福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖民初字第2617号
原告福建省公路管理局，住所地福建省福州市台江区。
负责人王增贤，局长。
委托代理人江文通、卢金长，福建求拓律师事务所律师。
被告厦门市路豪酒店有限公司，住所地厦门市湖里区。
法定代表人魏连芬，总经理。
原告福建省公路管理局与被告厦门市路豪酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月29日立案受理后，依法由代理审判员苏镧浠用简易程序公开开庭进行了审理。原告福建省公路管理局的委托代理人江文通、卢金长，被告厦门市路豪酒店有限公司的法定代表人魏连芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告福建省公路管理局诉称，2002年10月28日，原告与案外人福建龙岩豪斯顿酒店有限公司签订《厦门公路培训中心大楼租赁契约》，约定由福建龙岩豪斯顿酒店有限公司（合同乙方）承租原告（合同甲方）位于厦门市吕岭路295号的福建省公路管理局厦门公路培训中心大楼；乙方与甲方签订本契约时，向甲方交付大楼设施、房屋租赁及二次装修水电费保证金共计300000元；租赁期10年，自2003年2月28日至2013年2月27日；租期的第7至10年（即2009年2月28日至2013年2月27日），月租金为96670元；违约责任第2条，乙方应按时交付房屋及水电费，否则每逾期1日，由乙方按应付租金及水电费的千分之五向甲方交付违约金，从乙方缴纳的保证金中扣除；如乙方交存在甲方的保证金低于300000元，乙方应在10天内补足；超过2个月不缴纳房租或其保证金低于300000元2个月内未补足的，甲方有权收回大楼等内容。2010年12月24日，原、被告订立《租赁合同》，约定由被告承继福建龙岩豪斯顿酒店有限公司在原《厦门公路培训中心大楼租赁契约》下承租方的合同权利及义务。上述《租赁合同》到期后，原、被告双方未另行签订合同，被告继续占有使用该房屋，但未依原约定向原告支付租金，经原告多次电话催缴，被告仍拖欠租金至今。2014年3月18日，原告向被告发出《关于尽快支付厦门培训中心房屋租金的函》，要求被告尽快支付自2013年1月份起拖欠的租金，被告的法定代表人签收该函件。2014年3月26日，被告向原告提交报告，确认拖欠租金的事实，单方提出减免租金和分期履行支付租金义务的请求。2014年4月18日，原告委托律师函告被告，要求被告收到律师函之日起15日内支付拖欠的租金及逾期滞纳金，同时告知被告相应的法律后果。同日，被告签收该律师函。然至今，被告仍未支付拖欠的租金及逾期滞纳金。原、被告签订的租赁合同已依法成立且生效，租赁合同到期后，被告继续占有使用该房屋，原告未提出异议，原租赁合同继续有效，双方形成不定期租赁合同关系，因此，被告应依原约定租金标准向原告支付租金，然被告至今未支付租金，其行为已构成违约，应向原告承担违约责任。故原告提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告支付2013年2月28日至2014年4月27日止的租金1353380元，并按每月租金96670元的标准计算至被告实际交还房屋之日止；以及以每月96670元为基数，按日千分之五的标准支付拖欠租金之日起至判决确定的还款之日止的逾期滞纳金；2、原告有权从被告缴纳的300000元保证金中优先扣除被告前期拖欠的房屋，直至扣减完为止。3、被告负担本案诉讼费用。因原告已于2014年7月1日收回部分房屋、后于2014年7月15日收回全部房屋，故原告明确本案诉求为：1、被告向原告支付2013年2月28日至2014年7月14日止的租金（其中2013年2月28日至2014年6月30日按每月租金96670元的标准计算，2014年7月1日至2014年7月14日按每月租金96670元的一半计算）；以及以每月96670元为基数，按日千分之五的标准支付拖欠租金之日起至判决确定的还款之日止的逾期滞纳金；2、原告有权从被告缴纳的300000元保证金中优先扣除被告前期拖欠的房租，直至扣减完为止；3、被告负担本案诉讼费用。
