山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁02民终5085号
上诉人（原审被告）青岛华润万家生活超市有限公司。
法定代表人郑帆，总经理。
委托代理人沙丽莎，青岛华润万家生活超市有限公司职员。
委托代理人张爱红，青岛华润万家生活超市有限公司职员。
被上诉人（原审原告）日照市爱焙客食品有限公司。
法定代表人卜小亭，总经理。
委托代理人潘峰，山东德衡律师事务所律师。
委托代理人王明，山东德衡律师事务所律师。
上诉人青岛华润万家生活超市有限公司（以下简称华润万家公司）因与被上诉人日照市爱焙客食品有限公司（以下简称爱焙客公司）租赁合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2015）李民初字第2102号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
爱焙客公司在一审中诉称，爱焙客公司、华润万家公司于2014年3月16日签订《租赁合同》，华润万家公司将坐落于青岛市九水路227号九水路店一层区域、位置编号为1002的场地出租给爱焙客公司作为经营巴黎一刻烘焙品牌的经营场地，租赁期限自2014年4月26日至2016年4月25日止；租赁费为月固定租金13839元，按季度预付方式支付租赁费。合同签订后爱焙客公司按照合同约定支付了租赁费及保证金，华润万家公司交付租赁场地后爱焙客公司进行装修、运营。2015年5月5日爱焙客公司突然收到华润万家公司的《解约通知函》，华润万家公司单方解除租赁合同并要求爱焙客公司截止2015年6月12日完成清缴费用并搬离经营场地。爱焙客公司收到函件后于2015年5月28日就《解约通知函》回复函件，要求华润万家公司继续履行租赁合同，并保证租赁商铺的正常使用和日常经营，同时要求华润万家公司在收到函件之日起5个工作日内尽快回函并协商解决。华润万家公司收到函件后一直未提出解决方案。自协议签订后，爱焙客公司进行了装修并投入了人力及大量生产设备。因华润万家公司提前终止合同且营业场所已经停止营业，导致合同目的无法实现，给爱焙客公司造成严重的经济损失。请求法院依法判令：1、华润万家公司退还爱焙客公司租赁保证金27679元及利息；2、华润万家公司赔偿爱焙客公司设计损失8250元，装修损失136290元，租赁员工宿舍违约金损失7300元，搬迁费4200元，预期营业利益损失449553.8元，各项损失共计605593.8元；3、本案诉讼费、公告费、保全费、律师费等费用由华润万家公司承担。
华润万家公司在一审中辩称，双方基于真实的意思表示签订了租赁合同，爱焙客公司租赁华润万家公司位于李沧区九水路227号九水路店一层编号为1002的场地，期限自2014年4月26日至2016年4月25日。根据合同约定，华润万家公司行使了解除权并且履行了提前通知的义务，双方签订的租赁合同于2015年6月12日已经解除，根据合同第七条第2款规定，无论爱焙客公司以何原因搬离租赁区域，均不要求华润万家公司偿还任何费用，包括装修、附属设施、各种设备、搬迁费等，且根据合同第十二条规定，华润万家公司已经对合同中限制和免除责任的条款作出了充分提示，爱焙客公司已经仔细阅读并自愿接受，双方签订的合同合法有效，华润万家公司不应该承担爱焙客公司主张的赔偿责任。
原审法院查明，爱焙客公司、华润万家公司于2014年3月16日签订租赁合同，爱焙客公司租赁华润万家公司位于李沧区九水路227号九水路店一层编号为1002的房屋，租赁期限自2014年4月26日至2016年4月25日。合同第三条约定：爱焙客公司签署本合同的同时，需向华润万家公司缴纳租赁保证金27679元，租赁期满后，如爱焙客公司未损坏承租的经营场地和设备，没有拖欠租金、管理费和水电能源使用费及其他费用的，3个月后则无息退回爱焙客公司，否则华润万家公司有权从中扣除相应的费用。合同第七条第2款约定：合同解除或者租赁期满，爱焙客公司投入的装修费不予退还。