山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）德中民终字第687号
上诉人（原审原告）：王文升。
委托代理人：武俊亮，山东阳光桥律师事务所律师。
委托代理人：田洪建，山东阳光桥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）徐艳艳。
委托代理人：郑学光，山东德洲律师事务所律师。
原审第三人：周金林。
委托代理人：马成民，德州德城金盾之光法律服务所法律工作者。
上诉人王文升因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省德州经济开发区人民法院（2014）德开民初字第692号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，原告以德州市城市建设综合开发总公司建筑安装工程公司的名义与山东华宇职业技术学院签订建筑施工合同，为山东华宇职业技术学院建设华宇国际公寓。施工完毕后，山东华宇职业技术学院用华宇国际公寓七套住宅房抵顶部分工程款，其中包括双方诉争的8号楼3单元401室、12号车库和3-1储藏室。原告取得该房屋后以420234.2元的价格转卖给了被告徐艳艳。2006年10月25日，第三人周金林（为乙方）与被告徐艳艳的丈夫解忠诚（为甲方）就该房屋的买卖签订《房屋转让代办协议》一份，约定乙方为甲方负责办理诉争房屋转让手续，同时负责将甲方购房款转至原房主。同日，解忠诚将房款560000元（含另一房屋款）全部交给了周金林，周金林为被告出具了收到条一份。同日，为办理房产证的需要，原告以被告的名义与华宇学院签订了《房屋认购协议》。协议约定买方徐艳艳向卖方华宇学院购买诉争房屋，总金额为420234.2元，尾部签名处由原告代被告签名。2006年10月26日，华宇学院为原告开具了收款收据。后原告将《房屋认购协议》及华宇学院出具的收款收据和房屋钥匙交给了被告；被告搬入该房屋居住至今。原告催要房款未果于2011年诉至法院要求判令原、被告解除购房合同，诉争房屋归原告所有。德城区人民法院以（2011）德城民初字第928号民事判决书判令驳回原告的诉讼请求。后原告提起上诉，德州市中级人民法院以（2012）德中民终字第814号民事判决书判令驳回上诉维持原判。原告于2014年另行起诉，要求判令原告偿还购房款及利息，德州经济开发区人民法院以（2014）德开民初字第212号民事裁定书认定原告的诉讼与前诉基于同一事实理由，不予受理。原告提起上诉，德州市中级人民法院以（2014）德中立民终字第10号民事裁定书认定原告的起诉人民法院应当受理，撤销原审法院裁定。原告为证实其主张，提交证据1（2012）德中民终字第814号民事判决书一份；证据2（2014）德中立民终字第10号民事裁定书一份。以上证据证明此诉与前诉不是基于同一事实和理由，不属于重复起诉，且原告一直在向被告主张权利，原告的诉讼请求没有超过诉讼时效；证据3交款单位为华宇学院的收据两张；证据4华宇国际公寓住宅价格计算单一份；证据5华宇学院出具的以房抵账事实经过书面说明一份；证据6德州市城市建设综合开发总公司建筑安装工程公司出具的证明一份；证据7《房屋认购协议》一份，协议约定：卖方为华宇学院，买方为徐艳艳，买方购买卖方的8号楼3单元4层东户401室住房及12号车库、C1号储藏室（即3-1储藏室），总金额为420234.2元。尾部签名处由原告代被告签名；证据8华宇学院出具的收据一张，收据载明“缴款单位：城建建安徐艳艳；收款方式：转账；金额420234.2元；收款事由：房款。”证据11德州市职工购买公有住房申请表，德州市房屋转移申请、询问表，德州市直单位自管房（住宅）出售审核审批表各一份；证据14办理房产证相关资料的原件（证据7及证据11的原件）。以上证据证明诉争房屋确系原告为华宇学院建设华宇国际公寓后，华宇学院用该公寓七套住宅房抵顶部分工程款中的一套，即8号楼3单元401室、12号车库和3-1储藏室，且原告协助被告办理产权证书的事实；证据9原告于2008年10月20日向华宇物业递交的申请书一份，说明因购买房主款项不足，申请暂停办理诉争房屋的房产证。证明原告一直没有收到被告购房款，争议房屋的房产证一直没有办理；证据10第三人周金林（为乙方）与被告徐艳艳的丈夫解忠诚（为甲方）就该房屋的买卖签订的《房屋转让代办协议》复印件一份；证据12周金林签字的借条一份，内容为“借条，今借到现金捌拾万元整，此款项用途为欧迈机械入股，并定于10月15日还请此款，周金林，2007.10.8”；证据13全国企业信用信息公示系统查询的山东欧迈机械制造公司基本情况一份，信息显示，公司的法人是徐艳艳的文夫解忠诚、徐艳艳是公司的股东。以上证据证明第三人周金林是被告徐艳艳的丈夫解忠诚的代理人而不是原告的代理人，且第三人周金林与被告徐艳艳及其丈夫解忠诚是合伙关系，关系密切。