上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长民三（民）再重字第2号
原告胡晓雁。
委托代理人胡敏豪。
委托代理人郭波，上海市协力律师事务所律师。
被告ＸＸＸ。
委托代理人何海清，湖南人和（上海）律师事务所律师。
委托代理人周晓，湖南人和（上海）律师事务所律师。
第三人黄某某。
第三人张甲。
第三人张乙。
上述三位第三人的共同委托代理人张国祥。
原告胡晓雁与被告ＸＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，本院于2007年6月20日作出（2007）长民三（民）初字第290号民事判决。之后，ＸＸＸ不服原一审判决提起上诉。上海市第一中级人民法院（简称：一中院）于2007年9月5日作出（2007）沪一中民二（民）终字第1920号民事判决。上海市高级人民法院（简称：高院）于2012年11月20日作出（2012）沪高民一（民）监字第29号民事裁定，指令本案由一中院再审。一中院再审后认为原一、二审判决违反法定程序，于2013年3月19日作出（2013）沪一中民二（民）再终字第1号民事裁定，撤销一中院（2007）沪一中民二（民）终字第1920号民事判决及本院（2007）长民三（民）初字第290号民事判决，发回本院重审。本院于2013年5月13日立案。本院受理后，依法适用普通程序，另行组成合议庭审理。同日，本院应案外人黄某某、张甲、张乙的申请，通知其三人以有独立请求权的第三人参加本案诉讼。2013年6月17日、7月1日、7月24日，合议庭委托审判员梁玫主持各方当事人进行了证据交换，胡晓雁的委托代理人田志华、ＸＸＸ（参加2013年6月17日的证据交换）及其委托代理人何海清和周晓、黄某某（并为张乙的法定代理人）和张甲（并为张乙的法定代理人，参加2013年7月1日的证据交换）及其委托代理人张国祥到庭参加了证据交换。2013年8月8日，胡晓雁与田志华解除委托代理合同，另行委托胡晓雁父亲胡敏豪及律师郭波为其委托代理人。同时，胡晓雁以更换委托代理人后代理人需了解案情为由申请延期开庭。期间，ＸＸＸ向本院申请调查令，向上海市公安局长宁分局调查涉案房款人民币48万元资金去向；胡晓雁向本院申请调查令，向上海市公安局长宁分局调查ＸＸＸ及案外人陈某某的询问笔录及相关材料，经合议庭审查后，均予以准许。期间，胡晓雁向本院两次提出查封涉案房屋的财产保全申请。经审查，根据本院于2008年8月18日作出（2007）长执字第1800号民事裁定，涉讼房屋目前仍处于被查封状态。本院遂先后两次将上述查封情况告知胡晓雁，并告知已无必要再受理其此项申请。2013年11月11日，胡晓雁提出其父亲及委托代理人胡敏豪因身体原因一时无法参加诉讼，还因其认为本案重审程序存在严重的违法性，故申请延期审理并对重审程序进行合法性审查。2013年11月13日，经本院院长批准延长本案审理期限3个月。之后，本院对胡晓雁提出的上述程序性问题作了答复。本院于2014年1月9日、1月17日、2月14日、2月22日、6月4日依法公开开庭审理了本案。原告胡晓雁的委托代理人胡敏豪、郭波，被告ＸＸＸ的委托代理人何海清、周晓（2014年6月4日未到庭），第三人黄某某及其与张甲（并均为张乙的法定代理人）、张乙的共同委托代理人张国祥，均到庭参加诉讼。其中，2014年1月17日开庭中，ＸＸＸ提出反诉，要求：判令胡晓雁与案外人陈某某串通订立的房屋买卖交易合同无效；判令胡晓雁与陈某某共同承担侵权责任。本院审查后认为，陈某某非本案的当事人，该反诉不符合法律规定，遂当庭依照《中华人民共和国民事诉讼法》（简称：《民事诉讼法》）第一百二十三条、第一百五十四条第一款第（一）项规定作出口头裁定：对ＸＸＸ的反诉，不予受理。随后，ＸＸＸ又以查明本案事实为由申请追加陈某某为本案被告或第三人，本院审查后向其释明：陈某某非本案适格被告，对本案诉讼标的既无独立请求权，也与本案处理结果无法律上的利害关系；若仅为查明事实可以以证人身某出庭。ＸＸＸ表示不再坚持追加陈某某为本案当事人。期间，2014年2月13日，经本院院长批准延长本案审理期限3个月；2014年5月12日，经报请一中院批准再延长本案审理期限3个月至2014年8月13日。现本案已审理终结。
