湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂28民终1663号
上诉人（原审原告）：王俨然，男，1951年11月27日出生，白族，住湖北省鹤峰县。
上诉人（原审原告）：朱月娇，女，1953年8月17日出生，汉族，住湖北省鹤峰县。
被上诉人（原审被告）：鹤峰县宏源房地产开发有限公司，住所地湖北省鹤峰县容美镇九峰桥。
法定代表人：李船戊，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张廷红，湖北联信律师事务所律师。
原审第三人：朱欣然，男，1960年11月20日出生，汉族，住湖北省鹤峰县。
原审第三人：朱科宇，男，1991年11月11日出生，汉族，住湖北省鹤峰县。
上诉人王俨然、朱月娇因与被上诉人鹤峰县宏源房地产开发有限公司（以下简称宏源房地产公司）、原审第三人朱欣然、朱科宇房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省鹤峰县人民法院（2016）鄂2828民初549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人王俨然、被上诉人宏源房地产公司的委托诉讼代理人张廷红、原审第三人朱欣然到庭参加诉讼。因案情复杂，本案经本院院长批准延长审理期限三个月，现已审理终结。
王俨然、朱月娇上诉请求：撤销原判，依法改判支持王俨然、朱月娇的原审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院采信《解除合同通知书》，而未采信《购房说明》及《收据》系采信证据错误。二、一审判决适用法律错误。三、一审法院审判程序违法。
宏源房地产公司辩称：一、王俨然在一审中表示对《购房说明》不知情且该说明与其无关。二、双方当事人履行的是商品房买卖合同，而不是《购房说明》，而且《购房说明》来源不明，主体不符，更没有经过房管部门备案，不应采信。三、朱欣然就案涉商铺向温仲生出具了欠条，而且欠条的指向对象确切，足以表明王俨然、朱月娇在签订商品房买卖合同后没有向宏源房地产公司支付购房款，构成根本性违约。四、宏源房地产公司行使合同解除权，符合法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，应当依法予以维持。
朱欣然述称：一、一审法院追加朱欣然为第三人缺乏事实和法律依据。二、温仲生作为紫薇花园商住楼项目部的特别授权代理人，其证言不能作为合法有效的证据。三、购房说明是唯一客观体现双方真实意思的补充合同。四、《收据》是王俨然、朱月娇交付购房款后，温仲生代宏源房地产公司出具给王俨然的，王俨然、朱月娇已履行了交付房款义务。
王俨然、朱月娇向一审法院起诉请求：1、判令宏源房地产公司为朱科宇交付紫薇花园2楼B-2号房屋与该房屋的所有权证、土地使用权证及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；2、判令宏源房地产公司恢复已封闭的楼梯通道；3、判令宏源房地产公司支付购房价款双倍的违约金25.369万元；4、判令宏源房地产公司支付因未为王俨然、朱月娇交付房屋及房屋所有权证等相关证件而造成的损失费6万元；5、判令由宏源房地产公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：王俨然、朱月娇系夫妻，第三人朱欣然系朱月娇之弟，第三人朱科宇系朱欣然之子。
2006年8月28日，宏源房地产公司将紫薇花园商住楼工程建设项目发包给湖北兴城市政有限公司（2009年2月12日更名为湖北鑫城市政有限公司）进行施工，温仲生系湖北兴城市政有限公司的项目部经理。2006年10月18日，宏源房地产公司办理了紫薇花园商住楼预售许可证。2011年1月7日，该工程在鹤峰县建设局办理了竣工验收备案。在紫薇花园商住楼施工、预售及管理过程中，温仲生代表宏源房地产公司签订了相应还建协议及出租协议、收取部分购房人的购房款。
