内蒙古自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）内民一终字第101号
上诉人（原审被告）华夏银行股份有限公司呼和浩特分行，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。
负责人李耀军，行长。
委托代理人邵祖望，经世律师事务所律师。
委托代理人白建朝，经世律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）牛渊皓，女，1980年8月17日出生，汉族，个体户，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。
委托代理人刘霞，内蒙古义盟律师事务所律师。
原审第三人鄂尔多斯市磐恒房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市。
法定代表人李宣惠，董事长。
委托代理人乔娜，该公司法律顾问。
上诉人华夏银行股份有限公司呼和浩特分行（以下简称华夏银行）因与被上诉人牛渊皓、原审第三人鄂尔多斯市磐恒房地产开发有限责任公司（以下简称磐恒房地产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院（2013）呼民初字第00001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月2日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月12日公开开庭审理了本案。上诉人华夏银行的委托代理人邵祖望，被上诉人牛渊皓的委托代理人刘霞，原审第三人磐恒房地产公司的委托代理人乔娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，应华夏银行申请，青城公证处于2012年6月5日、6月4日分别出具（2012）呼青证执字第10、11、12号执行证书，被执行人分别为鄂尔多斯市东方富元商贸有限责任公司（以下简称富元公司）、达拉特旗瑞发煤炭运销有限公司（以下简称瑞发公司）、郭锐、高美丽，执行标的均为本金19951963.64元（至2012年4月13日）。华夏银行依据上述公证书及执行证书向原审法院申请执行。2012年11月21日，原审法院作出（2012）呼法执字第38-3号裁定书，裁定将被执行人郭锐在磐恒房地产公司伊金霍洛旗磐恒鑫河湾项目中入股分红所得的十二套房屋予以查封，在查封期限内不得办理转移、变更、转让等一切登记手续。该裁定及相应协助执行通知书、查封扣押财产清单于2012年11月21日即裁定作出当日向伊金霍洛旗房地产管理局送达，查封扣押财产清单中包括了磐恒鑫河湾小区3号楼2302号房屋，即本案争议房屋，被执行人郭锐在该查封扣押财产清单上签字确认。2012年12月3日，原审法院又作出（2012）呼法执字第38-4号裁定书，裁定内容与（2012）呼法执字第38－3号裁定书相同，该裁定及相应协助执行通知书、查封扣押财产清单于2012年12月3日即裁定作出当日向磐恒房地产公司送达，磐恒房地产公司拒绝签字，查封扣押财产清单中也包括了本案异议房屋。
另查明，2012年11月21日，牛渊皓在《鑫河湾商品房认购协议》上签字，表示有意向购买磐恒房地产公司开发建设的鑫河湾商住小区3号楼2302号房。建筑面积共279.84平方米，认购价每平方米5000元人民币，总金额1399200元整人民币。当日，磐恒房地产公司向牛渊皓出具了收到1399200元人民币的鑫河湾项目售楼专用收据，该收据收款人栏注明“郭锐顶账房”，2012年12月21日磐恒房地产公司在《鑫河湾商品房认购协议》上签字。2012年12月5日，牛渊皓与磐恒房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定牛渊皓向磐恒房地产公司购买鑫河湾商住小区3号楼2302号房屋，并约定牛渊皓应于2012年11月21日前一次性存入商品房全部价款1399200元。该协议在伊金霍洛旗房地产管理局的备案时间是2012年12月6日。
