天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津02民终7136号
上诉人(原审原告)：刘妮娜，女，1981年8月2日出生，汉族，住天津市和平区。
被上诉人(原审被告)：天津合景泓峰房地产开发有限公司，住所地天津双港工业区丽港园31号1-340。
法定代表人：孔健楠，董事长。
委托诉讼代理人：蔡玉香，天津双辰律师事务所律师。
上诉人刘妮娜因与被上诉人天津合景泓峰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2018）津0112民初2549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月10日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘妮娜上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清，对涉诉小区涉诉楼能否单独办理初始登记的事实没有查清，涉诉小区存在规划变更的仅为11号楼，其他楼栋并不受规划变更影响，被上诉人完全可以就上诉人所住楼单独办理产权初始登记。2、一审法院对于被上诉人拖延两年才申请补缴土地出让金的事实没有查清，在2014年规划局就对涉诉小区作出了规划变更，而被上诉人到2016年才申请办理该变更地块的补缴土地出让金的手续，上诉人认为被上诉人对此有拖延办理的情况。3、一审法院对于规划变更在前，合同签订在后的事实没有认定，涉诉买卖交易发生在规划变更之后，因此被上诉人在订立合同之时应该能够预见到规划变更对涉诉房屋相关程序的影响，现被上诉人以合同签订前可预见的事情对抗合同义务不能成立。4、一审法院对于被上诉人应于何时配合上诉人办理产权证的事实未予认定。5、一审认定涉诉房屋无法办理初始登记系因规划变更所致缺乏法律依据，一审认为被上诉人因此免除违约责任适用法律有误。
天津合景泓峰房地产开发有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同及补充合同真实合法有效，双方对房屋权属转移登记的期限和方式均有明确约定，双方应按合同约定履行。对于涉诉房屋的权属转移登记，被上诉人完全按照合同约定及法律规定办理了涉诉房屋的产权初始登记，并及时通知上诉人，完成了协助上诉人办理权属转移登记的合同义务，不存在违约。并且，涉诉房屋的权属初始登记之所以在2017年7月31日才办理下来，系因政府规划部门变更过规划，被变更土地的使用性质尚未确定，无法直接办理权属登记所致，该原因根据合同约定不可归责于被上诉人，被上诉人对此不承担违约责任。对于上诉人主张涉诉楼房可独栋办理的问题，由于涉诉小区1-13号楼在取得建设许可、土地使用权时均属于一宗土地，缴纳的是一笔土地出让金，不能分开单独办理手续。对于上诉人主张被上诉人应在签订合同时对此有预见的问题，被上诉人认为作为开发企业，仅能通过法律规定确定交房及办理权属转移登记的时间，对于非自身原因造成的登记时间延后问题，开发商无法预见，所以双方才在补充合同中对该种原因下被上诉人免除违约责任作出约定。
刘妮娜向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告逾期办证违约金13473.85元。2、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2015年10月26日，原、被告签订了《天津市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的坐落于天津市津南区，价格为1347385元，被告应于2016年6月20日前交付房屋。合同签订后，原告履行了付款义务。2016年7月26日告办理了收房手续。另查明，双方签订的《天津市商品房买卖合同》第十二条约定：“商品房权属登记，双方约定在下列第3种期限内，办结房屋权属转移登记：1、……。3、按补充合同第十一条第1、2款的约定执行。由于被告原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，按下列第3中约定处理：1、…。3、本合同继续履行，并按补充合同第十一条第三款的约定执行”。双方签订的《补充合同》第十一条约定：“对本合同第十二条补充如下：1、原告自行办理该商品房权属转移登记，被告在原告付清全部购房款及其他应付费用的前提下予以配合，被告应将由被告提供的相关文件交予原告或相关部门即视为被告已完全履行了配合办理该商品房房屋权属转移登记的义务；2、原告应在被告通知具备房屋权属转移登记办理条件后365天内办理该商品房房屋权属转移登记，如原告未在前述期限内办理的，被告将不再承担配合办理责任，由乙方自行承担相应后果；3、如因原告原因（包括但不限于未及时接收房屋和未及时提交办理房屋权属转移登记的任何资料、未及时缴纳相关费用等原因）、办理产证第三方原因拖延（如有）、法律法规变更原因、行政机关不作为、迟延作为等非被告原因而导致该商品房无法在本合同约定期限内办妥房屋权属转移登记的，被告无需承担相关责任。如因被告原因导致该商品房未能在约定期限内办理权属转移登记的，本合同继续履行，被告自逾期之日起至甲方完成本补充合同本条第1款约定的配合义务之日止，按日向乙方支付已支付房价款万分之一的违约金。原告同意该项违约金总额最高额不超过乙方实际已支付房价款的1%。除此之外，被告不承担任何形式的补偿或赔偿或支付利息等”。本案涉及的房屋于202016年7月8日取得《天津市建设工程竣工验收备案书》，2017年7月31日办理了不动产首次登记证明。2017年8月1日，被告以EMS特快专递的形式向原告邮寄了《商品房权属转移登记通知书》，告知原告办理产权证。
