广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第192号
上诉人（原审原告）：杨泽媛。
委托代理人：王平安。
被上诉人（原审被告）：郑仲钦。
委托代理人：卢水金。
原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司。
法定代表人：赖国强。
委托代理人：杨佳琳。
上诉人杨泽媛因与被上诉人郑仲钦及原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原代理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2012）深南法民三初字第434号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：位于深圳市XX区XX路东的XX社区二期XX栋裙楼的XX号商铺，于2010年8月6日登记至郑仲钦名下，建筑面积XX平方米，登记价为2563632元，房地产证号为40004614**。
2010年6月22日，郑仲钦签署《委托书》，授权案外人余基容办理购买涉诉房屋的一切有关事宜，包括到租赁所办理涉诉房屋的租赁事宜及办理转租手续等，代理期限自2010年6月22日至2013年6月21日，该《委托书》经深圳市深圳公证处公证。
2011年4月14日，杨泽媛（承租方，乙方）与郑仲钦（出租方，甲方，代理人：XX）及中原代理公司（经纪方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将涉诉房屋及其设备出租给乙方作为商业使用，租赁期限自2011年4月29日起至2014年4月29日止；甲方应于2011年4月15日前将涉诉房屋交予乙方使用；租金每月为12500元，乙方应于每月10日前向甲方交付租金，甲方有权收取现金亦可以要求乙方将上述租金打入指定账号（开户行：XX银行，账户名：XX，账号：XXXXXXXX）；乙方应于2011年4月29日前交付首期租金，租金为12500元；租赁期间，因使用涉诉房屋及相关设备所发生的管理费、维修基金、水电费、煤气费、电话费、网络费、有线电视费、清洁费等由乙方支付；乙方须向甲方支付相当于两个月租金数额的租赁保证金，即25000元，甲方应向乙方开具收据；合约期间，乙方如不再续约，甲方应将租赁保证金原数退还乙方（不计利息，但如乙方存在未结费用，甲方有权在该保证金内扣除），如出现第5.8条所述的甲方违约情形而乙方主张违约金的，甲方也应将租赁保证金原数退还给乙方（不计利息）；乙方支付租赁保证金后提前退租的，甲方有权没收租赁保证金；租赁期间，乙方如拖欠租金达15天，或欠交管理费、水电费等视为乙方违约，甲方有权没收租赁保证金并单方解除租赁合同，乙方仍须结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用；租赁期内，乙方不可将涉诉房屋全部或部分转租予他人（甲方书面同意的除外，但转租期限不得超过本合同约定之租赁期限），如乙方私自转租，甲方有权解除本合同并不退还租赁保证金；签署本合同后，甲方不得将涉诉房屋交付给乙方使用的或甲方提前解除合同及甲方违反本合同其他约定的，甲方须向乙方支付25000元作为违约金，如乙方已支付租赁保证金后发生本款约定的甲方违约情形的，乙方有权选择要求甲方支付本款约定的违约金或要求甲方双倍返还乙方租赁保证金，但不能同时主张；备注条款：在合同期内乙方如要转租或转让须得业主同意，起租一年后，自2012年4月28日递增8%，2013年4月28日起递增12%；及其他条款。
2012年4月20日，杨泽媛与案外人XXX签订《转让协议》，约定杨泽媛将涉诉房屋转让给钟XX经营，钟XX向杨泽媛支付11万元装修补偿金。杨泽媛在原审当庭陈述，其实际向钟XX收取了105000元。
2012年4月24日，郑仲钦的代理人余XX与杨泽媛签订《商铺转让协议》，约定：郑仲钦同意杨泽媛将涉诉房屋转让给钟XX经营使用，郑仲钦将重新与钟XX签订新的租赁合同，郑仲钦将杨泽媛支付的租赁保证金25000元退还杨泽媛，不得再向杨泽媛索取任何其他费用。协议签订当日，郑仲钦向杨泽媛退还租赁保证金25000元，杨泽媛出具《证明》，确认收到郑仲钦退还的租赁保证金25000元，租赁合同自动解除。同日，郑仲钦的代理人余XX与钟XX签订租赁合同，将涉诉房屋出租给钟XX，租金标准为每月13800元，涉诉房屋已经向钟XX实际交付。
