广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)惠城法民二初字第396号
原告惠州农村商业银行股有限公司，地址：惠州市惠城区惠州。
法定代表人唐文，董事长。
委托代理人张燕军、张靖。
第一被告孙合清。
第二被告李露。
第三被告惠州市南兴置业有限公司，住所：惠州市惠城区。
法定代表人吴志伟，经理。
委托代理人练春红。
原告惠州农村商业银行股有限公司诉第一被告孙合清、第二被告李露、第三被告惠州市南兴置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理，并于2014年6月17日公开开庭进行了审理。原告惠州农村商业银行股有限公司的委托代理人张燕军、张靖，第三被告惠州市南兴置业有限公司的委托代理人练春红到庭参加诉讼，第一被告孙合清、第二被告李露经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告惠州农村商业银行股有限公司诉称，2008年12月5日，原告与三被告签订《个人住房借款合同》，合同约定原告贷款120000元给第一被告用于购买房产，位于惠州市惠城区陈江街道办事处金茂路6号金茂精英2庭x单元x层x号房，借款期限自2008年12月5日起至2023年12月5日止，借款期间的月利率为5.1‰，第一被告按照等额本息还款法还款，第一、二被告以上述房屋为第一被告的借款作抵押担保，抵押担保范围包括借款本息、应付违约金、赔偿金以及原告为实现债权而发生的费用，第三被告为第一被告的借款本息、违约金、赔偿金以及原告为实现债权发生的费用作连带保证责任担保，保证期间为签订本协议始起至第一被告还清贷款本息为止，借款期间第一被告累计8个月未偿还借款本息和相关费用即属于违约行为，原告有权解除合同，提前收回已发放的贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任，对逾期贷款部分按贷款利率加收50%计算利息。合同签订后，原告立即向第一被告发放了贷款，双方就此签订《广东省农村信用合作社借款借据》为证，并且双方根据合同约定，到有关房产管理部门办理了惠州市惠城区陈江街道办事处金茂路6号金茂精英2庭x单元x层x号房的抵押登记手续【粤房地他项权证惠州字第1100049690号】。自2013年5月21日起，第一被告没有按时归还借款本金及利息，至2014年1月20日已经超过8期未归还借款本息。根据中国银行业监督管理委员会惠州监管分局作出惠银监复【2012】878号文《惠州农村商业银行股份有限公司开业批复》有关规定，原惠城联社的所有债权债务均由原告继承。因此，原告依法取代原惠州市惠城区农村信用合作联社作为本案的诉讼主体。为了维护自己的合法权益，特向法院具状请求判决：1、解除原告与三被告签订的《个人住房借款合同》；2、第一被告立即归还原告借款本金人民币92567.56元及逾期利息【按合同载明贷款利率加收50%计算利息直至清偿之日止，暂计至2014年1月20日止的利息2924.06元，本息合计95491.62元】；3、原告对第一被告名下位于惠州市惠城区陈江街道办事处金茂路6号金茂精英2庭x单元x层x号住房的处置价款【房地产权证号：粤房地权证惠州字第××号，他项权证号：粤房地他项权证惠州字第1100049690号，建筑面积55.82平方米】享有优先受偿权；4、第三被告对第一被告的借款本息及实现债权的费用承担连带保证责任；5、由三被告承担本案诉讼费用。
原告惠州农村商业银行股有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、原告营业执照、第一、二被告身份证、结婚证、第三被告的营业执照；2、个人住房借款合同；3、借款借据、贷款发放凭证；4、房地产权证、他项权证；5、计息清单。
第一被告孙合清、第二被告李露未作答辩，也未向本院提供证据。
第三被告惠州市南兴置业有限公司答辩称，如果要求拍卖房子，第三被告对抵押物不足以清偿第一被告向原告的借款承担保证责任，抵押物的担保优先于保证人的担保。
本院查明的事实
经审理查明，2008年12月5日，原告与第一被告、第三被告签订《个人住房借款合同》，合同约定：第一被告向原告借款人民币120000元，借款用于购买惠州市惠城区陈江街道办事处金茂路6号金茂精英2庭x单元x层x号房，借款期限为15年，自2008年12月5日至2023年12月5日，借款利率采用浮动利率，遇中国人民银行规定的利率的调整而调整，还款方式为等额本息法，若第一被告逾期偿还欠款，应当支付逾期利息，按贷款利率加收50%计付，第一被告贷款购买的上述房产抵押给原告用于保证债务的清偿。第三被告为第一被告向原告的借款承担连带保证责任，保证范围为借款本金、利息、违约金及实现债权的律师费用，保证期自签订合同之日起至还清贷款之日止。2008年12月5日，原告向第一被告发放贷款120000元。此后，第一被告按合同的约定逐月还本付息。2011年7月27日，第一被告名下的位于惠州市惠城区陈江街道办事处金茂路6号金茂精英2庭x单元x层x号房办理抵押登记手续，抵押给原告。
