广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤03民终1166号
上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市口岸管理服务中心有限公司，住所地：深圳市罗湖区罗湖口岸联检大楼五楼，组织机构代码：66587337-5。
法定代表人：潘建生，该公司总经理。
委托诉讼代理人：彭雪珍，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邱泽，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳汉王实业有限公司，住所地:深圳市南山区深南大道9039号博耐家居广场302.组织机构代码：192349062。
法定代表人：朱文辉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：苟蓝月，广东华商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：柯宇，广东华商律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：深圳市东金泰家具有限公司，住所地：深圳市龙岗区布吉镇沙湾口岸管理服务中心家私厂房1栋101室，组织机构代码：7041411013。
法定代表人：陶立新，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李中亮，广东星辰律师事务所律师。
上诉人深圳市口岸管理服务中心有限公司（以下简称口岸服务公司）因与上诉人深圳汉王实业有限公司（以下简称汉王公司）、深圳市东金泰家具有限公司（以下简称东金泰公司）租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
口岸服务公司上诉请求：1、维持一审判决第一项，撤销一审判决第五、六项、七项，改判汉王公司在判决生效之日起10日内按双倍租金标准即每月377，155.06元的标准向口岸服务公司支付2015年3月16日至2017年4月期间的场地占用费（因该期间汉王公司每月已向口岸服务公司支付了188，577.53元，尚须按照每月188，577.53元的标准向口岸服务公司补足该期间的场地占用费4，714，438.25元；汉王公司于判决生效之日起10日内按双倍租金标准即每月377，155.06元,的标准向口岸服务公司支付自2017年5月至实际腾退租赁场地期间所产生的场地占用费；2、改判一审判决第四项关于逾期违约金的计算标准为“每日万分之六点五七”；3、增判汉王公司和东金泰公司于判决生效之日起10日内支付自2015年3月15日至实际腾退、返还场地期间，因逾期返还加建部分所产生的可得利益损失（即场地占用费）12，881，662.56元（暂计至2015年7月15日，场地占用费暂按100元/月/平方米计，计算至实际腾退、返还加建部分场地之日止）；4、增判驳回汉王公司的全部反诉请求；5、汉王公司、东金泰公司承担本案一、二审诉讼费用、鉴定费用及保全费用。事实和理由：
（一）一审法院未查明口岸服务公司因汉王公司、东金泰公司逾期返还加建建筑物导致的可得利益损失（场地占用费），且一审法院酌定的违约金计算标准过低。涉案租赁场地加建建筑物为口岸服务公司所有，根据《场地租赁合同》第八条约定，租赁土地上新建和改建的建筑物归口岸服务公司所有。自交付租赁标的物之日起，汉王公司即陆续在租赁土地上新建、改建建筑物。根据《场地租赁合同》约定，该新建、改建建筑物即已归口岸服务公司所有。
租赁合同期限届满后，汉王公司无权继续占用涉案租赁场地及其上加建建筑物，汉王公司均无权继续享有对外转租场地及其上加建建筑物的租金收益，该等收益应当归口岸服务公司所有。汉王公司负有向口岸服务公司支付因逾期返还租赁场地所产生的场地占用费的义务，并承担因此口岸服务公司出租加建建筑物所能取得的租金损失。一审法院未考虑口岸服务公司的可得利益损头，将会直接助长汉王公司、东金泰公司继续占用租赁场地的动机，造成汉王公司和东合泰公司因侵权而获利。为此，请求二审法院对29490.8平方米的加建建筑物的场地占用费予以审查，判令汉王公司另行支付加建部分建筑物所产生的可得利益损失。
此外，《场地租赁合同》已经明确约定如汉王公司拖欠费用，则应按拖欠费用每日千分之三的标准缴纳逾期违约金。一审法院酌定的违约金计算标准为每日万分之二点一，过分低于双方《场地租赁合同》的约定，不足以督促汉王公司及时履行义务。因此，请求二审法院按每日万分之六点五七的标准计算逾期违约金。
