湖北省宜昌市伍家岗区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)鄂伍家岗民初字第00947号
原告（反诉被告）宜昌市桔香花园业主委员会，住所地宜昌市伍家岗区伍临路11号。
负责人徐金辉，该业主大会主席。
委托代理人苏克定，男，汉族，1945年5月15日出生，住宜昌市伍家岗区。该业主委员会常务委员。特别授权代理。
被告（反诉原告）宜昌市鑫宜物业有限责任公司，住所地宜昌市西陵区得胜街34-1-2号，组织机构代码77756128-8。
法定代表人潘久阳，该公司总经理。
委托代理人姜廷英，女，汉族，1959年9月20日出生,住湖北省宜昌市西陵区。该公司员工。特别授权代理。
委托代理人李秋月，湖北诚业律师事务所律师。特别授权代理。
原告（反诉被告）宜昌市桔香花园业主委员会（以下简称桔香花园业委会）诉被告（反诉原告）宜昌市鑫宜物业有限责任公司（以下称简称鑫宜物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月17日立案受理后，依法由审判员望胜独任审判，于2015年7月31日适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，被告（反诉原告）鑫宜物业公司当庭提起反诉，原告（反诉被告）桔香花园业委会提出需要答辩期。本案另行由审判员金素芳适用简易程序于2016年2月16日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）桔香花园业委会负责人徐金辉及其委托代理人苏克定，被告（反诉原告）鑫宜物业公司委托代理人姜廷英、李秋月到庭参加了诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，未能达成一致。本案现已审理终结。
原告桔香花园业委会诉称，被告于2010年8月14日与原告续签了三年委托物业服务合同，起止时间是自2010年9月1日起至2013年8月31日止。双方依照合法且平等自愿的原则约定了服务内容、服务时间、收费标准、公共收益分成比例以及违约惩罚条款。时至2013年6月19日凌晨4点钟左右，业委会张主任、许主任惊听门房工作人员邓师傅按铃报告：“周红玉叫我们关门走人，什么都不管！然而，我们还有工资没拿到手，同时这样不告自跑不道德，所以必须告诉您。”原告听到后惊慌失措，先起床现场值守，同时立马首先报告向所辖向阳派出所报案，另外安排委员登门报告房管局物管部门和行业的物业协会。为了不使桔香花园顿时慌乱成糟，原告迅速召集委员应急，要求委员能请假的尽量请假，成立应急小组，火速制定相应对策，提薪留住被告未离岗的工作人员，物业办公室客户人员。原告被迫接管应急时，清查发现被告将物业办公电脑人为毁坏并删掉原告小区内存各类物业资料，并将超收原告业主电费、水费、物业费、装修押金等近五万余元带走，另外还带走欠交原告2013年1月到6月停车费5070元（按被告2012年7月到12月半年时间已交停车费平均测算），给原告造成直接经济损失近两万余元。如此测算，被告应清退原告现金62470.15元。另根据双方的合同约定，被告属于故意违约方，应赔偿原告违约金壹万元和相应的经济损失，总计72470.15元。上述被告应付的损失、超收业主费用、违约金，原告数次找被告协商解决都无济于事，迫于无奈，原告依法诉请法院，请求判令：1、被告清退超收桔香花园161户业主物业费、水费等合计金额40479元；2、被告返还欠交原告六个月停车费5070元；3、被告毁约逃跑给原告造成的经济损失16921.15元；4、被告赔偿原告违约金10000元。前述四项合计72470.15元。5、本案诉讼费由被告承担。
本案在庭审中，原告桔香花园业委会向本院提交了如下证据。
第一组证据：宜昌市房管局出具的《通知》、伍家岗街道办事处出具的《关于成立桔香花园业主委员会的批复》、《关于桔香花园第二届业主委员会人事任命的批复》、《关于桔香花园第三届业主委员会人事任命的批复》，业主的授权委托书一份。拟证明原告的人事任命的情况及原告的诉讼主体资格。
第二组证据：2010年8月14日原、被告签订的《物业管理服务合同》、三份交接清单、一份收条。拟证明双方之间存在合同关系，合同约定被告违约应该赔偿原告违约金10000元，合同到期办理完交接手续后才能退还保证金10000元，原告聘请被告时向其交接了相关物品。
