浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙03民终3203号
上诉人（原审被告）：瑞安市云周街道繁荣村股份经济合作社，住所地瑞安市云周街道繁荣村。
法定代表人：陈志青，社长。
上诉人（原审被告）：瑞安市云周街道繁荣村村民委员会，住所地瑞安市云周街道繁荣村。
负责人：谢纪众，主任。
上列二上诉人的委托诉讼代理人：周建深，浙江哲昌律师事务所律师。
上列二上诉人的委托诉讼代理人：金凌剑，浙江哲昌律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周祖国，男，1972年9月16日出生，汉族，住瑞安市。
委托诉讼代理人：陈州，浙江品和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：魏为晓，浙江品和律师事务所律师。
上诉人瑞安市云周街道繁荣村股份经济合作社（以下简称繁荣经济合作社）、瑞安市云周街道繁荣村村民委员会（以下简称繁荣村委会）因与被上诉人周祖国房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2016）浙0381民初12470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
繁荣经济合作社、繁荣村委会上诉请求：撤销一审判决，改判周祖国向繁荣经济合作社、繁荣村委会履行合同或发回重审。事实和理由：一、本案涉及房屋的原出卖方，一审法院没有追加房屋原所有人朱瑞招作为第三人参加诉讼，程序违法，并导致认定事实不清。本案诉争房屋原为朱瑞招所有，2009年6月26日，朱瑞招将该联建房转让给繁荣经济合作社、繁荣村委会，繁荣经济合作社、繁荣村委会又将该联建房转让给周祖国。办理产权初始登记时必须先登记在朱瑞招名下，然后再办理变更登记手续，因此，本案判决结果对朱瑞招有直接利害关系，作为房屋实际所有人的朱瑞招未出庭应诉，不利于对本案事实的查清。二、繁荣经济合作社、繁荣村委会现己经有能力履行合同，合同目的可以实现。繁荣经济合作社、繁荣村委会具有履行能力，且并非故意不履行与周祖国的购房协议。从2013年起，因上一届村委会主任、副书记、村出纳有违法行为，村民多次上访，导致其他村干部辞职，繁荣经济合作社、繁荣村委会一度运行瘫痪。现违法违纪的干部已被依法处理，繁荣经济合作社、繁荣村委会己经恢复运行，既有能力也愿意继续履行与周祖国的购房协议，协助其取得争诉房屋的权属。
周祖国辩称：一、周祖国与繁荣经济合作社、繁荣村委会签订的购房协议，合同当事人是周祖国与繁荣经济合作社、繁荣村委会，与其他人无关。繁荣经济合作社、繁荣村委会有义务办理涉案房屋的权属证书。周祖国基于繁荣经济合作社、繁荣村委会没有履行合同义务，请求解除双方之间签订的购房协议，不影响其他人的利益，判决结果亦与案外人无关。本案不需要追加其他人参加诉讼，一审法院的审理程序并无不当。二、繁荣经济合作社、繁荣村委会内部人员的调整或空缺，不能成为其对外免除法律责任的理由。现没有证据证明繁荣经济合作社、繁荣村委会已经具有履行合同的能力，且即使其现在有履行合同的能力，也超过了合同约定的履行期间，不能产生继续履行的后果。综上，请求驳回上诉，维持原判。
周祖国向一审法院起诉请求：一、解除周祖国与繁荣经济合作社、繁荣村委会于2012年12月11日签订的购房协议书；二、繁荣经济合作社、繁荣村委会立即返还周祖国购房款1053470元及支付利息（以1053470元为基数从2016年1月1日起计算至履行完毕日止，月利率1.5％）。
一审法院认定事实：2012年12月11日，周祖国与繁荣经济合作社、繁荣村委会签订购房协议书，约定：周祖国购买繁荣经济合作社、繁荣村委会坐落于本村山下14间联建房第三单元602室房屋，价格664470元，坐落于本村山下14间联建房店面从南至北第13间一楼房屋，价格429000元，二套房屋总价1093470元，周祖国交房价款1053470元，剩余房款40000元，待办理产权手续完毕时付清；权属证书由繁荣经济合作社、繁荣村委会无条件给予协助办理，待本幢联建房同时办理，过户时待本幢办理完毕后六个月内繁荣经济合作社、繁荣村委会应为周祖国办理完毕，若繁荣经济合作社、繁荣村委会不履行，周祖国有权退还购房款，并以购房款总额每月以1.5％从违约日起向周祖国支付利息。协议书签订后，周祖国支付购房款1053470元。本幢联建房其余房屋权属证书在2015年5月、6月间陆续办理，而涉案房屋权属证书至今未能办理。
