重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终1941号
上诉人（原审原告）：周长俊，男，1957年1月19日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托代理人：王利剑，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：赵正恩，男，汉族，1953年6月23日出生，住重庆市渝北区。
委托代理人：赵品学，重庆首理律师事务所律师。
委托代理人:何彬，重庆首理律师事务所律师。
上诉人周长俊与上诉人赵正恩房屋买卖合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2015年11月17日作出（2015）渝北法民初字第08160号民事判决。周长俊、赵正恩均不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月28日受理本案后，依法由审判员李立新担任审判长并主审，与审判员邓山、代理审判员朱华惠组成合议庭，并于2016年4月13日进行了询问，上诉人周长俊的委托代理人王利剑与上诉人赵正恩的委托代理人赵品学参加了询问。本案现已审理终结。
周长俊一审诉称：2014年1月6日，周长俊、赵正恩签订两份《房地产买卖合同》，该合同约定：赵正恩将其自己所有的位于渝北区回兴街道宝圣西路宝桐路228号宝桐花园E幢1-1、1-5至8、1-10至13，E幢2号房出售给周长俊；价格8000元每平方米。周长俊、赵正恩双方应按规定办理产权登记手续，税费由双方按规定承担，赵正恩在周长俊付清房款后，应于2014年4月1日将所售房屋的底层交付给周长俊，又于2015年5月后将所售房屋的夹层交付给周长俊。合同签订后，周长俊支付税费和房款共计350万元支付给赵正恩，赵正恩未按约办理过户登记手续，为此周长俊提起诉讼，双方达成（2014）渝北法民初字第17243号《民事调解书》调解协议。现赵正恩已就上述房屋办理过户登记手续至周长俊名下，但仅交房屋隔楼交付周长俊，而对于底层部分门市和E幢02号门市至今未交付周长俊，也未与周长俊就产权证载明的面积进行结算。根据已取得的房屋产权证面积和合同约定的面积差异，总计周长俊应向赵正恩支付的总房款为3165366元，现赵正恩应返还周长俊多支付的购房款334634元。赵正恩未根据调解书向周长俊交付底楼门市，只是周长俊无法对该房屋进行使用，给周长俊造成损失。至此为维护周长俊合法权益，起诉来院，请求判令：1、赵正恩立即返还周长俊多缴纳的购房款334634元；2、要求赵正恩向周长俊支付350万元的资金补偿款（从2015年1月6日计算至2015年8月6日止共计7个月金额为161678.51元）；3、赵正恩支付周长俊从2014年1月6日到2015年5月6日未按时交付02号门市期间的费用46.44㎡×30元×16月=22288元；4、赵正恩支付周长俊从2014年4月1日到2015年5月6日未按时交付1-1、1-5至1-8、1-10至1-13号门市（房屋底层）期间的费用372㎡×30元×13月=145080元；5、赵正恩退还13号门市的购房款299520元；6、赵正恩支付因贷款产生的代办费用15000元。
