浙江省建德市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭建执异初字第4号
原告王万进。
原告盛茜。
两原告委托代理人（特别授权）聂玉红，浙江春秋联合律师事务所律师。
被告中国工商银行股份有限公司建德支行。
负责人何静。
委托代理人（特别授权）沈靖。
第三人赖治频。
第三人吴爱仙。
原告王万进、盛茜与被告中国工商银行股份有限公司建德支行、第三人赖治频、吴爱仙执行异议之诉一案，本院于2015年6月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月17日公开开庭进行了审理，原告委托代理人聂玉红，被告委托代理人沈靖到庭参加诉讼；第三人赖治频、吴爱仙经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王万进、盛茜诉称，2013年9月24日，两原告与第三人赖治频、吴爱仙签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：赖治频、吴爱仙将共同所有的位于建德市新安江街道国信路59幢3-205室按80万元的价格转卖给原告，由原告在2013年9月29日前支付650000元，余款在房屋产权过户到原告名下一次性付清，房产过户所需一切税费由原告承担，赖治频、吴爱仙于合同签订之日将房屋腾空移交给原告。合同签订后，赖治频、吴爱仙于合同签订之日将房屋交付给了原告。2013年9月27日，原告到建德市房地产管理处进行查询，案涉房屋不存在有被法院查封情形。原告与赖治频遂于2013年9月29日共同前往邮储银行，由原告将购房款650000元汇入中国邮政储蓄银���建德市支行用于偿还该房产抵押担保的贷款，该行于同日解除了房产抵押登记手续。之后，因吴爱仙以房屋价格偏低为由拒绝办理过户登记，原告于2013年10月9日向法院提起诉讼。在该案件审理过程中，原告同意在合同总价80万元的基础上再增加5万元购房款，双方就此达成由赖治频、吴爱仙于2013年10月24日前协助原告办理房屋过户登记手续的协议，建德市人民法院出具（2013）杭建民初字第1139号民事调解书。原告付清全部购房款后，双方于2013年10月29日到房地产管理部门办理过户手续时，发现该房屋的土地使用权被绍兴县人民法院查封，致使无法办理过户手续。出现上述情况后，原告即凭民事调解书向法院申请强制执行。之后，建德市人民法院对（2013）杭建民初字第1139号立案再审，并查明：2013年9月26日，浙江省绍兴县人民法院以（2013）绍商初字第1966号原告张潇与��告赖治频、吴爱仙等民间借贷纠纷一案作出裁定，对赖治频、吴爱仙所有的位于建德市新安江街道国信路59幢3-205室房屋的国有土地使用权进行了查封。2013年10月31日，建德市人民法院以（2013）杭建商初字第1287号原告工商银行建德支行（即本案被告）与被告建德市时代印刷有限公司、吴爱仙、赖治频金融借款合同纠纷一案作出裁定，轮候查封了前述房屋。2014年10月15日，建德市人民法院依据另案申请人张潇的申请，作出（2014）杭建执委字第30号执行裁定书，解除了建德市新安江街道国信路59号3-205室房屋的首次查封。2014年12月17日，建德市人民法院以（2013）杭建民初字第1139号民事调解书是在房产被查封的情况下作出的为由，判决撤销了民事调解书。为此，原告以与赖治频、吴爱仙签订的《房屋买卖合同》在绍兴县人民法院查封之前，并已实际占有房屋且付清全部购房款，原告对未能及时办理过户不存在过错及绍兴县法院的查封已依法解除为由，向建德市人民法院提出书面执行异议。2015年6月8日，建德市人民法院以原告所提异议请求属于诉讼实体解决范围为由，裁定驳回了原告的异议请求。原告认为，原告与第三人签订《房屋买卖合同》，实际占有房屋及付清购房款的行为，均发生在被告申请法院对本案房屋进行查封之前。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告对本案所涉房屋虽不具有所有权，但所享有的债权应当受到优先保护，并依法能够排除执行。故诉请法院：1、依法撤销对位于建德市新安江街道国信路59号3-205室房屋的查封措施，并停止对该房屋的执行；2、本案诉讼费用全部���被告承担。案件审理中，原告第1项诉讼请求变更为：1、请求依法对位于建德市新安江街道国信路59号3-205室的房屋停止执行。
两原告为证明其主张事由成立，向本院提供了以下证据材料：
1、房产买卖合同一份，用以证明原告与第三人于2013年9月24日签订房屋买卖合同并对自己权利义务作出约定事实；
2、查询记录复印件一份，用以证明原告就所购房屋是否存在被法院查封情形于2013年9月27日向房地产管理部分进行了查询的事实；
3、2013年9月29日第三人出具的收条一份、邮政储蓄出具的代偿欠款证明复印件一份，用以证明原告已经支付房款65万元，支付时间是在被告申请查封之前的事实。
4、第三人收条一份，用以证明原告为了让第三人履行调解书过户义务，支付了剩余房款15万元以及调解增加的5万元，该行为发生在法���查封之前。
5、执行裁定书一份，用以证明2013年10月9日，原告因与第三人买卖合同纠纷向法院提起诉讼；2013年10月14日法院作出1139号民事调解书；法院根据本案的被告申请于2013年10月31日轮候查封了本案的案涉房屋；2014年10月15日，法院根据另案申请人张潇的申请解除了首次查封。
6、（2013）杭建民初字第1139号民事诉状、（2014）杭建民再字第3号案卷中庭审笔录第3页第4、5行，第7页第3、4行，用以证明原告已经实际占有房屋。
