＼n上海市第二中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）沪二中民二（民）终字第211号＼n上诉人（原审被告）上海宏久物业管理有限公司。＼n法定代表人吴根清。＼n委托代理人冯安安。＼n委托代理人季娴，上海昭胜律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告）上海市虹口区飘鹰花苑业主委员会。＼n负责人忻杏娣。＼n负责人陈剑虹。＼n上诉人上海宏久物业管理有限公司（以下简称宏久物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2013）虹民三（民）初字第2290号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年2月17日公开开庭审理了本案。上诉人宏久物业公司的委托代理人冯安安、季娴，被上诉人上海市虹口区飘鹰花苑业主委员会（以下简称飘鹰业委会）的负责人忻杏娣、陈剑虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原审法院经审理查明，2010年7月27日，飘鹰业委会与宏久物业公司签订了《物业服务合同》，约定：宏久物业公司为座落于上海市周家嘴路1063弄的飘鹰花苑提供物业管理服务，合同期限为五个月，自2010年8月1日起至2010年12月31日止。双方另签订有《物业管理服务临时合同》一份作为《物业服务合同》附件，临时合同约定宏久物业公司为飘鹰花苑提供暂定五个月的管理服务，时间为2010年8月1日至2010年12月31日；机动车管理暂试用包干制，宏久物业公司每月打入飘鹰业委会帐户人民币（以下币种均为人民币）22，750元，固定车辆各自按分成的比例交纳税收，计算方式为［0.7×（200×150）＋2，500］。上述合同签订后，由宏久物业公司为飘鹰花苑提供物业管理服务，合同到期后，双方未续签合同，仍由宏久物业公司继续提供物业服务。2011年3月30日，宏久物业公司向飘鹰业委会提交《止亏申请报告》，载明：宏久物业公司自2010年8月进入飘鹰小区接管物业管理工作以来，始终处于亏损经营状态，宏久物业公司尽了最大努力仍无法扭转此状态，曾于合同到期时有意撤离该小区，因房地办、居委会、飘鹰业委会等各方挽留，且飘鹰业委会承诺同意止亏并明确表态自2011年1月起每月补贴宏久物业公司7，500元，保证物业管理处的正常运转，宏久物业公司申请2011年1月至3月的补贴费用22，500元。2011年4月10日，飘鹰业委会在该报告上写明：“2011年4月10日经全体业委会讨论通过此止亏申请要求。（2011.1～2011.3补贴费用是7，500元／月）”，并加盖印章。＼n原审法院另查明，2013年2月，上海市虹口区飘鹰花苑小区就起诉宏久物业公司等事项进行了业主大会书面表决，表决结果为同意起诉宏久物业公司。2013年4月飘鹰业委会曾起诉宏久物业公司要求宏久物业公司移交公益基金收支帐目并结清款项，2013年5月14日，经法院调解，宏久物业公司提供了2010年8月1日至2011年5月31日期间的有关帐目，账款明细如下：1、停车费。根据约定，固定停车费计算方式为：200个固定车位，每个车位每月150元，按飘鹰业委会70%、宏久物业公司30%分成，并按5.55%的税率各自承担税款；临时停车费未约定分成及扣税，每月2，500元，2010年8月至2011年5月共计10个月，宏久物业公司应向飘鹰业委会结清的固定停车费为198，345元，临时停车费共计25，000元，共计223，345元。2、广告费和租赁费。2010年8月至12月为50，850元，2011年1月至5月为57，900元，共计108，750元，按5.5%的税率扣税，合同未约定分成，宏久物业公司应向飘鹰业委会结清的广告费和租赁费共计102，768.75元。3、应扣除的费用为支出费用及补贴费用。2010年8月至12月支出费用为42，694.10元，2011年1月至5月支出费用为33，095.60元，共计75，789.70元，2011年1月至3月，每月补贴宏久物业公司7，500元，共计补贴22，500元，宏久物业公司应向飘鹰业委会结清的账款中扣除的总金额是98，289.70元。但就款项支付问题双方未能达成一致意见，现飘鹰业委会起诉至法院，要求宏久物业公司按《物业服务合同》的约定返还227，824.05元，并支付利息，利息以宏久物业公司实际收到的201，089.13元为本金，按照中国人民银行同期存款利率从2011年6月1日起计算至2013年8月31日。＼n原审审理中，飘鹰业委会提交了宏久物业公司制作的“2010年飘鹰花苑公益基金收入帐目”、“2011年1
