湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂05民终497号
上诉人（原审原告）：宜昌欣康房地产开发有限公司，住所地枝江市马家店街办团结路西怡园小区。
法定代表人：刘其刚，该公司董事长。
委托诉讼代理人：肖发红，湖北民基律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钱启萌，湖北民基律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宜昌万富工贸有限公司，住所地宜昌市夷陵区小溪塔街办夷兴大道75号。
法定代表人：易万富，该公司董事长。
委托诉讼代理人：胡阳，湖北真原律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李逾操，湖北真原律师事务所律师。
上诉人宜昌欣康房地产开发有限公司因与被上诉人宜昌万富工贸有限公司租赁合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市夷陵区人民法院(2016)鄂0506民初1083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
宜昌欣康房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法将本案发回重审或改判支持该公司的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由宜昌万富工贸有限责任公司负担。事实和理由：宜昌万富工贸有限责任公司没有按合同约定支付租金、物业费，以及擅自改变租赁房屋结构等行为，均构成严重违约。因此，该公司有权依法和依合同约定，请求解除与宜昌万富工贸有限责任公司的房屋租赁合同；请求宜昌万富工贸有限责任公司对租赁房屋内的楼梯、钢制防火卷帘门等消防设施和滑坡通道恢复原状，并赔偿损失50000元；请求宜昌万富工贸有限责任公司支付拖欠的房屋租金711990元；请求宜昌万富工贸有限责任公司立即腾退所有租赁房屋，交还给该公司，并按65840元/月的标准，支付从2016年3月1日起至实际腾退之日止的房屋占用费；请求宜昌万富工贸有限责任公司支付违约金100000元；请求宜昌万富工贸有限责任公司支付由该公司垫付的物业管理费107053元。
宜昌万富工贸有限责任公司辩称，该公司在合同履行中没有任何违约行为；一审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
宜昌欣康房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、解除该公司与宜昌万富工贸有限责任公司签订的《房屋租赁合同书》；2、宜昌万富工贸有限责任公司立即将租赁房屋内的楼梯、钢制防火卷帘门等消防设施和滑坡通道恢复原状，并赔偿该公司损失50000元；3、宜昌万富工贸有限责任公司立即支付拖欠的房屋租金711990元（计算至2016年2月）；4、宜昌万富工贸有限责任公司立即腾退所有租赁房屋交还给该公司，并按65840元/月支付从2016年3月1日起至实际腾退之日止的房屋占用费；5、宜昌万富工贸有限责任公司向该公司支付违约金100000元；6、宜昌万富工贸有限责任公司立即支付由该公司垫付的物业管理费107053元。
一审法院查明事实：2009年7月23日，宜昌欣康房地产开发有限公司作为合同的甲方、宜昌万富工贸有限责任公司作为合同的乙方，双方签订了《房屋租赁合同书》一份。该合同约定，“一、租赁事项。1、甲方将位于宜昌市××区××大道141号（现为209号）欣印像小区临街商业门面（1-2层）整体出租给乙方从事商业经营使用（甲方已剔除部分除外）,面积以实际产权面积加上增加的营业建筑面积为准（若最终不能增加营业面积则按产权面积为准）。2、租赁期限为10年，从2010年1月1日至2020年12月31日止〔宜昌市中级人民法院在(2015）鄂宜昌中民二终字第00431号民事判决书中将合同到期时间认定为2019年12月31日为到期日〕。