四川省甘孜藏族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川33民终85号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：中国人民解放军四川省九龙县人民武装部，住所地四川省九龙县呷尔镇团结下街21号。
法定代表人：高强，部长。
委托诉讼代理人：李伟，四川法之识律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李辕东，四川法之识律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：廖利康，男，1965年1月5日出生，现住四川省九龙县。
原审第三人：杨元琼，女，1974年6月16日出生，住四川省雅安市雨城区。
上诉人中国人民解放军四川省九龙县人民武装部（以下简称九龙县人武部）因与被上诉人廖利康、原审第三人杨元琼房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省九龙县人民法院（2018）川3324民初7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人九龙县人武部委托诉讼代理人李伟、李辕东及被上诉人廖利康到庭参加诉讼，原审第三人杨元琼经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人九龙县人武部上诉请求：一、请求撤销四川省九龙县人民法院（2018）川3324民初7号民事判决，并依法改判；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审法院认定九龙县人武部一审委托诉讼代理人对部分事实的认可导致对方诉讼请求成立系事实错误及法律适用错误。九龙县人武部一审委托诉讼代理人非其法定代表人，且其代理权限为一般授权。九龙县人武部的委托诉讼代理人在未得到特别授权的情况下在一审庭审过程中对租金占用损失、赔偿方式、适用利率进行认可，且对上述部分的认可并不导致对方诉讼请求成立。一审法院在明知委托诉讼代理人为一般授权的情形下，对其超出授权范围自认的事实进行确认，并最终导致廖利康诉讼请求成立系事实认定错误及法律适用错误；2.一审法院判令九龙县人武部支付廖利康资金占用利息系适用法律错误。一审法院判令九龙县人武部支付资金占用利息所依据的法律关系存在混同；资金占用利息不应由九龙县人武部一方承担。中央军委下发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》及中国人民解放军四川省甘孜军分区下发的传真电报导致合同解除，对此一审法院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，合同履行过程中出现的上述解除事由系不可抗力。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，九龙县人武部不应承担合同解除后廖利康已付租金的资金占用利息。九龙县人武部与廖利康双方意思表示真实，达成合意并签订《出售门面使用权合同》，合同约定“出售50年门面使用权”，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，合同部分无效并非九龙县人武部单方过错，依照《中华人民共和国合同法》第八十五条的规定，应当由九龙县人武部与廖利康各自承担相应的责任。
被上诉人廖利康辩称，双方于2004年8月1日签订合同，廖利康向九龙县人武部支付租金106,000元，九龙县人武部占有廖利康多支付的36年租金总计76,320元,合同已履行14年，廖利康请求九龙县人武部返还资金及产生的收益合情合理。九龙县人武部发出出售门面50年使用权的要约，对超出20年无效部分负有全责。一审认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院依法驳回九龙县人武部上诉请求，维持原判。
原审第三人杨元琼未提交书面陈述意见。
九龙县人武部向一审法院起诉请求：1.判决解除原、被告双方签订的《出售门面使用权合同》，被告及第三人腾退返还民兵训练基地底楼④—⑤轴门面；2.判决被告承担本案的全部诉讼费用。
廖利康向一审法院反诉请求：1.判令九龙县人武部退还多收的房屋租金76,320元；2.判令九龙县人武部支付多收租金占用期间资金占用利息，以76,320元为基数，按照年利率6%计算，从2004年8月1日起至2018年3月31日共计62,648元，并支付2018年4月1日起至付清之日止的利息；3.判令九龙县人武部承担廖利康无法履行与第三人的租赁合同而需向第三人支付的损失赔偿100,000元（其中违约金60,000元、门面装修费30,000元、搬迁安置费用10,000元）；4.诉讼费用全部由九龙县人武部承担。
