四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2013)成民终字第4814号
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）成都市兴文投资发展有限公司。住所地：成都市青羊区玉沙路***号*楼。
法定代表人尹建华，董事长。
委托代理人陈鸿，四川汇韬律师事务所律师。
委托代理人李启军，四川汇韬律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）成都恒森房地产开发有限公司。住所地：成都市金牛区黄忠街*号。
法定代表人张茂森，董事长。
委托代理人李桂云，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。
委托代理人杨燕，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉被告、反诉第三人）成都市法政物业管理有限公司。住所地：成都市锦江区北新街**号。
法定代表人李燕，董事长。
委托代理人谢红梅，四川恒成律师事务所律师。
原审第三人成都科信置业有限公司。住所地：成都市锦江区北新街**号。
法定代表人陈世亮，总经理。
委托代理人兰浩，四川恒成律师事务所律师。
委托代理人姜明。
原审第三人四川广盛达实业有限公司。住所地：成都市武侯区领事馆路*号。
法定代表人潘建国。
上诉人成都市兴文投资发展有限公司（以下简称兴文公司）因与被上诉人成都恒森房地产开发��限公司（以下简称恒森公司）、成都市法政物业管理有限公司（以下简称法政公司）、原审第三人成都科信置业有限公司（以下简称科信公司）、四川广盛达实业有限公司（以下简称广盛达公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2010）锦江民初字第1623号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人兴文公司的委托代理人陈鸿，被上诉人恒森公司的委托代理人李桂云、杨燕，被上诉人法政公司的委托代理人谢红梅，原审第三人科信公司的委托代理人兰浩、姜明到庭参加诉讼。原审第三人广盛达公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2003年5月12日，科信公司与案外人成都市土产公司签订《成都市国有土地使用权转让合同书》，以出���方式取得座落于成都市锦江区北新街32号1057.46平方米国有土地使用权，并于2003年5月28日领取成国用（2003）字第798号《国有土地使用权证》。
2003年12月29日，因科信公司涉及与四川省众视信息网络技术开发有限公司的纠纷，成都市中级人民法院作出民事裁定，冻结被执行人科信公司位于成都市锦江区北新街32号1057.46平方米国有土地使用权（成国用2003字第798号）。
2004年8月20日，科信公司、广盛达公司及四川省众视信息网络技术开发有限公司分别签订《转让协议》及《〈转让协议〉的补充协议》，就科信公司无力清偿所欠四川省众视信息网络技术开发有限公司债务，广盛达公司自愿购买科信公司位于成都市锦江区北新街32号国有土地使用权，以利于科信公司向四川省众视信息网络技术开发有限公司清偿债务。其后，广盛达公司与科信公司签订《成都市国有土地使用��转让合同书》，以出让方式取得座落于成都市锦江区北新街32号1057.46平方米国有土地使用权，并于2004年11月3日领取成国用（2004）字第1374号《国有土地使用权证》。
2005年1月1日，法政公司与科信公司签订《委托代管协议》，就包括成都市锦江区北新街44号（即现成都市锦江区北新街32号）院内停车场等场地的管理达成协议，其主要内容为：科信公司将北新街44号院内停车场等场地委托法政公司代为经营管理，其收入扣除人员工资福利、水电费、税收后进行利润分成，科信公司占净收入80%，法政公司占净收入20%；在委托代管期间出现管理不善造成的问题和纠纷，由法政公司负责，科信公司不承担任何责任。
2005年1月5日，法政公司与科信公司签订《委托代管的补充协议》，对前述《委托代管协议》相关内容进行补充约定。
2005年6月10日，广盛达公司与恒森公司签订《��屋买卖合同》，将位于成都市锦江区北新街32号的房屋144平方米作价出售与恒森公司。当月，恒森公司以出让方式取得成都市锦江区北新街32号1057.46平方米（独用面积）的国有土地使用权，并领取《国有土地使用权证》（成国用（2005）第794号）。
