广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤08民再6号
抗诉机关：广东省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审被上诉人）：陈海斌，男，1971年11月30日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。
被申诉人（一审被告、二审上诉人）：湛江怡和置业有限公司。住所地：广东省湛江市人民大道***号怡福大厦*楼。
法定代表人：陈春伟，董事长。
委托代理人：肖瑶，系该公司员工。
被申诉人（一审被告、二审上诉人）：广东南粤银行股份有限公司。住所地：广东省湛江市海滨大道***号和平大厦。
法定代表人：韩春剑，董事长。
委托代理人：方晓，广东大展律师事务所律师。
委托代理人：彭明兵，系该公司员工。
申诉人陈海斌因与被申诉人湛江怡和置业有限公司（以下简称“怡和公司”）、广东南粤银行股份有限公司（以下简称“南粤银行”）申请执行人执行异议之诉一案，不服本院（2015）湛中法民一终字第579号民事判决，向广东省湛江市人民检察院申诉。广东省人民检察院作出粤检民（行）监[2017]44000000242号民事抗诉书，向广东省高级人民法院提出抗诉。广东省高级人民法院于2018年1月2日作出（2017）粤民抗218号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。湛江市人民检察院指派检察员吴文瑜、许巧云出庭。申诉人陈海斌，被申诉人怡和公司的委托代理人肖瑶，南粤银行的委托代理人彭明兵、方晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
广东省人民检察院抗诉认为，二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。（一）涉案《商品房买卖合同》的真伪未明查明。现有证据证明，2006年12月30日怡和公司与南粤银行签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号8272）属双方故意串通缔结的虚假意思表示。第一，双方在明知真实面积的情况下合意造假夸大面积。涉案合同第三条约定所购商铺“建筑面积共199.6平方米，其中，套内面积99.8平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积99.8平方米。”但是，合同附件一明确载明涉案商铺实际情况为“湛江市商业银行123.4㎡”，这里的“123.4㎡”是开发商预售时按设计图纸测量的面积，虽不是大确权后确定的“123.41㎡”，但附件一已证明涉案合同系双方明知涉案商铺测量面积为123.4平方米的情况下合意夸大面积至199.6平方米签订。第二，双方明知实际市场价的情况下合意造假夸大单价。涉案合同签订于2006年12月30日，单价高达42000元/平方米（8383200元÷199.6㎡）。但是，湛江市千福田土地房地产评估有限公司受法院委托以2013年12月20日为时点评估涉案商铺单价为29100元/平方米，考虑到2006年之后的湛江市商铺数年价值翻倍的日常生活经验法则，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（三）项规定的“根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实”“当事人无需举证证明”的规定，陈海斌方证据足以证明涉案合同系双方合意夸大数倍单价签订。
依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条关于民事法律行为应当意思表示真实以及第五十八条第（七）项关于“以合法形式掩盖非法目的的”“民事行为无效”的规定，参照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条关于“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”的规定，本案怡和公司与南粤银行系因贷款让与担保抑或何种原因合意造假，现未能查明。在真意未能披露之前，涉案合同依法不应确认债权有效。
