重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0105民初15190号
原告：重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司，住所地重庆市江北区鱼嘴镇永和路39号，统一社会信用代码9150000055900490XR。
法定代表人：高家育，董事长。
委托诉讼代理人：刘宏凯，重庆索通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王麒懿，重庆索通律师事务所实习律师。
被告：颜顺英，女，1982年9月27日出生，汉族，住重庆市荣昌区。
委托诉讼代理人：樊庆祥，北京德恒（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘永泽，北京德恒（重庆）律师事务所律师。
原告重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司（下称鱼复公司）诉被告颜顺英房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鱼复公司的委托诉讼代理人刘宏凯、王麒麟，被告颜顺英的委托诉讼代理人樊庆祥、刘永泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鱼复公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告颜顺英立即支付截至2017年5月31日欠付租金1060552.06元，并从2017年6月1日起至2017年10月31日继续按合同约定按时足额缴纳租金；2.判令被告颜顺英立即支付截至2017年5月31日的滞纳金162641.94元，并从2017年6月1日起至被告还清之日止以所有欠付租金为基数，按人民银行同期贷款利率的四倍继续计算滞纳金；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年11月13日，原告与被告签订《和韵家园商业配套房屋（商铺）租赁合同》（下称《租赁合同》），合同约定：（1）原告将位于和韵家园安置房项目北区X号之X号楼商铺及其设施出租给被告颜顺英；（2）租赁期限为10年，实际租赁期从2014年8月1日，原告给予被告10个月的免租期；（3）收费标准为房屋租金每月26元/平方米，合同租金递增率为第三年起每一年在上一年租赁单价基础上递增4%。按建筑面积计算，房屋租金每季度交一次，租金在下一个自然租赁季度前20日支付；（4）若被告未按期缴纳租金，原告有权每天按被告拖欠租金总额的2%收取滞纳金，直至被告交清租金时止，逾期15日未缴纳足额租金，原告有权单方解除合同，保证金不予退还，并向被告追偿造成的损失；（5）租赁期满或合同终止，被告应如期交还房屋，每逾期一日须向原告支付租赁期满之日的日租金3倍的违约金及承担因此给原告造成的损失。合同签订后，原告如约向被告交付出租房屋，但被告并未按时足额缴纳租金。期间，原告多次向被告发函催告，被告均以各种理由搪塞，未按期足额缴纳租金。原告认为，双方签订的租赁合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自权利义务。现被告拖欠租金、滞纳金等各项费用，应当承担相应的违约责任。为维护自身合法权益，特诉至人民法院，望判如所请。
被告颜顺英辩称，1.原告违约在先，交付的房屋有质量问题，原告违约在先的行为促使被告拒付租金，原告交付房屋之后，被告一直就房屋漏水问题与之沟通，但原告并未履行，被告依据相关规定，行使后履行抗辩权，因原告的违约行为已经导致被告财产受到严重损失，原告无权向被告主张交付租金。2.因原告违约在先，被告行使后履行抗辩权，原告主张的第二项诉讼请求没有法律依据。3.在原告向被告赔偿相应的损失及按照相关法律履行相应的维修义务之后，被告愿意按照合同约定支付相关租金，但本案中原告主张的部分诉讼请求超过诉讼时效，从原告起诉之日起，往前推一年的租金丧失胜诉权。
本院经审理认定事实如下：原告鱼复公司系江北区和韵路X号附X号X-X、X-X、X-X、附X号至附X号、鱼嘴西路X号附X号至附X号、附X号X-
