＼n广东省广州市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）穗中法民五终字第1878号＼n上诉人（原审被告）广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司，住所地广州市番禺区。＼n法定代表人邓锐标，该公司总经理。＼n委托代理人葛凤梅、潘颖华，广东导正律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告）钟文俊，男，汉族，住广州市番禺区。＼n上诉人广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第1136号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审法院经审理查明：钟文俊、广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司（以下简称“绿庭雅苑公司”）于2011年1月15日签订了一份《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201101156250），约定钟文俊向绿庭雅苑公司购买广州市番禺区桥南街南庭路232号7座4梯904房（雍逸华庭7座4梯904号，以下简称“涉讼房屋”）房屋一间，建筑面积93.4791平方米，房屋成交总价为854747元。根据合同第十三条约定，甲方（绿庭雅苑公司）应在2011年12月28日前交付房屋给乙方（钟文俊）使用。第十四条关于“延期交房的违约责任”约定，逾期不超过90日，自最后交房期限的第二天起至实际交付之日，甲方应按日向乙方支付已付房款的万分之一的违约金。逾期超过90天，甲方按每日向乙方支付已付房款的万分之一点五的违约金。合同第十二条约定了交房条件，及第十五条约定了房屋交付时甲方应向乙方提供有关该商品房的下列资料：《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、供水、供电、供气、通邮的永久使用证明材料、人防、环保部门出具的认可文件等。钟文俊、绿庭雅苑公司签署该《商品房买卖合同》后办理了备案登记。2011年11月24日双方签订了一份《补充协议》，约定乙方（钟文俊）付清购房款后方可办理收楼手续。＼n钟文俊分三次支付涉讼房屋总价款854747元，于2011年1月15日支付264747元，于2011年10月18日支付30万元，于2011年12月31日支付29万元。钟文俊于2010年9月12日支付印花税507元，于2012年6月18日支付住房维修基金9815.32元，其他费用都是在2011年1月15日交齐。绿庭雅苑公司确认已收齐上述房款相关税费。绿庭雅苑公司在合同签订后陆续办理了合同第十五条约定的房屋交付时甲方应向乙方提供有关该商品房的下列资料：2012年10月12日取得该条款中第1项《建设工程规划验收合格证》；2013年5月14日取得该条款中第2项《建设工程竣工验收报告》；2012年8月21日办结该条款中第3项《消防验收合格意见书》，2012年10月19日办妥备案登记；2012年5月29日办妥该条款中第4项永久供水手续、2013年1月20日取得管道煤气验收证明验收，2012年5月12日办妥供电手续；2010年12月16日办妥该条款中第5项人防手续，环保意见于2012年8月8日办妥。＼n钟文俊以绿庭雅苑公司逾期交付房屋应支付违约金为由于2013年10月31日诉至原审法院，请求判令：1、绿庭雅苑公司支付逾期交房的违约金人民币70260元给钟文俊（从2011年12月29日计至2013年7月30日）；2、案件受理费由绿庭雅苑公司承担。＼n绿庭雅苑公司于2012年4月20日向钟文俊发出《房屋交付使用通知书》，通知钟文俊去办理收楼手续，钟文俊接到通知后前往涉讼房屋处办理收楼手续，但钟文俊认为不符合收楼条件，没有办理收楼交付手续。2013年7月30日绿庭雅苑公司第二次向钟文俊发出收楼通知书，钟文俊对此予以确认，并同意以2013年7月30日作为计算延期交楼违约金的截止时间。对于绿庭雅苑公司提出关于亚运会、残运会期间即2010年9月30日至2010年12月22日共83天停止施工的理由，钟文俊同意扣除该83天不计算违约金。对于违约金的计算方法的问题，绿庭雅苑公司确认可以从2012年1月1日起计，前90天以每日万分之一来计算，超过90日，可以按每日万分之1.5计算，但应当计至2012年4月19日止，期间需扣除83天的施工日期。