北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终14327号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李亚萍，女，1965年10月16日出生，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：樊革，北京市中天智通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王星超，北京市中天智通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：汤迪，女，1960年8月7日出生，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：叶勇，北京宣言律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李建伟，北京宣言律师事务所律师。
上诉人李亚萍因与被上诉人汤迪房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初16894号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李亚萍及其委托诉讼代理人王星超，被上诉人汤迪及其委托诉讼代理人叶勇、李建伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李亚萍上诉请求：1.撤销一审判决。2.将本案发回重审或改判驳回汤迪全部诉讼请求并支持李亚萍反诉请求。3.诉讼费由汤迪负担。事实和理由：1.本案不存在李亚萍因房价上涨而主动解约的任何动因，事实上，房屋买卖合同签订后，李亚萍一直在积极履行合同。2.补充协议中打印的339万房款的给付时间由2016年2月28日修改为4月30日，系汤迪一方因资金短缺原因而提出，而非汤迪提供的一审证言中所述系李亚萍因租房合同未到期而需要延迟收款。3.本案一审判决中本院认为关于“根据房屋买卖的交易习惯，房屋所有权转移登记手续的办理时间不早于房款交付时间”的论述不符合本案事实与合同实际签订情况，将交易习惯的惯例性作为普遍原则作为否定个案或具体合同的理由不具备充分性，因为现实的交易情况十分复杂，有关合同的更改或变动是否能够使用交易习惯进行评判应在符合当事人一致本意的基本原则下结合具体的实际情况而定，而非武断的以普遍原则作为绝对真理。4.本案中，汤迪截止至2016年2月28日时间节点，其名下有两套北京市住宅房产，按照北京市的限购政策，其根本不具备涉案房产的购买资质，这导致2月28日的房产过户在法律上不能。而这一不能的过错不在李亚萍，完全是汤迪自己可控制的房产与限购政策的冲突而至，过错全在汤迪自身。5.本案李亚萍依法具有合同解除权，其行使合同解除权的行为符合合同规定、合法合规，应予支持。
汤迪同意一审判决，请求维持一审判决，不同意李亚萍上诉请求及理由。
汤迪向一审法院起诉请求：1、判令李亚萍在10日内将北京市朝阳区少角中街××号房屋（以下简称涉案房屋）交付并过户至汤迪名下；2、汤迪在10日内向李亚萍支付购房款340万元。事实和理由：汤迪与李亚萍于2015年10月21日通过居间方北京链家房地产经纪有限公司签订一份房屋买卖合同，合同中约定汤迪向李亚萍购买涉案房屋，总价款350万元整。合同约定，汤迪先支付定金10万元，剩余房款全部通过存量房交易资金专用账户划转。合同签订后，汤迪通过银行转账将定金足额转至李亚萍银行账户，其已经开始履行合同。在交易进行过程当中，李亚萍因为房屋涨价拒绝继续履行合同。汤迪多次找李亚萍进行协商，要求继续履行合同，但是李亚萍却不守诚信，仍然坚持解除合同，并且不支付任何的违约金，这让汤迪很是气愤。汤迪是在卖掉自己原有住房的基础上购买的李亚萍房屋，现如今汤迪的房屋已经卖掉，但是李亚萍却拒绝将房屋卖给汤迪，导致现在汤迪无房可住。因此，在迫不得已的情况下，汤迪只能拿起法律的武器，来保护自己的合法权益。综上所述，李亚萍的行为严重违背了诚实信用原则，不仅给汤迪带来了严重的经济损失，也使汤迪承受了巨大的精神压力。
李亚萍辩称：因为汤迪违约，导致合同已经解除，不存在继续履行的问题。另外，签订合同时房价没有上涨，不存在汤迪所述因房价上涨我方反悔的情形，主要原因在于汤迪没有购房资格导致无法履行合同。
