杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭西商初字第1324号
原告（反诉被告）：杭州慧因企业管理有限公司。住所地：杭州市三台山路*****号。
法定代表人：费容鋆，董事长。
委托代理人：方文军，浙江东孚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杭州西湖风景名胜区花港管理处。住所地：杭州市西湖区杨公堤**号。
法定代表人：胡卫军，主任。
委托代理人：胡铭，北京大成（杭州）律师事务所律师。
原告（反诉被告）杭州慧因企业管理有限公司（以下简称慧因公司）与被告（反诉原告）杭州西湖风景名胜区花港管理处（以下简称花港管理处）合同纠纷一案，本院于2014年6月9日立案受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2014年7月23日公开开庭进行了审理。慧因公司的委托代理人方文军，花港管理处的委托代理人胡铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
慧因公司诉称：2007年4月20日，杭州双吉贸易有限公司（以下简称双吉公司，后变更为慧因公司）与花港管理处就杭州高丽寺辅房经营权转让事宜经协商达成一致意见，并签订《杭州高丽寺辅房经营权转让合同》一份、附件七份及补充合同一份。花港管理处将经营权转让给慧因公司，双方并就经营范围、经营期限、经营权转让金、门票补贴等做了明确约定。之后，慧因公司对经营范围内的场所进行装修及购买大量设备。2014年4月10日，花港管理处确认慧因公司现有的固定资产价值2986845元，装修价值4412000元。合同一直顺利履行，直至2012年秋，花港管理处开始占用慧因公司经营的华严经阁，并严重破坏了该房间的装修。此后，花港管理处又陆续占用了慧因公司经营的斋堂、香积橱、停车场等场所，侵占面积约占到慧因公司经营场所的一半，严重影响了慧因公司的正常经营。此外，按照合同约定，花港管理处应及时兑现慧因公司的对外宣传、促销等活动补贴，补贴标准为扣除门票缴纳印刷费、营业税后的60%。但花港管理处在2013年9月23日之后，再无支付慧因公司促销服务费，一直拖欠至今。期间门票收入总计215825元，折合应当支付的促销服务费为129495元。慧因公司多次与花港管理处沟通，要求排除妨害，及时支付促销服务费，但均遭到花港管理处管理人员的要挟。虽然花港管理处存在种种侵害慧因公司权益的事实，但慧因公司本着诚实信用原则，仍愿意继续履行合同，故于2014年3月31日到花港管理处缴纳下一年度的经营转让金。但花港管理处管理人员来建，以逾期缴纳为由，拒绝慧因公司缴纳下一年的经营转让金，并且当场出具了《解除合同通知书》，单方提前终止合同，并要求慧因公司在2014年4月10日前办理腾退房屋手续。慧因公司上一次缴纳的经营转让金期限至2014年4月30日，但自2014年4月9日起，花港管理处即强行接管了高丽寺，并强行驱赶原告撤离经营场所。花港管理处的行为已构成根本违约。为维护合法权益，故诉至法院，请求判令：1、花港管理处立即支付促销费129495元；2、花港管理处赔偿损失4612000元（装修4412000元，侵占伽蓝殿、华严经阁等经营场所的损失200000元）；3、花港管理处支付违约金559300元；4、花港管理处立即按照《慧因公司高丽寺资产确认书》列明的资产清单返还慧因公司电脑、传真机等58项资产，如不能返还则折价赔偿2986845元；5、本案诉讼费由花港管理处承担。
