安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终110号
上诉人（原审被告、反诉原告）：勤宇，男，1983年5月12日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
委托诉讼代理人：叶杨，安徽汉合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陶永海，男，1994年6月10日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
委托诉讼代理人：张雪峰，安徽万世律师事务所律师。
原审被告（原审反诉被告）：安徽省义和房地产营销策划有限公司，住所地安徽省合肥市包河区马鞍山南路680号绿地赢海国际大厦C座1109室，统一社会信用代码913401005785410574（1-1）。
法定代表人：朱成义，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张移生，安徽安泰达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪遐龄，安徽安泰达律师事务所实习律师。
上诉人勤宇因与被上诉人陶永海、原审被告安徽省义和房地产营销策划有限公司（以下简称义和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2016）皖0103民初2461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
勤宇上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持勤宇一审反诉请求或发回重审，本案一、二审诉讼费用由陶永海负担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清，并未实际审查导致合同无法履行的根本原因。陶永海既未支付合同变更差价款，也未按照原存量房买卖合同履行，构成违约，是导致双方房屋买卖合同未继续履行的根本原因，这也是双方办理托管账户的前提。陶永海为了少交房产契税，在中介公司的主导下与本人签订了阴阳合同，将房屋价款由73.3万元减少到60万元，但没有在办理资金托管前将差价款支付本人，并明确拒绝按照原合同继续履行，违反了合同约定，应当违约责任。本人积极履行合同，并无过错导致合同无法履行，有权按照合同约定解除合同。一审法院忽略陶永海签订阴阳合同的事实，也未实际审查导致合同无法履行的根本原因。2、一审法院认定事实错误，本人与陶永海之间的合同已经解除。本案符合合同解除的条件，双方所签订的合同已解除。陶永海没有按照合同约定在2015年12月28日前支付22万元，且经本人催告后仍未支付，根据《合同法》的相关规定，本人有权解除合同。本人已经书面通知陶永海解除合同，合同已解除。3、一审法院违反诉讼程序，在本人已经向陶永海发出解除合同通知的情形下，陶永海起诉时未就解除合同的通知提出异议，依法应视为合同已经解除。一审法院只有在认定合同为无效的情况下，才能判决继续履行合同。4、一审法院适用法律错误，若一审法院认定合同应当继续履行，应当根据公平原则判决陶永海按照市场价格支付购房款。
陶永海辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决准确无误。1、买卖双方签订的是一份合同，合同价款明确，不存在勤宇诉称的阴阳合同，而且合同只是一个价格，也不存在勤宇所称的价格变更。勤宇人如果在本人交完所有契税后按约签字，同时接受本人支付房屋价款，本案将不存在任何纠纷。事实上，本案是由于勤宇在最后过户阶段，因为房价上涨，在房产局拒绝签字过户，导致本人无法支付房款，是该买卖合同勤宇根本违约之处。鉴于一审法院查明的事实与本人履约的事实、勤宇违约的事实。勤宇没有事实和法定的解除权。自始至终，本人一直在依法履行该合同，没有一点想要解除该合同的意向。2、关于违反诉讼程序问题。在一审审理过程中，没有任何违反程序的地方。
义和公司述称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当维持原判。
陶永海向一审法院起诉请求：1、陶永海、义和公司配合并保证将合肥市××501房屋过户至陶永海名下；2、勤宇支付违约损失25788元（暂算至2016年4月28日，后续顺延）；3、勤宇、义和公司承担本案诉讼费用。
勤宇向一审法院反诉请求：1、解除勤宇与陶永海于2015年12月4日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；2、陶永海、义和公司共同承担违约金19791元（以房屋转让款73.3万元为基数，按日万分之三开始计算，从2015年12月29日，暂计算至2016年3月28日）；如继续履行，则陶永海支付购房款73.3万元，并赔偿勤宇经济损失（按评估价与合同差价计算）；4、陶永海、义和公司承担本案的反诉费用。
一审法院认定事实：2015年12月4日，通过义和公司居间介绍，出卖人勤宇（甲方）代理人凌枝与买受人陶永海（乙方）代理人徐维群签订了一份《存量房买卖合同》和《补充协议》。《存量房买卖合同》约定：一、甲方出卖存量房坐落于合肥市××501房屋，建筑面积112.15平方米；转让价款为733000元；二、乙方同意于2015年12月28日前将220000元（含定金25000元）存入托管账户，并在当日申请办理存量房转移手续；甲方同意乙方向商业性银行申请抵押贷款，总额为512000元；三、税费缴纳，本房屋过户产生的个税、契税、过户费由乙方承担，营业税、个人所得税由甲方承担；四、乙方未在本合同规定期限支付转让存量房价款的，逾期超过十日的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付转让存量房价款万分之三的违约金。
