湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)湘06民终1635号
上诉人（原审被告）：胡国宪，男，1954年10月16日出生，汉族，湖南省湘阴县人，住湘阴县。
上诉人（原审被告）：蔡利纯（曾用名“蔡丽纯”），女，1955年1月3日出生，汉族，湖南省湘阴县人，住湘阴县。
两上诉人共同委托诉讼代理人：戴科艺，湘阴县文星法律服务所法律工作者。
两上诉人共同委托诉讼代理人：方建国，湘阴县文星法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：杨建军，男，1967年2月25日出生，汉族，湖南省湘阴县人，住湘阴县。
被上诉人（原审原告）：徐权强（曾用名“徐专强”），男，1973年3月17日出生，汉族，湖南省湘阴县人，住湘阴县。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：胡岳皋，湖南立华律师事务所律师。
原审第三人：湖南湘阴农村商业银行股份有限公司，住所地湖南省岳阳市湘阴县文星镇江东路215号。
法定代表人：李进，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张建平，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：杨虎明，男，该公司员工。
上诉人胡国宪、蔡利纯因与被上诉人杨建军、徐权强，原审第三人湖南湘阴农村商业银行股份有限公司（以下简称湘阴农商行）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘阴县人民法院（2015）湘民一初字第1658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡国宪、蔡利纯及两人的共同委托诉讼代理人戴科艺、方建国，被上诉人徐权强及其与杨建军的共同委托诉讼代理人胡岳皋，原审第三人湘阴农商行的委托诉讼代理人张建平、杨虎明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡国宪、蔡利纯上诉请求：一、撤销一审判决，判决2002年4月15日蔡丽纯与杨建军、徐权强签订的购房协议无效；二、诉讼费用由杨建军、徐权强及湘阴农商行共同承担。事实和理由：一、胡国宪因出外经商，1996年期间向当时的湘阴县城关信用社贷款6万元，并将房屋产权证放在那里作担保（未签订抵押合同），当时利息1%左右。中途胡国宪已还贷1.2万元，实欠贷款只4.8万元。因湘阴农商行催贷，胡国宪在外不能回家处理，于2001年10月18日委托蔡丽纯及有关部门对债务及私有房屋进行处理。湘阴农商行的工作人员张建平与杨建军、徐权强串通擅自谈价、作价、作主进行暗箱操作，并未按照国家相关法律程序处置。在未公示、公开进行评估价格对外拍卖的情况下，由张建平一手策划亲自主笔，在蔡丽纯不明真相的情况下，与杨建军、徐权强签订了购房协议书，将胡国宪、蔡丽纯在城区范围内近400平方米的三层楼房、三缝门面，时值30万元的财产以4.8万元的价格出售给了杨建军、徐权强。当时凭此购房协议书由杨建军、徐权强向湘阴农商行直接支付了购房款，蔡丽纯只领回了1.5万元。受托人蔡丽纯将此事告知胡国宪后，胡国宪一直有异议，不承认，不接受，致使涉案房产无法办理过户手续直到现在。二、涉案房产登记在胡国宪名下，虽与蔡丽纯系夫妻关系，但按委托书的内容与事项，全称是向有关部门及其妻蔡丽纯同志对债务及房产的处理，此委托书为何向有关部门而言，因为不动产的处置必须经法律程序处置（除当事人自愿放弃除外）。湘阴农商行仅是委托书中的部门之一，湘阴农商行在处置涉案房屋并未经法律程序处置，而是私下对外串通联手找卖主谈价、论价，不公开、不公正，隐瞒事实真相，致使当事人重大误解，显失公平，给胡国宪造成了严重的经济损失。