贵州省凯里市人民法院
民 事 判 决 书
(2018)黔2601民初2657号
原告：杨某某，女，1970年10月18日出生，侗族，身份证住址广东省湛江市，
委托诉讼代理人（特别授权）：聂林生，男，1965年12月19日出生，汉族，身份证住址贵州省凯里市。
委托诉讼代理人（特别授权）：张启贵，男，1958年3月25日出生，苗族，身份证住址贵州省凯里市，
被告：贵州省凯里市世纪城百货有限公司，住所地贵州省凯里市文化北路22号。
法定代表人：伍茂才，该公司董事长。
委托诉讼代理人（一般授权）：徐云栋，贵州七律律师事务所律师。
被告：贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司，住所地贵州省凯里市文化北路22号水木花园2楼。
法定代表人：叶荣芝，该公司董事长。
委托诉讼代理人（一般授权）：许翔，男，1981年3月14日出生，现住贵州省凯里市，
被告：凯里市金马房地产开发有限公司，住所地贵州省凯里市金井路2号。
法定代表人：陈华宾，该公司董事长。
委托诉讼代理人（特别授权）：潘文爵、张小玉，贵州贵信律师事务所律师。
委托诉讼代理人（特别授权）：张小玉，贵州贵信律师事务所实习律师。
被告：凯里市阳光房地产有限公司，住所地贵州省凯里市宁波路凯里市房产交易大楼7楼。
法定代表人：万台生，该公司总经理。
委托诉讼代理人（特别授权）：王树元，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。
原告杨某某诉被告贵州省凯里市世纪城百货有限公司（以下简称“世纪城公司”）、贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司（以下简称“金井公司”）、凯里市金马房地产开发有限公司（以下简称“金马公司”）、凯里市阳光房地产有限公司（以下简称“阳光公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院2018年5月17日立案受理后，依法适用简易程序并于2018年6月29日公开开庭进行了审理。原告杨某某的委托诉讼代理人聂林生、张启贵，被告世纪城公司的委托诉讼代理人徐云栋、金井公司的委托诉讼代理人许翔、金马公司的委托诉讼代理人潘文爵、张小玉及阳光公司的委托诉讼代理人王树元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨某某向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告世纪城公司支付原告2018年租金37897元；2、判令被告世纪城公司支付原告逾期付款违约金150元（并以尚欠委托经营收益为限，按日万分之五计算至管理费全部付清时止）；3、判令金井公司、金马公司、阳光公司对上述第一、二项诉讼请求承担连带责任；4、判令变更《商铺委托经营管理合同》（以下简称“《管理合同》”）中第七条第三款为：被告贵州省凯里市世纪城百货有限公司在逾期超过180天后，应向甲方支付商铺总价款200%的违约金；5、本案受理费由四被告共同承担。庭审中，杨某某自愿放弃第四项诉讼请求。事实与理由：2012年10月8日，原告与被告金马公司签订书面《商品房买卖合同》，购买世纪城百货2—348号商铺，且已付清全部购房款项。同日，原告按要求与世纪城公司书面签订《管理合同》，合同约定：甲方（原告）将商铺的使用权、经营权在委托期限内全权委托给乙方（世纪城公司）进行经营管理，被告每年1月固定向原告返还相应的经营管理费，管理经营期限10年；甲方不得擅自解除本合同，否则承担商铺总价款200%的违约金；乙方不得逾期支付经营管理费，否则需从逾期之日起按应付款项每日万分之五向甲方承担违约金。同日，金井公司、金马公司、阳光公司为了保障全体《管理合同》委托人的合法权益不受损害，向全体委托人作出保证：若世纪城公司不能依法正常履行支付经营管理费的合同义务时，由金井公司、金马公司、阳光公司作为保证人对该债务承担保证责任，保证责任期限自2013年1月1日起至2023年12月31日止。自2018年1月起，世纪城公司开始拖欠原告等人的管理费，直至部分业主提起诉讼，原告才收到部分租金。
原告杨某某为证明诉请理由成立，其向本院提交的证据有：身份证、《管理合同》、房屋所有权证、《商品房买卖合同》《保证函》、2017年8月17日中国工商银行的现金存款凭证3张及世纪兴城管理公司记账凭证、凯里市工商行政管理公司《准予变更登记通知书》《凯里市世纪兴城经营管理有限公司章程》、股东会议决议、《凯里市世纪城百货公司经营情况说明》两份、《商铺认购书》、（2017）黔财保12号民事裁定书复印件。
