＼n福建省南安市人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）南民初字第7040号＼n原告洪进辉，男，1976年8月18日出生，汉族，住南安市。＼n原告洪燕婷，女，1979年4月8日出生，汉族，住南安市。＼n两原告共同的委托代理人洪云腾、李超群，福建正成功律师事务所律师、实习律师。＼n被告南安深国投商用置业有限公司，企业住所地南安市成功路444号，组织机构代码：79378125-6。＼n法定代表人林端生，系该公司董事长。＼n委托代理人林华祥，男，1977年3月2日出生，汉族，该公司法务，住福州市。＼n原告洪进辉、洪燕婷因与被告南安深国投商用置业有限公司（以下简称“深国投公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年12月18日立案受理，依法由审判员卢君玉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告洪进辉、洪燕婷共同的委托代理人洪云腾以及被告深国投公司的委托代理人林华祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告洪进辉、洪燕婷诉称，2009年9月27日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》。合同约定，被告将位于南安市柳城街道办事处成功街东方伟业（南安）城市广场第2幢19层1903号房出售给原告，购房款为人民币401959元，交房期限至2011年6月30日。同时合同还约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按合同约定向被告付清全部购房款项，并缴纳契税、办证手续费等相关费用。但至交房期限届满日期2011年6月30日，本案讼争商品房未达到《商品房买卖合同》第八条约定及相关法律规定的交房条件，被告未能依法将符合交房条件的本案讼争商品房交付给原告使用。因此，被告存在逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。交房后，被告也未能在合同约定的60日期限内完成办理房屋所有权初始预登记手续，并将办理权属登记需要由被告提供的资料交付原告，导致原告未能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书。因此，被告存在逾期办证，应承担逾期办证的违约责任。被告于2011年7月3日向原告收取维修基金6486元、煤气开通费3000元、水电费700元（其中购置水表费423元／户、水费预存款277元／户）。根据福建省物价局《关于规范新建商品住房交易价格行为的通知》的规定，被告违反规定向原告收取煤气开通费3000元和购置水表费423元，应退还给原告。为此，原告请求法院判令：1、被告退还向原告收取的煤气开通费3000元和购置水表款423元；2、被告支付给原告逾期交房和逾期办证的违约金20554.56元；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审时，原告变更诉讼请求为：1、被告退还向原告收取的煤气开通费3000元和购置水表款423元；2、被告支付给原告自2011年11月28日起至2012年12月3日止，每日按原告已交房款401959元的日万分之一计算的逾期办证违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。＼n被告深国投公司辩称，1、本案涉案建筑工程项目于2011年6月28日验收合格，但因南安市人民政府对讼争建筑项目的设计方案进行局部调整，导致了该项目消防验收及办理产权证时间延迟，该延迟不应归责于被告，不应由被告承担逾期交房、逾期办证的违约责任。2、2012年2月10日，原、被告签订《补充协议书》，该协议中，原、被告已就逾期交房达成补偿协议，并已实际履行，原告无权再行追究被告逾期交房违约责任。同时，该协议将办理产权证相关手续的时间变更为2012年6月30日。该日期前，被告已具备协助原告办理产权证的各项条件，被告已按合同约定履行了协助办证义务，并无违约，不应承担逾期办证的违约责任。3、原、被告于签订《商品房买卖合同》当日，同时签署的《东方伟业（南安）城市广场商品房买卖合同补充协议》（附件六）中，已明确房价不包括管道燃气配套建设费、有线电视初装费等费用。原告要求被告返还煤气费、水表费没有事实及法律依据。综上，交房及办证迟延系由于政府及原告自身原因造成，不能归责于被告。且原、被告已就逾期交房达成补偿协议，并已实际履行，原告无权再行追究被告逾期交房违约责任，被告也已依合同履行了协助办证义务，并无违约。