X号房屋的权利人。2014年11月13日，原告鱼复公司（甲方）与被告颜顺英（乙方）签订《租赁合同》，合同主要约定：甲方将位于和韵家园安置房项目北区X号之X号商铺及其设施出租给乙方建筑面积2130m2（最终以重庆市国土资源和房屋管理局出具的实测报告为准，如相关指标变化，不影响本合同的履行），租金、物业管理等费用按建筑面积计收；房屋租赁期限为10年，租赁期从2014年1月1日起至2023年12月31日止（实际租赁期自甲方发出接房通知单的次日起算，租赁到期日相应调整），甲方给予乙方10个月免租期（含装修期），免租期自2014年1月1日至2014年10月31日（实际免租期自甲方发出接房通知单的次日起算，免租期到期日相应调整）；合同租金递增率为第三年起每一年在上一年租赁单价基础上递增4%，其中第一年、第二年租金单价为每月26元/m2(建面)，第三年租金单价为每月27.4元m2/(建面)；乙方按先交租金后使用的方式按每季度一次支付租金，签订本合同15日内乙方交纳2014年11月1日至2015年1月31日期间房屋租金166140元，乙方须在下一个自然租赁季度前20日向甲方足额支付下一季度租金；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为酒店使用，未取得甲方书面同意不得任意变更其用途及业态；甲方应负责出租房屋原有建筑结构因自然损坏所造成的维修保养及其费用，甲方违反上述条款约定，不承担维修责任或支付维修费用，致使乙方人身、财物受到伤害或损毁且无法继续租用的，乙方可以解除合同，乙方解除合同应当及时书面通知甲方，甲方应按合同总租金10%的额度向乙方支付违约金，并有权要求甲方双倍返还履约保证金；租赁期内，如乙方未能按合同规定的期限交纳租金，自应付清之日起，甲方有权每天按拖欠租金总金额的2%向乙方收取滞纳金，直至缴清租金为止。
2014年10月30日，原告向被告发出的《重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司（商业）接房通知书》中，载明被告所租赁的商铺已于2013年8月26日达到房屋交付条件，确定接房时间为2014年8月1日，该商铺建筑测绘面积为2457.82m2，租赁起始时间从租赁合同约定的2014年8月1日起当日开始计算，颜顺英在承租人签字确认处签字捺印，日期为2014年10月30日。
2017年2月28日，原被告进行约谈并签署《商铺约谈记录表》（下称《约谈记录》），其中“约谈内容”栏载明的主要内容有：1.2017年开始按合同约定按时交纳2017年起的租金。2.前期漏水问题，商家提供相关佐证材料及损失材料。3.截止2016年12月31日欠租1060788.77元作为历史遗留问题，再进行磋商。采用谈判、仲裁或法院判定，就损失赔偿金额进行锁定。锁定的金额在历史欠租中进行抵扣，多退少补。颜顺英在“商家确认签字”处签字。在2017年5月19日的《约谈记录》中“约谈内容”载明的主要内容有：1.2017年5月27日前缴纳2017年5月份租金。2.历史欠租1060788.77元（截止2016年12月31日前）及工程问题的赔偿移交法院判决。颜顺英在“商家确认签字”处签字捺印。
庭审中，原告鱼复公司陈述，《重庆市房产面积测算报告书（竣工）》中被告颜顺英租赁房屋的面积为2457.79m2，虽然在《接房通知书》中载明的租赁面积为2457.82m2，但原告自认按照《重庆市房产面积测算报告书（竣工）》所对应的2457.79m2作为租赁面积来计算房屋租金。被告颜顺英对此不予认可，认为其每个月缴纳的租金除以租赁单价，所计算出的租赁面积为2430m2。
庭审中，被告颜顺英陈述，其是从2014年1月接房的，在2014年初就发现了房屋漏水，2014年4月份开始向管委会、物业公司提出房屋漏水的申请书，也向原告告知过该事宜。原告鱼复公司认为，被告颜顺英向其口头反映过房屋漏水问题，但其并未认可房屋漏水的事实。对此，被告颜顺英举示2014年4月28日申请书一份、2014年10月30日函件一份、2015年10月20日申请书一份及9张租赁房屋漏水照片，并向本院申请到鱼复工业园区管理委员会调取上述证据，拟证明原告交付的房屋不符合合同约定，从被告接房至今房屋漏水问题一直未能得到解决，原告存在过错且违约在先；被告多次向原告反映房屋漏水，原告对此也予以许可；因房屋漏水导致被告财产损失，承租房屋也无法正常对外经营。原告鱼复公司对此不予认可，认为上述三份申请书，提交的主体为鱼复工业园区管委会，该主体与本案无关，并非合同相对方及利害关系人，鱼复公司没有收到该份申请，且申请书上未盖章、签字或捺手印，对真实性、关联性不予认可；法院调取的上述材料中虽加盖了鱼复公司公章，但系近期加盖，并不表示鱼复公司知晓房屋漏水的事实；2014年10月30日的函件为复印件，虽有物业公司的盖章和签字，但真实性不予认可，物业公司与本案无关，对物业公司做出确认内容部分的关联性不予认可；2015年10月20日的申请书，该证据为复印件，真实性、关联性不予认可。对于租赁房屋漏水照片的真实性不予认可，照片上没有记载拍摄时间，原告方无法确认拍摄的具体地点，对关联性也不予认可。
另查明，被告颜顺英就房屋漏水原因申请司法鉴定，拟证明原告鱼复公司交付的房屋存在质量瑕疵。根据上海华碧检测技术有限公司司法鉴定所作出的《司法鉴定意见书》，涉案房屋顶楼屋面水落管弯头部位防水层收口没有完全铺入水落管内部，屋顶柱子根部防水卷材封口与柱子有缝隙的物证特征，下雨时雨水流入防水卷材下层，导致四楼吊顶漏水；临街的房檐铁皮防水槽损坏的物证特征，下雨时进入流水槽的雨水直接冲击墙面，导致餐厅临街内墙漏水。原告鱼复公司对被告颜顺英的证明目的不予认可，认为鉴定意见书表明房屋漏水原因之一系顶楼部分防水卷材没有封闭造成的，但涉案房屋顶层已经明显在肉眼可见范围内被颜顺英进行过改造，故原有防水结构防水层已被颜顺英破坏，鉴定意见书的漏水原因并不能证明漏点是由于鱼复公司一方原因造成的，不能将此归因于原告鱼复公司。鉴定意见书中所称的铁皮防水槽是指房屋所属的导水管道应由被告颜顺英一方自行负责，但被告颜顺英并未自行维护而是放任损失扩大。