花港管理处答辩并反诉称：1、花港管理处并不存在侵占慧因公司经营场所的事实。花港管理处与慧因公司协商，经慧因公司同意，于2012年、2013年在高丽寺中举办了郁金香、百合花等花展，以此提高高丽寺的门票收入。该项目是双方协商同意的合作项目，门票收入约60%的收益归慧因公司，慧因公司提出占用以及赔偿200000元无事实及法律依据；2、促销服务费确实存在，由于慧因公司一直未办妥合同解除事宜，花港管理处一直未与慧因公司对2013年的补贴进行结算，管理处承诺可以在核对数额后返还给慧因公司。经花港管理处核对，因2014年4月已退还门票款4150元，故2013年5月至2014年3月的门票收入为211670元，而非慧因公司主张的215825元，同时促销服务费应扣除印刷费、营业税后按60%计算，故尚未结清的促销服务费为110346.96元；3、慧因公司提供的《慧因公司高丽寺资产确认书》不能作为其赔偿依据。该确认书系慧因公司单方制作，花港管理处对于其上所列的产品及数量均不知情，也无保管义务。慧因公司以腾退房屋清退财物，通过保安检查为由擅自要求管理处不知情的工作人员盖章，在得知情况的当天，管理处来健科长即通过电话与慧因公司员工取得联系，确认上述资产确认书仅用于腾退房屋事宜；4、慧因公司未在2月28日之前交清经营权转让金，花港管理处多次催告，慧因公司仍未在3月28日之前支付。慧因公司还超出合同约定和批准范围从事违法经营。自2012年起，无视管理处的多次整改通知，数次在珈蓝殿内从事算命、占卜活动并设置功德箱，该事件被电视、报纸等媒体曝光，相关人员因涉嫌刑事犯罪被公安部门立案侦查。故慧因公司已违反合同约定，花港管理处有权单方提前解除合同。综上，请求驳回慧因公司的诉讼请求，并反诉要求：1、确认双方之间的《杭州高丽寺辅房经营权转让合同》及补充协议、变更协议依法解除；2、慧因公司立即腾退房屋；3、慧因公司支付房屋和场地的占有使用费93472元（按经营权转让金标准，自2014年5月1日起暂计算至2014年6月30日，要求另计至实际履行之日止）、滞纳金2414元（自2014年2月28日暂计算至2014年6月30日，之后滞纳金按日万分之二点一计算至实际履行之日止）、违约金559300元，赔偿财产损失2409元；4、本案诉讼费由慧因公司承担。
针对花港管理处的反诉，慧因公司答辩称：1、慧因公司没有出现拖欠经营款的事实。双方合同已履行7年，2013年3月31日慧因公司要缴纳经营款，是花港管理处不让公司缴纳；2、慧因公司不存在违反经营的事实。慧因公司法定代表人是皈依佛门20年的人，经营理念是造福众生，而不在于收益，是管理处要求收益，故和公司协商转租了伽蓝殿。之后的经营者出现违规经营，慧因公司也感到痛心；3、花港管理处要求赔偿财产损失无任何依据。从今年4月初开始，管理处禁止慧因公司进入场所，公司工作人中要购买门票才能进入，慧因公司无奈将钥匙交还给花港管理处。公司法定代表人在解除合同通知书上签字，仅是签收行为，并不同意解除。慧因公司要求继续履行合同。
慧因公司为支持其主张，提供以下证据材料：
1、《杭州高丽寺辅房经营权转让合同》及补充合同，证明花港管理处自认经营范围为伽蓝寺104.78平方、华严经阁177平方米、斋堂111.52平方、香积橱121.07平方、僧寮127.75平方、方丈堂173.84平方、钟楼62.05平方、禅堂95.99平方以及停车场600平方米，经营责任期限为十年，自2007年5月1日至2017年4月30日等。
2、门票收入交款单，证明花港管理处未向慧因公司支付促销服务费215825元。
3、经营权转让金票据，证明慧因公司最近三年向花港管理处支付经营权转让金的实际情况。
4、解除通知书，证明花港管理处在2014年3月31日提出解除合同，要求慧因公司在2014年4月10日前进行腾退。
5、资产确认书，证明双方于2014年4月10日确认慧因公司所有的固定资产和装修价值。
6、2014年4月16日录音及整理材料，证明花港管理处在2014年3月31日拒绝慧因公司缴纳下一年度经营转让金，其尚有促销服务费未支付以及侵占并改变华严经阁格局的事实。
7、照片，证明华严经阁自2012年秋季起被改变格局用于办照片展，香积橱自2012年秋季起被占用等事实。
花港管理处为支持其主张，提供以下证据材料：
1、《杭州高丽寺辅房经营权转让合同》，证明根据约定，原被告双方的合同无论以何种形式终止，慧因公司所投资装修、装璜归花港管理处所有，花港管理处不予补偿；慧因公司逾期一个月未交清经营权转让金的，花港管理处有权单方解除合同。
2、补充合同，证明对象同证据1。
3、变更合同转让协议，证明对象同证据1。
4、关于催缴经营权转让金及其他费用的函，证明经花港管理处多次催告，慧因公司逾期一个月仍未交纳经营权转让金。
