广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）粤高法审监民再字第1号
申请再审人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：连州市现代置业有限公司。住所地：广东省连州市连州镇。
法定代表人：张文遂，该公司总经理。
委托代理人：袁慧勇，湖南通程律师集团事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：连州市恒兴房地产有限公司。住所地：广东省连州市。
法定代表人：陈泰泉，原连州市恒兴房地产有限公司总经理。
委托代理人：沈庆佳，广东东成律师事务所律师。
法定继承人：黎锦床（系陈泰泉的妻子），女，汉族，62岁。住址：广东省佛山市南海区。
委托代理人：陈练辉，男，汉族，住址：广东省佛山市南海区。
法定继承人：陈练辉（系陈泰泉、黎锦床的儿子），男，住址：广东省佛山市南海区。
法定继承人：陈应辉（系陈泰泉、黎锦床的儿子），男，住址：广东省佛山市南海区。
委托代理人：沈庆佳，广东东成律师事务所律师。
一审第三人：佛山市南海第二建筑工程有限公司（原南海市第二建筑工程总公司）。住所地：广东省佛山市南海区。
法定代理人：何培业，该公司董事长。
委托代理人：范才云，广东明宜律师事务所律师。
连州市现代置业有限公司（下称现代置业公司）因与连州市恒兴房地产有限公司（下称恒兴公司）和佛山市南海第二建筑工程有限公司（下称南海公司）及其陈泰泉（因陈泰泉于2013年10月13日死亡，故由其法定继承人黎锦床、陈练辉、陈应辉）建设用地使用权转让及建设工程施工合同纠纷一案，不服广东省高级人民法院（2012）粤高法民一终字第110号民事判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2013年10月21日作出（2013）民申字第86号民事裁定，将本案指令本院再审，再审期间，中止原判决的执行。本院依法另行组成合议庭，对本案进行了审理。现代置业公司法定代表人张文遂及委托代理人袁慧勇，陈泰泉的法定继承人陈练辉、及黎锦床的委托代理人陈练辉、陈应辉、恒兴公司的委托代理人沈庆佳，南海公司的委托代理人范才云均到庭参加了本案的诉讼，本案现已审理终结。
2011年1月5日，现代置业公司向清远市中级人民法院提起诉讼，请求判令：1、陈泰泉、恒兴公司在7日内向现代置业公司支付土地价款16828217.40元；2、陈泰泉、恒兴公司继续履行合同，在7日内协同现代置业公司按7967586元价款，向房屋管理部门办理连州市花园新城E幢首层的非临街内部商场、二楼商场、八至十一层的非住宅房屋所有权转让至现代置业公司名下的手续；3、陈泰泉、恒兴公司承担本案诉讼费。
主要事实和理由：（一）2005年1月15日，现代置业公司与陈泰泉签订《协议书》，同意由现代置业公司出土地、陈泰泉出资金并实际经营的方式发起成立新房地产开发公司，对连州市花园新城二期E幢地块（以下简称E幢地块）开发经营。《协议书》约定：现代置业公司将E幢地块转让给新成立的公司，陈泰泉应向现代置业公司支付的全部土地价款为计价面积×5254元／㎡-50万元；土地价款的支付方式为现代置业公司以原价购买陈泰泉所有的花园新城商铺，应付购房款直接抵扣应收土地款，而陈泰泉应在E幢地块转至新公司名下后将商铺过户到现代置业公司名下；剩余的土地款在现代置业公司应付给陈泰泉承建的花园新城一期H、I、J幢及惠银苑A幢的工程款中抵扣。《协议书》还约定，陈泰泉同意将花园新城二期E幢首层的非临街内部商场、二楼商场、八至十一层的非住宅房屋出售给现代置业公司，而现代置业公司则必须购买；首层的非临街内部商场按建筑面积1800元／㎡（毛胚房），二楼商场、八至十一层的非住宅房屋按建筑面积1100元／㎡（毛胚房）计算购房价。
（二）《协议书》签订后，新公司恒兴公司按约定成立，由陈泰泉任法定代表人，实际开发E幢地块。现代置业公司则于2005年9月将土地转让给陈泰泉、恒兴公司，计价面积为3298.10㎡，按约定陈泰泉、恒兴公司应付现代置业公司土地价款为16828217.40元。花园新城E幢建筑2006年11月21日通过竣工验收，2007年1月通过竣工备案。经连州市房产测绘部门测定，首层的非临街内部商场建筑面积1138.50㎡，二楼商场建筑面积3083.82㎡，八至十一层建筑面积2296.82㎡。但陈泰泉、恒兴公司违反协议书的约定，拒绝与现代置业公司对花园新城一期H、I、J幢及惠银苑A幢建筑工程结算，拒绝将E幢首层非临街内部商场、二楼商场、八至十一层非住宅房屋按商定价格7967856元转让给现代置业公司，未向现代置业公司支付E幢地块价款16828217.40元。
（三）恒兴公司是由现代置业公司与陈泰泉商议为解决债权债务关系，专为开发经营E幢地场而发起成立的。恒兴公司成立后按《协议书》约定的内容承受了权利和义务，实际开发经营了E幢土地，故恒兴公司依法应承担责任。