钟文俊确认可以从2012年1月1日起计至2012年3月30日共90天，以每日万分之一计算。超过90天按每日万分之1.5计算，应当计至2013年7月30日止，期间钟文俊同意扣除83天的施工日期（即从2012年3月31日起计至2013年5月8日）。＼n原审法院认为：钟文俊与绿庭雅苑公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。钟文俊、绿庭雅苑公司对交付房屋时间、交房条件，及房屋交付时绿庭雅苑公司应向钟文俊提供有关商品房的资料均作了约定，对逾期交楼的违约责任也进行了明确约定，上述约定对双方均有约束力。钟文俊已向绿庭雅苑公司支付全部购房款，绿庭雅苑公司应当遵照合同约定的日期将房屋交付给钟文俊使用。绿庭雅苑公司未按时履行交楼的义务，给钟文俊造成了损失，应当承担因违约而产生的赔偿责任。关于绿庭雅苑公司应支付的逾期交楼违约金的问题，在庭审时，钟文俊、绿庭雅苑公司均确认2012年1月1日起计，前90天以每日万分之一来计算，超过90日，按每日万分之1.5计算，期间需扣除83天的施工日期。钟文俊主张应当计至2013年5月8日，而绿庭雅苑公司认为其于2012年4月20日向钟文俊发出《房屋交付使用通知书》，通知钟文俊去办理收楼手续，应计至2012年4月19日止，期间需扣除83天的施工日期。根据绿庭雅苑公司提供的上述证据来看，绿庭雅苑公司在2012年4月20日通知钟文俊收楼时，并未取得房屋交付时应提供的商品房资料，甚至《建设工程规划验收合格证》于2012年10月12日才取得，《建设工程竣工验收报告》于2013年5月14日才取得，根本未达到交楼条件。对绿庭雅苑公司的抗辩理由不予接纳，钟文俊以2013年7月30日交楼时间为计付违约金截止日期的主张，有理有据，予以支持。因此，钟文俊要求绿庭雅苑公司支付的逾期交楼违约金为：以854747元为本金，从2012年1月1日起计至2012年3月30日共90天，以每日万分之一计算；从2012年3月31日起计至2013年5月8日，按每日万分之1.5计算。计得违约金为59362元。对于钟文俊诉请中超出部分，不予支持。＼n原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2013年12月7日作出判决：一、广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向钟文俊支付广州市番禺区桥南街南庭路232号7座4梯904号（雍逸华庭7座4梯904号）房屋的逾期交楼违约金59362元；二、驳回钟文俊的其余诉讼请求。案件受理费778元，由广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司负担728元，由钟文俊负担50元。＼n判后，上诉人绿庭雅苑公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、绿庭雅苑公司截止合同约定的房屋交付日期对涉讼房屋已取得工程竣工验收合格，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，只是相关证明文件迟延取得，并不能否认涉讼房屋经验收合格的事实。绿庭雅苑公司已实际取得合同第十五条房屋交付时应有的有关资料，由于相关文件出具的时间不一致，故应推定最迟的一日为绿庭雅苑公司取得符合房屋交付的标准，即2013年5月14日绿庭雅苑公司已全部取得交楼必备文件，钟文俊无正当理由拒绝办理收楼手续的，则视为房屋已交付，绿庭雅苑公司无需承担违约责任。二、广州市亚运会残运会期间2010年9月30日至2010年12月22日为停工期，应该在迟延交楼期间内予以扣减或交楼时间顺延。番禺区建设局于2010年10月14日印发《停工通知》（番建发（2010）95号文）：根据广州市人民政府《关于发布2010年广州亚运会亚残运会期间控制建设工地扬尘和噪声措施的通告》、《关于发布2010年广州亚运会亚残运会期间控制建设工地扬尘和噪声措施的补充通告》及市建委《关于关于发布2010年广州亚运会亚残运会期间严格控制建设工地施工作业管理通知》的规定，本工地须在广州亚运会残运会期间（2010年9月30日至2010年12月22日）停止施工作业，请遵照执行。因此，2010年9月30日至2010年12月22日期间共83天，绿庭雅苑公司无法施工，亦影响房屋建设进度，进而影响房屋交付的按时交付。