浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)浙01民终967号
上诉人（原审原告）：陈雯（曾用名陈文）,女,1971年2月18日出生,汉族，住杭州市西湖区。
委托诉讼代理人：邱宝卫，浙江平凡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨方铭,男,1969年1月28日出生，汉族，住杭州市西湖区。
被上诉人（原审原告）：杨方群,男,1972年3月23日出生，汉族，住杭州市西湖区。
上诉人陈雯因与被上诉人杨方铭、杨方群合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106民初8887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：杨方铭、杨方群系兄弟关系。2004年11月，以杨方铭为户主，在册人口为杨方铭、董小兰、杨锦屏、周小金的家庭户，经审批同意在位于杭州市西湖区仁桥110平方米的宅基地上翻建占地建筑面积为88平方米的三间三层楼房一幢。2011年5月12日，杨方铭、杨方群经所在村民委员会见证达成协议一份，约定将杨方铭经申请批准的新宅基地转让给杨方群建造房屋。原村中老宅基地及宅基地上房屋归杨方铭所有。该协议由杨方铭、杨方群母亲周小金代杨方群签字，后由杨方群补签。2012年7月23日，杨方铭、杨方群为甲方与陈雯为乙方签订《转让房屋地基协议书》一份，约定：杨方铭将位于的自建房地基一块转让给陈雯。转让费25万元，于签订协议时一次性付清。房屋由杨方铭出面建造，如发生大小纠纷由甲方负责。房屋毛坯建成和围墙完工，乙方付工资1万元。今后如遇国家征用和集体用地，乙方无条件拆除，房屋和建筑物赔偿费归乙方所有。如撤村建居，农居房分配各得50%，购房款各人自负。如甲方违约，按房屋造���每月二分利息赔偿给乙方。如乙方违约，按25万元每月二分利息赔偿给甲方。该协议中，被告杨方群的名字系事后补签。协议签订后，陈雯支付给杨方铭、杨方群25万元并于2013年开始建造房屋。
2017年，因双浦新区建设需要，案涉房屋所在地块纳入政府整体搬迁范围。2017年7月25日，杭州市双铺镇人民政府为甲方与杨方铭为乙方就案涉房屋签订《房屋搬迁补偿安置协议书》一份。协议约定：乙方房屋坐落仁桥8-18号，房屋用途为住宅，总建筑面积为548.46平方米，确认补偿面积为300平方米。乙方房屋和地面附属物补偿费为799468元。过渡方式为自行过渡，选择调产安置的，过渡期限为2017年7月至2019年6月，临时过渡费按3人计发，每人每月600元，共计43200元。选择货币化安置按2人计发，一次性发放12个月，共计14400元。搬家补贴费2400元。奖励费及其他费用：乙方在2017年5月22日前丈量的，甲方向乙方支付一次性丈量评估奖励费2万元，如超过时间则不予奖励；乙方在2017年7月29日前签约的，甲方向乙方支付一次性签约奖励费9万元，如超过时间则不予奖励；乙方在2017年9月15日前腾空交房的，甲方向乙方支付一次性腾空交房奖励费6万元，如超过时间则不予奖励；其他补偿费用合计984288元。以上合计补偿2013756元。乙方常住人口为4人：杨方铭、杨锦萍、董小兰、孙艺源。可增加安置人口为1人（独生子女），可计入安置人口一人（孙钦禹）。安置人口为6人。选择货币化安置2人，安置面积为330平方米，其中调产安置220平方米，货币化安置面积110平方米。其中176平方米部分，按照建安价均价1280元每平方米进行结算，44平方米部分，按照建安均价2182元每平方米进行结算，乙方预付甲方购房款321288元。回迁安置时，按照实际安置面积与价格进���结算，多退少补。货币化安置单价为每平方米15890元，扣除调产安置用房结算价款，总计1587266元。另加7%的奖励费计111108元。乙方按时腾空交付房屋的，甲方将上述补偿款扣除预付购房款后的余额3390832元交付乙方。
