河南省许昌市魏都区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)豫1002民初4505号
原告：中国工商银行股份有限公司许昌分行。住所地：许昌市七一路**号。
负责人：崔胜利，该行行长。
委托代理人：常振环，河南世纪风律师事务所律师。
委托代理人：程丽君，河南世纪风律师事务所律师。
被告：王运强，男，汉族，1986年7月15日生，住河南省许昌县。
被告：河南万象地产有限公司。住所地：许昌市天宝路与五一路交汇处北侧万象城*号楼。
法定代表人：王福增，系该公司董事长。
委托代理人：王锟，河南君志合律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司许昌分行（以下简称工行许昌分行）因与被告王运强、河南万象地产有限公司（以下简称万象公司）金融借款合同纠纷一案，于2017年7月10日向本院提起诉讼。本院于同日受理本案，后依法组成合议庭于2017年10月25日公开开庭审理了本案。原告方委托代理人常振环、程丽君，被告万象公司委托代理人王锟到庭参加诉讼。被告王运强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：被告王运强、万象公司于2009年7月与原告签订个人购房借款/担保合同。向原告借款35.6万元用于购买商品房。约定年利率4.158%，借期30年。被告王运强以所购商品房抵押，被告万象公司对合同项下贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。原告按约定足额发放贷款。被告履行部分还款义务后，出现预期违约。截止2017年4月23日拖欠诉讼请求所列本金利息。请求：1、判令被告王运强偿还借款304348.64元及利息（利息截止到2017年4月23日积欠利息为3419.21元）、罚息、违约金、赔偿金和实现债权的费用。2、依法确认原告对许房预登字第0903003258号登记证下抵押的房屋优先受偿权，拍卖变卖时优先受偿。3、判令被告万象公司对上述借款及利息、逾期罚息、违约金、赔偿金和实现债权的费用承担连带偿付责任。4、诉讼费等相关费用由二被告承担。
被告万象公司辩称：依据最高法关于适用担保法若干问题解释第38条、担保法28条、物权法176条规定，万象公司所担保的借款有抵押房产。按照债务清偿顺序，保证人对物的担保之外的债权承担保证责任。请求法院判决原告对抵押物享有优先受偿权，被告万象公司对抵押物的担保以外的债务承担责任。
被告王运强未到庭，亦未提供答辩状。
经审理查明：2009年7月13日，被告王运强、万象公司与原告签订《个人购房借款/担保合同》，被告王运强作为借款人向原告申请个人购置住房贷款35.6万元，用于购买坐落于许昌市××路万象新天33号楼东1单元4层西户402住房一套。贷款期限30年，2039年6月23日贷款到期。贷款年利率4.158%，罚息年利率为6.237%。还款方式为按月等额本息还款。合同约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。被告王运强作为抵押人，自愿以合同约定的该房产向原告提供抵押担保。并办理了房屋他项权利（期房）登记，登记号码为许房预登字第0903003258号。抵押担保的范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利等及贷款人实现债权的费用。被告万象公司作为合同保证人，自愿向贷款人提供连带责任保证。保证期间为贷款到期之日起两年。保证范围为阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如下列条件同时满足时，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债权免除保证责任：A、本合同第16.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕。原告依约于2009年7月23日发放贷款，后被告未按合同约定还款。截止2017年4月23日，被告尚欠原告贷款本金304348.64元，欠利息3419.21元。另查明，2011年7月7日，被告万象公司依法办理了位于魏都区西××办事处××路万象新天33幢房产的房屋产权证书（房权证号：许房权证市字第××号）。上述事实有借款担保合同、贷款支付凭证、房屋产权证等书证及庭审笔录在卷为证，足以认定。
本院认为：原告与被告王运强、万象公司签订的《个人购房借款/担保合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容也没有违反相关法律规定，协议合法有效。被告王运强取得借款后，未遵循诚实信用的原则按期履行还本付息义务显属违约，其应承担偿还原告借款本金及利息的违约责任。涉案房产虽已办理抵押权预告登记，但根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力，但并非正式物权登记。故在仅办理预购商品房抵押权预告登记的情况下，抵押权并未依登记而设立。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其只享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可对抗他人对涉案房屋的处分，但对涉案房屋不享有抵押权。因此，根据合同约定，在涉案房产未办理抵押权登记之前，被告万象公司作为连带责任保证人，应当承担连带还款责任。但在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，被告万象公司已经依法办理了魏都区西××办事处××路万象新天33幢房产的房屋产权证书，房产已完成初始登记，并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，购房人王运强负有在一定期限内协助办理抵押登记的义务，被告万象公司应督促其办理。本院确定被告王运强应在三十日内协助办理涉案房产抵押登记。购房人王运强若逾期仍未协助办理抵押登记，涉案商品房已具备物权登记条件，但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据物权法第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院依法确认原告对涉案房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王运强于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司许昌分行借款本金304348.64元及利息（截止2017年4月23日欠利息3419.21元，利息自2017年4月24日至2039年6月23日按照年利率4.158%计算，自2039年6月24日起按照年利率6.237%计算至还清借款之日止）。
二、被告王运强于本判决生效起三十日内协助原告中国工商银行股份有限公司许昌分行办理五一路万象新天33号楼东1单元4层西户（402）房产的抵押登记手续。
三、上述房产抵押登记办妥后，或被告王运强逾期仍未办理抵押登记的，原告中国工商银行股份有限公司许昌分行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款对本判决第一项确定的债权优先受偿。
四、被告河南万象地产有限公司对本判决第一项确定的债权承担连带清偿责任至抵押物五一路万象新天33号楼东1单元4层西户（402）房产抵押登记生效时终止。
案件受理费5917元，由被告王运强、河南万象地产有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。
审 判 长 刘 辉
人民陪审员 李媛媛
人民陪审员 魏 芳
二〇一七年十一月二十日
书 记 员 邓 晶