安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0103民初4796号
原告：合肥绿都物业管理公司，住所地安徽省合肥市淮河路（绿都商城内）。
法定代表人：郎道阔，董事长。
委托诉讼代理人：张春来，该公司员工。
被告：合肥日东房地产投资有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区濉溪路425号远航大厦1603室。
法定代表人：徐大庆，执行董事。
委托诉讼代理人：岳胜，安徽安泰达律师事务所律师。
原告合肥绿都物业管理公司（以下简称绿都物业公司）诉被告合肥日东房地产投资有限公司（以下简称日东房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月8日立案后，依法适用简易程序和普通程序，二次公开开庭进行了审理。原告绿都物业公司的委托诉讼代理人张春来，被告日东房地产公司委托诉讼代理人岳胜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
绿都物业公司向本院提出诉讼请求：1、日东房地产公司支付截止2016年5月31日物业费人民币639000.86元，支付截止2016年4月水、电费195199.00元；2、日东房地产公司支付逾期缴纳物业管理费违约金238875.36元，支付水、电费、违约金36259.15元；3、日东房地产公司承担本案诉讼费用。事实与理由：位于合肥市市府广场的绿都商城是由合肥市房地产开发有限公司开发。1999年6月16日，市房公司与绿都物业公司签订了《前期物业管理委托合同》，绿都物业公司成为绿都商城物业服务企业。2006年4月16日绿都物业公司与业主委员会签订了《物业管理委托合同》，继续为绿都商城提供物业服务至今。日东房地产公司作为绿都商城C区一至五层及负一、六层物业业主，于2007年4月7日与绿都物业公司签订了两份《物业管理委托合同》(以下简称《合同一》和《合同二》)，《合同一》第三条物业管理服务费用约定：“1、乙方在绿都商城的物业位于C区一至五层，建筑面积6639.39㎡，物业管理费为建筑面积每月每平方米一层1.86元、二至五层2.10元（本收费标准如果和物价管理部门核定标准不一致时，按物价部门核定的标准执行）。公（共）用设施设备维修基金为建筑面积每月每平方米待定元，小计建筑面积每月每平方米一层1.86元、二至五层2.10元，合计每月壹万叁仟陆百柒拾伍点陆伍元{一层1112.78×1.86=2609.77，二至五层5526.61×2.10=11605.88}。2、绿都商城系二次供水供电，乙方同意缴纳水电预付金/元，并按照绿都商城收费标准缴纳水电费（电：每度1.08元；经营用水：每吨3.27元；特种用水：每吨9.02元）。3、乙方应于每月10日晚前缴纳本月物业管理费、公（共）用设施设备维修基金及上月水电费。4、水电费、物业管理费的收费标准按相关部门核定的标准进行调整。”《合同一》第六条违约责任约定：“3、乙方不按本合同约定缴纳相关费用的，乙方同意补交，并从逾期之日起，按照欠费总额每天0.5%缴纳滞纳金，并同意甲方终止二次供水供电在内的一切物业服务，由此造成的经济损失及法律后果由乙方承担。”《合同二》第三条物业管理服务费用约定：“1、乙方在绿都商城的物业位于C区负一层、六层，建筑面积2094.20㎡，物业管理费为建筑面积每月每平方米负一层1.86元、六层2.10元（本收费标准如果和物价管理部门核定标准不一致时，按物价部门核定的标准执行）。公（共）用设施设备维修基金为建筑面积每月每平方米待定元，小计建筑面积每月每平方米负一层1.86元、六层2.10元，合计每月肆仟壹佰捌拾玖元{负一层869.66×1.86=1617.57，六层1224.54×2.10=2571.53}。2、绿都商城系二次供水供电，乙方同意缴纳水电预付金/元，并按照绿都商城收费标准缴纳水电费（电：每度1.08元；经营用水：每吨3.27元；特种用水：每吨9.02元）。3、乙方应于每月10日晚前缴纳本月物业管理费、公（共）用设施设备维修基金及上月水电费。4、水电费、物业管理费的收费标准按相关部门核定的标准进行调整。”