河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀09民终2174号
上诉人（原审原告）：杨幸昌，男，1962年3月25日出生，汉族，住河北省沧州市献县。。
委托诉讼代理人：边书坤，北京卫之平律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：献县鸿基房地产开发有限公司。住所地：河北省献县北环路北侧。组织机构代码：79136198-7。
法定代表人：李保华，职务经理。。
委托诉讼代理人：王娜娜，河北中旺律师事务所律师。
上诉人杨幸昌与上诉人献县鸿基房地产开发有限公司（以下简称鸿基公司）房屋买卖合同纠纷一案，河北省献县人民法院于2014年10月28日作出（2014）献民初字第2405号民事判决，上诉人杨幸昌不服，向本院提起上诉，本院于2015年4月27日作出（2015）沧民终字第347号民事裁定，发回重审；河北省献县人民法院立案后，重新组成合议庭，于2015年12月22日作出（2015）献民初字第2064号民事判决，上诉人杨幸昌、上诉人鸿基公司均不服，再次向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人杨幸昌及其委托诉讼代理人边书坤、上诉人鸿基公司委托诉讼代理人王娜娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人杨幸昌上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持其相关的各项诉讼请求。事实和理由：一、认定事实不清方面。1、关于本案涉案土地的所有权性质、规划用途和使用期限的认定没有合法根据。一审判决认定华苑二期的土地是国有土地，是商住用地，使用期限是45年，自2008年2月27日至2053年9月23日，该事实认定没有任何合法根据，上诉人鸿基公司既未提交建设用地规划许可证也未提交国有土地使用证，国有土地使用权出让合同也未提交，华苑二期的土地是否国有土地、规划用途是否商住用地、土地使用权是否经批准合法取得和土地使用权期限均无法认定。仅凭商品房买卖合同是无法认定土地所有权性质、土地规划用途和土地使用权是否合法取得及土地使用权期限的，商品房买卖合同不是认定上述事实的合法根据和充分证据。一审法院应上诉人杨幸昌申请去献县国土资源局调取涉案土地的国有土地使用权出让合同，献县国土资源局告知涉案土地并非出让，没有国有土地使用权出让合同，上诉人鸿基公司辩称该地块是出让取得与事实不符，应当提交该地块的土地取得方式和土地使用权批准文件方面的证据。2、认定本案涉案房屋规划用途为住宅没有任何合法根据。一审判决直接认定本案涉案房屋规划用途为住宅，但上诉人鸿基公司并未提交建设工程规划许可证，该涉案房屋规划用途无法认定。3、未对双方就土地使用权期限问题的交涉事实进行认定，这些事实是本案的重要事实，不应该遗漏忽略。商品房买卖合同签订后上诉人鸿基公司并没有把合同给付上诉人杨幸昌，后来因为需要按揭贷款，才把合同发到上诉人杨幸昌手里，合同拿到后发现国有土地使用权期限只有45年，于是联合其他买房人找上诉人鸿基公司交涉，上诉人鸿基公司承诺可以通过变更土地规划用途将土地使用权年限变更为70年，并且要求买房人集体在业主意见表上签名以配合其变更申请，还出具了加盖献县国土资源局公章的证明，以证明土地使用权到期后可以自动续期，70年产权是有保障的。除了上述承诺和误导，上诉人鸿基公司在一审时当庭承认关于70年产权至今仍在努力办理，一审法院故意忽略，不作认定，有失公正。4、对于上诉人鸿基公司售楼时欺骗宣称华苑二期是70年大产权的事实未予认定是错误的。5、对于交房条件的认定是错误的。一审判决故意混淆法定的交房条件和标准，以上诉人杨幸昌已经接收涉案楼房并已装修入住为由认定上诉人鸿基公司已经履行交房义务。根据相关法律规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件，具体而言，上诉人鸿基公司作为案涉房屋的出卖人，交付质量合格的房屋是其主要义务，此义务作为法定义务，在相关法律法规中被予以特别规定。质量合格的工程是交付使用的法定条件，而涉案工程未经竣工验收，工程质量是否合格并无结论，上诉人鸿基公司不得交付给买受人使用，已经交付的因不具备房屋交付使用的法定必备条件和双方约定的交房条件，不是法律意义上的房屋交付，不产生房屋交付的法律效果。