黑龙江省佳木斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2013)佳民再初字第1号
再审申请人（原审原告）:宁福生，男，1949年11月14日出生，汉族，个体，现住佳木斯市向阳区。
再审申请人（原审原告）:宁福祥，男，1952年4月生，东亚机床厂退休职工,现住佳木斯市向阳区。
再审申请人（原审原告）:宁晶，女，汉族，个体,现住佳木斯市向阳区。
被申请人（原审被告）:佳木斯三江温州批发城有限责任公司。
法定代表人:王友义，董事长。
委托诉讼代理人：贡锐，男，该单位法律顾问。
委托诉讼代理人：薄海财，男，黑龙江振兴律师事务所律师。
原审第三人：焦尊利，男，1957年1月7日生，汉族，佳木斯恒远集团干部，住佳木斯市向阳区。
原审第三人：贺玉峰，男，1977年8月13日生，汉族，个体，住佳木斯市前进区。
委托诉讼代理人：贺玉涛（系贺玉峰的哥哥），男，汉族，佳木斯市妇幼保健院职工。
原审第三人：郑海东，男，1959年5月18日生，汉族，住武汉市江岸区。
委托诉讼��理人：刘宏（系郑海东外甥），男，1971年5月1日生，汉族，住佳木斯市向阳区。
再审追加被告：佳木斯市第一建筑工程有限责任公司
法定代表人：牟国友，经理。
委托诉讼代理人：杜桂兰，女，佳木斯市嵩晟法律服务所，法律工作者。
再审追加被告：佳木斯市万基房地产开发有限公司
法定代表人：牟国友，董事长。
委托诉讼代理人：杜桂兰，女，佳木斯市嵩晟法律服务所，法律工作者。
再审追加第三人：佳木斯市商业局招待所
法定代表人：李国义，经理。
委托诉讼代理人:崔明宇,黑龙江中东律师事务所，律师。
再审追加第三人：戴志刚，男，1964年4月15日生，汉族，住佳木斯市前进区永安社区*组**号。
再审申请人宁福生、宁福祥、宁晶与被申请人佳木斯三江温州批发城有限责任公司（以下简称三江温州城）、原审第三人焦尊利、贺玉峰、郑海东、再审追加被告佳木斯市第一建筑工程有限责任公司（以下简称一建公司）、佳木斯市万基房地产开发有限公司（以下简称万基公司）、再审追加第三人佳木斯市商业局招待所（以下简称商业招待所）、戴志刚动迁安置纠纷一案,本院于2005年6月21日作出（2005）佳民初字第40号民事判决，已经发生法律效力。宁福生、宁福祥、宁福利不服，提出再审申请。黑龙江省高级人民法院于2012年8月17日作出（2012）黑高民申复字第311号民事裁定，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭，分别于2014年2月18日、2016年1月20日、2018年5月7日公开开庭审理了本案。再审申请人宁福生、宁福祥、宁晶（宁福利的继承人）、被申请人三江温州城委托诉讼代理人贡锐、薄海才、原审第三人焦尊利、原���第三人贺玉峰的委托诉讼代理人贺玉涛、原审第三人郑海东的委托诉讼代理人刘宏、再审追加被告一建公司和万基公司的委托诉讼代理人杜桂兰、再审追加第三人商业招待所法定代表人李国义、委托诉讼代理人崔明宇、再审追加第三人戴志刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
再审申请人申请再审称，1、第三人郑海东不是温州城的动迁户，他所占有的房屋应安置给再审人申请。郑海东的动迁协议是与一建签订的，地点在17委，回迁安置表中没有郑海东的名字。原审未将该房判给原告让我另诉是错误的。2、原判决对损失问题不予支持是错误的，从协议确定的回迁时间到现在没安置，申请人的损失巨大，应该损失应予赔偿。
三江温州城答辩称，对申请人请求按协议安置无异议。因万基公司已为申请人下发了进户单，申请人如对安置有异议可向万基公司主张。申请人主张赔偿损失的问题，系申请人未交付差价款和办理进户手续造成不能安置，责任在申请人。
一建公司与万基公司辩称，我公司是受政府指令参与收尾事宜，不应成为诉讼主体。
