重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝02民终1200号
上诉人（原审被告）：万州区周家坝阳关百货商场，住所地重庆市万州区。
经营者：王阳关，男，1968年11月22日出生，汉族，住福建省晋江市。
委托诉讼代理人：吴静，男，万州区周家坝阳关百货商场工作人员。
委托诉讼代理人：刘昌权，重庆市万州区法律援助中心律师。
被上诉人（原审原告）：重庆市万州区四团物业管理有限公司，住所地重庆市万州区。
法定代表人：易良芳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：谭小中，重庆金牧锦扬（万州）律师事务所律师。
上诉人万州区周家坝阳关百货商场（以下简称阳关百货）因与被上诉人重庆市万州区四团物业管理有限公司（以下简称四团物业）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2016）渝0234民初2760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
阳关百货上诉请求：依法改判或发回原审法院重审。事实和理由：（一）一审法院认定，“原告主张由被告支付拖欠的物业服务费按1.5元/月/平方米计算的请求符合法律规定”，其认定错误。阳关百货经营者王阳关在2016年4月前是重庆市万州区金海洋百货商场（以下简称金海洋百货）合伙人，根据经营需要，在金海洋百货经营原址变更经营字号为阳关百货，四团物业也非常明知。四团物业按每平方米0.5元/月收取物业服务费，是双方真实意思表示，从阳关百货在一审提交的收款收据可以证明。在一审过程中，双方协商同意按每平方米0.5元/月计算物业服务费，只是对支付方式存在较小分歧。因此一审法院认定阳关百货按每平方米1.5元/月计算物业服务费是错误的。（二）一审认定，“原告向其他单位收取物管费为每月0.5元/平方米，是其双方自愿达成的收费协议，并非该标准应适用于其他相类似的物业使用人”，这一认定不当，脱离了周家坝现代城的商业环境。重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司周家坝店（以下简称新世纪周家坝店）承租房屋与阳关百货承租房屋的业主均是兴茂集团，两家商场均是临街门面，仅仅相隔二三米的小区人行道。阳关百货的物业管理主要自己的职工，给四团物业提出的物业要求很少。新世纪周家坝店支付的物业服务费标准可以印证本案双方是协商一致按每平方米0.5元/月计算。（三）一审法院认定，“兴茂集团作为房屋业主仅对被告所欠物业费承担连带责任，并非本案必要当事人，原告也未主张兴茂集团对物业费承担连带责任，因此被告要求追加兴茂集团为本案被告的请求，本院不予支持”。这一认定有违法律规定，不便于查清事实。兴茂集团知道本案双方之间按每平方米0.5元/月计算，同时现代城自治协调委员会与四团物业签订的《物业管理委托合同》的真实性和协调委员会的合法性，只有兴茂集团清楚。二审中，阳关百货补充陈述：一审判决认定四团物业与现代城自治协调委员会签订的物业合同有违法律规定。现代城小区是有业主委员会的，而现代城自治协调委员会没有法律依据，四团物业没有证据证明该委员会是合法组织。同时请求改判四团物业与现代城自治协调委员会签订的物业管理合同无效，或按照双方协商一致的0.5元/平方米/月收取物业管理费。
四团物业辩称，第一，四团物业对阳关百货所称按0.5元/平方米/月收取物业管理费不予认可。四团物业提交的物业服务合同以及物业收费标准，足以证明四团物业收费是合法的。对于物业服务合同，阳关百货对其真实性关联性合法性都是无异议。因此，一审法院认定物业服务合同内容是正确的；第二，四团物业向现代城其他经营者都是按照1.5元/月/平方米收取物业费。即使存在未按照合同约定收取费用，也是四团物业与其他商家达成了合意，与阳关百货无关，不能以此作为本案定案依据；第三，根据物业服务条例规定，四团物业将物业使用人作为一审被告是正确的，也符合法律规定。四团物业享有选择业主和物业使用人交纳物业服务费的权利；第四，四团物业实际已按照物业服务合同的标准为阳关百货进行了物业服务，一审判决阳关百货交纳物业服务费符合合同以及法律规定。阳关百货认为物业服务合同无效，但本案涉及物业服务合同纠纷，并不涉及合同效力问题，因此对效力问题应当驳回。综上请求维持。
四团物业向一审法院起诉请求：1.依法判令阳关百货立即支付四团物业2016年4月至2017年2月的物业服务费125928元；2.诉讼费由阳关百货承担。
一审法院认定事实：2016年4月14日兴茂集团与王阳关签订《房屋租赁合同》，约定兴茂集团将万州区周家坝现代城1号楼1层部分、2层及3层部分出租给王阳关，出租面积为7510.78平方米，租期从2016年4月10日至2026年4月9日止。物业费由王阳关向房屋所在物业管理单位签订物业管理合同，明确双方权利义务。2016年8月29日兴茂集团与王阳关签订《房屋租赁合同二》，约定在《房屋租赁合同》基础上增设以下房屋租赁合同二条款部分内容，……4、物业交房时间：2016年8月28日为兴茂集团移交租赁物业给王阳关的时间，即确定租赁时间为2016年8月28日至2026年8月27日，原《房屋租赁合同》中拟定的租赁费用缴纳时间，按此顺延。5、原现代城1号楼1层规划作为租赁光大银行80平方米，为了方便王阳关整体打造，整体布局，此次也一并租赁给王阳关……。