广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)惠城法仲民初字第1015号
原告（反诉被告）：惠州市恒宇实业发展有限公司，住所地：惠州市。
法定代表人：杨满芳，董事长。
委托代理人：黄健英、叶晴，广东标远律师事务所律师。
被告（反诉原告）：程金珠，；广东省梅州市梅江区。
委托代理人：温德民，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
原告惠州市恒宇实业发展有限公司诉被告程金珠及反诉原告程金珠诉反诉被告惠州市恒宇实业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭合并进行了审理，现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告惠州市恒宇实业发展有限公司诉称，原告与被告于2012年7月23日签订《广东省商品房买卖合同》，约定被告以担保贷款方式向原告购买位于惠州仲恺高新区陈江街道办事处和畅西四路1号万麓湖广场C、D、E栋E栋6层01号房的房产一套。被告申请按揭贷款金额为465000元，但因不符合银行按揭准入标准，未能办理按揭贷款手续。原告就房款支付事宜多次与被告协商未果，被告至今仍欠原告房款465000元。原告认为，被告行为已违约，根据双方《广东省商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任第1款（2）“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付���约金”的约定，原告有权解除合同，被告应向原告支付违约金23250元(计算方式:465000元×5%=23250)。同时，根据《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”的约定，原告有权解除合同，被告应赔偿原告合理损失27215.6元。综上所述，为维护原告的合法权益，原告特向贵院提起民事诉讼，请求依法判决：1、解除原、被告于2012年7月23日签订的《广东省商品房买卖合同》；2、被告向原告支付违约金23250元；3、被告赔偿因解除合同造成原告的合理损失共计27215.6元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告程金珠在庭审中辩称，一、被告同意解除与原告签订的商品房买卖合同。二、被告不同意支付违约金，我方并没有违约。原告依据合同第七条要求解除合同，该条款解除权成立必须是银行贷款未能批准是被告原因，而原告提交的证据即农村商业银行出具的证明只是说明了经贷前审批不符合贷款标准，并没有明确不符合准入标准的具体原因是什么，贷款未获批也有可能是原告的原因；故，根据合同约定，不能称被告违约，原告请求的违约金没有事实和法律依据。三、被告不同意支付律师费、解除合同的其他损失，我方认为律师费合同未约定，也不属于合理损失，聘请律师不是强制性的是原告自行行为；其他损失并未实际产生，原告也未能证明该笔费用必然产生，该费用是原告与第三人之间的，与本案没有关联性，故被告不同意支付该费用。
被告程金珠反诉称，反诉原告与反诉被告于2012年7月23日签订《广东省商品房买卖合同》约定反诉原告以688620元/套价格向反诉被告购买位于惠州市仲恺高新区陈江街道办事处和畅西路1号万麓湖广场栋E栋6层01号房。签订合同后反诉原告按合同约定支付了首付款，并交纳了税费等购房相关费用。合同约定购房余款人民币465000元通过银行按揭贷款形式支付，合同签订后反诉原告一直根据合同约定，积极配合反诉被告办理银行按揭贷款，但于2014年11月27日被告知按揭贷款未获批准，但未明确贷款未获批准理由。反诉原告认为，按照合同约定，办理按揭贷款所选银行必须由反诉被告指定，事实亦是只有与反诉被告有合作之银行才能办理合同标的的按揭贷款事宜，因此办理按揭贷款手续一直也只能由反诉被告办理，反诉原告只能是提供相应的资料予以配合。事实是，反诉原告一直积极配合反诉被告办理银行按揭贷款，而如今被告知贷款未获批，但却不予明��具体理由，反诉被告亦无充分证据证实贷款未获批准属于反诉原告原因，根据《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，反诉原告有权解除合同，反诉被告理应向反诉原告退回购房首付人民币223624元，维修基金7610元，并在合同解除后配合反诉原告办理退还契税手续。综上，反诉原告特向贵院提起反诉，请求依法判决：1、解除反诉原告与反诉被告签订的《广东���商品房买卖合同》；2、反诉被告向反诉原告退回购房首付款人民币223624元；3、反诉被告向反诉原告退回维修基金7610元；4、反诉被告配合反诉原告办理退还契税手续；5、诉讼费由反诉被告承担。
原告惠州市恒宇实业发展有限公司针对被告的反诉在庭审中辩称，一、我方同意解除双方签订的商品房买卖合同，但解除该合同的前提是反诉原告必须向我方支付违约金23250元及赔偿我方因解除合同所产生的合理损失包括律师服务费及解除合同的费用。二、反诉原告要求我方向其退回首付款223624元缺乏法律依据，反诉原告仅向我方支付了34641元的购房首付款，并非反诉原告主张的数额，因反诉原告构成违约反诉原告需承担违约金及造成我方的合理损失；对比反诉原告支付的首付款，反诉被告无需再向反诉原告退回任何款项。三、关于退还维修基金及契税，均需在反诉原告在支付违约金和我方的合理损失后方能办理。
查明的案件事实
