上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2654号
上诉人（原审原告）上海恒立房地产有限公司，住所地上海市。
法定代表人陆却非，总经理。
委托代理人郭丽敏，上海市汇盛律师事务所律师。
上诉人（原审被告）上海老介福总公司，住所地上海市。
法定代表人曹财根，经理。
委托代理人朱世静。
委托代理人揭沪元。
被上诉人（原审被告）上海老介福商厦，住所地上海市。
法定代表人沈锡章。
被上诉人（原审第三人）上海光韶经贸有限公司，住所地上海市。
法定代表人朱元庄，经理。
被上诉人（原审第三人）上海机诚量刃具有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人方良镖，经理。
被上诉人（原审第三人）上海宇际阀门机械有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人李定国，经理。
被上诉人（原审第三人）上海京福五金机电标准件有限公司，住所地上海。
法定代表人瞿建强，经理。
上列五被上诉人共同委托代理人朱世静。
上列五被上诉人共同委托代理人揭沪元。
原审第三人上海新黄浦置业股份有限公司，住所地上海市。
法定代表人王伟旭，董事长。
委托代理人郭丽敏，上海市汇盛律师事务所律师。
上诉人上海恒立房地产有限公司（以下简称“恒立公司”）、上诉人上海老介福总公司（以下简称“老介福公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市黄浦区人民法院（2014）黄浦民四（民）重字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月11日公开开庭审理了本案。上诉人恒立公司的委托代理人郭丽敏，上诉人老介福公司的委托代理人朱世静、揭沪元，被上诉人上海老介福商厦（以下简称“老介福商厦”）、被上诉人上海光韶经贸有限公司（以下简称“光韶公司”）、被上诉人上海机诚量刃具有限公司（以下简称“机诚公司”）、被上诉人上海宇际阀门机械有限公司（以下简称“宇际公司”）、被上诉人上海京福五金机电标准件有限公司（以下简称“京福公司”）的共同委托代理人朱世静、揭沪元，原审第三人上海新黄浦置业股份有限公司（以下简称“新黄浦置业公司”）的委托代理人郭丽敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，1992年8月、10月，经上海市黄浦区人民政府同意并经上海市外国投资工作委员会批复，批准设立由上海市黄浦区房产经营公司（以下简称“黄浦房产公司”，出资49%）与新加坡长立国际开发股份有限公司（出资51%）合资经营的恒立公司，合资经营公司通过土地使用权有偿出让方式开发本市北京东路XXX号街坊基地。同年11月12日，恒立公司经工商机关核准登记成立。后合资经营公司股东发起人由黄浦房产公司变更为上海黄浦房地产股份有限公司（以下简称“黄浦房产股份公司”）。目前合资经营公司股东发起人为新黄浦置业公司、申江国际发展有限公司。
原上海市浙江中路XXX-XXX号、上海市北京东路XXX号房屋系由原上海市黄浦区纺织品公司（以下简称“纺织品公司”）使用的公房。
1992年10月10日，黄浦房产公司为甲方与乙方纺织品公司签订《动迁协议》一份，约定，乙方原有房屋属公房，地址浙江中路XXX-
XXX号建筑面积198.83平方米，北京东路XXX号建筑面积205.84平方米，共计404.67平方米；乙方接受甲方拆迁安置，商场营业用房200平方米，安排在建成后的71街坊，总面积扣除上述面积尚余的办公用房在71街坊内；甲方提供临时营业场所，给予乙方一次性补偿人民币（以下币种均为人民币）40万元；甲方在日后安排回迁时，大于乙方原租赁总面积部分按71街坊的综合成本价。该协议并有纺织品公司下属单位上海金星机电五金螺丝商店作为房屋使用方盖章。
1995年11月20日，上海市城市规划管理局向恒立公司发出建设工程规划许可证，建设项目为上海市黄浦区北京东路XXX号外滩京城。
