上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终6890号
上诉人(原审被告、反诉原告)：上海鲁联企业发展有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：周绍龙，总经理。
委托诉讼代理人：顾宏标，上海市锦天城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李馨雅，上海君澜律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海燊煜投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：江瑛，执行董事。
委托诉讼代理人：俞一之，上海市三石律师事务所律师。
上诉人上海鲁联企业发展有限公司(以下简称“鲁联公司”)因与被上诉人上海燊煜投资管理有限公司(以下简称“燊煜公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2016)沪0101民初29879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
鲁联公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回燊煜公司的全部诉讼请求；3、改判燊煜公司向鲁联公司支付装修期租金损失214,000元及违约金107,000元。事实和理由：第一，一审法院认定事实不清。1、鲁联公司就涉案的上海市黄浦区房屋(以下简称“系争房屋”)享有合法转租权，且不影响燊煜公司合同目的的实现。鲁联公司已将所有的合法转租文件或凭证交于燊煜公司核验，并向燊煜公司提供了完全符合租赁合同要求的房屋。2、一审法院对鲁联公司有关系争房屋内是否存在供电的陈述断章取义。双方当事人签订的《房屋租赁合同》就系争房屋的供电并无特别约定，鲁联公司也已证明系争房屋的供电可以满足正常办公用电需要。用电扩容只是部分对房屋用电有特殊要求的承租人在接收房屋后进行装修时对供电系统的改造，并非出租方在房屋交付时应承担的合同义务。3、在协商签订《补充协议》过程中，燊煜公司始终未提及房屋是否符合交付条件。燊煜公司发送的解除合同律师函中所列解除合同之事由为“无转租权”，亦与房屋是否符合交付条件无关。燊煜公司承租系争房屋的目的是用于再次转租，该客观情况导致合同签订后其不可能实际使用系争房屋。第二，燊煜公司于2015年9月23日无故通知鲁联公司立即解除合同，解除函的内容不符合合同约定的解除条件和程序。燊煜公司单方恶意解除租赁合同，显已构成根本违约。第三，一审法院以系争房屋不符合合同约定的交付条件为由认定鲁联公司构成根本违约，并判令鲁联公司承担合同金额200%的违约金，缺乏法律和合同依据。根据相关法律规定，对于违约金超过实际损失30%的，违约金金额属过份高于造成的损失，当事人可以请求人民法院适当减少。本案中，燊煜公司主张合同金额200%的违约金且未证明其存在相应的实际损失，该金额明显过高。
被上诉人燊煜公司辩称，鲁联公司交付的系争房屋不符合正常用电，当时交付的是毛坯房，屋内没有可使用的电，故鲁联公司没有向燊煜公司实际交付房屋。鲁联公司也未按约交付相关可供合法转租文件之复印件，故鲁联公司属于根本违约，燊煜公司根据《房屋租赁合同》第14条第3款、第15条第1款以及《补充协议》第5条向鲁联公司主张违约责任。现燊煜公司根据法律规定向鲁联公司合并追究违约责任，为方便计算，只参照租赁合同第14条第3款主张违约责任。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
燊煜公司向一审法院起诉请求：1、确认燊煜公司、鲁联公司所签租约于2015年7月1日予以解除；2、鲁联公司返还燊煜公司已付租金208,000元；3、鲁联公司返还燊煜公司已付租赁保证金52,000元；4、鲁联公司按照租约第15条、补充协议第5条向燊煜公司支付违约金107,000元。
鲁联公司反诉请求：1、燊煜公司支付4个月装修期之租金损失214,000元；2、燊煜公司按照租约第15条第1、2、5款、补充协议第2条向鲁联公司支付违约金107,000元。
一审法院认定事实：燊煜公司、鲁联公司曾就系争房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》一份，约定(1)燊煜公司向鲁联公司承租系争房屋作为办公使用，租期自2015年5月1日起至2020年4月30日止；(2)鲁联公司对系争房屋享有转租权，鲁联公司作为转租人应当向燊煜公司出示允许转租之《确认函》，并提供复印件以备查；(3)鲁联公司系毛坯交房，鲁联公司就此给予燊煜公司120日之装修期；(4)月租金为52,000元，租金支付方式为付四押一；(5)燊煜公司于鲁联公司交房时支付租赁保证金52,000元，租赁期满或合同解除后，该项保证金除抵扣应由燊煜公司承担之合同费用外，剩余部分则无息返还予燊煜公司；(6)因出现非鲁联公司能及之情况，致使房屋设施之正常运行、或水电之正常供应中断，且中断时间一次超过7日，燊煜公司认为系因不可抗力因素致使房屋及其附属设施损坏，导致合同不能继续履行，燊煜公司在此情形下有权单方解除合同；(7)鲁联公司存在上述第(6)项所约定之情形时，鲁联公司应当按照月租金之200%向燊煜公司支付违约金；(8)租赁期间，燊煜公司如需提前退租，则应当提前60日通知鲁联公司，否则燊煜公司按照月租金之200%支付违约金。签约后，鲁联公司于2015年1月6日收讫燊煜公司所付租赁保证金52,000元及4个月租金208,000元。
