安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终2057号
上诉人（原审原告）：唐成雷，男，1984年6月28日出生，汉族，住安徽省凤阳县。
委托诉讼代理人：唐震，安徽坤志律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：余秀珍，女，1974年7月22日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。
委托诉讼代理人：李武汉，安徽安泰达律师事务所律师。
原审第三人：安徽徽宏房地产销售代理有限公司天山路店，经营地合肥市包河区滨湖新区蓝鼎滨湖假日天山路TSD2-114号，统一社会信用代码91340100MA2MU9RG1N。
负责人：余浩，经理。
委托诉讼代理人：肖锋，该公司员工。
上诉人唐成雷因与被上诉人余秀珍、原审第三人安徽徽宏房地产销售代理有限公司天山路店（以下简称徽宏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初9068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
唐成雷上诉请求：撤销一审判决第二项，改判余秀珍返还购房定金40万元，本案诉讼费用全部由余秀珍承担。事实和理由：1、一审法院混淆了合同履行中的先后义务，根据交易流程，案涉房屋应在2016年9月31日前还清银行按揭，并完成网签、交税、过户等手续，卖方应先还清按揭贷款，这是合同项下其他义务履行的先决条件。由于卖方原因造成其未能按期还贷，导致国家限购政策出台，本人作为限购政策的被约束者，此时已无法购买，此后的协商是对余秀珍违约后采取的补救措施，并非对其违约行为的否定。一审中对方称本人资金不足无法支付首付款是没有任何依据的，本人支付首付款的义务是余秀珍还清按揭以后，对方没有还贷，根本不存在首付款的问题，且在9月31日前本人的资金是充足的，之所以后期双方协商支付首付款的期限，是因为余秀珍已经违约在先，何时还贷不确定，本人首付款150万元不可能一直闲置，才提出需要给予合理的准备时间。2、在一方违约后而采取的补救措施不等同于对原合同内容的变更，且双方当事人想象中能够继续履行的合同此时已经无法履行。合同对于履行期间是有明确约定的，但因余秀珍的违约，造成国家限购政策出台，本人无法购买此房，双方之后的协商不存在合同变更的问题，仅是一种补救措施，但因限购的原因，该补救措施也无法实现。
余秀珍辩称，1、本人积极履行合同及协议的约定，至今仍然愿意向唐成雷出售案涉房屋，没有违约行为，合同约定双方应当在2016年9月31日前共同签订存量房买卖合同，双方均未签订合法有效的存量房买卖合同，签订合同是双方义务，不是唐成雷所称的合同先后义务。2、合同签订后，唐成雷要求本人签订补充协议，要求支付首付款为三个月的条件，本人在中介公司的见证下予以同意，但唐成雷又反悔要求时间延长为五个月，本人也同意了，唐成雷多次更改首付款支付时间，是其不愿履行合同，违约责任在于唐成雷。3、唐成雷所称的所谓的想象中的能够履行，是双方在中介的调解下，对合同达成新的约定，中介明确告知双方可以进行交易，本人也愿意出售房屋，不存在唐成雷所称的违约行为。请求驳回唐成雷的上诉请求。
徽宏公司述称，双方当事人在本公司见证下，达成了购房协议，签订了居间服务合同，定于2016年9月31日前签订网签合同、办理过户。买方将钱已经准备好，卖方预约好还款时间并通知了买方，因为买方将首付款作其他用途，双方重新协商延迟3-5个月，后再次延迟，导致合同一直没有履行下去。
唐成雷向一审法院起诉请求：一、余秀珍双倍返回购房定金400000元；二、本案诉讼费、保全担保费、律师费由余秀珍承担。一审庭审过程中，经一审法院当庭释明，唐成雷增加解除案涉合同及协议的诉请，余秀珍表示无异议。
一审法院认定事实：2016年8月31日，唐成雷与余秀珍、第三人徽宏公司签订《房地产交易居间服务合同》、《房地产买卖居间协议》各1份，该合同约定，唐成雷购买余秀珍位于合肥市滨湖区滨湖假日花园DH2幢105／105室以及050／051车位（暂定），房屋总价款为5000000元，购房定金为200000元。合同第一条第（三）款约定，案涉房屋已经设定抵押，抵押金额约为2000000元整。合同第二条第（三）款约定：甲方（余秀珍）接受乙方（唐成雷）的交易条件并签署本合同后，甲乙双方应于2016年9月31日之前到丙方（徽宏公司）营业地或指定地点签订《存量房买卖合同》及办理房屋网签备案手续。此外，合同对唐成雷、余秀珍以及徽宏公司的权利义务等均作出具体约定。合同签订当日，唐成雷支付余秀珍购房定金200000元。之后，因案涉房屋的抵押权未能按期解除，双方就继续履行案涉合同重新进行协商，协商过程中，唐成雷提出延迟过户时间，余秀珍表示同意，但双方就具体过户期限进行协商时，未能达成一致意见，故致唐成雷诉讼至一审法院，请求判如所请。
