北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第04563号
原告项静，女，1981年4月29日出生。
委托代理人（原告丈夫）王建，男，1977年8月16日出生。
委托代理人李辉，北京市建诚律师事务所律师。
被告李宏波，男，1981年3月6日出生。
被告北京市易合房地产经纪有限责任公司，住所地北京市昌平区昌平镇润杰经典花园2号楼综合楼6（1-2）。
法定代表人陈宁，总经理。
委托代理人吴媛，女，1982年6月23日出生。
委托代理人王艳，女，1972年8月20日出生。
原告项静与被告李宏波、被告北京市易合房地产经纪有限责任公司（以下简称易合经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告项静的委托代理人王建，被告李宏波，被告易合经纪公司的委托代理人吴媛、王艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告项静称：2012年12月24日，在易合经纪公司的办公地点，我与李宏波、易合经纪公司共同签订了《北京市房屋买卖居间合同》，李宏波以产权人郭晓萌代理人身份在合同上签字。该合同约定：李宏波将坐落于昌平区昌平镇水关新村14号楼三层6单元8号房屋出售给我，该房屋面积为62.67平方米，房屋总价款为950OOO元。李宏波收取我定金20000元，易合经纪公司向我收取了25900元佣金。合同签订后，我积极履行了合同义务，而易合经纪公司却通知我因李宏波无权代理产权人郭晓萌，致使合同无法履行。因近期房屋价格大幅上涨、以及房产新政即将实施等原因，我因信赖合同有效成立而丧失另订其他合同的机会，从而遭受15万元以上的损失（计算至2013年3月11日）。依据相关法律法规的规定，李宏波应承担赔偿责任。易合经纪公司违反忠实居间义务，严重损害我的利益，应承担连带赔偿责任。为维护我的合法权益，特向法院提起诉讼。为此请求：1、判令李宏波向我返还定金20000元；2、判令李宏波赔偿我信赖利益损失150000元；3、判令易合经纪公司对李宏波的上述义务承担连带赔偿责任；4、判令易合经纪公司退还我佣金25900元；5、李宏波、易合经纪公司承担全部诉讼费用。
被告李宏波辩称：我同意退还项静定金2万元。不同同意赔偿项静的第二项诉讼请求，我最多可以赔偿项静2万元。其它没有异议。
被告易合经纪公司辩称：第一，本案案由是房屋买卖居间合同，应该是房屋买卖双方的责任。我公司应当是第三人。第二，关于返还的问题，本案不是居间合同纠纷，项静应当另行起诉。此外合同无法履行是由于李宏波将房屋卖给了第三人，不排除欺诈行为，应该由李宏波承担，请求驳回项静的第三、四、五项诉讼请求。
经审理查明：刘燕飞与李宏波系夫妻关系，李文举系李宏波之父。2012年10月20日，刘燕飞与郭晓萌在北京市手牵手房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖合同》，合同约定：郭晓萌将位于北京市昌平区水关新村14号楼3层6单元8号楼房一套，卖给刘燕飞，房款67万元。合同签订后，郭晓萌将房屋所有权证交付给了刘燕飞，但双方没有办理过户手续。2012年12月24日，李宏波持郭晓萌的房屋所有权证书与项静、易合经纪公司在易合经纪公司蓝郡店签订了《北京市房屋买卖居间合同》，李宏波以郭晓萌的代理人的名义签字。该协议约定：出卖人所售房屋坐落为昌平区昌平镇水关新村14号楼3层6单元8号，建筑面积62.67平方米；经双方买卖双方协商一致，该房屋及其附属设施设备、装饰装修、相关物品成交价格为人民币95万元；买房人采用商业贷款方式；买受人至迟于签订本合同后3日内向居间人支付佣金20900元；合同还规定了其它条款。合同签订当日，项静向李宏波支付定金2万元，并向易合经纪公司支付了代理费等费用合计25900元。
