＼n上海市杨浦区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）杨民四（民）初字第37号＼n原告施乐。＼n委托代理人施耀章。＼n委托代理人张玉平。＼n被告唐天凤。＼n委托代理人董安平。＼n被告唐鸿儒。＼n被告上海德辉房地产经纪事务所。＼n法定代表人黄晓辰。＼n委托代理人余晟。＼n原告施乐诉被告唐天凤、唐鸿儒、上海德辉房地产经纪事务所（以下简称德辉地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员崔艺萍独任审判，公开开庭进行了审理。原告施乐的委托代理人施耀章、张玉平，被告唐天凤的委托代理人董安平及被告德辉地产委托代理人余晟到庭参加了诉讼，被告唐鸿儒经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。＼n原告施乐诉称，2013年4月，原告欲购买房屋，中介公司德辉地产向原告介绍了被告唐天凤名下上海市杨浦区市光二村XXX号XXX室房产（以下简称系争房屋），隐瞒了该房产有一笔人民币400，000元（以下币种均为人民币）的私人抵押借款未还清的事实，称该房产仅有470，000元银行抵押贷款未还清，无其他纠纷。2013年4月18日，买卖双方签订了《上海市房地产买卖合同》，合同价880，000元，并约定2013年6月10日前办理房产过户手续。原告随即支付了中介费8800元和部分购房款530，000元，让唐天凤先还清银行贷款清除抵押。然而唐天凤非但没有还清银行贷款，而且因其丈夫涉诉，该房产被法院查封，致使该房产无法办理过户手续。经交涉，唐天凤及其父亲唐鸿儒承诺在2013年12月27日前偿还欠款并设法解除法院的查封，否则支付全部房价款的20％作为违约金，但是唐天凤、唐鸿儒没有实现诺言。德辉地产作为中介人，虚假陈述，隐瞒实情，诱骗原告购买系争房屋。故原告要求解除和唐天凤签订的上海市房地产买卖合同，要求唐天凤、唐鸿儒返还购房款530，000元和支付违约金176，000元；要求被告德辉地产返还中介费8800元。＼n被告唐天凤辩称，同意解除合同并退还购房款530，000元。由于房屋已于2013年5月15日交付给了原告，合同解除后原告须将房子返还并按每月2500元的标准支付2013年5月15日至今的房租。房产无法过户是由于被法院查封了，不是唐天凤主观恶意不过户，且违约金的约定过高，故不同意支付违约金。＼n被告唐鸿儒辩称，其系唐天凤的父亲，由于房屋无法过户，原告多次来交涉，本人出具承诺书，本意是想帮助唐天凤筹款将查封撤销，再将房产过户给原告，现在原告要解除合同，那么返还房款和支付违约金就与自己无关。故不同意和唐天凤共同还款，也不同意支付违约金。＼n被告德辉地产辩称，在居间过程中德辉地产调取了房地产登记信息，并明确告知原告系争房屋有抵押，且完成了全部居间义务，没有过错，不同意返还已收取的居间费8800元。＼n经审理查明，2013年4月10日，原告施乐的父亲施耀章和被告唐天凤、被告德辉地产签订《房屋买卖居间协议》一份，三方约定经德辉地产居间介绍，由施耀章出资880，000元购买唐天凤名下的上海市杨浦区市光二村XXX号XXX室房产。三方确认上述房产有抵押贷款（无抵押债权金额），唐天凤同意在办理产权过户前办理好还清贷款和抵押注销手续。三方还约定买卖双方各付房价款的1％作为支付给德辉地产的居间服务费。同日，买卖双方还签订了《房屋买卖协议》，施耀章向唐天凤支付定金20，000元。＼n2013年4月18日，被告唐天凤（甲方）和原告施乐（乙方）签订了《上海市房地产买卖合同》一份，双方确认房价款为880，000元，在2013年6月10日前共同至杨浦区房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同补充条款第二条约定房屋若尚有贷款，甲方同意在2013年6月10日前办理好还清贷款和抵押注销手续；合同补充条款第十条约定：如买卖双方有一方未按本合同中所约定的条款和补充条款所约定的内容来履行，违约方应当向守约方支付房价款的20％作为违约金，合同还约定了双方其他权利义务事项。当日，施乐支付给唐天凤购房款480，000元。唐天凤随即偿还了案外人王某某的债务，注销了设立在该房屋上的抵押债权400，000元，尚有中国邮政储蓄银行有限责任公司上海宝山区支行470，000元债权未清偿，该470，000元抵押权登记至今未注销。＼n2013年5月15日，施乐支付购房款30，000元，至此共计支付房款530，000元。当日，施乐和唐天凤办理房屋交接手续。2013年5月31日，施乐向德辉地产支付居间服务费8800元。＼n2013年9月1日，唐天凤和施乐签订《协议书》，唐天凤承诺在2013年9月25日前还清银行贷款，并拿到银行结清贷款的证明，如到期未办理，则三日内退还收取的全部房款，且同意支付总房价的20％作为违约金。2013年9月22日，系争房屋因涉他案被本院司法查封。