＼n广州市天河区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）穗天法民四初字第404号＼n原告曲红旗，男，1976年5月15日出生，汉族，户籍所在地：广东省清远市清城区。＼n委托代理人郭亮，系广东南方福瑞德律师事务所律师。＼n被告李明亮，男，1962年6月5日出生，汉族，户籍所在地：广东省普宁市。＼n委托代理人贾施平、高葶，均系广东润科律师事务所律师。＼n原告曲红旗诉被告李明亮租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曲红旗的委托代理人郭亮，被告李明亮的委托代理人贾施平、高葶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n原告曲红旗诉称：2012年6月24日，原、被告双方经友好协商就原告向被告承租广州市天河区华景北路125号首层101号商铺并开展商业经营事宜达成一致意见。合同中，原、被告就租赁时间、租赁价格、租赁用途等双方的权利义务进行了详细约定。合同开始履行后，因被告迟迟不到房屋租赁管理部门办理备案手续，导致原告无法办理该商铺的营业执照和开展日常经营活动，以致无法达到租赁该商铺的商业目的。此种情况一直延续到2012年12月24日。另，被告委托的代理人李英超拒不配合原告办理租赁登记备案手续，甚至关闭电话回避原告。在此情况下，被告于2012年11月变更代理人，但变更后的代理人仍拒不配合原告办理租赁登记备案手续。正是因为被告在委托代理人过程中存在过错、失误及用人不当的原因，造成租赁登记备案手续在合同签订6个月后才办理。为维护原告的合法权益，特起诉法院请求判令：1、被告赔偿因迟延协助办理租赁登记备案手续给原告造成的损失150000元［损失为租金18000元／月×6个月（即2012年6月24日至同年12月23日期间）＋顶手费50000元=158000元，原告只主张其中150000元］；2、被告承担本案诉讼费。＼n被告李明亮辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，不同意其诉讼请求，理由如下：1、双方签订的原租赁合同已于2012年12月3日经双方协商一致解除，与此同时，双方订立了新的租赁合同。双方订立新的租赁合同过程中，原告根本没有提出关于损失的主张，应视为双方就该问题达成一致意见。双方订立的新租赁合同于2012年12月24日办理了租赁登记备案。2、被告已履行合同的主要义务，将商铺交付给原告使用，且租赁合同已于2012年12月24日办理租赁登记备案，原告已开始正常的、没有障碍的经营活动，所以原告主张的顶手费没有事实依据。在原告主张租金损失的上述6个月期间，被告已将商铺交给原告实际使用，所以原告没有依据主张该期间的租金损失。3、在双方履行租赁合同过程中，原告多次拖欠租金。对于2012年12月之前原告逾期支付租金的问题，被告并没有要求原告承担违约责任。＼n经审理查明：2012年6月8日，原告、案外人李英超（作为被告的委托代理人）及案外人广州市历程地产代理有限公司（以下简称历程公司）签订《房产租赁合同》（合同首部显示：出租方／甲方为被告，承租方／乙方为原告，经纪方为历程公司），约定：租赁房产之地址为天河区华景北路125号首层101商铺（以下简称案涉铺位），建筑面积为54.7262平方米；甲方同意将该物业房产出租给乙方作商业用途作用，租期为60个月，从2012年6月24日至2017年6月23日止；甲方应于2012年6月8日将房产交付乙方使用；甲乙双方约定月租金为18000元；租金按月结算，乙方在每月的第24日前结清下月租金，甲方应出具收据；乙方必须按期缴纳租金，否则除继续缴纳租金外，每逾期一天，应按欠款金额的1%支付滞纳金；乙方于甲方交付房产当天向甲方交付保证金36000元，以及首月租金18000元；租赁期满，乙方付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方；乙方有下列情况行为之一的，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金，因此而造成的损失，由乙方赔偿经济损失：……3、拖欠租金或相关费用超过15天；……本合同如与过往三方的协议、声明、承诺等不一致的，应以本合同为准等条款。