江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民再初字第2号
再审申请人（案外人）：徐良柱，男，汉族，1954年11月22日生，江苏良雅投资发展有限责任公司董事长。
委托代理人：沈华，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托代理人：杭婷婷，女，江苏良雅投资发展有限责任公司秘书。
被申请人（原审原告）：南京电声股份有限公司（组织机构代码13488104－2），住所地南京市江宁区胜利路19号。
法定代表人：马智，该公司董事长。
委托代理人：曹骏，江苏曹骏律师事务所律师。
委托代理人：周宝涛，江苏曹骏律师事务所律师。
被申请人（原审被告）：南京达美房地产开发有限公司（组织机构代码24968079－3），住所地南京市白下区宰牛巷13号。
法定代表人：陈炜，该公司总经理。
委托代理人：谈春生，江苏南京正天衡律师事务所律师。
原审被告：江苏天鑫影视文化传媒有限公司（组织机构代码70404653－3），住所地南京市秦淮区大校场路1号。
法定代表人：陈埔正，该公司总经理。
委托代理人：谈春生，江苏南京正天衡律师事务所律师。
原审被告：南京钰思工贸有限公司（组织机构代码24968692-5），住所地南京市白下区中山南路189号。
法定代表人：章亚庆，该公司执行董事。
委托代理人：谈春生，江苏南京正天衡律师事务所律师。
原审原告南京电声股份有限公司（以下简称电声公司）与原审被告南京达美房地产开发有限公司（以下简称达美公司）、原审被告江苏天鑫影视文化传媒有限公司（以下简称天鑫公司）、原审被告南京钰思工贸有限公司（以下简称钰思公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2008年7月28日作出（2007）宁民四初字第153号民事判决，宣判后，原审原、被告双方均未提出上诉，该判决已经发生法律效力。因案外人徐良柱认为本院（2007）宁民四初字第153号民事判决损害了其合法权益，向本院申请再审，本院于2013年6月4日作出（2012）宁民监字第21号民事裁定，本案由本院另行组成合议庭再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人徐良柱的委托代理人沈华、杭婷婷，被申请人电声公司的委托代理人曹骏、周宝涛、被申请人达美公司、原审被告天鑫公司、钰思公司的共同委托代理人谈春生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2007年11月25日，原审原告电声公司起诉至本院称：1996年4月6日，原告与达美公司签订联建开发协议书，其后，双方陆续签订了联建开发的补充协议书、补充协议和协议。上述协议文件约定，由原告提供南京市公园路145号、167号土地，由达美公司提供全部开发资金，双方共同开发建设；项目开发由达美公司全权负责，原告不参与项目开发和经营；项目建成后，在项目容积率1：2的前提下，房产面积按照5：5分配，项目容积率超过1：2的前提下，超过部分房产面积按照原告分得60%、达美公司分得40%比例分配；达美公司保证项目容积率在1：2以上，并负责按照原告提供的公园路145号、167号土地面积的现行价3600元每平方米作为原告的保底收益。上述协议文件约定，达美公司以支付补偿费、支付代建机场路厂房、附属工程、仓库工程、消音室工程的建设费用和以房抵款等方式履行补偿义务。同时约定，达美公司除须支付补偿费用外，还应支付原告搬迁一次性补偿费371万元、瑞金路门面房补偿费150万元和容积率补偿费110万元。原告提供联建开发的公园路145号、167号土地面积11543.80平方米，按照协议文件有关保底收益的约定，原告应取得的保底收益为41557680元，加上达美公司应支付的其他补偿费用631万元，原告应当获取的补偿费总计47867680元。在双方履行协议过程中，达美公司实际支付现金补偿费1975万元，以房抵款部分价值8423181元，截止2007年6月27日，达美公司实际支付代建工程款9642568.83元。综上，达美公司实际支付补偿费总额37815749.83元。扣除协议约定应由原告承担的土地出让金1341658.66元，达美公司尚欠8710271.51元补偿费未支付。
达美公司于1999年4月作出工商变更登记，注册资本从5000000元增加到30000000元，增加注册资本来源于股东江苏天鑫商贸发展有限公司增资1375万元、第三被告钰思公司增资1125万元，而实际用作增加注册资本的是原告提供合作开发的公园路167号地块的土地使用权，而公园路167号项目开发后，已全部销售给扬子石化和南京市地税局。因天鑫公司、钰思公司均不拥有167号土地使用权，且该地块实际并未转增为达美公司注册资本，达美公司的上述增资行为不实，天鑫公司、钰思公司增资行为虚假，天鑫公司、钰思公司应当在2500万元注册资本不实的范围内对达美公司承担连带责任。因江苏天鑫商贸发展有限公司已于2006年2月变更为天鑫公司，故该责任应当由天鑫公司承担。
