贵州省遵义市红花岗区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)黔0302民初4174号
原告：邱鲜容，女，汉族，1983年4月19日出生，住贵州省余庆县。
委托诉讼代理人：况明应，贵州宇辉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：游美铃，贵州宇辉律师事务所实习律师。
被告：张绍志，男，汉族，1965年6月27日出生，住贵州省遵义市播州区。
委托诉讼代理人：李鸣，贵州舸林律师事务所律师。
委托诉讼代理人：倪磊，贵州舸林律师事务所实习律师。
第三人：遵义思达商贸城置业有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区南宫山。
法定代表人：陈建杰，公司董事长。
委托诉讼代理人：杜秋霖，贵州子尹律师事务所律师。
原告邱鲜容与被告张绍志、第三人租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邱鲜容的委托诉讼代理人况明应、被告张绍志及其代理人李鸣、倪磊、第三人诉讼代理人杜秋霖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邱鲜容向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告从2016年3月1日起至2017年12月30日止的商铺租金74994元（20453元/6个月×22个月）；2、依法责令被告向原告支付因使用商铺而产生的物业管理费13256.5元（8522元+189.39㎡×2.5元/㎡/月×10个月）；3、被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2014年12月31日，原告与第三人签订《二区有期有偿使用协议书》，该协议书约定由第三人将遵义国际商贸城编号为：21952、21953、21958、2192号四间商铺有期有偿提供给原告使用，约定计费总面积为189.38㎡，商铺使用期自2014年12月31日起至2017年12月31日止，双方对租金及交付方式等内容也同时作出了约定。原告与第三人签订《二区有期有偿使用协议书》后，按照约定向第三人交付部分款项，但是，原告并没有实际使用该商铺，而是在2015年1月3日与被告签订《门面转让协议》，约定由原告将上述四间商铺使用权转让给被告，同时原告已经向第三人支付的33453元约定转为被告缴纳（被告直接向原告偿还已经向第三人支付的33453元），第三人所有的政策优惠归被告享有。《门面转让协议》签订后，上述商铺至今一直由被告管理使用，期间，被告没有另行向原告支付过任何费用及租金。2015年10月22日，被告以原告对上述商铺没有在第三人处办理租赁过户为由曾向法院提起诉讼，要求原告履行过户义务，后经法院主持调解，约定由原告向第三人申请办理租赁过户，但因客观原因，至今没有办理租赁过户登记。
2017年3月2日，第三人以原告因租赁其上述商铺尚欠其租金及物业管理费为由，向法院提起诉讼，此次诉讼过程中，与原告一起成为被告的同类商户众多，原告并没有明白对于基本事实的确认对于案件性质认定的重要性，更没有想到原告的情形与其他案件的基本事实不一致，也没有想到向法院申请追加本案被告作为该案件的共同被告参加诉讼，在别人没有异议的情况下，当时的本案原告也没有向人民法院提出异议，导致法院作出判决确认原告应向本案第三人支付租金及物管费的判决，且该判决已经发生法律效力，更为重要的是，到目前为止，已经超过申请再审的时效规定，导致原告只能另行通过本案提起诉讼。此前原告曾于2018年3月13日向法院提起诉讼，后原告及委托代理人因客观原因无法参加诉讼，被法院按撤诉处理。上述事实，原告均有相关证据予以证明。原告认为，依据原告与被告之间的约定，上述商铺的全部费用应全部由被告承担，被告有义务向原告或者本案第三人按照约定支付相应费用，第三人在明知上述商铺的实际使用人是被告的情况下，仍然要求原告支付相应费用，也是不尊重客观事实，并且，第三人是否已经在被告处收取租金及相关费用，也是处理本案的关键。同时，第三人参与本案的诉讼，也便于对涉案商铺在2017年12月30日以后的租赁事宜予以处理。为此，依据法律规定，诉至法院，请支持如前诉请。
