浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬慈范民初字第125号
原告（反诉被告，以下简称原告）：慈溪市华星照明灯具有限公司。
法定代表人：黄金德。
委托代理人：叶建荣。
被告（反诉原告，以下简称被告）：宁波市江东鲜活水产有限公司。
法定代表人：章祖义。
委托代理人：王泽波。
委托代理人：诸密特。
原告慈溪市华星照明灯具有限公司（以下简称华星公司）为与被告宁波市江东鲜活水产有限公司（以下简称江东水产公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2014年4月17日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。2014年7月25日，被告江东水产公司提起反诉，本院于同日受理了被告提起的反诉，并裁定将本案转为普通程序进行审理。本院依法组成合议庭，于2014年9月2日、同年11月28日、2015年3月4日、同年3月13日四次公开开庭进行了审理。四次庭审过程中，原告的委托代理人叶建荣均到庭参加诉讼，被告的委托代理人诸密特参加了2014年9月2日、同年11月28日、2015年3月13日的庭审，被告的委托代理人王泽波参加了2015年3月4日的庭审。原告在诉讼过程中，向本院提出财产保全申请要求查封被告所有的房地产，本院经审核后，裁定予以准许，并采取了相应的保全措施。被告在答辩期限内，提出管辖权异议，本院依法作出（2014）甬慈范民初字第125号民事裁定书驳回其异议。后被告不服提起上诉，被宁波市中级人民法院裁定驳回［（2014）浙甬辖终字第187号］。原、被告两次向本院提出庭外和解申请共计30日，本院审核后依法予以准许。本案经院长批准，依法延长审理期限3个月。本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告华星公司起诉称：2010年1月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将坐落于宁波市江东区江南村4600平方米的房屋出租给被告，租赁期限自2010年1月10日至2018年1月10日止；并约定租金第一、第二年为3000000元，第三年起的租金在前一年租金的基础上递增5%；付款方式为每年1月10日前付清下一年的租金，并要另外支付保证金100000元。同时还约定，原、被告因合同发生争议协商不成，均可向慈溪市人民法院提起诉讼。根据上述合同的约定，被告应于2013年1月10日前付清2013年1月10日至2014年1月10日的租金3307500元，应于2014年1月10日前付清2014年1月10日至2015年1月10日的租金3472800元。但经原告催讨，被告至今未付上述租金，酿成纠纷。现诉请判令：1.被告立即支付原告自2013年1月10日起至2015年1月10日止的房屋租金6780300元，赔偿原告自2013年1月11日起至2014年1月10日止、以3307500元为基数、按同期银行贷款基准利率计算的利息损失202230元；并赔偿自2014年1月11日起至生效判决确定的履行日止、以6780300元为基数、按同期银行贷款基准利率计算的利息损失；2.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.被告立即支付原告自2013年1月10日起至2014年1月10日止的租金3307500元，并赔偿原告自2013年1月11日起至实际清偿日止、以3307500元为基数、按照银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失；2.被告立即支付自2014年1月11日起至2014年10月24日止的房屋租金2730667.40元，并赔偿原告自2014年1月11日起至实际履行日止、以2730667.40元为基数、按银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失；3.