经审理查明，2012年7月23日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于惠州仲恺高新区陈江街道办事处和畅西四路1号万麓湖广场C、D、E栋E栋6层01号房，总价款688624元，签订合同当天付清首期款223624元，余款465000元由被告按补充协议约定申请银行按揭；该合同第七条约定：“买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按合同时间付款……（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金……”；该合同附件四《合同补充协议》第三条约定：“房款的付款方式及期限。凡选择银行按揭付款的买受人，须在本合同签订后的7个工作日内，到出卖人指定的银行办理完成银行按揭手续。如因买受人原因未���在上述期限内办完银行按揭，买受人应在本合同备案登记后的30天内以其他方式付清房款，否则视为买受人违约，按合同第七条条款执行”；双方还就其他事项进行了约定。上述合同签订后，被告依约向原告支付了首期款、7612元维修基金，并于2013年4月26日向惠州市仲恺高新区地方税务局陈江税务分局缴纳了10830.33元契税。
因被告不符合银行按揭准入标准，无法办理个人按揭贷款，双方就剩余房款支付事宜发生争议，故，原告于2015年8月24日诉至本院，请求判如所请。
另查，原告称涉案房产实际成交价款为499641元，被告仅支付了首期款34641元，剩余465000元款项采用银行按揭贷款的方式予以支付，并提交了万麓湖合同确认单予以证明。被告对该确认单的真实性没有异议，辩称其向原告支付了首期款223624元，但仅提交了一张收据予以证明。该收据显示���被告支付了首期款34641元。
又查，原告提交的惠州农村商业银行股份有限公司惠城支行于2014年11月21日出具的《证明》内容为：“兹有惠州市恒宇实业发展有限公司所开发的楼盘‘万麓湖广场’E栋601号房买受人程金珠，在我行办理一手预售住房按揭贷款业务，经贷前初审，不符合我行按揭准入标准，故不能办理个人按揭贷款，现已退件”。
裁决理由和结果
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，原、被告双方均应恪守、履行。按双方在合同中的约定，被告支付首期款后采用银行按揭的方式支付剩余房款，但因被告不符合银行按揭准入标准，无法办理个人按揭贷款，导致该合同不能继续履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，原、被告均要求解除该合同，本院予以支持，但从原告提交的惠州农村商业银行股份有限公司惠城支行出具的《证明》及现有证据来看，本案并无证据显示被告无法办理个人按揭贷款系由其个人原因导致，故，在原告未能提交其他证据予以佐证的情况下，视为因不可归责于原、被告双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致双方签订的《商品房买卖合同》不能继续履���。因此，原告要求被告支付违约金、赔偿因解除合同造成其合理损失的诉讼请求，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持；被告要求原告返还其已支付的首期款、维修基金（7610元）的诉讼请求，具有相应的事实和法律依据，本院予以支持。原告称涉案房产实际成交价款为499641元，被告仅支付了首期款34641元，剩余465000元款项采用银行按揭贷款的方式予以支付，并提交了万麓湖合同确认单予以证明；被告对该确认单的真实性没有异议，辩称其向原告支付了首期款223624元，但仅提交了一张34641元的收据予以证明。本院认为，被告未能举证证明其已实际向原告支付首期款223624元的事实，应承担相应举证不能的法律后果，故，在被告未能提交其他相反证据予以证明的情况下，本院认定，被告向原告支付首期款的数额为34641元。因此，原告应向被告返还首期款34641元。
被告在签订《商品房买卖合同》后、办理涉案房屋所有权变更登记之前缴纳了契税，但因不可归责于原、被告双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致双方签订的《商品房买卖合同》不能继续履行，故，被告要求原告协助其办理退还契税手续，具有相应的事实和法律依据，本院予以支持。
综上，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告惠州市恒宇实业发展有限公司与被告程金珠之间签订的《商品房买卖合同》。
二、原告惠州市恒宇实业发展有限公司应于本判决生效之日起七日内向被告程金珠返还首期款34641元、维修基金7610元，合计人民���42251元。
三、原告惠州市恒宇实业发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内协助被告程金珠办理本案所涉房产的退还契税手续。
四、驳回原告惠州市恒宇实业发展有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回被告程金珠的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1162元，由原告惠州市恒宇实业发展有限公司负担900元，由被告程金珠负担262元；反诉受理费2484元，由反诉原告程金珠负担1484元，由反诉被告惠州市恒宇实业发展有限公司负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人��法院。
审 判 长 丁金亮
代理审判员 苏绿琴
人民陪审员 杨 琛
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 陈嘉东
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