2007年2月3日，王俨然、朱月娇与宏源房地产公司签订《商品房买卖合同》主要内容为：买受人购买紫薇花园二层B-2号商业门面，单价8800元/㎡，总金额465080元；付款方式首付235080元，尾款230000元由鹤峰工行按揭贷款支付（房屋未交付之前，买受人只承担每月应还的本金，利息由出卖人负担）；买受人未按规定时间付款，逾期超过10日后，出卖人有权解除合同；出卖人应在2007年2月10日前将经综合验收合格的商品房交付买受人使用，在有关质检部门因故未验收或非出卖人过失政府部门对该工程项目政策性调整，可以据实延期；出卖人逾期30日交房，买受人要求继续履行的，出卖人自逾期之日起按已交付房价款的万分之十五支付违约金。2007年2月5日，王俨然、朱月娇与宏源房地产公司签订的《商品房买卖合同》在鹤峰县物业管理中心办理了登记。2010年6月16日，温仲生将包括涉案房屋在内的6间商铺出租给丁峰，约定自2010年7月16日起，年租费60000元，一次性首付两年租金110000元，之后按每年支付租金。2011年12月29日，王俨然向法院提出诉讼，请求丁峰将尚未履行的涉案房屋的租金支付给王俨然，鹤峰县法院于2012年3月27日作出（2012）鄂鹤峰民初字第00075号判决支持了王俨然的诉讼请求。2013年10月19日，宏源房地产公司向法院提出第三人撤销之诉，请求撤销（2012）鄂鹤峰民初字第00075号民事判决，鹤峰县法院于2014年2月26日作出（2013）鄂鹤峰民初字第00739号民事判决书，判决撤销（2012）鄂鹤峰民初字第00075号判决书。后本院作出（2014）鄂恩施中民终字第00408号民事判决书，维持（2013）鄂鹤峰民初字第00739号民事判决。在诉讼过程中，宏源房地产公司于2013年6月21日以王俨然、朱月娇没有履行支付房款义务为由，向王俨然、朱月娇送达了解除《商品房买卖合同》通知书。
一审法院认为：本案的主要争议焦点为1、加盖有宏源房地产公司印章的2007年2月4日的购房说明能否认定王俨然、朱月娇与宏源房地产公司对《商品房买卖合同》的内容进行变更达成了合意。2、王俨然是否支付了购房款12万元。3、宏源房地产公司于2016年6月21日通知王俨然、朱月娇解除合同是否有效。
关于加盖有宏源房地产公司印章的2007年2月4日的购房说明能否认定王俨然、朱月娇与宏源房地产公司对《商品房买卖合同》的内容进行变更达成了合意。首先，《商品房买卖合同》签订于2007年2月3日，于第二天就以购房说明的形式对《商品房买卖合同》的内容进行根本变更，且又于2007年2月5日对原《商品房买卖合同》进行登记备案，有违一般常理；其次，购房说明的内容应是王俨然、朱月娇与宏源房地产公司双方就《商品房买卖合同》的内容进行变更达成的合意，但王俨然在多次审理过程中均明确表示不知道有购房说明的存在；第三，王俨然也没有证据证明王俨然、朱月娇与宏源房地产公司双方就购房说明的内容达成了合意，即使温仲生2007年2月3日出具的收款收据是真实的，也只能得出关于价款的变更可以视为是王俨然、朱月娇与宏源房地产公司的合意，也不能证明对权力主体、违约责任的变更是王俨然、朱月娇与宏源房地产公司的合意，况且通过王俨然的陈述以及朱欣然出具的欠条，足以认定该收据不具有真实性；最后，虽然该购房说明加盖有宏源房地产公司的印章，盖章应只是对双方合意的确认，二者相互关联又相互独立。在证据意义上，印章真实一般即可推定合意真实，但在有证据否定或怀疑合意真实性情况下，即不能根据印章真实性直接推定合意真实性。从上述分析可以认定该购房说明的内容不是王俨然、朱月娇与宏源房地产公司的合意，因此，不能以加盖有宏源房地产公司的印章而认定购房说明内容真实性，也即加盖有宏源房地产公司印章的2007年2月4日的购房说明不能认定王俨然、朱月娇与宏源房地产公司对《商品房买卖合同》的内容进行变更达成了合意。
