江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）太沙民初字第0661号
原告施林。
委托代理人张向华，江苏名仁（太仓）律师事务所律师。
委托代理人方磊，江苏名仁（太仓）律师事务所律师。
被告黄志强。
委托代理人宋伟伟，江苏孙剑良律师事务所律师。
委托代理人韩佳宇，江苏孙剑良律师事务所律师。
被告高海燕。
委托代理人顾洪。
委托代理人唐为伟，男，汉族，1987年2月28日生。
原告施林与被告黄志强、高海燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月20日立案受理后，依法由代理审判员郭月峤适用简易程序独任审判，于2013年12月10日、2014年1月28日公开开庭进行了审理。原告施林委托代理人张向华，被告黄志强及其委托代���人宋伟伟（参加第一次庭审）、韩佳宇（参加第二次庭审），被告高海燕及其委托代理人顾洪、唐为伟（参加第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告施林诉称：2012年4月7日，原告与被告黄志强签订租房协议，约定原告将太仓市璜泾镇小商品街东首二间门面房（连同楼上）租赁给被告黄志强，自2012年4月15日至2014年4月14日，年租金44000元，提前一个月一次性付清全年租金，中途转让需原告同意，违约者按一年房租赔偿。2013年7月27日，两被告找到原告要求将被告黄志强承租的房屋转租给被告高海燕。在此之前，被告黄志强仅支付了21000元，余下23000元至今未付。原告多次向两被告催要房租，但是两被告相互推诿，截至目前尚余23000元房租至今未付，两被告的行为违反了约定，侵害了原告的权益。因此，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判���：1、被告支付租金人民币23000元；2、被告支付赔偿金44000元；3、本案的受理费由被告承担。
被告黄志强辩称：1、对于原告主张的租金金额，确实尚欠租金23000元，但原告曾与被告黄志强口头约定水电费押金1000元抵付租金，因此拖欠原告的租金金额应为22000元。2、经原告与两被告三人协商，被告黄志强已于2013年7月27日将其在《租房协议》中的权利义务全部转让给了被告高海燕。该协议中被告黄志强的权利义务已经概括性转让给被告高海燕，支付租金的义务应由被告高海燕履行。3、任何商业门面房的转让，转让费一般仅包括交易机会、已缴纳的房租和遗留物品、商品等。被告黄志强将门面房转让给被告高海燕时，已明确告知被告高海燕转让费中包括三个空调和已经交纳的三个月房租，从未讲过包含九个月的房租。4、原告主张按照《租房协议》上的标准计算违约金���明显过分高于其实际损失，被告黄志强不予以认可。因此，请求法院依法驳回原告对被告黄志强的诉讼请求。
被告高海燕辩称：本案所涉房屋在2013年7月份以前由被告黄志强承租多年。转租前，合同至2014年4月份到期，约定每年房租提前一个月付清，即转租期间2013年4月至2014年4月期间的房租已经结清。被告高海燕与黄志强之间的转租是经原告认可的，三方都在原协议上签字。黄志强未按协议履行尚欠原告部分房租的情况，原告与黄志强都未告知被告高海燕，更未明确被告黄志强所欠房租由高海燕来支付。被告高海燕转租房屋时，与黄志强口头约定5万元的转让费，包括转租期间九个月已由黄志强垫付的租金及三台旧空调。被告高海燕已经支付黄志强25000元，并出具了一张25000元的欠条给黄志强。因此，请求法院驳回原告对被告高海燕的诉讼请求。
经审理查明：2012��4月7日，原告施林与被告黄志强签订租房协议，约定原告将位于太仓市璜泾镇小商品街东首的二间门面房（连同楼上）出租给被告黄志强，租期2年，从2012年4月15日至2014年4月14日止，合计24个月。房屋租金为44000元／年，租赁期间水电费由被告黄志强按时支付，水电费押金为人民币1000元。租金一次付清，中途不予退款。协议同时约定：1、房租两年不变，每年提前一个月付清；2、如乙方需转让，应与甲方协商，甲方不得无故不许乙方转让；3、违约者按一年房租赔偿。原告施林在该租房协议甲方处签名，被告黄志强在该协议乙方处签名。该租房协议一式两份，原告施林与被告黄志强各持一份。
