广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终7023号
上诉人（原审原告、反诉被告）：董锋华，住广州市越秀区。
委托代理人：罗鹏远，广东广大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：钟献清，住广州市荔湾区。
原审第三人：广州市德才房地产代理有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：宋炽平，该公司总经理。
委托代理人：李韵、卢国瑞，该公司职员。
上诉人董锋华因与被上诉人钟献清、原审第三人广州市德才房地产代理有限公司（以下简称德才公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1845号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：董锋华（承租人、乙方）与钟献清（出租人、甲方）以及第三人德才公司（中介方）于2015年7月26日签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将其合法拥有坐落在海珠区建基路79号606房（海印南苑10号楼606房）的房屋出租给乙方使用，房产建筑面积为77平方米，租赁期限自2015年8月1日至2016年7月31日止；上述物业月租金为3400元整，租金按月结算，由乙方在每月的第1日前缴付给甲方；租赁保证金相等于贰个月租金即6800元，甲方应在租赁期满或解除合约之日将租赁保证金无息退还给乙方；基于中介方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订本合同，协助甲乙双方建立房屋租赁法律关系，甲乙双方同意于本合同签订之日向中介方支付中介服务费；租赁期内，该物业的管理费、水电费、电话费、上网费、管道煤气费、有线电视等一切费用均由乙方负责；签订本合同后，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，则视为违约，违约方应付给对方相当于贰个月租金的金额作为违约金；如乙方于租赁期满时仍拖欠该物业的管理费、水电费、电话费、管道煤气费、有线电视等一切费用及有关滞纳金，则甲方有权以租赁保证金做出相应抵扣，不足部分可继续向乙方追偿；甲乙双方同意甲方交付该物业予乙方使用之日期为2015年7月26日；等。当日，董锋华向某献清缴纳了租赁保证金6800元，2015年8月份租金3400元，董锋华、钟献清分别向德才公司缴纳了中介费1700元。
据粤房地权证穗字第××号房产证记载，海珠区建基路79号606房的产权人为钟献清，建筑面积78.77平方米，共有情况为单独所有，登记时间2014年5月4日，等。
2015年8月31日，钟献清与案外人肖某在广州满懿房地产咨询有限公司（爱屋吉屋）的中介下签订《房屋租赁合同》，约定钟献清将涉案房屋出租给肖某，月租金3500元，租赁期限自2015年9月1日至2016年8月31日止，等。
2015年10月10日，董锋华向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认涉案租赁合同于2015年9月1日解除；2、钟献清退回押金6800元；3、钟献清退回2015年9月份的租金3400元；4、钟献清支付违约金6800元；5、钟献清承担本案诉讼费。
董锋华为证明其主张，在原审中提供了若干照片作为证据，拟证明其在钟献清房屋租住期间发现其的植物在短期内出现枯萎的现象，其买了甲醛试纸进行检测发现甲醛超标将就向某献清提出要求退租，钟献清表示同意，但是要找到下一任租客才向其退押金。钟献清的质证意见：真实性、合法性、关联性不予确认。德才公司的质证意见：与德才公司无关。
钟献清为证明其主张，在原审中提供了工商银行借记卡账户历史明细清单作为证据，拟证明董锋华于2015年8月31日转账3400元给钟献清。董锋华对上述证据予以确认，确认该笔款项是其向某献清转账2015年9月份的租金3400元。德才公司的质证意见：与德才公司无关。
