广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)北民二初字第641号
原告（反诉被告）：葛文君，男，汉族，1969年1月27日出生，住广西壮族自治区柳州市柳北区。
被告（反诉原告）：余艳玲，女，汉族，1958年12月7日出生，住广西壮族自治区柳州市柳北区。
委托代理人：李科冠，广西汇力律师事务所律师。
委托代理人：韦承周，广西汇力律师事务所律师。
被告（反诉原告）：易永琼，女，汉族，1966年9月6日出生，住广西壮族自治区柳州市柳北区。
委托代理人：李科冠，广西汇力律师事务所律师。
委托代理人：韦承周，广西汇力律师事务所律师。
原告（反诉被告）葛文君与被告（反诉原告）余艳玲、易永琼租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月9日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月5日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）葛文君（以下称葛文君），被告（反诉原告）余艳玲、易永琼（以下称余艳玲、易永琼）的委托代理人李科冠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
葛文君起诉称，2013年3月8日，余艳玲、易永琼向原告承租属葛文君管理使用的位于柳州市产用地9657平方米，并以书面土地租赁合同予以确认。合同主要内容为：由葛文君将其管理使用的位于柳州市柳长路16号（209国道旁）的柳州市柳北区产用地的土地使用权出租给余艳玲、易永琼规划租赁使用，土地总面积为9657平方米；租赁期限为18年，即从2013年3月2日至2031年3月1日，给3个月的免租金期，应交租金每平方米为5.50元/月，每月应交租金合计为53113.50元，第一个五年租金不变，自第六年起（含第六年）递增10%，以后每三年递增10%；租金交付方式和时间：第一次支付在合同签订后五日内支付三个月租金，然后每三个月支付一次；先交租金后使用土地；余艳玲、易永琼逾期三个月不缴纳租金，葛文君有权中止合同，地上所有建筑物归葛文君所有等。租赁合同签订后，余艳玲、易永琼开始按合同约定交纳了第一次三个月的租金，但从2013年6月开始就拖欠应交纳的租金。经葛文君多次催促，也陆续给一部分，至2015年11月止，余艳玲、易永琼共应交纳898198.99元，实际只交给葛文君221496.49元，尚欠676702.50元。据葛文君了解，余艳玲、易永琼拿钱去交给另租赁他人的租金，而拖欠葛文君的租金，是违反合同的违约行为，为此，葛文君诉至法院，请求判令：余艳玲、易永琼付清所欠葛文君的2013年6月至2015年11月的租金676702.50元。
葛文君对其陈述事实提供的证据有：
1、柳北集有（2004）第02079号土地使用证，拟证明本案的土地是建设用地；
2、柳州市柳北区长塘镇青茅村所在图，拟证明本案的土地所在地；
3、2010年11月1日《土地租赁协议书》，拟证明本案的土地是葛文君从柳州市柳北区长塘镇黄土村民委员会（以下简称：黄土村委）租赁得来的；
4、2010年9月8日村民委员会会议记录，拟证明葛文君和黄土村委签订的租赁协议是经过村委开会同意的；
5、2013年3月8日土地租赁合同及附图，拟证明葛文君没有违约，余艳玲、易永琼应遵照合同约定支付租金。