一审法院认定事实：2004年8月1日，九龙县人武部与廖利康签订《出售门面使用权合同》，明确约定“第一条：甲方（九龙县人武部）将新建民兵训练基地底楼④—⑤轴门面使用权以壹拾万陆仟元人民币出售给乙方（廖利康），使用年限为50年（伍拾年）”“第二条：门面产权属于九龙县人民武装部，乙方仅有使用权。使用年限为50年（从二〇〇四年八月一日起至二〇五四年七月三十一日止）”“第十条：本合同期满，乙方将门面无条件归还甲方。门面内的装修费用等甲方概不给乙方补偿费用”“第十一条：在合同期内，若发生政府行为或军事行动，按照国家（政府）、军队有关规定执行”。合同签订后，廖利康依约向九龙县人武部支付106,000元，九龙县人武部将案涉房屋交付廖利康使用，现案涉房屋已租予第三人，第三人为案涉房屋的实际使用人。2016年2月16日中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（军发[2016]58号），要求全军和武警部队停止对外开展有偿服务活动，2017年11月16日中国人民解放军四川省甘孜军分区下发传真电报（保[2017]47号），明确全军和武警部队必须于2018年6月30日前全面停止对外有偿服务。2017年12月，九龙县人武部告知廖利康关停事宜，并要求收回房屋。2017年12月4日廖利康向九龙县人武部书面提出案涉房屋收回补偿要求，2017年12月28日九龙县人武部作出书面答复。双方就收回房屋补偿事宜未达成一致意见。
九龙县人武部与廖利康均当庭认可在计算退还多收租金及占用期间利息时，对房屋使用年限不满一年的按一年计算。
一审争议焦点：1.九龙县人武部与廖利康签订的《出售门面使用权合同》系房屋买卖合同还是房屋租赁合同？2.合同是否可以解除？3.租金及资金占用期间利息的计算方式？4.九龙县人武部应否赔偿第三人的损失？
一审法院认为，一、关于双方签订《出售门面使用权合同》性质的问题。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据本院查明事实，双方在签订合同时已明确知晓九龙县人武部不转移房屋所有权，仅将房屋提供给廖利康使用并一次性收取使用费106,000元，合同第十条载明“本合同期满，乙方将门面无条件归还甲方”，从合同约定具体内容来看，双方并无房屋买卖的意思表示，且廖利康在其反诉请求中亦明确要求九龙县人武部退还多收租金，故一审法院对九龙县人武部关于双方签订的合同系房屋租赁合同的主张予以采纳，认定双方签订的《出售门面使用权合同》系房屋租赁合同。
二、关于合同是否可以解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《出售门面使用权合同》第十一条约定“在合同期内，若发生政府行为或军事行动，按照国家（政府）、军队有关规定执行”。军发[2016]58号等相关文件明确要求军队及武警部队必须全面停止租赁房屋等对外有偿服务活动，即双方约定解除合同条件已经成就，九龙县人武部要求解除《出售门面使用权合同》的诉讼请求符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，根据本院查明事实，本案案涉房屋已转租第三人，第三人系该房屋的实际使用人，因一审法院支持九龙县人武部关于解除合同的诉讼请求，依据上述法律规定，其有权要求廖利康与第三人退还房屋，故九龙县人武部要求廖利康与第三人退还民兵训练基地底楼④—⑤轴门面的诉讼请求予以支持。
三、关于租金及资金占用期间利息的计算方式。第一，廖利康要求九龙县人武部退还多收租金及资金占用期间利息，九龙县人武部当庭予以认可，一审法院予以支持；第二，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”。九龙县人武部主张双方在合同中约定使用期限50年违反法律规定，租赁期限超过20年的部分应认定无效，一审法院予以采纳。但合同亦明确约定九龙县人武部以106,000元的价格将案涉房屋交付廖利康使用50年，据此计算每年租金应为2120元/年（106,000元÷50年），九龙县人武部亦当庭认可据此计算租金系双方签订合同时的真实意思表示，合同对租赁期限无效的约定并不影响双方关于每年租金金额的约定，故一审法院认定双方关于房屋租金的约定为2120元/年；第三，2004年8月1日签订合同至今已有13年零8个月，九龙县人武部与廖利康均当庭认可在计算退还多收租金及资金占用期间利息时，对房屋使用年限不满一年的按一年计算，资金占用期间利息以年利率6%计算，上述确认系九龙县人武部与廖利康对自身权益的处分，故一审法院对廖利康要求九龙县人武部退还多收租金以及以退还租金为基数，按照6%年利率计算资金占用期间利息的反诉请求予以支持，对2018年4月1日之后的资金占用利息不再另行计算。综上，九龙县人武部应退还廖利康租金为76,320元（106,000元-106,000元÷50年×14年），应支付廖利康资金占用期间利息为64,108.8元（76,320元×6%×14年）。
