广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终13985号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广州纺联进出口有限公司（原广州市纺织工业联合进出口公司），住所地广东省广州市越秀区府前路2号11-14楼。
法定代表人：冯国贤。
委托诉讼代理人：仲文辉、时鑫，均为北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：广东恒盛太和投资有限公司，住所地广东省广州市越秀区连新路145号。
法定代表人：黄祖洁，该司总经理。
委托诉讼代理人：伍婷，广东泽正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李育银，该司员工。
被上诉人（原审被告）：李育银，男，1963年出生，汉族，住广东省广州市海珠区。
原审第三人：黄小超，男，汉族，1971年出生，住广东省广州市海珠区，系广州市越秀区缘份果水果店业主。
原审第三人：朱少飞，女，汉族，1979年出生，住广东省广州市海珠区。
上诉人广州纺联进出口有限公司（以下简称纺联公司）因与上诉人广东恒盛太和投资有限公司（以下简称恒盛公司）、被上诉人李育银、原审第三人黄小超、朱少飞租赁合同纠纷一案，均不服广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人纺联公司委托诉讼代理人仲文辉、上诉人恒盛公司委托诉讼代理人伍婷、被上诉人李育银（亦为上诉人恒盛公司委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
纺联公司上诉请求：1.撤销一审判决第三、四、五项判决；2.支持纺联公司的全部诉讼请求；3.驳回恒盛公司、李育银的全部反诉请求；4.由恒盛公司、李育银承担一、二审诉讼费用。事实与理由：（一）纺联公司不存在任何违约行为，一审法院以纺联公司存在违约行为为由，作出对纺联公司不利的判决，显然没有事实依据。（二）一审判决理由逻辑错误，判决应予以纠正。1.一审法院认定纺联公司要求解除合同的理由成立，即恒盛公司因逾期支付租金超过30天构成解除合同的条件，支持纺联公司解除合同的请求，同时驳回了恒盛公司、李育银要求继续履行合同的请求。而一审法院又认为纺联公司自身存在违约行为，原审判决毫无逻辑，且按照法律规定，双方都存在违约情形下，应各自承担相应的违约责任。故一审法院驳回纺联公司要求恒盛公司、李育银承担违约责任的理由缺乏法律依据。2.根据恒盛公司、李育银提交的证据，一审法院认为涉案房屋为严重损坏房，纺联公司认为涉案房屋仅是一般损坏房。理由为该项鉴定结论是在恒盛公司接收场地进行装修过程中做出的，因恒盛公司不当装修行为导致房屋受损而致房屋由一般损坏房变为严重损坏房的可能性是存在的，但鉴定报告并没有对此作出回应。既然无法确定是纺联公司还是恒盛公司的原因造成房屋变成严重损坏房，就不能将责任强加在纺联公司一边，从而作出对纺联公司不利的判决。3.既然一审法院支持了纺联公司解除合同的请求，认定恒盛公司违约，按照逻辑思维及法律规定，恒盛公司的装修费就应当作为损失，由其自行承担，一审法院要求纺联公司给予补偿，没有法律依据。(三)一审法院以房屋是严重损坏房，不符合恒盛公司租房目的，不能满足其要求，且其只是用了房屋的首层为由，酌情确定恒盛公司按照四分之一的租金标准向纺联公司支付租金及管理费，没有事实和法律依据，也不符合情理。首先，如前所述，房屋是严重损坏房的原因并不清楚。其次，一审法院确认恒盛公司只使用了首层，并无事实依据。恒盛公司从接收房屋之日起计算至双方形成争议时已超过两年时间，恒盛公司也向纺联公司缴纳租金至2014年10月，因此，即便是恒盛公司认为其在装修期间应缴纳租金。但一审法院却认定恒盛公司只使用了首层，因此酌情按照租金标准的四分之一缴租金及管理费这一判决显然错误。最后，证据显示，仅出租给黄小超、朱少飞的部分，尽管该部分应只占首层面积的五分之一，租金已达到每月3万元，且该租金标准远远低于市场价，却也要比一审判决的租金及管理费的标准要高。（四）一审法院认为恒盛公司已支付了两年租金及管理费共250万元，即认定合同约定的担保的主债权己实现，从而驳回纺联公司的请求。此处，一审法院显然曲解合同本意。双方签订抵押担保合同的本意是以房产对租赁合同的履行作担保，即所谓的履约担保。其担保责任贯穿租赁合同的全部期间，而不仅仅是其中的两年。担保合同中所说的两年的租金及管理费显然是指担保的限额，并非一审法院所认为的是其中头两年的租金及管理费。
针对纺联公司的上诉，恒盛公司、李育银称其答辩意见同恒盛公司的上诉意见一致。