一审法院认为，周祖国与繁荣经济合作社、繁荣村委会之间签订的购房协议书，意思表示真实，没有违反法律强制性规定，属有效合同。现繁荣经济合作社、繁荣村委会未能履行合同约定的协助周祖国办理房屋权属登记义务，致周祖国不能取得房屋权属，无法实现合同目的，周祖国要求解除双方之间的购房协议，符合法律规定，予以支持。合同解除后，繁荣经济合作社、繁荣村委会已收取的购房款应返还周祖国，并应按合同约定承担违约责任，周祖国要求自2016年1月1日按月利率1.5％计算利息，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除周祖国与繁荣经济合作社、繁荣村委会于2012年12月11日订立的购房协议书。二、繁荣经济合作社、繁荣村委会返还周祖国购房款1053470元并给付利息（自2016年1月1日始至本判决确定履行之日止，以利率1.5％计息）于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15988元，减半收取7994元，由繁荣经济合作社、繁荣村委会负担。
本院二审期间，繁荣经济合作社、繁荣村委会提交了如下证据：
1、瑞安市房屋拆、改建用地审批表、浙江省建设工程规划核实确认书。证明诉争房屋系案外人朱瑞招所有，初始登记必须登记到朱瑞招名下，再办理变更登记，进而证明一审法院未将朱瑞招追加为第三人，审理程序违法。
2、道路拓宽房屋拆除协议书、繁荣村凤屿南街龙首巷房屋拆迁户清册。证明2009年6月26日繁荣经济合作社、繁荣村委会与朱瑞招签订道路拓宽房屋拆除协议书并向其安置房屋及受让诉争房屋指标的事实。
3、盖有瑞安云周街道办事处印章的情况说明。证明在一审审理期间，繁荣村处于无村干部的瘫痪状态，目前繁荣村已经顺利换届选举村干部，现繁荣经济合作社、繁荣村委会能够为周祖国履行合同。
4、瑞安市不动产登记信息查询记录。证明诉争房屋系朱瑞招所有，可以办理产权及初始变更登记的手续。
周祖国对证据1的真实性没有异议，但对关联性有异议，认为该证据无法证实本案双方当事人之间买卖的房屋原系朱瑞招所有的事实。对证据2中协议书的真实性没有异议，但对关联性有异议，认为协议书中记载的房屋位置，与本案买卖的房屋坐落位置不一致，朱瑞招是否获得拆迁安置，与本案买卖的房屋并无关联。对证据2中拆迁户清册的真实性、关联性均有异议，认为该份清册所罗列的拆迁户与证据1规划核实确认书中所罗列的拆迁户不一致。对证据3的内容真实性及形式合法性均有异议。对证据4的真实性没有异议，但对关联性有异议，认为该证据仅反映朱瑞招的房屋被注销的事实，无法证明与本案双方当事人之间买卖的房屋存在关联，且该证据亦无法证实本案诉争的房屋是否可以办理产权登记。
周祖国提交拍卖成交确认书（拍卖繁荣经济合作社困难户住宅楼17楼D）及繁荣村委会出具的收款收据。证明繁荣经济合作社、繁荣村委会在2015年间有从事相关民事活动。繁荣经济合作社、繁荣村委会对该证据的真实性没有异议，但认为与本案不具有关联性，周祖国起诉时间是2016年12月，在此之前一直没有向繁荣经济合作社、繁荣村委会要求协助办理产权登记手续。
本院认为，繁荣经济合作社、繁荣村委会提供的证据1、证据2中协议书，周祖国对其真实性没有异议，本院对上述证据的真实性予以确认，但上述证据仅反映朱瑞招因房屋被拆迁而与缪虎弟等13户获准联建民房14间，但未反映朱瑞招已将自己的建房指标转让给繁荣经济合作社、繁荣村委会，或该建房指标与本案诉争的房屋存在对应关系，故上述证据不能证明繁荣经济合作社、繁荣村委会的待证事实。证据2中的拆迁户清册系复印件，且所列拆迁户与证据1规划核实确认书中载明的13户联建户明显不一致，故本院对该证据不予确认。证据3，鉴于繁荣经济合作社、繁荣村委会未提供证据证明该份情况说明出具人的身份，且瑞安云周街道办事处除在该情况说明上盖章外亦无具体经办人员签名，证据形式上存在重大缺陷，故本院不予确认。证据4记载的是朱瑞招名下房产的登记情况，未反映与本案诉争的房屋存在对应关系，故该证据与本案不具有关联性，本院不予确认。周祖国提供的证据，繁荣经济合作社、繁荣村委会对其真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以确认。该证据可以证明2015年间繁荣经济合作社、繁荣村委会有在从事民事活动。
