安徽省宿州市埇桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）埇民一初字第06962号
原告：张礼云，女。
委托代理人：张展，安徽民之声律师事务所律师。
被告：宿州市富通置业有限公司。
法定代表人：梁兴干，该公司经理。
原告张礼云与被告宿州市富通置业有限公司商品房屋预售合同纠纷一案，本院于2015年8月5日立案受理后，依法由审判员马强担任审判长、与审判员杨浩、人民陪审员王艳侠组成合议庭，于2016年3月24日公开开庭进行了审理，原告张礼云的委托代理人张展到庭参加诉讼，被告宿州市富通置业有限公司经本院依法送达开庭传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张礼云诉称：2013年12月，原告认购被告开发商品房屋一套，并分别于2013年12月9日、12月20日、12月24日，2014年2月25日，四次向被告支付购买房屋认购房屋款合计人民币260779元，2014年2月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》后，2014年6月16日，原告按照约定支付预告登记费用人民币550元，2014年9月24日，原告与被告在徽商银行宿州分行淮河路支行办理购买房屋按揭贷款额为人民币250000元，按揭贷款期限为10年，2014年11月始至2015年7月30日时止，原告按月支付购买房屋按揭贷款本息合计人民币24271.76元，原告向被告支付购买房屋款合计人民币285600.76元。被告未有按照约定于2014年12月28日前向原告履行交付商品房屋义务，且逾期超过90日，按照约定原告有权解除与被告签订的合同关系。为此，原告提起诉讼，请求依法判决解除原告与被告于2014年5月29日签订《房屋买卖合同》；被告向原告返还已支付购买房屋款人民币285600.76元，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率，支付原告向被告缴纳购买房屋首付款人民币260779元自2014年3月1日始至返还全部购买房屋款之日时止的利息；被告应向原告返还自2015年8月始至原告停止支付按揭贷款购买房屋贷款之日时止的按揭房屋部分贷款；被告向原告支付约定违约金人民币28560元；并由被告承担本案诉讼费用。
被告宿州市富通置业有限公司未有出庭作出答辩，亦未向本院提交书面答辩意见。
在诉讼中，原告为证明其提出的诉讼主张，向本院提交证据材料为：1、原告身份证复印件一份，证明原告诉讼主体资格适格的客观事实；2、商品房买卖合同一份、宿州市商品房购销合同登记备案表一份，证明①原告与被告存在商铺房屋买卖合同关系；②原告与被告在宿州市房地产管理局办理预售备案手续；③被告于2014年12月28日前向原告交付商铺房屋；④原告与被告约定被告逾期90日未有向原告交付商铺房屋，原告有权解除房屋买卖合同，被告应向原告承担支付已付购买房屋款额1%的违约金的违约责任；3、收据五份，证明被告收取原告购买商品房屋款人民币261329元；4、个人住房抵押借款合同一份，证明原告针对购买被告出售的房屋在徽商银行办理按揭贷款，贷款期限10年，贷款数额人民币250000元，月付购买房屋款人民币3033.97元；5、张礼云徽商银行卡折对账单一份，证明自2014年10月22日始至2015年7月22日时止，原告按照约定按月向徽商银行宿州分行淮河路支行支付按揭购买房屋贷款人民币24271.76元的客观事实。
在诉讼中，被告未有出庭对原告提交的证据证明效力发表质证意见，亦未向本院提交证据材料。
经过原告举证，结合合议庭对原告提交的证据证明效力审查，本院对原告提交的证据证明效力认定如下：原告提交的证据1、2、3、4、5能够分别证明下列客观事实①原告诉讼主体资格适格；②原告向被告支付购买房屋首付款人民币261329元的客观事实；③原告与被告在徽商银行宿州分行淮河路支行办理购买房屋按揭贷款的客观事实；④原告与被告之间存在商品房屋买卖关系的客观事实；⑤原告按照约定按月向徽商银行宿州分行淮河路支行支付购买房屋按揭贷款人民币24271.76元的客观事实；⑥被告未有按照约定向原告履行交付房屋已逾期90日；⑦原告于继续向徽银行路支行支履行付按揭付贷款义务的客观事实，原告享有解除与被告房屋买卖合同的客观事实，原告提交的上述证据来源具有合法性、与本案具有关联性，对原告提交的证据1、2、3、4、5证明效力，本院予以认定。
本案争议焦点：一、被告是否构成根本违约，原告与被告之间签订合同目的是否能够实现，原告要求解除与被告签订房屋买卖合同条件是否成就；二、被告应否向原告承担返还购买房屋款，支付违约金和购买房屋首付款利息的责任。