6、一审判决认定上诉人杨幸昌已经于2013年7月29日接收了涉案楼房并已经装修入住，上诉人鸿基公司并不存在逾期交付房屋的情形，并以此为理由对上诉人杨幸昌请求判令上诉人鸿基公司给付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持，是错误的。二上诉人签订的商品房买卖合同约定的交房日期是2013年5月30日前，即便按照一审法院认定上诉人杨幸昌已经于2013年7月29日接收涉案楼房，上诉人鸿基公司已经属于逾期交房。7、对于签订合同时的事实情节不予认定是错误的。当时签订合同时合同中应填写事项均空白，年限情况以及其他手写文字均系上诉人鸿基公司后来添加。8、对于逾期办证的有关事实认定是错误的。二、证据不足方面。1、对于华苑二期土地所有权性质、规划用途和使用年限问题，应当根据建设用地规划许可证、国有土地使用权出让合同及国有土地使用权证实等相关证据进行认定，本案诉讼过程中上诉人鸿基公司并未向一审法院提交任何关于土地所有权性质、规划用途和使用年限方面的证据，一审法院仅凭商品房买卖合同中的相关条款对此作出认定属于证据不足。2、在上诉人鸿基公司并未提交任何证据证实涉案房屋的规划用途是商品住宅的情况下，直接认定涉案房屋性质属于商品住宅证据不足。3、对于上诉人鸿基公司并不存在逾期交房情形的认定证据不足。认定上诉人鸿基公司已经依法如约按时履行了交房义务，需要上诉人鸿基公司提交按照约定时间办理的房屋钥匙交付、房屋交接手续等房屋交接相关证据，还需要建筑工程竣工验收合格的相关证据及已经依法提供给上诉人杨幸昌《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的相关证据，仅凭真实性都不具备的所谓接收房屋和装修入住的证据就认定上诉人鸿基公司依约按时履行了交房义务并不存在逾期交房情形，属于证据不足。4、一审判决认定上诉人鸿基公司在土地使用权年限问题上不存在欺骗和误导，证据不足。上诉人鸿基公司未提交任何证据证实其在售房收取上诉人杨幸昌购房款时明确告知了华苑二期的土地使用年限是45年，也未提交任何证据证实其在售楼处张贴公示了华苑二期的土地使用相关批准文件。三、程序违法方面。1、一审判决存在漏判。上诉人杨幸昌请求依法判令上诉人鸿基公司承担因其未将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案导致上诉人杨幸昌不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任，一审判决以双方在合同中约定出现此种情况双方友好协商解决为由，驳回了这项诉讼请求，剥夺了上诉人杨幸昌的诉讼权利，实质上未对本项诉讼请求作出判决，属于漏判，是严重的程序违法。2、上诉人杨幸昌书面申请一审法院调查收集因客观原因不能自行收集的审理案件需要的主要证据，一审法院未调查收集。为了确定房屋价值贬损的数额，上诉人杨幸昌向一审法院提交了书面调取证据申请，请求向献县住房和城乡建设局、献县统计局调取相关房产销售和交易价格数据，以确定上诉人鸿基公司应当承担的赔偿数额，一审法院未调查收集。3、一审判决在诉讼费的收取和确定方面违反规定。首先，原一审独任审判程序适用简易程序审理，诉讼费应减半收取，本案原一审判决是全额收取诉讼费，没有减半。这次一审法院重审，按规定除了因为增加和变更诉讼请求新增诉讼标的额部分以外，是不收取诉讼费的，一审诉讼费仍应以原一审收费标准收取即减半收取原一审的诉讼费，但一审法院本次重审判决对原一审缴纳的诉讼费依然是全额收取，是错误的。四、适用法律错误方面。1、一审判决根据合同法第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百三十八条、第一百五十三条的规定判决驳回上诉人杨幸昌的诉讼请求属于适用法律错误。2、一审法院根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条第（五）项综合或者其他用地土地使用权出让最高年限五十年的规定判决驳回上诉人杨幸昌的相关诉讼请求也是错误的。