被告支付自2014年10月25日起至实际腾房日止，按涉案的《房屋租赁合同》约定的租金标准计算的房屋占有使用费；4.被告支付违约金1378125元；5.由被告所搭建的涉案临时房屋［甬国用（2009）第0103939号土地证载明的位于宁波市江东区中兴北路38号土地上除甬房权证江东字第××号、甬房权证江东字第××号、甬房权证江东字第××号、甬房权证江东字第××号、甬房权证江东字第××号、甬房权证江东字第××号等6本房屋所有权证项下的房屋之外的所有建筑物，包括甬房权证江东字第××号房屋所有权证项下的房屋拆除后由被告新建的临时建筑物，临时建筑物的总面积为20720.96平方米］及附属设施［配电设施1套、电力附属设施1项（含电缆线、控制柜、电力井）、给排水设施1项（含消防管、pbr管、阀门井、检查井、雨水井）］归原告所有；6.本案诉讼费由被告承担。
被告江东水产公司在法定期限内未对本诉部分进行书面答辩，在庭审中口头答辩称：1.原、被告之间签订有《房屋租赁合同》的事实属实，被告已经实际支付了第一年、第二年、第三年（2010年1月10日至2013年1月10日）的租金，以及合同约定的100000元保证金。但是因涉案房屋拆迁以及水产市场搬迁等原因，涉案《房屋租赁合同》已于2012年11月1日解除。因此，原告诉请中要求被告支付第四年、第五年（2013年1月10日至2015年1月10日）房屋租金没有事实和法律依据；2.根据《房屋租赁合同》的约定，房屋租金须于每年1月10日前支付，原告诉请要求被告支付2014年1月10日之前租金的主张已经超过诉讼时效，依法应该不予保护。2013年3月，原告因涉案房屋租金第一次向法院提起的诉讼，被告收到的应诉通知书中的落款日期为“2013年3月4日”，原告再次因涉案房屋租金向法院提起诉讼，被告收到的应诉通知书中的落款日期为“2014年4月17日”，虽然诉讼时效自原告第一次起诉时中断，但诉讼时效自中断日重新计算，本次诉讼中涉案第四年（2013年1月10日至2014年1月10日）的租金已经超过了诉讼时效；3.即使涉案《房屋租赁合同》未解除，原告提供的房屋因涉及拆迁，导致被告无法办理营业执照，进而无法正常经营，原告在履行合同过程中存有重大瑕疵，被告未支付房屋租金系行使同时履行抗辩权。
被告江东水产公司反诉称：2010年1月10日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将坐落于宁波市江东区江南村的4600平方米的房屋出租给被告用于干货买卖，租赁期限为2010年1月10日至2018年1月10日。原告允许被告在基本不影响原有建筑物的房屋主体结构外，同意被告拆除靠马路边的中间2间二层楼房屋，同时允许搭建临时房屋。一切费用全部由被告承担，建设临时房屋如发生事故，相应法律责任亦由被告承担。如因原告原因规划要求拆迁并终止合同的，则所有临时房屋按8年期折旧法把剩余年限的残值赔偿给被告。合同签订后，双方均按约履行，被告新建钢结构临时房屋共19450.44平方米。2010年12月21日，宁波市江东区发展和改革局印发东发改投（2010）109号《关于同意将江南村地块列入城中村改造前期开发计划的批复》（以下简称《批复》），该文件明确了涉案房屋所在地块需要进行拆迁改造。此后，拆迁部门多次与被告进行协商沟通。2012年9月13日，被告与宁波市江东区福明房屋拆迁事务所签订《非住宅征收补偿协议》（以下简称《补偿协议》）一份，协议明确涉案房屋已列入江南社区旧村改造项目房屋征收范围，被告应于2012年10月31日前将房屋搬迁完毕。此外，根据宁波市委、市政府作出的中心城区水产批发市场整合搬迁的决策以及规划实施方案，江南村的水产干货市场亦定于2012年10月31日关闭，被告通知各市场经营户清场并办理房屋租金、押金的退款手续。鉴于上述房屋将被征收拆迁和水产市场整合搬迁的双重原因，被告认为原、被告之间签订的《房屋租赁合同》已无法继续履行，遂通知原告自2012年11月1日起解除该合同。现被告反诉要求判令：1.确认原、被告之间的《房屋租赁合同》已于2012年11月1日解除；2.原告应退还被告2012年11月1日至2013年1月10日期间多付的房租604109元；3.原告赔偿被告临时房屋折旧后的残值4862610元；4.原告应退还被告租房保证金100000元；5.原告应支付违约金1575000元；6.本诉、反诉的诉讼费用由原告承担。
