广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018)粤13民终1081号
上诉人（原审被告）：惠州市惠阳区恒富源实业有限公司，住所：惠阳区淡水金惠大道昊康广场花园A栋三层房。
法定代表人：刘穗，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张颖，广东颂业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谈焱军，男，汉族，1995年12月6日出生，住址：江西省瑞昌市。
被上诉人（原审原告）：杨雨萱，女，汉族，1998年2月27日出生，住址：沈阳市沈河区3-4-2。
以上两原告共同委托诉讼代理人：曾一鸣，广东金智律师事务所律师。
上诉人惠州市惠阳区恒富源实业有限公司（下称“恒富源公司”）因与被上诉人谈焱军、杨雨萱商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2017）粤1303民初1701号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人惠州市惠阳区恒富源实业有限公司的委托诉讼代理人张颖、被上诉人谈焱军何杨雨萱的共同委托诉讼代理人曾一鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人惠州市惠阳区恒富源实业有限公司上诉请求：1.撤销一审民事判决书，发回重审或依法改判“解除上诉人与被上诉人谈焱军于2017年4月15日签订的关于购买富裕花园2幢A单元1层02号房《认购协议书》（编号1186），驳回被上诉人谈焱军、杨雨萱的其他诉讼请求”；2.一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。
事实和理由：一、一审判决事实认定错误。1、《认购协议书》解除的原因是被上诉人谈焱军未按约定到上诉人处签订买卖合同及相关文件、支付第一期房款、提交按揭手续所需文件等，而非法院所认为的被上诉人无法办理银行按揭。《认购协议书》第四条约定，被上诉人谈焱军应于2017年4月22日到上诉人位于惠州市惠阳区淡水土湖白云二路77号营销中心签订买卖合同及相关文件、支付第一期房款、提交按揭手续所需文件等。因被上诉人谈焱军违反上述约定，上诉人才于2017年5月3日向被上诉人谈焱军送达《解除<富裕花园>房屋认购协议书的通知书》，通知被上诉人谈焱军解除《认购协议书》，并不予退还定金。在被上诉人谈焱军未支付首期款，也未向银行申请按揭的情况下，一审法院却认为是无法办理银行按揭，导致协议解除，明显属于事实认定错误。2、一审法院在法院查明部分写道“因被告告知原告无法办理银行按揭，原告遂诉至法院”（判决书第3页第二段倒数第二行），明显与上诉人和被上诉人谈焱军的陈述相违背。被上诉人一审提交的起诉状第2页第二段（判决书第2页第一段倒数第五行也有该记录）陈述：“2017年4月20日，被告售楼员杨洋告知杨帆，因杨雨萱年龄太小，其合作银行不能办理银行贷款，要求转到中信银行办理贷款，但利率需上浮20%计算……”，上诉人在答辩状和庭审过程中都对被上诉人的上述陈述予以认可。但法院却违背双方认可的事实，直接在法院查明部分写上诉人告知被上诉人无法办理银行按揭，明显与事实不符。3、被上诉人提供的资料不齐全，某银行预审认为不符合条件，该责任应当由被上诉人承担，而不应归责于上诉人。且上诉人已告知其他银行可办理等解决方式，但被上诉人不同意该解决方式。根据《认购协议书》第五条约定，在无法办理按揭贷款的情况下，被上诉人谈焱军需一次性补齐剩余购房款，否则其所交定金不予退还。因此，即使无法办理银行按揭，被上诉人谈焱军也不能以此为由要求解除合同并返还定金。被上诉人谈焱军明知自己没有能力购买涉案房产，仍然签订该协议，由此产生的责任应由其自行承担。签订合同的主体为被上诉人谈焱军（法院查明部分已认可），但被上诉人谈焱军坚持要求涉案房产要登记在二被上诉人名下，所以需要提交二人的按揭材料。上诉人提供给被上诉人谈焱军的《置业计划书》显示，月供为每月5300元，而谈焱军个人收入证明显示，其月收入仅为4000元，且二被上诉人的银行流水也证明其根本没有承担月供的能力，因此，某银行初步评定现有材料不符合银行贷款条件。上诉人曾经提出由其他银行办理等解决方案，但被上诉人均不愿接受。根据协议第十三条规定，被上诉人因自身原因未能提交按揭所需材料，该责任应由被上诉人承担。且被上诉人是否符合银行贷款条件并成功办理按揭贷款是被上诉人与银行之间的另一个法律关系，被上诉人不能办理银行贷款不能作为被上诉人不履行《认购协议书》的免责事由。根据《认购协议书》第五条约定，在无法办理按揭贷款的情况下，被上诉人也需一次性补齐剩余购房款，否则其所交定金不予退还。被上诉人在签订协议时明知自己没有能力购买涉案房产，仍然签订该协议，由此产生的责任应由其自行承担。