广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江蓬法民三初字第400号
原告：广州市新达城物业管理有限公司，住所地广州市。
法定代表人：林瑞平，该公司副总经理。
委托代理人：华清，广东法道行律师事务所律师。
被告：江门市万怡投资管理有限公司，住所地江门市蓬江区。
法定代表人：陈建平，该公司经理。
委托代理人：熊大光，广东中权律师事务所律师。
原告广州市新达城物业管理有限公司（以下简称新达城公司）诉被告江门市万怡投资管理有限公司（以下简称万怡公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月24日立案受理后，依法由审判员邱启杰适用简易程序，于2015年10月19日公开开庭进行了审理。原告新达城公司的委托代理人华清，被告万怡公司的委托代理人熊大光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告新达城公司诉称：被告万怡公司为江门市蓬江区世纪花源小区22幢101房的所有权人。2013年1月，原告经过招投标方式中标成为世纪花源小区的物业管理公司。2013年1月9日，江门市世纪花源业主委员会（以下称业委会）与原告签订《江门市世纪花源小区物业管理委托合同》，约定由原告为该小区提供物业管理服务，合同期限从2013年1月10日至2015年7月9日，物业服务费按如下标准计算：一期住宅（楼梯楼）0.9元／平方米／月；二期、三期住宅（电梯楼）1.3元／平方米／月；车场0.9元／平方米／月；商铺1.2元／平方米／月；公共使用的专项设备运行的能源消耗，合理分摊计收，业主于每月5日前交纳当月的物业服务费，逾期交纳的从逾期之日起按每日应交管理费的千分之三交纳滞纳金等。合同签订后，原告即进驻该小区并为该小区提供物业管理服务。被告所有的该房屋属于商铺，面积为3622.31平方米，每月物业费为4346.8元＋水电公摊费用。但被告从2013年1月开始至今从未支付过任何费用，经计算从2013年1月至2014年12月期间，被告共欠物业服务费、滞纳金等共计214428.57元，原告多次通过电话、上门、公告等方式催收，但被告一直拒绝支付。
综上所述，原告认为，小区业委会代表业主与原告所签订的《物业管理委托合同》，系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。合同签订后，原告已依约履行了相关物业管理义务，被告也享受了原告提供的物业管理服务，其拒不支付物业管理服务费的行为已构成违约，因此，原告为了保障自己的合法权益，起诉到法院，请求判令：1、被告向原告支付2013年1月至2014年12月31日期间的物业管理费及滞纳金等共计214428.57元（包括物业管理费102920.34元、公共分摊水电费2789.18元、滞纳金108719.05元）；2、本案诉讼费用由两被告承担。
原告新达城公司为起诉提供的证据有：
证据1.《营业执照》，证明被告主体资格。
证据2.《房地产登记证明》，证明房屋登记权属情况。
证据3.《江门市世纪花源小区物业管理委托合同》，证明世纪花源业主委员会与原告签订物业管理合同，业主委员会将小区的物业管理工作委托给原告公司实行物业管理的事实及双方的权利义务。
证据4.《业委会工作报告》、《公告》、《通告》、《回复》，证明原告经过正当的招投标方式中标入驻世纪花源小区的事实。
证据5.《公示》，证明小区的公共用水、用电费用由小区内各住户按户分摊的，绝大部分的业主是认可按户分摊公共水电的事实。
证据6.《关于世纪花源幼儿园反映消防用水水压不足的处理情况说明》，证明被告房产内幼儿园的消防系统是接入本小区内总的消防系统，且幼儿园的工作人员曾到社区居委会要求物管公司对消防水压进行处理，被告所称幼儿园是独立消防系统、用水用电并不属实。