另查明：合同第五条违约责任第四款约定：如甲方（余秀珍）乙方（唐成雷）合意终止本合同或《存量房买卖合同》的，甲乙双方应各自向居间方支付房屋出售价款1%的服务费。
一审法院认为，唐成雷、余秀珍以及徽宏公司于2016年8月31日签订的《房地产交易居间服务合同》及《房地产买卖居间协议》系唐成雷、余秀珍以及徽宏公司的真实意思表示，且未违反国家法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。案涉合同及协议中既包括唐成雷、余秀珍之间关于案涉房屋买卖合同内容，亦包括第三人徽宏公司与唐成雷、余秀珍之间居间服务合同内容，现唐成雷当庭提出解除案涉合同及协议，余秀珍表示同意，系其真实意思表示，双方系就案涉合同及协议中关于房屋买卖合同内容的解除达成一致意见，一审法院予以支持。唐成雷主张余秀珍违反合同约定，未能在合同约定的履行期限内配合办理《存量房买卖合同》的签订及房屋网签备案手续，应当承担双倍返还购房定金的责任。但根据庭审中查明的事实，余秀珍虽因案涉房屋贷款未能偿清致使房屋抵押权未能在合同约定的履行期限即2016年9月31日之前解除，致双方未能在上述期限前签订《存量房买卖合同》并办理网签备案手续，但唐成雷在此情形下明确同意继续履行案涉合同，且未要求余秀珍承担违约责任，另双方协商签订补充协议重新约定履行期限，故唐成雷、余秀珍对未按照合同履行的义务进行了重新约定，可视为双方对合同进行了变更，免除了余秀珍的违约责任。另从双方举证情况看，均不能证明自己按照合同约定全面履行了合同义务，故双方对合同不能全面履行致合同解除均应承担相应的责任。现因双方各自过错致合同解除，唐成雷无权要求余秀珍双倍返还购房定金，但合同解除后，余秀珍应返还唐成雷支付的定金200000元。第三人徽宏公司主张唐成雷、余秀珍之间在解除案涉合同及补充协议的买卖合同内容后，应各自分担居间费用，但本案案由系房屋买卖合同纠纷，第三人徽宏公司的上述主张与本案并非同一法律关系，其可另案提起诉讼主张相应中介费用，该主张在本案中不应一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除唐成雷与余秀珍于2016年8月31日签订的《房地产交易居间服务合同》及《房地产买卖居间协议》中关于合肥市滨湖区滨湖假日花园DH2幢105／105室房屋的买卖合同内容；二、余秀珍于判决生效之日起五日内返还唐成雷定金200000元；三、驳回唐成雷对余秀珍其他的诉讼请求。案件受理费7300元，减半收取3650元，由唐成雷负担1825元，余秀珍负担1825元。
二审中，当事人未提交新证据。对原判所认定的双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，双方当事人于2016年8月31日签订《房地产交易居间服务合同》及《房地产买卖居间协议》，建立合法有效的房屋买卖合同关系。在上述合同履行过程中，确因余秀珍未能按约清偿案涉房屋存在的抵押贷款，造成双方当事人在上述合同约定的期限内不能办理房屋产权的变更登记手续，余秀珍的确存在违约行为，但因唐成雷在余秀珍出现违约行为后，并没有行使合同解除权并追究余秀珍的违约责任，而是要求继续履行合同，并与余秀珍重新协商首付款的支付及合同的继续履行事宜，一审法院据此认定双方当事人变更合同并免除余秀珍的违约责任符合本案实际，本院予以确认。就本案查明的事实反映，在双方当事人之后的协商过程中，因不能就首付款的支付时间加以确定，并因此导致该份合同最后难以履行，双方当事人对此均存有过错，一审法院据此认定余秀珍不承担双倍返还定金的违约责任，并无明显不当之处，本院予以维持。
综上所述，唐成雷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由唐成雷负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一七年六月十四日
书记员 胡梦云
附相关的法律条文：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。