北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
2015年朝民初字第64411号
原告（反诉被告）：美高美（北京）餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区劲松南路1号1号楼203室。
法定代表人：林自成，总经理。
委托诉讼代理人：刘少彬，北京市富华邦律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京广睿商务服务有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡高碑店村民俗文化街×号。
法定代表人：吴梦昕，经理。
委托诉讼代理人：马嘉，北京市中友律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁京，男，1966年7月5日出生，汉族，该公司员工，住该公司宿舍。
原告（反诉被告）美高美（北京）餐饮管理有限公司（简称原告）与被告（反诉原告）北京广睿商务服务有限公司（简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘少彬，被告的委托诉讼代理人马嘉、丁京均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：要求解除双方于2014年9月28日签订的《租赁合同》，并要求被告退还我押金211960元，赔偿我餐厅装修款750000元、购买厨具餐具桌椅等款项890000元、建造冷库的费用200000元。事实理由：2013年11月26日，我和北京市润坤投资管理有限公司（简称润坤公司）签订租赁合同，约定我向其承租位于北京市朝阳区高碑店小郊亭×号主楼负一层（简称涉案房屋）作为员工餐厅，合同期限自2013年11月20日至2023年11月19日，租期10年。2014年2月12日，我方与润坤公司签订补充协议，约定承租面积增加。2014年9月28日，我方和润坤公司及被告共同签署变更协议，约定我方和被告重新签订租赁合同，润坤公司将其合同权利概括转让给了被告。合同签订后，我依约严格履行了己方义务，及时支付了租金和押金，并征得被告同意投入资金对涉案房屋进行了装修。在合同履行过程中，因涉案房屋自身的问题，导致我无法办理卫生许可证，也无法将注册地址迁到涉案房屋中，因此我拒绝向被告继续支付租金并无奈停止了经营。我认为这些责任应当由被告承担，故诉至法院，望判如所请。
被告辩称并反诉称，涉案房屋是可以办理卫生许可证的，我方仅是负有协助原告办理卫生许可证的义务，并不是直接为其办理相关证照。涉案房屋是高碑店乡集体土地上建设的房屋，里面有多家公司进行了注册。原告在合同签订后，每期租金的交纳均存在迟延，构成违约。原告所述的不能办理营业执照和卫生许可证的理由并不能成为其拒绝交纳租金的合理理由。我方认为原告是自身经营出现了问题才违约拒交租金的。合同约定的押金在这种情况是不予退还的。此外，对于其装修、家具等费用支出，按照合同约定，未附和到房屋的部分由其自行拆除，已经附和的部分可以折价，因此不同意赔偿其桌椅等物品的购置费用。对于原告的违约行为，我方提出反诉，要求确认双方《租赁合同》于2016年1月28日解除，并要求原告补交房屋租金644098.31元；同时要求原告向我方支付逾期支付租金的滞纳金714295元，支付解除合同违约金213918元；要求原告退还我方垫付的客户餐卡预收款46617.90元；要求原告支付我方对涉案房屋内装修的拆装费50000元。
原告对反诉辩称，拆装费是被告自己决定支出的，和我方无关。我方没有违约，是被告无法给我办理卫生许可证违约在先，我方因此不缴纳租金，不应当由我方负担违约金和滞纳金。被告所述已经办理的营业执照和卫生许可证都是为地上房屋办理的，而涉案房屋是地下室，无法办理相关证照。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月28日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告向被告承租涉案房屋用于开办员工餐厅，租赁面积共计1176平方米，包括员工餐厅1076平方米，高职餐厅100平方米；租赁期限自2013年11月20日至2023年11月19日共10年，押金为131960元，须在2014年3月1日前支付；租金三个月一付，标准为员工餐厅1.7元/平方米/天，高职餐厅1元/平方米/天；原告须在2014年3月1日前支付三个月的租金共计197940元，并须在2013年11月27日前支付定金80000元；免租期限为2013年11月20日至2014年3月1日；2014年3月1日至2014年7月1日期间，大厦出租率在50%-75%之间，按照50%收取月租金，大厦出租率在75%-90%之间，按照75%收取月租金，大厦出租率在90%以上，按照100%交纳月租金；被告迟延交付房屋超过20日或不履行约定的维修义务致使原告无法正常使用房屋的，原告可以解除合同并要求被告支付相当于押金数额的违约金；原告迟延支付租金达15日或未经被告同意擅自拆改变动房屋主体结构等行为的，被告有权解除合同，且押金、租金不予退还。同日，双方还签署《补充协议》，约定将员工餐厅的租赁面积扩大103平方米，租金单价1.7元/平方米/天。上述合同签订前，2013年11月，涉案房屋即已交给原告占有使用。原告投入资金对涉案房屋进行了装修并购置了相应物品，于2014年5月20日开始经营员工餐厅。2015年10月10日，原告停止餐厅经营。在整个租赁期间，原告交纳了租金及押金合计923790元。2016年4月1日，原告将涉案房屋内可移动的物品搬走，并将涉案房屋交还被告。此后，被告将涉案房屋另租他人使用。
