山西省吕梁市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）晋11民终978号
上诉人（原审原告）：薛某1薛某1，汉族，山西省兴县蔡家崖乡石岭则村，现住兴县，现住兴县.
委托诉讼代理人：薛某2薛某2，山西轩明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：屈某屈某（系薛某1薛某1妹夫），现住山西省兴县，现住山西省兴县。
被上诉人（原审被告）：山西沐森源房地产开发有限公司。
法定代表人：贾某贾某，董事长。
委托诉讼代理人：张某张某，男，该公司职工。
委托诉讼代理人：郭某郭某，山西宗耀律师事务所律师。
上诉人薛某1薛某1因与被上诉人山西沐森源房地产开发有限公司（以下简称沐森源公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山西省兴县人民法院（2017）晋1123民初103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月7日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问当事人对本案进行了审理。上诉人薛某1薛某1及其委托诉讼代理人薛某2薛某2、屈某屈某，上诉人沐森源公司的委托诉讼代理人张某张某、郭某郭某到庭参加询问。本案现已审理终结。
薛某1薛某1上诉请求：改判沐森源公司增加赔偿薛某1薛某1黑房贬值费76500元及12个多月停业租赁费损失45421.48元。事实和理由：1.案涉商铺分前、后两间，其中门市面积为33.635平方米，门市里边一间15.3平方米为黑房，故贬值153000元一半76500元。门市宽3.5米违约变更为3.1米,被上诉人拉长门市，减少了门市实用面积，原审估价鉴定书中的黑房照片及到庭三个证人证言均可证明黑房的存在及一半以上的房价贬值损失。2.停业租赁费损失应从工程完工，具备交房条件的2014年10月15日起至判决交房日2018年1月15日止，三年三个月每日每平方按已鉴定的租赁费损失2.38元计算，（2.38元×48.935平方米×3.25年）共136264.44元，一审判决以上诉人通知交费、交产权手续的2015年8月10日确定赔偿停业租赁费开始日期与事实不符，相差9个月25天，又以2017年9月15日为停业租赁费损失截至日，与判决侵占门市造成的截止日期2018年1月15日相差3个月，以山西正信房地产估价事务所有限公司鉴定计算，从2014年10月1日起至2017年6月30日止租赁费损失115200元，从2017年7月1日至2018年1月15日止租赁费损失22710.73元，按照每日每平方米2.38元计算已判决赔偿89096元还少判45421.48元。
沐森源公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：1.2011年8月14日，沐森源公司与薛某1薛某1签订了一份《房屋置换协议》，约定薛某1薛某1原门市一间33.8平方米置换沐森源公司所建门面房一间59.42平方米，（实修宽不低于3.5米，深不低于13米，以门面房面墙为准，高不低于4米，共计不低于45平方米，如修不够上述面积以违约计）实修面积比置换面积每少一平方米，沐森源公司付给薛某1薛某1款10000元。协议八条约定:“如:二年到期，还未开工前协议作废（所有定金，营业损失费无偿的补与薛某1薛某1，并退还薛某1薛某1所有与公司的协议收据）薛某1薛某1有权支配自己的房屋地基，沐森源公司不得干涉。沐森源公司与包括薛某1薛某1在内的36户在该开发地段的住户签订置换协议后，因薛某1薛某1未及时履行《房屋置换协议》第三条规定的“甲方所有与食品公司的协议、收据必须交与沐森源公司，以便于沐森源公司与公司办理相关事宜”，致使沐森源公司办理相关审批手续延迟。于2012年8月9日办理了《建设项目选址意见书》,2013年5月22日办理了该地段土地使用权证，2013年1月24日取得该地段《建设用地规划许可证》，2013年5月29日取得《建筑工程施工许可证》，2013年7月31日取得《山西省商品房预售许可证》。沐森源公司取得土地使用权的面积为2877平方米，其中东西47.4米，但在建设部门规划时，因城市建设道路改造需要，将建筑范围由东西47.4米减少为31.2米，而兑换门面房东西方向涉及兑换住户10户。在取得合法开发手续后，2013年6月份沐森源公司开始按照规划施工，2014年10月15日完工并具备交房条件，在具备交房条件沐森源公司通过公示方式通知交房时，薛某1薛某1以种种理由拒绝结算并接收房屋。