海南省三亚市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼02民终1110号
上诉人（原审被告）：海南东维投资有限公司，住所地海南省三亚市群众街025号。
法定代表人：马维克，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈川华，海南云帆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何灵凤，海南云帆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告)：牛天功，男，1967年2月13日出生（公），汉族，现住海南省三亚市。
委托诉讼代理人：胡杨，海南中海律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：三亚智诚实业有限公司，住所地海南省三亚市河东区凤凰路月川开发小区南枫度假公寓3幢901。
法定代表人：方达明，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王芹丛，北京京师（三亚）律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：海南铁路经济技术开发有限公司，住所地海南省海口市粤海大道1号3号楼。
法定代表人：周震戈，该公司董事长。
委托诉讼代理人：魏建全，男，该公司职员。
委托诉讼代理人：吴雄，海南英乐律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：三亚凤凰聚丰农业农民专业合作社，住所地海南省三亚市凤凰镇羊新路16号3楼。
法定代表人：谢香川。
上诉人海南东维投资有限公司（以下简称东维公司）因与被上诉人牛天功、三亚智诚实业有限公司（以下简称智诚公司）、海南铁路经济技术开发有限公司（以下简称海南铁路公司）、三亚凤凰聚丰农业农民专业合作社（以下简称聚丰合作社）租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院(2016)琼0271民初1392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人东维公司委托诉讼代理人陈川华、何灵凤，被上诉人牛天功的委托诉讼代理人胡杨，被上诉人海南铁路公司的委托诉讼代理人魏建全、吴雄，被上诉人智诚公司的委托诉讼代理人王芹丛，到庭参加诉讼，聚丰合作社经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人东维公司诉讼请求：1、依法撤销一审判决，并将本案发回重审或依法改判由东维公司、智诚公司、海南铁路公司、聚丰合作社共同承担责任；2、本案一审、二审诉讼费用由牛天功、智诚公司、聚丰合作社、海南铁路公司承担。
事实和理由：一、一审法院认定涉案《租赁合同》的合同义务由东维公司单独承担，属认定事实不清，适用法律错误。1、东维公司与智诚公司、聚丰合作社之间存在合伙关系，按照法律的相关规定，应由合伙人共同对外承担连带责任。一审法院查明，2013年9月18日，智诚公司、东维公司、聚丰合作社签订《合伙协议》，协议约定三方合伙，智诚公司占45%、东维公司占30%，聚丰合作社占25%，并约定合伙项目的义务由东维公司负责等等条款。根据《民法通则》第三十四条及第三十五条之规定：”合伙人可以推举负责人。合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任”、”合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿”。由以上规定可知，《租赁合同》所产生的相关责任，对外应由全体合伙人承担连带责任，对内则按照投资比例或者协议约定承担。一审法院却以东维公司在与郑宜明签订《租赁合同》时并未告知其合伙的事实为由，判令涉案《租赁合同》义务应当由东维公司承担，属适用法律错误。
二、东维公司与智诚公司、海南铁道公司存在委托代理关系，由《租赁合同》产生的相关责任，应由委托人承担。2013年10月30日，智诚公司与海南铁路公司签署《临时借用土地协议》，海南铁路公司将涉案位置土地临时借给智诚公司使用。2014年2月27日智诚公司向东维公司出具委托书，委托内容为：代表我单位于你们进行磋商（三亚凤凰路多元化建材广场）签署文件和处理立面工程改造及招租有关的事务，该代理人的一切行为均代表本单位与本单位的行为具有词等法律效力。本单位现将承担该代理人行为的全部法律后果和法律责任。2014年5月20日，智诚公司与海南铁路公司共同出具委托书，内容为：关于三亚市凤凰镇六安支线沿线铺面委托管理及经营一事，经公司上层领导同意，位于三亚市××镇沿线铺面现委托海南东维投资有限公司全权管理及经营并协调与之相关事宜。