＼n北京市第三中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）三中民终字第05766号＼n上诉人（原审原告）北京佰嘉盈丰置业有限公司。＼n法定代表人史翠玲，董事长。＼n委托代理人谢彤，北京市道和律师事务所律师。＼n委托代理人孙亚锋，北京市道和律师事务所律师。＼n上诉人（原审被告）北京冠德房地产开发有限责任公司。＼n法定代表人李花梅，董事长。＼n委托代理人付世德，北京市经纬律师事务所律师。＼n委托代理人牛洁，北京市经纬律师事务所律师。＼n原审第三人中国建设银行股份有限公司北京城市建设开发专业支行。＼n负责人孙会，行长。＼n委托代理人曾艳，女，1980年5月9日出生。＼n上诉人北京佰嘉盈丰置业有限公司（以下简称佰嘉公司）、北京冠德房地产开发有限责任公司（以下简称冠德公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第05042号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n佰嘉公司在原审法院诉称：2006年3月10日，我公司与冠德公司就北京市酒仙桥南路×号院亮马水晶×号楼整栋房屋的买卖事宜签署了《销售合约书》，约定冠德公司将其开发的亮马水晶项目1号楼房屋（共计地上9层，其中1、2层底商共计5套，建筑面积共计1319.52平方米，3-9层办公用房共28套，建筑面积1818.88平方米，总计产权面积3138.4平方米）整体出售给我公司，房屋总价款为23128092元。经双方对往来账目结算确认，我公司累计付款为14564942.49元，尾款8563151元待完成房屋登记办理后一次性支付。《销售合约书》第三条约定：冠德公司应于签订合约后20日内与我公司正式签订《商品房买卖合同》并开具发票，并在《商品房买卖合同》签订后60日内交房并将办理权属登记需由冠德公司提供的资料报产权登记机关备案。冠德公司实际在签订《销售合约书》时，已向我公司交付了房屋，但对于签订正式《商品房买卖合同》及相关产权登记工作却一直以种种借口推脱。在我公司一再催促下，冠德公司于2010年12月17日就5套底商与我公司指定的人员签署了《商品房买卖合同》并办理了房屋产权登记手续，该部分房屋价款为9712340元，其余28套房屋则一直拖延至今。现我公司诉至法院，要求冠德公司：1.与佰嘉公司签订28套房屋的商品房买卖合同并向佰嘉公司开具发票，将位于北京市朝阳区酒仙桥南路×号院亮马水晶×号楼的301、302、303、304、401、402、403、404、501、502、503、504、601、602、603、604、701、702、703、704、801、802、803、804、901、902、903、904共28套房屋（以下简称28套房屋）为佰嘉公司办理房屋买卖登记手续；2.支付佰嘉公司赔偿金24221499.36元（依据《销售合约书》第六条第一款，以14564942.49为基数，按每日千分之二，自2006年5月29日计算至2010年12月26日）；3.支付佰嘉公司赔偿金（以4852602.49元为基数，按每日千分之二，自2010年12月17日计算至冠德公司实际履行之日止）；4.协调物业公司，配合28套房屋正常使用、装修、出租、办理相关手续等工作，保证28套房屋水、电等正常使用；5.28套房屋物业管理由佰嘉公司自行管理；6.支付佰嘉公司律师费8万元。＼n冠德公司在原审法院辩称：《销售合约书》、《对账确认协议》和《补充协议书》双方确实都签订了，因为协议并没有全部履行，只履行了5套底商。没有继续履行的原因在佰嘉公司，依据的是《销售合约书》第七条、《补充协议书》第二条，佰嘉公司没有安排办理按揭贷款的人员。且《销售合约书》没有写明购房人姓名、每套房屋的基本状况、每套房屋价款的确定方式、总价款等商品房买卖合同必备的主要内容，不具备《商品房销售管理办法》综合能够规定的商品房买卖合同必备的形式要件。另外，购房人到房屋登记机构办理房屋过户及登记手续，也应当根据《房屋登记办法》和北京市建委关于《北京市商品房现房买卖合同实行网上签约的通知》规定，提供办理了网上签约手续的商品房买卖合同，而不是《销售合约书》。