＼n海口市龙华区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）龙民一初字第587号＼n原告安徽省乡镇企业海口供销公司。＼n法定代表人朱保钢，经理。＼n委托代理人方田，该公司副经理。＼n委托代理人邱厚生，安徽原声律师事务所律师。＼n被告陈英耿。＼n委托代理人陈作发，海口市琼山区府城弘正法律事务所法律工作者。＼n被告林地文。＼n原告安徽省乡镇企业海口供销公司与被告陈英耿、林地文返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告安徽省乡镇企业海口供销公司委托代理人方田和邱厚生、被告陈英耿委托代理人陈作发到庭参加诉讼。被告林地文经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。＼n原告诉称，1994年8月18日，原告取得海口市海秀路侨中村侨中公寓A2-XXX房房屋所有权证书，系该房屋所有权人。2006年12月26日，被告林地文避开原告与他人私下买卖原告上述房屋，并向海口市琼山区人民法院提起诉讼。该法院于2007年6月12日作出错误的（2007）琼山民一初字第98号民事判决书，被告林地文申请执行该错误判决，于2008年10月29日将原告所有的上述房屋过户至被告林地文名下。＼n2010年1月23日，海口市检察院根据原告申请向海口市中级人民法院提出抗诉。海口市中级人民法院提审后，于2010年11月10日作出（2010）海中法民提字第11号《民事裁定书》，裁定发回重审。再审的海口市琼山区人民法院2011年6月9日作出（2011）琼山民再初字第2号民事判决书，判决驳回林地文的诉讼请求。林地文不服提出上诉，海口市中级人民法院2011年12月17日作出（2011）海中法民再终字第36号民事裁定书，裁定本案按林地文自动撤诉处理。2012年4月17日林地文提出再审申请，海口市中级人民法院审查后，作出（2012）海中法民再审字第1号《民事裁定书》，裁定驳回林地文的再审申请。＼n2012年7月，原告根据业已生效的海口市琼山区人民法院（2011）琼山民再初字第2号民事判决书，向该院申请执行回转。2012年11月2日，原告领取上述房屋所有权证书。＼n被告林地文自2008年10月29日将上述房屋由原告名下过户登记至其名下之后即占有该房屋。2010年3月16日，被告林地文与被告陈英耿签订《房屋租赁合同》，每月租金1500元。2012年12月16日，原告在发现被告陈英耿占用上述房屋后，便向其出示原告所有的该房屋的所有权证书，并要求其从原告所有的上述房屋中搬出，但被告不理不睬。2012年12月11日原告就该纷争向海口市大同路派出所报案，该所警员王扬春出面调解未果。2012年12月31日，原告向被告陈英耿发出书面《通知书》，要求被告陈英耿在此《通知书》到达后十日内从原告上述房屋搬出，而被告陈英耿置之不理。原告虽有上述房屋所有权，但该房屋却被二被告占有，原告请求二被告返还房屋符合我国物权法关于物上请求权之规定。该房屋的直接占有人是被告陈英耿，间接占有人是被告林地文，直接占有人虽依据其与间接占有人所签租赁合同占有房屋，但在间接占有人被依法取消房屋所有权后，其出租房屋之合同权利的本权业已丧失，因此，二被告之间的《房屋租赁合同》亦失去效力。本案不属于买卖不破租赁之情形，被告陈英耿不得依租赁合同对抗原告物权请求权。为此，原告诉至本院，请求判决：一、二被告将其占用的侨中公寓X幢A2-XXX房房屋返还给原告；二、被告林地文偿付原告房屋占用费人民币75000元；三、二被告共同偿付原告房屋占用费人民币4000元，实际费用计算至房屋返还之日止；四、本案诉讼费用由二被告承担。＼n被告陈英耿辩称，2010年3月16日，被告与海口市海秀路侨中公寓X幢A2-XXX房的业主林地文签订《房屋租赁合同》。签订合同前，林地文向被告提交了该房的房屋所有权证复印件，被告也前往海口市房管局查询，得知该房的所有权人为林地文，该房屋所有权证合法、真实、有效。