被告世纪城公司辩称：1、世纪城公司违约是因各种客观原因造成：（1）国家经济产业结构调整影响到实体商店的市场；（2）合伙开发商违约影响世纪城公司的资金来源。2、合伙开发该项目的三家房地产公司应对支付业主商铺返租租金承担连带责任。（1）金马公司、阳光公司、金井公司合伙开发世纪兴城房地产项目，属于“共担风险”的法律关系；(2)三家房开公司的法定代表人均为世纪城公司的股东，三家房开公司与世纪城公司资金混同、业务混同、人员混同，属于法理上的法人人格混同的情形，彼此间负有连带责任；（3）本案所涉债务系基于委托经营合同而形成；（4）金井公司、金马公司、阳光公司共同签署了《保证函》，对业主获取返租租金作出了保证，就应依法连带承担世纪城公司的违约责任。3金马公司和阳光公司的法定代表人具有抽逃注册资金的行为，已构成犯罪。4.违约金约定过高，应予调整。
被告世纪城公司为证明抗辩理由成立，向本院提交的证据有:营业执照、身份证、世纪城公司2018年6月15日可用资金表、世纪兴城管理公司记账凭证、中国工商银行转账支票存根、贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司章程修正案复印件。
被告金井公司辩称：1、金井公司签订的《保证函》系真实意思表达，合法有效。2、金马公司、阳光公司的违约行为造成金井公司无法履行支付返租租金。3、金井公司及公司法定代表人已累计投入1000万余元用于世纪城的经营。3.金井公司已按《保证函》的约定向原告支付了租金。
被告金井公司为证明抗辩理由成立，向本院提交的证据有：营业执照、身份证、《合作开发协议书》、《合作开发“世纪兴城”项目协议》、《世纪兴城部分房产经营权、所有权分割协议》、专班账户资金结算表、金井公司支付三分之一到期业主返租租金明细总表复印件。
被告金马公司、阳光公司辩称：1、《管理合同》属于无效合同，该合同违反建设部《商品房销售管理办法》第十一条的规定。2、金马公司、阳光公司没有出具《保证函》。3、金井公司、金马公司、阳光公司没有出资设立世纪城公司。4、即使金马公司、阳光公司承担责任也应是一般保证责任。5、违约金约定过高，请求人民法院调整。
被告金马公司为证明抗辩理由成立，向本院提交了两份签名和公司盖章位置不同的《保证函》复印件。
依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：本案所涉商铺位于凯里市文化北路××号世纪兴城商业城，系世纪城开发建设的楼盘，以金马公司名义对外销售。2013年4月8日，杨某某向金马公司购买2—348商铺。同日，以杨某某为甲方与以贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司为乙方，双方签订《管理合同》，合同主要内容为：商铺实付总价445849元；甲方将商铺委托乙方经营管理，委托期限自2013年4月20日至2023年4月19日止，共十年；委托期第1-3年度，由乙方一次性支付甲方商铺总价款的24%作为委托经营收益；第4-6年度由乙方每年支付甲方商铺实付总价款的8.5%作为委托经营收益；委托期4—10年度的委托经营收益，由乙方在每个委托年度的首月向甲方一次性付清当年的委托经营收益；乙方不得逾期向甲方支付商铺的委托经营收益款项，如有违约，乙方需从逾期日起按应付款项每日万分之五向原告支付违约金。之后，原告将本案所涉商铺出租给贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司经营管理。2018年的付款期间到期后，世纪城公司以各种理由拒付，直至杨某某提起诉讼。2018年6月9日，金井公司支付杨某某租金12637元。
另查明，2012年8月，金井公司原法定代表人伍茂才、金马公司法定代表人陈华宾、阳光公司法定代表人万台生各出资20万元设立贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司。2012年12月2日，金井公司、金马公司、阳光公司共同向签订《管理合同》的委托人出具《保证函》，内容为：世纪城公司是金井公司、金马公司、阳光公司共同出资设立，由伍茂才任法定代表人。三公司对世纪城公司与购房户签订的《管理合同》中世纪城公司向购房户支付委托经营收益的义务作出保证，即世纪城公司不能依法履行该债务时，由三家公司作为保证人对该债务承担保证责任。保证责任期限自2013年1月1日起至2023年12月31日止。该《保证函》加盖有三公司的公章及公司法定代表人的签名。同年12月21日，经全体股东一致同意，股东的出资额增为200万元。2013年6月，贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司名称变更为贵州省凯里市世纪城百货有限公司。