《销售合约书》仅是双方初步协商，为佰嘉公司安排人员购买房屋所达成的一种意向，其不具有商品房买卖合同的合同约束力和合同执行力，现佰嘉公司强制要求我公司签订商品房买卖合同，办理房屋过户及登记手续没有法律依据。即使佰嘉公司要求我公司承担违约责任，佰嘉公司主张的违约金数额也明显过高，不应当得到法律的支持。根据《销售合约书》的约定，佰嘉公司需要安排人员作为购房人与我公司签订商品房买卖合同、购买房屋，这一点在2008年5月29日双方签订的《补充协议书》中也进行了确认，但佰嘉公司始终没有安排购房人与我公司签订商品房买卖合同。从佰嘉公司提交的《账目清理确认协议》和《补充协议书》的内容看，佰嘉公司所称已付购房款14564942.49元并不是佰嘉公司实际支付的，而是佰嘉公司与我公司之间的欠款进行的折抵，这其中也包含了另案处理的佰嘉公司购买5套底商的购房全款9712340元，故我公司实际欠款金额仅为4852602.49元。佰嘉公司不是涉案房屋真实买受人，不享有对房屋进行出租、占有、使用、装修的权利；房屋物业管理问题，本身是一个统一管理的情况，基于佰嘉公司对房屋没有所有权权利，对于该房屋选择物业佰嘉公司亦没有权利选择。自2008年5月29日的《补充协议书》约定的履行期限届满至今早已超过2年的诉讼时效，综上，佰嘉公司的全部诉讼请求不应得到法院的支持。＼n中国建设银行股份有限公司北京城市建设开发专业支行（以下简称城建支行）在原审法院述称：第一，根据现有生效判决，已确定由冠德公司承担对我行相关贷款本息及诉讼费用的清偿责任，准确数据以实际清偿时计算为准。若冠德公司进行与我行借款相关的房产处置，应该优先偿还所欠我行的债务，不得损害我行合法权益。在我行上述债务未获得足额清偿前，我行坚持继续对冠德公司采取的法律追索措施。第二，对佰嘉公司的代偿方案，我行将视为冠德公司对我行债务的清偿予以接受。我行对佰嘉公司不负有义务，我行不参与佰嘉公司、冠德公司之间的争议。佰嘉公司将来也不得以与冠德公司之间的争议未处置妥当向我行主张退回代偿的全部款项。第三，若我行事后发现冠德公司对我行仍有其他未清偿的债务，冠德公司不得以此次诉讼中佰嘉公司的代偿行为拒绝清偿。＼n原审法院经审理查明：史翠玲系佰嘉公司法定代表人。2006年3月10日，冠德公司（甲方、出卖人）与佰嘉公司（乙方、买受人）签订《销售合约书》，约定：“佰嘉公司、冠德公司就佰嘉公司购买冠德公司开发的位于北京市朝阳区酒仙桥南路×号院亮马水晶1号楼整栋楼房事宜达成协议如下：佰嘉公司所购×号楼房屋共计地上9层，其中1、2层底商共计5套，3-9层共计7层办公用房。......佰嘉公司为整栋购买，总价经双方协商为23128092元。经双方对之前所有往来账目清理后（包括与史翠玲个人间的往来），确认至本协议签订时，冠德公司共欠佰嘉公司14564942.49元，双方同意全部折抵为首付款。其余尾款8563149.51元于双方完成全部房屋产权登记手续后一次性支付。本协议签订时房屋已经交付。冠德公司须于本合约签订后20日内，即于2006年3月30日前与佰嘉公司签订正式《商品房买卖合同》并开具发票。于签订《房屋买卖合同》后60日内交房并将办理权属登记需由冠德公司提供的资料报产权登记机关备案。佰嘉公司须交纳有关产权办理费用，并积极配合提供产权办理所需相关签约人员的证件及资料。......鉴于佰嘉公司整栋购买，双方同意物业管理由佰嘉公司自行管理，凡涉及公共设备设施养护部分由双方协商物业收费标准。冠德公司承诺并保证房屋不存在任何他项权利设置并按时办理产权登记。鉴于佰嘉公司已经开始招商工作，如因冠德公司原因造成佰嘉公司不能按期办理该房屋的房地局备案登记，影响佰嘉公司招商和出租的，冠德公司需承担赔偿责任，赔偿金额按已付房款金额的日千分之二比例支付。......冠德公司与佰嘉公司安排的人员的签约条款以建设部《商品房买卖合同》示范文本为参考，本合约作为各细分《商品房买卖合同》的主合约，以本合约为准。......双方在执行本合约过程中若发生纠纷，由违约方承担包括律师费在内的全部费用。“＼n同日，冠德公司（甲方、出卖人）与佰嘉公司（乙方、买受人）签订《账目清理确认协议》，约定：“鉴于双方已于2006年3月10日就佰嘉公司购买冠德公司开发的位于北京市朝阳区酒仙桥南路9号院亮马水晶1号楼整栋房屋事宜签署了《销售合约书》......