江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏03民终2084号
上诉人（原审原告）高立勇。
委托代理人杜明刚，江苏圆点律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张体委。
委托代理人丁德臣、李以宽，江苏金华星律师事务所律师。
上诉人高立勇因执行异议之诉纠纷一案，不服云龙区人民法院（2015）云民初字第3491号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人高立勇及委托代理人杜明刚、被上诉人张体委及其委托代理人丁德臣、李以宽到庭参加诉讼。经两次调解未成，本案现已审理终结。
原审法院查明：2005年5月2日，高文与徐州市房产管理局签订《徐州市经济适用（解困）住房买卖合同》，其购买了位于徐州市云龙区郭庄路阳光花园24号楼3单元602室经济适用房一套，建筑面积为93.19平方米（地下室面积为13.34平方米）。该《合同》第十三条规定在取得所购经济适用（解困）住房的权属证件10年后，方可上市交易。该房屋的产权及土地使用权权属初始登记时间是2005年5月19日。
2007年7月12日，张体委与高文签订了《房屋购买合同》，张体委购买上述房产（包括地下室及其他附属设施），购房款总计为20万元。合同第二条约定：“房屋室内设施有空调柜机、挂机、热水器、固定家动（具）及固定东西不动柜子、床。甲方（高文）自愿将本人房屋及其附属设施卖给乙方（张体委），房屋总房款（包括主房、地下室、煤气、水电及房产证、土地证等证件）为人民币（大写）计贰拾万元整，乙方于2007年7月12日一次性支付定金计壹拾万元整。”第七条约定：“阳光花园属经济适用房，现不能过户，甲方已向乙方解释说明了此房所有情况，乙方愿意购买此房，等到能办理过户手续时，由甲方协助乙方办理各种手续和证件，过户时发生的所有费用由甲方承担。”双方另在合同备注中约定：“（1）甲乙双方合同签订后，不论此房屋跌价、涨价，双方都不得反悔，如一方反悔，付另一方违约金即房款总价的双倍作违约金，即20×2=40万；（2）等到此房能过户时，所发生的一切费用由甲方承担，（甲方负责过户时各项手续）；（3）乙方押甲方现金壹万元，等到办理完过户手续，返还给甲方（高文）壹万元整；（4）过完户时，甲方把户口迁出；（5）甲方于2007年7月18日之前搬出。”合同签订后，张体委按约支付了19万元。2007年7月，高文将上述房产实际交付给张体委，由张体委占有使用。
2012年6月21日，高文以上述房屋买卖合同是无效合同为由，将张体委诉到法院，请求确认上述合同无效并返还该房产及相关资料。2012年12月14日，云龙区法院作出（2012）云民初字第0948号民事判决书，判决确认高文和张体委签订的上述《房屋购买合同》无效，张体委应将该房产及资料返还给高文，高文应将房款19万元返还给张体委。张体委不服该一审判决，向徐州市中级人民法院提起上诉。在二审审理期间，高文和张体委在徐州市中级人民法院的主持调解下，达成调解协议，协议内容为：一、被上诉人高文于2015年涉案房屋产权过户条件成就时协助上诉人张体委办理位于本市云龙区郭庄路阳光花园24号楼3单元602室房屋的过户手续，办理过户手续时产生的各项费用由上诉人张体委负担，高文仅负责签字。二、待被上诉人高文为上诉人张体委办理最后一项签字手续时，由上诉人张体委给付被上诉人高文剩余房款1××000元，被上诉人高文为协助办理过户手续往返徐州产生的各项费用由其自行负担。三、一审案件受理费4300元，由高文负担2300元，张体委负担2000元，二审案件受理费4300元，减半收取2150元，由张体委负担。该调解协议约定“上述协议经双方当事人或代理人签字后即发生法律效力”，徐州市中级人民法院未再出具民事调解书确认，张体委遂申请撤回上诉。徐州市中级人民法院作出（2013）徐民终字第1156号民事裁定书，准许上诉人张体委撤回上诉。
另查明，高立勇与高文因民间借贷纠纷于2014年9月9日在云龙区法院达成调解协议并经民事调解书确认，约定：一、高文于2014年11月10日前支付给高立勇人民币2万元，于2014年12月31日前支付给高立勇13万元，于2015年4月30日前支付给高立勇剩余本金10万元及利息4.58万元。二、如高文任何一期不按上述时间履行，高立勇有权申请执行25万元本金的剩余款项，利息自2014年3月27日计算至付清之日止，按月息2%计算，且高文另行向高立勇支付违约金1万元。该调解案件进入执行程序后，在法院对上述房产进行执行时，张体委提出执行异议。云龙区法院作出（2015）云执异字第14号执行裁定书，认为涉案房屋在高文和张体委之间发生买卖行为在2007年，早于高文与高立勇借贷债务的发生时间，故不能认定高文系故意转移该房产逃避执行，并认为张体委按照《房屋购买合同》支付价款并实际占有房屋均在法院查封该房屋之前，因客观原因未能办理过户手续，且在徐州市中级人民法院达成《调解协议》，张体委愿意按照协议将剩余款项1万元交到法院，因此裁定中止对涉案房屋的执行。高立勇不服该执行裁定，提起执行异议之诉。
