广西壮族自治区贺州市八步区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1102民初1050号
原告广西贺州桂东农村合作银行沙田支行。
负责人彭及敏，该支行行长。
委托代理人陈志胜，广西众望律师事务所律师。
委托代理人李奕蕾，广西众望律师事务所实习律师。
被告张胡华.
法定代表人刘良涛，该公司董事长。
原告广西贺州桂东农村合作银行沙田支行（以下简称沙田支行）与被告张胡华、贺州市鸿德房地产开发有限公司（以下简称贺州鸿德房地产公司）借款合同纠纷一案，本院于2016年3月3日立案受理，依法组成由审判员蒙明双担任审判长，审判员黄薇、人民陪审员黄丽霞参加的合议庭，于2016年7月12日公开开庭审理。书记员许国悠担任法庭记录。原告沙田支行的委托代理人陈志胜、李奕蕾，被告张胡华到庭参加诉讼。被告贺州鸿德房地产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年1月30日，原告与被告签订《个人购（建）房担保借款合同》，合同约定被告张胡华向原告借款268000元，用途为购房，借款期限从2013年1月30日起至2033年1月30日止，共计240个月，贷款利率按中国人民银行同期人民币贷款基准利率上浮10%计算，每月20日等额本息还款。借款合同对罚息、复利及借款人违约所应承担的诉讼费、律师代理费、执行费及其他为实现债权的有关费用作了约定。被告张胡华以其名下的位于贺州市鞍山路75号德兴花园2单元19层1904号房屋作借款抵押担保，并于2013年1月31日办理了预购商品房抵押权预告登记［登记证号：贺房预八步字第00006940号］。被告贺州鸿德房地产公司作为担保人对被告张胡华在合同项下的债务承担连带保证责任。原告于2013年2月1日向被告张胡华发放贷款268000元，被告张胡华支付借款本息至2015年6月21日。之后，被告张胡华未再向原告支付借款本息。原告为实现债权，于2016年1月5日委托广西众望律师事务所进行诉讼，支付律师代理费3000元。为维护原告的合法财产权益，请求法院判决：一、被告张胡华偿还原告贷款本金252577.67元及相应利息（其中：1、从2015年6月22日起计算至2015年9月20日止，以252577.67元为基数，利息按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮10%计算，执行年利率6.765%；2、罚息：从2015年9月21日起至被告还清之日止，以252577.67元为基数，在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；3、不按期偿付贷款利息，按中国人民银行规定计收复利。）二、被告张胡华支付原告为实现债权而支出的律师代理费3000元、财产保全费、评估费、拍卖费、执行费等费用；三、原告对被告张胡华用于本案贷款抵押担保的财产在第一、二项请求的范围内享有优先受偿的权利；四、被告贺州鸿德房地产公司对被告张胡华应承担的借款本息及原告为实现债权而支出的律师代理费3000元、财产保全费、评估费、拍卖费、执行费等费用承担连带清偿责任。原告对其主张及陈述的事实向本院提供的证据有：
1、借款申请书1份
2、《个人购（建）房担保借款合同》1份
3、借款抵押承诺书1份
4、房地产抵押物清单1份
5、贺房预八步字第00006940号《房屋预告登记证明》1份
证据1-5证明：2013年1月30日，被告与原告签订《个人购（建）房担保借款合同》，双方形成借贷关系；被告张胡华以其名下的一套房屋作为贷款抵押担保，2013年1月31日，原告与张胡华到贺州市房产管理局对上述抵押担保物办理了抵押权预告登记；被告贺州鸿德房地产公司作为借款的担保人对被告张明华应支付的借款本息承担连带清偿责任。
6、张胡华身份证1份
7、贺州市鸿德房地产开发有限公司营业执照1份
8、贺州市鸿德房地产开发有限公司法定代表人身份证1份
证据6-8证明：二被告的身份情况。
9、借款借据1份，证明原告于2013年2月1日向被告张胡华发放了贷款268000元，履行了贷款人的义务。
10、贷款还款明细登记表1份，证明被告张胡华从2015年6月22日起，未按合同约定支付贷款本息。
11、贷款利息变动情况表1份，证明贷款利息的执行利率随中国人民银行贷款基准利率的变化而调整。
12、委托代理合同1份
13、桂价费（2013）41号广西壮族自治区物价局、司法厅关于印发《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》的通知1份
14、律师代理费发票1张
证据12-14证明：2016年1月5日，原告与广西众望律师事务所签订了《委托代理合同》，双方约定由广西众望律师事务所代理本案诉讼、执行事宜，原告支出律师代理费3000元，按照《个人购（建）房担保借款合同》的约定，该费用应由二被告承担偿还责任。
被告张胡华辩称：本人向原告借款268000元是事实，利息支付至2015年6月21日，在本人被采取强制措施后就未再支付借款本息。本人现在服刑，无能力偿还，由法院依法判决。
被告张胡华为其辩解未向本院提供证据。
被告贺州鸿德房地产公司未作答辩，在举证期限内亦未向本院提供证据。
本院对证据的分析认证：
经开庭质证，被告张胡华对原告提供的证据1-14认为都是真实的，无异议。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提供的证据进行质证的权利，本案被告贺州鸿德房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提供的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第七十条的规定，本院对原告提供的证据予以认定。
综合全案证据及当事人的陈述，本院确认以下法律事实：
