福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽02民终1345号
上诉人（原审被告）：杨坤乐，男，1969年6月19日出生，汉族，住福建省东山县。
委托诉讼代理人：王成光，福建民丰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林岚，女，1974年10月19日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托诉讼代理人：庄良佳，北京中银（厦门）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：念建辉，北京中银（厦门）律师事务所律师。
原审第三人：杨静，女，1993年1月19日出生，汉族，住福建省东山县。
委托诉讼代理人：王成光，福建民丰律师事务所律师。
上诉人杨坤乐因与被上诉人林岚、原审第三人杨静房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初8141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨坤乐上诉请求：撤销一审判决，改判驳回林岚一审的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定杨坤乐不能让林岚实现在合同约定期限内回购房屋的合同目的，违反了合同约定，构成违约，属于事实认定错误。杨坤乐在与林岚签订房屋回购条款时，林岚明知杨坤乐购买房屋的目的是为了赠与给杨静，且在签订房屋回购条款的当日，林岚即与杨静签订了《存量房买卖合同》，并将房屋过户到杨静的名下，因此林岚清楚的知道房屋出售后，房屋的所有权人应当是杨静而不是杨坤乐，林岚也应当知道该情况下房屋存在不能回购的可能。另外，杨坤乐与林岚签订的回购条款内容不明确，未确定税费、装修费用的金额及承担等。据此林岚无法按照房屋回购条款的约定实现回购房屋的目的，并非杨坤乐的原因，一审法院认定系杨坤乐的原因不能让林岚实现回购房屋的目的，属于事实认定错误。二、一审法院认定杨坤乐具有阻却林岚实现回购厦门市思明区文兴东二里27号104房屋的主观恶意，属于事实认定错误。杨坤乐在2015年4月至5月初期，知道杨静想要出售房屋，便曾问林岚是否需要回购房屋，但当时林岚明确表示不回购房屋，杨静才在2015年5月中旬与案外人章立先签订了房屋买卖合同。事后，林岚认为有利可图，又提出要求回购房屋，但此时杨静与章立先已经签订合同，并已履行大部分义务，房屋已经完全交付给了章立先，相关部门也已经受理了房屋转移登记。所以，杨坤乐不存在一审法院认定阻却林岚回购房屋的主观恶意，一审法院对前述的认定属于事实认定错误。另外房屋回购条款的告知义务并非限于杨坤乐，林岚也有告知杨静房屋情况的义务，并不能因为杨坤乐与杨静存在特殊关系，就免除了林岚应承担的责任。三、一审法院认定林岚要求杨坤乐支付违约金15万元，并赔偿损失59万元，应视为其认定合同约定违约金标准不足以弥补实际损失，故对林岚请求支付违约金并赔偿损失，酌情支持，属于事实认定及法律适用错误。根据合同法第一百一十四条、合同法解释（二）第二十八条规定，林岚无权即要求支付违约金，又要求赔偿损失，一审法院将林岚的两项请求直接视为林岚认为合同约定违约金标准不足弥补损失，改变了林岚的主张及诉请，一审法院依法应根据林岚的诉请、主张单独进行确认和裁决，故一审法院存在事实及法律适用错误。另外，房屋回购条款中“如无甲方书面同意，乙方将该房产出售转售，则赔偿甲方人民币拾伍万元”的约定系双方的真实意思表示，双方已经约定15万元为若杨坤乐存在违约行为，需要支付的赔偿金额，因此，本案的赔偿金额也应以约定为准。四、一审法院酌定林岚的实际损失为50万元，缺乏事实依据。本案房屋回购条款虽约定林岚房屋回购的价格100万元，但林岚还要承担杨坤乐支付的契税、个税和补偿装修费用，100万元也并非最终房屋的成交价格。如按约定林岚进行了回购，则其应支付的费用与杨静出售房屋的价格为159万元差距不大。近年来厦门房地产市场价格虽有上涨，但一审法院在未进行任何论证的情况下认定林岚的实际损失为50万元，无事实和法律依据。林岚即主张实际损失，则应当承担举证实际损失是多少的责任。
