＼n广东省广州市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2015）穗中法民五终字第237号＼n上诉人（原审被告）：耿x霞，女，1979年4月25日出生，汉族，身份证登记住址：湖北省红安县。＼n委托代理人：官选斌，广东诺臣律师事务所律师。＼n委托代理人：吴东胜，广东诺臣律师事务所实习人员。＼n被上诉人（原审原告）：赵c满，男，1969年3月12日出生，汉族，身份证住址：浙江省永嘉县。＼n委托代理人：黄树豪，广东宏力律师事务所律师。＼n委托代理人：何雁英，广东宏力律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）：广州市瑶台实业有限公司，住所地：广东省广州市越秀区。＼n法定代表人：陈顺英，该公司董事长。＼n委托代理人：肖健，广东沁森律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）：广州市瑶台经济发展公司，住所地：广东省广州市越秀区。＼n法定代表人：梁润兴，该公司总经理。＼n委托代理人：肖健，广东沁森律师事务所律师。＼n上诉人耿x霞因与被上诉人赵c满、广州市瑶台实业有限公司（以下简称实业公司）、广州市瑶台经济发展公司（以下简称发展公司）确认合同效力纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2222号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审法院经审理查明，2004年1月9日，赵c满（买方）与发展公司（卖方）签订《广州市房地产买卖合同》，约定房地产座落于广州市广园西路瑶池西街55号502房，建筑面积62.06平方米，交易价为179974元，签订本合同时，买方已支付23000元作为定金支付给卖方，余额156974元，应在广州市房地产交易所办理房地产过户之日支付给卖方等。因赵c满除向发展公司购买涉讼房屋外，还另外购买了5间房屋，总额合计1173456元，故向发展公司支付了首期房价款合计363456元。＼n2004年4月30日，发展公司将涉讼房屋交付给赵c满使用至今。＼n2008年3月17日，涉讼房屋的所有权登记在实业公司名下。＼n据广州市房地产档案馆2011登记1004386号档案资料显示：2010年12月26日，实业公司（甲方）与耿x霞（乙方）的委托代理人何某签订《房地产买卖合同》，约定甲方将涉讼房屋出售给乙方，交易价格为170330元，乙方一次性付款，甲方应当在2004年5月30日前，将涉讼房屋交付给乙方占有使用等。2011年10月12日，房管部门将涉讼房屋的所有权登记在耿x霞名下。＼n另查，广州市城市规划局白云区分局于1999年4月21日核发的穗规验证字（1999）第53号《建设工程规划验收合格证》，该证载明瑶台村围墙脚综合楼A、综合楼B两幢九层总建筑面积23061.80平方米经规划验收合格，建设单位为瑶台村委会。2008年，广州市人民政府核发国有土地使用权证，载明白云区瑶台村围墙脚（土名）地段的土地使用权人为实业公司，地类用途为住宅用地、公共建筑用地，使用权类型为划拨，使用权面积为6921.58平方米，本宗地为历史用地，未办土地有偿使用手续。＼n据广州市国土资源和房屋管理局核发的《广州市房地产权属证明书》显示，白云区瑶台瑶池西街53至59号的权属人为实业公司，所有权取得方式为自建，登记时间为2008年3月17日，土地性质为国有，土地用途为住宅用地；公共建筑用地，建筑面积为13144.05平方米，城市规划房屋用途为综合楼，土地未办有偿使用手续；白云区瑶台瑶池西街53号之一，61至65号的权属人为实业公司，所有权取得方式为自建，登记时间为2008年3月17日，土地性质为国有，土地用途为住宅用地；公共建筑用地，建筑面积为10808平方米，城市规划房屋用途为综合楼，土地未办有偿使用手续。＼n原审另查明，发展公司为瑶台村委会拨款开业的公司，成立时间为1988年2月24日，经营范围为房地产咨询服务、物业租赁（凭有效委托书和产权证出租）、物业管理。