＼n浙江省杭州市江干区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2012）杭江民初字第2004号＼n原告沈鹤皋。＼n委托代理人（特别授权代理）叶苓。＼n被告杭州中江置业有限公司。＼n法定代表人王云龙。＼n委托代理人（特别授权代理）姚海军、王飞飞。＼n原告沈鹤皋为与被告杭州中江置业有限公司（以下简称中江公司）商品房销售合同纠纷一案，于2012年10月25日向本院起诉，本院受理后，依法适用简易程序，于2012年11月20日公开开庭进行了审理。原告沈鹤皋的委托代理人叶苓，被告中江公司的委托代理人姚海军、王飞飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告沈鹤皋诉称，2006年被告因需对东方商城进行资产重组和产权改造，便与原告达成东方商城6幢××单元70××室房屋置换协议。20××0年2月3日双方签订产权调换协议并交付红街公寓××4幢3单元××404室房的钥匙。此后，被告迟迟不予办理相关权证，直到20××××年的年底才交付了相关的房产所有权证，被告的行为已经构成违约。为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判令：××、被告支付违约赔偿金人民币452095＊6.56%＊（××＋6／××2＋××5／365）＊××.5=68557.5元整（按银行同期贷款逾期利息从20××0年5月3日至20××××年××××月××8日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。＼n被告中江公司辩称：一、本案所涉及到的拆迁安置模式与常规拆迁安置模式有所不同，具有特殊性：（一）红街公寓项目即原东方商城项目，是依据杭府纪要（2005）××64号文件的规定由被告对杭州东方商城项目进行整体接收重组改造的项目。在被告对项目工程进行拆迁安置时，本案所涉的拆迁户绝大多数未取得房屋产权证，非房屋产权所有人，仅享有租赁权，但为最大限度维护拆迁户的利益，经被告多次与政府相关部门沟通，政府最终同意以租赁权置换安置房的拆迁安置方案。因租赁权置换安置房的方案在杭州属于特例，导致被告在后续项目开发和交房办证过程中屡遇困难，该方案在具体政府部门办理相关手续时也多次受阻（如房管局不认可租赁房屋按产权调换办理、杭州农税中心不认可按产权调换模式征税等）。由于这一历史原因，拆迁户办理安置房屋产权证的时间较普通的商品房买卖办证时间长，也正因如此，被告与原告在签署产权调换协议书中没有约定初始房屋权属证书办理具体时间等事项。（二）本次拆迁安置事项的主要流程如下：××、2006年，被告与拆迁户签订房屋置换协议，由被告进行拆迁安置；2、2007年××××月，项目正式开工，至2008年7月，取得第一期房屋预售许可证，同期市房管局为保障拆迁户的利益，对红街公寓××4幢予以冻结；3、2009年，市房管局复函被告，要求被告将拆迁户清单和安置房源报市拆迁办确认，待市拆迁办确认完毕后，市房管局按规定办理产权登记；4、20××0年初，被告与拆迁户签订产权调换协议书并同时进行实物安置和费用结算；5、20××0年中，被告在拆迁户的安置用房确定后（即拆迁户选定安置房并签订产权调换协议）向市拆迁办报送拆迁户清单和安置房源；6、20××0年底至20××××年，市拆迁办开始分批确认拆迁清单和安置房源；7、20××0年底，被告根据市拆迁办的确认，开始办理第一批安置房源的初始登记；8、20××××及20××2年，被告协助拆迁户办理产权过户登记手续。二、原告以逾期办证为由，要求被告支付违约损失的诉求不成立，被告无需承担违约责任。首先，现行的法律法规对拆迁安置房的办证时间并没有做出强制性规定。鉴于前述的本案房屋所涉项目的实际情况，本案原被告双方间为拆迁安置关系，非商品房买卖关系，不应适用商品房办证期限的相关法律规定。其次，在本案中，原告与被告所签订的调换协议书第一条第一款对办理产权证的事项已做出了约定，被告只需向原告提供办理三证的资料，故被告没有义务为原告办理产权证，无需承担逾期办证的责任，无需支付逾期办证的违约金。再次，原告诉请已过两年时效，原告一直未就逾期办证事项向被告提出过赔偿。综上所述，被告特恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。