四川省峨眉山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）峨眉民初字第1813号
原告：乐山市佳福物业服务有限责任公司，住所地四川省乐山市市中区。
法定代表人：何建波，执行董事。
委托代理人：费旭燕，四川乐嘉律师事务所律师（特别授权）。
被告：陈友平，男，生于1980年10月17日，汉族，城镇居民，住四川省峨眉山市。
原告乐山市佳福物业服务有限责任公司（以下简称“佳福物业公司”）诉被告陈友平物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月15日立案受理后，双方于同年10月12日申请庭外和解一个月，该期间依法不计入审限。本案依法由审判员郑欣适用简易程序于2015年10月12日、11月6日两次公开开庭进行审理，原告佳福物业公司委托代理人费旭燕、被告陈友平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告佳福物业公司诉称：被告是峨眉山市绥山镇西坡寺小区业主。2014年6月1日，原告与被告所在小区业主委员会签订了《西坡寺小区物业服务合同》，约定原告为西坡寺小区所有业主和物业使用人提供物业服务，业主按0.5元／月／㎡缴纳住宅的物业管理费。但被告自2014年6月1日至2015年7月30日，已累计拖欠物业服务费918.33元。原告多次书面通知并正式函告，被告仍未支付拖欠的物业费，其行为已构成违约，故诉至法院，请求依法判令：一、被告支付2014年6月1日至2015年7月30日的物业管理费918.33元，并支付该期间内的违约金725.48元；二、被告承担本案诉讼费用。
被告陈友平辩称：一、被告从来没有与原告签过物业服务合同；二、被告是峨眉山市绥山镇城西村6组的拆迁户，被安置在西坡寺小区，安置时签署过一份《安置补充协议》，约定物业服务费按0.1元／月／㎡收取，现在其他小区对同批的安置户都执行的这个收费标准，本案原告按0.5元／月／㎡收取物业服务费没有依据，请求法院依法驳回原告诉讼请求。
经审理查明：原告佳福物业公司系依法设立，具有物业管理服务资质的有限责任公司。被告陈友平是峨眉山市绥山镇某街某号某幢某单元某号房屋的业主，其房屋的建筑面积为131.19㎡。
2014年6月1日，峨眉山市绥山镇西坡寺小区业主委员会与原告签订《名山花园西坡寺小区物业管理服务合同》一份，约定：委托佳福物业公司对名山花园西坡寺小区提供物业管理服务，物业管理费按照住宅0.50元／月／㎡（建筑面积）的标准收取，支付时间及方式：“按半年缴纳，每户在物管费到期前预缴下一半年物业服务费，业主也可以一次性预缴全年物业服务费”；如业主未按期交纳费用，则应按每日千分之二的标准给付违约金；委托管理期限为三年，自2014年6月1日至2017年5月31日止。
合同签订后，被告自2014年6月1日至2015年7月30日止，累计拖欠物业服务费918.33元。经原告书面催收，被告仍怠于支付，故原告诉至本院，要求判如前所述。第二次庭审中，原告将违约金的计付标准变更为按日万分之三计算。
以上事实，有原告提供的《名山花园西坡寺小区物业管理服务合同》、邮政特快专递回执、峨眉山市房地产管理局查询回执以及本案庭审笔录在案佐证。
本院认为：审理中，被告抗辩称峨眉山市绥山镇城西村六组与峨眉山宏成旅游经济开发有限公司于2005年12月1日签订《安置补充协议》，约定对该组安置户的物管费按0.1元／月／㎡收取。但根据《中华人民共和国物权法》第七十六条：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权力的其他重大事项”及《物业管理条例》第三十五条第一款“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”之规定，峨眉山市绥山镇城西村六组并非为峨眉山市名山花园西坡寺小区选聘物业服务企业或签订物业服务合同的适格主体，峨眉山宏成旅游经济开发有限公司也并非在被告欠费期间该小区依法选聘的物业服务公司，故本院对被告的抗辩理由不予支持。
根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”。据此，被告虽未与原告签订合同，但被告所在小区的业主委员会与原告签订的物业服务合同对包括被告在内的全体业主均具有约束力。原告在合同签订后也按照合同约定提供了相关服务，因此被告作为业主，应当按合同的约定履行交纳物业管理费的义务，因被告未按时交纳，已构成违约，应承担相应违约责任。故原告要求被告支付拖欠的物业管理费及违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。根据双方合同约定，被告应于2014年6月1日缴纳自2014年6月1日至2014年12月31日的物管费459.16元（131.19㎡×0.50元／月／㎡×7个月）；于2015年1月1日前缴纳自2015年1月1日至2015年6月30日的物管费393.57元（131.19㎡×0.50元／月／㎡×6个月）；于2015年7月1日前缴纳自2015年7月1日至2015年12月31日的物管费，而现在原告仅诉请自2014年6月1日起至2015年7月30日期间的物业管理费，计算得918.33元（459.16元＋393.57元＋131.19㎡×0.50元／月／㎡×1个月=65.60元）。庭审中，原告自愿将违约金计算标准降低为日万分之三，并明确违约金的计算起止时间为2014年6月1日起至2015年7月30日，本院予以支持，据此，被告应承担的违约金金额为75.42元（393.57元×0.0003×424天=50.06元＋393.57元×0.0003×210天=24.79元＋65.60元×0.0003×29天=0.57元）。
综上，被告应向原告支付自2014年6月1日起至2015年7月30日期间的物业管理费918.33元、违约金75.42元，合计993.75元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
本判决生效之日起十日内，被告陈友平向原告乐山市佳福物业服务有限公司支付自2014年6月1日起至2015年7月30日期间的物业管理费918.33元、违约金75.42元，合计993.75元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（已减半），由被告陈友平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。
审判员 郑欣
二〇一五年十一月六日
书记员 杨利
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。