湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民商初字第00678号
原告（反诉被告）：湖北洪山宾馆集团有限公司，住所地：武汉市武昌中北路1号。
法定代表人：万幼云，该公司董事长。
委托代理人：周群策，北京大成（武汉）律师事务所律师。
委托代理人：邢慧，北京大成（武汉）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：武汉新康霸文华传播有限公司，住所地：武汉市武昌区中北路特1号。
法定代表人：陈辉（已死亡），该公司总经理。
委托代理人：陈冰，该公司副总经理。
委托代理人：朱志熙，湖北英达律师事务所律师。
原告（反诉被告）湖北洪山宾馆集团有限公司（以下简称洪山宾馆公司）与被告（反诉原告）武汉新康霸文华传播有限公司（以下简称新康霸公司）土地租赁纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年7月5日公开开庭审理了本案。洪山宾馆公司委托代理人周群策、邢慧，新康霸公司委托代理人陈冰、朱志熙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告洪山宾馆公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方存在的不定期租赁合同关系；2.被告立即腾退武汉市武昌区中北路特1号的土地及建筑物给原告使用；3.被告向原告偿还腾退前的租金14069637.52元及资金占用费4192821.96元（从2000年5月起至2015年4月30日止）；4.诉讼费由被告负担。新康霸公司提出反诉后，洪山宾馆公司变更诉讼请求为：1.确认原告和被告之间的不定期租赁合同关系已于2014年9月30日解除；2.被告拆除自行搭建的建筑物、构筑物及其附属设施，并腾退返还土地；3.被告向原告偿还从第四年起每年8%递增租金，合同解除后的土地使用费（包含8%递增部分）及全部资金占用费（实际金额计算至本案生效判决作出日止）（1）2000年1月1日至2014年9月30日的8%递增租金共12403117元，资金占用费5473235元；（2）2014年10月1日至2016年6月30日的土地使用费150万元，资金占用费6.57万元；8%递增土地使用费3887095元，资金占用费173055元；4.被告向原告支付因扩建后实际占地面积增加而应缴的租金、土地使用费、8%递增租金（土地使用费）及全部资金占用费。（资金占用费按当期应交付之日起算按照每日万分之二计算至本案生效判决作出日止）（1）2008年1月1日至2014年9月30日的租金3274668元，资金占用费1164266元；8%递增租金4993836元，资金占用费1600608元；（2）2014年10月1日至2016年6月30日的土地使用费848988元，资金占用费39842元；8%递增土地使用费2095299元，资金占用费93284元；5.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：1995年12月22日，湖北康霸保龄球有限公司（以下简称康霸保龄球公司）与原告签订了《洪山宾馆土地使用租赁合同书》。合同约定“合同租赁的建筑用地为洪山宾馆汽车库（含车库部分）与宾馆内娱乐城新修马路之间的山坡地带，实际面积以承租方建馆后自用建筑的占地面积为准。承租方兴建的建筑物（层高不得超过二层）及所有设备的产权，至租赁期满之日，全部无偿转给出租方。承租方有偿使用该片土地，土地租金为每平方米40元人民币／月，租金每年分别于6月30日前和12月30日前分二次缴清。年租金从第四年起每年递增8%。土地租赁期限为10年，时间从本合同签字生效后五个月开始计算和记租。双方均不得违约，否则违约方按保证金的三倍赔偿对方的经济损失。”2006年5月《洪山宾馆土地使用租赁合同》期满，康霸保龄球公司继续使用原租赁土地，2008年7月30日，在没有签订书面租赁合同的情况下，被告使用原租赁土地营业至今并部分缴纳租金，在此期间，原告多次发函催促被告腾退并缴付租金。原《土地使用租赁合同书》中约定“承租方兴建的建筑物（层高不得超过二层）及所有设备的产权，至租赁期满之日，全部无偿转给出租方。”被告违反合同约定使用租赁土地，在没有告知原告的情况下，自行在租赁土地上搭建了六层建筑物且没有履行任何手续，应当在合同解除后拆除自行搭建的构筑物及其附属设施，并腾退土地给原告。依据《土地使用租赁合同书》约定“实际面积以承租方建馆后自用建筑的占地面积为准”，被告每年向洪山宾馆支付的租金仅为900，000元，反推计算出其实际缴纳租金的面积仅为1875平方米。