黑龙江省鸡西市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)黑03执异58号
案外人：董国梁，男，汉族，1960年4月23日出生，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：陶桂兰，黑龙江雪原律师事务所律师。
申请执行人：王海波，男，汉族，1968年8月22日出生，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。
委托诉讼代理人：秦海峰，王海波法律顾问。
被执行人：刘莉，女，汉族，1978年6月15日出生，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。
被执行人：黑龙江恒久建设工程有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区奋斗委南山路87号。
法定代表人：石福亭，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马粵，该公司法律顾问。
在本院执行王海波与刘莉、黑龙江恒久建设工程有限责任公司（以下称恒久公司）民间借贷纠纷一案中，案外人董国梁于2017年4月12日对本院（2015）鸡立保字第1号民事裁定查封的禧龙家苑小区1号楼3单元804室(以下称804室房屋)提出书面异议，本院于当日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月20日进行了听证审查，董国梁的委托诉讼代理人陶桂兰、王海波的委托诉讼代理人秦海峰、恒久公司的委托诉讼代理人马粵参加了听证，董国梁、王海波提交了书面意见。本案现已审查终结。
案外人董国梁称，2013年10月1日与华晨公司签订《房屋购销合同》，被执行人刘莉将804室房屋出售给案外人；房款从刘莉所欠的借款中扣除；案外人对未办理过户登记无过错。有《房屋购销合同》、购房款收据、《以房顶账协议书》、《电梯销售补充协议》三份为证。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下称查封扣押冻结规定）第十七条规定，请求中止对该房屋的执行。
王海波称，1、购房款均在20万元以上，应有银行转账、取款记录，来证明交易的真实性；2、根据查封扣押冻结规定第十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人应当举证证实以下问题同时存在：（1）实际交付了全部价款、（2）在查封前实际占有该财产、（3）未办理过户手续没有过错。案外人不能对上述问题进行举证；3、案外人不能提供抹账的基础法律关系存在，不能证实支付了对价。本案异议就是为了帮助被执行人逃避债务，无真实交易关系。故请求驳回案外人的异议请求。提供两组证据：1、商品房预售许可证复议件、商品房预售合同复印件。证明从2013年6月24日禧龙家苑1号楼和2号楼取得房屋预售许可，可以办理房屋预售登记；2、鸡西市中级人民法院（2016）黑03民初85号判决书和鸡西禧龙物业管理有限公司登记信息，证明禧龙家苑项目部与禧龙物业公司均为刘莉投资的公司，以物业公司名义出具的收据不具有公信力。
恒久公司称，不了解本案案情，不发表意见。
本院查明，王海波诉刘莉、鸡西市华晨房地产开发有限公司（以下称华晨公司）、恒久公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年7月30日作出（2015）鸡商初字第11号民事判决，判令：一、刘莉于本判决生效后十日内偿还王海波借款本息合计3221235.13元；二、对刘莉不能清偿的债务，由恒久公司在担保财产价值（2045040.00元）内承担担保责任；三、驳回王海波的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费55294.00元，由王海波承担21398.00元，由刘莉承担33896.00元。王海波不服提出上诉，黑龙江省高级人民法院于2015年12月7日作出（2015）黑高商终字第177号民事判决，判令：一、维持鸡西市中级人民法院（2015）鸡商初字第11号民事判决主文第二项、第三项；二、变更鸡西市中级人民法院（2015）鸡商初字第11号民事判决主文第一项为刘莉于本判决送达之日起十日内偿还王海波借款本息合计3267562.13元。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。一、二审案件受理费共计78363.00元，由刘莉负担29600.00元，由王海波负担48763.00元。本院于2014年12月23日作出（2015）鸡立保字第1号民事裁定，查封刘莉开发的禧龙家苑小区1号楼和2号楼共计36户房屋（详见该查封裁定），其中包括804室房屋。2016年2月25日王海波向本院申请执行。案外人董国梁对804室房屋提出异议。另查明，禧龙家苑登记开发单位为华晨公司，实际投资人是刘莉。华晨公司于2013年6月24日取得商品房预售许可证。2013年10月1日，案外人董国梁与华晨公司签订《房屋购销合同》，约定以290000.00元购买804室房屋。同日，华晨公司禧龙家苑项目部为董国梁出具了804室购房款收据。2014年6月23日，华晨公司与上海华蒂电梯制造有限公司（以下称华蒂公司）签订《以房顶账协议书》，华蒂公司的业务经办人董国梁在协议上签名，刘莉以华晨公司名义将804室房屋抵债给华蒂公司。2014年6月28日，华晨公司与华蒂公司签订禧龙家苑1号楼《电梯销售补充协议》，刘莉、董国梁在协议上签名，双方约定：抵债后，华晨公司将尚欠华蒂公司3万元货款，另行给付董国梁。禧龙家苑的房屋尚未验收完毕，至今未办理产权登记手续。再查明,案外人华晨公司于2016年7月19日亦对本院（2015）鸡立保字第1号民事裁定查封的其中19套房屋提出异议。本院于2016年7月19日中止了本案审理。2016年7月29日，本院作出（2016）黑03执异42号执行裁定，中止执行涉案19套房屋（具体见裁定书，其中包括804室房屋）。王海波不服，提出执行异议之诉。本院于2016年10月28日作出（2016）黑03民初85号民事判决，认为刘莉以华晨公司名义开发禧龙家苑，其对涉案房屋享有权利，王海波有权基于其对刘莉的生效权利对涉案房屋申请执行，判令：“准许执行鸡西市中级人民法院（2015）鸡立保字第1号民事裁定中查封的禧龙家苑1号楼1单元1101号、1301号、1501号，2单元602号、1302号，3单元804号、1004号、1401号、1402号、1602号；2号楼1单元901号、902号、903号、904号、1003号、1102号、1201号，2单元1301号、1502号共计19套房屋。本院（2016）黑03执异42号执行裁定于本判决生效之日起自动失效。”
本院认为，禧龙家苑登记开发单位为华晨公司，实际投资人是刘莉的事实清楚。本院（2016）黑03民初85号民事判决，认定刘莉以华晨公司名义开发禧龙家苑，其对涉案房屋享有权利。被执行人刘莉以华晨公司名义通过顶账协议将804室抹账给华蒂公司的事实清楚。案外人董国梁与华晨公司签订了购买804室房屋的买卖合同，并以抹账方式支付全部价款的事实清楚。但董国梁身份为华蒂公司员工而非债权人，本案案外人抹账的基础法律关系不存在。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，案外人对执行标主张的实体权利不具有真实性、合法性。案外人提出的异议不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定之情形，本院不予支持。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，本院对案外人购买房屋的查封正确。案外人异议理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第一项的规定，裁定如下：
驳回案外人董国梁的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向黑龙江省鸡西市中级人民法院提起诉讼。
审判长 张卫东
审判员 孙禹波
审判员 ＸＸ刚
二〇一七年四月二十四日
书记员 高 鹏
书记员 秦玉凤