原告要求被告返还煤气费、水表费也没有事实及法律依据，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。＼n本案的争议焦点是：1、被告是否存在逾期协助办证的违约行为？2、如果被告存在逾期协助办证的违约行为，是否应承担违约责任？3、被告是否应返还原告管道燃气配套建设费、水表费？＼n围绕上述争议焦点，原告向本院提供如下证据：＼n1、《商品房买卖合同》1份，证明原、被告签订商品房买卖合同及合同约定的内容。＼n2、《销售不动产统一发票》3份，证明原告已向被告付清购房款的事实。＼n3、《收款收据》1份，证明被告向原告收取煤气开通费3000元和水表费700元的事实。＼n对原告提供的上述证据，被告质证如下：对证据1、2的证据三性均无异议；对证据3的真实性无异议，但该费用仅是被告替原告代交煤气、水表的费用，并不是由被告收取的，相关票据已经交给原告。＼n围绕上述争议焦点，被告向本院提供如下证据：＼n1、《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》1份；＼n2、《泉州市公安消防支队建设工程消防验收意见书》1份；＼n3、《房地产开发企业产权初始登记通知单》1份及《总产权证》1份；＼n4、《南安市人民政府专题会议纪要》1份；＼n证据1-4证明：1、涉案建筑工程项目于2011年6月28日验收合格；2、因涉案项目建筑设计方案局部进行调整，该项目于2011年11月28日通过消防验收；3、涉案建筑项目于2012年2月1日完成产权初始登记；4、交房及办证延后，系因政府部门调整建筑设计方案导致，不应由被告承担违约责任。＼n5、《补充协议书》1份，证明：1、原、被告已就交房迟延达成补偿协议，并已实际履行，原告无权再追究被告交房违约责任；2、被告已告知原告于2012年6月30日办理产权证相关手续，原告也已同意将办理产权证相关手续的时间变更到2012年6月30日，原告未按上述时间前来办理手续导致办证迟延，不应由被告承担违约责任。＼n6、《东方伟业（南安）城市广场商品房买卖合同补充协议》（附件六）1份，证明原、被告双方签署的补充协议已明确，房价不包括管道燃气配套建设费、有线电视初装费等费用。＼n对被告提供的上述证据，原告质证如下：对证据1-6的真实性均无异议，但符合交房条件的时间是2011年11月28日，原告是与被告签订商品房买卖合同的，如被告认为是政府原因导致其违约的，应由其另行向政府主张，跟原告方无关。按补充协议书约定，逾期办证的时间为按合同约定的交房时间再后延长90日，应是2011年10月1日，而不是2012年6月30日。管道燃气配套建设费、水表费均属于建筑成本，不能另行收取，《东方伟业（南安）城市广场商品房买卖合同补充协议》（附件六）关于该部分的约定无效。＼n本院依被告申请向福建省邮政速递物流有限公司南安分公司，调取的被告于2012年5月8日向原告寄送《办理产权登记通知书》的特快专递签收情况，该邮件收件人姓名为“洪进辉、洪燕婷”，于2012年5月9日妥投，收件人为“廖秋英”。被告以该证据证明其已于2012年5月8日向原告寄送《办理产权登记通知书》。原告承认其有收到该通知书。＼n根据原、被告的上述举证、质证及本院依法调取的证据，本院分析认证如下：＼n原告提供的证据1《商品房买卖合同》，被告对其证据三性均无异议，故对其证据三性，本院予以确认；该证据可以证明原告与被告签订商品房买卖合同及合同具体约定内容的事实。原告提供的证据2《销售不动产统一发票》，被告对其证据三性均无异议，故对其证据三性，本院予以确认；该证据可以证明原告已经支付了被告购房款人民币401959元。原告提供的证据3《收款收据》，被告对其真实性无异议，故对其真实性，本院予以确认；该证据可以证明原告已经支付了被告管道燃气配套建设费3000元、水表费（包括预存水费）700元。＼n被告提供的证据1-6，原告对其真实性均无异议，故对其真实性，本院均予以确认。证据1《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、证据2《泉州市公安消防支队建设工程消防验收意见书》、证据3《房地产开发企业产权初始登记通知单》及《总产权证》，可以证明本案讼争房产于2011年6月28日经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，于2012年1月20日经南安市住房和城乡建设局验收备案，于2011年11月28日经泉州市公安消防支队消防验收合格，于2012年2月1日完成产权初始登记。证据4《南安市人民政府专题会议纪要》可以证明2011年3月23日，南安市人民政府就被告开发的东方伟业城市广场项目建设进行协调，但政府的协调并不能免除被告的违约责任。