赵正恩一审辩称：1、周长俊不存在多缴纳购房款的情况，实际的购房款是3165366元，赵正恩通过银行转账向周长俊退款总计567060.88元，其中2月2日和2月3日支付了两笔，赵正恩另为周长俊垫付税费51163.95元，扣除周长俊已缴纳的350万元购房款，不存在应退还周长俊购房款；2、第二项我方已于2014年底将房屋过户且交付周长俊，资金补偿款无法律和合同依据，应予驳回；3、02号房屋实际是当庭支付；4、根据调解书2014年年底案涉房屋就过户至周长俊名下且已过户，周长俊起诉状中陈述了夹层是在2015年1月1日交付了的，底层是按照调解协议约定的周长俊领取房产证后5日之内交付，因房屋2015年1月1日后就是周长俊收取租金，底层周长俊签合同后就在使用，执行时也是周长俊开的门，且赵正恩曾发函要求周长俊接房，周长俊以结算不对拒不接收，即使未按时交付，责任也在周长俊方；5、根据调解协议及裁定书案涉房屋已经交付、过户且实际履行，不存在退还购房款，所以应予驳回；7、因本案周长俊起诉没有适用借款协议，因此不应支付该费用，即使适用，因赵正恩只使用了一年该款项，按照公平原则，2014年12月之后房屋已交付周长俊，所以该费用应分摊。
一审法院经审理查明，2014年1月6日，以赵正恩为甲方、周长俊为乙方，双方签订了《房地产买卖合同》。主要约定：赵正恩出售下列房地产给乙方，位于渝北区回兴街道宝桐路228号宝桐花园E幢1层02号非住宅房屋，建筑面积46.44平方米，双方协商成交价格为4000元/㎡,（建筑面积）合计壹拾捌万伍仟柒佰陆拾元，第一次付款在2014年1月4日金额（大写）壹拾捌万伍仟柒佰陆拾元。2014年1月5日上述房地产全部移交给乙方。在本合同登记后，上述买卖行为成立，甲乙双方应按规定办理房地产权属转移登记。办理登记的有关税费由双方按规定各自承担。
同日，以赵正恩为甲方、周长俊为乙方，双方又签订了《房地产买卖合同》。主要约定：赵正恩出售下列房地产给乙方，位于渝北区回兴街道宝桐路228号宝桐花园E幢1层1-1（建筑面积约46.44平方米）、1-5至1-8（建筑面积约173.43平方米）、1-10至1-13（建筑面积约135.24平方米）号非住宅房屋，双方协商成交价格为8000元/㎡,（建筑面积）合计约贰佰捌拾肆万零捌佰捌拾元，第一次付款在2014年1月4日金额（大写）贰佰捌拾肆万零捌佰捌拾元。在本合同登记后，上述买卖行为成立，甲乙双方应按规定办理房地产权属转移登记。办理登记的有关税费由双方按规定各自承担。合同其他约定：乙方付清全款后，甲方双方即办理房屋产权过户手续；甲方在乙方付清房款后，于2014年4月1日后将所售房屋的底层交付给乙方；又于2015年5月5日后将所售房屋的夹层交付给乙方。
2014年1月6日，以周长俊为甲方、赵正恩为乙方签订《借款补充协议》，约定：经甲乙双方协商将该笔贷款转支乙方使用，本金和利息由乙方按银行付款时支付给甲方周长俊，卡号（62×××95）。此款是用于购买宝桐花园228号E幢非住宅房屋款。由于该房租出未到期，乙方预先收此款应支付给甲方一年零六个月的贷款利息和应还的本金及15000元（壹万伍仟元整）的代办手续费。（此费用到交房后办理完结算手续，扣除本金已还款为结账依据）。
2014年1月6日，周长俊通过案外人辜夕宝向赵正恩支付3500000元房款。协议签订后，赵正恩从2014年2月2日至2014年12月共支付周长俊贷款本金239691.97元，贷款利息为285185.35元。2015年1月至2015年7月周长俊偿还贷款利息共计为161678.51元。
2014年11月3日，周长俊以赵正恩为被告向一审法院提起（2014）渝北法民初字第17243号案件，2014年12月9日经当庭组织调解双方自愿达成如下调解协议：一、周长俊与赵正恩双方一致确认以下事实：周长俊、赵正恩于2014年1月6日签订的房地产买卖合同，约定由赵正恩将其所有的位于重庆市渝北区回兴街道宝圣西路宝桐路228号宝桐花园E幢1-1、1-5至8、1-10至13号房屋出售给周长俊，房屋单价为8000元/平方米，以产权证载明的面积为准，于2014年12月30日前据实结算；二、赵正恩于2014年12月25日前协助周长俊办理位于重庆市渝北区回兴街道宝圣西路宝桐路228号宝桐花园E幢1-1、1-5至8、1-10至13号房屋的过户手续；三、赵正恩于周长俊领取上述房屋产权证之日起5日内将上述房屋以现状交付给周长俊。结算以后的房屋租金由周长俊收取；四、位于重庆市渝北区回兴街道宝圣西路宝桐路228号宝桐花园E幢02号房屋（自编号，无产权证）使用权归周长俊，赵正恩当庭将该房屋交付给周长俊；五、案件受理费2320元，减半收取1160元，周长俊自愿负担。该案调解笔录中显示：赵正恩陈述E幢13号房屋属于地下车库通道，不能交付。若周长俊愿意按现状接受该房屋，我方同意交付。周长俊陈述我方同意按现状接收E幢1-13号房屋。
