湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘12民终927号
上诉人（原审原告）陈永才。
上诉人（原审原告）易礼美。
委托代理人肖体勇（特别授权），广州商达律师事务所律师。
委托代理人王斯凤（特别授权），广州商达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）邵阳市东风房地产开发有限责任公司，住址邵阳市轻纺市场C栋8单元402号。
法定代表人刘安义，系该公司经理。
委托代理人尹庆保（特别授权），通道侗族自治县诚信法律服务所法律工作者。
委托代理人曾庆忠（特别授权），该公司通道分公司负责人。
上诉人陈永才、易礼美因与被上诉人邵阳市东风房地产开发有限责任公司（以下简称东风公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省通道侗族自治县人民法院（2015）通民二初字第207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人陈永才、易礼美的委托代理人肖体勇、被上诉人邵阳市东风房地产开发有限责任公司的委托代理人尹庆保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，陈永才、易礼美与东风公司于2013年7月6日签订合同证号为（2013）通房商交字第（742）号的《通道侗族自治县商品房买卖合同》，该合同约定：东风公司将其开发的锦绣新城项目内编号为第A-06幢1单元4层402房（建筑面积为118.03㎡）以人民币250368.00元的价格出售给陈永才、易礼美，并应当在2014年5月30日前向陈永才、易礼美交付该房屋。因政府拆迁迟延问题，通道侗族自治县国土资源局与东风公司签订的国有建设用地使用权出让合同中，原约定通道侗族自治县国土资源局应当在2010年11月23日前向东风公司出让的编号为2010-2-1的宗地（69808.97平方米）直到2014年9月18日才完全交付给东风公司，导致东风公司开发的锦绣新城项目工期拖延。陈永才、易礼美依合同约定，已向东风公司按期支付了全部购房款及相关资金，东风公司亦于2015年8月24日向陈永才、易礼美送达了书面交房通知书，陈永才、易礼美于2015年8月25日签收了业主收楼确认书。
另查明，通道侗族自治县锦绣新城小区住宅A-06幢，于2013年11月8日经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位验收合格。
还查明，陈永才、易礼美与东风公司在双方签订的《通道侗族自治县商品房买卖合同》第八条内约定：“……如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……（3）政府城市规划变更或拆迁不到位对住宅产生影响的。”、第九条内约定了出卖人逾期交房的违约责任，即“……逾期交房超过30日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限之次日起至出卖人实际交付之日止，由出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。另，陈永才、易礼美与东风公司还在双方签订的《通道侗族自治县商品房买卖合同》附件二中约定，东风公司在交付房屋时，应当将所交付房屋的内墙、厨房、卫生间等地实施找平作业。东风公司在交付房屋时未对以上几处进行找平作业。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。陈永才、易礼美与东风公司所签订的《通道侗族自治县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合有关法律规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。陈永才、易礼美在合同签订后，已依约向东风公司交付了全部房款，东风公司亦应当依合同约定如期将验收合格的商品房交付给陈永才、易礼美。东风公司辩称其在项目开发建设过程中存在因政府拆迁迟延因素导致建设土地受领迟延，致使项目工程总体被拖延，东风公司根据双方当事人合同约定，有权对房屋交付时间据实予以延期，其辩解理由符合法律规定及当事人双方在合同中的约定，原审法院依法予以认可。东风公司辩称其在施工过程中因天气原因致使施工延迟而不应承担责任的主张，因其并非法定的不可抗力事由，其辩称并无法律依据，原审法院依法不予支持。
