四川省郫县人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n(2013)成郫民初字第2523号＼n＼n原告(反诉被告)王志民。＼n委托代理人杨思永，北京市大成（成都）律师事务所律师。（一般代理）＼n被告（反诉原告）四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司，住所地：四川省遂宁市开善路五建大厦。＼n法定代表人罗启明，系该公司董事长。＼n委托代理人漆思瑶。＼n委托代理人温玉婷，北京国枫凯文（成都）律师事务所律师。（一般代理）＼n原告(反诉被告)王治民与被告（反诉原告）四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司（以下简称四川欣茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年10月29日受理，被告四川欣茂公司提出反诉要求解除合同，本院受理后依法由代理审判员张毅适用简易程序于2013年11月22日、11月28日对本案公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)王治民及其委托代理人杨思永、被告（反诉原告）四川欣茂公司委托代理人漆思瑶、温玉婷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。＼n原告王治民诉称，2008年3月3日，原、被告双方订立《西郡兰庭房屋投资合同》、《西郡兰庭房屋投资合同补充协议》，约定：原告向被告负责建设的西郡兰庭项目投资403407元人民币，被告公司分配等值的房屋给原告作为投资回报，付款方式为被告在2008年3月30日前在泸州九狮工程款中扣清。泸州九狮为西郡兰庭项目承建商。合同约定的房屋为A区1幢2单元16楼3号。被告应于2009年3月26日前按照规定将验收合格的房屋交付原告、按约定办理权属登记。原告于2008年3月5日按照西郡兰庭项目负责人何正伦的指示，将房款交付给四川南东明商贸有限公司，并出具了收款收据。被告负责建设的西郡兰庭项目于2009年4月3日取得国有土地使用权证，2009年5月14日取得商品房预售许可，但被告以未从泸州九狮工程款中扣得款项为由至今不为原告办理商品房预售转签手续，也不履行交房义务。为维护其合法权益原告王治民起诉至本院请求：1、确认原被告所签《西郡兰庭房屋投资合同》为合法有效的商品房预售合同，2、判令被告及时为原告换签商品房预售合同并办理登记备案手续；3、被告及时向原告交房，并按照合同约定为原告办理产权登记手续；4、被告承担延迟交房的违约金500元。＼n被告四川欣茂公司辩称，原告王治民的诉讼请求已过诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求；《西郡兰庭房屋投资合同》合法有效但不是商品房预售合同，不具备换签预售合同、办理预售合同登记备案手续的条件；原告王治民从未履行过付款义务，被告公司并无交房义务。综上，被告主张驳回原告的全部诉讼请求。＼n反诉原告四川欣茂公司反诉诉称，反诉被告王治民的不及时付款行为，导致合同目的已不能实现，反诉被告已严重违约，要求依法解除双方签订的《西郡兰庭房屋投资合同》，并要求反诉反诉被告王治民支付给反诉原告违约金11011元。＼n反诉被告王治民辩称，双方签订的合同合法有效，反诉被告无违约行为，合同应继续履行；反诉原告诉称已向反诉被告发出解除合同通知书，但反诉被告至今未收到，反诉原告在今天庭审中送达给反诉被告王治民解除合同通知书，没有任何法律效力，请求驳回反诉原告的全部反诉请求。＼n经审理查明，被告（反诉原告）四川欣茂公司系“西郡兰庭新居工程”项目开发商，四川省泸州市九狮建筑工程有限公司成都分公司系该项目本案所涉楼栋承建商，被告（反诉原告）四川欣茂公司作为甲方与四川省泸州市九狮建筑工程有限公司作为乙方于2007年5月13日签署《西郡兰庭项目建筑施工协议》，其中协议第十一条明确约定：乙方在完全知晓该项目的具体情况下，决定投资够购买该新居工程房屋五十套，A区按2850元每平米均价确定每套房屋的价格；每次甲方拨付工程款时，乙方按所投资购房金额的30%支付投资购房款（直至扣清购房款为止），财务互换票据。具体另签投资购房者协议，协议内容除价格外应与甲方本项目其他投资购房协议内容基本一致。2008年3月3日，原告（反诉被告）王治民与被告（反诉原告）四川欣茂公司签订《西郡兰庭房屋投资合同》，约定被告就其所投资的“西郡兰庭新居工程”项目与原告合作建设，原告在熟知该项目的情况下，自愿投资，在签订投资合同后，被告（反诉原告）不支付现金给原告，而分配等值的房屋作为原告的投资及回报。合同并约定原告投资所分配的房屋为A区1幢2单元16楼3号，用途为住宅，面积为122.43平方米。原告按建筑面积投资，单价为3295元，总投资金额为403407元。原告付款方式：由被告（反诉原告）在2008年3月30日前在沪州九狮工程款中扣清。合同并对被告交房期限、交接程序、产权登记约定、逾期交房违约责任、物业服务等均进行了约定。按双方合同约定，被告（反诉原告）应当在2009年3月26日前，将工程竣工验收合格的房屋交付原告，如逾期交房超过90日，被告（反诉原告）应按日向原告支付已缴付总投资款万分之十的违约金。2008年3月5日，原告王治民向沪州九狮公司成都分公司负责人何正伦支付款项403407元，何正伦向原告王治民出具收款单位为四川南东明商贸有限公司并加盖该公司财务章的收款收据。＼n另查明，1、被告（反诉原告）四川欣茂公司投资建设的“西郡兰庭”项目开发用地于2009年4月3日取得国有土地使用权证，与原告合同所涉房屋于2009年5月14日取得商品房预售许可证。本案所涉房屋于2009年末竣工。2、原、被告合同中约定的“泸州九狮”实为泸州九狮公司成都分公司，泸州九狮公司成都分公司为实际承建方，该分公司的负责人为何正伦，何正伦涉嫌经济犯罪案件，现被关押于巴中市监狱。