青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）青01民终1203号
上诉人（原审原告、反诉被告）：西宁伟业房地产开发有限公司，统一社会信用代码×××（1-1），住西宁经济技术开发区金桥路38号。
法定代表人：王伟明，董事长。
委托诉讼代理人：杨敏，青海汇元律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：文博周保，公民身份号码×××，男，藏族，1964年8月8日出生，果洛州班玛县森林公安局职工，住青海省班玛县。
委托诉讼代理人：郭宗军，青海佳一律师事务所律师。
上诉人西宁伟业房地产开发有限公司（以下简称伟业公司）、文博周保因房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省西宁市城中区人民法院（2017）青0103民初881号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭于2017年9月6日公开开庭进行了审理。伟业公司的委托诉讼代理人杨敏，文博周保的委托诉讼代理人郭宗军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
伟业公司上诉请求：维持原判第一项、三项，撤销第二项，改判文博周保支付逾期付款违约金93480元。事实与理由：《商品房预售合同》约定的交房时间是指工程建设方将整幢楼交付伟业公司的时间，并非文博周保购买房屋的交房时间。先付款、后交房是双方真实的意思表示，文博周保在合同签订后从未向伟业公司提出交房要求。因文博周保拖延付款，伟业公司催要无果，诉至法院后，文博周保否认双方先付款后交房的约定，要求伟业公司支付违约金不应得到支持。当事人双方都违反合同，应当各自承担相应的责任，一审判决各自承担违约责任，即互不承担责任明显错误，文博周保应向伟业公司支付逾期付款违约金93480元。
文博周保辩称，其在签订合同时就按照合同要求将贷款资料交给伟业公司，但伟业公司推迟至2016年11月才将资料交给银行，其多次给伟业公司工作人员打电话，但均未答复，导致银行贷款逾期，应由伟业公司承担责任。按合同约定，2015年12月31日前伟业公司应当交房，但至今未交，应当承担违约责任。
文博周保上诉请求：维持原判第一、二项，撤销原判决第三项，改判伟业公司给付逾期交房违约金125223元。事实与理由：一审判决认定事实错误，文博周保应当从2016年12月起支付逾期付款违约金，而不是一审法院认定的2016年4月29日。《商品房预售合同》第六条第二款约定，买受人采取按揭贷款方式，先交首付款254860元，余款590000元于2016年1月30日前付清。但文博周保缴纳了485360元，只需贷款359500元。签约之时，文博周保即将贷款所需资料交给了伟业公司。但伟业公司拖延到2016年11月才把贷款资料交给银行，推迟了贷款发放时间。因此文博周保应当从2016年12月起承担逾期付款责任。2016年11月之前未能办理贷款手续，是因伟业公司拖延提交贷款手续导致，应由伟业公司承担责任。一审法院根据《商品房预售合同》补充条款确认文博周保应缴款之日是2016年4月29日，没有考虑文博周保在2015年11月15日签约之时将贷款手续交给了伟业公司，伟业公司因工作人员更换频繁，拖延至2016年11月才将文博周保的贷款手续交给银行，伟业公司在收到贷款手续后没有出具收条，在一年的期间内也没有向文博周保催要贷款手续，说明文博周保按时提交了贷款手续，伟业公司逾期交给银行导致了贷款延迟。按合同约定应当先交房后交款，而不是付款与交房同步进行，《商品房预售合同》第十条第一款约定出卖人应当在2015年12月31日前交房，第六条第二款约定，买受人应于2016年1月30日前通过双方约定的付款方式付清。伟业公司不能以文博周保未付清房款为由拒绝交房。一审法院抛开合同约定，认为交房与交款同步进行，使伟业公司逃避了逾期交房责任，侵害了文博周保的合法权益。一审法院错误认定文博周保承担逾期交款违约金的起算点及交款与交房的顺序，未能支持文博周保关于逾期交房违约金的请求，应依法改判。
伟业公司辩称，文博周保交付贷款资料的时间是2015年11月，双方签订的合同中约定的交房时间在付款时间之前，双方之间没有先交房后付款的意思表示，因此合同中约定的2015年12月31日前交房并非双方的真实意思表示。后公司一直与文博周保联系要求其办理贷款，但至2015年11月才将材料交来，后银行催文博周保面签，文博周保始终没有来办理，导致贷款未办理成。合同约定的交房时间不应该作为伟业公司逾期交房的依据。
伟业公司一审诉讼请求：1、文博周保支付房款389500元；2、文博周保支付逾期付款违约金93480元。
文博周保一审反诉诉讼请求：1、伟业公司给付逾期交房违约金125223元；2、伟业公司将涉案房屋依合同约定交付文博周保。
