福建省石狮市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0581民初1673号
原告中国工商银行股份有限公司石狮支行，住所地福建省石狮市。
负责人庄文聪，该行行长。
委托代理人黄清波，男，1961年7月12日出生，汉族，该行职员，住福建省石狮市。
被告陈清吕，男，1982年2月6日出生，汉族，住福建省寿宁县。
被告石狮市豪富华房产开发有限公司，住所地福建省石狮市。
法定代表人吴为贡，该公司负责人。
委托代理人林文锋，福建立行律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司石狮支行（下称工行石狮支行）与被告陈清吕、石狮市豪富华房产开发有限公司（下称豪富华公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年6月14日公开开庭进行了审理。原告工行石狮支行的委托代理人黄清波、被告豪富华公司的委托代理人林文峰律师到庭参加诉讼，被告陈清吕经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告工行石狮支行诉称，2013年4月1日，被告陈清吕、豪富华公司与原告签订编号为01408行（八七路）支行（2013）年（一手贷0000372）的《个人购房借款／担保合同》，约定：贷款金额为38万元整；贷款期限180期（180个月），按月等额本金还款法（按月计息）；贷款执行基准年利率（如遇人民银行贷款利率调整，按规定执行）；逾期（包括被宣布提前到期）按年利率基础上加收30%计收罚息、复利。被告陈清吕提供自有的址于福建省石狮市港塘路174号世联华府2号楼12层1203单元的房产作为抵押担保，并于2013年4月16日在石狮市房产登记交易中心依法办理按揭登记手续；豪富华公司承担阶段性连带责任保证（在满足合同约定的条件即正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后免除保证人的保证责任）。2013年5月3日，原告依合同约定发放给被告陈清吕贷款38万元整，借款到期日为2028年5月3日，该款依合同约定转入豪富华公司帐户。自2015年8月3日起，被告陈清吕开始违约，原告于2015年9月21日扣收本金0.15元。截止至2015年11月3日，被告陈清吕已连续逾期数4期，违约金额本金8444.29元、利息6815.33元。2015年11月24日，原告依照合同约定宣布该笔个人购房借款／担保合同的贷款提前到期，并要求被告陈清吕于2015年11月30日前归还全部贷款本息。但被告陈清吕只偿还本金2110.96元、利息1766.99元。原告经再次催收未果。截止2016年3月21日，被告陈清吕结欠借款本金321984.03元、利息11238.06元，以及按照合同约定利率自2016年3月22日起至还清全部本息之日止的利息、罚息、复利。为此，原告请求依法判决：1、解除原告与被告陈清吕、豪富华公司签订的编号为01408行（八七路）支行（2013）年（一手贷0000372）的《个人购房借款／担保合同》；2、被告陈清吕立即偿还结欠原告的贷款本金321984.03元、利息11238.06元，并按合同约定利率支付自2016年3月22日起至实际还款之日止的利息、罚息、复利；3、原告有权以被告陈清吕自有的址于福建省石狮市港塘路174号世联华府2号楼12层1203单元的房产折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿；4、被告豪富华公司承担连带责任保证；5、本案的一切费用（但不限于诉讼费、保全费、公告费、实现债权所需的费用）均由被告承担。
被告陈清吕在法定期限内未作书面答辩。
被告豪富华公司辩称：1、被告陈清吕尚欠原告的贷款本金及利息的具体数额，依法应由各方进行对账、共同核实，在确定后进一步依照合同核算相应的利息、罚息、复利等。2、同意原告有权以被告陈清吕自有的址于福建省石狮市港塘路174号世联华府2号楼12层1203单元的房产折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿，但如以该房产折价受偿，应按公平合理的市场价格、确保各方参与且知情的情况下依法折价。因被告陈清吕未能及时办理产权证及办理抵押登记手续，并由原告领取房屋他项权利证书，被告豪富华公司保留向被告陈清吕追偿的权利。3、原告的债权既有保证又有物的担保，被告豪富华公司作为保证人仅对物的担保以外的债权承担保证责任，且承担保证责任后，依法有权向被告陈清吕追偿。4、本案借款／担保合同是原告提供的格式合同，约定的利息、罚息、复利以及本案的一切费用等明显不合理，加大了借款人／担保人的责任，排除借款人／担保人的权利，减轻原告作为格式合同提供方的义务，权利义务明显不对等，该部分约定应视为无效。在被告陈清吕违约的情况下，原告的实际损失应是合同约定的贷款本息而非其它。原告只能主张尚欠的贷款本息，而不应获得除尚欠的贷款本息之外的利息、罚息、复利等。