除228号宝桐花园E幢02号外，其余案涉房屋房地证载明的的登记日期均为2014年12月17日，房屋总面积为372.45平方米。案涉房屋周长俊领取房产证的时间为2015年1月6日。办理房屋过户过程中，赵正恩为周长俊垫付税费共计51163.95元。
后，赵正恩向周长俊邮寄交房结算清单。周长俊庭审陈述该清单已经收到，但不结算是因为赵正恩要求借款补充协议作废和房屋以现状交付，我不同意，因为一直没有达成一致，所以我不同意结算。
2015年4月17日，渝北区人民法院受理周长俊房屋买卖合同纠纷一案的执行申请。2015年5月6日，执行法官组织双方进行房屋交付，执行笔录载明：双方对E幢1-1、1-5至8、1-10至12号、E幢02号门市进行了现场交付。因双方对E幢1-13号门市标的物位置有异议，无法对该门市进行交付，经现场查看，E幢1-13号门市不存在，此系车库入口，无法予以交付，双方当事人可以协商或进行诉讼解决争端。2015年5月19日执行笔录中周长俊陈述：5月6日执行时1-1是我推开的，因为门本来没锁，其他的门市是一个大的相互通的门市，都没锁，前后都没关。我没有钥匙，赵正恩公司看门的老头2个月前本来想交钥匙给我，因为没办交房手续，也没和我算账退钱，所以我也一直不要钥匙。
2015年6月16日，一审法院组织双方进行现场勘验，案涉13号房屋现状为车库入口处上面存在一层。
一审庭审中，双方认可（2014）渝北法民初字第17243号案件调解书中据实结算的内容是包含房屋价款和借款补充协议一并结算。周长俊认可2015年1月1日至2015年4月30日夹层的租金11091.6元已由其收取，4月30日后租赁期满后，承租人未将房屋直接交付周长俊。
一审法院认为：周长俊、赵正恩双方签订的两份《重庆市房地产买卖合同》标的物虽是独立的房屋，但因购房款合并支付，在（2014）渝北法民初字第17243号案件中亦是一并调解，且双方针对房款的支付签订了《借款补充协议》，故本案对两份合同一并处理。上述合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。双方均应按约定全面履行各自的义务。
关于周长俊要求退还多缴纳的购房款的诉讼请求。（2014）渝北法民初字第17243号案调解协议确认双方于2014年12月30日前据实结算，庭审中周长俊、赵正恩双方认可结算内容为包含房屋价款和借款补充协议，现双方并未实际进行结算。实际履行中，周长俊支付了购房款共350万元，双方认可房屋实际面积计算的房款总额应为3165366元，结合借款补充协议中关于扣除赵正恩偿还银行的贷款本金总额为239691.97元的约定，扣除赵正恩垫付的税费51163.95元，赵正恩应退还周长俊的购房款为43778.08元（3500000元－3165366元－239691.97元－51163.95元），故对周长俊要求赵正恩退还购房款43778.08元的诉讼请求，一审法院予以支持。对超过该部分的诉讼请求，一审法院不予支持。另外，对周长俊要求赵正恩支付15000元代办手续费的诉讼请求，符合双方约定，一审法院予以支持。