经双方核算后确认，冠德公司累计欠款14564942.49元，现全部折抵为双方本次亮马水晶×号楼项目首付款，剩余的购房款8563151元于完成全部房屋产权登记后一次性支付。除本协议确认的上述各项外，佰嘉公司、冠德公司及史总之间不存在其他任何债权债务，以前所有协议、合同、欠条、借据等全部作废，与本协议不一致的，均以本协议为准。本协议作为亮马水晶项目《销售合约书》的附件，与之具有同等法律效力。“＼n2008年5月29日，冠德公司（甲方、出卖人）与佰嘉公司（乙方、买受人）签订《补充协议书》，约定：“1.冠德公司应当积极全力推进产权办理工作，并且郑重承诺务必在本补充协议签订后60日内将5套底商和3-9层28套办公用房（即28套房屋）产权需要冠德公司提供的材料提交房屋产权证办理机关。2.《销售合约书》中的首付款14564942.49元中9712340元作为底商全款，认定佰嘉公司已全部付清，并应无条件将底商房屋产权办理至佰嘉公司史总个人名下或佰嘉公司指定人员的名下，剩余28套房屋，由佰嘉公司安排人员办理按揭贷款手续，按揭人员应当符合银行贷款的人员资格要求，相关工作由佰嘉公司自己负责办理，并自己承担因此产生的一切责任和风险。冠德公司应积极配合签约办理按揭提供相关材料。......4.佰嘉公司可以先行对房屋进行装修，装修工作冠德公司应积极配合，并协调好物业公司，不得故意阻挠或干扰佰嘉公司的装修工作。5.由于房屋没有产权证，无法招商收益，因此，产权全部办理完毕前的物业费、取暖费等由冠德公司负责，产权办理后，物业由佰嘉公司自行管理。6.由于冠德公司迟延办理产权导致迪信通公司解除租约，以及对后来其他招商工作的影响，确实给佰嘉公司造成了极大的经济损失和信誉损失。如果冠德公司仍不能按期办理产权，则严格按照《销售合约书》第三条、第六条规定的时间和比例，按照已付房款金额每日千分之二的比例支付违约金，佰嘉公司另外可以要求冠德公司赔偿其他一切经济和名誉损失。“＼n此后，史翠玲曾出函对以上三份协议予以确认，称佰嘉公司、冠德公司于2006年3月10日签署的《销售合约书》、《账目清理确认协议》和2008年5月29日签署的《补充协议书》内容，其均予以认可。另，佰嘉公司为亮马水晶项目×号楼中5套底商的实际权利人，其仅为名义权利人。5套底商网签合同的签署及过户其名下是原、冠德公司履行《销售合约书》及《补充协议书》的部分履约行为。＼n2010年12月17日，冠德公司（出卖人）与佰嘉公司法定代表人史翠玲（买受人）分别就朝阳区酒仙桥南路×号院×号楼×层A-101、102、103、104、105号房屋签订《商品房现房买卖合同》各一份。同日，冠德公司向史翠玲开具发票10张，对应项目名称和金额分别为：“亮马水晶A-101首付款1069644元、余款1050000元、亮马水晶A-102首付款1107294元、余款1090000元、亮马水晶A-103首付款988550元、余款990000元、亮马水晶A-104首付款828027元、余款820000元、亮马水晶A-105首付款888825元、余款880000元“。＼n关于向冠德公司主张履行，佰嘉公司提交其于2011年3月9日出具的《关于再次敦促冠德公司尽速履行合约的催告函》以及2011年4月8日北京市北斗鼎铭律师事务所（以下简称北斗律所）律师姜德广受佰嘉公司委托向冠德公司发出的《律师函》，收件地址为“北京市顺义区后沙峪罗马环岛东南水青庭售楼处“。其中，《关于再次敦促冠德公司尽速履行合约的催告函》中主要内容为：“佰嘉公司与冠德公司签署关于亮马水晶A座整栋33套房屋购买的销售合约并交纳了大部分房款。在佰嘉公司多次敦促下，冠德公司才于2010年12月履行了底商部分的合约，并于2011年1月底口头约定，佰嘉公司于春节后先行垫付亮马水晶A座3-9层（即28套房屋）建设银行剩余按揭款，并将此款自动转为房款。佰嘉公司于2011年2月9日至3月9日已多次电话通知冠德公司，但冠德公司一直以各种理由不予接受款项，并拒绝洽谈履行合同，现佰嘉公司表示：1.佰嘉公司可先行支付300万元用于冠德公司支付建设银行剩余按揭款，使之具备网签条件。请冠德公司在收到该笔款项同时开具收款收据并尽速择期商谈合同履行及财务结算。2.