＼n上海市黄浦区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）黄浦民四（民）初字第1989号＼n原告俞斌。＼n原告俞帅。＼n两原告共同委托代理人卢晓，上海邑鼎律师事务所律师。＼n被告李晓俊。＼n委托代理人王一秋，北京盈科（上海）律师事务所律师。＼n原告俞斌、俞帅与被告李晓俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月26日受理后，依法由代理审判员张宁独任审判，于2014年1月8日公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人卢晓、被告李晓俊及其委托代理人王一秋到庭参加诉。本案现已审理终结。＼n原告俞斌、俞帅诉称，两原告系本市中山南一路XXX弄XXX号XXX室房屋（下称涉案房屋）产权人。2012年3月10日，原、被告签订上海市房屋租赁合同（下称租赁合同），约定原告将涉案房屋租予被告办公使用，租期为2012年3月10日至2013年3月9日，租金为人民币7，000元／月（以下币种均为人民币），付三押一，另有家具押金2，000元。但被告仅支付租金至同年9月9日。同年11月15日，被告将涉案房屋钥匙快递给原告，单方提前终止了租赁合同，构成违约，应承担违约责任。在被告退租起至2013年10月14日租予他人前，涉案房屋空置。因此，原告起诉要求确认双方签订的租赁合同于2012年11月15日解除；被告支付2012年9月11日至11月15日的租金15，145元、2012年11月16日至2013年3月9日双倍租金标准的违约金43，658元（已扣除在原告处的押金9，000元）、2012年7月1日至11月15日的物业费2，057元、电费315.83元、电话费99.40元。＼n被告李晓俊辩称，虽然被告于2012年11月15日将涉案房屋钥匙返还原告，但被告于2012年9月15日已搬离涉案房屋，此前曾与原告俞斌沟通并获准，且原告一直持有涉案房屋钥匙，故被告仅愿支付2012年9月11日至15日的租金。约定违约金过高，在被告退租后，原告于2013年初已将涉案房屋租予他人，其现称房屋空置至2013年10月14日无证据证明；原告并无实际损失，违约金最多以一倍房租计算，被告愿承担自2012年9月16日至2013年1月1日按双方合同约定的租金标准的违约金。被告已支付物业费至2012年9月9日，但无支付凭证。被告愿支付电费315.83元和电话费99.40元。＼n本院经审理查明，涉案房屋产权人为两原告。2012年3月，原、被告签订租赁合同，约定：被告承租涉案房屋办公使用，租期至2012年3月10日至2013年3月9日；租金为7，000元／月，付三押一，被告应自合同签订当日支付2012年3月至5月租金，后应于每季度第一个月5日前支付季度租金，先付后用；原告交付房屋时，被告应支付房屋租赁保证金即1个月租金7，000元和办公家具保证金2，000元，租赁关系终止时，上述保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告；租赁期间使用涉案房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理、网络使用等费用由被告承担；租赁期间，非本合同规定的情况，被告中途擅自退租的，应按提前退租天数的租金的2倍向原告支付违约金。＼n合同签订后，被告支付原告租赁保证金7，000元和办公家具保证金2，000元、2012年3月10日至9月9日的租金4.2万元、2012年3月11日至6月30日的物业费1，704.03元。被告称其已支付物业费至2012年9月9日，但无支付凭证，本院不予采信。＼n2012年11月15日，被告将涉案房屋钥匙快递给原告。被告称其在原告俞斌认可的情况下于同年9月15日搬离涉案房屋，未提供证据证明，本院不予采信。＼n审理中，原、被告一致确认：日租金的计算方式为月租金除以30日；物业费标准为460.56元／月。＼n以上事实，由两原告提供的房屋租赁合同、收款收据、快递及快递单、物业费发票和物业公司证明、电话费和电费账单等证据以及当事人的庭审陈述予以证明。＼n本院认为，原、被告签订的租赁合同无法律、法规规定的无效情形，应确认有效，双方均应全面履行合同约定的义务。但是，被告于2012年11月15日将涉案房屋钥匙快递返还原告，致使合同目的无法实现，故原告要求确认该日为合同解除日的诉请，本院予以支持。被告在约定租期内擅自退租，且未履行支付2012年9月10日至11月15日的租金15，400元、2012年7月1日至11月15日的物业费2，072.52元、电费315.83元、电话费99.40元等义务，构成违约，应承担继续履行、支付违约金等相应的违约责任，现原告要求被告支付2012年9月11日至15日的租金15，145元、2012年7月1日至11月15日的物业费2，057元和电费315.83元、电话费99.40元，差额予以放弃，本院予以确认。租赁合同约定被告擅自退租的，应按提前退租天数的租金的2倍向原告支付违约金，该约定违约金超过了被告按约履行时原告预期可得租金利益，显属过高，被告要求调低的申请，本院予以准许。而且原告在被告退租后，依法应采取适当措施防止损失扩大，被告称原告于2013年1月1日已另行出租涉案房屋，原告称涉案房屋在2013年10月14日前一直空置，双方均未提供证据证明，故本院根据公平原则，酌定被告应向原告支付相当于3个月租金标准的违约金2.1万元，被告已支付的租赁保证金及家具保证金共9，000元抵消部分违约金后，被告实际还应支付原告违约金1.2万元。＼n据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：＼n一、确认原告俞斌、俞帅与被告李晓俊就本市中山南一路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的上海市房屋租赁合同于2012年11月15日解除；＼n二、被告李晓俊应于本判决生效之日起十日内支付原告俞斌、俞帅租金人民币15，145元、物业费人民币2，057元、电费人民币315.83元和电话费人民币99.40元；＼n三、被告李晓俊应于本判决生效之日起十日内支付原告俞斌、俞帅违约金人民币1.2万元。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。＼n案件受理费人民币1，341元，本案适用简易程序，减半收取，计人民币670.50元，由原告俞斌、俞帅共同负担人民币344.50元，由被告李晓俊负担人民币326元（并应于本判决生效之日起十日内支付原告俞斌、俞帅）。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。＼n代理审判员张宁＼n二〇一四年三月十三日＼n书记员周玲＼n附：相关法律条文＼n附：相关的法律条文＼n《中华人民共和国合同法》＼n第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：＼n（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；＼n（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；＼n（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；＼n（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；＼n（五）法律规定的其他情形。＼n第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。＼n第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。＼n第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。＼n约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。＼n当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。＼n第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。＼n当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。＼n《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》＼n第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。＼n当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。