1996年10月22日，恒立公司取得上海市房屋土地管理局颁发的沪房市字（1996）第001643号房地产权证，产权范围包括上海市北京东路XXX号A座三、四、五层（部分），B座三至六层，C座三至六层；1999年1月11日，恒立公司取得上海市房屋土地管理局颁发的沪房市字（1999）第000116号房地产权证，产权范围包括上海市北京东路XXX号A座一、二层，C座一、二层。
1996年11月21日，黄浦房产股份公司向纺织品公司发出《单位空房调用单》，将北京东路XXX号外滩京城四层XXX、XXX（建筑面积共计211平方米）、底层XXX、XXX、XXX（建筑面积共计193.50平方米）房屋（即系争房屋）交付给纺织品公司，作为按动迁协议安置使用权。上述调用单使用单位由纺织品公司下属单位上海金星机电五金螺丝商店盖章（1996年12月5日变更登记为上海金星机电五金供应站，以下简称“金星机电站”）。
1996年11月，纺织品公司转轨为老介福公司，老介福公司将系争房屋实际交付下属金星机电站使用。
1997年2月3日，金星机电站就系争房屋向物业管理方上海东方卓德物业顾问有限公司分别支付3个月物业管理费计30，216.15元、3个月租金计17，959.80元及中央空调盘管分摊费（部分）计20，900元，之后未再支付相关租赁费用。
2002年12月10日，金星机电站经工商机关核准注销企业注册登记，老介福公司确认金星机电站注销后的一切债权债务均由老介福公司承担。
原审法院另查，金星机电站使用系争房屋期间，将系争房屋实际交付光韶公司使用（未签订协议），而光韶公司又将其中XXX室部分房屋转租给机诚公司使用（2012年协议约定月租金为3，400元，使用面积20平方米）、XXX室部分房屋转租给宇际公司使用（2012年协议约定月租金为4，300元，使用面积20平方米）、XXX室房屋转租给京福公司使用（2012年协议约定月租金为4，000元，使用面积20平方米）。
2012年，恒立公司起诉至原审法院，请求判令：1、解除恒立公司与老介福公司间的房屋租赁关系；2、光韶公司、机诚公司、宇际公司、京福公司将所使用的系争房屋返还给恒立公司；3、光韶公司将XXX室、XXX室房屋恢复原状，或者赔偿恒立公司因自行恢复原状所遭受的损失（具体金额另计）；4、老介福公司按公有非居住房屋租金标准支付系争房屋自2000年1月起至判决生效之日止的租金（暂计至2012年6月为897，990元）；5、老介福公司按欠租金额支付自2000年1月起至判决生效之日止之违约金（暂计至2012年6月为753，772元）；6、老介福公司按C区114室、127室、128室房屋月租金五倍的标准支付转租收益1，235，490.80元；7、老介福商厦及光韶公司就上述第4、5、6项诉请承担连带责任。原审审理中，恒立公司变更诉请如下：1、解除恒立公司与老介福公司间就系争房屋的租赁关系；2、光韶公司、机诚公司、宇际公司、京福公司搬离系争房屋，将房屋返还给恒立公司；3、老介福公司按月租金5，461元向恒立公司支付系争房屋自1997年5月至判决生效日止的租金（暂计至2014年8月为1，135，888元）；4、老介福公司按日万分之四标准支付自2000年1月至判决生效日止逾期支付租金的违约金（暂计至2014年8月为1，004，503元）；5、老介福公司按与机诚公司、宇际公司、京福公司间转租合同租金标准支付C区1层114室、127室、128室自2000年1月至判决生效日止的实际转租收益，暂计为1，396，200元；6、老介福商厦及光韶公司就上述第3、4、5项诉请承担连带责任。
原审法院再查，1993年6月，原上海老介福呢绒绸缎商店变更登记为原上海老介福商厦。同年12月，原上海老介福商厦变更登记为老介福公司，法定代表人登记为曹财根，住所地为上海市南京东路XXX号，经济性质为全民所有制，出资人为上海新世界纺织品服饰有限公司（以下简称“新世界服饰公司”）。1996年12月，老介福商厦登记成立，法定代表人登记为沈锡章，住所地为上海市南京东路XXX号，经济性质为国有联营企业，出资人为上海市黄浦区金光绸缎呢绒商店（以下简称“金光呢绒店”）及新世界服饰公司。
原审法院又查明，2003年1月，老介福商厦及金光呢绒店作为发起人登记成立光韶公司，公司类型为国内合资有限责任公司。2011年10月11日，光韶公司在法院谈话笔录中称愿就系争房屋物业管理费承担责任。
