江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣04民终831号
上诉人（原审被告）胡国安。
上诉人（原审被告）魏焰。
上述两上诉人共同委托代理人张圣莹，北京市中银（南昌）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）宗甜。
委托代理人万克，江西康润（星子）律师事务所律师。
原审被告星子县星紫女性购物中心，个体工商户，注册经营场所江西省星子县南康镇紫阳北路。
经营者赖祥宇。
上诉人胡国安、魏焰因与被上诉人宗甜、原审被告星子县星紫女性购物中心房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省星子县人民法院（2015）星民二初字第746号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，案外人曾志强与被告胡国安、魏焰系租赁合同关系，胡国安与魏焰系合伙关系，系星子县星紫女性购物中心的实际经营者，宗甜与星子县星紫女性购物中心系租赁合同关系，宗甜系次承租人。2013年5月8日，案外人曾志强委托其父曾某与胡国安、魏焰签订一份《租赁合同》，合同约定，胡国安、魏焰租赁曾志强所有的位于星子县紫阳北路“明康佳苑”一层A1-A2号、建筑面积798.73平方米的商铺，租期五年，自2013年6月16日至2018年6月15日。2013年6月25日，星子县星紫女性购物中心经星子县工商行政管理局登记注册，注册号为360427600109803，类型为个体工商户，经营者赖祥宇，经营场所为胡国安、魏焰租赁的星子县紫阳北路“明康佳苑”一层A1-A2号。星子县星紫女性购物中心注册登记后，胡国安、魏焰将星子县紫阳北路“明康佳苑”一层A1-A2号商铺拆分为60余个小铺面对外招租。2013年9月11日，胡国安、魏焰以星子县星紫女性购物中心名义与宗甜签订一份《星紫女人街责任承包合同》，合同第一条约定，宗甜租赁星子县紫阳北路“星紫女人街”内编号为B-025的商铺（以下简称涉案商铺），用于经营童装；合同第二条约定，承包期内承包金为1000元／月，综合管理服务费280元／月；合同第三条约定，承包期一年自2013年9月15日至2014年9月14日，同时约定该商铺经营权年限为五年，第一年后每年的租金涨幅为10%-15%；合同第四条约定，星子县星紫女性购物中心收取宗甜5000元作为履约保证金。合同还对双方其他权利义务、违约责任等进行了约定。合同签订后，胡国安、魏焰以星子县星紫女性购物中心名义收取宗甜装修赞助费18000元、一年租金12000元、一年综合管理费3360元。第一年租期届满后，2014年9月16日，胡国安、魏焰以星子县星紫女性购物中心名义与宗甜再次签订《星紫女人街责任承包合同》，约定，宗甜租赁星子县紫阳北路“星紫女人街”内编号为B-025的商铺，承包期内承包金为700元／月，综合管理服务费280元／月，承包期一年自2014年9月16日至2015年9月15日。合同签订当天，胡国安、魏焰以星子县星紫女性购物中心名义收取宗甜合同保证金5000元、一年租金8400元、一年综合管理费3360元。后胡国安、魏焰与出租人曾志强因租金问题发生纠纷，出租人曾志强向原审法院提起诉讼，该案于2015年6月30日经原审法院主持调解，双方达成调解协议，协议约定双方解除《租赁合同》，同时约定胡国安、魏焰于2015年9月15日前与次承租人解除租赁合同。为此，宗甜认为胡国安、魏焰不按合同约定履行义务，导致宗甜无法继续经营，货物积压无法销售，合同权利无法保证，五年的经营权无法满足，存在严重违约，故诉至原审法院，请求判令：1、胡国安、魏焰共同返还保证金5000元、装修赞助费18000元；2、胡国安、魏焰共同赔偿装修费等经济损失11477元。
原审认为，本案争议焦点为：1、胡国安、魏焰与星子县星紫女性购物中心的关系；2、履约保证金5000元是否应予返还；3、装修赞助费性质及是否应予以返还；4、宗甜能否要求胡国安、魏焰赔偿装修费损失及装修费金额的认定。