购房协议书中约定的价格没有经胡国宪追认，属受委托人无权处置他人财产的行为，应自始无效。三、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。第一，一审两次审理中，杨建军、徐权强及湘阴农商行均未提供购房协议书的原件（因当时没有提供给蔡丽纯）。第二，湘阴农商行没有提供胡国宪当时的贷款合同与协议及计算方法等相关档案材料和购房付款凭据。第三，一审中没有提供市场评估房地产价格证据，一审认定当时按200多元每平方米的市场价格计算无任何根据。第四，2015年11月5日由张建平书写，周春华、甘立梅、张建平签名并由原城关信用社加盖公章的证明系虚假的，因多年前城关信用社便已收归县联社管理，该机构早已撤销，且三人签名全系张建平一人书写，因此该份证据不能作为定案的依据。第五，将委托书中的蔡丽纯同志故意写成蔡丽纯同意，曲解委托内容。第六，购房协议书的内容及价款未经胡国宪追认，属无效合同，一审判决适用《中华人民共和国合同法》第五十一条错误。
杨建军、徐权强辩称，一、一审判决事实认定清楚。胡国宪委托其妻蔡丽纯全权处理涉案房屋是合法的，购房协议是有效的。第一，涉案房屋系胡国宪、蔡丽纯所有，因胡国宪在湘阴农商行有贷款没有偿还，经湘阴农商行多次找胡国宪催收贷款本息，胡国宪同意处置其抵押的房屋来偿还贷款本息，并于2001年10月18日出具委托书，委托其妻蔡利纯来处置涉案房屋以偿还债务。该委托书非常明确地载明了债务问题及高岭村早立组私房壹栋全权委托蔡丽纯处理。故在湘阴农商行介绍杨建军、徐权强与蔡丽纯协商的情况下，双方于2002年4月25日签订了购房协议，在杨建军、徐权强将房款付清后，杨建军、徐权强取得了该房屋及房屋的相关权属证书并使用至今。第二，从胡国宪在2001年10月18日出具委托书到2002年4月25日签订购房协议，期间长达半年之久，从杨建军、徐权强取得该房屋及房屋的相关权属证书并使用至今时间已长达十多年，胡国宪、蔡丽纯对此事从来没有任何异议，也正说明了胡国宪对当初委托其妻蔡丽纯处理房屋是完全认可的。第三，本案的合同相对人为胡国宪、蔡丽纯与杨建军、徐权强，湘阴农商行并未参与处置涉案房产，其仅是在收回贷款的情况下将相关抵押证书及材料退还。二、一审判决适用法律正确。第一，一审判决认定蔡丽纯受胡国宪的委托处理房屋是合法的，进而适用相关法律判决支持杨建军、徐权强的诉讼请求是完全正确的。第二，胡国宪、蔡丽纯认为购房协议应撤销是完全错误的。购房协议是否显失公平，是否无效暂且不论，仅就2002年4月25日取得该房屋及房屋的相关权属证书上并使用至今长达十多年来，胡国宪、蔡丽纯没有提出异议，也已大大超出了《中华人民共和国合同法》行使撤销权1年的时效，其撤销权也已消灭。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
湘阴农商行述称，购房协议书系双方的真实意思表示，胡国宪虽然没有签字，其已全权委托蔡利纯处理，因此购房协议应为有效。湘阴农商行并非房屋买卖合同纠纷的当事人，诉讼费用不应由湘阴农商行承担。
徐权强、杨建军向一审法院起诉请求：一、确认与蔡丽纯签订的房屋买卖协议有效，并由胡国宪、蔡利纯将房屋产权证过户给杨建军、徐权强；二、诉讼费用由胡国宪、蔡利纯承担。
一审法院认定事实：胡国宪与蔡利纯系夫妻，两人共有一栋位于湘阴县××社区××组（××城关镇××组）的二层房屋，建筑占地面积为120.83平方米，建筑面积为264.46平方米，房屋产权证和国土使用证均登记在胡国宪名下。