商业招待所述称，安置房屋已被法院判决确认，1-6号房屋安置给答辩人合法。
再审申请人向原审法院起诉请求：原告要求被告安置房屋，赔偿原告延期安置39个月利息179490.79元，拆除安置房周围的障碍物。
原审判决认定，三原告住佳木斯市××区××组，自有私产砖瓦结构房屋365.5平方米，违建房屋84.44平方米，2000年8月15日，被告动迁原告的房屋建动迁安置楼，双方签订《动迁安置协议书》，约定：被告在原地新建动迁安置楼（系厢楼）最南端一至三层安置原告建筑面积520.92平方米，1－2层为营业房，三层为住宅，超面积部分由原告补差12万元，进户时间为2002年2月15日。动迁安置楼工程于2003年10月完工，2000年7月，三江温州城向原告借款5万元抵作原告补差款。原告没有得到安置，应安置的房屋被出售或安置给第三人。另查，该工程立项建设单位是三江温州城，开发施工单位是佳木斯市一建房地产综合开发公司。第三人焦尊利是购买万基开发公司的房屋，2004年11月办理了私产房屋证照。第三人贺玉峰是2005年3月按揭贷款购买的房屋。第三人郑海东是2004年10月取得动迁房屋，并办理了私产房屋产权证照。
原审判决认为，原、被告签订的动迁安置协议合法有效，原告按照动迁协议应得到安置，根据最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，原告请求取得安置房屋，本院予以支持。但由于第三人郑海东也是被动迁人，并且是基于在先签订的动迁安置协议取得的房屋，故对原告要求安置此处房屋的请求，本院不予支持。由于原告对无法安置的面积不要求补偿，对此原告可另诉。对原告要求赔偿损失的问题，因该案是动迁安置纠纷，双方协议没有损失约定，原告的请求也无法律依据，故本院不予支持。对于第三人焦尊利、贺玉峰、王君迎因房屋买卖合同造成的损失可向房屋出售人起诉。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十条、第一百三十条、第一百三十八条和《城市房屋拆迁管理条例》第五条、最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定判决：一、佳木斯市三江温州批发城动迁安置综合楼南侧一、二楼门市房1－4号、1－6号、三楼3－2、3－3号住宅于判决生效后安置给宁福生、宁福祥、宁福利。二、驳回原告的其他诉讼请求。诉讼费15856元，鉴定费1000元，由被告三江��州城承担。
本院经再审查明以下事实：三江温州城于2000年8月15日将三再审申请人位于佳木斯市××区××组的房屋动迁，建三江温州城动迁安置楼，双方签订回迁协议，约定：三江温州城于2002年2月15日前在温州城住宅楼南端1-3层就地安置再审申请人共520.92平方米，其中住宅房173.64平方米，再审申请人应向三江温州城交差价款12万元。再审申请人于动迁安置协议签订前以三江温州城向其借款抵交给三江温州城5万元。2001年4月21日，三江温州城与佳木斯第一建筑综合开发公司签订了三江温州城动迁安置楼的施工合同，除安置25户动迁户以外面积的售房款抵作工程款，该楼直至2003年8月30日竣工。回迁安置工作出现了很多矛盾，佳木斯市人民政府成立了驻温州城回迁楼推进领导小组，该小组2003年7月11日起草的“关于温州城动迁安置楼收尾工作相关事宜的会议意见”���确定，因佳木斯第一建筑综合开发公司资质被取销，凡安置动迁户的房屋，任何单位和个人均无权安置或抵押，一切进户手续及印件均由万基公司出具，回迁、出售手续必须由一建公司的经理牟国有审查确认，否则不予承认。