另查，2014年1月16日，被告与天津市国土资源和房屋管理局签订了《天津市国有建设用地使用权出让合同》，受让该宗土地国有建设用地使用权，规划用地性质为“居住用地”，土地用途为“城镇住宅”。被告已缴齐全部土地出让金并取得《房地产权证》。2014年7月29日，天津市规划局津南区规划分局核发该宗地《建设工程规划许可证》及附图时，对土地出让时《规划条件通知书》作出变更，批准经营配套公建建筑900平方米（所在万翠台南苑11号楼）。由于《规划条件通知书》中没有明确经营性配套公建具体指标，现土地用途发生变更，遂被告于2016年4月15日向天津市国土资源和房屋管理局申请办理该宗地经营性配套公建补缴土地出让金有关手续。天津土地交易中心对上述调整情况进行公示，并经有资质的地价评估机构评估，及天津市国土资源和房屋管理局地价确认会确认。2016年8月1日，天津市国土资源和房屋管理局经开会研究确认，该宗地中经营配套公建建筑面积900平方米土地用途由“城镇住宅”调整为“商服”，土地出让年限调整为40年；被告因调整部分土地用途应补缴土地出让金95.67万元；因调整部分土地用途涉及市政基础设施配套费事宜，由被告到天津市城市基础设施配套办公室办理相关手续。2017年5月8日，被告取得万翠台南苑11号楼《天津市商品房销售许可证》。
一审法院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、有效。双方应按照合同的约定履行义务和享有权利。原、被告双方在《天津市商品房买卖合同》第十二条及《补充协议》第十一条第3款约定，“如因乙方原因（包括但不限于未及时接收房屋和未及时提交办理房屋权属转移登记的任何资料、未及时缴纳相关费用等原因）、办理产证第三方原因拖延（如有）、法律法规变更原因、行政机关不作为、迟延作为等非甲方原因而导致该商品房无法在本合同约定期限内办妥房屋权属转移登记的，甲方无需承担相关责任。”本案中，由于天津市规划局津南区规划分局于2014年7月29日对土地出让时《规划条件通知书》作出变更，导致办理不动产首次登记的土地价款无法确定，进而导致被告无法及时办理不动产首次登记，被告未按期办理初始登记不是被告的过错造成的。根据双方约定，由于第三方原因（非被告原因）导致无法在约定期限内办妥房屋权属转移登记，被告无需承担相关责任。因此，原告要求被告因存在违约行为需给付逾期办证违约金13473.85元的主张，于法无据，一审法院不予支持。原告称被告可按楼号分别办理初始登记，于法无据，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：“驳回原告刘妮娜的诉讼请求。减半交纳的案件受理费68.5元，由原告负担。”
二审中，当事人没有提供新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，双方的争议焦点在于被上诉人是否应对涉诉房屋延期办理房屋产权过户登记承担违约责任。根据在案证据及当事人陈述，本案中涉诉小区1-13号楼在竣工验收后，未能如期办理房屋权属初始登记手续，系因其中11号楼进行过规划变更，导致该部分土地的使用性质及土地出让费用尚不确定，需要经过相关行政审批手续确定后才可办理该楼的销售许可审批，待相关审批手续齐全后，才可最终办理涉诉地块房屋的权属初始登记。根据双方在《天津市商品房买卖合同》附件六《补充合同》第十一条的约定，因非甲方（即被上诉人）原因而导致商品房无法在约定期限内办妥房屋权属转移登记的，甲方不承担相关责任；本案中系因涉诉商品房存在规划变更的情况导致被上诉人不能按时办理涉诉房屋权属初始登记，从而影响了其通知上诉人办理权属转移登记的时间，该原因并非被上诉人过错所致，且被上诉人于2017年7月31日办结涉诉房屋权属初始登记后，于2017年8月1日即通知上诉人可以办理权属转移登记，亦不存在逾期通知行为，因此上诉人主张被上诉人对涉诉房屋延期办理权属转移登记承担违约责任，不符合合同约定，一审据此驳回上诉人该项诉请并无不当，本院予以维持。上诉人虽主张被上诉人在申请补缴涉诉土地出让金、申请涉诉房屋权属初始登记时存在过错及不当行为，但未能提供相应证据及法律依据予以证明，且结合相关行业惯例及习惯做法，被上诉人的申请审批行为并无明显不当。因此，上诉人该项主张缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费137元，由上诉人刘妮娜承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 颖
代理审判员 郭 鑫
代理审判员 高垚垚
二〇一八年十一月十四日
书 记 员 李佳琳