重庆市第三中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)渝03执异12号
案外人：杨柳，女，1986年7月16日出生，汉族，居民，住重庆市渝北区。
委托代理人：曾衍理，重庆静昇律师事务所律师。
委托代理人：陈兵，重庆静昇律师事务所律师。
申请执行人：重庆建安建设（集团）有限公司，住所地重庆市万州区，组织机构代码71160918-9。
法定代表人：袁安明，公司董事长。
委托代理人：蒋愉平，重庆金牧锦扬律师事务所律师。
委托代理人：黄国盛，重庆金牧锦扬律师事务所律师。
被执行人：重庆市中宝投资（集团）有限公司，住所地重庆市渝中区，组织机构代码70947929-0。
法定代表人：夏浩籍，公司董事长。
委托代理人：周文强，重庆智策律师事务所律师。
本院在办理重庆建安建设（集团）有限公司申请执行重庆市中宝投资（集团）股份有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人杨柳于2016年4月18日向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭，对该异议进行审查，并组织各方当事人听证。案外人杨柳、申请执行人重庆建安建设（集团）有限公司、被执行人重庆市中宝投资（集团）股份有限公司参加听证，现已审查终结。
案外人杨柳称，2014年10月23日，杨柳与重庆市中宝投资（集团）股份有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》三份，约定由杨柳购买重庆市中宝投资（集团）股份有限公司位于重庆市南川区东城街道办事处龙腾大道11号金山丽苑12幢2-1号、负1-2号、1-1号。同日，杨柳一次性付清了全部购房款。同月27日，杨柳缴清了上述三套房屋交易税金，并办理完成了商品房买卖合同登记备案及土地房屋预告登记。但重庆市第三中级人民法院在办理申请执行人重庆建安建设（集团）有限公司申请执行重庆市中宝投资（集团）股份有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2016年1月11日作出（2016）渝03执字第10号执行裁定书，查封了属杨柳所有的该三套房屋。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，买卖房屋预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。杨柳已于人民法院查封前购买该房屋并依法办理了预告登记，因此，杨柳享有排他性的权利。人民法院的执行措施不得对抗善意预告登记人，不得查封涉案标的房屋。请求撤销（2016）渝03执字第10号执行裁定书，解除查封。
申请执行人重庆建安建设（集团）有限公司称，杨柳购买的房屋尚未交付使用，房屋验收程序尚未完成，还欠下900多万的消防款，外装饰也未搞。并且杨柳没有实际支付购房款，而是通过以房抵债的方式转让。同时，杨柳不是南川人，没在南川生活和工作，不是因居住生活需要的买受人。重庆建安建设（集团）有限公司是申请法院实现建设工程价款优先受偿权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，重庆建安建设（集团）有限公司的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。杨柳是通过以房抵账的方法获得房屋，不是普通消费者。其对执行异议的房屋只享有一般债权。因此，杨柳提出的执行异议理由不能成立。
被执行人重庆市中宝投资（集团）股份有限公司称，重庆市中宝投资（集团）股份有限公司与杨柳签订《商品房买卖合同》是因为公司借款而产生，后以物抵债，没有实际支付购房款。
本院查明，2014年10月21日，重庆市北部新区宝升小额贷款股份有限公司（债权转让方）与杨柳（债权受让方）签订《债权转让协议》三份。约定重庆市北部新区宝升小额贷款股份有限公司将其对重庆鸿岱科技有限公司享有的2000万元借款债权及相应利息、对重庆市中宝投资（集团）股份有限公司享有的3000万元借款债权及相应利息、对夏浩籍享有的851万元借款债权及相应利息转让给杨柳。重庆市中宝投资（集团）股份有限公司作为原债务人或者原债务担保人在三份债权转让协议上盖章签字。2014年10月23日，重庆市中宝投资（集团）股份有限公司与杨柳分别签订三份《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》。