江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016)苏05民终3212号
上诉人（原审被告）李艳宁。
委托代理人ＸＸ敏，江苏正大发展律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）常熟好得家置业有限公司东南食品城，住所地江苏省常熟市富春江路79号。
负责人左勤贞，总经理。
委托代理人顾小红，江苏震宇震律师事务所律师。
上诉人李艳宁因与常熟好得家置业有限公司东南食品城（以下简称东南食品城）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院(2015)熟兴民初字第00648号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年3月29日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：金怡系常熟东南经济开发区富春江路79号东南食品广场A6幢120房屋的所有权人。2011年2月24日，金怡作为委托人（甲方）与东南食品城作为××（乙方）签订“委托管理合同”一份，合同约定甲方委托乙方管理该商铺的期限为2012年5月30日至2022年5月30日止，且明确了委托管理范围。合同还约定了双方的权利义务：1、甲方明确所购商铺在2012年5月30日至2014年5月30日两年经营培育期的租赁及收入归乙方所有，由乙方自主制定招商政策、统一经营管理，所得收入用于市场培育、广告宣传、广告促销等运营费用。2、两年到期后，如原租赁户租赁期满后不再续租，甲方可以自营或自行出租，但出租价格不得高出当年商城统一租金的50%，也可以委托乙方进行招商，乙方收取租金总额的5%作为委托招商费用。3、两年到期后，如甲方选择自营或自行出租，由甲方向乙方缴纳该商铺的运营管理费；如甲方选择委托乙方进行招商，则乙方不向甲方直接收取运营管理费，但乙方可向经营者收取运营管理费……。5、合同规定有效期限内，甲方如将该商铺出租或转让而导致该商铺经营者发生变化的，必须至少提前一个月书面通知乙方，并确保新租赁者接受并同意变更签署甲乙双方已经达成的一切法律文本……。
2012年5月15日，东南食品城作为出租方（甲方）、陈艳玲作为承租方（乙方）签订“东南食品城商铺租赁管理合同”一份，明确就甲方管理的东南食品城A6幢120商铺租赁给乙方经营南北干货、调味品，商铺面积为41.46㎡。合同约定租赁期限自2012年5月30日至2014年5月29日止，其中2012年5月30日至2013年5月29日属于免租期，乙方无需向甲方支付租金。第二年的租赁费用为18806元。乙方应在2013年5月30日前向甲方支付人民币18806元，乙方应在2012年5月15日前向甲方缴纳预付商铺租金5000元，乙方应在2012年5月15日前向甲方缴纳商铺押金2000元。免租期结束后，预付商铺租金自动转为第二年的商铺租金。余款补齐后合同视为有效。在免租期内如提前单方面的终止租赁合同，视为违约。则预付商铺租金自动转为违约金，不予退还。本商铺物业费按3元/月/平方米收取，2012年5月30日至2014年5月29日免收。合同约定甲方的权利和义务为：1、甲方有权按本合同收取租金、预付商铺租金（经营保证金）、商铺押金。2、甲方有权行使该商铺管理权。3、甲方应严格执行东南食品城市场管理公约和管理制度，切实保障合营。乙方的权利义务为：1、乙方有权按本合同合法使用本商铺，自主经营，自负盈亏。2、乙方同意无条件遵守《常熟东南食品城管理规定》，接受市场管理公约的约束，服从市场管理人员的管理，保证合法经营。3、乙方应爱护商铺原有设施，如有损坏应按原价赔偿，不然将从商铺押金中扣除。如需装修应征得甲方书面同意。4、未经甲方书面同意，乙方无权随意转租第三方。5、合同期满乙方如不再续租，店面装修、改善增设附着物的产权归甲方所有，乙方无权拆除（两间或两间以上商铺打通经营的，如不再续租需恢复原样，否则将扣除所属商铺押金）。6、合同期满，如甲方继续出租商铺，在同等条件下，乙方拥有优先续约权（乙方需在合同期满前三个月向甲方提出续租要求。合同还对违约责任、装修时间及开门营业时间等作了约定。后东南食品城将商铺交给陈艳玲进行经营，陈艳玲按约定交付了东南食品城押金2000元。
2013年6月2日，陈艳玲与李艳宁签订转让协议一份，内容为：本人陈艳玲将东南食品城A6-120商铺转给李艳宁，从2013年6月2日起生效，转让押金2000元归李艳宁所有。之后东南食品城A6-120商铺由李艳宁进行装修并经营，2014年5月29日前的租赁费，李艳宁已交付东南食品城。商铺租赁合同到期后，双方当事人未再签订商铺租赁合同，但该商铺仍由李艳宁在使用。
另查明，金怡于2014年8月18日向原审法院起诉，要求东南食品城、好得家公司、第三人李艳宁迁让房屋，原审法院经审理后，判决食品城应于判决生效之日起十日内向金怡赔偿房屋使用费损失（自2014年6月1日起至商铺交付之日止按照18806元/年的标准计算）；好得家公司对食品城的上述款项不能清偿部分承担清偿责任；李艳宁应于判决生效之日起十五日内将常熟东南经济开发区富春江路79号东南食品广场A6幢120房屋（商铺）腾让给金怡。该案在执行过程中，李艳宁于2015年11月12日将房屋腾空后交付给金怡，并为东南食品城垫付房屋使用费3100元。
上述事实，有商铺租赁管理合同、判决书及庭审笔录等证据证实。
原审原告东南食品城的诉讼请求为：1、判令李艳宁立即支付东南食品城A6-120室房屋使用费24169元；2、判令李艳宁立即支付东南食品城A6-120室的物业费675元；3、判令李艳宁立即将东南食品城A6-120室恢复原状；4、本案诉讼费由李艳宁承担。
