海南省三亚市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼02民终1116号
上诉人（原审原告）：邹东洋，男，1994年1月13日出生，汉族，住吉林省白山市浑江区红旗街红十二委*组。
上诉人（原审原告）：邹季君，男，1971年6月20日出生，汉族，住吉林省白山市浑江区红旗街红十二委*组。
两上诉人共同委托诉讼代理人：荆卫华，吉林荆卫华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：三亚中铁置业有限公司，住所地海南省三亚市吉阳区迎宾路165号中铁置业广场23层。
法定代表人：刘旭升，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王垚，海南邦威律师事务所律师。
委托诉讼代理人：甘敏，海南邦威律师事务所律师。
上诉人邹东洋、邹季君因与被上诉人三亚中铁置业有限公司（以下简称中铁公司）商品房销售合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初2822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月3日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邹东洋、邹季君的共同委托诉讼代理人荆卫华、被上诉人中铁公司的委托诉讼代理人王垚、甘敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邹东洋、邹季君上诉请求：一、撤销海南省三亚市城郊人民法院作出的（2017）琼0271民初2822号民事判决；二、依法判决支持上诉人诉讼请求。
事实和理由：一、一审判决认定的房屋交付时间违背了人民法院已生效判决确认的事实。一审判决认定”根据合同约定，中铁公司应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关的。此处的交付使用应指的是房屋实际交付时间，与法律上认定中铁公司完成交付义务的实际不是一个概念，庭审已经查明，邹东洋、邹季君、中铁公司实际交房时间是2017年3月22日。”事实上，一审判决混淆了房屋出卖人履行了交付义务时间与买受人房屋自主进户时间的不同概念。出卖人房屋交付符合法律规定可认定出卖人履行了交付义务。出卖人履行了符合法律规定的房屋交付义务后，无论买受人是否进户，均不影响出卖人房屋交付义务已履行事实的成立。房屋进户使用是买受人自主决定行为。并不是合同约定行为。邹东洋、邹季君与中铁公司因房屋交付纠纷由三亚市中级人民法院（2014）三亚民一初字第33号判决（第15页）确认中铁公司房屋交付，邹东洋、邹季君接收房屋时间为2015年1月15日。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定”下列事实，当事人无需举证证明：（四）已为人民法院发生法律效力裁决所确认的事实。”而一审判决否认人民法院生效判决认定房屋交付，房屋接收时间的事实，其判决违反了法律规定。二、中铁公司违约事实成立。根据邹东洋、邹季君与中铁公司签订的《商品房买卖合同》第十五条第三项约定”若出卖人未能在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关的，每逾期一日，按买受人已付房款的万分之一的标准支付违约金。”在本案中，中铁公司于2016年3月9日办理了中铁公司名下的《土地房屋权证》，但邹东洋、邹季君购买的房屋一直处于由中铁公司办理了抵押登记状态。2016年3月23日抵押解除。2016年10月12日，三亚不动产登记中心才受理中铁公司呈报的房屋产权转移登记申请材料。在此之前完全是中铁公司原因不能办理房屋产权证。2017年3月22日邹东洋、邹季君签收《业主入住文件资料签收单》是邹东洋、邹季君入住前履行中铁公司要求的入住手续。其签收材料内容均是中铁公司向邹东洋、邹季君送达的入户后物业管理内容相关材料，与中铁公司应履行的呈报产权部门资料行为无关联。而且，房屋交付时间已由三亚市中级人民法院生效判决认定为2015年1月15日。2015年4月15日是法院生效判决确定中铁公司”将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关”的最终时间。而中铁公司是2017年2月21日才向产权登记机关办理产权登记申请，逾期达二十二个月零六天。违约事实清楚、证据充分，中铁公司应承担违约责任。三、一审判决背离本案事实。根据邹东洋、邹季君与中铁公司签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第三条”关于房屋交付的补充约定”3.2条约定”买受人应在商品房交付时：（a）签署面积误差确认单及结算协议等全部相关文件；（b）据实结算／支付办理产权证需交纳的各项费用；（c）据实支付／结算各项税费；（d）向出卖人付清全部购房款；（e）按《业主临时规约》的约定支付物业费。”