云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终1325号
上诉人（一审原告）：刘秀珍，女，1938年5月2日出生，汉族，住昆明市。
委托诉讼代理人：李红学（与刘秀珍系母子关系），男，1960年1月1日出生，汉族，住昆明市。
委托诉讼代理人：姚朝庄，云南博凡律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：云南经典房地产开发集团有限公司，住所地昆明市梁源庄经典商务大厦A幢1层A-03号。
法定代表人：马超，董事长。
委托诉讼代理人：郝佳伟、过婧，云南云誉律师事务所律师。
上诉人刘秀珍与上诉人云南经典房地产开发集团有限公司（以下简称“经典房地产公司”）合同纠纷一案，均不服昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月28日受理此案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人刘秀珍不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决,依法改判支持其一审全部诉讼请求。其上诉的主要事实及理由为：一审认定事实不清，双方对回迁补偿财产是商铺的约定明确，上诉人被拆除的房屋是一楼商铺，补偿也应按一楼商铺的价格进行补偿。即使按各楼层商铺的均价补偿，3万元每平米的价格也是按被上诉人对价格的意思表示进行的选择，一审认定1万元每平米完全违反公平公正的原则。一审适用法律不当，本案不存在适用合同法第六十一条的情形。综上，请求二审法院查清事实予以改判。
针对刘秀珍的上诉经典房地产公司答辩意见与其上诉意见一致。
上诉人经典房地产公司不服一审判决，亦向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，驳回刘秀珍一审全部诉讼请求。其上诉的主要事实及理由为：一审程序违法，被上诉人变更诉讼请求不符合法律规定。一审认定事实错误，上诉人出具的回复并非双方达成的补充协议，不具备合同效力。一审对被上诉人的损失认定错误，双方没有达成过任何协议，被上诉人也就不存在任何的损失问题。综上，请求二审法院查清事实予以改判。
针对经典房地产公司的上诉刘秀珍的答辩意见与其上诉意见一致。
刘秀珍向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿原告因合同纠纷一案导致原告的损失176万元：（3万元/㎡×80㎡）-（8000元/㎡×80㎡）；2、本案诉讼费由被告承担。
一审法院经审理确认的本案事实是：2009年8月31日，昆明高新技术产业开发区城中村改造领导小组办公室、云南经典房地产开发有限公司与刘秀珍签订《梁家河片区“城中村”改造拆迁安置回迁补偿协议》。协议中约定根据《高新区梁家河片区控制性详细规划》，刘秀珍所有的梁家河第一小组人民西路××号房屋属拆迁范围，房屋结构为砖混，层数4层，房屋建筑面积393.54㎡，根据《实施方案》第三条第十五款规定确认房屋建筑面积300㎡，经双方协商一致同意采取原地回迁（原地产权调换）方式进行安置补偿。刘秀珍自愿选择原地产权调换方式进行安置补偿，根据《实施方案》确认的房屋建筑面积300㎡，此部分面积回迁；选择房屋回迁的区位，集中回迁梁家河片区，结构高层框架，面积300㎡。根据《实施方案》第五条第二款第二条规定超出确认面积砖混93.54㎡，补偿费为65478元。临时安置补助费用以每月每平方米10元计算，每6个月发放一次，第一次发放的临时安置补助费23612元，奖励费10000元，搬家费1000元。协议中还约定了补偿费用的发放方式和发放时间等内容。
2009年9月1日原告刘秀珍向昆明高新区管委会提出申请，申请中载明刘秀珍户位于人民西路××号自有住房及商铺面积共计约392㎡，其中住房面积308㎡，商铺面积84㎡，均在第二期工程拆迁安置范围内。因刘秀珍身体原因，治病开支及生活来源均依赖于商铺出租收入，以及刘秀珍户儿媳和儿子的实际情况，特向高新区政府申请安置商铺80㎡以及困难补助。2009年9月15日云南经典房地产开发有限公司向昆明高新区城中村改造领导小组办公室回复，云南经典房地产开发有限公司经研究后同意申请人刘秀珍在梁家河片区“城中村”重建改造征地拆迁安置补偿实施方案第三条第三款第6条，由申请人出资以8000元/㎡的价格在回迁房区域内购买80㎡商铺，……。另外依据《昆明市高新区梁家河片区“城中村“重建改造征地拆迁安置补偿方案（二期）》，第三条（安置补偿原则）第三款（土地征购[除房屋占地以外的空地]）第六项的规定，产权调换，被拆迁人套用上述标准计算出征地补偿总费用后，拆迁人用新建成的商铺按7000元/平方米成本同被拆迁人进行等价值产权调换，回迁安置；新房建成交房时两个月内，被拆迁人如不愿意要房，项目企业以8000元/㎡价格回购商铺。
