湖南省湘阴县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0624民初187号
原告（反诉被告）：李娅。
委托诉讼代理人：杜伟利（特别授权），湘阴县新潮法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：冯飞宇（一般代理），系李娅丈夫。
被告（反诉原告）：余哲。
委托诉讼代理人：宋磊（特别授权），湖南琼武律师事务所律师。
第三人：中国工商银行股份有限公司湘阴支行，住所地：湘阴县文星镇北正街。
负责人：胡思舸，系该行行长。
委托诉讼代理人：熊科红（特别授权），男，1969年10月1日出生，汉族，住湖南省湘阴县，系该行副行长。
委托诉讼代理人：杜明智（一般代理），湖南嘉年华律师事务所律师。
原告（反诉被告）李娅与被告（反诉原告）余哲、第三人中国工商银行股份有限公司湘阴支行房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。李娅、李娅的委托诉讼代理人杜伟利及冯飞宇、余哲的委托诉讼代理人宋磊、中国工商银行股份有限公司湘阴支行的委托诉讼代理人熊科红、杜明智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李娅提出诉讼请求：一、确认原告与被告于2015年3月19日签订的门面租赁合同无效；二、判令被告余哲返还位于湘阴县文星镇江东中路即中国工商银行股份有限公司湘阴支行从东往西的第五号门面给原告；三、判令第三人与原告签订书面的门面租赁合同（即第三人位于湘阴县行门面）；四、判令被告余哲赔偿原告的财产损失和经营损失150000元（定损后具体确定）；五、判令被告和第三人承担本案一切涉诉费用。
事实和理由：被告余哲与第三人于2012年12月26日签订了一份门面租赁合同，主要内容是：甲方（第三人）将自己位于湘阴文星镇江门面出租给乙方（余哲）经营，租期为一年，自2012年10月10日至2013年10月10日，乙方（被告）不得改变、不得转租，租赁费16000元。2015年3月，原告急需一行门面做生意，被告余哲在未与第三人续租的情况下已将第五号门面转租给了邓兵经营，原告向邓兵支付了48000元的打空费后，被告与原告于2015年3月19日签订了一份为期三年的租赁合同，主要内容是：甲方（余哲）把第三人原第五缝门面租给乙方（原告），租期自2015年6月4日起至2018年6月4日止，租期三年，第一年租金92000元，第二年租金96000元，第三年102000元。原告经营的第二年7月20日，第三人向原告发出书面通知，内容如下：余哲门面租赁户（原告），工商银行湘阴支行江东中路门面几年来一直没有提高价格，经调查了解周边门面的租价，经我行支部研究决定，该门面一年定价为55000元，接此通知后，请各租赁户到工商银行湘阴支行签订合同，交一年租金，特此通知，2016年7月20日，印章，杨××签名。次日，原告和其男友带此通知前往第三人处，该支行主任说，等门面全部收回了一起签合同，为此，原告继续经营。从2016年7月起，被告无数次到门面上吵闹，致使原告无法正常营业，当年12月17日，被告无视法律尊严，公然将原告正在经营的门面关闭，将店内价值几十万的衣服、货架、电脑等财产据为己有，紧接着开门营业。期间，原告无数次向湘阴城关派出所及县公安局110报警，公安对被告有询问笔录。与此同时，原告多次找第三人要求解决此事未果。原告认为，余哲的侵权行为造成了原告的直接财产损失和营业损失，原告已与第三人形成了不定期租赁合同关系，实属有权占用，根据《民诉法》的相关规定，今特诉讼，请求法院依法判决。故提起本案诉讼。
被告（反诉原告）余哲辩称：一、被告与第三人签订为期一年的租赁合同，但合同到期后至今被告都向第三人支付租金，已形成不定期租赁，第三人向被告转租，六个月内也没有主张权利，对司法解释十六条，推定这个合同是可以转租，第三人未主张权利；二、由于原告只支付了一年租金，被告无奈上门面主张要租金，最终经城关派出所，2016年12月19日出警未果，上门面通过告知书告知原告，最终因原告的违约，被告向第三人支付了租金本也没有收回来；三、由于原告根本违约，被告有权收回门面，并将门面内物品扣留，原告什么时候支付租金，什么时候交付货物，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，保护转租人合法权益。
