福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018)闽08民终1695号
上诉人（原审被告）：福建省东方恒基房地产有限公司，住所地福建省龙岩市永定区凤城镇龙凤花园4栋206室，统一社会信用代码91350822674020614U。
法定代表人：闵庆华，总经理。
委托诉讼代理人：谢莉莉，女，系东方恒基公司员工。
被上诉人（原审原告）：苏足华，女，1981年8月31日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。
委托诉讼代理人：阙林清，男，1976年7月21日出生，系被上诉人苏足华的配偶。
被上诉人（原审原告）：阙林清，男，1976年7月21日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。
上诉人福建省东方恒基房地产有限公司（以下简称东方恒基公司）因与被上诉人苏足华、阙林清商品房预售合同纠纷一案，不服福建省龙岩市永定区人民法院（2018）闽0803民初592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
东方恒基公司上诉请求：1.撤销福建省龙岩市永定区人民法院（2018）闽0803民初592民事判决，改判驳回苏足华、阙林清对东方恒基公司的诉讼请求，或将本案发回重审；2.苏足华、阙林清承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对本案事实认定不清，审理中对珑府小区项目的容积率、补交土地出让金等事项未查明清楚，导致本案事实认定错误，从而判决错误。上诉人已为被上诉人办妥《房屋所有权证》，根据附件六《补充协议》第八条约定，上诉人仅须完成项目资料整理及备案工作即履行合同约定的办证义务。一审法院认定上诉人须为被上诉人办妥《国有土地使用权证》，为此，上诉人曾在一审中提出本案未能办理《国有土地使用权证》，系政策原因及历史遗留问题等原因所致，同时因小区业主办理《房屋所有权证》时间有个别差异致亦会影响了《国有土地使用权证》办理的时间的理由，但一审法院未对该项事实与理由进行查明，导致上诉人提出的抗辩理由不能成立，明显有失公平，错误裁判。二、一审法院认定《商品房买卖合同》中约定“产权登记”，系包括《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》两证，系事实认定错误。不论是《商品房买卖合同》还是附件六《合同补充协议》，约定上诉人配合被上诉人办证的范围仅包含房屋所有权证，而不包含土地使用权证；且明确约定的是房屋所有权证书的取得时间，而非《土地使用权证书》的取得时间，故二审法院应当依法予以重新认定，并改判。三、一审法院认为附件六《合同补充协议》第八条关于变更约定的办理房屋产权证书的时间，因其中各项资料整理完毕时间系由上诉人掌控，该约定属于减轻或免除上诉人的条款，故认定该条款无效，从而不认可双方约定的办理房屋产权证书的时间已变更。上诉人认为，一审法院认定错误，该条款并未免除上诉人应尽的办证义务，不应认定为为无效条款。四、即便认定上诉人违约，一审法院判决上诉人承担的违约金计算标准及违约金支付的截止时间也不能成立，二审法院应当重新认定并依法改判。
苏足华、阙林清辩称，一、上诉人在原审并未提交任何证据，原审法院认定事实清楚，上诉人逾期办证的原因系其自身造成的。二、本案《商品房买卖合同》第十四条关于“产权登记的约定”中约定的“房屋权属登记”既包括房屋所有权证登记，也包括国有土地使用权证登记。三、《补充协议》第八条不能作为上诉人可以逾期办证的理由和依据。四、上诉人与答辩人签订的合同依法成立生效，根据合同的约定，违约金的计算应当适用0.01%。
苏足华、阙林清向一审法院起诉请求：1.判令东方恒基公司协助苏足华、阙林清办理龙凤花园名仕公馆2幢2单元1701号房屋的不动产权证书；2.判令东方恒基公司向苏足华、阙林清支付从2014年3月31日起至2018年3月26日（起诉之日）止，逾期办理龙凤花园名仕公馆2幢2单元1701号房屋的权属证书的违约金95054元；3.判令东方恒基公司向苏足华、阙林清支付从2018年3月27日起至苏足华、阙林清取得龙凤花园名仕公馆2幢2单元1701号房屋的权属证书之日止,每日按653297元的0.01%(即65.3元／天)计算的逾期办理权属证书的违约金；4.由东方恒基公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：东方恒基公司于2008年4月通过转让方式取得位龙岩市永定区道龙凤花园别墅北侧编号为1027、1029、1030地块的土地使用权。2010年开始，东方恒基公司经批准在该地块开发建设“名仕公馆（珑府）”商品房项目，该项目1、2、5、6、7、8、9号楼及地下车库一期龙岩市永定区住房和城乡规划建设局已分别于2012年和2013年完成竣工规划条件核实，3、4号楼、地下车库二期以及整个项目的竣工规划条件核实工作已在2017年12月28日通过。
