湖北省武汉市东西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂东西湖民商初字第00203号
原告宋朋生。
委托代理人徐进，男，1971年4月6日出生，汉族。
被告吴莉萍。
委托代理人钱开明，湖北明晓律师事务所律师。
被告杨明方。
委托代理人钱开明，湖北明晓律师事务所律师。
第三人招商银行股份有限公司武汉循礼门支行。
负责人李珣，行长。
委托代理人常铮，男，1987年11月25日出生，汉族。
委托代理人张江，男，1986年7月17日出生，汉族。
第三人中国工商银行股份有限公司武汉洪山支行。
负责人熊祖金，行长。
委托代理人施勇，男，1963年11月18日出���，汉族。
委托代理人官文思，男，1982年9月29日出生，汉族。
第三人甘仁富。
第三人吴燕居。
原告宋朋生与被告吴莉萍、杨明方房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张恒独任审判，后因案情复杂，转为普通程序，由代理审判员张恒担任审判长，与人民陪审员肖焕彬、吴玮（后变更为肖焕彬、付元姣）组成合议庭。审理中，本院依法追加招商银行股份有限公司武汉循礼门支行（以下简称招行循礼门支行）、中国工商银行股份有限公司武汉洪山支行（以下简称工行洪山支行）、甘仁富、吴燕居为第三人参加诉讼，分别于2013年8月23日、9月25日公开开庭进行了审理，原告宋朋生的委托代理人徐进，被告吴莉萍、杨明方的共同委托代理人钱开明，第三人工行洪山支行的委托代理人官文思，第三人甘仁富，第三人吴燕���均到庭参加了诉讼，第三人招行循礼门支行的委托代理人张江仅参加了第一次庭审。审理中，原告宋朋生申请诉讼保全，要求查封登记在被告吴莉萍名下的位于武汉市东西湖区金银湖畔岛花园（顺驰.泊林）＊＊＊栋＊-＊层＊＊＊室房屋且提供相应的担保，并已执行。因案情复杂，经院长批准延长审理期限六个月。本案现已审理终结。
原告宋朋生诉称，被告吴莉萍、杨明方系夫妻关系。2011年5月7日，原告与两被告签订房屋买卖合同，约定两被告出让其所有的位于武汉市东西湖区金银湖畔岛花园（顺驰.泊林）＊＊＊栋＊-＊层＊＊＊室房屋（建筑面积192.74平方米），总成交价为110万元（含该房屋尚欠银行贷款余款），同时约定被告于2011年7月7日之前交房，配合原告办理房屋权属变更登记手续等。合同签订当天，原、被告双方办理了公证。原告向被告支付了购房款75万元，两被告向原告出具了收条，同时交付了房屋所有权证、国有土地使用权证、公证书、结婚证、身份证、户口簿、该房屋的借款合同及相关票据凭证等，并于2011年8月16日交付住房。现两被告违反合同约定，不仅不配合原告办理过户手续，还于2012年3月25日以该房的权属证书遗失为由向房产登记部门申请遗失补证，其行为侵害了原告的合法权益。房屋买卖是双方真实意思表示，原告购买该房屋是善意且无过错，两被告为该转让房屋的权利人，依据物权法的规定有权处分该房屋。现两被告的行为导致合同履行出现障碍，但是并不影响原告实现自己的物权利益。两被告的行为造成原告利益受损已构成违约。请求法院判令：1、原、被告签订的房屋买卖合同有效；2、两被告协助原告办理位于武汉市东西湖区金银湖畔岛花园（顺驰.泊林）＊＊＊栋＊-＊层＊＊＊室房屋的产权���户手续；3、两被告支付违约金5万元；4、原告偿清被告欠第三人招行循礼门支行贷款后，第三人招行循礼门支行协助办理诉争房屋抵押权注销登记手续；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告吴莉萍、杨明方共同辩称，其并无出售房屋的意思表示。原告提交的买卖合同和收款凭证均不真实，实际是被告在向第三人甘仁富借钱时应甘仁富的要求在买卖合同和收条上签字，房屋产权证书和购房发票也是交给甘仁富的，本案实际是民间高息借贷，以合法形式掩盖非法目的，为无效合同。原告并未履行支付购房款的义务。本案诉争房屋已设抵押，未经抵押权人同意，不得转让。
第三人招行循礼门支行述称，其与被告签订的抵押合同是合法有效的。原、被告之间的买卖合同未经其同意，属于无效合同。原、被告之间的纠纷不应影响其作为抵押权人的权利，如原告愿意偿还贷款，其愿意协助办理相关手续。
第三人工行洪山支行述称，其与被告之间的贷款合同有效，并办理了抵押手续，其已经履行放款义务，本案与其无关。
