福建省莆田市涵江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0303民初2106号
原告：吴良程，男，1981年12月10日出生，汉族，福建省仙游县人，住福建省仙游县。
原告：林燕红，女，1985年11月30日出生，汉族，福建省仙游县人，住福建省仙游县。
上述两原告的委托诉讼代理人：陈庆清（特别代理），莆田市涵江区梧塘法律服务所法律工作者。
被告：莆田市华友房地产开发有限公司（以下简称华友公司），统一社会信用代码913503036603685219，住所地福建省莆田市涵江区国欢镇林柄村1组。
法定代表人：杨凤林，总经理。
委托诉讼代理人：蔡麟峰（特别代理），福建佘云律师事务所执业律师。
原告吴良程、林燕红与被告华友公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴良程及原告吴良程、林燕红的委托诉讼代理人陈庆清和被告华友公司的委托诉讼代理人蔡麟峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴良程、林燕红向本院提出诉讼请求：1.判令华友公司支付给吴良程、林燕红逾期交房的违约金（以购房款771066元为基数自2013年1月1日起至2014年7月7日交房之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金）；2.判令华友公司支付给吴良程、林燕红逾期办证的违约金（以购房款771066元为基数自2013年4月1日起至2015年7月24日办证之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金）；3.判令华友公司赔偿吴良程、林燕红因其违约造成的经济损失（以购房款771066元为基数自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算10年违约金）；4.判令华友公司返还吴良程、林燕红202号房50㎡商业辅助用房的差价款4682.77元/㎡（7670.77元/㎡-2988元/㎡）×50㎡=234138.5元，并支付该款自起诉之日起至付清该款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。
事实和理由：2011年2月16日，吴良程、林燕红与华友公司签订《商品房买卖合同》，约定：其向华友公司购买华友广场第3号楼1-2层102、202号房，该商品房用途为商业，总金额771066元；华友公司应于2012年12月31日前交付符合交房条件的商品房，并在交付商品房后60日内办理初始房屋所有权预登记、90日内取得房屋权属证书。其已支付全部购房款771066元及相关所有费用。华友公司于2014年7月7日才向其交付该商品房，于2014年7月22日才取得《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，说明在这之前华友公司并不具备商品房交付条件，根据《中华人民共和国合同法》第52条“违反法规规定的情况是无效的”规定，华友公司因未通过验收故逾期交房的违约事实。2015年1月8日，华友公司才为其办理了《房屋所有权证》产权证；2015年7月24日，华友公司才将《国有土地使用权证》转移登记至其名下。（2015）涵民初字第258号《民事判决书》及（2015）莆民终字第1414号《民事判决书》均已确认华友公司逾期交房及逾期办证的违约责任。双方订立《商品房买卖合同》约定，出卖人逾期交房的违约金为自逾期之日起按已付款的每日0.0003%支付违约金，逾期办证的违约金为自逾期之日起按已付款的每日0.0003%支付违约金。该违约金明显过低，对双方的违约责任约定不对等，应当增加为按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金。华友公司在销售商品房时明确宣称其与中国500强企业之一的永辉超市签约15年，并将于2012年10月正式开业，但永辉超市至今没有入驻，其应当承担违约责任。根据（2015）莆民终字第1491号《民事判决书》，华友公司于2009年10月16日签订的《商品房买卖合同》，出售华友广场第5号楼02房1-4层（用途为商业），面积231.22㎡，总价为871416元，3768.77元/㎡，而2009年10月27日与永辉超市成功签约后，吴良程、林燕红购买的3号1-2层102、202号房为7670.77元/㎡，差价3992元/㎡，永辉超市入驻作为商品房的配套设施对房价存在重大影响，故华友公司已经构成根本违约。吴良程、林燕红购买的3号楼1-2层系商业用途，但《房屋所有权证》中显示其中有50㎡为商业辅助用房，华友公司故意隐瞒本案商品房用途实情，且根据（2015）莆民终字第1493号《民事判决书》，该文书中涉讼房产3号楼1404室的商品房价格为2988元/㎡，差价为4682.77元/㎡。综上，华友公司的违约行为已经严重损害了吴良程、林燕红的合法权益。故提出上述诉讼请求。