原告华星公司在法定期限内未就反诉部分进行书面答辩，在庭审中口头答辩称：1.涉案《房屋租赁合同》至今仍未解除，被告至今仍在租用涉案房屋；2.被告以其所经营的水产市场搬迁为由要求与原告解除涉案《房屋租赁合同》，该解除合同的事由不能成立；3.涉案的房屋至今尚未拆迁，原告亦从未与拆迁部门签订过拆迁补偿协议，拆迁部门也未向原告送达过涉案房屋的拆迁决定；4.涉案《房屋租赁合同》并未按合同约定因拆迁而解除，所以被告主张的临时房屋折旧残值赔偿不应得到支持，同理，被告主张的违约金、多付的房屋租金、房屋租赁保证金也不能得到支持；5.即使涉案《房屋租赁合同》已经解除，被告要求原告返还多支付的房屋租金的主张也已超过诉讼时效。
原告为证明自己的本诉主张及反诉答辩成立，向本院提供如下证据：
a1.《房屋租赁合同》（复印件）一份，拟证明2010年1月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，原告将坐落于宁波市江东区江南村的4600平方米的房屋出租给被告进行干货买卖，租赁期限自2010年1月10日至2018年1月10日止等事实；
a2.房屋所有权证七份及国有土地使用权证一份（均系复印件），拟证明原告为涉案房屋所有权人的事实；
a3.公证书及附件光盘各一份，拟证明涉案房屋被告仍在使用的事实；
a4.律师函（复印件）及快递单底单各一份，拟证明原告曾向被告催讨租金的事实。
被告为证明自己的本诉答辩及反诉主张成立，向本院提供如下证据：
b1.《房屋租赁合同》一份，拟证明在合同履行期限内，房屋租金应于每年1月10日前支付的事实；
b2.《批复》（复印件）、《补偿协议》及宁波市房屋建筑面积计算表（复印件）各一份，拟证明：1.涉案房屋因旧村改造被列入征收范围的事实；2.被告已于2012年9月13日与拆迁部门达成征收补偿协议，被要求在2012年10月31日前完成搬迁的事实；3.被告新建临时建筑的面积为19450.44平方米；
b3.（2011）24号《关于中心城区水产批发市场整合搬迁工作专题会议纪要》（以下简称《会议纪要》）（复印件）及《通知》各一份，拟证明：1.中心城区水产批发市场整合搬迁是宁波市委、市政府既定决策的事实；2.水产干货市场已于2012年10月31日关闭的事实；
b4.照片八张（均系复印件），拟证明水产干货市场已经关闭清场的事实；
b5.收款收据一份，拟证明：1.被告已支付房屋保证金100000元的事实；2.宁波江东新基咸干水产批发市场与被告系属同一主体的事实；
b6.网上信息四份，拟证明水产市场整体搬迁时间是在2012年10月31日前的事实。
为查明案件事实，本院依职权调取如下证据：
证据c1，对金勇（被告指派的涉案房屋管理人员）的调查笔录一份（附涉案房屋排水图纸2张），金勇陈述涉案房屋内的市场已经没有在经营了，只有临街的15家左右的商铺还在经营。新增部分（临时建筑）与原有房屋已经混同在一起，原有的房屋是混凝土结构的，其中有一层楼（楼层较高）的我们（被告）隔成了两层，楼与楼之间我们（被告）用钢结构进行了连接，四周的房屋也有所扩建。
证据c2，对俞健（宁波市江东区福明房屋拆迁事务所副主任）的调查笔录一份，俞健陈述江东新基咸干水产批发市场（位于涉案房屋内）根据规定应当于2011年12月底前搬迁，但当时政府与被告的谈判陷入僵局。后于2012年8月23日，江东区政府领导召开专题会议，会议明确2009年以后的违“章”建筑不予赔偿，但可以参照国有土地上房屋征收办法，赔偿其一次性经济补偿、装修和设备设施补偿等费用。在10月底前完成搬迁再予以奖励。根据该会议精神，拆迁事务所与被告签订了《补偿协议》。水产市场搬迁是宁波市政府文件规划的要求，与拆迁没有关系。
经庭审质证，被告对原告提供的证据的质证意见如下：