由以上事实可知，东维公司对外进行招租和铺面管理、经营的权利源于海南铁路公司和智诚公司的委托、授权，那么在代理范围内的法律后果和法律责任应由委托人承担。在一审的审理过程中，海南铁路公司提出鉴定申请，要求对《临时借用土地协议》和《委托书》上加盖的”海南铁路经济技术开发有限公司”印章的真伪进行鉴定。一审法院认定，因东维公司无法提交鉴定事项的原件，导致鉴定无法进行，应承担因鉴定不能的不利后果。一审法院的该认定属举证责任分配错误。《临时借用土地协议》的合同双方为智诚公司与海南铁路公司，在智诚公司与海南铁路公司委托东维公司的时候，向东维公司出示过并复印一份留以存档，合同原件依旧由智诚公司和海南铁路公司保存。一审法院要求东维公司出具合同原件，在客观上明显是不可能的，一审法院应当责令智诚公司与海南铁路公司提交证据原件。且东维公司当庭提出再次鉴定的申请，一审法院直接驳回了东维公司的申请，未查清本案基本的事实，认为委托关系无法认定。
三、一审法院已认定东维公司与牛天功签订的《租赁合同》无效，那么牛天功使用涉案商铺的使用费应当参照租金来计算，双方已对租金有明确约定，牛天功使用涉案商铺的时间截止到2015年11月16日，所产生的占有使用费明确。而一审法院认定无法确认租户所欠租金的具体数额是多少，属于认定事实错误。东维公司与牛天功在签订的《租赁合同》时，牛天功缴纳了2万元押金。押金，实务中也称保证金，风险抵押金等，是指债务人或第三人向债权人给付一定的金额作为其履行债务的担保，债务履行时，返还押金或予抵扣；债务不履行时，债权人的得就该款项优先受偿。在本案中，牛天功存在拖欠租金（占有使用费）的情况，当然可以用拖欠的租金（占有使用费）折抵租金。而一审法院认定，因不可归责于牛天功的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，牛天功可以要求减少租金或者不支付租金。而实际上，东维公司主张要求折抵押金的拖欠租金（占有使用费），是计算至牛天功正常使用的日期，并不存在涉案商铺被拆后还计算租金（占有使用费）的情况。
综上所述，一审法院未查明东维公司与智诚公司、海南铁路公司之间存在委托关系，本应由全体合伙人共同对外承担的责任判令东维公司单独承担，拖欠租金（占有使用费）不予折抵押金，侵犯了东维公司的合法权益。请求判如所请。
被上诉人牛天功辩称，关于是否拖欠租金的问题。因双方租赁合同无效，占有使用费参照租金的标准计算，牛天功使用商铺的时间截止至2015年11月16日。但导致合同无效的原因在东维公司，责任由东维公司自行承担。牛天功也不拖欠东维公司租金。且在拆迁日的前两天（2015年11月15日），东维公司才将拆迁通知告知各商铺，商铺租户只能做最后补救，减少自身损失。由于东维公司未尽到合理的义务，导致各租户收到严重损害，东维公司应当赔偿各租户损失，而非要求继续缴纳租金。由于东维公司隐瞒手续不全、面临强拆的问题的自身过错，要求商铺用押金抵扣租金没有依据。
被上诉人智诚公司辩称，对于东维公司提出的合伙问题，智诚公司、东维公司、聚丰合作社之间是合作关系非合伙关系。根据《民法通则》第三十四条及第三十五条的规定，三个组织之间是企业主体而非个人，所以是合作关系。东维公司是以其名义非以合作三方的名义对外经营事务，产生的后果由东维公司承担。对于东维公司经营产生的损失，智诚公司不应承担责任。对于各租户的诉求，租户只要求东维公司承担责任，智诚公司不应承担责任。
被上诉人海南铁路公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。海南铁路公司关于借用土地的合同期限为2013年11月1日至2015年10月31日，土地的借用期限已满，政府的拆迁行为不应当将责任归责于海南铁路公司的借用合同，因此，从合同的期限以及政府的拆迁行为，均不属于海南铁路公司的责任，不应承担任何责任。海南铁路公司与东维公司也没有委托关系。
被上诉人聚丰合作社未出庭答辩，亦未交书面的答辩意见。
牛天功向一审法院起诉请求：1、判令东维公司立即退还剩余租期的租金人民币4410元；2、请求法院依法判令东维公司立即退还牛天功铺面押金人民币20000元；3、判令东维公司赔偿牛天功装修部分的赔偿款共计244457元；4、判令东维公司承担全部诉讼费用。
