福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽07民终185号
上诉人（原审原告、反诉被告）南平市致永商贸有限公司，住所地南平市解放路首联花园3层B区。
法定代表人连捷，总经理。
委托代理人何炜，福建武夷律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）南平市胜利珠宝金行有限公司，住所地南平市紫芝巷8号8幢6层603室。
法定代表人康玉芳，总经理。
委托代理人朱金凤，南平市“148”法律服务所法律服务工作者。
委托代理人冯积仁，南平市“148”法律服务所法律服务工作者。
原审第三人延平区牛太郎烧烤城，住所地南平市延平区。
经营者许天平，男，1977年8月24日出生，汉族，住福建省长乐市。
原审第三人延平区经典黄鹤楼餐厅，住所地南平市延平区。
经营者武金通，男，1969年8月10日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。
委托代理人吴群，男，延平区经典黄鹤楼餐厅员工，住莆田市城厢区。
原审第三人南平市都市悦家商务酒店有限公司，住所地南平市解放路首联花园1-3层。
法定代表人游建华，经理。
上诉人南平市致永商贸有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法院（2015）延民初字第1766号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人南平市致永商贸有限公司（简称致永商贸公司）的委托代理人何炜，被上诉人南平市胜利珠宝金行有限公司（简称胜利珠宝公司）的委托代理人朱金凤、冯积仁，延平区经典黄鹤楼餐厅（简称黄鹤楼餐厅）的委托代理人吴群到庭参加诉讼，原审第三人延平区牛太郎烧烤城（简称牛太郎烧烤城）、南平市都市悦家商务酒店有限公司（简称悦家商务酒店）经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
上诉人致永商贸公司原审诉讼请求：一、胜利珠宝公司履行《房屋租赁合同》的义务，即排除妨碍，以及保障公用设施的正常使用；二、在胜利珠宝公司排除妨碍期间（2014年12月1日至2015年4月30日），致永商贸公司暂停支付租金；三、胜利珠宝公司与致永商贸公司双方继续履行《房屋租赁合同》。被上诉人胜利珠宝公司原审反诉请求：一、确认胜利珠宝公司与致永商贸公司签订的《房屋租赁合同》解除，致永商贸公司立即恢复租赁物原样，归还租赁物；二、致永商贸公司立即向胜利珠宝公司支付拖欠的租金493006.90元，并按拖欠租金总额的35%支付违约金；三、致永商贸公司从解除合同之日起（2015年4月7日）至租赁物归还之日止，按《租赁合同》约定的月租金上浮35％支付月占用费。
原审查明，南平市解放路首联花园一层至三层的房屋原属南平市鑫和投资有限公司（简称鑫和投资公司）所有。鑫和投资公司将该房屋整体出租给南平市开元商贸有限公司（简称开元商贸公司）。2012年3月15日，致永商贸公司与开元商贸公司签订一份《收购合同》，致永商贸公司收购开元商贸公司的所有资产及统一设备。双方于同年3月23日签订了《场所租赁押金转让协议》、《基础设施转让协议》和《设备转让协议》，约定开元商贸公司将其租赁的位于南平市解放路首联花园一层至三层的场地租赁押金300万元、基础设施以及经营设备转让给致永商贸公司。同年3月28日，双方又签订了一份《转让协议》，约定上述三份协议的总价款为16018079元，致永商贸公司支付开元商贸公司收购价款770万元。
2012年5月，鑫和投资公司与致永商贸公司签订一份《房屋租赁合同》，鑫和投资公司将南平市解放路首联花园一层至三层的房屋整体出租给致永商贸公司。后致永商贸公司又将上述房屋的三楼部分转租给他人。其中，2012年5月24日，致永商贸公司与许天平签订一份《租赁合同》，约定：致永商贸公司将南平市解放路首联花园三层面积为761平方米的房屋（该房屋位于首联花园三层A区和B区）出租给许天平，租期从2012年6月1日起至2022年3月17日止，首期租金为每月每平方米58元，租金逐年递增。合同签订后，许天平在租赁房屋内经营了牛太郎烧烤城。2013年11月26日，致永商贸公司与武金通签订一份《租赁合同》，约定：致永商贸公司将南平市首联花园三层面积为673平方米的房屋（该房屋位于首联花园三层B区）出租给武金通，租期从2013年12月1日起至2022年3月17日止，首期租金为每月每平方米60.9元，租金逐年递增。合同签订后，武金通在租赁房屋内经营黄鹤楼餐厅。2014年，致永商贸公司与悦家商务酒店签订一份《房屋租赁合同》，约定：致永商贸公司将南平市解放路首联花园一至三层面积为1645平方米（三层位于首联花园B区）出租给悦家商务酒店，租赁期限自2014年10月18日起至2017年9月30日止，其中三楼租金为11180元。合同签订后，悦家商务酒店在租赁房屋内经营“都市118酒店”。
