至甲方财务；乙方工作人员资料必须报甲方备案，如果乙方违法、违规经营，甲方有权终止协议，终止协议引起的停止营业、经济损失等后果由乙方承担。装修期为2012年11月16日至2012年12月31日，总计一个半月。合同签订后，科美蒂公司就从未支付过涉案6楼场地的租金。2013年全年6楼场地应收租金为96000元，但是科美蒂公司仅仅支付了48000元。2014年的租金48000元至今分文未付，而且还拖欠水电费。事实上，科美蒂公司在签订租赁协议的时候已经清楚了解场地的现状，并自愿签订了合同，中国人民银行广州分行疗养院依照现状交付场地给科美蒂公司。科美蒂公司早在2012年11月中旬就进场施工。由于其聘请的施工队伍野蛮施工破坏了涉案的6楼屋面防水结构，凿穿了涉案5楼、6楼场地外墙内面原有的饰面面砖贴墙纸时候震裂了墙体，导致屋面、外墙面漏水渗水。从有利于实现合同目的的立场出发，中国人民银行广州分行疗养院得知科美蒂公司提及场地漏水问题后，多次与科美蒂公司协商解决。并于2014年2月17日、同年3月4日、3月28日分别三次正式磋商，就科美蒂公司履行交租义务及场地修补进行谈判。但是科美蒂公司一直不支付使用费等相关费��，并以各种理由拒绝继续履行合同。中国人民银行广州分行疗养院的损失在不断的扩大，也给中国人民银行广州分行疗养院的经营带来了严重的不良影响。中国人民银行广州分行疗养院于2014年2月24日、同年3月24日发函给科美蒂公司催缴租金，科美蒂公司不予理会并以律师函的形式谎称是中国人民银行广州分行疗养院拒收租金。因为科美蒂公司的违约行为，其拖欠租金金额达96000元，且无法协商解决，合同的根本目的已经无法实现。在此情形下，中国人民银行广州分行疗养院于2014年4月17日正式发函要求终止双方的两份《场地使用协议》，要求科美蒂公司缴清欠付的租金等款项并交还场地。中国人民银行广州分行疗养院为维护自身合法权益，特提起反诉，请求法院判令：1.确认科美蒂公司与中国人民银行广州分行疗养院2013年1月1日签订的《场地使用协议》（6楼）已经��2014年4月18日终止；2.科美蒂公司停止侵占行为，将涉案物业返还给中国人民银行广州分行疗养院；3.科美蒂公司支付拖欠中国人民银行广州分行疗养院的物业租金以及占有使用费合计120000元（租金或占有使用费均按照合同约定的每月8000元租金标准计算，自科美蒂公司拖欠租金之日开始计算至2015年9月26日止）；4.判决科美蒂公司支付中国人民银行广州分行疗养院拖欠租金或房屋占有使用费的利息（其中，2014年3月及以前欠付的租金72000元利息自2014年5月1日开始计息，2014年4月租金或占有使用费8000元自2014年5月11日开始计息，2014年5月租金或占有使用费8000元从2014年6月11日开始计算，以此类推，每月的租金或占有使用费利息以合同约定的8000元为本金，自次月的11日开始计算利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率计算至科美蒂公司实际付清相关款项之日止）；5.科美蒂公���赔偿中国人民银行广州分行疗养院对涉案6楼场地外墙防水工程修复费用10000元；6.判决科美蒂公司承担本案所有诉讼费用。