恒兴公司及陈泰泉答辩称：（一）签订协议书是为了解决现代置业公司长期拖欠陈泰泉工程款，当时明确约定土地转让款与工程款进行抵扣，现代置业公司提出购买房产的计价方式和价款是错误的；（二）现代置业公司请求陈泰泉、恒兴公司向其交付E幢首层非临街内部商场、二楼商场、八至十一层非住宅房屋的诉讼请求已被生效的一审、二审判决驳回，现又起诉要求陈泰泉、恒兴公司交付E幢首层非临街内部商场、二楼商场、八至十一层非住宅房屋，违反了“一事不再理”的原则。陈泰泉曾催告现代置业公司到恒兴公司办理购房手续，现代置业公司从未表示过有购房意向。恒兴公司已将E幢首层非临街内部商场、二楼商场、八至十一层非住宅房屋投入了500多万元装修，现已出租给第三方使用。现代置业公司要求陈泰泉、恒兴公司交付E幢首层非临街内部商场、二楼商场、八至十一层非住宅房屋的诉讼请求应予驳回。
2011年2月20日，陈泰泉提起反诉，请求法院判令现代置业公司：1、向陈泰泉支付工程款6472390元；2、向陈泰泉交付E幢地块的全部拆迁协议书原件、全部费用单据原件（补偿费、搬迁费、迁移费等），并从提起反诉之日按2000元／天计算支付违约金，直至拆迁合同及相关资料实际交付日止；3、承担案件反诉费用。
主要事实和理由：（一）协议书约定现代置业公司应在签订本合同的60天内将拆迁合同及相关资料交陈泰泉保管，如现代置业公司不能按约定办理相关手续，每逾期一天，应向陈泰泉支付2000元／天作为赔偿。协议签订后，现代置业公司只在2005年12月16日移交了28份拆迁协议复印件，3张费用单据原件，全部拆迁协议原件及大部份费用原件至今没有移交。因现代置业公司没有将拆迁协议及费用单据移交给陈泰泉，陈泰泉也无法将拆迁及费用单据交给恒兴公司，致使恒兴公司无法将拆迁费用列入成本，严重影响了该公司的正常经营。（二）南海公司于2001年6月6日与现代置业公司签订了承包施工合同，由南海公司承建花园新城项目，陈泰泉为项目负责人。项目于2002年12月25日办理了竣工验收手续，现代置业公司于2003年6月签收了结算书，工程总价款为16607951元。现代置业公司没有按照合同约定全部支付工程进度款，应承担逾期付款责任。另外，现代置业公司于2001年9月28日与南海公司签订了另一份承包施工合同，将惠银苑A幢工程发包给南海公司承建，陈泰泉为项目负责人。现代置业公司也没有按合同约定全部支付该项目工程进度款。综上所述，现代置业公司未依约履行合同义务，损害了实际施工人陈泰泉的合法权益，请求法院支持陈泰泉的反诉请求。
针对陈泰泉的反诉，现代置业公司答辩称：（一）陈泰泉反诉提出的第1项诉讼请求，不能构成反诉，因为本诉是依据土地及房屋转让的协议书而提起的，而该反诉请求则是花园新城一期的H、I、J及惠银苑A幢的建筑工程承包合同，二者基于两个事实、两个法律关系，不能构成对本诉的反诉。（二）关于陈泰泉反诉提出的第2项诉讼请求，现代置业公司已按协议书的约定，向陈泰泉履行了移交土地、移交政府的批准文件等主要义务，只是移交拆迁协议这一义务中有部分文件未移交，陈泰泉据此要求现代置业公司承担全部未履行义务的违约责任，没有事实依据，也与协议书约定不相符合，请求法院驳回其反诉请求。
恒兴公司同意陈泰泉的反诉请求及理由。
针对现代置业公司提起的本诉及陈泰泉提出的反诉，南海公司述称，陈泰泉是涉案工程的实际施工人，工程的结算和收支均由陈泰泉自行处理。
清远市中级人民法院一审查明：2001年6月6日，南海公司（当时名称为佛山市第二建筑工程总公司，于2003年1月13日更名为现名“佛山市南海第二建筑工程有限公司”）与现代置业公司签订一份《建筑安装工程承发包专用合同》，由南海公司承建现代置业公司开发的花园新城一期H、I、J幢工程，工程实行总承包，包土建、装修、水电、防雷工程及包工包料，按实结算，工期为400天，工程总造价为1250万元。该工程于2002年12月30日竣工验收。2001年9月28日，南海公司与现代置业公司签订另一份《建筑安装工程承发包专用合同》，约定由南海公司承建现代置业公司开发的惠银苑A栋工程，工期定为560天，工程实行总承包，工程总造价500万元。该工程于2005年11月30日竣工验收。上述两项工程的实际施工人为陈泰泉。现代置业公司、陈泰泉双方就上述两项工程因结算和已支付工程款问题有争议。
2004年7月28日，南海公司向现代置业公司出具《催收工程结算款函》，要求现代置业公司支付花园新城H、I、J幢工程款。现代置业公司法定代表人张文遂签收该函。2004年9月7日，现代置业公司向南海公司出具《承诺书》，承诺承担花园新城及惠银苑尚欠工程款。
