上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第150号
上诉人（原审被告）上海浦东丹城沐浴有限公司。
委托代理人孙建兵，江苏恒强律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海参泉池浴场有限公司。
委托代理人姚臻滢，上海汇道律师事务所律师。
上诉人上海浦东丹城沐浴有限公司（以下简称丹城公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第7124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月8日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月22日公开开庭审理了本案。上诉人丹城公司的法定代理人徐东山以及委托代理人孙建兵，被上诉人上海参泉池浴场有限公司（以下简称参泉池公司）的委托代理人姚臻滢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，上海市浦东新区沪南公路的房屋（以下简称涉案房屋）权利人原为上海浦东新区北蔡装卸储运公司（以下简称北蔡装卸公司）。1999年6月，上海市浦东新区集体资产管理办公室对北蔡装卸公司的资产处置作出了通知，该公司全部资产（含土地使用权）归上海浦东东大建筑材料有限公司（以下简称东大公司）所有。2011年12月，东大公司经上海市工商行政管理局浦东新区分局准予注销登记。
2011年，上海浦发东启资产经营管理有限公司（以下简称东启公司）作为甲方（出租方），丹城公司作为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁合同》一份。合同第一条约定，甲方将涉案房屋和场所出租给乙方，该出租场所建筑面积为325.50平方米。第三条约定，房屋租期自2011年11月1日起至2012年10月31日止，租赁期为12个月。租赁期满，乙方应如期返还该出租场所。第四条约定，该房屋租赁期内的租金按建筑面积计0.38元／平方米／天，年租金为人民币45，000元（以下币种相同）。租金按每三个月为结算周期，先付后用。除首期租金外，乙方应在每个租金结算周期起始日前的20天前向甲方支付当期租金，逾期支付的，除补交租金外，乙方还应当向甲方支付逾期违约金，违约金按逾期支付金额的20%计算。第五条约定，乙方应向甲方支付合同保证金3，750元，甲方收到合同保证金后应向乙方开具收款凭证。第七条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同届满后的5日内返还该出租场所，未经甲方同意逾期返还的，乙方应按每日0.76元／平方米向甲方支付占用该出租场所期间的使用费。第十条约定，乙方拖欠甲方租金超过2个月的，甲方可书面通知乙方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金。第十一条约定，非本合同规定的情况，甲方在租赁期间擅自提前解除本合同，提前收回该出租场所的，甲方应按提前收回天数的租金的2倍向乙方支付违约金；乙方在租赁期间中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数租金的2倍向甲方支付违约金。合同签订以后，丹城公司向东启公司支付了至2012年4月底的租金。
原审另查明，2012年4月，参泉池公司通过拍卖取得涉案房屋的部分房产权益。同年4月13日，参泉池公司与东启公司签署《权益转让协议书》一份，明确参泉池公司自按拍卖文件规定的期限付清全部款项并完成现场交接手续起，即取得拍卖标的物的使用权、占有权、收益权等相关权益，同时自行接受拍卖标的物的现状实物。同日，东启公司与参泉池公司及上海东方国际商品拍卖有限公司就沪南公路部分房产按现状进行了交接，并签署《现场交接书》一份，明确自交接之日起，东启公司不再承担对该房产的经营管理、维修、保安、消防，该些义务由参泉池公司承担。参泉池公司承诺自交接之日起15日内，自行负责完成办理水、电等户名变更手续，并承担相关费用。
涉案房产拍卖时，东启公司向丹城公司告知了涉案房产权益将拍卖转让，并送达了由拍卖人上海东方国际商品拍卖有限公司出具的拍卖通知和《特别规定》，该规定明确拍卖标的为沪南公路（现编为沪南路）部分房产的权益。
2012年7月18日，参泉池公司向丹城公司发出《欠款通知书》一份，表明2012年6月1日至2012年9月30日期间，丹城公司欠费11，250元，要求丹城公司将租金付至参泉池公司账户。
参泉池公司原审中起诉称，其于2012年4月通过拍卖方式从东启公司处取得了涉案房屋的使用权、占用权、收益权等相关权益。基于东启公司在该房屋出售前已与丹城公司签订了房屋租赁合同，故参泉池公司在获得该房屋相关权益后与东启公司办理了上述房产租赁合同的交接手续，并继续履行该租赁合同，但丹城公司自2012年6月1日起无故拖欠房屋租金，经参泉池公司多次催缴，丹城公司仍拒不支付租金。2012年10月31日，租赁合同期限届满之后，丹城公司至今仍强占使用该房屋，并未搬离。丹城公司的行为严重侵害了参泉池公司的合法权益，导致参泉池公司经济上蒙受了巨大的损失，故其起诉至法院，请求法院判令丹城公司：1、迁出涉案房屋，2、支付2012年6月1日至2012年10月31日的租金15，000元，3、支付2012年11月1日至2013年1月23日的房屋使用费20，750元，4、支付违约金7，500元。
丹城公司辩称，其与东启公司之间有房屋租赁关系，与参泉池公司之间不存在租赁关系。东启公司与参泉池公司之间的拍卖无效，故参泉池公司并非适格的当事人，参泉池公司要求丹城公司支付租金和使用费并承担违约责任没有法律依据。即便参泉池公司与东启公司之间的拍卖有效，参泉池公司取得的是债权，不应当优先于丹城公司的债权，应由东启公司而非参泉池公司向丹城公司主张相关权利。综上所述，丹城公司请求法院驳回参泉池公司的诉讼请求。