证据5《补充协议书》可以证明原、被告于2012年2月10日就讼争房产的逾期交房以及办理产权证的时间等签订补充协议。至于该《补充协议书》中约定的办理产权证的时间为“按合同约定的交房时间再后延长90天，即变更至2012年6月30日”，原、被告双方存在不同理解。原告认为《商品房买卖合同》所约定的交房时间为2011年6月30日，“按合同约定的交房时间再后延长90天”是以2011年6月30日为基准再后延长90日，应为2011年10月1日，而不是变更至2012年6月30日；被告认为《补充协议书》已明确约定“变更至2012年6月30日”，所以应以明确的日期为准。本院认为，因该《补充协议书》是被告制订的格式合同，而办证时间的推延是在减轻或免除被告逾期协助办证的违约责任，为此，当该《补充协议书》中约定的办理产权证的时间“按合同约定的交房时间再后延长90天”与“变更至2012年6月30日”出现不一致时，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释……”的规定，应选择不利于格式条款制订的一方即被告来做解释，所以该《补充协议书》所约定的办理产权证的时间应为按合同约定的交房时间即2011年6月30日为基准，在原办证时间90日的基础上再延长90日，即变更至2011年12月27日，而不是变更至2012年6月30日。证据6《东方伟业（南安）城市广场商品房买卖合同补充协议》（附件六）可以证明原、被告于2009年9月27日就管道燃气配套建设费、有线电视初装费等签订一份补充协议。＼n本院调取的证据，原告承认收到该通知书，因此，本院对该证据予以认定，该证据可以证明被告的《办理产权登记通知书》于2012年5月9日送达至原告。＼n根据以上举证、质证、本院调查收集的证据及本院对证据的分析认证，结合原、被告的庭审陈述，本院确认如下事实：＼n被告深国投公司系依法注册成立的从事房地产开发和销售的有限公司，位于南安市柳城街道办事处新华社区居委会成功街中段南侧的东方伟业（南安）城市广场系被告深国投公司开发建设的工程，其建设工程规划许可证号为建字第350583200800003，施工许可证号为350583200804140119，商品房预售许可证号为（南）房预售（2009）第001号。2009年9月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告向被告购买址在南安市柳城街道办事处新华社区居委会成功街中段南侧的东方伟业（南安）城市广场第2幢19层1903号房，建筑面积92.66平方米，单价为每平方米人民币4338元，总房款为人民币401959元，首付121959元，余款280000元向公积金管理中心办理公积金贷款。出卖人应当在2011年6月30日前将商品房交付买受人使用。……出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金等。同日，原、被告并签订一份《东方伟业（南安）城市广场商品房买卖合同补充协议》（附件六），约定该商品房的售价不包括买受人办理房产交易的契税、鉴证费、房屋公共维修基金等政府相关部门规定应由买受人支付的费用，同时不包含管道燃气配套建设费、有线电视初装费以及办理按揭等费用。合同签订后，原告依约支付给被告合同约定的购房款人民币401959元，并向被告缴交了管道燃气配套建设费3000元、水费、水表费700元等费用。2011年6月28日，本案工程经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格。2011年11月28日，本案工程经泉州市公安消防支队消防验收合格。被告并于2011年11月28日向原告交付了该商品房。2012年2月1日，本案建筑项目完成产权初始登记，各购房户可以申请商品房产权变更登记。2012年2月10日，原、被告签订一份《补充协议书》，针对被告逾期交房的行为，原告同意由被告代为交纳两年的物业管理费作为一次性补偿，且原告不再以未达到交房条件为由向被告提出任何要求。同时，双方同意将《商品房买卖合同》约定的办理产权证的时间变更至2011年12月27日。2012年5月8日，被告通过福建省邮政速递物流有限公司南安分公司向原告寄送《办理产权登记通知书》，通知内容为被告已完成产权初始登记，原告应于接到通知后5日内到被告处领取办理产权相关资料，否则造成产权证办理逾期，由原告承担相应责任。原告于2012年5月9日签收该邮件。＼n综上事实，本院认为，被告依法取得房地产开发、销售资质和商品房预售许可证，原告向被告购买址在南安市柳城街道办事处新华社区居委会成功街中段南侧的东方伟业（南安）城市广场第2幢19层1903号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，原、被告于2009年9月27日签订的《商品房买卖合同》、《东方伟业（南安）城市广场商品房买卖合同补充协议》以及2012年2月10日签订的《补充协议书》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同、协议。