江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)苏执异20号
案外人：钱云。
申请执行人：孟杰飞。
委托代理人：李建群，北京市炜衡(南通)律师事务所律师。
被执行人：南通盈丰房地产投资发展有限公司，住所地江苏省南通市。
法定代表人：曹聪，该××董事长。
委托代理人：廖坤，江苏××律师事务所律师。
被执行人：上海丰业房地产开发经营有限公司，住所地上海市。
法定代表人：曹晓冬，该××董事长。
委托代理人：廖坤，江苏××律师事务所律师。
被执行人：曹聪。
委托代理人：廖坤，江苏××律师事务所律师。
案外人钱云因孟杰飞与南通盈丰房地产投资发展有限公司（以下简称盈丰公司）、上海丰业房地产开发经营有限公司（以下简称丰业公司）、曹聪合作开发房地产合同纠纷一案，不服本院（2015）苏执字第00011号执行裁定书及（2015）苏执字第00011-3号协助执行通知书，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2016年11月8日举行了听证。案外人钱云、申请执行人的委托代理人李建群、被执行人盈丰公司、丰业公司、曹聪的共同委托代理人廖坤参加了听证，并提交了书面意见。本案现已审查终结。
本院经审查查明：孟杰飞与南通盈丰房地产投资发展有限公司（以下简称盈丰公司）、上海丰业房地产开发经营有限公司（以下简称丰业公司）、曹聪合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2013年11月21日作出(2012)苏民初字第0014号民事调解书，确认以下调解协议：一、原告同意按年利率11%与被告结算全部占用资金的损失，按目前尚欠本金4768万元计算，截至2013年10月31日，损失共计人民币93390246元，本金与损失合计为人民币141070246元整（大写人民币壹亿肆仟壹佰零柒万零贰佰肆拾陆元整）。二、被告支付给原告的上述全部损失（包括将来发生的）为原告税后的净得数额，由被告承担本应由原告自行缴纳的税费（即该项税费已由被告代扣代缴）。三、被告承诺的还款时间为：1、第一期：2014年1月25日前偿还3500万元，如被告不能按期还款，金额达500万元(含500万元)，则对超过500万元的部分，被告按三倍补偿原告损失，且应在2014年3月15日前还清该期欠付款项；2、第二期：2014年3月15日前偿还35535123元；3、第三期：2014年12月30日前偿还协议第一条约定总款项的另50%计人民币70535123元及该款项自2014年3月16日起至实际还款日止的占用资金损失，按年利率11%计算。4、如果被告在第二、三期还款时间内未足额还款（含第一期未还部分），则被告应按未还款部分的三倍补偿原告的损失(扣除已计算三倍损失的部分)。原告即依据本调解书申请法院强制执行被告的财产，届时被告无权提出降低赔偿损失比例的请求。被告上述全部款项应根据原告书面指定的银行卡号汇入，届时以原告书面或信息提供为准。四、被告以其开发建设的尚海城项目中抵押给华融资产管理公司上海分公司的全部未销售房产中的余额部分（含土地使用权）再行抵押给原告，作为被告承诺还款的保证。原告在签订本协议后十日内，办理好法院解除对被告尚海城项目项下所有房屋的查封，原告与被告到南通市房地产交易中心及国土资源局办理好抵押登记手续。在该项抵押中，上海华融公司为第一顺序抵押权人，原告为第二顺序抵押权人。除上述抵押担保外，被告的股东之一上海丰业房地产开发经营有限公司和被告法定代表人曹聪也为本协议的履行承担连带保证责任。五、为监督被告通过销售解封的房产并按不少于销售房款的40%比例还款，被告与原告在南通市的银行设立一个特定账户，由原告和被告各掌握一枚印鉴，被告销售所得全部房款的40%无论现金还是转账都应打入该账户；对超出原告应得的40%以外的售房款，被告可自主支配使用，原告必须根据房屋销售的情况及时办理房屋抵押的注销手续，如被告以售房款之外的其它方式向原告还款的，则原告应在收到款项之日的2个工作日内办理相应房屋的抵押注销手续。另外，被告每天销售房产并上网登记的实时情况应及时提供给原告，原告届时委派一个专人到被告处采集数据资料，被告应当积极配合。但是，被告不得以房产销售不畅而作为其不按本协议约定期限履行还款义务的理由。被告不按本条约定履行义务的，原告可申请法院强制执行。被告应偿还的款项全部结清后，原告应配合被告办理银行印鉴变更手续，原告不再监控、管理该帐户。六、案件受理费1305712元减半收取652856元，诉讼保全费5000元，合计657856元，由原、被告各负担328928元，被告应负担部分在其最后支付还款时一并支付给原告。七、本协议为双方处理纠纷的最终协议，对双方具有法律约束力。本协议经各方签字或盖章后生效。对本协议未作约定或表述的，原告在本案中的其他诉求，一并予以放弃，双方无其他争议。如被告不履行本协议约定的任一条款，原告均有权申请法院强制执行当期剩余款项。
因被执行人未依法履行义务，孟杰飞于2015年3月27日向本院申请强制执行，申请执行金额为20593.4297万元。本院于2015年3月30日立案执行。执行中，依申请执行人孟杰飞的申请，本院于2015年11月17日作出（2015）苏执字第00011号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人盈丰公司、丰业公司和曹聪的银行存款20593.4297万元或查封、扣押其等值的财产，并于2016年1月29日作出（2015）苏执字第00011-3号协助执行通知书，要求上海市长宁区房地产交易中心协助查封被执行人丰业公司名下位于上海市徐汇区宛平南路388弄1号401室、上海市长宁区安化路525号201室、安化路533号底层、安化路535号501室房产。