第三组证据：2015年8月5日《证明》一份、证人邓某的证人证言，2015年6月8日宜昌市英伦管家物业管理有限公司（以下简称英伦公司）出具的《证明》一份，宜昌市伍家岗区信访局2013年11月26日出具的《关于交办桔香花园业主上访反映问题的函》、湖北兴龙房地产开发有限公司（以下简称兴龙公司）出具的《关于宜昌市鑫宜物业有限公司欠交桔香花园11号楼水电等费的情况说明》，2007年停车费收费明细表、被告应支付原告2013年1月到6月停车费的理论依据和测算方案，被告2013年6月19日擅自撤离小区至2013年7月8日给原告造成的经济损失明细一份、票据一组、费用报销凭证一组、电费发票一组。拟证明被告于2013年6月19日擅自撤离。被告撤离时，带走了桔香花园161户业主多缴纳的物业费、电梯费、停车费等费用共计40479元。撤离时被告拿走了业主所交的水费17600元，原告已为被告垫交这笔费用，已收的10000元保证金已抵扣该笔费用，不应退还给被告。欠交原告停车费5070元。撤离时给原告造成了经济损失16859.15元，包括：被告5-6月份的电费5179元，2013年6月19日至7月8日期间支付业主委员会维稳期间内保安、保洁等工资4190元，外出招聘物业公司各类费用2025元，被告撤离时损坏电脑维修费等1480元，应急期间降温费132元，应急期间紧急处理费745元，应急期间聘请委员、栋长协助应急整天工作支付工资1990元，业委会应急期间用电过户支付工时费1118.15元，总合计16859.15元。
第四组证据：《桔香花园物业服务合同》，拟证明2013年7月7日，英伦公司与原告签订了物业服务合同，2013年7月8日进驻桔香花园小区。
被告鑫宜物业公司辩称，1、桔香花园业委会的诉请除第2项有依据外，其他几项均不具有诉讼主体资格。桔香花园业委会的诉请范围包含了业主的个人利益，而不是小区的公共利益。按照最高院的司法解释，业主委员会没有主体资格要求物业公司退还物业费等。业主委员会如果要起诉必须经过业主大会超过三分之二的业主同意。2、原告所述与事实完全不符，被告并未毁约逃跑，而是该小区业主拖欠高额的物业费，且物业费标准过低，被告被迫在一个半月前解除了合同并通知了原告。3、对于预收的物业费等金额与事实不符，准确的为涉及业主158户，金额为35528元。4、被告欠交原告停车费金额与事实不符，应为1139.25元，而非5070元。
被告鑫宜物业反诉称，原、被告在2010年签订的物业服务合同，合同期限到2013年8月31日，并收取原告10000元合同保证金。双方约定合同到期，办理完交接后退还保证金。如今，双方的合同期限届满且在2013年7月就办理了交接，但至今没有退还合同保证金。特请求法院判令被告返还反诉原告10000元保证金；本案诉讼费由被告承担。
本案在审理过程中，被告（反诉原告）鑫宜物业公司针对本诉和反诉，当庭提交了如下证据。
第一组证据：原、被告2007年5月18日签订的《物业管理服务合同》、2010年8月14日《收据》。拟证明2007年5月，被告就开始给原告提供物业服务。合同约定停车费约定的标准是扣税后返还50%。合同约定保证金为10000元，保证金应该在合同到期办理完交接手续后予以退还。2010年8月14日，原告已收到被告保证金10000元，现被告已经撤离小区，因此保证金原告应予退还。
第二组证据：桔香花园预收业主费用明细表，桔香花园业主停车费收费明细、2013年3月13日的收据，桔香花园已领退费业主名单。拟证明被告多收的物业费涉及158户，共计35528元，对于这部分费用是应该退还给业主的。从2013年1-7月，被告实际收到的停车费是3100元，停车费扣税的税率是26.5%，扣税后原告的提成应该是1139元。多收业主的费用已退18275元。
第三组证据：被告出具的桔香花园小区1-11号楼业主欠费明细，2012年2月22日伍临路社区居委会出具的《证明》、被告出具的2013年5月6日《关于桔香花园小区收费用情况的工作函》、2013年5月28日《告知函》，2013年6月20日被告发出的《通知》。拟证明小区业主所欠物业费情况，2007年5月至2013年6月间小区有400多户共欠费312030元。被告并非擅自撤离，而是业主长期欠费导致物业公司无力经营被迫撤离，撤离前告知业主将撤离，部分业主看到后还办理了退费手续。
第四组证据：移交清单一组（包括2013年7月、2013年12月的移交清单）。拟证明被告离开小区时办理了移交手续。
