广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤1284民初1937号
原告：罗晓欣，女，汉族，1983年11月3日出生，住四会市。
委托代理人：贝志江，系广东志江律师事务所律师。
被告：四会市曙光商业中心物业管理有限公司，住所地：四会市城中街道曙光路8号（第三层）。营业执照：914412846997467024。
法定代表人：陈伙荣。
委托代理人：林栩，系广东仁言律师事务所律师。
委托代理人：林昭辰，系广东仁言律师事务所实习人员。
被告：曾志军，男，汉族，1971年3月21日出生，原住四会市，现住香港。
被告：石丽贞，女，汉族，1974男9月7日出生，住四会市。
第三人：黄观强，男，汉族，1975年9月22日出生，住佛山市南海区。
原告罗晓欣与被告四会市曙光商业中心物业管理有限公司（以下简称“曙光公司”）、曾志军、石丽贞，第三人黄观强执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年8月14日立案受理后，依法组成合议庭于10月26日公开开庭进行了审理。原告罗晓欣及其委托代理人贝志江，被告曙光公司委托代理人林栩，被告曾志军、石丽贞到庭参加了诉讼，第三人黄观强经依法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判决不得对原告购买位于四会市东城街道广场北路茗雅荟六座2号房屋以及负一楼183号汽车位进行强制执行，并解除查封。2.确认原告与被告二、三签订《买卖协议》、《房屋买卖合同书》合法有效，且位于四××市××街道广场北路××房屋以及××号汽车位的产权归原告所有。3.判令三被告立即协助原告将上述房屋及汽车位的产权变更登记至原告名下；三被告逾期不履行协助义务的，原告有权凭生效判决书自行到房管部门办理过户手续。4.本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2017年5月15日，贵院就曙光公司诉曾志军、石丽贞、黄观强房屋租赁合同纠纷一案作出（2017）粤1284民初182号财产保全民事裁定，查封曾志军、石丽贞名下位于四××市××街道广场北路××房屋以及××号汽车位（以下简称“涉案房屋及汽车位”）。2017年5月19日，原告向贵院提出查封异议，贵院于2017年8月2日作出（2017）粤1284民初182号之一民事裁定，驳回了原告的异议。原告对该裁定不服，现向贵院提起执行异议之诉。2017年4月16日，被告曾志军、石丽贞与原告签订《买卖协议》，以人民币638000元的价格将二人名下涉案房屋转让给原告，且是带租转让，实际成交价638000元已扣除返还租金，房屋已拟制交付。截止2017年4月20日，原告已向被告曾志军、石丽贞全额支付了购房款638000元，缴交了所有交易税费，双方在不动产登记部门签订了正式合同并递交了全部交易资料，不动产登记部门通知原告于2017年5月22日去领证。2017年4月20日，被告曾志军与原告签订《房屋买卖合同书》，以人民币12万元的价格将其名下涉案汽车位转让给原告。截止2017年5月3日，原告已向被告曾志军、石丽贞支付了转让款4万元，代还了首期贷款4千元，缴交了所有交易税费，双方在不动产登记部门签订了正式合同并递交了全部交易资料，不动产登记部门通知原告于2017年6月2日去领证。2017年5月15日，不动产登记部门告知原告，因曙光公司诉曾志军、石丽贞、黄观强租赁合同纠纷一案，曙光公司已申请贵院查封涉案房屋及汽车位，导致原告无法领取上述不动产的新证。综上，在贵院查封涉案房屋及汽车位前，原告已就涉案房屋及汽车位的买卖与被告曾志军、石丽贞签订合法有效的书面买卖合同，因房屋是带租转让的，实际成交价已扣除返还租金，房屋属拟制交付，属查封之前已合法占有该房屋；原告已支付了全部购房款63.8万元，并同意将剩余的车位转让款76000元按照法院的要求交付执行；原告与被告曾志军、石丽贞向不动产登记部门递交了全部交易资料，该部门已确定了领取新证的时间，上述不动产交易的所有手续均已完成，原告是涉案房屋及汽车位的善意受让人和实际所有人，原告对涉案房屋及汽车位享有足以排除强制执行的民事权益，法院应当判决不得执行该执行标的。原告与被告曾志军、石丽贞签订的《买卖协议》、《房屋买卖合同书》合法有效，涉案房屋及汽车位的产权应当归原告所有，三被告有义务协助原告将上述不动产的产权变更登记至原告名下。
