广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终21067号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市浩诚物业管理发展有限公司，住所地广东省广州市海珠区工业大道南大干围南华西第五工业区自编3号楼第5层530。
法定代表人：蔡伟平，该司董事长。
委托诉讼代理人：娄永强，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑少燕，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张海兰，女，1980年出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
委托诉讼代理人：李贺亭，广东宏诚律师事务所律师。
上诉人广州市浩诚物业管理发展有限公司(以下简称浩诚公司)因与被上诉人张海兰房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初8380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人浩诚公司的委托诉讼代理人娄永强、郑少燕、被上诉人张海兰及其委托诉讼代理人李贺亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人浩诚公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，判决张海兰所支付的租赁保证金70000元、管理费保证金10500元、水电费押金1000元归浩诚公司所有、不予退还；2.撤销一审判决第三项，驳回张海兰的该项诉讼请求；3.撤销一审判决第六项，判决张海兰向浩诚公司支付逾期支付租金、管理费、水电费的滞纳金（按照每日0.1%的标准计算，从2016年6月4日起计至实际清偿之日止，滞纳金以当月拖欠的本金为限，暂计为11867元）；4.判决张海兰向浩诚公司支付违约金140000元；5.一、二审的全部诉讼费用由张海兰承担。事实与理由：（一）张海兰迟延支付租金、管理费、水电费超过2个月，浩诚公司依租赁合同提出上述第一、四项上诉请求应予以支持；（二）一审法院未认定张海兰违约、明显错误。浩诚公司未根本违约，一审判决第三项关于张海兰要求浩诚公司支付违约金及赔偿房屋装修费损失的请求不应支持。案涉物业由浩诚公司向广州白云山陈李济药厂有限公司（以下简称陈李济公司）所承租所得。该物业无法使用的根本原因是，整体状况存在违反消防法、建筑法等强制性规定的情形，存在重大消防安全隐患，危害人身财产安全，并非“浩诚公司在案涉场地的建设工程并未经过消防验收”所致。故一审法院所认定的“涉案合同的解除是因为浩诚公司根本违约”，明显与事实不符。浩诚公司于2015年底向广州市越秀区人民法院起诉陈李济公司，请求判决确认解除租赁合同等，案号为（2015）穗越法民三初字第186号。2017年6月30日，广州市越秀区人民法院就该案作出（2015）穗越法民三初字第186号民事判决书。浩诚公司就该案判决已上诉，由广州市中级人民法院二审审理中。该案争议的焦点包括：陈李济公司是否根本违约，浩诚公司是否依法有权解除与陈李济公司之间的租赁合同，以及解除后损失的承担等。鉴于浩诚公司与陈李济公司案件的判决结果与本案存在密切的关系，故请求法院对本案中止审理，待该案审结后，再继续审理本案。（三）张海兰在签订涉案租赁合同前，已知晓涉案场地的实际情况，其应负合同履行不能的相应责任。而且，租赁期间张海兰迟延支付租金、管理费、水电费等而违约，张海兰应支付逾期支付租金、管理费、水电费的滞纳金。（四）在一审中，张海兰没有就租金及相关费用的支付主张抗辩权。一审法院超越权限，代张海兰行使抗辩权，严重违反民事诉讼法的处分原则和不告不理原则。
被上诉人张海兰辩称：张海兰对的浩诚公司上诉请求和理由不予认可，请求维持原判。1.关于（2015）穗越法民三初字第186号案，张海兰是该案第三人，由于其举证说明事实是浩诚公司违约，后被一审法院要求退出该案。该案与本案各自独立，没有关联，浩诚公司认为本案应当中止审理是故意拖延诉讼。2.涉案场地此前十几年商业经营一路顺畅，但浩诚公司承租后不断进行装修改造，导致消防不合格不能进行经营，被行政部门下令整改，造成双方的合同不能履行，因此，浩诚公司构成根本违约。3.关于对租金的抗辩权，张海兰是主张在浩诚公司严重违约的情况下，应解除合同。因商铺被整改，无法经营，张海兰有权不缴纳租金，解除合同。
