＼n浙江省义乌市人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2011）金义民初字第2717号＼n原告（反诉被告，下同）傅小艳。＼n原告（反诉被告，下同）傅小妹。＼n委托代理人吴建芬、杨帅。＼n被告（反诉原告，下同）龚晓霞，女，1972年1月23日出生，汉族，住义乌市北苑街道西城路571号8单元302室，现在义乌市江东街道前成小区36幢3号。＼n委托代理人鲁邦升。＼n第三人俞娟。＼n第三人傅吴福。＼n原告傅小艳、傅小妹为与被告龚晓霞、第三人俞娟、傅吴福排除妨害纠纷一案，于2011年9月14日向本院提起诉讼。被告龚晓霞于2011年10月6日向本院提起反诉。本院以简易程序受理本案，由审判员陈锦忠独任审判，于2011年11月30日、2012年11月22日二次公开开庭进行了审理。原告傅小艳、傅小妹的委托代理人吴建芬；被告龚晓霞及其委托代理人鲁邦升到庭参加了诉讼。第三人俞娟、傅吴福经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告傅小艳、傅小妹诉称，第三人俞娟系两原告的母亲，第三人傅吴福系两原告的父亲。2003年7月17日，经义乌市人民政府批准，傅吴福、俞娟及傅小艳、傅小妹一家四口审批到宅基地90平方米。2003年12月1日，傅吴福、俞娟、案外人傅小洪与龚晓霞在中间人俞正义的见证下签订了一份土地使用权买卖合同，约定傅吴福将位于前成村旧村改造原告共有的72平方米建筑用地以每平方米7400元的价格转让给龚晓霞，现已由龚晓霞建成两间五层半（含地下室）房屋。2011年6月29日，经金华市人民法院审理判决确认，龚晓霞与傅吴福、俞娟所签的上述土地使用权买卖合同无效。现判决已生效。为此，原告即与被告协商返还土地使用权及地上建筑事宜，并明确表示同意支付受让土地建造房屋的对价等损失，但双方协商未果。原告认为，合同无效后，因合同所得的财产应当返还。本案原告已明确同意支付被告相应对价及损失的情况下，被告拒绝返还，与法不符。为此，原告诉来本院要求：被告龚晓霞立即腾退义乌市江东街道前成小区36幢3号（原为前成小区47幢3号）两间五层半（含地下室）房屋，并交由原告使用。＼n被告龚晓霞辩称，原告的诉请不成立。理由是诉讼不事实，因为金华市中级人民法院生效判决明确原告在没有等价支付被告的损失及赔偿损失的前提下，起诉是不事实的。根据原告的起诉，原告并没有提供相应的证据来证明其已经支付了等价。而且诉讼请求也是腾退，属于重复起诉。起诉不事实应当驳回诉讼请求。事实理由部分，原告在本案中的事实与理由和在上一生效判决案件中理由是不同的，说明原告是严重回避诚信，而且该判决生效后原告也没有根据判决里面确定的计算方法赔偿被告相应的损失。在这种情况下，原告再起诉显然属于恶意诉讼。鉴于以上事实与理由，请求法庭驳回原告诉讼请求。＼n被告龚晓霞反诉称，一、龚晓霞与第三人签订的土地使用权买卖合同被确认无效，责任在于第三人和两原告。从订立合同过程及履行情况来看，龚晓霞对于造成合同无效的结果，主观上没有过错。二、无效合同一方取得的财产并不必然需要返还，即使返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。合同无效承担返还财产责任必须具备两个前提，一是合同当事人无恶意违法行为；二是合同标的原物尚存在。龚晓霞虽然不能肯定两原告具有恶意性违法行为，但是第三人转让宅基地使用权的本意，就是为了把村集体带有福利性质分配其使用的宅基地，置换成货币从而谋取不正当利益。