原告胡晓雁诉称：（一）本案不适用再审规定和程序，启动再审、再重审程序违反法律规定。从高、中院、长宁法院再审审批表可以看出，是案外人申请而启动再审程序。虽然高院最后是以监字号作出的再审裁定，但依监字号作出再审只能是损害国家利益和社会公共利益的前提下能启动。根据本案事实及依法律规定，不论是案外人申请再审还是以监字号提起再审，都不符合法律规定。
（二）黄某某等3人不具备参加再审程序的资格。首先，黄某某等3位第三人的诉请是要确认其与ＸＸＸ的协议有效，但黄某某等已在2008年5月起诉ＸＸＸ，通过法律程序主张其权益，违反一事不再理原则，且该案尚在审理阶段并已转到刑事阶段，刑事阶段尚在处理中，法院依法是不能接受并审理的，法院应当庭驳回第三人黄某某、张甲、张乙的诉请，并作出不具备参与诉讼资格的裁定。就如黄某某等所言，胡晓雁与ＸＸＸ所签协议与其无关。其次，本案是再审程序，黄某某等3位第三人并非原审第三人。本案系高院依监字号作出的再审裁定，而依法律规定只有损害国家利益、社会公共利益的情形下才能适用，本案不适用，因为黄某某等第三人并不能代表国家也不能代表社会公共利益，又不是原审当事人。按照《民事诉讼法》规定，第三人要加入进来，只能是在原审当事人一方中有着共同的诉讼标的或利益的存在，由实体法律关系所决定，而第三人是独立的诉请及利益，并非必要共同诉讼当事人，主张其利益应通过其他法律程序解决，而不应在本案再审程序中解决。
（三）2003年7月5日，在中间人郁乙、郁甲的撮合下，胡某某以胡晓雁名义与陈某某以ＸＸＸ名义签订《房屋买卖合同》一份，约定ＸＸＸ将上海市长宁区泉口路XXX弄XXX号XXX室即涉讼房屋以48.2万元售卖给胡晓雁，待开发商交房时交房。合同签订后，胡晓雁通过其名下银行账户一次性付清上述房款。该涉讼房屋的《房屋买卖合同》合法有效，依法应得到充分履行。
第一，ＸＸＸ虽然未在合同上签名实际由陈某某代签，但ＸＸＸ与陈某某在2003年3月、5月与拆迁办签订拆迁补偿安置协议时是以夫妻名义办理的，见（2008）长民三（民）初字第749号法院向拆迁办工作人员调查笔录；第二，ＸＸＸ、陈某某在拆迁时只有一个房屋地址，身某证上也是一样的住所地址，被安置的三套房屋就是根据这个地址进行分配，而签字时，又是陈某某作为家庭代表的身某签了协议。胡晓雁没理由怀疑陈某某签字的身某。再加上签约时ＸＸＸ、陈某某并未办理家庭房屋产权分户协议及住房分配，直至2005年后办理的，在该住房分配协议上明确注明ＸＸＸ与陈某某为夫妻关系，因此，ＸＸＸ与陈某某在签约时虽然已办理离婚手续，但对外仍是夫妻关系相称，故胡晓雁有理由相信陈某某有代理权。第三，胡晓雁与ＸＸＸ的房屋买卖意向及签订是通过中间人沟通并与陈某某、ＸＸＸ电话联系确认后才签的协议，签约后中间人曾与ＸＸＸ电话联系，ＸＸＸ表示钱已收到并表示感谢。可见，卖房系ＸＸＸ真实意思表示。见（2006）长民三（民）初字第922号案卷中郁乙、郁甲证词及第一次庭审出庭证言。第四，在事后的诉讼及警方询问中，ＸＸＸ不仅表示合同有效并表示将第三人的钱款退回。ＸＸＸ承认陈某某为其妻子并收到全部房款，同时承认合同的有效性。见（2006）长民三（民）初字第922号案卷中第一次庭审笔录第4、6页。第五，ＸＸＸ在（2011）长民三（民）初字第2030号中的2012年6月12日第二次庭审笔录第2页再次明确陈某某有代理权。第六，2006年9月，ＸＸＸ以家人反对等理由提起诉讼要求解除其与胡晓雁签订的《房屋买卖合同》，从而可见其已对陈某某代为签订的《房屋买卖合同》的行为予以追认。第七，涉讼房屋是期房，动迁单位直到签约后的3年才交房。在此3年中，ＸＸＸ从未主张合同无效，故已超过追溯期，合同永远有效。ＸＸＸ在2006年9月提起解除《房屋买卖合同》诉讼后又以自行撤诉而终结，是再一次认可该合同是有效的。
（四）ＸＸＸ与黄某某等3人是事先进行了恶意串通来损害第三人利益，并以中介的见证签订合同形式来达到非法目的，故黄某某等与ＸＸＸ于2006年5月31日、2006年7月31日、2007年8月22日签订涉讼房屋的《房地产转让协议书》、《房地产转让买卖补充协议》（简称：《补充协议》）、《备忘录》无效。
