＼n广东省广州市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）穗中法民五终字第1279号＼n上诉人（原审原告、反诉被告）潘会禄，男，1977年10月13日出生，汉族。＼n委托代理人邹强，广东鑫霆律师事务所律师。＼n委托代理人梁慧，广东鑫霆律师事务所律师助理。＼n被上诉人（原审被告、反诉原告）李凤英，女，1978年11月20日出生，汉族。＼n委托代理人董立凡、广东维永律师事务所律师。＼n委托代理人孙璟琨，广东维永律师事务所实习律师。＼n被上诉人（原审被告、反诉被告）广州市保来房地产代理有限公司，住所地：广东省广州经济技术开发区。＼n法定代表人陈奔。＼n原审第三人刘艳军，男，1970年9月10日出生，汉族。＼n委托代理人董立凡、广东维永律师事务所律师。＼n委托代理人孙璟琨，广东维永律师事务所实习律师。＼n上诉人潘会禄与被上诉人李凤英、广州市保来房地产代理有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省增城市人民法院（2013）穗增法民三初字第606号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审法院经审理查明：2013年7月20日，潘会禄（卖方）与李凤英（买方）、保来公司（经纪方）签订NO.000030《房屋买卖合同》（以下简称合同一）。该合同约定“第一条：买卖之房屋（以下简称该物业）地址为增城市新塘镇南埔村海伦堡大道2号54幢1002房，建筑面积约109.08平方米（以房产证面积为准），房产权属证号为（增商711760）。……第三条：该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为人民币壹佰壹拾万元整（￥1100000元）。……第四条：买方须按照《附件》约定的付款方式将楼款支付给卖方。……第六条：卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐楼款当天。……第十条：若卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他条款，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购入该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。第十一条：若买方不能按本合同约定购入该物业，或者因违约而无法购入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金，买方未能按时履行合同约定的其他条款，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金；逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。……第十四条：本合同连同附件共三页，合同附件与本合同均一式三份且具同等法律效力。买方、卖方、经纪方各持一份，本合同经三方签署盖章后即时生效。……第十七条：签署本合同后为了交易手续顺利进行，买卖双方必须于5个工作日内提供相关资料予经纪方，并配合经纪方签署相关文件和办理交易手续，否则视为违约。……”。附件“买卖双方就该物业之楼款的支付方式达成以下协议，由买方按揭付款支付楼款。……2、按揭付款（1）于签订本合同时支付50000元作为定金。（2）首期楼款（含定金）共计人民币陆拾万元整（￥600000元）须于签订《广州市房地产买卖合同》或《国家规定房屋交易的网络合同》并取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付。（3）尾期楼款共计人民币伍拾元整（￥500000元）于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账号，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方以现金形式支付。交易手续需在2013年10月20日前完成。……”上述合同签订后，李凤英支付给潘会禄购房定金5万元，潘会禄当即立下《收据》给李凤英收执。同日，潘会禄向保来公司支付咨询及中介服务费5000元，保来公司出具《广州市保来房地产代理有限公司收款收据》给潘会禄收执。＼n潘会禄为证明其按合同约定配合李凤英办理银行贷款手续，提供了《房屋买卖合同》（以下简称合同二）佐证。