＼n广东省珠海市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）珠中法民三终字第58号＼n上诉人（原审被告、反诉原告）：珠海市斗门区德昌房产有限公司，住所地：珠海市斗门区。＼n法定代表人：黄德强。＼n委托代理人：霍艳辉，广东正拓律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱常亮，男，汉族，1982年10月8日出生，住江苏省常州市。＼n委托代理人：翁均涛，广东华大律师事务所律师。＼n上诉人珠海市斗门区德昌房产有限公司（以下简称德昌公司）与被上诉人朱常亮商品房预售合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2013）珠斗法民三初字第76号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n朱常亮在原审诉讼中的请求为：1、德昌公司向朱常亮支付逾期交付商品违约金27984元和基础设施、公共配套建筑逾期未达到使用条件违约金4664元，合计32648元，逾期天数暂计2012年7月1日至2012年12月7日，合计160天；2、判令德昌公司支付逾期交付商品房违约金至具备交付条件之日止；3、诉讼费由德昌公司负担。＼n德昌公司在原审中的请求为：1、朱常亮向德昌公司支付逾期支付房款违约金24724元（以408000元为本金，自2011年1月30日起计算至2011年8月19日，共202天，按每日万分之三计算）；2、反诉费由朱常亮负担。＼n原审法院查明，2011年1月19日，朱常亮与德昌公司签订《珠海市商品房买卖合同》和《商品房买卖合同》附件（包括：附件二：德昌盛景花园1栋、2栋精装修房装饰、设备标准；附件三：《珠海市商品房买卖合同》补充协议；附件四：付款方式；附件五：德昌盛景花园物业管理服务），约定朱常亮购买德昌公司开发的位于珠海市斗门区白藤湖幸福桥南德昌盛景花园第1幢1单元1202房，建筑面积91.59平方米，每平方米6365.31元，总金额657843元。双方在合同第六条“付款方式及期限”约定：“买受人按下列第3种方式付款：……3、其他方式：按《商品房买卖合同》补充协议附件四执行”。在合同第八条“买受人逾期付款的违约责任”约定：“买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金……”。附件四付款方式第二条约定：“二、按揭付款：……2、余额人民币408000元由买受人向银行申请按揭贷款支付给出卖人，买受人应于签署本合同后10日内办结银行按揭贷款申请手续（买受人办结银行按揭贷款申请手续是指①向银行提供了符合银行按揭贷款要求的相关资料；②按银行要求签署了贷款合同等全部法律文书；③缴清全部费用，包括但不限于律师费、契税等）。3、买受人未能在上述约定的时间内办结银行按揭贷款手续，按买卖合同第八条的约定处理；逾期不超过三十日，买受人按日向出卖人支付按揭贷款总额万分之二的逾期违约金；逾期超过三十日，出卖人有权单方解除买卖合同，并将该商品房收回另行销售，买受人按累计应付款的百分之五向出卖人支付违约金，扣除违约金后剩余购房款无息退回买受人”。双方在合同第七条“交付期限”约定：“出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和珠海市人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经综合验收合格；2、该商品房经分期综合验收合格……”。在合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“（见补充协议第四条）除本合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金……”。附件三补充协议第三条“合同第七条‘交付期限’的内容补充为：“……2、买受人在办理商品房交接手续时，应按照买卖合同和补充协议的规定向出卖人缴清出卖人规定的所有款项（包括但不限于：全部房价款、逾期违约金等），否则出卖人有权推迟交付该商品房直至买受人缴清所有款项，出卖人对此无须承担任何违约责任”。