华友公司辩称，1.吴良程、林燕红的本次起诉构成重复起诉，根据一事不再理原则，应当予以驳回。2.吴良程、林燕红的第一、二项诉求不能成立，理由如下：（1）已经超过两年的诉讼时效。本案中华友公司于2013年1月5日通知吴良程、林燕红交房，（2015）涵民初字第258号《民事判决书》中认定的交房时间是2014年7月7日，吴良程、林燕红的起诉已超过两年的诉讼时效。且双方在合同中约定华友公司在90日内取得的房屋权属证书，是房产证，不是土地证。本案讼争商品房的房屋所有权证办理时间是2015年1月8日，吴良程、林燕红起诉的时间是2017年5月25日，已经超过两年的诉讼时效；（2）《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不存在不对等及显失公平，吴良程、林燕红如果认为如此，应当主张撤销，而非违约责任。3.吴良程、林燕红的第三项诉求没有依据。（2015）涵民初字第258号《民事判决书》已经认定该诉求为不予支持。且双方在《合同补充协议》中明确约定广告和宣传资料均不作为交房标准及商品房买卖合同的组成部分，故该诉讼请求没有依据。4.吴良程、林燕红的第四项诉讼请求，《商品房买卖合同》第3条明确约定该商品房为商业用途，且已经写明分为一层和二层，房屋所有权证是应房屋登记部门的登记需要所书写的，一层和二层均是商业用途，商业辅助用房也属于商业用途，吴良程、林燕红所参照的（2015）莆民终字第1491号《民事判决书》中买受人购买的是位于14层的住宅商品房，而吴良程、林燕红购买的是店面，不存在可比性。且本案中商品房的价格条款，也是双方充分协商后的真实意思表示所签订的，吴良程、林燕红依约应支付价款，华友公司也不存在欺诈。若吴良程、林燕红认为华友公司存在欺诈，应当另案提起撤销之诉，而不是违约之诉。综上，请求驳回吴良程、林燕红所有的诉讼请求。
吴良程、林燕红围绕上述诉讼请求依法向本院提交下列证据：
1.吴良程、林燕红的《居民身份证》复印件各一份，以此证明吴良程、林燕红的身份及诉讼主体适格；
2.华友公司的《内资企业登记信息表》复印件一份，以此证明华友公司的身份及诉讼主体适格；
3.《商品房买卖合同》（含合同补充协议）一份，以此证明：（1）2011年2月16日，双方签订《商品房买卖合同》，约定双方的权利义务，且双方权利义务明显不对等；（2）吴良程、林燕红购买的房屋为商业用途，并不是部分为商业辅助用房；
4.《销售不动产统一发票》复印件一份，以此证明吴良程、林燕红已依约支付购房款的事实；
5.《照片》复印件一份，以此证明华友公司在销售商品房时明确宣称与中国500强企业之一的永辉超市签约15年，并将于2012年10月正式开业的事实；
6.《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》复印件一份，以此证明华友公司于2014年7月7日交房，于2014年7月22日才通过国家规定的商品房交付条件，根据《中华人民共和国合同法》第52条“违反法规规定的情况是无效的”规定，是无效的；
7.《国有土地使用证》及《房屋所有权证》复印件各一份，以此证明《房屋所有权证》办理的时间是2015年1月8日，《国有土地使用证》办理的时间是2015年7月24日，但用途不一致，其中有一部分是商业辅助用房；
8.（2015）莆民终字第1493号《民事判决书》打印稿一份，以此证明案外人周爱玉购买的3号楼1404室单价为2988元/㎡，与吴良程、林燕红购买的商品房差价为4682.77元/㎡；
9.（2015）涵民初字第258号《民事判决书》复印件一份，以此证明吴良程、林燕红应当承担逾期交房及逾期办证的违约责任；
10.（2015）莆民终字第1414号《民事判决书》复印件一份，以此证明二审法院认为永辉超市的入驻宣传对本案商品房买卖合同的签订及房屋的价格会产生一定的影响，该判决为终审判决；
11.《营业执照》（副本）与《店面租赁合同》复印件各一份，以此证明双方签订的《商品房买卖合同》中约定的违约金明显过低，不足以弥补吴良程、林燕红的损失。
