四川省平昌县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川1923民初623号
原告（反诉被告）：重庆维乐房地产开发有限责任公司。住所地重庆市沙坪坝区歌乐山镇静石湾。
法定代表人：傅昌全，董事长。
委托诉讼代理人：戴森林，重庆维乐房地产开发有限责任公司员工。
委托诉讼代理人：何绍建，四川万明律师事务所律师。
被告（反诉原告）：彭逢平，男。
被告（反诉原告）：苟中国，男。
被告（反诉原告）：杜伟，男。
被告彭逢平、苟中国、杜伟共同委托诉讼代理人：赵大专，男，汉族，生于1975年8月23日，住平昌县土垭乡时丰村6社，身份证号码：5130281975********，系被告彭逢平、苟中国、杜伟的会计。
被告彭逢平、苟中国、杜伟共同委托诉讼代理人：赵世川，四川百坚律师事务所律师。
原告重庆维乐房地产开发有限责任公司（以下简称维乐房产公司）与被告彭逢平、苟中国、杜伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月16日受理后，被告彭逢平、苟中国、杜伟在答辩期内提起反诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了合并审理。原告维乐房产公司委托诉讼代理人戴森林、何绍建，被告苟中国及被告彭逢平、苟中国、杜伟的共委托诉讼代理人赵大专、赵世川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告维乐房产公司向本院提出诉讼请求：1、确认2014年6月18日原、被告签订的租赁合同有效；2、判令解除2014年6月18日租赁合同；3、判令被告补交使用期间的租金190万元并赔偿相应损失。事实与理由：原、被告于2014手6月18日签订租赁合同，约定原告将开发的信义农贸市场第二、三、四楼租给被告使用，租期15年，并约定了租金及保证金的交付方式及其他相关事项。原告履行了交付及其他合同义务，但被告至今欠交租金190万元，经原告多次催收、催告（2016年1月15日、2016年1月16日、2016年1月31日三次书面催告），被告拒不履行交付租金的义务，现租赁合同书已无法继续履行。
被告彭逢平、苟中国、杜伟辩称并向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告因解除租赁合同则应依法承担支付给反诉原告投入装修中的费用3930973.5元及资金利息；2、判令反诉被告退还未按合同实际交付房屋面积多收取的租赁费244445元；3、判令反诉被告支付反诉原告垫付款472977元；4、判令反诉被告退还反诉原告超付的租金40万元及利息；5、判令反诉被告赔偿对出租标的物不具备交付条件和解除合同给反诉原告造成的损失。事实及理由：1、原告起诉的事实存在不实，未按约定交付租赁物，一是原告在被告承租的四楼截留160㎡作办公用房；二是地下车库500㎡未交付。2、原告出租的房屋未取得建筑工程规划许可，竣工后未经验收和消防检查，导致被告根据约定在四楼搭建钢架层时被建设规划部门责令停建，更不能办理工商登记、消防检验等，被告在经营期间多次被消防和工商等职能部门责令停业和处罚。综上，请求驳回原告的诉讼请求，支持反诉人的反诉请求。
反诉被告维乐房产公司辩称：反诉被告按约向反诉原告交付了房屋，反诉原告也在使用；反诉原告承租时知道反诉被告出租的房屋无产权证明和未经消防验收；双方所签租赁合同不存在无效情形。综上，反诉原告反诉请求于法无据，请求驳回反诉请求。同时，原告维乐房产公司将“判令解除2014年6月18日租赁合同”的诉讼请求变更为判令被告按租赁合同履行约定义务。
反诉原告彭逢平、苟中国、杜伟收到反诉被告维乐房产公司的变更诉讼请求申请书后将反诉请求增加、变更为：1、确认反诉原告与反诉被告签订的租赁合同无效；2、判令反诉被告返还在反诉原告处收取的房屋租金220万元；3、判令反诉被告承担反诉原告投入装修中的费用3930973.5元并按6%给付资金利息至付清时止；4、判令反诉被告赔偿对租赁物不具备交付条件导致合同无效以及多次停电给反诉原告造成的损失300万元；5、判令反诉被告退还反诉原告为其垫付资金472977元并按6%给付资金占用期间的利息至付清时止。