附件三补充协议第四条“合同第九条‘出卖人逾期交房的违约责任’作出补充：“1、除买卖合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按买卖合同约定时间将商品房交付买受人，买受人同意给出卖人90日宽限期限。2、若出卖人在宽限90日后仍未能将该商品房交付买受人，则按买卖合同约定方式处理。”附件三补充协议第十条通知约定：“……3、若出卖人以在《珠海特区报》刊登公告（含广告）的方式通知，则该公告（含广告）通知的效力优先于其它通知方式，该公告（含广告）通知刊登的日期为送达日期，对相关买受人均产生法律效力……”。双方在合同第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、排水于2012年6月30日前提供；2、给水、供电于2012年6月30日前提供；3、电视、电话网络接驳，达到使用条件，由买受人自行申请开通并承担相应的管理单位规定缴纳的费用；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、确属出卖人责任的，每延迟一日，由出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金”。＼n2011年1月19日，朱常亮支付了首期款174999元。2011年1月25日，朱常亮交纳一手房契税。2011年2月12日，涉案房屋办理了预购商品房预告登记。2011年1月13日和1月24日，朱常亮开具两份无房证明。2011年1月17日，朱常亮开具收入证明。2011年1月18日，朱常亮开具无婚姻登记记录证明。2011年5月27日，朱常亮、德昌公司以及珠海农村商业银行股份有限公司斗门支行（原珠海市农村信用合作联社斗门信用社）签订《房产按揭担保借款合同》。2011年8月19日，珠海农村商业银行股份有限公司斗门支行（原珠海市农村信用合作联社斗门信用社）向朱常亮发放按揭贷款。＼n2012年12月6日，珠海市斗门区建设工程竣工验收备案办公室收讫德昌公司开发的德昌盛景花园第1、2栋楼的竣工验收备案文件。2012年11月14日，室内给水管道安装工程验收合格。2012年11月21日，电气安装工程已竣工检验完毕。2012年12月7日，德昌公司通过《珠海特区报》发布收楼通知，德昌盛景花园1-2栋现已验收合格，符合交楼条件，各业主按收楼通知时间到物业管理处办理收楼手续。＼n原审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及附件没有违反法律、行政法规禁止性规定，建立在双方自愿、平等的基础上，应认定为合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定行使权利和履行义务。＼n本案本诉的争议焦点为：一、关于德昌公司逾期交房期间的计算问题；二、关于基础设施、公共配套建筑是否应计算逾期未达到使用条件违约金的问题。＼n一、关于德昌公司逾期交房期间的计算问题。＼n朱常亮、德昌公司双方就德昌公司存在逾期交房的违约行为均予以确认，双方争议的问题在于该违约金计算的起止时间及其适用的标准。对此，原审法院认定如下：（一）关于逾期交房截止时间的认定。相关建设主管部门已于2012年12月6日收讫涉案商品房所在的德昌盛景花园第1、2栋的备案资料，即涉案商品房于2012年12月6日符合交付条件。德昌公司于2012年12月7日通过《珠海特区报》发布收楼通知，根据双方在附件三补充协议第十条“通知”的约定，通过报纸发布公告优先其它通知方式，视为送达，说明德昌公司已经具备交付条件和能力，其违约行为应截止到2012年12月7。（二）关于德昌公司应当交房的时间认定。双方合同约定的房屋交付时间为2012年6月30日，并在附件三补充协议第四条做出了补充约定，双方争议的问题即对该补充协议第四条的理解，直接影响如何认定逾期交房的起算时间即约定交房时间为2012年6月30日还是顺延90天后的2012年9月28日。