湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀鹤民一初字第1406号
原告（反诉被告）湖南现代鲁艺房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区。
法定代表人李维广，系公司董事长。
委托代理人李润奇（特别授权），湖南人和人（怀化）律师事务所律师。
委托代理人熊海波，湖南人和人（怀化）律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）蒋钟霆，男，1981年12月19日出生，苗族。
委托代理人向建，湖南淮新律师事务所律师。
委托代理人肖焰壕，湖南淮新律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）湖南现代鲁艺房地产开发有限公司与被告（反诉原告）蒋钟霆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月16日受理后，被告（反诉原告）蒋钟霆于2016年2月24日提起反诉，本院依法组成合议庭，于2016年10月26日公开开庭对本诉与反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）湖南现代鲁艺房地产开发有限公司的委托代理人李润奇、被告（反诉原告）蒋钟霆的委托代理人向建、肖焰壕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告湖南现代鲁艺房地产开发有限公司诉称：2013年9月28日，原告与赵某、赵某贵签订《金茂花园商业广场租赁合同》。根据合同，原告将位于湖天路与天星东路交汇处金茂花园商业广场l楼1号铺位(建筑面积1480㎡)租给了赵某、赵某贵，用于酒吧经营(风暴sos酒吧);赵某、赵某贵第一年、第二年以每月75480元的标准向原告支付租金。2014年8月2日，赵某、赵某贵将该酒吧的资产、设施设备等等全部转让给了被告。被告受让后，将该酒吧注册为COCOBABY酒吧，并接替赵某、赵某贵之位，按原来每月74580元的租金标准与原告继续履行原租赁合同。但2015年8月以来，被告便开始拖欠原告租金，至今已拖欠原告三个多月的租金未付。对此，原告多次向被告催收，被告却以各种理由拖延、不付。2015年11月底，被告明确表明其因经营亏损巨大，不愿偿还欠付的租金。另外，被告从租赁原告铺位以来，一直拖欠水电费及物业费用。现为了维护原告的合法权益，根据《合同法》、《民事诉讼法》的规定，特诉于法院，请求判令：1、解除原告与被告的房屋租赁关系;2、被告立即将租赁房屋恢复原状并返还给原告;3、被告向原告支付欠付的租金人民币289340元(暂时计算至起诉之日，实际计算至原、被告房屋租赁关系解除之日止);4、被告以每月75480元的标准向原告支付自原、被告房屋租赁关系解除之日的次日至被告实际返还房屋之日止的房屋占用费;5、被告向原告支付拖欠的水费49305元，电费31341.32元，共计水电费80646.32元;6、被告向原告支付拖欠的物业费23433元;7、被告因逾期支付租金、水电费、物业费给原告所造成的损失20397.12元；8、由被告承担全部诉讼费用。2016年3月9日，原告提交《增加诉讼请求申请书》，要求被告向原告支付违约金201967.86元,2016年12月1日，原告经被告同意，撤回了要求被告违约金201967.86元的诉讼请求。
被告蒋钟霆书面答辩称：一、原告主张每月支付租金的标准过高。《金茂花园商业广场租赁合同》第二条对租金的计算方式作出约定，即51元/㎡/月×1480㎡建筑面积=75480元/月。基于实际建筑面积，被告依法向人民法院申请对租赁铺位的实际建筑面积进行鉴定，于2016年9月7日具有鉴定资质的湖南省龙人司法鉴定中心作出司法鉴定报告书，结论为金茂花园商业广场l楼1号铺位coco酒吧面积测绘成果为1151.1㎡，即租赁铺位的实际建筑面积为1151.1㎡，因此，租金的计算方式应当为51元/㎡/月×1151.1㎡建筑面积=58706.1元/月。由此可知，原告主张每月支付租金标准过高。二、涉案铺位不存在铺位占用费的问题，租金应当计算至2015年11月份止。2015年8月20日起，被告已经停止营业，未在实际使用该租赁铺位，且被告向原告提出缓交3个月的租金申请，原告在此期间也未向被告主张权利应当视为认可被告缓交3个月租金申请。