广西壮族自治区防城港市港口区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0602民初1958号
原告（反诉被告）：代乾林，男，汉族，1955年8月29日出生，汉族，住重庆市武隆县。
被告（反诉原告）：防城港市达安置业有限公司，住所：广西防城港市港口区西湾广场紫荆小区G20号，统一社会信用代码：91450600576812351J。
法定代表人：黄舟徽，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：潘昆龙，广西海狮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李靖，广西海狮律师事务所实习律师。
被告：广西河姆渡投资集团有限公司（曾用名：广西河姆渡投资有限公司），住所：广西南宁市青秀区仙葫大道与林里桥路交汇处中茂国际大厦29楼，统一社会信用代码：91450100589810101E。
法定代表人：魏华。
委托诉讼代理人：张宜思，广西君桂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢易莹，广西君桂律师事务所实习律师。
被告：南宁市渝坤房地产代理有限公司，住所：广西南宁市青秀区民族大道131号航洋国际城3号楼1805号，统一社会信用代码：914501030510317474。
法定代表人：陈宁方。
原告（反诉被告）代乾林（以下统称原告）与被告（反诉原告）防城港市达安置业有限公司（以下统称被告达安公司）、广西河姆渡投资集团有限公司（以下统称被告河姆渡公司）、南宁市渝坤房地产代理有限公司（以下统称被告渝坤公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案受理。本案审理过程中，被告达安公司向本院提起反诉，本院于2018年4月13日受理了被告达安公司的反诉并依法对两案合并审理。本院依法适用普通程序于2018年7月19日公开开庭审理了本案。原告代乾林、被告达安公司的委托诉讼代理人潘昆龙、被告河姆渡公司的委托诉讼代理人张宜思、卢易莹到庭参加诉讼，被告渝坤公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告代乾林向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告达安公司、河姆渡公司于2013年10月23日签订的2306A号《防城港商会大厦职工市场合作建房合同书》（以下简称《合作建房合同书》）；2.三被告连带返还原告已付合作建房款本金148276元、利息53625元及已付购房款一倍的损失148276元。事实和理由：原告于2013年9月29日在防城港旅游时，经被告河姆渡公司宣传防城港商会大厦写字楼，双方洽谈达成共识后原告交付5万元定金。后被告河姆渡公司通知原告去签订合同并交50%合作建房款，原告按被告河姆渡公司的通知于同年10月22日到被告河姆渡公司的售楼部交了98276元，由被告河姆渡公司售楼部出纳刷卡收款，会计开票。加上已支付的5万元定金，原告合计交了148276元。被告河姆渡公司收款后，给原告开具了三张收据，一张为5万元合作建房定金，一张为合作建房款48096元，一张合作建房服务费50180元，三张收据均为同一人开具。其中5万元定金收据及48096元的合作建房款收据均盖有被告达安公司公章，50180元的合作建房服务费收据未盖章，原告当场提出异议，但被告河姆渡公司解释盖章与否都不影响合同的签订，以双方签订的合同及发票为准。2014年4月8日，被告河姆渡公司给原告邮寄一份缴款通知，要求原告补交74170元至总房款的50%，原告提出异议并将缴款收据、合同一起带到被告河姆渡公司售楼部对账，但被告河姆渡公司称原告三张收据中的50180元的合作建房服务费收据无盖章，与其无关。后经查证，该笔50180元款项是被告达安公司、河姆渡公司转给了被告渝坤公司的法定代表人陈宁方，原告认为被告渝坤公司收取该笔费用无依据，当时是被告河姆渡公司的工作人员将原告的银行卡拿去刷卡机支付给被告渝坤公司。且被告达安公司现已将案涉房屋出售给第三人，原告的合法权益受到侵害。
被告达安公司辩称，1、原告构成违约，案涉《合作建房合同书》已于2014年4月30日解除，根据合同约定，原告已支付的购房款作为违约金不予退还；2、被告达安公司与被告河姆渡公司存在代理销售关系，但与被告渝坤公司无任何代理关系，对被告渝坤公司收取的50180元不知情，且不予认可。
被告河姆渡公司辩称，1、其与被告达安公司系代理销售关系，并不实际承担案涉合同的具体权利义务；2、认可案涉合同已解除，但解除的原因为原告根本违约，未依照合同约定足额支付购房款，符合合同法第八条第一款的约定，故案涉合同已因原告迟延履行自动解除；3、对原告要求返还已付合作建房本金、利息及赔偿已付购房款一倍的损失的主张不予认可。
