吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)吉07民终827号
上诉人（原审被告）：扶余中合新农市场置业有限公司，住所地吉林省扶余市商贸城一期3号楼3楼。
法定代表人：陈良峰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张红伟，吉林巨石律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴海英，现住吉林市。
委托诉讼代理人：陈竞芳，扶余市三岔河法律服务所法律工作者。
上诉人扶余中合新农市场置业有限公司（以下简称中合置业公司）因与被上诉人吴海英房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省扶余市人民法院（2017）吉0781民初2678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中合置业公司的委托诉讼代理人张红伟，被上诉人吴海英及其委托诉讼代理人陈竞芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中合置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回吴海英的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由吴海英负担。事实和理由：中合置业公司已经按照合同约定履行了办理产权登记的合同义务，一审法院认定中合置业公司应承担逾期办证的违约责任无事实和法律依据，应予纠正。2013年5月23日，双方签订的《商品房买卖合同》约定出卖人应当在房屋交付使用360日内，将办理权属登记所需中合置业公司提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按从规定交付期限的第二天起实际交付之日止，出卖人向买受人支付已付房款日万分之一的补偿金。根据前述合同约定和法律规定，申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的义务应当是吴海英，中合置业公司仅有协助办理及提供相关证明文件的义务。就本案而言，涉案房屋已经交付吴海英，中合置业公司也依约将办理房地产权属登记的资料向相关产权登记机关进行了备案，在双方合同约定的时间内已经履行了合同中关于产权登记的义务，也履行了协助办理土地使用权变更和房屋所有权登记及提供相关证明文件的义务。吴海英未取得房屋所有权证及未能办理土地使用权更名过户手续的责任不在中合置业公司，中合置业公司不存在违约行为，吴海英无权要求支付违约金。
吴海英辩称，中合置业公司未在合同约定期限内履行协助义务，导致吴海英不能取得诉争房屋权属证书的事实，已被中合置业公司诉扶余市国土资源局不履行法定职责一案以及本案一审法院给予确认。中合置业公司向房产权属部门提交的申请材料并非办理登记手续的相关手续，而是“无法办理土地登记手续问题座谈会议”材料以及情况汇报，中合置业公司并未按照流程取得办证所需的相关手续和批准文件，中合置业公司并未完成协助吴海英办理权属证书的义务。一审法院认定中合置业公司违约的事实成立，并按照争议双方签订的合同约定标准判决其支付吴海英补偿金是正确的。请求二审法院在查清事实的基础上，依法保护吴海英的权益。
吴海英向一审法院提出诉讼请求：1.判令中合置业公司支付违约金45760元；2.诉讼费由中合置业公司承担。
一审法院审理认定：2013年5月23日，吴海英与中合置业公司签订一份《商品房买卖合同》，吴海英在中合置业公司购买位于扶余市三岔河镇“扶余商贸城”第4栋19号商企房，房屋总价为326175元。吴海英向中合置业公司交付了全部房款。该购房协议约定出卖人在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按从规定交付期限第二天起实际交付之日止，由出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的补偿金。该房屋自2013年11月1日交付，房屋产权证明暂时不能办理。
一审法院认为，吴海英与中合置业公司于2013年5月23日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务，中合置业公司应按照合同约定的期限及时协助吴海英办理土地使用权更名过户手续，中合置业公司没有在合同约定期限履行协助吴海英办理土地使用权更名过户手续，违约事实客观存在，中合置业公司应按照合同约定向吴海英承担违约责任。吴海英请求按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的规定确认中合置业公司违约天数，因双方签订的合同第十五条已约定办理产权手续的期限为商品房交付使用后360日内，吴海英与中合置业公司该项约定不违反法律强制性规定，违约天数应按双方约定计算。吴海英请求中合置业公司支付违约金合法部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条规定，判决：扶余中合新农市场置业有限公司于本判决生效后十日内给付吴海英违约金人民币32878.44元（1008天x326175元x1‱）。