四川省广安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川16民终1637号
上诉人（原审被告）：张发德，男，生于1950年7月26日，汉族，四川省岳池县人。
委托诉讼代理人：岳豪，四川丘山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张小容，女，生于1974年2月1日，汉族，住四川省岳池县粽粑乡花墙院村*组*号，四川省岳池县人。
被上诉人（原审被告）：钟招平，男，生于1976年3月19日，汉族，住四川省岳池县粽粑乡花墙院村*组*号，四川省岳池县人，现下落不明。
上诉人张发德因与被上诉人张小容、钟招平确认合同效力纠纷一案。不服四川省岳池县人民法院（2016）川1621民初2920号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。张发德的委托诉讼代理人岳豪到庭参加了诉讼；张发德、张小容、钟招平经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
张发德上诉请求：撤销原判，依法改判驳回张小容的诉讼请求。事实和理由：1.张小容一审诉讼请求为判令确认钟招平与张发德于2016年10月25日购买的关于岳池县“凤山雅居”D栋2-7-1号住房一套的房屋买卖合同无效，但一审法院超出范围判决钟招平与张发德于2016年10月25日和2016年8月8日签订的关于岳池县“凤山雅居”房屋买卖合同无效，违背了“不告不理”的诉讼基本原则；2.一审认定房屋买受人张发德不构成善意取得错误。（1）一审认定“买受人张发德对产权登记、及是否有纠纷未尽到主要审查义务”，与客观事实相悖；（2）一审认定“代理人张利华同时代理买卖双方签订合同并办理相关手续，且未以合理的价格买卖房屋，在一定程度上损害了出卖方的利益”与客观事实不符；（3）一审认定“张利华在知道案争房屋有纠纷后仍到登记部门进行过户登记”属认定事实不清，证据不足。
张小容答辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.案涉房屋市场价格48万，但张发德取得房屋实际价格是31万，低于市场价恶意购买；2.房屋买卖过程中，张小容根本不再现场，也不知情，钟招平和张利华恶意串通，做了张小容假证件欺骗公证处和办证机关，张发德取得房屋系恶意取得。
钟招平未作答辩。
张小容向一审法院起诉请求：1.判令确认张发德、钟招平于2016年10月25日购买岳池县“凤山雅居”D栋2-7-1号住房一套(房产证号：川(20**)岳池县不动产权第0000218号）的房屋买卖合同无效；2.案件受理费、保全费由张发德、钟招平承担。
一审法院认定事实：1.关于房屋买卖合同及价款。案涉房屋位于岳池县（凤山雅居）D栋2-7-1号住房一套（原证号：岳房权证岳池字第××号,补办证号：川(2016)岳池县不动产权第××号）。张小容提供了一份2016年10月25日签订的《房屋买卖合同》，来源于房管局档案，房屋价款342,000元，买方张发德，卖方钟招平，卖方代理人张利华。张发德提供了一份2016年8月8日签订的《房屋买卖合同》，房价款310,000元，买方张利华，卖方钟招平。对这两份合同分析认为：张小容提供的2016年10月25日签订的《房屋买卖合同》，来源于房管局档案，有合法的来源渠道，具有合法性、真实性，该合同由张利华代钟招平与张发德签订，这与2016年10月17日钟招平授权张利华为其办理房屋买卖合同签署及其相关事宜的《授权委托书》相印证。张发德提供的2016年8月8日签订的《房屋买卖合同》，该合同签订后，张发德进行了付款，同时张小容的证据证实2016年9月就有人对该房屋进行装修，可以认定2016年8月8日是买卖双方最初签订合同。张发德自认2016年8月8日的《房屋买卖合同》是他与钟招平签订的房屋买卖合同，该合同最初应是张利华代张发德签订，房价实际买价为310,000元，张发德也只支付了310,000元，认定张发德与钟招平约定的房屋价款为310,000元。