原告桔香花园业委会辩称，1、因被告违约，双方未走到结算程序这一步。按照《物业服务合同》第31条的约定，10000元保证金应该是在双方办理交接手续以后再进行退还，因被告提前两个多月擅自撤离小区，且未办理完交接手续，因此，并不具备退还保证金的条件。2、客观事实上，已经不用退还了。因被告撤离小区时带走了预收的17600元业主水费，现原告已同开发商兴龙公司商议，由其垫付了水费、欠交水费滞纳金、电梯年检费、共用电费共计19093.5元，此10000元保证金充抵所欠开发商款项，目前尚欠9093.5元。如果被告以此反诉充抵原告的请求事项，那么被告先将欠交的桔香花园11号楼共用水电费、电梯年检费、电费结清，并把相关物业资料移交完毕再行充抵。
经庭审质证，被告鑫宜物业公司对原告桔香花园业委会提交的第一组证据的真实性无异议，但不能证明原告具有诉讼主体资格。第二组证据，对2010年8月14日原、被告签订的《物业管理服务合同》真实性有异议，合同上第二页手写部分并非合同内容，对合同上第31条有几处涂改的痕迹，不予认可，本案并非被告违约，合同的第31条对被告不适用。三份交接清单和一份收条属实。第三组证据，被告认为2015年8月5日的《证明》、证人证言只能证明被告2013年6月19日撤离的事实，无法证明其打砸的事实和违约擅自撤离的事实。对于物业费、电梯费、停车费等费用共计40479元，该数据等由英伦公司提供的，对其真实性有异议，且数据不准确，被告的数据为3万多。对于欠交水电费，《关于交办桔香花园业主上访反映问题的函》的真实性无异议，但关联性持异议，只能说明业主反应过被告欠交水电费等，不能证明被告欠交水电费。对兴龙公司的情况说明的真实性有异议，只能证明该水电费用是由陈合起垫付的，但是陈合起并非本案的当事人，因此保证金是否应予以退还应该依照合同约定。对于停车费，从2013年1-7月实际收到的停车费是3100元，进行扣税后提成的金额应该是1139元。对于被告撤离小区造成的损失，被告对原告主张的损失真实性都不予认可。对第四组证据，被告无异议。原告对被告提交的第一组证据，真实性无异议。第二组证据，停车费扣税的税率是26.5%属实，其他的证据真实性有异议，预收业主费用明细表、已领退费业主名单由被告单方面制作和提供的，若业主认可，原告也予以认可。对于停车费明细不予认可，是被告给业主开的收据，被告应当提供原告给被告开的收据。第三组证据，对业主欠费明细、2013年6月20日被告发出的《通知》真实性有异议，其他证据真实性无异议。业主欠费明细为被告单方面制作，被告于2013年6月20日发出的《通知》原告并未收到，其他证据无法达到其证明目的。第四组证据，真实性有异议，移交清单是被告移交给英伦公司的，非移交给原告的。
对原、被告提供的证据，本院认定如下。对原告提交的第一组证据的真实性，本院予以认定。第二组证据，对于原告聘请被告时向其交接了相关物品及已收到被告保证金10000元的事实，本院予以认定，对于原、被告2010年8月14日签订的《物业管理服务合同》中，第二页有手写部分，合同上第31条有涂改的痕迹，对手写和涂改的部分，其真实性本院不予采信。第三组证据，对于被告2013年6月19日撤离的事实，本院予以认定。2015年8月5日的《证明》由原告书写，伍临路社区盖章并书写“情况属实”，由于原告本身与此事有利害关系，其真实性本院不予采信。对于业主多交的物业费、电梯费、停车费等费用共计40479元以及水费17600元，本案中无业主核实，其真实性本院不予认定。对于2013年1月到6月的停车费，原告无事实依据，为主观测算，其结论，本院不予采信。对于被告撤离时给原告造成了经济损失16859.15元，被告撤离后原告支付保安、保洁等工资4190元及聘请委员、栋长协助应急工资1990元，为被告撤离后，原告为维持小区物业服务正常运转的支出，本院予以认定。电费5179元无证据证明为被告用电，本院不予认定。外出招聘物业公司各类费用2025元，即使被告不撤离，原告也会招聘物业公司，该笔费用非因被告撤离而引起，本院不予认定。应急期间用电过户支付工时费1118.15元，与本案无关，本院不予认定。损坏电脑维修费等1480元，无证据证明为被告损坏，本院不予认定，应急期间降温费132元、紧急处理费745元，本院不予认定。第四组证据，被告无异议，本院予以认定。被告鑫宜物业公司提交的第一组证据，原告对其真实性无异议，本院予以认定。