湖南省宁乡县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0124民初23号
原告欧建平，男。
原告黄浩明，女。
两原告委托代理人刘明，湖南光阳律师事务所律师。
被告李健，男。
被告邵君，男。
被告冯冰，男。
被告邵君、冯冰委托代理人史维亮，广东金本色律师事务所律师。
第三人中国对外经济贸易信托有限公司。
法定代表人杨林，系该公司董事长。
委托代理人史维亮，广东金本色律师事务所律师。
原告欧建平、黄浩明与被告李健、邵君、冯冰委托代理合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理后，依法由审判员谢寅斌适用简易程序于2016年3月25日第一次公开开庭进行了审理。2016年3月25日，原告申请要求撤回对被告李健的起诉。因案情复杂，2016年3月29日，本案转为普通程序审理。本院依法组成合议庭于2016年5月6日第二次公开开庭进行了审理。根据被告邵君、冯冰的申请，2016年5月24日，本院追加中国对外经济贸易信托有限公司作为本案第三人参加诉讼。2016年6月24日，本院组成合议庭第三次公开开庭进行了审理。原告欧建平与两原告的委托代理人刘明与被告李健、被告邵君、冯冰、第三人中国对外经济贸易信托有限公司的委托代理人史维亮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告欧建平、黄浩明诉称，原告欧建平与原告黄浩明系夫妻关系。1997年两原告购得宁乡县玉潭镇香山巷86号302房一套，登记在原告欧建平的名下。2013年8月，原告因经营所需向泛华融资服务有限公司借款180000元。在办理借款的过程中，应泛华公司要求，对上述房产进行了评估，评估价值为280000元，且两原告向被告邵君出具了委托书一份，载明被告邵君代为办理上述房屋的注销抵押、抵押登记、签署及领取相关产权资料和房屋的查册、查询、出售、签订买卖合同等一切相关手续。2014年9月，原告在归还了前述借款后于同日又重新借款150000元。在此借款过程中，上述房产的评估值为250000元。此借款原告至今已偿还60000余元。2015年12月1日，在两原告毫不知情的情况下，被告邵君依原告出具的委托书转委托被告冯冰以200000元的价格将上述房产转让给被告李健，并于同月4日在宁乡县住房保障局办理了房屋产权转移登记手续，而对于该200000元房款，两原告未得分文，且明显低于房产的实际价值。原告为了维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判决：1、由被告支付原告房款250000元；2、由被告承担本案诉讼费用。本院在立案时，将本案定为房屋买卖合同纠纷。在本案审理过程中，原告在2016年3月25日的庭审中提出要求按委托代理合同关系主张权利。
被告李健辩称，1、答辩人不是本案适格被告，原告起诉答辩人诉讼主体错误；2、答辩人已经履行完合同义务，不存在违约或侵权的事实，原告要求答辩人支付250000元房款无法律依据和事实依据。
被告邵君辩称，答辩人不同意原告的诉讼请求。1、原告在起诉状中所述向泛华公司借款150000元不属实。泛华公司的全称是深圳泛华联合投资集团有限公司长沙分公司。真实的贷款公司是中国对外经济贸易信托有限公司。2、答辩人收取购房款200000元后依据原告与中国对外经济贸易信托有限公司签订的借款合同的约定冲抵了两原告的借款本金、利息以及违约金。3、关于中国对外经济贸易信托有限公司与深圳泛华联合投资集团有限公司长沙分公司的关系是泛华公司为借款人提供贷款咨询服务、资料整理和后续的办理抵押登记手续。因为跟原告接触的基本上都是泛华公司的员工，因此导致原告误以为贷款的主体就是泛华公司。4、因原告已经明确被告邵君代办买卖、出售、抵押登记等相关事项，因此答辩人作为泛华公司的员工实际上是在为中国对外经济贸易信托有限公司做贷后管理，因此有权将涉案房子出卖后冲抵两原告借款本金、利息以及违约金。
被告冯冰辩称，1、答辩人是得到了邵君的转委托处置原告的房产；2、答辩人的其余答辩意见与被告邵君的答辩意见相同。
第三人中国对外经济贸易信托有限公司述称，2014年9月29日，原告欧建平和黄浩明与第三人签订借款合同，约定两原告向第三人借款160000元，并且两原告与第三人签订了抵押合同，合同约定，两原告以本案涉案的房屋作为抵押物对两原告向第三人的借款160000元做抵押担保。第三人按照借款合同的约定向两原告发放了贷款160000元。两原告借款之后仅按照还款计划偿还了前11期的借款本息共计70889元，从第12期开始就没有再还款。第三人通过合作方深圳泛华联合投资集团有限公司把原告作为抵押物的房屋进行处置，将抵押房屋作价200000元出卖给了李健。李健所交付的200000元房款在2015年12月1日交给了深圳泛华联合投资集团有限公司。2015年12月中旬，深圳泛华联合投资集团有限公司把该200000元转交给了第三人中国对外经济贸易信托有限公司。第三人中国对外经济贸易信托有限公司以该笔房款抵偿了两原告应该偿还第三人的借款本金利息以及违约金。
