广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终19082号
上诉人（原审原告）：广州市德扬酒店有限公司，住所地广东省广州市白云区太和镇大源南路108号东一栋。
法定代表人：郑德，职务：总经理。
委托诉讼代理人：唐锋、梁小燕，广东莱特律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州大源商业广场经营管理有限公司，住所地广东省广州市白云区大源南路108号大源商业广场。
法定代表人：徐声根。
委托诉讼代理人：李月鹏、陈星，广东格林律师事务所律师。
上诉人广州市德扬酒店有限公司（以下简称德扬公司）因与被上诉人广州大源商业广场经营管理有限公司（以下简称大源公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初1542号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
德扬公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持德扬公司一审的诉讼请求；2.本案诉讼费用由大源公司承担。事实和理由：一、案涉物业即便没有取得建设工程规划许可证，《租赁合同》也不必然无效。因为依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，经主管部门批准建设的，人民法院应当认定合同有效。案涉物业的土地虽然属于集体用地，但政府已经默认了商业使用的合法化。德扬公司也是在取得太和镇政府出具同意使用案涉物业的相关批示文件才取得消防安全验收合格证、特种行业许可证，合法使用至今。因此，案涉的房屋已经相当于取得政府主管部门的批准建设，案涉合同应当认定为有效。二、《租赁合同》所签订的建筑面积与实际建筑面积不符，严重超出了合理范围。第一，一审法院以按交易习惯和所谓的生活常理认定约定的建筑面积理应包括公摊面积，随意解读了当事人的真实约定。第二，提供平面图核查建筑面积既是大源公司的约定义务，也是法定义务。二审法院应当责令大源公司提供平面图，若其拒绝提供应承担不利后果。第三，即便一审法院认为约定的建筑面积包括公摊面积，在双方有争议的情况下，应当查明德扬公司应当分摊的公摊面积，并责令大源公司提供其他楼层租户的合同，以便核实大源公司到底分摊了多少面积给租户。并在查明相关事实的基础上，调整德扬公司租用场地的面积。三、一审法院既然已经认定租赁合同无效，根据法律规定，除了使用费可以参照适用，其他约定条款都是无效的，即双方约定的建筑面积无效，法院应当对面积重新查明予以认定。四、正是因为大源公司一直不予提供平面图，德扬公司才需要寻求第三方测量，而测量的结果也证实了大源公司存在欺诈行为，应承担相应的后果。同时，测量费用的产生是大源公司引起的，也理应由其承担。五、德扬公司租用案涉物业的期限是13年，还剩余8年的时间，如果不予调整多计算的建筑面积，德扬公司的财产权益就会一直持续被侵害，这既不公平也不正义。综上，请求二审法院依法维护德扬公司的合法权益。
大源公司辩称，不同意德扬公司的上诉请求，理由：1.案涉物业所在大楼是20多年前在白云区太和镇大源村集体所有土地上建造，没有规划报建手续，其建设没有经过规划或建设部门批准，报批信息是公开的，公民可以查询。因此，一审法院认定租赁合同无效是正确的。2.德扬公司主张案涉合同约定建筑面积不包括分摊面积是错误的，参照原建设部关于《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，原建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》，还有广州市质量技术监督局发布的《房屋测量规范》等规范性文件可知，建筑面积是由套内建筑面积加分摊面积组成。实践中，房屋租赁面积是按房产证记载的建筑面积计算，而房产证记载的建筑面积也是由套内面积加分摊面积组成。3.案涉物业所在大楼每一层楼的建筑状况都不一样，有些楼层公共面积多，有些楼层专用面积多。而且，为大楼服务的配电房、消防、物业用房、监控室等公共建筑面积都没有包含在德扬公司承租的三层半中。所以德扬公司按照总面积除以楼层得出建筑面积的算法不符合客观事实。4.德扬公司在一审时提交了一份测量成果报告书，但是在该报告书第4页注明，不涉及公共面积的分摊处理，第5页注明，本层维也纳酒店套内面积为1429.2073平方米，都说明德扬公司所提交的证据都是证明套内建筑面积，而不是合同约定的建筑面积。所以一审法院未采纳该报告是正确的。5.案涉物业没有规划手续，相比一手房买卖或租赁，案涉物业租赁有特殊性，没有法定建筑面积的数据可以供参考。而德扬公司是投资面积达6000多平方米的酒店，装修就超过1000多万元，显然德扬公司应当是谨慎从事的。所以德扬公司不可能在建筑面积问题上随意由大源公司定，双方必然有协商一致的过程。且案涉物业于2015年3月1日就交付给德扬公司使用，德扬公司也进行了装修，装修是需要测量尺寸的，以便合理确认房间的布置、面积。因此，德扬公司对三层半的套内建筑面积应该是非常清楚的。但是，在本案纠纷产生之前，德扬公司从未提出过异议，一直正常交租持续3年时间，由此可以说明案涉合同虽然无效，但是关于建筑面积的约定是双方真实意思表示，双方应予信守。6.德扬公司投资花了1000多万元，酒店生意很好，但是不赚钱，无法按期收回投资回报，德扬公司就归咎于租金太高，其曾向大源公司申请调低租金，大源公司没有答应。大源公司才是案涉物业的管理方，德扬公司没有管理权。