被告万怡公司辩称：一、原告在起诉状所称我方房屋属于商铺没有相应事实根据。首先，根据江门市规划局文件及规划设计规定，我方拥有的世纪花源22幢101室房屋的规划用途是小区公建设施，用作幼儿园，市政规划没有将幼儿园作商铺用途；其次，市政规划的幼儿园必须独立设置，对其设立的要求、地点、建筑面积均有具体规定，而对世纪花源的商铺仅作普通规划，没有将幼儿园列入商铺范围；第三，商铺与幼儿园有明显区别，商铺可以向银行抵押贷款，缴交的水电费高于民用，而公建设施幼儿园规定不能作抵押物贷款，幼儿园在经营中可享受国家给予水电费、燃气费的优惠补贴。因此，从规划局的文件和相关事实表明，我方拥有的涉案房屋不是商铺。
二、原告要求我方向其支付公建设施丰乐幼儿园的物业管理费没有相应合同依据。根据原告提供的其与世纪花源业委会签订的《物业管理委托合同》的约定，业委会没有将涉案公建建筑幼儿园委托原告进行物业管理，即使业委会委托原告对小区商铺进行物业管理，而涉案房屋也不应纳入商铺的范围。况且，开发商也没有与我方签订任何需要接受物业管理及需缴纳物业管理费的《业主临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》、《住户手册》等文件。
三、原告要求我方支付物业管理费没有法律依据，作为幼儿园的业主，我国现行法律法规和司法解释没有规定小区公建设施幼儿园的业主也要接受物业管理和缴纳物业管理费用。
四、事实上，丰乐幼儿园自独立设置开业经营以来，完全实行自主经营管理，如自行设立防盗监控设施、自行聘请保安及保洁员、自行配备室外活动场所、大门独自对外出入、不经过小区门卫、不享受小区园林绿化、不享受小区内文体娱乐设施等。丰乐幼儿园从来不需要前期物业管理，也不需要业委会成立后的物业管理，也没有向物业公司缴纳过物业费用，原告事实上没有为我方提供物业服务。
综上所述，请求法院判令驳回原告的全部诉讼请求。
被告万怡公司为其答辩提交的证据有：
证据1.《营业执照》，证明被告主体适格。
证据2.《幼儿园用房租赁合同》，证明被告将涉案房屋出租给丰乐幼儿园使用经营。
证据3.江门市蓬江区信宇房地产发展有限公司、江门市合信物业管理有限公司《关于世纪花源幼儿园情况反映》及江门市规划局规发（2001）135号批复、规发（2007）267号复函、江门市世纪花源规划平面图、江门市房产测绘所房地产测绘报告五份，证明市政规划要求世纪花源独立设置幼儿园、市场、会所等公建设施；市政规划对居委用房、幼儿园、市场等房屋有独立规定，商铺房屋不含幼儿园房屋；世纪花源小区商铺建筑面积8871.42平方米，不包括幼儿园房屋建筑面积3622.31平方米；开发商将涉案房屋出售给被告时，已根据市政规划要求幼儿园独立设置及自主经营，不纳入小区物业管理。
证据4.《补充协议》，证明被告与开发商约定幼儿园使用、管理具有独立性、自主性，不纳入小区物业管理范围。
证据5.《防盗抢联网自动报警系统安装工程合约》，证明丰乐幼儿园独立自主经营管理，委托有关部门安装防盗抢联网自动报警系统。
证据6.《丰乐幼儿园教职工劳动合同书》，证明丰乐幼儿园独立自主管理，雇请后勤保安员和保洁员。
证据7.《房地产权证》，证明被告的房屋在产权登记为房屋的用途是非住宅的幼儿园，不属于商铺。
证据8.《关于重新签署“幼儿园用房租赁合同”的申请》、《幼儿园用房租赁合同》，证明被告依照市政规划要求将房屋出租丰乐幼儿园使用以及经营。
证据9.《情况说明》、《情况说明（二）》，证明世纪花源商业建设面积为8871平方米的具体计算依据，被告的涉案房屋并不属于商铺，不在《物业管理委托合同》约定的小区商铺范围内，以及世纪花源幼儿园的生活用水、供电等管网并没有经过世纪花源小区的管网系统，由幼儿园自行维护使用。
经审理查明：原告新达城公司于2002年8月登记成立，原具有三级物业管理资质，其资质证书有效期至2016年11月13日。
