浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙03民终3116号
上诉人（原审被告）：潘光伟，男，1966年7月6日出生，汉族，住瑞安市。
委托诉讼代理人：余海洁，浙江叶晓平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：瑞安市世纪王农家菜馆。住所地：瑞安市安阳街道岭下塘河北路*号。
经营者：王照真，男，1987年11月3日出生，汉族，住浙江省瑞安市。
委托诉讼代理人：王瑞浪，男，1964年6月4日出生，汉族，住瑞安市。系王照真的父亲。
委托诉讼代理人：孔晓兵，浙江合一律师事务所律师。
第三人：浙江省温州海运公司。住所地：温州市株柏路**号。
诉讼代表人：任一民，浙江省海运集团温州海运公司破产管理人的负责人。
第三人：瑞安市旧城改造发展公司。住所地：瑞安市玉海街道虹桥南路**幢*******室。
法定代表人：何子胜，总经理。
委托诉讼代理人：张奇敏，男，1976年8月28日出生，汉族，住浙江省温州市洞头区。
上诉人潘光伟因与被上诉人瑞安市世纪王农家菜馆（以下简称世纪王菜馆）及第三人浙江省温州海运公司、瑞安市旧城改造发展公司（以下简称旧城改造公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2016）浙0381民初12242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，因当事人没有提出新的事实、证据或者理由，不需要开庭审理，故对本案不开庭进行了审理。上诉人潘光伟的委托诉讼代理人余海洁，被上诉人世纪王菜馆的委托诉讼代理人王瑞浪、孔晓兵，第三人旧城改造公司的委托诉讼代理人张奇敏到庭参加诉讼；第三人浙江省温州海运公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
潘光伟上诉请求：（1）撤销一审判决，改判驳回被上诉人世纪王菜馆的诉讼请求；（2）本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：（1）瑞安市蓝灵肉鸽专业合作社（以下简称肉鸽合作社）虽然注销，但实际仍在运营。2016年8月5日的租赁合同写明出租方为肉鸽合作社，明确系老合同取消，承租人续租，合同双方就是肉鸽合作社和世纪王菜馆。且上诉人提交的三份合同中有一份盖有合作社公章，说明肉鸽合作社予以追认。签订合同是上诉人代表肉鸽合作社的行为，本案责任承担的主体应当是原肉鸽合作社成员。（2）一审判决仅根据世纪王菜馆提交的一张“时间为2011年7月20日，收款人为何建宽”的收款收据，没有查清来龙去脉，就认定上诉人收取了世纪王菜馆3万元保证金，没有依据。（3）旧城改造公司曾于2016年9月13日发出拆除通知，写明店面租期至2016年10月31日，近期将拆除；安阳街道办事处又于同年10月31日发出通知，明确将于12月1日拆除。而实际拆除时间为12月7日。故世纪王菜馆应明知拆除期限将至，并有足够的时间转移室内物品。但其仍不转移物品，竟然是做好评估准备，消极等待拆除，故意扩大损失。且世纪王菜馆提供的证据均不能证明其于2016年8月5日签订合同后有装修的事实。此外，评估报告缺乏可以证明装修的票据依据，没有装修形成时间，把可以转移的物品如碗、消毒柜、冰柜等都列入损失，该评估报告不能作为认定损失的依据。
世纪王菜馆辩称，上诉人潘光伟以个人名义与被上诉人世纪王菜馆签订涉案合同，潘光伟收取租金也是通过个人账户。世纪王菜馆的实际损失已远大于评估结果。请求维持一审判决。
旧城改造公司述称，本公司已按合同履行，本案纠纷与本公司无关。
浙江省温州海运公司未发表意见。
世纪王菜馆于2016年12月7日向一审法院起诉请求：（1）依法确认原告世纪王菜馆、被告潘光伟于2016年8月5日签订的店面租赁合同无效；（2）判令被告返还原告租金185000元、保证金30000元、垫付款35000元合计250000元；（3）判令被告赔偿原告经济损失450203元、评估费3851元；（4）判令被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：肉鸽合作社成立于2008年12月份，性质为股份制的农民专业合作社，其法定代表人为被告潘光伟，后经股东会议决议解散而于2016年7月12日被注销。肉鸽合作社自2012年8月份开始租用瑞安市旧城建设管理办公室下属公司即第三人旧城改造公司坐落于瑞安市岭××××9间店面房，后双方签订了一份房地产租赁合同，约定上述9间店面出租给肉鸽合作社，租期为2013年11月1日至2016年10月31日，年租金314800元；2016年9月13日，旧城改造公司在租期届满前书面通知肉鸽合作社需按时搬离所租赁房屋。