双方当事人确认，2011年4月29日至2012年4月24日期间，杨泽媛共向郑仲钦支付了238200元，其中包含租赁合同约定的12个月的租金15万元（12500元／月）及租赁保证金25000元，合计175000元。关于剩余的63200元，双方持不同意见，杨泽媛主张，该63200元系其额外支付的租赁保证金及租金（2011年4月15日额外支付的22000元租赁保证金、2011年4月22日额外支付的10000元租赁保证金、2012年4月24日额外支付的租金31200元）。杨泽媛称，租赁初期，其因急于装修在无奈之下向郑仲钦额外支付了上述32000元租赁保证金；2012年4月，为保证杨泽媛将店铺转让成功以确保郑仲钦不间断的租金利益，杨泽媛应郑仲钦要求向郑仲钦提前支付上述租金31200元，郑仲钦要求杨泽媛支付上述63200元系双方口头约定，无合同约定，应予退还。郑仲钦对杨泽媛的以上陈述不予认可，并主张63200元中的42000元为转让费，该款系依据行业惯例由商铺承租人向出租人支付，余下的21200元系根据双方租赁合同备注条款中“起租一年后，自2012年4月28日递增8%，2013年4月28日起递增12%”及有关杨泽媛提前退租违约责任的约定计算而来，并经双方协商一致。郑仲钦称，因杨泽媛急于转让店铺给钟XX，而钟XX不同意上述有关租金逐年递增的条款，故杨泽媛自愿承担了郑仲钦的租金损失，在双方结清款项之后才签订了《商铺转让协议》。为此，郑仲钦提交了钟XX、中原代理公司员工唐X分别出具的《情况说明》、杨泽媛传真给郑仲钦的《商铺租赁转让费支付补充协议》。钟XX在《情况说明》中表示，其向杨泽媛支付了105000元作为装修补偿金，并询问杨泽媛为何收取这么多转让费，杨泽媛称自己向业主支付了42000元转让费，并与业主约定杨泽媛有权向下一个承租人收取。唐X在《情况说明》中确认杨泽媛与郑仲钦就42000元转让费协商一致。郑仲钦称，《商铺租赁转让费支付补充协议》由杨泽媛手书并于2011年4月20日单方签署后于2011年5月27日传真给郑仲钦，补充协议上书：郑仲钦除合同约定租金外另收取转让费42000元，承租期间如杨泽媛中途转让商铺，杨泽媛有权向下一租户收取相应转让费以作补偿。杨泽媛对上述《情况说明》、《商铺租赁转让费支付补充协议》不予认可，并否认《商铺租赁转让费支付补充协议》系杨泽媛书写并传真。中原代理公司确认其公司有名为唐X的员工，但无法确认《情况说明》中唐X签名的真实性，中原代理公司原审当庭陈述，郑仲钦曾向中原代理公司反映杨泽媛不守信用，有1万元转让费未支付，要求中原代理公司配合郑仲钦向杨泽媛索要。
杨泽媛在原审的诉讼请求为：1、郑仲钦退还租金63200元；2、郑仲钦承担本案全部诉讼费用。原审庭审中，杨泽媛明确其第1项诉讼请求为：郑仲钦向杨泽媛退还租金及额外收取的租赁保证金63200元。
原审法院认为，杨泽媛与郑仲钦签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。杨泽媛主张该63200元系其迫于装修需要以及为确保将涉诉店铺成功以保障郑仲钦持续的租金利益而不得已向郑仲钦额外支付的租赁保证金、租金，对其以上有关63200元款项性质的陈述，杨泽媛未提交证据予以支持，郑仲钦亦不认可，杨泽媛称郑仲钦曾承诺退还该63200元，亦无证据证明。双方当事人系平等的民事主体，有依法自愿订立合同及决定合同内容的权利，杨泽媛系完全民事行为能力人，对其行为具备认知、辨识和控制能力，现无证据证明杨泽媛将63200元支付给郑仲钦系基于被欺诈或受胁迫，亦即杨泽媛支付该款系出于自愿，杨泽媛应自行承担相应法律后果。杨泽媛2012年4月24日与郑仲钦签订的《商铺转让协议》及杨泽媛出具的《证明》系双方对房屋租赁合同关系的了结，双方仅确认郑仲钦需退还杨泽媛租赁保证金25000元，并未提及郑仲钦存在多收取63200元租赁保证金及租金的事实。同时，郑仲钦对其收取63200元作出了解释，并提交了相应证据予以支持，其主张与证据具备高度盖然性，在杨泽媛对自己的主张举证不能且无法就郑仲钦的举证提出反驳证据的情况下，原审法院采信郑仲钦的主张，故杨泽媛请求郑仲钦退还63200元，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十六条、第七十三条、第七十六条之规定，判决：驳回杨泽媛的全部诉讼请求。案件受理费1380元，由杨泽媛负担。
