重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝05民终6194号
上诉人（原审被告）：重庆超霸港渝广场市场经营管理有限公司，住所地重庆市渝中区陕西路6巷8号负1层至14层。
法定代表人：何汝海，执行董事。
委托诉讼代理人：李洪涛，重庆百君律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蔡鸿奖，男，1971年11月28日出生，汉族。
委托诉讼代理人：杨青安，重庆能海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨玲，重庆能海律师事务所律师。
原审被告:重庆超霸房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区陕西路6巷8号。
法定代表人：何剑峰，执行董事。
委托诉讼代理人：李洪涛，重庆百君律师事务所律师。
上诉人重庆超霸港渝广场市场经营管理有限公司（以下简称“超霸管理公司”）因与被上诉人蔡鸿奖、原审被告重庆超霸房地产开发有限公司（以下简称“超霸房地产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2016)渝0103民初411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月30日立案后，依法组成合议庭，开庭询问审理了本案。上诉人超霸管理公司的委托诉讼代理人李洪涛、被上诉人蔡鸿奖的委托诉讼代理人杨玲、原审被告超霸房地产公司的委托诉讼代理人李洪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
超霸管理公司上诉请求：撤销一审判决；改判驳回蔡鸿奖的诉讼请求。事实和理由：1.被上诉人蔡鸿奖主张超霸管理公司返还所谓“不当得利”显然已经超过诉讼时效，依法应予以驳回。与本案案情一致且经一审法院审理的幸春芳诉超霸管理公司、超霸房地产公司不当得利一案以及周小斌诉超霸管理公司、超霸房地产公司不当得利纠纷一案中，幸春芳和周小斌的当庭陈述均可说明被上诉人蔡鸿奖早已知晓超霸管理公司无权收取租金等事实，其诉讼请求已超出诉讼时效；客观上，涉案商场“产权人”实际变更过程中影响巨大，被上诉人蔡鸿奖应早已知晓“有权”出租及管理方发生变更，其诉讼请求已超出诉讼时效；收取的费用里面除了租金还有物管费、宣传费等费用，这几项费用的诉讼时效起算点是不同的，租金是跟产权相关的，其他的费用与产权无关，只是一个事实行为；被上诉人蔡鸿奖未举示任何有力证据证明有诉讼时效的中止、中断情况从而证明其诉讼请求未超过诉讼时效。2.关于涉案商场楼层产权归属问题正在依法进行再审，故现涉案商场的楼层产权归属暂不明确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，本案应依法中止审理。3.被上诉人蔡鸿奖向超霸管理公司交纳费用时对该费用总额及名目（包括租金、物业服务费、设备维护费、宣传费等等）并无异议，即使超霸管理公司无权收取租金、物业管理费，但是对于设备维护费、宣传费等费用均有权收取。4.被上诉人蔡鸿奖诉讼请求不够明确，且在审理过程中对其诉讼请求未进行明确，且返还物管费用等超出了租赁关系范围，应依法驳回被上诉人蔡鸿奖的诉讼请求。
蔡鸿奖辩称，1.其诉讼请求未过诉讼时效。虽然案外人恒升公司于2013年曾向租户们提出过该公司才是有权的出租人，应向其交纳租金，但作为租户的当事人并不能确信，直到（2015）渝五中法民终字第04033号民事判决生效后才明确知晓具体的收取租金的主体，故蔡鸿奖的诉讼请求未过诉讼时效。2.蔡鸿奖的诉讼请求明确，其交纳的租金、物管费等各种费用无法分割，各种名目的费用均为变相的租金，其目的是为了避税。从2013年1月1日起上诉人便无出租权，也未实际向承租人提供物业、宣传方面的服务，故上诉人应当退还2013年1月1日起所有的费用。3.本案不应当中止审理。市高院指令再审的案件与本案系不同的法律关系，与本案无关，而上诉人无权收到2013年1月1日起的租金是事实，故不应当中止本案的审理。
超霸房地产公司述称，其意见与超霸管理公司一致。
蔡鸿奖向一审法院起诉请求：超霸管理公司、超霸房地产公司立即连带归还租金和物管费等费用27842元，并按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算资金占有损失至归还上述款项为止；本案诉讼费由超霸管理公司、超霸房地产公司承担。