＼n为支持其诉请，原告沈鹤皋提交了以下证据：＼n××、房屋置换协议书××份（复印件），拟证明原被告双方置换产权的权利和义务，双方是房屋买卖而非拆迁，是私权利的交换，从第四条第三款进一步证明被告无权收取楼层差价款，第五条第四款明确以后签订的任何条约的效力不能与此协议相抗衡。＼n2、房屋拆迁产权证调换协议××份（复印件）及结算清单××份（复印件），拟证明双方交房时间为20××0年2月3日。＼n3、原来房产证××份（复印件），拟证明原告被置换房子的真实性。＼n4、现在的产权证××份（复印件），拟证明产权证办出的时间为20××××年年底。＼n5、发票××份（复印件）、契证××份（复印件），拟证明原告买房所交付的钱款。＼n经庭审质证，对原告沈鹤皋提交的证据，被告中江公司认为对证据××，真实性合法性无异议，对双方产权置换2无异议，恰恰证明双方是拆迁安置关系；对证据2，对交房时间和真实性均无异议；对证据3，三性无异议，与本案无关联性；对证据4，三性无异议，但不能证明被告有违约；对证据5，合法性真实性无异议，证明对象有异议，只能证明房屋的价值，不能证明原告交付的钱款，契证注明转移方式是交换不是买卖，恰恰证明本案非商品房买卖关系。本院认为，被告对证据××-5的真实性合法性无异议，上述证据与本案有关联，故本院予以确认。＼n为支持其辩称，被告中江公司提交了以下证据：＼n第一组：《房屋置换协议书》××份（复印件）、《产权调换协议》××份（复印件）、建设工程规划许可证（附件）××份（复印件）、房屋初始产权证××份（原件），拟证明原被告之间应当是拆迁与被拆迁的法律关系，不是商品买卖关系，不应适用商品房买卖的法律规定。＼n第二组：房管局（2009）××48号复函××份（复印件）、房屋拆除安置情况核查工作联系单及核查表××份（原件），拟证明被告在办理初始产权证的过程中不存在任何过错，无需承担任何责任；原被告之间应当是拆迁与被拆迁的法律关系，不是商品买卖关系，不应适用商品房买卖的法律规定。＼n第三组：产权登记申请表××份（原件）、产权登记申请受理单××份（原件），拟证明本案的房屋所有权的转移登记手续应当由原告自行办理，事实上也是原告自行办理的。＼n经庭审质证，对被告中江公司提交的证据，原告认为第一组证据中对建设工程规划许可证（附件）、房屋初始产权证关联性有异议，对其他证据三性均无异议，被告没有拆迁安置的资格，双方是以物物交换再以货币补偿的方式的商品房买卖关系；对第二组证据中对房管局（2009）××48号复函××份真实性无异议，关联性有异议，房屋拆除安置情况核查工作联系单及核查表，三性均有异议，被告有无过错应当从有无通知原告前去办理及被告事前是否已经办妥必须由被告办理的材料；对第三组证据，认为真实性合法性无异，关系性有异议，被告不能以任何理由推脱责任，20××××年××××月××××日原告才接到通知可以前去领取相关资料办证，被告因为自己的缺陷导致原告无法办证，应当承担违约责任。本院认为被告提交的三组证据真实，但不足以证据其待证事实，不能证明办证迟延是第三方责任或其不存在过错，故本院仅对被告所提交的所有证据的真实性予以确认。＼n综上，本案事实认定如下：＼n沈鹤皋对位于东方商城6幢××单元70××室（建筑面积84.07平方米）房屋享有所用权。2006年××××月××0日，中江公司（甲方）与沈鹤皋（乙方）签订房屋置换协议一份，协议约定中江公司吸收合并原杭州东方商城，因新建住房需要对原住宅享有所有权。协议第二条第××款约定中江公司将开发的位于东方商城内不少于原房屋建筑面积的新物业置换给沈鹤皋，并提供办妥三证的资料，具体以今后双方签订新物业的《商品房买卖合同》或《产权调换合同》进一步明确。20××0年2月3日，中江公司（甲方）与沈鹤皋（乙方）签订房屋拆迁产权调换协议一份，协议第四条约定，被拆除房屋与安置房屋差价款为人民币××××2354元。20××0年2月4日，中江公司向沈鹤皋出具售房款发票金额为人民币452095元。另查明20××0年2月3日，中江公司将位于新风路红街公寓××4幢3单元××404室（建筑面积89.××7平方米）房屋交付给沈鹤皋。＼n又查明，2009年××××月9日，杭州市房产管理局以杭房函（2009）××48号复函给中江公司：“考虑到东方商城项目的实际情况，我局原则同意你公司按规定对原东方商城拆迁户口进行安置，并予以办理产权登记手续。请你公司尽快将被拆迁户清单及安置房源报市拆迁办核查确认，待市拆迁办确认完毕后，我局将按规定办理相关的产权登记手续”。20××0年9月28日，杭州市城市房屋拆迁管理办公室对本案房屋作出核查确认。20××0年××××月××9日，中江公司领出房屋产权初始登记证，登记证中附记拆迁安置用房。