对要求赵正恩支付2015年1月至7月贷款利息的诉请，周长俊庭审中明确依据为借款协议，该协议约定该350万元为购买案涉房屋的购房款，因房屋出租未到期，乙方预先收支此款应支付给甲方一年零六个月的贷款利息。周长俊自认赵正恩已支付11个月的利息，因双方在调解协议之后并未结算，故需扣除周长俊收取的2015年1月1日之后出租房屋的租金11091.6元，赵正恩应支付周长俊约定的贷款利息150586.91元（161678.51元-11091.6元），对周长俊该诉讼请求，一审法院予以支持。超出部分的请求，不予支持。对赵正恩辩称2014年2月2日支付的两笔款项，因是在赵正恩账户内直接扣除的银行批量业务，与其他月份均是采用向周长俊账户汇款的支付方式不同，且与周长俊举示的2014年2月份贷款银行扣款金额不同，无法证明系本案涉及的贷款，故对其意见一审法院不予采纳。赵正恩辩称2015年1月1日之后未再使用该贷款不应支付利息的辩称意见，与双方约定不符，一审法院不予采纳。
对周长俊主张的未按时交付房屋的租金损失的诉讼请求。双方在（2014）渝北法民初字第17243号案中已经调解变更了合同约定的交房时间为领取房产证之日起5日内，且周长俊认可赵正恩向其发出了交房结算清单，但因认为结算不对，未予接房。因此未交房的原因并非赵正恩方，故对周长俊主张的从合同约定的交房之日到2015年5月6日的租金损失，一审法院均不予支持。
关于周长俊要求退还13号门市购房款诉讼请求。因前案中周长俊明确同意以现状接收13号门市，现房款已经支付，周长俊也未举示证据证明赵正恩对房屋进行过结构性变更，该房屋产权证也已办理至周长俊名下，房屋现有部分已经交付，合同已经履行完毕，故对周长俊要求解除13号门市退还购房款的诉请，一审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定>》第二条之规定，判决如下：一、赵正恩与本判决生效后十日内退还周长俊房款43778.08元；二、赵正恩于本判决生效后十日内支付周长俊银行贷款利息150586.91元；三、赵正恩于本判决生效后十日内支付周长俊15000元；四、驳回周长俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费13582元，由周长俊负担10676元，由赵正恩负担2906元。
周长俊、赵正恩均不服一审判决，向本院提起上诉，周长俊上诉请求：1、依法撤销渝北区人民法院(2015)法民初字第08160号《民事判决书》第四项判决，并依法改判赵正恩立即退还周长俊向其交付的渝北区回兴街道宝桐路228号宝桐花园E栋13号房屋购房款277920元；2、本案一审和二审的全部诉讼费由赵正恩承担。事实及理由：一审查明案件事实不清，赵正恩交付的房屋未达到交付条件，对周长俊而言明显显失公平。
赵正恩针对周长俊的上诉辩称：本案不存在购房款，所涉房屋已经交付，双方已经履行。请求驳回周长俊的上诉请求。
赵正恩上诉请求：请求撤销原审判决，判决我方只退还房款13982.05元，不支付贷款利息150586.91元和15000元。事实及理由：1、一审认定事实错误，一审认定我方交纳了11个月本金及利息，实际2月时有交两笔，总额一共有12个月，一审少计算了一个月本金。2、关于利息150586.91元判决错误。周长俊之前起诉过本案的交房，双方达成协议，约定14年12月30日前结算，并且明确结算后协议作废终止，之后利息不应再行计算。
周长俊针对赵正恩的上诉辩称：43778.08元是双方经过银行结算扣除税费的购房款，对赵正恩主张的还有两次扣款，实际都是银行从周长俊的账户扣取的；另双方实际并未结算，在一审判决终结前都未结算，故一审判决要求赵正恩支付贷款利息以及代办费15000元判决正确，综上，请求驳回赵正恩上诉请求。
二审中，赵正恩举示了一份《借款补充协议》原件，在该份协议下半部，有备注“此借款协议结算后作废，本协议只作结算依据，并安装壹块动力电表为表后分户表，由甲方负责。2014年12月9日周长俊赵正恩”，其余内容与一审举示的《借款补充协议》一致。赵正恩陈述此系双方于2014年12月9日在法院就前案达成调解时备注的，证明双方本金支付结算时间为2014年12月30日前，此后利息不应当给付。周长俊对该备注内容真实性无异议，但认为双方并未结算，借款补充协议约定的是一年零六个月的贷款利息作为补偿，也不存在结算问题。
