广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房初字第31号
原告（反诉第三人）：威悦发展有限公司
法定代表人：陈德成，董事。
原告（反诉被告）：威悦发展有限公司业务之分行德成制品厂
法定代表人：陈德成，董事。
两原告共同委托诉讼代理人：何带勇，广东国晖律师事务所律师。
两原告共同委托诉讼代理人：彭宝如，广东国晖律师事务所实习律师。
被告（反诉第三人）：深圳市建业（集团）股份有限公司
法定代表人：黄朝凯，董事长。
委托诉讼代理人：肖勇，男，系该公司职员。
委托诉讼代理人：赵宇，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：深圳建业工程集团股份有限公司
法定代表人：黄朝凯，董事长。
委托诉讼代理人：向翠芸，女，系该司职员。
委托诉讼代理人：赵宇，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。
被告（反诉第三人）：宝能地产股份有限公司
法定代表人：叶伟青，董事长。
委托诉讼代理人：卓远东，男，系该司职员。
第三人（反诉第三人）：深圳市建业房地产开发有限公司
法定代表人：翁翕。
委托诉讼代理人：刘欣佩，女，系该司职员。
委托诉讼代理人：黄星儒，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。
原告威悦发展有限公司（以下简称威悦公司）、威悦发展有限公司业务之分行德成制品厂（以下简称德成制品厂）与被告深圳市建业（集团）股份有限公司（以下简称建业集团）、深圳建业工程集团股份有限公司（以下简称建业工程公司）、宝能地产股份有限公司（以下简称宝能公司）、第三人深圳市建业房地产开发有限公司（以下简称建业房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年9月29日立案后，依法适用普通程序，公开进行了审理。被告建业工程公司在答辩期内于2015年11月6日向本院提出管辖权异议，要求本案移送广东省高级人民法院审理。本院于2015年11月17日作出（2015）深中法房初字第31号民事裁定，驳回被告建业工程公司的管辖权异议。被告建业工程公司不服该裁定，上诉至广东省高级人民法院。广东省高级人民法院于2016年1月21日作出（2016）粤民辖终20号民事裁定，驳回其上诉。案卷退回本院后，在重新确定的举证期限届满前，被告建业工程公司于2016年5月9日提起反诉。本院受理反诉后，于2016年10月27日进行了开庭审理。后因合议庭变更，于2017年10月30日重新进行了开庭审理，原告威悦公司、德成制品厂的委托诉讼代理人何带勇，被告建业集团的委托诉讼代理人赵宇、肖勇，被告建业工程公司的委托诉讼代理人赵宇、向翠芸，被告宝能公司的委托诉讼代理人卓远东、第三人建业房地产公司的委托诉讼代理人刘欣佩、黄星儒到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告威悦公司、德成制品厂向本院提出诉讼请求：1.确认德成制品厂是福田区xx西路xxx原xx小区x号厂房第一层、第二层、第三层房地产的实际权利人。（该项诉讼请求已于2016年8月19日撤回。）2.确认德成制品厂应支付给建业集团和建业工程公司公告基准地价（含市政配套设施金）差额为人民币9349875元，建业集团和建业工程公司应予接受。3.宝能公司、建业集团和建业工程公司在判决生效后三日内安排德成制品厂在福田区××路与××路交汇处xxx公馆一期、二期和三期的所有商品住宅中选择建筑面积共计4500平方米的商品住宅。4.德成制品厂以随机抽签的方式在福田区××路与××路交汇处xxx公馆一期、二期和三期的所有商品住宅中选择建筑面积共计4500平方米的商品住宅。5.本案诉讼费用由宝能公司、建业集团和建业工程公司承担。
事实和理由：德成制品厂是威悦公司设立的社团法人。德成制品厂通过签订买卖合同成为福田区xx西路xxx原xx小区x号厂房（原名称为福田区xxxxx工业区第x栋厂房）第一层、第二层、第三层房地产的实际权利人，但因涉案厂房土地为行政划拨用地，德成制品厂一直未能办理第一层至第三层的房地产权证。德成制品厂又通过签订租赁合同，用“以租代买”形式成为该厂房第四层、第五层、第六层房地产的实际使用权利人，租赁期限自合同签订之日起至该租赁房屋的房地产权证上的土地使用权期满之日止（后确定该土地使用权年限至2038年8月19日止）。1992年4月厂房竣工后，德成制品厂实际取得xx小区x号厂房第一层至第六层的使用权和收益权长达21年之久，建业集团和建业工程公司一直予以认可。
2006年，建业集团为改造xx小区，试图将xx小区x号厂房登记到自己名下。经德成制品厂向深圳市房地产权登记中心申请异议，涉案房屋确权程序被中止。而后，建业集团于2007年9月24日与德成制品厂签订《深圳市xx小区x号厂房拆迁补偿协议书》，确认了德成制品厂对xx小区x号厂房的合法权利，并约定建成商品房住宅楼后补偿德成制品厂4500平方米商品房住宅楼。协议书第二条约定德成制品厂应在政府部门正式书面通知建业集团补交地价差价时，按政府部门上述书面通知规定的单位收费标准，补交4500平方米土地由原商品厂房性质变为商品房住宅楼性质的相应地价差价、市政配套设施金及相关的税费。协议书第五条约定德成制品厂以抽签方式选择4500平方米住宅楼的补偿，等等。后来，建业集团决定将第x栋厂房登记到建业工程公司名下，德成制品厂又与建业集团和建业工程公司于2009年11月27日签订《关于<深圳市xx小区x号厂房拆迁补偿协议书>的补充协议》，约定同意将x号厂房产权办到建业工程公司名下。补充协议签订后，德成制品厂向政府部门撤回异议，涉案房屋登记到建业工程公司名下，但建业集团和建业工程公司至今未对德成制品厂支付任何对价。