而根据2016年3月华夏寰宇（湖北）规划勘测有限公司出具的《测绘技术总结报告》中的勘验测量结果，2008年康霸娱乐城的一层建筑面积为2885.7平方米，即被告实际占地面积比缴租面积多1010.7平方米，被告应当补缴实际多占1010.7平方米的租金。《土地使用租赁合同书》中约定“年租金从第四年起每年递增8%。”被告应当以实际占地面积为准，从2000年起开始缴纳每年8%递增的租金。原告多次发函要求被告依合同约定给付8%递增租金，被告至今未缴。原告2014年9月27日发出的《律师函》申明于2014年9月30日解除与被告的不定期租赁合同关系，被告应当立即拆除自行搭建的违章建筑物、构筑物及其附属设施并办理腾退。时至今日，被告依然强行占用土地、拒不返还，扩大了原告的损失，应当向原告支付从合同解除日至实际腾退日期间的土地使用费（包含8%递增部分）及资金占用费。依据《中华人民共和国合同法》第236条规定，原、被告双方事实上形成了不定期租赁合同关系，被告应当以实际占地面积为准，向原告支付欠缴的租金（包含8%递增部分）及资金占用费。原告有权依照《中华人民共和国合同法》第232条的规定，在履行提前通知义务后单方解除不定期租赁关系，并依据该法第223条、236、237条规定要求被告于合同解除之日腾退返还租赁土地，恢复原状并支付欠缴租金和土地占用费。综上，被告违反约定擅自搭建构筑物并长期持续性地拖欠租金，且原告已经依法履行了提前通知解除不定期租赁合同的义务。
被告新康霸公司辩称，康霸保龄球公司于1995年12月22日签订的《洪山宾馆土地使用租赁合同》违反了国家法律法规的禁止性规定，系无效合同。按照无效合同的处理原则依法赔偿被告的损失。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就本案而言，土地使用权出租与否决定权在洪山宾馆公司，新康霸公司历次扩建也是经洪山宾馆公司同意的，洪山宾馆公司从始至终未对新康霸公司历次扩建提出任何异议。故上述合同无效的过错在洪山宾馆公司，洪山宾馆公司应依法赔偿新康霸公司的全部经济损失。即使合同有效，洪山宾馆公司已经以自己的行为对租赁合同的租金条款作出了变更，因为康霸保龄球公司与原告从1995年签订合同后一直按每年90万元的标准支付租金，原告在这个过程中没有提出任何异议，另外在2011年6月13日以及2013年的1月21日两次财务对帐中，原告均认可新康霸公司不欠原告的租金，所以我们认为洪山宾馆实际上已经以自己的行为对租赁合同租金条款作出了变更，这也是符合合同法的相关规定。洪山宾馆公司和新康霸公司的租赁关系是从1995年12月22日开始，一直到2014年都没有就所谓的8%递增租金提出任何主张请求，原告的诉讼请求超过了诉讼时效。我们认为不存在增加面积，因为1995年租赁合同上是按照康霸保龄球公司实际的自用的面积来核算面积，而这个合同是在康霸保龄球公司没有施工之前就签订了，而康霸保龄球公司做完了之后，并没有就面积进行相关的交接和核算，而新康霸公司在2006年到2008年之后，新建娱乐城的当中，洪山宾馆并没有证据能证明我们之后的新建是扩大了康霸保龄球公司的原面积，故不存在2008年增加的面积一说。从2008年之后，2011年、2013年双方的两次对帐也没有对所谓的增加面积双方有任何的异议，即洪山宾馆并不认为就增加面积这块新康霸公司应该另行付租金的说法，所以对帐的行为也是一种合同条款变更的行为。洪山宾馆从2008年之后也一直没有就所谓的增加面积对应的租金这块向新康霸公司主张权利，也过了诉讼时效。
新康霸公司向本院提出反诉请求：1.确认洪山宾馆公司与康霸保龄球公司于1995年12月22日签订的《洪山宾馆土地使用权租赁合同》为无效合同；2.洪山宾馆公司依法赔偿新康霸公司经济损失人民币58101194.5元；3.本案全部诉讼费、鉴定费40万元由洪山宾馆公司承担。事实与理由：1995年12月22日，康霸保龄球公司与洪山宾馆公司签订了一份《洪山宾馆土地使用租赁合同》。该合同约定：“合同租赁的建筑用地为洪山宾馆汽车库（含车库部分）与宾馆内娱乐城新修的马路之间的山坡地带，实际面积以承租方建馆自用建筑的占地面积为准。”该合同签订后，康霸保龄球公司即投入巨资兴建保龄球馆。后新康霸公司全部承接了康霸保龄球公司与洪山宾馆公司于1995年12月22日签订的《洪山宾馆土地使用租赁合同》中康霸保龄球公司的全部合同权利及义务。从2006年到2008年，新康霸公司为配合洪山宾馆公司五星级改造，又投入巨资对相关场地设施进行了升级改造。洪山宾馆公司租赁给新康霸公司使用的地块的土地权系国有划拨土地使用权，不符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条关于划拨土地使用权允许出租的情况。根据前述条例第四十四条“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”的强制性规定，洪山宾馆公司与康霸保龄球公司签订的《洪山宾馆土地使用租赁合同》因违反了行政法规的强制性规定而无效。