广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第1120号
上诉人（原审被告）：梁以岳，男，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托代理人：陈志坚，广东群立弘律师事务所律师。
委托代理人：张泽湖。
被上诉人（原审原告）：余雪俊，男，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托代理人：陈健辉，广东晋元律师事务所律师。
上诉人梁以岳与被上诉人余雪俊因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第887号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
2015年6月24日，余雪俊向原审法院提起诉讼，请求判令：（一）解除梁以岳、余雪俊签订的房屋买卖合同；（二）梁以岳向余雪俊支付中介费14000元，银行按揭手续费3500元；（三）梁以岳向余雪俊支付违约金48000元；（四）梁以岳承担本案的全部诉讼费用。
原审法院查明：涉讼房屋位于佛山市南海区A座404房及第三层63号储物室，登记权属人为梁以岳。2015年2月4日，梁以岳（卖方）、余雪俊（买方）及润富公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》，约定余雪俊购买涉讼房屋；成交价480000元，该物业有关付款方式详见《附件》；（第二条第3款）梁以岳交付该物业予余雪俊使用之日期为：［卖方收齐全部楼款当天］或［支付首期楼款当天］；（第六条违约责任）1.若双方有以下情形之一，即视为违约，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方双倍返还定金或支付相当于成交价10%的违约金：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买该物业……2.若双方任何一方出现本条第1款的违约行为时，违约方除应即时向经纪方支付应付而未支付的中介代理费及咨询费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失，赔偿损失的范围包括经纪方所应收而未收的买卖双方中介代理费及咨询费，守约方已支付中介代理费及咨询费的，应由违约方赔偿给守约方；（第九条）在本合约执行过程中如有争议三方协商解决，协商不成三方同意向物业所在地法院提起诉讼解决本合约之争议纠纷；附件（付款方式）为：B银行按揭付款。1.定金10000元余雪俊应在签署本合约同时自行交付梁以岳。2.定金余款0元。3.梁以岳应在收到定金后5日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助余雪俊申请银行按揭。余雪俊应在签署本合约后5日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后5日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。余雪俊向银行申请10年34万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）。4.首期楼款（不含定金）130000元，余雪俊应在房管部门出具成功受理本次交易土地证递件回执当天直接支付给梁以岳。5.如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方应在房管部门出具成功受理本次交易土地证递件回执当天支付给梁以岳。6.楼价余款（即银行批准的贷款金额340000元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给梁以岳。同日，余雪俊与润富公司签订《服务收费确认书》，承诺支付中介代理费及咨询费14000元。同日，梁以岳出具收款收据，确认收取余雪俊定金10000元。2014年4月27日，中国银行股份有限公司广州荔湾支行出具《同意购房抵押贷款意向书》，拟同意余雪俊购买涉讼房屋申请贷款金额380000元，期限20年。2015年4月30日，余雪俊、梁以岳到行政服务中心申请办理买卖涉讼房屋涉税事项。同日，梁以岳出具收款收据，确认收取余雪俊首期楼款118000元。
2015年6月11日，余雪俊、梁以岳及润富公司签订《补充协议》，三方于2015年2月4日就买卖涉讼房屋签订《房屋买卖合约》进行补充协议：（1）该物业的交易手续已办理至递件成功可以交税过户，现因梁以岳认为对于银行放贷的尾期楼款存在不保障性的原因，而要求暂时停止办理交易过户手续。（2）梁以岳已交付使用的储物室，余雪俊应于2015年6月21日前交还给梁以岳。（3）现梁以岳把余雪俊支付首期楼款包含定金合计128000元退还108000元给余雪俊，余下两万元在收到余雪俊交还的储物室当天退还给余雪俊。（4）该物业接下来的交易事宜，将由经纪方配合买卖双方共同协商解决，如协商不成则按房屋买卖合约的第九条执行。（5）该补充协议取代之前一切与该协议相冲突的约定。同日，润富公司（经手人周炼欣）出具收据，确认收取余雪俊中介代理费及咨询费14000元。周炼欣出具收据，确认收取余雪俊按揭贷款手续费3500元。2015年6月11日，梁以岳退回108000元予余雪俊。6月17日，梁以岳退回20000元予余雪俊。2015年6月19日，余雪俊提起诉讼。