余艳玲、易永琼针对葛文君的起诉答辩称，一、葛文君诉状所称不是事实，实际上余艳玲、易永琼通过银行转账支付给葛文君的租金已达到858760元。二、余艳玲、易永琼之所以拖欠租金，是葛文君违约在先，葛文君承诺的土地并不是三产土地。葛文君隐瞒租赁场地上的建筑物是违章建筑物的事实，造成了余艳玲、易永琼投资项目的相关手续严重的阻碍。葛文君在该涉案土地上存在纠纷的情况下，没有积极的协调处理，也属于违约行为。余艳玲、易永琼在承租土地上做项目，葛文君并没有配合余艳玲、易永琼办理相关事项。因此，余艳玲、易永琼拒交租金的行为是属于依法行使先履行抗辩权。三、葛文君的违约行为造成余艳玲、易永琼的合同目的迟迟得不到实现，余艳玲、易永琼从签订合同之日起到现在，一直都没有对租赁土地进行有效的利用，也没有产生任何的收益，反而投入了巨大的资金成本和精力，以使得余艳玲、易永琼的土地得到有效的利用。四、余艳玲、易永琼明确承诺会继续履行合同，并支付租金，但请求人民法院综合本案的真实情况，本着公平原则、诚实信用原则，依法判决减免余艳玲、易永琼的租金金额，以及延缓租金的支付期限。
余艳玲、易永琼提起反诉称，2013年，余艳玲、易永琼经朋友介绍得知葛文君在柳州市产用地需要招租，余艳玲、易永琼遂与葛文君取得联系并实地查看土地现场，认为该土地根据其使用性质可以拿来招商引资做投资项目，在葛文君明确承诺该土地为三产用地的情况下，余艳玲、易永琼遂于当年3月8日与葛文君签订《土地租赁合同》，合同明确约定余艳玲、易永琼承租葛文君位于柳州市产用地用于投资开发建设,葛文君对该目标土地明确承诺为三产建设用地，并授权余艳玲、易永琼对目标土地上的所有附着物、建筑物进行随意处置、清场，并协助余艳玲、易永琼办理投资开发项目的相关报建手续，协调处理涉及目标土地上的相关纠纷的解决。余艳玲、易永琼与葛文君对目标土地的租金标准是按照三产建设用地的租赁价格进行约定的，即每平方米5.5元/月，因余艳玲、易永琼前期投资涉及投资项目的立项、报建等相关手续，期间无法按合同目的对租赁的土地进行有效的实际利用以及产生收益，双方在合同中约定免除头三个月的租金。合同签订后，余艳玲、易永琼立即积极寻找投资人在该租赁土地上进行投资开发项目并与相关投资人签订了合同，并以该土地所在地址在工商行政部门办理了公司注册登记，以为后续的投资项目顺利进行做前期准备。然而在余艳玲、易永琼进行后续的手续办理过程中，被相关行政部门告知该土地并非三产用地，导致余艳玲、易永琼的投资项目被迫中断。为使项目能继续进行，余艳玲、易永琼多次要求葛文君积极处理此事，葛文君对此置之不理，余艳玲、易永琼迫于无奈自行与黄土村委沟通协调，并由黄土村委授权余艳玲、易永琼办理涉案土地转变为三产用地的相关手续，并根据投资项目的特点办理涉及村庄规划变更等一系列的后续手续，截至目前为止余艳玲、易永琼已花费了本不应由其承担的费用117776.60元。余艳玲、易永琼认为，正是葛文君在与余艳玲、易永琼签订《土地租赁合同》过程中，故意隐瞒涉案土地的真实情况，虚假承诺涉案土地为三产用地，而实际上本案土地并非三产用地，导致余艳玲、易永琼租赁涉案土地的合同目的无法顺利实现，无法按期有效使用租赁土地并产生预期收益。根据我国《合同法》第54条、第60条的规定，葛文君失信违约，以欺诈的手段导致余艳玲、易永琼重大误解，且违背余艳玲、易永琼真实意思表示的情况下而签订《土地租赁合同》，余艳玲、易永琼有权请求法院变更合同内容；同时，由于葛文君并未按照合同的约定交付符合合同目的和用途的“三产用地”给余艳玲、易永琼，造成余艳玲、易永琼至今未能对租赁物进行符合合同目的的有效利用以及收益，作为承租人的余艳玲、易永琼有权要求减少租金或不支付租金，余艳玲、易永琼的该项权利的行使依据的是《合同法》第67条赋予的先履行抗辩权。综上所述，余艳玲、易永琼依法提起反诉，请求法院判令余艳玲、易永琼不应支付2013年6月到2015年11月30日期间没有交纳的部分租金，并判令葛文君赔偿余艳玲、易永琼经济损失117776.60元。