李亚萍向一审法院提出反诉请求：1、请求判决解除李亚萍和汤迪于2015年10月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和《补充协议》；2、请求判令汤迪支付违约金70万元给李亚萍。事实和理由：李亚萍与汤迪在北京链家房地产经纪有限公司居间下于2015年10月21日签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》和《居间协议》，汤迪以总价350万元购买涉案房屋。汤迪只支付了10万元的定金给李亚萍。汤迪由于没有通过购房资格审核，一直拖延不支付购房尾款。《补充协议》第二条第4项约定必须于2016年2月28日前办理完毕房屋所有权转移登记手续，第5项约定双方应当在2016年2月15日前自行办理物业交割手续，中介陪同。李亚萍多次催促汤迪和中介协助办理房屋交房手续和房屋过户手续，但汤迪由于没有通过购房资格审核，一直拖延不协助办理物业交割和房屋过户手续，汤迪违约已经超过15日，按照《补充协议》第四条第3项的约定，李亚萍有权主张解除合同并且主张房屋总价款20％的违约金。李亚萍于2016年3月26日向汤迪和中介发出了解除合同的书面通知，汤迪和中介已经收到，李亚萍代理人胡文友律师于2016年4月13日通过EMS分别向汤迪和中介发出了解除合同的书面通知。
汤迪辩称：请求驳回李亚萍的全部反诉请求，我方没有违约，不认可合同解除，因为我方不存在违约，也不存在所谓违约金的问题。另外，反诉人提出的购房资格的问题，我方具有购房资格。
一审法院认定事实：涉案房屋自2012年5月17日起登记在李亚萍名下。
2015年10月21日，汤迪与李亚萍经由北京链家房地产经纪有限公司居间签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定李亚萍将涉案房屋以350万元的价格出卖给汤迪，汤迪于2015年10月21日向李亚萍支付定金10万元，汤迪于2016年4月30日（合同文本打印日期为2016年2月15日，后手写改为2016年4月30日，李亚萍和汤迪在此签名确认变更）前支付房款339万元，双方在2016年2月28日前共同办理房屋所有权转移登记手续，双方应当在2016年2月15日前自行办理物业交割手续，1万元房款作为物业交割保证金，汤迪于办理物业交割当日支付给李亚萍。
2015年10月22日，汤迪向李亚萍支付定金10万元。
2016年3月26日，李亚萍作出《关于解除朝阳区少角中街8号院19号楼16层1905房屋买卖合同的通知》，内容如下：“由于买受方汤迪在合同约定的日期2016年2月28日前未通过购房资格审核，导致房屋未按期办理所有权转移登记手续，且超过15日，构成根本违约，故出卖方李亚萍要求解除房屋买卖合同。并根据2015年10月21日双方签署的《补充协议》第四条“违约责任”第3条第（1）项、第（3）项和该条第二款之规定，要求买方汤迪自收到本通知之日起七日内支付违约金柒拾万元整（小写：700，000元）。如逾期未付，卖方李亚萍将通过法律程序解决。”北京链家房地产经纪有限公司徐某于当日签收。汤迪认可其于2016年3月30日前看到该通知。
经汤迪申请，法院向北京市住房和城乡建设委员会调查汤迪2016年2月28日之前的购房资质情况。北京市住房和城乡建设委员会书面回复法院，内容如下：“经查，2015年9月1日至2016年3月23日期间，汤迪通过北京链家房地产经纪有限公司，于2016年3月10日提交存量房资格核验申请，2016年3月23日初步核验通过”。该单位工作人员称购房资格情况需要以各个相关部门的反馈结果为依据综合审查，其单位无法直接查询某一特定日期被查询人的购房资格情况，仅可以受理查询被查询人在具体期间内是否申请核验购房资格以及相应核验结果。
庭审中，汤迪申请证人徐某、齐某出庭作证。徐某作证称其系北京链家房地产经纪有限公司职员；2016年3月，李亚萍称着急用钱要求赶紧过户，徐某约双方见过两次，李亚萍第二次称要么加钱，要么不履行；支付房款期限变更为2016年4月30日是因为李亚萍称涉案房屋有租户，租期到2016年5月1日前后，双方就协商变更付款日期，过户和交房的日期都相应顺延，最晚不超过2016年4月30日；2016年3月26日前，李亚萍未对汤迪的购房资格提出过质疑。齐某作证称其系北京链家房地产经纪有限公司职员，参与了汤迪和李亚萍的调解，2016年3月初，李亚萍认为汤迪没有按时过户，家人因房价上涨不同意出卖，提出赔偿70万元后再继续履行，最终李亚萍要求加价30万元，汤迪同意加价15万元，最终没有达成一致；在纠纷发生之前，李亚萍未对汤迪的购房资格提出质疑。
汤迪还提交了叶勇与李亚萍的电话录音、北京链家房地产经纪有限公司人员与李亚萍的电话录音，证明李亚萍不愿履行合同。李亚萍对该证据的真实性认可，对证明目的不予认可。
经询，李亚萍称其于2016年3月4日第一次要求北京链家房地产经纪有限公司办理过户。
