湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终4413号
上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉余福泰管理有限公司，住所地武汉市洪山区鲁磨路399号金域广场1-4层。
法定代表人：王泽胜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：卢友玲，湖北聚力律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：秦训松，男，1971年12月17日出生，汉族，住湖北省红安县，
委托诉讼代理人：曹荡荡、刘涛，湖北松之盛律师事务所律师。
上诉人武汉余福泰管理有限公司（以下简称余福泰公司）与上诉人秦训松租赁合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山民商初字第01203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年8月18日公开开庭进行了审理，上诉人余福泰公司的委托诉讼代理人卢友玲，上诉人秦训松的委托诉讼代理人刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
余福泰公司上诉请求：撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山民商初字第01203号民事判决，改判支持余福泰公司的诉讼请求；一、二审诉讼费均由秦训松承担。事实和理由：1、双方签订的合同履行期限未约定，但从合同分别约定了五个年头的租金支付标准，故可以推断该合同的履行期限为五年，本案合同应为定期租赁合同。2、因本案为定期租赁合同，故秦训松不应享有合同随时解除权，秦训松提出解除合同无效，因秦训松擅自停止经营及欠租，故余福泰公司享有合同解除权，涉案合同应当自余福秦公司通知秦训松解除之日解除。3、因秦训松擅自闭店，其应承担闭店违约金和合同解除后至实际腾退之日的逾期租金、运营管理费及占有费。
秦训松上诉请求：1、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山民商初字第01203号民事判决，发回重审或依法改判；2、驳回余福泰公司的诉讼请求，支付秦训松的反诉请求；3、诉讼费由余福泰公司承担。事实和理由：1、一审庭审过程中，秦训松向一审法院提交了《商场进场（装修）通知书》，该证据表明2015年1月18日实现1F-2F试营业，2015年5月前实现商场整体开业，试营业期间，除租金由商场承担外，物业费及其他费且由商户自行承担，故一审法院未认可该证据，且直接认定租金从2015年2月8日商场正式营业并缴纳属认定事实错误。2、因余福泰公司对商场的整体布局发生变化，2015年6月21日，就向余福泰公司发出了《告知书》，要求余福泰公司就一楼商铺主营品种的调整问题、运营推广费、商场管理等方面，向余福泰公司提出了具体的意见。2015年8月8日，开始闭店，要求解除租赁合同。但一审法院在认定秦训松具备任意解除合同权利的情况下，确认定合同解除日期为2015年10月8日明显错误。3、秦训松提出解除合同后，余福秦公司至令阻止秦训松搬走展示柜，该展示柜的费用应当由余福泰公司承担。4、本案中，即使秦训松存在违约行为，所承担的违约金的数额也不应超过损失的30%，即使秦训松欠付两个月的租金，也不过7000元，一审法院判决秦训松向余福泰公司支付滞纳金、提前解约违约金等14000多元缺乏依据。5、双方签订的合同系余福泰公司提供的格式合同，应为无效合同。
2015年11月10日，余福泰公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1、解除双方当事人签订的《余福泰国际珠宝广场店铺租赁合同》；2、秦训松向余福泰公司支付拖欠的铺位租金9269.57元、运营管理服务费9269.57元、物业管理费3484.80元、擅自停业违约金25000元、提前解约违约金6320.16元、滞纳金9690.53元，共计63034.63元；3、案件受理费由秦训松承担。