对证据a1没有异议。对证据a2没有异议，但是房产证记载的面积和合同约定的面积不一致。对证据a3的真实性无异议，但该证据显示的只是涉案房屋部分场地仍在出租使用的事实，但绝大部分水产市场占用过的房屋，现在已经清退，尚在使用的房屋中部分是属于原告所有，还有部分是由被告临时搭建的。对证据a4的真实性有异议，被告没有收到过该份律师函。
被告对证据c1、证据c2没有异议。
原告对被告提供的证据质证意见如下：
对证据b1没有异议。对证据b2中《批复》、《补偿协议》的真实性没有异议，对合法性有异议。对宁波市房屋建筑面积计算表的合法性及真实性均有异议。对证据b3中的《会议纪要》真实性没有异议，对合法性有异议。对《通知》的真实性、合法性均有异议，认为该通知系被告单方制作。对证据b4的真实性有异议。对证据b5的真实性没有异议，但该证据不能够证明原告是与宁波江东新基咸干水产批发市场发生租赁关系。对证据b6中的甬政办发（2007）14号文件的真实性无异议，对合法性有异议，对其余三份网上信息的真实性均有异议。
原告对证据c1中金勇陈述的部分内容的真实性有异议。对证据c2中的补偿款应为25000000元，其余内容无异议。
本院对原、被告双方提供的证据，结合证明对象综合认证如下：
一、原、被告之间房屋租赁合同关系方面的证据（证据a1、证据b1）。证据a1、证据b1系同一份《房屋租赁合同》，双方均无异议，本院对上述两份证据的证明力予以确认。
二、涉案房屋的坐落及房屋所有权归属方面的证据（证据a2）。证据a2，虽系复印件，但被告无异议，故本院对证据a2的证明力予以确认。
三、合同履行方面的证据（证据a3、证据b2、证据b3、证据b4、证据b5、证据b6、证据c1、证据c2）。1.关于被告新增加的临时建筑面积及附属设施。证据b2中的宁波市房屋建筑面积计算表，原、被告均确认以此测算面积为基数计算新增及扩建的临时建筑面积，且与《补偿协议》附件中的面积相互印证，经计算，新增及扩建的临时建筑面积为20720.96平方米（经测算后的总建筑面积减去除甬房权证江东字第××号房屋所有权证项下房屋的面积以外的其余6本涉案房屋所有权证载明的建筑面积之和），本院对该证据的证明力予以确认。2.关于涉案房屋保证金的交付。证据b5系原件，结合原、被告在庭审中的陈述，可以证明被告已经交付房屋保证金100000元的事实，但是该证据的抬头为“宁波市江东新基咸干水产批发市场服务中心”，服务中心为非法人组织，显然与被告作为法人的主体不同，故本院对“宁波江东新基咸干水产批发市场”系与被告为同一主体的待证事实不予确认。3.关于涉案房屋中水产市场的搬迁。证据b2中的《批复》，证据b3中的《会议纪要》均系政府文件，原告虽对其合法性存有异议，但未提供相关证据佐证其异议的成立，故本院对证据b2中的《批复》，证据b3中的《会议纪要》的证明力均予以确认；原、被告双方对证据c2均无异议，本院对该证据的证明力予以确认。《补偿协议》中列明了水产市场的搬迁时间为“2012年10月31日前”，结合证据c2中俞健关于“市场搬迁完毕我们给予其经济补偿的陈述”，以及证据b4（证明被告曾明确发出水产市场搬迁的公告）、证据b6（证明水产市场搬迁的情况），可以确认涉案房屋中的水产市场搬迁时间在2012年10月31日前，本院对证据b4、证据b6的证明力予以确认。4.关于涉案房屋现在的使用情况。证据a3，系原件且加盖有“浙江省宁波市永欣公证处”的公章，该公证书载明“兹证明与本公证书相粘连的照片33张系现场所拍摄，与现场实际情况相符”，制作时间为“二〇一四年八月二十八日”，根据照片显示，涉案房屋仍有租户租用且仍在经营，根据庭审中原、被告的陈述，原告并未与仍在经营的承租户签订过房屋租赁合同，相反仍在经营的承租户均是与被告签订房屋租赁合同。至本案起诉时，被告与经营户之间所签订的房屋租赁合同的权利义务也并未转移给原告，该证据可与证据c1中金勇的陈述“现在还有临街的15家左右的店铺还在经营”的陈述相印证，故涉案房屋现在仍有部分由被告出租使用，本院对证据a3及证据c1中金勇的相关陈述的证明力予以确认。