故请求法院依法判决：1、达美公司立即向原告支付拖欠的补偿款8710271.51元，并支付逾期付款违约金（自2007年元月24日起计算至实际支付之日止）；2、天鑫公司、钰思公司在达美公司增资不实的范围内对达美公司的上述责任承担连带责任；3、被告承担本案诉讼费用。
被告达美公司辩称：1、原告应得的补偿费总额应为38808656元。（1）计算原告应得保底收益的土地使用权面积应为10057.96平方米，而不是原告所主张的11543.80平方米。具体理由如下：其一、联建的标的物应是被告实际得到的土地使用权，或者说是原告实际投入联建的土地使用权。本案所涉联建开发协议书的基本内容是原告出地、达美公司出钱，合作开发，共同受益。而达美公司产生收益的基础只能是实际得到的土地使用权。原告所应获取收益的计算依据也只能是达美公司实际得到的土地使用权。其二、《最高人民法院〈关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”。因此，本案所涉联建开发协议书应是土地使用权转让合同，而达美公司实际受让得到的土地使用权面积并非是原告原先拥有的土地使用权面积，原告原先拥有土地的一部分交还给了国家用于市政配套建设，实际转让给达美公司的土地使用权面积要少于原告原先拥有的土地使用面积。其三、达美公司实际得到的原属于原告土地使用权面积应以《宁国土让合（98）第24号》国有土地使用权转让合同及其补充协议为准，从《宁国土让合（98）第24号》国有土地使用权转让合同的相关内容来看，达美公司实际得到的原属于原告土地使用权面积为10057.96平方米。其四、2000年1月11日的会议纪要及2000年2月22日双方协议均明确“关于公园路开发中容积率，甲、乙双方（即第一被告与原告）确定依据南京市国地局颁发的国有土地使用权转让合同《宁国土让合（98）第24号》所规定的容积率为准，在此基础上甲方再一次性补偿乙方人民币110万元整。”双方于1996年4月6日签订的《联建开发的补充协议书》在规定原告应得的保底收益之前的条文中，要求达美公司确保项目容积率在1：2以上。可见，原告所得收益总是和容积率联系在一起。因此，原告所得收益计算应与容积率一样，以《宁国土让合（98）第24号》国有土地使用权转让合同约定的内容为准。故，原告应得的联建开发保底收益应为：10057.96平方米×3600元／每平方米=36208656元。（2）371万元的补偿款不应是达美公司须另行支付的补偿款，应包含在原告应得的保底收益之内。从双方签订的一系列协议的内容来看，因原告是负责出地，因此，原告应以自己的费用负责公园路145号、167号地块的拆迁、厂房腾空、人员安置等，向达美公司提供平整的土地。而1998年10月双方协议书中的371万元涉及的原告“在搬迁过程中产生的相关损失费用”本来就是应由原告自行承担的费用，这371万元不过是原告应得补偿费用中的搬迁费用，而不是达美公司在先前承诺支付补偿费用之外须另行支付的补偿款。1998年10月的协议书中也没有“再支付”的措辞。此外，在双方2000年8月16日的协议书中还要求达美公司提供“371万元是否包括公园路拓宽补偿123万元的有关政府文件”。综上，原告应得的补偿费总额为36208656元＋1500000元＋1100000元=38808656元。2、达美公司已实际向原告支付了42712791.38元的补偿费。（1）达美公司以现金方式支付的补偿费金额应是19961041元，而非1975万元。原告也承认实际收到达美公司支付的19961041元，但却声称其中的211041.23元是水电费。而且，1996年4月后，达美公司即进驻公园路145号、167号的厂区，所有费用均自行支付，不可能存在原告代付水电费的事实。（2）消声室工程的建设费用应为3433711.73元，不是2515585.90元，不应扣除918125.83元。根据江苏天业会计事务所的审计报告，消声室工程的建设费用为3433711.73元。虽然南京市中级人民法院（2006）宁民四终字第1501号判决原告应向长城公司支付消声室工程款918125.83元，但是达美公司对该债务承担连带责任，且原告尚未实际支付该工程款，就不能排除达美公司也会承担支付该工程款的责任。原告现在享受价值3433711.73元的利益，在其没有实际支付918125.83元之前，不应该从消声室工程的建设费用3433711.73元中扣除918125.83元。（3）达美公司还为原告进行了达美御园办公楼7、8层的装修，共花费507035.47元。（4）达美公司还为原告支付了机场路厂房建设的前期费用、其他费用、桩机费用共计3260839.25元。综上所述，达美公司已向原告支付的补偿费总额为：现金补偿费19961041元＋以房代款8423181元＋代建工程费10560694.66＋达美御园办公楼7、8层的装修费507035.47元＋机场路厂房建设的前期费用、其他费用、桩机费用3260839.25元=42712791.38元。显然，达美公司向原告支付的补偿费总额已经超过原告应得的补偿费总额，达美公司已没有再行向原告支付补偿费的义务了。3、原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效。按照双方2000年8月16日协议书的约定，双方对预计余款的付款方式及进度作了明确约定，要求达美公司应在2000年12月底将余款600万元全部付清。