＼n广东省江门市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）江中法民二终字第69号＼n上诉人（原审被告）：林如仓，男，1956年5月19日出生，汉族。＼n被上诉人（原审原告）：台山市水步镇步溪村井尾经济合作社。＼n负责人：梁金笑，该村村长。＼n上诉人林如仓因与被上诉人台山市水步镇步溪村井尾经济合作社（以下简称“井尾经济合作社”）租赁合同纠纷一案，不服台山市人民法院（2013）江台法民一初字第1528号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。＼n原审法院审理查明：从1996年起至2011年4月30日期间，林如仓一直承包经营井尾经济合作社的位于台山市水步镇步溪村井尾商贸区一幢后面空地，该承包期限于2011年4月30日届满后，井尾经济合作社与林如仓又于2011年5月1日共同签订了《租用合同》，其约定：井尾经济合作社将其位于台山市水步镇步溪村井尾商贸区一幢空地租赁给林如仓承包经营，租赁期限为1年，即从2011年5月1日起至2012年4月30日止，每月租金为400元，租金应于当月二十日前付清；井尾经济合作社收林如仓押金500元，合同期满时退还给林如仓；井尾经济合作社负责水电的主管线开户及安装到场地外。林如仓负责场地内使用水电安装；经营过程中投入的不动产、装修等合同期满时无偿归井尾经济合作社所有；林如仓要缴清经营期限内的租金。合同履行过程中，井尾经济合作社依约将涉案土地交付林如仓承包经营，林如仓依约向井尾经济合作社交付了承包土地押金500元。但林如仓未依时向井尾经济合作社缴交租金，其至今仍拖欠从2011年5月1日起至2012年4月30日止的土地租金合共4800未缴交。另合同期限届满后，林如仓至今仍占用该涉案土地，其未将案涉土地依约交还给井尾经济合作社。为了维护其合法的民事权益，井尾经济合作社诉至原审法院，请求依法判令：1、终止林如仓与井尾经济合作社于2011年5月1日签订的《租用合同》；林如仓向井尾经济合作社偿付从2011年5月1日起至2012年4月30日止的土地租金4800元；3、林如仓向井尾经济合作社偿付从2012年5月1日起至2013年6月30日期间土地占用费5200元；4、林如仓应于2013年8月15日前将案涉土地上的动产搬走，退还案涉土地给井尾经济合作社，并按合同约定将不动产无偿交付给井尾经济合作社；5、本案的诉讼费用由林如仓承担。庭审中，井尾经济合作社将上述第四项诉讼请求依法变更为要求林如仓应于2013年9月30日前将案涉土地交还给井尾经济合作社，并将案涉土地上的房屋1间无偿交付给井尾经济合作社。其余诉讼请求没有变更。＼n另查明，承包经营过程中，林如仓于1996年在涉案土地上修建了房屋一间。现没有动产在案涉土地上。＼n再查明，林如仓不是井尾经济合作社村民，井尾经济合作社将案涉土地发包给林如仓时，已经村民民主议事同意，台山市水步镇人民政府对此无异议。＼n原审法院审理认为：本案是农村土地承包合同纠纷。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准……”的规定，井尾经济合作社与林如仓于2011年5月1日共同签订了《租用合同》，其约定井尾经济合作社将其案涉土地承包给林如仓经营，鉴于井尾经济合作社、林如仓双方均一致确认案涉土地发包时已经井尾经济合作社村民民主议事程序，且台山市水步镇人民政府与井尾经济合作社于2013年9月16日共同出具《证明》，台山市水步镇人民政府确认井尾经济合作社与林如仓于2011年5月1日签订的《租用合同》情况属实，无异议，视为案涉《租用合同》已得到台山市水步镇人民政府批准，故此，案涉《租用合同》内容合法，手续完备，是有效合同，依法应受法律保护。合同签订后，井尾经济合作社、林如仓双方理应依约积极、全面、谨慎地履行各自的合同权利与义务。庭审中双方当事人一致确认；终止双方于2011年5月1日签订的《租用合同》；林如仓拖欠井尾经济合作社于2011年5月1日起止2012年4月30日止的土地租金4800元未缴交；林如仓至今尚未将案涉土地退还给井尾经济合作社；案涉土地上无林如仓所有的动产，仅有房屋一间的事实。原审法院对此依法予以确认。＼n针对井尾经济合作社的第一项诉讼请求，鉴于案涉《租用合同》合法有效，在承包期限届满后，井尾经济合作社、林如仓双方均一致同意终止该合同，因此，对井尾经济合作社诉请终止双方于2011年5月1日签订的《租用合同》的主张，事实清楚，证据充分，依法予以支持。