对此，原审法院认为：双方对该条款的约定存在两种不同的理解，且两种理解站在各自的立场均具有合理性。但由于该补充协议是德昌公司为了重复使用而预先拟定，在订立合同时并未与对方协商，属于格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释……”的规定，对上述约定应当作出不利于德昌公司的理解，即该约定仅约定了德昌公司在超过合同约定的交房期限90日内交房的行为不属于逾期交房行为，即德昌公司超过合同约定的交房期限90天内交房的行为不属于逾期交房行为，逾期超过90天则应适用合同第九条第一款第1项（2）的规定，既包括违约金计算方式，也包括违约金计算起算日期，即德昌公司应从2012年7月1日起按已交付房价款按每日0.3‰的标准向朱常亮计付逾期交付商品房的违约金。＼n综上，德昌公司逾期交房的天数共计160天（从2012年7月1日至2012年12月7日），德昌公司应支付逾期交付商品房的违约金27984元（582999元×0.3‰×160天）。＼n二、关于德昌公司是否应承担基础设施、公共配套建筑逾期未达到使用条件违约金的问题。＼n原审法院认为，商品房买卖合同的标的物是房屋，但基础设施、公共配套是房屋的附属配套设施，直接影响业主生活的便利和质量。此合同条款的设置的目的旨在防止开发商在交付合同主要标的物之后，基础设施、公共配套却达不到基本的生活配套条件，从而影响业主的居住质量，造成业主生活不便，因此给予相应的惩戒。而从本案的情况来看，涉案房屋进行备案登记前，各配套设施已经过验收，在交付房屋之时，各项基础设施和公共配套已经达到使用条件，如果按照合同表面文字约定的方式另行计算该项违约金，有悖合同条款的目的以及双方权利义务的对等原则。故原审法院采纳德昌公司对朱常亮该项诉讼请求的抗辩，不予支持朱常亮该项诉讼请求。＼n本案反诉的争议焦点为：朱常亮是否构成逾期付款违约行为。＼n对朱常亮是否构成逾期付款违约行为，原审法院认为，根据附件四第二条第2、3款的内容，朱常亮需在签署本合同后10日内办结银行按揭贷款申请手续，包括：①向银行提供了符合银行按揭贷款要求的相关资料；②按银行要求签署了贷款合同等全部法律文书；③缴清全部费用，包括但不限于律师费、契税等。买受人超过10日未办结银行按揭手续，应承担逾期付款责任。对此条款，原审法院认为旨在约束买受人应当在十日内提交办理按揭手续所需资料及相关费用，以防止因拖延提交资料和缴纳费用导致银行不能及时审批并发放贷款，买受人如未在规定时间内提交相关资料或缴纳费用即构成违约，因审批和发放贷款的时间由银行方面掌控，如构成违约，则违约的起算时间应为合同约定十天后的次日即2011年1月29日，截止时间应以买受人提交的最后一份资料时间为准，与银行发放贷款时间无关。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，朱常亮应对其已经在合同约定时间内履行了提供按揭资料缴纳相关款项的义务进行举证。但根据德昌公司申请原审法院调取的银行按揭资料情况显示，朱常亮最后一份资料的时间显示为2011年5月27日，已经超过了合同约定的十天时间，构成违约。由于其违约行为发生在2011年1月29日，德昌公司作为贷款合同的保证人应当知道朱常亮可能存在逾期提交资料的行为，并应主张权利，而德昌公司于2013年7月29日才在本案中向朱常亮主张逾期付款违约金，显然已超过了两年诉讼时效，故其反诉请求，原审法院不予支持。至于德昌公司要求在逾期交房的天数中扣除朱常亮逾期付款的天数，亦因其主张超过了诉讼时效而不予支持。＼n综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（八）项、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、德昌公司于判决生效之日起七日内向朱常亮支付自2012年7月1日至2012年12月7日的逾期交付商品房违约金27984元；二、驳回朱常亮其他的诉讼请求；三、驳回德昌公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费616元，减半收取308元（朱常亮已经预交308元），由德昌公司负担278元，朱常亮负担30元；一审反诉案件受理费448元，减半收取224元（德昌公司已经预交224元），由珠海市斗门区德昌房产有限公司负担。