上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二(民)终字第1497号
上诉人(原审被告)梁晟。上诉人(原审被告)徐静。上列两上诉人的共同委托代理人宋步云，上海汉路律师事务所律师。被上诉人(原审原告)上海中原物业顾问有限公司。法定代表人陆成。委托代理人何金成。上诉人梁晟、徐静因居间合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2015)虹民三(民)初字第313号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年7月25日，上海中原物业顾问有限公司(居间方、以下简称“中原公司”)，梁晟、徐静(买受方)与案外人徐某某、沈某某(出卖方)签订《房地产买卖居间协议》，约定：买受方购买出卖方的上海市通州路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，总房款为人民币(以下币种均为人民币)4,600,000元；居间方的居间义务包括：向出卖方、买受方如实报告订立《房屋买卖合同》之机会；撮合双方买卖意向，促成双方签订本协议和《房屋买卖合同》；向双方如实报告订立《房屋买卖合同》的重大事项；故意隐瞒与订立《房屋买卖合同》有关的重要事实或者提供虚假情况，给买卖双方造成严重损失的，应依法承担责任；《房屋买卖合同》成立，即表明居间成功。同日,梁晟、徐静与房屋出卖方徐某某、沈某某签订《房屋买卖合同》(合同编号CSZ-
XXXXXXXX),约定：买卖双方通过中原公司居间介绍，由梁晟、徐静受让权利人为出卖方的系争房屋；转让价款为4,600,000元；交易税费全部由梁晟、徐静承担；为办理交易过户手续之需，双方同意于本合同签署后30天内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。合同并对付款方式等作了约定。当天，中原公司与梁晟、徐静签署《佣金确认书》，约定：梁晟、徐静购买系争房屋支付给中原公司的佣金数额为60,000元；于《房屋买卖合同》成立时支付，若未经中原公司同意迟延支付，中原公司有权追索逾期违约金(按照迟延支付佣金数额每天0.5%计算)。嗣后，因查得系争房屋并非出卖方名下唯一住房，买卖双方协商继续履约未果，双方未签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。2014年8月26日，买卖双方签署撤销合同协议，载明：撤销系争房屋合同编号CSZ-
XXXXXXXX;返还全部预付款30万元。之后，梁晟、徐静收到出卖方返还的30万元。现中原公司以梁晟、徐静未付佣金为由诉至法院，要求梁晟、徐静支付佣金60,000元，并要求梁晟、徐静以此为本金，按每日万分之五计算，支付自2014年7月26日起至判决生效之日止的逾期违约金。原审中，梁晟、徐静辩称：根据本市现行购房政策，如买卖所涉房屋非满五唯一，将对交易税费产生巨大影响。因出卖方承诺系争房屋系满五唯一，梁晟、徐静才签订《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，约定网签合同支付佣金。但去网签合同时，出卖方却称名下还有其它房屋，致网签未成。经考虑，买卖双方撤销了《房屋买卖合同》，出卖方将已收到的钱款还给梁晟、徐静。梁晟、徐静认为，《房屋买卖合同》已被撤销，《房地产买卖居间协议》履行的前提已不复存在，故中原公司无权要求梁晟、徐静支付佣金。另外，作为居间人，中原公司应对系争房屋是否满五唯一进行充分了解，但中原公司未如实向梁晟、徐静报告。听出卖方说，是中原公司让其在合同上签字承诺满五唯一，故中原公司系隐瞒重大事项未向梁晟、徐静报告，根据法律规定与合同约定，已丧失要求梁晟、徐静支付佣金的权利。梁晟、徐静不知道中原公司是否能通过其它途径预先查到出卖方名下有其它房屋，但认为中原公司应在合同中设立条款来避免风险。不同意中原公司的全部诉请。原审法院另查明：中原公司提供的《房屋买卖合同》中“补充约定”一栏中注明：“甲方(出卖方)承诺房屋为唯一住房”，文字旁有书写的“沈、徐”和“梁、徐”字样。中原公司称“沈、徐”为出卖方所签，“梁、徐”为梁晟、徐静所签。对此，梁晟、徐静认可该“梁、徐”字样系其所签，但质疑“沈、徐”为出卖方所签的真实性。原审审理中，中原公司提供出卖方的《申请》，载明：通过中原公司签订的系争房屋的买卖合同因买家梁晟、徐静单方面提出撤销合同，导致原买卖合同无法履行，现申请拿回房产证。申请人一栏中有“沈某某”字样签名，日期为2014年8月28日。梁晟、徐静不认可该《申请》的真实性。原审审理中，双方当事人均表示无法通知出卖方出庭说明相关情况。经原审法院联系，出卖方既未说明相关情况也不愿出庭。原审法院认为：民事活动应遵循公平原则。中原公司已促成梁晟、徐静与出卖方签订《房屋买卖合同》，应认定居间成功，梁晟、徐静应支付中原公司佣金。梁晟、徐静以该合同已被撤销为由拒付佣金，无据可循，不予认可。