抚顺市望花区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0404民初1704号
原告：刘某，男，1970年12月8日出生，汉族，住沈阳市铁西区。
委托诉讼代理人：杨凯，辽宁大信律师事务所律师。
被告：抚顺绿地置业有限公司，住所地抚顺经济技术开发区。
法定代表人：樊某，该公司董事长。
委托诉讼代理人：梁某某，该公司员工。
第三人：抚顺市住房公积金管理中心，住所地抚顺市顺城区。
法定代表人：谭某某，该管理中心主任。
委托诉讼代理人：鲍杰，该管理中心法律顾问。
第三人：抚顺市安厦住房置业担保有限公司，住所地抚顺市顺城区。
法定代表人：王某某，该公司经理。
委托诉讼代理人：仇某某，该公司员工。
原告刘某与被告抚顺绿地置业有限公司（以下简称绿地公司）、第三人抚顺市住房公积金管理中心（以下简称公积金）、抚顺市安厦住房置业担保有限公司（以下简称担保公司）房屋买卖合同纠纷与商品房按揭贷款担保合同纠纷一案，本院于2017年6月20日受理后，依法公开开庭进行了审理。原告刘某的委托诉讼代理人杨凯、被告绿地公司委托诉讼代理人梁某某、第三人公积金的委托诉讼代理人鲍杰、第三人担保公司的委托诉讼代理人仇某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告刘某诉称：2013年8月21日原告就购买位于抚顺市经济开发区某房屋事宜与被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定，房屋建筑面积119.33平方米，总价款为498699元，首付款为158699元，其余34万元采取住房公积金中心贷款方式支付。原告依约缴纳了首付款并按被告要求缴纳了契税7480.48元。2013年10月15日，原告刘某与第三人公积金签订了《个人住房公积金贷款抵押合同书》，缴纳担保费2720元。随后原告与第三人公积金、沈阳住房公积金管理中心签订异地贷款公积金提取使用三方协议，并于2014年1月20日还款。根据合同第八条约定，被告绿地公司应在2013年11月1日前交付诉争房屋，但时至起诉之日被告绿地公司也未向原告交付房屋。我请求判令解除原、被告于2013年8月21日签订的合同编号为2012195013的《商品房买卖合同》、判令解除原告与第三人公积金、担保公司签订的《抚顺市个人住房公积金借款抵押担保合同》；判令被告返还原告已付购房款首付款158699元及原告2014年1月20日起至判决生效之日止已第三人公积金归还的贷款本息；判令被告给付原告因办理住房公积金贷款所付担保费2720元、契税7480.48元；判令被告承担因逾期交房而解除合同的违约金，以158699元为基数，自2014年2月1日起按日百分之零点二计算至全部支付完毕止，暂计算至起诉之日为5万元；判令被告于判决生效之日起，向第三人公积金偿还原告自判决生效之日起就《抚顺市个人住房公积金借款抵押担保合同书》剩余的贷款本息；以上合计330148.26元。由被告承担本案的全部诉讼费用。
被告绿地公司辩称：不同意原告的诉讼请求，原告已丧失合同解除权，诉求已超过诉讼时效。
第三人公积金辩称：原告所述与事实不符，我方不同意解除借款抵押合同，因为公积金贷款比较特殊，它针对的人群必须是有缴存公积金的个人，开发商是没有权利贷公积金，而且对于公积金贷款是有一定的额度，并且符合一定的条件才可以，如果原告想解除合同，应当先偿还贷款，同时涉案房屋已经抵押，若解除我方是有优先受偿权的，所以我方不同意原告单方解除合同。
第三人担保公司：我们与第三人公积金意见一致。
经审理查明：原、被告于2013年8月21日在被告售楼处签订了商品房买卖合同，约定：原告刘某购买被告绿地公司坐落于抚顺经济开发区某室，建筑面积119.33平方米的房屋，房屋总价款498699元，原告首付款158699元，余款34万元以按揭款形式付清，交房时间为2013年11月1日前，逾期超过180日未交付房屋，原告有权解除合同，解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起210天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款0.2%向买受人支付违约金。合同签订后，原告支付被告首付款158699元。同时，原告作为借款人于2013年10月15日与第三人公积金、担保公司签订了《抚顺市个人住房公积金借款抵押担保合同书》，约定：第三人公积金向原告提供贷款34万元，用于支付被告单位开发建设的坐落于抚顺经济开发区某室、建筑面积119.33平方米的房屋的购房款，贷款期限为192个月，自2013年10月21日起至2029年10月20日止，贷款利率为月利率3.75‰，贷款偿还采用等额本金偿还方式，上述贷款由第三人担保公司提供担保，该担保为连带责任保证。原告为此支付担保公司担保费2720元、支付税务机关契税7480.48元；2013年11月14日，第三人公积金将贷款资金34万元划入被告公司。截至2017年8月21日，原告欠第三人公积金贷款本金262083.48元及利息。
