北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0114民初10803号
原告：杨全永，男，1957年4月7日出生，汉族，住山西省大同市城区。
委托诉讼代理人：王玉明，山西焦点律师事务所律师。
被告：赵亮，男，1960年6月18日出生，汉族，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人:杨增全,北京市昌平区南邵镇法律服务所法律工作者。
第三人：赵园园，女，1988年3月13日出生，汉族，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：王雷，山东德康律师事务所律师。
原告杨全永与被告赵亮、第三人赵园园债权人撤销权纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告杨全永委托诉讼代理人王玉明、被告赵亮委托诉讼代理人杨增全与第三人赵园园及其委托诉讼代理人王雷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告杨全永向本院提出诉讼请求：1．请求判令撤销被告与第三人2016年10月11日签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号：CW346947）；2．判令由被告承担本案的诉讼费等所有费用。事实与理由：2013年2月4日，原告与被告赵亮达成《协议书》一份，该《协议书》明确被告赵亮欠原告1092万元。被告同意协议签订后先偿还600万元，剩余492万元于2013年10月退给原告。《协议书》签订当日，被告向原告银行卡划入600万元。按照《协议书》约定，2013年10月，原告向被告索要剩余的492万元，被告拒不履行协议，并称原告可以到公安机关告去。2015年3月29日，原告向大同市公安局以被告涉嫌诈骗报案，经侦查数月后，于同年10月12日作出《不予立案通知书》决定。原告对公安机关作出的不予立案提出复议申请。2016年4月15日大同市人民检察院以控申复字[2016]4号《答复函》形式答复原告，“现有证据不能证实被控告人的行为涉嫌犯罪”。2016年10月28日，原告在大同市城区人民法院起诉了被告及其妻子骆桂枝，要求其按照协议返还欠款492万元及利息损失，2016年12月23日，一审判决被告及妻子骆桂枝应当返还原告欠款492万元及利息损失，被告不服上诉至大同市中级人民法院。2017年6月，二审维持原判。同年6月，原告申请法院强制执行，在执行过程中，了解到原告已将其名下北京市昌平区xxx号142．5平方米楼房一套于2016年10月11日以明显低价（总价102万元，7183元/平方米）转让给了其女儿第三人赵园园名下。原告以为，被告赵亮在明知欠原告巨款且原告已向司法机关举报涉嫌诈骗犯罪的情况下，将房屋以超低价格形式转让给已有住房的女儿，并长期居住在已出售房屋内。被告的上述行为符合《合同法》第七十四条及《合同法司法解释（二）》第十九条等规定，应当认定被告赵亮与第三人赵园园所签订的《存量房屋买卖合同》为逃避欠原告的债务，违反法律规定非法转让财产，严重损害了原告492万元的债权，故恳请法院依法撤销被告与第三人赵园园的房屋买卖合同。
被告赵亮辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，原告以被告私自处分夫妻共同财产为由起诉被告，骆桂枝系被告之妻，经反复协商才处分了共同财产。另外，被告支付给妻子骆桂枝20万元，支付给儿子赵乐乐20万元，已形成事实，并没有侵犯家庭成员利益。第二，被告之女赵园园是在2016年3月9日签订正式合同，在7月6日进行网签。原、被告2013年2月所签协议书本身就存在重大争议，在多种压力之下还了600万元是事实，但被告对此债务一直是不认可的。对(2016)晋0202民初3108号与(2017)晋02民终299号民事判决不服，目前被告已经申请再审。被告签订房屋买卖合同在先，债务即便成立也是在后，签订房屋买卖合同并无不妥。第三，原告诉称被告以低价出卖房屋，不符合事实。被告确实经济欠佳，银行贷款157万利滚利已让被告无力支付，只能卖房还账。被告的房屋卖了330万元，用于偿还借款和贷款，并不像原告所述以明显低价转让给了赵园园。税钱就按178万元交的。按照昌平楼房价格，赵园园以23157．89元/平方米的价格购买房屋，不是低价购买。
第三人赵园园辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，我方对原告与被告之间的债务纠纷并不知情。第二，我方与被告达成房屋买卖合同的时间是2016年3月9日，是卖了延庆的房子才买的这套房，后我方于2016年7月6日在昌平建委进行网签。合同约定的房价是330万元，为了减少税费，在建委的指定下我方签订了150万元的房屋价格加上180万元的附属设施价格。同时按照地税局规定，我方按照昌平房价最低178万元交纳税款，符合法律规定。