原审法院认为：余雪俊、梁以岳及润富公司签订的《房屋买卖合约》既包含了余雪俊与梁以岳之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含润富公司向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现余雪俊、梁以岳就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对余雪俊、梁以岳之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。余雪俊、梁以岳签订的《房屋买卖合约》及《补充协议》中余雪俊、梁以岳围绕涉讼房屋的约定是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。《补充协议》约定暂时停止办理过户、接下来的交易事宜共同协商，协商不成按房屋买卖合约第九条（协商、诉讼）执行，并未约定终止交易及对各方责任、后续清理结算等作出约定，该补充协议仅是暂停交易而非协商一致解除合同并最终结算。合同明确约定付款方式详见附件，附件内容亦是合同条款组成部分，该付款方式约定清楚明确，不存在岐义，双方应按该约定履行；合同第二条第3款约定的是房屋交付时间（收齐全部楼款当天或首期款支付当天），交付以付款条件为依据而非付款以交付为依据，梁以岳混淆两者之间的关系，认为签订合同即应支付首期款的主张缺乏理据，原审法院不予采纳。现梁以岳要求全额支付48万元房款继续履行合同与约定不符，且余雪俊亦明确表示经过数月情况（贷款批准）已发生变化不同意继续履行，双方已无继续履行的合意，余雪俊请求解除合同的主张原审法院予以支持。
当事人在民事活动中法律地位平等，在合同磋商过程应尽到合理谨慎注意义务，对己方将享有的权利及承担的义务作充分认识了解，综合各方面因素均衡利益而签订合同。余雪俊以贷款方式支付部分房款，梁以岳在合同签订时已清楚知悉该情况，且合同已就申请贷款与实际批准贷款的差额支付作出约定。若梁以岳对余雪俊付款（贷款）能力存在疑虑，应提出继续进行磋商或考虑是否按此条件签订协议，而非在签订合同、履行过程中再行提出要求余雪俊另行提供担保。合同一经订立，对双方均具有法律约束力，双方应按约定全面履行义务。梁以岳无正当理由中止交易拒绝继续履行合同，致合同解除责任在于梁以岳，余雪俊请求梁以岳按约定计付48000元违约金的主张原审法院予以支持。依约定，经纪方促成该买卖合同关系的中介费用，由违约方最终负担，余雪俊已支付中介费14000元，余雪俊请求梁以岳赔偿中介费14000元的主张原审法院予以支持。合同中并没有按揭费用负担的约定，且余雪俊所主张的按揭费用为其履行合同的支出，违约金具有一定的惩罚及补偿性质，余雪俊未能举证证实其损失超出该违约责任的承担，再行请求梁以岳支付按揭费用3500元的主张缺乏依据，原审法院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条的规定，判决：一、解除余雪俊与梁以岳就位于佛山市南海区A座404房及第三层63号储物室房屋买卖合同关系；二、梁以岳应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金48000元予余雪俊；三、梁以岳应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿14000元予余雪俊；四、驳回余雪俊的其他诉讼请求。一审适用简易程序结案，案件受理费减半收取718.75元，由余雪俊负担43.75元，梁以岳负担675元。
上诉人梁以岳提起上诉称：（一）双方签订的《补充协议》已明确约定双方同意暂时停止办理交易过户手续，接下来的交易事宜如协商不成则按照《房屋买卖合约》第九条向法院提起诉讼解决纠纷的约定执行，并约定《补充协议》取代之前一切与之冲突的约定，因此《补充协议》作为最后协议具备法律效力，双方之前签订的《房屋买卖合约》已无法律效力。原审判决将《房屋买卖合约》作为判决依据支持余雪俊的诉讼请求，是错误的。（二）梁以岳已按照《补充协议》的约定退还了128000首期款（含定金10000元）予余雪俊，应视为双方按照《补充协议》的约定履行了义务，对返还储物室等权利义务进行了后续清理，买卖纠纷已经解决，余雪俊没有理由再起诉梁以岳违约。（三）即便《房屋买卖合同》有效，也是余雪俊违约在先，梁以岳没有任何过错，不应承担法律责任。1.余雪俊没有按照《房屋买卖合约》的约定足额向梁以岳支付首期款130000元，尚欠12000元，经梁以岳多次催促仍未交付。2.梁以岳和中介代表多次与余雪俊到银行申请贷款均因余雪俊缺乏信誉未能办理，中国银行广州荔湾支行出具的《同意购房抵押贷款意向书》仅是贷款意向，并不表明银行有必须发放贷款的义务，银行有权单方决定取消贷款并且不承担任何责任，且有效期只有两个月，因此梁以岳担心余雪俊无力支付购房款，行使不安抗辩权与余雪俊签订了《补充协议》。（四）因本案房屋买卖没有成交，根据相关规定，中介不应收取佣金，余雪俊交了中介费与梁以岳无关。综上，请求撤销原审判决，驳回余雪俊的全部诉讼请求，本案诉讼费由余雪俊承担。
