广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1973民初8620号
原告东莞市塘厦镇石鼓股份经济联合社，地址：广东省东莞市塘厦镇石鼓社区居委会。
负责人黄再洪，书记。
委托代理人胡杨，广东乐而乐律师事务所律师。
委托代理人黄日明，男，汉族，1963年4月9日出生，住址：广东省东莞市，系东莞市塘厦镇石鼓社区居委会的干部。
被告王满才，男，汉族，1968年3月12日出生，住址：广东省惠州市惠城区。
被告东莞市达坤塑胶五金有限公司，住所地：东莞市塘厦镇石鼓水龙路28号。
法定代表人王满才。
委托代理人邢鹏，男，汉族，1967年7月17日出生，住址：江西省九江市浔阳区，系东莞市达坤塑胶五金有限公司的员工。
原告东莞市塘厦镇石鼓股份经济联合社（以下简称“石鼓经联社”）诉被告王满才、东莞市达坤塑胶五金有限公司（以下简称“达坤公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韦枝展适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石鼓经联社的委托代理人胡杨、黄日明，被告达坤公司的委托代理人邢鹏均已到庭参加诉讼。被告王满才经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告石鼓经联社诉称，2013年7月31日，原告与被告王满才签订了一份《厂房租赁合同》，约定原告将位于东莞市塘厦镇石鼓水龙路28号的一栋3层厂房、1栋3层宿舍和其他建筑物4间租赁给被告王满才使用5年，月租金为45000元，租金每隔3年递增10%。在合同的第四条第2项和第八条分别约定“乙方于每月20日前将当月租金转入甲方银行账户……，乙方不按时缴交租金的，每逾期一日应向甲方支付月租金10%的违约金”，“乙方有以下违约行为之一的，甲方有权随时单方解除合同，并收回厂房，没收履约保证金……”。被告王满才在承租后经常不按时支付租金，原告层多次向两被告发出联络函和律师函，要求两被告按时付款，但两被告以各种理由拖延支付。至原告起诉时止，两被告尚欠原告2015年12月至2016年6月拖欠的租金315000元未支付。两被告的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益。因被告王满才在承租后于2014年1月10日以该租赁物为住所成立了达坤公司，并由被告达坤公司实际使用上述租赁物及支付租金，故被告达坤公司应与被告王满才一起对上述租金及违约金等承担连带支付责任。因原告多次找两被告协商不成，为维护原告自身合法权益，特诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告王满才之间签订的《厂房租赁合同》，限两被告在判决生效后十日内将位于东莞市塘厦镇石鼓水龙路28号的厂房、宿舍和其他建筑物等租赁物完好无损的交还给原告；二、两被告向原告连带支付2015年12月至2016年6月拖欠的租金315000元及违约金63000元（按每逾期一日支付租金的10%的违约金计算）；三、被告王满才所交的履约保证金135000元因被告王满才违约而归原告所有，原告不需退还给被告；四、两被告自2016年7月起按月租金45000元向原告支付租金至其交还全部租赁物时止（其中自2016年11月起按月租金49500元计算）；五、本案的诉讼费由两被告承担。
被告达坤公司辩称，1、原告所讲的欠租金是事实，此外，被告还欠员工大约2个半月的工资。但是，被告想说明：公司已经经营了3年，目前处于破产状态，今天法定代表人王满才不在，原因就是去外面借款融资。对原告的诉请，被告认为原告也是有不对的地方，从租赁开始，电表的用户名一直都不是被告公司的名字，现在的名字是东莞市塘厦超强器材配件加工厂，导致被告无法开具税票、进行税务抵扣，给被告造成了很大损失。原告应该给被告解释；2、基于目前的状态，被告希望原告配合被告一起将厂房交还给原告，现在工人还在那里，还欠着工资。像原告这么大的公司，对于被告欠的这些租金，相比于工人工资，希望原告配合被告先给工人工资，维护稳定；3、被告希望原告退还被告交的履约保证金135000元、补偿被告的电费无法开具税票的损失122400万元。
被告王满才在法定期限内未向本院提交任何证据，也未提出任何答辩。
经审理查明，位于东莞市塘厦镇石鼓水龙路28号的案涉房屋，已取得房地产权证，权属人登记为雅信（东莞）真皮手袋鞋业有限公司。石鼓经联社举证了一份《土地使用权出让合同》，显示2003年1月8日东莞市塘厦镇石鼓村委会与香港东雅集团有限公司签订该合同将案涉房屋转让给东莞市塘厦镇石鼓村委会。
2013年7月31日，石鼓经联社与王满才签订一份《厂房租赁合同书》，主要约定：王满才承租案涉房屋，租赁物包括厂房1栋3层共3600平方米、宿舍1栋3层共540平方米、其他建筑物4间共360平方米；租赁期5年（不计免租装修期），从2013年7月1日起至2018年10月31日止，免租期4个月，计租期自2013年11月1日起至2018年10月31日止；2013年11月1日起至2016年10月31日止的租金为45000元/月，2016年11月1日起至2018年10月31日止的租金为49500元/月；租金按月缴纳，王满才于每月20日前将当月租金存入石鼓经联社银行账户，不按时缴交租金的，每逾期一日应支付月租金10%的违约金；履约保证金135000元，由王满才于签订合同之日缴交；王满才拖欠租金超过两个月的等，石鼓经联社有权随时单方解除合同并收回厂房，没收履约保证金；等等。
上述《厂房租赁合同书》签订后，石鼓经联社向王满才交付了案涉房屋，王满才也向石鼓经联社缴交了履约保证金135000元。后王满才在案涉房屋上注册成立了达坤公司。庭审中，达坤公司表示愿意与王满才一起对案涉债务承担共同清偿责任。
