四川省都江堰市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）都江民初字第781号
原告杨灿义，男，1946年3月20日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。
被告四川省泸州市华兴房地产综合开发有限公司。住所地：四川省泸州市。
法定代表人付海明，该公司总经理。
被告泸州吉昌建筑工程有限公司。住所地：四川省泸州市。
法定代表付海明，该公司董事长。
被告高恩华，男，1963年7月18日出生，汉族，住四川省彭州市。
第三人四川省阿坝州人民政府水电工程移民办公室。住所地：四川省阿坝藏族羌族自治州马尔康县。
法定代表人鲁建华，该办公室主任。
委托代理人孔常，四川禹江律师事务所律师。
原告杨灿义与被告四川省泸州市华兴房地产综合开发有限公司（以下简称华兴公司）、被告泸州吉昌建筑工程有限公司（以下简称吉昌公司）、高恩华及第三人四川省阿坝州人民政府水电工程移民办公室（以下简称阿坝州移民办）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序进行了审理。原告杨灿义及第三人阿坝州移民办的委托代理人孔常到庭参加诉讼，被告华兴公司、吉昌公司及高恩华经本院合法传唤后未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
原告杨灿义诉称：其于2002年9月12日购买了被告华兴公司、吉昌公司联合开发的吉昌幸福佳苑X号商住楼X单元X楼4、5、6号三套商品房，并与被告签订了购买合同（购房合同房号为2栋2单元1楼12号、2栋3单元1楼11、12号），同时按购房合同缴纳了购房全款，被告当日向其公司的销售部发出了不再销售上述房屋的通知，后被告经营管理不善，存在一房多卖等情形。故原告诉至法院，请求：1、判定原告购买第一、二被告开发销售的三套商品房的购买合同合法有效，且是该房产的唯一权属人；2、判定撤销被告为第三被告高恩华在都江堰市房管局的虚假备案登记；3、案件诉讼费用由第一、二被告承担。庭审中，原告杨灿义自愿撤回其第二项诉讼请求，经审查系其真实意思表示，本院准予其撤回该诉讼请求。
被告华兴公司、吉昌公司及高恩华经本院依法传唤既未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
有独立请求权第三人阿坝州移民办以起诉的方式参加本案诉讼，诉称：其于2002年12月购买了由被告华兴公司和吉昌公司联合开发的位于都江堰市XX路XX号的吉昌幸福佳苑中的三套商品房作为办公室使用，该三套房屋分别位于X幢X单元X楼XX号、X单元X楼XX号、XX号，每套房屋建筑面积159.89平方米，套内建筑面积145.42平方米，按套内建筑面积作价为1209.46元／平方米，天然气安装费3500元／套，共计房款534637元，该款项已全部支付给华兴公司和吉昌公司。阿坝州移民办与华兴公司、吉昌公司于2002年12月8日签订了每套房屋的《商品房买卖合同》，2003年底房屋交付使用，距今已占有、使用十年时间。阿坝州移民办在申请备案登记和办理房屋产权证明的过程中，得知案涉房屋已登记备案于高恩华名下，因此都江堰市房产管理局不同意为其办理房屋产权登记。故阿坝州移民办请求：1、确认其与华兴公司、吉昌公司2002年12月8日签订的三份商品房买卖合同为有效合同并将三套房屋判归阿坝州移民办所有；2、华兴公司、吉昌公司、杨灿义、高恩华共同协助其办理吉昌幸福佳苑X幢X单元X楼X号、X幢X单元X层XX号的土地使用权、房屋所有权分户登记手续。
经审理查明：被告华兴公司、吉昌公司共同开发位于都江堰市幸福镇迎宾路的吉昌幸福佳苑商住小区。原告杨灿义于2002年9月12日与被告华兴公司、吉昌公司签订《商品房购销合同》（商品房预售许可证号：都房（2001）预售证第11号），购买了该小区X幢X单元X楼X号、X幢X单元X层XX号住宅房屋三套，每套房屋面积均为159.89平方米，购房款共计556417.2元；2002年9月13日、9月30日、11月6日杨灿义向二被告共交付了包括以上三套房屋在内的共计十二套房屋的合同约定购房款145万元，吉昌公司出具了相应的《收据》，但二被告至今未向原告交付该三套房屋。
