江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏09民终647号
上诉人（原审原告）：吴寿权，男，1969年10月18日出生，汉族，农民，住盐城市大丰区。
被上诉人（原审被告）：盐城市建诚房屋拆迁有限公司，住所地盐城市迎宾南路68号。
法定代表人：张建农，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）：盐城市大丰区城东新区管理委员会，住所地盐城市大丰区飞达东路。
法定代表人：周俊，该管理委员会主任。
委托诉讼代理人：花蕾，江苏煜衡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：盐城市大丰区国土资源局，住所地盐城市大丰区幸福西大街9号。
法定代表人：商明星，该局局长。
委托诉讼代理人：张雯，该局办事员。
委托诉讼代理人：花蕾，江苏煜衡律师事务所律师。
上诉人吴寿权因与被上诉人盐城市建诚房屋拆迁有限公司（以下简称建诚公司）、盐城市大丰区城东新区管理委员会（以下简称城东新区管委会）、盐城市大丰区国土资源局（以下简称大丰国土局）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市大丰区人民法院（2016）苏0982民初3836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴寿权上诉请求：1.撤销一审判决，改判三被上诉人将验收合格的安置房屋交付给吴寿权，同时将安置房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等手续一并交付给吴寿权；2.一、二审诉讼费用由三被上诉人负担。事实与理由：1.案涉安置房既未经验收合格，也未能达到交付条件。依据《建设工程质量管理条例》的规定，建筑工程完工后，建设单位应当组织有关单位进行竣工验收，而本案审理中，三被上诉人并未能提交相关质量合格文件，也未能提交符合法律规定的竣工验收报告，同时，案涉房屋也没有规划许可证和土地使用证，完全是非法的安置房；2.三被上诉人在交付案涉房屋给吴寿权时，应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，因为依据建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的相关规定，其他住宅和非住宅商品房屋可参照本规定执行。因此，案涉房屋也应当具有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，同时法律还明确安置房的建筑质量不得低于商品房。
建诚公司未应诉、答辩。
城东新区管委会辩称，城东新区管委会通知吴寿权前来领取验收合格的安置房，但其并未领取。1.案涉安置房已经经过合法的竣工验收，一审中已提交了证据证明，包括地基和基础部分的质量验收报告、主体分部工程质量验收报告、单位工程竣工验收证明书，这几份报告均是由建设单位、施工单位、设计单位参与验收的，由此证明工程已经过竣工验收合格；2.建设工程规划许可证和土地使用权证目前也已取得；3.关于住宅质量保证书和使用说明书，吴寿权提到的1998年的规定适用于商品房，并不适用于安置房。综上，吴寿权的上诉请求不能成立，请求二审予以驳回。
大丰国土局辩称，大丰国土局不是适格的被上诉人，吴寿权将房款交给城东新区管委会，拆迁征收的实施单位是建诚公司，大丰国土局没有向吴寿权交付房屋以及提交相应质量保证书、使用说明书的义务，故请求维持原判。
吴寿权向一审法院起诉请求：1.判令建诚公司、城东新区管委会、大丰国土局共同将验收合格的位于盐城市大丰区东方汇贤居安置小区22幢803室、6幢503室安置房屋交付给吴寿权，同时交付上述安置房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；2.本案诉讼费用由建诚公司、城东新区管委会、大丰国土局负担。