签订《房屋租赁合同》前，被告为了避免出租人提高租金，提出租金分二次付清的要求，林地文考虑一个星期后才答应，所以才形成该合同的第二、三条款。被告依合同约定，于2010年3月16日向林地文支付100000元租金，并于2012年3月28日将剩余的房租224000元通过银行汇给林地文，至此，被告已付清林地文216个月房屋租金324000元，被告有权占有使用该房屋至2028年3月16日止。被告与林地文签订《房屋租赁合同》时，原告尚未取得该房屋所有权，依据原告诉状称：“2012年11月2日，原告取得海口市海秀路侨中村侨中公寓X幢第三层A2-XXX房的房屋所有权证。”既然原告迟至2012年11月2日方取得该房屋的所有权，那么就应承认《房屋租赁合同书》的法律效力。被告取得该房屋的使用权在先，原告取得该房屋的所有权在后，原告应状告林地文返还该房屋租金，不应状告判令被告返还房屋。原告存在管理不善和不作为的过错，这一过错应由原告承担，被告是无辜的，不应承担责任。被告是依有效的房屋产权证才与林地文签订租赁合同，也是依有效合同占有使用该房屋，而且也已支付租金至2028年3月16日，如果要返还该房屋，应迟至2028年3月16日次日返还。为维护被告合法权益，请依法驳回原告的诉讼请求。＼n被告林地文未作答辩。＼n经审理查明，涉案房屋位于海口市海秀路侨中村侨中公寓X幢A2-XXX房，建筑面积102.03m2。1993年12月，原告向案外人海南职工房地产开发公司以214263元购买该房，双方签订《房地产买卖契约》。1994年8月16日，原告取得该房屋的所有权，房产证号为房证字第184**号。＼n2007年2月25日，被告林地文与黄训强及原告（第三人）不动产登记纠纷一案，林地文请求判令原告与黄训强为其办理涉案房屋的房产过户手续。海口市琼山区人民法院于2007年6月22日作出（2007）琼山民一初字第98号民事判决书，判决黄训强与原告应于判决生效之日起三十日内协助被告林地文，将位于海口市海秀路侨中村侨中公寓X幢A2-XXX房（房字第184**号）的房产办理过户至林地文名下。办理房产证所需费用，按有关规定各自承担。该判决书生效后，林地文通过申请海口市琼山区人民法院强制执行，于2008年10月29日将涉案房屋登记过户到林地文名下，房产证号：海口市房权证海房字第184**号。＼n原告不服海口市琼山区人民法院作出的（2007）琼山民一初字第98号民事判决书，向检察机关申诉。海口市人民检察院于2010年1月22日作出海检民行抗字（2010）第1号民事抗诉书，向海口市中级人民法院提出抗诉。海口市中级人民法院于2010年4月26日作出（2010）海中法民抗字第3号民事裁定书，裁定提审该案。2010年11月30日，海口市中级人民法院作出（2010）海中法民提字第11号民事裁定书，裁定撤销海口市琼山区人民法院（2007）琼山民一初字第98号民事判决，发回海口市琼山区人民法院重审。2011年6月9日，海口市琼山区人民法院作出（2011）琼山民再初字第2号民事判决书，判决驳回林地文的诉讼请求。林地文不服，提出上诉，海口市中级人民法院2011年12月17日作出（2011）海中法民再终字第36号民事裁定书，裁定按林地文自动撤诉处理。2012年4月17日，林地文向海南省高级人民法院提出再审申请，要求撤销海口市琼山区人民法院（2011）琼山民再初字第2号民事判决书。2012年5月4日，海南省高级人民法院交由海口市中级人民法院审查处理。2012年7月4日，海口市中级人民法院作出（2012）海中法民再申字第1号民事裁定书，裁定驳回林地文的再审申请。2012年11月2日，原告取得涉案房屋的所有权，房产证号：海口市房权证海房字第HK361XXX**号。＼n另查明，涉案房屋在原告购买后，由房屋所在的小区物业公司代为出租，被告林地文取得房屋所有权后，由林地文出租使用。2010年3月16日，被告林地文与被告陈英耿签订《房屋租赁合同书》。该合同书约定：被告林地文同意将海口市海秀中路侨中村侨中公寓X幢A2-XXX房出租给被告陈英耿居住，面积为102.03平方米。租赁年限为18年，从2010年3月16日起至2028年3月16日止，每月租金1500元，共216个月，费用共324000元。