第三人甘仁富述称，其与吴莉萍认识多年，本案涉及的房屋是通过其中介公司出卖给原告的，双方的房屋买卖合同关系真实。吴莉萍以前将房屋出卖给甘仁富时，甘仁富也是向吴莉萍支付的60万元的现金。七年来，甘仁富与吴莉萍多次发生资金往来，但很少有凭证。
第三人吴燕居称，甘仁富与其老公是朋友，其只是帮忙转账，本案与其无关。
原告宋朋生为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交了如下证据材料：
1、结婚证，证明两被告系夫妻关系，是在夫妻关系存续期间转让的房屋；
2、公证书，证明被告于2011年5月7日在公证机关委托他人代理处置该房屋的事实，同时证明被告转让所有房屋是其真实意思表示；
3、买卖合同，证明双方之间存在房屋买卖合同法律关系，该合同真实有效；
4、收条，证明两被告于2011年5月7日收到原告购房款75万元；
5、房屋所有权证及国有土地使用权证，证明被告为该房屋的合法所有人，其有权处分该房屋的事实；
6、个人住房（抵押）借款合同，证明被告所转让的房屋为按揭贷款房，借款金额为75.5万元，借款期为10年，自2006年9月6日至2016年9月6日。
7、收款收据，证明被告转让房屋时向原告交付涉及该房的有关费用支出凭证，根据交易习惯证明其转让行为是其真实意思表示的事实；
8、长江日报，证明被告于2012年3月25日以原告已购买房屋的权属证书遗失为由向房产部门申请遗失补证的事实，被告有“一房多卖”或者抵押借款的欺诈企图；
9、武汉信凡物资有限公司（以下简称武汉信凡公司）营业执照、机构代码证、税务登记证、结婚证���身份证、户口簿，证明武汉信凡公司的法定代表人黄友珍系宋朋生的嫂子、宋木生的妻子；
10、银行进账单、回单、取款回单，证明武汉信凡公司转账给黄章坤55万元的事实。
被告吴莉萍、杨明方为支持其反驳主张，在举证期限内向本院提交了如下证据材料：
1、招商银行贷款账单及还款凭证，证明被告向招行贷款75万元，期限为10年，且被告一直在偿还贷款；
2、工商银行的贷款合同，证明贷款用途是购买吴燕居商铺，期限为十年，银行贷款未经被告同意将贷款支付给吴燕居，吴燕居的商铺是虚假的；
3、收条、工商银行个人业务凭证、建设银行转账凭条、建设银行武汉电子支付系统个人跨行电子支付凭证，证明吴莉萍与甘仁富之间的部分债权债务关系，涉及金额为70余万元；
4、房屋照片，证明房屋的坐落情况。
第三人招行循礼门支行在举证期限内向本院提交了如下证据材料：
1、个人住房（抵押）借款合同，证明被告向招行循礼门支行借款75.5万元；
2、房屋他项权证，证明原、被告签订的房屋买卖合同未经招行循礼门支行同意，属无效合同；
3、客户还款清单、客户逾期清单、业务明细，证明截止2013年5月24日，被告尚欠招行循礼门支行贷款本金315，323.43元、应还利息3，595.05元；
4、2013年8月28日出具的情况说明一份，证明因系统原因，其无法提供2011年5月7日吴莉萍在招行循礼门支行的剩余贷款本金及利息情况；
5、2006年9月6日个人贷款借款借据，证明吴莉萍向招行循礼门支行借款755，000元用于购房；
6、还款清单、逾期清单、业务详细信息（业务编号127508001945），证明吴莉萍的贷款还款、逾期情况。
第三人工行洪山支行在举证期限内向本院提交了如下证据材料：
1、共同还款承诺书、贷款用途承诺函、《个人借���／担保合同》、70万元个人住房借款凭证，证明被告的借款事实，被告承诺贷款使用用途、工行洪山支行已经履行借款义务；
2、武房他证江字第2011002**号房屋他项权证、江他项（2011）第894号土地他项权证，证明被告贷款购买的房屋已经办理了抵押手续，抵押权人为工行洪山支行；
3、个人贷款执行情况表，证明被告贷款余额及利息情况；
4、《委托支付协议》，证明工行洪山支行与两被告签订《委托支付协议》，其根据协议约定将借款合同项下的贷款支付至吴燕居的账户。
第三人甘仁富在举证期限内向本院提交了如下证据材料：
1、武汉嘉瑞房地产代理有限公司（以下简称武汉嘉瑞公司）营业执照、税务登记证、组织机构代码证，证明甘仁富系该公司法定代表人；
2、武房权证江字第××号房屋所有权证、江国用（商2001）字第42056号国有土地使用证，证明甘仁��与被告之间存在债权债务关系，但与本案诉争无关；
3、买卖合同、委托代办合同、工商银行个人业务凭证，证明吴燕居向其转账70万元；
4、收条、招商银行转账汇款回单，证明其通过现金支付了购房款60万元，并通过招商银行转账14万元。