经审理查明：2012年12月12日，平昌县西城新区管理委员会（甲方）、维乐房产公司（乙方）签订平昌县信义综合农贸市场建设协议书。约定主要内容：甲方提供土地、乙方投资共同建设信义综合农贸市场；竣工后，乙方分得房屋产权为本项目的地下一层和裙楼第一层、第二层和主楼第三层、第四层。2013年6月5日，平昌县西城新区管理委员会、维乐房产公司共同取得信义综合农贸市场建设工程规划许可证（建字第规511923201304865号）。工程竣工后，维乐房产公司在四楼装修约160㎡办公用房。2014年6月18日，维乐房产公司（甲方）将未经工程质量验收、消防验收的信义综合农贸市场第二、三、四层、地下车库靠后面500㎡出租给彭逢平、苟中国、杜伟（乙方）经营超市并签订租赁合同书。约定的主要内容：年租金180万元；第四层由乙方自行调解自搭钢架层，自安自用，甲方不收取租金；甲方安装好4台扶手电梯，第四层电梯由乙方垫支购安，甲方在第三年从房租扣除；超市消防由乙方承担并取得合格证方可开业；租赁期2014年11月30日至2029年11月30日，合同签订后除去170日装修期计算租金；物管费、清洁费每年定额费10万元，每年一次性交清；租金每年一次性交清，第四年后每年增调租金10万元，第一年一次交租金250万元，第二租赁期到时扣除第一年超出部分。合同签订后，维乐房产公司向彭逢平、苟中国、杜伟交付了除四楼约160㎡办公用房外的其他出租房屋。彭逢平、苟中国、杜伟接收了承租的房屋后进行装修（维乐房产公司在四楼约160㎡办公用房除外）并根据合同约定垫支安装了扶手电梯。彭逢平、苟中国、杜伟在装修期间未经审批搭建四楼钢架层时被平昌县城乡规划建设国土综合执法监察大队责令其禁止建设。彭逢平、苟中国、杜伟承租后未一次性向维乐房产公司交足第一年的租金，维乐房产公司多次当面、书面向彭逢平、苟中国、杜伟催收，还分别于2015年2月11日、4月1日、6月23日采用拉闸断电方式催收，彭逢平、苟中国、杜伟在第一个年度内向维乐房产公司共支付租金220万元。彭逢平、苟中国、杜伟对承租房屋装修竣工后按租赁合同约定从事超市经营，从开业至今未取得工商登记。彭逢平、苟中国、杜伟装修的超市因未申请消防安全检查，平昌县公安消防大队于2016年3月23日、24日处予罚款并责令停止营业。彭逢平、苟中国、杜伟收到行政处罚决定书后未缴纳罚款，至今也未停止营业。自第二年度租赁期起，彭逢平、苟中国、杜伟以“维乐房产公司出租的房屋未经竣工验收和消防验收、无产权证不能办理工商登记、消防手续”为由不交租金。2016年1月15日、16日，维乐房产公司两次向彭逢平、苟中国、杜伟送达催收通告，限彭逢平、苟中国、杜伟在2016年1月25日12时前交纳2016年的租金，逾期视为违约并有权断电断水。2016年1月31日，维乐房产公司再次向彭逢平、苟中国、杜伟送达催收通知，限彭逢平、苟中国、杜伟在3日内交纳2016年的租金，逾期将按规定主张权利。彭逢平、苟中国、杜伟仍以“维乐房产公司出租的房屋未经竣工验收和消防验收、无产权证不能办理工商登记、消防手续”为由拒交租金。维乐房产公司催收无果于2016年1月25日再次拉闸断电。
