重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝05民终2524号
上诉人（原审被告）荣昌县五洲五金装饰城有限公司
法定代表人：舒策丸，系公司董事长。
委托代理人：舒徐华男，系公司员工。
被上诉人（原审原告）匡辉
被上诉人（原审原告）曾之菊。
委托代理人：陈跃勇、何长申，重庆荣升律师事务所律师。
上诉人荣昌县五洲五金装饰城有限公司（以下简称“五洲五金公司”）与被上诉人匡辉、曾之菊商品房销售合同纠纷一案，上诉人五洲五金公司不服重庆市荣昌县人民法院（2015）荣法民初字第04606号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：匡辉、曾之菊与五洲五金公司于2011年12月2日签订《重庆市商品房买卖合同》（下称“合同”）及《荣昌五洲国际商贸城商品房买卖合同补充协议》(下称“补充协议”)，约定：“甲方（五洲五金公司）将座落于重庆市荣昌县昌州街道迎宾大道南段3号2幢1-27的商业用房以总金额428081元的价格出售给匡辉、曾之菊。该房为预售商品房，用途为非住宅商业用房，付款方式为：按揭付款，乙方在签订合同时已支付房款218081元整；余款210000元在甲方指定银行办理按揭贷款。”
对于产权登记的办理，《合同》第十三条第二款约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。《合同》第十三条第四款约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在土地房屋登记机构提交办理商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过30日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”《补充协议》第七条关于接房的约定，五洲五金公司将房屋交付匡辉、曾之菊的前提为匡辉、曾之菊付清了全部房款、契税、办理产权的相关费用、提供委托代办产权和抵押登记的资料、办理物业相关手续等。
2013年1月31日，本案房屋取得竣工备案登记证。2013年4月2日，匡辉、曾之菊与五洲五金公司签订《重庆市新建商品房使用说明书、新建商品房质量保证书》、《前期物业服务协议》、《消防安全责任书》。一审庭审中，匡辉、曾之菊与五洲五金公司一致确认匡辉、曾之菊已按合同约定付清428081元购房款，并双方于2013年4月2日实际完清接房手续及相关税费的事实。本案房屋于2014年1月13日办理了转移登记。
匡辉、曾之菊诉称，2011年12月2日，匡辉、曾之菊与五洲五金公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，房屋总价款为428081元，匡辉、曾之菊按约履行了付款义务。合同约定：五洲五金公司应当在本商品房实际交付使用之日起60日内，向土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，并取得登记受理单，但直到2014年1月13日五洲五金公司才将房屋产权办理完毕，已构成违约。根据合同约定，五洲五金公司应按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金。五洲五金公司的行为损害了匡辉、曾之菊的合法权益，为维护匡辉、曾之菊的合法权益，请求法院判令：一、五洲五金公司立即支付匡辉、曾之菊逾期办理房地产权证违约金42240元；二、本案诉讼费由五洲五金公司承担。
五洲五金公司答辩称，五洲五金公司已取得房屋的初始登记，并不当然负有为匡辉、曾之菊申请办理房产证的义务，违约金的计算应当截止到五洲五金公司申请办理初始登记取得受理通知单止。同时，匡辉、曾之菊主张的违约金按每日万分之三比率计算过高，按照法律规定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑。逾期办证不影响匡辉、曾之菊对房屋的使用与收益，也未给匡辉、曾之菊造成实际损失，请求法院予以调低。匡辉、曾之菊的诉讼请求有部分已经超过二年诉讼时效，对超过诉讼时效部分，五洲五金公司不再承担赔偿责任，请求法院对超过诉讼时效的部分予以驳回。办理房地产权证应当缴纳契税等相关费用，五洲五金公司只是受托代缴，若匡辉、曾之菊延期缴纳契税或相关费用，根据法律规定和补充协议约定，五洲五金公司有权顺延办理房地产权证，因延期办证的违约金起算时间也相应顺延。
一审法院认为：匡辉、曾之菊与五洲五金公司签订的《合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，一审法院予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。
对于匡辉、曾之菊要求五洲五金公司承担逾期办证违约金的诉讼请求。五洲五金公司抗辩其已取得房屋初始登记，不负有为匡辉、曾之菊申请办证的义务。按照《补充协议》第七条关于接房的约定，五洲五金公司将房屋交付匡辉、曾之菊的前提是匡辉、曾之菊付清了全部房款、契税、办理产权的相关费用、提供委托代办产权和抵押登记的资料、办理物业相关手续等。匡辉、曾之菊在接房时已与五洲五金公司完清了所有房屋交接手续，可知匡辉、曾之菊已经提交了委托五洲五金公司办理房屋所有权证的有关资料，并将办证的费用交与五洲五金公司，五洲五金公司即负有为匡辉、曾之菊申请办理所购房屋所有权证的义务。五洲五金公司的抗辩理由不成立，一审法院不予采信。