＼n上诉人德昌公司不服上述判决，提起上诉，上诉请求：1、撤销珠海市斗门区人民法院作出的（2013）珠斗法民三初字第76号民事判决书中第一项判决。2、依法改判德昌公司逾期交房违约金从2012年9月28日计算至2012年12月10日，共计8161.99元。3、依法改判朱常亮向德昌公司支付逾期支付房款的违约金24724元。4、一、二审诉讼费用由朱常亮承担。事实与理由：一、德昌公司与朱常亮签订的补充协议中明确约定交房宽限期90日，逾期交房违约金应自宽限期90天后，即2012年9月28日开始计算。德昌公司与朱常亮在合同中虽约定的交房时间为2012年6月30日，但是双方在签订补充协议时，补充协议第四条已将交房时间作出变更，买受人同意在原合同交房时间的基础上给予德昌公司90天的宽限期，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适合法律问题的解释》第二十四条规定：“买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金，但该违约金的起算点也应随之更变为2012年9月28日起算。二、补充协议第四条是对合同第九条的补充，而第九条只是对违约金的计算方式做出约定，而不涉及到违约金的起算时间。因此补充协议第四条中“如在宽限期90天内仍不能交房的，则适用合同约定方式处理”指的应当是适用第九条的违约金计算方式处理，而不是违约金的起算时间。因此，一审法院认定“按合同约定方式处理”应当包括合同约定的违约金起算时间是错误的。三、朱常亮在收房时未按合同约定付清逾期付款违约金，德昌公司有权推迟交付房屋，原审法院认为德昌公司主张逾期办理按揭已过时效，因此不予支付推迟交房的抗辩是错误的。朱常亮在房屋交付前已存在逾期付款的违约行为，没有按合同约定的时间支付应付款项，依据《补充协议》第3条约定，德昌公司有权推迟交付商品房，直至朱常亮缴清所有款项。而一审法院认定朱常亮虽逾期办理按揭存在违约行为，但因已过时效而不支持德昌公司推迟交房的主张。这是对德昌公司实体权利的剥夺，即使已过时效，但朱常亮违约事实是存在的，德昌公司丧失的仅是违约金的胜诉权，但实体权利并未消失，完全可以据此对抗朱常亮推迟交房。朱常亮直至目前为止都没有付清该款，因此，德昌公司有权推迟向朱常亮交付商品房，交房时间应予推迟。四、朱常亮逾期办理银行按揭手续，存在违约行为，应向德昌公司支付逾期付款违约金，原审法院认定德昌公司主张逾期付款违约金超过两年诉讼时效存在错误。朱常亮逾期办理银行按揭手续，导致德昌公司延误收款时间，德昌公司虽于2011年8月19日收到银行发放的贷款，但由于银行客户信息对外保密，与朱常亮提交银行按揭资料有关信息，不要说德昌公司无法主动获得，即使是朱常亮即银行的客户本人都无法自行取得，仅能通过法院调查取证获取。可见，德昌公司在当时无法知道朱常亮是否存在逾期办理银行按揭手续的情况。同时，合同并未约定违约金支付时间，只约定了计算方式而已。根据德昌公司与朱常亮签订的《补充协议》第三条规定：“买受人在办理商品房交接手续时，应当向被告缴清所有款项，其中包括房款及逾期违约金等，否则出卖人有权推迟交付商品房，直至买受人缴清所有款项，出卖人对此不承认任何违约责任。”据此，朱常亮应于办理商品房交接手续时支付逾期付款违约金，也就是说该违约金是诉讼时效应从办理商品房交接手续时起算，而朱常亮是于2012年12月之后办理商品房交接手续，距离德昌公司提起反诉日期未满两年，可见，德昌公司向朱常亮主张逾期付款违约金未超过诉讼时效，依法应予支持。综上所述，德昌公司认为，原审判决存在错误，请求二审法院依法予以改判。＼n被上诉人朱常亮在二审中答辩称：一、一审法院判决德昌公司向朱常亮支付自2012年7月1日至2012年12月7日的逾期交房违约金27984元合法、有据。