四川省内江市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川10民终677号
上诉人（原审原告、执行案外人）：孙世长，男，1964年10月25日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。
委托诉讼代理人：卢忠（特别授权），内江市东兴区新江法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：邓延芬，女，1963年8月20日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：向文芳，女，汉族，1971年5月9日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：邓建，男，1976年4月19日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：王誉钦，男，1966年2月10日出生，汉族，住四川省内江市市中区。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：罗庆华，男，1968年1月11日出生，汉族，住四川省隆昌市。
委托诉讼代理人：郑仁寿（罗庆华的堂哥，特别授权），男，住四川省隆昌市。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：罗仁强，男，1971年11月2日出生，汉族，住四川省内江市市中区。
原审第三人（被执行人）：邱俊芳，女，汉族，1961年6月17日出生，住四川省内江市东兴区。
原审第三人（被执行人）：谢庆才，男，汉族，1963年9月13日出生，住四川省内江市东兴区。
原审第三人（执行案外人）：四川昭城房地产开发有限公司，住所地四川省内江市市中区ＸＸ街6号1幢1号。
法定代表人：徐光成，公司董事长。
委托诉讼代理人：闵璞(特别授权)，四川沱江律师事务所律师。
上诉人孙世长因与被上诉人邓延芬、向文芳、邓建、王誉钦、罗庆华、罗仁强，原审第三人邱俊芳、谢庆才、四川昭城房地产开发有限公司（以下简称昭城公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服四川省隆昌市人民法院（2017）川1028民初3289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙世长及其委托诉讼代理人卢忠、被上诉人向文芳、邓建、王誉钦、罗仁强、被上诉人罗庆华的委托诉讼代理人郑仁寿、原审第三人邱俊芳、昭城公司的委托诉讼代理人闵璞到庭参加诉讼。被上诉人邓延芬、原审第三人谢庆才经本院合法传唤未到庭，本案缺席审理。本案现已审理终结。
孙世长上诉请求：撤销一审判决，改判为：1.解除对内江市东兴区椑木镇嘉和苑（一期）1-6号门面（面积为374.54平方米）的查封；2.解除对内江市东兴区椑木镇嘉和苑（一期）整层门面（面积为493.7平方米）的查封；3.确认内江市东兴区椑木镇嘉和苑（一期）1-6号门面及2楼整层门面房屋为原告所有；4.本案诉讼费用由所有被告承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.一审法院认定邱俊芳在人民法院查封本案诉争的“嘉和苑”项目相关房产之前对其享有实体权利是错误的认定；2.一审法院认定上诉人与第三人邱俊芳签订的《商品房购销合同》属无效合同是错误的，且错误地、断章取义地适用相关法律规定、司法解释；3.上诉人已缴纳足额的购房款，且在人民法院查封前已占有使用诉争房屋；4.一审法院的认定“经内江市中级人民法院的生效判决以及法院调取的一些证据表明，本案诉争商品房办理过户登记主要是由于未按要求办理相关审批手续所致”是一段混淆概念、含湖不清的错误认定；5.一审法院认定执行异议之诉只能针对执行标的物的权属提起，上诉人主张的执行实体和程序错误不属于执行异议之诉的审理范围是错误的。
