广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第680号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈锦潘，男，1945年1月7日，香港永久性居民身份证号
委托代理人：叶贵明，广东科韵律师事务所律师。
委托代理人：李福炳，广东科韵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：赖汉花，女，汉族，住广东省佛山市三水区，公民身份号码。
委托代理人：蒙其焕，广东平洲律师事务所律师。
原审被告：佛山市誉满贸易有限公司，住所地广东省佛山市禅城区，组织机构代码××。
法定代表人：林锦元。
上诉人陈锦潘因与被上诉人赖汉花、原审被告佛山市誉满贸易有限公司（以下简称誉满公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法民三初字第1067号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2015年8月28日公开开庭对本案进行了审理。上诉人陈锦潘的委托代理人李福炳、被上诉人赖汉花及其委托代理人蒙其焕到庭参加了诉讼，誉满公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年12月3日，赖汉花向原审法院提起诉讼，请求判令：（一）陈锦潘履行与赖汉花签订的《房屋买卖定金协议书》，陈锦潘与誉满公司协助赖汉花将位于南海区别墅的房屋（以下简称案涉房屋）及土地变更登记到赖汉花名下（价值3090000元）；（二）本案诉讼费用由陈锦潘、誉满公司承担。陈锦潘提起反诉，请求判令：（一）解除双方签订的《房屋买卖定金协议》；（二）赖汉花立即清理案涉房屋，恢复案涉房屋至原状（毛坯状态）；（三）赖汉花搬离并返还、交付案涉房屋；（四）陈锦潘无需返还定金300000元；（五）赖汉花承担本案的一切诉讼费用。
原审法院查明：2002年7月10日，佛山市中级人民法院作出（2001）佛中法执字第1482－3号民事裁定书，裁定将南海市别墅按评估拍卖价格2299800元以物抵债给申请执行人陈锦潘，以抵偿被执行人广诚发展有限公司、南海市三山港投资开发总公司欠陈锦潘相应数额的债务。
2007年10月12日，陈锦潘（转让方）、赖汉花（受让方）与佛山市南海区铚域房地产中介服务部（中介代理方）签订《房产买卖定金协议书》，约定：陈锦潘根据（2001）佛中法经初字第149号民事判决书和佛中字法执字第1482－3号民事裁定书取得的位于佛山市南海区#号别墅式土地及房产（案涉房地产）按现状出售给赖汉花；成交金额为3090000元；分两期付款：第一期，赖汉花同意签订合同当天支付1090000元给陈锦潘（已含定金300000元）；第二期，赖汉花同意发新房地产权证后十五个工作日内由银行支付2000000元给陈锦潘；赖汉花于2007年10月12日向陈锦潘交付定金300000元，定金放于中介代理方处，待交付第一期楼款时退回陈锦潘；陈锦潘为满足赖汉花要求，同意交付定金当天愿意把别墅交赖汉花放货物，暂不能把别墅更改，如不能办理过户手续，赖汉花应在合同解除当天把货物搬出，同时结清使用期间内的水电费；办理完陈锦潘一手证件即日计起，双方在二十个工作日内到南海平洲国土行政中心办理上述房产的过户手续，逾期不到视为违约；赖汉花于上述房产补地价当天支付910000元给陈锦潘作为补地价款及交际关系费之用途，若陈锦潘中途不出售上述房产，则此910000元全额无息退回给赖汉花，若赖汉花中途不购买上述房产，陈锦潘则有权没收此910000元；陈锦潘收取定金后，若赖汉花中途不购买上述物业，合同即告解除，陈锦潘有权没收赖汉花所付定金，若陈锦潘收取定金后因个人问题造成买卖不能成交，中介代理方负责协助追讨上述房产所有权人将赖汉花所付定金退回给赖汉花，并由陈锦潘赔偿赖汉花定金的一倍作为违约金等内容。同日，陈锦潘将案涉房地产交付赖汉花使用。
