重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝05民终2932号
上诉人（原审被告）：张明，男，1955年10月2日出生，汉族。
委托诉讼代理人：张立华,系张明之妻。
委托诉讼代理人：杨治，重庆联纵律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张立华，女，1955年8月31日出生，汉族。
委托诉讼代理人：杨治，重庆联纵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中交第二航务工程局有限公司，住所地武汉市东西湖区金银湖路11号，统一社会信用代码914201001776853910。
法定代表人：王世峰，董事长。
委托诉讼代理人：张思强，重庆百君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：傅文隽，重庆百君律师事务所律师。
上诉人张明、张立华因与被上诉人中交第二航务工程局有限公司（以下简称中交二航局）物权确认纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2017）渝0103民初17367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人张立华，上诉人张明、张立华的委托诉讼代理人杨治，被上诉人中交二航局的委托诉讼代理人张思强、傅文隽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张明、张立华上诉请求：撤销一审判决，并依法改判驳回中交二航局的全部诉讼请求。主要事实和理由：张明系中交二航局的员工，1993年住房改革时期，张明已经按照公有住房买卖协议书付清了讼争房屋的购房款，张明、张立华是该房屋的共有产权人，且该房屋登记的权利人也是张明，故张明、张立华是房屋合法的权利人；张明从来未将房屋退还给中交二航局，且中交二航局所称的历史原因未办理过户的理由根本不足以采信；讼争房屋是张明、张立华以购房款3087.71元和工龄换来的，中交二航局以停水停电停气等方式强迫张明、张立华搬离讼争房屋，不能因为被中交二航局占有就认定是中交二航局的；中交二航局没有充分证据证明存在相关的职代会决议，且中交二航局也不能侵犯他人合法的财产权利。因此，一审认定事实不清，证据不足，判决错误，请求二审依法予以改判。
中交二航局答辩称，不动产登记簿虽然具有不动产权利推定力，但不能最终决定实体权利存在与否，张明、张立华在参加集资建房后已将讼争房屋及对应权属证书返还给中交二航局，同时中交二航局已足额退还张明、张立华房款，故讼争房屋的所有权已经归属于中交二航局；张明的工龄福利并未被剥夺，因为张明参加当时的集资建房本身就是享受了工龄带来的福利。因此，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
中交二航局向本院提出诉讼请求：1、确认重庆市渝中区XX号6栋1-3号房屋所有权属中交二航局所有，并判决张明、张立华立即协助将上述房屋过户到中交二航局名下。2、本案所有诉讼费用由张明、张立华承担。
一审经审理认定事实如下：张明、张立华均为原交通部第二航务工程局第二工程公司员工。
1993年，交通部第二航务工程局第二工程公司（甲方）与张明（乙方）签订《交通部第二航务工程局公有住房买卖协议书》载明：甲乙双方根据《交通部第二航务工程局职工购买公有旧住房实施办法》的有关规定，甲方决定将沙区大坪XX号6栋1-3号住房一套出售给乙方；结算方式约定为：乙方一次付清购房款，甲方按规定给予20%的优惠，折合实交购房款为3087.71元。乙方应于93年12月31日前付清购房款。双方的权利和义务约定：乙方购房后，拥有住房的占有权、使用权、有限处分权和收益权；乙方付清购房款并住满五年后，因工作调出或者出售住房，甲方有优先购买权，其增值额扣除有关税费后，按规定的比例分配。1994年11月，张明取得渝中区XX号6栋1-3号房屋沙字第44XX5号《房屋所有权证》，载明，本证所列房屋属部份产权。
1998年12月15日，中港第二航务工程局第二工程公司颁布《航务二公司大黄路职工住房集资合作建房实施方案》载明：为了加快我公司职工住房建设，改善职工居住条件，根据渝住改办发[1994]08号文《重庆市城镇集资合作建房管理办法》，渝住改办发[1995]100号《重庆市住房改革办公室关于集资合作建房相关问题的通知》的规定，结合我公司实际制定本方案。一、建设规模及地点：本次集资建房，已经二航财务[1998]394号文下达，建设工程地点：大黄路120号公司基地内。建筑规模11352平方米，拟建132套住房，每套86平方米,规格在三室一厅一厨一厕。二、集资范围条件及分配：凡是我公司在岗、已婚合乎集资实施方案条件的职工、合同制工人，均可参加合作集资建房。集资建房的选房：新房建成后其住房选房按评分标准评定的分数从高到低排序（标准另订公布)，集资者选房按设计图预选建成后交付。新房建成搬迁时，限两个月内退还旧房。三、集资建房款缴纳额度：本次集资合作建房为全额集资，根据房改政策确定为每平方米集资650元，建房集资资金不足的部分由公司自筹补贴。四、集资合作建房的资金：职工的集资款不还本不计息全部投入建房工程，并由公司统一存入市建设银行房地产信贷住房基金专房，专项用于本次集资建房。五、产权规定：本次全额集资的职工应一次性交清集资建房款，住房建成后，集资人拥有房屋完全产权可以依法进入市场出售，在补交土地使用权出让金和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。本实施方案于1998年12月15日经6次职代会审议通过。
1999年1月7日，中港第二航务工程局第二工程公司颁布《航务二公司职工集资住宅方案》载明：为解决职工后顾之忧，根据现行住房政策及公司现有土地状况，公司决定在大黄路基地修建职工集资住宅楼。本住宅楼为职工全额集资，总户数132户，每户面积约为90平方米，三室一厅一厨一厕，按650元/㎡收取集资费（包括前期费用和工程费用）。此次集资职工，必须是连续工作8年以上，必须是已婚。在公司已有住房者，必须退还原有住房。
