福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）龙新民初字第2571号
原告邱祎芬，女，1978年3月13日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
原告倪志军，男，1977年5月27日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
委托代理人王金铭，福建闽台律师事务所律师。
委托代理人袁庆辉，福建路远律师事务所律师。
被告福建龙岩得鹿实业有限公司，住所地龙岩市新罗区东肖镇连圣工贸小区。
法定代表人吴波，董事长。
委托代理人李彦、邹亿，福建远大联盟（龙岩）律师事务所律师。
原告邱祎芬、倪志军与被告福建龙岩得鹿实业有限公司（以下简称“得鹿公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭于2013年5月16日、2013年12月19日、2013年12月27日公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告委托代理人王金铭及被告委托代理人邹亿、李彦到庭参加诉讼；第二次庭审时，原告委托代理人王金铭、袁庆辉及被告委托代理人邹亿、李彦到庭参加诉讼；第三次庭审时，原告委托代理人袁庆辉及被告委托代理人邹亿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邱祎芬、倪志军诉称，一、两原告系夫妻关系。两原告向被告购买其开发的坐落于龙岩市新罗区东肖镇的“欧洲世家”楼盘I01、I02号两幢别墅，并于2006年7月6日由原告邱祎芬与被告签订了购买本案讼争两幢别墅的《“欧洲世家”商品房认购书》；2006年7月24日，原告倪志军又与被告签订了本案讼争两幢别墅的《“欧洲世家”商品房认购书》。两原告先后签订的《“欧洲世家”商品房认购书》的内容基本一致，其中2006年7月24日倪志军与被告签订的两份认购书确认：1、原告倪志军购买被告开发的“欧洲世家”楼盘I01、I02号两幢别墅，以及商品房认购、买卖应当具备的主要条款和所认购房屋的基本情况。2、被告收取原告倪志军两幢别墅认购定金，每幢50000元，合计100000元。当天，原告倪志军向被告支付了100000元的定金。2007年1月31日，两原告与被告双方在“欧洲世家”售楼处商谈正式签订本案《商品房买卖合同》事宜。双方均同意以原告倪志军于2006年7月24日签订的《“欧洲世家”商品房认购书》的主要条款为准，并约定以原告邱祎芬为房屋买受人，以原告邱祎芬的名义与被告签订《商品房买卖合同》，但对首期付款和银行按揭金额作了变更，即将原来在认购书中约定的首付款为购房款总价40%变更为首付款为购房款总价的30%，银行按揭金额由认购书约定的占总购房款60%变更为70%。经被告售楼处工作人员当场测算：I01房屋总购房款为557983元，首期付款为167983元，银行按揭390000元；I02号房屋总购房款为541160元，首期付款为171160元，银行按揭370000元，本案讼争两幢别墅首期付款合计为339143元。然而当主要条款谈妥之后，被告方又突然提出，由于房子已经涨价，要正式签订《商品房买卖合同》，必须在原协商房价基础上，每套增加76000元，后经原告妥协，达成如下协议：本案讼争两幢别墅在原《认购书》房价的基础上，由被告再另行加收76000元的所谓“房屋涨价款”，且原告不要此加收的“房屋涨价款”任何票据。双方达成最后意见后，被告售楼人员在两式八份《商品房买卖合同》中的空白栏填写好上述双方确认的两幢别墅的相应面积、价格、首付款金额、按揭金额、按揭年限等内容后，被告将由原告邱祎芬签字确认的两式八份《商品房买卖合同》及2006年7月6日原告邱祎芬与被告签订的、2006年7月24日原告倪志军与被告签订的《“欧洲世家”商品房认购书》全部收回，其理由是：“购房合同要经老板审核后，才能盖章”。在原告要求下，被告公司售楼人员只将原告签字，被告未盖章的《商品房买卖合同》复印一份给原告存留，并承诺会返还一份盖章后的合同副本给原告，但被告至今未给原告签字确认的并由被告公司盖章生效的合同副本。当日，原告依合同约定，按照被告售楼人员指定的账号，向被告支付购买两幢别墅的首期购房款339143元，并随即在当日及2007年2月2日分两次向被告支付不开发票的合计76000元的“房屋涨价款”。在缴纳款项后，被告公司售楼人员出示他们制作好的《“欧洲世家”住户手册》，让原告在该手册和《“欧洲世家”业主入住合约》的业主栏内签字确认，并当场表示原告邱祎芬已成为欧洲世家的正式业主。二、原告履行了合同大部分内容后，多次催促被告办理银行按揭和交付房屋等手续，但被告却以相互推诿、含糊其辞等各种手段拖延办理相关交房的后续手续。期间，被告还多次以“市场房价行情上涨，要加收数十万元的合同外价格才同意办理交房手续”的恶劣态度对待原告。