＼n上海市虹口区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）虹民三（民）初字第72号＼n原告上海兴虹物业管理有限公司。＼n法定代表人徐永康。＼n委托代理人顾健、朱富根。＼n被告中国电信股份有限公司上海分公司。＼n法定代表人马益民。＼n委托代理人ＸＸ，上海市一曼律师事务所律师。＼n委托代理人张中强。＼n原告上海兴虹物业管理有限公司（以下简称兴虹物业）与被告中国电信股份有限公司上海分公司（以下简称中国电信上海分公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员邓中华独任审判，公开开庭进行了审理。原告兴虹物业的委托代理人顾健、朱富根，被告中国电信上海分公司的委托代理人ＸＸ律师、张中强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告兴虹物业诉称：原告系上海市虹口区四平路460弄-480弄“新陆花苑”住宅小区的物业管理服务单位。新陆花苑小区原物业服务企业突然提出提前终止合同，并于2012年11月25日停止了对新陆花苑的物业服务，原告临时紧急受聘于新陆花苑的物业服务，与上海市虹口区新陆花苑业主委员会相继签订了《临时委托物业服务合同》、《临时委托物业服务合同补充协议》、《物业服务合同》，合同期限为“2013年3月1日至2016年5月31日”。合同约定了非住宅物业、商铺的物业服务费每月每平方米1.50元。业主逾期交纳物业服务费的须支付每日3‰的滞纳金。被告是原告的服务对象，原告为其提供了服务，被告理应按时交纳物业管理服务费。但是被告2012年12月起至2013年12月共13个月未向原告支付物业管理服务费，原告2013年6月3日致函被告催交。被告收函后仍然没有向原告支付所欠的物业服务费，为维护自己的合法权益，现起诉：1、要求被告支付给原告2012年12月1日至2013年12月31日的物业管理费45，454.5元；2、要求被告支付给原告2012年12月1日至2013年9月30日的滞纳金19，825元。＼n被告中国电信上海分公司辩称，被告所属房屋是否属于新陆花苑物业管理区域不是由原告来划定的，而应由房屋主管部门来划定具体归属范围，原告也没有相关证据证明被告所属房屋属于新陆花苑物业管理区域；被告所有的电话机房有独立的规划许可证和产权证，政府相关部门的公文也都表明电话机房由被告直接管理，电话机房没有分摊新陆花苑的共用面积；被告单位涉及国家安全，由自己选择物业公司并无不可。原告所做的行为并不能要求被告直接向他支付费用，故不同意原告的诉请。＼n原告为证明其主张，向本院提供了如下证据：＼n1、上海市房地产登记簿，证明被告的房屋权属；＼n被告对该证据的真实性没有异议，表示房屋用途是公共服务，不是小区的配套。＼n2、原告的营业执照，证明原告是合法的物业管理企业；＼n被告对该证据的真实性没有异议。＼n3、新陆花苑业委会的告示，证明新陆花苑业委会临时委托兴虹物业进行物业管理服务；＼n4、《临时委托物业服务合同》，证明原告受新陆花苑业委会委托管理3个月；＼n5、《临时委托物业服务合同补充协议》，证明小区非住宅物业、商铺管理与服务的范围及收取的物业服务费标准；＼n6、《物业服务合同》，证明兴虹物业与新陆花苑业委会正式签订物业服务合同，合同期限从2013年3月1日至2016年5月31日；＼n被告认为上述证据3-6的真实性无法确认，与被告也无关。＼n7、关于催交物业服务费的函，证明原告于2013年6月3日向被告催交过物业费；＼n8、关于物业服务费相关问题的解释函，证明原告向被告收取物业费的依据；＼n被告对上述证据7、8的真实性没有异议，但表示不能证明原、被告之间有物业管理的合同关系。＼n9、被告的房屋位置图，证明被告的房屋在小区的规划范围内；＼n10、被告的房屋位置照片，证明被告的房屋在小区范围内；＼n被告对上述证据9、10的真实性没有异议，但认为并不能说明被告的房屋属于新陆花苑物业管理区域内；＼n11、虹口房管局批复，证明被告房屋在小区设置内。＼n被告对证据11的真实性无法判断，但表示即使是真实的，也仅是批复，不能证明被告的房屋属于新陆花苑物业管理范围内，被告也从未被列入新陆花苑业委会内。＼n被告为证明其主张，向本院提供了如下证据：＼n1、上海市邮电管理局的科技档案，证明被告机房自管的依据；＼n2、建设工程规划许可证，证明电话机房作为一个独立的工程项目审批；＼n原告对上述证据1、2的真实性没有异议，但认为被告在原有的公共设施上面加层，安装电话机交换房，是内部行为，不能改变房屋本来是公共设施用房的属性。＼n3、上海市房地产权证，证明被告房屋的房屋权属和宗地面积；＼n4、委托物业管理服务合同，证明电话机房一直由被告委托上海德律风物业有限公司管理；＼n原告对上述证据3、4的真实性没有异议。＼n5、建筑工程项目表，证明建设电话机房的管道由被告支付费用建设完成，与小区无关。＼n原告认为该证据的内容不能确认，提出居民的电话线都在被告的电话机房内。＼n根据原、被告的质证意见，本院对于双方提供的证据的认证意见如下：关于被告表示异议的证据3-6，经本院与新陆花苑业委会核实，对上述证据3-6的真实性本院予以认定；关于被告表示异议的证据11和原告表示异议的证据5，因原、被告双方庭前已对证据复印件的采信达成一致，故本院对于原告提供的证据11和被告提供的证据5的真实性予以认定。