北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京03民终14454号
上诉人（原审被告、反诉原告）：闵建一，男，1971年5月2日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：李文学，北京融鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙玉芳，女，1968年11月17日出生，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：许建（孙玉芳之夫），1962年5月1日出生，住北京市东城区。
上诉人闵建一因与被上诉人孙玉芳房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2017)京0105民初13168号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
闵建一上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部反诉请求。事实和理由：孙玉芳拒不配合向闵建一提供办理公司注册的房主协助手续的违约行为在先，而且其不具有不提供的合理理由，闵建一暂时不支付房租，合理合法。一审法院认定闵建一违约判决解除《房屋租赁合同》错误。本案北京市朝阳区利泽西园×号房屋（以下简称×房屋）自2017年1月3日起至今闵建一未实际使用完全是因为孙玉芳故意上锁且委托物业公司不允许使用导致，闵建一不应当承担此期间的房屋使用费。相反，孙玉芳应当向闵建一支付无法使用该房屋而无法经营的经济损失。一审法院未查明事实而认定闵建一一直占用房屋判决按每月10000元的标准支付房屋使用费错误。
孙玉芳辩称，同意一审判决，不同意闵建一的上诉请求。
孙玉芳向一审法院起诉请求：1.确认孙玉芳与闵建一就位于北京市朝阳区利泽西园×号房屋签订的《房屋租赁合同》于2017年1月11日解除；2.闵建一向我支付自2017年1月1日起至2017年1月11日止的房屋租金5566元；3.闵建一向我支付违约金45537元；4.闵建一向我支付自2017年1月12日至其实际返还之日止的房屋占有使用费，按照合同约定的月租金15179元的标准计算；5.闵建一将位于北京市朝阳区利泽西园×号腾退交还于我；6.闵建一赔偿我损失2000元。
闵建一反诉请求：1.继续履行双方的《房屋租赁合同》；2.孙玉芳向我提供真实的房屋产权材料及房主身份证明以协助办理公司注册手续；3.孙玉芳向我支付违约金45537元及其擅自搭建间壁墙造成的房屋装饰装修损失3000元并拆除该间壁墙；4.孙玉芳向我赔偿信赖利益损失128376.64元（该损失即我自2016年10月1日至今无法使用房屋的损失）。
一审法院认定事实：2011年4月15日，孙玉芳作为甲方、闵建一作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落于北京市朝阳区×号的房屋出租给乙方；乙方承租租赁物仅作为商业使用；租赁期限为八年，自2011年7月1日起至2019年6月30日止；2016年7月1日至2017年6月30日期间的月租金为15179元；押金为42924元；租金的支付方式为每六个月支付一次，每期到期前5天支付房租；租赁期内乙方不可以对租赁物进行转租、分租；乙方是否能够领取营业执照及其他证照进行营业亦与甲方无关，乙方均不得以此作为解除合同的理由，甲方需尽产权人之义务对乙方的行为进行配合；乙方在租赁期间应妥善使用、维护租赁物；乙方负责租赁物在租赁期间内的防火、门前三包、综合治理及安全保卫工作；合同到期如果乙方不再租赁该房屋，乙方有权拆除乙方所有设备，外墙有改变的，乙方应恢复租赁前的房屋外墙模样，其他装修不可动的乙方不拆除并留给甲方的物品，应经甲方同意，同时乙方不得以此向甲方收取任何费用；甲方提交的房屋产权材料不真实影响乙方使用的应赔偿当月租金三倍的违约金；乙方逾期不支付租金累计超过十日的，违约金为当月租金的三倍；乙方逾期不支付租金累计超过十个自然日的，甲方可书面通知解除合同，违反合同的一方，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；经甲乙双方友好协商达成书面协议，可以变更本合同相关条款。
