xxx路xxx街X号广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第286、287号
上诉人（原审被告、反诉原告）李创斌。
被上诉人（原审原告、反诉被告）深圳市蛟湖实业发展有限公司。
法定代表人刘仕选，董事长。
委托代理人刘继，广东度量衡律师事务所律师。
委托代理人吴丽丹，广东度量衡律师事务所律师。
上诉人李创斌与被上诉人深圳市蛟湖实业发展有限公司（以下简称为蛟湖公司）因房屋租赁合同纠纷两案，不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第555、556号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：（一）涉案房产位于深圳市xxx路xxx街x号，权利人为深圳市罗湖区XX街道办事处。深圳市罗湖区XX街道办将涉案房产授权蛟湖公司经营管理，由蛟湖公司享有涉案房产的使用权益，负责对外出租管理。
（二）2010年3月31日，蛟湖公司与李创斌签订《租赁合同》，约定：蛟湖公司将位于深圳市xxx路xxx街X号第X层第X、X号房屋租给李创斌作牛肉店使用；租赁期限为三年，自2010年4月1日至2013年3月30日止；租金第一年为人民币7500元，第三年起逐年递增5%，李创斌必须每月10日前向蛟湖公司交付当月租金；合同签订时，李创斌向蛟湖公司交付租赁保证金15000元和水电保证金2000元，保证金合计人民币17000元；该项保证金待合同履行完毕，结清各项费用后，余额退还李创斌；本合同有效期满，李创斌需继续租用房屋的，应于有效期届满之日前一个月向蛟湖公司提出续租要求；在蛟湖公司需将出租房屋继续出租的情况下，同等条件李创斌享有优先承租权。合同还约定了双方的其他权利义务。
（三）2012年9月10日，蛟湖公司向包括李创斌在内的各租户发出《关于收回一楼商铺的通知》，告知蛟湖公司拟在双方合同期满后，将罗湖xxx街x号一楼商铺进行整体改造，并转变为珠宝业销售用途。因此商铺租赁合同期满后，蛟湖公司不再与李创斌续签合同，请李创斌提前做好搬迁准备，于2013年3月31日前搬迁，将商铺交回，并结清所有费用。2013年1月6日，蛟湖公司再向包括李创斌在内的各租户发出《关于收回一楼商铺的通告》，告知李创斌双方在合同期满后，不再续签合同，要求李创斌在2013年3月31日前搬迁，将商铺交回，并结清所有费用。
（四）2013年3月15日，包括李创斌在内的各租户向蛟湖公司发函，要求与蛟湖公司续签合同，合同期至xxx街x号楼使用期满为止。租金参照原合同金额、条款，同意蛟湖公司适度对租金进行调整。2013年4月3日，蛟湖公司向包括李创斌在内的各租户发出《复函》，表明蛟湖公司不同意李创斌要求续签合同至xxx街x号楼使用期满为止。蛟湖公司考虑到大家的困难，同意再给个租户一个月的时间进行清货，而且该月免交租金，但要求各租户在2013年5月1日前搬迁，并将商铺交回，结清所有费用。如届时各租户未将商铺交回，所造成的一切损失由各租户承担。（五）截至庭审之日，即2013年10月17日，李创斌尚未搬离涉案房产。
蛟湖公司在原审中诉请：1、确认蛟湖公司、李创斌签订的《租赁合同》终止；2、李创斌向蛟湖公司返还位于深圳市xxx路xxx街X号第X层第X号的租赁房屋；3、李创斌向蛟湖公司支付2013年5月起至实际返还房屋之日时止的占有使用费（占有使用费比照《租赁合同》以每月7875元计，暂计至2013年6月30日为人民币15750元）；4、本案诉讼费用由李创斌承担。
李创斌反诉：1、李创斌享有优先续租权；2、蛟湖公司向李创斌退还每月多收的租金人民币为6875元，暂计两个月共13750元。
原审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。蛟湖公司、李创斌签订的《租赁合同》，是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格依约履行各自义务。
本案争议的焦点为：一、李创斌关于优先承租权的主张是否成立；二、《租赁合同》约定的租金应理解为年租金还是月租金。