本案涉及的租赁房屋为肉鸽合作社承租的上述9间房屋中西首5间店面房，原登记为第三人浙江省温州海运公司名下；2007年5月15日，浙江省温州海运公司与瑞安市旧城建设管理办公室签订了《拆迁补偿协议书》，涉案房屋由瑞安市旧城建设管理办公室实施征收。2014年6月29日，原告世纪王菜馆经营者王照真的父亲王瑞浪与肉鸽合作社补签了一份店面租赁合同，约定肉鸽合作社将坐落于涉案的店面房出租给原告，约定：租期自2013年7月30日至2016年7月30日，年租金270000元；原告向被告交纳保证金30000元，合同期满后被告再予以返还。之后，原告按合同约定履行了义务，肉鸽合作社将涉案租赁房屋交给原告使用。租期届满后，被告潘光伟以肉鸽合作社的名义与原告世纪王菜馆的经营者王照真及其父亲王瑞浪于2016年8月5日又签订了一份店面租赁合同，约定：租期自2016年11月1日至2019年10月31日，年租金185000元；原告向被告交纳保证金30000元，合同期满后被告再予以返还；并在租赁合同落款时间之后注明：徐启墨欠潘光伟10万元，王照真按三年付清。合同签订后，原告对涉案的租赁房屋进行了装修，增购了部分经营用的室内物品，并通过银行转账于2016年8月7日向被告潘光伟支付了租金185000元，并于2016年9月12日向被告潘光伟支付了35000元。2016年10月31日，瑞安市安阳街道办事处发出对瑞安市旧城建设管理办公室所有的包括涉案租赁房屋在内的房屋限期腾空并拆除的通知，之后予以强制腾空并拆除。2016年12月27日，温州安阳资产评估事务所受原告的委托对原告的室内装修及室内物品进行了评估，其结论为室内装修价值为156738元、室内物品价值为93465元共计250203元，原告为此支出了鉴定费3500元。
一审法院认为，被告潘光伟在肉鸽合作社已被注销的情况下以该合作社的名义与原告世纪王菜馆于2016年8月5日签订的房屋租赁合同，将原肉鸽合作社承租于第三人旧城改造公司的坐落于瑞安市岭下村塘河北路4号房屋中的西首5间租赁房屋出租给原告，双方为转租赁关系；双方约定的租赁期限自2016年11月1日至2019年10月31日已超出原肉鸽合作社与第三人旧城改造公司签订的租赁期限届满日2016年10月31日，且瑞安市安阳街道办事处于2016年10月31日已通知原告要求腾空并拆除，故被告潘光伟无权将原肉鸽合作社承租的租期已届满的涉案租赁房屋再行转租，其转租行为也未得到第三人旧城改造公司的追认。被告与原告在2016年8月5日签订店面租赁合同时存在欺诈，损害了国家的利益，依法应认定合同无效。被告潘光伟在肉鸽合作社被注销之后的行为应由其本人承担法律责任。合同无效后，被告因该合同取得的原告支付的租金185000元、保证金30000元及垫付的35000元应予以返还；同时，被告潘光伟因过错造成原告对涉案租赁房屋进行装修并购买经营用的物品所造成的合理损失应予以赔偿。本案中，原告未审查被告是否具有转租的资格，在瑞安市安阳街道办事处通知其腾空后未及时组织腾空以减少财物损失，也存在过错；根据温州安阳资产评估事务所的评估报告并结合本案的实际情况，对原告的合理损失酌情由被告潘光伟予以赔偿180000元。被告潘光伟提出原告在2016年8月1日至2016年10月30日期间使用涉案的租赁房屋的租金67500元应予以扣除，因该法律关系涉及原肉鸽合作社的利益，且与本案的租赁合同关系无关联性，本案不予处理；被告潘光伟提出在承租涉案房屋时向供电局交付的50000元押金中的25000元是由被告交给原告后再向供电局交付的，未得到原告世纪王菜馆的认可，其提供的共用押金单也无法证明该事实，且涉及案外人利益，故对被告提出要求原告返还其电力押金25000元不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条之规定，判决“一、确认原告瑞安市世纪王农家菜馆与被告潘光伟于2016年8月5日签订的店面租赁合同无效。”“二、被告潘光伟于本判决生效后十日内支付原告瑞安市世纪王农家菜馆租金185000元、保证金30000元及垫付的35000元，共计250000元。款交本院转付。”“三、被告潘光伟于本判决生效后十日内赔偿原告瑞安市世纪王农家菜馆经济损失180000元。款交一审法院转付。”“四、驳回原告瑞安市世纪王农家菜馆的其他诉讼请求。”“如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”“本案受理费减半收取5420元，由原告瑞安市世纪王农家菜馆负担2110元（已预交，其余预交的2940元，原告可自判决书生效之日起10日内来本院退回），被告潘光伟负担3310元（定于判决书生效之日起10日内向本院缴纳）。”