5、关于再次催缴经营权转让金及其他费用的函，证明对象同证据4。
6、催缴经营权转让金电话录音，证明对象同证据4。
7、解除合同通知书及送达回执，证明慧因公司同意解除合同，案涉经营权转让合同已经依法解除。
8、电话录音及相关授权书，证明慧因公司工作人员明确表示确认书系其用于清退房屋，该确认书不是双方合意达成的装修和资产的补偿。
9、门票核对资料，证明慧因公司主张的促销费金额与事实不符。
10、告知函、规范经营管理承诺书，证明慧因公司从事违法经营活动。
11、固定资产清单，证明慧因公司保管不善，造成财产损失。
为查明本案事实，本院到现场进行了勘察。
根据当事人对证据的质证意见及证据间的相互关系，本院作如下认证：
花港管理处除对慧因公司证据7的真实性有异议外，对其余证据的真实性均无异议，本院予以确认。慧因公司证据7照片不能证明花港管理处侵占慧因公司场地的事实。慧因公司除对花港管理处证据11的真实性有异议外，对花港管理处其余证据的真实性均无异议，本院予以确认。花港管理处证据11系其单方制作，本院不予认定。当事人对本院现场勘察情况无异议，本院予以确认。
综上认定的证据及当事人庭审陈述，本院认定事实如下：
花港管理处经杭州西湖风景名胜区管理委员会授权，管理高丽寺，并办理高丽寺辅房经营权转让事宜。2007年4月20日，花港管理处（甲方）与双吉公司（乙方，后名称变更为慧因公司）签订《杭州高丽寺辅房经营权转让合同》，花港管理处将高丽寺辅房（以下简称“商业网点”）的经营权有偿转让给双吉公司使用。合同第一条约定，该商业网点所拥有的经营场地的建筑面积共计1028.16平方米，其中伽蓝殿104.78㎡、华严经阁177㎡、斋堂111.52㎡、香积橱121.07㎡、僧寮125.75㎡、方丈室230㎡、钟楼62.05㎡、禅堂95.99㎡。该商业网点经营场地的具体房屋建筑位置、计算建筑面积的部分、室外停车场部分以及乙方的“门前三包”范围以本合同附件（一）为准；第二条约定，经营权转让期限为拾年，自2007年5月1日至2017年4月30日止；第三条约定，该商业网点的经营范围为餐饮、中西点心、工艺品、旅游纪念品及中韩文化交流、停车服务、景点旅游服务等，不得从事未经批准的经营项目和各类活动；第四条约定，合同期10年经营权转让金共计578.97万元（每平方米建筑面积按1.5元／天计算转让金，第四年起每年递增1%），经营权转让金实行预付，2008年起每年在2月28日前支付次年度经营权转让金，月末遇法定节假日顺延；第五条约定，甲方将该商业网点经营场地按商定的消防、水、电、排污等设施提供乙方经营使用，寺内的亭、桥、廊、殿等建设面及庭园公共设施，由甲方负责日常维护并承担费用，甲方承担高丽寺门票的印制、发放及售后入账工作，按时兑现乙方的对外宣传、促销等活动补贴，补贴标准为扣除门票缴纳印刷费、营业额税后的60%；第六条约定，乙方对室内经营场地的装潢、装修及标牌等的设置，或对环境及水、电、排污等基础设施的改变应先征得甲方同意，报杭州西湖风景名胜区管委会或有关部门批准后方可实施，并做好文明施工管理。乙方应遵守有关法律、法规合法经营，依法纳税，举行各类包括但不限于文化传播、宗教聚会等任何活动必须符合我国法律法规、宗教政策及景区管理规定。乙方不得擅自转让依本合同取得的商业网点经营权；乙方若需转让该商业网点，必须事先征得甲方同意；第七条约定，本合同提前终止、解除或届满，乙方有权拆除并取回乙方所投资的除装修外的设施设备，但不得损害或拆除建筑物本身之装修。乙方有逾期一个月未交清经营权转让金、擅自经营本合同规定外的经营项目或未经批准从事其他活动、擅自转让该商业网点经营权、严重违法经营等行为的，甲方可以解除合同，乙方承担一次性赔偿当年经营权转让金，乙方投入的装潢不予补偿，经营权转让金按经营权实际使用期限计算，预交多余部分由甲方按实归还乙方（不计利息）等违约责任。甲方擅自解除合同，甲方应承担一次性赔偿当年经营权转让金，乙方投资的除装修、装潢外的设备、设施均归乙方，经营权转让金按经营权实际使用期限计算，预交多余部分由甲方按实归还乙方（不计利息）等违约责任。乙方逾期缴付经营权转让金，除本合同规定外，还应向甲方交纳滞纳金，滞纳金为经营权转让金未付部分每天万分之二点一。