原审法院认为，本案争议焦点在于：1、恒立公司与老介福公司间是否构成房屋租赁法律关系？2、恒立公司向老介福公司主张解除租赁关系的理由是否成立？3、恒立公司向老介福公司主张支付租金、违约金及转租收益的理由是否成立？4、恒立公司的起诉是否已超过诉讼时效？
关于焦点1，系争房屋系基于动迁协议而安置纺织品公司回迁使用的房屋，纺织品公司为该系争房屋使用权人。与纺织品公司签订动迁协议及出具单位空房调用单的相对方，虽为黄浦房产公司及更名后的黄浦房产股份公司，即现新黄浦置业公司，但新黄浦置业公司其时作为恒立公司公司股东发起人，在恒立公司未正式登记注册及之后以恒立公司股东身份分别与纺织品公司签约、出具房屋调用单，应属代表恒立公司的履约行为。纺织品公司取得回迁安置使用的房屋，实际产权登记于恒立公司名下，作为承租使用房屋的纺织品公司应负有向房屋产权人支付租金的义务。老介福公司作为纺织品公司转轨更名后的承继方，理应作为该义务主体承担责任，故恒立公司与老介福公司间构成房屋租赁法律关系。老介福公司以签约、调房单相对方非恒立公司的抗辩，不能对抗物权登记对外公示效力，其辩称排除恒立公司主体权利的理由依法不能成立。
关于焦点2，老介福公司因原使用公房动迁通过回迁安置而取得系争房屋的使用权，由于该房屋承租权取得的特殊性，从尊重维护原有租赁状况正常延续角度出发，该类租赁关系以不轻易解除为宜，故法院对恒立公司主张解除与老介福公司租赁关系的诉请，依法难以支持。对于恒立公司诉请要求光韶公司、机诚公司、宇际公司、京福公司返还房屋一节，鉴于恒立公司与老介福公司间的租赁关系不宜解除，而恒立公司对老介福公司将系争房屋再行转租给光韶公司等使用一节亦未提出异议，故法院对恒立公司要求返还房屋诉请依法亦不予支持。
关于焦点3，老介福公司利用系争房屋使用、收益，理应向房屋所有权方的恒立公司承担支付租金的义务。恒立公司主张老介福公司自1997年5月开始（1997年2月3日支付三个月租金）作为租金的起算时点并无不当，有关租金标准参照本市公有非居住用房租金标准，系考虑到系公房动迁回迁安置的因素，且该标准低于老介福公司原第一期支付租金的平均值，故可予支持。恒立公司依据上海市房屋租赁条例规定日万分之四向老介福公司主张逾期支付租金的违约金，该主张的理由成立。恒立公司主张老介福公司因未经同意擅自转租，故根据市政府有关公有非居住用房支付转租收益的标准，以转租合同约定的租金标准支付转租收益，该主张依法成立，但其时点应自恒立公司向老介福公司有效主张权利之日起算。至于恒立公司要求老介福商厦及光韶公司对老介福公司付款义务承担连带责任一节，根据工商登记材料记载，老介福公司虽反映与老介福商厦有变更登记承继关系，但老介福商厦于1996年通过工商机关注册登记成立，属由新的出资发起人重新设立的企业法人。恒立公司以老介福公司与老介福商厦注册地址相同、老介福商厦为老介福公司签收诉讼材料等，推定两当事人财产、公司人格混同，缺乏事实和法律依据，法院对该主张难以支持；光韶公司作为次承租人，其转租关系中应对老介福公司构成权利义务关系，恒立公司以其作为实际使用人要求承担连带责任的主张依据不足，法院不予支持。
关于焦点4，恒立公司未能提供向老介福公司寄交收费通知单、催款通知单的有效送达凭据，不能证明其起诉前在诉讼时效内有向老介福公司催讨过租金等费用的事实，且老介福公司也否认收到恒立公司前述催款通知，故恒立公司要求老介福公司支付2011年7月10日前的租金等费用的诉请已经超过诉讼时效，法院依法不予支持。恒立公司通过起诉要求老介福公司支付转租收益，而恒立公司并未在之前向老介福公司进行过有效的权利主张，故其主张转租收益的起算日期应从恒立公司向法院提起诉讼，法院受理立案日开始计算。