首先，德昌公司与朱常亮在附件三第四条约定，若出卖人在宽限90天后仍未能将该商品房交付给买受人，则按买卖合同约定方式处理。该条款约定了德昌公司在未超过合同约定的交房期限90天内交房则免除其违约责任，若未在90天宽限期内交房，则应按照买卖合同第九条规定处理，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止计付逾期交房违约金。因此，一审法院计算逾期交房违约金起始日期正确。其次，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金，但该违约金的起算点也应随之变更。显然，该条款适用的对象是付款期限的变更以及逾期付款违约金的起算点，而非指逾期交房期限的变更，两者不属于同一范畴，也与本案诉争事项无关联性。二、朱常亮不存在逾期办结按揭贷款申请手续的违约行为，德昌公司以朱常亮在收房时未按合同约定付清逾期付款违约金为由，认定其有权推迟交付房屋没有依据。根据一审法院判决显示，朱常亮最后一份资料的时间显示为2011年5月27日（即贷款合同显示的签订日期），并以此认定朱常亮存在逾期办结按揭贷款申请手续的违约行为，一审法院对该事实认定不清。根据朱常亮在一审申请法院调取的证据显示，朱常亮在2011年5月9日即被建议批准发放住房公积金贷款人民币捌万元，根据常理，朱常亮不可能在被批准贷款后才申请贷款（签署贷款合同），公积金贷款与商业贷款作为一个整体，不能分割。根据现行的贷款操作流程，朱常亮在签署《商品房买卖合同》时已按银行工作人员的要求现场签署了贷款合同等一列贷款申请材料（包括贷款申请审批表），但是银行工作人员要求朱常亮暂不签署材料的落款日期，待银行内部审批同意朱常亮的贷款申请后，再由银行以审批通过的日期来填写贷款合同的落款日期。而且，贷款合同共有三方，朱常亮只是依照德昌公司及银行的要求办理贷款申请手续，即便贷款合同的落款日期后于买卖合同的签署日期，也不能归责于朱常亮，朱常亮不能主导合同的签署与贷款手续的申请，整个过程均处于被引导和配合的状态。因此，一审法院直接以贷款合同的日期来认定朱常亮存在逾期办结按揭贷款申请手续的行为属于事实认定不清。另外，根据朱常亮一审申请法院调取的证据显示，朱常亮办理按揭手续所需的其他资料皆未超过双方当事人约定的时间。从常理上来推断，朱常亮不可能在其他贷款资料提交完毕后，时隔四个月后才申请贷款，这与实际操作和逻辑严重不符。退一步讲，即便朱常亮存在逾期提交贷款资料行为，鉴于其与贷款银行的合作关系，德昌公司应当知道朱常亮是否在十日内办结按揭手续，但是其一直怠于行使权利，故其权利已超过诉讼时效，诉求依法不能得到支持。恳请二审法院依法查明事实，作出公正判决，驳回上诉，维持原判。＼n双方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。＼n本院经审理查明，《商品房买卖合同》附件三第三条合同第七条：“交付期限”的内容补充为：1.出卖人应当在2012年6月30日前，将经过验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。……＼n原审法院查明的其他事实与本院查明的事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。＼n本院认为，因朱常亮对原审判决未提出上诉，本院视为其服从原审判决。根据德昌公司的上诉理由，本案二审争议的焦点如下：＼n一、关于德昌公司因逾期交房应赔偿的违约金从何时起算。对此，本院分析认为，首先，综观《商品房买卖合同》第九条的内容，其本身是对逾期交房行为所承担的违约责任具体方式的约定，其中既包括了买受人要求解除合同的情形下，出卖人如何承担违约责任，亦包括了买受人选择继续履行合同的情形下，出卖人如何承担违约责任，所谓“如何”承担违约责任，理应包括计算违约金起止时间、标准、支付期限等。而附件三第四条是对《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”作出补充，根据该条第2点的约定“若出卖人在宽限90日后仍未能将该商品房交付买受人，则按买卖合同约定的方式处理。”