其借口主要有两点，一是建筑面积问题，包括公摊面积及雨罩面积不应列入置换面积;二是交房期限问题。一审法院对沐森源公司所主张的公摊面积及雨罩面积不应列入置换面积及因沐森源公司拒绝接收商铺造成的损失由沐森源公司负担的诉讼请求予以支持。沐森源公司认为一审法院在认定事实及适用法律方面存在错误。2.既然双方所签的《房屋置换协议》对双方争议的雨罩面积与公摊面积是否计入所置换商铺面积未作出约定，在此情况下，首先应根据相关法律法规认定，相关法律法规未作出规定的，应按照当地一般交易习惯及合同目的、双方权利义务对等的原则认定。对于雨罩面积一审法院认为;“该合同明确约定被告用于置换的商铺“深不低于13米，以门面房面墙为准”并未约定雨罩面积也在合同置换范围内，且该雨罩实为二层建筑的地面与二层建筑形成完整体，不是单纯的一层建筑雨罩”，是事实，沐森源公司亦予以认可。关于房屋的公摊面积，依据《中华人民共和国国家标准房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）。公摊是公用建筑面积的简称，是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积，它与套内建筑之和形成一套商品房的建筑面积，即建筑面积=套内建筑面积+公摊面积。公用建筑面积包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼的产权人共有，共有人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。沐森源公司认为薛某1薛某1为整栋楼产权人之一，依法应当负担公摊面积部分。且购房者购房面积包括公摊已成为房屋交易中的一般交易惯例。因此，沐森源公司认为公摊面积应当计入置换面积内，一审支持薛某1薛某1要求公摊面积不计入置换面积是错误的。3.一审法院认为双方所签的《房屋置换协议》为“以物易物”是错误的。以物易物，就是以此物换彼物，双方互换，主要强调在“换”，以物易物不同于买卖，并没有任何金钱作交易的工具。而置换则在“换”的同时又存在“置”，打开百度百科，就能找到房屋置换的概念，指出置换交易是-
种特殊形式的房屋买卖，其特殊性在于它可以保证买卖行为同时进行，也就是说房屋置换服务是买和卖的双向服务。即双向服务之中可能存在差价的问题。一审法院将明明的房屋置换认定为所谓的“以物易物”是错误的，同时有前后矛盾，既然以物易物，为何由判决让沐森源公司补偿商铺不足面积部分的价款104850元。4.薛某1薛某1未按时接管房屋，全部责任在薛某1薛某1，在沐森源公司无任何违约行为的情况下，一审判决沐森源公司补偿薛某1薛某1赔偿商铺租赁损失费89096元没有事实及法律依据。按照《房屋置换协议》第八条约定:“二年到期，还未开工前协议作废”。可见，沐森源公司与薛某1薛某1只是约定了开工的期限，并未约定有交房的期限。双方于2011年8月14日签订协议，工程于2013年6月份开工，未违反协议约定。在完工后，2014年10月15日，沐森源公司以张贴公告的方式通知包括薛某1薛某1在内的房主接收房屋，薛某1薛某1主观认为沐森源公司将商铺建成内、外两间的格局违反了合同约定且将雨罩面积和公摊面积计算在总面积中，违反了置换原则，为此，薛某1薛某1拒绝接收房屋。薛某1薛某1无正当理由拒绝接收房屋，责任在薛某1薛某1，退一步讲，即使薛某1薛某1对置换合同有争议，可在接收房屋后通过诉讼解决。造成损失的原因不是沐森源公司延期或拒不交付，而是薛某1薛某1无正当理由拒绝接收，所以，一审法院薛某1薛某1要求沐森源公司赔偿其商铺损失没有事实及法律依据。5.沐森源公司未违反与薛某1薛某1所签的《房屋置换协议》任何条款，薛某1薛某1未按协议约定将自己用于置换的窑洞手续交给，沐森源公司，应当判决薛某1薛某1承担违约责任双倍返还沐森源公司定金。