（二）东金泰公司应当与汉王公司共同承担因占用租赁场地及其上加建建筑物所分别产生的场地占用费及可得利益损失。租赁场地及其上加建建筑物归口岸服务公司所有，在口岸服务公司与汉王公司租赁合同期限届满后，东合泰公司已无权继续占用租赁炀她及其上加建建筑物，亦无权享受因转租租赁场地而产生的租金收益。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”涉案租赁合同已于2015年3月15日期满终止，自期满终止之日起，东金泰公司即开始负有腾退、返还场地的义务。然而，作为腾房义务人的东金泰公司，自合同期满终止之日起一直拒绝返还租赁场地。根据上述司法解释规定，口岸服务公司有权要求东金泰公司承担场地占用费及可得利益损失。
（三）一审法院判令口岸服务公司向汉王公司支付补偿款，不存在法律和合同依据。由汉王公司新建的建筑物归属，已明确约定由口岸服务公司所有，且根据《场地租赁合同》，口岸服务公司交付的租赁标的是租赁场地及综合楼，并未就汉王公司加建的建筑物收取过租金，汉王公司已从转租加建建筑物的经营活动中取得了充分补偿及不菲收益，《场地租赁合同》已经对汉王公司作出了充分、足额的补偿安排。
此外，补充协议并未对合同期限届满是否必须续期进行锁定，在2004年签订补充协议时，汉王公司已经能够明确预见合同期满后存在不予续约的风险，且从未对租赁期限届满、未能续约的情况下就加建部分是否需要补偿提出任何要求。因此，汉王公司对租赁期限届满后续约不存在合理的信赖利益，其要求口岸服务公司支付补偿不存在法律或合同依据。
汉王公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判汉王公司自2017年5月起向口岸服务公司支付租金（以每月188，577.53元为标准，并应扣除口岸服务公司应向汉王公司返还的保证金45万元）；2、撤销一审判决第四、五项，改判口岸服务公司以评估结论的金额（以补充测量及补充评估后的价值为准）向汉王公司补偿地上建筑物损失；3、一、二审诉讼费用由口岸服务公司承担。事实和理由：
（一）一审法院程序错误，基本事实不清，应撤销该判决，发回一审法院重审。一审程序遗漏了应当参加诉讼的第三人。本案中，汉王公司在位于深圳市龙岗区丹平路与深惠路交汇处的场地上兴建家具卖场和仓库用于经营家具展销城后，交由东金泰公司经营并对外招商，东金泰公司又将上述场地转租给80家小商户经营。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。”实际在家具卖场经营的80家商户与本案租赁合同标的物有直接的利害关系，一审法院却没有通知该80家商户参加诉讼，存在明显的程序错误。
一审法院委托的测绘机构遗漏了部分添附物的面积，致使评估机构对添附物的价值评估错误，且未对汉王公司的异议作出处理，程序错误，基本事实未查清。一审法院委托深圳市地籍测绘大队对汉王公司在租赁土地上的添附物面积进行测绘。汉王公司收到测绘报告后，经比对现场与测绘报告中的“建筑物位置及编号示意图”，发现该次测绘遗漏了对1号仓库与宿舍楼之间的小仓库的测量，有数百平方米，汉王公司在一审法院指定的异议期内向一审法院提出了书面异议，要求进行重新测绘或对遗漏面积进行补充测绘，并进行重新或补充评估。但一审法院未对此作出处理，导致本案的基本事实未查清。
（二）一审判决实体错误。在口岸服务公司未就汉王公司添附的建筑物进行补偿前，口岸服务公司无权要求汉王公司支付双倍租金。汉王公司基于可延长租赁期限的合理信赖及预期，前期投入了大量资金兴建添附物，合同到期后口岸服务公司却拒绝与汉王公司协商延长租赁期限，也拒绝向汉王公司支付相应的添附物补偿金，在口岸服务公司向汉王公司支付添附物补偿金之前，口岸服务公司无权要求汉王公司在合同到期后每月按原合同约定的双倍支付租金。
汉王公司应支付的租金中应扣除口岸服务公司应退还的保证金。汉王公司在承租之初即向口岸服务公司支付了保证金45万元，一审庭审中口岸服务公司亦当庭确认收取了保证金45万元。根据合同约定，该保证金于双方终止租赁关系时结算，但未对此进行抵扣。
在场地使用费或租金之外，汉王公司不应再向口岸服务公司支付违约金。在没有其他证据证明的情况下，口岸服务公司仅存在场地被占用的损失，不存在其他损失，且东金泰公司一直在汉王公司的指示下支付租金，仅在口岸服务公司申请法院冻结东金泰公司账户后，东金泰公司才无法继续支付，汉王公司并没有恶意拖欠。一审法院在判令汉王公司支付场地使用费及租金的同时，又判令汉王公司承担违约金，没有事实和法律依据。
另外，汉王公司基于对可延长租赁期限的合理信赖及预期，按照25年的使用年限，前期投入了大量资金经营家具卖场。但在刚开业的四、五年里，由于商场所处的沙湾丹竹头当时属于深圳关外较为偏僻地段，交通不便，后又碰到龙岗大道扩建、地铁三号线、丹竹头立交桥修建等重大工程，受此影响客流量一直不高，直到上述工程全部完工后的近两年内，卖场经营才有了一定程度好转，之前均处于亏损状态。现15年租赁期限届满后，口岸服务公司却拒绝协商延长租赁期限，也拒绝补偿地上建筑物的损失，法院应在重新确定添附物价值后，考虑上述因素，根据公平合理原则，判令口岸服务公司以补充测量及补充评估后的评估结论金额向汉王公司补偿地上建筑物损失。