该合同记载潘会禄为卖方、甲方，刘艳军为买方、乙方，内容为：“乙方自愿订购甲方位于广州市增城市新塘镇南埔村海伦堡大道2号54幢1002房（房地产证号：粤房地权证增商字第××号，建筑面积109.08平方米）。现经甲、乙双方协商就该房屋购房事宜达成如下意向：一、房屋价格人民币壹佰壹拾贰万整。二、付款方式：乙方就该房屋向银行申请抵押贷款作为部分拟购房款，甲乙双方须于本房屋买卖合同签订之日起计三天内，持房屋买卖合同及所需资料向银行申请借款，如借款申请获批准，甲乙双方共同遵守如下付款方式：1、拟购房屋首期款人民币350000元，由乙方在银行发放贷款前交付给甲方。2、拟按揭贷款人民币770000元，将以下述方式缴交：第一期房款（首期）：乙方在接到银行同意贷款意向书后，可委托银行把首期款支付给甲方。第二期房款：在办妥交易过户及抵押登记备案后，银行将按揭款项划入银行系统的账户内，划入帐号：62×××30，收款人姓名潘会禄。……”该合同的落款日期为2013年7月30日。潘会禄主张其在签署合同二时，合同二是空白的。潘会先予签定合同二后，保来公司将合同二转交给李凤英办理银行贷款手续。2013年7月30日，李凤英的丈夫与刘艳军持合同二到中国工商银行股份有限公司广州黄埔支行办理涉案房屋的贷款手续，并在该支行面签了合同二，潘会禄当时并没有到场。＼n2013年8月28日，中国工商银行股份有限公司广州黄埔支行面出具《中国工商银行个人二手房贷款初审结果通知书》，载明：“致买方：刘艳军您因购买位于增城市新塘镇南埔村海伦堡大道2号54幢1002房的房产与售房者潘会禄签订了《购房总向书》（或《房屋买卖合同》），并向我行提出贷款申请。根据工行有关规定，贷款现已初审通过。现就有关贷款发放事项通知如下：在买卖双方办理上述房产产权交易过户手续、补充我行要求的其他文件或资料、落实贷款担保后，我行将按照与您签订的《个人购房借款／担保合同》的约定发放贷款（大写）柒拾柒万元整（小写￥770000元）用于支付购房款，并划入售房者的收款账号（具体贷款金额、售房者户名与账号以《个人购房借款／担保合同》的约定为准）。……本通知书自开具之日起一个月内有效。”过后，潘会禄以上述通知的购房人是刘艳军并非李凤英为由，不同意协助李凤英、刘艳军继续办理银行贷款手续。＼n2013年9月7日，李凤英向潘会禄发出一份《通知》，内容为：“潘会禄先生：阁下与我通过广州保来房地产代理有限公司签定买卖合同位于增城市新塘镇南埔村海伦堡大道2号54幢1002房的物业。因阁下一直找种种理由不愿意配合我这边去办理房屋贷款按揭手续，导致我这边贷款手续不能顺办理下来，已影响我的权益，我方保留追究的权利。……本次交易，我方的付款方式由按揭付款变更为一次性付款。并于递件成功当天支付所有楼款给阁下。现敦促阁下于2013年9月30日前到广州市增城房管局与我一起办理房产交易过户手续，……”。＼n2013年9月18日，李凤英委托广东维永律师事务所董立凡律师向以快递方法向潘会禄发出《律师函》，内容为：“潘会禄先生：……李凤英小姐曾于2013年9月7日致函阁下，建议将付款方式由按揭付款变更为一次性付款，并要求在2013年9月30日前办理交易过户及付款手续，但阁下在收到函件后，一直不予回应。为此，李凤英小姐委托本律师特发此函，再次申明如下：一、请求将付款方式由按揭付款变更为一次性付款；二、请求阁下在2013年9月30日上午10点到增城市房屋交易中心办理上述物业的交易过户手续，并于当天办理楼款交接及房屋交付手续”等。＼n2013年9月26日，潘会禄向原审法院提起本案诉讼，请求：1、撤销李凤英、保来公司与潘会禄于2013年7月20日签订的NO.000030《房屋买卖合同》；2、本案的诉讼费由李凤英、保来公司承担。李凤英反诉请求：1、解除李凤英与潘会禄、保来公司签订的《房地产买卖合同》；2、潘会禄向李凤英返还定金50000元；3、潘会禄向李凤英支付违约金110000元；4、诉讼费用由潘会禄承担。＼n原审诉讼过程中，一、潘会禄提出，合同二是在保来公司办公室签订的，潘会禄是在保来公司提供的空白合同二上面签名，当时刘艳军不在场，签订合同二的目的是协助李凤英办理银行贷款，李凤英事先并没有告知其是以刘艳军的名义办理贷款。李凤英不认可潘会禄的陈述，李凤英主张在签订合同一时，已将涉案房屋过户刘艳军名下的情况告知了潘会禄，潘会禄是因为知情才会事先签下合同二配合李凤英办理贷款手续，且合同二的内容在交付刘艳军办理贷款手续时早已填写好。