福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）泉民初字第721号
原告江丹熙，男，1981年9月6日出生，汉族，住福建省福州市马尾区，系泉州市丰泽区百姓家居商场业主。
委托代理人黄哲南，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。
被告泉州市丰泽区住房和建设局，住所地福建省泉州市田安南路丰泽建设大厦，组织机构代码：00382130-6。
法定代表人陈家庆，该局局长。
委托代理人蔡芳威，男，公务员，住福建省泉州市丰泽区。
第三人泉州市上好家居置业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区东海街道法石社区食品工业区，组织机构代码：67403573-6。
法定代表人郭伟森，该公司董事长。
委托代理人杨伟良、李银煌，福建致一律师事务所律师。
原告江丹熙与被告泉州市丰泽区住房和建设局（以下简称丰泽区住建局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2011年11月23日立案受理后，根据泉州市上好家居置业有限公司（以下简称上好家居公司）的申请依法准许其作为第三人参加诉讼，依法组成合议庭于2012年6月27日、8月29日、9月18日公开开庭进行了审理。原告江丹熙的委托代理人黄哲南、被告丰泽区住建局的委托代理人蔡芳威、第三人上好家居公司的委托代理人杨伟良、李银煌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江丹熙诉称，2008年10月23日，原告与上好家居公司签订了1份《房屋租赁合同》，约定由原告向该公司租赁丰泽区泉秀路东段上好家世界建材商场三至六楼作为营业场所，期限15年。2011年5月，被告启动了丰泽区法石片区改造项目房屋征收工作，向业主和承租人提出了房屋征收补偿方案，原告承租的房屋在征收范围内。根据征收补偿方案，原告与被告于2011年9月3日就原告承租范围内的装璜、搬迁及停业补助费的补偿达成了《城市房屋征收补偿安置协议》。根据该协议第三条第六款、第八条第一款、第三款，被告应当支付给原告装璜损失7655594元、搬迁补助费84048元、停产停业补助费2521440元，合计10261082元。协议签订后，被告仅于2011年9月16日支付给原告一半补偿款5130541元，剩余的另一半补偿款5130541元经原告多次催讨却不予支付。被告的行为已违反双方达成的补偿安置协议，构成合同违约，应当承担继续履行支付剩余补偿款和支付相应违约金的法律责任。为此，请求判决：1．被告支付给原告房屋征收装璜、搬迁及停业补助费人民币5130541元及该款自2011年9月16日起至判决确定的付款之日止按照中国人民银行同类同期贷款利率计算的利息（至起诉时为56128元）；2．被告承担本案受理费。
被告丰泽区住建局辩称，2011年丰泽区政府实施了丰泽区法石片区改造项目，答辩人是该项目的房屋征收人，上好家世界建材商场处于被征收范围内。该商场由上好家居公司经营管理，原告向上好家居公司承租了商场三至六楼经营建材。2011年9月3日，答辩人根据该租赁房屋的面积，与原告签订了《城市房屋征收补偿安置协议》，确定了该房屋因被征收所涉及的装修和经营方面的补偿款共计10261082元。因原告并未提醒、告知答辩人其与上好家居公司关于征收补偿款分配事宜的约定，故答辩人就与原告单方签订了上述征收协议，并在签订协议后根据原告的要求向其支付了5130541元。但付款之后，上好家居公司向答辩人提出意见，认为根据租赁合同第六十八条的约定，原告对征收补偿款只能得1/3，而另2/3应属于上好家居公司所有，要求答辩人暂缓支付补偿款。据此，答辩人审查了租赁合同，认为上好家居公司的意见有理有据，根据租赁合同的约定，原告领取的款项已超出其权益范围。因此，答辩人为确保改造项目的顺利进行，确保各方当事人的合法权益不受侵害，出于谨慎考虑而暂缓支付，并没有错。原告的起诉是错误的，请法院驳回其诉讼请求。另外，由于市政府没有拨付足够的征收补偿款项，该片区还有很多商家只有支付1/3的补偿款。
第三人上好家居公司述称，原告要求被告支付征收补偿款没有依据。根据原告与第三人签订的租赁合同约定，征收补偿款原告只能获得1/3，另外2/3为第三人所有。原告并没有将该情况向被告说明，才导致被告与原告签订了安置补偿协议。第三人在知道被告支付给原告500多万元后，向被告提出意见，认为原告无权利获得这么多的补偿款，要求将另外的补偿款支付给第三人。第三人是有独立请求权的第三人，也已另案起诉了原告。