若冠德公司不予接受该笔款项并拒绝履行合同，由此导致按揭银行对28套房屋任何不良后果及责任概界定为冠德公司恶意为之，由此产生的所有后果及法律责任将由冠德公司全部承担。3.请冠德公司在收到此催告函一周内予以书面回复。“同日，该函件被签收，佰嘉公司主张文件签收人为“费聿荟“，其在冠德公司任副总兼财务总监。冠德公司不认可证据的真实性，称其公司确有费聿荟此人，但当时其系其他公司员工。《律师函》中载明：“......冠德公司称亮马水晶×号楼3-9层房屋（即28套房屋）目前尚有约280万元的银行贷款未予清偿，对此佰嘉公司多次明确表示愿代冠德公司向银行清偿该笔贷款，之后冲抵剩余购房款即可，但冠德公司一直以种种理由予以推脱。......请冠德公司在本律师函发出后7日内，与佰嘉公司就28套房屋的销售事宜签署正式的《房屋买卖合同》并予以报备，并将办理权属登记需由冠德公司提供的资料报产权登记机关备案。对于冠德公司就28套房屋所欠银行贷款约280万元（以银行确认为准），佰嘉公司愿意先行垫付该笔款项至冠德公司特定账户，由银行一次性划款用以清偿剩余全部贷款，之后与冠德公司在签署《房屋买卖合同》时进行结算，冲抵剩余房款。故而，冠德公司不应再以银行贷款未能清偿为借口拖延办理相关手续。“佰嘉公司称邮件详情单上的签收人为“詹珍薏“，签收时间为2011年4月9日；冠德公司认可证据的真实性，北京市顺义区后沙峪罗马环岛东南水青庭售楼处确系冠德公司实际经营地，但称没有收到过，冠德公司公司也没有叫“詹珍薏“的人，且佰嘉公司出具律师函的时间已经超过诉讼时效。＼n关于冠德公司配合佰嘉公司协调装修，佰嘉公司提交2013年5月15日出具的《关于尽快协调物业公司配合房屋招商装修的函告》，载明：“2008年3月10日，双方签署《销售合约书》，佰嘉公司购买冠德公司开发的亮马水晶×号楼整栋楼房，包括5套底商和28套房屋。签署时，前述房屋已经实际交付佰嘉公司。因冠德公司单方违约至今仍未给佰嘉公司办理28套房屋的权属登记，给佰嘉公司造成了极大的经济损失。现经佰嘉公司努力，北京链家房地产经纪有限公司有意向在佰嘉公司尚未完成28套房屋权属登记的情况下，低价承租28套房屋，但需对28套房屋进行相应装修。现物业公司不予准许北京链家房地产经纪有限公司办理装修施工手续，并声称需冠德公司同意方可提供物业服务。2008年5月29日双方签署的《补充协议书》第4条明确约定冠德公司应就佰嘉公司招商装修事宜积极协调物业公司。现佰嘉公司强烈要求冠德公司严格履行前述合同义务，积极配合佰嘉公司的招商工作，并立即协调好物业公司，并对承租方进场后提供必要的相关文件，配合承租方办理相关手续。“冠德公司认可证据的真实性，称确实收到了该份函件。＼n关于28套房屋对应的房号，佰嘉公司提交北京市住房和城乡建设委员会网页打印件4张，其中显示朝阳区酒仙桥南路×号院×号楼建筑面积为4260.25平方米，地上9层，地下1层，自然楼层与销售楼层均对应一致，从一层至九层的房号依次为：一、二层A-101至A-105、三层301至304、四层3A01、402、3A03、404、五层501至504、六层601至604、七层701至704、八层801至804、九层901至904。＼n关于贷款情况，28套房屋分别由肖广为、杨艳军、殷皎、何家欢、肖兰、王雁和曹雪七人（冠德公司为保证人）向城建支行和交通银行股份有限公司北京公主坟支行（以下简称交通银行）办理了贷款，情况详见下表（清偿情况截止至2013年9月30日，此后冠德公司未再清偿）。＼n表1：＼n姓名＼n房号＼n贷款人＼n清偿情况＼n肖广为＼n（230804197507070918）＼n城建支行＼n已清偿＼n城建支行＼n欠597502.79元＼n交通银行＼n已清偿＼n交通银行＼n已清偿＼n杨艳军＼n（230802196208220720）＼n城建支行＼n已清偿＼n交通银行＼n已清偿＼n城建支行＼n欠591130.51元＼n交通银行＼n已清偿＼n殷皎＼n（230805197202070446）＼n城建支行＼n已清偿＼n城建支行＼n已清偿＼n交通银行＼n已清偿＼n交通银行＼n已清偿＼n姓名＼n房号＼n贷款人＼n清偿情况＼n何家欢＼n（120110198001193919）＼n城建支行＼n欠80215.47元＼n城建支行＼n已清偿＼n交通银行＼n已清偿＼n交通银行＼n已清偿＼n肖兰＼n（230805196310260621