上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二(民)终字第1531号
上诉人（原审原告）上海松杭塑料制品有限公司，住所地***。法定代表人***，总经理。委托代理人叶杨斌，上海市君悦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海缘木家具有限公司。法定代表人***，董事长。委托代理人***。委托代理人***。上诉人上海松杭塑料制品有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2014）金民三(民)初字第3108号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月23日公开开庭审理了本案。上诉人上海松杭塑料制品有限公司的委托代理人叶杨斌，被上诉人上海缘木家具有限公司的委托代理人赵某某、顾吾舒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2011年11月19日，上海甲塑料制品有限公司（以下简称“甲公司”）前身上海松沪塑料制品有限公司（2013年5月22日名称变更为甲公司）与上海缘木家具有限公司（以下简称“缘木公司”）签订《房屋租赁合同》。合同约定，缘木公司租赁上海市金山区康发路***号内的所有厂区设施，年租金1,500,000元（人民币，下同），租金自2012年1月1日开始起算。租赁期间，双方发生争议，缘木公司着手搬迁，并于2014年1月29日全部搬离；当日，缘木公司将“搬迁完毕退租通知”以EMS邮政特快专递方式寄给“上海松杭塑料制品有限公司潘某某、叶某某”，寄件地址为浙江省温岭市松门镇宝山宾馆，“搬迁完毕退租通知”称缘木公司已于2014年1月29日搬迁完毕，要求甲公司接收，并派驻门卫；对于缘木公司留下的用电线线路、中央吸系统、油漆设备制作系统等处置价格另行协商；该邮件遭拒收。该邮件由原审法院当庭拆封，甲公司表示并未收到，叶某某也不是甲公司的股东。另查明，缘木公司曾于2012年6月15日将其租赁厂房中约3,000平方米租借给案外人林某某，年租金120,000元，租期三年；2013年1月30日，缘木公司又将进厂南侧一间临时租借给案外人李某某，每月租金6,800元；2013年7月15日，又将租赁厂房中的500平方米租借给案外人上海乙包装材料有限公司（以下简称“乙公司”），年租金87,600元，租期自2013年7月18日至2014年12月31日。现李某某及上海乙包装材料有限公司均已搬离，林某某至今未搬离。又查明，甲公司曾于2013年向金山区人民法院提起诉讼[（2013）金民三（民）初字第37××号]，要求缘木公司支付2013年度租金206,550元。该案中查明：2013年11月4日，申请人缘木公司一方赵某某与被申请人甲公司股东潘某某就涉案租赁纠纷申请人民调解。同年11月30日、12月17日，上海市某区丁镇人民调解委员会出具两份情况说明：调解中，潘某某对缘木公司出示账目清单中所列项目的2012年房租垫支税金80,250元和高压配电房改造费8,000元不予认可，其他项目均已认可。2013年12月17日，丙水厂屠某某出具情况说明，同年5月30日至7月25日间，缘木公司为修理地下水管购买管件计19,300元。同年3月20日，上海市电力公司金山供电分公司向甲公司发出客户电试（继保）日期征询单，具体日期为同年3月25日至4月25日；同年4月23日，缘木公司支付工程费6,500元。同年4月9日，缘木公司作为付款方填写税务机关代开统一发票申请书；次日，缘木公司代甲公司缴纳1,500,000元租金税金计80,250元。2014年4月13日，原审法院作出判决，判令缘木公司支付甲公司2013年度租金88,500元。诉讼中，缘木公司申请证人邢某某出庭作证，证人证实因甲公司、缘木公司对购买租赁厂房事宜未协商一致，缘木公司遂准备搬离并委托证人另行购买厂房；甲公司股东潘某某也因缘木公司搬迁事宜而于2013年初委托证人寻找承租人；2014年4月，证人为甲公司找到承租人。原审审理中，甲公司请求法院判令：1、缘木公司支付甲公司2014年1月1日至2014年5月30日止的租金62.5万元及水电费等相关费用；2、依法解除甲公司、缘木公司之间的租赁合同。诉讼中，甲公司变更诉讼请求，请求判令：1、缘木公司支付甲公司2014年1月1日至2014年7月30日止的租金87.5万元；2014年4月至2014年7月期间的水电费32,702.83元；2、确认甲公司、缘木公司之间的租赁合同于2014年7月31日解除。缘木公司则不同意甲公司的上述诉讼请求。原审认为，甲公司、缘木公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。