广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）珠斗法民三初字第77号
原告（反诉被告）肖光新，男，汉族，1967年7月20日出生，住珠海市香洲区，
委托代理人翁均涛，广东华大律师事务所律师。
委托代理人廖丽娜，广东华大律师事务所律师助理。
被告（反诉原告）珠海市斗门区德昌房产有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区井岸镇西堤路2037号。
法定代表人黄德强，任公司总经理。
委托代理人霍艳辉，广东文证律师事务所律师。
委托代理人林宁，广东文证律师事务所律师。
原告肖光新诉被告珠海市斗门区德昌房产有限公司（以下简称德昌公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年7月23日立案受理后，被告德昌公司于2013年8月16日对原告提起反诉，本院依法受理后，由审判员曹晓南适用简易程序对本案的本诉和反诉合并进行公开开庭审理。原告（反诉被告）委托代理人翁均涛、廖丽娜，被告（反诉原告）德昌公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖光新诉称，2011年1月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，双方约定由原告购买被告开发的位于珠海市斗门区城南白藤七路1018号德昌盛景花园第1幢1单元1502房，建筑面积为91.59平方米，单价为每平方米6513.16元，总价为596540元。合同还约定，被告应当于2012年6月30日前将具备交付条件的商品房交付原告使用，小区的基础设施、公共配套达到使用条件，如被告未按照合同约定期限交付商品房，逾期不超过90天，被告按日向原告支付已付房款万分之三的违约金。基础设施、公共配套未达到使用条件，被告应按日向原告支付已付房款万分之零点五的违约金。签订买卖合同后，原告按照约定支付了购房款，但是被告在交房期限届满后无法交付房屋，截至2012年12月7日，被告未出示相关项目验收合格证明及竣工验收备案文件，根据相关法律规定，房地产开发项目通过建筑工程、规划、环保、消防、供水、供电设备等项目验收后才可交付、投入使用，故被告逾期交房已构成违约，应按合同约定向原告支付违约金至全部项目通过验收、办理竣工验收备案并通知原告收房之日。因与被告协商未果，故诉至法院请求判令：1、被告向原告支付逾期交付商品违约金28634元和基础设施、公共配套建筑逾期未达到使用条件违约金4772元，合计33406元，逾期天数暂计2012年7月1日至2012年12月7日，合计160天；2、判令被告支付逾期交付商品房违约金至具备交付条件之日止；3、诉讼费由被告负担。
原告肖光新对其主张提交如下证据：
1、商品房买卖合同及补充协议，拟证明被告应于2012年6月30日前向原告交房，如逾期交房超过90天，每日应按已付房款的万分之三向原告支付违约金；
2、房款支付凭证，拟证明原告已履行了付款义务；
3、契税收据，拟证明已履行了缴纳契税义务；
4、银行流水，拟证明原告的妻子周桂枝已经向被告支付了全部房款；
5、结婚证，拟证明原告与周桂枝的夫妻关系。
被告德昌公司辩称，一、关于房屋交付时间的确定。根据合同第七条约定，商品房交付条件为：通过分期综合验收合格。被告出售的商品房于2012年12月6日完成综合竣工验收备案，因此2012年12月6日商品房具备了合同约定的交付使用条件，同时也符合现行法律法规规定的商品房交付使用条件，并且被告在12月7日当天即通过报纸刊登交楼通知，符合合同约定的通知送达方式，因此登报当天就应视为房屋交付时间即2012年12月7日。至于原告何时办理收楼手续则不影响房屋交付时间的确定。二、逾期交房违约金从何时起算的问题。合同约定交房时间为2012年6月30日，但补充协议第四条已对交房时间做出变更。即买受人同意在原合同交房时间的基础上给予被告90天的宽限期，因此交房时间应顺延至9月28日。违约金应当自9月29日起算。同时，根据最高院关于买卖合同适用的司法解释中第二十四条规定：“买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更”。据此规定，本案中合同约定的商品房交付期限已在补充协议中顺延变更至9月28日，违约金的起算也应当随之变更为9月28日起算。因此，不论是从合同约定还是司法解释的规定来看，本案违约金的起算点都应当是2012年9月28日。