第三人阿坝州移民办于2002年12月28日与被告华兴公司、吉昌公司签订《商品房买卖合同》（商品房预售许可证号：都房（2001）预售证第11号），约定由阿坝州移民办购买二被告共同开发的位于都江堰市幸福镇迎宾路的吉昌幸福佳苑商住小区中的X幢X单元X楼X号、X幢X单元X层XX号共三套房屋，面积均为159.89平方米，购房款共527637元；阿坝州移民办于2002年12月至2003年11月期间陆续向第一、二被告给付包括案涉三套房屋在内的共计十三套房屋购房款200余万元，华兴公司及吉昌公司出具相应《收据》；华兴公司、吉昌公司于2003年12月向阿坝州移民办交付案涉三套房屋，阿坝州移民办开始占有使用该房屋至今。
另查明，杨灿义诉请的吉昌幸福佳苑内X幢X单元X楼X号、X幢X单元X层XX号住宅房屋分别即是阿坝州移民办诉请的吉昌幸福佳苑内X幢X单元X楼X号、X幢X单元X层XX号、XX号三套住宅房屋，也即是都江堰市城乡房产管理局于2001年5月30日备案登记产权人为高恩华的位于都江堰市XX镇XX大道XX号X栋单元X楼X号、X栋单元X楼X号、X号房屋，《个人及家庭房屋登记记录信息证明》中载明档案保管号（合同备案号）分别为320、318及317号，房屋用途为商业。该三套案涉房屋于2011年12月22日办理所在楼栋的房屋所有权人为泸州吉昌建筑工程有限公司的房屋所有权证（都房权证监证字第037XX**号），其房屋唯一号分别为56927、561758、561759号。
被告高恩华在本院受理的原告阿坝州移民办诉华兴公司、吉昌公司、高恩华房屋买卖合同纠纷一案（案号为（2013）都江民初字第684号）中，曾应诉确认本案所涉备案登记的该三套案涉房屋与自己无关，本人无将该三套房屋登记于自己名下的意愿。
另查明，被告华兴公司、吉昌公司分别于2006年、2010年被四川省泸州市工商行政管理局吊销营业执照，现尚未注销。
以上事实有当事人陈述及原告提交的证据：1、原、被告的身份信息、组织机构代码证；2、原告与被告吉昌公司签订的商品房购销合同（合同编号吉昌NO.051）；3、案涉房屋备案登记情况；4、收据三张，金额共计145万；5、补充协议三份；6、通知二份；7、房屋所有权证（都房权证监证字第037XX**号）；阿坝州移民办提交的证据：1、阿坝州人民政府办公室阿府办发（2011）142号“关于印发阿坝州水电工程移民领导办公室职能配置内设机构和人员编制规定的通知。”；2、阿坝州水电工程移民办公室组织机构代码；3、被告华兴公司营业执照；4、被告吉昌公司营业执照；5、高恩华身份信息；6、2002年12月8日《商品房买卖合同》（2幢3单元1层11号房）；7、2002年12月8日《商品房买卖合同》（2幢3单元1层12号房）；8、2002年12月8日《商品房买卖合同》（2幢2单元1层11号房）；9、成都古堰房地产评估咨询有限公司测绘《报告书》，；10、2011年10月8日原告移民办《关于购买房屋进行登记和办理产权证明的情况说明》；11、吉昌幸福佳苑售房收款情况一览表；12、都江堰市房管局出具的房屋登记记录信息证明；13、阿坝州移民办与华兴公司、吉昌公司2002年10月11日签订的购房总合同；14、补充协议；15、收款收据；16、吉昌XXXX于2010年10月15日向都江堰市房管局提供的业主基础信息一览表；17、吉昌幸福佳苑向古堰评估公司出具的《说明》；18、要求相关部门尽快办理吉昌幸福佳苑的权属证明的七份情况说明等资料；19、都江堰市人民法院2013年4月23日的庭审笔录；20、高恩华购买房屋的5份购房合同；本院依职权调取的四川省泸州市工商行政管理局《行政处罚决定书》两份等在案佐证，本院予以确认。
本院认为：1、关于杨灿义与吉昌公司签订的一份《商品房购销合同》及阿坝州移民办与华兴公司签订的三份《商品房买卖合同》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”之规定，杨灿义与吉昌公司签订的《商品房购销合同》及阿坝州移民办与华兴公司签订的《商品房买卖合同》分别均是合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，是依法成立的合同，自成立时即生效。
