宁夏回族自治区高级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
(2016)宁民初68号
原告（执行案外人）：张朝晖，男，回族，1970年10月1日出生，个体经营户，住宁夏银川市。
委托诉讼代理人：赵素珍，女，1974年6月19日出生，汉族，个体经营户，住宁夏银川市，系原告妻子。
委托诉讼代理人：向凌，宁夏诚托律师事务所律师。
被告（被执行人）：宁夏昆仑房地产开发有限公司。住所地：宁夏银川市金凤区黄河东路。
法定代表人：党宾，该公司董事长。
委托诉讼代理人：姜顺义，宁夏新中元律师事务所律师。
被告（申请执行人）：张泳，男，1971年5月25日出生，汉族，职业，住宁夏银川市。
委托诉讼代理人：黄志鹏，宁夏辅德律师事务所律师。
原告张朝晖与被告宁夏昆仑房地产开发有限公司（以下简称昆仑公司）、张泳案外人执行异议之诉一案，本院于2016年8月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张朝晖的委托诉讼代理人赵素珍、向凌，被告昆仑公司的委托诉讼代理人姜顺义和张泳的委托诉讼代理人黄志鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张朝晖诉讼请求：撤销宁夏高级人民法院（以下简称本院）作出的（2016）宁执异4号执行裁定书；请求依法停止对银川市兴庆区清河街昆仑顺发小区16号楼14号商品房（以下简称涉案房屋）的强制执行，解除对涉案房屋的查封。事实和理由：2011年6月4日，张朝晖与昆仑公司签订《商品房买卖合同》，购买昆仑公司开发建设的涉案房屋，面积130.09㎡，总价1993160元。合同载明张朝晖购买上述商品房预售许可证号为（银）房预售证第2011086号，取得商品房预售许可证时间为2011年3月17日，合同约定房屋交付时间为2011年12月31日。合同签订后，张朝晖于2012年3月26日前依合同向昆仑公司支付了全部购房款，昆仑公司于2011年10月将诉争房屋交付张朝晖居住、使用至今。张朝晖履行全部付款义务后，在催办产权登记时得知张泳和昆仑公司之间商品房销售合同纠纷一案，经张泳申请，本院对涉案房屋于2012年8月31日保全查封，2014年8月29日执行查封。张朝晖对本院的执行提出案外人异议，本院于2016年7月27日作出（2016）宁执异4号民事裁定，裁定驳回张朝晖的异议申请。张朝晖认为，其取得涉案房屋后，未能办理产权登记，但并不影响合同的效力，且其占有、使用房屋的权利及行为在本院查封涉案房屋之前，能够排除法院的强制执行。张朝晖作为善意购房者对涉案房屋的物权期待权应得以保护。故诉至法院，请求依法停止对涉案房屋的强制执行。
昆仑公司辩称，一、张朝晖与昆仑公司确实签订过《商品房买卖合同》，也支付过部分购房款。二、具体的购房款应以银行转账或POS机刷卡金额为准。张朝晖的诉讼请求由法院依法判决。
张泳辩称，一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十九条明确规定了”买受人对登记在被执行的房地产开发公司名下商品房提出异议”异议成立的条件。涉案的被执行人是昆仑公司，执行异议标的系昆仑公司开发建设的商品房，故本案执行异议是否成立应当适用该条款。二、张朝晖购买的房产是昆仑公司开发的营业房，属于投资性房屋买卖，不同于一般买受人。在本案中张朝晖所购房屋并非用于居住，不符合《执行异议复议规定》第二十九条的条件。请求依法驳回张朝晖的诉讼请求。
张朝晖为证明自己的主张提供了如下证据：
证据一：（2016）宁执异4号执行裁定书1份，证明目的：1、张朝晖2016年7月12日对执行标的提出书面异议，经本院裁定，驳回了张朝晖的请求。现张朝晖依据此执行裁定书，提出执行异议之诉，请求撤销该执行裁定书。2、该执行裁定书查明的事实对张朝晖购买昆仑公司涉案房屋的面积、价款并交付使用的事实予以认定。
昆仑公司和张泳对该证据三性及证明目的均没有异议。
本院对证据一的证明目的予以采信，张朝晖作为原告主体适格。