石鼓经联社主张王满才、达坤公司拖欠自2015年12月份以来的租金，达坤公司予以确认，并表示经营困难甚至无法支付工人工资。关于石鼓经联社诉讼请求第二项主张的违约金63000元，达坤公司表示不合理也无力支付，石鼓经联社则表示其实际是以拖欠租金总额的20%进行计算，表示已经予以减免。
另，2015年4月2日，石鼓经联社曾起诉王满才、达坤公司追讨拖欠租金，案号为（2015）东三法民一初字第477号。后经本院组织调解，双方达成调解协议。
以上事实，有《厂房租赁合同书》、房地产权证、见证书、《土地使用权出让合同》、民事调解书等及本院庭审笔录附案为证。
本院认为，被告王满才经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未向本院提出答辩及提供任何证据,视为放弃对原告的主张进行抗辩、对原告的证据进行质证的权利，应当承担由此产生的不利法律后果。
案涉房屋已取得房地产权证，符合出租的条件。石鼓经联社与权属人签订相应合同，取得对案涉房屋的使用权利。《厂房租赁合同书》系石鼓经联社与王满才的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，各方应依约履行该合同。
石鼓经联社主张王满才、达坤公司拖欠自2015年12月份以来的租金，达坤公司予以确认，王满才未提出异议，对此本院予以确认。按照《厂房租赁合同书》的约定，案涉房屋2015年12月份至2016年6月份期间的租金为45000元/月，此7个月的租金总额为315000元，此款王满才应支付给石鼓经联社。另，按照《厂房租赁合同书》关于“租金按月缴纳，王满才于每月20日前将当月租金存入石鼓经联社银行账户，不按时缴交租金的，每逾期一日应支付月租金10%的违约金”的约定，王满才拖欠上述7个月租金，截止2016年8月24日一审辩论终结时，违约金的总额已远远超过拖欠的租金总额315000元，该违约金约定明显过高，应予调整。现石鼓经联社以拖欠的租金总额315000元的20%即63000元为标准，主张此期间拖欠租金的违约金，较为合理，本院予以支持。故王满才应支付石鼓经联社2015年12月份至2016年6月份期间的租金共315000元及违约金63000元。
继上，王满才拖欠自2015年12月份以来租金的行为，已构成严重违约，依据《厂房租赁合同书》关于“王满才拖欠租金超过两个月的等，石鼓经联社有权随时单方解除合同并收回厂房，没收履约保证金”的约定，石鼓经联社有权单方解除合同要求王满才返还案涉房屋，并有权没收、不予退还履约保证金。对石鼓经联社的这两项诉讼请求，本院予以支持。
同时，在王满才未将案涉房屋返还给石鼓经联社前，还应按照《厂房租赁合同书》约定的租金标准支付石鼓经联社自2016年7月份起至实际返还案涉房屋之日止的租金，其中，2016年7月1日起至2016年10月31日止的租金为45000元/月，2016年11月1日起至实际返还案涉房屋之日止的租金为49500元/月。
达坤公司系王满才在签订《厂房租赁合同书》后在案涉厂房上注册成立，成立后使用案涉厂房进行生产经营。参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，石鼓经联社要求达坤公司与王满才承担案涉民事责任，合法有据，且达坤公司也明确表示愿意与王满才一起对案涉债务承担共同清偿责任。综上，王满才及达坤公司应对案涉债务承担连带清偿责任。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告东莞市塘厦镇石鼓股份经济联合社与被告王满才于2013年7月31日签订的关于租赁位于东莞市塘厦镇石鼓水龙路28号房屋的《厂房租赁合同书》；
二、被告王满才、东莞市达坤塑胶五金有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内搬离并将位于东莞市塘厦镇石鼓水龙路28号房屋（厂房1栋3层共3600平方米、宿舍1栋3层共540平方米、其他建筑物4间共360平方米）返还给原告东莞市塘厦镇石鼓股份经济联合社；
三、被告王满才、东莞市达坤塑胶五金有限公司应于本判决发生法律效力之日三日内起支付原告东莞市塘厦镇石鼓股份经济联合社2015年12月份至2016年6月份期间的租金共315000元及违约金63000元，共378000元；
四、被告王满才、东莞市达坤塑胶五金有限公司应于本判决发生法律效力之日三日内起支付原告东莞市塘厦镇石鼓股份经济联合社自2016年7月1日起至实际搬离并返还案涉房屋之日止的租金（其中，2016年7月1日起至2016年10月31日止的租金为45000元/月，2016年11月1日起至实际返还案涉房屋之日止的租金为49500元/月）；
五、原告东莞市塘厦镇石鼓股份经济联合社无需退还被告王满才、东莞市达坤塑胶五金有限公司履约保证金135000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4465元，原告东莞市塘厦镇石鼓股份经济联合社已预交，由被告王满才、东莞市达坤塑胶五金有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 韦枝展
二○二○一六年八月二十九日
书记员 余秋玲
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》
第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。
公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。