2013年7月27日，被告黄志强经原告施林同意，将其承租的门面房转让给被告高海燕，原告施林、被告黄志强、被告高海燕在原租房协议上记载：同意黄志强门面房转让给高海燕女��，三方在该记载后签名。被告黄志强将其持有的租房协议转交给被告高海燕，双方口头约定房屋转让费50000元，其中包括涉案房屋中的三台志高柜式空调（使用约四年）。当日，被告高海燕向被告黄志强支付25000元，剩余25000元由被告高海燕出具欠条一张，记载：“欠到黄志强门面房转让款贰万伍元正，归还时间2013年10月1号”。被告高海燕在欠款人处签名。
另查明，截至2013年7月份被告黄志强向被告高海燕转让涉案房屋时，被告黄志强已向原告施林支付该年房租21000元，尚有自2013年10月15日至2014年4月14日止的房租23000元未付。原告施林处有被告黄志强支付的水电费押金1000元。
再查明，本案所涉位于太仓市璜泾镇小商品街东首的二间门面房系沙月珍所有，原告施林与沙月珍系夫妻关系。
上述事实，有租房协议、房屋所有权证明、户口本、欠条及原、被告庭审陈述等���据予以佐证。
本案的争议焦点为2013年10月15日至2014年4月14日的房屋租金23000元应由被告黄志强支付，还是由被告高海燕支付，即被告高海燕向被告黄志强支付的转让费中是否包含上述租金。
关于该房屋转让费的组成，被告黄志强与高海燕并无明确的约定，除三台志高柜式空调（使用约四年）外，被告黄志强主张转让费中包含自2013年7月15日至2013年10月14三个月的租金，被告高海燕主张包含自2013年7月15日至2014年4月14日九个月的租金。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。首先，2013年7月27日，被告黄志强将涉案房屋转让给被告高海燕承租，被告高海燕向被告黄志强支付转让费（现金25000元及25000元欠条一张），原告施林、被告黄志强、被告高海燕三人自愿在原租房协议上签字确认，视为原告施林同意被��黄志强将其对承租房屋的使用权在原租房协议约定的剩余租赁期间内（自2013年7月27日至2014年4月14日止）转让给被告高海燕，该转让关系依法成立并生效。被告高海燕自转让之日起，享有对涉案房屋在上述期间内的使用权。其次，原告施林与被告黄志强之间的房屋租赁合同依法成立并生效，对原告施林、被告黄志强具有法律约束力，被告黄志强享有对承租房屋的使用权并承担支付租金的义务。本案中，原告施林与被告黄志强在2012年4月7日的租房协议中约定房租两年不变，每年提前一个月付清。庭审中，原告施林与被告黄志强均认可该条款为2013年4月15日至2014年4月14日的租金应在2013年3月15日付清的意思。现被告黄志强拖欠租金不付，引发纠纷，责任在被告黄志强。对于所欠租金的金额，被告黄志强主张将1000元的水电费押金在房屋租金中进行抵扣，本院认为水电费押金应在租赁期限届满后由原告施林与被告黄志强另行结算，本院暂不予以处理，故确认被告黄志强所欠租金为23000元。
根据原告施林与被告黄志强在租房协议中关于违约责任的约定，违约者赔偿一年房租即44000元。被告黄志强辩称违约金过分高于原告的实际损失，应予以调低。本院采纳被告黄志强的该项抗辩，依法确认违约金为3000元。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、被告黄志强在本判决生效之日起10日内支付原告施林房租23000元。
二、被告黄志强在本判决生效之日起10日内支付原告施林违约金3000元。
三、驳回原告施林其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间���债务利息。
案件受理费1276元，减半收取638元，由被告黄志强负担248元，原告施林负担390元（该款原告已预交，本院不再退还，被告黄志强应负担部分由被告在本判决生效之日起10日内直接支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农行园区支行，账号：10×××99。
代理审判员 郭月峤
二〇一四年二月二十日
书 记 员 邵 静