关于第一个争议焦点，原审认为，星子县星紫女性购物中心注册登记的经营者为赖祥宇，实际经营者为胡国安、魏焰。理由为：胡国安、魏焰与出租人签订《租赁合同》，享有“明康佳苑”一层A1-A2号798.73平方米商铺五年的租赁权，胡国安、魏焰以星子县星紫女性购物中心名义经营该商铺，将“明康佳苑”一层A1-A2号798.73平方米商铺拆分成60余个小商铺对外转租，与宗甜签订承包合同，收取承包金等费用，委派管理人员，支付管理人员工资等，本案证据足以证明胡国安、魏焰为实际经营者。原审庭审中，宗甜已对胡国安、魏焰系星子县星紫女性购物中心实际经营者完成举证。胡国安、魏焰否认与星子县星紫女性购物中心有关联，因无证据支持，不予采信。宗甜撤回对星子县星紫女性购物中心的起诉，要求实际经营者胡国安、魏焰作为诉讼当事人并承担相应的民事责任的诉求有事实和法律依据，应予支持。
关于第二个争议焦点，原审认为，胡国安、魏焰应返还履约保证金5000元。理由为：根据《星紫女人街责任承包合同》第四条的约定，在合同期满终止时，在宗甜没有违约行为的情况下，星子县星紫女性购物中心应当返还履约保证金。交纳履约保证金的目的是督促当事人履行合同，胡国安、魏焰未提交任何证据证明宗甜在合同履行中存在违约行为，故应依照合同约定返还履约保证金。
关于第三个争议焦点，原审认为，装修赞助费既无法律规定，又无合同约定，属不合理收费。本案装修赞助费18000元类似于房屋转租中常见的“转让费”，按照租赁惯例，其中包含胡国安、魏焰对“星紫女人街”花费的必要的装饰装修费用，以及胡国安、魏焰打造“星紫女人街”品牌形象为宗甜创造良好经营环境所投入的费用。《星紫女人街责任承包合同》约定涉案商铺经营权限五年，第一年后每年的租金涨幅为10%-15%，同时约定承包期为一年，结合胡国安、魏焰与出租人曾志强签订的《租赁合同》中关于五年租赁期限的约定，以及经营服装的相对长期性，原审认定双方约定的实际承包期限为五年，但合同实行一年一签，故该装修赞助费18000元应推定为五年期间的转让费。宗甜已经营二年，因胡国安、魏焰拖欠出租人曾志强房租导致《租赁合同》解除，致使宗甜无法行使剩余三年的经营权，胡国安、魏焰存在过错，按照剩余租赁期限比例，应返还剩余三年装修赞助费10800元（18000元×3／5=10800元）。
关于第四个争议焦点，原审认为，胡国安、魏焰与出租人曾志强因房租纠纷解除《租赁合同》，导致本案合同履行不能，宗甜不能实现合同目的，其在合同履行中无任何违约行为，责任完全在胡国安、魏焰。原审根据合同第七条关于违约责任约定，并综合考虑宗甜为经营而装修，且已实际租赁二年以及部分装修材料不能拆除的客观事实，酌定胡国安、魏焰补偿宗甜装饰装修残值损失2000元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十九条的规定，判决：一、胡国安、魏焰于判决生效之日共同返还宗甜履约保证金5000元；二、胡国安、魏焰于判决生效之日共同返还宗甜装修赞助费10800元；三、胡国安、魏焰于判决生效之日共同补偿宗甜装饰装修残值损失2000元。案件受理费650元，由胡国安、魏焰共同负担。
宣判后，上诉人胡国安、魏焰不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实错误。1、原审认定本案合同实际承包期为五年是错误的，实际应为一年，即2014年9月16日至2015年9月15日。合同第三条明确了涉案商铺租期为一年，宗甜自认承包期是从2014年9月16日开始，故合同到期之日就是2015年9月15日，再结合合同第十条第3项“乙方如有意续承包，应提前九十天以书面形式提出续承包，……否则视为乙方放弃此权利……”的约定，从合同的本意理解，只能说明双方合作的意向是五年，实际承包期（即租期）为一年，以每年签订的合同为准。这既是双方的本意，照顾了承租人在每年租期结束时的选择权，有利于承租人，更充分说明胡国安、魏焰是诚实信用的。2、本案合同履行过程中，胡国安、魏焰没有违约行为，是宗甜无故不交出所租房屋，存在过错。宗甜没有依约定提出续签合同的请求，用行为明确了不再续约，因此，合同于2015年9月15日到期自动解除。