四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2013)绵民终字第1577号
上诉人（原审原告）绵阳骏祥电子设备有限责任公司，住所地绵阳市经开区。
法定代表人黄强，该公司总经理。
委托代理人王强，四川易通律师事务所律师。
委托代理人黄泰榕，绵阳市骏祥电子设备有限责任公司员工。
上诉人（原审被告）程玉华，女，汉族，住绵阳市。
委托代理人罗微，绵阳涪城法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）杨小丹，男，汉族，住绵阳市。
委托代理人罗微，绵阳涪城法律服务所法律工作者。
原审原告绵阳骏祥电子设备有限责任公司（以下称为骏祥公司）诉被告程玉华、杨小丹租赁合同纠纷一案，前由四川省绵阳市涪城区人民法院作出（2011）涪民初字第317号民事判决。宣判后，原被告均向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人骏祥公司的法定代表人黄强及其委托代理人王强、黄泰榕，上诉人程玉华、杨小丹及其共同委托代理人罗微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：杨小丹于1998年8月20日注册成立个体工商户“绵阳市城区三祥机电维修服务部”，地址位于绵阳市西大街33号（涪城路415号），经营期限为2000年1月1日至2003年12月31日。2004年7月12日，杨小丹以“绵阳市三羊机电维修部”名义与骏祥公司签订《租赁合同》，约定由杨小丹租赁骏祥公司位于绵阳市南山路50号的厂房和设备，租赁期限为两年，自2004年8月1日起至2006年7月31日止，租金约定为10000元/年。合同签订后，杨小丹开始使用原告提供的场地以及房屋进行生产经营，并按照合同约定支付了2004年至2006年的租金。2006年5月23日，双方再次就续租该场地签订了《租赁合同》，约定由杨小丹继续租赁骏祥公司位于绵阳市南山路50号的厂房和设备，租赁期限为两年，自2006年8月1日起至2008年7月31日止，租金约定为11000元/年。杨小丹于2007年9月16日向原告支付了2006年8月1日至2007年7月31日的全部租金。2007年12月27日，杨小丹又向原告支付了2008年租金5000元，当日由骏祥公司工作人员陈开建出具的收条记载“今收到杨小丹2008年租金5000元，伍仟元整。注：全年共计11000元（07年8月1日至08年7月31日）应补交6000元”。2008年12月2日，程玉华向原告支付了2008年7月31日前的剩余全部租金5000元。当日的收条记载“今收到程玉华租金5000元。注：此款是07年8月1日-08年7月31号下欠款。本应交6000元，由陈致祥同意少交1000元。08年7月31号前租金已付清”。后程玉华向原告交纳租金至2010年4月止，共计17500元，其中2009年8月1日至2010年4月27日支付的两笔租金，原告出具的收条均记载付款方为“天赐环卫设备加工厂”。
另查明，程玉华系杨小丹的妻子。2007年1月4日注册成立个体工商户“绵阳市经开区天赐环卫设备加工厂”，其登记业主为程玉华，登记经营场地为绵阳市经开区南塔路17号。实际上该租赁场地内一直系杨小丹在从事加工生产经营，以程玉华名义登记注册天赐环卫加工厂后并没有购置新的设备。骏祥公司于2010年4月21日变更股东登记，原股东陈致祥变更为刘俊芳，法定代表人变更为刘晓。2010年4月30日，刘俊芳、刘晓将该公司全部股份转让给黄强，并且办理了变更登记。后杨小丹、程玉华未再向原告支付租金。
2010年5月16日，骏祥公司因需要使用场地，向绵阳市经开区天赐环卫设备加工厂出具《通知》一份，要求天赐环卫厂“在2010年8月20日前搬离，并腾空你厂租用我公司的房屋及场地”。该通知送达程玉华签收。同日，原告与程玉华签订《协议》一份，约定绵阳市经开区天赐环卫设备加工厂于2010年8月20日前搬离场地，并约定2010年5月1日至2010年8月20日的租金不再交纳，“乙方（天赐环卫厂）如逾期未搬离并腾空场地，乙方应按15万元/年的标准向甲方（骏祥公司）补交未交租金”以及“如乙方（天赐环卫厂）违反上述约定，乙方应向甲方（骏祥公司）支付违约金50万元并赔偿甲方所受到一切经济损失”。程玉华在《协议》上签字并加盖了“绵阳市经开区天赐环卫设备加工厂”的印章。后杨小丹、程玉华未按约定搬离场地。
2011年2月25日，骏祥公司派人将本案租赁场地大门封堵，双方开始发生纠纷。原告于2011年3月1日将厂房屋顶拆除，随后杨小丹起诉骏祥公司赔偿经济损失。之后本院原告亦向本院提起诉讼，请求判如诉请。