2016年12月26日，孙玉芳之夫许建向闵建一发送短信，催缴2017年1月1日至2017年6月30日期间的租金。闵建一回复“房费给您打没问题，您电话也不接，您和我是否见一下面啊？还有我要办营业许可证需要房本，您看什么时候见”。2017年1月1日，许建向闵建一发送短信，再次催缴租金。闵建一回复“我们见一下面，该给的给，该结账的结账，您看哪天合适？您定一下日子吧”。2017年1月3日、5日、7日、9日、10，许建又向闵建一发送短信，催缴租金并告知逾期10日不支付租金将构成违约并将书面通知解约。2017年1月10日，闵建一回复“甲方与我一直在协商房屋租给跆拳道馆的问题，三方多次协商，多次达成共识。导致我无法正常营业。我是善意配合甲方的协谈，但结果却是要承担违约责任。我方可以提供甲方非善意诱导违约证据。如协商破裂，我将诉之法院裁定。”2017年1月11日，许建向闵建一发送短信“房屋租赁合同解除通知书尊敬的闵建一先生:您好。遗憾通知您。由于您逾期不支付租金累计已超过拾个自然日，根据甲，乙双方签订的房屋租赁合同第十六条3.6款、甲方通知乙方解除房屋租赁合同。请您将房屋交还甲方。否则甲方将诉之法院。特此通知！！！许建2017年1月11日”。闵建一回复“许先生，跟你好好谈不要，那我们在法庭上见吧，不是你说了算的事。”2017年2月15日，闵建一向孙玉芳发送短信，要求提供房屋产权证“重办执照”，孙玉芳提出房屋上存在注册的公司，不能办理新的注册。闵建一提出注销之前的注册公司可以办理新的。孙玉芳回复“先去注销吧，不用房本”。
庭审中，闵建一认可未交纳2017年1月1日到2017年6月30日期间的租金，但主张未交租金的原因是其与孙玉芳曾就×房屋的转租事宜达成过一致协议，对租金结算有过约定，且孙玉芳没有履行在先义务，即未向闵建一提供用于办理工商注册的产权材料，导致×房屋无法使用，孙玉芳违反合同在先。孙玉芳则否认双方间存在其他租金结算约定，其没有义务配合办理工商注册，且闵建一存在未经同意擅自转租的行为。孙玉芳认可在2016年8月至9月期间与闵建一及跆拳道馆就×房屋转租事宜进行了两次协商，但因价格及租期问题最终没有谈成。经询，闵建一称×房屋目前由其“占有”，但主张按房屋现状其无法正常使用。关于双方是否曾就×房屋转租给案外人跆拳道馆达成过一致协商意见，闵建一提交了《证人证言》一份，写明：“××房屋业主崔某”与“闵先生”及×业主“许先生”从6月到10月期间在一起就商铺转租事宜多次讨论过，崔某和跆拳道馆协商完成，最终在2016年10月份签订了租赁合同，但不清楚×最终没有和跆拳道馆签合同的原因。但崔某未出庭作证，孙玉芳对此不予质证。闵建一还提交了其与孙玉芳之夫许建的通话录音、×房屋现状照片、××房间租赁合同等证据，以证明孙玉芳违反诚实信用原则，造成×转租不成，且无法继续使用，给闵建一造成了信赖利益损失。闵建一另提交了办理公司设立、变更的告知单，以证明办理相关工商登记手续需产权人配合。
就其主张的损失2000元，孙玉芳提交了两份加盖有北京市朝阳区人民政府东湖街道办事处安全生产检查专用章的《安全生产责令改正通知书》（以下简称《通知书》），并称因××房屋与×房屋为打通一并出租使用的状态，故第一份《通知书》上××号房屋为误写，后其又至北京市朝阳区人民政府东湖街道办事处重新开具了《通知书》一份，其上载明×房屋存在施工区域未封闭的情况，并要求于2017年5月3日前改正。闵建一对此证据真实性不予认可。孙玉芳还提交了北京童凤阳光物业管理有限责任公司2017年5月3日出具的《证明》一份，写明“东湖办事处于2017年4月26日作出安全生产责任令改正通知书，因望馨商业中心×室施工区域未封闭，限期于2017年5月3日前整改完毕。现×业主孙玉芳委托北京童凤阳光物业管理有限责任公司负责望馨商业中心×室施工区域的封闭工程，我公司已于2017年5月3日工程完毕，收取孙玉芳工程款2000元”。闵建一对该证据真实性予以认可，但称无法体现是基于安全生产责任标准进行的整改，只能体现×号房主委托搭建了间壁墙，而此行为构成违约。经询，孙玉芳称因××房屋与×房屋均由闵建一承租，其将二房屋打通，而因检查时××房屋正进行装修施工，故导致×房屋因“施工区域未封闭”而检查不合格并被责令整改。经询，闵建一认可××房屋与×房屋由其一并承租并打通后合并经营餐饮。
