西安市新城区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕0102民初4428号
原告（反诉被告）：西安高点物业管理有限公司，住所地西安市新城区解放路63号2层202室。
法定代表人：左兴坤，该公司董事长。
委托代理人：杨辉，陕西正宜律师事务所律师。
委托代理人：陈州芹，陕西正宜律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：西安曲江嘉图广告文化传播有限公司，住所地西安市曲江新区雁展路6号1幢8单元82403室。
法定代表人：秦桂芳，该公司总经理。
委托代理人：曹国辉，陕西国友律师事务所律师。
原告西安高点物业管理有限公司与被告西安曲江嘉图广告文化传播有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨辉、被告委托代理人曹国辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告西安高点物业管理有限公司诉称，原、被告于2012年4月30日签订《租赁合同》，合同约定：原告将位于西安市解放路民乐新都会外立面租赁给被告用于经营发布户外广告，租期十年，被告分别于每年1月1日和7月1日支付上半年和下半年的租金。合同生效后，原、被告一直合作顺利。但在2015年7月1日被告应支付2015年下半年的租金时，被告无故拖欠租金，截止起诉之日（包括2016年全年的租金）被告共拖欠原告租金528000元。虽经原告多次催告并积极和被告协商，但被告仍未履行支付租金义务。综上所述，被告未及时支付租金已构成合同违约,现起诉至法院请求：1、依法判令被告立即支付原告合同租金528000元及至实际给付之日逾期支付租金的利息；2、依法判令被告承担合同违约金211200元；3、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告西安曲江嘉图广告文化传播有限公司辩称并反诉称，一、原告起诉的2015年下半年租金17.6万元已超过法定的一年诉讼时效。应当依法驳回原告的该项诉讼请求。二、原告起诉的租金数额有误。我方认可2016年上半年的租金，但我方不认可2016年下半年的租金，双方在签订租赁合同之后，由于政府机关停止审批户外广告的手续，导致被告实际租赁原告的外墙面自始未实际运营，但原告还是继续支付租金，且对户外广告显示屏投入巨大，但至今显示屏还是未投入使用。三、被告于2016年2月1日和6月13日分别两次向原告寄发解除合同通知书，被告迟延支付租金后，且未实际使用租赁墙面的情况下，原告未采取任何措施减少损失扩大，且放任损失扩大，坐收租金收益，现又起诉要求我方支付逾期支付租金的利息没有合同及法律依据。四、双方签订的租赁合同明确约定，双方一方违约时应赔偿对方实际经济损失，原告同时起诉要求被告承担合同租金利息及违约金两项损失，明显是重复主张违约责任，且与合同约定不符。双方在签订租赁合同后，被告向原告缴纳履约及安全保证金、安装保证金共计7万元，根据合同约定，由于政府部门未批准设置LED屏，导致双方租赁合同目的无法实现，故反诉请求：1、解除反诉原、被告双方签订的《租赁合同》；2、判令反诉被告退还保证金7万元；3、判令反诉被告承担本案的反诉费用。
原告西安高点物业管理有限公司针对反诉请求辩称，一、原、被告双方在履行合同中并未出现约定的合同解除情形，所以原告不同意解除租赁合同。二、被告没有向原告缴纳履约及安全保证金5万元，履约及安全保证金的设立是为了保障被告履约行为能够按照约定实行，被告实际未支付所拖欠的租金，被告存在违约情况，原告有权按照约定扣除该笔费用；合同中约定应缴纳的安装保证金2万元和租赁合同无关，即使被告支付了安装保证金2万元，且该笔费用与合同履行有关，原告有权依据安装保证金的性质予以扣除。被告的反诉请求所依据的事实不能成立，请求法院驳回全部反诉请求。
经审理查明，西安高点物业管理有限公司（以下简称“高点物业公司”）经陕西民乐新都汇商城有限公司委托授权对西安市解放路民乐新都会进行物业管理、服务及租赁业务。2012年4月30日，高点物业公司与西安曲江嘉图广告文化传播有限公司（以下简称“嘉图广告公司”）签订《租赁合同》，双方约定：嘉图广告公司租赁西安市解放路民乐新都会西侧外立面，用于设置LED显示屏发布户外广告业务；租期为2012年7月1日至2022年6月30日，租期10年，租金为半年付，每年1月1日前和7月1日前分别支付该年上、下半年租金；2015年至2018年期间租金每年17.6万元；嘉图广告公司应支付高点物业公司定金10万元，定金可冲抵租金；在移交广告位前嘉图广告公司应向高点物业公司缴纳5万元履约及安全保证金。租赁合同签订后，嘉图广告公司依约定向高点物业公司支付10万元定金。2013年10月29日，原、被告双方签订《户外LED广告安装协议》约定，嘉图广告公司向高点物业公司缴纳安装保证金20000元，在安装完工180天经高点物业公司验收合格后退还嘉图广告公司。协议签订后，嘉图广告公司向高点物业公司缴纳安装保证金20000元。嘉图广告公司对LED屏幕进行安装，高点物业公司验收合格，现该LED屏幕仍在租赁广告位中使用。庭审中，双方均一致认可：10万元定金中的5万元冲抵做当年的租金；嘉图广告公司依约定向高点物业公司支付了截止2015年上半年之前（含2015年上半年）的全部租金，之后的租金至今未付。2015年10月21日，高点物业公司通过邮寄催费通知书的方式向嘉图广告公司催要租金。2016年2月4日，高点物业公司委托律师事务所出具律师函向嘉图广告公司索要租金。2016年6月14日，嘉图广告公司向高点物业公司邮寄送达解除租赁合同通知，次日，高点物业公司收到该通知。2016年7月25日，高点物业公司向法院提起诉讼。