东金泰公司上诉请求：1、依法发回重审或撤销一审判决第一项关于东金泰公司返还租赁物的内容；2、口岸服务公司承担本案全部上诉费用。事实和理由：
（一）一审程序错误，遗漏应当参加诉讼的第三人。本案中，汉王公司在位于深圳市龙岗区丹平路与深惠路交汇处的场地上兴建家具卖场和仓库用于经营家具展销城后，交由东金泰公司经营并对外招商，东金泰公司又将上述场地转租给80家商户经营。实际经营的80家商户与本案租赁合同标的物有直接的利益关系，而一审法院没有通知该80家商户参加诉讼，存在明显的程序错误，应依法发回重审。
（二）一审判决实体错误，东金泰公司没有返还租赁物的义务。《场地租赁合同》和《场地租赁合同补充协议书》的合同主体分别为口岸服务公司和汉王公司，根据合同相对性原则，负有返还义务的一方应是汉王公司。此外，租赁期限届满后，口岸服务公司也是向汉王公司发出《关于合同终止移交场地房屋的通知》，东金泰公司没有返还租赁物的义务。
目前在该场地实际经营的80余户商家才是实际使用者，如果汉王公司需要返还承租场地给口岸服务公司，那么，实际使用的80余户商家才是腾退的直接责任人，但他们也不是租赁合同的相对方，也不具有返还租赁场地的法律责任，东金泰公司就更没有返还租赁物的法律责任。
（三）一审法院对东金泰公司采取的财产保全措施超出法定范围。一审法院作出（2015）深龙法民三初字第1201-1号民事裁定书，依口岸服务公司的申请，查封、冻结东金泰公司名下的财产，但却对东金泰公司的商事登记事项也进行了限制。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条规定“保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物”，限制商事登记事项变更是在民事案件执行阶段使用的强制措施，而本案尚处于审判阶段，超出了口岸服务公司的保全请求范围，明显错误，请求法院解除对东金泰公司商事登记的限制。
口岸服务公司向一审法院起诉请求：1、汉王公司立即腾退并向口岸服务公司返还位于龙岗区丹平路与深惠路交汇处的场地；2、汉王公司向口岸服务公司支付自2015年3月15日至腾退场地并返还给口岸服务公司期间的场地使用费（暂计至2015年7月15日为844，827.32元，以汉王公司实际腾退并返还房屋之日为准）；3、汉王公司赔偿口岸服务公司自2015年3月15日至腾退并返还场地之日止的损失（暂计至2015年7月15日为12，881，662.56元，以汉王公司实际腾退并返还房屋之日为准）；4、东金泰公司承担连带责任；5、汉王公司承担本案全部诉讼费用。一审庭审中，口岸服务公司明确第3项诉讼请求包含违约金和可得利益损失（违约金基数为拖欠的场地占用费844，827.32元，按迟延天数每日千分之三计算，从2015年3月16日暂计至2015年7月15日，计至实际归还场地并付清场地占用费之日止；可得利益损失按照龙岗区租赁指导办公室2015年同时间同地段租金指导标准即每月每平方米100元，汉王公司实际租赁场地为36202平方米，为减去每月占用场地费后的399，784.36元再减去滞纳金之后的差额损失，暂计至2015年7月15日）。
汉王公司向一审法院反诉请求：1、口岸服务公司向汉王公司支付龙岗区丹平路与深惠路交汇处场地内的添附物补偿款1500万元（暂定，待评估机构评估价值后最终确定）；2、口岸服务公司承担本案反诉费用。
一审法院认定事实：（一）2001年8月29日，口岸服务公司（甲方）与汉王公司（乙方）签订一份《场地租赁合同》，约定：乙方向甲方租赁位于龙岗区丹平路与深惠路交汇处的场地（含场地内的建筑物），总占地面积暂定25200平方米，最后以政府有关部门核发的红线用地图实际面积为准；租赁期限为15年，从2000年3月20日至2015年3月15日；合同到期后，乙方可续约10年；乙方须将出租场地作大型家私电器加工展销城事宜用途；甲方应于合同生效之日起1天内将场地交付乙方使用，需新建或改建的建筑物则于工程竣工并通过验收后交付，交付时由双方对场地内建筑物及设施进行验收并签署交付确认书（见合同附件二）；出租场地的租金每月108，360元，租金从第1年度开始每3年调整一次，每次递增4%或由甲方根据政府指导租金的升降并参考市场租金价确定调整幅度，但每次调整幅度不低于4%，租金从2002年6月11日开始计收；乙方须于每期第1个月5日前向甲方交纳当期租金；场地内新建建筑物和原建筑物的改建须经甲方书面