天津市���平区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)和民二初字第0831号
原告天津市房产总公司,住所地天津市和平区睦南道50号。
法定代表人姚雨生,总经理。
委托代理人赵静,天津市和平区劝业场房管站干部。
委托代理人张鹭,天津市和平区劝业场房管站干部。
被告天津劝业场(集团)股份有限公司,住所地天津市和平区和平路290号。
法定代表人刘明,董事长。
委托代理人韩颖,该公司法务专员。
委托代理人孔金荣,天津尚志思源律师事务所律师。
原告天津市房产总公司与被告天津劝业场(集团)股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2015年8月28日受理后,依法由代理审判员卞志杰适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵静,被告的委托代理人韩颖、孔金荣到庭参加���讼。本案现已审理终结。
原告天津市房产总公司诉称,被告承租坐落在滨江道152-166号公产房屋,计租面积16545.78平方米,每月租金367812.5元。自2014年10月至今的房租经房管部门多次书面催缴,被告拒绝给付。虽已经过多次欠租诉讼,并且前期案件已经进入执行阶段,但被告仍然拒绝主动履行交租义务。为了保证房屋的合理使用及租金的正常收缴,特来院提起诉讼请求判令:1、被告给付原告2014年10月至2015年8月欠租3523258元;2、被告给付原告2014年10月至2015年8月欠租滞纳金720138.3元;3、诉讼受理费由被告负担。
原告提交证据材料:1、天津市公有非住宅房屋租赁合同,拟证明与被告的租赁关系;2、天津市物价局、财政局联合发文津价管(2012)第16号文件及天津市国土资源和房屋管理局发布的津国土房管(2012)第146号文件各一份,拟证明原告调租的依据;3、天津市发展和改革��员会、天津市财政局发津发改价管(2014)1079号文件及天津市国土资源和房屋管理局发布的津国土房管(2014)294号文件,证明原告第二次调整租金的依据。
被告对原告提交的证据材料的质证意见:1、真实性没有异议,房屋结构与实际不符,合同记载是钢混,实际上是砖混,有专业人士出具的证人证言;2、如果按照调租文件执行,不属于法院受理范围,原告主张按照政府文件租金标准,不是按照合同规定,如果按照合同主文工商业用房调整范围是1.08元,但是第一次调租后作为本案的租赁房产实际调租是2.7元,依据文件没有规定。针对146号文件,第三项计租办法里面有一个规定,租金计算公式有关于建筑面积的计算小数点两位以后,以下四舍五入,其他按照津国土安(2010)323号文件执行,被告认为原告主张是不符合津国土安(2010)323号文件的规定,文件的第四项规定需要重新签合同老合同才废��,本案原被告双方并没有签订新的租赁合同,应该延用老的合同约定,每平米1.08元;3、调租依据政府文件调整租金并不属于人民法院受案范围,规定必须签发新的合同原合同才废除,被告还对这两份文件的合法性提出质疑,按照国务院规定,两份文件制作程序和内容是不合法的,天津市行政文件管理规定有严格的法定程序,这两份文件制定没有按照国务院规定的法定程序,文件内容上如果把本案租赁房产纳入文件政府定价的范畴,就在内容上违反城市房地产管理法第55条,天津市房屋租赁管理规定第11条,也违反了价格法21、22条的规定。另外,两个文件之间的规定不完全一致,1079号文件规定了工商业用房平均每平米涨幅4.21元,国土房管局规定平均涨幅90%,两次调租标准和计算方式不一致,后一份文件根据前一份文件来的,前一份文件1079号并没有规定涨幅为90%,被告对原告针对本案租赁���产每月租金调整至367812.50元有疑问,本案原告主张每平米10.53元,与文件规定不一致。
对原告提交的证据材料,经质证及本院审查:对证据材料的真实性、合法性予以确认。上述证据与本案认定的事实有直接法律关系,可作为本案证据。
被告天津劝业场(集团)股份有限公司辩称,请求法院依法驳回原告全部诉讼请求,并由原告承担诉讼费用。根据已生效的天津市和平区人民法院(2014)和民二初字第0085号和(2014)一中民终字第0421号民事裁定书,原告依其主管部门的文件单方变更合同约定的租金,非人民法院民事案件受理范围。
被告与原告双方就租赁房屋的租金价格在合同中有明确的约定,尽管双方在合同约定的租金期限届满后未再续签,依合同法规定,原合同依然有效。原告在本案主张的租金超出了租赁合同约定的147%,与合同约定不符。
根据《合同法》第67条规定,当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。原告对本案所涉租赁房产负有修缮的义务,经被告多年多次书面要求,原告拒不履行该义务,故在其未履行该义务之前,被告有权拒付租金。