2005年1月15日，现代置业公司与陈泰泉为解决现代置业公司拖欠工程款问题签订了《协议书》。约定：（一）由双方发起成立新房地产开发有限公司（以下简称新公司），对E幢地块进行开发经营，新公司由陈泰泉负责出资、经营，现代置业公司不参与新公司的经营管理，新公司的利润分配及亏损承担均与现代置业公司无关；为便于办理有关文件及证件的变更手续，在工商登记中，由现代置业公司占新公司10％的股份，现代置业公司对该股份无需出资，仅作为新公司的名义股东，不享受股东权益及承担经营风险；（二）土地的基本情况及作价：1、E幢地块拆迁东至花园新城步行街，南至北湖医院，西至东门中路，北至人民路。具体以政府规划为准。2、该地块的全部拆迁安置工作由现代置业公司负责，拆迁费、补偿费、安置费、搬迁费、回迁费及与该地块拆迁相关的全部费用由现代置业公司负担，陈泰泉不承担该地块的任何费用。3、现代置业公司将土地转让给陈泰泉，现代置业公司负责办理该地块转至新公司名下的土地使用权证的全部手续，全部费用（包括税费）均由现代置业公司承担，陈泰泉不承担任何费用。4、该地块计价面积按首层外墙实建面积计算（实墙外通道、商铺走廊不列入计价面积），单价按5254元／㎡计算。最终陈泰泉应支付的全部土地价款为：计价面积×单价－50万元，其中50万元为现代置业公司减收的优惠款。5、现代置业公司应保证上述地块已办理合法手续且不存在任何争议，如出现争议或纠纷均由现代置业公司负责处理并承担全部责任，与陈泰泉及新公司无关。（三）土地价款的支付方式：1、现代置业公司同意按合同约定原价回购陈泰泉所购买花园新城商铺，所得款项直接抵扣陈泰泉应付土地款。陈泰泉应在国有土地使用权证办理至新公司名下的10天内将商铺退回给现代置业公司，商铺的过户费用由陈泰泉承担。2、其余土地款由陈泰泉承建的花园新城一期H、I、J幢及惠银苑A幢的工程款中抵扣，款项多退少补。（四）现代置业公司的义务：1、现代置业公司应在新公司成立的90天内负责办妥连州市人民政府出具的由新公司开发并享受旧城改造优惠政策的批复方件，负责办理好开工前的一切手续，费用由现代置业公司承担，但报建费用由陈泰泉支付。2、现代置业公司必须在本合同签订的90天内将具备动工条件并已拆迁平整好的土地交付给新公司动工。3、现代置业公司应当在新公司成立的90天内将土地的国有土地使用权证办理至新公司名下并负责缴清一切办证税费。4、现代置业公司应在签订本合同的60天内将全部拆迁合同及相关资料交陈泰泉保管。5、现代置业公司应无偿提供房地产开发企业资质等与开发土地有关资料给新公司办理开发手续。（五）陈泰泉对新公司有经营自主权，现代置业公司无权阻挠、干涉，陈泰泉及新公司有权对本项目的规划设计、方案等进行变更、修改。（六）其他约定：l、现代置业公司原与他人签订的两间商铺，现代置业公司应通知并负责理顺购铺人与新公司签订认购书或买卖合同，已收款项应全部在新公司成立的15天内交给新公司，否则，新公司有权不与购铺人签订买卖合同，由此产生的责任由现代置业公司承担。如购铺人选择退铺的，所有责任由现代置业公司承担，与陈泰泉及新公司无关。2、陈泰泉同意将首层的非临街内部商场、二楼商场、八至十一层的非住宅房屋出售给现代置业公司。现代置业公司必须同时购买E幢首层非临街内部商场、二楼商场、八至十一层非住宅房屋。首层的非临街内部商场按建筑面积1800元／㎡（毛坯房），二楼商场、八至十一层的非住宅房屋按建筑面积1100元／㎡（毛坯房）购买。具体见《商品房买卖合同》的约定。3、现代置业公司应负责协调好陈泰泉及新公司与有关政府部门的工作。4、南面与北湖医院交界处应保留不少于8米的间距作为住户通道及停车位。现代置业公司应提供正对通道的一间铺面作为通道口使用，该铺面由陈泰泉按7000元／㎡计算补偿给现代置业公司。5、陈泰泉同意按1050元／㎡销售八套商品房给现代置业公司以作北湖派出所拆迁户回迁用。6、现代置业公司同意花园新城二期E幢的水电由花园新城小区就近接入，现代置业公司应提供足额的用电功率，陈泰泉支付水电增容及设施费15万元给现代置业公司。（七）如现代置业公司不能按本协议第四条的约定办理相关手续，每逾期一天，现代置业公司应支付2000元／天给陈泰泉作为赔偿。如因现代置业公司原因致使本协议无法履行的，现代置业公司应立即一次性支付所拖欠的工程款并支付违约金200万元给陈泰泉。（八）特别约定：除有特别声明外，双方关于新公司的投资、经营、股权、利润亏损的承担以及地块的开发均以本合同约定为准，今后所有对政府有关部门出具的合同、备案文件只作办证的用途，不作为双方争议时裁决的依据。
2005年4月5日，连州市人民政府连府函（2005）34号《关于市区花园新城二期改造工程转由现代置业有限公司承担的批复》的文件附件中显示花园二期拆迁地总面积为5300㎡，其中A地块（后更名为E幢地块）的用地四至为：东至花园村一期工程用地，南至北湖医院和北湖派出所，西至东门中路，北至人民路。因人民路需扩建，建筑用地面积有变更。同月14日，连州市城镇规划局出具恒兴公司用地A地块规划红线图，用地面积为3214㎡、建筑用地面积2882㎡。
2005年7月15日，恒兴公司经核准登记成立，注册资本300万元，公司登记股东现代置业公司、陈泰泉、周达铭，其股权分别为10%、70%和20%。陈泰泉任法定代表人。
2005年7月18日，连州市城镇规划局再次出具E幢地块用地图，上面载明建筑红线面积为3298.1㎡。
2005年8月30日，花园新城E幢商住楼由恒兴公司投资兴建。9月期间，现代置业公司将其名下的E幢地块过户到恒兴公司名下，并按《协议书》的约定，开展了花园新城二期E幢前期工作，并办理相关手续交给陈泰泉和恒兴公司。2005年12月11日，现代置业公司向陈泰泉移交了E幢地块开发前期有关资料。2005年12月22日，恒兴公司取得商品房预售许可证。