2013年1月25日，南平市延平区解放路首联花园三层B区房屋（面积为1706.8平方米）登记为胜利珠宝公司所有。同年10月19日，胜利珠宝公司（合同甲方）与致永商贸公司（合同乙方）签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定：甲方将南平市延平区首联花园B区面积为1706.8平方米的房屋出租给乙方；租赁期限从2013年8月18日起至2022年3月17日止。关于“租金及其支付方式”，合同约定：2013年8月18日起至2014年3月17日，每月租金为73048.15元；2014年3月18日起房屋年租金为2013年的年租金基础上按5%递增，此后每年的年租金均在上一年度年租金的基础上递增5%，其中，2014年3月18日至2015年3月17日的每月租金为76700.56元；2015年3月18日至2016年3月17日的每月租金为80535.59元，以此类推，至合同期届满止；租金每月支付，乙方应于每月30日支付下一租赁月度租金。关于“房屋租赁保证金”，合同约定：房屋租赁保证金为90万元；致永商贸公司与鑫和投资公司签订租赁合同时，致永商贸公司已向鑫和投资公司支付租赁商场保证金300万元，现鑫和投资公司将其中的90万元转交给甲方，等同于乙方所交纳的房屋租赁保证金；至房屋租赁合同期限届满时，乙方应缴清租金、水电费等费用，除乙方存在本合同约定的房屋租赁保证金不予退还的违约行为外，甲方应在本房屋租赁合同期限届满之日起三日内如数退还房屋租赁保证金（不计利息）。关于“甲方权利”，合同第五条第1款第（4）项约定：“出现下列情形之一的，甲方有权单方解除房屋租赁合同：a.乙方逾期缴纳租金每延期一天，应按违约时日均租金的10倍支付滞纳金，经甲方书面催款，逾期达15天的，甲方有权提出终止该房屋租赁合同，收回租赁房屋，并依法追偿所欠租金及滞纳金。……”。关于“甲方义务”，合同第五条第2款第（2）项约定：“在乙方租赁期间，若因甲方所出租的租赁物存在瑕疵而遇他人干扰，或有第三人对本租赁物产权提出异议的，甲方应主动和积极配合出面协调解决，属于甲方的责任而造成乙方损失，由甲方赔偿乙方相应的损失。”关于“乙方义务”，合同第五条第4款第（3）项约定：“在租赁期满时五日内将租赁物、租赁物的附属设备、门窗钥匙、有关证书等完好归还甲方，并与甲方办理租赁物移交的手续。……若乙方逾期移交，每延期一日按移交时的日租金的二倍支付占用费，同时乙方交纳的保证金甲方有权不予退还乙方。”关于“违约责任”，合同第六条第5款约定：“若因乙方原因致使本合同提前终止的，乙方所投入的装修和可移动物不得拆除，归甲方所有，甲方有权继续向乙方追偿提前终止合同给甲方造成的一切经济损失。”合同第七条第2款和第4款特别约定：“……2、乙方开发超市的一层至三层电梯改造、安装及空调通风管道的设置，涉及破坏房屋楼层结构的梁、楼板等，至本合同终止之日，乙方须恢复原样后交还甲方。……涉及被破坏结构的店面有：一层：……二层：24、25、26、27、32、52、64、80、81、85号店面……。4、乙方租赁期间涉及二楼上三楼公共楼梯问题，如需恢复公共楼梯原状的，甲方保证乙方依照南平市首联花园原建筑竣工验收图标示的二楼上三楼公共楼梯原状予以恢复，相关费用均由乙方自行承担。”合同第七条第五款特别约定：截止2013年8月22日，乙方共欠甲方房屋租赁金157352元，欠款于2013年10月至12月分三次付清。合同第七条第6款特别约定：“甲方同意乙方因经营需要转租或转让。”《房屋租赁合同》签订同日，双方就原欠租金签订《补充协议》，《补充协议》载明内容为：原欠租金：2013年1月18日至2013年2月17日半个月计34784.78元、2013年2月18日至2013年3月17日一个月计69569.52元、2013年3月18日至2013年4月17日一个月计73048.78元，以上款项合计177402.43元，将于2013年10月至2013年12月分三次转入以下账号：中国工商银行南平分行，户名：康玉芳，账号：62×××90。
《房屋租赁合同》及《补充协议》签订后，致永商贸公司继续将讼争房屋（即南平市解放路首联花园三层B区）转租给牛太郎烧烤城、延黄鹤楼餐厅和悦家商务酒店使用。2014年12月份至2015年1月间，因受他人干扰，延平区美膳阁烤肉店的广告牌被砸毁、总闸被关，影响其正常商业经营。2015年1月23日、1月29日，鑫中耀公司向致永商贸公司、牛太郎烧烤城和延平区美膳阁烤肉店分别发函，告知通往首联花园三楼的楼梯建在其八间店面之上，要求予以限期拆除。致永商贸公司因上述原因，停止向胜利珠宝公司支付租金。
