广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤06民终5669号
上诉人(原审被告)：许永辉，男，汉族，1971年11月15日出生，住广东省佛山市南海区。
被上诉人（原审原告）：陈若文，男，汉族，1986年10月25日出生，住广东省汕头市潮阳区。
委托诉讼代理人：柯伟龙，广东广大律师事务所律师。
原审被告：许健辉，男，汉族，1974年9月6日出生，住广东省佛山市南海区。
原审第三人：佛山市南海区汇南辉煌房地产中介服务部，住所地：佛山市南海区桂城南桂东路花苑广场中路64号铺。企业注册号440682601518051。
经营者：魏红丽。
上诉人许永辉因与被上诉人陈若文、原审被告许健辉、原审第三人佛山市南海区汇南辉煌房地产中介服务部(以下简称“辉煌中介服务部”)房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审审理查明：案涉房屋位于佛山市南海区桂城街道南桂东路66号桂南名都锦华阁1603房，登记权属人为许永辉、许健辉，各占二分之一份额，已取得房地产权证，产权证附记记载已办理抵押注销。
2015年3月4日，陈若文、许永辉以及辉煌中介服务部签订《房地产买卖合同》，合同抬头载明陈若文为买方，许永辉、许健辉为卖方，辉煌中介服务部为经纪方，合同约定陈若文购买案涉房屋，成交价880000元；物业现状为以下第⑤项:①吉屋②附带家电家私③带租约④已办理抵押登记⑤毛坯房。买方在签署合同时将50000元定金交由经纪方代为保管，卖方配合经纪方查档确定无查封无抵押等权利限制时由经纪方转给卖方。买方于递件签名当天支付130000元，双方再去房管窗口办理相关过户手续。余款700000元由贷款银行支付给卖方。买方向银行按揭贷款的，应当在签订合同之日起向银行申请贷款，银行批准贷款金额后，买卖双方银行签订相关手续后才办理房产过户手续及抵押登记手续。卖方保证对上述物业享有完全所有权且该物业不存在任何产权纠纷或被查封的情况。买卖双方应当及时提供与该物业交易有关的资料。买卖双方按经纪方通知配合经纪方办理交房相关手续。合同记载的当事人地址为送达地址，一经正常投递即视为送达。买卖双方如拒不配合提供交易所需资料或逾期交易、按揭等或违反合同约定的，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任。
陈若文分别于2015年3月4日和3月9日支付定金30000元和20000元合计50000元予辉煌中介服务部的经营者魏红丽。
2015年3月14日，许永辉收到魏红丽转账支付的45000元定金。
2015年5月27日，陈若文、许永辉、辉煌中介服务部签订《房地产买卖补充协议》，约定原合同中的首期款为180000元，改为280000元。银行出具同意贷款证明后，双方到房管局完成交易等。买卖双方于本协议签订之日起三天内提供办理房产过户及银行贷款的所需资料给经纪方。
诉讼中，许永辉陈述，涉讼房屋于2015年4、5月期间涂销抵押，许永辉同时将涂销抵押情况告知辉煌中介服务部和陈若文。许永辉于2015年5月与辉煌中介服务部前往陈若文申请抵押贷款的银行办理陈若文申请抵押贷款的相关手续。
许健辉陈述其没有前往协助办理陈若文抵押贷款的手续，其不同意出售涉讼房屋。
2015年12月9日，辉煌中介服务部向许永辉在合同约定地址寄出《补充材料通知书》，通知许永辉、许健辉提供陈若文办理过户及银行贷款所需的资料。
2015年12月10日，陈若文委托广东广大律师事务所向许永辉在合同约定地址寄出《律师函》一份，通知许永辉、许健辉在收到函件之日起三日内提供陈若文办理过户及银行贷款所需的资料，否则陈若文将解除合同并要求许永辉、许健辉双倍返还定金100000元。