同意，并由甲方协助办理有关报批手续，新建和改建的建筑物的所有权归甲方；在租赁期内，经甲方书面同意和政府有关部门批准，乙方可以对场地内的建筑物进行装修，但不得改变建筑物的结构，不得影响整体美观和建筑物的安全；未经甲方书面同意，乙方不得将场地及经营项目的全部或部分转租给第三人；乙方应于合同生效之日起5天内向甲方支付金额为45万元的履约保证金；乙方迟延支付租金及其他应付款的，每迟延1日应向甲方缴纳迟延付款金额千分之三的滞纳金，其他违约行为的违约金为违约金的百分之一，不能确定违约金额的，则每违约1次须向对方支付违约金2000元；因违约给对方造成损失的，除向对方支付违约金外，还须赔偿对方的损失；合同租赁期满，租赁关系终止；乙方需继续租用出租场地的，应于本合同届满前1个月向甲方提出书面要求，并于合同届满前10天内重新签订合同；租赁关系终止，双方应于租赁关系终止之日起3天内结清账款，乙方同意将其于场地的财产作为清帐抵押，在结清账款前乙方不得擅自搬迁；结清账款后，乙方须于10天内迁离并将场地内建筑物及设施恢复至交付使用时双方确认之原状（但自然损害除外），并通知甲方共同验收，签署验收交接确认书，双方签署该确认书之日为返回场地之日；甲方凭该确认书清退乙方保证金（保证金不计利息），但乙方尚拖欠甲方应交款项的，应先行抵扣其应交款；合同终止后，乙方逾期不交还场地的，视为继续占用场地，应加倍向甲方支付租金，同时甲方有权限期乙方清场，乙方在限期内不清场的，甲方有权在口岸行政管理部门或其他见证部门的见证下实行清场；在租赁期内，因甲方需要要求收回场地自己经营的，场地内乙方投资归甲方所有的建筑物，按成本原值扣除已使用期的折旧（按合同租期约摊），由甲方向乙方补偿其残值。
合同附件二的内容为：本合同自2001年6月11日起生效；该场地原为洗车场用地，现租赁给乙方作为大型家私电器加工展销城，场地需改变用途和建设，报建手续及报建改造中所发生的一切费用由乙方承担；租赁期内，乙方不得将租赁场地及建筑物用于抵押、出让，如需转租必须经甲方同意。同时，双方签订一份《沙湾洗车场设备移交清单》，该份清单中记载移交设备为：变压器、环网柜、低压配电屏、高杆灯、水泵、台钻、电动葫芦、综合楼（一栋五层、2329.7平方米）。
2004年7月21日，口岸服务公司与汉王公司签订《场地租赁合同补充协议书》，约定:《场地租赁合同》第一条所记载的租赁面积暂定为25200平方米，自2004年7月1日起，更改为租赁面积为36202平方米；租金调整为每月158，333元，调整后计租时间从2004年7月1日起至租赁合同期届满止；从2004年7月1日起每3年递增一次租金，每次递增率为上期租金的6%，其中2013年7月1日至2015年3月20日期间租金标准为每月188，577.53元；合同到期后乙方可续约10年的条文修改为“合同期满后，在同等条件下，乙方可优先续租”。
（二）上述合同签订后，口岸服务公司将租赁物交付给汉王公司使用。汉王公司在涉案土地上兴建了家具卖场和仓库用于经营家具展销城。后汉王公司将租赁物交由东金泰公司经营东金泰国际家具卖场并对外招商，转租给约80家商户经营。
合同履行过程中，汉王公司依约向口岸服务公司支付租金至2013年12月。2014年1月份开始，由东金泰公司以每月188，577.53元的标准直接向口岸服务公司支付租金，付至2017年4月。
（三）2014年7月15日，口岸服务公司向汉王公司发出书面通知称：汉王公司承租的场地将于2015年3月15日到期，合同期满后，口岸服务公司将对该场地进行重新开发，不再与汉王公司续签租赁合同，请汉王公司提前做好准备，确保合同期满后按时将上述场地交还口岸服务公司。
2015年3月20日，口岸服务公司向汉王公司发出《关于合同终止移交场地房屋通知》，通知：汉王公司于3月25日前将场地及其附属建筑物交还口岸服务公司，并按合同约定完成一切移交手续。
后汉王公司未返还租赁物，口岸服务公司遂诉至一审法院。
（四）一审庭审中，口岸服务公司与汉王公司认可租赁物为位于龙岗区丹平路与深惠路交汇处的土地及地上1栋五层综合楼。
（五）2000年9月6日，口岸服务公司取得涉案土地的《土地使用权证书》，登记的土地用途为工业用地，用地面积36202平方米。2001年6月21日，口岸服务公司取得上述综合楼的《建设工程规划许可证》，该证记载用地项目名称为深圳市口岸管理服务中心家私厂房。
涉案家具卖场和仓库没有办理房地产证，双方当事人亦未提交相关报批报建手续。汉王公司主张：其兴建家具卖场和仓库时，约在2001年6月以口岸服务公司的名义申报了规划许可，但规划许可证在口岸服务公司处。口岸服务公司对汉王公司该主张不予认可。
（六）东金泰公司于2001年12月3日成立，登记地址为深圳市龙岗区布吉街道沙湾口岸管理服务中心家私厂房1栋101室。汉王公司为东金泰公司的股东之一。