2013年1月9日，世纪花源业委会（甲方）与原告新达城公司（乙方）签订《江门市世纪花源小区物业管理委托合同》，约定：甲方选聘乙方对世纪花源小区进行物业管理服务；物业管理区域共有房屋22幢，住房970套，建筑面积149413.54平方米，其中：多层住宅楼（不带电梯）共4幢，住房140套，建筑面积17093.89平方米；高层住宅楼（带电梯）共18幢，住房830套，建筑面积95294.8平方米；商铺建筑面积8068.74平方米；车库28956.11平方米；服务收费标准：一期住宅楼梯楼服务费0.9元／月／平方米；二、三期住宅电梯楼服务费1.3元／月／平方米；车场服务费0.9元／月／平方米；商铺服务费1.2元／月／平方米；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费从逾期之日起按每日应交管理费的千分之三交纳滞纳金；合同有效期三十个月，自2013年1月10日起至2015年7月9日止；乙方提供服务的劳动所得是服务成本费的合理利润，乙方每月固定按应收管理费总金额的10%计收服务酬金；乙方授权并委托“广州市新达城物业管理有限公司江门分公司”执行本合同中乙方权利并承担合同乙方义务等条款。
签订上述《物业管理委托合同》后，原告新达城公司成立新达城公司江门分公司，并于2013年1月10日进入世纪花源小区，提供物业管理服务。
被告万怡公司是该世纪花源22幢101房的业主，房屋建筑面积3622.31平方米，于2010年11月由万怡公司向江门市蓬江区信宇房地产发展有限公司（以下简称信宇公司）买受，于2011年5月办理房产登记，房屋规划用途为非住宅，房地产权证附记注明：幼儿园（含负一层、首、二层）。
2010年11月17日，信宇公司与万怡公司签订《补充协议》，约定考虑到商品房（用途：幼儿园）未来使用，管理的独立性、自主性，双方约定该商品房不纳入小区的物业管理范畴，该商品房的水、电、消防等由万怡公司自行维护。
2015年10月10日，信宇公司、江门市合信物业管理有限公司作出《关于世纪花源幼儿园情况反映》，认为：一、世纪花源小区于2001年动工建设，根据政府对该地块出让规划的要求，需要建设幼儿园、市场、居委会及物管用房、公厕、垃圾站等公建配套设施，并要求对幼儿园规划独立设置，幼儿园人员出入门口在小区之外，安保工作由其自己负责。从市政规划可知，小区物业管理公司对幼儿园的经营管理没有直接关系。二、我公司于2010年11月将世纪花源幼儿园商品房（建筑面积3622.31平方米）出售给万怡公司，当时根据市政规划的要求，向万怡公司口头承诺幼儿园在今后使用期间，不纳入小区物业管理及缴交物业管理费。三、世纪花源小区有关文件资料于2012年底移交世纪花源业委会。四、根据江门市房产测绘所作出的江房计字（2000）030号、（2002）288号、（2005）726号、（2008）001号、（2009）159号《面积计量报告书》，世纪花源小区商铺总面积为8871.42平方米，该面积不包括幼儿园建筑面积3622.31平方米。2015年10月20日，信宇公司再次向本院作出《情况说明》，确认了商铺总面积8871.42平方米的计算方式。信宇公司同时认为，涉案房屋原规划为幼儿园，幼儿园生活供水、供电、燃气管网均是独立与市政管网接驳，没有经过小区管网接驳。
万怡公司买受涉案房屋后，按照规划要求将房屋出租，用途为幼儿园用房，幼儿园设置独立出入门口，自行聘请保安员、保洁员，自行安装安保设施。据江门市规划局江规发（2001）135号文件《关于同意“世纪花城”商住小区的批复》，审批在“世纪花城”商住小区建设幼儿园、市场、会所等公建设施，以及江门市规划局江规发（2007）267号文件《关于世纪花源小区规划调整的复函》，幼儿园应按国家规范和原批规划独立设置，并配备相应的室外活动场地。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷。本案争议的焦点有：1.涉案房屋是否属于商铺的性质，涉案房屋是否应当纳入《物业管理委托合同》约定的提供物业管理的商铺范围；2.原告是否对涉案房屋提供物业管理服务，被告是否应当向原告缴纳物业服务费以及相应的水电分摊费、滞纳金。