原审法院认为，本案是案外人执行异议之诉，本案的争议焦点为，1、牛渊皓依法确认伊金霍洛旗磐恒鑫河湾小区3号楼2302号房屋归其所有（价值1399200元）的诉讼请求是否应予支持；2、停止执行的诉讼请求是否应予支持。
关于第一个争议焦点，牛渊皓请求确认鑫河湾小区3号楼2302号房屋权属请求应否予以支持。根据其提交的证据，2012年11月21日其与磐恒房地产公司签订的《商品房认购协议》（磐恒房地产公司盖章的时间为2012年12月21日）及同日的售楼专用收据，2012年12月5日签订正式《商品房买卖合同》，同年12月6日该合同在伊金霍洛旗房产局备案。这些证据仅能证明牛渊皓从磐恒房地产公司处购买了一套顶账房，但该房屋并未办理过户手续。根据我国《物权法》的相关规定，我国不动产物权采取登记生效的原则。因此，当事人以房屋买卖合同方式转移物权，应当在所有权转移登记手续完成后，买受人才取得诉争不动产的所有权。在买卖合同履行过程中，买受人与出卖人之间尚未完成标的物的权属转移登记手续之前，双方之间存在的是债的法律关系，此时买受人依据买卖合同迳行主张确认其对于诉争房屋享有所有权没有法律依据，故对于牛渊皓确权的诉讼主张不予支持。
关于第二个争议焦点，牛渊皓要求停止执行的诉讼请求是否应予支持。原审法院（2012）呼法执字第38-3号裁定于2012年11月21日作出，并于当日向伊金霍洛旗房地产管理局送达，伊金霍洛旗房地产管理局签收。2012年12月3日，原审法院作出（2013）呼法执字第38-4裁定，送达磐恒房地产公司时被拒签。本案中牛渊皓与第三人磐恒房地产公司的《鑫河湾商品房认购协议》于2012年11月21日签订，并付清全部房款，根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条的规定，认购协议具备主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原审法院（2012）呼法执字第38-3号、38-4号执行裁定的效力不能对抗牛渊皓与磐恒房地产公司签订的《鑫河湾认购协议》及付款收据的效力。因本案诉争的房屋权属并未确定，而本案的执行依据是公证的债权文书，根据我国《民事诉讼法》及关于执行司法解释的相关规定，人民法院强制执行的公证债权文书应为无争议的标的物，伊金霍洛旗磐恒鑫河湾小区3号楼2302号房屋权属存在争议，故应停止对该标的物的执行。经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条、第十七条之规定，判决：（一）对原审法院（2012）呼法执字第38-3号、38-4号裁定所查封的伊金霍洛旗磐恒鑫河湾小区3号楼2302号房屋停止执行；（二）驳回牛渊皓的其他诉讼请求。案件受理费17392.80元，由华夏银行股份有限公司呼和浩特分行负担。
上诉人华夏银行不服原审判决，提起上诉称，（一）原审判决认定事实错误，证据不足。牛渊皓与磐恒房地产公司签订《鑫河湾商品房认购协议》是规避法院执行而作出的，牛渊皓并未真实付款购买争议房产，各方之间无真实的债权债务关系，因此，原审判决认定《鑫河湾商品房认购协议》是各方当事人为债权债务互抵达成的毫无根据，认定《鑫河湾商品房认购协议》为商品房买卖合同错误。即便上述抵顶关系真实，法院同样有权采取查封措施，因为其并不属于物权法上的善意取得情形。（二）原审判决停止对争议房屋执行，适用法律错误，原审判决前后认定存在逻辑矛盾。原审判决既然认定牛渊皓对争议房屋不享有所有权，自然无权要求停止执行，原审判决停止执行没有任何法律依据。执行争议房屋是被执行人郭锐在磐恒房地产公司的入股分红所得，原审判决未予认定错误。所以，请求二审法院依法撤销原判，驳回牛渊皓的诉讼请求。
