内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)内08民再59号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）:ＸＸＸ，女，汉族，1971年8月15日出生，个体工商户，户籍地内蒙古巴彦淖尔市临河区，现住内蒙古巴彦淖尔市临河区。
委托诉讼代理人：郭洪飚，上海骏丰律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：杨战，男，汉族，1954年4月3日出生，现住内蒙古巴彦淖尔市临河区。
委托诉讼代理人：王金光，巴彦淖尔市恒远商贸有限公司员工。
委托诉讼代理人：杨志军（系杨战之子），男，汉族，1974年3月17日出生，现住内蒙古巴彦淖尔市临河区。
再审申请人ＸＸＸ因与被申请人杨战房屋租赁合同纠纷一案，临河区人民法院于2015年8月12日作出（2015）临民初字第3737号民事判决，该判决书送达后，ＸＸＸ不服，向本院提起上诉，本院于2016年2月4日作出（2015）巴民一终字第861号民事判决。该判决生效后，ＸＸＸ不服，向本院申请再审，本院于2016年6月23日作出（2016）内08民申60号民事裁定，本案由本院再审。本院于2016年8月24日依法组成合议庭，并于2016年10月24日公开开庭审理了此案。再审申请人ＸＸＸ的委托诉讼代理人郭洪飚，被申请人杨战的委托诉讼代理人王金光、杨志军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
临河区人民法院一审查明的事实，2013年4月1日，杨战、ＸＸＸ签订“百富门租房合同”一份，约定杨战将其购买的位于巴彦淖尔市临河区绿都新村商业楼出租给ＸＸＸ从事酒店经营，租赁期限为2013年4月1日至2021年4月1日，年租金400万元，租金支付时间为每年4月1日至10月1日支付200万元，10月1日至次年4月1日再支付200万元，同时约定ＸＸＸ不能按期交回租金，按3%的滞纳金给杨战补偿等内容。合同签订后至今，ＸＸＸ一直在租赁房屋内从事酒店经营，2013年12月31日，ＸＸＸ向杨战作出书面还款计划，承诺从2014年起每年房租支付时间为2015年5月底支付100万元，10月底前支付100万元，次年1月底支付100万元，次年3月20日支付100万元。约定的第一笔100万元房租2015年5月底到期后，ＸＸＸ至今未向杨战支付。另查明，双方曾于2011年3月19日签订合作协议一份，约定杨战与ＸＸＸ投入分别30%和70%股份共同经营位于杨战的巴彦淖尔市临河区绿都新村商业楼即百富门宴会中心，该合作协议签订后ＸＸＸ对租赁房屋进行了装修并投入使用。2013年4月1日，双方签订“百富门租房合同”中约定了杨战重新将百富门宴会中心租给ＸＸＸ单独经营，自双方签字生效后百富门的一切经营活动都与杨战无关的内容，双方终止了合作关系。2014年8月27日，巴彦淖尔市中级人民法院作出（2014）巴执字第5号执行裁定，裁定查封、拍卖本案租赁房屋。随后，杨战向巴彦淖尔市中级人民法院提起第三人撤销之诉，2015年1月23日，巴彦淖尔市中级人民法院作出（2014）巴民二初字第6号民事裁定，裁定驳回杨战的起诉。杨战不服裁定，向内蒙古高级人民法院提起上诉，2015年4月14日，内蒙古高级人民法院作出（2015）内民一终字第00056号民事裁定，撤销了巴彦淖尔市中级人民法院（2014）巴民二初字第6号民事裁定，指令巴彦淖尔市中级人民法院审理。又查明，庭审后，杨战不要求ＸＸＸ在本案中支付迟延履行违约金3万元，但保留该项诉求另案主张的权利。
临河区人民法院一审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方签订的房屋租赁合同以及ＸＸＸ作出的书面还款承诺系双方真实意思表示，租赁合同合法有效，应受法律保护。杨战已履行了出租人交付房屋的合同义务，ＸＸＸ应依照合同约定按时履行支付房屋租金的合同义务，长期拖欠侵害了杨战的合法利益，杨战诉求ＸＸＸ支付房屋租金应予支持。ＸＸＸ提出其对租赁房屋进行了大量装修投资，租赁期满后租赁物归还杨战，是先履行合同义务的抗辩主张。因双方的合作协议与本案的房屋租赁合同并非同一法律关系，双方的合作协议不属本案调整范围，且双方已协议终止了合作协议，因此其抗辩主张不能成立。