重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)渝高法民初字第00087号
原告：新华信托股份有限公司,住所地重庆市江北区北城一路6号1-1、2-1、3-1、4-1。
法定代表人：李桂林，该公司董事长。
委托代理人：赵阳，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
委托代理人：崔岚，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
被告：浙江环球房地产集团有限公司，住所地：浙江省绍兴市袍江新区越东北路30号二楼。
法定代表人：潘政祥，该公司董事长。
被告：潘政祥，男，1960年11月1日出生，汉族。
被告：赵月香，女，1963年9月27日生，汉族。
原告新华信托股份有限公司（以下简称新华信托）与被告浙江环球房地产集团有限公司（以下简称环球房地产公司）、潘政祥、赵月香借款合同纠纷一案，新华信托于2015年10月21日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。新华信托的委托代理人赵阳、崔岚到庭参加诉讼。环球房地产公司、潘政祥、赵月香经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。
新华信托起诉称，环球房地产公司为筹措“万豪中心项目”建设资金而向新华信托提出融资需求。双方签订了《特定资产收益权投资合同》（以下简称《投资合同》）及《新华信托·华惠50号·绍兴万豪酒店特定资产收益权信托融资合同》（以下简称《融资合同》）。环球房地产公司另提供了相应抵押物，潘政祥、赵月香提供了连带保证担保。相关合同约定的放款条件成就后，新华信托将信托资金共计4.5亿元支付给了环球房地产公司，环球房地产公司随后仅履行了部分还款义务。2014年10月，新华信托与环球房地产公司又签订了《特定资产收益权投资合同之补充合同》（以下简称《投资合同之补充合同》）、《信托融资合同之补充合同》和《抵押合同补充合同》），并与潘政祥、赵月香签订了《保证合同补充合同》。在上述合同中，各方确认截止2014年10月15日，环球房地产公司共差欠新华信托233455681.7元，并约定以该欠款作为借款本金，借款期限6个月，即至2015年4月14日，年利率按13.5%计算。未按期还款则按日万分之五计算逾期利息和复利。环球房地产公司至本案起诉时仍未按照约定还款，故请求法院判令：1.环球房地产公司立即支付信托借款本金233455681.7元，以及自2014年10月15日起至全部信托借款本金付清之日止，以差欠的借款本金为基数按13.5%/年计算的利息，以及自2015年4月15日起至全部信托借款本金付清之日止，以差欠的借款本金为基数按每日万分之五计算的逾期利息，以及自2015年4月15日起至全部利息付清之日，以差欠的借款利息为基数按每日万分之五计算的复利；2.环球房地产公司支付新华信托实现债权的费用76万元；3.潘政祥、赵月香对上述1、2项环球房地产公司的债务承担连带清偿责任；4.若环球房地产公司未清偿上述债务，确认新华信托对环球房地产公司提供的坐落于浙江省绍兴市迪荡新城B2地块六宗土地使用权面积合计为19494平方米的国有土地使用权（证号为：绍市国用（2007）第9160号、9161号、9162号、9163号、9164号及9165号）享有优先受偿权；5.本案保全费、诉讼费由三被告共同承担。
被告环球房地产公司、潘政祥、赵月香未作答辩。
本院经审理查明：2012年9月6日，新华信托与环球房地产公司签订《投资合同》，约定：1.鉴于环球房地产公司合法持有绍兴市环球·万豪中心项目名下的土地及在建工程，有权对物业进行销售与经营获得收益，并有权出售资产的收益权，新华信托拟与环球房地产公司合作设立信托计划，以全部信托资金购买环球房地产公司持有的上述特定资产收益权；2.目标特定资产收益权为环球房地产公司持有的绍兴市环球·万豪中心项目名下共19494平方米土地及地块上的在建工程的收益权；3.新华信托购买目标特定资产收益权的价款为人民币4亿至4.5亿元之间，以信托计划实际募集资金为准。具体根据信托计划成立规模及时间支付转让价款；4.双方还约定了支付转让价款的条件、收益权的投资期限及投资收益的兑现、投资本金及收益支付金额和支付方式、违约责任等条款。
同日，新华信托与环球房地产公司签订了《融资合同》，约定：1.融资金额为4.5亿元，以实际募集的信托资金总额为准；2.融资期限为24个月，新华信托从银行向环球房地产公司划款之日为融资实际发放日；3.双方还约定了融资利息及信托融资本金的偿还计划、融资资金发放条件及违约责任等条款。