2012年12月3日，建业工程公司与宝能公司签订《福田区xx小区北区城市更新项目拆迁补偿协议》，约定宝能公司为xx小区北区城市更新项目的实施主体，拆迁改造范围包括xx小区x号厂房。2012年12月22日，福田区城中村（旧村）改造办公室发出《关于拟确认宝能地产股份有限公司为xx小区北区城市更新项目的实施主体的公示》，之后宝能公司获批成为更新项目实施主体。原告此时才得知建业集团和建业工程公司已经不可能成为涉案房屋的拆迁主体。虽经德成制品厂多次与三被告交涉，但三被告均未与原告重新签订拆迁补偿协议或变更补充协议。为保障原告权益，经深圳市××xxx街道人民调解委员会调解，德成制品厂与建业工程公司、宝能公司于2013年8月2日达成一致意见，确认宝能公司为xx小区北区旧改项目的实施主体，德成制品厂为xx工业区四号厂房1-3楼的实际所有者。同时，宝能公司向德成制品厂出具《承诺函》，承诺在本项目初步设计图纸经政府主管机关审批同意后90天内，由建业工程公司与德成制品厂依其约定协商确定选房方案，并提交给宝能公司商定房号。
但此后，在具备选房条件的前提下，三被告一直未安排德成制品厂选房。此外，建业工程公司还要求德成制品厂支付地价及契税款合计41681736元，支付违约金59163492.96元。而德成制品厂主张按照双方拆迁补偿协议书支付地价差价，以及根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第二款规定：拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。而原xx小区北区x号厂房所属的xxxxx宗地的公告基准地价标准为住宅2377.75元／平方米，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价约300元／平方米，实际德成制品厂应补交的公告基准地价差额（合市政配套设施金）为人民币（2377.75元／平方米-300元／平方米）×4500平方米=9349875元。为避免争议，德成制品厂还于2015年5月11日、2015年5月18日多预付了部分款项，委托关联企业威悦德成贸易（深圳）有限公司转账给建业工程公司，但建业工程公司二次均予以退回，且一直未安排德成制品厂选房。为此，原告依据有关法律规定提起诉讼，请求法院支持原告以上诉讼请求。
被告建业集团、建业工程公司辩称，一、威悦公司作为本案原告的诉讼主体不适格。威悦公司并非本案合同当事人，本案所有相关文件、合同均是以德成制品厂名义发出、签订，所有权利义务均是以德成制品厂名义承担。
二、本案原告诉请的案由为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，但德成制品厂与拆迁人宝能公司之间并没有签订拆迁补偿协议，依据相关规定，人民法院不能受理该民事诉讼，应驳回原告起诉，告知其另循行政途径解决。1.根据《城市房屋拆迁管理条例》第四条、第十三条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》第二十五条的规定，所谓房屋拆迁安置补偿合同，是指城市更新的实施主体单位（拆迁人、建设单位）与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式、补偿金额、回迁房地点、面积、搬迁期限、搬迁过渡期补偿等事项订立的协议。其中，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有权人。其基本特征和补偿的方向，是由城市更新的实施主体单位将补偿款现金或者将未来新建的回迁房交付给被拆迁房屋的所有权人，这是城市更新实施主体与被拆迁房屋的所有权人之间的特定法律关系。具体在本案中，则是行政机关所确认的城市更新实施主体宝能公司与被拆迁房屋的所有权人建业工程公司之间的法律关系，与原告无关。2.最高人民法院《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》（法释[2005]9号）规定：拆迁人、被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决。广东省高级人民法院《关于依法稳妥处理涉“三旧”改造纠纷案件的通知》（粤高法[2012]217号）规定，“当事人未达成拆迁补偿协议的，人民法院不能作为民事案件受理，而应引导当事人依据《土地管理法实施条例》第25条或《国有土地上房屋征收与补偿条例》第14条、第26条的规定，依法通过'行政裁决
--行政复议--行政诉讼'的程序寻求救济。”