直至2012年8月，原告再次派人到被告处交涉本案购房事宜，此时，被告竟谎称：“这两幢别墅早在几年前就卖掉了”，企图利用市场房价上涨的条件向原告索取购房合同价外的非法利益。三、本案在第一次起诉后，虽有前述的事实，但由于被告系开发商处于强势地位，致使原告无法取得本案房屋认购书、商品房买卖合同的证据原件。同时，由于被告长期糊弄原告且本案拖延的时间较长，有些证据已记忆模糊，但从被告在前次诉讼中提供的证据可以证实，本案讼争的两幢别墅的其中一幢已于2011年11月10日在本案前两次诉讼期间出卖给他人，本案讼争的I02号房屋目前正在出卖给他人。现原告认为，原、被告双方签订《“欧洲世家”商品房认购书》、《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，依法成立。同时，在本案合同签订后，原告已履行了绝大部分的主要合同义务，但被告未履行其义务，因此原告诉至法院，请求判决：一、确认原告倪志军于2006年7月24日与被告签订的两份《“欧洲世家”商品房认购书》、2007年1月31日原告邱祎芬与被告签订的两份《商品房买卖合同》合法有效。二、被告赔偿原告直接经济损失1560857元（被告现出售的房价与原告购买时房价的差额），并返还原告购房首付款415143元（100000元定金＋首付款239143元＋2007年1月31日及2007年2月2日合计支付给吴伟铭76000元）本息。三、本案在诉讼费、律师代理费由被告承担。
被告得鹿公司辩称，一、原告倪志军经被告催告后，仍未在约定的期限内与被告签订《商品房买卖合同》并办理相关手续，因此被告于2006年12月31日发函告知原告倪志军，被告将依约收回房产并没收原告倪志军所交付的100000元订金。原告倪志军在收到被告的通知后并未提出异议，因此原告倪志军与被告签订的两份《“欧洲世家”商品房认购书》已依法终止，原告不得再根据该认购书向被告提出任何主张。二、被告从未与原告邱祎芬签订两份《“欧洲世家”商品房认购书》、《商品房买卖合同》，署名为原告邱祎芬的两份《“欧洲世家”商品房认购书》系虚假、无效，不能作为原告提出主张的相关依据；且不论该合同是否虚假，实际上被告在发现原告邱祎芬擅自支付购房首期时已经发函要求原告倪志军自行取回，说明被告已经在2007年2月1日向原告发出解除合同的意思表示，在解除该合同的基础上，被告将合同项下的两套房子出售给他人，不存在一房两卖。三、原告所要求返还的相关款项中，其中100000元属购房定金，被告已经没收该定金的情况下，原告无权主张返还。至于另外的239143元购房款这是原告利用虚假认购书和商品房购房合同，在被告财务人员不知情的情况下交付的，被告发现后，已于2007年2月1日发函要求原告领回该笔款项，由于在原告未能在收到被告的通知后两年内主张返还款项，现原告要求返还该239143元购房款超过诉讼时效，不能得到支持。原告主张的款项中有76000元是吴伟铭个人收取的，与被告无关，原告不能据此向被告主张返还该76000元。且在吴伟铭已经将该76000元返还给原告的情况下，原告也不应当再主张该76000元的返还，吴伟铭也不存在向原告返还该76000元的义务。四、由于被告在本案中不存在任何过错，原告要求被告承担违约责任没有任何事实依据，被告无须向原告赔偿任何损失。
诉讼中，原告邱祎芬、倪志军向本院提供以下证据：
一、原告倪志军与被告签订的《“欧洲世家”商品房认购书》两份、2006年7月24日被告出具的《收款收据》一份，以此证明原告倪志军与被告于2006年7月24日签订《“欧洲世家”商品房认购书》，及该认购书中约定购买本案讼争两幢别墅等相关事项，及原告倪志军已按照双方约定支付定金共100000元；且认购书载明的内容符合《商品房销售管理办法》第16条的规定。
二、《邱祎芬购买欧洲世家单元房屋购买首付款、按揭款计算清单》一份，以此证明该份清单中所列的本案讼争两幢别墅的总购房款、首付购房款、银行按揭款与原告实际支付购房首付款339143元相一致，能够证明原、被告最后协商的房产价格。
三、《商品房买卖合同》复印件两份，以此证明原、被告双方于2007年1月31日签订《商品房买卖合同》确立原、被告双方在本案中的房屋买卖关系，且该两份《商品房买卖合同》系规范的商品房买卖合同，应受法律保护。
四、福建省龙岩市商品房售楼（预收款）统一票据一份，以此证明原告于2007年1月31日向被告交纳本案讼争两幢别墅的首付款339143元。
五、2007年1月31日、同年2月2日中国农业银行出具的两份《无折存款回单》（合计为76000元），以此证明原告按被告法定代表人吴伟铭的要求，于2007年1月31日和同年2月2日通过中国农业银行向吴伟铭个人账户交纳76000元的无发票的额外房屋涨价的加价款。
六、欧洲世家《住户手册》、《欧洲世家业主入住合约》各两份，以此证明2007年1月31日原、被告正式签订《商品房买卖合同》并由原告交付首付款后，原、被告双方签订《欧洲世家业主入住合约》及被告向原告发放《住户手册》，以此确认原告是欧洲世家的正式业主资格。
