浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）杭江民初字第1971号
原告方某某。
委托代理人吕某某。
被告李某某。
原告方某某为与被告李某某房屋租赁合同纠纷一案，于2
011年12月6日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员沈
伟独任审判，于2011年12月29日公开开庭进行了审理。原告方
某某的委托代理人吕某某到庭参加诉讼。被告李某某经本院传
票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案
现已审理终结。
原告方某某诉称，原告与被告于2011年3月12日签订《房
屋租赁合同书》，原告将坐落于杭州市三堡的运新花苑1-7-1-
301房出租给被告，合同约定房屋租赁期自2011年3月2日至201
1年12月2日，租金为每月3000元，支付时间分别为2011年5月2
日前、2011年8月2日前。付款方式为“一季一付，每季提前一
个月支付”。2011年5月7日、2011年6月2日、2011年7月1日被
告分别向某告交付租金3000元、3000元、1000元，依约尚欠20
00元未付。依据租赁合同本应在2011年8月2日前交付的租金也
未在约定的时间内支付。2011年8月15日，被告在未与原告协
商的情况下单某解除租赁合同，在此期间原告多次要求被告继
续履行租赁合同，但被告拒不继续履行，另外，被告在履行租赁合同期间，有关的物业费、水某、电费、煤气费被告均没有
交纳，现已由原告代为交付；同时，被告在租赁使用房屋期间
造成租赁房屋内属原告所有供被告使用的部分财物缺失和损坏
（有关费用支付和财物损失赔偿清单附后）。就上述有关事宜
的处理内容和请求，原告于2011年8月23日发函给被告，可是
被告置之不理。综上所述，原告与被告签订的房屋租赁合同合
法、有效，被告违约事实清楚，证据充分。现依据《房屋租赁
合同书》的约定和有关法律的规定，请求法院依法判令：一、
被告向某告支付欠交至2011年8月15日的租金258元（自2011年
8月2日至8月15日，每天租金96.8元，13天是1258元，扣除被
告已付的1000元）；二、被告支某某告合同违约金5000元和逾
期支付租金的违约金9000元，合计14000元；三、被告赔付原
告代为交付的物业费、水某、电费、煤气费合计1304.78元；
四、被告赔偿原告财物损失等费用计4052元；五、判令被告承
担原告支付的律师费3000元、交通费500元，计3500元。
被告李某某未作答辩。
原告方某某为证明自己的主张，向本院提供了以下证据
：
一、杭州市市级单位专项用房换购协议书一份，拟证明
原告对杭州市三堡运新花苑1-7-1-301房屋享有所有权；
二、房屋租赁合同书一份，拟证明原、被告双方就杭州
市三堡运新花苑1-7-1-
301房屋租赁的权某义务以及违约责任等内容做出明确某某；
三、发票二份、收据、通知单、抄表记录各一份，拟证明原告代为缴付了应由被告缴纳的物业费、水某、电费；
四、代收收据二份、抄表记录一份，拟证明被告应缴纳
的管煤费用由原告代为缴付；
五、收款收据二份、发票二份、购货合同一份、三替回
馈单一份，拟证明被告在房屋租赁期间给原告部分财物造成损
失，由原告代为购买支付的价款以及房屋和有关物品的清洁费
用；
六、交房清单一份，拟证明被告确认诉讼请求中应缴付
的有关费用、原告财物的缺失等并承诺赔付的情况；
七、函、邮件清单各一份、定额发票三份，拟证明原告
就被告违约解除合同所产生的有关事宜试图与被告协商解决及
产生的费用，但被告置之不理；
八、法律服务委托合同书、代收收条、发票各一份，拟
证明原告诉讼维权支付的律师费、交通费；
九、委托书一份，拟证明前承租方在其租赁房屋期间产
生的物业费、水某等由被告缴付的事实；
十、2011年物业费发票、2011年水某收据各一份，拟证
明2011年案涉房屋发生物业费977.3元、水某219.2元。
被告李某某未对上述证据发表质证意见。本院认为，证
据一、二真实合法，本院予以确认；证据三中2009年12月12日
的发票联所收物管费某及时间系2010年3月至12月，与本案无
关，本院不予确认，收据联开票时间系2009年12月12日，与本
案无关，本院不予确认，抄表记录系案外人所作，证明力不足
，本院不予确认，证据三的电费缴款通知单及2011年9月29日的发票联系案涉房屋所产生电费的合法单据，真实有效，本院
予以确认；证据四的公用事业费代收收据系案涉房屋产生的煤