2012年5月30日，苏足华、阙林清与东方恒基公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为0429032）一份，合同约定：苏足华、阙林清以单价为每平方米建筑面积4892.88元，总购房款为653297元，向东方恒基公司购买龙凤花园名仕公馆一期开发的2幢2单元1701号商品房，购房款首付203297元，余额450000元办理银行按揭，因面积差异东方恒基公司向苏足华、阙林清退还了房款6018元，该商品房实际总价为647279元。该商品房建筑面积为132.29平方米，其中套内建筑面积107.39平方米，公共部位共有分摊建筑面积24.9平方米；东方恒基公司应当在2013年12月31日前将符合约定条件的商品房交付苏足华、阙林清使用；双方在该合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.……，2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”双方于签订《商品房买卖合同》（合同编号为0429032）的同时又签订的《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》附件六，其中，第七条约定“《买卖合同》第十四条中，买受人以贷款形式支付房款的，乙方同意房地产权属证书由甲方协助乙方办理，因非甲方责任，乙方不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，甲方无需承担任何赔偿责任。……”第八条约定：“按照《商品房买卖合同》第十四条之约定，如甲方未在90天内将办理权属登记需由甲方提交的资料报产权登记机关备案，双方对《买卖合同》第十四条约定之处理方式补充如下：1.双方约定，出卖人待与项目有关的各项资料整理完毕并备案后之日起60个工作日内，将办理房屋权属初始登记需要的资料报送当地权属登记机构，就视为出卖人已履行了关于出卖人办理初始登记义务，取得收件单后之日起90个工作日取得房屋所有权证。若因产权登记权属部门工作原因，而造成产权证无法在约定时间内取得，出卖人无需因此承担相应责任。2.买受人须积极配合出卖人办理产权登记事宜，及时提供办理产权需要的应由买受人提供的全部资料，否则由此产生的一切后果由买受人承担。”；第十七条约定：“本补充协议与《买卖合同》同时签署和生效，《买卖合同》及本补充协议构成甲、乙双方关于买卖该房屋的全部协议内容，本补充协议如与《买卖合同》发生抵触，除法律、法规规定的除外，以本补充协议为准。”合同签订后，苏足华、阙林清依约履行了支付总购房款647279元的义务。2014年1月1日，东方恒基公司将龙凤花园名仕公馆2幢2单元1701号商品房交付苏足华、阙林清使用，苏足华、阙林清向东方恒基公司交纳了住宅专项维修资金、结构板浇捣费、房产证产权登记费、房产证产权工本费、房产证产权图纸费、他项权利登记费、房产证代办费、土地证登记费等费用。交房后，东方恒基公司已向房屋权属登记机构办理了房屋的所有权初始预登记。2015年6月11日，东方恒基公司为苏足华、阙林清办好了房屋所有权证，证号：永房权证2015字第××号。东方恒基公司于2008年4月便取得了珑府小区项目用地，但因该项目的容积率调整为3.39，需要补交土地出让金，在出让金未交足的情况下才导致办理相关权属登记手续不全，不符合办证的相关规定进而影响办理相关权证。截至本案庭审之日，诉争房屋尚未办妥不动产权证书。2016年7月11日龙岩市永定区不动产登记中心成立后，本区实行不动产权统一登记制度(土地房屋两证合并统一登记)。东方恒基公司已于2017年12月29日向龙岩市永定区不动产登记中心报送龙凤花园•名仕公馆（首次登记）的申报材料，该不动产登记中心已于当日向东方恒基公司出具了《不动产登记中心窗口行政审批相关材料收件单》。
一审法院认为，苏足华、阙林清与东方恒基公司在自愿、平等、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应遵守，全面履行。苏足华、阙林清已按合同约定支付全部购房款，并在交房时向东方恒基公司缴纳了办理不动产权证书所需费用，履行了合同义务，东方恒基公司亦应按合同约定履行自身的义务，根据双方买卖合同补充协议中“买受人须积极配合出卖人办理产权登记事宜，……。”