重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝05民终2894号
上诉人（原审被告）徐贞心。
被上诉人（原审原告）张泽秀。
委托代理人周文兵，重庆市永川区来苏法律服务所法律工作者。
原审被告陈隆建。
委托代理人董维龙，重庆新源律师事务所律师
原审被告重庆绍敏房地产开发有限公司。
法定代表人陈隆建，经理。
委托代理人董维龙，重庆新源律师事务所律师。
上诉人徐贞心与被上诉人张泽秀，原审被告陈隆建、重庆绍敏房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉纠纷一案，重庆市永川区人民法院于2015年12月15日作出（2015）永法民初字第09121号民事判决，徐贞心对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭通知当事人于2016年4月29日到庭进行审理。上诉人徐贞心，被上诉人张泽秀及委托代理人周文兵，原审被告陈隆建及重庆绍敏房地产开发有限公司的委托代理人董维龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2014年9月24日，一审法院就张泽秀与陈隆建、重庆绍敏房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案作出（2014）永法民初字第05542号民事调解书，调解协议为：“一、由陈隆建、重庆绍敏房地产开发有限公司共同支付张泽秀货款及资金占用利息损失522805元（此款于2014年9月30日前支付110000元，余款412805元于2015年1月31日前付清），若陈隆建、重庆绍敏房地产开发有限公司未按期足额支付前述款项，则陈隆建、重庆绍敏房地产开发有限公司应另行加付张泽秀违约金20000元且张泽秀有权就全部未付款项向人民法院申请强制执行；二、张泽秀自愿放弃其他诉讼请求。案件受理费10530元，减半收取5265元，由陈隆建、重庆绍敏房地产开发有限公司共同负担（此款张泽秀已预交，由陈隆建、重庆绍敏房地产开发有限公司于2015年1月31日前支付张泽秀）”。因陈隆建、重庆绍敏房地产开发有限公司未按该调解书约定的义务履行，2015年3月13日，张泽秀向一审法院申请强制执行。2015年4月3日，一审法院作出（2015）永法民执字第00960号执行裁定书，对登记所有人为陈隆建的位于永川区陈食办事处马银场镇的xx、xx、xx三个门面（房地产权证号分别为永川区房地证2009字第H65877号、H65873号、H65××86号）予以查封。2015年9月1日，徐贞心向一审法院提出书面异议，称其于2011年12月20日与陈隆建签订了《门面转让协议》，购买了上述三个门面，后于当月28日将购房款38万元付清并占有使用至今，因陈隆建以种种理由拖延故至今该三个门面未办理过户手续。其以该三个门面属其所有为由，申请解除对该三个门面的查封。2015年11月2日，一审法院作出（2015）永法执异字第00015号执行裁定书，认为徐贞心的异议成立，并裁定中止对上述三个门面的执行。2015年11月12日，张泽秀的委托代理人周文兵领取了该裁定书。徐贞心至今未向人民法院起诉要求陈隆建配合过户。
经一审法院询问，徐贞心陈述其支付的38万元现金系从家中取出而非从银行取出，上述三个门面自2011年12月20日其签订《门面转让协议》至2015年4月3日一审法院查封期间未被国家机关查封、也不存在抵押等情况。
庭审中，陈隆建、重庆绍敏房地产开发有限公司未举示证据。徐贞心举示了以下证据：1、落款日期为2011年12月20日的《门面转让协议》，甲、乙方分别为陈隆建（安治兰代）、徐贞心，协议第二条约定“双方商定该三个门面转让价格为人民币380000元”，第五条约定“门面交付后，由甲方负责门面产权证的过户手续，过户的一切费用由乙方负责”，拟证明陈隆建将本案诉争的三个门面卖与其的事实；2、永川区房地证2009字第H65877号、H65873号、H65××86号房地产权证，时间为2011年12月28日的收款收据一张（第二联，复写纸复写形成），拟证明其付清购房款38万元现金后陈隆建交付了该三个门面及房产证的事实；3、落款时间为2006年8月26日的拆迁人永川市国土资源和房屋管理局开发区分局与被拆迁人金贵琴的《房屋拆迁安置协议》，重庆市南岸区人民法院于2009年12月30日就徐贞心、金贵琴与重庆市公安局南岸区分局行政赔偿纠纷一案作出的（2010）南行初字第1号行政赔偿调解书，拟证明其支付的38万元现金的来源；4、落款日期为2012年10月4日的出租方徐贞心与承租方王某的《店铺租赁合同》、王某的证人证言，拟证明徐贞心于2012年10月4日将本案诉争的三个门面租给王某经营餐馆的事实。《店铺租赁合同》中租金及违约金处均为空白，王某出庭时未向一审法院举示其支付房租的凭据以及其所述的经营餐馆的个体工商户营业执照、卫生许可证等材料。张泽秀对以上证据的质证意见为：1、《门面转让协议》第一页上无签字捺印，对该协议的真实性有异议，根据该协议约定，徐贞心应自负门面的过户费用，但其在长达4年的时间内未要求陈隆建过户，徐贞心对此存在过错；2、对三个门面的房产证、《房屋拆迁安置协议》、行政赔偿调解书的真实性无异议，对38万元的收据真实性有异议，徐贞心所述的其通过拆迁及赔偿获得大笔款项后多年来一直将钱放在家中明显不符合常理；3、证人王某对其租赁的门面号牌不清楚，也未提供营业执照等证据佐证其经营餐馆，且其提供的租赁合同系徐贞心持有的《店铺租赁合同》的复印件，故对证人证言不予认可。陈隆建、重庆绍敏房地产开发有限公司对以上证据均无异议。
