江苏省苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0509民初2881号
原告中国建设银行股份有限公司吴江分行,住所地苏州市吴江区松陵镇高新路860号。
负责人顾伯林，该行行长。
委托代理人汪辰芳，江苏天豪（苏州）律师事务所律师。
委托代理人韦毅民，江苏天豪（苏州）律师事务所律师。
被告邱美珍。
被告沈小牛。
以上两被告共同委托代理人沈美珍。
原告中国建设银行股份有限公司吴江分行（以下简称建行吴江分行）与被告邱美珍、沈小牛金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月3日立案受理后依法由审判员戴顺娟适用简易程序公开进行审理。原告建行吴江分行的委托代理人汪辰芳到庭参加诉讼，被告邱美珍、沈小牛经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建行吴江分行诉称：原告于2009年11月4日与被告邱美珍、沈小牛签订个人住房借款合同，同意向其提供借款425000元，贷款期限自2009年11月4日至2024年11月4日。两被告以其所有的位于苏州市吴江区松陵镇运东大道999号东方海悦花园37幢204室房屋为上述借款提供抵押担保。合同签订后，原告按约发放贷款，但被告未按约履行还款义务，原告有权要求其归还全部贷款本息。故原告提起诉讼，请求判令：1、被告邱美珍归还原告借款本金290504.82元及至实际还清之日的利息、罚息、复利（暂计至2016年1月29日利息、罚息、复利为人民币3845.12元）合计294349.94元；2、被告邱美珍承担律师费人民币11930元；3、被告邱美珍、沈小牛以其共有的位于苏州市吴江区松陵镇运东大道999号东方海悦花园37幢204室抵押房产折价、拍卖或变卖所得的价款优先偿还上述第1、2项债务；4、由被告承担本案诉讼费用。
被告邱美珍、沈小牛未作答辩，亦未提供证据。
本院经审理查明：2009年11月4日，中国建设银行股份有限公司吴江支行（以下简称建行吴江支行）作为贷款人，邱美珍作为借款人，同时邱美珍、沈小牛作为抵押人，苏州东方九龙房地产有限公司（以下简称九龙公司）作为保证人，共同签订《个人住房借款合同》一份，约定邱美珍向建行吴江支行借款425000元用以购买苏州市吴江区松陵镇运东大道999号东方海悦花园37幢204室的房屋；贷款期限自2009年11月4日至2024年11月4日止；借款利率采用浮动利率，以中国人民银行公布施行的同期同档贷款基准利率为基础下调30%后确定，借款期间遇贷款基准利率调整的，自利率调整后的次年1月1日起调整；本合同项下借款逾期的，罚息利率在执行利率水平上上浮50%；合同项下的担保方式为抵押加阶段性保证；九龙公司为被告邱美珍的上述借款提供阶段性保证担保，保证期间为保证条款生效之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权证、抵押登记证明文书正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止；邱美珍和沈小牛以上述房屋对上述借款提供抵押担保，担保范围包括本合同项下本金、利息、复利、罚息以及诉讼费和律师费等实现债权的费用；借款人未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人归还借款本息和相关费用，并有权行使担保权利；贷款人对借款人未按时还清的本金和利息（包括贷款人宣布全部到期的借款本金和利息）有权自逾期之日起至清偿全部本息之日止按照逾期罚息利率计收利息和复利；贷款人有权从借款人在中国建设银行股份有限公司系统开立的账户中划收款项。
2009年11月4日，建行吴江支行依约向邱美珍发放贷款425000元，并将贷款汇入借款人指定的收款账户。2012年7月5日，双方就上述房屋在苏州市吴江区住房和城乡建设局办理抵押登记，登记债权数额为425000元，房屋他项权证号为吴房他证字第××号。
借款期间，被告邱美珍自2015年5月起未按约足额还款。截至2016年1月29日，借款人尚结欠借款本金290504.82元和利息（含罚息、复利）3845.12元。因被告未履行还款义务，故引起本案诉争。
另查明：2012年12月31日，建行吴江支行经中国银监会核准，其名称变更为中国建设银行股份有限公司吴江分行即本案原告。
再查明：建行吴江分行与江苏天豪（苏州）律师事务所签订委托代理协议一份，约定原告委托该所代为参加本案诉讼并同意向该所支付律师费11930元。
以上事实，有原告提交的个人住房借款合同、贷款支付凭证、委托代理协议、房屋他项权证、利息清单、对账单以及原告代理人的当庭陈述等证据予以证实。
本院认为：原告与被告邱美珍、沈小牛签订的个人住房借款合同系双方真实意思表示，其内容未违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效。原告按约发放贷款，而被告邱美珍、沈小牛作为借款人未按约履行还款义务，已构成违约，原告有权按照借款合同的约定宣布贷款全部到期并要求借款人清偿全部贷款本息，故被告邱美珍、沈小牛应向原告归还剩余借款本金及相应欠息。原告主张的利、罚息，双方在借款合同中作出明确约定，借款利率和罚息利率未违反法律法规强制性规定，本院予以认定。原告通过诉讼的方式要求借款人提前清偿全部贷款本息，诉状副本于2016年3月29日送达借款人的委托代理人，故本院认定本案借款提前到期之日为2016年3月29日，原告有权自2016年3月30日起就剩余本金按照罚息利率计收逾期利息。两被告以其共有房屋为上述借款提供抵押担保并办理抵押登记，原告依据个人住房借款合同享有的抵押权已依法设立并生效，因借款人未履行还款义务，原告有权就上述房屋经处分所得款项优先受偿。至于律师费，由于借贷双方在借款合同中已就律师费的承担作出明确约定，且原告计算的金额符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
1、被告邱美珍、沈小牛于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司吴江分行归还借款本金290504.82元并支付相应欠息（截至2016年1月29日欠息3845.12元；自2016年1月30日起至2016年3月29日期间以实际结欠的本金为基数，按借款期间的执行利率计息；自2016年3月30日起至实际给付之日止按照合同约定的罚息利率计息）；
2、被告邱美珍、沈小牛于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国建设银行股份有限公司吴江分行律师费损失11930元；（以上两项付款义务如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，账号：0xx3，开户行：吴江农村商业银行营业部）
3、如被告邱美珍、沈小牛至期未履行上述第一、二项债务（含应负担的诉讼费用），原告有权就被告邱美珍、沈小牛抵押的位于苏州市吴江区松陵镇运东大道xx号东方海悦花园xx幢xx室的房屋（他项权证号为吴房他证字第××号）折价或以拍卖、变卖所得款项在425000元债权数额范围内优先受偿。如有不足部分，由债务人继续清偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取2947元，保全费2120元，共计5067元，由被告邱美珍、沈小牛负担，于本判决生效之日起十日内直接给付原告。原告已预交的诉讼费用，本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：苏州市中级人民法院；账号xx，并将已交上诉费的凭证提交我院）。
审判员 戴顺娟
二〇一六年五月二十五日
书记员 许静蔚
附：相关的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。