第7款约定：无论爱焙客公司因为什么原因搬离租赁区域，均不要求华润万家公司偿还其所付出的任何必要费用（包括购买装修、附属设施和各种设备等费用），亦不要求华润万家公司支付搬迁费、腾退费等。第9款约定：如因华润万家公司内部改造等原因导致租赁位置收回自用或者该租赁位置所在门店关闭或结束营业的，则华润万家公司有权在通知爱焙客公司之日起1个月届满后解除本租赁合同。同时，在乙方未拖欠合同费用的情况下甲方在90天后将已收的保证金无息退回乙方。合同第十二条内容为：华润万家公司特别提醒爱焙客公司注意本合同中限制或免除华润万家公司责任的条款以及增加爱焙客公司责任的条款，爱焙客公司已仔细阅读、充分理解该等条款并自愿接受该等条款。该条约定后有爱焙客公司委托代理人陈玲的签名。华润万家公司于2015年5月5日向爱焙客公司送达解约通知函，称华润万家公司将于2015年5月25日对青岛九水路店超市区域停止对外营业，依据租赁合同要求爱焙客公司于2015年6月12日前搬离涉案房屋，爱焙客公司于5月6日收到该解约通知函并于2015年5月28日给予华润万家公司回函称，爱焙客公司要求华润万家公司继续履行租赁合同。2015年6月1日，华润万家公司再次致函爱焙客公司，称由于经营调整，决定于2015年6月对华润万家公司青岛九水路店进行闭店调整，要求爱焙客公司于6月12日之前配合完成终止协议及搬离等相关工作。后爱焙客公司从涉案租赁场所搬离。
爱焙客公司称，因华润万家公司单方解除租赁合同给爱焙客公司造成直接和间接损失，要求华润万家公司赔偿其各项损失：
1、装修损失136290元。经爱焙客公司申请，一审法院依法委托青岛广信资产评估事务所有限公司对涉案房屋中的装修现价值、爱焙客公司增设的电缆价值及涉案房屋中不可移动的设备的现价值进行评估，该评估事务所向一审法院出具评估报告1份，述明该次评估采用重置成本法进行评估，按照77%的成新率确定涉案房屋内装修评估价值。该评估报告第八项特别事项说明（三）述明，对于评估结果明细表中的第32项石膏板吊顶和第33项刮腻子乳胶漆，爱焙客公司主张该两项是其拆除原有的、重新安装，华润万家公司主张上述资产是出租房屋时已经具备的，当事方未提交相关证据资料。爱焙客公司为此预交评估费3000元。爱焙客公司对该评估报告无异议并提交装修设计图复印件1份以证明第32、33项系爱焙客公司重新安装的。华润万家公司对该报告的真实性无异议，但称评估费应由爱焙客公司负担。华润万家公司称对爱焙客公司提交证据的真实性无法确认，爱焙客公司是否按照设计图纸进行的装修华润万家公司无法确认，且评估结果明细表中第7项、12项、26项均为可移动可拆卸可重复利用的，不应该计入评估范围，且该评估意见未考虑合同的租赁期限，未计算折旧。
2、设计损失8250元。爱焙客公司称为涉案房屋进行装修及设计，花销共计19800元，该装修设计的期限为2年，因华润万家公司单方解除合同，扣除折旧费，华润万家公司应返还爱焙客公司8250元。爱焙客公司提交设计合同及银行凭证1份以证明其主张。华润万家公司称对证据的真实性无异议，但爱焙客公司对租赁场所进行装修设计是爱焙客公司正常经营的必要支出，华润万家公司根据合同行使解除权，不应支付爱焙客公司此项费用。
3、员工宿舍违约金损失7300元。爱焙客公司称，爱焙客公司委托其职工王磊代办员工宿舍房屋租赁事宜，因华润万家公司单方违约，导致爱焙客公司无法经营，爱焙客公司员工宿舍剩余期限的租赁费用，华润万家公司应予承担。爱焙客公司提交房屋租赁合同1份、收条3份及爱焙客公司与王磊的劳动合同1份、委托书1份以证明其主张。华润万家公司称，上述证据为爱焙客公司单方提供，无法证明爱焙客公司的实际支出，爱焙客公司应提交王磊与爱焙客公司之间的社保缴费明细以证明双方存在劳动关系，且2014年10月18日、19日的收条均为王磊与收款人签订的，与爱焙客公司无关。