湛江市霞山区人民法院作出（2014）湛霞法执外异字第3、4号执行裁定中止执行，源于南粤银行提出执行异议并与怡和公司共同确认涉案合同客观真实。该执行案是否系当事人共同虚假陈述证据证明力、通过执行异议程序达到阻碍执行目的，均需核实。若存在虚假诉讼行为，依据最高人民法院《关于防范和制裁虚假诉讼的指导意见》，应适度加大民事诉讼强制措施的法律适用力度，依法追责。
（二）涉案房屋转移占有的时间未能核实。本案系因怡和公司提出执行异议而生的另案诉讼。诉争的焦点问题是怡和公司能否依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，通过变更占有关系阻却强制执行。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十一条第（二）项规定：“主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”据此，在2009年8月25日法院查封涉案商铺之前是否发生了占有关系的变更、依法应由南粤银行与怡和公司举证，不应由陈海斌对其根本未经手的事项举证。
本案中，南粤银行主张其已于2008年占有商铺并进行装修，但仅有南粤银行与怡和公司的口头互认为据。经查，涉案合同第十一条明确了商铺交接程序，具体为“出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单”，依通知单与交接单交楼是常规；对于南粤银行主张2008年装修事宜，更应有大量记载时间的凭证佐证。既缺乏常规交接档案又无装修凭证，应认定查封前未交接。
至于A09号商铺和10号商铺是否一致的问题，经核湛江市房地产交易所《怡福大厦四层商铺新旧铺号对照表》，旧铺号A09对应新铺号四层35号商铺。如何核实A09号商铺与10号商铺一致，目前亦不清晰。
申诉人陈海斌称，同意检察机关的抗诉意见。
被申诉人怡和公司辩称，一、二审判决认定事实清楚，应予维持。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，陈海斌请求许可执行的理由不能成立。1、2006年12月30日，怡和公司与南粤公司签订了涉案商铺的买卖合同，而陈海斌申请法院查封的时间为2009年8月25日，即在法院查封前已签订合法有效的合同。由于签订合同时，湛江市尚未实行在房管局网上签订合同的规定和条件，故涉案商铺没有办理备案登记，且法律也没有规定未办理购房合同登记备案必然导致合同无效的规定，故未办理购房合同登记备案，不影响合同效力。陈海斌认为涉案合同是虚假合同，但没有申请对涉案合同进行司法鉴定，其意见不能成立；抗诉机关认为涉案合同真假不明，但没有证据证明涉案合同是虚假的。至于涉案合同约定的商铺面积问题，怡和公司依据当时湛江市房产管理局对商铺买卖交易的规定根据建筑平面图和自己对计算方法理解进行计算，后在办理确权登记时，湛江市房产管理局测绘所计算的建筑面积123.41平方米，其中套内面积101.58平方米，实际套内面积与合同面积并无太大差别，不存在合意夸大面积的问题。且当时合同约定是按“套”出售，根据合同第五条约定，不管面积是否有差异也不作调整，都按合同约定金额计价，根本不存在合谋造假的事实。2、在法院查封前，怡和公司已将涉案商铺交付给南粤银行占有使用。怡和公司根据合同第八条约定，已在2007年12月31前将涉案商铺交付给南粤银行，双方对履行合同约定的交付时间均无异议，从交付日期起，南粤银行已合法占有涉案商铺。3、南粤银行已支付全部合同价款。签订合同后，南粤银行于2006年12月31日通过转账方式支付了全部合同价款8383200元。至于价格问题，由于当时湛江市新开发房地产较少，地点位置优越的商铺稀缺，加上是门面商铺，价格自然较高，合同约定的价格是真实的，不存在合谋造假夸大价格问题。4、怡和公司未能给南粤银行办理产权证是由于法院查封等原因造成，南粤银行对此没有过错。在法院查封前，因由霞山区政府负责的霞湖公园地下停车场用地的居民房屋拆迁工作至今未能完成，导致该工程的防空地下室东面与霞湖公司地下停车场连接的隔墙及进风系统的设备间未能按图施工，造成无法进行竣工综合验收，亦未能按合同约定为南粤银行办理产权登记手续，后因陈海斌于2009年8月25日申请法院查封了涉案商铺，导致无法办理产权登记手续。二、湛江市人民大道南28号一层原A09号房与现在的10号商铺为同一商铺。涉案合同第三条约定合同的标的物是湛江市人民大道南28号一层A09号房，并在附件中以示意图方式标示商铺位置，后在向湛江市房管局办理大产权证时，该局规定商铺号不能带有字母，故将一层A09号房更改为10号商铺；在执行异议调查时，霞山区人民法院已查明人民大道南28号一层A09号房即为10号商铺的事实。二审提交的《房地产平面图》，该图显示10号商铺位置与合同附件中标示的A09号房位置相同，证明了A09号房即为10号商铺。2016年怡和公司已为南粤银行办理了涉案商铺产权登记，湛江市房产管理局颁发的产权证中，房屋坐落栏记载“湛江市霞山区人民大道南××福大厦××号商铺”，也证明了合同中的A09号商铺即为争议的10号商铺。