关于办理产权证的时间，虽然双方2012年2月10日签订的《补充协议书》约定办证的时间变更为2011年12月27日，但是被告在2012年2月1日完成产权初始登记后，直至2012年5月8日才向原告邮寄办理产权证通知书，通知原告于接到通知后5日内到被告处领取办理产权相关资料，否则造成产权证办理逾期，由原告承担相应责任，该邮件于2012年5月9日妥投。被告的行为已构成逾期协助办证，应承担相应的违约责任，但原告收到该通知后，没有在5日内到被告处领取办理产权证相关资料，这之后的逾期办证责任应由原告自行承担，故被告应支付原告自逾期之日起即2011年12月28日起至2012年5月14日止，每日按原告已付购房款401959元的0.01％计算违约金给原告，即401959元×0.01％×139天=5587元。故原告请求被告支付自2011年11月28日起至2012年12月3日止，每日按原告已交房款401959元的0.01％计算的逾期协助办证违约金，对于符合法律规定的人民币5587元，本院予以支持；对于缺乏法律规定的其他部分，本院不予支持。原、被告双方在2009年9月27日签订的《东方伟业（南安）城市广场商品房买卖合同补充协议》虽然约定该商品房的售价不包含管道燃气配套建设费、有线电视初装费以及办理按揭等费用，但是并没有约定该费用由何者承担，而参照有关规定，管道燃气配套建设费属于房屋配套性质的基础设施建设费用，应由开发商承担，不能再向购买人另行收取，而被告又向原告收取了管道燃气配套建设费3000元，该部分费用应予以退还给原告，故原告请求被告返还管道燃气配套建设费（煤气开通费）人民币3000元，符合有关规定，本院予以支持；至于原告请求被告返还水表费人民币423元，则缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：＼n一、被告南安深国投商用置业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告洪进辉、洪燕婷逾期协助办证违约金人民币5587元。＼n二、被告南安深国投商用置业有限公司应于本判决生效后十日内返还原告洪进辉、洪燕婷管道燃气配套建设费（煤气开通费）人民币3000元。＼n三、驳回原告洪进辉、洪燕婷的其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案受理费人民币256元，减半收取后为人民币128元，由原告洪进辉、洪燕婷负担人民币68元，由被告南安深国投商用置业有限公司负担人民币60元。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。＼n审判员卢君玉＼n二〇一四年一月十五日＼n书记员李晓琳＼n附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示：＼n《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。＼n依法成立的合同，受法律保护。＼n《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。＼n《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。＼n当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。＼n《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。＼n《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。＼n《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。＼n最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。＼n没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。＼n《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。＼n执行申请提示：＼n《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。＼n前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。