2015年12月17日，陈若文提起本案诉讼。请求：1.解除陈若文与许永辉、许健辉签订的《房地产买卖合同》及《房地产买卖补充协议》；2.许永辉、许健辉向陈若文双倍返还定金共计10万元；3.许永辉、许健辉承担本案全部诉讼费用。
一审法院认为，许健辉没有在《房地产买卖合同》（下称涉讼合同）签名，事后也没有对涉讼合同及相关补充协议的内容予以追认，许永辉亦没有主张并举证证明其签订合同获得许健辉的授权，许健辉不是涉讼合同的当事人，一审法院对陈若文主张许健辉是涉讼合同的当事人并应承担相应责任的意见不予支持。
陈若文、许永辉和辉煌中介服务部签订的涉讼合同及补充协议中关于房屋买卖事项的约定是买卖双方的真实意思表示，合法有效。陈若文请求解除合同及补充协议中关于房屋买卖事宜的约定，许永辉同意解除，一审法院对陈若文的相应请求予以支持。
关于合同当事人是否存在违约行为的问题，许永辉在涉讼合同承诺提供与涉讼房屋交易有关的资料予陈若文，并保证对涉讼房屋享有完全所有权且涉讼房屋不存在任何产权纠纷或被查封的情况。为此，许永辉应保证房屋的共有人许健辉同意转让涉讼房屋并配合办理房屋转让的相关手续，保证涉讼房屋不存在抵押查封等阻却变更登记的权利限制。许永辉于2015年5月与经纪方前往陈若文申请抵押贷款的银行办理陈若文申请抵押贷款的相关手续，但其转让涉讼房屋的行为没有征得涉讼房屋共有人许健辉的同意，许健辉不同意提供其个人资料，也没有前去抵押银行配合办理陈若文申请抵押贷款的手续。许永辉在签订涉讼合同前或履行过程中未征得房屋共有人许健辉的同意处分涉讼房屋，导致涉讼合同因许健辉不配合办理抵押贷款手续而不能继续履行，许永辉已构成根本违约。涉讼合同约定“买方在签署合同时将50000元定金交由经纪方代为保管，卖方配合经纪方查档确定无查封无抵押等权利限制时由经纪方转给卖方”。陈若文已支付定金50000元予经纪方，许永辉陈述于2015年4、5月期间涂销房屋抵押，经纪方于许永辉涂销涉讼房屋抵押前已转交定金中的45000元予许永辉。许永辉没有举证证明将房屋涂销抵押情况告知陈若文或辉煌中介服务部的时间，至2015年5月许永辉与辉煌中介服务部办理抵押贷款手续时，辉煌中介服务部应知悉涉讼房屋涂销抵押的情况，应立即支付定金余款5000元予许永辉，但其时涉讼合同因房屋共有人许健辉不同意转让及没有配合办理陈若文申请抵押贷款手续，陈若文的抵押贷款申请已无通过银行预审的可能，涉讼合同亦无继续履行的可能，陈若文及辉煌中介服务部有权抗辩支付定金余额5000元予许永辉，一审法院对许永辉主张陈若文未依约足额支付定金及未取得银行同意贷款证明构成违约的意见不予采纳。综上，许永辉未征得共有人同意转让涉讼房屋，导致涉讼合同无法继续履行，对合同的解除负有全部责任，许永辉应双倍返还陈若文已实际支付的定金45000元合共90000元予陈若文，陈若文请求许永辉双倍返还定金100000元，超出一审法院核定部分，一审法院不予支持，但不妨碍陈若文就已支付予经纪方的定金余款向经纪方主张权利。为此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第九十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除陈若文与许永辉于2015年3月4日签订的《房地产买卖合同》中关于房屋买卖事项的约定及陈若文与许永辉于2015年5月27日签订的《房地产买卖补充协议》。二、许永辉于判决发生法律效力之日起十日内双倍返还定金共90000元予陈若文。三、驳回陈若文的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取1150元，财产保全费1020元，合计2170元，由陈若文负担225元，由许永辉负担1945元。