林岚辩称，一、杨坤乐主张的赠与并不存在。（一）反映杨坤乐与林岚真实交易的合同是1005447的《房产买卖协议》，林岚与杨静签订的《存量房买卖合同》只是配合办理过户之用，杨静在录音中也承认只是按照杨坤乐指示去签字，对买房概无所知，其并未强调双方存在赠与，所谓的赠与除了杨坤乐单方陈述外并无任何证据支持，赠与主张不能成立。房屋交易完成后也是由杨坤乐一家居住而非由杨静单独使用，可见杨静只是房产挂名登记人。（二）赠与与回购约定明显冲突。真实的买卖协议和过户合同同日签订，可以说是同一个意思表示支配下的两个配合行为，如果存在赠与，则回购无法实现，双方何必在补充条款中特别约定回购。另外，从证据规则看，回购有双方的明确书面约定，赠与只是杨坤乐的单方陈述，对比二者证明力，应采信回购约定。（三）杨坤乐上诉主张在2015年4月至5月初期，……便曾问林岚是否需要回购房屋，说明杨坤乐也自认回购约定存在且有效。可见，杨坤乐辩解的赠与是虚假陈述。二、在回购条款中，双方对回购价款、税费承担和装修价值的评定都进行了详细的约定，回购完全可以实现。根据合同法规定，只要合同具备主要条款，即便存在其他条款约定不明，也可以通过签订补充协议或依据交易习惯判定和履行，故本案不存在回购无法履行情形。综上，林岚与杨坤乐约定的回购条款有效且可行，杨坤乐是故意毁约，一审认定是杨坤乐故意违约不让林岚实现回购目的的事实是正确的。三、一审认定杨坤乐恶意违约正确。（一）杨静在录音中承认其只是挂名产权人，案涉房屋系杨坤乐购买。杨静也自认从不过问房屋出售问题，可见，案涉房屋再行出售给案外人事实上是杨坤乐操纵。（二）讼争房屋另售给案外人章立先之前一直由杨坤乐家人居住，杨静在录音中也承认打算卖房子时，杨坤乐还告知家人林岚要买回去。可见杨坤乐在明知林岚要回购房屋的情况下还将房屋另售第三方，主观恶意显然。四、一审判赔50万元并无不当。近年厦门市房地产市场持续迅猛上涨是公知事实，林岚错过当时的时机，再行购房同地段同标准的房产需要支付的总价起码需支付两个100万元。此外，即便按照杨坤乐另售案外人章立先的159万元计算，一审法院酌定减少损失赔偿额已经是对杨坤乐的照顾。至于违约金和赔偿损失，一审法院择一判赔，并无不当。综上，杨坤乐的上诉请求不能成立，请求驳回上诉。
杨静述称，同意杨坤乐的上诉意见。
林岚向一审法院起诉请求：1.解除林岚与杨坤乐于2012年9月6日签订的《房产买卖协议》；2.杨坤乐向林岚返还购房定金10万元；3.杨坤乐向林岚支付违约金15万元；4.杨坤乐向林岚赔偿损失59万元。
一审法院认定事实：林岚与杨坤乐存在其他经济往来。2012年9月6日，林岚与杨坤乐订立的合同编号为1005447《房产买卖协议》，约定出售方林岚为甲方，购买方杨坤乐为乙方，甲方同意将其所有的厦门市思明区文兴东二里27号104室房屋出售给乙方，建筑面积68.08平方米，房屋成交总价100万元，乙方于签订协议之日向甲方支付购房定金5万元，交易税费由乙方承担。厦门市思明区文兴东二里27号104室房屋的产权现状为已经办理土地房屋权证且无银行抵押贷款，甲乙双方应于2012年9月6日前以本协议为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易登记手续。甲方于收到全部房款将房产交付给乙方使用。