重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝05民撤字2号
上诉人（原审被告）皮开顺
被上诉人（原审原告）吴黎
被上诉人（原审被告）重庆云天物业发展有限公司,住所地重庆市南岸区南坪东路548号。组织机构代码：62204113-0。
法定代表人陈开富，董事长。
委托代理人吴志斌（特别授权），男，汉族，1967年3月26日出生，重庆云天物业发展有限公司员工，住重庆市九龙坡区。
上诉人皮开顺与被上诉人吴黎诉、被上诉人重庆云天物业发展有限公司（以下简称云天公司）第三人撤销之诉一案，不服重庆市南岸区人民法院作出的(2015)南法民初字第10801号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院审理查明，2012年9月26日，皮开顺和云天公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定皮开顺以43万元的价格购买云天公司开发的位于重庆市南岸区辅仁路4号3栋22-2号房屋。
2012年9月20日，皮开顺向云天公司转账85万元，云天公司于同日向皮开顺出具3-22-2号房屋房款43万元的收据。
2014年5月19日，云天公司向皮开顺出具《交接房手续证明》，将涉案房屋于2014年5月19日交付皮开顺。
2015年5月22日，本院作出（2015）南法民初字第7271号民事调解书，该案原告皮开顺诉称，2012年3月8日，原告与被告云天公司签订《商品房买卖合同》，原告以40万元购买了重庆市南岸区辅仁路4号3幢22-2号房屋。合同签订后原告将款项付清。被告也于2014年5月19日将房屋交付了原告，但在交房后被告并没有办理相关手续，到现在原告也未得到产权证。为此，原告起诉来院，请求：一、被告继续履行合同并将重庆市南岸区辅仁路4号3幢22-2号房屋过户给原告；二、被告支付延期履行违约金，从交房之日起到产权证办理完毕时止；三、案件受理费由被告承担。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下调解协议：一、原告皮开顺自愿承诺于本调解协议达成之日起两日内就原被告双方所买卖的位于重庆市南岸区辅仁路4号3幢22-2号房屋补偿10万元给被告云天公司；二、被告云天公司自愿承诺于本调解协议达成之日起两个月内就上述房屋的房地产权属转移登记给原告皮开顺；三、房地产权属登记转移后双方关于诉争房屋相关事宜即履行完毕，双方不再相互追究；四、案件受理费3915元、财产保全费2670元合计6585元由云天公司承担。该调解书生效后，皮开顺和云天公司之间尚未就涉案房屋产权进行转移登记，涉案房屋现仍登记在云天公司名下。
另查明，2006年6月10日，原告吴黎（乙方）与被告云天公司（甲方）签订《云天.锦绣前程花园小区团购房协议》，主要约定：甲方向乙方提供的团购商品房位于重庆市南岸区南坪镇四公里村仰天窝28号辅仁大道旁“云天·锦绣前程花园小区”（暂定名）Ⅲ号楼22-B号，套内建筑面积86.83平方米，套内单价2205元，房屋总价191460元；本次团购房以实名制的方式进行，乙方须持有其所在单位中国农业银行重庆市南岸支行出具的工作证明原件及本人身份证明原件方具备参与本次团购房的资格;甲方应保证向乙方所推出职工团购房的质量（交房装饰设备标准详见附件二），且不低于“云天·锦绣前程”花园小区Ⅱ、Ⅲ号楼以外甲方自行销售部分房屋的质量、装饰标准。该房屋为期房，建设工期为自该项目取得政府立项批文后二十四个月内，甲方交房期限最迟不得超过2008年10月30日;本协议签订当日，乙方缴纳总房款的30％计人民币57460元，甲方取得重庆市国土资源和房屋管理局颁发的《商品房预售（预租）许可证》，且甲乙双方签订正式的《重庆市商品房买卖合同》，并向重庆市南岸区房地产交易所办理合同登记备案后，剩余70％的房款计人民币134000元整向银行申请住房按揭贷款;甲方应负责代为办理乙方团购商品房的合同备案登记，并在该房屋交付使用之日起180日内办理《房地产权证》;双方另对房屋约定面积与产权登记面积差异的处理、甲方关于房屋产权状况、违约责任、小区基础设施、公共配套建筑等事宜进行了约定;同时约定本协议经双方签字或盖章之日起生效，由甲方取得《商品房预售（预租）许可证》之日起十五日内，乙方须与甲方签订《重庆市商品房买卖合同》。