因此，被上诉人谈焱军无权要求返还定金。二、一审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人谈焱军签订的是《认购协议书》，而非商品房买卖合同，且不属于只约定以担保贷款方式付款的情况（《认购协议书》第五条约定，在无法办理按揭贷款的情况下，被上诉人需一次性补齐剩余购房款）。因此，该案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，而非第二十三条规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”，被上诉人谈焱军未在合同约定的时间到上诉人处签订买卖合同及相关文件、支付第一期房款、提交按揭手续所需文件等，导致双方未能订立商品房买卖合同，上诉人有权没收定金。被上诉人谈焱军明知自己没有购买涉案房产的能力，依然与上诉人签订订购协议，该责任应由其自行承担。三、购房者没有购买能力，仍然签订订购协议，后又以没有能力付款为由要求解除合同并返还定金，若法院支持其诉请，必然会助长“炒房”的风气，有悖于国家政策；被上诉人的违约行为已造成我方损失，按协议的约定和法律的规定，该责任都应该由被上诉人承担。前段时间惠阳区、大亚湾区房价暴涨，有些人为了获取利益，不顾自己的支付能力，与出卖人签订认购书或买卖合同，然后寻找新的买家，转让权利，挣取差价。若法院随意支持其解除合同并返还定金，购房者毫无违约成本，必然会导致投机者更加肆无忌惮地炒房。希望法院在判决时能够考虑该类似案件在社会上所起的引导作用。综上所述，一审法院作出的判决事实认定不清，适用法律错误，依法应撤销或发回重审或依法改判。
被上诉人谈焱军、杨雨萱辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。关于上诉人的第一项上诉理由，认为一审判定事实错误，认购书解除原因在于我方没有提供相关文件及办理手续。我方认为，上诉人的该上诉理由不成立，我方已经在一审时上诉人提交的答辩状第三页提到我方提供了相应的材料，是因银行初审不合格才没有通过贷款。所以，上诉人所陈述的我方没有提供相关资料导致按揭不能通过是没有事实依据的。对于此，从其上诉状中第三点同样提到被上诉人提供资料不齐全导致银行按揭不符合条件的陈述看，也不是被上诉人没有提供相关材料，而是因为上诉人售楼员在向我方出售房屋时对我方进行了隐瞒事实的虚假陈述，导致我方提供的材料不能通过银行审核导致无法办理银行贷款。其第一大点第二点里面陈述的其他银行可以办理银行贷款，也与事实不相符合。首先，本案不能贷款原因，银行是因为购房者杨雨萱年龄太小，购房时候只有十九岁，上诉人在购房时没有对年龄进行审核，导致银行不能贷款成功。其陈述说中信银行可以贷款，但是利率要上浮百分之二十，还要购买保险等。这远远超过杨雨萱购房预期，附带了条件，这是无法实现的。因此，被上诉人无法接受该条件完全是因上诉人的欺骗行为导致的，不能因此认定被上诉人存在违约。关于被上诉人第三点上诉理由提到其他银行可以办理贷款但是被上诉人不同意该解决方案，从我方提供的与上诉人销售经理杨洋的录音对话可以看到，其所谓的解决方式是利率上浮百分之二十且购买保险及理财产品加上需要担保，超出了被上诉人的预期。二是售楼员杨洋还在录音中体现到其所谓解决方案是让被上诉人出钱做假流水，出钱向银行受贿，都是不符合法律规定的，甚至是犯罪行为。故我方完全可以拒绝上诉人提出的不合理要求，不能因此认定为我方存在违约。至于上诉人所提到的可以通过一次性支付购房款方式来解决，我方认为双方签订的认购协议书约定的购房方式是向银行贷款。购买房产所需资产巨大，要求购房者一次性支付房款是完全不合理的格式条款，该格式条款对购房者不发生法律效力。综上，我方认为本案双方未能达成继续交易的最主要原因是上诉人在向原告出售房产时承诺原告方可以办理贷款，但是在事后原告交付定金后，又以银行政策变化为由，告知原告不可以办理贷款。上诉人的欺诈行为是导致本合同认购书无法继续履行的根本原因。我们在一审起诉状中已陈述，我方认为合同本身是无效的，一审虽然认定合同有效，但是希望二审法院对此进行查明。
一审原告谈焱军、杨雨萱向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告之间关于富裕花园2幢A单元1层02号房的《认购协议书》（编号1186）；2、判令被告立即返还原告定金50000元；3、由本案被告承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：原告谈焱军与被告于2017年4月15日签订一份《认购协议书》，约定：由两原告购买被告位于惠州市惠阳区淡水土湖白云二路×号（铂金广场）×幢×单元×层×号房，折后房款总价为1433647元，认购当天须支付定金50000元，该定金在双方签订《商品房买卖合同（预售）》时自动转入首期房款。