上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三(民)初字第2544号
原告(反诉被告)上海沪江铁合金厂，住所地上海市松江区。法定代表人周一鸣，厂长。委托代理人戴国庆，上海市诚至信律师事务所律师。委托代理人吴冬辉，上海市诚至信律师事务所律师。被告(反诉原告)上海旺朝木器厂，住所地上海市嘉定区。投资人郑建军。委托代理人唐建明，上海市祥华律师事务所律师。原告上海沪江铁合金厂与被告上海旺朝木器厂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月8日立案受理后依法适用简易程序于2015年9月11日公开开庭进行了审理。嗣后，因被告提出反诉，本院依法受理后于2015年11月24日就本、反诉进行了公开开庭合并审理。嗣后，因案情复杂，转为适用普通程序于2016年1月8日再次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴冬辉及被告的委托代理人唐建明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海沪江铁合金厂诉称：2014年3月1日，原、被告双方签订《租赁合同》一份，约定被告向原告承租位于本区叶榭镇原车站村的13,504平方米房屋(除原告办公楼二���、三层及成品仓库外)及土地，租赁期限为自2014年3月1日起至2034年2月28日，共计20年，其中2014年3月1日至2014年10月31日为免租期，每年租金为130万元。双方还约定，被告如需要改、扩建生产用房的，应按有关政策规定进行，原告予以配合。合同签订后，被告在未经原告同意并未办理任何审批手续的情况下，拟对原告厂房进行改、扩建，为此双方发生纠纷，致使租赁合同至今尚未履行。2014年12月9日，原告发函给被告，告知被告《租赁合同》于2014年12月15日解除，被告收到该份函后未提出异议。综上，原告认为，双方签订的《租赁合同》合法有效，被告违约，原告已发出解除合同的通知，被告并未提出异议。故请求本院判令：确认双方于2014年3月1日签订的《租赁合同》于2014年12月17日解除。被告上海旺朝木器厂辩称：不同意解除合同，合同约定被告有对厂房进行改、扩建的权利，原告应当予以配合。且原告尚未将厂房正式交付给被告，被告不可能对厂房进行改、扩建。原告将厂房中的一间车间交付给被告，被告欲对车间地坪进行整修，遭到原告阻止。双方产生争议的原因是原告公司内部股东意见不统一，原告恶意违约不愿意继续履行合同。经本院释明，双方的租赁合同解除，被告提出反诉称：1、原告返还定金10.83万元；2、原告赔偿损失120万元。且被告表示，其要求先适用定金罚则,要求原告双倍返还定金，不足弥补损失部分再要求赔偿损失。原告上海沪江铁合金厂针对被告的反诉辩称：不同意返还定金及赔偿损失，因为违约方是被告，原告作为守约方有权没收定金不予返还。且原告主张的损失没有证据予以证明。经审理查明：位于本区叶榭镇车站村101地块上的工业厂房产权人系原告，建筑面积为13,504平方米，一共17幢房屋。2014年3���1日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定原告将上述厂房除原告办公楼二层、三层和成品仓库外，以现状整体租赁给被告使用。如办公楼、成品仓库，影响被告的整体规划，双方另外商议，原告给予积极支持。合同第二条约定：2.1租赁物租赁期限自2014年3月1日起至2034年2月28日止，合同年限为二十年，其中2014年3月1日起至2014年10月31日是原告给被告用于规划、改造、招商不计算租金的免租期。免租期为8个月；合同第四条约定：4.1租赁物年租金为130万元，每三年环比递增一次，递增率为6%；4.2……双方在签订本合同的同时，被告向原告支付定金10.83万元……合同第六条约定：6.3被告产品生产、工艺流程需要对原房屋主体进行改建、扩建，原告表示支持和配合，改建、扩建等一切费用由被告自行承担；合同第八条约定：被告因经营需要改、扩建生产用房的，应按有关政策规定进行，安全由被告负责，原告积极配合。被告因发展需引入生产项目的必须严格遵守本地区的相关项目政策和环保要求，严禁三废，特别是黄浦江上游取水口五公里内污水不得排放，否则，由此带来的后果由被告自行承担；合同第十四条约定：本合同是双方执行的文本。在实施和被告经营中，可能碰到权证等相关问题，另行签订合作经营合同，纯属解决相关政策中碰到问题。如通过努力受阻，本协议自动解除。合同另对其他相关事项作了相应约定。被告已于《租赁合同》签订之前即2014年2月28日支付原告10.83万元作为定金。签订《租赁合同》后，原、被告双方并未办理交付租赁标的厂房的书面手续。对于厂房是否实际交付，原告向本院表示，其并未向被告交付过厂房。2015年6月28日，被告擅自将挖土机等大型机械开入厂房内进行施工，在厂区道路挖了一个坑，对道路两旁的墙体有一些破坏，因原告阻止及时，影响不大。被告向本院表示，原告将一间车间交付给被告，被告施工是为平整地面。因被告的该施工行为，双方产生冲突，原告将相应机械设备清理出租赁标的厂房。