气费的合法单据，真实有效，本院予以确认，抄表记录系案外
人所作，证明力不足，本院不予确认；证据五的二份发票及三
替回馈单系方某某为清洁案涉房屋支付的清洁费的合法单据，
真实有效，本院予以确认，二份收款收据和购货合同单系方某
某为整修案涉房屋采购相应材料支付的合理费用，本院予以确
认；证据六系原告单某提供，证明力不足，本院不予确认；证
据七系方某某就案涉房屋后续事项与李某某协商过程及产生费
用的真实反映，合法有效，本院予以确认；证据八系原告与其
委托律师签订的合同及收据，证明力不足，本院不予确认；证
据九系案外人向李某某出具的委托书，证明力不足，本院不予
确认；证据十系案涉房屋2011年产生的物业费及水某的真实反
映，本院予以确认。
被告李某某未向本院提供证据。
综合对于上述证据的认证及原、被告在庭审中的陈述，
本院对于本案以下事实依法予以确认：
2008年6月6日方某某与杭州市市级机关事务管理局签订
杭州市市级单位专项用房换购协议书，由杭州市机关事务管理
局将三堡-运新A7-1-
301的房屋与方某某坐落于假山新村8幢2单元402室的原房进行
换购，付清房款后，所购房屋所有权和土地使用权的手续，由
方某某办理，所需费用由方某某承担，方某某原购房由杭州市
机关事务管理局收购后，房屋所有权和土地使用权转移变更手续由杭州市机关事务管理局办理，所需费用由杭州市机关事务
管理局承担。
2011年3月12日方某某与李某某签订房屋租赁合同书，约
定：方某某将运新花苑一区7幢1单元301室房屋出租给李某某
，租期为2011年3月2日至2011年12月2日，租金每月3000元，
按三个月支付，自合同生效之日起三日内李某某支付方某某租
金9000元，下个季度的租金需在5月2日前支付，再下个季度租
金需在8月2日前支付，每季提前一月支付。房屋系才装修完毕
，屋内整体及所有家具设备均为干净无污垢；墙壁质量良好，
无破损；地砖质量良好无破损；家具设备：空调四台，电热水
器、电视机、电冰箱、煤气灶、油烟机、床、书柜、角柜、茶
几各一台，木沙发一套，电视柜、大衣柜、写字台、桌子各两
张，椅子四把，均可正常使用。租赁期满要保证基本干净无污
垢、无破损且均可以正常使用。租赁期间李某某因正常生活之
需要的煤气费、水电费、电话费、有线电视费、网络使用费、
环境卫生费、治安费、物业管某某等均由李某某承担。租赁期
间李某某如需退房，需提前2个月通知方某某，双方协商一致
解除合同。如因方某某非正当原因致使合同无法履行，方某某
应在合同不能履行之日起7日内一次性支付给李某某违约金人
民币5000元，作为李某某的间接损失补偿。如因李某某非正当
原因致使合同无法履行，李某某应在合同无效之日起7日内一
次性支付给方某某违约金人民币5000元，作为对方某某的间接
损失补偿，否则方某某有权扣留李某某已交付的租金及押金。
李某某逾期支付应付租金，自逾期之日起每日按应交付租金的2%向方某某支付违约金，但违约金累计不超过3个月的租金，
李某某如拖欠租金达3天以上，方某某有权收回房屋并追究李
某某的违约责任。如果双方在履行本合同中产生纠纷无法协商
一致解决的，则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包
括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用。
合同订立后，李某某向方某某支付了房屋租金9000元；2
011年5月7日、2011年6月2日、2011年7月1日李某某分别向方
某某支付租金3000元、3000元、1000元。
2011年8月15日方某某与李某某进行了房屋交接。2011年
8月23日，方某某向李某某发函，2011年8月15日李某某在拖欠
租金的情况下，无故单某提前解除合同，当日方某某收房时发
现屋内一些家居、设施被搬离或损坏，两个房间已是空房，厨
房内污垢严重，要求李某某在5日内按合同要求给予修复、清
理、归位等，至今未见李某某有任何行动，今日特发函，希望
李某某在8月25日前将上述事宜处理完毕，否则，将单某面请
人处理上述事宜，并视为李某某自动放弃相关权益。
另查明，方某某支付了电费403.38元、煤气费99.6元、
物业费977.3元、水某219.2元。方某某支付玻璃费用160元、
百叶窗110元、软管100元、清洁费200元、快递费22元。
本院认为，因案涉运新花苑一区7幢1单元301室房屋系原
告将其原所有的假山新村8幢2单元402室的房屋与杭州市市级
机关事务管理局换购并付清房款后所得，故原告依法对运新花