余艳玲、易永琼为其答辩、反诉提供的证据有：
1、2013年3月8日《土地租赁合同》及附件，拟证明余艳玲、易永琼与葛文君签订的《土地租赁合同》明确约定承租土地是三产建设用地，并且葛文君也明确承诺涉案土地是三产建设用地；余艳玲、易永琼之所以租赁三产用地，是用于开发投资项目，有明确的合同目的，而葛文君对此也是明确知晓；双方在合同中明确约定了葛文君的协助义务；
2、《场地转租赁经营协议书》、《三产用地整体开发补充协议》及附件，拟证明余艳玲、易永琼租赁葛文君的土地是用于投资项目建设使用的，这个投资项目的顺利进行是建立在该土地是三产建设用地的基础上；
3、《关于调整我村三产用地位置的请示》，拟证明余艳玲、易永琼和葛文君签订的土地租赁协议时，该涉案土地并非三产用地，因此，村委才特地向柳州市规划局申请调整三产用地，以实现余艳玲、易永琼租赁土地的目的；请示中也显示黄土村原本只有两块三产用地，都在老村的旁边，与北外环路（也就是本案涉案的土地所在位置）比较远；
4、委托书2份、《黄土村村庄规划调整申请报告》、《柳州市长塘镇黄土村村庄规划（修编）合同》、《长塘镇黄土村村庄规划》、设计费发票2份、网上银行电子回单、村两委联席会议记录、广告费发票，拟证明因为葛文君租赁给余艳玲、易永琼的土地并非三产用地，在余艳玲、易永琼要求其将土地变为三产用地遭到拒绝的情况下，余艳玲、易永琼无奈要求黄土村委授权余艳玲、易永琼对涉案土地向有关部门申请转变为三产土地以及相应的报建手续，向有关部门申请变更原有的村庄规划，到现在该手续还没有办理完毕，并且由此产生了并不应由余艳玲、易永琼承担的设计费和广告费共计117776.60元；
5、营业执照、基本建设投资项目登记备案证、《建设项目选址意见书》、柳北汽车综合交易市场规划总平面规划图、《报告》、《项目资金证明书》、《承诺书》，拟证明余艳玲、易永琼租赁涉案土地为投资开发项目所进行的一系列的报建手续和前期准备工作；承诺书显示余艳玲、易永琼在向国土局申请用地许可相关手续中，因为葛文君租赁给余艳玲、易永琼的土地上的建筑物为违章建筑物，在违章建筑物拆除之前，国土局拒绝用地审批，直到现在该违章建筑物还没有拆除；
6、2015年3月22日中国工商银行电子银行回单一张30000元、2015年3月19日中国工商银行电子银行回单一张30000元、2015年2月16日中国工商银行电子银行回单一张60000元、2014年11月26日工商银行网上银行境内汇款查询单一张159340.50元、2014年8月18日建设银行个人网上银行转款查询单一张10590.50元、中国工商银行个人业务凭证5张（2013年4月11日一张159340.50元、2013年10月28日一张63437元、2014年7月2日一张50000元、2014年7月11日一张26000元、2014年7月28日一张138750元）、2014年8月30日中国工商银行自动柜员机客户凭条10000元、2014年7月8日中国工商银行个人账户汇款单44301.50元、2014年1月29日中国工商银行个人账户汇款单50000元、2014年7月9日转款凭证27000元、2013年4月11日收条159340.50元，拟证明余艳玲、易永琼一共交了租金858760元。
