四川省宜宾市翠屏区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）翠屏民初字第2436号
原告：中国工商银行股份有限公司宜宾分行。住所地：四川���宜宾市翠屏区商贸路***号。
负责人：王旭，行长。
委托代理人：吴松明，系原告公司员工。
委托代理人：王燕，系原告公司员工。
被告：宜宾丽雅置地有限责任公司。住所地：四川省宜宾市翠屏区南岸航天中段丝丽雅集团公司内。
法定代表人：冯涛，董事长。
委托代理人：郑显华，四川华晨律师事务所律师。
委托代理人：高婷，四川华晨律师事务所律师。
被告：杨明霞，女，汉族，住四川省珙县巡场镇。
原告中国工商银行股份有限公司宜宾分行（以下简称：工行宜宾分行）诉被告杨明霞、宜宾丽雅置地有限责任公司（以下简称：丽雅公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告工行宜宾分行的委托代理人吴松明、王燕，被告杨明霞及被告丽雅公司的委托代理人高婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行宜宾分行诉称：2012年1月6日，原告与被告杨明霞、宜宾丽雅置地有限责任公司签订了《个人购房借款／担保合同》，该合同约定，被告借款金额49万元，借款期限20年，借款抵押物为被告杨明霞所购宜宾市住房，同时被告丽雅公司提供阶段性连带责任保证。2月1日，原告按约向被告杨明霞发放借款49万元。2月14日，被告借款抵押物在宜宾市房管局办理了预购商品房抵押权预告登记。自2012年11月起，被告杨明霞未按合同约定履行按月还款义务。截至2013年6月1日，被告杨明霞尚欠原告借款本金482648.43元、利息21211.20元，计503859.63元。为维护原告的合法权益，特诉请人民法院依法判令：1、解除原告与被告杨明霞、宜宾丽雅置地有限责任公司所签《个人购房借款／担保合同》；2、被告杨明霞立即归还原告借款本金482648.43元及全部借款还清之日止的利息（截至2013年6月1日���21211.20元）；3、原告对被告杨明霞借款抵押物享有优先受偿权；4、被告宜宾丽雅置地有限责任公司对上述借款本金及全部借款还清之日止的利息承担连带清偿责任；5、二被告承担本案诉讼费用。
被告丽雅公司辩称：1、三方所签《个人购房借款／担保合同》未出现约定、法定解除事由，应当继续有效，不能被解除。2、原告对本案所涉房屋享有优先受偿权，被告杨明霞就本案所涉借款以X房屋提供了抵押担保，根据担保法、物权法的相关规定，应在该抵押房屋实现债权后再由我公司承担保证责任。
被告杨明霞辩称：这套房子我已经卖给第三人罗鑫了，应该由罗鑫履行偿还义务。
经审理查明：2012年1月6日，原告工行宜宾分行（贷款人）与被告杨明霞（借款人／抵押人）、丽雅公司（保证人）签订了《个人购房借款／担保合同》。合同主要内容为：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款49万元；贷款用于借款人购买坐落于X处，建筑面积X平方米的住房；本笔贷款的担保方式为抵押、保证；贷款期限为20年，实际放款日与到期日以借款凭证为准。第4.1条约定，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率／12，日利率=年利率／360。第5.3条约定，借款人授权贷款人将贷款一次性划入丽雅公司在工行宜宾市南岸支行的账户，贷款利息自实际房款日起计算。第6.1条约定，借款人按月等额本息还款法偿还贷款本息；如借款人未指定还款日，则还款日与贷款实际发放日相对应，无对应日的，当月最后一日为还款日。第9.1条约定，借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%确定。第十条约定，保证人承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第A项条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。第十三条约定，杨明霞以其所购的位于X的房屋作为该贷款抵押物。第14.1条约定，发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：……K、抵押房屋被有权机关查封、被人民法院或仲裁委员会裁决以物抵债、被裁决给第三人的；L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；……。第14.2条约定，借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：……（5）解除本合同；……。第十九条约定，抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。第21.1条约定，发生下列情形之一，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按第18.9条约定的其他方式处理；……A、贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿；……。第30.3条约定，主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。合同末页“贷款人”处有工行宜宾分行签章及其授权代理人签字，“借款人”、“抵押人”处有被告杨明霞签字、捺印，“保证人”处有被告丽雅公司签章及其法定代表人印鉴。2012年2月1日，该笔贷款49万元一次性划入丽雅公司在工行宜宾市南岸支行的账户。2012年2月14日，工行宜宾分行（预告登记权利人）与杨明霞（预告登记义务人）在宜宾市房地产管理局办理了预购商品房抵押权预告登记，宜宾市房管局颁发了《房屋预告登记证明》证书，该登记证明载明“房屋坐落”为X；“附记”一栏载明“借款金额”为490000元，“承建人”宜宾丽雅置地有限责任公司，建筑面积X平方米，约定期限2012.1.20—2032.1.19，债务人：杨明霞。原告于2013年2月21日向被告丽雅公司送达《个人���款逾期催收通知书》，向其告知借款人杨明霞至2013年2月18日已连续4期未按约定还款，并请丽雅公司在收到该函后督促借款人还款或承担连带保证责任。丽雅公司认可收到该通知书。原告自述于2013年2月22日向杨明霞邮寄内容类似的《个人贷款逾期催收通知书》，杨明霞否认收到该催收通知，但认可原告曾向其催收过相关债务。被告杨明霞自2012年11月至今未偿还贷款本金及利息，根据原告提供的利息清单，截至2013年6月1日，被告杨明霞尚欠原告贷款本金482648.43元，尚欠利息21211.20元（2013年利息按年利率7.205%计算）。二被告对该未还款事实及金额均无异议。
