山东省蓬莱市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0684民初2093号
原告：王斌，男，1978年11月11日出生，汉族，住蓬莱市。
委托诉讼代理人：张瑞云(原告之妻)，住蓬莱市。
被告：山东蓬建集团义和房地产开发有限公司，住所地蓬莱市钟楼南路248号。
法定代表人：梁平，任董事长。
委托诉讼代理人：吴亦斐，女，系该公司职工。
委托诉讼代理人：聂玲家，山东蓬祥律师事务所律师。
原告王斌与被告山东蓬建集团义和房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王斌的委托诉讼代理人张瑞云，被告山东蓬建集团义和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴亦斐、聂玲家到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告违约金59398.8元（自2016年1月1日至2017年6月1日）、物业费1990元，合计61388.8元；2.诉讼费由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求：请求判令被告支付2017年6月2日至2017年9月21日的违约金及物业费，增加后的诉讼请求总额为74766.67元。事实和理由：2015年6月14日原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于蓬莱市海怡城13号楼1单元402号商品房，建筑面积118.36平方米，单价每平方米6471.29元，总房款765942元。合同第八条约定卖方应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合合同约定的商品房交付买方使用：1、取得《建设工程竣工规划验收合格证》；2、取得《建设工程竣工验收备案表》；3、取得有关资质的房屋测绘机构出具的该商品房测绘报告；4、法律法规规章规定需满足的其他事项。合同第九条对于卖方逾期交房的违约责任约定为：自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之1.5的违约金，合同继续履行。合同第十四条卖方关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：卖方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑，在交付时达到如下使用条件，1.房屋建筑工程及市政基础设施符合国家规定的工程质量验收标准，质量验收手续齐备；2.供电、供水、供热、燃气、道路、排水、绿化、路灯、环卫、通讯等基础设施和配套公用设施按规划要求建设完毕，且移交相关部门或单位进行后期维护管理；3.前期物业管理落实到位；4.小区内道路通畅，绿化达到规定标准；5.法律法规规章规定需满足的其他事项，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按下列第3种方式处理，即双方协商解决同意由卖方采取其它方式保证买方正常使用。合同签订后，原告按约交付了全部房款。虽被告在2015年12月31日前通知交房，但交房不符合合同约定，所交付的房屋未取得《建设工程竣工规划验收合格证》《建设工程竣工验收备案表》等合同约定的交房条件，燃气、通讯等基础设施未按规定建设完毕，据此原告要求被告支付未按约定交房的违约金。同时，原告认为被告所建的小区不符合《山东省物业管理条例》第二十四条的交付标准，物业公司已经收取的四个季度的物业费应当由被告支付，因双方协商不成，现原告诉至法院。
被告辩称，1.被告于2015年12月27日将商品房交付原告，无违约行为，对于未达到正常使用条件的住户，被告已经按照合同第十四条的约定，通过其他方式解决了用户的实际问题并从收费方面给予了减免和补助，如：按照物业管理服务协议，涉案小区物业费每平方米2元，电梯费0.45元，原告实际缴纳的物业费为每平方米1.4元，已经是减免之后的数额，而且原告在购买地下室时也享受了每平方米便宜500元的优惠措施；2.原告要求被告支付物业费属于无理请求，原告享受物业服务就应支付物业费，该减免的物业费被告已经予以减免。原告认为被告交房不符合约定标准可以拒绝接房，其现在起诉要求违约金和物业费无事实和法律依据，应当驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原、被告均无异议的商品房买卖合同、交房通知单、建设工程规划核实合格证、海怡城业主关于小区燃气不能使用的咨询答复、物业管理服务协议、竣工验收报告等证据，本院予以确认并认定事实如下：2014年12月4日原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于蓬莱市海怡城13号楼1单元402号商品房，建筑面积118.36平方米，总房款765942元，合同约定的交房时间为2015年12月31日前，交房条件为取得《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》、有资质的房屋测绘机构出具的该商品房测绘报告等。合同约定卖方逾期交房应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买方支付已交付房价款万分之1.5的违约金。