在庭审调查过程中，原、被告及第三人围绕自己的主张进行了举证、质证，现分列如下：
一、原告提交的证据。
证据1、两原告的结婚证及宁乡县喻家坳乡涌泉山村民委员会的证明，拟证明两原告的身份关系；
证据2、宁房权证玉潭字第7130127**号房屋产权证书，拟证明原告欧建平系本案涉案房产的产权人的事实；
证据3、邵君和冯冰的委托书及公证书；
证据4、房地产买卖契约、房地产买卖合同；
证据5、房屋转移登记申请书、房屋产权情况；
证据6、计税价格通知单；
证据7、完税证明、销售不动产统一发票；
以上第3至第7份证据拟共同证明被告邵君、冯冰以200000元价格将本案涉案房产转让给被告李健的事实。
经开庭质证，被告邵君、冯冰及第三人中国对外经济贸易信托有限公司对原告提交的证据未提出异议。
二、被告邵君、冯冰提交的证据。
证据8、借款合同，拟证明两原告向中国对外经济贸易信托有限公司借款160000元的事实；
证据9、抵押合同，拟证明两原告将涉案房屋抵押给中国对外经济贸易信托有限公司的事实；
证据10、还款计划表，拟证明两原告必须按照还款计划表每月向中国对外经济贸易信托有限公司还本付息的事实；
证据11、借款借据，拟证明两原告收到了中国对外经济贸易信托有限公司发放的160000元款项的事实；
证据12、补充合同，拟证明中国对外经济贸易信托有限公司委托泛华公司向原告发放贷款和收取借款，并且对账号有约定的事实。
三、第三人中国对外经济贸易信托有限公司提交的证据。
第三人中国对外经济贸易信托有限公司提交了除被告邵君、冯冰所提交的上述第8至第12项5份证据外，还提交了如下两份证据。
证据13、付款回单，拟证明第三人通过深圳泛华联合投资集团有限公司向两原告支付了借款160000元的事实；
证据14、个人贷款服务与管理协议，拟证明第三人与深圳泛华联合投资集团有限公司存在贷款合作关系的事实。
经开庭质证，原告对被告邵君、冯冰和第三人中国对外经济贸易信托有限公司提交的证据未提出异议。
本院认证如下：本院审查认为，两原告提交的证据和被告邵君、冯冰、第三人中国对外经济贸易信托有限公司提交的证据来源合法、内容真实，与本案事实相关联，本院依法确认为有效证据，予以采信。
根据本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实。
原告欧建平与原告黄浩明系夫妻关系。座落于宁乡县玉潭镇香山巷86号－302房产证编号为713012718的房屋原系登记在原告欧建平名下的两原告的夫妻共同财产。深圳泛华联合投资集团有限公司是与第三人中国对外经济贸易信托有限公司签订有个人贷款服务与管理协议，为第三人中国对外经济贸易信托有限公司进行贷款调查、审核审批、管理、回收，并对全程工作负全部责任的合作方。被告邵君、冯冰是深圳泛华联合投资集团有限公司的职员。2013年8月，两原告通过深圳泛华联合投资集团有限公司向第三人中国对外经济贸易信托有限公司借款180000元，两原告以登记在原告欧建平名下的座落于宁乡县玉潭镇香山巷86号－302房产证编号为713012718的房屋作为贷款的抵押物，并按深圳泛华联合投资集团有限公司的要求向被告邵君出示了委托书，全权委托邵君代为办理上述房屋的出售、签订买卖合同、过户、收取房款等事项。2014年9月29日，两原告通过深圳泛华联合投资集团有限公司偿还了2013年所借第三人中国对外经济贸易信托有限公司的款项，重新与第三人中国对外经济贸易信托有限公司签订借款合同，向第三人中国对外经济贸易信托有限公司借款160000元，并重新签订了抵押合同，仍以登记在原告欧建平名下的座落于宁乡县玉潭镇香山巷86号－302房产证编号为713012718的房屋作为贷款的抵押物，但给邵君的委托书没有重新出具。在两原告与第三人中国对外经济贸易信托有限公司签订的借款合同中双方约定贷款利率为年利率15%，以分次还款方式还款，逾期罚息利率按贷款余额的日千分之二计算。在借款合同签订后，第三人中国对外经济贸易信托有限公司向两原告交付了借款160000元。两原告借款后，仅按照还款计划的约定偿还了第三人中国对外经济贸易信托有限公司前十一期的借款本息70889元，之后未再偿还第三人中国对外经济贸易信托有限公司借款。2015年6月27日，被告邵君向被告冯冰出具委托书，将两原告委托邵君处置两原告房屋的事项转委托给被告冯冰。