第二组证据，预收业主费用明细表、已领退费业主名单，此为业主与被告之间的权利义务关系，本案中无业主核实，本院不予认定。停车费扣税的税率是26.5%，原告无异议，本院予以认定。第三组证据，业主欠费明细为被告单方面制作，且本案中无业主核实，本院不予认定。伍临路社区居委会出具的《证明》（2012年2月22日）、《关于桔香花园小区收费用情况的工作函》、《告知函》原告对其真实性无异议，对于业主有拖欠物业费的情况，本院予以认定。对于被告发出的《通知》（2013年6月20日），在本案中无业主核实看到通知退费，本院不予认定。第四组证据，对于2013年7月、2013年12月被告向英伦公司移交物业相关资料的事实，原告无异议，本院予以认定。
经审理查明，2007年5月18日，原告与被告签订《物业管理服务合同》，约定自2007年5月18日起至2010年5月18日止，被告为桔香花园小区提供物业管理服务。2010年8月10日，原告与被告又签订《物业管理服务合同》，委托被告对桔香花园小区提供物业管理服务，委托管理期限为3年。合同第十九条第9项约定，本合同终止时，乙方（被告）必须向甲方（原告）移交全部管理用房及物业管理的全部档案。合同第二十三条约定，车位和使用管理费用由乙方（被告）按业主大会讨论通过的价格执行，向车位使用人收取；停车费等公共部位经营收益，由乙方（被告）代收，乙方（被告）扣除50%管理费外，结余归交到甲方（原告）公共基金账户，该费用须每月结算一次，最多不超过3个月结算。合同第三十条约定，双方任何一方无法律依据提前终止合同的违约方应赔偿对方壹万元的违约金；造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。合同第三十一条约定，自本合同生效之日起，根据甲方（原告）委托管理事项，……（此处被涂黑，无法辨认），乙方（被告）向甲方（原告）交纳壹万元作为合同保证金，在合同到期，办理完交接手续后退还乙方（被告）。双方确认停车费扣税的税率为26.5%。2010年8月14日，原告收到被告押金10000元。
另查明，2013年6月19日，被告因业主拖欠物业费而在合同履行期限届满前提前撤离桔香花园小区。2013年7月8日，英伦公司与原告签订了《桔香花园物业服务合同》，并接管了该小区，开始对该小区提供物业服务。被告将桔香花园小区的相关资料移交给了英伦公司。
上述事实，有当事人的陈述，宜昌市房管局出具《通知》，伍家岗街道办事处出具的《关于成立桔香花园业主委员会的批复》、《关于桔香花园第二届业主委员会人事任命的批复》，《关于桔香花园第三届业主委员会人事任命的批复》，业主的授权委托书，《物业管理服务合同》，交接清单，收条，证明，《关于交办桔香花园业主上访反映问题的函》，《关于宜昌市鑫宜物业有限公司欠交桔香花园11号楼水电等费的情况说明》，2007年停车费收费明细表，停车费的理论依据和测算方案，经济损失明细一份、票据一组、费用报销凭证一组、电费发票一组，《桔香花园物业服务合同》，《收据》，桔香花园预收业主费用明细表，桔香花园业主停车费收费明细，2013年3月13日的收据，桔香花园已领退费业主名单，桔香花园小区1-11号楼业主欠费明细，2012年2月22日伍临路社区居委会出具的《证明》，《关于桔香花园小区收费用情况的工作函》，《告知函》，《通知》，移交清单，以及本案庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为，本案争议的焦点有四，一是原告桔香花园业委会是否具有诉讼主体资格问题；二是被告鑫宜物业公司收取的物业费、水费、停车费等费用是否应当退还；三是原告桔香花园业委会主张违约金及赔偿损失的理由是否成立；四是被告鑫宜物业公司反诉请求退还保证金理由是否成立。针对上述争议焦点，本院逐一评述如下：
一、原告桔香花园业委会是否具有诉讼主体资格问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织……”的规定，本案原告桔香花园业委会作为其他组织的一种，可以其自身名义提起民事诉讼，具有诉讼主体资格，被告鑫宜物业公司认为其没有诉讼主体资格的辩解理由不成立，本院不予采纳。