关于王俨然是否支付了购房款12万元。王俨然诉称已支付购房款12万元，并提交了温仲生2003年2月3日出具的收据，但王俨然在多次庭审过程中，均陈述2007年2月8日向温仲生交付12万元购房款之后，温仲生给其出具了收据，而该收据的日期是2007年2月3日，同时，第三人朱欣然认可其2007年2月3日给温仲生出具的欠条是真实的，且说明该欠条的目的类似为王俨然支付购房款12万元提供担保，同样证明王俨然在2007年2月3日未支付购房款12万元，足以认定2007年2月3日王俨然没有支付房款12万元；王俨然称2007年2月8日支付了房款12万元，宏源房地产公司不认可，王俨然未提交证据证明其于2007年2月8日支付房款12万元，应承担举证不能的不利法律后果。据此不能认定王俨然支付了12万元房款。
关于宏源房地产公司于2016年6月21日通知王俨然、朱月娇解除合同是否有效。法律并不禁止在诉讼过程中行使合同解除权，解除合同是否有效与行使解除权的时限没有直接联系。结合本案，王俨然、朱月娇自签订合同后，没有履行支付房款的义务，已构成根本违约，导致合同目的不能实现，宏源房地产公司享有法定的解除权，且宏源房地产公司按照合同法规定的方式向王俨然、朱月娇送达了解除合同的通知，其解除合同应认定有效。
综上所述，王俨然、朱月娇、宏源房地产公司未就《商品房买卖合同》的内容变更达成合意，王俨然、朱月娇也未支付购房款12万元，王俨然、朱月娇、宏源房地产公司2007年2月3日签订的《商品房买卖合同》因宏源房地产公司通知解除有效而解除。合同解除后，尚未履行的应终止履行。而王俨然、朱月娇的诉讼请求系请求宏源房地产公司履行《商品房买卖合同》及履行不是王俨然、朱月娇与宏源房地产公司双方合意的购房说明的内容，不符合法律规定，不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回王俨然、朱月娇的诉讼请求。案件受理费3002.68元，由王俨然、朱月娇负担。
本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，王俨然提交了温仲生于2003年2月3日出具的收据，证明其已支付了购房款12万元。王俨然陈述其向温仲生交付的是现金，故没有银行转账凭证。本案中，凭温仲生的收据和当事人陈述能否认定温仲生代表宏源房地产公司收取本案诉争房屋购房款12万元的事实。对此争议焦点问题，本院分析评判如下：
第一，朱欣然认可其是温仲生聘请的负责紫薇花园项目相关外围事务的工作人员，由温仲生向其支付工资。据此可知，朱欣然应知晓温仲生的身份及温仲生个人在该工程处理事项的权利范围，朱欣然对于案涉的紫薇花园项目的开发建设因自身参与其中亦应有一定程度的了解。朱欣然对于涉案房屋的交易过程应尽到其力所能及的注意义务，防止产生纠纷。第二，宏源房地产公司在本案的诉讼中提交了温仲生于2015年8月26日书写的证明一份，温仲生又直接否认了其收取王俨然夫妇购房款的事实，否定收据的真实性。第三，在多次庭审的过程中，王俨然均陈述2007年2月8日向温仲生交付12万元购房款之后，温仲生给其出具了收据，王俨然的陈述与收据载明的时间不一致，相互矛盾。第四，宏源房地产公司在诉讼中提交了一份朱欣然于2007年2月3日给温仲生出具的欠条一份，朱欣然认可该欠条的真实性，且说明该欠条是因当时需签订合同而未实际交纳购房款而产生，但温仲生向王俨然出具了收据以后，该欠条未被收回或被销毁。本案中宏源房地产公司提交了相反的证据否定了温仲生收取12万元购房款。故仅凭温仲生的收据和当事人陈述不足以认定温仲生代表宏源房地产公司收取本案诉争房屋购房款12万元的事实，一审法院对于王俨然夫妇主张已交纳12万元购房款未予认定，并无不妥。因此，本院对于二人要求宏源房地产公司交付房屋并赔偿违约金和损失的诉讼请求亦不予支持。
综上所述，王俨然、朱月娇的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
审判长 南庆敏
审判员 李 丽
审判员 杨 芳
二〇一八年一月二十二日
书记员 欧顺恩