王誉钦辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、案涉项目是邱俊芳借用或挂靠昭城公司投资开发的项目，实际投资人是邱俊芳、谢庆才。昭城公司在听证会上及一审庭审过程中均未对案涉房屋主张过任何实体权利，所以人民法院对涉案房屋的查封是完全合法的。上诉人提出的涉案房屋存在权属争议问题明显不是事实。二、本案争议的焦点是上诉人与邱俊芳签订的商品房购销合同是否有效。答辩人认为上诉人与邱俊芳签订的商品房购销合同均为无效合同，依法不能得到法律的保护。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效。根据《民事诉讼法》第311条之规定，案外人或申请执行人提起执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行民事权益承担举证责任。依据一审法院调查的事实，涉案房屋系未办理网签登记备案，更未办理产权过户手续，上诉人仅凭商品房购销合同主张涉案房屋的所有权，这显然有悖于法律规定。正因为上诉人与邱俊芳之间并未形成合法的商品房购买合同，其对涉案房屋的占有是不能对抗其他债权人，更不能优于其他债权人享有房屋的任何权益。即使上诉人对涉案房屋实际占有使用，对合同的效力并不产生任何影响。因为房屋未办理网签过户，依法只能认定为涉案房屋属被执行人邱俊芳、谢庆才所有。上诉人对涉案房屋不享有排除强制执行的民事权益，也无权请求人民法院停止对涉案房屋的强制执行。三、涉案房屋未办理产权过户，并非上诉人所说的是因为人民法院的查封所导致，根本原因是因为该项目没有取得商品房预售许可证，其所签订的合同为无效合同。就合同的签订而言，上诉人主观上明显存在过错。1.涉案房屋签订的合同卖方是昭城公司嘉和苑售楼部，而加盖的印章是内江市东兴区嘉和苑售楼部，这显然是合同主体都不相符合，且印章是邱俊芳私自刻制的。2.该商品房购销合同签订时，“嘉和苑”项目未取得土地使用权，也未确定建设单位和监理单位，更未实际开工建设，上诉人就已经向邱俊芳支付了几乎全部的购房款，而且巨额款项都是现金交付，显然有悖于商品房买卖的交易习惯。3.“嘉和苑”项目完全不符合商品房销售管理办法规定的商品房现房销售条件，上诉人签订商品房购销合同时涉案房屋属在建工程，并且未竣工验收，因此只能够纳入商品房的预售范畴，上诉人明知该项目并未取得预售许可证，不能办理网签，更不能办理过户，还与其签订商品房购销合同，其主观明显存在过错。四、1.由于上诉人与邱俊芳签订的商品房购销合同视为虚假的合同，其目的是邱俊芳为了逃避执行，转移资产，与上诉人恶意串通事后补签的虚假合同。从上诉人向原审法院提交的现金收据和银行转账凭证来看，存在许多前后矛盾之处。而且大部分属于现金交易，属虚假证据，其中银行转账部分，根本不能足以证明是用于购房。2.人民法院对涉案房屋查封时，工程尚未竣工，且临街面的通道全部封闭，不可能交付使用。
向文芳辩称，法院查封涉案房屋时，尚处于在建状态，基础设施未完善，不能进行出售。
邓建辩称，上诉人的上诉理由不能成立，请求维持一审判决。
罗庆华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。案涉房屋系在建工程，也未办理预售许可证，不具备预售资格。涉案签订的购房合同不是真实的，邱俊芳自述项目章是私刻的。我们借钱给邱俊芳后利息也未支付。
罗仁强辩称，请求驳回上诉，维持一审判决。
邱俊芳述称：1.上诉人购买房屋是真实的，购房合同也是真实签订的。2.涉案房屋的权属问题，依据相关的报表为准，涉案房屋是我同昭城公司联合开发的。3.关于原告现金支付房款的问题，是因为自己需要大量的现金来支付被告的利息，所以才要求上诉人支付现金。4.“嘉和苑”项目是先开工后办手续，自己记不清楚开工和竣工时间，所有手续都不是自己办理的。5.涉案房屋出售时，已经修建完成，因被法院查封，故未办理相关的手续。我认可上诉人的上诉请求及事实和理由，一审判决错误。
昭城公司辩称，希望法院查清事实，依法判决。
邓延芬、原审第三人谢庆才未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
孙世长向一审法院起诉讼请求：1.请求解除对内江市东兴区椑木镇嘉和苑（一期）1-6号门面（面积为374.54平方米）的查封；2.请求解除对内江市东兴区椑木镇嘉和苑（一期）整层门面（面积为493.7平方米）的查封；3.请求确认内江市东兴区椑木镇嘉和苑（一期）1-6号门面及2楼整层门面房屋为原告所有；4.本案诉讼费用由所有被告承担。