2015年3月17日，胜利珠宝公司委托南平市“148”法律服务所向致永商贸公司发出一份《催告函》。该函载明：“……合同签订后，贵公司已接收了胜利珠宝公司交付的商业用房，但未按合同约定履行支付租金的义务，经多次催讨，截止2015年2月28日贵公司仍拖欠租金计434203.08元，已构成根本违约。……根据《房屋租赁合同》第五条第一款第四项第一目的约定，现书面通知贵公司，请在接到本催告函之日起十五日内，向出租人支付所拖欠的租金及违约金。逾期，郑金水等人将依照《房屋租赁合同》的约定，单方行使合同解除权，收回商业用房。并通过人民法院向贵公司主张支付拖欠租金及违约金的权利。”致永商贸公司于当日收到该函，并于同年3月18日委托福建永普律师事务所向胜利珠宝公司发出一份《律师函》。该函载明：“……一、贵司违约在先，没有按照租赁合同约定保证租赁物的正常使用。……根据合同约定，贵司在合同履行期间，有义务保证租赁物的完整性，保证租赁设施正常使用及不得以产权争议等原因，让第三方对该经营场所正常经营秩序进行干扰。但从合同履行以来，二楼出租户石国华曾多次以合同纠纷为名，在场所公用通道部分对照明设施等进行破坏，曾两次在营业时间对二至三楼楼梯进行损毁，造成恶劣影响。为此，委托人曾多次向贵司提出反映，要求贵司对发生在公共通道的不法侵害干扰事件进行制止，但贵司一直没能出面解决。2015年元月，二楼房东石国华伙同社会流氓，以合同纠纷为名聚集数十号人对经营场所进行打砸，并以二楼三楼公用楼梯占用其产权为由，书面发函至贵司租赁场所内的经营商户，要求商户将租金缴纳给他们，否则将拆除二至三楼的公用楼梯，并多次带领流氓以此为由到该经营场所内的三楼商户进行威胁，恶意骚扰其正常经营秩序。对于以上事实，委托人认为三楼经营场所是我们双方约定取得的合法经营产权，根据约定，理应履行经营场所自主经营及公用通道设施正常使用的义务。因此向贵司多次提出要求解决，但贵司却一直未能按合同履行其义务，放任那伙流氓和石国华连续长期对三楼场所不断骚扰，造成这些经营商户正常经营受到严重影响。特别对于石国华等人提出租金向其支付的无理要求，贵司一直未能做出有效答复导致经营商户在产权所属问题上产生异议，并以此为由拖欠房租，拒绝支付。二、本律师事务所律师意见。贵司与委托人的租赁合同合法有效，双方都应遵守合同的约定。本律师认为贵司作为出租方在履约过程中出现场地纠纷影响的承租方合法权益时，应积极出面协调解决，才能处理该事件，恢复场所正常经营秩序，确保委托人能正常收取房租，支付贵司。这应当是解决双方租金纠纷的有效途径。若贵司拒绝履行合同应尽义务，一味以欠租为由提出单方解约，委托人将不予以同意并根据贵司提出的要求走司法途径，保留向法院提起诉讼的权利。”
2015年4月3日，胜利珠宝公司委托南平市“148”法律服务所向牛太郎烧烤城、黄鹤楼餐厅、悦家商务酒店各发出一份函，告知其可以依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，代为行使清偿权，直接向房东支付租金。同年4月7日，胜利珠宝公司委托南平市“148”法律服务所向致永商贸公司发出一份《解除﹤房屋租赁合同﹥通知书》，通知其已单方行使合同解除权，通知到达之日《房屋租赁合同》解除，致永商贸公司应在收到通知之日起十五日内腾房归还租赁物。致永商贸公司于当日收到该通知书。
原审另查明，牛太郎烧烤城、黄鹤楼餐厅、悦家商务酒店目前在正常经营。
原审认为，致永商贸公司与胜利珠宝公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方的争议焦点在于：一、租赁物是否存在瑕疵；二、致永商贸公司能否以他人的侵权行为或者租赁物存在瑕疵为由，暂停支付租金；三、胜利珠宝公司单方解除《房屋租赁合同》是否合法；四、致永商贸公司尚欠租金的数额；五、致永商贸公司要求减少违约金是否符合法律规定；六、若《房屋租赁合同》解除，占用费的标准如何；七、胜利珠宝公司是否应当返还致永商贸公司房屋租赁保证金。
关于租赁物是否存在瑕疵的问题。原审认为，在胜利珠宝公司取得讼争租赁房屋的所有权之前，致永商贸公司已与原产权人鑫和投资公司签订了《房屋租赁合同》，实际占有使用讼争租赁房屋。致永商贸公司取得租赁权时，首联花园二楼通往三楼的楼梯即已存在。因此，致永商贸公司在与胜利珠宝公司签订《房屋租赁合同》时，对于该楼梯的权利状况是明知的。胜利珠宝公司之后亦是按照合同约定，交付符合租赁用途的租赁物。目前，牛太郎烧烤城、黄鹤楼餐厅、悦家商务酒店开办的“都市118酒店”目前在正常经营。因此，本案租赁物不存在瑕疵。
