湖南省娄底市娄星区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1302民初1957号
原告：邱建凡，男，汉族，1971年12月21日出生，户籍登记地湖南省涟源市。
原告：邱柳兰，女，汉族，1974年12月12日出生，户籍登记地湖南省涟源市。
诉讼代表人：邹永辉，男，汉族，1975年7月28日出生，户籍登记地湖南省娄底市娄星区。
诉讼代表人：刘艳红，女，汉族，1973年6月24日出生，户籍登记地湖南省娄底市娄星区。
被告：长沙铁路房地产开发公司。
公司住所地：长沙市芙蓉区五一大道179号长沙铁路科调大楼***房。
法定代表人：罗伟志，该公司总经理。
委托代理人：袁文彬，湖南泰涟律师事务所律师。
原告邱建凡、邱柳兰与被告长沙铁路房地产开发公司（以下简称长铁房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2017年6月19日诉至本院。本院受理后于2017年8月10日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱建凡、邱柳兰的诉讼代表人邹永辉、刘艳红以及被告长铁房产公司的特别授权委托代理人袁文彬到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告邱建凡、邱柳兰诉称：2013年10月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定，原告以697527元购买被告开发的位于娄星区月塘街××大厦××房，被告应当在2015年5月14日前为原告办理好《房屋所有权证》和《土地使用权证》。如因被告的原因，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，按原告已付房价款的万分之三每日支付违约金等内容。随后，原告一次性支付了上述房价款。2015年2月3日，由被告通知原告将办理上述两证所需的费用全部交清。原合同上承诺的2015年5月14日前办理好两证，但被告一直拖延至2017年5月15日止，才向原告交付《不动产权证书》，原告认为，双方之间签订《商品房买卖合同》系真实意思表示，应认定为合法有效，双方应当按照该合同约定全面履行合同义务，被告不能按合同约定交付房屋权属证书已构成违约。故原告特诉讼前来：1、请求判令被告违约并承担违约责任，判令被告向原告支付违约金152758元（按照已付房价款的万分之三每日标准暂从2015年5月14日计算至2017年5月14日止）；3、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。
被告长铁房产公司辩称：①、四十六案原告所购商铺早已办理好房屋所有权证书，现也办好了不动产证书。四十六案原告所购商铺均在2015年7月、8月份办好了房屋所有权证，比合同约定的2015年5月14日稍微晚了一点。但被告是早在2015年3、4月份即向房产局提交了办证申请与资料，并缴纳了相关办证费用的，事实上房产局亦在2015年5月7日办好了刘嫦娥等业主的三本房产证；至于其他的房产证发证时间超过了5月14日，其他原因是房产局延误了，而非被告原因所致。此后，因国家实行房产证与土地证两证合一，四十六案原告所购商铺在2017年5月又办理好了不动产证书。②、四十六案中导致延期办理土地出让手续继而逾期办理不动产证的原因与责任不在被告，被告不存在违约，不需要承担违约责任。四十六案中，关于土地证的办理，被告方于2012年底即向市国土局申请办理月塘大厦一、二层商铺（包括原告所购商铺在内）的土地变性手续（由划拔地变性为出让地），国土局也于2013年3月26日正式受理。但后来由于如何变性问题以及政府部门程序的繁琐，在被告的不断催促下被拖延至2015年1月7日相关政府部门才同意对月塘大厦一、二层商铺土地的变性，并要求补交变性土地的出让金。接下来关于确定土地出让金基准地价的问题，因为在2014年1月19日政府公布了新一轮基准地价，而被告认为该项目报批、建设、竣工及销售都在此之前，故理应当适用此前的（2009）9号文件确定基准地价，可国土部门对此犹豫不决，经过被告方的据理力争直至拖到2016年9月7日市政府召开常务会议，才确定按（2009）9号文件执行。现被告已补齐土地出让金，办理了土地出让手续，并且为四十六案原告办理好了不动产证书。综上，本案中导致延期办理土地出让手续的原因与责任不在被告，被告要求按照（2009）9号文件确定基准地价是合理合法的，是维护自己的合法权益，并最终得到政府的认可与支持，故被告不存在违约，不需要承担违约责任。③、逾期办证不同于逾期交房，本案《商品房买卖合同》中约定的逾期办证违约责任明显过高，应当予以减少。四十六案中所涉商铺均已按约交付给原告使用，房产证亦在合同约定时间后不久即办理好，即便土地证未及时办理好，亦不影响上诉人所购房屋的正常使用，事实上也没有造成实质影响。因此，即便要认定被告在本案中逾期办证的行为构成违约，亦不同于逾期交房，且有一房产证早已办理好，其违约责任显然不能按合同约定执行，根据合同法第114条之规定，应当大幅予以减少。综上，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，请求人民法院依法予以驳回。
原告邱建凡、邱柳兰为支持其诉讼请求的成立，向本院提交了如下证据：