原告递交证据如下：1.买卖协议。证明曾志军、石丽贞于2017年4月16日将涉案房屋转让给原告，且是带租转让，实际成交价638000元已扣除返还租金，房屋已拟制交付。2.房屋买卖合同书。证明曾志军于2017年4月20日将涉案汽车位转让给原告，约定转让价为12万元，首付款4万元，从2017年5月10日起每月供4000元，直至2018年6月30日前还清。3.四会市不动产登记局窗口收件依据（回执）。证明曾志军、石丽贞与原告就涉案房屋买卖于2017年4月20日向四会市不动产登记局提交房屋所有权转移登记所需要的全部资料，缴清了税费，该局告知原告于2017年5月22日来领证。4.四会市不动产登记局窗口收件依据（回执）。证明曾志军与原告就涉案汽车位买卖于2017年5月3日向四会市不动产登记局提交房屋所有权转移转移登记所需要的全部资料，缴清了税费，该局告知原告于2017年6月2日来领证。5.收据。证明石丽贞确认原告于2017年4月21日前已付清购房款638000元，房屋交易税13788.66元，车位首期款4万元，车位首期月供4000元，共计695788.36元（遗漏印花税5元，房屋测量费399元，汽车位测量费399元）。6.结算业务委托书、工行柜员机凭证、农商行回单。证明原告于2017年4月17日至5月10日期间共向曾志军转账464000元（其中转石丽贞的母亲林捌账户4000元）。7.农行回单、农商行回单、工行凭证、银行监控视频（光盘另附）。证明原告于2017年4月19日至4月21日期间在银行柜台提现后直接支付给曾志军、石丽贞218000元（其中石丽贞收取38000元）。8.存量房交易计税价格核定通知书、完税证明、印花税费、房屋买卖发票、测量费、银联POS签购单。证明核定房屋计税总价为459611.93元，原告支付了房屋交易税、印花税、测量费14591.36元。9.不动产登记资料查询结果证明。证明涉案房屋及汽车位于2017年5月15日被四会市人民法院查封。10.民事裁定书。证明四会市人民法院于2017年8月2日裁定驳回原告的查封异议。11.身份证，证明原告的主体资格。12.企业机读档案登记资料、人口信息全项。证明三被告的主体资格。
被告曙光公司辩称：我方不同意原告的诉讼请求。1.贵院在查封涉案房屋及汽车位的时候，涉案房屋及汽车位所有权登记仍在被告曾志军、石丽贞名下，所有权并没有产生转移，我方在申请查封的时候已经提交相应的担保，根据物权法的相关规定，贵院对涉案房屋及汽车位查封是合法有效的。2.原告并没有实际占用涉案房屋及汽车位，车位还没有支付全部的价款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定。根据原告提交的买卖协议以及房屋买卖合同书的第三条约定，双方约定2018年6月18日交付涉案房屋及汽车位，没有任何文件证明被告曾志军、石丽贞向原告交付房产及车位，也没有接收文件，显然原告并没有实际占有涉案房屋及汽车位。3.涉案房屋及汽车位转让的真实性存疑，被告曾志军、石丽贞存在转移财产的嫌疑，在（2017）粤1284民初182号案件送达过程中，被告曾志军、石丽贞一直拒绝接收法院向其送达的诉讼文书，导致该案需要公告送达，拖延诉讼，但在获悉该诉讼后明知需要承担债务的时候，积极转移财产，有逃避债务或制造虚假交易的嫌疑。因此不同意原告所有的诉讼请求。
被告曙光公司递交证据：（2017）粤1284民初182号之一民事裁定书，证明法院对涉案房产的查封是合法有效的。