2015年11月缓交期限到期后，被告书面向原告提出不在租赁该铺位，且该铺位从2015年11月起被告已经没有占有，因此涉案铺位不存在铺位占用费的问题。三、原告不是主张支付拖欠物业费、水电费的主体，原告不能向被告主张水电、物业费及损失。《金茂花园商业广场租赁合同》第四条及第五条对水电费和物业费的约定都是由被告自行负责或由被告自付。且物业费的收取与支付是被告与物业公司之间的权利义务关系，水电费的收取是被告与电力公司和自来水公司之间的权利义务关系，与原告没有关联。原告无权要求被告向其支付拖欠的水电费、物业费以及拖欠水电、物业费的违约金。
反诉原告蒋钟霆反诉称：2013年09月28日，被反诉人与案外人赵某、赵某贵签订了《金茂花园商业广场租赁合同，合同约定:被反诉人将位于湖天路与天星东路交汇处金茂花园商业广场1楼1号铺位(建筑面积1480㎡)租赁给案外人赵某、赵某贵开办酒吧，案外人赵某、赵某贵按基价51元/㎡/月向被反诉人支付租金。2014年8月2日，反诉人与案外人赵某、赵某贵签订了《转让协议，协议约定:案外人赵某、赵某贵将酒吧转让给反诉人。协议签订后，于2014年9月反诉人接替案外人赵某、赵某贵按每月75480元(即基价51元/㎡/月，建筑面积1480㎡，计算方式:51元/㎡/月×1480㎡=75480元/月)向被反诉人支付租金至2015年8月，反诉人并于2015年9月与被反诉人协商缓交3个月租金，被反诉人表示同意。现反诉人认为被反诉人与案外人赵某、赵某贵签订的《金茂花园商业广场租赁合同》中的建筑面积1480㎡与该铺位的实际建筑面积不符，该铺位实际建筑面积应当为1000㎡左右，以基价51元/㎡/月计算，该铺位每月租金应当为51000元(计算方式:51元/㎡/月×l000㎡=51000元/月)。所以从2014年9月至2015年8月，反诉人向被反诉人多支付了269280元租金(计算方式:(75480元-51000元)×11月=269280元)。现扣除反诉人缓交3个月租金后，被反诉人应当向反诉人返还因建筑面积不符而多支付的租金116280元(计算方式:269280元一(51000元×3月)=116280元)。基于上述事实，反诉人认为被反诉人提供的1480㎡建筑面积与实际建筑面积严重不符，骗取反诉人多支付了116280元租金，被反诉人严重侵害了反诉人的合法权益，现反诉人为维护自身合法权益，特向提起反诉，反诉请求为：1、判令被反诉人返还因建筑面积不符反诉人多支付的租金116280元；2、由被反诉人承担全部的反讼费用。2016年3月1日，反诉原告向本院提交《增加反诉请求申请书》：请求撤销《金茂花园商业广场租赁合同》第一条第二款中“如房管局验收时，该面积有所误差的，不影响租赁总价，及该合同的租赁总价不变。”的内容。
反诉被告湖南现代鲁艺房地产开发有限公司（下称鲁艺公司）书面辩称：一、反诉原告没有多支付租金反诉原告在反诉被告未知情、同意的情况下受让了赵某贵开设的怀化市风暴酒吧，之后反诉原告将该酒吧更名为cocobaby酒吧。反诉原告在受让了赵某贵的酒吧后，以反诉被告与赵某贵之间约定的的房屋租赁价格支付每月75480元的租金。蒋钟霆实际上是在为其酒吧所占用的房屋支付租金。反诉被告在收到蒋钟霆支付的租金后，同意其继受赵某贵的租赁合同权利义务。反诉原告诉称酒吧实际占用面积与反诉被告同赵某贵签订的租赁合同约定的面积不符，反诉被告应当返还其多交的租金，没有事实和法律依据。反诉原告受让赵某贵的酒吧，从而继受赵某贵的租赁合同权利义务。反诉被告与赵某贵签订的《金茂花园商业广场租赁合同》第一条第2款约定;已明确约定按合同固定总价收取租金，不存在按面积计算租金的意思表示。合同中之所以有这样明确的约定，也是要表明合同本意是排除以面积计算租金，这是合同双方的真实意思表示，反诉原告未能提供证据证明赵某贵有其他意识表示。赵某贵在合同履行过程中并未对租赁房屋的面积和价格提出异议，反诉原告继受赵某贵的合同权利义务，亦应当遵守反诉被告与赵某贵之间的合同约定及双方之间的真实意思表示。反诉原告应当按照合同约定的租金标准75480元/月支付租金。如果反诉原告未按照合同签订时反诉被告与赵某贵之间的真实意识表示履行合同，反诉被告是不会同意反诉原告的继续承租涉案房屋的。