福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽01民终1904号
上诉人（原审被告、反诉原告）：叶金华，男，1967年12月11日出生，汉族，住福建省闽侯县。
上诉人（原审被告、反诉原告）：谢健英，女，1975年9月16日出生，汉族，住福建省永泰县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：段波，男，1986年7月10日出生，汉族，住福建省永安市。
委托诉讼代理人：杨亚泉，福建力格律师事务所执业律师。
被上诉人（原审第三人）：福州国房网房产代理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区铜盘路380号整栋二、三层两层办公室。
法定代表人：刘福泉，总经理。
委托诉讼代理人：范思娟，女，系公司员工。
上诉人叶金华、谢健英因与被上诉人段波、福州国房网房产代理有限公司（以下简称“国房网公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2017）闽0104民初4041号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
叶金华、谢健英上诉请求：发回重审或撤销一审判决，依法改判驳回段波的诉讼请求，支持叶金华、谢健英的反诉请求。事实和理由：一、讼争合同解除原因是段波违约、国房网公司违规操作，叶金华、谢健英不存在过错。1.段波未按合同约定按时将履约保证金存入指定监管账户。2.叶金华、谢健英与段波没有完成银行贷款申请的根本原因在于段波、国房网公司要求叶金华、谢健英虚假申报。一审混淆了审批贷款额和申报交易价格的概念。在《房屋出售人声明》第（二）项和《中国邮政储蓄银行首付款资金委托管理协议》第一条均明确要求交易双方填报“交易价格”。《房屋出售人声明》还特别规定“如有虚假，本人承担相应的法律责任”。银行并未要求一定要根据贷款额度确定交易价格，虚假申报交易金额为法律、诚信原则所不容。但段波和国房网公司为了逃税等目的，坚持要求叶金华、谢健英按照1862000元填写交易价格，而不接受叶金华、谢健英按真实金额申报的正当要求，导致合同无法履行。故叶金华、谢健英才于7月12日发出解约函，7月26日国房网公司才发出《催告函》。但叶金华、谢健英的解约函发出在先，应先处理解约的法律关系，且起诉前买方也没有存够足额的款项。二、因叶金华、谢健英不配合签订阴阳合同，进行虚假申报，国房网公司已失去中立立场，其口头陈述不能作为本案认定事实的依据。三、即使认定叶金华、谢健英违约，一审判决违约金明显过高。叶金华、谢健英仅收到59600元购房费用，并未因解除合同获益，段波也未因合同解除而遭受损失。
段波答辩称：一审认定事实正确，适用法律正确，造成合同解除的原因并非国房网公司违规操作以及段波存在违约。段波将首付款存入指定银行账户监管，但叶金华、谢健英以种种理由拒绝配合办理银行按揭贷款手续，造成合同无法履行，段波在办理过程中一再退让，造成合同无法履行的根本原因在叶金华、谢健英，一审法院认定的违约金并没有过高。因为叶金华、谢健英的违约让叶金华、谢健英获得了巨大的利益。
国房网公司未做答辩。
段波向一审法院起诉请求：1.判令叶金华、谢健英赔付段波违约金人民币200000元,并退还段波已支付给叶金华、谢健英的款项人民币59600元；2.判令律师费人民币12000元及评估费5974元由叶金华、谢健英承担。
一审法院认定事实：2017年4月26日段波与叶金华、谢健英以叶金华、谢健英为甲方、以段波为乙方、以国房网公司为丙方，签订《房产买卖经纪合同》，合同约定：1.叶金华、谢健英将其名下坐落于福州市仓山区波，住宅建筑面积107.17平方米，总价款为2350000元；2.段波将部分履约保证金150000元于2017年6月20日前交由国房网公司监管，剩余部分履约保证金50000元于2017年5月3日之前直接交付给叶金华、谢健英，叶金华、谢健英开具收条给段波，待上述房产交易结束后，该款项直接转作段波的部分购房款；3.签订本合同时，若上述房产尚处于抵押状态，则因叶金华、谢健英办理解押，需向国房网公司借取权属证件，叶金华、谢健英向国房网公司借取证件（叶金华、谢健英开具借条）并于相关部门注销抵押登记后当日内归还国房网公司，如逾期视为叶金华、谢健英违约；4.在银行确定买方贷款金额当日，段波将上述房产交易“差额款”（差额款=总成交价-