第三人为了达到目的，托其亲戚俞正义联系买家，在价格比较的基础上，最后以略高于同地段宅基地实际成交价款转让给龚晓霞使用的，甚至后来还向龚晓霞收取了84000元的三通一平款项。可见，原订立的合同不仅是第三人和被反诉人真实意思的表示，而且可推定第三人的行为具有恶意性违法。两原告作为第三人的女儿且共同生活，对此不可能不知情。故从这一角度来看，两原告是否享有主张返还财产的权利，尚待法庭查明。即使根据无效合同处置原则，两原告与第三人也必须要承担赔偿反诉人因此受到损失的责任。三、龚晓霞受让的宅基地在客观上已经返还不能。龚晓霞受让讼争宅基地后，已在该宅基地上建造了385平方米的建筑物（不包括地下室72平方米），且投资40余万元的装修工程也刚竣工，故具有较高的使用价值，宅基地的使用价值已被房屋的使用价值所吞并。根据地随房走的原则，讼争宅基地的使用权在客观上已返还不能。假如两原告非要龚晓霞腾退房屋并交付其使用，两原告应当要根据房屋的使用价值即市值赔偿龚晓霞因此受到的损失。四、两原告应承担损失赔偿的范围及金额。为了制裁不守信用、蓄意毁约的不诚信行为，让失信者不占任何便宜，故对龚晓霞的赔偿损失范围应以实际受到的损失计算为宜。参照讼争房屋附近房市，现一般均在1.5万元／平方米左右，店铺交易价在2.5万元／平方米以上。讼争楼房的建筑面积为385平方米，其中一楼店铺面积为72平方米，另外装修投入45万元，故反诉人的实际损失为694.5万元（313平方米×1.5万元／平方米＋72平方米×2.5万元／平方米＋45万元装修费）。以上金额尚未计算面积达72平方米地下室的价值。为此，被告（反诉原告）龚晓霞反诉要求：一、原告傅小艳、傅小妹和第三人俞娟、傅吴福在被告龚晓霞腾退房屋同时，根据被腾退房屋市值共返还并赔偿龚晓霞的损失及信赖利益共计694.5万元（该金额为预请求，具体金额以评估为准）；二、两原告在未履行第一项的返还和赔偿义务之前，龚晓霞有权拒绝其相应的履行要求。＼n原告傅小艳、傅小妹对反诉答辩称，一、本案合同无效，是违反了国家强制性法律规定，被告和第三人在签订合同的时候，双方都是明知该合同是违反国家法律强制性禁止规定的。该合同自始无效。因此被告认为本案合同无效责任在于第三人和两原告的说法不能成立。二、合同无效法律明确规定应当恢复原状。不存在必然或者不必然返还的概念。三、作为农村宅基地与国有土地典型的区别，具有不可流通性。作为国有土地的房屋买卖，买卖合同生效之后地随房走。而农村集体土地上的房屋是基于农村集体经济组织成员的特有身份和土地的特有性质，不存在地随房走的谬论。本案提起原来（2011）金义民初473号案件诉讼过程中，被告恰恰实施了某种恶意行为，明知该房屋会确认无效要返还的前提下开始对房屋装修。而且曾经为了叫被告停止装修，双方产生过矛盾，江东派出所也出面解决过。四、关于本案赔偿范围问题，合同法规定，合同确认无效返还，也就是说双方应当返还对方支付的相应物品实际对价，或者恢复原状。而本案由于宅基地已由被告建筑房屋，本案的房款很清楚，即转让价款及建房过程中支付的实际费用。而反诉原告在诉状中所罗列的损失赔偿的计算方法，显然不符合客观事实和法律规定。国有土地不能与集体土地同等计算，所以被告的计算明显错误。本案两原告应当支付的对价代理人认为，包括以下几个方面：一、双方依据合同支付的价款。二、被告在建造房屋过程中的实际开支。三、被告支付上述费用产生的利息损失，但是这里应当扣除被告在使用房屋过程中所收取的房屋租金。＼n第三人俞娟、傅吴福在接受本院询问时称，房子要拿回来，钱由两原告出，房子也统一交给两原告使用，我们都以女儿的意见为主。第三人没有向本院提供证据。