七、2012年8月20日制作的录音书面记录一份，以此证明原告是在2012年8月20日至被告处了解被告已经将本案讼争两幢别墅转售他人。
八、被告与案外人杨子峰、徐玲就本案讼争两幢别墅签订的《商品房买卖合同》、备案信息表、预告登记申请书各二份及杨子峰的房产证和土地证各一份，以此证明被告将本案讼争两幢别墅一房两卖，构成重大违约，致使原、被告双方的合同无法交房。
九、证人吴某的当庭证言及书面证言各一份，以此证明两原告与被告签订《“欧洲世家”商品房认购书》、《商品房买卖合同》的过程及两原告在合同签订之后多次向被告要求及时办理剩余的购房手续、交房。
被告得鹿公司向本院提供以下证据：
一、原告倪志军与被告签订的《“欧洲世家”商品房认购书》两份、收款收据一份，以此证明2006年7月24日，倪志军与被告签订两份《“欧洲世家”商品房认购书》，向被告认购“欧洲世家”项目I01、I02号别墅，并向被告支付认购定金共计100000元，被告从未与邱祎芬签订认购书。
二、《房屋面积预售成果》、《房屋面积测绘成果报告书》各一份，以此证明：1、讼争别墅于2005年12月9日完成预售面积测算及本案讼争两幢别墅的预售面积与原告倪志军签订的《“欧洲世家”商品房认购书》的面积是相吻合的。2、本案讼争两幢别墅于2009年3月24日完成产权面积测绘，及实测面积不可能出现在原告邱祎芬提供的两份《“欧洲世家”商品房认购书》和《商品房买卖合同》上面。
三、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》一份，以此证明“欧洲世家”别墅一期工程于2007年7月完成竣工验收，原告取得的入住手册的时间是2007年1月，可进一步佐证原告所提交的入住手册是通过不正当手段取得并加以变造。
四、厦门都市景象物业管理有限公司龙岩分公司出具的《证明》及该司营业执照复印件各一份，以此证明厦门都市景象物业管理有限公司龙岩分公司于2007年7月1日开始进驻“欧洲世家”，管理期间自2007年8月1日起至2009年5月30日止，当时物业公司尚未入住，不可能发放入住手册，原告所提供的入住手册是通过不正当手段取得。
五、被告2006年8月23日、2006年12月31日的函、2007年2月1日致倪志军《关于自行领回擅自汇入我司账户的款项的函》及《特快专递邮件详情单》，以此证明被告多次发函解除合同，并于2007年2月1日致函原告倪志军，要求其领回擅自汇入被告公司账户的239143元。
六、存款凭条一份及本院调取的存款凭条两份、协助查询存款通知书三份、开立个人银行结算账户申请书一份、账号为13×××21的账户从2007年2月2日起至2011年3月25日的交易明细清单一份，以此证明吴伟铭于2007年2月2日将原告擅自汇入其账户的76000元退还原告，被告以该行为向原告明示不愿与之缔结商品房买卖合同。
七、被告与案外人杨子峰所签《商品房买卖合同》及相关《龙岩市商品房买卖合同备案信息表》、《龙岩市预购商品房预告登记申请书》和产权证复印件；被告与案外人徐玲所签《商品房买卖合同》及相关《龙岩市商品房买卖合同备案信息表》和《龙岩市预购商品房预告登记申请书》，以此证明：1、被告已将I01号别墅出售给案外人杨子峰，并办理商品房买卖合同备案手续及预购商品房预告登记手续。目前，杨子峰已取得I01号别墅的产权证书。2、被告已将I02号别墅出售给案外人徐玲，并办理商品房买卖合同备案手续及预购商品房预告登记手续。
八、署有原告邱祎芬姓名的两份《“欧洲世家”商品房认购书》，以此证明署有原告邱祎芬姓名的两份《“欧洲世家”商品房认购书》复印件及两份《商品房买卖合同》复印件，不仅内容与本案讼争两幢别墅合同所载不符，且从形式上看明显存在以同一合同文件为蓝本进行篡改、复制的痕迹。
本院依被告申请依法委托福建历思司法鉴定所作出的闽历思司鉴所（2013）文鉴字第97号司法鉴定意见书一份以及鉴定费发票四张。
上述证据均经庭审质证。被告对原告提供的原告倪志军2006年7月24日签订的《欧洲世家商品房认购书》、2006年7月24日被告出具的《收款收据》的真实性无异议，但是认为原告所主张的《“欧洲世家”商品房认购书》视为商品房买卖合同系不能成立的。被告对原告提供的《邱祎芬购买欧洲世家单元房屋购买首付款、按揭款计算清单》的真实性有异议，认为该清单的结算数据来源于原告邱祎芬的认购书的面积、总价款，但邱祎芬的认购书系伪造的。原告提供的两份《商品房买卖合同》复印件，被告质证后认为该份证据系复印件，未经过被告盖章确认，且该合同中非手写部分印迹高度相似，是以同一合同为蓝本，经过篡改后形成的，不具有真实性；又两份合同中所载的房屋建筑面积是房屋实测面积，而房屋的实测面积是在2009年通过实测取得，2007年无该数据；该两份《商品房买卖合同》中销售价格与原告倪志军和被告签订的《“欧洲世家”商品房认购书》出售的价格不一致。被告对原告提供的2007年1月31日被告出具的福建省龙岩市商品房售楼（预收款）统一票据的真实性无异议，但该票据系被告财务工作人员在原告的误导下出具的，且被告已向原告发出解除认购书的明确意思表示。