关于致永商贸公司能否以他人的侵权行为或者租赁物存在瑕疵为由，暂停支付租金的问题。《房屋租赁合同》第五条第2款第（2）项约定：“在乙方租赁期间，若因甲方所出租的租赁物存在瑕疵而遇他人干扰，或有第三人对本租赁物产权提出异议的，甲方应主动和积极配合出面协调解决，属于甲方的责任而造成乙方损失，由甲方赔偿乙方相应的损失。”根据该条约定，致永商贸公司在使用租赁物过程中，如遇他人干扰，胜利珠宝公司应尽到协助义务。本案中，造成延平区美膳阁烤肉店的广告牌被砸毁、电闸被关等后果，是他人的侵权行为所引起的，与胜利珠宝公司无关。致永商贸公司的支付租金义务与胜利珠宝公司的协助义务不能形成对待给付，致永商贸公司不能以他人干扰以及胜利珠宝公司未履行排除妨碍的协助义务而暂停支付租金。如前所述，胜利珠宝公司交付的租赁物不存在瑕疵，致永商贸公司亦不能以此为由暂停支付租金。故，对致永商贸公司要求在排除妨碍期间暂停支付租金的诉讼请求不予支持。
关于胜利珠宝公司单方解除《房屋租赁合同》是否合法的问题。原审认为，支付租金系承租人的主要义务。根据《房屋租赁合同》第五条第一款第（4）项约定，致永商贸公司逾期支付租金，经胜利珠宝公司书面催款，逾期达15日的，胜利珠宝公司有权终止合同，收回租赁房屋。本案中，致永商贸公司逾期支付租金，胜利珠宝公司向其发出催讨租金的《催告函》。致永商贸公司收到函件后仍拒绝支付租金，已构成违约，胜利珠宝公司有权单方解除租赁合同。胜利珠宝公司于2015年4月7日向致永商贸公司发出《解除﹤房屋租赁合同﹥通知书》后，致永商贸公司当日即收到该通知。因此，双方之间5签订的《房屋租赁合同》已于2015年4月7日解除。故，对胜利珠宝公司主张确认合同解除的诉讼请求予以支持，对致永商贸公司要求继续履行合同，排除妨碍，保障公用设施正常使用的诉讼请求不予支持。根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案《房屋租赁合同》解除后，致永商贸公司应当向胜利珠宝公司返还租赁物。因租赁物已被致永商贸公司转租给牛太郎烧烤城、黄鹤楼餐厅、悦家商务酒店，则牛太郎烧烤城、黄鹤楼餐厅、悦家商务酒店负有返还租赁物的义务。
关于致永商贸公司尚欠胜利珠宝公司租金数额的问题。原审认为，合同解除后，致永商贸公司仍应向胜利珠宝公司支付拖欠的租金。致永商贸公司在庭审中对胜利珠宝公司提交的《欠租一览表中》中截止至2015年3月15日拖欠的租金数额256800元没有异议，予以确认。关于双方在《房屋租赁合同补充协议》约定的尚欠的177402.43元租金，胜利珠宝公司辩称，双方已协商免除，但未提交相应证据证明，对此抗辩意见不予采纳。致永商贸公司还应支付胜利珠宝公司自2015年3月16日至2015年4月6日的租金56119.24元（76700.56元／月÷30天×2天＋80535.59元／月÷30天×19天），综上合计，致永商贸公司应给付胜利珠宝公司租金490321.67元（256800元＋177402.43元＋56119.24元）。
致永商贸公司提出部分租金已超过一年的诉讼时效的抗辩意见。原审认为，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案中，致永商贸公司从2013年开始就拖欠部分租金，但因双方的租赁合同仍在继续履行，则该部分租金的诉讼时效期间应当从双方合同解除之日开始计算。胜利珠宝公司于2015年4月27日主张权利，未超过一年的诉讼时效。故，对致永商贸公司的该项抗辩意见不予采纳。
关于致永商贸公司要求减少违约金是否符合法律规定的问题。原审认为，根据法律和司法解释的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。根据上述规定，本案中，致永商贸公司逾期未支付租金，给胜利珠宝公司造成的损失主要是利息损失。双方在《房屋租赁合同》中约定的日租金10倍的标准及胜利珠宝公司主张的按拖欠租金总额的35%的标准，均过分高于实际损失。致永商贸公司要求减少违约金的意见，予以采纳。根据胜利珠宝公司的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，确定致永商贸公司支付的违约金标准参照银行罚息利率并上浮30%的标准计算。根据胜利珠宝公司所提供的尚欠租金一览表载明的拖欠数额及拖欠时间，经计算，截止至2015年8月29日，致永商贸公司应支付违约金为26782.22元（36700元×年利率6.15%÷12个月×（1＋50%）×（1＋30%）×1个月＋76700元×年利率6.15%÷12个月×（1＋50%）×（1＋30%）×2个月＋26700元×年利率6.15%÷12个月×（1＋50%）×（1＋30%）×10个月＋76700元×年利率5.6%÷12个月×（1＋50%）×（1＋30%）×9个月＋76700元×年利率5.6%÷12个月×（1＋50%）×（1＋30%）×8个月＋76700元×年利率5.6%÷12个月×（1＋50%）×（1＋30%）×7个月＋76700元×年利率5.6%÷12个月×（1＋50%）×（1＋30%）×6个月】。2015年8月30日之后的违约金，以拖欠租金490321.67元为基数，按银行同期贷款利率的标准上浮50%的基础上再上浮30%计算至拖欠租金实际清偿之日止。对于胜利珠宝公司诉请中超过上述金额部分的违约金，不予支持。