2008年4月2日，花港管理处与双吉公司签订《补充合同》，对原经营权转让合同中标的物面积和每年的经营权转让金数额进行了调整，调整后标的物面积为972㎡，十年经营权转让金调整为547.39万元（每平方米建筑面积按1.5元／天计算，第四年起每年递增1％），其中2013年5月1日至2014年4月30日的经营权转让金为55.38万元；2014年5月1日至2015年4月30日的经营权转让金为55.93万元。
2009年11月28日，因双吉公司名称变更为慧因公司，原法定代表人姜涛变更为费容鋆，花港管理处（甲方）与双吉公司（乙方）、慧因公司（丙方）签订《变更合同转让协议》，约定经营权转让合同中的条款由丙方继续履行。
合同履行过程中，花港管理处在日常检查及游客反映中多次发现慧因公司在伽蓝殿内有超范围经营现象。2012年7月17日、2013年5月6日，花港管理处对慧因公司超出范围从事算命、占卜活动并在经营场所设置功德箱等行为进行了处罚。2013年10月17日，花港管理处向慧因公司发出告知函，指出在近期的检查中仍发现上述问题，要求慧因公司整改。2014年1月，相关报纸、电视报道慧因公司涉嫌通过迷信手段骗取游客财物的新闻，公安机关进行了查处，查封了珈蓝殿。2014年1月22日，花港管理处再次向慧因公司发出告知函，指出在近期的检查中仍发现上述问题，要求慧因公司立即停业整改。慧因公司并出具规范经营管理承诺书。
2014年2月26日，花港管理处函告慧因公司，要求慧因公司于2014年2月28日前缴纳经营权转让金55.38万元、绿化养护费6万元、高丽寺停车位场承包费2万元，共计63.38万元。2014年3月11日，花港管理处再次函告慧因公司，要求慧因公司在2014年3月28日前缴纳经营权转让金等费用，并明确如未能缴纳，将于2014年3月31日解除经营权转让合同并保留诉讼权利。2014年3月27日，花港管理处工作人员打电话给慧因公司法定代表人，明确明天就是最后一天，要求及时缴纳转让金。之后，慧因公司未在28日交纳相关费用。
2014年3月31日，花港管理处向慧因公司发出解除合同通知书，要求慧因公司自收到本通知10日内办理腾退房屋等相关解除合同手续。慧因公司法定代表人签收了通知书，其虽提出补缴转让金，但花港管理处工作人员认为已经解除，不予认可。
之后，双方工作人员开始办理清退事宜。花港管理处对自己物品进行了清点，慧因公司将斋堂、钟楼的钥匙交还给花港管理处，双方并办理了多余门票的退还手续。2014年4月9日，慧因公司工作人员出具情况说明。该情况说明记载：因慧因公司与贵处解除合同，现退回已购门票20元共计16张，15元共计100张，10元共计233张，以上共计4150元，请贵处予以批准。花港管理处工作人员在该说明上签字同意。经核对，2013年5月至2014年3月门票收入为211670元，扣除退还门票和印刷费、营业税等后按60%计算，未结清的促销服务费为110346.96元。诉讼中，双方对此一致确认。
2014年4月10日，慧因公司工作人员孙谨以清退财物、通过保安检查为由要求管理处工作人员在事先打印好的资产《确认书》上签章。该确认书记载慧因公司高丽寺台式电脑等固定资产清单共计58项，合计2986845元；装修项目15项，合计4412000元。但之后，慧因公司因不同意合同解除，未再腾退其他房屋。2014年6月9日，慧因公司向本院起诉，要求判如所请，花港管理处提起反诉。诉讼中，慧因公司要求继续履行合同，其明确相关电脑物品仍在场所中，其不同意解除，但称已将所有钥匙归还给了花港管理处。对此，花港管理处除对斋堂、钟楼已退还的事实认可外，对其余腾退事实并不认可。经现场勘察，华严经阁、香积橱、僧寮、方丈室、禅堂均留有慧因公司的物品。