ＸＸＸ提出租赁房屋已被巴彦淖尔市中级人民法院作出的（2014）巴执字第5号执行裁定查封，自己的利益可能受到损失，拒付租金属行使不安抗辩权，但该抗辩主张的事实不符合《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的不安抗辩权的构成要件，且内蒙古高级人民法院已指令巴彦淖尔市中级人民法院审理杨战提起的第三人撤销之诉，同时巴彦淖尔市中级人民法院对租赁房屋的查封并未影响ＸＸＸ的正常经营活动，因此其抗辩理由不能成立。依照《中华人民共和合同法》第八条、第一百零七条、第二百零一十二条、第二百二十六条的规定，判决：ＸＸＸ于本判决生效后三日内支付杨战2015年5月31日之前的房屋租金100万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14070元，退还原告杨战7035元，由原告杨战负担210元，由被告ＸＸＸ负担6825元；财产保全费3520元，由被告ＸＸＸ负担。
ＸＸＸ不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、一审遗漏案件核心证据。案涉租赁物并未办理产权登记。涉案租赁物已于2013年6月7日被法院判决承担抵押担保责任，租赁物被查封导致无法办理产权登记，并面临马上被拍卖或者抵押的法律后果。2、一审判决说理错误。涉案合同是由双方之前签订的《合作协议》变更而来，一审判决认定《合作协议》与本案租赁关系无关是错误的。一审法院回避了如果涉案租赁物被拍卖或者抵押给上诉人造成的损失。一审法院判决上诉人ＸＸＸ不享有不安抗辩权无依据无说理。3、原审适用法律错误。上诉人ＸＸＸ享有不安抗辩权，否则上诉人ＸＸＸ装修投入将得不到赔偿。4、本案程序错误。原审判决中“原告保留该项诉求另案主张的权利”无法律依据。5、一审判决错误，使上诉人ＸＸＸ多承担了33.3万元的房租。按照租房合同约定的租金标准和期间计算，2015年5月31日之前的租金100万元计算错误。请求发回重审或者依法改判。
杨战庭审答辩称，1、租赁房屋所有权为杨战，上诉人ＸＸＸ所称存在抵押权的建筑与涉案建筑并非同一建筑。上诉人的经营管理并未受到干扰和影响。合同法有规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力。2、上诉人ＸＸＸ主张的《合作合同》已经履行完结且不是本案审理内容。该合同已在新的租赁合同签订时解除。3、上诉人ＸＸＸ不符合行使不安抗辩权的情形。主体必须是先履行合同的一方，且必须是针对预期或者未来可能发生履行不能的风险。本案一审起诉的房租期间，该期间已经过去。上诉人无确切证据证明被上诉人杨战经营恶化等条件。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院二审认为，上诉人ＸＸＸ与被上诉人杨战2013年4月1日所签订的《百富门租房合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同。双方均应按合同约定的内容履行。被上诉人杨战一审起诉的房租是2015年6月之前的房租。上诉人ＸＸＸ已使用房屋，依合同应按期交付房租。其称因本案诉争的房屋所有权存在争议，租赁房屋已被巴彦淖尔市中级人民法院作出的（2014）巴执字第5号执行裁定查封，自己的利益可能受到损失，其应拒付租金行使不安抗辩权。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定:“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或可能丧失履行债务能力的其他情形”。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。上诉人ＸＸＸ抗辩主张的事实不符合《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的不安抗辩权的构成要件，且内蒙古自治区高级人民法院已指令本院审理被上诉人杨战提起的第三人撤销之诉。本案的产权争议是被上诉人杨战与案外人的争议，上诉人ＸＸＸ在已正常使用了房屋的情况下，应当履行交付房租的义务。