苑一区7幢1单元301室房屋享有占有、使用、收益、处分的权
能，依法可将案涉房屋出租给被告。根据合同约定，租期为2011年3月2日至2011年12月2日，被告拖欠租金达3天以上，原告
有权收回房屋，因被告自2011年5月2日起即未按约支付房屋租
金，故原告有权按照合同约定解除合同收回房屋；因双方于20
11年8月15日进行了房屋交接，故本院认为，根据《中华人民
共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六第一款的规定，
双方合同于2011年8月15日解除。
就原告要求被告支付至2011年8月15日的租金258元（自2
011年8月2日至8月15日，每天租金96.8元，扣除被告已付的10
00元）的诉讼请求，本院认为，因双方合同约定，案涉房屋租
期为2011年3月2日至2011年12月2日，租金为每月3000元，合
同于2011年8月15日解除，故被告共需支付的房屋租金为16258
元。因被告在合同签订后支付了三个月租金9000元，2011年5
月7日、2011年6月2日、2011年7月1日分别支付了租金3000元
、3000元、1000元，故被告尚需支付房屋租金258元，故对原
告要求被告支付房屋租金258元的诉讼请求本院予以支持。
就原告要求被告支付合同违约金5000元和逾期支付租金
的违约金9000元的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和
国合同法》第九十八条的规定，原告有权按照合同约定要求被
告支付违约金。根据合同约定，如因被告非正当原因致使合同
无法履行，被告应在合同无效之日起7日内一次性支某某告违
约金人民币5000元，作为对原告的间接损失补偿，否则原告有
权扣留李某某已交付的租金及押金。本院认为，该违约金系对
因被告原因导致合同无法履行，原告寻找下一租客的寻租期间
产生的租金损失；虽合同约定被告应在合同无效之日起7日内一次性支付违约金5000元，但是考虑到该条款上一条款约定“
如因原告非正当原因致使合同无法履行，原告应在合同不能履
行之日起7日内一次性支付给被告违约金人民币5000元，作为
被告的间接损失补偿”，故根据《中华人民共和国合同法》第
一百二十五条第一款的规定，此处的“合同无效”应理解为“
合同不能履行”。本案因被告自2011年5月2日起即未按约支付
房屋租金导致原告于2011年8月15日行使解除权解除合同，故
被告应按照合同约定于2011年8月15日起7日内向某告支付违约
金5000元。
根据合同约定，被告逾期支付应付租金，自逾期之日起
每日按应交付租金的2%向某告支付违约金，累计不超过3个月
的租金。本院认为，该违约金系对被告逾期支付租金约定的违
约金，与前述针对原告寻租期间产生的损失约定的违约金不同
，合法有效。但本案中，违约金按应付租金日2%计算过分高于
因被告迟延支付租金给原告造成的损失，故根据《中华人民共
和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，酌情考量，本院
认为，被告按应付租金日千分之一的标准支付违约金较为合理
。根据合同约定，被告应于2011年5月2日前支付2011年6月2日
至9月2日的租金9000元；因被告于2011年5月7日、2011年6月2
日、2011年7月1日分别支付租金3000元、3000元、1000元；且
双方合同于2011年8月15日协议解除，故被告应支付的违约金
为240.27元（7258×1‰×5＋4258×1‰×26＋1258×1‰×28
＋258×1‰×225）（暂计算至2012年2月10日）。故对原告要
求被告支付合同违约金5000元和逾期支付租金的违约金9000元的诉讼请求本院部分予以支持。
就原告要求被告赔付原告代为交付的物业费687.1元、水
某114.7元、电费403.38元、煤气费99.6元的诉讼请求，本院
认为，根据合同约定，租赁期间被告因正常生活之需要的煤气
费、水电费、电话费、有线电视费、网络使用费、环境卫生费
、治安费、物业管某某等均由被告承担，故被告应支付相应的
物业费、水某、电费、煤气费。因原告代被告支付了物业费97
7.3元、水某219.2元、电费403.38元、煤气费99.6元，故对原
告要求被告赔付物业费687.1元、水某114.7元、电费403.38元
、煤气费99.6元，合计1304.78元的诉讼请求本院予以支持。
就原告要求被告赔偿财物损失（三门大橱3000元、浴室
门460元、浴室玻璃160元、百叶窗110元、软管100元、清洁费
