南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)鼓商初字第2242号
原告南京新盟资产管理有限公司，住所地江苏省南京市雨花台区小行里204号。
法定代表人张红梅，该公司总经理。
委托代理人戴运龙，江苏苏延律师事务所律师。
委托代理人黄宇婷，江苏苏延律师事务所实习律师。
被告朱俊才。
委托代理人李春林，江苏友诚律师事务所律师。
委托代理人姚兰，江苏友诚律师事务所律师。
被告缪芬娣，女，汉族，1952年11月25日生。
被告南京卓立房产置业有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区XX巷26、28号。
法定代表人朱俊才。
原告南京新盟资产管理有限公司（以下简称新盟公司）与被告朱俊才、缪芬娣、南京卓立房产置业有限公司（以下简称卓立公司）民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新盟公司的委托代理人戴运龙、黄宇婷到庭参加诉讼，被告朱俊才、缪芬娣、卓立公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告新盟公司诉称：2012年12月31日，原告与三被告签订协议，约定原告向被告朱俊才、缪芬娣出借5000万元长期借款和1000万元临时借款，长期借款的期限为10年，临时借款的期限为1年，年利率为11%和13%，被告卓立公司对上述借款提供连带担保责任，合同签订后，原告按约出借款项，朱俊才亦出具了相应借款收条，并将其名下位于南京市鼓楼区XX巷26、28号、XX社12、14号的房产提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。同日，原告与朱俊才、缪芬娣签订房屋租赁协议，约定原告承租上述抵押房产，年租金300万元，租金每三年递增5%，租金在相应利息中扣除，后朱俊才仅偿还570万元，其余款项至今未还，原告多次催要未果，诉至法院，请求判令：1、被告朱俊才、缪芬娣立即偿还原告截至2015年9月30日的借款本息71059051.51元及自2015年10月1日起至还清本金之日止的利息（按年利息24%计算）；2、被告朱俊才、缪芬娣赔偿原告律师代理费61万元；3、被告卓立公司对上述债务承担连带给付责任；4、原告对被告朱俊才所有的南京市鼓楼区XX巷26、28号，XX社12、14号房产就上述债务享有优先受偿权。
被告朱俊才、缪芬娣、卓立公司未到庭，亦未答辩。
经审理查明：2012年12月31日，新盟公司（甲方）与朱俊才、缪芬娣（共为乙方）、卓立公司（丙方）、南京丰盛投资集团有限公司（丁方）签订协议一份，约定：针对长期借款，在本协议约定的条件成就后，甲方向乙方提供长期借款5000万元，借款年利率为11%（以实际贷款本金计算），利息按自然年结算（借款发生日到次年同月同日前一天为一自然年），长期借款的期限为10年，自乙方实际收到甲方借款之日起计算，长期借款到期后，可以延期三个月，延期期间的年利率为18%，该延期不视为逾期；针对临时借款，乙方根据业务需要，在上述5000万元长期借款支付后，可以向甲方临时借款，临时借款的累计最高额度为1000万元，年利率为13%（以实际借款本金计算），借款利息按半年支付，该延期不视为逾期，临时借款的期限为1年，期限届满乙方如未能按时归还借款的，借款期限可以延长6个月，延长期间的借款年利率为24%；乙方为上述借款提供位于南京市鼓楼区XX巷26、28号的房地产和土地抵押，因上述房产现存抵押，甲方同意在本协议签订后十个工作日内支付乙方长期借款5000万元用于归还银行贷款、其他借款，确保乙方房产的抵押注销，乙方须委托甲方将长期借款的全部或一部分直接支付给乙方和第三方贷款的银行，用以注销乙方房产的抵押；乙方如没有配合或延迟配合抵押手续的办理、或乙方连续两次或累计三次未能足额偿还长期借款应付的利息、或未足额偿还临时借款本息的，在甲方催告后在合理的期限内仍未支付的，则视为借款立即到期，乙方应立即归还全部的借款本息，不受本协议约定的借款期限的约定；乙方如逾期（含上述视为借款立即到期的）归还长期借款、临时借款的，除继续按最后一期利率标准计算利息外，还需按每天千分之三的标准向甲方支付违约金；乙方同意将乙方房产租赁给甲方使用，租金（含物业费）为300万元/年，租金每年由甲方向乙方支付一次，租金先用后付，甲方应付的租金和乙方应付的借款利息直接冲抵，多退少补，租金每三年递增5%，房租结算时间与利息结算时间一致，租赁期限为10年，自乙方向甲方交房之日起计算，乙方给予甲方装修免租期为3个月，装修免租期间不收取租金，乙方如逾期归还长期借款或临时借款本息的，自逾期之日起，乙方不再收取甲方租金；丙方、丁方对乙方履行本协议提供不可撤销的连带担保责任，担保直至合同各方履行完毕，担保的债务范围包括本协议约定的所有债务及其从权利，包括但不限于长期借款、临时借款的本金、利息、违约金、赔偿金、守约方实现债权而发生的差旅费、诉讼费、执行费、评估费、律师费、公告费、公证费等；借款实际发生后，乙方在应付利息时，扣除影响甲方收取的房屋租金后，未能向甲方支付的剩余利息，应向甲方承担孳息，按天计算（按年利率18%除以365天计算）。
