＼n江苏省南京市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）宁民终字第3635号＼n上诉人（原审被告）南京仁恒轴承有限公司，组织机构代码67494864-X，住所地南京市溧水区永阳镇永昌桥1号。＼n法定代表人高小寅，该公司董事长。＼n委托代理人章熙林、江水英，江苏恒山律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告）南京亚太船舶配件制造有限公司，组织机构代码68672693-X，住所地南京市溧水区洪蓝镇工业集中区。＼n法定代表人陈兴亮，该公司总经理。＼n委托代理人方友金、王世杜，北京市大成（南京）律师事务所律师。＼n原审被告李强。＼n上诉人南京仁恒轴承有限公司（以下简称仁恒轴承公司）因与被上诉人南京亚太船舶配件制造有限公司（以下简称船舶公司）、原审被告李强缔约过失责任纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2013）溧洪商初字第24号民事判决，向本院提起上诉，本院于2013年10月18日受理后，依法组成合议庭，于2013年10月25日公开开庭进行了审理，上诉人仁恒轴承公司的委托代理人章熙林，被上诉人船舶公司的委托代理人方友金、原审被告李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n船舶公司原审诉称，2012年2月其与南京宗申宏立座垫制造有限公司（以下简称宗申公司）签订了租赁合同，合同约定船舶公司将位于溧水区洪蓝镇工业园区的厂房租给宗申公司使用，租期一年，年租金共计32万元，如船舶公司提前解除合同应支付三个月的房屋租金作为违约金。2012年5月，仁恒轴承公司向船舶公司提出要租赁上述厂房，船舶公司明确告之该厂房已租赁他人，仁恒轴承公司提出愿以相同租金连续租用五年，并连船舶公司的办公楼一并租赁，要求船舶公司与宗申公司解除合同，并承诺赔偿船舶公司因违约所承担的全部损失，同时李强也向船舶公司保证愿意承担船舶公司的违约损失。为此，2012年6月，船舶公司解除了与宗申公司的合同，船舶公司实际退还宗申公司租金42822元，并支付了81600元的违约金。在宗申公司迁出后，船舶公司立即通知仁恒轴承公司要求签订协议，并办理交接手续。然而仁恒轴承公司突然反悔，拒绝与船舶公司签订合同，致使船舶公司遭受重大损失，应承担缔约过失责任。故诉至法院，请求法院判令仁恒公司、李强连带赔偿损失267000元，并承担本案的诉讼费用。＼n仁恒轴承公司、李强原审共同辩称，第一、船舶公司与仁恒轴承公司关于房屋租赁一事并未达成一致意见，也没有签订书面合同，其主要原因是船舶公司租赁的房屋没有合法的手续，属于违法建筑，而且存在安全隐患。第二、仁恒轴承公司与船舶公司磋商是想购买船舶公司的土地及房屋，并没有表示要租赁船舶公司的房屋，但因船舶公司的房屋和土地手续不合法，故未达成买卖协议；第三、船舶公司以自己需开业生产为理由，自行解除与原承租人之间的租赁关系，造成的损失与仁恒轴承公司无关，仍由船舶公司自行承担；第四、船舶公司提供的录音及短信是船舶公司恶意获取利益的不法行为，不能反映客观事实；第五、船舶公司要求李强承担连带责任无法律依据。综上，请求驳回船舶公司的诉讼请求。＼n原审法院经审理查明，2012年2月21日，船舶公司与宗申公司签订了标准厂房租赁合同，合同约定船舶公司将位于溧水洪蓝工业集中区内的厂房租给宗申公司使用，租期期限自2012年2月20日起至2013年2月20日止，年租金共计32万元，于合同签订后十日内支付70%的年租金，于2012年8月20日支付剩余30%的年租金，租赁期间如船舶公司提前解除合同应赔偿宗申公司三个月的房屋租金作为违约金。合同签订后，宗申公司按合同约定先支付了船舶公司70%的年租金即22.4万元。在双方合同履行过程中，仁恒轴承公司股东李强在知晓船舶公司已将厂房租赁给宗申公司的事实后，仍与船舶公司进行磋商，并表示愿意租赁上述厂房。在得到李强确定准备承租厂房后，船舶公司至函宗申公司，要求解除双方签订的租赁协议，并要求在2012年8月15日前将厂房全部交还于船舶公司。宗申公司先后于2012年6月14日、9月12日回函，表示同意解除双方签订的租赁合同，合同终止日期为2012年7月底，但要求按协议约定支付其三个月的租金共计8.01万元，作为违约赔偿。为此，船舶公司分两次实际退还了宗申公司剩余租金4.28万元（应退还租金为，已付租金22.4万元扣除实际5个月的租金13.35万元，即9.05万元。因租赁期间船舶公司为宗申公司垫付了水电等部分费用，同时宗申公司还损坏了船舶公司的部分设备，经双方商定作价47778元，在应退的租金9.05万元予以扣除后，即为实际所退租金4.28万元。）