华友公司对吴良程、林燕红提交的上述证据质证意见如下：对证据1、4的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，应当以华友公司提供的《营业执照》（副本）为准；对证据3的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明对象有异议，提出该证据只能证明双方发生买卖关系，无法证明双方的权利义务是否对等；证据5的真实性无法确认，对关联性有异议，提出与本案无关；证据6为复印件，对其真实性有异议，附条件质证，若有原件，以验收报告中确定的时间为准；对证据7的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明对象有异议，提出房屋权属部门登记的用途名称，商业辅助用房也是商业用途。证据8无原件，对真实性、合法性、关联性均有异议，该房屋是14层的商品房住宅，不是店面。对证据9的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明对象有异议，交房时间已经被一审法院认定为2014年7月7日，而华友公司认为交房时间是2013年1月5日，且该份文书中的分析是法院进行说理，并非对事实的认定；对证据10的真实性、合法性、关联性均无异议，但是不能证明吴良程、林燕红主张的证明对象，且证据9、10可以证明一审、二审法院对永辉超市的入驻问题均已做出分析，法院并未支持吴良程、林燕红关于华友公司虚假宣传的主张；证据11的真实性无法确认，且与本案无关。
华友公司就其上述辩解在举证期限内依法向本院提交下列证据：华友公司的《营业执照》（副本）及《法定代表人身份证明书》各一份，以此证明华友公司的身份及诉讼主体适格。
吴良程、林燕红对华友公司提供的上述证据的真实性、合法性及关联性均无异议。
本院经审查认为，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：吴良程、林燕红提供的证据2为福建省工商行政管理局国家企业信用信息公示系统打印的材料，内容与华友公司提供的证据1《营业执照》（副本）的内容一致，故本院予以认定并采信；吴良程、林燕红提供的证据3，华友公司对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认，可以证明双方签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的事实；吴良程、林燕红提供的证据5，华友公司对其真实性有异议，吴良程、林燕红未提供原件，该证据的真实性无法确认，且（2015）涵民初字第258号《民事判决书》已经对吴良程、林燕红关于华友公司所做的“永辉超市即将入驻”是否为虚假扩大宣传的主张作出认定，吴良程、林燕红以该证据主张权利不予支持；吴良程、林燕红提供的证据6，本院对其真实性予以确认，可以证明华友广场1#-4#楼的验收备案时间为2014年7月22日；吴良程、林燕红提供的证据7真实、合法，与本案有关联，可以证明本案讼争房屋的《房屋所有权证》的办理时间是2015年1月8日，《国有土地使用证》的办理时间是2015年7月24日，且该房屋的规划用途为商业、商业辅助用房，其中辅助用房面积为50㎡；吴良程、林燕红提供的证据8，对其真实性予以确认，但该文书中案外人购买的华友广场3号楼的14层房屋为个人住宅，本案讼争房屋为商业用途，故并无可比性，该证据与本案无关，不予采信；吴良程、林燕红提供的证据9、10的真实性予以确认，可以证明华友公司存在逾期交房及逾期办证的事实；吴良程、林燕红提供的证据11，均为复印件，其真实性无法确认，且与本案无关，不予采信。
根据当事人的诉辩主张、举证质证情况，归纳双方争议焦点为：
一、华友公司应否承担逾期交房、逾期办证、虚假宣传及是否存在欺诈的违约责任问题。
吴良程、林燕红主张，华友公司存在逾期交房、逾期办证、虚假宣传、隐瞒本案讼争房屋的用途实情，应承担违约责任。1.双方在《商品房买卖合同》中约定的交房时间为2012年12月31日，但华友公司实际的交房时间为2014年7月7日，故华友公司存在逾期交房，应当承担违约责任。2.华友公司直到2015年1月8日、2015年7月24日才为其办理讼争房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。房屋权属证书包括房屋所有权证及土地使用权证，故华友公司存在逾期办证，应当承担违约责任。3.吴良程、林燕红购房时，华友公司宣传永辉超市即将入驻，该宣传已经构成要约；且华友公司与永辉超市之间存在诉讼，永辉超市也向华友公司支付违约金。华友公司关于永辉超市入驻的虚假宣传对本案涉讼房屋的价格也有影响。根据（2015）莆民终字第1491号《民事判决书》，华友公司于2009年10月16日签订的《商品房买卖合同》，出售华友广场第5号楼02房1-4层（用途为商业），面积231.22㎡，总价为871416元，3768.77元/㎡，而2009年10月27日与永辉超市成功签约后，吴良程、林燕红于2011年2月16日购买的3号1-2层102、202号房为7670.77元/㎡，差价3992元/㎡，故该商品配套对房价有重大影响，华友公司已经构成根本违约。4.华友公司在开发建设时，已经向有关部门备案各个楼层的用途，办理《房屋所有权证》就是依据之前备案的内容。而华友公司在与吴良程、林燕红签订《商品房买卖合同》时，故意隐瞒了用途实情，构成欺诈，给吴良程、林燕红造成了损失。
