辽宁省鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)辽03民终2039号
上诉人（原审原告）：鞍山利美房地产经纪有限公司。住所地：辽宁省鞍山市立山区中华北路*****号。
法定代表人：于浩淼，总经理。
委托诉讼代理人：高钢真，该公司法律顾问。
被上诉人（原审被告）：张波，男，汉族，1980年2月7日出生，住址：黑龙江省木兰县大贵镇团结村长发屯。
被上诉人（原审被告）：周雷雷，女，汉族，1977年3月10日出生，住址：黑龙江省木兰县大贵镇大贵村。
被上诉人（原审被告）：庞艳娇，女，汉族，1978年9月30日出生，住址：辽宁省本溪市溪湖区彩屯南路67-2号-200-1-19
上诉人鞍山利美房地产经纪有限公司（以下简称利美公司）因与被上诉人张波、周雷雷、庞艳娇合同纠纷一案，不
服鞍山市铁西区人民法院（2016）辽0303民初4195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
利美公司上诉请求：1、撤销一审判决，认定利美公司与庞艳娇之间为违约之诉；2、确认利美公司与庞艳娇的独家代理销售合同不是无效合同，庞艳娇应承担违约责任；3、确认利美公司与张波签订的看房协议有效；4、判令张波、周雷雷、庞艳娇承担一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审认定该案为举荐纠纷不正确，事实是在举荐实施过程中产生的普通委托代理销售合同的争议之诉，也不是代理权的争议之诉。庞艳娇与产权所有权人赵凤华为婆媳关系，而且实际居住该房屋，利美公司从事实和情理有理由相信该人有代理权。即使没有代理权，该独家代理销售合同也是有效合同，依据《合同法》第四十八条之规定，独家代理销售合同的行为人庞艳娇与张波恶意串通，损害利美公司的合法权益，二审法院应当予以改判。二、一审以确认独家代理销售合同属于可撤销合同，但事实上该合同没有依法撤销，合同效力依然存在约束合同当事人，利美公司依约履行了约定的义务，在58同城网站上发布出售该房屋的信息并带买房人张波履约了看房确认书所约定的义务，利美公司有权利要求庞艳娇承担违约责任，请求二审法院予以改判。三、一审认定利美公司与张波签订的看房确认书的效力以案外人赵凤华的委托为前提条件是错误的。该看房确认书是双方当事人自愿协商而达成的，没有什么所谓的前提条件，所以一审法院的说法于法无据，即使是无权代理也不影响该看房确认书的生效。民法规定无权代理合同是有效合同，被代理人不追人，对其不产生约束力，其行为人也没有实际对案外人赵凤华民事权益产生损害，反而赵凤华是受益人，因为利美公司带领张波、周雷雷实际看到该房屋后成功出售。但是庞艳娇与张波违约行为损害了利美公司的合法权益，有事实证据和法律依据，请二审法院依据事实、证据及法律改判。四、二审法院应依据事实和法律判张波、周雷雷、庞艳娇承担一审、二审的诉讼费用。
张波、周雷雷辩称：服从一审判决。房屋应该由原房主的委托才能成立，应该驳回利美公司的上诉请求。利美公司请求出庭证人张磊是该公司员工，证人证言不具有客观性、真实性，因此对证人证言不予认可。
庞艳娇答辩称：一、利美公司的主体资格不适格，其没有权利起诉。在2016年8月6日，庞艳娇与鞍山市立山区利美房屋中介所签订的一份独家代理销售合同，由此可以看出，与庞艳娇签订代理销售合同的一方是鞍山市立山区利美房屋中介所，并不是本案的上诉人利美公司。而在独家销售代理合同中开头标明的代理方则为鞍山市利美置业代理有限公司，这和起诉状中标明的“原告方”鞍山市利美房地产经纪有限公司又有了明显的不同，由此可见，一审中的原告“鞍山市利美房地产经纪有限公司”同一审中的被告之一庞艳娇不存在任何民事法律关系，虽然在独家代理销售合同开头标明代理方是“鞍山市利美置业代理有限公司”。但这只是打印来的单位名称，是任何人都能办到的，是不能生效和具有法律约束力的。“鞍山市利美置业代理有限公司”是一家单位，然而，在代理销售合同中盖章的都是“鞍山市立山区利美房屋中介所”，并且在该中介所的公章还特意标的这枚公章是“合同专用章”，并没有标明这枚公章也能代表鞍山市利美置业代理有限公司，这显然是两个不同的单位，不能混为一谈。