上诉人鸿基公司针对上诉人杨幸昌的上诉内容，辩称，一审判决除关于燃气开户费的事实认定不清，其余认定事实清楚，证据充分，一审判决的第二项内容应当予以维持。1、处于常识考虑，买房子不会签订空白合同，本案涉及的商品房买卖合同是双方真实意思表示，且合同中存在多个条款是可以进行权利义务选择，双方经过协商，对各方权利义务在合同中进行了选择和约定，并由双方签字确认，上诉人鸿基公司是以出让形式取得该土地，使用年限自2008年2月27日至2053年9月23日，为45年，用途为商业用地，该土地使用文件于2008年2月27日由献县人民政府颁发，上诉人鸿基公司按照相关规定将该文件张贴于售楼处，上诉人杨幸昌对涉案土地的使用情况及使用年限是明知的，否则也不会和上诉人鸿基公司签订商品房买卖合同，上诉人鸿基公司从未向任何人承诺变更土地使用年限为70年，龚亚志的协议与本案无关，他的协议约定房屋产权70年，而房屋产权是永久性的，不仅限于70年。2、2013年5月30日前，绝大部分业主已经接收房屋开始装修入住，而上诉人杨幸昌却是在2013年7月28日才办清交房手续，并于2013年7月29日签署了楼宇交接书，领取了房屋钥匙，开始装修，是因其自身原因造成了接收房屋的时间晚于合同约定的时间，上诉人鸿基公司不存在违约，房子已经入住不存在逾期交房造成的损失。3、商品房买卖合同约定在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记，需由出卖人的资料报产权登记，上诉人杨幸昌一方主张房子未交付的违约金，一方面又主张不能办理产权登记的违约金，其两个主张自相矛盾，合同中也已经明确约定因办理产权登记产生的纠纷，双方友好协商解决，上诉人杨幸昌从未向鸿基公司提出过该问题，双方也未协商过该问题的解决方法。4、一审判决不存在漏判，只是未支持上诉人的诉讼请求而已。
上诉人鸿基公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回上诉人杨幸昌的诉讼请求。事实和理由:一审法院认为上诉人鸿基公司收取天然气开口费违反了2010年河北省物价局《河北省天然气价格管理办法（试行）》及沧州市物价局关于将新建商品房天然气初装费纳入房价的通知的相关规定，上诉人鸿基公司未违约该规定，因为上诉人鸿基公司在作工程施工预算时，并未将天然气开口费作为开发建设成本计入商品房价格，因此与购房户签订了补充协议，双方约定该费用应由购房户承担，上诉人鸿基公司在收取了天然气开口费后，将该费用交给了天然气公司，并向法庭提交了证据证实该费用交给了天然气公司，因此，上诉人鸿基公司不应返还天然气开口费用。
上诉人杨幸昌针对上诉人鸿基公司的上诉内容，辩称，关于燃气开口费的规定，是强制性规定，燃气初装费纳入开发商建筑开发成本，不是是否继续向用户收取燃气初装费的前提条件，不管开发商是否将燃气初装费纳入成本，其均不得向用户继续收取该费用。燃气初装费本身是合法收费，但是由燃气公司向房地产开发商收取的，不是向用户收取的，房地产开发商向燃气公司缴纳的燃气初装费是自己的法律义务，不是代替燃气公司向用户收费，房地产开发商缴纳该费用后，也不得转嫁给用户。因此，应当驳回上诉人鸿基公司的上诉理由。
上诉人杨幸昌向一审法院起诉请求：2012年7月3日，我与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的华苑二期8－2－1301室商品房一套，并已向被告付清了房屋全款307020元。但事后发现土地使用年限只有45年，至交房日实际只剩下40年，与法定住宅建设用地使用年限70年相差极大，被告一直承诺变更为70年，但至今未办理。另外，双方签订的商品房买卖合同第八条明文规定，出卖人应在2013年5月30日前将验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用，但该商品房项目尚未经综合验收合格。现请求判令被告赔偿因土地使用年限不能达到70年的商品房价值贬损120400元；判令被告自2013年5月31日起至按照交房标准交付之日止按日向我支付已交付房价款万分之五的违约金，截止到起诉之日累计违约金已达60022.4元；判令被告退还我燃气开口费3100元；本案诉讼费用由被告承担。本案在发回重审过程中，原告变更诉讼请求，将违约金变更为140154.63元；增加诉讼请求，要求被告支付25年的国有土地使用权出让金3870元以及逾期办理房屋所有权证的损失58814.14元。