综合上述，老介福公司应向恒立公司支付自2011年7月10日起按本市公有非居住用房租金标准计算的租金，并按该拖欠租金的日万分之四标准支付违约金。老介福公司未经同意擅自转租，应按其与光韶公司等转租合同约定的租金标准，向恒立公司支付自2012年7月10日开始起算的转租收益。恒立公司主张解除与老介福公司间的房屋租赁关系及要求光韶公司等搬离系争房屋，因老介福公司取得该租赁房屋的特殊性质，故恒立公司该诉请不能成立。恒立公司要求老介福商厦、光韶公司承担连带责任的依据不足，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《上海市房屋租赁条例》第二十三条第二款、《上海市房地资源局关于贯彻实施的意见（二）》第十条第五款的规定，判决如下：一、上海老介福总公司于本判决生效之日起十日内支付上海恒立房地产有限公司自2011年7月10日起至本判决生效之日止的租金［计算方式：月租金5，461元（13.50元／平方米×404.50平方米）×自2011年7月10日起至本判决生效之日止］；二、上海老介福总公司于本判决生效之日起十日内支付上海恒立房地产有限公司自2011年7月10日起至本判决生效之日止的欠租违约金［计算方式：以月租金5，461元为基数×自2011年7月10日起至本判决生效之日止×每日万分之四（以日历年度为计算单位，每届满一年按年租金计算违约金，即2011年7月10日开始计算违约金的计算时点为2012年7月10日，以此类推）］；三、上海老介福总公司于本判决生效之日起十日内支付上海恒立房地产有限公司自2012年7月10日起至本判决生效之日止转租收益［计算方式：上海宇际阀门机械有限公司（XXX室）转租合同约定月租金4，300元为基数，自2012年7月10日起至本判决生效之日止按月计算；上海机诚量刃具有限公司（XXX室）转租合同约定月租金3，400元为基数，自2012年7月10日起至本判决生效之日止按月计算；上海京福五金机电标准件有限公司（XXX室）转租合同约定月租金4，000元为基数，自2012年7月10日起至本判决生效之日止按月计算］；四、驳回上海恒立房地产有限公司要求解除与上海老介福总公司间租赁关系、返还系争房屋、上海老介福商厦、上海光韶经贸有限公司承担连带责任的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原一审案件受理费35，092.72元（含重审补缴受理费20，659.12元），由上海恒立房地产有限公司负担28，074.18元，由上海老介福总公司负担7，018.54元。
恒立公司不服原审法院判决向本院提起上诉称，金星机电站注销在先，而光韶公司登记在后，金星机电站不可能将系争房屋交付光韶公司使用，老介福公司与光韶公司就系争房屋不存在转租关系，光韶公司使用系争房屋是非法的，由于老介福公司拖欠租金且擅自搭建，其无权转租系争房屋。2010年9月9日恒立公司就向老介福公司寄出律师函主张欠付租金，故租金及违约金应从2009年9月9日开始计算；恒立公司于2012年6月起诉主张转租收益，原审法院于2012年7月立案受理，故转租收益理应从2011年6月开始计算，原审法院认定的租金、违约金及转租收益起算点都是错误的。光韶公司非法使用系争房屋，又将系争房屋非法转租，且实际得益，故其应对老介福公司的付款义务承担连带责任。原审法院认定事实错误，要求撤销原审判决，依法改判支持恒立公司原审中的诉讼请求。
老介福公司辩称，不同意恒立公司的上诉请求，恒立公司就系争房屋归属情况没有告知过老介福公司，由于双方发生诉讼，老介福公司才没有支付租金，并非故意拖欠。
被上诉人老介福商厦、光韶公司、机诚公司、宇际公司及京福公司辩称，同意老介福公司的意见。
原审第三人新黄浦置业公司述称，同意恒立公司的意见。
老介福公司亦不服原审法院判决，向本院提起上诉称，其是与黄浦房产公司签订动迁协议的，单位空房调用单是由变更后的黄浦房产股份公司发出，从动迁到老介福公司使用房屋期间，恒立公司从未告知过其是房屋的权利人，老介福公司之前从来没有和恒立公司形成过租赁关系，直到恒立公司提起诉讼，老介福公司与恒立公司才建立了直接的租赁关系；老介福公司取得系争房屋是基于动迁政策安置，在此基础上建立的租赁关系与一般商业租赁关系不同，老介福公司因传统经营较专业，无法在系争房屋内正常经营，为维持租赁费用的来源并解决因动迁安置职工下岗经济问题，不得不将系争房屋进行转租，该转租并没有违反法律规定，恒立公司对此也没有提出过异议，原审法院认定事实错误，否认双方形成特殊租赁关系，判决老介福公司支付转租收益错误，要求撤销原审判决第三项，依法改判老介福公司不需支付转租收益。