至于鞍山市利美房地产经纪有限公司更与一审中的庞艳娇没有任何关系，其无权对庞艳娇予以起诉。二、庞艳娇没有对利美公司承担违约责任的义务，由于庞艳娇与利美公司未签订任何合同，双方不存在任何民事法律关系，所以，利美公司要求庞艳娇承担违约责任没有任何依据。三、假如此销售代理合同是利美公司所签，则利美公司存在明显的民事欺诈行为。庞艳娇作为公民，对国家法律知识尤其是房屋销售代理这类专业性极强的法律知识了解和掌握有限，利美公司作为专门从事房屋销售代理的公司对这方面的法律法规了如指掌，在明知庞艳娇没有房屋产权人赵凤华的委托授权的情况下，与其签订销售代理合同，过错应由利美公司承担。四、一审法院认定案件受理费由鞍山市立山区聚鑫房屋中介所承担，庞艳娇与鞍山市立山区聚鑫房屋中介所也没有签订任何合同，更不存在任何法律关系。
利美公司向一审法院起诉请求：一、判令张波、周雷雷支付利美公司房屋信息费20250元；二、判令庞艳娇赔偿违约金12150元；三、判令张波、周雷雷、庞艳娇承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：张波与周雷雷系夫妻关系。庞艳娇与案外人赵凤华系婆媳关系。2016年8月6日，利美公司与庞艳娇签订了《独家代理销售合同》，约定庞艳娇授权将位于鞍山市千山区解放西路806-8号的房屋交由利美公司独家代理销售，并保证提供的信息真实有效。代理期限为3个月，自2016年8月6日至2016年11月6日。房屋的委托销售价格为405000元。若实际成交价格超出委托销售价格，超出的部分以奖励形式从中提出100%的奖励金支付给利美公司。合同签订之日起庞艳娇不得私自出售本房屋，并在合同签订期满后180天内庞艳娇及该房屋所有权人不得与利美公司所带客户私下交易。如一方拒绝履行合同或解除合同或庞艳娇违反合同约定，须支付委托销售价格的3%作为违约金。庞艳娇为该房屋代理人，如因房屋所有人原因导致此房屋无法正常买卖交易，代理人负责赔偿。2016年9月4日，利美公司与张波签订了《看房确认书》，约定当日由利美公司陪同张波对位于“铁西区建设大道844栋1单元602号”房屋进行踏勘。张波承诺其本人或配偶、直系亲属均不会私下对经由利美公司所中介的上述房产直接与业主签订租赁/买卖合同。张波承诺其本人或配偶、直系亲属均不会私下再委托其他中介代理公司对经由利美公司中介的上述房产进行租赁/购买的中介委托。若有违反上述约定由此产生的损失，将由违约方负责赔偿，违约金相当于利美公司推荐的上述房产转让成交价的5%。位于鞍山市千山区解放西路806-8号房屋（产籍号：2-55-90-1062），建筑面积96.22平方米，原登记所有人为案外人赵凤华。2016年9月7日，周雷雷与赵凤华办理了房屋过户手续，房屋评估价格为326474元。2016年9月23日，上述房产的登记所有人变更为周雷雷。
一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，利美公司与庞艳娇签订的独家代理销售合同，庞艳娇辩称其没有房主赵凤华的授权，该合同为无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”利美公司与庞艳娇签订的独家代理销售合同不符合法定合同无效的情形，也没有约定的无效情形，因此，该份独家代理销售合同不是无效合同。庞艳娇在签订该合同时没有取得实际房主赵凤华的授权，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”利美公司在签订合同时，明知该房屋的登记所有人并非为庞艳娇，在庞艳娇没有出具授权委托手续的前提下，仍与其签订了独家代理销售合同。因此，该合同属于可撤销合同，合同效力待定，利美公司依据此合同要求代理人即庞艳娇承担给付责任，没有事实及法律依据，该院不予支持。房屋中介服务是指接受客户的委托，为其提供信息、资料、建议等服务，并收取费用的一种有偿的中介活动，其具有居间合同的性质。本案中，利美公司与张波签订的看房确认书的前提条件为，利美公司已经接受案外人赵凤华的委托，为其出售房屋提供服务。