原审审理过程中，钟献清向原审法院申请证人肖某及包某出庭作证。肖某当庭作出如下陈述：其在2015年8月30日晚上7点左右由中介公司爱屋吉屋带其去看房子的，楼下有保安不给上去，当时是上一手租客带其上去的，是钟献清的上一手租客开门的，因为中介没有钥匙；当时有跟上一手租客表示其是来看房的，但是当晚并没有表示要租赁涉案房屋，当时董锋华已经在搬东西了，当时董锋华表示其已经租了这栋楼的20多楼，上面的比涉案房屋更好，董锋华有和其说过甲醛超标；2015年8月31日，其上去涉案房屋的时候已经有另外的中介带了一个女人在看房，后来过了没有多久，房东就上来了，其干脆就表示要与房东签订合同，董锋华当天不在涉案房屋，涉案房屋的钥匙是其更换的，后其就将房屋里的植物都扔出去了；其睡大房，其儿子睡小房间，当时就是小房间里的那张床因为是新的味道比较大，房屋的其他部位没有味道。那张床已经塌了，其已经扔掉了，现在房屋没有味道。证人包某当庭作出如下陈述：2015年8月30日晚上8点左右其带肖某去看房，是董锋华给我方开门的，董锋华跟我表示其已经租了涉案楼宇的20多楼，当时涉案房屋很零乱，董锋华正在搬家；在2015年8月31日我带肖某去看房子的时候，已经有好几个中介带人在看涉案房屋了，因为我是网络中介，是没有房东钥匙的，当时有抄写水电煤气。
关于董锋华、钟献清签订租赁合同到董锋华、钟献清协商解除合同的过程，当事人的意见如下：钟献清及德才公司表示董锋华看了两三次房才决定与钟献清签订租赁合同，钟献清表示涉案房屋小房间的床是应董锋华要求配齐家具才新买的床，董锋华几次看房都没有说味道大；董锋华表示发现房屋气味大希望可以鉴定，但是价格比较贵，所以其买了试纸在客厅做了鉴定，发现超标的情况比较严重，所以才提出了1、消除气味；2、协商解除合同两个方案。钟献清表示当时有跟董锋华说，董锋华可以委托有资质的机构进行鉴定，鉴定费可以在最后一个月的租金中扣除，董锋华当时没有同意，对此德才公司确认钟献清当时有与董锋华说委托鉴定的事宜；董锋华表示最后协商的结果就是其不租住涉案房屋，钟献清退押金给董锋华，对方也承诺了解除合同退款的解决方案，在终止合同的合意上是由对方提出的邀约，其最终承诺，即双方对终止合同是达成一致，不存在董锋华违约的可能。钟献清表示确实有与董锋华协商，董锋华不租了其找新的租客，但是退押金的问题当时协商是扣除1700元的中介费和其他费用300元再退给董锋华；德才公司表示董锋华表示气味大找到其说希望解除合同，协商的结果是董锋华先不住，让钟献清在经得董锋华同意的情况下，钟献清找新的租客，钟献清退回一部分款项给董锋华。
原审诉讼中，董锋华确认其使用涉案房屋至2015年8月31日，董锋华明确其要求钟献清支付违约金的依据是居住条件会对其人身健康造成危险，其有权单方解除合同，钟献清的租赁物是不合法的，依据的也是合同第7条第1款的约定。董锋华在原审诉讼中提出了对涉案房屋进行甲醛鉴定的申请，后董锋华以诉讼成本为由申请撤回鉴定申请。钟献清在原审诉讼中向原审法院申请撤回其要求董锋华赔偿中介费1700元及要求董锋华支付电费的反诉请求，对此董锋华没有异议。钟献清明确其反诉请求中要求没收董锋华的押金6800元实质上是依据涉案合同第7条第1款的约定，违约方应当支付相当于2个月租金的金额作为违约金，故钟献清要求没收押金6800元某董锋华应当支付给钟献清的违约金。
原审法院认为：董锋华与钟献清签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，当事人均应按合同切实履行。本案的争议焦点是董锋华、钟献清双方究竟是哪一方违约导致合同解除。根据董锋华、钟献清、德才公司及证人在本案中的陈述来看，董锋华、钟献清双方对于解除合同，找新的租客租住涉案房屋是达成了合意的，只是对于合同解除后款项的处理以及违约责任的追究未能达成一致意见。董锋华使用涉案房屋至2015年8月31日，涉案房屋也由钟献清与案外人肖某另行签订新的租赁合同于2015年9月1日开始由案外人肖某承租，故董锋华要求确认其与钟献清之间的《房屋租赁合同》于2015年9月1日解除的请求原审法院予以支持。鉴此，董锋华要求钟献清退回9月份租金3400元的请求原审法院予以支持，钟献清对此亦表示同意。董锋华称其所做甲醛试纸测试是在客厅所做，钟献清亦不在场，钟献清对董锋华所做测试不予确认，证人肖某表示只是小房间的新床有味道，房屋的其余部位没有味道，董锋华提供的证据无法证实涉案房屋对其人身健康造成危害，董锋华没有充足理由在租赁期限届满之前不租赁涉案房屋是董锋华违约，董锋华应承担相应的违约责任。钟献清明确其反诉请求中要求没收董锋华的押金6800元实质上是依据涉案合同第7条第1款的约定，违约方应当支付相当于2个月租金的金额作为违约金，但涉案《房屋租赁合同》约定，钟献清应在租赁期满或解除合约之日将租赁保证金无息退回给董锋华，上述合同并无约定在董锋华违约时钟献清可以没收保证金当做违约金，故钟献清应当将保证金6800元退回给董锋华，但董锋华应当向某献清支付相当于2个月租金金额的违约金即6800元。合同约定，租赁期内的管理费、水电费、管道煤气费等费用由董锋华负担，钟献清要求董锋华支付管理费86.65元、水费5.94元、污水处理费2.4元、管道燃气费4.55元，对此董锋华表示同意，故原审法院予以支持。钟献清向原审法院申请撤回其要求董锋华赔偿中介费1700元及要求董锋华支付电费的反诉请求是钟献清诉讼权利的自主处分，原审法院予以准许。