一审法院认定事实：一、第三人邱俊芳与昭城公司（原内江市江城房地产开发有限责任公司）联合开发“嘉和苑”项目。2009年12月25日，第三人邱俊芳与昭城公司（原内江市江城房地产开发有限责任公司）签订《联合开发协议》，该协议约定：邱俊芳负责“嘉和苑”项目土地的提供和整个项目投资、项目实施中的一切事宜，并承担项目的全部风险责任，收益权归邱俊芳所有；邱俊芳每月向昭城公司缴纳管理费肆万元整包干使用；昭城公司负责提供对外的全部开发手续。2011年12月26日，邱俊芳与该公司签订《“嘉和苑”项目联合开发协议》，约定昭城公司投资120万元，占20%的出资比例，邱俊芳出资480万元，占80%的出资比例，修建“嘉和苑”项目。随后，邱俊芳向昭城公司出具的《情况说明》，该说明载明：2011年12月26日签订的《“嘉和苑”项目联合开发协议》系报批协议，该协议第四条约定的昭城公司投资20%应依照2009年12月25日签订的《联合开发协议》第二条的约定执行，即“嘉和苑”项目土地及整个项目投资及实施中的一切事宜均由邱俊芳负责，并承担项目的全部风险；昭城公司不负有投资20%的义务和责任，也不享有20%的收益。
二、2012年4月，成都远建建筑工程设计有限公司完成了对“嘉和苑”项目一、二号楼的初步设计图。2012年4月6日，“嘉和苑”项目办理了《建设用地规划许可证》，用地单位为昭城公司（原内江市江城房地产开发有限责任公司）。2013年4月10日，“嘉和苑”项目办理了《国有土地使用证》，土地使用权人为邱俊芳。2013年11月1日和11月15日，昭城公司分别与内江市天坛建筑安装工程有限公司、四川建勘工程项目管理有限公司签订《建设工程施工合同》、《建设工程委托监理合同》，约定计划开工日期为2013年11月5日，计划竣工日期为2014年8月5日。2013年11月22日，昭城公司取得“嘉和苑”项目《中标通知书》。2014年8月13日，内江市城乡规划局批复同意“嘉和苑”项目设计方案（系补办）。2014年10月27日，“嘉和苑”项目办理了《建设工程规划许可证》。2014年11月20日，内江市东兴区发展和改革局对“嘉和苑”项目准予备案。2014年12月23日，“嘉和苑”项目办理了《建设工程施工许可证》。截止2018年1月15日，“嘉和苑”项目未办理商品房预售许可和销售许可手续，未开通网上签约，未使用四川省统一标准的商品房买卖合同。
三、原告孙世长提交的两份《商品房购销合同》，其中一份合同载明：商品房位置为嘉和苑（一期）1-6号门面，建筑面积为374.54㎡，价格为5,917,732元；付款时间为：1.签订合同时，2013年3月6日支付房价款2,000,000元，2.交房前，2014年11月30日支付房价款3,917,732元；签约时间为2013年3月6日。另一份合同载明：商品房位置为嘉和苑（一期）整层门面，建筑面积为493.7㎡，价格为2,458,626元；付款时间为：1.签订合同时，2013年7月3日支付房价款1,000,000元，2.交房前，2014年11月30日分期付清全部房款；签约时间为2013年7月3日。此外，两份合同还共同载明：该商品房销售特征为预售商品房；交付期限为2014年11月30日前，将竣工验收合格的商品房交付买方使用；买方所购房屋仅做住宅使用，使用期间不得擅自改变房屋结构和用途；注意事项为买方装修必须待卖方工程竣工验收合格，卖方将房屋交付买方后方可进行装修；卖方为四川昭城房地产开发有限公司嘉和苑售楼部，买方为孙世长，卖方在该合同上加盖“内江市东兴区嘉和苑售楼部”印章，邱俊芳在委托代理人处签名。
四、原告孙世长提交的《收据》载明：邱俊芳分别于2013年3月9日、5月2日、7月3日、8月4日、11月27日出具收到孙世长交来2,000,000元、900,000元、1,000,000元、300,000元、300,000元购房款的收据五张；于2014年5月8日、7月25日、12月20日出具收到孙世长交来400,000元、3,000,000元、300,000元购房款的收据三张。
五、原告孙世长提交的银行转账及存款凭证显示：孙世长于2011年8月1日向邱俊芳银行账户两次转款300,000元、600,000元，于2013年3月9日向邱俊芳银行账户转款400,000元并存入1,300,000元，于2013年3月11日向邱俊芳银行账户转款200000元，于2013年10月24日向邱俊芳银行账户转款230,000元，于2014年7月21日向邱俊芳银行账户存入1,000,000元，于2014年7月24日向邱俊芳银行账户两次转款600,000元、400,000元并存入600,000元。
六、内江市中级人民法院分别于2014年11月6日、11月20日作出（2014）内民保字第58、61号民事裁定，并于2014年11月7日、11月20日向内江市东兴区房管局发出协助执行通知书，预查封了“嘉和苑”一、二期20间在建门面及20间门面之上的二楼的商业用房500平方米。一审法院于2017年4月6日以（2015）隆昌执字第1056号之三执行裁定续查封了上述商品房。原告孙世长向一审法院提出执行异议，一审法院于2017年10月11日作出（2017）川1028执异34号执行裁定，驳回了原告的异议请求，原告对该裁定不服，遂提起案外人执行异议之诉。