被告石丽贞辩称：在182号案件送达过程中我与我老公（被告曾志军）住在香港，并没有收到诉讼材料，2017年4月第三人黄观强收到起诉状后告知我方，我才知道有这个案子。曙光公司在182号案中提供的单并不是被告曾志军签的，我觉得是虚假诉讼，我认为该诉讼不合理。我要与曙光公司打官司，打官司需要钱，由于资金短缺，所以就变卖房屋。我已经去不动产登记中心查档，都是按照国土资源局的流程走的，该局告知我已经交易完毕给原告了，在查封的时候名字还是我与被告曾志军名下。被告曙光公司声称我方转移资产，在我与原告交易中都有银行流水账，并不是私下交易。我同意原告的全部诉讼请求。关于反租的问题，由于我儿子在珠海读书，没有地方居住，里面很多东西。所以要求原告租给我。在中介公司也登过（卖房）广告，被告曙光公司声称我方转移资产是不合理的。在182号案件中，原告的儿子中也有我微信和电话，但是从没有联系过我。
被告曾志军辩称：在182号案件中的租约不是我签的，一年多没有追讨过我，该市场老板也有股份，我对182号案件是有异议的。在2017年4月份我是通过第三人黄观强才知道这件事情。我需要卖掉涉案房屋，还需要还清房屋及车位贷款后，才能有钱在182号案件中打官司。我方都是按照买卖交易程序走，在不动产登记中心办理手续后，该局工作人员声称涉案房屋与我无关了。正常来说，已经将房屋卖给了原告方。我同意原告的全部诉讼请求。
被告曾志军、石丽贞递交证据：1.不动产登记资料查询结果证明[东城街道广场北路茗雅荟六座2号（二楼）]。2.不动产登记资料查询结果证明[东城街道广场北路茗雅荟负一层汽车位183号（负一层）]。证明两被告与原告的交易是合法合理的，是按照四会市国土局的流程走的。庭后补充证据：1.中国建设银行银行卡客户交易明细清单；2.中国建设银行个人贷款结清证明；3.中国建设银行个人贷款还款凭证；4.结婚证。
第三人黄观强未作答辩，也未递交证据。
经审理查明，2017年4月16日，曾志军、石丽贞（卖方）与罗晓欣（买方）签订《买卖协议》，约定卖方将四会市东城街道广场北路茗雅荟六座2号（二楼）房屋（以下简称“涉案房屋”）作价638000元转让给买方，付款方式为分期付款，2017年4月16日卖方收到买方购房定金5万元，首期购房款25万元，尾期购房款338000元，房屋产权转名后即时支付。卖方收取定金和首期购房款共30万元整转到卖方建设银行（卡号62×××47），并将涉案房屋两证复印件、卖方签证身份书、其他车位房地产权证及国有土地证押给买方保管，房屋产权转名后买方马上归还以上证件。双方还约定该房屋系带租出售，由于该房屋现有人租住到2018年6月30日，房产手续完成交割后，及供其租客租住到2018年6月30日止，租户2018年6月30日前租金费用与买方无关。买方同意卖方于2018年6月30日交付该房屋。2017年4月20日，曾志军（转让方、甲方）与罗晓欣（受让方、乙方）签订《房屋买卖合同书》，约定甲方将位于四会市东城街道广场北路茗雅荟负一层汽车位183号（以下简称：涉案车位）转让给乙方，转让总价为12万元。乙方首付4万元给甲方作为购车位款，从2017年5月10日每月供4000元整，直至2018年6月30日前还清（如乙方提前交付购车位款，甲方将车位新的不动产证归还给乙方）。甲、乙双方同意于2018年6月30日由甲方将该车位交付乙方使用。
罗晓欣对涉案房屋及汽车位的付款情况：1.2017年4月17日通过罗晓欣的农村商业银行账户（账号：80×××00）向曾志军的建设银行账户（账号：62×××47）转账支付30万元，用于支付涉案房屋的定金及首期款；2.2017年4月19日通过罗晓欣的农村商业银行账户（账号：80×××00）向曾志军的建设银行账户（账号：62×××47）转账支付11万元；3.2017年4月20日通过罗晓欣母亲区幼芳的工商银行账户（卡号：62×××78）向曾志军的建设银行账户（账号：62×××47）转账支付5万元；4.2017年5月10日通过罗晓欣的农村商业银行账户（账号：80×××00）向石丽贞的母亲林捌的银行账户转账支付4000元，石丽贞表示因为自己欠母亲的钱，所以让罗晓欣将该笔款直接转入自己母亲林捌的账户，该笔款是支付涉案汽车位的首月月供款；5.2017年4月19日，在农业银行珠江新城分理处罗晓欣从自己账户（卡号：62×××13）提现15.4万元，加上身上的现金6000元，一共16万元现金交付曾志军；6.2017年4月20日罗晓欣从自己农村商业银行的账户（账号：80×××00）提现2万元交给曾志军；7.2017年4月21日罗晓欣从其母区幼芳工商银行账户（卡号：62×××78）提现3.8万元交给石丽贞。至此，罗晓欣为购买案涉房屋及汽车位一共向曾志军、石丽贞支付682000元。罗晓欣另向石丽贞支付了房屋过户税费13788.36元，石丽贞于2017年5月17日出具《证据》，证明收到罗晓欣购买涉案房屋及汽车位资金共计695788.36元。
