北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终8254号
上诉人（原审原告、反诉被告）:北京志信尚诚物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区北花园1号院16号楼205室。
法定代表人：张元庆，总经理。
委托诉讼代理人：郑平，北京市常鸿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：霍金朋，北京市常鸿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京优视环亚影音艺术有限公司，住所地北京市西城区育新街47号清芷园10号楼B座304室。
法定代表人：高淑英，总经理。
委托诉讼代理人：张旭光，男，1974年11月13日出生，北京优视环亚影音艺术有限公司职员。
上诉人北京志信尚诚物业管理有限公司（以下简称志信尚诚公司）因与被上诉人北京优视环亚影音艺术有限公司（以下简称优视环亚公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第68502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人志信尚诚公司的委托诉讼代理人郑平、被上诉人优视环亚公司的委托诉讼代理人张旭光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
志信尚诚公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持志信尚诚公司的全部诉讼请求；3.改判志信尚诚公司不支付优视环亚公司装修损失；4.一审、二审诉讼费由优视环亚公司承担。事实和理由：一审法院判决认定事实不清、适用法律错误。一、志信尚诚公司与北京辉鸿诚信装饰有限公司（以下简称辉鸿公司）之间的纠纷并没有导致优视环亚公司无法正常使用房屋，并且是优视环亚公司违约在先，志信尚诚公司不应当支付优视环亚公司装修损失。志信尚诚公司与优视环亚公司之间的合同履行期间，优视环亚公司对于涉案房屋依然正常使用着，志信尚诚公司与辉鸿公司之间的租赁合同并没有导致优视环亚公司对于房屋无法正常使用。虽然根据优视环亚公司在一审提交的《通知函》和《律师函》显示，2015年7月7日辉鸿公司发函对全体租户告知其与志信尚诚公司的租赁合同已于2015年3月19日解除，但是首先，因为当时志信尚诚公司与辉鸿公司之间的纠纷还处于不确定的状态，上述两份函件所确认的合同解除的意思表示不足以导致合同解除的后果，志信尚诚公司对于房屋依然享有对外出租的权利，其次，根据志信尚诚公司提交的调解书，调解的内容之一确认双方的租赁合同于2015年3月19日解除，该调解书作出的时间是2016年1月28日，也就是说在调解书作出时间之日，双方之间的合同才具有合同解除的法律后果，所以志信尚诚公司在2016年1月28日之前都是享有房屋转租的权利，并且在此期间优视环亚公司也一直使用着涉案房屋，也并没有任何的证据证明优视环亚公司在此阶段有不能正常使用房屋的情况，事实是优视环亚公司自2013年7月份便拒绝支付房屋租赁费用，后来在收到辉鸿公司发出上述函件即单方认为志信尚诚公司对房屋已经没有转租的权利，其造成的装修损失应当由优视环亚公司自己承担。另外，酌定装修损失应当依据双方违约情况以及装修在合同期内的残值，且优视环亚公司并未提交证明装修花费的正规票据，法院不能认定装修事实。二、优视环亚公司应当支付违约金，其没有免责的任何理由和约定。根据双方租赁合同的约定，优视环亚公司不按约定支付租金达60日的，优视环亚公司应当支付违约金，志信尚诚公司认为，合同双方对于合同所约定的义务等问题进行磋商并不能作为免除义务一方违约责任的免责理由，因此一审法院认为志信尚诚公司与优视环亚公司就租金抵扣问题进行协商，认为不应当支付违约金的看法有失偏颇，适用法律错误。
优视环亚公司辩称，不同意志信尚诚公司的上诉意见。租金有冲抵且冲抵已经完成，并非两年没有交租金。双方之间的租赁合同不是孤立的，是转签的。优视环亚公司没有私自搬离，2015年7月优视环亚公司被告知志信尚诚公司没有权利再继续出租房屋给优视环亚公司。辉鸿公司断水断电，优视环亚公司被迫被驱逐，优视环亚公司找不到志信尚诚公司。2015年7月优视环亚公司已经开始搬离，且志信尚诚公司也无权出租了。装修的费用与张元庆谈过，装修之后没多久就出现了这个情况给优视环亚公司造成的很大的损失。
志信尚诚公司向一审法院起诉请求：优视环亚公司支付志信尚诚公司自2013年7月1日至2015年9月30日的房屋租金226675.2元、违约金34473.52元。
优视环亚公司向一审法院反诉请求：志信尚诚公司退还优视环亚公司房屋租金86183.81元、赔偿优视环亚公司装修损失180000元。