三、从现有法律关系上讲，本案不应是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，而应为商品房预约合同纠纷。作为xx小区所有权人的建业工程公司，与作为买方的德成制品厂，所签订的拆迁补偿协议及补偿协议等合同实际为就未来4500平米新建商品房进行买卖的商品房预约合同。而因原告为境外企业，依法不得在我国购买商品房，后续的本约合同实际无法订立，订立亦无效，且就未来4500平米新建商品房的具体位置、房号、价款等主要内容尚未确定，即使签订了合同，也无法履行。1.1990年签订的两份《工业标准厂房买卖合同》（以下简称厂房买卖合同）是德成制品厂作为买方，建业房地产公司作为卖方，就原xx小区x号厂房1-3层进行买卖的合同，但因两份厂房买卖合同签署之时，上述土地为国有划拨性质，厂房买卖合同的签订未经政府批准。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，该合同因违反法律规定而无效，也无法进行物权变动，因此德成制品厂并非原xx小区的产权人，也始终不具有直接获得xx小区产权的任何权利基础。2.建业工程公司与德成制品厂于2007年和2009年签署的补偿协议书和补充协议，实际仍然是德成制品厂作为买方，与建业工程公司作为卖方，就xx小区城市更新改造完成后建业工程公司未来所获得的新建4500平方米商品回迁房进行买卖的商品房预约合同。建业工程公司是《项目公示》所确认的权利人，是未来回迁房的一手业主，这就意味着，德成制品厂如想获得新建4500平方米商品房住宅，只能通过协议方式向建业工程公司购买，即二手房买卖。但因该等买卖标的目前尚未特定化，新建商品房的具体位置、房号、价款等主要内容尚未确定，其他商品房买卖的主要交易条款也未涉及，因此目前德成制品厂与建业工程公司签订的只能是商品房预约合同，未来的网签备案合同才是正式的本约合同。3.无论是目前的预约合同，还是未来需要正式签订的网签合同，都是无效合同，也无法履行。理由如下：（1）根据《中华人民共和国公司法》第一百九十二条、第一百九十六条，《无照经营查处取缔办法》（国务院令第588号）第二条的规定，原告为境外主体，且并未在我国依法申请设立分支机构，亦未获得相应的营业执照，其无权在境内从事房地产买卖活动，其行为属于无照经营，应当依法取缔并追究相应法律责任。（2）原告不具有在我国购买商品房的合法资格。《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房〔2006〕171号）明确规定，“在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房”；住房城乡建设部等六部门发布的《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》（建房[2015]122号）规定：“境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外）和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。”也就是说，即便是对于在境内设立了分支、代表机构的境外机构，也只能购买符合实际需要的自用、自住商品房，而对于在境内没有设立分支、代表机构的境外机构，根本就不得购买商品房。原告自始至终都是境外企业，既没有在境内设立分支或代表机构，也没有合法的营业执照，其在境内不得从事任何经营行为，也自然不可能需要4500平方米的商品房住宅用于“自用”。因此，原告不具有在我国购买商品房的合法资格，网签备案合同根本不可能签订，即便签订了也因违反法律规定而无效。（3）原告也无法通过合法途径支付购房款。根据《国家外汇管理局、建设部关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》规定，“从境外汇入购房款的，应持以下文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房外汇资金结汇后直接划入房地产开发企业的人民币账户：1.商品房销售合同或预售合同；2.境内分支、代表机构获准设立的批准文件和有效登记证明；3.房地产主管部门出具的该境内分支、代表机构在注册登记地购房的商品房预售合同登记备案等相关证明；4.所购商品房符合实需自用原则的书面承诺”。而如前所述，原告是境外企业，既没有在境内设立分支或代表机构，也没有合法的营业执照，其在境内不得从事任何经营行为，因此根本无法通过合法途径支付购房款。综上，建业工程公司与德成制品厂签订的合同实际为商品房预约合同。无论目前的预约合同，还是后续的本约合同均为无效协议，且实际无法履行，xx小区城市更新后新建4500平方米商品房客观上也无法过户登记至原告名下。而从本案证据可以看出，德成制品厂与建业工程公司就房产买卖存在重大分歧，无法达成一致，且因原告多次违约在先、拒付购房款、武力阻挠拆迁，以及提起本案诉讼等，双方已经实际丧失了基本的信任和继续履行的意愿。
