广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初24550号
原告（反诉被告）伍树伟，男，汉族，1983年2月16日出生，身份证住址广东省廉江市。
原告（反诉被告）伍木书，男，汉族，1979年8月6日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。
被告（反诉原告）深圳市鸿盛投资管理有限公司（企业名称变更前为深圳市永洁环保清洁有限公司），住所地深圳市宝安区24区创业二路7号四楼402室（办公场所），组织机构代码74889196－6。
法定代表人刘伟友，总经理。
委托代理人李炜衡，上海旭灿律师事务所律师。
伍树伟、伍木书与深圳市鸿盛投资管理有限公司（以下简称深圳市鸿盛公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。伍树伟、伍木书及深圳市鸿盛公司委托代理人李炜衡均已到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
伍树伟、伍木书诉称，2011年9月27日伍树伟、伍木书承租深圳市鸿盛公司的商铺，合同签订至2016年9月30日止，后来深圳市鸿盛公司要求伍树伟、伍木书退场给其做做商务大堂。进场时，伍树伟、伍木书交了30,000元进场费给深圳市鸿盛公司，现在要求伍树伟、伍木书退场，但是深圳市鸿盛公司并没退还进场费。伍树伟、伍木书及深圳市鸿盛公司当时签订合同时，口头约定如果是深圳市鸿盛公司的原因或合同终止时，则应退还进场费。但是合同中对进场费一项没有注明。根据《零售商供应商公平交易管理办法》第十三条规定可知，零售商不得收取如“进场费”等各项不合理费用，故出租人出租商铺时向承租人收取进场费是不合法的。根据《合同法》第五十二条的规定，这种行为无效，在合同终止后出租人应当退还进场费。深圳市鸿盛公司在没有和伍树伟、伍木书协商好退场事宜的情况下，强行拆坏伍树伟、伍木书后来加装的卷闸门。伍树伟、伍木书为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、深圳市鸿盛公司退还入场费30,000元；2、深圳市鸿盛公司赔偿三套卷闸门费用6,000元；3、本案诉讼费用由深圳市鸿盛公司承担。
深圳市鸿盛公司答辩称，1、伍木书不是本案适格原告。《商铺租赁合同书》是深圳市鸿盛公司与伍树伟签署，伍木书并不是租赁合同当事一方，其与深圳市鸿盛公司并未发生任何法律关系。因此，伍木书不是本案适格原告，其不享有与本案有关的任何诉讼权利。2、伍树伟诉称的“进场费”实质上为装修费，深圳市鸿盛公司已将上述费用代位支付给第三方装修单位，无论是依据客观事实还是依据行业惯例，此项“进场费”均不应退还。3、伍树伟、伍木书诉称要求深圳市鸿盛公司赔偿三套卷闸门无事实与法律依据。4、伍树伟、伍木书诉状中所援引的《零售商供应商公平交易管理办法》与本案无关，不能作为其诉讼请求的依据。综上所述，深圳市鸿盛公司认为伍树伟的诉请无任何法律与事实依据，现因伍树伟拖欠深圳市鸿盛公司数月租金及水电费，深圳市鸿盛公司正蒙受大额经济损失。请求法院依法查明本案事实，依法驳回伍树伟的诉讼请求。
深圳市鸿盛公司反诉称，2011年9月27日，伍树伟与深圳市鸿盛公司签订《商铺租赁合同书》，约定深圳市鸿盛公司将位于西乡街道龙珠社区文乐工业区B栋一楼的商铺出租给伍树伟，租赁期限为2011年9月27日至2016年9月30日，月租金为6,500元，租金每两年递增10％。伍树伟须于当月5日前缴清当月租金及相关月份水费、电费，逾期未缴清，深圳市鸿盛公司有权采用停电措施及收取月租金总额3％的滞纳金。如欠缴租金达一个月，深圳市鸿盛公司有权收回商铺并提前解除合同，押金不予退还。合同签订后，深圳市鸿盛公司收取伍树伟履约保证金13,000元。后上述租赁合同履行至2016年8月，伍树伟不再足额交纳租金及水电费，并占用商铺至2016年10月11日，共计拖欠深圳市鸿盛公司两个月租金及水电费及2016年10月份11天的房屋占用使用费合计20,296元。综上所述，伍树伟违反合同约定不按时足额交纳租金及水电费用，已构成违约。深圳市鸿盛公司为维护自身合法权益，特向法院提起反诉，请求判令：1、伍树伟、伍木书向深圳市鸿盛公司支付拖欠的租金及水电费20,296元并承担滞纳金472元，共计20,768元；2、深圳市鸿盛公司收取的履约保证金不予退还；3、本案反诉费用由伍树伟、伍木书承担。
伍树伟、伍木书答辩称，伍树伟、伍木书已履行了合同的全部条款，同意以押金、进场费抵扣租金及水电费，多退少补，不存在滞纳金。对深圳市鸿盛公司主张的租金不予认可，原告只欠2个月租金。合同中约定的租赁期限自2011年9月27日至2016年9月30日，签订合同后有免租期，自2011年10月10日开始计算租金，也就是说在每个月10日支付租金，伍树伟、伍木书并没有占用深圳市鸿盛公司的商铺11天。伍树伟、伍木书在2016年10月1日已向深圳市鸿盛公司交付商铺，不存在多占用商铺的行为。2016年8月6日开始伍树伟、伍木书已经做退场准备，自2016年8月6日至9月30日陆续向供应商退货，伍树伟、伍木书于9月30日已清场，没有理由继续占用涉案商铺。深圳市鸿盛公司同意以押金抵扣租金，并与伍树伟、伍木书协商重新划分商铺再重新承租，所以深圳市鸿盛公司一直没有向伍树伟、伍木书主张租金。深圳市鸿盛公司提供的照片可以看出在2016年10月9日已经开始装修，地板都已经打掉了，可以证明伍树伟、伍木书并没有占用该商铺。
