石家庄市新华区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民二初字第1027号
原告石家庄市某某房地产经纪有限公司，住所地石家庄市北二环东路25号。
法定代表人葛某某，该公司经理。
委托代理人耿军，河北三和时代律师事务所律师。
被告董某某。
被告河北某某实业有限公司，住所地石家庄市灵寿县城北环路28号。
法定代表人赵某某，该公司董事长。
委托代理人王和平，河北ＸＸ律师事务所律师。
原告石家庄市某某房地产经纪有限公司（以下简称某某房地产公司）诉被告董某某、被告河北某某实业有限公司（以下简称某某公司）民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某某房地产公司的法定代表人葛某某、委托代理人耿军、被告董某某、被告某某公司的委托代理人王和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某某房地产公司诉称，被告董某某与原告于2012年11月6日签订《借款协议》，约定由被告董某某向原告借款1200万元，用于储存、销售铁粉，借款期限自2012年11月6日至2013年11月5日，借款利率为按每月千分之十五计算，每两月结息一次，每月6日结息。并对逾期利息及滞纳金作了约定。被告董某某以石房权证字第××号房产及被告某某公司以灵国用（2002）字第0072号土地使用权证和贾庄料场的铁粉对该借款提供了抵押担保。原、被告三方均在协议上签字盖章。协议签订后，原告即于2012年11月6日和7日分两次将约定借款支付给被告董某某。但被告董某某在借款合同到期后仅偿还了原告本金900万元，余300万元本金，利息偿还至2015年1月份之后再不予还款，经原告多次催要未果，为保护原告合法权益，请求人民法院依法判令：一、被告董某某偿还借款本金300万元及自2015年2月至2015年10月的逾期利息486000元，以及自2015年10月至全部还清借款之日止的利息；二、被告董某某以石房权证字第××号房产及被告某某公司以灵国用（2002）字第0072号土地使用权证和贾庄料场的铁粉为以上借款提供抵押担保，以上述财产拍卖、变卖、折价所得价款或其他同等价值的财产范围内对上述债务承担连带清偿责任；三、本案诉讼费、保全费等费用由二被告承担。
被告董某某辩称，我确实向原告借了1200万元，我因没有网银账户，所以用我儿子董征和河北义恩商贸有限公司帐户让原告打了1200万元，现还欠原告300万元，等我有钱了我会还给原告，某某公司是出于朋友帮忙为我做得担保人。
被告某某公司辩称，一、原告诉被告董某某借款事实不存在。双方于2012年11月6日签订借款协议，但该借款条款并未履行；原告未提供出借企业单位交付借款方借款的合法凭证或规范性借据，不能证明借贷交易完成或合同履行的事实；原告方所称的1000万元的付款为系自然人吴新娥，收款人为董征，该汇款发生在该二人之间，而不是本案原告与借款人董某某的相互关系；所谓“200万元”虽系原告公司所汇出，但收款人却是河北义恩商贸有限公司而不是合同借款人董某某；本案无证据证明原告与董某某及其代理人之间存在借款实际交易行为；所谓抵押设定于原告与被告董某某借贷主合同之中，而不是吴新娥与董征或原告与义恩商贸公司之间的经济往来，故某某公司对主合同之外的业务不承担责任；如董征与义恩商贸公司为原告与被告的借款出借了银行账户，某某公司申请追加他们为被告。二、土地使用权抵押权未设立。被告某某公司以《灵国用（2002）字第0072号土地证》及贾庄料场储存的铁粉为其提供抵押担保，依照法律规定借款合同为主合同，抵押担保合同为从合同。主合同尚未履行，从合同对此不产生效力。被告某某公司虽以土地证为其抵押，但未办理土地使用权抵押登记，故抵押权未能设立，不受法律保护；被告董某某作为债务人以其房产作抵押，首先应以其本人抵押物处置，履行还款和担保之责。