被告厦门市路豪酒店有限公司辩称，一、房屋租赁期满后原告不履行收房义务，原告主张所谓的房屋租金没有事实与法律依据，依法应予驳回。1、虽经被告多次催促，原告均没配合办理收房手续，致使被告退房无门，由此产生的损失应由原告承担。2013年2月19日，被告收到原告出具的要求收回房屋的函件后，立即着手计划将房屋归还原告，并做好财物清点、遣散大部分员工等准备工作，随时准备将租赁物返还原告。同时，在租赁期届满前后，被告的主要负责人又多次前往福州与原告协商尽快退房或办理续租事宜，但原告以产权归属问题不明等事由没有接收房屋，致使被告陷入既退房无门又无法继续经营的尴尬窘境。根据《中华人民共和国合同法》第107条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，本案中，原告作为出租人在租赁期满后不履行接收房屋的义务，应当承担由此造成的一切损失。2、原告不履行收房义务期间，被告主要是按原告要求负责看管房屋。租赁期届满前，被告已陆续遣散了大部分员工，仅留下一些人员准备配合原告完成移交工作，这些留守人员根本不能保证酒店的正常运营。之后，原告以产权归属问题不明等事由请求被告帮助其看管房屋现状，在该期间，由于房屋内的大部分设施、设备都已超期服役、无法正常使用，被告又不能追加投资改造，在再加上员工已遣散等原因，酒店实际已系停业整顿状态，几乎没有收入，其实质主要系帮助原告看管房屋。二、房屋租赁期满后，原告要求被告协助看管房屋，由此产生的看管费用应由原告承担，被告保留向原告追讨的权利。为帮助原告看管厦门培训修养中心综合楼，被告留用了约二十名工程、保安、保洁人员，维续综合楼日常的安全、卫生和主要设备的维修保养工作，由此产生了约60余万元的相关费用。根据合同法等相关法律规定，被告为此支付的费用应有原告承担，被告保留向原告催讨的权利。三、被告在履行房屋租赁合同过程中不存在违约，也没有拖欠原告租金，原告应按租赁契约第一条之约定全额退还租赁保证金300000元。综上所述，被告认为，原告主张的所谓房屋租金没有事实与法律依据，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年10月28日，原告（甲方）与福建龙岩豪斯顿大酒店有限公司（乙方）签订《厦门公路培训中心大楼租赁契约》，约定乙方自愿向甲方承租位于厦门市吕岭路295号福建省公路管理局厦门公路培训中心大楼作为“酒店及配套业”用房；乙方与甲方签订本契约时，向甲方交付大楼设施、房租及二次装修水电费保证金共计300000元（该300000元在租赁期满时无息退还）；大楼租赁期10年，自2003年2月28日至2013年2月27日止；租赁时间第1-3年的月租金为91670元，第4-6年月租金为93670元，第7-10年的月租金为96670元；租金按月结算，由乙方在每月7日前交付给甲方；乙方应按时交付房租，否则每逾期1日，由乙方按应付租金的千分之五向甲方支付违约金，从乙方交缴的保证金中减扣。双方还对其他权利和义务作出了约定。2010年12月24日，因福建龙岩豪斯顿大酒店有限公司已经注销，原、被告签订《租赁合同》，约定《厦门公路培训中心大楼租赁契约》由被告继续履行，原协议承租人所承担的义务和所享有的权利转由被告继承；合同未约事项，依《厦门公路培训中心大楼租赁契约》执行。
2013年2月18日，原告向被告发出《关于收回厦门培训中心大楼租赁权的函》，告知被告租赁期至2013年2月27日即将到期，要求被告按照租赁合同要求，抓紧办理相关手续。
2014年3月18日，因被告自2013年1月起未支付租金，原告向被告发出《关于尽快支付厦门培训中心房屋租金的函》，要求被告向原告每月支付租金96670元。被告遂于2014年3月26日答复原告，说明其在收到上述函件时已经做好在三个月内归还房屋的准备，但因未收到原告消息而搁置，并希望原告能减免一半租金、允许被告分期缴纳、将房屋继续出租给被告。
2014年4月18日，原告又函告被告，要求其支付拖欠的租金共计1305045元及逾期滞纳金。被告签收《律师函》后向原告发出《关于闽路办（2014）函4号及律师函的复函》，称：1、被告不存在拖欠租金的情况；2、被告多次与原告协商续租或接收房屋事宜，但原告以产权归属不明等事由未接收房屋；3、被告希望续租五年以上。同时，被告在该复函中要求原告书面答复是否同意续租；如不同意，被告将在三个月内完成房屋交接工作。2014年5月22日，原告通过闽路办（2014）函7号拒绝了被告的续租请求，并要求被告于2014年6月30日前办理交接手续、退出租赁大楼、尽快支付拖欠的租金。
2014年6月25日，原告的代表与被告就租赁的相关事宜形成会议纪要，约定：一、被告同意偿还所欠租金，但鉴于经营不善，要求给予一定折扣，具体折扣比例及还款方式和期限双方同意进一步协商。二、被告同意将省公路职工厦门培训大楼及酒店经营权于2014年6月30日前移交原告的路网应急保障中心管理，与原告签订的原租赁合同终止，以后不再产生新的租金……五、以上协议内容由省公路局代表向单位领导汇报征得同意后实施。2014年6月30日，被告向原告的路网应急保障中心的移交部分讼争房产。2014年7月2日，原告电话要求被告停业，但因此前已有团队提前预定入住，被告请求原告将停止营业的日期宽限至7月15日。