针对井尾经济合作社的第二项诉讼请求，鉴于林如仓确认其拖欠井尾经济合作社于2011年5月1日起至2012年4月30日起的土地租金合共4800元未依时缴交，故此，井尾经济合作社诉请林如仓向其缴交合同期限内的租金4800元（400元／月×12个月），事实清楚，证据充分，依法予以支持。针对井尾经济合作社的第三项诉讼请求，鉴于案涉《租用合同》的承包期限已届满，在井尾经济合作社、林如仓双方未签订新的承包合同的情况下，林如仓确认其至今尚未将案涉土地交还给井尾经济合作社，故此，林如仓无正当理由仍占用井尾经济合作社所有的土地，实属无理，其应负返还的责任。与此同时，因林如仓无正当理由拒不退还井尾经济合作社所有的土地，给井尾经济合作社造成了一定经济损失，故此，林如仓应向井尾经济合作社支付该土地的占用费用。参照案涉《租用合同》约定的租金每月400元的标准，从2012年5月1日起至2013年6月30日止的土地占用费用为5200元（400元／月×13个月），因此，井尾经济合作社诉求林如仓向其偿付从2012年5月1日起止2013年6月30日止的土地占用费用合共5200元的主张，理据充足，依法予以支持。对林如仓诉请不同意支持上述土地占用费用的主张，理据不足，依法不予支持。＼n至于案涉土地上的房屋应否无偿归井尾经济合作社所有的问题，鉴于案涉《租用合同》明确约定“乙方（即林如仓）负责场地内使用水电安装。经营过程中投入的不动产、装修等合同期满时无偿归甲方（即井尾经济合作社）所有”本案中，案涉房屋虽是林如仓于1996年所修建，但其与井尾经济合作社于2011年5月1日签订《租用合同》时，该案涉房屋就一直在案涉土地上，承包合同期限届满后，林如仓理应依约将案涉房屋无偿交付给井尾经济合作社，故此，井尾经济合作社诉请案涉房屋无偿归其所有的主张，理据充足，依法予以支持。林如仓主张将案涉房屋折抵其于2011年5月1日起止2012年4月30日止的土地租金4800元，理据不足，依法不予支持。＼n综上所述，为了保护当事人的合法民事权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款、第一百零八条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条和《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条的规定，判决如下：一、终止台山市水步镇步溪村井尾经济合作社与林如仓于2011年5月1日签订的《租用合同》。二、林如仓应于本判决生效之日起十五日内向台山市水步镇步溪村井尾经济合作社偿付从2011年5月1日起止2012年4月30日止的土地租金4800元及其从2012年5月1日起至2013年6月30日止的土地占用费用5200元，两项合共10000元。三、林如仓应于本判决生效之日起十五日内将位于台山市水步镇步溪村井尾商贸区一幢后面空地还给台山市水步镇步溪村井尾经济合作社，并将该土地上的房屋无偿交付给井尾经济合作社。如果林如仓未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由林如仓负担（井尾经济合作社已垫付，林如仓应于本判决生效之日起十五日内付回给台山市水步镇步溪村井尾经济合作社）。＼n上诉人林如仓不服原审判决，提起上诉称：一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律不当。一、2011年5月1日，林如仓与井尾经济合作社共同签订了《租用合同》，林如仓租赁井尾经济合作社所有的位于台山市水步镇步溪村井尾商贸区一幢后面空地，租金为每月400元。该租赁合同期限为一年，即从2011年5月1日开始到2012年4月30日止。根据《中华人民共和国合同法》第四十六条：“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限界至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时自动失效。”所以说，该承包合同是由于期限届满而于2012年5月1日失效了，况且在时效前林如仓曾经去过井尾经济合作社找过梁金笑村长续签合同，该村长当场拒绝。期满之后，林如仓一直都没有利用过该厂房，认为自己的经营权已满，也对案涉土地上的厂房没有了所有权的认知。《租赁合同》明确约定：“乙方（即林如仓）负责场地内适用水电安装。