上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄浦民四(民)初字第463号
原告上海新世界紫澜门大酒店有限公司，住所地本市。法定代表人王蓉萍，上海新世界紫澜门大酒店有限公司董事长。原告上海紫澜门实业发展有限公司，住所地本市松江区。法定代表人王蓉萍，上海紫澜门实业发展有限公司董事长两原告共同委托代理人沈耀刚，上海金茂凯德律师事务所律师。被告上海新世界股份有限公司，住所地本市。法定代表人徐若海，上海新世界股份有限公司董事长。被告上海新世界城物业管理有限公司，住所地本市。法定代表人叶剑平，上海新世界城物业管理有限公司董事长。两被告共同委托代理人姜丽君、毛小明，上海严诞生律师事务所律师。原告上海新世界紫澜门大酒店有限公司(以下简称“紫澜门大酒店”)、上海紫澜门实业发展有限公司(以下简称“紫澜门实业”)诉被告上海新世界股份有限公司(以下简称“新世界股份”)、上海新世界城物业管理有限公司(以下简称“新世界物业”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告紫澜门大酒店、紫澜门实业的共同委托代理人沈耀刚、被告新世界股份、新世界物业的共同委托代理人姜丽君、毛小明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告紫澜门大酒店、紫澜门实业共同诉称，两原告与两被告于2003年12月签订《新世界城十二楼租赁合同》，后因新世界城新建北楼与南楼连接，致原告北面及西面原厨房和包厢拆除及酒店成为南北楼公共通道，减少租赁面积300平方米。2010年2月4日，双方重新签订《租赁协议》，面积减少至5034.2平方米，租期至2022年1月31日止；2012年1月11日双方续签《补充协议》，被告承诺待新世界城12楼后商场客户(“许留山”、“新世界教育”)租房合同到期后，一并出租给原告经营，同时补偿500平方米(不需支付房租)，以示对原告补偿。但“许留山”合同到期后，被告未履行合同义务，原告多次函告未果。故原告诉至法院要求1、两被告按照合同约定立即向两原告提供约定租赁位置：新世界城12楼后商场原租户“许留山”租赁场地；2、两被告支付两原告律师函件损失人民币(以下币种均为人民币)2，895元(193封，每封15元)；３、两被告赔偿两原告损失(2013年7月1日许留山搬离租赁场地之日暂计至2015年3月26日，共633天，年租金30万元，日租金821.92元，共计520，275.36元，实际要求计算到两被告交付场地之日)；4、两被告按照租赁合同约定赔偿两原告律师费用等5万元。被告新世界股份公司、新世界物业公司共同辩称，原告诉称的事实理由，与本案无关。原告诉讼依据是双方《补充协议》第三条，但该款仅是双方租赁的初步意向，对于面积、租金、租期、权利等均未确定，双方并未达成协议，故原告依据该条款提出诉请，被告认为依法均不能成立。双方的初步意向中并未提到“许留山”的租赁场地，第三条明确被告另行出租给原告其他场地的，前提是原承租人必须要迁离。而且依照原告的证据，原承租人有优先承租权，目前原承租人并未迁离，所以被告认为原告诉请1观点不能成立。即使双方最终达成协议，被告将其他租赁场地出租给被告，也是有偿出租，被告从未同意免费将场地出租，所以不存在原告所称的租金损失，原告诉请3观点不能成立。原告套用了双方的原租赁合同，该合同与本案无关，因诉请的前提不存在，也得不出被告要赔偿律师费损失的结论，故原告诉请4观点不能成立。至于原告诉请2，原告不是正常维权，而是对被告的骚扰和侵权。综上，原告诉请没有事实依据。经审理查明，2003年12月3日，紫澜门实业与新世界股份签订了《租赁合同(新世界城十二楼)》，约定租赁面积5，337平方米、租期自合同签订日至2013年3月9日；租赁用途餐饮，紫澜门实业注册成立了紫澜门大酒店。2006年2月15日，两原告与两被告在原协议基础上签订《补充协议》，约定租赁期限自2003年12月3日至2014年7月31日；被告新世界股份对原告紫澜门大酒店因原厨房搬移、漏水、噪音等赔偿原告350万元。