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条之规定，于2015年12月25日作出如下判决：一、确认董锋华与钟献清于2015年7月26日签订《房屋租赁合同》于2015年9月1日解除；二、钟献清在本判决生效之日起10日内向董锋华退回租赁保证金6800元及租金3400元；三、董锋华在本判决生效之日起10日内向某献清支付管理费86.65元、水费5.94元、污水处理费2.4元、管道燃气费4.55元；四、董锋华在本判决生效之日起10日内向某献清支付违约金6800元；五、驳回董锋华的其他诉讼请求；六、驳回钟献清的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费225元，由董锋华负担90元，钟献清负担135元。反诉受理费25元由董锋华负担。上述本诉受理费已经由董锋华预交，董锋华同意由钟献清在履行本判决时将其应承担部分直接支付给董锋华。上述反诉受理费已经由钟献清预交，钟献清同意由董锋华在履行本判决时将其应承担部分直接支付给钟献清。
判后，董锋华不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清。我是因为涉案房屋甲醛超标而与钟献清协商解除租赁合同，并要求钟献清退还押金的，而钟献清当时是同意解除合同的。我当时还多次协助中介带人前去看房，我在租客来看房时都予以开门配合看房，证人肖某和包某的证言也能证实这一点。故我与钟献清是协商一致解除租赁合同的，不存在我违约的情形。二、即使我违约了，原审法院认定的违约金也过高。根据我国合同法司法解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，我多次配合中介带人看房，并积极促成钟献清出租涉案房屋，使得钟献清仅因此损失1700元中介费，即违约金应定为1700×130%=2210元比较适宜。三、从钟献清在一审中提交的答辩状内容也可看出，我方配合钟献清带中介看房，钟献清同意返还押金，并查验和退还房屋，故双方是协议解除合同，我没有违约。四、根据我国民事诉讼法相关规定，法院应该围绕当事人的诉讼请求来处理案件，钟献清的反诉请求只是要求没收押金6800元，并没有提出要求我支付违约金6800元的诉讼请求，一审法院认定我需要支付违约金违反了我国民事诉讼法的相关规定。综上，我上诉请求判令：1、维持原审判决第一、二、三项；2、撤销原审判决第四项；3、钟献清承担本案全部诉讼费用。
被上诉人钟献清答辩称：我不同意董锋华的上诉请求及上诉理由。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。我不是法律人士，不懂得如何表述诉讼请求，我坚持要求董锋华按照涉案合同第七条第一款的约定支付违约金。
原审第三人德才公司经本院合法传唤，未到庭参与诉讼和发表意见。
经审查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，故对原审判决第一、二、三、五、六项，因各方当事人均未提出上诉或异议，本院予以确认和维持。根据董锋华的上诉及钟献清的答辩意见，二审主要争议焦点是董锋华是否应向某献清支付违约金6800元。对此，本院认为：虽然董锋华以涉案房屋甲醛超标为由向某献清提出解除合同，但董锋华并不能充分举证证明其解约理由成立，原审据此认定董锋华没有充足理由在合同约定的租赁期满前不租涉案房屋系董锋华违约，并据此判令董锋华按合同约定向某献清支付相当于2个月租金的违约金，合理有据，应予维持。钟献清在一审中明确其要求没收董锋华押金6800元的反诉请求就是根据涉案合同第7条第1款有关违约金的约定，原审据此作出处理并未超出钟献清的反诉请求范围，董锋华对此的上诉意见缺乏理据，本院不予采纳。如前所述，涉案合同因董锋华自身原因而提前解除，董锋华应依约承担违约责任，而根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，因违约而给守约方造成的损失除实际损失外，还应当包括合同履行后可以获得的利益，董锋华并未举证证明涉案合同约定的违约金过分高于钟献清因此而受到的损失，故董锋华认为违约金过高的上诉意见理据不足，本院不予支持。
综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥；上诉人的上诉主张均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人董锋华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一六年七月四日
书 记 员 冯冠豪