天津市红桥区人民法院
行 政 判 决 书
(2016)津0106行初2号
原告天津市波音房地产开发有限公司,住所地天津市红桥区咸阳路2号。
法定代表人杨红卫,总经理。
委托代理人韩玥,天津华益律师事务所律师。
委托代理人窦岩,天津华益律师事务所律师。
被告天津市国土资源和房屋管理局,住所地天津市和平区曲阜道84号。
法定代表人蔡云鹏,局长。
委托代理人张健,天津市市区不动产登记事务中心干部。
委托代理人孙靓,天津市市区不动产登记事务中心干部。
第三人天津市红桥区供热办公室,住所地天津市红桥区勤俭道***号。
法定代表人李文菊,主任。
委托代理人王建钢,天津市红桥区供热办公室员工。
委托代理人李家泰,天津中宏律师事务所律师。
原告天津市波音房地产开发有限公司(以下简称“波音公司”)请求撤销被告天津市国土资源和房屋管理局(以下简称“市国土房管局”)为第三人天津市红桥区供热办公室(以下简称“红桥供热办”)颁发《房地产权证》一案,于2016年1月5日向本院提起行政诉讼。本院立案后,于2016年1月6日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭,于2016年5月23日公开开庭审理了本案。原告波音公司的法定代表人杨红卫及其特别授权委托代理人韩玥、窦岩,被告市国土房管局的委托代理人张健、孙靓,第三人红桥供热办的特别授权委托代理人王建钢和委托代理人李家泰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被诉行政行为是:被告市国土房管局于2012年5月21日颁发的房地证津字第××号《房地产权证》。载明权利人红桥供热办,坐落地点红桥区xx园x号楼底商x号,土地权属性质国有,土地用途城镇住宅用地,房屋产别国有自管产,建筑面积268.8㎡,房屋设计用途非居住。
原告波音公司诉称,原告为涉诉房屋实际产权人。2003年,原告职员徐金福利用职务便利将涉诉房屋非法侵占并登记在其女儿名下,公安红桥分局以涉嫌职务侵占罪立案侦查,将诉争房屋发还给原告,但因故未办理房屋产权变更手续。后原告一直将诉争房屋租给天津市红桥区博翰网吧使用。2015年11月份原告得知诉争房屋已登记在第三人名下。原告认为,徐金福女儿将其父非法侵占并已归还给原告的房屋擅自变更到第三人名下的行为严重侵犯了原告的合法财产权益,故依据《中华人民共和国行政诉讼法》等相关法律规定,向贵院提起行政诉讼,请依法判决撤销诉争之房的非法变更登记手续,以维权益。
原告向本院提供并经当庭质证的证据材料如下:
1、天津市第二中级人民法院(2002)二中民四初字第39号《民事调解书》;2003年3月24日,公安红桥分局经侦支队出具的情况说明。证明2002年10月18日,案外人天津牧源物业发展有限公司(以下简称“牧源公司”)与天津市华兰房地产开发有限公司(以下简称“华兰公司”)达成民事调解协议,翠溪园1号楼所有权归牧源公司所有,华兰公司对诉争房屋不再享有任何权利,被告提供的商品房买卖合同系伪造的。
2、2001年9月28日,波音公司与天津市天丰房地产开发有限公司(以下简称“天丰公司”)签订的合同及补充协议(附件一);波音公司投资明细表和应付工程款明细;天丰公司投入翠溪园小区项目成本、费用明细表(联建)。证明牧源公司退出与波音公司联合建房关系,波音公司与天丰公司联合开发建设诉争之房所在的1号楼。
3、2003年2月20日,天丰公司与波音公司签订的《转包经营协议书》;天津市第一中级人民法院(2003)一中民一初字第778号《民事判决书》及开庭笔录;天津市高级人民法院(2004)津高民一终字第005号《民事判决书》。证明天丰公司于2003年2月20日将诉争之房转包给原告进行建设和经营管理,天丰公司退出联合建房关系。
4、2003年7月25日,红桥供热办与波音公司签订的《补充协议》。证明第三人红桥供热办认可原告对诉争之房享有权利,否则不会与原告签订“以房抵债”的《补充协议》。
5、《天津市房屋权属登记条例》第十一条第一款、第十五条、第二十九条、第三十条、第三十七条。证明诉争房屋有权属争议,被告市国土房管局不得进行权属转移登记,被诉颁证行为违法。