）＼n城建支行＼n已清偿＼n城建支行＼n欠609846.1元＼n交通银行＼n已清偿＼n交通银行＼n已清偿＼n王雁＼n（230804196208050541）＼n城建支行＼n已清偿＼n交通银行＼n已清偿＼n城建支行＼n欠594864.91元＼n交通银行＼n已清偿＼n曹雪＼n（23080519630113042X）＼n城建支行＼n已清偿＼n交通银行＼n已清偿＼n城建支行＼n欠588057.68元＼n交通银行＼n已清偿＼n庭审中，佰嘉公司表示同意先行代冠德公司向城建支行偿还欠贷房屋的贷款和诉讼费，以解除城建支行放贷的14套房屋过户手续的查封。佰嘉公司代冠德公司清偿的金额与双方约定的购房尾款相抵扣。如果代偿实际结算时，佰嘉公司代为偿还款项总额超过购房尾款，佰嘉公司仍同意予以支付，但保留向冠德公司及相关债务人追索超付部分金额的权利。审理中，佰嘉公司已将400万元作为其代冠德公司向城建支行履行清偿贷款本息及诉讼费之保证金交至法院。＼n关于产权登记情况，2004年8月26日，北京市朝阳区房屋管理局将朝阳区酒仙桥南路×号院（包括亮马水晶1号楼）登记在冠德公司名下。冠德公司提交（2008）京仲裁字第0993号-第1008号以及（2008）京仲裁字第1219号-第1230号《裁决书》，载明冠德公司就28套房屋曾与肖广为、杨艳军、殷皎、何家欢、肖兰、王雁、曹雪等七人分别签订《商品房买卖合同》28份，双方又与交通银行签订《个人住房借款合同》14份以及和城建支行签订《个人住房贷款借款合同》14份，约定由交通银行和城建支行分别为肖广为、杨艳军、殷皎、何家欢、肖兰、王雁、曹雪等七人提供借款（如表1所示），冠德公司为28笔借款提供连带责任保证。冠德公司以肖广为、杨艳军、殷皎、何家欢、肖兰、王雁、曹雪等七人延迟还款为由申请仲裁，要求解除28份《商品房买卖合同》。北京仲裁委员会经审理后以28份终局裁决支持了冠德公司的请求。城建支行提交（2008）丰民初字第14381、14384、14385、14387、14389和14390号《民事判决书》各一份（分别对应购房人及房号为：肖兰702、王雁803、肖广为302、曹雪903、何家欢601以及杨艳军403），其判决结果为：解除城建支行与冠德公司及购房人签订的《个人住房贷款借款合同》；购房人返还城建支行借款本金并偿付利息；冠德公司对购房人的债务承担连带责任并有权向购房人追偿。城建支行称该六份判决均已生效并已进入执行阶段，经法院释明后，城建支行未就此举证，但佰嘉公司、冠德公司均表示认可。审理中，佰嘉公司向法院申请冻结28套房屋的过户手续。法院在执行过程中从北京市朝阳区房屋管理局了解到：包括28套房屋在内的朝阳区亮马水晶住宅楼1号楼现仍登记在冠德公司名下，其中303、304、402、404、503、504、603、604、703、704、802、804、902、904等14套房屋无网签买卖合同登记（其过户手续已被法院冻结）；其余301、302、401、403、501、502、601、602、701、702、801、803、901、903等14套房屋仍有冠德公司与肖广为、杨艳军、殷皎、何家欢、肖兰、王雁、曹雪等七人的网签买卖合同登记未解除，其中302、403、601、702、803、903等6套房屋过户手续目前仍被其他法院冻结，期限至2014年6月。经法院释明后，佰嘉公司表示不再申请追加肖广为、杨艳军、殷皎、何家欢、肖兰、王雁、曹雪等七人，亦不再申请冻结301、302、401、403、501、502、601、602、701、702、801、803、901、903等14套房屋的过户手续。＼n关于律师费，佰嘉公司提交2012年10月10日佰嘉公司（甲方）与北斗律所（乙方）签订的《委托代理合同》及律师费发票2张，双方约定：佰嘉公司因与冠德公司之间商品房销售合同纠纷案件，特聘请北斗律所律师作为其委托代理人，北斗律所的工作内容和范围包括：为案件所涉及问题提供法律咨询；代为草拟起诉状、上诉状及准备案件立案材料；代理佰嘉公司参加法院一审；代理佰嘉公司参加法院二审（若有）；代理佰嘉公司参加执行程序（若有）。佰嘉公司于签订代理合同后7日内，先行支付律师费5万元；案件开庭审理的，需追加支付律师费3万元。合同签订后，佰嘉公司分别于2012年10月19日和2013年1月23日，向北斗律所支付律师费5万元和3万元。