吉林市船营区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）船民一初字第01423号
民事判决书
（2014）船民一初字第1423号
原告：赵晓伟，男，汉族，住吉林市站前。
委托代理人：孙峰，北京东财律师事务所律师。
被告：朱建华，男，汉族，住通化市东昌区。
委托代理人：孙忠奎，男，汉族，通化市东昌区龙泉法律服务所法律工作者。
被告：吉林省翔达房地产开发有限公司，住所地吉林市北大湖镇。
法定代表人：李建宝，总经理。
委托代理人：林晓春，吉林正大方圆律师事务所律师。
委托代理人：李海楠，男，汉族，住吉林市丰满区。
第三人：吉林市鑫丰建筑安装工程有限责任公司，住所地吉林市高新区。
法定代表人：肖春伟，总经理。
委托代理人：王胜春，男，汉族，吉林市昌邑区汇丰法律服务所法律工作者，住吉林市昌邑区。
原告赵晓伟与被告朱建华、吉林省翔达房地产开发有限公司（以下简称翔达公司）及第三人吉林市鑫丰建筑安装工程有限责任公司（以下简称鑫丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵晓伟及其委托代理人孙峰、被告朱建华及其委托代理人孙忠奎，被告翔达公司的委托代理人林晓春、李海楠，第三人鑫丰公司的委托代理人王胜春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵晓伟诉称：2012年6月2日翔达公司与鑫丰公司的代理人签订房屋抵付工程款协议书，翔达公司将位于吉林市船营区长春路88号馨港湾小区1号楼1单元12层28号商品楼作价406896元作为工程款抵付给鑫丰公司，并说明待鑫丰公司将房屋出售给第三方时，第三方凭此协议办理房屋销售合同及更名手续。当天鑫丰公司的代理人牛远慧又与朱建华签订房屋抵付工程款协议书，将该争议房屋以同样价款作为工程款抵付给朱建华。2012年6月7日朱建华与原告签订房屋买卖协议书，将该房屋以310000元的价格卖给原告，原告一次性支付购房款。当时房屋属于在建状态，2013年10月该房屋所属楼盘建成。原告拿着三份协议书到被告翔达公司要求办理房屋手续时，遭到拒绝。后原告查明翔达公司于2014年4月将本案争议房屋卖给他人，致使被告朱建华不能与原告履行房屋买卖合同。原告诉至法院，请求判令：1、请求确认原告与被告朱建华，被告翔达公司与第三人鑫丰公司、第三人鑫丰公司与被告朱建华之间合同有效；2、解除原告与被告朱建华的房屋买卖合同；3、被告朱建华向原告返还购房款310000元，并向原告支付违约金155000元，被告翔达公司对此承担连带责任；3、诉讼费由被告翔达公司负担。
被告朱建华辩称：被告朱建华认为以房抵账协议有效，翔达公司没有履行义务，造成原告债权实现不了，过错在翔达公司，与被告朱建华无关。本案涉及刑事犯罪，法院查明后移送公安机关。
被告翔达公司辩称：原告无权诉请人民法院确认翔达公司与鑫丰公司的合同效力。原告不是翔达公司与鑫丰公司签订合同的一方当事人，根据合同的相对性原则，原告无权请求确认与鑫丰公司的合同效力。原告诉请翔达公司与朱建华共同对原告承担连带责任于法无据。翔达公司与朱建华没有合同权利义务关系，原告诉求翔达公司对朱建华的返还责任承担连带责任没有事实根据和法律理由。