但宗甜在胡国安、魏焰告知退铺时，却无理由不在要求的时间里腾退涉案商铺，给胡国安、魏焰造成损失和严重的不良影响，故本案真正的违约方是宗甜。3、履约保证金的目的是约束义务人顺利履行合同，从而实现合同目的。合同期满后，宗甜没有按约定交出涉案商铺是一种严重的违约行为，依照合同约定，胡国安、魏焰有权没收履约保证金。原审认定胡国安、魏焰应返还履约保证金错误。二、原审适用法律错误。1、原审以胡国安、魏焰与出租人曾志强解除《租赁合同》而认定胡国安、魏焰必然违约的逻辑是错误的。依据合同相对性原则，胡国安、魏焰与曾志强之间的民事行为，与本案并不具有必然关联性，并不影响本案所涉合同的履行。既使胡国安、魏焰存在履行不能的情况，宗甜可以依据合同约定的违约条款维护自身的合法权益。在合同期限内，胡国安、魏焰没有任何违约行为或存在履行不能。因此，原审判决是不顾事实、没有法律依据的偏袒宗甜的行为。2、本案合同没有对装修赞助费的返还进行约定，且宗甜自动解除合同，胡国安、魏焰不存在返还装修赞助费的事实与法律理由，故原审判令胡国安、魏焰返还剩余三年装修赞助费错误。3、胡国安、魏焰不存在违约行为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，装修费用无需返还，更谈不上赔偿，原审酌定宗甜装饰装修损失残值损失2000元，并判令胡国安、魏焰赔偿错误。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回宗甜的全部诉讼请求，并由宗甜承担本案原审及二审诉讼费。
被上诉人宗甜辩称：一、原审认定事实正确。1、出租人出租商铺目的是收取租金，胡国安、魏焰一方面享受着高租金带来的收益，另一方面却享受着比一年租金还高的装修赞助费。既然是租赁关系，装修赞助费却只是一年的费用，原审将装修赞助费认定为五年的费用合情合理。2、本案合同中未明确注明装修赞助费，而是双方补签合同条款，即一次性交纳五年装修赞助费，双方一致的行为表明合同实际租期为五年，且胡国安、魏焰在上诉状中也明确承认合作意向是五年，合同中对租金涨幅等约定也印证了租赁期为五年，原审认定合作期限为五年无误。3、胡国安、魏焰称宗甜违约没有依据。根据相关法律规定，宗甜在2014年9月14日至2014年9月15日占用涉案商铺有法律依据，即不定期租赁。根据本案事实，宗甜并不存在未按合同约定交出涉案商铺的行为，胡国安、魏焰应返还履约保证金。二、原审适用法律正确。1、根据相关法律规定和案外人曾志强与胡国安、魏焰签订的租赁合同的约定，胡国安、魏焰未经曾志强同意而私自转租给宗甜，说明胡国安、魏焰在与宗甜缔约时有恶意，应承担缔约过失责任。同时，胡国安、魏焰的行为使宗甜的合同目的不能实现，构成根本违约。2、原审判令胡国安、魏焰返还宗甜剩余三年装修赞助费及补偿宗甜装饰装修残值损失正确。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院维持原判。
二审审理中，胡国安、魏焰表示星子县星紫女性购物中心相关权利义务由其享有和承担。
本院查明的事实与原审一致。
本院认为，本案《星紫女人街责任承包合同》实为房屋租赁合同，综合诉辩双方的意见，履约保证金和装修赞助费的返还以及装饰装修损失的补偿是二审的争议焦点，而根据租赁合同的性质和房屋租赁所涉法律法规并结合本案实际，解决上述争议焦点均与租赁合同当事人违约责任的认定相关，而本案所涉违约责任的认定主要体现在租赁期限上。本案中，《星紫女人街责任承包合同》中关于租赁期限双方有争议的条款为：“承包期一年，承包时间从2013年9月15日起至2014年9月14日止。乙方在不违反甲方商场管理之各项约定的前提下，并在交纳相关费用的同时拥有优先续租权，该商铺经营权年限为五年，第一年后每年的租金涨幅为10%-15%，具体涨幅由甲方运营管理部门结合商户在日常经营过程中履行管理公约的程度来决定。”对此，胡国安、魏焰认为合同约定租赁期限为一年，宗甜认为合同约定租赁期限为五年。