广东省清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1802民初220号
原告：麦嘉颖，男，1993年8月7日出生，汉族，住清远市清城区，
委托诉讼代理人：傅志坚，广东大观律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵颖，广东大观律师事务所律师。
被告：成小清，男，1971年10月27日出生，汉族，住湖南省衡阳市南岳区，
被告：清远市金炜达房地产开发有限公司，住所地清远市新城北江一路8号龙汇领峰二号楼一梯2层03号。
法定代表人：杨华里，董事。
委托代理人：朱嘉欣，公司员工。
第三人：刘家洪，男，1967年9月26日出生，汉族，住清远市清新区，
原告麦嘉颖与被告成小清、清远市金炜达房地产开发有限公司（以下简称金炜达公司）及第三人刘家洪案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告麦嘉颖的委托诉讼代理人赵颖、被告金炜达公司的委托诉讼代理人朱嘉欣到庭参加诉讼，被告成小清、第三人刘家洪经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告麦嘉颖向本院提出诉讼请求：一、判决确认不得执行清远市××××号龙汇领峰一号楼一梯1层01号房屋；二、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告金炜达公司为解决清远市中荟房地产有限公司欠付原告母亲李银友的债务，被告金炜达公司与原告母亲李银友及原告达成以房抵偿债务的意见。因此，原告与被告金炜达公司于2013年1月1日签订《龙汇领峰认购书》（编号：0000091）一份，约定被告金炜达公司将清远市××××号龙汇领峰一号楼一梯101号房屋出售给原告，房屋总价658584元。2013年4月28日，被告金炜达公司出具收据确认原告房屋价款已付清。后，被告清远市金炜达房地产开发有限公司将房屋钥匙交付原告，原告对房屋进行占有及使用。2017年11月2日，原告发现因被告成小清与第三人刘家洪及被告金炜达公司买卖合同纠纷一案，清城区人民法院于2016年7月5日作出（2016）粤1802民初2419号《民事裁定书》，保全查封了清远市××××号龙汇领峰一号楼一层01号、3层02号、4层02号、6层01号、8层03号、10层01号、14层04号、18层05号、21层01号、22层06号共10套房屋。后由于被告金炜达公司向清城区人民法院提出超标的查封异议，清城区人民法院于2017年8月10日作出（2016）粤1802民初2419号之三《民事裁定书》，解除了对上述4层02号、8层03号、10层01号、14层04号、18层05号共5套房屋的查封。其余5套房屋仍处于查封之中。2017年4月6日，清城区人民法院作出（2016）粤1802民初2419号《民事判决书》，判决确定第三人刘家洪应向被告成小清支付货款4956806.30元及2014年8月15日起计付的违约金（计算标准为每月3%）。被告金炜达公司对第三人成小清的债务在4656560元的范围内承担清偿责任。后，被告成小清向清城区人民法院申请强制执行，清城区人民法院予以立案执行，执行案号为（2017）粤1802执2584号。对此，原告认为清远市××××号龙汇领峰一号楼一梯1层01号房屋已由原告购买并实际使用，原告就清城区人民法院对清远市××××号龙汇领峰一号楼一梯1层01号房屋的执行，提出书面异议，要求中止对清远市××××号龙汇领峰一号楼一梯1层01号房屋的执行，并予以解封。2017年12月21日，清城区人民法院作出（2017）粤1802执异79号《执行裁定书》，以“在清城区人民法院查封清远市××××号龙汇领峰一号楼一梯1层01号房屋之前，原告与被告金炜达公司未签订合法有效的房屋买卖合同，亦未能举证证明已支付了相关的购房款”为由，驳回原告的异议请求。原告认为，原告与被告金炜达公司真实签订《龙汇领峰认购书》，明确约定了清远市××××号龙汇领峰一号楼一梯1层01号房屋出售的主要条款。并且被告金炜达公司已出具收据确认原告房屋价款已付清。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》粤高法[2017]191号第二条：“认购书、订购书、购房意向书等协议虽然约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同,但协议已经具备房屋买卖合同主要条款,且当事人依据协议负有支付房屋价款或者交付房屋义务的,该协议应当认定为房屋买卖合同。”的规定，原告与被告金炜达公司签订的《龙汇领峰认购书》应属于房屋买卖合同。其次，被告金炜达公司至今未能举证证明与原告签订的《龙汇领峰认购书》及其出具的购房款《收据》不真实或无效。