及赔偿金8.16万元（按合同约定应支付宗申公司的三个月违约金为8.01万元，船舶公司又额外支付了宗申公司1500元的搬迁费用，故实际支付了8.16万元）。在合同解除后，仁恒轴承公司以租赁房屋没有办理相关手续为由，拒绝与船舶公司签订厂房租赁合同。在船舶公司与李强及仁恒轴承公司法人就租赁厂房一事多次磋商中，仁恒轴承公司李强曾认可不能承租厂房的责任在自己，其愿意承担损失，但李强至今未兑现承诺。为此，船舶公司于2013年1月21日诉至法院，认为仁恒轴承公司、李强拒绝与船舶公司签订合同，致使船舶公司遭受重大损失，应承担缔约过失责任，要求仁恒轴承公司、李强连带赔偿船舶公司经济损失共计26.7万元（应收的7个月的剩余租金及3个月的违约金，共计26.7万元）。＼n另查明，船舶公司出租的厂房位于溧水区洪蓝镇工业集中区内，该厂房的建设系船舶公司“年产3万套船舶配件生产线”建设项目的一部分，2009年6月3日该项目经溧水区发展和改革局备案，同年8月21日溧水区建设局为该项目出具建设工程规划设计要点，2010年9月19日溧水区环境保护局为该项目出具的批复文件，但因各种原因，船舶公司出租的厂房并未取得产权证。＼n原审法院认为，缔约过失责任是指当事人在订立合同过程中有违背诚实信用原则的行为，造成了另一方当事人的损失，因此承担赔偿受害人损失的法律后果。本案中，船舶公司提供的证据可以证明，在磋商过程中，仁恒轴承公司股东李强在知晓船舶公司已将厂房租赁他人的情况下，仍与船舶公司进行磋商，表明仁恒轴承公司需要船舶公司的上述厂房。船舶公司基于仁恒轴承公司股东李强的承诺及对其的信赖，认为双方能够缔结租赁合同，故解除了与宗申公司签订的租赁合同。在合同解除后仁恒轴承公司因故未能与船舶公司签订租赁合同，沟通中李强又认可不能承租厂房的责任在自己，表示愿意承担给船舶公司造成的损失。综上，可以认为李强在与船舶公司恰谈合同的过程中存在违背诚实信用原则的行为。因李强既是仁恒轴承公司的股东，同时协商租赁房屋的目的系用于仁恒轴承公司使用，且李强的上述行为仁恒轴承公司的法定代表人也知晓，因此船舶公司也有理由相信李强的行为系代表公司履行职务的行为，故针对船舶公司的损失应由仁恒轴承公司承担缔约过失的损害赔偿责任。＼n在缔约过失责任中，违反义务方赔偿的是对方的信赖利益，并非所有利益。对该信赖利益的赔偿，目的是使当事人利益恢复到未曾信赖缔约行为前的状态。基于此，原审法院对船舶公司的损失认定如下：第一、船舶公司因单方违约，按合同约定船舶公司应支付的8.01万违约赔偿金；第二、如继续履行合同，船舶公司应收的剩余7个月的租金18.69万元。上述损失共计26.7万元。原审法院院认为：第一、船舶公司为获得更大利益，在解除与宗申公司签订的合同前，应清楚如解除与宗申公司签订的合同，会存在不能与仁恒轴承公司签订合同的风险以及应承担的法律后果；第二、在与宗申公司的合同解除后，在船舶公司已明知仁恒轴承公司已不可能再继续与之签订合同的情况下，又有防止损失继续扩大的义务。综上分析，船舶公司对自身所遭受的损失也存在一定的过错，在过错范围内的损失应由自己承担。对此，原审法院酌情认定船舶公司自担损失比例为20%，仁恒轴承公司应承担的损失为80%，即213600元。＼n关于船舶公司租赁的厂房是否具有合法的手续、是否属于违法建筑这一事实，原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，船舶公司虽未向法院提供建设出租厂房应取得的建设工程规划许可证，但该厂房的建设已经过溧水区发展和改革局备案、已经过溧水区建设局规划审批以及溧水区环境保护局的批准等，因此可以认定该厂房的建设是经过相关主管部门批准建设的，不应当认定为违法建筑，船舶公司具备出租房屋的主体资格。＼n综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、南京仁恒轴承有限公司于判决生效之日起十五日内一次性赔偿南京亚太船舶配件制造有限公司损失213600元。二、驳回南京亚太船舶配件制造有限公司的其他诉讼请求。＼n如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n一审案件受理费5300元，仁恒轴承公司承担4500元，船舶公司承担800元。＼n仁恒轴承公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审法院认定事实证据不足。1.本案中双方当事人之间没有要约与承诺，双方对合同的具体内容没有商定，故不存在缔约过失责任的问题。2.涉诉房屋建设没有通过相关部门的批准，未取得产权证，不具备出租条件，被上诉人不符合签订房屋租赁合同的主体资格，本案存在缔约过失责任的问题。二、原审对被上诉人损失数额的认定缺乏依据。