2005年7月27日，恒森公司与兴文公司签订《房屋、场地使用协议书》，就兴文公司使用恒森公司位于成都市锦江区北新街32号房屋及土地的相关事宜达成一致协议，主要约定：一、恒森公司保证对成都市锦江区北新街32号房屋及土地的合法权属，并将相关证明文件复印件作为协议附件提供；二、恒森公司将所属的成都市锦江区北新街32号房屋及土地1057.46平方米交由兴文公司使用；三、兴文公司按月支付使用费40000元，并于每月10日前支付，进入场地前应付清当月使用费用；四、兴文公司在进入场地前应一次性支付恒森公司120000���作为保证金。在协议终止时，双方费用结清无纠纷后，恒森公司在约定的使用期满之日起5日内无息退还。如兴文公司不能按时支付使用费时，恒森公司有权自行从保证金中扣除使用费，然后告知兴文公司30日内补足保证金；五、兴文公司对成都市锦江区北新街32号房屋及土地的使用时间为1年，自2005年8月1日至2006年7月31日。
2005年8月2日，兴文公司向恒森公司交付保证金120000元，恒森公司收取后出具《收据》。
2005年8月10日，鉴于成都市锦江区北新街32号房屋及土地由广盛达公司转让恒森公司后，由于广盛达公司存在土地交接的遗留问题，导致恒森公司不能按时接收场地，广盛达公司与恒森公司签订《补充协议》，约定：1、广盛达公司在2005年8月10日前将成都市锦江区北新街32号地块让出一个货车通道由恒森公司使用，并负责协助恒森公司建立运输通道，费用由广盛��公司全权负责。2、恒森公司同意在满足现场运输需要的前提下，在2005年9月10日前尽量维持房屋及停车场现状。3、广盛达公司承诺在2005年9月10日前将该地块连同所有地面附着物全部交付恒森公司。4、如广盛达公司未能在上述期限内让出通道、交付场地，广盛达公司同意赔偿恒森公司200000元补偿。
2007年2月5日，兴文公司与法政公司签订《临时交换场地使用协议》，根据科信公司、恒森公司等相关单位与兴文公司签订的相邻建设协议，就法政公司受托管理的成都市锦江区北新街32号房屋与场地及世都大厦接壤的围墙相关事宜达成协议，其中涉及成都市锦江区北新街32号停车场地及房屋使用的协议内容为：兴文公司另行租用30个车位交法政公司免费使用，法政公司将成都市锦江区北新街32号院腾空交兴文公司使用；鉴于兴文公司提供的邻街车位与成都市锦江区北新街32号���车场停车位和收益有一定差距，兴文公司同意给予法政公司一次性补偿人民币180000元；兴文公司将补偿费、邻街停车位和保安住房交付法政公司后，法政公司将成都市锦江区北新街32号停车场交给兴文公司使用。
2007年11月15日，兴文公司与法政公司签订《春熙商汇广场工程临时交换场地使用补充协议》，鉴于法政公司为兴文公司提供的成都市锦江区北新街32号临时停车场作为施工周转场地，法政公司的车辆必须在场外另寻停车位，双方就此达成相关协议。
2008年8月5日，兴文公司与法政公司签订《临时交换场地继续使用协议》，就兴文公司使用法政公司提供的成都市锦江区北新街32号施工周转场地等相关事宜达成相关协议。
2009年6月5日，兴文公司与法政公司签订《临时场地使用补偿协议》，就成都市锦江区北新街32号房屋及土地的使用和补偿问题达成相关协议，其中，场地使用期限为2009年6月5日至2012年6月4日。
2010年2月8日，恒森公司向成都市蜀都公证处申请对位于成都市锦江区北新街32号房屋及土地的现状进行证据保全，该公证处公证人员及恒森公司代理人李林蔚一同前往成都市锦江区北新街32号。恒森公司代理人李林蔚对位于该处房屋及土地的现状进行拍摄，共拍得照片20张。2010年2月9日，该公证处作出（2010）川成蜀证内民字第7000号《公证书》，并将上述20张照片作附件。
同日，四川衡平律师事务所基于恒森公司委托，就兴文公司拖欠《房屋、场地使用协议书》约定的成都市锦江区北新街32号房屋及土地使用费向兴文公司发出律师函，函告兴文公司，截止2010年2月28日应支付租金1240000元（诉讼中，恒森公司称函中请求数额系笔误，至2010年2月28日应付租金为2200000元），并要求兴文公司在收到律师函后于2010年3月10日前将租���支付恒森公司。该律师函于2010年2月9日以国内特快专递邮件投递至兴文公司住所地成都市青羊区玉沙路142号晶爵大厦8楼尹建华。
其后，恒森公司提起本案诉讼。
另查明，2007年2月5日至2010年12月4日，兴文公司累计向法政公司支付款项及提供车位、房屋等实物折合对价共计1474099.78元，其中，2007年2月5日至2009年6月4日期间819852.04元，2009年6月5日至2010年12月4日期间654247.74元，包括兴文公司于2009年5月15日至2010年5月14日期间以月租金1630.43元租赁的位于成都市锦江区中新横街12号1单元6楼9号房屋、于2009年7月1日至2010年6月30日期间以月租金1250元租赁的位于成都市锦江区北新街40号3单元5楼10号房屋。