四、关于九龙县人武部应否对第三人的损失进行赔偿的问题。本案廖利康主张因九龙县人武部解除合同造成其与第三人的房屋租赁合同无法继续履行，由此导致廖利康需向第三人赔偿损失。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，负有举证证明责任的当事人未能提供证据证明自己主张的将承担不利的后果，廖利康虽主张该项损失赔偿，但未提供充分证据对该项损失予以证明，故一审法院对廖利康要求九龙县人武部承担因无法履行与第三人租赁合同造成的损失100,000元的反诉请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告（反诉被告）中国人民解放军四川省九龙县人民武装部与被告（反诉原告）廖利康签订的《出售门面使用权合同》；二、被告（反诉原告）廖利康及第三人杨元琼于本判决生效之日起七日内腾退返还原告（反诉被告）中国人民解放军四川省九龙县人民武装部民兵训练基地底楼④—⑤轴门面；三、原告（反诉被告）中国人民解放军四川省九龙县人民武装部于本判决生效之日起七日内退还被告（反诉原告）廖利康房屋租金人民币76,320元（大写柒万陆仟叁佰贰拾元整），并支付资金占用期间利息人民币64,108.8元（陆万肆仟壹佰零捌元捌角），以上两项合计人民币140,428.8元（壹拾肆万零肆佰贰拾捌元捌角）;四、驳回被告（反诉原告）廖利康对原告（反诉被告）中国人民解放军四川省九龙县人民武装部的其他反诉请求。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院二审查明的事实与一审法院基本一致。
另查明，九龙县人武部与廖利康对以下事实无异议：案涉《出售门面使用权合同》是由廖利康与九龙县人武部签订；房屋租赁合同年租金为2120元(106,000元÷50年)；合同已履行期限为14年整，租金的利息按年利率6%计算。
再查明，应返还租金76,320元分为两部分：合同解除后应退还6年的租金本金为12,720元；合同无效部分应退还的租金本金为63,600元。
本案争议焦点：一、一审判决认定九龙县人武部一审委托诉讼代理人对部分事实认可导致对方诉讼请求成立是否属认定事实及适用法律错误；二、房屋租赁合同的效力认定及租金占用损失的计算和承担问题。
一、关于一审判决认定九龙县人武部一审委托诉讼代理人对部分事实认可导致对方诉讼请求成立是否属事实认定及适用法律错误的问题。
九龙县人武部认为，一审判决在明知一审委托诉讼代理人为一般授权的情形下，对其超出授权范围自认的事实进行确认，并最终导致廖利康诉讼请求成立系事实认定错误及法律适用错误。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条第二款“……诉讼代理人代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉，必须有委托人的特别授权”以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第三款“当事人委托代理人参加诉讼的，代理人的承认视为当事人的承认。但未经特别授权的代理人对事实的承认直接导致承认对方诉讼请求的除外……”的规定，一审庭审时，九龙县人武部一审委托诉讼代理人的代理权限为一般授权，结合一审庭审笔录，其在庭审答辩时认可以应退还租金为基数，按照年利率6%和14年整计算租金占用损失，但不认可廖利康主张的租金按50年计算以及占用利息计算至实际付清为止的反诉请求，因此，其对年利率的计算标准和计息期限的承认并没有导致直接承认对方的诉讼请求，且在二审中九龙县人武部的委托诉讼代理人对应退还的租金金额、利息的计算标准、租金占用的计算时间并无异议。故一审判决对九龙县人武部一审委托诉讼代理人上述承认认定为九龙县人武部承认廖利康主张的租金占用利息的反讼请求属于认定事实错误和适用法律错误。
二、房屋租赁合同的效力认定及租金占用利息的计算和承担问题。
（一）房屋租赁合同的效力认定问题。九龙县人武部认为，房屋租赁合同中存在部分解除和部分无效情形，一审法院对此未进行区分，系适用法律错误。本院认为，案涉《出售门面使用权合同》约定房屋使用年限为50年，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，则前20年（2004年8月1日至2024年7月31日止）租赁期限为有效期，超出20年的租赁期（从2024年8月1日起至2054年7月31日止）因违反法律的强制性规定自始无效，该合同属于部分无效合同，但一审判决将解除合同后剩余6年的租金、利息和无效部分的租金、利息混淆一并予以支持，属于适用法律错误，依法予以纠正。
