江苏省无锡市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)苏02执异115号
案外人：蒋志忠，男，汉族，1972年3月11日生，住泰州市医药高新区。158
委托诉讼代理人：李剑，江苏钜源律师事务所律师。
申请执行人：江苏江阴-靖江工业园区同益贸易有限公司，住所地江苏省江阴-靖江工业园区二圩港。
法定代表人：刘锋，该公司总经理。
委托诉讼代理人：汪梅东，江苏昶兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周冰，该公司员工。
被执行人：泰州市恒元置业有限公司，住所地江苏省泰州市高港科技创业园许庄创业大道北侧。
法定代表人：郑诚加，该公司董事长。
被执行人：福建省嘉德龙投资有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区南街街道八一七北路88号百华大厦11层3。
法定代表人：郑诚加，该公司董事长。
被执行人：龙冉股份有限公司（原泰州龙冉装饰材料有限公司），住所地江苏省泰州市高港科技创业园许庄创业大道北侧。
法定代表人：薛章法。
被执行人：郑诚加，男，1965年6月19日生，汉族，住福建省福清市。
被执行人：郑诚云，男，1968年11月15日生，汉族，住福建省福清市。1152
本院在执行申请执行人江苏江阴-
靖江工业园区同益贸易有限公司（以下简称同益公司）与被执行人泰州市恒元置业有限公司（以下简称恒元公司）、福建省嘉德龙投资有限公司（以下简称嘉德龙公司）、龙冉股份有限公司（以下简称龙冉公司）、郑诚加、郑诚云金融借款合同纠纷一案中，因本院查封了恒元公司名下位于泰州市高港区恒元城馨园的相应房产，案外人蒋志忠向本院提出执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并进行了公开听证，案外人蒋志忠及其委托诉讼代理人李剑，申请执行人同益公司的委托诉讼代理人汪梅东、周冰到庭参加听证。现已审查终结。
案外人蒋志忠异议称：其于2016年3、4月份前往恒元公司欲购买较大数量的房屋，该公司称其公司在银行有一笔2000万元的贷款，用15套房屋作了抵押物，如果其能将这2000万元贷款还掉，这15套房屋就归其所有。其同意，与该公司签订了购房意向协议，并依约向该公司指定账户汇款2000万元用于归还该笔银行抵押贷款，该公司向其交付了上述全部房屋。后因银行抵押登记未及时注销及该公司的拖延，上述房屋的过户手续一直未能办理。后经其多番催促，该公司于2017年3月2日与其签订了该15套房屋正式的房屋买卖合同。房号分别为恒元城馨园8幢1单元501号、9幢1单元501号、9幢2单元503号、11幢1单元501号-502号、11幢2单元503号-504号、12幢1单元101号、12幢4单元104号、12幢6单元106号、13幢1单元101号、13幢2单元102号、13幢3单元103号、17幢4单元104号、21幢4单元104号。其已经支付了上述房屋的全部价款，并实际占有。未能办理房屋过户手续的原因是恒元公司及银行的拖延，故请求法院停止对上述15套房屋的执行并解除查封。
案外人蒋志忠向本院提供如下证据：1、商品房买卖合同，证明其于2017年3月2日向恒元公司购买上述15套房屋。2、付款人为蒋志忠，收款人为泰州广顺汽车部件有限公司，金额为2000万元，时间为2016年4月11日的进账单，证明其付款情况。
申请执行人同益公司辩称：查封是在购房之前。不论案外人理由如何，其购房行为或者是抵债行为都是发生在法院查封之后，不能对抗法院查封。案外人的执行异议不成立，法院有权处置上述涉案房屋。
本院经审查查明：2015年9月22日，本院作出（2015）锡商初字第0105号民事调解书，确定：一、苏州信托有限公司（以下简称苏州信托）与恒元公司、嘉德龙公司、龙冉公司、郑诚加、郑诚云共同确认：至2015年9月21日，恒元公司结欠苏州信托借款本金5000万元、利息8308472.22元、罚息自2014年9月21日起按每日千分之一计算。二、恒元公司于2015年12月20日之前赔偿苏州信托律师费损失90万元。三、恒元公司应于2015年12月20日一次性归还本金5000万元、利息400万元。四、案件受理费461500元，减半收取230750元，诉前财产保全费5000元，二项合计235750元，由恒元公司负担。该款已由苏州信托预交，恒元公司于2015年12月20日之前给付苏州信托。五、如恒元公司未按约履行上述第二、三、四项中任何一项义务，则苏州信托有权按本金5000万元及利息、罚息(利息、罚息自2014年9月21日起至实现债权时止按年利率24%计算)申请法院强制执行。