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条、第一百五十七条、第一百五十八条之规定，且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条、第二十条之规定，《金茂花园商业广场租赁合同》的承租方并未在合理期限内对所租赁的房屋的面积提出异议，应当认定出租房所交付的房屋面积和质量符合合同约定，承租方应当按约定的价款支付租金。反诉原告作为《金茂花园商业广场租赁合同》权利义务的概括转移的承受方，在租赁门面进行经营规划、装修设计及进行消防验收时，应当知道且已经知道门面的面积，但其未在合理期间内提出异议。综上，本案所租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，出租人依约交付该特定房屋，承租人(包括赵某贵、蒋钟霆)在合理期限内未提出异议，应当认定出租房所交付的房屋符合约定。二、反诉被告要求撤销《金茂花园商业广场租赁合同》第一条第二款中”如房管局验收时，该面积有所误差的，不影响租赁总价，即该合同的租赁总价不变”的约定，没有法律依据。上述约定是反诉被告与赵某贵之间的真实意识表示，反诉原告作为《金茂花园商业广场租赁合同》权利义务的概括转移的承受方，应当按照原合同中反映当事人真实意识表示的约定，全面切实履行合同。反诉被告与赵某贵订立的合同时约定的所租赁的房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，这是双方的真实意识表示，不存在《合同法》五十四条所规定的可以撤销的情形。另外，是否存在可以撤销合同的情形，应当探寻合同订立时双方当事人的意思表示是否真实，反诉原告以《金茂花园商业广场租赁合同》权利义务的概括转移的承受方自己的意思表示来代替合同签订时赵某贵当时的真实意识表示，没有法律依据。综上请求法院驳回反诉原告的诉请。
经审理查明：2013年9月28日，鲁艺公司（作为甲方）与案外人赵某、赵某贵（作为乙方）签订《金茂花园商业广场租赁合同》，约定：租赁位置、面积、适用范围及经营性质：赵某、赵某贵租赁原告位于金茂花园商业广场的第l楼第1号铺位，建筑面积1480㎡，（如房管局验收时，该面积有所误差的，不影响租赁总价，即该合同的租赁总价不变）。乙方租赁该铺位经营性质是酒吧，品牌是风暴SOS；租赁期限及免租期：租期5年，装修期3个月；租金：基价（51/㎡/月，建筑面积1480平方米），第一、二年（基价）：每月租金75480元，每年租金905760元，第三、四年，租金递增7%，每月租金80763元，每年租金969163元……。乙方在本合同签订时一次性预付第一年租金905760元，上一年度租金到期后的最后一个月内交付下一期年度租金……。管理费、交付规定及交付方式：履约保证金5万元，物业管理费起价为1元/月/㎡，1480元/月，乙方按季度向物业管理公司交付管理费，当期最后一个月内交付下一期管理费，具体收费办法由管理公司与乙方签订物业管理协议为准。水电费、空调费、物业管理费计算方法及交付方式：公用水电费包括公共照明、公用电梯、公用卫生间用水用电，周围广场绿化小区保安等费用，包含在管理费范围之内（设施、设备属于乙方专用的由乙方自行负责），乙方要求的电量为430千瓦/时，水量为200吨/月，甲方按批准的商业单位面积负荷供应，超过部分乙方自行负责；空调：有乙方自行按照空调，电费自负。铺位内水电费：独立水、电表计量水电费，由乙方自行购买承担费用，并承担供水供电部门规定的损耗费和代缴代收费。具体由物业管理公司和乙方办理损耗指标，甲方不承担线损、渗漏费用……。合同签订后，赵某贵将租赁房屋用于风暴酒吧的经营。
2014年8月2日，赵某贵等五人（作为甲方）与蒋钟霆（作为乙方）签订《转让协议》，约定：经双方协商现就整体转让怀化市风暴酒吧全部资产，同乙方达成以下协议:第一条、转让费及支付方式:1、转让费用:人民币贰佰贰拾万(￥2200000.00)。2、支付方式:合同签订之日即刻支付首期款项柒拾万元整（￥700000.00)消防安全合格证办好之日起三天内乙方向甲方支付肆拾万元整〈￥400000.00)，余款壹佰壹拾万元整分四个月支付清，每个月付贰拾柒万伍仟元整(￥275000.00)，(如签订合同之日未按协商好的款项付款，该合同视为无效合同)。第二条、甲方负责：1、甲方所有债权债务纠纷在转让费付完之后均与乙方无关。