＼n湖南省衡阳市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）衡中法民一终字第319号＼n上诉人（原审原告）汪菊祥，男，1959年8月15日出生。＼n委托代理人刘海泉，湖南湘华律师事务所律师。＼n委托代理人高智衡，湖南业达律师事务所律师。＼n上诉人（原审被告）衡阳市文华房地产开发有限公司。＼n法定代表人汪元辉，该公司董事长。＼n委托代理人符承顺，湖南溥天律师事务所律师。＼n上诉人（原审第三人）湖南迈湘餐厅食品有限公司。＼n法定代表人李清江，该公司董事长。＼n委托代理人邵学军、姬建生，北京中伦（武汉）律师事务所律师。＼n上诉人汪菊祥、衡阳市文华房地产开发有限公司（以下简称文华房地产公司）、湖南迈湘餐厅食品有限公司（以下简称迈湘食品公司）因返还原物及财产损害赔偿纠纷一案，不服湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2011）石民一初字第136号民事判决，向本院提起上诉。本院2013年11月7日立案受理后，于同月26日公开开庭进行了审理。上诉人汪菊祥及其委托代理人刘海泉、高智衡，上诉人文华房地产公司的委托代理人符承顺，上诉人迈湘食品公司的委托代理人姬建生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原审查明，2002年7月8日，文华房地产公司在衡阳市解放路24号、中山北路1号路段开发建设“御帝大厦”（后改名为“今日新城”）工程项目时，汪菊祥预购一楼30平方米门面，双方口头约定每平方米价格为19000元，总购房款570000元。汪菊祥于2002年3月15日、3月28日向文华房地产公司预交门面款共计350000元。2003年3月28日，文华房地产公司与迈湘食品公司签订一份《租赁合同》，约定：1、文华房地产公司愿意出租及迈湘食品公司愿意承租本合同附件一红线图中标明的场地，由迈湘食品公司改建并经营麦当劳餐厅，场地位于衡阳市解放路与中山北路交汇点西北角的今日新城的一部份。场地的实用面积至少456平方米，沿街面向解放路宽16米，深度至少20米……2、迈湘食品公司每月15日前按该餐厅上月销售额的5.5%（汪菊祥、文华房地产公司提供工商登记备案中销售额为空白）向文华房地产公司支付上月租金……3、本合同所订租期为二十年（汪菊祥、文华房地产公司提供工商登记备案中的租期为空白）。……2003年8月15日，文华房地产公司为在建的“今日新城”工程项目办理了商品房预售许可证。2003年9月18日，文华房地产公司将租赁场地移交给迈湘食品公司开设湖南麦当劳餐厅食品有限公司衡阳解放路餐厅（该餐厅于2003年7月23日成立，2012年12月3日变更为湖南迈湘餐厅食品有限公司衡阳解放路餐厅）。2004年3月14日，汪菊祥与文华房地产公司签订《衡阳市商品房买卖合同》，约定：文华房地产公司将其位于衡阳市解放路46-54号、中山北路1-9号的“金碧华府”（今日新城）一楼建筑面积为30平方米的门面（分摊面积以房地局测绘分摊面积为准）销售给汪菊祥，每平方米19000元，计币570000元，汪菊祥已付350000元，剩余房款在交房时一个月内付100000元，下欠120000元待产权证、国土证全部办好时付清，文华房地产公司应于2004年10月1日前，将经过综合验收合格的商品房交付给汪菊祥使用。同日，汪菊祥与文华房地产公司在该合同结尾处签订“合同补充协议”，约定：“（一）买受人购买地层一楼门面面积30平方米，位置为解放路（麦当劳）临街3米宽、纵深10米，作经营场地使用，拥有完全产权和国土证权益，买受方享有充分的经营使用权；（二）买受人不得单独砌墙形成独立门户，只能与出卖方一楼其它面积整体招租，但该宗门面租赁价格及租赁条款由买受方直接与承租方签订，出卖方无权干涉；（三）产权证、国土证，出卖方必须提供完整资料给买受方，由买受方自行办理……（产权证在2005年2月30日办理）。”因合同签订时，双方未确定门面具体位置，汪菊祥于2004年3月27日向文华房地产公司提出书面函，要求文华房地产公司提供门面图附合同后，但文华房地产公司未予答复。期间，文华房地产公司将在建的“今日新城”工程项目又改名为“金碧华府”工程项目。2004年12月1日，汪菊祥向文华房地产公司交纳购门面款100000元（文华房地产公司开具收据时间是2004年12月16日）。