上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第22485号
原告陆梅，女，1966年12月13日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人胡燕，上海邦耀律师事务所律师。被告陈琦，女，1961年6月23日生，汉族，户籍所在地上海市杨浦区，现住上海市宝山区。第三人徐明德，男，1961年11月8日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人叶志娟(系第三人徐明德之妻)，住同第三人徐明德。原告陆梅与被告陈琦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月24日立案受理后，依法适用普通程序。案件审理中，根据案情需要，追加徐明德作为本案的第三人参加诉讼。本案由审判员胡铁红担任审判长，与审判员张盈、人民陪审员曹璐组成合议庭，于2015年11月26日公开开庭进行了审理。原告陆梅及其委托代理人胡燕、被告陈琦及第三人徐明德的委托代理人叶志娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陆梅诉称，2012年12月28日，原、被告签署《房地产买卖协议》(以下简称买卖协议)，约定由原告购买被告所有的上海市浦东新区海松路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下统称系争房屋)，房屋的转让价为人民币105万元(以下币种相同)，被告于2012年12月30日前交付系争房屋，且同意过户给任何原告指定的人，不仅限于原告。鉴于被告急需资金要求原告提前支付尾款，至今为止原告已经向被告支付购房款103万元。2012年12月30日，双方办理了系争房屋的交接手续，房屋由原告使用至今。2015年5月被告提出对外借款无力归还，要求原告另行再向其支付20万元，并明确表示若不同意支付，则不配合原告办理房屋过户手续，并将房屋另行出售他人。原告拒绝了被告的不合理要求，并认为被告的行为已经构成违约，为维护原告的合法权益，起诉至法院要求：1、请求判决被告继续履行买卖协议，配合原告将系争房屋过户至第三人徐明德名下；2、要求被告按照已付房款103万元的日万分之五标准计算向原告支付2015年11月1日起至系争房屋实际过户之日止的逾期过户违约金；3、诉讼费、保全费由被告承担。被告陈琦答辩，系争房屋为被告家庭的动迁安置房，被告是通过中介认识原告的，在被告儿子不知情的情况下去签署的买卖协议。被告在签署买卖协议时，房屋是不允许交易的，系争房屋至2015年10月才可以上市交易。现在被告的儿子不同意出售系争房屋，由此被告不同意过户，被告于2015年6月通知原告不能出售系争房屋，也不知道原告要被告将房屋过户给第三人徐明德，被告认为是与原告进行交易的，除与原告签署买卖协议外并未签署过其他买卖合同，也未委托原告代为签署其他买卖合同。被告目前房款收到103万元，签订买卖协议后，也将系争房屋进行交付。对于原告主张的逾期过户违约金，被告不同意支付，被告认为不存在违约行为，如法院认为被告方要承担违约责任的话，就原告主张的违约金标准也过高了。第三人徐明德述称，原告是做房产中介的，第三人与原告为朋友关系，委托原告找房子购买。之后，原告介绍了系争房屋，第三人以132万元的价格予以购买，就相关房款，第三人分了三次通过银行转账的形式向原告支付合计124万元。这个价款是原告与第三人之间协商的，第三人也认为符合市场价，至于原、被告约定房价多少，第三人不清楚。在第三人支付第一笔款项给原告时，原告就把系争房屋的钥匙给第三人了，第三人居住使用系争房屋。第三人认为，系争房屋为第三人向原告购买，原、被告间的合同第三人不清楚，也与第三人无关，第三人与原告就系争房屋也签订过《动迁房预售预购合同》，虽然出卖方为被告，但至始至终第三人并未与被告接触过，就该合同上出卖方的姓名均由原告签署。目前，不管谁把系争房屋过户给第三人，只要将系争房屋过户给第三人即可。经审理查明，2013年6月5日，系争房屋的权利核准登记至被告陈琦名下，在相关产权信息备注中载明“配套商品房，3年内不得转让、抵押”。2012年12月28日，以被告陈琦作为出卖人(甲方)与原告陆梅作为买受人(乙方)订立买卖协议一份，约定由乙方购买甲方拥有的系争房屋，房屋转让总价为105万元，2012年12月26日乙方支付购房定金4万元，2012年12月30日前支付购房款31万元，2013年1月15日前支付购房款50万元，待房产符合规定可以过户交易后5个工作日内甲乙双方至相关事务所办理相关手续，双方过户当日乙方支付甲方购房款20万元，甲方同意可以过户给任何乙方指定的人，不仅限于乙方；甲乙双方同意，于2012年12月30日前甲方把房屋交付乙方使用，房屋交付给乙方为房屋占有的标志；甲方违反房产过户的约定，每延迟一日应向乙方支付总房价万分之五的违约金，直至乙方办理产权过户之日止；甲方保证其有权出售该房屋，已经得到相关权利人同意，此房屋无其他债务、司法查封、无产权纠纷及其他任何法律纠纷，保证可以为乙方办理过户登记手续，否则由此而产生阻碍本协议履行的，则由甲方承担违约责任，即甲方应按照该协议约定房屋总价的100%向乙方赔付房屋市场差价损失，同时返还乙方已经支付的房款，并按实承担乙方对房屋的装修费用；若违约金不足以弥补乙方实际损失等，甲方还应赔偿不足部分的损失；……。