＼n四川省成都市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）成民终字第3294号＼n上诉人（原审被告）成都融创置地有限公司。住所地：四川省成都市锦江区静安路16号。＼n法定代表人韩放，总经理。＼n委托代理人周江荣，泰和泰律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告）马艳红。＼n委托代理人张颖，四川高鼎律师事务所律师。＼n委托代理人冷锡侠，四川高鼎律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告）曾浩楠。＼n法定代理人曾恕强。＼n委托代理人张颖，四川高鼎律师事务所律师。＼n委托代理人冷锡侠，四川高鼎律师事务所律师。＼n上诉人成都融创置地有限公司（以下简称融创公司）因与被上诉人马艳红、曾浩楠商品房销售合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2014）锦江民初字第1147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月28日立案受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。＼n原审法院审理查明，位于成都市锦江区三圣乡大观村一、二组“蓝谷地集中商业楼”（暂定名）“蓝谷地·里外”项目系融创公司开发建设，其建设工程施工合同约定的开工日期为2010年9月15日，竣工日期为2011年9月30日。＼n2011年1月24日，双方当事人签订《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》约定：马艳红、曾浩楠购买该项目1栋1单元3楼4号房屋，其房价款1266735元，采取一次性付款形式支付。同时，该合同约定：房屋交付时间为2012年3月28日前，交付时应当符合“该商品房已取得规划验收合格证”、“有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告”条件；房产初始登记：融创公司应当在2013年3月28日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因融创公司的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，马艳红、曾浩楠有权退房，马艳红、曾浩楠不退房的，合同继续履行，自融创公司应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，融创公司应当按日计算向马艳红、曾浩楠支付全部已付款万分之一的违约金，并于融创公司实际取得权属证明之日起30日内支付；房产转移登记：房屋交付后，马艳红、曾浩楠委托融创公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因融创公司的责任，马艳红、曾浩楠未能在房屋交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，马艳红、曾浩楠有权退房，马艳红、曾浩楠不退房的，自马艳红、曾浩楠应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，融创公司按日计算向马艳红、曾浩楠支付全部已付款万分之一的违约金，并于马艳红、曾浩楠实际取得房屋所有权证书之日起30日内由融创公司支付。合同签订后，马艳红、曾浩楠向融创公司支付了购房款。＼n2012年5月23日，案涉房屋通过竣工验收，并于2012年6月15日通过规划验收。＼n2012年6月18日，融创公司向马艳红、曾浩楠交付房屋。因融创公司逾期交付房屋，双方当事人签订《商品房买卖合同（集中商业）之补偿协议》，由融创公司向马艳红、曾浩楠支付一次性赔偿金10387元。并且，双方作出承诺：协议生效且履行完毕后马艳红、曾浩楠不再向融创公司提出《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》项下房屋有关的任何其他权利要求。同日，马艳红、曾浩楠亦向融创公司缴纳房屋维修基金、契税登记费等费用共计49048.65元。＼n2013年8月7日，融创公司取得包括案涉房屋在内的共计17714.67平方米的商品房所有权初始登记。＼n因融创公司未能为马艳红、曾浩楠办理房屋所有权登记，马艳红、曾浩楠遂提起本案一审诉讼。＼n另查明，双方合同约定，马艳红、曾浩楠所购房屋建筑面积为200.37平方米，其中套内面积142.87平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积57.50平方米。该房屋经成都市房屋产权监理处实测，其建筑面积为204.79平方米，其中套内面积142.15平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积62.64平方米。因此，融创公司向马艳红、曾浩楠退房屋面积差价6383.77元，故马艳红、曾浩楠实际支付房价款1260351.23元。＼n原审原告马艳红、曾浩楠在原审中的诉讼请求是：1、融创公司支付违约金54849.63元，并按每日房价款的万分之一支付自2014年1月20日至马艳红、曾浩楠实际取得房屋所有权证之日的违约金；2、融创公司赔偿马艳红、曾浩楠因停电停水造成的损失9583元（原审庭审过程中，马艳红、曾浩楠放弃此项诉讼请求）。3、融创公司为马艳红、曾浩楠办理房屋权属证书；4、本案诉讼费用由融创公司承担。＼n原审法院审理认为，依法成立的合同，受法律保护。双方当事人在平等、自愿基础上签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》属合法、有效的合同，对当事人均具有约束力。根据双方《商品房买卖合同》约定，融创公司应于2012年3月28日前交付房屋，但融创公司逾期至2012年6月18日实际交付房屋。并且，按双方合同约定，马艳红、曾浩楠委托融创公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，但至今马艳红、曾浩楠仍未取得房屋所有权登记。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在房屋买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。因此，马艳红、曾浩楠请求融创公司办理案涉房屋的所有权登记，具有事实及法律依据，原审法院予以支持，故融创公司应继续履行协助马艳红、曾浩楠办理案涉房屋的所有权登记的义务。＼n关于违约金。