3、租金从2010年1月1日至2015年12月31日前五年按每平方米25元计算，后五年从2016年1月1日至到期之日止，按每平方米30元计算。4、付款方式按月支付，于每月10日前提前支付下月租金，先交付后使用。5、交房及装修期限，2009年8月1日甲方将房屋交于乙方进行规划设计装修，办理交接手续，装修预定为5个月（2009年8月1日至2009年12月31日止）。二、双方的权利义务。乙方权利和义务：1、对房屋的装修和改造必须保证房屋主体结构安全，因此造成的损失负全责。若因乙方使用不当，造成的房屋及设施损坏，其维修由乙方自行负责。2、乙方在租赁期内，如需转租必须经甲方同意方可。3、履行合同的义务，按时交纳租金。若乙方不能按时交纳租金，甲方有权解除合同，并追索相关损失。三、违约责任：若因一方违约，向对方支付10万元的违约金。甲乙双方还对其他事项作了约定”。该合同签订后，宜昌欣康房地产开发有限公司依约将出租房屋交付给宜昌万富工贸有限责任公司,宜昌万富工贸有限责任公司将房屋进行装修后投入经营。
2012年7月，宜昌万富工贸有限责任公司为经营之需，对所租房屋进行了改造，将一层通往二层的滑坡通道和钢制防火卷帘门拆除，使一层和二层形成各自独立的使用空间。改造完毕后，宜昌万富工贸有限责任公司即将二层（1386平方米）转租给冯发强经营“上高酒店”至2014年9月18日双方解除合同之日。2012年9月18日，因宜昌欣康房地产开发有限公司需要在商铺负一层增设两个住宅电梯通道，导致宜昌万富工贸有限责任公司经营格局和经营面积发生变化，双方经友好协商就相关事宜达成一致，签订了《房屋租赁补充协议》。该协议约定：“1、增设两个通道占经营面积161平方米，不能作为营业面积使用，该面积租金2016年1月1日前按每月45元/平方米扣减，2016年1月1日起至合同到期日止，按每月50/平方米扣减，扣减租金时间以改建开工之日计算（2012年10月8日开工）。2、因甲方改建减少了营业面积，乙方需要重新调整超市经营格局和规划，调整过程中的人工费、货架调整等相关损失，甲方一次性包干支付给乙方补偿金5万元。双方同时也对其他事项作了约定”。该补充协议签订后，双方依协议履行了各自义务。
2014年7月18日，宜昌欣康房地产开发有限公司发函给宜昌万富工贸有限责任公司，准备出售二层房屋，恳请宜昌万富工贸有限责任公司支持。同年12月10日，宜昌欣康房地产开发有限公司向宜昌万富工贸有限责任公司发出《关于收回夷陵区夷兴大道209号临街部分门店租赁使用权的函》。该函载明，“双方经过多次沟通、协商，本着继续合作的精神，原则上达成了以下意见：1、原《房屋租赁合同书》续约有效，双方友好协商后就超市部分（含欣映像标识、方位广告），签订《房屋租赁补充合同书》。2、宜昌万富工贸有限责任公司保留万福超市、欣映像标识、方位广告三处的租赁使用权。3、宜昌万富工贸有限责任公司交还天翼全网通手机卖场、皇家容装、天天房产、超市仓库四处租赁使用权；交还二层整体租赁使用权，面积约1700平方米。4、宜昌万富工贸有限责任公司全权负责收回上述第三条款中的房屋租赁使用权，于2015年1月28日前归还宜昌欣康房地产开发有限公司。考虑到回收部分面积租赁使用权的难度，为后期友好合作，宜昌欣康房地产开发有限公司愿意支付宜昌万富工贸有限责任公司人民币30万元的费用作为补偿。该款在后期租赁款中扣除”。
同年12月15日，宜昌欣康房地产开发有限公司在宜昌万富工贸有限责任公司复函后再次去函。该函有关内容：“1、《房屋租赁合同书》中租赁期限为10年，截止2014年12月31日已租赁五年。2、合同规定，付款方式是按月支付，于每月10日前提前支付下月租金，先交付后使用；若乙方不能按时交纳租金，甲方有权解除合同，并追索相关损失。租赁期间，宜昌万富工贸有限责任公司一直没有按合同执行，宜昌欣康房地产开发有限公司出于友好合作的精神也保留了合同规定的上述权利。3、合同规定，室内地砖、装潢、吊顶及一切经营设备的投入由乙方自行负担。我方租赁该房给贵公司作万福超市卖场，贵公司进行装潢及经营设备投入后经营。后因经营不善，贵方在2012年8月将该房二层擅自转租给第三方。