被上诉人余雪俊答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方在二审期间未提交任何新证据。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院另查明：双方在二审期间确认没有办理《房屋买卖合约》约定的土地证递件手续。
本院认为：梁以岳和余雪俊签订的《房屋买卖合约》及附件和《补充协议》系其真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的合同义务。梁以岳主张《补充协议》已明确约定双方暂停交易，随后事宜如协商不成则按照《房屋买卖合约》第九条的约定向法院起诉，《补充协议》取代之前一切与之冲突的约定，因此《补充协议》已对双方纠纷进行了了结，在前的《房屋买卖合约》已无法律效力，余雪俊无权追究梁以岳的违约责任。对此，本院认为，双方虽达成《补充协议》暂停交易，但余雪俊在《补充协议》中未明示放弃追究梁以岳的违约责任，《补充协议》也未约定双方关于《房屋买卖合约》的权利义务就此了结，《房屋买卖合约》关于违约责任的条款并未与《补充协议》的内容冲突，仍合法有效。余雪俊有权请求解除合同并依据《房屋买卖合约》的违约责任条款向梁以岳主张违约责任，因此，梁以岳的该上诉主张不成立，本院不予支持。
梁以岳上诉主张本案中梁以岳没有违约，违约的是余雪俊，理由有二：一是余雪俊未足额缴纳首期款，二是担心余雪俊没有能力申请银行按揭贷款导致丧失支付剩余房款的能力，梁以岳与余雪俊协商中止交易是行使不安抗辩权。对此，本院认为，《房屋买卖合约》约定首期楼款的支付时间是房管部门出具成功受理本次交易土地证递件回执当天，而双方均确认本案房屋买卖交易并未进行到该环节，即余雪俊支付首期楼款的条件并未成就，梁以岳无权要求余雪俊支付首期楼款，因此其关于余雪俊未足额支付首期楼款构成违约的主张不成立，本院不予支持。关于梁以岳行使不安抗辩权是否成立的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行……当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”的规定，当事人中止履行合同先履行义务的，必须有确切证据证明对方当事人有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，否则应承担违约责任。在本案中，梁以岳并无任何确切证据证明余雪俊丧失支付购房款尾款的能力，其行使不安抗辩权的条件并不成就。况且，余雪俊在双方到行政服务中心申请办理买卖涉讼房屋涉税事项前已取得中国银行广州荔湾支行出具的《同意购房抵押贷款意向书》，表明其已通过按揭贷款申请的初步审核。即便余雪俊最终不能申请银行按揭贷款，梁以岳可以根据《房屋买卖合约》“如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款数额，二者相差数额，买方应在房管部门出具成功受理本次交易土地证递件回执当天直接支付给卖方”的约定向余雪俊主张权利。因此，梁以岳拒绝履行约定的义务没有事实和法律依据，应承担违约责任。原审判决根据余雪俊的诉求判定双方的买卖合同关系解除，并根据《房屋买卖合约》的约定判定梁以岳支付成交价10%的违约金48000元予余雪俊正确，本院予以维持。
梁以岳还主张因本案房屋买卖没有成交，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”的规定，润富公司不应收取中介费，余雪俊交了中介费与梁以岳无关。对此本院认为，梁以岳、余雪俊与润富公司已签订《房屋买卖合约》，即润富公司作为居间人已促成合同订立，梁以岳、余雪俊应向润富公司支付报酬。同时，根据《房屋买卖合约》第五条“基于经纪方提供的中介服务，买卖双方同意在本合约签订当日向经纪方支付中介代理费及咨询费”和第六条第2款“守约方已支付中介代理费及咨询费的，应由违约方赔偿给守约方”的约定，梁以岳无正当理由不履行合同义务已构成违约，原审判决梁以岳赔偿余雪俊已支付的中介代理费14000元正确，本院予以维持。
综上，梁以岳的上诉请求缺乏理据，不能成立，原审法院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1350元，由上诉人梁以岳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
代理审判员 郑正坚
代理审判员 吴媛媛
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 许佩珊
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