以上事实有物业管理委托书、租赁合同、户外LED广告安装协议、西安市户外广告设置许可证、收款收据、催费通知书、律师函、解除租赁合同通知、快递回单、当事人陈述、及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为明确表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。依双方约定，嘉图广告公司应在2015年7月1日前向高点物业公司支付2015年下半年的租金，但嘉图广告公司至今未向高点物业公司支付2015年下半年及其之后的租金，以其实际行为表明不履行支付租金这一主要债务，该情节符合合同解除的法定条件，双方签订的租赁合同可以依法解除。庭审中，嘉图广告公司提交的落款为2016年2月1日的解除租赁合同通知书因无其他有效证据证明确实已向高点物业公司送达以及到达时间，该证据本院不予认定。因嘉图广告公司出具的落款日期为2016年6月13日的解除合同通知于2016年6月15日到达高点物业公司，该租赁合同应于通知到达日解除，故嘉图广告公司关于解除双方租赁合同的反诉请求本院依法予以支持。关于租金支付问题，嘉图广告公司辩称高点物业公司主张的2015年下半年的租金的诉请已超过诉讼时效，高点物业公司在2015年下半年租金的一年诉讼时效期间（2015年7月1日起至2016年6月30日）内向嘉图广告公司催要过租金，诉讼时效因此中断，高点物业公司提供的最早一次的索要租金的时间是2015年10月21日，即使从此时开始重新计算一年诉讼时效期间，高点物业公司关于2015年下半年租金的主张也未超过一年的诉讼时效期间，故嘉图广告公司关于诉讼时效超过的主张本院不予认可。嘉图广告公司在合同解除前应当按照合同约定履行支付租金的义务，庭审中，嘉图广告公司亦认可高点物业公司关于2016年上半年租金的诉讼请求。故高点物业公司关于嘉图广告公司应支付2015年下半年以及2016年上半年租金合计35.2万元的主张本院依法予以支持。因合同已于2016年6月15日解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行。故高点物业公司关于合同解除后的2016年下半年租金的主张本院依法不予支持。高点物业公司针对嘉图广告公司的违约行为同时主张了违约金和利息，因双方所签租赁合同约定了违约责任条款，且因拖欠租金同时可以主张违约金及利息无相应法律依据，故本院仅对支付违约金的诉讼请求予以支持。因庭审中双方均表示合同约定的违约金数额过高，且已超过实际损失的百分之三十，故本院以高点物业公司的实际损失为基础依法予以调整，违约金酌定为实际损失的百分之二十五，即88000元（352000元×25%）。关于履约及安全保证金，根据双方合同约定，嘉图广告公司缴纳的10万元定金可冲抵租金，庭审中，高点物业公司和嘉图广告公司一致承认该10万元中的5万元冲抵做租金，嘉图广告公司称定金中剩余的5万元是用作履约及安全保证金的性质向高点物业公司支付的，高点物业公司称嘉图广告公司未支付5万元履约及安全保证金，结合未冲抵作租金的5万元定金依约定可以冲抵租金但是实际并未抵作租金的事实，以及合同约定“嘉图广告公司未按约定支付履约及安全保证金，则合同自动解除，且应支付贰万元违约金”等内容，但高点物业公司并未就履约及安全保证金向嘉图广告公司进行主张，故高点物业公司称嘉图广告公司未支付5万元履约及安全保证金的说法本院不予采信，对嘉图广告公司称其支付的5万元定金抵作履约及安全保证金的主张予以采信。根据双方合同约定“在租赁期间乙方（嘉图广告公司）无安全责任、无违约责任、租赁期满租赁广告位恢复原貌后，该保证金在十日内无息退还给乙方”，因嘉图广告公司有未按时支付租金的违约行为，故不符合约定的履约及安全保证金的退还条件，故嘉图广告公司关于退还该5万元履约及安全保证金的反诉请求，本院依法不予支持。关于2万元的安装保证金，依协议约定，高点物业公司应在LED安装完工验收合格后将其退还嘉图广告公司，故本院对于嘉图广告公司关于高点物业公司应退还2万元安装保证金的反诉请求依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、西安高点物业管理有限公司与西安曲江嘉图广告文化传播有限公司于2012年4月30日签订的租赁合同解除；
二、西安曲江嘉图广告文化传播有限公司于本判决生效之日起三十日内支付西安高点物业管理有限公司租金352000元及违约金88000元；
三、西安高点物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内退还西安曲江嘉图广告文化传播有限公司安装保证金20000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费11321元，由西安高点物业管理有限公司负担4699元、西安曲江嘉图广告文化传播有限公司负担6622元；反诉案件受理费775元，由西安高点物业管理有限公司负担221元，西安曲江嘉图广告文化传播有限公司负担554元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 上江涛
代理审判员 殷 薇
人民陪审员 吴秋玉
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 穆 博