鉴于本案所涉合同系无效合同，应按无效合同的处理原则处理本案纠纷，故洪山宾馆公司作为无效合同的过错方应依法赔偿新康霸公司的全部经济损失，即58101194.5元。请贵院在查明本案事实后依法支持新康霸公司的如上反诉请求。湖北华夏资产评估有限责任公司就本案案涉资产已作出鉴定意见。该鉴定意见确认，以2016年3月7日为评估基准日，本案案涉资产建安成本为39946570元（该报告漏算了新康霸公司支付的电力增容费人民币150万元）。另外，该鉴定公司出具的《分建设期计算康霸娱乐城工程造价汇总表》认定1996年建筑装饰工程造价为3329760元，这一认定与事实严重不符。新康霸公司在1996年建设的是保龄球馆，至2006年大规模改造时应洪山宾馆公司要求已全部拆除。在拆除前新康霸公司投入远不止3329760元，按湖北中环会计师事务所有限公司于2000年5月20日出具的鄂中环评（2000）24号报告书认定，新康霸公司资产净额18134384.5元。另外，因洪山宾馆公司原因导致新康霸公司无法继续经营，新康霸公司赔偿员工经济损失须花费185万元。总损失为39946570＋1500000＋18134384.50-3329760＋1850000=58101194.5元。
洪山宾馆公司反诉辩称，一、《洪山宾馆土地使用租赁合同》已生效。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》系管理性规定，不能作为认定合同无效的依据。即使为效力性的强制规定，目前土地已经变性，不属于划拨用地，该土地租赁合同已生效。二、双方存在不定期租赁合同关系，且已依法解除。合同约定的十年租赁期满后，双方形成不定期租赁关系，洪山宾馆公司要求新康霸公司解除合同并腾退，且给予了其合理期限，双方的不定期租赁合同关系已经依法解除。三、新康霸公司违约自行搭建构筑物，应当拆除。被告应当按照约定无偿转移两层建筑物及所有设备的产权，并拆除自行搭建的二层以上的构筑物及其附属设施。四、新康霸公司申请司法鉴定不具备合法性、必要性与合理性。五、新康霸公司要求赔偿经济损失58，101，194.5元的主张没有事实及法律依据。1、洪山宾馆公司作为出租人，在期内没有违约行为，而新康霸公司则自行搭建构筑物并拖欠租金，且在收到解除合同的通知后强占土地拒不返还，应当由新康霸公司承担违约责任，洪山宾馆公司没有赔偿的理由。2、新康霸公司投入装修改造的建安成本，应当区分房屋建造成本与装修成本，对于可移动、可拆除的装修装饰及附属设施应当依据约定，由新康霸公司自行取回，不应补偿。新康霸公司所有投入已经实际占有、使用多年并获得巨额经营收益，依据民法公平合理和诚实信用的原则，也不应补偿。3、新康霸公司将2000年评估的公司资产净额计算到赔偿请求里，更加没有事实与法律依据。4、新康霸公司支付员工经济补偿金是新康霸公司自身经营管理行为，与原被告之间的租赁合同关系无关，要求洪山宾馆赔偿没有任何事实与法律依据。5、新康霸公司缴纳的电力增容费系供电系统升级改造由出租人和全体承租人按比例分担，各方也约定在租赁关系终止后予以返还，且该150万元已经冲抵新康霸公司在2009年之前欠缴的租金，因此该诉请也不应得到支持。综上，请求驳回新康霸公司全部反诉诉讼请求。
洪山宾馆公司围绕本诉及反诉诉讼请求向本院提交了以下证据：
证据1、湖北洪山宾馆有限公司营业执照；
证据2、洪山宾馆公司营业执照；
证据3、洪山宾馆公司企业变更登记信息表；
证据4、康霸保龄球公司企业信息；
证据5、湖北省工商行政管理局行政处罚决定书；
证据6、新康霸公司企业信息咨询报告；
证据7、洪山宾馆土地使用租赁合同书；
证据8、武国用（2012）第160号国有土地使用证及附图；
证据9、康霸保龄球公司租金缴纳凭证；
证据10、新康霸公司租金缴纳凭证；
证据11、关于房屋租赁事宜的函；
证据12、回函；
证据13、关于终止《土地使用租赁合同》并办理腾退和租金结算事宜的函；
证据14、律师函；
证据15、回复询证函；
证据16、康霸娱乐城测绘技术总结报告；
证据17、分期建安成本评估项目-资产评估报告鄂华资报字（2016）第0527号；
证据18、2000年1月-2014年9月欠缴计算表；
证据19、2014年10月-2016年6月欠缴计算表；
证据20、支票、审批单、发票；
证据21、康明斯800KW发电机组购销合同、发票；
证据22、海南金盘电气产品买卖合同；
证据23、长兴产品加工合同、订货技术协议、收据、支票存根、发票；
证据24、华源电力供用电工程公司报装用电工程合同；
证据25、记账凭证、收款收据、进账单；
证据26、记账凭证及附件；
证据27、2009年康霸往来账明细表；
证据28、其他应收款明细账；
