＼n浙江省杭州市江干区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2012）杭江民初字第71号＼n原告杭州市西湖区元茂大厦业主委员会。住所地杭州市西湖区文二西路1号元茂大厦。＼n诉讼代表人叶海涛。＼n委托代理人洪文荣、杨筱雯，浙江金浙律师事务所律师。＼n被告杭州星瑞澳凯物业管理有限公司。住所地杭州市江干区严家路3-5号。＼n法定代表人黄光星，总经理。＼n委托代理人钱宇峰、徐驰，浙江圣港律师事务所律师。＼n原告杭州市西湖区元茂大厦业主委员会（以下简称元茂大厦业委会）诉被告杭州星瑞澳凯物业管理有限公司（以下简称星瑞澳凯公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2011年12月29日立案受理，依法由代理审判员斯文丽独任审判，于2012年2月7日、3月9日公开开庭进行了审理。原告元茂大厦业委会的委托代理人洪文荣、杨筱雯，被告星瑞澳凯公司的委托代理人钱宇峰、徐驰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告元茂大厦业委会诉称，元茂大厦系浙江经济房开发建设有限公司开发建设的商业、办公大厦。被告系浙江经济房开发建设有限公司指定的前期物业管理企业。2010年11月5日，原告依照法定程序经表决备案合法成立。2011年4月，元茂大厦经业主大会决议，与被告解除了物业管理服务关系，另聘新的物业管理企业进行管理服务。原告根据浙江正大会计师事务所有限公司于2011年5月4日出具的杭州元茂大厦专项审计报告书的审计结果，以广大业主利益为本，积极主动地与被告进行联系沟通，希望被告返还公共收益和多收的与发票不符的公共能耗电费，但被告拒不返还。原告认为，大厦公共收益属于全体业主，被告拒不返还公共收益和多收的公共能耗电费，损害了全体业主的合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1、被告返还给原告公共收益546529.4元；2、被告返还给原告多收的公共能耗电费17161.35元；3、本案的诉讼费用由被告承担。＼n被告星瑞澳凯公司辩称，元茂大厦的建设单位浙江经济房开发建设有限公司与被告通过招投标建立了前期物业服务合同关系，前期物业服务合同及合同附件已向西湖区物业管理主管部门备案。根据上述合同的约定，前期物业管理费用既包括狭义的物业费，又包括大厦公共部分的收益。因为被告把狭义的物业费用降低了，所以通过收取公共收益来贴补物业开支。被告虽然在2006年就签订了前期物业服务合同，但直到2008年才正式开始物业管理工作。2011年4月，原、被告办理了交接手续，因物业费仅缴纳至2011年1月，原告就预付了20万元，并承诺多退少补，但20万是远远不够的，对此，被告保留起诉的权利。关于公共能耗电费，被告并没有多收，也无须返还。原告并不是前期物业服务合同的合同主体，对原告的诉讼主体资格有异议。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。＼n原告元茂大厦业委会为证明自己的主张，向本院递交的证据有：＼n1、前期物业服务合同一份，拟证明原、被告双方就物业管理服务签订合同的事实；＼n2、杭州元茂大厦专项审计报告一份，拟证明被告需将公共收益和多收的公共能耗电费返还给原告的事实。＼n上述证据经庭审质证，被告星瑞澳凯公司对证据1，认为签订合同是事实，但原告提供的合同不完整，应该包含合同附件即物业管理方案；本院认为，该份证据能证明浙江经济房开发建设有限公司与浙江新居物业管理有限公司于2006年8月14日就元茂大厦的前期物业管理服务事宜签订前期物业服务合同的事实，本院对此予以确认。被告星瑞澳凯公司对证据2，认为被告对审计工作做了相应配合，但审计报告的内容不尽客观详实，无法达到原告的证明目的；本院认为，浙江正大会计师事务所有限公司接受原告委托，依据被告提供的公共收益统计表、公共支出统计表、能耗费分摊清单、电费发票等财务凭证进行审计，得出了截止2011年3月30日，元茂大厦的公共收益为763105元、公共支出为216575.6元，以及截止2011年2月28日，元茂大厦公共能耗清单列示总电量（5513980度）与电费发票总电量（5386430度）的差异度数为127550度的审计结论，经庭审询问，原、被告双方对上述结论均无异议，故本院予以确认。