四、原告主张权利的证据（证据a4）。证据a4，系复印件，被告对其真实性有异议，快递单底单可以证明原告曾有向被告寄送相关材料的事实，但无相关证据佐证该寄送的材料系催讨涉案租金的律师函及被告已经收到该律师函的事实，故本院对原告提供的证据a4所要证明的事实不能予以确认。
根据本院认定的上述证据及原、被告庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：
被告住所地为宁波市江东区宁穿路187号，成立于1999年9月19日，经营范围为一般经营项目：鲜活水产品批发；房屋出租；物业服务，营业期限自2003年9月29日至2023年9月28日止。
原、被告于2010年1月10日签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：甲方（即原告）房屋坐落于宁波江东区（中兴北路38号），为江南村所辖，房产证号为：甬房权证江东字第××号、甬房权证江东字第××号、甬房权证江东字第××号、甬房权证江东字第××号、甬房权证江东字第××号、甬房权证江东字第××号、甬房权证江东字第××号，土地为：21.50亩（国有土地使用权证号：甬国用（2009）第0103939号，土地用途为工业用地，使用权面积14301.20平方米），建筑面积约为4600平方米（实际面积为3704.37平方米）。甲方将上述土地和房屋租赁给乙方（即被告）。乙方承租该房屋仅做干货买卖使用，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。租赁期限自2010年1月10日至2018年1月10日止。租金第一、第二年为叁佰万元，第三年起每年在前一年的基础上递增5%，具体为：“···第四年（2013年1月10日至2014年1月10日）租费叁佰叁拾万柒仟伍佰元。第五年（2014年1月10日至2015年1月10日）租费叁佰肆拾柒万贰仟捌佰元。···付款方式：每年1月10日前付清下一年的租金，并要另外支付保证金壹拾万元整。以上价格为不含税价”。合同第五条约定：“为考虑乙方的实际用途，甲方允许乙方在基本不影响原有建筑物（以原有房产证或规划允许的临时建筑为准）的房屋主体结构外，甲方同意乙方拆除靠马路边的中间2间二层楼房屋，同时允许搭建临时房屋。····”；第六条约定：“临时房屋由乙方设计，经甲方同意后由乙方实施建设，所有临时房屋的建设费用以及水、电、消防、交通道路、公共设施、地下雨水、污水管道工程、绿化种植等一切费用全部由乙方承担，建设临时房屋如发生事故，相应法律责任亦由乙方承担。”；第十一条约定：“临时房屋由乙方设计，建设费用由乙方承担，材料采用钢结构，新增临时建筑面积造价定为每平方米肆佰元。···”；第十二条约定：“甲方违约：因甲方地块已列入规划拆迁范围，如因甲方原因规划要求拆迁并终止合同的，则所有临时房屋按8年期折旧法把剩余年限的残值赔偿给被告。同时要赔付被告违约金第一年8个月租金，第二年7个月租金，第三年6个月租金，第四年5个月租金，第五年4个月租金，第六年3个月租金，第七年2个月租金，第八年1个月租金。乙方违约：所有临时建筑及附属设施都无偿捐助给甲方，同时要赔付甲方违约金，第一年8个月租金，第二年7个月租金，第三年6个月租金，第四年5个月租金，第五年4个月租金，第六年3个月租金，第七年2个月租金，第八年1个月租金。”
合同签订后，被告按约支付了2010年1月10日至2013年1月9日的租金，并交纳了保证金100000元。2013年1月10日起的房屋租金被告未再支付。
被告在租用房屋的过程中，依据双方签订的合同，拆除了甬房权证江东字第××号房屋所有权证记载项下的房屋并进行重建（新房屋未重新办理房屋所有权证），并在原告原有的房屋内使用钢结构材料进行了隔层、隔断。被告为满足实际使用需要，在未经审批的情况下，使用钢结构搭建了临时房屋，各处房屋通过搭建钢结构的走廊、楼梯等设施相连接。上述新建设施及临时房屋均在甬国用2009第0103939号国有土地证记载的土地范围之内，新增或扩建的临时建筑（含原房屋内的钢结构隔层）总面积为20720.96平方米。被告还新建、增建如下设施：配电设施1套、简易升降机3部、冷风机71台、冷冻库102间、监控设施1套、电力附属设施1项（含电缆线、控制柜、电力井）、给排水设施1项（含消防管、pbr管、阀门井、检查井、雨水井）。