6、2004年5月1日,波音公司与天津市红桥区博瀚网吧签订的《房屋租赁合同》。证明原告于2004年至今一直占有、使用、收益诉争房屋,无其他人对原告提出过异议。
7、波音公司企业档案、牧源公司企业档案。证明波音公司和牧源公司的资质及股东变更情况,且波音公司具有房产开发资质。
8、2001年5月30日,华兰公司与波音公司签订的两份《协议书》。证明2001年初,华兰公司将诉争之房转让给波音公司开发、建设、管理、销售的事实,波音公司是诉争房屋的实际所有人。
被告市国土房管局辩称,一、原告起诉超过起诉期限。我机关的登记发证行为系2012年作出,且于2011年12月30日在报纸刊登《天津市国土资源和房屋管理局房屋权属补登公告》,明确告知可以对诉争房屋权属提出异议,但在此期间,并未有利害关系人提出异议。现原告于2016年提起行政诉讼,明显超过了《行政诉讼法》及司法解释规定的起诉期限。二、我机关行政行为合法。我机关在办理诉争房屋登记时,严格按照产权补登程序办理,申请人提交的登记要件齐全,符合《天津市房屋权属登记条例》规定的登记条件。登记机关在该过程中履行了必要的审查程序,尽到了审慎义务,是合法的行政行为。综上,请求人民法院:1、依法驳回原告的诉讼请求;2、本案的诉讼费用由原告承担。
被告市国土房管局向本院提供了证据、依据,并当庭列举如下:
1、《天津市房屋权属登记条例》第五条。证明被告具有房屋权属登记的法定职权。
2、《天津市房地产权转移登记申请书》、委托书、身份证、组织机构代码证。证明2012年5月11日,红桥供热办向被告提出权属登记申请。
3、《天津市商品房买卖合同》(合同编号:262)。证明华兰公司与红桥供热办签订的房屋买卖合同,有单位公章,买卖行为成立。
4、红桥供热办出具的具结书。证明房屋的买受方红桥供热办简述了房屋取得方式、房屋地点等情况,并声明房屋没有权属纠纷。
5、No.0208800《中华人民共和国契税完税证》。证明商品房的买受人红桥供热办已经按照法定程序缴纳了契税。
6、2011年12月30日天津日报的《天津市国土资源和房屋管理局房屋权属补登公告》。证明申请人红桥供热办在报纸上公告期满3个月,没有权利人提出异议。
7、关于徐静办理退房手续的证明、徐静自愿放弃声明。证明诉争房屋曾经有过商品房买卖合同的备案行为,但是该备案行为已经在第三人申请补登程序前被注销。
8、《天津市房屋权属登记条例》第五十九条。是被告为第三人办理补登手续的法律依据。
第三人红桥供热办述称,一、市国土房管局为第三人颁发诉争房屋的产权证合法有效,该行政行为依法应受法律保护。坐落于红桥区光荣道和千里堤交口处的商品房供热工程是第三人负责施工建设的。依据政府有关供热配套收费的相关规定和实际工程施工量的测定,开发商和第三人最终确定该项目的供热工程结算价格为2933273.96元。该笔供热工程款开发商除支付93万元支票外,其余的工程款是开发商以两套底商冲抵,其中一套就是本案的诉争之房。为此,2002年11月17日,华兰公司、波音公司和第三人签订《天津市商品房买卖合同》,将诉争之房以冲抵工程款的方式卖给第三人,其后第三人依法办理了房屋产权手续。二、原告不具备本案的主体资格。原告应当具备与本案的直接利害关系,才能提起诉讼。但原告的起诉材料中,没有对诉争之房享有权利的直接证据。综上,第三人认为自己才是诉争之房的实际权利人,市国土房管局为第三人颁发诉争房屋的产权证合法有效,请法院驳回原告的诉讼请求。
第三人红桥供热办向本院提供了以下证据,并当庭列举如下:
1、《天津市商品房买卖合同》(合同编号:262)。证明2002年11月17日,第三人红桥供热办与华兰公司签订购房合同,依法取得了诉争之房的所有权。