针对中国人民银行广州分行疗养院反诉，科美蒂公司一审答辩称：科美蒂公司与中国人民银行广州分行疗养院签订了场地使用协议后，即投入大量资金进行装修。由于场地硬件问题以及中国人民银行广州分行疗养院拒不提供营业许可给科美蒂公司，导致科美蒂公司一直无法开业。在合同目的根本无法实现的情况下，科美蒂公司没有理由向中国人民银行广州分行疗养院缴纳租金或场地使用费。科美蒂公司行使的是不安抗辩权及先履行抗辩权，在中国人民银行广州分行疗养院解决场地使用问题之前，科美蒂公司完全有权拒绝支付租金或使用费。出于妥善解决纠纷的考虑，科美蒂公司在没有开业经营的情况下仍然按照中国人民银行广州分行���养院的要求支付了2013年的相应租金或使用费等费用。但是后来，中国人民银行广州分行疗养院没有任何继续履约的诚意，科美蒂公司为此投入的筹备费用已经花费巨大。此情此景之下科美蒂公司当然无需向中国人民银行广州分行疗养院支付租金或使用费。科美蒂公司承租涉案场地准备用于美容整形行业，当时与中国人民银行广州分行疗养院合作正是基于其具备相应的资质条件，可以直接以中国人民银行广州分行疗养院的名义从事合作经营。对此，双方在场地使用协议中约定得非常清楚。协议的第一条约定甲方（即中国人民银行广州分行疗养院）提供合法经营执照及其他的合格证，甲方在协议期内，不再引进其他与“皮肤美容及康复”有关的项目。协议第四条约定甲方对经营管理有监督管理权，乙方工作人员资料必须报甲方备案。协议第五条约定了收费按照《广州���医疗收费标准》执行，由甲方统一管理等。以上约定可以明确看出，双方名为租赁，实际上是一种合作经营方式，中国人民银行广州分行疗养院必须向科美蒂公司提供所有的营业执照及营业许可，科美蒂公司才有资格对外经营。出乎意料的是，科美蒂公司投入装修之后，由于中国人民银行广州分行疗养院领导层进行了变更和调整，中国人民银行广州分行疗养院在人事调整之后就拒绝提供营业执照及许可给科美蒂公司，科美蒂公司也无法以中国人民银行广州分行疗养院的合作方进行经营，科美蒂公司装修好的场地成为了摆放豪华家具的场所，无法经营。中国人民银行广州分行疗养院的目的就是想将科美蒂公司拖垮，等到科美蒂公司自己放弃中国人民银行广州分行疗养院就可以坐收渔人之利，再另行引进新的合作方进场，这样就连装修都省了。只是这样给科美蒂公司��成了重大的损失。科美蒂公司也希望与中国人民银行广州分行疗养院协商终止协议，让中国人民银行广州分行疗养院给予适当的补偿即撤场，以便减少损失。但是中国人民银行广州分行疗养院的态度是不提供证照，也不予赔偿。场地在装修之后恰逢雨季，科美蒂公司这才发现房屋漏水严重，无法使用。因此，中国人民银行广州分行疗养院无权要求科美蒂公司支付所谓的租金或者使用费，中国人民银行广州分行疗养院相应反诉请求，应当予以驳回。科美蒂公司、中国人民银行广州分行疗养院双方签订的两份《场地使用协议》均属无效。中国人民银行广州分行疗养院一直没有提供涉案场地的产权证明或使用证明，而且涉案场地从外观来看有一部分是用铁皮搭建起来的，显属于违章建筑。由于涉案场地没有合法的产权证明，根据法律规定，中国人民银行广州分行疗养院与科美蒂公司签订的场地使用协议应属无效。由于中国人民银行广州分行疗养院方面的原因导致涉案场地无法履行，中国人民银行广州分行疗养院应当进行赔偿。科美蒂公司有权停止支付任何租金或使用费。科美蒂公司请求驳回中国人民银行广州分行疗养院的全部反诉请求。
一审法院经审理查明：据中国人民银行广州分行疗养院提交的《广州市土地使用权属证明书》（穗国土权[2003]149号）及其附图，广州市天河区（注：现为越秀区）恒福路X号土地，属于中国人民银行广州分行疗养院享有使用权的土地，用地面积为40458平方米。涉案租赁场地位于广州市恒福路X号大院内。
