山东省济南市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁01执异1号
案外人：胡宝华，女，1970年6月15日出生，汉族，住济南市长清区。
申请执行人：山东森信投资发展有限公司，住所地济南市历下区泉城路118号。
法定代表人：张红霞，总经理。
委托诉讼代理人：丛姣姣，山东森信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘鑫，山东森信律师事务所律师。
被执行人：济南市槐荫区危房改造服务中心，住所地济南市纬十二路***号。
法定代表人：刘金荣，总经理。
在本院执行申请执行人山东森信投资发展有限公司（以下简称森信投资公司）与被执行人济南市槐荫区危房改造服务中心（以下简称槐荫危改中心）、济南市槐荫房屋建设综合开发总公司（以下简称槐荫开发公司）借款合同纠纷一案中，案外人胡宝华对执行位于济南市xx区xx商城xx号楼xx层xx户xx号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人胡宝华称，2004年10月10日，其与槐荫危改中心签订房屋买卖协议书，约定将位于济南市xx商城xx号楼xx层xx号房屋转让给胡宝华，房屋每平方米1800元，面积460.73㎡，以槐荫危改中心欠胡宝华的工程款作为首付款。2005年5月1日，双方又签订补充协议约定，由胡宝华一次性将剩余房款10万元交纳给槐荫危改中心。胡宝华曾多次催促槐荫危改中心办理房屋过户登记手续，但槐荫危改中心一直以房屋的土地手续没办下来为由，拖延至今，但该6套房产已由案外人胡宝华实际占有使用多年。综上，贵院（2017）鲁01执恢7号执行裁定书拍卖的xx商城xx号楼部分房屋实为案外人所有，故请求撤销（2017）鲁01执恢7号执行裁定书，停止对位于济南市xx商城xx号楼xx层xx号房屋的执行。
为证明其主张，案外人胡宝华提交了建筑安装工程合同、房屋买卖协议书、收款单、补充协议、证明、房屋租赁合同等证明材料。
申请执行人森信投资公司辩称，请求贵院依法驳回案外人的请求，事实与理由：一、槐荫危改中心是房地产开发中心，涉案房产系槐荫危改中心开发的商品房，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定；二、根据物权法、最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定等法律规定之规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断权利人。涉案房产至今一直登记在槐荫危改中心名下，因此，该房产应归属槐荫危改中心所有；三、涉案房产系商业用途，非案外人居住，且案外人名下存在用于居住的房屋。综上，涉案房产不属于案外人所有，案外人的异议不成立，请求依法驳回。
本院查明，一、关于中国农业银行济南市槐荫区支行（以下简称农行槐荫支行）与槐荫危改中心、槐荫开发公司借款合同纠纷一案，2005年3月30日，本院作出（2005）济民四初字第46号民事裁定书，裁定冻结槐荫危改中心、槐荫开发公司在银行的存款4450000元或查封、扣押其相应价值财产。2005年4月11日，本院作出（2005）济民四初字第46号查封令，查封槐荫危改中心位于xx街商城xx号楼，面积1865.18m2，房产证号槐房**号，及xx号营业楼，面积1352.14m2，证号为槐房xx号房产。2017年1月12日，本院作出（2017）鲁01执恢7-1号、7-2号执行裁定书，分别裁定变更森信投资公司为本案的申请执行人、拍卖被执行人槐荫危改中心位于济南市××商城××号营业楼（产权证号为槐xx、槐xx号）房产所有权。
二、2003年，济南市长清区畅通设备安装工程处（以下简称畅通工程处）与济南捷通达实业有限公司（以下简称捷通达公司）签订建筑安装工程合同，约定由畅通工程处安装景绿苑小区热力管网，审订值约20万元。2004年，畅通工程处与捷通达公司签订建筑安装工程合同，约定由畅通工程处负责西光明街槐荫区房管局宿舍土建安装工程，工程款196241.02元。
三、2004年10月10日，槐荫危改中心与畅通工程处签订房屋买卖协议书，约定约定由畅通工程处购买坐落于济南市xx区xx商城xx号楼xx层xx户xx号房屋，房屋面积为383.85平方米，每平方米建筑面积1900.00元，合计729315.00元。约定交款方式为：由槐荫危改中心欠畅通工程处的工程款作为畅通工程处支付该宗房产的首付款；余款抵槐荫危改中心向供热公司缴纳景绿苑xx号楼供热配套费、取暖费以及将来的工程款。
四、2004年12月10日，畅通工程处出具证明，称畅通工程处法定代表人王靖与胡宝华为夫妻关系，王靖自愿将坐落于xx区xx商城xx号楼xx层xx户xx号共6件，房屋面积为460.73平方米的房产办理到妻子胡宝华名下，王靖、胡宝华签字，畅通工程处加盖公章。
五、2004年10月10日，槐荫危改中心与胡宝华签订房屋买卖协议书，约定由胡宝华购买坐落于济南市xx区xx商城xx号楼xx层xx户xx号房屋，房屋面积为460.73平方米，每平方米建筑面积1800.00元，合计829315.00元。约定交款方式为：由槐荫危改中心欠胡宝华的工程款作为胡宝华支付该宗房产的首付款；余款抵槐荫危改中心向供热公司缴纳景绿苑xx号楼供热配套费、取暖费以及将来的工程款。
六、2004年12月26日，畅通工程处向捷通达公司出具发票（票号23xx40）及收据，分别载明工程款196241.02元、景绿苑热力管网施工工程款122000元。
七、2005年1月5日，济南市区域供热公司（甲方，以下简称供热公司）、槐荫危改中心（乙方）、畅通工程处（丙方）签订协议书，约定乙方所开发建设的xx区xx小区xx#楼，面积6060平方米，申请加入甲方的集中供热管网，应向甲方交纳管网工程费472680.00元。经甲、乙、丙三方协商同意，乙方应向甲方交纳的管网工程费从甲方应向丙方支付的03年度（含03年）以后的工程款中抵扣，乙方向丙方交付相同价值的房产（乙方与丙方有关房产交付问题按照双方另行签订的购房协议执行）。
八、2005年5月1日，胡宝华与槐荫危改中心签订补充协议，约定由胡宝华一次性向槐荫危改中心缴纳剩余房款壹拾万元整。2013年6月8日，胡宝华向槐荫危改中心支付100000元整。
九、2004年12月1日，胡宝华与黄宝杰签订房屋租赁合同，约定由黄宝华租赁xx区xx路xx商城xx号楼xx层xx户，建筑面积约400平方米，租赁期限自2004年12月1日至2009年11月30日，月租金3000元，年租金36000元。
以上事实有民事裁定书、查封令、执行裁定书、房屋买卖协议书、证明、发票、收据、协议书、建筑安装工程合同、补充协议、收款单、调查笔录等证据材料在卷佐证。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述规定，买受人必须同时满足上述四个条件，才能够有权利排除对涉案标的的执行。本案中，案外人胡宝华称其购买涉案房屋款项通过槐荫危改中心所欠工程款抵偿，但其提供的证据不能证明其已向被执行人槐荫危改中心抵扣支付全部够房款。因此，案外人胡宝华要求排除对涉案房屋的执行，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：
驳回案外人胡宝华的异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 邢景明
审判员 戴伍建
审判员 陈 明
二〇一八年二月一日
书记员 杜晓阳