首期款-
银行承诺贷款额）及第五条约定的中介服务费、评估费等费用一次性存入国房网账户指定账户监管，同时国房网公司开具《收款收据》；5.除叶金华、谢健英与段波双方另有约定外，叶金华、谢健英如未按合同及交易程序规定的期限将该房产交付段波使用，从逾期之日起叶金华、谢健英每日按本合同第二条约定的房产交易总价的万分之五（0.05%）向段波支付滞纳金，若超过15日仍未能进行房产移交，段波有权采取一切有效的方式取得该房产的实际占有，国房网公司有权根据完成房产交接过程中未尽事宜所需费用从叶金华、谢健英押金中扣除相应金额转交给段波作为补偿，同时叶金华、谢健英须立即无条件配合段波、国房网公司处理后续未尽事宜；段波如未按照合同及交易程序规定的期限接收房产，超过15日仍未接收的，视为段波无条件接收本合同约定所有转账项目，叶金华、谢健英不再为上述转让项目状况承担责任，国房网公司有权将“押金”退还叶金华、谢健英；6.叶金华、谢健英与段波任何一方未能及时备齐材料并进行交易受理、叶金华、谢健英未能按时进行房产交接、段波未能按时解款至叶金华、谢健英、国房网公司自身原因未能及时放款给叶金华、谢健英等，均属不按时履约行为。不按时履约方应自不按时履约之日起每日按本合同第二条约定的房产交易总价的万分之五（0.05%）向守约方支付滞纳金；7.守约方应于迟延履约方迟延履行之日起10日内按本合同注明地址向迟延履约方发出书面催促函件，自函件收到之日的7日内迟延履约方仍未履行本合同约定义务，视为根本性违约，同时守约方有权解除《房产买卖合同》。因迟延履行履约方原因（包括但不限于地址错误）造成上述函件无法送达，则一切后果由迟延履约方承担；8.因一方迟延履行本合同约定的义务，致使守约方按本条第三款约定行使合同解除权的，违约方应另行向守约方支付违约金人民币200000元；同时守约方有权要求违约方承担包括但不限于叶金华、谢健英双方的中介服务费、房产评估费、交易过程中产生的税费，及因守约方提起诉讼而支出的诉讼费、律师代理费等相关费用）；9.于签订本合同时，上述房产尚处于抵押状态，叶金华、谢健英同意于2017年5月25日之前至银行申请提前还贷，并于当日内与担保公司即担保公司制定的银行办理赎楼贷款担保手续，并签订《赎楼贷款担保协议》，并同时办理委托公证手续。另查明，国房网公司于2017年4月26日、2017年6月15日向段波出具两张《收款收据》，确认其收到履约保证金200000元。2017年4月28日，叶金华、谢健英收到段波支付的部分购房款50000元。国房网公司于2017年6月30日、2017年7月26日两次给叶金华、谢健英发函，催促叶金华、谢健英按合同约定履约义务，配合段波至邮储银行签字并提供收款账号等相关手续，两份函件分别于2017年7月1日、2017年7月27日被叶金华、谢健英签收，叶金华、谢健英收到函件后未配合办理相关手续。2017年7月12日，叶金华、谢健英向段波发出《解除合同通知函》，告知因段波未缴足履约保证金至指定银行账户、首付款缴交不足、变更房屋买受人等情况，构成根本性违约，通知其解除合同。2017年8月6日，段波向叶金华、谢健英发函，通知叶金华、谢健英在收到函件三天内履行合同义务，若逾期未履行，该函将视为解除合同通知函。该函件于2017年8月7日被签收。叶金华、谢健英于2017年7月14日向福州市不动产权证档案馆申请补讼争房屋产权证，2017年8月14日核发新证。原证产权证号为闽（2017）福州市不动产权第9034129号，变更后产权证号为闽（2017）福州市不动产权第9054086号。
一审法院认为：段波与叶金华、谢健英签订的《房地产经纪合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。段波按照合同约定将200000元履约保证金交至国房网公司，国房网公司确认收到了该笔款项。在进行到合同流程第三项银行签约阶段，叶金华、谢健英以双方未就首付款达成一致意见为由拒绝配合段波与银行签订借款合同，一审法院认为，根据合同流程，先对房产进行评估，评估后到银行进行按揭贷款，根据交易习惯，由银行根据评估价及限贷政策审批贷款额，从而确定首付款。根据合同第八条第1款约定“在银行确定买方贷款金额当日，段波将上述房产交易“差额款”（差额款=总成交价-