2017年4月19日，罗晓欣与曾志军、石丽贞向税务部门申请对涉案房屋交易计税价格进行核定，税务部门核定涉案房屋含税计税总价为459611.93元。罗晓欣交纳买卖双方契税13788.36元，印花税5元，零星测量费798元。2017年4月20日，罗晓欣备齐资料向四会市国土资源局申请将涉案房屋所有权转移登记至自己名下，该局向罗晓欣出具收件依据（回执），确定领证日期为2017年5月22日。2017年5月3日，罗晓欣备齐资料向四会市国土资源局申请将涉案汽车位所有权转移登记至自己名下，该局向罗晓欣出具收件依据（回执），确定领证日期为2017年6月2日。
2017年5月15日，曙光公司在原告曙光公司诉被告曾志军、石丽贞、黄观强房屋租赁合同纠纷一案【（2017）粤1284民初182号】中，向本院申请查封了本案涉案房屋及汽车位。2017年5月19日，罗晓欣以利害关系人的身份向本院提出查封异议，本院于2017年8月2日作出（2017）粤1284民初182号之一民事裁定，驳回了异议人罗晓欣的异议。罗晓欣于2017年8月14日向本院提起本案诉讼。
另查明，曾志军与石丽贞系夫妻关系，涉案的四会市东城街道广场北路茗雅荟六座2号房屋登记在曾志军、石丽贞名下，四会市东城街道广场北路茗雅荟负一层汽车位183号（负一层）汽车位登记在曾志军名下。本案一审辩论终结前，涉案房屋及汽车位处于无抵押，有查封（申请人：曙光公司）的状态。
再查明，涉案房屋现在由曾志军、石丽贞返租使用，涉案汽车位尚未交付罗晓欣，仍由曾志军、石丽贞占有控制。（2017）粤1284民初182号案已经本院作出一审判决，现在仍在二审审理中。
本院认为，本案为案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。”《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。因此，本案原告罗晓欣作为案外人，因不服（2017）粤1284民初182号民事裁定查封涉案房屋及汽车位的执行行为，基于实体权利提出异议，经异议程序后不服继续向本院起诉的，根据上述法律规定，本院应作为案外人执行异议之诉受理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”本案经过开庭审理，可以看出曾志军、石丽贞并不反对罗晓欣对涉案房屋及汽车位执行提出的异议，曾志军、石丽贞在本案更准确的诉讼地位应是第三人。原告自行列黄观强为本案第三人，但黄观强与本案标的物即涉案房屋及汽车位无任何法律上的利害关系，原告列其为第三人属于列举诉讼主体错误，本院现予纠正，黄观强不具有本案第三人的诉讼地位。
案外人执行异议之诉实质是比较哪种权利更优先的问题，本案的争议焦点是原告罗晓欣对涉案房屋及汽车位享有的权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案被告曙光公司在（2017）粤1284民初182号案中享有的是金钱债权，原告罗晓欣对涉案房屋及汽车位享有的权利能否排除执行，关键看其是否满足上述司法解释规定的四个条件。本院认为，原告罗晓欣对涉案房屋享有的权利能排除执行，理由如下：首先，原告罗晓欣与被告曾志军、石丽贞在本院查封涉案房屋之前已就涉案房屋买卖签订了有效的书面买卖合同。原告罗晓欣与被告曾志军、石丽贞于2017年4月16日就涉案房屋签订《买卖协议》，该协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。