重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝三中法民终字第00838号
上诉人（原审被告）：郑明福，男，1959年5月19日出生，汉族，居民，户籍地重庆市南川区。
委托代理人：程平，女，居民，住重庆市南川区。
被上诉人（原审原告）：重庆恒昌物业管理有限责任公司，住所地重庆市南川区东城河畔清风2幢3单元3-2号，组织机构代码67614416-X。
法定代表人：夏于书，经理。
委托代理人：袁鸿专，男，该公司副经理，住重庆市南川区。
委托代理人：胡怀华，重庆市南川区大观法律服务所法律工作者。
上诉人郑明福与被上诉人重庆恒昌物业管理有限责任公司（以下简称恒昌物管公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市南川区人民法院于2014年6月18日作出（2014）南川法民初字第00989号民事判决。郑明福对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明：2010年1月10日，恒昌物管公司与南川区某业主委员会签订《重庆市物业服务合同》，约定由恒昌物管公司对南川区某小区提供物业服务，合同期限为2010年1月10日至2013年1月9日。该合同约定物业服务费按包干制收取，住宅的物业服务费标准为0.65元／月·平方米（按建筑面积计算）；物业服务费按月交纳，每月10日前履行交纳义务；同时约定业主或物业使用人违反本合同约定未能按时如数交纳物业服务费的，应该按照每日百分之三的标准支付违约金。2011年5月7日，双方签订补充协议，约定：住宅由原来的0.65元／月·平方米统一提为1元／月·平方米（按建筑面积计算），其他原合同约定的收费标准不变；并明确该补充协议为原物业服务合同的补充条款，从2011年5月1日至2013年4月30日止。合同签订后，恒昌物管公司为南川区某小区提供物业管理服务直至合同到期。前述合同到期前，恒昌物管公司与该业主委员会于2013年4月25日签订《物业服务合同》，约定住宅的物业服务费标准为0.70元／月·平方米（按建筑面积计算）；共用专项设备运行的能源消耗，按二楼收4元，每增加一层递增2元的方式每月向业主分摊计收；物业服务费按月交纳，每月20日前履行交纳义务；同时约定业主或物业使用人违反本合同约定未能按时如数交纳物业服务费的，应该按照每日千分之五的标准支付违约金。合同期限为2013年5月1日至2015年12月31日，合同从2013年5月1日起生效。2014年4月1日，恒昌物管公司诉至一审法院，以郑明福欠缴相关物业费用为由，请求判决郑明福支付其2013年1月1日至2013年12月30日的物业服务费1104元、电梯费168元、违约金1134元，合计2406元。
另查明：2008年3月20日，郑明福与南川区宏源物业管理有限责任公司签订《楼宇交接书》，其中约定郑明福的物业管理费按照每年192元的标准收取，且在恒昌物管公司进入某小区提供物业管理服务后，郑明福每年依旧按照192元的标准向恒昌物管公司交纳了物业服务费，直至2012年。恒昌物管公司曾于2013年7月3日向重庆市南川区人民法院提起诉讼，要求南川区某小区部分还房业主支付2012年的物业管理服务费，后该部分业主按192元／年的标准交纳了该年的物业管理服务费，恒昌物管公司撤回了起诉。
郑明福在2013年1月1日至2013年12月31日期间未缴纳物业管理服务费。按照2010年1月10日签订的《重庆市物业服务合同》及该合同的《补充协议》约定计算，2013年1月1日至2013年4月30日期间应缴纳的物业管理服务费为526.52元（1.00元／平方米·月×131.63平方米×4月）；根据2013年4月25日签订的《重庆市物业服务合同》约定计算，2013年5月1日至2013年12月31日期间应缴纳的物业管理服务费为：住宅737.13元（0.70元／平方米·月×131.63平方米×8月）、共用专项设备运行的能源消耗112元［（4元／月＋2元／月·层×5层）×8月］，合计849.13元。因此，郑明福从2013年1月1日至2013年12月31日期间按合同约定下欠的物业管理服务费共计为1375.65元（526.52元＋849.13元）。审理中，恒昌物管公司变更诉讼请求为要求郑明福支付2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业管理服务费1374.50元。同时，放弃主张违约金的诉讼请求。
郑明福辩称：1.其每年交纳物业管理费192元的收费标准已经重庆市南川区人民法院民事裁定认可，也经恒昌物管公司认可，不能更改。2008年3月，其曾与原南川市宏源物业开发有限公司签订《楼宇交接书》约定，由于其属被拆迁安置的还房户，所以物业服务费用按照每年192元交纳。在2008年至2010年1月9日以及2010年1月至2011年3月期间，为某小区提供物业服务的原南川市宏源物业管理有限公司及恒昌物管公司均按照每年192元的标准收取，恒昌物管公司从未有异议。2013年7月，恒昌物管公司就物业服务合同纠纷一案曾向重庆市南川区人民法院提起诉讼，后该公司自愿撤回起诉，其仍然按照每年192元的标准向恒昌物管公司交纳了物业服务费用，故2013年的物业服务费用还是应当按照每年192元的标准交纳。其也曾主动向恒昌物管公司交纳物业服务费，但该公司拒收；2.拆迁安置还房户有前置优惠条件，其于2006年6月24日与原南川市宏源物业开发有限公司签订的《南川市城市房屋拆迁安置补偿协议书》中约定了每月的物业管理费按照16元收取，且不交电梯费；3.其不知晓恒昌物管公司与某业主委员会签订了《物业服务合同》，不认可该合同。