因利美公司与庞艳娇签订的独家代理销售合同为效力待定合同，在不能确认利美公司已经合法取得该房屋独家代理销售权的前提下，利美公司与张波签订的看房协议的效力也不能确定。因此，利美公司依据此协议要求张波、周雷雷承担违约责任，没有事实及法律依据，该院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第四十八条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：驳回利美公司的诉讼请求。案件受理费610元，由利美公司承担。
二审期间，双方当事人均没有新提交证据。对一审法院查明的事实本院予以确认。另查明，根据利美公司提交的鞍山市立山区市场监督管理局档案资料看，利美公司的前身为鞍山市立山区利美房屋中介所，于2016年7月25日转型升级为企业，名称为鞍山利美房地产经纪有限公司，即本案上诉人。
本院认为，本案争议焦点一是利美公司可否依据《独家代理销售合同》要求庞艳娇承担违约责任；二是利美公司可否依据《看房确认书》要求张波、周雷雷承担违约责任。
《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”本案中，从利美公司与庞艳娇代赵凤华签订的独家代理销售合同看，双方之间系委托合同关系，赵凤华为委托方、利美公司为受托方。即庞艳娇代赵凤华与利美公司签订独家代理销售合同，由利美公司代替案外人赵凤华（房屋所有权人）卖房。《合同法》第四百零五条规定：“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应报酬。当事人另有约定的，按照其约定。”从该规定可知，在受托人完成委托事项后，可以向委托人主张报酬。本案中，在利美公司完成受托事项后，赵凤华应当按照双方约定向利美公司支付相应报酬。但事实上，利美公司所接受的委托事项，并不是赵凤华的真实性意思表示，因庞艳娇并非该房屋的所有权人，庞艳娇的行为没有得到赵凤华的追认，利美公司受托处理的事务并未完成。另外，《合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”即无权代理人的代理行为应在合同签订后取得代理权或得到被代理人的追认，同时赋予相对人可以向被代理人催告追认。本案中，因庞艳娇委托利美公司出卖的房屋所有权人为赵凤华，庞艳娇代赵凤华签订独家代理销售合同时，并未出具赵凤华的授权委托书，对此利美公司明知，之后，庞艳娇的行为亦未得到赵凤华的追认，利美公司亦未提供向赵凤华催告在一个月内进行追认的证据。因此，庞艳娇代赵凤华与利美公司签订的独家代理销售合同虽然成立，但并未生效，对赵凤华不产生法律效力。庞艳娇与利美公司在签订该独家代理销售合同过程中，均有过错，应对该未生效的独家代理销售合同承担缔约过失责任。但因利美公司在本案中请求庞艳娇承担的是违约责任，而违约责任的承担是在合同有效成立之后，违约方向守约方承担的责任，如当事人约定的违约金、损害赔偿金的计算方法和数额等。因此，利美公司的上诉请求不应予以支持，一审判决并无不当。
《合同法》第四十八条赋予相对人可以催告被代理人在一个月内对无权代理人签订合同进行追认的权利。而利美公司至二审辩论终结前，并未提供其已合法取得独家代理销售赵凤华房屋权利的证据，利美公司属于无权代理，其单方发布卖方信息、与张波签订看房确认书、派员工带领张波、周雷雷到赵凤华家看房的行为，即侵害了赵凤华的利益，同时又可导致张波的看房目的不能实现，看房确认书中关于“张波承诺其本人或配偶、直系亲属均不会私下对经由利美公司所中介的上述房产直接与业主签订租赁/买卖合同”的约定对张波、周雷雷不产生法律效力，利美公司无权要求张波、周雷雷依据看房确认书支付违约金。
综上所述，利美公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人鞍山利美房地产经纪有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾 桂
审判员 戴艳丽
审判员 王 瑶
二〇一八年八月十四日
书记员 赵婷婷