本院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同》、《抚顺市个人住房公积金借款抵押担保合同书》公证书、购房发票、担保费收据、完税证明、住房公积金借款人委托扣款协议书、异地贷款公积金提取使用三方协议、抚顺市公积金个人贷款付款凭证、住房公积金还款计划及当事人陈述笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。
本院认为,本案涉及商品房买卖合同关系、商品房按揭贷款合同关系及保证合同关系，争议的焦点在于商品房买卖合同关系、商品房按揭贷款合同关系及保证合同关系解除后果的处理。
首先，关于原告诉请的解除商品房买卖合同关系。原、被告双方平等、自愿签订的《商品房买卖合同》是有效合同。按合同约定，被告应当在2013年11月1日前交付房屋。时至今日，被告仍未交付房屋也未明确表示不交付房屋理由，原告有权单方面请求解除本合同，对原告的该项请求，本院予以支持。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。据此，被告应当将原告已付的房款返还原告，并赔偿原告因此所产生的损失包括担保费2720元及已付房款所发生的利息损失。但对原告支付税务机关契税7480.48元的请求，原告应向税务机关主张返还，本案不予考虑。应当指出，因合同解除后的法律后果不表现为违约责任，而是主要体现不当得利返还责任和损害赔偿责任。原告请求被告承担违约责任于法无据，本院不予支持。
其次，关于按揭贷款合同解除后果的处理。因在商品房买卖合同解除后，按揭贷款合同的目的已无法实现，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，购房人有权解除按揭贷款合同。原告的该项请求，本院予以支持。需要说明的是，按揭贷款合同不同于典型的继续性合同，其解除溯及于合同成立时即消灭效力，因此，按揭贷款合同解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，贷款方应当返还购房人已经偿还的本金及利息。对于贷款方因按揭贷款合同解除而受之损失，可要求购房人予以赔偿。在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时，购房人向贷款方承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，当然可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还贷款方，并直接向贷款方承担购房人应当承担的责任。
再次，本案中原告与第三人公积金、第三人担保公司按揭抵押贷款担保合同的法律后果。按揭抵押贷款担保合同是按揭贷款合同的从合同。担保合同是在基础合同主合同的债权人与担保人之间订立的，以担保基础合同即主合同债权得以实现为目的，主合同解除并不必然导致从合同解除。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第10条规定：“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。”据此，本案第三人担保公司仍就债务人应当承担的民事责任承担保证责任。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条、第二十五条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第10条之规定，判决如下：
一、解除原告刘某与被告抚顺绿地置业有限公司就坐落于抚顺市经济开发区某号，建筑面积119.33平方米的房屋签订的《商品房买卖合同》；
二、解除原告刘某与第三人抚顺市住房公积金管理中心就坐落于抚顺市经济开发区某号，建筑面积119.33平方米的房屋签订的《抚顺市个人住房公积金借款合同》；
三、被告抚顺绿地置业有限公司返还原告刘某首付款158699元及原告刘某已向第三人抚顺市住房公积金管理中心归还的贷款本金77916.52元，计236615.52元；
四、被告抚顺绿地置业有限公司赔偿原告刘某首付款158699元的利息（从2013年8月21日起，至判决确认给付之日止，按中国人民银行同期存款利率计算）；
五、被告抚顺绿地置业有限公司赔偿原告刘某已向抚顺市住房公积金管理中心支付的贷款利息43302.74元；
六、被告抚顺绿地置业有限公司偿还第三人抚顺市住房公积金管理中心贷款余额262083.48元及利息（利息从2017年9月20日起至本判决确认给付之日止，按月息3.75‰和逾期贷款按日万分之三收取罚息）；第三人抚顺市安厦住房置业担保有限公司承担连带保证责任；
七、被告抚顺绿地置业有限公司赔偿原告刘某担保费2720元；
上述赔偿给付款项于本判决生效后十日内给付。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
八、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费6252元，由被告抚顺绿地置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。
审 判 长 陈 强
人民陪审员 季春洁
人民陪审员 伏绘霖
二〇一八年二月二日
书 记 员 梁德蓉