广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0103民初5919号
原告：广西江山房地产代理有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道131号航洋国际城2号楼2712号。
法定代表人：刘安彬，该公司董事长。
委托诉讼代理人：林忠明，北京大成（南宁）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李宗溢，北京大成（南宁）律师事务所律师。
被告：朱劲松，男，1976年4月26日生，汉族，住南宁市青秀区。
委托诉讼代理人：凌德强，广西邕达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韦柳艳，广西邕达律师事务所实习律师。
第三人：王萍，女，1977年7月13日生，汉族，住广西桂林市七星区。
原告广西江山房地产代理有限公司与被告朱劲松居间合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案后，根据被告的申请，追加王萍作为第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，分别于同年7月10日和11月20日二次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李宗溢、被告的委托诉讼代理人凌德强、韦柳艳到庭参加诉讼。第三人王萍经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付咨询及代理费105,000元、违约金108,000元，共计213,000元；2、判令被告向原告支付利息损失（计算方式：以213,000元为本金，从2016年11月6日起计算，暂计至2017年4月24日止为4,401.11元，实际计算至被告付清止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年3月14日签订了编号为NOJS0099893号《物业租/售委托书》，约定：由原告为被告介绍“山语城13栋B单元101”以及“山语城6栋A单元101”两处房产并提供该两处房产的基本资料（以业主提供的资料为限），由原告带被告或被告的授权代表亲自到实地查看物业，就买卖物业的各项条件在买卖双方之间进行协商，促成被告与业主达成买卖协议；在原告提供上述服务后，如被告成功购买由原告推荐的物业，被告承诺向原告支付咨询及房屋买卖代理费（为买卖成交价的3%）；被告承诺在本协议签订后一年内不会直接或通过其他经纪与原告介绍的业主/代理人及其他授权代表人联系，如因此而与业主达成任何买卖协议，或被告与该业主私下成交，或该物业最终由本人的亲属、公司、授权人、委托人、代理人购买，被告仍须向原告支付上述咨询及房屋买卖代理费，并应支付等额于咨询及房屋买卖代理费100%的违约金。
《委托书》签订后，原告即派工作人员带领被告到南宁市青秀区中铁*凤岭山语城小区实地看房。经实地查看、听取原告工作人员对两处物业的具体介绍，被告最终看上了该小区6栋A单元101号房。经平等、自愿协商，原被告双方于同日签订了NOJS000795号《房屋买卖确认书》，约定：被告对101号房有购买意向，委托原告与业主进行协商并促成交易；交易促成后，被告向原告支付成交价的3%作为佣金和代理服务费；如被告（或被告亲属、代理人等）与该业主私下交易该物业或通过其他中介公司购入该物业，被告仍须向原告支付相当于成交价的3%作为原告的佣金及代理服务费。
2016年11月5日，原告发现被告与101号房业主已于2016年4月19日即达成买卖协议，被告于同日向该业主交付了86万元前期购房款，该房屋的成交价为360万元，双方于2016年7月6日就房屋做了过户登记。原告以被告与业主私下交易、违反双方之间的约定为由，要求被告如约支付咨询及房屋买卖代理费10.8万元，被告拒绝支付，在原告多次的要求下，被告于2016年11月23日向原告支付了3,000元咨询及房屋买卖代理费，剩余款项尚未支付，故原告诉至法院。
被告辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，应予驳回：1、原告没有为被告与业主王萍协商交易，更没有能力完成《房屋买卖确认书》中约定的交易条件，且主动向被告提出退还3,000元诚意金，原告不愿意继续履行合同，单方解除合同，原告的诉请没有依据；2、原告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，提供了虚假情况给被告，没有尽到居间人所负有的义务，既没有向被告提供真实的房产信息，也没有为被告向原业主沟通交易条件，存在严重的违约行为，原告无权向被告主张诉请的费用；3、《房屋买卖确认书》第五条、《物业租/售委托书》第四条为加重被告的责任、排除被告权利的格式条款，请求法庭确认该条款无效；4、被告没有利用原告提供的房源信息与原业主王萍私下成交，不存在违约行为，不须向原告支付中介费、违约金。
第三人王萍未作书面陈述，亦未到庭参加诉讼。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的《物业租/售委托书》、《房屋买卖确认书》等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：原告提供的微信聊天记录及（2017）桂东博证民字第14410号公证书，因公证书只能证实公证时李纪成的手机备注有“王萍”微信资料，不能直接证明该微信资料的真实性，无法查实是否为本案第三人王萍的微信资料，且手机上微信记录属电子证据，具有虚拟性、内容易于修改等特点，因此，在没有其他证据佐证的情况下，原告提供的该微信聊天记录不能作为认定本案事实的依据；原告提供的同行业房屋中介使用的合同文本均为复印件，亦不能作为本案证据使用；被告提供的电视台采访视频、通话录音等证据，亦无证据佐证其真实性，且内容无本案争议无直接关联性，本院对此证据不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