原审法院另查明，陈雯与杨方铭、杨方群并非同一集体经济组织成员。案涉房屋已经交由杭州市西湖区双铺镇人民政府拆除。现陈雯起诉至原审法院，请求：1、确认陈雯与杨方铭、杨方群签订的《转让房屋地基协议书》第一条宅基地使用权转让条款无效，终止履行；2、杨方铭、杨方群连带返还陈雯转让费250000元；3、杨方铭、杨方群连带支付房屋搬迁补偿费用2028156元；4、杨方铭、杨方群连带赔偿损失1446603.84元，（转让费25万元按月利率2%自2012年7月23日计算至2017年8月22日,要求计算至转让费返还之日止。搬迁补偿费1783756元按月利率2%��2015年1月1日计算至2017年8月31日,要求计算至款项还清之日止。）；5、案件诉讼费用由杨方铭、杨方群承担。
原审法院认为，农村居民不得向本集体经济组织成员之外的人转让宅基地使用权。本案陈雯与杨方铭、杨方群非同一集体经济组织成员，故双方签订的《转让房屋地基协议书》违反了上述规定，应认定为无效。陈雯称协议中关于土地使用权转让的条款无效，其他条款有效，无事实和法律依据。故陈雯仅要求确认宅基地使用权转让条款无效的诉请依据不足，该院不予支持。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没必要返还的，应当折价补偿。有过错方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，各自承担相应的责任。该案中，杨方铭、杨方群依据合同取得的转让款25万元应当返还给陈雯。陈雯的该项诉请符合法律规定，该院予以支持。案涉房屋因政府整体搬迁被拆除，已无法返还。因案涉房屋以杨方铭为户主的家庭审批宅基地使用权，则产权应归杨方铭户所有。现房屋的拆迁权益由杨方铭获得，杨方铭应对陈雯予以折价补偿。杨方铭以杨方铭、杨方群内部协议抗辩称其不承担责任，依据不足，该院不予采信。杨方群作为协议当事人，应与杨方铭承担共同责任。因房屋已经拆除，价值无法确定，该院根据陈雯提交的案涉房屋评估报告书确定房屋补偿金额为799468元。另外，搬迁补偿协议中补偿的搬家费2400元，按时腾房奖励费6万元，应归陈雯所有。陈雯要求所有补偿款归其所有，依据不足，该院不予支持。对陈雯诉请合理部分，该院予以支持。因合同无效，陈雯要求按照合同约定承担违约责任的诉请，依据不足，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和��合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2017年12月16日判决：一、杨方铭、杨方群于判决生效之日起十日内返还陈雯250000元。二、杨方铭、杨方群于判决生效之日起十日内补偿陈雯搬家费2400元、按时腾房奖励费60000元、房屋折价款799468元，合计861868元。三、驳回陈雯的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36598元，减半收取18299元，财产保全费5000元，合计23299元，由陈雯负担16344元，杨方铭、杨方群负担6955元。
宣判后，陈雯不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定《转让房屋地基协议书》因陈雯和杨方铭、杨方群非同一集体经济组织成员而转让宅基地使用权，违���规定而全部无效，陈雯并不认同，仍坚持一审主张。考虑杨方铭、杨方群有限的履行能力和上诉成本计，不单独列上诉请求、并放弃与法有据的一审原第四项诉讼请求。但二审法院对部分有效、全部无效之辩，应主动审查。二、原审法院认定《房屋评估报告书》房屋补偿金额799468元为认定事实错误。杭州华正房地产估价咨询有限公司《房屋评估报告书》将评估报告分二部分，不仅包括批建：300平方米内的第一部分合法房屋补偿总金额799468元，还包括其他补偿费用984288元。