葛文君针对余艳玲、易永琼的反诉答辩称，不同意余艳玲、易永琼的反诉请求，租金应当按照租赁合同履行。当时租赁的时候，大家都到黄土村委去了，余艳玲、易永琼称土地没有使用到，其实余艳玲、易永琼一直使用着土地；余艳玲、易永琼称葛文君和黄土村委签下来的租金是3000多元一亩，但余艳玲、易永琼不知道这个价钱的前提，这是因为这块地之前的承租人的租赁期限并没有到期，之前的租金价钱为500元一亩，后来是葛文君跟这块土地之前的承租人协商，赔了几十万元给该承租人，然后再跟黄土村委签下3000元的租金价格。葛文君跟余艳玲、易永琼签下合同时的租金都是双方认可的，土地证已提供给余艳玲、易永琼看了，被告可以自己判断是不是三产用地，不存在欺骗。葛文君可以配合余艳玲、易永琼办手续，但余艳玲、易永琼现在一直都没有找葛文君协助，连拆除租赁地中的红楼（天海复合肥厂的仓库）都没有跟葛文君说，直接压钱在黄土村委那里，所以并不是葛文君不协助余艳玲、易永琼。
经过开庭质证，余艳玲、易永琼对葛文君提供的证据1、2的真实性无异议，但认为土地证是所有权证，并非土地使用权证，无法证明葛文君租赁给余艳玲、易永琼的土地是属于三产用地，因为建设用地包含很多种；对证据3、4的真实性无异议，但认为根据葛文君和黄土村委签订的土地租金可以明显看出，葛文君从黄土村委取得租金是3000元每亩每月，也就是每平方米0.375元每月，而葛文君隐瞒该土地并非三产用地的事实，跟余艳玲、易永琼签订租赁协议的土地租金是每平方米5.5元每月，由此可以看出葛文君跟余艳玲、易永琼签订租赁协议是显失公平的，是违反诚实信用的欺骗行为；对证据5的真实性无异议，但认为根据土地租赁合同可以看出，葛文君明确承诺其租赁给余艳玲、易永琼的土地是属于三产建设用地，并且明确知晓余艳玲、易永琼租赁其土地目的是进行投资开发项目，投资金额巨大，以及葛文君明确承诺协助、配合余艳玲、易永琼办理公司注册以及项目相关报建手续，然而葛文君并没有按照合同的约定交付符合合同目的的三产建设用地，也没有履行相关的协助义务，导致余艳玲、易永琼的投资项目受阻至今，属于违约行为，余艳玲、易永琼有权行使先履行抗辩权，拒交租金。
葛文君对余艳玲、易永琼提供的证据1真实性无异议，但是对证明目的有异议，认为葛文君只是提供黄土村委的集体用地证，合同并不是葛文君打的，葛文君当时认为建设用地和三产用地是一样的，所以当时就这么写了，且葛文君已经配合余艳玲、易永琼办理手续；对证据2真实性无异议，但是葛文君只提供土地出租，余艳玲、易永琼用来做什么与葛文君无关，余艳玲、易永琼要黄土村委盖章、报建手续需要协助的，葛文君可以协助；认为证据3的真实性不清楚，与本案也没有关联性；对证据4的真实性无异议，但认为与本案无关；认为证据5真实性不清楚，与本案也无关联性；对证据6真实性无异议，但认为2013年4月11日的单据重复了。
对于上述当事人对证据的真实性无异议的证据，即对于葛文君提供的证据与余艳玲、易永琼提供的证据1、2、4、6，本院予以确认，可以作为认定案件相关事实的根据。
对于余艳玲、易永琼提供的证据3、5，葛文君有异议，本院认为余艳玲、易永琼提供的证据3、5真实客观、形式合法、与案件有关联性，故可作为认定本案事实的依据。
综合全案证据，本院确认以下案件事实：
2013年3月8日，葛文君作为甲方与余艳玲、易永琼作为乙方签订《土地租赁合同》，约定乙方承租属甲方位于柳州市柳长路（209国道）16号三产建设用地（柳州市柳北区长塘镇黄土村三产建设用地）9657平方米；租赁期限为18年，即从2013年3月2日至2031年3月1日；甲方给乙方3个月的免租金期（2013年3月1日至2013年5月31日）；土地租金为每月每平方米5.50元，每月租金合计为53113.50元，第一个五年租金不变，自第六年起（含第六年）递增10%，以后每三年递增10%；租金交付方式和时间为：第一次支