《合同二》第六条违约责任约定：“3、乙方不按本合同约定缴纳相关费用的，乙方同意补交，并从逾期之日起，按照欠费总额每天0.5%缴纳滞纳金，并同意甲方终止二次供水供电在内的一切物业服务，由此造成的经济损失及法律后果由乙方承担。”入驻至今，绿都物业公司一直依法对整个绿都商城实施物业管理,为整个绿都商城提供了完善的物业管理与服务,履行了自己应尽的义务。然而被告合肥日东房地产投资有限公司长期拖欠物业费和水、电费，截止2016年5月底，拖欠原告物业费639000.86元，拖欠原告为其垫付水、电费195199.00元。在上述欠费期间，原告多次催缴，而被告一直未支付。综上，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。
日东房地产公司辩称：1、原告并没有尽到应尽的物业管理义务，且占用被告所在楼层的广告位置对外发布广告，其广告收益也没有支付给被告及业主委员会。原告占用被告所在楼层的广告位置对外发布广告，其广告收益也没有支付被告及业主委员会，其不仅违反了法律规定，也侵害了被告的权益。同时，原告没有证据证明其已经按照合同约定以及相关规定提供了相应的物业管理服务义务。2、原告应当提供合肥市房地产开发有限公司（下称“市房公司”）与原告所签订的《前期物业管理委托合同》，及2006年4月16日与业主委员会签订的《物业管理委托合同》。3、原告所要求的物业费与事实有出入，原告存在严重侵害被告权益的行为，其要求违约金不符合法律规定，同时违约金计算标准过高。原告提交的被告于2012年9月1日向原告提出的函表明，被告已经支付完毕此前即2012年8月之前所有的各项费用。原告再要求此前的费用没有事实依据。2012年6月14日催款通知中明确说《物业费用部分金额确认单》欠费148382.70元，另外，2012年元月至今（即至当年的5月份，也即5个月的物业费）的物业费（76466.10）。如按此说法，此时被告也仅应当支付原告224848.8元（148382.70+76466.10）的物业费，但2012年7月26日仅相差一个月的催款通知却将物业费变为了446040.19元，相关如此巨大，可见原告的计算依据让人怀疑。也证明了被告在陆续支付原告物业费及水电费。双方只确认了一至五层的物业服务费及相关的水电的使用量，负一层及六层的物业服务费双方并没有确认。另其水费单价合同约定为2.82元/吨，而不是3.27元/吨，其按3.27元/吨计算所要求的数额不符合合同的约定。此前按3.27元/吨计算的数额同时被告支付超过2.82元/吨的部分原告应当返还被告。4、2014年5月份物业公司不故日东公司强烈反对，也未通知日东公司就强行将通往日东公司绿都商城负一层的通道（包括一层东侧可直接进入日东公司负一层商铺的独立通道）封堵，后日东公司发现其绿都商都负一层的商铺北侧独立门及独立商铺的分隔墙等也被物业公司强行拆除。此严重侵害了日东公司的合法权益。同时也给日东公司造成了巨大的经济损失。原告并没有遵循物业服务行业操手，而做出损害业主利益的事，侵害了被告合法权益，被告暂不支付其物业费等也是为了保护自己的合法利益。原告违反物业公司基本的职业道德在先，同时违反了《物业管理委托合同》第六条第1款约定：“甲方违反本合同，乙方有权要求甲方立即改正；逾期未改，给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。“，因此原告要求被告承担违约金不符合法律规定。5、物业公司并没有对物业服务收费实行明码标价，也没有将服务内容、收费项目、收费标准及收费方式在经营场所或服务地点醒目位置公布。同时物业公司也没有将其每年（或财务年度）向业主、物业使用人公布利用业主共用、共有设施经营收益和支出情况，以及单列的物业公共服务费收支情况，并没有接受业主的监督。6、原告应当提供物价部门核定的物业服务收费标准，但至今没有提供。双方所约定的物业服务价格并不能代表其实际的服务成本和利润。其合同约定的物业服务价格过高。双方所签订的《物业管理委托合同》第三条第1款明确约定：“本收费标准如果和物价管理部门核定标准不一致时，按物价管理部门核定的标准执行）。7、日东公司在绿都商城的一层至五层和六层房屋为独立的部分，其卫生、保安等并物业公司并不需要提供，同时物业公司也没有公布是否提供卫生、保安等物业服务内容。六层房屋多年来空置至今，也没有使用，其收取物业费并不合理。综上，原告主张违约金及物业费并没有合同及事实依据，物业公司没有证据证明其提供了合格的物业管理服务，同时物业公司严重侵害日东公司的合法权益。请法庭公正审理依法驳回其不合理的诉讼请求。
