＼n深圳市宝安区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2012）深宝法民三初字第162号＼n原告（反诉被告）郝某莉。＼n委托代理人杨某荣、汪某锋，广东知X律师事务所律师。＼n被告（反诉原告，以下称被告一）林某斌。＼n被告（以下称被告二）深圳市裕X置业有限公司。＼n法定代表人林某斌，总经理。＼n两被告共同委托代理人邱某丰，广东深X律师事务所律师。＼n原告郝某莉诉被告林某斌、深圳市裕X置业有限公司及反诉原告林某斌诉反诉被告郝某莉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员魏海涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告郝某莉及其委托代理人杨某荣、汪某锋，两被告共同委托代理人邱某丰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。＼n原告诉称，2011年5月原告收到被告一的代理人被告二发出的极有吸引力的销售商铺广告短信后，便去销售中心了解情况，被告二的售楼人员在未提供售楼需具备“五证”的情况下，吹夸欺诱“深圳市星辰亚非太进出口交易中心X层××号商铺”的性价比极高，对于原告查看实体商铺的强烈要求，被告二的售楼人员以商铺装修等各种理由拒绝原告查看。被告二虚夸宣传对原告进行与事实极不相符的推销：性价比极高、70年产权、双电梯口、商铺面积较大、大中型商家马上进驻；贷款方面，承诺可贷8-10年，最长十年并月供只有1200左右，契税1000多一点。然而，事后原告经实地查看及对该商铺详细情况的了解发现被告一所售“商铺”实为储藏室，双电梯口实为电井，贷款也仅能为6年等等，一切均与事实严重不符。并且更为恶劣的是在原告被欺蒙的情况下，被告一竟巧于运作己将该“储藏室”当作“商铺”过户到原告名下取得新房产证。鉴于两被告在与原告签订房地产买卖合同时，刻意隐瞒真实情况，违反法律规定，将规划为储藏室的空间当作正常商铺销售给原告，严重侵犯了原告的合法财产权益，存在明显恶意欺诈，涉嫌严重合同欺诈。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、撤销两被告以欺诈手段与原告所签《商铺买卖合同》及《深圳市二手房买卖合同》两份阴阳合同；2、两被告共同返还原告已付购房款245000元及同期银行存款利息，赔偿原告契税、印花税、房屋所有权登记费、评估费、律师费和网签费损失计10325.28元；3、两被告承担本案诉讼费。＼n两被告共同答辩称，1、原告起诉被告二缺乏法律依据，被告二是被告一的委托代理人，涉案房产所有权是被告一的，原告要求两被告共同承担责任没有法律依据。2、双方签订商铺买卖合同及商铺认购书，被告在条款中已列明原告对所购物业的状况、条件、环境有充分了解。虽然双方在房产过户时另签订《深圳市二手房买卖合同》以规避缴纳国家税费，但该条款并不影响商铺买卖合同其他条款的效力，属双方的真实意思表示。因此被告一无需向原告返还已付购房款及其他款项。＼n被告一反诉称，2011年5月8日，反诉原告委托深圳市裕X置业有限公司与反诉被告签订了《商铺买卖合同》。合同约定反诉原告将位于深圳市宝安区西乡黄田段107国道东侧深圳市星辰亚太进出口交易中心X层××号商铺转让给反诉被告，转让价格为人民币40.5万元。合同第三条还约定反诉被告2011年5月8日前支付全部房价款的60%（包含定金），计人民币24.5万元给反诉原告，余下房价款16万元由反诉被告向银行申请抵押贷款。合同签订当天，反诉被告支付反诉原告首期款人民币24.5万元，并向东莞银行深圳分行申请抵押贷款，银行承诺贷款16万元给反诉被告。2011年8月21日，反诉原、被告在深圳市房地产权登记中心办理转移过户登记，将房产过户到反诉被告名下，并且在反诉被告申请贷款的东莞银行深圳分行办理了贷款抵押登记。2011年11月19日，在东莞银行深圳分行准备将贷款交给反诉原告时，反诉被告向东莞银行深圳分行发出《告知函》，要求银行停止将反诉被告名下贷款发放给反诉原告，导致反诉原告无法收取余下房价款人民币16万元。反诉原告认为，《商铺买卖合同》是双方的真实意思表示，受法律保护，双方应依约定履行义务。在交易房产已过户登记在反诉被告名下的情况下，反诉被告却要求银行将余下房价款停止发放给反诉原告，反诉被告的行为严重违反双方的约定。现反诉原告依据《商铺买卖合同》第四条第2项的约定要求反诉被告履行《商铺买卖合同》的约定，支付反诉原告房价款人民币16万元及违约金。为维护反诉原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、反诉被告支付反诉原告房屋价款人民币16万元及违约金（从2011年11月20日起计至还清款项之日，每日按未付房价款人民币16万元的1.5‰计算，暂计人民币13200元）；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。