其称多交房租33.3万元，根据2013年12月31日ＸＸＸ向杨战作出的书面还款计划，承诺从2014年起每年房租支付时间为2015年5月底支付100万元，10月底前支付100万元，次年1月底支付100万元，次年3月20日支付100万元。约定的第一笔100万元房租2015年5月底到期后，上诉人ＸＸＸ至今未向被上诉人杨战支付房租。原审判决其承担100万元的房租符合法律规定。本案是双方的房屋租赁关系，与之前二人的合作协议并不是同一法律关系。至于被上诉人杨战放弃的权利，是被上诉人杨战的诉权。综上，上诉人ＸＸＸ的上诉无事实与法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14070元，由上诉人ＸＸＸ负担。
上述判决生效后，ＸＸＸ向本院申请再审称，经（2015）临行初字第50号行政裁定书和（2016）内08行终5号行政裁定书审理查明，申请人与被申请人签订的“百富门租房合同”所指向的租赁物，并非本案所涉租赁物“百富门宴会中心”，被申请人对本案所涉租赁物没有处分权。根据《合同法》58条的规定，本案所涉“百富门租房合同”属于无效。请求撤销（2015）巴民一终字第861号民事判决，驳回被申请人的诉讼请求。
本院再审查明的事实与一、二审查明的事实一致，本院予以确认。另查明，2011年3月19日，杨战与ＸＸＸ签订了《租房合同》一份，该合同约定，杨战将绿都新村五层（含地下一层）楼房租给ＸＸＸ，租期10年，从签订合同之日起，前两年ＸＸＸ每年向杨战交租金50万元，以后八年每年交150万元，并备注，ＸＸＸ和杨战合作开办酒店的前提下，租金为前两年每年50万元，后八年为每年150万元，一但两人发生合作不下去的情况，杨战可以退出，从退出那天起，后来几年内租金为每年180万元，ＸＸＸ同意将杨战所投入的全部装修资金退出等内容。在查明，2015年2月底之前的房屋租金，ＸＸＸ已给杨战付清。
本院再审认为，杨战于2010年4月7日向内蒙古众一房地产开发有限公司交纳了绿都新村综合商场1-5层的价款后，内蒙古众一房地产开发有限公司将本案所涉租赁物交付杨战。2011年3月19日杨战与ＸＸＸ就本案所涉租赁物签订了《合作协议》及《租房合同》，同日，杨战将涉案租赁物交付ＸＸＸ经营。2013年4月1日，杨战与ＸＸＸ就涉案租赁物重新签订了《百富门租房合同》，双方亦按该合同的约定履行至2015年2月28日，故双方所签《百富门租房合同》为双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的规定，应为有效合同，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。现ＸＸＸ以生效的行政裁定书认定杨战与ＸＸＸ签订的《百富门租房合同》所指向的租赁物并非涉案租赁物“百富门宴会中心”，杨战对涉案租赁物无处分权为由，请求撤销（2015）巴民一终字第861号民事判决，并依法驳回杨战的诉讼请求。但是，上述生效的行政裁定书仅认定杨战认为抵押物与其购买建筑物系同一建筑物属认知错误，且ＸＸＸ取得涉案租赁物经营权的基础是其与杨战签订的《百富门租房合同》，而该合同亦为有效，与杨战所购建筑物和另案所涉抵押物是否为同一建筑物并无因果关系。关于杨战是否对涉案租赁物具有处分权的问题，因本案所涉法律关系为房屋租赁合同法律关系，故上述问题不是本案审理范围。综上，ＸＸＸ因其与杨战签订《百富门租房合同》而取得涉案租赁物并在已经正常经营的情况下，应根据双方所签合同的约定按期、足额向杨战履行交付租赁费的义务。故一、二审判决根据双方所签合同的约定，判令ＸＸＸ向杨战支付租赁费并无不妥，应予维持。再审申请人申请再审的理由无事实和法律依据，其再审请求应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：
驳回再审申请人ＸＸＸ的再审请求，维持本院（2015）巴民一终字第861号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 百 灵
审 判 员 温晋泉
代理审判员 刘瑞臻
二〇一六年十一月十六日
书 记 员 俊 兰
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定；