四、从原告的诉请来讲，原告的几项诉讼请求均缺乏基本的权利基础、事实依据和法律依据，不应得到支持。1.原告的第2项诉讼请求缺乏基本的诉的利益，不具有可诉性。所谓“诉的利益”，是指当事人提起的诉应当具有的法院对诉讼请求进行审判的必要性，这是民事诉讼法对于诉的基本要求。原告的第2项诉讼请求并非金钱给付之诉，也并非要求被告向其给付，而是请求法院确认原告应向被告支付一定金额，从逻辑上讲，这应当属于答辩事由，而非诉讼请求。在被告尚未向原告诉请主张该金钱给付的情况下，原告无权反向要求法院做此确认。并且，由于合同不具备继续履行的效力基础、政策基础、合意基础和信任基础，原告该诉讼请求不具有可履行性，应当依法驳回。2.原告的第3项和第4项诉讼请求名为“选房”，实为意在通过司法裁判，在不支付或少量支付对价的情况下，绕开行政确权，通过民事判决改变行政确认的拆迁补偿关系，直接获得4500平米商品房住宅的巨额非法利益。原告所谓“选房”，其意在获取4500平米新建商品房住宅未来的所有权。而如前所述，原告并非原xx小区的业主，其不是拆迁补偿关系的一方（被拆迁人），其无权直接通过拆迁补偿安置的方式获得一手新建回迁房的所有权，而只能通过向一手业主（即建业工程公司）购房的方式，购买未来4500平米新建住宅。而原告至今仍为境外企业，不具有在我国购买商品房的资格，涉案4500平米住宅客观上也不可能交付登记至原告名下，因此，无论是目前签订的预约合同，还是将来的正式网签合同，都是无效的、不可履行的，因此原告无权据此要求建业集团和建业工程安排进行任何“选房”。
综上所述，原告的诉请不具有任何法律依据、权利基础、可诉性及可履行性，恳请法院驳回其全部诉讼请求。
建业集团反诉请求：1.确认德成制品厂与建业房地产公司（原名深圳市二建开发公司）于1990年3月31日、1990年7月1日签订的两份《工业标准厂房买卖合同》无效；2.确认建业集团与德成制品厂于2007年9月24日签订《深圳市xx小区x号厂房拆迁补偿协议书》及2009年11月27日签订的《〈深圳市xx小区x号厂房拆迁补偿协议书〉的补充协议》无效；3.判令由德成制品厂承担本反诉案全部诉讼费。
事实和理由：德成制品厂与建业房地产公司分别于1990年3月31日、1990年7月1日签订两份《工业标准厂房买卖合同》（以下简称厂房买卖合同），约定德成制品厂向建业房地产公司购买原xx小区第x号厂房1-3层。建业集团与德成制品厂分别于2007年9月24日、2009年11月27日签订了《深圳市xx小区x号厂房拆迁补偿协议书》（以下简称补偿协议书）及《〈深圳市xx小区x号厂房拆迁补偿协议书〉的补充协议》（以下简称补充协议），约定建业集团拆迁xx小区x号厂房后向德成制品厂补偿4500平方米商品房，德成制品厂按照合同约定向建业集团补交其向城市更新项目实施主体将缴交地价款、税款额度的购房款。前述协议均为无效合同，理由如下：一、厂房买卖合同于1990年签订时，x号厂房所在土地为行政划拨用地，依法禁止转让。建业房地产公司与德成制品厂签订x号厂房1-3层买卖合同时，建业集团为该工业厂房的权利人，亦为全资国有企业，该x号厂房所在土地为行政划拨性质。因此，在1990年合同签订至2005年该土地性质转为商品化工业用地的15年间，因划拨土地上房产转让违反我国法律禁止性规定，x号厂房无法转让。另，德成制品厂为境外企业，并未在深圳取得工商登记和税务登记，在无法合法支付购房款的情况下，买卖合同签约后，德成制品厂通过逃汇套汇、地下钱庄等方式，分20多笔由不同的境内外资企业非法代其支付购房款。二、补偿协议书及补充协议于2007年签订时，x号厂房转让的上述障碍已消除，但因德成制品厂为境外企业，依法被禁止在境内购置经营房地产。2005年在国企改制大背景下，政府对国有企业改制实施政策优惠，x号厂房所在土地由国有划拨性质转为商品化工业用地，依照政策，显然该转变性质后的土地连同地上的房产必须转移登记到原有主体即原有国有企业名下，不可能登记在德成制品厂名下，国土部门也不可能接受德成制品厂作为权利人缴纳地价。德成制品厂想继续取得x号厂房产权的唯一途径，是按市场方式向建业集团受让x号厂房。但是，又由于德成制品厂并非境内注册企业，依法不能在境内受让、出租、经营房地产，x号厂房的转让仍为法律禁止，无法实施。2005年建业集团当时仍为国有企业，原国企负责人基于原两份工业厂房买卖合同的签约事实，于2007年与德成制品厂签订补偿协议书及补充协议。但因德成制品厂并非境内注册企业也无税务登记，且即便是境内注册的外资企业，其在境内购置商品住宅也被法律法规严格限制，即只允许购置于其员工人数相适应面积的住宅。德成制品厂在深圳并无注册，没有员工，其购房请求也无法得到批准。可见，德成制品厂自1990年签约买卖合同起至土地商品化后，无论是工业厂房还是商品住宅房，其从来就不具有买方主体资格，也没有合法的支付渠道，该补偿协议书和补充协议违法。三、德成制品厂作为境外企业，自1990年起以自然人名义在深圳非法经营x号厂房长达二十多年，且其租金收入通过非法渠道逃汇出境，均属严重违法。四、上述4份合同不具履行可能。德成制品厂清楚所谓补偿协议不具履行可能，于2013年由其母公司在深圳成立另一子公司威悦德成贸易（深圳）有限公司，并提出由该关联公司承接本案争议房产，并由该关联公司代为支付其所谓购房款。德成制品厂的该请求显属规避法律之设计，德成制品厂无权单方转让合同的权利义务。即便如此，该关联企业同样不符合受让4500平方商品房的主体资格。综上所述，前述两份厂房买卖合同以及补偿协议书、补充协议因违反法律法规的强制性规定而无效。由于德成制品厂对于上述合同无效存在重大过错，给建业集团造成了巨大损失，对于该损失建业集团将另案主张。