第三人中国工商银行股份有限公司湘阴支行述称，第三人与原告没有签订租赁关系，没有履行租赁的义务，在2017年7月20日发通知的时候，并没有向原告发交纳租金通知，是向被告发出通知，请求法院依法驳回对第三人及承担诉讼费的诉讼请求。
被告（反诉原告）余哲提出反诉请求：1、判令被反诉人向反诉人支付房屋租金96000元；2、判令被反诉人承担本案的全部诉讼费用。
反诉事实和理由：2015年3月19日，反诉人与被反诉人签订为期3年的房租合同，从2015年6月4日至2018年6月4日，每年的租金分别是：第一年2015年6月4日至2016年6月4日为92000元；第二年2016年6月4日至2017年6月4日为96000元；第三年2017年6月4日至2018年6月4日为102000元；每年的6月4日为付款期，采取先付房租后使用的原则。被反诉人就只在2015年6月4日付了一次房租，2016年6月4日至2017年6月4日的房租一直未付，反诉人曾多次找被反诉人协商处理一直未果。2016年12月17日，双方就在门面上就交房租事宜闹到派出所出警，过3个月以后，被反诉人就人去楼空，丢下几个货架和一台旧电脑以及散落在地上的一些杂物，反诉人都打好包放在仓库。由于被反诉人的违约行为导致反诉人一年的租金无法实现，现反诉人根据相关法律规定特提起反诉，请求依法保护反诉人的合法权益。
原告（反诉被告）李娅对反诉辩称：一、请求驳回反诉人诉请，反诉人与第三人签订合同只有一年时间，从2012年起形成不定期租赁，2016年反诉人向被反诉人发出通知，反诉人与被反诉人之间签订的合同是无效的，要租金是站不住脚的；二、自2016年6月起，反诉人不准许被反诉人营业，2016年底反诉人只将门面关闭，将进货与存货关在门面里，反诉原告与第三人签订租金是16000元一年，反诉人与被反诉人签订合同租金是96000元；第三人与反诉人发出通知，被反诉人多次到第三人处要求签订合同。2012年12月26日，第三人与余哲签订的合同就到期了，第三人向余哲门面发出通知，我们就到了工商银行，工商银行承诺会跟我们签订合同，要求我们不要再向余哲交纳租金。
第三人对反诉辩称：反诉被告认为与我们有要约是不成立的，第三人没有向李娅发出通知，也没有形成书面的合同。
本案审理中，原告（反诉被告）李娅为支持其诉讼请求向本院提出鉴定申请。2018年5月24日，岳阳三权价格评估咨询有限公司依原告（反诉被告）李娅的申请作出《关于李娅与余哲房屋租赁合同纠纷案中涉案财物价值价格评估结论书》（岳三权评字［2018］051号）。价格评估结论：该价格评估标的在估价基准日，符合本次估价假设和限定条件下的市场价值为人民币：31962.00元，大写：叁万壹仟玖佰陆拾贰元整。
合议庭经评议，对上述鉴定意见予以采信，作为认定本案事实的依据。结合当事人陈述以及经审查确认的其他证据，认定事实如下：
2012年12月26日，第三人中国工商银行股份有限公司湘阴支行（以下简称工行湘阴支行）与余哲签订租赁合同，合同约定工行湘阴支行将其位于湘阴县门面出租给余哲，余哲不得将租赁物向任何人提供担保，不得转租，租赁期自2012年10月10日起至2013年10月9日，租金为每年16000元。租赁合同到期后，余哲与工行湘阴支行既没有续签合同也没有缴纳租金，但余哲继续使用该门面。2015年3月19日，李娅因需门面经营生意，与余哲签订租赁合同。合同约定租期自2015年6月4日起至2018年6月4日止，其中2015年6月4日至2016年6月4日租金为92000元；2016年6月4日至2017年6月4日租金为96000元；2017年6月4日至2018年6月4日租金为10200元。签订合同后，李娅向余哲支付了第一年的租金92000元，余哲向李娅出具了收条。2016年7月20日，工行湘阴支行向余哲门面租赁户发出通知，通知载明：“接此通知后请各租赁户到工商银行湘阴支行签订合同，交一年门面租金”。李娅接此通知后到工行湘阴支行办公室协商签订合同并缴纳租金，但因各种原因工行湘阴支行一直未正面答复李娅，故李娅未向余哲支付第二年的租金，李娅与余哲因此发生争执。2016年12月17日，余哲在未通知李娅将门面内的财物进行清理的情况下将李娅正在经营的店面关闭，李娅故诉至法院。
