湖南省长沙市雨花区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）湘0111执异1号
异议人（案外人）：中国建设银行股份有限公司长沙芙蓉支行，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉中路二段218号。
负责人：李旭东。
委托代理人：简劼，湖南湘军律师事务所律师。
委托代理人：朱益平，中国建设银行股份有限公司长沙芙蓉支行职工。
申请执行人：湖南红星建设有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区中意一路335号。
法定代表人：吴军，总经理。
委托代理人：熊屹，湖南天地人律师事务所律师。
被执行人：湖南英豪房地产开发有限公司（组织机构代码：668554572），住所地湖南省长沙市雨花区湘府东路二段517号红星大厦1栋1728房。
法定代表人：徐建忠。
委托代理人：陆侃，湖南英豪房地产开发有限公司职工。
委托代理人：王玉国，湖南英豪房地产开发有限公司职工。
本院在执行申请执行人湖南红星建设有限公司（以下简称“红星公司”）与被执行人湖南英豪房地产开发有限公司（以下简称“英豪公司”）建设工程合同纠纷一案中，异议人中国建设银行股份有限公司长沙芙蓉支行（以下简称“建设银行芙蓉支行”）对本院作出的（2017）湘0111执1900号之三《执行裁定书》不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
异议人建设银行芙蓉支行称，本院作出的（2017）湘0111执1900号之三《执行裁定书》，裁定将被执行人英豪公司名下的位于长沙市雨花区迎新路377号英泰汇景豪庭共计36套房产作价抵偿工程款交付申请执行人红星公司，缺乏事实依据，违反法律规定，请求：中止对涉案标的的执行，撤销（2017）湘0111执1900号之三《执行裁定书》。理由：1、红星公司向异议人出具了《承诺函》，已明确放弃全部承建项目的工程款优先受偿的权利，涉案36套房产应由异议人优先受偿；2、异议人未参与到申请执行人与被执行人之间的工程款案件的诉讼与执行程序，法院直接裁定以物抵债，执行程序存在瑕疵；3、以物抵债标的物的评估价格大大低于市场的平均价格，明显不合理。
申请执行人红星公司辩称：1、申请执行人未向异议人出具“放弃全部承建项目的工程款优先受偿权”的《承诺函》；2、在执行过程中，红星公司与英豪公司协商以涉案标的折抵工程款符合法律规定，程序合法；3、以物抵债标的物的评估价格由第三方评估机构确定，程序合法；4、红星公司作为英泰汇景豪庭项目的承建公司，尚有大量民工工资及材料款未支付，通过此次以物抵债可保障项目的顺利竣工，并不损害异议人的抵押权。综上，请求：驳回异议人的异议申请。
本院查明，2016年12月13日，本院作出了（2016）湘0111民初2964号《民事判决书》，确认被执行人向申请执行人支付工程款19473220.54元及停工损失费1933249元，申请执行人就上述款项，对被执行人所有的位于长沙市迎新路以北英泰汇景豪庭项目地下一、二层、地上3号栋、4号栋、5号栋、6号栋建设工程的折价、变卖或者拍卖价款享有优先受偿权。逾期后，申请执行人向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2017年7月21日查封了被执行人所有的位于长沙市雨花区迎新路377号英泰汇景豪庭3号栋301（89.3平方米）、401（89.3平方米）、403（88.51平方米）、501（89.3平方米）、703（88.51平方米）、803（88.51平方米）、903（88.51平方米）、904（88.51平方米）、1003（88.51平方米）、1103（88.51平方米）、1303（88.51平方米）、1403（88.51平方米）、1501（89.3平方米）、1601（89.3平方米）、2203（88.51平方米）、2303（88.51平方米）、2403（88.51平方米）、2704（88.51平方米）、2803（88.51平方米）、2804（88.51平方米）以及6号栋105（120.22平方米）、107（88.36平方米）、108（79.43平方米）、204（123.47平方米）、205（123.47平方米）、206（88.36平方米）、303（88.36平方米）、304（123.92平方米）、407（88.36平方米）、1402（88.36平方米）、4栋1601（89.26平方米）、1602（49.66平方米）、1603（88.47平方米）、1604（88.47平方米）、1605（49.66平方米）、1606（89.26平方米）共计36套房屋（总计3241.24平方米）。2017年9月14日，申请执行人与被执行人经协商自愿达成如下协议：一、被执行人自愿将其所有的涉案36套房屋以每平方米7000元价格，共计22688680元，抵偿所欠申请执行人湖南红星建设有限公司工程款22562059元；二、房款与工程款两项相抵后，申请执行人尚欠被执行人126621元，由申请执行人直接支付给被执行人。2017年10月9日，申请执行人向本院申请对被执行人名下的长沙市雨花区迎新路377号英泰汇景豪庭4号栋1602房进行评估。2017年10月19日，受本院委托的湖南金鼎房地产价格评估有限责任公司出具了湘金估字【2017】第SF-110号《房地产估价报告》，评估单价为6552元/㎡。
另查明，2017年2月20日，本院作出（2016）湘0111民特71号《民事裁定书》，裁定：准许拍卖、变卖被申请人英豪房地产开发有限公司抵押的位于长沙市雨花区迎新路377号英泰汇景豪庭的在建建筑物（详见附表：英泰汇景豪庭项目在建建筑物抵押清单，合计住房372套，地下车位1个），所得价款由申请人中国建设银行股份有限公司长沙芙蓉支行在借款本金131000000元、所欠利息（至2017年1月21日未欠利息，此后利息按合同约定的利率计算至借款全部清偿之日）及律师费50000元的范围内优先受偿，并以登记的债权数额为限。涉案36套房产在在建建筑物抵押清单之内。此外，英泰汇景豪庭项目为在建未完工项目，楼盘截止至今尚未竣工验收。
本院认为，被执行人英豪公司虽已将涉案房产抵押给了异议人，异议人对涉案36套房产享有抵押权。但申请执行人红星公司作为被执行人英豪公司英泰汇景豪庭项目的承包单位，发包单位即被执行人英豪公司未按约定支付价款，申请执行人红星公司对该项目的工程价款享有优先受偿权，且该优先受偿权优于抵押权和其他债权。英泰汇景豪庭项目为在建未完工项目，楼盘截止至今尚未竣工验收，在此基础之上，申请执行人与被执行人以超出评估价格达成以物抵债协议并无不妥。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：
驳回异议人中国建设银行股份有限公司长沙芙蓉支行的异议申请。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，于本院提交复议申请书向湖南省长沙市中级人民法院申请复议。
审 判 长 黄淼
人民陪审员 涂娟
人民陪审员 周辉
二〇一八年一月二十六日
书 记 员 谢维
附：
《中华人民共和国合同法》
第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》
一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。