北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终14312号
上诉人（原审被告）：北京广盈房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区八里庄北里219号楼3层302室。
法定代表人：林开桦，董事长。
委托诉讼代理人：郭杨，北京市康达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙振勇，北京市康达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张亚兰，女，1957年4月1日出生，住北京市朝阳区。
被上诉人（原审原告兼张亚兰之委托诉讼代理人）：忻锐，男，1983年4月1日出生，住北京市西城区。
上诉人北京广盈房地产开发有限公司（以下简称广盈公司）因与被上诉人忻锐、张亚兰房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院作出的（2017）京0105民初31994号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人广盈公司之委托诉讼代理人孙振勇，被上诉人兼被上诉人张亚兰之委托诉讼代理人忻锐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人广盈公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判驳回忻锐、张亚兰要求退还违约金的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由忻锐、张亚兰承担。事实与理由：1.一审认定双方约定的付款期限没有实际履行的可能属于事实认定不清；2.一审认定张亚兰支付违约金并非自愿，更名费用付款人为案外人忻永康而非忻锐、张亚兰，忻锐、张亚兰没有权利要求返还该笔费用，属于事实认定不清；3.一审以广盈公司知晓实际购房人为忻锐这一事实，张亚兰不可能向银行申请贷款支付剩余购房款，且张亚兰支付违约金并非自愿，据此认定张亚兰要求广盈公司返还全部违约金的请求符合事实和法律依据，属于法律适用错误。综上，请求二审法院支持广盈公司的上诉请求。
忻锐、张亚兰辩称：不同意广盈公司的上诉请求，同意一审判决，请求二审法院改判驳回广盈公司的全部诉讼请求。事实与理由：张亚兰不存在违约情形，广盈公司收取张亚兰违约金的行为缺乏合同依据及法律依据。2016年3月29日签约当天就做了变更手续，如果按照正常手续来做，不存在违约的可能性。张亚兰之所以29日签约，是广盈公司要完成销售业绩。一审认定的事实属实，双方约定的付款期限确实没有履行可能。一审张亚兰提供了录音证据，广盈公司的财务人员以不让银行房贷和会继续产生更多的违约金等相要挟，胁迫张亚兰支付违约金，张亚兰没有办法才支付了违约金。对于更名费用的问题，忻锐、张亚兰另案主张。
忻锐、张亚兰向一审法院起诉请求：1.要求广盈公司返还已支付的违约金342720元；2.要求广盈公司支付占用违约金期间的利息，按银行同期贷款利率标准计算，支付自2016年9月2日起至实际返还之日止；3.要求广盈公司返还合同更名费用9063.42元。
一审法院认定事实：2016年3月29日，广盈公司作为出卖人与买受人张亚兰签订《北京市商品房预售合同》（合同编号Y××26），约定由张亚兰购买位于北京市朝阳区来广营乡土地储备项目××1702号房屋，房屋总价款为18126845元。附件五付款方式及期限的约定中，双方约定具体付款方式及期限详见付款承诺函。
同日，张亚兰与广盈公司签订付款承诺函，约定：2016年3月29日，张亚兰应向广盈公司支付房屋价款总金额的30%计5526845元（含已付定金）；剩余房价款为总金额的70%计12600000元，张亚兰采用贷款方式支付。除广盈公司自身原因外，张亚兰确保广盈公司于该楼栋封顶后45日内收到房价款总金额70%的按揭款。无论张亚兰原因或其他原因，除广盈公司自身存在过错外，如果广盈公司未能于该楼栋封顶后45日内收到房价总金额70%的按揭款，张亚兰将于三日内补齐全部房款。张亚兰如未按上述承诺付款的，将按照如下约定承担逾期付款的违约责任（（1）和（2）不作累加），同时Y××26合同中第十一条即逾期付款责任一节的约定对张亚兰不再适用：（1）逾期在十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，张亚兰按日计算向广盈公司支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起十日内向广盈公司支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十日后，广盈公司有权解除合同。广盈公司解除合同的，张亚兰应当自解除合同通知送达之日起十日内按照房价款总额的10%向广盈公司支付违约金，广盈公司并应退还张亚兰全部已付款。张亚兰如愿意继续履行合同的，经广盈公司同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，张亚兰按日计算向广盈公司支付逾期应付款万分之八的违约金，并于实际支付应付款之日起十日内向广盈公司支付违约金。