关于占用费标准的问题。原审认为，《房屋租赁合同》解除后，致永商贸公司继续占用租赁房屋，应当向胜利珠宝公司支付占用费。《房屋租赁合同》约定的占用费标准即每延期移交租赁物一日，按移交时的日租金的二倍支付占用费以及胜利珠宝公司主张按合同约定的租金标准上浮35%支付占用费，均高于实际损失。将占用费的标准调整为按《房屋租赁合同》约定的租金标准上浮30%计算，即每月占用费104696.27元（80535.59元／月×（1＋30%）】。
关于胜利珠宝公司是否应当返还致永商贸公司房屋租赁保证金的问题。原审认为，租赁保证金是指承租人交给出租人一定数额的金钱，以确保在租赁关系终止或提前解除时，出租人可抵扣承租人欠付租金或其他费用。本案租赁双方当事人虽然在合同中约定承租人租赁期满后逾期移交租赁物，其应承担相应的违约责任，出租人可不予退还承租人交纳的租赁保证金。退还租赁保证金的请求权由交纳租赁保证金的承租人提出主张，接受租赁保证金的出租人对应否退还以及退还多少提出抗辩意见。因本案承租人未提出请求退还租赁保证金的主张，故本案对此不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、致永商贸公司与胜利珠宝公司于2013年10月19日签订的《房屋租赁合同》于2015年4月7日解除；二、致永商贸公司、牛太郎烧烤城、黄鹤楼餐厅、悦家商务酒店司于本判决生效之日起三十日内将南平市解放路首联花园三层B区面积为1706.8平方米的房屋腾空，并返还给胜利珠宝公司；三、致永商贸公司于本判决生效之日起十日内支付胜利珠宝公司拖欠的租金490321.67元及违约金（其中，截止至2015年8月29日的违约金为26782.22元；2015年8月30日之后的违约金，以490321.67元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准上浮50%的基础上再上浮30%的标准，计算至租金实际清偿之日止）；四、致永商贸公司从2015年4月7日起至实际返还租赁房屋之日止，按每月104696.27元的标准向胜利珠宝公司支付房屋占用费；五、驳回致永商贸公司的诉讼请求；六、驳回胜利珠宝公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由致永商贸公司负担。反诉案件受理费3907元，诉讼保全费5000元，均由致永商贸公司负担。
宣判后，致永商贸公司不服，向本院提起上诉。
上诉人致永商贸公司上诉称，一、原审存在以下事实认定不清，适用法律错误的情形。1、原审认为本案租赁物不存在瑕疵，属于错误的主观认定。在上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》之前，上诉人原是向鑫和投资公司整体租赁首联花园一至三层的商铺，当时首联花园的商铺、楼梯通道、配电房等都属于鑫和投资公司统一协调管理，自然没有产生权属矛盾纠纷。后来鑫和投资公司将各层商铺分别卖给公司股东，才爆发二楼房东石国华等人认为楼梯通道占用其八间店面才与被上诉人产生使用权属争议。上诉人当时就考虑到鑫和投资公司将首联花园分层出售有可能发生此类矛盾纠纷，所以与被上诉人签订《房屋租赁合同》明确约定：“在乙方租赁期间，若因甲方所出租的租赁物存在瑕疵而遇他人干扰，或有第三人对本租赁物产权提出异议，甲方应主动和积极配合出面协调解决……。”并要求各层房东在合同附件七中明确用电设备的权属及提供保证。上诉人设立上述条款的初衷就是为了明确权责，防止首联花园分家后各层房东相互拆台推诿，不保障租赁物正常使用。首联花园三楼商户经营的是餐饮行业，二楼通往三楼的楼梯是必经通道，被上诉人如果不能保证该楼梯正常使用，顾客就无法到三楼就餐，保障楼梯正常通行是三楼房东基本的保障义务。虽然上诉人知晓二、三楼楼梯的使用上可能存在瑕疵，但双方对此已经进行了明确约定，原审不能将上诉人知晓瑕疵等同于被上诉人可以免除法定约定的保障义务。2、原审认为本案造成次承租人延平美膳阁烤肉店的广告牌被砸毁、电闸被关等后果，是他人的侵权行为所引起的，与被上诉人无关，属于主观认定错误。原审中被上诉人不能提供证据证明其已经尽到协助义务，保障租赁物符合租赁用途，事实是被上诉人对侵权行为置之不理，甚至发生了其所有并管理的三楼配电房被侵权人强行霸占，货运楼梯被停止使用长达半年时间，被上诉人都不予出面制止协调。反观上诉人提交的证据，证明上诉人在发生他人侵权时积极主动地采取一切救济方式，如答应减免商户租金，数次发函要求他人停止侵害，与三楼商户一起到公安机关报案等，然而原审却忽视以上客观事实，认定上诉人未交租金违约。被上诉人交付租赁物并保持租赁物符合约定用途与上诉人支付租金系一种对价关系，被上诉人不能保障楼梯及用电设备能正常使用，导致上诉人在租赁期间内不能正常使用租赁物，根据合同法第二百一十六条、二百二十八的规定，上诉人作为承租人当然可以要求减少租金或者不支付租金。