实业公司是发展公司和广州市白云区矿泉街瑶台村经济联合社共同发起设立的公司，成立时间为2004年3月3日，经营范围为物业管理、商品信息咨询、场地出租（限广园西路14号）。＼n赵c满于2014年9月3日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、耿x霞与实业公司就广州市越秀区瑶台瑶池西街55号502房签订的《房地产买卖合同》无效；2、耿x霞将上址房屋过户至实业公司名下。＼n耿x霞原审辩称：不同意赵c满诉讼请求。＼n发展公司、实业公司原审共同辩称：同意赵c满的诉讼请求。＼n原审庭审过程中，耿x霞称其将现金20多万元交给一个姓宋的朋友，由其作为购房款转交给实业公司；合同约定2004年5月30日交楼是笔误。实业公司称从未收到该笔购房款。＼n2014年11月27日，耿x霞向原审法院补充提交如下证据：1、发展公司于2011年1月19日开具的收据，内容为收到耿x霞55号502房购房款2898元；2、户名为刘某的中国建设银行存折，其中100925转存1100000元手书备注为宋某转入的购房款；3、署名为刘某于2014年11月26日的《证明》，内容为其是涉讼项目的销售承包人，涉讼房屋是宋某先购买的，共计购房款110万元，在2010年9月已交款，后来宋某转售给耿x霞，因没有办理备案所以就直接过户，合同上所写的房款是净购房款未计费用，所以合同价款低于实际交付的款项等；4、署名为何某于2014年11月26日的《证明》，内容为其代耿x霞签订房屋买卖合同时，由于其他合同的交楼时间都是写2004年，所以也按其他合同写了，这是个笔误，当时销售人员向耿x霞说涉讼房屋出租了，要晚几个月才交楼，所以没有约定具体交楼日期，所以其也没有注意交楼时间。赵c满及发展公司、实业公司均以上述证据的提交超过举证期限为由不予质证。＼n原审过程中，原审法院向案外人严顺牛询问，其称上述广州市房地产档案馆档案资料中的《房地产买卖合同》上“严顺牛”的签名非其所签，没有办理过将涉讼房屋过户给耿x霞的手续，亦从未代理发展公司、实业公司收取过耿x霞支付的购房款。＼n原审法院认为，关于赵c满与发展公司签订的《广州市房地产买卖合同》的效力问题。虽然赵c满与发展公司于2004年签订《广州市房地产买卖合同》时，涉讼房屋所在土地性质仍为集体所有，但在合同履行过程中，该土地已于2008年转为国有土地性质，涉讼房屋已经规划验收合格和办理初始登记，也就是说，涉讼房屋已具备办理过户登记手续的条件；另一方面，在土地性质仍为集体所有时，双方已就办理房屋过户手续问题进行了约定，显然，签约双方签订该买卖合同的真实意思表示是赵c满购买涉讼房屋并取得产权，在合同目的能够实现的情况下，认定该《广州市房地产买卖合同》为有效合同，不但符合双方的真实意思表示，亦有利于维护合同交易关系的稳定。而且，发展公司早已于2004年就将涉讼房屋交付赵c满使用，因此，赵c满作为利害关系人提起本案涉讼主体适格。＼n关于在广州市房地产档案馆档案资料中留存的《房地产买卖合同》的效力问题。首先，该合同签订于2010年，但约定交楼时间却为2004年，交楼时间作为房屋买卖合同的重要元素之一，理应受到合同当事人特别是购房者的重视而慎重进行约定及填写，但该合同却在此处出现耿x霞认为的“笔误”，明显不符合常理。其次，该合同约定的交易价格为170330元，而耿x霞却称其向案外人而非出卖人支付了20余万元的购房款，且是以现金形式支付，既不符合交易习惯更不符合常理。再次，耿x霞于2011年取得涉讼房屋物权后至今已逾三年，却从未向实业公司主张交付房屋的权利，亦未向该房屋的实际使用人主张权利，亦有悖于常理。综上，结合实业公司称是有人利用空白的、已加盖了其司公章的合同骗取房管部门办理交易过户手续的抗辩，原审法院有理由相信该合同非实业公司的真实意思表示。耿x霞持该《房地产买卖合同》将涉讼房屋的所有权过户至自己名下的行为损害了赵c满及实业公司的合法权益，应属无效行为。故赵c满提出的诉讼请求合法，原审法院予以支持。