河南省滑县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0526民初187号
原告高娟娟，女，1972年6月1日出生，汉族，住郑州市中原区。
委托代理人孙玉娜、欧阳一鹏，河南北法律师事务所律师。
被告河南国岩置业有限公司。
住所地：郑州市金水区文化路与国基路交叉口东南角陈砦村****号，现住所地：郑州市金水区经三路和丰产路交叉口路西财富广场*号楼*楼。
法定代表人芦天春，职务：董事长。
委托代理人王春雷，河南克谨律师事务所律师。
原告高娟娟诉被告河南国岩置业有限公司（以下简称国岩公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月24日作出（2015）滑民二初字第73号民事判决书，原告高娟娟不服提出上诉，安阳市中级人民法院经审理作出（2015）安中民二终字第2602号民事裁定书发还重审；本院于2016年1月7日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月9日公开开庭进行了审理。原告高娟娟及其委托代理人孙玉娜、欧阳一鹏，被告国岩公司法定代表人卢天春及委托代理人王春雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高娟娟诉称：2013年1月8日，原、被告双方签订《预认购商品房协议》一份，协议约定：“被告将其建设开发的河南滑县中央新城项目中位于6号楼2单元17层1701、1702号房屋，面积暂测121.05、121.05平方米，单价2900元/平方米计算，总房款702090元出售于原告。被告承诺在2013年6月底完成商品房预售许可证办理，使原告具备网签资格在房管局备案后换签正式商品房买卖合同，如逾期违约，退还全部购房款（包括债权合同金额）、保证房屋于2013年6月底竣工，12月底前交付并达到国家验收标准。”协议签订后，原告于2013年1月25日依协议支付购房款205788元并用第三方的合同债权支付剩余购房款496302元，被告出具收据予以确认。时至今日，被告仍未完成商品房预售许可证办理、未能使原告具备网签资格、未与原告换签正式商品房买卖合同，房屋至今未完成建设，被告已不具备履行合同的能力，构成违约。请求法院依法判令解除双方于2013年1月8日签订的预认购商品房协议；依法判令被告退还原告购房款702090元及利息85594.29元（从交款期2013年1月25日起计算至起诉之日2015年1月19日止，按照银行同期贷款基准利率计算），合计：787684.29元；诉讼费用由被告承担。
被告国岩公司辩称：1、被告认为原告的起诉违背事实，原被告双方之间存在借款合同关系，而非购房合同关系。2、该案件真实经过是2013年初，被告因经营需要，向原告提出借款，原告同意借款给被告，由于被告开发的楼盘无法办理房产抵押手续，所以双方就签订了预认购商品房协议，对房屋进行了变相抵押。协议签订后，原告仅借给被告现金205788元，双方于2013年1月23日又另行签订了协议，2013年10月29日被告偿还了原告上述借款及利息共计210000元，原告给被告出具了收据，据此被告认为双方之间名为购房合同，实为借贷合同。3、被告开发的中央新城项目因种种原因至今没有取得房屋预售许可证，双方不能签订房屋购房合同，本案的购房合同因内容违法是无效合同，不存在解除的问题，请求法庭查明事实，支持被告的答辩理由，驳回原告的诉讼请求，4、对原告的购房款实际是当时的借款，原告称由第三方向被告支付，原告对第三方享有49万元的合同债权，被告在收到原告205788元借款后，应原告的要求为原告出具了全部借款的收据，但至今根本没有任何一方向被告方支付该借款，被告没有收到过49万元，对此原告知情，被告曾要求收回该收据，但原告称其自己自行销毁该收据不需要再行变更。
经审理查明：2013年1月8日，原、被告双方签订一份《预认购商品房协议》，协议约定：“甲方：河南国岩置业有限公司，乙方：高娟娟……一、认购房基本情况1、乙方预定甲方建设开发的河南滑县中央新城项目中的位于6号楼2单元17层1701、1702号房屋，该房屋暂测建筑面积121.05、121.05平方米，共两套房产。2、房屋总价款按照￥2900元/平方米计价，总房款为人民币702090元，大写柒拾万零贰仟零玖拾元整。二、商品房预售许可证办理承诺，甲方承诺自本协议签订之日起6月底将商品房预售许可证办理完毕，并甲方保证在2013年6月底前使乙方具备网签（在房管局备案），将本认购协议换成正式的商品房买卖合同。如逾期违约，甲方将退还客户购房全款（包括债权合同金额）；如乙方提出退房，则甲方不予退还已交房款。甲方保证在2013年6月底竣工，2013年12月底前交付房屋，达到国家验收标准。三、认购房款，本协议签订时，乙方向甲方支付人民币205788元，大写贰拾万伍仟柒佰捌拾捌元。并转让债权合同金额496302元，系全额房款，甲方认同此付款方式。