第三人吴燕居在举证期限内未向本院提交证据。
宋朋生为证明其实际支付了购房款75万元向本院申请证人李年芳、宋木生、黄章坤出庭作证。李年芳陈述其为武汉嘉瑞公司员工，2011年5月，吴莉萍、杨明方找李年芳出售顺驰.泊林的房屋。李年芳介绍宋朋生购买该房屋。2011年5月7日上午，原、被告签订房屋买卖合同，总价为110万元，包括现金75万元和贷款余额40万元，由于当时不清楚贷款余额，只写了一个大概金额为40万元，待实际查清时多退少补。当日下午，宋朋生用黑色蛇皮袋（约60厘米长）装着75万元现金，用武汉嘉瑞公司��钞机点过后交付给被告。由于宋朋生与其哥哥未明确房屋登记在谁名下，所以合同上的购房人名字是空的，吴莉萍、杨明方也同意。后宋朋生将自己的名字加上去。收条是吴莉萍收钱时当场出具的，由于吴莉萍怕把宋朋生名字写错，所以让宋朋生自己写名字。房产证和土地证是李年芳和吴莉萍一起到相关部门办理的，签订合同时，两证一起交给宋朋生。武汉嘉瑞公司收取宋朋生中介费3万元。签订合同时，宋朋生及其哥哥、吴莉萍、杨明方均在现场。由于吴莉萍、杨明方要求在没有过户的情况下收取房款75万元，买方不放心，所以吴莉萍、杨明方办理公证。
宋木生陈述其与宋朋生系兄弟关系，两人通过中介武汉嘉瑞公司与两被告见面后看房，当时协商的价格为110万元，并在中介公司签订了合同。原告宋朋生出资200，000元、宋木生出资550，000元。宋木生出资的550，000���系通过武汉信凡公司分两次转账到黄章坤账户上，黄章坤取出后交给宋木生。2011年5月7日，其将钱用黑色蛇皮袋送到中介公司交给了吴莉萍。因签订合同时尚未协商好房屋写谁的名字，所以合同和收条上没有写购房人的名称。后合同和收条上均加上原告宋朋生的名字。
黄章坤陈述，2011年4月27日、28日，武汉信凡公司向黄章坤个人账户汇款两次，后黄章坤与宋木生一起到银行取款后用黑色大塑料袋将钱交给宋木生。
经庭审质证，被告吴莉萍、杨明方对原告宋朋生提交的证据1的真实性无异议，但对证明目的有异议；证据2的真实性无异议，证明目的有异议，证明涉案房屋委托李年芳买卖，并非委托授权甘仁富出售；证据3的真实性和证明目的均有异议，两被告签名和签名上手印是真实的，其他关于房屋出售金额、时间、违约金金额、都不是被告的手印，原告的签名和���印是后来添加的；证据4的真实性和证明目的均有异议，收条无具体时间，不是一次形成的，原告名字系后来填充的，收条内容到底是75万元还是贷款余款，约定不明确；证据5的真实性无异议，对证明目的有异议，被告没有将产权证书交给过原告，只给了甘仁富；证据6的真实性无异议，对证明目的有异议，被告没有将借款合同交付给原告；证据7的真实性无异议，被告没有将收款收据给过原告，来源不合法；证据8的真实性、证明目的有异议；证据9的真实性和证明目的无异议，但无法证明宋朋生和宋木生系兄弟关系；证据10的真实性无异议，证明目的有异议，收款人为黄章坤，与本案无关，且票据的时间与收条时间不一致。第三人招行循礼门支行对原告宋朋生提交的证据1的真实性无异议；证据2的真实性由法庭核定；证据3、4不清楚，不发表意见；证据5的真实性无异��；证据6的真实性无异议，对证明目的有异议；证据7、8的真实性无法核实，不清楚具体情况；证据9、10经本院合法传唤未到庭质证。第三人工行洪山支行对原告宋朋生提交的证据1的真实性无异议，但与其无关；对其他证据认为均与其无关，不发表质证意见。第三人甘仁富对原告宋朋生提交的证据9、10认为与其无关，不发表质证意见，对其他证据真实性均无异议。第三人吴燕居对原告宋朋生提交的证据均认为与其无关，不发表质证意见。
原告宋朋生对被告吴莉萍、杨明方提交的证据1真实性、证明目的均无异议；证据2、3与本案无关，系被告与第三人之间的关系，不发表质证意见；证据4真实性和证明目的有异议，照片没有全景。第三人招行循礼门支行对被告吴莉萍、杨明方提交的证据1真实性无异议；证据4真实性无法核实；其他证据与其无关，不予质证。第三人工行洪山支行对被告吴莉萍、杨明方提交的证据2真实性无异议，对证明目的有异议，其是按合同约定向吴燕居发放贷款，且两被告还与其签订了委托支付协议，有吴燕居商铺房产证，商铺是真实的，并对吴莉萍位于杨汊湖馨苑小区的住宅进行了抵押；对其他证据与其无关，不予质证。第三人甘仁富对被告吴莉萍、杨明方提交的证据4不清楚；对其他证据真实性均无异议。第三人吴燕居对被告吴莉萍、杨明方提交的证据4不清楚；对其他证据认为与其无关，不发表质证意见，但工行洪山支行确实将相关款项发放给吴燕居，后吴燕居转账给甘仁富。