张海兰向一审法院起诉请求：1.确认张海兰、浩诚公司关于越秀区北京路194号二层202单元物业的《租赁合同》于2016年5月31日解除。2.浩诚公司向张海兰返还租赁保证金（押金）70000元，管理费保证金（押金）10500元，水电费押金1000元。3.浩诚公司向张海兰支付违约金70000元，并赔偿房屋装修费损失550000元。4.浩诚公司向张海兰退还从2014年6月计算至2016年5月止的30%的租金（按照每月35000元的30%的标准计算）及从2014年6月计算至2016年5月止的30%的管理费（按照每月5250元的30%的标准计算）。
浩诚公司一审反诉请求：1.张海兰向浩诚公司支付从2016年6月1日计算至2016年8月31日止的租金（每月40824元）及从2016年6月1日起算至2016年8月31日止的管理费（每月6158.59元）及张海兰拖欠的从2016年5月1日至2016年8月31日止的水费538.73元、电费14126.45元。2.张海兰向浩诚公司支付逾期支付上述租金及管理费、水电费的滞纳金（按照每日0.1%的标准计算，从2016年6月4日起算至实际清偿之日止，滞纳金以当月拖欠的本金为限）。3.张海兰支付的租赁保证金70000元、管理费保证金10500元、水电费押金1000元归浩诚公司所有，不予退还。4.张海兰向浩诚公司支付违约金140000元。
一审法院认定事实：2014年2月28日，浩诚公司向陈李济公司承租广州市越秀区北京路194号一、二、三层及一、二层夹层，租赁期限六年，从2014年4月1日至2020年3月31日止。
2014年5月29日，张海兰（承租方、乙方）与浩诚公司（出租方、甲方）签订了《租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市越秀区北京路194号二层202单元物业出租给乙方使用，建筑面积为150平方米，本物业只能作为商业（服饰类）使用；租赁期限从2014年6月1日至2020年3月31日，每月租金为35000元，从第二年起，每年在上年月租金的基础上逐年递增8%，即2014年6月1日至2015年5月31日，月租金为35000元每月；2015年6月1日至2016年5月31日，月租金为37800元每月；2016年6月1日至2017年5月31日，月租金为40824元每月；2017年6月1日至2018年5月31日，月租金为44089元每月；2018年6月1日至2019年5月31日，月租金为47617元每月；2019年6月1日至2020年3月31日，月租金为51426元每月；支付方式为按月支付，乙方应于每月三日前支付；自签订本合同当日，乙方应向甲方支付首月租金、租赁保证金及入场费，保证金为70000元；在本合同有效期内，租赁保证金由甲方收取并保管，如乙方违反本合同约定的任何条款，甲方可按本合同的约定分别扣除全部或部分保证金，以抵偿由乙方违约行为造成的甲方的损失；租赁期满或本合同终止时，乙方将租金、管理费、水电费等全部应缴费用清缴后并将物业完好移交给甲方后，甲方在十五日内将租赁保证金退回乙方；乙方应与甲方或甲方指定的物业管理公司签订物业管理合同，物业管理费每月每平方米35元，即本物业每月管理费为5250元，从第二年起，每年在上年每月管理费的基础上逐年递增8%，支付方式为按月支付，乙方应于每月三日前支付该月的物业管理费；自与甲方指定的物业管理公司签订物业管理合同起三日内，乙方应向甲方支付管理费保证金10500元；乙方在签订本合同时须向甲方缴交水电费周转金1000元，电费由乙方自行承担，乙方根据实际使用量，按每度1.4元计算收费标准；水电费每月结算一次，由乙方在每月三日前缴交上月的水电费给甲方或甲方指定的物业管理公司；甲方应获取与本合同所涉租赁区域的许可，并保持该等许可在租赁期内持续有效；本合同提前终止或租期届满后，乙方须在租期届满或本协议终止当日内清缴所有相关的应付款项，凭甲方开具的退租通知单到物业管理处办理迁出手续，将本物业恢复原状并与物业管理处人员共同验收本物业，签署书面验收记录，交回本物业大门及其它所有钥匙，确保甲方于本物业内所安装的固定设施在完好无缺可供使用的状态下交还甲方后迁出本物业；本合同提前终止或租赁期满后，乙方逾期未迁出本物业的或未将本物业恢复原状的，按乙方在租赁期满前一个月的租金和管理费等其他费用标准的双倍按日计付物业使用费，直至搬出并恢复原状之日为止；乙方未按本合同缴交租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、有偿服务费、违约金等费