陕西省定边县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕0825民初3124号
原告冯某某。
委托代理人张少雄。
被告某某公司。
法定代表人杨某某。
委托代理人苗玲芳、吴圆圆，系陕西言泽律师事务所律师。
原告冯某某诉被告某某公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案受理后依法由审判员李占强适用简易程序，于2017年5月11日，2017年6月22日两次公开开庭进行了审理，原告委托代理人张少雄到庭参加了诉讼，被告委托代理人苗玲芳、吴圆圆到庭参加了诉讼，本案现已审理完结。
原告诉称，原、被告2016年4月6日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于定边县南大街南沙路南侧“阳光名邸”小区第1幢2单元20层02号房屋144.8平方米，房价款492320元，原告所购房屋在定边县房地产管理所进行了买卖预登记，合同对交付房屋时间、附随应交付原告的房门钥匙和水、电、气卡、小区出行门禁卡以及办理《不动产登记证书》的时间未做约定，但明确约定了逾期交房按已交付房价款被告应承担日万分之一的违约金赔偿责任，交房还约定被告向原告提供所购买房屋的《住宅质量保证书》及房屋《住宅使用说明书》。原告向被告购买房屋选择的是一次性付款，付款由第三方白金昌所欠原告借款债务抵顶，签订合同当日，被告给出具收款收据收到原告买房款492320元。现被告以房款未付清，房屋未经验收不能交房为由拒绝交房。另外，房屋未经验收不能交付使用的义务人是被告，被告未提供该证据，且小区房屋已经交付住户使用，应承担举证不能责任。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》有效，被告亦应按合同约定履行自己的交房等义务，现原告的合同权益不能实现，鉴于原、被告的争端无法协商，故诉至法院判决，请求支持如下诉请事项：1、依法确认原、被告2016年4月6日签订的《商品房买卖合同》有效。2、依法判决被告限期向原告交付1-2-2002号房屋144.8平方米；并判决被告附随向原告交付房门钥匙和水、电、气卡，小区出行门禁卡，房屋《住宅质量保证书》及房屋《住宅使用说明书》。3、依法判决被告承担逾期交付房屋的违约金，如不从判决确定之日前交房，每逾期一日被告向原告承担购房款日万分之一的赔偿，违约金计算至交房之日终。4、依法确认被告出买的房屋“阳光名邸”小区第1幢2单元20层02号房屋144.8平方米归原告所有，并限期为原告办理所购房屋的《不动产登记证书》。并且从2016年7月7日依中国人民银行逾期贷款利率由被告向原告承担购房款的利息赔偿，利息计算至《不动产登记证书》交付原告之日终。5、由被告承担本案的诉讼费用。
原告向法庭提交了以下证据：
第一组证据是商品房买卖合同一份，证明1、原、被告在2016年4月6日签订的商品房买卖合同属有效合同，同时证明被告向原告出售的房屋位于定边县南大街东侧南沙路南侧第一幢二单元2002号房，房屋面积144.8m2，房屋总价款492320元，2、被告逾期交付房屋按照房价款日万分之一承担违约金；3、被告向原告出售的房屋有义务提供该房屋的住宅质量保证书和住宅使用说明书；4、所出售的房屋已在定边县房屋管理所进行了预售备案。
第二组证据是收款收据一支，证明原告向被告交付房款492320元，按照合同约定原告已经履行买房的付款义务。
第三组证据是白金昌的证言，证明白金昌所欠原告债务49万余元，后经与原告协商，原告所购该房屋的房款以白金昌的债务进行支付，被告同意后白金昌给被告公司出具了492320元欠条，然后被告又给原告出具了492320元的收据，证明目的是原告所购被告的房屋是通过债权的转移实现的。
第四组证据是优盘一个，证明被告建设阳光名邸小区已经建设完工，并从2016年11月起交付众多购房者已经实际使用。
被告辩称：1、被告未向原告交付房屋不构成违约。2、原、被告2016年4月6日签订的商品房买卖合同。双方对房屋的交付期限和产权登记期限未做约定，其次该商品房没有竣工，没有经相关部门验收，并不能达到交付使用的条件。3、原告在合同签订之后，并未向被告足额缴纳购房款，因此原告无权要求被告交付房屋。综上被告认为原告在起诉书中所列事实与理由与本案事实不符，被告并不构成违约。
被告向法庭提供了以下证据：
第一组证据是白金昌向被告公司股东梅雨出具的欠条一支，以及原告与白金昌的通话录音一份，证明原告向被告所购商品房未足额支付购房款，还证明白金昌是原告所购房屋的代为付款人，作为实际购房人的原告和代为给付人白金昌均未向被告交付剩余购房款。
第二组证据是白金昌的出庭证词：证人本人和同学张玉飞欠冯某某公司贷款，后证人与被告公司的梅雨协商将阳光名邸房子抵债顶给原告，当时被告也同意就写了房屋买卖合同，被告公司给原告出具了收款收据，然后证人又给梅雨出具了欠条。
第三组证据是原、被告双方签订的商品房买卖合同一份，证明该合同未对房屋交付期限，出卖人逾期交房的违约责任，产权登记作出明确约定。
审理中，法院依职权调取如下证据：法院2017年5月26日依法与阳光名邸物业管理人员谈话笔录一份。证明阳光名邸共有135套住宅房，业主实际接房有81套，有的入住，有的正在装修，有的只拿了钥匙还没有装修。
经庭审质证，对原告所举的第一组证据真实性，证明目的被告均无异议。被告对第二组证据真实性无异议，对证明目的有异议，原告要证明已经履行完付款义务，虽然被告出具了收款收据，但被告实际没有收到全部购房款。被告对第三组证据真实性，证明目的均有异议，因证人未到庭是否是白金昌本人所写存在异议，原告所购房屋并不是通过债权转移实现的，只是一个代付款关系。被告对第四组证据真实性，证明目的均有异议，售楼部人员及售楼部不能证明就是原、被告双方签订合同的阳光名邸小区，谈话内容里所说的大部分购房者已经入住，也不能反映就是阳光名邸小区。