恒盛公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令纺联公司因违约提前终止合同对恒盛公司退还已收取的租金及双倍租赁保证金合共人民币3100000元，并支付赔偿款人民币400000元，两项合计人民币3500000元；3.判令纺联公司对恒盛公司在加固装修承租房屋装修款项总价8256001元进行折价补偿；4.判令纺联公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.恒盛公司一直按合同约定交纳租金，在2013年11月份、12月份始，恒盛公司曾延迟两个月缴纳租金，并于2014年1月份补齐了两个月的租金，纺联公司在明知该情况后近一年时间内，仍按照合同约定标准向纺联公司收取租金及管理费至2014年10月止，应视为纺联公司以其履约行为表明对涉案房屋租金及管理费的认可与接受，故纺联公司现以恒盛公司逾期支付租金及管理费为由解除合同属主观上违约，一审法院不应予以支持，反之，恒盛公司在未违约的情况下，反诉纺联公司因违约提前终止合同应退还已收取的租金及双倍租赁保证金，应予支持。2.如前及一审答辩意见所述，在认定涉案房屋为“严重损坏房”，并出具了鉴定报告以及将该上述情况以口头方式告知纺联公司后，为了彻底消除安全隐患，保证市人大信访室及人民群众能正常办公及诉求，恒盛公司对涉案房屋进行了加固装修，施工期间，纺联公司对恒盛公司的施工行为表示同意，直至本案诉讼前亦未表示任何异议，应视为纺联公司以其履约行为表明对涉案房屋为“严重损坏房”的认可与接受，根据《房屋租赁合同》第6条6-1的约定和《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，加固装修费用理应由纺联公司承担，并免除恒盛公司因纺联公司不履行义务而代为开展加固工程所损耗的时间相应的租金。3.依据《最高人民法院关于审理建设施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定，“当事人对建设工程的计价标准或计价方法有约定的，按照约定结算工程价款”，在工程结算出现纠纷时，约定优先是法定原则，恒盛公司与第一部分装修公司确实存在加固装修工程施工合同、预算报价、加固施工图纸、设备采购合同及双方确认的具结书(双方已按约定的工程计价结清了工程款项)，该组证据已明确表明恒盛公司已实际按双方约定的工程价支出了第一部分加固装修费用人民币2934000元。其次，珠海德联工程咨询有限公司广州分公司（以下简称德联公司）完全可以在征得该工程权利方的同意下对被覆盖的项目进行拆除后再鉴定，而不能以其没有见到隐蔽工程量或没有双方的现场签单及结算书就判定没有工程量，这是不负责任的鉴定结果。因此，恒盛公司坚持认为，德联公司不应把第一部分加固装修工程列为造价争议工程，应列为实际已完成第一部分加固装修工程造价。（二）纺联公司有意隐瞒涉案房屋存有安全状况，不能现状出租，待恒盛公司接受并承租该物业后，同意恒盛公司代为垫巨资对该物业房屋进行加固修缮，双方商定同意由恒盛公司代垫加固修缮资金，在加固和装修完成后再从恒盛公司租金里扣减，加固修缮期从恒盛公司租赁使用期限延长补足，即恒盛公司租赁期满后再顺延6年以上租期，使恒盛公司投入的本金得以收回，纺联公司也会得到相应的租金回报。但目前的情况却是纺联公司与案外人广州市人大常委会办公厅(以下简称市人大办公厅)故意串通，市人大办公厅为了达到长期占用纺联公司场地的目的，通过由纺联公司出面要将还有几年才到期《房屋租赁合同》提前解除，赶恒盛公司出场，同时市人大办公厅利用其自身的权利和关系，想无赔偿责任地接受恒盛公司对该物业的合法投资成果。（三）如前所述，纺联公司在出租房屋前就故意隐瞒了该物业是“严重损坏房”的事实，导致恒盛公司承租该物业后，一直进行整固装修，根本没法全面经营开业。根据《房屋租赁合同》第4条4-4的规定，纺联公司应当退还不该收取的租金和管理费人民币共250万元给恒盛公司。综上所述，由于纺联公司与市人大办公厅恶意串通，并找理由提前解除合同，其行为已构成违约，因其违约行为而给恒盛公司造成的损失理应予以偿还。
针对恒盛公司的上诉，纺联公司的答辩意见同其上诉意见一致。
针对恒盛公司的上诉，李育银述称同意恒盛公司的上诉意见。
黄小超、朱少飞未到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。
纺联公司向一审法院起诉请求：1.解除纺联公司与恒盛公司签订的《房屋租赁合同》；2.恒盛公司及黄小超、朱少飞将广州市连新路145号1-4层及车库交还给纺联公司；3.恒盛公司向纺联公司支付从2014年11月至12月的租金及管理费共20万元，并支付违约金40万元；4.恒盛公司按照租赁合同约定标准向纺联公司支付从2015年1月起至实际交还房屋之日止的租金及管理费；5.李育银对恒盛公司的上述债务承担抵押担保责任，对其抵押给纺联公司的广州市东川路东仁新北街7-11号3-4层房屋进行拍卖，变卖，以清偿上述债务。
恒盛公司、李育银一审反诉请求：1.纺联公司与恒盛公司继续履行《房屋租赁合同》，并再续定合同延长租期6年；2.撤销《房屋租赁合同》第11条第8项条款；3.纺联公司向恒盛公司退还已收取的租金及管理费共250万元；4.纺联公司向恒盛公司赔偿对涉案房屋的加固及装修费用共8256001.80元。
一审法院认定事实：纺联公司是广州市连新路145号房屋的权属人，该房屋建筑面积1303.27平方米，用途为办公，层数4层。