……”协议签订后，原告于2013年1月25日依协议向原告支付购房款205788元，被告为原告出具了两张收据，其中编号为0215042的收据载明：“2013年1月25日今收到高娟娟人民币贰拾万零伍仟柒佰捌拾捌元整￥205788.00系付现金付滑县中央新城购房款收款人涂星海”，编号为0215043的收据载明：“2013年1月25日今收到高娟娟人民币肆拾玖万陆仟叁佰零贰元整￥496302.00系付合同债权抵滑县中央新城购房款收款人涂星海”，并加盖被告公司印章。后被告国岩公司没有按约定办理商品房预售许可证。原告高娟娟要求被告国岩公司按协议约定退还购房全款（包括债权合同金额），共计702090元并支付利息85594.29元。
庭审中，原告高娟娟称对河南银润投资担保有限公司享有496302元债权，于2013年1月25日由河南银润投资担保有限公司及原、被告三方协商，被告同意受让河南银润投资担保有限公司496302元的债务，并且三方协商该496302元作为合同债权冲抵原告在中央新城的购房款。被告国岩公司对原告主张予以否认并抗辩称其没有收到任何有关第三方的款项，也不知道合同债权第三方是谁。
2013年10月29日，原告向被告出具一份借据，该借据载明：“今借到人民币（大写）贰拾壹万元整，￥210000.00。借款用途说明资金周转，一个月后到期归还，以款到日期为准。借款人高娟娟。”2013年10月31日，被告通过中国工商银行给原告汇款210000元。原告称该借款与本案无关，被告抗辩称该借款是偿还原告已支付的205788元及利息。经调查，原、被告除上述经济纠纷外无其他经济往来。
上述事实，有原告提交的预购商品房协议一份、收据两份、河南银润投资担保公司的担保函、借据、还款计划书、收据、转账凭证、第三方解决方案、结清证明等证据及被告提交的协议书一份、借据一份、中国工商银行转账凭证一份及原、被告当庭陈述予以证实，以上证据经庭审质证、认证，可以作为认定本案事实的根据。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订《预认购商品房协议》是双方真实意思表示且不违反法律法规的禁止性规定，因此该协议合法有效，双方均应依协议全面、严格地履行义务。原告高娟娟与被告国岩公司签订《预认购商品房协议》后，被告国岩公司未按协议约定办理商品房预售许可证，致使原告高娟娟无法在约定的2013年6月底前签订正式的商品房买卖合同和进行备案，其行为已构成违约，应承担违约责任，故原告高娟娟要求解除原、被告于2013年1月27日签订预认购商品房协议的请求，本院予以支持；原告高娟娟主张被告国岩公司退还全部房款中已支付的房款205788元的请求，符合法律规定，本院予以支持；对原告高娟娟主张剩余的房款496302元，《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的应当经债权人同意“。本案中，被告国岩公司向原告高娟娟出具收据并在收据与合同上注明系合同债权抵购房款的行为表明被告国岩公司同意接受他方转移的债务，原告高娟娟同意被告国岩公司作为新债务承受人，并将该债务折抵为购房款。实际系债务的转移，新的债务人被告国岩公司应当履行义务。对原告高娟娟要求被告国岩公司偿还该款的诉请，本院予以支持；对原告诉请的利息85594.29元，因原被告未约定，故应自被告违约之日即2013年6月底后按银行贷款利率计算利息，原告诉请的85594.29元符合法律规定且不超过其利息范围，本院予以支持；被告国岩公司辩称原、被告双方之间存在借款合同关系，而非购房合同关系，因其提供的回购协议书不能有效证明原、被告之间是借款合同关系，被告也未提供其它证据予以证明，其抗辩理由不能成立；庭审中，被告称其于2013年10月29日借给原告210000元是被告偿还原告已支付的205788元房款并自愿支付了一部分利息共计210000元，原告称2013年10月29日的借款与本案无关，但又认可其与被告无其他经济往来，应认定为被告偿还原告的205788元及利息，被告的抗辩符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条、第八十五条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条判决如下：
一、解除原告高娟娟与被告河南国岩置业有限公司于2013年1月8日签订的《预认购商品房协议》；
二、被告河南国岩置业有限公司应于本判决生效后十日内给付原告高娟娟人民币496302元及利息85594.29元；
三、驳回原告高娟娟的其它诉讼请求。
案件受理费11677元，由原告高娟娟负担3051.20元，被告河南国岩置业有限公司负担8625.80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。
审判长 陈 昭
审判员 郭春明
审判员 毕孝峰
二〇一六年八月二十四日
书记员 赵 华