因本案纠纷，德扬公司于2018年1月25日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认双方签订的《租赁合同》约定的租赁面积从2018年5月1日起变更为5244.51平方米；2.大源公司退还德扬公司2018年5月前多收取的租金和管理费1326452.2元；3.大源公司承担测量费12000元；4.大源公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2014年7月22日，德扬公司与大源公司签订《租赁合同》，约定：“出租方（甲方，大源公司）；承租方（乙方，德扬公司）……1.1甲方出租给乙方的物业位于广州市白云区xx路xx路xx商业广场自编东x号楼位置。乙方实际向甲方租赁的建筑面积为6145.50平方米，包括六层、七层、八层与九层的一半以及首层大厅的一部分（下称该物业）。其中，六层、七层、八层与九层的一半共三层半建筑面积为5995.50平方米，首层大厅的一部分为150平方米……1.3该物业附着之土地属村集体所有，为集体所有土地使用权，甲方无法向乙方提供国有土地使用权证及房屋产权证，仅能提供集体土地使用权证或宅基地证复印件。乙方不得以该物业无产权证为由要求解约，否则视为无故提前解除合同之违约行为……2.1甲乙双方同意，租赁该物业作为宾馆（酒店）经营使用，并遵守国家和房屋所在地有关房屋使用和管理的规定……3.1该物业租赁期自该物业交付之日起至第13年的同月同日止，共计13年。其中，自甲方向乙方证实出示消防验收合格证起的三个月为免租金装修期……4.2.1甲、乙双方约定，该物业包含的六层、七层、八层与九层的一半共三层半按40元/平方米计付首年自然月租金，该物业包含的首层大厅按120元/平方米计付首年自然月租金。自然月租金每三年递增一次，每次在原有租金基础上递增10%。该物业首年自然月租金为257820.00元……4.2.2房屋租金按月支付……”
一审另查明：德扬公司自行委托广州市公信城市建设测量有限公司对其承租的案涉场地的建筑面积进行测量。该司于2017年11月22日出具《房屋面积测算成果报告书》，结论为广州市白云区xx路xx广场6-9层维也纳酒店6至8层全层及9层部分的建筑面积合计为5094.5088平方米，并注明：“1.测量范围由委托人现场指界认定。2.本次为部分楼层测绘，不涉及公共面积的分摊处理。”
一审庭审中，大源公司明确案涉位于广州市白云区xx路xx路大源商业广场自编东1号楼及其中的六层、七层、八层与九层的一半以及首层大厅部分的场地没有取得不动产权证，该物业的用地性质为集体土地。德扬公司确认其承租的案涉物业没有产权，不清楚具体的性质。
以上事实，有《租赁合同》、《房屋面积测算成果报告书》及当事人陈述等证据证实。
一审法院认为：德扬公司与大源公司均明确案涉场地未取得不动产权证，且大源公司亦未有效举证证实案涉租赁物已取得建设工程规划许可证及该建筑物符合建设工程规划许可证的规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故双方签订的《租赁合同》应为无效。经当庭向德扬公司释明，其坚持主张当前的各项诉请，而德扬公司主张确认双方签订的《租赁合同》约定的租赁面积从2018年5月1日起变更为5244.51平方米的诉请应当基于案涉租赁合同有效的情况下方能调处，故其该项诉请于法无据，不予支持。
关于租金和管理费。由于案涉租赁合同无效，故德扬公司在使用案涉场地期间所支付的租金应视为场地使用费。同时，德扬公司所支付的管理费也属于场地使用的成本之一，故亦应认定为场地使用费。德扬公司主张其实际使用面积小于约定的租赁面积，对此，德扬公司使用的案涉场地为广州市白云区沙太路大源南路大源商业广场自编东1号楼此物业的部分场地，鉴于该物业为多层商业建筑物，必然存在通道、出入口、厕所、天台等公共部分，德扬公司所提交的《房屋面积测算成果报告书》中测量机构亦明确说明其测定的面积不涉及公摊部分的面积，且测量的范围仅由德扬公司指界认定。