证据29、审计报告；
证据30、建设用地规划许可证（含附件红线图）武规昌地字（2006）022号；
证据31、建筑红线定位图；
证据32、建设工程规划许可证武规（昌）建（2009）028号；
证据33、康霸占用土地租金实缴租金与市价对比表；
证据34、康霸周边同类房屋租金市场标准；
证据35、洪山宾馆关于询证函的说明。
新康霸公司围绕本诉及反诉诉讼请求向本院将提交以下证据：
证据1、洪山宾馆土地使用租赁合同书；
证据2、情况说明；
证据3、原被告2011年6月13日作出的《关于“询证函”欠款数据说明》；
证据4、原告从2011年1月14日至2011年6月16日向被告出具的收款收据；
证据5、原告于2013年1月21日向被告出具的《询证函》；
证据6、原告于2013年1月29日出具的发票；
证据7、武汉市国土资源和规划局洪山分局出具的查询结果；
证据8、武汉市国土资源和规划局洪山分局出具的查询结果；
证据9、武昌区人民法院作出的（2007）武区民二初字第1018号判决书；
证据10、武汉市武昌区城市管理局于2007年8月21日出具的城市道路临时占道许可证；
证据11、武昌区公安分局消防大队于2007年9月17日出具的关于康霸娱乐城内部装修消防验收的意见；
证据12、湖北省发改委于2006年3月9日出具的鄂发改投资函（2006）100号；
证据13、洪山宾馆公司与新康霸公司就大歌厅租赁的三份租赁合同草案；
证据14、洪山宾馆公司就大歌厅向新康霸公司收取租金的部分凭证；
证据15、洪山宾馆公司从2009年9月24日到2009年11月30日向新康霸公司收取电力增容费的凭证；
证据16、新康霸公司娱乐城改造草图；
证据17、湖北英达律师事务所于2006年11月20日向新康霸公司出具法律意见书（洪山宾馆公司于2006年12月13日签收确认）；
证据18、新康霸公司于2006年11月23日向洪山宾馆公司出具《关于续签土地租赁合同的函》（（洪山宾馆公司于2006年12月13日签收确认）；
证据19、××预防控制中心出具的居民死亡医学证明书；
证据20、新康霸公司于2016年2月1日出具的任命书；
证据21、湖北中环会计师事务有限公司于2000年5月20日出具的鄂中环评字（2000）24号资产评估报告；
证据22、新康霸公司赔偿员工费用；
证据23、鉴定报告。
本院组织当事人进了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。对真实性有异议的证据，本院认定如下：洪山宾馆公司提交的证据18、19因系其单方的陈述，新康霸公司对其真实性不予认可；证据33-35系原告单方出具，且新康霸公司不认可其与本案的关联性，故本院对洪山宾馆公司提交的前述不予确认。新康霸公司提交的证据11系武汉市公安局武昌区分局消防大队出具，且复印件与原件一致，洪山宾馆公司没有提供证据证实该证据形式上不真实，故对其形式上的真实性本院予以确认；证据13系打印文稿，没有任何签章；证据16无双方签章；证据21系新康霸公司单方委托评估机构出具，且洪山宾馆公司对前述真实性均有异议，故本院对新康霸公司提交的证据12、13、16、21不予确认；证据22中工资组成清单系单方制作，未经洪山宾馆公司确认，对其形式上的真实性本院不予确认。证据22中的仲裁调解书系法律文书，形式上真实，但因新康霸公司未提交其他证据证实该法律文书上确认的赔偿与本案有关，故对新康霸公司提交的证据22本院不作为认定本案事实的依据。
应新康霸公司的申请，本院委托湖北华夏资产评估有限责任公司对1、现有涉案房屋的建安成本及现有残值；2、现有涉案设施设备价值进行评估鉴定。湖北华夏资产评估有限责任公司向我院出具鄂华资报字（2016）第0527、0528号《资产评估报告》两册及相关勘测公司、造价咨询公司作出的《报告书》三册。新康霸公司亦将前述鉴定报告作为证据23向法院提交。洪山宾馆公司与新康霸公司对前述报告的真实性无异议。对前述鉴定报告真实性本院依法予以确认。该鉴定产生鉴定费用40万元。
前述本院确认的证据均在卷佐证。对于确认真实性的证据是否能达到各方的证明目的，本院将结合庭审调查及当事人陈述等，综合予以认定。