2、建房(2001)50号《关于下达2001年第一批住宅建设(结转)项目投资计划的通知》、天津市(2001)地准字第054号《建设用地批准书》、《中华人民共和国国有土地划拨决定书》、编号:01-13《中华人民共和国建设工程规划许可证(存根)》、公消(红)审字(2001)第012号《天津市公安消防局建筑工程消防设计审核意见书》、《天津市红桥区政府人民防空办公室证明》、《天津市人民政府供热办公室供热证明》、《红桥区配套办公室配套证明》。证明诉争房屋所在项目的建设单位是华兰公司,从立项、拿地、规划、人防、消防和供热配套一切的手续都是颁发给华兰公司的,华兰公司可以作为房屋的出卖人,购房合同是真实、有效的。
3、《供热工程协议书》。证明光荣道和千里堤交口处的新建房屋供热工程由第三人红桥供热办施工,红桥供热办与波音公司确定工程量计费标准及工程量的情况。
4、《补充协议》。证明红桥供热办与波音公司确认项目工程的最终结算价款,波音公司付款及欠款情况。
5、《保证书》。证明项目工程初期的供热工程的施工楼号及施工量。
6、天津市商业银行进账单(收账通知)。证明波音公司从2002年9月到2003年6月期间合计付款金额为93万元。
7、《房屋测绘成果报告书》。证明由市国土房管局测量大队提供的涉诉房屋测绘面积的数据,这个测量报告和产权证证载面积是一致的。
经庭审举证、质证,原告及第三人对被告证据1均无无异议。被告对第三人所举证据无异议。第三人对被告所举证据无异议。
原告对被告所举其他证据提出质辩意见如下:(一)证据2,第三人不能作为所有权转移登记的申请人,华兰公司也不是房屋的权利人。《天津市房地产权转移登记申请书》“申请人”一栏也列明了华兰公司,且委托书上显示的是办理房屋所有权转移登记,证明了被告所说权属补登的说法是错误的。(二)证据3,买卖合同是第三人为了达到变更产权人的目的,后期补签的一份买卖合同,该份合同有明显的瑕疵。首先,从被告提交的证据显示,2002年12月26日徐静签订的购房合同编号是179号,2002年11月17日红桥供热办签订的购房合同编号是262号,时间顺序与编号存在逻辑错误。其次,波音公司签署的对外合同中都有经办人的签字,唯独该份买卖合同没有经办人签字,只有公章。再次,如果存在真实的房屋买卖关系,应该有收款票据,如果是以房抵债,应该有抵债协议。该合同没有骑缝章,存在文字修改,根据合同法的相关规定,修改的合同应该双方当事人一致确认,仅凭单方作出的更改,是不成立的。最后,合同第12页加盖的“已征契税”章没有签写时间。因此,被告对购房合同没有尽到合理的审查义务。(三)证据4,具结书上载明以抵债方式取得,原告方没有见到相关的抵债协议,恰恰证明购房合同是虚假的。(四)证据5,红桥供热办无权购买诉争之房,所以所交契税也不能证明其取得诉争之房的所有权。(五)证据6,公告没有报纸名称和具体的出版日期,对其真实性不予认可。诉争房屋已登记在徐静名下,假使变更到红桥供热办名下,也应适用转移登记的程序,而不应该适用补登程序,所以该公告不具有法律效力。(六)证据7,首先,对所证明的内容不予认可,诉争之房是波音公司员工徐金福非法侵占后登记在徐静名下,没有真实的购房交易。其次,波音公司从未同意以诉争之房冲抵工程款,也未签订过抵债协议。经侦支队无权决定徐静解除购房合同,办理退房手续。根据《天津市房屋权属登记条例》第三十七条的规定,注销行为需要经过司法机关、行政机关的判决或裁定,而本案中没有相关的法律文书。房管局依据不具有法律效力的经侦支队的证明,办理注销手续属于违法行为。(七)证据8,被告适用法律错误,应当适用《天津市房屋权属登记条例》第十五条、第二十九条、第三十七条的规定。我方认为该房屋徐静已经签订了购房合同,并已经在房管局备案,就应该登记在徐静名下,已经登记在徐静名下的诉争之房,未经法定程序,任何人不得变更。《天津市房屋权属登记条例》第五十九条规定了2002年12月31日之前未办理所有权登记的可以适用该条,而第三人提供的一份抵债协议是2003年的,2002年还没有抵债事实,被告不能适用第五十九条为第三人办理所有权登记。(八)如果转移登记是以房抵债的情况,被告方应当对债务的合法性、真实性进行审查,本案中房屋没有进行过评估,也没有抵债协议,被告未尽合理的审查义务。
