云南省禄劝彝族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)云0128民初1699号
原告李某,男,1963年3月13日生,汉族,小学文化,农民,云南禄劝人,现住本自治县。
被告张某某,男,1988年5月24日生,彝族,中专文化,个体户,云南禄劝人,住本自治县。
原告李某诉被告张某某房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年10月18日受理后,依法适用简易程序,由审判员孟德权独任审判,于2016年11月17日公开开庭进行了审理。原告李某、被告张某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称:2014年11月30日,被告向原告租赁位于禄劝县园西路xx号房屋大门一间及二、三、四楼的全部房间作为宾馆经营使用,经原被告双方协商一致于当日签订《房屋租赁合同》。合同约定:租赁期为2015年1月30日起至2018年1月29日止共3年,租金每年为95000元,租金给付时间为当年租期开始之日提前2个月付清。双方还在合同中明确约定,承租人在租赁期满时应对所租赁房屋室内全部挂白、损坏应当照价赔偿。协议签订后,被告给付了原告第一年租金,但第二年(自2016年1月30日至2017年1月29日)的房屋租金被告仅给付原告80000元,对剩余租金15000元就一直拖欠至今。2016年7月,被告与原告协商双方租赁期2017年1月29日终止,对于2016年7月至2017年1月29日的租期被告将转租给第三人。原告遂要求被告将2016年所欠的租金15000元予以付清,并依照协议约定将房屋进行挂白及对损坏部分应予以赔偿。被告同意后,将房屋进行了刷白,但对所欠的租金及损坏费用拒绝给付和赔偿。为维护原告的合法权益,请求人民法院判令:一、被告张某某给付原告李某2016年1月30日至2017年1月29日期间的房屋租金15000元;二、被告张某某给付原告房屋维修费8403元;三、本案诉讼费由被告承担。
被告答辩称:原、被告存在房屋租赁关系,原告诉称的房屋租期、每年的房租费及租金的给付时间及第一年的房租已给付均是事实,但原告诉称的“被告还欠原告第二年的房屋租赁费15000元”不是事实,原告已经按照合同约定于第二年租期开始之日提前2个月一次性付清了原告第二年的房租费。另外,2016年6月30日,经原告同意,被告将房屋转租给第三人经营使用,自原被告协商同意转租后,被告就对原告的房屋进行了修缮,原告诉请的房屋损坏是把陈旧的门、锁等进行更换,被告不同意对其诉请的房屋损坏维修费用进行赔偿。综上,原告的诉请没有法律依据,请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
原告针对其诉讼主张向法庭出具了如下证据证实:
《身份证》复印件1份。欲证明,原告的基身份情况。
《房屋租赁协议》1份。欲证明,2014年11月30日,被告向原告租赁位于禄劝县园西路xx号房屋大门一间及二、三、四楼的全部房间作为宾馆经营使用,经原被告双方协商一致于当日签订《房屋租赁协议》。协议约定:租赁期为2015年1月30日起至2018年1月29日止共3年,租金每年为95000元,租金给付时间为当年租期开始之日提前2个月付清,租赁期内承租人损坏的房屋由承租人承担。
《销售清单、调拨单、收款收据》共4份及《证明》5份。欲证明,被告将原告房屋转租给第三人后,被告于2016年7月对被告损坏的房屋进行修缮(包括卫生间门、磁卡锁、洗脸盆下水管等),支出维修费8403元。
被告对原告出具的证据一、二没有异议,予以认可;对证据三认为不真实且不具有关联性,不予认可。
被告针对其辩解向法庭提交如下证据证实:
一、《身份证》复印件1份。欲证明,被告的基身份情况。
二、《收据》及《建筑材料清单》各1份。欲证明,2016年7月,被告按照合同约定购买腻子粉、乳胶漆等材料对原告的房屋进行了刷白并支付费用9800元。
三、《收款证明》1份。欲证明,被告经原告同意将承租的房屋转租给第三人,并与第三人约定由第三人支付被告2016年7月1日至2017年1月29日的房租费及床上用品、电视机等物品转让费972000元;另外证实原、被告之间的租赁协议于2016年6月30日终止。
原告对被告出具的证据一没有异议,对证据二、三认为不真实且不具有关联性,不予认可。
本院认为,原告出具的证据一、二及被告出具的证据一均客观真实、来源合法、与本案有关联性,本院予以确认。原告出具的证据三、被告出具的证据二、三,本院确认能与其他证据相互印证的部分。