＼n综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（三）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项之规定，原审法院于2014年12月1日作出如下判决：一、确认耿x霞与广州市瑶台实业有限公司就广州市越秀区瑶台瑶池西街55号502房签订的《房地产买卖合同》无效；二、耿x霞应在本判决发生法律效力之日起7日内，协助广州市瑶台实业有限公司将广州市越秀区瑶台瑶池西街55号502房的所有权过户至广州市瑶台实业有限公司名下。一审案件受理费100元，减半收取50元，由耿x霞负担。＼n判后，上诉人耿x霞不服原审判决，向本院提起上诉称：涉案合同是双方真实意思表示，且耿x霞已履行了全部付款义务，实业公司亦到房屋登记机关为耿x霞办理了房产证，该合同并无任何法定无效理由，原审以“耿x霞自己持空白已加盖公章的《房地产买卖合同》骗取房管部门将涉讼房屋过户到自己名下”而认定合同无效，缺乏依据。一、原审未依法追加刘某为本案当事人，造成售房的主要事实未审理清楚，违反程序。原审庭审时实业公司提供了一份售房承包合同，根据规定应追加承包人为诉讼当事人，耿x霞要求法庭对是否追加当事人进行审查，庭后提交书面申请要求追加当事人，法庭未予理睬。根据庭后调查，承包人刘某本人也多次书面向法庭申请参加诉讼，法庭都予以拒绝。原审在判决书中也未提任何承包人的事实，原审是故意掩盖事实。二、客观事实证明合同有效，但原审法院在违反程序的情形下却以程序为由拒绝审查。原审开庭时，实业公司的代理人突然声称耿x霞与其签订的合同是假的，但承认合同公章是真实的，代理其公司签名的“严顺牛”未在合同上签字，故而是假的。这种表态明显不符逻辑。因为此前实业公司从未表示过该意见，也没有任何证据予以支持。庭后，耿x霞向相关人员了解后，提供证据证明实业公司所述是虚假的，但一审法庭却以过了举证期限为由拒绝审查。耿x霞在开庭前与实业公司的销售人员一直有联系，没有任何提起合同是虚假的或未交钱的事实。房产证已能证实耿x霞履行了合同义务，仅对赵c满所提出的事实理由进行开庭准备，实业公司开庭时突然改口，属于新的事实，如果要审查应重新给予举证期限，否则就不应对该事实进行审理。另外，原审当庭未允许严顺牛出庭作证，但事后法庭却单独询问严顺牛并作为推理依据，显然缺乏法律原则。三、本案客观事实不容忽视。（一）耿x霞与实业公司签订《房地产买卖合同》并已交付全部购房款。庭后耿x霞已将相关交款证据交给了法庭。（二）合同上实业公司的公章真实，代理人也是亲自前往房管登记机关办理过户手续。实业公司庭上声称其代理人“严顺牛”签名是假的，耿x霞庭后了解严顺牛是亲自前往房管交易中心办理过户手续，房管登记机关有记录。（三）实业公司的代理人在庭上所述与代表实业公司售房的“承包人”所述完全不一致。作为购房人有理由相信负责售房的人的行为就是实业公司的行为。直到现在实业公司的售房人员仍然在现场管理房屋。（四）经过开庭和庭后调查（因为庭前耿x霞并不清楚实业公司真实的内部情况），完整的事实证明耿x霞与实业公司的合同有效。庭后实业公司的承包人对上述相关事实出具了证明，并声称其多次要求参与诉讼未被准许，开庭时到场仍未被准许参加诉讼。四、根据法律规定，赵c满与实业公司2004年签订的合同显然无效（当时该房未登记，属无证房屋，之后登记的产权人是实业公司，赵c满也未交足一半以上的房款）。耿x霞在实业公司为该小区设定的管理处办理购房手续，向其售房人员交付房款，办理了房产证，既没骗取合同文本（全部被售房人员收去办房产证），也没骗取房管局。一审法院仅凭一方当事人完全没有任何证据的情况下，甚至有反证的情况下作出的认定，是不公正的。另外，我国法律有明文规定，房产证才是物权凭证，而原审法院却以占有大于物权凭证而推定，也是违法的表现。综上所述，耿x霞上诉请求撤销原审判决，追加刘某为案件当事人参加本案诉讼，改判认定耿x霞与实业公司签订的《房地产买卖合同》有效，驳回赵c满原审全部诉请；或依法发回重审。＼n被上诉人赵c满答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确。