上述合同没有对原、被告双方办理租赁登记备案手续的期限等问题作出约定。＼n上述合同签订后，被告于2012年6月将案涉铺位交付给原告使用。＼n2012年12月3日，原告与案外人梁苹（作为被告的委托代理人）签订《广州市房地产租赁合同》（合同首部显示：出租方／甲方为被告，承租方／乙方为原告），约定：甲方同意将案涉铺位出租给乙方作商业用途使用，建筑面积约54.7262平方米；甲乙双方协定的租赁期限为2012年6月24日至2017年6月23日；其中，2012年6月24日至2013年6月23日期间的月租金额为18000元；租金按月结算，由乙方在每月的第24日前按现金或转账方式支付租金给甲方，收款帐号为开户行：中国银行广州庙前支行，名称：梁苹，帐号：72×××61；在签订本合同时，乙方向甲方支付36000元保证金，并按照双方签订的房地产租赁合同使用房屋，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金本金退回乙方；租赁期内，甲方如需提前解除合同，应事前征得乙方同意；乙方须依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期1日，乙方须按当月租金金额的2%向甲方支付违约金；如果逾期10日，甲方有权解除合同，收回房屋，保证金不予退还；租赁期内，乙方需提前解除合同的，应事先征得甲方同意；（第六条第一款）任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，甲方违约的，须双倍返还保证金给乙方；乙方违约的，保证金赔偿给甲方；本合同未尽事宜，双方可另行签定补充协议，但内容不得违反国家、省、市有关法律和法规，如与本合同有抵触且补充协议中不作注明的，以《广州市房地产租赁合同》为准，其补充协议经双方签章和房地产租赁管理机构登记后作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力；本合同经双方签章后，自房地产租赁管理机构登记之日起生效；（第十六条）双方约定其他事项：同意注销2012年6月8日李明亮代理人李英超和承租方曲红旗签订的案涉铺位的《房产租赁合同》等条款。＼n2012年12月13日，原告与案外人肖丽英（作为被告的委托代理人）签订《广州市房屋租赁合同》（合同首部显示：出租人／甲方为被告，承租人／乙方为原告），约定：甲方同意将案涉铺位出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积54平方米；甲乙双方协定的租赁期限为2012年6月24日至2015年6月23日，月租金额为18000元；租金按月结算，由乙方在每月的第24日前按转账或现金付款方式缴付租金给甲方；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期1日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金；未经甲方同意，乙方不得将该房屋分租、转租，否则视乙方违约；双方于2012年12月3日签定的《广州市房地产租赁合同》作为本合同补充协议，与本合同具有同等法律效力；本合同中约定未够完善或与补充协议约定相悖之处，均以补充协议中的约定为准；甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担等条款。上述合同于2012年12月24日经广州市国土资源和房屋管理局天河区分局办理了租赁登记备案。＼n原告已向被告付清案涉铺位2012年6月24日至2012年12月23日期间的租金，但存在未按合同约定的期限支付租金的情形（对此，原告解释称其未按时支付租金的原因在于被告的首任委托代理人李英超失踪等）。＼n在本案审理中，原告为证明其转让费损失的问题，还提供了显示其于2012年6月8日与案外人裴丽娜签订的《转租协议》予以证明。