第三人上好家居公司诉称，江丹熙自2008年10月23日起向第三人承租了丰泽区泉秀路东段上好家世界建材商场三至六楼进行经营，租赁期限15年。双方签订的《房屋租赁合同》第六十八条约定：租赁期间，如遇政府拆迁或征用未到期的租赁房屋的，补偿金或赔偿安置费中，建筑物部分归第三人，装修和经营方面政府所给予的赔偿江丹熙得三分之一。在租赁期间，2011年间丰泽区政府实施了法石片区改造项目，上好家世界建材商场属于该改造项目的房屋征收范围。2011年9月3日，江丹熙与丰泽区建设局就上述租赁房屋的装修和经营方面的补偿事宜签订了《城市房屋征收补偿安置协议》，根据该协议，该租赁房屋可获得征收补偿款共计10261082元。根据第三人与江丹熙的上述租赁合同约定，补偿款中的2/3即6844142元归第三人所得，1/3即3416940元归江丹熙所得。然而，江丹熙对丰泽区建设局隐瞒该约定，于2011年9月15日从丰泽区建设局处领取了5130541元，其中1713601元超出其所得份额，该款江丹熙应予返还支付给第三人。且丰泽区建设局尚未发放的征收补偿款5130541元系第三人所有，江丹熙无权享有。对于上述多领取的1713601元和未发放的5130541元，第三人已另案起诉江丹熙及丰泽区建设局予以支付。因此，江丹熙起诉要求丰泽区建设局向其支付属第三人所有的征收补偿款5130541元，损害了第三人的合法权益，其诉求无事实与法律依据，应予驳回。为维护第三人的合法权益，请求判决：1．确认本案诉争的征收补偿款5130541元系第三人所有；2．驳回江丹熙对丰泽区住建局的诉讼请求；3．本案诉讼费用由江丹熙负担。在本案审理过程中，经本院释明第三人与江丹熙签订的上述《房屋租赁合同》应认定无效，第三人变更诉讼请求为：1．确认江丹熙与丰泽区住建局签订的《城市房屋征收补偿安置协议》无效；2．确认诉争房屋装修和经营方面（即装修等附属物、停产停业、搬迁费）的征收补偿安置权归第三人所有；3．判决江丹熙向第三人返还其已领取的征收补偿款5130541元；4．本案诉讼费用由江丹熙负担。此后，第三人又减少诉讼请求，将上述变更后的诉讼请求第二项再次变更为“确认诉争房屋装修和经营方面（即装修等附属物、停产停业、搬迁费）的征收补偿安置权的三分之二（即6844142元）归第三人所有”，第三项变更为“判决江丹熙向第三人支付其已领取的征收补偿款1713601元，并支付自2011年9月16日起至判决确定的付款之日止的利息，按人民银行规定的计收逾期还款利息标准计付”。
原告江丹熙辩称，《房屋租赁合同》第六十八条约定的真实意思是，如遇政府拆迁，第三人整栋房屋装修和经营方面的补偿，答辩人可得三分之一，而不是答辩人租赁区域所获得的补偿答辩人可得三分之一。第三人故意曲解租赁合同上下文含义和该条文原意，认为答辩人租赁区域所获得的补偿款三分之一归答辩人所有，而三分之二归其所有，这是完全没有道理的，且显失公平。根据“谁投资谁受益”的原则，答辩人租赁区域的补偿款完全与第三人无关，答辩人不可能约定自己租赁区域应得的补偿款让第三人得到三分之二，而自己只得三分之一。实际上，答辩人就自己租赁区域的安置补偿与被告达成协议，并在事先事后得到第三人的认可和同意，就说明答辩人所获得的自己租赁区域的补偿款应当归属答辩人所有。本案《房屋租赁合同》应当认定为无效，但答辩人作为最终承租人与丰泽区住建局签订的《城市房屋征收补偿安置协议》并不违反法律法规的禁止性规定，应当认定合法有效，本案补偿款应全额判归答辩人所有。
被告丰泽区住建局辩称，对第三人的起诉没有意见。答辩人是以经营面积来计算补偿款，并委托专门机构评估装修价值。一开始答辩人支付了一半的补偿款给原告，后来第三人提出异议，答辩人就暂缓支付另外一半。答辩人与东海街道目前尚未签订整体的拆迁协议，但已有了初步的补偿意见。租户与答辩人签订的补偿协议是以租户和上好家居公司签订的租赁协议为依据和前提的，如果没有租赁协议，原告与答辩人之间的协议就无效了。答辩人会尊重和履行法院判决，将补偿款支付给有权获得赔偿款的单位或者个人。
在本院审理过程中，原告江丹熙提供以下证据：1．《居民身份证》1张，欲证明原告的身份情况和诉讼主体资格；2．《个体工商户营业执照（副本）》的复印件1份，欲证明原告是原泉州市丰泽区百姓家居商场的业主；3．《房屋租赁合同》1份，欲证明原告于2008年10月23日与第三人上好家居公司签订房屋租赁合同，向第三人租赁丰泽区泉秀路东段上好家世界，以及相关的合同条款和权利义务；4．《城市房屋征收补偿安置协议》的复印件1份，欲证明被告是涉案房屋征收人，原、被告于2011年9月3日签订该协议，被告应当支付给原告装璜损失、搬迁补助、停业补助等补偿款10261082元；5．兴业银行的《活期储蓄存折》1份，欲证明被告于2011年9月16日支付给原告补偿款5130541元；6．《装饰装修工程施工合同》、《工程结算审查结果定案通知书》、《泉州百姓家居广场装修工程结算协议》各1份以及设计图纸的电脑打印件1份，欲证明原告对所租赁区域进行装修，装修人工费达1297447元之巨；7．《领条》、《费用报支凭证》、《借款单》、《申请单》、《收款收据》等共计12张，欲证明原告对所租赁区域进行装修，装修人工费达1297447元之巨。