4、预期营业利益损失449553.8元。爱焙客公司称华润万家公司提前解约造成了爱焙客公司预期营业利益损失，爱焙客公司每个月营业收入的百分之十五为纯利润。爱焙客公司提交2014年6月至2015年6月的营业报表复印件1份以证明其营业收入及预期利益的情况，并主张爱焙客公司、华润万家公司签订的租赁合同租赁期间为24个月，截至2015年6月30日共营业13个月，剩余租赁期为10个月。按照爱焙客公司2015年6月30日前13个月的销售额3246777.48元计算，爱焙客公司10个月的预期利益为449553.8元，而按照扣除成本方式计算，爱焙客公司的预期利益也为423031.8元。现爱焙客公司按照第一种计算方式主张预期营业利益损失449553.8元。华润万家公司称该证据是爱焙客公司单方提供，对其真实性不予认可，且爱焙客公司存在销售预付卡的行为，营业利润表中的预付卡销售金额不应计算为当月的利润，爱焙客公司根据营业收入扣除相关费用，具体的费用项目及实际支出，华润万家公司无法核实，故对于爱焙客公司主张的营业损失及计算方式都不认可。华润万家公司根据合同约定解除租赁合同，无需支付爱焙客公司的预期营业损失。
5、搬迁费4200元。爱焙客公司称因撤店产生搬迁费4200元，华润万家公司应予补偿。爱焙客公司提交收款收据2份及收条4张以证明其主张，该组证据显示爱焙客公司于2015年8月及10月产生相应的搬运费用。华润万家公司称对证据的真实性无法确认，根据合同约定，该费用应由爱焙客公司自行承担。爱焙客公司称其于2015年6月30日搬离涉案房屋，有些设备未拉走，于2015年10月又自行拉走了一些设备。华润万家公司于2015年6月30日已经闭店结束经营。
6、律师费26000元。爱焙客公司称支出律师费26000元，应由华润万家公司负担。爱焙客公司提交委托代理人协议、发票各1份以证明其主张。华润万家公司称对证据的真实性无异议，但该费用并非爱焙客公司的必要支出，应由爱焙客公司自行负担。
爱焙客公司称，其向华润万家公司支付履约保证金27679元，要求华润万家公司返还该履约保证金及其利息，爱焙客公司提交履约保证金转账凭证1份以证明其主张。华润万家公司同意返还履约保证金27679元，不同意支付利息。
原审法院认为，爱焙客公司、华润万家公司就涉案房屋签订租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，应予以确认。该租赁合同第七条第2、7款的约定属于格式条款，依照法律规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。同时，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，虽租赁合同第十二条处有爱焙客公司代理人陈玲的签字，但该签字并不足以证明华润万家公司尽到了格式条款提供者应尽的提示义务。同时，该租赁合同第七条第2、7款的约定明显免除了华润万家公司应尽的责任、排除了爱焙客公司的主要权利，故一审法院认为租赁合同第七条第2、7款无效。在合同租赁期内，虽华润万家公司按照合同第七条第9款约定解除了其与爱焙客公司的租赁合同，但华润万家公司因其单方解约行为给爱焙客公司造成的损失应承担相应的赔偿责任。
关于爱焙客公司主张的各项损失，一审法院认为，第一，关于爱焙客公司主张的装修费136290元，根据青岛广信资产评估事务所有限公司出具的评估报告，评估明细表中第7、12、26项均为可拆卸设备，爱焙客公司可自行挪移或拆除，故对该部分的装修费，一审法院不予支持。评估明细表中的第32、33项，因爱焙客公司提交的证据不足以证明其进行了第32、33项装修，故对爱焙客公司主张的该两项损失，一审法院不予支持。根据评估报告，本次评估采用重置成本法进行评估，按照77%的成新率确定涉案房屋内装修评估价值，但按照合同约定，爱焙客公司在租赁期满后，固定装修设施的所有权归华润万家公司所有，华润万家公司对爱焙客公司投入的装修费不予返还，故爱焙客公司的装修费用应按照租赁期限24个月进行相应扣减，因爱焙客公司实际租赁涉案场地13个月，尚余11个月租赁期限未履行，故装修损失应按重置价值的41.7%予以计算为宜。根据评估报告（扣除上述不予支持鉴定项目）计算可予支持的鉴定项目重置价值共计为132721元，华润万家公司应向爱焙客公司承担41.7%的赔偿责任，即赔偿爱焙客公司55345元。