2010年1月16日，陈锦潘出具收据，确认收到赖汉花购案涉房地产补地价款、关系手续费及定金合计925000元（已含定金300000元）。2010年1月18日、2月3日，三山港经济开发区房地产公司向佛山市国土资源局南海分局缴纳了案涉房地产应补缴的土地价款。2010年5月12日，陈锦潘向赖汉花发出《催收欠款通知书》，认为陈锦潘已办理完毕补地价手续，故要求赖汉花在收到该通知书后五日内将补地价款及相关费用300000元支付给陈锦潘。
原审法院在（2010）南民三初字第806号民事判决书中认为，除定金外，赖汉花另行支付910000元期限届至，而赖汉花仅向陈锦潘付款925000元（已含定金300000元），并不足额，已构成违约。但赖汉花是由于误解定金数额包含于上述910000元之中而导致延付款项，并非拒付，不属恶意违约。赖汉花的装修、变更行为对陈锦潘并没有造成重大损失。虽已构成一般违约，但亦不构成根本违约。判决驳回陈锦潘的全部诉讼请求。陈锦潘不服，提起上诉，佛山市中级人民法院于2011年10月25日作出（2011）佛中法民一终字第555号民事判决书，对一审认定事实予以确认，驳回陈锦潘的上诉，维持原一审判决。该民事判决书已于2011年11月7日发生法律效力。
韶关市武江区人民法院于2013年2月18日受理赖汉花诉陈锦潘、杨某、佛山市嘉澳投资管理咨询有限公司（下称嘉澳公司）、誉满公司债权人撤销权纠纷一案，案号（2013）韶武法民一初字第309号，赖汉花以陈锦潘等通过恶意诉讼将双方签订的《房产买卖定金协议》项下土地以物抵债予誉满公司，请求撤销将案涉土地过户至誉满公司依据的法律文书。韶关市武江区人民法院作出（2013）韶武法民一初字第309号民事判决书，认定以下事实：2011年3月5日，陈锦潘与杨某及嘉澳公司签订协议，约定陈锦潘提供位于南海区##号别墅为嘉澳公司欠杨某的债务作担保。2011年11月24日，杨某、陈锦潘及嘉澳公司在（2011）韶武法民二初字第197号案中达成调解。韶关市武江区人民法院作出（2011）韶武法民二初字第197号民事调解书，陈锦潘在协议中同意嘉澳公司不能清偿对杨某的借款本息的，以南海区##号别墅用地的土地使用权作价清偿给杨某。誉满公司于2012年2月25日受让杨某的前述债权。誉满公司、陈锦潘及嘉澳公司于同年2月29日在（2012）韶武法执字第4号执行案中达成以土地抵债的和解协议。同年3月8日，韶关市武江区人民法院作出（2012）韶武法执字第4-2号执行裁定书，裁定将前述土地抵债给誉满公司。韶关市武江区人民法院认定陈锦潘等涉嫌串通损害赖汉花的合法权益，判决撤销（2011）韶武法民二初字第197号民事调解书和（2012）韶武法执字第4-2号执行裁定书。陈锦潘和誉满公司不服，提起上诉，韶关市中级人民法院作出（2013）韶中法民一终字第1147号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决书已发生法律效力。
本案另查明以下事实：诉讼中，原审法院就案涉房屋及土地能否办理权属变更登记向佛山市南海区国土城建和水务局调查，就土地问题，该局于2014年4月7日复函载明：案涉土地目前登记在誉满公司名下，土地证号为国用（2012）01135**；该土地已于2013年2月19日被韶关市武江区人民法院查封；该土地为国有出让土地，目前无抵押登记，韶关市武江区人民法院解除查封后，凭执行法院生效的法律文书原则上可登记至赖汉花名下；若办理上述权属变更登记，需韶关市武江区人民法院送达撤销原裁定（2012韶武法执字第4-2、3号）的法律文书，然后对誉满公司名下的国用（2012）0113548进行解封，并作废该土地证。为理顺土地登记手续，该局需将该宗地重新登记至陈锦潘名下，若陈锦潘不予配合办理相关的土地登记手续，国土部门可依据其生效的法律文书，直接将该宗地重新登记至陈锦潘名下。就房产问题，该局复函载明：案涉房屋尚未办理房屋权属登记；不存在权利限制；由于历史原因，尚未办理商品房确权手续，暂未能办理权属变更登记至赖汉花名下。