双方租赁合同对租赁期限未作出明确约定，视为不定期租赁，双方当事人都可随时解除合同。2014年1月底，缘木公司全部搬离租赁厂房，并以EMS特快专递的方式通知甲公司办理接收手续，尽管甲公司对此未予认可，但根据EMS特快专递上记载的信息，缘木公司所寄地址甲公司并非不能收到，而是由于甲公司拒收所致，原审认定该通知已经送达；从通知记载的内容反映，缘木公司已经单方面向甲公司提出解除合同；证人证言证实，松杭公司于2013年初就委托证人寻找承租人，其对缘木公司打算搬离租赁厂房是明知的；综上，原审认为，缘木公司在解除合同前已经通知过甲公司，并以书面形式正式通知甲公司解除租赁合同，2014年1月31日缘木公司全部搬离租赁厂房双方间的租赁合同即解除。租赁期间，缘木公司应当支付甲公司租金。现甲公司按月租金125,000元要求缘木公司支付租金，符合合同约定，缘木公司应当支付甲公司2014年1月的租金125,000元。由于缘木公司已经于2014年1月底之前全部搬离，而甲公司没有证据证明缘木公司2014年2月至2014年7月期间仍在使用租赁厂房，其要求缘木公司支付该期间的租金，原审法院不予支持；松杭公司要求缘木公司支付2014年4月至2014年7月期间水电费32,702.83元的请求，原审法院亦不予支持。至于在此期间案外人林某某、李某某、上海乙包装材料有限公司等仍在使用的，甲公司可另行主张权利，本案中不作处理。原审法院审理后于二○一五年四月二十五日作出判决：一、确认上海甲塑料制品有限公司与上海缘木家具有限公司间的《房屋租赁合同》于2014年1月31日解除；二、上海缘木家具有限公司于判决生效之日起十日内支付上海甲塑料制品有限公司2014年1月租金125,000元；三、驳回上海甲塑料制品有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费10,050元，由上海甲塑料制品有限公司负担8,040元，上海缘木家具有限公司负担2,010元，上海缘木家具有限公司所负之款于判决生效之日起七日内缴纳原审法院。原审判决后，上海松杭塑料制品有限公司不服，向本院提起上诉称：1、双方租赁合同已经明确约定被上诉人自用部分租金两年不变，转租部分租金三年不变，实际上双方已经约定房屋租赁期限为三年。即便合同对租赁期限没有约定或者约定不明，根据合同法第六十一条的规定也可确定，双方并非不定期租赁关系。2、被上诉人寄送的退租函件上诉人并未收到，被上诉人寄送的地址亦与上诉人或上诉人的法人代表无任何关系，且邮件退回后被上诉人也未采取其他方式向上诉人寄送。原审法院根据该函件认定被上诉人于2014年1月搬离依据不足。即便被上诉人搬离，其亦陈述有电线线路等物品放置在租赁厂房，显然其继续占有、使用租赁厂房，亦应支付相应的费用。4、本案证人的证言并不属实，上诉人在2014年6月就租赁厂房与案外人签约，并非证人所言2014年4月，且被上诉人在2014年5月才搬离。综上，上诉人要求撤销原审判决，改判确认双方租赁合同于2014年5月31日解除；被上诉人支付上诉人2014年1月1日至2014年5月31日止的租金；被上诉人支付上诉人2014年5月电费1,979.44元以及原审诉请的水费。被上诉人缘木公司辩称：1、叶某某是上诉人股东潘某某的姐夫，潘某某介绍叶某某也是上诉人的股东，叶某某也以股东身份多次与被上诉人商谈租赁事宜。2、被上诉人在退租时与上诉人就转租事宜已经完成交接，被上诉人也将转租合同交付上诉人，另案中也是上诉人将转租合同提交法院的，故转租部分租金上诉人不应再向被上诉人主张。况且，转租也是上诉人在签订租赁合同时安排的。3、2014年2月至4月的水电费并非被上诉人使用产生，故上诉人应当退回被上诉人被扣除的费用。综上，被上诉人要求驳回上诉，维持原判。经审理查明，2014年7月上诉人的企业名称由上海甲塑料制品有限公司变更登记为上海松杭塑料制品有限公司。原审法院认定其他事实无误，本院依法予以确认。二审另查明，2014年4月18日，潘某某协助被上诉人办理了租赁厂房的水电过户手续。关于次承租人的搬离时间，上诉人称不清楚李某某的搬离时间，乙公司是在2014年5月中旬搬离的；被上诉人称李某某是在2014年1月搬离，乙公司是在2014年5月12日因上诉人断水断电被迫搬离。二审审理中，被上诉人向本院提交了某区丁镇人民调解委员会出具的情况说明及上海市公安局某分局戊派出所出具的说明，欲证明被上诉人于2014年1月已经搬离租赁厂房。上诉人则认为，两份说明只能证明调解委员会就双方纠纷进行了调解，至于被上诉人搬离等事实没有证人等佐证。