＼n山东省青岛市市北区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）北民初字第3464号＼n原告匡京英。＼n委托代理人尹海鉴。＼n委托代理人王青华。＼n被告张正。＼n委托代理人陈贤禄。＼n被告张胜利。＼n委托代理人江世强。＼n原告匡京英诉被告张正、被告张胜利确认房屋买卖合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人尹海鉴、王青华，被告张正及其委托代理人陈贤禄与被告张胜利的委托代理人江世强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n原告诉称，原告与被告张正系夫妻关系，双方于20XX年X月XX日登记结婚，后于20XX年X月X日办理协议离婚登记手续而离婚，又于20XX年X月X日登记复婚，婚姻关系存续至今。在协议离婚时，双方约定位于青岛市市北区某某花园XX号楼X单元XXX户房屋归原告所有，被告张正协助原告办理过户手续，但该房屋的过户手续至今未办理。后原告得知，被告张正于2012年9月25日与被告张胜利（被告张正的亲弟弟）签订房屋房屋买卖合同，在原告不知情的情况下，私自将青岛市市北区某某花园XX号楼X单元XXX户房屋以明显低于市场价的价格出售给被告张胜利，并办理了过户手续。原告认为两被告系恶意串通，被告张正的擅自转让行为属于无权处分，侵害了原告的合法权益。原告因此提起诉讼，请求依法判令：1、确认两被告之间签订的买卖青岛市市北区某某花园XX号楼X单元XXX户房屋的买卖合同无效；2、本案诉讼费由两被告承担。＼n被告张正辩称，1、2006年5月9日原告和我办理了离婚登记手续，但是原告与我离婚后并未离开我，双方还是共同生活，且在共同生活期间原告又怀孕，怀孕后为了让孩子出生具有合法性，双方又复婚。在复婚后我并不清楚应当撤销第一次离婚时的协议约定，因此本案是由于误会所产生。2、由于原告与我有共同经营的公司，而且双方存在共同债务，故我处分房屋就是为了偿还夫妻的共同债务，这一事实有市北法院判决书可以证明，我并没有恶意串通来损害原告的利益。＼n被告张胜利辩称，涉案房屋是我善意取得的，请求法院驳回原告的诉讼请求，并请求法院依法判决原告及第一被告从涉案房屋中搬出。＼n经审理查明：1、原告匡京英与被告张正于20XX年X月XX日登记结婚。20XX年X月X日双方在青岛市市北区民政局达成离婚协议，双方自愿离婚。在离婚协议中双方对财产作了如下约定：“婚后共有房产两处，一处位于市北区某某花园XX号楼X单元XXX户，权证字号：青房地权市字第XXXXXX号、归女方所有，男方协助女方办理过户手续；另一处位于市北区某某路七号，商品房预售许可证号为青房注字（2003）0XX号，归男方所有”。20XX年9月X日双方又复婚。20XX年XX月XX日双方又在青岛市市北区人民法院达成调解，双方调解离婚。＼n2、2012年9月25日被告张正（出卖人）与被告张胜利（系被告张正的弟弟）签订青岛市存量房买卖合同，该合同约定：“被告张正以25.8万元的价格将青岛市市北区某某路XX号X单元XXX户房屋出售给被告张胜利”。签订该合同后，被告张正将该房屋的产权过户至被告张胜利名下。＼n本案庭审中，被告张正提交（2013）北民三商初字第268号民事判决书一份，该判决书判令被告张正、匡京英偿还原告中国工商银行股份有限公司青岛威海路支行借款本金6123388.93元及利息等，被告张正预以该判决证明其出卖本案涉案房屋是为了偿还夫妻共同债务。原告对该判决的真实性无异议，但认为与本案无关，不能证明被告张正的主张。被告张胜利对该判决的真实性无异议，但认为与本案无关，即便能证明房屋交易的款项用于偿还夫妻共同债务，也只是证明了房屋款项的用途，不能证明被告张胜利的取得行为不是善意的。＼n本案庭审中，被告张胜利提交房产证及购房发票、税收缴款书等单据（共六张），预以此证明被告张胜利取得涉案房屋是合法的且缴纳了相关税费，取得了涉案房屋的产权。原告对上述证据的真实性无异议，但认为房产交易中心只是对合同的形式要件进行审查，其并非房屋评估机构，无法对房产的实际市值作出评价，只要买卖双方符合自愿有偿的民事法律交易原则，就都可以在房产交易中心备案，上述证据无法证明被告张胜利取得涉案房屋不是恶意的，被告张正对上述证据的真实性和证明事项均无异议。