同日，新华信托与环球房地产公司签订了抵押合同，环球房地产公司向新华信托提供抵押担保，担保的主债权为新华信托根据《融资合同》向环球房地产公司支付的收益权购买价款本金4.5亿元；抵押担保的范围包括但不限于《融资合同》项下的“信托融资本金、信托费用、融资利息（包括复利和罚息）、补偿款、违约金、赔偿金、实现担保权利的费用和所有其他应付费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、登记费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。”抵押财产为绍市国用（2007）第9160号、9161号、9162号、9163号、9164号及9165号国有土地使用证下共计19494平方米土地使用权。上述抵押于2012年9月14日在浙江省绍兴市国土资源局办理了抵押登记。
2012年9月6日，新华信托还与潘政祥、赵月香签订了保证合同，约定，潘政祥、赵月香为《投资合同》下环球房地产公司向新华信托支付信托投资本金4.5亿元及收益（包括复利和罚息）等提供连带责任担保；保证期限为《投资合同》应付投资本金及收益履行期届满之日起2年；无论新华信托是否有其他担保，新华信托均可直接要求潘政祥和赵月香承担担保责任。
2012年9月27日，新华信托向环球房地产公司支付了融资款2.494亿元。同年10月23日，新华信托向环球房地产公司支付了融资款2.006亿元。以上新华信托共计支付融资款4.5亿元。
2014年10月，新华信托与环球房地产公司又签订了《信托融资合同之补充合同》，约定：1.现绍兴环球·万豪中心项目销售缓慢，导致环球房地产公司无法按《融资合同》约定向新华信托归还投资本金及支付投资收益；2.扣除环球房地产公司已经支付的数额后，尚欠233455681.7元，此部分资金视同环球房地产公司向新华信托的借款，借款期限为6个月，自2014年10月15日起至2015年4月14日止；3.借款利率为13.5%/年；4.若环球房地产公司到期未能支付，新华信托“有权限期清偿或解除合同、并处置抵押物、追索保证人责任，并对逾期资金（含本金及利息）根据逾期天数按日计收万分之五的利息，对逾期的利息计收复利。”；5.《信托融资合同之补充合同》有约定的以《信托融资合同之补充合同》为准，《信托融资合同之补充合同》未涉及部分以《信托融资合同》为准；6.《抵押合同》、《抵押合同补充合同》、《投资合同补充合同》、《保证合同》、《保证合同之补充合同》是该合同的重要组成部分。
2014年10月，新华信托与环球房地产公司签订了《投资合同之补充合同》，约定的主要内容与《信托融资合同之补充合同》一致。
2014年10月，新华信托还与环球房地产公司签订了《抵押合同补充合同》，约定，1.担保内容为“本合同项下抵押物担保的主债权为环球房地产公司欠付新华信托的借款本金、收益等的拖欠款项，经双方共同确认合计金额为233455681.7元。实际借款金额、期限、利率依主合同（《信托融资合同之补充合同》）之约定。主合同如有补充、变更、从主合同之约定，抵押物继续为主合同债务提供抵押担保。”；2.抵押担保的范围包括但不限于《融资合同》项下的“信托融资本金、信托费用、融资利息（包括复利和罚息）、补偿款、违约金、赔偿金、实现担保权利的费用和所有其他应付费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、登记费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。”；3.本补充合同生效后即成为原抵押合同不可分割的组成部分，与原抵押合同具有同等的法律效力。
2014年10月，新华信托与潘政祥、赵月香签订了《保证合同补充合同》，约定：1.《保证合同》第二条“本合同所担保的受让人（新华信托）依据主合同向转让人（环球房地产公司）发放的信托投资资金为人民币4亿-4.5亿。期限为2年，自首期投资资金发放之日计算，以实际发放金额为准。如有变更，依主合同约定。”更改为“本合同所担保的主债权为转让人（环球房地产公司）欠付乙方（新华信托）的借款本金、收益等的拖欠款项，经双方共同确认合计金额为233455681.7元。实际借款金额、期限、利率依主合同之约定。如有变更，依主合同之约定。”；2.本补充合同生效后即成为《保证合同》不可分割的组成部分，与《保证合同》具有同等的法律效力。除本补充合同中明确所作修改的内容之外，原合同的其余内容保持不变。
另查明，新华信托于2015年8月与重庆坤源衡泰律师事务所签订了《法律事务委托合同》，委托重庆坤源恒泰律师事务所就其与环球房地产公司等债务人的信托借款合同纠纷进行包括一、二审在内的若干法律事务，并已实际支付76万元律师费。
上述事实，新华信托提供了《投资合同》、《融资合同》、《投资合同之补充合同》）、《信托融资合同之补充合同》和《抵押合同补充合同》、《保证合同补充合同》、《法律事务委托合同》及发票，融资款支付凭证等证据予以证明。