经营过程中投入的不动产、装修等合同期满时无偿归甲方（即井尾经济合作社）”。同时一审庭审中双方都一致确认案涉土地上无林如仓所有的动产，仅有房屋一间的事实，况且，承包合同期满，该土地上的房屋（不动产）也无偿归于井尾经济合作社所有，所以林如仓根本就是没有任何动产与不动产在案涉的土地上，也没有占用费用一说。所以一审判决认为林如仓至今尚未将案涉土地交还井尾经济合作社这一事实，认定错误。一审中，井尾经济合作社提出的证据一和证据二也无证明林如仓占用土地这一事实。占用费用也没有相关的法律依据。＼n二、一审法院认定事实不清。自承包合同期满之后，井尾经济合作社也没有主动而是以一种消极的态度去处理案涉土地的问题，所以造成其一定的经济损失都是其井尾经济合作社的自身原因，与林如仓无关，应由井尾经济合作社自己承担其损失。占用费用5200元应由井尾经济合作社负责。＼n综上所述，原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当的错误。请求撤销原审判决第二项中关于“从2012年5月1日起至2013年6月30日止的土地占用费用5200元”的缴纳；二审案件诉讼费用由井尾经济合作社负担。＼n被上诉人井尾经济合作社答辩称：涉案的5200元是根据租用合同约定的价格计算得出，由于林如仓尚未归还涉案土地上的房屋，因此该费用应由林如仓承担。同意一审判决结果，请求二审法院予以维持。＼n二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。＼n经二审审理，本院依法确认原审法院所查明的事实。＼n本院认为，井尾经济合作社依法将案涉农村土地出租给林如仓经营并与之签订合同，现因合同履行产生纠纷提起本案诉讼，鉴于案涉土地的用途并非以用于农业生产或流转，对照《民事案件案由规定》，本案应为租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，根据林如仓的上诉请求进行审查，并结合双方当事人的诉辩情况，本院分析如下：＼n井尾经济合作社和林如仓签订的案涉《租用合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容亦不违反法律禁止性规定，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。现林如仓上诉主张其于在合同约定的租赁期限届满后，未占用案涉土地及该土地上所建房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”，及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”的规定，林如仓应当举证证明其已按约定将案涉租赁物返还给井尾经济合作社。但林如仓对此未能举证证明。并且，林如仓在二审调查时亦自认没有将涉案的房屋归还给井尾经济合作社。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”的规定，原审法院认定有关林如仓仍占用井尾经济合作社土地的事实清楚，本院予以维持。＼n基于以上事实，双方在合同约定的租赁期限届满后，未签订新的书面合同，但林如仓继续使用案涉土地及其上房屋，井尾经济合作社对此没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限转为不定期，林如仓应当按照《租赁合同》约定的租金标准予以交纳。林如仓自2011年5月1日起至起诉之日止长时间未缴纳租金，拒不履行合同义务，属违约行为，应承担违约责任。井尾经济合作社主张按《租用合同》约定，以每月400元标准，支付自2011年5月1日起至2013年6月30日止期间拖欠的租金4800元和土地占用费5200元，合计10000元（400元／月×25个月=10000元）合理有据，本院予以支持。＼n综上所述，上诉人林如仓的上诉请求理据不足，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十第一款第（一）项的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n本案一审案件受理费按原审判决执行。二审受理费50元，由林如仓负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长李立辉＼n审判员徐闯＼n代理审判员叶毅贞＼n二〇一四年四月十日＼n书记员陈月佩