江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0582民初6620号
原告中国农业银行股份有限公司张家港分行。
被告张某。
法定代理人陆萍。
被告李云龙。
被告张兴华。
被告朱菊珍。
原告中国农业银行股份有限公司张家港分行（以下简称农行张家港分行）与被告张某、李云龙、张兴华、朱菊珍金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月16日立案受理后，依法由审判员肖建峰独任审判，于2016年7月25日公开开庭进行了审理。原告农行张家港分行的委托代理人何婷婷、茅丽佳到庭参加了诉讼，被告张某及其法定代理人陆萍、李云龙、张兴华、朱菊珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告农行张家港分行诉称：2011年12月8日，张晓强与原告签订《个人购房担保借款合同》，向原告申请个人借款21万元，用于购买位于张家港市杨舍镇晨阳街道人民路2幢301室的房产，借款期限240个月，原告同意并向张晓强提供贷款21万元，按月结息还款，结息日为每月14日，张晓强承诺以所购房产提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。嗣后，原告按约付款，张晓强在2015年11月14日死亡，之后其继承人即被告张某、李云龙、张兴华、朱菊珍未能还款，原告为此起诉。请求判令：1、四被告在继承张晓强的遗产的范围内归还借款本金188600.21元及利息4838.25元、罚息46.39元、复利77.27元（暂计至2016年3月25日，之后的利息、罚息、复利按照合同约定的计算方式计算至本息还清之日）；2、四被告在继承张晓强的遗产的范围内赔偿原告律师费损失5806元；3、原告对四被告所继承的提供的抵押房产的变价款享有优先受偿权；4、四被告承担本案诉讼费用
被告张某、李云龙、张兴华、朱菊珍均未作答辩。
经审理查明：2011年12月8日，农行张家港分行（系贷款人，原名称为中国农业银行股份有限公司张家港市支行）与张晓强（系借款人、抵押人）签订《个人购房担保借款合同》一份，主要内容是：借款金额21万元；借款用途为归还购买房产的借款，借款人购买的房产位于张家港市杨舍镇晨阳街道人民路2幢301室；借款期限240个月，借款期限自2011年12月8日起至2031年12月7日止；本合同借款利率为浮动利率，在基准利率基础上上浮5%；本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期借款发放日对应日；实际借款金额、期限、利率以借据为准；本合同的担保方式为抵押，抵押人与抵押物共有人同意以张家港市杨舍镇晨阳街道人民路2幢301室房屋抵押担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、仲裁费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权，和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；出现以下情形之一时，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿，所得价款不足以清偿所担保的全部债权的，贷款人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者实现债权、抵押权的费用，……③借款人死亡或者被宣告死亡而无继承遗产或者接受遗赠，或有人继承遗产或者接受遗赠，但拒绝承担本合同项下债务；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期还款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人死亡或者被宣告失踪或被宣告死亡，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；因借款人或者抵押人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人应承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。2011年12月13日，农行张家港分行、张晓强就上述抵押的房屋办理了抵押登记手续，农行张家港分行取得了编号为张房他证杨字第××号的房屋他项权证，该证载明：房屋他项权利人为农行张家港分行，房屋所有权人为张晓强，房屋所有权证号为杨××，房屋坐落杨舍镇晨阳街道21幢301室，他项权种类为一般抵押权，债权数额21万元。2011年12月14日，农行张家港分行向张晓强发放贷款21万元，相应的个人借款凭证上载明：借款日期2011年12月14日，到期日期2031年12月13日，还款方式等额本息还款，还款日14，执行利率7.40250%，逾期利率11.10375%。借款后，张晓强于2015年11月14日死亡，上述借款自2015年11月14日起一直未能归还。
另查明，一、张晓强与陆萍于2003年7月9日结婚，婚后于2004年6月21日生育一子张某，双方于2009年8月3日离婚，2011年12月15日张晓强与李云龙结婚，2015年11月14日，张晓强死亡，第一顺序继承人为子张某，妻李云龙、父张兴华、母朱菊珍，上述继承人没有作出是否放弃继承的表示，也未能继续履行本案债务。二、2016年6月8日，农行张家港分行为本案诉讼与江苏竹辉（张家港）律师事务所签订《委托代理合同书》，委托该所提起诉讼，并约定代理费为5806元。三、截止2016年3月25日，上述《个人购房担保借款合同》项下尚欠借款本金188600.21元、利息4838.25元、罚息46.39元、复利77.27元。
上述事实，有《个人购房担保借款合同》、《个人借款凭证》、《房屋所有权证》、《房屋他项权证》、《个人贷款对账单》、《欠息表》、《委托代理合同》、《户口注销证明》、《户表》、《离婚登记审查处理表》、《结婚登记审查处理表》等证据及本院庭审笔录予以证实。
本院认为，本案所涉《个人购房担保借款合同》是当事人真实意思表示,内容和形式不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,故对当事人有约束力,各当事人均应依约享有权利、履行义务，抵押人张晓强以其自有房屋为其借款与原告农行张家港分行签订抵押合同，并办理了抵押登记，抵押权依法设立。现借款人张晓强死亡，根据合同约定，原告农行张家港分行作为借款的出借人有权提前收回借款，并有权依法行使抵押权。张晓强的第一顺序继承人即本案被告张某、李云龙、张兴华、朱菊珍未作出放弃继承的表示，视为接受继承，故被告张某、李云龙、张兴华、朱菊珍应当在继承张晓强的遗产范围内对张晓强的本案债务承担清偿责任。关于原告农行张家港分行主张律师费损失，根据合同约定，借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人应承担贷款人为此支付的律师费，本案中借款人张晓强生前一直按约还款，并不存在违约的情形，很显然，本案情形与该约定不符，故原告农行张家港分行主张的律师费损失本院不予支持。张晓强以其名下不动产为自身借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，抵押权自登记时设立，原告主张对抵押物的变价款享有优先受偿权，于法有据，本院予以支持。四被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭,视为放弃到庭答辩、质证的权利,产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条、《中华人民共和国继承法》第二十五条第一款、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告张某、李云龙、张兴华、朱菊珍应于本判决发生法律效力之日起十日内在继承张晓强的遗产范围内归还原告中国农业银行股份有限公司张家港分行借款本金188600.21元及相应的利息（含罚息、复利）（截止2016年3月25日的利息4838.25元、罚息46.39元、复利77.27元，2016年3月26日起至实际清偿之日止按《个人购房担保借款合同》约定的方式、标准计算)。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、原告中国农业银行股份有限公司张家港分行就本案债权对张晓强提供抵押担保的坐落于张家港市杨舍镇晨阳街道21幢301室（房屋他项权证号：张房他证杨字第××号、债权数额21万元）的房产折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在抵押登记的范围内优先受偿。
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司张家港分行的其它诉讼请求。
案件受理费减半收取2414元、财产保全费1570元合计3984元由原告中国农业银行股份有限公司张家港分行负担70元，被告张某、李云龙、张兴华、朱菊珍负担3914元，被告负担的部分原告中国农业银行股份有限公司张家港分行已预交，由被告在履行本判决时直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时，上诉人最迟应在上述法律规定的上诉期限届满后七日内按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费2414元（具体金额由苏州市中级人民法院确定，多余部分予以退还，户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76），逾期未交按自动撤回上诉处理。
审判员 肖建峰
二〇一六年七月二十六日
书记员 贝 宇
本案所依据的实体法条款
《中华人民共和国合同法》：
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百八十条第一款第（一）项债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；……
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国继承法》
第二十五条继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。
第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。