＼n原告傅小艳、傅小妹就其本诉诉请及反诉答辩向本院提供如下证据：一、金中院浙金民终字809号判决书一份；二、房屋买卖合同复印件一份；三、建设规划许可证复印件、建设用地许可证复印件一份，上述三组证据共同证明被告与第三人签订的合同已经被金中院确认无效，房屋存在客观法律依据。四、建设工程规划许可证一份，证明涉案房屋的建造规模为四层72平方米，地下室和第五层以上房屋系违章建筑。＼n经庭审质证，被告对两原告提供的证据发表如下质证意见：一、对证据一真实性没有异议。但是对证明目的有异议，该判决书的判决理由已经明确了原告在没有等价支付被告损失的情况下，要求被告腾退是起诉不适时。由于原告在该判决生效后没有根据讼争房屋的市价等价支付价款而没有腾退，显然原告起诉不适时。二、对证据二真实性没有异议，该合同恰恰就是双方真实意思的表示。虽然该合同被生效判决确认为无效，但是该无效并没有损害国家社会公共利益。原告起诉的真正目的和动机在于房屋的升值空间，所以该诉讼是违背诚信的诉讼。三、对证据三没有异议。证据三证明虽然买卖合同无效，但是被告建造的房屋是依法有效的是合法建筑。因为被告建造的房屋是根据义乌市的整体规划要求建造的，因此房屋是合法的。四、对证据四真实性无异议，上面虽然层次是四层，但是不明确的，本案讼争是农村宅基地，根据相关法律规定，对农村的规划应该以村委会和村民代表的意见为准，由村委会统一规定建造四层半是合法的。＼n被告龚晓霞就其本诉答辩及反诉诉请，向本院提供如下证据：一、浙江省门牌证一份，证明被告根据合同买受的宅基地使用权后建造的房屋经浙江省地名委员会确认，该房屋所有权归被告的丈夫所有。是合法的所有权人。二、买卖合同一份，证明被告与第三人签订合同后，我们已经根据合同约定履行了义务的事实，该合同是双方真实意思的表示。三、收条一份，证明除了收到买卖合同上的费用外，还收到了被告支付的84000元的事实。说明出卖是真实意思的表示。四、证明一份，前成村和江东街道办事处的证明，证明该房子归被告的丈夫所有，证明前城村和街道都是确认宅基地买卖事实的。说明虽然在法律层面上无效，但是政府层面上都是鼓励宅基地买卖的。五、收款收据一份，证明投标的收款收据，根据村里的统一要求，被告在买受之后参加村里的投标的事实。六、房屋买卖合同两份，证明被告为了在讼争宅基地上建造房屋筹集资金，把自己原来两套商品房处置的事实。就是说，如果我不买宅基地，我两套房屋的升值空间远大于现在这个宅基地的升值空间。两套都是秀禾小区的房子。七、装修合同一份，证明被告在新建的房屋上投入了451180元装修款的事实。装修竣工日是2011年7月9日。八、广告四份，证明同地段房屋一般价格每平方是1.5-1.8万之间，现提供作为法庭的参考，我们诉请中的600多万元就是参考这个信息计算出来的。九、光盘一份，是被告以顾客身份向杨二村买土地，杨二村的土地买卖参考价格是四万以上一平米。＼n经庭审质证，两原告对被告提供的证据发表如下质证意见：一、对证据一真实性没有异议，对证明目的有异议。被告提出产权人是谁，房屋就是谁的，这个是不能证明的。二、对证据二真实性没有异议。该合同是由被告和第三人签的，两原告不知情，事后也没有追认。三、对证据三，收条需要回去核实，因为这个收条的出具人是原告的弟弟。第二次庭审中两原告认可真实性。四、对证据四真实性有异议，该公章的两个人是否有权利我们也不知道。这种证明是无效的。五、对证据五，中标款的数额庭后核实再出具质证意见。六、对证据六，跟本案没有关联性，该房屋买卖不真实，没有相关的房屋产权过户手续。这里的契证是被告购买房屋时办理的契税证明。七、对证据七，真实性有异议。