本院认为：当事人之间的《杭州高丽寺辅房经营权转让合同》及《补充合同》、《变更合同转让协议》均系当事人真实意思表示，合法有效，对各方均有约束力。《杭州高丽寺辅房经营权转让合同》明确约定慧因公司应在2月28日前支付次年度经营权转让金，如逾期一个月未交清经营权转让金，经营本合同规定外的经营项目或未经批准从事其他活动、擅自转让该商业网点经营权、严重违法经营等行为的，花港管理处可以解除合同。慧因公司在花港管理处多次催告下仍未支付转让金，其经营场所珈蓝殿出现算命、占卜活动，多次被处罚的事实清楚。慧因公司已构成违约，本院对其违约经营与其无关等抗辩意见均不予采纳。花港管理处据此要求解除合同，合法有据。本院对花港管理处要求确认解除合同的诉讼请求予以支持，慧因公司于2014年3月31日收到解除通知书，本院确认双方合同在2014年3月31日已经解除。慧因公司在诉讼中确认相关物品仍在场地中，合同解除后，其应自行取走仍留在场所中的物品，将剩余房屋和场地腾退给花港管理处。慧因公司对上述违约行为应承担相应的违约责任。现花港管理处同时主张按当年经营权转让金计算违约金559300元，按经营权转让金标准计算房屋占有使用费，按日万分之二点一计算滞纳金，均属于违约责任。但根据合同法的规定，违约金具有补偿性质，主要在于补偿守约方的损失。如合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。考虑涉案合同正常履行花港管理处可获得的利益，结合慧因公司违约情况和部分房屋场地已退还的事实，本院认为花港管理处主张的违约金明显过高，慧因公司要求调整，合法有据。综合以上因素，本院确定自2014年4年1日至实际腾退日，按合同约定的经营权转让金标准的70％计算占有使用费损失，同时，慧因公司支付花港管理处按三个月经营权转让金标准计算的违约金139825元。上述占用使用费损失暂计至2014年6月30日，为97877元，扣除慧因公司预交多余部分经营权转让金46150元（2014年4年1日至4年30日），慧因公司还应支付占有使用费51727元。花港管理处要求赔偿财产损失2409元，未提供充分证据证明，本院不予支持。合同并未约定促销费的具体支付时间，慧因公司目前提供的证据也尚不足以证明花港管理处侵占经营场所的事实，故本院对慧因公司主张花港管理处违约，要求赔偿损失、支付违约金等诉讼请求，均不予支持。诉讼中，双方一致认可花港管理处未支付促销服务费金额为110346.96元，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认杭州慧因企业管理有限公司与杭州西湖风景名胜区花港管理处之间的《杭州高丽寺辅房经营权转让合同》、《补充合同》、《变更合同转让协议》于2014年3月31日起解除。
二、杭州慧因企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内将高丽寺辅房中华严经阁、香积橱、僧寮、方丈室、禅堂腾退，归还给杭州西湖风景名胜区花港管理处。
三、杭州慧因企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州西湖风景名胜区花港管理处高丽寺辅房占有使用费51727元（暂计至2014年6月30日，此后至生效判决确定的腾退日止的占有使用费，按391510元／年的标准另计）。
四、杭州慧因企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州西湖风景名胜区花港管理处违约金139825元。
五、杭州西湖风景名胜区花港管理处于本判决生效之日起十日内支付杭州慧因企业管理有限公司促销服务费110346.96元。
六、驳回杭州慧因企业管理有限公司的其他诉讼请求。
七、驳回杭州西湖风景名胜区花港管理处的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费69813元，由杭州慧因企业管理有限公司负担68883元，杭州西湖风景名胜区花港管理处负担930元，其中杭州西湖风景名胜区花港管理处负担部分于判决生效之日起十日内交付本院。反诉案件受理费减半交纳5188元，由杭州西湖风景名胜区花港管理处负担3677元，杭州慧因企业管理有限公司负担1511元，其中杭州慧因企业管理有限公司负担部分于判决生效之日起十日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 卜 亮
人民陪审员 王景莉人民陪审员陈慧兰
二〇一四年九月三日
书 记 员 孙 怡 悦