重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝05民终3839号
上诉人（原审被告）：胡琴珍，女，1958年1月6日出生，汉族。
委托诉讼代理人：杨治，重庆联纵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中交第二航务工程局有限公司，住所地武汉市东西湖区金银湖路11号，统一社会信用代码914201001776853910。
法定代表人：王世峰，董事长。
委托诉讼代理人：张思强，重庆百君律师事务所律师。
上诉人胡琴珍因与被上诉人中交第二航务工程局有限公司（以下简称中交二航局）物权确认纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2017）渝0103民初17334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人胡琴珍及其委托诉讼代理人杨治，被上诉人中交二航局的委托诉讼代理人张思强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡琴珍上诉请求：撤销一审判决，并依法改判驳回中交二航局的全部诉讼请求。主要事实和理由：胡琴珍的丈夫王长华（现已死亡）系中交二航局的员工，1993年住房改革时期，王长华已经按照公有住房买卖协议书付清了讼争房屋的购房款，王长华对该房屋拥有完全产权，后王长华去世，胡琴珍继承了该房屋，现该房屋登记的权利人也是胡琴珍，故按照不动产的登记制度，胡琴珍是房屋实际的权利人；胡琴珍从来未将房屋退还给中交二航局，且中交二航局所称的历史原因未办理过户的理由根本不足以采信；讼争房屋是王长华以购房款4680.85元和工龄换来的，不能因为讼争房屋被中交二航局占有就认定是中交二航局的；中交二航局没有充分证据证明存在相关的职代会决议，且中交二航局也不能侵犯他人合法的财产权利。因此，一审认定事实不清，证据不足，判决错误，请求二审依法予以改判。
中交二航局答辩称，不动产登记簿虽然具有不动产权利推定力，但不能最终决定实体权利存在与否，王长华在参加集资建房后已将讼争房屋及对应权属证书返还给中交二航局，同时中交二航局已足额退还房款，故讼争房屋的所有权已经归属于中交二航局；王长华的工龄福利并未被剥夺，因为王长华参加当时的集资建房本身就是享受了工龄带来的福利。因此，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
中交二航局向一审法院起诉请求：1、判决确认重庆市渝中区XX路121号1-1-2号房屋所有权全部属于中交二航局所有，并判决胡琴珍立即协助将重庆市渝中区XX路121号1-1-2号房屋过户到中交二航局名下；2、本案所有诉讼费用由胡琴珍承担。
一审法院经审理认定事实如下：重庆市渝中区XX路121号1-1-2号房屋，登记权利人为胡琴珍，建筑面积为39.31平方米，房屋所有权证中附记栏载明本证所列房屋完全产权。
中交二航局当庭提交《交通部第二航务工程局公有住房买卖协议书》，该协议载明签订合同双方为“航务二公司”（出售住房单位、甲方）及王长华（购买住房人、乙方），双方根据《交通部第二航务工程局职工购买公有旧住房实施办法》的有关规定，甲方决定将沙区大坪街XX路121号1-1-2号住房一套出售给乙方；结算方式约定为，乙方一次付清购房款，甲方按规定给予20%的优惠，折合实交购房款为人民币3317.04元。双方的权利和义务处约定，乙方购房后，有用住房的占有权、使用权、有限处分权和收益权；乙方付清购房款并住满五年后，因工作调出或者出售住房，甲方优先购买权，其增值额扣除有关税费后，按规定的比例分配。双方还对其他权利义务进行了约定。
一审庭审中中交二航局举示载明落款日期为1999年1月7日的《航务二公司职工集资住宅方案》，载明有此次集资职工，必须是连续工作8年以上，必须是已婚。在公司已有住房者，必须退还原有住房。愿参加集资住宅的职工，青岛公司事务部报名。中交公司拟证明胡琴珍享受了集资建房政策，应腾退涉案房屋。胡琴珍质证对真实性无异议但认为福利分房与集资建房无关。
一审庭审中中交二航局还举示购房收据、交房验收单、退款批复以及涉案房屋的房屋所有权证及土地使用权证的原件，拟证明涉案房屋已退还给中交二航局，并由其实际掌握。胡琴珍对涉案房屋由中交二航局实际掌握的事实确认，但认为中交二航局无权收回房屋。