没有任何证据证明自2001年起，有原告请求付款或达美公司承认付款的事实，因此，按照《民法通则》的相关规定，原告的请求已经超过诉讼时效。综上，原告的诉讼请求无事实和法律上的依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告天鑫公司、钰思公司均辩称：在1999年4月达美公司增资时，天鑫公司、钰思公司作为达美公司的股东，其用于增资的资产并非是公园路167号地块的土地使用权，而是达美公司的资本公积金，这在江苏兴良会计事务所验资报告附件二《变更前后资产、负债和所有者权益对照表》上有明确记载。这样的增资方式是符合《公司法》的相关规定的。而且，该增资行为已经会计事务所验资，并经工商行政管理部门审核后变更登记。该增资行为无论从实体上还是程序上均已完成法定的要求，是合法有效的，不存在任何瑕疵。天鑫公司、钰思公司仅为有限责任公司达美公司的股东，与达美公司是相互独立的民事主体，让天鑫公司、钰思公司对达美公司的债务承担连带责任没有任何法律依据。综上，原告针对天鑫公司、钰思公司的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告对天鑫公司、钰思公司的诉讼请求。
本院原审查明，1996年4月6日，达美公司与电声公司签订《联建开发协议书》。协议约定达美公司与电声公司合作开发本市公园路145、167号联建工程，达美公司以现金投入，电声公司以本市公园路145、167号两块土地的土地使用权13000平方米（以土地局核定为准）投入。项目的开发由达美公司全权负责，电声公司不参与项目的开发和经营。另约定，达美公司、电声公司双方在项目容积率1：2的前提下，房产面积按照5：5分配；项目容积率超过1：2的前提下，超过部分房产面积按照4：6分配。
1996年4月6日，达美公司与电声公司签订《联建开发的补充协议书》。协议约定：达美公司负责项目开发，全力确保项目容积率在1：2以上。达美公司负责以电声公司公园路145、167号土地使用权面积的现行价每平方米3600元作为电声公司的保底收益。
1996年11月5日，达美公司与电声公司签订《联建开发的补充协议》约定：电声公司委托达美公司全权代理为其办理机场路6号13亩土地征用，4000平方米厂房建设工作，资金由达美公司暂垫，具体金额以审计部门报告为准，从电声公司拆迁补偿费中扣除。
1998年10月，达美公司与电声公司签订《协议书》约定：对在合作开发公园路145、167号联建过程中，对电声公司在搬迁过程中产生的相关损失费，达美公司同意给予一次性补偿费371万元，按照市政府办公厅1996年第117号会议纪要精神，补偿费用于弥补职工安置费用及发展生产中的有关费用。
1999年9月12日，达美公司与电声公司签订《关于消声室搬迁改建的协议》约定：电声公司消声室在公园路145号占地面积约660平方米，仍由双方联建开发。消声室确定搬迁至江宁开发区胜利路19号电声公司新厂区，工程施工由达美公司负责。达美公司提供设计图纸经电声公司确认后由达美公司负责施工，达美公司确保按图施工，电声公司负责验收。
2000年2月22日，达美公司与电声公司签订《协议书》约定：由于市场等诸多因素，废除双方原定的瑞金路25号门面房的租用协议，原门面房由电声公司自行处理，达美公司为此给予电声公司150万元作为补偿。关于公园路开发中容积率，双方确定依据南京市国土局颁发的国有土地使用权出让合同《宁国土让合（98）第24号》所规定的容积率为准，在此基础上达美公司再一次性补偿电声公司110万元整。
2000年8月16日，达美公司与电声公司签订《协议书》约定：双方共同在2001年6月底前完成机场路厂房、机场路仓库、江宁厂区消声室的全面审计决算工作。近期内由电声公司协作提供南京市电子工业局给予电声公司拆迁一次补偿费371万元是否包含公园路道路拓宽补偿123万元的有关政府文件。
1996年12月25日、1999年8月12日、2001年8月6日达美公司与电声公司先后又签订了《联建开发的补充协议》、《协议书》和《关于购置原公园路145号05幢房产的附加协议》各一份，对相关内容作了约定。
在1999年12月29日南京市电子工业局《会议纪要》上载明：关于电声公司瑞金路25号门面房问题，双方协议废除原定租用协议，原门面房由电声公司自行处理，达美公司为此给予电声公司150万元作为补偿。关于开发公园路容积率问题，达美公司同意一次性补偿给电声公司110万元。
1998年2月27日，南京市国土管理局与达美公司签订《国有土地使用权出让合同》约定：南京市国土管理局出让给达美公司宗地位于本市白下区公园路145号（A块）、167号（B块），用地红线范围实测面积为15303.38平方米，其中扣除市政配套用地面积2180.54平方米，实际出让面积为13122.84平方米。A块土地使用权出让金为每平方米720元，共6785.86平方米；B块土地使用权出让金为：住宅类每平方米780元，共2755.71平方米。商业类每平方米920元，共3581.27平方米。土地出让金总额为1033.00414万元人民币。