被告对原告提供的2007年1月31日、同年2月2日农行出具的两份《无折存款回单》的真实性没有异议，但该款项是原告擅自汇入吴伟铭个人账户，不是应被告公司要求支付的；且被告于2007年2月2日由公司财务人员会同原告邱祎芬本人将76000元汇回邱祎芬账户。被告对原告提供的欧洲世家《住户手册》、《欧洲世家业主入住合约》的真实性、合法性有异议，认为厦门都市景象物业管理有限公司龙岩分公司与龙岩市都市景象物业管理有限公司是欧洲世家的物业公司，这两家公司于2007年7月1日进驻欧洲世家，管理期限从2007年8月1日至2009年5月30日。之前不可能与业主签订住户手册及入住合约；在取得住户手册之前必须先由开发商通知业主交房，业主对房屋进行验收，同意接收房屋后再签订入住合约。而原告从始至终没有参与交房，故不可能取得住户手册及入住合约。原告提供的2012年8月20日制作的录音书面记录，被告质证认为原告未提供录音光盘，谈话人员的身份无法判断，对真实性有异议。被告对原告提供的案外人就本案讼争房产签订的《商品房买卖合同》、备案信息表、预告登记申请书各二份、及案外人杨子峰的房产证和土地证各一份的真实性无异议，但认为原、被告间从未就本案讼争两幢别墅缔结商品房买卖合同，被告不存在一房两卖的情况。原告提供的证人吴某的书面证言及当庭证言，被告质证认为笔录与证人证言存在重大矛盾与出入，不能互相印证其内容的真实性。原告对被告提供的原告倪志军与被告签订的《“欧洲世家”商品房认购书》、收款收据的真实性无异议，但这组证据不能证明被告是否有与邱祎芬签订认购书。原告对被告提供的《房屋面积预售成果》、《房屋面积测绘成果报告书》的真实性无异议，但认为该组证据能够证明本案讼争两幢别墅的可预售面积和实测面积，不能证明被告的其他主张。原告对被告提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》真实性没有异议，但不能证明被告主张。原告对被告提供的厦门都市景象物业管理有限公司龙岩分公司出具的《证明》及该司营业执照复印件的真实性有异议，认为证据上所载明的时间与原告所提供的入住手册时间相矛盾，是被告为应诉本案而伪造的虚假证据，《证明》上所载明是物业公司的进驻时间，不是被告与物业公司签订物业服务合同的时间，物业公司必然是在与开发商或业主签订物业合同之后才进驻服务对象的，因此物业服务合同的时间和业主手册的签订时间在物业公司实际进驻之前是完全正常的。从营业执照的年检时间看，年检到2009年，企业法人没有进行年检，营业执照会被吊销，主体不存在，而出具证明的时间是2013年，2013年主体已经不存在，不再具备出具有效证明的主体资格。被告提供的被告2006年8月23日、2006年12月31日的《函》、2007年2月1日致倪志军《关于自行领回擅自汇入我司账户的款项的函》及《特快专递邮件详情单》，原告质证认为：1、邮件时间是2006年8月23日，收件人是谁无从确认。2、根据我们向邮政公司询问MS……CN号段是在2010年才开始启用的，不可能在2006年至2007年期间寄出该快件。3、从被告提供的2006年12月31日、2007年2月1日的邮政详单可以看出，期间只差了17件邮件，但邮件时间却差了一个多月。4、经我们向邮政公司查询，没有这邮件的投递记录。即使被告提供的这几封回执是真实的，只能说明被告投递情况，不能证实原告是否有收到上述邮件。被告提供的存款凭条一份及本院调取的存款凭条两份、协助查询存款通知书三份、开立个人银行结算账户申请书、账户为13×××21从2007年2月2日起至2011年3月25日的交易明细清单，原告质证认为存款凭条因没有原件核对，对真实性无法确认；对法院调取的存款凭条客户签名是空白的，该账户在2007年2月2日进行的款项存款究竟是谁无法确认；且根据原告邱祎芬的陈述，其从未收到吴伟铭交还的76000元。原告对被告提供的与案外人杨子峰所签《商品房买卖合同》及相关《龙岩市商品房买卖合同备案信息表》、《龙岩市预购商品房预告登记申请书》和产权证复印件；被告与案外人徐玲所签《商品房买卖合同》及相关《龙岩市商品房买卖合同备案信息表》和《龙岩市预购商品房预告登记申请书》的真实性没有异议，能够证明被告一房两卖的事实。原告对被告提供的署名为邱祎芬姓名的两份《“欧洲世家”商品房认购书》的真实性无异议，但认为原告邱祎芬从未到得《“欧洲世家”商品房认购书》、《商品房买卖合同》原件，复印件是被告工作人员复印好后拿给邱祎芬的。原告对闽历思司鉴所（2013）文鉴字第97号司法鉴定意见书以及鉴定费发票的真实性无异议，但认为无论是《“欧洲世家”商品房认购书》还是《商品房买卖合同》，原告所持的均是被告在签订时向原告交付的复印件，在原告签订之后原告都没有拿到原件，无论复印件存在何问题，根源都在被告方，在之前的庭审过程，被告也承认商品房购房合同的原件在签订之后就由被告保管；根据原告之前向法庭提供的预交首付款票据及《欧洲世家住户手册》，原、被告签订《商品房买卖合同》的事实是可以确认的。被告对闽历思司鉴所（2013）文鉴字第97号司法鉴定意见书以及鉴定费发票的真实性无异议，且署名为邱祎芬的两份《“欧洲世家”商品房认购书》系同源稿及《商品房买卖合同》系同源稿，均是以同一个蓝本为基础变造复印而成的，被告预交的鉴定费应由原告负担。