本案在审理过程中，经被告经典公司申请，一审法院依法到昆明市房产交易产权管理处调取“经典双城”商铺情况，现“经典双城”商铺处于在建工程抵押、查封登记中以及合同备案登记。庭审中被告经典公司自认目前没有能对外出售的商铺，商铺价格在1-5万之间。另外，庭审中原、被告双方均认可回迁房于2013年10月交付。
一审法院认为：原被告及昆明高新技术产业开发区城中村改造领导小组办公室于2009年8月31日签订的《梁家河片区“城中村”改造拆迁安置回迁补偿协议》中对回迁补偿的相关事宜进行了约定。后经原告申请，被告在研究后同意刘秀珍以8000元/㎡的价格在回迁房区域内购买80㎡商铺，依据为梁家河片区“城中村”重建改造征地拆迁安置补偿实施方案第三条第三款第6条的规定。被告的该回复应视为原、被告双方对安置拆迁补偿协议以外就原告购买商铺的事项达成的补充协议。2013年10月被告交付房屋后至今双方并未就商铺的买卖事宜达成一致，被告自认现回迁区域内无可出售的商铺，被告无法按照回复的内容履行其义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十条第一项：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”规定，由于前述协议在法律上已经不能履行，故一审法院确认原告要求被告赔偿损失于法有据，依法予以支持。关于损失的具体金额。本案中，被告向昆明高新区城中村改造领导小组办公室的回复中并未明确向原告出售商铺的位置及层数，属约定不明。且原、被告双方亦未就此达成一致，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，被告有权决定向原告出售商铺的层数及位置。庭审中被告自认的商铺价格（1万-5万元/平方米），一审法院参考被告主张的商铺价格、合同履行情况，酌情确定由被告赔偿原告损失16万元：（1万元/㎡×80㎡）-（8000元/㎡×80㎡）。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百一十条第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：“被告云南经典房地产开发集团有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告刘秀珍损失16万元。”。
二审中双方对一审确认的事实无异议，本院对一审事实依法予以认定。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：经典房地产公司是否应向刘秀珍赔偿损失176万元？
本院认为：本案中，首先，经典房地产公司主张其出具的回复不能认定为双方就商铺买卖达成的协议，双方不存在权利义务关系。本院认为，该回复的内容系对刘秀珍申请的回复，明确同意刘秀珍以8000元每平方米的价格购买80平方米的商铺，刘秀珍对此内容亦予以认可，双方对买卖商铺事宜已达成合意，该回复的内容亦不违反法律禁止性规定，系合法有效的协议，对双方均具有法律约束力，故经典房地产公司的上述主张不能成立，本院不予支持。一审对此认定正确，本院依法予以确认。其次，《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”上诉人刘秀珍主张一审认定商铺按1万元每平方米的单价计赔错误，本院认为，回复的内容中对回购商铺的具体楼层位置没有明确约定，经典房地产公司在一审中自认涉案商铺市场价格在1至5万元每平方米之间，故刘秀珍主张按3万元每平方米的价格标准计赔系在经典房地产公司自认价格范围的合理区间内，刘秀珍的主张符合客观实际且不违反法律禁止性规定，故刘秀珍以（3万元/㎡×80㎡）-（8000元/㎡×80㎡）=176万元的损失由经典房地产公司承担的上诉请求依法成立，本院予以支持。一审酌情认定以（1万元/㎡×80㎡）-（8000元/㎡×80㎡）=16万元的损失没有事实及法律依据且违反公平及诚实信用原则，本院依法予以纠正。
综上，刘秀珍的上诉请求成立，本院予以支持。经典房地产公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院依法予以改判。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第883号民事判决；
二、云南经典房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内向刘秀珍支付赔偿款176万元；
三、驳回云南经典房地产开发集团有限公司的上诉请求。
一、二审案件受理费共计41280元，由云南经典房地产开发集团有限公司承担。刘秀珍预交二审案件受理费20640元予以退还。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 王思予
人民陪审员 李沙佧
人民陪审员 朱 瑄
二〇一七年五月二十七日
书 记 员 焦 菡