经审理查明：日东房地产公司系合肥市绿都商城室业主，房屋建筑面积134.75平方米，房屋类型为高层住宅。2007年11月1日，绿都商城建设单位合肥鸿昌置业有限公司与绿都物业公司签订《前期物业服务合同》，选聘绿都物业公司对绿都商城提供前期物业服务。合同期限自签订之日起至业委会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同生效时止；物业服务内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。物业管理服务费用每三个月缴纳一次，缴纳时间为三个月的第一个月内。高层住宅按建筑面积每月每平方米1.1元收取，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，或以其他理由拖欠、拒交物业服务费的应补足或补交物业服务费并按3‰的标准向绿都物业公司支付违约金。绿都物业公司为绿都商城提供物业服务至今，日东房地产公司未支付2011年6月1日至2016年5月31日期间物业费。绿都物业公司催要未果于2016年9月28日诉至本院，要求判如所请。
本院认为：绿都物业公司与绿都商城建设单位签订的《前期物业服务合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力的规定，该协议合法有效。绿都物业公司为绿都商城提供了物业服务，日东房地产公司作为业主应履行缴纳物业费的义务。物业费的收取是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应物业费，客观上会影响物业公司的服务水平和服务质量。日东房地产公司自2011年7月1日起未交物业费，应对未交物业费理由的正当性、合理性承担举证责任。日东房地产公司抗辩埋地管漏水造成次卧被淹，以及12楼漏水对其造成损害，与本案所处理的物业服务合同纠纷并非同一法律关系，其可以侵权事实另行起诉，本院对该抗辩意见不予采纳。日东房地产公司抗辩其自家的太阳能热水器和玻璃受损问题，因非物业服务范围，本院对该抗辩意见亦不予采纳。关于物业费标准，绿都物业公司主张2012年11月1日前物业费收费标准为1元/平方米/月，2012年11月1日后物业费执行一费制收费标准为1.1元/平方米/月，日东房地产公司对此无异议。故日东房地产公司应向绿都物业公司交纳其拖欠的2011年7月1日至2016年5月31日期间的物业费8529元（1元/平方米/月×134.75平方米×16个月）+（1.1元/平方米/月×134.75平方米×43个月）。鉴于本院已在其他案件中认定绿都物业公司的物业服务存在瑕疵，故本院对于绿都物业公司向日东房地产公司主张滞纳金的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告合肥日东房地产投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告合肥绿都物业管理公司交纳物业费639000.86元，支付水电费189003元；
二、被告合肥日东房地产投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告合肥绿都物业管理公司支付违约金275134.51元；
三、驳回原告合肥绿都物业管理公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为14784元，由合肥绿都物业管理公司负担700元，由合肥日东房地产公司负担14084元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 陆翠玲
人民陪审员 杨开德
人民陪审员 卢立生
二〇一七年二月九日
书 记 员 潘亚慧
附：本判决适用的法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。