韶关市武江区法院于2014年8月14日作出（2014）韶武法执字第468号执行裁定书，裁定誉满公司于该裁定书生效之日起7日内将证号为佛府国用（2012）第0113528号土地使用权返还给陈锦潘。该院于同日作出（2014）韶武法执字第468-1号协助执行通知书，通知佛山市南海区国土城建和水务局解除对该土地的查封并将该土地重新登记回转至陈锦潘名下。
佛山市南海区土地档案馆于2014年10月30日出具《土地登记档案电脑查询信息表》载明，位于佛山市南海区桂城街道三山港区西江居委会（土名）“新基贝”的土地登记权利人为誉满公司，土地证号国用（2012）01135**，无查封抵押登记，该宗地“判决转让内容”记载广东省韶关市武江区人民法院根据（2014）韶武法执字第468、468-3号执行裁定书及（2014）韶武法执字第468-1号协助执行通知书将本宗地重新登记回转至陈锦潘名下。
至庭审终结时，案涉房屋及土地由赖汉花控制使用。赖汉花是佛山户籍居民，在佛山市顺德区拥有住房一套；在佛山市三水区与他人共有住房一套，该半套份额的住房是赖汉花继承所得。
诉讼中，陈锦潘和誉满公司均陈述不同意配合办理案涉土地从誉满公司名下回转登记至陈锦潘名下的手续。陈锦潘陈述于中国银行佛山卫国支行账号47×××74为有效收款账户，但陈锦潘不同意收取赖汉花支付的购房款。赖汉花陈述不论案涉房屋的房产证是否具备办理的条件，只要土地使用权可以过户至赖汉花名下，赖汉花同意在土地使用权过户时支付合同约定的第一期款项，在取得新的土地证后支付全部余款。
原审法院认为：佛山市于2011年3月实施住房限购政策，（2011）佛中法民一终字第555号民事判决书于2011年10月25日作出，赖汉花在（2011）佛中法民一终字第555号案件审理期间至本案庭审终结时拥有住房的情况没有发生变化，（2011）佛中法民一终字第555号民事判决书已认定赖汉花签约后仅支付了925000元的行为未构成根本违约，并认定案涉《房产买卖定金协议书》应继续履行，原审法院对陈锦潘、誉满公司以赖汉花没有购房资格为由主张案涉合同应予解除的意见不予采纳。陈锦潘在（2011）佛中法民一终字第555号案审理过程中把案涉土地另行处分并导致土地过户至誉满公司名下，赖汉花在陈锦潘丧失或可能丧失履行债务能力情况下，在（2011）佛中法民一终字第555号民事判决书生效后未支付购房款予陈锦潘，符合不安抗辩权的行使要件。至本案庭审终结时，誉满公司据以取得案涉土地使用权的法律文书已被撤销，但陈锦潘和誉满公司尚未纠正过户行为，尚未注销誉满公司名下的土地证并办理土地使用权重新登记至陈锦潘名下的手续，赖汉花行使不安抗辩权的条件仍然成立，且陈锦潘在诉讼中明确拒绝收取购房款，故赖汉花未支付购房款不构成违约，原审法院对陈锦潘据此主张解除《房产买卖定金协议书》不予支持。《房产买卖定金协议书》应予继续履行，原审法院对陈锦潘反诉请求赖汉花清理并返还房屋、恢复原状均不予支持。陈锦潘请求无需返还定金300000元，实际请求根据定金罚则没收定金，由于原审法院已认定赖汉花不构成违约，原审法院对陈锦潘该请求亦不予支持。案涉房屋尚未进行权属登记，不具备办理变更登记过户的条件，原审法院对赖汉花请求陈锦潘协助办理案涉房屋过户至赖汉花名下的手续不予支持。
行政主管部门已经复函表示案涉土地具备办理权利人变更登记的条件，根据合同已付款情况、案涉土地的登记情况及行政部门答复的办理程序，合同其后的履行次序应为：案涉土地使用权回转登记至陈锦潘名下后，赖汉花支付第一期未付购房款1075000元【第一期款项1090000-（赖汉花已支付925000元-补地价款910000元）】予陈锦潘，陈锦潘与赖汉花到行政部门办理土地使用权变更登记至赖汉花名下的手续，赖汉花在领取新的土地使用权证后十五个工作日内支付余款2000000元予陈锦潘。由于陈锦潘和誉满公司在诉讼中明确表示不同意办理案涉土地登记回转至陈锦潘名下的手续，陈锦潘不同意接收购房款。当事人为自己的利益不正当地阻止合同条件成就的，视为条件已成就。原审法院认定陈锦潘协助办理案涉土地过户手续的条件已经成就，陈锦潘和誉满公司应协助赖汉花办理案涉土地回转登记至陈锦潘名下的手续。在誉满公司的土地证注销后，陈锦潘应协助赖汉花办理案涉土地过户至赖汉花名下的手续。《房屋登记办法》第八条规定：“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”由于案涉房屋和土地已交付赖汉花占有使用，各方当事人对赖汉花为案涉房屋和土地的实际占有人并无争议，赖汉花自愿承受案涉房屋能否办理房产初始登记手续的风险，案涉土地先行登记至赖汉花名下，不妨碍赖汉花在行政部门指定的材料均具备的情况自行办理房产登记手续。陈锦潘和誉满公司主张案涉土地办理过户手续违反房地一体的规定，没有法律依据，原审法院不予采纳。