2004年12月1日至2009年1月1日，汪菊祥及其妻子李桂英每年与文华房地产公司签订一份《房屋租赁合同》，同意将自己购得的门面租赁给文华房地产公司使用，租赁期限为1年，每平方米每月200元，计每月暂定租金人民币6000元，该房屋产权归汪菊祥所有，文华房地产公司在租赁期内拥有经营使用权，文华房地产公司不得以该房屋进行抵押、出让、转租等一切经营活动。2009年12月30日之前，文华房地产公司均按合同支付门面租金。2005年12月15日，文华房地产公司与迈湘食品公司签订一份《对﹤租赁合同﹥的补充合同》，约定了“迈湘食品公司每月向文华房地产公司支付门面保底租金45833.33元，如迈湘食品公司每年所交租金少于其销售额的5.5%，迈湘食品公司将在下一年度补足差额”等内容（2010年1月至2012年6月期间，迈湘食品公司每月向文华房地产公司交纳门面租金为42907.50元，439.88平方米门面每平方米每月租金为91.54元）。2008年1月28日，“金碧华府”工程项目经有关部门验收合格。2009年4月14日，文华房地产公司办理了金碧华府房屋所有权初始登记手续。由于文华房地产公司一直未办理该门面的产权证、国土证给汪菊祥，汪菊祥于2009年7月13日向原审法院提起诉讼，要求文华房地产公司为其办理该门面的产权证、国土证。2009年8月3日，经原审法院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议。2009年8月18日、9月14日，汪菊祥办理了衡阳市石鼓区中山北路1号金碧华府102-1室建筑面积29.99平方米（套内建筑面积为28.38平方米）门面的房屋产权证和国土使用权证。2010年1月10日，文华房地产公司向迈湘食品公司递交书面函称，因其公司将租赁物部分出售给汪菊祥，请迈湘食品公司在2010年1月1日起将租赁的面积中的30平方米租金直接支付给汪菊祥。2010年1月18日，迈湘食品公司委托律师向汪菊祥邮寄律师函，要求汪菊祥收到函件后三个工作日内向其提供银行帐号，以便及时支付租金。同月20日，汪菊祥向迈湘食品公司复函称，因与迈湘食品公司没有租赁关系，其支付租金行为不妥。2010年1月21日，汪菊祥函告文华房地产公司称，文华房地产公司在租赁合同于2009年12月31日到期前三个月未提出书面续租申请，其双方租赁合同已履行完毕并终结。请文华房地产公司在届满之后的2010年1月21日前，将门面交付给汪菊祥。2010年2月2日，迈湘食品公司对汪菊祥回函称，迈湘食品公司将通过提存或者其他方式将租金支付给汪菊祥。由于文华房地产公司未能返还门面，2010年7月2日，汪菊祥以文华房地产公司房屋侵权为由向原审法院提起诉讼。2011年3月15日，汪菊祥向原审法院书面申请撤诉。汪菊祥曾申请衡阳兴隆资产评估有限公司对衡阳市石鼓区中山北路1号（金碧华府102-1室）门面租赁价值进行评估。2011年3月4日，衡阳兴隆资产评估有限公司作出兴隆咨询字（2011）第002号评估咨询报告，评估意见为：“根据衡阳市相同地段门面租赁行情，衡阳市石鼓区中山北路1号（金碧华府102-1室）门面2010年1月1日至2011年2月28日期间，每月每平方米租赁价值为600元……。”2011年4月13日，汪菊祥以文华房地产公司为被告、迈湘食品公司为第三人，以房屋侵权为由提起本案诉讼。＼n原判认为，本案的争议焦点是：一、文华房地产公司与迈湘食品公司签订的租赁合同是否有效；二、汪菊祥的门面是否被侵害；三、过错责任的问题。文华房地产公司与迈湘食品公司签订《租赁合同》，并在工商部门登记备案，备案的租赁合同中租金、租赁期限为空白，鉴于是双方当事人意思表示，且迈湘食品公司在诉争门面经营多年，故为有效合同。嗣后，汪菊祥、文华房地产公司约定诉争门面与一楼其它门面整体招租，但该宗门面租赁价款及租赁条款由汪菊祥与承租方签订。文华房地产公司未及时将该信息反馈给迈湘食品公司，或协调迈湘食品公司与汪菊祥重新签订租赁合同，造成汪菊祥的权益受到侵害，导致纠纷的发生，文华房地产公司存在重大过错，应当承担主要民事责任。迈湘食品公司在本市解放路经营麦当劳餐厅已多年，汪菊祥未及时主张权利，对此有一定过错，应承担相应的责任。迈湘食品公司在未了解其租赁门面买卖等情况下，草率与文华房地产公司签订租赁合同，存在一定的过错，亦应承担相应的责任。因此，汪菊祥要求文华房地产公司赔偿自2010年1月1日起至判决前的租金损失，应予以支持。但是，汪菊祥请求确认文华房地产公司与迈湘食品公司签订的租赁合同未生效，将诉争门面返还汪菊祥的诉讼请求，应不予支持。