1996年，胡国宪因经商需资金周转，以该栋两层房屋抵押给湘阴农商行贷款6万元。此笔贷款由湘阴农商行的职工甘立梅经手为胡国宪办理，胡国宪将房产证和国土证都通过甘立梅交给了湘阴农商行。湘阴农商行的贷款期一般是一年，贷款利率大约为1.86分至2.1分左右。胡国宪在贷款到期后，向信用社偿还了1.2万元的本金和1000元的利息，余款未偿还。按照湘阴农商行的内部规定，放出去的贷款如果没有及时收回，放款的工作人员要受处罚。当时湘阴农商行清贷小组的组长为张建平，甘立梅为组员，副主任为周春华。甘立梅在胡国宪的贷款到期后多次联系胡国宪，催促其尽快还款。2011年10月18日，胡国宪写了一份委托书邮寄给蔡利纯，内容为：“委托书：各有关部门，因本人在外经商，不能回家，关于所有债务问题和高岭村早立组私房壹栋的处理等债权都委托我妻蔡丽纯同意处理。特字据。胡国宪，2001.10.18”。对于该份委托书的意思表示，胡国宪陈述，他知道贷款要到期了，甘立梅可能会联系他，但湘阴农商行没有与他联系上。是他要蔡利纯与湘阴农商行联系，尽快想办法把贷款偿还，但他并没有说把房屋卖掉。房屋是被蔡利纯个人处理掉了，没有经过他的同意，他出具委托书只是要蔡利纯把债务处理，而没有要蔡利纯把房子处理掉。蔡利纯陈述，胡国宪是委托她借钱把债务偿还，如果硬是没有办法，就从其他地方贷款或者借款来把债务偿还。张建平陈述，甘立梅联系了胡国宪，当时胡国宪在外地经商，胡国宪说是否有人买房子，他把房子卖掉来偿还贷款。
杨建军与徐权强二人因为做生意而相识。2002年，徐权强听人说湘阴农商行为了收回贷款有一栋抵押的房屋要出卖，徐权强因为与张建平相识，便找张建平询问，经询问后确认有此事，两人决定合伙将该栋抵押房屋买下来。2002年4月15日，徐权强、杨建军与蔡利纯及张建平共四人在涉案房屋一楼签订了一份“购房协议书”，协议约定出售方（甲方）为胡国宪，购买方（乙方）为徐专强（徐权强）、杨建军。协议内容大致如下：甲方因需资金周转，想以坐落在县城文星镇××组私房××栋出售，经甲、乙双方充分协商，同意达成如下协议，第一，甲方同意将私房出售给乙方，出售价格为肆万捌仟元整；第二，乙方自购房协议生效后，甲方可凭协议书去房产国土部门办理转让手续，办理手续费用由乙方自行负责；第三，本协议一式两份，甲、乙双方各持一份；第四，本协议与合同具有同等法律效力，自签订之日起生效。蔡利纯作为甲方，杨建军、徐权强作为乙方均在该份协议书上签名。签订协议时，徐权强拿4万元现金给杨建军，杨建军支付了6.3万元的购房款给湘阴农商行，湘阴农商行当场给了蔡利纯1.5万元现金。
关于为何房屋的实际付款价格与协议签订价格不一致以及为何湘阴农商行当场给1.5万元给蔡利纯，三方当事人分别陈述了意见。徐权强陈述，其与杨建军合伙买房，房屋的价格为6.3万元，但包括房屋简单的装修总共要花8万元，其当场拿了4万元现金给杨建军，杨建军总共给了6.3万元给湘阴农商行，余款由杨建军对房屋进行了装修（一审法院庭后对杨建军作调查，杨建军予以认可）。湘阴农商行当场收到他们付的房款后，给了1.5万元给蔡利纯。当时他还问了杨建军，为什么6.3万元的房屋协议上只写4.8万元。蔡利纯陈述，她问湘阴农商行的工作人员，胡国宪连本带利共要偿还多少钱，湘阴农商行的工作人员讲总共要还10多万元，但后来说减免一些利息只要还8万元，还可以退1.5万元给她们。她在签订协议的时候收了湘阴农商行退给她的1.5万元，还认为湘阴农商行帮了她们的忙，她就拿了1.5万元，协议书的内容她根本没有看清楚。如果湘阴农商行早告诉她胡国宪只欠了4.8万元的贷款，她会去其他地方借钱把这笔贷款偿还，而不会出售房屋。胡国宪陈述，他于2006年从外地经商回来，蔡利纯卖房的事情他知道，但他没有看到这个协议。湘阴农商行陈述，胡国宪总共贷款6万元，偿还了1.2万元本金和部分利息。因胡国宪、蔡利纯有一个亲戚是湘阴县工商银行的副行长叫许某，许某当时跟他们打了招呼，讲房子卖了还贷款可以，但房子卖掉之后的房款还要给点钱给胡国宪、蔡利纯，当时湘阴农商行的张建平、周春华和甘立梅三人还到许某的办公室去了。因此湘阴农商行只要胡国宪还本金4.8万元，在湘阴农商行的账目上就只做了4.8万元，因该协议要用来做账，协议上的买房金额必须与湘阴农商行做账的存根联一致，所以他们就要徐权强、杨建军、蔡利纯在协议上写4.8万元，如果写6.3万元，与账目存根不一致，就不能退1.5万元给蔡利纯。
