上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二(民)终字第3848号
上诉人（原审原告）王琦，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市普陀区XX路XX弄XX号XX室。委托代理人王威，上海市理诚律师事务所律师。委托代理人祝伊成，上海市理诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海康烈工贸有限公司，住所地上海市闵行区XX镇XX路XX号。法定代表人朱黎明，总经理。上诉人王琦因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第1262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月24日受理后依法组成合议庭，于2016年1月5日公开开庭进行了审理。上诉人王琦及其委托代理人祝伊成、王威，被上诉人上海康烈工贸有限公司（以下简称康烈公司）的法定代表人朱黎明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，上海市闵行区XX路XX号全幢房屋系A公司所有。该公司将XX路XX号全幢房屋出租给康烈公司，租赁期限自2004年7月1日起至2014年6月30日止，该租赁合同于2004年12月15日经上海市闵行区房地产管理部门登记备案。上海A有限公司（以下简称A公司）同意康烈公司转租。2008年6月18日，A公司通知康烈公司称决定将XX路XX号农贸市场整体出售给上海B有限公司（以下简称B公司）。2013年7月1日，康烈公司（出租方、甲方）与案外人曹某某（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将上海市闵行区XX路XX号二层房屋面积772平方米出租给乙方作旅社服务业务用途，租赁期间自2013年7月1日起至2020年12月底止，租赁费不递增每年人民币（下同）38万元，合同到期时乙方优先在同等条件下续签合同。租赁期间乙方因经营不善致使合同不能继续履行，甲方不承担任何责任。甲方不得擅自提前终止合同，否则承担由此给乙方造成的一切损失。2013年9月23日，曹某某与王琦签订C旅馆转让协议，王琦以1,075,000元受让C旅馆的经营权等所有权益，实际开展经营活动。王琦、康烈公司、曹某某经协商，康烈公司同意将2013年7月1日康烈公司与曹某某签订的房屋租赁合同承租方变更为王琦。康烈公司确认收到王琦支付的租赁押金35,000元。2014年6月30日，A公司与康烈公司签订的房屋租赁合同期限届满。康烈公司未能与A公司或B公司续签租赁合同。2014年9月1日起，因停水停电，王琦不能正常营业，故王琦未向康烈公司支付租金。2014年11月10日，康烈公司的法定代表人朱黎明出具承诺书称：由于康烈公司承租的上海市闵行区XX路XX号房屋的租约于2014年6月30日到期，大业主拟收回房屋，造成王琦与康烈公司签订的租赁期限自2013年7月1日至2020年12月底的租赁合同无法继续履行，并于2014年9月1日停水停电造成C旅馆无法继续营业，朱黎明负责自2014年11月6日起将C旅馆内空调及遥控器30台、热水器29个、电视机及机顶盒、遥控器31台、床垫、床上用品等拆除另寻房屋保管，费用由朱黎明负责。如朱黎明能续租房屋，王琦、康烈公司签订的租赁合同仍有效等等。另查明，2014年11月朱黎明将C旅馆内部分物品拆除另寻房屋保管，将王琦承租部位腾空。2015年8月中旬，王琦取走了在朱黎明处的遗留物品，房屋由业主收回进行装修。2015年5月18日，王琦诉至法院，要求判令：1、确认王琦与康烈公司签订的房屋租赁合同于2014年6月30日解除；2、康烈公司退还王琦房屋押金35,000元；3、康烈公司赔偿王琦因提前解除合同造成的损失2,874,031元（转让费939,056元、预期可得利益损失1,899,975元）。诉讼中，王琦将诉讼请求变更为确认上述租赁合同部分有效、部分无效、要求康烈公司退还租赁押金35,000元、要求康烈公司赔偿损失2,874,031元。审理中，王琦称其正常经营时每月盈利25,000元左右。康烈公司承认王琦经营的C旅馆旺季（7、8月暑假）一个月营业额5、6万元，淡季每天营业额最多1,000元。原审认为，康烈公司向案外人A公司承租房屋后转租给王琦，则王琦、康烈公司签订的租赁合同中康烈公司有转租权的部分有效，自2014年7月1日起至2020年12月底的租赁合同因康烈公司无转租权而归于无效。康烈公司应对租赁合同部分无效承担主要责任。王琦承租房屋为开设旅馆，在签订合同时却未仔细审核房屋产权状况及租赁期限，故对合同的无效部分亦应承担相应责任。关于王琦主张的经济损失。根据查明的事实，曹某某的身份系承租人，其从2013年7月1日起承租系争房屋，两个月后就将租赁合同的权利转让给王琦，无证据证明其拥有C旅馆的合法经营权。王琦不问承租房屋的来源、出租方是否享有出租权等重要事实，自愿向曹某某支付巨额转让费，应自担商业风险。合同有效的部分，双方当事人已正常履行完毕。合同无效的部分，王琦可主张损失赔偿。法院注意到王琦当时为履行长期租赁合同，承租房屋后为经营旅馆进行了一定的投入，合同被宣告无效后确实遭受经济损失，故法院根据王琦、康烈公司对合同无效的过错程度，酌情确定由康烈公司赔偿王琦经济损失10万元。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，于二〇一五年九月十八日作出判决：一、王琦与上海康烈工贸有限公司签订的关于上海市闵行区XX路XX号二层面积772平方米房屋的房屋租赁合同中租赁期限自2013年7月1日起至2014年6月30日止部分的房屋租赁合同有效，自2014年7月1日起至2020年12月底止部分的房屋租赁合同无效；二、上海康烈工贸有限公司于判决生效之日起十日内退还王琦租赁押金35,000元；三、上海康烈工贸有限公司于判决生效之日起十日内赔偿王琦经济损失10万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29,792.25元，减半收取计14,896.12元，由王琦负担13,746.12元,上海康烈工贸有限公司负担1,150元。判决后，王琦不服上诉于本院，诉称：原审未依法追加第三人曹某某参与诉讼，却在判决中认定曹某某无C旅馆合法经营权，系认定事实错误。原审未对涉案合同部分无效的过错及相应的法律责任进行划分，王琦提出的转让费939,056元和预期利益1,899,975元损失原审均未认定。综上，要求二审法院撤销原判第三项，改判支持王琦的原审诉请。被上诉人康烈公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：本案租赁合同定性为部分有效部分无效，康烈公司作为出租方应对无效部分承担主要责任，王琦作为承租人因未履行审慎的注意义务，对无效部分承担次要责任。现王琦主张租赁合同预期利益1,899,975元，但未能举证证明其客观性。同时本案非因康烈公司违约承担赔偿责任，合同的预期利益赔偿缺乏无法律依据，本院不予支持。至于王琦主张的C旅馆经营权转让费939,056元损失，本院认为该转让涉及王琦与案外人曹某某，非本案租赁合同纠纷诉讼标的，若王琦认为该权利受损，应当另案予以主张。原审法院酌定康烈公司赔偿王琦经济损失10万元，考虑了王琦损失的必然性，在现有证据条件下，具有相对合理性，可予维持。综上所述，上诉人王琦的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,300元，由上诉人王琦负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年三月七日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……