被告对租赁的房屋进行改建、装修后，再出租给经营户主要用于水产干货买卖及酒店用品买卖，在此基础上形成了宁波市江东新基咸干水产批发市场及宁波市江东酒店用品批发市场（未经审批），被告虽未按照合同约定的目的使用承租房屋，但原告对此并无异议，允许被告实际继续租用。
宁波市政府早在2007年2月6日就印发了《宁波市中心城水产品市场规划实施方案》，确定要将中心城区的水产品市场迁入宁波水产品批发市场。2011年5月12日，宁波市政府召开专题会议专题研究、部署中心城区水产批发市场整合搬迁工作。2012年9月13日，被告与宁波市江东区福明房屋拆迁事务所签订《补偿协议》，约定被告于2012年10月31日前将水产市场搬迁完毕。拆迁事务所一次性赔偿被告经济补偿、设施设备补偿、装修补偿、奖励费合计25000000元。协议签订后，被告根据协议的约定时间对水产市场进行了搬迁，并获得了上述相应的补偿款。水产市场搬迁后，涉案房屋仍由被告继续占有使用。
在房屋租赁合同履行期间内，根据宁波市江东区发展和改革局印发的《批复》（2010年12月21日印发），涉案房屋所在的江南村地块，被列入城中村改造前期开发计划，即在拆迁范围内。但原告尚未与相关部门签订房屋拆迁协议，该房屋至今实际仍未进入拆迁程序。2014年9月29日，宁波市江东区政府印发了东党办（2014）80号文件，又将涉案房屋所处地块列入了旧城区块开发三年行动实施方案，但对房屋拆迁的具体截止日期仍未明确。
原告曾于2013年3月1日因涉案房屋租金问题向本院提起诉讼，后于同年8月25日向本院撤回起诉，本院于同年8月26日作出（2013）甬慈民初字第257号民事裁定书，准许原告撤回起诉。原告于2014年4月17日因涉案房屋租金再次向本院起诉。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》依法成立且合法有效，依法应当予以保护。双方当事人均应当全面履行各自的合同义务。被告承租原告的房屋后，应当依照约定向原告支付房屋租金。被告关于无需支付房屋租金的抗辩不能成立，理由如下：1.被告辩称拒付租金系其在行使同时履行抗辩权的理由不能成立。被告认为原告在履行合同过程中存在重大瑕疵，承租房屋因拆迁原因而导致被告无法办理相关营业执照。对此，被告并未提供相关证据予以佐证，相反根据原告提供的证据及被告在庭审中的陈述，均可证明被告尚有房屋仍处于出租经营状态，涉案房屋仍具备商业运营的功能，故被告主张的同时履行抗辩权不能成立。2.被告提出原、被告签订的《房屋租赁合同》已经于2012年11月1日解除的理由不能成立。被告行使合同解除权，既不符合合同约定条件，也不符合法定解除的条件。关于被告提出的不可抗力的理由，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十七条第二款规定的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。中心城区水产市场的搬迁与整合，早在2007年已经为宁波市政府通过确定的既定政策方案。被告自2003年就已经开始经营鲜活水产品批发，相较于原告来讲被告对宁波市政府的相关行业政策应该有更为清晰的了解和趋势把握，故2012年的水产品批发市场的搬迁应当属于被告可预知的政策变动之内。被告在承租原告房屋后，根据宁波市政府的要求将水产干货交易市场整体搬迁，这属于被告自身应承担的商业政策风险，而不属于不可抗力，亦不属于情势变更。故被告单方面通知原告解除合同的行为并不符合《合同法》第九十四条第（一）项的规定情形，被告亦未能举证证明因原告存在其他违约行为导致合同目的无法实现，进而具备解除合同的法定条件。同时，被告也未提供其已经履行通知义务的证据，故被告主张合同解除的法定要件均不具备，被告反诉要求确认涉案《房屋租赁合同》于2012年11月1日解除的反诉诉讼请求本院不能予以支持。