经审理查明，2012年11月6日，原告某某房地产公司（出借方甲方）与被告董某某（借款方乙方）、被告某某公司（担保方丙方）签订一份《借款协议》，该协议约定，乙方向甲方借款1200万元用于储存、销售铁粉，借款时间自2012年11月6日至2013年11月5日，共计12个月。计算时间按甲方银行转出时间计算，以银行凭证为准。利率按每月15‰计算，每两个月结一次利息，每月6日一次结清。乙方以石房权证新字第××号房产提供担保，丙方以灵国用（2002）字第0072号土地证及贾庄料场储存的铁粉提供担保。该协议另约定了其他事项。该协议落款处甲方有原告某某房地产公司加盖公章确认、乙方有被告董某某代理人董征签字确认、丙方有被告某某公司加盖公章确认。该协议签订后，原告某某房地产公司以银行转账方式分别于2012年11月6日通过该公司会计吴毅娥帐户向被告董某某指定的董征帐户转款1000万元，于2012年11月7日自该公司账户向被告董某某指定的河北义恩商贸有限公司转款200万元。后被告董某某向原告某某房地产公司还款900万元，并支付利息至2015年1月份，后未再偿还借款本息，尚欠原告借款本金300万元。
庭审中，被告董某某对欠款数额及利率按月15‰计算无异议。
另查明，原告某某房地产公司与被告董某某、被告某某公司签订借款协议后，未对借款协议中约定的担保房产及土地到相关部门办理抵押登记。被告某某公司将其担保的土地使用权证抵押在原告处，后被告董某某于2013年6、7月份又将该土地使用权证自原告处取走。另被告某某公司所抵押的铁粉亦未向原告方交付，且抵押担保的价值原告与被告某某公司均未共同明确。
以上事实有《借款协议》、转账凭证、庭审笔录等证据在案证明。
本院认为，原告某某房地产公司与二被告之间签订的《借款协议》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。原告某某房地产公司按约履行了出借款项的义务，被告董某某在借款到期后，拖欠剩余款项不还，构成违约，应当承担偿还剩余借款并支付利息的责任。关于被告某某公司辩称原告与被告董某某之间不存在借款实际交易行为的理由，根据庭审举证、质证及当事人陈述，原告与二被告对《借款协议》的真实性均无异议，被告董某某委托其儿子董征签订借款协议并收取款项的行为亦合乎情理；原告方在《借款协议》签订后的两日内即通过银行转账将款项转至董征及其指定的公司帐户，并持有原始转账凭证，从转款时间及转款数额上均与《借款协议》约定内容相互印证，能够形成完整的证据链；被告董某某对收到原告1200万元借款当庭予以认可，故本院对原告某某房地产公司向被告董某某交付款项的事实予以认定。被告某某公司的该项抗辩理由不能成立，本院不予采纳。
关于担保责任，被告某某公司作为担保方，对被告董某某向原告金峦房地产公司借款以被告某某公司的土地使用权和铁粉提供担保，系其真实意思表示，担保关系依法成立。双方虽然未就被告董某某的房产及被告某某公司的土地使用权办理抵押登记，但根据《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，未办理抵押物登记不影响合同的效力，该抵押合同成立并生效，因抵押财产未办理抵押登记，故抵押权尚未成立及生效，原告对抵押物不能行使抵押优先权。故原告要求对被告董某某的房产及被告某某公司抵押的土地拍卖、变卖、折价所得价款优先受偿的请求，本院不予支持。但是，被告某某公司以其享有使用权的土地为原告的借款行为提供抵押担保，原告基于此信赖借款人的偿还能力而出借款项，现被告董某某违约未能清偿债务，根据诚实信用原则，被告某某公司应以其享有使用权的土地的价值在其担保范围内对上述借款承担赔偿责任。被告某某公司抵押的铁粉并未向原告实际交付，依照《物权法》第二十三条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外”，故原告金峦房地产公司对被告某某公司的铁粉不享有抵押权，其要求对被告某某公司的铁粉拍卖、变卖、折价所得价款优先受偿的请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十三条之规定，判决如下：
一、被告董某某于本判决生效之日起十日内给付所欠原告石家庄市某某房地产经纪有限公司借款本金300万元，并支付该款按月15‰计算自2015年2月至判决确定履行之日止的利息。
二、被告河北某某实业有限公司对上述给付义务在其担保财产限额内承担赔偿责任。
三、驳回原告石家庄市某某房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费34688元及保全费5000元，由被告董某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。
审 判 员 邢雪梅
人民陪审员 黄凤琴
人民陪审员 邢贺伟
二〇一六年四月十一日
书 记 员 李丹阳