广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终20174号
上诉人（原审原告）：广州创熙物业管理有限公司深圳分公司，住所地：深圳市罗湖区沿河路2022号东深供水局办公楼四楼，组织机构代码79799207-7。
负责人：李健辉。
委托���讼代理人：刘海峰，广东瀚诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘海舰，广东瀚诚律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：徐江根，男，汉族，1962年1月9日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区。
委托诉讼代理人：伍肇斌，广东广和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州创熙物业管理有限公司，住所地：广州市越秀区东风中路268号四层01自编403室，组织机构代码79551831-2。
法定代表人：黄虹，董事长。
委托诉讼代理人：刘海峰，广东瀚诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘海舰，广东瀚诚律师事务所律师。
原审第三人：深圳市东深投资控股有限公司，住所地：深圳市罗湖区沿河路2022号1—3层，组织机构代码：726193059。
法定代表人：钟绮君，董事长。
委托诉讼代理人：刘海峰，广东瀚诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘海舰，广东瀚诚律师事务所律师。
上诉人广州创熙物业管理有限公司深圳分公司（以下简称创熙深圳分公司）、上诉人徐江根因与被上诉人广州创熙物业管理有限公司（以下简称创熙公司），原审第三人深圳市东深投资控股有限公司（以下简称东深公司）租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1887号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年11月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人创熙深圳分公司、被上诉人创熙公司、原审第三人东深公司的共同委托诉讼代理人刘海峰、刘海舰，上诉人徐江根的委托诉讼代理人伍肇斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
创熙深圳分公司上诉请求，一、撤销一审判决第二项；二、徐江根向创熙深圳分公司支付违法占用租赁土地期间的占用费1679089.8元（参照同地段同用途的指导租金标准计算，从2014年1月1日起算暂计至2015年10月31日，应计至交回该土地之日止）：三、由徐江根承担本案全部诉讼费用。
事实和理由：一、一审法院未将创熙深圳分公司的全部诉讼请求列入判项，属于明显遗漏判决事项。创熙深圳分公司在一审中提出，请求一审判令徐江根支付交还土地前违法占用期间的占用费，该费用请求计算至实际交还土地之日止。只要徐江根一直违法强占涉案土地，那么该费用将会持续产生。针对创熙深圳分公司该诉讼请求，应当一分为二进行阐述，即包括第一部分徐江根应当支付从2014年1月1日起算暂计至2015年10月31日期间的占用费，也就是1679089.8元的部分。第二部分为2015年10月31日之后至徐江根实际搬离租赁土地之日止的占用费。一��法院在一审判决第二项中明确写了“驳回创熙深圳分公司要求徐江根支付占用期间的占用费1679089.8元的诉讼请求”，但是该部分仅仅只是对创熙深圳分公司诉讼请求的第一部分占用费进行判决，对于创熙深圳分公司提出的第二项占用费的请求，一审法院在一审判决中并未对该部分作出任何陈述或者说明，也并未在判项中予以体现，属于原判决遗漏重大判项。二、一审法院认为“徐江根已按2013年12月的租金标准向创熙深圳分公司缴纳租赁合同期满后占有使用土地的费用，于是判令驳回创熙深圳分公司请求徐江根支付违法使用租赁土地占用费的请求”，明显属于适用法律错误。创熙深圳分公司认为，在双方租赁合同解除之后，计算徐江根的实际损失不用再受限与市场行情不相符的《租赁合同》约定的租金标准，而应该以实际损失为准。徐江根向创熙深圳分公司按照每月27438.5元标准支付占用费，不足以弥补创熙深圳分公司实际损失。事实上，根据2014年—2015年罗湖区政府发布的房屋租赁指导租金标准，黄贝岭街道（涉案标的所在地）商业用途指导租金的最低标准远高于租赁合同期间最后一月的租金。依照《租赁合同》及《关于东湖游乐场经营使用土地租金的函》，租赁期间最后一月的租金仅为27438.5元，均摊到3904.86平方米的土地上，每平方米的租金大约为7元。而相同时段、相同地段的房屋租赁指导租金最低标准却已达每平米19元。在客观情势已经发生了重大变化的前提下，法院仍依据已经解除的《租赁合同》的租金标准来计算徐江根的用费，根本就不可能弥补创熙深圳分公司遭受的实际损失。徐江根在合同解除之后仍以极其低廉的代价占用创熙深圳分公司的土地，使得创熙深圳分公司的利益遭到重大损失。这对创熙深圳分公司严��不公平。综上，一审判决遗漏重大判决事项，并且对部分判决适用法律错误，恳请二审法院依法改判，维护创熙深圳分公司合法权益。