协议第十二条约定“违约责任：1、甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约，若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方，并自悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方已付购房款（不计利息）返还给乙方。若乙方中途悔约，应以书面形式立即通知甲方，甲方应自乙方悔约之日起三日内将乙方已付购房款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。2、…….”。协议第十七条约定：“本协议未尽事宜双方可另签补充协议，与本协议具有同等法律效力。双方约定的其他事项：1、甲方有权在此合同生效之日起四年内以此合同价格回购该房产，乙方承诺此期间不得出售转售；如无甲方书面同意，乙方将该房产出售转售，则赔偿甲方人民币壹拾伍万元。超过四年甲方则视为自动放弃回购权，乙方可任意处置房产。2、甲方如在四年内回购该房产则需补偿乙方过户所缴纳的契约及个税，如乙方有装修，则甲方补偿乙方装修款，装修款以第三方评估价为准。3、甲方如回购此房产，需交付乙方首付款人民币陆拾万元整，剩余房款则在此合同生效五年后办理过户时交清，乙方在收到全款后将该房产交付给甲方”。上述协议由林岚在甲方一栏签字，杨坤乐在乙方一栏签字，丙方一栏仅签署了“见证人：…….”。杨静未在上述协议上签字。
编号为1005447《房产买卖协议》签订后，杨坤乐指示林岚将厦门市思明区文兴东二里27号104室房屋的权属转移登记至杨坤乐的女儿杨静名下，此时杨静处于中学到大学的就学期间。为此，林岚与杨静于前述《房产买卖协议》签订的同一日即2012年9月6日签订了《存量房买卖合同》，将厦门市思明区文兴东二里27号104室房屋的权属转移登记至杨静名下。上述合同签订后，林岚收到杨坤乐支付的购房款100万元。之后，林岚将厦门市思明区文兴东二里27号104室房屋交付给杨坤乐。
2015年5月4日，林岚向杨坤乐转账付款10万元。2015年6月10日，林岚向法院提起（2015）思民初字第9195号民事诉讼，要求杨坤乐按100万元的价格将厦门市思明区文兴东二里27号104室房屋出售给林岚，杨静无条件配合杨坤乐办理上述房屋过户至林岚名下的相关手续。经一审法院于2015年12月5日作出（2015）思民初字第9195号民事判决、厦门市中级人民法院于2016年4月22日作出（2016）闽02民终1236民事判决，查明杨静于2015年5月14日已与章立先签订了房屋买卖合同，将厦门市思明区文兴东二里27号104室房屋以总价款159万元出售给章立先，并于2015年6月11日与章立先办理了厦门市思明区文兴东二里27号104室房屋交接手续，因杨静未在合同编号为1005447《房产买卖协议》上签名，根据合同相对性原则，合同编号为1005447《房产买卖协议》对杨静不具有法律约束力，因此判决驳回林岚的诉讼请求。上述判决生效后，厦门市思明区文兴东二里27号104室房屋权属转移登记至案外人章立先名下。
在审理中，杨坤乐称林岚向其提出回购厦门市思明区文兴东二里27号104室房屋的要求时，杨静已将厦门市思明区文兴东二里27号104室房屋转让给他人，并提交了杨静与他人于2015年6月11日办理房屋交接手续的《交接清单》，上载明厦门市思明区文兴东二里27号104室房屋内包含有家具家电等物品。林岚与杨坤乐均确认合同编号为1005447《房产买卖协议》合同约定回购厦门市思明区文兴东二里27号104室房屋的购房款全款应当于2017年9月6日前办理过户时交清，但在编号为1005447《房产买卖协议》订立后，双方并未就涉案房屋签订由杨坤乐作为出售方、林岚作为买受方另行签订房屋买卖合同；杨静称其对于2012年9月6日签订编号为1005447《房产买卖协议》有回购条款不知情。