经审理,本院确认如下法律事实:2014年11月30日,原告将位于禄劝县园西路xx号的房屋大门一间及二、三、四楼共26房间出租给被告经营宾馆使用,经原被告双方协商一致并于当日签订《房屋租赁协议》,该合同对房屋的租赁期限、租金及租金支付时间等进行了约定,合同载明:“房屋租赁期为2015年1月30日起至2018年1月29日止共3年,租金每年为95000元,租金给付时间为当年租期开始之日提前2个月付清,承租人经出租人同意方可转租,承租人在租赁期满时应对所租赁房屋室内全部刷白、损坏应当照价格赔偿”。合同签订后,原告按照约定将房屋交给被告经营使用,被告也按照约定给付了第一年即2015年1月30日至2016年1月29日的租金;被告使用承租房屋经营至2016年6月30日并支付原告第二年即2016年1月29至2017年1月26日的房租费80000元,对余下的15000元房租费未向原告给付。2016年7月1日,经原告同意,被告将承租的房屋转租给第三人并于2016年7月对承租的房屋室内进行了刷白。被告转租房屋后,原告于2016年7月对出租房屋的部分门锁、门窗、卫生间门、下水道管子等进行了更换,支出费用为8403元。
另查明:2016年7月1日被告将承租的房屋转租给第三人并写下收款证明给被告收执;该收款证明载明:“收到转让费用共计80000元,其余17490元将在墙体粉刷完后付清”。
本院认为:原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方的真实意思表示,其内容符合法律规定,为有效合同,对双方均有法律约束力,原、被告均应依照协议约定履行各自的义务。本案中,虽然被告在协议履行期限内经原告同意将房屋转租给第三人,但根据我国合同法第二百二十四条的规定,原、被告之间的租赁合同继续有效,被告应当按照协议约定给付原告房屋租金。原、被告签订协议后,原告依照合同约定将房屋交被告使用,已履行了合同义务,但被告仅按照合同约定给付了第一年的房屋租金,对于第二年的房屋租金95000元,被告仅给付了80000元,对余下的15000元房屋租金未支付的行为,已违反合同的约定,故原告诉请被告给付第二年房屋租金余款15000元的诉讼请求,本院予以支持。至于被告辩解已按照合同约定全额给付了原告第二年房屋租金,不存在还欠原告房屋租金15000元的意见,本院不予彩信。理由为:根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明;当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果;《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定:对合同是否履行发生争议的,由负有履行义务的当事人承担举证责任。根据上述规定,被告对双方争议的第二年房租费15000是否已向原告履行负有举证责任;本案中,因被告没有证据证实其已经向原告支付了第二年的房租余款15000元,故被告应当承担举证不能的法律后果。至于原告诉请的房屋维修费问题。本院认为,房屋门、锁、窗等相关附属设施属于房屋的组成部分,这些附属设施与房屋一并使用才达到房屋应有的作用和功能,因此原告更换的门、锁等相关附属设施支出的费用属于房屋维修费范围。本案中,原告虽然出具了证据证实在被告承租房屋期间存在房屋损坏的事实,也证实了因维修租赁房屋支出的费用,但原告未能举证证实所修缮房屋的损坏程度和是否必须要更换新房屋附属设施,故原告诉请的房屋维修费,本院不予全额支持,鉴于此并考虑被告应当对租赁房屋履行维修法定义务和所更换房屋附属设备的正常使用期间所产生的正常损耗等因素并结合本案实际,本院酌情支持原告诉请房屋维修费的75%即6302.25元。据此,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定,判决如下:
一、由被告张某某于判决生效之日起十五日内给付欠原告李某2016年1月30日至2017年1月29日期间的房屋租金15000元。
二、由被告张某某于判决生效之日起十五日内赔偿原告房屋维修费6302.25元。
三、驳回原告李某的其余诉讼请求。
被执行人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费385元,减半收取192.5元由被告张某某承担。
如不服本判决,可于判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判决的,本判决即发生法律效力,若负有义务的当事人未自动履行本判决,享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行:申请强制执行的期限为二年。
审 判 员 孟德权
二〇一六年十一月三十日
法官助理 潘志强
书 记 员 赵珮珺