秦训松向一审法院提起反诉，请求判令：1、余福泰公司返还履约保证金10000元、促销员押金200元，赔偿秦训松展示柜购置费38000元，施工保证金5000元；2、反诉案件受理费由余福泰公司承担。
一审法院认定事实：余福泰公司与秦训松签订《余福泰国际珠宝广场租赁合同》1份，约定：余福泰公司（甲方）将位于武汉市鲁磨路399号余福泰商场第2层2032-1号铺位（面积47.52平方米）出租给秦训松（乙方），用于正牌玉石类经营；租赁期限、计租期限、装修免租期的起止日期均未约定，免租期内不计固定租金，但乙方须按合同的规定支付实际使用及损耗的能源费（如水电费等），并履行本合同中相关义务；租赁合同生效后，合同租赁期内第一、二、三年前三个年度，乙方应按66.50元/平方米/月的标准向甲方支付固定租金，按66.50元/平方米/月的标准支付运营管理服务费；合同租赁期内第四、五年后两个年度按75.50元/平方米/月的标准向甲方支付固定租金，按75.50元/平方米/月的标准支付运营管理服务费，按25元/平方米/月的标准支付物业管理费，上述租金和费用按季付，即乙方在每一缴费周期结束前5日支付下一周期的租金和费用；为保证本合同的履行，乙方应于本合同签订1日内向甲方交纳10000元保证金，该履约保证金不是乙方预付的租金，仅是乙方履行本合同约定义务的保证；履约保证金由甲方无偿、无息保管，合同期满或者提前终止合同，如乙方无违反本合同行为和结清所有应付费用后，甲方应在30日内将履约保证金无息退还给乙方；租赁期内，乙方若有擅自撤店行为，或因违法行为被依法查封，则视乙方自动放弃经营权，甲方有权解除合同，租金及履约保证金不予退还，乙方还应按本合同约定年租金的50%向甲方支付违约金；优惠免租期：如乙方于甲方同步开业，第一、二年享受优惠1.5个月，第三、四、五年享受优惠2个月，合同期内优惠时间为各期最后相应月份；乙方应保证按统一规定的时间之长对外营业，不得在营业时间内随意停业或者提早歇业。如需停业，需提前5日申请，经甲方同意后方可执行。如未经甲方同意停业，按照5000元/天收取违约金。未经和甲方书面确认，因乙方原因，导致租赁场地不能正常营业或停业超过三天，甲方有权解除合同。乙方在撤店之前须足额交纳租金及其他费用；若乙方未能按照本合同的规定向甲方支付租金、运营管理费或其他费用，则甲方有权向乙方每日按所欠款项总额的5‰计算并收取滞纳金，直至乙方全数付清其所欠款项为止；若乙方拖欠租金、运营管理服务费或其他费用达15天，甲方采取上述措施（收取滞纳金）后，还有权解除本合同，没收履约保证金，并追究乙方的违约责任和损失赔偿责任。
2014年11月27日，余福泰公司发出《商户装修入场须知》，主要内容：进场装修商铺需交纳施工保证金：100平方米以下（含）商铺施工保证金5000元，100平方米以上商铺施工保证金为10000元（验收合格后予以退还）。
涉案租赁合同签订后，秦训松于2014年12月22日向余福泰公司交纳了履约保证金10000元、促销员押金200元、施工保证金5000元以及6个月（即2015年2月8日至2015年8月7日）的铺位租金18960.48元、运营管理服务费18960.48元、物业管理费7128元。
2015年2月8日，余福泰公司商场正式营业。2015年10月8日，秦训松向余福泰公司申请撤柜，但余福泰公司未同意。2015年10月15日，秦训松单方撤柜。2015年10月27日，余福泰公司以特快专递的方式向秦训松送达了《〈租赁合同〉解除通知书》，通知书的主要内容为：自2015年10月20日起解除涉案租赁合同。
余福泰公司在招商时曾发布过余福泰国际珠宝广场全球招商广告，广告中记载商场一楼为黄铂金、钻石类专区，二楼为翡翠、和田玉、彩宝类专区。商场开业后，一楼有商户经营玉石。
一审法院认为，涉案《余福泰国际珠宝广场租赁合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应合法有效。