上述协议签订后，2012年12月31日，新盟公司通过网银转账的形式向朱俊才的个人账户汇款1000万元、备注一栏注明为“借款”。
2013年1月15日，朱俊才向新盟公司出具委托书一份，申请新盟公司将案涉借款协议约定的其中1330万元支付至邬品华开立于农行张家港南沙支行的账户，账号为62×××18，其承诺上述款项打到该账户视为已完成放款。新盟公司于同日通过网银转账的形式向朱俊才的个人账户汇款2670万元、备注一栏注明为“借款”；并于同日以网银转账的形式向邬品华的个人账户汇款1330万元，备注一栏注明为“借款”。朱俊才于同日出具收条三张，分别载明“今收到南京新盟资产管理有限公司人民币贰仟陆佰柒拾万元整（2670万元），汇江苏银行本人卡还邬品华付贷款”、“今收到南京新盟资产管理有限公司人民币壹仟叁佰叁拾万元整（1330万元）（转付至邬品华卡）”、“今收到南京新盟资产管理有限公司人民币壹仟万元整（10000000元）（于2012年12月31日）（转至江苏银行张家港支行还款）”。
2013年2月6日，新盟公司通过网银转账的形式向朱俊才的个人账户汇款1000万元。朱俊才于次日出具收条一张，载明“今收到南京新盟资产管理有限公司人民币壹千万元整（2012.12.31日协议中临时借款）”。
2014年7月4日，新盟公司向朱俊才、缪芬娣出具催款函，称因朱俊才、缪芬娣在结息期届满后未能依约按时足额支付利息和办理相关抵押手续，已构成违约，截至本函发出之日，扣除朱俊才、缪芬娣以偿还利息和房租租金冲抵，尚欠已到期利息385万元，经新盟公司多次催要未果，特函告朱俊才、缪芬娣接到本函三日内依约向新盟公司支付已到期利息385万元，并按约将租赁房产抵押给新盟公司或其指定方。朱俊才于同日在该函下方针对上述要求手写注明“按协议利息实算”、“抵押合同已签”。
2015年2月2日，新盟公司向朱俊才、缪芬娣出具催款函，称因朱俊才、缪芬娣未能依约按时足额支付利息和临时借款本金，已构成严重违约，应依约视为全部借款到期，要求接到该函30日内偿还全部借款本金、利息以及违约金。朱俊才于2015年3月3日在该函下方手写确认已收到此函。
2013年1月8日，新盟公司与朱俊才签订《南京市房地产抵押合同》，约定朱俊才将其名下位于南京市鼓楼区XX巷26、28号，XX社12、14号的三套房产（丘号分别为57XXXX-5-1、57XXXX-5-2、57XXXX-5-3、）抵押担保借款本金为6000万元，并于2013年1月10日办理了抵押登记手续，登记的债权金额为6000万元。
另查明：2012年12月31日，新盟公司（甲方）与朱俊才、缪芬娣（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定乙方将坐落于南京市鼓楼区XX巷26-28号的房屋出租给甲方，房产证号分别为宁房权证鼓变字第××号、宁房权证鼓变字第××号、宁房权证鼓变字第××号，土地证号分别为宁鼓国用（2009）第XXXX号、宁鼓国用（2009）第XX**号，租赁期限为10年，自乙方向甲方交房之日起计算，装修免租期为3个月，装修免租期内不收取租金，甲方应付租金（含物业费）为300万元/年，租金每年由甲方向乙方支付一次，先使用后付款，甲方应付的租金和乙方应付的借款利息（借款利息的计算见主协议的相关约定）直接冲抵，多退少补，租金每三年递增5%，乙方如未按主协议约定归还其向甲方的长期借款或临时借款本息的，自逾期之日起，乙方不再向甲方收取该房屋租金。
庭审过程中，新盟公司自认朱俊才针对临时借款的1000万元于2014年11月6日偿还本金18万元、2014年11月7日偿还本金42万元、2014年11月19日偿还本金40万元、2014年11月28日偿还本金100万元。卓立公司针对案涉临时借款于2014年1月28日偿还本金70万元、2014年12月5日代还本金300万元。合计偿还临时借款本金570万元。此外，原告称，案涉租赁合同签订当日朱俊才即将抵押房产交付其使用，在租金折抵部分利息后三被告从未按照约定期限支付剩余利息，虽合同约定其逾期交付租金新盟公司即有权不再交付租金，但扣除三个月免租期后，自2013年4月1日起至2015年9月30日止，新盟公司应付朱俊才租金7504109.59元。
以上事实，有原告新盟公司提交的协议书、银行支付凭证、委托书、催款函、抵押合同、他项权证、房屋登记簿、租赁协议及本院庭审笔录等证据予以证明。
