贵州省天柱县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔2627民初2201号
原告：陈年模。
委托诉讼代理人：龙尚湖。
被告：贵州新界富地置业有限公司（以下简称新界富地置业公司）。
地址：天柱县凤城镇
法定代表人：云现波。
委托诉讼代理人：王余辉，贵州乐正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：南辉明，贵州乐正律师事务所律师。
原告陈年模诉被告新界富地置业公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈年模的委托诉讼代理人龙尚湖、被告新界富地置业公司委托诉讼代理人王余辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈年模向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《商品房买卖合同》有效；2、判令被告支付逾期交房违约金13000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1、被告开发建设的天柱县凤城镇缤纷天地二期天地豪庭楼盘商品房于2014年7月起预售，被告先后与各买受人订立《商品房买卖合同》，合同内容第十一条约定交房日期为2016年10月1日，可是至2017年1月19日止，被告未能依法定程序交付房屋，只是从2016年10月1日起打电话通知买受人去拿房门钥匙。原告拿房屋钥匙的同时未见到被告应依法提供的“建设工程竣工合格证明文件”和“有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书”以及因特殊原因延期交房的相关证据证明延期交房的客观情况，从约定交房之日起，超期108天，足以证明被告的违约事实成立。2、被告与买受人订立的《商品房买卖合同》，是合同示范文本，所有条款都是事先单方印制，对甲乙双方当事人的民事责任根本没有互相协商一致，所以许多民事责任约定存在不公平性，尤其是第十三条约定的逾期交房责任违约金按买受人已交房款的万分之三计付违约金，明显低于同期银行房贷利息，存在买受人需要多付银行房贷利息问题，给买受人造成的损失事实成立。综上所述，原、被告双方订立的《商品房买卖合同》对房屋交付期明确，依法受法律保护，被告应依法履约，按期交付房屋，超期不交房已构成违约事实，已侵害了原告的合法权益，理应承担违约责任。为此，原告特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。
被告新界富地置业公司辩称：1、对原告的诉讼请求第一项无异议。2、被告已经在合同约定的期限内交付房屋，被告方不应承担违约责任。天地豪庭在2016年10月1日已具备交房条件，虽然在竣工验收备案、房屋测绘文件的时间上有些延迟，因在建房期间遭遇停水、停电、大雨或暴雨、凝冻等恶劣天气影响，使工期略有延误，导致被告于2016年10月25日才完成竣工验收，应属不可抗力，符合《商品房买卖合同》及法律规定的免责事由。3、天柱住建局已经证明是因行政机关的原因导致延迟签署测绘合同并获得测绘报告，属于合同第11条第2款第4项（3）所约定的情形。4、原告所主张被告延迟交房大部分原因系原告方自身原因，被告即便确实存在延迟交房的情形，应支付违约金，违约金也只能计算至2016年10月25日。原告请求违约金过高，违约金计算已超出银行贷款利率，应该予以降低。综上，原告请求支付违约金没有事实和法律依据，应驳回原告请求支付违约金的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2014年12月8日原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的缤纷天地二期·天地豪庭x幢x单元x层x号商品房，该商品房价款为394632元。合同第十一条第一款、第二款第1、2项约定：出卖人应当在2016年10月1日前向买受人交付商品房，该商品房交付时应当取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等。第十一条第二款第4项约定：“但如果遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：(1)遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；(2)发生恶劣、异常的气象条件或出现恶劣的地质条件；(3)由于政府行为导致出卖人延迟获得验收文件或因市政规划导致小区相关配套设施需延期交付”。第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的期间和条件将商品房交付买受人的，逾期在30日内的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十四条约定：“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及第十二条约定证明文件。