山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟民一终字第194号
上诉人（原审被告）：烟台善建置业有限公司。
法定代表人：李作舰，总经理。
委托代理人：李春晖，山东绍元律师事务所律师。
委托代理人：于雪，山东绍元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐锦辰，女，1998年7月11日出生，汉族，学生。
法定代理人：徐志东（系徐锦辰之父），男，1970年5月10日出生，汉族，无固定职业。
委托代理人：吕勇，山东扬衡律师事务所律师。
委托代理人：高婷，山东扬衡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：烟台市莱山区滨海路街道东轸社区居民委员会。
代表人：李高祥，主任。
上诉人烟台善建置业有限公司（以下简称善建公司）因与被上诉人徐锦辰、烟台市莱山区滨海路街道东轸社区居民委员会（以下简称东轸居委会）商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市莱山区人民法院（2013）莱民三初字第389号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人善建公司的委托代理人李春晖、于雪和被上诉人徐锦辰的委托代理人高婷到庭参加诉讼，被上诉人东轸居委会经本院传票传唤，无正当理由未予到庭。本案现已审理终结。
原审法院认定，2010年9月21日，徐锦辰（买受人）与东轸居委会（出卖人）签订《房屋买卖合同》，徐锦辰以137088元的价格购买善建公司与东轸居委会共同开发建设的、位于烟台市莱山区滨海路街道东轸社区的青年汇第803号房屋，建筑面积51㎡，单价2688元／㎡。合同第一条“项目建设依据”载明，出卖人以出让方式取得位于莱山区滨海办事处东轸格庄村内编号为014305659的地块土地使用权，国有土地使用权证号为烟莱国用（2002）字第2241号。该地块土地面积为3627平方米，规划用途为商服。出卖人经批准，在上述地块上建设房屋，暂定名青年汇。第五条“付款方式及期限”约定，签订认购书时支付30%房款41126元，房屋封顶时及签订《房屋买卖合同》时支付30%房款41126元，房屋交付同时付清剩余40%房款54835元。第七条“交付期限”约定，出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的房屋交付给买受人使用。合同另约定了双方的其他权利义务。善建公司在合同最后一页作为投资单位加盖了公章。同日，徐锦辰与东轸居委会签订了《青年汇公寓装修合同》，合同约定由东轸居委会对徐锦辰所购买的房屋进行装修，装修费单价为200元／㎡，已包含在房屋单价2788元／㎡中，东轸居委会应当在2011年2月28日前将装修完毕的房屋交付徐锦辰使用。
2009年12月15日徐锦辰向善建公司交纳购房款41126元，2010年9月15日徐锦辰向善建公司交纳房款41126元，合计82252元。剩余房款徐锦辰至今未付，善建公司与东轸居委会至今未将涉案房屋交付徐锦辰。
另查，善建公司与东轸居委会共同开发烟莱国用（2002）字第2241号国有土地使用权证项下的土地，建设东轸商务楼。2009年12月20日，善建公司给东轸居委会出具协议，载明：“关于东轸商务楼由烟台善建置业公司出资，村出地皮。村与公司按楼的总面积3：7分成。烟台善建置业公司对外销售楼的名称改为东轸青年汇。为了便于销售和将来办证的需要，购房合同利用东轸社区印章。如果属东轸青年汇名称之内出现的与业主之间的合同纠纷，由烟台善建置业公司负责处理。立字为据。”东轸居委会未取得涉案房屋的预售许可证明。涉案房屋至今未进行验收，善建公司与东轸居委会也未按照约定对东轸商务楼进行分配。
原审法院依据《房屋买卖合同》、《青年汇公寓装修合同》、收款收据、协议、国有土地使用权证及双方当事人的陈述笔录确认上述事实。
原审法院认为，2010年9月21日，徐锦辰与东轸居委会签订《房屋买卖合同》，购买善建公司与东轸居委会共同开发建设的房屋，且徐锦辰依约向善建公司支付了部分购房款，故徐锦辰与善建公司和东轸居委会之间存在商品房预售合同关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，东轸居委会至今未取得涉案房屋的预售许可证明，故徐锦辰与东轸居委会签订的《房屋买卖合同》无效，双方基于《房屋买卖合同》签订的《青年汇公寓装修合同》也为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，东轸居委会作为合同的相对方，应当承担合同被依法确认无效后的法律后果。善建公司作为投资单位与东轸居委会共同开发建设涉案房屋，且收取了徐锦辰的购房款，也应承担合同被依法确认无效后的法律后果。徐锦辰要求善建公司与东轸居委会共同返还已付购房款82252元，并赔偿利息损失符合法律规定，法院予以支持。善建公司给东轸居委会出具的协议系善建公司与东轸居委会之间的内部约定，东轸居委会以该协议约定主张其不应承担民事责任，其抗辩理由不能成立，法院不予采纳。原审法院于2013年11月7日判决：一、2010年9月15日徐锦辰与东轸居委会签订的《房屋买卖合同》及《青年汇公寓装修合同》无效；二、东轸居委会、善建公司共同返还徐锦辰购房款82252元；三、东轸居委会、善建公司共同赔偿徐锦辰利息损失（以41126元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2009年12月15日计算至2010年9月14日；以82252元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2010年9月15日计算至本判决生效之日止）；四、上述二、三项，东轸居委会、善建公司于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2277元，减半收取1138.5元，诉讼保全费1011元，特快专递费100元，合计2249.5元，由东轸居委会、善建公司共同负担。
宣判后，上诉人善建公司不服，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同时，涉案房屋已基本完工，已不属于在建房屋。因此，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同不应以房屋预售许可证为合同生效要件，不应被认定为无效合同。一审法院判决上诉人支付被上诉人利息显属错误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人徐锦辰答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人东轸居委会缺席，且在法定答辩期内未提交书面答辩状。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，善建公司与东轸居委会共同开发建设的涉案商品房至今未取得商品房预售许可证的事实清楚，徐锦辰以此为由要求确认其与东轸居委会签订的房屋买卖合同无效的主张，与法相合，依法应予支持。善建公司以涉案商品房在房屋买卖合同签订时已基本完工为由，认为徐锦辰与东轸公司签订的房屋买卖合同有效的上诉请求，没有法律依据，本院不予采纳。东轸居委会经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，应视为对自身诉权的放弃。综上所述，原审判决正确，应予维持。上诉人的上诉不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费247元，由上诉人烟台善建置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王云龙
审判员 樊 勇
审判员 慈勤哲
二〇一四年三月四日
书记员 辛婷婷