争议房屋的状况：1、万基公司于2003年11月25日将1-4号营业房卖给王君迎，当日交房款21.9万元，万基公司出具了商品房销售专用结算单，2005年2月2日办理了私有房屋所有权证。该房屋又于2006年9月1日转卖给戴志刚，房屋面积137.13平方米，房款20万元，结清房款后当日办理了转移登记，产权部门于2007年9月11日为戴志刚核发了房屋所有权证。2、万基公司于2003年9月8日将1-5号营业房安置给一建房地产综合开发公司的动迁户郑海东，万基公司出具了动迁安置专用结算单，安置房屋1-2层84.05平方米，地下室162平方米，按84.05补交结构差33620元，郑���东于2004年9月3日办理了私有房屋所有权证。郑海东动迁前位于向阳区××委，1999年9月2日被佳木斯一建房地产综合开发公司动迁，动迁协议确定160平方米，回迁地点为原地安置，位于住宅楼东南角一、二层立体分配。3、1999年6月29日，三江温州城和佳木斯一建房地产综合开发公司动迁商业招待所199.5平方米营业房，协议确定回迁安置200平方米，原地安置楼南侧一、二层。2000年7月27日，三江温州城与商业招待所协商改安置位置为二单元，给补偿费4万元。2003年4月25日佳木斯市向阳区人民法院（2003）向民一初字第19号民事判决将温州城动迁安置楼东侧2单元1-2层安置给招待所。2002年11月22日，招待所申请诉前保全温州城动迁安置楼二单元一、二层200平方米和二单元五楼1、2、3号住宅，向阳区法院将位于三单元的本案1-6号房屋查封。2003年12月16日执行。该房面积141.36平方米。4、万基公司于2004年7月7日将3-2号住宅房卖给了焦尊利，交房款70900元，万基公司出具了商品房销售专用结算单，2004年11月22日办理了私有房屋所有权证。该房面积83.47平方米。5、万基公司于2003年10月与石蕾以按揭贷款的形式签订房屋买卖合同，将3-3号住宅房出售给石蕾，市产权处于2004年1月5日对该户房屋颁发了《房产按揭备案登记证》。2005年3月21日经胜友房地产中介咨询服务中心卖给贺玉峰，手续由贺玉峰的妻子贾坤办理，现贺玉峰居住该房并负责偿还余款。该房面积为95.94平方米。
佳木斯第一建筑综合开发公司于2004年被佳木斯市工商行政管理局吊销了营业执照。申请再审人宁福利因病去世，其女儿宁晶以继承人身份参加诉讼。
再审中，再审申请人对损失部分变更为：两套住宅房的房租2014年为26万8(按800元每年计算)，三套门市总面积362平方米，���金总计2471736元,诉讼费15856元，鉴定费1000元，诉讼旅差费1万元，律师代理费3.5万元，要求精神补偿费18万元，误工经济损失要求补偿费60万元。第三次庭审变更租金请求计算至2018年,并要求支付租金的利息。
本院根据再审申请人的申请，委托黑龙江省仁杰价格评估有限公司对动迁协议确定的5户房屋2002年至2018年房屋租金进行了鉴定，总价为2950434元。
另查明，佳木斯市向阳区人民法院作出的安置给商业招待所的1-6号房屋的判决已被该院（2017）黑0803民初529号民事判决撤销。
本院再审认为，三江温州城虽无动迁资质，但其是建设单位，与申请再审人签订的动迁安置协议是真实的意思表示，应认定动迁协议合法有效。协议中回迁面积、回迁位置明确，三江温州城应按协议的约定承担安置义务。由于三江温州城无施工资质，与佳木斯第一建筑��合开发公司签订施工合同后有监督动迁协议履行的义务。三江温州城与佳木斯第一建筑综合开发公司签订的施工合同约定的安置动迁户内容，只能对该合同双方主体产生约束力，对再审申请人没有约束力，因此三江温州城提出的安置义务转移的理由不成立。佳木斯第一建筑综合开发公司被撤销后，一建公司承接其后续工作，在享有权利的同时也应承担施工合同应尽的安置义务，但一建公司在安置回迁户过程中未按安置明细表所列名单安置再审申请人，导致本案再审申请人不能得到回迁安置房屋的损害结果，侵害了再审申请人获得安置房屋的权利，造成再审申请人收益损失，应对此承担侵权责任。万基公司将应安置再审申请人的房屋出售，导致本案再审申请人不能得到回迁安置房屋的损害结果，侵害了再审申请人获得安置房屋的权利，造成再审申请人收益损失，应对此承担侵权责任。