并且，原告已实际占有、使用清远市××××号龙汇领峰一号楼一梯1层01号房屋。根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第59条：“以房抵债协议的债权人提起案外人执行异议之诉，用于抵债的房屋尚未办理房屋权属变更登记手续，申请执行人据以申请执行的为一般金钱债权，且债权人已经合法占有该房屋，债权人请求排除对该房屋强制执行的，予以支持。”以及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》粤高法[2017]191号第十四条：“当事人签订房屋买卖合同,实为以房款抵偿其他债务,一方当事人以不存在真实的房屋买卖合同关系为由主张合同无效的,不予支持。”的规定，原告对清远市××××号龙汇领峰一号楼一梯1层01号房屋依法享有权益，有权请求排除清城区人民法院对清远市××××号龙汇领峰一号楼一梯1层01号房屋的执行。清城区人民法院（2017）粤1802执异79号《执行裁定书》驳回原告的执行异议申请错误。加之，被告金炜达公司具有其他可供执行的财产，立即对清远市××××号龙汇领峰一号楼一梯1层01号房屋解除查封措施，并对被告金炜达公司其他财产采取执行措施，方能在标的范围内保护被告成小清的合法权益。鉴于上述事实及理由，原告依法向贵院提起本案执行异议之诉，敬请贵院在查清案件事实的基础上，判决支持原告的诉讼请求，切实维护原告的合法权益。
原告提供如下证据：1、当事人身份证复印件及金炜达公司工商登记信息，证明当事人诉讼主体资格；2、龙汇领峰认购书及收据，证明被告金炜达公司将清远市××××号龙汇领峰一号楼一梯一层01号房屋出售给原告；3、（2017）粤1802执异78号执行裁定书，证明原告依法向法院对涉案房屋的执行提出异议，法院驳回原告的异议请求；4、联合规划开发协议书，证明清远市新城东12号区土地及清远市××××号龙汇领峰一号楼的权利人为王为理，王为理有权对一号楼进行处分；5、房屋抵顶借款协议书，证明为解决清远市中荟房地产有限公司、王为理欠付原告母亲李银友的债务，原告母亲李银友、原告及王为理达成以清远新城北江一路8号龙汇领峰一号楼房屋抵偿债务的协议；6、借据、机读档案登记资料，证明原告母亲李银友与清远市中荟房地产有限公司、王为理之间的债权债务关系以及清远市中荟房地产有限公司与王为理之间的关系；7、视频资料、照片，证明原告已经实际占有、使用清远新城北江一路8号龙汇领峰一号楼一梯1层01号房屋，包括将1层01号房屋与2层01房屋进行连通；8、（2018）粤1802执异字20号执行裁定书，证明清远市清城区人民法院于2018年7月7日作出执行裁定，认定同为清远新城北江一路8号龙汇领峰一号楼房屋签订的认购书及出具的收据合法有效，并裁定中止对清远市××××号龙汇领峰一号楼房屋的执行；原告与被告金炜达公司就清远市××××号龙汇领峰一号楼一梯1层01号房屋签订的认购书及开具的收据，亦合法有效，对清远市××××号龙汇领峰一号楼一梯1层01号房屋也不提执行。
被告金炜达公司辩称，对于原告提供的认购书及收据不予认可，我公司已公告声明作废，原告所述的购房款未打入我公司帐户，王为理作为公司合伙人，作出的行为由其承担，请求驳回原告的诉讼请求。
被告成小清、第三人刘家洪无提供答辩及陈述，亦无提供证据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：本案被告成小清与被告刘家洪、金炜达公司因买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月6日作出（2016）粤1802民初2419号民事判决，该判决主要内容：一、刘家洪应于本判决生效后10日内向成小清支付货款4956806.30元及至2014年8月15日的违约金1336794.32元；二、刘家洪应于本判决生效后10日内支付2014年8月16日起的违约金（违约金以欠款本金4956806.30元为基数，每月按3%计算，至付清时止）给向原告成小清；三、金炜达公司对上述判决确定的债务，在4656560元范围内对原告承担清偿责任。（2016）粤1802民初2419号民事判决发生法律效力，刘家洪、金炜达公司未予履行，成小清向本院申请强制执行，执行案号为：（2017）粤1802执2584号。（2016）粤1802民初2419号案件审理期间，本院于2016年7月5日作出（2016）粤1802民初2419号民事裁定，查封了金炜达公司位于清远市××××号龙汇领峰一号楼1层01号、3层02号、4层02号、6层01号、8层03号、10层01号、14层04号、18层05号、21层01号、22层06号共10套房屋。后当事人提出超标的查封的复议，本院于2017年8月10日作出（2016）粤1802民初2419号之三民事裁定，裁定解除上述已查封的4层02号、8层03号、10层01号、14层04号、18层05号共5套房屋的查封，目前尚有1层01号、3层02号、6层01号、21层01号、22层06号仍处于查封。原告麦嘉颖以案外人身份于2017年11月2日向本院提出书面异议，请求本院中止对清远市××××号龙汇领峰一号楼一梯1层01号房屋即上述本院查封之一的1层01号房屋的执行并予以解封。本院于2017年12月21日作出（2017）粤1802执异79号执行裁定书，裁定驳回麦嘉颖的异议请求。