马艳红、曾浩楠陈述其请求融创公司支付违约金54849.63元，分别为：一、融创公司逾期交房，自2012年6月18日至2012年9月11日83天的违约金10513.90元；二、因融创公司逾期150天取得房屋所有权初始登记，其违约金19001.03元；三、因融创公司至今未为马艳红、曾浩楠办理房屋所有权登记，自约定的2013年7月1日期限后暂计至2014年1月20日即200天，违约金为25334.70元。＼n对此，原审法院认为，一、对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。根据双方合同约定，融创公司应于2012年3月28日前向马艳红、曾浩楠交付房屋，但融创公司至2012年6月18日实际交付房屋，其行为已构成违约。基于融创公司逾期交房，双方通过签订《商品房买卖合同（集中商业）之补偿协议》，以融创公司向马艳红、曾浩楠支付一次性赔偿金10387元的方式予以处理。本案已查明，案涉房屋先后于2012年5月23日通过竣工验收、于2012年6月15日通过规划验收。故马艳红、曾浩楠关于该房屋至今未经竣工验收，与事实不符，其要求融创公司支付自2012年6月18日后的逾期交房违约金，不予支持。＼n二、关于房屋所有权初始登记，双方合同约定，融创公司应于2013年3月28日前取得其所有权初始登记，逾期取得的，融创公司应承担违约责任。由于融创公司已实际逾期取得房屋所有权初始登记，故融创公司应当承担违约责任，并支付违约金。而对于违约金，我国法律采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于融创公司明确请求对违约金予以减免，并且马艳红、曾浩楠也未举证证明其实际损失，故根据双方当事人履约的实际情况、违约程度等因素，本案对于融创公司逾期取得房屋所有权初始登记而应支付的违约金，酌情确定为5400元。＼n三、关于房屋所有权转移登记，双方合同约定，房屋交付后，马艳红、曾浩楠委托融创公司申请办理房屋所有权转移登记，如因融创公司的责任，马艳红、曾浩楠未能在房屋交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，自马艳红、曾浩楠应取得的期限届满之次日起至实际取得之日止，融创公司按房价款的日万分之一支付违约金，并于马艳红、曾浩楠实际取得之日起30日内由融创公司支付。由于融创公司的责任，马艳红、曾浩楠至今仍未实际取得房屋所有权转移登记。因此，融创公司支付此项违约金的条件尚未成就，马艳红、曾浩楠此项诉讼请求，本案不作支持，但马艳红、曾浩楠可在实际取得房屋所有权转移登记后再行主张。＼n综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：1、融创公司于判决发生法律效力之日起10日内协助马艳红、曾浩楠办理位于成都市锦江区三圣乡大观村一、二组“蓝谷地·里外”项目1栋1单元3楼4号房屋的所有权登记；2、融创公司于判决发生法律效力之日起10日内向马艳红、曾浩楠支付逾期取得房屋所有权初始登记的违约金5400元；3、驳回马艳红、曾浩楠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费705元，由融创公司承担。＼n宣判后，融创公司不服原审判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：合同约定应于2012年3月28日交房，而实际交房日期为同年6月18日，融创公司延期交房。融创公司已就此延期交房行为向马艳红、曾浩楠支付了违约金，依据双方当事人所签订的补充协议第七条第1款“出卖人延期交房，则办理该商品房所在楼栋的权属证明及分户所有权证时间相应顺延”的约定，故办理房屋初始登记的期限相应顺延。该期限应当从2012年6月19日起计算，但原审判决却将2012年3月28日作为计算办理房屋初始登记逾期违约金的计算起点，该认定错误，导致原审判决所确定的违约金数额错误，故融创公司提起上诉并请求：撤销原审判决第二项，按照合同约定的计算方法，以实际逾期的天数（50天）计算，并调整至计算所得数据的20%。＼n被上诉人马艳红、曾浩楠共同答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。＼n双方当事人对于原审所查明的案件事实均无异议，本院予以确认。＼n本院二审另查明：双方所签订的补充协议第七条（对合同第十九条补充约定）第1款约定：“出卖人延期交房，则办理该商品房所在楼栋的权属证明及分户所有权证时间相应顺延”。＼n本院认为，本案二审的争议焦点就是逾期办理房屋初始登记违约金的起算日期问题。＼n本案中，因融创公司本应于2012年3月28日交房，但融创公司逾期至同年的6月18日才向马艳红、曾浩楠交房，故融创公司应当向马艳红、曾浩楠承担逾期交房的违约责任，融创公司已就其逾期交房行为向马艳红、曾浩楠承担了支付违约金的责任。在融创公司以其支付逾期交房违约金的行为使合同的履行回归到守约的履行状态，即2012年6月18日的交房行为在融创公司支付逾期交房违约金后，应当视为守约履行。同时，依据双方当事人所签订的补充协议第七条第1款“出卖人延期交房，则办理该商品房所在楼栋的权属证明及分户所有权证时间相应顺延”的约定，融创公司办理房屋初始登记的期限应当顺延至2013年6月18日，故逾期办理房屋初始登记的违约金应当从2013年6月19日起算。融创公司实际于2013年8月7日取得房屋初始登记，故融创公司就取得房屋初始登记的违约时间为50天。对于违约金的数额，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院依法确定逾期取得房屋初始登记的违约金为2050元。＼n综上所述，融创公司的上诉理由及请求部分成立，原审判决认定事实不清，导致判决结果不当，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：＼n一、维持成都市锦江区人民法院（2014）锦江民初字第1147号民事判决第一项，即“成都融创置地有限公司于判决发生法律效力之日起10日内协助马艳红、曾浩楠办理位于成都市锦江区三圣乡大观村一、二组“蓝谷地·里外”项目1栋1单元3楼4号房屋的所有权登记”；＼n二、撤销成都市锦江区人民法院（2014）锦江民初字第1147号民事判决第二项，即“成都融创置地有限公司于判决发生法律效力之日起10日内向马艳红、曾浩楠支付逾期取得房屋所有权初始登记的违约金5400元”；第三项，即“驳回马艳红、曾浩楠的其他诉讼请求”。＼n三、成都融创置地有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向马艳红、曾浩楠支付逾期取得房屋所有权初始登记的违约金2050元；＼n四、驳回马艳红、曾浩楠的其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担方式执行。本案二审案件受理费50元，由双方当事人各负担一半。＼n本判决为终审判决。＼n审判长宿波＼n代理审判员张琦＼n代理审判员何广智＼n二〇一四年六月六日＼n书记员宋扬