安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终1459号
上诉人（原审被告、反诉原告）：巢湖市安房置业有限责任公司，住所地安徽省巢湖市健康中路东方曼哈顿销售部，统一社会信用代码91340181798112262U(1-1)。
法定代表人：郭钟慧，董事长。
委托诉讼代理人：郑先林，安徽海华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：潘雪梅，女，1979年1月16日出生，汉族，住安徽省巢湖向阳路6号区，
委托诉讼代理人：路飞云，安徽韶阳律师事务所律师。
上诉人巢湖市安房置业有限责任公司（以下简称安房置业公司）因与被上诉人潘雪梅房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服安徽省巢湖市人民法院（2016）皖0181民初4201号民事判决，向该院提起上诉。该院于2017年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
安房置业公司二审上诉请求:1、依法撤销巢湖市人民法院（2016）皖0181民初4201号民事判决，改判驳回潘雪梅的诉讼请求；2、改判潘雪梅归还安房置业公司为其垫付的房屋租金12000元。二审审理过程中，安房置业公司明确对于原审判决第一项并无异议。事实和理由：一、1、原审法院认定安房置业公司与潘雪梅约定门面房拆迁24个月后（即2014年8月24日）交付安置房，并据此计算逾期交付产生的停产停业补助费属事实认定错误。安房置业公司与潘雪梅因就回迁房号、交付日期、差额补价、违约责任等权利义务一直进行协商，直至2016年5月5日就本案争议所涉门面房屋的拆迁安置权利义务订立了一份《房屋安置补偿协议》，但该协议中并未约定安置房屋的交付时间。《巢湖城市房屋拆迁管理办法》第十二条规定：“拆迁人与被拆迁人应当依照本办法的规定签订拆迁补偿安置协议”。据此，安房置业公司只有在与潘雪梅签订书面的拆迁补偿安置协议后，才能按照协议的相关约定履行义务。由于双方没有约定交付期限，因此安房置业公司在任何时间（安房置业公司在报纸上公告的交付日期2015年12月15日，也即实际交付时间）履行交付义务都不应当认定为违约。一审法院在没有任何法律和事实依据的情况下，按照安房置业公司与潘雪梅约定的安置住宅的交付时间认定门面房的交付时间，违背了合同当事人的意思自治原则，强加给安房置业公司不应承担的义务和违约的责任，依法应当纠错。2、安房置业公司与潘雪梅于2016年5月5日签订《房屋安置补偿协议》后，双方即形成房屋拆迁安置合同关系。根据协议约定，安房置业公司对潘雪梅有交付安置房屋的义务，而潘雪梅对安房置业公司有支付差价12744元的义务。潘雪梅一直拒绝向安房置业公司支付差价并办理结算，因此安房置业公司有权依据前述法律规定拒绝其要求交付安置房屋的请求，也不应当承担违约责任。3、一审法院按照双方约定的停产停业补助费1845.42元/月的标准计算安房置业公司因逾期交房应向潘雪梅支付停产停业补助费没有事实和法律依据。首先，如前所述，安房置业公司并不存在逾期交付房屋的情况，即不存在违约事实；其次，双方在《房屋安置补偿协议》中也并未约定逾期交付违约金，一审法院依据停产停业补助费的标准计算停产停业补偿没有合同依据或法律依据；最后，依据巢湖市城市房屋拆迁管理办法》第三十七条之规定，被拆迁人选择房屋产权调换的非住宅房屋过渡期不得超过24个月，按照原审判决，安房置业公司一共需要按照50个月过渡的标准向潘雪梅支付停产停业补助费明显与巢湖市城市房屋拆迁管理办法》相关规定相违背。二、原审判决对安房置业公司要求潘雪梅支付房屋租金的请求不予支持没有事实和法律依据。1、原审判决认为安房置业公司为潘雪梅租赁房屋放置物品需经潘雪梅同意，并据此驳回安房置业公司要求潘雪梅支付房屋租金的请求没有事实和法律依据。事实上，潘雪梅原有房屋被拆迁后因家具用品无处放置，遂口头要求安房置业公司帮忙解决。