浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)浙01民终2242号
上诉人（原审原告）：刘淑云。
被上诉人（原审被告）：周孟庆。
委托代理人：韩燕浪，系周孟庆之夫。
上诉人刘淑云因与被上诉人周孟庆房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2015）杭拱民初字第2143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：2010年12月11日，刘淑云（作为出租方、甲方）与周孟庆（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同主要约定：出租房屋位于华丰新村21-44-303室，乙方承租用于住宿；租赁期限从2010年12月11日起；房租费每月900元，按季度支付，先付款后租用；甲方收取押金1000元，合同到期如有损坏在押金里扣，如无损坏到期归还等内容。
合同签订后，周孟庆向刘淑云缴纳了押金1000元。据刘淑云陈述，2015年3月10日至2015年12月10日，周孟庆将案涉房屋转租给案外人，租金为每月1200元。2015年12月10日，刘淑云、周孟庆未就交接房屋达成一致意见。
2015年12月15日，刘淑云接收房屋。原审庭审后，刘淑云向原审法院提交了截止2015年12月29日（抄表日期为2015年12月1日）的水费催缴通知单，金额为63.8元；抄表日期为2016年1月11日的电费42.5元，上述款项，刘淑云已经缴纳。刘淑云于2015年11月10日向原审法院起诉，请求：1.判令周孟庆向刘淑云支付电视费用149.55元、电费110元、水费、房租5400元；2.房屋损失电器维修清洁等费用，合计6942.55元；3.补贴房租费差额2015年3月10日至2015年12月10日差额房租差额每月300元；4.2015年12月10日至12月15日钥匙没交的损失215元（43*5）；5.诉讼费由周孟庆承担。
原审法院另查明，2015年12月14日，周孟庆已交纳有线电视费149.55元；周孟庆提供的银行汇款凭证显示，周孟庆于2014年3月26日、6月29日、9月16日、2015年1月7日、3月17日、6月15日、9月9日分别支付刘淑云27**元。
原审法院认为：案涉《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，双方均应切实履行。刘淑云主张周孟庆支付电视费用149.55元、电费110元，周孟庆已经支付，原审法院予以确认。刘淑云主张周孟庆支付欠付的6个月租金。原审法院认为，从周孟庆提供的银行汇款凭证结合案涉合同关于付款方式的约定，可知周孟庆已经支付了至2015年12月10日的房屋租金；至于2012年4至6月的租金，根据常理，结合本案情况，原审法院对周孟庆关于已经缴纳的抗辩予以采纳，对刘淑云的该部分请求不予支持。刘淑云主张的房屋损失电器维修清洁等费用、补贴房租费差额的诉请，缺乏证据或依据，原审法院不予支持。刘淑云主张的周孟庆后续相应的电费、水费106.3元、5天钥匙未交的损失等，原审法院予以支持，合计酌情确定该款项为306.3元，鉴于周孟庆已经支付刘淑云房屋押金1000元，故刘淑云可径自在该款项中扣除，周孟庆无需另行支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2016年3月9日判决：一、周孟庆支付刘淑云3**.3元（刘淑云直接在其收取的1000元押金中扣除）。二、驳回刘淑云的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由周孟庆负担。