2013年1月1日，科美蒂公司（乙方）与中国人民银行广州分行疗养院（甲方）签订了《场地使用协议》，约定：甲乙双方经友好协商，本着平等互利的原则，就开展“皮肤美容与康复”项目达成如下协议。一、甲方的权利和义务：甲方提供涉案6楼场地即位于中国人民银行广州分行疗养院康复楼6楼东侧258平方米区域作为乙方经营场地，并提供场地所使用的水电、空调及照明设施，产生的水电费、电梯分摊费由乙方承担。2.甲方提供合法经营执照及其他合格证。3.甲方在协议期内，不再引进其他与“皮肤美容与康复”有关的项目。二、乙方的权利和义务：1.乙方必须合法、合规开展业务与经营。2.乙方提供运营所需的设备及器具，负责其成本。3.乙方负责聘用有合法资质的工作人员，并负责其工资、福利待遇以及社保费用。4.乙方应保证在经营中不出事故，如发生纠纷甲方帮助进行调节。乙方过错产生的经济赔偿责任由乙方负责。5.乙方负责院外的业务宣传（内容需经甲方审核同意）。6.乙方工作人员须在的当日23时前离开营业场所，不得留宿。三、��入分成：1.乙方每月10日前将上月场地使用费8000元缴至甲方财务。2.乙方须缴纳风险管理费100000元至甲方财务。四、经营管理：1.甲方有监督管理权。2.乙方工作人员资料必须报甲方备案。五、财务管理：收费按《广州市医疗收费标准》执行，由甲方统一管理。乙方必须依法纳税。六、协议终止情况：1.双方同意终止协议或因某种原因，一方需终止协议，经双方协商同意后可以终止协议，否则不得终止协议。2.如乙方违法、违规经营，甲方有权终止协议，终止协议引起的停止营业、经济损失等后果由乙方承担。4.协议终止后，双方各自投入的房产、场地、设备，用品归各方所有，双方不予赔偿。七、本协议自2013年1月1日起生效，协议期限暂定为5年。
科美蒂公司、中国人民银行广州分行疗养院双方一致陈述称，就涉案6楼场地，科美蒂公司并没有向中国人民银行广州分行疗养院交纳租赁保证金或风险管理金。2012年11月16日，中国人民银行广州分行疗养院将涉案6楼场地交付给科美蒂公司。
2013年1月6日，科美蒂公司向中国人民银行广州分行疗养院发出《关于调整装修免租期的申请》，称科美蒂公司承租涉案物业即广州市越秀区恒福路X号中国人民银行广州分行疗养院康复楼5-6楼部分区域作为办公场地，当时与中国人民银行广州分行疗养院协商的装修免租期为一个半月，现6楼已经装修完毕，并于2013年1月开始缴纳租金。中国人民银行广州分行疗养院于2013年1月6日签收该申请并回复称，情况属实。另，一审庭审中，中国人民银行广州分行疗养院陈述称，其给予科美蒂公司6楼场地1个半月免租期应当计入科美蒂公司的实际承租使用期，并以科美蒂公司实际承租使用期占协议约定租赁期限的比例进行分摊。
一审另查明：2013年1月2日，科美蒂公司向中国人民银行广州分行疗养院支付了涉案6楼场地2013年1月份租金8000元；2013年2月27日，科美蒂公司向中国人民银行广州分行疗养院支付了涉案6楼场地2013年2月份租金8000元；2013年5月2日，科美蒂公司向中国人民银行广州分行疗养院支付了涉案6楼场地2013年3月、4月份的租金16000元；2013年5月23日，科美蒂公司向中国人民银行广州分行疗养院支付了涉案6楼场地2013年5月份租金8000元；2013年6月26日，科美蒂公司向中国人民银行广州分行疗养院支付了涉案6楼场地2013年6月份的租金8000元。科美蒂公司向中国人民银行广州分行疗养院支付涉案6楼场地租金合计48000元。
科美蒂公司向一审法院提交了落款日期为2013年8月25日的《关于康复楼漏水修复的申请》，以证明其就涉案6楼漏水情况通知中国人民银行广州分行疗养院，并要求其予以修复。该��请记载涉案6楼场地自2013年1月迁入至今8个月，在此期间天花渗漏，墙面渗水，天花板漏洞百出，地毯逢雨必湿，对工作造成严重影响，请求中国人民银行广州分行疗养院解决渗漏问题等。中国人民银行广州分行疗养院对科美蒂公司提交前述申请的三性均不予确认。
2014年2月8日，科美蒂公司向中国人民银行广州分行疗养院发出律师函，要求中国人民银行广州分行疗养院：一、在7日内向科美蒂公司提供场地的产权证明文件以及消防合格证；二、在7日内派人处理承租产地墙体及屋面的漏水事宜；3.中国人民银行广州分行疗养院收函后立即提供正常的水电给科美蒂公司。在中国人民银行广州分行疗养院解决上述问题之前，科美蒂公司将停止向其交纳任何费用，如果中国人民银行广州分行疗养院7日内仍然不向科美蒂公司提供产权证明文件以及消防合格证，科美蒂���司将解除合同等。