本院认为，本案争议焦点有以下几点：关于《管理合同》的效力问题。杨某某与世纪城公司签订的《管理合同》是双方真实性意思表示，未违反法律法规禁止性规定，对其真实性、合法性，本院予以确认，合同双方应本着诚实信用原则依约履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，结合《管理合同》的内容，即杨某某将自己的商铺委托给世纪城公司管理，杨某某按房屋实付总价款不同年度比例收取收益，因此，杨某某与世纪城公司之间实为房屋租赁关系，故本案案由应为“房屋租赁合同纠纷”。世纪城公司逾期支付杨某某2018年度的房屋租金，杨某某依合同约定提起诉讼，于法有据，予以支持。根据《管理合同》的约定，第四至六年租金为实付总价款的8.5%，2018年4月20日至2019年4月19日系合同履行的第六年，故该期间的租金为445849×8.5%=37897元，杨某某的诉求计算准确，予以支持。金井公司已支付的费用12637元，予以扣除，世纪城公司还需给付租金25260元。
关于违约责任及违约金的问题，世纪城公司未按约定时间给付租金，构成违约，应当承担违约责任。被告提出日万分之五的违约金过高，要求进行调整，于法有据，予以支持。兼顾当事人的过错程度及预期收益，根据公平原则，酌情调整为按年利率6%计算违约金，自2018年5月1日起至付清租金时为止。世纪城公司辩称其违约行为是由各种客观原因造成，并非其有意违约。本院认为，在世纪城公司经营管理的过程中，出租人并无过错，且亦不存在不可抗力，因此，世纪城公司的抗辩理由不成立，不予支持。
关于《保证函》是否真实有效，金马公司、金井公司、阳光公司是否承担保证责任及承担何种保证责任的问题。虽然原告未能提交《保证函》的原件，但结合2017年度本院受理的冯XX、李XX等业主诉世纪城公司、金马公司、金井公司、阳光公司委托合同纠纷系列案中，各被告对《保证函》予以自认，同时，在金马公司、阳光公司申请执行金井公司保全案〔（2017）黔26财保12号〕中，金马公司、阳光公司亦自认出具《保证函》，因此，本案确认《保证函》真实有效，金井公司、金马公司、阳光公司对世纪城不能履行给付商铺出租人租金的行为承担保证责任。《中华人民共和国担保法》第十七条“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证”。结合《保证函》的内容，可以认定金马公司、金井公司、阳光公司的保证形式为一般保证。保证人已行使抗辩权，因此，只有在世纪城公司的财产被依法强制执行且不能履行债务时，金井公司、金马公司、阳光公司才承担保证责任。关于金马公司、金井公司、阳光公司与世纪城公司之间，金马公司、金井公司、阳光公司与其法定代表人之间是否存在人格混同的问题，系另一法律关系，本案不作审理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十四条、第五十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告贵州省凯里市世纪城百货有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨某某租金25260元及自2018年5月1日起至租金付清之日止的违约金（违约金按年利率6%的标准计算，其中，2018年5月1日至2018年6月8日的违约金以37897元为基数计算；2018年6月9日后的违约金以25260元为基数计算）。
二、驳回原告杨某某其余的诉讼请求。
若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费已减半收取375元，由原告杨某某负担15元，由被告贵州省凯里市世纪城百货有限公司负担360元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。
审判员 宋红燕
二〇一八年六月二十九日
书记员 杨水燕