一审法院认定事实：吴寿权系盐城市大丰区大中镇阜南村村民。2011年5月5日，大丰国土局向吴寿权作出“大国土拟交字（2010）1号”拟作出《责令交出土地决定书》告知书：责令吴寿权在限期内腾空、搬离地上附着物（房屋及构筑物），并交出承包（种植）土地180平方米和宅基地168平方米。2012年6月22日，吴寿权与建诚公司签订《大丰市征收集体土地地上附着物（房屋）拆迁协议书》（编号：中央湖2010-30），载明：“征收实施单位：盐城市建诚房屋拆迁有限公司（以下简称甲方），××：吴寿权，身份证号：（以下简称乙方），因中央湖工程建设需要，甲方根据大政发（2006）134号、大政发（2008）17号和大政办发（2005）78号文件和征收单位充分授权实施集体土地地上附着物（房屋）征收，乙方房屋在征收范围内，现甲乙双方就征收补偿安置事宜达成如下协议：一、征收概况：乙方房屋坐落于阜南村，房屋性质住宅，房屋总建筑面积343.04㎡，其中合法建筑面积160.35㎡。二、拆迁补偿、补助费用的组成：（一）被征收房屋拆迁评估价及金额详见评估报告。（二）征收补偿及补助费详见结算表，计￥343962.32元（不含提前搬迁奖）大写叁拾肆万叁仟玖佰陆拾贰元叁角贰分。三、交房时间及提前搬迁计奖金额的约定：乙方应在2012年7月2日前将房屋内的动产全部搬清交钥匙给甲方验收，甲方在收到钥匙并对被拆迁房屋对照评估报告及调查表进行验收后，乙方应得提前搬迁奖励金额16035元（计奖期为10天）……四、安置及费用结算：（一）宅基自建：乙方选择自建非自行拆除的，在签订本协议并搬迁交房后30日内凭本协议及交房验收凭证由甲方支付现金，选择自行拆除的在签订本协议并拆房至四墙落地经验收后凭本协议及拆房验收单由甲方支付补偿补助总额的50%……（二）农民公寓安置：1.甲乙双方商定以坐落于阜南安置小区22、6幢803、503室的期（现）房对乙方进行农民公寓安置。农民公寓安置房的建筑面积为107.38㎡、124.89㎡，等面积单价（含层次差价率+5%、均价）为1155元/㎡、均价，超面积单价（含层次差价率均价%）为1900元/㎡、2500元/㎡，另外车库为22、6幢803、503室，建筑面积为8.4㎡、18.2㎡，单价为750元/㎡。房屋建筑面积以房屋产权部门测定的实际建筑面积为准。农民公寓交房时间为2013年12月。农民公寓价格不含有线电视、电话、管道燃气、宽带网等代办费用和房屋公共部位设施设备维修基金。2.费用结算：
乙方应得补偿补助款（含提前奖）
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大写：叁拾伍万玖仟玖佰玖拾柒元叁角贰分
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￥359997.32元
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乙方应付农民公寓安置房价款
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大写：叁拾伍万捌仟玖佰陆拾元玖角
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￥358960.9元
上述两项冲抵
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乙方应得款
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大写：壹仟零叁拾陆元肆角贰分
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￥1036.42元
乙方应付款
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'乙方应得补偿补助款'在签协议时即转为'乙方应付农民公寓安置房价款'。'乙方应得款'在乙方向甲方交房验收后30日内由甲方向乙方支付。'乙方应付款'应在乙方接受农民公寓时与甲方结清。在乙方未将'乙方应付款'支付于甲方前，甲方有权拒绝向乙方交付农民公寓安置房。3、甲、乙双方如不能按期支付款项，从逾期之日起，按应付款额每日0.5‰的标准承担逾期付款违约金。4、乙方自行过渡。因甲方不按期交房而致使乙方延长过渡期限的按相关规定办理。五、乙方不得拆除房屋评估报告中包含的房屋设施，擅自拆除的，按评估价在乙方应得的补偿款中扣除。六、乙方在办理安置房屋所有权证和土地使用权证时，按有关政策规定享受手续费和规费（不含房屋公共部位、设施设备维修基金）优惠，与被征收房屋等值的部分按规定享受契税优惠。七、本协议自签字（盖章）之日起生效。本协议一式肆份，各方及有关部门各执一份。甲方（征收实施单位）：盐城市建诚房屋拆迁有限公司（盖章），乙方（××）：吴寿权（签字捺印）”。