协议签订当日，原告按约向被告云天公司支付了房款57460元。2013年1月13日被告向原告出具126878元的收据（收款事项中注明：3-22-2房款，2013年3月11日接房签合同）及五通费、大修基金、契税等。
2014年10月16日，云天公司取得涉案房屋所在楼栋建设工程竣工验收备案登记证。2014年8月11日，云天公司取得涉案房屋所在楼栋新建房屋初始登记证（大证）。
2014年11月17日，被告云天公司通知原告接房，2014年11月20日原告办理涉案房屋接房手续，并领取钥匙、水电气卡、新建商品房使用说明书（注明为3幢22层2室，套内面积为83.6平方米）等资料，现原告已装修入住。
由于被告至今未为原告办理涉案房屋产权证，原告基于团购协议，于2015年4月22日向本院提起诉讼，要求云天公司履行将涉案房屋产权转移至原告名下之义务。该案在2015年7月14日开庭时，第三人皮开顺将2015南法民初字第7271号民事调解书作为证据向法庭提交，原告方才知晓调解书的内容。为此，原告认为上述调解书的内容损害了其要求云天公司将涉案房屋过户之请求权，应当予以撤销，故于2015年8月13日向本院提起第三人撤销之诉。同时，原告吴黎认为皮开顺与云天公司之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，而是借贷关系。为此，吴黎举示了录音资料、2015南法民初字第647号案卷材料（民事诉状、借款协议、补充协议、调解书）等予以证明。
从2015南法民初字第647号案材料显示，2012年3月16日，皮开顺（甲方）与云天公司（乙方）签订《借款协议》，甲方借款40万元给乙方，月息2%，每月按时付息，借款期限六个月。借款到期后，乙方如不能按期归还借款，自愿将其位于南岸区辅仁路的云天锦绣前程住宅小区6栋7单元5号商品房按乙方原购房价格（40万元）无条件转让给甲方或甲方指定的受益人…
2014年5月20日，皮开顺（甲方）与云天公司（乙方）签订《补充协议》，甲方于2012年3月16日借款四十万元给乙方，乙方将其位于南岸区辅仁路的云天锦绣前程住宅小区6栋7单元5号商品房网签在甲方名下作为该笔借款的担保。2012年11月16日甲方应乙方请求并支持乙方工作，在乙方未归还甲方借款的情况下解除了该商品房的网签抵押…现补充协议如下：一、乙方于2014年6月15日前还清甲方四十万借款本金及利息；二、从2014年4月1日起，该笔借款利息按每月2.5%计算；三、乙方在未还清该笔借款本金及利息之前，不得（按2014年5月19日所签补偿协议约定）购买甲方及甲方配偶购买的南岸区辅仁路4号3栋22-2#、3栋24-1#、6栋1-5#、6栋1-6#、5栋7-6#、5栋1-11#共六套商品房。
2014年12月18日，皮开顺向本院提起诉讼，要求云天公司归还借款本金40万元并从2014年6月5日起至付清时止按银行贷款利率四倍计算利息。2015年4月8日，本院作出（2015）南法民初字第00647号民事调解书，云天公司于2017年3月30日前向皮开顺支付借款本息共计556000元。
皮开顺和云天公司对上述借款关系真实性无异议，但认为已另案处理完毕，与两被告之间的商品房买卖没有关联。
原告吴黎诉称，就皮开顺与云天公司房屋买卖合同纠纷一案，南岸区人民法院作出（2015）南法民初字第7271号《民事调解书》，内容为：一、皮开顺自愿承诺于本调解协议达成之日起两日内就双方所买卖的位于重庆市南岸区辅仁路4号3幢22-2号房屋补偿10万元给云天公司；二、云天公司自愿承诺于本调解协议达成之日起两个月内就上述房屋的房地产权证权属转移登记给皮开顺；三、房地产权证权属登记转移后，双方就诉争房屋相关事宜即履行完毕，双方不再相互追究；四、案件受理费3915元，财产保全费2670元，合计6485元由云天公司承担。2015年5月22日，皮开顺和云天公司签收上述调解书，该调解书已发生法律效力。