一审法院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”。恒昌物管公司与南川区某业主委员会于2010年1月10日签订的《重庆市物业服务合同》、2011年5月7日签订的《补充协议》、2013年4月25日签订的《重庆市物业服务合同》依法对南川区某小区包括郑明福在内的业主具有约束力。恒昌物管公司对该小区进行了物业管理服务，业主应该按照物业服务合同的约定缴纳物业管理服务费。郑明福作为小区业主，从2013年1月至2013年12月期间享受了恒昌物管公司提供的物业服务，却未按约定交纳物业管理服务费，侵害了恒昌物管公司的合法权益，依法应承担交清所欠费用的义务。至于郑明福提出的应按192元／年的标准交纳物业管理服务费的辩解意见，郑明福与南川区宏源物业管理有限责任公司在交房时签订的《楼宇交接书》对物业管理服务费进行了约定，该《楼宇交接书》在未得到恒昌物管公司与南川区某业主委员会认可的情况下，不具有普遍适用性、持续性，不能对抗恒昌物管公司与该业主委员会于2010年1月10日签订的《重庆市物业服务合同》、2011年5月7日签订的《补充协议》、2013年4月25日签订的《重庆市物业服务合同》，所以《楼宇交接书》对恒昌物管公司没有约束力。同时，恒昌物管公司作为物业服务的提供者，收取物业管理服务费用本应该按照合同的约定来收取，但在2012年前其愿意按照192元／年的标准向郑明福收取，系特定时间段双方进行协商的结果，系在具体情形中的特定意思表示，亦系物业服务公司基于改进今后与业主关系的考虑在法律允许的范围内对自己的民事权益作出的处分，并不损害郑明福的利益。恒昌物管公司虽曾起诉南川区某小区部分还房业主交纳2012年物业管理服务费，但之后又自愿撤回起诉，其撤诉属于自愿处分自己民事权益的行为，人民法院准许其撤回对部分还房业主的起诉与郑明福应该交纳多少物业管理服务费用没有关联性。故郑明福应按照物业服务合同的约定交纳2013年1月至2013年12月期间的物业管理服务费1375.65元，而恒昌物管公司只主张1374.50元，不违反法律规定，予以确认。恒昌物管公司在审理中自愿放弃主张违约金的诉讼请求，系其对民事权利的处分，不违反法律规定，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：由郑明福于判决生效后十日内支付恒昌物管公司从2013年1月至2013年12月的物业管理服务费1374.50元。案件受理费50元，减半收取25元，由郑明福负担。
郑明福不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回恒昌物管公司的诉讼请求。理由是：1.其属于被拆迁安置的还房户，每年的物业服务费的收费标准是192元，恒昌物管公司也一直按此标准收取物业服务费，故该收费标准属于双方已形成的合同交易习惯。恒昌物管公司单方面提高物业服务收费标准，有悖于合同交易习惯，属于违约，且收费标准没有经过物价部门的审批；2.恒昌物管公司于2013年4月25日与所谓的小区业主委员会签订的《物业服务合同》无效。该小区并未成立业主委员会，该《物业服务合同》没有经过业主大会同意，也没有进行过公示，不具有约束力。
恒昌物管公司辩称：1.业委会的成立是否合法与该公司无关；2.前期物业按每年192元标准收取物业服务费与该公司无关。请求维持原判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，《物业服务合同》系南川区某业主委员会与恒昌物管公司签订，合法有效，对业主具有约束力。恒昌物管公司为某小区提供了物业服务，郑明福作为某小区的业主，应当按照物业服务合同约定的标准交纳物业服务费用。郑明福上诉提出其属于被拆迁安置的还房户，每年的物业服务费的收费标准是192元，但该标准系其与南川区宏源物业管理有限责任公司就前期物业服务收费标准达成的约定，对之后由业主委员会选聘进驻该小区的恒昌物管公司不具有约束力。恒昌物管公司虽然在进驻某小区的前两年间仍按照192元／年的低标准向郑明福收取物业服务费用，但这只是恒昌物管公司对自身权利的处分，不能由此推定双方已就每年收费192元的标准达成永久性合意并应受此约束。关于物业服务收费标准应否经过物价部门的审批问题，根据相关政策，国家现对物业收费实行的是市场调节，由当事双方自行约定，不再进行行政审批，故小区业主委员会与恒昌物管公司约定的收费标准合法有效，对小区全体业主具有约束力。关于郑明福主张《物业服务合同》无效的问题，因其并未提供证据证明该小区业主委员会的成立不符合法律规定，本院对该主张不予支持。
综上，郑明福的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人郑明福负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李山中
代理审判员 王 利
代理审判员 张海瑞
二〇一四年十月十六日
书 记 员 文 杰