徐江根口头答辩称，在一审庭后徐江根仍然每月按时向创熙深圳分公司支付租金，创熙深圳分公司并未提出异议。原审判决判令驳回创熙深圳分公司关于土地占用费的请求正确，其该项请求没有事实和法律、合同依据，同时由于本案诉讼标的是土地，其提出房屋指导租金标准对本案没有参照价值，请求二审驳回创熙深圳分公司的上诉请求。
徐江根上诉请求，1、发回重审或判令撤销一审判决第一项并改判为徐根江仅需将租赁合同中约定的1400平方米土地交回创熙深圳分公司、创熙公司；2、本案一、二审诉讼费用由创熙深圳分公司、创熙公司承担。
事实与理由：一、原审判决遗漏了对本案诉争标的有独立请求权的第三人，且对案件重要事实认定错误，根据民事诉讼法及相关司法解释的规定，应予发回重审。由于在本案中，创熙深圳分公司、创熙公司原审第一项诉讼请求为：“请求判令徐江根立即搬离位于东湖公园的原东深泳园内的原跑车场、钓鱼池、金鱼池、原跑车场的二层小楼范围的总面积为3904.86平方米土地（宗地号：XXXXX），并恢复原状，交回创熙深圳分公司、创熙公司。”而徐江根与创熙深圳分公司、创熙公司书面租赁合同确定的承租面积仅为1400平方米，多出的约2500平方米土地及上盖建筑物，属于历史遗留问题，土地权属上存在重大争议。东湖公园游乐场在上世纪80年代己建成，占地约10000平方米，除东深泳园内的原跑车场、钓鱼池、金鱼池、原跑车场的二层小楼共1400平方米土地属于广东粤港供水有限公司外，游乐场内其它土地的使用权及上盖建筑物、游乐设施的产权均属于深圳市东湖公园。上世纪90年代，规划部门对于东湖公园游乐场所占土地的红线进行了一次重新划分，但东湖公园与广东粤港供水有限公司并未就相关土地红线范围变更的事宜在国土或规划部门办理任何手续，也并未办理任何交接及确认手续，东湖公园游乐场是一直按照原状继续由东湖公园进行经营、管理。故涉案的2500平方米土地到底在哪个单位的红线范围内，直接影响人民法院对于创熙深圳分公司、创熙公司原审第一项诉讼请求的审理，人民法院应当进一步调查核实。退一万步说，即使该2500平方米土地权属无争议，但该土地上现存的游乐设施均属于深圳市东湖公园所有，原审判决判令徐江根交还该2500平方米土地，也必将涉及到土地上盖的属于深圳市东湖公园所有的相关游乐设旋的交还，即本案诉争标的与深圳市东湖公园有根本关联，本案的判��结果将会直接影响深圳市东湖公园的实体权利，故其应当作为本案第三人参加诉讼。徐江根原审中多次请求并向一审法院递交了书面申请追加深圳市公园管理中心作为本案的第三人，以依法查明事实。但原审法院对徐江根追加第三人的申请不予理睬，而径行判决支持创熙深圳分公司、创熙公司原审第一项诉讼请求，属于明显的程序性错误。根据民事诉讼法司法解释第327条的规定，本案应当发回原审法院重新审理或由二审法院查明事实，依法改判。二、创熙深圳分公司、创熙公司终止与徐江根间租赁合同关系，构成对社会公共利益的侵害。东湖公园游乐场的用地范围并不在规划的罗湖区体育公园红线范围内，本案的审理并不会影响罗湖区体育公园的施工进度。与其他同类型案件中诸如六星汽车旅馆等纯商业性质租赁不同，徐江根当初接手东湖公园游乐场本就是以招商引资的形式进入，经营也带有一定公益性质。一直以来东湖公园游乐场也以价格实惠、服务安全在整个深圳市业内树立了良好的口碑及声誉。东湖公园游乐场横跨广东粤港供水有限公司、深圳市公园管理中心的两片土地，两片土地互为毗邻，缺一不可，如创熙深圳分公司、创熙公司草率地终止与徐江根之间租赁合同，必将造成徐江根与深圳市公园管理中心的租赁合同无法正常履行，也必将对游乐场的正常生产经营造成严重影响，并对周边居民群众的正常生活娱乐需求造成严重影响，构成对社会公共利益的侵害。目前，徐江根也在积极同深圳市东湖公园及东深集团进行沟通，希望能够通过土地管理权置换等方式让东湖公园游乐场完整地存续下去，继续服务广大居民群众。综上，徐江根认为原审判决遗漏了必要的诉讼参加人，且对案件重要事实认定错误，请求二审法院���法予以纠正！