被告中国工商银行股份有限公司建德支行辩称，2013年9月27日，原告前往建德市房产管理处查询房屋权属情况时，房子已于2013年9月26日被绍兴县人民法院查封，原告存在明显的过错。原告与第三人签订房屋买卖合同的时间是2013年9月24日，但9月29日原告只支付了65万元房款，根据买卖合同总共房款是80万元，原告没有��付全额房款，原告存在违约。原告在法院申请对房屋进行查封之前，原告主张已经实际占有，未提供充足的证据。综上，被告认为原告的诉讼请求应予以驳回，本案的诉讼费用由原告承担。
被告中国工商银行股份有限公司建德支行提交土地查询表一份，用以证明案涉房屋于2013年9月26日已经被绍兴县人民法院查询的事实。
第三人赖治频、吴爱仙在法定期限内未向本院提交书面答辩及证据，又未到庭参加诉讼，应视为其放弃了举证、质证和抗辩的权利。
经质证，被告对两原告提交的证据材料1、2、3、4、5的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对上述证据材料认定为有效证据；被告对两原告提交的证据材料6本身的真实性无异议，对证明力有异议，经审查，该组证据材料与原告提供的上述证据材料已经形成证据链，符合证据真实性、��法性、关联性的要求，故本院对上述证据予以认定。两原告对被告提交的证据材料无异议，故本院对该证据材料认定为有效证据。
经审理，本院查明下列事实：
1.原告王万进、盛茜与被告赖治频、吴爱仙签订房产买卖合同一份。该合同约定，赖治频、吴爱仙将位于建德市新安江街道国信路59幢3-205室房产作价800000元转卖给王万进、盛茜；王万进、盛茜于2013年9月29日支付650000元，余款于房屋产权过户后支付。该合同落款时间为2013年9月24日。
2.2013年9月26日，浙江省绍兴县人民法院以（2013）绍商初字第1966号原告张潇与被告赖治频、吴爱仙、陈娟云、余雪建、建德市时代印刷有限公司、建德市云天休闲用品有限公司、建德市云天纺织制品厂民间借贷纠纷一案民事裁定书查封了赖治频、吴爱仙所有的位于建德市新安江街道国信路59幢3-205室房屋���国有土地使用权。
3．2013年9月27日，王万进、盛茜就所购房屋是否存在被法院查封情形向建德市房产管理处进行了查询的事实。
4.2013年9月29日，王万进、盛茜将购房款650000元汇入中国邮政储蓄银行建德市支行用于偿还该房产抵押担保的贷款，该行于同日解除对上述房产的抵押登记手续。
5.2013年10月28日，王万进、盛茜支付了剩余房款15万元以及调解增加的5万元。
6.2013年10月31日，本院以（2013）杭建商初字第1287号等案件，裁定保全轮候查封了上述房屋的相关产权。
7.2014年10月15日，本院依据另案申请执行人张潇的申请，作出（2014）杭建执委字第30号执行裁定书，解除了建德市新安江街道国信路59幢3-205室房屋的首次查封。
本院另查明如下事实：
1.2013年10月9日，本院立案受理王万进、盛茜与赖治频、���爱仙房屋买卖合同纠纷一案。案号为（2013）杭建民初字第1139号。
2．2013年10月14日，经本院主持调解。王万进、盛茜与赖治频、吴爱仙达成如下调解协议：位于建德市新安江街道国信路59幢3-205室房屋［房屋所有权证：杭房权证建移字第××号；国有土地使用权证：建国用（2011）第0207号］归王万进、盛茜所有，赖治频、吴爱仙于2013年10月24日前协助王万进、盛茜办理上述房屋的过户登记手续，过户相关费用由原告王万进、盛茜承担。
3.2014年12月17日，建德市人民法院对（2013）杭建民初字第1139号立案再审，判决：撤销本院（2013）杭建民初字第1139号民事调解书，驳回原审原告王万进、盛茜的诉讼请求。
4.2015年6月8日，本案两原告就建德市新安江街道国信路59幢3-205室房产被查封事项，向本院提出案外人执行异议。本院（2015）杭建执异字第18���裁定驳回王万进、盛茜异议请求。
本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应符合：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产、3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、4、非因买受人自身原因未办理过户登记，且其权利能够排除执行的，法院应当支持其异议。结合本案认定的事实，原告与第三人在被告申请查封之前已签订书面买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律禁止性的规定，应当认定合法有效。原告在被告申请查封之前已合法占有该不动产，且已支付全部价款。原告未能及时过户的原因系该房屋土地使用权被绍兴县人民法院查封所致，并非原告自身原因，且现该查封已解除。对被告称原告未及时发现该房产的土地证被绍兴县人民法院查封，存在明显的过错的抗辩意见，因王万进、盛茜在支付购房款之前就所购房屋是否存在被法院查封情形向建德市房产管理处进行了查询，尽到了合理的注意义务；同时基于该查封已解除，且被告未能提供相应证据证明原告未能及时过户系其自身原因，故被告的该抗辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
停止对坐落于建德市新安江街道国信路59幢3-205室房地产的执行。
本案案件受理费人民币11800元，由被告中国工商银行股份有限公司建德支行负担。当事人在本判决书生效后15日内到本院办理诉讼费用结算手续，逾期不交纳应负担的诉讼费���的，依法强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 吕兆荣
审 判 员 陈文正
代理审判员 周 煜
二〇一五年九月一十七日
书 记 员 赖丽敏