案外人钱云向本院提出异议称，安化路535号501室已于2013年1月30日以总价300万元的价格出售给她，并签订了上海市商品房出售合同，而且其已付清房款，丰业公司也出具了收据。具体付款时间为：2013年1月30日付款120万元，2013年5月14日付款80万元，2013年7月16日付款100万元。由于该房屋存在抵押，其与丰业公司约定，等抵押撤销后再办理房产证。2013年8月，其已进户装修。故请求本院停止对安化路535号501室的强制执行。
听证过程中，申请执行人孟杰飞辩称：异议人的异议不符合事实，其所称已向丰业公司购买该房屋，是虚假的。该房无论是在法院查封时查询的情况，还是法院查封后到评估相当长一段时间内，钱云和丰业公司都没有提供该房已经销售的事实。而且该套房产如果是在银行抵押期间，丰业公司更加不能出售该房产。
被执行人丰业公司辩称：第一，案涉安化路535号501室，丰业公司于2013年1月30日已销售给案外人钱云，且分三次收到案外人钱云支持的购房款现金300万元整，并出具了相应收款收据。案外人钱云向贵院出具的相关销售合同及收款收据均系真实的。第二，申请执行人对销售合同及收款收据的真实性不予认可，理由为相关证据均系丰业公司单方制作。可是，该案中丰业公司并非权利人，且如案涉501室被执行，实际上是减少丰业公司债务，故丰业公司是作出了对其自身不利的陈述，可信度更高。在没有其他证据的情况下，直接以怀疑或存在可疑即否定书证效力，没有法律依据。第三，案涉501室在销售给案外人钱云时，上设抵押权。抵押权人为中国工商银行长宁支行，期限自2011年12月15日至2014年12月14日。案涉501室在销售给案外人钱云时已告知相关抵押权人，因当时是现房，故不存在预售许可证问题。案涉501室目前没有抵押权，之前的抵押权在2016年1月27日已经撤销。综上，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，钱云已支付全部价款并实际占有涉案房产，虽未办理过户登记手续，但其对此没有过错，故法院不能查封。
钱云在听证过程中向法庭提交上海市商品房出售合同一份，丰业公司盖章的交款收据三张，证明其已出全款购买案涉501室。申请执行人对该两份证据的真实性、合法性提出异议，认为该两份证据都是丰业公司自己制作的，且三份收款收据没有相应的银行付款凭证，不具有客观性。钱云夫妇和曹聪是老乡，为曹聪工作，其提出的证据真实性存疑。被执行人丰业公司对异议人提供的证据真实性、合法性、关联系不持异议。
钱云在庭后向合议庭提交上海市家庭居室装饰装修施工合同示范文本复印件1份、工程结算单复印件1份、银行账号汇总表复印件1份、预收款收据复印件5张、收据复印件2张、佳园装潢质量保证书复印件1份、家庭居室装饰装修施工示范合同其他约定复印件1份、弱电智能化系统工程合同复印件1份、居室平面设计图复印件33份、室内照片复印件12份、结婚证复印件1份，以证明其已经实际占有案涉501室。
本院另查明，在听证过程中，钱云陈述案涉501室系2013年夏天开始装修，在其向法院提交的情况说明中表述“本人于2013年8月已进户装修”，其提交的上海市家庭居室装饰装修施工合同示范文本复印件及工程结算单等证据则显示案涉501室系2013年2月25日开工装修，2013年5月1日工程竣工。此外，根据听证过程中钱云自述，其丈夫的姐姐系丰业公司原董事长及本案另一被执行人曹聪的前妻，且其丈夫在丰业公司做项目经理，其购买案涉501室的部分款项系向其丈夫的姐姐借款，但没有欠条，目前亦没有偿还。
本院归纳本案的争议焦点为案外人钱云是否有权以涉案房屋已经出售给她为由请求法院停止执行该涉案房屋。
本院认为，首先，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，钱云虽然主张其已经支付了全部购房款，但仅能出具丰业公司的收据，无银行取款凭证等其他证据予以佐证，其对购房款项的来源亦无充分合理的解释。且其丈夫的姐姐系本案被执行人曹聪（丰业公司董事长）的前妻，其与本案被执行人存在一定关联关系，其所提供的证据证明力较弱，无法充分证明其已经全额支付了案涉房屋购房款。
其次，钱云主张其未能及时办理过户登记手续的原因系案涉501室上面有抵押，故与丰业公司约定待抵押解除后再行办理。然而，根据《物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，案外人钱云和被执行人丰业公司均未向法院举证证明其转让抵押房屋已经得到了抵押权人的同意，不宜认定异议人符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一法定条件。
综上，案外人钱云的主张没有事实和法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条之规定，裁定如下：
驳回案外人钱云的执行异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 朱 嵘
助理审判员 唐志容
代理审判员 程 洁
二〇一六年十一月二十五日
书 记 员 仇平梅