虽然双方提交给登记机关的房屋买卖合同中的交易价格与真实的交易价格不一致，也只能导致该虚构的价格条款无效，并不能因此否认双方交易的真实性进而认定双方的买卖合同无效。双方的房屋买卖合同有效，但少缴纳部分的税费应向税务部门补缴。其次，原告罗晓欣已按合同约定向被告曾志军、石丽贞全部支付了涉案房屋转让款，并且积极办理房屋过户手续，在被告曙光公司申请查封前已向登记机关成功递件并确定了领证的日期，后因曙光公司的申请查封才导致房屋过户手续中断。最后，原告罗晓欣在本院查封之前已合法占有了涉案房屋。占有不仅包括直接占有，也包括间接占有，不仅是一种事实状态，更体现为法律上的占有控制状态。原告罗晓欣与被告曾志军、石丽贞就涉案房屋签订的买卖协议约定该房屋带租出售，该约定是双方真实意思表示，房屋带租出售是房地产交易市场上的一种常见行为，法律也未禁止房屋带租出售。双方的房屋买卖合同合法有效，在合同有效成立同时原告因为带租出售的缘故虽未直接占有涉案房屋，但对涉案房屋享有租赁期满后的返还请求权，实现了对涉案房屋的间接占有，涉案房屋实际处于原告控制之下，这与原告接收房屋后再将房屋出租他人并无两样。因此，本院对原告罗晓欣要求判决不得对其购买的位于四会市东城街道广场北路茗雅荟六座2号房屋强制执行并解除查封的诉讼请求予以支持。又根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权因法律行为发生物权变动，未经登记不发生效力。买卖合同本身并不产生物权变动的效力，只有办理过户登记手续后，买受人才能取得房屋的所有权。因此，原告要求确认涉案房屋归原告所有，与目前房屋登记状态不符，本院不予支持。由于被告曾志军、石丽贞已履行涉案房屋买卖合同的全部义务包括协助过户的义务，原告不能将涉案房屋过户至其名下的原因是被告曙光公司的申请查封行为而非被告曾志军、石丽贞不履行协助义务。本院已支持原告要求停止对涉案房屋执行并解封的诉讼请求，待本案判决生效后，原告自可完成涉案房屋的过户手续，无需三被告的协助，因此本院对原告要求三被告协助原告将涉案房屋的产权变更登记至原告名下的诉讼请求无须再另行作出判决
原告罗晓欣虽在涉案汽车位被查封之前已与被告曾志军、石丽贞签订了合法有效的书面买卖合同，已按照合同约定支付部分价款且愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，并已向登记机关申请过户登记，但未合法占有涉案汽车位。虽然原告罗晓欣与被告曾志军也约定于2018年6月30日交付该车位，但该约定与双方之间就涉案房屋于2018年6月30日交付的约定是不同的，罗晓欣对涉案汽车位的交付享有的是债权请求权，是否交付取决于曾志军是否履行买卖合同，如曾志军不履行合同的交付义务，罗晓欣只能依据债权请求权要求对方继续履行或解除合同、返还价款、赔偿损失等，这与原告在涉案房屋租赁期满后要求两被告（曾志军、石丽贞）返还房屋是不同的。因此，原告罗晓欣对涉案房屋既无直接占有，也未间接占有，不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件，不能排除本院对涉案汽车位的执行。因此本院对原告要求停止对涉案汽车位执行并解封的诉讼请求，不予支持。原告请求确认与被告曾志军、石丽贞签订《买卖协议》、《房屋买卖合同书》合法有效，该诉讼请求能否等到支持是原告其他诉讼请求能否等到支持的前提条件，本院对原告其他诉讼请求的判项已包含了对该诉讼请求的意见，因此本院无须再对原告该诉讼请求单独作出判决。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条的规定，判决如下：
一、解除对位于四会市东城街道广场北路茗雅荟六座2号房屋及其土地使用权的查封，并停止执行；
二、驳回原告罗晓欣的其他诉讼请求。
本案受理费100元，由被告曾志军、石丽贞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判长 陈庆华
审判员 廖雪梅
审判员 赖累芳
二〇一七年十一月二十二日
书记员 何倩仪