海口海事法院
执 行 裁 定 书
（2015）琼海法执异字第124号
异议人（案外人）临高县调楼镇调楼居民委员会，住所地海南省临高县调楼镇调楼居民委员会。
法定代表人林贤春，该居民委员会主任。
申请执行人杨小红，女，汉族。
被执行人海南临高滕泰实业有限公司，住所地海南省临高县调楼镇调楼渔港码头。
法定代表人黄积光，该公司总经理。
本院在执行申请执行人杨小红与被执行人海南临高滕泰实业有限公司（以下简称滕泰公司）借款合同纠纷一案中，异议人（案外人）海南省临高县调楼镇调楼居民委员会（以下简称调楼居委会）于2015年12月11日提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
异议人（案外人）调楼居委会称：1996年6月11日，海南康业投资有限公司与调楼居委会签订《合作改建调楼渔港及开发渔港新村合同书》，约定海南康业投资有限公司按设计方案扩建调楼渔港新港池80亩，由调楼居委会提供两块土地的使用权［土地证号分别为临国用（15）字第0824号和0825号］作为海南康业投资有限公司的建港补偿。1997年2月15日，海南康业投资有限公司将上述改建调楼渔港项目的权利义务转让给洋浦华桑实业有限公司。2000年6月10日，洋浦华桑实业有限公司又将上述项目及合作合同约定的权利义务转让给被执行人滕泰公司，并由洋浦华桑实业有限公司、滕泰公司、调楼居委会三方签订《“调楼渔港及开发渔港新村”项目转让合同书》，约定：若北面的防浪堤未能在2002年6月底前完工，且防浪堤竣工后一年内未完成疏浚港池，则调楼居委会有权中止本合同。上述调楼居委会提供的补偿土地一并过户到了被执行人滕泰公司名下。异议人认为该两宗土地未经合法征用，两宗土地使用权证未经合法手续办理，且滕泰公司未对该渔港进行投资建设，不能享有该土地使用权。故异议人认为被执行人滕泰公司擅自将上述两宗土地通过非法手续办理至其名下，严重侵害了异议人的合法权益。在本执行异议案审查过程中，异议人向本院提交了补充申请，认为该执行案件在对上述两宗土地使用权拍卖时未详实公告上述土地实际情况，也未征求异议意见，确有欠妥，应予纠正。综上，异议人（案外人）请求：1、确认本院执行公告拍卖的土地证号为临国用（15）字第0824、0825号两宗土地使用权的实际使用权属异议人所有，并中止拍卖程序；2、确认国土登记机关对本院执行公告拍卖的土地证号为临国用（15）字第0824、0825号两宗土地使用权的登记是违法无效的，并中止拍卖；3、确认该执行案件中公告拍卖该两宗土地使用权信息披露不详，并中止执行拍卖程序。
本院查明：1996年，调楼居委会为适应渔业发展形势，决定扩建和改造调楼渔港。1996年6月11日，调楼居委会与海南康业投资有限公司签订《合作改建调楼渔港及开发渔港新村合同书》，约定：由海南康业投资有限公司按合同方案改建调楼渔港和开发渔港新村，调楼居委会无偿将80亩村北边陆地划给海南康华投资有限公司开发。1997年2月15日，调楼居委会与海南康华投资有限公司、洋浦华桑实业有限公司签订了《合作改建调楼渔港及开发渔港新村补充协议书》，该协议书约定：海南康华投资有限公司不参与调楼项目的投资开发，该项目的所有投资开发由洋浦华桑实业有限公司独自进行，原合同及本协议书中海南康华投资有限公司的权利义务全部由洋浦华桑实业有限公司承担。后经临高县人民政府批准，临高县国土资源局将上述两宗土地使用权办理至洋浦康华投资有限公司名下。2000年6月10日，洋浦华桑实业有限公司与滕泰公司、调楼居委会签订《“调楼渔港及开发渔港新村”项目转让合同》，约定：海南临高滕泰实业有限公司以买断的方式从洋浦华桑实业有限公司受让调楼渔港项目，并约定了相关渔港防浪堤、港池疏浚等建设工期，另约定如未能在约定建设工期内完成建设，调楼居委会有权中止合同。2000年9月21日，临高县人民政府根据被执行人海南临高滕泰实业有限公司的申请，作出临府函（2000）81号《关于更改开发商名称和续建调楼渔港及开发调楼渔港项目的批复》，后临高县土地管理局（现临高县国土资源局）依据上述临府函（2000）81号批复，作出临国土资（2000）120号《关于同意洋浦华桑实业有限公司将调楼项目中三宗土地使用权转让给海南临高滕泰实业有限公司使用的批复》，并据此将本案涉案的两宗土地使用权办理至被执行人海南临高滕泰实业有限公司名下。