的约定，东方恒基公司是负有办理涉案房屋的权属证书的义务，苏足华、阙林清要求东方恒基公司协助其办理所购商品房的不动产权证书，符合合同约定，应予支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条第一款约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由东方恒基公司提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，应当承担自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金的违约责任。现苏足华、阙林清要求东方恒基公司按每日0.01%计算的逾期办证违约金，符合合同约定，予以支持。东方恒基公司于2008年4月便取得了珑府小区项目用地，但因该项目的容积率调整为3.39，需要补交土地出让金，在出让金未交足的情况下才导致办理相关权属登记手续不全，不符合办证的相关规定进而影响办理相关权证。而东方恒基公司在对外销售涉案商品房时并未说明该异常情况，仍与涉案业主签订《商品房买卖合同》。正是由于东方恒基公司的行为才导致办理相关权属登记的手续不全，以致未在商品房买卖合同约定的期限办妥相关权属登记手续。根据合同相对性原则，不管是否因政府相关部门与东方恒基公司对土地出让金的补缴方式及金额未能达成共识导致办证迟延，东方恒基公司都应按照涉案商品房买卖合同第十四条第一款的约定向苏足华、阙林清承担逾期办证的违约责任。东方恒基公司未能提供证据证明导致其至今无法办理涉案房地产的相关权属证书的原因属于不可抗力，也未提供证据证明无法办证的原因属于《补充协议》（附件六）第七条约定的“因非甲方责任”。因此，东方恒基公司以其对涉案商品房未能办理土地使用权证不存在过错为由，主张其不应承担违约责任，理由不成立，不予采纳。双方当事人签订的《商品房买卖合同》及其附件六是东方恒基公司提供的格式合同，该合同附件六的第八条第一款的第（一）项约定：“双方约定，出卖人待与项目有关的各项资料整理完毕并备案之日起60个工作日内，将办理房屋权属初始登记需要的资料报送当地权属登记机构，就视为出卖人已履行了关于出卖人办理初始登记义务。……”因项目有关的各项资料整理事项需由东方恒基公司完成，整理完毕时间也完全由其把握，因此，约定的60个工作日的起算时间实际由其决定，该约定是减轻或免除格式合同提供方（即东方恒基公司）责任的条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”因此，应认定该项内容无效，双方当事人应当按《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。…”及买卖合同补充协议中“买受人须积极配合出卖人办理产权登记事宜，……。”履行。东方恒基公司以《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》附件六第八条已对《商品房买卖合同》的第十四条所约定的办理房屋产权证书的时间进行变更的抗辩理由不成立，不予采纳。关于本案的诉讼时效，当事人双方约定的违约金为按日计付的继续性债权，应以按日形成的每个个别债权单独适用诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起实施，2015年9月30日前的违约金，按《中华人民共和国民法通则》规定已超过两年的诉讼时效，东方恒基公司已经确定取得了不履行支付该部分违约金义务的诉讼时效抗辩权，其对该部分请求的诉讼时效抗辩一审法院予以支持。依据《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》(附件六)第八条第二项的约定“买受人需积极配合出卖人办理产权登记事宜”，且东方恒基公司亦收取苏足华、阙林清相应的办证费用，东方恒基公司抗辩其只要按时将初始登记所需资料报送登记机构，便已完全适当地履行了合同义务，无需承担任何责任，其主张与事实及合同约定不符，不予采纳。鉴于东方恒基公司的违约行为处于持续状态，违约金应计算至办妥不动产权证书之日止，东方恒基公司于2014年1月1日将商品房交付苏足华、阙林清使用，按合同约定应于2014年4月1日前协助苏足华、阙林清办妥房屋权属证书，但苏足华、阙林清仅在2015年6月11日取得房屋所有权证书，至今未办妥不动产权证书，其逾期办理不动产权证书的违约金本应该从2014年4月2日起计算，因东方恒基公司对2015年9月30日前的违约金所提出的诉讼时效抗辩理由成立，本案逾期办证违约金的计算应当从2015年10月1日开始计算。对东方恒基公司主张违约金过高的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，东方恒基公司主张约定的违约金高于苏足华、阙林清的实际损失，但并未提交相应的证据，因此亦应承担举证不能的不利后果，东方恒基公司要求将逾期办证的违约金从日万分之一调整到日十万分之一，不予采纳。