恒立公司辩称，不同意老介福公司的上诉请求，恒立公司是系争房屋的开发单位，租赁关系是发生在老介福公司与恒立公司之间的，老介福公司拖延与恒立公司签订合同并拖欠租金，责任应由老介福公司承担，老介福公司从未提供过其与光韶公司之间的租赁合同，老介福公司也没有租金收益，光韶公司是非法使用系争房屋，老介福公司所称安置职工问题与本案无关，也不存在。
被上诉人老介福商厦、光韶公司、机诚公司、宇际公司及京福公司辩称，同意老介福公司的意见。
原审第三人新黄浦置业公司述称，同意恒立公司的意见。
本院经审理查明，1996年11月21日，黄浦房产股份公司向纺织品公司发出《单位空房调用单》，将北京东路XXX号外滩京城四层XXX、XXX、底层XXX、XXX、XXX房屋交付给纺织品公司，作为按动迁协议安置使用权。原审法院其余查明事实无误，本院予以确认。
本院审理中，恒立公司提供一份工商登记信息，证明光韶公司第二机电五金分公司（即光韶公司第二分公司）没有在系争房屋内进行办公。老介福公司认为无法核实恒立公司提供的材料情况，且与本案转租没有关联性。老介福商厦、光韶公司、机诚公司、宇际公司及京福公司同意老介福公司的意见。新黄浦置业公司同意恒立公司的意见。
本院认为，根据查明的事实显示，系争房屋是回迁使用的动迁安置房屋，产权登记在恒立公司名下，老介福公司作为系争房屋使用权人的承继方，理应作为支付租金的义务主体，签订动迁协议以及出具空房调用单的主体不是恒立公司，并不影响恒立公司与老介福公司之间构成房屋租赁法律关系，原审法院对该法律关系的认定，本院予以认同。老介福公司上诉否认与恒立公司建立租赁关系，本院不予采纳。由于系争房屋使用权的取得具有特殊性，原审法院从尊重维护原有租赁状况正常延续角度出发，对恒立公司要求解除与老介福公司的租赁关系、要求光韶公司等当事人返还房屋等诉讼请求不予支持，并无不妥。因老介福公司未按时支付租金，而恒立公司未能提供证据证明其在起诉前在诉讼时效内向老介福公司催讨过租金等事实，原审法院据此判决老介福公司从2011年7月10日起支付欠租及欠租违约金，依法有据，本院予以赞同。至于恒立公司主张的老介福公司的转租收益，鉴于老介福公司与恒立公司之间租赁关系的特殊性，以及老介福公司自身的特点，老介福公司所称其通过转租系争房屋以解决租赁费用来源以及安置下岗职工，具有一定合理性，在恒立公司对老介福公司转租房屋未提出过异议的情况下，现恒立公司主张老介福公司支付转租收益，将会导致双方利益失衡，原审法院判决支持恒立公司关于转租收益的诉讼请求尚有不妥之处，本院予以调整。除涉及转租收益外，原审法院所作判决并无不当，本院予以维持，相应理由原审法院已作充分阐述，本院不再赘述。恒立公司对原审判决所提异议不能成立，其上诉请求理由本院不予支持。老介福公司的上诉请求尚属合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市黄浦区人民法院（2014）黄浦民四（民）重字第3号民事判决主文第一、二、四项；
二、撤销上海市黄浦区人民法院（2014）黄浦民四（民）重字第3号民事判决主文第三项；
三、对上诉人上海恒立房地产有限公司要求上诉人上海老介福总公司支付转租收益的诉讼请求不予支持。
本案原一审案件受理费人民币35，092.72元（含重审补缴受理费20，659.12元），由上诉人上海恒立房地产有限公司负担人民币32，374.18元，由上诉人上海老介福总公司负担人民币2，718.54元；二审案件受理费人民币35，092.72元，由上诉人上海恒立房地产有限公司负担人民币32，374.18元，由上诉人上海老介福总公司负担人民币2，718.54元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘海邑
审 判 员 高 胤
代理审判员 王晓梅
二〇一六年四月十一日
书 记 员 范庆韵
附：相关法律条文
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《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。