山东省济南市章丘区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0181民初6685号
原告：章丘立天唐人商业有限公司，住所地章丘区。
法定代表人：童云峰，总经理。
委托诉讼代理人：张岳，山东博翰源律师事务所律师。
被告：济南泉城宝贝教育咨询有限公司，住所地济南市。
法定代表人：张宪富，经理。
被代：黄付红，山东融冠律师事务所律师。
原告章丘立天唐人商业有限公司（以下简称唐人商业）诉被告济南泉城宝贝教育咨询有限公司（以下简称唐人宝贝）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐人商业的委托代理人张岳、被告泉城宝贝的委托诉讼代理人黄付红到庭参加诉讼。现已审理终结。
唐人商业的诉讼请求为：1、判令被告支付物业费50472元（2016年10月1日至2017年1月31日）、迟延履行金（自迟延履行日起计算至实际清偿之日，暂计算至2017年10月20日为9394.11元）、占用费86223元（自2017年2月1日至2017年8月24日）；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2015年7月14日就被告租赁章丘立天唐人商业有限公司位于章丘区唐人中心综合楼三层的389、390、391号商铺签订《唐人中心物业管理服务协议》，由原告为被告提供物业服务。协议约定，商铺总面积为420.6平米，物业费标准为30/平/月，被告以每个自然季度为一个交租期，在每个交租期届满之日10天前，一次性支付下个交租期物业费。逾期未交付的，以未支付物业费金额为基数，按照每日千分之零点五计算违约金。被告未按照约定腾退商铺的，按照物业费标准支付占用费。自2016年10月1日起，被告开始拖欠物业费，经多次催款未果。被告的违约行为给原告造成了重大经济损失，为此原告提起诉讼。唐人商业提供的证据：唐人中心物业管理服务协议及补充协议复印件，缴费通知单及签收单，律师函、邮寄单及签收单复印件，解除合同通知书、邮寄单，被告出具说明复印件一份。
泉城宝贝辩称，1、请求法院确认涉案租赁合同是否有效，租赁合同无效，则物业合同亦无效。2、原告主体是否适格。3、物业费50472元，首先，涉案房屋防水措施未做好，其次，原告于2017年1月23日通知双方租赁合同于2017年12月31日解除，之后双方便不存在合同关系，主合同终止，作为从合同的物业合同亦应终止。物业费应计算至2016年12月31日，而非2017年1月31日。第三，被告已向原告缴纳物业服务保证金25236元，所欠物业费应先从该款中扣除。4、关于延迟履约违约金，因物业服务保证金可抵扣物业费，不欠物业费，故无延迟履约违约金。5、关于房屋占用费。合同第23条约定，“双方确认在乙方欠付租金物业服务费等费用期间未经甲方批准，乙方不得将放置于该房屋内的货物、财物转移出该房屋”。被告多次要求将涉案物品移出，原告以欠房租为由不予准许，原告违反诚实信用原则，利用合同条款无故扩大了损失，在原告对涉案房屋享有主动权的情况下让被告承担此项费用，被告不认可。
泉城宝贝未提交证据。
原告围绕其诉讼请求提供了证据。本院对原告提交的证据，组织质证。对原告提供的证据的真实性本院予以确认，并结合原告、被告的陈述，对以下事实予以确认：
原、被告双方于2015年7月14日就被告租赁章丘立天唐人商业有限公司位于章丘区唐人中心综合楼三层的389、390、391号商铺签订《唐人中心物业管理服务协议》，由原告为被告提供物业服务。协议约定，商铺总面积为420.6平米，物业费标准为30/平/月，被告以每个自然季度为一个交租期，在每个交租期届满之日10天前，一次性支付下个交租期物业费。逾期未交付的，以未支付物业费金额为基数，按照每日千分之零点五计算违约金。被告未按照约定腾退商铺的，按照物业费标准支付占用费。自2016年10月1日起，被告开始拖欠物业费。店铺亦不再经营。
原告称，2017年1月24日，原告因多次催款未果，通知被告解除租赁合同关系，但原告提交的解除合同通知书载明，双方于2016年12月31日解除租赁合同。
2015年9月1日，被告向原告缴纳物业服务费的履约保证金25236元。租赁费的履约保证金25236元。质量保证金1万元。
本院认为，关于原、被告所签订的物业服务合同的效力问题。本院认为，该合同是双方真实意思表示，亦不违反相关法律及行政法规的强制性规定，应认定有效。