2006年2月19日，陈泰泉就《协议书》约定的相关问题向现代置业公司发出催告函，其内容主要是：“现花园新城二期E幢工程已即将完成，就我们于2005年1月15日签订的协议书约定的几点问题，请贵公司于5天内作出明确的书面答复：1、于去年12月16日已交回你公司保管的七间商铺房产证何时办理过户手续；2、关于该地块的拆迁合同及相关的全部资料何时移交完毕；6、请于10天内交首层内商场、阁楼、二层商场、八至十层写字楼的定金及签订商品房买卖合同。”现代置业公司的法定代表人张文遂于2006年2月20日签名签收。庭审中，现代置业公司辩称因《协议书》未约定应交定金，不认可上述催告内容。
2006年5月20日，恒兴公司出资对E幢首层非临街内部商场、二楼商场、八至十一层非住宅房屋进行装修后，与连州市旺角百佳超级市场有限公司签订租赁合同，以每月92000元的价格出租给了连州市旺角百佳超级市场有限公司。
2006年11月21日，花园新城E幢项目通过竣工验收。经连州市房产测绘部门测定，首层的非临街内部商场建筑面积1138.50㎡，二楼商场建筑面积3083.44㎡，八至十一层建筑面积2296.82㎡。现代置业公司、陈泰泉及恒兴公司对上述房产建筑面积无异议。
2007年1月5日，现代置业公司向陈泰泉、恒兴公司发出催告函，主要内容为“连州市恒兴房地产开发公司（陈泰泉）：我方与贵方2005年1月15日签订了联合开发花园新城E幢地块的协议，并且该地块的拆迁补偿款约1400万元由我公司支付，而且办理好土地证交给贵方，作为我方入股的投入，贵方于2005年10月16日支付土地款约500万元，剩余土地款用作我方入股并用于购买该项目的物业。现工程已全面竣工验收使用，但贵方一直以陈泰泉承建花园新城及惠银苑工程结算与建设公司审核尚未结算为理由，一直不履行双方签订的合同中第六条的第一项、第二项、第五项，并单方将该物业作出处理，严重损害了我方的利益。现通知贵方于2007年2月5日前履行合同条款，否则我方将委托律师通过法律途径维护我方的合法权益。”
2007年2月12日，陈泰泉向现代置业公司以EMS特快方式发出《催告函》，主要内容：关于花园新城E栋（规划A地块）地块的地价问题，双方已进行了多次磋商，由于现代置业公司一直不履行协议和拖延态度，造成该工程竣工验收也未能确认；对于现代置业公司提出的地块面积2774.35㎡存在以下异议，以下部分不应作计价面积：（1）花园新城步行街处外走廊3.00×25.35=76.05㎡；（2）人民路向商场入口凹位外走廊2.00×17.20=34.40㎡；（3）靠北湖医院仅留3.50米作停车处外梯走廊13㎡；应扣减（1）至（3）面积：76.05＋34.40＋13.00=123.45㎡，按现代置业公司原计算2774.35㎡扣减123.45㎡计价面积为2650.90㎡，该地块的地价为2650.90㎡×5354.00／㎡=13927828.60元，扣减协议约定优惠50万元后应为13427828.60元；以上为新城E栋地块的计算金额，请现代置业公司于2007年3月15日前给予书面答复确认，否则将视为现代置业公司同意13427828.60元为该地块的地价款，同时仍继续保留向现代置业公司索赔的权利。一审期间，一审法院组织进行现场勘验，花园新城二期E幢与花园新城一期相邻，之间相隔约10米的步行街，花园二期E幢北面是人民路，与花园新城一期首层建筑向内缩入了两米。对争议的E幢地块面积，双方均不同意委托专业鉴定部门进行测绘。
2009年6月1日，恒兴公司向连州市房产管理局申请转让连州市连州镇花园新城E幢首层非临街内部商场、二楼商场、八至十一层非住宅房屋，连州市房产管理局在《清远日报》刊登了公告。同月12日，现代置业公司向连州市房产管理局提出异议登记申请书，对恒兴公司向连州市房产管理局申请转让花园新城E幢首层内铺、阁楼、二层、八层部份、九至十一层的房产提出异议。现上述房屋仍登记在恒兴公司名下。
2009年6月26日，现代置业公司向广东省连州市人民法院提起另案诉讼，请求法院判令：1、确认现代置业公司与陈泰泉签订的《协议书》有效，陈泰泉、恒兴公司继续履行该《协议书》；2、陈泰泉、恒兴公司将非临街内部商场、二楼商场、八至十一层的非住宅房屋交付给现代置业公司，并确认现代置业公司为权属人（所有人），进行依法登记；3、陈泰泉、恒兴公司将收取的上述房屋租（孳息）付还给现代置业公司，至交付房产之日止；4、本案诉讼费用由陈泰泉、恒兴公司负担。在该案庭审中，双方均确认：花园新城E幢首层非临街内部商场建筑面积、二楼商场建筑面积、八至十一层的非住宅房屋的建筑面积；《协议书》中除第（三）条第二款和第（六）条第二款没有履行外，其它条款均已履行或基本履行完毕。广东省连州市人民法院审理该案认为：从双方所签订的《协议书》内容来看，现代置业公司对陈泰泉享有债权，陈泰泉对现代置业公司也享有债权；但在本案中现代置业公司没有请求对花园新城E幢地块与陈泰泉、恒兴公司进行结算，双方也没有要求对花园新城一期H、I、J幢及惠银苑A幢的工程进行结算。