华友公司主张，1.关于交房，华友公司通知吴良程、林燕红交房的时间是2013年1月5日，是吴良程、林燕红拒绝接收。2.关于办证，根据双方在《商品房买卖合同》第十四条中的约定，出卖人（华友公司）主要是办理产权的预登记，而产权转移登记主要需要买受人进行配合，吴良程、林燕红提供的《房屋所有权证》的登记时间是2015年1月8日，可以反推华友公司办理初始登记的时间是在2015年1月8日之前，产权能否转移，关键在吴良程、林燕红，且本案中，吴良程、林燕红并未提供证据证明是华友公司的原因导致产权未转移登记。3.关于永辉超市入驻的宣传，法院对永辉超市入驻的宣传已经作出认定，且双方在《合同补充协议》中已经进行约定。4.双方在《商品房买卖合同》第3条明确约定该商品房为商业用途，且已经告知吴良程、林燕红是一层和二层，房屋所有权证是应房屋登记部门的登记需要所书写的，一层和二层均是商业用途，商业辅助用房与商品房都是商业用途，并没有改变商业性质，也不是基础的住宅。吴良程、林燕红参照的（2015）莆民终字第1491号《民事判决书》中买受人购买的是位于14层的商品房、住宅，而吴良程、林燕红购买的是店面，不具有可比性。且本案讼争房屋的价格条款，是双方充分协商后的真实意思表示，吴良程、林燕红依约应支付价款，华友公司不存在欺诈。若吴良程、林燕红认为华友公司存在欺诈，应当另案提起撤销之诉，而不是违约之诉。
本院认为，吴良程、林燕红与华友公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效，双方均应按照约定诚信履行。吴良程、林燕红依约向华友公司支付全部购房款，华友公司应按照合同约定履行交付房屋的义务，还应当办结及交付房屋权属证书。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条规定，房屋权属证书包括房屋所有权证及土地使用权证。已经生效的（2015）涵民初字第258号《民事判决书》已经对华友公司逾期交房及逾期办证的事实作出认定，华友公司交房的时间为2014年7月7日，并分别于2015年1月8日、2015年7月24日将讼争房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》登记在吴良程、林燕红名下。关于永辉超市入驻是否虚假宣传及永辉超市未入驻是否导致华友公司存在根本违约的问题，已经生效的（2015）涵民初字第258号《民事判决书》及（2015）莆民终字第1414号《民事判决书》已经作出认定，并不构成根本违约，本案不再赘述。关于华友公司是否存在故意隐瞒本案讼争房屋的用途实情而构成欺诈的问题，已经生效的（2015）莆民终字第1414号《民事判决书》已经作出认定，商业及商业辅助用房本身均属于商业范畴，且有关商业用房及商业辅助用房亦是由相关房管部门界定的，故吴良程、林燕红的该主张不能成立。
二、华友公司应支付吴良程、林燕红违约金如何计算的问题。
吴良程、林燕红认为，双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期交房及逾期办证的违约金明显过低，与其实际损失不符，华友公司应当支付其自2013年1月1日起至2014年7月7日止按中国人民银行同期同类贷款利息计算的逾期交房违约金，并支付其自2013年4月1日起至2015年7月24日止按中国人民银行同期同类贷款利息计算的逾期办证违约金。同时，根据（2015）莆民终字第1491号《民事判决书》，华友公司于2009年10月16日签订的《商品房买卖合同》，出售华友广场第5号楼02房1-4层（用途为商业），面积231.22㎡，总价为871416元，3768.77元/㎡，而2009年10月27日与永辉超市成功签约后，吴良程、林燕红于2011年2月16日购买的3号1-2层102、202号房为7670.77元/㎡，差价3992元/㎡，故华友公司应当赔偿吴良程、林燕红因其违约造成的经济损失以购房款771066元为基数自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算10年。华友公司在与吴良程、林燕红签订《商品房买卖合同》时，故意隐瞒了用途实情，构成欺诈，给吴良程、林燕红造成了损失。故其应当返还吴良程、林燕红202号房50㎡商业辅助用房的差价4682.77元/㎡（7670.77元/㎡-2988元/㎡）×50㎡=234138.5元，并支付该款自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。