被告张胡华因购房需要于2013年1月30日与原告沙田支行签订《个人购（建）房担保借款合同》，合同约定被告张胡华向原告借款268000元，借款期限20年，自2013年1月30日起至2033年1月30日止。借款利率按中国人民银行同期人民币贷款基准利率上浮10%，执行年利率7.205%，还款日为每月的20日，按等额本息还款。其中第10.2条约定“借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期贷款从逾期之日起在本合同约定的借款利率基础上上浮一定比例计收罚息，直至本息清偿为止，上浮比例见本合同第22.1条的约定”。第10.4条约定“对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行的规定计收复利”。第10.5条约定“本合同有效期内，发生下列事项之一的，贷款人有权停止发放贷款，宣布本合同提前到期，行使担保权（2）借款人连续三期（含三期）或累计六期未足额偿还借款本息；”。第10.8条约定“因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人和担保人应当承担诉讼费、仲裁费、执行费及其他贷款人实现债权的有关费用”。第21.1条约定“本合同项下借款的担保方式为阶段性保证＋抵押。同时由贺州市鸿德房地产开发有限公司和在本合同签章的抵押人按合同本条21.2和21.5约定提供担保。”第21.5条约定“阶段性保证人自贷款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后20年完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。”第22.1条约定“对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息”。被告张胡华以其名下位于贺州市鞍山路75号德兴花园2单元19层1904号房屋作借款抵押担保，承诺到期不能归还贷款本息，贷款人有权依法处理该抵押物，从中优先受偿。2013年1月31日，原告与被告张胡华到房地产管理部门办理了预购商品房抵押权预告登记［登记证号：贺房预八步字第00006940号］。被告贺州鸿德房地产公司作为借款担保人在合同上签名，并对被告张胡华在合同项下的债务承担连带保证责任。合同签订后，原告于2013年2月1日向被告张胡华发放贷款268000元，被告张胡华支付借款本息至2015年6月21日。之后，被告张胡华未再向原告支付借款本息。原告为实现债权于2016年1月5日委托广西众望律师事务所进行诉讼，支付律师代理费3000元。原告多次催收，被告仍未清偿，为此，诉至本院。
本院认为，原告沙田支行与被告张胡华签订的《个人购（建）房担保借款合同》，是双方当事人在平等、自愿的基础上签订的合同，是双方当事人的真实意思表示，合同的内容没有违反法律的强制性规定，当属有效，合同对双方当事人具有法律约束力。2015年6月22日起，被告张胡华未再向原告支付借款本息，已经构成违约，依法应当承担逾期还款的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息”、第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”的规定，原告主张按中国人民银行同期人民币贷款基准利率上浮10%，执行年利率6.765%计算借款利息，以及对应付未付利息按中国人民银行的规定计收复利，符合双方合同的约定，本院予以支持，时间应从2015年6月22日起计算。原告主张对逾期借款在实际执行利率的基础上上浮50%计收罚息，因双方在合同中已有约定，因此，对原告该诉讼请求，本院予以支持，时间从被告张胡华连续三期未足额偿还借款本息届满后的次日即2015年9月21日起计算。被告张胡华以其房地产为上述借款提供抵押，并依法办理了抵押权预告登记，因此，对原告主张要求对被告张胡华用于借款抵押担保的房地产享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。借款合同约定被告贺州鸿德房地产公司对被告张胡华在合同项下的债务承担连带保证责任，根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，被告贺州鸿德房地产公司对上述借款应当承担连带责任保证的责任。虽然借款合同第10.8条约定“因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人和担保人应当承担诉讼费、仲裁费、执行费及其他贷款人实现债权的有关费用”，但是财产保全费、评估费、拍卖费、执行费等费用并未产生，且律师代理费不是原告为实现债权所支出的必要费用，故对原告要求被告支付为实现债权而支出的律师代理费3000元、财产保全费、评估费、拍卖费、执行费等费用的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告张胡华应偿还原告广西贺州桂东农村合作银行沙田支行借款252577.67元并支付利息（利息计算：①从2015年6月22日起计算至2015年9月20日止，按中国人民银行同期人民币贷款基准利率上浮10%，执行年利率6.765%计算，②罚息：从2015年9月21日起至被告还清之日止，按借款执行利率的基础上上浮50%计算，③复利：对应付未付利息，按中国人民银行的规定计算复利）。
二、被告贺州市鸿德房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。
三、原告广西贺州桂东农村合作银行沙田支行对被告张胡华名下用于抵押担保的位于贺州市鞍山路75号德兴花园2单元19层1904号房屋［商品买卖合同编号：德兴花园-2-1904（19M）］享有优先受偿的权利。
四、驳回原告广西贺州桂东农村合作银行沙田支行其他的诉讼请求。
案件受理费5090元（原告已预交2545元），由被告张胡华及被告贺州市鸿德房地产开发有限公司共同负担。
上述应付款项，义务人应于判决生效后一个月内履行完毕，逾期未履行的，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向贺州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按本判决确定的一审案件受理费同等金额预交上诉受理费，上诉于贺州市中级人民法院。
审 判 长 蒙明双
审 判 员 黄 薇
人民陪审员 黄丽霞
二〇一六年八月二十五日
书 记 员 许国悠