2015年12月1日，被告冯冰将登记在原告欧建平名下的座落于宁乡县玉潭镇香山巷86号－302房产证编号为713012718的房屋作价200000元出售给了被告李健，被告李健于2015年12月1日向被告冯冰交付了购房款200000元，被告冯冰在收到被告李健的200000元后，于当日上交给了深圳泛华联合投资集团有限公司，之后由深圳泛华联合投资集团有限公司将该200000元购房款转交给了第三人中国对外经济贸易信托有限公司。被告李健在向冯冰交付清200000元购房款后，由冯冰协助在宁乡县住房保障局办理房屋过户登记手续，将原系登记在原告欧建平名下的座落于宁乡县玉潭镇香山巷86号－302房产证编号为713012718的房屋过户登记到了被告李健的名下。另查明，1、在本案审理过程中，两原告向本院书面申请自愿撤回对被告李健的诉讼。2、在本案庭审中，第三人中国对外经济贸易信托有限公司主张所收取两原告的购房款200000元应当抵偿的款项为借款本金123419元，借期内利息10189元，逾期罚息64651元，以上合计198259元，抵偿之后的余款1741元第三人同意退还给两原告。
本院审查认为，本案的争议焦点有两个，一是两原告应当偿还第三人中国对外经济贸易信托有限公司多少借款利息及第三人中国对外经济贸易信托有限公司尚应退还给两原告多少款项的问题；二、被告邵君、冯冰应否退还两原告购房款的问题。
关于焦点一，本院认为，2014年9月29日，两原告与第三人签订借款合同，合同约定两原告向第三人借款160000元并对借款利息和逾期罚息利率进行了约定，两原告以自己的房屋进行了担保，并授权被告邵君处置该房屋，第三人已依约定向两原告支付了借款，两原告应按约定偿还第三人借款本息。但第三人与两原告在借款合同中约定的利息和逾期罚息利率过高，本院支持按中国人民银行同期同类贷款利率（即年利率6.15%）的四倍由两原告支付第三人借款利息。因此截至2015年12月1日止，两原告应当清偿第三人的借款本金是160000元，应当支付第三人的借款利息是45920元，两项合计为205920元。两原告在借款后已经清偿了第三人70889元。故算至2015年12月1日止，两原告余欠第三人的借款本息为135031元（205920元－70889元）。2015年12月1日，第三人收取了两原告的购房款200000元，第三人抵偿两原告应当偿还的债务后的剩余款项应当退还给两原告，故第三人应当退还两原告的款项为64969元（200000元－135031元）。关于焦点二，本院认为，因两原告未按约定按期偿还第三人借款本息，第三人有权按照抵押合同的约定变卖抵押房产清偿债务。被告邵君将两原告委托邵君处置两原告房屋的事项转委托给被告冯冰，被告冯冰依委托书的授权将涉案房屋作价200000元出卖给被告李健，被告冯冰在收到被告李健交付的200000元购房款后，通过深圳泛华联合投资集团有限公司将该200000元购房款交给第三人以清偿两原告所欠第三人的债务。被告邵君与被告冯冰的行为符合双方的约定，亦不违反法律的规定。故被告邵君、冯冰不应当对两原告承担退还购房款的民事责任。在本案审理过程中，原告自愿撤回对被告李健的起诉，该行为是原告对自己民事权利的合法处分，本院应予准许。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、一百零八条，《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第五十三条之规定，判决如下：
一、由第三人中国对外经济贸易信托有限公司在本判决生效之日起三日内退还原告欧建平、黄浩明64969元；
二、驳回原告欧建平、黄浩明的其他诉讼请求。
如第三人中国对外经济贸易信托有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5050元，由原告欧建平、黄浩明负担3800元，由第三人中国对外经济贸易信托有限公司负担1250元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 谢寅斌
人民陪审员 刘雪才
人民陪审员 唐运伏
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 陈 菁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第九十条合法的借贷关系受法律保护。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国担保法》第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。