华友公司认为，关于逾期交房及逾期办证的违约金，双方在合同中已经有明确约定。吴良程、林燕红主张的其他违约金及经济损失，没有任何依据，不应支持。
本院认为，根据第一个争议焦点的分析，华友公司逾期交房及逾期办证构成违约，应支付违约金。双方在《商品房买卖合同》中约定“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，自逾期之日起按买受人已付款每日万分之零点零三支付违约金，直至交房之日止”，并约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0003%向买受人支付违约金”，吴良程、林燕红主张上述标准明显过低，应当调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算，但其未提供证据证明其实际损失为多少，结合双方在《商品房买卖合同》中买受人因规划、设计变更而要求退房的“买受人退房的，出卖人须在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息”及买受人因出卖人原因不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的“买受人退房的，出卖人须在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息，同时按已付款的0.5%赔偿买受人损失”的约定，根据《合同法》的相关司法解释，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平合理原则和诚实信用原则予以衡量，本案中，本院酌定华友公司逾期交房及逾期办证的违约金为以已付购房款771066元为基数按中国人民银行同期同类活期存款利率计算。
三、吴良程、林燕红的起诉是否超过诉讼时效的问题
吴良程、林燕红主张，自2013年起，吴良程、林燕红就已经向法院起诉主张解除与华友公司的《商品房买卖合同》，并且一直处于诉讼中，故吴良程、林燕红的起诉未超过诉讼时效。
华友公司主张，吴良程、林燕红的起诉已经超过诉讼时效。关于交房，不论是双方约定的2012年12月31日，还是华友公司主张的交房时间2013年1月5日，还是（2015）涵民初字第258号《民事判决书》中认定的2014年7月7日，吴良程、林燕红的起诉都已经超过两年的诉讼时效。吴良程、林燕红虽然有另案主张解除合同，但不能造成诉讼时效的中断，且其已经知道自身的权利被侵犯，但未提起违约之诉。关于办证，根据双方在《商品房买卖合同》第十四条中的约定，出卖人（华友公司）主要是办理产权的预登记，而产权转移登记主要需要买受人进行配合，吴良程、林燕红提供的《房屋所有权证》的登记时间是2015年1月8日，可以反推华友公司办理初始登记的时间是在2015年1月8日之前，产权能否转移，关键在吴良程、林燕红，且本案中，吴良程、林燕红并未提供证据证明是华友公司的原因导致产权为转移登记，所以其起诉的时间应当从2015年1月8日开始计算两年，故其起诉已经超过诉讼时效。
本院认为，经查明，吴良程、林燕红与华友公司之间因本案讼争房产自2014年12月29日起一直处于诉讼中，属于诉讼时效存在中止、中断的情形，故本案中，吴良程、林燕红的起诉未超过诉讼时效。华友公司主张吴良程、林燕红逾期交房及逾期办证的起诉超过诉讼时效，理由及依据不足，不予采信，其应承担逾期交房及逾期办证的违约责任。本案中，华友公司应支付逾期交房的违约金为以已付购房款771066元为基数自逾期交房之日（2013年1月1日）起至交房之日（2014年7月7月）止按中国人民银行同期同类活期存款利率计算，并支付逾期办证（房屋所有权证及土地使用权证）的违约金为以已付购房款771066元为基数自逾期办证之日（2013年4月1日）起至办证完毕之日（2015年7月24日）止按中国人民银行同期同类活期存款利率计算。