被告张绍志辩称：一、原告主张的2016年3月1日至2017年12月30日的租金不应得到全部支持。其中2016年3月1日至2017年3月1日的租金已过诉讼时效，此部分我方不予认可。原告向被告主张租金，应在每次支付租金期限届满后一年内向被告主张权利。本案中，合同约定每6个月缴纳一次租金。所以原告主张的租金应分段计算：2016年3月1日-2016年9月1日、2016年9月1日-2017年3月1日、2017年3月1日-2017年9月1日、2017年9月1日-2017年12月30日，其中前两个阶段的租金，原告并未在诉讼时效内行使权利。二、原告所主张租金及物业费，应由商铺实际使用人ＸＸ承担。张绍志在2016年5月就将其转租给了ＸＸ，该商铺从2016年5月起就由ＸＸ实际使用至今，原告对张绍志将该商铺转租给ＸＸ一事，是清楚的，且并未对转租提出异议，所以对于该商铺的租金与物业费，原告应向商铺实际使用人ＸＸ催讨。
第三人遵义思达商贸城置业有限公司辩称，原告的门面转让协议未经第三人书面同意，与第三人无关，且该转让协议无效。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院对原告提交的《二区使用协议书》、《门面转让协议》两份、（2015）红民一初字第2611号调解书、（2017）黔0302民初2770号判决书、思达商贸城情况说明等证据的真实性、合法性、关联性予以确认，对被告张绍志提交的《二区使用协议书》真实性、合法性、关联性予以确认，对被告提交的ＸＸ的询问笔录，因ＸＸ未到庭证实，故对该证据不予采信。
本院经审理认定事实如下：2014年12月31日，原告邱鲜容(乙方)与第三人遵义思达商贸城置业有限公司（甲方）签订《二区有期有偿使用协议书》，约定：由甲方将其位于遵义国际商贸城二区市场一楼的21929、21928、21952、21953号商铺（计费总面积189.38㎡）出租给乙方做经营瓷砖使用；租赁期限自2014年12月31日起至2017年12月30日止；签订之日缴纳6个月租金20453元及履约保证金10000元，后续每6个月一缴；物业管理费按计费面积2.5元/平方米，每半年一缴；未经甲方书面同意原告不得擅自转让、转租，因故确需向第三方转让、转租，乙方需按规定向甲方申请，经甲方书面同意后方可转让、转租；乙方需于2014年12月31前入场装修，并承诺在2015年1月30日前完成装修并对外正式经营。同日，双方还签订了《补充条款》（二区市场），约定：市场正式开业起计租金，三年使用期内租金不变，承租人六个月内不得转租转让所使用的商铺。协议签订后，第三人将房屋交付原告使用，原告向第三人缴纳了6个月租金20453元、履约保证金10000元及装修押金3000元，合计33453元。
2015年1月3日，原告邱鲜容（甲方）与被告张绍志（乙方）签订《门面转让协议》，约定：甲方将国际商贸城2区一楼的21929、21928、21952、21953号商铺总计189.38㎡转让给乙方；乙方已向甲方支付履约保证金10000元、半年租金20453元、装修费3000元，总计33453元；国际商贸城可以办理正式过户手续时，甲方协助乙方办理租赁过户；国际商贸城所有优惠政策归乙方所有（未过户之前，甲方无条件帮助乙方带领优惠政策）。协议签订后，原告将商铺交付被告使用，直至合同期满，房屋被第三人收回。被告在使用房屋期间，未向原告支付过任何费用及租金。
2015年10月12日，第三人出具了一份《情况说明》，载明：现二区商户邱鲜容（铺位号：21928、21929、21952、21953）与公司于2014年12月31日签约，由邱鲜容于2015年1月3日到二区现场管理办公室办理装修手续，之后于2015年1月10日由张绍志入场进行铺面装修，并于2015年2月底开始正常营业至今；在2015年开始，张绍志多次到二区现场组进行过户申请，经二区现场组同客服组沟通，查出邱鲜容办理有小微企业业务，不符合公司规定的过户条件，因此一直未能完成过户。
2015年10月22日，被告张绍志向本院提起诉讼，要求原告配合其到第三人处办理房屋租赁过户，经本院主持调解，双方达成一致意见：原告于2015年12月4日前向第三人提出书面申请协助被告办理其转租给被告的国际商贸城二区1楼21928、21929、21952、21953号商铺在第三人内部的过户手续。但因原告办理有小微企业业务的原因，导致过户手续一直未能办理。