2015年7月14日，原告知晓了上述调解书的内容。但原告并不知晓该案件，也未参与该案件，且原告对调解书中所涉房屋享有权利，该调解书损害了原告的合法权利。
2006年6月10日，原告和云天公司签订《云天锦绣前程花园小区团购房协议》，约定原告购买云天公司开发的位于重庆市南岸区南坪镇四公里村仰天窝28号辅仁大道旁“云天锦绣前程”花园小区3号楼22层B号房屋（该房屋坐落现变更为重庆市南岸区辅仁路4号云天锦绣前程3幢22层2号）。合同签订后，原告支付了全部房款、契税、大修基金、五通费。云天公司在取得竣工验收备案登记证后，也将房屋交付原告，原告已对上述房屋实际占有并装修入住。云天公司虽未将上述房屋产权证办理至原告名下，但原告才是涉案房屋的实际权利人。调解书第二项内容损害了原告要求云天公司将涉案房屋过户之请求权，应当予以撤销，其他调解内容系基于第二项产生，应当一并予以撤销。同时，原告认为皮开顺与云天公司之间并非真实的房屋买卖合同关系，而系借贷关系，而调解书的内容是按照买卖合同关系产生，故调解书应当撤销。为此，原告诉至法院，请求：撤销重庆市南岸区人民法院（2015）南法民初字第7271号《民事调解书》第一、二、三项调解内容。
被告皮开顺辩称，1、两被告之间存在真实的房屋买卖合同关系，调解书也是两被告真实意思表示，调解程序合法，调解书具有法律效力；2、所有权以登记为准，原告不能通过对房屋的占有使用而取得房屋的所有权；3、原告认为调解书的内容损害了其合法权益并非第三人撤销之诉的法定条件，原告可以通过其他方式对其权利进行救济。
被告云天公司辩称，1、两被告之间存在真实的房屋买卖合同关系，调解的程序和内容均符合法律规定，调解书具有法律效力；2、原告所陈述的事实和理由不具有行使第三人撤销之诉的法定条件，且涉案房屋所有权应以登记为准，原告不能通过占有取得。
一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定：对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。《最高人民法院关于使用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十二条的规定：第三人对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书提起撤销之诉的，应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出生效判决、裁定、调解书的人民法院提出，并应当提供存在下列情形的证据材料：（一）因不能归责于本人的事由未参加诉讼；（二）发生法律效力的判决、裁定、调解书的全部或者部分内容错误；（三）发生法律效力的判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益。
本院认为，原告吴黎并未作为第三人参加（2015）南法民初字第7271号案件的审理，也并无证据证明其知晓该案而因自身原因未参加，且吴黎在知晓该案调解书内容后六个月内向本院提起了诉讼，故原告吴黎提起第三人撤销之诉的程序要件具备。
就第三人撤销之诉的实体要件而言：其一，调解书是否存在全部或者部分内容错误？本院认为，皮开顺基于其与云天公司之间的商品房买卖合同，且在涉案房屋已网签在其名下的情况下，起诉要求云天公司将涉案房屋产权转移登记在其名下，双方在审理过程中自愿达成调解，其内容也不违反法律、行政法规强制性规定，故（2015）南法民初字第7271号调解书并不存在内容错误的情形。吴黎虽举示有皮开顺和云天公司之间借款的相关证据，但此证据并不足以认定皮开顺和云天公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系。