在宁白国用（96）字第0795号国有土地使用权证上记载：土地使用者：南京电声股份有限公司；土地座落：白下区大光路街道公园路145号；土地用途：工业；面积：7979.7平方米。在宁白国用（96）字第1424号国有土地使用权证上记载：土地使用者：南京电声股份有限公司；土地座落：白下区大光路街道公园路167号；土地用途：工业；面积：3564.1平方米。
在2003年8月1日江苏天业会计师事务所出具的苏天业工（2003）1087号《南京电声股份有限公司大校场路5号厂区仓库、生产厂房及江宁开发区胜利路19号消音室、大楼等工程结算审计报告》中载明：工程地址：南京市大校场路5号厂区江宁开发区胜利路19号；项目名称：生产厂房工程及附属工程核定结算造价4537444.26元；仓库工程核定结算造价2589538.67元；消音室工程核定结算造价3433711.73元。
南京市中级人民法院（2006）宁民四终字第1501号民事判决书就消音室土建工程的工程款支付问题判决电声公司在指定期间内向南京长城建设发展有限公司（施工方）支付工程款918125.83元。达美公司对该债务承担连带责任。
另查明：达美公司于1998年9月取得了白下区大光路街道公园路145、167号土地的使用权证，并于1999年4月提交公司变更登记申请书，注册资本由原来的500万增加至3000万。
江苏兴良会计师事务所于1999年4月15日出具的验资报告中载明：达美公司变更前的实收资本为500万元，变更后的实收资本为3000万元，增加投入资本2500万元。在该验资报告所附的《变更前后资产、负债和所有者权益对照表》中载明：无形及其他资产25740000.00元，资产总额为64573260.19元，负债总额为33903573.87元。所有者权益合计为30669686.32元，其中实收资本变更前500万元，变更后3000万元，资本公积变更前25740000元，变更后740000元，未分配利润-70313.68元。在该验资报告所附的《投入资本明细表》中载明：天鑫公司增加投入资本1375万元，所占比例为55%，钰思公司增加投入资本1125万元，所占比例为45%。
诉讼中，双方当事人对以下事实均无异议：1、保底收益的计算标准为每平方米3600元；2、在公园路项目开发中，达美公司应该向电声公司支付容积率的补偿费为150万元；3、达美公司应该向电声公司支付瑞金路门面房150万元补偿费；4、达美公司以现金方式向电声公司支付的补偿费金额为1975万元。达美公司另以现金方式向电声公司支付的211041.23元系电声公司代垫水电费；5、达美公司以以房代款的形式向电声公司支付补偿费8423181元；6、达美公司已经支付的代建工程费用总额为9642568.83元；7、在达美御园装修费用的承担上，电声公司和达美公司各自承担50%。达美公司已经实际支付装修费用37.3万元，电声公司承担其中的186500元，该笔费用从达美公司应当支付给电声公司的补偿费中扣除；8、关于机场路厂房建设的前期费用、桩机费用和其他费用问题，电声公司与达美公司协商一致，由电声公司承担机场路厂房建设的前期费用、桩机费用和其他费用1505000元，该笔费用从达美公司应当支付给电声公司的补偿费中扣除；9、电声公司自愿从补偿费中扣除应当由其承担的土地出让金1341658.66元；10、对于本市公园路145号、167号土地，电声公司原拥有土地使用权面积共为11543.80平方米，其性质为划拨土地。达美公司取得上述两块土地的实际出让面积为10057.96平方米；11、江苏天鑫商贸发展有限公司变更登记为江苏达美影视文化传媒有限公司，江苏达美影视文化传媒有限公司于2006年2月核准变更登记为江苏天鑫影视文化传媒有限公司。
另，电声公司自愿放弃有关要求达美公司承担逾期付款违约金的主张。
双方当事人意见分歧较大，最终调解未果。
以上事实有双方当事人陈述、原、被告双方签订的《联建开发协议书》、《联建开发的补充协议书》、《协议书》、《关于消声室搬迁改建的协议》等十份协议书、《会议纪要》、《国有土地使用权出让合同》、宁白国用（96）字第0795号国有土地使用证、宁白国用（96）字第1424号国有土地使用证、（2006）宁民四终字第1501号民事判决书、2003年8月1日江苏天业会计师事务所出具的苏天业工（2003）1087号《南京电声股份有限公司大校场路5号厂区仓库、生产厂房及江宁开发区胜利路19号消音室、大楼等工程结算审计报告》、江苏兴良会计师事务所于1999年4月15日出具的验资报告等证据予以证实。
本院原审认为，从电声公司与达美公司签订的《联建开发协议书》及《联建开发的补充协议书》所约定的内容来看，上述协议具有土地使用权转让性质。在双方签订协议之后，达美公司又与南京市国有土地管理局签订了《国有土地使用权出让合同》，并取得了受让土地的土地使用权证。依据相关法律规定，土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，经有批准权的行政部门同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。