由于苏足华、阙林清自认在交房后因面积差异已经收到开发商东方恒基公司退回6018元房款，本案所涉商品房实际总价是647279元，应当以苏足华、阙林清实际交纳的购房总价647279元作为计算逾期付款违约金的基数，苏足华、阙林清提出仍按合同约定的房屋总价款作653297元为计算基数的主张不予支持。东方恒基公司经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款规定，判决：一、福建省东方恒基房地产有限公司应于判决生效之日起60日内协助苏足华、阙林清办理坐落于龙岩市永定区龙凤花园名仕公馆第2幢2单元1701号号房屋的不动产权证书；二、福建省东方恒基房地产有限公司向苏足华、阙林清支付从2015年10月1日起至不动产权证书办妥之日止，每日按已付房屋总价款647279元的0.01%计算的逾期办证违约金（判决生效之前的违约金应于判决生效之日起十日内给付，判决生效之后的违约金应于实际办证之日起十日内给付）；三、驳回苏足华、阙林清的其他诉讼请求。如果福建省东方恒基房地产有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2176.4元，减半收取1088.2元，由苏足华、阙林清负担447.87元，福建省东方恒基房地产有限公司负担640.33元。
本院二审期间，双方当事人均未提交证据。通过双方当事人的陈述、答辩，以及对现有证据的审核、认定，本院对原判决认定的事实予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所登记的期限；（三）……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，本案中，东方恒基公司于2014年1月1日向苏足华、阙林清交付商品房，按照双方签订的商品房买卖合同约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。东方恒基公司于2014年1月1日将商品房交付苏足华、阙林清使用，按合同约定应于2014年4月1日前协助苏足华、阙林清办妥房屋权属证书，但苏足华、阙林清仅在2015年6月11日取得房屋所有权证书，至今未办妥不动产权证书。关于东方恒基公司提出未能办理房屋产权证系因政府和政策变化所致、逾期办证没有过错的抗辩意见。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”据此规定，对于东方恒基公司主张逾期办理产权证系由于政府和政策变化所致，故其可就此向第三人寻求救济或主张权利，但其不能以此对抗房屋的买受人，且根据本案查明的事实，东方恒基公司对于上述情况应是可以预见、克服和避免的，故不属于其免责理由，因此，东方恒基公司提出的此抗辩意见，不予采纳。双方当事人签订的《商品房买卖合同》及其附件六是东方恒基公司提供的格式合同，该合同附件六的第八条第一款的第（一）项约定：“双方约定，出卖人待与项目有关的各项资料整理完毕并备案之日起60个工作日内，将办理房屋权属初始登记需要的资料报送当地权属登记机构，就视为出卖人已履行了关于出卖人办理初始登记义务。……”因项目有关的各项资料整理事项需由东方恒基公司完成，整理完毕时间也完全由其把握，因此，约定的60个工作日的起算时间实际由其决定，该约定是减轻或免除格式合同提供方（即东方恒基公司）责任的条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”因此，应认定该合同条款无效，双方当事人应当按《商品房买卖合同》第十四条“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。…”的约定履行。东方恒基公司以《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》附件六第八条已对《商品房买卖合同》的第十四条所约定的办理房屋产权证书的时间进行变更的抗辩理由不成立，不予采纳。综上，一审法院判决东方恒基公司应向苏足华、阙林清支付从2015年10月1日起至不动产权属证书办妥之日止每日按已付款的0.01％的违约金并无不当，应予支持。
综上所述，东方恒基公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2176.4元，由福建省东方恒基房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕 敏
审 判 员 谢 勇
审 判 员 刘彬辉
二〇一八年九月二十八日
法官助理 陈聪聪
书 记 员 陈其溢
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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