首先表现在ＸＸＸ和黄某某等3人明显说谎：第一，在2013年6月17日的法庭证据交换过程中，ＸＸＸ和黄某某等均坚持2006年5月31日所签的《房地产转让协议书》是双方亲自在现场签订的，当胡晓雁提出该《房地产转让协议书》上“ＸＸＸ”签名非其本人笔迹并提出鉴定时，ＸＸＸ还强硬表示同意鉴定。第二，在2014年1月9日庭审中黄某某等称系在中介房源栏上看到的房屋出售信息，进而与ＸＸＸ联系签订合同，为此还将原住房出售来购买此房，ＸＸＸ对此并不予否认。然，ＸＸＸ在（2006）长民三（民）初字第922号案卷的2006年9月1日庭审中、陈某某在本案2014年1月17日出庭作证时均明确表示未挂牌出售；黄某某在本案2014年2月14日及21日庭审时又陈述是通过朋友许乙介绍当天去的中介所并签订合同，不认识ＸＸＸ且未与其见过面或联系。黄某某等3人的证人许甲出庭证实黄某某等3人所述事实，而ＸＸＸ也未否认。从以上两点可以看出，ＸＸＸ和黄某某等3人都在陈述两种完全不同的事实，该几次笔录都是ＸＸＸ和黄某某在庭审时陈述并有亲笔签名。从中不难发现，不论ＸＸＸ说什么或黄某某等3人说什么，相互之间都会应和且支持。
其次，表现在2006年5月31日所签的《房地产转让协议书》的内容上。这份内容如何商议并确定的，从以下内容可以肯定，是事先商议好后直接签约。但ＸＸＸ和黄某某却要用说谎来掩饰这一事实，其目的就是要回避事先商议好这一事实情节，掩盖其侵害第三人（胡晓雁）的利益及恶意串通的行为，以合法形式掩盖其非法目的。第一，既然双方在签订合同前不认识，2006年5月31日《房地产转让协议书》内容（近千字的约定）是如何商议并产生的？更为重要的是ＸＸＸ在签订协议时并未出现在中介公司。在2014年2月14日庭审笔录中，审判员问ＸＸＸ在购房前是否认识黄某某等，ＸＸＸ称不认识，黄某某也称不认识；在该笔录中，黄某某对转让协议的签订称系中介起草的，对协议内容认可便签了，不必再与ＸＸＸ商讨协议条款；黄某某还陈述当时看房和签订协议是同时进行的。第二，ＸＸＸ的证人陈某某、中介公司的行为进一步证实，ＸＸＸ与黄某某的房屋转让协议是事先就写好了的。在2014年1月17日庭审笔录中的陈某某证词，其陈述是根据ＸＸＸ的要求前往收取欠款，并不是签房屋转让协议。但事实是陈某某不仅签了售房协议还出具了售房收款条。事后还将房款交给了ＸＸＸ。而黄某某也不问陈某某的资格是否合适，就在协议上签字了。作为见证协议真实合法性的中介公司，也在整个过程中就陈某某与黄某某签订售房协议，而不审查双方主体资格及协议内容的商议及确定，就直接将协议交给陈某某和黄某某等签字并盖章确认。如果不是事先知道这份合同内容，黄某某、陈某某、中介公司会这样直接进行签字吗？可以肯定，上述人员都知道其行为，以及这样一个签约过程的原因。因为系事先商量好了的事，到中介来只是要中介这个印章来证实这个购房的过程，且中介方面又可以多收一笔中介费。第三，到中介挂牌是黄某某的行为，这样不仅仅是为了在形式上合法，也是因为中介要收一笔中介费来作为帮忙的报酬。见黄某某提供其与上海明择房地产经纪有限公司（简称：明择经纪公司）于2006年5月31日签订的《委托代理协议》，其内容却是挂牌出售协议。黄某某显然没有这个资格去挂牌出售。根据ＸＸＸ、陈某某所述，其均未挂牌出售，且合同又是黄某某由朋友带到中介公司当天签订的，也只有通过黄某某挂牌来满足中介出售的形式要求，由黄某某来交这个中介费。从整个售房过程中，也只有黄某某交纳中介费，ＸＸＸ并未交纳。按正常的收费程序，中介是收取双方中介费用的。第四，ＸＸＸ和黄某某各取所需，以恶意串通的方式损害胡晓雁的利益。ＸＸＸ的目的很明显，要获取更多的房款。ＸＸＸ此前与胡晓雁的售房款是48.2万元，而与黄某某的售房款是95.5万元，中间相差47.3万元。为了获得更多的房款，违背诚信。在（2007）长民三（民）初字第290号案卷中，胡晓雁证人郁甲、郁乙的证词证明ＸＸＸ和陈某某是为了获取更多的房款。尽管ＸＸＸ在上海市公安局长宁分局2009年1月5日的《询问笔录》（第4页倒数第4行至第2行）中陈述：在其与黄某某签协议时并不知晓陈某某与胡晓雁所签协议，陈某某未将其与胡晓雁购房的事实告之，但根据（2006）长民三（民）初字第922号案卷中及（2007）长民三（民）初字第290号案卷中陈某某的证词及2014年1月17日庭审的记录，都显示ＸＸＸ早就知道，但其为什么要这样掩盖事实真相，为什么要掩盖事先与第三人房屋转让协议内容的商议这一环节，就是为了掩盖双方恶意串通这一事实。黄某某的目的也是很明显，其喜欢这套房，不惜高价购买。根据2014年2月14日庭审笔录，黄某某对于一个期房，一个需要先把证办到ＸＸＸ再过户过来的房子，用高于当时市场价格购买，那只能证明黄某某非常喜欢这个房子，非买不可的心理。同时也说明黄某某知晓房子已出售，不通过高价是无法让ＸＸＸ同意再出售房的。