上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初418号
原告蒋桂龙，男，1977年7月22日生，汉族，住江苏省泰兴市。委托代理人郑晋喜，上海晋旭律师事务所律师。委托代理人朱立军，上海晋旭律师事务所律师。被告胡菊英，女，1951年12月16日生，汉族，住上海市闸北区。被告杨帆，男，1981年8月26日生，汉族，住上海市闸北区。委托代理人胡菊英(系杨帆之母)，住上海市闸北区。原告蒋桂龙与被告胡菊英、杨帆定金合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，并于2016年1月28日公开开庭进行了审理。原告蒋桂龙及其委托代理人朱立军、被告胡菊英及其作为被告杨帆的委托代理人到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告蒋桂龙诉称：2015年8月3日，原告与被告胡菊英、德佑房地产经纪有限公司签订了《房地产买卖居间协议》一份，约定被告胡菊英将其所有的位于上海市松江区泗泾镇新家园路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)以120万元出售给原告，原告支付40万元给被告作为购房定金，同时约定在2015年10月3日前双方签订《上海市房地产买卖合同》，协议签订后，原告按约支付了40万元给被告胡菊英，但被告胡菊英却拒绝签订《上海市房地产买卖合同》。涉案房屋为被告胡菊英及其丈夫杨某某共有，现杨某某已经死亡，二被告均为继承人。故原告起诉至法院请求判令：1、二被告双倍返还定金64万元；2、二被告支付原告违约金(以120万元为本金，按每日万分之五的标准，自2015年10月3日起计算至返还款项全部付清之日止)。审理中，原告自愿将诉请1调整为：二被告双倍返还原告定金48万元及房款16万元。被告胡菊英、杨帆辩称：不同意原告的诉请。涉案房屋是被告胡菊英和丈夫杨某某共同共有，杨某某死亡后，被告杨帆已经通过公证机构放弃继承。定金是2万元，首付款是38万元。房屋交易不成是因为原告要被告支付8,500元的中介费、税费，且签订居间协议后第二天，被告了解到涉案房屋的市值远大于120万元，所以不同意出售。原告之后隔三差五来大闹、拉横幅。2015年9月30日，原告强行进入房屋、换掉门锁，两个月不让被告回家，还损坏房屋，被告在外租房两个月，加上水、电费等花费近1万元。2015年10月被告想给原告退钱，但是原告拒不接受。之后原、被告签订了一份退款协议，约定被告最晚在2016年3月底退还30万，并给予原告一定补偿，但是之后未果。2015年12月30日被告根据退款协议给原告转账7万元。经审理查明：2015年8月3日，原告(乙方、买受方)与被告胡菊英(甲方、出售方)、案外人德佑房地产经纪有限公司(丙方、居间方)签订《房地产买卖居间协议》一份，约定乙方购买甲方的涉案房屋，购买总价款为120万元。协议第3.1条约定，乙方已查验了该房地产的全部信息，户型分布等实际情况均符合乙方的购房需求，为表示购买诚意，于2015年8月3日前向丙方支付意向金40万元，丙方收到意向金后1个工作日内，乙方不得解除对丙方的委托，亦不得收回意向金，否则应向丙方支付违约金为本协议所述总房价款的2%，若甲方在前述期限内未能签署本协议，则乙方可要求丙方无息退还已支付的意向金，也可继续委托丙方与甲方洽谈。协议第3.2条约定，如甲方签署本协议，则乙方同意交付的意向金转为定金。协议第3.3条约定，双方同意在本协议签订后60日内共赴丙方处签订示范文本《上海市房地产买卖合同》，若甲方未能依照本协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本协议约定签订上述示范文本的，则已支付甲方的定金(含由丙方保管的定金)不予返还。协议第3.4条约定，乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后60日内通过丙方或直接向甲方支付首期房价款40万元(含已支付的全部定金，由丙方代为保管)。协议第3.5条约定，乙方通过申请贷款支付第二期房价款80万元，乙方应于签订买卖合同示范文本后7日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。协议第3.8条文后手写约定，甲方于2015年9月30日前将该房屋交付给乙方。协议第5条约定，双方同意分别按照本协议约定的总房价款的1%向丙方支付居间报酬。协议第7条约定，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款万分之五的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的20%向守约方支付违约金。协议第13条约定，该房屋总价120万元为成交价，双方各自承担各自税费，甲方承诺该房屋可以正常交易过户。