2000年4月3日，中港第二航务工程局第二工程公司（甲方）与张立华（乙方）签订了《重庆市全额集资合作建房协议》约定，根据《重庆城镇集资合作建房管理办法》及相关政策规定，甲方决定在渝中区大坪大黄路120号集资新建住宅。乙方自愿申请参加集资合作建房。乙方按本人条件自选集资成套住房一套。并按房改成本价，以住房建筑面积每平方米单价650元全额集资。集资建筑面积为86平方米，交集资额56000元。新房建成后，乙方对该集资的住房享有完全产权。2003年，张立华取得选购的渝中区XX1号9-1新房产权。
2003年6月3日，中交二航局将张明购买的渝中区XX号6栋1-3号购房款3087.71元退还给张明之妻张立华。同时，张明、张立华亦依约将上述房屋腾空交付中交二航局至今。
一审庭审中，中交二航局举示了二航人劳[1999]209号《关于局属单位名称变更的通知》、《企业法人注销登记申请书》、《关于申请注销中港第二航务工程局第二工程公司的函》、《企业注销登记申请书》、《关于申请注销中港第二航务工程局第二工程分公司的函》、第00713号《企业注销登记申请书》等。中交二航局称，上述证据可以证明：1、交通部第二航务工程局第二工程公司于1999年6月更名为中港第二航务工程局第二工程公司。2、2006年8月，中港第二航务工程局第二工程公司注销后，中港第二航务工程局第二工程公司及职工由中港第二航务工程局整体接受，所有债权债务由中港第二航务工程局负责清理。2006年10月，中港第二航务工程局更名为中交第二航务工程局有限公司。
一审法院认为，原交通部第二航务工程局第二工程公司名称几经变更，其后被中交二航局吸收合并，原交通部第二航务工程局第二工程公司的权利义务由中交二航局继受，有中交二航局举示的来源于工商登记机关的材料为证，予以确认。按照法律规定，不动产登记簿虽具有不动产权利推定力，但并不能最终决定实体上的法律关系的存在与否。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”
本案诉争的渝中区XX号6栋1-3号房屋虽然从登记簿上看是登记在张明名下，但根据《航务二公司大黄路职工住房集资合作建房实施方案》、《航务二公司职工集资住宅方案》内容看，参与该集资合作建房行为者必须退还原有住房。在张明按照上述方案参与大黄路120号的集资合作建房并取得了所选房屋的产权后，已于2003年将登记于张明名下的渝中区XX号6栋1-3号房屋腾退给中交二航局，其妻张立华亦从中交二航局领取了腾退房屋的全部购房款计3087.71元。其后，中交二航局实际控制管理诉争房屋长达十余年，张明、张立华夫妇对此均未有任何异议。故，中交二航局请求确认渝中区XX号6栋1-3号房屋产权属其所有，并要求张明、张立华协助将该房屋之产权过户到中交二航局名下，符合《航务二公司大黄路职工住房集资合作建房实施方案》、《航务二公司职工集资住宅方案》的规定，予以支持。张明、张立华的相应抗辩，与前述相悖，不予采纳。张明、张立华又称，单位在分房中出现不公，因该问题不属法院主管，张明、张立华可依法定程序反映解决。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条之规定，判决如下：一、位于重庆市渝中区XX号6栋1-3号(房地产权证:沙区字第44X**号《房屋所有权证》)所有权属原告中交第二航务工程局有限公司所有；二、被告张明、张立华于本判决生效后10日内协助原告中交第二航务工程局有限公司将上述房屋之产权过户至原告中交第二航务工程局有限公司名下。案件受理费40元，由被告张明、张立华负担。
二审中，双方均未提交新证据，本院二审对一审查明的事实予以确认。
本院认为，双方当事人主要争议被上诉人中交二航局对登记在上诉人张明名下的讼争房屋是否享有权利。上诉人张明根据中交二航局制定的《航务二公司大黄路职工住房集资合作建房实施方案》（1998年12月15日）及《航务二公司职工集资住宅方案》（1999年1月7日）参加集资建房后，客观上将原购买的旧房即讼争房屋及其权利凭证均交与了中交二航局，中交二航局亦将张明当年购房时支付的优惠购房款全额退还给了张明之妻张立华，由此可以认定双方以实际行为就讼争房屋的买卖（即回购）达成了合意，且双方的协议行为并不违反法律及行政法规的禁止性规定，应认定为有效,故对双方均有法律约束力。此后，中交二航局也实际对该房屋行使权利十余年。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”，买卖合同出卖人的基本义务有二，即交付标的和转移标的物的所有权于买受人，而对于不动产，卖方应当与买方共同申请办理登记手续才能完成所有权的转移，本案出卖方张明、张立华有义务配合中交二航局办理讼争房屋的产权变更登记手续，以完成所有权的转移。故一审判令张明、张立华协助中交二航局办理过户登记手续正确。由于中交二航局目前对讼争房屋享有的权利仅为合同权利，而非物权，一审法院依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条的规定直接确认中交二航局对讼争房屋享有所有权属于适用法律不当，依法应予纠正。因为目前讼争房屋的登记簿上记载的权利人为张明,此属真实权利状态，并不存在不动产记载的权利人与真实权利人不一致的情形，显然本案不应适用我国物权法及相关司法解释。一审其余判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销重庆市渝中区人民法院(2017)渝0103民初17367号判决之第一项；
二、维持重庆市渝中区人民法院(2017)渝0103民初17367号判决之第二项；
三、驳回中交第二航务工程局有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费80元，由中交第二航务工程局有限公司负担；二审案件受理费80元，由张明、张立华负担。
本判决为终审判决。
审判长 樊 群
审判员 周 舟
审判员 夏兴芸
二〇一八年八月六日
书记员 陈 丽