证据二:《商品房认购书》、《商品房买卖合同》各1份（原件），证据来源：张朝晖留存，证明目的：1、证明2011年5月12日张朝晖妻子赵素珍与昆仑公司签订《商品房认购书》，协议购买涉案房屋。认购协议约定：房屋面积130.09㎡，单价16019元，总价2083912元；签订本协议书时付定金5万元，2011年3月27日前支付8万元、2011年5月12日前支付913912元，剩余房款办理银行按揭手续。2、买受人张朝晖于法院查封前2011年6月4日与昆仑公司签订《商品房买卖合同》，购买其开发的涉案房屋，合同约定一次性付款，房屋面积130.09㎡，单价15321.39元，总价1993160元。3、合同约定交房期限2011年12月31日前。
昆仑公司对该组证据中认购协议书的三性没有异议，对证明目的也没有异议。认购书约定的5万元定金，没有见到相应的证据。对该组证据中的《商品房买卖合同》三性及证明目的均没有异议。认购书和商品房买卖合同的单价和总价均不符，张朝晖主张的一次性付款导致降价的说法在付款时间和合同签订上存在逻辑上的不一致性。
张泳对该证据的三性及证明目的均不予认可。该合同未在房管部门进行备案，无法核实合同的真实性，无法确定合同签订时间是否早于法院查封的时间。
张泳不是上述协议和合同的相对方，备案不是合同生效前提，因案涉《商品房认购书》和《商品房买卖合同》的相对方为张朝晖和昆仑公司，双方均认可该合同的真实性、合法性和关联性，昆仑公司对张朝晖的证明目的没有异议，本院对证据二的证明目的予以采信。
证据三-1、结婚证原件；证明目的：证明张朝晖与赵素珍系夫妻关系。证据三-2、昆仑公司向张朝晖开具的加盖公司财务专用章的收款收据1份；证明目的：昆仑公司收到张朝晖涉案房屋全部购房款共计1993160元的事实。证据三-3、宁夏银行POS机刷卡凭条12份；银行流水单8份（其中黄河农村商业银行塔桥支行3份、农业银行营业部2份、宁夏银行湖滨支行1份、建设银行2份）；中国银行存折1份（以上通过银行交易共计金额为2697394元）；证据来源：张朝晖留存及银行调取，证明目的：1、通过银行凭证，进一步证明张朝晖及其妻子赵素珍通过向昆仑公司POS机（商户号×××）刷卡消费的方式支付购房款1993160元的事实（分别为2011年5月5日户名赵素珍建设银行5万元、2011年5月11日户名赵素珍建设银行140万元、2011年5月26日户名张朝晖宁夏银行50万元、2012年户名张朝晖宁夏银行6.7394万元，以上共计2017394元，涉案房屋房款共计1993160元，下剩24234元房款是属于赵素珍案件的购房款）。2012年3月26日前，两套房屋一共支付了3007394元，其中通过银行支付2697394元，银行支取现金31万元，另外在2012年9月30日的收据中载明的45万元（其中包含李祺买房支付的购房款30万元，加上15万元公司营业收入）。2012年12月10日收据载明的20万元（包括13.7万元的承兑，6.3万元的转账）。2012年8月6日收款收据中载明的15万元为现金支付（现金来源为借款）。该组证据与证据二综合证明在本院查封涉案房屋前张朝晖与昆仑公司已签订合法有效的《商品房买卖合同》，并支付相应购房款的事实。
昆仑公司对证据三-1的三性及证明目的均没有异议。证据三-2的三性没有异议，对证明目的有异议，应结合付款凭证才能确定款项是否支付。证据三-3，对于从赵素珍和张朝晖名下转入昆仑公司的款项中2760394元没有异议，对于银行取现的31万元及其他现金方式支付的737000元不予认可，不能确定是用于支付了购房款。
张泳对证据三-1的三性及证明目的均无异议。证据三-2的三性及证明目的均有异议。涉案的16-13号房、16-14号房款交纳在一起，无法分清是否支付的是16-14号房款，张朝晖提出的2011年5月5日户名赵素珍建设银行5万元、2011年5月11日户名赵素珍建设银行140万元、2011年5月26日户名张朝晖宁夏银行50万元、2012年户名张朝晖宁夏银行6.7394万元，支付凭证的总金额与收款收据的总金额不一致。在赵素珍案中赵素珍提供的2012年12月10日的收款收据中记载交付款项为16-13-14顺发小区房款，无法确定该款项是交付16-13号还是16-14号的房款。说明2012年12月10日张朝晖曾向昆仑公司交付过涉案16-14号房屋的房款。而张朝晖现在出示的收款收据日期为2012年3月26日，且总金额为1993160元，与房屋的总价款相等，很明显该两份收款收据矛盾。证据三-3，对POS机刷卡凭条真实性、合法性没有异议，对关联性和证明目的有异议，该证据不能证明交易的对象是昆仑公司，该组凭条上并没有完整的交易对象名称，且交易的内容也无法确定，不能证明该款项是用于支付房款。