审理中，丹城公司坚持东启公司与参泉池公司之间的拍卖行为无效，也不存在迟延缴付租金的情况。其表示，其曾于2012年5月18日向东启公司开出一张中国农业银行的支票，该支票用途为房租，金额为11，250元，但东启公司拒收；同时，丹城公司称为租赁涉案房产向上海浦东北装建筑材料有限公司支付了租房安全保证金3，000元和租房押金3，000元，后该公司将上述两笔钱款转给了东启公司。参泉池公司则认为，其通过拍卖方式取得涉案房屋房产权益后，丹城公司在承租该房屋期间应向参泉池公司而非东启公司支付相关租金及使用费，现仅向丹城公司主张2012年6月1日起至2012年10月31日止的租金，并要求丹城公司支付自2012年11月1日起至2013年1月23日期间的房屋使用费。对于使用费的标准，其同意仍按合同约定的租金标准进行计算，至于2013年1月24日起的房屋使用费在本案中不予主张，同时，参泉池公司自愿撤回要求丹城公司支付违约金的诉讼请求；关于押金，其只收到东启公司转交的押金3，000元，对于收取的押金同意在丹城公司应当支付的款项中扣除。
庭审中，丹城公司称其在与东启公司签订租赁合同之前，曾对涉案房产进行了改建和搭建，共投入18万元，但在本案中不向参泉池公司主张。
原审法院认为，参泉池公司通过拍卖方式取得涉案房屋的使用权、占有权、收益权等相关权益，于法不悖，属合法有效。根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。涉案房产交接时，东启公司也明确自交接之日起，涉案房屋的经营管理等由参泉池公司承担，故丹城公司认为参泉池公司无权向其主张相关权利的意见原审法院不予采纳。本案中，涉案合同约定的房屋租期至2012年10月31日止，现租赁期限已经届满，双方的租赁合同因期限届满而自然终止，丹城公司负有将系争房屋返还给参泉池公司的义务，故参泉池公司要求丹城公司迁出的诉讼请求于法有据，原审法院予以支持。合同履行中，丹城公司仅向东启公司支付了至2012年4月底的租金，应继续支付之后的租金和房屋使用费。审理中，参泉池公司仅要求丹城公司支付2012年6月1日起至2013年1月23日止的租金和房屋使用费，对于之后的房屋使用费在本案中不予主张，经查并无不当，原审法院可予准许。关于押金问题，根据现有证据显示，参泉池公司仅收到由东启公司转交的租房押金3，000元，丹城公司未能提供证据证实其向上海浦东北装建筑材料有限公司支付的租房安全保证金3，000元也已经转交给了参泉池公司，对于参泉池公司已经收取的押金，根据参泉池公司意见，可在执行时直接抵扣丹城公司应当支付的费用。又，参泉池公司自愿将房屋使用费的标准调整到原合同租金标准，并撤回要求丹城公司支付的违约金的诉讼请求，系当事人对民事诉讼权利的自由处分，原审法院予以准许。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条、第二百三十五条之规定，于二○一三年十一月十一日作出判决：一、上海浦东丹城沐浴有限公司于判决生效之日起三十日内自上海市浦东新区沪南公路房屋内迁出，并将该房屋返还给上海参泉池浴场有限公司；二、上海浦东丹城沐浴有限公司于判决生效之日起三十日内支付上海参泉池浴场有限公司2012年6月1日起至2012年10月31日期间的租金人民币12，000元（已扣除上海浦东丹城沐浴有限公司支付的押金人民币3，000元）；三、上海浦东丹城沐浴有限公司于判决生效之日起三十日内支付上海参泉池浴场有限公司2012年11月1日起至2013年1月23日期间的房屋使用费人民币10，390元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币881元，由上海参泉池浴场有限公司承担人民币381元，上海浦东丹城沐浴有限公司承担人民币500元。
判决后，丹城公司不服，上诉于本院，诉称，首先，参泉池公司通过拍卖方式取得涉案房屋的占有、使用等权益，然而该权益并无期限限制，实质上即为所有权。因此，拍卖行为明显侵害了国家利益，应被认定为无效。其次，即使该拍卖行为有效，但因丹城公司仅能取得涉案房屋的债权而非物权，因此该权利不能优先于丹城公司对涉案房屋的债权。原审认定显然有误，故丹城公司请求撤销原审判决，改判为驳回参泉池公司的全部原审诉讼请求。
被上诉人参泉池公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回丹城公司的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为丹城公司是否需将涉案房屋返还参泉池公司，并支付相应租金和房屋使用费。丹城公司确系与案外人东启公司而非参泉池公司签订涉案房屋的租赁合同。然而，2012年4月，参泉池公司通过拍卖方式取得了涉案房屋的部分房产权益，并与东启公司签署《权益转让协议书》与《现场交接书》，明确涉案房屋的经营管理等事项由参泉池公司负责。显然，对丹城公司而言，参泉池公司已成为涉案房屋的出租方，其负有向出租人支付租金，并在租期结束或者租赁合同解除后返还涉案房屋的义务。至于丹城公司提出的参泉池公司通过拍卖方式取得涉案房屋权益行为无效的意见，显然缺乏法律依据。事实上，就本案租赁法律关系而言，参泉池公司取得出租人的地位，依法即可以向丹城公司主张相应权利。丹城公司在上诉请求中提出的参泉池公司取得的拍卖权利类似于所有权等意见，与合法的租赁关系并无法律上的关联。本案中，丹城公司作为涉案房屋的承租人，负有承租人应承担的法定义务及责任。综上所述，原审所作判决并无不当，本院应予维持。上诉人丹城公司的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币359元，由上诉人上海浦东丹城沐浴有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 吴 瑛
代理审判员 毛海波
二〇一四年二月十九日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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