付款方款：原告须于2017年4月22日前付清首期款433647元，余款100万元办理银行按揭；原告须于签订本协议书后，于2017年4月22日前带齐有效证件、《认购协议书》到被告营销中心，签订《商品房买卖合同（预售）》及有关文件，并支付第一期房款、相关税费、代收费和办理按揭的相关费用及提交按揭所需相关手续。若原告未能在规定期限内签订《商品房买卖合同（预售）》或未按时缴付房款……视为原告自动放弃本认购权，被告有权不作另行通知而将该物业单位另行出售。同时本协议自动作废，被告所缴纳定金不予退还。若被告在本认购协议书有效期内将所售物业另行出售，则退还原告双倍定金。原告于当天向被告支付购房定金50000元。因被告告知原告无法办理银行按揭，原告遂诉至法院。另查明，被告于2017年5月1日向原告发出并邮寄一份《解除（富裕花园）房屋认购协议书的通知书》。
一审法院认为，原、被告签订的《认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效，原、被告均应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告谈焱军与被告在合同中约定银行按揭支付涉案房屋款项，但双方均无法提交确凿证据证明是谁的原因导致银行贷款没有办理下来，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款……因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。原告诉求解除双方签订的《认购协议书》，于法有据，本院予以支持。被告应将收取的原告定金50000元予以返还。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除原、被告于2017年4月15日签订的关于购买富裕花园2幢A单元1层02号房《认购协议书》（编号1186）。二、被告惠州市惠阳区恒富源实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起30日内退回定金50000元给原告谈焱军、杨雨萱。本案案件受理费1150元，由被告惠州市惠阳区恒富源实业有限公司承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。
本院认为，2017年4月15日，被上诉人谈焱军与上诉人签订《认购协议书》，约定由被上诉人谈焱军、杨雨萱认购上诉人的一套房子，但因无法办理按揭贷款，被上诉人不同意签订正式商品房买卖合同，双方发生纠纷。综合上诉人的上诉及被上诉人的答辩，本案争议焦点是上诉人是否有权没收被上诉人的定金。对此，本院分析如下：上诉人与被上诉人签订的《认购协议书》第三条确定的付款方式为银行按揭付款方式购买，第五条则约定“若由于乙方提供的资料不齐全或不符合银行贷款条件，致使无法在相关银行成功办理按揭贷款的，则乙方需一次性补齐剩余购房款项，否则乙方所交定金将不予退回”。由于上述认购协议书是上诉人向被上诉人提供的格式条款，故本案实际应解决的是如何理解适用上述两条约定的问题。我们认为，由于一次性付款相比银行按揭付款对当事人的支付能力的要求要高得多，并非每个买受人都有能力一次性付款，因此，上诉人作为开发企业，有义务要求其销售代表在引导买受人签订认购协议书，同意买受人以按揭贷款方式付款时，对买受人是否具备按揭贷款付款的资格作必要的初步审查，以确定买受人是否可能通过按揭贷款方式支付购房款，如初步审查买受人具备按揭贷款的资格，可向银行申请按揭贷款，但在银行具体审查时最终因买受人提供资料不全或有失信记录等原因导致不具备贷款条件不放款的，才应适用第五条约定要求买受人一次性付款，如果明知买受人根本不可能具备按揭贷款条件，仍引导买受人签订以按揭贷款为首要付款方式的认购书，之后在买受人不具备贷款条件又无能力一次性付款履行合同时没收买受人的定金，对买受人是不公平的。本案中，上诉人的销售代表尽管有向被上诉人提供置业计划书写明购置约定的房屋需每月供款5300元，但认购协议书中确定的买受人之一杨雨萱1998年出生，是在校学生，无收入流水，根本不可能具备按揭贷款的条件，从被上诉人之后与上诉人销售代表的谈话录音看，双方就是由于不能办理按揭贷款产生争议，根据录音内容看，上诉人销售代表并未提及曾在签订认购协议书时告知过杨雨萱不具备贷款条件，因此，双方无法签订合同主要是由于上诉人的销售代表未对房屋按揭贷款条件进行必要提醒造成，故上诉人要求没收定金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1150元由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭志文
审 判 员 蓝惠兰
审 判 员 于海砚
二〇一八年四月二十日
法官助理 唐栩权
书 记 员 刘惠芳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；