南粤银行辩称，一、南粤银行是涉案商铺的权利人，其购买商铺行为真实合法，完全符合排除执行的条件，原二审判决认定事实清楚、处理结果正确，抗诉机关提起抗诉的理由不能成立。二、抗诉机关认为二审判决认定的基本事实缺乏证据证明的观点不能成立。（一）涉案合同真实合法有效，不存在任何疑点。1、签订涉案合同时，并未知道涉案商铺实际面积。因签订合同时，涉案商铺尚未竣工，更未经湛江市房产管理局测量，当时只是根据图纸计算面积，从而得出建筑面积是199.6平方米。由于怡和公司自行计算的面积不一定准确，特别在是分摊面积计算上极可能存在误差，故怡和公司办理大产权确权登记时以湛江市房产管理局测量建筑面积123.41平方米。南粤银行持有的合同附件一中载明涉案商铺建筑面积为199.6平方米，并没有载明为123.4平方米，根本不存在夸大面积签订合同的事实。且根据合同第四条的约定，涉案商铺是按套购买，即使面积存在差异，也应按固定金额支付购房款，夸大或缩小面积没有任何意义。2、不存在合意造假夸大单价的事实，抗诉书的指控没有事实依据，理由也不合情理。签订合同后，南粤公司以转账方式支付了全部合同价款8383200元，怡和公司出具了发票，约定的合同价格8383200元是当时的市场价格，由于当时湛江市临街商铺稀缺，价格自然较高，之后随着房地产业的迅猛发展，商铺才大量涌现，加上互联网购物的兴起，商铺供大于求，价格保持稳定。抗诉机关在没有任何数据支撑的情况下，错误理解“日常生活经验法则”，错误适用法律依据。此外，湛江市千福田土地房地产评估有限公司的评估报告是人民法院委托以拍卖为目的的评估价，存在刻意低价评估的动机，目的是吸引足够的买方，不能成为推翻当时合同价格的证据。抗诉机关以不同时期、不同供求关系、不同目的、不同条件的价格作比较，认为购买价格不合理，显然依据不足。3、不存在以合法形式掩盖非法目的的虚假问题。涉案合同是南粤银行和怡和公司真实意思表示，并已按合同履行，不存在虚假问题。2006年签订合同时南粤公司和怡和公司不可能想象到会发生执行异议纠纷，根据司法实践和日常生活经验，双方合谋造假只会针对已存在的财产纠纷，只会危害到现实存在的财产或权利，且在伪造虚假证据时，也不会夸大价格方式进行，只会低价处置涉案财产。抗诉机关认为合意造假既没有事实依据，在逻辑上也是行不通的。（二）在法院查封前，怡和公司已将涉案商铺交付给南粤银行占有使用。涉案合同第八条约定的交付期限为2007年12月31日前，怡和公司于此期限内已交付涉案商铺，南粤银行已合法占有该商铺，其和怡和公司对履行合同约定的交付时间、交付条件均无异议。虽然涉案合同第十一条约定了交付交接程序，但这些格式条款约定均是保护购房人的利益而制订，在南粤银行认为权利不会损害的情形下，经双方协商一致后完全可以简化或变更交接程序。在怡和公司交付涉案商铺后，南粤银行组织设计公司设计装修方案，并交由南粤银行内部讨论选定设计方案，内部讨论时间为2009年8月11日，证明委托设计公司设计装修方案更在此日期前，进一步印证在陈海斌申请法院查封前已交付涉案商铺的事实。三、关于涉案商铺的编号问题。涉案合同第三条约定购买的标的物是A09号房，并在附件中以示意图方式标示商铺位置，后因湛江市房管局规定商铺号不能带有字母，故怡和公司将全部商铺进行重新编排，将一层A09号房更改为10号商铺；在执行异议调查时，原审法院曾到湛江市房管局查明A09号房即为10号商铺的事实；二审时怡和公司提交的《房地产平面图》也显示10号商铺位置与涉案买卖合同附件中标示A09号房位置相同；评估公司的评估报告第7页备注档中注明商铺现出租给南粤银行办公使用，并在第17页并附有南粤银行的铺面照片；湛江市房产管理局颁发给南粤银行的涉案商铺产权证中，也明确南粤银行的商铺为10号商铺。四、关于本案的法律适用问题。本案争议焦点是对于登记在被执行人名下不动产提出执行异议，能否排除执行的问题。本案应根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条以及最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，驳回陈海斌的诉讼请求。
