上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第457号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海实开物业管理有限公司，
法定代表人李培荣，董事长。
委托代理人陈美芳，该公司工作人员。
委托代理人乐佳，上海合勤律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）糜仁彪，
委托代理人吴丽霞（系糜仁彪妻子），
委托代理人ＸＸ荣，上海市国鑫律师事务所律师。
上诉人上海实开物业管理有限公司（以下简称实开物业公司）、糜仁彪因物业服务合同纠纷一案，均不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第1706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月11日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月25日公开开庭审理了本案。上诉人实开物业公司之委托代理人陈美芳、乐佳，上诉人糜仁彪及其委托代理人吴丽霞、ＸＸ荣到庭参加诉讼。现已审理终结。
原审经审理查明，2003年11月，案外人实业大楼房屋业主管理委员会将上海市徐汇区某某路xx号、xx号实业公寓委托实开物业公司实行物业管理，双方并于2004年8月补签《物业管理服务合同》一份，约定委托实开物业公司管理的期限为一年，自2003年11月30日起至2004年12月1日止；物业管理费收取标准为住宅小套每月人民币（下同）250元，大套300元；公司小套700元，大套800元；对逾期交纳物业管理费的实开物业公司可从逾期之日按应缴费用千分之三加收滞纳金。
合同到期后，实开物业公司与案外人实业大楼房屋业主管理委员会签订了一份“备忘录”，约定在新一届业主委员会未成立期间，双方继续按照原合同的约定权利义务履行相关管理、服务工作，直至新一期物业服务合同签署。由于实业公寓新的业主委员会至今未能成立，故实开物业公司至今仍为实业公寓提供物业管理与服务。
另经查，2010年1月至2013年7月期间，糜仁彪系实业公寓漕溪北路28号12G室房屋的业主，按照物业服务合同物业管理费标准为每月300元。
又经查，实业公寓系纯住宅小区，但该小区自开盘使用起，就存在“居改非”情况，目前大量房屋均由业主出租给公司作商业用途，同时还存在群租等现象，对此实开物业公司虽采取过一些措施，但并未改变上述状况及由此造成的小区秩序混乱状况。
还经查，实开物业公司于1998年8月在某某公寓某某某路xx号x楼x座设立了服务分公司，从事劳务、家政中介及零售等商业活动。
原审审理中，实开物业公司起诉要求糜仁彪支付2010年1月至2013年7月的物业管理费12，900元及滞纳金24，381元。糜仁彪反诉要求实开物业公司支付7，200元或折抵糜仁彪应付的物业管理费。
原审认为，实开物业公司与实业大楼房屋业主管理委员会签订的物业管理服务合同对全体业主具有拘束力，糜仁彪作为业主应按约定履行；现糜仁彪逾期支付物业管理费，应承担相应的民事责任；对于实业公寓存在的“居改非”、群租等问题，虽非在实开物业公司可以直接解决的职权范围内，但因大量商业公司的商业行为所造成的小区秩序混乱和对正常居住的业主的生活妨碍，实开物业公司负有进行管理和整治的义务，现实开物业公司对此虽采取过一些措施，但并未使小区秩序得到根本性好转，同时实开物业公司在小区内设立分公司从事商业活动，对整个小区的整治更是起到了负面作用，故实开物业公司在小区的管理上存在一定的过错；现糜仁彪要求减少其所应支付的物业管理费，并无不当，至于物业管理费的减少幅度由法院酌定；也鉴于此，实开物业公司要求糜仁彪支付逾期付款的滞纳金，依据不足，法院不予支持；至于糜仁彪反诉要求将实开物业公司按公司名义收取的物业管理费分摊给其他住宅业主（其中糜仁彪认为其可分摊到7，200元），没有法律依据，法院不予支持；原审法院于二○一四年一月十日依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十条的规定，作出判决：一、糜仁彪应于判决生效后十日内支付上海实开物业管理有限公司2010年1月至2013年7月期间的物业管理费11，610元；二、上海实开物业管理有限公司其余的诉讼请求不予支持；三、糜仁彪要求分摊上海实开物业管理有限公司所收取的公司物业管理费7，200元的反诉请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费495元，由上海实开物业管理有限公司负担400元，糜仁彪负担95元；反诉案件受理费25元，由糜仁彪负担。