证据三均有原件印证，收款收据加盖有昆仑公司的财务专用章，收据载明金额与合同约定购房款总金额一致，合同相对方昆仑公司认可其真实性，可以证实2012年3月26日昆仑公司收到了张朝晖的全部涉案房屋购房款1993160元，本院对证据三予以采信。
证据四：收款收据2份、营业执照副本（原件）；证据来源：宁夏昆仑市场发展有限公司开具，张朝晖留存；欲证明：通过张朝晖及其妻子赵素珍缴纳采暖费及用所购房屋作为张朝晖个体经营的银川市兴庆区美吉不锈钢材料经营部营业场所的事实，综合证明张朝晖为涉案房屋实际占有使用权利人。
昆仑公司对证据四的三性及证明目的均无异议。
张泳对真实性、合法性没有异议，对关联性及证明目的有异议。收据中反映的时间是2014年、2015年，不能证明张朝晖在法院查封涉案房屋之前已经合法占有涉案房屋。对营业执照的真实性、合法性没有异议，对关联性及证明目的有异议。营业执照的注册日期为2014年6月13日，不能证明张朝晖在法院查封涉案房屋之前就实际占有涉案房屋。
本院对证据四的真实性、合法性和关联性予以确认，对证明目的结合其他证据综合认定。
证据五：（2014）兴民初字第571号民事裁定书1份；证据来源：银川市兴庆区人民法院提供，欲证明：2014年6月，张朝晖以请求办理涉案房屋产权登记为由将昆仑公司起诉至银川市兴庆区人民法院，方得知涉案房屋被本院查封，昆仑公司同意协商处理，张朝晖撤回了起诉。
昆仑公司对证据的三性及证明目的均没有异议。
张泳对证据的三性及证明目的均没有异议。
本院对证据五的证明目的予以采信。
昆仑公司未提交证据。
张泳出示如下证据：（2012）宁民保字第13号民事裁定书、（2012）宁民保字第13-2号协助执行通知书、（2014）宁高执字第2号裁定书、（2014）宁高执字第2-1号裁定书、（2014）宁高执字第2-2号裁定书、送达回证、（2012）宁民保字第12号民事裁定书各1份。证明目的：1、本院于2012年8月31日对涉案房屋进行了保全查封，房管部门予以受理，涉案房屋未办理预告登记，仍然登记在昆仑公司名下，法院的查封行为以及续封行为符合法律规定。2、张泳申请本院查封涉案房屋时，房屋已被本院另案查封，案号为（2012）宁民保字第12号，申请人为宁夏世丰实业有限公司，查封时间为2012年8月17日，（2012）宁民保字第12号查封为首轮查封。
张朝晖对该组证据的三性及证明目的没有异议，认为其就是对此查封行为提出的执行异议。
昆仑公司对证据的三性及证明目的没有异议。
本院对张泳出示证据的证明目的予以采信。
张朝晖申请证人马某出庭作证。证人马某陈述：其曾于2011年-2014年就职于昆仑公司任销售主管，销售部位于顺发小区的16号楼的1、2号房，与涉案房屋在同一幢楼，通过签购房合同与张朝晖、赵素珍夫妻相识。张朝晖、赵素珍夫妻购买了昆仑公司顺发小区16-13、16-14号相连的两套房屋，入住时间是2011年年底，张朝晖对两套商品房的隔墙打通进行了简装，楼下用于经营不锈钢，楼上用于居住。张朝晖认为证人马某的证言可以证实：证人了解、清楚顺发小区16-13、16-14号营业房入住时间为2011年11月，在本院查封前涉案房屋已经由张朝晖合法使用占有。同时证人对签订合同的情况予以陈述，与张朝晖提交的证据相互印证。
昆仑公司质证认为，代理人不清楚，需要核实，对证人证言没有意见。
张泳质证认为，对证人证言不予认可。对于涉案房屋的《商品房买卖合同》签订时间，证人回答的非常模糊不明确。对于房屋实际占有使用的说法，应当结合房屋交付手续予以佐证。
证人马某的证言经当庭质证，能够证实张朝晖、赵素珍夫妻购买了昆仑公司顺发小区16-13、16-14号相连的两套房屋，入住时间是2011年年底，张朝晖对两套商品房的隔墙打通进行了简装，楼下用于经营不锈钢，楼上用于居住，本院对证人证言的证明目的予以采信。