原告宋朋生对第三人招行循礼门支行提交的证据1、2、3的真实性均无异议，但对证据3的证明目的有异议，涉案房屋并非必须经第三人同意才能买卖；证据4、5、6的真实性和证明目的均无异议。被告吴莉萍、杨明方对第三人招行循礼门支行提交的证据1、2、3真实性、证明目的均无异议；证据4、5、6真实性有异议，应有银行账单或加盖公章。第三人工行洪山支行、甘仁富、吴燕居对第三人招行循礼门支行提交的证据均不发表质证意见。
原告宋朋生对第三人工行洪山支行提交的证据认为与本案无关，不发表质证意见。被告吴莉萍、杨明方对第三人工行洪山支行提交的证据1的签名是真实的，但内容不真实，不是被告填写，是银行经办人与甘仁富儿子约定的内容；证据2、3真实性无异议；证据4真实性无异议，对证明目的有异议，协议中借款人只写了杨明方，没有写吴莉萍。第三人招行循礼门支行对第三人工行洪山支行提交的证据1、2、3认为与其无关，不发表质证意见；证据4经本院合法传唤未到庭质证。第三人甘仁富对第三人工行洪山支行提交的证据真实性均无异议。第三人吴燕居对第三人工行洪山支行提交的证据1、2、3不发表质证意见；证据4真实性和证明目的均无异议。
原告宋朋生对第三人甘仁富提交的证据1真实性无异议，其他证据与本案无关。被告吴莉萍、杨明方对第三人甘仁富提交的证据1、2真实性无异议；证据3中工行个人业务凭证（金额658，000元）真实性无异议，买卖合同、委托代办合同无原件，对真实性和证明目的有异议；证据4真实性和证明目的有异议，无原件相印证，且以上证据可证明其高利借款均采取事先签订购房合同的形式进行。第三人招行循礼门支行对第三人甘仁富提交的证据认为与其无关。第三人工行洪山支行对第三人甘仁富提交的证据真实性均有异议，均为复印件，且买卖合同的时间在与工行洪山支行签订贷款协议之前。第三人吴燕居对第三人甘仁富提交的证据认为与其无关。
原告宋朋生对证人李年芳的证言真实性无异议。被告吴莉萍、杨明方对证人李年芳的证言真实性部分有异议，委托书和买卖合同有冲突，支付现金75万元与交易习惯不符，其证言确认吴莉萍和甘仁富之间有债权债务关系，买卖合同是虚假的，实质是高利贷款，且收条上无时间，事后添加名字与常理不符，中介方未提供中介合同、收取中介费用的证据。第三人招行循礼门支行、甘仁富、吴燕居对证人李年芳的证言未发表质证意见。第三人工行洪山支行对证人李年芳的证言认为与其无关。
原告宋朋生对证人宋木生、黄章坤的证言真实性和证明目的均无异议。被告吴莉萍、杨明方对证人宋木生、黄章坤的证言真实性有异议，该款应直接由武汉信凡公司转给宋木生，转款违反了效率原则，两证人与原告系亲属关系，证言效力低，且两证人的陈述有出入，对取款的真实性有异议，取款时间和付款时间隔有十天，违背常理。第三人招行循礼门支行经本院合法传唤未到庭质证。第三人工行洪山支行、甘仁富、吴燕居不发表质证意见。
本院对当事人提交的证据及待证事实评判如下：
原告宋朋生提交的证据1证明被告吴莉萍、杨明方系夫妻关系，本院予以采信；证据2证明2011年5月7日，被告吴莉萍、杨明方委托李年芳代为出售顺驰.泊林＊＊＊栋＊-＊层＊＊＊室房屋等事宜，并经湖北省武汉市江天公证处公证的事实，但无法证明被告吴莉萍、杨明方与原告宋朋生签订的买卖合同系双方当事人的真实意思表示；证据3虽然能证明被告吴莉萍、杨明方在买卖合同上签字的事实，但庭审中被告吴莉萍、杨明方陈述该买卖合同系在其向第三人甘仁富借款时根据甘仁富的要求出具给甘仁富，并非出具给宋朋生，其并无向原告宋朋生出售该房屋的意图，而原告宋朋生庭审中陈述该合同中买方的名字系由其在起���前自行添加，合同中约定的房屋总价款实际上是不确定的（双方均未明确当时该房屋的贷款余额情况），亦未明确约定卖方协助买方办理过户手续的时间，而在明知房屋存在抵押贷款的情形下，未明确约定双方办理抵押权注销手续或代为偿还贷款的手续，该合同存在明显瑕疵，无法证明被告吴莉萍、杨明方有向宋朋生出售房屋的真实意思表示，宋朋生取得该证据的来源不合法，此不能证明双方存在真实的房屋买卖合同关系；证据4证明被告吴莉萍、杨明方曾出具收条的事实，但被告吴莉萍、杨明方否认收取宋朋生75万元购房款的事实，而原告宋朋生两次庭审中陈述向吴莉萍、杨明方交付的75万元现金中与宋木生陈述的出资比例相互矛盾，亦无法提供支付现金的直接来源，不能证明被告吴莉萍、杨明方实际收取了75万元房款；证据5证明坐落于武汉市东西湖区金银湖畔岛花园（顺驰.