杨泽媛不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）郑仲钦超出《租赁合同》约定，额外向杨泽媛收取的款项十分明显确定。2011年4月14日，杨泽媛与郑仲钦签订《房屋租赁合同》。2011年4月15日，杨泽媛向郑仲钦支付47000元（其中含25000元合同约定的租赁保证金，22000元为额外向郑仲钦支付）；2011年4月22日，郑仲钦向杨泽媛收取22500元（其中含首月租金12500元，1万元为额外向郑仲钦支付）；2012年4月24日，郑仲钦向杨泽媛分三次收取共计43700元（其中12500元为2012年4月份租金，31200元为额外向郑仲钦支付），以上郑仲钦共计额外向杨泽媛收取63200元。
（二）郑仲钦称向杨泽媛多收取的63200元中42000元为转让费，21200元为违约金，与事实不符也不符合逻辑。首先，如果郑仲钦向杨泽媛收取42000元的转让费及21200元违约金是合理，而且是经过杨泽媛同意的，那就应该有双方书面签订的合同或者协议为凭，郑仲钦没有提供任何合法有效的证据证明其向杨泽媛收取的上述款项合理且合法。其次，按照商业习惯及交易惯例，转让费是承租人基于装修、宣传等向新的承租人收取的，况且本案中，杨泽媛向新的承租人钟XX收取的是装修补偿金而非转让费，郑仲钦是出租房产的所有权人，与杨泽媛双方是租赁关系而非转让关系，故收取的是租金，无权向承租人收取转让费。再者，杨泽媛在合同租赁期间，一直遵照租赁合同执行并没有违约，且与郑仲钦协商解除租赁合同，双方在协商解除租赁合同时并没有提到违约金的问题。不但如此，郑仲钦还退还了杨泽媛25000元的租赁保证金，如果涉及违约金的问题，按租赁合同约定郑仲钦可以从租赁保证金中直接扣除郑仲钦所谓的违约金21200元，将剩余款项退回给杨泽媛即可，何必再另行向杨泽媛收取，并且也应该在同意转让协议书上面列明。但是郑仲钦与杨泽媛的转让协议书上并没有任何关于违约金的约定，中原代理公司也表示对杨泽媛与郑仲钦之间是否存在转让费等事项并不知情。
（三）一审判决认定事实以偏概全，法律逻辑推理严重错误。杨泽媛已经举证郑仲钦多收取了租金63200元，那么郑仲钦在没有任何合同约定的情况下，应当举证说明其收取该款项的合理性及合法性，否则就是不当得利，而不像一审法院所认定的“原告支付该款项系出于自愿”。正是因为双方在《商铺转让协议》中没有约定63200元，郑仲钦更有义务举证证明收取该款项的出处。郑仲钦一审时提交的《商铺租赁转让费支付补充》，该份证据系一份模糊不清的复印件，下方也无法看清双方的签字及签署时间，其真实性无法核实．一审法院也没有在庭审中依法核实其真实性，也就是说一审对该证据的真实性根本就没有核实，更无法确认双方有过对转让费的约定。一审判决只是笼统地认为“被告对其收取63200元作出了合理的解释，并提供了相应的证据予以支持……”而采信郑仲钦的主张。但一审法院要采信郑仲钦的主张，只能建立在其提供合法有效证据的前提下，郑仲钦没有提交任何有效证据的前提下，得出的结论只能是推测的事实及结论，而不是“高度的盖然性”，脱离证据的“盖然性”只能是可能性。
据此，杨泽媛请求本院判令：1、撤销原审判决，改判郑仲钦退还杨泽媛63200元；2、本案相关诉讼费用由郑仲钦承担。
郑仲钦答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。
中原代理公司陈述称，2011年4月14日在中原代理公司的居间服务下，杨泽媛作为承租方与郑仲钦就涉诉房屋签订租赁合同，合同对租赁期限、租金金额、租赁保证金、违约责任等必要条款作出明确约定。中原代理公司已经向双方报告了就涉诉房屋订立合同的机会，并促成了租赁合同的订立。中原代理公司作为居间方的义务已履行完毕，关于杨泽媛所称将涉诉房屋转让给案外人钟XX及杨泽媛向郑仲钦支付的租金，中原代理公司并不知情。