由杨柳购买重庆市中宝投资（集团）股份有限公司位于重庆市南川区东城街道办事处龙腾大道11号金山丽苑12幢1-1号（建面2025.53平方米）、负1-2号（建面1766.97平方米）、2-1号（建面2515.80平方米）商服用房，共计购房款44158100元。同日，杨柳（甲方）与重庆市中宝投资（集团）股份有限公司（乙方）及重庆鸿岱科技有限公司（丙方）、夏浩籍（丙方）分别签订三份《债权债务抵消协议》，约定杨柳以对重庆市中宝投资（集团）股份有限公司享有的债权1244.1万元、对重庆鸿岱科技有限公司享有的债权2264.74万元、对夏浩籍享有的债权906.97万元，抵消其应付重庆市中宝投资（集团）股份有限公司购房款44158100元。同月27日，杨柳向税务机关缴纳相应房屋交易税金。同日，杨柳在重庆市南川区国土资源和房屋管理局办理了该三套房屋的预告登记。
另查明，2016年1月6日，本院依法立案受理了申请执行人重庆建安建设（集团）有限公司与被执行人重庆市中宝投资（集团）股份有限公司建设工程施工合同纠纷一案，执行依据为本院（2015）渝三中法民初字第00198号民事判决书。该民事判决书载明，判决：一、重庆市中宝投资（集团）股份有限公司支付重庆建安建设（集团）有限公司工程款4170万元及从2015年3月20日起至付清时止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；二、重庆市中宝投资（集团）股份有限公司支付重庆建安建设（集团）有限公司资金占用费792万元；三、重庆市中宝投资（集团）股份有限公司赔偿重庆建安建设（集团）有限公司律师费83.4万元；四、确认重庆建安建设（集团）有限公司对其承建的南川金山丽苑小区12幢房屋折价或者拍卖的价款享有4170万元的建设工程价款优先受偿权。在该案的执行过程中，本院于2016年1月11日作出（2016）渝03执字第10号执行裁定书，裁定冻结、划拨重庆市中宝投资（集团）股份有限公司的银行存款5500万元或查封、扣押、扣留、提取其相应价值的其他财产。2016年1月14日，本院依法向重庆市南川区国土资源和房屋管理局送达（2016）渝03执字第10号执行裁定书和协助执行通知书。查封重庆市中宝投资（集团）股份有限公司位于重庆市南川区东城街道办事处龙腾大道11号金山丽苑12幢65套住房和1楼、2楼、负楼商业用房及负2楼、负3楼车库，1、2、3、4、5号楼负一层和6号楼车库的所有权及相应土地使用权。同月21日，本院依法向重庆市南川区国土资源和房屋管理局送达（2016）渝03执字第6号执行裁定书和协助执行通知书，轮候查封前述房产。
本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十六条的规定，对案外人提出的排除执行异议应审查判断案外人是否系权利人，以及权利是否合法真实并能排除执行。本案中，案外人杨柳依据其与重庆市中宝投资（集团）股份有限公司签订的三份《重庆市商品房买卖合同》、税务机关税收完税证明以及土地房屋管理部门房屋预告登记证明，主张排除本院对被查封的重庆市南川区东城街道办事处龙腾大道11号金山丽苑12幢1-1号、负1-2号、2-1号商服用房的执行，由此可以确定案外人杨柳系权利人。但是根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。本案申请执行人重庆建安建设（集团）有限公司对执行标的依法享有建设工程价款优先受偿权。根据《中华人民共和国合同法》第286条以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。虽然在该批复中，规定消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。但同时要求该买受人必须是购买商品房的消费者，即表明购买商品房的人必须是为生活消费而不是为生产经营活动购置房屋。而本案中，案外人杨柳通过债权债务抵消购买的重庆市中宝投资（集团）股份有限公司三套房屋，均属于商服用房，不为生活消费之用。因此，案外人杨柳提出的排除执行异议的理由，不能成立。其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：
驳回案外人杨柳的异议。
如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定送达后即发生法律效力。
审判长 陶米玲
审判员 魏 明
审判员 唐正东
二〇一六年五月三十一日
书记员 吴 晓