2014年11月5日，申请执行人杨小红依据已经发生法律效力的海南仲裁委员会（2014）海仲字第485号仲裁裁决书向本院申请强制执行，该裁决书内容为：1、被执行人海南良缘房地产开发有限公司应于2014年9月9日前偿还申请执行人杨小红本金560万元，并支付自2014年8月26日起按月利率1.86计算的利息，逾期支付的，每日按未还借款本金的0.5‰支付申请执行人违约金，直至付清之日止；2、被执行人海南临高腾泰实业有限公司、袁凤祥对上述第1项所列被执行人海南良源房地产开发有限公司及申请执行人为实现债权（包括但不限于律师费等）而支出的费用承担连带清偿责任；3、本案仲裁费11200元由被执行人海南良缘房地产开发有限公司承担。2015年2月10日，本院作出（2014）琼海法执字第554号执行裁定，裁定查封了本案涉案两宗土地使用权。2015年4月3日，申请执行人杨小红以正与被执行人达成执行和解协议为由，向本院申请终结该案的本次执行程序，本院于4月30日作出（2014）琼海法执字第554-1号执行裁定，终结了该案的本次执行程序。2015年5月12日，申请执行人杨小红向本院申请恢复执行，本院于同日立案恢复执行，后本院于9月16日作出（2015）琼海法执恢字第36号执行裁定，裁定拍卖上述两宗土地使用权。2015年10月19日本院在海南日报上刊登公告，公告定于11月3日对该两宗土地使用权进行第一次拍卖。后因第一次拍卖无人竞买，本院于11月27日在海南日报上刊登公告，公告定于12月15日对该两宗土地使用权进行第二次拍卖。上述两次拍卖公告均并未披露该两宗土地使用权系临高调楼渔港项目中建设方的补偿等事项。
本院认为，本案争议焦点为：一、案外人临高县调楼镇调楼居民委员会是否具有中止该两宗土地使用权执行的实体权利；二、本院拍卖该两宗土地使用权时未披露相关土地使用权信息的执行行为是否违反法律规定。
关于案外人临高县调楼镇调楼居委会是否具有中止该两宗土地使用权执行的实体权利的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产的转让，经依法登记，发生法律效力。该两宗土地使用权经临高县人民政府审批，并由该县土地管理部门依法办理了登记，已属被执行人海南临高滕泰实业有限公司享有，故案外人临高县调楼镇调楼居委会主张的该土地使用权为其所有，应中止执行的请求，于法无据，本院不予支持。
关于本院拍卖该两宗土地使用权时未披露相关土地使用权信息的执行行为是否违反法律规定的问题。本案涉案两宗土地使用权虽已通过不动产登记部门经法定程序办理至被执行人海南临高腾泰实业有限公司名下，但显然被执行人取得涉案土地使用权的对价并非一般的金钱价款，而是其与异议人临高县调楼镇调楼居委会约定的建设调楼渔港项目的特定行为。回顾历史，在上世纪九十年代农村农林牧渔基础设施匮乏的时期，因缺少建设资金，农村集体组织往往通过低价出让集体土地的使用权来筹集资金建设农村公共设施，该方式也是特殊时期我国建设农业基础设施的特殊方式，应予以尊重。本案中异议人为建设渔港，经政府审批，采取低价出让集体土地的使用权，以换取被执行人出资、出工建设渔港，正是采用了该特殊方式。故而被执行人海南临高腾泰实业有限公司通过约定履行投资建设渔港的特定行为而获得该两宗土地使用权系特殊历史时期的变通处理，该情况属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条所规定的拍卖财产的权属状况及占有使用情况等事项，应当在公开拍卖时明确、详实的予以披露。而执行人员在两次公开拍卖该两宗土地使用权时均未将上述事项予以披露，对异议人的权利造成了一定的影响，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款第（四）项的规定，故本院对异议人提出的本院拍卖公告未详实披露拍卖财产情况，违反了法律规定的异议主张予以支持。
另外，关于案外人临高县调楼镇调楼居委会请求确认土地登记机关对涉案两宗土地使用权的登记是违法无效的申请，属于行政诉讼范畴，应由案外人依法提起行政诉讼，故本院在本执行异议审查程序中对该请求不予审查。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第十七条、第二十一条第一款第（四）项的规定，裁定如下：
驳回案外人临高县调楼镇调楼居委会的异议；
撤销本院对土地证号为临国用（15）字第0824、0825号的两宗土地使用权的两次执行拍卖。
如不服本裁定第一项，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提请诉讼；如不服本裁定第二项，可以自本裁定送达之日起十日内向海南省高级人民法院申请复议。
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案件唯一码审判长姜凌
审判员 雷 鸣
审判员 王 艳
二〇一六年一月十九日
书记员 刘成良