2、甲方可协助乙方办理所需手续和其他相关证照，但所需费用由乙方自己负责。第三条、乙方负责：1、乙方在经营期间产生的债权债务、发生的安全事故及违反国家法律法规的事情所造成的经济损失均与甲方无关。二、乙方应按合同所签订的日期按时付款，如乙方未按合同所规定时间付款，甲方有权无条件单方解除此转让合同，同时乙方赔偿甲方转让酒吧总金额20%的赔偿款。3、乙方应按甲方的要求将款项打入甲方指定账户。第四条、特别约定：1、签订合同之日即为合同生效之日，甲飞双方均不得无故违约。如甲方违约，赔偿乙方100万元整。如乙方违约、除按之前乙方责任里所约定的赔偿转让总金额的20%外，甲方概不退还己付款项，并无条件收回酒吧。2、此合同一式两份，甲、乙双方各持一份，未尽事项双方可友好协商。协议签订后，蒋钟霆将风暴酒吧更名为cocobaby酒吧，仍进行酒吧业经营。
2015年11月3日，因经营困难，蒋钟霆向鲁艺公司书面申请降低房租为每月5万元余元，并提出希望能邀请房产测量部门工作人员测量和计算，以确定租赁房屋的面积是否有误差。2016年9月7日，依蒋钟霆申请，受本院委托，湖南省龙人司法鉴定中心出具湘龙司鉴中心（2016）测鉴字第02号鉴定报告，鉴定意见为：金茂花园商业广场的第l楼第1号铺位coco酒吧面积测绘成果为1151.1平方米。
庭审中，经询问，双方对下列事实无异议：1、双方均同意适用鲁艺公司与赵某、赵某贵于2013年9月28日签订《金茂花园商业广场租赁合同》解决本案纠纷；2、赵某贵交付的租金400000元，对应的租期是2014年8月20日至2015年1月27日；3、蒋钟霆共交付租金505760元，其交付的是2015年1月28日至2015年8月20日的租金；4、蒋钟霆在租金外向鲁艺公司交纳5万元保证金；5、蒋钟霆于2016年2月25日将涉案房的钥匙交给鲁艺公司，但双方未做正式交接手续。6、租赁房屋的产权证号为怀房权证湖天开发字第715022780、7150227**号，所有权为鲁艺公司，两证办理时间为2015年6月12日，产权面积为690.61、1164.38平方米，原、被告的租赁合同仅涉及该两证中部分面积。
上述事实，经本院公开开庭审理，当事人当庭举证、质证和辩论，本院确认，有以下证据证实：
1、原告营业执照、组织机构代码、被告身份证复印件，证明原、被告主体资格；
2、租赁协议、房产证复印件、酒吧转让协议、被告的COCOBABY酒吧工商登记信息及酒吧外部照片、酒吧宣传视频复印件一组，证明赵某贵将酒吧全部转给被告，被告承租原告的门面；
3、被告交租金凭证复印件一组，证明被告交纳租金情况；
4、被告的书面意见复印件一组，证明被告因经营困难，要求降低房租；
5、补充协议复印件一份，证明被告向原告交5万元履约保证金；
6、视频CD一张、照片5张，证明被告已于2016年2月25日将涉案房钥匙交付给原告。
7、司法鉴定书一份，证明原、被告租赁合同中建筑面积和实际建筑面积的误差。
8、庭审笔录中当事人陈述，证明本案的其他情况。
本院认为：首先，因双方均同意适用鲁艺公司、赵某、赵某贵于2013年9月28日签订的《金茂花园商业广场租赁合同》解决本案纠纷，故本院确认《金茂花园商业广场租赁合同》为本案处理的依据，即由蒋钟霆替代赵某、赵某贵成为该合同的承租方，鲁艺公司为租赁方。
其次，双方的争议焦点为：是否应撤销《金茂花园商业广场租赁合同》第一条第二款中“如房管局验收时，该面积有所误差的，不影响租赁总价，及该合同的租赁总价不变。”的内容，即是否应当按实际建筑面积计算房租？对此，鲁艺公司认为：该款明确约定按合同固定总价收取租金，不存在按面积计算租金。蒋钟霆则认为：鲁艺公司认定涉案房面积为1480平方米与实际建筑面积严重不符，骗取租金多达116280元，应按实际面积计算房租。因涉案房的合同建筑面积为1480平方米，鉴定建筑面积为1151.1平方米，鉴定建筑面积仅占合同建筑面积约77.8%，故本院认定：涉案房的合同建筑面积与实际建筑面积严重不符。合同中虽有面积误差不影响租赁总价的约定，但应当适用于面积误差不大的情形，本案中因存在重大误差而不应适用。房屋面积计算涉及专业技能，较为复杂，涉案房的办证时间为2015年6月12日，对面积的核定在签订合同之后，故不应认定鲁艺公司在出租涉案房时存在欺诈行为，而应认定签订合同时双方对涉案房建筑面积存在重大误解。