虽德扬公司认为其承租案涉场地不应计算主体建筑其他部分的公摊面积，但其未能举证双方约定的租赁面积不计算公摊面积，且结合广州市房地产租赁交易习惯及生活常理，租赁合同所约定的承租人租赁面积理应包括租赁物的投影面积及公共使用部分的摊分面积。同时，德扬公司在明知大源公司无法提供案涉场地的不动产权证及其建筑平面图的情况下与大源公司订立案涉租赁合同，也未在缔约时对此提出异议，并正常使用案涉场地至今及支付场地使用费至2018年3月，可见德扬公司在承租案涉场地时确与大源公司就约定的租赁面积达成了合意，德扬公司理应参照《租赁合同》确定的租赁面积和费用标准向大源公司支付场地使用费。因此，德扬公司主张大源公司退还多收取的租金和管理费的诉请无事实和法律依据，不予支持。同理，德扬公司在长期使用案涉场地后单方自行委托测量机构对场地面积进行测量，属其提起本案诉讼的成本之一，理应由其自行负担，故对其主张大源公司承担测量费的诉请亦不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2018年7月18日作出判决如下：驳回德扬公司的全部诉讼请求。本案受理费17752.5元，由广州市德扬酒店有限公司负担。
经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。
二审过程中，德扬公司向本院提交了四份证据：1.证据一：国家企业信用信息公示系统查询的大源公司企业信用信息公示报告，拟证明报告中行政许可信息部分第2-4注明了案涉物业所在的大楼建筑面积是12739.07平方米，平均每一层是1415.4522平方米，与德扬公司提交的测量报告每层面积1429.2073平方米是基本吻合的。2.证据二：广州市公信城市建设测量有限公司提供的面积表，拟证明案涉物业6-8层及9层半测量包含了所有的公共面积。3.证据三：广州市公信城市建设测量有限公司的资质证明，拟证明测量公司有资质。4.证据四：德扬公司自行制作的案涉物业的首层图表，拟证明案涉物业6-9层是包含公共部分，首层有分摊，首层合同约定是150平方米，但实际使用是35平方米。
对于德扬公司二审提交的证据，大源公司发表质证意见如下：1.对于证据一的真实性、合法性认可，关联性不确认，对德扬公司称用总面积除以9层得出每层面积是错误的，不符合客观实际。2.对于证据二的三性不认可，面积表并非测量报告书的一部分，且在原有测量报告面积表中并没有第5点，故有理由怀疑是德扬公司不正当要求测量公司加上的。3.对于证据三的三性认可。4.对于证据四的三性不认可，是德扬公司单方制作的。
二审过程中，德扬公司向本院提交《房屋建筑面积委托测算申请书》，申请本院依法委托有测绘资质的单位对位于广州市白云区大源南路大源商业广场6-9层维也纳酒店房屋进行建筑面积测算。德扬公司向本院提交《责令大源公司提交书证申请书》，申请本院责令大源公司提交以下证据：1.能计算案涉物业建筑面积的平面图、设计图等施工图纸；2.大源公司的股东与大源村村民徐育玲签订的案涉物业的租赁合同；3.大源公司与案涉物业除德扬公司外其他租户所签订的租赁合同。
本院认为，案涉场地未取得建设工程规划许可证，德扬公司也未提供证据证明案涉物业经主管部门批准建设，一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定德扬公司与大源公司签订的《租赁合同》无效，并无不当，本院予以维持。
德扬公司主张合同约定的租赁面积与实际使用面积不符，并提供其单方委托的广州市公信城市建设测量有限公司对案涉场地测量出具的《房屋面积测算成果报告书》予以证明。但该报告书中明确注明测量范围由委托人现场指界认定，且部分楼层测绘不涉及公共面积，大源公司对该份测绘报告书也不予认可，故该测绘报告并不能反映德扬公司实际使用场地的真实建筑面积，一审法院不予采信，并无不当。同时，案涉《租赁合同》确是双方当事人的真实意思表示，德扬公司在签订合同时就租赁面积已与大源公司达成了合意，德扬公司在对场地进行装修时亦无对场地面积提出异议，并一直正常支付使用费和管理费，故其在长期使用场地后又要求退还部分费用，没有事实依据，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。
德扬公司二审向本院提交的《房屋建筑面积委托测算申请书》、《责令大源公司提交书证申请书》因不符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十四条、第九十五条、第一百二十一条的规定，且对本案的处理无实质性影响，故本院不予准许。
综上所述，德扬公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17752.50元，由上诉人广州市德扬酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘贤君
审判员 谭红玉
审判员 郑怀勇
二〇一八年十一月十四日
书记员 眭 翘
李倩妤