用的，自迟交之日起，每逾期一日按所欠缴金额的0.1%向甲方或物业管理公司支付迟延违约金，且甲方或物业管理公司有权进行催收；甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，一方可通知另一方解除本合同，因甲方违约而致本合同解除的，甲方应当向乙方返还租赁保证金，同时向乙方支付相当于2个月租金同等金额的违约金，因乙方违约而致本合同解除的，乙方无权要求甲方返还租赁保证金，同时向甲方支付相当于2个月租金同等金额的违约金，该情形有（1）甲方交付的该房屋不符合本合同约定，致使不能实现租赁目的和正常使用的，（5）乙方未按约定交纳租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、有偿服务费等费用，逾期超过三十日的；甲方未依本合同约定或法律规定单方解除本合同的，应当向乙方返还租赁保证金，同时向乙方支付相当于2个月租金同等金额的违约金；双方确认由广州市浩诚物业管理发展有限公司负责本楼宇的物业管理工作，负责收取本物业的管理费及其他相关费用；在本协议的履行过程中，如发生不可抗力的事件或政府行为或产权人问题导致本合同不能继续履行，任何一方有义务及时通知另一方，并在发生之日起十五日内将有关证明文件送达另一方，由双方协商确定是否变更或解除合同，如双方一致同意解除本合同的，双方互不追究，互不补偿；等。之后，张海兰向浩诚公司交纳了保证金70000元，管理费保证金10500元，水电费押金1000元。
2014年9月17日，广州市公安局越秀区分局作出编号为穗公越行罚决字【2014】03669号的《行政处罚决定书》，写明：违法行为人为浩诚公司；现查明2014年7月20日，我局消防监督员依法对广州市越秀区北京路194号一至三楼的广州市浩诚物业管理发展有限公司浩诚汇市场经营管理分公司进行消防监督检查，发现该公司建设工程未进行消防设计备案、竣工验收备案及未经消防安全检查擅自投入使用……现决定责令停产停业等。同月19日，广州市公安局越秀区分局再次作出穗公越催字【2014】029号的《催告书》，要求浩诚公司履行前述行政处罚决定书、停产停业。
2015年2月5日，广州市规划局向陈李济公司发出穗规函【2015】789号的《关于临时调整为商业（含餐饮）功能的复函》，写明：你单位关于要求将越秀区北京路194号工业用房临时调整为商业（含餐饮）功能的来函及相关资料收悉……我局不同意该工业用房临时调整为商业（含餐饮）功能等。
一审另查明，2014年12月23日，浩诚公司向一审法院起诉陈李济公司，要求：1.于2014年12月2日解除双方在2014年2月28日所签订的《物业租赁合同》；2.陈李济公司立即从浩诚公司处接收广州市越秀区北京路194号房屋一、二、三层及一、二层夹层；3.陈李济公司立即向浩诚公司返还履约保证金580万元；4.陈李济公司立即向浩诚公司支付违约金42701312.80元；5.陈李济公司立即向浩诚公司赔偿经济损失（包括浩诚公司向案外人谭耀南支付的400万元经济补偿款及对涉案房屋进行装修改造、添置设备设施所造成的实际损失11832036.80元，暂按15832036.80元计算）；6.自2014年12月2日起至陈李济公司实际从浩诚公司处接收上述房屋止，浩诚公司按房管部门评定的同地段、用途为工业且未通过一次消防验收的房屋租金标准的50%向陈李济公司支付使用金。一审法院受理后，在该案审理过程中，因浩诚公司诉请要求解除其与陈李济公司签订的《物业租赁合同》并交还涉案房屋，该案的处理结果与在场从事经营的主体存有利害关系，故一审法院遂于2016年5月通知并依法追加在涉案场地经营的租户（包括张海兰）作为第三人参加诉讼，之后，由于浩诚公司及其租户已于2016年9月9日全部完成场地交接，一审法院遂于2016年12月26日通知各第三人退出该案诉讼。经审理，一审法院于2017年6月30日作出（2015）穗越法民三初字第186号民事判决书，判决：“一、原告广州市浩诚物业管理发展有限公司与被告广州白云山陈李济药厂有限公司于2014年2月28日签订的《物业租赁合同》及《物业租赁合同补充合同》于2016年9月9日解除。二、被告广州白云山陈李济药厂有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广州市浩诚物业管理发展有限公司支付补偿款1955325元。三、驳回原告广州市浩诚物业管理发展有限公司的其他诉讼请求。”