2012年5月22日，纺联公司（甲方）与恒盛公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，写明：甲方出租给乙方的房屋位于广州市越秀区连新路145号，租赁范围包括1-4楼及车库，房屋使用用途为办公，租赁面积1303.27平米；乙方向甲方承诺，租赁期内，乙方在未征得甲方书面同意并获得相关部门审核批准前，不得擅自改变该房屋的使用用途；该房屋的交付日为2012年6月1日，租赁期限从2012年6月1日至2018年5月31日止，甲、乙双方约定，租赁期限自2012年6月1日起计算，甲方给予乙方4个月的免租期，自2012年10月1日起，乙方于每月10日前向甲方支付租金及管理费，月租金及管理费总额每三年上调5%，从2013年6月1日至2015年5月31日月租金及管理费10万元，年租金及管理费总额120万元，从2015年6月1日至2018年5月31日月租金及管理费105000元，年租金及管理费总额126万元；租赁期间，在乙方正常使用的情况下，如因甲方物业存在安全隐患需要维修而导致全部或部分租赁面积不能正常使用的，甲方须按受影响的面积和时间扣减乙方租金及管理费；乙方于每月10日前将当月租金及管理费交付至甲方，而甲方不得迟于收到租金及管理费之日起5日内开具发票给乙方，否则，乙方有权根据甲方迟延出具发票的时间延后支付下期租金及管理费，如乙方无故延迟付款，则甲方有权按应收金额每日万分之五的比例向乙方收取罚金；乙方于本合同生效日起五天内缴纳租赁保证金30万元（3个月租金及管理费总额），在本合同履行完毕且甲、乙双方清算交接以下事项后，甲方于15天内将租赁保证金无息退还乙方：1.乙方结清水、电、煤气和电讯等费用并过户给甲方，2.甲乙双方交接物业完毕；合同期间，乙方在正常使用下发现该房屋结构存在安全隐患时（乙方原因造成损坏的按6-2执行），应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的30日进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，该费用乙方可直接在租金中扣除；合同期间，甲方保证出租房屋处于正常的可使用和安全的状态；为保证乙方对该房屋的装修设计和改建工作顺利进行，甲方同意向乙方提供与乙方工程相关的建筑物图纸，乙方的装修改建工作不能改变房屋主体结构，乙方的装修设计方案必须经甲方盖章同意后方可动工，改建图纸交甲方存档，装修工程的设计单位和施工单位应具有相应资质，乙方负责办理消防、环保、工商等相关审批手续并承担费用，甲方应给予配合，对因乙方超标排放污水、烟尘、噪音而引起的罚款、整改费用由乙方负责；乙方返还该房屋应当符合再持续正常使用的状态，其间乙方所做的装修改动无需复原，乙方对该房屋的加建、改建部分无偿归甲方所有，乙方不得拆除，乙方提前终止合同或合同约定的租赁期满返还该房屋时，固定装修（包括卫浴设备和甲方在出租时提供给乙方使用的变配电、供水电、供气等设备）不得拆除，政府主管部门要求拆除的除外，乙方装修所添附的非镶嵌墙面的可移动设备设施及家具（包括热水器、空调以及玻璃钢消防水池），乙方有自由处置权；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，守约方可以书面通知违约方解除合同，违约方按当前月租金的双倍支付违约金，支付的违约金不足弥补守约方损失的，还应赔偿造成损失与违约金的差额部分：1.甲方未按时交付房屋，经乙方书面催告后30日内仍未交付的，甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方工作人员、客户或其他人员安全或健康的，或建筑物主体结构存在安全隐患，经甲方修缮仍不能正常使用的，2.乙方擅自改变房屋主体结构的，乙方未征得甲方书面同意，擅自改变房屋结构的，因乙方原因造成房屋及其配套设施损坏而乙方拒不维修的，未经甲方同意，乙方擅自转租、分租该房屋或与他人交换各自承租的房屋的，未经甲方同意，乙方擅自改变物业用途的，乙方无正当理由超过30天不支付租金及管理费的，3.甲方、乙方在本合同履行过程中存在的其他根本违约行为；11-8、乙方提供价值不低于500万元的房产作为其履行本租赁合同的担保，乙方应于本合同生效之日起5天内与甲方共同办理房屋抵押登记手续等。
2012年5月19日，纺联公司（乙方）与李育银（甲方）签订《房地产抵押担保合同》，写明：为确保2012年5月22日签订的租赁合同的履行，甲方愿意以其有权处分的房地产为恒盛公司作抵押担保，乙方经审查，同意接受甲方的房地产抵押；用作抵押的房地产地址东川路东仁新北街7-11号3-4层，建筑面积331.4308平方米，抵押房产评估价值为874.98万元；本合同抵押担保的范围包括但不限于：主债权（租赁合同中规定的两年的租金及管理费共252万元）及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押的费用（包括诉讼代理费）；抵押期限自2012年6月1日至2020年5月31日止；主债务履行期限届满，若恒盛公司不能偿还债务，乙方可以以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得的价款受偿，如不足以偿还，乙方有权另行追索等。李育银在2012年7月21日为纺联公司办理了广州市东川路东仁新北街7-11号3、4层抵押权登记手续。
2012年7月27日，纺联公司与恒盛公司签订广州市连新路145号物业交接确认书，写明双方确认以2012年6月1日为正式交接日，正式对租赁物业进行交接，并同意按租赁物业现状进行交接，双方一致同意租赁物业的免租期从2012年6月1日正式开始计算等，并附有移交物品及物业水电煤气读数明细表。
2012年9月28日，纺联公司（甲方）与恒盛公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，写明甲方将广州市连新路145号房屋出租给乙方作商业用途使用，建筑面积1303.27平方米，租赁期限从2012年9月25日至2013年9月24日，月租金10万元等。该合同办理了租赁登记备案。