＼n庭审中，冠德公司就《销售合约书》上冠德公司公章的真实性、《账目清理确认协议》上冠德公司公章的真实性、与文字“甲方：北京冠德房地产开发有限责任公司“形成的先后顺序、佰嘉公司公章与文字“乙方：北京佰嘉盈丰置业有限公司“形成的先后顺序以及《补充协议书》上冠德公司公章的真实性、与文字“甲方：北京冠德房地产开发有限责任公司“形成的先后顺序、佰嘉公司公章与文字“乙方：北京佰嘉盈丰置业有限公司“形成的先后顺序申请鉴定。其中冠德公司公章真实性鉴定，均以2010年12月17日冠德公司与史翠玲签订的五份《商品房现房买卖合同》冠德公司落款处公章为样本。经北京市高级人民法院摇号选择，双方共同确认，法院委托北京华夏物证鉴定中心作为本案的鉴定机构。北京华夏物证鉴定中心于2013年4月19日和6月14日，分别做出华夏物鉴中心（2013）文检字第65号和第121号《司法鉴定意见书》，认定三份检材与样本上“北京冠德房地产开发有限责任公司“印章印文均系由同一枚印章盖印形成，《账目清理确认协议》和《补充协议书》甲、乙双方落款处均为文字先形成，印章印文后形成。为此，冠德公司共支付鉴定费181700元。＼n原审法院认定上述事实有：双方当事人陈述、《销售合约书》、《账目清理确认协议》、《补充协议书》、《商品房现房买卖合同》、发票、网页打印件、《律师函》、《关于尽快协调物业公司配合房屋招商装修的函告》、《委托代理合同》、《裁决书》、《民事判决书》、情况说明以及鉴定意见书等证据在案佐证。＼n原审法院判决认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，佰嘉公司与冠德公司签订的《销售合约书》、《账目清理确认协议》和《补充协议书》均系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应依约全面履行自己的义务。佰嘉公司、冠德公司虽在《销售合约书》中约定了冠德公司配合佰嘉公司办理房屋产权登记手续的时间及违约责任，但双方此后又在《补充协议书》中对此重新达成合意，应视为对《销售合约书》中双方约定的变更。佰嘉公司虽认可其未向冠德公司“安排人员办理按揭贷款手续“，但根据《销售合约书》和《补充协议书》中双方约定的付款方式，以及《账目清理确认协议》和情况说明中佰嘉公司、冠德公司及史翠玲的意思表示，可以看出商品房销售合同关系实际建立于佰嘉公司、冠德公司之间，而非冠德公司与佰嘉公司指定人员之间，至于佰嘉公司“指定人员“，仅为要求冠德公司履行合同义务的方式选择。佰嘉公司已在《律师函》中明确要求冠德公司与其签订28套房屋的商品房买卖合同并由冠德公司开具发票，为佰嘉公司办理28套房屋的买卖登记手续。冠德公司虽不认可其已签收，但依据冠德公司的陈述以及法院调取的冠德公司社保登记信息，可以证明佰嘉公司邮寄《律师函》所列收件人地址系冠德公司实际经营地，就冠德公司所否认的签收人“詹珍薏“系其公司员工一节应由冠德公司承担举证责任，冠德公司未举证，应承担举证不能的不利后果。故法院认定冠德公司已收到佰嘉公司所发《律师函》，但未按佰嘉公司要求继续履行合同，现佰嘉公司要求冠德公司与其签订28套房屋的商品房买卖合同、开具发票并为佰嘉公司办理房屋买卖登记手续，有事实及法律依据，法院予以支持。现佰嘉公司同意代为清偿冠德公司所欠城建支行贷款本息及案件受理费，并已将担保金400万元交至法院，法院不持异议。＼n当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方在《补充协议书》中约定，冠德公司在协议签订后60日内将5套底商和28套房屋办理产权需要冠德公司提供的材料提交房屋产权证办理机关。根据佰嘉公司提交的证据，5套底商的《商品房现房买卖合同》签订于2010年12月17日，但佰嘉公司并未举证证明佰嘉公司、冠德公司双方未在《补充协议书》中约定的60日内签订买卖合同过错在冠德公司，经法院释明后，也未举证证明其曾向冠德公司主张办理产权登记所需手续，故佰嘉公司主张冠德公司支付延迟办理5套底商产权手续的违约金，无事实依据，法院不予支持。同理，办理28套房屋产权登记也需提供房屋买卖合同，但佰嘉公司、冠德公司至今尚未签订。