同日，张亚兰向广盈公司支付5526845元购房款。
2016年4月初，广盈公司作为甲方与乙方张亚兰、丙方忻锐签订《更名协议书》，约定张亚兰将1702号房屋的购买权，即Y××26合同项下的合同权利与义务转让与忻锐，忻锐同意承受上述合同权利与义务，广盈公司同意该转让。具体约定：张亚兰应于广盈公司通知的时间与广盈公司就1702号房屋共同办理Y××26合同的预售登记注销手续；自广盈公司、张亚兰就1702号房屋办理完毕预售登记注销手续后15个工作日内，广盈公司、忻锐双方应就1702号房屋签署商品房预售合同并办理完毕预售登记手续。如由于张亚兰或忻锐原因，导致广盈公司、忻锐双方未在上述期限内签署商品房预售合同并办理完预售登记的，则广盈公司有权解除本协议；三方就张亚兰在Y××26合同项下已支付的款项的处理按以下第1项处理：张亚兰在Y××26合同项下已经支付的款项，在广盈公司、忻锐双方签署《北京市商品房预售合同》并生效后在资金监管账户需办理张亚兰房屋退房资金支取后转入忻锐房屋，为忻锐在该合同项下的所付款项；三方一致同意，由于本次更名所导致增加的交易成本（包括但不限于印花税）由张亚兰负担；张亚兰、忻锐双方就其在上述前后两份《北京市商品房预售合同》和本协议项下应承担的义务和责任向广盈公司承担连带责任。如张亚兰、忻锐未按时支付房价款、违约金或其他应付款项的，广盈公司有权向任何一方进行追偿。
2016年4月26日，张亚兰与广盈公司共同至北京市住建委注销了1702号房屋的网签预售登记，双方正式解除Y××26合同。
2016年7月22日，广盈公司作为出卖人与买受人忻锐签订编号为Y××75的《北京市商品房预售合同》，约定由忻锐购买1702号房屋，合同其余条款与Y××26合同的一致。
同日，忻锐与广盈公司签订付款承诺函，约定：2016年7月22日，忻锐应向出卖人支付房屋价款总金额的30%计5526845元（含已付定金）；剩余房价款为总金额的70%计12600000元，忻锐采用贷款方式支付。除广盈公司自身原因外，忻锐确保广盈公司于该楼栋封顶后45日内收到房价款总金额70%的按揭款。无论忻锐原因或其他原因，除广盈公司自身存在过错外，如果广盈公司未能于该楼栋封顶后45日内收到房价总金额70%的按揭款，忻锐将于三日内补齐全部房款。逾期付款的违约责任同张亚兰与广盈公司签订的付款承诺函中的违约责任。
合同签订后，忻锐即向交通银行股份有限公司申请贷款。2016年8月26日，忻锐与交通银行股份有限公司签订《个人房产抵押贷款合同》。
2016年9月6日，张亚兰通过银行转账向广盈公司支付342720元违约金，广盈公司向张亚兰、忻锐出具违约金收据。
2016年9月7日，交通银行股份有限公司向广盈公司发放忻锐购房贷款1260万元。
2017年3月3日，广盈公司向张亚兰出具《扣款说明》，对收取张亚兰违约金342720元进行了说明：“按照我司商品房买卖合同标准模板附件五付款方式及期限的约定和付款承诺函的约定：……您购买的楼栋已于2015年11月30日封顶，自您签订购房合同时即不影响贷款事宜，故按约定您应在5月20日付清按揭款，但由于您个人原因直至8月27日才具备放款条件，累计逾期99天，产生违约金额约997920元（12600000*99*0.0008）元，但考虑不可抗力因素5月1日国家执行营改增新政，对影响到客户回款的65天的违约金给予减免，故按34天计算违约金，按日万分之八违约金为342720（12600000*34*0.0008）元。”
庭审中，张亚兰、忻锐提交2016年9月2日忻锐、忻锐之父忻永康与广盈公司职员宋某的录音一份，证明广盈公司通知银行暂缓发放贷款，迫使张亚兰交纳违约金。广盈公司认可上述录音为与其职员宋某偷录的录音，也认可广盈公司确有通知银行暂缓发放贷款，是因忻锐、张亚兰存在违约行为，违约金尚未支付，通知银行暂缓放贷，待忻锐、张亚兰付清违约金后及时放贷，该行为是广盈公司行使不安抗辩权，不是为多收违约金，违约金计算截止日为2016年8月27日，而非录音时间。
庭审中，广盈公司提交监理单位出具的证明，证明涉案房屋楼栋封顶时间为2015年11月30日。张亚兰与忻锐认可楼栋封顶时间。