2012年6月26日，吴寿权与大丰市大中镇阜南村村民委员会签订《拆迁安置房售房合同》，载明：“甲方：大中镇阜南村，乙方：吴寿权。甲方建设的拆迁安置房是为安置征地拆迁中符合安置条件的拆迁户，乙方凭《征收集体土地地上附着物协议书》购买，经双方协商达成如下协议。一、乙方所购安置房的基本情况：1、乙方所购房屋坐落在阜南安置点，住宅：22幢803室、6幢503室，自行车库22幢803室、6幢503室。2、甲方自测暂定建筑面积：住宅107.38㎡、124.89㎡，车库8.4㎡、18.2㎡。实际建筑面积按房屋产权测绘部门实测为准。3、该房为毛坯房，内部设施为：上、下水主管道到位，普通水笼头一只，电话管线到位，普通灯头、灯泡，车库不安装水。二、计价方式和价款：安置价为1155元/㎡、1100元/㎡计算，超面积5-10㎡（含10㎡）以内价为1100元/㎡，市场成本价1900元/㎡，层次差价为上浮5%，房价计339010.9元。车库价格为750元/㎡；车库计价19950元。合计房价款为358960.9元（最终以有权部门核准的面积计算，多退少补）。三、房款结算和房屋交付：1、乙方定于2012年6月26日前交款358960.9元；余款于房屋交付前结清。2、房屋交付时间2013年12月。四、违约责任：1、乙方不能按时交款时，则承担逾期交付违约金，欠款按同期贷款利率承担违约金。2、乙方中途退房的，则承担总价款5%的违约金，退款只退本金，不计利息。3、在甲方发出交房通知或电话通知后，如乙方不能按时结清房款，领取钥匙，又不退房的，甲方对该房未交房款的差额按银行同期同档贷款利息追究乙方的违约责任，该款直接从乙方预交款中扣除。4、甲方如不能按期交付房屋时，按照有关拆迁政策规定向乙方支付逾期过渡费。五、其他约定：1、因政策、法律规定或双方不可抗拒等原因影响合同履行的，无过错者可免于承担责任。2、乙方对所住套房的水、电费在规定日期内到指定地点缴纳。3、房屋交付时，乙方需向甲方缴纳装潢保证金500元/户，保洁保证金500元/户，装潢垃圾清运费200元/户，普通太阳能热水器（多层）1500元/户……4、房屋在保修期内，甲方负责保修，土建保修期限一年，电器、上下水管道工程为六个月，屋面五年，如使用不当而损坏和私自装潢改变管道、线路，使管道渗漏、阻塞、电路损坏等，其责任和费用由乙方承担……本协议一式两份，双方各执一份。甲方单位：大丰市大中镇阜南村村民委员会（盖章），乙方：吴寿权（签字）”。建诚公司出具被拆迁房屋交房验收凭证，载明：“吴寿权将坐落在中央湖（阜南一组）拆迁地段的房屋于2012年6月26日下午14时经我单位验收，动产部分已搬清腾空，门、窗等房屋设施齐全，房屋（钥匙）已交我单位。”
2012年6月27日，吴寿权将案涉安置房房款缴付给城东新区管委会，城东新区管委会出具收据一张，载明：“入账日期：2012年6月27日。交款单位：吴寿权，收款方式：转，人民币（大写）：叁拾伍万捌仟玖佰陆拾元玖角整￥358960.90，收款事由：阜南安置点农民公寓款22#803室、6#503室。单位盖章（大丰市城东新区管理委员会财务专用章）”。
上述《责令交出土地决定书》中“阜南安置点”、《大丰市征收集体土地地上附着物（房屋）拆迁协议书》中“农民公寓”、《拆迁安置房售房合同》中“阜南安置点”即为盐城市大丰区大中镇东方汇贤居小区（以下简称东方汇贤居）。2013年12月1日，东方汇贤居6号楼单位工程竣工验收合格；2013年12月30日，东方汇贤居22号楼单位工程竣工验收合格。
一审审理中，吴寿权陈述建诚公司在2015年5月份通知其领取案涉安置房钥匙，因建诚公司未能按照其要求提供所涉安置房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，吴寿权遂拒绝领取案涉安置房钥匙。建诚公司则辩称是在2014年年底通知吴寿权领取案涉安置房钥匙，但其拒绝领取。
2015年5月14日，吴寿权以盐城市大丰区大中镇阜南村村民委员会为被告向一审法院提起诉讼，要求盐城市大丰区大中镇阜南村村民委员会按照《拆迁安置房售房合同》约定向其交付安置房及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，一审法院经审查认为实际收取吴寿权购房款的单位为城东新区管委会，并于2015年11月4日作出判决，依法驳回吴寿权的诉讼请求。吴寿权遂以建诚公司、城东新区管委会、大丰国土局为被告于2016年7月8日向一审法院提起诉讼。
一审法院认为，本案的争议焦点为：一、本案建诚公司、城东新区管委会、大丰国土局的被告主体是否适格，谁是向吴寿权交付案涉安置房的义务主体？二、本案所涉安置房是否合格，该安置房在交付时是否应当提交房屋《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》？三、案涉安置房的交房义务主体在本次诉讼前是否已经履行了交房的义务，其在本案中应否承担向吴寿权交付合格安置房的责任？