20××××年××××月××××日，杭州市住房保障和房产管理局受理了沈鹤皋房产交易产权登记的申请，产权证登记时间为20××××年××××月××8日，产权证附记中无拆迁安置用房的备注内容。＼n本院认为，是否适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是主要争议焦点。本案中，尽管双方未签订商品房买卖合同，但签订的并非拆迁安置补偿协议，根据房屋置换协议书中约定内容，中江公司同意以沈鹤皋对房屋的所有权置换新开发住宅的所有权，结合产权调换协议中沈鹤皋实际支付新旧房差价款的事实，这二份以物换物的合同内容实质是：中江公司收购沈鹤皋所有的房屋所有权的买卖合同，以及沈鹤皋购买中江公司商品房的买卖合同，故对沈鹤皋而言，其取得产权证在无约定的情况下应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》；而且无论前期被置换的房屋有无产权，最后原告实际取得的是按商品房登记的产权证，备注中并无拆迁安置用房的内容，故本案中涉及办证的事宜仍应适用最高院的司法解释来处理。＼n根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八第一款第（二）项规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为沿未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。本案中，因双方在对取得房屋权属证书未作出特殊约定，故中江公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由中江公司提供的资料报产权登记机关备案，涉案房屋于20××0年2月3日交付，理应于20××0年5月4日前协助完成报送资料，但中江公司直至20××××年××××月××××日才协助完成报将相关资料报产权登记机关备案手续，故构成违约。中江公司辩称其系拆迁安置房，主要责任是因原商城其他房屋租赁证等原因导致拆迁办安置核查迟延；本院认为，中江公司认定系拆迁安置模式，却未能提交出拆迁许可证，这是问题的主因。中江公司也自认其主张的拆迁模式并未得到房管局和杭州农税中心等部门的认可，商品房产权和安置房产权在房产政策上是完全不同的产权取得模式，所以问题产生的根源在于中江公司，而不是表面的拆迁模式上。另外，因完成报备前，被告中江公司都有协助义务，至于中江公司认为在拆迁安置核查下来即刻通知了原告办理产权手续，但其并无证据证明，也无证据证明其已交付了全部资料，完成了全部协助义务，故违约责任的截止时间应计算至中江公司协助沈鹤皋完成将相关资料报产权登记机关备案手续之日。还有，中江公司辩称逾期办证损失诉请已过诉讼时效。因逾期办证属违约行为，该违约行为一直在持续中，故该诉讼时效应从中江公司协助沈鹤皋完成将相关资料报产权登记机关备案手续之日起算，而非从交房之日起算。中江公司此辩称，本院不予采信。综上，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，考虑到本案初期确有拆迁的情节，故确定为按同期银行贷款利率计算逾期办证损失。中江公司于20××0年2月3日交付房屋，于20××××年××××月××××日完成报备。为此，中江公司应从违约之日起按每日购房款发票总额人民币452095元为基数，按同期银行贷款利率计算逾期办证损失。＼n综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项、第十八条第二款之规定，判决如下：＼n一、被告杭州中江置业有限公司支付给原告沈鹤皋逾期办证损失人民币37993.94元，于本判决生效后十日内付清。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n二、驳回原告沈鹤皋的其他诉讼请求。＼n案件受理费人民币××5××4元，减半收取人民币757元，由原告沈鹤皋负担人民币337元，由被告杭州中江置业有限公司负担人民币420元。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币××5××4元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。＼n审判员许新霞＼n二〇一二年十一月二十三日＼n书记员晁敏