正是基于潘雪梅的请求，安房置业公司才为潘雪梅承租了卧龙山庄10栋103室房屋并垫付房屋租金，该租赁房屋的承租人及实际使用人均为潘雪梅。本案中，潘雪梅回迁安置住宅的过渡期限为2012年11月21日至2014年9月21日。因安房置业公司曾同意对为潘雪梅垫付的房屋租金进行部分减免，所以一审中安房置业公司仅就为潘雪梅垫付2013年9月23日至2014年9月23日。通过对上述期限进行对比，可以看出潘雪梅使用该租赁房屋的时间恰好与其回迁安置的过渡期限重叠。按照常理分析，潘雪梅应同意安房置业公司为其租赁房屋且实际使用了该租赁房屋。该租赁房屋的所有权人可以证明该房屋在租赁期间一直由潘雪梅使用，房屋租金的领取人的证人证言也可以印证前述客观事实。2、依据巢湖市城市房屋拆迁管理办法》第三十九条规定：“在过渡期限内，被拆迁人自行解决周转房的，拆迁人应当支付临时安置补助费，拆迁人提供周转房的，不再支付临时安置补助费”，鉴于安房置业公司已向潘雪梅支付了临时安置补助费，安房置业公司没有提供周转房屋的义务。如无潘雪梅的同意，安房置业公司即自行为潘雪梅租赁房屋明显不符合常理。即使潘雪梅未同意安房置业公司为其租赁房屋放置物品，安房置业公司在没有义务为潘雪梅保管物品的情况下，为避免潘雪梅的利益受到损失，自行租赁房屋保管潘雪梅的物品，根据《民法通则》第九十三条规定：“没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用”，安房置业公司也可以要求潘雪梅偿付为保管物品而租赁房屋产生的租金。一审法院仅因潘雪梅未在领款条上签字确认便否认了安房置业公司为潘雪梅垫付房屋租金的事实，以安房置业公司为潘雪梅租赁房屋放置物品未经潘雪梅同意便驳回了安房置业公司要求潘雪梅支付房屋租金的请求没有任何事实和法律依据，依法应当改判。
潘雪梅辩称：一、原审判决安房置业公司自2014年8月24日向潘雪梅交付房屋并承担停产停业补助费认定事实清楚。潘雪梅的房屋原来位巢湖××环城路路，自住兼经营，2012年8月23日被强拆，为了补办手续，在安房置业公司事先向潘雪梅出具了两份证明的情况下，2012年11月21日，安房置业公司与潘雪梅签订了两份关于住宅的房屋拆迁安置协议，该两份协议均约定以2012年8月24日为时间节点向后计算过渡期，门面房回迁部分，由于当时无法确认回迁的房屋具体坐落，当时未签订协议。2016年5月5日，双方补签门面房安置协议。该协议虽未载明安置房屋的具体交付时间，但约定的过渡期是24个月，基于房屋的整体性，同样应以2012年8月24日为时间节点向后计算过渡期，即安置房屋的交付日期应为2014年8月24日。其次，安房置业公司向潘雪梅给付停产停业补助费的义务在前，且金额大于潘雪梅应付安房置业公司的房屋安置差价款，双方互付的债务为同种类债务，安房置业公司应主动支付潘雪梅停产停业费用。安房置业公司以差欠房屋安置差价款为由拒不交房理由不成立。原巢湖市城市房屋拆迁管理办法》第37条规定的非住宅房屋过渡期不超过24个月系管理型规定，并不等于超过规定期限后无需支付停产停业补助费，原审判决按照过渡期内的停产停业补助费计算标准判令安房置业公司继续支付停产停业补助费符合本案客观实际。二、安房置业公司要求潘雪梅承担房屋租金13000元无事实和法律依据。拆迁过渡期内，潘雪梅选择的是自行解决周转房屋，安房置业公司所谓为潘雪梅租赁房屋，潘雪梅并未同意，也未给潘雪梅带来任何收益。安房置业公司处提供的所谓13000元房屋租金仅有收条而无房屋租赁合同和收款人的证言佐证，是否真实发生，也难以考证。
潘雪梅向一审法院起诉请求：1、安房置业公司立即支付潘雪梅停产停业补助费83216元（暂计算至2016年10月23日，此后顺延计算至房屋交付之日止）；2、安房置业公司立即向潘雪梅交巢湖市东方曼哈顿17号楼1单元1层02铺房屋。
安房置业公司向一审法院提出反诉请求：1、潘雪梅购房款502666元及利息损失（自反诉之日起按年利率6%计算至实际给付之日止）；2、潘雪梅偿还借款15500元；3、潘雪梅归还安房置业公司垫付的房租款13000元。