其二，调解书内容是否损害原告民事权益？吴黎和云天公司在2006年6月10日即签订了团购协议，该协议明确了当事人名称、房屋基本状况、房价及支付方式、支付时间、交付使用条件、装饰设备标准承诺、配套基础设施等交付承诺和有关权益责任、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等内容，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且云天公司作为出卖人已按照约定收受了全部购房款并向吴黎实际交付了房屋，故该协议应认定为商品房买卖合同。吴黎后基于团购协议要求云天公司将涉案房屋产权转移登记在其名下。但在此之前，本院（2015）南法民初字第7271号调解书已确认云天公司自愿将同一房屋产权转移登记在皮开顺名下，故该调解书的内容损害了吴黎的权益。
综上，（2015）南法民初字第7271号调解书虽然不存在内容错误之情形，但如其继续履行，将损害吴黎的民事权益。故判断该调解书是否应当撤销，最终将归结到如下问题，即皮开顺和云天公司、吴黎和云天公司之间就同一商品房均签订有合法有效的商品房买卖合同的情况下，房屋应当归属于谁？
就商品房买卖合同的本质而言，买受人所负有的义务是及时按照合同约定付清房价款，而出卖人所负之义务系将符合合同约定交付条件的商品房在约定时间内交付买受人。此种交付一般应包括实际交付与权利交付。实际交付是指将商品房实际交付给买受人占有使用，此体现了房屋的使用价值。权利交付是指将商品房产权转移至买受人名下，此体现了房屋的交换价值。只有实际交付和权利交付均告完成，出卖人的义务才能宣告完成。而就吴黎、皮开顺、云天公司三方而言，云天公司将房屋实际交付给了吴黎使用，而又通过调解书的形式将房屋的权利交付给了皮开顺（未办理手续，权利交付尚未最终完成）。故判断房屋的归属，需要考察的是将房屋的实际交付和权利交付统一于何方更符合公平正义和公序良俗。
就皮开顺和云天公司而言，双方于2012年9月26日方才签订《商品房买卖合同》，云天公司却于2012年9月20日就向其出具了房款43万元的收据。涉案房屋所在楼栋于2014年10月16日取得建设工程竣工验收备案登记证，云天公司却于2014年5月19日即向皮开顺出具《交接房手续证明》。此外，根据双方于2012年3月16日签订的《借款协议》和2014年5月20日签订的《补充协议》的内容看，虽不能否认皮开顺和云天公司之间的房屋买卖合同系基于借贷关系产生，但也不能免除二者之间存在密切关联的合理怀疑。反观吴黎与云天公司之间合同的履行，吴黎与云天公司早在2006年6月10日即签订了团购协议，如前所述，该团购协议应当认定为商品房买卖合同。吴黎按照该协议之约定付清了房款，缴纳了大修基金、契税等相关费用。云天公司也在房屋取得竣工验收备案登记后方才将房屋实际交付吴黎使用，吴黎现已对房屋进行了装修并入住。云天公司于2014年8月11日取得涉案房屋所在楼栋新建房屋初始登记证后，吴黎也及时在2015年4月22日向本院起诉云天公司要求办证。由此观之，吴黎与云天公司之间商品房买卖合同的履行更符合通常意义上买卖合同履行之特征。
从取得物之优先性上考虑，涉案房屋虽网签在皮开顺名下，但网签作为房屋交易管理部门为了管理和服务的需要而要求交易当事人对房屋交易基本信息进行登记的一项行政程序，并无预告登记的法律效力。但吴黎现已对房屋实际占有使用，从房屋买卖合同之本意及公序良俗之原则出发，并按买卖合同均有效成立的，已占有物之买受人优先取得物之所有权的基本法理，吴黎取得涉案房屋更加适宜。
综上，调解书第二条“被告云天公司自愿承诺于本调解协议达成之日起两个月内就上述房屋的房地产权属转移登记给原告皮开顺”的内容将损害原告吴黎对涉案房屋占有、使用、处分之权利，吴黎在知晓上述调解书内容之日起六个月向本院提起了第三人撤销之诉，符合第三人撤销之诉的成立条件，应当予以撤销。调解书其他内容与第二项相互关联，应当一并予以撤销。本院对原告的诉讼请求，予以支持。