一审法院认定的事实：2014年10月8日，牛天功与东维公司双方签订签订了《租赁合同》，约定东维公司将位于三亚市××路号铺面和52号铺面（铁皮顶篷的钢结构，面积约为147㎡)出租给牛天功，租期为2年，水电及物业费由牛天功方支付。该合同的主要涉案条款有：第二条”租期2年，自合同签订当日起算。装修期至2014年11月8日。”；第三条”1、每月租金为45元/㎡，共计6615元。租金每两年递15%。租金自合同签订后三日内付清，先付租金后用房。乙方须在上一期租金的租赁期满提前一个月付下一期半年租金。2、在本合同签订后三日内，乙方付租房押金20000元。租期届满后，乙方按时将铺面退还甲方，经验收无损坏的，押金不计息退还乙方”；第四条”2、甲方保证出租的铺面合法有效，租赁期间如被政府征用拆迁，甲方接到政府的拆除通知后提前两天告知乙方，甲方退还剩余租期的租金和押金给乙方，政府依法赔偿乙方装修部分赔偿款归乙方。”第五条”3、在合同终止、解除租赁关系时，乙方的装修及其他附着物全部归甲方所有，但其他可移动的设施全部归乙方所有。如乙方中途退租，所有费用由乙方自己承担。”第七条”3、因不可抗力造成损失的，任何一方不承担责任”。合同签订后，牛天功于当日向东维公司交纳了2万元的铺面押金及相应的水电费和租金，随后对铺面进行了装修并营业。牛天功在营业过程中均按照约定向东维公司支付租金，牛天功缴纳2015年5月8日至2015年11月8日最后一个季度租金39690元，截止2015年10月16日，尚余租金4410元。东维公司认为租金应当计算至2015年11月8日。2015年7月25日，三亚市天涯区城市管理局下达强制执行决定，决定拆除本案涉案的商铺。2015年11月17日，涉案商铺被强制拆除。牛天功遂诉至一审法院，请求判如所请。
另查明，涉案土地的使用者为广州铁路集团海南铁路总公司。2011年3月，粤海铁路有限责任公司与智诚公司取得涉案地段的《临时建设工程规划许可证》，许可期限截止期为2013年3月3日。2013年9月18日，智诚公司、东维公司、聚丰合作社签订《合伙协议》，协议约定三方合伙，智诚公司占45%、东维公司占30%，聚丰合作社占25%，并约定合伙项目的义务由东维公司负责等等条款。智诚公司的代表人为苏水清。2013年10月30日，海南铁路经济开发有限公司海口物业租赁分公司与苏水清签订《临时借用土地合同》，将涉案位置土地临时借给苏水清所在公司（事实上即为智诚公司）使用，借用期限是2013年11月1日至2015年10月31日。
还查明，海南铁路公司提出鉴定申请，要求对东维公司提交的《临时借用土地协议》[合同编号：HNJK-
WY-(2013)-02]和《委托书》上加盖的”海南铁路经济技术开发有限公司海口物业租赁分公司合同专用章”和”海南铁路经济技术开发有限公司”印章的真伪进行鉴定，因东维公司无法提交鉴定事项的原件，导致鉴定无法进行。东维公司应承担因鉴定不能的不利后果。东维公司在庭审中提出再次鉴定的申请一审法院不予准许。
以上事实，有《租赁合同》、《收据》、《装修材料清单》、《临时借用土地协议》、《委托书》、《土地使用证》、《临时建设工程规划许可证》、《行政许可决定书》、《关于”三亚市凤凰路多元化建材广场”改造项目的请示报告》、《三亚市人民政府关于批准三亚市凤凰路多元化建材广场(原六安支线铁路）改造规划的批复》、《关于实施〈三亚市凤凰路多元化建材广场（原六安支线铁路）改造规划〉的函》、《关于暂缓拆除三亚市凤凰路多元化建材广场的紧急报告》、《合伙协议》、《拆迁通知》以及当事人陈述等证据佐证，并经双方当事人当庭举证、质证，足以认定。
一审法院认为，一、关于2014年10月8日牛天功与东维公司双方签订的《租赁合同》是否有效的问题。尽管涉案铺面所在的土地的合法使用权截止2015年10月31日，但是《临时建设工程规划许可证》的许可期限截止日期为2013年3月3日，而牛天功与东维公司签订的《租赁合同》在2014年10月8日才签订，此时，涉案铺面是非法建筑物，不属于合法租赁物，因此，涉案《租赁合同》系无效合同。二、东维公司抗辩称基于合伙协议，本案的合同义务应当由智诚公司、聚丰合作社、东维公司按比例承担。但是，东维公司在与牛天功签订《租赁合同》时并未告知其合伙的事实，牛天功也不同意向智诚公司及聚丰合作社主张权利，因此，涉案《租赁合同》的合同义务应当由东维公司承担。东维公司还抗辩称其与海南铁路公司及智诚公司是委托代理的关系，亦不予认可。首先，因东维公司的原因导致《委托书》的真实性无法鉴定，其应当承担不利后果，因此，委托关系无法认定。其次，即使委托关系成立，根据《民法通则》第六十三条”代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”的规定，在本案中，如果东维公司是智诚公司及海南铁路公司的代理人，其应当以被代理人即智诚公司及海南铁路公司的名义实施代理行为，但是本案的《租赁合同》系东维公司以自己的名义与牛天功签订并收取租金。综上，东维公司是适格的被告，涉案《租赁合同》的合同义务应当由东维公司承担。其可在承担合同义务之后再依据其他的法律关系另行提起诉讼。三、牛天功的各项诉求是否有事实和法律依据。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。1、关于退还租金的问题。牛天功缴纳2015年5月8日至2015年11月8日最后一个季度租金39690元，截止2015年10月16日，尚余租金4410元。东维公司认为租金应当计算至2015年11月8日。