另查，涉案房屋所在的润坤大厦系案外人北京鼎奇隆华膳园温泉饭店有限公司（简称鼎奇隆华膳园公司）、北京市润坤投资管理有限公司（简称润坤公司）通过与北京广通中金投资管理有限公司（简称广通中金公司）及被告四方签订《变更合伙协议》，将经营租赁权和物业管理权转让给广通中金公司。协议签订日期为2014年9月15日。该房屋至今未取得规划审批手续。被告和广通中金公司之间订立有《房屋租赁合同》，约定被告向广通中金公司承租润坤大厦，用于办公和商业，租赁期间为2014年8月26日至2029年8月25日。在与被告订立《租赁合同》前，原告曾就涉案房屋的租赁问题于2013年11月26日与润坤公司签订过租赁合同及补充协议，约定内容与前述《租赁合同》一致。2014年9月28日，润坤公司和原告、被告共同签署《变更合同协议》，约定润坤公司将合同权利义务转让给被告，并由被告和原告重新签订租赁合同。
庭审中，原告主张其无法在涉案房屋办理卫生许可证并将其注册地迁至涉案房屋，据此其拒绝向被告继续支付租金。原告认为双方《租赁合同》应当解除，并由被告承担其装修、购置物品等费用支出的损失。被告则认为原告主张拒交租金的依据不充分，应当补足租金并承担未交纳租金所产生的违约责任，同时认为双方《租赁合同》已经在其第一次应诉时2016年1月28日即告解除。针对所主张的装修费用支出，原告向本院提交了装修合同、装修款付款凭证，显示原告支出了装修费用698000元。针对所主张的购买厨具餐具桌椅等款项，原告向本院提交了厨房设备安装合同及相关付款凭证，显示原告为购置厨房设施设备支出费用514000元。针对所主张的建造冷库的费用支出，原告向本院提交了付款凭证及相应设备清单，显示原告为建造冷库支出200000元。经本院询问，双方对原告留存在涉案房屋内装修价值不申请评估。针对所购置的厨具用品，原告称其搬出了货架、桌椅等可移动物品，但对于烟机、灶台、烤箱、热水器、洗碗机等无法移动的物品，则均留存在涉案房屋内，且此后被被告继续使用。另，被告称原告在经营餐厅期间，曾对大厦内其他办公人员预收取了就餐费用，原告停止经营后，被告负责向相关办公人员返还了该部分费用，数额共计46617.90元。原告对该数额予以认可。
现原告起诉，以涉案房屋无法办理卫生许可证等经营证照为由，要求解除《租赁合同》并要求被告赔偿其为经营餐厅所支出的装修、购置物品等费用，同时要求被告返还其押金211960元。被告认可《租赁合同》无法继续履行，但否认原告享有合同解除权，并认为原告应当承担因拖欠租金而产生的补交和违约责任，同时认为原告所交纳的押金数额为131960元，且依照合同约定不应当退还，据此提出反诉，除主张上述权利外，还要求原告返还其代为返还的预收款46617.90元，并要求原告赔偿其拆装涉案房屋内原有装修的费用50000元。原告对此不予认可，认为预收款应当从押金中扣减，并认为装修拆装费并未实际发生且其无责任负担。针对各自主张的押金数额，双方均未能提供充分证据佐证。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉案房屋所在的润坤大厦并未取得相应的规划审批手续，故原告与被告就涉案房屋的租赁问题所订立之《租赁合同》应属无效。针对涉案房屋本身的情况，双方均应在合同订立时审慎注意并妥善规避风险，但双方仍对此订立了合同并实际履行，由此产生的损失，系双方共同过错所致，应当共同分担。
被告将涉案房屋交付原告后，原告投入资金对涉案房屋进行装修并添置了厨具等物品，虽然在交接房屋的过程中，原告搬走了相应可移动物品，但仍然留存了部分装修及厨具用品附加于涉案房屋内，该部分损失应当由双方分担，考虑到双方均未申请该部分价值的评估，本院结合原告所提交证据显示情况及双方合同约定及实际履行情况酌情予以认定。对于原告向被告交纳的押金，被告应予一并返还，具体数额，因双方存在争议且均无直接证据佐证，本院结合现有证据判定。
对于被告反诉原告违约金及滞纳金之请求，因合同无效，本院不予支持。对于被告反诉原告房屋租金之请求，因合同无效，本院不予支持,但原告占用被告的房屋，应当支付相应使用费，具体数额，本院结合合同约定租金标准、原告使用房屋的具体情况酌情判定。对于被告反诉原告房屋装修拆装费之请求，于法无据，本院不予支持。对于被告反诉原告其垫付的餐费预收款之请求，该费用系被告为解决原告停业所带来的纠纷而支付，且原告对数额予以认可，原告应予以返还，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）美高美（北京）餐饮管理有限公司与被告（反诉原告）北京广睿商务服务有限公司于二〇一四年九月二十八日签订之《租赁合同》无效；
二、被告（反诉原告）北京广睿商务服务有限公司于本判决生效后七日内，返还原告（反诉被告）美高美（北京）餐饮管理有限公司押金十三万一千九百六十元；
三、被告（反诉原告）北京广睿商务服务有限公司于本判决生效后七日内，支付原告（反诉被告）美高美（北京）餐饮管理有限公司装修等经济损失六十四元；
四、原告（反诉被告）美高美（北京）餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内，支付被告（反诉原告）北京广睿商务服务有限公司房屋使用费四十六万元；
五、原告（反诉被告）美高美（北京）餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内，返还被告（反诉原告）北京广睿商务服务有限公司垫付的餐费预收款四万六千六百一十七元九角；
六、驳回原告（反诉被告）美高美（北京）餐饮管理有限公司的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）北京广睿商务服务有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费65837元，由原告（反诉被告）美高美（北京）餐饮管理有限公司负担（已交纳11608元，余款于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费32918元，由被告（反诉原告）北京广睿商务服务有限公司负担（已交纳11608元，余款于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 李 刚
人民陪审员 洪 光
人民陪审员 杜月霞
二〇一七年十月二十四日
书 记 员 张君斓