原审判决后，实开物业公司和糜仁彪均不服，分别向本院提起上诉。
实开物业公司上诉称，实业公寓存在的“居改非”现象，系业主对自己房屋所有权的行使，上诉人作为物业公司无权剥夺业主的物权，且上诉人并非行政主管机关，上诉人根据合同约定仅享有劝告制止的权利，而无强制管理的权利。原审未查明该现象的成因以及在治理该类现象中相关主管部门的职责，忽略了上诉人为治理该现象所采取的措施及物业服务合同的相关约定，将该现象归责于上诉人，系认定事实错误。上诉人在实业公寓开设服务分公司提供劳务、零售服务，系为小区业主服务，完全是一种便民行为，并受到绝大多数业主的欢迎。原审在糜仁彪并未对上诉人开设服务分公司的行为所造成的后果举证，亦未去现场进行调查的情况下，认定上诉人在实业公寓开设服务分公司的行为造成小区秩序混乱和对正常居住的业主的生活妨碍，显属不当。综上，上诉人与实业公寓业主管理委员会签订的物业管理服务合同对物业管理费及滞纳金有明确约定，且小区执行的收费方式属酬金制，上诉人并不存在任何违约情形，原审认定上诉人违约并对双方约定的物业管理费收费标准予以酌减，对上诉人要求支付滞纳金的诉讼请求予以驳回，系适用法律错误。请求撤销原判第一、二项，依法改判支持上诉人原审全部诉请。
糜仁彪上诉称，1、小区业主大会没有作出选聘实开物业公司作为小区物业服务企业的决议，也没有授权业委会签订本案物业管理服务合同，故法院应当认定本案物业管理服务合同违法无效，不能作为实开物业公司主张物业费的依据。2、本案物业管理服务合同已于2004年12月1日终止，但实开物业公司至今拒绝退出小区，根据有关司法解释，实开物业公司请求上诉人支付物业服务合同终止后的事实物业服务期间的物业费，应不予支持。3、根据物业管理服务合同第二十二条、第二十六条约定，应当认定本案物业费系采用酬金制收费方式，但实开物业公司不按照酬金制的法律规定向业主大会公布物业服务资金年度预决算及物业服务资金的收支情况，损害了上诉人在内的全体业主的合法权利。4、根据2005年10月1日起实施的《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》及《上海市住宅物业服务分等收费标准》规定，物业服务最高等级五级收费标准为2.3元每平方米，而上诉人房屋的收费标准为2.67元每平方米，且实开物业公司提供的服务标准低于最低的一级标准，故实开物业公司超过应该收取的标准收费属不当得利。5、上诉人在原审中多次提出了诉讼时效的抗辩，原审遗漏对本案诉讼时效是否届满之事实的认定，损害了上诉人的时效利益。综上，请求撤销原判第一项，改判上诉人不支付物业管理费。
经本院审理查明，原审判决查明事实属实，本院依法予以确认。
本院二审审理中，实开物业公司表示，撤回要求糜仁彪支付所欠物业管理费的滞纳金的诉请。
本院认为，一、关于实开物业公司是否有权收取物业管理费的问题，根据本案查明的事实，实开物业公司系依据其与实业大楼房屋业主管理委员会所签订的《物业管理服务合同》及“备忘录”的约定，为实业公寓小区提供物业管理服务，故实开物业公司有权依据上述物业服务合同的约定向实业公寓小区业主收取相应的物业管理费。至于实业大楼房屋业主管理委员会与实开物业公司签订《物业管理服务合同》是否经过小区业主大会的决议及授权，属小区业主的内部事务，非本案审理范围，糜仁彪如认为业主管理委员会的行为违法，应依据法律规定及时、积极地行使业主的权利，糜仁彪现以不可归责于实开物业公司的业委会内部事由主张实开物业公司无权收取物业管理费，本院不予采纳。二、关于本案《物业管理服务合同》是否已经终止的问题，根据“备忘录”约定，在新一届业主委员会未成立期间，双方继续按照原合同的约定权利义务履行相关管理、服务工作，直至新一期物业服务合同签署，故糜仁彪主张本案物业管理服务合同已于2004年12月1日终止，缺乏充分、有效的证据，本院不予采纳。三、关于实开物业公司是否向业主公布物业服务资金年度预决算及物业服务资金的收支情况的问题，属业主知情权范畴，同样不属于本案审理范围，不构成糜仁彪可拒付物业管理费的正当抗辩事由。