山东省威海市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）鲁10执复75号
复议申请人（被执行人、异议人）：乳山市兴发房地产开发有限公司（组织机构代码05903543-5），住所地：乳山市城区街道办事处夏北村。
法定代表人：李波，经理。
委托诉讼代理人：张辉，山东闻远律师事务所律师。
复议申请人（异议人）：乳山市住房保障和房产管理局（组织机构代码49453094-0），住所地府前路。
法定代表人：宋清林，局长。
委托诉讼代理人：宋利民，山东北斗星辰律师事务所律师。
申请执行人：梁雪飞，男，1976年10月9日出生，汉族，住威海经区。
���托诉讼代理人毕崇伟，山东凌云志律师事务所律师。
被执行人：孟红霞，女，1953年2月7日出生，汉族，住威海市环翠区。
复议申请人乳山市兴发房地产开发有限公司（以下简称兴发房地产）、乳山市住房保障和房产管理局不服威海经济技术开发区人民法院（2016）鲁1092执异82、83号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭，进行了审查，现已审查终结。
关于威海经济技术开发区人民法院立案执行的申请执行人梁雪飞与被执行人兴发房地产、孟红霞民间借贷合同纠纷一案，执行过程中，二复议申请人申请执行法院解除被执行人兴发房地产在农业银行乳山支行账户的查封冻结；将已扣划的该账户的监管资金256万元执行回转至原账户。
执行法院查明，申请执行人梁雪飞与被执行人兴发房地产、孟红霞民间借贷纠纷一案（执行案号为（2016）鲁1092执第286号，执行标的为6083649元及利息），被执行人兴发房地产于2015年4月16向申请执行人借款560万元，用于其生产经营。被执行人兴发房地产与申请执行人梁雪飞约定，以其开发的位于乳山市夏北西城华府、建筑面积2018.67平方米的商业网点房为借款设定抵押，并办理了房权证号为20××13、20××16、201501519、20××24、201501529、20××44、201501546的房产抵押登记手续。上述房产的土地证号为乳国用（2012）127号、1**号。（2015）威经技区民初字第1493号民事判决书，判决申请执行人对上述抵押登记的房产依法处分后的价款在560万元的范围内享有优先权。
2016年4月20日，该院作出（2016）鲁1092执286号执行裁定书，冻结、扣划被执行人银行存款6100000元或扣留、提取相应金额的收益或者查封、扣押其相应价值的财产。该执行裁定书经中国农业银行有限公司乳山支行中（以下简称农业银行乳山支行）协助，本院于2016年6月21日扣划兴发房地产在该行设立的15×××64账户存款256万元，至法院账户中。现阳光水岸项目已经竣工。
另查明，乳山市房管局（甲方）、兴发房地产（乙方）、农业银行乳山支行（丙方）三方于2013年12月30日、2013年11月19日、2014年12月17日对阳光水岸5、6、9、7、8、11、10、12、13、15至17号楼签订商品房预售款监管协议书，主要约定，在项目竣工及交付使用之前，预售款只能用于购买项目所需的建筑材料、设备、和支付项目建设的施工进度款及法定的税费，不得挪作他用。
执行法院认为，一、案件的焦点问题是商品房预售款监管资金能否被人民法院查封。二、本院是否超标的查封。
对于第一个问题，商品房预售款监管资金可以被人民法院查封。首先，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第五条规定，人民法院对被执行人下列财产不得查封、扣押、冻结：（一）被执行人及其所扶养家属生活必需的衣服、家具、炊具、餐具及其他家庭生活必需的物品……（八）法律或者司法解释规定的其他不得查封、扣押、冻结的财产。本案，异议人所依据的《城市商品房预售管理办法》第十一条、及《山东省商品房销售管理条例》第十三条，并没有明确人民法院不得对商品房预售款进行查封、扣押、冻结，且不属于法律或司法解释。其次，商品房预售款是房地产开发商为工程建设筹集的资金；而申请执行人借款给被执行人560万元亦是为生产经营。现监管协议约定的工程已经竣工，该院冻结、扣划已不影响工程建设。故异议人关于解除兴发房地产在农业银行乳山支行账户的查封冻结；将已扣划的该账户的监管���金256万元执行回转至原账户的请求，该院不予支持。
关于第二个问题，人民法院对债务人的财产进行查封，目的是为了保障债权人债权的实现，确保其债权得以足额清偿。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超过标的额查封、扣押、冻结。本案，申请执行人虽然对抵押登记的建筑面积2018.67平方米的商业网点房享有受偿优先权，但该院没有查封，而是根据被执行人的担保申请查封了乳国用（2012）第1065号土地，该土地并不是村民安置房用地，且异议人在本院规定的时间内并未提出评估，该土地将来是否能变现并足额清偿申请执行人的债权亦不确定。故认定该院明显超过标的额查封证据不足，其请求解除乳国用（2012）第1065号土地的查封，该院不予支持。
二复议申请人不服，向本院申请复议，请求撤销威海经济技术开发区人民法院（2016）鲁1092执异82、83号执行裁定；解除对中国农业银行有限公司乳山支行账号15×××64的查封冻结；将已扣划的该账户的监管资金256万元执行回转至原账户。事实与理由：1、从商品房预售监管资金的性质来看，法院不应扣划预售监管资金。案涉的账户是兴发房地产与青岛大丰置业有限公司在合作开发阳光水岸小区的过程中，根据房管局的要求以兴发房地产的名义开立的，该账户的监管资金均为异议人销售阳光水岸小区的预售款。依照法律规定，预售监管资金必须用于商品房建设，防止出现工程烂尾，不能向房屋预购人交房的情形，本案涉案项目尚未竣工验收，解决开发商企业对外负债的话，业主利益无法保障。从法律设定的���衷来看，预售监管资金属于人民法院不应冻结扣划的资金的范围；2、本案债权系一般债权，从法律保护的顺位来看，低于业主债权，即使在破产的情形下，业主的债权也高于本案债权。
本院查明的事实与执行法院查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点问题是案涉的256万元预售监管资金是否系人民法院不得冻结、扣划的财产。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第五条规定，人民法院对被执行人下列财产不得查封、扣押、冻结：（八）法律或者司法解释规定的其他不得查封、扣押、冻结的财产。本案，异议人所依据的《城市商品房预售管理办法》第十一条、及《山东省商品房销售管理条例》第十三条，规定开发商进行商品房预售所得的款项，必须用于与预售房有关的工程建设，并没有明确人民法院不得对商品房预售款进行冻结。况且本案阳光水岸小区开发项目已经竣工，被执行人兴发房地产已从监管账户支付多笔工程价款。在商品房主体竣工的情况下，扣划预售资金亦不会损害业主利益，可见本案预售监管资金具备冻结、扣划的条件，可以用以清偿本案债务。如果个别业主利益受损，作为消费者，其利益是优先保护的，完全可就已建成商品房折价变现维护自身利益，而且复议申请人并未提交业主诉讼主张权利的证据。综上，二复议申请人的复议理由不当，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：
驳回乳山市兴发房地产开发有限公司、乳山市住房保障和房产管理局的复议申请，维持威海经济技术��发区人民法院作出的（2016）鲁1092执异82、83号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 周明强
审 判 员 于宝良
代理审判员 刘 茜
二〇一六年十一月十六日
书 记 员 王琳娟