案涉土地已转移占有，土地使用权权属变更登记发生土地权利人变动的效果，具有物上请求权的性质，不适用诉讼时效的规定，誉满公司主张赖汉花的过户请求已过诉讼时效，没有法律依据，原审法院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、陈锦潘、誉满公司应于判决发生法律效力之日起十日内协助赖汉花办理位于佛山市南海区桂城街道三山港区西江居委会（土名）“新基贝”的土地【证号：国用（2012）0113548）权利人变更登记至赖汉花名下的手续；二、驳回赖汉花的其他诉讼请求；三、驳回陈锦潘的全部反诉请求。一审适用普通程序结案，案件本诉受理费全额收取100元，财产保全费5000元，合计5100元，由陈锦潘负担；反诉受理费减半收取2900元，由陈锦潘负担。
上诉人陈锦潘提起上诉称：（一）赖汉花自始存在恶意违约的行为，怠于履行合同约定的各项义务，陈锦潘有权解除《房产买卖定金协议书》。根据《房产买卖定金协议书》，赖汉花应当于2007年10月12日向陈锦潘支付定金300000元，并于涉案房产补地价当天支付910000元作为补地价款及交际关系费用，这是作为预约性质的房产买卖定金协议书》对双方前期义务的基本约定，也是双方是否继续签订正式商品房买卖合同的基本前提。然而，自陈锦潘与赖汉花签订《房产买卖定金协议书》至本案诉争前，历时七年，赖汉花连最基本的定金都未曾向陈锦潘支付，而是通过误解《房产买卖定金协议书》约定的说法或无法送达定金催收函等方式一再蒙骗法院和陈锦潘。事实上，陈锦潘的地址在《房产买卖定金协议书》中有明确记载，陈锦潘的账号也一直没有变更。赖汉花的行为已经违反《房产买卖定金协议书》的约定，构成严重违约。原审判决对上诉事实的认定有误，应当予以纠正。（二）赖汉花不符合不安抗辩权的行使要件，不能主张拖延支付定金。本案中，赖汉花一方面主张一直催告陈锦潘收取定金款项，另一方面，庭审中又因陈锦潘另行处分涉案土地主张不安抗辩权进而拖延支付定金，这是不切实履行《房产买卖定金协议书》的真实反映，藉此达到免费霸占涉案房产的目的。事实上，正因赖汉花一再拖延履行自身义务，导致陈锦潘一直收不回首期款，陈锦潘才迫不得已另行处置涉案房产。而涉案房产的抵押事宜在赖汉花应当交付定金的期间赖汉花根本不知悉，陈锦潘也并没有向其告知。涉案房产的担保债权也仅约1000000元，与赖汉花应当向陈锦潘支付的首期房款大致相抵。换言之，当时只要赖汉花有履行协议的意愿，积极支付房款，上述债务根本可以足额抵消。相反，自双方签订《房产买卖定金协议书》以来，陈锦潘便暂时将涉案房屋交付给赖汉花使用至今达7年，赖汉花根本不存在不安抗辩的理由。赖汉花的上述违约行为导致《房产买卖定金协议书》已经无法继续履行，陈锦潘有权单方解除《房产买卖定金协议书》。（三）《房产买卖定金协议书》为陈锦潘与赖汉花双方意思自治的约定，一、二审法院在事实认定以及法律适用上不应当违反当事人的意思自治。陈锦潘与赖汉花签订的是《房产买卖定金协议书》而非《商品房买卖合同》就是因为双方各有顾虑和想法。首先，双方并不确定涉案房屋的交易、办证是否顺利；其次，双方仅达成买卖的预约，并不存在必然买或必然卖的合意表示，故双方才在《房产买卖定金协议书》中约定初步的合意，并允许任何一方按约定承担违约责任后单方面解除合同。关于《房产买卖定金协议书》的性质，发生法律效力的判决将其等同于商品房买卖合同，认定过于草率。《房产买卖定金协议书》作为预约性质的从合同，所起的仅为担保作用，在无其他特别约定的条件下仅适用定金罚则。并且《房产买卖定金协议书》约定房屋款项的支付时间是签订正式的商品房买卖合同，并明确记载因个人意愿中途不予出售涉案房屋的处理办法，但没有约定何时签订商品房买卖合同，故该协议为双方初步磋商形成的预约买卖的意向，是一份定金协议，不应当认定其为本约性质的商品房买卖合同。即使陈锦潘因其个人原因停止出售涉案房屋，并不违反约定，应当认定为有效行为。综上，请求判令：（一）解除双方签订的《房屋买卖定金协议》；（二）赖汉花立即清理涉案房屋，恢复原状（毛坯状态）；（三）赖汉花搬离并返还、交付涉案房屋；（四）本案一、二审诉讼费用均由赖汉花承担。