在本院审理过程中，原告工行石狮支行提供以下证据：
一、营业执照副本、组织机构代码证、负责人身份证明、居民身份证复印件各一份，以此证明原告的基本情况以及诉讼主体资格。
二、居民身份证、户口簿、未婚声明书、离婚证、无婚姻登记记录证明、婚姻登记证明复印件各一份，以此证明被告陈清吕的基本情况以及诉讼主体资格。
三、企业法人营业执照副本、组织机构代码证复印件各一份，以此证明被告豪富华公司的基本情况以及诉讼主体资格。
四、个人购房借款／担保合同一份，编号为（1408）行［八七路］支行（2013）年［一手贷0000372号，以此证明被告陈清吕在被告豪富华公司提供阶段性连带责任保证担保及抵押担保的情况下，与原告签订借款合同，向原告借款38万元，以及三方的具体权利义务。
五、借款凭证及电脑台帐各一份，以此证明原告依约履行放款义务，以及被告陈清吕拖欠借款本息的具体情况。
六、商品房买卖合同、销售不动产统一发票各一份，编号分别为MF-2007-01-N0：0465472、01273195，以此证明被告陈清吕向被告豪富华公司购买房屋（即抵押物）的事实。
七、按揭登记证明书一份，以此证明商品房经有权法定部门办理预购商品房预告登记手续，依法有效。
八、提前还款函复印件三份、快递复印件三份，以此证明原告依合同约定履行宣布借款合同提前到期以及催收借款本息的事实。
被告豪富华公司对原告工行石狮支行提供的证据质证认为：对证据一、二、三、五、六、七、八的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据四的真实性无异议，但从合同内容来看，原告提供事先准备好的合同，是典型的格式合同。
被告豪富华公司提供以下证据：
营业执照副本、组织机构代码证、法定代表人身份证明各一份，以此证明被告豪富华公司的基本情况以及诉讼主体资格。
原告工行石狮支行对被告豪富华公司提供的证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
本院经审查认为，被告陈清吕未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利；被告豪富华公司对原告提供的证据一、二、三、五、六、七、八的真实性、合法性、关联性均无异议，对原告提供的证据四的真实性无异议，原告对被告豪富华公司提供的证据的真实性、合法性、关联性均无异议。原告提供的证据一、二、三以及被告豪富华公司提供的证据系由国家有权部门出具，可以证明原告与两被告的基本情况及诉讼主体资格；证据四由相关当事人签名、捺印、盖章，可以证明原告与被告陈清吕、豪富华公司签订个人购房借款／担保合同，具体约定双方权利义务的事实；证据五由被告陈清吕签名、捺印和原告出具的电脑资料，可以证明原告依约于2013年5月3日向被告陈清吕发放贷款38万元的事实以及被告陈清吕逾期偿还借款本息的事实；证据六由相关当事人签名、捺印、盖章，可以证明被告陈清吕与被告豪富华公司之间的商品房买卖合同关系；证据七由石狮市房产登记交易中心出具，可以证明抵押物已于2013年4月16日办理按揭登记手续；证据八由原告依法出具并邮寄给被告陈清吕，可以证明原告依约宣告借款合同提前到期，并通知被告陈清吕的事实。因此，对原告所提供的上述证据以及被告豪富华公司提供的证据的真实性、合法性和关联性，本院依法予以确认。至于原告提供的证据四，虽系原告为重复使用而事先拟定，但原告作为提供方，不存在利用优势地位、侵害相对人合法权益的情形；双方当事人的权利义务公平合理，不存在免除原告责任、加重被告责任、排除被告主要权利、违反公平原则的无效情形；有关权利义务、责任条款的约定明确具体，符合金融监管部门有关商业银行贷款业务的规定，不存在两种以上解释而应当作出不利于合同提供方的解释的情形。因此，被告豪富华公司关于原告提供格式合同，有关罚息、复利等部分条款无效的抗辩意见，缺乏事实和法律根据，本院不予采信。
经庭审认证，结合到庭当事人陈述，对本案主要事实作如下认定：
2012年12月18日，被告陈清吕向被告豪富华公司购买址于福建省石狮市港塘路174号世联华府2号楼12层1203单元的商品房，双方签订《商品房买卖合同》。