对于合同编号为1005447《房产买卖协议》第十七条的约定内容，林岚认为该条款的真实意思是：林岚与杨坤乐约定从2012年9月6日起四年内即至2016年9月5日前，林岚有权以合同价格100万元向杨坤乐回购厦门市思明区文兴东二里27号104室房屋，如果不能让林岚实现回购意图，杨坤乐应当赔偿林岚违约金15万元；杨坤乐将厦门市思明区文兴东二里27号104室房屋过户到林岚名下的费用以及杨坤乐对房屋的装修费用，应当由林岚补偿，但装修费用应以第三方进行评估为准；林岚回购厦门市思明区文兴东二里27号104室房屋，要向杨坤乐累计支付首付款60万元而非一次性支付60万元，剩余购房款包括100万元和60万元之间的差额加上装修费用、过户款项和个税，要在2017年9月5日前付清。杨坤乐收到所有款项后将厦门市思明区文兴东二里27号104室房屋交给林岚。杨坤乐则认为该条款的真实意思为：自2012年9月6日起四年内即至2016年9月5日前，林岚有权以合同价格100万元向杨坤乐回购厦门市思明区文兴东二里27号104室房屋，如果没有林岚书面同意，杨坤乐出售给他人，应当赔偿林岚违约金15万元；杨坤乐将厦门市思明区文兴东二里27号104室房屋过户至林岚名下的费用及杨坤乐对房屋装修的费用由林岚补偿；林岚要回购房屋必须向杨坤乐支付首付款60万元，剩余购房款包括100万元和60万元之间的差额加上装修费用、过户款项和个税，要在2017年9月5日前付清。杨坤乐收到所有款项后将厦门市思明区文兴东二里27号104室房屋交给林岚。
对于如何实现协议十七条约定的回购条款，林岚认为，因杨静系杨坤乐之女儿，且尚处于就学期间，杨坤乐与林岚系合作伙伴，信赖杨坤乐会配合林岚并指示杨静协助林岚完成回购事项，办理产权变更登记事项；杨坤乐则认为厦门市思明区文兴东二里27号104室房屋系其赠与杨静，林岚知悉赠与事实，至于如何办理房屋回购事项，双方约定不明，如何让林岚实现回购目的也未作约定；杨静称对回购条款不知情，只知道林岚与杨坤乐之间有很多经济往来和项目合作，杨坤乐向林岚购买厦门市思明区文兴东二里27号104室房屋时为了赠与自己。
一审法院认为，林岚与杨坤乐自愿签订合同编号为1005447《房产买卖协议》，内容合法，应当认定为有效合同。合同签订后，林岚已向杨坤乐交付厦门市思明区文兴东二里27号104室房屋，且根据杨坤乐的指示，通过与杨静签订《存量房买卖合同》的方式，将上述房屋权属转移登记至杨坤乐的女儿杨静的名下，履行了合同义务。杨坤乐不能让林岚实现在合同约定期限内回购房屋的合同目的，违反了合同约定，构成违约，应当承担违约责任。
首先，杨坤乐指示林岚将厦门市思明区文兴东二里27号104室房屋权属转移登记至杨静名下后，杨静已将上述房屋另售他人。杨坤乐指示林岚将厦门市思明区文兴东二里27号104室房屋交付给杨静，不论杨坤乐购房的本意是否为将厦门市思明区文兴东二里27号104室房屋赠与杨静，其同意林岚在合同约定的回购期限内回购涉案房屋，就应当具备足以将厦门市思明区文兴东二里27号104室房屋在合同约定期限内让林岚实现回购房屋目的的能力。但杨坤乐确认杨静已经在合同约定的回购期限内将涉案房屋另售他人，在《房产买卖协议》约定的期限内，杨坤乐丧失了能够让林岚回购厦门市思明区文兴东二里27号104室房屋的能力。
其次，杨坤乐具有阻却林岚实现回购厦门市思明区文兴东二里27号104室房屋的主观恶意。杨坤乐指示林岚向杨静交付厦门市思明区文兴东二里27号104室房屋，却不将杨坤乐签订的《房产买卖协议》中约定有房屋回购条款的情况向杨静告知。作为杨静的父亲，不知晓杨静出售厦门市思明区文兴东二里27号104室房屋不合常情。从林岚于2015年6月10日提起（2015）思民初字第9195号民事诉讼要求回购涉案房屋的情况分析，足以认定林岚在起诉前已向杨坤乐提出回购房屋的要求，但杨坤乐仍放任杨静在合同编号为1005447《房产买卖协议》约定的回购期限内与案外人章立先交易涉案房屋，造成林岚彻底丧失回购房屋的机会。上述情形足以认定杨坤乐存在违约的恶意。