《补充协议》约定，1、乙方向甲方交付定金25000元，定金冲抵房款。2、双方应在房产局下发已过户的房产证及乙方付清全部的房款（乙方申请贷款的，以银行放款到指定的账户为准）后三日内办理房屋交接手续；甲、乙双方如因一方超过上述期限进行交接，则每天按总房款的万分之三向对方支付违约金。3、甲乙双方认可地税局核价。
合同签订当日，陶永海向勤宇支付了购房定金25000元；勤宇代理人凌枝亦出具了收条予以确认。2015年12月23日，勤宇、陶永海在税务部门办理了房地产完税审核，税务部门对该房屋核准基准价为600000元。但双方未能按照合同约定办理首付款资金托管和房产过户手续。之后，双方多次协商无果。期间，勤宇短信通知义和公司、陶永海，要求解除案涉合同，但陶永海不同意解除合同，故陶永海诉至一审法院要求判如所请，而勤宇认为陶永海违约，则提出反诉。
在本案审理过程中，经一审法院向勤宇释明，其表示不同意继续履行案涉合同；但陶永海不同意解除《存量房买卖合同》和《补充协议》，并已将除定金25000元的剩余购房款708000元付至一审法院。
一审法院认为，房屋出卖人勤宇与买受人陶永海签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。
本案系房屋买卖合同纠纷，本诉以及反诉的原告与义和公司之间产生的纠纷为居间合同纠纷，即两者不是同一法律关系，故本诉和反诉对义和公司的诉请，一审法院予以驳回。
本案的争议焦点为双方是否存在违约行为，案涉合同约定资金托管和过户时间为2015年12月28日前，但双方却未能该合同约定时间完成资金托管和过户。勤宇反诉称双方除案涉合同外，还签订有阴阳合同，陶永海擅自将案涉房屋转让款变更为60万元，陶永海的行为致使合同未能履行，因此陶永海存在违约行为，并提供税款缴款书等证据佐证，一审法院认为，根据房屋买卖交易流程，缴纳税款需要交易双方共同至税务机关完成，这也是交易双方的义务，且税务机关核定案涉房屋完税价格，属于行政机关依法行使其权利，与本案的合同效力无关，属于另一法律关系，因此，案涉房屋交易双方的完税行为不能视为案涉房屋转让价款的变更，同时在《补充协议》也约定“甲乙双方认可地税局核价”，证明交易双方对完税价款达成一致，故陶永海不存在违约行为，故一审法院对勤宇反诉的全部请求予以驳回。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同的解除必须符合合同约定或法律规定的解除条件。本案中，勤宇反诉要求解除与陶永海签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，现陶永海不同意解除，根据《中华人民共和国合同法》的规定，双方当事人协商一致，可以解除合同，但双方未能达成一致，故勤宇应当继续履行与买受人陶永海签订的《存量房买卖合同》，协助陶永海办理涉案房屋的产权转移手续。
关于陶永海诉请的违约金，符合法律规定，但案涉合同中约定“双方应在房产局下发已过户的房产证及乙方付清全部的房款（乙方申请贷款的，以银行放款到指定的账户为准）后三日内办理房屋交接手续”，该条约定实际为支付全部房款后三日内，但陶永海至起诉之日尚未支付全部房款，故陶永海的该项诉请不符合合同约定，故该院对不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、勤宇于判决生效之日起十日内协助陶永海办理合肥市××501房屋（房地权证号合庐字第××号）的产权转移登记手续；二、驳回原告陶永海的其他诉讼请求；三、驳回原告勤宇的反诉请求。本诉案件受理费为11437元，保全费4060元，由陶永海负担437元，勤宇负担14060元。反诉案件受理费减半收取为188元，由勤宇负担。
二审期间，当事人未提交新的证据。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。
本院认为，勤宇与陶永海签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行。
双方当事人在办理房地产完税审核过程中，该房屋经税务主管部门核准的纳税基准价为60万元，该价格为税务主管部门针对该房屋进行转让时作为计算应缴相关税费的基准价格，属于税收征缴过程中的核价行为，并不影响到勤宇与陶永海所签订的上述合同及补充协议的效力，双方当事人仍需按照该份合同及补充协议约定的房屋价格加以实际履行。且就本案查明的事实反映，作为买方的陶永海在房产交易过程中并未否认按照73.3万元的交易价格进行交易，故勤宇所主张的陶永海擅自变更房产交易价格的意见，依据不足，本院不予采信。勤宇上诉认为陶永海没有在办理资金托管之前将差价款直接支付，构成违约。但勤宇并无证据证明双方就差价款的支付时间作出约定，且就房产中介义和公司在诉讼中陈述的意见反映，实际上系勤宇一直推脱办理资金托管及接受差价款，导致合同难以继续履行。且勤宇作为卖方，也无证据显示其曾要求陶永海支付房款而陶永海加以拒绝的事实，故本院对勤宇的该节上诉意见，本院亦不予采信。在勤宇拖延履行合同相关义务的情形下，陶永海起诉主张继续履行合同依法应予支持。对于勤宇上诉主张一审法院违反法定程序的意见，本院不予采纳。鉴于勤宇已将剩余全部房款直接交付至一审法院，可以保证勤宇在为陶永海办理案涉房产产权变更登记后的主要合同权利得以实现，故对于一审法院判决勤宇协助陶永海办理案涉房屋产权转移登记手续，本院予以维持。
综上所述，勤宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15497元，由勤宇负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一七年四月五日
书记员 胡梦云
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。