＼n二、潘会禄提出在看到银行同贷书后，才知道李凤英以刘艳军的名义办理按揭贷款手续，若以刘艳军的名义购房，那么首期款从合同一约定的60万元变成合同二约定的35万元，故潘会禄是不可能答应。经庭审询问，潘会禄承认李凤英并没有向其提出要求减少支付首期款60万元。＼n三、李凤英提出，是潘会禄先提要求李凤英一次性付清购房款，但在李凤英同意一次性付款的要求后，潘会禄又反悔，不同意出售涉案房屋，其行为已构成违约。李凤英为证明其主张提供了手机短信予以证明。潘会禄对李凤英提供的手机短信的真实性、合法性予以确认。经过庭审询问，潘会禄承认以下事实：潘会禄不同意以刘艳军的名义办理按揭贷款后，向李凤英提出两个建议：一是以李凤英的名义办理贷款，二是要求李凤英一次性付清购房款，李凤英虽然接受了一性付款的建议，但李凤英发出书面通知要求潘会禄在收齐房款当天交付房屋，潘会禄认为李凤英的该项要求不合理，所以不同意出售涉案房屋给李凤英。＼n三、潘会禄主张，李凤英以刘艳军的名义办理贷款，与合同一的约定明显有异，万一刘艳军提供的资料有假，银行不同意放贷，潘会禄就会收不到钱，故李凤英及刘艳军存在欺诈行为，要求撤销合同一，且不予返还李凤英已支付的购房定金50000元。李凤英不认可潘会禄的主张，认为以刘艳军的名义申请贷款及办理过户并未构成欺诈，且以刘艳军的名义申请按揭贷款的行为也未对潘会禄造成实际的负面影响，尚未达到欺诈程序；李凤英还认为潘会禄不同意退还购房定金没有法律依据。＼n原审庭审中，潘会禄在反诉答辩时同意李凤英反诉要求解除合同一的诉讼请求，鉴于其反诉答辩意见与其本诉的诉讼请求相矛盾，经原审法院释明要求其明确本诉的诉讼请求后，潘会禄坚持要求撤销合同一的本诉请求。＼n原审法院认为：潘会禄与李凤英、保来公司签订的NO.000030《房屋买卖合同》包含以下三个法律关系，一、潘会禄与李凤英之间的房屋买卖合同关系；二、潘会禄与保来公司之间的居间合同关系；三、李凤英与保来公司之间的居间合同关系。鉴于潘会禄诉请撤销李凤英、保来公司与其签订NO.000030《房屋买卖合同》；李凤英反诉请求解除其与潘会禄、保来公司签订NO.000030《房屋买卖合同》；因此，原审法院全面审查潘会禄与李凤英、保来公司之间的法律关系。＼n关于李凤英与保来公司在履行NO.000030《房屋买卖合同》过程中否存在欺诈的问题。潘会禄认为李凤英、保来公司恶意串通，欺骗潘会禄签订NO.000030《房屋买卖合同》后，找来刘艳军签订《房屋买卖合同》并办理购房贷款，提高了贷款金额、减少首付款，造成其损失，主张李凤英与保来公司存在欺诈。首先，潘会禄并没有证据证明其在签署《房屋买卖合同》时，该合同为空白合同，也未能举证证明李凤英与保来公司存在恶意串通。即使潘会禄在签署《房屋买卖合同》时，该合同是空白，但潘会禄作为涉案房屋的出卖方，在出售房屋的过程中应当尽到谨慎注意义务。即使当时潘会禄不知道《房屋买卖合同》是与刘艳军的签订，这也只是针对《房屋买卖合同》并非NO.000030《房屋买卖合同》，且李凤英也从未向潘会禄表示过要减少支付首付购房款60万元，故潘会禄主张是在受欺诈才签定NO.000030《房屋买卖合同》明显与事实不相符。其次，无论李凤英在签订NO.000030《房屋买卖合同》时有无告知潘会禄办理涉案房屋过户及申请贷款是以刘艳军的名义进行，在潘会禄不同意配合刘艳军办理贷款手续后，潘会禄并没有向李凤英提出解除合同或撤销合同的意思表示，而是通过手机短信方式向李凤英提出了新的两项建议，其中一项建议是要求李凤英一次性付清购房款，最终李凤英以短信方式回复同意其一次性付款的要求。由此说明，潘会禄在向李凤英提出两项建议时是作出了继续履行合同的意思表示，在李凤英同意潘会禄提出的一次付款建议后，双方已就付款方式变更为一次性付款达成了一致意见。经过双方合意后，潘会禄与李凤英对NO.000030《房屋买卖合同》约定的按揭付款方式变更为一次性付款。纵观全案案情，在履行NO.000030《房屋买卖合同》合同过程中，无论李凤英有无明确告知潘会禄是以刘艳军的名义申请贷款，李凤英的以刘艳军名义申请贷款的行为明显与NO.000030《房屋买卖合同》约定的不一致，潘会禄担心刘艳军的信贷能力，不同意配合刘艳军申请贷款，也是符合常理的。但李凤英在潘会禄不同意以刘艳军的名义贷款后，已同意潘会禄提出一次性付款的要求，说明李凤英是愿意继续履行NO.000030《房屋买卖合同》。综上，潘会禄认为李凤英、保来公司存在欺诈，其在受到欺诈的情况下签订NO.000030《房屋买卖合同》的主张，不予采纳。