本院审查证据认为：原、被告提供的原告倪志军与被告于2006年7月24日签订的《“欧洲世家”商品房认购书》、2006年7月24日被告出具的《收款收据》，来源合法、内容真实，可以证明原告倪志军与被告于2006年7月24日签订《“欧洲世家”商品房认购书》的事实，及认购书中所约定的事项，且原告倪志军已按双方约定于2006年7月24日缴纳定金100000元的事实，对上述证据的证明效力予以确认。原告提供的《邱祎芬购买欧洲世家单元房屋购买首付款、按揭款计算清单》，未有书写人落款或盖有被告印章，无法判断其真实性，对其证明力不予确认。闽历思司鉴所（2013）文鉴字第97号司法鉴定意见书以及鉴定费发票，来源合法、内容真实，可以证明属名为邱祎芬的两份《“欧洲世家”商品房认购书》系同源稿、原告邱祎芬签订的两份《商品房买卖合同》系同源稿，及由被告预交36000元的司法鉴定费的事实，对其证明效力予以确认。原告提供的原告邱祎芬签订的两份《商品房买卖合同》及被告提供的属名为邱祎芬的两份《“欧洲世家”商品房认购书》，结合闽历思司鉴所（2013）文鉴字第97号司法鉴定意见书，认定该组证据系同源稿，且《商品房买卖合同》并无被告签字或盖章，故对该组证据的证明效力不予确认。原告提供的2007年1月31日被告出具的福建省龙岩市商品房售楼（预收款）统一票据，来源真实、内容合法，虽不能证明原告邱祎芬与被告签订了商品房买卖合同，但可以证明原告邱祎芬向被告支付了331943元款项，可以作为本案证据使用。原告提供的2007年1月31日、同年2月2日农行出具的两份《无折存款回单》，来源真实、内容合法，可以证明原告邱祎芬向吴伟铭账户汇入两笔款项合计76000元的事实，对其证明效力予以确认。本院调取的存款凭条两份、协助查询存款通知书三份、开立个人银行结算账户申请书、账号为13×××21的账户从2007年2月2日起至2011年3月25日的交易明细清单，来源真实、内容合法，可以证明账户13×××21的用户为原告邱祎芬，该账户于2004年2月18日开户，并于2007年2月2日有现金存入76000元，及该账户于2007年2月2日至2013年8月8日均有资金变动，对上述证据的证明效力予以确认。被告提供的存款凭条，来源合法、内容真实，结合本院调取的存款凭条两份、协助查询存款通知书三份、开立个人银行结算账户申请书、账号为13×××21的账户从2007年2月2日起至2011年3月25日的交易明细清单，可以证明吴伟铭于2007年2月2日将76000元款项存入原告邱祎芬的账号，对其证明效力予以确认。厦门都市景象物业管理有限公司龙岩分公司出具的《证明》及该司营业执照复印件，来源合法、内容真实，可以证明厦门都市景象物业管理有限公司于2007年8月1日起至2009年5月30日止进驻管理的情况，对其证明效力予以确认。被告提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，来源合法、内容真实，虽无法证明原告所提交的《住户手册》、《欧洲世家业主入住合约》是通过不正当手段取得并加以变造，但能够证明“欧洲世家”别墅一期工程于2007年7月完成竣工验收，由此可以证明原告提前获得《住户手册》不符合常理，故可以作为本案证据使用。结合被告提供的厦门都市景象物业管理有限公司龙岩分公司出具的《证明》及该司营业执照复印件、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，不能证明原告提供的欧洲世家《住户手册》、《欧洲世家业主入住合约》的来源合法性，又无法证明原告系“欧洲世家”的正式业主，更无法证明原、被告之间的买卖合同关系成立，故对该组证据的证明效力本院不予确认。原告提供的2012年8月20日制作的录音书面记录，未提供录音光盘，谈话人员的身份无法确认，对其真实性不予认可，故对其证明力不予确认。原、被告提供的案外人杨子峰所签《商品房买卖合同》、《龙岩市商品房买卖合同备案信息表》、《龙岩市预购商品房预告登记申请书》和产权证复印件；案外人徐玲所签《商品房买卖合同》、《龙岩市商品房买卖合同备案信息表》、《龙岩市预购商品房预告登记申请书》，来源合法、内容真实，可以证明本案讼争两幢别墅已出售给他人，对上述证据的证明效力予以确认。原告提供的证人吴某的书面证言及当庭证言，因书面证言与当庭证言存在矛盾，且证人吴某与原告有委托购房的利害关系，又未提供其他证据相佐证，故对其证明效力不予确认。被告提供的《房屋面积预售成果》、《房屋面积测绘成果报告书》，来源合法、内容真实，可以证明被告主张，对上述证据的证明效力予以确认。被告于2006年8月23日、2006年12月31日制作的《函》、2007年2月1日致倪志军《关于自行领回擅自汇入我司账户的款项的函》及《特快专递邮件详情单》，来源合法、内容真实，原告虽有异议，但未提供相反证据反驳，且符合原告倪志军与被告于2006年7月24日所签订的《认购书》中有关送达的约定，因此可以证明被告于2006年8月23日、2006年12月31日、2007年2月1日向原告倪志军发函要求原告办理购房手续及未按期办理将没收定金、领取汇入被告账户的首付款的事实，故对该组证据的证明效力予以认定。