2.张发德是否构成善意取得。张发德称张利华代表张发德在购买此房屋时尽到了合理审查、注意义务。张利华代表张发德购买该房屋完全是按照市场价格交易的，合同合法有效。张小容称张发德购房不构成善意取得，合同无效。法院分析认为：①钟招平与张小容系夫妻，钟招平与张小容于1996年10月30日登记结婚，现仍处于夫妻关系存续期间。岳房权证岳池字第××号产权证记载岳池县（凤山雅居）D栋2-7-1号住房一套所有权人钟招平，登记时间2013年8月7日，共有情况栏无记录，该房屋的产权证原件由张小容当庭进行了出示。钟招平提供的2016年10月14日岳池县国土局不动产中心以遗失补办的产权证共有情况栏记录为“单独所有”。钟招平为了个人单独处分争议房屋，于2016年10月17日以内容为争议房屋属钟招平个人所有张小容不享有所有权的假申明到岳池县公证处进行公证，该公正书已被撤销。庭审中张小容坚决表示争议房屋属共有。根据上述事实一审法院认为案争房屋不属钟招平个人所有，钟招平无独立处分权。②庭审查明，案争房屋买卖过程中的代理人张利华是买受人张发德的女儿，一方面代张发德买房屋，另一方面又是卖方钟招平的委托代理人，代钟招平出卖案争房屋，并代为卖方签订合同、办理过户等。房管部门的备案档案中的合同就是由张利华代钟招平与张发德签订的。张利华虽是接受钟招平的委托，但张利华与张发德是父女，有直接的利害关系，且张发德自认该房屋买价310,000元，而税务部门核价342,000元，这已经在一定程度上损害了出卖方的利益。③钟招平提供给代理人张利华的产权证系补办，共有情况记载为单独所有。事实上原始共有情况是没有记载的，买受人没有对产权的实际登记情况、及是否有纠纷进行核实。钟招平在持假材料对案争房屋进行公证时，钟招平提供的是张小容的临时身份证及补办的结婚证，并由他人冒名顶替张小容到场公证，代理人张利华也在场，未进行核实，不能算是尽到了完全审查义务。④钟招平的亲戚杨其秀，钟招平和张小容的邻居唐晓艳、王方翠、郭素珍均证实钟招平卖房屋时张小容不知情，并证实2016年10月24日下午买受人在案争房屋中搬迁家具时与邻居发生过纠纷，邻居已经告知买受方，张小容没有同意卖房，今后要扯筋，买受人家的人并与张小容通了电话。因此可以认定2016年10月24日下午买受人知道案争房屋存在纠纷，该房屋还有其他权利人。且张小容并没有授权给张利华，2016年10月25日买受人张发德之女张利华却以张小容、钟招平的代理人的身份到岳池县不动产登记中心申请不动产过户登记，并代张小容、钟招平向产权登记部门承认“申请登记事项是申请人的真实意思表示，申请登记的不动产是钟招平单独所有”，2016年10月25日才完成过户登记。张发德虽对案争房屋已经完成过户登记，但却是在知道有纠纷后去进行的过户登记，并自认价格低于有关部门核定的价格。综上，买受人张发德对产权登记、及是否有纠纷未尽到了主要审查义务，代理人张利华同时代理买卖双方签订合同并办理相关手续，且未以合理的价格买受房屋，并在知道案争房屋有纠纷后仍到登记部门进行过户登记，其买受行为不构成善意取得。
一审法院认为，钟招平与张小容系夫妻，钟招平与张小容于1996年10月30日登记结婚，现仍处于夫妻关系存续期间。2013年8月7日取得的岳池县（凤山雅居）D栋2-7-1号住房一套（原证号：岳房权证岳池字第××号,补办证号：川(2016)岳池县不动产权第××号）应属夫妻共有。2016年10月17日钟招平找人冒名顶替张小容以内容为“争议房屋属钟招平个人所有，张小容不享有所有权”的假申明到岳池县公证处进行公证，该公正书已被撤销。庭审中张小容坚决表示争议房屋属共有，在没有张小容同意或授权的情况下，钟招平无独立处分权。