一审法院认定事实：2011年7月22日原告经过案外人转让取得了被告开发的华苑二期8－2－1301室商品房一套，并于2012年7月3日与被告签订商品房买卖合同。合同约定该楼盘所在地块为商住用地，土地使用年限自2008年2月27日至2053年9月23日，房屋按照建筑面积计算每平方米2550元，原告购买房屋面积为120.4平方米。合同第八条约定：出卖人应当在2013年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种（即该商品房经综合验收合格）条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种（1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行）方式处理。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项（3、双方友好协商解决）处理。2011年7月22日原告将全部购房款307020元交齐。2013年7月29日原告与被告签署了《楼宇交接书》，结合被告提供的原告交纳的房屋公共维修基金、装修押金、取暖费、电费等收费收据表明，原告已接收涉案楼房，并已经装修及实际入住。原告请求被告返还燃气开口费3100元，双方签订的合同补充协议中第三条约定天然气管道安装费由原告负担，原告提出根据河北省及沧州市物价部门颁发的关于将新建商品房天然气初装费纳入房价的通知规定“天然气初装费作为开发建设成本计入商品房价格，由房地产开发单位缴纳，不得向用户单独收取”，被告在庭审中主张其并没有将该项费用纳入建设成本，但未提供相应的证据。原告在庭审中主张，购买房屋时被告承诺该房屋土地使用年限为70年，签订合同时合同中应填写的合同项均为空白，年限及其他手写文字均系后来添加，但原告对该主张未能提供充足的证据证实。
以上事实有开庭笔录及原、被告提供的商品房买卖合同、合同补充协议、各项费用收费收据等证据为证。
一审法院认为，原告通过转让的方式取得被告开发的商品房一套，并签订了《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，合同已经实际履行，合同的内容是双方真实意思表示，应依法认定合法有效，该合同对原、被告双方均具有法律约束力。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让暂行条例》第十二条规定:土地使用权出让最高年限按下列用途确定（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。原告购买的被告房屋的土地规划用途为商住，期限为四十五年并不违反法律规定，且商品房国有土地使用年限的确定系国家行政机关的职责范围，应由政府部门依法解决，故对于原告要求被告支付其土地使用年限不足70年贬损的请求，依法不予支持。原告在庭审中主张被告在与其签订商品房买卖合同时，合同为空白合同，被告在售卖房屋时存在欺骗隐瞒情形，但原告未能提供充分的证据，对原告的该主张依法不予采信。原告要求被告赔偿其因逾期交房的违约金，因原告与被告于2013年7月29日已经签署了《楼宇交接书》，结合被告方提供的原告交纳的房屋公共维修基金、装修押金、取暖费、电费等收费收据，已形成一个完整的证据链，能够证实原告已接收涉案楼房，并已经装修及实际入住，被告方不存在逾期交付房屋的情形，故对原告要求被告支付逾期交付房屋违约金的请求依法不予支持。原告主张被告没有按合同约定及时为其办理房屋产权登记证，要求被告支付其因逾期办理房屋产权登记证造成的损失，但双方在商品房买卖合同中明确约定此事“双方友好协商解决”，双方应按合同约定，本着诚实守信的原则由被告为原告办理房屋产权登记证，故对原告要求被告赔偿其因未办理房屋产权登记证的损失的主张依法不予支持。被告按合同附件四《合同补充协议》的规定向原告收取了燃气开口费3100元，但根据2010年河北省物价局《河北省天然气价格管理办法（试行）》及沧州市物价局关于将新建商品房天然气初装费纳入房价的通知的相关规定，新建商品房城市燃气初装费，应作为开发建设成本计入商品房价格，由房地产开发单位缴纳，不得向用户单独收取，被告在庭审中主张其并未将该项费用计入商品房价格，但未能提供证据证实，被告收取该费用不合理，应本着公平原则将燃气开口费退还原告。遂依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百三十八条、第一百五十三条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让暂行条例》第十二条的规定，判决：一、被告献县鸿基房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告杨幸昌燃气开口费3100元。二、驳回原告杨幸昌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6148元，由原告承担6086元，由被告承担62元。