出卖人不出示证明文件或者证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理”。补充协议第八条约定：本合同中所有通知，均以书面形式进行。无法直接送达时，可以挂号信方式通知，还可以登报方式进行，如出卖人以登报方式进行通知，应在《黔东南日报》进行，登报之日起60日后即视为送达，由此产生的费用由买受人承担。合同签订后，原告向被告支付了房屋价款394632元，被告于2016年10月1日电话通知原告办理房屋交付手续，因当时被告未取得商品房竣工合格证明文件等，不具备合同约定的交付条件，原告未予办理。2016年10月25被告开发建设的房屋经验收合格，天柱县住房和城乡建设局向被告出具了竣工验收备案表。原告于2016年10月27日到被告处领取了房门钥匙。2017年1月19日被告取得房屋面积测绘报告书。2017年11月6日原告向本院提起诉讼，要求被告按合同约定支付逾期交房违约金12000元（从2016年10月2日至2017年1月19日止）。
另查明：双方所签《商品房买卖合同》第三条约定：“……出卖人委托该商品房面积的房产测绘机构是天柱县房地产交易中心”。该项目于2016年9月具备房屋面积测绘条件，被告于2016年9月28日向天柱县房地产交易中心申请签署《房屋面积测绘合同》，但因自2016年9月25日起，天柱县房地产交易中心工作人员抽调至天柱县不动产登记中心工作，导致《房屋面积测绘合同》于2017年1月19日被告才取得房屋面积测绘报告书。
认为：依法成立的合同受法律保护。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，原告按合同约定支付了全部房屋价款，但被告未能按期交房，已构成违约，应承担违约责任。关于本案双方争议的逾期交房违约金计算起止时间问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条“交付时间和条件”约定商品房交付时应具备“1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。”，合同约定的交房时间是在2016年10月1日前，但其房屋在2016年10月25日才经验收合格，且在此时尚未取得商品房面积实测技术报告书。原告于2016年10月27日领取房屋钥匙，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，当事人另有约定的除外。”本案中，原告已能对房屋占有和使用，虽然被告还未完全具备合同约定的交房条件，但已具备法定交房条件，且原告在接收钥匙时，对此并未提出异议，应视为房屋已交付。故本案的违约金应从2016年10月2日起算至2016年10月26日止，共计违约25天即被告应支付原告违约金为2959.74元（394632元×0.0003×25天），本院对原告主张违约金从合同约定交房日期计算到2017年1月19日的请求，不予支持。关于停水、停电、暴雨、凝冻停止施工是否属于不可抗力的问题。本院认为，双方合同中约定的迟延交房可免责的情形仅为不可抗力，所谓不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。双方合同中约定的交房时间长达近两年，在漫长的施工过程中，因停水、停电、暴雨、凝冻等影响施工的情形均系可以预见并应当预见的，不属于不可抗力，且在发生此种情形后，被告并未就延期的理由对原告履行告知义务，故不能作为免除合同责任的理由，对被告的该辩称意见，本院不予采纳。关于商品房面积实测报告延迟是否构成免责事由的问题。本案中，双方约定由天柱县房产交易中心出具面积测绘技术报告，2016年9月25日天柱县房产交易中心两名工作人员借调天柱县不动产登记中心导致无法实施测绘并非被告所能预见、控制或改变，但在发生此种情形后，被告并未就延期的理由对原告履行告知义务，况且双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第二款第4项（3）约定“由于政府行为导致出卖人延迟获得验收文件或因市政规划导致小区相关配套设施需延期交付可据实予以延期”，因商品房面积实测报告并非验收文件，因此，未及时获得测绘技术报告虽系政府行为所致，亦不能成为延期交房的免责事由，故对被告该辩称意见，本院不予支持。关于双方约定的违约金是否过高的问题，因被告没有提供证据证明违约金明显高于原告实际造成的损失，故对被告要求调整违约金的主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，判决如下：
一、原告陈年模与被告贵州新界富地置业有限公司于2014年12月8日签订的《商品房买卖合同》有效。
二、被告贵州新界富地置业有限公司在本判决生效之日起10日内支付原告陈年模逾期交房违约金2959.74元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费124元，减半收取62元，由原告陈年模负担32元，被告贵州新界富地置业有限公司负担30元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。
逾期不上诉，本判决则发生法律效力，原告可在二年内向本院申请强制执行。
审判员 袁 莲
二〇一八年一月五日
书记员 吴紫荆