湖北省黄石市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鄂02民终524号
上诉人（一审被告）：黄石市兴达物业管理有限公司，住所地黄石市公园路青山桥54号。
法定代表人：ＸＸＸ，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘愉，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：吴昊，湖北易圣律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：卫国胜，男，1977年1月14日出生，汉族，住黄石市黄石港区。
被上诉人（一审原告）：秦莎，女，1982年2月2日出生，汉族，住黄石市黄石港区。
委托诉讼代理人：卫国胜（系秦莎之夫），男，1977年1月14日出生，汉族，住黄石市黄石港区。
上诉人黄石市兴达物业管理有限公司（以下简称兴达物业公司）因与被上诉人卫国胜、秦莎物业服务合同纠纷一案，不服黄石市黄石港区人民法院（2017）鄂0202民初2638号民事判决，向本院提起上诉。本院2018年4月8日受理后依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
兴达物业公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.一审中，其未提交依据《国家发改委关于放开部分服务价格意见的通知》重新向主管部门变更价格备案的相关证据材料，导致一审判决依据原有的价格承诺，认定其在装修垃圾清运费、电梯费上存在多收费的问题。现其向相关部门调取2014年8月价格备案材料，足以证实其收取上述费用合法。2.一审判决认定其多收取480元物业费有误。其提供物业服务的小区是2014年8月由开发商交付业主，物业费均按2014年8月起算。卫国胜、秦莎2014年11月从原购房人杨启添处取得房屋所有权入住小区。卫国胜、秦莎并未提交房屋所有权变更合同，无法证明欠缴480物业费由谁分摊。按照常理和行业交易习惯，卫国胜、秦莎应当承担该部分物业费。
卫国胜、秦莎答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案系物业服务合同纠纷，兴达物业公司在合同双方未就价款部分进行变更，擅自增加收费项目，违反合同约定，有失诚信。兴达物业公司以国家发改委对商品房物业费行业指导价放开为由，单方涨价增加收费项目，没有依据。应根据物业服务合同约定装修期间垃圾清运费、电梯使用费应按黄石市物价局相关文件及规定执行。其2014年11月才购得涉案房屋，收取之前480元物业费没有法律依据。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
卫国胜、秦莎向一审法院起诉请求：1.判令兴达物业公司返还多收取的物业费共计3714.52元（480元×2+44元×2+300元×2+200元×2+433.26元×2+400元×2）；2.判令兴达物业公司承担本案诉讼费。
一审判决认定：2014年11月11日，卫国胜、秦莎购买了湖北民兴置业有限公司开发的位于黄石市黄石港区武汉路12号1-2004室房屋（合同记载建筑面积136.41㎡，实测建筑面积133.37㎡）。在其与该公司签订的《黄石市商品房买卖合同》附件五“前期物业服务内容的约定”中载明：“高层住宅按每月每平方米1.2元向物业服务企业交纳……装修期间建筑垃圾清运、电梯使用等收费标准按黄石市物价局相关文件及规定执行。”兴达物业公司与湖北民兴置业有限公司于2013年1月25日签订《前期物业服务合同》，并将该合同在物业主管机关备案。2013年1月29日，兴达物业公司向黄石市房产局物业办作出“关于民兴·瑞丰园装修期间物业服务收费的承诺”。承诺“将严格按照黄价房服发[2010]第77号文件的精神要求，对以下几种收费项目进行公示：1、装修押金：2000元；2、垃圾清运费：3元/㎡；3、装修期间电梯使用费：300元……”。2014年5月30日，兴达物业公司再次与湖北民兴置业有限公司签订《前期物业服务合同》，该合同未在物业主管部门备案。