庭审中，原告陈述其代表与被告形成的会议纪要事后未得到领导同意；双方确认被告在讼争房产中实际经营至2014年7月14日；讼争房产中转租给“豪享来”餐厅的房屋租金由被告收取至2014年7月。
上述事实，有原告提供的《租赁合同》、《厦门公路培训中心大楼租赁契约》、闽路办（2014）函4号《关于尽快支付厦门培训中心房屋租金的函》、《报告》、《律师函》，被告提供的闽路办（2013）函3号《关于收回厦门培训中心大楼租赁权的函》、2014年7月2日的报告、《关于闽路办（2014）函4号及律师函的复函》、闽路办（2014）函7号《关于厦门公路职工培训中心租赁相关事宜的复函》、《省公路职工厦门培训中心大楼租赁事宜会议纪要》，双方共同提交的2014年3月28日的报告、移交清单以及当事人的陈述和本院的法庭审理笔录加以证实。
本院认为，一、原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均于法不悖，应认定为合法有效。根据合同约定，被告承继福建龙岩豪斯顿大酒店有限公司与原告签订的《厦门公路培训中心大楼租赁契约》中的权利义务，故该租赁契约对原、被告双方均具有法律拘束力。合同期满后，被告继续使用租赁物，在原告未提出异议的情况下，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。虽双方于2014年6月30日办理讼争房产的移交手续，但被告之后仍使用部分讼争房产至2014年7月15日并继续收取部分次承租人的租金，故原告要求被告2013年2月28日至2014年6月30日间按每月96670元的标准支付租金、2014年7月1日至2014年7月14日间按每月96670元的1／2即每月48335元支付租金的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。因此，被告应向原告支付2013年2月28日至2014年6月30日的租金1546720元、2014年7月1日至2014年7月14日的租金24167.5元，共计1570887.5元。被告抗辩原告不履行收房义务以及其系应原告要求看管房屋等，但其提交的证据不足以证明上述内容，本院不予采纳。二、根据双方合同的约定，租金按月结算，被告应在每月7日前向原告支付租金，每逾期一日，按应付租金的千分之五向原告支付违约金。现被告逾期支付2013年2月28日至2014年7月14日的租金，应向原告支付违约金，但日千分之五的标准过高，本院依法调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，其中2013年3月至2014年6月间，每月以96670元为基数，自每月8日起计算；2014年7月，以24167.5元为基数，自2014年7月8日起计算。三、虽合同中仅约定逾期支付房租的违约金可从被告缴纳的300000元保证金中扣减，但因该300000元为大楼设施、房租及二次装修水电费的保证金，从减少本案讼累的角度出发，原告要求从被告缴纳的保证金中优先扣除拖欠房租的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告厦门市路豪酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告福建省公路管理局房屋租金1570887.5元（该款项从被告厦门市路豪酒店有限公司已支付的300000元保证金中优先扣除）及违约金（2013年3月至2014年6月间，每月以96670元为基数，自每月8日起；2014年7月，以24167.5元为基数，自2014年7月8日起，均按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计至本判决确定的付款之日止）。
二、驳回原告福建省公路管理局的其他诉讼请求。
如果被告厦门市路豪酒店有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费8490元，由被告厦门市路豪酒店有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
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代理审判员 苏镧浠
二〇一四年八月二十六日
书 记 员 郑 杰
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。