2010年2月4日，新世界股份(甲方)，新世界物业作(乙方)，紫澜门大酒店作(丙方)，紫澜门实业(丁方)签订了签订《新世界城十二楼租赁合同》，合同前言中四方声明，本合同生效后，原合同及补充协议即行终止履行，四方以本合同作为履行相关权利和义务的依据；约定租赁建筑面积5034.20平方米；租期的届满从2014年7月31日延长至2022年1月31日；租金2010年1月1日起每年282.9792万元(每月23.5816万元)，2010年1月1日之前租金按原合同及补充协议标准计1，175万元。另约定被告针对原厨房搬移、物业面积减少、漏水、噪音及其它一系列不良影响和瑕疵等一次性补偿原告经济损失1，400万元；2006年2月15日《补充协议》，被告新世界股份对原告紫澜门大酒店补偿款赔偿350万元，由原告紫澜门大酒店退还给被告新世界股份。该合同另对其他事项予以约定。2012年1月11日，原、被告四方又签订《补充协议》，其中第二条(租金的调整及支付)考虑到原告为配合新世界整体商场环境优化而投入的大量人力、财力以及支持原告的经营租金予调减，前四年租金(2010年1月1日至2013年12月31日)为148.9876万元；中期租金2014年1月1日至2017年12月31日)租金为1131.9168万元；后四年零一个月(2018年1月1日至2022年1月31日)租金为1，155.4984万元；第三条(新租赁区域交接)为进一步支持原告扩大餐饮规模，提升企业形象，以及一体化经营。被告承诺待新世界12楼后商场客户租赁合同到期，被告收回租赁场地后，其经营场地一并出租于原告经营；如新世界12楼后商场客户在其租赁合同到期之前，自愿提出终止或解除租赁合同，被告方将积极在妥善解决该等客户租赁事宜，提前收回租赁场地之后，再行租赁给原告经营，但新世界城12楼电影院除外。前述新租赁区域具体面积划分以测量后图纸为准。考虑到届时的原告经营面积大、通道多、人员散等因素，给其日常经营管理带来一定影响。被告决定扣除原告新租赁的总面积中500平方米，余下面积将以2010年2月4日签订的租赁合同中所约定的每平方米租赁价格基础上再优惠出租给原告。另原告方出于对被告的理解，原告方将在新世界城12楼后商场客户租赁合同未到期时，继续维持其现行的经营格局不变等。另查，2010年6月25日，被告新世界物业与案外人上海汉妮迪餐饮管理有限公司(以下简称“汉妮迪公司”)签订《租赁合同》，由汉妮迪公司承租新世界城12层部分，用于经营“许留山”品牌之甜品，租赁期限自2010年7月1日至2013年6月30日止。后被告新世界物业与汉妮迪公司及案外人许留山餐饮管理有限公司签订《补充协议》，约定承租主体变更，其中2012年6月30日前由汉妮迪公司承担合同义务；2012年7月1日至2013年6月30日合同权利、义务由汉妮迪公司承担。诉讼中，被告陈述，该合同到期后，被告根据优先承租原则与案外人续某，目前合同履行中。诉讼中原告称自2014年初起，原告向被告寄发信函(原告自行统计为193件，证据材料中不足193件)附邮政快递凭证，要求被告将“许留山”场地交付原告；自述快递费用不一，有3、5元、20多元不等，以平均资费计算约每件为15元，共计2，895元。被告提出，原告在1年3个月时间内原告发出190余封信函，该行为属骚扰和侵权，实际被告未收讫这么多的函件，原告提供的快递凭证费用中有12元、13元，与原告主张每件为15元不符。2014年12月8日，两原告为与被告租赁纠纷与上海金茂凯德律师事务所签订《聘请律师合同》，约定代理费为5万元。2015年2月6日原告紫澜门实业向该事务所支付律师代理费5万元。以上事实，由原告提供、出示的《新世界城十二楼租赁合同》、《补充协议》、两原告给两被告的部分函件及邮寄凭证、被告与案外人签订的《租赁合同》、《补充协议》、现场照片、《聘请律师合同》及付费凭证。上述证据及当事人陈述，经法庭质证，本院予以确认。本案主要争议即对2012年1月11日原、被告四方所签订的《补充协议》第三条的理解。原告认为：1、补充协议的所有内容并不是意向性内容，而是明确的，根据约定被告需提供北楼约1500平方米(以实际丈量为准)，北楼全部由原告承租经营也是确定的，其中500平方米不收取租金，具体承租经营的时间，即等到北楼客户租赁合同期满后或北楼客户提前解约的提前给原告。