本院认定事实如下：1995年12月22日，湖北洪山宾馆（甲方）与康霸保龄球公司（乙方）签订《湖北宾馆土地使用租赁合同书》，约定：就洪山宾馆建筑用地土地使用租赁合作事宜达成如下条款：一、合同租赁的建筑用地为：洪山宾馆汽车库（含车库部分）与宾馆内娱乐城新修马路之间的山坡地带，实际面积以乙方建馆后自用建筑的占地面积为准。二、乙方全额投资，在租赁的建筑用地上兴建“湖北洪山宾馆康霸保龄球馆”及其配套的服务设施。……三、乙方兴建的建筑物（层高不得超过二层）及所有设备的产权，自租赁期满之日，全部无偿转给甲方；乙方有偿使用该片土地，土地租金按以下方法计算：租金为每平方米40元／月，租金每年分别于6月30日前和12月30日前分二次缴清。年租金从第四年起每年递增8%。合同签字生效之日，乙方先付保证金20万元，此保证金可冲抵第一年部分租金，合同生效后，如果乙方在三个月以内不能动工，则此保证金不退回，此合同自行失效。四、本土地租赁期限为十年，时间从本合同签字生效后五个月后开始和计租，如果乙方提前开业，以开业之日计租和计算时间。……六、关于原甲方建筑物的拆迁与还建问题，乙方应以先还建后自建的原则进行。办公楼以其原建筑面积、车库以原车位数为标准如数还建，超过标准的部分按现行的建筑造价进行计算，甲方对乙方给予补偿或冲抵相应的租金。七、甲方应协助乙方以甲方的名义完成建设过程中的所有报批手续，如建筑规划红线、建设许可证、用电增容等，其费用由乙方承担。八、用电增容工程投入使用前，甲方应为乙方提供足够的施工用电电源以及施工用水水源。……九、甲乙双方均不得违约，否则违约方按保证金的三倍赔偿对方的经济损失。十、乙方在租赁期内不得转让土地租赁权和地经营使用权，不得经营餐饮业。十一、未尽事宜，双方另行协商解决。十二、合同自双方签字盖章公证后生效，至租赁合同期满之日终止。该合同签订后，未办理公证手续。
洪山宾馆公司和新康霸公司确认：1996年，康霸保龄球公司在前述所涉租赁土地上建成两层楼房。2006年，原有的两层楼拆除了一部分，并开始建设。2008年，前述工程建成了五层楼房，完工后，四楼以下开始营业。2013年到2014年期间，新康霸公司对前述房屋第五层进行了装修。前述房屋从1996年至今，未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。
1996年5月1日至2014年9月30日期间，康霸保龄球公司及新康霸公司按每年90万元的租金标准向洪山宾馆公司支付租金。新康霸公司反诉请求要求洪山宾馆公司赔偿的150万元电力增容费，已冲抵于前述租金中。
2006年3月9日，湖北省发展和改革委员会向省政府办公厅作出《省发展改革委关于洪山宾馆改造工程立项的函》，载明：将洪山宾馆改造工程立项的有关事项批复如下：一、建设标准：按照五星级酒店的标准，对洪山宾馆进行改造。二、主要建设内容：1、改造装修外立面、宾馆门厅及大堂，南楼客房，中庭花园……2、拆除宾馆西部的临时建筑，原址新建宾馆西楼，作为与酒店配套的健身休闲中心、地下停车场和部分高档客房及设备用房。3、改扩建厨房、餐厅及多功能厅。4、对供电、供水、锅炉、冷暖空调机消防系统进行升级改造。三、总投资额及投资来源……四、建设周期为2006年至2007年，工期一年。
2006年11月20日，湖北英达律师事务所受康霸保龄球公司委托，出具《关于洪山宾馆公司与康霸保龄球公司土地使用权租赁的法律意见书》。2006年11月23日，康霸保龄球公司向洪山宾馆公司出具《关于续签土地租赁合同的函》，认为1995年双方签订合同后投资2000万元在租赁土地上修建了湖北洪山宾馆康霸保龄球馆并购置了相关设备。之后又进行了加层和装修。特别是目前为配合洪山宾馆公司五星级改造投入巨资对保龄球馆进行了彻底升级改造，并出资修建车库。因另行租赁洪山宾馆公司的大西洋歌舞厅需按洪山宾馆公司拆除，重新在保龄球馆的中空部分扩建两层装修成新的歌舞厅。要求洪山宾馆公司在原租金标准不变的条件下续签土地租赁合同。2006年12月13日，洪山宾馆公司确认收到前述法律意见书及函件，但并未回复。双方亦未签订任何书面协议。
2007年9月17日，武昌区公安分局消防大队向康霸保龄球公司出具《关于康霸娱乐城内部装修消防验收的意见》，载明：2007年9月4日，我大队派员对你单位在武昌区中北路特1号康霸娱乐城（位于武昌区中北路特1号，原建筑系一栋地上3层建筑，现将原首层改建为两层汽车库，原二层作KTV包房，原三层改建为大歌厅，并用钢结构设置夹层，装修面积5000平方米）内部装修工程进行了消防验收，……该工程装修材料、安全疏散符合国家有关消防技术规范的规定，……消防验收合格，同意投入使用。并提出以下意见：……2、经本次消防验收的建筑工程如有改建、扩建、二次装修或用途变更等应重新向公安消防机构申报审核验收。
2011年12月13日，洪山宾馆公司向康霸保龄球公司出具《关于房屋租赁事宜的函》载明：……《洪山宾馆土地使用租赁合同书》已于2006年履行完毕，但事实上合同履行完毕后贵公司一直连续使用我司房屋，但却未与我司签订新的房屋租赁协议。为规范管理，现正式通知贵司与我司就该处房屋办理相关手续：如贵司有意继续租赁，则尽快与我司协商签订新的租赁协议；如贵司无意继续租赁，则请在收到本函1个月内办理退房交接手续。