（二）房屋租赁合同有效部分依法解除后应返还租金占用利息的计算和承担问题。针对房屋租赁合同的有效部分，九龙县人武部认为，由于中央军委下发的（军发[2016]58号）通知等文件导致合同解除，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的不可抗力的情形，应部分或者全部免除责任，合同有效租期20年扣除已履行租期14年，九龙县人武部应退还剩余6年租期的租金为12,720元，但不应承担资金占用利息。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，双方当事人在《出售门面使用权合同》第十一条约定的提前解除合同条件已成就。一审法院判决认定合同的解除属于约定解除情形并无不当，依法予以维持。九龙县人武部的此项上诉理由缺乏事实和法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后，九龙县人武部应将剩余6年的租金予以退还，九龙县人武部对此无异议。约定解除是一种事前行为，是当事人在订立合同时在合同条款中事前约定其合同解除的条件，若条件成就时，一方或双方当事人都可以行使合同解除权，且双方当事人在签订合同时约定租金一次性支付，也就允许九龙县人武部占用租赁期间内的租金，且在合同中对租金占用的利息未进行约定，结合该合同的履行情况、解除情形，九龙县人武部并不存在过错，廖利康主张九龙县人武部承担6年租金的占用利息缺乏事实和法律依据。九龙县人武部的此项上诉理由成立，依法予以支持。
（三）房屋租赁合同无效部分应返还租金占用利息的计算和承担问题。针对房屋租赁合同后30年租赁期限无效部分，九龙县人武部认为，合同部分无效并非其单方过错，应当由双方各自承担相应的责任。本院认为，我国是成文法国家，所有正在有效实施的法律法规均已经对社会公布，在我国范围内从事民事活动的一切组织和个人均有知晓并遵守法律的义务，当事人不得以不知晓法律为由，主张对合同无效不存在过错。廖利康就其不存在过错的事实也未能提供其他有效证据予以证明。依照《中华人民共和国合同法》第八十五条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，九龙县人武部与廖利康对合同部分无效均存在过错，本院酌定九龙县人武部与廖利康各承担50%的责任。合同无效部分租金占用利息为53,424元(63,600元×6%×14年)，九龙县人武部、廖利康各自承担26,712元。九龙县人武部此项上诉理由成立，依法予以支持。
综上所述，上诉人九龙县人武部的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八十五条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条第二款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第三款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条规定，判决如下：
一、维持四川省九龙县人民法院（2018）川3324民初7号民事判决第一项：“解除原告（反诉被告）中国人民解放军四川省九龙县人民武装部与被告（反诉原告）廖利康签订的《出售门面使用权合同》”；
二、维持四川省九龙县人民法院（2018）川3324民初7号民事判决第二项：“被告（反诉原告）廖利康及第三人杨元琼于本判决生效之日起七日内腾退返还原告（反诉被告）中国人民解放军四川省九龙县人民武装部民兵训练基地底楼④—⑤轴门面”；
三、撤销四川省九龙县人民法院（2018）川3324民初7号民事判决第四项：“驳回被告（反诉原告）廖利康对原告（反诉被告）中国人民解放军四川省九龙县人民武装部的其他诉讼请求”；
四、变更四川省九龙县人民法院（2018）川3324民初7号民事判决第三项：“原告（反诉被告）中国人民解放军四川省九龙县人民武装部于本判决生效之日起七日内退还被告（反诉原告）廖利康房屋租金人民币76,320元（柒万陆仟叁佰贰拾元整），并支付资金占用期间利息人民币64,108.8元（陆万肆仟壹佰零捌元捌角），以上两项合计人民币140,428.8元（壹拾肆万零肆佰贰拾捌元捌角）”为：“上诉人中国人民解放军四川省九龙县人民武装部于本判决生效之日起七日内退还被上诉人廖利康房屋租金人民币76,320元（柒万陆仟叁佰贰拾元整），并支付资金占用期间利息人民币26,712元（贰万陆仟柒佰壹拾贰元整），以上两项合计人民币103,032元（壹拾万叁仟零叁拾贰元整）”；
五、驳回被上诉人廖利康对上诉人中国人民解放军四川省九龙县人民武装部的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费100元（中国人民解放军四川省九龙县人民武装部已预交100元），由廖利康负担；一审反诉案件受理费依照国务院《诉讼费用交纳办法》第十八条规定减半收取2442.5元，由中国人民解放军四川省九龙县人民武装部负担1053.1元，由廖利康负担1389.4元（已预交4885元）。二审案件受理费1402.72元，由中国人民解放军四川省九龙县人民武装部负担584.47元（已预交100元），由廖利康负担818.25元。
本判决为终审判决。
审判长 段内惠
审判员 吴 杰
审判员 黄 鹏
二〇一八年六月二十七日
书记员 郑三奇