另查明，王为理于2010年11月15日立下借据，内容为：本人于2007年10月10日借到李银友人民币现金叁拾万元，年息30%、2008年1月10日再借到李银友人民币现金叁拾万元，年息30%，现本息共欠人民币壹佰伍拾壹万伍仟元正（151500元）。该借据除王为理签名外，还加盖了清远市中荟房地产有限公司财务专用章及清远市中荟房地产有限公司印章，并注明以上欠款到2011年11月15日如到期不归还，可用龙汇领峰1号楼住宅抵押。2013年1月1日，王为理与原告及其母亲李银友签订房屋抵顶借款协议书，约定欠原告母亲李银友借款本金及利息1515000元，王为理自愿以被告金炜达公司在清远市××城区××路龙汇领峰一号楼的101房和201房抵顶给原告，以抵顶其欠下原告母亲李银友的借款及利息。同日，原告与被告金炜达公司签订编号为0000091的认购书，由原告认购被告金炜达公司位于清远市××城区××路龙汇领峰一号楼一梯101单位房屋，总价款为658584元，被告金炜达公司并于2013年4月28日出具收款收据，收到原告龙汇领峰1号楼101房房款658584元。签订认购书后，被告金炜达公司将上述房屋交付原告使用，原告对涉诉房屋进行了局部装修，并在层内加装楼梯及调整墙体。因龙汇领峰一号楼的相关手续未完善，故双方至今未签订正式书面买卖合同及没有办理网签手续。
再查明，龙汇领峰一号楼项目是王为理与被告金炜达公司合作开发的项目，对外以被告金炜达公司名义开发，龙汇领峰一号楼的有关报建费、建设施工费用及各项税费等均由王为理负责。王为理是清远市中荟房地产有限公司的法定代表人。
本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点在于原告麦嘉颖对于涉案房屋即清远市××××号龙汇领峰一号楼一梯1层01号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。原告麦嘉颖所购上述房屋的购房款，是清远市中荟房地产有限公司的法定代表人王为理之前向原告麦嘉颖的母亲李银友借款未还而以涉案房屋抵顶借款及利息，而清远市××××号龙汇领峰一号楼，是王为理与被告金炜达公司合作开发的项目，且被告金炜达公司与原告麦嘉颖签订了涉案房屋的认购书，并出具收款收据。该事实有原告麦嘉颖提供的借据、房屋抵顶借款协议书、认购书、收款收据、联合规划开发协议书等证实，本院予以确认。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理登记过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，涉案房屋所在楼盘为被告金炜达公司与王为理共同开发的项目，对外以被告金炜达公司的名义开发，被告金炜达公司与原告签订的认购书，购房款来源清楚，双方虽然没有签订正式的商品房买卖合同，但从双方签订认购书后，原告麦嘉颖即对涉案房屋进行使用，并装修、整改的事实来看，原告麦嘉颖实际占有该涉案房屋，具备商品房买卖合同的主要内容，对此，本院应予确认。同时，原告麦嘉颖与被告金炜达公司签订认购书等过程中，并不存在过错。综上，原告麦嘉颖的诉讼请求，证据、理由充分，本院应予支持。对被告金炜达公司答辩认为，对于原告提供的认购书及收据不予认可，原告所述的购房款未打入公司帐户等，因未能提供充分证据证明其主张，且被告金炜达公司与王为理是其内部合作开发关系，对原告麦嘉颖并无约束力。因此，本院对被告金炜达公司的辩解意见不予采纳。
综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、不得对位于清远市新城北江一路8号龙汇领峰一号楼一梯1层01号房屋的执行；
二、撤销本院（2017）粤1802执异79号执行裁定。
案件受理费10386元，由被告成小清和被告清远市金炜达房地产开发有限公司各负担50%。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审 判 长 张伟坚
人民陪审员 刘灿容
人民陪审员 向金球
二〇一八年八月二日
书 记 员 周嫣娉
附相关法律条文
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。