江西省南昌市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)赣0103民初2265号
原告：万小华，男，1968年8月28日生，汉族，住江西省南昌市东湖区。
委托代理人：吴阳阳，江西英华律师事务所律师。
委托代理人：ＸＸ涛，南昌市为民法律服务所法律工作者。
被告：杨毅，男，1986年3月28日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。
委托代理人：戴佑鹏，江西求正沃德律师事务所律师。
原告万小华诉被告杨毅租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万小华的委托代理人吴阳阳，被告杨毅及委托代理人戴佑鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万小华向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付拖欠的房租费71800元；2、本案诉讼费用由被告承担。
事实与理由：
2013年5月1日，原、被告双方就被告承租原告位于鸿顺德五金机电城内7栋3号商铺之事达成《商铺租赁协议》，约定：被告承租原告店铺五年，期限自2013年5月1日至2018年4月30日，租金分别为第一年35000元，第二年38500元，第三年42350元，第四年50900元，第五年60900元。租金一年一交，缴纳时间为每年租赁期满提前三个月，双方签订合同时，被告亦向原告缴纳履约保证金10000元。合同签订后，原告依约将租赁店铺交付给被告使用，被告亦如期缴纳，但在第四年的时候少交了10900元，根据双方合同约定，现被告尚应当在2017年1月30日前缴纳第五年的租金，但却以种种理由拒付，故诉诸法院，请求支持诉请。
原告万小华提交了如下证据：
证据一：万小华身份证、杨毅户籍信息各一份。
证明目的：原、被告主体资格。
证据二：房产证一份、《商铺租赁协议》一份。
证明目的：1、位于西湖区××路××号鸿顺德国际商贸城7栋03号（第1-2层）商铺系原告所有。2、原、被告双方租赁合同关系以及双方权利义务约定。
证据三、商铺现状照片三张。
证明目的：截至现在商铺仍由被告控制使用。
被告杨毅辩称：1、原告起诉被告与客观事实不符，事实上在案发前被告就与原告达成了提前终止涉案租赁合同，并同意退还租赁保证金。2、原告不能将租赁的经营风险，以诉讼行为转嫁原告，请求法庭驳回原告的诉请。3、被告已另案起诉了原告万小华及妻子郭风连，基于此，被告向法庭申请本案中止审理。
针对被告杨毅中止审理的申请理由，合议庭当庭合议并作出答复：本案系租赁合同纠纷，原告主张被告支付租金；而被告另案诉讼理由系主张原告退还保证金；本案无需以另一案件的审理结果为依据，被告申请不符合中止审理的条件，应当继续审理。
被告杨毅提交了如下证据：
证据一：《收据》一份。
证明目的：物业费缴款至2017年4月为止。
证据二：被告杨毅2017年3月1日至4月25日手机通话清单。
证明目的：1、郭风连（呼出）分别于2017年3月16日、3月21日、3月22日与被告进行通话；2、被告（呼出）2017年4月24日与郭风连进行通话。
证据三：被告与郭风连通话录音（光盘）。
证明目的：1、原被告双方合意提前终止租赁合同；2、原告同意退还租赁保证金1万元。
证据四：被告杨毅租赁店面照片四张。
证明目的：被告杨毅已将店面交还原告。
证据五：原告与郭风连户籍证明资料原件。
证明目的：郭风连与被告为夫妻关系，郭风连涉案行为为原告行为。
庭审后，原告万小华与妻子郭风连到法院接受询问，并制作询问笔录。
本院经审理认定事实如下，2013年，原、被告签订《商铺租赁协议》一份，合同约定：1、原告同意将坐落于江西鸿顺德五金机电城内7栋3号商铺出租给被告用于经营五金机电店铺使用（建筑面积66.03平方米）；2、租赁期限5年，自2013年5月1日起至2018年4月30日止；3、租金计付方式为，第一年（2013年5月1日至2014年4月30日）为35000元、第二年（2014年5月1日至2015年4月30日）为38500元、第三年（2015年5月1日至2016年4月30日）为42350元、第四年（2016年5月1日至2017年4月30日）为50900元、第五年（2017年5月1日至2018年4月30日）为60900元。租金一年一交，提前三个月支付；4、在承租期内，双方将承担各自需要缴纳的税费。任何一方未征得另一方同意单方解除，另一方有权要求赔偿损失，按租赁存续期内金额的百分之五十收取违约金；此外，双方还对续约、权利义务等问题作出约定。
上述合同签订后，原告万小华依约交付了房屋，被告杨毅也依约支付了前三年即2013年5月1日至2016年4月30日期间的全部租金，对第四年即2016年5月1日至2017年4月30日期间的租金，双方当庭认可被告杨毅支付了40000元；现双方对第四年租金是否协议变更以及本案合同是否已合意解除发生争议，原告为此诉至本院。
上述事实，有原、被告的陈述及双方所提交的证据所证实。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反相关法律、法规规定，应认定合法有效。被告租赁原告房屋，应依约履行支付房屋租金的义务。结合本案事实，对如下事实作出认定：
一、关于2016年5月1日至2017年4月30日期间租金是否履行问题。
根据双方合同约定，该期间内租金为50900元，现被告杨毅提出双方口头协议过变更为40000元，因未能提供相关证据予以证据，本庭不予采纳。原告主张被告补齐第四年度租金10900元，于法有据，本案予以支持。
二、关于本案合同是否终止问题。
被告杨毅称双方合同已合意解除，合同权利义务已终止，但对合意解除以及店面是否交还给原告均未能提供充分的证据予以证明，对其抗辩本院不予支持，但根据我国合同法的相关规定，在履行期满前，一方明确表示或以自己行为表明不履行主要债务，可以解除合同，现被告杨毅未交付租金也未使用该店铺，并于2017年5月1日明确表示不再承租房屋，故双方合同自2017年5月1日起已实际解除，本院对此予以确认。
三、关于被告是否要承担赔偿责任的问题。
根据我国合同法的规定，一方不履行合同义务，给对方造成损失，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。由此可见，被告提前解除合同后，原告本当收益的最后一期租金即60900元未能获得，属原告损失,但原告主张支付一年租金请求过高，综合双方履约情况，并兼顾公平和诚实信用原则，本院依此认为违约损失为最后一期租金的20%，即12180元较为适宜。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第一百一十二条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告杨毅于本判决生效之日起十日内支付原告万小华租金10900元。
二、被告杨毅于本判决生效之日起十日内赔偿原告万小华租金损失12180元。
三、驳回原告万小华其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案由原告预交的案件受理费1600元，由原告自行承担1000元，被告承担600元，限随上述款一并偿付。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。
审 判 长 马 超
人民陪审员 谌文琴
人民陪审员 万康康
二〇一七年八月十日
书 记 员 何中柱