综上所述,原告对被告的主张事实无法律依据,为维护被告的合法权益,恳请贵院依法查明本案事实并如答辩请求。
被告提交的证据材料:1、(2014)和民二初字第0085号和(2014)一中民终字第0421号民事裁定书各一份,拟证明依政府文件对公产房租金价格进行调整,非人民法院民事案件的受理范围;2、证人证言(质证笔录),拟证明涉诉租赁房产房屋结构是砖混结构;3、《天津市公有非住宅房屋租金计算办法》两份,拟证明砖混的租金标准低于钢混结��,原告擅自提高租金标准,违反该办法规定,原告超标准收取了被告租金,被告已付租金超过应付租金;4、天津市公有非住宅租赁合同,拟证明该合同中没有违约金条款,原告主张违约金无据且过高;5、往来函,拟证明原告未尽修缮义务在先,被告有权拒付其后的租金;6、天津市历史风貌建筑使用管理办法,拟证明租赁房屋的修缮不仅是原告合同义务,也是其法定义务,原告应定期对租赁房屋进行整修,但20年来从未履行义务。根据该证据,对房屋修缮申请,风貌办是当场受理,申请材料齐全20个工作日即能审定修缮设计方案,10个工作日既能审定施工方案,不可能对维修申请三年之久未予审定。原告不履行租赁房屋修缮义务的理由是一直以在风貌办审批之中,原告的理由显然与事实不符。
原告对被告提交的证据材料的质证意见:1、与本案无关;2、被告应有房屋鉴定中心出具的鉴定结果为准,房屋结构是双方合同约定的,且质证笔录与本案无关;3、钢混与砖混的租金标准应该是不一致的,双方合同约定是钢混结构;4、租赁合同第四条规定,每逾期30日原告按租金的5%向被告收缴滞纳金,连续拖欠房租逾期一年的,原告有权解除租赁合同,原告多次通知被告更换租赁合同;5、原告管理房屋,属于正常维修的原告可以维修,涉及到市容方面的维修需要经过相关部门审批方可维修;6、真实性没有异议,原告起诉的是被告欠租,申请维修是另一个问题,与本案无关,原告协助被告办理维修的审批手续,现涉诉房屋被告正常经营使用。
对被告提交的证据材料,经质证及本院审查:对证据材料4、5的真实性、合法性予以确认,与本案认定的事实有直接法律关系,可作为本案证据。但证据材料5的证明目的,本院不予确认。其他证据材料与本案无直接关联性,本院不予确认。
经审理查明,诉争房屋坐落于天津市和平区滨江道152-166号,系原告管理的公有非住宅房屋。2002年6月1日,原、被告双方签订有《天津市公有非住宅房屋租赁合同》,合同载明房屋系商业用途,产别为直管公产,房屋结构为钢混一等,租金类别为工商业租金,计租面积16545.78平方米,每月租金148913.4元,合同期限自2002年6月1日至2007年5月31日止,该合同第四条约定,被告按月交纳租金,不得拖欠。被告拖欠房租,每逾期30日原告按租金的5%向被告收缴滞纳金,连续拖欠房租逾期一年的,原告有权解除租赁合同,收回房屋。此后双方未再续签合同。
2012年3月,原告依据相关文件上调每月租金至193586元。2015年1月,原告再次依据相关文件上调每月租金至367812.5元。就涉诉房屋的维修问题被告多次给原告去函,原告也给予了相应的回复。现原告要求被告支付2014年10月1日至2015年8月31日期间的租金及违约金。
上述事实,有当事人的当庭陈述及提交的相关证据予以证实,经当庭质证,本院予以确认。
本院认为,原、被告双方系公有非住宅房屋租赁关系,原告作为公产房屋的管理人,具有管理房屋、收取租金的职责。原告依据相关文件规定调整租金,并要求被告给付2014年10月至2015年8月的租金,本院予以支持。被告抗辩的房屋维修问题,双方有往来函件表明正在进行协商,且鉴于涉诉房屋为风貌建筑的特殊性,双方仍应协商解决,如协商不成被告可另行主张权利。被告主张违约金计算标准过高,本院依法酌情调整为以欠付租金总额的5%为宜。被告的其他抗辩意见本院不予采信。综上,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定,判决如下:
一、本判决生效之日起十五日起,被告给付��告2014年10月1日至2015年8月31日的房屋租金3523258元;
二、本判决生效之日起十五日起,被告给付原告因拖欠本判决第一项确定的房屋租金的违约金176162.9元;
三、原告的其他诉讼请求均予以驳回。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费40747元,减半收取20373.5元,由原告负担2673.5元,被告负担17700元。(本判决生效之日起十五日内直接给付原告)。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 卞志杰
二〇一五年十一月十日
书 记 员 刘 义
附:本裁判文书所依据的具体法律��文规定
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付��约金后,还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。