一、本案没有任何证据体现刘某与本案存在关联，刘某不应参与本案诉讼，原审程序合法。二、原审法院为了查明涉案合同是否属于虚假，已经向严顺牛本人调查查明其没有在合同上签字。三、原审查实除了赵c满调档出来的涉讼房屋交易资料存在重大瑕疵外，耿x霞无任何资料证明其已实际支付了房款。因此，耿x霞的上诉请求没有任何的事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。＼n被上诉人实业公司、发展公司答辩称：同意原审判决，请求二审予以维持。耿x霞自始至终未向实业公司支付过购房款，其是与案外人刘某恶意串通骗取实业公司加盖了公章的合同，通过不正当手段取得涉讼房屋产权证。＼n本院二审经庭询调查确认原审查明事实。＼n本院另查明：一、上诉人耿x霞庭后补充提交以下证据：1、收据1张，加盖发展公司的公章，证明耿x霞于2011年1月19日向发展公司支付了房款2898元；2、《刘某的存折复印件》，证明2010年9月25日刘某有一笔110万元的进账，是宋某转入的包括另案共三套房屋的购房款；3、《银行打印单》反映宋某分别于2010年9月25日、9月26日转账110万元、50万元给刘某。对上述证据，被上诉人赵c满质证称：1、耿x霞一审提交的证据已超过举证期限，二审提交也不属于新证据，不予质证，对证据1的真实性无法确认，假设存在该笔付款，但是耿x霞声称与实业公司签订的合同，收据却是发展公司开具的，耿x霞原审陈述其将房款交给一个姓宋的朋友，本次庭审又陈述将款项支付给了发展公司，自相矛盾；赵c满对收据的三性不予确认。2、证据2不是新证据，不予质证，转账记录无法推断出宋某与刘某之间的关系，无法得出宋某与刘某之间存在什么因果关系；而且耿x霞与实业公司签订的合同是2010年12月26日比银行转账时间差三个月，与所谓交易时间不相符。3、耿x霞原审称有涉讼房屋是20多万元，另两套房屋分别是60多万元、20多万元，而三套房屋合计的价值相差甚远，其无非是想通过编造数据来符合110万元的数字，该证据不具有任何证明效力。被上诉人实业公司、发展公司质证称：对收据盖章是公司的盖章予以确认，但公章在刘某手上，并且签订合同的是实业公司而收据为何是发展公司出具，并且款项完全不相符；实业公司一审中已陈述，相关材料是由刘某掌握，通过收据更加证明耿x霞是与刘某勾结去骗取房产证。证据3银行对账单反映宋某于2010年9月25、26日连续转账两笔给刘某，与本案房屋交易金额不符，根据发展公司与刘某购房承包合同的要求，所有款项应当由发展公司收取，何来私人收取？这个事实就更加证明耿x霞与刘某是勾结；其他的质证意见与赵c满的质证意见一致。＼n二、被上诉人实业公司提交了《证明》一份，证明何某是广州市竞宇房地产按揭代理有限公司（以下简称竞宇公司）职员，该公司负责人是宋某。上诉人耿x霞质证称：证明的内容是真实的，对方陈述宋某是竞宇公司负责人属实。被上诉人赵c满质证称：确认证明内容是真实的。＼n三、耿x霞二审中陈述称：涉讼房屋原系宋某购买，在宋某跟实业公司签订合同之后，由于限购政策，将房屋转让给耿x霞四十万元，双方是通过各自父母进行购房款的交接，因为以耿x霞的能力购买房屋还是有欠缺的；耿x霞并非急需涉讼房屋居住，加上价格略为合适，也有向刘某和宋某催促收房；耿x霞在签订前没有查看过宋某与实业公司签订的合同，未对此进行核查，也未查看过涉讼房屋的房产证。赵c满二审陈述称：耿x霞与实业公司签订合同约定价款是170330元，耿x霞原审称涉讼房屋价款是20多万元，其现当庭陈述是40万元，前后陈述不一致，更加无法证明合同的真实性；耿x霞是公司职工，根本不具备支付大额购房款的能力，且都居住广州很偏远的地方，住房需求是很急迫的，客观事实与其当庭陈述不符。＼n四、本院依据耿x霞的申请通知证人刘某、宋某、何某到庭作证。＼n（一）证人刘某陈述称：整个楼盘是由其向发展公司总承包销售，当时是以底价1800元每平方米承包，涉讼房屋原来只有框架，后期包括水电、外墙等都是刘某投入的，双方约定刘某投入之后按照销售差价返还给刘某；刘某确认包括涉讼房屋在内三套房屋是其出售给赵c满的，赵c满有部分余款一直未付，刘某多次联系赵c满，赵c满说没有钱不交余下房款，也没有钱办证，刘某就解除了与赵c满的合同而将涉讼房屋出售给了耿x霞。