关于余福泰国际珠宝广场全球招商广告的性质是要约，还是要约邀请的问题。《中华人民共和国合同法》第十四条规定“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”。涉案招商广告的内容中没有一旦经商户承诺，余福泰公司即受该广告约束的意思，涉案招商广告不符合我国合同法关于要约的规定。涉案招商广告是余福泰公司希望他人向自己发出要约的意思表示，属要约邀请，而不是要约。
关于涉案租赁合同是否是不定期租赁合同的问题。涉案租赁合同中关于租赁期限的约定没有明确，且根据该租赁合同中的其他条款，也不能确定租赁期间的终止日，涉案租赁合同系不定期租赁合同。涉案租赁合同中关于租金支付标准和优惠免租期的约定，是根据秦训松以后实际经营年限，确定租金支付标准以及优惠免租期的预先约定，不能证明涉案租赁合同的租赁期限。余福泰公司诉称涉案租赁合同租赁期为5年，为定期租赁合同，不予支持。
《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能明确的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。涉案租赁合同系不定期租赁合同，承租人享有单方任意合同解除权。秦训松于2015年10月15日单方撤柜，以自己的行为向余福泰公司作出解约的意思表示，涉案租赁合同即解除。秦训松虽然于2015年10月8日向余福泰公司申请撤柜，但事后继续经营了数日。余福泰公司不反对秦训松继续承租，应视为原租赁合同租赁期的延长。
涉案租赁合同解除前，秦训松未按期交纳铺位租金、运营管理服务费、物业管理费，构成违约，应承担违约责任，继续向余福泰公司支付拖欠的铺位租金、运营管理服务费、物业管理费，相应的违约金（滞纳金、提前解约违约金）。秦训松承租铺位经营自商场开业之日起至其撤柜之日止，不足9个月，秦训松按约不能享受优惠免租期。秦训松拖欠余福泰公司2015年8月8日至2015年10月15日期间的租金7162.85元（66.50元/平方米/月×47.52平方米×2月+66.50元/平方米/月÷30日/月×47.52平方米×8日）、运营管理服务费7162.85元（66.50元/平方米/月×47.52平方米×2月+66.50元/平方米/月÷30日/月×47.52平方米×8日）、物业管理费2692.80元（25元/平方米/月×47.52平方米×2月+25元/平方米/月÷30日/月×47.52平方米×8日）。余福泰公司只请求将铺位租金、运营管理服务费、物业管理费的滞纳金计算至2015年11月4日，系余福泰公司对其权利的合法处分，予以支持。秦训松应向余福泰公司支付租金、运营管理服务费、物业管理费2015年8月3日至2015年11月4日期间的滞纳金7998.70元［（7162.85元+7162.85元+2692.80元）×5‰×94日］。秦训松应支付余福泰公司提前解约违约金6320.16元（66.50元/平方米/月×47.52平方米×2月）。
余福泰公司主张秦训松支付拖欠的铺位租金9269.57元、运营服务管理费9269.57元、物业管理费3484.80元，因其计算方法以及对租赁合同解除日期认定错误，不予支持。秦训松自2015年10月15日已解约，双方当事人之间的租赁关系已终止，余福泰公司主张秦训松支付2015年10月15日至2015年10月19日期间的闭店违约金，不予支持。
涉案余福泰国际珠宝广场全球招商广告系要约邀请，余福泰公司改变招商广告中的商业布局，不构成违约。
依据涉案租赁合同的约定，“若秦训松拖欠租金、运营管理服务费或其他费用达15天，余福泰公司采取上述措施（收取滞纳金）后，还有权解除本合同，没收履约保证金，并追究余福泰公司的违约责任和损失赔偿责任”；“租赁期内，秦训松擅自撤店行为，或因违法行为被依法查封，则视为秦训松自动放弃经营权，余福泰公司有权解除合同，租金及履约保证金不予退还”。秦训松拖欠租金、运营管理服务费、物业管理费超过15天，且有擅自撤店行为（单方解约），秦训松无权要求退还履约保证金。
余福泰公司收取秦训松促销员押金200元，但未举证证明存在不予退还该押金的事由，秦训松主张余福泰公司退还促销员押金200元，予以支持。
