广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017)粤13民终3743号
上诉人（原审被告、反诉原告）：惠州市惠城区龙丰金叶花园小区业主委员会，地址：惠州市惠城区龙丰金叶花园小区。
负责人：邹忆周，职务：主任。
委托代理人：刘文高，广东宝晟律师事务所律师。
委托代理人：王云松，广东解法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李巧玲，女，汉族，1965年10月18日出生，居民身份证住址：广东省惠州市惠城区。
委托代理人：贺昌，广东九韬律师事务所律师。
原审第三人：惠州金叶股份有限公司，地址：惠州市鹅岭南路3号。
法定代表人：骆伟强。
委托代理人：郭建先，惠州金叶股份有限公司副总经理。
上诉人惠州市惠城区龙丰金叶花园小区业主委员会因与被上诉人李巧玲、原审第三人惠州金叶股份有限公司租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初6869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人惠州金叶股份有限公司上诉请求：一、撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初6869号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下：一、一审法院在被上诉人仅主张车位租金140/个的前提下，主动依职权判决上诉人向被上诉人支付车位租金225.03元/个，该判决超出被上诉人的一审诉讼请求，违反了不告不理分原则，属于适用法律错误。二、一审法院将本案的案由确定为租赁合同纠纷，明显属于案由定性错误，属于适用法律错误。一审法院将本案定性为租赁合同纠纷，主要依据是被上诉人与原审第三人签订的《金叶花园停车场租赁合同》。根据合同相对性原则，上诉人不是租赁合同的相对方，与被上诉人之间不存在租赁合同关系。而且，被上诉人既然向一审法院起诉要求上诉人支付停车位租金，也表明其并未授权给上诉人收取租金的意思表示。一审法院以租赁合同纠纷的案由，判处上诉人向被上诉人支付停车位租金显然是将本案案由定性错误，属于适用法律错误。三、一审法院单凭价格评估结论书的结论就判处上诉人向被上诉人支付停车使用费140419元，未考虑本案停车场的管理费、停车位使用率、租金收取率等实际情况，属于认定事实错误。首先，一审法院未对停车位的管理费进行扣除。上诉人作为业主委员会，实行小区自主管理模式，对涉案停车场进行管理，期间所花费人力、物力较多。被上诉人在一审时也愿意给予上诉人每个车位40元管理费。另外，一审价格评估只是对停车场的租金数额进行评估，并不包括停车管理费。上诉人认为，按照涉案小区周边地区停车场管理费的收取标准，恳请贵院对每个车位按照80元每个管理费的标准进行扣除，再得出每个停车位的实际租金。其次，一审法院未考虑停车位的实际使用率问题。被上诉人在一审时主张共有52个停车位，但并没有提出证据证实，对于停车位的具体数量，应承担举证不利的后果。而且，被上诉人在一审时也向贵院提交《20016年金叶花园小区室内停车收费明细表》表明，有7个停车位因为天花板损坏无法出租，也有5个停车位用于自行车停放，并非全部用于停放小车。再者，一审法院未考虑停车位租金实际收取情况。停车场的停车位部分实际出租，但并非所有用于使用的停车位的业主都如数而向上诉人缴交租金，被上诉人在一审时也向一审法院提交了《2016年金叶花园小区室内停车收费明细表》，足以证实上述事实。最后，一审法院未考虑停车位租金的市场价格与实际价格的区别问题。虽然一审评估结论表明停车位的租金225.03元/个，但这只是停车位的市场价格。实际上，每个小区可以根据实际情况与业主收取停车位的租金，并非要与市场价格保持一致。四、原审第三人与被上诉人签订的租赁合同无效。根据《合同法》第52条第5款：违反法律、行政法规强制性规定；《物权法》第74条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；《物业管理条例》第33条：一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。原审第三人没有优先满足业主的需要，违法把涉案停车位全部租赁给被上诉人，损害全体业主权利；在合同履行过程中，根据2003年物业管理服务法律法规的规定和2007年物权法的相关规定可知：停车场规划车位作为物业管理区的一部分不可分割，不能单独出租或者转让。被上诉人自行转租，自行管理停车位，已违反一个物业管理区域一个物业服务企业的规定。被上诉人与原审第三人签订的合同属于无效合同。因此，被上诉人无权向上诉人索要赔偿。五、一审法院未支持上诉人的反诉请求，属于认定事实错误和适用法律错误。被上诉人作为原物业管理公司的法人，未配合办理20张电卡过户手续，导致上诉人无法自行缴纳电费，也无法对电费的实际使用情况进行随时监督、核查，留下重大安全隐患，严重损害上诉人的合法权益，被上诉人应承担对上述问题的责任。