经审理查明：原告倪志军与原告邱祎芬系夫妻关系。2006年7月24日，原告倪志军与被告签订《“欧洲世家”商品房认购书》，约定原告倪志军认购被告开发的坐落于龙岩市新罗区东肖镇“欧洲世家”房地产开发项目楼盘I01、I02号别墅，认购I01别墅面积163.47平方米、总价为567983元，I02别墅面积162.49平方米、总价为551160元；并约定：“……四、其他事项：1、乙方在选定认购单元后，即付给甲方认购定金人民币（大写）伍万元（不计息）。2、乙方认购房产系按栋（套）出售，具体事项以双方最后签订的《商品房买卖合同》为准。3、乙方应在本认购书签订之日起7日内，到甲方‘欧洲世家’售楼处与甲方签订《商品房买卖合同》并支付首期房款，若乙方逾期不签订《商品房买卖合同》时，乙方所交的认购定金不予返还，甲方有权将乙方所认购的房产另作处理，且不再另行通知乙方。甲方在本认购书签订之日起七日内，不得将乙方认购单元转售他人，否则应双倍返还认购定金给乙方。4、乙方应保证其所留通讯地址、电话能够正常通知到达，如因预留通讯地址、电话不详或已变更等原因无法通知到达，则以甲方邮寄之日起第二日视为送达之日，并视为乙方放弃认购房产的购房权，甲方可将乙方认购的房产另售他人。5、本认购书所述房款均不含有关税费、维修基金及有关代收款项。6、本认购书自双方签章之日起且乙方缴纳认购定金后生效，至双方签订《商品房买卖合同》时终止……”签订认购书后，原告倪志军按双方约定缴交定金合计100000元。因原告倪志军未按双方约定的期限内与被告签订正式的《商品房买卖合同》，被告遂于2006年8月23日向原告倪志军发函，催告其至被告处办理购房手续，但原告倪志军未前往被告处办理相关事宜。2006年12月31日，被告再次向原告倪志军发函，告知原告倪志军：因原告未在认购书签订之日起7日内至被告处签订《商品房买卖合同》，被告多次通过电话及于2006年8月23日书面通知，但原告至今未到被告处签订认购房产的《商品房买卖合同》，因此按照认购书约定，即日起收回原告认购的房产，并不再返还原告缴交的定金100000元。2007年1月31日，原告邱祎芬向被告支付239143元款项，被告向原告出具包含100000元定金的票据。2007年1月31日及2007年2月2日，原告邱祎芬向吴伟铭账户汇入款项合计76000元，2007年2月2日吴伟铭将原告邱祎芬汇入其账户的76000元，通过中国农业银行返还给原告邱祎芬。2007年2月1日，被告向原告倪志军发函，催告其至被告处领取汇入被告账户的239143元款项。现原告认为与被告签订的《“欧洲世家”商品房认购书》、《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，依法成立，被告未依约履行，故诉至本院请求判如所请。诉讼中，原告申请诉讼保全，并垫付保全费5000元。
诉讼中，本院依法委托福建历思司法鉴定所对2006年7月6日署名为邱祎芬的两份《“欧洲世家”商品房认购书》（复印件）中非手写部分的相似度及2007年1月31日的两份《商品房买卖合同》（复印件）中非手写部分的相似度进行鉴定，由被告预付鉴定费36000元。福建历思司法鉴定所作出了闽历思司鉴所（2013）文鉴字第97号司法鉴定意见书，该意见书中的分析说明：1、两份《“欧洲世家”商品房认购书》非手写部分转印部分从宏观和微观特征上进行了比较，结果表明其中转印特征相符点的数量多、质量高，且为本质上的符合，其特征总和反映了两份《“欧洲世家”商品房认购书》为同源稿。2、两份《商品房买卖合同》非手写部分转印部分从宏观和微观特征上进行了比较，结果表明其中转印特征相符点的数量多、质量高、且为本质上的符合，其特征总和反映了两份《商品房买卖合同》为同源稿。鉴定意见：1、依委托方送检的现有材料，认定送检的标称日期同为“2006.7.6”的两份《“欧洲世家”商品房认购书》（复印件）中非手写部分为同源稿。2、依委托方送检的现有材料，认为送检的标称日期同为“2007年1月31日”的两份《商品房买卖合同》（复印件）中非手写部分为同源稿。
另查明，本案讼争I01、I02号别墅于2005年12月9日完成预售面积测算，根据测算结果I01号别墅可预售面积为163.47平方米、I02号别墅可预售面积为162.49平方米。2007年7月“欧洲世家”别墅一期工程于2007年7月完成竣工验收。2009年3月24日完成产权面积测绘，根据测绘结果I01号别墅的建筑面积为161.78平方米、I02号别墅的建筑面积为161.13平方米。