2012年1月11日，新康霸公司《回函》称：2011年12月13日发送的《关于房屋租赁事宜的函》已收悉。……2006年6月合同约定期限届满后，我公司曾多次以书面的方式向贵公司提出续签租赁合同，双方就此也有过交流、磋商，终因种种原因租赁合同未能续签，租赁关系虽未终止，但处于不稳定状态。本次贵公司主动提出签订新的合同，对此，我公司同意在双方1995年12月22日《洪山宾馆土地使用租赁合同书》的基础上续签租赁合同。……亦希望贵公司能尽快将具体经办人员函告我公司，以便相互配合，顺利完成签约任务。
2014年5月5日，洪山宾馆公司向康霸保龄球公司出具《关于终止﹤土地使用租赁合同﹥并办理腾退和租金结算事宜的函》，称：双方1995年12月22日签订《土地使用租赁合同》约定的租赁期限2006年届满后，至今双方仍存在事实租赁关系，定期租赁合同随之变更为不定期租赁合同，且贵公司未按照合同的约定从租期起算的第四年开始（2000年）按照8%的比例递增缴付租金。2014年3月11日，我公司代表与贵司赵发明总经理就《土地使用租赁合同》的相关事宜进行了磋商，贵公司至今也未能提供任何书面材料否定欠缴租金的证据。……我公司特来函如下：1、2014年6月30日起终止双方的不定期租赁合同关系，并且贵公司于2014年7月30日前完成租赁土地及地上建筑物的腾退事宜；2、请贵公司按照合同的约定向我公司支付截止2014年6月30日前的全部租金（包含自2000年起每年应按8%比例递增的租金）。
2014年9月27日，北京大成（武汉）律师事务所接受洪山宾馆公司的委托就终止1995年12月22日签订的《土地使用租赁合同》并办理腾退和欠缴租金事宜，出具《律师函》要求新康霸公司（康霸保龄球公司）自2014年9月30日起，终止客观存在的不定期租赁关系；于2014年10月30日之前，完全履行腾退并返还租赁房屋及附属土地的义务，同时应按照原合同约定，向洪山宾馆公司支付欠缴的房屋租金1240.31万元及相应孳息919.64万元（截止2014年9月30日前的全部租金，包含自2000年起每年应按8%比例递增的租金）。
2014年11月24日，新康霸公司向洪山宾馆公司出具《回复询证函》，载明：您方多次向我公司索要所谓地租年递增8%的款项，现我公司答复如下：1、我公司与您方于1996年签订了租地建房合同。签订该合同之时，由于我方对于此类经济合作形式的有关法规完全不知晓。在随之而来的投资过程中，发现按该合同执行，我方损失太大。因为该合同规定，合同期满后，我方所投资的地面建筑归您方所有，但是对我方的投资额并未作具体规定。那么，如果我方投资量不大，就不存在多大损失，如果投资量大，损失就大了。而事实上，我方的投资确实很大。在这种情况下，遂觉得地租每年再递增8%实在无力承受，故就此问题跟您方进行过协商。协商的结果就是废除该条款，所以，这么多年来，该条款就从未执行过。现在您方重新要求执行该条款，我方认为是不妥当的。2、今日您方拒收我方交纳的租金及水电费，使我方感到十分困惑。为了避免今后为此事发生不必要的误会和冲突，我公司恳请您方说明拒收租金及水电费的理由，并且出具说明书，以免除我方承担拒交租金及水电费的责任。
庭审中，新康霸公司对洪山宾馆公司2014年9月30日解除不定期合同的主张无异议。
康霸保龄球公司系1994年11月28日成立。2004年12月27日，因在规定的期限内未依法接受年度检验，康霸保龄球公司被湖北省工商行政管理局吊销营业执照。新康霸公司于2004年9月13日设立。康霸保龄球公司与新康霸公司的法定代表人均为陈晖。
2015年6月10日，康霸保龄球公司出具《情况说明》载明：1995年12月2日，康霸保龄球公司与洪山宾馆签订了《洪山宾馆土地使用租赁合同》，现我司已将我司与洪山宾馆之间的全部权利义务（包括但不限于在上述合同中我司的权利义务）全部转让给新康霸公司，由新康霸公司承接我司与洪山宾馆之间的全部权利义务。洪山宾馆、新康霸公司对此均予以认可。
2011年8月30日，湖北洪山宾馆更名为湖北洪山宾馆有限公司。2015年10月29日，湖北洪山宾馆有限公司更名为湖北洪山宾馆集团有限公司。
洪山宾馆公司位于洪山区中北路1号的土地，原土地证号为：洪国用（97）第002**号。该土地证后注销，洪山宾馆公司取得土地证号为武国用（2002）第0**号土地证。前述土地证所载土地使用权类型均为划拨，现均已注销。2012年7月26日，洪山宾馆取得武国用（2012）第160号土地使用权证载明，土地坐落为山区中北路1号，地类（用途）为商服用地，使用权类型为国家作价出资（入股）；2013年1月28日，该土地设定抵押，2015年8月17日注销抵押登记。《湖北宾馆土地使用租赁合同书》中所涉土地，包含于前述土地证所载明土地中。
湖北华夏资产评估有限责任公司出具鉴定报告载明：本案所涉建筑物及配套设施等资产的分期建安成本总价为33559812元，明细件下表：