三、是否应当支付基础设施、公共配套的逾期违约金的问题。首先，被告认为，该项违约金不应支付。因为基础设施、公共配套不是商品房买卖合同的主商品，它只是合同主商品的附属配套设施而已，是与合同主商品不可分割的一部分，因此主商品的交付必然包含配套设施的交付，因此主商品的逾期交付违约责任里也当然的包含了附属设施的逾期交付责任。另外从合同条款对该项约定的真实意思来看，也是为了保障房屋在交付给业主使用时水电能够具备使用条件，而不影响房屋的正常使用，否则才须支付该项违约金。而事实上被告在12月7日交房时水电设施均已于2012年11月14日即通过验收，具备使用条件，没有影响到业主对房屋的正常使用。同时原告购买商品房时只支付了房款，并未支付附属设施的配套款项，从合同权利义务对等原则来讲，被告不应再重复支付该项违约金，否则对被告显失公平，属于重复承担违约责任。
被告德昌公司为其抗辩提交了以下证据：
1、竣工验收备案表，拟证明涉案房屋已经竣工验收备案，具备交付条件；
2、室内给水管道工程验收记录表，拟证明涉案房屋室内给水管道已经通过验收，具备交付条件；
3、质量保证书、使用说明书，拟证明涉案房屋具备交付条件，符合合同约定的交楼条件；
4、收楼通知，拟证明2012年12月7日被告刊登报纸通知业主收楼；
5、送电通知，拟证明涉案房屋在竣工验收备案前具备了供电条件。
原、被告双方提交的证据，经过当庭公开出示、质证，并经本院审查，原、被告双方提交的证据来源合法，内容真实且与本案相关联，本院均予以确认，但具体的证明内容以本院确定的为准。
开庭审理过程中，被告（反诉原告）当庭提出撤回反诉，本院认为被告（反诉原告）的要求符合法律规定，应予以准许，本院不再对反诉进行审理。
经审理查明：2011年1月22日，原告与被告签订《珠海市商品房买卖合同》和《商品房买卖合同》附件（包括：附件二：德昌盛景花园1栋、2栋精装修房装饰、设备标准；附件三：《珠海市商品房买卖合同》补充协议；附件四：付款方式；附件五：德昌盛景花园物业管理服务），双方约定由原告购买被告开发的位于珠海市斗门区城南白藤七路1018号德昌盛景花园第1幢1单元1502房，建筑面积为91.59平方米，单价为每平方米6513.16元，总价为596540元。双方在合同第七条“交付期限”约定：“出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和珠海市人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经综合验收合格；2、该商品房经分期综合验收合格……”。在合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定:“（见补充协议第四条）除本合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金……”。附件三补充协议第四条“合同第九条‘出卖人逾期交房的违约责任’作出补充：“1、除买卖合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按买卖合同约定时间将商品房交付买受人，买受人同意给出卖人90日宽限期限。2、若出卖人在宽限90日后仍未能将该商品房交付买受人，则按买卖合同约定方式处理。”附件三补充协议第十条通知约定：“……3、若出卖人以在《珠海特区报》刊登公告（含广告）的方式通知，则该公告（含广告）通知的效力优先于其它通知方式，该公告（含广告）通知刊登的日期为送达日期，对相关买受人均产生法律效力……”。双方在合同第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、排水于2012年6月30日前提供；2、给水、供电于2012年6月30日前提供；3、电视、电话网络接驳，达到使用条件，由买受人自行申请开通并承担相应的管理单位规定缴纳的费用；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、确属出卖人责任的，每延迟一日，由出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金”。
合同签订当日，原告向被告支付购房款596540元。2011年2月24日，涉案房屋办理了预购商品房预告登记。2012年12月6日，珠海市斗门区建设工程竣工验收备案办公室收讫被告开发的德昌盛景花园第1、2栋楼的竣工验收备案文件。2012年11月14日，涉案房屋室内给水管道安装工程验收合格。2012年11月21日，涉案房屋电气安装工程竣工检验完毕。