本院认为：原告倪志军与被告于2006年7月24日签订的《“欧洲世家”商品房认购书》系双方的真实意思表示，不违反法律法规；且原告倪志军于2006年7月24日缴纳认购定金100000元，符合双方在《“欧洲世家”商品房认购书》第四条第六款约定的生效条件，故应认定为合法成立并生效。原告要求依法确认原告倪志军于2006年7月24日与被告签订的《“欧洲世家”商品房认购书》合法有效的主张有理，本院予以支持。福建历思司法鉴定所作出闽历思司鉴所（2013）文鉴字第97号鉴定意见书，系经本院依照法定程序委托有鉴定资质的鉴定机构所作出，应认定为合法有效。原告主张原告邱祎芬与被告于2007年1月31日签订的《商品房买卖合同》合法有效，根据闽历思司鉴所（2013）文鉴字第97号鉴定意见书的鉴定意见：署名邱祎芬的两份《“欧洲世家”商品房认购书》系同源稿、《商品房买卖合同》（复印件）系同源稿；并结合本案讼争两幢别墅于2005年12月9日完成预售面积测算，于2009年3月24日完成产权面积测绘，而署名邱祎芬的于2006年7月6日签订两份《“欧洲世家”商品房认购书》及署名原告邱祎芬于2007年1月31日签订的《商品房买卖合同》中的I01别墅、I02别墅的建筑面积系按照2009年3月24日完成产权面积测绘后的实际销售面积，与事实不符；且原告提供的《商品房买卖合同》仅有原告邱祎芬签字，并无被告盖章，无法证明原告邱祎芬与被告签订了《商品房买卖合同》；而原告又未提供原件，故无法确定双方签订的《商品房买卖合同》真实存在。因此，原告上述主张，无事实依据，本院不予支持。被告辩称署名邱祎芬的两份《“欧洲世家”商品房认购书》、《商品房买卖合同》（复印件）系原告伪造，但仅根据闽历思司鉴所（2013）文鉴字第97号鉴定意见书的意见，又未提供其他证据予以证明，无法形成证据链判断是否伪造，故被告上述辩称，本院不予采信。当事人应按照合同的约定，全面履行自己的义务。中华人民共和国建设部《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。原告倪志军与被告所签订的两份《“欧洲世家”商品房认购书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定商品房买卖合同应当具备的主要内容，且在原告倪志军与被告签订的两份《“欧洲世家”商品房认购书》第四条第二款约定“……具体事项以双方最后签订的《商品房买卖合同》为准”及第四条第六款“本认购书自双方签章之日起且乙方缴纳认购定金后生效，至双方签订《商品房买卖合同》时终止”，因此原告倪志军与被告签订的两份《“欧洲世家”商品房认购书》应属于商品房预约合同，故原告主张《“欧洲世家”商品房认购书》属于商品房买卖合同，不符合事实与法律规定，本院不予支持。出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。依原告倪志军与被告于2006年7月24日签订《“欧洲世家”商品房认购书》约定，原告倪志军应于2006年7月31日前至被告处签订《商品房买卖合同》，但原告倪志军未按约定时间内订立《商品房买卖合同》，且经被告二次催告后，仍未按约履行，显属违约，故原告要求被告赔偿原告直接经济损失1560857元及返还认购定金100000元的主张无事实与法律依据，本院不予支持。原告要求被告返还汇入吴伟铭账户的76000元，因原告未提供证据证明该76000元系其根据被告要求所支付的款项，且吴伟铭已于2007年2月2日将76000元存入原告邱祎芬在中国农业银行开立的账号，故应认定吴伟铭已将该款项在合理时间内返还，因此原告上述主张无事实与法律依据，本院不予支持。因原告倪志军、邱祎芬与被告不存在商品房买卖合同关系，故原告汇给被告的239143元款项无合同和法律依据，被告应予以返还。因原、被告对合同的解除或者继续履行尚存在争议，不存在着原告不积极行使权利的情形，且被告在2007年2月1日催告原告领取该款项无果后，应当依法以提存等方式处理，其未依法提存而又客观持续占有原告邱祎芬汇入的239143元款项，故被告应当予以返还，并支付从2007年2月17日（按双方约定邮寄之日起第二日视为送达之日，及收到本函件后15日内办理的时限确定）起至本判决确定的履行期限届满之日止、按中国人民银行规定的同期同类存款基准利率计算的孳息。原告主张因本案纠纷发生的律师费应由被告承担，因原、被告双方对发生纠纷的律师费如何承担未有约定，故原告该主张无事实与法律依据，本院不予支持。本案鉴定费36000元由被告预缴，原告在诉请中未明确提出鉴定费的主张，为减少当事人的讼累，该鉴定费负担应在本案中一并作出处理。根据鉴定意见书的鉴定意见及本案实际情况，本院认为鉴定费36000元由原、被告各负担一半较为适宜。本案保全费用与诉讼费用一并处理。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零一条第一款第（一）项、第一百零三条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告倪志军于2006年7月24日与被告福建龙岩得鹿实业有限公司签订的两份《“欧洲世家”商品房认购书》合法有效。
