成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)锦江民初字第8253号
原告刘娟。
委托代理人许立河。
委托代理人杨滢滢。
被告四川佛光置业有限责任公司。
法定代表人何忠林。
原告刘娟与被告四川佛光置业有限责任公司（以下简称佛光公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月22日受理后，由代理审判员张晶于2016年4月8日公开开庭进行了审理。原告刘娟委托代理人许立河到庭参加诉讼，被告佛光公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案缺席审理。本案现已审理终结。
原告刘娟诉称，2014年9月18日，刘娟与佛光公司签订《商品房屋买卖合同》，合同约定：刘娟向佛光公司购买位于成都市锦江区X号“XX”项目的XXX号房屋，套内房屋建筑面积为107.1平方米，用途为住宅，房屋价款为1480000元，房屋交付及办理过户的时间为2014年10月30日。合同签订后，刘娟已经足额支付了购房款，但佛光公司至今未向其交付房屋更未办理过户。佛光公司的行为已经构成违约，按照《商品房屋买卖合同》的约定，从交付期限届满之次日至实际交付房屋之日止，出卖人应按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。基于以上事实，为维护刘娟的合法权益，特提起诉讼请求确认“XX”项目的XXX号房屋为原告刘娟所有；被告支付违约金57649元（具体计算金额根据实际交房日计算）；被告承担本案诉讼费用。本案在审理过程中，原告增加诉讼请求，请求确认刘娟与佛光公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；判决佛光公司按照《商品房买卖合同》履行交房义务。
被告佛光公司未提交答辩意见，也未提交证据材料。
经审理查明，2014年9月18日，刘娟与佛光公司签订《商品房屋买卖合同》，合同约定：刘娟向佛光公司购买位于成都市锦江区X号“XX”项目的XXX号房屋，房屋测绘建筑面积为129.27平方米，套内建筑面积为107.1平方米，共用部分与共用房屋分摊建筑面积为22.17平方米；商品房所在土地用途为住宅；房屋价款按照建筑面积计算，每平方米11449元，房屋总价款为1480000元；付款方式为一次性付款；出卖人应当在2014年10月30日前向买受人交付该商品房；出卖人未按照约定期限交付商品房的，逾期超过60日（含60日）的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款10%向买受人支付违约金；若买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。当日双方又签订了一份《XX买卖合同附件及补充协议》。
2014年9月18日，刘娟向佛光公司支付了“XX”项目的XXX号房屋购房款1480000元，佛光公司向刘娟出具了收据。
另查明，佛光公司将“XX”项目1、2栋抵押给东亚银行（中国）有限公司成都分行，并办理抵押登记。2012年7月4日，东亚银行（中国）有限公司成都分行出具了一份同意函，同意办理“XX”项目1、2栋商品房预售许可变更，同意办理该房屋的初始登记、转移登记以及同意房屋买受人办理抵押登记。2013年8月30日至2014年3月4日期间，佛光公司与东亚银行（中国）有限公司成都分行八次向房管局提交的《房地产抵押登记申请书》，申请对在建工程抵押登记进行变更。其中2013年10月21日，变更后抵押物清单中包含有“XX”项目的XXX号，至今，该房屋抵押仍未解除。
2015年，东亚银行（中国）有限公司成都分行因与佛光公司发生借款合同纠纷，向四川省成都市中级人民法院提起诉讼，四川省成都市中级人民法院应东亚银行（中国）有限公司成都分行作出（2015）成执保字第64号民事裁定，查封佛光公司所有的位于成都市锦江区X号“XX”在建工程住宅项目，裁定附有上述查封的抵押物清单。该裁定书所附清单中包含了“XX”XXX号房屋。截止目前，本案案涉房产仍处于法院查封期间，未予解封。
以上事实，有《商品房屋买卖合同》、《XX买卖合同附件及补充协议》、佛光公司向刘娟出具的收据、《房地产抵押登记申请书》及所附抵押物清单、（2015）成执保字第64号民事裁定等证据及双方当事人的陈述在案为证。
本院认为，刘娟与佛光公司于2014年9月18日签订的《商品房屋买卖合同》是当事人双方真实意思的表示，且内容不违反法律禁止性规定，应属合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。刘娟主张请求确认其与佛光公司于2014年9月18日签订的《商品房屋买卖合同》有效的诉讼请求本院予以支持。
刘娟与佛光公司签订的《商品房屋买卖合同》中约定，刘娟向佛光公司购买位于成都市锦江区X号“XX”项目XXX号房屋，价款为1480000元，佛光公司应在2014年10月30日前交付该房屋。合同签订后，刘娟已经按合同约定向佛光公司支付了购房款，但佛光公司至今未向刘娟交付“XX”项目XXX号房屋已经构成违约。现查明“XX”仍属于在建工程，且成都市中级人民法院已于2015年8月18日作出（2015）成执保字第64号民事裁定，查封部分“XX”在建工程住宅项目，其中包括“XX”项目XXX号房屋。目前该房屋客观上无法交付。因刘娟要求佛光公司交付房屋，属于履行非金钱债务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行”的规定，刘娟诉请佛光公司交付“XX”项目XXX号房屋在事实上不能履行，因此刘娟的该项诉讼请求本院不予支持。
关于违约金的问题，佛光公司应于2014年10月30日之前向刘娟交付房屋，但至今未能交付，佛光公司已构成违约。根据《商品房屋买卖合同》的约定，出卖人未按照约定期限交付商品房的，逾期超过60日（含60日）的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款10%向买受人支付违约金；若买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。从双方约定来看，若佛光公司出现违约情形，则刘娟可以要求佛光公司支付违约金，但违约金的计算方式只能在要求佛光公司支付购房款10%的违约金与要求佛光公司按日计算违约金直至交房之日的这两种方式中选择其一。然而这两种选择有不同的前提条件及违约金支付时间，要求佛光公司支付购房款的10%违约金的前提是解除合同，佛光公司退房，支付违约金的时间是退房通知送达之日起60日内；要求佛光公司按已付购房款的每日万分之一支付违约金直至交房之日止的前提是继续履行合同，佛光公司交房，支付违约金的时间是交房之日起60日内支付违约金。本案中，刘娟明确选择要求佛光公司继续履行合同交付房屋，并向其支付已付的购房款每日万分之一的违约金，直至实际交房之日止。但因目前讼争房尚不具备交房条件，客观上不能向买房人交付，而该讼争房屋是否能具备向买房人交房的现实条件现无法确定，双方约定的交房之日起60内支付违约金的条件并未成就。故刘娟要求佛光公司向其支付已付的购房款的每日万分之一的违约金直至交房之日止的这一诉讼请求本院不予支持。
因刘娟与佛光公司之间系商品房买卖合同关系，是基于合同而产生的债权关系，而刘娟在本案中请求确认“XX”项目XXX号房屋归其所有系物权上请求权，债权关系与物权关系分属不同的法律关系。本院向刘娟释明后，刘娟仍未变更其该项诉讼请求，因此本院对其该项诉请予以驳回。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条第(一)项（法律条文全文附后）的规定，判决如下：
一、确认原告刘娟与被告四川佛光置业有限责任公司于2014年9月18日签订的《商品房屋买卖合同》有效；
二、驳回原告刘娟的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取8879元，由原告刘娟负担8779元，由四川佛光置业有限责任公司负担100元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 舒兴波
二〇一六年六月三日
书记员 牛 练
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
(一)法律上或者事实上不能履行；
(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
(三)债权人在合理期限内未要求履行。