江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏01民终7769号
上诉人（原审被告）：南京大自然村餐饮有限公司，住所地本市鼓楼区云南北路79号。
法定代表人：颜文山，总经理。
委托诉讼代理人：沈雨朦，江苏袁胜寒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张赛，江苏袁胜寒律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：南京新五金搪瓷厂，住所地本市鼓楼区云南北路**号。
法定代表人：江建平，厂长。
委托诉讼代理人：欧阳宏，江苏汇商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孔涵，江苏汇商律师事务所律师。
上诉人南京大自然村餐饮有限公司（以下简称大自然村餐饮公司）因与被上诉人南京新五金搪瓷厂（以下简称新五金搪瓷厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院(2016)苏0106民初148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
大自然村餐饮公司上诉请求：1、撤销一审判决，判令驳回新五金搪瓷厂诉讼请求。2、新五金搪瓷厂承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1、一审判决认定事实不清，证据不足，双方的房屋租赁合同未被解除，新五金搪瓷厂应当继续履行合同。一审庭审中，新五金搪瓷厂未举出充足的证据证明双方的租赁合同已经解除。其只是单方面陈述曾向大自然村餐饮公司送达了解除合同的通知，但没有切实的证据证明该份通知的客观存在。自2015年2月起，便没有人员上门收取上诉人的租金，致2015年2月起的租金没有缴纳系新五金搪瓷厂自身原因所致，并非新五金搪瓷厂声称的合同解除拒收租金。2、一审法院支持新五金搪瓷厂提出的“租金损失”没有事实及法律上的依据，一审法院判决大自然村餐饮公司向新五金搪瓷厂按月租金1.3倍标准支付租金损失显属错误，超越了双方当事人的意思自治。双方的房屋租赁合同尚有效存续，该合同是当事人意思自治的产物。虽然性质已经转变为不定期租赁，但依据《合同法》第236条之规定，原有租赁合同内容仍对当事人双方产生约束力。因此，上诉人仍须按约向被上诉人支付租金。3、一审法院既然判令双方合同解除，就应该允许大自然村餐饮公司主张房屋装潢损失，并在一审案件中一并处理，但一审法院要求大自然村餐饮公司另案主张权利，没有事实和法律依据，请求二审法院纠正。
新五金搪瓷厂辩称，1、大自然村餐饮公司上诉称一审法院是基于我方的单方面表示，笼统认定涉案合同解除，没有事实依据。一审期间，我方提交了详尽的证据证明涉案合同已经解除。我方认为双方的地理位置仅仅一墙之隔，在我方主管部门决定收回时，我方第一时间以书函方式告知大自然村餐饮公司租赁合同解除，大自然村餐饮公司也向我方回函，已经证明了我方解除合同的态度。一审期间，大自然村餐饮公司也自认就租赁事宜与我方上级主管部门进行沟通。2、大自然村餐饮公司上诉认为一审判令租金1.3倍的标准没有法律依据。我方认为双方的租赁关系已经终止，但大自然村餐饮公司至今仍未与我方交接涉案房屋，且占用至今，按照法律规定，理应双倍支付迟延期间的租金。一审期间大自然村餐饮公司主张迟延交付租金过高，请求降低，一审法院已经酌情降低至1.3倍。从相关证据可以看出，当时涉案房屋的租金为3.5元/天/平方米，该标准远远低于双倍租金。3、关于装修损失问题。我方认为该主张系独立请求，与本案无关，大自然村餐饮公司可以另案再诉。大自然村餐饮公司在我方并未同意的情况下，擅自装修，产生的损失应由其自行承担。综上，大自然村餐饮公司一直在拖延时间，拒不交还涉案房屋，一审判决正确，请求二审法院维持原判。