该份合同内容与前一份已备案合同除了“商业物业收费标准”及“合同期限”约定不同外，其他内容一致。该合同第六条主要约定，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅1.2元/月·㎡，商业物业2.8元/月·㎡；第七条主要约定，业主应当按房屋买卖合同约定的自房屋交付之日起交纳物业服务费。第十九条约定，乙方（物业公司）违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方（物业公司）已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。依据该合同，兴达物业公司从2014年5月30日起为民兴·瑞丰园小区提供物业服务。2014年8月10日，兴达物业公司通过告示的形式告知小区全体业主收取墙面费的用途及金额。兴达物业公司按照卫国胜、秦莎与湖北民兴置业有限公司签订的商品房买卖合同中记载的建筑面积136.41M2向卫国胜、秦莎收取从2014年8月1日起至2015年7月30日的物业费人民币1964元；收取装修期间电梯使用费人民币600元；收取墙面费人民币200元；收取垃圾清运费700元。卫国胜、秦莎手中还持有“1-2004肆佰元，系付管理费”的收款收据。
另认定，2017年，瑞丰园小区各房屋的实测建筑面积确定。兴达物业公司在2017年11月份收取物业费时，按照合同面积与实测面积的面积差对前来交纳物业费的业主抵扣了之前多交的物业费；因未维修小区房屋外墙，兴达物业公司对前来交纳物业费的业主将墙面费200元冲抵物业费。
一审判决认为，卫国胜、秦莎以兴达物业公司提高物业收费标准、违规收取费用为由，主张兴达物业公司按照《前期物业服务合同》的约定双倍返还费用，仍系业主与物业公司在履行物业服务合同中产生的纠纷，故本案案由为物业服务合同纠纷。兴达物业公司与湖北民兴置业有限公司就民兴·瑞丰园小区签订的《黄石市前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性禁止性规定，应属合法有效并生效。卫国胜、秦莎作为湖北民兴置业有限公司开发的民兴·瑞丰园小区的业主，接受了卫国胜、秦莎提供的物业服务。上述合同对包括卫国胜、秦莎在内的所有民兴·瑞丰园小区业主具有约束力。卫国胜、秦莎诉讼请求中的费用由物业费、电梯费、墙面费、垃圾清运费、装修管理费组成。结合双方的诉辩主张，根据已查明事实对兴达物业公司是否应返还上述费用、如何返还逐一评析。关于物业费的问题。在房屋实测面积未确定之前，卫国胜、秦莎于2014年11月11日购买位于黄石市黄石港区武汉路12号1-2004室房屋。该房屋2014年8月1日起至2014年11月10日的物业费，兴达物业公司应向该房屋原业主杨启添收取。但卫国胜、秦莎要求双倍返还缺乏事实依据，兴达物业公司应返还卫国胜、秦莎该段时间的物业费540元（1964元÷12个月×3.3个月）。在房屋实测面积未确定之前，卫国胜、秦莎依照房屋买卖合同中记载的建筑面积收取物业服务费符合合同约定，不存在兴达物业公司提高物业收费标准的问题，故卫国胜、秦莎主张双倍返还该笔费用没有事实依据。但兴达物业公司在实测建筑面积确定后，应按照面积差据实返还卫国胜、秦莎在2014年11月11日至2015年7月30日多交的物业费31.7元[（136.41-133.37）×1.2元/月·㎡×8.7个月]。关于电梯费及垃圾清运费的问题。前期物业服务合同中对这两项费用没有明确约定，但根据兴达物业公司于2013年1月29日向黄石市房产局物业办作出的“关于民兴·瑞丰园装修期间物业服务收费的承诺”，两项收费标准为：垃圾清运费：3元/㎡；装修期间电梯使用费：300元。兴达物业公司虽辩称后来根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》，这些收费项目实行市场调节并且也将变更后的价格做了备案，但未能提交证据证明除上述承诺外还另就价格问题在主管机关备案的事实。按照《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》(发改价格〔2014〕2755号)（2014年12月17日发布），“物业服务企业接受业主的委托，按照物业服务合同约定，对非保障性住房及配套的设施设备……向业主收取费用。”