本院认为：维乐房产公司与彭逢平、苟中国、杜伟于2014年6月18日签订的租赁合同有效，理由是：1、维乐房产公司出租的房屋属维乐房产公司所有，维乐房产公司有权出租自已的房屋，承租人彭逢平、苟中国、杜伟承租房屋经营超市合法；2、双方意思表示真实；3、维乐房产公司出租的房屋整体竣工后虽未经质量验收和消防验收，但出租的房屋整体是经政府主管部门批准建设的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的立法本意，说明未经质量验收和消防验收的房屋出租不是租赁合同无效的情形，只有违法建筑的房屋即未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证的规定建设的出租而签订的租赁合同才无效，维乐房产公司出租的房屋有建设工程规划许可证，彭逢平、苟中国、杜伟也未提供证据证明维乐房产公司出租的房屋未按建设工程规划许可证的规定建设，故彭逢平、苟中国、杜伟反诉要求确认租赁合同无效的理由不成立。因维乐房产公司与彭逢平、苟中国、杜伟签订的租赁合同有效，彭逢平、苟中国、杜伟负有按约履行支付租金的义务。租赁合同“租金每年一次性交清”之约定不明确，如根据该约定，彭逢平、苟中国、杜伟在每一个年度内任何时间都可以一次性支付，但《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点第内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，根据本院所辖区域内房屋租赁的租金支付习惯，彭逢平、苟中国、杜伟应在每个年度开始时支付当年租金。彭逢平、苟中国、杜伟第一个年度的租金虽未一次性付清，但经维乐房产公司催收在年度内已付清且超交了40万元，根据租赁合同“第一年一次交租金250万元，第二租赁期到时扣除第一年超出部分”之约定，彭逢平、苟中国、杜伟超交的租金应抵减第二个年度的租金，抵减后应交租金140万元。维乐房产公司在第二个年度开始时有权要求彭逢平、苟中国、杜伟支付租金，但要求支付190万元缺乏事实根据，理由是：1、租赁合同虽约定“年租金180万元”、“物管费、清洁费每年定额费10万元，每年一次性交清”，但维乐房产公司主张的是190万元租金，并未主张租金、物管费、清洁费共计190万元；2、租赁合同虽约定“第四年后每年增调租金10万元”，但维乐房产公司主张的是第二个年度的租金。彭逢平、苟中国、杜伟在维乐房产公司多次当面、书面催收时虽以“维乐房产公司出租的房屋未经竣工验收和消防验收、无产权证不能办理工商登记、消防手续”为由拒付租金，但拒付理由不成立，理由是承租人承租前享有对租赁物的权属、合法性等进行调查核实的权利，出租人也有告知的义务；彭逢平、苟中国、杜伟在承租前应对使用承租物从事超市经营活动能否办理相关经营手续的风险自行评估；彭逢平、苟中国、杜伟也未提供证据证明已申请行政许可和申请行政许可未获许可是因承租的房屋未经竣工验收和消防验收、无产权证的原因；彭逢平、苟中国、杜伟从事的超市经营活动，经营超市的场所属人员密集场所，根据相关行政法规定，彭逢平、苟中国、杜伟在超市开业前应主动向公安消防机关申请消防检查，彭逢平、苟中国、杜伟未经公安消防检查便从事经营而受到行政处罚与维乐房产公司无关。据此，彭逢平、苟中国、杜伟应承担继续履行支付租金和赔偿损失的责任，但维乐房产公司要求“赔偿相应损失”的诉讼请求不具体且未提供受到损失的证据，故本院对维乐房产公司要求“赔偿相应损失”的诉讼请求不予支持。彭逢平、苟中国、杜伟反诉要求判令维乐房产公司返还收取的房屋租金220万元的反诉请求，本院不予支持，理由是：维乐房产公司虽收取了彭逢平、苟中国、杜伟支付的租金，但维乐房产公司与彭逢平、苟中国、杜伟签订的租赁合同属有效合同，彭逢平、苟中国、杜伟占有、使用了维乐房产公司出租的房屋就应当按约支付租金。彭逢平、苟中国、杜伟反诉要求判令维乐房产公司承担反诉原告投入装修中的费用3930973.5元并按6%给付资金利息至付清时止的反诉请求，本院不予支持，理由是彭逢平、苟中国、杜伟虽投资对承租房屋进行了装修，但维乐房产公司与彭逢平、苟中国、杜伟签订的租赁合同属有效合同，彭逢平、苟中国、杜伟装修承租房屋的目的，一是为经营的超市招揽更多顾客，二是经营超市的必然投入，更主要的是至今尚在租赁期内且签约主体也未主张解除合同，既使那方主张解除合同，维乐房产公司是否应承担装修费用，应根据合同约定、法律规定和解除合同的原因综合判断。