从《补充协议》中“双方确定买卖成立永远不更改”等内容来看，黄某某是知晓房子已出售。第五，ＸＸＸ与黄某某在2006年5月31日签订协议前就认识。ＸＸＸ与黄某某均陈述双方在订立协议前并不相识，既然不认识又如何在签订协议前就商量好内容，又怎能同时进行看房、签订合同，连陈某某的身某及真实意思表示的也不了解就予以签字，又怎能以非房主身某去中介签订挂牌协议，只能有一种解释，ＸＸＸ和黄某某在2006年5月31日之前就认识。最有可能的一种方式是通过证人许乙认识的。许乙在上海市教育局工作，是黄某某的朋友，知道其要购房；而根据2007年5月5日律师会见陈某某笔录第2页记载，陈某某在办理儿子读书之时认识了许乙，经过事先的沟通后达成了购房意向及内容。如果不是这种可能性，但至少可以说明一点，ＸＸＸ与黄某某在2006年5月31日签订协议前就认识，否则协议内容是如何商议出来的。在案证据是充分证明了这一点。第六，陈某某及黄某某为了达到赶走胡晓雁的目的，使尽一切手段。ＸＸＸ与黄某某在2006年5月31日签订协议后，ＸＸＸ就于同年8月份向法院起诉，要求解除与胡晓雁的售房协议，理由是家人不同意出售。但ＸＸＸ向法院隐瞒了与黄某某签订售房协议的事实，这是因为依法审理只能判给胡晓雁。还因为ＸＸＸ并非只是想解除协议，是想维护高价转让给黄某某的协议。黄某某也明知这点，只能在后面不出面，以期事态的变化对其有利的方面出现。在2008年5月，黄某某起诉胡晓雁。这是因为ＸＸＸ与胡晓雁的官司失利了，涉讼房屋由法院判决给了胡晓雁使用。这时黄某某不得已只能出面，为这个诉讼，黄某某将原有的房屋进行了假卖。胡晓雁有充分理由相信这点，2008年1月卖房时正是法院强制执行时，而根据（2008）长民三（民）初字第749号（应为第571号）案卷中法院在2008年8月1日向上海市闵行区虹桥镇居委会干部的调查笔录记载，黄某某所售其所称唯一住房，之前就是出租的，且自2008年1月出售该房后，未办理过户、户籍迁移手续，购买人一直未实际居住，也从未对黄某某主张过任何诉讼。黄某某理由是该房未办理好产权证故无法将户籍迁出。但依据上海户籍管理规定，完全可以将户籍迁到其父母处，来完成过户手续。以这种假卖来向法院施压，达到不搬出去的目的，更重要的是以此让法院作出对其有利的判决。ＸＸＸ与黄某某在法院于2007年4月30日作出（2007）长民三（民）初字第290号财产查封裁定的情况下，仍然对房屋进行了装修并入住，尽管前有法院裁定，后有胡晓雁寄给黄某某的快件，但黄某某拒不搬出，ＸＸＸ拒不配合。不仅如此，还炮制出上述卖房的行为，行径如此恶劣。不仅仅是在抗法，更是在无情的侵害胡晓雁的合法权益。
综上，ＸＸＸ和黄某某为达到目的不惜编造大量假话，在以前的审理过程中公然互相配合、互相掩饰。但假话终究是假的，时间一长，相互矛盾之处有事先恶意串通的过程便显现出来。其通过中介这一貌似合法的签约形式来掩盖他们的非法目的也就昭然天下。前文所陈述的事实和依据的材料，充分证明了这一点。
（五）黄某某系非法占有涉讼房屋
其一、胡晓雁与ＸＸＸ早在2003年7月15日就签订了房屋转让协议。黄某某等是2006年5月31日才签订，晚于胡晓雁。其二、根据（2006）长民三（民）初字第2922号第一次庭审笔录第10页，ＸＸＸ在2007年4月26日取得的临时产权证，是通过租赁形式办理的，并无权进行转让并出租。
其三、上海市长宁区人民法院于2007年4月30日就作出财产保全裁定书并告知了胡晓雁和ＸＸＸ，那时黄某某并未装修房屋，更未住进去，而查封书贴在门上及小区告示栏上。
其四、2007年6月上海市长宁区人民法院作出（2007）长民三（民）初字第290号判决书，已确认所涉房屋由胡晓雁使用。胡晓雁将该判决书及上述裁定书用快递送达给了黄某某，有东方捷运详情单（单号：XXXXXXXXXX）为证。