后者——其他补偿费用包括：可作价面积补偿337500元、合法辅房补偿4800O元、其它用房350以内补偿34230元、其它用房不足350补偿842162元、30%再补助336096元、住改非经营补助144000元。三、杨方铭、杨方群除一审判决第二项搬家费2400元、按时腾房奖励费60000元、房屋综合补偿799468元三项合计861868元外��其余房屋其它补偿费用984288元、按时丈量奖励20000元、提前／按时签约奖励90000元，三项合计1094288元也应由杨方铭、杨方群折价补偿给陈雯。陈雯所建房屋实际建筑面积500．46平方米，3层，附房建筑面积48平方米，批准用地内庭院25平方米、道地125平方米，另有符合建筑规范的地下室和阁楼、门厅、室外楼梯，及农村生产生活用房等可计入补偿面积。根据(杭政办函[2009]123号)《杭州市征收集体所有土地房屋拆迁补偿办法》一(房屋拆迁补偿总金额由房屋补偿金额、房屋装修补偿金额和附属物补偿金额等组成。)、八(为鼓励被拆迁人提前签约和腾房，拆迁人可给予其奖励。拆迁人在拆迁前应明确奖励的条件和标准，并报区政府备案。)条规定，集体所有土地上房屋补偿金额包括房屋补偿金额、房屋装修补偿金额、附属物补偿金额、搬家补贴费和“奖励”等组成。结合西政办[2015]44号《西湖区征收集体所有土地房屋补偿实施细则(试行)》第三章住宅用房的补偿与奖励之第十三条【经依法审批或有合法权属来源证明的住宅用房(含辅房)可作补偿。住宅用房无有效权属来源证明，但符合“一户一宅”条件的，经所在村社公示无异议后，由属地镇街组织补偿人、所在村社、国土所依据西湖区农村私人建房相关规定初步认定报区征迁工作领导小组办公室同意，可认定为补偿房屋。】、第十四条【房屋补偿面积原则为被补偿房屋的合法权属来源证明记载面积或农村私人建房规定标准审批(确认)面积。辅房确无合法权属来源证明的，可按每户30平方米确认，但不计入安置面积。】、第十五条(经确认的补偿面积，依据《杭州市征收集体所有土地房屋拆迁补偿办法》规定的标准予以补偿。对总建筑面积不足审批面积部分，按住宅用房评估单价的60％补助；对合法面积超过安置面积部分，按重置价结合成新的2倍结算。)、第十六条(庭院、道地在不超过规定占地面积的情况下，按实际面积予以重置价补偿。庭院面积为批准的宅基地用地与房屋建筑占地面积差，道地面积最大不得超过批准的宅基地面积。)、第十八条(搬家费补贴每户1200元，需2次搬家的再发1200元。)、第十九条(被补偿人按时间节点要求配合房屋征收的，给予每户17万元的奖励，费用在腾交房屋后兑现。其中，按时丈量的奖励2万元；按时签约的奖励4万元，提前签约的再奖励5万元；按时腾房的奖励3万元，提前腾房的再奖励3万元。)，以及《2017年双浦新区整体搬迁项目集体土地房屋搬迁补偿实施方案》六、房屋补偿之：2(辅房可按每户30平方米计入补偿面积，超过30平方米按原审批面积确认；)、3(根据农村建房实际，对主体建筑内允许建造并符合建筑规范的地下室和阁楼、门厅、室外楼梯等可计入补偿面积。以上补偿面积大户或中户为150平方米、小户为100平方米，不足部分可按房屋评估价的60％予以补助；)、4【除已补偿的合法建筑面积、可补偿面积、30平方米辅房外，其他如有农村生产生活用房的，最多在350平方米以内按最高不超过500元／平方米(含装修)补助；超出部分按不超过100元／平方米予以残值价补助；无农村生产生活用房或不足350平方米部分，按300元／平方米予以奖励性补助。】、八、奖励政策之4(被补偿人积极配合，在规定时间内完成丈量、签约、腾房的情况下，还可以享受如下奖励：①经营性收益奖励：以批准的宅基地为户，在认定面积内根据实际使用情况给予300元／平方米一次性经营奖励。)等规定，显然不管是批准内用地面积的300平方米建筑面积，及超面积部分主房、附房的房屋搬迁补偿金额和其它补偿��用——可作价面积补偿337500元、合法辅房补偿48000元、其它用房350以内补偿34230元、其它用房不足350补偿84462元、30％再补助336096、住改非经营补助144000元，和搬家费2400元、按时腾房奖励费60000元、按时丈量奖励20000元、提前／按时签约奖励90000元均属房屋补偿和奖励。故原审法院原判决第二项、第三项疏漏杨方铭、杨方群因合同取得的其余财产、错误适用法律，应予撤销。综上，请求：1、撤销原判决第二项、第三项；2、改判杨方铭、杨方群连带支付陈雯房屋搬迁补偿费用人民币1956156元。3、由杨方铭、杨方群承担本案一、二审全部诉讼费用。