被告丰泽区住建局质证认为，对原告提供的上述证据1、2、4、5、6、7均无异议。对证据3的证据“三性”无异议，但是依据该合同，原告只是租赁上好家居的一部分面积进行经营。
第三人上好家居公司质证认为，对原告提供的上述证据1、2的真实性无异议。对证据3的真实性无异议，但根据该合同第六十八条的约定，原告只能得到（补偿款）的三分之一，第三人得三分之二，且该合同第十一条确定了租赁面积为13586平方米，可见该合同第六十八条是针对确定的承租面积而非整栋房屋的补偿进行约定，该份证据可以证明原告所主张的合同第六十八条约定的三分之一是针对整栋房屋的装修赔偿是没有依据的。对证据4形式上的真实性无异议，对赔偿项目及金额也无异议，但对赔偿款的权属有异议，该赔偿款的三分之二应当归第三人所有，原告只能得到三分之一。对证据5的真实性无异议，该证据可以证明原告多领了部分补偿款。对证据6、7的“三性”均有异议，该两组证据的承包方无法证实合同有履行，也无法证实原告实际支付了100多万元，即使证人出庭作证也无法证实是真实的；本案诉争的二次装修款金额是700多万元，包括丰泽区住建局都明确说明是针对现状进行补偿，而现状包括了以前所有的装修，该700多万元不是原告装修投入的；《工程结算审查结果定案通知书》不符合现实生活交易习惯，原告提供的是个人与个人之间的装修施工合同，现其又主张人工费，根本不存在审计的问题；该通知书的项目名称体现的是工程造价而非人工费，原告要证明其有支付100多万元的人工费，依据不足且自相矛盾；即使原告有投入装修，双方在租赁合同中也已约定补偿款的三分之二归第三人，而第三人对厂房的装修是非常明确的；即使原告主张的上述装修金额是真的，也与700多万元的装修款金额差距甚大。
被告丰泽区住建局向本院提供以下证据：1．《房屋租赁合同》复印件1份，欲证明原告江丹熙与上好家居公司的租赁合同关系，该合同第六十八条约定了房屋征收补偿安置的归属，其中对于装修和经营方面的征收补偿款原告可得三分之一；2．《城市房屋征收补偿安置协议》1份，欲证明该协议确定了诉争房屋因被征收所涉及的装修和经营方面的征收补偿款数额为10261082元；3．《报告》1份，欲证明上好家居公司提出意见，认为根据租赁合同第六十八条的约定，原告对上述征收补偿款只能得三分之一，而另三分之二应属于上好家居公司所有，要求被告暂缓支付补偿款。
原告江丹熙质证认为，对被告提供的证据1的真实性不持异议，但对其证明目的有异议，该合同第六十八条约定的是第三人上好家居公司出租的整栋房屋装修和经营方面的补偿原告得三分之一，因原告租赁区域的面积占整栋楼房面积的三分之一，故本案的征收补偿款应当全部归属原告所有。对证据2的真实性和证明目的不持异议。对证据3的表面真实性不持异议，但对其证明目的有异议，该报告是上好家居公司的单方意见，原告不认可其主张，该报告是对原告的侵权，被告暂缓支付另一半补偿款则构成对原告的违约行为。
第三人上好家居公司质证认为，对被告提供的证据1的真实性无异议，根据该合同约定，第三人应该得到三分之二的补偿款。对证据2的真实性无异议，对补偿金额项目没有意见，但对补偿款的归属有异议。对证据3的真实性和证明目的均无异议。
第三人上好家居公司向本院提供以下证据：1．《房屋租赁合同》1份，欲证明第三人与江丹熙的租赁合同关系，该合同第六十八条约定了租赁房屋征收补偿款的归属，其中房屋装修和经营方面的补偿三分之二归第三人所得，三分之一归江丹熙所得；2．《城市房屋征收补偿安置协议》复印件1份，欲证明租赁房屋在租赁期间被政府征收，获得装修和经营方面的征收补偿款10261082元，根据租赁合同约定，其中三分之二即6844142元归第三人所得，三分之一即3416940元归江丹熙所得；3．《活期储蓄存折》复印件1份，欲证明江丹熙已向丰泽区住建局领取了征收补偿款5130541元，超过其应得份额1713601元，该1713601元以及丰泽区住建局尚未发放的补偿款5130541元系第三人所有，江丹熙无权取得；4．《报告》复印件1份，欲证明第三人向丰泽区住建局提出主张；5．《房屋租赁合同书》、《补充协议》、《协议书》、《证明》各1份，欲证明第三人具有相应的房屋转租权；6．《声明》2份，欲证明泉州市丰泽东海经济发展中心（以下简称东海经济发展中心）和泉州市顺源海丝文化旅游发展有限公司（以下简称顺源公司）与本案争议的补偿款无关，该两公司对本案征收补偿协议中的补偿款的三分之二即6844142元归第三人所有没有意见；7．《公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证》1份，证明原泉州丰泽区东海镇法石东海副食品厂房屋经第三人改造装修连成一体后，经消防部门检查合格，准许作为商场投入使用，印证上好家世界建材商场是合法建筑；8．