证据一、原、被告签订的《商品买卖房买卖合同》复印件，拟证明原、被告就双方的权利和义务及违约责任进行了明确的约定。
证据二、原告的购房款收据、发票、交费凭证复印件，拟证明原告已依约履行了全部合同义务。
证据三、原告办理房地产证的手续费复印件、发票复印件，拟证明原告已履行了交付办证费用的义务。
证据四、原告方身份证复印件，拟证明原告主体资格适格。
证据五、不动产权证复印件，拟证明被告没有按约定办证，存在违约的事实。
被告长铁房产公司的质证意见：被告当庭表示对原告提交的证据1-5的真实性均由法院予以审核；只对证据五予以说明，不动产证是去年开始实行的，原来房产证与土地证是分开的，实际上被告在2015年7、8月已经将房产证办理完毕，但是由于需要办理不动产证所以将房产证收回。后办理不动产证，所以办证时间不能以此为准，应当以房产证办证的时间为准。
被告长铁房产公司为支持其答辩理由成立，向本院提交了如下证据：
证据一、月塘大厦商铺交房报告，拟证明：被告在2013年10月18日即将月塘大厦一、二层商铺（包含原告所购商铺在内）交付给了原告委托经营的高鼎公司装修使用。
证据二、被告为办理房产证而代缴的费用票据，拟证明：被告为办理商铺房产证先后为买受人（包含原告在内）代缴了测绘费、非住宅房屋登记费等各项费用共计50余万元，其中最早一批费用是2015年4月中旬交纳的。
证据三、商铺业主刘嫦娥、李卫英、胡源的房产证，拟证明：第一批三户房产证在2015年5月7日即办理好，第一批其他业主（包含原告在内）的房产证系因房产局原因而延误了时间，非被告原因所致。
证据四、原告所购商铺房屋登记情况查询证明，拟证明：原告所购商铺在2015年7、8月份办好了房产证。在房产局的房屋登记中，前面几个案件房产局打了两份表，后有一附表，受理时间均为2015年4月。
证据一、二、三、四可以证明申请办证的时间确实为2015年4月。
证据五、高鼎公司出具的情况说明，拟证明：1、高鼎公司受被告委托在2014年12月下旬即通知业主，要求在2015年3月10日前来交纳办证所需资料与相关税费；对按要求时间交纳了办证资料与相关税费的第一批业主，高鼎公司在2015年3月即向房产局申请办证，并在2015年4月中旬向房产局交纳了相关办证费用。2、证明的其他内容同以上证据一至证据四。
证据六、市国土局业务受理通知单，拟证明:被告早在2012年底即向市国土局申请办理月塘大厦一、二层商铺（包含原告所购商铺）土地由划拨地变更为出让地的变性手续，国土局已于2013年3月26日正式受理。
证据七、市国土局《关于办理娄底铁路棚户区改造工程商业部分变性手续的请示的处理意见》，拟证明：国土局拖到2015年1月7日才同意月塘大厦一、二层商铺土地变性，并补交土地出让金，补办出让手续。
证据八、【2016】13号市政府常务会议纪要，拟证明：关于确定补交土地出让金的基准地价问题，一直到2016年9月7日市政府召开常务会议才确定按（2009）9号文件执行。
证据九、商品房预售许可证，拟证明：出售商品房时已经取得了房产局的许可。
原告邱建凡、邱柳兰的质证意见：原告方在庭审中提出，对被告提交的证据真实性由法院核实。同时认为：1、土地没有变性之前，原告在2013年10月买了商铺，土地是棚户土地，不是商铺地，但是房地产公司却将商铺买给原告，可以说存在欺诈。2、如果被告的商品房真实有效，但是办理的是棚户房产证，可能为假证。3、两证问题，虽然办好了房产证，但原告在合同约定的时间没有领到土地证，所以被告仍然存在违约。
本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十五条、第六十六条之规定对上述证据进行了审查，并认证如下：
（一）被告对原告邱建凡、邱柳兰提交证据1-5的真实性未能作出明确的质证意见，当庭表示由本院予以审核。经本院对上述证据的三性予以审查后，认为均符合法律规定，故对原告方所提交证据的证明效力予以确认。
（二）原告方对被告长铁房产公司提交证据1-9的真实性亦未能作出明确的质证意见，当庭也表示由本院予以审核。经本院对上述证据的三性予以审查后，认为均符合法律规定，故对被告方所提交证据的证明效力予以确认。
综上，本院根据上述定案的证据以及庭审查明的情况，认定本案以下基本事实：
2013年10月4日，原告邱建凡、邱柳兰与被告长铁房产公司签订了合同编号为××××号的《商品房买卖合同》，双方约定由原告购买被告开发的位于娄底市月塘街月塘大厦0001幢2层××号商铺，总价款为697527元。被告长铁房产公司应于2013年12月31日前交付房屋。其中合同第十五条规定“关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后2015年5月14日前协助买受人办理好《房屋所有权证》与《土地使用证》。如因出卖人的责任，买受人不能在前述约定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，每逾期一日，由出卖人按买受人已付房价款的万分之三支付违约金。如因买受人未及时提交办理产权登记所需资料或未及时交纳相关税费等原因而导致不能办理或延期办理产权登记手续，出卖人不承担任何责任。”双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款及办证费用，被告也按约向原告交付了房屋。因被告未及时办理土地变性手续（原为划拨地需变更为出让地），导致无法按约如期为原告等业主办理好《房屋所有权证》及《土地使用证》。2015年7月8日，被告为原告办理好《房屋所有权证》，但《土地使用证》仍未能办好。后由于《不动产登记暂行条例》（2015年3月1日）的正式实施推广，《房屋所有权证》和《土地使用证》两证需合一为《不动产权证》，故延至2017年4月13日，原告邱建凡、邱柳兰在被告公司所购的月塘大厦0001幢2层××号商铺的《不动产权证》才最终得以办理好。