签订协议后，湘阴农商行将从徐权强、杨建军处收到的房款偿还了胡国宪的贷款，并将胡国宪抵押的房产和国土证以及胡国宪以前买地的手续从湘阴农商行拿出来交给杨建军与徐权强。杨建军与徐权强对房屋进行了简单装修并将房屋出租给他人居住至2005年，2005年后徐权强搬进该房屋居住至2011年，后购买新房居住。徐权强在该房屋居住期间，胡国宪、蔡利纯未去找过，徐权强曾找两人办理过户手续，但因没有找到两人而至今未办理过户手续。从签订完该协议后，胡国宪在湘阴农商行的贷款已全部偿还，湘阴农商行再未找胡国宪要求过还款，还款的档案因年代太久，湘阴农商行的工作人员表示已经销毁。
湘阴农商行及职工周春华、甘立梅、张建平共同向一审法院出具证明一份，内容为：“证明，湘阴县变压器厂销售员胡国宪原在湘阴县城关信用社贷款陆万元，为清收贷款，经信用社与胡国宪协商，胡国宪同意将自己坐落在湘阴县文星镇高岭村早立组的一栋二层楼出售给徐权强、杨建军。当时未办理产权过户手续，只签订了房屋买卖协议，由于胡国宪现已外出无着落，导致房产转户手续无法办理，情况属实，特此证明。2015年11月5日。”
一审法院在开庭后向案外人许某进行调查，问其是否就胡国宪的贷款事宜跟湘阴农商行的工作人员打过招呼，许某表示他与胡国宪有亲戚关系，但他没有跟张建平、甘立梅和周春华打招呼，是他们三人主动到他办公室去，要他跟胡国宪和蔡利纯联系，配合湘阴农商行把房屋和贷款的问题处理。他并不知道胡国宪欠了多少贷款，他只把胡国宪的电话告诉了张建平等人，要他们自己电话沟通。他好像跟甘立梅讲了，如果房子卖得好，可以退点钱给胡国宪。
一审法院向案外人甘立梅进行调查，询问其关于胡国宪偿还贷款的情况。甘立梅表示胡国宪一直与湘阴农商行有贷款往来，对胡国宪贷款的具体金额记不太清了，湘阴农商行的贷款一般是一年之内偿还。胡国宪的贷款到期后他们找他还款找不到人，还到广西去找过他，为此事她们还曾被纪检监察调查。后来通过胡国宪的妹夫找到县工商银行的周主任和许行长，最后胡国宪同意用抵押的房子来偿还贷款。是胡国宪的爱人拿了一份委托书来同意湘阴农商行出卖房子，否则他们无法出卖抵押房屋。胡国宪的爱人还跟她们讲只认找湘阴农商行要15000元其余不管。当时胡国宪将房屋抵押贷款时是按市场价200多元一平方米计算的。房子卖了6.3万元，还了欠湘阴农商行的4.8万元，其余1.5万元给了胡国宪的爱人。
一审法院认为，本案的争议焦点为胡国宪、蔡利纯是否自愿同意湘阴农商行处置抵押房屋偿还贷款，是否自愿与杨建军、徐权强签订买卖合同，湘阴农商行处置抵押物的行为是否合法，蔡利纯与杨建军、徐权强所签订的购房协议是否有效。
胡国宪、蔡利纯是否自愿同意湘阴农商行处置抵押房屋偿还贷款，是否自愿与杨建军、徐权强签订买卖合同，关键在于胡国宪出具的“委托书”是否包含了委托蔡利纯处分诉争房屋用于偿还债务的意思表示。胡国宪、蔡利纯认可自愿将涉案房屋抵押至湘阴农商行贷款且贷款没有偿还的事实，湘阴农商行的三位工作人员均以书面和口头的形式陈述了胡国宪以房屋向湘阴农商行抵押贷款，以及湘阴农商行在贷款到期后多次向胡国宪催贷的事实。从胡国宪当时出具该委托书的背景看，再结合该份委托书载明的“所有债务问题和高岭村早立组私房一栋的处理等都全权委托我妻蔡丽纯处理”的内容，足以认定胡国宪明确表达了委托妻子蔡利纯将抵押的房屋变卖偿还债务的意思表示。湘阴农商行是在看到蔡利纯持有胡国宪出具的委托书，确认胡国宪系自愿处置抵押房屋后，才联系杨建军、徐权强与蔡纯办理抵押房屋的出卖事宜，胡国宪、蔡利纯及湘阴农商行之间达成了将抵押物出卖偿还贷款的合意，其行为并不违反法律的强制性规定，未损害第三人的合法权益，湘阴农商行的处置行为并不违法。胡国宪认可该委托书系其向妻子邮寄，但称他只是委托妻子办理债务并未要其处分房屋，明显与当时的实际情况和委托书载明的内容不符，不予采信。