自2013年5月起，第一被告未按合同的约定向原告还本付息，至原告起诉时，已停止还本付息达10个月。原告因而起诉第一被告请求解除合同，清偿全部欠款，同时请求第三被告承担连带保证责任。原告向本院提起诉讼之后，第一被告仍未偿还欠款。
原告将李露列为第二被告但未对李露提出诉讼请求。
本院判决理由和结果
本院认为，原告与第一、三被告签订的《个人住房借款合同》是双方当事人真实的意思表示，其内容未违反法律及行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人的权利应当受到法律的保护。原告依照合同的约定向第一被告发放贷款后，第一被告的主要合同义务是及时足额支付本金及利息，第一被告未按合同的约定向原告支付利息，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，守约的一方可以解除合同，故原告请求解除合同有事实依据，本院予以支持。合同解除后，第一被告应当向原告偿还欠款本金余额人民币92567.56元及相应的利息，利息自2013年5月21日起按合同约定的利率计付。
第一被告以其名下的房产为第一被告向原告的借款作抵押担保，在第一被告未清偿欠款的情况下，原告可行使抵押权，对抵押物的处置价款享有优先受偿权。
三方在《个人住房借款合同》中约定第三被告的保证期限是“签订合同之日起至还清贷款之日止”，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第三十二条的规定：保证合同经锭保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起两年。第一被告对原告的债务是分期履行的，第三被告的保证责任应当相应地分期计算，第一笔迟延履行的债务的保证期限自2013年5月21日起至2015年5月21日止，后续债务的保证期间以此类推，全部债务的保证期间至今仍在保证期限内，原告在保证期间内向第三被告主张保证责任，其请求有事实依据，本院予以支持。根据担保法第二十八条的规定：同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。第三被告对第一被告欠原告的债务在原告行使抵押权之后仍不能清偿的部分承担连带责任。第一、二被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼，不影响本案公开审理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、解除原告惠州农村商业银行股有限公司与第一被告孙合清、第三被告惠州市南兴置业有限公司2008年12月5日签订的《个人住房借款合同》；
二、第一被告孙合清自本判决生效之日起十日内向原告惠州农村商业银行股有限公司偿还欠款本金人民币92567.56元及相应利息（利息自2013年5月21日起至实际清偿之日止按合同约定的利率计付）；
三、原告惠州农村商业银行股有限公司对第一被告孙合清名下的位于惠州市惠城区陈江街道办事处金茂路6号金茂精英2庭x单元x层x号房【房产权证号粤房地权证惠州字第××号，建筑面积为55.82平方米】的处置价款在第一被告孙合清欠原告惠州农村商业银行股有限公司上述债务范围内享有优先受偿权；
四、第三被告惠州市南兴置业有限公司对第一被告孙合清欠原告惠州农村商业银行股有限公司的债务在原告惠州农村商业银行股有限公司行使上述抵押权之后仍不能清偿的部分承担连带清偿责任。
本案受理费2287元，由第一被告孙合清、第三被告惠州市南兴置业有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 张永生
审判员 徐秀群
审判员 赖素霞
二〇一四年七月二十四日
书记员 张丽娴
附法条：
1、《中华人民共和国担保法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
2、《中华人民共和国担保法》第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
3、《中华人民共和国担保法》第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
4、《中华人民共和国担保法》第二十八条：同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。
5、《中华人民共和国担保法》第五十三条：债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
6、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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