江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏03民终3788号
上诉人（原审原告）：张瑞洪，男，1959年7月24日生，汉族，住徐州市。
上诉人（原审原告）：张隽宁，男，1987年10月29日生，汉族，工人，住徐州市。
二上诉人共同委托诉讼代理人：王志刚，江苏清韵律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：徐州汇山房地产开发有限公司，住所地徐州经济开发区蟠桃山路8号综合楼后二楼。
法定代表人：杨颜菲，该公司董事长。
委托诉讼代理人：龙海江，江苏博士达（徐州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：徐州天合源投资服务有限公司，住所地徐州经济技术开发区蟠桃山路16号。
法定代表人：杨颜菲，该公司董事长。
上诉人张瑞洪、张隽宁因与被上诉人徐州汇山房地产开发有限公司（以下简称汇山公司）、徐州天合源投资服务有限公司（以下简称天合源公司）商品房预售合同纠纷一案，不服徐州经济技术开发区人民法院（2014）开民初字第955号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。
张瑞洪、张隽宁上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人赔偿32万元损失费，返还已交的8万元订房诚意金，合计40万元。事实与理由：1、被上诉人汇山公司开发的锦祥鑫贵（现为东方明都）项目委托给被上诉人天合源公司进行销售，被上诉人汇山公司对该事实表示认可，从而可知二被上诉人是委托代理关系。因此，上诉人与被上诉人天合源公司签订的订房意向书是商品房买卖合同，被上诉人汇山公司是本案适格的诉讼主体。2、从2007年开始，王河山针对涉案房产与其他公司合作，一直到汇山公司的成立以及涉案房产的销售等，王河山作为汇山公司法定代表人的身份，其所作出的行为均应由汇山公司承担。3、据我国相关法律规定，涉案的订房意向书完全具备了商品房买卖合同的主要条款，该意向书的性质为商品房买卖合同，由于被上诉人恶意违约，导致上诉人无法实现该合同的目的。
汇山公司辩称，一审法院适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。
天合源公司未提交书面答辩意见，且未到庭参加诉讼。
张瑞洪、张隽宁向一审法院起诉请求：1、解除张瑞洪、张隽宁与天合源公司之间签订的锦祥鑫贵订房意向书；2、汇山公司、天合源公司返还张瑞洪、张隽宁订房诚意金8万元；3、汇山公司、天合源公司赔偿张瑞洪、张隽宁损失32万元（涉案房屋面积为93平方米。按照意向书约定的单价为3610元每平方，由此计算房屋总价为335730元；按照《徐州天策楼市》2013年7月发布的房产信息，涉案房屋单价为7050元每平方，由此计算房屋总价为655650元；上述两个房屋总价之差即为张瑞洪和张隽宁主张的实际损失32万元）。
一审法院认定事实：2010年1月9日，张瑞洪、张隽宁与天合源公司签订锦祥鑫贵订房意向书一份，载明“……第一条甲方（即天合源公司）全权负责锦祥鑫贵项目营销工作。第二条乙方（即张瑞洪、张隽宁）预定锦祥鑫贵项目11楼H房，该房暂测建面为89.86平方米，单价为人民币3610元，大写叁仟陆佰壹拾元整……第四条签订本意向书时，乙方支付甲方诚意金人民币柒万元。诚意金到账后甲方不得无故将该房源另售他人。第五条本意向书签订后，乙方在接到甲方书面发出的《商品房买卖合同》签订通知7日内，携带本意向书和订金收据、订购人身份证或相关证件，至指定地点签订《商品房买卖合同》。第六条乙方按本意向书第四条约定交纳意向金后，所交纳的意向金与所订购的房屋总金额的差额，由乙方签订《商品房买卖合同》之日起30日内付清。第七条第五、第六条如果逾期则视为乙方自愿放弃该房源的预定权，订金无息全额退还。甲方有权将其预定的房源自行处理，无需通知乙方……第九条乙方在本订房意向书上所提供的资料必须属实准确，如因乙方原因通知不到而产生的不利后果由乙方负责，与甲方无关……第十条本意向书双方签字并且乙方意向金到达指定账户后生效……”该意向书签订后，张瑞洪、张隽宁分别于2010年1月9日、1月12日向天合源公司支付订房意向金7万元、1万元。2012年12月26日，天合源公司向张瑞洪、张隽宁邮寄送达签订《商品房买卖合同》通知书，告知张瑞洪和张隽宁自收到该通知七日内携带身份证、意向书以及票据到汇山公司售楼处签订《商品房买卖合同》。后张瑞洪、张隽宁与天合源公司、汇山公司均未签订商品房买卖合同。