薛某1薛某1针对沐森源公司的上诉请求辩称，1.一审判决认定本案房屋置换协议合法有效。置换商铺以新校门面房面墙为准，并未约定面积，也未约定新门市的公摊面积。经一审法院实地测量房屋新修门市面积为48.935平方米，与沐森源公司提供的60.2平方米的测绘鉴定表不符。一审判决认定正确。一审判决认定商铺停业，租赁费损失89096元，但未判决12个月的停业租赁损失以及黑房贬值费违反合同法公平原则和实际赔偿原则。2.沐森源公司已在其上诉状中认可雨罩面积。关于房屋公摊面积，产权调换房不适用国家标准房产测量规范，不能按照房屋交易中的一半交易习惯增加公摊面积。3.沐森源公司所理解的以物易物错误。国务院城市房屋拆迁管理条例和山西省房屋拆迁条例明文规定，拆迁补偿实行产权调换，折价补偿或产权调换，结合折价补偿的形式。沐森源公司将商铺产权调换的真实事实，曲解为商品房买卖的虚假事实不当。4.薛某1薛某1于2015年8月10日才见到置换商铺交房费说明，并因此与沐森源公司进行交涉。但沐森源公司要求薛某1薛某1方交足125600元额外费用以及减少11.3平方米面积才履行交房手续，因此并无薛某1薛某1拒绝收房的事实。5.在本案房屋置换过程中，沐森源公司存在改变房屋置换协议性质、擅自改变置换房屋结构、房屋配套水电暖等未依约备齐、需要另行交费并减少交房面积等诸多违约情形，并且沐森源公司所提供的山西省商品房预售许可证不包括本案置换商铺房的两层，其提供的吕梁市泽鑫测绘有限公司所作测量鉴定表存在虚假。6.本案房屋置换协议经双方当事人协商一致后即具有法律效力，不能由沐森源公司单方进行变更协议。
沐森源公司针对薛某1薛某1的上诉请求辩称，同其上诉状意见一致。
薛某1薛某1向一审法院起诉请求：判令被告给付原告棚户区改造拆迁置换损失费176350元及超期交房期间的门市租赁费112984元，被告应依约交还原告置换门市并依约办理产权证。
一审法院认定事实：1997年12月10日，兴县食品公司将自己名下的位于原饲料厂背面职工宿舍由西向东第6间窑洞出售给职工高爱勤，1998年3月4日，原告薛某1薛某1与高爱勤签订了一份草契，将该窑洞购在自己名下，因该窑洞临近新建西路街面，一直作为店面使用。被告山西沐森源房地产开发有限公司具有房地产开发资质，2011年8月14日，被告要在包括原告窑洞在内的地段开发房地产，原被告经协商签订了一份《房屋置换协议》，原告为合同甲方，被告为合同乙方，合同内容包括：1、甲方原门面房一间33.8平方米置换乙方所建门面房一间59.42平方米（实修宽不低于3.5米，深不低于13米，以门面墙为准，高不低于4米，共计不低于45平方米，如修不够上述面积以违约计）实修面积比置换面积每少一平米，乙方付给甲方款10000元”。2、乙方新建门面房以城建部门规划为准。3、水、暖、电、气设备及增容费、入网费、房产土地证等费用均由乙方支付。4、甲方所有与食品公司的协议、收据必须交与乙方以便乙方与公司办理相关事宜。5、为了约束双方，乙方交与甲方定金100000元，乙方在一层门面房完工后经面积结算无违约，甲方退乙方定金50000元，长退短补，剩余定金竣工后全部手续交与甲方，无违约，甲方全部退于乙方。6、违约责任，如甲乙双方一方违约，必须付给无违约方违约金100000元。7、乙方付甲方停业期间的营业损失费20000元。协议达成后，原告薛某1薛某1、被告股东李东明分别在协议书上签名、捺印，被告法定代表人贾某贾某在协议上签名并加盖公司印章。之后，原告按合同要求将置换窑洞交付给被告，但原告一直未将窑洞手续交给被告，被告按合同约定将定金100000元和原告停业损失费20000元交给原告。2013年5月29日被告办理了建设用地规划许可证，2013年6月开工至2014年10月竣工，被告建起一幢27层商住楼，其中地面一层、二层为商铺房，一层编号第5号商铺为合同约定与原告置换商铺，该商铺坐南朝北，商铺内分前后两间，前间南北长10.85米、东西宽3.1米，面积33.635平方米，后间西墙与前间西墙为一线相连，东西宽3.4米，南北长4.5米，面积15.3平方米，整间商铺合计面积为48.935平方米，商铺外另有雨罩，该雨罩以商铺面墙为基线，南北长1.7米，东西宽3.1米，面积为5.27平方米。该雨罩是二层商铺地面组成部分。另外被告在工程竣工后，经吕梁市鑫泽测设有限公司测定，将拟交付原告的商铺的公摊面积确定为4.99平方米，据此被告拟交付原告的商铺总面积为59.195平方米。2014年10月15日，被告以张贴公告的方式通知包括原告在内的置换商铺业主接收商铺，原告认为被告将置换商铺建成内、外两间的格局违反了合同约定且将雨罩面积和公摊面积计算在总面积中，违反了置换原则，为此原被告发生争议，原告至今没有接收被告的商铺。另查明，2015年6月1日，中国农业银行兴县支行与原告薛某1薛某1签订了一份《租赁意向书》，中国农业银行兴县支行拟租赁薛某1薛某1的置换商铺作为营业用房，租期十年，年租金按每50平方米不含税4.6万元折算。原告认为被告违反《房屋置换协议》致使置换商铺无法接收，要求被告赔偿商铺租赁损失。