综上所述，胡晓雁有充分证据显示ＸＸＸ与黄某某等3人间的恶意串通行为，有假借中介这个合法外衣来达到非法目的，依照《中华人民共和国合同法》（简称：《合同法》）第五十二条第二款、第三款规定，双方之间的合同无效；而胡晓雁与ＸＸＸ签订的《房屋买卖合同》有效。即使上述合同均有效的情况，胡晓雁与ＸＸＸ之间的《房屋买卖合同》订立早于ＸＸＸ与黄某某之间的《房地产转让协议书》、《补充协议》、《备忘录》；且黄某某等3人占有涉讼房屋是非法占有，并无法律依据；ＸＸＸ并不是不出售涉讼房屋，不是给胡晓雁就是黄某某等3人，故不论在情理上和法律上讲，都应是胡晓雁具有优先履行权。现胡晓雁要求：1、ＸＸＸ履行双方于2003年7月5日签订的《房屋买卖合同》的合同义务，将上海市长宁区新泾镇周家浜路XXX号2-1地块401室（现址为：上海市长宁区泉口路XXX弄XXX号XXX室）的房屋交付胡晓雁，包括房屋交付和权利的交付；并协助其办理上址房屋的产权证。2、若法院认定原合同的确无法继续履行，则要求ＸＸＸ返还胡晓雁购房款48.2万元，并按照涉讼房屋现价赔偿250万元。审理中，胡晓雁撤回第2项诉请。后增加诉请：1、要求确认ＸＸＸ与黄某某间买卖合同无效。2、因ＸＸＸ与黄某某间恶意串通损害胡晓雁利益，请求法院判决ＸＸＸ与黄某某承担损害赔偿责任，金额以黄某某等3人强制入住时2007年4月至迁出为止的租金计算，具体租金金额以当地中介提供的租金标准为准。再后，胡晓雁又撤回增加诉请的第2项诉请。
被告ＸＸＸ辩称：（一）涉讼房屋为ＸＸＸ个人合法财产，他人无权处分。
2003年3月3日，ＸＸＸ与上海东湖（集团）联营公司（简称：东湖公司）签订《房屋拆迁补偿安置协议》。约定东湖公司应于2005年3月2日将涉讼房屋交付ＸＸＸ使用。因此，涉讼房屋系ＸＸＸ一人动迁后安置所得，房屋权利由相应的《房屋拆迁补偿安置协议》确定为ＸＸＸ享有，依法属其合法的个人财产。依据《中华人民共和国民法通则》（简称：《民法通则》）第五条、第七十五条规定，涉讼房屋依法属ＸＸＸ的个人财产，他人无权处分。
（二）案外人陈某某冒用ＸＸＸ的名义与他人串通签订房屋买卖合同，是侵犯ＸＸＸ人格权、财产权的侵权行为，该合同依法无效。
1、庭审查明：（1）本案所谓的“2003.07.05《房屋买卖合同》”系案外人陈某某、案外人胡某某签订，此二人皆非涉讼房屋买卖合同的当事人；（2）陈某某、胡某某都未出示ＸＸＸ、胡晓雁的授权委托书；（3）该《房屋买卖合同》两位公证人，并不具有公证人员资格。上述事实说明，本案订立《房屋买卖合同》的民事行为，违反了《民法通则》第六条“民事活动必某遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”之规定。《民法通则》第六十三条第三款：“依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理”的规定。《建设部关于城市房地产转让有关问题的复函》第二条：“《城市房地产转让管理规定》第七条第二款规定中的房地产转让当事人是指房地产转让双方当事人”。该《城市房地产转让管理规定》第七条明确规定：“房地产转让，应当按照下列程序办理：（一）房地产转让当事人签订书面转让合同”；依据上述法令法规，本案所谓《房屋买卖合同》订立，应当由该合同标的物房屋买卖的双方当事人即ＸＸＸ、胡晓雁本人实施。然而，纵观本案合同签订前后的事实已证明：所谓的“2003.07.05《房屋买卖合同》”系案外人陈某某、案外人胡某某订立，案外人陈某某、案外人胡某某皆非涉讼房屋买卖合同的当事人。案外人陈某某、案外人胡某某实施的分别以ＸＸＸ、胡晓雁名义签订《房屋买卖合同》，属于不得代理的民事行为，且该冒名签订买卖合同行为侵犯了ＸＸＸ的人格权，以及该人格权相关的财产权利。
2、关于胡晓雁主张的所谓：陈某某与ＸＸＸ原系夫妻，虽然两人早在1994年7月19日就已经离婚，但其离婚事实并不必然为胡晓雁等外人知晓等理由，可谓荒谬离奇！没有法律条文规定离婚还须公示！况且，本案纠纷涉及的是不动产买卖，必某明确的前提是谁的房产、谁买、谁卖，这是房产买卖合同基本常识和法定程序。依据《合同法》第二条第二款规定的原则，婚姻等有身某关系的协议，适用其他法规的规定。该规定意味着身某关系不适用《合同法》调整。胡晓雁主张的将身某关系当作合同关系处理是将人格商品化，是对合同本质的误解。身某家庭关系属于民法调整的范畴，《合同法》作为规范市场经济的法律，不具有直接经济内容的婚姻身某关系不适用该法调整，否则不仅有越俎代庖之嫌，且会导致该法体系的混乱。何况涉案合同第一条约定的内容证明，合同签订时都明知涉案房产所有人系ＸＸＸ自有，并非合同签订人所有或共同共有亦或按份共有。依据《中华人民共和国婚姻法》（简称：《婚姻法》）相关规定，即使是夫妻，任一方亦不得擅自处分房屋之类的不动产。
3、合同的本质为当事人之间的合意行为。《民法通则》第五十五条“民事法律行为应当具备下列条件：意思表示真实”；本案合同订立人无书面授权、或委托；无相应的民事权利能力；冒用他人姓名；冒用他人身某证号；假称公证人名号。说明涉案买卖合同无论从形式要件还是内容要件审视，其意思表示皆不真实。