一审法院认定事实：2007年12月14日，重庆市商务集团有限公司物业经营管理分公司（甲方）与超霸房地产公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将重庆市渝中区陕西路6巷8号港渝广场的5、6、7、12、13和负1层部分出租给乙方，租赁期限五年：2008年1月1日至2012年12月31日。合同签订后，甲方按照约定将港渝广场5、6、7、12、13和负1层部分交付给超霸房地产公司。2012年11月2日，重庆恒升资产经营管理有限公司（以下简称“恒升公司”）向超霸房地产公司发出“关于港渝广场租赁资产收回的函”，通知超霸房地产公司2012年12月31日租赁合同到期后将不再对外出租。2012年11月12日，超霸房地产公司回函，称2012年11月2日来函已收悉，并请恒升公司对要收回房屋进一步说明。重庆市商业储运公司出具情况说明载明：重庆市渝中区陕西路6巷8号港渝广场第5、6、7、12、13层及负一层40%的房屋原系重庆市商业储运公司所有，2007年12月14日委托重庆市商务集团有限公司物业管理分公司租赁管理，同超霸房地产公司签订房屋租赁合同，2009年2月起该房屋交由恒升公司全权行使对房屋占有、使用、收益、处分的权利，并继续履行与超霸房地产公司签订的房屋租赁合同中重庆市商务集团有限公司物业经营管理分公司的权利和义务。重庆市商业储运公司与超霸房地产公司合资、合作开发房地产合同纠纷案，本院经审理查明，重庆市商业储运公司与超霸房地产公司联合开发建设位于重庆市渝中区陕西路6巷8号的房屋，1996年6月16日、1998年6月26日重庆市商业储运公司与超霸房地产公司两次签订港渝广场分配合同，约定重庆市商业储运公司分得楼层第5层、第6层、第7层、第12层、第13层、地下1层40%面积，2000年8月6日，超霸房地产公司取得重庆市渝中区陕西路6巷8号房屋的产权证。2012年1月10日，本院判决超霸房地产公司在判决生效之日起三十日内将重庆市商业储运公司分得的港渝广场（位于重庆市渝中区陕西路6巷8号）第5、6、7、12、13及地下1层40%面积的房屋产权办理至重庆市商业储运公司名下。该判决已发生法律效力。2014年7月10日，重庆市高级人民法院因重庆市人民检察院提出抗诉，裁定指令本院另行组成合议庭对该案进行再审，再审期间，中止原判决执行。
目前涉案商铺所在港渝广场第7层房屋产权登记在重庆商业投资集团有限公司名下。
2011年8月5日，超霸管理公司（甲方）与蔡鸿奖（乙方）签订《商业店面租赁使用合同》，约定甲方将超霸房地产公司委托其经营的重庆市渝中区陕西路6巷8号港渝广场7楼25号店面租赁给乙方使用，建筑面积75.04平方米，租赁期限自2011年8月1日起至2012年7月31日止，并约定店面使用费由店面租金和甲方无形资产的价值所构成，店面使用费每日每平方1.4489元，店面使用费的计算方法为每日每平方米单价×建筑面积×租赁使用期天数＝店面使用费总额，租赁使用期内的店面使用费总额为39684元。同日，超霸管理公司（甲方）与蔡鸿奖（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定：乙方将上述店面交由甲方进行物业管理，委托管理的期限为1年，自2011年8月1日0时起至2012年7月31日24时止，管理服务费按建筑面积25元/月·㎡向物业使用人按月收取；同日，蔡鸿奖（甲方）与超霸管理公司（乙方）还签订《品牌产品宣传委托协议书》，约定甲方委托乙方对其经营的产品进行整体包装，并组织、宣传、促销活动，委托授权的期限为一年，自2011年8月1日起至2012年7月31日止，并约定宣传费每年每个品牌为2000元，多增加一个经营品牌追加宣传费1500元。上述合同期限届满后，双方并未续签任何书面合同。
2012年7月20日，蔡鸿奖向超霸管理公司支付了61968元，超霸管理公司出具了收据，收据上载明：暂收7F25#租金、物管、宣传费等相关费用（2012.8.1-2013.5.10）。
一审审理中，超霸管理公司、超霸房地产公司认可其于2013年1月2日将涉案商场移交给恒升公司。
2015年5月18日，蔡鸿奖向超霸房地产公司、超霸管理公司发出通知一份，要求其返还交纳租金等费用。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，涉案商铺系超霸房地产公司从重庆市商务集团有限公司物业经营管理分公司租赁而来，超霸管理公司再将涉案商铺转租给蔡鸿奖。蔡鸿奖与超霸管理公司的租赁合同期限届满后，蔡鸿奖继续使用租赁物并交纳租金，双方形成不定期租赁关系。超霸房地产公司与重庆市商务集团有限公司物业经营管理分公司的房屋租赁合同已于2012年12月31日届满。转租合同具有一定的依附性，在2012年12月31日之后，超霸管理公司对涉案商铺不再具有对外转租的合法依据，因此蔡鸿奖与超霸管理公司在2012年12月31日之后的转租合同无效，超霸公司收取的2012年12月31日之后的租金应予返还。至于超霸管理公司、超霸房地产公司辩称，蔡鸿奖交纳的费用中除租金外还包含有物管费、设备维护费、宣传费用，且该部分费用不应返还。一审法院认为，双方签订的《物业管理服务合同》期限已经届满，现超霸管理公司自认其于2013年1月2日将涉案商场移交给恒升公司，且不能证明实际对蔡鸿奖履行了物业服务，故收取物管费无法律依据，理应返还。关于宣传费和设备维护费的问题，因《品牌产品宣传委托协议书》的约定期限为一年，该合同期限也已届满，同时，所谓品牌宣传委托协议亦是奖励在转租关系之上的合同附随义务，因转租关系的清除而不再具有存在基础，且超霸管理公司未举示其实际为蔡鸿奖经营的品牌进行了宣传的相关证据，故亦应进行返还。同时超霸管理公司亦无证据证明收取的费用包含有设备维护费这一项目，故一审法院对其辩称不予支持。综上，超霸管理公司收取上述超过其有权转租期限的费用均无法律依据，应将其退还蔡鸿奖。故一审法院对蔡鸿奖要求按照实际天数折算费用27842元的请求予以支持。另蔡鸿奖请求按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算资金占用损失，于法无据，一审法院酌情调整为按中国人民银行同期贷款利率计算资金占用损失。
