福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽09民终13号
上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司福鼎支行，住福建省福鼎市桐城街道五里牌村委会玉龙北路1-17号。统一社会信用代码：91350982857500805X。
负责人：张灵圣，行长。
委托诉讼代理人：王怀文，男，住福建省福鼎市。系上诉人员工。
被上诉人（原审被告）：江绍恩，男，1977年7月20日出生，汉族，户籍地福建省福鼎市，现住福建省福鼎市。
被上诉人（原审被告）：缪丽娜，女，1978年8月12日出生，汉族，户籍地福建省福鼎市，现住福建省福鼎市。
原审被告：福建龙泽房地产开发有限公司，住所地：福建省福鼎市万辉嘉园6幢1711-1712。组织机构代码：78900888-5。
法定代表人：林明载，董事长。
委托诉讼代理人：张名何，男，1981年3月2日出生，住福建省福清市。系该公司办公室主任。
上诉人中国建设银行股份有限公司福鼎支行（以下简称福鼎建行）与被上诉人江绍恩、缪丽娜、原审被告福建龙泽房地产开发有限公司（以下简称龙泽房开公司)金融借款合同纠纷一案，不服福鼎市人民法院(2016)闽0982民初1450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
福鼎建行上诉请求：1.依法撤销一审判决第三项，改判福鼎建行有权以江绍恩、缪丽娜共同共有的位于福鼎市龙泽碧水兰庭第3幢902号房产享有折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿；2.上诉费用由被上诉人负担。事实与理由：
福鼎建行与江绍恩、缪丽娜签订的《个人住房借款合同》约定，江绍恩、缪丽娜以其购买的案涉房产为讼争贷款提供抵押担保。该约定系双方真实意思表示，符合意思自治原则，未违反法律强制性规定。且江绍恩、缪丽娜与福鼎建行办理了抵押预告登记手续，该项登记手续通过在房产管理部门登记的方式对外进行了明确的公示。根据《物权法》第二十条规定，预告登记的本质特征是使被登记的请求权具备物权的效力。抵押预告登记虽不形成正式抵押权，但预告登记制度要解决的就是所有权证取得之前在建房屋的物权归属问题，其通过预告登记的公示方法，赋予债权以物权的效力，该物权的效力正是预告登记权利人享有优先受偿权的权利来源。如果否认预告登记下权利人的优先受偿权，将导致预告登记制度失去其存在的意义，因此抵押预告登记可以产生优先受偿的效力。
龙泽房开公司辩称：其对福鼎建行主张优先受偿权无异议。
江绍恩、缪丽娜未作答辩。
福鼎建行向一审法院起诉请求：1.依法判令江绍恩、缪丽娜偿还原告贷款本金437,989.47元及罚息和复息（从2016年4月29日起至实际还款日止以借款本金437,989.47元为基数，按人民银行同期同档次贷款利率上浮10％的基础上上浮50％计算罚息和复利）；2.依法判令原告对江绍恩及其配偶缪丽娜所有的福鼎市龙泽碧水兰庭第3幢902号房地产享有优先受偿权；3.依法判令龙泽房开公司对江绍恩以上债务承担连带清偿责任；4.依法判令被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，福鼎建行变更第1、3项诉讼请求：1.依法判令江绍恩、缪丽娜偿还原告贷款本金432,015.55元及罚息（从2016年9月22日起至实际还款日止以借款本金432,015.55元为基数，按人民银行同期同档次贷款利率上浮10％的基础上上浮50％计算罚息）；3.依法判令龙泽房开公司对江绍恩、缪丽娜以上债务承担连带清偿责任。
一审法院认定事实：
2011年7月6日原告与被告签订编号为2011年建宁鼎个房借字305号《个人房屋借款合同》，约定：借款金额500,000元，期限20年，2011年10月12日至2031年10月12日，借款利率以中国人民银行、住房和城乡建设部公布的同期同档次个人住房公积金贷款年利率上浮10%，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%。还款方式为等额本息还款方法，在本合同签订的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额均为人民币4106.29元。借款人不按本合同约定按时足额偿还借息或其他应付款项，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。该笔借款并以江绍恩所有的福鼎市龙泽碧水兰庭第3幢902号房地产作为此笔贷款抵押，福鼎市房地产管理所在该借款合同上加盖监证登记专用章并标注登记编号予以确认。此笔贷款发生在江绍恩与缪丽娜婚姻存续期间，缪丽娜对此笔贷款承担连带清偿责任。龙泽房开公司对江绍恩以上债务承担阶段性保证责任，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款核对无误、收执之日止。对未按时清偿的借款本金和利息，自逾期之日起至本息全部清偿之日止，按罚息利率和本合同约定的结息方式计收利息和复利，合同签订后，原告履行了放款义务。江绍恩、缪丽娜取得借款后，自2016年4月29日起，就未按合同约定偿付贷款利息，建行福鼎支行于2016年6月28日、2016年8月29日、2016年9月22日从龙泽房开公司账户分别扣划3000元、7000元、2000元，截至2016年9月22日，被告尚欠原告借款本金432,015.55元未能偿还。