4、依据《合同法》第九条：当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力之规定。陈某某与她人签订涉案房屋买卖合同，但陈某某对该不动产既无所有权也无处分权，不具有该合同标的物相应的民事权利能力。其签约行为，依法应当无效。
（三）关于本案表见代理能否成立以及黄某某权益问题
1、根据《合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。因此，表见代理是合同无相对人或相对当事人不明确，一方当事人以为代理人有权处分合同标的物，与该代理人之间签订的合同。而本案涉及的《房屋买卖合同》不是ＸＸＸ与胡晓雁订立，ＸＸＸ也无任何书面的委托或授权陈某某与胡晓雁代理人订立《房屋买卖合同》，胡晓雁及其代理人无理由相信陈某某对ＸＸＸ有代理权。关于胡晓雁主张陈某某与ＸＸＸ曾经是夫妻，这并不代表ＸＸＸ授权给陈某某行使出售ＸＸＸ自有房产的权利。事实上陈某某为个人目的假冒ＸＸＸ的签名订立合同，胡晓雁也知晓陈某某并非ＸＸＸ，且明知买受的房产权利人系ＸＸＸ自有，故胡晓雁可以要求陈某某在收款凭证上方附上ＸＸＸ的身某证复印件，用以证明ＸＸＸ默认。关于胡晓雁主张的《家庭房产产权分户协议书》和《住房调配单》上陈某某与ＸＸＸ的称谓以及其他房产共有的登记情况，系基于拆迁办为安置分配拆迁户而依据动拆迁前被拆迁人家庭成员状况列举的调配情况，其反映的是拆迁前的家庭状况，不能说明在签订合同期间ＸＸＸ与陈某某仍为夫妻关系，且长宁区人民法院（1994）长民初字第1108号民事调解书证明双方离婚已达九年之久。所以不能仅以曾经的夫妻身某关系作为推定“相对人有理由相信行为人有代理权的”理由。法律是用来适用的，不是用来推定的。何况，胡晓雁、ＸＸＸ同在一个乡村居住，ＸＸＸ离婚将近十年，难道作为近邻居然不闻不知。胡晓雁作为房产买受人，难道居然连买哪套房谁的房都不查明！足见，本案纠纷中胡晓雁在主观上存在过失，至少没有尽到合理审慎注意义务，胡晓雁有过错。且本案中，ＸＸＸ在知道陈某某出售其房产后坚决不同意，不仅和陈某某吵得不可开交，并向法院提起诉讼，要求解除上述买卖合同，陈某某无权处分其的房产。ＸＸＸ的一系列行为，明确表示了其反对陈某某签订房产买卖的行为。
2、《民法通则》第六十六条第四款规定：第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。依据法理，因无权代理而订立的合同与表见代理也属于效力待定合同，该合同未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。胡晓雁已追认胡某某有代理权，则胡晓雁作为被代理人应当承担本案给他人造成损害的民事赔偿连带责任。
（四）黄某某与ＸＸＸ签订的合同，是当事人双方真实意思表示，且黄某某已实际取得并使用至今，应认定为有效。
综上，ＸＸＸ不同意胡晓雁的诉讼请求。
第三人黄某某、张甲、张乙述称：首先，黄某某等与ＸＸＸ之间订立的《房地产转让协议书》及相关文书是合法有效的，是双方当事人的真实意思表示，且没有违反相关的法律法规。根据协议黄某某支付了相应对价，且ＸＸＸ也按照协议约定将房屋交付给黄某某等。因此，黄某某等与ＸＸＸ之间的房屋转让协议已经履行完毕。黄某某为履行合同约定，如期交付房款，把唯一的住房卖出，又花费十几万装修了买进的该房。入住已经将近七年。至于当初没有办理物权转移，系尚不具备物权登记条件的缘故。另外根据《中华人民共和国物权法》（简称：《物权法》）第十五条的规定，未办理物权登记的，不影响合同的效力，现该房已经具备了条件，因此，ＸＸＸ应当按照协议约定，应与黄某某等共同履行登记的手续。
其次，根据ＸＸＸ的陈述及相关证据的质证，黄某某等认为胡晓雁、ＸＸＸ之间的房屋买卖合同是无效的。ＸＸＸ事先并无授权他人出卖属于其涉讼房屋，事后也没有追认他人出卖属于其房屋的行为。该房屋买卖合同是他人冒用ＸＸＸ的名义订立的，ＸＸＸ直到与黄某某订立协议时，并不知晓。胡晓雁与ＸＸＸ之间不存在房屋买卖合同关系，所谓胡晓雁与ＸＸＸ之间的房屋买卖不是ＸＸＸ的真实意思。