因此，附件三第四条第二点所述的“买卖合同约定的方式”应当意指《商品房买卖合同》第九条第1点第（2）项约定的全部内容，理应包括计算违约金起止时间、标准、支付期限等，德昌公司主张“方式”仅仅应理解为计算标准，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，附件三第四条第1点约定给予出卖人90日宽限期，实质是针对德昌公司在2012年7月1日至同年9月28日期间交房双方所约定的免责条款，而且双方在附件三第三条仍约定交房期限为2012年6月30日，因此德昌公司主张附件三第四条是双方将交房期限变更为2012年9月28日，理据不充分，本院不予采纳。对于超出2012年9月28日以后的交房行为，附件三第四条并未作出诸如减轻部分责任的例外约定，德昌公司迟至2012年12月7日交房，超出宽限期，免责条件不成就，因此德昌公司主张逾期交房违约金起算点变更为2012年9月28日，缺乏事实和法律依据。＼n德昌公司于2012年12月7日通知交房，应适用附件三第四条第2点，根据该条约定，具体违约责任的承担方式则仍应适用《商品房买卖合同》第九条，根据该第九条的约定，朱常亮选择继续履行合同，因此违约金应从合同规定的的最后交付期限第二天起计算，由于《商品房买卖合同》第七条和附件三第三条均约定交房时间为2012年6月30日，因此原审法院判令德昌公司应从2012年7月1日起按每日万分之三支付违约金至2012年12月7日，理据充分，处理正确，本院予以维持。＼n二、关于德昌公司能否推迟交房时间的问题。根据附件四第二条第2、3款内容的约定，朱常亮应当在签署《商品房买卖合同》后十日内办结银行按揭贷款申请手续，双方于2011年1月19日签订合同，据此应当在2011年1月29日之前办结银行按揭贷款手续，但根据原审法院调取银行按揭资料显示，朱常亮提供最后一份资料时间为2011年5月27日，因此，朱常亮确有逾期提供按揭贷款资料的违约行为，原审法院对此认定正确，本院予以确认。朱常亮认为，但并未提交证据予以证实，本院对此抗辩不予采纳。根据附件三第三条第2款约定：“买受人在办理商品房交接手续时，应按照买卖合同和补充协议的规定向出卖人缴清出卖人规定的所有款项（包括但不限于：全部房价款、逾期违约金等），否则出卖人有权推迟交付该商品房直至买受人缴清所有款项，出卖人对此无须承担任何违约责任。”根据该约定在朱常亮存有逾期付款违约行为时，德昌公司有权推迟交房至朱常亮付清所有款项，本案中朱常亮申请的按揭贷款于2011年8月19日已经发放，而合同约定交房时间是2012年6月30日，即在交房时间之前朱常亮已经履行付款义务，因此德昌公司并不存在上述可以推迟交房时间的情形，德昌公司提出的上述上诉理由，理据不足，本院不予支持。＼n三、关于德昌公司主张逾期付款违约金是否超过诉讼时效的问题。诉讼时效应当从权利人知道或者应当知道自己权利受到侵害之日起开始计算，时效期间届满，人民法院则对权利人的权利不再进行保护。本案中，根据合同附件约定，朱常亮应当在2011年1月29日之前办结银行按揭贷款手续，但其与银行以及德昌公司于2011年5月27日才签订《房产按揭担保借款合同》，已经存在明显逾期付款违约行为。德昌公司作为贷款合同保证人，在缔约时对朱常亮逾期提交按揭贷款资料违约行为已经明知，但其于2013年7月29日才提起反诉主张逾期付款违约金，已经超过诉讼时效，原审法院对此认定正确，本院予以维持。德昌公司上诉称违约金诉讼时效应当从办理商品房交接手续开始计算，理据不足，本院不予支持。＼n综上，德昌公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，故本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原审判决。＼n二审案件受理费1064元，由珠海市斗门区德昌房产有限公司负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长庹佳＼n代理审判员葛阳辉＼n代理审判员ＸＸ＼n二〇一四年四月十日＼n书记员程敏