原审法院认为：原告高立勇基于生效的民事调解书申请对高文强制执行是依法行使法定权利。但是，原告高立勇的执行申请能否顺利实现，需要结合被执行财产的权属等现实情况综合分析判断，且在执行过程中不得侵犯财产利害关系人的合法权益。
一、关于2007年7月12日，张体委与高文签订的《房屋购买合同》是否依然有效的问题。首先，双方签订该合同时是真实意思表示达成的交易合意，在通常情况下应当严格遵守诚实信用的原则积极、稳妥地履行该合同约定内容。其次，该合同交易的标的物具有特殊性，系经济适用（解困）房屋，不同一般的商品房，故在履行该房屋买卖合同时受到相应的交易约束，比如在高文与徐州市房产管理局签订的《徐州市经济适用（解困）住房买卖合同》中专门约定了在取得所购房屋权属证件10年后方可上市出售。高文没有向张体委隐瞒该房屋过户问题的情况，张体委知道该房屋一定期限内无法过户的情况后，仍然选择和高文交易该房屋。即双方如果都诚实信用的话，那么在达到一定时期后，该房屋可以顺利过户，合同有可能履行完毕，故该合同为附履行期限的合同。再者，该“10年后方可上市出售”的约定不属于我国法律法规禁止性规定，其限制性条件进入民事合同的根源在于落实经济适用（解困）住房政策的配套约束性，本意在于切实保障经济适用（解困）住房的购买者是符合政策规定条件的特定人群，杜绝该类型房产交易中的投机行为。该“10年后”的约定，一方面约定到了房产管理部门与购房者的民事合同中，一方面依靠有政策依据的房产管理部门房产登记权力的制约保证。最后，人民法院在处理该类型房屋交易合同效力纠纷的过程中，加大了审查合同效力的力度，在该类型房屋交易早期是完全符合保障经济适用（解困）住房特定人员合法权益的本意，能够基本杜绝该类型房产交易中的投机行为，因为社会购房者一旦逐渐知晓该类型房屋在限制上市出售的期限内擅自出售所签订的合同为无效合同后，理智的购房者就不再会甘冒合同风险达成交易，可以避免违反经济适用（解困）住房政策初衷的此类交易不断大量发生。综上分析，可见（2012）云民初字第0948号民事判决书依法确认了该购买合同无效，并非没有依据，该判决已经发生法律效力。随之，在该民事判决书生效后，在法律层面上张体委与高文签订的该《房屋购买合同》已经无效，自始不具有法律效力。
二、如何理解高文和张体委在徐州市中级人民法院主持下签订的立即发生法律效力的调解协议产生的法律后果问题。该调解协议是高文和张体委在原二审法院主持下自愿达成，并约定双方签字后立即发生法律效力。人民法院主持达成的调解协议，一般分为两类，一是双方约定签字后立即发生法律效力的协议，二是双方签字后需经民事调解书确认并送达民事调解书后发生法律效力，上述调解协议属于前者。从该协议内容上分析，高文实际上自愿放弃了对2007年7月12日张体委与高文签订的《房屋购买合同》是无效合同的诉讼主张，因为如果高文仍然坚持认为该合同无效，就不会和张体委作出新的约定，即不会同意“高文于2015年涉案房屋产权过户条件成就时协助上诉人张体委办理位于本市云龙区郭庄路阳光花园24号楼3单元602室房屋的过户手续”。只不过是当时高文没有在二审期间书面撤回一审的诉讼请求。双方在二审法院的主持下采取了自愿达成立即发生法律效力的民事调解协议的方式，缔结了关于本案房屋的新的合同关系。也即，高文和张体委在二审审理期间达成了该房屋的新的买卖合意并明确作出了同意配合房屋过户的书面约定，建立了关于该房屋的新的买卖关系，该新的买卖关系的成立时间是2013年7月29日。在2007年7月12日的张体委与高文建立的房屋买卖合同关系被确认无效后，双方在二审法院主持下于2013年7月29日建立了新的买卖合同关系，且至今双方也没有对新的买卖关系提出异议，尤其是在2015年5月19日，本案房屋已经具备了上市出售的条件，正常情况下，高文理应按照约定配合办理房屋过户手续。综上，该调解协议本身是立即发生法律效力的，是由高文和张体委在不同时期实施了独立的法律行为所产生的，不存在所谓以调解协议否定原来生效判决书的问题，原生效判决书确认的2007年7月12日的张体委与高文建立的房屋购买合同依然是无效合同。只是高文和张体委选择实施的不同法律行为前后建立了不同的、各自独立的房屋买卖合同关系，前一个合同关系归于无效，后一个合同关系建立后没有被依法确认无效或撤销，且当前符合了“10年以后”的过户条件，存在履行过户手续的现实可行性。