宋某是竞宇公司的员工，刘某委托竞宇公司帮忙办证，宋某是该公司派过来的代表。开始宋某说要购买五套，但是刘某只卖了三套给宋某共110万元左右，按照5000元／平方米计的房价。宋某在签订合同的时候转账支付110万元购房款。刘某大概在2010年的时候以发展公司的名义与宋某签订合同，这是因为按照实业公司的要求，必须有原来发展公司签订的合同，才能转成实业公司。宋某后来没有转成与实业公司签订合同，而是由耿x霞等三人与实业公司签订合同。刘某与宋某签订的合同第一份在发展公司存档，第二份在房管局。耿x霞与实业公司的合同是由何某作为耿x霞的代理人、严顺牛作为实业公司、发展公司的代理人签订的。实业公司直接与耿x霞签订过合同，耿x霞在合同上签字，刘某有在场，每个人都要签订两份合同，并递交到房管局，包括耿x霞亲自签名的那份。正常情况下，购房人手中应当持有一份合同。宋某在2010年9月26日转账50万元本来是要购买另外两套房屋，限购政策出台之后，宋某说是购买不了，之后这50万元就作为借款借给了刘某，目前尚未偿还。包括涉讼房屋在内的三套房屋的购房款刘某并没有支付给实业公司，而是直接付给了建筑商。耿x霞之后向实业公司支付过尾数，因为测量的面积比原来多一些，该笔款项就是面积差价款，该差价款由房管局测量面积，按照原老合同的面积及单价计算得出，单价是按照2700多元／平方米即按赵c满购房的价格来计算；5000多元单价是刘某与宋某签订合同约定的销售价格，至于多出的面积，双方合同没有约定单价，所以应当按照老合同来进行计算。刘某未将涉讼房屋已出售给赵c满的情况告知过宋某，只是说有几套房屋解除合同，可以卖给宋某。刘某带宋某看过房屋，租户给开的门。宋某也没有向租户了解情况，刘某向赵宝香承诺一年内会收回房屋交给宋某。耿x霞在签订合同前没有看过房屋，直到去房产局办理房产证之前刘某才带去查看了涉讼房屋。耿x霞与实业公司签订了合同，至于有否与宋某签订合同，刘某不知道。＼n（二）证人宋某陈述称：刘某在2009年的时候委托竞宇公司进行办证，宋某听刘某说有房屋要卖，宋某就给钱了刘某，并与刘某签订了一份合同，之后宋某又将房屋出售了，就不知道合同在哪里。宋某只是与刘某个人签订了合同，并没有与实业公司或者发展公司签订合同。耿x霞就与实业公司、发展公司签订了合同。三套房屋购房款共一百一十几万左右，宋某交了110万元给刘某，之后尾款，宋某交给了实业公司。至于宋某是先给钱再签订合同，还是签订合同之后再给钱，宋某称不知道。宋某称按照正常程序办证之前需要与发展公司签订合同，之后与实业公司签订合同，再进行交易递件。耿x霞与发展公司签订的合同自己应该有留一份，但是这么多年了宋某不清楚是否还有保留。宋某与耿x霞等三人没有签订合同，每套房单价都差不多，耿x霞是宋某亲外表妹。大家都是同个村的不需要谈价格，宋某半买半送给他们，钱都是宋某的父亲收的，当时说每户20万元，至于有否收齐不清楚。宋某向刘某买房时，刘某说房屋是她的，只不过是在出租。刘某带宋某去看过三套房屋。宋某知道涉案项目是实业公司的，刘某提供了其与发展公司之间的合同，刘某是可以卖楼的。宋某购房时已经知道被限购，故购买涉讼房屋不能过户给自己，也肯定不能与实业公司签订合同。宋某开始不知道刘某已将涉讼房屋出售给了赵c满，但一年后没有收到房屋才知道，宋某还想要起诉赵c满，宋某觉得涉讼房屋还是宋某的，宋某只不过用了耿x霞他们的名字来买房。宋某只和刘某本人签订过合同，合同文本也已经找不到了，包括涉讼房屋在内的三套房屋需要补交的地价由宋某直接交付给了房管局，具体多少钱不知道，应该没有和实业公司或发展公司签订过合同，但耿x霞肯定签订了。另外最后购房余款及补交面积差都是宋某向发展公司支付的款项。＼n（三）证人何某出庭作证称：其是竞宇公司的员工，宋某是股东之一，当时老板要求何某到瑶台花园，作为买方代理人，代理买方递件办理房产证。在帮助耿x霞办理房产证的时候不知道其与谁签订了购房合同。