一审中，张海兰为了证明浩诚公司在履约过程中不断施工建设，影响张海兰正常经营，向一审法院提交了编号为粤智会审字（2015）11372号《广州市浩诚物业管理发展有限公司专项审核报告》，浩诚公司改造外立面天花请示、浩诚公司拆除隔墙申请书、浩诚公司维修中央空调申请、浩诚公司改造二楼报告、浩诚公司改造电力报告、浩诚公司打开外墙报告、浩诚公司改造五楼报告、浩诚公司对立柱天幕装LED工程报告。对此，浩诚公司认为这是其在整体承租物业以后，为了提升经营环境、完善消防安全而进行的改造，没有故意影响分租户的经营。
张海兰为了证明自己的装修损失，向一审法院提供了装修预算表，装修费收据。
浩诚公司为了证明已垫付了水电费以及张海兰应支付水电费，向一审法院提供了水电费的缴纳凭证、租户水电费通知单、费用核对表等证据。
案件审理过程中，张海兰申请对广州市越秀区北京路194号二层202单元装修残值进行评估，经一审法院摇珠委托了广州市安衡价格事务所有限公司进行评估，该公司于2016年12月27日出具《关于广州市越秀区北京路194号二层202单元装修残值价格评估结论书》，内容主要为：评估基准日为2016年5月31日，价格评估结论：广州市越秀区北京路194号二层202号商铺装修残值在评估基准日的价值为186539元。
一审庭审中，张海兰表示：如果一审法院认为张海兰起诉确认合同解除的时间不正确，则要求一审法院判令解除合同；由于商场不能正常经营及浩诚公司要求下，张海兰一直是按照每月35000元的标准交纳商铺租金，按照每月5250元的标准缴纳管理费，一直没有递增；因张海兰在纠纷发生之前，由大量的进货，张海兰想在经营一段时间，是为了减少损失，故张海兰请求解除合同的情况下，暂时进行商铺内的物品进行清理，不影响一审法院判令合同的解除及浩诚公司赔偿相关费用。
一审法院认为：张海兰、浩诚公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的效力性强制性规定，为合法有效的合同，对双方具有约束力。
在合同履行期间内，浩诚公司在涉案场地的建设工程并未经过消防验收，且涉案房屋的用途已不再是临商用途，而是工业用房用途。故浩诚公司无法按照合同约定保证租赁物按照商业用途使用，已属根本违约。另外，浩诚公司在另案中起诉陈李济公司，要求陈李济公司收回场地，一审法院也于2016年5月通知了包括张海兰在内的租户参加诉讼，故张海兰没有交纳2016年5月起的租金及相关费用，是行使抗辩权，并无违约。
虽然浩诚公司的行为已构成根本违约，但张海兰并无证据证明其在本案起诉前曾要求解除合同，故一审法院对于张海兰要求确认张海兰、浩诚公司之间的《租赁合同》于2016年5月31日解除，不予支持。因张海兰于2016年9月1日在庭上陈述要求法院判令解除，浩诚公司也同意于2016年9月1日解除，故张海兰、浩诚公司之间的《租赁合同》于2016年9月1日解除。因张海兰在2016年8月31日前仍占有使用涉案房屋，故张海兰仍应向浩诚公司支付2016年6月1日至2016年8月31日止的租金和管理费，考虑到涉案场地的消防未经过验收，房屋用途也已不是商业等情况，租金及管理费不应按照递增后的标准计算，即商铺租金仍应按每月35000元的标准交纳，管理费应按照每月5250元的标准交纳。关于该期间的水电费，因浩诚公司已举证证明其已垫付，故一审法院予以支持。因张海兰暂无支付租金及相关费用是行使抗辩权，并无违约，浩诚公司要求张海兰支付滞纳金，没有依据，一审法院不予支持。
涉案合同的解除是因为浩诚公司根本违约，张海兰要求返还租赁保证金70000元、管理费保证金10500元、水电费押金1000元，并要求浩诚公司支付违约金70000元及装修补偿，一审法院予以支持。对于房屋的装修补偿，应按照评估报告评估的残值计算。张海兰请求在2016年9月1日解除合同后予以适当时间清理货品，合情合理，不属违约，故对于浩诚公司要求没收保证金及押金并要求张海兰支付违约金，一审法院不予支持。张海兰要求返还部分租金和管理费，没有依据，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条之规定，于2017年8月22日作出如下判决：一、确认张海兰与广州市浩诚物业管理发展有限公司于2014年5月29日签订的《租赁合同》，于2016年9月1日解除。二、于本判决生效之日起十日内，广州市浩诚物业管理发展有限公司应向张海兰返还租赁保证金70000元、管理费保证金10500元、水电费押金1000元。三、于本判决生效之日起十日内，广州市浩诚物业管理发展有限公司应向张海兰支付违约金70000元及装修补偿186539元。