现成都市锦江区北新街32号原为成都市锦江区北新街44号，该处房屋及土地由兴文公司占有、使用，至恒森公司提起本案诉讼，兴文公司均未按《房屋、场地使用协议书》约定支��成都市锦江区北新街32号房屋及土地使用费。
原审法院认为，科信公司取得成都市锦江区北新街32号国有土地使用权后，因其涉案在四川省成都市中级人民法院执行过程中与广盛达公司及四川省众视信息网络技术开发有限公司签订相关协议，由广盛达公司自愿购买科信公司上述国有土地使用权，广盛达公司并据以取得上述国有土地使用权。此后，科信公司与法政公司签订相关协议将成都市锦江区北新街32号等区域委托法政公司代为经营管理。在法政公司代为经营管理期间，恒森公司与广盛达公司签订《房屋买卖合同》，从而取得成都市锦江区北新街32号国有土地使用权。至此，恒森公司对该国有土地及其房屋享有合法权益，其所享有的占有、使用、收益和处分的权利依法受法律保护。
其后，恒森公司与兴文公司签订《房屋、场地使用协议书》，约定：将成都市锦江区北新街32号房屋及土地交由兴文公司有偿使用，兴文公司按月支付使用费40000元；兴文公司支付保证金120000元，如兴文公司不能按时支付使用费，恒森公司从保证金中扣除使用费。该协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害社会公共利益，合法有效，恒森公司及兴文公司均应依照协议约定全面履行义务。并且该协议具有租赁合同的法律关系，其中约定的使用费应属租金性质。
但是，双方就恒森公司是否已按约定向兴文公司交付成都市锦江区北新街32号房屋及土地存在分歧。对此，原审法院认为，广盛达公司将成都市锦江区北新街32号房屋及土地转让恒森公司后，由于其未能完成房屋及土地的交付，双方签订《补充协议》，广盛达公司承诺于2005年9月10日前完成交付，如未能交付，同意赔偿恒森公司200000元补偿。因此，本案据��认定，恒森公司与兴文公司签订《房屋、场地使用协议书》后，未能在双方约定的租赁期起始时间即2005年8月1日将成都市锦江区北新街32号房屋及土地直接交付兴文公司。但是，科信公司在将成都市锦江区北新街32号房屋及土地让与广盛达公司后在不再享有处分权的情形下，与法政公司签订《委托代管协议》将所涉房屋及土地委托法政公司进行管理的行为，能够证明成都市锦江区北新街32号房屋及土地已实际由法政公司占有、使用。而基于兴文公司关于成都市锦江区北新街32号房屋及土地由法政公司有偿交付给兴文公司使用以及其向法政公司支付对价的陈述，本案能够认定兴文公司系成都市锦江区北新街32号房屋及土地的实际占有、使用人。所以，成都市锦江区北新街32号房屋及土地的相关权属转移恒森公司后，在其已由兴文公司实际占有、使用的情形下，恒森公司无需另行直接向兴文公司进行交付。
由于广盛达公司承诺2005年9月10日前进行交付，未能交付的即给予200000元补偿，且本案无证据证明其后广盛达公司的交付情形，因此，广盛达公司的未交付行为导致恒森公司未能按约定向兴文公司进行交付，恒森公司即可依据相关协议要求广盛达公司给予补偿。故恒森公司请求兴文公司自2005年8月1日起支付租金的诉讼请求不能成立。
按照恒森公司与兴文公司的约定，如兴文公司未按时支付租金，恒森公司有权从保证金中予以扣除，再告知兴文公司30日内补足保证金。但是，本案尚无证据证明恒森公司在兴文公司未支付租金的情形下以兴文公司保证金予以扣除并在其后告知兴文公司补足保证金的事实存在，故本案不能确定兴文公司应开始支付而实际未支付租金的时间，即本案不能确定兴文公司实际占有、使用成都市锦江区北新街32号���屋及土地的起始时间。然而，鉴于兴文公司在诉讼中所作关于其自法政公司取得并于2007年2月5日正式投入使用的陈述，本案认定兴文公司自2007年2月5日起实际占有、使用成都市锦江区北新街32号房屋及土地。同时，2007年2月5日至2009年6月5日期间，兴文公司与法政公司多次签订协议，明确法政公司向兴文公司提供成都市锦江区北新街32号房屋及土地，在2009年6月5日签订的《临时场地使用补偿协议》中约定，其使用期限为2009年6月5日至2012年6月4日，故可以认定至恒森公司提起本案诉讼时，兴文公司仍实际占有、使用成都市锦江区北新街32号房屋及土地。