泊林）＊＊＊栋＊-＊层＊＊＊室房屋所有权人及土地使用权人为被告吴莉萍的事实，本院予以采信；证据6证明2006年8月28日，被告吴莉萍、杨明方与招行循礼门支行签订《招商银行个人住房（抵押）借款合同》的事实，本院予以采信；证据7证明被告吴莉萍曾缴纳物业费、住宅专项维修资金、房屋产权登记费及契税的事实，但无法证明转让行为是其真实意思表示；证据8证明被告吴莉萍于2012年3月25日以涉案房屋权属证书遗失为由向房产管理部门申请遗失补证的事实，本院对其真实性予以采信；证据9证明武汉信凡公司的基本情况及黄友珍与宋木生系夫妻关系的事实，但与本案无关，本院不予采信；证据10证明武汉信凡公司分别于2011年4月27日、28日向黄章坤转账300，000元、250，000元，后黄章坤取出上述款项的事实，但与本案无关，本院不予采信。
被告吴莉萍���杨明方提交的证据1证明被告吴莉萍、杨明方向招行循礼门支行贷款及实际偿还的情况，本院予以采信；证据2证明被告吴莉萍、杨明方与工行洪山支行签订个人借款合同的事实，且明确约定将贷款一次性划入吴燕居账户的事实，本院予以采信；证据3证明工行洪山支行将贷款划入吴燕居账户及甘仁富与吴莉萍之间存在资金往来的事实，本院予以采信；证据4照片系打印件，对其真实性不予采信。
第三人招行循礼门支行提交的证据1证明被告吴莉萍、杨明方向招行循礼门支行贷款及贷款发放情况，本院予以采信；证据2证明坐落于武汉市东西湖区金银湖畔岛花园（顺驰.泊林）＊＊＊栋＊-＊层＊＊＊室房屋抵押权人为招行循礼门支行的事实，本院予以采信；证据3客户还款清单、客户逾期清单、业务明细虽为复印件，但系招行循礼门支行根据其系统数据提供，且被告吴莉萍、杨明方未提供证据予以反驳，可证明截止2013年5月24日，被告吴莉萍、杨明方尚欠招行循礼门支行贷款本金315，323.43元、利息3，595.05元的事实。本院予以采信；证据4系招行循礼门支行出具的关于无法提供至2011年5月7日止吴莉萍在招行循礼门支行剩余贷款本金及利息的情况说明，本院予以采信；证据5虽为复印件，但与被告吴莉萍、杨明方与招行循礼门支行签订的借款合同一致，且被告吴莉萍、杨明方未提供其他证据予以反驳，可证明招行循礼门支行向被告吴莉萍发放借款755，000元，用途为购房，本院予以采信；证据6还款清单、逾期清单、业务详细信息虽为复印件，但系招行循礼门支行根据其系统数据提供，且被告吴莉萍、杨明方未提供其他证据予以反驳，可证明吴莉萍的贷款还款、逾期情况，本院予以采信。
第三人工行洪山支行提交的证据1证明被告吴莉萍、杨明方与第三人工行洪山支行签订《个人借款／担保合同》及贷款的事实，本院予以采信；证据2证明坐落于武汉市江汉区杨汊湖鑫苑小区15栋3单元3楼302号房屋抵押权人及土地他项权利人为工行洪山支行，本院予以采信；证据3证明被告杨明方偿还工行洪山支行贷款的情况，本院予以采信；证据4证明被告吴莉萍、杨明方向工行洪山支行出具《委托支付协议》，委托工行洪山支行将《个人借款合同》项下的款项支付至吴燕居名下的事实，本院予以采信。
第三人甘仁富提交的证据1证明武汉嘉瑞公司的基本信息及甘仁富系该公司法定代表人的事实，本院予以采信；证据2证明杨明方系坐落于武汉市江汉区杨汊湖鑫苑小区15栋3单元3楼302号房屋所有权人及土地使用权人，本院予以采信；证据3中的买卖合同、委托代办合同均为复印件，且被告吴莉萍、杨明方不予认可，本院不予采信，证据3中工行个人业务凭证可证明2011年10月9日，吴燕居分两次共计向甘仁富汇款700，000元的事实，本院予以采信；证据4均系复印件，且被告吴莉萍、杨明方不予认可，本院不予采信。
证人李年芳的证言中关于房屋买卖的细节与原告宋朋生、被告吴莉萍、杨明方、第三人甘仁富的陈述相互矛盾，如交付产权证书的过程，证人李年芳陈述系在签订合同时一并交付给原告，第三人甘仁富陈述系由被告交给中介武汉嘉瑞公司，再转交给原告，被告吴莉萍、杨明方陈述其直接交给甘仁富。既然原、被告通过中介武汉嘉瑞公司商谈房屋买卖事宜，且武汉嘉瑞公司收取中介费3万元，房屋买卖合同理当比较正规，但双方签订的房屋买卖合同中却存在重大瑕疵，房屋总价款不确定、买方不确定、协助办理过户手续时间不确定、办理抵押权注销手续或代为偿还贷款的手续不确定，���未明确首付款75万元必须以现金方式支付，合同也未加盖中介公司的公章。原、被告在2011年5月7日上午已签订关于诉争房屋的买卖合同，但同日被告吴莉萍、杨明方却在湖北省武汉市江天公证处委托李年芳出售诉争房屋，该房屋买卖过程明显违反一般交易习惯，故其证言不能作为本案认定案件事实的依据，本院不予采信。