付在合同签订后五日内支付三个月的租金，然后每三个月支付一次；先交租金后使用土地；甲方保证出租的土地是三产建设用地，有义务协助、配合乙方办理公司注册、报建等相关手续；租赁期内如任何第三方与甲方就租赁土地的所有权或使用权产生纠纷，甲方负责抗辩及承担一切费用，如因此造成乙方损失的，应承担赔偿责任；合同签署后甲方既授权乙方对土地进行清场，乙方可以随意处置地表所有附着物，如因此产生任何第三方纠纷由甲方负责处理，如引发赔偿责任由甲方负责（包括乙方的损失）；同时甲方负责乙方办理水电等基础设施手续及报建；租赁期间，甲方有义务协助乙方办理在其经营过程中涉及的手续与相关事宜；若乙方逾期三个月不缴纳租金，甲方有权中止合同，地上所有建筑物归甲方所有，但征得甲方同意延期缴纳租金的情况除外等内容。
合同签订后，葛文君把土地交付给余艳玲、易永琼管理使用，余艳玲、易永琼开始向葛文君交纳租金。截至2015年11月，余艳玲、易永琼向葛文君支付了租金858760元。经葛文君确认，截至2015年11月，余艳玲、易永琼尚欠租金676702.50元没有支付。
另查明，葛文君于2010年11月1日与黄土村委签订《土地租赁合同》，约定由葛文君承租黄土村委原出租给柳州市木林森园绿化工程有限公司的位于天海复合肥厂背西面的土地35亩，租赁期限为从2012年5月1日至2042年4月30日止，租金为每年每亩3000元，每5年递增500元。本案中，葛文君出租给余艳玲、易永琼的场地即来源于上述地块。经查，该场地的土地所有权人为黄土村委和黄土村第一小组农民集体；土地证证号为：柳北集有（2004）第02079号；宗地号为：02－03－05－002；土地性质为：建设用地。
再查明，余艳玲、易永琼拟在承租葛文君的土地上开展“宝骏*五菱轿车4S店建设项目”，于2014年7月24日设立了“柳州市瑞驰投资开发有限公司”。目前，该建设项目已在相关政府部门进行了登记备案。
又查明，柳州市柳北区长塘镇黄土村原有三产用地两块，均位于老村庄旁，距离北外环路相对较远。黄土村委于2013年5月向柳州市规划局提出申请，拟将本村一块三产用地从老村旁调整到柳长公路与北外环路旁原“天海线复合肥厂”拆迁剩余的54.33亩土地，主要用于兴建宾馆、商业建筑。黄土村委于2013年5月2日、2013年7月28日分别出具《委托书》，委托余艳玲办理本村上述三产用地调整手续以及三产商业用地、三产仓储用地的立项报建相关手续，费用均由余艳玲支付。2013年8月30日，黄土村委（甲方）与柳州市城市规划设计研究院（乙方）订立《柳州市长塘镇黄土村村庄规划（修编）合同》，约定由甲方委托乙方承担柳州市长塘镇黄土村村庄规划修编设计。乙方制作的柳州市长塘镇黄土村村庄规划图显示，葛文君出租给余艳玲、易永琼的土地为规划中的三产用地。余艳玲、易永琼于2013年9月26日、2013年12月20日、2014年9月30日分别支出设计费40000元、50000元、21120元；于2015年9月14日支出广告代理费7056元，上述费用合计118176元。
因葛文君交付的土地不属于“三产用地”，余艳玲、易永琼亦未按合同约定足额支付租金，双方产生纠纷，葛文君诉至本院，余艳玲、易永琼亦提起反诉。在审理的过程中，双方均表示同意继续履行合同。