一审法院认定事实：2013年，志信尚诚公司（甲方）、优视环亚公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积236.12平方米。房屋租赁期自2013年7月1日至2019年6月30日，租金标准为每平米每天1元，每年租金为86183.8元，租金支付时间为年付，第一次交款时间为2013年8月15日前，第二次交款时间为2014年7月1日前，第三次交款时间为2015年7月1日前以此类推。上述合同签订后，志信尚诚公司将涉案房屋交付给优视环亚公司使用。乙方不支付或者不按照约定支付租金达60日的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，乙方还应当按当年租金的百分之二十向甲方支付违约金。租赁期内，甲方不得随意收回该房屋。如遇政府拆迁和不可抗力的房屋拆除，甲方应提前3个月书面通知乙方，并退还乙方当年租金。2015年7月7日，北京市高通律师事务所向朝阳区北花园1号整栋四层楼房全体租户发出《律师函》，内容为：辉鸿公司和万豪物业公司的租赁合同于2015年3月19日正式解除，凡租赁、占有、使用朝阳区北花园1号院房屋的全体单位和个人，请于2015年7月10日之前与辉鸿公司重新订立租赁合同，并向辉鸿公司交纳相应租金等费用。经询，志信尚诚公司称优视环亚公司完全搬离涉案房屋是在2015年9月30日，优视环亚公司称，之前已经大部分搬离，一直协商录音棚是否可以保留，因未协商一致，录音棚于2015年8月左右搬离。辉鸿公司曾于2015年诉至法院，要求解除和本案志信尚诚公司签订的租赁合同、支付至2015年6月30日的租金等。经调解，北京市朝阳区人民法院于2016年1月28日作出（2015）朝民初字第28709号民事调解书，内容为：辉鸿公司和志信尚诚公司签订的《房屋租赁合同》于2015年3月19日解除；志信尚诚公司于2016年1月28日前腾退位于北京市朝阳区北花园1号院整栋4层楼的全部房屋及附属设备；本案志信尚诚公司于2016年5月10日前支付辉鸿公司房屋租金1416000元、房屋使用费162420元。优视环亚公司提交企业信息查询、补充协议、微信记录、录音等，以证明志信尚诚公司和北京万豪天际文化传播股份有限公司存在关联关系，双方曾经商讨以万豪天际文化传播股份有限公司欠优视环亚公司的工程款以抵扣房租；优视环亚公司还提交录音棚装修合同及工程款收据以证明其装修损失。志信尚诚公司对上述证据均不认可。一审法院认为：依法成立的合同，具有法律约束力。双方当事人都应当按照约定履行合同，不得随意变更或解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，优视环亚公司承租了涉案房屋，根据双方的约定，应当向志信尚诚公司交付租金。根据志信尚诚公司和辉鸿公司之间的调解书及相关证据，本案确认优视环亚公司交付租金及物业费至2015年6月30日，具体数额由该院根据双方合同约定确定。根据本案查明的事实，可以认定志信尚诚公司和优视环亚公司之间曾就租金的抵扣的问题进行协商，故志信尚诚公司要求优视环亚公司支付违约金的诉讼请求该院难以支持。根据双方合同，志信尚诚公司向优视环亚公司退还全年租金的条件是“如遇政府拆迁和不可抗力的房屋拆除”，故优视环亚公司要求志信尚诚公司退还租金的请求该院难以支持。在租赁合同履行期间，志信尚诚公司有义务保证优视环亚公司正常使用涉案房屋，现志信尚诚公司因和辉鸿公司之间的纠纷导致优视环亚公司无法正常使用涉案房屋，应当赔偿优视环亚公司的装修损失，具体数额，由该院根据优视环亚公司提交的证据、租赁合同的期限及实际使用的时间等酌情确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、北京优视环亚影音艺术有限公司于判决生效后七日内支付北京志信尚诚物业管理有限公司二〇一三年七月一日至二〇一五年六月三十日的房屋租金十七万二千三百六十七元六角；二、北京志信尚诚物业管理有限公司于判决生效后七日内赔偿北京优视环亚影音艺术有限公司装修损失八万元；三、驳回北京志信尚诚物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回北京优视环亚影音艺术有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于志信尚诚公司要求优视环亚公司支付租金的诉讼请求，经本院释明，志信尚诚公司明确表示所要求支付的款项包括租金和房屋使用费。对于租金的标准，以双方《房屋租赁合同》的约定为准；对于房屋使用费的标准，在2015年3月20日至2015年6月30日期间，以双方《房屋租赁合同》中所约定的租金标准为准，在2015年7月1日至2015年9月30日期间，以志信尚诚公司向辉鸿公司实际支付的租金标准为准。优视环亚公司对一审判决结果存有异议，但是并未在法定期限内提起上诉。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《房屋租赁合同》、录音光盘及当事人的陈述在案佐证。
