浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙0602民初13048号
原告：绍兴市海盛包装材料有限公司,登记住所地绍兴市袍江工业区越英路马山路口，实际经营地绍兴市越城区辕门新村北区31幢303室。
法定代表人：陈海平。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：李丹丹，浙江越杰律师事务所律师。
被告：绍兴市澳野实业有限公司,住所地绍兴市袍江工业区马山镇宁六村（海南大道）。
法定代表人：陈金夫。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：张国华，浙江鉴湖律师事务所律师。
原告绍兴市海盛包装材料有限公司(以下简称海盛公司)诉被告绍兴市澳野实业有限公司（以下简称澳野公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月10日立案受理，依法由审判员陈新辉适用简易程序独任审判，于2017年12月15日公开开庭进行了审理。原告海盛公司委托代理人李丹丹，被告澳野公司法定代表人陈金夫及委托代理人张国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海盛公司向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告于2016年5月3日签订的《房屋租赁合同》无效；二、判令被告向原告返还房屋租金106000元，退还押金3000元，支付违约金10000元；三、赔偿原告的搬迁费用、机器设备调试维修费、工人工资、停产损失共计99392元，以上合计218392元（详见赔偿清单）；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年5月3日，原、被告签订了房屋租赁合同1份，约定原告向被告承租位于绍兴市袍江新区被告公司内530平方米厂房，租金100元/平方米/年。合同签订后，原告分别于2016年5月3日、2017年5月8日向被告支付了租金53000元，并于此前向被告支付了3000元作为租房押金。该合同第五条第一款关于违约责任约定：“本合同的条款，甲乙双方应严格执行。任何一方违约，均应向另一方支付违约金1万元整。”被告作为该租赁房屋所有人，自原告开始租赁房屋就向原告提供了正规的房屋租赁发票，亦从未向原告说明该租赁房屋系违法搭建。2017年8月22日早晨，原告正常上班时突然发现其所租房屋已由相关执法部门组织强拆，而原告对此事竟一无所知。后经多方打听才知，早在2016年底相关部门已就该违法搭建房屋向被告下发了拆除通知，被告非但不将此通知内容告知原告，反倒故意隐瞒并仍要求原告支付2017年至2018年的房租，被告的行为在主客观方面均已构成故意欺瞒骗取原告租金。另知，在2017年8月左右，相关部门向被告送达了限拆通知。如此紧迫的通知内容被告仍然隐瞒下来，由此造成原告面对突然的强拆工作既没时间提前另租厂房转移生产包装产品的原材料、机器设备，亦无法安置工人进行正常的生产作业，原告被迫对整个工厂设备、人员进行2次搬迁工作，原材料损毁、机器设备维修调试，停产19天的客观事实。原告几次与被告协商退租及赔偿事宜均无果，无奈诉至法院。
被告澳野公司辩称:2016年5月3日原、被告签订房屋租赁合同、原告已支付2年房租106000元、2017年8月房屋被马山镇政府强拆是事实。但该房屋是建造在被告拥有合法使用权土地上的临时建筑，房屋是否为违法建筑相关政府部门从未明确，原告提出的早在2016年年底相关部门就该违法搭建房屋向被告下发了拆除通知不是事实，被告从未收到过通知。虽然被告房屋没有完整的审批手续，但并不表明房屋租赁合同无效。由于房屋已被拆迁，租赁合同继续履行已实际不能，按合同约定，被告同意退还剩余期间租金和押金，但对原告主张的违约金、前期租金和所谓的损失不认可。同时，原告尚欠被告水电费、门卫费1125.04元，被告要求在押金中扣除。此外，案涉房屋拆迁后，原告在被告其他厂房内堆放4吨纸板材料，直到10月5日才运走。
原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、房屋租赁合同1份，要求证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系的事实；2、租房押金收条1份，要求证明原告将3000元租房押金支付给被告的事实；3、房屋租金收条2份，要求证明原告向被告支付了106000元租金的事实；4、1-9月工人工资表复印件1份，要求证明原告因房屋拆除停产19天期间支付的工资；5、厂房租赁合同1份，要求证明原告在房屋拆除后另行租赁厂房的事实；6、房租收款收据1份，要求证明原告支付新租厂房租金的事实；7、机器维修费、调试费发票1份，要求证明原告因强拆支出机器维修调试费用的事实；8、搬迁费用收据6份、行驶证4份，要求证明原告支出的搬迁费用；9、马山镇政府限拆通知2份，要求证明马山镇政府分别于2016年12月15日、2017年7月10日两次通知被告对案涉房屋限期拆除的事实。