彭逢平、苟中国、杜伟反诉要求判令维乐房产公司赔偿对租赁物不具备交付条件导致合同无效以及多次停电给反诉原告造成的损失300万元的主张，本院不予支持，理由是：1、租赁合同既未约定维乐房产公司出租的房屋必须经质量验收和消防验收后合同才生效，也未约定出租的房屋必须经质量验收和消防验收后才能交付，故租赁物是否具备交付条件不是合同无效的情形；2、维乐房产公司多次采用拉闸断电的方法向彭逢平、苟中国、杜伟收取租金，所实施的行为属侵权行为，肯定给彭逢平、苟中国、杜伟造成了损失即营业损失，维乐房产公司应承担赔偿责任，但彭逢平、苟中国、杜伟提供的所受损失数额的证据是自已会计确定的，不具有真实性、合法性，且维乐房产公司在庭审中对彭逢平、苟中国、杜伟提供的损失证据质证又不予认可，故本院不予采纳。本院虽未责令维乐房产公司赔偿彭逢平、苟中国、杜伟因拉闸断电的损失，但并不代表本院支持采取极端方式维权，更不代表本院不保护受害人的权利，本院未支持彭逢平、苟中国、杜伟因拉闸断电所受损失，只因彭逢平、苟中国、杜伟提供的证据不具有真实性、合法性，不能被采纳，更不能被采信，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自已提出的主张，有责任提供证据”的规定，彭逢平、苟中国、杜伟要求维乐房产公司赔偿拉闸断电所受损失，必须提供真实、合法的证据证明。维乐房产公司是依法登记成立的企业法人，应带头遵纪守法，用合法的方式和程序维权，为了自已的利益采用拉闸断电的方法既是对生意伙伴不尊重，更是对法律的不敬畏；2015年4月20日，苟中国、杜伟虽签字同意不付租金可关闭水电，维乐房产公司拉闸断电的行为也是违法的。彭逢平、苟中国、杜伟因拉闸断电的损失待搜集到真实、合法证据后可再行主张权利。彭逢平、苟中国、杜伟反诉要求判令维乐房产公司退还为其垫付资金472977元并按6%给付资金占用期间的利息至付清时止的主张，本院认为缺乏事实根据，不予支持，理由是彭逢平、苟中国、杜伟垫付的资金是根据合同约定安装扶手电梯，维乐房产公司应当支付，但租赁合同约定“第四层电梯由乙方垫支购安，甲方在第三年从房租扣除”，故彭逢平、苟中国、杜伟可在第三个年度应支付的租金中扣减。关于维乐房产公司占用的约160㎡的办公用房是否包含在整个出租房屋内的问题，本院不予评判，理由是彭逢平、苟中国、杜伟虽在诉讼中陈述承租的房屋包含维乐房产公司占用的约160㎡的房屋，但并未主张或反诉少交或抵减160㎡的房屋应计算的租金。关于年租金180万元租赁物是否包含500㎡地下车库的问题，本院不予评判，理由是彭逢平、苟中国、杜伟在本诉或反诉中并未主张少交或抵减500㎡地下车库的租金。关于彭逢平、苟中国、杜伟是否应支付物管费、清洁费的问题，本院不予评判，理由是彭逢平、苟中国、杜伟在诉讼中虽陈述物业管理、服务质量差，但并未主张减少物业服务费，维乐房产公司也未要求支付物管费、清洁费。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）重庆维乐房地产开发有限责任公司与被告（反诉原告）彭逢平、苟中国、杜伟签订的房屋租赁合同有效；
二、限被告（反诉原告）彭逢平、苟中国、杜伟在判决生效后10日内向原告（反诉被告）重庆维乐房地产开发有限责任公司支付2015年12月至2016年11月的下差租金1400000元；
三、驳回原告（反诉被告）重庆维乐房地产开发有限责任公司要求被告（反诉原告）彭逢平、苟中国、杜伟赔偿相应损失的诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）彭逢平、苟中国、杜伟的全部反诉诉讼请求。
本诉部分受理费23569元，被告彭逢平、苟中国、杜伟负担18330元，原告重庆维乐房地产开发有限责任公司负担5239元；反诉部分受理费39513.80元，由反诉原告彭逢平、苟中国、杜伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审判长 巨浪
审判员 陈志
审判员 冉毅
二〇一七年三月十日
书记员 陈婧