鉴定机构于2016年9月7日对涉案房做出面积评估报告，2016年9月7日应视为蒋钟霆知道撤销事由的时间起点，其提出的撤销请求符合《中华人民共和国合同法》第五十四条、五十五条的规定，故本院对蒋钟霆关于撤销《金茂花园商业广场租赁合同》第一条第二款中“如房管局验收时，该面积有所误差的，不影响租赁总价，及该合同的租赁总价不变。”的反诉请求予以支持，双方的租金按实际建筑面积（鉴定面积）进行计价。因2014年8月2日，赵某贵等五人与蒋钟霆就涉案房签订整体《转让协议》，赵某贵在此后交付的租金应当视为蒋钟霆在转让金中支付了对价，故赵某贵因面积不符多缴的租金应视为蒋钟霆多缴，应在原、被告的各自的应付款项中予以抵扣。2014年8月2日，赵某贵等五人与蒋钟霆就涉案房签订《转让协议》，蒋钟霆于2016年2月25日将涉案房的钥匙交给鲁艺公司，该期间，租赁房在蒋钟霆控制和管理下，蒋钟霆虽向鲁艺公司提出经营困难，要求降低租金，但双方未达成协议，涉案房闲置的损失应由蒋钟霆承担，故对鲁艺公司要求蒋钟霆支付该期间租金的诉讼请求，本院予以支持，对蒋钟霆关于2015年11月后不计算租金的主张，本院不予采纳。赵某贵交付的租金400000元，对应的租期是2014年8月20日至2015年1月27日，蒋钟霆共交付租金505760元，其交付的是2015年1月28日至2015年8月20日的租金，因双方未提供2014年8月20日前租金交付及蒋钟霆接受涉案房时间的证据，故本院从2014年8月20日至2016年2月25日作为蒋钟霆应缴租金的期间。
再次，因蒋钟霆于2016年2月25日将涉案房的钥匙交给鲁艺公司，鲁艺公司在诉讼中也已将涉案房交他人经营，原、被告的租赁合同现已无履行基础，故对鲁艺公司解除原、被告房屋租赁关系的诉讼请求，本院予以支持。因《金茂花园商业广场租赁合同》未约定涉案房产生的物业费、水电费由鲁艺公司代收，鲁艺公司也不是提供上述服务的主体，鲁艺公司未提供证据原件证明实际支付该款，故对鲁艺公司要求蒋钟霆支付物业费、水电费及逾期付款损失的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，履约保证金50000元本应予以退回或抵扣相应租金，但因双方未就物业费、水电费等做结算，故该款应在结算后有余款时再予退回，在本案中不予抵扣。因无证据证明涉案房在合同签订时的原状且涉案房已由鲁艺公司控制并由他人另装修，故对鲁艺公司关于将涉案房恢复原状并返还的诉讼请求，本院不予支持。
最后，基于上述理由，本院对原、被告各自的应付款项核定如下：1、2014年8月20日至2016年2月25日，蒋钟霆应缴租金及房屋占用费为：1066494元（1151.1平方米×51元×18月+5天÷30天×51元×1151.1平方米）；2、蒋钟霆已付租金905760元；3、蒋钟霆还应向鲁艺公司支付的租金及房屋占用费为：160734元（应付1066494元-已付905760元）。因抵扣原、被告各自的应付款项后，蒋钟霆还应支付鲁艺公司160734元，故对蒋钟霆要求鲁艺公司返还因建筑面积不符多付租金116280元的反诉请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第五十六条、第五十八、第九十四之规定，判决如下：
一、解除被告蒋钟霆与原告湖南现代鲁艺房地产开发有限公司之间关于金茂花园商业广场的第l楼第1号铺位的房屋租赁合同关系；
二、撤销《金茂花园商业广场租赁合同》第一条第二款中“如房管局验收时，该面积有所误差的，不影响租赁总价，及该合同的租赁总价不变。”的内容；
三、被告蒋钟霆在本判决生效5日内支付给原告湖南现代鲁艺房地产开发有限公司租金及房屋占用费160734元；
四、驳回原告湖南现代鲁艺房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告蒋钟霆的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7505元，诉讼保全费2920元，共计10425元，由原告湖南现代鲁艺房地产开发有限公司负担4170元，由被告蒋钟霆负担6255元。反诉案件受理费1313元，由反诉原告蒋钟霆负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 陈发林
人民陪审员 舒小李
人民陪审员 陈新兰
二〇一七年一月十七日
代理书记员 曾 群