经庭审质证，被告对证据1三性无异议，但认为合同第4条第6项只约定租赁期间如遇房屋拆迁，乙方应予以服从，无条件腾房给甲方，本合同自行终止，租金按实结算，并没有约定拆迁需赔偿；对证据2、3三性无异议；对证据4的三性有异议，工资表上的签字笔迹及工资金额高度一致，可能为事后一次性补签；对证据5、6真实性有异议，新租赁合同签订在2017年9月，而原、被告之间的租赁合同签订于2016年5月，两份租赁合同的签订时间、地点、房屋新旧、有无权证等情况不同，不能证明原告主张的房租差价损失；证据6只是收款收据，不是正式发票；对证据7三性有异议，有限公司出具白条不符常理；对证据8三性不予认可，收条应属于证人证言，没有证人出庭作证，不符合证据形式要件；对证据9，被告从来没有收到过这2份通知书，不应该承担赔偿责任，如被告确实收到这2份通知但没有告知原告，被告愿意承担相应的法律后果。本院认为，证据1、2、3、5、6互相印证，可以证明原、被告之间签订租赁合同、原告支付租金及押金、案涉房屋被强拆后原告另行租赁房屋并支付租金的事实；证据4系原告单方出具，无其他证据印证，不足以证明原告停产期间支出的工资；证据7、8均系个人或单位名义出具的收条，无其他证据印证，不足以证明原告因案涉房屋被强拆后支出的维修调试费及搬迁费金额，本院对上述费用酌情确定；证据9真实性可以确定，可以证明马山镇政府认定案涉房屋系违法建筑要求限期拆除的事实，但无相应送达凭证，不足以证明马山镇政府已将通知送达给被告。
被告澳野公司为反驳原告的主张，向本院提交了以下证据：集体土地使用权证复印件1份，要求证明案涉房屋建造在被告拥有合法土地使用权的土地上。经庭审质证，原告认为被告提供的是复印件，对其三性均有异议，即使是原件，土地证上的公司名称与被告也不一致，而且没有其他的合法审批手续，不能表明被告出租给原告的是合法建筑。本院认为，经本院庭后核实，该证据的真实性可以确认。
综合上述经庭审质证的有效证据及各方当事人的庭审陈述，本院对本案事实认定如下：2013年，原、被告签订租赁合同1份，约定原告向被告承租案涉房屋，原告向被告交纳了租房保证金3000元及租金，被告将房屋交付原告。该合同到期后，双方于2016年5月3日续签租赁合同，合同约定：租赁面积为530平方米，租赁时间为2016年5月9日至2018年5月8日止；租金每年53000元，履约保证金3000元在合同期满后2个月内退还；原告在每月25日前向被告缴纳水电费，门卫费每月承担250元；租赁期间，如遇房屋拆迁，原告应予以服从，无条件腾房给被告，本合同自行终止，租金按实结算；任何一方违约，均应向另一方支付违约金1万元。合同签订后，原告继续承租案涉房屋，并分别于2016年5月3日、2017年5月8日向被告支付当年租金53000元。因案涉房屋没有合法建设手续，2017年8月21日起，案涉房屋在内的被告厂区内违章建筑被有关部门强制拆除。原告被迫重新寻找承租厂房，并支付了机器设备调试费、搬迁费等。
本院认为，根据《最高人民法院关于关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋及未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，被告自述案涉房屋系十五年前建造的临时建筑，没有建设工程规划许可证或其他审批手续，且在2017年8月案涉房屋被相关部门作为违章建筑拆除，故原、被告之间就案涉房屋签订的租赁合同无效。按照司法解释，合同虽然无效，但原告实际使用期间的房屋占用使用费可参照租金标准支付，未用期间应由被告返还给原告，故原告要求全额返还租金于法无据。因案涉房屋被强制拆除，原告在未提前收到通知的情况下紧急寻找新厂房并搬迁机器设备与原材料，确实会造成相应的损失。被告作为出租人，明知涉案房屋是违章建筑而出租，对合同无效负有主要过错，应对原告的损失承担主要赔偿责任。原告作为工业厂房承租人，在承租案涉房屋时未查看房屋产权证及建筑审批手续，自身也有过错，应自行承担部分损失。原告主张的损失明显过高，本院根据实际情况予以调整。对于原告所交的押金，在扣除原告欠付的水电门卫等费用后由被告返还给原告。因合同无效，且原告已主张了实际损失，故被告无需再支付违约金。综上，原告主张的合理部分请求成立，本院予以支持，对不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条之规定，判决如下：
一、被告绍兴市澳野实业有限公司应返还给原告绍兴市海盛包装材料有限公司租金38044元及押金3000元，并赔偿搬迁费、机器设备调试维修费、停业损失费等损失合计人民币2万元，扣除原告欠付的水电及门卫费1125.04元，被告实际应支付给原告59918.96元，该款在本判决生效后三十日内付清。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取2288元，由原告绍兴市海盛包装材料有限公司负担1639元，被告绍兴市澳野实业有限公司负担649元，上述费用在本判决生效之后三十日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 员 陈新辉
二〇一八年一月二十四日
代书记员 唐明耀
附：本案引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。