3、原审依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，认为上诉人2013年10月12日拖欠被上诉人177402.43元租金的诉讼时效期间应当从双方合同解除之日开始计算，属于认定事实与适用法律错误。上诉人与被上诉人在2013年10月19日签订的《房屋租赁合同》中确认，上诉人应于2013年10月至12月支付之前欠被上诉人177402.43元的租金，该租金是在双方合同签订之前就确认并约定了履行期限，此后双方未就该欠租另外约定分期履行，因此不存在债务分期履行及最后一期履行届满之说。该租金应当适用民法通则第一百三十六条诉讼时效为一年的规定，原审适用法律错误。事实上在合同履行过程中双方协商免除了该笔欠款，该事实虽然无书面记载，但从上诉人按月支付租金，被上诉人收取租金以及被上诉人之后未向上诉人主张该款项，均可以印证该事实。4、原审判决认定上诉人应按照银行贷款利率的保准上浮50%的基础上再上浮30%计算违约金以及按照月租金标准上浮30%计算月占用费，显失公平。上诉人并非恶意拖欠被上诉人租金，出现拖欠租金的根本原因在于被上诉人不能及时有效地阻止福建省南平市鑫中耀建设投资有限公司和石国华的侵权行为，保障上诉人转租的商户正常经营，因此，三层商户集体拒绝缴纳租金给上诉人，上诉人也无力支付租金给被上诉人。虽然上诉人起诉之后不法侵害被制止了，商户恢复正常经营，但原审不能无视客观事实，忽视商户不能正常经营拒缴租金给上诉人的情形，简单认定延平区牛太郎烧烤城目前仍正常营业，上诉人未缴纳租金违约，就应承担违约责任，并承担如此高计算标准的违约金及月占用费，否则对于上诉人显失公平。二、原审遗漏查清本案事实的重要证据，属于程序违法。上诉人在原审诉讼过程中向法院申请调取福建省南平市鑫中耀建设投资有限公司、石国华等人对三楼商户违法犯罪行为在公安机关的相关笔录。该证据能够客观反映诉争商场出现他人拉闸断电、阻碍二至三楼楼梯通道、打砸损毁三楼商户财产的事实。原审依法调取了该证据，但对该证据却视而不见，对此未进行任何说明，也未组织双方进行质证。根据民事诉讼法第六十八条的规定，原审遗漏该重要证据且未做任何说明，属于严重的程序违法。三、本案应将侵权人福建省南平市鑫中耀建设投资有限公司和石国华作为第三人参与诉讼。原审既然认定本案存在侵权人侵犯三楼商户的违法行为，在未查明侵权人因何实施违法侵权行为、侵权行为何时停止、为何停止的情况下，不能主观认为，本案造成次承租人延平区美膳阁烤肉店的广告牌被砸毁、电闸被关等后果，是他人的侵权行为所引起的，与被上诉人无关的事实认定。事实上，发生二楼房东侵权的原因是被上诉人与二楼房东对于二、三楼楼梯通道的使用产生纠纷矛盾，二楼房东认为该楼梯通道占用其店面，不同意三楼房东使用，继而引发二楼房东堵塞共同楼梯通道，拉闸断电等行为。因此，福建省南平市鑫中耀建设投资有限公司、石国华等侵权人应作为第三人参与诉讼，否则本案的事实无法查清。四、原审未对上诉人进行释明，直接作出不利于上诉人的判决，程序违法。1、上诉人本诉的诉讼请求是要求被上诉人履行《房屋租赁合同》义务排除妨碍，保障公用设施的正常使用，双方合同继续履行，并暂停支付排除妨碍期间的租金。被上诉人的反诉请求是确认双方《房屋租赁合同》已经解除，上诉人归还租赁物、支付租金并承担相应的违约责任。上诉人要求被上诉人履约，被上诉人要求确认单方解除合同成立，显然双方对于被上诉人单方解除合同的民事行为是否有效，双方合同是否已经解除存在截然相反的认识。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定释义》第三十五条的规定，原审如果在本案审理过程中认为被上诉人单方解除合同的民事行为成立，双方合同已经解除，原审应当向上诉人释明，告知上诉人可以变更诉讼请求。2、在诉讼过程中经上诉人和首联花园全体商户的共同努力抗争以及公安机关的介入，制止了不法侵害，商户恢复了正常经营。显然上诉人起诉时所依据的客观事实在诉讼过程中发生了变化，上诉人的原诉讼请求是否要进行改变，原审也应当在审理过程中向上诉人进行释明。3、原审认定民事行为的效力与上诉人的认为明显不一致，原审也应当依法向上诉人进行释明，因原审未向上诉人作出任何释明，导致上诉人90万元的保证金等不能得到处理，不能案结事了，违背设立民事诉讼公力救济的目的。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求或发回重审。
被上诉人胜利珠宝公司答辩称，1、上诉人与被上诉人双方形成的是合同关系，双方的权利与义务明确，应履行各自的义务。2、原审的程序合法，案外人的权利与本案无关，他人的侵权行为不等于要被上诉人承担。3、原审第三人的权利，在原审庭审中明确表示放弃。4、原审是否应释明的问题，是上诉人的法律认识错误。综上，原审法院认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