针对建业集团的反诉，原告答辩称，一、涉案土地已经通过建业工程公司补交地价，将涉案厂房由非商品性质变更为商品性质，且可以合法转让的时间追溯至1988年8月20日，因此二份《工业标准厂房买卖合同》合法有效。二、原告根据《工业标准厂房买卖合同》的约定购买涉案房地产，以及根据拆迁补偿协议的约定取得拆迁补偿房屋不受房屋限购的影响，理由是：（一）如前所述，原xx小区x号厂房可以合法转让的时间追溯至1988年8月20日，而当时，我国并没有限制外资企业购买厂房的限制规定。（二）即使是按2005年6月28日涉案房地产变更为商品性质的时间来计算，当时我国也没有限制外资企业购买厂房的法律规定。（三）我国只是在2006年以后才有对外资限购商品房的规定，而且此后主要是针对住宅限购。根据法不溯及既往的原则，不能追溯到双方于1990年签署的《工业标准厂房买卖合同》。（四）原告根据拆迁补偿协议的约定取得拆迁补偿商品住宅，不属于商品房限购的范围，不受限购规定的影响。《深圳市xx小区x号厂房拆迁补偿协议书》和《关于〈深圳市xx小区x号厂房拆迁补偿协议书>的补充协议》具有可履行性。三、建业工程公司已经授权或者追认建业房地产公司签署二份《工业标准厂房买卖合同》，理由是：(一）建业工程公司已经授权建业房地产公司签署二份《工业标准厂房买卖合同》，该合同载明：1.根据原告承租涉案厂房4、5、6层的《房屋租赁合同》第二条约定：乙方（指原告）承租甲方厂房自一九九一年三月二十日起至原甲方（指建业工程公司）售出同栋厂房一至三层产权证截止日期止，由此可以证明，当时建业工程公司对建业房地产公司将涉案厂房1、2、3层出售给原告，是明知的，并且已经授权建业房地产公司签署二份《工业标准厂房买卖合同》。2.根据2001年11月13日建业集团出具给香蜜湖房屋租赁管理所的《证明书》“兹有我公司xxx基地四号工业厂房，该厂房1-3层已卖给香港德成制品厂。我公司授权下属单位二建开发公司工业发展部于1990年7月11日签定的《工业标准厂房买卖合同》真实有效，双方且已履行了该合同。香港德成制品厂拥有四号工业厂房1-3层的合法产权”，当时建业工程公司对建业房地产公司将涉案厂房1、2、3层出售给原告是明知的，并且已经授权建业房地产公司签署二份《工业标准厂房买卖合同》。（二）建业工程公司已经多次确认德成制品厂拥有四号工业厂房1-3层的权利，也可视为对建业房地产公司代理出售涉案厂房给原告的追认授权，具体为：1.在1990年建业房地产公司将xx小区x号厂房的1至3层出售给德成制品厂时,建业房地产公司与建业工程公司均是建业集团的全资子公司，两者是兄弟公司，二个公司的董事会和监事会成员中，有吴功成、屠仕勇、宋斌洲三人是相同的，因此建业工程公司不可能对当时的兄弟公司建业房地产公司将xx小区x号厂房的1至3层出售给德成制品厂的事情不知情。2.1991年建业工程公司将xx小区x号厂房的4至6层出租给德成制品厂时，建业工程公司也确认已将xx小区x号厂房的1至3层出售给原告的事实。3.建业工程公司自愿将xx小区x号厂房交付给德成制品厂，表明其愿意且已经实际履行二份《工业标准厂房买卖合同》。且此后建业工程公司和建业集团多次出具法律文件，确认德成制品厂对xx小区x号厂房1-6层的合法权利，同意以德成制品厂名义或以陈德成个人的名义出租xx小区x号厂房1-6层并自行收取租金。4.2007年和2009年，建业集团和建业工程公司又与德成制品厂签署了《深圳市xx小区x号厂房拆迁补偿协议书》和《关于〈深圳市xx小区x号厂房拆迁补偿协议书〉的补充协议》，再次确认了德成制品厂对xx小区x号厂房的合法权利。5.正是因为德成制品厂同意得xx小区x号厂房登记至建业工程公司名下，国土局才正式确权同意办理涉案房地产权证，建业工程公司后来才办好xx小区x号厂房的房地产权证。6.在xxx街道人民调解委员会的调解下，德成制品厂、建业工程公司与宝能地产股份有限公司签署《关于建业四号厂房移交承诺的会议纪要》，再次确认德成制品厂为xx工业区四号厂房1-3楼的实际所有者。7.2013年8月2日，德成制品厂将涉案xx工业区四号厂房移交给建业工程公司，建业工程公司确认从德成制品厂处接收xx工业区四号厂房1-6楼。8.此后，建业工程公司仍然多次发函要求德成制品厂补交地价，仍然认可德成制品厂对xx小区x号厂房的权利。综上，请求法院驳回被建业工程公司的反诉请求，本案反诉诉讼费用由建业工程公司承担。
宝能公司辩称，同意建业集团以及建业工程公司的答辩意见。一、原告针对宝能公司的诉请没有事实和法律依据。（一）宝能公司是xx小区城市更新项目的实施主体，建业工程公司为该项目改造范围内的合法权利人，该等事实已在2012年12月22日深圳市福田区城中村（旧村）改造办公室发布的《关于拟确认宝能公司股份有限公司为xx小区北区城市更新项目的实施主体的公示》中进行确认和公示，如原告对此有异议，应在公示期内提出书面意见，逾期视为无异议。（二）行政主管部门有关《协助调查函》的复函已明确，建业工程公司是原x号厂房权利人，是涉案城市更新项目的回迁主体，宝能公司只能按照《深圳市城市更新办法实施细则》的规定向被拆迁人建业工程公司交付回迁房产，无法也无权向其他人交付或者过户回迁房产。（三）宝能公司的《承诺书》是在原告武力阻挠拆迁、恶意阻碍项目开发并向相关部门不断“闹事”的情况下，迫不得已而出具，并非宝能公司真实的意思表示。并且，《承诺函》中已明确表达“该争议与本公司无关，但作为本项目的实施主体，该冲突直接影响了本公司对本项目的推进”。有关x号厂房的拆迁补偿合同关系仅存在于宝能公司与建业工程公司之间，宝能公司与原告之间不存在任何房屋拆迁安置补偿合同关系，对原告也无任何补偿及提供回迁房的义务，更无权要求宝能公司为其办理不动产登记手续或对外出售回迁房产。二、即便依据《承诺书》，宝能地产也仅有向建业工程公司交付回迁房产的义务，其余内容应当根据原告与建业工程公司商定的情况以及政府主管部门批准的情况进行。（一）根据《承诺书》的内容，“在德成制品厂将北区第4栋工业厂房移交给建业公司之日起五年内，本公司将把本项目已竣工验收合格住宅面积中的4500平方米向建业公司交付”，即宝能地产的主要义务为向建业工程公司交付回迁房产。（二）即便按照《承诺书》的内容，宝能地产将回迁房产交付原告的前提也必须是“在得到政府主管部门批准的前提下”，而根据主管部门对贵院的两份复函可知，“拆迁补偿协议需向城市更新主管部门备案”、“德成制品厂或威悦公司所签拆迁补偿协议未向我局备案”，因此无法也不应向原告交付回迁房产。原告的相关诉求只能另循行政法律途径解决。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请法庭依法驳回。