依据涉案《商户装修入场须知》中的约定，装修经验收合格后应予以退还。秦训松装修商铺后经营8月余，且余福泰公司未举证证明装修经检验不合格，应视为装修经检验合格。秦训松主张余福泰公司退还施工保证金5000元，予以支持。
展示柜系动产，秦训松可以将其搬走，且是秦训松单方解约的，秦训松主张余福泰公司赔偿展示柜购置费，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第十四条、第一百零七条之规定，判决：一、武汉余福泰管理有限公司与秦训松签订的《余福泰国际珠宝广场店铺租赁合同》自2015年10月15日解除；二、秦训松于本判决生效之日起五日内支付武汉余福泰管理有限公司铺位租金7162.85元、运营管理服务费7162.85元、物业管理费2692.80元、滞纳金7998.70元、提前解约违约金6320.16元，共计31337.36元；三、驳回武汉余福泰管理有限公司的其他本诉请求；四、武汉余福泰管理有限公司于本判决生效之日起五日内退还秦训松施工保证金5000元、促销员押金200元，共计5200元；五、驳回秦训松的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1376元，由秦训松负担583元，由武汉余福泰管理有限公司负担793元。反诉案件受理费减半收取565元，由武汉余福泰管理有限公司负担25元，由秦训松负担540元。
二审期间，余福泰公司提交了三组证据，第一组证据：《余福泰公司开业活动策划委托协议》一份、《广告制作表》一份及车身广告五张、美游天下关于余福泰广场开业报道一篇，拟证明余福泰广场于2015年2月8日正式开业的事实；第二组证据：涉案商铺的装修资料一套、试营业商户奖励政策情况明细表，拟证明秦训松并未在2015年1月18日完成装修和试营业，其不符合免租条件，无权要求租金优惠；第三组证据：视频资料一份，拟证明案涉商铺自合同解除后并未办理撤场手续，柜台至今未腾退，导致我方柜台闲置至今，租金及管理等损失达30余万元，一审判决违约金不足以弥补我方损失。秦训松提交二份证据，证据一：其他商户的五本空白合同，拟证明据我方了解到的所有租户的合同都是空白合同，均没有约定履行期限，租户与余福泰公司签订的合同均是格式合同；证据二：视频资料，拟证明商场布局与招商广告的介绍不一致，且一楼有经营珠宝玉石类的柜台，二楼没有商户营业也没有商户出租，我方柜台被移动至其他位置，并一直被余福泰公司贴有封条。
经庭审质证，秦训松对余福泰公司提交的证据质证意见为：第一组证据的真实性无法确认，我方没有参与，但我方承认余福泰公司于2015年2月8日举行了开业庆典，但并非正式营业；第二组证据装修资料没有秦训松的签字，对其真实性不予认可；第三组证据的真实性认可，但证明目的不予认可，且我方多次主张拿走柜台，但余福泰公司的保安均予以了阻拦。余福泰公司对秦训松提交的证据质证意见为：证据一，对来源不清楚真实性无法确定，也与本案无关，对其证明目的不予认可。证据二招商广告只是宣传，对其证明目的不予认可。
本院认为，对余福泰公司提交的第一组证据，其多份证据能相互印证开业时间为2015年2月8日，秦训松亦对开业时间举行开业庆典的事实予以认可，并没有其他证据予以反驳该开业庆典并非正式开业，故对该组证据本院予以采信。余福泰公司提交的第二组证据，能相互印证，亦与本案有关，秦训松亦没有反驳的证据，故本院予以采纳。余福泰公司提交的第三组证据与秦训松陈述的柜台留置在租赁场所的事实相印证，故本院对柜台留置在租赁场所的事实予以采信，但对余福泰公司认为损失达30多万元，因无其他证据证明，故对损失达30万元的事实不予采纳。对秦训松提交的证据一缺乏真实性，亦与本案无关，故本院不予采纳。秦训松提交的证据二，能反映柜台的留置情况，但并不能充分证明商场布局与招商广告的关联性，故对该证据本院部分予以采信。
二审经审理查明，一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。