“许留山”在北楼经营，约占面积150至200平方米，按约“许留山”租赁期限届满，被告应向原告交付场地，但2013年到期目前尚在经营，被告未按约履行；2、从2010年2月4日《租赁合同》与2012年1月11日《补充协议》看，原告的租赁面积并无减少，《补充协议》中将的租金减少是基于原告实际用于经营的面积减少，实际经营的面积为何减少系因被告改建导致商场通道占用原告的经营场地，及没有封闭式经营环境，所以被告用后商场面积对原告进行补偿。即便之前双方有一揽子补偿，但不影响之后再行约定补偿。原告要求赔偿的金额是依据被告应该交付而未交付场地，造成原告无法利用场地进行经营，被告不应得到的收益就即是原告之损失。被告认为：双方2010年2月4日《租赁合同》与2012年1月11日《补充协议》之间不存在关联性。租金调整不是关联，其他约定有关联，不等于租金也有关联；原告将后商场等同于全部北楼，不符合事实，如果是北楼，合同应该明确约定北楼；对于原告提出如果达成重新约定，可以再行补偿的问题，被告认为初步意向并非合同，双方并未达成类似内容的合同。原告陈述500平方米是通道，认为不是有效的租赁面积，而原告主张的许留山是有效的租赁面积，被告认为承租即需要支付租金，不存在免费，所以原告不存在租金损失的问题。初步意向对于面积、位置、租金都没有确定，不存在双方合意约定。关于租赁到期的问题，被告认为不能以合同来确定，应该以被告收回场地的现实节点为准，且被告也未答应将后商场全部给原告租赁。本院认为，根据该条第一款表述，被告承诺12楼后商场客户(不含电影院)租赁合同到期或客户提前终止、解约的，被告在收回租赁场地后再行出租给原告，故该约定的前提即被告收回物业后与原告建立租赁关系。而租赁关系的构成要件，包括明确的场地部位、面积、租期、租金或物业费用标准及违约条款等。现被告承诺中除约定需对新租赁区域具体面积划分以测量后图纸为准外，双方未就租赁其他事项予以明确。鉴于，双方对租赁约定系不明确的，需双方对交付标的物后的状态及履行作明确的约定，事实上双方未就履行达成一致，故该款应理解为意向性的条款；而该条第二款中“届时”的表述，应为将来或以后发生的状态，根据上下文文意表述，即当被告已收回出租场地并与原告建立新租赁关系时，被告扣除新租赁总面积500平方米后，剩余面积计算优惠租金。据此，可知第二款内容的履行以第一款内容履行为前提条件，即为附条件的合同条款。鉴于，原告与被告未就12楼后商场租赁达成一致的情况下，即在前置条件未成就情况下，原告要求被告履行后款义务，缺乏基础法律关系。另，补充协议中双方未对第三条中被告的承诺不履行的后果作明确约定。据此，本院确认双方对该条款约定不明，该条款实为意向性条款，在双方未达成合意情况下，原告要求被告履行条款义务，无法律依据。鉴于，原告要求被告交付约定租赁位置的诉请，不被法院所支持，故原告依据该事实所主张的赔偿诉请，本院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告上海新世界紫澜门大酒店有限公司、上海紫澜门实业发展有限公司要求被告上海新世界股份有限公司、被告上海新世界城物业管理有限公司按照合同约定立即提供新世界城12楼后商场原租户“许留山”租赁场地的诉请，不予支持；二、原告上海新世界紫澜门大酒店有限公司、上海紫澜门实业发展有限公司要求被告上海新世界股份有限公司、被告上海新世界城物业管理有限公司支付两原告律师函件损失人民币2，895元的诉请，不予支持；三、原告上海新世界紫澜门大酒店有限公司、上海紫澜门实业发展有限公司要求被告上海新世界股份有限公司、被告上海新世界城物业管理有限公司赔偿两原告损失(2013年7月1日许留山搬离租赁场地之日至两被告交付场地之日，以日租金人民币821.92元计)的诉请，不予支持；四、原告上海新世界紫澜门大酒店有限公司、上海紫澜门实业发展有限公司要求被告上海新世界股份有限公司、被告上海新世界城物业管理有限公司赔偿两原告律师费用等人民币5万元的诉请，不予支持。案件受理费人民币1300元，由原告上海新世界紫澜门大酒店有限公司、上海紫澜门实业发展有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 茅德成
审 判 员 张 宁
人民陪审员 方少华
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 周 玲
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。