呼和浩特市新城区人民法院
**民事判决书** ****
（2017） 内0102民初2100号
原告：高原牧歌
委托诉讼代理人：王彩霞、刘佩佩，内蒙古融兴律师事务所律师。
被告：呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司
法定代表人：马正正，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘洁，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：李学勤，女，该公司员工。
原告高原牧歌与被告呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司（以下简称正源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，依法适用普通程序公开开庭审理，原告高原牧歌的委托诉讼代理人刘佩佩，被告正源公司的委托诉讼代理人刘洁、李学勤到庭参见诉讼。本案现已审理终结。
原告高原牧歌向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告向原告支付逾期办理房地产权属证书违约金人民币21599.89元（暂计算至2017年3月13日）至房地产权属证书办理完毕之日止；2、请求人民法院依法判令被告向原告返还已收取的公共维修基金、契税、印花税、贴花税、登记费、手续费等办理房地产权属证书的相关费用共计36864元；3、请求人民法院依法判令被告依据小区规划图纸建设小区绿地花园；4、请求人民法院依法判令被告给原告所住小区更换单元门（小区单元门存在质量问题，从交房至今一直无法正常使用）；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年8月7日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买了被告开发建设的位于呼和浩特市新城区北二环路北侧玺园小区3号楼1单元101号房屋一套。合同签订后原告如约向被告缴纳了全部购房款，合同约定被告应于2014年8月7日将房屋交付原告，但被告长期侵犯原告的合法权益。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但从交付房屋至今，虽经原告多次催告，被告迟迟未按上述约定履行义务，不给原告办理房地产权属证书，给原告造成了严重的财产损失和生活不便。被告在向原告交付房屋时，向原告收取了公共维修基金、契税、印花税、贴花税、登记费、手术费等办理房地产权属证书的相关费用。但从收取至今，被告一直没有为原告办理房地产权属证书，现原告要求被告退还已收取的上述费用，待办理房地产权属证书时再交纳。依据该小区的规划图纸，该小区配套有小区绿地花园，现本来作为用作建设花园的绿地被被告围起来私自挪用，并未依据规划图纸配套小区绿地花园，被告的行为不符合小区规划并严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，原告特向法院起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。
被告正源公司辩称，1.合同中未约定取得房地产权属证书的时间，即使未在规定时间内办理房地产权属证书，也应按合同中第十五条规定，按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。原告诉求中的违约金计算没有依据，被告不认可，合同为双方自愿签署，故双方应按合同履行，合同有约定事宜，故不适用法定的违约金计算方式；2.原告要求被告返回契税、维修基金登记款项，此款项为办理产权登记需支付的款项。交房时原告已经与被告签订授权委托书，委托被告办理产权登记，且被告已接受原告的委托，此款项被告不予退还。在能办理房地产权属证书时，被告会上交至登记机关为原告办理房地产权属证书；3.原告要求被告按规划建设小区绿地花园，被告完全是按照规划建设小区绿地，不存在违约情况；4.原告要求小区单元门问题，至今小区交付使用已经5年之久，被告早已经将玺园小区转交至现小区物业公司，单元门的问题应找小区物业解决，与被告无关，被告不认可。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：
1、2014年8月7日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于呼和浩特市新城区北二环路北侧玺园小区3号楼1单元101号房屋。商品房总金额784025元，原告已付清全款。合同第十五条规定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同附件四补充协议第三条约定：2.（1）买受人同意委托出卖人代交专项维修资金（公共维修基金）和契税等费用，并在接收该商品房的同时将包括契税。印花税、贴花税、登记费、手续费、公共维修基金费及其他办理房产证费用一并交给出卖人。
2、2014年8月23日，原告向被告支付契税、维修基金36351元，产权登记、产权手续费、印花费用513元，合计36864元。被告向原告出具盖有公司财务专用章及收、交款人签字的收据两张。
