辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第150号
上诉人（原审被告）：沈阳日月星糖果有限公司，住所地沈阳市大东区新东四街2号。
法定代表人：辛桂丹，该公司总经理。
委托代理人：韩冰，辽宁卓跞律师事务所律师。
委托代理人：杨维华，男，1964年4月17日出生，汉族，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：沈阳黎明实业总公司，住所地沈阳市大东区。
法定代表人：王恩祺，该公司总经理。
委托代理人：于元正，辽宁敬恒律师事务所律师。
委托代理人：刘丁祥，男，1956年12月24日出生，汉族，住址沈阳市大东区。
原审第三人：沈阳市山凌百货商店，住所地沈阳市大东区。
法定代表人：李艳杰，该公司总经理。
委托代理人：朱龙男，男，1961年2月7日出生，朝鲜族，住址沈阳市大东区。
上诉人沈阳日月星糖果有限公司（以下简称为日月星公司）因与被上诉人沈阳黎明实业总公司（以下简称为黎明实业公司）、原审第三人沈阳市山凌百货商店（以下简称为山凌商店）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2013）大东民二初字第3807号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年1月9日受理后，依法组成由审判员李倩担任审判长，代理审判员贾宏斌（主审）、代理审判员朱丹参加评议的合议庭，于2014年3月10日对本案进行了公开开庭审理。上诉人日月星公司的委托代理人韩冰、杨维华、被上诉人黎明实业公司的委托代理人于元正、刘丁祥、原审第三人山凌商店的委托代理人朱龙男到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：本案诉争房屋位于沈阳市大东区新东四街2号，建筑面积241平方米。第三人山凌商店为房屋所有权人。被告日月星公司从1992年起承租使用本案诉争房屋至今。被告日月星公司与第三人山凌商店签订租赁协议，双方约定租赁期限为10年，从2004年10月1日至2014年9月30日止，年租金5万元。租赁期内，本案诉争房屋自然损坏的维修维护由被告日月星公司负责，发生费用第三人山凌商店同意从租金中扣除。如被告日月星公司未按时交付租金，第三人山凌商店有权解除合同。根据第三人山凌商店陈述，其系原告黎明实业公司的下属企业，本案中同意原告的诉讼请求。
黎明实业公司请求法院判令：1、被告给付原告房屋租金300750元（计算至2013年10月31日），其中包括合同约定的年租金50%的违约金；2、要求解除租赁合同，被告交还房屋；3、由被告承担本案诉讼费用。案件审理中，原告撤回要求被告给付年租金50%的违约金的请求，只要求解除租赁合同并给付拖欠的租金200486元。
原审法院认为：被告日月星公司与第三人山凌商店签订的房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，双方应严格履约。被告日月星公司辩称租赁合同系与第三人山凌商店签订，并非与原告黎明实业公司签订，原告主体不适格。原告黎明实业公司是第三人山凌商店的主管部门，第三人山凌商店是原告的下属企业。庭审中，第三人山凌商店表示同意原告的诉讼请求。且在合同实际履行过程中，被告日月星公司自认曾将房租向原告黎明实业公司交纳，并多次向原告出示承诺书或还款计划，上面均写明“欠黎明实业总公司的房租”，且在2011年给原告黎明实业公司出具的承诺书中又明确加注欠黎明实业公司的房租指“租用的山凌商店租金”，故在合同履行过程中日月星公司已实际将房屋租金向原告黎明实业公司交纳，因此黎明实业公司有权作为本案原告提起诉讼。
关于被告日月星公司拖欠租金及数额问题，原告黎明实业公司主张截止2013年10月31日，被告日月星公司拖欠本案诉争房屋租金共计200486元。被告日月星公司承认拖欠房租事实，但未举证证明其已经给付原告房屋租金的数额，即未提供证据对原告的诉请予以反驳。故依据原告的主张确定截止2013年10月31日被告日月星公司拖欠房屋租金200486元。根据被告与第三人签订的房屋租赁协议的约定，在被告日月星公司未按预定时间交付租金额情况下，第三人有权终止租赁合同。故原告提出的“解除租赁合同，被告腾退诉争房屋”的诉讼请求予以支持。