陈海斌向一审法院起诉请求：1、确认位于湛江市霞山区人民大道南××福大厦××号商铺为怡和公司所有，并许可对该标的物的执行；2、确认位于湛江市霞山区人民大道南××福大厦××号商铺买卖的《商品房买卖合同》为非法无效合同；3、诉讼费由怡和公司、南粤银行承担。
一审法院审理查明：湛江市霞山区人民法院在执行湛江市中级人民法院的（2012）湛中法民三终字第70号民事判决书中，分别于2013年8月15日、10月28日作出（2013）湛霞法执字第290号和（2013）湛霞法执字第290之一号执行裁定书，查封、拍卖被执行人怡和公司位于湛江市霞山区人民大道南××福大厦××号商铺（建筑面积：123.41㎡房屋、房屋证号：100022543）和11号商铺（建筑面积：37.96㎡、房屋证号：100022544）。南粤银行于2014年3月19日提出书面异议，湛江市霞山区人民法院于2014年4月18日作出（2014）湛霞法执外异字第3、4号执行裁定书，裁定中止对位于湛江市霞山区人民大道南××福大厦××号商铺拍卖的执行。陈海斌就此诉至霞山法院请求：1、确认位于湛江市霞山区人民大道南××福大厦××号商铺（建筑面积：123.41m2，房屋证号：100022543）为怡和公司所有，并许可对该标的物的执行；2、确认关于湛江市霞山区人民大道南××福大厦××号商铺（建筑面积：123.41m2，房屋证号：100022543）买卖的《商品房买卖合同》为非法无效合同；3、诉讼费由怡和公司承担。
另查明，2006年12月30日，怡和公司和南粤银行签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号8272），约定将怡和公司位于湛江市霞山区人民大道南28号怡福大厦A09号商铺销售给南粤银行，价格为人民币8383200元，面积199.6㎡（其中套内建筑面积99.8㎡，公告分摊面积99.8㎡，后经湛江市房管局调整后的建筑面积是123.41㎡）。南粤银行于2006年12月31日一次性支付怡和公司购房款人民币8383200元。怡和公司于2006年12月30日出具了《不动产销售（转让）发票》给南粤银行（发票9张，共计8383200元）。该《广东省商品房买卖合同》第四条第4项约定：“除上述房价款外，依据有关法律及政府有关部门规定应由买受人支付的有关税收、费用等，由出卖人代收代缴。”第八条约定：“出卖人应当在2007年12月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”南粤银行于2010年1月19日将其海湾支行迁址该商铺，并于2012年3月10日办理了海湾支行《营业执照》营业场所的变更登记。湛江市霞山区人民大道南××福大厦××号商铺在湛江市房管局的登记所有权人为湛江市怡和置业有限公司（建筑面积：123.41㎡房屋、房屋证号：100022543），湛江市房地产交易所没有湛江市霞山区人民大道南28号怡福大厦一层A09号商铺的商品房预告登记。受湛江市霞山区人民法院的委托，湛江市千福田土地房地产评估有限公司于2013年12月25日对湛江市霞山区人民大道南××福大厦××号商铺的房地产市场评估价值为3591200元（建筑面积123.41㎡，单价29100元/㎡）。
又查明，广东省高级人民法院于2014年6月18日作出（2013）粤高法民申字第1610号《民事裁定书》，指令湛江市中级人民法院再审（2012）湛中法民三终字第70号案。湛江市中级人民法院于2015年1月30日作出（2014）湛中法审监民再字第21号民事判决如下：维持（2012）湛中法民三终字第70号民事判决。
一审法院审理认为：本案属申请执行人提起的执行异议之诉纠纷。陈海斌、南粤银行双方因湛江市霞山区人民法院于2014年4月18日作出（2014）湛霞法执外异字第3、4号执行裁定书，裁定中止对湛江市霞山区人民大道南××福大厦××号商铺拍卖的执行而引起的纠纷。2006年12月30日，南粤银行与怡和公司签订《广东省商品房买卖合同》，南粤银行向怡和公司购买怡福大厦10号商铺，购房款是8383200元。受湛江市霞山区人民法院的委托，湛江市千福田土地房地产评估有限公司于2013年12月25日对该怡福10号商铺的房地产市场评估价值为3591200元（建筑面积123.41㎡，单价29100元/㎡）。南粤银行提供的转让凭证和购房款发票显示，南粤银行于2006年12月31日将购房款8383200元一次性支付给怡和公司。