新五金搪瓷厂向一审法院起诉请求：判令大自然村餐饮公司将本市鼓楼区云南北路79号一、二楼门面房（建筑面积是548平方米）腾空后向新五金搪瓷厂返还；大自然村餐饮公司支付拖欠的2015年2月至2015年3月期间的租金50000元；大自然村餐饮公司支付双倍租金损失（自2015年4月1日起至实际返还房屋之日止，每年按60万元标准计算）；本案诉讼费用由大自然村餐饮公司承担。
一审法院认定事实：坐落于南京市鼓楼区云南北路79号房屋（宁房权证鼓初字第××号，以下简称云南北路79号房屋），登记所有权人为南京五金搪瓷厂（以下简称五金搪瓷厂）。五金搪瓷厂为民政工业公司下属的集体所有制企业。
2004年，民政工业公司与案外人希科公司因企业兼并纠纷诉至南京市中级人民法院（以下简称南京中院），要求依法解除民政工业公司、五金搪瓷厂、希科公司之间签订的兼并协议，希科公司将云南北路79号房屋及土地返还民政工业公司等。南京中院经审理后认为，兼并协议生效后，五金搪瓷厂的主体资格已归于消灭，其法人资格已不复存在，根据协议约定，五金搪瓷厂的法人资格撤销后，由民政工业公司继承其全部权利义务。2005年南京中院作出（2004）宁民二初字第96号民事判决书，判决希科公司将云南北路79号房屋及土地返还民政工业公司等。后希科公司不服判决，上诉至江苏省高级人民法院。该院于2005年6月27日作出（2005）苏民二终字第122号民事判决书，驳回上诉，维持原判决。前述判决生效后，民政工业公司未办理房屋权属变更登记手续，该房屋仍登记在五金搪瓷厂名下。
2005年11月10日，民政工业公司设立新五金搪瓷厂。2006年4月17日，民政工业公司向新五金搪瓷厂出具授权委托书，内容为“我公司现将南京市云南北路79号原南京五金搪瓷厂的全部房地产交予我公司新成立的南京新五金搪瓷厂使用，委托对其使用的所有房地产全权管理、处理房屋出租等相关事宜”。
2006年4月19日，新五金搪瓷厂（甲方）与大自然村餐饮公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将本市云南北路79号一、二楼部分门面房（建筑面积548平方米，以下简称涉案房屋）出租给乙方使用；租期三年，自2006年6月1日起至2009年5月31日止；租金每年30万元，乙方应依约每月9日前向甲方交付租金25000元，不得拒交或拖欠；乙方不得利用承租的房屋进行非法活动，或累计二个月不交租金，否则甲方有权解除租赁合同，收回房屋，所有损失由乙方承担；乙方不得擅自改变房屋结构、用途，因业务或其他原因需要拆改、添建或改装门面、室内装饰等，应事先征得甲方同意，议定今后处理办法，并另签协议，有关费用由乙方自理；租赁届满，如甲方的租赁房屋继续出租，乙方有优先权，但须另订租赁合同，方能生效；租赁期满时，乙方应返还该房屋及附属设施，乙方自租赁期满或解除合同第二天起，每迟交还一天，向甲方支付双倍日租金，如乙方不再续租，也没有转让，乙方的设备甲乙双方协商解决；乙方同意支付甲方房屋租赁保证金5万元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方等等。
上述合同订立后，双方均依约履行了各自的义务。合同期满后，双方未续签租赁合同，但大自然村餐饮公司继续使用涉案房屋并按原合同标准按月向新五金搪瓷厂支付租金，该租金已至2015年1月31日，新五金搪瓷厂对此未提出异议。此后，新五金搪瓷厂称因涉案房屋被纳入本市民政局“军队离退休干部活动中心改造项目”，无法继续对外出租，遂于2015年2月13日向大自然村餐饮公司发送《关于南京大自然村餐饮有限公司迁出云南北路79号租赁屋的通知》，要求大自然村餐饮公司尽快于2015年3月30日前从涉案房屋内迁出。因双方就合同终止事宜协商未果，为此产生争议。