被上诉人李巧玲答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持一审判决。理由如下：第一，上诉人认为架空层没有产权只有确权，不具有出粗资格，这点无法律依据，根据物业谁投资谁受益原则，金叶股份有限公司拥有对架空层收益使用的权益，当然这个金叶花园出租的停车场，或者架空层，是建筑物区分所有之前就已经出租或正在使用的，或者一直都在正常出租过程当中。第二，原审第三人有权处置架空层，其与被上诉人签订了租赁合同，上诉人也认可了租赁合同的合法有效性，合同第六条第四款，根据合同有效相对性原则，如果要解除也是原审第三人与被上诉人之间解除，他们自然可以约定解除，也可以约定不解除，目前为止合同还在履行当中，被上诉人拥有停车场或者架空层的使用权。第三，整个架空层的使用者是全体业主，并没有外人使用。因当时无法确定车位价值，委托价格评估机构对租金或者使用费用做了评估得出了符合市场的价格，这个价格上诉人并没有提出异议，因此，评估价格可以作为定案依据。
原审第三人答辩意见与被上诉人一致。
原审原告李巧玲向一审法院起诉请求：一、判令被告从2016年1月1日起至2018年7月31日每月向原告缴纳车位租金140元/个，52个车位，7280元；二、判令被告向原告支付电表过户之前垫付的小区公共照明及二次供水电费，暂计至2016年5月的电费为5391.24元；三、判令被告支付本案的诉讼费用。
反诉原告惠州市惠城区龙丰金叶花园小区业主委员会向一审法院反诉请求：被告返还属于金叶花园小区公摊部分的20张电卡并承担反诉费。
一审法院认定事实：2013年7月31日，原告与第三人签订金叶花园停车场租赁合同，约定从2013年8月1日起由原告租赁使用惠州金叶股份有限公司所有的金叶花园B,C两栋首层停车场停车位52个，租赁期限为5年，并约定了租金等其他事项，原告与第三人至今一直在履行租赁合同。2015年10月12日，金叶花园小区成立了业主委员会即本案被告，通过业主大会决定，从2016年1月1日起，金叶花园小区的物业管理由业主委员会自主管理，原物业管理公司惠州市惠圣物业管理有限公司（法定代表人李巧玲即原告）退出了金叶花园小区物业管理，双方进行了工作交接。惠州市惠圣物业管理有限公司管理时，室内停车收费为180元/月，该费用包括了交给车位租金与管理费，车位租金由惠圣公司与原告另行核算。被告接管物业以后，按照原收费标准向业主收取了停车费180元，但是业委会并没有向原告缴纳车位租金，双方也并没有就停车位的租金与管理费的比例达成一致意见。为此，原告多次找业委会协商，并通过相关部门就此事宜多次协商，仍然无法达成一致意见。通过调查周边小区的室内停车位的收费及车位租金与管理费的比例，原告认为，业委会每个车位收取40元的管理费是恰当的，其应向原告缴纳140元/个的车位租金。
本案在审理阶段，原告和被告均确认，被告使用惠州市金叶花园小区B,C两栋首层停车场的时间为2016年1月1日至2016年12月31日。
因原告申请，经本院委托，惠州市正扬价格事务所有限公司（经摇珠方式选定）对位于惠州市金叶花园小区B,C两栋首层停车场的租金价格进行了价格评估并作出（2017）正扬诉评字035号价格评估结论书，评估结论为：（评估基准日期为2016年1月1日至2016年12月31日）140419元。本院将上述评估结论书送达给了原告和被告，原告和被告均未提出异议。
一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。原告和第三人签订了，原告在承租期内对惠州市金叶花园小区B,C两栋首层停车场拥有使用权。原告和被告虽然未签订租赁合同，但被告实际使用了被告承租的停车场，被告应当在其实际使用上述停车场期间，向原告支付停车场的使用费，原告诉请被告支付租金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，但支付的数额应当按照评估价140419元确定。惠州市正扬价格事务所有限公司是具有合法资质的评估机构，其评估结果符合市场价值，本院予以采信。原告诉请被告支付其垫付的电费与租赁合同纠纷不是同一法律关系，本案不予处理，原告可以另行主张权利。