云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终1184号
上诉人（原审被告）：云南兴箐（集团）房地产开发有限公司，住所：昆明市东川区炎山路上段。
法定代表人：冯兴能，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李开甫，云南博凡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林平，云南博凡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘波，男，1981年12月1日出生，汉族
委托诉讼代理人：于波，云南于波律师事务所律师。
原审被告：冯兴能，男，1969年3月21日出生，汉族
委托诉讼代理人：李开甫，云南博凡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林平，云南博凡律师事务所律师。
上诉人云南兴箐（集团）房地产开发有限公司（以下简称云南兴箐公司）因与被上诉人刘波、原审被告冯兴能房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市东川区人民法院（2016）云0113民初1095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人云南兴箐公司的特别授权代理人李开甫，被上诉人刘波，原审被告冯兴能的特别授权代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人云南兴箐公司的上诉请求：1.撤销（2016）云0113民初1095号民事判决，改判驳回被上诉人一审中提出的全部诉讼请求；2.一审、二审案件受理费全部由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人房屋买卖合同纠纷一案，一审法院在判决中缺乏基本的事实认定，包括双方何时签订的《购房协议书》，《购房协议书》约定内容、履行情况等。一审判决中，原告起诉主体和判决承担责任主体不一致也缺少事实认定。上诉人认为一审法院在对案件事实都没有查清的情况下，就对案件进行判决，严重损害了上诉人的合法权益。《购房协议书》在法律性质上，属于双务合同，即在一份合同中，上诉人和被上诉人互负义务，在该《购房协议》中明确约定，被上诉人应履行支付购房款、缴纳房屋维修基金和向上诉人办理委托（指办理房产证的委托手续）的义务，但被上诉人至一审开庭时，均未能完成上述义务，根据《合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”或者第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，无论上诉人行使同时履行抗辩权还是行使先履行抗辩权，上诉人均可以拒绝为被上诉人办理房产证，一审法院对此仅认为上诉人在合同中应履行相应义务，而对被上诉人应履行的义务避而不谈，上诉人认为一审法院适用法律不当。上诉人认为一审法院认定上诉人提交的证据，特别是欠条与案件没有关联，属于对证据审查认定错误。上诉人提交的欠条，清楚的载明若被上诉人在2009年12月1日前不能赔清欠款，上诉人有权收回出卖商铺。该份欠条属于双方签订购房协议书的补充，且非常明确的指出被上诉人在合同中应履行的支付购房款的义务，及不能支付的法律后果。现被上诉人并没有按照欠条内容履行自身义务，上诉人当然可以根据其欠条中所载的承诺，收回商铺（即包括不把房产证办给本案被上诉人）。本案中，经昆明市东川区测量队对建成商品房，即本案争议标的物进行实地测量，房屋建筑面积为44.80平方米，该结果为将来办理房屋产权证登记记载的面积，据此，根据双方签订的《购房协议书》约定的房屋单价人民币4200元（以下均为人民币）每平方米，房屋总价为188160元，扣除其已支付的133640元，被上诉人还应支付上诉人购房款54520元。
被上诉人刘波答辩称，被上诉人已经将全部房贷还清，上诉人主张的5万元多元并不属于合同中约定的不办理房产证的理由，不存在履行先后的情况，上诉人纠缠的问题超出购房合同，应当另案起诉，不在本案审理范围，上诉人不能以此为由不办理房产证。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判，驳回上诉。
原审被告冯兴能述称意见与上诉人云南兴箐公司一致。
原告向一审法院起诉请求：1.判令被告为原告办理东川区炎山路东方福源小区1幢6单元下1号商铺的不动产权属证书；2.被告负担案件受理费1410元。
一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告与被告云南兴箐公司在签订的《购房协议书》中约定，原告向被告云南兴箐公司购买的商铺，由原告委托被告云南兴箐公司办理商铺的房屋所有权证和土地使用证，所以被告云南兴箐公司应当按此约定履行义务。被告冯兴能是被告云南兴箐公司的法定代表人，被告冯兴能并不享有本案权利及承担义务，被告冯兴能为本案不合格的当事人。被告云南兴箐公司以原告欠房款为由不办理商铺产权证于事实无据，一审法院不采纳其辩解意见。综上所述，原告要求被告云南兴箐公司办理产权证的诉请符合双方的合同约定，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：“一、由被告云南兴箐（集团）房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为原告刘波办理东川区东方福源商住小区1幢6单元下1号商铺的不动产权证书(办证税费由当事人按《购房协议书》的约定负担)；二、驳回原告刘波对被告冯兴能的诉讼请求。”
二审中，上诉人云南兴箐公司提交了《商品房买卖合同登记备案表》，证明：本案争议房产坐落于东川××××段，项目名称为：东方福源小区1.2期，合同房屋情况：1幢6单元1层等事实。被上诉人刘波质证认可该表内容，但认为表中商铺面积已经超过了购房协议约定的面积。原审被告冯兴能的质证意见与上诉人云南兴箐公司一致。本院认为，该登记表内容真实，与本案有关，双方均认可该表所登记的房屋情况与一审判决主文第一项所指的房屋情况为同一商铺，本院对此予以确认。
二审认定其余事实与一审判决认定事实相一致。
本院认为：本案争议焦点是：上诉人云南兴箐公司是否应当为被上诉人刘波办理本案所涉商铺的不动产权证书。根据本案查证事实，2007年4月26日，上诉人云南兴箐公司与被上诉人刘波签订的《购房协议书》，该协议有效，双方均应按照协议约定的内容履行各自义务。协议第二条约定：乙方（刘波）认购的房屋位于铜都镇炎山路上段东南部“东方福源”小区。商铺炎山路1幢六单元下1号商铺，该房建筑面积约为30㎡（实际面积以《房屋所有权证》为准，按照多退少补的原则进行结算。第三条约定：……总价为126000元；第十一条约定：乙方委托甲方（云南兴箐公司）办理《房屋所有权证》，所产生的税费由应缴纳者各自承担，若有关部门要求将《土地使用权证》办理到各家各户，则所产生的税费由应缴纳者各自承担。上述协议签订后，被上诉人刘波已经按照约定支付了房款，并于2009年7月1日实际取得了该房屋。现上诉人云南兴箐公司上诉认为被上诉人刘波尚欠其相关房款，其以此为抗辩理由拒绝履行办理产权证义务。经审查，上诉人云南兴箐公司提出的尚欠房款实际是因其提供的商品面积超过了协议约定的面积，双方在商铺面积差价的支付多少产生争议，而该争议属于双方商铺面积差价结算问题，并不构成其主张的合同先履行或同时履行抗辩权的理由，故上诉人云南兴箐公司的该上诉主张不能成立，本院不予支持。一审判决由上诉人云南兴箐公司按照协议约定为被上诉人刘波办理相关不动产权证书正确，本院依法予以维持。
综上所述，上诉人云南兴箐公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百一十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1410元，由上诉人云南兴箐（集团）房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审判长 杨章亮
审判员 刘 涛
审判员 荆 瑛
二〇一七年五月二日
书记员 闻 怡