2013年4月1日，原告工行石狮支行（作为贷款人）与被告陈清吕（作为借款人、抵押人）、豪富华公司（作为担保人）共同签订编号为01408行（八七路）支行（2013）年（一手贷0000372）的《个人购房借款／担保合同》，合同约定原告根据被告陈清吕的申请，同意向其发放个人购置住房贷款；贷款用于购买上述商品房；贷款金额为38万元整；贷款期限180个月；还款方式为按月等额本金还款法（按月计息）；贷款执行基准年利率（如遇人民银行贷款利率调整，按规定执行）；借款人未按合同约定的日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按年利率基础上加收30%确定；被告豪富华公司对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带责任，在满足合同约定的条件（即正式抵押登记手续已办理完毕且贷款人收到正式抵押登记信息的房屋他项权证书）之日后免除保证人的保证责任；保证期间为合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；被告陈清吕自愿向原告提供抵押担保，抵押物为址于福建省石狮市港塘路174号世联华府2号楼12层1203单元的房产，抵押担保范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿的，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。2013年5月3日，原告依合同约定发放给被告陈清吕贷款38万元整，《借款凭证》记载基准利率为年利率6.55%（固定）、借款逾期利率为年利率8.515%、起息日期为2013年5月3日、借款到期日为2028年5月3日，该款依合同约定转入被告豪富华公司账户。贷款发放后，被告陈清吕自2015年8月3日起开始逾期。2015年9月21日，原告依约扣收本金0.15元。2015年11月24日，原告依照合同约定宣布该笔个人购房借款／担保合同的贷款提前到期，并要求被告陈清吕于2015年11月30日前归还全部贷款本息。但被告陈清吕只偿还本金2110.96元、利息1766.99元。原告经再次催收未果，于2016年4月7日诉至本院。截止至2016年3月21日，被告陈清吕拖欠原告借款本金321984.03元、利息11238.06元。
另查明，2013年4月16日，原告工行石狮支行与被告陈清吕在石狮市房产登记交易中心依法办理按揭登记手续，但至今未办理抵押登记手续。
综上所述，本院认为，原告工行石狮支行与被告陈清吕、豪富华公司于2013年4月1日签订的编号为01408行（八七路）支行（2013）年（一手贷0000372）的《个人购房借款／担保合同》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该借款／担保合同有效。原告依约放贷，履行了合同义务，被告陈清吕未能按约偿付借款本息，截止至2016年3月21日，被告陈清吕拖欠原告借款本金321984.03元、利息11238.06元，以及自2016年3月22日起按上述借款／担保合同约定及中国人民银行规定的利息、罚息、复利，事实清楚，证据充分，足以认定。被告陈清吕未按时偿还借款本息，已构成违约，根据双方上述借款合同的约定，原告有权解除合同，故原告诉求解除其与被告陈清吕于2013年4月1日签订的编号为01408行（八七路）支行（2013）年（一手贷0000372）的《个人购房借款／担保合同》，具有合同依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”和第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，上述借款合同解除后，被告陈清吕应向原告偿还尚欠借款本息，原告关于被告陈清吕清偿尚欠借款本金、利息、罚息、复利的诉求，合理合法，应予支持。被告豪富华公司关于罚息、复利条款无效的抗辩意见，缺乏合同和法律根据，本院不予采信。根据原告提供的《按揭登记证明书》，讼争房产设定的系按揭登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，在未办理房屋抵押权设立登记之前，原告享有的只是当抵押登记条件成就或者约定期限届满后对讼争房屋办理抵押权登记的请求权以及排他性地对抗他人针对讼争房屋处分的权利，并非对讼争房屋享有现实抵押权利。因此，在双方未办理正式抵押登记手续的情况下，原告要求对讼争房屋（抵押物）享有优先受偿权的诉讼请求，缺乏事实和法律根据，不予支持。至于如何具体处分讼争房屋，并非本案审理范围。同时，被告豪富华公司自愿为被告陈清吕的上述债务提供连带责任保证担保，并与原告、被告陈清吕签订上述合同，其意思表示真实，其保证范围、保证方式、保证期限明确，保证合法有效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条的规定，被告豪富华公司提供阶段性连带保证担保，现合同虽然解除，在原告与保证人无其他特别约定的情况下，保证人豪富华公司仍应对被告陈清吕的上述债务承担连带保证责任。而所谓阶段性连带保证，其本意就是让房产开发商为借款人在贷款合同签署之日起至抵押有效登记设定且相关权利证明文件交付贷款银行执管之日止的阶段内向贷款银行履行还款义务提供保证担保，其实质是为贷款银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证担保，一旦抵押设定成功，该阶段性保证的任务即告完成。