关于东风公司因政府拆迁迟延导致工程延期的时间界定，因陈永才、易礼美与东风公司在签订《通道侗族自治县商品房买卖合同》时，东风公司所开发的锦绣新城项目即已存在拆迁户拒绝搬迁问题，东风公司在应当予以预见的情况下与陈永才、易礼美签订商品房买卖合同，则其交房延期时间不应以其与通道侗族自治县国土资源局签订的国有建设用地使用权出让合同中规定的土地交付时间为延期期间计算，而应当以其与陈永才、易礼美签订的合同履行期间计算延期期间，即，东风公司与陈永才、易礼美于2013年7月6日签订《通道侗族自治县商品房买卖合同》中约定，东风公司应当于2014年5月30日前向陈永才、易礼美交付房屋，则东风公司与陈永才、易礼美的合同约定履行期间为328天，在出现因政府拆迁延迟致使东风公司延迟交房的情形后，东风公司延期交房的时间应当为通道侗族自治县国土资源局向其完全交付建设用地之日起（2014年9月18日），经过原约定的合同履行期间（328天）即为东风公司应当履行期交房义务的时间，故东风公司在对房屋交付时间据实予以延期后，应当于2015年8月12日前向陈永才、易礼美履行交房义务。东风公司于2015年8月24日向陈永才、易礼美送达了书面交房通知书，陈永才、易礼美于2015年8月25日在收房单上签名。因东风公司逾期交房，应当承担相应的违约责任。
关于双方当事人所签订的商品房买卖合同中所约定的“商品房竣工经验收合格”的界定，根据国务院发布的《建设工程质量管理条例》第16条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”依据上述规定，工程质量验收是一种独立的验收项目，只要该验收合格，建设工程即可交付使用，这种验收与原、被告所签订的合同中约定的“该商品房经验收合格”其包含的内容一致，东风公司交付的房屋达到合同约定的交付标准。
据此，东风公司违约责任仅包括其逾期交房的违约责任，陈永才、易礼美请求东风公司承担逾期交房的违约责任，原审法院依法予以支持。陈永才、易礼美请求东风公司承担其未按合同约定交付验收合格的房屋的违约责任，原审法院依法不予支持。依据陈永才、易礼美与东风公司的商品房买卖合同中双方约定的违约金计算标准，东风公司从2015年8月12日起至2015年8月25日止应承担的违约金为：250368.00×0.0001×13=325.48元。
另，陈永才、易礼美要求东风公司向其支付房屋内墙、地面、卫生间等找平费3000.00元的诉讼请求，陈永才、易礼美未提供有相关资质的鉴定机构出具鉴定意见，也未提供相关行业有资质的单位或部门的认定意见，其诉请仅凭自身推定，原审法院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第（八）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条之规定，并经原审法院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告邵阳市东风房地产开发有限公司于本判决生效之日十日内向陈永才、易礼美支付逾期交房违约金325.48元；二、驳回陈永才、易礼美其他诉讼请求。如被告邵阳市东风房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币238.00元，被告邵阳市东风房地产开发有限公司承担50.00元，陈永才、易礼美承担188.00元。
宣判后，陈永才、易礼美不服，向本院提起上诉称：一、拆迁部门延时拆迁未能及时交付土地，应属于第三人原因造成的违约，根据《合同法》第一百二十一条的规定，被上诉人应当承担责任，且根据《合同法》第一百一十八条，当事人一方因不可抗力不能履行合同，应当及时通知对方，但被上诉人没有及时通知上诉人；二、一审法院认定经建设、设计、施工、监理单位竣工验收合格，具备交付条件，但同时又认定被上诉人因拆迁延迟才得到地块，建设日期应从2014年9月18日起计算，逻辑混乱，自相矛盾；三、关于交房条件，被上诉人没有证明其卖给上诉人的房屋依法竣工验收合格。
被上诉人东风公司答辩称：一、被上诉人与上诉人所签订的《商品房买卖合同》第8条约定：如政府拆迁不到位对住宅产生影响的，可以据实延期。其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，应依法维护，所以，被上诉人不承担延期交房的责任。二、上诉人诉求涉及的商品房按规划施工逐步建设、竣工验收和备案，但在进出一期商品房的主要道路和水、电沟槽线路上房屋未能按期搬迁，因而水、电、通讯沟槽和主要道路硬化无法按规划设计落地施工、铺设修建，而导致被上诉人延期交付房屋。三、上诉人已接收房屋，被上诉人商品房竣工后依法进行了验收合格，当地政府建设部门统一依法备案，不另行颁发《竣工验收备案证》。