六、苏州信托有权就上述第五项债权全额以恒元公司位于泰州市××区创业大道北侧的土地使用权证号为泰国用(2013)第7698号(土地他项权证号为泰州他项(2013)第6631号)的国有土地使用权以及产权证号为泰房权证高字第××号(房屋他项权证号为泰房他证高字第××号)的房屋所有权进行折价，或者以拍卖、变卖上述房地产所得价款分别在登记的抵押金额5000万元和债权数额2亿元范围内优先受偿。苏州信托有权就上述第五项债权全额以嘉德龙公司、龙冉公司分别持有的恒元公司的股权进行折价，或者以拍卖、变卖上述股权所得价款分别在4125万元及875万元出质股权数额范围内优先受偿。七、恒元公司、嘉德龙公司、龙冉公司应积极配合苏州信托进行上述第六项工作，则当上述第六项抵押、质押财产拍卖成交，苏州信托取得款项时，苏州信托愿意将利息、罚息计算标准变更为自3002014年9月21日起至其取得款项时止按年利率20%计算。八、嘉德龙公司、郑诚加、郑诚云对恒元公司上述全部债务承担连带清偿责任。龙冉公司对恒元公司上述全部债务自2016年6月30日起承担连带清偿责任。同日，本院又作出（2015）锡商初字第0170号民事调解书，确定：一、苏州信托与恒元公司、嘉德龙公司、龙冉公司、郑诚加、郑诚云共同确认：除另案诉讼的5000万元本息外，至2015年9月21日，恒元公司结欠苏州信托借款本金2亿元、利息33233888.88元、罚息自2014年9月21日起按每日千分之一计算。二、恒元公司于2015年12月20日之前赔偿苏州信托律师费损失145万元。三、恒元公司应于2015年12月20日一次性归还本金2亿元、利息1600万元。四、案件受理费1306863元，减半收取653431.5元，由恒元公司负担。该款已由苏州信托预交，恒元公司于2015年12月20日之前给付苏州信托。五、如恒元公司未按约履行上述第二、三、四项中任何一项义务，则苏州信托有权按本金2亿元及利息、罚息(利息、罚息自2014年9月21日起至实现债权时止按年利率24%计算)申请法院强制执行。六、苏州信托有权就上述第五项债权全额以恒元公司位于泰州市××区创业大道北侧的土地使用权证号为泰国用(2013)第7698号(土地他项权证号为泰州他项(2013)第6631号)的国有土地使用权以及产权证号为泰房权证高字第××号(房屋他项权证号为泰房他证高字第××号)的房屋所有权进行折价，或者以拍卖、变卖上述房地产所得价款分别在登记的抵押金额5000万元和债权数额2亿元范围内优先受偿。苏州信托有权就上述第五项债权全额以嘉德龙公司、龙冉公司分别持有的恒元公司的股权进行折价，或者以拍卖、变卖上述股权所得价款分别在4125万元及875万元出质股权数额范围内优先受偿。七、恒元公司、嘉德龙公司、龙冉公司应积极配合苏州信托进行上述第六项工作，则当上述第六项抵押、质押财产拍卖成交，苏州信托取得款项时，苏州信托愿意将利息、罚息计算标准变更为自3002014年9月21日起至其取得款项时止按年利率20%计算。八、嘉德龙公司、郑诚加、郑诚云对恒元公司上述全部债务承担连带清偿责任。龙冉公司对恒元公司上述全部债务自2016年6月30日起承担连带清偿责任。上述调解书生效后，因被执行人未能按期履行，苏州信托遂申请本院强制执行。
2015年12月30日，本院裁定：查封、扣押、冻结、扣划、扣留、提取恒元公司、嘉德龙公司、龙冉公司、郑诚加、郑诚云银行存款3亿元或其等值财产、财产权及收入。2016年9月28日，本院作出（2015）锡执字第705、706号协助执行通知书，并至泰州市不动产登记中心高港分中心查封了恒元公司位于泰州市××区恒元城馨园的部分房屋及土地使用权，其中含上述15套房屋。
2016年12月9日，苏州信托向本院申请变更本案申请执行人，2016年12月19日，本院作出（2015）锡执字第00705-2号民事裁定书，裁定：变更本案申请执行人为同益公司。
案外人蒋志忠得知本院查封上述房屋后，向本院提出执行异议。
上述事实有本院民事调解书、执行裁定书、协助执行通知书、当事人举证材料及本院听证笔录等证据在卷佐证。
本案争议焦点为：本院查封的上述15套房屋应否中止执行。
本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人蒋志忠与恒元公司系在法院查封之后签订的房屋买卖合同，不符合上述规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件，故案外人蒋志忠的异议请求不符合法律的规定，本院对其请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：
驳回蒋志忠的异议请求。
如案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长
审判员 刘永刚
审判员 俞 彤
二〇一七年十月二十五日
书记员 张 萍
本案援引法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。