上述协议的首部显示：甲方为裴丽娜，乙方为原告；约定：经甲乙双方友好协商，针对案涉铺位的转租问题达成以下协议：甲方承诺以每月18000元，签约期5年，由第二年起递增6%为条件，协助乙方和案涉铺位产权人签订租赁协议；乙方承诺与案涉铺位产权人签订租赁协议当天支付25000元转让费给甲方，其后一个月内再支付25000元给甲方；该次交易共支付转让费用为50000元；如甲方不能在签订本协议2日内安排乙方与产权人签约，则退回乙方所缴纳之定金等条款。上述协议的双方签章处的下方空白处还显示“本人已收到转让费25000元正。裴丽娜2012.6.8”的手写内容。被告对上述证据的真实性不予确认，并表示即使裴丽娜是前一手的租户，其也应就该事实出庭作证。＼n在本案庭审中，原告称案涉铺位在2012年6月24日至2012年12月23日期间一直处于空置状态。在本案庭审后，被告为证明原告一直正常使用案涉铺位的问题，补充提供了以下证据予以证明：＼n1、案外人广东康景物业服务有限公司华景新城北区管理中心于2013年5月15日打印的案涉铺位的《客户帐务明细表（帐页）》（共3页），显示：案涉铺位在2012年6月至2013年5月期间应收和已收的物业管理费、水电费、水电费公摊、排污费及其公摊的情况，其中，2012年6月的电费为322.6元、2012年7月的电费为1090.1元、2012年8月的电费为1394.4元、2012年9月的电费为1297.7元、2012年10月的电费为836.6元、2012年11月的电费为88.5元、2012年12月的电费为263.6元。＼n2、广州市天河区棠下街尚景社区居民委员会于2013年3月27日出具的《证明》，内容为：案涉铺位（业主：李明亮）在我单位辖区内，该商铺在2012年7月至2012年12月期间一直都有正常经营，但未来我单位办理租赁登记。＼n原告认为被告补充提交上述证据违反法律关于举证期限的规定，并发表以下意见：对于证据1，案涉铺位每月产生的水电费、排污费及物业管理费等均不能说明被告已恰当履行交付符合合同目的的商铺的义务；商铺的价值在于其用于开展商业经营活动的功能，这是商铺的租金远远高于普通物业的原因所在；开展经营活动的前置条件是必须取得符合法律规定的证照，但没有办理租赁登记备案手续，则无法获取营业执照，也无法开展合法的经营活动；日常的使用与能开展商业经营活动的使用不可比；案涉铺位在被告的首任委托代理人李英超于2012年9月失踪之前确有使用，但该种使用是在不能取得经营证照的情况下的非经营性使用，不能因为原告使用案涉铺位而免除被告办理租赁登记备案手续的义务。对证据2的真实性没有异议，但其内容与上述《客户账户明细表（帐页）》相矛盾，《客户账户明细表（帐页）》显示2012年7月至2012年10月的电费是800余元至1300余元不等，但2012年11月是80余元、2012年12月是200余元，如2012年7月至2012年12月均正常经营，电费金额不可能相差1000元左右；租赁登记备案是在街道办理，居民委员会对办理租赁登记备案没有受理和办理权限，居民委员会对于案涉铺位是否办理租赁登记备案不可能知晓；租赁登记备案手续不是承租人单方能完成的，须出租人提供相关材料，而且该证据只是陈述“未来我单位办理租赁登记”，没有说是原告的责任所致，原告认为没有办理租赁登记备案是被告的责任。＼n原、被告还就相关问题陈述了意见。1、关于案涉铺位的租赁登记备案手续办理情况问题。原告称：前述于2012年6月8日签订的《房产租赁合同》虽然没有约定办理租赁登记备案手续的期限，但协助原告办理案涉铺位的租赁登记备案手续是被告的附随义务；原告没有以书面方式向被告提出协助办理案涉铺位的租赁登记备案手续的要求，但2012年6月8日的《房产租赁合同》签订后，其曾在免租期间（即2012年6月8日至同月23日）以口头方式向被告的首任委托代理人李英超提出协助办理租赁登记备案手续的要求，且在被告将委托代理人变更为梁苹后也曾口头向梁苹提出协助办理租赁登记备案手续的要求，但梁苹表示必须在原告付清此前的租金后才协助办理租赁登记备案手续。被告则称：原告在2012年6月8日至同月24日期间没有向其提出过办理租赁登记备案手续的要求，其将委托代理人变更为梁苹后，原告曾向梁苹提出办理租赁登记备案手续的要求，双方遂于2012年12月3日重新签订《广州市房地产租赁合同》，并于2012年12月24日办理了租赁登记备案手续。2、关于双方于2012年12月3日重新签订合同的问题。