根据不告不理的原则和此问题是另一重法律关系，对现代置业公司申请对工程款鉴定的请求不予支持；现代置业公司诉请依法判令陈泰泉、恒兴公司将收取的上述房屋租金返还给现代置业公司至交付房产之日止（自2008年9月1日暂计至2009年6月30日止为820000元），因恒兴公司享有对花园新城二期E幢的首层的非临街内部商场、二楼商场、八至十一层的非住宅房产所有权，根据物权法相关规定，以上所出租的房屋租金应归恒兴公司所有，对现代置业公司此诉请，不予支持；现代置业公司请求判令陈泰泉、恒兴公司继续履行该《协议书》，交付非临街内部商场、二楼商场、八至十一层的非住宅房屋给现代置业公司，并确认现代置业公司为权属人（所有人），进行依法登记。但双方未按《协议书》第六条的约定签订《商品房屋买卖合同》，是否履行，应由双方当事人自行协商。2010年5月18日，广东省连州市人民法院对上述另案作出（2009）连法民二初字第61号民事判决：1、确认现代置业公司与陈泰泉于2005年1月15日签订的《协议书》有效；2、驳回现代置业公司要求陈泰泉、恒兴公司返还租金的诉讼请求；3、驳回现代置业公司其他诉讼请求。
现代置业公司不服该案一审判决，向清远市中级人民法院提出上诉，请求撤销该一审判决第二、三项，改判支持其诉讼请求。清远市中级人民法院二审认为，只有在确认土地面积及现代置业公司欠陈泰泉工程款数额的情况下才能全面地履行双方签订的《协议书》，现双方对土地面积计算及现代置业公司尚欠陈泰泉工程款的问题仍无法达成一致意见，而双方全面履行《协议书》的约定必然涉及到现代置业公司提供的土地面积是否足以折抵尚欠陈泰泉的工程款问题；因未能确定现代置业公司提供的土地面积折款及其尚欠陈泰泉工程款具体数额，又鉴于现代置业公司在原审诉讼中并没有提出上述请求，一审对该法律关系在本案中不作处理正确；对于现代置业公司请求交付《协议书》第（六）条约定的房产并确认其为产权人的问题，因该条款内容并未明确是将该房款抵土地款，《协议书》中约定“土地价款的支付方式”是第（三）条，鉴于现代置业公司与恒兴公司因如何具体履行第（六）条产生争议，双方并未签订《商品房买卖合同》，现代置业公司请求确认房产所有权人身份并要求恒兴公司交付房产的条件并不具备，故一审不支持该项诉请正确；至于《协议书》第（六）条如何具体履行、能否履行等，则由现代置业公司另循途径解决。2010年11月23日，清远市中级人民法院对该另案作出（2010）清中法民三终字第122号民事判决，驳回现代置业公司上诉，维持一审判决。
又查明：2004年8月间，因现代置业公司无力支付剩余的花园新城一期工程款，与陈泰泉签订了七份《商品房买卖合同》，以七间商铺抵冲工程款，并过户到陈泰泉名下。但该七间商铺一直由现代置业公司使用，至今仍登记在陈泰泉名下。
2007年2月4日，恒兴公司与现代置业公司签订了《补充协议》，为解决花园新城E幢八套回迁房问题，约定：恒兴公司以优惠价格，按建筑面积985元／㎡销售八套回迁房给现代置业公司，销售、办证一切税费由现代置业公司负责支付（注：该商品房是毛坯房）；付款办法：该房款在现代置业公司应收的地价款中直接抵扣。庭审中，现代置业公司确认八套回迁房的房款1021307.1元至今尚未支付。
2007年2月1日，陈泰泉以南海公司项目负责人的名义向现代置业公司与连州市建设工程公司出具答复函，要求现代置业公司与连州市建设工程公司对花园新城H、I、J幢和惠银苑A幢工程进行结算。对此，现代置业公司自行委托清远市华林工程造价咨询服务有限公司进行结算，对该结算结果双方存在争议。
2009年8月13日，南海公司出具《证明》，其主要内容：南海公司承建连州市花园新城一期H、I、J幢及惠银苑A幢的工程款所有权属陈泰泉所有，由陈泰泉负责向建设单位收取工程款及签订与工程款收取的有关协议。
2011年1月5日，现代置业公司向一审法院提起本案诉讼。陈泰泉亦向原审法院提起反诉。原一审庭审中，南海公司确认陈泰泉向其支付管理费，是挂靠关系。
一审期间，一审法院多次组织双方当事人进行调解。现代置业公司与陈泰泉就工程总价款和已支付工程款的问题，经协商已达成一致意见：双方确认花园新城一期H、I、J幢和惠银苑A幢两项工程总价款为23127300元，其中花园新城一期H、I、J幢工程价款15927300元（含税金6.43%，即1024125元），惠银苑A幢工程价款720万元（含税金6.43%，即462960元）；现代置业公司已向陈泰泉支付了工程款和材料费等全部价款为12501460元，尚欠工程款10625840元。
现代置业公司与陈泰泉就七间商铺、八套回迁房等问题，双方又达成一致意见：1、陈泰泉同意将《协议书》第（三）条第1款约定的七间商铺过户到现代置业公司名下，在花园新城E幢八套回迁房价款1021307.1元中预扣40万元给现代置业公司，作为办理七间商铺过户手续的税费；2、D10通道铺、八套回迁房和七间商铺，双方在30日内同时办理过户及备案手续。
一审法院依职权向连州市住宅建设规划局提取的连州市花园新城E栋规划要点，载明建筑用地面积为2882㎡；向连州市房产测绘所提取的项目名称为连州市连州镇花园新城E栋《房屋面积测绘成果报告书》，载明E幢首层非临街内部商场、二楼商场、八至十一层非住宅房屋首层外墙面积为2715.32㎡。