本案中关于达美公司是否存在欠付补偿款的问题。电声公司与达美公司双方签订的《联建开发协议书》及一系列补充协议书系双方当事人真实意思表示，协议书所约定的内容对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。在1996年4月6日达美公司与电声公司签订的《联建开发协议书》及《联建开发的补充协议书》中明确约定，达美公司以现金投入，电声公司以土地使用权13000平方米（以土地局核定为准）投入。达美公司负责项目开发，全力确保项目容积率在1：2以上。达美公司负责以电声公司公园路145、167号土地使用权面积的现行价每平方米3600元作为电声公司的保底收益。根据上述约定，达美公司应当支付给电声公司的保底收益的土地面积计算标准应是电声公司公园路145、167号土地使用权证面积，即11543.80平方米。电声公司有关达美公司应当向其支付的保底收益为41557680元（即11543.80平方米×3600元／平方米）的主张，具有合同依据，本院予以支持。达美公司有关应当以其实际受让面积作为计算保底收益的辩解意见，欠缺事实与法律依据，本院依法不予采信。
根据1998年10月达美公司与电声公司签订的《协议书》，电声公司认为达美公司还应另行向其支付补偿费371万元。而达美公司则认为该笔补偿费用不属于单独的一笔补偿费，应包含在保底收益之中。另外，达美公司认为即使该笔费用存在，也应该是南京市电子工业局先将此款给付达美公司，然后再由达美公司给付电声公司，截止到本次诉讼为止，南京市电子工业局尚未将此款给付达美公司，故而达美公司也没有钱给付电声公司。对于上述主张，达美公司并没有提供充分的证据予以证明，对其辩解意见，本院依法不予采信。电声公司要求达美公司另行支付补偿费371万元的主张，具有合同依据，本院予以支持。
综上，根据电声公司与达美公司签订的一系列的协议书、《会议纪要》及查明的相关事实，达美公司应当支付给电声公司的补偿费用为保底收益41557680元＋搬迁损失补偿费3710000元＋瑞金路25号门面房补偿费1500000元＋容积率补偿费1100000元，总额为47867680元。达美公司已经实际支付的补偿费和电声公司同意从补偿费用中予以扣除的费用总额为40848908.49元，包括现金支付19750000元、以房代款8423181元、代建工程费用9642568.83元、达美御园装修费用186500元、机场路建设的前期费用、桩基费用及其他费用1505000元和应当由电声公司承担的土地出让金1341658.66元。至此，达美公司尚欠付电声公司补偿款7018771.51元，对于电声公司有关达美公司欠付补偿款8710271.51元的主张，超出部分1691500元不予支持。
关于天鑫公司、钰思公司是否在达美公司增资不实的范围内对其上述债务承担连带责任的问题。本院原审认为，达美公司于1996年4月与电声公司签订联建开发协议，协议签订时，达美公司的注册资本为500万元，这亦是当时电声公司与达美公司签订协议的信赖基础。之后，达美公司于1998年2月27日与南京市国土管理局签订《国有土地使用权出让合同》，并于1998年9月取得了上述地块的土地使用权证。根据1999年4月15日江苏兴良会计师事务所出具的验资报告，截止1999年3月31日，达美公司资产总额为64573260.19元，负债总额为33903573.87元。扣除负债后所有者权益合计为30669686.32元，其中实收资本变更前为500万元，变更后为3000万元，资本公积变更前为25740000元，变更后为740000元。天鑫公司和钰思公司作为达美公司的股东，按照各自投入比例以其所有者的权益增加对达美公司的资本投入，即以公司的资本公积金转为增加公司资本的方式，具有法律依据，天鑫公司和钰思公司有关将资本公积金转增公司资本的辩解意见，本院予以采纳。但资本公积金转增为公司资本时，须留存一定额度的公积金。本案中，天鑫公司和钰思公司将资本公积金中的25000000元均转增为公司资本，其转增行为存有瑕疵。但电声公司据此认为天鑫公司、钰思公司存在增资不实的行为，应当在2500万元增资不实的范围内对达美公司的上述债务承担连带责任，其主张欠缺事实与法律依据，不予支持。
关于电声公司的主张是否超过诉讼时效的问题，达美公司认为按照双方2000年8月16日签订的协议书，双方对预计余款的付款方式及进度作了明确约定，余款付清截止时间为2000年12月，电声公司未提供任何证据证明自2001年起，电声公司向达美公司请求付款或达美公司自行承认付款的事实，故而，电声公司的诉请超过了诉讼时效。电声公司则认为其诉请为结算补偿费用，根据双方签订的联建协议书，达美公司履行支付补偿费的方式包括以代建工程价款冲抵的方式，而消音室代建工程价款的具体数额在2007年南京市中级人民法院所作出的（2006）宁民四终字第1501号民事判决书中才予以确认，因此，电声公司有关结算补偿费用的诉请并未超过诉讼时效。本院认为，关于电声公司应得的补偿费用问题，双方在协议中作了明确约定，可以用代建工程款、以房代款等形式予以冲抵，且达美公司对电声公司有关应当得到的补偿费用中包含瑞金路门面房的补偿费亦未提出异议，故而电声公司在本案所主张的补偿费用具有综合性和终局性。作为代建工程之一的消音室土建工程的工程款支付问题，南京市中级人民法院于2007年1月19日作出终审判决。至此，达美公司实际支付的代建工程款额有了最终确定。故而电声公司有关结算补偿费用的诉请并未超过诉讼时效，达美公司有关电声公司的诉请超过诉讼时效的抗辩，不予采纳。本院于2008年7月28日作出（2007）宁民四初字第153号民事判决：一、被告南京达美房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告南京电声股份有限公司支付补偿费用7018771.51元。二、驳回原告南京电声股份公司的其他诉讼请求。案件公告费1800元，由原告南京电声股份有限公司负担1000元，被告南京达美房地产开发有限公司负担800元；案件受理费77772元，由原告南京电声股份有限公司负担46663元，被告南京达美房地产开发有限公司负担31109元。