《泉州市丰泽区人民政府办公室关于兑现二OO七年度服务业重点项目扶持资金的通知》及泉州市丰泽区财政局、经济贸易局出具的《证明》各1份，欲证明2007年第三人开始洽谈上好家建材商场项目，该项目被政府选定为2007年度服务业重点项目进行资金扶持，于2009年2月获得政府补助5万元，由此印证本案租赁合同合法有效；9．《荣誉证书》等，欲证明上好家世界建材商场于2009年度、2010年度被评为泉州地区最具影响力家居卖场、最佳购物环境卖场、最具产品性价比卖场、市民可信任家装建材品牌等荣誉称号；10．《土地登记申请书》、《地籍调查表》、《具结书》、《关于确认泉州市东海付食品厂土地使用权的报告》的复印件各1份，欲证明诉争房屋原系乡村企业的厂房，始建于1959年，后于90年代初经东海乡政府投资进行改造，改造后仍属于村庄和集镇规划区内的乡镇企业，于1996年9月申请补办建设用地确权手续，经地籍调查查证诉争房屋土地权属界线及地上建筑物权属清楚无纠纷，经政府批准予以确权，于1996年10月颁发了《集体土地建设用地使用权证》，由此证明诉争房屋符合1993年11月1日开始实施的《村庄和集镇规划建设管理条例》的建设用地规划要求，是合法建筑物。
原告江丹熙质证认为，对第三人提供的证据1的真实性不持异议，但对其证明目的有异议，该合同第六十八条约定的是第三人出租的整栋房屋装修和经营方面的补偿原告得三分之一，因原告租赁区域的面积占整栋楼房面积的三分之一，故本案的征收补偿款应当全部归属原告所有。对证据2的真实性不持异议，对证明目的中第三人称征收补偿款原告仅得三分之一，第三人得三分之二有异议；该补偿安置协议并未约定补偿款的分配，更未约定第三人得三分之二，而是明确规定被告应将全部补偿款支付给原告；第三人既持有该协议，并且在协议签订后同意被告支付给原告一半补偿款，说明其认可该协议内容，认可原告租赁区域内的补偿款全部归属原告所有。对证据3的真实性不持异议，但该存折只能证明原告领取款项5130541元的事实，不能证明第三人有权分得三分之二的补偿款，该补偿款应全部归属原告所有。对证据4的真实性没有异议，但该报告是第三人的单方意见，原告不认可其主张，该报告是对原告的侵权，被告暂缓支付另一半补偿款则构成对原告的违约行为。对证据5中的《房屋租赁合同书》、《补充协议》、《协议书》的真实性、关联性及证明目的有异议，原告不清楚该三份证据的签订情况，无法确认其真实性；本案仅涉及原告与第三人因租赁合同产生的权利义务关系，故该三份证据与本案不具有关联性；且该三份证据也无法证明第三人具有合法转租权。对证据5中的《证明》的表面真实性不持异议，但无法证明其证明目的，东海经济发展中心不能提供诉争房屋的产权是其所有的合法证据，无法证明其是产权人；该证明中也称产权正在办理中，说明在此之前没有合法产权；该证明中没有转租内容，本身无法证明第三人有转租权。证据6已超过举证期限，且不能证明第三人的证明目的；东海经济发展中心声明称诉争房屋的产权是其所有并没有任何依据，产权应当以权属部门颁发的产权证书为准；东海经济发展中心无权提出第三人与海丝公司签订的协议应当怎样适用的问题，也无权对补偿款如何分配进行声明，补偿款应当按照法院生效的判决来确定；海丝公司声明的产权归属是没有根据的，也无权对原告和第三人之间补偿款应当如何分配的问题提出意见。证据7的真实性不清楚，由法院审查认定；该证据不能证明诉争房屋是合法建筑物，消防安全与建筑物合法性是不同概念，建筑物合法性应由建设规划主管部门认定，未按工程规划许可证建设的建筑物就是违章建筑；该证据也可以证明诉争房屋的业主是东海副食品厂。证据8的真实性不清楚，由法院审查认定；该证据与本案不具有关联性，不能证明租赁合同合法有效。证据9的真实性不清楚，由法院审查认定；该证据也与本案无关，无法证明本案的争议焦点。证据10超过了举证期限，不同意质证；该证据来源的真实性不清楚，盖章是否来源于泉州市国土资源局还需要审核，也不能证明第三人的证明目的；《地籍调查表》中的调查记事及调查员意见未经部门审核，调查员的个人意见不能作为认定诉争房屋土地使用权和房屋所有权来源的证据。
被告丰泽区住建局质证认为，对第三人提供的证据1-6的真实性均无异议，至于能否达到证明目的由法院认定；对证据7-10没有意见。
为进一步查明案情，本院依职权向泉州市丰泽区东海街道企业管理服务中心、东海经济发展中心调取了鲤集建（96）字第403号《集体土地建设用地使用证》以及东海经济发展中心与顺源公司签订的《房屋租赁合同》、《补充合同》各1份。另，泉州市丰泽区人民政府东海街道办事处、东海经济发展中心于2012年8月16日向本院出具《情况说明》1份，其内容载明：“泉州市丰泽东海经济发展中心于2008年3月28与泉州市顺源海丝文化旅游发展有限公司签订《房屋租赁合同》，将座落于食品小区内1#、2#、3#、4#、石楼、厨房及相关配套设施并配套三部货梯租赁给泉州市顺源海丝文化旅游发展有限公司。该房屋建设于上世纪90年代初，并于1996年10月办理了鲤集建（96）字第403号《集体土地建设用地使用证》（土地使用者登记为泉州市东海副食品厂），因历史原因，至今尚未办理建设工程规划许可证和房屋所有权证书。泉州市东海副食品厂系由东海乡政府（现更名为东海街道办事处）全资开办的集体所有制企业，泉州市丰泽东海经济发展中心系受东海街道委托，负责对东海街道办事处及下属集体资产进行统一管理和租赁。因此，在出租上述房屋时，以该中心作为产权人、出租方对外签订合同。”