年3月14日，原告与被告签订了《物业租/售委托书》，约定：被告委托原告办理“山语城13栋B单元101”以及“山语城6栋A单元101”两处物业的购买工作，原告提供以下的房地产咨询及中介服务：介绍并提供该物业的基本资料（以业主提供的资料为限），带被告本人/授权代表亲自实地察看物业，就买卖/租赁物业的各项条件在买卖双方之间进行协商，促成被告与业主达成买卖/租赁协议；在原告提供上述服务后，如被告成功购买或租赁由原告推荐的物业，被告承诺向原告支付咨询及房屋买卖/租赁代理费（为买卖成交价的3%/1个月租金）；被告承诺在本协议签订后一年内不会直接或通过其他经纪与原告介绍的业主/代理人及其他授权代表人联系，如因此而与业主达成任何买卖/租赁协议，或被告与该业主私下成交，或该物业最终由本人的亲属、公司、授权人、委托人、代理人购买，被告仍须向原告支付上述咨询及房屋买卖/租赁代理费，并应支付等额于咨询及房屋买卖/租赁代理费100%的违约金。委托书签订后，原告即派工作人员李纪成带领被告到山语城小区实地看房。同日，原，被告签订《房屋买卖确认书》，载明：被告对山语城6栋A单元101号房有购买意向，并向该物业业主提出如下签约条件：1、建筑面积约224平方米（以房产证、商品房买卖合同面积）为准，2、售价：350万元；被告同意在签订确认书时交付3,000元给原告代为保管，作为购买该物业的诚意金，如该物业业主同意前述各项交易条件，可将此诚意金转交该业主，视为购房定金的一部分，如原告在2016年3月18日（原为24日，后进行修改为18日）前未能与业主就以上签约条件达成协议，代管的诚意金退回被告；如业主同意签约，被告将于业主收取定金之日起3日内签署《房屋买卖合同》，并于签署前追加定金35万元，否则视为被告拒绝购买物业，被告仍须向原告支付相当于成交价的3%作为佣金和代理服务费；如被告（或被告亲属、代理人等）与该业主私下交易该物业或通过其他中介公司购入该物业，被告仍须向原告支付相当于成交价的3%作为原告的佣金及代理服务费。确认书签订后，被告向原告支付了3,000元诚意金。后因被告与房屋业主未能达成交易，原告将该诚意金退回被告。
2016年4月19日，被告作为买方与第三人王萍作为卖方、南宁市全力房地产投资咨询有限公司作为经纪方签订了《房屋买卖合同》，约定买卖双方委托经纪方出售及购入山语城6栋A单元101号房，成交价360万元，该价格包括地下一层库房、地下两个车位，总面积为283.84平方米；卖方须向经纪方支付中介服务费0元，买方须支付中介服务费5,000元。合同各方已履行该合同，2016年10月6日，山语城6栋A单元101号房及库房、车位所有权人已过户至被告名下。原告发现被告与业主已达成买卖交易后，向被告追索中介费，被告于2016年11月向原告工作人员李纪成账号转款3,000元。原告认为，被告与业主私下交易，已构成违约，应向其支付房屋代理费及违约金，遂诉至本院。
本院认为，原、被告签订的《物业租/售委托书》及《房屋买卖确认书》约定原告为被告购买房屋提供房地产咨询及中介服务，被告向原告支付咨询及房屋买卖代理费，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”的规定，双方签订的委托书及确认书属于居间合同性质。根据委托书及确认书约定，原告的居间义务除了向被告介绍提供物业资料、带被告实地察看物业外，还就买卖物业的各项条件在买卖双方之间进行协商，促成被告与业主达成买卖协议，原告的居间义务履行完毕，原告才有权收取报酬。本案中，原告只带被告实地察看房屋，并未促成被告与业主达成买卖协议，不能认定原告已履行完居间义务。原告主张已完成协议项下的全部义务，与事实不符。被告已向原告支付了从事居间活动的必要费用3,000元，根据合同法第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”规定，原告无权要求按约定支付全部报酬，故本院对原告要求被告支付咨询及代理费105,000元的诉请不予支持。
对于被告是否存在违约，是否应支付违约金的问题。委托书第四条、确认书第五条均约定被告在一年不能直接或通过其他经纪与原告介绍的业主联系，如被告与该业主私下成交，或该物业最终由本人的亲属购买，被告仍须向原告支付上述咨询及房屋买卖代理费，并应支付等额于咨询及房屋买卖代理费100%的违约金的内容。该约定属于禁止“跳单”格式化条款，在原告没有证据证明涉案房屋由其独家代理中介的情况下，该约定将被告通过其他中介公司合法购买涉案房屋的行为视为违约，明显加重了被告的责任，排除了被告的主要权利，根据合同法第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，应为无效条款。衡量被告是否“跳单”违约的关键，是看被告是否利用了原告提供的房源信息、机会等条件，如果被告并未利用原告提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则被告有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，不构成“跳单”违约。本案原告未获得涉案房源的独家中介代理权，被告可以通过其他中介了解到同一房源的信息，由于原告提供的物业面积等信息与实际有差异，被告有权选择服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立。原告没有证据证实被告利用了其提供的信息、机会，因此，被告的行为不构成“跳单”违约。原告主张被告违约应按约定支付居间费及违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告广西江山房地产代理有限公司的诉讼请求。
案件受理费4,561元，由原告广西江山房地产代理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘明明
人民陪审员 梁金培
人民陪审员 秦虹潇
二〇一七年十二月二十五日
书 记 员 岳永福
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。