2015年5月4日，因涉案房屋租赁纠纷，民政工业公司曾另案向一审法院提起诉讼，要求与大自然村餐饮公司解除租赁合同，大自然村餐饮公司迁出房屋，并支付租金等。该案经审理后认为，民政工业公司虽为涉案房屋的权利人，但涉案租赁合同系以新五金搪瓷厂名义与大自然村餐饮公司签订并实际履行，新五金搪瓷厂可以自己名义主张权利，据此认为民政工业公司作为原告提起诉讼，系主体不适格。2015年10月12日，一审法院作出（2015）鼓民初字第2904号民事裁定书，驳回民政工业公司的起诉。后民政工业公司不服，提起上诉。2015年12月18日，南京中院作出（2015）宁民终字第7574号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。2016年1月5日，新五金搪瓷厂再次诉至一审法院，要求判如所请。
庭审中，新五金搪瓷厂陈述称自2015年2月起已多次以口头、发函等方式向大自然村餐饮公司提出解除合同，并拒绝收取租金，要求大自然村餐饮公司尽快返回房屋，双方之间租赁合同已依法解除，大自然村餐饮公司拒不返还房屋，系严重违约行为。
大自然村餐饮公司对于上述内容不予认可，认为双方之间的租赁合同并未依法解除，合同仍在履行过程中；如新五金搪瓷厂坚持解除合同，则因大自然村餐饮公司在承租期间投入大量资金对涉案房屋进行装潢，要求将装潢费用246.4万元作为损失在大自然村餐饮公司承担责任范围内予以冲抵；另因大自然村餐饮公司告系从案外人处受让店门开展经营，已付转让费55万元，2006年因新五金搪瓷厂停水停电给大自然村餐饮公司造成损失计88万元，大自然村餐饮公司基于对与新五金搪瓷厂之间仍续租的信任，另承租本市南泰大厦房屋欲与涉案房屋一并使用，现无法合并使用造成房屋闲置费384万元，以上间接损失一并要求在其承担责任范围内予以冲抵。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，涉案房屋系权利人民政工业公司委托新五金搪瓷厂对外租赁，新五金搪瓷厂签约时未披露委托人，则双方之间就涉案房屋所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
关于新五金搪瓷厂主张大自然村餐饮公司腾空后返还房屋的问题。根据双方合同约定，租赁届满，如大自然村餐饮公司续租房屋，须另行签订租赁合同。双方之间的租赁合同于2009年5月31日到期后，双方未重签书面合同，但大自然村餐饮公司仍继续使用房屋，新五金搪瓷厂对此未提出异议，则双方之间形成不定期租赁合同关系，新五金搪瓷厂有权随时解除合同。自2015年2月起，新五金搪瓷厂多次向大自然村餐饮公司明确表示不再出租涉案房屋，要求大自然村餐饮公司于2015年3月底之前迁出房屋，则双方之间的租赁合同关系依法解除，大自然村餐饮公司应及时将涉案房屋返还原告。故新五金搪瓷厂请求大自然村餐饮公司将其承租的本市鼓楼区云南北路79号房屋腾空后返还的主张，符合法律规定，一审法院予以支持。
关于新五金搪瓷厂主张大自然村餐饮公司支付拖欠的租金问题。自2015年2月起至合同解除前，大自然村餐饮公司未及时支付租金。根据原合同约定，应按每月25000元标准支付租金，故新五金搪瓷厂主张该2015年2月至2015年3月期间的租金50000元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。合同履行期限内，大自然村餐饮公司已支付保证金50000元。庭审中，新五金搪瓷厂亦同意就该笔保证金冲抵欠付的租金，故以保证金冲抵后，大自然村餐饮公司本项付款义务视同履行完毕。
关于新五金搪瓷厂主张大自然村餐饮公司支付双倍租金损失的问题。双方合同解除后，大自然村餐饮公司仍持续占用涉案房屋，客观造成新五金搪瓷厂损失，新五金搪瓷厂据此有权主张赔偿。新五金搪瓷厂依据原合同约定主张按双倍租金标准支付损失，大自然村餐饮公司认为该约定的标准过高，请求法院予以调整。因新五金搪瓷厂未提供证据证明涉案房屋市场租金标准，故结合本案案情，一审法院酌定自2015年4月1日起至实际返还房屋之日止，大自然村餐饮公司按月租金的1.3倍标准（25000元×1.3=32500元）支付新五金搪瓷厂租金损失。大自然村餐饮公司辩称其在承租期内投入资金对涉案房屋进行装潢，亦因新五金搪瓷厂违约行为造成其间接损失，要求就上述损失在被告承担责任范围予以冲抵。因此系大自然村餐饮公司独立的诉讼请求，应另案主张权利，故对其抗辩意见，一审法院不予采纳。