山西省忻州市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
(2018)晋09民终1031号
上诉人(原审被告)：河曲县宏腾房地产开发有限公司,住所地河曲县文笔镇东城区朝阳路南9号。
法定代表人：李磊厚，系公司董事长。
委托诉讼代理人：郭安荣，男，1944年09月10日生。河曲县大众市场南小区项目部经理，现住河曲县政府宿舍楼2号。
委托诉讼代理人：张润苟，男，九三学社忻州市委干部。
被上诉人(原审原告)：邬永峰，男，1969年10月19日生，河曲县人，现住河曲县。
委托诉讼代理人：邬春泉，男，1989年8月4日生，现住山西省河曲县，系邬永峰之子。
委托诉讼代理人：弓福生，山西元昌律师事务所律师。
上诉人河曲县宏腾房地产开发有限公司因与被上诉人邬永峰房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省河曲县人民法院(2017)晋0930民初383号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人河曲县宏腾房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郭安荣、张润苟，被上诉人邬永峰的委托诉讼代理人邬春泉、弓福生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
河曲县宏腾房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销山西省河曲县人民法院(2017)晋0930民初383号民事判决;2、依法认定被上诉人对于双方签订的《购楼协议》的无效存在与上诉人同样的过错责任，并改判上诉人不承担被上诉人支付上诉人的购房款的同期贷款利息(本金为74万元);3、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定:上诉人作为开发商与被上诉人签订购楼协议时，未取得商品房预售许可证明，也未告知上诉人没有取得商品房预售许可证证明。因而一审判决认定双方签订的房屋买卖合同无效，因上诉人的过错导致合同无效，上诉人应将已付返（房）款及产生的利息退还给被上诉人。上诉人认为:一审判决对于被上诉人存在同样的过错导致合同无效不予认定无任何事实依据与法律依据。(一)一审判决适用司法解释错误。根据最高院关于审理《关于商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第九条之规定:”出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;”也就是说，上诉人在与被上诉人签订《购楼协议》时，上诉人只有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致商品房买卖合同无效，才能适用上述司法解释，返还被上诉人已付购房款以及利息。而一审判决并没有认定上诉人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实;上诉人当时即使未告知没有取得商品房预售许可证证明，也仅仅存在返还被上诉人购房款，而不存在支付被上诉人购房款的利息问题。因为未告知上诉人没有取得商品房预售许可证证明，与故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，其含义截然不同。根据最高院关于审理《关于商品房买卖合同纠纷案件司法解释》的理解与适用，针对司法解释第九条之规定，出卖人故意隐瞒没有取得商品房许可证明的行为，就是指出卖人在向出卖人出
售房屋时，采取了欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下与出卖人订立了买卖房屋合同;如果出卖人在与买受人签订买卖房屋协议时，仅仅是没有向买受人说明是否己经取得预售许可证这一事实，就不能理解为出卖人故意隐瞒没有取得预售许可证。显然，作为上诉人来说，在发改局颁发立项文件的一个多月就与被上诉人签订《购楼协议》，上诉人不存在采取欺诈手段，故意隐瞒没有取得预售许可证这一事实，在一审法院审理过程中，被上诉人无法提供关于上诉人采取欺诈手段，故意隐瞒没有取得预售许可证的有关证据，一审判决也没有予以认定。因此，一审法院以上诉人未告知被上诉人没有取得商品房预售许可证证明为由，判决上诉人返还被上诉人购房款的利息，没有任何法律依据。(二)被上诉人对于上诉人当时没有取得商品房预售许可证证明的事实是十分清楚的。事实上，河曲县发改委于2013年9月29日给上诉人下发河发改投发(2013)第118号《关于核准河曲县宏腾房地产开发有限公司新建大众市场南校（小）区工程建设项目申请报告的通知》，上诉人开发这一项目才刚刚被发改委立项。而双方签订《购楼协议》的时间为2013年11月11日，在仅仅一个多月的时间里，上诉人不可能办下《预售许可证》，对此，被上诉人是十分清楚的，也是明知上诉人未办下《预售许可证》，因当时的商铺十分吃香，被上诉人才与上诉人签订《购楼协议》。上诉人既没有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证证明，也不需要明确告知当时未取得商品房预售许可证证明。另外，根据上诉人向法庭提供的证据证实，在上诉人的售楼处办公室，明显悬挂着该公司己经取得的《国有土地证》、《建筑工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。显然，上诉人既没有故意隐瞒没有取得预售许可证的事实，而是明确让购房客户知道上诉人并没有取得商品房预售许可证证明这一事实。因此，一审判决认定上诉人未告知被上诉人没有取得商品房预售许可证证明为由，判决上诉人返还被上诉人购房款的利息，没有任何事实依据。需要强调说明的是，在河曲县所建筑的楼房，没有相应的建筑施工手续，尤其是预售许可证手续的占绝大多数，对于这一点，被上诉人同样是十分清楚的。(三)关于过错责任问题。上诉人在没有取得商品房预售许可证证明的情况下，进行商品房销售，存在过错。但被上诉人当时明知这一事实，为了能够向上诉人抢购到当时很吃香的门市房，不顾上诉人在没有取得商品房预售许可证证明的事实，急于与上诉人签订《购楼协议》，对于双方签订的《购楼协议》无效，双方对此存在同等过错责任。不存在上诉人赔偿被上诉人购房款利息的问题。根据《合同法》第五十八条之规定，”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”就本案而言，双方存在同等程度的过错是显而易见的。另外，上诉人因此遭受到损失也是客观存在的。因此，上诉人正在积极办理商品房预售许可证证明，被上诉人在购买的门市房价格明显降价的情况下，起诉法院，必将引发连锁反应，上诉人的经济损失是必然的。