被上诉人赖汉花答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告誉满公司未提交答辩意见。
上诉人陈锦潘在二审期间向本院提交了如下证据：
证据1.佛山市南海区三山港经济开发区房地产公司出具的《证明》；
证据2.佛山市南海区三山港经济开发区房地产公司开具的《收据》；
证据3.《税收转账专用完税证》十张。
证据1至证据3拟证明陈锦潘已代佛山市南海区三山港经济开发区房地产公司办理支付土地证契税11984元、企业所得税371292元以及涉案土地由佛山市南海区三山港经济开发区房地产公司过户至陈锦潘名下所发生的税费500305元。
被上诉人赖汉花对上述证据的真实性无异议，但其认为陈锦潘的该举证已超过举证期限，不应被采信，且该税费收据均是土地使用权变更登记的费用，包括在《房产买卖定金协议书》约定的补地价款及交际关系费之内，并非陈锦潘在二审庭审中所称的房屋过户费用。
原审被告誉满公司未发表质证意见。
经审查，赖汉花对陈锦潘提交的证据1至证据3的真实性无异议，本院予以确认。
本院对原审查明的事实予以确认。
本院另查明：《房产买卖定金协议书》第4条约定：“乙方（赖汉花）负责一切房屋过户费用，办理土地证要缴纳的征地税费乙方（赖汉花）要第一时间交给甲方（陈锦潘）或丙方办理”。
赖汉花在（2011）佛中法民一终字第555号案于2010年9月29日一审开庭时答辩称：陈锦潘长期有意拖延办理产权过户手续，并背着赖汉花联系其他客户联合开发涉讼房屋。
陈锦潘、赖汉花在一审庭审中确认《房产买卖定金协议书》第3条约定的“房产土地买卖合同”指的是在房管部门办理过户时签订的广东省房地产买卖合同。
陈锦潘在二审庭审中称涉案土地现登记于誉满公司名下。
双方在二审庭审中确认赖汉花提供的中国农业银行交易回单上转入账户户名“杨钧仪”系双方《房产买卖定金协议书》的中介代理方佛山市南海区铚域房地产中介服务部的员工。
2012年3月27日，佛山市南海区三山港经济开发区房地产公司缴纳了涉案土地的土地使用权补办出让契税。2012年10月12日，佛山市南海区三山港经济开发区房地产公司缴纳了土地使用税、转让土地使用权营业税、产权转移书据印花税、土地增值税等。2012年12月28日，佛山市南海区三山港经济开发区房地产公司向誉满公司开具了项目为“税金”的收据，金额为37129192元。
佛山市南海区三山港经济开发区房地产公司于2012年9月6日出具《证明》，称该公司对涉案土地过户到陈锦潘名下没有异议，过户中产生的一切税费全部由陈锦潘承担。
本院认为：因陈锦潘系香港特别行政区居民，故本案属于涉港合同纠纷。因本案所涉合同约定买卖的不动产系在广东省佛山市南海区，故原审法院及本院对本案具有管辖权，且应适用内地的法律解决本案纠纷。陈锦潘和赖汉花签订的《房产买卖定金协议书》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。综合上诉人陈锦潘的上诉请求、上诉理由和被上诉人赖汉花的答辩意见，本案二审的争议焦点为：一是《房产买卖定金协议书》的性质；二是陈锦潘是否有权解除《房产买卖定金协议书》；三是陈锦潘是否应协助赖汉花将涉案土地的权利人变更至赖汉花名下。
关于《房产买卖定金协议书》的性质问题。虽然《房产买卖定金协议书》的名称并非房屋买卖合同，但该协议对买卖的标的物的名称、成交价款、支付方式、税费及其他费用承担、房产交接方式、违约责任、中介费的支付等事项进行了明确约定，已具备了房屋买卖合同的形式要件和基本内容，发生法律效力的（2011）佛中法民一终字第555号民事判决亦认定其为房屋买卖合同，本院迳予确认，陈锦潘关于《房产买卖定金协议书》并非房屋买卖合同的上诉主张不成立，本院不予支持。