2014年2月27日，中国人民银行广州分行疗养院向科美蒂公司发出《催缴场地租金通知》，称科美蒂公司欠付涉案康复楼5楼和6楼场地使用费246359.8元，要求科美蒂公司在2014年3月10日前清缴两份协议约定的场地使用费，否则将依法终止协议等。该邮件于次日投递并签收。同年3月26日，中国人民银行广州分行疗养院再次向科美蒂公司发出通知催缴涉案康复楼5楼和6楼的场地租赁费。
2014年3月4日，同年3月28日，科美蒂公司、中国人民银行广州分行疗养院双方就涉案场地即广州市越秀区恒福路X号院内康复楼5楼的租赁纠纷进行了协商未果。
2014年4月3日，科美蒂公司向中国人民银行广州分行疗养院发出《关于场地使用中出现的漏水以及经营证照等问题的函》，该函件称：涉案物业场地在使用过程中发现严重漏水，没有消防验收合���证以及中国人民银行广州分行疗养院没有按照协议提供合法经营执照、相关合格证等，严重影响科美蒂公司公司正常使用场地。双方就相关问题进行了协商，请求中国人民银行广州分行疗养院如实告知其是否能够提供合法经营证照等，以免拖延时间给科美蒂公司造成更大损失等。该函件已经通过EMS快递单寄出。中国人民银行广州分行疗养院否认收到该函件，科美蒂公司并无提供该函件的妥投记录。
2014年4月18日，中国人民银行广州分行疗养院通过EMS快递向科美蒂公司发出《终止合同通知书》，称科美蒂公司拖欠场地租赁费用达7个月之久，协议的目的已经无法实现，中国人民银行广州分行疗养院正式书面函告终止双方2013年1月1日签订的两份《场地使用协议》，要求科美蒂公司在2014年4月30日前将场地归还给中国人民银行广州分行疗养院；并要求科美蒂公司在2014年4月30日前缴清场地租赁费及水电费等费用，逾期除追究其付款责任外，还将按照银行同期贷款利率计算违约金等。该邮件寄送地址为涉案的场地，投递记录显示该邮件于2014年4月19日由他人代为签收。科美蒂公司否认收到该份邮件。
2014年5月16日，科美蒂公司再次向中国人民银行广州分行疗养院发出《律师函》，要求中国人民银行广州分行疗养院立即停止侵权，恢复正常供水供电，立即提供合法经营执照、产权证、规划合格证、消防合格证等证件以确保科美蒂公司的正常经营等。
2014年5月22日，中国人民银行广州分行疗养院通过EMS向科美蒂公司发出了《交还场地并限期缴清欠款通知书》，要求科美蒂公司在2014年5月28日前付清租金等全部费用，否则将随时自力收回场地。前述通知书邮寄送达地址为涉案场地，投递记录显示该邮件于2014年5月23日由单位收发章签收。
科美蒂公司向一审法院提交了照片18张、报警回执1份，以证明中国人民银行广州分行疗养院曾经于2014年5月16日、5月20日张贴封条、并于2015年5月28日焊接铁门封闭涉案5楼场地。前述18张照片显示了涉案5楼场地内的装修情况，办公设备、设施以及2014年5月16日、5月20日涉案5楼场地被贴上封条，2014年5月28日涉案5楼场地入口被焊接铁门封闭，其中两张封条上均盖有“广东省银行医院自然疗法中心”的印章，报警回执系科美蒂公司员工于2014年5月28日前往广州市公安局越秀区分局登峰派出所报案后出具。