第三人鑫丰公司述称：第三人鑫丰公司认为本起诉讼与其没有关系，因为庭前看到了房屋抵帐协议，争议房屋是由翔达公司直接抵给朱建华，没有经过鑫丰公司的同意，鑫丰公司在房屋抵账协议书上也没有盖章。原告在起诉状中诉称的牛远慧是鑫丰公司的代理人也不对，牛远慧是实际施工人。鑫丰公司与翔达公司建筑施工合同是2012年8月26日签订的，而本案抵账协议是在2012年4月份，也就是说在翔达公司和鑫丰公司没签订建筑施工合同之前已经发生的，所以说抵账与鑫丰公司没有关联。而且，翔达公司已经跟朱建华达成了抵账的协议，就应该由翔达公司履行合同，将房屋交给朱建华或者原告，抵账合同经过了翔达公司的法人代表同时又经过控股的股东同意，翔达公司单方撕毁合同无效。第三人鑫丰公司没有与翔达公司签订过抵帐协议，不应该确认第三人鑫丰公司和翔达公司签订的合同有效，牛远慧个人与翔达公司签订的合同。
原告赵晓伟为了证实自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：
1、翔达公司与鑫丰公司签订的房屋抵付工程款协议书1份，证明翔达公司已将位于吉林市船营区馨港湾1号楼1单元12层28号商品房也就是本案涉案房屋作价406896元抵付给鑫丰公司作为支付工程款；
2、牛远慧与朱建华签订的房屋抵付工程款协议书1份，证明涉案房屋抵付给朱建华；
3、朱建华与赵晓伟于2012年6月7日签订的房屋买卖协议书1份，证明朱建华以31万元的价格将涉案房屋卖给赵晓伟，并约定一次性付款，如果有违约，违约方按房屋款的50%作为违约金补偿给对方；
4、照片1张，证明涉案房屋竣工日期是2013年9月30日；
5、吉林市房屋登记簿1份，证明涉案房屋于2014年4月份出卖给王建明的人，这个房子已经办理了预告登记，办理了抵押登记；
6、中国建设银行转帐凭条2份（原件），证明原告分两次转帐朱建华共计31万元；
7、收条1份（原件），证明原告赵晓伟向朱建华支付了全部购房款31万元。
被告朱建华对上述证据均无异议。
被告翔达公司对上述证据的质证意见为：对证据1真实性无异议，对证明问题有异议，该证据生效是附条件的，即翔达公司与鑫丰公司结算后仍欠付鑫丰公司工程款时该协议发生法律效力；对证据2真实性无异议，但认为该合同没有经过翔达公司的确认，也没有经过鑫丰公司的追认，该协议对翔达公司不具有法律效力；对证据3有异议，该行为无效；对证据4真实性无异议，对证明问题有异议；对证据5真实性无异议，但认为与翔达公司无关；对证据6、7真实性无异议，但认为与翔达公司无关，是朱建华与原告个人行为。
第三人鑫丰公司对上述证据的质证意见为：对证据1真实性没有异议，对证明的问题有异议，该份协议书中仅有牛远慧的签字，没有鑫丰公司的盖章，不能证明鑫丰公司同意了该份协议书；对证据2真实性没有异议，只能证明朱建华与牛远慧之间签订协议，与鑫丰公司无关；对证据3真实性没有异议，但认为这个买卖协议与鑫丰公司无关；对证据4真实性无异议，但认为不管竣工不竣工，2012年12月翔达公司就取得了商品房预售许可；对证据5无异议；对证据6、7无异议，与鑫丰公司无关。
被告朱建华为了证明自己的抗辩主张，向本院提供如下证据：
1、建设工程施工合同补充协议1份，证明位于吉林市船营区馨港湾小区是由鑫丰公司承建，牛远慧是鑫丰公司的代理人，工程款的支付是以房屋或现金按进度给付；
2、翔达公司交接单，证明翔达公司对馨港湾小区房屋具有销售许可，清单就有本案争议的1个房屋，另外还有抵给朱建华的4套房屋；
3、吉林市船营区人民法院民事判决书1份，证明同样的事实，不同的当事人，人民法院已经判决以房抵款协议有效。
4、江城日报公告1份，证明馨港湾小区在2011年施工的；
5、馨港湾牛远慧房屋顶帐房款汇算表（复印件），证明翔达公司抵给朱建华5套房子，5套房子都被翔达公司给卖了；
6、证明1份（复印件），证明牛远慧从翔达公司顶账5套房屋，牛远慧抵顶给朱建华；
7、明细1份（打印件），证明朱建华与翔达公司有关，而且翔达公司直接拨朱建华工程款150万。