由于汪菊祥所有的金碧华府102-1室门面位于衡阳市城区中心位置，现门面市场购买价及租金价均急速上涨，衡阳兴隆资产评估有限公司根据衡阳市相同地段门面租赁行情，认定每月每平方米租赁价值为600元，科学、合理，文华房地产公司及迈湘食品公司就该租金价格未提出价格过高的意见，亦未提供相关证据，故汪菊祥、文华房地产公司终止房屋租赁合同后至本案判决前（2010年1月1日至2013年9月30日）的门面租金，应按每月每平方米租赁价值为600元计算，共计809730元（即29.99平方米×600元／平方米×45个月）。本判决生效后，迈湘食品公司是否需继续租赁汪菊祥的门面以及租赁合同条款，可与汪菊祥协商或通过其他途径予以解决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十二条、第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十九条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决：一、被告衡阳市文华房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告汪菊祥所有的衡阳市石鼓区中山北路1号金碧华府102-1室门面（自2010年1月1日至2013年9月30日止）租金809730元；二、驳回原告汪菊祥请求确认衡阳市文华房地产开发有限公司与第三人于2003年3月28日签订的《租赁合同》自始没有生效，对原告汪菊祥没有约束力的诉讼请求；三、驳回原告汪菊祥要求被告衡阳市文华房地产开发有限公司和第三人停止侵权，将位于衡阳市石鼓区中山北路1号金碧华府102-1号房屋交还原告汪菊祥的诉讼请求；四、驳回原告汪菊祥其他诉讼请求。本案一审受理费17218元，由原告汪菊祥负担1722元，被告衡阳市文华房地产开发有限公司负担13774元，第三人湖南迈湘餐厅食品有限公司负担1722元。＼n宣判后，各方当事人不服原判决，均向本院提起上诉。＼n上诉人汪菊祥上诉称：1、合同约定当事人之间的权利义务，只约束合同当事人。文华房地产公司与迈湘食品公司于2003年3月28日签订的租赁合同因汪菊祥不是合同当事人，对其没有约束力。2、汪菊祥自2004年12月起至2009年12月止将涉案房屋租赁给文华房地产公司，租赁期满后，文华房地产公司应当将房屋返还。综上，请求维持原判第一项，撤销原判决第二、三项，支持汪菊祥在一审的全部诉讼请求。＼n上诉人文华房地产公司上诉称：1、根据“买卖不破租赁”原则，文华房地产公司与迈湘食品公司签订的租赁合同对汪菊祥具有约束力。2010年1月10日，文华房地产公司致函迈湘食品公司告知了租赁物部分出售，并要求其直接向汪菊祥支付租金，已尽到了告知义务。在迈湘食品公司要求向汪菊祥支付租金后，汪菊祥采取消极不回应的态度，导致新的租赁合同无法签订。原审法院以文华房地产公司未及时协调迈湘食品公司与汪菊祥重新签订租赁合同为由，认定文华房地产公司存在重大过错并承担主要责任，属认定事实不清，适用法律错误。2、汪菊祥在一审时的诉讼请求是要求赔偿自2010年1月1日起至将涉案房屋交还之日的房屋租金，原审法院判决租金至2013年9月30日，改变了汪菊祥的诉请，违背了当事人的处分原则。3、本案严重超过法定审限，按照原审法院的逻辑，给汪菊祥增加了损失赔偿数额。综上，请求撤销原判第一项，驳回汪菊祥的诉讼请求。＼n上诉人迈湘食品公司上诉称：1、原审法院严重超过法定审限，违反了法定程序。2、原审法院认为迈湘食品公司是否需继续租赁汪菊祥的门面及租赁合同条款通过协商或其他途径解决，为汪菊祥日后向迈湘食品公司索要高额租金埋下伏笔。原审法院判决原审被告文华房地产公司按每月每平方600元的标准向汪菊祥支付租金，推翻了迈湘食品公司与原审被告文华房地产公司关于涉案房屋租金的约定，且租金标准的认定也没有法律依据。原判的上述认定，已经违背了“买卖不破租赁”的基本原则。3、迈湘食品公司与原审被告文华房地产公司签订租金合同时，原审被告文华房地产公司尚未与汪菊祥建立买卖关系。原审法院关于迈湘食品公司在未了解其租赁门面买卖等情况下，草率地与原审被告文华房地产签订租赁合同，存在一定过错，亦应承担相应责任的认定违背了基本事实。请求撤销原判，驳回汪菊祥的全部诉讼请求。＼n针对文华房地产公司的上诉，汪菊祥答辩称，原审法院已经查明涉案房屋的承租人是文华房地产公司，在租赁期满后，文华房地产公司并未将房屋交还给汪菊祥，已经构成了侵权。原审法院认定上诉人文华房地产公司构成侵权，并判其承担因侵权造成的损失具有事实和法律依据。