四、关于本案的诉讼时效问题，原审中，实开物业公司已提供了其于2011年8月向糜仁彪催缴自2010年1月起欠缴的物业管理费的相关通知及邮寄凭证，故根据相关法律规定，实开物业公司向糜仁彪主张自2010年1月至2013年7月期间的物业管理费，并未超过诉讼时效。五、关于本案物业管理费的收费标准问题，根据法律规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，实开物业公司与实业大楼房屋业主管理委员会签订的《物业管理服务合同》对物业管理费的标准已作了明确约定，故在实开物业公司已按照合同约定履行了物业管理服务义务的情况下，糜仁彪应当按照合同约定的标准支付物业管理费。糜仁彪所引用的《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》及《上海市住宅物业服务分等收费标准》，并非强制性、效力性法律、法规，亦不具有溯及力，且该办法所规定的物业服务收费标准的测算系采用包干制结算形式，故糜仁彪以此为由欲否定合同约定的收费标准，理由不能成立，本院同样不予采纳。六、关于对实业公寓小区内存在的“居改非”、群租等现象以及实开物业公司在小区内设立分公司的行为是否应减少本案物业管理费的问题，首先，实业公寓小区内存在的“居改非”、群租等问题，自小区开盘使用起就存在，该问题涉及到小区广大业主、业主大会、相关政府主管部门、物业公司等各方权利、义务的行使及相互间的配合、协调及监督，需由社会各方共同努力而非实开物业公司一力所能解决，原审亦认可上述问题非属实开物业公司可直接解决的职权范畴，且实开物业公司作为物业管理单位对此已采取过相应的措施，故原审以此为由扣减本案物业管理费，依据不足。其次，对于实开物业公司在小区内设立分公司从事劳务、家政中介及零售活动的行为，应属实开物业公司适应小区广大业主的需求而提供，且糜仁彪在原审中亦未提供充分证据证明实开物业公司设立分公司提供的该些服务影响到其提供的物业管理服务质量或对小区的秩序造成危害，故亦不足以成为本案物业管理费应予减少的充分事由。最后，本案中双方均主张实业公寓小区物业管理费的收费方式为酬金制，即在预收的物业管理费中按约定提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定或法律规定的支出，结余或者不足均由业主享有或承担的收费结算方式，故在酬金制的收费模式下，物业公司预收的物业管理费属于代管性质，其所有权为所交纳的业主所有，如允许部分业主不缴或少缴物业管理费，实则侵犯了其他大部分业主的合法权益。故原审对本案糜仁彪应支付的物业管理费予以酌减，应属不当，本院予以纠正。
综上所述，实开物业公司要求糜仁彪按照《物业管理服务合同》的约定支付物业管理费，于法不悖，本院予以支持。糜仁彪不同意支付物业管理费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本院二审期间，实开物业公司自愿撤回要求糜仁彪支付所欠物业管理费的滞纳金的诉请，于法不悖，本院予以准许。据此，依照《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第1706号民事判决第三项；
二、撤销上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第1706号民事判决第一、第二项；
三、糜仁彪应于本判决生效之日起十日内支付上海实开物业管理有限公司2010年1月至2013年7月期间的物业管理费人民币12，900元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费人民币495元，由上海实开物业管理有限公司负担人民币295元，糜仁彪负担人民币200元；反诉案件受理费人民币25元，由糜仁彪负担。二审案件受理费人民币180.45元，由上海实开物业管理有限公司负担人民币80.45元，由糜仁彪负担人民币100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 朱 强
二〇一四年三月十九日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
1、《物业管理条例》第四十二条
业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……