3.被告提出的诉讼时效抗辩亦不能成立。原、被告之间明确约定了第四年的房屋租金应当于2013年1月10日前支付，原告于2013年3月1日向本院起诉，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条：当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。故涉案第四年的租金的诉讼时效于2013年3月10日第一次中断。之后，案件处于法院审理阶段，应当视为原告始终在积极主张自身的权利。诉讼时效应当自本院允许原告撤回起诉之日（2013年8月26日）起重新计算，现原告于2014年4月17日再次向本院起诉，未超过法律规定的一年诉讼时效期间，故原告向被告催要第四年的房屋租金未超过诉讼时效。综上，被告未支付房屋租金，已属违约，原告有权要求被告承担相应的违约责任，具体而言被告应当承担以下违约责任：1.被告应当继续履行支付房屋租金的合同义务至合同解除之日。本案中，被告明确表示其不愿意再承租涉案的房屋，在被告未履行合同主要义务，即已经欠付房屋租金累计已达一年有余，并明确表示不愿意再承租涉案房屋的前提下，原告于2014年10月24日明确表示同意被告解除合同的要求，故双方对于解除《房屋租赁合同》已经达成合意，本院予以准许。故本院确认涉案房屋租赁合同于2014年10月24日解除。原告要求被告支付租金至解除之日的诉讼请求合理合法，本院予以支持；2.被告向原告支付违约金。《房屋租赁合同》中未明确约定违约金的计算基数，结合原、被告双方各自的计算方式，双方均以一方当事人违约当年的租金作为计算基数，该基数的确定系双方真实意思的表示，可以视为双方对合同违约金计算方式的补充，本院予以认同。被告自第四年开始未按约支付房屋租金，属于被告在合同履行过程中第四年违约，故原告以第四年的租金为计算基数，依照合同约定要求被告向原告支付违约金1378125元（3307500元／12个月＊5个月）的诉讼请求合理合法，本院予以支持。3.被告需将临时建筑及附属设施捐助给原告。根据合同约定的表述并结合违约条款的目的，“无偿捐助”一词的表述应理解为“被告违约，临时建筑及附属设施的处分权均归原告所有”。《房屋租赁合同》中的“建筑”系指建筑物，在本案中所指的建筑包含以下内容：（1）被告拆除了甬房权证江东字第××号房屋所有权证记载项下的房屋并进行重建的房屋（新房屋未重新办理房屋所有权证）；（2）被告在原告原有的房屋内主要使用钢结构材料进行的隔层、隔断；（3）被告为满足实际使用需要，使用钢结构搭建的临时房屋；（4）被告为连接各处房屋而使用钢结构材料新搭架的走廊、楼梯等设施。根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。即不动产物权的取得必须以合法为前提，本案中除原有房屋内的隔层、隔断无需政府相关部门审批外，国有土地使用权证上的建筑物应当经过行政部门的审批后，才能获得合法权属依据。对现有未经审批的建筑物，不宜由本院作出所有权归属的判定，但对构成建筑物材料的所有权归属本院可予支持。以上三项被告需承担的违约责任，系当事人间的意思自治，且与原告根据《房屋租赁合同》约定可得的房屋租金，即相关预期利益相比尚在合理范围内。合同解除后，被告应当腾退房屋，并将房屋交还给原告，但现涉案房屋仍由被告占有使用，被告应当依法支付继续占有期间的房屋使用费。在涉案《房屋租赁合同》解除后，被告继续占有涉案房屋期间，原告依法有权要求被告参照相关年度的租金支付继续占用房屋期间的占有使用费，但结合本案实际，原告也应当给予被告适当的腾房时间，本院认为在本判决生效之日起30日内腾退房屋为宜，在该期间内原告不应收取被告的占有房屋使用费，故原告要求被告支付继续占有使用费的诉讼请求中合理部分本院予以支持，不合理部分本院不予支持。原告要求被告支付房屋租金的利息损失，在涉案《房屋租赁合同》中没有明确约定，且双方针对同一违约行为已经约定了违约金，且原告未提供证据证明违约金尚不足以弥补其实际损失，故对原告关于房屋租金利息损失的诉请，缺乏相关法律及事实依据，本院不予支持。涉案《房屋租赁合同》解除后，被告有权要求原告返还保证金，故被告反诉要求原告返还保证金100000元的诉讼请求亦合理合法，本院予以支持。被告的其余反诉请求，缺乏相关事实依据，亦无证据予以佐证，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告慈溪市华星照明灯具有限公司与被告宁波市江东鲜活水产有限公司之间于2010年1月10日签订的《房屋租赁合同》于2014年10月24日解除；