针对陈雯的上诉，杨方群答辩称：协议是作废的，当时陈雯支付了25万元购买宅基地，房子是陈雯建造的，总共88平方米。现在合同不是杨方群违约，是政府搬迁，杨方群愿意返还陈雯25万元购房款以及按照评估支付房屋的造价。陈雯和杨方群不是同一村的村民，不能享受拆迁待遇，认可一审判决的861868元，请求二审法院维持原判，驳回上诉。
针对陈雯的上诉，杨方铭答辩称：答辩意见同杨方群答辩意见。
二审中，陈雯向本院提交：1，陈雯户口登记复印件一份，拟证明陈雯是征迁失地的农民，是允许买卖农村房屋的，案涉合同应当有效；2、房屋拆迁补偿实施方案一份，拟证明除一审支持以外，剩下的1094288元是属于房屋的补偿部分，这一部分与农民的征地补偿、人口安置没有任何关系。杨方铭、杨方群未向本院提交新的证据。
针对陈雯提交的证据，杨方铭、杨方群认为，对证据1的真实性认可；对证据2真实性不认可，没有政府公章。本院认为，该证据无法达到陈雯的证明目的，故本院对该证据不予采纳；证据2系打印件，没有加盖公章，且杨方铭、杨���群对该证据的真实性提出异议，故本院对该证据亦不予采纳。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，故原审法院认定双方签订的《转让房屋地基协议书》为无效当属正确。至于陈雯主张案涉合同仅第一条有关宅基地转让条款为无效的上诉意见，本院认为，该条款系案涉合同的核心条款，且案涉协议的内容均与宅基地转让相关，现宅基地转让行为已被认定无效，故案涉合同因此为全部无效，本院对于上述意见不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”本案中，案涉合同因被确认无效而对双方自始没有法律约束力，故案涉宅基地的使用权并未有效转让给陈雯，案涉宅基地的使用权人���直为杨方铭户。因案涉房屋建造于杨方铭户为使用权人的宅基地之上，且案涉房屋的建造系由杨方铭户申请并经审批同意，最终亦由杨方铭户作为被搬迁人与杭州市双浦镇人民政府签订了《房屋搬迁补偿安置协议书》，故陈雯要求房屋搬迁补偿费缺乏依据。现案涉房屋因双浦新区整体搬迁项目建设需要拆除，而被搬迁房屋系由陈雯建造，故杨方铭在获得搬迁权益后，应对陈雯所建房屋进行赔偿。关于赔偿的数额，因案涉房屋已被拆除，无法通过鉴定予以确定，故《评估报告书》、《房屋搬迁补偿安置协议书》可以作为数额确定的依据。《房屋搬迁补偿安置协议书》第二条约定“乙方房屋和地面附属物参照《杭州市征收提及所有权土地房屋拆迁补偿办法》及西湖区有关文件等规定进行评估，被拆迁房屋搬迁补偿费合计人民币799468元”；而《评估报告书》又明确载明��“房屋补偿总金额为799468元”，因此，有关房屋和地面附属物的评估价值应确定为799468元，原审法院参照上述内容判令杨方铭支付799468元当属正确。至于陈雯要求杨方铭、杨方群支付其他房屋搬迁补偿费用的请求，本院认为，根据《房屋搬迁补偿安置协议书》的约定，按时丈量奖励、按时签约奖励系给予签约方杨方铭的搬迁补偿，且陈雯与杨方铭、杨方群之间亦未有有效约定将该部分奖励给予陈雯，故原审法院未予支持该部分诉请并无不当。因杨方群、杨方铭并未提出上诉，故本院对于一审判决予以确认。
综上，陈雯的上诉理由均不能成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14649元，���陈雯负担。（陈雯于本判决生效之日起十五日内来本院办理退费手续）
本判决为终审判决。
审 判 长 李 骏
审 判 员 金瑞芳
审 判 员 盛 峰
二〇一八年五月二日
法官助理 丁 晔
书 记 员 张诗雯