上诉人许永辉不服一审判决，上诉认为：原审法院认定“许永辉在签订涉讼合同前或履行过程中未征得房屋共有人许健辉的同意处分涉讼房屋，导致涉讼合同因许健辉不配合办理抵押贷款手续而不能继续履行，许永辉己构成根本违约。”系事实认定错误，以致判决错误，请贵院依法予以撤销，具体理由如下：一、导致涉讼合同无法继续履行的原因系陈若文没有取得银行同意贷款证明。涉讼合同第七条约定“买卖双方的权利和义务：（二）陈若文向银行按揭贷款的，应当在签订本合同之日起向银行申请贷款，陈若文需保证自己的银行信用良好。贷款银行批准贷款金额后，买卖双方到银行签订相关手续后才办理房产过户手续及抵押登记手续，如银行批准的贷款额少于陈若文申请的贷款金额，二者相差金额陈若文应当在过户递件手续前以现金补足支付给许永辉。如果陈若文未能支付相差金额的现金，则视为陈若文违约”。2015年5月27日，三方签订《房地产买卖补充协议》，约定“原合同中的首期款变更为28万元；在银行出具同意贷款证明后，双方到房管局完成交易。”许永辉认为，依据双方签订合同及补充协议的约定，申请银行出具同意贷款证明系陈若文应尽的义务，银行在审批陈若文的购房贷款申请时，主要审查陈若文的收入情况、个人征信记录、银行流水以及房屋的价值，即银行主要考虑的是是否同意贷款给陈若文以及放贷的金额多少。而许永辉已经向原贷款银行还清贷款、注销抵押登记，并提供了自己以及许健辉的身份证、户口本、房产证等必要的资料，足以让陈若文申请按揭贷款的银行评估涉案房屋的价值。许永辉已行合同约定的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”涉讼合同签订后，许永辉已经将自己以及许健辉的身份证、户口本、房产证、宗地图等文件提供给辉煌中介服务部。陈若文在一审期间主张由于许永辉及许健辉未能提供房屋贷款所需的材料，导致银行贷款手续未能完成。许永辉提供的证据7《补充材料通知书》及邮政快递单显示，该通知书的落款时间系2015年6月1日，但邮寄时间系2015年12月9日，相差了6个月。若贷款银行要求辉煌中介服务部补充许永辉的材料，辉煌中介服务部应当尽快要求许永辉补充，而不是拖延半年后才要求许永辉补充。而且该通知书上要求许永辉提供的材料，系辉煌中介服务部单方出具的，并非银行出具的同意贷款证明的必要材料。陈若文和辉煌中介服务部没有提供证据证明其中请贷款的银行要求许永辉及许健辉必须提供的材料，也没有提供证据证明导致其请贷款的银行不同意放贷是许永辉的原因导致的，所以陈若文应当承担举证不能的后果。许永辉认为，导致涉案合同无法继续履行的根本原因在于陈若文和辉煌中介服务部没有履行其应尽的责任积极与银行沟通、办理，因而未能提供银行同意贷款证明，所以不具备继续到房管局完成交易的条件。若银行不同意放贷，交易不可能完成。二、许永辉没有收到陈若文或辉煌中介服务部支付足额支付定金，许永辉没有过错。涉讼合同约定“定金5万元，定金交由辉煌中介服务部代为保管，答辩人配合辉煌中介服务部查档确定无查封无抵押等权利限制时由辉煌中介服务部转给答辩人”。涉讼合同签订后，许永辉己于2015年4月底向原贷款银行还清贷款，并办理了注销抵押登记手续。其后许永辉将房屋涂销抵押情况告知陈若文以及辉煌中介服务部，陈若文一审提供的证据9、10《粤房地权证》亦清楚显示涉讼房屋已经涂销抵押的情况，陈若文或辉煌中介服务部应当向许永辉付清定金。然而陈若文没有依约向许永辉足额支付定金5万元，仅支付了45000元。后经许永辉多番催讨，陈若文或辉煌中介服务部至今仍未向许永辉足额支付定金。许永辉认为，在许永辉涂销涉讼房屋抵押后，陈若文或辉煌中介服务部未足额支付定金己构成违约，许永辉有权停止履行涉讼合同，并没收陈若文支付的定金45000元。但许永辉为继续履行合同，在未收齐定金的情况下，仍向陈若文及辉煌中介服务部提供自己以及许健辉的身份证、户口本、房产证等必要的资料，并于2015年5月配合陈若文及辉煌中介服务部到银行办理陈若文申请抵押贷款手续咨询。所以，许永辉没有过错。三、涉讼合同没有得到许健辉的追认，是无效合同。陈若文无权要求许永辉双倍返还定金。涉讼合同没有房屋共有人许健辉的签名，签订涉讼合同时，许健辉也不在场，所以，涉讼合同是无效合同，合同中的定金条款亦自始无效：陈若文无权要求许永辉双倍返还定金。综上所述，一审判决认定事实错误、以致判决错误，为维护原告1．撤销(2015)佛南法民：三初字第1806号民事判决书第二项，依法改判许永辉无需向陈若文双倍返还定金10万元。2．判令本案一审、二审的诉讼费用由陈若文承担。