原告江丹熙质证认为，对于鲤集建（96）字第403号《集体土地建设用地使用证》的表面真实性无异议，但是土地产权问题应当以国土部门颁发的产权证书为准；该幅土地的使用权人是泉州市东海副食品厂，而非东海经济发展中心，更非东海街道办事处。对于东海经济发展中心与顺源公司签订的《房屋租赁合同》、《补充合同》的真实性不清楚，不予确认；诉争房屋的《集体土地建设用地使用证》显示该幅土地的使用权人是泉州市东海副食品厂而非东海经济发展中心，东海经济发展中心擅自出租泉州市东海副食品厂的房屋，又未经产权人事先认可或事后追认，其行为属无效民事行为；由此，也可以判定东海经济发展中心将诉争房屋出租给顺源公司，顺源公司转租给上好家居公司，上好家居公司又转租给原告的三手租赁合同均为无效。对于东海街道办事处、东海经济发展中心出具的《情况说明》的真实性以及该份《情况说明》中所证实的诉争房地产尚未办理建设工程规划许可证和房屋所有权证书不持异议；但该份《情况说明》中称“泉州市东海副食品厂系由东海乡政府全资开办的集体所有制企业，泉州市丰泽东海经济发展中心系受东海街道委托，负责对东海街道办事处及下属集体资产进行统一管理和租赁”没有证据证实，东海经济发展中心不是产权人，无权出租属于泉州市东海副食品厂的房屋，其作为出租方签订的租赁合同是无效的。
被告丰泽区住建局质证认为，对法院调取的上述证据的真实性均无异议。
第三人上好家居公司质证认为，对法院调取的上述证据的真实性均无异议，这些证据足以证明东海经济发展中心是本案诉争房屋的管理人，其所签订的租赁合同都是有效的，第三人具有转租权；如果这些合同是无效的话，那么原、被告签订的安置补偿协议也是无效的，因为安置补偿协议是基于租赁合同的基础而签订的；东海街道办事处也说明了诉争房屋未办理产权证是因为历史原因，该房产都是国有资产，也都是合法建筑。
对于上述证据，本院经审查分析认证如下：原告江丹熙提供的证据1即《居民身份证》、证据2即《个体工商户营业执照（副本）》复印件的真实性，各方当事人均无异议，可予认定，该两份证据可以证明原告的身份情况以及原告是原泉州市丰泽区百姓家居商场的业主。原告提供的证据3、被告提供的证据1、第三人提供的证据1即《房屋租赁合同》的真实性，各方当事人均无异议，该份证据可以证明原告江丹熙与第三人上好家居公司于2008年10月23日签订《房屋租赁合同》的事实以及该合同的具体内容。原告提供的证据4、被告提供的证据2、第三人提供的证据2的真实性，各方当事人均无异议，可予认定，该份证据可以证明原、被告于2011年9月3日签订《城市房屋征收补偿安置协议》的事实以及该协议的具体内容。原告提供的证据5、第三人提供的证据3即《活期储蓄存折》的真实性，各方当事人均无异议，可予认定，该份证据可以证明被告于2011年9月15日支付给原告补偿款5130541元的事实。原告提供的证据6和证据7，除设计图纸系电脑打印件，真实性难以认定外，其余证据均为原件，第三人虽对其证据“三性”持有异议，但未提供足以反驳的相反证据，且该两组证据的内容可以相互印证，故本院对其真实性予以认定；上述证据可以证明原告在与第三人签订《房屋租赁合同》后曾对租赁房屋进行装修的事实。被告提供的证据3、第三人提供的证据4即《报告》的真实性，各方当事人均无异议，可予认定，该份证据可以证明第三人于2011年10月14日向泉州市丰泽区法石片区改造项目房屋征收与补偿工作指挥部提交《报告》，认为本案诉争的补偿款中有三分之二应属于其公司所有，故申请对该补偿款进行冻结，暂缓支付的事实。第三人提供的证据5中的《房屋租赁合同书》、《补充协议》《协议书》的真实性，原告虽有异议，但这些证据均为原件，且合同的另一方当事人顺源公司也在其出具的《声明》中予以认可，故其真实性可予认定；这些证据可以证明第三人上好家居公司与顺源公司于2008年5月31日、2009年6月16日签订上述合同（协议）的事实以及合同的具体内容。第三人提供的证据5中的《证明》加盖有泉州市丰泽区工商行政管理局档案查询专用章，其真实性各方当事人均无异议，可予认定，该份证据可以证明东海经济发展中心以及法石社区居民委员会曾经出具《证明》，证实上好家居公司承租的位于法石社区食品工业区的房屋产权属于东海经济发展中心所有，产权正在办理中的事实。第三人提供的证据6即《声明》2份分别加盖有声明人东海经济发展中心、顺源公司的公章，其真实性可予认定，该两份证据可以证明东海经济发展中心、顺源公司均认可本案诉争租赁房屋的产权属东海经济发展中心所有，其两方对于原告江丹熙与第三人上好家居公司签订的《房屋租赁合同》内容没有意见，对于本案所涉的《城市房屋征收补偿安置协议》项下的安置补偿权不主张任何权利的事实。