邬永峰向一审法院起诉请求：1、依法判决确认原告与被告于2013年11月11日签订的《购楼协议》无效；2、判令被告返还原告购房款740000元并给付原告利息236800元（按银行同期贷款利率计算，期限自2013年11月11日起至2017年10月11日）共计976800元；3、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2013年11月11日，邬永峰、河曲县宏腾房地产开发有限公司签订《购楼协议》，约定邬永峰购买河曲县宏腾房地产开发有限公司开发的新大众市场南小区三号商铺楼阴壹号商铺，建筑面积80㎡，单价为9250元/㎡，总计人民币740000元；交付使用期限为开工之日起两年。协议签订当日，邬永峰付清了全款。河曲县宏腾房地产开发有限公司于2013年9月29日经河曲县发展和改革局核准新建大众市场南小区工程建设项目，2015年4月10日取得了该项目的国有土地使用权，4月18日取得了建设用地规划许可证，6月26日取得了建设工程规划许可证，9月2日取得了建筑工程施工许可证。截止起诉之日即2017年11月6日河曲县宏腾房地产开发有限公司未交房也未取得预售房许可证。
一审法院认为，商品房预售实行许可证制度，房地产开发企业进行商品房预售应当向县级以上人民政府房地产部门办理相关登记，取得商品房预售许可证明。本案中被告作为开发商与原告邬永峰签订购楼协议时未取得商品房预售许可证明，也未在与邬永峰签约时告知没有取得商品房预售许可证明的事实。其预售行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，且被告在起诉前也未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，双方所签的房屋买卖合同应认定为无效。该案中因被告的过错导致合同无效，其应将已付房款及产生的利息退还给原告，并承担相应的赔偿责任。综上所述，原告邬永峰请求确认原告与被告签订的《购楼协议》无效、返还其购房款740000元并给付利息的请求该院予以支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决：（一）、原告邬永峰与被告河曲县宏腾房地产开发有限公司新大众市场南小区项目部于2013年11月11日所签订的《购楼协议》无效；（二）、由被告河曲县宏腾房地产开发有限公司在本判决书生效后十日内返还原告邬永峰购房款740000元并给付其利息（利息以740000元为基数按人民银行同期同类人民币贷款利率计算，期限自2013年11月11日起至2017年10月11日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13568元，由被告河曲县宏腾房地产开发有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：”商品房预售，应当符合下列条件：......（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售，取得商品房预售许可证明......”上诉人河曲县宏腾房地产开发有限公司作为房地产开发企业，明知没有取得商品房预售许可证明不允许预售商品房，却违反上述法律规定，在未取得商品房预售许可证明的情形下开始预售商品房，且在预售商品房过程中没有明确告知被上诉人（购房者）其没有取得商品房预售许可证明的事实，足以认定上诉人在订立商品房买卖合同时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实。
上诉人河曲县宏腾房地产开发有限公司上诉主张上诉人开发的项目2013年9月29日才刚刚被发改委立项。而双方签订《购楼协议》的时间为2013年11月11日，在仅仅一个多月的时间里，上诉人不可能办下《预售许可证》，对此，被上诉人是十分清楚的；另外，根据上诉人向法庭提供的证据，在上诉人的售楼处办公室，明显悬挂着该公司己经取得的《国有土地证》、《建筑工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，上诉人没有故意隐瞒没有取得预售许可证的事实，而是明确让购房客户知道上诉人并没有取得商品房预售许可证证明这一事实，因此被上诉人对于上诉人当时没有取得商品房预售许可证证明的事实是十分清楚的，双方对此存在同等过错责任，不存在上诉人赔偿被上诉人购房款利息的问题。本院认为，上诉人没有证据能够证明上诉人曾就其开发的项目于何时立项向被上诉人（购房者）进行过任何形式的公示，被上诉人作为购房者对于上诉人开发的项目于何时立项并没有法律意义上的知情义务；根据案件查明事实，上诉人取得《国有土地证》、《建筑工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等证件的时间均发生在双方当事人签订《购楼协议》之后，双方签订《购楼协议》时上诉人尚未取得上述证件，因此上诉人主张的事实依法不予认定，上诉人要求被上诉人对于合同无效承担同等责任的请求依法不予支持。
综上，上诉人河曲县宏腾房地产开发有限公司在订立商品房买卖合同时隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实，依法应承担相应的法律责任，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费4089元由上诉人河曲县宏腾房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长吕建文
审判员樊永生
审判员李小荣
二○一八年八月二十日
书记员王娅婕