租金分两次付清，本合同签订之日起支付人民币100000元，余款224000元，在2012年4月前付清。2010年3月16日，被告陈英耿支付给被告林地文100000元租金，2012年3月28日，被告陈英耿支付给被告林地文224000元租金。2012年12月30日，原告向被告陈英耿发出通知书，限被告陈英耿在该通知到达后十日内搬出涉案房屋，被告陈英耿未予理睬。涉案房屋现由被告陈英耿居住使用。＼n以上事实有海口市人民检察院海检民行抗字（2010）第1号民事抗诉书、海口市中级人民法院（2010）海中法民提字第11号民事裁定书、海口市琼山区人民法院（2011）琼山民再初字第2号民事判决书、海口市中级人民法院（2011）海中法民再终字第36号民事裁定书、海口市中级人民法院（2012）海中法民再申字第1号民事裁定书、1994年8月房证字第XXX房屋所有权证、2008年10月海口市房权证海房字第XXX房屋所有权证、海口市房权证海房字第XXX房屋所有权证、《房屋租赁合同书》、工商银行汇款业务凭证、两张收据、庭审笔录予以证明，足以认定。＼n本院认为，1993年12月，原告从案外人海南职工房地产开发公司购买涉案房屋，并于1994年8月16日取得房屋所有权证。因此，原告享有涉案房屋的所有权。2008年10月29日，涉案房屋被登记过户在被告林地文的名下。被告林地文取得涉案房屋所有权的依据是海口市琼山区人民法院作出的（2007）琼山民一初字第98号生效民事判决书。但是，2010年11月30日，海口市中级人民法院作出（2010）海中法民提字第11号民事裁定书，裁定撤销海口市琼山区人民法院（2007）琼山民一初字第98号民事判决，发回海口市琼山区人民法院重审。2011年6月9日，海口市琼山区人民法院作出（2011）琼山民再初字第2号民事判决书，判决驳回林地文的诉讼请求。2012年4月17日，林地文申请再审，2012年7月4日，海口市中级人民法院作出（2012）海中法民再申字第1号民事裁定书，裁定驳回林地文的再审申请。因此，被告林地文取得涉案房屋的所有权没有法律依据。2010年3月16日，被告林地文将涉案房屋租赁给被告陈英耿，并签订《房屋租赁合同书》。被告林地文的行为是无权处分人处分他人财产的行为，该行为未得到涉案房屋所有权人即原告的追认。因此，被告林地文与被告陈英耿签订的《房屋租赁合同书》无效，被告林地文和被告陈英耿对涉案房屋的占有属无权占有。因涉案房屋现由被告陈英耿占有使用，因此，原告请求被告向其返还房屋的诉讼请求本院予以支持。同时，涉案房屋在原告购买后，由房屋所在的小区物业公司代为出租，被告林地文取得房屋所有权后，由林地文出租使用。因此，原告请求被告林地文、陈英耿向其支付占有使用费的诉讼请求，本院亦予以支持。＼n综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第二百四十三条之规定，判决如下：＼n限被告陈英耿于本判决生效之日起十日内将位于＼n海口市海秀路侨中村侨中公寓X幢A2-XXX房返还给原告安徽省乡镇企业海口供销公司；＼n限被告林地文于本判决生效之日起十日内向原告＼n安徽省乡镇企业海口供销公司支付房屋占有使用费75000元（支付标准：按照每月租金1500元计算，从2008年10月29日起计算至2012年12月31日止。）；＼n限被告陈英耿于本判决生效之日起十日内向原告＼n安徽省乡镇企业海口供销公司支付从2013年1月1日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费（支付标准：按照每月租金1500元计）；＼n四、驳回原告安徽省乡镇企业海口供销公司的其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费200元，由被告林地文负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。＼n审判长张萍＼n审判员符殷娇＼n人民陪审员钟昌鹏＼n二〇一四年一月二日＼n书记员罗明茜