关于争议焦点一：大丰国土局在征收吴寿权土地遭拒时，向其拟作出《责令交出土地决定书》，要求其交出已被征收的土地。后吴寿权依照告知书的内容与建诚公司签订《大丰市征收集体土地地上附着物（房屋）拆迁协议书》，建诚公司系拆迁征收实施单位，并出具被拆迁房屋交房验收凭证。吴寿权以拆迁征收实施单位建诚公司向其发放的拆迁补助款折抵农民公寓安置房的房款，实际收取购房款、开具购房款收据的单位为城东新区管委会，故《拆迁安置房售房合同》上载明的“阜南安置点”安置房应由实际收取购房款的城东新区管委会向吴寿权交付，故对吴寿权要求建诚公司、大丰国土局交付安置房等诉讼请求依法不予支持。
关于争议焦点二：本案所涉安置房已经通过竣工验收合格，且案涉安置房的房屋性质不同于商品房，其取得的依据是《拆迁安置房售房合同》，而非商品房买卖合同，案涉安置房不是建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中所涉“商品房”，亦不能适用该规定第三条来要求城东新区管委会提供房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，同时双方当事人在《拆迁安置房售房合同》中未约定交付安置房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故本案案涉安置房在交付时无需提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
关于争议焦点三：所谓“诉讼”是指人民法院依据法律对当事人之间争议的事实进行审理，通过司法程序解决争议的活动，其中“诉的内容”是当事人请求法院解决的民事权益争议。审理中，双方当事人虽对通知吴寿权领取案涉安置房钥匙的时间有异议，但即使按照吴寿权所述，其被通知领取钥匙的时间亦发生在本次诉讼前，即在本次诉讼前城东新区管委会已经通过建诚公司通知吴寿权来领取经验收合格的安置房钥匙，作为交付案涉安置房的义务主体其已经积极履行了自己的交付义务，双方当事人对《拆迁安置房售房合同》中涉及的安置房交付事实并不存在争议。
综上，本案案涉安置房经竣工验收合格，且在交付时无需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，吴寿权在城东新区管委会通知其领取安置房钥匙时以未收到案涉安置房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》为由拒绝收房所产生的法律后果应由其本人承担。故对吴寿权要求建诚公司、城东新区管委会、大丰国土局交付合格的安置房及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的诉讼请求依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：驳回吴寿权的诉讼请求。案件受理费6684.5元，由吴寿权负担。
二审中，各方当事人均未提交新的证据。
二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。
本院认为，1.关于案涉安置房屋的交付问题。城东新区管委会作为负责向吴寿权交付案涉房屋的义务主体，在一审诉讼发生之前已经通过建诚公司通知吴寿权领取案涉安置房钥匙，即城东新区管委会已经积极履行了房屋交付义务，而吴寿权诉讼主张之一即要求城东新区管委会交房，故双方对于案涉安置房屋的交付问题并无争议；2.关于吴寿权主张案涉房屋未通过竣工验收、质量不合格、系非法安置房，且要求交房单位提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的问题。经审查，案涉安置房已经建设、监理、施工、设计等单位共同进行竣工验收并合格，且目前亦已经领取《建设工程规划许可证》和《土地使用权证》，故吴寿权主张系非法安置房，并无事实与法律依据。由于案涉安置房的房屋性质不同于商品房，其取得的依据是《拆迁安置房售房合同》，吴寿权主张案涉安置房必须按照建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》具备“两书”，无法律依据。综上，吴寿权的上诉理由不能成立，本院不予采纳，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6684.50元，由上诉人吴寿权负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊丽萍
审 判 员 孙曙光
代理审判员 刘 淼
二〇一七年五月八日
书 记 员 许其娟