本院经审理查明，双方当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。另查明，一、被上诉人开发的锦绣新城小区均为七层以下的楼房，无电梯。二、双方当事人签订的合同第八条约定的交房条件，有四项选择的内容：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，双方当事人选择第1种条件交付房屋。三、上诉人入住的该栋房屋于2015年10月20日办理了《建设工程竣工综合验收备案书》。四、被上诉人已通过锦绣新城物业管理处对延期交房的业主进行了补偿：1、物业费从实际收房之日起计算；2、从合同约定的交房之日起到实际交房之日，延期多少个月就减免多少个月的物业费。五、上诉人的物业费已按照此方案减免。
本院认为，根据上诉人的上诉理由，本案争议焦点有三：一、合同中约定的延期交房的免责条款是否有效；二、拆迁延期与交房延期是否有因果关系；三、合同约定的交房条件是否有效。本院分别论述如下：
一、合同中约定的延期交房的免责条款是否有效的问题。《商品房买卖合同》第八条约定：如政府城市规划变更或者拆迁不到位的，出卖人可以据实延期交房。该条约定的内容与《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定内容相悖。该条规定:“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。本院认为，双方当事人约定的免责条款有效，理由如下：本合同为格式合同，《中华人民共和国合同法》第三十九条、四十条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”、“格式条款有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，该格式合同中，凡双方当事人自行协商的内容均以下划线的方式予以标注，而该免责条款下面标有下划线，翻阅整个合同，该内容与房屋的位置和价格一样醒目，对该内容下划线属于采取了合理的方式提请对方注意；被上诉人增加该免责内容，说明被上诉人在签订合同时已经预见到，由于政府规划变更或拆迁不到位，可能导致延期交房，而政府部门的规划或拆迁原因造成的延期交房，显然是被上诉人无法控制亦无法要求政府部门承担相关责任的，被上诉人便将该情况通过书面合同的方式告知了上诉人，并要求对该原因产生的违约予以免责，该条款以“下划线”的方式在合同中予以标注，上诉人在合同上签字，说明上诉人对该条款内容是知情并同意的；且该条款仅仅对延期交房的违约责任予以免除，在整个合同的履行中，既没有因延期交房加重对方责任，也未因延期交房排除对方主要权利，因此，该免责条款不属于上述合同法规定的无效条款，根据民法意思自治的原则，该免责条款有效，对双方当事人有约束力。
二、关于拆迁延期与延期交房是否有因果关系的问题。根据被上诉人在一审提交的证据，被上诉人开发的锦绣新城，政府拆迁延期的事实确实存在，甚至在部分房屋主体工程验收后，由于个别拆迁户的房屋位于水、电、通信、管网、入户道路的必经之地，致使水、电、通信、管网的施工无法进行而致工程延期，导致被上诉人不能按照合同约定的期限交房。因此，被上诉人延期交房与政府拆迁延期有因果关系，属于合同约定的免责事由的范围。
三、关于合同约定交房条件是否有效的问题。因本案所涉房屋为七层以下的楼房，因此没有消防部门的强制性验收，而规划、环评等项目的验收多系行政部门在施工前对建设单位的管理事项，并无法律或行政法规规定未经验收不得交房的禁止性规定，本案房屋交付时，工程质量已经验收合格，而合同双方当事人也没有选择约定必须取得竣工验收备案表才能交付房屋，因此，本院认为，被上诉人的房屋工程质量验收合格并符合居住条件后即符合合同约定的交房条件。因此，合同约定的交房条件有效。
综上所述，上诉人上诉理由不充分，依法不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费188元，由上诉人陈永才、易礼美负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冷旗帜
审 判 员 刘士平
代理审判员 宋艳云
二〇一六年九月十九日
代理书记员 沈慧娟