第3.3条还约定”双方确认，买受人未按照第3.2条的约定履行相关义务的，不会对房屋交付这一法律事实产生影响，仍视为出卖人已于房屋交接书面通知载明的买受人应收房的起始日，向买受人交付了房屋。”由此可见，双方约定以中铁公司书面房屋交接通知为房屋交付起始日。中铁公司于2015年1月15日通过公证程序向邹东洋、邹季君送达了《收房通知书》，中铁公司在另案的房屋交付纠纷中，在答辩状中也主张房屋交付日为2015年1月15日。并得到了三亚市中级人民法院（2014）三亚民一初字第33号民事判决及海南省高级人民法院二审民事判决的认定。判决已生效并执行完毕。而且，邹东洋、邹季君与中铁公司并没有在《商品房买卖合同》中约定以《业主入住文件资料签收单》为交付依据。三亚市中级人民法院（2014）三亚民一初字第33号民事判决也没有将《业主入住文件资料签收单》作为房屋交付依据。因此，一审判决不仅背离三亚市中级人民法院生效判决确认的事实，也背离了邹东洋、邹季君与中铁公司在《商品房买卖合同》中的约定内容。判决背离本案事实。
中铁公司辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回邹东洋、邹季君的上诉请求，维持一审判决。具体理由如下：一、关于”一审判决认定的房屋交付时间违背了人民法院已生效判决确认的事实”的答辩。（一）”商品房交付使用”这一事实的界定应以出卖人依约履行交付义务且买受人依约办理房屋交付入住手续两者同时成立为标准，邹东洋、邹季君在上诉状中制造了”买受人房屋自主进户时间”这一概念并无法律依据，无法对抗邹东洋、邹季君与中铁公司于2017年3月22日实际交付使用房屋这一事实，一审判决认定的房屋实际交付时间正确。出卖人房屋交付符合法律规定可认定出卖人履行了交付义务，但出卖人履行了符合法律规定的房屋交付义务后，买受人是否实际接收房屋并入住，即是否办理房屋交付入住手续却是无法确定的，买受人可能会在出卖人发出书面收房通知后仍拖延迟迟未前来办理收房手续，故可能存在出卖人履行房屋交付义务的时间与房屋实际交付使用的时间不一致的情形。在本案中，在中铁公司于2015年1月5日以邮寄方式通知邹东洋、邹季君前来办理收房手续的前提下，邹东洋、邹季君直到2017年3月22日才来办理收房手续，即于当日签署《业主入住文件资料签收单》、《业/租户信息登录表》、《【中铁·子悦薹】前期物业服务协议》等文件并办理其他手续。而邹东洋、邹季君之前一直不来收房的原因是由于其一直未找到该商铺的承租人，若其前来收房后即需要缴纳物业费，为达到少缴纳物业费的目的（邹东洋、邹季君直至2017年3月22日实际收房时才缴纳第一笔物业费），且其在2015年底以中铁公司逾期交房为由向三亚市中级人民法院提起诉讼，故其为了自身利益和诉讼有利等方面考虑，在中铁公司早已通知其前来收房并要求其提交办证手续的情况下，仍拖延至2017年3月22日才来收房，因此，合同中约定的中铁公司办证期限应当自邹东洋、邹季君实际收房（即2017年3月22日）后次日起开始计算。（二）邹东洋、邹季君在上诉状中作为主张依据的三亚市中级人民法院（2014）三亚民一初字第33号判决民事判决针对的是逾期交房违约责任认定的问题，与本案逾期办证违约责任认定属于不同案由，该判决认定的时间2015年1月15日实为中铁公司作为出卖人履行完毕房屋交付义务的时间，是中铁公司的单方行为，而”商品房交付使用”这一事实的界定还需要邹东洋、邹季君作为买受人履行收房义务，即对商品房进行接收、办理交接入住手续。综上所述，一审判决认定2017年3月22日为涉案商品房实际交付使用时间正确。二、关于”被上诉人违约事实成立”的答辩。（一）中铁公司在一审时提交的证据”三亚市在建工程项目抵押登记卡（五次）”能够证明：在对涉案房屋在内的2、4地块在建工程设定抵押是，抵押权人在《抵押登记卡》中已明确备注称，抵押物不包括已销售的房屋，抵押权人同意继续销售该项目房屋及分摊土地，在办理已销售的房屋及分摊土地转让过户时，自动解除所销售房产及相应分摊土地的抵押登记。因此，在建工程的抵押登记并不影响中铁公司向买受人出售涉案房屋和办理涉案房屋产权证书等事宜。故邹东洋、邹季君诉称”在此之前完全是被上诉人原因不能办理房屋产权证”无事实和法律依据。（二）本案中，2017年3月22日为涉案商品房交付使用之日，从该日起算90日（即2017年6月20日）即为”将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续”的最终时间。而中铁公司是2017年2月21日向产权登记机关提交材料、办理产权登记申请的，产权证的办出时间为2017年3月9日，均在上述最终期限前，中铁公司未违约。三、关于”一审判决背离本案事实”的答辩。（一）《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第三条”关于房屋交付的补充约定”第3.3款规定的是在买受人未按照第3.2款的约定履行相关义务的情况下，以出卖人书面房屋交接通知载明的买受人应收房的起始日作为出卖人履行交付房屋义务之日，而并非商品房实际交付使用之日。