一、关于涉案房屋是否属于商铺的性质的问题。据江门市规划局江规发（2001）135号文件《关于同意“世纪花城”商住小区的批复》、江门市规划局江规发（2007）267号文件《关于世纪花源小区规划调整的复函》、江门市房产测绘所作出的江房计字（2009）159号《面积计量报告书》，以及涉案房屋的《房地产权证》，可以证实涉案房屋规划为幼儿园，与居委会、市场、公厕等属于公建设施，因此，涉案房屋没有作商业用途使用，不属于商铺的性质。
关于涉案房屋是否应当纳入《物业管理委托合同》提供物业管理的商铺范围的问题。按照原告新达城公司与世纪花源业委会签订的《物业管理委托合同》，物业管理区域包括住宅、商铺、车库，而商铺总建筑面积为8068.74平方米。另外，从被告万怡公司提供的《关于世纪花源幼儿园情况反映》、江门市房产测绘所作出的江房计字（2000）030号、（2002）288号、（2005）726号、（2008）001号、（2009）159号《面积计量报告书》、《情况说明》等证据可以看出，经江门市房产测绘所测绘及开发商信宇公司统计，世纪花源商铺总建筑面积为8871.42平方米。被告万怡公司进而主张该商铺总面积不包括涉案房屋幼儿园面积，而新达城公司则认为涉案房屋包含在《物业管理委托合同》约定的范围内，在双方对于涉案房屋是否属于《物业管理委托合同》约定的商铺范围存在争议的情况下，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告新达城公司应当就其该项主张举证予以证明，但其未能提供有关的证据，应当承担举证不能的不利后果，故本院确认涉案房屋不属于《物业管理委托合同》约定的提供物业管理的商铺范围，即世纪花源业委会并未授权新达城公司对涉案房屋进行管理服务。被告万怡公司的该项抗辩有理，本院予以采纳。
二、关于原告有无对涉案房屋提供物业管理服务，以及被告是否应当向原告缴纳物业服务费以及相应的水电分摊费、滞纳金的问题。根据《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”在物业服务合同中，判断业主是否应当支付物业服务费，应当以物业公司是否向业主提供了物业管理服务，以及业主是否享受了物业服务为基础。根据民事法律关系等价有偿的法律原则，如果小区业主享受了物业公司提供的物业服务，应当支付相应的物业服务费。本案中，经审理查明，涉案房屋作为市政规划的幼儿园，有独立的出入门口，其自行聘请保安员、保洁员及安装安保设施，其没有享受小区内由物业公司提供的安保、清洁卫生、共用道路维护、电梯维护、绿化等各项服务，而原告新达城提供的证据证明也未能证实其确实为涉案房屋提供了物业服务，应承担举证不能的不利后果。相反，由于涉案房屋规划为幼儿园，属于公建设施，也不属于《物业管理委托合同》中约定的商铺范围，世纪花源业委会并未授权新达城公司对涉案房屋进行管理服务。因此，对于原告新达城公司要求被告万怡公司支付2013年1月至2014年12月的物业服务费、公共水电分摊费和滞纳金的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
据此，依照《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
驳回原告广州市新达城物业管理有限公司全部诉讼请求。
本案受理费4517元，减半收取2258.5元，由原告广州市新达城物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审判员 邱启杰
二〇一五年十一月十日
书记员 容丽萍