综上，兴文公司作为成都市锦江区北新街32号房屋及土地的实际占有、使用人，负有支付租金的义务，但由于其未支付，恒森公司作为所有权人有权要求兴文公司支付租金。虽然兴文公司实际占有、使用成都市锦江区北新���32号房屋及土地，处于恒森公司与兴文公司之间《房屋、场地使用协议书》约定的期限届满后，但该协议对于双方就成都市锦江区北新街32号房屋及土地所设定的权利义务关系具有约束力。所以，兴文公司应当自2007年2月5日起按月向恒森公司支付租金40000元，由于兴文公司未支付，恒森公司在其保证金中予以相应扣除，并自2007年2月5日起逐月扣除40000元至2007年5月4日，所以，本案认定兴文公司自2007年5月5日起即未继续支付租金。
关于恒森公司主张2005年8月至2010年4月期间租金（共计2280000元）是否已超过诉讼时效。原审法院认为，诉讼时效是指权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求人民法院依法保护其民事权利的制度。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，“下列的诉讼时效期间为一年:(一)身体受到伤害要求赔偿的;(二)出售质量不合格的商品未声明的:(三)延付或者拒付租金的;(四)寄存财物被丢失或者损毁的。”因此，恒森公司主张租金给付应受特殊诉讼时效一年的限制。由于兴文公司实际占有、使用成都市锦江区北新街32号房屋及土地始于恒森公司与兴文公司之间《房屋、场地使用协议书》约定的期限届满后，且本案无证据证明双方具有另行签订租赁合同的事实，因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，兴文公司实际占有、使用成都市锦江区北新街32号房屋及土地，双方形成不定期租赁合同关系，兴文公司自2007年5月5日起逐月延付或者拒付租金，恒森公司即应在相应的一年诉讼时效内主张权利。但是，恒森公司仅于2010年2月9日委托四川衡平律师事务所向兴文公司发出律师函，要求兴文公司在收到律师函后于2010年3月10日前将租金支付恒森公司。兴文公司对此不予认可，恒森公司除此未进一步提供充分证据证明其向兴文公司主张权利，故四川衡平律师事务所基于恒森公司委托向兴文公司发出律师函的行为不引起诉讼时效的中断。综上，至2010年4月21日恒森公司提起本案诉讼，主张2009年4月前的租金支付，已超过法定的诉讼时效，原审法院对恒森公司主张2009年4月前租金的诉讼请求不予支持，而2009年5月至2010年4月期间的租金480000元未超过法定诉讼时效，原审法院予以支持。
关于法政公司是否应当承担连带责任。恒森公司以其未委托法政公司处理成都市锦江区北新街32号房屋及土地，以及兴文公司与法政公司之间的相关协议损害恒森公司权益属无效合同为由，要求法政公司承担连带责任。原审法院认为，恒森公司系以租赁合同法律关系提起本案诉讼，而法政公司��非恒森公司与兴文公司之《房屋、场地使用协议书》的合同相对人，故恒森公司请求法政公司承担兴文公司延付或者拒付租金的法律责任，缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。
关于兴文公司的反诉。原审法院认为，恒森公司在兴文公司未支付租金的情形下，以兴文公司交付的保证金作为租金予以扣除，符合双方合同约定，并无不当。且兴文公司主张恒森公司以欺诈方式签订《房屋、场地使用协议书》，缺乏证据支持，不予确认。故兴文公司的反诉诉讼请求，原审法院在本案中不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条��规定，判决兴文公司向恒森公司支付2009年5月至2010年4月期间的租金共计480000元；驳回恒森公司的其他诉讼请求；驳回兴文公司的反诉请求。案件受理费25040元，由恒森公司负担16540元，兴文公司负担8500元。反诉案件受理费1350元，由兴文公司负担。公告费600元，由恒森公司负担。
宣判后，兴文公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回恒森公司的诉讼请求，并由恒森公司向兴文公司返还保证金120000元，本案一、二审诉讼费由恒森公司负担。其主要上诉理由是：兴文公司与恒森公司于2005年7月27日签订的为期一年的《房屋、场地使用协议书》因恒森公司不能履行交付义务、无法实现合同目的而自行终止，2007年2月5日后兴文公司对案涉场地的占有、使用，系因其与法政公司之间建立合同关系并支付对价而产生的权利，与恒森公司无关，不能认定为是��文公司与恒森公司之间原有租赁关系的延续，兴文公司与恒森公司间也未建立不定期租赁关系。原审法院判决兴文公司向恒森公司支付租金，导致兴文公司使用案涉场地同时支付了两次费用，该判决与法律的公平公正严重背离。
