北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终2056号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李思，男，1961年8月10日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）：胡静，女，1980年1月26日出生。
二上诉人共同委托诉讼代理人：刘松鸿，北京市京师律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张赓，男，1987年5月27日出生。
委托诉讼代理人：蒋曼，北京市三维律师事务所律师。
上诉人李思、胡静因与被上诉人张庚房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市大兴区人民法院(2016)京0115民初15362号民事判决，共同向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
李思、胡静共同上诉请求：撤销原判，改判解除我们与张庚签订的《北京市存量房屋买卖合同》，由其赔偿我们违约金120万元，或将本案发回重审。事实和理由：由于张庚的原因，致使房屋未能在约定的期限内完成付款、过户手续，其已经构成严重违约。张庚通过欺诈行为签订买卖合同，没有签字确认网签合同并拒绝签订补充协议。张庚在我们一再催促下均没有履行合同，根据合同约定我们可以单方解除合同，张庚应承担违约责任。办理贷款面签过程中是张庚不告而别致使贷款未能办理，就此中介公司也向张庚发出了催告函，一审法院对此却疏于查实，不仅没有认定张庚违约事实，在房屋增值并判决继续履行的情况下，却判决我们承担高额诉讼费用，有失公允。
张庚辩称，我具有购房资格。网签合同双方已经委托中介公司代为办理，而对方却要求签订不合理的补充协议致使合同履行受阻。我于起诉前已经向李思和胡静发出了催告，不存在我拖延履行的情形。未能在合同约定的期限内过户是李思、胡静的责任，故其没有合同约定的解除权。现我具备支付全款购房的能力，不同意李思、胡静的上诉意见，请二审法院维持原判。
张庚向一审法院起诉请求：要求李思、胡静继续履行2016年6月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，将位于北京市大兴区黄村镇香留园×号房屋（1-3层、-01层，以下简称101房屋）过户给我，并将上述房屋于过户当天交付给我。
李思、胡静向一审法院反诉请求：要求解除与张赓签订的《北京市存量房屋买卖合同》，张赓赔偿我们违约金120万元。
一审法院认定事实：101房屋系李思、胡静二人按份共有，每人享有共有份额的50%。2016年6月6日，经由北京存房房地产经纪有限公司（以下简称：存房公司）提供居间服务，张赓（买受人）与李思、胡静（出卖人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：出卖人所出售房屋为楼房，坐落在大兴区黄村镇香留园×号；房屋所有权证证号为X京房权证兴字第XX**号，共有权证证号为X京房权证兴字第XX**号；该房屋已设定抵押，抵押权人为中信银行，抵押金额为384万元；经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为828万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为340万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人；买受人向出卖人于签订本合同2日内支付定金100万元，定金支付方式为自行交接的方式划转，买受人采取商业贷款付款的方式支付该房屋成交总价款，具体付款方式及期限的约定详见补充协议；办理完毕房屋所有权转移登记手续后，于3个工作日内将该房屋交付给买受人；买卖双方最晚应于合同签订之日起120日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，买卖双方应当另行签订书面的补充协议。因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日120日取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同。1.如买受人选择解除合同，适用本合同第十条第（一）款约定。2.如买受人选择继续履行合同的，出卖人应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，出卖人按照买受人全部已付款的日万分之五向买受人支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向买受人支付。因买受人原因致使出卖人在合同签订之日起120日内未能完成房屋权属转移且买受人未取得房屋产权证书，出卖人有权单方解除合同。1.出卖人选择解除合同的，适用本合同第十条第（二）款约定。2.出卖人选择继续履行合同的，买卖双方应根据实际情况另行书面约定产权转移登记日期，买受人应自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，按全部未付金额的日万分之五向出卖人支付逾期违约金。并于实际产权转移登记之日向出卖人支付。双方还约定了其他事宜。
当日，张赓（买受人）与李思、胡静（出卖人）还签订了《商业贷款付款方式补充协议》，约定：房屋成交总价包括房屋成交价格及房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价总计为1168万元，此价格为出卖人净得价，不含税；买受人以自行交接方式支付定金100万元，买受人应于本协议签订之日起2日内支付该笔定金，出卖人同意将购房款80000元作为物业交接保证金，于物业交接完毕当日支付；买卖双方应于网签后7日内办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为580万元；买受人于2016年8月25日前支付出卖人购房款285万元，支付方式为资金监管；买受人于10月1日前支付出卖人购房款100万元；买受人于2016年10月5日支付出卖人购房款95万元，支付方式为搜房托管；买卖双方的权利义务以本附件及《买卖合同》为准，是否办理网签备案登记不影响本附件及《买卖合同》的效力，若网签备案登记的内容与本附件及《买卖合同》不一致，以本附件及《买卖合同》为准。双方约定了其他事宜。