关于争议焦点一，李创斌主张依《租赁合同》约定，李创斌对涉案房产享有优先承租权。对此，原审法院认为，蛟湖公司李创斌约定的优先承租权，应当发生在租赁合同期满，蛟湖公司需将出租房产继续出租的情况下，李创斌此时在同等条件下有优先于第三人承租的权利。本案中，蛟湖公司已明确表示合同期满后要将涉案房产进行整体改造升级，转变为珠宝业销售用途，而非将涉案房产继续出租，因此，李创斌不具备优先承租涉案房产的条件，李创斌关于优先承租权的主张不能成立。
关于争议焦点二，蛟湖公司主张《租赁合同》约定的租金数额为月租金，李创斌则认为合同约定的租金数额应为年租金，双方对租金条款的理解存在争议。原审法院认为，依照法律规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，从合同的实际履行情况看，李创斌是以第一年每月租金7500元，第三年起递增5%即7875元交付租金的，蛟湖公司向李创斌出具的票据也注明收取金额为月租金。从租赁保证金收取的数额看，合同约定租赁保证金为两个月租金，收取金额为15000元，可印证2010年每月租金为7500元。从租金数额看，如将合同约定租金数额理解为年租金，明显低于租赁市场租金水平，显然不符合市场规律。综上，应将合同约定的租金数额理解为月租金。李创斌要求蛟湖公司退还每月多收租金的反诉请求无事实和法律依据，原审法院不予支持。
蛟湖公司李创斌签订的《租赁合同》已因租赁期限届满而终止，李创斌应将涉案房产返还蛟湖公司。但李创斌在2013年5月1日后仍然占有使用涉案商铺，给蛟湖公司造成了经济损失，应向蛟湖公司支付房屋占有使用费。原审法院比照《租赁合同》，以每月7875元的标准计算房屋占有使用费，李创斌应向蛟湖公司支付2013年5月1日至庭审之日（即2013年10月17日）的房屋占有使用费43837.5元，抵扣李创斌已向蛟湖公司交付的租赁保证金15000元后，李创斌应向蛟湖公司支付房屋占有使用费28837.5元。如李创斌在2013年10月17日后仍未搬离涉案房产，2013年10月18日至李创斌实际返还涉案房产时止的房屋占有使用费，蛟湖公司可另循法律途径解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十五条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认蛟湖公司李创斌于2010年3月31日签订的《租赁合同》终止；二、李创斌应自本判决生效之日起三十日内向蛟湖公司返还位于深圳市xxx路xxx街X号第一层第4、5号房屋；三、李创斌应自本判决生效之日起十日内向蛟湖公司支付2013年5月1日至2013年10月17日房屋占有使用费28837.5元；四、驳回蛟湖公司的其他诉讼请求。五、驳回李创斌的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。两案受理费人民币100元，两案反诉费人民币50元，均由李创斌负担。
上诉人李创斌不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、涉案房产由李创斌优先续租；3、蛟湖公司退还李创斌每月多收的租金人民币6875元；4、本案一、二审的诉讼费用由蛟湖公司承担。
事实和理由：一、关于优先承租权。关于涉案房产的优先承租权，双方在《租赁合同》的第16条约定：本合同有效期满，上诉人需继续租用房屋的，应于有效期届满之日前一个月向蛟湖公司提出续租要求；在蛟湖公司需将出租房屋继续出租的情况下，同等条件上诉人享有优先承租权。该条约定为双方真实意思表示并具有法律效力，应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，没有街道将该物业整体改造的任何文件，没有任何将进行规划的任何方案，蛟湖公司没有任何证据证明整体改造升级为珠宝业用途，一审法院仅凭蛟湖公司陈述就作出认定有违法律和事实，极其草率。上诉人也多次向蛟湖公司表示要求续租涉案房产，并愿意按照蛟湖公司的整体改造升级计划进行经营，转变经营用途为珠宝业销售，承担相应的租金调整变动，即上诉人在合同租赁期限届满后符合蛟湖公司计划的招租要求，蛟湖公司应当与上诉人签订新的租赁合同，切实履行《租赁合同》第16条承诺的维护上诉人优先承租权的义务。