涉案买卖合同是由何某代为签名的，对于宋某购买三套房屋转给耿x霞等三个人的情况不知情，宋某找到何某要求将这三套房屋办理给耿x霞等三个人。何某不需要对实际购房人进行审查，刘某让何某办理给谁就办给谁，因为何某只是代理人。对于耿x霞等三人及宋某有无与实业公司、发展公司或刘某签订过合同，何某不清楚。包括涉讼房屋在内的三套房屋补缴地价款由宋某全部转账给何某。涉案合同是由何某把全部信息填写进去才让严顺牛签名，由实业公司盖章。涉讼房屋买卖合同中“严顺牛”是严顺牛本人签名。＼n本院认为，原审对赵c满与发展公司签订的《广州市房地产买卖合同》的效力及履行情况的认定以及原审对耿x霞与实业公司签订的涉案《房地产买卖合同》法律效力的认定，均合法有据，不作赘述。针对耿x霞的上诉主张，本院认定如下：＼n一、耿x霞上诉主张应追加刘某为本案当事人的问题。因耿x霞及刘某所提供的证据及其陈述仅证实刘某与发展公司就涉讼房屋所在的项目销售存在承包合同，而本案争议焦点是耿x霞与实业公司签订的《房地产买卖合同》的法律效力的问题，与刘某和发展公司之间的法律关系并非同一法律关系，原审未追加刘某为本案当事人，并无不妥。＼n二、至于耿x霞与实业公司之间的《房地产买卖合同》效力的问题。第一，耿x霞至今未提供其所持有的与发展公司、实业公司签订的《房地产买卖合同》，证人宋某所述其与刘某签订了购买涉讼房屋的合同，但与刘某所述均不一致，宋某向刘某转账的款项无法证实与本案存在关联性，且各证人对于自己的陈述均未提供证据证实。第二，广州市房地产档案馆档案资料中留存的《房地产买卖合同》反映耿x霞的代理人何某与实业公司签订，合同约定交易价格为170330元，耿x霞原审称其向案外人而非出卖人支付了20多万元的购房款，二审又陈述称涉讼房屋交易价款为40万元，由其父母向宋某父母进行支付，与宋某所述亦不一致，且耿x霞对于其向发展公司支付部分购房款及购房余款的支付情况均未能作出合理解释，也未能提供其购买涉讼房屋向实业公司付款的凭证。第三，涉案合同载明签订时间为2010年，双方约定交楼时间却为2004年，虽耿x霞及证人何某陈述称交楼时间书写为笔误，但交楼时间作为房屋买卖合同的重要元素之一，理应受到合同当事人特别是购房者的重视而慎重进行约定及填写，耿x霞至今亦未催促收回涉讼房屋，显不符常理。第四，宋某二审亦明确其仅仅是借耿x霞的名字取得涉讼房屋过户登记。因此，原审综合各方陈述及本案具体案情，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（三）项的规定认定耿x霞与实业公司签订的《房地产买卖合同》无效，公平合理，应予维持。涉讼房屋依据上述《房地产买卖合同》过户至耿x霞名下，已经丧失合法有效的物权取得的基础，耿x霞现以涉讼房屋已登记在其名下为由抗辩称《房地产买卖合同》合法有效，并以其已取得涉讼房屋产权证为由主张其履行了付款义务，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。＼n另外，耿x霞上诉称发展公司与赵c满签订合同时尚未取得涉讼房屋物权，两者之间的合同应为无效的问题。虽涉讼房屋所在土地性质在赵c满与发展公司签约时为集体所有，但在合同履行过程中，该土地已于2008年转为国有土地性质，涉讼房屋亦经规划验收合格和办理初始登记，实业公司作为瑶台发展公司和广州市白云区矿泉街瑶台村经济联合社共同发起设立的公司，对赵c满购买及使用涉讼房屋的事实知悉并未对发展公司与赵c满签订的合同提出异议，耿x霞主张赵c满与发展公司签订的买卖合同无效，依据不足，不予支持。＼n综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人耿x霞的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费100元，由上诉人耿x霞负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长岳为群＼n审判员郑怀勇＼n代理审判员柳玮玮＼n二〇一五年三月三十日＼n书记员璩方慧