被上诉人与案外人宗申公司之间的租赁合同以及解除赔偿情况上诉人无从知晓，原审法院仅凭被上诉人单方陈述就加以认定，缺乏依据。即使损失真的存在，也是由被上诉人自己制造的，与上诉人无关，也不应由上诉人承担赔偿责任。三、李强不是上诉人公司的法定代表人，也未得到公司授权，其行为不能认定是代表公司的行为。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审的全部诉请，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。＼n被上诉人船舶公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。＼n原审被告李强辩称，上诉人的上诉请求具有事实与法律依据，其完全同意。＼n上诉人仁恒轴承公司与原审被告李强认为，原审法院查明的被上诉人船舶公司与宗申公司之间合同签订与解除的赔偿情况其不清楚，宗申公司不是本案当事人，亦未到庭。对原审认定上诉人仁恒轴承公司与李强在被上诉人船舶公司解除与宗申公司的合同后，不兑现承诺与船舶公司签订合同这一事实不予认可。双方当事人对原审查明的其它事实不持异议，对双方当事人不持异议的事实本院经审查属实，予以确认。＼n二审另查明，原审被告李强系仁恒轴承公司销售总经理，持有该公司80%的股份，其现场考查了涉案厂房认为符合公司需求，并与该公司的法定代表人高小寅实地考查涉诉厂房。李强陈述高小寅对该厂房亦表示符合公司需求，但要求被上诉人提供产权证和土地证。＼n二审中，被上诉人提供了其退还给宗申公司涉案厂房租期内的剩余租金以及支付违约金的银行账单，用以证明陈兴亮将退、赔给宗申公司款转到其弟陈某帐户，然后由其弟陈某与宗申公司的会计共同至银行取款。被上诉人还提供了其与第三方南京耐合屠宰机械制造有限公司签订的涉诉厂房租赁合同，该合同约定租期2013年5月1日至2018年5月1日，年租金为300000元。＼n上诉人与原审被告经质证认为，银行帐单的真实性无法判断，其中一份为案外人陈某，另一份没有户名，与本案没有关联性，不认可被上诉人的证明目的。被上诉人与第三方南京耐合屠宰机械制造有限公司签订的涉诉房屋租赁合同的真实性无法判断，该合同没有落款时间，合同台头承租方名称空白，不能排除被上诉人为了诉讼而签订，与本案没有关联性。＼n此节事实有被上诉人提供的《标准厂房租赁合同》、银行对帐单以及二审开庭笔录在卷证实。＼n本院认为，涉诉房屋是溧水区工业园区建设的一部分，取得了溧水区建设局的设计许可，设计建筑面积6585平方米，通过了溧水区建设工程施工图纸设计文件审查中心的审核。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，未取得建设规划许可建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。而涉诉房屋被上诉人已取得规划许可，依法可以进行出租收益。上诉人主张涉诉房屋是违法建筑不能出租的理由不能成立，本院不予采信。李强是上诉人公司销售总经理，持有该公司80%的股份，被上诉人有理由相信李强的行为代表上诉人公司，且在李强与被上诉人就涉诉房屋的承租事易进洽谈之后，上诉人公司的法定代表人又同李强共同就涉诉房屋的承租事易与被上诉人进行洽谈，故李强就涉诉房屋与被上诉人进行磋商的行为均代表上诉人，产生的相关后果也应由上诉人承担。双方在磋商过程中上诉人明确表示要求被上诉人解除与宗申公司的租赁合同，产生的相关损失由其承担，被上诉人解除了与宗申公司的租赁合同后，上诉人不与被上诉人签订涉诉房屋租赁合同，依据双方约定和法律规定，上诉人应承担相应的责任。关于被上诉人解除与宗申公司租赁合同的具体损失，其支付给宗申公司的违约金与剩余租金有合同约定，被上诉人亦提供了租赁合同以及银行支付凭证，形成了完整的证据链，该部分损失原审法院予以确认，并无不当。在被上诉人清空涉诉厂房后上诉人未与被上诉人签订租赁合同，被上诉人主张涉诉房屋的空置期间的损失，亦符合法律规定，被上诉人提供其与第三方南京耐合屠宰机械制造有限公司签订的涉诉房屋租赁合同，证明涉诉房屋直至2013年5月1日才出租，空置期长达9个多月。上诉人明确不与被上诉人签订涉诉房屋租赁合同后，在缔约过程中，因被上诉人也存在一定过错，原审法院按双方的过错程度酌定空置损失六个月并无不当。＼n综上，原审法院认定事实清楚，判决结果并无不当，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判决。＼n二审案件受理费4500元，由上诉人仁恒轴承公司负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长杨文＼n审判员舒晓艺＼n代理审判员左自才＼n二〇一三年十一月二十二日＼n书记员孙雪松