另查明，第三人于2014年11月21日在二区张贴公告，明确正式开始计算租金的时间是2015年3月1日。2016年11月，第三人发布《遵义国际商贸城二区市场瓷砖经营区商铺租费收取办法通告》，原告所出租的商铺享受7个月的免租期，即原告所出租商铺的租金计收时间为2015年10月1日。2017年3月2日，第三人以原告拖欠租金及物业管理费为由，向本院提起诉讼，经审理，本院于2017年8月29日作出（2017）黔0302民初2770号民事判决书，判决：原告支付第三人截止2017年3月2日的租金40906元、物业费8522元。该判决生效后，原告于2018年3月13日向本院提起诉讼，要求被告支付租金及物业管理费，因原告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，案件按撤诉处理。原告于2018年4月17日再次起诉我院，要求被告支付租金及物业管理费。
本院认为，原告通过与第三人签订《二区有期有偿使用协议书》，取得了涉案商铺的使用收益权后，于2015年1月3日与被告签订《门面转让协议》，将涉案商铺转租给被告使用。该转租行为，虽然未得到第三人的同意，但第三人在知道该转租行为后，至今未提出异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，视为第三人默认了该转租行为，故该门面转让协议系原、被告双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按约履行义务。被告因转租行为取得了承租权，虽然原、被告未在《门面转让协议》中就租金的支付方式进行约定，但根据合同的相对性及被告向原告支付了半年租金20453元、履约保证金10000元及装修押金3000元的事实，被告负有向原告履行交纳租金及管理费的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、第二百二十四条第一款“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告未及时向原告缴纳租金及物业管理费，属于违约，原告要求被告支付租金及物业管理费的请求依法有据，本院予以支持。因涉案商铺的计租时间为2015年10月1日，且被告已向原告支付了半年租金，故被告应向原告支付2016年4月1日至合同租金期限届满之日止（2017年12月30日）的租金71585.5元（20453元/半年÷6×21个月=71585.5元）、物业管理费13256.5元(8522元+189.38㎡×2.5元/㎡/月×10个月=13256.5元)。
关于被告主张原告诉请已过诉讼时效的问题，因原、被告未就租金的支付方式进行约定，而被告所欠原告的租金时段为2016年4月1日至2017年12月30日，被告依法应在2017年4月1日向原告支付2016年4月1日至2017年4月1日为期一年的租金、在2017年12月30日向原告支付余下的租金。因被告未及时向原告支付租金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年：(一)身体受到伤害要求赔偿的；(二)出售质量不合格的商品未声明的；(三)延付或者拒付租金的；(四)寄存财物被丢失或者损毁的。”之规定，原告应当于2018年4月1日前向被告主张收取2016年4月1日至2017年4月1日租金的权利、于2018年12月30日前向被告主张收取2017年4月2日至2017年12月30日租金的权利。原告已于2018年3月13日向本院提起诉讼主张权利，并未超过诉讼时效，故对被告的该项主张，本院不予支持。
关于被告主张租金及物业费应由商铺实际使用人ＸＸ承担的问题，根据合同的相对性原则，被告与ＸＸ之间是否具有合同关系、ＸＸ是否应承担租金及物业费，属于另一民事法律关系，本院对此不予评价，被告可另行主张其权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，判决如下：
一、被告张绍志在本判决生效后十日内支付原告邱鲜容商铺租金71585.5元及物业管理费13256.5元；
二、驳回原告邱鲜容的其他诉讼请求。
如未在判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2010元,减半收取计1005元，由被告张绍志承担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行，逾期则承担相应的法律责任。
审 判 员 周 莉
二〇一八年六月八日
法官助理 何小飞
书 记 员 任雅旭