庭审中，被告颜顺英举示对私客户对账单8张及增值税发票5张，拟证明被告颜顺英已支付2017年1—10月的房屋租金665414.92元，分别为：2017年3月23日缴纳的是2017年1-3月的租金199375.92元，2017年4月28日缴纳的是2017年4月份的租金66577元，2017年5月31日缴纳的是5月份的租金66577元，2017年7月5日缴纳的是6月份的租金66577元，2017年8月3日缴纳的是7月份的租金66577元，2017年8月30日缴纳的是8月份的租金66577元，2017年9月25日缴纳的是9月份的租金66577元，2017年10月30日缴纳的是10月份的租金66577元。原告鱼复公司认可上述证据的真实性。
庭审中，双方当事人一致认可，颜顺英租赁涉案房屋用于经营两江新区英伦田园酒店，房屋租赁期限为2014年8月1日至2024年7月31日，免租期为10个月，租金实际是从2015年6月1日开始起算的。
上述事实，有《和韵家园商业配套房屋（商铺）租赁合同》、房产证、《重庆市房产面积测算报告书（竣工）》、接房通知书及交房确认单、约谈记录、申请书、照片、《司法鉴定意见书》、对私客户对账单、增值税发票及当事人的法庭陈述等证据在卷佐证，并经开庭质证，足以认定。
本院认为，本案系因房屋租赁产生的纠纷，《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。对于原告主张的诉讼请求以及被告提出的抗辩意见，分别评析如下。
关于被告颜顺英欠付租金问题。原告鱼复公司按照《租赁合同》约定将房屋交付被告颜顺英使用，被告颜顺英作为承租人，按照合同约定足额交付租金是其义务。被告颜顺英抗辩其未缴纳租金是因为原告鱼复公司交付的房屋存在质量问题，房屋交付后就一直存在漏水问题，被告颜顺英也一直就此问题与原告鱼复公司沟通，但原告鱼复公司并未履行维修义务，被告颜顺英系行使后履行抗辩权。本院认为，虽然上海华碧检测技术有限公司司法鉴定所作出的《司法鉴定意见书》能够证明涉案房屋四楼漏水系因顶层防水工程质量存在一定瑕疵导致，鱼复公司已经向颜顺英交付了房屋，颜顺英接房后对房屋进行装修并一直使用至今，房屋漏水并未导致颜顺英无法使用，且颜顺英已就其因漏水造成的损失向鱼复公司主张权利，综上，被告颜顺英因相对较小部分的租赁房屋出现漏水而拒付全部房屋租金，不足以成为其行使后履行抗辩权的合理理由，故本院对被告颜顺英未付房屋租金系行使后履行抗辩权的抗辩理由不予支持，被告颜顺英应当支付原告鱼复公司相应房屋租金。关于房屋租赁面积。《接房通知书》载明颜顺英租赁房屋面积为2457.82m2,但原告鱼复公司自愿按照《重庆市房产面积测算报告书（竣工）》上确定的面积2457.79m2来计算租金，该陈述系对原告不利的自认，系其行使处分权的表现，本院予以确认。对于被告颜顺英认为房屋租赁面积应为2430m2，没有相应事实依据，本院不予采纳。关于欠付房屋租金诉讼时效的问题。被告颜顺英认为原告鱼复公司起诉之日起往前推一年的租金超过诉讼时效，原告鱼复公司于2017年7月26日向本院起诉，即被告颜顺英主张2016年7月26日之前的房屋租金已过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年。本院认为，原告鱼复公司虽在2017年7月26日向本院提起诉讼，但其在2017年2月28日与被告颜顺英约谈协商历史欠租问题，可视为原告鱼复公司向被告颜顺英要求其履行给付房屋租金的义务，故从2017年2月28日起往前推一年的应支付的租金超过诉讼时效，即2016年3月1日以前应支付的房屋租金已超过诉讼时效。原告鱼复公司主张其将被告颜顺英截至2017年5月31日前已缴纳的498669.92元房屋租金冲抵历史欠租，但其要求冲抵的历史欠租已经超过诉讼时效，且从两次《约谈记录》中“从2017年开始按合同约定按时缴纳2017年起的租金”、“2017年5月27日前缴纳2017年5月份租金”等表述可以看出，被告颜顺英在2017年缴纳的租金并非是缴付以前的历史欠租而是缴纳2017年产生的房屋租金，故对于原告鱼复公司主张将被告颜顺英2017年缴纳的房屋租金冲抵历史欠租的主张，本院不予支持。被告颜顺英在2017年1月1日至2017年10月31日期间已缴纳房屋租金665414.92元，有转账凭证予以证明，本院予以采纳，该款项应予以扣减。综上，对于原告鱼复公司要求被告颜顺英支付的房屋租金，本院支持为：被告颜顺英应当支付原告鱼复公司截至2017年10月31日的房屋租金658940.64元（26元/m2/月×2457.79m2×5个月+26元/m2/月×104%×2457.79m2×12个月+26元/m2/月×104%×104%×2457.79m2×3个月-665414.92元）。
