＼n山东省日照市东港区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）东民一重字第10号＼n原告：董加春，居民。＼n被告：周丽红，个体工商户。＼n原告董加春与被告周丽红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年8月20日立案受理，2012年12月10日作出（2012）东民一初字第2979号民事判决书，被告周丽红不服该判决，向日照市中级人民法院提起上诉。2013年9月10日日照市中级人民法院认为原审判决违反法定程序，可能影响案件正确处理，作出（2013）日民一终字第612号民事裁定书，发回本院重审。本院于2013年10月16日立案重审，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告董加春与被告周丽红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n原告董加春诉称：原、被告双方于2010年4月6日签订房屋租赁合同，租赁期限为一年。合同签订后，原告将日照南路个体客运站沿街二层楼第10区租赁给被告用于经营网吧。原告与被告于2011年4月6日续签了房屋租赁合同，租赁期限为1年，至2012年4月6日。合同签订后，被告声称因贷款办设备，资金比较紧张，租金等过段时间再付。考虑到被告与原告曾在一个单位工作过，就同意暂缓一段时间。后原告多次催要房租，被告以种种理由拒付。合同到期后，被告拒付房租、拒不搬走，其行为侵害了原告的合法权益，请求法院依法判令：被告给付原告自2011年4月6日-2012年4月6日的房租25000元及违约金5000元；给付原告自2012年4月6日至8月13日非法占用赔偿费每天200元，共计25400元；诉讼费等费用由被告承担。＼n被告周丽红辩称：原告所诉不属实，2011年4月6日-2012年4月6日的房租25000元已交付原告，不存在违约金和违法占用费的问题。原告起诉已超过诉讼时效。＼n经审理查明：2010年4月6日，原告董加春作为出租方与被告周丽红作为承租方签订房屋租赁合同，租赁日照南路个体客运车站沿街二层楼第10区，合同期限为1年，年租金25000元，该日被告将租金25000元及押金2000元交付原告，原告出具收据。2011年4月6日双方续签合同，租期1年，租金25000元。涉案房屋所有权人系日照二运物流有限公司。原告董加春与该公司签订两份房屋租赁合同，租赁期限分别自2010年8月11日起至2011年8月10日止和2011年8月11日起至2012年8月10日止。2012年4月7日，原、被告签订的房屋租赁合同到期后双方未再续签房屋租赁合同，但被告继续使用涉案房屋未交还原告。后被告与日照二运物流有限公司签订房屋租赁合同，继续租赁此房屋，租赁期限自2012年8月14日起至2013年8月13日止。＼n另查明：原、被告双方签订的房屋租赁合同第七条约定：合同期满，如乙方（周丽红）愿意延长租赁期，需在合同期满前三十天向甲方（董加春）写出书面申请。在同等价格和条件下，乙方享有优先使用权，并重新签订合同。如果乙方在合同期满前三十天未写出书面申请，视为自动放弃，甲方可随时将此房转租给第三方，不必征求乙方同意，乙方必须在合同期满前的最后一天搬出该房。否则乙方须向甲方交纳非法占用赔偿费，每天200元。合同第十条约定：合同一旦签订，甲乙双方必须认真履行。如果有一方擅自违约，按本合同房屋租赁价格总和的20%付对方违约金。原告主张2011年4月6日其与被告签订房屋租赁合同后被告未付房租，故要求被告给付原告自2011年4月6日-2012年4月6日的房租25000元及违约金5000元（25000元×20%）；2012年4月6日合同到期后双方未签订合同，但被告一直占用房屋，故要求被告按照合同第七条约定，给付原告自2012年4月6日至8月13日非法占用赔偿费每天200元，共计25400元。＼n还查明：2012年4月9日，原告董加春向本院提起诉讼，要求被告周丽红返还租赁房屋，该次诉讼原告未要求被告支付2011年4月6日至2012年4月6日的房屋租赁费，后原告申请撤回起诉。＼n本案的争议焦点有三个：1、2011年4月6日至2012年4月6日房屋租赁合同约定的租金25000元被告是否已交付原告；2、2012年4月7日至同年8月13日被告应如何支付原告相应费用；3、原告起诉是否超过诉讼时效。＼n对第一个争议焦点原告主张在2011年4月6日左右的一天上午到被告处签订合同，被告要求拖欠几天再交付租金，但至今被告都未交当年度租金。被告主张合同第三条约定，年房屋租赁费25000元，房屋租赁费于签订合同当日壹次性交清。逾期不交的不签合同；签了合同的作废。在2011年4月6日订立合同之前，其向原告提供的账号转款20000元，给付原告家属现金5000元，之后双方才订立合同，但原告未出具房租的收据。