该装修行为发生在两原告起诉被告确认合同无效之后。同时在2010年底，双方曾经为要求被告停止装修产生过纠纷，也在江东派出所做过报案记录。同时在上一个案子中，曾经向法院打过申请，要求被告停止装修。八、对证据八，该证据与本案无关。九、对证据九，三性均有异议，在场人员身份不明，语句交错，无法证明谈价人的身份，且谈话内容针对的是杨二村的土地价格，且没有达成最终意向，与本案没有关联性，且也证明不了杨二村的现价为4.5万元。＼n被告龚晓霞向本院申请对讼争的义乌市江东街道前成小区36幢3号宅基地、宅基地上房屋及附属设施的市场参考价进行评估，本院予以准许并委托浙江国信房地产土地估价咨询有限公司进行评估，浙江国信房地产土地估价咨询有限公司出具房地产估价报告书一份，载明上述宅基地及宅基地内房屋及附属设施在估价时点（2011年6月29日）的司法处置条件下的市场参考价为3360000元，单价为7181元／平方米。被告为此垫付鉴定费10000元。＼n经庭审质证，两原告对上述评估报告发表如下质证意见：第一点，本次估价的对象土地房产性质系农村住宅用地，而估价书第七页，将涉案房屋擅自以商品房估价，极其不合理。第二点，估价对象，根据建设工程审批，建筑规模是4层，72个平方，而本次评估第七页，将估价对象设为5层包含地下室。第三点，估价的参考市场价明显不合理，估价中也没有明显的市场估价价值。第四点，评估对象的装修价值，是原告方起诉之后被告方强行装潢的，为此原告与被告多次协商并产生纠纷，对该部分价值应该由被告方自行承担。＼n经庭审质证，被告对上述评估报告发表如下质证意见：合法性无异议，但是不能客观反映评估对象的市场价格，评估价格明显低于实际价格。这个评估报告的价格应包括三项，一个是宅基地的价格，一个是宅基地内的房屋价格，一个是附属设施的价格。评估报告里没有体现区位优势，评估对象处于义乌市的繁华地段，宅基地一楼是营业房，店面的价格与住宅的价格是不一致的，因此评估价格明显偏低。附属设施显然是指地下室，该鉴定报告里面没有包括装修，这一部分钱应该加进去的。装修是原告起诉之前被告就进行装修了，这一部分应该加进去。第四点，把整体的这个房屋确定为7千多元一个平方是偏低的。我们应当参照国有土地的市场价格进行评估，因为不管是国有土地还是集体土地，房屋的使用价值是一致的，它的使用价值不因为是农村土地或者国有土地而有所有不同，当然其中有一个修正系数。从代理人来看应该是正的修正系数，因为农村土地是没有使用期限的，而农村宅基地为什么与国有土地不一样，因为农村宅基地不能流通，但是从使用价值来看，既然我们是按照市场价值来评估，所有评估单位应该参照国有土地的价值来评估。对这一点我们有异议，其余没有异议。＼n原告申请浙江国信房地产土地估价咨询有限公司估价人员杨某庭接受询问，本院予以准许。＼n经庭审质证，两原告对估价人员杨云的回答发表如下质证意见：很明确本次估价对象系住宅用地，土地使用权类型是住宅拨用的宅基地，估价书擅自依据第一层是出租就认定为其为商住综合用途，明显偏高了估价单价，其对选择的估价方法，将宅基地法律明确规定不允许在本集体范围之外流转，仍采纳了市场比较法等，人为地提高了房屋的价格，应该按照市政府颁布的基准地价法。根据其陈述，其并未对合法建筑面积和非法建筑面积进行区分，在估价范围内和估价单价上都没有参考上述因素，本次估价的价格都应该剔除非法建筑面积。第三点，原告方要求对本次估价对象重新申请评估，以能完全体现估价对象的真实价值。＼n经庭审质证，被告对估价人员杨云的回答发表如下质证意见：评估方法无异议，评估方法是正确的。