原告对被告所提供的第一组证据即白金昌给被告出具的欠条真实性无异议，但对通话记录有异议，对白金昌和冯某某的声音无法辨别，因此，被告的第一组证据证明目的不能成立，但是该证据反而可以证明，原告与被告和白金昌具有以债务转移支付购房款的事实存在，欠条能够吻合原告付款的事实和白金昌的证明材料，同时也证明原告购房款的付款义务转移给了白金昌，并未反应白金昌与原告共同付房款的事实存在。对第二组白金昌的出庭证词原、被告均无异议。原告对被告所举第三组证据真实性，证明目的无异议，虽然合同没有约定交房时间和办理房产权证时间，但是原告是有权利主张的。
对法院2017年5月26日在阳光名邸小区物业办公室与物管人员的谈话，原告无异议，被告对真实性无异议，但认为该谈话笔录与本案没有关联性，本案涉案房屋未竣工验收，未达到交付条件。
本院对原告所举的第一组、第二组、第三组、第四组，被告所举的第一组、第二组、第三组以及法院调取的证据均客观存在，来源合法，与本案具有关联性，故全部予以确认。
根据原、被告的陈述，举证、质证及本院认证，查明以下案件事实。2016年4月6日，原、被告双方在定边镇南大街东侧南沙路南侧的阳光名邸签订了商品房买卖合同，合同经定边县房地产管理所备案，登记号为20141090。合同约定：原告购买了被告开发的位于南大街南沙路南侧的“阳光名邸”小区第1幢2单元20层02号房屋一套，面积144.8m2，房子总价款492320元，原告向被告购买的房屋选择的是一次性付款，即2016年4月6日签订合同的当天被告给原告出具了收到房款492320元的收据。原告支付所购房款是通过原、被告和第三方白金昌协商同意后，将白金昌所欠原告冯某某的民间借贷款转移为白金昌欠被告公司股东梅雨的房款，然后由原、被告签订了房屋买卖合同，被告给原告出具了492320元收款收据，再由白金昌给被告公司梅雨出具了472320元的（当日由白金昌付给梅雨2万元）欠据，至此三方的债权、债务关系转移完成。原告对被告的房屋买卖付款义务全部履行。原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》对房屋的交付时间，办理不动产证书，办理契税证等的时间均未作出约定，但合同第九条第12页又约定“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止逾期不超过90天的，出卖人按日向买受人支付已交房价万分之一的违约金，合同继续履行。两者自相矛盾。经查涉案房屋阳光名邸小区的最早交接房时间是2016年11月初并由物业公司办理水、电、气卡进行小区物业服务管理的，“阳光名邸”小区共建设开发135套，实际交接给房主的有81套，实际交接房屋占总住户60%。
本院认为，原告冯某某和被告某某公司在2016年4月6日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，该合同应属有效合同，该合同房屋买卖的主体合法，在内容上充分表达了双方当事人的真实意思，且合同从被告房屋建设、房屋交付以及原告购买房屋付款等均有实际履行内容，被告给原告卖房还在产权登记部门办理了预售登记。因此，依照法律规定，原、被告应当全面履行合同的各自义务。原告诉请办理所购房的逾期交付证书《不动产登记证书》及利息赔偿，因合同未有约定，故不予支持。关于原告购房付款义务，原告买房付款是通过第三方白金昌的民间借贷债权转移支付，被告在签订房屋买卖时的购房款也是在此基础形成。2016年4月6日，被告给原告出具买房收款收据492320元，说明原告履行了付款义务。同日，被告收取了白金昌现金20000元，又接收白金昌给其所立欠条472320元。从原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》到被告给原告出具的交纳房款收据再到白金昌给被告公司梅雨出具的欠据以及白金昌的证言，出庭证词的一系列证据已经形成了完整的证据链条，均证明了作为原告是白金昌的债权人，将债权转移给了被告公司梅雨，白金昌的债务也由欠原告的贷款转移为欠被告公司股东梅雨的房款，形成了三方协商一致的债权、债务转移关系，也进一步说明原告买房付款是通过第三方白金昌的民间借贷债权转移支付得到了被告的接收。债权转移支付符合法律规定，被告主张原告下欠付款不能成立，应该向第三方白金昌主张。原告买房已经履行了付款义务的主张应予支持。关于被告的未经验收合格不能向原告交付房屋的抗辩，与本案查明的事实不符，被告建设销售的房屋已经形成了大部分买房人的实际使用。法律规定建设的房屋是否经过验收合格才能交付使用的申报人是被告，被告有义务完成举证，以此证明自己的主张，两次开庭被告均未向法庭提供该主张的证据材料，被告应承担举证不能的法律后果。况且已经有60%的住户也是由被告同意后交接了房屋的。这种既未经过验收不能交房却又主动办理了60%的住户的交接手续的理由自相矛盾，被告该项抗辩主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十五条和第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告冯某某与被告某某公司于2016年4月6日签订的《商品房买卖合同》合法有效。
二、被告某某公司于判决生效之日起三日内将原告所购买的“阳光名邸”小区第1幢2单元20层02号房屋交付原告冯某某。
三、被告某某公司逾期交付房屋，则按日承担购买房屋价款492320元日万分之一从判决生效之日起至交房之日止的违约金。
四、驳回原告冯某某的其他诉讼请求。
案件受理费50元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审判长 李占强
二〇一七年六月二十八日
书记员 杨 春