文华房地产公司、迈湘食品公司之间是联营合同而并非租赁合同关系，与文华房地产公司、汪菊祥签订的合同相互否定，不符合“买卖不破租赁”的条件。＼n针对迈湘食品公司的上诉，汪菊祥答辩称：1、迈湘食品公司是没有独立请求权的原审第三人，在本案中没有上诉的权利，应当驳回其上诉。2、汪菊祥、文华房地产公司之间的买卖合同成立在文华房地产公司与迈湘食品公司签订的合同之前，且后者为联营合同，本案不存在“买卖不破租赁”的事实基础。3、迈湘食品公司早就知晓买卖合同的存在，并且不持异议。＼n针对汪菊祥的上诉，文华房地产公司答辩称，原审判决第二、三项并无不当，汪菊祥的上诉应予驳回；迈湘食品公司答辩称，汪菊祥的上诉请求违反了“买卖不破租赁”原则，没有事实和法律依据，请求驳回上诉。文华房地产公司和迈湘食品公司对对方的上诉无异议。＼n在本院指定的举证期限内，各方当事人均未提交证据。本案二审庭审过程中，文华房地产公司当庭提交了买卖合同一份，拟证明涉案门面隔壁的另一门面价格为40000元／平方米，涉案门面的价格不到该门面价格的一半。经庭审质证，汪菊祥认为该证据超过了举证期限，不属于新的证据，且与本案没有关联性；迈湘食品公司对上述证据无异议。本院认为，上述证据与本案没有关联性，本院不予采纳。＼n经审理查明，原判认定事实清楚，本院予以确认。＼n本院认为，文华房地产公司、迈湘食品公司签订的《租赁合同》中没有关于投资比例、利润分配和风险负担的约定，不具有联营合同的实质性内容。虽然合同约定租金与迈湘食品公司的营业额挂钩，但该约定只是确定租金标准的一种具体方式，尚不足以证明该合同具有联营性质。汪菊祥关于文华房地产公司、迈湘食品公司之间属联营合同关系，没有适用“买卖不破租赁”原则的事实基础的诉讼主张不能成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，房屋在租赁期间发生所有权变动的，租赁合同的效力不受影响，受让人应继续履行。以上规定中的“所有权变动”，是指因办理变更登记手续引发的物权变动，而不是指签订买卖合同这一债权行为。因此，租赁合同的效力不受所有权变动的影响，其事实基础是因办理房屋产权变更登记手续引发的房屋所有权变动与租赁合同成立的先后，即租赁合同成立在前，所有权变动在后。本案中，文华房地产公司、迈湘食品公司就涉案房屋签订《租赁合同》在前，汪菊祥取得房屋所有权在后。根据上述法律规定，汪菊祥取得房屋所有权的事实并不影响文华房地产公司、迈湘食品公司签订的《租赁合同》的效力，汪菊祥仍应履行《租赁合同》，由迈湘食品公司继续占有使用涉案房屋。因此，汪菊祥关于上述合同对其没有法律效力，涉案房屋应当返还的上诉理由不能成立，本院不予采纳。对汪菊祥自行委托中介机构作出的评估意见，文华房地产公司、迈湘食品公司虽然提出了异议，但并未就涉案房屋租金市场价格问题提供足以反驳的证据并申请重新鉴定，应承担举证不能的法律后果。根据衡阳兴隆资产评估有限公司出具的评估意见，迈湘食品公司就涉案房屋支付的租金仅为市场标准的六分之一，汪菊祥的租金损失客观存在，且明显较大。上述损失的承担，应当根据各方当事人的过错情况予以确定。汪菊祥购买涉案门面的目的是取得并行使房屋所有权，但因房屋在所有权变动之前已租赁给迈湘食品公司，导致买卖合同的目的不能完全实现。房屋买卖合同签订时，文华房地产公司应当事先告知汪菊祥租赁合同的主要内容，以便汪菊祥决定是否签订上述买卖合同。虽然《合同补充协议》中已经载明涉案房屋位于迈湘食品公司的经营场地，汪菊祥知道房屋已被第三方使用的事实，但文华房地产公司并未提交证据证明，其在买卖合同签订时已向汪菊祥披露了租赁关系中的租金标准和租赁期限等内容。相反，在上述协议中，双方约定了涉案房屋应与文华房地产公司的其他门面整体招租，但租赁价格及租赁条款由汪菊祥与承租方直接确定，由此客观上会使汪菊祥产生日后自行确定涉案房屋租金标准和租赁期限等事项的心理预期。从当事人的上述举证情况和约定来看，不能认定文华房地产公司充分履行了相关告知义务，以及汪菊祥在签订买卖合同时已知晓迈湘食品公司承租涉案房屋的租金标准和租赁期限等内容，并愿意承担相应风险。文华房地产公司未全面履行告知义务，存在较大过错，由此给汪菊祥造成了经济损失，应当承担相应的赔偿责任。但是，汪菊祥在签订合同购买涉案房屋时，已经知晓房屋被迈湘食品公司占有使用的事实，但没有向文华房地产公司了解房屋被占有使用的具体情况，存在一定的过错，应对本案经济损失承担一定责任。