重庆市云阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝0235民初3784号
原告：冯克荣，女，汉族，生于1977年7月29日，住重庆市云阳县帆水乡。
委托诉讼代理人：徐进，重庆龙脊律师事务所律师，特别授权。
被告：云阳诚信房地产开发有限公司，住所地:重庆市云阳县双江镇滨江路768号，统一社会信用代码915002356635965620。
法定代表人：王荆，该公司总经理。
委托诉讼代理人：萧沙，男，汉族，1970年3月8日出生，住重庆市江北区，系公司法务，特别授权。
原告冯克荣与被告云阳诚信房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯克荣的委托诉讼代理人徐进，被告云阳诚信房地产开发有限公司的委托诉讼代理人萧沙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯克荣向本院提出诉讼请求：1.判决被告退还原告购房面积差价16760.00元；2.判决被告退还原告大修基金8050.00元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2011年9月24日签订《房屋买卖合同》，合同约定原告购买被告在云阳县新县城XX大道晶岛郦舍住房一套，被告在房屋综合验收合格后180日内为原告办理产权登记。合同签订后原告按约支付了购房款，并预交了大修基金等费用。而被告没有按合同约定为原告办理房屋产权证，也没有将原告预交的大修基金交到相关部门，原告只能自己到相关部门办证。房产证办下来后，原告发现所购房屋登记面积与合同不符。原告为维护自己的合法权益，依法提起诉讼，望判如所请。
被告云阳诚信房地产开发有限公司辩称，1.涉案的晶岛郦舍楼盘并非被告开发，而是陈生与云阳县合升商贸有限公司开发。2.被告未与原告签订《房屋买卖合同》，也没有收取原告的购房款和大修基金。所有款项都是房屋实际开发人陈生收取的，应由陈生承担责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2011年9月24日，甲方（出卖方）抬头为“云阳县诚信房地产开发公司”，代表人为陈生，乙方（买受方）为冯克荣，双方共同签订《房屋买卖合同》。合同约定：第一条、本房屋土地使用权状况及其项目名称。本房屋项目的土地使用权为出让方式取得，该地块土地面积2380平方米，规划用途为商住，其证号：建50023520090009。本房屋项目名称现定名晶岛郦舍。第二条、乙方所购房屋的基本情况。房屋坐落于重庆市云阳县新县城XX大道，具体位于晶岛郦舍楼盘层，户型8-6，建筑面积115平方米。第三条、计价方式与价款。甲方与乙方约定以建筑面积计算房屋价款，按4000.00元/平方米计价，乙方所购房屋总价款460000.00元。房屋建筑面积以云阳县房地产行政主管部门实测的面积为准，在房屋交付时如实测面积与合同约定的面积有差异的，据实结算，多退少补。第四条、付款方式及期限。乙方按下列第2种方式按期付款：2、分期付款：本合同签订之日付房屋总价款的80%，即370000.00元，2011年12月31日前付总价款的20%，即90000.00元，交付房屋时乙方除扣留2000.00元作办证押金外，付清全部房款。合同尾部甲方处加盖了“云阳诚信房地产开发有限公司晶岛郦舍项目经理部”印章和陈生的印章，并由委托代理人廖成平签名。经审查，合同抬头载明的“云阳县诚信房地产开发公司”并未经工商登记注册成立，合同尾部载明的“云阳诚信房地产开发有限公司晶岛郦舍项目经理部”也未进行工商登记。合同签订后，原告陆续支付购房款458000.00元。房款收据由梁波作为经手人出具，并加盖了“云阳诚信房地产开发有限公司晶岛郦舍项目经理部”印章。此后，原告接房入住并交纳了房屋大修基金8050.00元，大修基金收据也系由梁波经手出具。2015年12月2日，原告取得云阳县青龙街道XX大道600号3幢8-6房屋的房地产权证，产权证载明房屋建筑面积为110.81平方米。
另查明，2007年11月19日，被告云阳诚信房地产开发有限公司（甲方）与案外人乙方陈生（乙方抬头为云阳县合升商贸有限公司）签订《房地产开发内部挂靠协议》，主要约定：经甲乙双方协商，乙方自愿挂靠在甲方企业之下，从事在甲方资质范围内进行开发建设、经营。第一条开发项目概况。项目名称：云阳县合升商贸有限公司职工联建房（晶岛郦舍），项目地址云阳县新县城XX大道600号，项目建设面积贰仟叁佰捌拾平方米，项目投资额伍佰捌拾叁万元正，项目工期2007年11月至2009年11月。第二条项目开发范围及开发方式。1.开发范围：经批准的规划建设范围内的房地产开发建设。2.项目开发方式：（1）享受甲方所提供的所需房地产开发资质证书，完全自主的开展开发建设项目。（2）整个项目由乙方全额投资，自主经营，自负盈亏。（3）乙方按每平方米两元向甲方缴纳监督、管理、综合服务费。第三条甲方的权利义务。1.甲方提供办理房地产开发建设所需要的资质、营业执照等法定资料，并出具项目开发所需的授权文件和全部证明文件。3.甲方对乙方工程进度、质量、安全等进行监督管理。第四条乙方的权利义务。1.乙方负责整个项目的全部投资和建设，并按规定完清开发项目依法应缴纳的所有税、费。4.一切正常利润归乙方所有，不受干涉。6.乙方负责房屋保修及房屋质量终身责任。7.乙方全面履行本开发项目以甲方名义对外签订的合同，承担全部合同义务。在协议上甲方加盖云阳诚信房地产开发有限公司印章，但乙方未加盖云阳县合升商贸有限公司印章，仅有陈生签名，该协议对陈生具有约束力。2016年9月6日，被告向云阳县地税局作出情况说明，说明中被告表述“该项目纯属是陈生挂靠我公司的项目，我公司既未投资，也无股权，除缴纳了2万元资质管理费外，更未从中获利”。