经过原告举证，本院对原告提交的证据证明效力认定，结合法庭审理调查，查明本案事实为：原告为购买被告开发坐落于宿州市埇桥区人民南路东侧百丽?富通广场商铺房屋，2013年12月9日、12月20日、12月24日，2014年2月25日，原告使用其持有银行借记卡在被告使用农业银行POS机上以刷卡方式，分四笔向被告支付购买商铺房屋首付款人民币260779元，2014年6月16日，原告以现金形式向被告支付商铺房屋预售登记费用人民币550元，原告向被告支付购买商铺房屋首付款和预售登记费用合计人民币261329元，2014年5月29日，原告与被告签订的编号为201318726号《商品房买卖合同》约定的内容为：“合同双方当事人：出卖人：宿州市富通置业有限公司……买受方：张礼云……第二条、商品房销售依据：买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】，预售商品房批准机关为宿州市房地产管理局，商品房预售许可证号为（宿）房预售证第2013-137号；第三条、买受人所购商品房基本情况：买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一、房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第E1#、3#、D1#、2#【幢】√【座】一【单元】【层】√109号房；该商品房的用途为商业，属钢筋混凝土结构，层高为5.7米，建筑层数地上25层，地下1层；该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】；该商品房【合同约定】√【产权登记】建筑面积共49.04平方米，其中套内建筑面积21.46平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.58平方米（有关公共部位与共有房屋分摊面积构成说明见附件二）；第四条、计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米10415.56元，总金额（人民币）千百伍拾壹万零千柒百柒拾玖元整……4、除上述价款外，按政府及有关部门规定的应由买受人支付的税费和维修基金等其他款项，由出卖人代收代付，并在出卖人交房时由买受人一并交清……第六条、付款方式及期限：买受人按下列第3种方式按期付款：1、一次性付款：买受人在签订合同当日一次性付清总房款……3、其他方式：银行按揭付款（商业贷款）买受人在本合同签订时支付首付款贰拾陆万零仟柒佰柒拾玖元（大写）余款贰拾伍万元零仟元（大写）办理贷款，自本合同签订之日起10日内，买受人向有关单位提供完整合法的贷款相关资料及签字文件，并办理完毕有关手续；第七条、买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2［按比率应不小于第（1）项中的比率］的违约金，本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定……第八条、交付期限：出卖人应当在2014年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；1、该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、详见附件四补充协议……第九条、出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人逾期继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……第十条经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向……买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复买受人在通知到达起15日内未作答复的，视同接受变更，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行同期活期存款利率付给利息，买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议……第十九条、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，按下述第2种方式解决……2、依法向人民法院起诉……第二十三条、本合同自双方签订之日起生效；第二十四条、商品房预售的，自本合同生效之日起30天内由出卖人向宿州市房产管理局申请登记备案”，原告、被告和被告法定代表人梁兴干分别在合同上签名捺印和加盖印章予以确认。