原审第三人黄鹤楼餐厅陈述称：作为商户只要谁管理的好就与其合作，对于双方的诉辩均不持异议。
原审第三人牛太郎烧烤城、悦家商务酒店均未作陈述。
经审理查明，上诉人认为原审遗漏认定如下事实：1、经营受他人干扰时间是从2014年12月份至2015年6月份，并非只是至2015年1月份，电梯的恢复时间是2015年6月；2、牛太郎烧烤城，黄鹤楼餐厅，悦家商务酒店有拖欠上诉人的租金，此外，双方当事人对原审认定的事实均无异议，本院予以确认。
二审中，上诉人向本院提交两份证据：证据1、照片，拟证明三楼配电房被焊死的时间长达1个月；证据2、关于首联花园停电、电梯停用的情况说明，拟证明原审第三人悦家商务酒店一至三层的货运和客运电梯至2015年6月份才恢复正常使用，造成上诉人承受重大损失。被上诉人质证认为，照片的真实性无异议，但与本案审理无关联性，关于电梯恢复使用时间无法确认，应以公安的笔录为依据。原审第三人黄鹤楼餐厅对上诉人二审提供的证据认为与其无关联，不作确认。本院认为，上诉人二审提供的证据1，拟证明三楼配电房被焊死的时间长达1个月的事实，被上诉人对真实性无异议，本院予以采纳，而在原审中已作出了总闸在2014年12月份至2015年1月间被关事实认定，该证据可作为认定该事实的补强证据。关于上诉人二审提供的证据2，为原审第三人悦家商务酒店电梯的使用情况说明，该情况说明系其单方陈述，并无证据佐证相应事实，原审第三人悦家商务酒店作出的说明本院不予采信。
关于上诉人认为原审遗漏认定的事实，本院认为，1、原审已作出2014年12月份至2015年1月间，因受他人干扰，延平区美膳阁烤肉店的广告牌被砸毁、总闸被关，影响其正常商业经营的事实认定，而从2015年2月至6月份间是否仍他受人干扰并无证据证明，电梯的恢复时间是否2015年6月也无相关证据证明，故上诉人认为遗漏的该节事实本院不予确认；2、本案审理的是出租人与承租人之间的租赁合同关系，与次承租人是否向上诉人支付租金并无关联，对该节事实本院不予审查。
本院认为，上诉人致永商贸公司与被上诉人胜利珠宝公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案上诉人向被上诉人承租讼争房屋之前，对涉案租赁物已在承租使用中。从《房屋租赁合同》内容分析，上诉人对租赁物的权属情况是知晓的，应确认被上诉人交付的租赁物是符合上诉人的要求。本案存在次承租人延平区美膳阁烤肉店的广告牌被砸毁、电闸被关的事实，但该事实是他人的侵权行为造成经营障碍，并无证据证明是被上诉人的租赁物本身存在权利瑕疵而引发第三人主张权利，故上诉人不能行使合同法第二百二十八条，关于因第三人主张权利，致使承租人对租赁物不能使用、收益的，可以减少或不支付租金的权利。再者，按《房屋租赁合同》约定，在租赁期间因租赁物存在瑕疵而遇他人干扰，或第三人对租赁物产权提出异议的，被上诉人负的义务为，配合上诉人协调解决，属被上诉人责任造成上诉人损失的，由被上诉人赔偿相应损失。换言之，若存在约定的事实发生，上诉人应配合协调，事后之间仅是损失赔偿的责任承担问题，并未赋予上诉人因此不支付租金的权利。本案中，上诉人并未以赔偿损失的方式向被上诉人主张权利，而是径以他人干扰为由停止支付租金。上诉人的该行为违反了合同法的规定及《房屋租赁合同》的约定。且在相关纠纷解决后，2015年3月17日被上诉人向上诉人发出了催讨租金的《催告函》，上诉人收到函件后仍不支付租金。至此，上诉人已构成逾期支付租金的违约事实。根据《房屋租赁合同》的约定及合同法第二百二十七条的规定，被上诉人即享有关于出租人可单方行使解除租赁关系的权利。被上诉人于2015年4月7日将《解除〈房屋租赁合同〉通知书》送至上诉人解除权既已行使且有效，因此，双方之间签订的《房屋租赁合同》于2015年4月7日解除。由于双方签订的《房屋租赁合同》于2015年4月7日已解除，故上诉人的本诉请求均不能支持，原审法院判决驳回上诉人的全部本诉请求正确。
关于上诉人尚欠被上诉人租金数额的问题。上诉人认为，结欠租金数额有490321.67元，但其中有笔177402.43元租金，按双方约定上诉人应于2013年12月前支付，因在合同履行的过程中被上诉人同意免除，且已过主张时效，因此不能支持被上诉人该笔租金的主张。被上诉人认为，基于上诉人资金困难，被上诉人同意暂缓支付该笔租金，因之后上诉人均在按合同约定履行租金支付义务，故该笔租金未过诉讼时效。另，该笔租金是被上诉人承接该房产前上诉人结欠的，租金实质上转换为了欠款。按欠款的法律规定，诉讼时效应为二年。本院认为，关于该笔177402.43元，性质上仍属租金，因此仍应按民法通则关于租金诉讼时效为一年的规定执行。由于双方对该177402.43元租金的支付时间另行作了约定，即应从该其最后履行期限作为此部分租金时效的起算点。其最后履行期限按约定为2013年12月，因此，诉讼时效应从2014年1月1日开始计算。被上诉人于2015年3月17日人才以《催告函》方式向上诉人主张该笔租金，已超过法定的一年诉讼时效，应依法不予保护。原审对拖欠的租金490321.67均予以支持不当，本院予以纠正。