还查明，由被告长铁房产公司开发的长铁·月塘大厦第一、二层商铺（包括原告所购的1栋××号商铺在内），系由娄底市高鼎商业管理有限公司出资进行了整体的装修改造，并开办为“义乌小商品城”。为此该大厦全部第一、二层商铺的买受人在同被告公司签订《商品房买卖合同》的同时，又与娄底市高鼎商业管理有限公司签订了《义乌小商品城物业委托经营合同》，众商铺买受人均将自己所购买的商铺委托娄底市高鼎商业管理有限公司统一经营管理，委托期限统一从2013年12月31日起至2016年12月30日止，且众商铺买受人亦均委托由该公司代为接收商铺。2013年10月18日，被告长铁房产公司将长铁·月塘大厦第一、二层商铺交付给娄底市高鼎商业管理有限公司进行装修使用，“义乌小商品城”从2014年1月8日开业经营。此后，娄底市高鼎商业管理有限公司也向众商铺买受人支付了三年委托期内的全部委托经营收益。2016年12月30日委托经营期届满，由于被告长铁房产公司未能按《商品房买卖合同》中约定的期限为原告等众商铺买受人办理好两证，为此双方发生矛盾且经多次协商未果，原告遂起诉至本院请求判决如上所请。
本院认为，原告邱建凡、邱柳兰与被告长铁房产公司所签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的限制性规定，应合法有效，双方均应按协议约定履行各自的义务。在上述协议的履行过程中，原告邱建凡、邱柳兰已按约履行了自己支付房价等各项款项的义务，被告长铁房产公司有按合同约定交付商铺与原告，但其却未能按合同约定的期限履行办理《房屋所有权证》及《土地使用证》的相关手续，故被告的行为已构成违约须承担相应违约责任。现被告长铁房产公司辩称提出，由于是房产部门的原因延误了长铁·月塘大厦项目土地变性的审批手续，所以导致延期办理土地出让手续继而逾期办理不动产证，其原因与责任不在被告公司，故被告不存在违约也无需承担违约责任。对此经审查后本院认为，被告长铁房产公司负责开发长铁·月塘大厦项目，并挂牌将该项目的房产对外进行销售，就应当依法有责任对社会公众提供符合商品房公开销售条件的标的物。由于被告未及时办理土地变性手续从而导致无法按约如期为原告等业主办理好两证的事实的确存在，现被告长铁房产公司以在相关行政部门办理土地变性手续时延误了时间为由，来抗辩其对商铺逾期办证无责的理由于理不符、亦无法律依据，故本院对其该主张不予支持。
被告长铁房产公司辩称中还提出，逾期办证不同于逾期交房，本案《商品房买卖合同》中约定的逾期办证违约责任明显过高，应当予以减少的主张。对此经审查后本院认为，被告方有按合同约定如期交付商铺等标的物，且原告在同被告签订《商品房买卖合同》的同时，又与娄底市高鼎商业管理有限公司签订了《义乌小商品城物业委托经营合同》，将原告所购买的商铺委托娄底市高鼎商业管理有限公司统一经营管理并委托该公司代为接收商铺，委托经营管理的期限自2013年12月31日起至2016年12月30日止，之后娄底市高鼎商业管理有限公司也已向原告等众商铺买受人支付了三年委托期内的全部委托经营收益。对此事实，双方当事人均无异议。从上述查明的事实可见，原告所购买的商铺早已按约交付使用并已实际为原告产生了收益，故被告方延期办理商铺的两证并未影响到原告对商铺的使用收益权，加之被告逾期办证的行为也并无主观上的恶意。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“…约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”综上所述，对被告方提出逾期办证违约金数额过高的辩称主张，本院予以支持。故对本案逾期办证违约金的计算可结合本案的实际情况，酌情调整为20925.81元元为宜（计算方式：商铺总价款697527元×3%=20925.81元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告长沙铁路房地产开发公司在本判决生效后十日内向原告邱建凡、邱柳兰支付逾期办理房屋所有权证、土地使用证的违约金20925.81元。
如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向权利人支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告邱建凡、邱柳兰的其他诉讼请求。
案件受理费3354元，按法律规定减半收取1677元，由被告长沙铁路房地产开发公司承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院或直接向娄底市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。
审判员 石婕
二〇一七年九月七日
书记员 吕璇
附：本判决所适用的法律条文---
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。