本院认为：志信尚诚公司与优视环亚公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，对合同双方均产生法律约束力，志信尚诚公司与优视环亚公司均应该依约履行义务。
关于志信尚诚公司要求优视环亚公司支付2013年7月1日至2015年9月30日的租金及房屋使用费的上诉请求。根据（2015）朝民初字第28709号民事调解书的内容，志信尚诚公司与辉鸿公司的租赁合同于2015年3月19日解除，故志信尚诚公司关于2015年3月19日之后至（2015）朝民初字第28709号民事调解书出具之前，其仍具有转租权利的上诉理由，没有法律依据，本院不予采信。一审法院关于本案租金支付期限的认定不当，本院予以纠正。但是，志信尚诚公司于庭审中明确表示即使其丧失了转租权，仍然要求优视环亚公司支付房屋使用费。根据辉鸿公司与志信尚诚公司达成的调解协议的内容，辉鸿公司认可志信尚诚公司在2016年1月28日之前可以使用涉案房屋，故志信尚诚公司有权在该期间内向优视环亚公司收取房屋使用费。关于优视环亚公司搬离时间的认定问题。因优视环亚公司作为承租人，其在搬离涉案房屋时负有返还租赁物且进行物品交割的义务。优视环亚公司主张其于2015年7月底搬离涉案房屋，其应当就已经返还租赁物且进行了物品交割等行为提供证据予以证明。现优视环亚公司提交的证据不足以证明其上述主张，应当承担不利的法律后果。故本院对于志信尚诚公司提出的仍有权收取2015年3月20日至2015年9月30日的房屋使用费的上诉请求予以支持。关于房屋使用费的收取标准一节。因志信尚诚公司与优视环亚公司并未对《房屋租赁合同》进行过变更，且志信尚诚公司与辉鸿公司所约定的租金标准与本案无关，故本院参照志信尚诚公司与优视环亚公司签订的《房屋租赁合同》中所约定的标准对志信尚诚公司所主张的房屋使用费的金额进行确定。
关于志信尚诚公司主张的优视环亚公司应当支付违约金的上诉请求。根据本案的证据以及双方当事人的陈述，可以认定双方曾就本案所涉租金的抵扣问题进行过协商，且志信尚诚公司在优视环亚公司未依约交纳租金的情况下并未对其索要过租金。综合考虑上述情况，本院认为，志信尚诚公司向优视环亚公司主张违约金，并无依据，故本院对其该项上诉请求不予支持。
关于志信尚诚公司主张的不应支付装修费用的上诉请求。志信尚诚公司作为本案的出租方，其具有保证涉案房屋在合同所约定的租赁期间能够正常使用的义务。现因志信尚诚公司与辉鸿公司之间的纠纷，致使优视环亚公司无法继续使用涉案房屋，优视环亚公司要求志信尚诚公司赔偿装修损失于法有据。一审法院根据本案的证据及租赁物的实际情况，酌定装修损失为80000元并无不当，本院予以维持。对于志信尚诚公司主张的装修损失应该由优视环亚公司自行承担的上诉理由，本院不予采信。
综上所述，志信尚诚公司的上诉理由部分成立。一审法院判令优视环亚公司支付志信尚诚公司2013年7月1日至2015年6月30日的房屋租金172367.6元有误，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（二）项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第68502号民事判决第二项、第四项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第68502号民事判决第一项、第三项；
三、变更北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第68502号民事判决第一项为：北京优视环亚影音艺术有限公司于本判决生效后七日内支付北京志信尚诚物业管理有限公司二〇一三年七月一日至二〇一五年三月十九日的房屋租金、二〇一五年三月二十日至二〇一五年九月三十日的房屋使用费共计十九万四千零九十元六角四分；
四、驳回北京志信尚诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费2609元，由北京志信尚诚物业管理有限公司负担518元（已交纳），由北京优视环亚影音艺术有限公司负担2091元（于本判决生效后7日内交纳）；一审反诉案件受理费2646元，由北京志信尚诚物业管理有限公司负担800元（于本判决生效后7日内交纳），由北京优视环亚影音艺术有限公司负担1846元（已交纳）。
二审案件受理费3676元，由北京志信尚诚物业管理有限公司负担3333元（已交纳）；由北京优视环亚影音艺术有限公司负担343元（于本判决生效后7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈锦新
审 判 员 刘正韬
代理审判员 徐 晨
二〇一六年九月六日
书 记 员 李晓晴
书 记 员 左 爽