2014年6月5月29日，原告与被告向宿州市房地产管理局提出商品房购销合同登记备案申请，2014年6月14日，宿州市房地产管理局在《宿州市商品房购销合同登记表》中登记机关加盖商品房预售备案专用章予以确认，2014年9月24日，原告在徽商银行股份有限公司宿州淮河路支行对剩余购买商铺房屋款人民币250000元，办理按揭贷款方式支付购买商铺房屋款，自2014年10月20日始至2015年7月20日时止，原告支付购买商铺房屋按揭贷款人民币24271.76元，与原告向被告支付购买房屋首付款和登记备案费用一并，原告向被告履行支付购买房屋款合计人民币285600.76元。2014年12月28日，被告未有按照约定向原告履行交付商铺房屋义务，2014年12月29日，被告向原告书写《承诺书》中承诺的内容为：“由我公司（宿州市富通置业有限公司）开发的百丽?富通广场项目一期D区，目前未按照合同规定的日期交房，现我公司向全体业主、宿州市人民政府、宿州市信访办、宿州市房管局、宿州市鞋城管委会承诺，我公司会尽快复工，并承诺保证在2015年9月30日交房，且交房达到以下标准：1、外墙：外墙涂料；2、内墙：水泥混合砂浆；3、顶棚：混凝土表面涂抹腻子两边；4、地面：钢筋混凝土楼板；5、门窗：入户门为高档钢质防盗门入户门；中空玻璃塑钢门窗；室内门窗用户理；6、厨房：墙面水泥砂浆抹灰毛面，地面钢筋混凝土楼板；7、卫生间：墙面、地面防水涂料；8、阳台：地面钢筋混凝土；9、电梯：品牌电梯……”被告在承诺书上加盖印章予以确认，而被告仍未有按照承诺期限，向原告履行交付商铺房屋义务，2015年1月4日，原告与被告签订《补偿协议书》约定的内容为：“甲方：宿州市富通置业有限公司；乙方：张礼云商铺客户；由宿州市富通置业有限公司开发的百丽?富通广场项目，在乙方购买后出现延期交房情况，现根据甲乙双方选出的代表同意，甲方2014年12月29日承诺书内容，经反复协商双方同意后达成以下协议：一、甲方在原有购房合同基础上，另支付乙方总房款金额的每日万分之壹点伍作为补偿；二、首期三个月补偿款在合同约定的交房日三个月到最后的当天一次性支付给乙方，以后每月28日支付补偿款：总房款数乘万分之肆点伍乘当月实际天数；三、未办理按揭贷款的客户，接到富通公司工作人员的短信通知壹拾伍日内到指定银行签字办理贷款，因自身原因无法办理银行贷款的客户（银行黑名单等原因），需缴纳剩余全部购房款，否则不予补偿，或按缴完全部购房款后到实际交房的天数给予补偿……”原告与被告及被告副经理赵忠顺分别在该补偿协议上签名、加盖印章予以确认。由于被告未有按照于2014年12月29日《承诺书》，承诺于2015年9月30日向原告履行交付商铺房屋义务，亦未按照《承诺补偿协议》向原告履行支付补偿款的义务，现原告购买被告开发百丽?富通广场商铺房屋已停止施工。为此，原告即以按照与被告约定，被告逾期交付商铺房屋超过90日，原告有权解除合同为由，向本院提起诉讼，请求依法判决解除原告与被告于2014年5月29日签订的《商品房屋买卖合同》；被告向原告返还购买房屋款为人民币285600.67元；被告向原告支付购买房屋首付款人民币260779元自2015年4月1日始至履行返还首付款之日时止的逾期利息，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算逾期利息；被告向原告支付违约金人民币28560元，并由被告承担本案诉讼费用。
本院认为：一、被告是否构成根本违约，原告与被告之间签订合同目的是否能够实现，原告要求解除与被告签订房屋买卖合同条件是否成就。
原告与被告约定交付房屋时间为2014年12月28日，该交付房屋期限届满后，逾期超过90日，被告仍未向原告交付房屋的，买受人有权解除合同，由于被告未有按照约定期限，向原告履行交付房屋义务，2014年12月29日，被告向广大买受者及有关部门承诺尽快复工，并保证于2015年9月30日向买受者交付房屋，而被告在约定交付房屋期限届满，逾期超过90日，且至今被告未有恢复工程建设，显然被告无法向原告全面履行交付房屋义务，已构成根本违约行为，导致合同目的不能实现，原告与被告签订合同解除条件成就，为此，原告要求解除与被告之间合同关系的诉讼请求，理由成立，于法有据，本院予以支持。
二、原告要求被告支付购买房屋首付款自2015年1月1日始至房屋购买房屋款时止的逾期利息，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算逾期利息能否成立；被告应否向原告承担返还购买房屋款为人民币285600.76元和支付违约金为人民币28560元的责任。