一审法院也已在判决书中认可双方约定的优先承租权，在租赁合同期满，蛟湖公司需将出租房产继续出租的情况下，上诉人此时在同等条件下有优先于第三人承租的权利，但一审法院错误理解优先承租的条件。二、关于租金约定的争议。根据我国《合同法》第125条第1款：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。双方在《租赁合同》第3条约定：租金第一年为人民币柒仟伍佰元，第三年起逐年递增590。即涉案房产的租金为一间7500元／年，折合625元／月。一审法院认定租金为7500元／月，违背了合同契约的精神和意思自治的原则，与事实严重背离，请求法院判令蛟湖公司返还每月租金人民币6875元。
二审审理过程中中上诉人李创斌补充：一、蛟湖公司没有本案的主体资格，已经没有权利出庭。二、商铺进行整体改造转变为珠宝业销售用途没有依据和证据，也没有街道办文件。三、2012年9月10日发通知开会提出要续租。四、XX街道办出具的证明是虚假的，无效的。其他上诉请求、上诉理由与上诉状一致。
被上诉人蛟湖公司答辩称：本案的事实清楚，法律适用正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
另查，涉案商铺属于XX街道办厂房，该房产已办理房屋产权证书，房产证号为：深房地字第X号。
二审审理过程中，蛟湖公司称，涉案房产在收回整体升级后将会对外进行招租，对于涉案租户公司承诺在同等条件下符合租赁用途的可以优先承租。
本院认为，涉案商铺所在房产已办理了房地产证，本案双方当事人所签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。
关于是否应追加房屋产权人深圳市罗湖区XX街道办事处为本案当事人。本院认为，首先，蛟湖公司一审提交了深圳市罗湖区XX街道办事处于2013年5月7日出具的《证明》，证明涉案房产的产权人深圳市罗湖区XX街道办事处已通过委托管理的方式授权蛟湖公司对包括涉案商铺在内的房产进行经营管理，李创斌对上述《证明》上所盖公章的真实性没有异议，本院对此予以确认，故蛟湖公司已通过授权取得对涉案房产经营管理的权利，深圳市罗湖区XX街道办事处无需被追加为案件的当事人参加诉讼；其次，签订涉案《租赁合同》的双方当事人为李创斌与蛟湖公司，本案所解决的纠纷为合同双方当事人之间的租赁法律行为所引起的争议，与涉案房产的产权人深圳市罗湖区XX街道办事处没有直接法律关系。由上，原审法院并未遗漏必要的诉讼当事人，上诉人李创斌认为原审程序不当应发回重审的理由不成立，本院予以驳回。
关于李创斌主张对涉案房产享有优先承租权故无需返还涉案房产。本院认为，李创斌就涉案合同所享有的优先承租权应指在租赁期限届满，蛟湖公司在将涉案房产继续出租的情形之下，李创斌作为原承租人在同等条件下优先于第三人承租的权利。本案中，李创斌未提交证据证明蛟湖公司现已将涉案商铺出租给第三人而其愿意接受同等的租赁的条件，故其主张蛟湖公司侵犯其优先承租权，涉案房产不应予以返还的理由不成立。
关于李创斌主张合同约定的租金数额为年租金标准。本院认为，虽然合同并未约定租金系按月收取还是按年收取，但从双方当事人实际履行的情况来看，李创斌一直按合同约定的租金标准每月支付租金，而蛟湖公司予以接收并按月开具收据。在合同履行的三年期间，双方当事人对此均未提出异议，该租金标准与同地段的市场月租金水平亦相当，故合同约定的租金标准应指月租金数额，李创斌的该项上诉理由不成立，本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人李创斌的上诉请求没有事实以及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币523元，由上诉人李创斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟 波
审 判 员 聂 效
代理审判员 许莹姣
二〇一四年三月十六日
书 记 员 陈晓莹