--5月飘鹰花苑公益基金停车费收入帐目”、“2010.8--12月停车费支付帐目”、“2011年1--
5月停车费支付帐目”，共计四份帐目清单。其中“2010年飘鹰花苑公益基金收入帐目”上有飘鹰业委会盖章，该帐目载明，广告费加租赁费共计50，850元，扣税2，796.75元，按70%计算实际收到33，637.27元；固定停车费收入按实际收到统计，按70%计算并扣税后为67，473元；临时停车费按实际收到统计为10，000元；尚未收到的固定停车费收入含税为31，752元，尚未收到的临时停车费收入为2，500元。“2011年1
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5月飘鹰花苑公益基金停车费收入帐目”载明，广告费加租赁费为57，900元，扣税3，213.45元，实际收到54，686.55元；固定停车费收入按实际收到统计为115，550元，扣税后为109，136.98元；临时停车费收入按实际收到统计为10，000元，扣税后为9，445元。“2010.8
--12月停车费支付帐目”载明各项支付费用合计42，694.10元。“2011年1--
5月停车费支付帐目”载明各项支付费用合计33，095.60元。宏久物业公司提交《情况说明》一份，载明：物业服务合同到期后，由于亏损严重，宏久物业公司提出到期后不再延长服务，后经嘉兴房产办事处做工作，宏久物业公司同意房产办事处的调解方案，为了社区稳定，在飘鹰业委会寻找到新的物业公司之前请宏久物业公司留任服务。上海市虹口区住房保障和房屋管理局嘉兴办事处在该《情况说明》上盖章，确认上述内容属实。＼n原审审理中，针对补贴问题，飘鹰业委会称同意2011年1月到3月每月贴补7，500元，但业主认为补贴增加了，但物业服务质量不到位，故飘鹰业委会不同意再贴补。飘鹰业委会在宏久物业公司提交的《止亏申请报告》上写明仅就宏久物业公司的申请事项表示同意2011年1月到3月每月贴补7，500元。＼n原审法院认为，本案中物业服务合同权利义务关系已经终止，宏久物业公司理应按照约定向飘鹰业委会结清2010年8月至2011年5月物业服务期间代收的相关款项。＼n关于停车费，根据《物业管理服务临时合同》约定，停车费收入实行包干制分配原则，与宏久物业公司实际收到的费用无关。关于宏久物业公司称签订合同时不清楚小区内车辆状况，要求按实结算的意见，宏久物业公司作为专业的物业服务企业，在签订合同前应核算其经营管理成本，认真审核合同内容，签订合同后，即应按照合同约定履行。“2010年飘鹰花苑公益基金收入帐目”虽有飘鹰业委会盖章，但该帐目内容就停车费仅涉及宏久物业公司实际收入情况，并非双方结算依据，现飘鹰业委会否认按实结算的收入分配方案，宏久物业公司亦未提供证据证明飘鹰业委会曾同意按实结算，故对宏久物业公司的该项意见，法院不予采信。根据约定，停车费实行包干制，固定停车费每月应按照200个车位，每个车位150元计算，按照飘鹰业委会70%、宏久物业公司30%分成，并按5.55%的税率各自承担税款，故宏久物业公司应向飘鹰业委会结算的固定停车费为每月19，834.50元。关于临时停车费，合同并未明确约定收入分成及税收分担问题，合同所载明的计算公式也未将临时停车费列入分成范围，再结合宏久物业公司向飘鹰业委会提交的“2010年飘鹰花苑公益基金收入帐目”，固定停车费系按70%计算并进行了扣税，而临时停车费并未进行分成和扣税计算，故本院认定，临时停车费为每月2，500元，不涉及分成及税收分担问题。虽合同约定宏久物业公司每月打入飘鹰业委会帐户的22，750元系将固定停车费和临时停车费均进行分成计算所得出，但该数额与合同相关文字表述及其他证据内容不符，故临时停车费收入分配问题应以合同文字表述为准。