2、关于案涉三套房屋的所有权归属问题。按照最高院相关意见，涉及房屋多重买卖的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。虽案涉房屋于2001年5月30日经都江堰市房管局登记备案产权人为高恩华，但经高恩华本人陈述，该三套案涉房屋与自己无关，且本人无将该三套房屋登记于自己名下的意愿；原告杨灿义2002年9月12日与被告吉昌公司签订了《商品房购销合同》，但并未实际取得房屋，且杨灿义在长达十余年时间里一直未主张权利；第三人阿坝州移民办2002年12月28日与二被告签订《商品房买卖合同》，并于2003年12月取得该三套房屋，后进行装修，占有使用该房屋至今，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”之规定，第三人阿坝州移民办已履行《商品房买卖合同》约定的根本义务，并且实际占有使用案涉房屋近十年时间，被告华兴公司、吉昌公司应当配合阿坝州移民办办理案涉房屋的产权过户登记。
3、关于原告杨灿义要求被告华兴公司、吉昌公司为其办理房屋产权登记的诉讼请求。由于合同涉及的房屋二被告于2003年12月已交付第三人阿坝州移民办占有使用至今，原告杨灿义与被告华兴公司、吉昌公司间签订的《房屋购销合同》无法继续履行，造成该结果的责任应由被告华兴公司、吉昌公司承担，杨灿义可另案起诉。庭审中，经询问杨灿义是否变更诉讼请求，其明确表示坚持诉讼请求，不予变更。
4、关于被告高恩华备案登记案涉三套房屋的问题。根据《中华人民共和国城乡房地产管理法》第四十四条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”之规定，房屋备案登记的前提是在商品房预售人与买受人间业已签订商品房预售合同，但鉴于高恩华在我院受理的案号为（2013）都江民初字第684号房屋买卖合同纠纷一案庭审中的自认，其与被告华兴公司、吉昌公司并无买卖本案所涉三套房屋的意思表示，同时其也无将本案所涉三套房屋备案登记于自己名下的意愿，因此，应认定高恩华与华兴公司、吉昌公司间无涉及该案涉三套房屋的商品房买卖合同关系。
另外，鉴于纠纷的引发系被告华兴公司、吉昌公司未按合同履行造成，故案件诉讼费由被告华兴公司、吉昌公司承担为宜。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第四十四条、《中华人民共和国城乡房地产管理法》第四十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告杨灿义与被告四川省泸州市华兴房地产综合开发有限公司、泸州吉昌建筑工程有限公司签订的《都江堰市商品房购销合同》（合同编号：吉昌NO.051）有效；
二、第三人四川省阿坝州人民政府水电工程移民办公室与被告四川省泸州市华兴房地产综合开发有限公司、泸州吉昌建筑工程有限公司于2002年12月8日签订的关于都江堰市XX路XX号吉昌幸福佳苑X幢X单元X楼X号、X幢X单元X楼XX号、XX号房屋的《商品房买卖合同》有效；
三、被告四川省泸州市华兴房地产综合开发有限公司、泸州吉昌建筑工程有限公司于本判决生效之日起三十日内协助第三人四川省阿坝州人民政府水电工程移民办公室办理位于都江堰市XX镇XX大道XX号X栋单元X楼X号、X栋单元X楼X号、X号房屋（都房权证监证字第037XX**号房屋所有权证记载房屋唯一号为：56XXX、561XXX、561XXX号）的产权登记。
四、驳回原告杨灿义的其他诉讼请求。
五、驳回第三人四川省阿坝州人民政府水电工程移民办公室的其他诉讼请求。
案件受理费6750元由被告四川省泸州市华兴房地产综合开发有限公司、泸州吉昌建筑工程有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 王 凯
审 判 员 陈晓红
人民陪审员 祁合见
二〇一三年十二月六日
书 记 员 王梦曦