原审法院认为：东南食品城与陈艳玲签订的商铺租赁管理合同为有效合同，应受法律保护。陈艳玲将所租赁的商铺转租给李艳宁，并签订了转让协议，对此东南食品城未提出异议，转让协议有效。李艳宁在转让商铺后，未与东南食品城重新签订租赁合同，故陈艳玲与东南食品城签订的商铺租赁管理合同对李艳宁有约束力。按租赁合同约定租赁期限自2012年5月30日至2014年5月29日止，租赁合同到期后，双方当事人双方未再签订商铺租赁合同，但该商铺仍由李艳宁占有使用，双方之间形成不定期租赁关系，李艳宁应支付东南食品城房屋使用费，房屋使用费可参照租赁管理合同中约定的租金标准18806元/年计算，东南食品城主张自2014年6月1日起计算至2015年11月12日止应予准许，故房屋使用费为27269元。东南食品城主张要求李艳宁支付2015年6月1日至2015年11月12日间的物业费635元，根据租赁管理合同的约定2012年5月30日至2014年5月29日间免收物业费，但对租赁合同期满后的物业费是否收取合同未进行约定，故东南食品城要求李艳宁支付物业费的理由，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。常熟市人民法院（2014）熟兴民初字第00472号民事判决书判决李艳宁将所承租的东南食品广场A6-120商铺腾让给金怡，该判决书已生效，李艳宁已将该商铺腾让给金怡，现东南食品城主张恢复该商铺原状，原审法院不予支持。关于东南食品城收取的押金，考虑到所租赁商铺已由李艳宁直接腾让给金怡（××），故东南食品城收取的押金应退还给李艳宁，可在李艳宁给付东南食品城商铺使用费中予以扣除。综上，东南食品城的诉讼请求合理部分原审法院予以支持。
据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、李艳宁于判决生效之日起十日内给付常熟好得家置业有限公司东南食品城房屋使用费27269元，扣除李艳宁垫付的3100元及押金2000元，还应给付22169元。（如采用转账方式支付，请汇入常熟市人民法院，开户银行：常熟农村商业银行金龙支行，账号：10×××79，并注明案号）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回常熟好得家置业有限公司东南食品城的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取211元，由给付常熟好得家置业有限公司东南食品城负担34元，李艳宁负担177元（常熟好得家置业有限公司东南食品城同意其预交案件受理费剩余部分177元由李艳宁向其直接支付，不再退还，由李艳宁在判决生效之日起十日内向常熟好得家置业有限公司东南食品城支付）。
上诉人李艳宁不服原审法院上述民事判决，向本院上诉称：1、涉案房屋产权人金怡（委托人）与东南食品城（××）的委托管理合同关系于2014年5月30日终止，虽然该房屋在事实上没有交付给产权人金怡，但是，从法理上分析，出租房屋的权利实际上已经转移给产权人了，该点与该房屋是否实际由第三人占有、使用并无关系。因此，在委托管理关系终止之后，东南食品城无权向李艳宁收取房屋使用费；产权人金怡方有权利收取。2、即使东南食品城有权向李艳宁收取房屋使用费，但是，因为东南食品城对房屋强行停水、停电、锁门，导致房屋处于根本无法使用的状态，东南食品城也无权收取房屋使用费。据此，请求撤销原判，根据上诉请求依法改判。
被上诉人东南食品城答辩称：在租赁合同的租期届满后，双方没有就续租事宜达成一致。李艳宁对房屋一直系非法占有，其理应支付房屋使用费。租赁合同期限届满前，东南食品城曾书面通知李艳宁到期不再续租，并要求其届时搬离。如果到期不搬离，则出租人就要采取停水、停电、锁门等措施。李艳宁报警后，这些措施都被取消了，情况恢复了正常。但是，李艳宁还是一直占有该房屋，不负房租和使用费。原审判决无误，请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为：本案中，房屋所有权人，即委托人金怡与××东南食品城之间的委托管理合同关系和承租人陈艳玲、次承租人李艳宁与出租人东南食品城之间的房屋租赁合同关系系两种不同性质的法律关系。根据合同相对性原则，金怡与东南食品城之间的纠纷和诉讼并非李艳宁在2014年5月29日租期届满后继续占有、使用房屋的合理理由。承租人陈艳玲与次承租人李艳宁于2013年6月2日签订的《转让协议》仅约定转租起始之日，未约定租赁期限。但是，承租人陈艳玲与出租人东南食品城之间的《东南食品城商铺租赁管理合同》约定租赁期限自2012年5月30日至2014年5月29日止，转租的租赁期限不可能长于第一次租赁的期限，因此，转租的租赁期限应认定为截止于2014年5月29日。该日后，作为次承租人的李艳宁并无占有、使用本案所涉房屋的合法权利。在双方当事人未在合同期满前达成续租合议的情况下，李艳宁在2014年5月29日后对该房屋的占有系恶意占有、非法占有，该占有行为影响了接受金怡委托对该房屋进行经营管理的东南食品城的利益。原审判决支持东南食品城要求李艳宁向其支付2014年5月29日后的房屋使用费的诉讼请求，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，并无不当。根据该司法解释的规定，房屋使用费的性质为“逾期腾房占有使用费”，即对因为次承租人拒绝搬离而导致出租人无法及时自行使用、再次出租或向所有权人归还等情况所导致的损失的补偿，该费用与次承租人在逾期腾退的期间内能否正常使用租赁房屋并无关系。对上诉人李艳宁主张2014年5月29日后东南食品城对该房屋采取了停水、停电等措施导致该房屋不能使用故其无需支付使用费的上诉主张，本院不予支持。
综上，上诉人李艳宁的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下∶
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费422元，由上诉人李艳宁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
代理审判员 沈维佳
代理审判员 姚 望
二〇一六年六月二十九日
书 记 员 许 炯