＼n北京市第二中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）二中民终字第03765号＼n上诉人（原审原告、反诉被告）赵淑兰，女，1955年3月15日出生。＼n委托代理人于晓春，女，1980年5月31日出生。＼n委托代理人杨杰，男，1972年2月17日出生。＼n被上诉人（原审被告、反诉原告）北京良工房地产开发有限公司，住所地北京市房山区长阳镇葫芦垡村西万兴路86号B-1-8。＼n法定代表人赵卫民，总经理。＼n委托代理人徐巍，北京市昭德律师事务所律师。＼n委托代理人姚丽，北京市昭德律师事务所律师。＼n上诉人赵淑兰因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2013）房民初字第07036号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了此案，赵淑兰之委托代理人于晓春、杨杰，北京良工房地产开发有限公司（以下简称良工公司）之委托代理人徐巍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n2013年7月，赵淑兰诉至原审法院称：2010年初，良工公司在北京市房山区房山永安东里承建经济适用房项目，我的房屋在拆迁范围内。2010年10月25日，在良工公司的工作人员当场承诺以房换房、无需交纳房款的情况下，我才与良工公司签订了《房屋拆迁安置协议书》。同时，良工公司的工作人员将该协议的第九条关于收取新楼房定金及购房款划掉。现该项目已竣工，大部分人已回迁，良工公司对我反而推翻承诺，以不交付房款就不交房为由拒绝为我办理回迁手续，并拒绝给付我房屋周转费和经济补偿。后经我多次找良工公司及有关部门上访未果，特诉至法院，要求判令良工公司立即将位于北京市房山区城关街道永安东里小区的×房屋（以下简称涉案房屋）交付给我。＼n良工公司辩称并反诉称：第一，我公司与赵淑兰签订的《房屋安置补偿协议书》中，没有关于“不交付房款就可以取得房屋”的约定。第二，该协议第九条划掉的内容只是对房款交付方式的修改，这也是考虑到赵淑兰家庭经济困难不必预付部分房款，到收房时一并支付即可，这并不等于我公司与赵淑兰约定了不用再支付房款。第三，本工程是一项惠民工程，按照国家有关经济适用房标准建设的，有相关政策和实施方案，应当保证公平公正，故赵淑兰享受的待遇应当与其他居民一致。综上，赵淑兰所述与事实不符，亦没有法律依据，我公司不同意赵淑兰的诉讼请求，并提起反诉，要求赵淑兰向我公司支付72760元购房款。＼n赵淑兰针对反诉辩称：不同意良工公司的反诉请求。＼n原审法院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，赵淑兰对其所称“曾与承包方的工作人员达成了以房换房、无需交纳房款即可领取房屋”的约定，理应提交证据加以证明。综合目前双方当事人的陈述、在案证据及杨×当庭证言，并不足以证明该约定的存在，故法院对赵淑兰所述不予采信。赵淑兰与良工公司签订的《房屋拆迁安置协议书》虽然将交房前的有关付款项目勾划，但此举并不能认定为赵淑兰不用再交付房款即可取得房屋，故法院对良工公司反诉要求赵淑兰交付房款的请求予以支持。根据双方的约定，赵淑兰应得的房屋租金补助款应从总房款中扣除。对赵淑兰所述房屋租金补助标准在2011年和2012年均有提高之说，未提供证据证实，法院不予采纳。综上所述，赵淑兰应在交付相应购房款后才能取得回迁房屋。据此，原审法院于2014年1月判决：一、北京良工房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向赵淑兰交付位于房山区城关街道永安东里小区的×号房屋；二、赵淑兰于判决生效后十五日内向北京良工房地产开发有限公司交付购房款七万二千七百六十元；三、驳回赵淑兰的其它诉讼请求。＼n判决后，赵淑兰不服，认为原审判决认定事实不清，造成适用法律错误，并称：原审法院判决其交付购房款数额没有法律依据，房屋周转费截止时间计算有误，故上诉至本院，请求二审法院撤销原审判决第二项，依法改判驳回良工公司的反诉请求。良工公司同意原审判决。