2012年8月10日，恒盛公司向纺联公司出具关于请求出具同意转租书的函，写明恒盛公司拟将连新路145号首层南面171.1854平方米物业转租给市人大办公厅作行政办公使用，租期两年，请纺联公司同意并出具转租同意书等。
2012年8月14日，恒盛公司向纺联公司出具《关于连新路145号房屋状况的函》，写明恒盛公司现已进入装修的准备工作，发现该房屋存在安全隐患，具体如下：1.该房屋主体部分属于混合结构，后期加建部分属于钢架混合结构，2.房屋有很多地方都出现了严重的开裂变形，特别是主体部分与加建部分的接合处更为严重，西南面墙体也发生了变形等。
2012年8月17日，纺联公司向恒盛公司出具《关于连新路145号房屋状况的回函》，写明：1.根据2012年5月广州市房屋安全鉴定管理所对连新路145号房屋进行的房屋安全鉴定报告，鉴定结论为依照建设部颁布的《房屋完损等级评定标准》，评定该房为“一般损坏房”，房屋按现状可继续安全使用……2.纺联公司在招标项目文件第二章的招租内容中，已明确写明出租标准是按现状出租，鉴于上述事实和理由，请恒盛公司根据需要自行出资修葺房屋等。
2012年9月4日，经恒盛公司委托，广州市城示房屋安全鉴定有限公司出具城示鉴字[2012]0302《房屋安全鉴定报告》，主要检查情况综述：检查未发现广州市连新路145号房屋有因地基基础不均匀沉降或承载力不足引起房屋上部承重结构构件损坏的现象，但检查发现钢筋混凝土梁、板有爆裂、脱落、露筋和渗漏水现象，部分钢结构构件有锈蚀、变形、松脱等迹象，房屋不能满足抗震使用要求等；鉴定结论为：评为“一般损坏房”，按现状，该房屋仍可使用，但不得增加楼面使用荷载，注意振动对房屋的破坏影响等。
2012年9月27日，恒盛公司向纺联公司出具《关于请求延长免租期的函件》，写明恒盛公司接手物业后拆除清理建筑物原有装饰发现该房屋存在安全隐患，具体如下：1.该房屋主体部分属于混合结构，后期加建部分属于钢架混合结构；2.房屋有很多地方都出现了严重的开裂变形，特别是主体部分与加建部分的结合处更为严重，西南面墙体也发生了变形；3.该房屋的梁柱非常不规则……针对上述情况，恒盛公司曾发函告知纺联公司，因上述安全隐患对使用该房屋造成严重影响，恒盛公司必须对房屋进行大规模的加固工程，这种意料之外的情况直接导致恒盛公司对该承租房屋的装修改造需要花费比预期更长的时间，请求将房屋租赁合同中的免租期顺势延长两个月等。
2012年10月8日，恒盛公司（甲方）与市人大办公厅（乙方）签订《房屋租赁合同》，写明甲方出租给乙方房屋位于广州市连新路145号首层南面，出租房屋建筑面积171.1854平方米，乙方确保将该房屋作为行政办公用房使用，租赁期限为2012年8月17日至2014年9月30日等。
2012年10月15日，纺联公司向恒盛公司出具《关于请求延长免租期的回函》，写明：1.关于租赁物安全问题，纺联公司在2012年8月16日致函恒盛公司的《关于连新路145号房屋状况的回函》中已有明确回复；2.恒盛公司提出的延长免租期的要求不符合集团关于物业管理的相关规定及双方此前合同约定……请恒盛公司严格按双方约定履行合同，并按约定及时缴纳租金等。
2012年10月23日，经恒盛公司再次委托，广州市城示房屋安全鉴定有限公司出具城示鉴字[2012]0302（补充）《房屋安全鉴定报告》，主要检查情况综述：检查发现广州市连新路145号房屋有因地基基础不均匀沉降引起房屋上部承重结构损坏的现象，钢筋混凝土梁、板等局部已出现爆裂、脱落、露筋、锈蚀和渗漏水现象，承重砖墙也有变形和开裂，钢结构构件也有锈蚀、变形、松脱、剥落等现象，按现状，该房屋已存在严重使用安全隐患，必须立即进行大修加固处理后，方可进行装饰改造等；鉴定结论为：该房屋已存在严重使用安全隐患，依据建设部颁发的《房屋完损等级评定标准》要求，评定该房屋为“严重损坏房”，按现状，应立即对该房屋进行大修加固处理，方可进行装饰改造，以保证该房屋的使用安全等。
2012年10月29日，恒盛公司向越秀区城管局出具《关于请求同意房屋加固工程的函》，写明连新路145号是恒盛公司承租的物业，该物业属损坏房，多处地方出现开裂变形，存在严重安全隐患，所以恒盛公司在全面装修前不得不对该物业进行加固工程，以便该物业在装修和使用中确保安全……请求贵局同意恒盛公司继续完成该物业的加固工程等。
2012年11月13日，恒盛公司向纺联公司出具《请求出具分租证明的函》，写明恒盛公司拟在涉案房屋开办广州茉莉花酒店有限公司、广州市越秀区大品酒行……恒盛公司需要办理将上述物业由恒盛公司分租给李育银的备案租赁手续，请纺联公司出具证明同意恒盛公司把物业分租给李育银等。
2012年11月20日，恒盛公司向纺联公司出具《关于装修的函》，写明因涉案房屋的建设年代太长及使用功能的调整，需对该物业进行加固和装修，恒盛公司现向纺联公司提交装修设计方案，该方案主要是各楼层按专业意见要求进行安全加固，首层按商铺要求进行装饰，分隔成咖啡厅、茅台白金酒门面店、甜品屋及接待大厅，二层至四层为宾馆装饰，外墙及加装电梯向规划部门申请，通过审批后按规划要求进行装饰，望纺联公司同意该装饰方案等。
2012年11月26日，纺联公司向恒盛公司出具《关于出具转租证明申请的复函》，写明：经研究，同意恒盛公司将涉案房屋出租给李育银用于开办广州茉莉花酒店有限公司、广州市越秀区大品酒行等。
