＼n成都市武侯区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）武侯民初字第2449号＼n原告盛捷江畔（成都）置业有限公司。＼n法定代表人李志勤，董事长。＼n委托代理人陈红，四川鼎立律师事务所律师。＼n委托代理人施俊英，四川鼎立律师事务所律师。＼n被告成都丰豪餐饮投资管理有限公司。＼n法定代表人苏明武，总经理。＼n委托代理人严放，四川开平律师事务所律师。＼n委托代理人李祖华。＼n原告盛捷江畔（成都）置业有限公司（以下简称盛捷公司）诉被告成都丰豪餐饮投资管理有限公司（以下简称丰豪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月2日受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员刘潺潺独任审理，于2013年7月16日公开开庭进行了审理。因案情需要，本案依法转为普通程序并组成合议庭，于2013年9月26日公开开庭进行了审理。原告盛捷公司的委托代理人陈红，被告丰豪公司的委托代理人严放、李祖华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n原告盛捷公司诉称，2011年原被告签订了《物业出租合同书》，约定原告将位于成都市人民南路三段x号盛捷江畔服务公寓第x层面积为978平方米的场所租赁给被告做餐饮经营，租赁期5年，从2011年12月15日开始，租金为110元／月／平方米，即每月租金107580元，每季度租金322740元，保证金107580元，原告给予被告一定期限的免租期，其中2012年5个月，2013年1个月，2014年1个月。被告承担租赁期内所发生的一切管理费、空调能源费、停车费、水、通讯费、网络服务费、煤气费、垃圾、油污清运费及其他与该房产有关的费用，按月支付，房屋租金被告每三个月预付一次，应在付款期的一个月前足额支付，被告逾期未付款，应按迟延付款金额的0.5%／日支付逾期付款违约金直至付清全部欠款，被告提前单方终止合同，应提前60天书面通知原告，并向原告支付违约金322740元。合同签订后，原告按约交付了房屋，并免收了相应期限的租金，但被告仅支付5个月的房租后就开始拖欠租金、物业管理费等费用，原告多次向被告催收欠款，但被告均予以推诿。被告于2013年3月3日函告原告其已经停业，提出由原告对外招租转让，现被告共拖欠原告租金645480元、物业管理费312960元、燃气费21039元，共计979679元，抵扣保证金后尚欠872099元。原告故诉至法院请求判令：1.被告支付拖欠的房屋租金、物业管理费、燃气费872099元；2.被告按拖欠金额的0.5%／日支付逾期付款违约金直至付清全部款项为止；3.被告支付一次性违约金322740元；4.被告承担本案诉讼费用。＼n被告丰豪公司辩称，原告诉请租金计算错误，被告实际租赁15个月，免租期为5个月，被告已交5个月房租和保证金（相当于一个月租金），被告实际只欠原告租金430320元。被告交纳3个月物业管理费，仅欠234720元。燃气费已交20000元，仅欠1039元。原告将消防通道出租违反法律、法规的强制性规定，出租的面积中包含了60平方米的消防通道，该部分面积不应计算租金和物管费。原告主张的滞纳金及违约金无依据。＼n经审理查明，2011年10月13日，原告与被告签订了《物业出租合同书》，约定被告租赁原告位于成都盛捷江畔服务公寓第x层面积为978平方米的场所作为餐饮经营。租赁期限为5＋5年，租赁起始为2011年12月15日，合同于5年时自动终止，被告有优先续租权。原告给予被告装修免租期，从2011年10月15日至2011年12月14日止，在租赁期内，2012年7月15日至2012年10月14日止、2012年11月15日至2012年12月14日止等4期免租。在免租期内仅免除的是租金，对于此期间发生的管理费、水电费等与该房产有关的费用，不在免除之列。合同第五条约定，租金先付后租，每平方米租金110元／月，每月租金总额为107580元，每季度租金总额322740元，被告应于入住前提前支付原告430320元，其中107580元作为保证金，余款为第一季度租金。被告在租赁期间发生的一切管理费、水电费等与该房产有关的费用，都应按照实际使用金额向原告或原告代理人支付。实际使用金额以原告向被告发出的相关发票数额为准。合同第六条关于保证金部分约定，如被告发生违约情况，则原告可视情况给予被告30天的宽限期以使被告纠正其违约行为，如在该期限内被告仍未采取有效措施纠正其行为，则原告有权采取没收保证金、立即终止合同、要求被告赔偿损失等一项或多项救济措施。