原审判决生效后，案外人徐良柱申请再审称：南京市中级人民法院（2007）宁民四初字第153号合资、合作开发房地产纠纷案的判决中，将应为徐良柱所有的公园路145号05幢1楼南半边部分错误认定在达美公司以房代款形式的补偿款中，侵害了徐良柱的利益，故应撤销南京市中级人民法院（2007）宁民四初字第153号民事判决，在扣除属于徐良柱所有的公园路145号一楼南半边部分后，作出新判决。
具体理由如下：1、徐良柱为公园路145号05幢南半楼一楼的产权人。（1）徐良柱与达美公司业已鉴证备案的《商品房买卖契约》应受法律保护，争议房屋在房产管理部门鉴证也未注销，徐良柱是该房屋的实际所有人。（2）达美公司承认涉案房屋归徐良柱所有。达美公司陈述与电声公司的买卖合同是在上级行政部门的强制干预下形成，并且不认可电声公司对涉案房屋占有的合法性，始终认为房屋归徐良柱所有。2、电声公司并非善意第三人，其主张房屋权利不应支持。（1）电声公司与达美公司的《商品房买卖契约》第19条明确规定，“本契约经双方签字后十日内到南京市房地产管理处登记生效。”该契约生效条件至今未成就，即契约未生效。（2）电声公司早就明知涉案房屋另有权利人。（3）电声公司非法占有涉案房屋，其占有事实不具有任何优先权。（4）达美公司与电声公司签订《商品房买卖契约》的意思表示不真实。电声公司与达美公司合资合作开发房地产，房屋买卖即使作为补偿，也是有偿的市场行为。达美公司作为专业房地产公司，以3900元的销售价格远低于和徐良柱《契约》约定的6920元平方米的销售价格。
被申请人电声公司答辩称：南京市中级人民法院（2007）宁民四初字第153号民事判决之所以对以房代款事实作出认定，是依据电声公司与达美公司以房代款的事实，以及电声公司与达美公司签订的商品房买卖契约。电声公司在原审起诉状及诉讼请求计算清单中已列明以房代款的事实。达美公司在应诉答辩、提交的代理意见以及当庭陈述中，多次承认以房代款事实，多次承认以房代款中包括涉案房屋。原审对双方多次陈述且无异议的事实，以判决形式作出认定，有充分的事实依据，该判决认定事实没有错误。徐良柱与达美公司置换房屋协议早已履行，达美公司早已将公园路119号04幢房屋交付给徐良柱，徐良柱一直占有、出租经营，并且达美公司与徐良柱就垫资款冲抵购房款一事在2005年8月已经完成结算，结论为徐良柱尚欠达美公司860万元购房款。对达美公司而言，除了119号04幢房屋未办理两证外，徐良柱的问题早已解决。在上述事实全部确定之后，达美公司在南京市中级人民法院（2007）宁民四初字第153号案件审理中，对以房代款事实进行陈述，作出确认，符合案件客观事实，未侵害也不损害徐良柱的利益。徐良柱所购买的公园路119号房屋虽未办理产权登记，只是达美公司未履行119号商品房买卖合同的违约行为，徐良柱有权依据买卖合同，向达美公司主张权利，而不应当牵扯到涉案房屋。徐良柱对达美公司陈述以房代款的事实有异议，要求撤销判决对该项事实的认定，没有事实依据。
原审被告达美公司辩称：1、原、被告双方的有关土地补偿款进行的结算，达美公司支付的土地补偿款已超过了双方的约定，达美公司已不欠电声公司任何工程款或补偿款。2、原审已经超过了诉讼时效。3、对于原审中出现的以房代款协议，这个协议是在行政干预下形成的，不是达美公司真实意思表示，是不真实的。4、达美公司与徐良柱之间的房产交易已经在房地产行政管理部门进行了备案，具有物权性质。原审原告和原审被告没有向法庭提出案外人的存在，法院也没有追加案外人到庭。
原审被告天鑫公司答辩称：天鑫公司已于2009年8月29日变更为创鑫公司。天鑫公司已完成了对达美公司的投资义务。天鑫公司不应当成为本案的被告。
原审被告钰思公司辩称：钰思公司不是本案的适格被告，钰思公司已完成了对达美公司的投资义务。
本院再审审理查明：1996年4月6日，达美公司与电声公司签订三份本市公园路145号、167号联建开发协议书和补充协议书，约定双方合作开发本市公园路145号、167号联建项目。电声公司提供145号、167号两块土地，达美公司提供建设资金，双方联合开发，收益分配比例约定为在项目容积率1：2的前提下，房产面积按5：5分配；项目容积率超过1：2的，超过部分的房产面积按4：6分配；电声公司在联建开发中的保底收益按公园路145号、167号土地面积3600元／平方米计算。
2000年1月25日，达美公司与徐良柱分别签订本市公园路145号05幢1层—4层共四层房屋的商品房买卖契约，约定购房款以徐良柱为达美公司的打桩工程款冲抵，签约当日，双方办理登记。