创熙深圳分公司辩称，一、在创熙深圳分公司与徐江根就涉案土地的租赁面积重新丈量后，双方均以按照该面积实际履行合同，徐江根也按照测量后的面积缴纳租金，应当视为虽然没有在原合同予以约定，但其后双方事实的租赁关系已经形成，徐江根应当将涉案的3904.86平方的土地返还。二、徐江根上诉状中称深圳市公园管理中心与本案没有关联。
创熙公司辩称，其答辩意见与创熙深圳分公司一致。
东深公司辩称，其答辩意见与创熙深圳分公司一致。
创熙深圳分公司、创熙公司向原审法院起诉请求，1、徐江根立即搬离位于东湖公园的原东深泳园内的原跑车场、钓鱼池、金鱼池、原跑车场的二层小楼范围的总面积为3904.86平方米土地（宗地号：XXXXX），并恢复原状，交回创熙深圳分公司；2、徐江根支付交回该土地之前、违法占用期间的占用费1679089.8元（参照同地段同用途的指导租金的标准计算，从2014年1月1日起算暂计至2015年10月31日，请求计算至交回该土地之日止）；3、徐江根承担本案诉讼费用。
一审法院审理查明：2004年12月31日，第三人深圳市东深投资控股有限公司作为出租方（甲方）与徐江根作为承租方（乙方）签订《租赁合同》一份。合同约定，甲方将位于东湖公园的原东深泳园内的原跑车场、钓鱼池、金鱼池、原跑车场的二层小楼范围内的土地（宗地号：XXXXX）中的面积为1400平方米的土地租赁给乙方用于徐江根经营儿童游乐项目；租赁期限为9年，自2005年1月1日起至2013年12月31日止；各时间段月租金标准：2005年1月1日至2005年9月30日为9950元，2005年10月1日至2007年10月31日为14000元，2007年11月1日至2009年8月31日为13230元，2009年9月1日至2011年8月31日为13892元，2011年9月1日至2013年8月31日为14586元，2013年9月1日至2013年12月31日为15315元；租赁合同期满，本合同自然终止，租赁期满或合同提前终止时，乙方须于租赁期满或终止之日前搬迁完毕，乙方所投资自建的不动产双方共同协商解决，协商不成，乙方负责恢复本租赁物至本合同签订时初始状态并承担相关费用；合同还对其他事项作了约定。2007年1月18日，第三人深圳市东深投资控股有限公司向徐江根发出《通知》称，我司因业务整合原因，贵司和我司于2004年12月31日签订的租赁合同，其中甲方享有的权利和应尽的义务，全部由创熙深圳分公司承接履行。2009年2月26日，创熙深圳分公司与徐江根对承租面积进行测量后确定为3904.86平方米。2009年4月8日，创熙深圳分公司向徐江根发出《关于东湖游乐场经营使用土地租金的函》，要求徐江根从2009年4月起每月增交租金12123.5元。2011年8月20日���创熙深圳分公司向徐江根发出《温馨提示》，告知徐江根根据租赁合同的约定，在租赁合同到期后，将收回租赁物业、租赁土地，请提前考虑搬迁事宜，未能按约定的时差是完成搬迁而造成的一切责任和损失，均由徐江根承担，在余下的合同有效期内，请勿盲目投资，以免造成不必要的损失。2013年12月31日，创熙深圳分公司向徐江根发出《关于合同到期后收回租赁物业函》，要求徐江根于租赁期满后三个月内（2014年3月31日前）将租赁土地（3904.86平方米）清理干净，完整地交还。因徐江根在租赁合同约定的期限届满后未按约定和创熙深圳分公司通知的时间搬迁，创熙深圳分公司于2014年4月22日、7月2日发函要求徐江根搬迁并交纳土地占用费。2014年6月9日，创熙深圳分公司复函徐江根，不同意续签原东深泳园的土地租赁合同。创熙深圳分公司分别于2014年7月16日、2015年3���24日委托广东瀚诚律师事务所刘海舰律师向徐江根发出律师函，要求徐江根交还侵占的土地。
另查明，徐江根从2014年1月开始，向创熙深圳分公司按每月27438.5元的标准交纳占有使用租赁土地期间费用直至2016年5月。
一审法院认为，东深公司作为出租方与徐江根作为承租方于2004年12月31日签订租赁合同后，于2007年1月8日通知徐江根，将出租方享有的权利和应尽的义务，全部转让给创熙深圳分公司，对此，徐江根未表示异议，且已按2004年12月31日签订租赁合同约定的期限履行完毕。故创熙深圳分公司有权在租赁合同期满后要求徐江根返还承租土地，提起本案诉讼。涉案土地租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。徐江根于2009年2月26日与创熙深圳分公司对承租面积进行测量并确定为3904.86平方米，且已按重新确定的面积交纳租金至今；同时，徐江根又未提交证据证实除2004年12月31日合同约定的1400平方米土地外的其他土地系向其他权利人承租。故徐江根作为承租人，在租赁合同期满后，依法应当将租赁土地返还出租人。创熙深圳分公司按原状返还土地的诉讼请求，一审法院依法予以支持。