庭后,张朝晖提交补充证据一组：新证据一，证明一份，证明目的：商户张朝晖原系银川龙盘装饰材料市场16棚16号租赁商户，2011年11月17日租期届满撤场。该份证据与张朝晖、赵素珍陈述，证人证言所证明的购买涉案房屋后，从龙盘装饰材料市场退租后于2011年11月起合法占有、使用涉案房屋至今的事实相互印证。
证据二，工业品买卖合同复印件一份、合格证原件两份、运输合同一份、机器设备现场照片一组、家具订单原件一份，证明目的：1、张朝晖、赵素珍为经营所需新购置的机器设备，于2011年9月24日与无锡锡锻机床有限公司签订买卖合同，购买型号为QC11Y-6X4000、WC67Y-100/4000设备两台，合同约定出卖人代办托运，运输到达地银川。2、合格证载明设备出厂时间分别为2011年11月11日、2011年11月7日。3、运输合同载明该设备承运日期为2012年2月24日，卸货地址为银川昆仑营业房16号；4、设备照片能够显示设备型号、出厂日期，与合同载明的完全一致，现原告张朝晖、赵素珍使用大型设备的事实。
该组证据通过张朝晖、赵素珍2011年9月24日为经营所需购买设备、2012年2月24日设备运送到涉案房屋、现使用设备至今等事实，进一步证明张朝晖、赵素珍于在法院查封前已合法占有、使用涉案房屋的事实。
被告张泳质证,对证据一证明的三性及证明目的均不予认可，1.该份证明的证据形式不符合民诉法相关规定，没有该公司的负责人及证明材料制作人的签字；2.该证明不能证明张朝晖撤出龙盘商铺即搬入涉案房屋，无法证明张朝晖是在该时间段就占有了涉案房屋。对证据二中工业品买卖合同、运输合同的三性及证明目的不予认可；对合格证的真实性没有异议，对关联性及证明目的有异议；对家具订单的真实性没有异议，对关联性、合法性及证明目的有异议；对照片真实性没有异议，对关联性、合法性及证明目的有异议。理由：1.工业品买卖合同中所涉及的机械设备与本案无关；2.货物运输的卸货地点为银川市，并没有明确地址为涉案房屋，不能证明张朝晖在2011年11月份就已经占有涉案房屋；3.运输合同中卸货地点为昆仑营业房16号，该地址并不明确，不能证明卸货地点就是涉案房屋的房号，也不能证明张朝晖于2012年2月24日就已经占有涉案房屋；4.对于家具订单，送货地址为营业房16号楼，地址并不明确，不能证明卸货地点就是涉案房屋的房号，且没有涉案卖方的印章，不能证明张朝晖于2012年6月1日实际占有涉案房屋。
被告昆仑公司质证，对张朝晖提交的上述两组证据真实性、合法性没有异议，对关联性及证明目的有异议，上述证据不能达到张朝晖的证明目的。
本院通过2016年12月13日察看现场，结合全案证据对张朝晖提交的新证据的真实性、合法性、关联性予以确认，证明目的予以采信。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.2011年5月12日，张朝晖妻子赵素珍与昆仑公司签订《商品房认购书》，协议购买涉案房屋。认购协议约定：房屋面积130.09㎡，单价16019元，总价2083912元；签订本协议书时付定金5万元，2011年3月27日前支付8万元、2011年5月12日前支付913912元，剩余房款办理银行按揭手续。2011年6月4日，张朝晖与昆仑公司签订《商品房买卖合同》，购买昆仑公司开发建设的涉案房屋，面积130.09平方米，总价1993160元，一次性付款，该商品房用途为商业。合同载明张朝晖购买上述商品房预售许可证号为（银）房预售证第2011086号，取得商品房预售许可证时间为2011年3月17日，合同约定房屋交付时间为2011年12月31日前。合同签订后，张朝晖于2012年3月26日前依约向昆仑公司支付了全部购房款1993160元，昆仑公司向其出具了收款收据。赵素珍于2011年9月24日与无锡锡锻机床有限公司签订买卖合同，购买型号为QC11Y-6X4000液压闸式剪板机和WC67Y-100/4000液压板料折弯机各一台，合同约定出卖人代办托运，运输到达地银川。合格证载明设备出厂时间分别为2011年11月11日、2011年11月7日。运输合同载明该设备承运日期为2012年2月24日，卸货地址为银川昆仑营业房16号。昆仑公司依约将涉案房屋于2011年年底交付，张朝晖、赵素珍于2011年11月18日从银川龙盘装饰材料市场退租，将涉案房屋与其丈夫张朝晖购买的相邻营业房一楼的隔墙打通进行了简装，用于开设美吉不锈钢经营部加工不锈钢，该两台大型设备安装在涉案房屋的一楼，其型号、出厂日期与合同和合格证载明的完全一致。涉案房屋二楼与赵素珍购买的房屋原本就是相通的，合用一部楼梯，用于全家人居住。期间按规定缴纳物业费，占有使用至今。2014年6月，张朝晖以请求办理涉案房屋产权登记为由将昆仑公司起诉至银川市兴庆区人民法院，才知涉案房屋被本院查封，昆仑公司同意协商处理，张朝晖撤回了起诉。