一审法院认定事实：潘雪梅原自有位巢湖市环城路××号号房屋，安房置业公司巢湖市原染织厂区域旧城改造开发企业，2007年取得该区域的拆迁改造权，潘雪梅位巢湖市环城路××号号房屋属于拆迁范围，2012年8月24日，潘雪梅该房屋被拆迁。2012年11月20日，潘雪梅向安房置业公司作出两份承诺，一份承诺载明潘雪梅因居住需要，所选安置房为19号楼1单元1602室，面积为72.14平方米，突破最高面积30平方米规定，为此其同意先按拆迁有效面积30平方米，加上巢湖原染织厂区域旧城改造工程拆迁指部规定的20平方米计50平方米签订房屋拆迁安置协议，对超过的22.14平方米，承诺到安房置业公司交房时，按房管局最终审定的面积为准，以届时的市场价进行结算；另一份承诺载明潘雪梅因居住需要，所选安置房为16号楼1单元601室，面积为141.86平方米，突破最高面积60平方米规定，为此其同意先按拆迁有效面积60平方米，加上巢湖原染织厂区域旧城改造工程拆迁指南规定的20平方米计80平方米签订房屋拆迁安置协议，对超过的61.86平方米，承诺到安房置业公司交房时，按房管局最终审定的面积为准，以届时的市场价进行结算。同日，安房置业公司出具证明，同意将位于环城路与桑树巷交叉口的桑树巷内街16号与17号楼之间一层经营房安置给潘雪梅110平方米，选号为1号，同等面积安置双方互不找差价，新建经营房面积如有相差，按交房时市场价多找少补结算。2012年11月21日，潘雪梅、安房置业公司签订底图号为B25-1的《房屋拆迁安置协议》，潘雪梅拆迁房屋60平方米，拆迁补偿、各种补助费及奖励合计128679元，安置房为原染织厂区域16号楼1单元304室，面积为141.86平方米，安置房款153110元，两比潘雪梅应给付安房置业公司24431元，另约定潘雪梅超面积安置61.86平方米，该部分房款暂未计入房款中，潘雪梅承诺按交房时市场价结算，安房置业公司凭潘雪梅交房日期2012年8月24日为界点，向后计算过渡期。同日，潘雪梅、安房置业公司签订底图号为B25-4的《房屋拆迁安置协议》，潘雪梅拆迁房屋30平方米，拆迁补偿、各种补助费及奖励合计71259元，安置房为原染织厂区域19号楼1单元1602室，面积为72.14平方米，安置房款108350元，两比潘雪梅应给付安房置业公司37091元，另约定潘雪梅超面积安置22.14平方米，该部分房款暂未计入房款中，潘雪梅承诺按交房时市场价结算，安房置业公司凭潘雪梅交房日期2012年8月24日为界点，向后计算过渡期。2012年9月12日，潘雪梅向安房置业公司借款15000元。2014年11月13日，潘雪梅出具承诺一份，载明潘雪梅因居住需要，所选安置房为16号楼1单元304室，面积为141.86平方米，突破最高面积60平方米规定，为此其同意先按拆迁有效面积60平方米，加上巢湖原染织厂区域旧城改造工程拆迁指南规定的20平方米计80平方米签订房屋拆迁安置协议，对超过的61.86平方米，承诺到安房置业公司交房时，按房管局最终审定的面积为准，以届时的市场价进行结算。2016年7月19日，安房置业公司出具结算证明，载明潘雪梅回迁的19号楼1单元1602室，房屋测绘面积72.83平方米，该房屋结算房款已结清，证明上加盖安房置业公司财务专用章。2016年10月8日，安房置业公司出具结算证明，载明潘雪梅回迁的16号楼1单元304室，房屋测绘面积141.02平方米，该房屋结算房款已结清。2016年5月5日，原、安房置业公司就商铺（门面房）的回迁签订《房屋拆迁安置协议》，约定根据《巢湖城市房屋拆迁管理办法》、巢湖建办[2006]162号、163号文件的规定，达成如下协议：潘雪梅房屋拆迁补偿、补助费等费用为351450元，奖励面积为110平方米，过渡期限为24个月，停产停业补助费为44290元（合1845.42元/月），回迁房位于巢湖东方曼哈顿17号楼1单元1层02铺，面积111.18平方米，房款为364194元，两比潘雪梅应给付安房置业公司12744元。2016年10月19日，潘雪梅、安房置业公司因门面房安置与安房置业公司发生纠纷，报警后，公安机关处警，了解情况后告知双方到法院解决纠纷。现双方因房屋回迁发生纠纷，成讼。