2000年2月22日，达美公司与电声公司签订协议书，约定电声公司同意以联建补偿费购买与达美公司联合开发的本市公园路145号1层和7层、8层房屋，上述房产的有关产权手续由达美公司负责协助办理；2000年8月16日，达美公司与电声公司签订协议，约定达美公司应尽快将本市公园路145号1层、7层和8层房屋的有关手续完备齐全，以使电声公司能尽早的使用。
2000年8月18日，达美公司与徐良柱签订房屋置换《协议》，达美公司以新开发建设的本市公园路119号04幢门面办公房南面1－4间从地下室到7楼顶置换徐良柱本市公园路145号05幢门面办公房1－4间1层—4层房屋，并约定在签订该协议后一周内，徐良柱先将公园路145号05幢1层房屋交还达美公司，待公园路119号04幢房屋可以办理销售契约时，双方再办理契约置换手续；在119号房屋竣工交付时，徐良柱将公园路145号2—3层房屋交还达美公司；在达美公司支付40万元装璜费3个月之后，徐良柱再将145号四层房屋交还给达美公司。同时，双方约定了本市公园路119号04幢1层—7层房屋的销售单价，并约定徐良柱所有购房款均以本市公园路145号、167号、119号和159号的打桩工程款冲抵。
2000年9月4日，达美公司与电声公司签订本市公园路145号05幢1层南边、7层和8层房屋的商品房买卖契约，其中本市公园路145号05幢一层南边面积414.69平方米，售价1617291元。约定以联建拆迁补偿费冲抵购房款；同年9月10日，达美公司向电声公司交付房屋。
2001年8月6日，达美公司与电声公司签订《关于购置原公园路145号05幢房产的附加协议》，约定达美公司应负责在公园路145号建设部分附属设施，并在该附加协议生效后半年内为电声公司办理完所购买的本市公园路145号房屋的产权证和土地证，并交给电声公司。
2003年9月11日，达美公司在房管部门领取了本市公园路119号商品房销售许可证。同日，达美公司与徐良柱签订了本市公园路119号04幢1层—7层房屋的商品房买卖契约并办理了登记，约定以徐良柱垫资的全部工程款冲抵购房款。
2004年12月7日，在南京市雨花台区人民法院审理的徐良柱起诉达美公司拖欠钢材款纠纷案，双方在法院调解笔录中，徐良柱承认“公园路119号房屋已交付，但两证没有办好，以前曾购买公园路145号南楼1-4层房屋，当时讲好公园路119号03、04幢房屋交付后，就把145号房屋退给达美公司。现要求达美公司将119号房屋两证办妥后，再将以前购买的公园路145号房屋交还给达美公司，并解除公园路145号房屋的商品房买卖契约。”双方据此签署调解协议。
2005年2月，达美公司在南京市白下区人民法院起诉徐良柱关于公园路119号04幢商品房买卖合同纠纷案。在2005年2月25日、4月22日、4月26日和6月23日庭审中，徐良柱承认“达美公司最初给的是公园路145号房屋，后由于达美公司原因，变更为公园路119号房屋”。达美公司和徐良柱均承认全部桩基工程款已冲抵119号04幢购房款，冲抵完之后，徐良柱仍欠达美公司购房款，达美公司同意徐良柱将所欠房款支付银行，为达美公司办理土地解押手续，达美公司协助徐良柱办理119号房屋两证。
因本市公园路119号地块由达美公司质押给银行，达美公司无资金对该地块土地进行解押。故徐良柱所购本市公园路119号04幢至今未能办理到房屋所有权证。
在原审审理过程中，电声公司与达美公司双方当事人对履行《联建开发协议书》的以下事实均无异议：1、保底收益的计算标准为每平方米3600元；2、在公园路项目开发中，达美公司应该向电声公司支付容积率的补偿费为150万元；3、达美公司应该向电声公司支付瑞金路门面房150万元补偿费；4、达美公司以现金方式向电声公司支付的补偿费金额为1975万元。达美公司另以现金方式向电声公司支付的211041.23元系电声公司代垫水电费；5、达美公司已经支付的代建工程费用总额为9642568.83元。6、在达美御园装修费用的承担上，电声公司和达美公司各自承担50%。达美公司已经实际支付装修费用37.3万元，电声公司承担其中的186500元，该笔费用从达美公司应当支付给电声公司的补偿费中扣除。7、关于机场路厂房建设的前期费用、桩机费用和其他费用问题，电声公司与达美公司协商一致，由电声公司承担机场路厂房建设的前期费用、桩机费用和其他费用1505000元，该笔费用从达美公司应当支付给电声公司的补偿费中扣除。8、电声公司自愿从补偿费中扣除应当由其承担的土地出让金1341658.66元。9、对于本市公园路145号、167号土地，电声公司原拥有土地使用权面积共为11543.80平方米，其性质为划拨土地。达美公司取得上述两块土地的实际出让面积为10057.96平方米。10、江苏天鑫商贸发展有限公司变更登记为江苏达美影视文化传媒有限公司，江苏达美影视文化传媒有限公司于2006年2月核准变更登记为江苏天鑫影视文化传媒有限公司。
除上述事实外，再审对原审查明的其他事实予以确认。
上述事实有达美公司与电声公司、达美公司与徐良柱所签订的协议、房屋买卖契约、商品房销售许可证、南京市雨花台区人民法院调解笔录、南京市白下区人民法院庭审笔录等证据证实。
经原审原、被告和案外人徐良柱确认，本案争议的焦点是：达美公司将本市公园路145号05幢1层南半边房屋作为联建补偿款抵给电声公司是否侵害了案外人徐良柱的权益。