本院经审查对上述证据的真实性予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人就系争场地签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，其内容亦不违反法律规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。双方租赁合同对于租赁期限未有明确约定，且依据合同法第六十一条的规定仍不能确定，原审据此认定双方之间系不定期租赁关系，于法有据，本院予以认同。关于租赁合同的解除问题。系争租赁合同既为不定期限，则上诉人有权随时要求解除合同。对于租赁合同的解除日期，上诉人虽主张应以被上诉人搬离的时间即2014年5月31日为合同解除日期，但根据被上诉人提供的证据以及当事人、证人的庭审陈述，本院认为，被上诉人在2014年1月底已经搬离系争场地中的自用部分，并在合同解除前向上诉人发出了通知，且上诉人对于被上诉人准备搬离亦属明知。结合本案具体情况，原审认定系争租赁合同的解除日期为2014年1月31日，应属合理，本院予以认同。关于租金及使用费的认定问题。双方租赁合同于2014年1月31日解除，则被上诉人理应向上诉人支付2014年1月的租金，原审法院基于双方约定确定该月的租金为125,000元，并无不当，本院予以支持。2014年1月以后，被上诉人已经搬离系争场地中的自用部分，基于系争场地的结构以及转租场地所占比例，上诉人要求被上诉人继续支付该部分场地的使用费，缺乏依据。事实上，上诉人此后将系争场地另行出租的事实也表明涉案转租并不影响系争场地的整体租赁。至于转租部分使用费的认定，租赁合同解除后，次承租人继续使用部分租赁场地，被上诉人虽主张其已与上诉人达成协议将转租事宜交接给上诉人，但其未能提供必要的证据加以证明，本案亦无证据表明上诉人曾向次承租人收取过相应租金，故次承租人占用部分租赁场地的相应使用费上诉人有权要求被上诉人承担。首先，关于林某某涉及的使用费，鉴于双方均认可林某某在2014年2月至5月期间一直使用租赁场地，故本院参照被上诉人与其签订的转租合同约定的租金标准，酌定被上诉人应支付的使用费为40,000元。其次，关于乙公司涉及的使用费，双方亦确认乙公司于2014年5月中旬搬离，结合乙公司对租赁场地的实际使用情况，本院参照转租合同约定的租金标准酌定被上诉人应支付的使用费为18,000元。再者，关于李某某涉及的使用费，被上诉人虽主张李某某于2014年1月已经搬离，但其并未提供相应依据，同时根据查明的事实，潘某某曾于2014年4月18日协助被上诉人办理系争场地的水电过户手续，至少此时上诉人对于租赁场地的使用情况应该了解，故上诉人关于其不清楚搬离状况的辩称与常理不符。考虑到上述因素，基于公平原则，本院参照转租合同约定的租金标准，酌定被上诉人应承担的使用费为12,000元。综上，被上诉人应支付的租金及使用费共计195,000元。关于上诉人主张的水电费问题。本院认为，因次承租人产生的水电费用，上诉人亦有权要求被上诉人承担。上诉人主张2014年5月的电费1,979.44元，具有事实依据，本院予以支持。但对于上诉人主张的2014年4月至7月的水费，因上诉人未能提交该期间次承租人产生水费的具体数额，且上诉人在2014年6月已将系争场地另行出租，故本院对其该项上诉请求难以支持。综上所述，原审法院对于本案的处理存在不当，本院依法予以纠正。上诉人的上诉请求，具有一定的事实和法律依据，本院予以部分支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市金山区人民法院（2014）金民三(民)初字第3108号民事判决；二、确认上海松杭塑料制品有限公司与上海缘木家具有限公司签订的《房屋租赁合同》于2014年1月31日解除；三、上海缘木家具有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海松杭塑料制品有限公司租金及使用费人民币195,000元；四、上海缘木家具有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海松杭塑料制品有限公司电费人民币1,979.44元；五、驳回上海松杭塑料制品有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币10,050元，由上海松杭塑料制品有限公司负担7,850元，上海缘木家具有限公司负担2,200元；二审案件受理费人民币10,050元，由上海松杭塑料制品有限公司负担8,050元，上海缘木家具有限公司负担2,000元。本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一五年九月一日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……