经审理查明，深圳市鸿盛公司于2012年7月5日由深圳市永洁环保清洁有限公司变更名称而来。伍树伟和深圳市永洁环保清洁有限公司于2011年9月27日签订《商铺租赁合同书》，约定深圳市永洁环保清洁有限公司将位于西乡街道龙珠社区文乐工业区B栋一楼出租给伍树伟作商铺使用，月租金6,500元，租期从2011年9月27日起至2016年9月30日止（2011年10月10日起计租，之前为装修期），第二年递增10%，伍树伟必须于当月5日前缴清当月租金、综合管理费及电费。合同签订后，深圳市永洁环保清洁有限公司将涉案商铺交伍树伟使用，伍树伟向深圳市永洁环保清洁有限公司交纳贰个月租金13,000元作为合同履约金，并交纳了30,000元的入场费。2016年4月25日，深圳市鸿盛公司通知伍树伟因租赁合同于2016年9月30日期满，决定收回做商务大堂之用。伍树伟主张已于2016年9月30日搬离涉案商铺，深圳市鸿盛公司不予认可，主张伍树伟于2016年10月11日搬离涉案商铺。双方确认伍树伟尚欠深圳市鸿盛公司2016年8月份水电费983元、2016年9月份水电费792元及2016年8、9月份租金15,730元。
另查明，涉案商铺没有产权证，也没有合法的报建手续。
以上事实，有伍树伟、伍木书提交的商铺租赁合同、通知、收款收据，深圳市鸿盛公司提交的情况说明、收据、照片、房屋租赁合同书、商铺租赁合同书、通知、明细表、银行流水清单、收费通知单等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，本案为租赁合同纠纷，涉案的《商铺租赁合同书》由伍树伟和深圳市鸿盛公司签订，故伍木书并非本案适格的原告。涉案商铺没有产权证，也没有合法的报建手续，故伍树伟和深圳市鸿盛公司签订的《商铺租赁合同书》为无效合同，根据合同无效的处理原则，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，深圳市鸿盛公司已收取伍树伟入场费30,000元，该公司辩称入场费实际为装修费，已用于商铺装修，并提交了案外人深圳市天利丰广告有限公司的情况说明及收款收据予以证明，伍树伟均不予认可。本院认为，情况说明及收款收据的时间均发生在伍树伟承租涉案商铺之前，深圳市鸿盛公司未能举证证明该装修费与本案租赁合同之间具有关联性，故应就此承担举证不能的不利后果。伍树伟请求深圳市鸿盛公司退还入场费30,000元有事实和法律依据，本院予以支持。伍树伟未能举证证明涉案商铺的卷闸门已被深圳市鸿盛公司强行拆装损坏，故伍树伟请求深圳市鸿盛公司赔偿卷闸门损失6,000元无事实和法律依据，本院不予支持。关于反诉，合同虽无效，但伍树伟仍应按约定的租金标准向深圳市鸿盛公司交纳房屋占有使用费至实际搬离之日止。伍树伟主张已于2016年9月30日前后将商铺钥匙交还深圳市鸿盛公司，深圳市鸿盛公司不予认可，并提交了于2016年10月11日拍摄的视频以证明伍树伟于当天撤场，伍树伟对该视频的真实性予以认可，故本院对该视频予以采信，并据此确认伍树伟于2016年10月11日搬离涉案商铺，深圳市鸿盛公司请求伍树伟交纳至2016年10月11日的商铺占有使用费有事实和法律依据，本院予以支持。经计算，伍树伟尚应支付深圳市鸿盛公司2016年8月1日至2016年10月11日期间的商铺占有使用费共计18,521元（7,865元×2+7,865元÷31×11）及2016年8、9月份水电费共计1,775元；双方约定应于当月5日前缴清当月租金、水电费等，伍树伟未能按约定时间缴纳，故应按中国人民银行同期银行贷款利率支付逾期付款利息，其中2016年8月份的租金、水电费8,848元逾期付款利息应从2016年8月6日起开始计付，2016年9月份的租金、水电费8,657元逾期付款利息应从2016年9月6日起开始计付，2016年10月份的租金2,791元逾期付款利息应从2016年10月6日起开始计付，并应计付至款项付清之日止。因合同无效，故深圳市鸿盛公司应将已收取的履约保证金13,000元退还伍树伟。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、深圳市鸿盛投资管理有限公司应于本判决生效之日起三日内退还伍树伟入场费30,000元；
二、深圳市鸿盛投资管理有限公司应于本判决生效之日起三日内退还伍树伟履约保证金13,000元；
三、伍树伟应于本判决生效之日起三日内支付深圳市鸿盛投资管理有限公司2016年8月1日至2016年10月11日期间的商铺占有使用费20,296元及逾期付款利息（其中2016年8月份的租金、水电费8,848元逾期付款利息应从2016年8月6日起开始计付，2016年9月份的租金、水电费8,657元逾期付款利息应从2016年9月6日起开始计付，2016年10月份的租金2,791元逾期付款利息应从2016年10月6日起开始计付，并应计付至款项付清之日止。）；
四、驳回伍树伟的其他诉讼请求；
五、驳回深圳市鸿盛投资管理有限公司的其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费350元，反诉费80元，合计430元，由伍树伟承担172元，深圳市鸿盛投资管理有限公司承担258元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 张晓屏
二〇一六年十二月二十六日
书记员 庄秋玲
书记员 李 娜
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
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