潘会禄、李凤英、保来公司签订的NO.000030《房屋买卖合同》内容明确，李凤英与保来公司在签订上述合同时无欺诈的行为，合同内容是各方当事人的真实意思表示，并不违反法律规定，故该合同合法有效，各方当事人应恪守履行。潘会禄要求撤销其与李凤英、保来公司签订的NO.000030《房屋买卖合同》的诉讼请求，于法无据，不予支持。＼n潘会禄与李凤英在签订NO.000030《房屋买卖合同》后，李凤英依约支付了定金50000元，在潘会禄不同意配合刘艳军办理贷款申请后，潘会禄与李凤英另行达成合意变更了付款方式为一次性付款，而李凤英分别于2013年9月7日、2013年9月17日向潘会禄发出《通知》、《律师函》，同意一次性付款并要求潘会禄于2013年9月30日办理楼款交接及房屋交付手续，潘会禄认为李凤英要求收齐款当天交付房屋的要求不合理，遂不同意出售房屋给李凤英。根据NO.000030《房屋买卖合同》的约定，交易手续需在2013年10月20日前完成及卖方交付房屋予买方使用之日期为卖方收齐楼款当天，李凤英主张在2013年9月30日交付楼款给潘会禄与NO.000030《房屋买卖合同》的约定并不矛盾，对付款日期未做实质性变更，潘会禄主张李凤英要求其收款后即时搬离房屋不合理，无事实依据，不予采信。李凤英应潘会禄的要求同意一次性支付房款，但潘会禄无正当理由拒不依合同约定及事后双方对于付款方式达成的一致意见履行，其行为已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，潘会禄通过手机短信的方式回复李凤英表示不卖房，且经李凤英发出书面通知后，潘会禄仍拒绝履行，现潘会禄以起诉方式要求撤销合同并表示不再将房屋售予李凤英，潘会禄的上述行为已明确表示其不同意继续履行合同，其行为已构成违约，并已符合上述法律规定的合同解除条件。现李凤英要求解除与潘会禄之间的房屋买卖合同关系，予以支持。因潘会禄违约造成合同解除，依据合同约定，应承担相应的违约责任，李凤英主张返还定金50000元以及按NO.000030《房屋买卖合同》第十条约定要求潘会禄按物业成交价的10%（即110000元）支付违约金的诉请，合理有据，予以支持。＼n鉴于潘会禄与李凤英买卖双方已经签订NO.000030《房屋买卖合同》，应视为保来公司已提供的中介服务已完成。如前所述，潘会禄并没有证据证明保来公司存在欺诈，而李凤英亦未说明及未举证证明保来公司存在违约行为，故李凤英反诉请求解除与保来公司的居间合同关系的诉请，于法无据，不予支持。保来公司经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，原审法院依法缺席判决。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条一款、第七十七条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2013年12月4日作出如下判决：一、驳回潘会禄的诉讼请求；二、解除李凤英与潘会禄之间的房屋买卖合同关系；三、潘会禄于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金50000元给李凤英；四、潘会禄于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金110000元给李凤英；五、驳回李凤英的其他诉讼请求。本诉案件受理费50元以及反诉案件受理费1800元，由潘会禄负担。＼n判后，潘会禄不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院未查清、未认定《房屋买卖合同》为空白合同，李凤英与保来公司存在恶意串通的事实，是错误的。李凤英从未告知潘会禄要将案涉房屋过户到刘艳军名下，从录音证据和保来公司的陈述也可以佐证这一点。二、原审法院认定潘会禄在买方是以刘艳军做按揭后并没有提出解除案涉买卖合同有悖事实。事实上，潘会禄发现是刘艳军做按揭后，立即提出解除合同，是李凤英不同意要求三方协商解决。三、潘会禄并没有违约。原审法院根据潘会禄与李凤英之间的短信，认定潘会禄提出要求一次性付款属于断章取义，该短信发生在同贷书出来之前，当时并不知道是刘艳军做按揭贷款。后来李凤英担心不能贷到款，要求一次性付款，同时还要求过户当天交楼。由于案涉房屋是潘会禄自住，潘会禄要买到房后才能搬离及办理相关手续，故潘会禄立即回复不接受李凤英的要求，最终没有达成一致的付款方式变更协议。原审法院认定“卖方没有直接证据证明不能当天交楼”，犯了常识性错误，将“当天过户”和“当天交楼”搞混淆。