三江温州城是动迁合同的主体，有安置再审申请人回迁房屋的义务，未履行动迁合同给再审申请人造成房屋租金损失应承担赔偿损失责任。一建公司、万基公司的侵权行为导致再审申请人房屋租金损失，应与三江温州城连带承担再审申请人房屋租金损失的民事赔偿责任。再审申请人于2000年7月25日借给温州城5万元，该借条结合三江温州城与一建公司2003年11月8日给市委领导的情况汇报所证实宁福生支付5万元，足以认定该借条事实成立。动迁协议中确定的12万元差价款，再审申请人尚有7万元未交，应在赔偿损失中冲抵。最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，是针对拆迁安置协议与商品房买卖合同发生冲突时对被拆迁人予以特别保护的规定，即对被拆迁人享有的债权作为特种债权赋予其物权的优先效力，即使第三人办理房屋所有权转移登记，善意取得房屋，被拆迁人也可基于特种债权的物权优先效力，请求优先取得拆迁补偿安置房屋，第三人的物权变动不得对抗被拆迁人的物上请求权。再审申请人的动迁协议确定了特定的回迁位置和面积，据此，应将温州城动迁安置楼1-4、1-5、1-6、3-2、3-3按动迁协议安置给再审申请人。郑海东系一建房地产综合开发公司的动迁户，动迁时的地点与本案温州城动迁安置楼不是同一地点，其动迁协议虽确定回迁位置是：“原地安置，一、二层立体分配，位于住宅楼东南角第一户”，但未明确是哪个住宅楼，而且温州城动迁安置楼安置明细表中没有郑海东，因此，郑海东所占有1-5号房不能对抗再审申请人的优先权；焦尊利、贺玉峰、戴志刚直接购买或转买的房屋不能对抗再审申请人的优先权；商业招待所动迁协议确定的回迁位置指向不明，回���面积与1-6号房屋不一致，也不能对抗再审申请人的优先权。该判决已被佳木斯市向阳区人民法院撤销。上述第三人应将占有的房屋腾出，其民事权利另案向各自的相对人主张。再审申请人的动迁协议确定的回迁安置时间为2002年2月15日，未得到安置的损失应由造成不能安置的责任人一建公司、万基公司与三江温州城共同承担。依据黑龙江省仁杰价格评估有限公司的鉴定结论，扣除2002年1.5月和2018年7个月的租金，租金总额为2805477元。原审鉴定费1000元、再审鉴定费35000元应予支持，再审申请人提出的诉讼旅差费1万元，律师代理费3.5万元，要求精神补偿费18万元，误工经济损失要求补偿费60万元，以及租金损失的利息，因再审申请人无法律依据、也未提交证据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一���七条、第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条的规定判决如下：
维持本院（2005）佳民初字第40号民事判决第二项；
变更本院（2005）佳民初字第40号民事判决第一项为：第三人戴志刚、郑海东、佳木斯市商业局招待所、焦尊利、贺玉峰于判决生效后30日内分别将占有的三江温州批发城动迁楼1-4、1-5、1-6、3-2、3-3房屋腾出，佳木斯三江温州批发城有限责任公司将上述房屋安置给宁福生、宁福祥、宁晶，佳木斯市第一建筑工程有限责任公司、佳木斯市万基房地产开发有限公司协助佳木斯三江温州批发城有限责任公司为权利人办理不动产登记相关手续；
佳木斯三江温州批发城有限责任公司于判决生效后15日内支付宁福生、宁福祥、宁晶的房屋租金损失2805477元（从2002年2月15日起至2018年5月31日止）。佳木斯市第一建筑工程有限责任公司、佳木斯市万基房地产开发有限公司对该款项承担连带责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
诉讼费15856元，鉴定费36000元，由三被告共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。
审判长 王云礼
审判员 赵文华
审判员 李伊佳
二〇一八年五月十五日
书记员 张 晶