二审中，上诉人鸿基公司向本院提供献国用（2008）第017号《国有土地使用权证书》一份（复印件），该证书载明下列主要信息：1、土地使用权人为献县鸿基房地产开发有限公司；2、座落为东升北路西侧；3、地类（用途）为商住用地；4、使用权类型为出让（转让）；5、终止日期为2053年9月23日；6、使用权面积为21544.4㎡；7、颁证时间为2008年2月27日。并附有“宗地图”一份。
上诉人杨幸昌质证称，不认可该复印件的真实性，要求提供原件，无法判断是否与原件一致，该证据不能作为认定案件事实的依据。
本院二审查明的其他案件基本事实及证据均与一审判决相一致。
本院认为，一、关于上诉人杨幸昌主张的案涉国有土地使用年限不足70年应由上诉人鸿基公司赔偿其经济损失问题。首先，商品房国有土地使用年限的确定依法属于相关行政机关的职责，不属于人民法院民事案件的审理范围，上诉人杨幸昌可就该事项向相关行政机关反映解决；其次，上诉人杨幸昌主张上述相关损失，并未提供确实充分的事实和法律依据。故一审判决对于其该项诉请未予支持，并无不当，本院亦不持异议。二、关于上诉人杨幸昌主张的上诉人鸿基公司违反双方合同约定未向其交付经综合验收合格的商品房应当给付其违约金，以及逾期办理房地产所有权证书应赔偿其经济损失问题。违约金是合同一方不能履行合同或者履行合同不符合约定，给合同相对方造成损失，违约方给付对方一定的赔偿，违约金具有补偿性与惩罚性的性质。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，对于违约金的数额，上诉人杨幸昌应就其受到的实际损失承担一定的举证责任，而本案其不能就上诉人鸿基公司未交付综合验收合格商品房的违约行为给其造成的损失举出合法有效的证据，其应对此承担一定的不利后果。本院综合上述情况，同时考虑案涉商品房验收资料均在案外人即施工单位手中，上诉人鸿基公司与案外人之间的民事诉讼是导致案涉商品房未进行竣工验收的重要原因，合格房屋应当包括验收合格及质量合格两方面内容等情况，兼顾公平原则和诚实信用原则，酌情支持上诉人鸿基公司向上诉人杨幸昌支付未按合同约定交付综合验收合格的商品房的违约金，即以上诉人杨幸昌已交付购房款307020元为基数按百分之三的标准予以计算，应为9210.6元。至于逾期办理房地产所有权证书的损失，因双方在合同中有关于上诉人杨幸昌不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方均同意按第3项即双方友好协商的方式予以解决的相关约定，故一审未予支持，有事实及法律依据，并无不当。
关于上诉人鸿基公司上诉的燃气开口费问题，一审法院根据2010年河北省物价局《河北省天然气价格管理办法（试行）》及沧州市物价局关于将新建商品房天然气初装费纳入房价的通知的相关规定，新建商品房城市燃气初装费，应作为开发建设成本计入商品房价格，由房地产开发单位缴纳，不得向用户单独收取，而判决上诉人鸿基公司返还上诉人杨幸昌燃气开口费并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人杨幸昌的上诉请求部分成立，上诉人鸿基公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持河北省献县人民法院（2015）献民初字第2064号民事判决第一项；
一、撤销河北省献县人民法院（2015）献民初字第2064号民事判决第二项；
三、上诉人献县鸿基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付上诉人杨幸昌违约金9210.6元；
四、驳回上诉人杨幸昌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6148元，由上诉人杨幸昌负担5974元，被上诉人献县鸿基房地产开发有限公司负担174元；二审案件受理费4008元，由上诉人杨幸昌负担3697元，被上诉人献县鸿基房地产开发有限公司负担311元。
本判决为终审判决。
审判长 郭景岭
审判员 付 毅
审判员 李 霞
二〇一六年十二月三十日
书记员 杨 琨