＼n以上事实有原告王治民提供的《西郡兰庭房屋投资合同》、《西郡兰庭项目建筑施工协议》、何正伦签署的函件、收款收据、成都中院的询问笔录、调查笔录、（2010）成郫民初字第1370号、（2012）成民终字第589号民事判决书两份；被告（反诉原告）四川欣茂公司提供的《西郡兰庭房屋投资合同》、《投资分房协议》、解除合同通知书、EMS邮寄凭证及当事人的当庭陈述等予以证实，本院予以确认。＼n本院认为，本案原告（反诉被告）王治民与被告（反诉原告）欣茂房产公司所签《西郡兰庭房屋投资合同》系双方真实意思表示。根据双方所签投资合同约定，原告作为投资方，其交纳投资款的回报仅为取得合同确定的房屋，原告并不参与项目建设的利益分配及风险承担，参照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》关于“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”的规定精神，原、被告间的合同应认定为房屋买卖合同而非合作开发房地产合同。关于合同的效力，依庭审查明事实，原告与被告（反诉原告）签订该房屋投资合同时，被告（反诉原告）并未取得开发项目的土地使用权，也未取得商品房预售许可证，其不具有对外预售商品房的资质，但被告（反诉原告）在2009年4-5月间取得了土地使用权证及商品房预售许可证，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定精神，本院确认该合同有效。＼n本案争议焦点为原告是否已履行所签合同约定的付款义务。根据原、被告双方签订的合同约定，原告购房款的付款方式为由被告（反诉原告）在2008年3月30日前在沪州九狮工程款中扣清，根据（2010）成郫民初字第1370号、（2012）成民终字第589号两份已生效民事判决及庭审查明情况，合同中约定的“泸州九狮”实为泸州九狮公司成都分公司，泸州九狮公司成都分公司的负责人为何正伦。在何正伦明确收到原告王治民的购房款后，应视为原告王治民已经完成了《西郡兰庭房屋投资合同》约定的支付购房款的义务，被告（反诉原告）欣茂房产公司则应按约定向原告王治民交付房屋，被告（反诉原告）欣茂房产公司再根据其与四川省泸州市九狮建筑工程有限公司于2007年5月13日签署《西郡兰庭项目建筑施工协议》其中协议第十一条的约定，直接以应付工程款抵扣该应收购房款。被告（反诉原告）欣茂房产公司作为开发商,对泸州九狮公司成都分公司负有支付工程价款的义务，其在与原告的合同中约定对原告应付的购房款由其在应付泸州九狮公司成都分公司工程款中抵扣，且泸州九狮公司成都分公司与其有相关抵扣协议，被告（反诉原告）欣茂房产公司不存在客观上无法履行的情形，如何抵扣系属其主观可预见并可控。本院对被告（反诉原告）欣茂房产公司辩称其未扣收到泸州九狮公司成都分公司购房款、原告王治民未完成支付购房款的义务的主张不予支持。＼n对原告要求与被告（反诉原告）换签《商品房预售合同》、被告（反诉原告）办理商品房预售合同登记备案手续的诉讼请求，本院认为，因原、被告双方签订投资合同时房屋系在建，现已为现房，不存在换签商品房预售合同及办理商品房预售合同登记备案,其要求与被告（反诉原告）换签《商品房预售合同》、被告（反诉原告）办理商品房预售合同登记备案手续缺乏事实依据，本院不予支持。＼n关于被告（反诉原告）欣茂房产公司辩称的原告主张已过诉讼时效，本院认为，原告王治民主张的是被告未按合同约定履行义务，诉讼要求被告按合同约定履行相关义务，而合同至今合法有效，并未解除，不存在已过诉讼时效之说，本院对被告（反诉原告）欣茂房产公司的此辩解理由不予支持。＼n关于被告（反诉原告）欣茂房产公司提出的反诉，要求解除合同，原告（反诉被告）王治民承担违约责任，本院认为，双方签订的《西郡兰庭房屋投资合同》合法有效，原告王治民并无违约行为，原告（反诉被告）王治民诉讼要求继续履行合同，不违反法律规定，被告（反诉原告）欣茂房产公司应按约继续履行合同相关义务，其提出解除合同反诉，于法无据，本院不予支持。＼n据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决如下：＼n一、确认原告（反诉被告）王治民与被告四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司签订的《西郡兰庭房屋投资合同》有效。＼n二、被告（反诉原告）四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告原告（反诉被告）王治民交付“西郡兰庭”A区1幢2单元16层3号房屋、并向原告（反诉被告）王治民支付违约金500元并按合同约定协助办理产权登记手续；＼n三、驳回原告（反诉被告）王治民的其他诉讼请求；＼n四、驳回被告（反诉原告）四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司的全部反诉请求。＼n如果被告四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案案件受理费50元，由被告四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司承担。被告四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司应负担的费用已由原告王治民预交，被告四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司在履行判决义务时一并付给原告王治民。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。＼n＼n＼n＼n＼n＼n代理审判员张毅＼n＼n＼n＼n二Ο一三年十一月二十七日＼n＼n书记员向彦毅＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n