第二，关于爱焙客公司主张的设计损失8250元，因华润万家公司提前解约，造成了爱焙客公司的损失，华润万家公司应承担41.7%（11个月/24个月）的责任，即赔偿爱焙客公司8256元，现爱焙客公司主张8250元，一审法院予以支持。第三，关于爱焙客公司主张的租赁员工宿舍违约金损失7300元，因爱焙客公司提交的证据并不足以证明其花费了该项费用，且华润万家公司对爱焙客公司的该项主张不予认可，故对爱焙客公司的该项主张一审法院不予支持。第四，关于爱焙客公司主张的预期营业利益损失449553.8元，按照合同第9款约定：如因华润万家公司内部改造等原因导致租赁位置收回自用或者该租赁位置所在门店关闭或结束营业的，则华润万家公司有权在通知爱焙客公司之日起1个月届满后解除本租赁合同。本案中华润万家公司已按照合同约定提前至少1个月向爱焙客公司告知要求解除合同，即华润万家公司已经给予爱焙客公司一定的解除合同的合理期间，故对爱焙客公司要求华润万家公司赔偿其预期营业利益损失的主张，一审法院不予支持。第五，关于爱焙客公司主张的搬迁费4200元，因爱焙客公司提交的证据不足以证实其确实产生了该项费用，故对其该项主张，因证据不足，不予支持。第六，爱焙客公司主张由华润万家公司支付本案律师费26000元，因该主张无事实与法律依据，故一审法院不予支持。
关于爱焙客公司主张的租赁保证金27679元，因华润万家公司同意返还爱焙客公司，故对爱焙客公司该主张一审法院予以支持。爱焙客公司主张的租赁保证金的利息因无事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、华润万家公司于判决生效之日起10日内赔偿爱焙客公司装修损失55345元。二、华润万家公司于判决生效之日起10日内赔偿爱焙客公司装修设计费8250元。三、华润万家公司于判决生效之日起10日内返还爱焙客公司租赁保证金27679元。四、评估费3000元（爱焙客公司已预交），由华润万家公司负担，华润万家公司于判决生效之日起10日内给付爱焙客公司。五、驳回爱焙客公司的其他诉讼请求。案件受理费12136元（爱焙客公司已预交），由爱焙客公司负担10866元，华润万家公司负担1270元，华润万家公司于判决生效之日起10日内直接给付爱焙客公司。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，华润万家公司不服原审判决，上诉至本院。
上诉人华润万家公司上诉称，华润万家公司与爱焙客公司于2014年3月签订《租赁合同》，爱焙客公司承租华润万家公司青岛市李沧区九水路店一层商铺经营巴黎一刻面包房，合同期限自2014年4月26日至2016年4月25日。因经营调整需要，华润万家公司依据《租赁合同》规定，于2015年5月5日向爱焙客公司发出《解约通知函》，要求爱焙客公司于2015年6月12日完成撤场工作，并给予免除此期间租金的优惠。根据合同中第7条2、7款项的约定，爱焙客公司搬离租赁区域时不要求华润万家公司支付装修及任何必要费用，根据合同第12条约定，华润万家公司对租赁合同中的限制或免除己方责任的条款和增加对方责任的条款已作出充分的提示和说明义务，且爱焙客公司已仔细阅读、充分理解该等条款并自愿接受后签字确认。因此，华润万家公司与爱焙客公司是基于双方真实意思签订的租赁合同，合同条款应有效约束双方当事人，华润万家公司已采取合理的方式提示爱焙客公司注意免除或限制责任的条款并予以说明，华润万家公司对于爱焙客公司主张的装修等各项损失均不应承担赔偿责任。请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回爱焙客公司的诉讼请求（争议金额66595元）；一、二审诉讼费由爱焙客公司承担。