一审法院认为，本案双方争议焦点为徐贞心在一审法院对（2014）永法民初字第05542号民事调解书执行过程中作为案外人就执行标的（房地产权证为永川区房地证2009字第H65877号、H65873号、H65××86号的三个门面）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）“非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，徐贞心的权利若要排除执行应满足以上四个条件，一审法院对此分别评判如下：
1、徐贞心持有的支付38万元现金的收款收据非原件，同时该笔款金额巨大，支付现金不符合现有交易习惯，故一审法院对该收款收据的真实性不予采信，张泽秀所称的其购买了登记所有人为陈隆建的三个门面并付清了款项的事实不成立；2、《店铺租赁合同》中对租金金额及违约金等重要内容均未约定，徐贞心所述的承租人王某未能提供其经营餐馆的相关证据以及支付租金的凭据，故一审法院对徐贞心辩称的其将该门面租给王某使用的事实不予采纳；3、按照徐贞心陈述的其购买本案诉争门面后至一审法院查封前，期间该门面可交易过户，且《门面转让协议》约定了过户的所有费用由徐贞心负担，但其至今未通过诉讼等有效途径要求陈隆建过户，故本案诉争的门面至今未过户系徐贞心不积极行使权利所致。综上，徐贞心举示的证据未能证明其对本案诉争的三个门面享有足以排除强制执行的民事权益，即使徐贞心对本案诉争门面的权利满足了上述前三项法律规定内容，因不满足第四项法律规定，其权利亦不足以排除强制执行，故张泽秀的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条第（一）项之规定，判决如下：准许执行位于重庆市××办事处××、××、××号门面房（登记权利人均为陈隆建，房地产权证分别为永川区房地证2009字第H65877号、H65873号、H65××86号）。一审案件受理费80元，由被告陈隆建、重庆绍敏房地产开发有限公司、徐贞心共同负担（此费原告已预交，三被告应负担部分限于本判决生效后5日内支付原告）。
徐贞心不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2015）永法民初字第09121号民事判决书；2、请求判决中止对重庆市××办事处××、××、××号均为陈隆建，房地产权证分别为永川区房地证2009字第H65877号、H65873号、H65××86号）的执行；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一审判决认定事实错误，对上诉人与陈隆建之间所签订的房屋买卖合同的事实、支付房款、上诉人已实际占用该房屋并租赁给他人的事实均不予认定，并认定诉争门面至今未过户系上诉人不积极行使权利所致。上诉人已支付房款38万元并已实际占用该门面，致使该房屋未过户的原因，一审法院主观推定系上主失不积极所致，未过户的责任在陈隆建，同时被上诉人张泽秀也未举示证据证明未过户系上诉人的责任。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院依法改判。
张泽秀答辩称：上诉人上诉理由及事实均不成立，其证据虚假，不具有客观真实性。即使上诉人与陈隆建签订的买卖协议是真实的，五年内没有办理过户手续，其责任在上诉人自己。一审判决正确，要求维持。
陈隆建、重庆绍敏房地产开发有限公司称：同意上诉人的上诉请求和理由，上诉人徐贞心支付38万元给陈隆建是客观事实，是真实的，由于陈隆建没有钱去办理过户的手续，才造成本案所涉房屋无法办理过户登记，其责任并不在徐贞心。请求二审撤销一审判决，中止对查封房屋的执行。
本院二审查明的事实和一审查明的事实相同。
本院认为，根据《物权法》的规定，除了继承、征收等非因法律行为所取得的物权外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记，始能发生效力。不动产买受人签订买卖合同之后未进行登记前，买卖的不动产在法律上仍属于出卖人所人，为了排除出卖人的其他债权人就买卖不动产提出的受偿要求，对无过错的不动产买受人在执行程序中应予以保护。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，上诉人徐贞心虽与原审被告陈隆建签订了《门面转让协议》，但上诉人徐贞心举示的证据不能证明已向陈隆建足额支付了38万元的购房款，且根据《门面转让协议》第五条约定，门面交付后，由原审被告陈隆建负责门面产权证的过户手续，上诉人徐贞心承担过户的一切费用。现上诉人徐贞心并无证据证明因其意志以外的客观障碍致使涉案房屋从2011年12月至2015年4月期间未办理过户登记，故一审法院认定本案所涉门面至今未过户系上诉人徐贞心不积极行使权利所致并无不当，本院依法予以维持。
综上所述，上诉人徐贞心的上诉理由不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人徐贞心负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期限的最后一日起计算。
审 判 长 周海燕
代理审判员 周 舟
代理审判员 陈 莹
二〇一六年六月二日
书 记 员 梁诗玉