上述事实，有两份《北京市商品房预售合同》、两份付款承诺函、更名协议书、录音、当事人陈述及庭审笔录等在案佐证。
一审法院认为，张亚兰与广盈公司签订的《北京市商品房预售合同》、付款承诺函、忻锐与广盈公司签订的《北京市商品房预售合同》、付款承诺函以及三方签订的更名协议书均为当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。虽然张亚兰与广盈公司签订的付款承诺函中约定了付款时间为相关楼栋封顶后45天之内，但该楼栋在2015年11月30日就已封顶，在张亚兰与广盈公司签订合同之前就已经超过付款期限，双方约定的付款期限没有实际履行的可能。即便按照广盈公司主张的按照签订合同之日起45日之内，张亚兰必须支付剩余房款，而张亚兰与广盈公司签约之日为2016年3月29日，在之后的2016年4月初，广盈公司就与张亚兰、忻锐签订了更名协议书，约定张亚兰在与广盈公司签订的合同项下的购房权利义务概括转移至忻锐名下，至此，广盈公司明确知晓实际购房人为忻锐，在2016年4月26日广盈公司与张亚兰共同注销了1702号房屋的网签预售登记，双方正式解除Y××26合同，也印证了广盈公司知晓实际购房人为忻锐这一事实。因此，张亚兰不可能向银行申请贷款支付剩余购房款，实际贷款人应为忻锐。另需指出，虽然张亚兰向广盈公司支付了违约金，但支付的原因是广盈公司告知张亚兰在不交纳违约金的情况下无法让银行发放购房贷款，因此张亚兰支付违约金并非自愿。因此，张亚兰要求广盈公司返还全部违约金的请求，符合事实和法律依据，法院予以支持。关于要求广盈公司支付占用违约金期间的利息，双方没有相关约定，该请求不符合事实及法律规定，法院不予支持。关于要求广盈公司返还合同更名费用9063.42元的请求，由张亚兰与忻锐提交付款凭证可知，上述费用付款人为案外人忻永康而非本案当事人，忻锐、张亚兰没有权利要求返还该笔费用，法院同样不予支持。据此判决：一、北京广盈房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还张亚兰违约金三十四万二千七百二十元。二、驳回张亚兰、忻锐其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3220元，由张亚兰、忻锐负担25元（已交纳）；广盈公司负担3195元（于判决生效之日起七日内交纳至一审法院）。
二审中,本院另查明如下事实:1.广盈公司称其付款承诺函中有关楼栋封顶后45日内收房款的约定系格式条款，本案项下张亚兰、忻锐签订付款承诺函时已远超过该时限，故广盈公司以双方签订付款承诺函日开始起算45日付款期限；2.关于本案项下的违约金，广盈公司称违约方系张亚兰，故收取张亚兰的违约金。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本院二审的争议焦点为张亚兰应否向广盈公司支付违约金。张亚兰与广盈公司签订的《北京市商品房预售合同》、付款承诺函、忻锐与广盈公司签订的《北京市商品房预售合同》、付款承诺函以及三方签订的更名协议书均为当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案中，张亚兰、忻锐、广盈公司均对合同更名为忻锐明知，2016年4月26日广盈公司与张亚兰共同注销了1702号房屋的网签预售登记，双方正式解除Y1849926合同。本院认为，该合同及付款承诺书已解除，故广盈公司于合同解除后收取张亚兰的违约金不具有法律及合同依据。而忻锐与广盈公司于7月22日再行签订编号为Y1893275的《北京市商品房预售合同》。同日，忻锐与广盈公司签订付款承诺函，故忻锐与广盈公司之间的权利义务受双方签署的上述两份文件约束。根据张亚兰、忻锐提交的录音证据，亦证明张亚兰交纳违约金并非出于自愿，因此，张亚兰要求广盈公司返还全部违约金的请求，符合事实和法律依据，本院予以支持。关于更名费用一节，广盈公司、张亚兰、忻锐签订的《更名协议书》中关于更名所增加的交易成本约定由张亚兰负担，故张亚兰要求返还更名费用没有合同依据，本院不予支持。一审法院虽未支持忻锐、张亚兰的该项诉讼请求，但其理由为认为该费用付款人为案外人忻永康，张亚兰、忻锐无权要求返还存在错误，本院在此予以纠正，广盈公司的该项上诉请求成立，本院予以支持。
综上所述，广盈公司的上诉虽部分成立，但不影响本案的处理结果。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6390元，由北京广盈房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡新华
审 判 员 孙 妍
代理审判员 陈亢睿
二〇一七年十二月十四日
书 记 员 吴 琳
书 记 员 李月明