梁晟、徐静辩称中原公司故意隐瞒房屋重大事项未予报告，对此，中原公司否认其有途径预先查到系争房屋是否系出卖方唯一房屋，梁晟、徐静亦表示不知是否有查询途径，中原公司并提供有出卖方字样的承诺，即使该签字不具真实性，因梁晟、徐静未能举证证明中原公司已先行得知出卖方有他处房屋，或者中原公司自有途径查询出卖方名下全部房屋，故梁晟、徐静关于中原公司系故意隐瞒的辩称意见依据不足，不予采信。房地产居间服务内容除了提供房产信息、斡旋交涉、促成买卖双方订立房屋买卖合同外，还包括协助办理房屋产权过户、房屋交付验收、水电煤物业费用结算等后续服务，居间方只有在完成全部服务内容后，才可收取全额佣金。而本案中，中原公司仅促成《房屋买卖合同》成立，但未在房屋产权过户等方面提供后续服务，因此其居间服务并未全部完成。综合双方的举证来看，客观上造成买卖双方未能继续履约，以及中原公司无法继续履行后续居间服务内容的责任不在中原公司。故原审法院据此酌情判决梁晟、徐静支付一定数额的佣金。中原公司要求梁晟、徐静支付逾期违约金的诉请，缺乏依据,不予支持。据此，原审法院作出如下判决：一、自判决生效之日起15日内，梁晟、徐静共同支付中原公司居间佣金30,000元；二、中原公司其余的诉讼请求不予支持。原审法院判决后，上诉人梁晟、徐静不服原审判决，向本院上诉称：第一，上诉人与案外人已经撤销了《房屋买卖合同》，居间协议成立的前提已经丧失，故被上诉人无权要求上诉人支付居间报酬。根据合同法的相关规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。上诉人与被上诉人签署的居间协议也约定只有当上诉人与案外人之间的《房屋买卖合同》成立，被上诉人才能请求上诉人支付居间报酬。上诉人认为，所谓“促成合同成立”不仅指被居间的双方达成了交易，签署了合同，而且双方要持续保持这种合意直至履行完毕。本案中，买卖双方因系争房屋并非满五唯一而未能达成转移房屋产权的目的，现经买卖双方协商解除合同，可以视为合同未成立，即被上诉人无权要求上诉人支付居间报酬。第二，作为居间人，被上诉人隐瞒重大事项未向上诉人报告，根据法律规定与合同约定，已丧失要求支付居间报酬的请求权。被上诉人作为居间人，应对“满五唯一”事项进行充分了解并如实向上诉人报告。但被上诉人为了促成交易，未如实将该事项向上诉人报告，且一直向上诉人宣称，系争房屋是案外人满五年且唯一的住房。直到上诉人自己查询后才得知真相。因此，被上诉人无权要求上诉人支付居间报酬。第三，原审判决上诉人承担30,000元居间报酬既无合法性也无合理性。如前所述，被上诉人根本无权取得居间报酬。退一万步讲，即使上诉人应当支付，那也是支付被上诉人的必要活动费用，而非居间报酬。原审法院罔顾事实，在定性错误的基础上，也无对居间工作量的计算依据，即判决上诉人承担30,000元居间报酬，既无法律依据也无合理性可言。请求二审法院撤销原审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的原审诉请。被上诉人中原公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。第一，被上诉人已经促成了合同成立，上诉人以上诉人与案外人已撤销了买卖合同为由拒付居间费是不合理的。第二，系争房屋是否为满五唯一，需要到交易中心办理过户时查询才可知晓，被上诉人无其它渠道查询得知，被上诉人已经尽到了审核义务。第三，被上诉人提供了居间服务，是由于上诉人的原因才导致房屋最终未能过户。请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明：原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为：根据已查明的事实，2014年7月25日上诉人与出卖方已就系争房屋签订《房屋买卖合同》，该合同自签订之日起合法成立，即被上诉人已促成上诉人与出卖方订立《房屋买卖合同》，上诉人向被上诉人支付佣金的条件已经成就。上诉人称因系争房屋并非如出卖方所承诺为其名下唯一住房，买卖双方协商未成，现已撤销《房屋买卖合同》，故被上诉人无权要求上诉人支付居间报酬。但上诉人未提供证据证明对于系争房屋并非出卖方名下唯一住房的事实，被上诉人系明知并故意向上诉人隐瞒，或被上诉人有其它渠道预先查询出卖方名下住房而未尽审核义务，故本院难以认定上诉人与出卖方最终未能继续履行《房屋买卖合同》的责任在于被上诉人。上诉人认为被上诉人无权要求支付居间报酬的理由不能成立。因被上诉人的居间服务在客观上未能全部完成，故原审法院酌情判定上诉人向被上诉人支付佣金30,000元，尚属合理，可予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人梁晟、徐静负担。本判决为终审判决。
审判长 卢薇薇
审判员 余 艺
审判员 邬海蓉
二〇一五年八月二十七日
书记员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……