由于文华房地产公司完全知晓涉案房屋在租赁和买卖方面的全部信息，而原审法院认定的备案租赁合同实为迈湘食品公司工商注册登记时使用的合同，不具有公示房屋相关信息的功能，导致汪菊祥仅能向文华房地产公司或迈湘食品公司了解上述情况，在信息来源方面具有局限性。因此，本案经济损失应由文华房地产公司承担主要责任，由汪菊祥承担次要责任。因迈湘食品公司在实际使用汪菊祥所有的门面，故迈湘食品公司应当向汪菊祥支付租金，汪菊祥也应当接受。因此，本案经济损失应当是租金市场价与迈湘食品公司应付租金之间的差额。汪菊祥和文华房地产公司均未举证证明迈湘食品公司应付租金高于保底租金，故迈湘食品公司应按保底租金额承担责任。自2010年1月1日起至2013年9月30日，迈湘食品公司应当支付的租金数额为140616.46元（45833.33元／月÷439.88平方米×29.99平方×45个月＝140616.46元）。根据文华房地产公司与迈湘食品公司之间关于保底租金的约定以及鉴定意见确定的租金市场价，汪菊祥的损失为每月每平方495.8元（600元／月／平方－45833.33元／月÷439.88平方米＝495.8元／月／平方）。根据上述标准，自2010年1月1日起至2013年9月30日，汪菊祥的损失为669106.89元（29.99平方米×495.8元／月／平方×45个月＝669106.89元）。综合本案具体情况，应由文华房地产公司对上述损失承担80%的责任，即赔偿汪菊祥535285.51元。原审法院对本案的审理虽然超过了法定审限，但该事实并非法定的违反程序应当撤销原判的情形。而且，在原审法院审理期间，涉案房屋并未返还给汪菊祥，相关损失仍然存在。因此，原审法院判决本案租金支付至2013年9月30日止，是部分支持汪菊祥的诉讼请求，并无不当之处。综上，原判认定事实清楚，但适用法律错误，处理不当，应予纠正。根据《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：＼n一、维持湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2011）石民一初字第136号民事判决第二、三项；＼n二、撤销湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2011）石民一初字第136号民事判决第一、四项；＼n三、上诉人衡阳市文华房地产开发有限公司赔偿上诉人汪菊祥经济损失535285.51元，上诉人湖南迈湘餐厅食品有限公司支付上诉人汪菊祥租金140616.46元。以上款项限在本判决生效之日起二十日内付清；＼n四、驳回上诉人汪菊祥的其他诉讼请求。＼n如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案一审案件受理费17218元，二审案件受理费17218元，合计34436元，由上诉人汪菊祥负担5692元，上诉人衡阳市文华房地产开发有限公司负担22764元，上诉人湖南迈湘餐厅食品有限公司负担5980元。＼n本判决为终审判决。＼n审判长唐建华＼n审判员王洪峰＼n审判员许建中＼n二〇一四年六月十六日＼n书记员刘宏辉＼n校对责任人：唐建华打印责任人：刘宏辉附相关法律条文：＼n《中华人民共和国物权法》＼n第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。＼n第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。＼n第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。＼n《中华人民共和国合同法》＼n第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。＼n《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》＼n第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：＼n（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；＼n（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：＼n（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；＼n（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；＼n……