被告对原告提交的证据提出异议，认为证据1（2012）德中民终字第814号民事判决书及证据2（2014）德中立民终字第10号民事裁定书已经认定被告获得争议房屋的产权且已付款完毕，原告的行为属于无理缠诉，此诉与前诉基于同一事实和理由，是重复起诉且已过诉讼时效；认为证据10《房屋转让代办协议》足以认定第三人周金林是原告的代理人；认为证据12周金林签字的借条与证据13山东欧迈机械制造公司基本情况与本案无关，不予质证。对原告提交的其他证据的真实性异议。第三人的质证意见同被告，称其是受原告的口头委托代售诉争房屋。被告提交反驳证据：证据1（2011）德城民初字第928号民事判决书一份；证据2（2012）德中民终字第814号民事判决书一份（同原告证据1）；证据11德城区法院、中院案卷材料各一份（德城法院一审开庭笔录复印件、中院二审开庭笔录复印件）。以上证据证明生效判决已经认定本案争议房屋归被告所有，并已将房款付清，原告的行为属于无理缠诉，此诉与前诉基于同一事实和理由，是重复起诉且已过诉讼时效；证据3《房屋转让代办协议》一份（同原告证据10）；证据4周金林收到条一份，内容为“今收到房款伍拾陆万元整（560000.00），周金林，2006.10.25”（560000.00元包含另一房屋的款项）。以上证据证明，第三人周金林是原告的代理人，且被告已经将购房款支付完毕；证据5《房屋认购协议》一份（同原告证据7）；证据6华宇学院出具的收据一张，（同原告证据8），以上证据证明被告与华宇学院签订了房屋认购协议，且华宇学院已经收到了被告的全部房款；证据7取暖费收据一份；证据8电费收据一份；证据9收视维护费一份；证据10水费单据一份。以上证据与前述证据互相印证，证明被告是争议房屋的合法产权人。原告对被告提交的反驳证据的真实性均无异议，对于重复证据原告已在举证中发表了意见，对其他证据无异议。原告认可被告是诉争房屋的合法产权人，但坚持并未收到被告或者第三人向其交付的房款。第三人对被告的反驳证据无异议，承认确实收到了被告的购房款。原审法院所确认的上述事实，有原告陈述、被告及第三人答辩、庭审笔录及原、被告提交的证据在卷证实。
原审法院认为，原告的前诉要求与被告解除购房合同、诉争房屋归原告所有与本诉要求被告支付购房款及利息不是基于同一事实和理由，被告提出的重复起诉抗辩理由不能成立，原审法院不予支持。房屋交付以后，原告一直在向被告主张权利，被告提出的原告的主张已过诉讼时效的抗辩理由不能成立，原审法院不予采信。本案中原告以折抵工程款的方式自华宇学院取得涉案房屋的处分权后，以420234.2元的价格转卖给被告，并以被告的名义与华宇学院签订《房屋认购协议》以办理房产证。后原告将《房屋认购协议》及华宇学院出具的收款收据和房屋钥匙交给了被告，被告搬入该房屋居住至今，被告已获得争议房屋的产权。对于以上事实，原、被告及第三人均无异议，且第三人承认，收到了被告交付的购房款。被告提交的《房屋转让代办协议》足以证明第三人是被告徐艳艳的丈夫解忠诚的委托代理人，受解忠诚的委托为其办理购买诉争房屋相关事宜并将购房款转至原房主。本案中，原告将《房屋认购协议》及华宇学院出具的收款收据和房屋钥匙交给了被告，被告搬入该房屋居住至今。原告已经完成了房屋交付义务。被告在2006年10月25日将购房款交给了第三人，但是第三人没有按照委托协议的约定，在2006年10月25日将该款项交付至原告。本案中，被告已经完成了付款义务，不应当承担向原告交付购房款的义务。第三人没有将购房款交付给原告，应当继续履行交付。义务，向原告交付诉争房屋的购房款。本案中，原、被告双方对于支付购房款的时间约定不明确，按照交易习惯，购房款的交付时间应当为购房合同生效的当日即2006年10月25日，因此对于原告主张按照中国人民银行同期贷款利率计算购房款自2006年10月25日至还款之日的利息的这一主张，原审法院予以支持。原告主张被告徐艳艳及其丈夫解忠诚与周金林是合伙关系，提交证据12周金林签字的捌拾万元借条及证据13山东欧迈机械制造公司的基本情况，与本案无关，原审法院不予采信。第三人主张与原告王文升之间存在债务纠纷，要求与原告结清债权债务关系后，再予以给付购房款，没有提供证据，原审法院不予认定。原审法院于2015年5月9日作出如下判决：第三人返还原告购房款420234.2元及利息（自2006年10月25日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定给付之日止）。限本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7604元，由第三人承担。
上诉人王文升不服原审判决上诉称：被上诉人徐艳艳未向上诉人履行付款义务，原审法院适用法律错误。一审已查明的事实中，根据被上诉人徐艳艳提交的其丈夫解忠诚与第三人周金林签订的《房屋转让代办协议》已经证实该协议是解忠诚委托周金林办理房屋买卖，解忠诚与周金林之间存在委托关系，周金林为徐艳艳丈夫解忠诚的委托代理人。徐艳艳与王文升分别作为买受人和出卖人，是房屋买卖合同的相对人。根据《民法通则》第63条第2款“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定，在本案中，第三人周金林作为徐艳艳一方的代理人，周金林在收到其委托人徐艳艳一方的购房款后，未向房屋出卖人王文升交付房款，履行付款义务；对于代理人周金林未履行付款义务的责任应当由被代理人徐艳艳一起承担。徐艳艳只是把房款交给了自己的