综观宗甜租赁涉案商铺的前后经过，胡国安、魏焰租赁“明康佳苑”一层A1-A2号后，将之拆分为60余个小商铺设立星子县星紫女性购物中心并对外招租，胡国安、魏焰与出租人曾志强之间的《租赁合同》约定租赁期限为五年，作为星子县星紫女性购物中心的实际经营者，胡国安和魏焰为发挥租赁物的最大经济价值，而与次承租人约定五年的租赁期限符合利益最大化的经营追求；其次，合同中约定涉案商铺经营权年限为五年，第一年后每年的租金涨幅为10%-15%，该约定表明双方均有租赁五年的意思表示；再次，宗甜租赁涉案商铺的目的是用于童装销售，考虑到服装经营的相对长期性，五年的租赁期限符合服装经营的交易习惯，也有利于承租人实现租赁涉案商铺经营服装的合同目的；最后，涉案商铺年租金约10000元，而宗甜为租赁涉案商铺交纳了装修赞助费18000元，如涉案商铺仅为一年的租赁期限，对商铺承租人而言也有失公允。综据上述，本案《星紫女人街责任承包合同》中虽有“承包期一年及续租应提前九十天提出请求”的约定，但五年的租赁期限更符合合同当事人双方在订约之初的合意，也更有利于实现合同双方的缔约目的，符合本案实际。有鉴于此，原审认定双方约定的实际租赁期限为五年，租赁合同实行一年一签并无不当，本院予以确认。胡国安、魏焰关于涉案商铺的租赁期限为一年的上诉理由经查不能成立，本院不予采纳。本案中，胡国安、魏焰与出租人曾志强于2015年6月30日经原审法院调解，双方约定于2015年9月15日解除《租赁合同》，该合同解除后，胡国安、魏焰与次承租人宗甜之间的《星紫女人街责任承包合同》已无法继续履行，合同目的已不能实现，胡国安、魏焰的行为表明其将不履行合同义务而解除合同。
根据上述论述，围绕双方的争议焦点，本院分别评述如下：
关于履约保证金返还问题。本院认为，从本案合同双方约定的履约保证金的性质来看，该保证金系宗甜履行合同的担保，目的是督促宗甜遵守合同约定。根据合同约定，在合同期满终止时，如宗甜没有违约，应当返还履约保证金。鉴于胡国安、魏焰并无证据证明宗甜有违约行为，故胡国安、魏焰在合同解除后，应返还履约保证金。原审对此认定正确，处理得当，本院予以维持。胡国安、魏焰的该项上诉理由依法不能成立，本院不予采纳。
关于装修赞助费返还问题。本院认为，本案合同中双方没有约定装修赞助费，且双方对该费用的性质各执一词，应视为该费用的性质约定不明。根据我国规范租赁合同关系的相关法律法规，出租人向承租人收取租金是出租人的主要合同权利，按合同约定缴纳租金是承租人的主要合同义务。而本案在合同之外，另行约定了承租人交纳装修赞助费的义务，虽不违反我国法律有关强制性或者禁止性规定，但收取装修赞助费明显与租赁合同性质不符。本案中，无论是对出租人还是对承租人而言，通过市场经营行为而盈利是各方签订合同时的初衷和期待。双方在签订合同时，作为承租人的宗甜应具有市场风险意识和承担风险的责任，而作为出租人的胡国安、魏焰是合同签订的优势方，其在收取商铺租金之外，对装修赞助费的额外风险也应适当分担，方能彰显合同的公平性。原审考虑到导致合同解除的责任在胡国安和魏焰以及宗甜已实际租赁两年的事实，对装修赞助费按租赁期限分摊已经平衡了双方利益，公允合理，本院予以确认。胡国安、魏焰的该项上诉理由理据不足，本院不予采纳。
关于装饰装修损失补偿问题。本院认为，导致本案合同解除的责任在胡国安、魏焰，并无证据表明宗甜存在违约行为，根据合同第七条关于违约责任的约定并结合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，胡国安、魏焰应赔偿宗甜剩余租期内装饰装修残值损失。原审根据合同的履行情况等因素酌定胡国安、魏焰补偿宗甜装饰装修残值损失2000元并无不当，本院予以确认。胡国安、魏焰的该项上诉理由依法不能成立，本院不予采纳。
综上，胡国安、魏焰的上诉请求依据不足，依法应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费245元，由上诉人胡国安、魏焰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 尹 强
代理审判员 黄 丽 丽
代理审判员 欧阳中学
二〇一六年八月三十日
书 记 员 潘 丹