序号工程名称金额（元）一、1996年工程造价（建安成本）11996年建筑装饰工程3，329，760.00小计3，329，760.00二、2008年工程造价（建安成本）12008年建筑装饰工程15，663，481.00-1建筑工程8，447，697.00-2装饰工程7，215，784.0022008年金属结构工程6，144，239.0032008年设备安装工程6，334，352.00-1电气工程1，891，958.00-2给排水工程225，029.00-3弱电工程125，215.00-4消防工程710，538.00-5通风工程2，236，512.00-6电梯492，600.00-7大屏幕652，500.00小计28，142，072.00三、2013年工程造价（建安成本）12013年建筑装饰工程1，910，138.00-1建筑工程305，304.00-2装饰工程1，604，834.0022013年设备安装工程177，842.00-1电气工程120，151.00-2弱电工程27，383.00-3给排水工程30，308.00小计2，087，980.00四、1996~2013年工程造价（建安成本）总计33，559，812.00在评估基准日2016年3月7日，涉案房屋建筑物及配套设施、电子电器设备等资产的市场价值为3088.01万元（四舍五入至0.01万元），其中房屋建筑类净值为29870521.9元，设备类净值为100957.07元。
康霸保龄球公司与洪山宾馆公司签订《湖北宾馆土地使用租赁合同书》，双方形成租赁关系。康霸保龄球公司、新康霸公司均认可新康霸公司承接康霸保龄球公司与洪山宾馆公司的全部权利和义务。新康霸公司作为本案被告及反诉原告，主体适格。本案的争议焦点为：一、《湖北宾馆土地使用租赁合同书》是否有效？二、如有效，新康霸公司与洪山宾馆公司之间的租赁关系是否解除？三、新康霸公司应按何标准向洪山宾馆公司支付租金及土地使用费，新康霸公司是否应向洪山宾馆公司支付递增租金、扩大面积租金及资金占用费。四、新康霸公司是否应拆除搭建的建筑物、构筑物及其附属设施腾退返还土地，以及洪山宾馆公司是否应赔偿新康霸公司相关损失。
一、关于《湖北宾馆土地使用租赁合同书》的效力问题。
《湖北宾馆土地使用租赁合同书》系洪山宾馆公司与康霸保龄球公司之间关于如何租赁洪山宾馆公司享有使用权的土地，如何使用该租赁土地，及租赁期满对该土地及土地上兴建的建筑如何处理的约定，系双方真实意思的表示。虽然合同内容涉及到有关房屋的约定，但因合同明确表述租赁标的物为土地，且原被告均认可双方之间的发生的是土地租赁关系，故本院对《湖北宾馆土地使用租赁合同书》的性质界定为土地租赁合同。合同签订后，洪山宾馆向康霸保龄球公司交付了土地，康霸保龄球公司按合同的约定兴建了“湖北洪山宾馆康霸保龄球馆”及配套设施并从1996年5月1日开始按每年90万元支付租赁费，双方已实际履行该合同多年。双方已以实际行为改变了《湖北宾馆土地使用租赁合同书》中关于公证后生效的约定。双方未办理公证手续不影响该合同效力。
《湖北宾馆土地使用租赁合同书》签订时所涉租赁土地性质为划拨用地。划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《国有土地使用权暂行条例》）第四十四条关于“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”的规定，旨在规范管理划拨用地使用权所有者通过转让、出租、抵押无偿取得的土地使用权而获利的行为。该规定系管理性强制规定，而非效力性强制规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定的“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，旨在充分尊重合同双方意思自治，维护交易的稳定性。违反《国有土地使用权暂行条例》第四十四条不宜认定合同无效。且在双方履行租赁合同过程中，所涉租赁土地性质变更为国家作价出资（入股），而非划拨用地。故对新康霸公司认为《湖北宾馆土地使用租赁合同书》违反了《国有土地使用权暂行条例》第四十四条应为无效的主张，本院不予支持。
二、关于新康霸公司与洪山宾馆公司之间的租赁关系是否解除的问题。
2006年4月30日，《湖北宾馆土地使用租赁合同书》约定的十年土地租赁期限届满后，康霸保龄球公司及新康霸公司继续使用租赁物，洪山宾馆公司未提出异议且接受租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，《湖北宾馆土地使用租赁合同书》继续有效，且为不定期租赁。洪山宾馆公司2014年5月5日、9月27日致函新康霸公司及康霸保龄球公司要求解除合同，且新康霸公司对洪山宾馆公司主张租赁关系于2014年9月30日解除无异议。故本院依法确认洪山宾馆公司与新康霸公司（康霸保龄球公司）之间的租赁合同于2014年9月30日已解除。