中国人民银行广州分行疗养院对18张照片的真实性、合法性予以确认，但否认其关联性，认为该组照片证明科美蒂公司一直使用涉案5楼场地，场地的渗水瑕疵并没有影响其正常经营；中国人民银行广州分行疗养院认可报警回执的三性，认为该报警回执证明了科美蒂公司既不愿意支付租金又继续霸占场地，在长达整整一年没有交付租金且经中国人民银行广州分行疗养院多次催促未果的情况下，中国人民银行广州分行疗养院被迫行使不安抗辩权、先履行抗辩权并自力救济；中国人民银行广州分行疗养院承认其于2014年5月27日焊接铁门封闭了5楼场地入口，但在5月28日科美蒂公司报警后就打开了封闭铁门，该封门事件并非中国人民银行广州分行疗养院恶意所为，在科美蒂公司报警后仍然是要按照双方签订的《场地使用协议》的约定履行。科美蒂公司、中国人民银行广州分行疗养院双方均一致确认，封闭5楼入口并不影响6楼场地的进出。
2014年5月28日，科美蒂公司向一审法院提起诉讼，并提出前述诉请。2014年6月10日，中国人民银行广州分行疗养院向科美蒂公司发出《交还场地并限期缴清欠款第三次通知》，称��美蒂公司、中国人民银行广州分行疗养院双方之间包括涉案两项场地租赁协议纠纷已无法执行调和，中国人民银行广州分行疗养院认为，因双方均已确认不存在场地后续合作，要求科美蒂公司尽快交回场地等。
2014年9月26日，科美蒂公司将涉案6楼场地腾空交还给中国人民银行广州分行疗养院。
科美蒂公司向一审法院提交了其自行委托广州中资信房地产评估咨询有限公司2014年4月8日对涉案6楼场地装修费用出具的《房地产估价报告书》，以证明其投入涉案6楼场地装修的费用。其评估的装修费用为237710元。中国人民银行广州分行疗养院对该估价报告书的三性均不予确认。
经中国人民银行广州分行疗养院申请，一审法院通过摇珠选择，委托广州市合正房屋鉴定有限公司（以下简称合正公司）对涉案6楼场地范围内的屋面、外墙渗漏问题与科美���公司的装修行为有无关系及责任大小进行鉴定。合正公司于2015年1月8日进行了现场勘查，2015年4月30日出具了合正鉴字（2015）0722号《房屋安全鉴定报告》。其记载主要情况综述：1.钢屋面无发现有因渗水引起的锈蚀现象。2.除天花板一处有因曾经渗水而造成的痕迹外，其余部位均未发现有明显的渗水痕迹。3.室内墙体未发现有明显的渗水痕迹。鉴定结论为：该房屋现场未发现有明显的渗漏迹象，故室内装修与渗水不存在因果关系。该鉴定报告正文详细记载鉴定结论如下：根据现场屋面内部和天花板的外观检查情况分析，该房屋除天花板一处有因曾经渗水而造成的痕迹外，其余部位均未发现有明显的渗水痕迹。因该房屋现场未发现有明显的渗漏迹象，故室内装修与渗水不存在因果关系。科美蒂公司对其发表质证意见称，合正公司进行现场勘查的时候涉案6楼场地已经有���部分对外另行出租，因此鉴定人员无法进入相关区域进行勘查，前述安全鉴定报告不准确，不认可该安全鉴定报告的鉴定结论。中国人民银行广州分行疗养院对该安全鉴定报告予以认可，认为现场勘查时，屋面天花板并不到顶，可以观察得到全场。
中国人民银行广州分行疗养院申请对涉案康复楼6楼现状装修工程及房屋渗漏修复工程造价费用进行评估，经一审法院摇珠选择委托，广州筑正工程建设管理有限公司（以下简称筑正公司）依法予以评估。经过现场勘查以及经过科美蒂公司、中国人民银行广州分行疗养院双方多轮质询和质证之后，筑正公司于2016年9月5日出具《工程评估报告》(正式报告)，评估结果为涉案的广州市越秀区恒福路X号院内康复楼6楼现状装修工程费用为178348.08元，房屋渗漏修复工程费用为108.28元。
