湖北省宜昌市西陵区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鄂0502民初304号
原告马永芹,女,1973年10月2日出生,汉族，住宜昌市西陵区。
原告杜靖（系马永芹之夫）,1968年12月9日出生,汉族，住址同上。
上述两原告共同的委托代理人郭利华，湖北龙禧律师事务所律师。
上述两原告共同的委托代理人柳占良，湖北龙禧律师事务所律师。
被告湖北省华祥投资发展有限公司，住所地宜昌市常浏路27-11号。
法定代表人王东伟，该公司执行董事。
委托代理人郭继红，该公司法务部经理。（特别授权代理）
委托代理人殷书月，湖北民基律师事务所律师。（特别授权代理）
原告马永芹、杜靖与被告湖北省华祥投资发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月29日立案受理后，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条的规定，依法适用简易程序，由审判员汪邦国独任审判，于2018年3月16日公开开庭进行了审理，原告马永芹、杜靖共同的委托代理人郭利华、柳占良，被告湖北省华祥投资发展有限公司的委托代理人郭继红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马永芹、杜靖诉称，2016年5月10日，马永芹、杜靖与湖北省华祥投资发展有限公司签订《宜昌市商品房买卖合同》一份，约定马永芹、杜靖以2860701元的价格购买湖北省华祥投资发展有限公司销售的宜昌华祥现代商贸物流中心三（1）期××房屋。同日，马永芹、杜靖又缴纳代建费35500元，用于地下室的楼板建设。2017年10月25日，湖北省华祥投资发展有限公司通知马永芹、杜靖收房，但收房时湖北省华祥投资发展有限公司不能出示交房文件，且与售房宣传有重大区别、房屋存在大量质量问题，不符合交付条件。湖北省华祥投资发展有限公司逾期交房，在整改达到条件前，应按合同约定承担逾期交房违约金，故诉至法院请求判令：1、被告支付自2016年8月31日至符合交付条件之日时的逾期交房违约金，暂计346860元（2860701×0.25‰×485，逾期时间暂计2016年8月31日至2017年12月30日）；2、被告退还已收取的代建费35500元；3、交房前的物业服务费由被告承担；4、诉讼费由被告承担。
被告湖北省华祥投资发展有限公司辩称，1、本案所涉房屋于2017年11月20日符合《宜昌市商品房买卖合同》第九条约定的交付条件，逾期交房的违约责任应计算至此时止；2、马永芹、杜靖主张的违约金过高，请酌情减少；3、本案商品房于2017年11月20日符合交付条件，此后的物业费应由马永芹、杜靖承担；4、马永芹、杜靖与案外人福建鑫九洲建设工程有限公司宜昌分公司签订了《委托建设协议》，并向该公司支付费用，马永芹、杜靖要求湖北省华祥投资发展有限公司退还代建费系主体不当。
经审理查明，2016年5月10日，买受人马永芹、杜靖与出卖人湖北省华祥投资发展有限公司签订《宜昌市商品房买卖合同》一份，约定：买受人所购商品房为华祥天玺××房，产籍号为××，建筑总层数为5层，地下层数为2层；商品房建筑面积312.44平方米、单价为9156元/平方米、总金额为2860701元；出卖人应当在2016年8月30日前，将商品房交付买受人使用；出卖人交付的商品房应符合下列条件：（1）完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防、绿化等专项验收；（2）公共配套、市政专用设施按设计要求建成，并满足使用功能要求；（3）供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；（4）完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）；（5）电话、有线电视入户并具备开能条件；（6）天然气开通以燃气公司相关规定要求进行开通；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.5的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件内容报刊公告通知买受人；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意自交房通知送出（如媒体公告）七日内视同交付，并从通知交房之日开始计算物业管理费等内容。附件六《合同补充协议》约定：在甲方（出卖人）具备本合同约定的交房条件（即甲方取得该房屋竣工验收备案登记证）的情况下，甲方可（但无义务）发出房屋交付通知等内容。马永芹、杜靖向福建鑫九洲建设工程有限公司宜昌分公司支付建设费用35500元。合同签订后，马永芹、杜靖按约向湖北省华祥投资发展有限公司支付购房款。2017年11月10日，湖北省华祥投资发展有限公司取得本案所涉房屋的《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2017年11月20日，湖北省华祥投资发展有限公司取得本案所涉房屋的《宜昌市商品房项目竣工交付使用备案证》。2017年11月25日，湖北省华祥投资发展有限公司在三峡商报上刊登交房公告，通知业主办理交房手续。马永芹、杜靖逾期未办理交房手续。
上述事实，有宜昌市商品房买卖合同、收据、宜昌市商品房项目竣工交付使用备案证、情况说明等证据以及当事人当庭陈述在卷证实。
本院认为，马永芹、杜靖与湖北省华祥投资发展有限公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应严格履行各自的义务。本案中，马永芹、杜靖与湖北省华祥投资发展有限公司对涉案房屋是否符合交付条件产生分歧。《宜昌市商品房买卖合同》第九条对房屋交付条件进行了约定，同时在附件六的第四条还对房屋交付条件进行了补充约定，补充约定的交付条件明确为“甲方取得该房屋竣工验收备案登记证”，而涉案房屋已在2017年11月10日取得了《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，足以证实涉案房屋符合交付条件。被告湖北省华祥投资发展有限公司在房屋符合交付条件后于2017年11月25日登报通知交房，故被告湖北省华祥投资发展有限公司的逾期交房违约责任应从2016年8月31日计算至2017年11月25日止，共452天。马永芹、杜靖主张涉案房屋不符合宣传资料，但其所提交的宣传资料与马永芹、杜靖的房屋户型不一致，与本案无关联性；马永芹、杜靖主张涉案房屋存在严重质量问题不符合交付条件，但未向法庭举证且与房屋竣工验收情况不一致，故上述两项主张缺乏事实依据，本院不予采纳。湖北省华祥投资发展有限公司提出《宜昌市商品房买卖合同》约定的违约金标准过分高于原告的实际损失，请求依法予以适当减少的抗辩，经核算《宜昌市商品房买卖合同》约定的“日万分之2.5”约为年利率9.125%，过分高于实际损失，故本院酌情调整为按中国人民银行同期贷款利率支付违约金。关于交房前的物业费，依据《宜昌市商品房买卖合同》关于物业费的约定，马永芹、杜靖应承担2017年11月26日起的物业费，此前的物业费由湖北省华祥投资发展有限公司承担。马永芹、杜靖提出退还代建费的主张，因该代建费系福建鑫九洲建设工程有限公司宜昌分公司收取，湖北省华祥投资发展有限公司不是费用的收取人，马永芹、杜靖请求湖北省华祥投资发展有限公司退还费用，缺乏事实依据，对该项诉讼请求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告湖北省华祥投资发展有限公司以2860701元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率向原告马永芹、杜靖支付从2016年8月31日至2017年11月25日止的逾期交房违约金。
二、华祥天玺××房屋（产籍号为××）于2017年11月25日前的物业费由被告湖北省华祥投资发展有限公司承担。
三、驳回原告马永芹、杜靖的其他诉讼请求。
上列应付款项，于本判决书生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7035元（原告已预交），本院减半收取3517.5元，由原告马永芹、杜靖负担1217元，被告湖北省华祥投资发展有限公司负担2300.5元。被告湖北省华祥投资发展有限公司负担的诉讼费于本判决生效后十日内一并直接给付原告马永芹、杜靖。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 汪邦国
二〇一八年八月十日
书记员 高 源