汉中市汉台区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)陕0702民初1291号
原告方建慧,女,汉族，住西安市碑林区。
委托代理人刘宝泉，陕西兴振业律师事务所律师。
被告汉中尚君房地产开发有限公司,住所地汉中市汉台区石马路南侧。
统一社会信用代码：91610700559393917U。
法定代表人李雯，董事长。
委托代理人张玲，陕西锐博律师事务所律师。
原告方建慧与被告汉中尚君房地产开发有限公司（以下简称尚君房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案受理。依法由审判员宋庆元适用简易程序公开开庭进行了审理。原告方建慧、委托代理人刘宝泉，被告尚君房产公司委托代理人张玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告方建慧诉称，2016年10月28日，根据双方的口头约定，原告向被告支付购房款70万元；2016年11月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告“时代嘉都”5号楼303号商铺（房屋代码：409568）；合同约定的交房期限为2016年11月30日前；至合同约定的交付期限，被告未通知交付；2017年4月19日，被告短信通知交付；同年五*一假期期间，原告回汉中交接房屋时发现，所购“时代嘉都”5号楼303号商铺房内电路、网络线均未铺设，门锁未安装，室内杂物堆积，被告也未拿出交付验收清单让原告验收，原告要求其尽快处理后再交付，被告口头承诺尽快处理。上述原因导致房屋未能交付。至2017年12月5日，上述问题仍未处理，房屋未能交付。
2018年4月4日，原、被告完成房屋的交接，在交接前，被告让原告交清2017年4月19日至2018年4月18日期间的物业管理费3099元，不缴纳就不交付房屋，为了损失不再扩大，原告不得已交了上述费用。
另据原告调查，1、“时代嘉都”5号楼2017年5月17日才通过竣工验收；2、原告购买的商铺，在该地段，楼层、面积类似的商铺，月租金为5000元。
原告认为，“时代嘉都”5号楼工程，被告在2017年5月17日才通过竣工验收，而合同承诺的交付期限为2016年11月30日前，该承诺属于违法承诺，被告应承担违约责任；2017年5月17日至2018年2月10日，由于商铺没有强弱电，没有门锁，室内堆积杂物，房屋不符合交付条件，经原告提出后被告未能采取积极措施，导致逾期交付，被告应该承担违约责任；由于被告逾期交房，给原告造成房租损失60000元，律师代理费3000元，依照法律规定，被告应当承担赔偿责任；房屋在2018年4月4日才完成交付，被告收取2017年4月19日至2018年4月18日的物业费，没有法律依据，应予以退还。综上所述，由于被告不履行合同义务，给原告造成经济损失，故诉请人民法院：1、判令被告支付违约金51100元；2、判令被告赔偿逾期交房的经济损失60000元；3、判令被告返还收取的物业管理费2799元及利息1元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告尚君房产公司辩称，1、被告根据与原告签订的《商品房预售合同》第九条的约定，享有后履行抗辩权，在2018年4月4日交房并不构成违约，无需承担违约责任，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。当事人互负合同义务，有先后履行顺序的，先履行一方履行不符合合同约定的，后履行一方有权拒绝相应的履行要求。双方签订的《商品房预售合同》第九条约定：在买受人结清全部购房款，并足额缴纳契税、维修基金等相关费用的前提下，出卖人将验收合格的商品房交付给买受人；被告在2017年4月17日已经通知原告收房，2017年5月11日已经取得《建设工程竣工验收报告》，在其后近一年时间里，原告明知被告具备了交付条件，也明知被告有交付的意思表示，但直到2018年4月4日在向被告出具了契税、大修基金等相关费用（欠条）的情况下，与被告完成了房屋的交接。据此，依据双方合同第九条的约定，被告并未构成违约。2、根据《商品房预售合同》第九条但书条款的约定，被告向原告交付房屋的天数应当向后顺延90天。合同约定的向原告交房的时间为2016年11月30日前，但根据《商品房预售合同》第九条但书条款的约定因停水、停电、或因特殊天气不能正常施工耽搁的天数交房天数顺延，被告有证据证明应顺延的天数为90天。3、原告以“房门未挂锁、室内电路网线未敷设”为由拒绝收房，因此造成的损失与被告无关；首先，合同约定的交房条件为“验收合格”而被告在2017年5月11日已经取得《建设工程竣工验收报告》；其次，被告出售给原告的商铺其设计、建造标准本身不包括“房门挂锁、室内电路网线敷设”；第三，即使被告有“房门挂锁、室内电路网线敷设”的义务，也未构成根本违约，原告据此拒绝收房造成的损失，明显超过采取补救措施可能支付的合理费用，扩大的损失应由原告自己承担。4、被告收取物业管理费应当从2017年6月11日起计算，在此之前收取的费用同意向后顺延。《商品房预售合同》第十二条约定，被告通知原告收房，原告在接到通知后30日内仍未接收的，被告有权自30日届满后计收物业管理费；被告2017年4月17日通知原告交房，2017年5月11日取得《建设工程竣工验收报告》，具备了合同约定的交房条件，原告在2017年6月11日仍未收房，被告自2017年6月11日起计收物业管理费，之前收取的费用同意向后顺延。