三、关于新康霸公司应按何标准向洪山宾馆公司支付租金及土地使用费，新康霸公司是否应向洪山宾馆公司支付递增租金、扩大面积租金及资金占用费的问题。
《湖北宾馆土地使用租赁合同书》约定租赁土地的实际面积以建馆后自用建筑的占地面积为准，康霸保龄球公司有偿使用土地，土地租金按每平方米40元／月计算，年租金从第四年起每年递增8%。租赁土地上的建筑建成后，双方并未就建成建筑的占地面积进行确认。从1996年5月1日至2014年9月30日的十余年期间，康霸保龄球公司及新康霸公司均按每年90万元的租金向洪山宾馆公司缴纳租金，洪山宾馆公司亦接受该租金未有异议。在2014年5月5日，洪山宾馆公司要求康霸保龄球公司、新康霸公司解除合同并腾退时，提出要求按每年递增8%交付租金。洪山宾馆公司与康霸保龄球公司、新康霸公司已以实际行为改变了《湖北宾馆土地使用租赁合同书》中关于租金计算方式及租金从第四年起每年递增8%的约定，变更为按每年90万元支付租金。洪山宾馆公司要求新康霸公司补交扩建部分租金、按从第四年起每年递增8%支付租金及资金占用费的主张没有事实和法律依据，本院不予保护。
租赁合同解除后，洪山宾馆公司与新康霸公司之间的租赁权利义务终止，新康霸公司应向洪山宾馆公司返还租赁物。新康霸公司继续使用洪山宾馆公司土地，给洪山宾馆造成土地占用损失，新康霸公司应向洪山宾馆公司土地占用损失直至退还租赁物之日止。洪山宾馆公司要求新康霸公司按每年90万元从2014年10月1日起支付土地使用费至生效判决作出日止的主张本院予以支持，如新康霸公司在本院生效判决作出前已退还租赁物则土地使用费应计算至实际退还租赁物之日止。对洪山宾馆公司要求新康霸公司支付土地占用费的资金占用损失的主张本院不予支持。
四、关于新康霸公司是否应拆除搭建的建筑物、构筑物及其附属设施腾退返还土地，以及洪山宾馆公司是否应赔偿新康霸公司相关损失的问题。
1995年12月22日签订的《湖北宾馆土地使用租赁合同书》约定康霸保龄球公司承租土地后，全额投资在租赁的建筑用地上兴建“湖北洪山宾馆康霸保龄球馆”及其配套的服务设施。兴建的建筑物（层高不得超过二层）及所有设备的产权，自租赁期满之日，全部无偿转给洪山宾馆公司，土地租赁期为十年。即康霸保龄球公司于1996年投资兴建的“湖北洪山宾馆康霸保龄球馆”及其配套的服务设施在2006年4月30日租赁期届满后，其财产价值应归属于洪山宾馆公司。2006年5月1日后，《湖北宾馆土地使用租赁合同书》继续有效，该合同并未对1996年投资兴建建筑物及配套设施进行改扩建该建筑物及装饰装修的相关权利义务进行约定，双方亦未另行对发生改扩建及装饰装修的权利义务进行约定。
1995年12月22日《湖北宾馆土地使用租赁合同书》约定洪山宾馆公司应协助康霸保龄球有限公司以洪山宾馆公司的名义完成建设过程中的所有报批手续。洪山宾馆公司与康霸保龄球公司对1996年兴建的两层建筑未取得相关规划许可证等报批手续均有过错。2006年3月9日，湖北省发展和改革委员会向省政府办公厅作出《省发展改革委关于洪山宾馆改造工程立项的函》所载明洪山宾馆公司进行五星级酒店标准进行改造的时间和洪山宾馆公司2006年12月13日收到的康霸保龄球公司发出的函件中关于“目前为配合洪山宾馆公司五星级改造投入巨资对保龄球馆进行了彻底升级改造，并出资修建车库”，时间上吻合。洪山宾馆公司在收到康霸保龄球有限公司相关函件后未作任何答复，亦未签订合同。2011年12月13日洪山宾馆公司函询康霸保龄球有限公司是否继续租赁后，康霸保龄球有限公司及时予以复函表示愿意订立租赁合同。之后洪山宾馆公司持续收取康霸保龄球公司、新康霸公司的租赁费用。而在2013年新康霸公司完成对建筑物的加层及装饰装修后，洪山宾馆公司于2014年9月开始要求解除合同及腾退。另外，洪山宾馆公司注册经营地亦与本案所涉出租土地相邻，洪山宾馆公司对康霸保龄球公司、新康霸公司对原建筑物进行改造、装饰装修客观上是知晓并放任的。康霸保龄球公司、新康霸公司在未签订相关协议约定权利义务的情况下，对财产权利属于洪山宾馆公司的建筑物进行改、扩建、装饰装修；洪山宾馆公司在明知康霸保龄球公司、新康霸公司在其应享有财产权利的建筑物上进行改扩建、装饰装修等扩大其财产权利的投入而未予以制止，并放任其发生。洪山宾馆公司在履行合同过程中能依约提供租赁土地，新康霸公司亦能依约支付租金，双方均不存在违约行为。而对于2008年及2013年产生的建安成本投入原被告双方均存在过失，经评议，新康霸公司的过失大于洪山宾馆公司的过失。2008年建安成本中关于电梯和大屏幕系未与建筑物形成附和的设施设备，新康霸公司可自行拆除。对2008年及2013年除电梯和大屏幕外的工程造价（建安成本）29084952元，按过失程','2018-10-09
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