又主张在合同订立前一次性付给原告当年房租25000元，但被告未对其交纳房租的主张提供证据。经本院调取原告的银行账户资料，在2011年4月初未有20000元款项存入被告提供的原告的银行账户。＼n对第二个争议焦点原告主张2012年4月6日合同到期后至同年8月13日，被告未支付房租且继续占用房屋，故按照合同约定被告应按每天200元支付违法占用费共计25400元。被告主张当初在该期间双方发生纠纷，涉案房屋所有权人日照二运物流有限公司要求被告将房租直接交付该公司且要求和被告签订房屋租赁合同，因原告与该公司签订的合同到2012年8月份到期，故被告同意给原告4个月的房租，但因原告不同意而未能解决争议。＼n对第三个争议焦点被告主张即便如原告主张2011年4月6日应交的租赁费未交，原告2012年4月起诉要求被告返还原告租赁房屋，但未要求2011年的房屋租赁费，双方之前从未因房屋租赁费事宜发生纠纷。原告于2012年8月20日起诉要求被告支付2011年4月6日即应支付的房租25000元超过了一年的诉讼时效。原告主张根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。且2011年4月6日双方签订房屋租赁合同后，原告通过口头或电话多次要求被告支付房租，但被告均不支付，故原告起诉未超过诉讼时效。但原告未提交证据证实其关于多次催收房租的主张。＼n上述事实，有原被告陈述、房屋租赁合同、收到条等证据在卷佐证。＼n本院认为：原告董加春与被告周丽红签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。关于2011年4月6日至2012年4月6日期间的房租是否交纳的问题，原告主张合同签订后被告以资金紧张为由要求暂缓支付租金，其同意租金可以延期支付，但其后向被告主张租金至今未果。被告主张合同签订之前租金25000元已付，对此被告应当承担举证责任。被告关于租金的支付情况在原审和重审过程中陈述相互矛盾，对其主张已交付租金未提交任何证据予以证明，故对被告关于该期间租金已交付的主张，因证据不足，本院不予采信。对于诉讼时效问题，最高人民法院规定当事人在二审期间提出诉讼时效抗辩的，不予支持，但发回重审案件系根据一审程序审理，故对当事人提出的诉讼时效抗辩应予以审理。根据法律规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。原、被告双方于2011年4月6日签订合同并约定房屋租金应于签订合同当日一次性全部付清，原告主张合同签订后其多次要求被告支付房租，但未提交证据予以证实。其于2012年4月9日向本院提起诉讼，仅要求被告返还租赁房屋，并未主张2011年的房屋租赁费事宜。故原告于2012年8月20日起诉主张按照租赁合同约定2011年4月6日应由被告支付的房屋租赁费，显然已超过法律规定的一年的诉讼时效期间。故对原告要求被告支付2011年4月6日至2012年4月6日房租25000元的诉讼请求，因已超过诉讼时效，本院不予支持。基于上述分析，被告未按合同约定支付原告2011年4月6日至2012年4月6日期间的房屋租赁费，构成违约，原告要求被告支付违约金5000元，符合双方合同约定，本院予以支持。＼n对2012年4月6日至同年8月13日期间被告占有使用涉案房屋的费用问题，原告与房屋所有权人日照二运物流有限公司签订的房屋租赁合同于2012年8月10日到期，原、被告之间的房屋租赁合同于2012年4月6日到期，故在2012年4月7日至同年8月10日期间原告享有涉案房屋的使用权。原、被告双方之间的租赁合同到期后原告即起诉要求被告搬离涉案房屋，表明其不想与被告继续签订租赁合同，但被告未与原告继续签订租赁合同，亦未搬出涉案房屋，构成违法占用，应支付使用费。双方在合同中约定违法占用费每天200元，故被告应支付自2012年4月7日起至同年8月10日止共计124天占有使用涉案房屋给原告造成的损失24800元（200元∕天×124天）。＼n据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：＼n一、被告周丽红于本判决书生效后五日内支付原告董加春违约金5000元；＼n二、被告周丽红于本判决书生效后五日内支付原告董加春2012年4月7日至同年8月10日期间的房屋占用费24800元（包括被告已交付的押金2000元）；＼n三、驳回原告董加春本案其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费1185元，由原告董加春负担538元，由被告周丽红负担647元。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。本判决生效后，可在本判决确定的履行期限届满二年内，向人民法院申请强制执行。＼n审判长王向东＼n审判员王瑞丽＼n人民陪审员李勇＼n二〇一三年十一月二十日＼n书记员赵蓓＼n