代理人周金林，其并未交给合同的相对人王文升，怎么能认定徐艳艳就已经履行付款义务呢？周金林与徐艳艳作为委托代理关系相对人在法律上对外是连带一体的，代理人未按照被代理人的指示去向出卖人王文升履行义务，被代理人徐艳艳对此应当承担责任。综上所述，原审对于被上诉人己履行付款义务，上诉人应向第三人追偿的判决，适用法律存在明显错误，请求二审法院依法改判被上诉人徐艳艳向上诉人王文升偿还420234.2元购房款及利息。
被上诉人徐艳艳答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律得当，证据确实充分，应依法予以维持。2006年10月25日，王文升以徐艳艳名义与山东华宇职业技术学院签订房屋认购协议，并于第二天为徐艳艳出具了华宇学院收据，徐艳艳将房款交于第三人周金林，第三人周金林出具了收到条，这一系列的事实能证实王文升已知道徐艳艳购买了其房屋，并将房款缴纳给了第三人周金林，否则王文升不可能为被上诉人代办《房屋认购协议》及将收款收据交付给徐艳艳，更不可能在被上诉人没有向其交纳购房款的情况下将楼房钥匙及楼房交付给被上诉人，让其居住至今。而且王文升既提不出与徐艳艳就该房屋买卖达成的任何协议，也说明不了洽谈的具体过程，更不能说明其为何在徐艳艳不交房款的情况下让被告居住其房屋达多年之久，在起诉之前王文升在房款问题上乃至包括其他问题从未与徐艳艳有过任何接触或争议。故徐艳艳提交的房屋转让代办协议、房屋认购协议、周金林的收条、山东华宇职业技术学院的收据及徐艳艳在该房屋居住至今的事实已形成一个完整的证据体系，足以证明徐艳艳已经完成了付款义务。第三人周金林没有将购房款交付给原告，应当继续履行交付义务，向原告交付诉争房屋的购房款。综上所述，被上诉人认为，上诉人王文升的上诉无事实与法律依据，恳请二审法院查清事实、驳回上诉、维持原判，以维护被上诉人的合法权益。
第三人周金林答辩称：原审认定事实清楚，证据充分，程序合法，周金林作为王文升的代理人，代理其买卖房屋，因与王文升存在债权债务关系，周金林收到购房款后并未全部交付王文升，等双方结算完毕后再予以归还。另外的观点同徐艳艳的答辩意见。
二审查明事实与一审判决认定事实一致。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：被上诉人徐艳艳应否支付上诉人购房款420234.2元及利息的问题。合法的买卖关系受法律保护，各方应当按照约定享受权利并履行义务。本案中，上诉人将从华宇学院折抵工程款而来的案涉房屋以420234.2元的价格卖给被上诉人，并以被上诉人的名义与山东华宇职业技术学院签订《房屋认购协议》一份，后上诉人将购房协议和房屋钥匙交付被上诉人，被上诉人亦搬入该房屋居住至今，至此上诉人交付房屋的义务已履行完毕，但上诉人至今并未收到购房款。被上诉人称，购房款已经交与第三人周金林，且第三人亦认可收到购房款，故自己不应当再支付上诉人购房款。本院认为，2006年10月25日，被上诉人与第三人签订房屋代办协议，并将购房款交与第三人。同日，上诉人以被上诉人的名义与山东华宇职业技术学院签订房屋认购协议，2006年10月26日又将华宇学院收据的缴款单位写为被上诉人徐艳艳，并将购房协议和房屋钥匙交付被上诉人，被上诉人住进案涉房屋后，上诉人并未让被上诉人书写借据等任何书面手续。结合上诉人此时并未收到房款的事实，上诉人作为从事经营性行业的完全民事行为能力人，其未要求被上诉人书写关于案涉房屋书面手续的事实不符合常理。再结合2008年办理房产证件时，上诉人将购房人填为被上诉人，在此时上诉人仍未收到房款的情况下，且依然未让被上诉人书写借据等任何书面材料的事实已足以认定，上诉人已经知道被上诉人将房款交与第三人，并对该事实予以认可。被上诉人将房款交付第三人的事实，第三人亦认可，因第三人未将购房款交付上诉人，故第三人应当继续履行支付上诉人购房款的义务。又因第三人于2006年10月25日收到被上诉人的购房款后，并未及时交付上诉人，故上诉人要求按照银行同期贷款利率支付利息的主张应予支持。因此，第三人应当继续履行支付房款的义务，并支付利息。
综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予采纳，原审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7604元，由上诉人王文升负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王飞雁
审 判 员 王玉敏
代理审判员 张 勇
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 宋 鑫