一审法院认为：
福鼎建行与江绍恩、缪丽娜、龙泽房开公司签订的《个人住房借款合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，上述合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。原告已依约发放借款500,000元，江绍恩未按合同约定按时足额归还贷款本息，江绍恩的行为构成违约，原告有权根据合同的约定主张贷款于江绍恩违约之日提前到期，江绍恩未在原告主张的提前收贷日偿还全部借款本息，原告请求江绍恩偿还全部借款本金、利息、复利，并按合同执行利率上浮50%计算支付逾期利息到还款之日止，具有合同及法律依据，本院予以支持。本案借款之债务发生在江绍恩、缪丽娜夫妻关系存续期间，且没有证据证明系江绍恩个人债务，应当认定为夫妻共同债务，江绍恩、缪丽娜应承担共同偿还责任。龙泽房开公司自愿为江绍恩与原告间的借款提供阶段性保证责任，双方约定保证期限为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，建行福鼎支行向本院提起诉讼时该他项权利证书尚未交由贷款人核对，建行福鼎支行的起诉未超过保证期限，建行福鼎支行要求龙泽房开公司承担连带保证责任的请求，本院予以支持。江绍恩、缪丽娜提供其所有的坐落于福鼎市龙泽碧水兰庭第3幢902号房地产作为借款抵押物，并办理了预告抵押登记手续，原告请求对该预告登记的抵押房产行使优先受偿权，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。抵押权系物权，经登记才能生效，案涉房屋抵押系预告登记，并未登记到不动产登记簿，不产生抵押的物权效力，原告行使抵押物优先受偿权的请求不能支持。但依据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”之规定，未经预告登记权利人建行福鼎支行同意，处分上述抵押房产的，不发生物权效力。且除非债权消灭，建行福鼎支行享有在能够进行不动产登记之日起三个月内，依合同主张办理抵押登记请求权。该请求权具有排他性。在办理抵押登记后，抵押权的顺位依据预告登记时间确定。判决如下：一、江绍恩、缪丽娜应于本判决生效之日起十日内共同偿还中国建设银行股份有限公司福鼎支行借款本金432,015.55元及罚息（从2016年9月22日起至实际还款日止以借款本金432,015.55元为基数，按人民银行同期同档次贷款利率上浮10％的基础上上浮50％计算）。二、福建龙泽房地产开发有限公司对第一项还款义务承担连带偿还责任。三、驳回中国建设银行股份有限公司福鼎支行其他诉讼请求。本案受理费7870元，由江绍恩、缪丽娜、福建龙泽房地产开发有限公司共同负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审中，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的问题，本院分析、认定如下：
本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记是相对于物权本登记而言的不动产登记，其作用在于保障将来物权的实现，并没有赋予预告登记权利人可直接享有物权。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力”，故预告登记权利人欲取得物权仍需完成物权本登记。本案中，福鼎建行仅取得案涉房屋的抵押权预告登记而未完成抵押权本登记，其主张对案涉房屋享有与抵押权同等的优先受偿权，于法无据。其上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上所述，本院认为，福鼎建行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7870元，由福鼎建行负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈鸣鸣
审判员 陈富强
审判员 郑 彦
二〇一八年一月二十九日
书记员 林圆圆