关于违约金的计算问题，根据《房屋租赁合同》的约定，拖欠的租金按日租金10倍计算，显然高于实际损失。原审根据被上诉人的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，确定致永商贸公司支付的违约金标准参照银行罚息利率并上浮30%计算并无不当，据此，原审计算截止至2015年8月29日的违约金为26782.22元正确。而2015年8月30日之后的违约金，应以拖欠租金312919.24元为基数，按银行同期贷款利率的标准上浮50%的基础上再上浮30%，计算至本判决确定的租金支付之日止。为此，对原审以租金490321.67元为基数的处理，本院予以调整。关于占用费标准的问题，《房屋租赁合同》约定的占用费标准按每延期移交租赁物一日，按移交时的日租金的二倍支付占用费，原审将占用费的标准调整为按《房屋租赁合同》约定的租金标准上浮30%计算，即每月占用费104696.27元（80535.59元／月×（1＋30%）】已利于上诉人，而被上诉人对此未提出上诉，应视为服判。上诉人对此提出上诉并无根据，本院不予支持。
综上所述，本院认为，上诉人致永商贸公司因未按合同法的规定及《房屋租赁合同》的约定支付租金，构成违约，故其与被上诉人胜利珠宝公司签订的《房屋租赁合同》，于2015年4月7日上诉人收到被上诉人的解除通知时既已解除。原审确认上诉人拖欠的租金490321.67元中，因有177402.43元租金被上诉人主张的诉讼时效已过，原审予以保护不当，本院予以纠正。原审关于违约金调整的方式及占用费的调整方式均无不当，本院予以确认。本案的审理与福建省南平市鑫中耀建设投资有限公司和石国华并无关联，原审未将其作为第三人通知参与诉讼程序合法。本案双方当事人的诉讼主张明确，原审根据双方的主张作出处理，并未剥夺上诉人依法享有的诉讼权利，原审未作释明并无不当。原审第三人牛太郎烧烤城、悦家商务酒店经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持南平市延平区人民法院（2015）延民初字第1766号民事判决的第一项、第二项、第四项、第五项、第六项；
二、撤销南平市延平区人民法院（2015）延民初字第1766号民事判决第三项，即南平市致永商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付南平市胜利珠宝金行有限公司拖欠的租金490321.67元及其违约金（其中，截止至2015年8月29日的违约金为26782.22元；2015年8月30日之后的违约金，以490321.67元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准上浮50%的基础上再上浮30%的标准，计算至租金实际清偿之日止）；
三、上诉人南平市致永商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人南平市胜利珠宝金行有限公司拖欠的租金312919.24元及违约金（其中，截止至2015年8月29日的违约金为26782.22元；2015年8月30日之后的违约金，以312919.24元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准上浮50%的基础上再上浮30%，计算至本判决确定的租金支付之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付前述判项确定的金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
本案二审案件受理费4007元，由上诉人南平市致永商贸有限公司负担159元，由被上诉人南平市胜利珠宝金行有限公司负担3848元；一审案件受理费按照原审判决执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 许发清
代理审判员 张聪荣
代理审判员 余观贵
二〇一六年三月二十二日
书 记 员 卢娟娟
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国合同法》
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理','2018-10-09
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