本院经审理认定事实如下：赵亮与案外人骆桂枝系夫妻关系,二人育有一女赵园园,育有一子赵乐乐。庭审中，赵亮表示其子赵乐乐于2017年结婚，其女赵园园未婚。
2013年2月4日，赵亮（甲方）与杨全永（乙方）签订《协议书》，主要约定：甲乙双方在平等自愿的基础上，就《宁夏洪林兴达煤炭有限公司煤矿合作协议书》解除及退款事宜，经友好协商达成如下协议共同执行；一、解除甲方与乙方及金铁柱三方的《宁夏洪林兴达煤炭有限公司煤矿合作协议书》，宁夏洪林兴达煤炭的股权全部归属甲方所有；二、乙方投资592万元，金铁柱投资500万元，合计1092万元，依据金铁柱的《退股申请》及乙方的《承诺书》，甲方认可金铁柱的投资已经转让到乙方名下，因此，乙方实际拥有1092万元的投资；三、甲方同意将乙方实际拥有的1092万元的投资退给乙方；四、甲方于2013年春节前退付给乙方人民币600万元，余款492万元在2013年10月前退付清；五、乙方在收到甲方钱款后（卡对卡划拨），由乙方本人出具收款收条。《协议书》还约定了其他事项。《协议书》签订后，赵亮向杨全永支付600万元，余款492万元未依约如期支付。
2015年3月29日，杨全永向大同市公安局控告赵亮涉嫌诈骗，大同市公安局于2015年10月12日作出《不予立案通知书》，认为现有证据不符合立案条件，该案属于经济纠纷。杨全永不服大同市公安局作出的不立案决定，向大同市人民检察院申诉。2016年4月15日，大同市人民检察院向杨全永出具《答复函》，称现有证据材料不能证实赵亮的行为涉嫌诈骗。2016年10月28日，杨全永以个人合伙纠纷为由将赵亮、骆桂枝诉至山西省大同市城区人民法院，请求判决赵亮及其妻子骆桂枝共同向杨全永偿还投资款4920000元及利息。经审理，大同市城区人民法院于2016年12月23日作出(2016)晋0202民初3108号民事判决书，支持了杨全永的全部诉讼请求。后，赵亮及骆桂枝上诉至山西省大同市中级人民法院。2017年5月12日，山西省大同市中级人民法院作出(2017)晋02民终299号民事判决书，驳回了赵亮和骆桂枝的上诉并维持原判。判决生效后，赵亮、骆桂枝未履行生效判决确定的义务，杨全永即向法院申请强制执行。2017年11月14日，大同市城区人民法院作出（2017）晋0202执990号裁定书，载明因在执行过程中未发现可供执行的财产，故终结了(2016)晋0202民初3108号民事判决书的本次执行程序。庭审中，杨全永称其在申请执行后发现杨全永将房屋转卖。
2017年4月17日，骆桂枝曾以确认合同无效为由，将赵亮及杨全永诉至本院，要求确认赵亮与杨全永2013年2月4日签定的散伙《协议书》无效，后骆桂枝撤回了起诉。2017年7月3日，杨全永提起本案诉讼。此外，2018年1月3日，赵亮、骆桂枝向山西省高级人民法院申请对(2017)晋02民终299号案件再审，经审理，山西省高级人民法院于2018年2月26日作出（2018）晋民申41号民事裁定书，驳回了赵亮及骆桂枝的再审申请。
另查，赵亮名下原有位于北京市昌平区xxx号房屋（房屋建筑面积142．5平方米，以下简称涉诉房屋）一套。2016年，赵亮将涉诉房屋转让给其女赵园园，2016年7月6日在不动产登记管理部门办理了网签，2016年10月11日签署了《存量房屋买卖合同》（合同编号：CW346947，以下简称备案合同），并办理了过户登记。
庭审中，杨全永称根据赵亮、赵园园2016年10月11日签订的上述备案合同，涉诉房屋约定的成交价格仅为150万元（其中申请贷款105万元），属于以不合理价转让财产；赵亮、赵园园则表示，备案合同系用于避税，二人实际于2016年3月9日签订了《北京市存量房屋买卖合同》及附件《装修款补充协议》约定房屋成交价格为330万元，其中包含出售房屋的合同价格150万元，房屋配套设施折价款180万元，买受人向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为105万元。原告杨全永对赵亮、赵园园提交的2016年3月9日的《北京市存量房屋买卖合同》不予认可，称应以不动产登记管理部门的备案合同为准。
2016年10月19日，赵园园与兴业银行股份有限公司北京昌平支行（以下简称兴业昌平支行）签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》（兴银京昌(2016)个贷字第322号，以下简称借款合同），赵园园向兴业昌平支行申请个人购房借款，借款金额为105万元，期限为360个月，收款人为赵亮，赵园园以涉诉房屋为借款提供了抵押担保，并办理了抵押登记手续。随后，赵园园和兴业昌平支行依约定向北京市方圆公证处办理了借款合同的公证并赋予其强制执行效力。2016年10月24日，北京市方圆公证处出具了(2016)京方圆内经证字第23916号公证书。2016年11月29日，兴业昌平支行将105万元借款付至赵亮账户。