再次，退一万步讲，即使胡晓雁与ＸＸＸ之间的房屋买卖合同有效，在一物多卖的情形下，在标的物已经发生转移时，而且该标的物是特定物，出卖人对与其他买受人所签买卖合同的实际履行已经成为事实上的不可能。根据《合同法》第一百一十条的规定，其他不能取得标的物所有权的买受人不能再要求出卖人依约继续履行合同，只能选择解除合同并要求出卖人承担责任。所以胡晓雁在本案中要求继续履行合同，不符合相关法律规定，且根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》（简称：《合同法司法解释二》）第十五条明确规定，在一物多卖的情况下，合同均不具有《合同法》第五十二条规定的无效情形，买受人不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。在本案中，标的物已经转移给黄某某等3人，胡晓雁再要求ＸＸＸ履行合同，显然是不可能的。法庭在庭审中已经向胡晓雁做了释明，但是胡晓雁依然坚持ＸＸＸ履行合同，对胡晓雁的不当诉求，法院应予驳回。
综上，黄某某等3人认为胡晓雁与ＸＸＸ之间的合同是无效合同，不同意胡晓雁诉讼请求。黄某某等3人与ＸＸＸ的协议是有效协议，理所应当受到法律保护。黄某某等3人与ＸＸＸ的协议有优先履行权（事实上早在六年前已经履行完毕）。现黄某某等3人要求确认黄某某与ＸＸＸ签订的后手《房地产转让协议书》有效；ＸＸＸ继续履行上述协议，办理上海市泉口路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权证过户手续。
原告胡晓雁针对第三人黄某某、张甲、张乙诉请的辩称，基于前文诉称所述，ＸＸＸ与黄某某等3人签订的《房地产转让协议书》、《补充协议》、《备忘录》无效，故不同意黄某某等3人的诉请。
被告ＸＸＸ针对第三人黄某某、张甲、张乙诉请的辩称，基于前文辩称所述，ＸＸＸ与黄某某等3人签订的《房地产转让协议书》、《补充协议》、《备忘录》有效，黄某某也支付了房价，并实际装修入住涉讼房屋，故同意黄某某等3人的诉请。
经审理查明：
一、本案所涉当事人及其所涉案外人之间的关系
案外人胡某某与胡晓雁系姐妹关系。ＸＸＸ与案外人陈某某原系夫妻，1994年7月19日两人通过诉讼经法院调解离婚，并约定：双方婚后所建上海市长宁区虹桥路南龚家宅XXX号房屋1幢及平房一间，其中楼上房屋及前半间平房的产权归ＸＸＸ所有；楼下房屋及后半间平房的产权归陈某某所有。黄某某与张甲系夫妻关系，张乙系其子。
上述事实，除有各方当事人的陈述所证实外，另有ＸＸＸ提供证明其与陈某某婚姻状况及财产分割情况、并经各方当事人质证无异议、本院予以采用的（1994）长民初字第1108号民事调解书所证实。此外还有黄某某等3人提供证明该三人之间关系、并经各方当事人质证无异议、本院予以采用的户籍资料所证实。
二、上海市长宁区虹桥路南龚家宅XXX号房屋动迁情况
1、2003年3月3日，拆迁人上海东湖（集团）联营公司（代理人：房屋拆迁实施单位“北新泾房屋动拆迁有限公司”）（简称：拆迁人）为甲方与被拆迁人ＸＸＸ为乙方签订《房屋拆迁补偿安置协议》，约定：乙方原居住南龚家宅XXX号系私有房屋，房屋产权人为ＸＸＸ，核定建筑面积为105.10平方米；安置人口1人；乙方房屋被拆除后，分得虹康2-1地块32号房东单元401室（现址为上海市长宁区泉口路XXX弄XXX号XXX室，即涉讼房屋），建筑面积100.44平方米；甲方应于2005年3月2日交付房屋。
2、2003年5月14日，拆迁人为甲方与被拆迁人陈某某签订《房屋拆迁补偿安置协议》，约定：乙方原居住南龚家宅XXX号甲系私有房屋，房屋产权人为陈某某，核定建筑面积为72.66平方米；安置人口为陈某某、李辉（ＸＸＸ与陈某某之子）、张建荣（陈某某时任丈夫，现已离婚）计3人；乙方房屋被拆除后，分得虹康2-1地块76号101室、80号402室（现址为上海市长宁区泉口路XXX弄XXX号XXX室、XXX号XXX室），建筑面积分别为96.65平方米、59.76平方米；甲方应于2005年5月13日交付房屋。
3、落款为2003年5月14日，拆迁人为甲方与被拆迁人陈某某、ＸＸＸ、李辉为乙方签订《房屋拆迁保留私房产权安置协议》，约定：乙方原居住南龚家宅XXX号甲系私人房屋，建筑面积72.16平方米；乙方安置人口为3人；甲方以上海市长宁区泉口路XXX弄XXX号XXX室新建房屋安置乙方，计建筑面积59.54平方米，甲方应于2005年5月13日交房。
