广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017)粤13民终2664号
上诉人（原审被告、反诉原告）：涂江丽。
委托诉讼代理人：杨思敏，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广东康景物业服务有限公司，住所地：广东省广州市中山大道105号华景新城华门阁二楼。
法定代表人：任海青。
委托诉讼代理人：董卫强、麦宇鸿，广东源辰律师事务所律师以及实习律师。
上诉人涂江丽因与被上诉人广东康景物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初6225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人涂江丽委托诉讼代理人杨思敏、被上诉人广东康景物业服务有限公司委托诉讼代理人董卫强、麦宇鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人涂江丽上诉请求：一、撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初6225号民事判决，依法改判；二、确认《前期物业管理服务协议》合同无效；三、被上诉人承担本案全部的诉讼费。事实与理由如下：一、本案涉及的《前期物业管理服务协议》系建设单位未经招投标并未经业主同意强制业主签订，该协议应认定为无效。上诉人因购买位于惠州合生国际新城XX商住两用住宅，于2012年9月22日与建设单位办理收楼手续。建设单位告知，若在办理收楼手续不签订与被上诉人的《前期物业管理服务协议》并交纳管理费用，则拒绝交房。上诉人为了能更快入住，被迫与建设单位指定的物业管理企业即被上诉人签署了《前期物业管理协议》。被上诉人是建设单位的下属企业，被建设单位直接指定为合生国际物业管理企业，并无通过招投标方式或经过物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准。且根据建设单位与上诉人签订的《商品房买卖合同》中，也未约定业主有选择物业服务企业或商定物业费的权利，事实上，经上诉人了解到，所有业主在办理收房手续时均被迫同时签署了建设单位指定物业管理企业及物业服务费的《前期物业管理协议》，否则不给房屋钥匙。根据《物业管理条例》第二十四条第二款规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务合同；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业纠纷案件若干问题的指导意见》第4条规定：“具有下列情形之一的物业服务合同或有关合同条款应当认定为无效。(1)建设单位未依照《物业管理条例》第二十四条第二款的规定选聘物业服务企业的；…(4)建设单位违反《合同法》第四十条的规定，在与业主签订的商品房预售合同中约定排除业主选择物业服务企业或商定物业费的权利的。…”《前期物业管理协议》违反法律规定，应当认定为无效合同。但一审法院刻意偏袒原告，无视法律规定及上诉人提供的证据，错误认定该协议系双方当事人的真实意思表示，认定该管理协议有效，严重与事实不符。二、被上诉人的物业管理服务严重不达标，收取的管理费标准也并未向惠州市物价局备案，且《前期物业管理协议》违反法律规定，应当认定为无效合同，按照《惠州市物业服务收费管理实施办法》三级收费基准价收取物业管理费。上诉人购买了合生国际新城XX商住两用住宅，于2012年9月22日与被上诉人签订了《前期物业管理服务协议》。被上诉人在前期协议中承诺将会按照协议内容向上诉人提供优质的物业服务，制定物业管理制度和用户手册即《尊贵服务手册》，并按照协议、物业管理制度及《尊贵服务手册》内容遵照执行。根据广东省惠州市物价局《关于公布惠城区住宅物业服务收费政府指导价的通告》，按照被上诉人的收费价格，与之相匹配的惠州市惠城区普通住宅小区物业管理服务等级标准为一级标准，即应分别在基本要求、房屋管理、公用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务等方面提供一级物业服务，且上诉人与被上诉人签订的前期协议及《尊贵服务手册》中，也约定了一级标准的物业服务标准等条款。然而，被上诉人提供的物业服务水平远远低于上诉人的想象：承诺的小区治安监控设备没有到位，门禁系统呼叫等从未投入使用；杂草丛生，砍倒的树木不及时处理任其腐烂，成虫害温床；虫害、蛇患频频出现，曾请人至小区抓了十余条毒蛇；垃圾桶东倒西歪，里外均是脏物；任由他人在小区内养鸡做买卖致使小区恶臭冲天，任由他人占用公共绿化种菜；小区门牌号混乱没有任何路标指示，门牌号也与房产证、缴税发票、供电、燃气账户完全对不上；小区业主甚至不能享受优质正常的网络服务，光纤网络商需缴纳所谓的(入场费)才能进小区；道路被围栏隔开，通行极不方便；商铺形同虚设，仍收取巨额的商铺物业费用。更令人发指的是，上诉人因长期不在惠州居住，家中居然被小偷进入还住了一天扬长而去。以上种种均与被上诉人承诺服务的内容相差甚远。根据《国家发展和改革委员会、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》第四条：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。”被上诉人实际提供的服务水平与当初承诺严重悬殊，让入住业主苦不堪言，并对上诉人造成无法估计的损失。上诉人多次提建议和意见，被上诉人均未见任何改进，唯有以不缴纳管理费表示严重不满。根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业纠纷案件若干问题的指导意见》第5条规定：“物业服务合同被认定无效，物业服务企业己提供物业服务的，如合同无效主要是由物业服务企业或建设单位的过错造成，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，参照当地政府部门制定的指导价计算物业费。但双方约定的物业费低于该指导价的，按合同约定支付物业费；如合同无效主要是由业主方的过错造成，可按合同约定支付物业费。”
被上诉人广东康景物业服务有限公司辩称：第一，双方签署的前期物业管理服务协议是双方当事人的真实意思，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。第二，本案上诉人均以按照前期物业管理服务协议的标准缴纳物业费，前期物业管理服务协议已经继续履行。第三，本案涉及到的物业管理服务的小区是别墅，别墅政府部门并没有规定指导性的价格标准，完全由业主和物业管理处协商处理，而双方约定的2.8元/平方米的收费标准并不高，整个物业小区有几百户，真正不缴纳物业费的户数并不多，整个小区的物业收费率占90%，所以上诉人在上诉状中陈述的过高等与事实不符。第四，小区已经成立业主委员会，如果上诉人认为标准过高，或服务不到位，可以通过法定程序进行选聘或续聘物业管理公司，但在没有更换物业管理公司之前，仍需按照双方议定的标准缴纳物业管理费。