第三方又对该房进行了改造装潢和经营。目前贵方找我方要求补偿显然不合理。4、合同规定，乙方内场根据经营需要改动时的土建部分（不影响房屋结构、消防设施）。而贵方早在2012年7月，将万富超市卖场以二变一，拆除一层卖场到二层卖场疏散通道和滑坡通道，属于擅自更改房屋结构及消防设施，形成违约事实。5、合同规定，乙方在租赁期间，如需转租必须经甲方同意方可。租赁期间，贵方未经我方同意擅自转租多个第三方，形成违约事实。6、合同规定，若因一方违约，向对方支付10万元违约金，并承担连带责任。根据上述的2、3、4、5条，贵方违约在先，应支付我方10万元的违约金。我方基于双方多年的友好合作，没有借故指责贵方违约，而是于2014年7月18日发函给贵方，如实相告我方准备出售该房，恳请支持。我方法定代表人也多次找贵方协商，并应贵方要求保留超市卖场部分，主动提出向贵方支付30万元作为补偿。若贵方一意要求补偿1880795.62元，我方将考虑收回房屋全部租赁使用权，并要求贵方将该房屋予以还原”。
同年12月29日，因双方当事人未对租赁合同相关事宜协商一致，宜昌欣康房地产开发有限公司委托湖北民基律师事务所再次向宜昌万富工贸有限责任公司发出律师函。该函载明:“由于宜昌万富工贸有限责任公司存在上述违约行为，自2015年1月1日起，正式解除双方签订的《房屋租赁合同书》；宜昌万富工贸有限责任公司在收到律师函二日内向宜昌欣康房地产开发有限公司支付2014年12月份欠付的租金，逾期支付的，宜昌万富工贸有限责任公司须按合同约定向宜昌欣康房地产开发有限公司支付违约金；宜昌万富工贸有限责任公司在2015年1月28日前完成撤场工作，若未在上述期间内完成撤场的，宜昌欣康房地产开发有限公司将采取强制撤场措施。因此产生的一切费用及造成的一切损失均由宜昌万富工贸有限责任公司自行承担”。
2015年1月12日，宜昌欣康房地产开发有限公司以宜昌万富工贸有限责任公司多次拖欠租金及物业管理费，未经宜昌欣康房地产开发有限公司同意，将房屋转租给了第三人，并擅自改变房屋结构，已构成严重违约为由，向一审法院提起诉讼。请求判决：1、解除该公司与宜昌万富工贸有限责任公司签订的《房屋租赁合同书》；2、宜昌万富工贸有限责任公司腾退商铺交还给该公司，并按54330元/月的标准，支付从起诉之日至实际腾退之日止的房屋占用费；3、宜昌万富工贸有限责任公司向该公司支付租金108660元；4、宜昌万富工贸有限责任公司向该公司支付违约金100000元；5、由宜昌万富工贸有限责任公司负担本案诉讼费。同年8月3日，一审法院作出（2015）鄂夷陵民初字第00154号民事判决，判决：一、驳回宜昌欣康房地产开发有限公司要求与宜昌万富工贸有限责任公司解除合同，要求宜昌万富工贸有限责任公司承担违约金10万元的诉讼请求；二、宜昌万富工贸有限责任公司在判决生效后立即支付截止2015年1月下欠的租金108660元。宜昌欣康房地产开发有限公司不服该判决提出上诉，宜昌市中级人民法院于2015年11月26日作出(2015）鄂宜昌中民二终字第00431号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
2016年2月18日，宜昌欣康房地产开发有限公司致函给宜昌万富工贸有限责任公司。该函载明：“一、贵公司在2016年4月28日前将擅自拆除的租赁房屋内的楼梯、钢制防火卷帘门等消防设施和滑坡通道予以恢复至原状并承担由此造成的损失50000元；二、2016年3月18日前欠付的房屋租金699309元（2015年1月至2016年2月）支付给我公司，逾期不交，将按欠付租金总额以日3‰收取滞纳金；三、2016年3月18日前将我公司垫付的物业管理费107053元支付给我公司，逾期不交，将按银行同期贷款利率4倍计算迟延支付利息；四、我公司与贵公司就相关争议诉讼时，发现贵公司将租赁房屋一层部分租赁房屋擅自转租给他人，我公司就此提出异议，并请严格按照合同约定和法律规定履行自己的义务”。同年3月25日，宜昌欣康房地产开发有限公司再次致函给宜昌万富工贸有限责任公司，要求宜昌万富工贸有限责任公司在4月28日前履行上次函中所函告的内容，否则将依法定程序处理。该函中确认了宜昌万富工贸有限责任公司截止2016年1月11日前已经支付租金252590元。同年5月19日，宜昌欣康房地产开发有限公司以宜昌万富工贸有限责任公司严重违约、不能实现合同目的为由，向一审法院提起诉讼。