协议另对其他相关事宜进行了约定。2015年8月3日，原告支付被告胡菊英定金2万元。同日，被告胡菊英签订《佣金确认书》一份，确认涉案房屋的佣金金额为8,500元，支付日期为买卖合同成立当日。2015年8月4日，原告通过银行转账方式向被告胡菊英支付38万元。2015年12月21日，被告胡菊英与案外人赵某签订《房地产买卖居间协议》一份，约定被告胡菊英将上海市闸北区沪太路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给案外人赵某，总房价款为177万元。2015年12月30日，被告胡菊英通过银行转账的方式向原告汇款7万元。另查明，涉案房屋于2015年4月27日登记于被告胡菊英及案外人杨某某名下。审理中，被告提交上海市闸北公证处于2015年12月29日出具的公证书一份，欲证明涉案房屋的权利人是被告胡菊英。公证书载明，公证处经审查核实，查明杨某某于2012年3月4日死亡，被告胡菊英向公证书申请继承被继承人杨某某的财产为：杨某某与胡菊英因购买上海市沪太路XXX弄XXX号302是房屋而签订《上海市商品房预售合同》项下依法属于被继承人杨某某的权益，因被告继承人杨某某的儿子杨帆表示放弃继承被继承人的上述遗产，被继承人杨某某的父亲、母亲均先于杨某某死亡，因此，兹证明被继承人杨某某的上述遗产由其妻子胡菊英继承。对此原告认为，该公证书公证的房屋不是系争房屋，与本案无关。以上事实，有房地产买卖居间协议、定金收条、银行转账凭证、上海市房地产登记簿、上海市房地产权证、人口摘抄信息、佣金确认书、汇款凭证、公证书及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告所签订的《房地产买卖居间协议》是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方均应按约履行自己的义务。本案中，根据合同约定，双方应分别按房价款的1%支付中介费，且双方税费各自承担，但被告胡菊英不愿承担中介费、税费，与合同约定不符，且被告胡菊英认为房价款120万元过低，不愿按此价格履行合同。被告胡菊英明确表示不愿出售涉案房屋，其行为构成违约，原告亦主张返还购房款，故合同应予解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本院认为，根据合同约定，原告已付的40万元为意向金，经被告胡菊英签署合同已经转为定金，故40万元的性质为定金兼具房屋首付款的性质。然而，根据相关规定，定金数额超过合同总价20%的部分，法院不予支持。本案中，双方所约定的定金数额已超过120万元的20%，即24万，故本院对超出24万元的定金部分不予支持。现双方均确认原告支付了被告胡菊英40万元，除去已经返还的7万元，仍余33万元。其中，24万元作为定金因被告胡菊英违约而应双倍返还，其余9万元作为房款因合同解除而亦应返还。故对原告关于定金及房款的诉请，本院予以支持，但应返还的房款金额应为9万元。因被告杨帆并非房地产买卖居间协议的合同当事人，原告针对被告杨帆的诉请，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。至于原告主张的按每日万分之五的标准计算的违约金，根据合同系以合同继续履行为前提。现合同已经解除，原告的该项诉请缺乏合同依据，本院不予支持。被告主张双方签订过退款协议，但原告对此予以否认，被告亦未提供证据对此予以证明，故对被告该项意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(二)项、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百二十条第一款、第一百二十一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告胡菊英于本判决生效之日起十日内双倍返还原告蒋桂龙定金48万元；二、被告胡菊英于本判决生效之日起十日内返还原告蒋桂龙房款9万元；三、驳回原告蒋桂龙的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,200元，减半收取5,100元，财产保全费5,000元，合计诉讼费10,100元，由原告蒋桂龙负担350元，被告胡菊英负担9,750元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 孜
二〇一六年四月五日
书记员 邵玲玲
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。……第一百二十一条当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。三、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。