一审法院认为：汤迪与李亚萍订立的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效，双方应当严格按照合同约定履行各自义务。
根据房屋买卖的一般交易习惯，房屋所有权转移登记手续的办理时间不早于房款交付时间。本案中，双方在《补充协议》中原约定汤迪于2016年2月15日前支付339万元房款，李亚萍和汤迪于2016年2月28日前办理房屋所有权转移登记手续是符合房屋买卖的一般交易习惯的。当双方协商一致将汤迪支付房款的时间变更为2016年4月30日前时，应当认定办理房屋所有权转移登记手续的时间亦相应顺延。现有证据不能证明李亚萍所主张的汤迪在2016年2月28日前不具备购房资格，故李亚萍的主张法院不予采信。根据法院向北京市住房和城乡建设委员会的调查，汤迪的存量房资格核验申请在2016年3月23日初步核验通过。因此，李亚萍以汤迪在2016年2月28日前未通过购房资格审核，导致房屋未按期办理所有权转移登记手续，且超过15日，构成根本违约为由向汤迪发出通知解除合同的行为，不发生解除合同的法律效力，双方应当继续履行合同。
汤迪要求李亚萍交付涉案房屋并将涉案房屋过户至汤迪名下的诉讼请求，法院予以支持。汤迪要求向李亚萍支付剩余购房款340万元，法院不持异议。
李亚萍要求解除合同，并要求汤迪支付70万元违约金的反诉请求无事实依据，法院不予支持。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、李亚萍于判决生效后十日内协助汤迪将北京市朝阳区少角中街××号房屋变更登记至汤迪名下；二、李亚萍于判决生效后十日内将北京市朝阳区少角中街××号房屋交付给汤迪；三、汤迪于李亚萍履行完毕判决第一项确定的义务之日支付李亚萍房款三百四十万元；四、驳回李亚萍的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院审理中，李亚萍提交补充证据一：李亚萍与租户李阳电话录音及笔录，证明目的：李亚萍在签订售房合同后与租客联系，磋商案涉房屋出售交房需要租客到期提前腾退的问题，磋商时间从售房合同签订的2015年10月持续到2016年2月份。而此期间，北京市二手房屋价格已经开始大幅度上涨，但李亚萍始终通过与租房中介、租客的密切联系在积极履行售房合同中规定的交房义务。不存在一审中汤迪所述李亚萍因价格上涨拒绝交易的任何情形；证据二：李亚萍与售房中介链家经纪人张艳艳微信聊天记录，证明目的：李亚萍催促张艳艳与汤迪联系尽快办理案涉房屋过户事宜，而此时，除10万定金外，汤迪没有支付任何房款。李亚萍显然是在按照房款交付时间更改延后所形成的先过户、再付款的补充协议约定履行出卖义务。一审判决此处事实没有查清，武断认为房款支付时间延后，则过户时间亦应延后，并据此认定汤迪在2016年2月28日未办理过户不属于违约，从而判定李亚萍败诉。然事实并非如此，一审判决此处事实没有查清，其有关认定错误；证据三：李亚萍与售房中介链家经纪人张艳艳面谈录音，证明目的：该录音系李亚萍为取得证据2的签字而录，录音中张艳艳作为最早的售房代理参与者，对于证据2的微信聊天予以认可。证据四：一审判决后李亚萍与链家中介徐某电话录音光盘及笔录，证明目的：李亚萍收到一审判决后，于2017年10月29日与徐某通电话。可以确认以下事实：（1）第一个可以确认的事实：电话中徐某承认其在一审中为汤迪所出证言中关于房款支付时间由2016年2月15日改为4月30日的有关背景情况叙述不实。即2015年10月21日李亚萍与汤迪在徐某协助下签订售房合同时，系汤迪提出因其筹备房款需要较长交易时间，因此希望付款时间从2月15日后延，李亚萍同意延期至3月30日，后汤迪又表示，“您好人做到底，再给延一个月到4月30日”，李亚萍出于好心同意了该延期期间。而非徐某在一审证言中所述“李亚萍说自己的房屋还在承租期，希望延后收取房款”的情况。（2）第二个可以确认的事实：李亚萍同意在房款延后支付的情况下提前将房屋过户、同意汤迪在没支付房款的情况下提前对房屋进行丈量、同意汤迪在没支付房款的情况下提前对房屋进行装修。上述情况徐某在电话中均予以认可，并就此进行了有关陈述，而这些事实都与一审查明的事实不符，与一审判决关于“认为房款支付时间延后，则过户时间亦应延后”的认定不符；证据五：一审判决后李亚萍与链家中介徐某在李亚萍家中面谈光盘及笔录,证明目的：（1）2017年11月5日，李亚萍与徐某进行了面谈。徐某在该面谈中对于“房款支付日期由2月15日延后至4月30日系汤迪因其资金紧张原因而提出”的有关表述与证据3的电话通话内容完全一致。（2）该次面谈录音中徐某否定了其在一审中于2016年4月21日出具的证明。按照徐某所述，这份一审证言不是他拟的稿，他只是记得直接在打印件上签过名。