2016年6月6日，张赓（购买方）与李思、胡静（出售方）还书面承诺101房屋的缴税、过户手续必须由存房公司协助办理，双方要求自行办理缴税、过户手续的，须在存房公司的陪同、监督下进行。张赓当日还书面签署了购房承诺书。当日，张赓与李思、胡静授权存房公司协助委托人办理交易房屋的存量房屋买卖合同网上签约（包括但不限于：房源信息公示、网上签约、网签注销等）。李思、胡静都签署了书面的配偶同意出售声明。2016年6月6日，张赓与李思、胡静双方签订了存量房交易结算资金自行划转声明，双方协商决定自行划转交易结算资金。当日，张赓与李思、胡静签订了买卖定金协议书，约定了支付定金100万元。2016年6月6日，张赓（购买方）与李思、胡静（出售方）以及存房公司还签订了居间服务合同，约定买受人向居间方支付居间服务费175200元、贷款服务费600元。
2016年6月7日，张赓向李思、胡静支付定金100万元，李思向张赓出具了收据。当日，张赓（乙方）与李思（甲方）还签订了补充协议，约定：张赓购买101房屋，出卖人李思，经甲乙双方协商，2016年8月29日前给付解押款384万元给予此房产解押，否则视为买受人违约。6月8日，张赓向存房公司支付居间服务费175200元、代收评估费3000元。存房公司向张赓出具了收据。8月25日，张赓向李思汇款385万元。李思、胡静当日向张赓出具了收据，承诺将上述款项用于101房屋解除银行抵押。李思、胡静也如约偿还了中信银行的抵押借款。101房屋现已没有抵押权。
张赓与李思、胡静又签订了一份补充协议，约定：买受人张赓，出卖人李思、胡静，如买受人无法贷款，双方同意解除合同，首付款可以退，但定金不能退或违约金协商，买受人不贷款自行筹够房款，合同生效；过户后15个工作日没有收到贷款房款，那么买受人给予贷款总额的百分之二（100万元就是2万元）按月计算的违约金，按每天计算总房款结清到账日起每月支付房租12000元给买受人张赓到房屋租赁到期为止。出卖人在2017年5月7日之前把出卖人的家具家电及其他私人物品及灯饰一并搬出房屋。租房订金押金由出卖人给付承租人，房屋租赁到期日2017年4月30日。
2016年9月6日，李思、胡静发现网签合同与《北京市存量房屋买卖合同》存在一些差异，遂提出要对网签合同进行修改。双方事先约定要在9月9日办理银行贷款手续。2016年9月9日，张赓与妻子袁利兵以及李思、胡静先后来到存房公司办理银行贷款事宜。但由于双方对于合同的一些细节存在不同认识，商谈并不融洽，双方先后离去。张赓未能在当日办理成功银行贷款。
2016年9月21日、24日，李思、胡静分两次向张赓发出催告函，要求张赓尽快办理网签补充协议的签订，以及银行贷款、资金托管、房屋过户等事宜，并强调如果张赓仍未履行合同义务，李思、胡静将追究张赓的违约责任。张赓收到了上述两封催告函，但不认为自己违约。此后，双方协商未果，张赓遂将李思、胡静诉至法院，李思、胡静提起反诉。庭审中，张赓表示愿意一次性给付李思、胡静剩余购房款。
一审法院经审理认为：张赓与李思、胡静签订的存量房屋买卖合同以及补充协议等，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人均具备相应民事行为能力，均系合法有效。双方均应按照一系列合同的约定全面履行各自的合同义务。根据法院查明的事实，尽管双方在履行合同当中出现分歧，对合同的一些细节存在不同认识也符合常理。张赓虽未能办理成功贷款，但不能归结于李思、胡静的原因导致。并且，李思、胡静主张张赓违约，也与事实不符。尽管目前已经超过了合同中约定的履行期限，但鉴于张赓已给付李思、胡静购房款485万元，张赓也表示其能够筹措剩余购房款，因此，存量房屋买卖合同应继续履行，双方互不承担违约责任。本案中的101房屋的出租到期日截至2017年4月30日。因此，应由李思、胡静在租赁合同到期后将房屋交付张赓。但李思、胡静应在收到张赓的剩余购房款后将房屋过户给张赓名下。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条、第二百二十九条之规定，判决：一、张赓给付李思、胡静剩余房款六百八十三万元（于本判决生效后十日内履行）；二、李思、胡静于收到张赓给付的第一项房款当日协助张赓办理位于北京市大兴区黄村镇香留园×号房屋所有权转移登记，将上述房屋变更登记至张赓名下；三、李思、胡静于二○一七年五月五日前将北京市大兴区黄村镇香留园×号房屋交付张赓；四、驳回张赓的其他诉讼请求。五、驳回李思、胡静的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，李思、胡静提供2016年9月9日其与张庚的谈话录音，主张张庚表示”要不行，咱不签了”的言语；另提供张庚给李思发的信息，其中有”请不要没完没了的给我发快递”的表示，据此主张张庚拒绝签订协议并拒绝协商，构成违约。张庚对上述证据的真实性予以确认，但不同意李思、胡静的证明目的，其表示2016年9月9日是因为对方无理要求签订补充协议，他才表示不签，而短信是在提起诉讼之后再次催促对方配合履行合同时发出的。
本院审理过程中，张庚将6830000元交存至一审法院。
另，本院对一审法院查明的相关事实予以确认。
本院认为，从双方当事人在履行合同中的表现看，均较为谨慎，有争议部分多以补充协议形式进行了约定，合同基本还是在顺利履行中。双方真正发生实质性矛盾是李思、胡静发现网签合同与买卖合同存在差异而起，就此问题协商过程中没有达成一致意见，致使矛盾加剧以致无法调和，张庚遂提起诉讼。关于上述争议，本院认为李思、胡静在发现差异后提出异议的行为并无不当，但亦应在符合法律规定及合同约定的前提下提出协商方案，根据其与张庚签署的《商业贷款付款方式补充协议》，约定：买卖双方的权利义务以本附件及《买卖合同》为准，是否办理网签备案登记不影响本附件及《买卖合同》的效力，若网签备案登记的内容与本附件及《买卖合同》不一致，以本附件及《买卖合同》为准。故在就此差异不能达成一致的情况下，依据双方所签上述补充协议的约定，该争议不应成为买卖合同继续履行的障碍。现查张庚具备支付全部购房款的能力，原审法院判决合同继续履行正确。李思、胡静主张张赓存在违约行为，致使合同不能履行一节证据不足，本院不予采信。
综上所述，李思、胡静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费99080元，由李思、胡静负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 刘丽杰
审判员 蒋春燕
审判员 李 淼
二〇一七年四月二十六日
书记员 徐方烁
-2-
-1-