被上诉人牛渊皓答辩称，牛渊皓作为涉案房屋的登记备案买受人，享有获得不动产物权的期待权，具有准物权性质，牛渊皓作为买受人当然有权提出执行异议。郭锐从未取得涉案房屋的所有权，因此，磐恒房地产公司法定代表人李宣惠拒绝在法院送达回证上签字。法院强制执行的公证债权文书应为无争议的标的物，本案涉案房屋所有权登记在磐恒房地产公司名下，预售备案登记在牛渊皓名下，且磐恒房地产公司和牛渊皓都反对郭锐对该房屋享有权利，该房屋权属存在明显争议，应当停止对该房屋的执行。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
原审第三人磐恒房地产公司答辩称，郭锐在磐恒房地产公司没有入股，法院执行裁定查封的房屋并不是郭锐本人的房屋。磐恒房地产公司与牛渊皓是在郭锐在场的情况下，于法院查封前就已经办理完涉案房屋的抵顶手续，未与任何一方当事人恶意串通，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院经审理查明的事实除原审法院查明的事实一致的以外，另查明，2012年12月7日，牛渊皓向原审法院递交财产执行异议书，请求依法撤销（2012）呼法执字第38－4号民事裁定，解除对位于伊金霍洛旗磐恒鑫河湾小区3号楼2302号房屋的查封。原审法院于2013年1月14日作出（2013）呼执监字第1号执行裁定书，驳回牛渊皓的异议。该裁定书于2013年1月18日送达牛渊皓，牛渊皓不服该裁定，于2013年1月30日诉至原审法院，请求确认伊金霍洛旗磐恒鑫河湾小区3号楼2302房屋归其所有，并停止执行。
又查明，2012年11月21日，郭锐出具《承诺书》，承诺自愿以其所有的位于伊金霍洛旗磐恒鑫河湾小区的三套住宅（其中包括3号楼2302房屋）以每平米5000元的价格抵顶给牛军（或者牛军指定人李易真、牛渊皓、牛耀杰的名下）偿还借款本息。2013年7月18日，鄂尔多斯市东胜区人民法院作出（2012）东法民初字第7428号民事判决，该判决查明牛军于2011年8月5日通过牛渊皓的账户给郭锐及其妻子高美丽借款300万元。
本院认为，根据上诉人华夏银行的上诉请求及被上诉人牛渊皓，原审第三人磐恒房地产公司的答辩意见，本案争议焦点是牛渊皓申请对位于伊金霍洛旗磐恒鑫河湾小区3号楼2302号诉争房屋停止执行的依据问题。
关于牛渊皓申请对诉争房屋停止执行的依据问题。位于伊金霍洛旗磐恒鑫河湾小区3号楼2302号房屋属于磐恒房地产公司所有，鄂尔多斯市东胜区人民法院（2012）东法民初字第7428号民事判决书确认郭锐与牛军存在债权债务关系，郭锐于同一天出具《承诺书》同意将抵顶借款的房屋办至牛军指定人即牛渊皓名下，因此，2012年11月21日，牛渊皓与磐恒房地产公司签订的《鑫河湾商品房认购协议》是各方当事人的真实意思表示，合法有效。《鑫河湾商品房认购协议》内容明确了房号、单价及总价款，具备商品房买卖合同的基本内容，原审判决认定《鑫河湾商品房认购协议》为商品房买卖合同并无不当。原审法院于2012年12月3日向磐恒房地产公司送达（2012）呼法执字第38－4号民事裁定时，磐恒鑫河湾小区3号楼2302号房屋已作销售，牛渊皓已经以顶账方式付清全部房款，并且有关诉争房屋的《商品房买卖合同》已经网签并在伊金霍洛旗房管局备案，牛渊皓对诉争房屋享有实体权利，有权请求停止对诉争房屋的执行，因此，原审判决对伊金霍洛旗磐恒鑫河湾小区3号楼2302号房屋停止执行正确，上诉人华夏银行关于原审判决认定《鑫河湾商品房认购协议》为债权债务抵顶所达成依据不足的上诉主张与事实不符，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人华夏银行的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17392.8元，由上诉人华夏银行股份有限公司呼和浩特分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王相瑞
代理审判员 张国婷
代理审判员 王喜荣
二〇一四年六月十九日
书 记 员 付欣欣