二、被告福建龙岩得鹿实业有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告邱祎芬、倪志军偿还239143元款项，并支付从2007年2月17日起至本判决确定的履行期限届满之日止、按中国人民银行规定的同期同类存款基准利率计算的孳息。
三、驳回原告邱祎芬、倪志军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费22580元，由原告邱祎芬、倪志军负担17000元，由被告福建龙岩得鹿实业有限公司负担5580元；司法鉴定费36000元，由原告邱祎芬、倪志军负担18000元，由被告福建龙岩得鹿实业有限公司负担18000元；保全费5000元，由原告由原告邱祎芬、倪志军负担4500元，由被告福建龙岩得鹿实业有限公司负担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审 判 长 陈 陆
代理审判员 廖 丽 婷
人民陪审员 王 水 源
二〇一四年八月十五日
书 记 员 陈文慧（代）
一、附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零一条有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：
（一）债权人无正当理由拒绝受领；
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[{法规名称:\'《中华人民共和国刑法（1997年）》\',Items:[{法条名称:\'第三百四十七条第一款\',法条内容:\' 第三百四十七条
走私、贩卖、运输、制造毒品，无论数量多少，都应当追究刑事责任，予以刑事处罚。[ly]
走私、贩卖、运输、制造毒品，有下列情形之一的，处十五年有期徒刑、无期徒刑或者死刑，并处没收财产：[ly]
（一）走私、贩卖、运输、制造鸦片一千克以上、海洛因或者甲基苯丙胺五十克以上或者其他毒品数量大的；[ly]
（二）走私、贩卖、运输、制造毒品集团的首要分子；[ly] （三）武装掩护走私、贩卖、运输、制造毒品的；[ly]
（四）以暴力抗拒检查、拘留、逮捕，情节严重的；[ly] （五）参与有组织的国际贩毒活动的。[ly]
走私、贩卖、运输、制造鸦片二百克以上不满一千克、海洛因或者甲基苯丙胺十克以上不满五十克或者其他毒品数量较大的，处七年以上有期徒刑，并处罚金。[ly]
走私、贩卖、运输、制造鸦片不满二百克、海洛因或者甲基苯丙胺不满十克或者其他少量毒品的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处罚金；情节严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。[ly]
单位犯第二款、第三款、第四款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照各该款的规定处罚。[ly]
利用、教唆未成年人走私、贩卖、运输、制造毒品，或者向未成年人出售毒品的，从重处罚。[ly]
对多次走私、贩卖、运输、制造毒品，未经处理的，毒品数量累计计算。[ly]\'},{法条名称:\'第六十七条第一款\',法条内容:\' 第六十七条
犯罪以后自动投案，如实供述自己的罪行的，是自首。对于自首的犯罪分子，可以从轻或者减轻处罚。其中，犯罪较轻的，可以免除处罚。[ly]
被采取强制措施的犯罪嫌疑人、被告人和正在服刑的罪犯，如实供述司法机关还未掌握的本人其他罪行的，以自首论。[ly]
犯罪嫌疑人虽不具有前两款规定的自首情节，但是如实供述自己罪行的，可以从轻处罚；因其如实供述自己罪行，避免特别严重后果发生的，可以减轻处罚。[ly]\'},{法条名称:\'第六十八条第一款\',法条内容:\'
第六十八条
犯罪分子有揭发他人犯罪行为，查证属实的，或者提供重要线索，从而得以侦破其他案件等立功表现的，可以从轻或者减轻处罚；有重大立功表现的，可以减轻或者免除处罚。[ly]
犯罪后自首又有重大立功表现的，应当减轻或者免除处罚。[ly]\'},{法条名称:\'第五十二条\',法条内容:\' 第五十二条
判处罚金，应当根据犯罪情节决定罚金数额。[ly]\'},{法条名称:\'第五十三条\',法条内容:\' 第五十三条
罚金在判决指定的期限内一次或者分期缴纳。期满不缴纳的，强制缴纳。对于不能全部缴纳罚金的，人民法院在任何时候发现被执行人有可以执行的财产，应当随时追缴。如果由于遭遇不能抗拒的灾祸缴纳确实有困难的，可以酌情减少或者免除。[ly]\'},{法条名称:\'第六十四条\',法条内容:\'
第六十四条
犯罪分子违法所得的一切财物，应当予以追缴或者责令退赔；对被害人的合法财产，应当及时返还；违禁品和供犯罪所用的本人财物，应当予以没收。没收的财物和罚金，一律上缴国库，不得挪用和自行处理。[ly]\'}]}]};if
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