本院经审查当事人在一、二审提供的证据，补充认定如下事实：周祖国与繁荣经济合作社、繁荣村委会签订购房协议书第四条约定内容为：相关权属证待本幢联建房同时办理，过户时待本幢办理完毕后六个月内繁荣经济合作社、繁荣村委会给予周祖国办理完毕（除房管土地部门有特殊情况外），如繁荣经济合作社、繁荣村委会不履行，则周祖国有权退还购房款，同时繁荣经济合作社、繁荣村委会应无条件退换周祖国全部房款，并以购房款总额以每万元每月以1.5％的利息给付周祖国，以违约当日起计算。除上述补充认定的事实外，本院对一审法院认定的其他事实予以确认。
在二审审理期间，繁荣经济合作社、繁荣村委会确认诉争房屋所在楼幢的联建房不需要统一办理权属证书。对于购房协议书第四条有关“相关权属证待本幢联建房同时办理，过户时待本幢办理完毕后六个月内繁荣经济合作社、繁荣村委会给予周祖国办理完毕”的内容，周祖国解释称该约定内容的意思是其他户开始办理权属登记，繁荣经济合作社、繁荣村委会也应当开始为涉案房屋办理权属登记，权属登记办理完毕后六个月内为周祖国办理过户登记手续。繁荣经济合作社、繁荣村委会认可周祖国的解释。同时，繁荣经济合作社、繁荣村委会承认诉争房屋所在楼幢的联建房可以办理权属证书后，其未主动办理诉争房屋的权属登记手续，并称涉案房屋应先登记到朱瑞招名下，再过户到村委会，再由村委会过户到周祖国名下，但坚持认为两次过户可以一起进行，没有必要分开办理。
本院认为，关于本案是否应追加朱瑞招为第三人的问题。首先，繁荣经济合作社、繁荣村委会提供的证据既不能证明其从朱瑞招处受让取得了联建房，也不能证明其出卖给周祖国的房屋与朱瑞招获准建设的联建房存在关联。其次，涉案购房协议的双方当事人为繁荣经济合作社、繁荣村委会与周祖国。第三，周祖国系基于繁荣经济合作社、繁荣村委会未履行双方之间合同约定的义务而请求解除双方之间签订的购房合同，繁荣经济合作社、繁荣村委会返还已收取的购房款。而双方当事人之间合同的解除及购房款的返还，既不涉及他人的利益，也与他人不存在法律上的利害关系。因此，繁荣经济合作社、繁荣村委会主张追加朱瑞招作为第三人参加本案的诉讼，缺乏事实和法律依据。
关于涉案购房协议应否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方在购房协议中明确约定其他户开始办理权属登记，繁荣经济合作社、繁荣村委会也应当开始为涉案房屋办理权属登记，权属登记办理完毕后六个月内为周祖国办理过户登记手续。如繁荣经济合作社、繁荣村委会不履行，则周祖国有权要求退还购房款。由此可见，双方已经约定周祖国一方解除合同的条件，即在繁荣经济合作社、繁荣村委会不及时履行办理房屋权属登记及权属变更登记义务的情况下，周祖国可以解除合同。涉案房屋所在楼幢的其余联建房在2015年5、6月间已经陆续办理权属证书，而2015年间，繁荣经济合作社、繁荣村委会仍在从事其他民事活动，并非处于机构瘫痪状态，却一直未主动办理涉案房屋的权属登记。因此，可以认定繁荣经济合作社、繁荣村委会未履行约定的义务，周祖国解除合同的条件已经成就，一审法院支持周祖国的诉讼请求，处置正确。
综上所述，繁荣经济合作社、繁荣村委会的上诉请求不能成立，应予以驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15988元，由上诉人瑞安市云周街道繁荣村股份经济合作社、瑞安市云周街道繁荣村村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余 萌
审 判 员 刘宏杰
审 判 员 蔡蓓蓓
二〇一七年七月二十八日
代书记员 李博武