一审法院认定的事实：2015年11月15日，伟业公司与文博周保签订《商品房预售合同》约定，文博周保以每平方米6486.45元购买伟业公司开发的位于西宁市城中区香格里拉路14号7号楼1单元21层1211室，建筑面积预测130.25平方米房屋，购房总价款844860元。付款方式及期限为：买受人采取按揭贷款方式付款，首期房价款254860元应于2015年11月16日支付，剩余房款590000元，应于2016年1月30日前通过双方约定的付款方式付清。贷款方式：无论是由买受人办理贷款手续，还是由出卖人代办贷款手续，如在买受人首付后两个月（以60日计）内贷款银行未予将按揭贷款或公积金贷款放至出卖人，视为贷款不能，买受人同意在首付款支付后三个月内（以90日计）以现款方式一次性付清所购房屋的全部余款。如买受人逾期付款，所有优惠取消并按本合同第七条第二项支付违约金。逾期付款责任，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，且由买受人按出卖人要求自行撤销本合同的网上合同登记备案手续。买受人未尽该项撤销义务的，按合同总金额的10%依法向出卖人承担违约责任。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同继续履行后，如买受人逾期超过30日，出卖人有权按照本条前款约定的解除合同条件，解除本合同。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额。（3）房屋交付前，如买受人提出退房，应向出卖人出具书面申请征得同意后，并向出卖人支付总房款10%的违约金后，予以退房。商品房的交房，出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。逾期交付则由出卖人按照逾期交付房屋的时间每日向买受人承担已付全部房款万分之二的违约金。其他事项双方在合同中均进行了约定。合同签订后，银行按揭贷款或公积金贷款，未能按期申办，双方于2016年1月29日经协商就原合同购房首付款的增加又签订了《商品房预售合同》补充条款，买受人于2015年11月18日向出卖人支付房款首付款254860元。又于2016年1月29日补充房款200000元，累计向出卖人支付房款首付款454860.00元，其余房款390000.00元以银行按揭贷款方式支付。无论是由买受人办理贷款手续，还是由出卖人代办贷款手续，如在买受人首付后两个月（以60日计）内贷款银行未予将按揭贷款或公积金放至出卖人，视为贷款不能，买受人同意在首付款支付后三个月内（以90日计）以现款方式一次性付清所购房屋的全部余款。买受人逾期付款，取消所有优惠，并按本合同第七条第2项支付违约金。该补充条款签订后，双方继续申报银行按揭贷款无果，后经交通银行股份有限公司青海省分行营业部证实，文博周保于2016年11月由开发商西宁伟业房地产开发有限公司提交贷款资料委托银行办理按揭贷款，经办客户经理于2016年11月多次与借款人联系，借款人因在州县短期内无法回西宁而多次拒绝办理面签业务导致贷款不能顺利审批同时贷款资料过期而在2016年12月将贷款资料退还于开发商。于2017年3月初开发商重新将贷款资料报送至银行，经办客户经理多次联系借款人，借款人因相同原因不配合办理面签业务，在3月底我行再次退还于开发商。至此，双方合同所约定的按揭贷款付款方式一直未能履行，按揭贷款至今未予发放。由于文博周保逾期未能支付剩余购房款390000元，其所购房屋伟业公司也一直未交付，伟业公司要求文博周保结清购房款，文博周保要求按合同约定以按揭贷款方式付清购房款。伟业公司诉至法院。另查，2015年3月，伟业公司、文博周保协商房屋买卖事宜时，文博周保曾交纳了500元订金。2015年5月双方签订的商品房认购协议中注明有定金10000元，但伟业公司否认收取了10000元，而文博周保也无法出示10000元收款收据，故此，该定金不予认定。此外，文博周保于2015年5月与青海红日鑫建设工程有限公司约定，就其所购房屋的阳台、花池等封闭工程，支出工程费用20000元，文博周保计入了已付购房款中，属计算失误，此款与本案无关。双方在《商品房预售合同》履行期间，文博周保共计交纳455360元，余389500元购房款尚未付清。
一审法院认为，伟业公司与文博周保于2015年11月15日签订的《商品房预售合同》和2016年1月29日签订的《商品房预售合同》补充条款未违反法律、法规的禁止性规定，应受法律保护。依据合同和补充条款约定，涉案房屋无论谁办理按揭贷款手续，60日内贷款不能发放，视为贷款不能，房屋买受人就要在首付款支付后90日内以现款方式一次性付清所购房屋的全部余款。截止2016年1月29日文博周保共计支付购房款455360元，剩余389500元一直未能支付，伟业公司请求文博周保支付购房款389500元予以支持。伟业公司主张文博周保承担逾期付款违约金93480元的诉讼请求，首先，2016年1月29日双方签订《商品房预售合同》补充条款，约定90日内付清购房余款，变更了《商品房预售合同》约定的2016年1月30日前付清房款的约定，伟业公司违约金计算有误，应从2016年4月29日起计算违约金。其次，《商品房预售合同》约定伟业公司应当在2015年12月31日前向文博周保交付房屋，逾期交付每日承担已付全部房款万分之二违约金，至今伟业公司未交房，亦构成违约。伟业公司的该项诉讼请求，应自行承担，不予支持。文博周保已交纳房款455360元占总房款844860元的54%，文博周保要求伟业公司将涉案房屋交付予以支持。