证人宋木生与原告宋朋生系亲属关系，其提供的对原告宋朋生有利的证言，证明力较低，其关于宋朋生向被告吴莉萍、杨明方支付现金75万元的出资比例，与原告宋朋生第一次庭审中的陈述不一致（第一次庭审时原告宋朋生陈述其出资500，000元，宋木生出资250，000元；证人宋木生陈述其出资550，000元、宋朋生仅出资200，000元），故其证言不能作为本案认定案件事实的依据，本院不予采信。
证人黄章坤虽然证明其与宋木生在银行取款的事实，但无法证明该取款行为与本案有关联性，本院不予采信。
根据以上有效证据及当事人在庭审中的陈述，本院综合认定如下案件事实：
吴莉萍、杨明方系夫妻关系。吴莉萍系坐落于武汉市东西湖区金银湖畔岛花园（顺驰.泊林）＊＊＊栋＊-＊层＊＊＊室房屋所有权人及土地使用权人［房屋所有权证号为武房权证市字第××号、土地使用权证号为东国用（商2011）第110403136号］。
甘仁富系武汉嘉瑞公司的法定代表人，李年芳系该公司员工。
黄友珍系武汉信凡公司的法定代表人，宋木生与黄友珍系夫妻关系。
甘仁富与吴莉萍存在多次资金借贷往来关系。
2006年8月28日，吴莉萍、杨明方（借款人、抵押人）与招行循礼门支行（贷款人、抵押权人）、武汉能达实业发展有限公司（保证人）签订一份《个人住房（抵押）借款合同》，约定借款人从武汉能达实业发展有限公司处购买��岛花园（顺驰.泊林）第313幢1层103号房，建筑面积192.74㎡，售价￥1，091，482元，评估值￥1，091，482元，抵押值￥755，000元，抵押率69.17%；贷款金额为人民币755，000元，贷款期限为120个月，即从2006年9月6日至2016年9月6日止。中国人民银行公布的贷款基准利率为6.84%，本合同执行利率选择以上述贷款基准利率为基础下浮15%，为5.814%。贷款利率的调整方式为固定日调整。借款人选择等额还款方式还本付息。吴莉萍、杨明方均在借款人（抵押人）处签名捺手印，招行循礼门支行在贷款人（抵押权人）处盖章，武汉能达实业发展有限公司在保证人处盖章。招行循礼门支行依照合同约定向吴莉萍的账户发放贷款。2011年1月27日，招行循礼门支行（房屋他项权利人）取得武房他证市字第20110012**号房屋他项权证，载明房屋所有权人吴莉萍、房屋所有权证号市2011002312、房屋坐落武汉市东西湖区金银湖畔岛花园（顺驰.泊林）＊＊＊栋＊-＊层＊＊＊室、他项权利种类抵押权，债权数额755，000元。被告吴莉萍向招行循礼门支行偿还上述贷款。截止2013年8月27日，被告吴莉萍贷款余额为288，131.60元，其中逾期贷款13，752.26元，剩余期数37期，结清总余额290，535.56元，被告吴莉萍仅存在两期逾期还款情况（分别为2013年7月20日，应扣金额7，937.03元，其中应扣本金6，863.02元、利息1，016.81元；2013年8月20日，应扣金额7，974.57元，其中应扣本金6，889.24元、利息1，074.68元）。
2011年5月7日，吴莉萍、杨明方向武汉嘉瑞公司员工李年芳出具委托书一份，载明吴莉萍、杨明方共同拥有坐落于武汉市东西湖区金银湖畔岛花园（顺驰.泊林）＊＊＊栋＊-＊层＊＊＊室的银行抵押房屋一套，全权委托李年芳为代理人，办理下列事宜：代为偿还上述房产的银行贷款，领取他项权证，注销抵押等相关手续；代为出售上述房屋，并代收售房款；代理办理上述房产的买卖交易和过户手续；委托人对提供的证据材料的真实性负责，受托人在授权范围内所签署一切文件，委托人均予以认可；委托期限：至上述房产出卖完毕、交易和过户手续办完为止（时间从2011年5月7日至2012年11月7号为止）。吴莉萍、杨明方在上述委托书上签名捺手印。2011年5月9日，湖北省武汉市江天公证处出具（2011）鄂江天证民字第4722号公证书，证明吴莉萍、杨明方于2011年5月7日到该处在上述委托书上签名并按手印的事实。