四、于本判决生效之日起十日内，张海兰应向广州市浩诚物业管理发展有限公司支付自2016年6月1日至2016年8月31日止的商铺租金（每月按照35000元计算）、管理费（每月按照5250元计算）及自2016年5月1日至2016年8月31日止的水费538.73元、电费14126.45元。五、驳回张海兰的其他诉讼请求。六、驳回广州市浩诚物业管理发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费27191元（含本诉受理费13713元、反诉受理费8478元、评估费5000元），由张海兰负担17456元，广州市浩诚物业管理发展有限公司负担9735元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，浩诚公司称，其上诉所称张海兰延迟支付租金，是指张海兰未按照合同约定缴纳涉案房屋2015年6月1日至2016年5月31日递增的租金共33600元。对此，张海兰不予认可，称其已足额缴纳租金，关于租金递增部分，本案诉讼后浩诚公司才提出。
本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、本案应否中止审理；二、涉案租赁合同解除的责任归责。
关于焦点一。涉案租赁房屋是由浩诚公司向陈李济公司承租后转租给张海兰，本案审理的是承租人浩诚公司与次承租人张海兰之间的租赁合同关系。在张海兰于2016年6月15日提起本案诉讼诉请解除其与浩诚公司之间的租赁合同之前，浩诚公司已于2014年12月23日向一审法院另案起诉陈李济公司主张解除浩诚公司与陈李济公司之间的租赁合同。本案双方对解除之间的合同均无异议，而且，双方均确认涉案房屋已交还浩诚公司。因此，本案的处理无须以一审法院（2015）穗越法民三初字第186号的审理结果为依据，浩诚公司要求本案应中止审理，不符合法律规定，本院不予采纳。
关于焦点二。根据本案查明的事实，在双方合同履行中，广州市公安局越秀区分局于2014年9月17日作出《行政处罚决定书》，认定浩诚公司为违法行为人，涉案场地建设工程未进行消防设计备案、竣工验收备案及未经消防安全检查擅自投入使用，要求停产停业。2015年2月5日，广州市规划局向陈李济公司发出《关于临时调整为商业（含餐饮）功能的复函》，不同意该工业用房临时调整为商业（含餐饮）功能等。而双方合同约定“本物业只能作为商业（服饰类）使用”，因此，一审法院认为浩诚公司无法按照合同约定保证租赁物按照商业用途使用，属于根本违约，并无不当。关于张海兰未付2016年6月1日至2016年8月31日租金是否构成违约问题，如上所述，浩诚公司于另案中起诉陈李济公司要求陈李济公司收回场地，一审法院在审理该案过程中于2016年5月通知了包括张海兰在内的租户参加诉讼，在此情况下，一审法院认为张海兰没有交纳2016年6月起的租金及相关费用，是行使抗辩权，并无违约，并无不当。关于浩诚公司认为张海兰一审没有就租金、管理费的支付提出抗辩权的问题，经查，一审中，对于浩诚公司反诉要求张海兰支付2016年6月1日至2016年8月31日的租金、管理费及滞纳金，张海兰答辩不同意该反诉请求，认为其不能按照约定租赁用途使用涉案房屋，且房屋已于2016年5月交还，无需支付租金、使用费。该抗辩理由显然包含无需支付租金、管理费及滞纳金的抗辩理由。因此，浩诚公司所称一审法院超越权限，违反法律规定，缺乏依据，本院不予采纳。关于浩诚公司认为张海兰未按照合同约定缴纳涉案房屋2015年6月1日至2016年5月31日递增的租金共33600元构成违约的问题。张海兰一直按照每月35000元的标准缴纳涉案商铺的租金，本案并无证据显示浩诚公司在本案诉讼之前曾就该递增部分的租金向张海兰提出异议，且鉴于涉案场地的消防未经验收，房屋用途不属于商业用途的情况，浩诚公司以此为由认为张海兰违约，缺乏充分依据，本院不予采纳。据此，浩诚公司认为张海兰违约，应向其支付违约金以及应付租金、管理费的滞纳金，缺乏依据，一审不予支持并无不当。
综上，一审认定涉案租赁合同无法继续履行的责任在于浩诚公司，浩诚公司构成违约，应退还张海兰所支付的租赁保证金、管理费保证金、水电费保证金以及向张海兰违约金、赔偿张海兰的装修损失，并无不当，本院予以维持。
综上所述，浩诚公司的上诉理由不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费8635元，由广州市浩诚物业管理发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄春成
审判员 蔡培娟
审判员 闫 娜
二〇一七年十二月二十五日
书记员 林漫榆
彭诗敏