浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民终2103号
上诉人（原审被��）：宜信卓越财富投资管理（北京）有限公司。住所地：北京市朝阳区建国路***号**层。
法定代表人：唐宁，该公司首席执行官。
委托代理人：付育，该公司法务。
被上诉人（原审原告）：任华英。
委托代理人：曹顺元，浙江句章律师事务所律师。
上诉人宜信卓越财富投资管理（北京）有限公司因与被上诉人任华英房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院于2016年5月13日作出的（2016）浙0203民初1022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月4日受理后，依法组成合议庭，于2016年8月4日公开开庭进行了审理，上诉人宜信卓越财富投资管理（北京）有限公司的委托代理人付育，被上诉人任华英的委托代理人曹顺元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：原、被告双方于2015年2��5日签订了《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，约定被告租赁原告所有的位于宁波市海曙区车轿街69号（1003）室的房屋，房屋建筑面积206.94平方米，租期三年，自2015年3月8日起至2018年3月7日止，每年租金为279804元，半年一付，并约定如任何一方未按本合同条款履行导致中途终止合同的，违约金为18880元。合同签订后，被告支付了保证金18880元，并按期支付了两期租金，租金实际支付至2016年3月7日止。2016年2月20日，被告将《房屋租赁协议终止通知书》寄达原告，要求终止租赁合同，原告于同年2月22日复函被告，表示不同意终止合同，并要求被告支付第三期租金及延迟支付违约金，双方因此产生争议。2016年3月6日，原告收到被告寄来的《关于解除房屋租赁合同事宜公函》，称其将于2016年3月7日返还房屋并中止租赁合同。但双方并未于2016年3月7日交接完毕。2016年4月12日，被告将房屋钥匙归还原告。因就房屋租赁及违约责任问题双方无法协商，原告诉至本院，审理中，因双方差距过大，致调解不成。
原审原告任华英于2016年3月10日诉至原审法院，请求判令：一、依法确认被告解除《房屋租赁合同》无效；二、被告支付第三期租金139902元，并支付自2016年2月8日起至实际清偿日止，以279804元为基数、日3‰计算的逾期付款违约金（截止起诉日为26860元）；三、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：一、确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》于2016年4月12日解除；二、被告支付2016年3月8日至2016年4月12日的租金27203元；三、被告赔偿6个月空租期损失139902元；四、诉讼费用由被告承担。
原审法院认为：原、被告于2015年2月5日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁��同补充协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。现被告要求解除合同，原告于2016年4月12日同意解除合同，故合同于2016年4月12日解除，被告应支付租金至2016年4月12日。被告主张3月7日被告离开租赁房屋时合同已解除，但被告解除合同的主张当时未经原告同意，原告亦未有违约行为，故被告要求单方面解除无法律依据。被告主张2016年3月7日已将房屋腾空并交还原告，但仅提供了房屋外部照片，未能提供确实证据证明房屋已交还原告，该院对被告该抗辩不予采纳。
本案争议焦点为原告主张违约损失139902元，是否过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。被告认为，原、被告约定违约金为18880元，该房屋的月租金为23317元，违约金仅相当于24��的房租，难以弥补原告的空租期损失。故原告要求增加，与法有据。但被告已于2016年2月告知原告解除合同，被告理应及时寻找承租人，且该房屋处于繁华地段，出租应较为容易，故原告主张相当于六个月房租的空租期损失，显然偏高。该院酌情支持空租期损失为相当于三个月房租69951元，扣除被告已向原告支付的保证金18880元外，被告还应向原告支付51071元。被告认为损失金额无法确定，且被告所缴纳的租金偏高，故不应支付空租期损失，但未能提供证据予以证明，故对该抗辩不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告任华英与被告宜信卓越财富投资管理（北京）有限公司签订的《房屋租赁合同》��《房屋租赁合同补充协议》于2016年4月12日解除；二、被告宜信卓越财富投资管理（北京）有限公司支付原告任华英2016年3月8日至2016年4月12日的租金27203元；三、被告宜信卓越财富投资管理（北京）有限公司赔偿原告任华英空租期损失69951元，扣除已支付的保证金18880元，被告宜信卓越财富投资管理（北京）有限公司还应向原告任华英支付51071元；上述二、三项合计78274元，被告宜信卓越财富投资管理（北京）有限公司应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受���费3”642元，减半收取1821元，由原告任华英负担968元，被告宜信卓越财富投资管理（北京）有限公司负担853元。
宣判后，原审被告宜信卓越财富投资管理（北京）有限公司不服，向本院提起上诉，称：原判认定双方租赁合同及补充协议自被上诉人同意之日解除，并造成被上诉人三个月空置损失，系认定事实不清，适用法律不当。请求撤销原判，依法改判，
被上诉人任华英答辩称：一、被上诉人在2016年4月12日开庭时才向上诉人移交钥匙，当时租赁房屋内还有被上诉人遗留物品，说明在此之前，房屋一直由被上诉人占有使用。原判认定被上诉人支付租金至4月12日是正确的。二、双方约定的违约金过低，原审法院依据实际情况作出调整，符合法律规定。请求驳回上诉，维持原判。
在二审期间，上诉人宜信卓越财富投资管理（北京）有限公司提供光盘一张，拟证明涉案房屋已在四月份出租。
被上诉人任华英提交以下证据：1.租赁合同一份，拟证明被上诉人实际损失，与涉案租赁合同相比，新合同的租金有所减少；2.委托代理合同及发票，拟证明被上诉人已支付律师费20400元。
本院认为，上诉人提交的光盘仅是其向工作人员的询问，其反映的租赁情况与被上诉人提交的租赁合同不符，故不予认定。对被上诉人提交的租赁合同及代理合同等，因已提供原件，故予以认可。
本院对原审法院认定的事实予以确认。另查明，涉案租赁合同解除以后，被上诉人与案外人签订新的租赁合同。合同约定租赁期限为24个月，自2016年5月5日至2018年5月4日止，年租金为293672.693元，中介费为一个月租金（人民币22659.93元），由甲方（任华英）承担。另，被上诉人为本案支出律师费共计20400元。
本院认为：本案双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》是双方真实意思表示，应认定合法有效，双方均应依约履行。现上诉人要求提前解除租赁关系，被上诉人于2016年4月12日同意解除，故租赁合同于2016年4月12日解除，上诉人应支付租金至2016年4月12日。原判要求上诉人支付相应的租金符合法律规定。对违约金问题，因双方租赁合同9.1约定，违约金为18880元，“如违约金不足以弥补守约方损失，守约方可以据实追究违约方的责任”。在一审中，被上诉人已提出双方约定的违约金过低，不足以弥补实际损失的主张，原审法院根据合同法规定，酌情确定违约金并无不当。综上，上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3642元，由上诉人宜信卓越财富投资管理（北京）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢 颖
审 判 员 赵保法
代理审判员 闵群锋
二〇一六年九月二十一日
代书 记员 薛 楠