广东省高级人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)粤执复83号
复议申请人（被执行人）：黄树鑫，男，1973年3月9日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，
委托诉讼代理人：张小军，广东深大地律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邱青香，广东深大地律师事务所实习律师。
申请执行人：宁波银行股份有限公司深圳分行。住所地：深圳市福田区福华三路中心区东南部时代财富大厦一层D、二层全层、三层B号，统一社会信用代码91440300680358419Y。
负责人：张群，该行行长。
委托诉讼代理人：王馨，北京大成（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾慧，北京大成（深圳）律师事务所实习律师。
被执行人：信盈科技（深圳）有限公司。住所地：深圳市宝安区观澜高新技术产业园区，统一社会信用代码914403007525091094。
法定代表人：黄澍新。
被执行人：黄澍新，男，1970年1月25日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，
黄树鑫不服深圳市中级人民法院于2017年11月20日作出的（2017）粤03执异134号执行裁定，向本院申请复议。本院已立案受理，并依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。
深圳市中级人民法院（以下简称深圳中院）在执行宁波银行股份有限公司深圳分行（以下简称“宁波银行深圳分行”）申请执行信盈科技（深圳）有限公司（以下简称“信盈公司”）、黄澍新、黄树鑫金融借款合同纠纷一案[案号为（2017）粤03执2050号]中，裁定拍卖涉案抵押物即被执行人黄树鑫名下位于深圳市龙华新区龙华街道梅观高速公路东北侧星河丹堤花园*区*栋1单元1××2号房产（房产证号：深房地字第××号，以下简称“涉案房产”），并作出（2017）粤03执2050号房产评估价格通知书，载明：涉案房产评估价格为57276元/平方米，评估总价为15465666元。黄树鑫对上述查封、拍卖措施，以及房屋评估价格不服，提出书面异议称：一、涉案房产为其唯一的住房，是其与其家庭成员生活必需的房屋；二、本案实际债务人信盈公司的破产案件目前已出现新的情况和转机，该公司已被深圳中院依法批准重整。根据重整方案，该公司首先必须偿还本案债权人债务，本案债权人所拥有的债权为优先债权，本案的执行目的可直接从债务人处实现，无需担保人再承担任何责任，异议人作为担保人，也会积极协调，促成债务的全部清偿；三、涉案房产根据深圳市房地产评估发展中心网站的“房地产评估价格查询系统”查询的价格没有反映出涉案房产的真实市场价格，该评估价格远低于市场实际价格，应重新进行科学准确的市场评估定价。综上，异议人请求停止拍卖涉案房产，暂缓对涉案房产的执行措施，撤销（2017）粤03执2050号房产评估价格通知书。
原审法院查明，涉案房产即位于深圳市宝安区龙华街道梅观高速公路东北侧的星河丹堤花园*区*栋1单元**房的房地产权证号为深房地字第××号，房地产权证载明权利人为黄树鑫，建筑面积为270.02平方米，登记价为人民币7709952元，登记日期为2009年10月13日。
2017年3月17日，深圳中院就原告宁波银行深圳分行与被告信盈公司、被告黄澍新、被告黄树鑫金融借款合同纠纷一案作出（2016）粤03民初407号民事判决书，判决:“一、确认原告宁波银行股份有限公司深圳分行对被告信盈科技（深圳）有限公司享有72897037.97元破产债权，其中，垫款本金70727734.97元，律师费2169303元；二、原告宁波银行股份有限公司深圳分行对被告信盈科技（深圳）有限公司提供的抵押房地产深圳市宝安区观澜街道樟坑径厂房A栋、宿舍B栋（深房地字第××号）享有优先受偿权。对垫款本金70727734.97元、律师费2169303元，原告宁波银行股份有限公司深圳分行有权就被告信盈科技（深圳）有限公司提供的上述抵押房地产优先受偿；三、原告宁波银行股份有限公司深圳分行对被告黄树鑫提供的抵押房地产深圳市宝安区龙华街道梅观高速公路东北侧星河丹堤花园*区*栋1单元1802（深房地字第××号）享有优先受偿权。在最高额1.6亿元的范围内，对垫款本金70727734.97元、垫款利息及复利（利息及复利以垫款本金70727734.97元为基数，从2016年5月19日起按合同约定的利率计算，计至垫款本金付清之日止）、律师费2169303元，原告宁波银行股份有限公司深圳分行有权就被告黄树鑫提供的上述抵押房地产优先受偿，被告黄树鑫承担抵押责任后，有权向被告信盈科技（深圳）有限公司管理人申报债权；四、被告黄澍新在最高额1.6亿元的范围内，对被告信盈科技（深圳）有限公司所欠原告宁波银行股份有限公司深圳分行的垫款本金70727734.97元、垫款利息及复利（利息及复利以垫款本金70727734.97元为基数，从2016年5月19日起按合同约定的利率计算，计至垫款本金付清之日止）、律师费2169303元承担连带清偿责任，被告黄澍新承担保证责任后，有权向被告信盈科技（深圳）有限公司管理人申报债权；五、驳回原告宁波银行股份有限公司深圳分行的其他诉讼请求”。