（一）被告在约定交付房屋期限内向原告履行交付房屋义务，且达到原告与被告约定逾期超过90日以上，2015年1月4日，原告与被告签订补偿协议明确约定按照一定比例向原告支付补偿款，导致原告交付购买房屋逾期利息损失结果发生，被告应向原告承担赔偿逾期利息损失的违约责任。为此，原告要求被告按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，支付购买房屋首付款自2015年1月1日始至返还全部购买房屋款之日时止的逾期利息的诉讼请求，理由成立，于法有据，本院予以支持。
（二）被告应否向原告承担返还购买房屋款人民币285600.76元，支付违约金为人民币28560元的责任和支付违约金为人民币28560元的责任。
1、在原告认购被告开发百丽＊富通广场商铺房屋时，原告向被告交付购买房屋首付款人民币260779元，原告与被告签订《商品房买卖合同》后，原告在徽商银行股份有限公司宿州淮河路支行办理购买房屋按揭贷款方式，向被告履行剩余购买房屋款义务，自2014年10月20日始至2015年7月20日时止，原告支付购买商铺房屋按揭贷款人民币24271.76元，原告向被告支付商铺房屋预售登记费用人民币550元，以上合计款项人民币285600.76元的客观事实，有被告向原告书写收条和原告按月向银行交付购买房屋款银行凭证予以佐证，按照约定原告与被告合同解除后，被告返还原告全部已付款（包括预售登记费用）。为此，原告要求被告返还购买房屋首付款、已支付房屋按揭贷款和预售登记费用的诉讼请求，理由成立，于法有据，本院予以支持。
2、原告与被告约定合同解除后，按照已付购买房屋款的1%支付违约金，由于被告在逾期交付房屋已超过90日，原告有权解除合同，且被告所开发百丽?富通广场商铺房屋已停止施工，原告与被告之间商铺房屋买卖合同目的不能实现，被告已构成根本违约，应向原告承担支付违约金的违约责任，且原告按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率，要求被告支付购买商铺房屋首付款利息，与被告约定已付购买商铺房屋款违约金相加，并没有超出年利率24%，由于原告已向被告支付购买商铺房屋款人民币285600.76元，为此，被告应向原告支付违约金人民币2876.76元（285600.76元1%）。原告要求被告支付违约金人民币28560元的诉讼请求，理由不能成立，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，由于被告逾期超过90日，仍未向原告履行交付商铺房屋义务，且原告所开发的已停止施工，原告与被告合同目的无法实现，被告已构成根本违约，原告与被告签订合同附合解除条件，依法应予以解除；按照原告与被告约定，被告收取原告全部款项即购买商铺房屋款和预售登记费用，被告应向原告承担返还和支付全部款项逾期利息的责任；由被告存在违约行为，应按照约定向原告承担支付违约金的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院法院适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第二款、第一百二十四条之规定，判决如下：
一、对原告张礼云与被告宿州市富通置业有限公司于2014年5月29日签订的《商品房买卖合同》予以解除；
二、被告宿州市富通置业有限公司于本判决发生法律效力之日始十日内，向原告履行返还购买商铺房屋款和预售登记费用合计人民币285600元义务；向原告张礼云承担支付违约金数额为人民币2865.76元，向原告履行支付购买商铺房屋首付款为人民币260779元自2015年4月1日始至返还购买商铺房屋全部款项之日时止的商铺房屋首付款逾期利息，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算逾期利息；
三、驳回原告张礼云对被告宿州市富通置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6010元，原告张礼云负担1010元，被告宿州市富通置业有限公司负担5000元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。
审 判 长 马 强
审 判 员 杨 浩
人民陪审员 王艳侠
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 李 蒙
附：本案适用相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持。
第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《最高人民法院法院适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。