一审又查明，胡琴珍于2017年3月23日向一审法院起诉要求中交二航局第二工程有限公司返还涉案房屋，一审法院于2017年7月26日作出（2017）渝0103民初6943号民事判决书，认为不动产登记簿虽具有不动产权利推定力，但并不能最终决定实体上的法律关系的存在与否。该判决认定王长华为了参与集资建房，已经将涉案房屋退还给中交二航局第二工程有限公司，故判决驳回胡琴珍的诉讼请求。因胡琴珍不服提起上诉，重庆市第五中级人民法院作出（2017）渝05民终6836号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
一审另查明，王长华与胡琴珍系夫妻关系，王长华于2013年10月19日死亡，2016年9月23日，胡琴珍与王长华的其他继承人在重庆市渝中公证处公证，胡琴珍以继承的形式办理取得渝中区XX路121号1-1-2号房屋的产权登记。
一审法院认为，不动产登记簿虽具有不动产权利推定力，但并不能最终决定实体上的法律关系的存在与否。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本案中，胡琴珍依据《航务二公司职工集资住宅方案》参与集资合作建房，并根据方案中“新房建成搬迁时，限两个月内退还旧房”的内容，在接收了集资建房的新房后，向中交二航局腾退了涉案房屋，并将房屋所有权证、土地使用权证原件交予中交二航局，中交二航局亦退还了胡琴珍涉案房屋的全部购房款，并自2003年起实际控制涉案房屋至今，由此可知双方已通过交接房屋、退还购房款、交付权利凭证的形式就涉案房屋的所有权转移已达成一致意见并实际履行完毕。虽然房屋产权目前仍登记在胡琴珍名下，但真实权利人实为中交二航局。故胡琴珍的辩称意见不能成立，对中交二航局的诉讼请求依法予以支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：“一、重庆市渝中区大黄路121号1-1-2#房屋(房地产权证:渝（20**）渝中区不动产权第0008389XX号，建筑面积39.31平方米）所有权归原告中交第二航务工程局有限公司所有。二、被告胡琴珍于本判决生效后立即协助原告中交第二航务工程局有限公司将重庆市渝中区XX路121号1-1-2#房屋产权变更登记至原告中交第二航务工程局有限公司名下。案件受理费80元，由被告胡琴珍负担”。
二审中，双方当事人均未提交新证据，本院二审对一审查明的事实予以确认。
本院认为，双方当事人主要争议被上诉人中交二航局对登记在上诉人胡琴珍名下的涉案房屋是否享有权利。上诉人胡琴珍之夫王长华根据中交二航局制定的《航务二公司大黄路职工住房集资合作建房实施方案》（1998年12月15日）及《航务二公司职工集资住宅方案》（1999年1月7日）参加集资建房后，客观上将原购买的旧房即讼争房屋及其权利凭证均交与了中交二航局，中交二航局亦将王长华当年购房时支付的优惠购房款全额退还，由此可以认定双方以实际行为就涉案房屋的买卖（即回购）达成了合意，且双方的协议行为并不违反法律及行政法规的禁止性规定，应认定为有效,故对双方均有法律约束力。此后，中交二航局也实际对该房屋行使权利十余年。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”，买卖合同出卖人的基本义务有二，即交付标的和转移标的物的所有权于买受人，而对于不动产，卖方应当与买方共同申请办理登记手续才能完成所有权的转移，本案出卖方有义务配合中交二航局办理讼争房屋的产权变更登记手续，以完成所有权的转移。故一审判令胡琴珍协助中交二航局办理过户登记手续正确。由于中交二航局目前对涉案房屋享有的权利仅为合同权利，而非物权，一审法院依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条的规定直接确认中交二航局对讼争房屋享有所有权属于适用法律不当，依法应予纠正。因为目前讼争房屋的登记簿上记载的权利人为胡琴珍,此属真实权利状态，并不存在不动产记载的权利人与真实权利人不一致的情形，显然本案不应适用我国物权法及相关司法解释。一审其余判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销重庆市渝中区人民法院(2017)渝0103民初17334号判决之第一项；
二、维持重庆市渝中区人民法院(2017)渝0103民初17334号判决之第二项；
三、驳回中交第二航务工程局有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费80元，由中交第二航务工程局有限公司负担；二审案件受理费80元，由胡琴珍负担。
本判决为终审判决。
审判长 樊 群
审判员 周 舟
审判员 夏兴芸
二〇一八年八月六日
书记员 陈 丽