＼n原告反诉答辩称，本案是两被告串通、合伙欺诈。两被告均是商铺买卖合同的当事人，因此原告起诉两被告合理合法。两被告共同欺诈，涉案物业只是一个储藏间，两被告将储藏间冒充商铺用于出售，欺骗了原告。由于两被告合伙欺诈，依据合同法的规定，被告不存在依据合同的有效约定提起反诉。被告的反诉是无理之诉。＼n经审理查明：2011年5月1日，原告与被告一的代理人被告二深圳市裕X置业有限公司签订了一份《商铺认购书》，约定原告自愿认购深圳市宝安区西乡黄田段107国道东侧（深圳市星辰亚太进出口交易中心）X层××号铺位，建筑面积为33.49平方米，套内建筑面积为18.58平方米，用途仅为商业，于2013年12月1日前交付使用；该物业转让总价为人民币577488元，优惠折扣后认购价为人民币405000元；2011年5月1日支付定金人民币30000元，同时签署本《认购书》；2011年5月8日前支付首期价款人民币215000元（已扣除定金）即总价款的60%，同时签署《商铺买卖合同》；余款160000元即总价款的40%，由原告申办商业按揭手续，以银行商业按揭贷款的方式支付；被告一已向原告明示《商铺买卖合同》（包括其附件和补充合同）文本及法律规定应明示的其它文件、证书等资料，原告确认已阅读并理解上述文件资料，且无异议，原告对所认购物业的状况、交易条件、周边环境已有充分的了解。当日，原告向被告二支付了定金人民币30000元。＼n2011年5月8日，被告二作为被告一的代理人和原告签订一份《商铺买卖合同》，约定被告一同意将位于深圳市宝安区西乡黄田段107国道东侧深圳市星辰亚太进出口交易中心X层××号商铺转让给原告，用途为商业金融业，建筑面积为33.49平方米，套内面积为18.58平方米，房产无抵押。房产转让价格为人民币405000元，原告应于2011年5月8日前支付全部房价款的60%（包含定金），计人民币245000元，余下房价款人民币160000元向银行申请抵押贷款，由银行直接拨入（转入）被告一指定的银行账号。合同约定，原告如未按本合同规定的时间付款，逾期在15日之内，自合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按每日应付房价款1‰的标准向被告一支付违约金，本合同继续履行；逾期超过15日后，被告一有权单方面提出解除本合同，若被告一选择解除本合同的，原告应按本合同第七条规定承担违约责任；若被告一选择继续履行本合同的，本合同继续履行，从原告逾期付款之日起至实际履行之日止，按欠付金额每日1.5‰向被告一计付违约金。该合同第七条约定，任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如原告违约，被告一有权解除合同没收定金或要求原告支付房产转让价百分之二十的违约金；如被告一违约，原告有权解除合同并要求被告一双倍返还定金或要求被告一支付房产转让价百分之二十的违约金。合同约定，双方均同意，自双方签订商铺买卖合同之日起至2013年12月1日止，被告一享有该商铺的使用权及收益权；被告一应于2013年12月1日前，将该商铺按合同约定的装修标准移交给原告使用，同时原告自该日期起开始正式行使商铺的使用权及收益权。＼n当日，原告出具一份《确认书》，内容为：原告于2011年5月8日与被告一签订了关于位于深圳市宝安区西乡黄田段107国道东侧深圳市星辰亚太进出口交易中心X层××号商铺的《商铺买卖合同》，对到房产交易中心签署规定版本的《深圳市二手房买卖合同》时，就房产转让价格的填写事宜，原告确认：1、此次房产交易的转让价格为人民币405000元，原告按此金额全额付款；2、在房产交易中心签署规定版本的《深圳市二手房买卖合同》时，按被告一原房产证登记的原价格填写，如原告要求以《商铺买卖合同》约定的价格填写转让价的，原告应承担由此增加的过户税费，否则导致房产交易无法完成的，视为原告违约，应依《商铺买卖合同》约定向被告一承担违约责任；本确认书为《商铺买卖合同》的附件，与《商铺买卖合同》具有同等法律效力。＼n上述文件签订后，原告于2011年5月8日向被告二支付了首期款人民币215000元、律师费和网签费1760元、评估费500元。＼n2011年7月12日，东莞银行股份有限公司深圳分行出具一份《个人房产交易贷款承诺函》，就原告向被告一购买涉案房产事宜，同意向原告发放金额为人民币16万元、期限为6年的个人贷款。＼n2011年8月21日，周某红作为被告一的代理人和原告签订了一份《深圳市二手房买卖合同》，约定被告一将位于深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧深圳市星辰亚太进出口交易中心X层××号商铺转让给原告，用途为商业金融业，建筑面积为33.49平方米，套内面积为18.58平方米；房产转让价格为人民币262796元，原告应于2011年8月25日前付清房款。＼n2011年8月26日，深圳市房地产权登记中心核发了宝安区西乡街道广深公路东侧深圳市星辰亚太进出口交易中心X层××号商铺的房地产证，注明用途为商业金融业，建筑面积为33.49平方米，套内建筑面积为18.58平方米，登记价为人民币262796元。