收款当天，过户是可以，但是交楼则难以当天完成。潘会禄愿意按照原合同履行，但李凤英却单方面要求潘会禄履行一次性付款、付款当天交房的义务，故潘会禄不是合同的违约方。四、案涉买卖合同显失公平，是可撤销的合同。该合同条款约定，卖方违约应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用，买方违约应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金，可见双方责任不对等，该合同显失公平。五、原审程序违法，机械拘泥于起诉请求，多处应当履行释明义务而未履行。六、原审判决同时适用定金罚则条款、违约金条款，违背合同法基本原理和精神。据此上诉请求；撤销原审判决的第一、三、四项，发回重审；案件受理费由李凤英、保来公司负担。＼n被上诉人李凤英答辩认为：原审认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。＼n被上诉人保来公司经本院依法传唤未到庭，无作答辩。＼n原审第三人刘艳军述称同意一审判决。＼n经二审审理，原审查明事实无误，本院予以确认。＼n二审另查明：李凤英于2013年9月7日发《通知》给潘会禄，内称：本次交易，我方的付款方式由按揭付款变更为一次性付款，并于递件成功当天支付所有楼款给阁下。现敦促阁下于2013年9月30日前到广州市增城房管局与我一起办理产权交易过户手续，并按合同约定（收齐楼款当天）办理好房屋交接手续。李凤英的代理律师董立凡于2013年9月17日发《律师函》给潘会禄，内称：李凤英曾于2013年9月7日致函阁下，建议将付款方式由按揭付款变更为一次性付款，并要求在2013年9月30日前办理交易过户及付款手续。但阁下在收到函件后，一直不予回应。为此，李凤英小姐委托本律师特发此函，再次申明如下：一、请求将付款方式由按揭付款变更为一次性付款；二、请求阁下在2013年9月30日上午10点到增城市房屋交易中心办理上述物业的交易过户手续，并于当天办理楼款交接及房屋交付手续。＼n本院认为，本案争议的焦点是案涉房屋买卖不能的责任在于谁。从诉辩双方的陈述以及原审法院查明的事实可知，潘会禄是与李凤英签订案涉房屋的买卖合同，但案涉房屋银行同贷书上的购房人是刘艳军，而非李凤英。因李凤英单方面以刘艳军名义办理了案涉房屋的银行同贷书，与双方房屋买卖合同实际约定的购房人不一致，在此情况下，潘会禄提出不同意将案涉房屋出售给刘艳军，要求李凤英一次性付款或者以李凤英名义贷款，李凤英接受了一次性付款的条件，同时要求过户当天潘会禄将案涉房屋交付，潘会禄认为过户当天无法交付案涉房屋，故双方未能一致协商，导致房屋买卖合同未能履行及本案诉讼。本院认为，案涉房屋买卖合同如按约履行，并不存在争议，只是因为李凤英单方面以刘艳军名义办理案涉房屋的贷款合同，与合同约定相悖，故双方需就案涉房屋的买卖条件重新协商，虽然李凤英同意了潘会禄一次性付款的要求，但同时提出要求过户当天收楼，而潘会禄则认为过户当天无法交楼，可见系双方未能就买卖合同的交易条件重新达成一致，导致买卖履行不能，该履行不能的原因不能归责于任何一方，原审法院判令潘会禄承担违约金110000元错误，本院予以纠正。因双方未能就交易条件协商一致，原审判令解除双方之间买卖合同关系，并无不当，本院予以维持。＼n李凤英自述其在购买案涉房屋时已经告知潘会禄该房屋的真正购买人是刘艳军，但对此李凤英不能提供证据予以证实，且如若真正购房人是刘艳军的话，李凤英完全可以在买卖合同中购房人处填写刘艳军，而非自己的名字，故本院采信潘会禄的说法，潘会禄是将案涉房屋出售给李凤英。＼n综上，潘会禄的部分上诉请求成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，第一、二、三、五项处理并无不当，应予维持，第四项处理不当，予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：＼n一、维持广州市增城区人民法院（2013）穗增法民三初字第606号民事判决第一、二、三、五项；＼n二、撤销广州市增城区人民法院（2013）穗增法民三初字第606号民事判决的第四项。＼n本案一审案件受理费1850元，由潘会禄负担578元，李凤英负担1272元；二审案件受理费3700元，由潘会禄负担1156元，李凤英负担2544元。＼n本判决为终审判决。＼n审判长吴国庆＼n代理审判员李民＼n代理审判员姚伟华＼n二〇一四年六月××日＼n书记员李焕