评估的单位根据评估对象的实际情况和实际用途进行评估是正确的。我方认为评估单位对地价的评估是偏低的，据我们了解，位置比这里还差的杨二村的地价价格达成4万3左右。从这个角度来看，地价是明显被低估了。第二个偏低的是造价，造价明显偏低，造价有一个修正系数，评估人员说造价是1000元左右不包含装修，我们了解到的是要1千4、5左右。装修部分，评估人员只考虑了不可移动部分，但是可移动的部分，因为有些装修移动了就会影响了其使用价值，这部分没有加进去是错误的。第四点，三通一平84000元这个钱，评估师认为她已经算进去的，但是我方认为评估单位对三通一平这个概念都认识错误了，三通一平是在建造之前村里必须要考虑进去的，三通一平的钱是另外支付的，与宅基地价格和房屋造价根本没有任何关系。还有我们当时在招投标的时候花了12万元，评估师认为已经考虑这个因素，但是从这个评估报告里没有体现区位优势，评估师回答的说有修正过的，但是实际上没有，我认为要加进去的。＼n本院对原、被告提供的证据认证如下：原告提供的证据一、证据二、证据三、证据四；被告提供的证据一、证据二、证据三、证据五，上述证据真实性本院予以确认。被告提供的证据四，义乌市江东街道南苑社区前成经济合作社与义乌市江东街道办事处均不是有权确认房屋所有权的机构，对该份证据本院不予采信。被告提供的证据六，与本案缺乏关联性，本院不予采信。被告提供的证据七，系被告与案外人签订，案外人未到庭，合同是否实际履行，是否存在增减项等都无法查明，并且本院按被告申请对讼争房屋整体价值进行了评估，其中包含装修价值，因此对该份证据本院不予采信。被告提供的证据八、证据九，本院已经按被告申请对讼争房屋整体价值进行了评估，对于上述证据本院不予采信。＼n浙江国信房地产土地估价咨询有限公司出具房地产估价报告书一份，鉴定过程符合法律规定，并且鉴定人杨某庭接收了原、被告的质询，对该份报告书本院予以采信。＼n经审理查明，原告傅小艳、傅小妹是第三人俞娟、傅吴福的女儿，傅吴福、俞娟系夫妻关系。2003年7月17日，经义乌市人民政府批准，第三人傅吴福、俞娟及两原告一家四口审批到宅基地90平方米。2003年12月1日，第三人傅吴福、俞娟、案外人傅小洪与被告龚晓霞在中间人俞正义见证下签订了一份土地使用权买卖合同，约定傅吴福将位于前成村的72平方米建筑用地以每平方米7400元的价格转让给被告龚晓霞，总价款为532800元。合同对其他方面也作了约定。2004年1月5日，被告龚晓霞以第三人傅吴福的名义参加了所在村旧村改造土地使用权投标，经竞投，中标坐落于前成村旧村改造安置区内招标编号为第贰幢东起第11-12间。现本案讼争地块房屋已由被告龚晓霞建成并居住管业至今。2011年傅小艳、傅小妹以龚晓霞、傅吴福、俞娟为被告向本院提起诉讼，本院作出（2011）金义民初字第473号民事判决，判决：一、龚晓霞与傅吴福、俞娟于2003年12月1日签订的土地使用权买卖合同无效；二、龚晓霞于判决生效后九十日内腾退义乌市江东街道前成村小区47幢（现为前成小区36幢3号）房屋二间。后被告龚晓霞不服一审判决向金华市中级人民法院提起上诉，金华市中级人民法院作出（2011）浙金民终字第809号民事判决书，判决：一、维持本院（2011）金义民初字第473号民事判决第一项；二、撤销本院（2011）金义民初字第473号民事判决第二项及诉讼费用负担部分；三、驳回傅小艳、傅小妹的其他诉讼请求。＼n经浙江国信房地产土地估价咨询有限公司评估，坐落于义乌市江东街道前成小区36幢3号的宅基地及宅基地内房屋及附属设施的市场参考价为3360000元。被告龚晓霞垫付鉴定费10000元。