根据该文件精神，对非保障性住房物业服务放开价格，实行市场调节价，由物业服务企业与业主通过合同约定的方式确定价格，但并非可由物业服务企业随意定价。本案中，兴达物业公司向卫国胜、秦莎收取电梯费、垃圾清运费时，上述通知尚未发布；况且兴达物业公司此后并未就电梯费、垃圾清运费与业主或开发商进行协商，那么其向主管机关作出承诺后，就应该按承诺标准收取相关费用。兴达物业公司单方面将电梯费调整为500元、垃圾清运费调整为500元的行为违反了其承诺，属于变相提高物业收费标准。故根据合同约定，应双倍返还多收取的费用。具体到本案，应返还卫国胜、秦莎电梯费600元[（600-300）元×2]，垃圾清运费599.78元[（700元-3元/平方米×133.37㎡）×2]。关于墙面费的问题。兴达物业公司已在2014年8月10日通过告示的形式告知全体业主收取该项费用的用途、金额，并按此标准收取墙面费。兴达物业公司未对小区房屋外墙进行维修，其在2017年11月向交纳物业费的业主返还或者将该费用抵扣了相应物业费。因此，卫国胜、秦莎主张兴达物业公司双倍返还并无事实依据，但兴达物业公司应将墙面费200元全额返还给卫国胜、秦莎。关于装修管理费的问题。卫国胜、秦莎虽持有此项费用的票据，但没有提供证据证明该项费用实际由其交纳，且从兴达物业公司发布的装修须知来看，此项费用的交费主体应系装修公司。故卫国胜、秦莎要求兴达物业公司返还装修管理费缺乏事实依据，不予支持。兴达物业公司应返还卫国胜、秦莎费用共计1971.48元（540+31.7+600+599.78+200）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、兴达物业公司于判决生效之日起十日内返还卫国胜、秦莎物业费、电梯费、垃圾清运费、墙面费等共计人民币1971.48元；二、驳回卫国胜、秦莎的其他诉讼请求。
二审中，兴达物业公司提供了其2014年8月份分别向黄石市物价局、黄石港区物价局提交的存档资料两份，证明其收取装修期间垃圾清运费、电梯使用费已经过物价部门登记备案，费用标准合符规定。卫国胜、秦莎对此质证认为，该存档资料并不能证明兴达物业公司变更相应服务费价格经过物价部门批准，不能作为兴达物业公司收取费用合法的依据。本院经向上述两相关部门核实，该存档资料系兴达物业公司提交，但并不表明物价部门批准对兴达物业公司前期物业服务合同约定的服务费价格的变更。故该存档材料与兴达物业公司所证明的事实缺乏关联性，不能达到其证明目的，本院不予采信。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为，当事人对其主张负有举证责任。本案中，双方争议的焦点为兴达物业公司变更收费标准收取装修期间垃圾清运费、电梯使用费是否正当。虽然兴达物业公司为证明自己主张，提交了物价部门存档资料，其中包括向物价部门的收费情况说明、业主交费一览表、前期物业服务价格收费备案表，但物价部门并未依此在职权范围内批准对兴达物业公司前期物业服务合同约定的服务价格和兴达物业公司承诺的收费标准进行变更。因此兴达物业公司不应以自己单方确定、未经批准的收费标准收取装修期间垃圾清运费、电梯使用费，仍应依约收取相关费用。一审判决对此认定正确，兴达物业公司超出合同约定和承诺的收费价格收取服务费缺乏事实依据，其主张理由不能成立。兴达物业公司称一审判决认定其多收取480元物业费有误，卫国胜、秦莎应当承担该部分物业费。因卫国胜、秦莎系2014年11月11日签订房屋买卖合同，而兴达物业公司和开发商湖北民兴置业有限公司签订的前期物业服务合同约定，业主应当按照房屋买卖合同约定的自房屋交付之日起交纳物业服务费。故兴达物业公司收取2014年7月至2014年10月的480元物业费缺乏事实和法律依据，一审判决对此处理适当，并无不妥。
综上，兴达物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由兴达物业公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡志刚
审 判 员 乐 莉
审 判 员 南又春
二〇一八年七月六日
法官助理 周 希
书 记 员 孟华飞