2012年12月11日，纺联公司向恒盛公司出具《关于连新路145号物业装修的复函》，写明恒盛公司于11月20日《关于装修的函》收悉，按照双方签订的《房屋租赁合同》6-4条中的约定，经公司研究决定，同意恒盛公司的装修方案，请恒盛公司严格按照合同约定，履行合同，在装修过程中需向相关政府部门报建报批的，要严格按照相关规定报批等。
2013年1月29日，恒盛公司向纺联公司出具《关于变更外立面报建图纸的函》，写明恒盛公司向广州市规划局越秀分局办理外立面及加装电梯的申请，经规划局初步审核后通知恒盛公司需尽快更换图纸，原因：1.加装的电梯不能在自己的用地红线外加装，2.二楼平台加装构件装饰物，会造成增加室内面积，在规划上不允许，3.要求尽快按要求更换新的图纸，否则退案处理；恒盛公司根据规划要求，把相关图纸作出了相应的调整，请纺联公司尽快给予盖章等。
2013年3月22日，广州市规划局核发了穗规建证[2013]432号建设工程规划许可证，载明建设单位为纺联公司，建设项目名称外立面改造、天面加建疏散楼梯及室内改建电梯间工程1宗，建设位置连新路145号，建设规模地上5层含天面机房，电梯间：20.5平方米等。
2013年5月6日，纺联公司向恒盛公司出具《关于连新路145号二楼变更装修方案的复函》，写明同意恒盛公司将原作宾馆经营改为会所式餐厅的经营理念，恒盛公司在装修时请严格按照双方签订的租赁合同中的相关条款执行等。
2013年6月17日，恒盛公司向纺联公司发函，写明纺联公司6月14日对涉案房屋进行例行巡视所发现的安全隐患包括：1.外墙防护网出现多处损坏及脱落，2.灭火器配置不符合要求……恒盛公司立即责成施工单位马上整改，经过自查自纠，已对上述问题整改完毕等。
2013年6月19日，纺联公司出具证明，写明广州市连新路145号物业是纺联公司自有物业，于1958年建成并投入使用等。
2013年9月20日，黄小超（乙方）与恒盛公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，写明甲方将广州市连新路145号首层A铺出租给乙方作为水果专卖店，租期从2013年10月1日至2016年9月30日，每月租金3万元等。
2013年10月31日，纺联公司向恒盛公司出具《关于同意转租的复函》，写明同意恒盛公司将涉案房屋首层车库（现为首层A铺）转租给黄小超等。黄小超以涉案连新路145号首层A铺注册个体工商户广州市越秀区缘份果水果店，该店由朱少飞实际经营至今。
2013年11月29日，恒盛公司向纺联公司发函，写明纺联公司11月21日对涉案房屋进行例行巡视所发现的安全隐患包括：1.首层商铺外墙装修缺少安全警示牌，2.楼顶楼面出现裂缝现象……恒盛公司立即责成施工单位马上整改等。
2014年1月9日，恒盛公司向纺联公司发函，写明纺联公司12月18日对涉案房屋进行例行巡视所发现的安全隐患包括：1.施工现场临时线路布线违反有关规定，布线走向杂乱无章，2.天花有施工材料未清理好……恒盛公司立即责成施工单位马上整改，将杂物已清理干净，布线全部重新整理等。
2014年10月22日，恒盛公司向市人大办公厅出具《租赁期满告知书》，写明其与市人大办公厅签订的《房屋租赁合同》已于今年9月30日到期……为此恒盛公司现通知市人大办公厅需在本月底搬出等。
2014年10月28日，恒盛公司向纺联公司出具《关于尽快解决市人大信访局办公场地的建议》，写明纺联公司于2014年10月27日下午召集恒盛公司商议解决市人大信访办公场地问题……恒盛公司经研究，提出如下建议：方案一、由市人大或市政府通过资产调拨该物业产权给市人大或市政府，并由财政补偿恒盛公司的投资损失，方案二、由市国资委、广州纺织工贸企业集团或纺联公司可收回该物业并租给市人大，但其前提条件是必须对恒盛公司的投资经营及损失进行补偿等。
2014年11月24日，恒盛公司向纺联公司上级单位广州纺织工贸企业集团有限公司出具《暂缓缴交房屋租金的申请》，写明今年9月30日恒盛公司与市人大办公厅的租约到期，按约定人大信访办应撤离，将办公场所归还恒盛公司，但他们因未找到合适的地方而继续驻留……恒盛公司于10月28日提交了多个意见给纺联公司参考，市领导多次催办，至今未得到贵集团公司的处理意见和结果，市人大办公厅也从10月份开始停止向恒盛公司缴交租金，等待市委会议纪要和最终解决方案，恒盛公司蒙受了很大的经济损失，其与纺联公司的租赁关系已不再是单纯的商业活动……现恒盛公司经济损失不断加大，已无力再支持市人大，市人大和政府有关部门要恒盛公司申请暂缓向贵集团下属的业主单位即纺联公司缴纳房屋租金，直至该事彻底解决后，按合同规定补交租金等。
2014年11月28日，纺联公司向恒盛公司出具《关于申请暂缓缴交房屋租金的复函》，答复如下：1.关于恒盛公司与市人大信访办办公场地的租赁问题，纺联公司作为业主正与各方积极协调，在恒盛公司与市人大未就妥善解决问题达成一致意见前，纺联公司无权擅自同意暂缓缴交租金；2.恒盛公司与市人大的租赁关系与纺联公司与恒盛公司签订的租赁合同属于不同的合同关系，因此恒盛公司所述的市人大不缴纳租金的情形，不构成恒盛公司不交纳租金的合法理由；截至目前恒盛公司已欠纺联公司11月份租金10万元，接函后请马上缴交等。
2014年12月15日，纺联公司向恒盛公司发出《关于催交连新路145号物业租金的函》，要求恒盛公司接到通知后立即缴交2014年11月-12月的租金合计20万元等。