二、被告鑫宜物业公司收取的物业费、水费、停车费等费用是否应当退还。业主委员会行使诉讼权利的范围应以《中华人民共和国物权法》所规定的涉及到维护业主“共有和共同管理权利”的职责为限。而本案中，原告桔香花园业委会要求返还的多预交的物业费、水费的权利主体应为相关业主，属于业主与被告之间的权利义务关系，即使原告能够证明其受业主委托向被告追讨多预交的物业费、水费，也应以业主为诉讼当事人，以其为委托代理人参加诉讼，故原告桔香花园业委会以自己名义主张，要求被告鑫宜物业公司退还物业费、水费的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。关于停车费问题，按照《物业管理服务合同》的约定，停车费属于公共部位经营收益，原告桔香花园业委会对此项费用的主张，属于维护业主“共有和共同管理权利”的范围，但因其无充分的证据证明停车费经营收益为5070元，本院仅对被告鑫宜物业公司不持异议的部分予以认可即3100元，双方确认停车费扣税的税率26.5%，扣除50%管理费后，被告鑫宜物业公司应退返原告桔香花园业委会停车费1139.25元（3100×26.5%÷2）。
三、原告桔香花园业委会主张违约金及赔偿损失的理由是否成立的问题。本案系物业服务合同纠纷，原告桔香花园业委会主张违约金关乎每一位业主共同的利益，而非单个业主的利益，属于维护业主“共有和共同管理权利”的范畴，且业主委员会起诉是否经过业主大会超过三分之二的业主同意属于业主内部自治的事项，不能作为业主委员会无权对外起诉的理由，故被告鑫宜物业公司对此的抗辩，本院不予采纳。被告鑫宜物业公司在物业服务合同期未满的情况下提前撤离服务小区，存在根本违约，应按约定支付违约金10000元及赔偿原告由此造成的损失。关于损失赔偿额，被告鑫宜物业公司撤离后原告支付保安、保洁等工资4190元及聘请委员、栋长协助应急工资1990元，为被告违约撤离后，原告为维持小区物业服务正常运转的支出的工资，且有相关领取人签字；电费5179元无证据证明为被告用电；外出招聘物业公司各类费用2025元，即使被告不撤离，合同到期后，原告也会招聘物业公司，该笔费用非因被告撤离而引起；应急期间用电过户支付工时费1118.15元，与本案无关；损坏电脑维修费等1480元，无证据证明为被告损坏；应急期间降温费132元、紧急处理费745元，仅能证明支出了费用，但无证据证明因被告违约引起。故被告违约撤离给原告造成的损失为6180元（4190元+1990元）。
四、被告鑫宜物业公司反诉请求退还保证金理由是否成立的问题。从原、被告提供的证据显示，原告所在的桔香花园小区的部分业主并没有按照合同约定足额交纳物业费。足额向被告交纳物业费是被告提供物业服务的基础，否则物业服务企业无法正常运营。未按时交纳物业费的行为对于提供物业服务本身具有重要影响，此为被告提前撤离小区的原因之一，故不能将物业服务过程中出现的问题完全归咎于被告。物业服务合同终止后，被告鑫宜物业公司应将物业资料及物业用房移交给原告桔香花园业委会，现被告已退出了桔香花园小区，并向英伦公司移交了物业资料，被告移交的物业资料及物业用房亦并未使英伦公司无法为桔香花园小区提供物业服务，故原告桔香花园业委会应退10000元保证金给被告鑫宜物业公司。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下：
一、被告（反诉原告）宜昌市鑫宜物业有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔付原告（反诉被告）宜昌市桔香花园业主委员会违约金10000元，停车费1139.25元，损失6180元，共计17319.25元。
二、原告（反诉被告）宜昌市桔香花园业主委员会于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）宜昌市鑫宜物业有限责任公司保证金10000元。
三、驳回原告（反诉被告）宜昌市桔香花园业主委员会的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1612元，减半收取806元，由原告（反诉被告）宜昌市桔香花园业主委员会负担606元，被告（反诉原告）宜昌市鑫宜物业有限责任公司负担200元。反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）宜昌市桔香花园业主委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 金素芳
二〇一六年十一月二十九日
书记员 向丹云