东金泰公司主张：其与汉王公司之间存在转租关系，双方未订立书面合同，其自2014年1月份开始接受汉王公司的委托向口岸服务公司支付租金。汉王公司对此予以认可。
（七）依汉王公司申请，一审法院委托深圳市丰浩达工程项目管理有限公司对涉案家具卖场及1号、2号仓库的价值进行评估。深圳市丰浩达工程项目管理有限公司于2017年9月13日作出评估报告，评估结论为：金泰国际家具卖场造价为11，789，568.83元、1号仓库造价为2，452，697.87元、2号仓库造价为234，047.13元，合计14，476，313.83元。
一审法院认为，口岸服务公司与汉王公司签订的《场地租赁合同》及《场地租赁合同补充协议书》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。
关于汉王公司与东金泰公司是否应向口岸服务公司返还租赁物的问题。根据涉案合同约定，该合同租赁期限于2015年3月15日到期，在合同期届满前口岸服务公司书面告知汉王公司不再续签合同。合同期满后，口岸服务公司又向汉王公司发出《关于合同终止移交场地房屋通知》，通知汉王公司返还租赁物，之后，双方未就续签合同事宜达成一致意见，双方租赁关系至2015年3月15日终止。根据合同法规定，租赁期间届满，汉王公司应当返还租赁物，现租赁物实际由东金泰公司占有使用，故东金泰公司亦负有上述返还义务。口岸服务公司诉请汉王公司及东金泰公司腾退并返还租赁物于法有据，一审法院予以支持。
关于汉王公司与东金泰公司是否应承担逾期返还租赁物期间双倍租金的问题。根据合同约定，合同终止后，汉王公司逾期不交还场地的，应加倍向口岸服务公司支付租金。现合同期届满，汉王公司未依约向口岸服务公司返还租赁物，因此，汉王公司应承担逾期返还租赁物期间的双倍租金，即应自2015年3月16日起按每月377，155.06元［188，577.53元×2）的标准向口岸服务公司支付租金，直至返还租赁物之日止：根据查明的事实，对于2015年3月15日至2017年4月10日期间的租金，汉王公司已按每月188，577.53元的标准支付，对此应予以扣减，即汉王公司应按每月188，577.53元的标准向口岸服务公司补足2015年3月16日至2017年4月期间的租金，经计算为4，714，438.25元（188，577.53元×25个月）；按每月377，155.06元的标准支付2017年5月起至返还租赁物之日止的租金。口岸服务公司诉请超出部分一审法院不予支持。口岸服务公司诉请东金泰公司对此承担连带责任，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
关于口岸服务公司主张的违约金及可得利益损失。对于口岸服务公司主张的违约金，一审法院认为，汉王公司逾期拒不返还涉案土地的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，其他违约行为的违约金为违约金的百分之一，口岸服务公司主张按每日千分之三计算。涉案合同终止后，在口岸服务公司收取双倍租金的情形下，口岸服务公司未举证证明其实际损失大小，而口岸服务公司主张的违约金标准过高，汉王公司亦对此提出异议，一审法院对违约金予以适当调整，按拖欠费用的每日万分之二点一的标准，由汉王公司支付违约金，其中2015年4月至2017年4月期间每月拖欠金额为188，577.53元，2017年4月之后的违约金以377，155.06元为基数。关于口岸服务公司主张的可得利益损失，没有事实依据，一审法院不予支持。
关于汉王公司反诉请求口岸服务公司补偿地上建筑物损失的问题。一审法院认为，口岸服务公司与汉王公司于订立合同时明确约定了租赁土地的用途，可见双方对于汉王公司在涉案土地上兴建家具卖场等已达成一致意见。双方于订立合同时约定合同到期后汉王公司可续约10年，家具卖场建成后，双方又将该条款变更为在同等条件下汉王公司可优先续租。而合同履行期限届满前，口岸服务公司已明确告知汉王公司其将对该场地进行重新开发，不再与汉王公司续签合同。虽然涉案租赁合同系期满终止，但鉴于汉王公司对上述约定的信赖及对租赁期限的合理预期，投入大量资金兴建家具卖场，结合双方约定了合同到期后地上建筑物的归属，根据公平原则，口岸服务公司应适当补偿汉王公司上述建筑物损失，具体数额考虑评估结论、使用期限、双方责任等因素一审法院依法予以酌定为2，895，263元（14，476，313.83元×20％）。汉王公司诉请超出部分一审法院不予支持。
