上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第44号
原告（反诉被告）荷贝克电源系统（上海）有限公司，注册地上海市。
法定代表人MARCZOLLNER，董事长。
委托代理人李国梁，上海中企泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）朱利民，男，住上海市。
原告荷贝克电源系统（上海）有限公司诉被告朱利民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月30日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员陆长庆独任审判。2014年1月8日，被告朱利民提出反诉。本院经审查后决定与本诉合并审理，于同月16日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）荷贝克电源系统（上海）有限公司的委托代理人李国梁，被告（反诉原告）朱利民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告荷贝克电源系统（上海）有限公司诉称：2012年12月8日，原、被告签订租赁合同，由原告承租被告位于本市142幢房屋（以下简称“涉案房屋”）供原告外籍员工居住使用。2013年6月底，因外籍员工返回德国，原告不得不解除合同，该员工于2013年8月2日（庭审中原告更正为8月1日）搬离了涉案房屋。由于被告一直不接收房屋，直到2013年8月16日双方才办理了交接手续，原告也已经结清了所有公用事业费。但被告却拒绝返还押金。故请求判令被告返还原告租赁押金人民币28，000元，并承担诉讼费。
被告（反诉原告）朱利民辩称：2013年7月，原告向被告提出提前两个月解除租赁协议，被告未予同意。根据约定，原告如果擅自提前解除合同，被告有权没收租赁保证金，故不同意原告的诉讼请求；况且，由于原告没有在《关于租赁房屋交接协议》上签章，故被告不认为2013年8月16日为房屋交接之日。基于原告拒交2013年8月份的租金，根据约定应当向被告承担违约责任。故反诉要求判令原告向被告支付2013年8月1日至同月28日的租金12，645.16元，支付违约金935.74元（从2013年8月13日至2014年1月7日按每日万分之五计算），并承担2013年8月份的电讯费188元。
反诉被告荷贝克电源系统（上海）有限公司辩称：原告在2013年8月1日就搬离了涉案房屋，双方间的交接手续因存在争议，但并不改变原告搬离房屋的事实。被告对原告搬离涉案房屋知情且提供了协助。因此，不同意被告的反诉诉讼请求。
经审理查明事实如下：原告与涉案房屋的原业主存在房屋租赁合同关系，由原告承租涉案房屋给其员工居住。2012年11月，被告及其妻颛某某共同向原业主购买了涉案房屋，并取得了该房屋的房地产权证。同年12月8日，被告以其及颛某某的名义与原告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将涉案房屋出租给原告，租期从2013年1月1日起至同年9月30日止，租金为每月14，000元，乙方（原告）应于每月5日前支付当月租金，如到期后7天仍未支付，乙方须按日加付租金0.05%的滞纳金，如超过30天未付则视为乙方自动退租，构成违约，甲方（被告）有权收回出租房屋并追究乙方违约责任；合同第10.2约定，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回出租房屋，并且保证金不予退还……（c）无故拖欠租金超过15天；（d）固定租赁期内擅自退租；合同另约定了其他条款。该合同上，甲方由被告一人签名。原业主在交接房屋时将租赁保证金（相当于两个月的租金计28，000元）交付给被告。
此后，原告继续承租涉案房屋，并按期支付租金至2013年7月31日。2013年7月，原告向被告提出要求提前解除房屋租赁合同，遭被告拒绝。2013年8月1日，原告即自行搬离了涉案房屋。此后，原、被告曾经通过电子邮件进行协商，双方为押金（租赁保证金）事宜未能达成一致意见。同月16日，原、被告再次就房屋交接、押金的处理进行磋商。被告拟定《关于满庭芳租赁房屋交接协议》一份，其内容为：乙方（原告）承诺缴纳至2013年8月16日前的水、电、煤气、电话、ADSL的使用费，并提供相应缴费凭据的复印件；……由于乙方是在固定租赁期内退租，经双方友好协商，甲方（被告）将不退回保证金28，000元整，但也不再收取8月份1-16日的租金。该协议上，被告之妻颛某某签名，但因原告不同意，故没有签字或盖章，并随即诉至本院。