鉴于杨坤乐已经以实际行为拒绝履行合同约定的回购条款，因此，林岚要求解除与杨坤乐于2012年9月6日签订的解除合同编号为1005447《房产买卖协议》，符合法律规定，应予支持。由于厦门市思明区文兴东二里27号104室房屋权属已经转移登记至案外人名下，合同编号为1005447《房产买卖协议》解除后，厦门市思明区文兴东二里27号104室房屋的权属已经难以恢复登记至林岚名下，故林岚要求杨坤乐支付违约金15万元，并赔偿其损失59万元，应视为其认为合同约定违约金标准不足以弥补其实际损失。结合在案事实和证据，考虑到厦门市房地产市场价格大幅上涨的实际情况，在林岚不返还杨坤乐已付100万元购房款的情况下，酌定林岚的实际损失为50万元。故对于林岚请求支付违约金并赔偿损失，酌情支持。
林岚不能证明其向杨坤乐付款10万元系为了履行《房产买卖协议》的回购条款所支付的购房定金，且林岚当庭表示选择适用违约金条款主张违约责任，故林岚要求杨坤乐返还购房定金10万元，不符合法律规定，不予支持。考虑到林岚与杨坤乐存在其他经济往来，故林岚可就已向杨坤乐支付的上述款项另行主张权利。
林岚与杨静签订《存量房买卖合同》的目的是为了履行合同编号为1005447《房产买卖协议》，鉴于林岚与杨坤乐存在其他经济往来，而杨坤乐与杨静系父女关系，特别是杨静在签订房屋买卖合同时系处于就学阶段的学生，在合同编号为1005447《房产买卖协议》约定有回购条款的情况下，林岚同意将厦门市思明区文兴东二里27号104室房屋权属转移登记至杨静名下符合日常生活经验。杨坤乐的抗辩意见，部分缺乏理据，不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除林岚与杨坤乐于2012年9月6日签订的合同编号为1005447《房产买卖协议》；二、杨坤乐应于判决生效之日起十日内向林岚支付违约金并赔偿损失共计50万元；三、驳回林岚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6900元，由林岚负担2793元，杨坤乐负担4107元。
二审中，当事人没有提交新证据。
各方当事人对一审法院认定的事实，除杨坤乐对“此时杨静处于中学到大学的就学期间”，认为实际是读大学一年级；“之后，林岚将厦门市思明区文兴东二里27号104室房屋交付给杨坤乐”，认为应为交付杨静外，其余事实没有争议。本院对没有争议的事实予以确认。
本院认为，林岚与杨坤乐签订的编号为1005447《房产买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，一审认定有效是正确的。协议签订后，林岚根据杨坤乐的指定与杨坤乐的女儿杨静签订《存量房买卖合同》，并将讼争房屋权属转移登记至杨静名下。根据《房产买卖协议》约定，杨坤乐负有保证林岚自合同生效之日起四年内以合同价格回购讼争房产的权利，且双方对回购价款、税费承担和装修补偿均作了约定。但杨静却在四年期限未满情况下将讼争房屋另售他人，杨坤乐没有证据证明其曾征询林岚是否需要回购，杨坤乐上诉称其在2015年4月至5月初期，知道杨静想要出售房屋，便曾问林岚是否需要回购房屋的理由，缺乏事实依据。一审法院根据查明的事实，认定杨坤乐具有阻却林岚实现回购讼争房屋的主观恶意，并根据讼争房屋另售他人所获得的价款等，酌定林岚实际损失50万元，并无不当。另，即使如杨坤乐主张的购买房屋的目的是为了赠与其女儿，但也属于杨坤乐与杨静之间的关系，不影响本案房屋买卖法律关系。杨坤乐对一审法院认定事实提出的异议，不影响本案二审处理结果。
综上所述，杨坤乐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由杨坤乐负担。
本判决为终审判决。
审判长 林巧玲
审判员 胡林蓉
审判员 陈 璟
二〇一八年八月十日
书记员 陈 源
附本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。