原告赵晓伟对上述证据的质证意见为：对证据1、2、3、4均无异议；对证据5真实性无异议，认为翔达公司将涉案房屋抵顶给牛远慧，牛远慧又抵顶给朱建华；对证据6、7无异议。
被告翔达公司对上述证据的质证意见为：对证据1真实性有异议，要求提供原件；对证据2真实性无异议，对关联性有异议；对证据3真实性无异议，但认为与翔达公司无关；对证据4无异议；对证据5有异议，该证据是统计表，没有翔达公司及鑫丰公司确认，与本案不具有关联性；对证据6有异议，翔达公司与鑫丰公司签订的房屋抵账协议尚未履行，朱建华无权出售未经翔达公司同意确认房屋；对证据7有异议，与本案不具有关联性。
第三人鑫丰公司对上述证据的质证意见为：对证据1真实性有异议，要求提供原件，在别的审判中应该是翔达公司举证的，我们要求看原件，鑫丰公司和翔达公司主合同是2012年8月份签的，不可能是2011年；对证据2无异议；对证据3真实性无异议，但张学清和翔达公司都上诉了，判决没生效；对证据4有异议，第三人是中标进来的；对证据5无异议，
这张表恰恰证明这些房屋抵的时候是翔达公司直接和牛远慧签的合同，没有经过鑫丰公司。如果经过鑫丰公司的话应该写馨港湾鑫丰公司抵帐的房屋，现在是直接就是牛远慧，恰恰能够证明他们在抵房子的时候鑫丰公司是不知情的。22套房子抵牛远慧是存在的，是直接抵的，鑫丰公司盖章确认，不能认定牛远慧就是鑫丰公司的代理人，牛远慧个人签名只能代表牛远慧；对证据6有异议，牛远慧和翔达公司以及朱建华之间抵帐是牛远慧个人行为，代表不了鑫丰公司；对证据7有异议，需要提供其他证据佐证。
被告翔达公司为了证实自己的抗辩主张，向本院提供如下证据：
1、承诺书1份，证明翔达公司与鑫丰公司的代理人牛远慧签订的房屋抵帐协议的生效条件为双方工程款结算后有剩余，无剩余则不生效。故在协议生效前，鑫丰公司的代理人牛远慧处分房屋的法律后果由牛远慧承担；
2、吉林市馨港湾小区1号楼、4号楼、5号楼、6号楼工程结算书，证明经翔达公司委托第三方吉林恒源工程管理服务有限公司对鑫丰公司施工的吉林市馨港湾1号、4号、5号、6号楼工程款审核结算，第三人鑫丰公司的全部工程价款为46188954元，翔达公司已向鑫丰公司支付了全部工程款，不存在工程款剩余；
3、公告2份，证明鑫丰公司承包的工程已竣工，翔达公司通知鑫丰公司限期结算工程款的事实。工程经翔达公司初步决算，与鑫丰公司的工程款无剩余。翔达公司与鑫丰公司的代理人牛远慧签订的抵帐房屋协议终止履行。
原告赵晓伟对上述证据的质证意见为：对证据1真实性、合法性、关联性均不予认可；对证据2认为与本案无关；对证据3的合法性、关联性均不予认可。
被告朱建华对上述证据的质证意见为：对证据1有异议，认为朱建华、翔达公司、牛远慧抵帐协议是2012年6月2日，进一步证实牛远慧和翔达公司恶意串通，损害朱建华的利益，是否构成诈骗由法院评定。这份证据不具有证明力，也与本案无关，本案只是争议的一套房屋；对证据2有异议，认为是翔达公司和鑫丰公司之间的关系，与本案无关；对证据3真实性没有异议，但所述内容是单方行为。
第三人鑫丰公司对上述证据的质证意见为：对证据1有异议，牛远慧和翔达公司工程款结算，如果按鑫丰公司和翔达公司签订的合同，应为鑫丰公司和翔达公司进行结算，这是牛远慧个人对翔达公司的承诺，也就说牛远慧承诺的时候没代表鑫丰公司，只代表他个人，本案争议的房屋与鑫丰公司无关且不知情的；对证据2有异议，结算书是翔达公司单方结算的，没有邀请鑫丰公司到场参加，也没有对工程量进行认可，所以不产生效力；对证据3有异议，与本案无关。
第三人鑫丰公司为了证实自己的抗辩主张，向本院提供如下证据：