清远市中级人民法院一审认为：该院生效的（2010）清中法民三终字第122号终审判决，已认定本案中现代置业公司与陈泰泉在2005年1月25日签订《协议书》为有效合同，且双方已按协议约定成立了新的房地产开发有限公司即恒兴公司，并以该公司的名义对现代置业公司提供的土地进行房地产项目的开发，因此该协议对恒兴公司具有约束力。
归纳双方当事人的诉辩意见，本案双方当事人争议的主要焦点是：案涉土地价款及房产归属问题是否违反了“一事不再审”的原则；E幢地块面积和地价款的计算问题；E幢首层非临街内部商场、二楼商场、八至十一层非住宅房屋是否过户到现代置业公司名下的问题；涉案工程总价款和已支付工程款问题；陈泰泉的第2项反诉请求是否支持的问题。
（一）本案涉及土地价款及房产归属问题是否违反了“一事不再审”原则。本案中，陈泰泉及恒兴公司提出该案违反了“一事不再审”的基本原则，属于重复诉讼，请求法院驳回其诉讼请求。原审法院认为，在该院（2010）清中法民三终字第122号的判决中，认定双方对土地面积计算及现代置业公司尚欠陈泰泉工程款的问题仍无法达成一致意见，而双方全面履行《协议书》的约定必然涉及到现代置业公司提供的土地面积是否足以折抵尚欠陈泰泉的工程款问题。在未能确定现代置业公司提供的土地面积折款和现代置业公司尚欠陈泰泉工程款具体数额以及现代置业公司在该案诉讼中并没有提出上述请求的情况下，对该法律关系在该案中不作处理，要求双方当事人另循途径解决。现代置业公司是依据该判决书的内容，就同一案件事实在本案中提出不同的诉讼请求。因此，原审法院审理本案不违反“一事不再审”的原则，应对本案所涉及土地价款问题及房产归属问题作出处理。
（二）关于E幢地块面积和土地价款的计算问题。E幢地块面积的计算问题。现代置业公司认为，在2005年1月份与陈泰泉签订协议书时，规划部门尚未出具建筑规划红线图，因此双方签订合同时按首层外墙实建面积计算土地面积；但在2005年7月18日连州市城镇规划局对该地重新规划并出具了新建筑红线图，因此应按建筑红线图即3298.1㎡进行计价；况且现代置业公司在土地价款支付方式作了让步，让陈泰泉及恒兴公司少支付50万元，若再按外墙实建面积进行计价对现代置业公司显失公平。陈泰泉及恒兴公司则认为，应按《协议书》中第（二）条第4款的约定，按首层外墙实建面积计算（实墙外通道、商铺走廊不列入计价面积），土地面积应以2648.3㎡进行计价。原审法院认为，在双方签订的《协议书》为有效合同的情况下，E幢地块面积应按合同约定以首层外墙实建面积且不包括走廊、通道面积进行计价。现代置业公司在取得建筑红线图后，未与陈泰泉及恒兴公司就土地面积计价方式达成新的协议，因此现代置业公司按建筑红线图3298.1㎡计价的理由不成立，依法不予支持。因双方对E幢地块按首层外墙实建面积计算争议大，原审法院依职权向相关部门提取E幢地块规划建筑面积为2882㎡，首层实建面积（不包括走廓和通道面积）为2715.32㎡。经质证，三方当事人对此结论均无异议。但现代置业公司认为应采用建筑用地面积2882㎡为E幢地块面积进行计价。陈泰泉及恒兴公司则认为相关部门提供的2007年3月出具的房屋测绘面积2715.32㎡，包括了楼梯及走廊面积约30㎡，应以扣减后的面积作为E幢地块面积进行计价。原审法院认为，一是相关部门在2007年3月对E幢地块房产面积进行了统一的测绘，房屋测绘面积为2715.32㎡，该面积至今没有发生变更；二是该面积2715.32㎡为首层外墙围水平投影面积，符合合同的约定。因此，原审法院予以采信。
（二）土地价款的计算问题。按协议约定，土地价款的计算方式是5254元×土地面积-50万元，即本案的土地价款应为13766291.28元（5254元×2715.32㎡-50万元）。
（三）E幢首层非临街内部商场、二楼商场、八至十一层非住宅房屋是否过户到现代置业公司名下的问题。按照最高人民法院法释（2003）7号《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条关于“本解释所称的商品买卖合同，是指房地产开发企业（统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，是指房产开发企业向社会不特定人销售房屋的行为。本案中，依据双方签订的《协议书》第（六）条第2款约定，陈泰泉同意将首层的非临街内部商场、二楼商场、八至十一层的非住宅房屋出售给现代置业公司，现代置业公司必须同时购买首层的非临街内部商场、二楼商场、八至十一层的非住宅房屋。首层的非临街内部商场按建筑面积1800元／㎡（毛坯房）；二楼商场、八至十一层的非住宅房屋按建筑面积1100元／㎡（毛坯房）购买。”陈泰泉同意将首层的非临街内部商场按建筑面积1800元／㎡（毛坯房）、二楼商场、八至十一层的非住宅房产按1100元／㎡（毛坯房）的价格转让给现代置业公司，且现代置业公司必须同意购买，是双方经过平等协商后达成的条款，该条款约定现代置业公司以约定价格购买上述房产，是双方达成合同成立的其中一个要件及现代置业公司必须履行合同的其中一项义务，是协议双方在合同内部的一种约定，不是向社会上不特定人公开销售商品房的一种要约，不符合最高人民法院上述司法解释对商品房买卖合同的规定。