一审法院认为：双方经充分协商一致后签订《房屋租赁合同书》，在合同履行过程中又签订《房屋租赁补充协议》，双方签订的协议不违反法律禁止性规定，依法成立，且合法有效，双方当事人均应严格按合同的约定享有权利承担义务。合同履行中，宜昌万富工贸有限责任公司为了经营之需于2012年7月将一层至二层的滑坡通道和钢制防火卷帘门拆除，使一层和二层形成各自独立的使用空间。本次改造并未改变房屋的主体结构，对消防安全也未产生不利影响，属于合理使用租赁物的范畴。且之后不久的2012年9月，宜昌欣康房地产开发有限公司为了安装电梯与宜昌万富工贸有限责任公司签订了《房屋租赁补充协议》，不仅减少了宜昌万富工贸有限责任公司应交房租的面积，还另外补偿宜昌万富工贸有限责任公司损失50000元，此时宜昌欣康房地产开发有限公司未提出恢复原状赔偿损失的要求，表明宜昌欣康房地产开发有限公司对宜昌万富工贸有限责任公司改造房屋行为的认可，视同双方对此达成了合意，否则不合常理。且双方发生纠纷以前，宜昌欣康房地产开发有限公司从未要求宜昌万富工贸有限责任公司将改造的部分恢复原状赔偿损失，现在提出超过了法律规定的诉讼时效期间。故，对宜昌欣康房地产开发有限公司要求宜昌万富工贸有限责任公司立即将租赁房屋内的楼梯、钢制防火卷帘门等消防设施和滑坡通道恢复原状，并赔偿宜昌欣康房地产开发有限公司损失50000元的诉讼请求，不予支持。改造完毕后，宜昌万富工贸有限责任公司即于2012年8月将二层（1386平方米）转租给冯发强经营“上高酒店”。从宜昌欣康房地产开发有限公司提供的“物业欠费明细”中1235平米从2012年8月至2014年8月由上高酒店（冯发强）缴纳的表述看，宜昌欣康房地产开发有限公司对宜昌万富工贸有限责任公司对外转租房屋的行为不仅明知，而且是同意的；同时也表明宜昌欣康房地产开发有限公司对宜昌万富工贸有限责任公司的转租行为早就知道，并非宜昌欣康房地产开发有限公司诉称的诉讼中才知道。宜昌万富工贸有限责任公司将房屋转租，宜昌欣康房地产开发有限公司明知此事也未向宜昌万富工贸有限责任公司主张权利，宜昌欣康房地产开发有限公司行使此权利已超过法律规定的6个月的期限。双方签订的《房屋租赁合同书》和《房屋租赁补充协议》中均未约定宜昌万富工贸有限责任公司有缴纳物业管理费的义务，宜昌欣康房地产开发有限公司以替宜昌万富工贸有限责任公司垫付了107053元物业管理费为由，要求宜昌万富工贸有限责任公司支付该费用的诉讼请求不能成立，不予支持。宜昌欣康房地产开发有限公司为了将二层出售给他人多次发函给宜昌万富工贸有限责任公司要求收回二层房屋，以及发律师函行使合同解除权正式解除《房屋租赁合同书》，又在其限定的撤场时间尚未到来之前即向法院提起了诉讼，致使宜昌万富工贸有限责任公司不能对所租房屋的二层行使正常的租赁使用权。宜昌万富工贸有限责任公司为了配合宜昌欣康房地产开发有限公司拟将二层出售给他人的行为，将转租的二层房屋收回并将房屋腾空，并自2014年12月起就未缴纳二层房屋的房租，表明宜昌万富工贸有限责任公司同意了宜昌欣康房地产开发有限公司要求将二层房屋收回的意思表示，视为对合同内容的部分变更达成了合意；而宜昌欣康房地产开发有限公司在明知宜昌万富工贸有限责任公司已将房屋腾空且未缴纳二层房租的情况下，应当及时将房屋收回，由于其怠于行使收回房屋的权利而造成的二层房租损失应当由宜昌欣康房地产开发有限公司自己承担。合同履行过程中，宜昌万富工贸有限责任公司在宜昌欣康房地产开发有限公司要求将所租房屋部分收回之前，一直按照合同约定及时缴纳房租，且纠纷发生以后，除了二层以外，宜昌万富工贸有限责任公司依然按照合同约定缴纳了仍在租用的一层的房租。鉴于以上理由，宜昌万富工贸有限责任公司在合同履行过程中没有违约，宜昌欣康房地产开发有限公司要求解除双方当事人签订的《房屋租赁合同》，支付违约金100000元的诉讼请求不能成立，不予支持。
