广东省广州市越秀区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤0104执异173号
案外人：许芬芬，女，1961年5月15日出生，汉族，身份证住址：广州市海珠区。
委托代理人：任力，广东信良兆诚律师事务所律师。
申请执行人：广州银行股份有限公司赤岗支行（原名称广州市商业银行诗书支行）。住所地：广州市海珠区新港中路***号之********房。
负责人：梁德瑛，职务：行长。
被执行人：许永安，男，汉族，1964年1月5日出生，住广州市。
被执行人：黄燕珍，女，汉族，1965年9月13日出生，住广州市麻行街***号*楼。
权利人：广东粤瀛达法律服务有限公司。住所地：广州市天河区珠江东路30号901（部位：自编901-A）。
法定代表人：胡军，职务：董事长。
委托代理人：杨成诺，北京大成(广州)律师事务所律师���
委托代理人：李尊游，北京大成(广州)律师事务所实习律师。
本院在执行申请执行人广州银行股份有限公司赤岗支行（以下简称广州银行赤岗支行）与被执行人许永安、黄燕珍借款合同纠纷一案中，案外人许芬芬对本院查封广州市番禺区大石镇洛溪新城裕景花园西区三街7号房的所有权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人许芬芬称，2006年5月17日，广州市海珠区人民法院（以下简称海珠法院）在执行中国农业银行广州市城南支行诉广州市原恒丰电器有限公司、许永安、黄燕珍借款合同纠纷一案中，查封了许永安名下的广州市番禺区大石镇洛溪新城裕景花园西区3街7号房屋的产权，并摇珠评估确定上述房屋市场价为1521105元，其于2006年9月18日与中国农业银行广州市花城支行（原城南支行的上述债权转让给花城支行，以下简称农行花城支行）达成执行和解协议，约定由其代广州市原恒丰电器有限公司、许永安、黄燕珍偿还贷款本息，农行花城支行在收回该笔贷款的全部本息7个工作日内出具解封申请和涂销抵押登记证明，许永安将上述房产过户给其。后越秀法院于2007年3月5日以（2007）越法执字第1329号案轮候查封上述房屋，该案申请执行广州银行赤岗支行于2008年9月4日在海珠法院就以物抵债和轮候查封问题做了笔录，同意上述以物抵债，后来也没有请求越秀法院继续轮候查封。其于2015年9月24日按和解协议的约定归还全部贷款本息及诉讼费用，许永安也将上述房屋交付给其使用至今，海珠法院于2015年12月4日因案件执行完毕裁定解除对上述房屋的查封，其认为在广州银行赤岗支行知情并同意下代被执行人支付贷款本息及诉讼费，已超出评估价，且已实际占有使��上述房屋，其应是上述房屋的所有权人，故请求法院中止对上述房屋的执行并解除查封。
案外人许芬芬为证明其主张提供了1、海珠法院于2006年5月17日裁定查封许永安所有的上述房屋产权的（2005）海民执字第5087号《民事裁定书》；2、海珠法院于2006年5月17日以（2005）海民执字第5087号案查封上述房屋，越秀法院于2007年3月5日以（2007）越法执字第1329号案轮候查封上述房屋的《房地产权情况证明》；3、2006年5月31日载明上述房屋市场评估价为1521100元的《致委托方函》；4、其与农行花城支行、广州市元恒丰电器有限公司、许永安、黄燕珍于2006年9月18日签订约定其同意代广州市元恒丰电器有限公司、许永安、黄燕珍于2006年9月23日向农行花城支行归还贷款本金130万，在2007年6月30日前归还剩余本金30万元及全部利息后，许永安、黄燕珍自行将上述房屋过户给其的《执行和解协议》；5、海珠法院2006年9月20日询问是否签订和解协议的《问话笔录》；6、许永安于2006年9月21日向农行花城支行偿还130万元的《银行进账单》及许永安开具收到其现金130万元用于偿还农行花城支行购买上述房屋首期款的《收据》；7、广州银行赤岗支行代理人于2008年9月4日表示上述房屋为海珠法院案件首封的抵押物，对海珠法院如何处理没有意见，海珠法院处理完才轮到其银行案件的《问话笔录》；8、其分别于2015年7月15日、2015年7月24日、2015年9月24日、2015年11月5日向农业银行广州羊城支行付款40万元、381735元及18265元、871537.70元、43236元的《业务凭证》及许永安开具与上述金额相应的《收据》；9、海珠法院于2015年12月4日裁定解除对上述房屋产权查封的（2005）海民执字第5087-3号《执行裁定书》；10、其与许永安于2015年9月24日经广州市番禺区大石保利房地产信息咨询部签订约定其以3004770元购买上述房屋的《房屋买卖合约》；11、其与许永安于2015年9月25日签订的《协议书》。