2011年5月7日，吴莉萍、杨明方作为（乙方、卖方）签署买卖合同一份，该（合同甲方、买方）处为空白，其他内容为：甲、乙双方经协商约定甲方购买乙方位于东西湖区金银湖畔岛花园（顺驰.泊林）＊＊＊栋＊-＊层＊＊＊室的房产（包括房屋内所有物件及设施），建筑面积192.74平方米，以人民币壹佰壹拾万元整（￥110万元）的总价成交﹛其中包含该房产尚欠银行贷款余额肆拾余万元（￥400，000）﹜，且乙方所欠银行贷款余额由甲方代为偿还，乙方今收到甲方购房款余额人民币柒拾伍万元整（￥75万元整），即该房购房款已全部付清。双方约定于2011年7月7日之前乙方搬离该房产，乙方交出该房门钥匙一套给甲方，在办理过户手续前后甲方能以任何方式自由进出该房并居住，乙方须配合甲方交清该房所欠银行的贷款余额，并配合甲方办理该房屋房产两证及过户手续，所有过户费用全部由甲方承担。若乙方未在以上日期履行承诺则甲方有权采用包括法律手段在内的任何方式收回该房产，乙方并赔付甲方违约金人民币伍万元整，乙方不得有任何异议。另乙方必须保证，该房产无其他共有人，为乙方夫妻双方共同所有。吴莉萍、杨明方在乙方处签名捺手印。甲方为空白。同时，吴莉萍、杨明方出具收条一张，载明：“今收到购房款余款人民币柒拾伍万元整（75万元），银行贷款由代为偿还，即购房款已全部付清”。吴莉萍、杨明方在收款人处签名捺手印。收条上未载明出具的时间。
宋朋生、吴莉萍、杨明方均未在武汉市东西湖区金银湖畔岛花园（顺驰.泊林）＊＊＊栋＊-＊层＊＊＊室房屋内居住。
宋朋生持有吴莉萍、杨明方签署的买卖合同及收据，其在起诉前自行在甲方处和付款人处签名捺手印后于2013年4月1日诉至本院，请求法院判令：1、确认原、被告签订的房屋买卖合同合法有效；2、两被告协助原告办理位于武汉市东西湖区金银湖畔岛花园（顺驰.泊林）＊＊＊栋＊-＊层＊＊＊室房屋权属过户手续；3、两被告承担违约金50，000元；4、本案诉讼费用由两被告承担。审理中，原告宋朋生变更诉讼请求如诉称。由于被告吴莉萍、杨明方未到庭，其委托代理人权限为一般授权，本案不能调解。
本案争议的焦点是原、被告之间是否存在房屋买卖的意思表示，房屋买卖关系是否成立。
本院认为，合同系当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，是双方意思表示一致的结果。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款的规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任……”。
首先，原告宋朋生为证明其与被告吴莉萍、杨明方的合同关系成立，向本院提交了被告吴莉萍、杨明方签署的房屋买卖合同及收条，但被告吴莉萍、杨明方陈述其是在向第三人甘仁富借款时应甘仁富的要求出具买方空缺的房屋买卖合同及付款人空缺的收条，其并无向宋朋生出售房屋的意���表示。原告宋朋生在庭审中陈述因本案诉争房屋的购房款系宋朋生与宋木生共同出资，签订合同时宋朋生和宋木生未确定将来房屋登记在谁的名下，被告吴莉萍、杨明方同意由宋朋生和宋木生将来协商一致后自行添加，故房屋买卖合同中的买方及收条中的付款人均是原告宋朋生在起诉前自行添加。被告吴莉萍、杨明方对此予以否认，原告宋朋生亦未提交充分证据证明被告吴莉萍、杨明方曾同意由原告宋朋生和宋木生将来协商一致后在买方处自行添加姓名。当事人订立合同，采取要约、承诺方式。要约是希望和他人订立合同的意思表示，承诺是受要约人同意要约的意思表示，应当在合理期限内到达。如原告宋朋生在房屋买卖合同上签名的行为视为承诺，其应在合理期限内到达要约人。原告宋朋生提交的房屋买卖合同载明的签订时间为2011年5月7日，且明确约定被告吴��萍、杨明方应在2011年7月7日前搬离房产，交出房屋钥匙一套给买方。因此，原告宋朋生最迟应于2011年7月7日前作出承诺，否则被告吴莉萍、杨明方无法确定合同履行的对象，房屋应交付给谁，协助谁办理房屋产权过户手续。事实上，原告宋朋生在起诉（2013年4月1日）前才自行在买方处添加其姓名，距离合同约定的交房时间已时隔一年半，明显超过了合理期限。正常的房屋买卖交易中，买卖双方应各持一份双方签字的房屋买卖合同，原告宋朋生在起诉前才自行在买方处签名，亦未向本院提交证据证明其将已在买方处签名的房屋买卖合同交给被告吴莉萍、杨明方。因此，原告宋朋生提交的由其在起诉前自行在买方及付款人处签名的房屋买卖合同及收条，不能单独作为认定原告宋朋生与被告吴莉萍、杨明方之间房屋买卖合同关系成立的依据。