经一审法院主持调解，双方当事人不能达成一致意见。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第二百一十八条、第二百二十三条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：驳回宜昌欣康房地产开发有限公司的所有诉讼请求。案件受理费6745元，由宜昌欣康房地产开发有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的基本事实，予以确认。
本院另查明，涉案租赁房屋的所有权证号为夷陵区房权证小溪塔字第××号。该房屋所有权证载明“建筑面积2463.39平方米，第-1—1层”。《房屋租赁合同书》签订后，双方实际以2463平方米为出租面积来计算租金。2014年12月15日，宜昌万富工贸有限责任公司向宜昌欣康房地产开发有限公司复函。该函有关内容，“贵方如同意向我方支付补偿款1880795.62元，并承担100000元违约金，我方将考虑签订《房屋租赁补充合同书》”。一审法院（2015）鄂夷陵民初字第00154号民事判决发生法律效力后，宜昌万富工贸有限责任公司未履行该判决所确定的义务。
2015年3月5日，宜昌万富工贸有限责任公司向宜昌欣康房地产开发有限公司支付租金36110元；同年8月24日，宜昌万富工贸有限责任公司向宜昌欣康房地产开发有限公司支付租金118080元；同年10月13日，宜昌万富工贸有限责任公司向宜昌欣康房地产开发有限公司支付租金39360元；同年11月9日，宜昌万富工贸有限责任公司向宜昌欣康房地产开发有限公司支付租金19680元；同年12月10日，宜昌万富工贸有限责任公司向宜昌欣康房地产开发有限公司支付租金19680元；2016年1月11日，宜昌万富工贸有限责任公司向宜昌欣康房地产开发有限公司支付租金19680元。以上共计252590元。
依《房屋租赁合同书》和《房屋租赁补充协议》约定，从2015年2月1日起至2015年12月31日止，宜昌万富工贸有限责任公司应向宜昌欣康房地产开发有限公司支付租金597630元[（2463平方米×25元/平方米-161平方米×45元/平方米）×11个月=597630元]；从2016年1月1日起至2016年2月29日止，宜昌万富工贸有限责任公司应向宜昌欣康房地产开发有限公司支付租金131680元[（2463平方米×30元/平方米-161平方米×50元/平方米）×2个月=131680元]。
本院认为：1、根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。由于宜昌万富工贸有限责任公司擅自将租赁房屋内的滑坡通道、钢制防火卷帘门拆除，且在宜昌欣康房地产开发有限公司要求合理期限内，宜昌万富工贸有限责任公司未予恢复原状。因此，宜昌欣康房地产开发有限公司有权解除该公司与宜昌万富工贸有限责任公司签订的房屋租赁合同，以及要求宜昌万富工贸有限责任公司将租赁房屋内已拆除的滑坡通道、钢制防火卷帘门恢复原状。根据查明的事实，宜昌欣康房地产开发有限公司从2012年9月18日签订《房屋租赁补充协议》时起，就应当知道宜昌万富工贸有限责任公司将租赁房屋内的滑坡通道、钢制防火卷帘门拆除的事实。但到宜昌欣康房地产开发有限公司于2016年2月18日向宜昌万富工贸有限责任公司请求赔偿损失时，已超过法律规定二年的诉讼时效期间。因此，宜昌欣康房地产开发有限公司有关宜昌万富工贸有限责任公司应赔偿该公司50000元损失的上诉请求不能成立，本院不予支持。
2、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。第十二条规定，因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。由于双方签订的《房屋租赁合同书》和《房屋租赁补充协议》均未对物业管理费进行约定。因此，宜昌万富工贸有限责任公司作为租赁房屋的承租人有义务缴纳物业费。宜昌欣康房地产开发有限公司未能提供证据证明该公司为宜昌万富工贸有限责任公司垫付了租赁房屋的物业管理费。故，宜昌欣康房地产开发有限公司有关宜昌万富工贸有限责任公司向该公司支付物业管理费107053元的上诉请求不能成立，本院不予支持。