孙玉芳还提交了北京伊夫斯餐饮管理有限公司工商登记信息（显示注册地为本案涉案×房屋）及与案外人乔曼的电话录音，以证明闵建一未经其同意将×房屋转租。闵建一主张，北京伊夫斯餐饮管理有限公司的成立与自己没有任何关系；自己与乔曼是合作经营关系，乔曼不清楚情况。就此主张闵建一提交了其与乔曼的《经营合作解除协议》，以证明其未将×房屋转租，其与乔曼为合作关系。
另查，关于闵建一主张的3000元装修损失，庭审中闵建一未提交任何证据，亦明确表示不申请对装修损失进行鉴定。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己所主张的事实，应提供证据予以证明。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
对于违约行为的认定，本案《房屋租赁合同》既约定了租金的支付时间和支付数额，又约定了逾期支付租金超过10日的解除权成就条件，孙玉芳及闵建一对此应当有明确、充分的认识。就为何未按约定支付租金，闵建一的意见有二：一、其与孙玉芳就×房屋转租给案外人跆拳道馆的事宜达成过协商一致意见，其有理由迟延支付。就此，双方合同约定经双方协商达成书面协议，可变更合同相关条款，而闵建一所提供的证据既无法证明双方确实存在关于租金迟延支付或另行结算的书面约定，也无法证明双方曾就此达成过口头协议，故该抗辩法院不予采纳。二、闵建一主张孙玉芳违反了先履行义务，即未向其提供房屋产权材料以协助其重新办理工商注册手续，故其有权拒付租金。法院认为，《房屋租赁合同》明确约定了×房屋用于商业使用，孙玉芳有义务在合理范围内配合闵建一办理工商注册手续。但首先，《房屋租赁合同》中并未约定提供产权材料为在先履行的义务，而且闵建一亦认可此前孙玉芳曾配合闵建一办理过北京沣颐苑餐饮管理有限公司的工商注册手续；其次，承租人行使抗辩权应有必要限度，现有证据表明闵建一应于2016年12月26日支付下一期租金，但该日闵建一才向孙玉芳发送了要求其提供产权材料的短信，即便孙玉芳此时未向其提供产权材料，亦难以构成闵建一不履行其主要合同义务即缴纳房屋租金的抗辩理由。综上，现闵建一认可未按约定支付租金已超过10日，且在孙玉芳已多次短信催告闵建一支付租金并明确告知后果的情况下，闵建一仍未支付租金，其已构成根本违约，故孙玉芳享有合同解除权。现可查明闵建一于2017年1月11日以短信形式已收到了解除合同通知，故法院依法确认孙玉芳与闵建一就×房屋签署的《房屋租赁合同》已于2017年1月11日解除。
现合同因闵建一的违约行为而解除，关于孙玉芳主张的闵建一支付其2017年1月1日至2017年1月11日的房屋租金、解约违约金并将×房屋腾退向其返还的诉请，有合同及事实依据，法院依法予以支持，关于租金的具体金额以法院核算为准。
就孙玉芳主张的房屋使用费诉请，现闵建一陈述×房屋一直由其占有，但其无法正常使用。双方合同已于2017年1月11日解除，此后闵建一继续占用×房屋没有合同依据，故闵建一应向孙玉芳支付自2017年1月12日至×房屋实际腾退交还之日止的使用费。关于使用费标准，结合在案证据可见，×房屋的租金标准是基于其商用性质而确定的，而在合同解除前孙玉芳未再向闵建一提供产权材料，此后即便闵建一占有×房屋，×房屋亦确无法进行正常的商业运营，故法院在公平原则基础上依法确定使用费标准为每月10000元。
关于孙玉芳主张的因301与318房屋被闵建一打通导致消防检查不过关，孙玉芳委托物业公司修建墙体的2000元损失。现闵建一认可其打通×与××房屋的事实，合同亦规定应由闵建一恢复租赁前的房屋外墙模样，现有证据可证明孙玉芳已为恢复外墙支付了2000元，故孙玉芳该部分主张于法有据，法院予以支持。