依据双方签订《商品房预售合同》的目的，文博周保只有付清了购房款才能收房，付款与交房应同步进行，文博周保主张的逾期交房违约金应自行承担，不予支持。据此判决：一、文博周保于判决发生法律效力之日起15日内一次性支付伟业公司购房款389500元。伟业公司于收款当日交付文博周保位于西宁市城中区香格里拉路14号7号楼1单元21层1211室房屋。二、驳回伟业公司的其他诉讼请求。三、驳回文博周保的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费7639元，减半收取3819.50元，由伟业公司负担1909.75元，文博周保负担1909.75元（此款伟业公司已预交，文博周保随同上述给付款项一并给付伟业公司）；反诉案件受理费1452元，由文博周保负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
双方当事人对一审法院查明的事实不持异议，本院对双方当事人无异议的事实予以确认。
本院认为，伟业公司与文博周保签订的《商品房预售合同》及补充条款是双方真实意思的表示，合法有效，应受法律保护，双方约定逾期交房的违约金按已付全部房款为基数计算，而逾期付款的违约金是按未付房款为基数计算，由于计算基数不一致，导致违约金的计算标准亦不一致，文博周保如果认为合同约定显失公平，应在法定期限内及时要求变更或撤销，而对此权利其并未及时行使，故文博周保要求将其应按日万分之五承担逾期付款的违约责任与伟业公司应承担日万分之二的逾期交房违约责任调整为同一计算标准的上诉请求不能成立，不予支持。因双方在《商品房预售合同》第六条(二)项中的其他说明及补充条款中均约定：无论是由买受人还是由出卖人办理贷款手续，如在首付后两个月内贷款未发放至出卖人，视为贷款不能，买受人同意在首付款支付后三个月内以现款方式一次性付清所购房屋的全部余款。如买受人逾期付款按日支付逾期应付款万分之五的违约金。依此约定，无论何种原因导致贷款未能按期发放，文博周保应在首付款支付后三个月内以现金方式一次性付清所购房屋的全部余款。文博周保于2015年11月18日、2016年1月29日两次支付房款454860元，双方在补充条款中约定该两笔房款为首付款，故以2016年1月29日为首付款的支付日期，计算两个月至2016年3月28日，在此期间之内，文博周保的贷款未能办理，视为贷款不能，文博周保应于2016年4月29日向伟业公司付清剩余房款，但文博周保未按约支付，确已构成违约，理应按未付房款389500元自2016年4月29日至2017年6月1日按每日万分之五计算逾期付款的违约金为389500元×0.0005×369天=71862元。文博周保关于伟业公司拖延到2016年11月才把贷款资料交给银行，其应从2016年12月起承担逾期付款责任的上诉理由不能成立，不予采纳。伟业公司与文博周保签订的《商品房预售合同》第十条第一款约定，出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付商品房，伟业公司未按约交付房屋亦构成违约，应每日按已付全部房款的万分之二承担逾期交房违约金自2016年1月1日至2017年6月1日为455360元×0.0002×515天=46902元。伟业公司关于《商品房预售合同》约定的交房时间是指工程建设方将整幢楼交付伟业公司的时间，并非文博周保购买房屋的交房时间的上诉理由，与双方合同约定不符，不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律亦无不当，双方当事人对一审法院判决文博周保支付房款，伟业公司交付房屋均无异议，应予维持，但在双方均有违约的情形下，原审判决对各自应承担的违约责任未予明确认定欠妥，应予纠正。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项规定，判决如下：
一、维持西宁市城中区人民法院（2016）青0103民初1397号民事判决第一项，即文博周保于判决发生法律效力之日起15日内一次性支付西宁伟业房地产开发有限公司购房款389500元。西宁伟业房地产开发有限公司于收款当日交付文博周保位于西宁市城中区香格里拉路14号7号楼1单元21层1211室房屋；
二、撤销西宁市城中区人民法院（2016）青0103民初1397号民事判决第二、三项，即驳回西宁伟业房地产开发有限公司的其他诉讼请求；驳回文博周保的其他反诉请求；
三、文博周保于本判决生效后十五日内给付西宁伟业房地产开发有限公司逾期付款违约金71862元；
四、西宁伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付文博周保逾期交房违约金46902元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费7639元，由西宁伟业房地产开发有限公司负担2137元，文博周保负担5502元；文博周保已预交9091元，剩余3589元退还文博周保。一审本诉案件受理费7639元，由西宁伟业房地产开发有限公司负担2137元，文博周保负担5502元；反诉案件受理费1452元，由伟业公司承担544元，文博周保负担908元。
本判决为终审判决。
审判长 李 娟
审判员 李宏宁
审判员 王 鹏
二〇一七年十月十二日
书记员 田 云