徐江根已按2013年12月的标准向创熙深圳分公司交纳租赁合同期满后占有使用土地的费用，创熙深圳分公司起诉要求徐江根参照同地段指导租金标准交纳占用费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十八条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、徐江根于本判决生效后三十日内搬离位于东湖公园的原东深泳园内的原跑车场、钓鱼池��金鱼池、原跑车场的二层小楼范围的总面积为3904.86平方米土地（宗地号：XXXXXX），并恢复原状，交回创熙深圳分公司。二、驳回创熙深圳分公司要求徐江根支付占用期间的占用费1679089.8元的诉讼请求。案件受理费19912元，由创熙深圳分公司负担9956元，徐江根负担9956元。
二审查明：2014年1月23日，徐江根与深圳市公园管理中心签订协议，承租东湖公园内原游乐场，期限从2013年5月1日至2017年4月30日，其中场地部分租金每平方米每月10.21元。2015年2月12日，创熙深圳分公司向徐江根发出《关于要求书面回函确认汇入款项用途的函》，要求徐江根确认从2014年8月28日至2015年1月7日存入创熙深圳分公司账号356700.50元的用途，是否为占用租赁物的部分占用费，并重申已经与徐江根合同期满终止合同，不再收取徐江根租金。如果徐江根认为是租金，则请于2015年3月10日前到���熙深圳分公司办理退款手续。
原审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为租赁合同纠纷案件。根据双方的上诉内容，本案的争议焦点为：1、原审是否遗漏当事人；2、合同到期后徐江根继续使用涉案物业是否有合法依据，是否应支付使用费；3、徐江根应支付的使用费标准。
关于本案的第一个争议焦点，本院认为，合同的双方为创熙深圳分公司与徐江根，并不包含深圳市东湖公园，因此，根据合同的相对性，本案无需追加深圳市东湖公园作为第三人参加诉讼。徐江根的该项上诉理由不成立，本院予以驳回。
关于本案的第二个争议焦点，本院认为，合同到期前，创熙深圳分公司已经向徐江根表示不再续约，到期后也多次要求徐江根搬迁并支付使用费，因此，双方之间不存在不定期租赁合同关系。徐江根应在合同到期后将涉案场地归还创熙深圳分公司，并支付占用使用费。
关于本案的第三个争议焦点，本院认为，合同到期后，徐江根没有合法依据占有创熙深圳分公司出租的涉案场地，应支付占用期间的使用费。关于场地面积和使用费的标准，本院认为，双方在2009年2月曾就使用场地的面积做了测量，面积为3904.86平方米，因此，徐江根应按照该面积支付占用使用费。关于标准，本院认为，政府部门公布的指导租金不包含场地的标准，因此，创熙深圳分公司请求徐江根按照政府部门公布的指导租金标准支付占用使用费没有事实依据，本院不予支持。徐江根在2014年就东湖公园内类似的场地与深圳市公园管理中心签订了使用协议，协议约定的场地部分租金每平方米每月10.21元，本院参照该标准计算徐江根应支付的涉案场地使用费。考虑到本案的执行时间，本院直接判��徐江根交付使用费至2017年4月30日。经计算，从2014年1月1日至2017年4月30日，徐江根应支付的占用使用费为1594744.82元（3904.86平方米*40个月*10.21元）。徐江根在此期间已经支付的使用费在结算时从中扣除。如果徐江根在2017年4月30日之前搬迁，占用使用费相应减少。如果徐江根在2017年4月30日仍未搬离涉案场地，之后的使用费创熙深圳分公司可另寻法律途径解决。
综上，创熙深圳分公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。徐江根的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1887号民事判决第一项；
二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1887号民事判决第二项；
三、徐江根支付广州创熙物业管理有限公司深圳分公司2014年1月1日至2017年4月30日的占用使用费1594744.82元；
四、驳回广州创熙物业管理有限公司深圳分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计39924元，均由徐江根负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一六年十二月二十六日
书记员 张东阳（兼）
附本判决所适用法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。