关于原告主张的滞纳金问题。原告鱼复公司主张的部分租金虽然超过了诉讼时效，但滞纳金不同于租金，并不适用1年特殊诉讼时效，且被告颜顺英并未就滞纳金的诉讼时效提出抗辩，故对于原告鱼复公司关于滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。关于滞纳金数额问题。根据《租赁合同》的约定，租金每季度支付一次，被告应在下一个自然租赁季度前20日向原告支付下一季度租金，若未按合同约定的期限交纳租金，自应付清之日起，按拖欠租金总金额的2%收取滞纳金，直至付清租金之日止，原告自愿调整滞纳金标准为按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算符合法律规定，本院予以采纳。被告颜顺英自2015年6月1日起未支付租金，原告鱼复公司要求被告颜顺英从2015年12月1日起支付滞纳金并无不当，本院予以支持。故，被告颜顺英应支付原告鱼复公司截至2017年5月31日的滞纳金154989.88元，对于2017年6月1日起的滞纳金，本院支持为：以应付未付租金为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍，从每一期应付租金最后一日的次日起计算至付清之日止。（根据原告鱼复公司主张的计算标准和方式，截至2017年5月31日的滞纳金为：①2015年12月1日至2016年2月29日期间至2017年5月31日的滞纳金：26元/m2×2457.79m2×2个月×4.35%÷360×547天×4=33789.53元；②2016年3月1日至2016年5月31日期间至2017年5月31日的滞纳金：26元/m2×2457.79m2×3个月×4.35%÷360×456天×4=42252.36元；③2016年6月1日至2016年8月31日期间至2017年5月31日的滞纳金：[（26元/m2×2457.79m2×2个月×4.35%÷360）+（26×1.04元/m2×2457.79m2×1个月×4.35%÷360）]×364天×4=34172.32元;④2016年9月1日至2016年11月30日期间至2017年5月31日的滞纳金：26×1.04元/m2×2457.79m2×3个月×4.35%÷360×272天×4=26211.29元；⑤2016年12月1日至2017年2月28日期间至2017年5月31日的滞纳金：26×1.04元/m2×2457.79m2×3个月×4.35%÷360×181天×4-26×1.04元/m2×2457.79m2×2个月×4.35%÷360×69天×4=13009.28元；⑥2017年3月1日至2017年5月31日期间至2017年5月31日的滞纳金：26×1.04元/m2×2457.79m2×3个月×4.35%÷360×92天×4-66458.64元×4.35%÷360×69天×4-66577元×4.35%÷360×33天×4-66577元×4.35%÷360×1天×4=5555.10元；⑦）33789.53元+42252.36元+34172.32元+26211.29元+13009.28元+5555.10元=154989.88元。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十六条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告颜顺英于本判决生效后十日内向原告重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司支付截至2017年10月31日的房屋租金658940.64元；
二、被告颜顺英于本判决生效后十日内向原告重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司支付滞纳金（其中2015年12月1日至2017年5月31日期间滞纳金为154989.88元，从2017年6月1日起至付清租金之日止，以应付未付租金为基数，从每一期应付租金最后一日的次日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算）；
三、驳回原告重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司的其他诉讼请求。
义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费16560元，减半收取8280元，由被告颜顺英负担5280元，由原告重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司承担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 肖 瑶
二〇一八年七月十五日
书记员 杨凌燕