南粤银行与怡和公司签订《广东省商品房买卖合同》的时间是2006年12月30日，但怡和公司出具给南粤银行购房款发票的时间均是2006年12月30日，怡和公司在尚未收到款项之前就先予出具大额度的发票给南粤银行的行为与一般交易习惯和常理相悖。在现房地产交易及过户的一般程序中，办理过户登记需以买卖双方已交清政府规定的税费或其他费用为前提。根据该《广东省商品房买卖合同》第四条第4项“除上述房价款外，依据有关法律及政府有关部门规定应由买受人支付的有关税收、费用等，由出卖人代收代缴”的约定，南粤银行需支付的相关税费或其他费用应由怡和公司代收代缴，但南粤银行和怡和公司均没有提供任何缴税凭证或其他费用凭证。双方签订《广东省商品房买卖合同》约定交付商铺的时间（2007年12月31日前）至法院首次查封怡福10号商铺的时间（2009年8月25日）约一年九个月内，南粤银行和怡和公司也均未能提供证据证明不能办理产权证的正当理由。南粤银行称其于2008年对怡福10号商铺进行装修，是在法院查封之前已合法占有，但其也未能提供证据予以证实。综上所析，南粤银行的答辩意见及证据与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定并不相符。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款，以及《最高人民法院关于人民法院民事执行查封扣押的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，根据本案上述的事实，南粤银行有一定的过错，人民法院可以依法查封。陈海斌请求确认怡福10号商铺为怡和公司所有，现该10号商铺在湛江市房管局的登记所有权人为怡和公司，尚未办理产权过户登记手续，仍合法有效。依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，南粤银行对怡福10号商铺不享有足以排除强制执行的民事权益。陈海斌请求许可对位于湛江市霞山区人民大道南××福大厦××号商铺（建筑面积：123.41m2，房屋证号：100022543）的执行，予以支持，陈海斌请求确认位于湛江市霞山区人民大道南××福大厦××号商铺（建筑面积：123.41m2，房屋证号：100022543）为怡和公司所有和确认该商铺的《商品房买卖合同》为非法无效合同，陈海斌不是该合同的主体，且属另一法律关系，本案不予审理。因此陈海斌的其他诉讼请求，理据不足，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，不予支持。
综上所述，本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款，最高人民法院《关于人民法院民事执行查封扣押的规定》第十七条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、许可对位于湛江市霞山区人民大道南××福大厦××号商铺的执行；二、驳回陈海斌的其他诉讼请求。案件受理费100元，由广东南粤银行股份有限公司和湛江怡和置业有限公司共同负担。
怡和公司、南粤银行不服一审判决，向本院提起上诉。
本院二审查明：一审判决认定事实清楚，本院二审予以确认。
另查明：2014年5月28日本院（2014）湛中法执督字第28号《执行裁定书》裁定：一、本院作出的（2012）湛中法民三终字第70号民事判决书由湛江市坡头区人民法院执行；二、湛江市霞山区人民法院（2013）湛霞法执字第290号案作销案处理；…。2014年6月23日霞山区人民法院作出（2014）湛霞法民二初字第106号民事裁定书，裁定将本案移送湛江市坡头区人民法院处理。
本院二审认为：本案属于申请执行人执行异议之诉纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本案双方当事人二审争议焦点问题是：