执行过程中，深圳中院于2017年9月20日作出（2017）粤03执2050号之二执行裁定书，裁定强制拍卖被执行人黄树鑫名下位于深圳市龙华新区龙华街道梅观高速公路东北侧的星河丹堤花园*区*栋1单元1××2号房产（房产证号：深房地字第××号）。同日，该院作出（2017）粤03执2050号房产评估价格通知书，载明：经于2017年9月20日登录深圳市房地产评估发展中心网站的“房地产评估价格查询系统”查询，上述房产评估价格为57276元/平方米，评估总价为15465666元。
原审法院认为，异议人主张“涉案房产为其唯一的住房，是其与其家庭成员生活必需的房屋”，但经深圳市房地产评估发展中心网站“房地产评估价格查询系统”查询，涉案房产的评估价格为57276元/平方米、评估总价为15465666元，同时，按照房地产权证载明房屋的建筑面积达270平方米，该房屋面积已远超普通住宅面积，因而，该房屋并不属家庭成员生活必需房屋的范畴。又根据《最高人民法院关于执行设定抵押的房屋的规定》第一条的规定“对于被执行人所有的已经设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债”，而涉案房产属于设定抵押的房屋，因而，该院依据申请执行人的申请可依法拍卖、变卖。据此，异议人该项理由并不足以阻却执行。
异议人主张“本案的执行目的可直接从债务人处实现，无需担保人再承担任何责任”。但本案中，一方面，虽然被执行人信盈公司处于破产程序中，并未有充分证据证明“本案的执行目的可直接从债务人处实现”；另一方面，根据作为执行依据的判决书明确载明，申请执行人对涉案房产享有抵押权，即申请执行人对涉案房产享有优先受偿权。而法律并未规定主债务人财产和抵押财产之间的先后执行顺序，申请执行人有权选择先执行抵押财产或主债务人财产。据此，深圳中院对涉案房产采取查封、拍卖等执行措施，并不违反法律规定。
异议人主张“涉案房产根据深圳市房地产评估发展中心网站的房地产评估价格查询系统查询的价格没有反映出涉案房产的真实市场价格，该评估价格远低于市场实际价格，应重新进行科学准确的市场评估定价”。深圳中院认为，根据《最高人民法院关于人民法院法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条第一款规定“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估”，而深圳中院在本案执行程序中，采取自深圳市房地产评估发展中心网站“房地产评估价格查询系统”查询的价格作为拟拍卖房产的价格，即属于上述规定中“价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估”的范畴。深圳中院以深圳市房地产评估发展中心网站“房地产评估价格查询系统”查询的价格作为拍卖涉案房产的起拍价，并未违反法律规定。另需说明的是，深圳中院采取深圳市房地产评估发展中心网站“房地产评估价格查询系统”查询的价格作为强制拍卖之起拍价，一方面，可以缩短执行周期和评估费用，节省执行时间和执行成本，有利于降低执行成本、提高执行效率；另一方面，拍卖起拍价的高低也并不当然导致实际成交价低，甚或起拍价较低可降低参与拍卖的门槛，增加拍卖的参与度，使得拍卖的竞价更加充分、更有利于以成交；再一方面，以往人民法院委托具有相应资质的评估机构进行价格评估后，在第一次拍卖时最低可以评估价的70%即七折作为起拍价，而深圳中院自深圳市房地产评估发展中心网站“房地产评估价格查询系统”查询得到涉案房产的价格后进行拍卖系直接以该价格作为第一次拍卖的起拍价，并未给予打折，即该起拍价并不一定低于具有相应资质的评估机构评估价之七折，甚或高于具有相应资质的评估机构评估价之七折。结合以上情况分析，异议人的此项主张，依据并不充分，依法应不予支持。
综上，异议人黄树鑫所提异议请求的理由并不充分，依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下：驳回异议人黄树鑫的异议请求。