2.涉案房屋在张泳申请查封前，2012年8月17日，本院因案外人宁夏世丰实业有限公司与昆仑公司的借款纠纷，裁定查封了涉案房屋。2012年8月31日，本院因张泳与昆仑公司商品房买卖纠纷，裁定对涉案房屋进行预查封。2014年8月25日，本院因执行本院作出的（2012）宁民初字第17号张泳与昆仑公司商品房买卖合同纠纷案民事调解书，裁定续查封了涉案房屋，期限1年。2015年8月27日，本院因执行本院作出的（2012）宁民初字第17号民事调解书，裁定对涉案房屋进行了续查封，期限3年。
3.涉案房屋未办理产权过户登记手续的原因是昆仑公司在宁夏黄河农村商业银行股份有限公司办理了在建工程土地抵押，贷款未还清，所以抵押无法解除，也就无法办理备案登记。涉案房屋由昆仑公司开发建设，现产权登记在昆仑公司名下。
本院认为，本案的争议焦点为应否停止对涉案房屋的执行？根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。张朝晖在本案中主张其对张泳因与昆仑公司之间的商品房买卖合同而形成的金钱债权所指向的执行标的具有排他性的民事权益，对于其该项主张，人民法院应参照《执行异议复议的规定》第二十八条规定，根据张朝晖在本案诉讼中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前其已与昆仑公司签订了合法有效的书面买卖合同及合法占有该不动产、已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记等予以认定。
（一）关于涉案《商品房买卖合同》是否合法有效的问题。2011年6月4日，张朝晖与昆仑公司签订《商品房买卖合同》，约定张朝晖购买昆仑公司开发建设的涉案房屋，该合同是双方真实意思的表示，不违反国家法律法规的禁止性规定，合法有效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定”当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该房产虽未经登记备案亦未办理过户登记手续，但未办理登记备案手续并不影响商品房买卖合同的效力。张泳以涉案《商品房买卖合同》未在房管部门备案为由否认其真实性的抗辩理由不能成立。
（二）关于涉案房屋的价款是否得以全部支付的问题。张朝晖主张其支付了全部购房款，并提交了收款收据和付款凭证等证据。昆仑公司认可从赵素珍和张朝晖名下转入昆仑公司的款项为2760394元。张朝晖出示的收款收据日期为2012年3月26日，总金额为1993160元与合同约定的涉案房屋总价款相等，未超出昆仑公司认可的已收房款数额，可以证实张朝晖以刷卡的方式支付了涉案房屋全部价款。张泳对张朝晖与赵素珍为夫妻关系无异议，但以支付凭证总金额与收款收据总金额不一致、且因涉案房屋与赵素珍案涉案房屋的房款交纳在一起无法分清为由否认张朝晖付清了涉案房屋全部价款，不符合常理，也并未提交相反的证据予以推翻，故对其抗辩理由不予采纳。
（三）关于涉案房屋在人民法院查封之前是否已被张朝晖合法占有的问题。结合张朝晖提交的证据、昆仑公司的当庭陈述和证人马某的证言，赵素珍、张朝晖夫妇长期以来经营美吉不锈钢经营部，购买涉案房屋后，2011年9月至2012年2月订购用于加工不锈钢的设备，2011年11月下旬从银川龙盘装饰材料市场退租，将夫妻双方购买的两套相邻营业房一楼的隔墙打通进行简装，楼下用于经营，楼上用于居住，可以认定涉案房屋在人民法院查封之前已被赵素珍和张朝晖实际控制。张朝晖基于《商品房买卖合同》对涉案房屋的占有为合法占有。张泳未能举证证明涉案房屋在本院首次保全查封时由赵素珍和张朝晖以外的其他人占有使用，对其抗辩理由不予采纳。