本院认为：葛文君与余艳玲、易永琼之间的土地租赁合同已经合法成立并生效，双方均应按租赁合同的约定全面履行自己的合同义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，双方的租赁合同约定的标的物的土地性质为“三产建设用地”，而三产用地是政府为了解决城市内及周围农民的土地被征收后就业及生活问题而留给农村集体组织用于发展第三产业的集体土地。本案的土地性质为“建设用地”，但并不属于“三产建设用地”，为使本案的土地转变为符合合同约定的“三产建设用地”，尚需进一步办理申请调整等报批手续，因此，葛文君出租的土地存在瑕疵，不符合合同的约定，构成了违约行为，应承担违约责任。为使租赁的土地转变为三产用地，并符合余艳玲、易永琼投资项目的开发需要，余艳玲、易永琼经黄土村委授权向有关部门申请变更原有的村庄规划，并且由此产生了设计费、广告费118176元，该费用系因葛文君的违约行为所导致，应当由葛文君承担。本案中，余艳玲、易永琼主张由葛文君赔偿117776.60元，符合法律规定，本院予以支持。
余艳玲、易永琼主张，由于葛文君未依约交付符合合同目的和用途的“三产用地”给余艳玲、易永琼，以欺诈的手段导致余艳玲、易永琼重大误解，造成余艳玲、易永琼至今未能对租赁物进行有效利用以及收益，作为承租人的余艳玲、易永琼有权要求减少租金或不支付租金，余艳玲、易永琼的行为属于行使合同法规定的先履行抗辩权，有权不支付2013年6月至2015年11月期间的租金。对于余艳玲、易永琼的该项主张，本院认为，本案中，余艳玲、易永琼作为签订租赁的一方当事人，对涉及到自身重大利益的事项，有必要、有义务对其承租土地的性质预先进行了解，故葛文君并不存在欺诈，余艳玲、易永琼亦不存在属于法律规定的重大误解；先履行抗辩权系合同中约定了债务履行的先后顺序，在先履行一方未履行债务或者履行债务不符合合同约定的情况下，后履行一方有拒绝其相应的履行要求的权利。其中，先履行一方所履行的债务应为合同的主给付义务，如果先履行一方履行了主给付义务而未履行从给付义务，一般不能产生先履行抗辩权。本案中，葛文君的合同主给付义务为向余艳玲、易永琼交付土地，该项义务葛文君已经履行。因葛文君交付的土地性质为“建设用地”，并不属于合同约定的“三产用地”，故葛文君的履行行为存在瑕疵。因双方均同意继续履行合同，葛文君的该项瑕疵履行可以采取补救措施，即向有关部门提出申请，办理相关报批手续，将本案的土地调整为“三产用地”。由于该项补救措施已经由余艳玲、易永琼实施，故由此产生的费用应当由葛文君承担。在葛文君赔偿损失后，双方的租赁合同仍应继续履行。因葛文君已经履行了合同的主要义务，故余艳玲、易永琼亦应当履行向葛文君支付租金的合同义务。余艳玲、易永琼关于不支付2013年6月至2015年11月期间的租金的主张不能成立，本院不予支持。因此，余艳玲、易永琼应当向葛文君支付尚欠的租金676702.50元。余艳玲、易永琼共同向葛文君租赁本案的土地，应付连带清偿责任。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第二百一十六条之规定，判决如下：
一、余艳玲、易永琼向葛文君连带支付租金676702.50元；
二、葛文君向余艳玲、易永琼赔偿损失117776.60元；
三、驳回葛文君的其他诉讼请求；
四、驳回余艳玲、易永琼的其他诉讼请求。
本诉案件受理费10567元（葛文君已预交），减半收取，本院退回葛文君5283.50元，余款5283.50元由余艳玲、易永琼负担；反诉案件受理费2656元（已减半收取1328元，余艳玲、易永琼已预交），由葛文君负担1328元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审 判 长 何基政
人民陪审员 汤 莉
人民陪审员 莫欣能
二〇一六年七月十一日
书 记 员 聂 伟
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。