三、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条应否继续本案房屋的执行问题。第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、冻结、扣押。”本案中，被告张体委签订《房屋购买合同》并按照合同约定支付价款、实际占有房屋均在本院对涉案房屋采取查封措施之前，仅是因为客观原因未能办理房屋产权过户手续。张体委在执行听证程序中亦同意在过户条件成就后依照在徐州中院达成的《调解协议》，将尚未支付的购房款1××000元交至法院，用于偿还高文所欠高立勇的债务。综上，如果继续执行该房屋就与该第十七条规定的本意相背离。综上，本案房屋不宜继续执行，如果继续执行则违背诚实信用原则及公平原则，也脱离了发展变化的本案房屋实际状况。故对原告的诉讼请求，不予支持。原审人民法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，判决：驳回原告高立勇的诉讼请求。
高立勇不服上述民事判决，提起上诉称：按照不动产物权变动登记生效原则，被上诉人张体委尚未取得争议房屋的所有权，原审法院查封是正确的。其次，法律明确杜绝经济适用房交易中的投机行为，被上诉人张体委明知在一定期限内无法过户仍与高文签订经济适用房买卖合同，其对风险是明知的，亦是无效合同，且购房款尚未付清，本案不属于司法解释规定的不予执行情形。请求二审法院依法改判。
被上诉人张体委答辩称：被上诉人与高文曾就争议房屋发生诉讼，二审中达成和解协议并约定过户条件成就时再办理过户手续，双方的权利义务已经基本履行完毕，仅剩高文的协助义务。被上诉人已实际占有房屋近十年时间，应保护我方的合法权益。尚余的1万元尾款系履约保证金，符合交付条件后愿交付至法院。请求二审法院依法维持原判。
二审查明事实与一审相一致。
二审中，被上诉人补充提供了部分缴纳的水费发票、物业费证明及因争议房屋发生纠纷拨打的110报警记录；二审中，本院依据职权调取了争议房屋自2007年7月至2016年5月电费使用情况；经质证，上诉人高立勇对上述证据的真实性不持异议，但坚持认为法院依法查封登记在债务人高文名下的房屋并无不当。
另查明：2012年至2013年，高立勇与高文分别签署多份借款及抵押合同，主要内容是借款10万及15万元，月息2分，债务人高文用和平新村14-1-××室（38.87㎡）及阳光花园24-3-602室（93.19㎡，即争议房屋）提供抵押。争议房屋系经济适用房限制交易，故实际未办理抵押。
本案争议焦点为：涉案房屋是否存在阻却执行的法定事由。
本院认为：债务人高文将限制交易的争议房屋出售于张体委，但未能办理产权过户，其后债权人高立勇申请法院将房屋查封。此类纠纷既要维护政策上限制投机行为的初衷，又要实现维护交易安全和稳定的目的。本案中，争议房屋虽然一直登记在债务人高文名下，但在不动产物权争议诉讼程序中，不动产登记并不具有终局的证明效力，不动产登记与真实权利状态不符时，应依相关规定和证据确认权属。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，第三人作为不动产的买受人阻却对不动产采取执行措施，必须同时满足以下条件：一是第三人与被执行人之间存在合法有效的房屋买卖关系；二是第三人在法院采取查封等强制执行措施之前，已经支付全部房屋价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；三是第三人在法院采取强制执行措施前已经实际占有该房屋；四是第三人对未办理房屋产权过户无过错。本案中，涉案房屋属限制流转的经济适用房，债务人高文与被上诉人张体委对此签订房屋买卖合同无效，但在一审诉讼中，争议房屋已经符合交易及过户的条件，可以认定有效。从法院查明事实看，被上诉人张体委已经实际占有居住争议房屋近十年，实际占有时间在原审法院查封之前，亦在上诉人高立勇所谓的借款抵押之前。且被上诉人张体委已经交付绝大部分房款，余下1万元愿意交纳至法院。综上，被上诉人张体委对争议房屋享有阻却执行的权利，上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人高立勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董 涛
审 判 员 潘全民
代理审判员 徐蓓蓓
二〇一六年七月四日
书 记 员 彭 璐