2014年12月17日，纺联公司向恒盛公司发出《关于解除<房屋租赁合同>的函》，写明恒盛公司一直未缴付11月租金及管理费，根据合同约定，纺联公司正式通知恒盛公司，2014年12月17日正式与恒盛公司解除《房屋租赁合同》等。
2014年12月18日，恒盛公司向纺联公司寄送《关于广州市越秀区连新路145号租金及管理费（2014年11月、12月）缴纳告知函》，写明恒盛公司于2014年12月15日接到纺联公司通知，并于2014年12月16日派员前往纺联公司办公楼签收《关于催交连新路145号物业租金的函》，依据纺联公司的要求以及从2014年1月之后缴纳租金、管理费的惯例，恒盛公司已于2014年12月17日派员以支票方式前往纺联公司办公楼缴纳2014年11月、12月份租金及管理费合计20万元，但纺联公司拒绝收纳恒盛公司提交的租金及管理费，据此，恒盛公司要求纺联公司，1.请在三天内答复是否收纳上述物业的租金及管理费，2.如不方便收取支票，请提供银行账户给恒盛公司，恒盛公司会在二天内派员去银行转账上述租金及管理费给予纺联公司等。并附有2014年11月、12月份租金的银行支票1份。该函件于12月19日妥投。
同日，恒盛公司向市人大办公厅出具《关于请立即归还场地的告知书》，要求其立即归还场地给恒盛公司，并承担由此造成的相应和连带的赔偿责任等。
2014年12月21日，恒盛公司向纺联公司出具《关于不同意解除<房屋租赁合同>的函》，写明据说纺联公司以2014年12月17日仍未交纳租金为由，解除房屋租赁合同是欠妥的说法，一是恒盛公司财务人员是严格按照合同规定的时间去纺联公司交纳租金的，二是恒盛公司财务人员用手机发了短信给纺联公司陈适经理，短信称“小陈早，17号下午来缴11月份租金”，纺联公司陈经理短信回复称“好的”，但恒盛公司财务人员于2014年12月17日按时前往交租金纺联公司财务人员拒收，有当场相片和录音为证等。
此后，恒盛公司分别在2014年12月23日、12月30日、2015年1月7日、1月20日以EMS方式将20万元支票寄送至纺联公司注册地址，邮件均因纺联公司拒收而退回。
2014年12月31日，市人大办公厅将涉案连新路145号首层南面房屋交还给恒盛公司。涉案连新路145号除首层A铺现由黄小超、朱少飞经营广州市越秀区缘份果水果店外，其余场地均空置。恒盛公司向纺联公司支付涉案房屋租金及管理费至2014年10月止，合计共250万元。
一审庭审中，恒盛公司为证明其对涉案房屋进行了加固及装修，提交如下证据：一、总计投入明细，列明：1.广州宏标建筑装饰工程有限公司，设计费97020元、工程费3213113.8元，2.请第三方对该建筑物加固的设计费150000元，3.广东省集美设计工程公司，设计费12万元、工程费4302277元，4.空调额外增加费用107985元，5.送餐电梯安装费用33000元，6.热水器安装费用31000元，7.厨房工程及环保排烟设备安装199000元，8.对该建筑物的评估费用2606元，上述八项包括合同款及应付款为8256001.8元，未付金额为1864795.8元等。二、施工费、工程费支票存根、支付证明单、收款收据、电汇凭证、广州银行业务委托书、工行银行转账记录等证据若干。三、恒盛公司与广州市宏标建筑装饰工程有限公司签订的《连新路145号茉莉花酒店设计合同》、《连新路145号茉莉花酒店装修工程合同》，总设计费及工程总造价分别为97020元、3213113.8元。四、广州市森昌实业有限公司与广东省集美设计工程公司签订的《建筑装饰工程施工合同》，写明工程地点广州市连新路145号，工程名称茉莉花酒店，承包范围设计图纸范围的工程，工期从2013年6月1日开工至2013年10月1日竣工，合同价款4302277元等等。纺联公司对恒盛公司提供的上述证据均不予确认。
恒盛公司向一审法院申请对涉案连新路145号房屋加固及装修工程造价进行评估，一审法院依法委托珠海德联工程咨询有限公司广州分公司负责上述鉴定事宜，该公司经现场勘察后，于2016年5月25日出具连新路茉莉花酒店加固装修工程造价鉴定报告（初稿），其中造价争议写明：1.第一部分加固装修工程中，现场除了见到已完成的加固钢结构工程外，其余的均为第二部分的装修公司施工的。钢结构加固工程施工图纸盖有广州市海珠建筑设计院的出图专用章，而第一部分装修施工图纸没有设计院的出图专用章，甲方乙方都没有盖章签字，因此只对加固钢结构工程进行造价鉴定，加固钢结构工程鉴定造价为529891.31元，但另一方面事实存在着第一部分的加固装修工程施工合同、预算报价、加固施工图纸、设备采购合同及有双方确认的具结书。至于第一部分加固装修工程装修公司施工完成了多少，又拆除了多少，现场没见到，没有双方确认的现场签证单及结算书，我公司没办法对其进行造价鉴定，因此第一部分加固装修工程中其余的装修工程列为造价争议工程，涉及金额为2404108.69元，是否成立由法院判定。鉴定结果：已完成加固装修工程造价2417426.17元，其中钢结构加固工程造价为529891.31元，土建加固装修工程造价为1350949.90元，安装工程造价为536584.96元，争议工程造价金额为2404108.69元等。
纺联公司认为上述鉴定报告中的鉴定范围超出恒盛公司负责的房屋加固装修工程内容，鉴定机构没有对恒盛公司负责的加固装修工程、案外人负责的项目工程及涉案房屋移交恒盛公司前已存在的装修设备等作区分，将涉案房屋非由恒盛公司负责的项目工程也列入本次鉴定范围，故鉴定意见存在偏差。