合同第十四条卖方关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：卖方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑，在交付时达到如下使用条件，1.房屋建筑工程及市政基础设施符合国家规定的工程质量验收标准，质量验收手续齐备；2.供电、供水、供热、燃气、道路、排水、绿化、路灯、环卫、通讯等基础设施和配套公用设施按规划要求建设完毕，且移交相关部门或单位进行后期维护管理；3.前期物业管理落实到位；4.小区内道路通畅，绿化达到规定标准；5.法律法规规章规定需满足的其他事项，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按下列第3种方式处理，即双方协商解决同意由卖方采取其它方式保证买方正常使用。合同签订后，原告缴纳了购房款。2015年12月27日被告通知原告交房，2016年2月19日原告取得涉案商品房的钥匙。2016年2月19日，原告妻子张瑞云就涉案房屋与蓬莱市义和物业管理有限公司签订了物业管理服务协议，约定住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米2元，小高层电梯维护服务费按建筑面积每月每平方米0.45元。涉案商品房于2015年12月10日经建设、监理、施工、勘察、设计五单位验收合格，2016年4月8日安装水表、2016年9月7日取得建设工程规划核实合格证，2017年9月27日完成竣工验收消防备案，2017年3月20日取得燃气工程竣工验收备案表，至法庭辩论结束尚未取得《建设工程竣工验收备案表》。原告接房后对涉案房屋进行了装修，开通水表前的用水由物业免费提供，2016年10月底装修完毕，2017年7月正式入住。原告接房后，蓬莱市义和物业管理有限公司按照每平方米1.4元收取物业费，第一季度物业费未收。
对于有争议证据以及原告接收房屋时对于未达到合同约定的交房条件是否知情的争议问题，本院认定如下：原告主张其不知晓房屋不符合约定的交房条件，被告不认可，称向原告发放交房通知的时候告知其自来水、燃气以及验收的手续不全，为弥补交房的缺陷，在原告购买地下室、车库以及物业费方面给予了优惠，地下室每平方优惠500元，车库优惠20000元，免除了第一季度物业费，物业费应交数额也由每平方2元降至1.4元，并且免收了电梯费。本院认为，商品房买卖合同第十一条约定了商品房的交接手续，即商品房达到交付使用条件后，双方进行验收交接时，卖方应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单，所购房屋为住宅的，卖方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，卖方出示证明文件或出示证明文件不齐全，买方有权拒绝交接……,被告在通知原告交房时显然未按约定提供相应的文件，原告在此情况下仍然接房，明显对于房屋尚不满足合同约定的交房条件是知晓的，其主张不知情，本院不予采信。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。涉案商品房2015年12月10日已由建设单位组织施工、监理、勘察、设计单位验收合格，具备了基本使用功能。虽未经监管部门验收备案，但原告作为买受人已经办理了房屋交接手续并领取钥匙，应视为双方以实际交房行为对合同约定的交付条件进行了变更，原告领取钥匙的行为表明其已认可房屋达到交付条件，是其对自己权利的处分；而且，原告并未按照合同约定拒绝接收房屋，而是接收后即予以装修，装修期间的用水由被告免费提供，接房后装修、使用居住，其再按照合同约定请求逾期交房违约金，没有依据，亦不符合公平原则，故对于其要求被告支付房屋转移占有之后的逾期交房违约金，本院不予支持。另，原、被告约定的交房时间为2015年12月31日前，商品房的交付应以转移占有为标志，即原告取得钥匙的时间即为商品房交付使用的时间，原告于2016年2月19日取得涉案商品房的钥匙，自2016年1月1日至2016年2月18日应视为未交房，被告应按合同约定承担逾期交房的违约责任。
对于原告主张的物业费问题，原告向蓬莱市义和物业管理有限公司缴纳的物业费是履行其与物业公司之间的物业服务协议内容，是享有物业服务支付的对价。原告诉称依据《山东省物业管理条例》第二十四条规定，新建住宅小区达到规定条件后，建设单位方可办理物业交付手续。本院认为，如违反该管理规定，可由监管部门依法处理，而非原告以此作为要求被告承担民事赔偿责任的依据。原告要求被告承担接房后的物业费于法无据，其2016年第一季度原告未缴纳物业费，对其该项诉请，本院不予支持。
综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，判决如下：
一、限被告山东蓬建集团义和房地产开发有限公司于本判决生效后十五内给付原告王斌逾期交房违约金5629.7元。（自2016年1月1日起至2016年2月18日止，以765942为基数，按日万分之1.5计算）。
二、驳回原告王斌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1669元，由原告负担1619元，被告负担50元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 刘颖
审 判 员 王琪
人民陪审员 唐玲
二〇一八年二月一日
书 记 员 程呈