中国人民银行广州分行疗养��向一审法院提交了《建设用地规划许可证》、《广州市土地使用权属证明书》及附图、广州市公安消防局出具的《责令限期改正通知书》、《复查意见书》、《医疗机构执业许可证》，以证明其具备诊疗执业许可资格，系涉案5楼场地的合法产权人且通过消防验收和检查。《建设用地规划许可证》记载广州市恒福路北横枝岗南，用地面积60385平方米，经审核广州市城市规划局于1992年5月27日准予中国人民银行疗养院（中国人民银行广州分行疗养院前称）办理征用划拨土地手续；《广州市土地使用权属证明书》及附图记载了涉案场地所在及中国人民银行广州分行疗养院享有土地使用权属的用地范围；《责令限期改正通知书》、系广州市公安消防局分别于2002年7月1日出具，内容为该局对中国人民银行广州分行疗养院进行消防监督检查过程中发现了一些不符合消防法规的行��，责令中国人民银行广州分行疗养院限期改正；《复查意见书》系该局经复查后，由于中国人民银行广州分行疗养院已经对消防意见进行了改正，于2002年7月15日同意继续使用；医疗机构执业许可证载明中国人民银行广州分行疗养院拥有从事外科、美容外科、医疗美容科、美容皮肤科等诊疗科目执业许可，有效期限自2009年4月10日至2024年4月10日等。科美蒂公司对中国人民银行广州分行疗养院提交前述证据的真实性均无异议，对广州市公安消防局出具的《责令限期改正通知书》、《复查意见书》的合法性有异议，认为其并不能证明涉案场地整体通过了消防验收，认为《建设用地规划许可证》、《广州市土地使用权属证明书》及附图并不能证明涉案5楼场地的具体情况；科美蒂公司认为前述证件资料中国人民银行广州分行疗养院在履行合同过程中从来没有提交，直到提起��案诉讼才提交；科美蒂公司对前述其他证据的合法性和关联性没有发表意见。
一审法院认为：科美蒂公司、中国人民银行广州分行疗养院于2013年1月1日就涉案6楼场地签订了《场地使用协议》，没有任何证据证明其签订存在欺诈、胁迫等违背当事人真实意愿的情形，故该协议应属科美蒂公司、中国人民银行广州分行疗养院双方当事人的真实意思表示。中国人民银行广州分行疗养院提交的前述《建设用地规划许可证》、《广州市土地使用权属证明书》及附图、广州市公安消防局出具的《责令限期改正通知书》、《复查意见书》、《医疗机构执业许可证》科美蒂公司认可其真实性，一审法院对其真实性予以确认；前述证据形式及来源均符合法律规定且与本案事实认定具有关联性，故一审法院对其合法性和关联性均予以确认。对中国人民银行广州分行疗养院提交的前述证据，一审法院予以采信。根据前述证据，中国人民银行广州分行疗养院作为涉案6楼场地土地的合法使用权人，建设用地早已通过了相关规划许可，故其有权出租涉案6楼场地；且没有任何证据证明前述《场地使用协议》的签订存在着恶意串通损害国家、集体或者第三人合法权益等导致合同无效的情形，科美蒂公司、中国人民银行广州分行疗养院双方签订的前述《场地使用协议》并没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。科美蒂公司关于前述《场地使用协议》无效的主张，理据欠缺，一审法院不予支持。
中国人民银行广州分行疗养院2014年5月22日通过EMS向科美蒂公司发出的《交还场地并限期缴清欠款通知书》邮寄送达地址为涉案场地，且妥投记录明确显示为单位收发章签收，故该邮寄送达为有效送达。据此可知科美蒂公司于2014���5月23日已经签收了该通知书。同理，中国人民银行广州分行疗养院于2014年4月18日通过EMS发出通知书要求终止《场地使用协议》，虽然妥投记录显示该邮件系他人签收，但结合2014年5月22日邮递送达情况可知，该寄送地址应为科美蒂公司有效联系地址，中国人民银行广州分行疗养院的前述邮寄送达已经妥投，应视为有效送达，由此可知科美蒂公司于2014年4月19日签收或应当签收了该通知书。根据前述查明事实以及合正公司出具的《房屋安全鉴定报告》，涉案6楼场地除了天花板一处有因曾经渗水而造成的痕迹外，其余部位均未发现有明显的渗水痕迹，现场并未发现有明显的渗漏迹象。因此，科美蒂公司以中国人民银行广州分行疗养院交付的6楼场地存在严重渗漏无法使用为由抗辩租金交付的主张，缺乏事实依据，一审法院不予支持。