况且E幢首层非临街内部商场、二楼商场、八至十一层非住宅房屋已具备了房产过户的条件，陈泰泉、恒兴公司不将房产按约定的价格转让给现代置业公司，其行为构成违约。双方应当遵循诚实信用原则，按照合同的约定和法律的规定全面履行自己的义务。因此，现代置业公司要求陈泰泉、恒兴公司将非临街内部商场按建筑面积1800元／㎡（毛坯房）、二楼商场、八至十一层的非住宅房产按1100元／㎡（毛坯房）的价格过户到其名下的诉讼请求，予以支持。即首层的非临街内部商场的价款为1800元×1138.50㎡=2049300元，二楼商场的价款为1100元×3083.44㎡=3391784元，八至十一层非住宅房屋的价款1100元×2296.82㎡=2526502元，上述房产（毛坯房）总价款为7967586元。因上述房产已装修，装修所支出的费用，恒兴公司可另循法律途径向现代置业公司主张权利。
（四）涉案工程总价款和已支付工程款问题。1、陈泰泉向现代置业公司追偿工程款是否具备民事主体资格的问题。陈泰泉在本案中提出反诉要求现代置业公司支付工程款6472390元，是现代置业公司欠陈泰泉承建花园新城一期H、I、J幢及惠银苑A幢项目的工程款。庭审中，南海公司陈述其与连州市建设工程公司房地产分公司签订的两份《建筑安装工程承发包专用合同》，实际施工人为陈泰泉，南海公司与陈泰泉的关系是挂靠关系，工程款归陈泰泉所有，由其自行处置。现代置业公司也认可该事实。由此可见，陈泰泉挂靠南海公司进行施工，是承建花园新城一期H、I、J幢及惠银苑A幢的实际施工人，故陈泰泉向现代置业公司追偿工程款的主体适格。2、双方就涉案工程总价款和已付工程款问题，经原审法院主持调解，双方当事人已达成了协议，即现代置业公司和陈泰泉确认花园新城一期H、I、J幢和惠银苑A幢两项工程总价款为23127300元，其中花园新城一期H、I、J幢工程价款15927300元（含税金6.43%，即1024125元），惠银苑A幢工程价款7200000元（含税金6.43%，即462960元）；现代置业公司已向陈泰泉支付了工程款和材料费等全部价款为12501460元，尚欠工程款10625840元。原审法院认为，该协议是双方当事人真实意思表示，应依法予以确认。
（五）陈泰泉的第2项反诉请求要求现代置业公司交付花园新城二期E幢地块的全部拆迁文件原件、全部费用单据原件，并从反诉日起至上述文件、单据实际交付之日止按2000元／天计付违约金是否支持的问题。陈泰泉反诉认为，现代置业公司未按照《协议书》第（四）条第4款及第（七）条的约定，只是移交了部分拆迁协议复印件和费用单据原件，全部拆迁协议原件及大部份费用原件至今没有移交，使其也无法将拆迁及费用单据交付给恒兴公司，使该公司无法将拆迁费用列入成本，该公司不能完税，不能办理清算注销手续，故现代置业公司因未履行交付连州市花园新城二期E幢地块的全部拆迁协议书原件、全部费用单据原件，应承担违约责任。在诉讼中，现代置业公司已按协议约定，移交了相关资料。原审法院认为：《协议书》中第（二）条第2款的约定，该地块的全部拆迁安置工作由现代置业公司负责，拆迁费，补偿费，安置费、搬迁费、回迁费及与该地块拆迁相关的全部费用由现代置业公司负担，陈泰泉不承担该地块的任何费用；第3款约定，现代置业公司将土地转让给陈泰泉，现代置业公司负责办理该地块转至新公司名下的土地使用权证的全部手续，全部费用（包括税费）均由现代置业公司承担，陈泰泉不承担任何费用。且在广东省连州市人民法院（2009）连法民二初字第61号案件中，双方确认除《协议书》中第（三）条第二款和第（六）条第二款没有履行外，其它条款均已履行或基本履行完毕，现代置业公司在本案诉讼中已按协议约定移交了相关资料。陈泰泉也无法提供现代置业公司应移交未移交的协议及单据的依据，况且协议中约定旧城改造的相关费用不纳入恒兴公司的经营成本，而由现代置业公司承担。因此，陈泰泉该反诉的理由依据不足，依法不予支持。
一审庭审中，现代置业公司确认仍有八套回迁房的房款1021307.10元至今尚未支付，双方约定在土地价款中直接扣减。经原审法院主持调解，现代置业公司与陈泰泉达成了协议，该房款1021307.10元中预扣40万元给现代置业公司作为办理七间商铺的税费。该协议是双方当事人真实意思表示，应依法予以确认。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条、第二百二十九条的规定，经清远市中级人民法院审判委员会讨论决定，于2012年5月22日作出（2011）清中法民二初字第5号民事判决：（一）限陈泰泉、连州市恒兴房地产有限公司在判决生效之日起十日内向连州市现代置业有限公司支付土地价款13766291.28元；（二）限连州市现代置业有限公司在判决生效之日起十日内向陈泰泉、连州市恒兴房地产有限公司支付购买连州市花园新城E幢首层的非临街内部商场、二楼商场、八至十一层的非住宅款项7967856元；（三）陈泰泉、连州市恒兴房地产有限公司继续履行合同，在判决生效之日起三十日内协同连州市现代置业有限公司按7967586元价款，向房屋管理部门办理连州市花园新城E幢首层的非临街内部商场、二楼商场、八至十一层的非住宅房屋所有权转让至连州市现代置业有限公司名下的手续；（四）限连州市现代置业有限公司在判决生效之日起十日内向陈泰泉支付尚欠的工程款10625840元以及八套回迁房款1021307.1元；（五）限陈泰泉在判决生效之日起十日内向连州市现代置业有限公司支付办证税款40万元；对比第一、二、四、五判项，连州市现代置业有限公司应向陈泰泉、连州市恒兴房地产有限公司支付款项5448711.82元［地价款13766291.28元-（尚欠工程款10625840元＋购房款7967856元＋八套回迁房款1021307.1元-过户税款40万元）］。