原告对第三人所举证据3、5无异议,对证据2、7认为超过举证期限,不予认可,对其他证据提出质辩意见如下:(一)证据1,购房合同的形成时间是2002年11月17日,我方提供的2002年10月18日第二中级人民法院的调解书已经确认华兰公司对诉争之房不享有所有权,所以华兰公司不能作为该份合同的出卖人。该份合同没有经办人签字,只有公章,不符合常规。第三人无法证明购房合同具有真实的买卖交易。(二)证据4,真实性予以认可,供热办与波音公司签署的补充协议实际上是以房抵债协议,说明供热办是认可波音公司对涉诉房屋所在的1号楼享有所有权的。(三)证据6,该进账单只能证明供热办收取供热工程款的数额,不能证明波音公司同意以房抵债。
被告对原告所举证据以及辩论意见提出质辩意见如下:(一)原告提供的证据与本案没有关联性,不是行政诉讼应当审查的范围。(二)补登和补领是两个完全不同的概念,补登是房屋权属登记的规定,在原开发企业注销、吊销或者下落不明的情况下,买受人可以单方申请权属登记。补领是在已有权属登记的情况下,丢失产权证的补办程序。第三人办理的是转移登记的申请,适用的是补登程序。(三)合同编号不是我局审查的范围,是开发企业自己编排的。商品房买卖合同与商品房付款方式没有关系,抵债是一个付款方式。骑缝章是买卖双方自己约定的。印花税不在房屋权属登记审查的范围。(四)公告是全市统一的,在天津日报上将全市所有补登的项目集中进行刊登。(五)徐静办理的商品房备案是《中华人民共和国城房地产管理法》规定的一种商品房买卖合同的备案,不属于房屋权属登记的范畴。依据税务机关的规定,天津市要求购房之后要办理纳税手续,但并不代表诉争房屋已经登记在徐静名下。(六)补登程序是《天津市房屋权属登记条例》中具体规定的,对于2002年12月31日之前应当办理所有权登记因故未能办理的,买受人只能申请补登。本案中由于华兰公司没有办理初始登记,所以第三人单方申请补登。
第三人对原告所举证据同意被告的质证意见,同时补充质辩意见如下:(一)原告提供的民事调解书和相应的情况说明,只是确认华兰公司和牧源公司之间因合作建房产生的债权债务关系,不能证明原告享有诉争房屋的所有权。(二)原告所提供的华兰公司和波音公司就房屋销售相关事宜所达成的书面协议中,华兰公司提供销售许可证和相关的手续,说明销售许可证是发给华兰公司的,第三人和华兰公司所签订的商品房买卖合同是真实的。(三)关于波音公司和红桥区博翰网吧的租赁合同,不能证明波音公司是房屋的所有人。(四)法人的主体地位就是公章体现,不是某个人的签字,原告说买卖合同欠缺经办人的签字,这个理由不能够成为否定买卖合同真实性的理由。(五)华兰公司将涉诉房屋出售给第三人,借此冲抵波音公司拖欠第三人的供热工程款,其行为属于法律上的第三方债务加入行为,该行为系合法行为,受法律保护。本案中的以房抵债协议属于实践性的要物合同,只有三方事实上实施了该合同,才发生法律上的债务清偿效力。故华兰、波音和第三人签订的《天津市商品房买卖合同》客观上发生了以房抵债的效力,是合法有效的。(六)由于本案涉诉房屋的开发商华兰公司在项目竣工后,未依法向房管部门办理初始登记手续,导致该项目商品房的权属登记需采取补登的方式。市国土房管局按照《天津市房屋权属登记条例》第五十九条的规定,为第三人颁发的涉诉房屋产权证的行为,符合法律规定。(七)从城建档案馆调取的证据证明,从工程立项、获取划拨土地,建设工程规划许可,建设工程施工许可,建设工程消防、人防、煤水电气的配套许可,到后期的各个项目的竣工验收等主体都是华兰公司,华兰公司是该项目的唯一合法所有人。波音公司不能因为投资施工而取代华兰公司的所有人地位。
经庭审质证,本院对上述证据作如下确认:(一)各方当事人对被告的主体资格及职权依据均无异议,本院依法予以确认。(二)被告所举证据2-7,能够证明被告受理第三人的补登申请后,审查了房屋权属补登登记应提交的要件,本院依法予以认定。(三)被告所举证据8,系房屋权属登记的地方性法规,可以适用于本案。(四)原告用证据1-3、7、8,支持诉争房屋的所有权归属以及《商品房买卖合同》的效力之主张,不属于本案被诉登记行为合法性审查的范围,故本院在此不予分析。(五)原告所举证据4与第三人所举证据4相同,能够证明原告与第三人之间存在供热工程的事实,本院依法予以采信。