第三人提供的证据7、8、9的内容并无法体现诉争的租赁房屋是否为合法建筑，故与本案不具有关联性，依法不予采信。第三人提供的证据10即《土地登记申请书》、《地籍调查表》、《具结书》、《关于确认泉州市东海付食品厂土地使用权的报告》的内容可以体现泉州市东海副食品厂向政府有关部门申请办理土地登记手续的事实，但不足以证明本案诉争租赁房屋是否为合法建筑物。本院依职权调取的鲤集建（96）字第403号《集体土地建设用地使用证》的真实性，各方当事人均无异议，可予认定，该份证据可以证明诉争租赁房屋于1996年10月取得《集体土地建设用地使用证》以及该证中登记的土地使用者为泉州市东海副食品厂的事实。本院依职权调取的《房屋租赁合同》、《补充合同》的真实性，原告虽表示不清楚，不予确认，但该两份合同的复印件上均加盖有泉州市丰泽区东海街道企业管理服务中心、东海经济发展中心的公章，证明“该复印件与原件相符，原件存放在东海街道企业服务中心”，故其真实性可予认定，该证据可以证明东海经济发展中心与顺源公司分别于2008年3月28日、2009年4月5日签订上述《房屋租赁合同》、《补充合同》的事实以及合同的具体内容。本院依职权调取的《情况说明》系由泉州市丰泽区人民政府东海街道办事处、东海经济发展中心出具的，真实性应予认定，该份证据可以证明本案诉争租赁房屋至今尚未办理建设工程规划许可证、房屋所有权证以及东海经济发展中心受东海街道办事处委托，负责对该街道办事处及下属集体资产进行统一管理和租赁的事实。
经庭审举证、质证和分析认证，本院对本案的主要事实作如下认定：
原告江丹熙系泉州市丰泽区百姓家居商场（个体工商户）的业主。2008年10月23日，原告江丹熙作为乙方与第三人上好家居公司作为甲方签订《房屋租赁合同》1份，约定原告向第三人租赁位于泉州市丰泽区泉秀路东段上好家世界的房屋以作商用，建筑面积约为13586平方米，租赁期限为15年。该合同第十四条约定：“租赁费用计算标准：第一租约年至第五租约年（下同）为每月每平方米22元，总计为298892元/月，3586704元/年……”；第六十八条约定：“租赁期间，如遇政府拆迁或征用未到期的租赁房屋的，经甲乙双方协商一致，本合同可提前解除。补偿金或赔偿安置费中，建筑物部分归甲方，装修和经营方面政府所给予的赔偿乙方得三分之一。”合同签订后，原告对租赁房屋进行了装修并入驻经营泉州市丰泽区百姓家居商场。2011年9月3日，该租赁房屋因所在区域拆迁改造项目需要被征收，原告作为房屋承租人（使用人）与被告作为征收人签订了《城市房屋征收补偿安置协议》1份。根据该协议约定，被告应向原告支付补偿款合计人民币10261082元（其中包括被征收房屋的附属物7655594元、搬迁补助费84048元、6个月的经营性店面停业停产补助费2521440元）。协议签订后，原告将租赁房屋腾空交付给被告，被告于2011年9月15日支付给原告补偿款5130541元，剩余补偿款5130541元至今未付。原告为此于2011年11月23日向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。在本案审理过程中，经上好家居公司申请，本院依法追加其为第三人参加诉讼，第三人上好家居公司并向本院提出前述诉讼请求。
另查明，本案诉争租赁房屋建设于上世纪90年代初，并于1996年10月取得鲤集建（96）字第403号《集体土地建设用地使用证》，土地使用者登记为泉州市东海副食品厂，该厂系泉州市丰泽区人民政府东海街道办事处全资开办的集体所有制企业。东海经济发展中心系受东海街道办事处委托，负责对该街道办事处及下属集体资产进行统一管理和租赁。本案诉争租赁房屋原由东海经济发展中心租赁给顺源公司，后由顺源公司转租给第三人上好家居公司，第三人上好家居公司进行改建后又转租给原告江丹熙。该租赁房屋至今没有办理建设工程规划许可证及房屋所有权证。
本案各方当事人争议的焦点是：1．原告江丹熙与第三人上好家居公司签订的《房屋租赁合同》是否有效；2．原告江丹熙与被告丰泽区住建局签订的《城市房屋征收补偿安置协议》是否有效；3．该补偿安置协议项下的征收补偿款应该如何处理。
关于上述争议焦点一，本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案诉争租赁房屋至今尚未取得建设工程规划许可证，第三人上好家居公司将该房屋转租给原告江丹熙，双方为此而签订的《房屋租赁合同》依法应当认定为无效。