科美蒂公司自2013年7月1日起一直长期拖欠租金并经中国人民银行广州分行疗养院于2014年2月27日发函限期催缴租金仍置之不理，其后与中国人民银行广州分行疗养院多次协商仍然拒不支付租金。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项的约定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，合同解除的法定条件已经成就，在此情形下，中国人民银行广州分行疗养院发函要求解除合同，合同自科美蒂公司收到该《终止合同通知书》之日即2014年4月19日起解除。因此，中国人民银行广州分行疗养院提出的确认科美蒂公司、中国人民银行广州分行疗养院双方签订的《场地使用协议》于2014年4月19日解除的反诉请求，合法合理，一审法院予以支持。如前所查明事实，在合同解除之后，科美蒂公司、中国人民银行广州分行疗养院双方经协商一致后直到2014年9月26日实际办理了涉案6楼场地的交接手续，故中国人民银行广州分行疗养院反诉要求科美蒂公司将涉案场地清空返还的诉请，已无判令之必要。
在房屋租赁法律关系中，中国人民银行广州分行疗养院作为出租人，向承租人交付适租的房屋并在租赁期间保持租赁物符合约定用途系其法定义务；科美蒂公司作为承租人，有依约向出租人支付租金并按照约定方法和租赁物性质使用房屋的法定义务。前述《场地使用协议》明确约定了中国人民银行广州分行疗养院应当提供合法的经营执照及其他合格证，根据前述查明事实以及中国人民银行广州分行疗养院提交的《建设用地规划许可证》、《广州市土地使用权属证明书》及附图、广州市公安消防局出具的《责令限期改正通知书》、《复查意见书》、《医疗机构执业许可证》等有效证据，中国人民银行广州分行疗养院是涉案6楼场地所在土地的合法使用权人，且中国人民银行广州分行疗养院提供了涉案物业公安机关消防机构抽查的证明材料。根据协议约定，只有中国人民银行广州分行疗养院提供营业执照等相关证照给科美蒂公司，科美蒂公司才能顺利从事经营活动。但是，中国人民银行广州分行疗养院依照协议履行向科美蒂公司提供相关证照的前提是科美蒂公司应当积极向有关部门申办工商营业登记等经营手续并依此履行通知、催告中国人民银行广州分行疗养院的先行义务。如前查明事实，中国人民银行广州分行疗养院于2012年11月16日将涉案6楼场地交付给科美蒂公司入场经营使用之后，截至2013年6月26日，科美蒂公司向中国人民银行广州分行疗养院支付了涉案6楼场地2013年1月份至6月份的租金合计48000元，其后科美蒂公司再未向中国人民银行广州分行疗养院支付任何租金或占有使用费。科美蒂公司直到2014年2月8日才发函要求中国人民银行广州分行疗养院提供相关证照，科美蒂公司并未提供任何证据证明其在此之前曾经要求中国人民银行广州分行疗养院提供相关证照，也未提供任何证据证明其曾经申请办理工商营业登记等相关手续，而科美蒂公司从2013年7月1日起就一直拖欠租金，并经中国人民银行广州分行疗养院先后发函或协商催缴租金后仍然拒不支付租金，其行为明显构成违约。因此，科美蒂公司以中国人民银行广州分行疗养院没有提供有关证照导致其无法办理工商营业手续而抗辩2013年7月1日至2014年2月8日租金支付的主张，于法无据，一审法院不予支持。另外，中国人民银行广州分行疗养院在2012年11月16日将涉案6楼场地交付给科美蒂公司之后，给予科美蒂公司1.5个月的免租期，庭审中中国人民银行广州分行疗养院主张该免租期减免的租金应当平均分摊计入���个合同约定的租赁期限计算租金的主张，符合民事活动公平合理原则，一审法院予以支持。1.5个月的免租期租金平摊折抵的额度为每月195元。