2013年1月30日，刘燕飞与郭晓萌签订了《协议》，协议约定：双方于2012年10月20日在北京市手牵手房地产经纪有限公司（原经纪方）协同下签订的《房屋买卖合同》（合同号为0000255）解除，并且该合同自2012年10月20日始即视为无效；刘燕飞将已经支付给郭晓萌用于购买北京市昌平区水关新村14号楼3层6单元8号住宅的购房款67万元（人民币陆拾柒万元整）的权益转移给李文举，且该权益仅限于李文举购买北京市昌平区水关新村14号楼3层6单元8号住宅。协议签订后，郭晓萌与李文举补签了《房屋买卖合同》。2013年2月20日，李宏波电话通知易合经纪公司不卖房了。同日，易合经纪公司将李宏波不卖房的情况通知项静。为此，项静与李宏波发生矛盾，项静于2013年3月11日诉至本院。案件在审理过程中，项静提出对房屋增值进行鉴定。本院提请北京市高级人民法院摇号确定鉴定单位为北京东华天业房地产评估有限公司，本院依法委托北京东华天业房地产评估有限公司对争议房屋在2013年2月20日时点的价格进行评估，鉴定意见为87.4万元。鉴定后，项静提出异议，认为评估公司未考虑即将实施20%个人所得税对房屋的影响。后项静撤诉。项静于2014年3月20日再次诉至本院。案件在审理过程中，项静提出对房屋在2013年3月11日第一次起诉时的市场价值进行鉴定。本院提请北京市高级人民法院摇号确定鉴定单位为北京华源国际房地产土地资产评估有限公司。本院依法委托北京华源国际房地产土地资产评估有限公司对争议房屋在2013年3月11日时点上的房屋市场价值进行评估。2014年6月5日，京华源国际房地产土地资产评估有限公司做出了《房地产估价报告》，该报告载明：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价值的各项因素，确定估价对象在估价时点2013年3月11日的估价结果为：房地产总价：101.14万元，楼面单价：16138元／平方米。项静支付鉴定费4023元。项静对于该报告无异议。二次开庭时，李宏波未参加开庭。
上述事实，有北京市房屋买卖居间合同、收条、收据、录音资料、房地产估价报告等证据材料及三方当事人的陈述在案佐证。
本院认为：当事人对于自己的主张有提供证据的义务。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。李宏波虽然以郭晓萌名义与项静、易合经纪公司签订了《房屋买卖居间合同》，但是李宏波的该行为既没有得到郭晓萌的授权，也没有得到郭晓萌的追认，因此，李宏波的该行为对郭晓萌不发生法律效力，应当由李宏波承担民事法律责任。由于李宏波无权代理造成项静无法购买争议之房屋，故李宏波应当赔偿项静的相应损失。关于项静要求李宏波退还定金2万元一节，因李宏波属于无权代理，造成《房屋买卖居间合同》无法履行，李宏波同意退还定金2万元，本院对此不持异议。关于项静要求李宏波赔偿信赖利益损失15万元一节，由于项静在案件审理过程中申请了司法鉴定，要求对争议之房屋进行鉴定，本院提请北京市高级人民法院摇号确定了鉴定单位，本院依法委托鉴定单位对争议之房屋进行了鉴定，鉴定报告载明：估价对象在估价时点2013年3月11日的估价结果为101.14万元；项静对该报告无异议，且项静无法推翻该鉴定报告，因此，对于2013年3月11日，项静起诉时点房屋的市场价值为101.14万元，故李宏波应当赔偿项静的经济损失为6.14万元；本院对于项静的该项诉讼请求过高部分不予支持。关于项静要求易合经纪公司对李宏波的上述义务承担连带赔偿一节，易合经纪公司在该项交易中，没有认真审核代理人的资格和授权，存在明显的过错，故本院对于项静的该项诉讼请求予以支持。关于项静要求易合经纪公司退还佣金25900元一节，因易合经纪公司在三方签订的《北京市房屋买卖居间合同》过程中，没有认真审核代理人的资格和授权，存在明显的过错，造成合同无效，故本院对于项静的该项诉讼请求予以支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李宏波于本判决书生效后十日内退还项原告静定金二万元。
二、被告李宏波于本判决书生效后十日内赔偿原告项静经济损失六万一千四百元。
三、被告北京市易合房地产经纪有限责任公司对上述款项承担连带赔偿责任。
四、被告北京市易合房地产经纪有限责任公司于本判决书生效后十日内返还原告项静佣金二万五千九百元。
五、驳回项静的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四千二百一十八元，由于原告项静负担一千九百三十五元；由被告李宏波负担一千八百三十五元，于本判决书生效后七日内交纳；由被告北京市易合房地产经纪有限责任公司承担四百四十八元，于本判决书生效后七日内交纳。
鉴定费四千零二十三元由被告李宏波负担，于本判决书生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内，未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 段连俊
人民陪审员 刘慧勤
人民陪审员 吴继玲
二〇一四年七月六日
书 记 员 王苗苗