关于上述争议焦点二，本院认为，虽然原告江丹熙与第三人上好家居公司签订的《房屋租赁合同》依法应当认定为无效，但原告江丹熙在签订房屋租赁合同后已实际进行装修并用于经营商场，现该租赁房屋因所在区域拆迁改造项目需要被征收，原告作为房屋承租人（使用人）有权获得相应的补偿，其与被告丰泽区住建局为此而签订的《城市房屋征收补偿安置协议》是双方当事人的真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当认定为合法有效。国务院公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》虽规定征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予补偿，但并未规定征收人不能直接对被征收房屋的承租人进行补偿，故第三人上好家居公司以原告不再是房屋征收补偿安置主体为由主张原、被告签订的《城市房屋征收补偿安置协议》无效，理由不能成立，本院不予采纳。
关于上述争议焦点三，本院认为，如前所述，原告江丹熙与第三人上好家居公司签订的《房屋租赁合同》无效，第三人依据该合同第六十八条的规定主张本案所涉征收补偿款的三分之二应归其所有，理由不能成立。本案所涉征收补偿款合计10261082元，均属于对被征收房屋装修和经营方面所作的补偿，第三人上好家居公司既不是该房屋的所有权人，也不是实际经营者，且其未能提供充分证据证明其对该房屋进行了装修（虽然在其与顺源公司签订的房屋租赁合同中有约定“乙方投入的内装修部分拆迁补偿归乙方所有”，但因上好家居公司在承租后又将房屋转租给原告等装修经营，故该合同中所称的“乙方投入的内装修部分”并不必然就是指上好家居公司进行装修的），因此，其主张本案所涉征收补偿款的三分之二应归其所有，既缺乏合同依据，也缺乏法律依据，本院不予支持。原告江丹熙与被告丰泽区住建局签订的《城市房屋征收补偿安置协议》合法有效，双方均应依约履行各自的义务。原告已按照协议约定将租赁房屋腾空交付给被告，被告也应当依约将剩余补偿款5130541元支付给原告。
综上所述，原告江丹熙与被告丰泽区住建局签订的《城市房屋征收补偿安置协议》是双方的真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应依约履行各自义务。第三人上好家居公司请求确认该协议无效，理由不能成立，不予支持。原告已按照协议约定将房屋腾空交付给被告，被告在支付部分补偿款5130541元后未继续支付剩余补偿款5130541元，已构成违约行为，应承担相应的违约责任。原告请求判令被告支付其剩余补偿款5130541元，合理合法，应予支持。上述《城市房屋征收补偿安置协议》中并未明确约定补偿款的支付期限，故原告要求被告自2011年9月16日起计付剩余补偿款的利息，缺乏依据；鉴于原告已实际将房屋腾空交付给被告，被告未支付剩余补偿款确实给原告造成了损失，基于公平原则考虑，该利息可自原告起诉之日即2011年11月23日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定的付款之日止。原告江丹熙的诉讼请求合理部分，本院予以支持。第三人上好家居公司将未取得建设工程规划许可证的房屋转租给原告江丹熙，双方为此而签订的《房屋租赁合同》应当依法确认为无效。第三人上好家居公司请求确认诉争房屋装修和经营方面的征收补偿安置权的三分之二归其所有并判决原告向其支付已领取的征收补偿款1713601元及利息，缺乏依据，其诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第五十六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告泉州市丰泽区住房和建设局应于本判决生效后10日内支付给原告江丹熙补偿款人民币5130541元及利息（利息自2011年11月23日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定的付款之日止）；
二、驳回原告江丹熙的其他诉讼请求；
三、驳回第三人泉州市上好家居置业有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费人民币48107元，由原告江丹熙负担507元，由被告泉州市丰泽区住房和建设局、第三人泉州市上好家居置业有限公司各负担23800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。
审 判 长 欧阳波
审 判 员 陈灿彬
代理审判员 蒋秀华
二〇一二年十月三十日
书 记 员 黄德福
附：一、本判决引用的主要法律条文
《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不','2018-10-01
17:37:25',0,'web',NULL),(33766562,'c8cdcda7-b12f-4075-b760-a8cc009dd3df','$(function(){$(\"#con_llcs\").html(\"浏览：114次\")});$(function(){var