另查，2013年8月，涉案房屋的电讯费为188元（包括固话月租费25元、宽带月租费150元、来电显示功能费6元、语音通信费3.01元、上期违约金3.90元及上期结转零头费0.09元）。
上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、《关于满庭芳租赁房屋交接协议》、被告提供的电讯费账单、双方邮件往来的打印件等证据以及双方当事人的陈述经庭审质证无误，本院予以确认。
因被告坚持己见，故本案调解不成。
本院认为，民事活动应当遵循自愿和诚信原则。原、被告所签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，故双方当事人均应恪守履行。原告在不具备解除上述租赁合同条件的情况下，向被告提出要求提前解约，并在双方就提前解除合同尚未达成一致意见的情况下，单方面搬离了涉案房屋，以实际行为提前解除了租赁合同，属于违约行为，应当向被告承担违约责任。根据合同约定，原告在固定租赁期内擅自退租的，租赁保证金即押金不予退还。故原告请求判令被告返还押金之诉请本院予以驳回。
鉴于原告在自行搬离涉案房屋之后，并未及时将房屋钥匙交还给被告，直到2013年8月16日才与被告办理交接手续，将房屋钥匙交还给被告，故该日应视为双方合意解除合同之日。因此，原告应当向被告支付从2013年8月1日起至同月16日期间的租金7，466.67元（月租金14，000元／30天＊16天），被告相应反诉诉讼请求中的合理部分本院应予支持。又鉴于原告应当在2013年8月5日之前向被告支付同月份的租金，但其却未支付，属于违约行为。根据合同约定，“如到期后7天仍未支付，乙方须按日加付租金0.05%的滞纳金”，故原告应当向被告偿付从2013年8月13日起至同月16日止按月租金每日万分之五计算的违约金28元，被告相应反诉诉讼请求中的合理部分本院也予以支持。关于被告另反诉要求原告承担电讯费188元之诉请，由于该费用构成基本上均是基础费用，而原告实际占有房屋超过了半个月，应当由原告承担。故被告的该项反诉诉请本院也应当支持。
至于被告反诉要求将租金的计算时间确定为2013年8月28日以及逾期支付租金的滞纳金的期限计算到2014年1月7日一节，本院认为虽然原、被告在交接房屋时就原告应承担的违约责任未达成一致意见，但并不影响被告实际接收房屋的事实，即租赁合同已经于被告接收房屋之日起解除，故租金以及滞纳金的计算截止时间应当确定为2013年8月16日，此后的损失已经以原告支付的租赁保证金作为违约金予以弥补；被告认为的因原告没有在《关于满庭芳租赁房屋交接协议》上签章故2013年8月16日不应认定为双方交接房屋之主张不符合事实。因此，被告的上述抗辩本院不予采纳，相应的反诉诉讼请求予以驳回。
综合上述认定的事实，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）荷贝克电源系统（上海）有限公司要求被告（反诉原告）朱利民返还租赁押金人民币28，000元的诉讼请求；
二、原告（反诉被告）荷贝克电源系统（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内，向被告（反诉原告）朱利民支付从2013年8月1日至同月16日期间的租金人民币7，466.67元；
三、原告（反诉被告）荷贝克电源系统（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内，向被告（反诉原告）朱利民偿付逾期支付租金的滞纳金人民币28元；
四、原告（反诉被告）荷贝克电源系统（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内，向被告（反诉原告）朱利民支付2013年8月份的电讯费人民币188元；
五、驳回被告（反诉原告）朱利民其余的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币500元，因本案适用简易程序故减半收取计人民币250元，由原告（反诉被告）荷贝克电源系统（上海）有限公司负担。
反诉案件受理费人民币72.10元，原告（反诉被告）荷贝克电源系统（上海）有限公司负担人民币40.20元，被告（反诉原告）朱利民负担人民币31.90元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陆长庆
二〇一四年一月二十四日
书记员 陈 清
附：相关法律条文
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《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。