广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0605民初10266号
原告（反诉被告）：广东金果投资发展有限公司，住所地：佛山市南海区狮山镇罗村机场路17号华南国际医疗器材产业中心1栋2幢404号，统一社会信用代码9144060568868004XP。
法定代表人：戚桂泉。
委托诉讼代理人：欧泳麟，广东派力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：柯云麟，广东派力律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王秀君，女，**年**月**日出生，汉族，住广东省汕头市金平区，
委托诉讼代理人：丁云鹏，广东国源岭东律师事务所律师。
原告广东金果投资发展有限公司（以下简称金果公司）与被告王秀君商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案后，王秀君提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。本院依法适用简易程序于2018年8月9日公开开庭审理了本案。金果公司的委托诉讼代理人欧泳麟、柯云麟、王秀君及其委托诉讼代理人丁云鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金果公司向本院提出诉讼请求：1.王秀君支付购房款120000元及违约金（违约金以120000元为基数，从2018年5月7日起至实际支付日止按日万分之1.5计算，暂计至2018年6月7日的违约金为540元）；2.本案受理费由王秀君承担。
事实和理由：原告广东金果投资发展有限公司与被告王秀君于2017年5月6日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2**2）及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定被告向原告购买坐落于佛山市南海区**号产业配套用房，总价款为368000元。《商品房买卖合同（预售）》第六条约定付款方式为分期付款，具体为：第一期自合同网签之日起5日内支付248000元，第二期价款120000元于2018年5月6日前支付。《商品房买卖合同（预售）》第八条还约定了违约责任。合同签订后，双方已办理《商品房买卖合同（预售）》的网签手续，住宅专项维修资金已缴交，并已完税。但被告在支付首期价款后，并没有依约支付剩余价款。经原告多次追讨均无果。
王秀君辩称，一、金果公司至今并无对王秀君就其所欠的房款进行任何形式的追讨。截止至金果公司起诉前，王秀君并无收到来自金果公司任何邮件、电话、短信的关于催款的通知，因此金果公司在诉状中所称“经多次追讨均无果”的说法与事实不符。二、金果公司逾期交房的行为已经构成违约，依照合同约定王秀君有权解除合同，因此该合同无再继续履行的必要。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（一）款的约定：“出卖人应当在2017年7月30日前向买受人交付该商品房”，以及第十一条第（二）中约定：“出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人”。又根据该合同第十二条第1项第（2）款约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同”。综上，根据上述约定，王秀君已依法对金果公司提起反诉，要求解除合同，且该诉讼请求依法有据，因此该合同无再继续履行的必要，王秀君无需再向金果公司支付剩余房款。三、关于双方签订的《商品房买卖合同补充协议》，王秀君提出以下四点意见。1、该补充协议是在王秀君签完主合同后，金果公司的销售人员临时向王秀君提供并要求签字的，且是在其销售人员一再催促，以各种理由不让王秀君认真研读该补充协议条款的情况下签订的，甚至在王秀君签字后，该补充协议的两份原件均被金果公司收走，并没有给王秀君留存。因此王秀君对该协议内容在签订时和签订后，都是完全不知情的。2、该补充协议中第三行中，对该份补充协议是针对哪份编号的主合同这一行是空白、没有填写的，因此王秀君认为该份补充协议与双方签订的《商品房买卖合同（预售）》不存在关联性，该份协议不能认定为主合同的补充协议，因此该份补充协议约定的权利义务不能对双方产生任何约束力。3、金果公司为商品房开发商，必然与每一个购房者签订的合同都是为了重复使用而预先拟定的，且在签订合同时，并没有与王秀君进行任何的协商，因此该份补充协议符合《中华人民共和国合同法》第三十九条对格式合同和格式条款的规定，应当认定该份补充协议为格式合同。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”四十条：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”和四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”。综上，该补充协议中第二条和第三条的约定明显是在免除金果公司交付商品房应当通知的责任、加重王秀君责任、排除王秀君主要权利的格式条款，且金果公司在该协议签订时或者在该协议中并没有采取任何合理的方式提请王秀君注意并对该条款予以说明，因此应当认定该补充协议的第二条和第三条的条款无效。4、根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十八条约定：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。补充协议第二、三条明显存在免除金果公司责任，不合理加重王秀君责任的情况，因此双方的权利义务仍应当以主合同为准。四、金果公司逾期交房的行为，已对王秀君造成重大损失。由于王秀君向金果公司购买的商品房用途为商铺，而金果公司在合同中和销售时，均表示将会在2017年7月30日前交付使用，但至今已是2018年的8月份，该商品房仍然没有交付，且其所在的华南**城至今也没有开业，即使交付也不会有人承租，导致包括王秀君在内的众多业主蒙受重大损失。请求驳回金果公司所有诉讼请求。