据此，一审法院判决：一、深圳市汉王实业有限公司、深圳市东金泰家具有限公司于判决生效之日起十日内向深圳市口岸管理服务中心有限公司返还位于深圳市龙岗区丹平路与深惠路交汇处的租赁物；二、深圳市汉王实业有限公司于判决生效之日起十日内按每月188，577.53元的标准向深圳市口岸管理服务中心有限公司支付2015年3月16日至2017年4月期间的租金4，714，438.25元；三、深圳市汉王实业有限公司于判决生效之日起十日内向深圳市口岸管理服务中心有限公司支付租金（按每月377，155.06元的标准，自2017年5月起计至判决确定的返还租赁物之日止）；四、深圳市汉王实业有限公司于判决生效之日起十日内向深圳市口岸管理服务中心有限公司支付违约金（其中2015年4月至2017年4月期间的违约金以188，577.53元为基数，2017年5月开始的违约金以399，784.36元为基数，均按日万分之二点一的标准计算至判决确定的返还租赁物之日止）；五、深圳市口岸管理服务中心有限公司于判决生效之日起十日内向深圳市汉王实业有限公司补偿地上建筑物损失2，895，263元；六、驳回深圳市口岸管理服务中心有限公司的其他诉讼请求；七、驳回深圳市汉王实业有限公司的其他反诉请求。案件本诉受理费104，159元、由深圳市口岸管理服务中心有限公司承担11，573元、深圳市汉王实业有限公司承担92，586元；保全费5000元，由深圳市口岸管理服务中心有限公司承担；反诉受理费55，900元，由深圳市口岸管理服务中心有限公司承担10，621元、深圳市汉王实业有限公司承担45，279元。
经审理查明：（一）深圳市口岸管理服务中心有限公司原名称为深圳市口岸管理服务中心，于2017年12月1日变更为现名称。
（二）《场地租赁合同》第十一条约定，汉王公司向口岸服务公司支付45万元履约保证金，于双方终止租赁关系时结算，但因出现该合同第十四条之（二）规定的原因之一解除合同的，保证金不予退还。
《场地租赁合同》第十四条之（二）约定，汉王公司有下列行为之一的，口岸服务公司有权单方解除合同：1、拖欠租金两个月以上；2、所欠其他各项费用累计达45万元以上；3、未经口岸服务公司及有关部门批准，擅自改变场地用途；4、将场地作非法之用或具有严重违法行为；5、擅自改变场地建设方案或因汉王公司原因不按时按质完成双方确定的场地建设工程；6、汉王公司破产、解散或被查封；7、其他严重违反本合同的规定，致使场地的安全受到威胁或严重损害口岸服务公司的利益。
2017年5月18日一审庭审时，口岸服务公司确认收到45万元保证金，汉王公司主张该保证金应在口岸服务公司主张的款项中进行抵扣。
（三）本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条关于违约责任请求权与侵权责任请求权竞合时仅能择一主张的规定，鉴于口岸服务公司一审系以汉王公司违约为由提出本案诉讼，其关于按双倍租金支付占用费、支付逾期付款违约金、赔偿可得利益损失等一审诉讼请求在内容上亦均属依据《场地租赁合同》约定及《中华人民共和国合同法》规定所主张的违约责任，故本案为租赁合同纠纷。根据各方当事人的上诉意见，本案二审争议的焦点在于：（一）一审是否遗漏必须参加诉讼的当事人；（二）一审判决对逾期占用费、逾期付款违约金及可得利益损失赔偿的认定处理是否适法妥当；（三）一审判决对加建建筑物的补偿处理是否适法妥当；（四）东金泰公司是否负有返还租赁物的义务并应对场地占用费承担连带责任。
关于一审是否遗漏必须参加诉讼的当事人的问题。汉王公司、东金泰公司均提出东金泰公司已将涉案场地另行出租给案外他人使用，本院认为，虽然本案租赁物返还之诉的裁判结果与另承租涉案场地的案外人之间有法律上的利害关系，可能存在《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款规定的无独立请求权第三人，但根据该条法律及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十七条的规定，诉讼第三人并非当然属于法定必须参加诉讼的当事人，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款有关房屋租赁合同纠纷中次承租人诉讼地位的规定，系由人民法院根据具体案情决定是否通知租赁物的实际占有人参加诉讼。因此，一审法院未通知涉案场地实际占用人参加诉讼，并不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十七条所规定的应发回重审的遗漏当事人情形。