原告方建慧为支持其诉讼请求，提交以下证据：第一组：1、《商品房预售合同》；2、发票、收款收据；证明原、被告存在房屋买卖关系的事实，原告按照约定支付了购房款的事实。第二组：1、微信记录，证明被告逾期交付房屋的事实，截止2017年10月，被告对商铺没有强弱电的事实是认可的；2、照片，证明商铺没有铺设强弱电的事实。第三组：《房屋租赁合同》，证明原告的商铺每年的租金为6万元，被告逾期交房给原告造成的损失至少每年6万元的事实。第四组：收款收据三张，证明被告收取的物业费、垃圾费、公用电费共计2799元的事实。
被告尚君房产公司质证认为：对第一组证据的真实性无异议；但不能证明被告违约。对第二组证据的真实性无法确认；但涉案的商铺没有门锁、没有网线，强弱电只入户，没有铺设电路和地插（有照明）的事实认可。对第三组证据的真实性不认可；租金应该提供完税证明。对第四组证据的真实性无异议；证明目的不认可，被告应该在2017年5月11日收取费用，原告请求返还不合理。
被告尚君房产公司为支持其辩解意见，提交以下证据：第一组：被告的营业执照，证明被告的身份情况。第二组：1、《商品房预售合同》，证明买受人未履行合同第九条第五项的约定，出卖人可以不交付房屋，并可以依据但书条款的约定，顺延交房；2、《施工图审合格证书》，证明原告购买的商铺图审合格；3、三层电器平面图，证明三层电路设计没有商铺室内电路铺设部分；4、《竣工验收报告》，证明涉案房屋2017年5月11日验收合格的事实；5、时代嘉都1、5、7号楼工期延误说明，证明因特殊天气不能施工的天数为90天。第三组：1、工商服务业统一收款收据，证明2018年4月4日，买受人初次交物业费2503元，没有按合同约定交纳相关费用，出卖人有权行使后履行抗辩权；2、2018年4月4日的《欠条》，证明原告拖欠大修基金、契税35525元，并承诺2018年5月5日交清的事实，同时证明，原告没有按合同约定交纳相关费用，出卖人有权行使后履行抗辩权。
原告方建慧质证认为：对第一组证据的真实性无异议；第二组证据中《商品房预售合同》真实性无异议；证明目的有异议，2017年4月19日，被告短信通知交房，2017年5月2日原告去收房时被告未能完成综合验收，且没有人收取大修基金和契税；关于合同附件3，我们提出的是商铺没有强弱电，房屋不具备交付条件；至于合同第五条部分，合同的约定我们认可，但必须有合法有效的证据支持；对证据2、3与本案无关，不予质证，施工图买房时不用看，应该看综合验收的证明；证据4的真实性无异议；证据5的说明不能作为证据使用，要有气象部门及不能施工的证明，每天的施工记录辅助证明。对第三组证据，欠条是原告书写的，因为被告未通知交现金，交款时我要刷卡，但被告说不行，给我2个选择，一是等被告大手续办完后我自己去交，二是我取了现金再来交，所以才出现了欠条，但我在5月2日取了钱就直接交了，所以延期交钱的责任在被告。
上述证据，经庭审质证，本院予以确认。
经审理查明，原告方建慧于2016年10月6日向被告尚君房产公司交购房定金2万元，于2016年10月26日交购房款68万元，共计向被告交购房款70万元。2016年11月5日，原、被告签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0099768,房屋代码：409568），合同主要约定：1、原告购买被告开发建设的“时代嘉都”5号楼303商铺，该商铺建筑面积139.28㎡，单价5025.85元/㎡，总价款人民币70万元；2、房屋交付期限约定，在买受人交清全部购房款，并足额缴纳契税、维修基金等相关费用的前提下，出卖人应当在2016年11月30日前，将具备下列1、5种条件的商品房交付买受人（1、该商品房经验收合格，5、买受人交清总房价款契税、维修基金及办理房屋产权证相关费用）；3、因城市停水、停电或因气候原因，不能进行正常施工耽误的天数视为交房顺延的天数；4、出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金；5、房屋交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……，在出卖人书面或电话通知交房之日起30日仍未收房的，视为出卖人正常交付完毕……；物业费从合同约定交房之日起算，并承担每天看护人员工资30元。