从而该一审证言从形成形式到实质内容均不符合证据规则的基本规定，且证言为虚假，因此不应作为一审定案证据。该一审虚假证言存在一个基本的逻辑漏洞：如果李亚萍作为出卖方因租期未到而影响房屋交易，出卖方应该是提出交房日期后延，而不可能提出延后收款，这才符合最基本的思考逻辑。提出延期收款能够解决租期与交房时间冲突的问题吗，汤迪在制造该虚假证言时显然未考虑这一逻辑漏洞。一审中上述事实未予查清。（3）谈话期间，李亚萍要求徐某重新二审出证，但徐某表示重新出证需要链家风控部门审查，后徐某告知李亚萍，链家风控部门不同意重新出证；证据六:2017年11月5日李亚萍与徐某互谈后徐某书写的证言,证明目的：徐某一审陈述有误，应以新的证言为准；证据七：李亚萍打链家投诉电话录音光盘及笔录。证明目的：投诉链家风控部门不让徐某在二审中为李亚萍出具新证言，通过李亚萍与接线员对话可以了解到徐某未能出庭作证的客观原因。
汤迪针对李亚萍提交的证据发表质证意见：针对补充证据一，不认可真实性、合法性、关联性，李阳没有出庭质证，无法核实身份，对于录音是否是李阳的，也无法质证，该证据是李亚萍一审之后取得的，不属于法律规定的新证据；针对补充证据二、三：不认可真实性、合法性、关联性，张艳艳没有出庭进行质证，无法核实真实性，对于录音是否是张艳艳的，也无法核实，该证据是李亚萍一审之后取得的，不属于法律规定的新证据，张艳艳并非是双方本次买卖房屋交易的直接负责人员，李亚萍应当向汤迪以及直接负责人员表达过户的意愿才能证明其履行相关义务，通话录音也提到其对双方的情况并不是很了解，始终是李亚萍在诱导其说明一些问题；针对补充证据四、五，不认可真实性、合法性、关联性，徐某没有出庭进行质证，无法核实录音的真实性，一审中徐某是出庭经过法庭质证的，其证言也是经过法官确认的，并非像李亚萍所说徐某是糊里糊涂做的证，徐某作为一个成年人，在法庭上应该提供真实的证言这个最基本的判断还是知道的，一审中徐某证言真实合法。该证据是李亚萍一审之后取得的，不属于法律规定的新证据。徐某本是汤迪的证人，李亚萍在一审判决后，多次骚扰汤迪的证人，并且采取找其领导以及投诉的方式逼迫其与自己进行沟通，李亚萍采用道德绑架的方式让徐某说出一些对自己有利的话，证据取得是违法的；针对补充证据六：不认可真实性、合法性、关联性，徐某没有出庭进行质证，无法核实真实性，该证据是李亚萍一审之后取得的，不属于法律规定的新证据。没有签字的证人证言不符合证据规定；针对补充证据七：不认可真实性、合法性、证明目的，该录音没有人出庭质证，无法核实真实性，该证据是李亚萍一审之后取得的，不属于法律规定的新证据。该录音只是李亚萍投诉链家有关部门的事宜，与本案争议焦点没有关系。
李亚萍向本院提交《请求人民法院调取证据申请书》，请求法院依职权向北京市住房和城乡建设委员会调取被申请人汤迪（包括其家庭）名下截止到2016年2月28日房产持有情况。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：李亚萍上诉要求解除与汤迪之间的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和《补充协议》，李亚萍认为汤迪在2016年2月28日前不具备购房资格，不能如约办理所有权转移手续构成违约。但根据本案查明事实显示，北京市住房和城乡建设委员会书面回复：汤迪的存量房资格核验申请在2016年3月23日初步核验通过，且汤迪出示房屋买卖合同及缴税发票等证据，形成证据链，证明汤迪当时具备购房资格。且双方协商一致同意支付房款时间延迟至2016年4月30日，故按照一般交易习惯，房屋所有权转移登记时间亦应相应顺延。综上情况，李亚萍以汤迪不具备购房资格，未按期办理所有权转移登记手续，构成根本违约为由要求解除双方之间的合同，无事实依据，本院不予支持。基于同上理由，李亚萍要求汤迪给付违约金的诉求，亦无事实依据，本院亦不予支持。一审判决双方继续履行合同正确。汤迪应支付剩余购房款340万元。就李亚萍提交的调查申请，欲证明汤迪的购房资格情况，但一审法院已就汤迪购房资格向相关权利部门进行调查，该回复具有法律效力，故李亚萍的调查申请，本院不再予以准许。李亚萍提交的录音等证据，并不能显示汤迪具有违约行为，故本院对该证据不予采信。
综上所述，李亚萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费40200元，由李亚萍负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓青菁
审 判 员 宫 淼
代理审判员 张 帆
二〇一七年十二月二十一日
法官 助理 胡震霄
书 记 员 刘 欣