3、本案中，没有证据证明宜昌万富工贸有限责任公司将租赁房屋二层向宜昌欣康房地产开发有限公司进行返还的事实。因此，根据查明的事实，截止2016年2月29日，宜昌万富工贸有限责任公司欠付宜昌欣康房地产开发有限公司的房屋租金476720元（597630元+131680元-252590元=476720元）。由于宜昌万富工贸有限责任公司没有依租赁合同约定的期限向宜昌欣康房地产开发有限公司支付租金，构成违约。因此，宜昌万富工贸有限责任公司应向宜昌欣康房地产开发有限公司支付违约金100000元。故，宜昌欣康房地产开发有限公司有关宜昌万富工贸有限责任公司向该公司支付违约金100000元的上诉请求成立，本院予以支持。对于宜昌万富工贸有限责任公司欠付宜昌欣康房地产开发有限公司截止2015年1月的房屋租金108660元，宜昌欣康房地产开发有限公司另案申请执行。
4、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。由于宜昌万富工贸有限责任公司无正当理由欠付租金，且在宜昌欣康房地产开发有限公司要求合理期限内，宜昌万富工贸有限责任公司逾期不支付。因此，宜昌欣康房地产开发有限公司有权解除该公司与宜昌万富工贸有限责任公司签订的房屋租赁合同。根据宜昌欣康房地产开发有限公司主张，本院确认双方签订的《房屋租赁合同书》于宜昌欣康房地产开发有限公司起诉之日即2016年5月19日解除。在租赁合同解除后，宜昌欣康房地产开发有限公司有权请求宜昌万富工贸有限责任公司返还租赁房屋，并且支付腾退房屋前的房屋占用损失。对腾退房屋前的房屋占用损失，酌定从2016年3月1日起至实际腾退房屋之日止，依租赁合同约定的租金标准，即65840元/月（2463平方米×30元/平方米-161平方米×50元/平方米）×1个月=65840元）进行计算。故，宜昌欣康房地产开发有限公司有关解除该公司与宜昌万富工贸有限责任公司签订的《房屋租赁合同书》，按65840元/月的标准，支付从2016年3月1日起至实际腾退之日止的房屋占用费的上诉请求成立，本院予以支持。
综上所述，宜昌欣康房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十六条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销湖北省宜昌市夷陵区人民法院(2016)鄂0506民初1083号民事判决。
二、宜昌欣康房地产开发有限公司与宜昌万富工贸有限责任公司之间签订的《房屋租赁合同书》于2016年5月19日解除。
三、宜昌万富工贸有限责任公司将位于宜昌市夷陵区夷兴大道所有权证号为夷陵区小溪塔字第××号94号房屋中附一层通往一层的滑坡通道和钢制防火卷帘门恢复原状。
四、宜昌万富工贸有限责任公司向宜昌欣康房地产开发有限公司支付房屋租金476720元、违约金100000元。
五、宜昌万富工贸有限责任公司向宜昌欣康房地产开发有限公司返还位于宜昌市夷陵区夷兴大道所有权证号为夷陵区小溪塔字第××号94号房屋的租赁部分，并按65840元/月的标准，支付从2016年3月1日起至房屋实际腾退之日止的房屋占用费。
上述义务在本判决生效后十日内履行，如宜昌万富工贸有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；宜昌万富工贸有限责任公司未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。
六、驳回宜昌欣康房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费6745元，二审案件受理费13490元，均由宜昌万富工贸有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 苗劲松
审判员 张原鹏
审判员 王瑞菊
二○二○一七年五月十日
书记员 赵芯羽