辽宁省瓦房店市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽0281民初3363号
原告：陈玲，女，1972年1月29日出生，汉族，无职业，户籍地瓦房店市，现住瓦房店市，公民身份号码×××。
委托诉讼代理人：刘世龙（系陈玲丈夫），男，1967年2月2日出生，汉族，户籍地瓦房店市，现住瓦房店市，公民身份号码×××。
被告：大连远洲东涛房地产开发有限公司，住所地瓦房店市共济办事处西长春路西段148号（1号楼）317房间。统一社会信用代码×××。
法定代表人：朱武超，该公司经理。
委托诉讼代理人：唐金明，辽宁万正律师事务所律师。
原告陈玲与被告大连远洲东涛房地产开发有限公司（以下简称远洲公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈玲的委托诉讼代理人刘世龙、被告远洲公司的委托诉讼代理人唐金明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈玲向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付原告逾期办理违约金（以原告所购房屋的房款总额按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准按年利率5%加收50%即年利率7.25%计算，从2013年11月1日开始计算至实际取得房地产权属证书之日止）；2.请求被告在一个月内给予办理房地产权属证；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2013年6月16日签订了《商品房买卖合同》。合同约定原告购房被告开发建设的位于瓦房店市政府西侧“远洲国际城”第6
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1幢1单元3层2号房，行政街号为文兰办事处祝丰西街69号1单元3层2号。面积为113.93平方米，房屋总价款607247元。被告应当在2013年7月30日前将竣工验收合格的房屋交付原告，并自房屋交付之日起90日内办理房屋权属登记取得房地产权属证书。合同签订后，原告已按合同约定全部履行了合同义务，但被告自2013年7月30日将未经合法验收的房屋交付原告后至今未给原告办理房屋权属登记，原告至今未取得房地产权属证书，被告已严重违约并给原告造成了很大损失。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请依法支持原告的诉讼请求。
被告远洲公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告双方在《房屋买卖合同》中没有约定给付逾期办证违约金，故原告请求没有合同依据，根据民事合同意思自治的原则，原告同被告签订购房合同时也没有要求被告更改上述条款，应视为放弃要求被告给付逾期办证违约金的请求。原告起诉违约金过高。原告已实际占有、使用所购房屋，实现了该房屋的使用价值，被告远洲公司也将房屋进行了备案登记，现大部分房屋都已可以办理房照，故原告实际利益并没有受到任何损失。被告公司前期不能办理房照的原因，系因建筑商没有向被告公司全部交付相应的竣工手续造成的。因前期法院已对45户业主同样的案件作出判决，请求对新起诉的业主按前期45户的违约金赔偿标准进行判决。被告已经同其余340余户业主达成了和解协议，并已实际支付了违约金，如法院判决过高的违约金，对前期达成和解协议的业主不公平，被告也确实没有经济能力承担过高的违约金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、告知书被告无异议，被告提供的告知书、竣工验收备案表原告无异议，本院予以确认并在卷佐证；对被告提供的和解协议、银行交易流水查询单，证明的法律关系与本案无关联性，本院不予采信。
根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2013年6月16日签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告将坐落于瓦房店市政府西侧“远洲国际城”第6
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1幢1单元3层2号建筑面积113.93平方米，以607247元卖于原告。原、被告在签订商品房预售合同第8条中约定：”出卖人应当在2013年7月30日前，依照国家或地方政府的有关规定将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、该商品房经建设单位组织的竣工验收合格”。原、被告在签订商品房预售合同第15条预购商品房预告登记和产权登记的约定：”在合同订立后，出卖人和买受人向登记机构申请，预购商品房预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理；……3、自交付之日起超过360日买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自届满的次日起，买受人同意给予出卖人合理时间继续办理”。合同中对”合理期间”未作明确约定。另外，合同中亦未约定逾期办证违约金。原告交纳了房屋全款607247元，2013年7月30日，被告向原告交付了房屋，交付时案涉房屋未经相关部门验收合格。2018年5月10日，被告远洲公司向包括原告在内的远洲二期业主就房屋产权证的办理以及补偿等相关事宜发布告知书，并与部分业主就逾期办理房屋产权证的违约金事宜签订和解协议，支付相应的和解款项。至2018年6月13日立案时，被告仍未给原告办理房屋产权证书。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行合同义务，原告履行了交付房款的相应义务，被告除向原告履行交付房屋的义务外，同时负有依约为原告办理相应的房屋权属证书的义务。现案涉房屋已经具备办理房屋权属证书的条件，被告应全面履行协助原告办理房屋权属证书的义务。本院对原告要求被告协助办理房屋权属证书的诉讼请求予以支持。
关于逾期办理房屋权属证书的违约金请求，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：”由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满，未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定，出卖人应当承担违约责任。1、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；2、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，指房屋交付使用之日起90日；3、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，现原告已依合同约定全面履行了合同义务，但被告未能按照依约在合理期限为原告办理购买房屋的权属证书，其逾期办证的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任；案涉违约金应以日计算，为继续性债权，故被告抗辩双方未在《房屋买卖合同》中约定给付逾期办证违约金视为原告放弃要求给付逾期办证违约金请求的主张，本院不予认定。
关于违约金的计算期限。原、被告约定“自交付之日起超过360日买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，买受人同意给予出卖人合理时间继续办理。”但双方未对“合理时间”进行明确，故结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，“合理时间”确定90日为宜，即被告为原告办理权属证书的最后时间应确定为：自2013年7月30日房屋交付之日起满360日、再延长90日为宜，即2014年10月23日。被告应自2014年10月24日起向原告支付违约金。虽然被告发布了可以办理房屋权属证书的《告知书》，但直至原告提起本案诉讼之日2018年6月13日，被告仍未能为原告办理房屋权属证书，故违约金的计算期限应为：2014年10月24日起至2018年6月13日止，共计1328天。对于原告超出上述合理期限的部分本院不予支持。
关于违约金的数额。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'。”故对于违约金数额的判定应充分考虑守约方的实际损失以及违约方的过错程度等因素，以实现违约金补偿性和处罚性的价值属性。被告抗辩延迟办理房屋产权证系因施工单位原因导致相关材料无法向登记机关报备。但被告与施工单位之间的建设工程施工合同关系与本案房屋买卖合同关系非同一法律关系，施工合同双方权利义务的履行行为不影响原、被告之间房屋买卖合同的成立及违约责任的承担，亦不能作为减轻被告过错的抗辩理由。故本院对其抗辩主张不予认可。原告已实际占有、使用所购房屋，实现了房屋的使用价值，且未举证证明被告的逾期办证行为给原告造成了实际损失。故依原告主张的标准计算的违约金数额过高，应予调整，本院认为应将违约金数额调整为以房款总额607247元为基数、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息年利率7.125%（中国人民银行公布的中长期贷款基准利率为年利率4.75%，同时加收罚息50%）为标准、自2014年10月24日起至2018年6月13日起诉日止计1328天（607247元×7.125％÷365日×1328日）的10%，即15742元作为违约金由被告远洲公司承担较为合理。对于超出部分的逾期违约金请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告大连远洲东涛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，给付原告陈玲逾期办理房屋产权证的违约金15742元；
二、被告大连远洲东涛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，依据房屋行政管理部门的相关规定，协助原告陈玲办理位于瓦房店市政府西侧“远洲国际城”第6--
1幢1单元3层2号，建筑面积113.93平方米房屋权属证书；
三、驳回原告陈玲其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2290元，由被告大连远洲东涛房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判员 邹丽娟
二〇一八年八月二日
书记员 李春芳