第三人建业房地产公司述称，一、同意建业集团公司、建业工程公司、宝能公司的答辩意见。二、关于买卖xx小区原x号厂房的两份厂房买卖合同的真实性在司法鉴定结论出具之前，建业房地产公司不予认可。原告并非原x号厂房权利人，其无权就x号厂房的物权归属及拆迁补偿主张任何权利。（一）x号厂房所在土地为行政划拨用地，依法禁止转让。两份厂房买卖合同依法应为无效。合同无效是自始无效，合同从订立时起，就没有法律约束力，即便以后无效事由消失，也不会转化为有效合同。（二）厂房买卖合同未按评估、报批等国有资产转让的法定程序进行，造成国有资产流失，损害国家利益，合同无效。在《工业标准厂房买卖合同》签署之时，建业工程公司为全民所有制企业，其名下资产均为国有资产。《工业标准厂房买卖合同》未按照《中华人民共和国企业国有资产法》《国有资产评估管理办法》《企业国有产权转让管理暂行办法》《国家国有资产管理局关于建立国有资产管理工作关系的通知》等规定进行评估、报批等法定程序，两份合同因违反法律法规规定擅自处分国有资产而无效。（三）原告为境外企业，未依法在我国设立分支、代表机构，不得在我国开展任何经营性活动，更依法被禁止在境内购置房地产，签订的相关合同也属无效合同，原告亦无法以合法方式支付购房款。（四）建业房地产公司并非x号厂房的产权人，对x号厂房的转让行为属无权处分行为。建业工程公司为x号厂房所在行政划拨土地的使用权人及该厂房的所有权人，本案厂房买卖签约时建业工程公司为全资国有企业。厂房转让时，原告明知此情况而受让，其无权依据厂房买卖合同获得对x号厂房1-3层的所有权或其他任何实际权利，其自始的权利基础不存在。（五）深圳市福田区城市更新局作出的福更新函[2017]46号《关于对中级人民法院<协助调查函>的复函》明确载明：“经查，xx小区城市更新单元范围内房屋的原房地产权利人为深圳市建业建筑工程有限公司”，进一步证明原告从未获得原x号厂房的所有权，其无权就x号厂房的物权归属及拆迁补偿主张任何权利。综上，两份厂房买卖合同自始无效，原告自始并非原x号厂房权利人，无权就x号厂房拆迁补偿主张任何权利。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了《工业标准厂房买卖合同》、《深圳市xx小区x号厂房拆迁补偿协议书》、《关于<深圳市xx小区x号厂房拆迁补偿协议书>的补充协议》等几十份证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对两份《工业标准厂房买卖合同》、《深圳市xx小区x号厂房拆迁补偿协议书》、《关于<深圳市xx小区x号厂房拆迁补偿协议书>的补充协议》的真实性，建业集团、建业工程公司及建业房地产公司均不予确认，并提出对己方公章的鉴定申请。本院对建业集团、建业工程公司及建业房地产公司该主张不予采信，对鉴定申请亦不予准许，理由如下：1.建业工程公司在其反诉举证中，将《深圳市xx小区x号厂房拆迁补偿协议书》、《关于<深圳市xx小区x号厂房拆迁补偿协议书>的补充协议》作为证据提交，并据此提出反诉请求。其在反诉状中亦明确陈述签订了该两份协议。2.《深圳市xx小区x号厂房拆迁补偿协议书》所记载的双方签订该协议书的因由，与德成制品厂主张的获取涉案x号厂房的过程及两份《工业标准厂房买卖合同》的内容相符。3.建业工程公司在2015年1月30日向德成制品厂公司发出《关于支付xx小区北区原x号厂房地价款及契税款的通知函》，通知德成制品厂按照前述《深圳市xx小区x号厂房拆迁补偿协议书》、《关于<深圳市xx小区x号厂房拆迁补偿协议书>的补充协议》的约定承担地价差价、市政配套设施金及相关税费。4.建业房地产公司在本案诉讼中，曾以德成制品厂未付清两份《工业标准厂房买卖合同》所约定款项为由要求作为本案独立请求权第三人参加诉讼。经本案裁定驳回其起诉后，其又以该两份厂房买卖合同系其签订为由，申请作为本案无独立请求权第三人参与诉讼。5.建业集团、建业工程公司及建业房地产公司否认前述协议的真实性，但对于德成制品厂是基于什么原因占有涉案厂房，建业集团、建业工程公司及建业房地产公司无法提供其他合理解释。6.建业集团、建业工程公司及建业房地产公司对真实性无异议的其他多项证据内容均体现及反映前述四份合同的内容、签订及履行的过程。本院认为，建业集团、建业工程公司及建业房地产公司在本案诉讼过程中的上述行为，已自证前述四份协议的真实性。在此情况下，建业集团、建业工程公司及建业房地产公司提出与其诉讼行为相矛盾的鉴定申请，本院不予准许。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