关于闵建一主张的因孙玉芳未向其提供产权材料和房主身份材料协助其办理公司注册手续而违反合同第十五条第1.1款约定，故孙玉芳应支付45537元违约金的反诉诉请。首先，孙玉芳已于此前配合闵建一在×房屋中办理了北京沣颐苑餐饮管理有限公司的注册手续；其次，2016年12月26日至2017年1月11日合同解除之日期间，经孙玉芳多次催缴租金闵建一仍未支付，故其在此期间未向闵建一提供产权材料亦事出有因；最后，闵建一自述其于2016年12月才向孙玉芳要求提供产权材料，而现有证据亦无法证明因孙玉芳在2016年12月至2017年1月11日期间内未向闵建一提供产权材料而影响了闵建一此期间对×房屋的使用。综上，闵建一前述反诉诉请因证据不足，法院无法支持。
关于闵建一主张的孙玉芳自行搭建间壁墙造成的房屋装修损失3000元，其未提交任何证据予以证明，亦不申请鉴定，法院就此无法支持。
关于闵建一主张的孙玉芳违反诚实信用原则造成其信赖利益损失128376.64元，现闵建一提供的证据无法证明双方曾就×房屋转租事宜达成过口头或书面的一致协议，亦无法证明该主张成立，法院不予支持。判决：一、孙玉芳与闵建一就北京市朝阳区利泽西园×房屋签订的《房屋租赁合同》已于2017年1月11日解除；二、闵建一于判决生效后七日内支付孙玉芳2017年1月1日至2017年1月11日的房屋租金5565.6元；三、闵建一于判决生效后七日内支付孙玉芳违约金45537元；四、闵建一于判决生效后十五日内将北京市朝阳区利泽西园×房屋腾退并交还孙玉芳；五、闵建一于判决生效后七日内按照每月10000元的标准支付孙玉芳自2017年1月12日至其实际交还房屋之日止的房屋使用费；六、闵建一于判决生效后七日内赔偿孙玉芳损失2000元；七、驳回孙玉芳的其他诉讼请求；八、驳回闵建一的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4094元，由孙玉芳负担932元（已交纳），由闵建一负担3162元（于判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费1919元，由闵建一负担（已交纳1919元，余款30元于判决生效后七日内交纳）。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。闵建一提交望馨商业中心客服部出具的证明一份，证明目的是×房屋业主孙玉芳委托物业公司，若未经过孙玉芳许可，任何人不能将房屋开锁取物品，也就是说不允许闵建一进入和拿走物品。物业公司一直阻挠闵建一使用房屋，导致闵建一至今未使用房屋及拿走物品。物业公司说他们只认业主，不认租户。孙玉芳发表质证意见：不认可该份证据，我方未对闵建一开锁进屋事宜跟物业有交涉，当时是因为消防排查隐患，要求封闭现场，2017年4月26日消防隐患通知书是当地办事处发的，物业联系过闵建一，但其没有回复，然后联系到了孙玉芳，但当时孙玉芳不在北京，就委托物业公司做封闭，还支付了费用。锁是物业公司拿着的，以便随时处置，且闵建一也没有跟孙玉芳联系过。
本院认为:孙玉芳与闵建一签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据查明的事实，合同履行过程中，闵建一逾期交纳租金，经孙玉芳催告后其仍拒不交纳，孙玉芳依据合同约定提出解除合同，具有事实与法律依据。闵建一辩称孙玉芳未向其提供办理重新进行工商注册的产权资料，孙玉芳违约在先。孙玉芳对此不予认可。鉴于在涉案房屋租赁过程中，孙玉芳曾向闵建一提供过产权资料，闵建一亦办理了工商注册手续。现闵建一于交纳租金之日前再行要求孙玉芳提供产权资料，显系为其拖延支付租金的行为寻找借口，故闵建一以此为由提出上诉，理由不能成立，本院不予采纳。租赁合同解除后，闵建一虽未正常经营，但仍占用涉案房屋未予腾退，一审法院酌定其支付占用费，于法有据。闵建一上诉提出孙玉芳委托物业公司不允许其使用涉案房屋，孙玉芳不予认可，鉴于租赁合同解除后，闵建一负有腾退房屋的义务，现无证据证明闵建一曾向孙玉芳提出交接房屋，故其该项上诉意见，本院不予采纳。
综上所述，闵建一的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4684.92元，由闵建一负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 杨 路
审判员 赵 霞
审判员 贾 旭
二〇一七年十二月二十二日
书记员 王 艳
书记员 陆九阳