王秀君向本院提出反诉请求：1.解除双方于2017年5月6日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2**2）；2.金果公司返还王秀君已支付房款248000元以及该款自2017年5月6日起至实际退还日止的利息（按年利率4.9%计，暂计至2018年7月6日为14182.88元）；3.金果公司向王秀君支付违约金3680元（按全部房价款即368000元的1%计算）；4.金果公司承担所有诉讼费用。
事实和理由：王秀君与金果公司于2017年5月6日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2**2），合同约定王秀君向金果公司购买位于佛山市南海区**号产业配套用房一套，王秀君也于当日支付了首期购房款248000元。双方在该《商品房买卖合同（预售）》第十一条交付时间和手续第（一）中约定：“出卖人应当在2017年7月30日前向买受人交付该商品房”和第十一条第（二）中约定：“出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人”。双方又在该合同第十二条逾期交付责任第1项第（2）约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金”。但是截止目前为止，金果公司已经严重超出合同约定的交付时间，王秀君至今没有收到金果公司任何电话、微信和短信的通知，也没有收到任何书面通知，因此王秀君便在2018年7月18日通过EMS快递的形式（快递单号：1**8和1**8）向金果公司正式发出解除上述合同的通知，要求金果公司退还购房款248000元及支付相关利息，赔偿违约金，金果公司已于2018年7月19日收到通知但至今尚无任何回复。金果公司的行为已经构成严重违约，依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中第十一条第（一）和第（二）点、和第十二条第1项第（2）点的约定、《商品房销售管理办法》第三十条：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人，未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任”、《合同法》第九十三条：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”和第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”以及第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，王秀君有权解除合同，要求金果公司返还已付购房款并支付利息，支付违约金。
金果公司辩称，一、双方签订的商品房买卖合同合法有效，没有解除的事由和法律依据，且根据签订的补充协议约定，在购房人未全部支付购房款，出卖人可以不交付房屋。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第七条关于付款方式及期限的约定，王秀君约定本案涉案房产是分期付款，首期款248000元，尾款120000元于2018年5月6日前支付。但截止至金果公司提起诉讼之日，尾款仍未支付。同时，根据双方于同日签订的《商品房买卖合同补充协议》第三条的约定，王秀君应于约定的交楼时间15天内亲自前往金果公司处办理房屋交接手续，房屋交接时，若按照约定需要支付购房款的，买受人必须足额支付购房款，否则金果公司有权拒绝交楼。因此，王秀君未足额支付完所有房款，其实际是违约在先，金果公司拒不交付房屋本是合情合理，王秀君无权要求解除合同并退还房款。二、涉案商品房已交付王秀君委托的第三方管理，视为已完成交付。虽然补充协议有约定，房屋的交付条件之一是购房者付清全部购房价款。但是，为了保护购房者的权益，开发商仍同意在2017年11月30日前交付房屋给王秀君。但王秀君经通知后，并未在规定的时间办理收楼手续。但金果公司根据王秀君与佛山市**地产经营管理有限公司签订《委托经营管理协议》，已于2017年12月1日起已将涉案房屋移交给佛山市**地产经营管理有限公司统一管理。该移交管理行为视为金果公司已履行交付义务。综上所述，王秀君与金果公司签订的商品房买卖合同合法有效，对双方均有拘束力，任何一方不得擅自解除。虽然补充协议约定在购房人未足额支付购房款，开发商可以不交付房屋，但为了购房人的权益考虑，开发商已将涉案房屋交付购房人委托的第三方统一管理、统一招商。王秀君以不存在的事由，反诉要求解除合同，依法无据。请依法驳回反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：王秀君确认金果公司提供的补充协议、商品房买卖合同及委托经营管理协议落款处签名是其本人所签，本院对上述证据的真实性予以确认，但本院结合金果公司起诉时提供的复印件，认为补充协议上的商品房买卖合同的编号在王秀君签名前并没有载明。王秀君提供的EMS快递单有原件核对，本院对解除买卖合同通知书及快递单真实性予以确认。
根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：
2017年5月6日，王秀君（买受人）和金果公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号2**2），约定买受人购买位于佛山市南海区**号产业配套用房一套，总价368000元。买受人自预售合同网上签订之日起5日内支付248000元，剩余房款120000元在2018年5月6日前支付。出卖人应当在2017年7月30日前向买受人交付该商品房。商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验。查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。出卖人未按照约定的时间交付商品房给买受人，逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按4.9%计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供商品房的面积实测数据。买卖双方保证在合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。双方并约定其他权利义务。