关于陈锦潘是否有权解除《房产买卖定金协议书》的问题。陈锦潘上诉主张赖汉花存在未支付定金、未足额支付补地价款和交际关系费以及未支付涉案土地过户税费的违约行为，其有权解除合同。首先，关于定金支付问题，赖汉花提供的中国农业银行交易回单显示，其在双方签订《房产买卖定金协议书》当天即2007年10月12日向双方的中介代理方佛山市南海区铚域房地产中介服务部的员工杨钧仪支付了300000元，陈锦潘在2010年1月16日向赖汉花开具的《收据》中亦确认赖汉花已支付了定金，故赖汉花不存在未支付定金的违约行为。其次，关于补地价款及交际关系费的问题，赖汉花确实尚未按照《房产买卖定金协议书》约定足额支付该费用，但赖汉花的行为并不构成根本违约。一是已经发生法律效力的（2011）佛中法民一终字第555号民事判决认定赖汉花未足额支付补地价款及交际关系费的行为未导致合同目的不能实现，不构成根本违约；二是即使赖汉花支付该补地价款及交际费的义务已至履行期，但在2010年7月陈锦潘诉赖汉花房屋买卖合同纠纷一案中，赖汉花在诉讼中表示陈锦潘有意毁约，长期有意拖延办理产权过户手续，并联系其他客户联合开发涉讼房屋，而陈锦潘在该案审理过程中通过虚假诉讼把案涉土地过户至誉满公司名下的行为也证实了陈锦潘存在直接转移财产的行为，且至本案二审庭审陈锦潘确认涉案土地仍登记在誉满公司名下，可见陈锦潘的行为已经使得其有不能为对待给付的危险，将导致赖汉花合同交易目的不能实现。在陈锦潘丧失或可能丧失履行债务能力情况下，赖汉花未支付剩余的补地价款和交际关系费予陈锦潘，符合合同法第六十八规定的不安抗辩权的行使要件，故赖汉花的行为并不构成违约。此外，陈锦潘在诉讼中明确拒绝收取剩余款项，亦充分证明赖汉花未支付剩余款项的行为不构成违约。因此，陈锦潘无权解除本案双方之间的合同，故本院对其关于解除《房产买卖定金协议书》的上诉请求不予支持，相应的，对其主张赖汉花返还涉案房屋等上诉请求亦不予支持。最后，关于支付涉案土地过户发生的税费问题。一是陈锦潘在二审提供有关完税证据称，该税费是以佛山市南海区三山港经济开发区房地产公司的名义缴纳的将涉案土地从该公司过户至陈锦潘名下所发生的税费，而对于该费用是否属于《房产买卖定金协议书》第4条约定的办理土地证要缴纳的征地税费双方当事人存在争议；二是即使该费用属于协议约定赖汉花应当承担的税费，但协议仅约定赖汉花要将办理土地证要缴纳的征地税费“第一时间”交给陈锦潘，并未明确约定履行的时间。而该费用是产生于佛山市南海区三山港经济开发区房地产公司和陈锦潘之间，赖汉花无从知晓上述费用发生情况，陈锦潘并未提供证据证明其曾通知赖汉花要求支付上述税费而赖汉花拒绝支付。因此，陈锦潘以赖汉花未支付上述税费为由主张解除合同缺乏理据，本院不予支持。综合上述几点，陈锦潘主张其有权解除合同缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于陈锦潘是否应协助赖汉花将涉案土地的权利人变更至赖汉花名下的问题。因涉案土地的登记情况已发生变化，原审法院结合合同已付款情况、行政部门答复的办理程序等因素，对双方履行合同的次序和内容进行了明确，且因陈锦潘和誉满公司在一审诉讼中明确表示不同意办理案涉土地登记回转至陈锦潘名下的手续，陈锦潘亦不同意接收剩余款项，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”的规定，认定陈锦潘协助办理案涉土地过户手续的条件已经成就，处理正确，本院予以维持，陈锦潘应当按照原审判决所确定的履行顺序履行其相应义务，协助赖汉花将涉案土地的权利人变更至赖汉花名下。
综上，陈锦潘的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人陈锦潘负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
代理审判员 郑正坚
代理审判员 吴媛媛
二〇一六年三月三十日
书 记 员 梁启星