恒盛公司认为鉴定报告绕过恒盛公司与装修公司所签订的合同价格、具结书、往来发票、银行汇款、施工图纸等可以直接证明工程价款的直接证据进行鉴定，对鉴定意见持有异议。鉴定报告不应将恒盛公司已完成的第一部分加固装修工程列为造价争议工程，该部分加固装修费用已由恒盛公司向装修公司支付了2934000元。鉴定报告对加固钢结构工程鉴定造价为529891.31元，明显不符合现场勘察所对应的价值，钢结构主要包括一至四层主梁钢结构的加固、二楼平台加建的钢结构、消防梯钢结构组合以及四楼西面钢结构组合，该四处钢结构的总工程量远不止41.15吨，该部分鉴定意见与客观事实不符，要求重新鉴定。鉴定报告对第二部分加固装修工程造价明显低于恒盛公司与装修公司结算的工程款价格。鉴定机构在鉴定报告中的部分表述是不负责任的，其没有在现场看到并非该装修工程就未完成等。
珠海德联工程咨询有限公司广州分公司在2016年9月5日作出关于连新路茉莉花酒店加固装修工程造价鉴定报告异议的回复，写明：1.纺联公司认为鉴定范围及方法存在偏差，请提供具体有关证据，包括房屋前后已存在的装修设备新旧划分的界限，哪些是案外人所做的工程项目等。2.其公司在鉴定过程中，采用的是建设工程行业标准，即按照国家、广东省、广州市有关文件规定套用广东省2010年定额清单综合单价法计价，工程量是根据恒盛公司提供有效的盖有设计院出图章的加固装修施工图纸并结合现场实测数据计算，并未绕过有关的直接证据。3.关于第一部分钢结构加固装修工程的异议问题……其公司计算全栋楼钢结构总用量41.15吨，是根据恒盛公司提供有效的盖有设计院出图章的加固装修施工图纸计算，已包括二楼露台房间加建、4楼上天面的楼梯加建及消防楼梯等，其公司经办人复核无误。4.关于第二部分加固装修工程的异议问题，不能因为明显低于恒盛公司结算给装修公司工程款的价格就认为不准确，根据谁主张谁举证的原则，请提供更多有效的证据，包括已完成的工程施工记录，施工现场签证单等，可组织三方按图计算核对。5.本加固装修工程具有复杂性，前后有二家施工单位施工，都没有全部完成施工内容，并且施工内容又有重复，而工程施工图纸、有关的施工现场资料不完整，需要各方配合一起协商解决问题等。
纺联公司认为上述回复仍然没有排除涉案房屋出租时已存在的设备进行鉴定。此外，对恒盛公司提供鉴定的证据真实性均不予确认，与纺联公司无关。
恒盛公司认为鉴定机构不应将第一部分加固装修工程中其余的装修工程款2404108.69元列为争议项目，鉴定机构在现场没有看到的工程，不等于该工程项目未完成，恒盛公司就此提共了完善的施工合同、预算报价、施工图纸等证据，在现场勘察时，加固工程已经接近完工状态。鉴定机构完全可以征得纺联公司同意，对覆盖的项目拆除表层鉴定，而不能以未见到工程或没有双方的签证单就判定没有该工程量。第二部分中土建加固工程1350949.9元明显低于恒盛公司与施工单位的结算金额，主要是材料、品牌、数量单价存在差额等。
2016年12月12日，珠海德联工程咨询有限公司广州分公司出具《连新路茉莉花酒店加固装修工程造价鉴定意见书（终稿）》，其中造价争议写明：第一部分加固装修工程中，现场除了见到已完成的加固钢结构工程外，其余的均为第二部分的装修公司施工的，钢结构加固工程施工图纸盖有广州市海珠建筑设计院的出图专用章，而第一部分装修施工图纸没有设计院的出图专用章，甲方乙方都没有盖章签字，因此只对加固钢结构工程进行造价鉴定，加固钢结构工程鉴定造价为529891.31元，但另一方面事实存在着第一部分的加固装修工程施工合同、预算报价、加固施工图纸、设备采购合同及有双方确认的具结书，至于第一部分加固装修工程装修公司施工完成了多少，又拆除了多少，现场没见到，没有双方确认的现场签证单及结算书，其公司没办法对其进行造价鉴定，因此第一部分加固装修工程中其余的装修工程列为造价争议工程，涉及金额为2404108.69元，是否成立由法院判定。鉴定结果为：已完成加固装修工程造价2398049.35元，其中钢结构加固工程造价为529891.31元，土建加固装修工程造价为1354580.65元，安装工程造价为513577.39元。造价鉴定金额为2398049.35元，争议工程造价金额为2404108.69元。
2017年2月14日，珠海德联工程咨询有限公司广州分公司出具关于连新路茉莉花酒店加固装修工程造价鉴定报告的补充说明，说明钢结构加固工程造价为529891.31元，是指已完成的全栋大楼钢结构加固工程造价；土建加固装修工程造价为1354580.65元，是指已完成的全栋大楼土建装修工程造价；安装工程造价为513577.39元，是指已完成的全栋大楼的给排水、电气照明设备、通风空调机电设备安装工程造价等。
一审法院认为，纺联公司与恒盛公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。该合同第11-8条约定乙方应提供不低于500万元的房产作为其履行本租赁合同的担保，是纺联公司与恒盛公司为保障租赁合同的履行协商一致的结果，没有违反平等、公平的原则，恒盛公司要求撤销该条款没有法律依据，一审法院不予支持。