200元、快递费22元）共计4052元的诉讼请求，本院认为，根
据合同约定，案涉房屋出租时系装修完毕，屋内整体及所有家
具设备均为干净无污垢，墙壁质量良好，无破损，地砖质量良
好无破损，家具设备均可正常使用，租赁期满要保证基本干净
无污垢、无破损且均可以正常使用；因原告实际支付了玻璃费
用160元、百叶窗110元、软管100元、清洁费200元，故根据《
中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，被告应赔偿原告
玻璃费用160元、百叶窗110元、软管100元、清洁费200元。就
三门大橱3000元和浴室门460元，因原告并未提交有效证据证
明其三门大橱及浴室门实际遭损坏并产生了相应的损失，应承
担举证不能的不利后果，故对原告要求被告赔偿三门大橱3000
元和浴室门460元的诉讼请求本院不予支持。就快递费22元，根据双方合同约定，若双方在履行本合同中产生纠纷无法协商
一致解决的，则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的费
用。该快递费系因被告未于合同解除后及时将房屋恢复原状，
原告发函要求被告履行恢复原状义务所产生，故被告应赔偿原
告快递费22元。综上，被告应赔偿原告各项损失合计592元。
就原告要求被告承担原告支付的律师费3000元、交通费5
00元的诉讼请求，本院认为，因双方合同约定违约方应承担守
约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取
证费、律师费等费用。因此被告应承担原告支付的律师费，但
被告承担的律师费仅系原告支付的符合有关主管部门颁布的指
导价的律师费。根据浙江省物价局浙江省司法厅《关于制定律
师服务收费标准的通知》浙价服（2011）212号的规定，律师
服务收费实行政府指导价和市场调节价，一审阶段涉及财产关
系的民事诉讼案件，10万元以下（含10万元）的律师收费按诉
讼标的额6-
8%收取，收费不足2500元的，可按2500元收取。本案诉讼标的
为23114.78元，按8%收取，不足2500元，可按2500元收取。故
本院认为，被告应按合同约定支某某告律师费2500元。就原告
支付的超出该部分的律师费及交通费，因其违反了浙江省物价
局浙江省司法厅《关于制定律师服务收费标准的通知》的规定
，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十
三条第二款、第九十六第一款、第九十七条、第一百一十四条
第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告李某某向某告方某某支付至2011年8月15日的剩
余租金人民币258元；
二、被告李某某向某告方某某支付违约金人民币5000元
；
三、被告李某某向某告方某某支付逾期支付租金的违约
金人民币240.27元（暂计算至2012年2月10日，此后至实际给
付之日止以本金人民币258元为基数，按日千分之一的标准计
算）；
四、被告李某某向某告方某某支付物业费人民币687.1元
、水某人民币114.7元、电费人民币403.38元、煤气费人民币9
9.6元，合计人民币1304.78元；
五、被告李某某向某告方某某支付赔偿款人民币592元；
六、被告李某某向某告方某某支付律师费人民币2500元
；
以上六项合计人民币9895.05元，被告李某某于本判决生
效后十日内付清；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息；
七、驳回原告方某某的其他诉讼请求。
案件受理费人民币378元，减半收取人民币189元，由原
告方某某承担人民币108.1元，被告李某某承担人民币80.9元
（被告李某某于本判决生效后三日内支付至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交
上诉案件受理费人民币378元。对财产案件提起上诉的，案件
受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后
七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银
行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名浙江省杭
州市中级人民法院）。
代理审判员 沈 伟
二〇一二年二月十日
代书 记员 李石燕