合同第八条关于款项支付部分约定，涉及房屋使用的管理费、水电费等费用均以月为结算单位，被告应提前一个月向原告支付下一个月管理费，并应于每月前一月20日前提前支付下月费用。租金应由被告在下次付款期的一个月前足额向原告支付，租金每三个月预付一次。被告应在租赁期满或合同终止时将租赁房产及其设施设备连同所有的锁、钥匙等一起交还原告，并且保持屋内家具和设备完好。被告所设计和配备的卫生防疫、环保、安全、消防设备及与此有关的其他设备必须符合国家要求。未经原告书面同意，被告不得转租、分租、抵押、质押。合同第十一条约定责任约定，被告应付租金、物管费、水电费等费用在应付期限过后10天内仍未能缴清有关款项，则原告有权就此欠款向被告收取滞纳金，收取标准为迟延付款金额的0.5%／日，从应缴费日次日起至全部欠款缴付完毕之日止。如被告应交付的上述款项的期限30天内仍未缴清，原告有权不经事先通知随时终止合同并向被告收回租赁房屋的使用权。如被告在第一个5年租赁期内提前终止本合同，应提前60天书面通知原告，本合同将在原告收到此书面通知之日60天后的对应日终止，同时被告应向原告支付322740元作为违约金。合同附件5是关于被告租赁的2层房屋的图纸。＼n合同签订后，原告按约将房屋交付被告。被告共计向原告支付5个月租金537900元，保证金107580元，共计645480元，并由原告出具收据，付款截止到2012年6月14日的租金，其中2012年3月15日至2012年4月14日的租金未付。＼n被告于2011年8月4日支付保证金时，一并转账支付物管费19560元，2011年10月27日，被告再向原告转账支付2个月物管费39120元，共计支付58680元。＼n燃气费被告已交2万元，尚欠1039元。＼n2013年3月3日，被告向原告发出《申请函》，就被告租赁原告房屋用于经营闽膳轩大酒楼，因房屋性质是写字楼致使被告至今未办理营业所需的各种证件，无法继续经营，已于2013年3月2日停业。向原告申请把酒楼转让给原告，由原告对外招租转让。2013年3月25日，原告工作人员胡国林（xxxxxxxxxxxxxx）向被告工作人员李祖华短信通知“我们已经将地方出租。我司律师将会与贵司沟通。”2013年3月28日，原告通过快递方式向被告注册地邮寄送达了解除合同通知书，并要求被告办理房屋交接手续。2013年4月2日，原告再次向被告注册地发出解除通知。＼n另查明，该物业现已由原告另行出租使用。原被告双方均确认双方签订的《物业出租合同书》已经终止。＼n上述事实有《物业出租合同书》及附件、产权证、邮寄单、发票、解除通知书2份、短信记录、申请函、发票6张、收据、转账凭证补充协议、银行转账凭证、收据6张及当事人的庭审陈述笔录等证据收集在案予以证实。＼n本院认为，原被告签订的《物业出租合同书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，应属合法有效，双方应恪守履行。原告已按合同约定向被告履行了交付出租房屋的义务，而被告应当履行按期支付租金的义务。原告主张被告应支付从2011年10月15日至2013年3月14日，共计17个月租金。其中免租期为：2011年10月15日至2011年12月14日止、2012年7月15日至2012年10月14日止、2012年11月15日至2012年12月14日止，共计6个月免租期。被告实际支付了5个月房租和保证金107580元（相当于1个月租金），被告应按合同约定支付尚未支付的租金，故原告要求被告支付截止2013年3月14日尚欠的5个月房租（已将保证金冲抵房租）537900元的理由成立，本院予以支持。关于物管费，合同约定在免租期内仅免除的是租金，对于此期间发生的管理费、水电费等与该房产有关的费用，不在免除之列，即被告应从2011年10月15日起支付物管费。原告要求被告支付从从2011年10月15日至2013年3月14日，共计17个月物管费，被告仅支付了3个月物管费58680元，其余未付的物管费应向原告支付。故原告要求被告支付14个月的物管费273840元的理由成立，本院予以支持。关于燃气费，双方均认为尚欠燃气费为1039元，本院依法予以确认。被告认为原告将消防通道用于出租违反了法律规定，应在租金和物管费中扣除二层房屋60平方米的消防通道面积的费用。对此，本院认为原告将整个第二层房屋出租给被告用于餐饮经营，消防通道是属于房屋固有的安全设施，与房屋成为不可分离的部分，被告对整个第二层房屋的使用就应当包括对安全通道部分的使用，但安全通道部分的使用应符合国家的相关规定。且合同明确了每月租金总额为107580元，每季度租金总额为322740元，明确了租金的总额，被告辩称要扣除消费通道的租金和物管费的理由不成立，本院不予支持。