涉案房屋系胡国宪与蔡利纯的夫妻共同财产，登记在胡国宪的名下，蔡利纯与杨建军、徐权强签订协议时已接受胡国宪的委托，属于有权处分。杨建军、徐权强签订协议时也看了该份委托书，并到房屋现场看了，尽了买受人的基本审查义务，完全可以相信蔡利纯有权处分抵押的房屋。杨建军、蔡利纯在签订协议时没有过错，没有与湘阴农商行串通欺骗蔡利纯出卖房屋的行为，出卖抵押房屋偿还所欠贷款是胡国宪、蔡利纯真实意思的表示。故双方之间的购房协议不违反法律的强制性规定，协议合法有效，予以认可。
蔡利纯称湘阴农商行以胡国宪还欠贷款10多万元为由，欺骗她签订合同出卖房屋。根据一般的抵押贷款流程，信贷和金融机构一般会根据贷款人的贷款数额对抵押物进行审查和评估，以保证贷款人无力偿还时该抵押物足以偿还所欠贷款。胡国宪以房屋抵押贷款时，湘阴农商行应当也根据胡国宪贷款的数额对抵押房屋进行了审查和价格评估，而胡国宪对自己具体欠了多少贷款本金和利息应当十分清楚。既然胡国宪自愿同意处置抵押房屋来进行还款，说明其已认可房屋的价值和所欠贷款数额基本相当，否则不会出具委托书要蔡利纯处置房屋偿还贷款。而蔡利纯作为胡国宪的妻子，既然愿意接受委托处置房屋偿还贷款，对胡国宪所欠贷款数额应当也知情，否则蔡利纯不会向湘阴农商行的工作人员提出“只要湘阴农商行给我1.5万元其余我不管”的要求。且从湘阴农商行出卖抵押房屋后，湘阴农商行未找胡国宪、蔡利纯催收贷款，两人已经知道贷款已全部偿还完毕。所以蔡利纯陈述的情况明显与事实不符，不予采信。
综上，湘阴农商行处置抵押房屋的行为不违反法律的规定，杨建军、徐权强与蔡利纯、胡国宪签订的购房合同亦是双方真实意思的表示，合法有效。杨建军、徐权强已经履行了购房款的支付义务，胡国宪、蔡利线应当依照法律的规定，协助履行房屋产权和国土使用权的过户义务。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十一条、第六十条、第一百零七条规定，判决：一、确认徐权强、杨建军与胡国宪、蔡丽纯于2002年4月15日所签订的“购房协议书”合法有效；二、限胡国宪、蔡丽纯于判决生效之日起三日内协助徐权强、杨建军将登记在胡国宪名下（房屋所有权证号为湘政房字第城先－56Ⅱ号，国有土地使用证号为湘国用93字第41030540号）、位于湘阴县××社区××组××私房××栋，办理房屋所有权和国有土地使用权的过户登记手续至徐权强、杨建军的名下。案件受理费1300元，由胡国宪、蔡丽纯共同承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据，本院认定如下：胡国宪、蔡利纯提交的第一组证据为湘阴县房地产管理局出具的房屋登记信息说明，证明内容为涉案房产在湘阴县范围内于1998年12月9日被湘阴县检察院冻结，2011年10月31日被湘阴县人民法院冻结，拟证明涉案房产不能买卖。第二组证据为对易建伟、谢恩、余和平、符光荣的调查笔录以及胡国宪购买房屋过道支付1900元的证明和协议，拟证明蔡利纯与杨建军、徐权强约定的房屋价格过低，买卖显失公平。第三组证据为许某的证言，拟证明湘阴农商行无证据证明胡国宪贷款及利息。第四组证据为涉案房屋的产权证书，拟证明涉案房屋登记在胡国宪名下。第五组证据为国有土地使用证，拟证明规划公路边有门面三缝绘图的事实。第六组证据为涉案房屋的现值估算表，拟证明涉案房屋现值1587181.81元。第七组证据为湘阴农商行对胡国宪举报张建平的信访回复，拟证明在房屋买卖中张建平与杨建军、徐权强存在串通嫌疑。