4、2005年1月23日，拆迁人为甲方与被拆迁人陈某某、李辉、周三囡（系ＸＸＸ之母）、ＸＸＸ为乙方签订《房屋拆迁保留私房产权安置协议》，约定：乙方原居住南龚家宅XXX号甲系私人房屋，建筑面积72.66平方米；乙方安置人口4人；甲方以上海市长宁区泉口路XXX弄XXX号XXX室新建房屋安置乙方，计建筑面积96.65平方米，甲方应于2005年5月13日交房。
5、2005年1月23日署名分别为“陈某某、ＸＸＸ（陈某某代签）、李辉（陈某某代签）”、2006年3月21日署名为“陈某某、ＸＸＸ（陈某某代签）、周三囡（陈某某代签）、李辉（陈某某代签）”、2007年4月26日ＸＸＸ签署的《家庭房屋产权分户协议书》上分别言明：上海市长宁区泉口路XXX弄XXX号XXX室房屋产权落实在陈某某、李辉、周三囡、ＸＸＸ名下；同弄80号402室房屋产权落实在陈某某、李辉、ＸＸＸ名下；同弄119号401室房屋产权落实在ＸＸＸ名下。上述协议签署之日，拆迁人分别出具《住房配售单》，其中2006年3月21日的《住房配售单》上“称谓”栏中记载陈某某为户主、ＸＸＸ为夫。
上述事实，除各方当事人陈述所证实外，另有：胡晓雁提供的《房屋拆迁补偿安置协议》2份、《房屋拆迁保留私房产权安置协议》2份、《家庭房屋产权分户协议书》3份、《住房配售单》3份、（2008）长民三（民）初字第749号案件中法院工作人员向动拆迁单位工作人员的调查笔录（主要内容为，ＸＸＸ和陈某某“是夫妻关系，我们是作为一家人安置的，办进户手续时他们说是夫妻”），旨在证明：胡晓雁在签订房屋买卖合同时，陈某某与ＸＸＸ当时分配房屋时是以夫妻名义；陈某某与ＸＸＸ当时动迁分配房屋是作为一家人来安置的。经质证，ＸＸＸ与黄某某等3人认为上述证据材料不具有真实性、合法性，不能证明胡晓雁的待证内容。本院认证如下：该组证据中的动迁文件，拆迁人处均有相同的文件，现ＸＸＸ和黄某某等未提供与之相反或能推翻其真实性的反驳证据，而向动拆迁单位工作人员调查笔录来源于法院（2008）长民三（民）初字第749号案件，故对上述证据真实性、合法性予以确认；虽然不能证明ＸＸＸ与陈某某确为夫妻关系的身某事实，然，该组证据能证明拆迁时除涉讼房屋外，ＸＸＸ、陈某某为其余两套房屋共同安置人之一，以及能证明动迁单位对ＸＸＸ、陈某某等作为一户人员予以安置，在后期相关文件中双方曾使用户主与丈夫的称谓，故对证明此节内容予以采用。此外，ＸＸＸ也提供2007年4月26日的《住房配售单》、《家庭房屋产权分户协议书》、上海市房屋土地资源管理局出具的动迁案号为2007-116《个产—临时证》，旨在证明：涉案房屋权利人是ＸＸＸ。经质证，黄某某等3人无异议；胡晓雁虽对该组证据真实性无异议，但认为只能证明2007年4月26日时的情况。本院认为，该组证据真实性予以确认，能证明ＸＸＸ根据2003年3月3日《房屋拆迁补偿安置协议》，取得了涉讼房屋的权益，故对该组证据证明此节事实予以采用。
三、涉讼房屋第一份买卖合同形成过程、内容与履行情况
2003年7月5日，在中间人郁乙、郁甲（曾与ＸＸＸ、陈某某为同村居民）的撮合下，陈某某以ＸＸＸ的名义与胡某某以胡晓雁名义签订《房屋买卖合同》一份，约定：出卖人ＸＸＸ（甲方）将涉讼房屋（建筑面积为100.44平方米）卖给胡晓雁（乙方），价款为48.2万元，本合同中涉及的交房期即合同有效期应按房产开发公司（拆迁实施单位）的通知、交付钥匙日为准；并约定相关违约责任等。该合同落款处，陈某某在“甲方”处签了ＸＸＸ的名字，胡某某在“乙方”处签了胡晓雁的名字，并书写身某证号码为XXXXXXXXXXXXXXX（应为XXXXXXXXXXXXXXXXXX）；郁乙、郁甲在“公证人”处签名。
签约当日，胡晓雁即付清了全部的购房款，陈某某出具了收条，在收条的上部并列复印有ＸＸＸ、陈某某的身某证。
2007年4月20日，涉讼房屋具备了交付条件，拆迁人将涉讼房屋交付ＸＸＸ，但房屋产权尚未办理登记手续；胡晓雁要求ＸＸＸ交房未果。
上述事实，除当事人陈述所证实外，另有：胡晓雁提供的2003年7月5日的《房屋买卖合同》、陈某某出具的《收条》，旨在证明：双方买卖合同符合法律及当事人的真实意思表示；ＸＸＸ已收到全部购房款。经质证，ＸＸＸ与黄某某等3人认为：该组证据不具有真实性和合法性，不予认可。根据合同相对性原则，合同必某当事人签字，这份合同买受人和出卖人都不是当事人，故不具备合法性。本院认证如下：该组证据来源合法，陈某','2018-09-26
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