关于一审判决对逾期占用费、逾期付款违约金及可得利益损失赔偿的认定处理是否适法妥当的问题。本案中，汉王公司在租期届满后未及时交还租赁场地，口岸服务公司有权依双方约定及《中华人民共和国合同法》第二百三十五条关于租期届满承租人应返还租赁物的规定，请求汉王公司返还涉案场地，并有权依合同约定按照双倍租金标准主张支付场地使用费。汉王公司上诉称其已付的45万元保证金应抵扣其债务，本院认为，按双方《场地租赁合同》的约定，仅在口岸服务公司因汉王公司违约而行使解除权时，该45万元保证金方可不予退还，《场地租赁合同》系因租期届满而非口岸服务公司解除合同而终止，不存在不予退还保证金约定的适用条件。鉴于汉王公司在一审庭审时已提出保证金抵扣债务的主张，根据双方合同中关于保证金抵扣应交款的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十九条关于债务抵销的规定，该45万元保证金可在一审判决确定的租期届满后即2015年3月16日至2017年4月期间汉王公司应付的场地使用费中予以抵扣，抵扣后为4，264，438.25元（4，714，438.25元-45万元）。
前述按双倍租金计算的场地占用费属双方约定汉王公司因未按约交还租赁物所应支付的一定数额金钱，具有《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款所规定的违约金特征，即逾期交还场地的违约金。口岸服务公司对未付的双倍租金，又复请求按合同中的逾期付款约定按日计付违约金，则属主张对逾期交还场地违约金的逾期支付违约金，虽然法律并未禁止对未付违约金再计付违约金，当事人基于意思自治原则不妨自愿作出该约定，但仍应适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于当事人可以请求人民法院调整过分高于损失的违约金的规定。因汉王公司在本案一审中已提出免责抗辩，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十七条的规定，可视为已向人民法院提出调整过高违约金的请求。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾履行情况、当事人过错以及预期利益作出调整违约金的裁决。一审法院对按日计付的违约金标准作出调整，属在法律、司法解释规定的范围内行使自由裁量权，鉴于口岸服务公司未能证明一审判决支持的双倍租金及按日万分之二点一计算的逾期付款违约金仍不足以弥补其本案遭受的损失，依本案现有证据，可视为一审判决相应处理已足以体现对口岸服务公司损失的弥补和对汉王公司的适度违约惩戒，本院对此予以维持。
口岸服务公司一审请求的可得利益违约赔偿系以租赁场地面积的合同租金标准与政府指导租金标准之间的差额，作为违约损失赔偿额的计算依据，其二审提出的上诉请求及理由，则又改为以汉王公司在租赁场地内加建的建筑物面积作为可得利益侵权损失赔偿额的计算依据，在事实依据和法律依据上均实质变更了相应一审诉讼请求，因汉王公司、东金泰公司经本院释明后已表示不同意由二审法院一并审理，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十八条第一款的规定，本院对口岸服务公司变更后的侵权责任请求不予审理。就合同法上的违约责任而言，基于违约金补偿性为主的法律性质，在口岸服务公司已主张逾期交还场地违约金（双倍租金）的情况下，该违约金即系对口岸服务公司对应损失的补偿，口岸服务公司在双倍租金及按日计付的逾期付款违约金之外又复主张可得利益损失赔偿，则属重复主张违约损失与违约金，将双方约定的违约金性质单方变更为惩罚性，缺乏法律和合同依据，一审判决未予支持并无不当。且进而言之，无论合同法上的可得利益（预期利益）还是侵权法上的可得利益（间接利益），均指受害人在合法情形下通常所能获得的合理利益，而根据本案现有证据，汉王公司在租赁场地内加建的建筑物及构筑物均未取得建设工程规划许可，有违《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的强制性规定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二、三条的规定，以此类加建物为租赁标的的租赁合同为无效合同，口岸服务公司在未曾占有、出租该等加建物的情况下，主张加建物的市场出租收益为其可得利益，等同于要求人民法院变相确认其可对未经规划许可所建设的建筑物及构筑物进行出租收益，亦与前述法律及司法解释的规定相悖。
关于一审判决对加建物的补偿处理是否适法妥当的问题。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第86条规定，非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理。涉案《场地租赁合同》约定在租赁场地内新建、改建的建筑物所有权归口岸服务公司，口岸服务公司在租期内收回场地自用的情形下方应向汉王公司补偿建筑物残值。按前述约定则可直接推知当事人就口岸服务公司在租期届满后不须负担汉王公司加建费用已达成合意，故汉王公司关于由口岸服务公司支付添附物补偿款的反诉请求，与双方合同约定内容相悖，本院不予支持。