本院认为，新华信托与环球房地产公司签订的《融资合同》、《投资合同》、《信托融资合同之补充合同》、《投资合同之补充合同》和《抵押合同补充合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约履行。根据上述合同内容，新华信托已经向环球房地产公司支付了4.5亿元融资款，环球房地产公司应当按约归还。但环球房地产公司仅偿还了部分款项，尚欠本金233455681.7元及利息未予偿还，应当按照《信托融资合同之补充合同》、《投资合同之补充合同》之约定承担偿还责任。新华信托主张的利息包括期内利息、逾期利息和复利。1.关于期内利息。新华信托要求按照年利率13.5%计算借款期内即2014年10月15日至2015年4月14日的利息，符合合同约定，本院予以支持。2.关于逾期利息。新华信托主张借款逾期后，以差欠的本金为基数按照日万分之五计算逾期利息。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发【2003】251号）第三条第一款的规定，逾期贷款利率可在借款合同约定的贷款利率水平上加收30-50%。新华信托主张的该逾期利率没有超过期内利率13.5%的150%即20.25%，本院予以支持。但新华信托还主张，借款逾期之后，除计算上述逾期利息外，还应以差欠的本金为基数按照合同约定的期内利率（年利率13.5%）计算利息，没有合同及法律依据，本院不予支持。3.关于复利。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条第二款规定，对不能按时支付的利息，按照罚息利率计收复利。新华信托请求按日万分之五计算复利符合上述规定，本院予以支持。
环球房地产公司与新华信托在协议中约定了实现债权的费用由环球房地产公司承担，而新华信托已经实际支付律师费76万元，故环球房地产公司亦应依约承担该律师费。
环球房地产公司与新华信托之间签订的《抵押合同》、《抵押合同补充合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效。《抵押合同》约定的国有土地使用权已经依法办理了抵押登记，新华信托有权就该抵押物优先受偿。
潘政祥、赵月香与新华信托签订的《保证合同》、《保证合同之补充合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效。潘政祥、赵月香应当按照其承诺，对环球房地产公司欠付新华信托的借款本金233455681.7元本金、收益（包括逾期利息和复利）及实现债权的费用等承担连带保证责任。
综上所述，新华信托与环球房地产公司、潘政祥和赵月香之间签订的一系列合同系各方真实意思表示，符合法律规定。环球房地产公司尚欠新华信托本金233455681.7元本金及利息、律师费未支付，其应当向新华信托承担还款责任。新华信托有权就环球房地产公司提供的抵押物优先受偿。潘政祥，赵月香应当按约对环球房地产公司的上述债务承担连带保证责任。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：
一、浙江环球房地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付新华信托股份有限公司信托借款本金233455681.7元及利息（利息的计算方法为：从2014年10月15日起至2015年4月14日止，以233455681.7元为基数按年利率13.5%计算；从2015年4月15日起至付清之日止，以233455681.7元为基数按日万分之五计算；对不能支付的利息，按日万分之五计算复利）；
二、浙江环球房地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付新华信托股份有限公司律师费76万元；
三、新华信托股份有限公司有权就浙江环球房地产集团有限公司提供的坐落于浙江省绍兴市迪荡新城B2地块六宗面积合计为19494平方米的国有土地使用权（证号为：绍市国用（2007）第9160号、9161号、9162号、9163号、9164号及9165号）折价或拍卖、变卖的价款优先受偿；
四、潘政祥、赵月香对本判决第一、二项浙江环球房地产集团有限公司的债务承担连带清偿责任；
五、驳回新华信托股份有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费1482127元，财产保全费5000元，以上共计1487127元，由浙江环球房地产集团有限公司、潘政祥、赵月香共同负担1412770元，新华信托股份有限公司负担74357元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 阎 强
代理审判员 陈 瑜
代理审判员 江国强
二〇一六年三月二十二日
书 记 员 崔忠杰