七、内江市中级人民法院于2014年11月18日主持召开的由异议人谭昌华的委托代理人蔡维君、申请人罗庆华的委托代理人何东平、被申请人邱俊芳、利害关系人昭城公司的委托代理人闵璞参加的听证会。听证会上，昭城公司明确表示，谭昌华提出与本公司签订房屋购销合同不是事实，不认可合同上面的印章，公司没有收到任何款项，目前这些门面还是公司在建工程；邱俊芳也同时表示，想到这些门面是自己的，就去弄了章签了合同。
一审法院认为，案外人执行异议之诉案件的审查重点在于案外人就其主张对执行标的物享有的实体权利是否足以阻却人民法院的强制执行措施。为此，结合各方当事人的诉辩主张和有效证据，该院就本案事实和裁判理由作如下评析：
一、关于本案诉争商品房在人民法院查封之前的权属问题
原告孙世长主张原告与第三人昭城公司而非与邱俊芳签订商品房买卖合同，本案诉争商品房在人民法院查封之前的权属与邱俊芳无关。该院认为，第三人邱俊芳与昭城公司（原内江市江城房地产开发有限责任公司）联合开发“嘉和苑”项目，内江市中级人民法院将“嘉和苑”一、二期商品房作为第三人邱俊芳名下的财产予以预查封，而第三人昭城公司对此未提出异议，其与邱俊芳在内江市中级人民法院主持召开的听证会上均认可“嘉和苑”项目系邱俊芳投资开发的。此外，从第三人邱俊芳于2009年12月25日与昭城公司签订的《联合开发协议》以及于2011年12月26日向昭城公司出具的《情况说明》来看，昭城公司对“嘉和苑”项目既不负有投资义务，也不享有收益权，只对外提供开发手续并收取管理费，这也印证了第三人邱俊芳系“嘉和苑”项目实际投资人的事实，故第三人邱俊芳在人民法院查封之前对本案诉争商品房享有实体权利。
二、关于原告就本案诉争商品房是否享有足以排除人民法院强制执行的实体权利的问题
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告的诉讼请求要得到人民法院的支持，应当提交充分的证据证明同时符合以下四个条件：
首先，原告必须在人民法院查封之前已与商品房出卖人就诉争商品房签订了合法有效的书面买卖合同。本案中，原告孙世长虽向该院提交了与第三人邱俊芳签订的《商品房购销合同》，合同签约时间在人民法院查封之前，但被告方对该合同的真实性提出质疑，且认为属无效合同。该院认为，一方面，《商品房购销合同》载明的签约时间早于“嘉和苑”项目土地使用权证办理时间和合同开工时间，而此时“嘉和苑”项目既未取得土地使用权，也未确定建设单位和监理单位并开工建设，原告就已向商品房出卖人购买房屋并签订购房合同，有悖常理。另一方面，原告孙世长提交的《商品房购销合同》上清楚地载明了该商品房销售特征为预售商品房，且签订合同时商品房尚未竣工验收，故《商品房购销合同》应属商品房预售合同性质，而非原告所声称的商品房预约合同性质。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，“嘉和苑”项目在人民法院查封之前并不具备办理商品房预售许可的条件，且至今也未办理商品房预售许可手续和商品房销售许可手续，故原告孙世长与第三人邱俊芳签订的《商品房购销合同》违反了国务院行政法规的禁止性规定，应认定为无效合同。
其次，原告必须在人民法院查封之前已合法占有了诉争商品房。本案中，原告提交了水电开户及缴费票据、租赁合同等证据材料，用以证明已实际占有并使用诉争商品房，但被告方对其真实性提出质疑。该院认为，一方面，原告主张商品房使用用途与其提交的《商品房购销合同》及租赁合同的约定内容自相矛盾，即《商品房购销合同》载明原告所购房屋仅做住宅使用，使用期间不得擅自改变房屋结构和用途，同时原告在起诉状中声称从2015年6月2日和9月23日居住使用至今，但其提供的《租赁合同》却显示该商品房从2015年6月10日至今已租赁给他人经营使用。另一方面，从原告自行提交的水电开户和缴费票据以及申请一审法院调取的证据材料来看，本案诉争商品房的水电开户及使用均在人民法院查封之后，而该商品房在原告所称交房时既未经发改部门项目投资备案，也未办理建设工程规划、施工许可手续，且《商品房购销合同》中明确约定交付使用和装修必须在商品房竣工验收合格之后，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”和住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条第一款第三项“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；”的规定，诉争商品房在人民法院查封之前完全不具备竣工验收交付条件，故原告主张此时已合法占有该商品房的理由显然不能成立。