对于违约金起算时间。匡辉、曾之菊于2013年4月2日实际接房，故五洲五金公司应在实际交付使用之日起60日内，即2013年6月1日前为匡辉、曾之菊申请办理诉争房屋的产权登记。五洲五金公司在此期间未为匡辉、曾之菊申请办理房屋产权登记，应从次日，即2013年6月2日起承担违约责任。对五洲五金公司主张匡辉、曾之菊的诉讼请求有部分已经超过二年的诉讼时效，超过二年的部分不应再承担赔偿责任的抗辩意见。根据有关法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，诉讼时效的期间从履行期限届满之时起计算。匡辉、曾之菊与五洲五金公司签订的合同约定，在五洲五金公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向匡辉、曾之菊支付违约金。五洲五金公司未举证证实向房屋管理部门提出办理房屋所有权证并取得受理通知单的时间，应承担举证不能的责任，一审法院依法确认本案房屋转移登记时间为五洲五金公司申请办证并取得受理通知单之日，五洲五金公司应从2014年1月13日起30日内向匡辉、曾之菊支付违约金，30日届满后诉讼时效才开始起算。匡辉、曾之菊于2015年8月31日向一审法院提起诉讼，尚未超过二年诉讼时效。五洲五金公司的抗辩理由不成立，一审法院不予采信。
对于违约金计算的终止时间。五洲五金公司主张根据其提交的《重庆市土地房屋权属登记申请表》，五洲五金公司已经取得本案房屋的产权初始登记，但匡辉、曾之菊购买五洲五金公司出售的房屋以办理所购房屋的所有权证为目的，该《申请表》不能证实五洲五金公司已申请为匡辉、曾之菊办理房屋所有权证的事实，五洲五金公司该项抗辩意见不成立，一审法院不予采信。匡辉、曾之菊请求按本案房屋办理转移登记的时间作为违约金计算的终止时间，由于五洲五金公司未举证证实向房屋管理部门提出办理房屋所有权证并取得受理通知单的时间，应承担举证不能的责任，一审法院依法确认本案房屋办理转移登记时间的前一日为违约金的终止时间，即2014年1月12日。综上，五洲五金公司违约期间共计225天。
对于五洲五金公司应承担的违约金额，《合同》约定按照匡辉、曾之菊已付房款的万分之三每日计算，根据该约定，年利率为10.95%，并不畸高，五洲五金公司认为违约金约定过高，要求调减违约金的意见不能成立，一审法院不予支持。综上，对延期办证违约金，一审法院支持为：428081元×0.0003/天×225天=28895.47元。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、五洲五金公司荣昌县五洲五金装饰城有限公司在本判决生效后十日内支付匡辉、曾之菊匡辉、曾之菊逾期办证违约金28895.47元；二、驳回匡辉、曾之菊匡辉、曾之菊的其他诉讼请求。如果五洲五金公司荣昌县五洲五金装饰城有限公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理收取856元（匡辉、曾之菊已预付），由匡辉、曾之菊匡辉、曾之菊负担270元，由五洲五金公司荣昌县五洲五金装饰城有限公司负担586元，并连同五洲五金公司应付款项直付匡辉、曾之菊。
一审宣判后，荣昌县五洲五金装饰城有限公司不服该判决，向法院提起上诉，请求撤销一审判决并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。理由是：一、双方签订的《重庆市商品房买卖合同》明确约定办理产权登记申请是双方的共同义务，且被上诉人应当提交委托资料及委托书。被上诉人未就已提交委托资料及委托书进行举证，上诉人不再负有办理房屋登记的义务。二、违约金的约定过高，请求依法调低。三、被上诉人的诉讼请求已过诉讼时效。综上，请求驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。
被上诉人匡辉、曾之菊辩称：一审法律适用正确，事实认定清偿，应当依法驳回起诉，依法维持原判。
二审查明的事实与一审相同。
本院认为，本案的争议焦点是：一、上诉人是否应当承担逾期办证的违约责任，二、逾期办证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效，三、逾期办证违约金是否过高。本院就焦点问题评析如下：
一、上诉人是否应当承担逾期办证的违约责任。根据一、二审查明的事实，被上诉人已接房。按照《补充协议》第七条关于接房的约定，上诉人将房屋交付给被上诉人的前提是被上诉人付清了全部房款、契税、办理产权的相关费用、提供委托代办产权和抵押登记的资料、办理物业相关手续等。因此，被上诉人已履行提供委托代办产权和抵押登记的资料的义务，上诉人应当为被上诉人办理房屋产权登记。上诉人未及时为被上诉人办理房屋产权登记，应当承担逾期办证的违约责任
二、关于逾期办证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。上诉人与被上诉人在商品房买卖合同中约定，在上诉人实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向被上诉人支付违约金。上诉人在庭审中未举证证实其向房屋管理部门提出办理房屋所有权证并取得受理通知单的时间，对于一审法院依法确定房屋转移登记时间为上诉人申请办证并取得受理通知单之日，本院予以支持。上诉人应从2014年1月13日起30日内向被上诉人支付违约金，30日届满后诉讼时效才开始起算。被上诉人于2015年8月31日向一审法院提起诉讼，尚未超过二年诉讼时效。故对该上诉理由本院不予采信。
三、逾期办证违约金是否过高的问题。上诉人与被上诉人通过合同约定违约金金额按照被上诉人已付房款的日万分之三计算，该约定是双方真实意思表示，不违背法律法规的规定。按此标准计算，年利率为10.95%。一审法院对延期办证违约金的计算方式与金额均无不当，本院予以确认。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10元，由上诉人荣昌县五洲五金装饰城有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 琴
代理审判员 刘恋砚
代理审判员 邓 瑀
二〇一六年三月二十二日
书 记 员 李家兴