二、被告宁波市江东鲜活水产有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告慈溪市华星照明灯具有限公司自2013年1月10日起至2014年10月24日止期间的房屋租金6038167.40元；
三、被告宁波市江东鲜活水产有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告慈溪市华星照明灯具有限公司自2014年10月25日起至被告实际腾房日止、以涉案《房屋租赁合同》约定的相关年度的租金标准计算的房屋占有使用费（本判决生效之日起30日内为合理腾房时间，该期间不计算房屋占有使用费）；
四、被告宁波市江东鲜活水产有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告慈溪市华星照明灯具有限公司违约金1378125元；
五、被告宁波市江东鲜活水产有限公司搭建临时建筑的材料归原告慈溪市华星照明灯具有限公司所有；被告宁波市江东鲜活水产有限公司添附的附属设施（附件1）归原告慈溪市华星照明灯具有限公司所有；
六、反诉被告慈溪市华星照明灯具有限公司于本判决生效之日起十五日内返还反诉原告宁波市江东鲜活水产有限公司保证金100000元；
七、驳回原告慈溪市华星照明灯具有限公司其余诉讼请求；
八、驳回反诉原告宁波市江东鲜活水产有限公司其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×履行期间）。
本案本诉受理费65114元，反诉受理费30896元，合计96010元，由原告慈溪市华星照明灯具有限公司负担2375元，被告宁波市江东鲜活水产有限公司负担93635元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。本诉财产保全申请费5000元，由被告宁波市江东鲜活水产有限公司负担，因原告慈溪市华星照明灯具有限公司已预交，故被告宁波市江东鲜活水产有限公司于本判决生效之日起七日内将应负担的财产保全申请费直接交付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费交纳通知书后七天内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时应注明原审案号。逾期不交按自动放弃上诉处理。
审 判 长 张小玲
人民陪审员 韩国庆
代理审判员 陈幸科
二〇一五年三月二十五日
代书 记员 虞芳玲
附件1
配电设施1套、电力附属设施1项（含电缆线、控制柜、电力井）、给排水设施1项（含消防管、pbr管、阀门井、检查井、雨水井）
附件2：
本判决所适用的相关法律及条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条第（三）项（三）延付或者拒付租金的；
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第十二条当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
申请执行的规定
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次','2018-09-26
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