根据上述认定及采信的证据，并经审理查明，2011年2月14日，吴良程、林燕红支付给华友公司购房首付款391066元。同年2月16日，吴良程、林燕红与华友公司签订《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01-NO.0285795）一份，约定：吴良程、林燕红向华友公司购买位于涵江区，该商品房用途为商业，总金额771066元；付款方式为按揭付款，合同签订时，买受人付款391066元，余额38万元办理商业银行（或公积金）房屋按揭贷款；出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，自逾期之日起按买受人已付款每日万分之零点零三支付违约金，直至交房之日止；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0003%向买受人支付违约金；经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定；本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。双方同意以下有关广告、宣传资料作为本合同附件:详见补充协议。同日，双方签订作为附件六的《合同补充协议》，其主要内容为：买受人应当在出卖人通知的交房期限内到指定地点办理房屋交接手续，交接前买受人应结清款项（含代收税费）；出卖人与买受人约定，出卖人应当在《商品房买卖合同》第八条约定的交房时间后12个月将需要由其提供的资料报莆田市产权登记机关，协助买受人办理该商品房权属证件所需相关手续。若买受人出现未按《商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理”的规定按时与出卖人结清房屋的面积差价款，或买受人未能及时在规定时间内取得房屋权属证书的，双方互不承担违约责任；买受人应及时向房屋权属登记机构申请办理产权登记，办理权属登记需由出卖人提供的资料由出卖人直接交付给房屋权属登记机构。因买受人原因造成买受人未能在规定时间内取得房屋权属证书的，双方互不承担违约责任；买受人委托出卖人代办并申领房屋权属证书，并将权属证书交由贷款银行或出卖人保管；在买受人所在物业内，全部买受人的房屋所有权证办理完毕后90日内，出卖人与买受人应按土地登记的相关规定办理国有土地使用证登记手续；买受人需交纳的税费以政府部门实际收取的项目和金额为准，由出卖人代收；出卖人的展示模型、样板房、楼书、广告和宣传资料等均不作为交房标准及商品房买卖合同的组成部分，双方之间的权利义务均以《商品房买卖合同》及其附件和本补充协议所约定的内容为准;经出卖人提示，买受人已认真审阅了本合同及其附件（包括本补充协议）之全部条款，清楚地理解其含义，自愿同意接受。2014年7月7日，双方办理了讼争商品房交接手续。2015年1月8日，讼争商品房的《房屋所有权证》登记在吴良程、林燕红名下。2015年7月24日，讼争商品房的《国有土地使用证》登记在吴良程、林燕红名下。2014年12月29日，吴良程、林燕红诉至本院，请求判令：一、解除吴良程、林燕红与华友公司于2011年2月16日签订的《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01-NO.0285795）；二、吴良程、林燕红退还上述合同项下的商品房给华友公司，华友公司归还吴良程、林燕红购房款771066元以及契税、房产交易费、房产测绘费、他项权登记费、工本费、物业管理费、装修押金、专项维修资金等计38380.7元，并支付购房首付款391066元自2011年2月14日起、购房贷款38万元自2012年4月30日起、其他税费38380.7元自2014年7月7日起按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金。2015年6月1日，本院作出（2015）涵民初字第258号《民事判决书》，判决：驳回原告吴良程、林燕红对被告莆田市华友房地产开发有限公司的诉讼请求。后吴良程、林燕红不服该判决，上诉至莆田市中级人民法院。2015年11月16日，莆田市中级人民法院作出（2015）莆民终字第1414号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。2017年1月4日，吴良程、林燕红诉至本院，请求判令：1.华友公司支付以总购房款为基数自2012年12月31日起至2014年7月7日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的逾期交房违约金69037元；2.华友公司支付以总购房款为基数自2013年4月1日起至2015年1月8日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的逾期办证违约金81488元；3.华友公司赔偿吴良程、林燕红按中国人民银行同期同类贷款利率计算10年的损失；4.华友公司返还吴良程、林燕红202号房50㎡商业辅助用房的差价4682.77元/㎡（7670.77元/㎡-2988元/㎡）×50㎡=234138.5元，并支付该款自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；5.华友公司支付吴良程、林燕红自2013年5月1日起至2014年7月7日止其所交纳的物业管理费2109元。