另查明，本案所涉杨明霞用于抵押的位于X房屋因翠屏区人民法院受理的罗鑫诉杨明霞房屋买卖合同纠纷一案以及何菁诉杨明霞、王彬民间借贷纠纷一案已于2013年3月先后被翠屏区人民法院查封。原、被告双方认可因该抵押房屋已被法院查封，杨明霞未能取得相关产权证书，正式抵押登记手续亦未能办理。
以上事实，有原、被告的陈述、《个人购房借款／担保合同》、借款凭证、《房屋预告登记证明》、利息清单等证据在案为凭，本院予以确认。
本院认为：原告工行宜宾分行与被告杨明霞、丽雅公司签订的《个人购房借款／担保合同》系各方真实意思表示，内容合法有效，各方均应恪守。工行宜宾分行依约于2012年2月1日将杨明霞所贷借款49万元付至合同约定账户，被告杨明霞也应按时归还借款本金及相应利息。根据合同第十四条第一款、第二款的相关约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约，贷款人有权解除本合同。杨明霞自2012年11月就未按时偿还借款本息，已符合该约定，故对于原告要求解除与被告杨明霞、宜宾丽雅置地有限责任���司所签《个人购房借款／担保合同》的诉请，符合合同约定，本院予以支持。
根据原告提供的利息清单，截至2013年6月1日，被告杨明霞尚欠原告贷款本金482648.43元、利息21211.20元，二被告对该金额均无异议，故对原告诉请被告杨明霞归还借款本金482648.43元及全部借款还清之日止的利息（截至2013年6月1日为21211.20元），本院依法支持为被告杨明霞向原告工行宜宾分行归还借款本金482648.43元及该借款至本判决指定履行期限届满之日止的利息（截至2013年6月1日利息为21211.20元，2013年6月2日起至本判决指定履行期限届满之日止的利息按年利率7.205%计算）。
我国物权法第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。……。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请���记的，预告登记失效。”物权法第一百八十七条规定“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”本案中，被告杨明霞所购的房屋尚未取得相关产权证书，其以该房屋为本案所涉贷款设定抵押担保，并在房管部门办理了预购商品房抵押权预告登记，符合法律规定。合同第二十一条第一款约定，发生贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿的情形，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿。担保法第五十三条第一款也规定“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿”，故原告诉请其对杨明霞该借款抵押物享有优先受偿权，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。
根据合同第十条的约定，被告丽雅公司作为保证人承担阶段性连带责任保证，该保证责任在正式抵押登记手续已办理完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后才能得以免除。根据查明的事实，被告杨明霞的抵押房屋因未取得产权证书至今未能办理房屋他项权证书，故丽雅公司仍应对杨明霞上述债务承担连带保证责任。
被告丽雅公司辩称根据担保法及物权法的相关规定，应在该抵押房屋实现债权以后，再由丽雅公司承担。我国物权法第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；……。本案中，原被告签订的《个人购房借款／担保合同》第30.3条明确约定“主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权”，故被告丽雅公司该辩称不符合合同约定，本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第五十三条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百八十七条之规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司宜宾分行与被��杨明霞、宜宾丽雅置地有限责任公司所签《个人购房借款／担保合同》。
二、被告杨明霞于本判决生效之日起七日内向原告中国工商银行股份有限公司宜宾分行归还借款本金482648.43元及该借款至本判决指定履行期限届满之日止的利息（截至2013年6月1日利息为21211.20元，2013年6月2日起至本判决指定履行期限届满之日止的利息按年利率7.205%计算）。
三、原告中国工商银行股份有限公司宜宾分行对被告杨明霞用于抵押的X号房屋享有优先受偿权。
四、被告宜宾丽雅置地有限责任公司对被告杨明霞上述第二项债务承担连带清偿责任。
如果被告杨明霞、宜宾丽雅置地有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9038元，减半收取4519元，由被告杨明霞（被告宜宾丽雅置地有限责任公司承担连带责任）负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或者直接向宜宾市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审判员 刘 晗
二〇一三年十月十六日
书记员 张璐蕾