建业房地产公司（甲方）与德成制品厂（乙方）分别于1990年3月31日、1990年7月11日签订两份《工业标准厂房买卖合同》（以下简称厂房买卖合同），约定：乙方向甲方购买xxx工业区第x号工业厂房第一至三层，第一层面积为1322.55平方米，售价为1719315元，第二、三层面积为2792.80平方米，售价为3030188元；甲方同意将厂房于1990年12月交付使用，乙方应于交付使用前支付全部款项；土地使用期限为三十年（即自1988年3月21日起至2018年3月21日止），自本合同签署之日起，土地使用税由乙方交纳；甲方代乙方向房产管理部门申请产权登记；及其他条款。
1991年3月20日，建业工程公司（甲方）与德成制品厂（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：建业房地产公司将深圳市福田区xxx甲方工业基地x号厂房四、五、六层出租给乙方，面积为4189.2平方米，租期自1991年3月20日起至原甲方售出同栋厂房一至三层产权证截止日期止；租期内租金共计2741831.40元，在1992年6月底以前分三次付清；及其他条款。
德成制品厂主张合同签订后，其依约付清了款项并占有使用前述xxx工业区x号厂房一至六层，直至厂房拆迁。各被告对该厂房被拆迁前系由德成制品厂占有使用的事实亦予以确认。
2006年7月14日，德成制品厂就建业工程公司xxxxx宗地x号厂房产权登记事宜向深圳市产权登记中心提交了异议书。深圳市房地产权登记中心于2006年9月6日作出深房登函〔2006〕236号《关于对房地产初始登记提出异议的复函》，函复德成制品厂，该中心决定暂缓办理xx小区x号厂房的房地产证。
2007年9月24日，建业集团（甲方）与德成制品厂（乙方）签订《深圳市xx小区x号厂房拆迁补偿协议书》。该协议书第一部分载明了协议书签订的背景，即基于前述1990年3月31日和1990年7月11日两份《工业标准厂房买卖合同》以及1991年3月20日《房屋租赁合同》的签订及履行，因甲方决定对包括第4栋厂房在内的整个xx工业区进行项目改造并重新开发建设商品房住宅楼，甲乙双方为解决第x栋厂房的拆迁补偿相关事宜而达成该协议。该部分内容同时确认了乙方依约付清购房款及租金，甲方于1992年4月厂房竣工后将厂房交付乙方使用的事实。协议书第二部分约定了具体的拆迁补偿事宜：一、甲方将xx工业区改造成商品房住宅楼的项目经政府部门审批同意，甲方承诺届时给乙方补偿上述新建住宅楼4500平方米。乙方应积极配合甲方办理拆迁及整个xx工业区重新开发建设所需的所有手续（在甲方办理改功能手续时，如国土部门需要将4#厂房产权办到甲方名下才能改变功能，乙方应配合甲方办理）不得影响甲方此项目改造的进程，不得主张对xx工业区第4栋厂房的第一层至第六层的任何权利，否则，乙方应赔偿甲方的所有损失。二、甲方将xx工业区土地性质由原商品厂房性质变为商品住宅楼性质，须依法律规定向政府部门补交相应地价差价，对此，乙方应在政府部门正式书面通知甲方补交地价差价时，按政府部门上述书面通知规定的单位收费标准，补交4500平方米土地由原商品厂房性质变为商品房住宅楼性质的相应地价差价、市政配套设施金及相关的税、费。此外，乙方应向甲方交付已由甲方补交的该土地由非商品厂房用地转为商品厂房性质用地的相应地价、市政配套设施金。因甲方实施xx工业区项目的拆迁及建设，若本项目的拆迁获得政府有关部门的拆迁补偿，应由甲方完全享有。三、在xx工业区项目改造获得政府部门审批同意后，初步具备开工条件时，甲方须持审批文件副本以书面方式通知乙方停止使用上述第4栋厂房，乙方收到停止使用的通知后，应在三个月内彻底搬迁完毕，便于甲方施工；……。四、自乙方搬迁完毕之日起，甲方应保证在五年内向乙方交付竣工验收合格的商品房住宅楼4500平方米，如因甲方原因逾期交付，甲方应按相关法律规定承担逾期交房的违约责任；若因甲方的原因最后无法交付商品房住宅楼4500平方米时，甲方应补偿乙方因此造成的所有损失。五、xx工业区商品房住宅楼取得预售许可证后七日内，甲方同意乙方开始进行选楼，并采取抽签方式获得上述面积住宅搂的补偿，具体抽签层差由甲、乙双方另行约定。六、xx工业区重新开发建设的商品房住宅楼具备法律规定的预售条件时，甲方应按乙方下列要求办理相应手续:（1)若乙方决定自用时，甲方应负责在法律规定的时间内为乙方办理相关产权手续；（2)若乙方决定对外进行销售时，甲方应接受乙方委托对上述补偿面积的住宅楼按法律规定对外进行销售，并为购买乙方上述住宅楼的第三方办理相应产权备案手续。以上两种方式，乙方承担4500平方米住宅楼除建安成本以外的所有相关税、费，甲方协助办理有关手续。乙方委托甲方进行销售时，双方另行签订委托销售合同，所有税费的承担比例在委托销售合同中应予以明确，但甲方不负责为乙方及第三方提供银行按揭担保。若非甲方原因，乙方享有面积的住房未及时办理过户，乙方享有房产所发生的所有费用应由乙方承担。乙方享有房产所涉及法律纠纷而给甲方造成损失的，乙方应赔偿甲方所有经济损失。七、住宅楼竣工经主管部门验收合格后，甲方应及时通知乙方以及购买乙方上述住宅楼的第三方进行验收，办理入伙手续。……同时，甲方必须在法律规定的时间内为乙方或购买乙方上述住宅楼的第三方办理相关产权过户手续，……。及其他条款。
