贵州省兴义市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔2301民初5168号
原告：杜兴龙，男，1983年10月23日生，汉族，黔西南州人民医院医师，住贵州省兴义市。
被告：贵州省兴义市安达房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市桔山办花月村，统一社会信用代码915223017553951004。
法定代表人：周建忠，系该公司总经理。
委托代理人：胡梅，贵州天翊律师事务所律师。特别授权代理。
原告杜兴龙与被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司（以下简称安达房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年6月20日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周祥红于2018年8月2日公开开庭进行了审理，原告杜兴龙、被告安达房开公司的特别授权委托代理人胡梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杜兴龙向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付延期办证违约金106044.435元（从2012年6月30日起至2018年6月20日）；2、诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告于2011年6月9日签订商品房买卖合同，被告将兴义市蓝天花园B19栋704号商品房出售给原告，合同约定建筑面积为149.42平方米，房屋总价336649元。双方同时约定2012年6月30日前交房，交房时应符合：1、已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件。向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等。上述事实被告已违约，给原告带来了巨大损失。被告需支付原告从2012年6月30日起至2018年6月20日时间段的延期办证违约金106044.435元（按中国人民银行规定的总购房款的逾期贷款利率计算336649×5.25%×6），望法院支持原告的诉请。
被告安达房开公司辩称：对原告诉称的合同签订及相关约定等无异议。但，一、原告已经就案涉房屋收房入住多年。被告已经于2013年5月23日前将房屋交付原告，对房屋的转移占有应该视为交付，被告不承担逾期交付房屋违约金；二、案涉房屋已经达到法定交付条件，根据合同约定，被告不承担逾期交房违约金。案涉房屋已经于2012年3月21日经相关单位组织验收合格，在合同约定的交付时间以前已达到法定交付条件；三、违约金高于实际损失，请人民法院依法予以调低；四、逾期办证非被告违约导致。原告至今尚未向业主办理房屋产权证的唯一原因系案涉房屋的施工单位（贵州化工建设公司）违约行为导致。（1）因施工单位在就该栋房屋施工建设完毕后一直未按照建设工程施工合同约定向被告交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》，致使被告不能如期向兴义市蓝天花园紫薇园B19栋704号业主杜兴龙办理房屋产权证。就施工单位未向被告交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》用于办理房屋产权证事宜，被告于2013年向贵州省兴义市人民法院起诉，请求施工单位及时向被告提供《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》。2013年10月22日，贵州省兴义市人民法院作出（2013）黔义民初字第1981号民事判决书，判决施工单位（贵州化工建设公司）在该判决生效后十日内向被告交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》，现判决书已生效，贵州化工建设公司至今未向被告交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》。就贵州化工建设公司不按照判决书确定的义务向被告交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》事宜，被告已经向贵州省兴义市人民法院申请强制执行，而兴义市人民法院至今强制执行未果。（2）就被告逾期向业主办理房产证需承担违约金事宜，兴义市人民法院已经通过生效判决确定由贵州化工建设公司承担主要赔偿责任。本案的赔偿责任人为贵州化工建设公司，依法应该追加贵州化工建设公司作为本案共同被告参与庭审。五、双方已签订补偿协议，协议中明确约定被告赔偿原告42000元后，原告方自愿放弃因被告逾期交房和逾期办证的违约赔偿请求权，故原告不得再请求被告支付违约金，请求法院驳回杜兴龙对被告的一切诉讼请求。
本案争议焦点是：1、原告诉请的违约金是否具有事实及法律依据，应否获得支持；2、本案应否追加承建单位为共同被告参加诉讼。
围绕争议焦点，原告杜兴龙向本院提交了《商品房买卖合同》、《收款收据》、《住宅专项维修资金专用收据》，被告安达房开公司提交了质量验收证明书（基础部分、主体工程部分）、（2013）黔义民初字第1981号民事判决书、（2014）兴民终字第85号判决书、协议书、转账支票存根、（2015）黔义民初字第02952号民事调解书。经本院审查认定事实如下：2011年6月9日，原告杜兴龙与被告安达房开公司签订合同编号为安字2011143号《商品房买卖合同》，购买被告开发并取得预售许可的兴义市桔山街道办事处蓝天花园紫薇园B19单元704号商品房，合同约定建筑面积为149.42平方米，房屋总价366649元，付款方式为首付加公积金贷款。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件……”，第二十二条约定“二、出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”，对逾期申请初始登记的违约责任及办理转移登记的时间、违约责任未作约定。原告按双方约定方式支付了全部购房款，并于2013年6月接收房屋钥匙装修入住。
另查明：1、被告至今未取得涉案楼盘的建设工程竣工验收备案和商品房大产权初始登记。2、2013年5月23日，原、被告双方签订《协议书》，约定：一、乙方（被告）一次性赔偿甲方（原告）延期交付房屋期间的违约金共计42000元，……；二、甲方（原告）自本协议签订后，自愿放弃因乙方（被告）延期交付房屋的其他违约赔偿请求权。被告于当日支付原告赔偿款42000元；3、2015年9月7日原告诉至本院，经本院组织调解，双方达成协议：由被告于2015年12月20日前退还原告购房款7557.74元。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。被告安达房开公司在取得商品房预售许可后，与原告杜兴龙所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。本案中，原告已按合同约定全面履行付款义务并装修入住涉案房屋，被告至今未取得涉案楼盘竣工验收备案和大产权初始登记系客观存在的事实。因双方合同约定被告应于2012年6月30日前交付房屋，并明确约定交付条件为“已取得建筑工程竣工合格证明文件”，约定在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格的，不得交付使用”，预售商品房合格的法定证明文件即是《建设工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，或者仅经其组织的验收会议验收合格，或者分项验收合格，均构成逾期交房，故对被告关于双方已经交付房屋、房屋已经合格，不应再承担逾期交房违约责任的辩解意见，本院依法不予采信。被告关于应追加贵州化工建设公司为共同被告的意见，因系被告与贵州化工建设公司的另一法律关系，根据合同相对性原则，本院亦不予采信。
关于原告诉请的逾期办证违约金，因被告至今未取得涉案楼盘的建设工程竣工验收备案和大产权初始登记，而办理大产权初始登记系办理原告房屋权属证书的必需前提，被告未如期完成该项合同义务，已构成违约，依法应承担相应违约责任。但在本案中，原、被告双方已签订协议书约定被告一次性支付原告逾期交房赔偿款42000元后，原告自愿放弃因被告延期交付房屋的其他违约赔偿请求权，且被告已履行协议约定的给付义务，双方虽未对“其他违约赔偿请求权”进行明确约定，但因交付符合法定交付条件的商品房是办理商品房转移登记的必经前提，逾期交房必然导致逾期交房和逾期办证两项违约后果，故双方约定的原告放弃的“其他违约赔偿请求权”即系原告已自愿放弃因被告逾期交房导致的逾期交房和逾期办证的违约赔偿请求权，系原告对自己权利的处分，且原告作为具有大学本科文化的完全民事行为能力人，对签订协议的法律后果应系明知，该约定系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，本院予以尊重双方当事人意思自治，被告关于不应支付原告逾期交房和逾期办证违约金的辩解意见，于法有据，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
驳回原告杜兴龙的诉讼请求。
案件受理费1210元，由原告杜兴龙承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。
审判员 周祥红
二〇一八年八月二十日
书记员 席绍美