天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津01民终1986号
上诉人(原审被告)天津市元德涮羊肉店,住所地天津市红桥区丁字沽勤俭道**号。
经营者马惠意,女,1963年8月12日出生,回族,个体工商户,住天津市红桥区。
委托代理人李志刚,男,1957年3月30日出生,回族,个体工商户,住同上。
被上诉人(原审原告)天津同裕晟商贸有限公司,住所地天津津南经济开发区(西区)兴业创意园1号楼—1002室。
法定代表人倪向阳,职务经理。
委托代理人王诚,天津华盛理律师事务所律师。
原审第三人天津路野春辉商贸有限公司,住所地天津市红桥区勤俭道22号内一间。
法定代表人刘菊英,职务经理。
委托代理人王诚,天津华盛理律师事务所律师。
上诉人天津市元德涮羊肉店与被上诉人天津同裕晟商贸有限公司及原审第三人天津路野春辉商贸有限公司因房
屋租赁合同纠纷一案,不服天津市红桥区人民法院(2015)
红民初字第3006号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
一审原告天津同裕晟商贸有限公司诉称,坐落于天津市××房产及土地使用权原属天津市灯泡二厂所有,2013年4月,经依法转让,原告成为该处房地产的合法权利人。2014年4月1日,原、被告签订租赁合同,将该处房地产中的113平米(临街底商)出租给被告使用,年租金65000元,租赁期为1年,自2014年4月1日起至2015年3月31日止。其中合同第四条第4项约定:租赁期满,甲方(指出租方即原告)有权收回该房屋,乙方(指承租方即被告)应如期交还;第十二条第4项第4款约定:租赁期满,每逾期一天归还该房屋,乙方应向甲方支付原日租金两倍的滞纳金,同时乙方还应承担因逾期还给甲方造成的一切经济损失。在租赁期内,被告未交纳租金,租赁期限届满后,被告也未按约定交还租赁房屋,经原告督促无果,遂诉至法院,请求:1、依法判令被告立即将位于红桥区丁字沽勤俭道22号的租赁房屋腾空后返还于原告。2、判令被告支付自2014年4月1日起至2015年3月31日止的租金65000元,并按原日租金178元的两倍支付自2015年4月1日起至2015年8月23日止的滞纳金,合计51620元(计算至2015年8月23日止为21716元);3、诉讼费由被告承担。
一审被告天津市元德涮羊肉店辩称,不同意原告的全部诉讼请求。租赁合同是原告强迫我们签订的,因此合同无效。原告出租房屋时没有取得房屋产权证书,没有权利出租房屋。原告公司工作人员曾经同意免收被告十年房租,所以我们没有交纳租金,并非恶意拖欠。被告与第三人签订的房屋买卖合同是虚假的,原告不予承认。
原审第三人天津路野春辉商贸有限公司述称,诉争房屋经原告卖与我公司,现我公司要求被告腾空房屋,并要求自2015年8月24日起按日租金178元两倍向第三人支付至实际腾房之日的滞纳金,诉讼费由被告承担。
一审法院经审理查明,案外人天津市灯泡二厂所有的坐落本市××号临街两层楼底商原系灯泡二厂企业产。2013年3月,天津市灯泡二厂公开转让坐落上述地点房地产,原告竞买,双方于2013年4月23日签订产权交易合同。2015年8月3日,原告取得上述房屋的产权登记证明。2014年4月1日,原、被告签订了《租赁合同》,原告将该处房地产中的113平方米(临街底商)出租给被告使用,租期自2014年4月1日至2015年3月31日止,年租金65000元,合同到期后,双方未续签《租赁合同》,被告从未交纳租金,2015年5月20日,原告向被告寄送律师函,提出因租赁期满,要求收回上述房屋。现原告以被告租赁期满未腾房为由起诉要求被告给付实际使用费,第三人以取得房屋所有权为由要求被告腾空房屋,被告不同意腾房及交纳租金,因此成讼。
次查,原告于2015年8月6日将天津市红桥区勤俭道22号灯泡二厂院内房产卖与第三人天津路野春辉商贸有限公司,2015年8月24日,第三人取得上述房产的产权登记证明。
案件审理过程中,一审法院至现场进行勘验,诉争房屋内全部物品均为被告所有。
上述事实有原、被告、第三人当庭陈述及《天津市房地产权证》、《租赁合同》等材料在案证明。
一审法院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。租赁合同的出租人应当将租赁物交付承租人使用、收益,承租人应当按照约定支付租金。租赁期间届满的,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。原、被告签订《租赁合同》系原、被告真实意思表示,合法有效,双方均应按约定履行。被告主张受原告胁迫签订合同,因未提供充分证据予以证明,不予采信。原告按合同约定向被告交付房屋后,被告应按照合同的约定及时交纳租金,故原告要求被告支付2014年4月1日至2015年3月31日的租金65000元,应予支持。被告提出原告公司曾经承诺免除十年租金,因未提供充分证据予以证明,不予采信。
