上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三(民)初字第1959号
原告上海宝山万达投资有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人齐界，总经理。委托代理人张正勤，上海东方环发律师事务所律师。委托代理人龙昌军，上海东方环发律师事务所律师。被告杨忠，男，1981年5月10日生，汉族，户籍地福建省周宁县狮城镇东市。原告上海宝山万达投资有限公司与被告杨忠商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海宝山万达投资有限公司的委托代理人龙昌军到庭参加诉讼。被告杨忠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海宝山万达投资有限公司诉称，2011年8月17日与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定，被告购买原告开发的宝山区共和新路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，房价为1,497,292元。2011年9月，被告与招商银行股份有限公司上海天钥桥支行签订了《个人购房借款及担保合同》，原告为被告该合同项下贷款提供阶段性连带责任保证。2012年11月13日，原告通知被告于2012年11月17日交房，但因被告原因未能如期办理交房手续，根据合同约定，视为该房屋在2012年11月17日已交付被告。后因被告未按约履行还贷款的义务，银行宣布提前终止借款合同，并要求原告承担连带保证责任，最终法院从原告账户强制执行扣划885,316.95元。现原告起诉要求：1、请求确认双方就上海市宝山区共和新路XXX号XXX室房屋签订的《上海市商品房预售合同》于2015年4月10日解除；2、判令被告立即与原告共同办理注销该房屋合同登记备案、预告登记手续；3、判令被告立即将该房屋恢复原状后返还给原告；4、判令被告承担连带保证责任执行款885,316.95元，并从被告该房屋购房款中扣除；5、判令被告承担违约赔偿金299,458.4元(购房款总额1,497,292元的20%)；6、判令被告承担该房屋使用费539,025.12元(从2012年11月17日暂算至2013年11月16日为：购房款总额1,497,292元*3%*12个月=539,025.12元，应计算至被告实际交还该房屋之日)，其中313,089.8元从被告该房屋购房款中扣除，余款由被告立即向原告支付；7、本案诉讼费由被告承担。被告杨忠未作答辩。经审理查明，2011年8月17日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《上海市商品房预售合同》，约定，乙方购买甲方系争房屋，该房屋用途办公，暂测建筑面积59.58平方米；根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋总价款暂定为1,497,292元；甲方定于2012年11月30日前将房屋交付乙方；合同附件一约定，乙方于2011年8月17日与甲方签约，并付首付房款计757,292元，于2011年9月17日前应支付房款计74万元；合同补充条款约定，如甲方为乙方提供阶段性按揭贷款担保，则乙方未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向银行偿还的全部款项(包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等)，甲方因此遭受的损失(包括但不限于诉讼费用、律师费等损失)支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起，至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付上述全部款项万分之五的违约金；乙方没有按上述约定付清全部款项(包括违约金)延迟达30日，构成本合同项下严重违约，甲方有权选择立即解除合同；如乙方未按期向银行偿还到期贷款本息，导致银行终止借款合同并要求甲方承担担保责任，则乙方除应按照本条前款约定向甲方还款、赔偿及支付违约金外，自甲方代乙方向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及其附件、其他相关协议等自动解除，乙方按照本补充协议第十三条乙方原因导致合同解除的有关约定承担违约责任；本合同约定的房屋交付时间为2012年11月30日前，具体时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准，乙方逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，乙方应向甲方支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为甲方在《入伙通知书》送达之日起的第5日已经将该房屋交付乙方；第十三条约定，因乙方原因导致本合同及本补充协议解除的，乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约赔偿金，甲方因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费(包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等)、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由乙方承担，甲方有权在退还乙方购房款(无息)前将违约金、赔偿金和上述税、费先行予以扣除；如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，乙方应在甲方发出合同解除通知之日起10日内，配合甲方办理相关撤销手续；如合同解除需乙方腾退房屋的，除甲方书面允许保留的装修(甲方无需补偿装修费)外，乙方应当在甲方发出腾退房屋通知之日起30日内，将房屋恢复至交付时原状，解除该房屋设定的任何权利负担，将该房屋交还给甲方；如该房屋交付后合同解除，乙方应向甲方支付房屋使用费，计费期间为该房屋交付(含视为交付)之日至乙方实际交还该房屋之日，计费标准为购房款总额的3%/月，乙方实际交还该房屋时起，该房屋内遗留的装修、设施、设备所有权归甲方所有，且甲方无需为此给予乙方任何补偿。