宣判后，刘淑云不服，向本院提起上诉称：一、一审法院对双方争议的房屋使用与房租支付顺序认定事实认定不清楚。虽然双方在2010年12月11日签订的书面《房屋租赁合同》约定房屋使用与房租支付的顺序是“先付款后租用”，但是双方实际在口头上及周孟庆在之后将近5年的时间内履行支付房租的义务上，都可以看出房屋使用与房租支付两者的关系是“先租用后付款”。1、2010年12月11日双方签订《房屋租赁合同》时已经到了2010年的年底，刘淑云考虑到即将进入2011年，而且周孟庆当时的经济状况也不是宽裕，双方口头上约定：“由周孟庆先向刘淑云支付2010年12月11日至2010年12月31日共计20天的房租600元，押金1000元，待周孟庆入住房屋后从2011年1月份开始在每个季度中支付刘淑云当季度的房租费用。”双方协商同意后，刘淑云收取了周孟庆2010年12月份20天的房租600元及押金1000元，并向周孟庆出具了1600元的《收据》。2、从刘淑云提供的刘淑云银行账号[]分户明细查询单可以看出：从2011年1月份开始至2015年12月份在将近5年的时间内，周孟庆支付房租的时间几乎都是在当季度支付房租，这与刘淑云在庭审过程中陈述的周孟庆每季度支付的是当季度的房租相一致，即房屋使用与房租支付二者的关系是“先租用后付款”。（1）周孟庆每年度支付刘淑云房租的时间，2011年度分别为2011年3月11日、2011年6月12日、2011年9月18日、2011年12月12日，共四次支付四季度房租费用；2012年度分别为2012年3月4日、2012年7月17日、2012年11月18日，该年度周孟庆共支付了刘淑云3次3个季度的房租费用；2013年度分别为2013年3月10日、2013年6月12日、2013年9月15日、2013年12月23日，该年度周孟庆支付了刘淑云4次4个季度的房租费用；2014年度分别为2014年3月26日、2014年6月29日、2014年9月16日，该年度周孟庆支付了刘淑云3次3个季度的房租费用；2015年度分别为2015年1月7日、2015年3月17日、2015年6月15日、2015年9月9日，该年度中2015年1月7日周孟庆支付的房租费用实际上是2014年度第四季度的房租费用，2015年度周孟庆实际上是支付刘淑云前3个季度的房租费用。（2）在周孟庆租住刘淑云房屋5年的时间内，根据双方房租费用的支付来往情况可以看出，房租费用一直都是周孟庆每季度不定时将房租费用汇入刘淑云的银行账户当中的。刘淑云与周孟庆双方收取房租的方式是通过银行转账的方式收取的，不存在刘淑云收取周孟庆现金的情况。（3）周孟庆在5年的时间内2011年度、2013年度、2014年度、2015年度这4年每年的第二季度都会向刘淑云支付房租，而唯独2012年第二季度（2012年4月份-6月份）周孟庆并未支付房租，周孟庆在2012年7月17日支付的房租实际上是2012年第3季度的房租费用。（4）周孟庆拖欠刘淑云的房租费用是2012年度第二季度以及2015年度第四季度房租费用，共6个月，5400元。综上所述，从刘淑云与周孟庆之间的银行流水账单可以得出：1、根据常理来看，周孟庆在5年中对刘淑云支付房租都是采取的银行转账形式，不存在向刘淑云支付现金的形式。2、周孟庆拖欠刘淑云的房租实际上是2012年度第二季度（2012年4月-6月）及2015年（10月-12月）的房租费用。3、周孟庆与刘淑云在房屋使用与房租支付顺序实际上是“先租住再付费用”而不是“先付费用再租住”。二、一审法院认为“至于2012年4月至6月的租金，根据常理，结合本案情况。不予支持”与事实不符。从刘淑云与周孟庆在这5年的交易习惯中可以看出，房租的支付一直都是由周孟庆将款项汇入刘淑云银行账号中的，不存在周孟庆现金交付的情况。从2015年周孟庆将房屋私自转租给第三人，由第三人将房租定期打入刘淑云的银行账号也可以看出，双方的交易习惯是汇款而不是交付现金。周孟庆辩称是通过现金方式交付给刘淑云房租的，那么周孟庆应当向法庭提供刘淑云向周孟庆出具的《收条》或者《收据》，该举证责任是在周孟庆而不是刘淑云。三、一审法院不支持刘淑云请求“补贴房租费用差额的诉请”于法无据。周孟庆在未征得刘淑云同意的情况下在2015年3月份私自将案涉房屋转租给第三方，并收取高额的房租费用，赚取高达300元每月的房租差价，严重的损害了刘淑云的合法权益。