（二）根据邹东洋、邹季君诉称时引用的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第三条”关于房屋交付的补充约定”第3.2款以及第八条第8.1、8.2、8.4款可知，出卖人履行产权登记义务的前提是：（1）买受人收房；（2）委托办证的手续等材料交付给出卖人；（3）买受人结清所有的购房款以及税费、物业费等费用。本案中，根据中铁公司提供的《收据》显示，邹东洋、邹季君于2016年11月3日向中铁公司缴纳办证所需税费时并未将契税交给中铁公司，而是选择自行缴纳契税。后海南省地税局于2016年11月14日签发了《房地产过户税收证明书》后，邹东洋、邹季君才将该完税证明交给中铁公司。即邹东洋、邹季君于2016年11月才结清税费，2017年3月22日才收房、交纳第一笔物业服务费并将办证资料等交付给中铁公司、委托中铁公司协助其办理产权证，故自2017年3月22日起，出卖人产权登记义务方才成立。另外，上述事实也证明邹东洋、邹季君已属”买受人逾期履行本补充协议第3.2、8.1款之义务的”，根据第8.2、8.4款约定，中铁公司履行产权登记义务的时限还可以在2017年6月20日后相应顺延。
邹东洋、邹季君向一审法院起诉请求：1.中铁公司给付自2015年4月15日起至为邹东洋、邹季君呈报产权登记之日期间的房屋价款日万分之一的违约金。截止到2017年2月15日为652,072.00元（974.75×669天）。2.诉讼费由中铁公司承担。
一审法院认定事实：对2012年2月16日，邹东洋、邹季君与中铁公司签订了《商品房买卖合同》，约定邹东洋、邹季君购买中铁公司位于三亚市河东区迎宾路165号115号商业用房，房屋建筑面积为278.5平方米，房屋总价款为人民币9747500元。第十五条第3项约定，”若出卖人未能在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关的，每逾期一日，按买受人已付房款的万分之一的标准支付违约金。”合同约定交房日期为2012年12月31日，因中铁公司未能在约定期日交付房屋，双方发生纠纷，邹东洋、邹季君起诉至法院要求中铁公司立即交付房屋并给付逾期交房违约金。案经三亚市中级人民法院审理查明，中铁公司于2015年1月5日以邮寄方式通知邹东洋、邹季君自2015年1月5日至2015年1月30日办理收房手续。但邹东洋、邹季君以未达到交付条件为由，拒办理交房手续。诉讼中，双方对2015年1月15日已收取房屋无异议，法院对该项诉求未作处理。2015年6月5日，中铁公司向邹东洋、邹季君邮寄《办理房产证的通知函》，通知邹东洋、邹季君向中铁公司提供办理房产证所需要身份证、户口簿、结婚证复印件、房屋产权办理授权委托书，该送达经过三亚市公证处公证。2016年1月21日，包含涉案房屋在内的整栋楼房取得大产权证。2016年11月3日，邹东洋、邹季君交纳办证所需税费，委托中铁公司协助办证。2017年2月21日，三亚市不动产登记中心受理涉案房屋的转移登记申请材料。2017年3月9日，涉案房屋取得不动产登记证书。2017年3月22日，邹东洋、邹季君签收《业主入住文件资料签收单》。
一审法院认为,邹东洋、邹季君与中铁公司于2012年2月16日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同。关于中铁公司是否应承担违约责任。根据合同约定，中铁公司应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关的。此处的交付使用应指的是房屋实际交付时间，与法律上认定中铁公司完成交房义务的时间不是一个概念，庭审已经查明，邹东洋、邹季君与中铁公司实际交房时间是2017年3月22日，故应自此时往后推算90日即中铁公司应在2017年6月20日之前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关的。中铁公司已于2017年2月21日向三亚市不动产登记中心交付涉案房屋的转移登记申请材料，2017年3月9日涉案房屋已取得不动产登记证书，时间均在中铁公司办证义务开始之前，故中铁公司不存在违约情形，不应当承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回邹东洋、邹季君的诉讼请求。一审案件受理费10320元（邹东洋、邹季君已预交5160元），已减半收取5160元，由邹东洋、邹季君负担。
二审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和当庭质证。本院对证据认定如下：1、邹东洋、邹季君在庭审中当庭提交了《销售不动产统一发票（自开）发票联》（发票代码：246001590619，发票号码：00205067），欲证明在2016年4月8日（即发票的开票日期）之前中铁公司还不具备为邹东洋、邹季君办理产权登记的条件。中铁公司对此证据的真实性、合法性不持异议，对其关联性和证明目的有异议。中铁公司认为，第一，该发票不属于”新证据”；第二，实际上本案双方有争议的事实是中铁公司发出收房通知就视为办证的起始时间，还是邹东洋、邹季君实际对该房屋进行实际收房，也即合同中约定的交付使用。