关于原审法院是否具有管辖权的问题。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖”的规定，本案虽原由霞山区人民法院执行，但经本院裁定（2013）湛霞法执字第290号该执行案移送坡头区人民法院执行。陈海斌在执行过程中对执行裁定不服提出异议，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条“执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，当事人、利害关系人对原执行法院的执行行为提出异议的，由提出异议时负责该案件执行的人民法院审查处理；受指定或者受委托的人民法院是原执行法院的下级人民法院的，仍由原执行法院审查处理；执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，案外人对原执行法院的执行标的提出异议的，参照前款规定处理”的规定，故陈海斌的异议应由执行法院坡头区人民法院进行审理。原审法院对涉案申请执行异议之诉纠纷享有管辖权，其审理程序合法，本院予以支持。
根据南粤银行与怡和公司签订的涉案《商品房买卖合同》中附图中A09号商铺及湛江市房产测绘所测绘怡福大厦一层10号商铺的位置吻合，而且怡和大厦亦确认A09商铺即现在的10号商铺，当时是因为湛江市房管局的要求，商铺号不能带有字母而将商铺号予以调整，并提供了湛江市房地产交易所确认的《怡福大厦四层商铺新旧铺号对照表》证明该事实，故本院依法确认南粤银行购买怡和公司的A09商铺即本案争议的查封标的物10号商铺。
关于南粤银行是否为涉案的湛江市人民大道南28号怡福大厦一层10号商铺的权利人以及其对涉案商铺的权利能否排除执行的问题。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，南粤银行主张对涉案的湛江市人民大道南28号怡福大厦一层10号商铺享有所有权，人民法院不应许可申请执行人陈海斌对上述商铺的执行。南粤银行的上述主张能否得到支持须同时满足四个条件：一是南粤银行和怡和公司是在人民法院查封之前就涉案商铺签订了合法有效的书面买卖合同；二是南粤银行是在人民法院查封之前已合法占有涉案商铺；三是南粤银行已付清涉案商铺的全部价款；四是非因南粤银行自身原因未办理过户登记手续。首先，湛江市霞山区人民法院对涉案商铺首次查封日期是2009年8月25日，而怡和公司和南粤银行已于2006年12月30日签订了书面的《广东省商品房买卖合同》，约定怡和公司将位于湛江市人民大道南28号怡福大厦一层A09号商铺（后湛江市房管局调整为怡福大厦一层10号商铺）销售给南粤银行，故南粤银行和怡和公司是在人民法院查封之前已就涉案商铺签订了合法有效的书面买卖合同。其次，根据怡和公司和南粤银行于2006年12月30日签订的书面《广东省商品房买卖合同》可知，涉案商铺应当于2007年12月31日前交付，南粤银行称是2008年对涉案商铺进行装修，后上诉人下属机构海湾支行在涉案商铺营业，怡和公司对此亦无异议，本院对此亦予以认可，故南粤银行是在人民法院查封之前已合法占有涉案商铺。再次，怡和公司于2006年12月30日出具了《不动产销售（转让）发票》给南粤银行（发票9张，共计8383200元），南粤银行于2006年12月31日一次性支付怡和公司购房款人民币8383200元，故南粤银行已付清涉案商铺的全部价款；最后，怡和公司和南粤银行于2006年12月30日签订的书面《广东省商品房买卖合同》，将涉案商铺出售给南粤银行，南粤银行于2006年12月31日一次性支付怡和公司购房款人民币8383200元，南粤银行已经履行了其付款义务，随后怡和公司应当在交付涉案商铺使用后270日内将办理产权登记的资料提供给产权登记机关备案，这是怡和公司的单方义务，南粤银行称其多次催促怡和公司为其办理房地产权证，但怡和公司均以“未取得全部完税证明，未通过竣工验收，未办理大产权证”等原因推脱，导致南粤银行未能取得《房地产权证》，怡和公司则称是因为陈海斌申请湛江市霞山区人民法院查封了涉案商铺，导致其无法为涉案商铺办理过户登记手续，故本案涉案商铺未办理过户登记手续非因南粤银行自身原因造成。综上，陈海斌请求确认涉案10号商铺为怡和公司所有，并请求法院许可对该标的物的执行的理由不成立，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律及实体处理不当，应予纠正。上诉人上诉有理，应予支持。本院二审依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、撤销湛江市坡头区人民法院（2014）湛坡法民二初字第224号民事判决；二、驳回被上诉人陈海斌的诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由被上诉人陈海斌负担。