＼n3、2009年7月24日原市北区某某花园XX号楼X单元XXX户房屋（建筑面积43.97平方米）变更为青岛市市北区某某路XXX号X单元XXX户。＼n4、本案庭审中，本院询问涉案房屋的居住情况。原告称：“2006年原告和张正一起从案外人张经帮处购买了涉案房屋，购买之后原告就和被告张正及孩子在内居住，2011年被告张正搬出了涉案房屋，由原告和孩子继续在内居住，2013年10月原告和被告张正调解离婚，孩子判归被告张正抚养，于是孩子也搬出了涉案房屋，现涉案房屋由原告一人在内居住”。被告张正则称：“案外人张经帮是我父亲，2006年3月买下涉案房屋后，2006年5月原告就跟我离婚了。涉案房屋是拆迁获得，1999年拆迁安置交房之后，一直由原告对外出租打理，2011年12月22日原告和孩子搬进去居住，孩子住了2个月之后，就搬出来了，我就从来没有在房子里住过”。被告张胜利称：“我对房屋内的居住情况不清楚”。＼n本案庭审中，本院询问两被告关于涉案房屋的交易过程。被告张正称：“因为当时催款催的急，我没办法，就在2012年9月25日和被告张胜利签订了买卖协议，把房子卖给他了。被告张胜利给我了25.8万现金，在抚顺路给的我。这笔钱是被告张胜利在2012年9月10日给的，我存在了青岛银行的银行卡上，存了25.1万余元，卖房子的时候我打过电话给原告，说借了银行款，要抓紧时间还上，否则资金链就断了，所以要卖房子，但原告不同意卖房。这个情况我没跟被告张胜利说，他也没问我，我妻子是否同意卖房子。卖房子的时候我住在工厂，没有地方住。被告张胜利对这套房子是知道的，因为是我父亲拆迁的房子，拆迁分下来之后，他们都去看过，但后来张胜利没有到涉案房屋内去过，卖房子的时候我也没带张胜利去看过”。被告张胜利称：“2012年8月张正和我商量要出售房屋，张正说缺钱要出售房屋，我同意了。2012年9月10日我一次性支付了现金25.8万元。我知道原告和被告张正在2006年离婚了，但不知道他们后来又复婚了。买房的时候我只是去交易中心问了问能不能过户，有无其他争议，交易中心说可以过户，我就买了涉案房屋，但没有去涉案房屋内看过”。＼n上述事实，有原告与两被告的陈述，庭审笔录以及各方提交的证据在案为凭，所有证据均已经庭审质证，经本院核实，可以认定。＼n本院认为，青岛市市北区某某路XX号X单元XXX户（即原青岛市市北区某某花园XX号楼X单元XXX户）房屋在2006年5月9日原告匡京英与被告张正离婚时，已经明确约定归属原告匡京英个人所有。后来虽然原告匡京英与被告张正又于2008年9月1日复婚，但被告张正对于该房屋已经无权进行处分。现被告张正在2012年9月25日未经原告匡京英同意，将该房屋以25.8万元的价格出售给自己的弟弟张胜利，原告匡京英对被告张正的该房屋出售行为不予追认，因此应区分买受人是否善意来判断出卖人对外签订的房屋买卖合同的效力。本案中，买受人张胜利系被告张正的弟弟，对涉案房屋的情况有所了解。其亦知道原告匡京英与被告张正离过婚，在此情况下，在购买该房屋时，被告张胜利既未找原告匡京英征询意见，又未到涉案房屋处现场看房，其行为明显存在瑕疵，不属于善意购买，侵害了原告的合法权益。故两被告之间签订的买卖青岛市市北区某某路XX号X单元XXX户房屋的买卖合同无效。被告张正辩称的其出卖涉案房屋是为了偿还夫妻共同债务之理由，掩盖不了被告张正无权处分涉案房屋之事实，且张正亦未向法庭提交证据证明已经实际偿还了债务，故对该辩称理由本院不予采纳。＼n综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，判决如下：＼n确认被告张正与被告张胜利之间签订的买卖青岛市市北区某某路XX号X单元XXX户房屋的《青岛市存量房买卖合同》无效。＼n本案诉讼费100元，保全费2059元，合计2159元由两被告承担（原告已预交，两被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向山东省青岛市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。＼n审判长顾晶京＼n人民陪审员崔文光＼n人民陪审员葛增华＼n二〇一四年二月十九日＼n书记员于丽君＼n