被告渝坤公司未作答辩。
被告达安公司向本院提出反诉请求：1、确认原告与被告达安公司签订的《合作建房合同书》已自动解除；2、原告向被告达安公司支付违约金98096元。事实和理由：被告达安公司与被告河姆渡公司是代理销售关系，被告达安公司授权委托被告河姆渡公司代为销售其开发的位于防城港市交汇处防城港市商会大厦。2013年9月29日，原告与被告达安公司签订《合作建房合同书》，约定原告购买被告达安公司开发的防城港市商会大厦2306A号房，总价款326988元，原告应在签订合同当日支付首期房款5万元，在签订合同之日起30日内支付房款48096元，在项目取得预售证后15天内支付房款65892元，其余房款由原告向银行申请按揭贷款支付。合同第八条第1款约定“乙方超过规定时间三日内仍不能按合同足额交纳购房款的，视为其中途违约，且乙方同意将其已缴纳的购房款作为违约金支付甲方（即甲方无需退还乙方已交纳的购房款），本合同自动解除”。上述合同签订后，原告先后两次向被告达安公司支付了98096元的购房款，被告达安公司随即出具收据。2014年1月6日，被告达安公司取得商品房预售许可证后，多次催促原告，但原告迟迟不缴纳合同约定的剩余购房款，被告达安公司遂于2014年4月8日发出《缴款通知书》，限原告于2014年4月30日交纳房款，但原告仍拒绝履行。被告达安公司认为，原告未按约支付购房款，已构成违约，根据合同约定，案涉合同已自动解除，原告应承担相应的违约责任，其已支付的98096元购房款作为违约金不予退还。同时，原告要求被告达安公司退还已付购房款并赔偿损失没有事实及法律依据。
原告代乾林针对被告达安公司的反诉辩称：1、案涉合同签订时间为2013年10月23日，并非被告达安公司所称2013年9月29日；2、原告未违约，都是按合同约定提前交完各期款项，分别为2013年9月29日交了5万元、2013年10月22日交了48096元及50180元，共计148276元，原告只需再交15278元即可达到合同约定的50%合作建房款，但被告达安公司于2014年4月8日给原告发的缴款通知是补交74170元，与合同约定不符；3、本案三笔款项均是被告达安公司收取的，其中2013年10月22日交的48096元及50180元是由同一个工作人员在同一时间刷卡支付的，且两张收据均是同一人开具。
被告河姆渡公司针对被告达安公司的反诉述称，认可被告达安公司的反诉请求、事实及理由。
被告渝坤公司针对被告达安公司的反诉未作陈述。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告就本诉提交的证据2《合作建房合同书》、证据11《收款收据》、《打款凭条》真实、合法且与本案有直接的关联，本院予以采纳；对证据3中编号分别为5028245、1020805的两张《收据》，其上有被告达安公司盖章，且被告达安公司亦予认可，本院予以采纳，对编号为0006761的《收据》，其上无盖章，收款人处显示为被告渝坤公司法定代表人陈宁方，与证据4中的《打款凭条》形成证据链，本院认定该笔款项系被告渝坤公司收取；对证据4中的《银行流水帐单》，其上无收款方信息，本院不予认可；对证据7《复函》、证据8《申请书》、证据9《快递邮寄单》，该组证据仅能证明原告已将上述材料寄出，但无法证明被告达安公司已签收，本院不予采纳；对证据12《法律法规》不符合证据要件，本院不予采纳。对原告就反诉提交的证据2《商品房买卖合同备案证明》真实、合法且与本案有直接的关联，本院予以采纳；其他证据与本案无直接关联，无法证明原告的主张，本院不予采纳。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告达安公司系防城港市商会大厦项目的开发商，其授权被告河姆渡公司代理销售该项目商品房。2013年9月29日，被告达安公司向原告出具一份《收据》，显示收到原告交来防城港商会大厦合作建房定金5万元。2013年10月22日，原告向被告达安公司POS机刷卡支付48096元，被告达安公司为此向原告出具一张《收据》，显示收到原告交来防城港商会大厦2306A号合作建房房款48096元。同日，原告向被告渝坤公司POS机刷卡支付50180元，被告渝坤公司出具一张《收据》，显示收到原告交来防城港商会大厦合作建房服务费50180元，《收据》收款人处有被告渝坤公司法定代表人陈宁方签字，未加盖公司公章。2013年10月23日，原告（乙方）与被告达安公司（开发商）、被告河姆渡公司（甲方）签订了一份《合作建房合同书》，约定乙方自愿参与甲方所提供的市场合作建房项目（即防城港商会大厦项目），本次职工市场运作方式建房参照合作建房建设管理有关规定执行，并在开发商完成本项目预售证办理后，再由乙方与开发商进行《商品房买卖合同》换签手续，乙方应按甲方或开发商通知的时限及地点办理签订《商品房买卖合同》，合同双方应继续遵照履行；开发商将于2014年4月30日前完成合作建房预售许可证办理；合作建房位于商会大厦23层06A号房，房屋建筑面积50.18平方米，此约定的面积为本合同书约定的面积，最后结算以政府测绘机构及《商品房买卖合同》约定的面积作为最后核算面积；合作建房单价为每平方米6516.30元，总金额计326988元。