1、中标通知书1份，证明鑫丰公司于2012年8月21日中标施工馨港湾二标段；
2、建筑工程施工合同1份，证明鑫丰公司与翔达公司于2012年8月26日签订施工合同，房屋抵账时鑫丰公司没签合同；
3、牛远慧询问笔录1份，证明牛远慧和鑫丰公司的关系以及牛远慧房屋是从翔达公司抵来的，询问笔录写的非常清楚；
4、银行支付凭证4份、核算项目明细帐1份，证明翔达公司从2013年1月份到2013年2月份，一共开了527万的发票，但回款为168万的款，双方的合同价款为490万，鑫丰公司与翔达公司之间没有决算。
原告赵晓伟对上述证据的质证意见为：对证据1、2，均无异议；对证据3真实性无异议，认为牛远慧明确说明了涉案房屋小区工程其是实际投资人，鑫丰公司负责管理，说明牛远慧和鑫丰公司是靠挂关系；对证据4有异议，鑫丰公司与翔达公司的工程结算问题，与本案无关；
被告朱建华对上述证据的质证意见为：对证据1真实性没有异议，但认为馨港湾工程是先施工后中标；对证据2真实性没有异议；对证据3真实性无异议，牛远慧与鑫丰公司系靠挂关系；对证据4无异议，可以证实鑫丰公司收到168万元的管理费。
被告翔达公司对上述证据的质证意见为：对证据1无异议；对证据2真实性无异议，但认为牛远慧代表鑫丰公司；对证据3真实性无异议，认为与本案无关；对证据4有异议，与本案无关。
针对双方提供证据，本院分析评判如下：
对原告赵晓伟提供证据1，因被告朱建华、翔达公司及第三人鑫丰公司对真实性均无异议，本院对真实性予以确认；证据2，本院对真实性予以确认；证据3，虽被告翔达公司有异议，但未提供反证予以佐证，本院对真实性予以确认；证据4、5、6、7，本院对真实性予以确认。对被告朱建华提供证据1，虽被告翔达公司及第三人鑫丰公司均有异议，但结合本案其他证据，本院对鑫丰公司承建翔达公司开发馨港湾小区1、4、5、6号楼这一事实予以确认；证据2，因原告赵晓伟、被告翔达公司及第三人鑫丰公司均无异议，本院予以采信；证据3、4，本院对真实性予以确认；证据5，虽翔达公司有异议，但该证据因与证据4相互佐证，本院对真实性予以确认；证据6，本院对真实性予以确认；证据7，因被告翔达公司及第三人鑫丰公司均有异议，且该证据上没有被告翔达公司印章，故本院不予采信。对被告翔达公司提供证据1，系牛远慧与被告翔达公司间业务往来情况，并非原告赵晓伟、被告朱建华间所发生，其与本案并无关联性，本院不予采信；证据2、3，本院对真实性予以确认。对第三人鑫丰公司提供所有证据，本院对真实性予以确认。
通过双方当事人的陈述、举证及质证，本院确认如下事实：2012年8月26日，鑫丰公司经建设工程招标中标，与翔达公司签订了馨港湾小区1号、4号、5号、6号楼工程建设施工合同，合同的工期为2012年8月30日至2013年11月30日，总工期为457天，合同价款为49920168元。翔达公司工程款的支付方式是用新建小区的一号楼房屋抵付工程款，抵付价格按售楼处销售价格降低100元每平方米。
建设承包合同签订后，鑫丰公司与牛远慧签订了该工程联营施工协议书，上述馨港湾工程由鑫丰公司和牛远慧联营共同进行建设施工。之后，鑫丰公司又将工程包给牛远慧实际施工完成。