杨建军、徐权强的质证意见为：第一组证据不属于新证据，湘阴县人民法院冻结涉案房屋的时间为2011年，而买卖协议签订时间为2002年，与本案无关。第二组证据的证人未到庭接受询问，三性均有异议，证明和协议与本案无关。第三组证据的证人许某未到庭接受询问，三性均有异议。第四组证据不属于新证据，与本案无关。第五组证据不属于新证据，与本案无关。第六组证据的真实性、合法性有异议。第七组证据与本案无关。
湘阴农商行的质证意见为：对第四组证据的真实性予以认可。其余证据的质证意见同杨建军、徐权强的质证意见一致。
本院的认证意见为：对第一组证据，房屋登记信息说明仅能证明涉案房产曾被查封过，但因查封有期限限制，如不进行续查封，查封效力将会消灭，因此不能证明涉案房屋仍处于被查封状态。对第二组证据，因易建伟、谢恩、余和平、符光荣的调查笔录属于证人证言，证人应当出庭作证，故对上述证据不予采信，另对胡国宪购买房屋过道支付1900元的证明和协议的真实性予以认可，但与本案无关联性。对第三组证据许某的证人证言，一审时许某已经出具了一份证人证言并经一审法院电话核实，故对其证人证言中与一审时一致的证言予以采信，对于事实相冲突的证言不予采信。对第四、第五组证据的真实性予以认可。第六组证据系胡国宪单方制作，对其真实性不予认可。对第七组证据的真实性予以认可，但对其证明目的不予认可。
本院二审查明，2016年6月23日，湘阴县农村信用合作联社变更名称为湖南湘阴农村商业银行股份有限公司（湘阴农商行）。其他事实与一审法院查明的一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为蔡丽纯与杨建军、徐权强（徐专强）在2002年4月15日签订的购房协议书的效力及杨建军、徐权强要求胡国宪、蔡利纯协助将涉案房屋过户的请求是否能得到支持。
关于购房协议书的效力问题。一、该购房协议书约定了买卖标的物的地址、购房款数额、办理过户手续的费用等内容，根据上述约定，双方买卖涉案房产的意思表示明确。虽蔡利纯否认该协议内容所体现出的意思表示，但从双方在协议签订后的后续行为来分析，其提出的关于该协议并非双方真实意思表示的理由均不能成立。首先，购房协议签订后，双方履行了部分合同义务，杨建军、徐权强支付了购房款，除扣除偿还湘阴农商行的贷款外，蔡利纯还收取了15000元购房款，并将涉案房屋予以交付。其次，杨建军、徐权强占有涉案房屋以来，胡国宪、蔡利纯从未就房屋买卖一事提出过异议，直至杨建军、徐权强起诉要求两人协助办理过户手续才主张房屋买卖合同无效。二、蔡利纯系有权处分涉案房屋。经审理查明，2001年10月18日，胡国宪向其妻蔡利纯邮寄了一份委托书，委托内容为将所有债务问题和涉案房屋的处理等都全权委托蔡利纯处理，足以证明蔡利纯出售涉案房屋系经胡国宪授权同意。综上，购房协议书系双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应合法有效，胡国宪、蔡利纯的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
因购房协议书为有效合同，双方就应本着诚实信用原则严格履行各自的合同义务，杨建军、徐权强在支付了购房款并占有涉案房屋十余年来，胡国宪、蔡利纯仍未将产权过户至两人名下，故杨建军、徐权强要求胡国宪、蔡利纯协助将涉案房屋过户的请求合理，本院予以支持。
胡国宪、蔡利纯称涉案房屋的处理未经评估、拍卖，不合法，因涉案房屋的购房协议系买卖双方自愿签订，蔡利纯有权对涉案房屋进行处分，因此胡国宪、蔡利纯的上述理由不能成立，本院不予采纳。另胡国宪、蔡利纯称湘阴农商行与杨建军、徐权强在买卖房屋时互相串通，损害其利益，但并未提交充分证据证明，故对其上述理由不予采纳。
综上所述，胡国宪、蔡利纯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由胡国宪、蔡利纯负担。
本判决为终审判决。
审判长 程 鹏
审判员 余立根
审判员 乔宝全
二〇一七年九月十八日
书记员 方晶晶