至于超霸房地产公司在本案中是否应承担责任的问题。一审法院认为，超霸管理公司是受超霸房地产公司委托经营“港渝广场”的场地，并非受超霸房地产公司委托对外签订合同，根据合同相对性原则，超霸房地产公司不是合同的相对方，在本案中不应承担责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，遂判决：“一、被告重庆超霸港渝广场市场经营管理有限公司于本判决生效之日起返还原告蔡鸿奖租金、物管费、宣传费等费用27842元；并按照中国人民银行同期贷款利率支付原告蔡鸿奖自2013年1月1日起算至付清时止的资金占用损失；二、驳回原告蔡鸿奖的其他诉讼请求。本案减半收取受理费473元，由被告重庆超霸港渝广场市场经营管理有限公司负担。”
本院二审审理中，各方均未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。一审法院未针对蔡鸿奖的诉讼请求是否超过诉讼进行评述。
针对各方争议的焦点，本院评述如下：
关于蔡鸿奖的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。超霸管理公司称有其他租户在另案中曾陈述：恒升公司管理人员在2013年1月已告知各承租户“涉案商铺的出租人和管理人已经变更”。但并不能由此推定蔡鸿奖对于涉案商铺的产权人及管理人已变更当然知情且确认；相反，超霸房地产公司与重庆商业储运公司、恒升公司之间诉讼、纠纷不断，蔡鸿奖作为普通租赁户在确认涉案商铺的产权登记变更之前，无从认定谁是真正的产权人，亦属正常；蔡鸿奖辩称其系在知晓本院于2015年8月11日作出的（2015）渝五中法民终字第04033号判决之后方确认超霸管理公司无权收取2013年1月起的租金及物管费等费用，该辩称更为合理，故超霸管理公司认为应从2013年1月开始计算本案的诉讼时效，蔡鸿奖的诉请已超过诉讼时效不应得到主张，该请求于法无据，本院不予支持。
关于本案是否应当中止审理的问题。目前涉案商铺所在重庆市渝中区陕西路六巷8号第7层房屋产权登记在重庆商业投资集团有限公司名下，超霸管理公司亦认可其已于2013年1月2日将涉案商场移交给恒升公司，超霸管理公司所提到的重庆市高级人民法院（2014）渝高法民再指字第00031号裁定书并非针对确权而指定再审，且该纠纷与本案的房屋租赁合同纠纷系不同的法律关系，本案并不必须以该案的审理结果为依据，故对于超霸管理公司要求本案中止审理的请求，本院不予准许。
关于超霸管理公司是否应向蔡鸿奖返还2013年1月1日至同年5月10日的租金、物管费、宣传费等相关费用的问题。超霸房地产公司与重庆市商务集团有限公司物业经营管理分公司的房屋租赁合同已于2012年12月31日届满，且出租人已明确表示不再续租，蔡鸿奖与超霸管理公司的转租合同依附于原合同，期限应在承租人合法享有的租赁期限内，而2012年12月31日之后，超霸管理公司对涉案商铺不再具有对外转租的合法依据，无权再将涉案商铺转租给蔡鸿奖并无权向蔡鸿奖收取租金，故2012年12月31日之后的租金应予返还。至于物管费、设备维护费、宣传费用，蔡鸿奖与超霸管理公司签订的《物业管理服务合同》期限已经届满，超霸管理公司自认其于2013年1月2日将涉案商场移交给恒升公司，其不能证明尚有继续提供物业服务的权限，亦未举证证明其实际对蔡鸿奖等经营户提供了物业管理服务，故收取物管费无法律依据；关于宣传费，因《品牌产品宣传委托协议书》的约定期限为一年，该合同期限也已届满，超霸管理公司已移交涉案商场管理权限且未举示其实际为蔡鸿奖经营的品牌进行了宣传的相关证据，故该笔费用亦应进行返还；关于设备维护费，超霸管理公司向蔡鸿奖收取相关费用时并未单独列明设备维护费，亦无其他证据证明其收取的费用包含有设备维护费这一项目并提供了与之相对应的服务，故该笔费用也应予以返还。蔡鸿奖的各项诉讼请求明确，于法有据，本院予以支持。
综上所述，超霸管理公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费946元，由重庆超霸港渝广场市场经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢英姿
审 判 员 段晓玲
代理审判员 陈 华
二〇一六年九月十八日
书 记 员 张远馨