因建设施工需要，自2011年6月朱建华从牛远慧处承包馨港湾小区1、4、5号楼水暖、电器工程。2012年6月2日牛远慧与翔达公司签订房屋抵付工程款协议书，翔达公司将本案诉争房屋即位于吉林市船营区长春路东北电力大学新校区对过的馨港湾小区1-1-12-28号、建筑面积为83.04平方房屋抵付牛远慧工程款406896元。该协议书经翔达公司法定代表人李建宝、经理杨占军签字确认及牛远慧本人签字确认。同日，牛远慧与朱建华签订房屋抵付工程款协议书，牛远慧将本案争议房屋以406896元价格抵给朱建华，允许朱建华转让出售。2012年6月7日朱建华作为甲方与赵晓伟作为乙方签订房屋买卖协议书，约定：甲方将馨港湾小区1号楼1单元12层28号、建筑面积为83.04平方米房屋卖给乙方；甲乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为人民币叁拾壹万元；付款方式，2012年6月8日乙方一次性付给甲方；甲乙双方签订此合同后，双方不得违约，如有违约，付房屋款50%补偿给对方。协议签订后，赵晓伟分别于2012年6月7日、6月11日汇给朱建华共计31万元购房款，2012年6月12日朱建华出具收到31万元购房款收据。
另查，翔达公司于2014年4月17日将涉案房屋卖给案外人王建明，双方签订的商品房买卖合同已在房地产管理部门进行了房屋预售登记备案。
又查，本案立案后，原告赵晓伟申请撤回对第三人牛远慧的诉请。
本院认为，翔达公司与牛远慧签订房屋抵付工程款协议书、牛远慧与朱建华签订房屋抵付工程款协议书及朱建华与赵晓伟签订房屋买卖协议书，均是双方真实意思表示，合法有效。诉讼中，因诉争房屋已被他人购买，并在房地产管理部门进行了房屋预售登记备案，该房屋买卖合同无法实际履行，朱建华已构成根本违约，故赵晓伟请求解除与朱建华买卖合同的诉请，本院予以支持。朱建华应根据协议书约定返还购房款并赔偿赵晓伟的损失，关于赔偿损失数额，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成是损失”。赵晓伟与朱建华进行房屋交易并签订买卖协议，均知晓买卖的标的物系尚未建成的房屋，并且对交付房屋的期限亦未作约定，无论买受人还是出卖人对房屋均未形成占有状态，双方对此均有过错，本院酌定以实际损失为限由朱建华给予赔偿。赔偿标准参照金融机构计收逾期贷款利息的标准，自房屋实际出售导致合同无法履行之日起计算。关于赵晓伟主张翔达公司承担连带责任，根据合同相对性原则，朱建华对赵晓伟违约行为系翔达公司将诉争房屋出卖，导致朱建华无法交付房屋。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。翔达公司作为违约方其与牛远慧、朱建华之间纠纷，可以另行解决，故翔达公司对朱建华违约行为不应承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告赵晓伟与被告朱建华于2012年6月7日签订的房屋买卖协议书有效；
二、自本判决生效之日起解除原告赵晓伟与被告朱建华于2012年6月7日签订的房屋买卖协议书；
三、被告朱建华于本判决生效之日起七日内返还原告赵晓伟购房款31万元；
四、被告朱建华于本判决生效之日起七日内赔偿原告赵晓伟损失，自2014年4月18日起以本金31万元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，至结清时止；
五、被告吉林省翔达房地产开发有限公司在本案中不承担责任；
六、驳回原告赵晓伟的其他诉讼请求。
被告朱建华如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8275元（原告已向本院预交）由原告赵晓伟负担1000元，被告朱建华负担7275元，被告朱建华负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 李建华
审 判 员 赵雅平
人民陪审员 李淑杰
二〇一五年六月十九日
书 记 员 闫俊辰