另查明，1、“时代嘉都”5号楼于2015年6月9日开工建设，2017年3月竣工，2017年5月11日通过竣工验收合格；2、案件审理中，被告向本院提交了“关于延期交房的相关情况的说明”及施工日志，认为由于受天气的影响，交房时间应顺延90天，但其提交的施工日志的时间，绝大部分在原、被告签订《商品房预售合同》之前（2016年11月5日前），与本案无直接关系，而且，施工日志与情况说明也不一致；3、在竣工验收前，被告于2017年4月19日微信通知原告交房，原告在收到通知后，认为被告交房不符合交付的条件，并对商铺的门锁未安装、强弱电的铺设等提出异议，拒绝接收房屋，之后，双方进行了多次协商，直到2018年4月4日，原告才接收房屋；4、2018年4月4日,原告向物业管理公司（四川艾明物业管理有限公司汉中分公司）缴纳物管费（2017年4月19日至2018年4月18日）2503元，生活垃圾处理费96元，公共预存电费200元；5、2018年4月18日，原告将涉案的商铺出租，与案外人晏南飞签订《商铺租赁合同》，租赁期限为3年，年租金为6万元。
由于涉案工程的竣工验收时间在双方签订的《商品房预售合同》约定的交房时间之后，加之原、被告在对房屋交接时，商铺的门锁安装，强弱电铺设等存在争议，涉案的商铺直到2018年4月4日才由原告接收，为此双方发生争执，协商未果后原告诉至本院。
上述事实，有双方提交的相关证据予以证实，有双方当事人的陈述记录在卷予以佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合法有效；双方应依据合同的约定，享有权利履行义务。本案中，双方争议的焦点为：1、被告是否存在逾期交房，是否应该承担违约责任；2、原告拒绝接收房屋的理由是否成立，拒绝接收房屋期间的损失由谁承担；3、原告缴纳的物管费是否应该返还。
关于焦点1，双方在合同中约定的交房时间为2016年11月30日，交房的条件是“该商品房经验收合格”，而涉案的房屋在2017年5月11日才通过竣工验收合格，也就是说符合交付房屋的条件在2017年5月11日才成就，由此可以确认，被告逾期交付房屋的事实是存在的，逾期交付房屋的时间应确认为，2016年12月1日至2017年5月11日共计162天。被告在诉讼中，向本院提交了“关于延期交房的相关情况的说明”及施工日志，认为由于受天气的影响，交房时间应顺延90天；本院审查认为，首先，被告提交的施工日志的时间，基本上都在原、被告签订《商品房预售合同》之前，在双方签订合同时已经发生，对本案交房时间的约定并无影响，其次，施工日志与情况说明记载的内容也不一致，且施工日志上无相关人员的签字，真实性无法确认；故被告的该辩解理由与本案查明的事实不符，其辩解理由不能成立；原告要求被告承担逾期交房的违约责任，符合双方的合同约定及法律规定，本院依法予以支持；违约金确定为22680元（700000元×2÷10000×162天）。
关于焦点2，首先，被告在涉案房屋的建设中是按照施工设计图进行施工，且工程经验收合格；其次，双方在《商品房预售合同》中约定的交房条件为“该商品房经验收合格”，并未对商铺的门锁安装及强弱电的铺设等再进行约定，被告在房屋验收合格后，通知原告交付房屋并无不妥；第三，原告也未提供证据证明被告交付的商铺不符合交付条件；原告以商铺的门锁未安装、强弱电的铺设等提出异议，拒绝接收房屋的理由不能成立，原告要求被告承担从2017年5月11日起至2018年4月4日房屋实际交付之间的经济损失，本院不予支持。
关于焦点3，首先，双方在合同中约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……，在出卖人书面或电话通知交房之日起30日仍未收房的，视为出卖人正常交付完毕……；物业费从合同约定交房之日起算”，虽然被告在房屋验收合格前（2017年4月19日）通知交房不妥，但涉案房屋在2017年5月11日通过竣工验收合格，达到了交付使用的条件，被告通知原告交房后，原告缴纳了物管费、生活垃圾处理费、公共预存电费等费用，符合双方的合同约定；其次，收取原告费用的并不是本案的被告，而是物业管理公司（四川艾明物业管理有限公司汉中分公司），原告要求被告返还该费用，无事实及法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条的规定，判决如下：
一、由被告汉中尚君房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告方建慧逾期交付房屋的违约金人民币22680元。
二、驳回原告方建慧的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2644元，减半收取1322元，由被告汉中尚君房地产开发有限公司负担500元，其余822元由原告方建慧负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 宋庆元
二〇一八年六月十九日
书记员 王慧婷