＼n经审理查明：2011年，良工公司通过划拨方式取得了北京市房山区城关街道永安东里住宅小区经济适用房项目的土地使用权。2008年11月5日，良工公司（发包人）与北京国春建筑工程有限公司（承包人）签订了《建设工程施工合同》，约定由北京国春建筑工程有限公司承建房山永安东里小区经济适用房项目，承包范围为1-3#楼主体工程。杨×系上述工程承包人的员工，负责拆迁工作。赵淑兰居住的房屋在拆迁范围内。＼n2008年2月19日，良工公司对拆迁范围内的居民发布了《致被拆迁居民一封信》，其中载明：“三、拆迁时间2008年3月1日-2008年4月15日；四、拆迁安置办法：①回迁楼房价格均价1100元／平方米。②每户只能回迁一套楼房，一律不增间，不分套。③对现在居住的房屋及其它建筑一律不予补偿。④每户周转房自行解决，开发商按每户每月100元周转费发放，时间18个月，在回迁入住时交款抵减；六、本协议签订时，回迁户每户收取新楼房定金2万元整；在建筑楼房主体封顶后，收取新楼房价款的80%，到时将通知各户交款；乙方回迁前需交齐所剩余款，并签订购房、物业管理、供暖等相关合同，方能取得房屋钥匙入住。”赵淑兰因对该信中所载内容有异议而拒绝拆迁，后经多次协商，赵淑兰的子女于晓春、于明与拆迁负责人杨×于2010年10月25日签订了《配合拆迁协议书》，并按约定领取了拆迁补助5万元，房屋被拆除。＼n2011年8月，赵淑兰诉至原审法院，要求撤销于晓春、于明与良工公司签订的《房屋拆迁安置协议书》。在该案审理中，良工公司同意撤销该协议书，赵淑兰当庭撤回了起诉。＼n2011年9月15日，良工公司（甲方）与赵淑兰（乙方）签订了《房屋拆迁安置协议书》，约定：1、乙方回迁后安置到×房间；2、2011年11月24日回迁，逾期按国家政策补给房租；3、“本协议签订时，回迁户每户收取新楼房定金2万元正，在建筑楼房主体封顶后，收取新楼房价款的80%，乙方回迁前需交齐所剩”（注：该引用部分字句被划除）；备注：以此协议为准，以前与于晓春、于明所签房屋拆迁安置协议书无效。＼n2012年9月回迁房竣工后，良工公司曾以张贴通知或打电话方式通知各被拆迁户办理回迁手续。后赵淑兰拒绝向良工公司交纳购房款，良工公司亦拒绝向赵淑兰交付回迁房屋，赵淑兰遂诉至法院。＼n一审审理中，良工公司提出了反诉，原审法院一并进行了审理。根据良工公司提供的资料，原审法院查明：赵淑兰所选房屋的建筑面积为65.2平方米，单价为1300元，共计84760元；良工公司应给付赵淑兰房屋租金补助款12000元（2011年12月至2012年9月，按每月1200元计算）。＼n原审法院另查明：1、该小区其它住户根据约定分别交纳了数额不同的购房款后办理了入住，现尚有赵淑兰等十余户未办理入住；2、其它住户曾因有关拆迁补偿问题上访，经有关部门协商，给予其它住户每户五万元补偿。＼n良工公司申请证人杨×到庭作证。杨×称：其是总承包人，拆迁补偿款都是其个人垫付的，其只负责拆迁，不负责回迁。就回迁问题，杨×称：“我给他们补偿的钱，付给他们房款，他们搬迁之后，该回迁了，其他费用该怎么交怎么交。”关于签订协议与补偿问题，杨×称：“有他们的签字，我跟他们说这钱先补给你们，我也耗不起了，我说暂时定金先不交了，入户之前把该交的费用交齐了。”＼n二审审理中，良工公司提供北京市房山区人民政府于2006年4月17日印发的《五届区政府第47次专题会议纪要》。该会议纪要载明：会议决定原则同意关于房山城关永安东里居民住房改造方案，区国资委作为主体负责改造方案的具体实施，各有关部门全力配合改造工作。良工公司另提供北京市房山区人民政府住房制度改革办公室于2009年2月13日作出的《关于〈北京市房山区工业总公司出售自管公有住宅楼房方案请示〉的批复》（（2009）房改办字第06号，签发人：黄文江）。该批复载明：“北京市房山区工业总公司：你单位报来的《请示》收悉，经研究决定批复如下：一、同意你单位按2009年房改成本价每建筑平方米1110元的价格出售座落在房山区城关街道农林路3号一幢楼房136套，建筑面积9753.20平方米，出售给本单位职工。二、出售房价计算公式执行［94］京房改办字054号文件。三、地段调节因素-8%，其他调节因素按（95）房改办字第7号文件执行。