四团物业与万州区周家坝现代城居民自治协调委员会（以下简称现代城自治协调委员会）签订《物业管理委托合同》，约定现代城自治协调委员会委托四团物业对万州区周家坝现代城小区提供物业服务，商铺按建筑面积1.5元/月/平方米向业主或物业使用人收取。一审法院认为，根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任”。本案《房屋租赁合同》已约定物业费由阳关百货同物业管理单位明确双方权利义务，兴茂集团作为房屋业主仅对阳关百货所欠物业费承担连带责任，并非本案的必要当事人，四团物业也未主张兴茂集团对该物业费承担连带责任，因此阳关百货要求追加兴茂集团为本案被告的请求，不予支持。阳关百货向兴茂集团承租房屋建筑面积为7590.78平方米（7510.78平方米＋80平方米），因此本案诉争房屋面积应为7590.78平方米。阳关百货租赁房屋实际接房时间为2016年8月28日，因此阳关百货应从2016年8月28日起开始计算物业服务费。四团物业向其他单位收取物管费为每月0.5元/平方米，是其双方自愿达成的收费协议，并非该标准应适用于其他相类似的物业使用人。四团物业为兴茂现代城提供物业服务，阳关百货作为该小区房屋的承租人，在享受四团物业提供物业管理服务的同时，理应承担交纳物业服务费的义务。阳关百货辩称四团物业管理不善、服务不到位，但未提交证据予以证明，对该答辩意见不予采信。综合以上理由，一审法院认为并不存在四团物业有不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵的情形，虽然服务质量存在不足，但尚不能成为免除阳关百货交费义务的事由。因此四团物业主张由阳关百货支付拖欠2016年9月起至2017年2月28日的物业服务费68317.02元（7590.78平方米×1.5元/月.平方米×6月）的请求符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第二条、第六条、第七条第（五）项、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：万州区周家坝阳关百货商场的经营者王阳关在本判决生效后5日内支付重庆市万州区四团物业管理有限公司截止2017年2月28的物业服务费68317.02元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2090元，减半收取1045元，由万州区周家坝阳关百货商场的经营者王阳关负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明事实与一审法院认定事实一致。本院另认定事实：
1.2013年10月29日，一审法院就重庆市万州区保隆物业管理有限公司（以下简称保隆物业）与重庆市万州区周家坝现代城业主委员会（以下简称现代城业委会）物业服务合同纠纷一案作出（2013）万法民初字第06296号民事判决，判决解除保隆物业与现代城业委会于2012年9月8日签订的现代城物业管理委托合同（该判决已于2013年11月16日生效）；
2.2013年11月16日，在重庆市万州区周家坝街道救兵城社区居民委员会的主持下，通过召开业主、居民大会推选出新的居民代表对现代城小区的物业服务进行监督指导及相关工作协调，并成立现代城自治协调委员会。2013年11月18日，重庆市万州区周家坝街道办事处批复同意现代城业委会委员的辞职申请；
3.2015年1月1日，现代城自治协调委员会与四团物业签订《物业管理委托合同》，约定委托管理期限自2015年1月1日起至2020年11月1日止，其中商铺按建筑面积1.5元/平方米/月向业主或物业使用人收取。
本院认为，本案所涉现代城小区在现代城业委会委员全部辞职后，在社区居委会的主持下又选举产生由居民代表组成的现代城自治协调委员会，虽然其名称并非业主委员会，但仍能体现全体业主的意思。现代城自治协调委员会与四团物业签订的《物业管理委托合同》，对全体业主具有约束力，当然也约束作为物业使用人的阳关百货。阳关百货提出追加兴茂集团参加本案诉讼的问题。兴茂集团作为开发商在小区业主选定物业服务企业后，兴茂集团签订的前期物业服务合同已被新的物业服务合同取代，不再对全体业主或使用人具有拘束力。虽阳关百货的经营场所系租赁自兴茂集团，但四团物业并未要求兴茂集团作为业主承担本案责任，兴茂集团是否参加本案诉讼对本案裁判并无影响。因此本案诉讼无需追加兴茂集团。阳关百货提出阳关百货的前身金海洋百货是按每月0.5元/平方米支付的物业服务费，但金海洋百货与阳关百货是不同的主体，四团物业是按照2015年1月1日的《物业管理委托合同》约定的标准进行计收物业服务费，阳关百货也未提供证据证明本案双方已经达成按每月0.5元/平方米计收物业服务费的协议。因此，阳关百货的该上诉理由不成立。阳关百货提出四团物业与该小区的其他商铺达成了每月0.5元/平方米收取物业服务费的协议，但四团物业与其他商铺使用人达成的协议并不能约束四团物业依据前述合同向阳关百货收取物业服务费，四团物业向其他商铺使用人降低收费标准是其对自己权利的处分，不能当然及于其他商铺使用人。
综上所述，阳关百货的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2090元，由阳关百货负担。
本判决为终审判决。
审判长 李洪武
审判员 龙江莉
审判员 向 亮
二〇一七年九月二十八日
书记员 陈 冉