合同签订后，纺联公司将涉案房屋按现状交付恒盛公司使用，恒盛公司向纺联公司支付了两年的租金及管理费共250万元，即支付租金及管理费至2014年10月止。一方面，恒盛公司没有依约向纺联公司支付2014年11月的租金及管理费，逾期超过30日，已符合合同约定的解除条件；另一方面，根据恒盛公司的证据显示，纺联公司提供的涉案房屋在租赁期间经鉴定被认定为严重损坏房，恒盛公司在明知该情况后近一年半的时间内，没有通过诉讼等途径向纺联公司主张权利要求解除合同承担违约责任，仍按照合同约定标准向纺联公司支付租金及管理费至2014年10月止，应视为恒盛公司以其履约行为表明对涉案房屋之缺陷的认可与接受，故恒盛公司逾期支付租金是租赁合同解除的主要原因，纺联公司要求解除与恒盛公司签订的租赁合同，由恒盛公司将涉案房屋交还给纺联公司，一审法院予以支持。反之，在判决合同解除的情况下，恒盛公司、李育银反诉要求纺联公司继续履行合同，并与恒盛公司、李育银续签6年的租赁合同，没有依据，一审法院不予支持。一审第三人作为次承租人，应与恒盛公司一并将涉案房屋腾空交还给纺联公司。考虑到纺联公司提供的涉案房屋为严重损坏房，纺联公司自身存在违约行为，恒盛公司在合同履行期间没有要求纺联公司就此承担违约责任，纺联公司再要求恒盛公司支付合同解除的违约金有违公平原则，一审法院不予支持。
关于恒盛公司要求纺联公司退还全部已付租金及管理费，涉案房屋被鉴定为严重损坏房，恒盛公司仍按合同约定标准交租，自行放弃行使权利。且恒盛公司实际将涉案房屋首层出租给市人大办公厅及第三人使用，取得了租金收益，其在租赁期间曾多次变更涉案房屋装修方案及租赁用途，调整经营策略，房屋部分面积未能充分利用一定程度上属于恒盛公司的正常经营风险及成本，故其要求纺联公司全退已付租金及管理费依据不足，一审法院不予支持。至于纺联公司要求恒盛公司按照合同约定标准支付从2014年11月起至实际交还房屋之日止的租金及管理费，虽然恒盛公司在此前没有就租金及管理费标准提出异议，但其在本案诉讼过程中已明确抗辩称纺联公司提供的租赁房屋不符合租赁目的，纺联公司提供的租赁房屋为严重损坏房，客观上确不能完全满足恒盛公司租赁要求，恒盛公司在租赁期间又没有就此向纺联公司主张权利，其实际只使用了涉案房屋首层，约占整栋房屋的四分之一，故在恒盛公司提出抗辩的情况下，一审法院结合涉案房屋实际使用情况，酌情调整从2014年11月起的租金及管理费为按照合同约定标准的四分之一计算，由恒盛公司向纺联公司支付至其实际交还房屋之日止。
关于纺联公司要求拍卖、变卖李育银的抵押物，纺联公司与李育银签订的《房地产抵押担保合同》约定抵押物担保的范围包括主债权租赁合同中约定的两年租金及管理费等，在租赁合同履行中，恒盛公司已向纺联公司支付了两年租金及管理费共250万元，即抵押权担保的主债权已经实现，纺联公司再要求拍卖、变卖抵押物，一审法院不予支持。
至于恒盛公司要求纺联公司赔偿装修及加固费用，经恒盛公司申请鉴定，鉴定机构根据双方当事人提交的证据结合现场情况，作出鉴定意见书，认定已完成加固装修工程造价为2398049.35元，争议工程造价为2404108.69元，当事人对该鉴定意见有异议，均没有提供证据予以反驳，一审法院对鉴定意见书予以采信。意见书中写明争议工程是第一部分加固装修工程，该部分工程施工完成了多少、拆除了多少，现场没有看到，也没有现场签证单及结算书等证据加以证实，恒盛公司对该部分内容异议较大，没有提供相应证据加以证实，纺联公司对该部分内容又不予确认，故根据谁主张谁举证的民事诉讼证据原则，对争议的工程造价2404108.69元，一审法院不予确认。至于已完成加固装修工程造价2398049.35元，其中加固费用为529891.31元，装修费用为1868158.04元，因涉案房屋为严重损坏房，恒盛公司提出的加固、装修方案获纺联公司许可，其对涉案房屋投入的加固费用提升了租赁房屋质量及价值，令纺联公司获益，根据合同约定，房屋存在安全隐患，恒盛公司代纺联公司维修房屋，维修费用应由纺联公司负担，故纺联公司应将加固费用支付给恒盛公司。至于装修费用，考虑到租赁期间双方均有违约行为，涉案房屋存在缺陷扩大了恒盛公司装修、加固房屋的时间及资金成本，故基于公平原则，由纺联公司按照装修费用的二分之一即934079.02元向恒盛公司进行补偿。恒盛公司申请追加市人大办公厅作为第三人参加诉讼，因恒盛公司与该办公厅之间的租赁关系与本案并非同一法律关系，一审法院不予接纳。
综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第八条、第九十三条、第九十七条、第二百二十一条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项的规定，作出如下判决：一、纺联公司与恒盛公司签订的《房屋租赁合同》于判决发生法律效力之日解除；二、恒盛公司在判决发生法律效力之日起10日内，将广州市连新路145号1-4楼及车库腾空交还给纺联公司，黄小超、朱少飞予以协助；三、恒盛公司在判决发生法律效力之日起10日内，向纺联公司支付从2014年11月1日至判决发生法律效力之日止的租金及管理费（从2014年11月1日至2015年5月31日止每月按25000元计算，从2015年6月1日至2018年5月31日止每月按26250元计算）；此后的租金及管理费，由恒盛公司按照上述标准逐月向纺联公司支付至实际交还上述房屋之日止；四、纺联公司在判决发生法律效力之日起10日内，向恒盛公司补偿加固及装修费用共1463970.33元；五、驳回纺联公司的其他诉讼请求；六、驳回恒盛公司、李育银的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华','2018-10-06
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