＼n该房屋具体附属设施为：建筑物外墙面砖，内部装修精致，地下室内墙普通抹灰，第1-3层内墙乳胶漆，第4-5层内墙乳胶漆、胶合板吊顶、墙纸、墙体软包、大理石窗台板；门为地下室防盗门，底层卷闸门、全玻门，第2-3层进户防盗门、木门，第4-5层进户防盗门、实木门和移门；窗为第1-4层为铝合金窗，第5层为塑钢窗，防盗窗为不锈钢防盗窗；地下室地面为水泥地，第1-3层地面为抛光地砖，第4-5层地面为抛光砖、实木地板、大理石踢脚线；楼梯地面为花岗岩、花岗岩踢脚线，楼梯不锈钢扶手和实木扶手；第5层露台建有假山水池、花坛，露台墙体贴外墙砖，第4-5层厨房安装整体橱柜，浴室安装淋浴房。水电卫设备完备，安装有格力牌空调（风管机）共三台。＼n本院认为，第三人傅吴福、俞娟与被告龚晓霞于2003年12月1日签订的土地使用权买卖合同，已经由生效判决确认无效，根据无效合同的处理原则，因无效合同取得的财产，应当返还。买卖合同作为双务合同，这里的“返还”是相互返还，并且原则上应当同时履行。被告已经在本案讼争的土地上建造了房屋，基于效率原则，应当将讼争的土地使用权及建造在该土地使用权上的房屋一并处理。金华市中级人民法院作出的民事判决已经认定，原告傅小艳、傅小妹对于转让本案讼争的土地使用权是知情的，原、被告及第三人对于合同无效都存在过错，并且原告及第三人作为出让方，在合同履行完毕多年后以合同效力为理由提起诉讼，本身是一种不诚信的表现。被告基于对合同的信赖，建造了房屋，并且合同履行多年，讼争宅基地的价值也发生改变，因此根据公平原则，两原告起诉被告要求腾退土地及房屋，应当同时按照讼争宅基地及宅基地内房屋及附属设施现在的价值支付对价。经本院向第三人询问，第三人同意由原告支付对价并将房屋交由原告使用。浙江国信房地产土地估价咨询有限公司的房地产估价报告书，程序合法，并且经过原、被告庭审质证，估价人也出庭接收了质询，对于估价结论：坐落于义乌市江东街道前成小区36幢3号的宅基地及宅基地内房屋及附属设施的市场参考价为3360000元，本院予以确认。司法评估是对讼争宅基地及其上房屋整体均进行了评估，因此被告提出的三通一平、装修等费用已经包含在最后的评估价值当中。原告陈述讼争房屋部分为违章建筑，未有相应证据证明。因被告腾退房屋需一定的时间，应在原告在本院指定的时间内支付对价后二个月内腾退完毕。原告本诉合理部分本院予以支持。被告反诉合理部分本院也予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：＼n一、原告傅小艳、傅小妹于本判决生效后一个月内支付被告龚晓霞房屋价款人民币3360000元。＼n二、原告傅小艳、傅小妹履行了上述第一项判决后，被告龚晓霞应于二个月内腾退坐落于义乌市江东街道前成小区36幢3号的房屋，并将该房屋内的已估价的附属设施一并交付给原告傅小艳、傅小妹。＼n三、驳回被告（反诉原告）龚晓霞其他的反诉请求。＼n本诉案件受理费40元，由被告负担。反诉案件受理费30208元，由两原告负担16840元，被告负担13368元。鉴定费10000元，由两原告负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费本诉80元，反诉60416元至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入账号：19699901040008737，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）＼n审判员陈锦忠＼n二〇一三年四月九日＼n书记员龚雪