2011年9月22日，被告与招商银行股份有限公司上海天钥桥支行(以下简称“招商银行天钥桥支行”)签订了《个人购房借款及担保合同》，被告以系争房屋抵押向银行借款74万元，原告对被告的借款承担担保责任。2012年11月13日，原告向被告发出《入伙通知书》、《缴费通知书》，主要内容为，原告将于2012年11月17日将系争物业交付给被告，被告需携带身份证、通知书、全额缴纳房款的收据或发票、购房余款结算(面积补差)及办理房屋产权证等相关费用办理入伙手续。2014年4月28日，招商银行天钥桥支行向徐汇区人民法院起诉被告及原告，要求被告归还借款本金691,703.74元，支付截止至2014年3月12日的利息77,279.25元、罚息6,333.84元、复息6,714.97元，并以691,703.74元作为基数，按合同约定利率计算，支付自2014年3月13日起至实际清偿之日止的逾期利息、罚息、复息，原告对被告的上述债务承担连带清偿责任。该案中，原、被告均未到庭。2014年9月26日，徐汇区人民法院判决支持了招商银行天钥桥支行的上述诉讼请求，案件受理费11,621元，诉讼保全费4,430元，公告费600元，合计16,651元由原、被告共同负担。2015年4月10日，徐汇区人民法院从原告银行账户内强制扣划了885,316.95元。审理中，原告表示，双方合同约定的购房款已收到。另查明，系争房屋上设有法院的预查封及多个轮候查封。以上事实，有原告提供的《上海市商品房预售合同》、《个人购房借款及担保合同》、《入伙通知书》、《缴费通知书》及公证书、民事判决书、执行裁定书、银行强制扣划凭证、发票，及当事人陈述等证据为证，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效。因被告未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，原告于2015年4月10日代被告向招商银行天钥桥支行偿还了885,316.95元的债务，原告主张《上海市商品房预售合同》于当日解除，符合合同约定，本院予以准许。合同解除后，原告应当将房款1,497,292元返还给被告。原告要求被告返还垫付款885,316.95元，本院予以准许。原告主张上述款项应从房款中予以抵扣，无合同依据，本院不予准许。合同解除后，原告要求被告注销《上海市商品房预售合同》备案登记和预告登记手续，符合合同约定及法律规定，本院予以准许。原告表示双方合同约定“乙方逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，……，视为甲方在《入伙通知书》送达之日起的第5日已经将该房屋交付乙方”，故应认定房屋已于2012年11月17日交付被告。本院认为，该格式条款免除原告责任、排除被告的主要权利，原告亦未采取合理的方式提请被告注意该条款，应认定为无效。原、被告实际并未对系争房屋办理交接，故对原告主张要求被告返还房屋并支付房屋使用费的请求，本院不予准许。《上海市商品房预售合同》因被告责任导致解除，原告要求被告支付总房款20%的违约金299,458.4元，符合合同约定，本院予以准许。对于讼争房屋上设有法院的预查封及多个轮候查封，非本案民事处理范围。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海宝山万达投资有限公司与被告杨忠就上海市宝山区共和新路XXX号XXX室房屋签订的《上海市商品房预售合同》于2015年4月10日解除；二、被告杨忠于本判决生效之日起十日内，配合原告上海宝山万达投资有限公司办理注销上述《上海市商品房预售合同》登记备案、预告登记手续；三、原告上海宝山万达投资有限公司于本判决生效之日起十日内，返还被告杨忠房款1,497,292元；四、被告杨忠于本判决生效之日起十日内，支付原告上海宝山万达投资有限公司代付款885,316.95元；五、被告杨忠于本判决生效之日起十日内，支付原告上海宝山万达投资有限公司违约金299,458.4元；六、原告上海宝山万达投资有限公司的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,309元、公告费560元、保全费5,000元，由原告上海宝山万达投资有限公司负担4,846元，由被告杨忠负担21,023元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陈亮亮
审 判 员 刘 姗
人民陪审员 严 丹
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 童翔燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第九十三条……。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。