2012年12月27日，被告出具收条表示收到系争房屋定金4万元，同年12月30日，原告转账支付31万元房款，被告出具收据予以确认；2013年1月16日，原告再行向被告支付房款50万元，2013年6月16日，被告收到系争房屋房款10万元，之后于2014年12月14日、2015年3月24日，被告陆续确认收到系争房屋房款合计8万元。双方签订买卖协议后，被告将系争房屋交付原告。被告表示2010年家庭进行动拆迁，并签署动拆迁安置协议。2012年7月，被告陈琦与上海地产中星曹路基地开发有限公司就系争房屋签署了《上海市商品房预售合同》，2012年9月29日，包含系争房屋在内的上海市浦东新区海松路XXX弄XXX-
XXX号房屋产权核准登记至上海地产中星曹路基地开发有限公司名下。2015年6月，被告曾表示不愿意履行系争房屋过户义务，由此原告于2015年6月24日向本院提起诉讼，开庭当日明确要求被告将系争房屋过户至第三人徐明德名下。2012年12月31日，原告陆梅以被告陈琦的名义与第三人徐明德签署《动迁房预售预购合同》，约定第三人以132万元的价格购买系争房屋，2013年1月15日前第三人向出卖方支付106万元，待出卖方取得产权证交于第三人当日，支付16万元，留尾款10万元待房屋过户交易时支付；……。就该《动迁房预售预购合同》尾页甲方处由原告陆梅签署“陈琦陆梅代陈琦”字样。原告表示《动迁房预售预购合同》中甲方处为原告代签，该是系于原、被告已经明确约定原告可以指定过户的对象。被告表示不知道该份合同，未签署过也未委托原告代为签署。第三人徐明德表示甲方处由原告签字，房款均通过转账向原告支付，支付第一笔款项时原告将房屋钥匙交付。关于原告与第三人之间关系，原告陈述其在浦东做房产中介，第三人想要买这么一套房子，让原告作为代理人代为签订买卖协议，签订买卖协议时，原告口头向被告说明，原告名下有其他房产，属限购对象，房屋今后要由出售方决定过户给指定的人。至于第三人购买房屋的房款高于原、被告间交易的房价，原告表示其本身就是做房产中介的，只要第三人认可这个房屋价款，被告也认可其与原告的合同价款，符合法律约定的。以上事实，由经庭审质证的《房地产买卖协议》、上海市房地产登记簿、收条及转账凭证、上海市房地产登记信息、《上海是商品房预售合同》、《动迁房预售预购合同》等及庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。买卖协议的签约主体为原、被告，买卖系争房屋为双方的真实意思表示，被告表示双方签署买卖协议时，并未得到家人的同意，且根据系争房屋的性质不可交易，由此不愿意继续履行双方签署的买卖协议，对此本院认为，系争房屋的权利登记至被告一人名下，作为购房人根据对外公示的产权信息与被告进行缔约，不存在过错，作为出售人的被告在作出出售系争房屋前，就家庭内部应当对房屋处分事宜进行沟通，即使损失了相关家人的利益，也属家庭内部关系，不能以此作为对抗签约相对人的理由；同时，系争房屋虽为动迁安置房，依照其性质，根据相关政策规定在一定的期限内权利不能发生转移，但房屋权利的转移限制并不影响债权合同的订立及效力，因而被告以此作为不予履行买卖协议的理由，本院亦不予采纳。原告签约后，依照约定已经支付了103万元房价款，且根据相关政策规定，系争房屋至开庭时已符合上市交易条件，由此原告要求被告陈琦协助办理房屋过户手续，符合合同约定。但原告现要求将系争房屋由被告直接过户至第三人徐明德名下，并表示是依据双方在买卖协议中“可以将房屋过户至原告指定的人名下”的约定，对此本院认为，根据买卖协议，系争房屋的买卖关系建立在原、被告之间，原告虽称作为第三人的代理人购买系争房屋，在被告不予认可下，并未就委托代理关系是否披露提供相应的证据，同时根据原告在与被告及与第三人关于系争房屋确定不同的房价款，被告收取的房款均是由原告直接向其支付，而非第三人，房屋的交付也是由被告向原告交付，以及原告所签署的《动迁房预售预购合同》并未取得被告授权委托的情况下，均反映就系争房屋建立了两个不同的房屋买卖关系，在本院予以释明下，原告仍坚持直接要求将系争房屋从被告处过户至第三人名下，损害了国家的利益，违法了相关法律规定，本院难以支持。同时鉴于原告要求被告履行过户至本案第三人名下的义务，没有法律依据，由此要求被告承担逾期过户违约金，本院亦难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告陆梅的诉讼请求。案件受理费14,250元，诉讼财产保全费5,000元，合计19,250元，由原告陆梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡铁红
审 判 员 张 盈
人民陪审员 曹 璐
二〇一六年一月十一日
书 记 员 陶佳佳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。