首期款-
银行承诺贷款额）及第五条约定的中介服务费、评估费等费用一次性存入国房网公司制定账户监管，同时国房网公司开具《收款收据》”，叶金华、谢健英的合同权益并不因为首付款的多少而无法实现。叶金华、谢健英称因段波欲将讼争房屋的买受人变更为其妻子钟刘阳故而未履行合同，然讼争房屋的买受人是否变更，并不影响叶金华、谢健英实现其合同权益，故叶金华、谢健英以段波未缴足履约保证金至指定银行账户、首付款缴交不足、变更房屋买受人为由向段波发出《解除合同通知函》，提出解除合同依据不足，该《解除合同通知函》解除合同无效。根据合同约定，守约方应于迟延履约方迟延履行之日起10日内按本合同注明地址向迟延履约方发出书面催促函件，自函件收到之日的7日内迟延履约方仍未履行本合同约定义务，视为根本性违约，同时守约方有权解除《房产买卖合同》。段波于2017年8月6日发函给叶金华、谢健英要求其履约，该函件于2017年8月7日被签收，叶金华、谢健英在7日内未履行合同义务，叶金华、谢健英已经构成根本违约，合同约定的解除条件成就，故双方签订的《房产买卖合同》于2017年8月15日解除。故段波诉请叶金华、谢健英赔付段波违约金人民币200000元,退还已支付给叶金华、谢健英的款项人民币59600元，支付律师费人民币12000元及评估费5974元，符合合同约定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条之规定,判决：一、叶金华、谢健英于本判决生效之日起十日内支付段波违约金200000元；二、叶金华、谢健英于本判决生效之日起十日内支付段波已支付的款项59600元；三、叶金华、谢健英于本判决生效之日起十日内支付段波律师费12000元及评估费5974元；四、驳回叶金华、谢健英所有诉讼请求。本诉案件受理费5464元，由叶金华、谢健英负担；反诉案件受理费2150元，由叶金华、谢健英负担。财产保全费1908元，由叶金华、谢健英负担。叶金华、谢健英负担的诉讼费、财产保全费用应于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。
经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据本案各方当事人签订的《房屋买卖经纪合同》第十三条第3款的约定：“……3、于签订本合同时，乙方将部分履约保证金人民币壹拾伍万元整（¥150000.00）于2017年6月20日前交由丙方监管。剩余部分履约保证金人民币伍万元整（¥50000.00）于2017年5月3日之前直接交给甲方，……”，段涛已依约将履约保证金交由丙方（即国房网公司）监管，已依约履行了合同的约定。叶金华、谢健英关于段波未将履约保证金存入所谓“指定监管账户”的上诉理由不能成立。
叶金华、谢健英在在上诉状中认为段波及中介服务企业要求叶金华、谢健英进行虚假申报是上诉人没有完成银行贷款申请的根本原因，但叶金华、谢健英在本案一审本诉答辩及反诉请求中，根本未提出上述理由，且其提交的证据也不能证明段波及中介服务企业存在虚假申报的事实，因此，叶金华、谢健英关于其拒绝段波及中介服务企业要求进行虚假申报是上诉人没有完成银行贷款申请的根本原因的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
鉴于叶金华、谢健英与段波未就本案讼争房屋交易的首付款作出约定，但根据本案各方当事人签订的《房屋买卖经纪合同》第八条第1款的约定：“在银行确定买方贷款金额当日，乙方将上述房产交易“差额款”（差额款=总成交价-
首期款-
银行承诺贷款额）及第五条约定的中介服务费、评估费等费用一次性存入丙方制定账户监管，同时丙方开具《收款收据》”，叶金华、谢健英的合法权益未因首付款的支付产生损害，一审法院据此判令叶金华、谢健英承担违约责任正确。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5464元，由叶金华、谢健英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
审 判 员 李文颖
审 判 员 陈 嘉
二〇一八年六月四日
法官助理 刘 奕
书 记 员 段 薇