2009年11月27日，建业集团（甲方）、德成制品厂（乙方）、建业工程公司（丙方）签订《<深圳市xx小区x号厂房拆迁补偿协议书>的补充协议》，约定一、将《拆迁补偿协议书》第一条修改为：甲方将xx工业区改造成商品房住宅楼的项目经政府部门审批同意后，甲方承诺给乙方一次性补偿上述新建小区商品房住宅楼4500平方米。乙方应在协议约定范围内积极配合甲方办理拆迁及整个xx工业区重新开发建设所需的所有手续，包括但不限于将xx工业区第4栋厂房产权确权至丙方名下，不得影响甲方此项目改造的进程，不得主张对xx工业区第4栋厂房的第一层到第六层的任何权利，否则，乙方应赔偿甲方的所有损失。二、将《拆迁补偿协议书》第四条修改为：自乙方搬迁完毕之日起，甲方应保证在五年内向乙方交付上述新建小区竣工验收合格的商品房住宅楼4500平方米。如因甲方原因逾期交付，甲方应按相关法律规定承担逾期交房的违约责任。若因甲方的原因导致最终无法向乙方交付上述新建小区商品房住宅楼4500平方米时，甲方应按上述新建小区商品房住宅楼4500平方米的届时市场评估值赔偿给乙方。三、将《拆迁补偿协议书》第十一条修改为：本协议自甲乙丙三方签字盖章之日起生效。本协议生效后，此前任何法律文件与本协议内容有冲突的，以本协议内容为准。如xx工业区拆迁及重新开发建设项目最终未获政府批准且乙方x号厂房未被拆迁的前提下，甲乙双方均有权书面通知对方解除本协议，双方互不承担违约责任。乙方仍旧拥有此前与深圳市二建开发公司（即建业房地产公司）和深圳市第二建筑工程公司（即建业工程公司）购买、租赁深圳市福田区xxxxx工业区房地产（宗地号：xxxxx、xxxx)中的x号厂房所取得的一切合法权益，甲方和丙方不得有任何异议。四、对于甲方在《拆迁补偿协议书》和本补充协议中应该向乙方承担的相关责任，甲方和丙方同意共同对乙方承担责任。五、《拆迁补偿协议书》和本补充协议有冲突的，以本补充协议约定为准。本补充协议未涉及的部分，仍按照《拆迁补偿协议书》的约定履行。及其他条款。
德成制品厂于2009年11月6日向深圳市产权登记中心出具《关于对xxxxx宗地四号厂房产权登记无异议的函》，表示对建业工程公司就其xxxxxx宗地四号厂房进行确权无异议。
涉案xx小区x号厂房建于xxxxxx宗地上。xxxxx宗地系深圳市人民政府于1988年11月1日通过深地合字（88）087号《深圳市经济特区土地使用合同书》，划拨给建业房地产公司使用。2005年5月28日，深圳市国土资源和房产管理局与建业工程公司签订深地合字（1988）0087号《<深圳经济特区土地使用合同书>第一补充协议书》，深圳市国土资源和房产管理局同意将xxxxx地块分宗为xxxxx宗地和xxxxx号宗地，同意xxxxx宗地上的房地产由非商品性质转为商品性质，土地使用年期维持为50年。建业工程公司于2005年7月14日付清地价款。xx小区x号厂房于2010年9月15日办理初始登记，权利人为建业工程公司，宗地号xxxxx，层数6，房屋性质为商品房，用途为厂房，使用年限从1988年8月20日至2038年8月19日。
2012年12月3日，建业工程公司与宝能公司签订《福田区xx小区北区城市更新项目拆迁补偿安置协议》，约定由宝能公司实施该更新项目，并对建业工程公司进行货币补偿。2013年1月，宝能公司被确认为xx小区北区城市更新项目实施主体。
2013年8月2日，宝能公司向德成制品厂出具《承诺函》，承诺：“除不可抗力原因导致本项目开发延迟外，在德成制品厂将北区第4栋工业厂房移交给建业公司之日起五年内，本公司将把本项目已竣工验收合格住宅面积中的4500平方米向建业公司交付，再由建业公司依其与德成制品厂之间的协议向德成制品厂移交房产。本公司上述向建业公司交付房产的承诺，未经德成制品厂同意，本公司不得处置。（在得到政府主管部门批准的前提下，本公司同意在建业公司委托下直接将上述涉及的4500平方米房产交付给德成制品厂，其余事项由建业公司与德成制品厂依其双方之间协议履行）。就上述4500平方米商品住宅的选房方案，在本项目初步设计图纸经政府主管机关审批同意后90天内，由建业公司与德成制品厂依其约定协商确定选房方案，并提交给宝能公司商定房号。如本公司届时未履行上述承诺，德成制品厂有权依据本承诺函，直接要求本公司履行上述承诺。2013年5月9日本公司向德成制品厂出具的宝地公字2013[16]号《承诺函》与本承诺函内容有冲突的，以本承诺函为准。”同日，德成制品厂向宝能公司、建业工程公司、建业集团出具《承诺函》，表示对前述宝能公司所出具《承诺函》内容无异议，承诺即日起两日内移交x号厂房。当天下午，德成制品厂、宝能公司、建业工程公司代表在深圳市××xxx街道互相交换上述《承诺书》，一致确认“宝能公司是建业北区旧改项目的实施主体，德成制品厂是xx工业区四号厂房1-3楼的实际所有者，建业工程公司是建业北区旧改项目的拆迁主体”，并形成《关于建业四号厂房移交承诺的会议纪要》。当日，德成制品厂与建业工程公司签订了《确认书》，确认德成制品厂于当日将四号厂房交由建业工程公司处置。
2013年10月18日，宝能公司与建业工程公司签订《福田区xx小区北区城市更新项目拆迁补偿安置协议（二）》，约定将补偿方式由货币补偿全部变更为产权置换，回迁安置住宅4500平方米、商业14110平方米。建业工程公司应按比例承担建筑面积4500平方米回迁住宅需补缴的地价款及契税款。回迁商业由宝能公司负责承担需补缴的地价款及契税款。
2014年2月21日，深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局向宝能公司下发《深圳市国有土地使用权出让收入缴款通知单》，通知宝能公司缴纳涉案','2018-11-13
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