合同到期后,被告主张合同一年一签,但未能充分举证证明,不予采信,原告主张合同终止,符合双方合同约定。合同终止后,被告应及时腾交租赁房屋,承租人继续占有租赁物的,应当支付房屋的占有使用费,参照双方约定的租金,以每日178元(65000÷365)为宜,计算145天(2015年4月1日至2015年8月23日),共计25810元(178×145)。
第三人在诉讼期间与原告签订了房屋买卖协议,取得了诉争房屋的所有权,所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利,故第三人主张被告腾交房屋的请求,应予以支持,被告占有他人不动产,应当支付使用费,参照原、被告的租金标准,以每日178元为宜。关于原告及第三人主张的滞纳金数额,被告提出原、被告租赁合同中约定的滞纳金过高,应当予以调整,予以支持。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百一十四条、第二百二十三条、第二百三十五条,《中华人民共和国物权法》第三十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条的规定,一审法院判决:一、被告天津市元德涮羊肉店于判决生效之日起三十日内将坐落本市××号内房屋腾空交与第三人天津路野春辉商贸有限公司,逾期则由第三人在外环线内提供一处地点作为被告存放物品处,相关费用由第三人垫付,被告负担;二、被告天津市元德涮羊肉店于判决生效之日起十五日内一次性补付原告天津同裕晟商贸有限公司2014年4月1日至2015年3月31日的租金人民币65000元及2015年4月1日至2015年8月23日房屋占有使用费人民币25810元;三、被告天津市元德涮羊肉店于腾房之日起五日内按照每日178元标准一次性给付第三人天津路野春辉商贸有限公司自2015年8月24日至腾房之日的占有使用费;四、驳回原告天津同裕晟商贸有限公司及第三人天津路野春辉商贸有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2048元,减半收取1024元,由原告天津同裕晟商贸有限公司负担222元,被告天津市元德涮羊肉店负担802元。
被告天津市元德涮羊肉店不服一审判决,上诉至本院。
上诉人天津市元德涮羊肉店称,一审法院认定事实不清,证据不足,且适用法律错误,请求二审发回重审,本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人天津同裕晟商贸有限公司称,同意一审判决,请求驳回上诉。
原审第三人天津路野春辉商贸有限公司称,同意一审判决,请求驳回上诉。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致,予以确认。二审期间,上诉人提供相关新的证据证明被上诉人于2015年9月取得涉案房屋。由于各方当事人调解意见相悖,案经调解未果。
本院认为,天津同裕晟商贸有限公司与天津市元德涮羊肉店签订的涉案《租赁合同》合法有效,双方均应按约定履行。上诉人使用涉案房屋应按合同约定交纳租金,上诉人主张被上诉人曾经承诺免除十年租金,因被上诉人对此予以否认,且其未提供充分证据予以证明,不予采信。现租赁合同已到期,上诉人应及时腾交租赁房屋,上诉人继续占有租赁物的,应当支付房屋的占有使用费。上诉人主张涉案租赁合同一年一签,未能充分举证证明,不予采信。租赁合同终止后,原审第三人取得了诉争房屋的所有权,故原审第三人主张上诉人腾交房屋的相关诉讼请求,应予支持。综上,上诉人的上诉请求无法律和事实依据,不予支持。一审法院根据本案事实和证据情况所作出的判决,事实清楚,证据充分,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费2090元,由上诉人天津市元德涮羊肉店负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘宝莉
代理审判员 张 莹
代理审判员 张 宇
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 王 孟
附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文:
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:
第二审人民法院对上诉案件,应当组成合议庭,开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人,对没有提出新的事实、证据或者理由,合议庭认为不需要开庭审理的,可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项:
第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;