综上，宏久物业公司应向飘鹰业委会返还2010年8月至2011年5月的固定停车费加临时停车费共计223，345元。＼n关于广告费和租赁费，合同未就该部分收入分配问题作出约定，因该部分收入属于利用物业公共部分获取的收益，飘鹰业委会要求宏久物业公司扣除相应税款后结算该部分收入，于法有据，应予支持，宏久物业公司要求分成，缺乏依据。现双方确认，2010年8月至12月广告费加租赁费为50，850元，2011年1月至5月广告费加租赁费为57，900元，均按5.5%的税率扣税，故宏久物业公司应向飘鹰业委会返还2010年8月至2011年5月的广告费和租赁费共计102，768.75元。＼n关于应当扣除的费用，现双方对于2010年8月至2011年5月支出费用共计75，789.70元无异议，但对于补贴数额存在争议。根据《止亏申请报告》及《情况说明》的内容，可认定，飘鹰业委会同意对宏久物业公司进行补贴的背景情况为物业服务合同已经到期，宏久物业公司打算撤离该小区，经各方协调，飘鹰业委会给予一定补贴，宏久物业公司同意留任。宏久物业公司在向飘鹰业委会提交的《止亏申请报告》上载明：业委会承诺同意止亏并明确表态自2011年1月起每月补贴宏久物业公司7，500元，保证物业管理处的正常运转，飘鹰业委会则在该报告上写明“2011年4月10日经全体业委会讨论通过此止亏申请要求，（2011.1～2011.3补贴费用是7，500元／月）。”飘鹰业委会虽称其仅同意1月至3月的补贴，但对报告所载的自2011年1月起每月补贴7，500元的内容并未提出异议，联系该报告上下文内容、报告形成的时间以及宏久物业公司留任的背景情况，关于此节，法院采信宏久物业公司主张，飘鹰业委会应自2011年1月起至2011年5月止每月补贴宏久物业公司7，500元。综上，宏久物业公司应向飘鹰业委会返还的款项中，应扣除支出费用及补贴费用共计113，289.70元。＼n关于飘鹰业委会主张的逾期支付款项的利息，宏久物业公司自物业服务终止后即应按约返还相关款项，飘鹰业委会要求以201，089.13元为本金，按照中国人民银行同期存款利率从2011年6月1日起至2013年8月31日止计算相应利息，于法有据，法院予以支持。＼n综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第十五条、第五十五条之规定，判决如下：一、上海宏久物业管理有限公司应于判决生效之日起10日内向上海市虹口区飘鹰花苑业主委员会返还212，824.05元；二、上海宏久物业管理有限公司应于判决生效之日起10日内向上海市虹口区飘鹰花苑业主委员会支付以201，089.13元为本金按中国人民银行同期存款利率计算的自2011年6月1日起至2013年8月31日止的利息。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4，906.43元，减半收取2，453.22元，由上海宏久物业管理有限公司负担。＼n宏久物业公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，2010年飘鹰花苑公益基金收入帐目已经由飘鹰业委会盖章确认并公示，应视为飘鹰业委会对该帐目载明的分配方案已确认，该帐目应作为双方的结算依据；在帐目中已明确广告费和租赁费是由宏久物业公司与飘鹰业委会按税后3：7分配，飘鹰业委会也承认之后的物业公司也是按照3：7分配的，故宏久物业公司主张广告费和租赁费按3：7分配是有依据的，也是行业惯例，原审法院将该部分经营收入全部归属飘鹰业委会是适用法律错误；原审中双方对于适用的税率均认可为5.55%，故对于2011年1-5月期间的广告费和租赁费也应适用5.55%的税率，原审法院将广告费和租赁费用全部适用5.5%税率没有依据；另外根据上述帐目确认，固定停车费也应按3：7分配，而临时停车费则应按实际收取结算；由于宏久物业公司经营亏损，飘鹰业委会也没有主张过付款，所以双方才没有结算，2013年3月飘鹰业委会起诉后，双方未能协商一致，这不能完全归结于宏久物业公司的过错，原审判决认可飘鹰业委会主张的本金从2011年6月1日起至8月31日止的利息，缺乏依据；根据2010年及2011年飘鹰花苑公益基金收入帐目，宏久物业公司同意支付的费用为122，497.05元；原审法院认定事实错误，适用法律不当，请求撤销原审判决，依法改判宏久物业公司支付122，497.05元，并不承担利息。