佰嘉公司主张其于2011年4月8日方才通过邮寄《律师函》的形式要求冠德公司于7日内签订房屋买卖合同，冠德公司不予认可，称其从未收到此函。就佰嘉公司主张的邮件详情单中收件人“詹珍薏“系冠德公司公司员工，冠德公司亦不予认可，但认可邮件所列收件人地址系其公司实际经营地，且该地址与法院查询的冠德公司在北京市社会保险基金管理中心备案的单位经营地址相符，故冠德公司应就在该地址签收邮件的收件人非其公司员工举证。现冠德公司未举证，应承担举证不能的不利后果，故法院认定《律师函》已被冠德公司签收。冠德公司在佰嘉公司明确告知继续履行合同的方式后，既未提出异议，也未遵照履行，应视为冠德公司违约，违约金应自冠德公司收到《律师函》之日起第8日（即2011年4月17日）起算。佰嘉公司要求冠德公司支付此前期间的违约金无事实依据，法院不予支持。冠德公司主张双方约定的违约金标准过高，且佰嘉公司提交的证据不足以证明其实际损失数额，故本院根据冠德公司违约情节、佰嘉公司付款方式以及28套房屋交易价值和租赁价值变动情况，酌定违约金标准以每日万分之四为宜。＼n当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。佰嘉公司、冠德公司约定由违约方承担律师费，故佰嘉公司主张冠德公司支付其律师费8万元，法院予以支持。佰嘉公司主张依据出售方的法定义务，要求冠德公司配合28套房屋的正常使用、装修、出租以及办理相关手续等工作，双方在《销售合约书》中明确房屋均已交付，并在《补充协议书》中约定冠德公司有配合佰嘉公司招商、装修的义务，故法院对于佰嘉公司该项主张予以支持。至于28套房屋的用水、用电，冠德公司依照买卖合同关系仅负有配合、协助义务，若佰嘉公司认为冠德公司存在其他侵权行为也可另行主张，但佰嘉公司要求冠德公司予以“保证“于法无据，法院不予支持。就物业管理一节，佰嘉公司、冠德公司约定在产权全部办理后由佰嘉公司自行管理，现佰嘉公司要求28套房屋物业由其自行管理，于法有据，但需待双方约定的条件成就之后。＼n向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，佰嘉公司、冠德公司之间的买卖合同关系自建立（2006年3月10日签订《销售合约书》）以来，履行过程中历经双方协议变更（2008年5月29日签订《补充协议书》）、冠德公司部分履行（2010年12月履行5套底商部分）和佰嘉公司要求履行（2011年4月8日发《律师函》）。可见，直至佰嘉公司2012年12月立案起诉，其主张权利的期限尚不满二年，故冠德公司称佰嘉公司的请求已超过诉讼时效无事实依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》的一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、北京佰嘉盈丰置业有限公司于本判决生效之日起七日内向中国建设银行股份有限公司北京城市建设开发专业支行代为清偿位于北京市朝阳区酒仙桥南路9号院亮马水晶1号楼302、403、601、702、803、903号房所欠全部借款本息及案件受理费。二、北京冠德房地产开发有限责任公司于北京佰嘉盈丰置业有限公司履行完毕上述第一项之日起三十日内与北京佰嘉盈丰置业有限公司签订位于北京市朝阳区酒仙桥南路9号院亮马水晶1号楼301、302、303、304、401、402、403、404、501、502、503、504、601、602、603、604、701、702、703、704、801、802、803、804、901、902、903、904共28套房屋的商品房买卖合同，开具发票，并与中国建设银行股份有限公司北京城市建设开发专业支行共同协助北京佰嘉盈丰置业有限公司办理上述28套房屋的买卖登记手续。三、北京冠德房地产开发有限责任公司于履行上述第二项之日起三十日内支付北京佰嘉盈丰置业有限公司违约金（以四百八十五万二千六百零二元四角九分为基数，按每日万分之四的标准，自2011年4月17日计算至实际履行之日止）。四、北京冠德房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付北京佰嘉盈丰置业有限公司律师费八万元。