本院认为：合法的民间借贷关系受法律保护。新盟公司与朱俊才、缪芬娣之间的借贷关系不违反法律法规的强制性规定，系合法有效。新盟公司在实际出借案涉款项后，朱俊才、缪芬娣应按约履行还款义务，如朱俊才、缪芬娣连续两次或累计3次未能足额偿还长期借款应付的利息、或未足额偿还临时借款本息的，在新盟公司催告后在合理期限内仍然未支付的，则视为借款立即到期，朱俊才、缪芬娣应立即归还全部的借款本息，新盟公司于2014年7月4日发放催款函后朱俊才、缪芬娣仍未能按约偿还本息，故对新盟公司主张全部借款提前到期要求朱俊才、缪芬娣偿还借款本金5430万元的诉讼请求，本院予以支持。根据案涉协议书的约定，针对长期借款的年利率为11%，朱俊才、缪芬娣如逾期（含视为借款立即到期的）归还长期借款、临时借款的，除继续按最后一期利率标准计算利息外，还需按每天千分之三的标准向新盟公司支付违约金，现新盟公司自愿将长期借款视为自2014年12月4日到期，并自2014年12月5日起按照年利率24%标准计收利息，不违反法律规定，本院予以确认。针对临时借款的年利率为13%，期限届满后未能按时归还借款的，借款期限可以延长6个月，延长期间的年利率为24%，新盟公司于2013年2月6日出借1000万元，三被告自2014年2月5日期限届满后开始分批偿还部分借款本金，现新盟公司借款期限内以年利率13%标准计息，借款期限届满后以每次剩余本金为计算基数、以年利率24%标准计息，不违反法律规定，本院予以确认。故截至2015年9月30日的利息24263161.1元，扣除该期间内租金7504109.59元，朱俊才尚欠利息16759051.51元。故对新盟公司要求朱俊才、缪芬娣偿还截至2015年9月30日的借款本息71059051.51元，并自2015年10月1日起至实际给付之日止、按照年利息24%的标准继续利息的诉讼请求，本院予以支持。
因借款合同中对借款人应承担范围中并未明确约定律师费，且新盟公司亦未提交充分证据证明其为本案已实际支出律师代理费61万元，故对新盟公司要求三被告赔偿律师代理费的诉讼请求，本院不予支持。
因朱俊才将其名下位于南京市鼓楼区XX巷26、28号，XX社12、14号的三套房产（丘号分别为57XXXX-5-1、57XXXX-5-2、57XXXX-5-3）为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，新盟公司亦领取了他项权证，故对新盟公司主张在登记的债权金额范围内享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。
根据法律规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。本案中，卓立公司为朱俊才、缪芬娣的债务承担连带担保责任，朱俊才亦以自己名下房产为案涉债务提供抵押担保，现朱俊才、缪芬娣未按约偿还本息，新盟公司亦发送了催款函给卓立公司的法定代表人朱俊才，故新盟公司应先就抵押房产实现债权，不足部分可要求卓立公司承担连带保证责任。新盟公司在承担保证责任后，有权向朱俊才、缪芬娣进行追偿。被告朱俊才、缪芬娣、卓立公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为其放弃了在一审中质证与抗辩的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告朱俊才、缪芬娣于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告南京新盟资产管理有限公司借款本金5430万元、截至2015年9月30日的利息16759051.51元，并自2015年10月1日起至实际给付之日止、按照年利息24%的标准继续支付利息；
二、如被告朱俊才、缪芬娣未履行上述（一）项债务，原告南京新盟资产管理有限公司有权就被告朱俊才名下位于南京市鼓楼区XX巷26、28号，XX社12、14号的三套房产（丘号分别为57XXXX-5-1、57XXXX-5-2、57XXXX-5-3）进行折价或以拍卖、变卖该房产所得价款在债权数额6000万元的范围内优先受偿；
三、被告南京卓立房产置业有限公司对上述债务就抵押房产实现债权后仍不能清偿的部分承担连带清偿责任，并在承担连带责任后，有权就其实际清偿部分向被告朱俊才、缪芬娣追偿；
四、驳回原告南京新盟资产管理有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费400145元、公告费600元，合计400745元，由原告南京新盟资产管理有限公司负担3411元，由被告朱俊才、缪芬娣、南京卓立房产置业有限公司负担397334元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。
审 判 长 李 蕊
人民陪审员 姚 刚
人民陪审员 赵爱昌
二〇一六年三月二十二日
见习书记员 陆 晓