被上诉人爱焙客公司答辩称，1、一审法院认定双方签订的租赁合同第七条第2、7款属于格式条款，一审法院认定事实清楚、证据充分，应予以维持。爱焙客公司与华润万家公司签订的《租赁合同》是华润万家公司为了反复使用而制定并提供的合同，该合同在订立时未与爱焙客公司进行协商，且合同中约定了华润万家公司多处无条件免责条款，并排除了爱焙客公司的主要权利，该合同应属于格式条款合同。华润万家公司提供的租赁合同违背了合同法关于公平原则的强制性规定。本案中，租赁合同中只约定了爱焙客公司违反合同约定或解除合同应承担何义务，但却未对华润万家公司违约或单方解除合同应承担的责任进行约定，并且租赁合同第七条第2款、第7款均排除了华润万家公司解除合同后爱焙客公司对损失进行主张的主要权利，明显免除了华润万家公司的责任。本案中爱焙客公司与华润万家公司的权利义务根本不对等，违背了合同法关于公平原则的强制性规定。租赁合同第七条第2、7款免除了华润万家公司的主要义务，排除了爱焙客公司的主要权利。爱焙客公司基于对华润万家公司的信任，与华润万家公司签订租赁合同并经华润万家公司同意投入大量的装修、设计，就是为在合同有效期间收回成本获取一定的经济效益，华润万家公司单方解除租赁合同，应对爱焙客公司投入的装修、设计等承担赔偿责任。华润万家公司未尽到合理提示义务。合同第十二条款虽提醒爱焙客公司注意限制爱焙客公司权利、增加爱焙客公司责任或免除华润万家公司责任的条款，但合同中并未对签署条款采用足以引起注意的文字、符号、字体等特别标识提醒爱焙客公司注意，也未在合同第十二条中明确载明爱焙客公司应对哪些条款进行注意，华润万家公司并未尽到合理的提示义务。2、华润万家公司解除租赁合同无事实依据和法律依据，属于违法解约，应对违约解除给爱焙客公司造成的损失承担赔偿责任。根绝华润万家公司的解约通知函显示，华润万家公司是因宝龙购物中心经营调整，导致华润万家公司无法继续向爱焙客公司提供租赁场地，才与爱焙客公司解除租赁合同。事实上是华润万家公司强制解除其与宝龙购物中心之间签订的租赁合同，且在合同履行期间华润万家公司曾多次向爱焙客公司声称其要撤场不干。综上，请求法院在查清事实的基础上依法驳回华润万家公司的上诉请求，维持原判。
经审理查明，二审中，华润万家公司称其承租了青岛宝龙房地产发展有限公司所有的位于青岛市李沧区九水路227号宝龙城市广场的一、二层，并将其中的一部分场地转租给包括爱焙客公司在内的次承租人；2015年，因华润万家公司在经营期间严重亏损，其向青岛宝龙房地产发展有限公司提出解除了双方的租赁合同，后华润万家公司向各次承租人提出解除租赁合同。爱焙客公司正常经营至2015年6月30日即华润万家公司闭店之日，后腾出涉案场地。
本院查明的其他事实与原审一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，华润万家公司与爱焙客公司所签涉案租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。双方合同履行期间，华润万家公司因自身经营原因单方解除了其与爱焙客公司的租赁合同，即双方合同解除的责任在于出租方华润万家公司。爱焙客公司据此要求华润万家公司赔偿其合同解除造成的经济损失，华润万家公司称根据双方租赁合同第7条2、3款的约定，爱焙客公司无论因为什么原因搬离租赁区域，均不要求华润万家公司偿还其支出的装修费等任何必要费用。因双方合同该条款的约定明显违反《中华人民共和国合同法》第五条规定的公平原则，即当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务，且涉案租赁合同解除的责任完全在于出租方，承租方爱焙客公司对于合同解除无任何过错，故原审根据评估结论判令华润万家公司赔偿爱焙客公司剩余租赁期的装修损失以及装修设计费，处理并无不当，本院不予变更。综上，华润万家公司的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1270元，由上诉人青岛华润万家生活超市有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 蕾
代理审判员 迟金铜
代理审判员 高仁青
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 王莉莉
书 记 员 郭丹丹