2014年12月9日，原告委托律师向被告发出《律师函》，载明：因在租赁合同履行过程中，被告未经办理任何审批手续，就准备对租赁房屋进行改、扩建，既不符合双方合同的约定，也违反了国家相关法律规定，将会造成巨额经济损失，现经原告向政府相关职能部门咨询，租赁房屋位于黄浦江上游5公里取水口内，无法办理改、扩建手续，被告一旦改、扩建后相关房屋将无法办理房屋产权证，故双方签订的租赁合同已无实际履行的可能性，按合同第十四条约定应做自动解除处理，鉴于上述合同履行的实际情况，通知被告双方的租赁合同于2014年12月15日解除。被告对收到该份律师函无异议。双方未再进行磋商，直至原告提起本案诉讼。被告为证明其损失，提供其与案外人罗某某之间、落款日期为2014年3月8日的《厂房整修施工合同》一份及案外人罗某某出具的收据一份，载明的内容为被告委托案外人罗某某对上述租赁标的厂房进行整修，工程总价为600万元，被告以现金方式支付定金120万元。因原、被告之间的《租赁合同》未能实际履行，故被告支付给案外人罗某某的定金120万元被没收。原告对《厂房整修施工合同》及收据的真实性均不予认可，认为此系被告为本案诉讼而制作的。首先，《厂房整修施工合同》约定定金120万元要求以现金方式支付于理不合。其次，被告没有提供相应的领款凭证证明120万元已经实际支付。最后，即便该120万元定金实际支付了，被告亦可通过诉讼途径向案外人主张返还，并非必然被没收。以上���实，由《上海市房地产权证》、《租赁合同》、《律师函》及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应恪守。本案的主要争议在于双方未能实际履行合同系哪一方违约导致？根据合同约定，被告因经营需要对房屋主体进行改建、扩建的，应按有关政策规定进行。另根据《上海市城乡规划条例》有关规定，改建、扩建建筑物、构筑物、道路或者管线工程的，建设单位或者个人应当按规定申请办理建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证。本案中，被告没有取得任何行政审批手续，即与案外人罗某某签订《厂房整修施工合同》，欲对租赁标的厂房进行改建、扩建，并于2015年6月28日擅自将挖土机等大型机械开入厂房内进行施工���被告的上述行为显然构成了违约。针对被告的上述违约行为，原告应给予被告合理期限要求其恢复原状，在原告要求的合理期限内仍不予恢复原状的，原告方能据此要求解除合同。但原告未能给予被告合理期限要求恢复原状，直接于2014年12月6日发出《律师函》要求解除合同，故该《律师函》不发生合同解除的效力。本案审理中，原告向本院表示其不同意继续履行双方签订的《租赁合同》，而租赁合同是转移租赁物使用收益权的合同、是双务合同，合同的继续履行应有赖于合同双方的合作信任关系，被告要求原告继续履行合同不适于强制履行。故本院依法确认原、被告之间的《租赁合同》解除，合同解除之日为本院释明之日即2015年9月11日。造成原、被告之间的《租赁合同》解除的原因，首先是被告违约在先，其次是在于原告不愿意继续履行合同，综合本案的实际情况、当事人的过错程度，并根据公平原则、诚实信用原则，本院依法确定原告返还被告定金10.83万元，双方互不承担违约责任。关于被告主张的支付给案外人罗某某的定金损失120万元，首先是被告违约在先，其次被告提供的证据尚不足以证明其已向案外人罗某某实际支付了定金，且案外人罗某某也没有相应施工资质的个人，本院对被告提供的《厂房整修施工合同》的真实性，不予认可，故对被告的上述反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百一十条第(二)项、第二百一十九条、《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海沪江铁合金厂与被告(反诉原告)上海旺朝木器厂于2014年3月1日签订的《租赁合同》于2015年9月11日解除���二、原告(反诉被告)上海沪江铁合金厂于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海旺朝木器厂定金共计10.83万元；三、驳回被告(反诉原告)上海旺朝木器厂的其余反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，反诉案件受理费8,289元，合计诉讼费8,369元，由原告上海沪江铁合金厂负担5,883元(已付)，由被告上海旺朝木器厂负担2,486元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 朱 金 彪
审 判 员 方 美 玲
人民陪审员 范���芳
二〇一六年三月十六日
书 记 员 邵 玲 玲
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；……
第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
二、《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。