关于东金泰公司是否负有返还租赁物的义务并应对占用费承担连带责任的问题。口岸服务公司系涉案场地的建设用地使用权人，在涉案《场地租赁合同》租期已经届满的情况下，即使东金泰公司与汉王公司之间存在转租关系，该转租关系亦不得继续对抗物权人即口岸服务公司，东金泰公司对口岸服务公司已构成无权占有，口岸服务公司请求东金泰公司返还涉案场地，符合《中华人民共和国物权法》第三十四条关于物权人返还原物请求权的规定。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权并造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条亦规定，房屋租赁合同履行期限届满后，出租人有权请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费，故口岸服务公司有权请求东金泰公司支付逾期交还场地的占用费。口岸服务公司分别对汉王公司、东金泰公司得主张占用费的请求权基础不同，在具有相同给付利益目的的情况下，依民法法理，东金泰公司在其应付占用费的范围内与汉王公司之间成立“不真正连带责任”。因东金泰公司非涉案《场地租赁合同》的当事人，口岸服务公司无权按该合同约定向东金泰公司主张加倍租金及逾期付款违约金等违约责任，故可参照《场地租赁合同》的租金标准确定东金泰公司应付的占用费数额。鉴于东金泰公司在汉王公司租期届满后已实际向口岸服务公司支付租金至2017年4月，故其应就2017年5月起的占用费，按每月188，577.53元的标准与汉王公司承担连带清偿责任。
至于东金泰公司上诉所称对一审法院财产保全措施的异议，不在本案二审审理范围之内，当事人可根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条的规定，向执行实施保全裁定的人民法院提出异议。
综上所述，口岸服务公司、汉王公司的上诉请求部分成立，予以相应支持；东金泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百二十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第86条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，并参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1201号民事判决第一、四项；
二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1201号民事判决第五、六、七项；
三、变更深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1201号民事判决第二项为：深圳市汉王实业有限公司于本判决生效之日起十日内按每月188，577.53元的标准向深圳市口岸管理服务中心有限公司支付2015年3月16日至2017年4月期间的场地使用费4，264，438.25元；
四、变更深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1201号民事判决第三项为：深圳市汉王实业有限公司于本判决生效之日起十日内向深圳市口岸管理服务中心有限公司支付场地使用费（按每月377，155.06元的标准，自2017年5月起计至本判决确定的返还租赁物之日止），深圳市东金泰家具有限公司在每月188，577.53元的范围内，对本项费用承担连带清偿责任；
五、驳回深圳市口岸管理服务中心有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回深圳市汉王实业有限公司的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费104,159元，由深圳市口岸管理服务中心有限公司负担61,454元，由深圳市汉王实业有限公司负担42,705元；一审反诉案件受理费55,900元，由深圳市汉王实业有限公司负担；保全费5000元，由深圳市汉王实业有限公司负担。二审案件受理费共计312,477元，由深圳市口岸管理服务中心有限公司负担83,327元，由深圳市汉王实业有限公司负担114，575元，由深圳市东金泰家具有限公司负担114,575元。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 毅
审 判 员 曹 静
审 判 员 蔡妍婷
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