2015年6月19日，燊煜公司、鲁联公司另行签订《补充协议》一份，约定(1)因系争房屋为毛坯房，故租期更改为自2015年7月1日起至2020年6月30日止，原装修期为2015年1月1日至2015年4月30日共计4个月，现2015年5月1日至2015年8月25日期间为补充装修期；(2)如燊煜公司中途退租，则燊煜公司所缴付之租金及押金不予退还，燊煜公司尚须赔偿鲁联公司前期给予之装修期；(3)补充装修期间月租金由原52,000元更改为53,500元；(4)鲁联公司须确实享有转租及签订协议之各项权利，且鲁联公司须向燊煜公司提供业主授权鲁联公司出租系争房屋之相关凭证，否则视为鲁联公司违约，鲁联公司须赔偿燊煜公司所有损失。签约后，燊煜公司(此处系一审笔误，应为“鲁联公司”)未能向鲁联公司(此处系一审笔误，应为“燊煜公司”)提供合法转租文件之相关复印件，且由于燊煜公司(此处系一审笔误，应为“鲁联公司”)交付之系争房屋无法满足正常用电要求，鲁联公司(此处系一审笔误，应为“燊煜公司”)未予接收及实际装修使用。
2015年9月23日，燊煜公司委托律师致鲁联公司《解除租赁合同通知函》，称因鲁联公司在签约后始终未能提供合法转租材料，导致燊煜公司再行转租之合同目的无法实现，燊煜公司就此通知双方所签租赁合同于鲁联公司收讫该通知函之日予以解除。当日，鲁联公司收讫该通知函。2015年12月1日，鲁联公司将系争房屋另行出租予他人。
现燊煜公司称因鲁联公司未能提供符合合同要求之房屋及合同中明确应予提供之合法转租材料，从而导致双方所签租赁合同提前解除，且鲁联公司在合同解除后始终拒绝归还燊煜公司已付租金及租赁保证金，燊煜公司遂以此为由起诉来院。对此，鲁联公司则称燊煜公司在鲁联公司交付房屋钥匙后却不予装修及使用系争房屋，之后又于2015年9月23日书面通知解除合同，导致双方所签租赁合同于该日提前解除，燊煜公司对合同提前解除负有违约责任，且燊煜公司在租赁合同履行期间亦已实际取得鲁联公司所给予装修期间免租优惠，鲁联公司亦以此为由提起反诉。
一审审理中，鲁联公司针对系争房屋供电一节在庭审中首次陈述称系争房屋系毛坯房，并无供电。在之后再次陈述中则称系争房屋内存在供电，但未予扩容。
一审法院认为，本案所涉《房屋租赁合同》及《补充协议》均系签约各方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，燊煜公司、鲁联公司作为签约方均应恪守约定之义务。鉴于(1)所签书面文件中均约定鲁联公司须就可予合法转租一节向燊煜公司提供相关材料复印件，但鲁联公司未予尽善履行该项合同义务；(2)鲁联公司庭审中陈述系争房屋内并无供电，之后又称存在供电，但未予扩容，首先，鲁联公司陈述内容在无充足证据可予推翻情形下应当以首次陈述内容为准，其次，即使系争房屋内确实存在未予扩容之供电，但此类供电明显无法达到燊煜公司使用需求，而提供符合合同要求之房屋系鲁联公司作为出租方之法定义务，鲁联公司未履行该项法定义务系构成根本违约，燊煜公司对于不符合合同要求之房屋有权拒绝接收。对于鲁联公司上述根本违约行为，燊煜公司在取得合同解除权后应当依法或按约行使该项合同解除权，方可导致租赁合同得以提前解除之法律后果。实际履约过程中，燊煜公司于2015年9月23日向鲁联公司发出书面解约通知，根据通知内容，双方所签租赁合同于鲁联公司收讫函件当日予以解除，就此，一审法院依法确认租赁合同解除日期为2015年9月23日。对于燊煜公司所付租金及租赁保证金，鉴于鲁联公司所提供房屋不符合使用要求，且燊煜公司亦未实际使用系争房屋，加之目前并无证据显示燊煜公司存在违约情节，故对燊煜公司该项诉请依法予以支持。对于燊煜公司诉请之违约金，即使系争房屋内无法正常供电情形并非鲁联公司能力所及，但鉴于该供电情形构成鲁联公司根本违约并导致合同提前解除，根据合同约定，鲁联公司在此情形下应当按照月租金之200%向燊煜公司支付违约金。对于上述所涉月租金数额，租赁合同及协议中仅约定补充装修期间月租金存在变化，故计付违约金时应当采纳之月租金数额应系52,000元。对于鲁联公司诉请之装修期租金损失及违约金，鉴于合同解除系因鲁联公司根本违约所致，鲁联公司目前就所述燊煜公司违约一节未能提供证据予以证明，故法院对鲁联公司提起之反诉请求均依法予以驳回。