3、被告在北方新报上刊登玺园小区的售楼宣传广告。
以上事实有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、收据、当事人陈述予以佐证，本院予以采信。
对当事人有异议的证据，本院认定如下：
1、2017年3月21日，玺园物业服务中心出具《情况说明》，“在2013年接管玺园小区时，单元门存在质量问题现导致无法修复…”。情况说明无单位负责人及制作证明材料人员的签名，加盖的印章是内蒙古智通物业服务有限公司玺园项目部，非单位公章，故此情况说明不得作为认定案件的依据，本院不予采信。
2、本院依原告申请从呼和浩特市规划局调取了“山水文园”项目建筑规划批复、建设工程规划许可证及玺园小区的规划图纸。被告不认可，但无相反证据予以反驳，故本院予以采信。
3、被告提供授权委托书，作为代理人接受被代理人张颖华的委托，去房产局办理房屋产权分户事宜，无委托代理期限及签订日期。原告提出非本人亲笔签名，但仅提出异议，无证据予以反驳，原告的异议本院不予采信。但委托授权书未约定代理期限，也未签订合同日期，委托合同形式内容不完整，本院不予采信。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。有效的合同具有约束力，原、被告均应全面履行合同义务。2014年8月24日，被告向原告交付房屋，双方约定在商品房交付使用后720天内，由被告提供资料报产权登记机关备案，即2016年8月15日起被告违反合同义务，构成违约，应当承担违约责任。根据合同第十五条约定，原告不能取得房屋权属证书的，被告按已付房价款的0.01%向原告支付违约金，即违约金为78.40元。原告提出约定的违约金过低，请求人民法院予以增加，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”。因原告未提供实际损失的证据，实际损失未能确定，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，故原告可在不超过该范围内向被告主张违约金。本院酌情按原告已付房款金额784025元，从逾期办证之日即2016年8月15日至原告请求暂计算之日即2017年3月13日止，共计210天，按中国人民银行同期同类贷款利率6%计算，违约金为784025×6%×210÷365=27064.97元，故原告要求被告支付逾期违约金21599.89元，并支付至房地产权属证书办理完毕之日止的诉讼请求，本院予以支持。故被告提出按合同约定计算违约金的抗辩理由不能成立。关于原告提出要求被告返还公共维修基金、契税、印花税、贴花税、登记费、手续费等办理房地产权属证书的相关费用的请求，被告收取费用的目的是为原告办理房屋权属证书，但因被告逾期办理房屋权属证书，迟延履行合同义务，违约在先，致使合同目的未实现。经核对有效收据相关费用为36864元，故原告要求被告返还相关费用36864元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告提出此费用是办理权属证书时向登记机关交纳的抗辩，因被告违约未能履行，收取相关费用的合同目的未实现，可待被告能实际办理房屋权属证书时，原、被告双方另行约定，故被告此项抗辩理由不能成立。关于原告要求被告依据规划图纸建设小区绿地花园的请求，因被告在销售广告中进行的是要约邀请，合同中也未约定关于绿地花园的建设问题，在商品房买卖合同关系中被告不存在违反合同义务的违约行为，故原告的请求不属于本案审理范围，可另案起诉。原告的此项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告更换单元门的请求，因物业公司出具的情况说明无法作为定案依据，原告未能提供其他证据予以佐证，故本院不予支持。
综上所述，原告高原牧歌要求被告呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司支付逾期办理房地产权属证书暂计算至2017年3月13日的违约金21599.89元，返还办理房地产权属证书的相关费用36864元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告高原牧歌逾期办理房地产权属证书暂计算至2017年3月13日的违约金21599.89元，并以784025元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至房地产权属证书办理完毕之日止；
二、被告呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告高原牧歌公共维修基金、契税、印花税、贴花税、登记费、手续费等办理房地产权属证书的相关费用36864元；
三、驳回原告高原牧歌的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1662元，由被告呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审判长武玉亮
人民陪审员孟丽旌
人民陪审员柳琳
二〇一八年三月十六日
书记员喻秋霞