被上诉人陈若文、原审第三人答辩认为，原审法院认定事实清楚，适用法律准确，请予维持。
经查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人许永辉、被上诉人陈若文、原审被告许健辉和第三人辉煌中介服务部的诉辩意见，双方对解除合同没有意见，争议焦点是：许永辉应否支付双倍定金给陈若文。
关于涉案合同的效力。经核查，许永辉、陈若文和辉煌中介服务部先后签订《房地产买卖合同》及《房地产买卖补充协议》将其与许健辉共有的涉案房屋出售给陈若文。在一审庭审中，许健辉表示其对该房屋出售并不知情，又称不同意出售房屋，据此认为合同无效。而辉煌中介部则陈述，是许永辉将涉案房屋的钥匙交给中介处代为出售；签订合同时许永辉声称其弟弟许健辉没有时间，可以代表其签订合同，且在之后的补充协议中其也代表卖方于买方签字。至此，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本院认为，本案中，许永辉实际并没有取得共有人许健辉的同意处分涉案房屋，但其在签订合同前已将涉案房屋的钥匙交予辉煌中介服务部，在签订合同时携带了涉案房产权属证和许健辉的身份证明复印件，并以许健辉太忙为借口与陈若文签订合同。作为善意的合同相对方，在看到涉案房屋的产权证以及身份证复印件之际，以及许永辉和许健辉的亲兄弟关系，陈若文完全有理由相信许永辉已经取得共有人许健辉的授权，有代理权与许永辉签订合同。为保护合同相对人的利益，维护交易的安全，根据诚实信用原则许永辉的行为已经构成表见代理，涉案合同为有效。至于许健辉认为其并不同意出售该房屋，仅证明许永辉的私自卖房行为是无权处分的行为，但并不影响涉案合同的效力，该合同条款对陈若文、许永辉均有法律约束力，陈若文、许永辉应按照合同的约定履行各自的义务。
关于许永辉是否存在违约行为。根据涉案合同约定，许永辉负有保证对涉讼房屋享有完全所有权且涉讼房屋不存在任何产权纠纷或被查封的情况以及提供与涉讼房屋交易有关的资料予陈若文办理银行贷款的义务，为此，许永辉应保证房屋的共有人许健辉同意转让涉讼房屋并配合办理房屋转让的相关手续，但其转让涉讼房屋的行为没有征得涉讼房屋共有人许健辉的同意，许健辉不同意提供其个人资料，也没有前去抵押银行配合办理陈若文申请抵押贷款的手续。许永辉在签订涉讼合同前或履行过程中未征得房屋共有人许健辉的同意处分涉讼房屋，导致涉讼合同因许健辉不配合办理抵押贷款手续而不能继续履行，许永辉已构成根本违约。
关于原判是否合法。根据涉讼合同第九条之约定“交定金后，如卖方违约，赔偿买方50000元违约金，并退回定金给买方”，许永辉作为卖方已违约，应双倍返还陈若文已实际支付的定金45000元合共90000元予陈若文。原审法院的处理符合双方当事人的约定，于法有据，本院予以支持。许永辉的上诉理由与事实不符，于法无据，本院不予支持。
综上所述，一审法院认定案件事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2050元，由上诉人许永辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈笑尘
审 判 员 邱程辉
代理审判员 安 静
二○二○一六年十月二十日
书 记 员 钟勉力