五、北京冠德房地产开发有限责任公司配合北京佰嘉盈丰置业有限公司对上述28套房屋的正常使用、装修、出租以及办理相关手续。六、待北京佰嘉盈丰置业有限公司办理完毕上述28套房屋全部房屋所有权证之后，上述28套房屋的物业由北京佰嘉盈丰置业有限公司自行管理。七、驳回北京佰嘉盈丰置业有限公司的其他诉讼请求。＼n佰嘉公司不服原审法院判决，以原审法院对违约事实及违约金数额的认定错误为由，向本院提起上诉，请求撤销原审法院判决第三项，改判支持其诉讼请求第二、三项。＼n冠德公司不服原审法院判决，以双方并未建立房屋买卖合同关系及原审法院认定2011年4月8日的《律师函》有效送达错误为由，向本院提起上诉，要求撤销原审法院判决，改判驳回佰嘉公司的诉讼请求。＼n城建支行坚持其在原审法院诉讼中的意见，未提出上诉。＼n本院经审理查明：原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。＼n本院认为：从佰嘉公司、冠德公司的上诉意见来看，本案在二审诉讼中争议的主要问题如下：＼n一、双方之间买卖关系能否在法律上予以确认的问题。佰嘉公司主张双方买卖关系成立的主要依据是《销售合约书》、《账目清理确认协议》、《补充协议书》，从该三份协议来看：首先，三份协议属双方自愿签订，协议内容不违反法律、法规的强制性规定，应属有效；其次，从协议约定的内容来看，对于买卖标的物的数量、位置、价款等买卖合同的主要内容约定明确，且在签订《销售合约书》时，房屋已经实际交付给佰嘉公司，根据双方签订的三份协议的约定，可以确定该买卖关系及具体的履行内容；故冠德公司认为双方的买卖关系没有建立的意见不能成立，原审法院对双方买卖关系的认定，并无不妥。＼n二、对于2011年4月8日《律师函》是否签收的认定问题。佰嘉公司通过EMS快递方式，向冠德公司发出的《律师函》，快递的收件人为“收件人：北京冠德房地产开发有限责任公司，地址：北京市顺义区后沙峪罗马环岛水青庭售楼处“，该地址为冠德公司的实际经营地，快递详情单显示邮递部门已经送达并实际签收，现冠德公司虽否认收到该邮件，但并没有充分的理由，故原审法院认定冠德公司收到该邮件，并无不妥。＼n三、对于佰嘉公司要求的违约金的认定问题。在违约的认定中涉及两方面的问题：1.违约行为的认定问题。违约行为是指合同相对方未按照合同的约定履行相应义务的行为。佰嘉公司主张冠德公司应承担违约责任所依据的约定为《销售合约书》的第三条、第六条，但双方并未签订《房屋买卖合同》，且现有证据不能认定未签订《房屋买卖合同》的责任完全由冠德公司承担，故佰嘉公司要求从2006年5月29日开始计算违约金，依据不足。此外，从双方签订的《补充协议书》来看，并没特别约定违约责任，关于违约责任的约定指向了《销售合约书》的第三条、第六条，故违反《补充协议书》的约定，也是按照《销售合约书》的第三条、第六条来处理。2.关于违约金数额的确定问题。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。在双方签订《销售合约书》时，房屋已经实际交付给佰嘉公司，违约金的约定主要是针对没有进行房屋备案登记影响出租的损失赔偿。在诉讼中，佰嘉公司并未提供证据证明因没有备案登记而造成的实际损失，故原审法院认定双方约定的违约金过高，并调整为日万分之四，并无不妥。＼n综上所述，佰嘉公司、冠德公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n鉴定费181700元，由北京冠德房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。＼n公告费260元，由北京冠德房地产开发有限责任公司负担（本判决生效后七日内交纳）。＼n一审案件受理费198004元，由北京佰嘉盈丰置业有限公司负担174492元（已交纳），由北京冠德房地产开发有限责任公司负担23512元（本判决生效后七日内交纳）。＼n二审案件受理费241195元，由北京佰嘉盈丰置业有限公司负担219683元（已交纳），由北京冠德房地产开发有限责任公司负担21512元（已交纳）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长解学锋代理审判员张明代理审判员王东军＼n二〇一四年六月二十日＼n书记员胡婧