双方对其余证据的真实性均无异议，经庭审质证，本院予以确认。＼n根据双方的陈述及提供的证据，本院确认如下事实：被告所属房屋系1989年经上海市房管局批复同意拆除部分公房而改建的，1993年竣工，由四平开发经营总公司承建，房屋位置在四平路XXX号，位于新陆花苑四平路460弄大门和480弄大门之间，整个房屋纵向延伸至小区内部。房屋类型是公共设施用房，用途是公共服务。被告取得了房屋的房地产权证。在原告接管新陆花苑小区物业前，是由上海百利达物业发展有限公司承担小区的物业服务。被告在百利达物业发展有限公司服务期间，没有交纳过物业费。2012年11月25日，上海百利达物业发展有限公司停止了对新陆花苑小区的物业服务。＼n原告于2012年11月21日与新陆花苑小区业主委员会签订了《临时委托物业服务合同》，约定服务期限为“2012年11月26日至2013年2月28日”。2013年3月1日，原告与新陆花苑业主委员会续签了《物业服务合同》，合同期限为“2013年3月1日至2016年5月31日”。合同约定了非住宅物业、商铺的物业服务费每月每平方米1.50元，业主逾期交纳物业服务费的须支付每日3‰的滞纳金。原告接手新陆花苑小区物业服务后，被告没有向原告支付过物业费，原告于2013年6月3日致函被告催缴，被告要求原告就物业费的收费依据做出解释，原告与新陆花苑业委会依据上海市住房保障和房屋管理局、上海市物价局《沪房管规范物（2012）29号》文件致函被告，就物业服务费的构成进行解释：非居住用房的管理费为租金的25%，新陆花苑公房租金为每月每平方米3.00元，即非居住用房的管理费为每平方米0.75元；保洁费每月每平方米建筑面积0.2-0.5；保安费每月每平方米建筑面积0.2-0.5，新陆花苑业委会与兴虹物业对非居住用房采取中间价格收取，定为每月每平方米1.50元。被告收到解释后依然没有支付物业费，原告诉至法院，要求判如所请。＼n另查明：被告房屋的给排水、电力、消防都是独立的，且被告有自己的物业公司，即上海德律风物业有限公司，上海德律风物业公司每半年会支付600元生活垃圾清运费给新陆花苑小区物业（以前是百利达物业，现在是兴虹物业）。＼n庭审中，原告辩称被告房屋坐落在小区的四至范围内，属于小区物业管理区域，且被告的物业就是被告邮电系统内部的，其只是负责被告房屋内部机房的物业服务，原告服务的是被告房屋的外部物业部分，原告为被告提供了服务，被告理应支付物业费。被告辩称，原告没有证据证明被告所属电话机房列入了原告提供物业服务的范围区域内，而被告有证据证明房屋是由被告自行管理的。房屋行政主管部门也没有把被告的电话机房列入到原告业主大会的范围内。被告的房屋在新陆花苑小区内，新陆花苑必须向被告提供通行和排水的便利，这是有物权法规定的。被告房屋的给排水、电力、消防都是独立的，即使被告使用到新陆花苑小区排水管道，这个使用费用也不属于向原告支付物业管理费的范围内。＼n本院认为：本案的争议焦点是原、被告之间的合同关系是否成立。首先，从物业服务范围来看，原告服务的四至范围包括：东，沙泾港；西，四平路；南，四平路372弄；北，沙泾港。被告房屋从规划图看，是属于四至范围内。但被告的排水、电力、消防都是独立的，其也没有交纳过物业专项维修基金，原告以被告位于规划范围内就认定其属于物业管理范围，依据不充分；其次，从被告自身性质来看，被告是1989年由上海市房产管理局批复同意改建的，批复同时规定，新建电话局机房由建设单位自管。被告改建工程是作为一个独立项目进行审批的，工程的投资经费也是被告系统内自己承担。之后，被告取得房地产权证，土地使用权来源为划拨，用途为公用服务，类型为公共设施用房，原告主张被告是小区的配套设施用房，没有证据印证；第三，从物业费的缴纳情况来看，在原告承担新陆花苑小区物业服务之前，被告是没有交过物业服务费的，且被告有自己的物业公司，负责被告的保洁、保安等物业服务，该物业公司每半年会支付600元生活垃圾清运费给新陆花苑小区物业。因被告单位的特殊性，被告有自由选择物业公司的权利，被告选择自己系统内部的物业公司并无不妥。原告以其与新陆花苑业委会签订的物业管理合同来约束被告，缺乏法律依据。＼n综上，原告与被告之间的合同关系不成立，原告要求被告支付物业费的基础并不存在，原告的诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：＼n一、驳回原告上海兴虹物业管理有限公司要求被告中国电信股份有限公司上海分公司支付物业费45，454.5元的诉请。＼n二、驳回原告上海兴虹物业管理有限公司要求被告中国电信股份有限公司上海分公司支付滞纳金19，825元的诉请。＼n本案受理费1，431.98元，减半收取715.99元，由原告负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。＼n代理审判员邓中华＼n二〇一四年三月二十五日＼n书记员王颖＼n附：相关法律条文＼n《中华人民共和国民法通则》＼n第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。