＼n2011年10月26日，原告支付了购买涉案房产的契税7883.88元、印花税131.4元、房屋所有权登记费50元。＼n2011年11月29日，原告向东莞银行股份有限公司深圳分行发出一份《告知函》，称原告被两被告所骗购买了涉案商铺，要求该行停止对原告名下贷款的发放。＼n上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提供的《商铺买卖合同》、《深圳市二手房买卖合同》、房地产证、规划图纸、照片、税收完税证、发票、收款收据、光盘及录音文字整理资料、星辰亚太进出口交易中心宣传单、名片、已经入库的预售或现售许可证；两被告提交的《深圳市星辰亚太进出口交易中心商铺认购书》、《商铺买卖合同》、《确认书》、房产证、《个人房产交易贷款承诺书》、《告知函》等证据在卷证实，并经庭审举证，本院予以确认。＼n本院认为，原告与被告一的代理人被告二深圳市裕X置业有限公司签订的《商铺认购书》、《商铺买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。＼n原告诉称两被告隐瞒真实情况，将规划为储藏室的空间当作正常商铺销售给原告，因此要求撤销《商铺买卖合同》及《深圳市二手房买卖合同》，并要求两被告返还原告已付购房款245000元及利息，赔偿税费损失10325.28元。本院认为，原被告约定转让的宝安区西乡街道广深公路东侧深圳市星辰亚太进出口交易中心X层××号房地产的房地产证上已经注明用途为商业金融业，与原被告签订的合同中约定的房地产用途一致，不能认定两被告存在欺诈行为，故原告以此请求撤销合同并要求两被告返还购房款、税费的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。＼n原告和被告一签订的《商铺买卖合同》中约定原告支付购房款人民币245000元，余下房价款人民币160000元向银行申请抵押贷款，由银行直接拨入（转入）被告一指定的银行账号。现被告一已经将涉案房地产转移登记至原告名下，原告应当及时支付剩余房价款，但原告通知通银行停止支付按揭贷款，原告的行为已经构成违约，故原告应当向被告一支付剩余房价款人民币16万元，并向被告一支付违约金。关于违约金的标准，原告诉请根据合同约定按每日应付房价款1.5‰的标准，综合考虑本案案情，本院认为合同约定的违约金数额过高，故酌情调整为按每日应付房价款的日万分之五。关于违约金的起算日期，由于原被告在合同中并未约定剩余房价款的支付时间，故违约金的起算日期从被告一提起反诉之日即2012年1月13日起算，计至原告清偿之日止。＼n综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：＼n一、原告郝某莉应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告林某斌支付房价款人民币160000元及违约金（违约金按未付房价款每日万分之五的标准，从2012年1月13日起计至原告清偿之日止）；＼n二、驳回原告郝某莉的诉讼请求；＼n三、驳回被告林某斌的其他反诉诉讼请求。＼n如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案受理费人民币2565元，由原告承担；反诉受理费人民币941元，由原告承担人民币900元，由被告承担人民币41元，反诉受理费被告已预交。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。＼n审判员魏海涛＼n二〇一二年二月二十日＼n书记员张敏＼n书记员莫莹莹＼n声明：本网站公布的裁判文书仅供阅读参考，正式文本以生效裁判文书正本为准，其他网站不得转载！＼n附本案相关法律条文如下：＼n《中华人民共和国合同法》＼n第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。＼n当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。＼n第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。＼n第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。＼n约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。＼n当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。＼n当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。＼n人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。