再审期间，怡和公司向本院提交以下证据材料：1、《收款收据》及银行转账凭证复印件，以证明南粤银行于2006年12月31日付购房款8383200元；2、广州银信土地房地产与资产评估咨询有限公司在2011年、2013年、2014年对位于湛江市霞山区人民大道南28号怡福大厦商铺的《评估报告书》复印件，以证明首层10号商铺于2006年12月30日成交价实属正常，并没有虚高及作假。
经质证，陈海斌认为上述证据不具有证据资格，不属于新证据，没有相应的证明力。
南粤银行对上述证据的质证意见：证据1在一审时提交过，不属于新证据；对证据2的真实性、合法性、关联性均没有异议。
南粤银行向本院提交以下证据材料：1、湛江市房产管理局《办理指南》，以证明办理一手房转移登记需要“转移登记申请书”、“契税完税证明”等文件，因怡和公司手续未完善，加上涉案商铺被法院查封，导致无法为南粤银行办理产权登记，并非南粤银行原因造成；2、《广东省房地产权证》（粤房地权证湛江ＣＱ字第××号）复印件，以证明湛江市房产管理局已为南粤银行颁发涉案商铺产权证，证明南粤银行购买涉案商铺的手续真实合法，已取得涉案商铺的物权；3、网点装修工程平面图审核表、平面布置方案，以证明2007年12月31日怡和公司交付涉案商铺后，南粤银行组织设计公司设计装修方案，经多次修改、协商后交由南粤银行于2009年8月11日内部讨论选定设计方案，证明委托设计公司设计装修方案更在此日期前，印证在陈海斌申请法院查封前已交接涉案商铺的事实。
经质证，陈海斌认为上述证据不具有证据资格，不属于新证据，没有相应的证明力。
怡和公司对南粤公司提交的证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。
本院对于上述证据认证如下：怡和公司提交的证据不属于再审的新证据，且不能充分证明其主张，本院不予采纳；南粤银行提交的证据1不属于再审的新证据，本院不予采纳；南粤银行提交的证据2、3与本案具有关联性，本院予以采纳。
原一、二审判决认定的事实基本清楚，再审予以确认。
另查明，陈海斌一审时提交的涉案《广东省商品房买卖合同》复印件中附件一载明涉案商铺的面积为123.4㎡，而怡和公司、南粤银行于一审提交的涉案《广东省商品房买卖合同》复印件中附件一均载明涉案商铺的面积为199.6㎡。经核实涉案《广东省商品房买卖合同》原件，合同附件一载明涉案商铺实际情况为“湛江市商业银行199.6㎡”。
又查明，2016年5月12日，南粤银行取得湛江市霞山区人民大道南××福大厦××号商铺的《广东省房地产权证》（粤房地权证湛江ＣＱ字第××号）。
再审中，陈海斌向本院申请增加诉讼请求：撤销粤房地权证湛江ＣＱ字第××号房地产权证，恢复涉案商铺交易前原有的权属状态。
本院再审认为，本案为申请执行人执行异议之诉纠纷。根据双方当事人的诉辩主张和检察机关的抗诉意见，本案争议的焦点如下：
关于涉案《广东省商品房买卖合同》是否合法有效的问题。怡和公司和南粤银行作为合同当事人，均确认合同为其真实意思表示，涉案商铺的价格亦是在双方自愿协商的基础上进行约定，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。至于合同约定的建筑面积与实际面积不一致的问题，怡和公司、南粤银行均主张签订合同时涉案商铺尚未竣工，亦未经房管部门进行测量，故自行计算的建筑面积与房管部门测绘的面积存在差异，不存在合意造假夸大面积。经审查涉案《广东省商品房买卖合同》原件，涉案合同中的附件一明确载明涉案商铺实际情况为“湛江市商业银行199.6㎡”，与涉案合同第三条约定的建筑面积相一致，并不存在检察机关抗诉认为的双方在明知真实面积的情况下合意造假夸大面积，且买卖面积与办证的面积不一致在商品房买卖中较为常见，不能以此作为否定涉案合同真实性的依据。根据在案证据，尚不足以认定南粤银行与怡和公司存在恶意串通之情形，检察机关关于南粤银行与怡和公司所签订的涉案合同属恶意串通的虚假表示的抗诉理由缺乏证据证实，本院不予支持。
关于南粤银行购买的A09商铺是否系本案争议的查封标的物10号商铺的问题。本案中，怡和公司及南粤银行均确认A09号商铺即是涉案查封的10号商铺，主张当时是因为湛江市房管局的要求商铺号不能带有字母而将商铺号予以调整，并提供了湛江市房地产交易所确认的《怡福大厦四层商铺新旧铺号对照表》证明该事实。另外，根据湛江市房产测绘所测绘怡福大厦一层10号商铺的《房地产平面图》显示，涉案10号商铺的位置与怡和公司、南粤银行签订的《广东省商品房买卖合同》附件中标示的A09号商铺位置吻合。由此可见，南粤银行购买的A09商铺即是本案争议的查封标的物10号商铺。