2017年3月23日，吴良程、林燕红以欲与华友公司自行协商解决为由向本院提出撤诉。2017年3月24日，本院作出（2017）闽0303民初104号《民事裁定书》，裁定：准予吴良程、林燕红撤诉。2017年5月25日，吴良程、林燕红再诉至本院，提出上述诉求。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。吴良程、林燕红与华友公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效，双方均应按照约定诚信履行。吴良程、林燕红依约向华友公司支付全部购房款，华友公司亦应按照合同约定履行交付房屋及办理权属证书的义务，但华友公司未能在合同约定的时间内交房及办理房屋权属证书，应承担相应的违约责任。根据已经生效的（2015）涵民初字第258号《民事判决书》及（2015）莆民终字第1414号《民事判决书》作出的认定，华友公司交房的时间为2014年7月7日，为吴良程、林燕红办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》的时间为2015年1月8日、2015年7月24日。因此，吴良程、林燕红主张华友公司承担违约责任，要求华友公司支付逾期交房及逾期办证的违约金，于法有据，予以支持。本案争议另一焦点为林燕红、吴良程起诉要求华友公司承担逾期交房及逾期办证违约金是否超过诉讼时效。经查明，吴良程、林燕红与华友公司之间因本案讼争房产自2014年12月29日起一直处于诉讼中，属于诉讼时效存在中止、中断的情形，故本案中，吴良程、林燕红的起诉未超过诉讼时效。华友公司主张吴良程、林燕红逾期交房及逾期办证的起诉超过诉讼时效，理由及依据不足，不予支持。本案争议另一焦点为华友公司应支付吴良程、林燕红违约金如何计算的问题。吴良程、林燕红主张双方在合同中约定的逾期交房及逾期办证的违约金过低，应当调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算，但其未提供证据证明其实际损失为多少，结合双方在《商品房买卖合同》中出卖人违约的违约责任约定，根据《合同法》的相关司法解释，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平合理原则和诚实信用原则予以衡量，本案中，本院酌定华友公司支付吴良程、林燕红逾期交房的违约金为以已付购房款771066元为基数自逾期交房之日（2013年1月1日）起至交房之日（2014年7月7月）止按中国人民银行同期同类活期存款利率计算，并支付逾期办证（房屋所有权证及土地使用权证）的违约金为以已付购房款771066元为基数自逾期办证之日（2013年4月1日）起至办证完毕之日（2015年7月24日）止按中国人民银行同期同类活期存款利率计算。吴良程、林燕红主张永辉超市入驻是虚假宣传及永辉超市未入驻导致华友公司存在根本违约，又主张华友公司故意隐瞒本案讼争房屋的用途实情构成欺诈，故要求华友公司支付相应的违约金，其上述主张均于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，判决如下：
1莆田市华友房地产开发有限公司应在本判决生效之日起五日内支付给吴良程、林燕红按照已付购房款771066元为基数按中国人民银行同期同类活期存款利率计算的逾期交房违约金（自2013年1月1日起至2014年7月7月止）；
2莆田市华友房地产开发有限公司应在本判决生效之日起五日内支付给吴良程、林燕红按照已付购房款771066元为基数按中国人民银行同期同类活期存款利率计算的逾期办证违约金（自2013年4月1日起至2015年7月24日止）；
三、驳回吴良程、林燕红的其他诉讼请求。
如果未按上述判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币13273元，由吴良程、林燕红承担10908元，由莆田市华友房地产开发有限公司负担2365元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 郑少凡
人民陪审员 林双喜
人民陪审员 杨美兰
二〇一七年九月十五日
书 记 员 陈蓉蓉
附：本案适用的法律条文及申请执行提示
1本案所引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
(三)商品房买卖合同的物为已俊工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
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