根据（2012）苏民终字第0008号民事判决书，2010年11月15日，案外人万隆公司与汇山公司订立项目转让协议书，约定万隆公司将位于徐州经济技术开发区蟠桃山路南、占地2748平方米的东方明都商住楼项目转让给汇山公司，转让价为1200万元。
一审法院认为，首先，张瑞洪、张隽宁与天合源公司签订的订房意向书，虽对房屋单价等部分项目进行了约定，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条以及建设部《商品房销售管理办法》第十六条的规定，该合同未包括具体房号、房屋总价、交付使用条件及期限等主要条款，且天合源公司本身不具备房屋开发资质，不属于房地产开发企业，故本案张瑞洪、张隽宁与天合源公司所签订的订房意向书不应认定为商品房买卖合同。
其次，天合源公司虽向张瑞洪、张隽宁发出的《签订〈商品房买卖合同〉通知书》要求张瑞洪、张隽宁到汇山公司售楼处签订商品房买卖合同，但天合源公司既不属于房地产开发企业，其也未提供证据证明已就向张瑞洪、张隽宁出售涉案房屋取得了汇山公司的授权，但就订房意向书而言，天合源公司无法再与张瑞洪、张隽宁进一步订立商品房买卖合同，且无法订立商品房买卖合同的原因可归责为因天合源公司一方，故张瑞洪、张隽宁要求解除与天合源公司之间合同关系的主张应予支持。
再次，因张瑞洪、张隽宁与天合源公司之间的预约合同已经解除，且未订立商品房买卖合同的原因在于天合源公司，故天合源公司应当按照法律关于定金的规定来处理已经收取的诚意金8万元。但张瑞洪、张隽宁在本案中仅主张天合源公司返还诚意金8万元，而未主张双倍返还，故在本案中，天合源公司应当向张瑞洪、张隽宁返还诚意金8万元。
再次，因张瑞洪、张隽宁与天合源公司签订的订房意向书的法律性质仅为预约合同，现张瑞洪、张隽宁要求天合源公司赔偿因未能实际购房产生的损失32万元，其已经超过天合源公司在订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失范围，依法不应支持。
最后，关于汇山公司是否应在本案中承担责任。因订房意向书系张瑞洪、张隽宁与天合源公司所签订，张瑞洪、张隽宁也未提供充分证据证明天合源公司在与其签订订房意向书时已经取得了汇山公司的授权，现汇山公司对订房意向书不予追认，故基于合同相对性原则，汇山公司不应作为合同的相对方向张瑞洪、张隽宁承担责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条规定，判决：一、解除张瑞洪、张隽宁与天合源公司之间的合同关系；二、天合源公司于判决生效后十日内一次性返还张瑞洪、张隽宁8万元；三、驳回张瑞洪、张隽宁的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，因双方订立的《锦祥鑫贵订房意向书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的要件，故该订房意向书不是商品房销售合同。张瑞洪、张隽宁基于双方之间存在商品房销售合同提出的违约主张，无事实与法律依据，本院不予支持。
从锦祥鑫贵项目的开发情况来看，在《锦祥鑫贵订房意向书》订立当时，汇山公司并未参与项目的开发，且无证据证明汇山公司受让锦祥鑫贵项目时承接了转让方的债务，故对张瑞洪、张隽宁要求汇山公司承担合同义务的主张，本院不予支持。
综上所述，张瑞洪、张隽宁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6100元，由上诉人张瑞洪、张隽宁负担。
本判决为终审判决。
审判长 李存生
审判员 史善军
审判员 程 叶
二〇一七年一月二十二日
书记员 孙晓明