再查，2016年4月14日赵园园向赵亮转账158万元，但未标明用途，同日赵亮向赵园园转回1万元，未标明用途；2016年6月20日赵园园向骆桂枝转账20万元，备注用途为“还款”；2016年7月2日向赵乐乐转账20万元，未标明用途；2017年1月18日和1月19日赵园园账户分别取款10万元和20万元。此外，根据赵园园提交的银行账户流水，除上述资金往来外，其与赵亮、赵乐乐同时期还存在其他资金往来记录。庭审中，赵园园述称，自2016年4月14日至2017年1月19日，其共向赵亮及其指示的收款人骆桂枝及赵乐乐共计付款330万元，包括银行贷款105万元、2016年4月14日转账157万元、向赵乐乐和骆桂枝各转账20万元以及2017年1月18日、19日取款后现金给付赵亮28万元。另，赵园园还提交了赵亮、骆桂枝以及赵乐乐出具的收条。
庭审中，赵亮称其已将收到的330万元房款中的大部分款项用于偿还其他银行贷款及其他债务人的债务共计2968771．37元。对此，原告杨全永均不予认可并表示，根据赵园园提供的银行流水，除赵园园所称的付款外，赵园园与赵乐乐、赵亮还有多笔资金往来，无法确定哪一笔是购房款，另支付房款的时间跨度较长，不合常理，赵园园称现金支付赵亮的28万元亦缺乏依据。原告杨全永还表示，应以不动产管理部门的备案合同为依据来判定是否属于低价转让；被告赵亮、第三人赵园园称不动产管理部门备案合同是为了合理避税，双方真实的交易价格是330万，单价2．3万余元每平米的价格亦符合同时期同类房屋的市场价，不属于低价转让。
以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》《存量房屋买卖合同》《个人购房抵押（保证）借款合同》银行对账单、(2016)晋0202民初3108号民事判决书、(2017)晋02民终299号民事判决书、（2017）晋0202执990号裁定书、（2018）晋民申41号民事裁定书及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。据此可知，债权人行使撤销权应当具备下列要件：一是债权人对债务人须存在有效的债权。根据赵亮与杨全永签订的《协议书》可以确认杨全永对赵亮享有492万元债权，该债权亦得到了大同市两级人民法院判决确认，故该笔债权合法有效。二是债务人实施了有损于债权的诈害行为。从时间上来看，杨全永与赵亮的债权债务关系在2013年2月4日的《协议书》中已经确认，后杨全永还曾于2015年向公安机关控告赵亮，赵亮亦曾到案接受调查，故赵亮对此债务属于明确知晓，即原、被告债权债务关系的形成时间早于涉案房屋的买卖时间。此外，赵园园作为赵亮与骆桂枝之女，其对赵亮与杨全永的债权债务关系也应当知晓；从转让房屋支付对价来看，即是否存在明显不合理低价转让的问题。虽然赵亮、赵园园称涉案房屋的实际交易价格是330万元，但是留存于不动产管理登记部门备案的《存量房屋买卖合同》（合同编号：CW346947）中载明的价格仅为150万元。赵园园提交的用以证明实际交易价格的汇款记录并未注明款项用途，同时赵亮与赵园园之间还存在其他的经济往来。因此，从证明房屋交易价格的证据进行判断，汇款记录的证明力小于具有公示效力的备案的《存量房屋买卖合同》。结合庭审中赵园园提供的2016年房屋市场价格，赵亮与赵园园在备案的《存量房屋买卖合同》中执行的价格达不到市场交易价的百分之七十，故可以视为赵亮以明显不合理的低价转让了涉案房屋，赵园园以此受让房屋不能认定其存在善意；从债权实现的可能性来看，赵亮将其名下仅有的涉诉房屋转让给赵园园导致杨全永的债权实现受到损害。同时，赵亮既未偿还债务，也未提交其有能力偿还此笔债务的证据，大同市城区人民法院也因未发现可供财产而裁定终结执行，杨全永提起本次诉讼行使债权人撤销权时，其债权受到诈害状态仍在持续中。综上，本院认定，赵亮将涉案房屋转让给赵园园的的行为是有损于杨全永债权的实现，杨全永具有行使撤销权的必要，且符合形式撤销权的条件，赵亮将涉案房产转让给赵园园的行为应予撤销。故关于原告杨全永主张的要求撤销赵亮与赵园园于2016年10月11日签署的《存量房屋买卖合同》的请求，理由正当，本院予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第七十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
撤销被告赵亮与第三人赵园园于2016年10月11日签订的编号为CW346947的《存量房屋买卖合同》。
案件受理费18300元，由被告赵亮负担，于本判决生效后七日内交纳。保全费5000元由被告赵亮负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 李国栋
人民陪审员 窦振利
人民陪审员 刘元清
二〇一八年八月七日
书 记 员 郑蝶宜