合同第七条约定付款方式为“第一次：签订本合同当日交清首期房款5万元。第二次：签订本合同之日起30日内补齐至合同总房款的30%的房款，计48096元。第三次：在本项目取得预售证后15天内，乙方再交付合同总房款20%的房款，计65892元。第四次：在签订《商品房买卖合同》时补齐总房款的50%，乙方选择向银行申请按揭贷款方式支付。”合同第八条约定乙方违约责任为“乙方应按合同第七条约定的时间按时缴纳合作建房款，如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：1.乙方超过规定时间三日内仍不能按合同足额交纳购房款的，视为其中途违约，且乙方同意将其已交纳的购房款作为违约金支付给甲方（即甲方无需退还乙方已缴纳的购房款），本合同自动解除。2.乙方在本协议签订后，乙方不能以任何理由提出退房或拒绝签订《商品房买卖合同》，如提出的，已交房款作为违约金支付给甲方，本合同自动解除。”合同第九条约定开发商应当在2015年3月30日前将经五方验收并符合合同约定的合作建房交付乙方使用。合同第十条约定开发商逾期交房的违约责任为“（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，开发商按日向乙方支付已付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，乙方有权退房。乙方退房的，开发商须在乙方提出退房要求之日起90日内将乙方已付款及按中国人民银行同期活期存款利息计算的利息退还给乙方，并按总价款的2%赔偿乙方损失。”合同还约定了其他事项。
另查明，案涉房屋项目于2014年1月6日取得《商品房预售许可证》。2014年4月8日，被告达安公司、河姆渡公司共同向原告发出《缴款通知》，载明原告于2013年9月29日在商会大厦项目购买了23层2306号房，面积为50.99平方米（原房号为2306A号房，原面积为50.18平方米），原告已缴纳98096元房款作为房屋首付款，根据《建房合同书》约定，原告应于2014年2月28日前将74170元剩余房款缴纳至被告公司，由于原告逾期未缴纳上述应缴房款，现通知原告携带上述房款74170元于2014年4月30日前缴纳或汇款至公司账号。如超过规定之日仍未缴清逾期房款，将视为原告中途违约且自动放弃该房号的认购权，所缴纳房款全部作为违约金支付给被告公司，所签合同自动解除。因原告对被告渝坤公司收取的50180元有异议，故未按照被告达安公司的通知缴纳剩余房款，亦未与被告达安公司签订《商品房买卖合同》。后被告达安公司将案涉房屋出卖给案外人邹瑜，并于2015年5月5日将《商品房买卖合同》报防城港市住房保障和房产管理局备案。原告于2017年10月17日向本院提起诉讼。
本院认为，案涉《合作建房合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房单价、总价、付款方式及期限、交房时间、违约责任等主要条款,该合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告达安公司已按约定收取定金及购房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，案涉《合作建房合同书》应属于商品房买卖合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效”之规定，被告达安公司在本案起诉前已经取得《商品房预售许可证》，案涉《合作建房合同书》应认定有效。
关于解除案涉合同的问题。被告达安公司主张原告未按《缴款通知》规定的时间交纳剩余房款，根据合同约定，案涉《合作建房合同书》已于2014年4月30日解除。本院认为，虽被告达安公司已向原告发出《缴款通知》，原告未按时支付购房款，超出约定的时间，被告达安公司可依约享有合同解除权。但根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，本案合同解除的条件成就后，被告达安公司应当通知原告，合同自通知到达原告时解除。但被告达安公司未能举证证明已向原告发出过解除合同的通知，故对被告达安公司关于案涉合同已于2014年4月30日解除的主张，本院不予支持。现原告向本院起诉要求解除合同，被告达安公司、河姆渡公司亦有解除合同的意愿，属双方合意解除，本院予以支持。