关于双方何时解除物业服务合同的问题。因自2016年10月1日起，被告开始拖欠租金，原告称其于2017年1月24日通知被告解除租赁合同，在原告提交的解除合同通知书上载明双方租赁合同于2016年12月31日解除。对此被告是认可的。故本院可确认双方的租赁合同于2016年12月31日解除。原告主张通知被告解除租赁合同的时间是在2017年1月24日，应认定双方是于2017年1月24日解除合同，但原告不能提供相应证据予以证明。又因原告是在2017年1月23日作出的解除合同通知书，在此期间，涉案房屋一直由被告占用。原告寄出的解除合同通知书并未送达，考虑到其通知被告解除合同的合理时间，并且在此之后还有7天的交还期，鉴于此种情况，交还期可算至2017年1月31日。因租赁合同解除，物业服务合同作为从合同亦随之解除，故物业服务合同的解除日期应为2016年12月31日。
关于履约保证金的问题，该保证金能否抵顶拖欠的物业费。根据双方所签订的物业服务合同约定，履约保证金是为了保证物业服务合同顺利履行而签订，在原告拖欠物业费时可从中扣除所欠物业费。如因被告违约造成合同提前终止，该保证金原告可予以没收，如因原告原因造成合同提前终止，原告应双倍返还该保证金。本院认为，原、被告所签订的合同，内容非常详备，系由原告制订的格式合同，按合同法第四十条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。该合同中，已规定了违约金的情况下，再没收被告缴纳的履约保证金显然不当，应属无效条款。故该履约保证金应抵顶被告所欠原告的物业费。2016年10月至2016年12月被告拖欠原告的物业费为：月物业费420.6平方米*30元=12618元，三个月的为：12618元*3个月=37854元。被告所交履约保证金为25236元，被告所欠原告物业费实为：37854元-25236元=12618元。
此外，关于被告所交质量保证金，因系对被告经营服务质量的担保，被告之经营服务是否有质量问题，不在本案审查范围内，故不能对被告所欠原告租金或物业费进行抵扣。关于此保证金，被告可另行主张。
关于延迟履行违约金。原、被告所签租赁合同约定，如被告拖欠物业费，每延迟一日，应向原告缴纳欠费数额千分之零点五的延迟履行违约金。还约定以每个自然季度为交费期，每个交租期期满10天前缴纳下一租期的全部物业遇。则延迟履行违约金的计算方式应为：以12618元为计算基数，按日千分之零点五的利率，自2016年9月21日计算至租金实际付清之日止。
关于房屋占用费，双方租赁合同约定，租赁期限届满之日或终止后7天内，乙方应当将房屋交还甲方，该期限为该房屋的交还期；在交还期内，乙方仍应按届时所在租约年的标准交纳占用费和租赁费。在交还期满乙方未将符合合同约定要求的房屋交还甲方的，在交还期满后的次日起，乙方应按合同终止时租金标准的200%向甲方支付占用费，并按合同终止时该房屋物业费标准的100%向物业服务公司支付物业服务费，直至乙方交还房屋为止；在乙方向甲方交还房屋时，双方应签订房屋交还确认书，在双方签订房屋交还确认书后，或虽未签订房屋交还确认书，但乙方已经实际撤离该房屋后，乙方在该房屋内遗留的任何物品，均视为乙方已放弃所有权，甲方有权自行予以处置。双方还约定，以乙方欠付租金、物业费的情况下，未经甲方批准，乙方不得将放置于该房屋内的货物、财物转移出去。本院认为，从以上合同中约定的关于占用费的条款来看，原告规定的占用费偏高，且合同中约定房屋交还期满后原告可自行处置房屋内物品，原告不去处置，被告在欠租金的情况下不经原告批准又不能取走租赁房屋的物品，导致了占用费的扩大。按合同法第四十条的规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，及第一百一十九条的规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得应扩大的损失要求赔偿”，故对于原告主张的交还期满后占用费本院不予支持，本院仅支持合同终止后交还期内的占用费（实际应为交还期内的物业服务费），即2017年1月1日至2017年1月31日的占用费，数额为：12618元/30天*31天=13038.6元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款之规定，判决如下：
一、济南泉城宝贝教育咨询有限公司于本判决生效之日起10日内支付章丘立天唐人商业有限公司物业费12618元。
二、济南泉城宝贝教育咨询有限公司于本判决生效之日起10日内支付章丘立天唐人商业有限公司延迟履行违约金（以12618元为计算基数，按日千分之零点五的利率，自2016年9月21日计算至物业费实际付清之日止)。
三、济南泉城宝贝教育咨询有限公司于本判决生效之日起10日内支付章丘立天唐人商业有限公司占用费（物业费）13038.6元。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3222元，减半收取1611元，由章丘立天唐人商业有限公司负担800元，济南泉城宝贝教育咨询有限公司负担811元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 员 刘焕敏
二〇一八年一月二十六日
法官助理 常冉冉
书 记 员 穆象雪