＼n被告星瑞澳凯公司为证明自己的主张，向本院递交的证据有：＼n1、前期物业服务合同及合同附件各一份，拟证明前期物业管理费用由狭义的物业费、公共能耗费及公共收益三部分组成的事实；＼n2、关于公开选聘元茂大厦物业管理公司等事项的公告一份，拟证明元茂大厦2011年的物业管理费、公共能耗费都只收取到2011年1月31日的事实；＼n3、元茂大厦交接协议一份，拟证明被告委托杭州高盛物业管理有限公司收取2011年2月1日至4月10日期间物业管理费及原告向被告预支20万元物业费并承诺多退少补的事实；＼n4、电费发票三份、电费缴纳证明一份，拟证明元茂大厦2011年2月1日至4月13日期间的电费已由被告垫付的事实。＼n上述证据经庭审质证，原告元茂大厦业委会对证据1中，前期物业服务合同的真实性无异议，对物业管理方案的真实性有异议，并认为即使存在也只是被告的单方意思表示；本院认为，该组证据中，前期物业服务合同真实有效，但物业管理方案，仅加盖浙江新居物业管理有限公司的公章，且未如被告所述在杭州市西湖区建设局物业管理科备案，故本院仅对前期物业服务合同的真实性予以确认。原告元茂大厦业委会对证据2的真实性没有异议，对证明对象有异议；本院认为，该份证据系原告于2010年12月13日发布的公告，其中记载，元茂大厦的物业管理费已缴纳至2011年1月31日，本院对此予以确认。原告元茂大厦业委会对证据3的真实性没有异议，对证明对象有异议；本院认为，该份证据能证明原、被告于2011年4月13日就元茂大厦的交接事宜达成协议的事实，本院对此予以确认。原告元茂大厦业委会对证据4的真实性没有异议，对证明对象有异议；本院认为，该组证据系由电力部门出具，故本院对其真实性予以确认，又因原、被告双方在庭审过程中均认可被告支付了元茂大厦2011年3月31日前的公共能耗电费，此后的公共能耗电费由杭州高盛物业管理有限公司负责支付的事实，故本院对上述事实予以确认。＼n本院依职权向杭州市西湖区建设局物业管理科调取了前期物业服务合同一份及元茂大厦物业管理方案二份，经庭审质证，原告元茂大厦业委会、被告星瑞澳凯公司对前期物业服务合同均没有异议，对元茂大厦物业管理方案均有异议；本院认为，该组证据系由元茂大厦所在辖区物业管理主管部门保管的存档资料，故本院对其真实性予以确认，至于元茂大厦物业管理方案是否系前期物业服务合同的附件，本院认为，其并不具备合同附件的形式要件，也未经合同当事人签章确认，故本院对其合同附件的性质不予确认。＼n根据本院确认的证据及当事人的陈述，可以认定的事实如下：＼n2006年8月14日，浙江经济房开发建设有限公司作为元茂大厦的建设单位与浙江新居物业管理有限公司签订了前期物业服务合同。该合同约定，物业管理服务费，由业主按其拥有的建筑面积，并按照办公用房每月每平方米3.2元、商业用房每月每平方米4.0元的标准（该标准不含电梯、中央空调、水泵、公共部分照明、设备用房等运行能耗费用）交纳；物业管理服务费中未计入的共用设施设备（如：电梯、水泵、中央空调、公用车库、楼道灯等）运行能耗费用，按物价部门规定，另行按实向业主分摊；车位使用费由车位使用人按照露天车位：100元／辆／月、车库：120元／辆／月的标准向浙江新居物业管理有限公司交纳；委托管理期限定为自物业交付使用之日起至业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理合同》生效时止。2007年12月25日，浙江新居物业管理有限公司经工商部门核准，将公司名称变更为杭州星瑞澳凯物业管理有限公司。2008年8月，被告星瑞澳凯公司正式进驻元茂大厦开展物业管理服务工作。2010年11月5日，原告元茂大厦业委会依法成立并办理了相关备案手续。2010年12月13日，原告发布了关于公开选聘元茂大厦物业管理公司等事项的公告。嗣后，杭州高盛物业管理有限公司中标，并与原告签订了物业服务合同。2011年4月13日，原、被告就元茂大厦的交接事宜达成协议，同时约定由原告委托浙江正大会计师事务所有限公司就元茂大厦前期物业管理服务期间的公共收支、能耗等相关费用进行审计，审计所需的各类原始资料凭证由被告负责提供。嗣后，浙江正大会计师事务所有限公司接受原告委托，依据被告提供的公共收益统计表、公共支出统计表、能耗费分摊清单、电费发票等财务凭证进行了审计，并于2011年5月4日出具了杭州元茂大厦专项审计报告。根据该审计报告可知，截止2011年3月30日，元茂大厦的公共收益为763105元（其中停车费收入为326805元），公共支出为216575.6元（其中停车系统安装支出59750元）；截止2011年2月28日，元茂大厦公共能耗清单列示总电量为5513980度、电费发票总电量为5386430度，总计差异127550度；被告计算能耗费分摊时电费单价为0.955元／度。