本院经审理查明，原审法院已查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点在于杨泽媛已向郑仲钦支付63200元应否返还。由于郑仲钦在原审中已经确认收取过杨泽媛本案主张的63200元，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款的规定，郑仲钦对反驳对方诉讼请求所依据的事实负有举证责任，应当举证证明其收取该63200元具有合法依据，否则应当按照《中华人民共和国民法通则》第九十二条关于不当得利的规定予以返还。
本案中，郑仲钦虽提供了案外人钟XX、中原代理公司员工唐X分别出具的《情况说明》以及杨泽媛传真给郑仲钦的《商铺租赁转让费支付补充协议》以证明63200元中的42000元为杨泽媛向其支付的“商铺转让费”，但提供前述《情况说明》的钟XX、唐X均未出庭作证，无法核实证人证言的真实性，而《商铺租赁转让费支付补充协议》为传真件，郑仲钦则未举证证明该传真件系来自于杨泽媛，在杨泽媛否认该份《协议》系其出具的情况下，也未就其上杨泽媛签名的真实性申请鉴定。因此，前述证据的真实性均存有疑点，不能作为认定本案事实的依据，中原代理公司虽在原审陈述称郑仲钦曾向其表示杨泽媛尚有1万元转让费未付，但此亦属于对郑仲钦单方说法的转述，故原审判决采信郑仲钦关于42000元为“商铺转让费”的陈述缺乏充分依据，本院予以纠正。
另一方面，根据杨泽媛在原审的诉称和庭审中的陈述，其向郑仲钦支付的31200元“额外租金”则是应郑仲钦保证其“每月收入”和“不间断租金利益”的要求而向其支付，这与郑仲钦关于因后续承租人不同意递增租金而向杨泽媛收取租金补偿的陈述可基本印证，说明双方就该笔款项的支付经过协商并已实际履行，故本院认定郑仲钦收取此部分款项系基于双方当事人的合意。由于杨泽媛既不能举证证明郑仲钦曾承诺退还此笔款项，亦不能举证证明其支付该31200元时存在意思表示不真实或不自由的情形，故就杨泽媛关于返还此部分款项的请求，本院不予支持。
据此，因郑仲钦不能举证证明其收取63200元中31200元“额外租金”外的其他款项具有合法依据，故其在双方租赁关系终止后应向杨泽媛返还32000元。综上，原审判决认定事实不清，适用法律亦有错误，依法应予相应改判。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十六条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条第（四）、（五）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市南山区人民法院（2012）深南法民三初字第434号民事判决；
二、郑仲钦于本判决生效之日起七日内向杨泽媛返还32000元；
三、驳回杨泽媛的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费共计2760元，由郑仲钦承担1407.6元，由杨泽媛承担1352.4元。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚 萍
代理审判员 唐 毅
代理审判员 朱 宽
二〇一三年三月十五日
书 记 员 伍圣权（兼）
附本判决所适用法律法规：
《中华人民共和国民法通则》第五十五条：民事法律行为应当具备下列条件：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。
《中华人民共和国民法通则》第五十六条：民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特定形式的，应当依照法律规定。
《中华人民共和国民法通则》第九十二条：没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条：下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：
（一）未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言；
（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；
（三）存有疑点的视听资料；
（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；
（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。