如果未按判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（六）驳回陈泰泉其他反诉请求。本诉案件受理费165779元，财产保全费5000元，共计170779元，由连州市现代置业有限公司负担30740元；陈泰泉、连州市恒兴房地产有限公司共同负担140039元。反诉费28553.37元，由连州市现代置业有限公司负担25698.37元；陈泰泉负担2855元；鉴定费1200元，由连州市现代置业有限公司和陈泰泉各负担600元。
陈泰泉、恒兴公司不服一审判决，共同向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一项，改判陈泰泉应支付的土地价款为13414168元；2、撤销一审判决第二、三项，驳回现代置业公司请求继续履行合同，协同现代置业公司按7967586元价款，向房屋管理部门办理连州市花园新城E幢首层的非临街内部商场、二楼商场、八至十一层的非住宅房屋所有权转让至现代置业公司名下手续的诉讼请求；3、撤销原审判决第五、六项；4、判令现代置业公司向陈泰泉支付4558025元；5、判令现代置业公司向陈泰泉交付连州市花园新城二期E幢地块的全部拆迁协议书原件、全部费用单据原件（补偿费、搬迁费、迁移费等），并从反诉之日起至拆迁合同及相关资料实际交付日，按2000元／天计算支付违约金；6、案件受理费用由现代置业公司承担。
主要事实与理由：（一）原审判决陈泰泉、恒兴公司向现代置业公司支付土地价款13766291.28元是错误的，存在违反法定程序的情形。1、支付主体错误。土地价款支付的约定是基于陈泰泉与现代置业公司于2005年1月25日所签订的《协议书》所产生的，其目的就是以现代置业公司的土地抵偿所拖欠陈泰泉的工程款，恒兴公司不是该《协议书》的签订方，原审判决恒兴公司需向现代置业公司支付土地价款，没有事实及法律依据。2、土地价款计算错误。原审法院依据向连州市房产测绘所提取连州市连州镇花园新城E栋《房屋面积测绘成果报告书》首层房屋面积2715.32㎡作为土地的计价面积，是错误。根据《协议书》第（二）条第4款的约定，“该地块计价面积按首层外墙实建面积计算（实墙外通道、商铺走廊不列入计价面积）。”显然，首层房屋面积与协议约定的计价面积是两回事，以首层房屋面积作为计价土地面积不符合约定。一审质证时，陈泰泉、恒兴公司明确表明不同意以首层房屋面积计价，提出应当扣减后楼梯及阳台下走廊的面积约30㎡，并要求按《协议书》的约定委托测量，但原审法院在收取了鉴定费用后并没有实际委托测量，违反法定程序。
（二）一审判决以陈泰泉、恒兴公司不将房产按约定的价格转让给现代置业公司，行为构成违约为由，限陈泰泉、恒兴公司将涉案商品房所有权转让至现代置业公司，是明显错误的。1、涉案商品房在2005年12月22日取得《连州市商品房预售许可证》后，陈泰泉曾多次口头催告现代置业公司前来与恒兴公司协商签订《商品房买卖合同》并交付房款，但现代置业公司均没有作出购买的意思表示。2006年2月20日，陈泰泉亲自将《催告函》送给现代置业公司法定代表人张文遂签收，催告现代置业公司与恒兴公司协商签订涉案商品房的《商品房买卖合同》并交付房款，但现代置业公司仍然没有回复。无奈之下，恒兴公司才在书面催告满3个月后的2006年5月20日与连州市旺角百佳超级市场有限公司签订《租赁合同》，期后再投入500多万元装修后出租给该公司作购物广场使用。陈泰泉、恒兴公司为了实现与现代置业公司的意向性承诺，即使从书面催告开始计算，也足足等满了3个月，所产生的损失可想而知。但最终现代置业公司不做任何回复，不讲诚实信用。2、现代置业公司一审辩称《协议书》中未约定需交定金，从而不认可2006年2月20日催告函的催告内容，更加凸显了现代置业公司没有诚实信用。2006年1月25日，现代置业公司与恒兴公司签订了8套回迁房的《商品房认购书》，这8套回迁房的办理过程，就充分证明《协议书》仅明确房屋买卖意向，明确后续需正式签订商品房认购书、缴交定金才构成商品房买卖关系。此外，现代置业公司2007年1月5日催告函的内容称该地块由其支付的拆迁补偿款约1400多万元作为入股投入，扣减已付地价款约500万元，剩余土地款用作该公司入股并用于购买该项','2018-09-26
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