本院二审查明的其他事实与一审已查明的事实相同。
本院认为，本案争议焦点有三：一、赵正恩2014年2月2日是否向周长俊支付借款本金；二、赵正恩是否应支付周长俊2015年1月至7月的贷款利息及代办费；三，赵正恩应否退还13号门市购房款。围绕争议焦点，本院分别作如下评述：
一、关于赵正恩2014年2月2日是否向周长俊支付借款本金。赵正恩主张其于2014年2月2日向周长俊分别支付20606.17元、21574.23元，并要求该款纳入偿还借款本金额计算，并减少退还多收房款。根据双方签订《借款补充协议》，赵正恩使用款项每月本息由赵正恩汇款至周长俊账户，其余无争议的数次付款，均采用此方式。对争议款项，现证据只显示贷款银行从周长俊账户内直接扣除款项的银行批量业务，并无赵正恩转款至周长俊账户的依据，故不能证明贷款银行于2014年2月2日从周长俊账户直接所扣款项系赵正恩支付。原审认定赵正恩应退还款金额正确。
二、关于赵正恩是否应支付周长俊2015年1月至7月的贷款利息及代办费。此争议源于双方对《借款补充协议》中“由于该房租出未到期，乙方预先收此款应支付给甲方一年零六个月的贷款利息和应还的本金及15000元（壹万伍仟元整）的代办手续费（此费用到交房后办理完结算手续，扣除本金已还款为结账依据）”这段话的歧义理解。本院认为，1、首先，该段话括号部分内容指向的应是前面所述的“贷款利息和本金”，且基于利随本清一般常识性理解，在无特别明确说明情况下，结算本金后，利息也一并截止结算，不再继续给付，故该段话语意，交房后办理结算的行为应包含贷款本金及利息，此更符合合同公平性原则。其次，根据双方2014年12月9日的调解，约定2014年12月30日前据实结算，结算后的房屋租金由周长俊收取，以及双方在《借款补充协议》上签字添加的备注内容；再结合赵正恩向周长俊发出《交房结算清单》，且从2015年1月1日起，赵正恩实际不再支付贷款本息，而由周长俊自行偿还银行贷款本息，同时，结合涉案房屋的租金也由周长俊直接收取的事实，可以认定，虽然带租的房屋2015年5月才经执行移交，结算行为在本案诉讼中，但贷款本息金额的结算截止时间点是2014年12月30日。由此，本院认为，赵正恩不再给付周长俊2015年1月至7月贷款利息。对代办手续费，该款项系周长俊办理贷款所产生费用的一部分，在双方签订《借款补充协议》中，约定由赵正恩预先使用贷款而承担，故赵正恩上诉认为不应承担，于法无据，本院不予支持。
三、关于周长俊要求退还13号门市购房款应否支持。现经查，双方签订合同有效，签订合同后，赵正恩对房屋未作任何结构性变更，现房款已支付，房屋也已交付并办理房屋产权证至周长俊名下，合同已履行完毕。故周长俊要求退还13号门市房款的请求本院不予支持。
综上所述，基于二审出现新证据，本院对原审判决作部分变更。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市渝北区人民法院（2015）渝北法民初字第08160号民事判决第二项、第四项；
二、维持重庆市渝北区人民法院（2015）渝北法民初字第08160号民事判决第一项、第三项；
三、驳回周长俊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
本案一审案件受理费13582元，由周长俊负担10676元，由赵正恩负担2906元；二审案件受理费9358.8元，由周长俊负担6765.5元，由赵正恩负担2593.3元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李立新
审 判 员 邓 山
代理审判员 朱华惠
二〇一六年六月二十二日
书 记 员 左 琴