2013年10月19日，唐天凤及其父亲唐鸿儒共同向施乐出具《承诺书》，承诺在2013年12月20日前自筹资金解决银行抵押贷款及房屋查封问题，确保房屋产权交易正常进行，如未在2013年12月27日前履行上述承诺，则按房地产买卖合同承担总房价的20％作为违约金。＼n因唐天凤至今未清除设立在系争房屋上的银行抵押，且司法查封依旧，致使系争房产无法过户，2013年12月30日，原告施乐具状来院，作解除买卖合同等如上诉请。2014年1月27日，唐天凤、唐鸿儒收到起诉状副本。＼n以上事实，由上海市房地产买卖合同、居间协议、收款收据、上海市房地产登记簿信息、协议书、承诺书及当事人的陈述等为证，并经庭审质证，本院予以确认。＼n本院认为，唐天凤在系争房屋上设立的抵押未予注销，且系争房屋又因涉他案被人民法院司法查封，虽买卖双方几经协商，原告一再宽限时日，促其解决，但至今无法办理房地产过户手续。故唐天凤系过错方，原告要求解除合同，符合各方当事人签订的合同和协议书的约定，本院予以支持。关于合同解除的时间，按照法律规定，一方单方面解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。因原告未向唐天凤发出解除合同的书面通知书而径直向本院起诉要求解除合同，故以唐天凤收到起诉状之日即2014年1月27日为合同解除之日。合同解除后，唐天凤应将收取的首付款530，000元返还给原告，且应当承担违约责任即支付合同约定的房价款的20％作为违约金。唐天凤提出违约金的约定过高，鉴于原告尚未付清全部房款，也无利息之外的其他实际损失，故可酌情予以调低。唐鸿儒虽非房屋出售方，但其出具承诺书，自愿和唐天凤共同承担未按期办理房产过户手续的违约责任，现原告要求唐鸿儒、唐天凤共同承担违约责任，本院予以支持。当然，合同解除后，原告也应将房屋返还唐天凤，关于唐天凤提出原告应当支付房屋租金的抗辩意见，因原告入住系争房屋是基于唐天凤履行合同约定的房屋交接义务，之后合同无法继续履行的责任在唐天凤，故对此抗辩本院不予采纳。德辉地产明知系争房屋上设立了两笔抵押贷款，债权金额高达870，000元，远远高于原告支付的首付款。德辉地产作为专业房产中介机构，应当告知原告首付款不足以涤除设立在系争房屋上的全部抵押的风险和后果，充分释明后让原告作出是否签订买卖合同的决定。现德辉地产仅凭己方留存的房地产登记信息复印件辩称已明确告知原告，证据不足，鉴于德辉房产在居间房屋过程中有过错和瑕疵，原告要求其将收取的居间服务费退还作为赔偿，合乎情理，综合德辉地产毕竟付出一定的劳务等因素，故本院予以酌情判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：＼n一、原告施乐和被告唐天凤在2013年4月18日签订的《上海市房地产买卖合同》于2014年1月27日解除；＼n二、被告唐天凤应自本判决生效之日起十日内返还原告施乐购房款人民币530，000元；＼n三、被告唐天凤、唐鸿儒应自本判决生效之日起十日内支付原告施乐违约金人民币150，000元；＼n四、原告施乐应自本判决生效之日起三十日内将上海市杨浦区市光二村XXX号XXX室房屋返还给被告唐天凤；＼n五、被告上海德辉房地产经纪事务所应自本判决生效之日起十日内返还原告施乐人民币8000元。＼n负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。＼n本案案件受理费人民币10，948元，减半收取计人民币5474元，由被告唐天凤负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。＼n审判员崔艺萍＼n二〇一四年三月二十一日＼n书记员陈洁＼n附：相关法律条文＼n一、《中华人民共和国合同法》＼n第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。＼n依法成立的合同，受法律保护。＼n第九十三条……＼n当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。＼n第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。＼n法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。＼n第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。＼n经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。＼n第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。＼n约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。＼n当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。＼n二、《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。