原审原告广东康景物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、涂江丽支付拖欠管理费38636.1元及违约金（违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1%的标准收取，从发生之日起计至涂江丽实际付清之日止）；2、本案诉讼费由涂江丽承担。
一审法院认定事实：2007年5月23日,涂江丽与惠州市亚新房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于惠州市惠城区水口街道办事处合生大道1号合生国际新城小区XX号1层商场及XX号房屋（1层商场建筑面积为76.4平方米，房屋建筑面积为224.87平方米）。惠州市亚新房地产有限公司与广东康景物业服务有限公司签订有《合生国际新城物业服务合同》，该合同选聘广东康景物业服务有限公司（具有物业管理一级资质）为合生国际新城小区的前期物业管理公司，物业管理服务费收费方式采取酬金制，别墅按照每月每平方米2.8元计算，商业物业按照每月每平方米4元计算。2012年9月22日，涂江丽与广东康景物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定广东康景物业服务有限公司为涂江丽提供物业管理服务，交楼时预收三个月物业管理服务费，自第四个月起，涂江丽应每两个月向广东康景物业服务有限公司合缴交一次物业管理服务费，管理费别墅按建筑面积每月每平方米2.8元计算，商铺按建筑面积每月每平方米4元计算。若涂江丽违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，广东康景物业服务有限公司有权要求涂江丽补交并从逾期之日起加收违约金。同日，广东康景物业服务有限公司与涂江丽签署了《收楼表格》等在内的收楼资料，确认其签收了上述房屋。涂江丽于2012年9月22日收楼，自2012年12月起开始拖欠物业管理服务费，截止到2016年5月，涂江丽共拖欠物业管理服务费总金额为38636.1元。广东康景物业服务有限公司通过邮寄法律函、电话的形式要求涂江丽支付拖欠的物业管理费，涂江丽未支付。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。涂江丽与广东康景物业服务有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反强制性法律法规，应当认定为合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行义务。涂江丽诉请确认与广东康景物业服务有限公司签订的《前期物业管理服务协议》无效，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。根据《广东省物业服务收费管理办法》第七条“物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅（含自有产权的车位、车库）物业服务费实行政府指导价，别墅、业主委员会成立后的住宅（含自有产权的车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价”的规定，别墅、商铺的物业服务费实行市场调节价，由当事人自行进行约定。故涂江丽诉请广东康景物业服务有限公司按照政府指导价收取物业管理费没有法律依据。根据《物业管理条列》第四十二条“业主应当根据物业合同的约定交纳物业服务费用”的规定，涂江丽应当按照合同约定向广东康景物业服务有限公司支付拖欠的2012年12月至2016年5月的物业管理服务费38636.1元。涂江丽作为业主向原审法院抗辩称广东康景物业服务有限公司提供的物业服务不符合合同约定，虽没有进行充分举证，但广东康景物业服务有限公司作为一级资质物业服务管理公司，也未向原审法院提交充分的证据证明其提供的服务已经达到了一级服务的标准，为督促物业管理服务公司自查自省，严格按照合同约定为业主提供相应品质的物业服务，广东康景物业服务有限公司诉请的物业服务费违约金，原审法院不予支持。涉案小区如已经成立业主委员会，则可由业主委员会组织召开业主大会，决定选聘或者续聘物业服务企业、协商物业服务收费标准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《广东省物业服务收费管理办法》第七条、《物业管理条例》第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告涂江丽应于本判决生效之日起三日内向原告广东康景物业服务有限公司支付2012年12月至2016年5月物业管理服务费人民币38636.1元；二、驳回原告广东康景物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告涂江丽的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1320元（广东康景物业服务有限公司已预交），减半收取660元，反诉受理费100元，减半收取50元（涂江丽已预交），诉讼费共计710元，由涂江丽负担50元，广东康景物业服务有限公司负担660元。
本院二审期间，上诉人涂江丽提交了一份小区业主对物业服务水平的聊天记录，证明从一审诉讼至今，被上诉人的服务水平仍没有进行任何改善。
被上诉人广东康景物业服务有限公司发表如下质证意见：对证据三性均有异议。不能确认其真实性，即使是真实的，也只是代表个别业主对小区的一些意见，并不能代表大多数业主对小区质量管理的意见。
本院经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，针对上诉人的上诉，本院经审查认为，上诉人涂江丽与被上诉人广东康景物业服务有限公司于2012年9月22日签订的《前期物业管理服务协议》是合同双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，原审法院认定其合法有效有事实和法律依据。上诉人上诉称是被迫与被上诉人广东康景物业服务有限公司签订的上述协议，但未能提供相应的证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。根据原审查明的事实，上诉人实际交付了2012年9月22日至2012年12月22日的物业管理费，表明上诉人以实际行为履行了部分交费义务，上诉人主张双方签订的《前期物业管理服务协议》无效没有事实和法律依据，本院不予采纳。至于被上诉人广东康景物业服务有限公司作为一级资质的物业服务管理公司，但未能向法院提供充分的证据证明其提供的服务已经达到了一级服务的标准，原审法院对被上诉人原审主张的物业服务费违约金不予支持正确。
综上所述，上诉人涂江丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1320元，由上诉人涂江丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾求凡
审 判 员 邹 戈
审 判 员 卫书平
二〇一七年十一月四日
法官助理 黄湘燕
书 记 员 彭 敏
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。