退一步而言，即使绿庭雅苑公司存在迟延交房，那么该停工时间应当在违约时间内予以扣除，或者实际交付日期应为合同约定交付时间顺延83天。如涉讼房屋的合同约定交楼时间为2011年12月28日，则实际交楼时间为2012年3月20日，即本案计算迟延交楼的期间应从2012年3月21日开始计算至2013年5月8日，共计414天。并非原审认定的从2012年1月1日开始计算。而原审法院也未扣减这个83天。请求：1、撤销原审判决，改判驳回钟文俊原审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由钟文俊承担。＼n被上诉人钟文俊答辩称：1、绿庭雅苑公司在钟文俊验收时没有提供合同第十五条约定的证明文件。绿庭雅苑公司在2012年4月20日第一次发收楼通知，当时是没有竣工验收，钟文俊就没有收楼。绿庭雅苑公司第二次于2013年7月30日发收楼通知，是用EMS邮寄的，钟文俊大约是8月1日收到，钟文俊第二天再去收楼，那天才符合交楼条件。2、双方已经确认83天是扣除亚运会工程的天数，从7月30日往前扣83天，原审判决已经扣减了，绿庭雅苑公司提出这个要求无依据。3、双方均确认支付时间是从2012年1月1日起算的，虽然绿庭雅苑公司到2013年8月通知钟文俊去收楼，但仍无交付，因为要求钟文俊从第一次发通知的时间开始算管理费，钟文俊不承认不符合交楼条件时间段的管理费，双方多次协商未果，所以实际上是未交楼的，钟文俊方保留从2013年8月1日到实际交楼之日的逾期交楼违约责任。＼n经审理查明，双方当事人对原审法院查明的事实部分均无提出异议，本院依法予以确认。＼n另查明：《广州市商品房买卖合同（预售）》第三条商品房销售依据约定钟文俊购买的商品住宅为“预售商品房”。＼n绿庭雅苑公司于2013年11月22日原审庭审期间才向钟文俊出示、提供了合同第十五条约定的证明材料。＼n本院认为：上诉人绿庭雅苑公司与被上诉人钟文俊签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》所约定钟文俊购买的商品住宅为“预售商品房”，故本案案由定为商品房预售合同纠纷更为准确。＼n绿庭雅苑公司与钟文俊签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》为双方当事人自愿签订，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，原判认定合同有效正确。钟文俊、绿庭雅苑公司对绿庭雅苑公司应支付的逾期交楼违约金应从2012年1月1日起计以及应在逾期交楼期间扣减83天的施工日期并无异议，本院依法予以确认。根据合同第十五条的约定，绿庭雅苑公司在通知钟文俊收楼时应提供该条款所约定的有关资料。根据绿庭雅苑公司提交的证据显示，绿庭雅苑公司至2013年5月14日才取得《建设工程竣工验收报告》，即其于2012年4月20日通知钟文俊收楼时并不能提交合同所约定的必要资料，钟文俊据此拒绝收楼符合合同的约定。绿庭雅苑公司虽然于2013年5月14日取得《建设工程竣工验收报告》，但绿庭雅苑公司并无提供充分证据证明其已在2013年5月14日履行了合同第十五条约定的证明材料的所有资料出示及提供的义务，故绿庭雅苑公司认为逾期交楼违约金应计至2013年5月14日依据不足，本院不予支持。绿庭雅苑公司直至2013年11月22日原审庭审期间才向钟文俊出示、提供了合同第十五条约定的证明材料，钟文俊在本案中同意以2013年7月30日作为计算逾期交楼违约金的截止时间，故原审法院认定本案逾期交楼违约金应截止计算至2013年7月30日并无不当。钟文俊同意在扣减83天的施工日期后将逾期交楼违约金截止计算至2013年5月8日，原审法院据此判决绿庭雅苑公司支付2012年1月1日至2013年5月8日止的逾期交楼违约金给钟俊文，实际上已经扣减了2013年5月9日至2013年7月30日共计83天，故上诉人绿庭雅苑公司认为原审法院没有在逾期交楼期间扣减83天施工日期的上诉理由不成立，本院不予采纳。＼n综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费1556元，由广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长郭伟裕＼n审判员蔡粤海＼n审判员李静＼n二〇一四年六月十三日＼n书记员张坤