2012年12月7日，被告通过《珠海特区报》发布收楼通知，德昌盛景花园1-2栋现已验收合格，符合交楼条件，各业主按收楼通知时间到物业管理处办理收楼手续。
本院认为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》及附件没有违反法律、行政法规禁止性规定，建立在双方自愿、平等的基础上，应认定为合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定行使权利和履行义务。
本案的争议焦点为：一、关于被告逾期交房期间的计算问题；二、关于基础设施、公共配套建筑是否应计算逾期未达到使用条件违约金的问题。
一、关于被告逾期交房期间的计算问题。
原、被告双方就被告存在逾期交房的违约行为均予以确认，双方争议的问题在于该违约金计算的起止时间及其适用的标准。对此，本院认定如下：
（一）关于逾期交房截止时间的认定。相关建设主管部门已于2012年12月6日收讫涉案商品房所在的德昌盛景花园第1、2栋的备案资料，即涉案商品房于2012年12月6日符合交付条件。被告于2012年12月7日通过《珠海特区报》发布收楼通知，根据双方在附件三补充协议第十条“通知”的约定，通过报纸发布公告优先其它通知方式，视为送达。被告的违约行为应截止到2012年12月7日。
（二）关于被告应当交房的时间认定。
双方合同约定的房屋交付时间为2012年6月30日，并在附件三补充协议第四条做出了补充约定，双方争议的问题即对该补充协议第四条的理解，直接影响如何认定逾期交房的起算时间即约定交房时间为2012年6月30日还是顺延90天后的2012年9月28日。本院认为双方对该条款的约定存在两种不同的理解，且两种理解站在各自的立场均具有合理性。但由于该补充协议是被告为了重复使用而预先拟定，在订立合同时并未与对方协商，属于格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释……”的规定，对上述约定应当作出不利于被告的理解，即该约定仅约定了被告在超过合同约定的交房期限90日内交房的行为不属于逾期交房行为，即被告超过合同约定的交房期限90天内交房的行为不属于逾期交房行为，逾期超过90天则应适用合同第九条第一款第1项（2）的规定，而所谓适用合同第九条第一款第1项（2）的规定，既包括违约金计算方式，也包括违约金计算起算日期，即被告应从2012年7月1日起按已交付房价款按每日0.3‰的标准向原告计付逾期交付商品房的违约金。
综上，被告逾期交房的天数共计160天（从2012年7月1日至2012年12月10日），被告应支付逾期交付商品房的违约金28634元（596540元×0.3‰×160天）。
二、关于被告是否应承担基础设施、公共配套建筑逾期未达到使用条件违约金的问题。
本院认为，商品房买卖合同的标的物是房屋，但基础设施、公共配套是房屋的附属配套设施，直接影响业主生活的便利和质量。此合同条款的设置的目的旨在防止开发商在交付合同主要标的物之后，基础设施、公共配套却达不到基本的生活配套条件，从而影响业主的居住质量，造成业主生活不便，因此给予相应的惩戒。而从本案的情况来看，涉案房屋进行备案登记前，各配套设施已经过验收，在交付房屋之时，各项基础设施和公共配套已经达到使用条件，如果按照合同表面文字约定的方式另行计算该项违约金，有悖合同条款的目的以及双方权利义务的对等原则。故本院采纳被告对原告该项诉讼请求的抗辩，原告该项诉讼请求不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（八）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告珠海市斗门区德昌房产有限公司于本判决生效之日起三日内向原告肖光新支付自2012年7月1日至2012年12月7日的逾期交付商品房违约金28634元；
二、驳回原告肖光新其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案件受理费636元，减半收取318元（原告已经预交318元），由被告珠海市斗门区德昌房产有限公司负担258元，原告肖光新负担60元；反诉案件受理费50元，减半收取25元（被告已经预交25元），由被告（反诉原告）珠海市斗门区德昌房产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 曹晓南
二〇一三年十一月八日
书记员 吴永杰