二审另查明，双方签订的《余福泰国际珠宝广场租赁合同》第十一条违约责任第3.5款约定：未经余福泰公司书面同意，秦训松擅自在余福泰公司营业时间内闭店，连续停业超过3日内的。该合同第十一条第4.1、4.2款约定：若秦训松未能按合同的规定向余福泰公司支付租金、运营管理费或其他费用，则余福泰公司有权向秦训松按所欠款项总额的5‰按日计算并收取滞纳金，直至秦训松全数付清其所欠款为止；若秦训松拖欠租金、运营管理费或其他费用达15天，余福泰公司在采取上述措施后，还有权解除合同，没收履约保证金，并追究秦训松的违约责任和损失赔偿责任。该合同第十一条第5.1、5.2款约定：余福泰公司依照约定解除合同（不可抗力除外）或秦训松单方面擅自解除合同的，履约保证金归余福泰公司所有，且秦训松应按本合同约定承担违约责任。秦训松应在接到余福泰公司书面通知之日起20日将租赁场地交还余福泰公司，并与余福泰公司和物业服务公司结清所有款项；如果本合同解除时，秦训松实际租赁期限不满三个租赁年度（包括计租日前解除的情况）的，秦训松除承担本条第5.1款责任外，还应向余福泰公司赔偿相当于2个月的违约金。
本院认为，余福泰公司与秦训松签订的《余福泰国际珠宝广场租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，该合同为有效合同。双方应按诚实信用原则，全面履行合同约定的义务。
关于余福泰公司上诉称涉案合同为定期租赁合同的问题，因合同并未约定合同期限，从合同相应条款亦不能确定合同履行期限，故一审法院认定涉案合同为不定期租赁合同并无不当，余福泰公司的该项上诉理由不充分，本院不予采纳。因双方签订的租赁合同为不定期租赁合同，依据法律规定秦训松享有单方任意解除合同的权利，秦训松于2015年10月15日以其单方撤柜的行为向余福泰公司作出解除合同的意思表示，故一审法院认定涉案合同于2015年10月15日解除，有事实和法律依据。
关于秦训松上诉称租赁合同于2015年8月8日解除，其在本案一、二审诉讼过程中，均未提交证据证明该项上诉理由，故该项上诉理由不成立。余福泰公司上诉认为案涉合同于2015年10月20日通知解除，因秦训松于2015年10月15日撤柜行为表示解除合同，故余福泰公司于2015年10月20日的解除合同的意思表示不发生法律效力，余福泰的该项上诉理由不成立。因秦训松在租赁合同履行期间存在欠付铺位租金、运营管理费及物业管理费的违约行为，依据案涉租赁合同的约定，秦训松应继续向余福泰公司支付拖欠的铺位租金、运营管理费及物业管理费，并承担相应的违约责任，且余福泰公司有权没收秦训松交纳的保证金。
关于秦训松上诉称余福泰国际珠宝广场全球招商广告为要约的问题，该招商广告不符合《中华人民共和国合同法》第十四条规定要约的法律要件，系符合《中华人民共和国合同法》第十五条第一款规定要约邀请的法律要件，故秦训松的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，一审法院认定该招商广告为要约邀请正确。关于秦训松上诉称双方签订的合同为格式合同应为无效合同的问题，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，秦训松在本案一、二审诉讼过程中，均未提交证据证明双方签订的合同存在格式条款无效的情形，故该项上诉理由不成立。关于秦训松上诉称涉案合同为不定期租赁合同，一审判决其承担提前解约违约金错误的问题，虽双方签订的租赁合同为不定期租赁合同，但涉案合同第十一条5.2款对租赁年度有特别约定，故一审法院据此判决提前解约违约金并无不妥。
综上，余福泰公司与秦训松的上诉理由均不成立，其上诉请求，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确及实体判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3955元，由武汉余福泰管理有限公司负担2579元，由秦训松负担1376元。
本判决为终审判决。
审判长 丰 伟
审判员 申 斌
审判员 张文霞
二〇一七年九月二十八日
书记员 陈佳佳