被告日月星公司主张从2001年至2013年，其支付本案诉争房屋的维修费用共计110800元，根据合同约定，此项费用应从租金中扣除。原告抗辩称被告提供的证据都是个人手写的收条，对其真实性有异议，无法证明发生维修事实及维修费用。综合考虑诉争房屋面积为241平方米，年租金为5万元，酌情认定被告租赁使用诉争房屋期间垫付房屋维修费1万元较符合客观实际。根据合同约定，本案诉争房屋自然损坏的维修维护由被告日月星公司负责，发生费用第三人山凌商店同意从租金中扣除。故原审法院酌情认定被告日月星公司垫付房屋维修费1万元从房屋租金中扣除。被告日月星公司主张其支付暖气锅炉安装费2万元，房屋装修费9.8万元，增加电容量费8万元，上述费用应从租金中扣除。原告抗辩称被告提供的证据是个人手写收条、个人签订的合同和个人提供的情况说明，对其真实性有异议，无法证明被告实际支付上述费用，且上述费用不应由原告承担，合同没有相关约定。被告未提供合法有效的相关证据证明其支付了上述费用，且即使其实际支出上述费用，被告也是为了便于自己承租使用房屋更好地进行生产经营而对房屋进行改善，被告主张上述费用应从租金中扣除，没有合同约定，亦没有法律依据。故对被告的上述主张不予支持。被告日月星公司主张2009年5月，本案诉争房屋墙壁倒塌，造成7人受伤，被告支付赔偿金共计52900元，该笔费用应从租金中扣除。原告抗辩称个人提供的情况说明无法证明原告的主张。被告未向原审法院提供合法有效的相关证据证明其主张，即使诉争房屋发生墙壁倒塌造成人员受伤的事件，被告从1992年起承租使用诉争房屋，清楚了解房屋的实际状况，根据租赁协议约定，诉争房屋自然损坏的维修维护由被告日月星公司负责，如墙壁毁损其应及时维修，由于修缮不及时导致墙壁倒塌致人受伤所产生的花费不应由第三人承担。故对被告的上述主张不予支持。
被告日月星公司主张案外人沈阳市长城食品厂对原告黎明实业公司享有15万元债权，该债权现已转让给被告，被告要求以此债权抵消部分租金。本案为房屋租赁合同纠纷，案外人沈阳市长城食品厂与本案原告黎明实业公司间15万元债权系借贷纠纷中产生的，且原告黎明实业公司对上述债务的实际情况持有异议，两件纠纷不宜在本案中合并解决，被告日月星公司取得债权后可以另案诉讼。故对被告的上述主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十一条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告沈阳日月星糖果有限公司与第三人沈阳市山凌百货商店签订的房屋租赁协议书于本判决生效之日起解除。二、被告沈阳日月星糖果有限公司于本判决生效之日起二十日内将沈阳市大东区新东四街2号房屋腾空并交还给原告沈阳黎明实业总公司。三、被告沈阳日月星糖果有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告沈阳黎明实业总公司补交房租190486元（计算至2013年10月31日）。四、驳回原、被告其他诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4323元，由被告沈阳日月星糖果有限公司承担。
宣判后，上诉人日月星公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判决，依法改判；2、判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：1、被上诉人黎明实业公司在本案中作为原告属于主体不适格，并非租赁合同的签约主体；2、原判决对上诉人关于承租期内维修房屋酌情认定了1万元明显不公；3、上诉人在房屋承租期内因实际需要产生的锅炉安装费、装修费、用电增容费的添附在上诉人离开时无法带走，上述费用应当由房屋出租方承担；4、被上诉人应当承担出租房屋墙壁倒塌导致人员受伤所发生的医疗费用；5、上诉人以受让取得的债权抵销租金合法，应当得到法律支持；6、上诉人与第三人的房屋租赁合同不应当解除。