caseinfo=JSON.stringify({\"法院ID\":\"1095\",\"案件基本情况段原文\":\"\",\"附加原文\":\"\",\"审判程序\":\"非诉执行审查\",\"案号\":\"（2018）浙0327行审112号\",\"法院地市\":\"温州市\",\"法院省份\":\"浙江\",\"文本首部段落原文\":\"\",\"法院区域\":\"\",\"文书ID\":\"c8cdcda7-b12f-4075-b760-a8cc009dd3df\",\"案件名称\":\"苍南县国土资源局与吴昌均行政非诉审查裁定书\",\"法院名称\":\"苍南县人民法院\",\"裁判要旨段原文\":\"\",\"法院区县\":\"苍南县\",\"DocContent\":\"\",\"补正文书\":\"2\",\"诉讼记录段原文\":\"申请执行人于2018年4月8日向本院申请强制执行苍土资执罚［2017］107号行政处罚决定确定的被执行人履行拆除建筑物等义务一案，本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查。本院现已审查完毕\",\"判决结果段原文\":\"\",\"文本尾部原文\":\"\",\"上传日期\":\"\\\/Date(1524672000000)\\\/\",\"案件类型\":\"3\",\"诉讼参与人信息部分原文\":\"\",\"文书类型\":null,\"文书全文类型\":\"1\",\"裁判日期\":null,\"结案方式\":null,\"效力层级\":null,\"不公开理由\":\"\"});$(document).attr(\"title\",\"苍南县国土资源局与吴昌均行政非诉审查裁定书\");$(\"#tdSource\").html(\"苍南县国土资源局与吴昌均行政非诉审查裁定书
（2018）浙0327行审112号\");$(\"#hidDocID\").val(\"c8cdcda7-b12f-4075-b760-a8cc009dd3df\");$(\"#hidCaseName\").val(\"苍南县国土资源局与吴昌均行政非诉审查裁定书\");$(\"#hidCaseNumber\").val(\"（2018）浙0327行审112号\");$(\"#hidCaseInfo\").val(caseinfo);$(\"#hidCourt\").val(\"苍南县人民法院\");$(\"#hidCaseType\").val(\"3\");$(\"#HidCourtID\").val(\"1095\");$(\"#hidRequireLogin\").val(\"0\");});$(function(){var
dirData = {Elements: [\"RelateInfo\", \"LegalBase\"],RelateInfo: [{ name:
\"审理法院\", key: \"court\", value: \"苍南县人民法院\" },{ name: \"案件类型\", key:
\"caseType\", value: \"行政案件\" },{ name: \"行政管理范围\", key: \"reason\", value:
\"\" },{ name: \"行政行为种类\", key: \"reason\", value: \"\" },{ name: \"审理程序\",
key: \"trialRound\", value: \"非诉执行审查\" },{ name: \"裁判日期\", key: \"trialDate\",
value: \"2018-04-08\" },{ name: \"当事人\", key: \"appellor\", value:
\"苍南县国土资源局,吴昌均\" }],LegalBase:
[{法规名称:\'《中华人民共和国行政强制法》\',Items:[{法条名称:\'第五十七条\',法条内容:\' 第五十七条
人民法院对行政机关强制执行的申请进行书面审查，对符合本法第五十五条规定，且行政决定具备法定执行效力的，除本法第五十八条规定的情形外，人民法院应当自受理之日起七日内作出执行裁定。
\'}]}]};if
($(\"#divTool_Summary\").length > 0) {$(\"#divTool_Summary\").ContentSummary({
data: dirData });}});$(function() {\r\n var jsonHtmlData =
\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"苍南县国土资源局与吴昌均行政非诉审查裁定书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2018-04-26\\\\\",\\\\\