＼n湖南省益阳市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）益法民一终字第198号＼n上诉人（原审被告）益阳市新某房地产开发有限公司。＼n法定代表人曹某霞，该公司董事长。＼n委托代理人贺某明，湖南义某律师事务所律师。＼n委托代理人谌某方，湖南义某律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告）张某杏。＼n委托代理人黄某，系张某杏之同事。＼n上诉人益阳市新某房地产开发有限公司（以下简称新某公司）与被上诉人张某杏商品房预售合同纠纷一案，新某公司不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2012）益赫民一初字第1453号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新某公司之委托代理人贺某明、谌某方，被上诉人张某杏之委托代理人黄某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n原审法院认定，2010年12月30日，新某公司与张某杏签订《商品房预（销）售合同》，约定新某公司将其建设的建筑面积为91.92m2银某御苑第10幢1单元14层1401号商品房预售给张某杏。单价为3298元／m2，总价款为303152元，并约定以公积金贷款方式付款，合同签订之日交付首付款93152元，余款向公积金中心申请贷款，张某杏在接到新某公司通知之日起7日内将申请公积金贷款所需的全部资料提交给新某公司。在接到通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用。新某公司交付房屋的时间为2011年5月31日前，如逾期交房未超过90日，自逾期之日的第二天起至实际交付之日止，新某公司按日向张某杏支付已交房款万分之二的违约金，合同继续履行；如逾期超过90日，张某杏有权退房。张某杏要求继续履行合同的，合同继续履行，自逾期之日的第二天起至实际交付之日止，新某公司按日向张某杏支付已交房款万分之二的违约金。并约定遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，新某公司有权据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且新某公司在发生之日起30日内告知张某杏；（2）张某杏未及时向新某公司提供全部按揭所需资料或未配合新某公司办理相关手续的；（3）张某杏未在合同约定的期限付清购房款及应缴和代收费用的。合同签订后，张某杏按约支付了首期房款93152元，2011年3月31日张某杏与益阳市住房公积金管理中心签订《个人住房借款·担保·反担保合同》后，益阳市住房公积金管理中心于2011年7月14日将余款210000元支付给新某公司。但新某公司至本案一审法庭辩论终结时止，尚未将房屋交付给张某杏，故双方酿成纠纷。另，1、在面积差异处理中，合同约定面积与产权面积（房管部门实测面积）有差异的，双方同意面积误差小于0.1m2，双方不再互补差价；面积误差大0.1m2，按合同单价互补差价，多退少补，在交房前结清，但新某公司未提供房管部门实测面积的证据。2、2011年5月31日，新某公司向业主发《致银某御苑（一期）业主函》说明由其开发的“银某御苑”住宅小区（一期）第1—4号楼因公司原因导致推迟交楼，并愿意依照合同约定与业主协商。3、2011年7月26日，新某公司再次向业主发《致银某御苑业主函》，注明《工程竣工验收备案表》正在办理中，并注明自2011年7月18日正式交房以来，就房屋面积的增减补差、推迟交房的违约金及质量等问题进行了解答，其中对推迟交房的问题解答如下：已备案的一次性交款的业主和已发放贷款的业主可以来公司办理收房手续，按购房合同约定，从2011年6月11日至2011年7月17日，按总房款每日万分之二计算违约金，业主贷款在2011年6月1日以后到位的，从贷款到位之日起计算违约金。但该解答未得到张某杏的认可。＼n原审法院认为，双方签订的《商品房预（销）售合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，受法律保护。合同签订后，张某杏按约支付了部分房款及相关费用，余款办理了住房公积金贷款的相关手续，新某公司应当按约履行义务，新某公司逾期交房的行为构成违约。双方在合同中约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额违约金，该约定符合法律规定，新某公司应当按约承担违约责任，故张某杏要求新某公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，应予以支持。根据合同第9条第3款第（3）项的规定，张某杏未在合同约定的期限付清购房款及应缴代收费用的，新某公司有权据实延期交房。但双方在合同中只明确约定了签订合同时一次性支付93152元和公积金按揭所需费用的时间。对住房公积金贷款的到位时间，双方只在合同中约定，张某杏应在接到新某公司通知之日起7日内将申请公积金贷款所需的全部资料提交给新某公司；在接到通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用。从该约定可看出，双方对余款210000元并未规定具体的交款时间，故新某公司提出张某杏是在2011年7月19日才付清房款，交房日期应延迟至2011年7月19日的辩论意见不成立，不予采纳。新某公司在2011年7月26日向业主所发的《致银某御苑业主函》，虽然注明了正式交房日期为2011年7月18日，但同时又注明《工程竣工验收备案表》正在办理中，且张某杏对新某公司注明的2011年7月18日交房不予认可，故新某公司提出实际交房日期为2011年7月18日的辩论意见不成立，不予采纳。按合同的约定，如逾期交房超过90日，张某杏有权退房。张某杏要求继续履行合同的，合同继续履行，自逾期之日的第二天起至实际交付之日止，新某公司按日向张某杏支付已交房款万分之二的违约金。