湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）雨民初字第2267号
原告徐得亮，男，1970年8月21日出生，汉族。
委托代理人唐正平，湖南金凯华律师事务所律师。
委托代理人唐洁，湖南金凯华律师事务所律师。
被告长沙明辉房地产开发有限公司。住所地在湖南省长沙市雨花区香樟路*号*栋***房。
法定代表人刘智超，副总经理。
委托代理人张明智，湖南国风德赛律师事务所律师。
委托代理人唐齐，湖南国风德赛律师事务所律师。
原告徐得亮（以下简称原告）诉被告长沙明辉房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱晓云担任审判长，与人民陪审员吴建军、杨小兰组成合议庭，于2013年11月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人唐正平，被告的委托代理人张明智、唐齐均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告作为买受人与被告在2009年11月5日签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告所开发的位于长沙市香樟路的湘樟小区第2幢1层的门面房106、107号，总金额为4298724元。同时约定被告在2010年3月20日前交付房屋，交付房屋后270个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90个工作日内办妥原告的房屋所有权证。如因被告的责任，致使原告未能在约定的期限内办理上述登记或手续，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。被告自2010年3月20日交房后，至今未完成该幢商品房的初始登记，更未办妥房屋所有权证。原告多次催促，但未解决。特诉至法院，请求判令：1、被告立即完成湘樟小区第2幢1层的门面房106、107号房的房屋产权登记并办理房产证；2、被告支付违约金313806元（按购房款总额的日万分之一暂计算两年）；3、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，1、造成逾期办证的责任不能归责于被告。被告开发的“湘樟园”二期属于经济适用房项目，被告是代政府进行开发建设。2010年3月，被告交房给原告后，就着手开始办理房屋产权证。但由于该项目内有三户住户一直没有腾出土地，导致项目无法办理综合验收，造成房屋产权证拖延至今；2、逾期办证是政府行为造成的，属于不可抗力。政府为了公共利益的需要，对土地及土地上的房屋进行征收，在规定的时间内不能完成征收行为，是被告不能预见也不能抗拒的客观情况。被告在履行办证的过程中没有过错，不能及时办理房屋产权证的原因是不可抗力因素造成的，应当免除被告的责任及顺延履行合同，待客观原因消除后，再继续履行合同；3、目前政府部门正在积极解决被告的办证问题。根据目前法院拆迁和办证存在冲突的实际情况，被告多次向政府部门出具报告要求解决。2012年3月1日，长沙市雨花区人民政府致函长沙市城乡规划局，请求规划部门先行对“香樟小区”项目进行验收。目前综合验收已办理完毕，产权证也正在积极办理之中。因此，请求法院依法公平、公正地解决双方纠纷。
经审理查明，位于长沙市香樟路4号的湘樟小区项目系被告开发的商品房。2009年11月5日，原告与被告签订了两份《长沙市商品房买卖合同》。合同约定由原告采用银行按揭贷款的方式购买湘樟小区第2幢1层106、107号房，两套房屋的建筑面积共计223.78平方米，房屋总价款为4298724元，房屋交付期限均为2010年3月20日前。合同对产权登记作出约定：1、出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制。因出卖人原因，造成商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷，由出卖人承担全部责任；2、自合同签订之日起三十个工作日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理；3、出卖人应在商品房交付使用后270个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后1年内办好土地使用权证；4、如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限办理上述登记或手续的，买受人不解除合同，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。
上述合同签订后，原告依约向被告支付了购房款4298724元。2010年3月20日，被告按照约定向原告交付了湘樟小区第2幢1层106、107号房，但被告至今未为原告办好房屋所有权证。双方因产权登记事宜发生纠纷，原告遂于2013年7月25日诉至本院，请求判如所请。
另查明，“湘樟小区”项目用地范围内临路边三户房屋未按期拆除，导致整个项目未整体竣工验收。2012年3月1日，长沙市雨花区人民政府向长沙市城乡规划局请求先行对“湘樟小区”项目进行验收。
本案经本院主持调解，双方当事人未达成协议。
以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、长沙市国土局限期腾地决定书、长沙市中级人民法院（2009）长中行终字第0077号行政判决书、本院（2010）雨行执字第7号执行通知书、长沙市雨花区人民政府文件以及当事人陈述等证据在案佐证，足以认定。
本院认为，依法订立的合同受法律保护，合同的当事人应当依照诚实信用原则全面履行合同约定的义务。本案中，原告和被告签订《长沙市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的湘樟小区2幢1层106、107号房屋，合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人应根据合同约定履行各自的义务。原告签订合同后，依约向被告交付了全部购房款，已经履行了合同义务，被告应当在合同约定期限内将符合质量标准的房屋交付给原告，并办理房屋所有权证及土地使用权证。被告至今尚未为原告办理房屋所有权证，已经构成违约，应承担违约责任。根据双方合同的约定，如被告违约，原告不解除商品房买卖合同的，由被告自逾期之日起至实际办理登记之日止按已付购房款的每日万分之一承担违约金。被告辩称房屋所有权证没有办理好的原因是由于第三方责任造成，并请求免除违约责任。本院审查后认为，根据双方合同约定，被告应当确保其销售的房屋无产权纠纷，并在房屋交付后的合理期限内办理房屋所有权证。虽涉案项目的房屋产权证尚未办理有第三方的原因，但按照合同相对性原则，并不能因此免除被告应承担的违约责任。同时，考虑项目未整体验收的客观原因，本院酌情确定由被告按照已缴纳房款的1%的标准支付原告违约金42987.24元，对于原告主张的过高部分，本院不予支持。
根据双方关于房屋产权登记的约定，被告应在房屋交付使用后270个工作日内，完成该幢商品房的初始登记；初始登记后90个工作日内办妥原告的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后1年内办好土地使用权证。原告要求被告为其所购房屋办理房屋所有权证的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。考虑到本案的具体情况，本院酌情确定被告应在本判决生效之日起90日内向房屋权属登记机关提交应由其提供的为原告办理房屋权属登记的资料。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：
一、被告长沙明辉房地产开发有限公司应于本判决书生效之日起90日内向房屋权属登记机关提交为原告徐得亮办理房屋权属登记应由其提供的资料；
二、被告长沙明辉房地产开发有限公司应于本判决书生效之日起10日内支付原告徐得亮违约金42987.24元；
三、驳回原告徐得亮的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6088元，由被告长沙明辉房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 朱晓云
人民陪审员 吴建军
人民陪审员 杨小兰
二〇一四年二月二十四日
书 记 员 周 蛟
附：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。