上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0107民初12705号
原告(反诉被告)黄峰，男，汉族，1980年2月15日出生，住址上海市。
原告(反诉被告)许华君，女，汉族，1984年1月3日出生，住址同上。
委托代理人周丹洋、杨波，上海天尚律师事务所律师。
被告(反诉原告)杨尔俊，男，汉族，1966年11月17日出生，住址上海市。
被告(反诉原告)钱东兰，女，汉族，1965年12月7日出生，住址同上。
委托代理人陈勇，江苏和成律师事务所律师。
原告黄峰、许华君与被告杨尔俊、钱东兰及反诉原告杨尔俊、钱东兰与反诉被告黄峰、许华君房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王飞独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)黄峰、许华君的委托代理人周丹洋、杨波，被告(反诉原告)杨尔俊及杨尔俊、钱东兰的共同委托代理人陈勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告黄峰、许华君诉称，2015年12月3日，原被告经上海首佳房地产经纪事务所居间，签订了《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》，约定两被告将上海市凯旋北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)及凯旋北路XXX弄XXX号地下二层435号车位(以下简称“系争车位”)出售两原告，房屋总价款为人民币885万元(以下币种均为人民币)，其中系争房屋价款为867万元，系争车位价款为18万元，房屋上设立有贷款抵押。原告在2015年12月3日及7日分别向被告支付定金10万元及40万元。之后原被告于2015年12月25日就系争房屋及车位签订了《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》并办理了网签手续。2015年12月29日原告向被告支付了首期房款120万元。2016年3月23日原告的购房贷款合同审批通过，原告即与中介公司要求被告去江苏金湖县办理系争房屋的抵押注销手续，但被告提出因房价上涨较大，要求涨价，原告不同意被告提出的涨价要求，致系争房屋未能办理抵押注销手续，双方之交易未能继续进行。原告认为原告已经支付被告房款共计170万元，被告既不履行合同，也不归还原告之购房款，被告应承担违约责任，故原告提起诉讼来院请求判令：1、解除原被告之间就买卖上海市凯旋北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)、《补充协议》及关于凯旋北路XXX弄XXX号地下二层435号车位的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)；2、两被告返还原告已经支付的购房款本金人民币170万元(含50万元定金)并赔偿利息损失(其中50万元自2015年12月7日计算至实际归还日，120万元自2015年12月29日计算至实际归还日，利率按照人民银行同期贷款利率计算)；3、被告赔偿原告违约金177万元；4、被告赔偿原告支出的居间中介费38500元、贷款评估费6900元、委托担保费13000元；5、被告承担原告支出的合理律师费80000元；6、本案诉讼费由被告承担。
被告杨尔俊、钱东兰辩称，同意解除关于系争房屋及车位的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》等协议，不同意原告其余诉讼请求。原被告之间确实存在房屋买卖之合同关系，被告收取了原告共计170万元的购房款，但是原告主张被告单方面要求涨价致合同未能履行无事实依据，被告从未表示过要涨价，没有违约行为。实际上是因为原告未能按照补充协议的约定支付217万元房款导致系争房屋上的抵押无法解除，由此导致合同无法履行。根据合同约定，因原告逾期付款，被告已进行催告并书面通知解除了合同。另原告诉讼请求中主张违约金的同时主张利息等损失无法律依据。原告以房款及车位款总额为基数主张违约金177万元也无合同依据。综上所述，对原告诉请不同意。
反诉原告杨尔俊、钱东兰诉称，反诉原告与反诉被告确实就系争房屋及车位签署了《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》。上述合同及补充协议签署后，反诉被告仅支付了第一笔购房款170万元，但根据《补充协议》“付款时间”中“3月底左右39房款%2B217装修补贴%2B18车位=274万元专款用于结清甲方银行抵押”的约定，反诉被告应先行向原告支付该274万元购房款，用于清除系争房屋的抵押。2016年3月31日，反诉原告两人来沪要求反诉被告支付该款项，但反诉被告未予支付。后，反诉原告多次通过中介要求反诉被告支付款项未果。2016年4月14日，反诉原告委托律师函告反诉被告履行义务，也未果。因系争房屋存在大额银行抵押贷款，反诉被告的付款再三拖延，导致反诉原告额外支付了大量的银行贷款利息，故反诉原告于2016年4月18日书面通知反诉被告解除双方的买卖合同。现提起反诉，请求判令：1、确认反诉原告与反诉被告的房屋买卖合同于2016年4月18日解除，并判令反诉被告支付反诉原告违约金130万元；2、本案受理费由反诉被告承担。