现张某杏选择要求新某公司支付违约金，违约金为42896元（93152元×44天（2011年6月1日至2011年7月14日止）×万分之二=819元、303152元×694天（2011年7月15日至2013年6月14日止）×万分之二=42077元］，张某杏仅要求新某公司支付违约金9999元，是对自己权利的处分，符合法律的规定，故对张某杏要求新某公司支付9999元违约金的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：新某公司于判决生效后十日内支付张某杏逾期交房违约金9999元。案件受理费50元，由新某公司负担。＼n宣判后，新某公司不服，向本院提起上诉称：1、张某杏在原审中未提出要求将违约金计算至判决之日，原审将违约金计算至2013年6月14日即原审判决之日不正确；2、新某公司多次通知张某杏可以办理交房手续，但张某杏拒绝收房，且因张某杏拖延办理贷款，导致其贷款于2011年7月19日才到新某公司账户，应相应减免新某公司的违约责任；3、张某杏在庭审结束后申请原审法院调取证据，原审法院准许系程序违法。请求撤销原判，改判驳回张某杏的诉讼请求，并由张某杏承担本案全部诉讼费用。＼n张某杏答辩称：1、新某公司于2013年7月18日通知过收房，但因其没有提供《工程竣工验收备案表》，且收房必须收取按新某公司计算出来的违约金，未按合同计算，所以没有办理收房手续；2、其没有故意拖延办理贷款，所需资料都是交由新某公司，由新某公司去办理贷款手续。请求驳回上诉，维持原判。＼n二审中，新某公司提交以下证据：1、张某杏在益阳市住房公积金管理中心的贷款资料，欲证实张某杏提交贷款资料的时间不符合合同的约定；2、《益阳日报》的两份公告，欲证实新某公司多次通知收房；3、诉争房屋竣工验收会议纪要，欲证实诉争房屋在2011年7月就已竣工；4、银某御苑住宅小区2#楼的《建设工程竣工验收备案表》，欲证实诉争房屋于2011年7月12日已竣工验收合格；5、新某公司出具的证明一份，欲证实张某杏与其签订的《商品房预（销）售合同》中的栋号为10栋，规划调整为2栋。张某杏质证认为，对证据1、证据2、证据3的真实性、合法性无异议，但不能达到其证明目的；证据4不完整，不能证明该楼在2011年7月12日已竣工验收合格；对证据5无异议。本院对上述证据经审查认为，双方对证据5无异议，本院予以采信；证据2、证据3、证据4真实、合法，能达到其证明目的，本院予以采信；证据1真实、合法，但不能达到其证明目的，本院不予采信。＼n二审经审理查明，新某公司于2011年7月18日在《益阳日报》上发布交房公告，通知业主办理交房手续。银某御苑住宅小区2#楼于2011年7月12日竣工验收合格。除此以外，二审查明的事实与原审查明的事实一致。＼n本案系商品房预售合同纠纷。本案争议焦点在于：原审对违约金的计算是否正确。＼n本院认为，新某公司与张某杏签订的《商品房预（销）售合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同的约定，全面履行各自的义务。根据合同的约定，新某公司应在2011年5月31日前交房，但新某公司于2011年5月31日向业主发函，明确表示不能按期交房，新某公司应按照合同约定承担违约责任。至于新某公司违约的时间，双方签订的《商品房预（销）售合同》第十一条第二款（2）项规定，如逾期超过90日，张某杏有权退房。张某杏要求继续履行合同的，合同继续履行，自逾期之日的第二天起至实际交付之日止，新某公司按日向张某杏支付已交房款万分之二的违约金。故新某公司的违约时间应计算至其实际交房之日。张某杏陈述因新某公司未能提供《工程竣工验收备案表》，没有达到交房条件，拒绝收房。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定，建筑工程验收合格后，可交付使用。本案中，诉争房屋于2011年7月12日已竣工验收合格。新某公司于2011年7月18日在《益阳日报》上发布交房公告。交房时间应系其在《益阳日报》上发布交房公告的时间，即2011年7月18日，其应承担的违约金计算至2011年7月18日。新某公司应承担的违约金为1062.26元（93152元×44天（2011年6月1日-2011年7月14日）×万分之二＋303152元×4天（2011年7月15日-2011年7月18日）×万分之二=1062.26元］。新某公司提出张某杏拖延办理贷款，但双方仅在合同中约定，张某杏自签订合同7日内提交完全符合公积金中心要求的全部按揭贷款资料，剩余房款210000元自合同备案后7日内向益阳市住房公积金管理中心借款支付。从该约定可看出，双方并未规定具体的交款时间，且新某公司并未提供合同备案时间的证据，故对于新某公司提出的张某杏拖延办理贷款，应减轻新某公司的违约责任的主张，本院不予支持。新某公司提出原审法院准许张某杏在庭审结束后提出的调取证据的申请，系程序违法，没有事实依据，不能成立，本院不予支持。＼n综上所述，新某公司的上诉理由部分成立，本院对成立部分予以支持。原审认定事实基本清楚，适用法律正确，但对违约金计算有误，本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、第三款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：＼n一、撤销湖南省益阳市赫山区人民法院（2012）益赫民一初字第1453号民事判决；＼n二、上诉人益阳市新某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付被上诉人张某杏逾期交房违约金1062.26元。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，共计100元，由上诉人益阳市新某房地产开发有限公司负担10元，被上诉人张某杏负担90元。＼n本判决为终审判决。＼n审判长喻宁＼n审判员付星＼n代理审判员黎娜＼n二〇一三年十月二十一日＼n书记员何帆