2011年12月，原告经元茂大厦业主大会表决授权代表全体业主诉至本院，要求被告返还公共收益及多收的公共能耗电费。＼n另查明，被告支付了元茂大厦2011年3月31前的公共能耗电费，此后的公共能耗电费由杭州高盛物业管理有限公司负责支付。在诉讼过程中，原、被告双方经对账核实，确认元茂大厦2011年3月1日至3月31日期间的公共能耗清单列示总电量为186120度、电费发票总电量为295700度。＼n本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，元茂大厦的建设单位浙江经济房开发建设有限公司与被告的前身浙江新居物业管理有限公司签订的前期物业服务合同真实有效，对元茂大厦的全体业主具有约束力。被告辩称，原告并非前期物业服务合同的合同主体，不具备诉讼主体资格，本院认为，首先，本案讼争的公共收益及公共能耗电费发生在前期物业服务合同关系存续期间，而前期物业服务合同对元茂大厦的全体业主具有约束力；其次，原告经元茂大厦业主大会选举产生，系依法成立的自治组织，其代表全体业主提起本案诉讼也已经过业主大会的表决授权，因此，原告具备诉讼主体资格，对于被告的该项辩称，本院不予采信。对于原告要求被告返还公共收益与公共支出差额546529.4元的诉讼请求，本院认为，首先，根据物权法的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，包括建筑区划内的公共场所、公用设施、物业服务用房等享有共有和共同管理的权利，基于该共有部分之物权而产生的收益亦应属于全体业主共有，本案中，公共收益系由公共部位广告收入、物业营业房收入及公共停车位收入组成，依据上述规定，该收益应属于元茂大厦的全体业主共有；其次，前期物业服务合同约定，车位使用费由车位使用人向被告交纳，根据该约定，被告有权收取并享有公共停车位收入，因该前期物业服务合同对元茂大厦的全体业主具有约束力，故公共停车位收入326805元应从原告主张的公共收益763105元中予以扣除，相应地，停车系统安装支出59750元也应从公共支出216575.6元中予以扣除；再次，对于被告主张公共收益系贴补物业开支，应属于被告所有的辩称，因前期物业服务合同未对公共停车位收入以外的公共收益归属问题进行约定，被告也未能提供充分的证据证明其主张，故本院对被告的该项辩称不予采信；综上，本院对原告的该项诉讼请求中合理的部分依法予以支持，经计算，被告应返还给原告公共收益279474.4元。对于原告要求被告返还公共能耗电费17161.35元的诉讼请求，本院认为，前期物业服务合同约定，共用设施设备运行能耗费用由被告按实向业主分摊，根据审计报告及双方对账确认的结论可知，截止2011年3月31日，元茂大厦公共能耗清单列示总电量为5700100度、电费发票总电量为5682130度，相差17970度，按照被告计算能耗费分摊时的电费单价0.955元／度计算，被告已多收公共能耗电费17161.35元，因前期物业服务合同已经终止，被告亦不再负责支付元茂大厦2011年3月31日之后的公共能耗电费，被告继续占有多收的公共能耗电费，缺乏依据，应当予以返还，因此，本院对原告的该项诉讼请求依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、《中华人民共和国合同法》第八条及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：＼n一、被告杭州星瑞澳凯物业管理有限公司返还给原告杭州市西湖区元茂大厦业主委员会公共收益人民币279474.4元，于本判决生效之日起十日内付清。＼n二、被告杭州星瑞澳凯物业管理有限公司返还给原告杭州市西湖区元茂大厦业主委员会公共能耗电费人民币17161.35元，于本判决生效之日起十日内付清。＼n如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n三、驳回原告杭州市西湖区元茂大厦业主委员会的其他诉讼请求。＼n案件受理费人民币9437元，减半收取人民币4718.5元，由原告杭州市西湖区元茂大厦业主委员会负担人民币1843.5元，被告杭州星瑞澳凯物业管理有限公司负担人民币2875元。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币9437元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。＼n代理审判员斯文丽＼n二〇一二年三月十六日＼n书记员单婧婧