湖南省株洲市天元区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0211民初1166号
原告：潘国良，男，1950年12月9日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。
委托诉讼代理人：王鸾英，女，1968年8月16日出生，汉族，系原告潘国良之妻，住湖南省株洲市天元区。代理权限为特别授权(即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉等)。
被告：冯赛球，男，1965年9月29日出生，汉族，住湖南省株洲县。
被告：罗卫英（系被告冯赛球之妻），女，1966年8月24日出生，汉族，住湖南省株洲县。
原告潘国良诉被告冯赛球、罗卫英合同纠纷一案，本院于2018年5月23日立案受理。依法由代理审判员张侣适用简易程序于2018年8月2日公开开庭进行了审理。书记员彭婕担任法庭记录。原告潘国良及其委托诉讼代理人王鸾英、被告冯赛球、罗卫英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告潘国良诉称：两被告在原告流转的土地范围内有房屋一栋，原、被告双方经过充分协商，双方于2008年4月22日达成购房协议，协议约定：两被告将包括房屋及杂屋等财产作价10万元转让给原告，房屋周围树木等青苗另外支付款项2520元，原告于2008年4月23日即按照协议约定支付了全部转让款项，但是被告一直拒绝交付房屋。2016年，经雷打石镇司法所会同镇综治办、霞石村委员会及被告和被告的母亲达成调解协议，原告支付18万元给两被告，原告不再对被告冯赛球的母亲的房屋进行维修和安置，两被告必须在2016年春节前交付房屋给原告。时至今日，两被告还是以各种理由拒绝交房。为妥善处理被告腾空房屋搬家问题，原告又要求相关部门进行协调，2016年8月3日，在天元区雷打石镇政府综治办、司法所等部门的组织协调下，在雷打石镇司法所调解室组织了双方进行调解，但两被告还是拒绝腾空，交付房屋。既然两被告不愿意腾空房屋，搬出房屋，交付房屋，原告要求解除与被告签订的购房协议及其调解协议，两被告基于购房协议所领取的购房款10万元及青苗费2520元和调解协议领取的房屋补偿款18万元应当予以返还。原告为维护自身的合法权益，诉至法院，请求判令：1、两被告立即返还原告购房款、补偿款及青苗费，共计282520元；2、两被告承担本案的诉讼费用。
被告冯赛球辩称：答辩人同意退还，但是答辩人要求原告将案涉土地的房屋修缮完整之后再予以返还。
被告罗卫英辩称：因答辩人无法修建新房屋才不愿意搬离。
本院经审理查明：2008年1月5日，原告取得了株洲县雷打石镇霞石村大塘冲面积为284.1亩土地的承包经营权。被告冯赛球与被告罗卫英系夫妻关系，两被告在上述土地范围内有房屋一栋。2008年4月22日，原告潘国良与两被告及案外人吴伯纯达成《有关房子的处理事宜协议书》一份，双方同意将被告冯赛球的房子作价处理并约定：潘国良买下冯再兴土房一栋，将其土房维修后一次性验收交付给吴伯纯（即被告冯赛球的母亲）；潘国良一次性给冯赛球购房费10万元，冯赛球原住房及其宅归潘国良所有；原由冯赛球的母亲签字认可的宅基地周围的树木按协议付给冯母（即吴伯纯）。上述协议签订后，两被告于2008年4月23日收到了原告支付的购房款10万元。同日，原告向案外人吴伯纯（即被告冯赛球之母）支付了林木补偿费用2520元。此后，因双方对被告冯赛球母亲（即吴伯纯）的住房安置等问题发生争议，经株洲市天元区雷打石镇人民调解委员组织调解，原告与两被告于2016年8月3日达成编号为株天雷人调字（2016）21号《人民调解协议书》，该协议约定如下：1、潘国良同意一次性补偿冯赛球家庭18万元；2、冯赛球家庭和父母收到补偿18万元后，此事件事结案了；3、此协议为一次性终结协议，潘国良不再负责冯赛球家庭及父母住房安置等一切遗留问题；4、补充：在2016年春节前无条件全部搬走拆除，如在约定时间内没有搬走拆除，退还潘国良18万元……。上述协议签订后，原告于当日向两被告支付了补偿款18万元，两被告向原告出具了收条，但两被告至今尚未向原告交付上述房屋。
以上事实，有原告的身份证复印件、被告冯赛球与罗卫英的身份证复印件、《有关房子的处理事宜协议书》、收条（四份）、土地流转使用权证及山地使用权证、株天雷人调字（2016）21号《人民调解协议书》及原、被告的当庭陈述等证据予以证实，足以认定。
本院认为，本案案由系合同纠纷。本案争议焦点为原告的诉讼请求有无事实与法律依据？现具体分析如下：
本案涉案的房屋系建设在农村宅基地上的自建房屋，该房屋的买卖不仅仅是地上建筑物，还必然包括该房屋占用的农村宅基地。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，宅基地属于村民集体所有，能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员，且一户只能享有一处。本案中，原告潘国良作为购房人不是所购房屋所在地的集体经济组织成员，其无权享有该集体所有的宅基地使用权，原告潘国良与两被告签订的《有关房子的处理事宜协议书》及《人民调解协议书》必然会因处分房屋而处分宅基地，故该上述协议违反了《中华人民共和国土地管理法》关于农村土地不能随意流转的强制性规定，应当认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条及第五十八条的规定，无效合同自始没有法律约束力；合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告潘国良要求两被告返还购房款及补偿款共计28万元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告潘国良要求两被告返还青苗费2520元的诉讼请求，因该青苗费系由原告潘国良直接支付给案外人吴伯纯，并非由本案两被告收取，故对原告潘国良的该项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条、第六十二条第一款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
限被告冯赛球、罗卫英于本判决生效之日起十日内向原告潘国良返还购房款10万元及补偿款18万元，共计28万元；
驳回原告潘国良的其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5876元，减半收取2938元，由原告潘国良承担241元，被告冯赛球、罗卫英共同承担2697元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，收款单位：株洲市财政局非税收入专户，账号：5017330100016。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
代理审判员 张侣
二〇一八年八月十四日
书 记 员 彭婕
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《中华人民共和国土地管理法》
第八条第二款农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
第六十二条第一款农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。