黄树鑫不服深圳中院上述异议裁定，向本院申请复议。请求：1、撤销深圳中院作出的(2017)粤03执异134号执行裁定书；2、裁定停止拍卖复议申请人涉案抵押的房产；3、裁定暂缓对本案房产拍卖的执行措施，以确保各方当事人合法利益最大化；4、裁定撤销(2012)粤03执2050号《广东省深圳市中级人民法院房产评估价格通知书》。事实及理由：一、深圳中院仅以房屋面积一个因素而不考虑家庭成员人数等其他因素认定该房产不属于家庭成员生活必需房屋，其做法有失公正，属事实认定错误，涉案房产确实属于复议申请人唯一的住房，是本人及本人家庭成员生活所必需的房屋，复议申请人作为深圳市户籍常住人口，家庭成员多，本人家庭目前也只有涉案这套房产供全家人生活居住，如果人民法院强行将该房产拍卖，则本人及本人家庭成员将无家可归、流落街头，这势必造成严重的社会后果，有违法律初衷。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条，只有在超过被执行人生活所必需的房屋和生活用品，法院才可以执行，因此深圳市中院仅以面积因素来认定该房产不是本人及家庭成员生活必需房屋是错误的。二、深圳中院认定复议申请人没有充分证据证明“本案执行目的可直接从债务人处实现”，属事实认定错误。本案债务人信盈科技（深圳）有限公司的破产案件目前已出现新的情况和转机，债务人已经被深圳市中院依法批准重整，并且债务人资产评估结果已通知各债权人并获债权人会议一致通过，评估总价1.79亿元人民币。现在各投资方正积极的向破产管理人报名参与债务人重整，而根据重整方案，债务人首先必须偿还本案债权人债务，本案债权人拥有的债权属于优先债权，只有在本案债权人得到全部清偿后，重整才得以实质进行。因此，本案中的执行目的是可以完全可直接从债务人处得以实现，无需担保人再承担任何责任。3、深圳中院对复议申请人涉案房产的价格评估没有委托具有相应资质的评估机构进行价格评估，而直接以深圳市产地产评估发展中心网站“房地产评估价格查询系统”查询的价格作为起拍价，而且其认为该做法合理，此为事实认定错误，复议申请人认为该做法不妥，该起拍价不具有客观科学性，明显低于市场正常价位，法院强行以该起拍价拍卖，会严重损害申请人的利益。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的焦点问题是深圳中院强制拍卖案涉房产是否违反有关法律规定。
一、关于案涉房产是否可以拍卖的问题。《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条规定，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。第二条规定，人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。第三条规定，上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定，并按照民事诉讼法第二百二十九条的规定执行。强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。本案中，执行依据即深圳中院（2016）粤03民初407号民事判决第三项明确判令：“原告宁波银行股份有限公司深圳分行对被告黄树鑫提供的抵押房地产深圳市宝安区龙华街道梅观高速公路东北侧星河丹堤花园*区*栋1单元*（深房地字第××号）享有优先受偿权”。因此，案涉房屋属于设定抵押的房屋，根据上述司法解释第一条的规定，深圳中院执行中可以拍卖案涉房产，但应按照第二条、第三条的规定作出妥善安排。
二、关于是否应先执行主债务人财产的问题。本案执行依据判令：“被告黄树鑫承担抵押责任后，有权向被告信盈科技（深圳）有限公司管理人申报债权”，但并未确定应先执行主债务人信盈科技（深圳）有限公司的财产，此外，法律未规定主债务人财产和抵押财产之间的先后执行顺序，申请执行人有权选择先执行抵押财产或主债务人财产。因此，对于复议申请人“本案中的执行目的是可以完全可直接从债务人处得以实现，无需担保人再承担任何责任”的主张，本院不予支持。
三、关于价格评估问题。《最高人民法院关于人民法院法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条第一款规定，对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。深圳中院采取深圳市房地产评估发展中心网站“房地产评估价格查询系统”查询价格的方式确定本案拟拍卖房产的起拍价，并未违反上述司法解释的规定。
综上所述，复议申请人黄树鑫的复议请求理由不能成立。深圳中院（2017）粤03执异134号执行裁定认定事实清楚、法律适用正确，结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回黄树鑫的复议申请，维持深圳市中级人民法院（2017）粤03执异134号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 蒋先华
审判员 李昙静
审判员 庄绪义
二〇一八年六月二十六日
书记员 叶雪莹