权利人广东粤瀛达法律服务有限公司辩称，其不同意案外人的异议，不同意解除对上述房屋的查封，案外人在海珠法院对权属的约定是当事人私下的约定，虽有法院笔录记载，但仅为银行单方陈述，法院并未对权属变动作出确认，该笔录不能作为法院认定房屋权属变更的根据，且海珠法院未就和解协议出具以物抵债裁定书，另据海珠法院的执行笔录显示双方在2006年签订和解协议后的首笔款项130万元并非案外人支付的，而是从被执行人许永安的账户划出款项，且被执行人与许芬芬也未按协议履行义务，直至2015年才履行完毕相关债务，给合2015年的履行情况及房产变更因素，该行为不应视为执行和解协议的延续，仅是案外人代被执行人履行义务，与上述房屋的权属变动无必然联系；而本案原债权人商业银行当时所做的笔录并未认可双方的抵债行为，仅是针对海珠法院的首封、农行的优先受偿权及其银行轮候查封的实际情况作出回答，该笔录不能成为商业银行认可以物抵债的根据，故上述房屋仍属被执行人许永安所有，请求法院继续处置上述房屋。
本院查明，广州银行赤岗支行与许永安、黄燕珍借款合同纠纷一案，本院于2006年1月10日作出（2005）越法民二初字第768号《民事判决书》，判决许永安应于判决发生法律效力之日起10日内清还借款1700000元和利息给广州银行赤岗支行，黄燕珍对许永安的上述债务承担连带赔偿责任，案件受理费19473元、公告费1000元由许永安、黄燕珍共同负担。上述判决发生法律效力后，因许永安、黄燕珍未履行生效判决确定的义务，广州银行赤岗支行向本院申请执行，本院于2007年1月18日以（2007）越法执字第1329号案立案执行。
在执行期间，本院于2007年3月5日轮候查封上述房屋，并向广州市海珠区人民法院发函申请参与上述房屋执行所得款项分配，后申请执行人向本院表示无法提供被执行人有其他可供执行的财产，同意本案终结本次执行，故本院于2007年4月5日作出（2007）越法执字第1329-1号《民事裁定书》，裁定案件终结本次执行程序。广东粤瀛达法律服务有限公司以其受让广州银行赤岗支行上述债权且被执行人许永安名下有上述房屋可供执行为由向本院申请恢复执行，本院于2018年3月23日以（2018）粤0104执恢82号案立案恢复执行。
在恢复执行审查期间，本院于2018年1月25日作出（2007）越法执字第1329号《执行裁定书》，裁定查封许永安、黄燕珍名下所有的上述房屋的产权，查封期限从2018年1月29日至2021年1月28日。
另广州银行股份有限公司将本案债权转让给广东金融控股有限公司，该公司将债权转让给嘉兴东润熙越投资管理合伙企业（有限合伙），该企业又将上述债权转让给广东粤瀛达法律服务有限公司，本院于2018年7月6日作出（2018）粤0104执异144号《执行裁定书》，裁定变更广东粤瀛达法律服务有限公司为本院（2018）粤0104执恢82号案的申请执行人，原申请执行人广州银行股份有限公司赤岗支行在该案的权利义务由广东粤瀛达法律服务有限公司继受。
本院认为,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物，构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。房屋是不动产，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。广州市番禺区大石镇洛溪新城裕景花园西区3街7号房是登记在被执行人许永安名下的不动产，本院查封上述房屋依法有据。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人许芬芬提供的上述证据仅证明其代本案被执行人许永安、黄燕珍偿还（2005）海民执字第5087号案债权的事实，其后来与许永安、黄燕珍签订的《房屋买卖合约》并非是真实的房屋买卖关系，而是基于上述债权关系的以物抵债，即案外人不是上述房屋的买受人，现其请求法院解除查封不符合上述的规定，不能排除本案的执行，故对案外人提出的执行异议请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十八条的规定，裁定如下：
驳回案外人许芬芬对本院（2018）粤0104执恢82号案执行标的广州市番禺区大石镇洛溪新城裕景花园西区3街7号房所提的异议请求。
当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为原判决、裁定侵害其作为案外人的合法权益的，可��向人民法院提起撤销之诉；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 林奕云
人民陪审员 杨青秀
人民陪审员 陈志伟
二〇一八年八月六日
书 记 员 朱林霞