一审法院判决：一、上海燊煜投资管理有限公司与上海鲁联企业发展有限公司就上海市黄浦区四楼A座房屋所签《房屋租赁合同》于2015年9月23日予以解除；二、上海鲁联企业发展有限公司于判决生效之日起十日内返还上海燊煜投资管理有限公司租金208,000元及租赁保证金52,000元；三、上海鲁联企业发展有限公司于判决生效之日起十日内支付上海燊煜投资管理有限公司违约金104,000元；四、驳回上海鲁联企业发展有限公司要求上海燊煜投资管理有限公司支付装修期租金损失214,000元及支付违约金107,000元的反诉请求。
经本院审理查明，一审法院认定的事实中除“鲁联公司交付之系争房屋无法满足正常用电要求”外的其余事实基本无误，本院予以确认。
本院另查明，一审庭审后，鲁联公司向一审法院提交案外人上海临江物业管理有限公司出具的情况说明一份，内容为“作为的物业管理方，特证明如下：本大楼4楼A区，自2013年空置到2015年9月，水电均属正常状态，在此期间未接到入住装修申请。4楼A区，原配电20KW，在用本大楼中央空调的情况下，够日常的办公用电需求。如安装分体空调，用电则需要扩容。2016年2月接到装修确认函及承租方的装修申请，并配合承租方做了用电扩容。”二审审理中，燊煜公司对该情况说明的真实性不予认可，并认为即便法院认可该证据的真实性，双方当事人在审理中均确认燊煜公司承租系争房屋需要扩容。对此，本院认定如下：鲁联公司提供的情况说明可证明其交付的系争房屋供电设施满足正常用电要求。
本院再查明：1、涉案《房屋租赁合同》还约定，燊煜公司可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人。
2、鲁联公司在2015年8月其与燊煜公司间微信联系中称，协议与补充协议都将确认函作为我方提供转租证明，因牵扯商业机密，我方没有义务提供相关复印件。
本院认为，在涉案《房屋租赁合同》中明确，燊煜公司可在租赁期内将系争房屋部分或全部转租给他人，鲁联公司应向燊煜公司出示允许转租之《确认函》，并提供复印件以备查，而双方之后签订的《补充协议》就鲁联公司须向燊煜公司提供业主授权其出租房屋的相关凭证再次作出明确约定，结合双方微信聊天记录，鲁联公司应清楚并同意燊煜公司转租。现鲁联公司上诉称其已按约向燊煜公司提供了业主授权其出租的相关凭证，但在一审审理中鲁联公司仅将2014年7月15日案外人上海华东电集实业有限公司出具给承租方上海标高房地产经纪有限公司的《确认函》作为证据向法院提供，且鲁联公司在与燊煜公司的微信联系中亦明确表示其无义务提供相关转租证明的复印件，故本院认为鲁联公司始终未能履行该项合同义务，导致燊煜公司转租系争房屋的目的不能实现，鲁联公司业已违约，燊煜公司据此要求解除租赁关系，并要求鲁联公司返还已支付的租金及租赁保证金的诉请应得到支持。一审法院认定双方租赁合同于2015年9月23日解除，并无不妥，本院认同。根据前述理由，鲁联公司主张燊煜公司违约的事实不能成立，故双方的合同解除后，鲁联公司还应承担违约责任。但燊煜公司援用的《房屋租赁合同》第14条第3款系针对系争房屋供电设施无法正常供应的情形，而本案系因鲁联公司未按约提供可予合法转租的相关材料复印件之原因而导致合同解除，故该条款的约定并不适用本案。考虑到合同解除后燊煜公司确实存在一定程度损失，故根据本案实际情况，结合系争房屋面积、租期、租金等因素，参照合同有关违约责任的约定，本院判决鲁联公司给付燊煜公司相当于1个月租金的违约损失。综上所述，鲁联公司的上诉请求，于法无据，本院不予支持。一审判决有所不妥，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：
一、维持上海市黄浦区人民法院(2016)沪0101民初29879号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、撤销上海市黄浦区人民法院(2016)沪0101民初29879号民事判决第三项；
三、上海鲁联企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海燊煜投资管理有限公司违约金人民币52,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费人民币5,200元，由上海燊煜投资管理有限公司负担人民币743元，由上海鲁联企业发展有限公司负担人民币4,457元；反诉案件受理费人民币4,530元，由上海鲁联企业发展有限公司负担；二审案件受理费人民币9,730元，由上海鲁联企业发展有限公司负担人民币8,987元，由上海燊煜投资管理有限公司负担人民币743元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 俊
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一七年九月二十九日
书 记 员 蔺皓然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
……