如果办证的起始时间是实际交付使用之日，邹东洋、邹季君于2017年3月22日收房，则自此之后中铁公司才开始产生办证义务，因此该发票与本案无关。本院认可上述证据具有真实性、合法性，但本案双方争议的是是否应当以实际收房之日作为办证义务履行期限的起始时间，而该份发票的开票时间在实际收房日2017年3月22日之前，并不影响对主要争议事实的认定。2、中铁公司庭前提交了新证据《海南增值税普通发票》、《收款收据》，证明：2017年3月22日，邹东洋、邹季君于办理收房手续时方才缴纳第一笔物业服务费、电费共计8410元。邹东洋、邹季君对此证据的真实性、合法性不持异议，对其关联性和证明内容有异议，其认为：第一，该证据是进户的证据不是中铁公司交付房屋的证据，也就是说从邹东洋、邹季君缴纳物业管理费开始接受物业的管理服务；第二，该证据是由北京中铁第一太平物业服务有限公司三亚分公司开具的，与中铁公司交付房屋没有关联，也不能作为2017年3月22日交房的证据，因为交房时间由三亚市中级人民法院和海南省高级人民法院两级法院的判决予以认定。本院认为上述证据具备证据三性，邹东洋、邹季君签署收房材料的时间是2017年3月22日，与物业费收款收据及发票的开具时间相吻合，故本院对其证据效力予以认可。双方当事人对一审法院判决认定的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，关于中铁公司是否应承担违约责任的问题。庭审已经查明，中铁公司于2015年1月5日以邮寄方式通知邹东洋、邹季君前来办理收房手续，三亚市中级人民法院（2014）三亚民一初字第33号判决确认中铁公司房屋交付时间为2015年1月5日，是对一种邮寄方式送到视为交付房屋手续的认定，这与双方约定交付使用为办理产权登记义务的前提条件不同。中铁公司于2015年6月5日向邹东洋、邹季君邮寄《办理房产证的通知函》，但邹东洋、邹季君于2017年3月22日至三亚办理收房手续，并于当日签署《业主入住文件资料签收单》、《业主临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》等文件，取得电卡、水卡并缴纳物业管理费、电费。由此可以确认，邹东洋、邹季君首次缴纳物业管理费并实际使用涉案房屋的时间为2017年3月22日。根据《商品房买卖合同》附件四-2补充协议第3.2款（e）”买受人应在商品房交付时：......（e）按《业主临时规约》的约定支付物业费”及第8.2款”买受人履行本补充协议第3.2、8.1款之义务，是出卖人履行主合同第十五条所述的商品房产权登记义务的前提，买受人逾期履行本补充协议第3.2、8.1款之义务的，出卖人履行产权登记义务的时限相应顺延”的约定，邹东洋、邹季君在房屋交付时支付物业费是中铁公司履行《商品房买卖合同》第十五条约定的产权登记义务的前提，邹东洋、邹季君逾期履行的，产权登记义务的履行期限相应顺延。因此中铁公司的产权登记义务履行期限应自中铁公司将涉案房屋交付邹东洋、邹季君实际使用且邹东洋、邹季君按约定支付物业费之日即2017年3月22日起算，至2017年6月20日履行期限届满。中铁公司已于2017年2月21日向三亚市不动产登记中心交付涉案房屋的转移登记申请材料，2017年3月9日涉案房屋已取得不动产登记证书，时间均在2017年6月20日之前，故中铁公司不存在违约情形，不应当承担违约责任。一审法院判决驳回邹东洋、邹季君的诉讼请求正确。
综上，上诉人邹东洋、邹季君的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10320元，由上诉人邹东洋、邹季君负担。本判决为终审判决。
审判长陈德雄
审判员梁泽
审判员王晓艳
二○一七年十月十六日
书记员周海晶
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当事人应当按照约定全面履行自己的义务。[ly]
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第十八条 当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。[ly]
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第二十一条 保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。[ly]
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第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。[ly]
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被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。[ly]\'}]}]};if
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