四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川07民终1383号
上诉人（一审原告）：邱兴旺,男,汉族,生于1951年7月9日,住四川省绵阳市游仙区。
上诉人（一审原告）：冯桂琼，女，汉族，生于1952年5月20日，住四川省绵阳市游仙区。
上诉人（一审原告）：邱蓉，女，汉族，生于1977年10月20日，住四川省绵阳市涪城区。
上列上诉人共同委托诉讼代理人：叶金学，绵阳市涪城区金锐法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审被告）：何虎,男,汉族,生于1964年9月22日,住四川省绵阳市涪城区。
委托诉讼代理人：赵忠建，四川蜀仁律师事务所律师。
上诉人邱兴旺、冯桂琼、邱蓉因与被上诉人何虎房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省游仙区人民法院（2018）川0704民初63号民事判决，向本院提起上诉，本院受理���，依法组成合议庭进行了审理。邱兴旺、冯桂琼、邱蓉的委诉讼代理人叶金学、何虎的委托诉讼代理人赵忠建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邱兴旺、冯桂琼、邱蓉上诉人请求：撤销一审判决，确认邱兴旺与何虎签订的《房屋买卖协议》无效；判决何虎将游仙区游仙镇游仙村六社1楼砖木结构住宅75.79平方米及位于游仙区混合结构住宅183.07平方米返还给邱兴旺、冯桂琼、邱蓉；本案诉讼费由何虎承担。事实及理由，一审认定事实前后矛盾，既认定房屋系集体土地上的建筑物，2009年11月5日，该房屋登记在邱兴旺名下，又认定案涉房屋所在范围内的土地已于2008年被征收为国有，其宅基地性质已经出让为国有建设用地，《房屋买卖协议》原本无效的情形已经消失，2008年已被征收，2009年办证，足以证明未被征收，或者说应不在四川���力通农牧科技股份有限公司享有使用权的国有土地范围内；一审适用法律错误，一审参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”之规定……认定《房屋买卖协议》有效属适用法律错误，该解释的适用对象是国有土地使用权转让合同纠纷，即使可参照，其前提也应该是邱兴旺取得或同意转让给邱兴旺。
何虎答辩称：房屋在1997年就已经交付，由何虎占有使用，没有新建，也没有登记；上诉人所称的房屋登记，是申请人的行为，与本案无关；一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。
邱兴旺、冯桂琼、邱蓉一审诉讼请求：一、判决确认邱兴旺与何虎签订的《房屋买卖协议》无效；二、判决何虎将游仙区游仙镇游仙村六社1楼砖木结构住宅75.79平方米及位于游仙区混合结构住宅183.07平方米返还给邱兴旺、冯桂琼、邱蓉；三、本案诉讼费由何虎承担。
一审法院认定事实：1997年12月3日，邱兴旺作为卖方与何虎（买方）签订房屋买卖协议一份，约定内容如下：“卖方自愿将坐落在绵阳市游仙区游仙镇游仙路108号砖、预制结构，24间建筑面积为361.6平方米的一楼一底房屋卖给买方。房屋所有权证书名称编号是绵权私字第5684号，房屋土地使用证名称和编号是绵城集建1991字第游仙0526号。房屋的四至墙界是：东邻自留地，滴水为界，南邻过道及罗在奎，滴水及围墙为界，西邻过道，滴水为界，北邻李翠江，滴水为界。房屋成交价格为人民币16万元”。协议签订后，何虎付清了房款，并于1997年12月11日接手房屋。
同时查明，案涉房屋交易时系集体土地上的建筑物，2009年11月5日,该房屋登记于邱兴旺名下。
邱兴旺、冯桂琼系夫妻，邱蓉系二人之女，在庭审中举出了一份证明，显示：“兹有游仙东路社区6组邱兴旺、冯桂琼、邱蓉三人，于一九八五年二月从游仙镇龙王村一社迁入游仙村六社（现东路社区六组）。一九八六年分到宅基地4分，自留地2分，包产地1.5亩。一九八六年自建楼房一栋，一九九一年改建一次，占地面积180.9平方米，一楼一底，两证齐全。下方有绵阳市游仙区游仙东路社区居民委员会盖章，时间为2015年7月2日。”，拟证明涉案房屋是在属于邱兴旺、冯桂琼、邱蓉所分宅基地上修建，经质证，何虎的意见为：达不到证明目的，物权以登记为准。
另查明，四川省绵阳市恒力通企业有限责任公司于2016年9月27日更名为四川恒力通农牧科技股份有限公司，该公司坐落于绵阳市游仙经济试验区，土地权利类型为国有建设用地使用权，权利性质为出让（2008年首次办理登记）；案涉房屋在该公司享有使用权的国有土地范围内。
一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点为：1.邱兴旺、冯桂琼、邱蓉的诉请是否已过诉讼时效；2.案涉《房屋买卖协议》是否有效。
首先，根据我国法律关于民事诉讼时效制度的规定，该制度只适用于请求权，在本案中诉请确认合同无效属于形成权，不适用于诉讼时效相关规定，因合同无效而带来的返还请求权，自合同被确认无效时开始计算诉讼时效，故对何虎辩称邱兴旺、冯桂琼、邱蓉起诉已过诉讼时效的意见不予采纳。
其次，依照<房屋登记办法》第八十七条：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定除外，房屋登记机构应当不予办理。”之规定，何虎并非案涉房屋所在地农村集体经济组织成员，于1997年12月3日签订《房屋买卖协议》应当视为无效；但是，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”之规定，根据庭审查明的事实，双方在签订上述协议后，案涉房屋所在范围内土地的已于2008年被征收为国有，其宅基地性质已经出让为国有建设用地，该协议原本无效的情形已经消失；同时依照《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”之规定，案涉房屋买卖协议系双方当事人自愿签订，是其真实意思表示，且何虎已经按约定支付了房款并实际占有房屋至今，为了维护交易安全、稳定，弘扬诚实信用交易规则，案涉《房屋买卖协议》应当认定为有效。
综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自���提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决：驳回原告邱兴旺、冯桂琼、邱蓉的诉讼请求。本案减半征收案件受理费3200元，由邱兴旺、冯桂琼、邱蓉承担。
本院二审期间，均未提供新证据。根据一审质证证据补充如下事实，邱兴旺、冯桂琼、邱蓉提交的房屋信息摘要载明，2009年11月5日,登记在邱兴旺名下的房屋为新建。其余案件事实与一审认定一致。
本院认为：买卖房屋于一九八六年自建，一九九一年改建，于1997年12月11日将该房交付买方，邱兴旺、冯桂琼、邱蓉登记的新建房屋与买卖房屋非同一物，买卖房屋所涉土地2008年被征收，2009年给邱兴旺、冯桂琼、邱蓉新建房屋办证，不存在矛盾；案涉房屋交易时系集体土地上的建筑物，但在诉讼前其土地性质已发生变更，其性质不在是集体土地，已丧失了农村村民住房只能在同一村民之间转移的适用条件，买卖行为已钱物两清数十年，买卖协议是双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，不损害第三人利益，案涉《房屋买卖协议》有效。综上所述，上诉人所持上诉理由不成立，本院予以驳回，一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决裁定；”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案��受理费6400元，由邱兴旺、冯桂琼、邱蓉负担。
本判决为终审判决。
审判长 伍 静
审判员 张宗文
审判员 廖小军
二〇一八年六月二十二日
书记员 蒋思琪