＼n被告未按约定向原告支付租金及物管费，原告按照合同约定要求被告支付逾期付款违约金的理由成立，本院予以支持，合同约定逾期付款金额按每日千分之五计算，被告辩称该损失过高，本院酌情调整为按照人民银行同期贷款利率四倍计算，对原告主张的超出部分不予支持。租金部分：2012年3月15日至2012年4月14日未付租金107580元，违约金计算至2013年3月14日，107580元×6.56%×4÷365天=66.02元／天，逾期290日，违约金66.02元／天×290=19145.8元；2012年6月15日至2012年7月14日未付租金107580元，截止2013年3月14日逾期260天，违约金为17165.2元；2012年10月15日至2012年11月14日未付租金107580元，截止2013年3月14日逾期164日，违约金为10827.28元；2012年12月15日至2013年3月14日，未付租金322740元，截止2013年3月14日逾期104天，违约金为322740元×6.10%×4÷365天×104=22438元。截止2013年3月14日租金违约金共计69576.28元。物管费部分：2012年1月15日至2012年1月31日未付物管费9780元，截止2013年3月14日逾期409天，逾期付款违约金为9780元×6.56%×4÷365天×409天=2875.63元；2012年2月1日至2012年2月29日未付物管费19560元，逾期426天，逾期付款违约金为19560元×6.56%×4÷365天×380天=5343.47元，以下月份以此类推。截止2013年3月14日欠付物管费的违约金共计38855.84元（2875.63元＋5343.47元＋4906.94元＋4485.14元＋4049.28元＋3627.48元＋3191.62元＋2769.82元＋2333.96元＋1926.22元＋1476.3元＋1054.5元＋618.64元＋196.84元）。截止2013年3月14日，违约金及物管费的违约金共计108432.12元。＼n关于违约金，合同约定的租赁期间是五年，但在租赁期间2013年3月3日，被告向原告发出《申请函》，告知出租方其租赁房屋经营的闽膳轩大酒楼已于2013年3月2日停业，向原告申请把酒楼转让给原告，由原告对外招租转让。作为承租人的被告明确向原告表示已停业并让原告对外招租转让，被告通过其行为表明解除合同。被告辩称该申请函是将商铺转让给原告的要约的理由不成立，本院不予支持。被告提前终止合同，需向原告支付322740元（一季度的租金）违约金，被告辩称该违约金过高，结合双方合同履行的情况、过错程度、续租情况等因素，本院酌定该违约金调整为二个月租金即215160元，对原告主张的超出部分不予支持。＼n据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：＼n一、被告成都丰豪餐饮投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告盛捷江畔（成都）置业有限公司租金537900元；＼n二、被告成都丰豪餐饮投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告盛捷江畔（成都）置业有限公司物业管理费273840元；＼n三、被告成都丰豪餐饮投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告盛捷江畔（成都）置业有限公司燃气费1039.74元；＼n四、被告成都丰豪餐饮投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告盛捷江畔（成都）置业有限公司逾期付款违约金108432.12元，并从2013年3月15日起以811740元为基数，按照人民银行同期贷款利率四倍计算至本院确定的付款之日止；＼n五、被告成都丰豪餐饮投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告盛捷江畔（成都）置业有限公司违约金215160元；＼n六、驳回原告盛捷江畔（成都）置业有限公司的其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费16679元，由被告成都丰豪餐饮投资管理有限公司承担15000元；原告盛捷江畔（成都）置业有限公司承担1679元。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。＼n审判长刘潺潺＼n人民陪审员裴幼郡＼n人民陪审员林志祥＼n二〇一三年十月十八日＼n书记员罗茂