安房置业公司为证明潘雪梅差欠其购房款，向该院提供以下证据：《房屋拆迁安置协议》3份、承诺书3份，证明潘雪梅承诺超过安置面积的房屋按照市场价格计算。安房置业公司不予认可，称基于安房置业公司事先承诺与潘雪梅就住宅的安置互不找欠的前提下潘雪梅才与安房置业公司签订协议并出具承诺书，目的是为安房置业公司备案需要，并提供安房置业公司出具的证明原件、复印件各一份及复印件的原件照片一份、结算证明两份，拟证明潘雪梅就住宅的回迁不差欠安房置业公司房款。安房置业公司对证明原件、结算证明真实性无异议，对证明复印件及照片真实性有异议，认为该组证据不能证明潘雪梅主张的事实。经该院审查，安房置业公司出具的证明复印件上载明潘雪梅安置房为19号楼1单元1602室、面积为72.14平方米、16号楼1单元601室内141.86平方米经公司领导同意，该房交房结算时互不找差价，安置房面积以房产部门最终测绘面积为准，面积如有误差，按交房时市场价多退少补结算，另有手写“现已结算16号楼304”字样，并有签名，日期为2016年5月8日。结合安房置业公司出具的两份结算证明，载明潘雪梅回迁的16号楼1单元304室及19号楼1单元1602室房屋房款已结清，综合分析原、安房置业公司的证据，安房置业公司已出具结算证明，载明潘雪梅回迁的住宅房款已结清，系对事实的自认，潘雪梅证据证明力明显大于安房置业公司证据，故对安房置业公司主张的该事实不予认定，对潘雪梅主张的该部分事实予以确认。
安房置业公司为证明案涉房屋在2015年12月即符合交付要求，已向潘雪梅等回迁安置业主发出交房通知，向法院提供《巢湖晨刊》公告及售楼部公告1份，潘雪梅对该组证据真实性无异议，但认为该公告不能证明安房置业公司房屋在2015年12月就符合交房条件，且安房置业公司以公告方式交房，没有约定和法律依据，安房置业公司有义务直接通知潘雪梅交房，潘雪梅实际到2016年6月才知道门面房开始交付。经审查，安房置业公司虽然张贴公告并在报纸上刊登公告，但在潘雪梅所签回迁协议上明确记载联系方式情况下，安房置业公司未能举证证明曾直接与潘雪梅联系，而采取贴公告并在报纸上刊登公告的方式向潘雪梅告知，该方式不能确定潘雪梅知晓通知内容，该院认为，在潘雪梅有明确联系方式情况下，安房置业公司应首先直接联系潘雪梅，若无果才能采取其他方式通知，以充分保障潘雪梅权益，现安房置业公司未能举证证明曾直接与潘雪梅联系，安房置业公司的通知方式可能会损害潘雪梅利益，故对安房置业公司主张的该部分事实不予认定。
安房置业公司向该院提供交纳房租的收条，拟证明安房置业公司为潘雪梅支付房租13000元，潘雪梅对此不予认可，认为该房屋并非潘雪梅租赁，潘雪梅也未居住在该房屋中。经法庭调查，潘雪梅称其房屋系强制拆除，拆除时房屋内的物品被安房置业公司拉走，其不清楚安房置业公司将物品存放何处。经审查，安房置业公司未举证证明该房屋确为潘雪梅租赁，支付房租的凭证上仅有安房置业公司工作人员载明代潘雪梅支付房租，并无潘雪梅签名，现潘雪梅不予认可，故对安房置业公司主张的该事实，该院不予认证。
安房置业公司向该院提供借条一份，拟证明潘雪梅公公向安房置业公司借款500元，潘雪梅不予认可，称借款人秦志并非其公公，安房置业公司未举出其他证据相佐证，故该院对该事实不予认定。
一审法院认为：潘雪梅、安房置业公司签订房屋拆迁安置合同，安房置业公司将潘雪梅房屋拆除，并给予潘雪梅回迁房屋的补偿，双方构成房屋拆迁安置合同关系。合同当事人应当全面履行合同义务，本案中，安房置业公司在符合门面房交付条件并与潘雪梅补签门面房回迁协议后，以潘雪梅差其房款为由不交付门面房，经该院核算，潘雪梅并不差欠安房置业公司房款，故安房置业公司构成违约，潘雪梅现诉请安房置业公司立即交付门面房，该院予以支持。