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费472元，由扶余中合新农市场置业有限公司负担311元，由吴海英负担161元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法递交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。中合置业公司提交了如下证据：1.建设用地批准书、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、建设工程竣工证、国有土地使用权证书、土地出让金专用发票、税收缴款书、产权证等证据。证明：涉案房屋中合置业公司取得了开发手续，2014年11月12日完成竣工备案手续，具备办理房产证照的分割条件。2.《商品房买卖合同》、《补充协议》、扶余商贸城房屋交接单、销售不动产统一发票、税收完税证明等。证明：未办理证件过错不在中合置业公司，中合置业公司已经履行了合同义务。3.房产档案。证明：张越等人已经办理了产权证，其行为属于无理缠诉。4.行政判决书。证明：各买受人怠于申请办证，非中合置业公司不履行合同义务。吴海英递交证据：1.行政判决书。证明：中合置业公司未履行合同义务，向相关部门递交的材料不是在不动产登记机构的办公场所向法定登记机构提出的书面申请，中合置业公司的土地登记申请不符合法定形式。2.群众来访登记表、领导接访记录、扶余商贸城房屋交接单、商贸城致业主公告书、扶余市国土局关于商贸城全体业主信访事项答复意见书、信访事项实体性受理告知书、土地使用权证等证据。证明：商贸城业主在中合置业公司不能办理产权登记的情况下，向有关部门信访，有关部门给予的答复意见。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2013年5月23日，吴海英与中合置业公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：吴海英购买中合置业公司开发的位于扶余市三岔河镇“扶余商贸城”第4栋19号商业用房，面积为74.94平方米，房屋价款为326175元。约定交付房屋时间为2013年11月1日。吴海英向中合置业公司交付了房屋总价款。关于办理产权登记约定：出卖人应当在商品交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按从规定交付房屋期限第二天起实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的补偿金。该房屋实际于2013年11月1日交付。直到2017年7月31日起诉，该房屋未办理产权证。
本院认为，上诉人中合置业公司与被上诉人吴海英签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行合同义务。现涉案房屋已由中合置业公司实际交付给吴海英，但截止至本案起诉前吴海英不能办理案涉房屋的不动产权属登记手续，按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“关于产权登记的约定，出卖人应当在商品交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按从规定交付期限的第二天起实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的补偿金”，中合置业公司应当在交付房屋后约定期限内向产权登记部门提交相关资料进行备案，从而使案涉房屋具备申请办理权属证书的条件，这是中合置业公司作为出卖人应尽的协助义务。根据本院查明的事实，2017年9月1日扶余市国土资源局针对吴海英等商贸城业主反映商贸城土地使用权证不能办理分割的问题作出《关于扶余商贸城全体业主信访事项答复意见书》，该意见书认定“中合置业公司应补交土地出让金，然后才能进行土地分割登记”。据此事实，导致吴海英等买受人不能办理案涉房屋土地权属变更登记的原因系中合置业公司没有在合同约定期限内履行协助义务，故原审判决认定中合置业公司构成违约的事实客观存在。二审审理期间，虽然自2018年3月始涉案房屋业主可以办理产权登记手续，但这属于政府的行政调整范畴，不能作为免除中合置业公司违约责任的法定理由。按照双方合同约定，中合置业公司应对其违约行为承担相应的法律责任。关于中合置业公司应当承担的违约赔偿数额，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。”本案中，双方当事人已经在合同中约定了因违约产生的损失赔偿金额的计算方法和标准，中合置业公司对此亦未提出异议，故原审判决依据该约定标准并按照中合置业公司实际天数计算赔偿数额并无不当。
综上所述，中合置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费472元，由扶余中合新农市场置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 于 福 桐
审判员 牟 凤 桐
审判员 魏 巍
审判员 邰伟莉审判员邵国政
二〇一八年六月十九日
书记员 张 丽