反诉被告黄峰、许华君辩称，反诉原被告关于系争房屋交易中的《房屋买卖合同》及《补充协议》对相关款项支付时间存在明确约定，同时相关款项给付的履行是有条件的，根据约定，274万元的款项应当支付至还款专用账户用于解除系争房屋上的抵押，同时支付的时间应当是在注销银行抵押当日。因为反诉原告未能筹齐其本人必须支付的用于注销抵押的款项和反诉被告共同去银行办理涤除抵押手续，故反诉原告为违约方，反诉被告不存在违约行为，不同意反诉原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2015年12月3日，原告黄峰与被告杨尔俊、钱东兰签订《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》，协议主要约定：两被告向原告出售上海市凯旋北路XXX弄XXX号XXX室房屋及凯旋北路XXX弄XXX号地下2层435号车位，房屋总价款为885万元，原告支付意向金10万元，意向金在被告签订《房地产买卖居间协议》后转化为定金。原告在签订协议后四日内补定金40万元，定金共计50万元。并约定双方于2015年12月15日前签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。在《房地产买卖协议》其他约定栏中载明：“总房价款为甲方税后到手价格，乙方支付的首付款叁佰万需划入甲方的抵押权人账户作为解除抵押专款专用，不得由甲方挪为他用。”原告在2015年12月1日转账支付意向金10万元，2015年12月10日转账被告杨尔俊定金40万元，被告杨尔俊就上述款项分别出具收条。
2015年12月25日，原告黄峰、许华君与被告杨尔俊、钱东兰就系争房屋签订编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，并就系争车位签订编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》。关于系争房屋之《上海市房地产买卖合同》主要约定内容为：1.系争房屋转让价款为650万元；2.买受人未按照合同约定期限付款的，每逾期一日，买受人应向出售人支付逾期未付款的0.05%的滞纳金，若逾期超过15日仍未付款的，出售人有权单方面解除合同，买受人向甲方赔偿总房价款的20%作为违约金；3.出售人未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，出售人应向买受人支付已收款的0.05%的滞纳金，若逾期超过15日仍未交房的，买受人有权单方面解除合同，出售人向买受人赔偿总房款的20%作为违约金；4、订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分，本合同补充条款和正文条款不一致的，以补充条款为准；5.出售人必须在收到买受人支付的第一笔购房首付款后三个工作日内预约办理该房屋提前还款手续，以保证产权明晰(出售人承诺该房屋产权清晰，不设有任何抵押)；6.双方约定于产权过户前21日内办理审税、申报查房手续。买受人贷款审批通过，购房资格及房产税审核完毕后三日内(2016-03-30之前)双方前往上海市普陀区房地产交易中心办理产权过户；7.双方中若有任何一方未按照买卖合同中的约定全面履行自己的义务，出售人应按照合同第十条第三款之约定违约金比例承担违约责任，买受人应按照合同第九条第三款之约定比例承担违约责任；8.双方约定签订买卖合同后(2015-12-29)由买受人向出售人支付第一笔购房款170万元，其中包含已付定金50万元；出售人注销银行抵押当日，由买受人向出售人支付第二笔购房款390万元；双方另就其他事项进行约定。《补充协议》约定：1.房屋的买卖合同价为650万元，两原告向两被告支付装修补贴款217万元，两被告出售系争房屋的税后净到手价格为867万元；2.双方约定在两被告注销银行抵押当日(2016-3-31之前)由两原告一次性支付全额装修补偿款217万元；3.其余房款部分付款日期按买卖合同约定时间支付；4.若协议与买卖合同有冲突，以协议为履行标准。协议下方注明“3月底左右39房款%2B217装修补贴%2B18车位=274万元专款用于结清甲方(两被告)银行抵押”。
原告于2015年12月29日通过银行转账120万元至被告杨尔俊，被告于2015年12月30日向原告出具上述款项的收条。2016年3月23日上海浦东发展银行股份有限公司三林支行及上海市公积金管理中心批准通过了原告黄峰、许华君的贷款合同，贷款金额总计434.7万元。双方曾约定2016年3月31日协商履行合同事宜，但因故未能碰面。2016年4月8日被告杨尔俊函告原告黄峰及中介工作人员，表示房价上涨，同时被告涤除银行抵押需要支付费用等等。2016年4月11日原告向被告及案外人中介公司发函，要求被告涤除系争房屋上的银行抵押并履行已经签订的房屋买卖合同。2016年4月14日被告向原告发函要求原告支付274万元的购房款，原告表示未收到上述函件。后4月18日被告向原告发出通知解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》，原告表示收到上述通知。因双方就履行合同及支付款项未能协商一致，原告向本院提起诉讼，请求判决如其诉请。2016年7月9日本院向被告送达诉状副本等诉讼材料。7月18日，被告提起反诉，请求判决如其反诉诉请。