据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、《最高人民法院关于使用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十二条之规定，判决如下：
撤销（2015）南法民初字第7271号民事调解书第一、二、三项内容。
案件受理费80元，由重庆云天物业发展有限公司负担（此款原告吴黎自愿垫付，被告重庆云天物业发展有限公司于本判决生效后直接支付原告吴黎）。
判决后，皮开顺不服向本院提起上诉，以一审法院认定事实错误为由，请求：撤销一审判决，确认（2015）南法民初字第7271号调解书有效。其主要理由：一、（2015）南法民初字第7271号调解书所依据的事实合法有效，不应被撤销；二、吴黎、云天公司之间只签订了一个《云天锦绣前程花园小区团购房协议》，该协议约定了需另行签订商品房买卖合同，直到现在双方未签订新的合同，故《云天锦绣前程花园小区团购房协议》并没有完全的商品房购买合同的效力。
二审法院查明的事实与一审法院相同。
的理由，作如下评析：的理由，作如下评析：
一、关于《云天锦绣前程花园小区团购房协议》是否具有商品房购买合同的效力问题？
在民事法律行为中，法律明确规定了合同的形式有书面和口头协议。反映当事人的真实意思表示的合同，不仅仅审查其协议的名称且还应审阅协议的内容及考察双方实际履行行为。吴黎和云天公司在2006年6月10日即签订了团购协议，该协议明确了当事人名称、房屋基本状况、房价及支付方式、支付时间、交付使用条件、装饰设备标准承诺、配套基础设施等交付承诺和有关权益责任、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等内容，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且云天公司作为出卖人已按照约定收受了全部购房款并向吴黎实际交付了房屋，双方已按《云天锦绣前程花园小区团购房协议》履行大部分内容。因此，原审法院认定该团购协议为商品房买卖合同，并无不当，上诉人的该项理由，不予采信。
二、重庆市南岸区人民法院作出的（2015）南法民初字第7271号调解书是否应予撤销？
吴黎和云天公司在2006年6月10日对讼争之房即签订了团购协议，2013年1月13日，吴黎即向云天公司交清了房款及五通费、大修基金、契税等。2014年11月17日，云天公司通知吴黎接房，2014年11月20日吴黎办理涉案房屋接房手续，并领取钥匙、水电气卡、新建商品房使用说明书（注明为3幢22层2室，套内面积为83.6平方米）等资料，现吴黎已装修入住。（2015）南法民初字第7271号调解书中，是关于云天公司将讼争之房处分给皮开顺并办理产权转让等内容，云天公司的此行为违背诚实信用原则，属于一房二卖的行为。一审法院根据诚实信用及公平原则，按买卖合同均有效成立的，已占有物之买受人优先取得物之所有权的基本法理，确认吴黎取得涉案房屋，符合司法解释关于对多重买卖的履行顺序的处理原则。由于，重庆市南岸区人民法院作出的（2015）南法民初字第7271号调解书的内容，阻碍了吴黎取得涉案房屋相关的权利，使其权利受到侵害，一审法院作出撤销重庆市南岸区人民法院作出的（2015）南法民初字第7271号调解书的判决正确.
综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人皮开顺的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人皮开顺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 琴
代理审判员 刘恋砚
代理审判员 邓 瑀
二〇一六年六月十六日
书 记 员 张 玲