原告称：2012年12月3日签订的合同是对2012年6月8日签订的合同的补充，两份合同中的租赁标的物、租赁期限都没有变更，变更的是关于违约责任的约定；不能因为2012年12月3日重新签订合同而免除2012年6月8日签订的合同中关于被告应于2012年6月至2012年12月期间协助原告办理租赁登记备案手续的义务；2012年12月3日签订的合同中的“注销”是指对2012年6月8日的合同作出补充。被告则称：2012年12月3日签订的合同是一份条款完整、独立的合同，并非2012年6月8日签订的合同的补充；若2012年12月3日签订的合同是补充合同，则无须重复约定租金、标的物等内容；2012年12月3日签订的合同已约定注销2012年6月8日签订的合同，“注销”是指不再履行、解除或终止的意思。被告并称原告在承租案涉铺位后一直将案涉铺位转租，且从未提出任何赔偿要求。＼n本院认为：案外人李英超、梁苹、肖丽英作为被告的受托人签订的前述租赁合同，其法律后果均应由作为委托人的被告承受，相关合同对被告具有约束力。＼n前述2012年6月8日签订的《房产租赁合同》中关于租赁双方权利义务的约定、2012年12月3日签订的《广州市房地产租赁合同》均是原、被告双方的真实意思表示，其主要内容不违反法律和行政法规的强制性规定，均是合法有效的。但由于2012年12月3日签订的《广州市房地产租赁合同》中约定“同意注销2012年6月8日李明亮代理人李英超和承租方曲红旗签订的案涉铺位的《房产租赁合同》”，因此，2012年6月8日签订的《房产租赁合同》中关于租赁双方权利义务的约定从2012年12月3日起对原、被告不再具有约束力。至于2012年12月13日签订的《广州市房屋租赁合同》则是用于租赁登记备案之用，如其中的约定与2012年12月3日签订的《广州市房地产租赁合同》中的约定相比较存在不完善或冲突之处，则应以2012年12月3日签订的《广州市房地产租赁合同》的约定为准。＼n办理租赁登记备案手续是租赁双方的共同义务。2012年6月8日签订的《房产租赁合同》中没有对原、被告办理租赁登记备案手续的期限等问题作出约定，原告虽称其曾在免租期内向被告提出办理租赁登记备案手续的要求，但未能举证证明，且被告对此不予认可，本院不予采信。2012年6月8日签订的《房产租赁合同》没有办理租赁登记备案手续，原、被告对此均有过错。原、被告双方于2012年12月3日另行签订《广州市房地产租赁合同》，按照日常生活经验推断，如原告认为案涉铺位因没有办理租赁登记备案手续而一直无法使用、处于空置状态（原告对该问题的陈述前后不一致，其在本案庭审中称案涉铺位在2012年6月24日至2012年12月23日期间一直处于空置状态，但在原告于庭审后补充提交前述证据后又称在被告的首任委托代理人李英超于2012年9月失踪之前确有使用案涉铺位），理应在另行签订合同前向被告提出减免2012年6月24日至2012年12月23日期间的租金或赔偿其他损失等要求并在另行签订的合同中对此作出明确约定，但上述于2012年12月3日另行签订的《广州市房地产租赁合同》中并未对此作出约定，即仍然约定案涉铺位在2012年6月24日至2013年6月23日期间的租金维持18000元的计付标准不作变更，应视为原告认可在2012年6月24日至2012年12月23日期间仍应向被告支付租金且无须被告作出相关赔偿。同时，协助承租人办理营业执照虽是商铺出租人的合同附随义务，但在没有相关约定的情况下，该义务的履行亦应以承租人向出租人提出相关协助要求（包括具体时间、出租人提供何种材料等）为前提。现原告以被告没有履行办理租赁登记备案手续的义务为由，主张被告赔偿其无法在案涉铺位办理营业执照、开展日常经营活动导致的租金损失和顶手费损失，依据不足，本院均不予支持。＼n为此，本院依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条的规定，判决如下：＼n驳回原告曲红旗的诉讼请求。＼n本案受理费3300元，由原告曲红旗负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。＼n审判长陈晓琼＼n人民陪审员严建华＼n人民陪审员田常国＼n二〇一四年一月十六日＼n书记员李佳琦＼n蒲肖明