关于本案的违约责任及违约金的计算问题。根据被告达安公司向原告出具的《收据》，原告已按约交纳了第一期款项5万元及第二期款项48096元。对50180元的合作建房服务费，因该笔款项是打入被告渝坤公司的账户，且《收据》的收款人处显示是被告渝坤公司的法定代表人陈宁方，故该笔款项应认定为被告渝坤公司所收取，被告渝坤公司并非案涉房屋开发商或销售代理商，且《收据》明确载明为合作建房服务费，对原告关于该笔款项为购房款的主张本院不予采纳。《合作建房合同书》约定原告应在取得商品房预售许可证后15天内再交付总房款的20%房款，被告达安公司在取得案涉房屋商品房预售许可证后，已向原告发出《缴款通知》，原告逾期未付款构成违约，应承担相应的违约责任。《合作建房合同书》第八条约定原告逾期付款的违约责任为将已付购房款作为违约金，原告对违约金的计算标准提出异议。本院认为，参照案涉合同第十条出卖人逾期交房的违约责任为按总价款的2%向买受人赔偿损失的约定，基于双方权利义务对等原则，本院调整原告逾期付款违约责任为按总房款的2%向被告达安公司支付违约金，即6539.76元（326988元×2%=6539.76元）。关于被告达安公司一房二卖的问题。被告达安公司在《合作建房合同书》尚未解除的情况下将案涉房屋另售并已备案至他人名下，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，被告达安公司应将收取原告的购房款及利息返还给原告，利息以98096元为基数，按原告主张的自2014年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至起诉之日即2017年10月17日为20136.93元。在扣除原告应支付的违约金后，被告达安公司应将剩余购房款91556.24元（98096元-6539.76元）返还给原告。同时，原告可请求被告达安公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，因原告未提供证据证实其造成的实际损失，根据公平原则，结合合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，本院酌情支持3万元。
关于三被告应否承担连带责任的问题。被告达安公司授权被告河姆渡公司代理销售案涉房屋，且其代理销售的房屋项目已于2014年1月6日取得《商品房预售许可证》，其代理行为合法有效，对代理过程中产生的民事法律后果应由被代理人被告达安公司承担，故原告要求被告河姆渡公司承担连带责任的主张，本院不予支持。至于被告渝坤公司收取原告的合作建服务费50180元，被告渝坤公司并未取得被告达安公司的委托授权，其收取该笔款项没有合法依据，应由被告渝坤公司退还给原告并支付相应利息。利息以50180元为基数，自2014年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至起诉之日即2017年10月17日为10300.84元。原告请求被告达安公司、河姆渡公司与被告渝坤公司共同承担连带责任亦无法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第四条、第六条、第一百六十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第八条、《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）代乾林与被告（反诉原告）防城港市达安置业有限公司、被告广西河姆渡投资集团有限公司于2013年10月23日签订的《防城港商会大厦职工市场合作建房合同书》（编号：2306A）；
二、被告（反诉原告）防城港市达安置业有限公司返还原告（反诉被告）代乾林购房款91556.24元并支付利息20136.93元；
三、被告（反诉原告）防城港市达安置业有限公司向原告（反诉被告）代乾林支付赔偿金3万元；
四、被告南宁市渝坤房地产代理有限公司返还原告（反诉被告）代乾林合作建房服务费50180元并支付利息10300.84元；
五、驳回原告（反诉被告）代乾林的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）防城港市达安置业有限公司的其他反诉请求。
上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
本案本诉案件受理费6550元，由原告代乾林承担2644.07元，由被告防城港市达安置业有限公司承担2774.07元，由被告南宁市渝坤房地产代理有限公司承担1131.86元。反诉案件受理费2252.4元，减半收取1126.2元，由反诉原告防城港市达安置业有限公司承担1051.12元，由反诉被告代乾林承担75.08元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费8802.4元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。
审 判 长 覃姿婕
人民陪审员 苏丕雄
人民陪审员 何水清
二〇一八年八月九日
法官 助理 罗 茜
书 记 员 黄富林