(六)原告所举证据5,是已办理房屋权属登记的房屋的转移登记规定,不适用于本案的补登程序。(七)原告所举证据6,结合庭审调查,可以证明原告对诉争房屋实际使用的事实,本院依法予以采信。(八)第三人所举证据1与被告所举证据3为同一份证据,符合买卖合同的形式要件,本院依法予以采纳。(九)第三人所举证据2、7,均为向有关行政部门调取的材料,能够证明涉诉房屋的建设单位是华兰公司,以及房屋建成后的实际面积,本院依法予以确认。(十)第三人所举证据3-6,是原告与第三人就涉诉房屋项目达成的供热工程协议,配套建设资金的结算方式和支付票据,客观存在,本院依法予以采信。
本院根据上述有效证据,认定以下法律事实:涉诉房屋红桥区xx园x号楼底商x号系案外人华兰公司最初开发的商品房。2002年11月17日,案外人华兰公司作为出卖人,原告波音公司作为委托代理人,与第三人红桥供热办就诉争房屋签订了《天津市商品房买卖合同》。2012年5月11日,第三人红桥供热办向被告提出房屋所有权登记申请。5月24日被告向第三人颁发了房地证津字第××号《房地产权证》。
另查,原告自2004年至提起本案诉讼,实际使用诉争房屋并用于出租经营。2016年1月5日,原告向本院提起行政诉讼,要求撤销被诉房屋权属登记。
本院认为,根据《天津市房屋权属登记条例》第五条和第五十九条的规定,被告市国土房管局是本市房屋权属登记和管理机关,负责全市房屋权属登记工作。为因故未能办理登记的房屋所有权人补办房屋所有权登记属于其职权。波音公司在起诉时实际占有、使用诉争房屋,与被诉房屋登记行为具有利害关系,符合《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款的规定,故波音公司具备提起本案诉讼的原告主体资格。本案被诉登记行为涉及不动产,原告波音公司于2016年1月5日向本院提起行政诉讼,符合《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款的关于起诉期限的规定。
本院另认为,被告市国土房管局所举证据可以证实,其依据《天津市房屋权属登记条例》第五十九条的规定,在受理第三人红桥供热办的登记申请后,审查了第三人提交的申请书、委托书、组织机构代码证及身份证复印件、《天津市商品房买卖合同》、契税完税凭证、具结书、房屋权属补登公告等材料,认为符合法定要件,认定房屋面积与测绘结果一致,为第三人红桥供热办颁发了被诉房地证津字第××号《房地产权证》。被诉行政行为认定事实清楚,履行程序合法,适用法律法规正确,并无明显不当之处。原告提出被诉行政行为程序违法,适用法律错误的主张缺乏证据和依据依托,本院不予支持。原告提出权属争议问题,属于另一法律关系,应另案解决,本案中不予评判。
综上,根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十条之规定,判决如下:
驳回原告天津市波音房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费50元,由原告天津市波音房地产开发有限公司负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 齐 欣
代理审判员 郎 蕊
人民陪审员 陈桂卿
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 王 辰
附:本裁判文书所引用的法律条文
《中华人民共和国行政诉讼法》
第六十九条行政行为证据确凿,适用法律、法规正确,符合法定程序的,或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的,人民法院判决驳回原告的诉讼请求。
2、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》
第十条被诉房屋登记行为合法的,人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求。