海南省海口市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）琼01执异459号
案外人：王玉兰。
申请执行人：海南柏盈实业投资有限公司.
法定代表人：孙崇格。
被执行人：乐东金地房地产开发有限责任公司.。
法定代表人：熊风。
被执行人：三亚圣义海达房地产开发有限公司.。
法定代表人：王海达。
本院在执行申请执行人海南柏盈实业投资有限公司（以下简称柏盈公司）与被执行人乐东金地房地产开发有限责任公司（以下简称金地公司）、三亚圣义海达房地产开发有限公司（以下简称圣义海达公司）民间借贷纠纷一案中，案外人对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人异议称，2012年11月29日，案外人与金地公司签订《商品房认购书》，约定购买龙沐湾海景xxxx房，建筑面积32.67平方米，总价款为189486元。案外人按照约定全额支付了购房款，并且金地公司已向案外人交房。直到2018年2月6日乐东黎族自治县住房保障与房产管理局发布公告，案外人才得知自己购买的房屋已被海口中院查封。因柏盈公司、金地公司、圣义海达公司之间的经济纠纷而查封的房产直接损害了案外人的利益，案外人对此并无过错。海口中院的查封行为违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条、第十条、第十七条、第二十六条的规定，导致查封行为并不能对抗案外人。案外人在查封之前就已经购买了涉案房屋，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求解除对涉案房产的查封。
本院查明，2017年，本院立案受理柏盈公司与金地公司、圣义海达公司民间借贷纠纷一案。诉讼过程中，柏盈公司向本院申请诉讼保全。本院根据柏盈公司的申请于2017年1月20日作出(2017)琼01民初48号民事裁定，裁定：一、冻结金地公司在中国建设银行乐东支行的存款或查封其名下的土地使用权及房产；二、冻结圣义海达公司在中国银行股份有限公司三亚分行大东海支行的存款或查封其名下的土地使用权及房产；以上两项冻结、查封款项以金额64578854元为限。2017年2月14日，本院将(2017)琼01民初48号民事裁定书及协助执行通知书送达乐东黎族自治县不动产登记中心和乐东黎族自治县住房保障与房产管理局。
经本院向乐东黎族自治县住房保障与房产管理局调取相关查封资料显示，金地公司名下雨林海景公馆一期1、2栋已经办理合同备案的房产除外的全部房源已被本院(2017)琼01民初48号民事裁定查封。
2017年7月7日，本院就柏盈公司与金地公司、圣义海达公司民间借贷纠纷一案作出（2017）琼01民初48号民事判决，判决：一、圣义海达公司、金地公司于判决生效之日起三十日内向柏盈公司偿付借款期限内的借款本息63957874.96元及逾期利息（逾期利息计算方法：以37687046.67元为本金，自2016年8月7日起按照年利率24%计算至圣义海达公司、金地公司实际清偿之日止的数额与以20000000元为本金，自2016年6月1日起按照年利率24%计算至圣义海达公司、金地公司实际清偿之日止的数额相加），圣义海达公司、金地公司已偿还的18985924元从中抵充；二、圣义海达公司、金地公司于判决生效之日起三十日内向柏盈公司支付为追索借款支出的律师费400000元、财产保全担保费69745元；三、驳回柏盈公司的其他诉讼请求。金地公司不服该判决，向海南省高级人民法院提起上诉。2018年3月23日，该院作出（2018）琼民终51号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述民事判决发生法律效力后，圣义海达公司、金地公司未按判决内容履行义务。
本院依据已经发生法律效力的海南省高级人民法院（2018）琼民终51号民事判决、本院（2017）琼01民初48号民事判决及权利人申请，立案执行申请执行人柏盈公司与被执行人金地公司、圣义海达公司民间借贷纠纷一案，案号为（2018）琼01执382号。2018年6月12日，本院作出（2018）琼01执382号公告，内容为拟对查封的房产进行处置。如对法院待处置的财产有异议者，自本公告刊登之日起15日内以书面形式向本院提出异议，并提交相关证据材料。逾期本院将依法处置上述财产。本院已查封的被执行人金地公司名下房产包括案外人提出执行异议的房产。
案外人认为本院查封的房产中含有其购买的房产，故向本院提出异议，请求停止执行并解除涉案房产的查封。
另查明，2012年11月29日，案外人与金地公司签订《购买房屋认购书》，案外人购买金地公司开发的xxxxxx号房，建筑面积为32.67平方米，单价为5800元/平方米，总价款为189486元。金地公司于当日向案外人出具了购房款收据，并注明房屋实际面积按房地产测绘机构测定为准。案外人还提供了收据日期为2015年2月10日的交纳涉案房产维修基金、工本费、物业费以及公共设施费用、水电费、有线电视进户费的收据，以证明涉案房产已向其交付并占有使用至今。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。只有同时满足上述四种条件，购房人才享有排除执行的物权期待权。本案中，案外人与金地公司签订的《商品房认购书》基本具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的各项内容，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，可认定为商品房买卖合同。案外人在法院查封之前已经与金地公司签订了商品房买卖合同，支付了全部购房款，已经合法占有该不动产，且非因案外人自身原因未办理过户登记，故案外人对涉案房产提出的中止执行异议请求符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对案外人王玉兰购买的位于海南省乐东黎族自治县尖峰镇岭头村雨林海景公馆xxxxxx房产的执行。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 袁文
审判员 梁琼
审判员 钟山
二〇一八年七月十五日
书记员马文文
附适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉
执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（现修改为二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
审核：袁文撰稿：袁文校对：马文文印刷：何宗谦
海南省海口市中级人民法院2018年7月15日印制
（共印12份）