关于南粤银行对涉案的湛江市人民大道南28号怡福大厦一层10号商铺是否拥有能排除执行的实体权利的问题。涉案商铺为非居住不动产，判断能否排除执行，需判断是否符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。依据本案查明的事实，南粤银行对涉案商铺享有权利且足以排除执行，南粤银行与怡和公司之间并不存在恶意串通之情形。理由如下：
南粤银行和怡和公司在人民法院查封之前就涉案商铺签订了合法有效的书面买卖合同。本案中，南粤银行与怡和公司于2006年12月30日签订《广东省商品房买卖合同》，而湛江市霞山区人民法院对涉案商铺首次查封日期是2009年8月25日，故涉案房屋买卖合同签订时间早于法院对房产的查封时间。如前所述，涉案商铺买卖合同合法有效，且南粤银行于合同签署次日即按照该合同约定的价款支付了涉案商铺的全部购房款，该付款行为发生于法院查封涉案房屋之前，该付款行为亦可以与南粤银行、怡和公司所签《广东省商品房买卖合同》相互印证。陈海斌主张涉案合同无效的申诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
南粤银行在法院查封前已合法占有涉案商铺。根据南粤银行与怡和公司签订的买卖合同约定，怡和公司应当在2007年12月31日前向南粤银行交付涉案商铺，南粤银行、怡和公司均确认怡和公司已按约定时间交付涉案商铺。从南粤银行提交的网点装修工程平面图审核表、平面布置方案可知，2009年8月11日南粤银行已对涉案商铺的装修平面图进行了审核，南粤银行在法院查封涉案商铺前已委托设计公司装修涉案商铺，由此亦印证了南粤银行在法院查封前已合法占有涉案商铺。陈海斌主张法院查封前，南粤银行并未合法占有涉案商铺，但未提交证据予以证明，故对该主张不予支持。
南粤银行已支付涉案商铺的全部价款。涉案商铺买卖合同约定的总价款为8383200元，南粤银行于合同签署次日即按照该合同约定的价款一次性向怡和公司支付了上述款项，故南粤银行已付清涉案商铺的全部价款。
涉案商铺未能办理过户登记并非南粤银行自身原因所致。根据南粤银行与怡和公司签订的买卖合同，南粤银行已经按照合同的约定履行其付款义务，怡和公司应在合同约定的时间为涉案商铺办理产权登记属其单方义务。且涉案商铺未能过户，尚无证据证明南粤银行作为买受人对此存在任何过错。据此，二审认定涉案商铺未能过户登记并非因南粤银行自身原因所致，并无不当，本院予以维持。
此外，根据最高人民法院《关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条第一款“人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。但涉及国家利益、社会公共利益，或者当事人在原审诉讼中已经依法要求增加、变更诉讼请求，原审未予审理且客观上不能形成其他诉讼的除外”的规定，陈海斌在再审中请求撤销怡和公司持有的粤房地权证湛江ＣＱ字第××号《广东省房地产权证》，恢复该不动产交易前原有的权属状态，超出了原审范围，不属于本案再审审理范围，且属另一法律关系，本案对此不予审理。
综上所述，原二审判决认定事实清楚，实体处理正确，再审对此予以维持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持本院（2015）湛中法民一终字第579号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 冯维玉
审判员 苏 斌
审判员 陈小媚
二〇一八年七月十三日
书记员 钟 菲
附：相关的法律法规及司法解释
最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
最高人民法院《关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》
第三十三条人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。但涉及国家利益、社会公共利益，或者当事人在原审诉讼中已经依法要求增加、变更诉讼请求，原审未予审理且客观上不能形成其他诉讼的除外。
经再审裁定撤销原判决，发回重审后，当事人增加诉讼请求的，人民法院依照民事诉讼法第一百二十六条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
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