本院认为，余哲在本案中提出反诉不违反法律规定，故本案对双方的诉讼请求进行了合并审理。现依据查明的事实，结合李娅和余哲提出的各项诉讼请求，本院对其请求是否有事实和法律依据分别评析如下：
关于本案本诉部分：一、原告与被告于2015年3月19日签订的门面租赁合同是否无效；二、被告余哲是否应返还位于湘阴县文星镇江东中路即中国工商银行股份有限公司湘阴支行从东往西的第五号门面给原告；三、能否支持第三人与原告签订书面的门面租赁合同；四、被告余哲是否应当赔偿原告的财产损失和经营损失以及赔偿的金额如何确定。
本院认为，关于问题一，余哲与工行湘阴支行的租赁合同已经到期，余哲将门面转租给李娅的行为系无权处分。经查明，工行湘阴支行对余哲的转租行为一直未予追认，余哲与李娅间的租赁合同效力范围不及于工行湘阴支行，而在余哲与李娅间有效，但2016年7月20日工行湘阴支行向余哲门面租赁户发出通知后，该合同对原、被告双方不再具有约束力，双方的合同权利义务终止。2016年7月20日之后李娅与第三人工行湘阴支行之间属于不定期租赁合同关系；关于问题二，因余哲与李娅间的租赁合同效力范围未及于工行湘阴支行，而且余哲也不是门面的所有权人，余哲无权将门面返还给李娅，对原告的该项诉讼请求本院不予支持；关于问题三，李娅与工行湘阴支行之间能否订立合同由双方意思自治，原告该项诉求不符合《中华人民共和国合同法》第四条的规定，对原告的该项诉讼请求本院不予支持；关于问题四，在李娅与工行湘阴支行协商门面租赁期间，未经李娅和工行湘阴支行的同意，余哲强行将李娅正在经营的门面关闭并扣留货物，其关闭门店、扣留货物的行为给李娅造成的财产损失余哲应当赔偿。损失金额经司法鉴定后确定为31962元，本院予以确认。李娅的经营损失系可得利益，李娅未能充分举证证实，本院不予支持。李娅的其他货物损失也没有提交证据证实，本院不予支持。
关于本案反诉部分：李娅是否应当向余哲支付房屋租金96000元。
本院认为，2016年7月20日工行湘阴支行向余哲门面租赁户发出通知后，原、被告之间的租赁合同对原、被告双方不再具有约束力，双方的合同权利义务终止，李娅与余哲间的租赁合同已经没有继续履行，故对余哲要求支付房租的诉讼请求，本院仅支持2016年7月4日至2016年7月19日之间的租金共计4208元（96000元÷365天×16天）。
综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第（六）项，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、限余哲在本判决生效之日起十日内向李娅赔偿31962元；
二、限李娅在本判决生效之日起十日内支付余哲租金4208元；
上述两项相抵后余哲实际应付李娅27754元。
三、驳回李娅的其他诉讼请求；
四、驳回余哲的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费3300元、鉴定费4000元，合计7300元，由李娅负担2600元，余哲负担4700元；反诉受理费1100元，由余哲负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于岳阳市中级人民法院。
审 判 长 李拥军
人民陪审员 杨放明
人民陪审员 侯 静
二〇一八年八月六日
书 记 员 颜 驰
附相关法律条文：
《中华人民共和国侵权责任法》
第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
第十五条承担侵权责任的方式主要有：
（六）赔偿损失
《中华人民共和国合同法》
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。