上述按揭登记在未变更为抵押权设立登记之前，原告尚未取得讼争房屋的优先受偿权，保证人提供的阶段性保证期限届满的条件尚未成就，被告豪富华公司仍应对被告陈清吕拖欠原告的借款本息承担连带清偿责任。原告在保证有效期间内向被告豪富华公司主张权利，合理合法，应予支持。被告豪富华公司在承担保证责任后，有权向被告陈清吕追偿。至于被告豪富华公司抗辩的被告豪富华公司仅对物的担保以外的债务承担保证责任的抗辩，因上述合同有关原告有权选择物的担保与保证担保行使的顺序的相关约定，符合《中华人民共和国物权法》的规定，且因原告对讼争房屋并不享有现实抵押权利，故该抗辩意见于法无据，本院不予采信。被告陈清吕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十九条、第一百零八条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司石狮支行与被告陈清吕、石狮市豪富华房产开发有限公司于2013年4月1日签订的编号为01408行（八七路）支行（2013）年（一手贷0000372）的《个人购房借款／担保合同》。
二、被告陈清吕应于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司石狮支行偿还上述借款／担保合同项下借款本金321984.03元、截止至2016年3月21日止的利息11238.06元，以及自2016年3月22日起按上述借款／担保合同约定及中国人民银行规定的利息、罚息、复利。
三、被告石狮市豪富华房产开发有限公司对被告陈清吕的上述第二项债务承担连带清偿责任；被告石狮市豪富华房产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告陈清吕追偿。
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司石狮支行其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6298元，由被告陈清吕、石狮市豪富华房产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 黄招荣
代理审判员 李珊珊
人民陪审员 吴辉荣
二〇一六年六月二十二日
书 记 员 蒋正伟
附：
一、本案引用的主要法律法规条文：
1、《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第八十九条依照法律的规定或者按照当事人的约定，可以采用下列方式担保债务的履行：
（一）保证人向债权人保证债务人履行债务，债务人不履行债务的，按照约定由保证人履行或者承担连带责任；保证人履行债务后，有权向债务人追偿。
（二）债务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物。债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还。
（三）当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。
（四）按照合同约定一方占有对方的财产，对方不按照合同给付应付款项超过约定期限的，占有人有权留置该财产，依照法律的规定以留置财产折价或者以变卖该财产的价款优先得到偿还。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的。由人民法院判决强制偿还。
2、《中华人民共和国物权法》
第二十条【预告登记】当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
3、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
4、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
5、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第十条主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有第规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
6、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
7、《最高人民法院关于适用〈〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
8、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。