其次，原告宋朋生提交的房���买卖合同及收条存在明显瑕疵，其应提供其他证据印证原、被告之间存在房屋买卖交易行为。原告宋朋生陈述本案的房屋买卖交易系通过中介武汉嘉瑞公司进行的，其向武汉嘉瑞公司交纳了中介费30，000元，作为房屋买卖的中介武汉嘉瑞公司理当对如何签署二手房买卖合同清楚明了，也应当知道买方是谁、卖方是谁、所售房屋总价多少、是否存在抵押贷款、贷款余额多少、购房款如何支付、房屋何时交付、产权过户手续如何办理等，然后双方再进行具体商议确定房屋总价款并签订正式房屋买卖合同。然而本案中，双方签订的房屋买卖合同在买方空缺的同时，未核实贷款余额的具体金额，仅在合同中预估贷款余额为40余万元，且对出现实际贷款余额与预估贷款余额不符时如何处理未作约定；预估银行贷款余额与原告宋朋生称其已付购房款75万元的总和为115万余元，与��同载明的总价110万元不符；未约定办理产权过户、代为偿还银行贷款及抵押权注销手续的时间和流程；中介武汉嘉瑞公司未在合同上盖章。原告宋朋生提交的房屋买卖合同签署的当日，被告吴莉萍、杨明方委托武汉嘉瑞公司员工李年芳出售诉争房屋并办理公证，证人李年芳称办理公证的原因是买方对卖方在未办理过户的情形下领取房款75万元有担忧，但如果为了消除此种疑虑，原、被告应直接公证双方签订的房屋买卖合同及付款情况，而非仅公证被告吴莉萍、杨明方委托李年芳出售房屋。因原告宋朋生陈述的双方房屋买卖过程存在诸多违反一般交易习惯之处，无法印证原、被告之间存在房屋买卖交易行为。
最后，原告宋朋生未提交充分的证据证明其已实际履行了房屋买卖合同的主要义务。房屋买卖合同中买方的主要义务是支付全部购房款，卖方的主要义务是交付��屋、协助办理过户、抵押权注销等手续。从原告宋朋生提交的书面合同内容来看，本案的购房款由两部分组成，一是合同签订时应向卖方支付的购房款75万元；二是合同约定由买方代为偿还的银行贷款。关于合同签订时的购房款75万元的给付问题，原告宋朋生提交的作为付款依据的收条上付款时间及付款人空缺，均由原告宋朋生在起诉前自行添加付款人姓名，庭审中被告吴莉萍、杨明方否认收到原告宋朋生支付的上述款项，显然仅凭收条不足以证明原告宋朋生支付购房款的事实。原告宋朋生陈述其于2011年5月7日在中介武汉嘉瑞公司一次性以现金方式支付75万元购房款，不符合正常的交易习惯；同时陈述的其与宋木生的出资比例前后矛盾。第一次庭审时原告宋朋生陈述其出资50万元、宋木生出资25万元，在本院要求原告宋朋生提供现金来源后，在第二次庭审时宋朋生陈��其实际出资20万元、宋木生出资55万元。本案涉案房款金额较大，而原告宋朋生关于其支付购房款的资金组成比例这一重要事项陈述不一致，不排除其因无法提供现金来源证明给付房款的真实性而改变陈述。之后，原告宋朋生无法提供其出资20万元的现金来源，证人宋木生提供其出资55万元的现金来源亦不符合交易习惯。证人宋木生陈述其于2011年4月27日、28日通过其妻子为法定代表人的武汉信凡公司向黄章坤转账，再由宋木生和黄章坤一同取款不合常理，既然其妻子是武汉信凡公司的法定代表人，此款完全可由武汉信凡公司直接转至宋木生账户，没有必要转至黄章坤账户，明显违背交易安全和效率原则，且该取款时间与原告宋朋生陈述被告吴莉萍、杨明方收取购房款的时间相隔十余天，无法证明两者的关联性。原告宋朋生提交的房屋买卖合同中明确约定卖方所欠银行贷款余额由买方代为偿还，卖方应配合买方交清该房所欠银行的贷款余额。实际履行过程中，被告吴莉萍、杨明方在签订合同后一直在偿还诉争房屋银行贷款（截止2013年8月27日仅存在两期逾期还款情况），而原告宋朋生未提供任何证据证明其在签订合同后长达两年时间内曾直接或者通过中介武汉嘉瑞公司要求被告吴莉萍、杨明方协助办理代为偿还贷款的手续。
综上，原告宋朋生并未向本院提交充分的证据证明双方房屋买卖合同关系成立并已实际履行，其要求确认原、被告签订的房屋买卖合同有效、两被告应协助原告办理位于武汉市东西湖区金银湖畔岛花园（顺驰.泊林）＊＊＊栋＊-＊层＊＊＊室房屋的产权过户手续、赔偿违约金5万元、原告偿清被告欠第三人招行循礼门支行贷款后，第三人招行循礼门支行协助办理诉争房屋抵押权注销登记手续的诉讼请求，本院不���支持。
被告吴莉萍、杨明方与第三人甘仁富之间是否存在债权债务关系，与本案无关，当事人可另行处理。
被告吴莉萍、杨明方及第三人招行循礼门支行提出本案诉争房屋已设立抵押，未经抵押权人同意，买卖合同无效的辩称','2018-09-19
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