＼n被上诉人飘鹰业委会辩称，对于2011年1-5月期间的广告费和租赁费适用税率同意按5.55%算，但对于停车费合同已经明确约定，应按合同计算，飘鹰业委会从来没有承诺将广告费和租赁费给宏久物业公司，在2010年飘鹰花苑公益基金收入帐目上盖章仅说明飘鹰业委会收到帐目，并不表示飘鹰业委会同意这样分配，同意原审判决，请求维持原判。＼n本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。＼n本院审理中，宏久物业公司主张2011年1至5月的广告费和租赁费应按5.55%税率扣税，对此飘鹰业委会表示认可。＼n本院认为，飘鹰业委会与宏久物业公司签订的《物业服务合同》以及作为附件的《物业管理服务临时合同》，均系双方当事人真实意思表示，属合法有效，当事人双方均应按约履行自身的义务。根据合同约定，停车费收入实行包干制，并非按实结算。2010年飘鹰花苑公益基金收入帐目虽由飘鹰业委会盖章，但尚无法得出飘鹰业委会同意将该帐目作为双方结算依据的结论，在双方没有明确对合同约定进行变更的情况下，宏久物业公司上诉要求停车费按实结算，并将2010年飘鹰花苑公益基金收入帐目作为结算依据，理由不能成立，本院不予支持。关于广告费和租赁费，因该部分收入属于利用物业公共部分获取的收益，在双方所签合同对此款项的分配并无约定的情况下，原审法院判令宏久物业公司将该部分款项税后结算给飘鹰业委会，并无不妥。宏久物业公司上诉以2010年飘鹰花苑公益基金收入帐目已经明确双方对该部分款项按3：7分配为由，主张该部分款项税后按70%结算给飘鹰业委会，缺乏依据，本院不予采纳。宏久物业公司主张2011年1-5月广告费和租赁费应按5.55%税率扣税，对此飘鹰业委会予以同意，据此本院对相应金额予以调整，经核算，宏久物业公司应返还广告费和租赁费共计102，739.80元。宏久物业公司提供物业管理服务至2011年5月底，在双方物业服务合同权利义务关系终止后，宏久物业公司理应按约结算代收的相关款项。因宏久物业公司迟延支付相关款项，飘鹰业委会要求宏久物业公司返还相关款项，并承担逾期付款利息，依法有据，原审法院予以支持并未不当。宏久物业公司上诉仅同意支付122，497.05元，并不同意承担利息，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：＼n一、维持上海市虹口区人民法院（2013）虹民三（民）初字第2290号民事判决主文第二项；＼n二、撤销上海市虹口区人民法院（2013）虹民三（民）初字第2290号民事判决主文第一项；＼n三、上诉人上海宏久物业管理有限公司应于本判决生效之日起10日内向被上诉人上海市虹口区飘鹰花苑业主委员会返还人民币212，795.10元。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n一审案件受理费人民币4，906.43元，减半收取计人民币2，453.22元，由上诉人上海宏久物业管理有限公司负担；二审案件受理费人民币2，057.45元，由上诉人上海宏久物业管理有限公司负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长刘海邑＼n代理审判员刘郡＼n代理审判员高胤＼n二〇一四年四月二十一日＼n书记员朱丹丹＼n附：相关法律条文＼n附：相关的法律条文＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：＼n（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；＼n（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；＼n（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；＼n（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。＼n原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。