本院再审认为，电声公司与达美公司双方签订的《联建开发协议书》及一系列补充协议书系双方当事人真实意思表示，协议书所约定的内容对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。再审审理过程中，原审被告达美公司辩称达美公司不欠电声公司任何工程款或补偿款，原审中出现的以房代款协议是在行政干预下形成的，不是达美公司真实意思表示，以及电声公司在原审起诉时已超过诉讼时效，但未提供相关证据，故对其答辩意见本院不予采纳。对于本案争议的焦点即达美公司将本市公园路145号05幢1层南半边房屋作为联建补偿款抵给电声公司是否侵害了案外人徐良柱的权益的问题，本院认为，本市公园145号05幢1楼南边门面房，已由达美公司与徐良柱签订了《商品房买卖契约》，并经房产管理部门登记，虽然徐良柱与达美公司于2000年8月18日签订了置换协议，约定达美公司用本市公园路119号04幢门面办公房南面1－4间从地下室到七楼顶置换徐良柱公园路145号05幢门面办公房南面1－4间的1－4层房屋，但在置换协议履行过程中双方于2004年12月17日在南京市雨花台区人民法院达成调解协议，明确达美公司将公园路119号03和04幢房屋产权证及土地证办理完毕交付徐良柱后，徐良柱将公园路145号南楼1－4层商用房交还达美公司，并解除双方签定的公园路145号南楼1－4层商用房的购房契约。现因119号04幢房屋所涉土地被达美公司用于向银行抵押贷款，致使徐良柱至今无法办理该房屋产权证和土地证，即双方约定的145号南楼1－4层房屋买卖合同的解除条件未成就，因此，案外人徐良柱可要求达美公司继续履行购买本市公园路145号05幢1楼南边门面房或履行置换协议购买本市公园路119号04幢门面办公房南面1－4间从一层到七层顶的其中一项。在达美公司与徐良柱就争议房屋所签的《商品房买卖契约》尚未解除、且争议房屋在房产管理部门鉴证未注销的情况下，达美公司无权处分该房屋。故在本院（2007）宁民四初字第153号民事案件审理中，根据当时原、被告双方当事人的一致意见，将达美公司开发的本市公园路145号05幢1楼南边门面房认定为达美公司以房抵电声公司的联建补偿款有误，侵犯了案外人徐良柱的权益，应予纠正。根据电声公司与达美公司签订的一系列的协议书、《会议纪要》及查明的相关事实，达美公司应当支付给电声公司的补偿费用为保底收益41557680元＋搬迁损失补偿费3710000元＋瑞金路25号门面房补偿费1500000元＋容积率补偿费1100000元，总额为47867680元。达美公司已经实际支付的补偿费和电声公司同意从补偿费用中予以扣除的费用总额为39231617.49元，包括现金支付19750000元、以房代款6805890元（8423181元－本市公园路145号05幢一层南边房款1617291元）、代建工程费用9642568.83元、达美御园装修费用186500元、机场路建设的前期费用、桩基费用及其他费用1505000元和应当由电声公司承担的土地出让金1341658.66元。至此，达美公司尚欠付电声公司补偿款8636062.51元，对于电声公司有关达美公司欠付补偿款8710271.51元的主张，超出部分74209元本院不予支持。原审审理期间，电声公司自愿放弃有关要求达美公司承担逾期付款违约金的主张不违反法律规定，本院予以确认。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院〈关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第十二条、第二十四条、《中华人民共和国公司法》第一百六十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：
1、维持本院（2007）宁民四初字第153号民事判决第二项，即驳回原审原告南京电声股份有限公司的其他诉讼请求；
2、变更本院（2007）宁民四初字第153号民事判决第一项为：原审被告南京达美房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原审原告南京电声股份有限公司支付补偿费用8636062.51元。
如果原审被告南京达美房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案原审案件公告费1800元，由原审原告南京电声股份有限公司负担1000元，原审被告南京达美房地产开发有限公司负担800元；案件受理费77772元，由原审原告南京电声股份有限公司负担46663元，原审被告南京达美房地产开发有限公司负担31109元（案件公告费和受理费已由原审原告南京电声股份有限公司预交，原审被告南京达美房地产开发有限公司在支付补偿费用时一并支付应当由其承担的公告费和案件受理费）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向江苏省高级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省高级人民法院开户行：南京市农行江苏路分理处，账号：03329113301040002475）。
审判长 许云苏
审判员 陈红旗
审判员 何立龙
二〇一四年五月二十九日
书记员 杨 帆