科美蒂公司应当在合同约定的每月8000元租金标准基础上减去免租期租金平摊折抵的195元，即按照每月7805元的标准向中国人民银行广州分行疗养院支付涉案6楼场地自2012年11月16日至2012年12月31日的租金或占有使用费11707.5元，鉴于《场地使用协议》约定的起租期自2013年1月1日起计算，且约定科美蒂公司应当在每月的10日前支付上月的租金，故该阶段租金或占有使用费的逾期付款违约金自2013年2月11日起计算。自2013年7月1日至2014年2月8日的租金或占有使用费，按照每月7805元的标准支付。涉案《场地使用协议》约定科美蒂公司应当在每月的10日前支付上月的租金，故中国人民银行广州分行疗养院反诉要求按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算相应租金利息亦即逾期付款违约金的诉请，合法合理，一审法院予以支持。2017年7月份租金逾期付款违约金，以每月应付租金标准7805元为基数，按照前述标准自2017年8月11日开始计算。以此类推，每月租金或占有使用费的逾期付款违约金均应当按照前述标准，自下一月的11日开始计算至科美蒂公司实际付清相关款项之日止。科美蒂公司于2014年2月8日发函要求中国人民银行广州分行疗养院提供相关证照之后，中国人民银行广州分行疗养院并未提供任何证据证明其履行了约定的交付相关证照的义务，直至2014年4月18日发函给科美蒂公司要求解除合同，中国人民银行广州分行疗养院应当向科美蒂公司承担相应的违约责任。考虑到科美蒂公司不当拖欠租金违约在先且科美蒂公司并未提供任何证据证明其已经向有关部门申办工商登记营业手续或在2014年2月8日前曾经要求中国人民银行广州分行疗养院提供相关证照材料，自科美蒂公司要求中国人民银行广州分行疗养院提供相关证照之次日即2014年2月9日至2014年4月19日合同解除之日止的期间，科美蒂公司、中国人民银行广州分行疗养院均存在违约行为，结合双方履约情况及过错程度，一审法院酌情认定科美蒂公司、中国人民银行广州分行疗养院双方对此各自承担50%的法律责任。故自2014年2月9日至2014年4月19日的租金，科美蒂公司应当按照应付租金标准的50%向中国人民银行广州分行疗养院支付租金。同前所述理由，前述阶段应付租金标准在合同约定的8000元标准基础上减去免租期租金平摊折抵的195元，即为7805元。科美蒂公司最终应当按照每月7805元的50%即每月3902.5元的标准向中国人民银行广州分行疗养院支付涉案6楼场地自2014年2月9日至2014年4月19日期间的租金或占有使用费。前述阶段每月租金或占有使用费的逾期付款违约金，均以每月应付租金或占有使用费本金基数，自下一个月的11日开始按照中国人民银行公布的银行同期贷款利率计算至科美蒂公司实际付清款项之日止。合同因中国人民银行广州分行疗养院行使合同解除权而于2014年4月19日解除后，直至2014年9月26日科美蒂公司才将涉案6楼场地交还给中国人民银行广州分行疗养院并办理场地交接手续。自2014年4月20日至2014年9月26日科美蒂公司实际占有使用了场地，该期间在双方协议约定的租赁期限之内，故该阶段的租金或占有使用费参照前述标准，仍然以每月7805元计付。参照《场地使用协议》的相关约定，每月租金或占有使用费的逾期付款违约金，以7805元为基数自下一个月的11日开始按照中国人民银行公布的银行同期贷款利率计算至科美蒂公司实际付清款项之日止。根据核算，科美蒂公��需要向中国人民银行广州分行疗养院支付的前述租金或占有使用费合计118580.2元，科美蒂公司所支付的租金或占有使用费逾期付款违约金总额以不超过118580.2元为限。
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