本院二审期间，上诉人潘光伟围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，并经过对当事人在一审期间提供的证据的审核，本院对一审判决认定的2014年6月29日世纪王菜馆与肉鸽合作社签订的店面租赁合同关于保证金30000元一节不予确认，对一审判决认定的其他事实予以确认。本院另认定：
2014年6月29日世纪王菜馆与肉鸽合作社补签的店面租赁合同，约定世纪王菜馆向肉鸽合作社交纳保证金30000元，合同期满后肉鸽合作社再予以返还。
2016年8月5日签订的店面租赁合同在约定具体条款前载明“出租方（以下简称甲方）：瑞安市蓝灵肉鸽专业合作社，承租方（以下简称乙方）：瑞安市世纪王农家菜馆；”“经甲、乙双方在老合同取消是双方配合同意协商一致，以后本单位续租，乙方有优先续租权，甲方不得一任何借口形式干涉乙方。”
2016年9月13日，旧城改造公司也向案涉岭下菜场9间店面租户发出通知，要求租户在2016年10月31日前腾空完毕。之后，世纪王菜馆即派员与潘光伟一并到安阳街道办事处进行交涉，请求在2017年1月1日后拆迁，但未获准。
另，在接受本院询问时，世纪王菜馆与潘光伟均陈述涉案房屋在2016年12月6日、7日开始拆除，世纪王菜馆并陈述安阳街道办事处将涉案房屋的若干室内物品搬至另一处保存。
本院认为，2016年8月5日店面租赁合同约定的出租人为肉鸽合作社，并载明“经甲、乙双方在老合同取消是双方配合同意协商一致，以后本单位续租，乙方有优先续租权，甲方不得一任何借口形式干涉乙方”。可见，涉案合同的履行前提是涉案房屋肉鸽合作社得以续租涉案房屋。在不能续租的情况下，该合同即无法履行，故一审判决认定签订该合同“损害了国家的利益”，没有依据，本院予以纠正。肉鸽合作社已于2016年7月12日注销，应认定上诉人潘光伟冒用已注销的肉鸽合作社与被上诉人世纪王菜馆签订该合同。即便认定潘光伟存在欺诈，根据合同法第五十四条第二款的规定，该合同属于可撤销的情形，不属于无效的情形。因此，一审判决认定该合同无效，系适用法律错误，本院亦予以纠正。对世纪王菜馆关于该合同无效的诉讼请求，应予以驳回。
为避免诉累，因潘光伟无法从旧城改造公司续租涉案房屋，导致涉案合同无法履行，故该合同应予以解除；潘光伟应返还因该合同获得的185000元租金；对于因前期合同结转的保证金30000元，亦应一并返还。
关于世纪王菜馆的损失，一审判决根据温州安阳资产评估事务所的评估报告并结合案件实际情况，认定酌情由潘光伟予以赔偿180000元。世纪王菜馆未提起上诉，视为服从一审判决，亦即服从一审判决认定的其“在瑞安市安阳街道办事处通知其腾空后未及时组织腾空以减少财物损失，也存在过错”。评估报告的估价包含室内装修价值156738元与室内物品价值93465元两项共计为250203元，而世纪王菜馆在二审中已经明确其中若干室内物品已由安阳街道办事处搬至另一处保存。因此，前述价值93465元的室内物品不应视为世纪王菜馆的损失，认定由潘光伟赔偿该93465元，依据不足。鉴于一审判决酌情认定世纪王菜馆损失的比例约为72%〔180000÷（156738+93465）〕，较为适当，故本院依此酌情认定潘光伟应赔偿112851元（156738×72%）。
关于王照真于2016年9月12日向潘光伟支付的35000元。涉案合同载明“徐启墨欠潘光伟10万元，王照真按三年付清”，即：王照真代徐启墨向潘光伟偿还债务，系代偿，并非代垫。现世纪王菜馆要求潘光伟向其返还该35000元，没有事实和法律依据，应不予支持。
综上所述，一审判决的其他认定并无不当，本院予以维持；对上诉人潘光伟的其他上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法法》第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持浙江省瑞安市人民法院（2016）浙0381民初12242号民事判决第四项；
二、撤销浙江省瑞安市人民法院（2016）浙0381民初12242号民事判决第一项、第二项、第三项；
三、解除瑞安市世纪王农家菜馆与潘光伟于2016年8月5日签订的店面租赁合同；
四、限潘光伟于本判决生效后十日内向瑞安市世纪王农家菜馆返还租金185000元、保证金30000元，共计215000元；
五、限潘光伟于本判决生效后十日内赔偿瑞安市世纪王农家菜馆经济损失112851元；
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5420元，由瑞安市世纪王农家菜馆负担；二审案件受理费10840元，由潘光伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹启东
审 判 员 刘宏杰
代理审判员 杨贤斌
二〇一七年七月二十一日
代书 记员 李博武