潘雪梅诉请安房置业公司双倍支付停产停业补助费，依据是双方同意适用原地级巢湖市人民政府于2005年4月18日发布的《巢湖城市房屋拆迁管理办法》第三十九条之规定，但该条规定的是拆迁住宅用房，本案中诉争的标的为门面房，不是住宅房，不适用于本案，故潘雪梅要求双倍支付停产停业补助费该院不予支持，但潘雪梅、安房置业公司约定拆迁后24个月回迁门面房，潘雪梅房屋于2012年8月24日拆迁，故应从该日起计算过渡期，应于2014年8月24日交房，然安房置业公司至今未能交房，给潘雪梅造成一定的营业损失，故安房置业公司应给予潘雪梅适当的停产、停业补偿直至安房置业公司交付门面房止，补偿的标准潘雪梅未举证，该院以双方约定的停产停业补助费1845.42元/月从2014年8月24日计算。根据门面房回迁合同约定，潘雪梅需给付安房置业公司差价款12744元，另潘雪梅向安房置业公司借15000元，合计27744元，从2014年8月24日至潘雪梅暂主张的2016年10月23日，共26个月，合47980.92元，两比，安房置业公司还应给付潘雪梅2016年10月23日前的停产停业补助费20236.92元。关于安房置业公司要求潘雪梅给付回迁房差价款及利息的反诉请求，潘雪梅已举证证明其回迁的两套住宅与安房置业公司已结清房款，并不差欠安房置业公司房款，故安房置业公司该反诉请求该院不予支持；关于安房置业公司要求潘雪梅给付借款15500元的反诉请求，因其中的15000元在本诉中与潘雪梅主张的停产停业补助费相抵消，另500元所举证据不能证明系潘雪梅所借，故安房置业公司该反诉请求，该院不予支持；关于安房置业公司要求潘雪梅归还其为潘雪梅垫付的房租13000元的反诉请求，因安房置业公司所举证据不能证明其租房及支付房租经过潘雪梅同意，故安房置业公司该反诉请求，该院亦不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、巢湖安房置业有限责任公司于本判决生效之日起五日内将巢湖东方曼哈顿17号楼1单元1层02铺房屋交付潘雪梅；二、巢湖安房置业有限责任公司于本判决生效之日起五日内给付潘雪梅停产停业补助费20236.92元，并从2016年10月24日起，按照1845.42元/月的标准给付潘雪梅停产停业补助费直至将巢湖东方曼哈顿17号楼1单元1层02铺房屋交付潘雪梅时止；三、驳回安房置业公司的反诉请求。本案一审本诉案件受理费1880元，减半收取940元，反诉案件受理费4555元，合计5495元，潘雪梅负担710元，安房置业公司负担4785元。
二审中，当事人未提交新的证据。对于一审判决认定的事实，本院予以确认。
本院认为，当事人双方对于原审判决第一项的内容并无异议，本院予以维持。根据当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议焦点在于停产停业补助费、房租问题。
关于停产停业补助费问题，本案系因巢湖房屋拆迁发生的争议，在双方的《房屋拆迁安置协议》中当事人虽未就门面房的实际交付时间形成书面约定，但双方约定房屋的过渡期限为24个月，安房置业公司未在约定过渡期满后交付房屋，客观给潘雪梅造成损失。潘雪梅主张自安房置业公司自过渡期满后至交付房屋时止参照过渡期内的停产停业补助费标准赔偿损失，合法有据，原审法院予以支持并无不当，本院予以维持。安房置业公司关于双方未约定交房期限故可以在任何期限交付房屋而不构成违约的主张，无法律依据亦不符合公平原则，本院不予支持。
关于房屋租金问题，安房置业公司虽主张其为潘雪梅支付房屋租金13000元，但该事实缺乏充分证据证实，也未得到潘雪梅认可，本院不予支持。
综上所述，安房置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费605元，由巢湖市安房置业有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 莉
审判员 马枫蔷
审判员 余海兰
二〇一七年五月十七日
书记员 罗 晶
附本案相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。