一审法院认为，原告薛某1薛某1与被告沐森源公司签订的房屋置换协议合法有效，该合同明确约定被告用于置换的商铺“深不低于13米，以门面房面墙为准”并未约定雨罩面积也在合同置换范围内，且该雨罩实为二层建筑的地面与二层建筑形成完整体，不是单纯的一层建筑的雨罩，且合同约定原告原门面房一间33.8平方米置换被告所建门面房一间59.42平方米，此为以物易物，双方未约定置换面积包含公摊面积4.99平方米。原告据此要求该雨罩面积和公摊面积不得计入自己门面房的建筑面积内的请求，该院予以支持。被告新建的门面房面积为48.935平方米，符合合同约定的面积不低于45平方米的要求，但还不足置换面积59.42平方米，不足部分应由被告按合同约定价款给原告予以经济补偿（59.42－48.935=10.485平方米），双方对定金在无面积违约的情况下应予退还作出了明确约定，被告新建拟交付原告门面房面积不低于约定的45平方米，原告应当退还被告定金100000元。房屋置换协议明确约定所置换的房产土地证费用由被告负担，原告据此要求被告交还置换门市并办理产权证的请求，该院予以支持。被告在通知原告接收置换门面房时将雨罩面积和楼房建设公摊面积加算在置换门面房总面积中违反了合同约定，由此引发争议，造成原告不能按时接收和经营该置换门面房，参照原告与中国农业银行兴县支行《租赁意向书》中的租金约定，原告请求被告补偿超期交房期间的门市租赁费，该院予以支持。原告未按协议约定将自己用于置换的窑洞手续交给被告和被告未按协议约定在置换商铺面积中计入公摊面积和雨罩面积均违反了协议，双方均构成违约，互不支付相应的违约金。按照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定判决：一、被告沐森源公司在判决生效后十五日内补偿原告薛某1薛某1商铺面积不足部分的价款104850元和商铺租赁损失费56275.24元。二、原告薛某1薛某1于判决生效后十五日内退还给被告沐森源公司定金100000元。三、被告沐森源公司在本判决生效后十五日内给原告薛某1薛某1的商铺办理产权证。案件受理费3827元，由被告山西沐森源房地产有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审查明的基本事实同一审，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为1.沐森源公司应否赔偿薛某1薛某1黑房贬值费；2.案涉房屋公摊面积与雨罩面积应否计入置换面积；3.本案停业租赁费损失的数额问题。
关于黑房贬值费。薛某1薛某1以案涉房屋分为里外两间，其中里间占15.3平方米，存在房屋价值贬值。根据本案房屋置换协议，甲乙双方仅对房屋置换面积作出约定，对房屋内部结构并无明确约定。而案涉房屋的实际结构为前间南北长10.85米，东西宽3.1米，面积为33.635平方米；后间东西宽3.4米，南北长4.5米，面积为15.3平方米。薛某1薛某1所主张的后间黑房面积占整体置换房屋面积比例较小，考虑到案涉商铺南北较长、东西较短的实际情况，后间房屋的商用价值本就受限，案涉房屋前后两间的分立构造更为符合建筑常识。因此，薛某1薛某1主张其黑房贬值费缺乏事实和法律依据，不予支持。
关于公摊面积与雨罩面积。本案置换协议为以薛某1薛某1原有商铺置换沐森源公司新建商铺，而如果被置换房屋面积中包括公摊面积以及雨罩面积明显有损薛某1薛某1可获得利益，双方对该特殊情形理应进行特别约定。现双方对该情况并无约定，根据公平原则，应当以房屋实际面积为准。沐森源公司所主张的被置换房屋包括公摊面积与雨罩面积，与其实际交付薛某1薛某1的商用价值并不对等，故其该项上诉请求不予支持。
关于停业租赁费损失的数额问题。案涉商铺于2014年10月竣工后，还进行了面积测绘等其他工作，薛某1薛某1直接要求从工程竣工之日起起算租赁费损失，未扣除沐森源公司合理准备时间。沐森源公司于2015年8月10日以公告方式通知置换商铺业主接受商铺，其并无恶意拖延交付房屋的故意。但沐森源公司在交付被置换商铺时要求将公摊面积、雨罩面积计入置换面积内，违反置换协议约定，导致该房屋未能顺利交接，沐森源公司应当对此后的租赁费的损失承担赔偿责任，故一审判决按照沐森源公司正式通知薛某1薛某1方接收房屋时间计算租赁损失费符合客观情况，对薛某1薛某1、沐森源公司的该项上诉请求不予支持。
综上所述，上诉人薛某1薛某1、上诉人沐森源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人薛某1薛某1预交的二审案件受理费2738元，由其自行负担；上诉人山西沐森源房地产开发有限公司预交的二审案件受理费4179元，由其自行负担。
本判决为终审判决。
审判长吕唤梅
审判员高美平
审判员穆沛华
二〇一八年八月六日
书记员薛海霞