黎明实业公司答辩称：第一，关于上诉人所说的主体不适格的问题，是上诉人新增加的，建议法庭不予审查；第二，上诉人主张受让债权问题、伤人问题、维修问题等均与本案无关，建议法庭不予审查；第三，上诉人提出的所谓的受伤、受让债权等问题，如果被上诉人不告，上诉人就不提，我们告了后，对方才提，说明没有这些事实；第四，上诉人不交纳租金，原审判决解除合同，有法可依，有事实依据，我们认为原审判决正确。
原审第三人山凌商店答辩称：因为上诉人违反了承租协议，不交纳房租，所以我们和黎明实业公司一致意见要求解除租赁合同，由上诉人交纳所欠的房租。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
上述事实，有当事人陈述，还款计划书、承诺书、房租情况明细表、收款凭证、企业资料查询卡、协议书等证据材料，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为：上诉人日月星公司与原审第三人山凌商店签订租赁协议书，在现有证据均无法否定其效力的情况下，应认定为有效。缔约双方应按合同约定履行各自的权利义务。被上诉人黎明实业公司作为山凌商店的主管部门，在山凌商店认可的情况下，依据该协议向日月星公司主张合同权利，并无不当，日月星公司主张黎明实业公司主体不适格的上诉理由，不能成立，本院不予采纳。
关于上诉人提出原审判决对于承租期内维修房屋产生的维修费用酌情认定为1万元，属于明显不公的主张，因上诉人对此仅提交了单方证据予以证明，并未得到被上诉人方的认可，根据合同约定，本案诉争房屋自然损坏的维修维护由日月星公司负责，发生费用山凌商店同意从租金中扣除。故原审法院根据客观情况综合酌定在租金中扣除维修费用1万元，并未违反法律规定，本院应予确认。
关于上诉人提出在房屋承租期内因实际需要产生的锅炉安装费、装修费、用电增容费等添附，在上诉人离开时无法带走，故该费用应当由房屋出租方承担的主张，日月星公司未能在本案诉讼期间提供充分证据证明其支付了上述费用，被上诉人对此亦不予认可，况且即使其实际发生，也是为了便于上诉人自己的经营需要，同时，上诉人也未能提供证据证明该设施在合同解除后不能全部取走，故其该项主张属于证据不充分，本院难以支持。
关于上诉人提出被上诉人应当承担出租房屋墙壁倒塌导致人员受伤所发生的医疗费用的主张，因日月星公司未能在本案诉讼期间提供充分证据证明其支付了上述费用，被上诉人对此亦不予认可，即使诉争房屋发生墙壁倒塌造成人员受伤的事件，日月星公司在长达20余年的承租使用诉争房屋过程中，应负有对租赁房屋的使用安全注意义务，由于修缮不及时导致墙壁倒塌致人受伤所产生的风险责任应由其自行承担，同时，上诉人亦未提供证据证明此前其要求被上诉人予以维修等免责情形，故对其该项上诉主张，本院亦难以支持。
关于上诉人提出其要求以受让取得的债权抵销租金合法，应当得到法律支持的主张，日月星公司所主张的债权与本案并不属同一合同关系，且被上诉人对其该主张持有异议，故原审法院认定该问题不宜在本案中合并解决，并无不妥，本院应予确认。日月星公司就其主张的债权可证据充分时另案诉讼解决。
至于上诉人提出房屋租赁合同不应当解除的主张，因双方在协议第七条，明确约定了日月星公司未按约定时间交付租金，山凌商店有权终止合同，现上诉人拖欠租金事实存在，山凌商店及黎明实业公司有权终止租赁合同，故日月星公司的该项主张缺少事实和合同依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4323元，由上诉人沈阳日月星糖果有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 倩
代理审判员 贾宏斌
代理审判员 朱 丹
二〇一四年四月三日
书 记 员 任 江
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。