2017年5月6日，王秀君和金果公司签订《商品房买卖合同补充协议》，约定就双方签订的编号为《商品房买卖合同》达成以下补充协议，约定(第二条)根据上述商品房买卖合同约定的交楼时间和交接办法，出卖人向买受人登记的地址发出收楼通知书，或电话、短信通知买受人收取收楼通知书后，无论买受人是否实际收取收楼通知书，均视为出卖人履行了通知买受人收楼的义务，若由此导致未能按期交楼，概由买受人负责，双方同意按商品房买卖合同第十一条第三款规定处理。买受人需付清全部房款（包括银行按揭部分），方可办理收楼手续。（第三条）买受人应在上述商品房买卖合同约定的交楼时间15天内亲自前往出卖人售楼部办理房屋交接手续，买受人同意按照出卖人收楼通知书所规定的程序办理相关收楼手续。若根据上述商品房买卖合同约定买受人须向出卖人支付购房款、房屋面积差价款、违约金等款项，则买受人必须足额支付，否则出卖人有权拒绝交楼，而由此引起的一切责任概由买受人承担。双方并约定其他权利义务。
2017年5月6日，王秀君（甲方）和佛山市**地产经营管理有限公司（乙方，以下简称**公司）签订《委托经营管理协议》，约定甲方委托乙方经营**号物业，委托经营期限从2017年8月1日至2023年7月31日。
王秀君于2017年4月22日支付定金1万元，于2017年4月23日支付定金9万元，于2017年5月6日支付首期款148000元予金果公司，金果公司出具收据，确认收到2320商铺的款项。
**1栋于2016年6月30日竣工验收，于2016年8月5日通过竣工验收备案。
2018年7月18日，王秀君向金果公司在商品房买卖合同载明的通讯地址发出《解除买卖合同通知书》，以金果公司没有依约交付房屋且逾期已超过90日为由通知解除合同。
本院认为，王秀君和金果公司于2017年5月6日签订《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。关于金果公司履行房屋交付义务是否以王秀君支付全部购房款为条件的问题，双方签订的补充协议虽然未载明商品房买卖合同的编号，但由于双方只签订一份商品房买卖合同，故双方签订的补充协议是对双方2017年5月6日签订的商品房买卖合同的补充约定，本院对王秀君主张补充协议对王秀君没有约束力的意见不予采纳。补充协议第二条约定买受人需付清全部房款（包括银行按揭部分），方可办理收楼手续。商品房买卖合同关于购房款支付方式及支付时间的具体约定是买卖双方协商达成的内容，可根据不同买受人对合同样式进行调整。由于商品房买卖合同和补充协议均在同一时间签订，当事人就协议条款的意思表示应具有同一性。金果公司主张双方当事人在有条件对付款方式和付款时间在商品房买卖合同作出明确具体约定的情况下，又在同一时间签订补充协议变更商品房买卖合同相关约定的主张不合常理，本院不予采纳。综上，本院认为补充协议第二条约定在本案应指买受人需付清全部约定应付的房款，方可办理收楼手续。王秀君在约定交楼时间前已支付全部约定应付的购房款248000元，金果公司应按约定时间在2017年7月30日前交付涉讼房屋予王秀君。金果公司没有举证证明向王秀君发出收楼通知而王秀君拒绝收楼，金果公司逾期履行房屋交付义务，已构成违约。金果公司以王秀君未支付剩余购房款抗辩交付房屋的意见，本院不予采纳。金果公司辩称金果公司已通过将涉讼房屋交付给王秀君的委托经营方**公司履行房屋交付义务，但王秀君并未委托**公司代为接收房屋。根据合同约定，买受人接收房屋时有权查验房屋包括查验房屋的竣工验收情况、房屋面积等，在买受人没有明确授权或委托的情况下，金果公司将房屋交付他人，将导致买受人无法行使查验房屋的权利。无论**公司是否确认已接收涉讼房屋，金果公司并未履行向王秀君交付房屋的义务。
综上，金果公司没有合理理由抗辩履行房屋交付义务，也没有提供有效证据证明已履行房屋交付义务，金果公司已构成违约。至王秀君发出解除通知之日，逾期已超过90日，王秀君有权解除合同。合同解除，金果公司应返还购房款248000元予王秀君。王秀君主张金果公司以已付房款为本金从最后一笔款项支付之日即2017年5月6日起按年利率4.9%计付利息，符合合同约定，本院予以支持。金果公司应以248000元为本金从2017年5月6日起至付清款日止按年利率4.9%计付利息予王秀君。金果公司并应支付王秀君已付款的1%的违约金即2480元予王秀君，王秀君请求超出本院核定部分，本院不予支持。金果公司建立在合同继续履行基础上的剩余购房款支付请求及逾期付款违约金请求，本院均不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除王秀君和广东金果投资发展有限公司于2017年5月6日签订的《商品房买卖合同（预售）》；
二、广东金果投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还248000元予王秀君；
三、广东金果投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内以248000元为本金从2017年5月6日起至上述第二项判决履行之日止，按年利率4.9%计付利息予王秀君；
四、广东金果投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金2480元予王秀君；
五、驳回广东金果投资发展有限公司的诉讼请求；
六、驳回王秀君的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费减半收取计1355.4元（广东金果投资发展有限公司已预交），由广东金果投资发展有限公司负担。反诉受理费减半收取计3410元（王秀君已预交），由广东金果投资发展有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予王秀君，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 方 菲
二〇一八年八月二十日
异
书记员 孔捷莹