四、职工以成本价购房，按购房职工双方建立住房公积金前的工龄，给予工龄折扣，年工龄折扣率为0.9%。职工一方为老师的给予5%的优惠。五、售房单位和购房人同时交纳公共部位维修基金每建筑平方米52元，各交纳50%。六、职工所付实际房价低于每建筑平方米222元的均以222元计。”良工公司称：根据北京市房山区5届区政府第47次专题会议决定，北京市房山区城关街道永安东里住宅小区经济适用房项目由房山区住建委作为牵头单位，房山区国资委参与，委托北京市房山区工业总公司所属良工公司负责改造方案的具体实施，该项目新建房均为6层，价格参照房山农林路3号院各楼层价格制定。＼n赵淑兰陈述：杨×称其系代表良工公司，承诺以房换房、无需交纳房款即可领取房屋。赵淑兰未就此提供证据予以证明。＼n上述事实，有《致被拆迁居民一封信》、《配合拆迁协议书》、《房屋拆迁安置协议书》、《协议书》、《房屋面积测算技术报告书》、证人杨×的证言、《京房国用（2011划）第00081号国有土地使用证》、《建设工程施工合同》、《关于〈北京市房山区工业总公司出售自管公有住宅楼房方案请示〉的批复》及双方当事人陈述等在案佐证。＼n本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有拘束力。良工公司与赵淑兰签订的《房屋拆迁安置协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。上述合同约定良工公司向赵淑兰安置涉案房屋，争议焦点在于赵淑兰是否需要支付相应的购房款作为对价。对此，本院做出如下分析：＼n首先，关于赵淑兰提出“曾与承包方的工作人员达成了以房换房、无需交纳房款即可领取房屋”的约定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，赵淑兰称“曾与承包方的工作人员达成了以房换房、无需交纳房款即可领取房屋”的约定，赵淑兰虽表示杨×做出过上述承诺，但未能提供证据证明杨×得到良工公司的合法授权，亦未提供证据证明杨×做出过上述承诺，故本院难以认定良工公司与赵淑兰之间存在上述约定。据此，原审法院综合目前双方当事人的陈述、在案证据及杨×当庭证言，难以认定上述约定的存在，对赵淑兰所述不予采信，并无不当，本院予以确认。＼n其次，关于《房屋拆迁安置协议书》中交房前的有关付款项目勾划问题，赵淑兰与良工公司签订的《房屋拆迁安置协议书》虽然将交房前的有关付款项目勾划，但此举并不能认定为赵淑兰不用再交付房款即可取得房屋，被勾划的部分应当属于关于付款方式的约定。＼n再次，根据良工公司提供的北京市房山区人民政府《五届区政府第47次专题会议纪要》及北京市房山区人民政府住房制度改革办公室《关于〈北京市房山区工业总公司出售自管公有住宅楼房方案请示〉的批复》，可以确认被安置人应当按照相关政策支付相应的对价。＼n综上，良工公司反诉要求赵淑兰交付房款的请求应当予以支持。良工公司主张的购房款数额符合相关政策，本院予以认可。另，周转期间的房屋租金补助款问题与本案处理的房屋安置问题并非同一法律关系，且当事人未提出相应的诉讼请求，故本院对此不予处理。良工公司自愿向赵淑兰支付房屋租金补助款并从其主张的总房款中扣除，本院不持异议。赵淑兰在交付相应购房款可取得回迁房屋。据此，原审法院判令良工公司向赵淑兰交付涉案房屋，赵淑兰向良工公司支付相应的购房款，依据充分，本院予以维持。赵淑兰的上诉请求不成立，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n一审案件受理费70元，由北京良工房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳至原审法院）；反诉案件受理费810元，由赵淑兰负担（北京良工房地产开发有限公司已预交，于本判决生效后七日内给付北京良工房地产开发有限公司）。二审案件受理费1619元，由赵淑兰负担（于本判决生效后七日内交纳）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长顾国增＼n代理审判员李俊晔＼n代理审判员李淼＼n二〇一四年五月二十日＼n书记员徐方烁