还查明，2010年8月23日，云阳诚信房地产开发有限公司缴纳契税27348元（税目商业用房，房地产权属转移面积980平方米，计税金额911600元）。2010年9月15日，云阳县国土资源和房屋管理局颁发房地产权证（310房地证2010字第07591号），权利人：云阳诚信房地产开发有限公司，坐落：云阳县双江镇XX路，土地使用权面积980平方米。同日，云阳县国土资源和房屋管理局颁发房地产权证（310房地证2010字第07592号），权利人：云阳县合升商贸有限公司，坐落：云阳县双江镇XX路，土地使用权面积1400平方米。2015年2月28日，云阳县国土资源和房屋管理局颁发房地产权证（310房地证2015字第03587号），权利人：云阳县合升商贸有限公司、云阳诚信房地产开发有限公司，坐落：云阳县青龙街道XX大道600号，土地使用权面积1639.8平方米。在办理前述产权登记时，系由案外人陈生作为被告的委托代理人经手，且办理时的登记申请中均加盖了被告公司印章。
上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的原告身份证、被告工商登记信息、房屋买卖合同、收据、房地产权证、重庆市土地房屋权属登记申请书，被告提供的建设工程施工合同、房地产开发内部挂靠协议、建设工程规划许可证、纳税主体的情况说明、非税收入一般缴款书，以及本院调取的涉案房屋初始登记申请资料予以证实。上述证据客观真实，并能够相互印证，本院予以采信，对其证明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点如下：
1、原、被告之间是否成立房屋买卖合同关系。
本院认为，涉案合同抬头载明的甲方“云阳县诚信房地产开发公司”没有依法成立，不具有民事主体资格。而合同尾部加盖的“云阳诚信房地产开发有限公司晶岛郦舍项目经理部”，也未经工商登记，不是法律意义上的民事主体，不能作为当事人参加诉讼。但未经工商登记注册的建设工程项目部，以其名义对外签订的买卖合同应视为项目经理代表公司签订的买卖合同。因为项目经理作为建筑施工企业法定代表人的委托代理人，所签订的买卖合同对建筑施工企业具有约束力，但合同相对方知道或应当知道项目经理（项目部）没有或超越代理权签订合同的除外。因此，“云阳诚信房地产开发有限公司晶岛郦舍项目经理部”以及陈生是否能够代表被告是认定原、被告之间成立房屋买卖合同的关键。被告云阳诚信房地产开发有限公司否认成立了云阳诚信房地产开发有限公司晶岛郦舍项目经理部，但被告于2007年11月19日与陈生签订的《房地产开发内部挂靠协议》载明“陈生享受云阳诚信房地产开发有限公司所提供的所需房产开发资质证书，完全自主的开展开发现建设项目。云阳诚信房地产开发有限公司提供办理房地产开发建设所需要的资质、营业执照等法定资料，并出具项目开发所需的授权文件和全部证明文件”，能够证明陈生是在被告知情并许可的情况下成立“云阳诚信房地产开发有限公司晶岛郦舍项目经理部”。同时，被告于2016年9月6日出具的情况说明，加上陈生作为被告的委托代理人进行房屋建设审批和房屋产权登记的行为，也能说明被告对陈生以该公司项目经理部进行销售房产的行为是明知的。而且被告明知陈生在以本公司名义成立晶岛郦舍项目经理部、并以项目经理部名义对外出售房屋的事实后并未予以否认，反而在陈生办理产权登记的申请中加盖了公司印章，更表明被告对该项目部的行为是予以认可的。综上所述，被告的行为足以使原告有理由相信该项目部为被告授权设立。因此，陈生作为代表人，以云阳诚信房地产开发有限公司晶岛郦舍项目经理部与原告签订的房屋买卖合同对被告发生法律效力，原、被告据此成立房屋买卖合同关系。
2、关于购房面积差价款。
依法成立的合同，受法律保护。原告与云阳诚信房地产开发有限公司晶岛郦舍项目经理部签订《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按照合同约定履行自己的义务。《房屋买卖合同》约定：“房屋建筑面积以云阳县房地产行政主管部门实测的面积为准，在房屋交付时如实测面积与合同约定的面积有差异的，据实结算，多退少补。”原、被告在《房屋买卖合同》中约定的房屋建筑面积为115平方米，而现在原告取得的房屋产权证载明原告的房屋建筑面积为110.81平方米，该面积存在差异，双方应按合同约定据实结算。原、被告在合同中约定单价为4000.00元/平方米，因此实际房屋价款应为443240.00元。原告在签约后共计已支付购房款458000.00元，多支付的购房面积差价款14760.00元，被告应当予以返还。
3、关于大修基金。
大修基金实质为物业专项维修基金，是业主用于物业共有部位和共有设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。原告作为商品房购买人（业主），应当依法缴纳大修基金，而被告作为开发商，在收取购房人大修基金后，应当及时将大修基金交给相应的管理机构。专项维修资金由政府专项维修资金管理部门进行管理，开发商未依法将代收的专项维修资金交存，应由负有管理职责的政府专项维修资金管理部门依法进行处理。故原告主张被告退还已交付的大修基金，没有合理的请求权依据，本院对该请求不予支持。
综上所述，本院对于原告要求被告返还购房面积差价款14780.00元的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告云阳诚信房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告冯克荣购房面积差价款14760.00元；
二、驳回原告冯克荣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费210.12元（已减半），由原告冯克荣负担125.62元，由被告负担84.50元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。
审 判 员 江陆清
二〇一八年八月二十日
法官助理 徐 巧
书 记 员 丁梦露