原审法院认为：杨小丹、程玉华系夫妻，二人虽分别以个人名义登记注册了个体工商户，但依照法律规定，开办个体工商户的业主应当对该个体工商户的民事行为承担责任，而被告杨小丹、程玉华均没有提供证据证明其所开办的个体工商户收入系用于家庭之外，故无论是杨小丹还是程玉华的经营行为均应当认定为其二人的家庭共同经营行为，二被告均应当对共同经营行为承担相应民事责任。根据庭审查明的事实，被告杨小丹所开办的绵阳市城区三祥机电维修服务部经营期限于2003年12月31日届满，程玉华又于2007年1月4日开办个体工商户“绵阳市经开区天赐环卫设备加工厂”，并生产经营至本案纠纷发生之前，均由被告杨小丹、程玉华共同经营管理，且自2004年8月1日起均在本案原告主张的场地内从事生产经营活动。故被告程玉华于2010年5月16日与原告签订搬离协议以及接收通知的行为应当视为杨小丹、程玉华的共同行为。原告绵阳骏祥电子设备有限公司在当时刚更换股东，新任法定代表人有理由认为程玉华与杨小丹是共同经营的业主。故程玉华与绵阳骏祥电子设备有限公司签订的搬离协议以及接收《通知》的行为应当认定为对杨小丹和程玉华均具有约束力。杨小丹在庭审中称天赐环卫厂没有任何设备需要搬离，因杨小丹与程玉华的共同经营关系，其名下的机器设备同样也应当认为属于二人共同所有，故被告的该主张不能成立。
被告杨小丹、程玉华与原告绵阳骏祥电子设备有限公司所签订的《租赁合同》所约定的租赁期限已于2008年7月31日届满，之后双方未再继续签订租赁合同，但从原告继续收取被告租金的事实可以证明双方对于租赁关系的延续是默认的。虽然原、被告之间约定的租赁期限已经届满，但双方在届满后以实际行动延续了租赁关系，应当视为不定期租赁。原告绵阳骏祥电子设备有限公司在2010年变更了股东及法定代表人后，为重新展开生产经营业务需要收回自己的场地属于情理范围之内，在已经提前告知二被告，并且预留了足够时间的情况下，可以随时解除双方的租赁关系。原告要求被告限期搬离场地的主张没有违反法律规定，原告与程玉华所签订的搬离协议应当有效，被告杨小丹、程玉华应当依照约定时间将机器设备搬离场地，否则即构成违约，应当承担违约责任。
搬离协议上约定了被告不支付2010年5月1日以后租金的前提条件是被告依约搬离场地，但实际上被告未按约定搬离，该条款约定不付租金条件未具备，对于原告要求被告支付2010年5月1日之后租金的请求，本院予以支持。该搬离协议约定了补交租金标准，也经双方签字认可，不违反法律规定，应当认定为有效。被告在庭审中主张程玉华在签订协议时受到原告的胁迫，但未提供相应证据予以证明，应当承担举证不利的责任。另外该协议还约定了50万元的违约金，该约定违约金金额明显过高，对被告显失公平。被告主张违约金过高，要求予以降低，应予支持。根据合同法及司法解释的规定，本院认定被告未按约定搬离场地应当向原告支付的租金按照双方约定的150000元/年计算，违约金降低为100000元。
被告虽然至今未将机器设备搬离原告场地，但主要原因在于双方于2011年2月25日发生纠纷，导致被告机器设备受损而无法搬离，对于被告逾期未搬离场地的租金计算时间应当认定为自2010年5月至2011年2月，共计10个月。
综上，被告杨小丹、程玉华应当支付原告租金125000元（150000元/年÷12月×10月）、违约金100000元，合计225000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、被告杨小丹、程玉华于本判决生效之日起十日内向原告绵阳骏祥电子设备有限公司支付租金、违约金共计225000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告绵阳骏祥电子设备有限公司的其他诉讼请求。
骏祥公司的上诉理由为其提前6个月通知杨小丹、程玉华搬离并腾空场地，双方签订的协议合法有效，杨小丹、程玉华应按协议约定支付50万元的违约金。该场地至今仍被杨小丹、程玉华占用，其应当继续支付租金，请求本院改判支持骏祥公司的全部诉讼请求。
杨小丹、程玉华的上诉理由为天赐环卫设备厂已经按照双方协议如期搬离，其没有违约，不应承担违约责任和租金。请求本院改判驳回骏祥公司的诉讼请求。
二审中，双方均未能提交符合证据规则规定的新证据，本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，杨晓丹、程玉华先后以其登记的个体工商户“三祥机电维修服务部”、“天赐环卫设备加工厂”的名义与骏祥公司订立租赁合同，建立租赁关系。因杨晓丹、程玉华在一、二审审理过程中均未能提供有效证据证明其所开办的个体工商户收入系未用于家庭，故原审法院认定二人均应当对共同经营行为承担相应民事责任并无不当。程玉华与骏祥公司订立协议约定搬迁时间，但未如期履行，原判判令杨晓丹、程玉华支付租金，承担违约责任并无不当。杨晓丹、程玉华所持已经搬离的上诉理由与查明的事实不符，本院不易采信。因双方协议约定的违约金过高，一审法院予以调整符合法律的规定，上诉人骏祥公司要求支持全部违约金的上诉理由本院不予支持。杨晓丹、程玉华虽然至今未完全搬离，但主要原因是因骏祥公司自身行为不当，导致杨晓丹、程玉华的设备受损，双方的纠纷尚未处理完毕。故原审法院计算租金至纠纷发生之日亦无不当。综上，原判认定事实清楚，使用法律正确，双方的上诉理由均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费人民币9925元，由上诉人杨晓丹、程玉华负担4675元。绵阳市骏祥电子设备有限责任公司负担5250元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 幽
审判员 赵才明
审判员 陈 奎
二〇一四年三月二十八日
书记员 向星燃