兴文公司于2005年8月支付给恒森公司的120000元保证金系履约保证金，案涉租赁合同因恒森公司未实际履行，该保证金应由恒森公司予以退还。
被上诉人恒森公司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。恒森公司与兴文公司签订案涉协议时已向兴文公司出示权属证书，并无欺诈行为，在兴文公司已实际占有、使用案涉土地的情况下，恒森公司无需另行向其交付土地。合同法规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人无异议的，原租赁合同继续有效，租赁期间为不定期。故虽然案涉租赁协议约定期间届满，但到期后兴文公司继续使用该地块，因此形成不定期租赁，兴文公司应支付租金。
被上诉人法政公司答辩称，其并非诉争合同的当事人，其对双方的合同关系不清楚，其同意兴文公司的上诉请求。
原审第三人科信公司答辩称，其同意科信公司和法政公司的意见。
原审第三人广盛达公司未参加庭审，也未提交书面答辩意见。
本院经二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，兴文公司是否应向恒森公司支付2009年5月至2010年4月期间的租金480000元，恒森公司是否应向兴文公司退还120000元保证金，是本案在二审中的争议焦点。恒森公司认为，兴文公司与其签订了《房屋、场地使用协议书》并于2007年2月起实际占有、使用协议约定的土地，而恒森公司系该土地的产权人，故兴文公司应向其支付租金。原审法院认为，诉争租赁协议虽已过期，但兴文公司于2007年2月起基于实际占有使用该协议约定的土地，双方关系实为原租赁关系的延续，构成不定期租赁，判决将兴文公司支付的保证金120000元用于冲抵租金，并判决兴文公司向恒森公司支付与恒森公司2009年5月至2010年4月期间的租金480000元。对此本院认为，虽然恒森公司系诉争土地的产权人，但基于其对土地的实际控制权存在瑕疵，其一直未能向兴文公司履行交付诉争租赁土地的义务，故双方签订的诉争租赁协议一直未能实际履行。该租赁协议到期后，兴文公司从诉争土地的实际控制人法政公司处取得土地使用权并向法政公司支付相应对价，是其与法政公司之间形成的租赁合同关系，其对诉争土地的占有、使用与恒森公司已无关联，故其使用诉争土地不能视为兴文公司与恒森公司对诉争土地租赁关系的延续，恒森公司要求兴文公司支付租金的诉讼请求不能成立，本院不予���持。原审法院认定兴文公司与恒森公司建立不定期租赁关系，判决兴文公司向恒森公司支付租金不当，本院予以纠正。兴文公司关于其不应向恒森公司支付租金的上诉理由成立，本院予以支持。对兴文公司要求恒森公司退还120000元保证金的上诉请求，恒森公司抗辩称已超过诉讼时效期间，对此本院认为，诉争土地租赁协议约定期间为2005年8月1日至2006年7月31日，协议到期未能履行，故从到期次日即2006年8月1日起兴文公司即已知晓其权利受到侵害，其退还保证金的诉讼时效期间应从此开始计算2年，但兴文公司一直未向恒森公司主张退还保证金，至其2010年在本案中提起反诉时已超过法定诉讼时效期间，兴文公司诉请恒森公司退还保证金已丧失胜诉权，对兴文公司诉请恒森公司退还保证金120000元的诉讼请求，本院不予支持。恒森公司关于兴文公司主张退还保证金已超过法定诉讼时效期间的抗辩主张成立，本院予以支持。综上，原审审判程序合法，原判认定事实基本清楚，但适用法律不当，依法应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持成都市锦江区人民法院（2010）锦江民初字第1623号民事判决第三项即“驳回成都市兴文投资发展有限公司的反诉请求”；
二、撤销成都市锦江区人民法院（2010）锦江民初字第1623号民事判决第一项即“成都市兴文投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向成都恒森房地产开发有限公司支付2009年5月至2010年4月期间的租金共计480000元”、第二项“驳回成都恒森房地产开发有限公司的其他诉讼请求”；
三、驳回成都恒森房地产开发有限公司的诉讼请求。
一审本诉案件受理费25040元、公告费600元，合计25640元，由成都恒森房地产开发有限公司负担；一审反诉案件受理费1350元，由成都市兴文投资发展有限公司负担。二审案件受理费8500元，由成都恒森房地产开发有限公司负担6500元，成都市兴文投资发展有限公司负担2000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周继锋
审 判 员 魏云霞
代理审判员 管茂成
二〇一三年十一月二十九日
书 记 员 李婧杰