反诉部分：本院认为，反诉原告要求法院判令反诉被告返还属于金叶花园小区公摊部分的20张电卡并承担反诉费与本案租赁合同纠纷不是同一法律关系，本案不予处理，反诉原告可以另行主张权利。综上，原告的诉讼请求合理部分本院予以支持，不合理部分本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条的规定，判决如下：一、本诉被告惠州市惠城区龙丰金叶花园小区业主委员会应在判决生效之日起五日内，向本诉原告李巧玲支付惠州市金叶花园小区B,C两栋首层停车场使用费140419元；二、驳回本诉原告李巧玲的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告惠州市惠城区龙丰金叶花园小区业主委员会的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2408元、评估费2000元，（原告李巧玲已预交诉讼费2408元、评估费2000元），反诉费25元（被告惠州市惠城区龙丰金叶花园小区业主委员会已预交25元），合共4433元，由被告惠州市惠城区龙丰金叶花园小区业主委员会负担4000元，由原告李巧玲负担433元。
本院二审期间，上诉人向本院提交了三份证据：1、停车位天花板损坏照片；2、停车位停放自行车照片；3、停车位改造的照片。在本院的主持下，被上诉人对上述证据进行了质证，并发表如下质证意见：对证据的真实性、合法性不确定，不具有关联性。
本院经审理查明的事实：原审法院查明的案件事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷案件，二审应围绕上诉人的上诉请求与事实理由进行审理，不得超出本案的审理范围，综合本案上诉人的上诉意见及被上诉人的答辩意见，本案二审争议焦点是本案的案由是否为租赁合同纠纷、上诉人是否需要向被上诉人支付停车场使用费及支付停车使用费的数额问题。
被上诉人与原审第三人签订了《租赁合同》，约定承租惠州市金叶花园小区B、C两栋首层停车场，从上诉人与被上诉人提交的证据来看，被上诉人将承租的车位转租给小区内业主使用，并不违反《中华人民共和国物权法》第七十四条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的规定。上诉人认为原审第三人与被上诉人签订的《租赁合同》违反《物业管理条例》第三十三条：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”的规定属于无效合同，但按照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”的规定，《物业管理条例》第三十三条的规定并不导致原审第三人与被上诉人签订的《租赁合同》无效。综上，被上诉人与原审第三人签订了《租赁合同》符合法律规定，应认定为有效。被上诉人与上诉人虽然未签订书面的租赁合同，但上诉人实际使用了被上诉人租赁的停车场，因此，一审法院将本案的案由定性为租赁合同纠纷并不不当，本院予以维持。
被上诉人在承租期内对惠州金叶花园小区B、C两栋首层停车场拥有使用权，上诉人亦实际使用了上述停车场，因此，上诉人应向被上诉人支付停车场使用费。对于停车场使用费如何计算的问题，一审期间，上诉人与被上诉人同意委托具有评估资格的第三方对停车场的收费标准进行了评估，出具了评估报告，并且告知了上诉人与被上诉人，上诉人与被上诉人没有提出反对意见，一审法院按照评估价格140419元确定为上诉人应向被上诉人支付的停车使用费并无不妥，本院予以维持。
对于上诉人请求被上诉人返还属于金叶花园小区公摊部分的20张电卡与本案属于不同的法律关系，上诉人可以另行主张权利。
综上所述，上诉人惠州市惠城区龙丰金叶花园小区业主委员会的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院予以驳回；原审判决认定的事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2433元，由上诉人惠州市惠城区龙丰金叶花园小区业主委员会负担，上诉人惠州市惠城区龙丰金叶花园小区业主委员会已向本院预交上诉费4816元，由本院退回2383元给上诉人惠州市惠城区龙丰金叶花园小区业主委员会。
本判决为终审判决。
审 判 长 饶来新
审 判 员 温永宏
代理审判员 罗 帅
二〇一七年十二月十一日
法官 助理 黄日新
书 记 员 赵 昕
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。