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人……”。2016年8月8日，张利华与钟招平签订《房屋买卖合同》，合同约定钟招平以价款310,000元将岳池县（凤山雅居）D栋2-7-1号住房一套予以出售，后在备案时合同买房为张发德，案争房屋买卖过程中的代理人张利华是买受人张发德的女儿，一方面代张发德买房屋，另一方面又是卖方钟招平的委托代理人，代钟招平出卖案争房屋，并代为卖方签订合同、办理过户等。买受人张发德对产权登记及是否有纠纷未尽到主要审查义务，代理人张利华同时代理买卖双方签订合同并办理相关手续，并在知道案争房屋有纠纷后仍到登记部门以张小容、钟招平代理人的身份申请过户登记，其买受行为不构成善意取得。张小容主张张发德购买岳池县“凤山雅居”D栋2-7-1号住房一套(房产证号：川(20**)岳池县不动产权第××号）的房屋买卖合同无效的理由成立，对其请求予以支持。
《诉讼费用交纳办法》规定诉讼费用由败诉方负担，张小容要求张发德、钟招平承担诉讼费的理由成立。保全费张小容未提供依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第89条的规定，遂判决：钟招平与张发德2016年8月8日及2016年10月25日签订的关于岳池县“凤山雅居”D栋2-7-1号住房一套（原证号：岳房权证岳池字第××号,补办证号：川(2016)岳池县不动产权第××号）的《房屋买卖合同》无效。案件受理费3650元，由钟招平与张发德各负担1825元。
二审期间，张发德举示了2017年4月30日同创物业管理部门收据，拟证明张发德自2016年购买装修后进行占有居住至今。另查明：2016年10月17日岳池县公证处出具公证书，对张小容声明“上述房产属钟招平个人所有，钟招平有独立处分权，我不享有所有权”进行公证，公证员李某。2016年10月17日，岳池县公证处出具公证书，对钟招平授权张利华办理房屋出售、过户相关事项的授权委托书进行公证，公证员李某。
本院认为，案涉房屋出卖方钟招平全权委托房屋买受人张发德之女张利华办理房屋出售、过户等相关事宜，张利华应当谨慎审查案涉房屋产权共有情况及出卖人身份证明（包括但不限于结婚证，身份证）。2016年10月17日，岳池县公证处分别对钟招平的授权委托书及后来证实是虚假的张小容的声明进行公证，公证员亦为同一人，张利华应当对张小容真实身份进行审慎核实而没有核实。同时，张利华又系房屋买受人张发德全权委托办理房屋买卖事项的受托人，其在知道案涉房屋有纠纷后仍到登记部门以张小容、钟招平代理人的身份申请过户登记，且房屋买卖价款低于税务部门核定的同地段房屋最低价款，张发德所支付价款并非合理对价，故张发德的买受行为不构成善意取得。张小容一审诉讼请求为判令确认钟招平与张发德于2016年10月25日购买的关于岳池县“凤山雅居”D栋2-7-1号住房一套的房屋买卖合同无效。查钟招平与张发德分别于2016年8月8日、2016年10月25日签订了房屋买卖合同，其中2016年8月8日签订的是实际履行的房屋买卖合同，2016年10月25日签订的系为办理产权过户登记的房屋买卖合同，两份房屋买卖合同均是钟招平与张发德为案涉房屋交易所签订的合同。张小容一审请求确认房屋买卖合同无效的诉讼目的是阻却案涉房屋的买卖，其诉请显然包含确认与此相关的所有合同无效，故一审法院判决确认2016年8月8日、2016年10月25日两份合同无效并未超出张小容的诉讼请求，本院予以维持。
综上所述，张发德的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3650元，公告费600元，共计4250元由张发德负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑绍刚
审 判 员 陈 萱
审 判 员 张 波
二〇一八年三月二十六日
法官助理 李 刚
书 记 员 周甜甜