周孟庆不是案涉房屋的所有权人，转租给第三方也未征得刘淑云同意，然而周孟庆与第三人直接签订合同并收取租金，实质是终止了与刘淑云之间的租赁关系，其行为已经损害刘淑云的合法权益，周孟庆应当对刘淑云的租金损失数额承担责任，故刘淑云有权要求周孟庆将上述300元/每月的房租差价返还。四、周孟庆应当承担在房屋租赁期间损坏房屋设施的费用。刘淑云对周孟庆损坏房屋设施进行了维修，具体包括更换门锁三付，费用62元；因周孟庆损害房屋设施刘淑云购买的水电材料费用375元，施工人员的人工费用420元；周孟庆拒不归还刘淑云房屋钥匙导致刘淑云找开锁人员开锁费用218元。综上，请求撤销原审判决，改判或者将本案发回重审，并由周孟庆承担一审、二审全部诉讼费用。
针对刘淑云的上诉，周孟庆答辩认为：一、“先租用后付款”在本案中不是客观事实也不符合常理，更不符合交易习惯。从双方签订的租赁合同约定的即是先付款后租用。退一步而言，如果没有租赁合同，周孟庆有拖欠刘淑云房租的行为，以刘淑云如此认真的态度还会让周孟庆在欠钱的情况下继续租住吗？显然是不可能的。按照刘淑云所认为的如此跳跃式的欠房租不要说不符合常理了，即使有，刘淑云也在第一时间收回房屋了。二、刘淑云所列的图标系将每年度单独分段罗列并划分时间段。周孟庆租住房屋自2010.12.11持续自2015.12.10，这是一个连续、持续的时间，而刘淑云人为的进行按年度分段划分。把这个图表以一条直线的方式连续起来，不难看出周孟庆在一审中的陈述是客观的。反而刘淑云这种混淆思维的方式是一种不诚信的表现。三、双方是房屋租赁合同关系，在不违反法律规定的情况下，有约定的从约定，因此周孟庆按每月900元的标准向刘淑云支付房租系按合同约定履行付款义务的。刘淑云要求周孟庆补差价不合情不合理不合法。四、刘淑云罗列的收据，并非正规发票不予认可。综上，请求驳回刘淑云的上诉。
二审举证期限内，周孟庆未向本院提交属于二审程序的新的证据。刘淑云向本院提交如下证据材料：
1、刘淑云银行账单明细，拟证明：（1）周孟庆租住房屋5年来一直都是通过银行转账将房租汇入刘淑云银行账户的事实；（2）周孟庆拖欠刘淑云20**年度第二季度、2015年度第四季度房租的事实；2、收据，拟证明：刘淑云维修房屋设施花费的事实。
上述证据材料经出示，周孟庆认为证据1，签订合同的当天，周孟庆将第一季度的房租和1000元的押金以现金的方式支付给刘淑云，2012年第二季度的房租，已经超过诉讼时效，且从常理看，周孟庆租赁房至2015年，如果真拖欠刘淑云应早提出。证据2，不是正规发票，不予认可，房屋在五年的租赁期间内会有正常的损坏，且与本案无关，周孟庆搬离时，不存在漏水、损坏等情况。
本院经审核认为，证据1，周孟庆未对其真实性提出异议，故对真实性予以确认，但仅凭该证据尚不足以证实周孟庆存在拖欠租金的事实。证据2，现有证据尚不足以证实与案涉房屋存在关联性，故对该证据本院不予确认。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：刘淑云主张周孟庆拖欠其2012年第二季度及2015年第四季度租金。但2012年第二季度租金，已超过诉讼时效，故对该部分请求，本院不予支持。双方租赁合同约定租赁方式为“先付款后租用”，而2015年，周孟庆分别于2015年1月7日、3月17日、6月15日、9月9日分别支付刘淑云27**元，故原审法院认定不存在拖欠2015年第四季度租金并无不当，本院予以维持。刘淑云认为双方口头约定上及周孟庆在之后将近5年的时间内履行支付租金的义务上，均可以看出房屋使用与租金支付两者之间的关系是“先租用后付款”缺乏依据，本院难以支持。刘淑玉要求周孟庆补贴房租费用差额的诉请，缺乏法律依据，原审法院不予支持并无不当。刘淑云要求周孟庆承担房屋租赁期间损坏房屋设施的费用，提交的证据尚不足以证实其该项请求，故本院亦难以支持。综上，刘淑云的上诉意见不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人刘淑云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 秦海龙
代理审判员 睢晓鹏
二〇一六年六月六日
书 记 员 王 颖