一审法院同意东维公司的计算截止日期，因双方之间的《租赁合同》无效，牛天功使用涉案铺面的使用费参照租金来计算，计算至2015年11月8日，不存在退还剩余租金的问题。因此，牛天功诉求东维公司退还剩余租金4410元，不予认可。2、关于押金的问题。牛天功所交的押金2万元应当返还。东维公司抗辩称，其在收到2015年7月25日三亚市天涯区城市管理局下达的强制执行决定书之后，与部分租户达成口头协议，在租户缴纳的租金满期后，暂时无需支付下年度租金，期满后所产生的租金从押金扣除。但其没有证据证明该口头协议的实际实施，也无法明确”部分租户”是哪些，因此也无法确认租户所欠租金的具体数额是多少，其根据牛天功所提交的部分缴纳租金的票据来计算牛天功拖欠的租金显然没有事实依据。另外，因不可归责于牛天功的事由，致使租赁物部分或者全部损失、灭失的，牛天功可以要求减少租金或者不支付租金；因此，东维公司抗辩用牛天功拖欠的租金折抵押金的理由不成立，其应当退化牛天功全部押金2万元。东维公司可在确认牛天功拖欠的租金数额之后另行起诉。3、关于装修赔偿款的问题。首先，牛天功提供了一些收款收据以证明其装修费用的支出，但是这些证据的真实性及合法性无法证实，既不足以证明其装修费用的实际支出，也不能证明涉案铺面在拆迁之后的装修残值。且因为涉案商铺已经全部拆迁完毕，无法进行装修损失的司法鉴定，因此，牛天功应承担举证不能的法律后果。其次，参照双方签订的《租赁合同》第五条”3、在合同终止、解除租赁关系时，乙方的装修及其他附着物全部归甲方所有，但其他可移动的设施全部归乙方所有。如乙方中途退租，所有费用由乙方自己承担。”的约定，牛天功也不应当主张装修赔偿。再次，从执法局2015年7月25日下达拆迁通知至2015年11月17日拆迁，牛天功有足够的时间搬离物品，并将可以拆卸的装修材料自行拆除。牛天功在签订《租赁合同》时也未尽到审慎的合同义务，因此，牛天功诉求的装修损失不予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百三十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:一、东维公司应于本判决生效之日起十日内向牛天功返还铺面押金2万元；二、驳回牛天功的其他诉讼请求。本案受理费5332元（牛天功已预缴），由牛天功承担4935元，由东维公司承担397元。
二审中，当事人没有提交新证据。
一审法院查明事实清楚，本院予以确认。
另查明，商铺被强制拆除前两天，各商铺才被通知搬离。
本院认为，东维公司与牛天功签订《租赁合同》时已经超过《临时建设工程规划许可证》的许可日期，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。涉案租赁房屋为超期使用，涉案租赁合同系无效合同。
本案的争议焦点为：智诚公司、聚丰合作社、海南铁路公司是否承担责任以及押金是否抵扣租金的问题。
关于智诚公司、聚丰合作社、海南铁路公司是否承担责任的问题。东维公司主张其与智诚公司、聚丰合作社是合伙关系，应共同承担责任。因涉案租赁合同的相对人是东维公司与牛天功，东维公司以自己的名义将涉案商铺租赁给牛天功使用，并收取牛天功的租金。东维公司亦未提交证据表明其向牛天功披露了其是与其他公司合伙合作共同出租房屋，牛天功并不知悉东维公司与其他公司合作的情形，且牛天功在诉讼中也并不向智诚公司、聚丰合作社主张权利，故本案中应由东维公司向牛天功承担相应的责任，智诚公司、聚丰合作社不需向牛天功承担责任。至于东维公司与智诚公司、聚丰合作社之间的权利义务纠纷，可另行根据三者之间的相关协议解决。东维公司主张海南铁路公司与其之间是委托关系，海南铁路公司应承担相应责任，但海南铁路公司对此予以否认，并对相关证据上的海南铁路公司印章申请鉴定，因东维公司未提交证据原件导致鉴定无法进行，东维公司应承担举证不能的不利后果。东维公司主张海南铁路公司应承担责任没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于押金是否抵扣租金的问题。东维公司主张各租户拖欠租金，未提出反诉，且根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。东维公司与各租户之间的租金是否经过调整等问题，可由东维公司与各租户另行解决。本案中东维公司应将押金返还给牛天功。
综上，东维公司的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元（海南东维投资有限公司已预交），由海南东维投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长王晓艳
审判员李柔翰
审判员梁泽
二○一七年九月二十二日
法官助理王声蓉
书记员郁四珍
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