判决：一、被告南京大自然村餐饮有限公司于本判决生效之日起十五日内将承租的本市鼓楼区云南北路79号房屋（建筑面积548平方米）腾空后返还原告南京新五金搪瓷厂。二、被告南京大自然村餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告南京新五金搪瓷厂2015年2月至2015年3月期间的租金50000元（以50000元保证金冲抵后，该项付款义务已履行完毕）。三、被告南京大自然村餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告南京新五金搪瓷厂租金损失（自2015年4月1日起至被告实际返还房屋之日止，按月租金的1.3倍标准即每月32500元计算）。
二审中，双方当事人没有提交新证据。对于一审查明的事实，新五金搪瓷厂无异议；大自然村餐饮公司对“（新五金搪瓷厂）遂于2015年2月13日向被告发送《关于南京大自然村餐饮有限公司迁出云南北路79号租赁屋的通知》……”一节事实有异议，其他无异议。本院对双方当事人无异议的事实予以确认。
本院认为，新五金搪瓷厂与大自然村餐饮公司之间的租赁合同于2009年5月31日到期后，并未重签书面合同，而是形成不定期租赁合同关系，双方均有权随时解除合同，但应给予对方合理的期限。新五金搪瓷厂虽然称于2015年2月13日向大自然村餐饮公司发送了《关于南京大自然村餐饮有限公司迁出云南北路79号租赁屋的通知》，但大自然村餐饮公司坚称没有收到，而新五金搪瓷厂亦没有其他证据佐证曾经将上述通知送达到大自然村餐饮公司，故一审法院以此时作为合同解除的时间，理由并不充分。
2016年1月5日，新五金搪瓷厂向一审法院提起本案诉讼，请求返还房屋并支付租金及损失等，应当认为是作出了解除合同的意思表示，提出了（确认）解除合同的请求。根据一审法院卷宗记载，大自然村餐饮公司原委托代理人周志云律师于1月8日签署了《法律文书送达地址确认书》等文件，应当认为大自然村餐饮公司收到一审法院送达的诉状，双方的不定期租赁合同关系应自诉状签收之日起解除。在其后的合理期间内，大自然村餐饮公司理应当将涉案房屋腾空后返还新五金搪瓷厂。合同解除后，新五金搪瓷厂应当返还保证金。
但2016年1月9日以后，大自然村餐饮公司并未返还涉案房屋，而是仍然占有涉案房屋从事经营，一审法院结合本案案情，酌定大自然村餐饮公司按月租金的1.3倍标准32500元支付新五金搪瓷厂租金损失，亦无不当。
大自然村餐饮公司主张的装潢损失等，系独立的诉讼请求，可以另行主张。一审法院判断恰当，本院予以支持。
综上所述，大自然村餐饮公司的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：
一、维持江苏省南京市鼓楼区人民法院(2016)苏0106民初148号民事判决第一项：
二、撤销江苏省南京市鼓楼区人民法院(2016)苏0106民初148号民事判决第二项、第三项；
三、南京大自然村餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内给付南京新五金搪瓷厂2015年2月至2016年1月8日期间的租金（按月租金25000元计算）；
四、南京大自然村餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内给付南京新五金搪瓷厂租金损失（自2016年1月9日起至实际返还房屋之日止，按月租金的1.3倍标准即每月32500元计算）；
五、南京新五金搪瓷厂于本判决生效之日起十日内返还南京大自然村餐饮有限公司5万元保证金。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4400元，由新五金搪瓷厂负担1200元，大自然村餐饮公司负担3200元。二审案件受理费8800元，由大自然村餐饮公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王劲松
审 判 员 殷源源
代理审判员 张卓慧
二〇一六年十一月十四日
书 记 员 孙雪松