就原告办理好贷款通知被告办理抵押注销事宜，原告申请中介公司工作人员出庭作证，该证人明确表示在3月25日，中介公司已通知被告办理抵押注销手续，但被告称在外地出差无法办理，3月底被告来上海，并提出涨价的要求，经办人也对其进行过劝说。
另查明，系争房屋上尚有江苏金湖农村商业银行股份有限公司650万元的银行抵押未涤除。江苏省金湖县人民法院于2016年4月28日司法查封了本案系争房屋及车位。
本案反诉查明的事实同本诉。
本院认为，当事人缔结之合同一旦合同成立，交易双方即应严格履行约定义务，否则须承担违约责任。现经查明，原黄峰与被告杨尔俊、钱东兰双方签订《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》，后两原告与两被告就系争房屋及车位的买卖签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，上述合同、协议均系原被告双方对买卖房屋及车位的真实意思表示，本院对此予以确认。根据合同的约定，被告应在收到首付款后三个工作日预约办理银行贷款的提前还款手续，但被告未能提供预约办理还贷的相关证据。同时根据合同中付款的约定，原告支付了首付款170万元，现双方争议的焦点在于第二笔房款，对此本院认为，合同及补充协议中均约定了原告应当在注销银行抵押当日支付第二笔款项，现有证据证明，在2016年3月24日原告的贷款申请已经获得银行及公积金管理中心的批准，原告已经具备付款的能力，按照常理原告不会存在延期交易的主观性。被告引用的《补充协议》的“注明”内容仅反映出相应房款的构成情况，并无支付时间的具体约定。同时，根据查明的抵押金额及约定的原告应当用于注销抵押的钱款金额，可以认定注销抵押的钱款中有部分款项需要被告自筹，而被告未能提供3月3日之前自己已经筹齐款项的证据，故可以认定抵押未能按时注销的原因在于被告。因被告之违约行为导致合同未能履行，原告根据合同约定要求解除双方关于系争房屋及车位的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》符合合同约定及法律规定，本院对此予以支持。合同解除日期以本院向被告送达诉状副本等诉讼材料之日(2016年7月9日)为准。基于原告并无违约行为，被告向原告发送解约函不符合合同约定，对其效力不予认可。合同解除后，被告应将已经收取之原告购房款返还原告，对原告此项诉讼请求本院一并采纳。至于违约金，根据双方合同之约定被告未能按照合同约定履行义务的，应向原告赔偿总房款的20%作为违约金，庭审中双方对此违约金计算标准均无异议，本院对此予以认可。至于违约金计算之基数，由于双方本次交易的内容包括房屋与车位，在《上海市房地产买卖合同》及补充协议中均明确房屋价格为650万元，故计算基数应以约定的房屋价格650万元与车位价格18万元的总和为准，原告将装修款项217万元计入房价违反合同约定。另，由于合同及补充协议中对被告违约其应承担违约责任的方式约定为返还已付房款及赔偿违约金，同时违约金又兼具惩罚性，故在原告主张被告赔偿违约金的诉请获得法院支持的情况下，其提出的利息及其他请求均属于损失的范畴，根据合同法的相关规定，不应当再获得法院的支持。关于反诉，基于本诉部分的分析，对反诉原告的诉请均不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告黄峰、许华君与被告杨尔俊、钱东兰关于上海市凯旋北路XXX弄XXX号XXX室的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》、关于上海市凯旋北路XXX弄XXX号地下2层435号车位的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》于2016年7月9日解除；
二、被告杨尔俊、钱东兰应于本判决生效之日起十日内返还原告黄峰、许华君购房款人民币XXXXXXX元；
三、被告杨尔俊、钱东兰应于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄峰、许华君违约金人民币XXXXXXX元；
四、对原告黄峰、许华君的其余诉讼请求不予支持；
五、对反诉原告杨尔俊、钱东兰的诉讼请求不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
本案财产保全费人民币5000元，由被告杨尔俊、钱东兰负担。
本案受理费人民币35892元，减半收取，计人民币17946元，由原告黄峰、许华君负担人民币4400元，由被告杨尔俊、钱东兰负担人民币13546元(原告已预付)。
本案反诉受理费人民币8250元，已减半收取，由反诉原告杨尔俊、钱东兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 王飞
二〇一六年十一月二十九日
书记员 沈南
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十七条
当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。