（四）关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。涉案房屋的买受人为张朝晖，其为办理涉案房屋产权曾向银川市兴庆区人民法院提起诉讼，因昆仑公司将涉案房屋向宁夏黄河农村商业银行股份有限公司进行了在建工程抵押，尚未还清贷款不能解除抵押的原因，未能办理房屋权属过户登记，系非因买受人自身原因，买受人张朝晖对此没有过错。
综合上述几点，根据现有在案证据，应当认定张朝晖就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其基于合法占有房屋的事实所享有的占有权能亦应受法律保护。张泳申请法院强制执行的基础权利系一种债权，此种债权不能排斥张朝晖的合法占有这一所有权权能。因此，张朝晖在本案中请求停止对涉案房屋的执行，理据充分，应予支持。张泳以张朝晖提出异议所涉房屋系登记在被执行人昆仑公司这一房地产开发企业名下的商品房，不适用《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形，应适用该司法解释第二十九条规定，即必须用于居住不能用于经营，系对该司法解释第二十九条的误读。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查冻扣规定》）第十七条规定”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，该条规定的”不得查封”有三个要件：即已经支付了全部价款；在查封前实际占有该标的物；对未办理过户手续没有过错，这三个要件缺一不可。《执行异议复议规定》第二十八条将《查冻扣规定》第十七条”不得查封”的三个要件发展为”排除执行”的四个要件，即查封前已签订合法有效的书面买卖合同、查封前已合法占有被执行人名下的不动产、已支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按人民法院要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记。表面上看是多了个查封前签订合法有效书面买卖合同的条件，实际上是对支付价款时间和比例的进一步放宽，且将买受人过错限定在是否为未办理过户登记的主要原因。《执行异议复议规定》第二十八规定的被执行人是泛指在金钱债权执行中的所有被执行人，包括被执行的房地产开发企业。买受人购买登记在被执行人房地产开发企业名下的不动产用于经营的情形，应该适用《执行异议复议规定》第二十八条的规定。《执行异议复议规定》第二十九条是最高人民法院为了保护弱者，确立的房屋消费者物权期待权保护规则。即在执行程序中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，是在《查冻扣规定》第十七条和《执行异议复议规定》第二十八条的基础上所作的特殊规定。即买受人从房地产开发企业购房用于自住、虽未在查封前合法占有该不动产，但只要在查封前签订了合法有效的书面买卖合同、买受人名下无其他用于居住的房屋、已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十，也能够排除执行金钱债权执行。故张泳的抗辩理由不能成立，依法不予采纳。
综上，依照《执行异议复议规定》第二十八条规定，人民法院对涉案房屋不得查封。张朝晖的诉讼请求成立，本院依法予以支持。至于张朝晖要求撤销本院作出的（2016）宁执异4号执行裁定书的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十四条规定”对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效”，也就没有必要判决撤销（2016）宁执异4号执行裁定。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：
停止本院对银川市兴庆区清河街昆仑顺发小区16号楼14号商品房的强制执行。
原告张朝晖预交案件受理费100元，由宁夏昆仑房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。
审判长王利芬
代理审判员卓光泽
代理审判员沙玲
二〇一六年十二月二十九日
书记员刘丹琼