再次，原告必须已向商品房出卖人支付了全部房屋价款。原告虽向该院提交了由第三人邱俊芳出具的收款凭证，但该收据非正式票据，尚不足以证明其已实际支付房屋价款，仍需进一步提交相关证据予以证实。为此，原告提交了多张向第三人邱俊芳付款的银行转账及存款凭证，并声称系购房款，但被告方质疑该款项的用途。该院认为：首先，从原告提交的银行转款及存款凭证看，原告与邱俊芳之间在2011年便有经济往来，且原告向邱俊芳的多笔转款及存款，无论是金额还是时间均不能与其提交的《收据》相互对应。其次，两份《商品房购销合同》的房屋款合计高达837万余元，而原告提供的在2013年3月9日以后的银行转款及存款凭证金额仅为473万元，两者之间高达300余万元的差额是否支付、以何种方式支付，原告均未提交证据予以证明。最后，原告主张向第三人邱俊芳支付购房款还存在两个明显不合常理之处：一是从原告提交的《收据》与银行转款及存款凭证来看，原告在2013年3月9日和3月11日才向邱俊芳银行账户转款和存入共计190万元，而邱俊芳就于3月9日向原告提前出具了200万元的收款收据。二是从原告提交的《商品房购销合同》看，该合同签约之时，“嘉和苑”项目既未取得土地使用权，也未确定建设单位和监理单位并开工建设，原告就已向商品房出卖人支付了高达190万元的房屋首款，违背正常的商品房买卖常理。综合全案，不排除原告向第三人邱俊芳所支付款项系其他用途的可能。
最后，未办理过户登记非因原告自身原因造成。经内江市中级人民法院的生效判决以及法院调取的一些证据表明，本案诉争商品房办理过户登记主要是由于未按要求办理相关审批手续所致。
三、原告在庭审陈述中认为内江市中级人民法院预查封本案诉争商品房的相关裁定以及一审法院（2015）川1028执1056号之三执行裁定存在认定诉争商品房权属、合并执行、超额查封等实体和程序错误。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第二项“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；”和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。”的规定，执行异议之诉只针对执行标的物的权属提起，原告主张的执行实体和程序错误不属于执行异议之诉的审理范围，该院已向原告释明通过执行行为异议和复议程序予以解决，故本案不作处理。
一审法院判决：驳回原告孙世长的诉讼请求。案件受理费53,224元，由原告孙世长负担。
二审中，各方均未提供新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案是案外人执行异议之诉纠纷案件，争议焦点是孙世长对涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”规定，孙世长作为执行案件案外人，诉请人民法院停止对涉案房屋的强制执行，应举证证明其对该房产享有足以排除强制执行的民事权益，否则有损被上诉人等众多债权人的合法权益。虽然孙世长与邱俊芳签订了《商品房购销合同》，并主张已实际交付了房款，但签订合同时《建设工程施工许可证》还未办理，房屋处于修建过程中，故该合同名为商品房购销合同，实为商品房预售。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“嘉和苑”项目签订购销合同至今都没有办理商品房预售许可，故一审法院认定该《商品房购销合同》无效的理由充分，即使孙世长实际占有了房屋，也因未订立合法有效的商品房买卖合同，致其对涉案房屋享有的民事权益不能对抗人民法院的强制执行，一审判决以孙世长提供证据不足以证明其主张驳回其诉讼请求的处理也是正确的。
综上所述，孙世长的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费53,224元，由孙世长负担。
本判决为终审判决。
审判长 何 骏
审判员 裘南晶
审判员 易小峰
二〇一八年八月十五日
书记员 王 洁