江苏省徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云民初字第4513号
原告：徐州瑞阳三采实业发展有限公司，住所地徐州市淮海东路104号。
法定代表人：宋晓辉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李琳，该公司员工。
委托诉讼代理人：杨伟，江苏彭城律师事务所律师。
被告：徐州市泉山区古彭龙摄影部，住所地徐州市福顺路2号楼1层101室。
经营者：薛倩。
委托诉讼代理人：王亚琼（系薛倩配偶）。
委托诉讼代理人：李海燕，徐州市老龄委工作人员。
原告徐州瑞阳三采实业发展有限公司（以下简称瑞阳三采实业发展公司）与被告徐州市泉山区古彭龙摄影部（以下简称古彭龙摄影部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告瑞阳三采实业发展公司的委托诉讼代理人李琳、杨伟，被告古彭龙摄影部的委托诉讼代理人王亚琼、李海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告瑞阳三采实业发展公司向本院提出诉讼请求：1.被告偿付原告截止至2015年11月5日的租金182300.97元、物业管理费1327.4元、水电费819.5元；2.被告承担拖欠租金的违约金13281.97元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年10月23日，原、被告双方签订老东门租赁合同，该合同明确约定了租金标准、交纳时间等内容。在实际履行该合同后，被告就一直拖欠租金、物业管理费、水电费等各项费用，虽经我公司多次催缴，被告至今仍大部分款项未予偿付。被告的上述行为已构成根本违约，为维护原告合法权益，特诉至法院。
被告古彭龙摄影部辩称，1、原告在招商宣传及合同生效后履行过程中均有一定过错，老东门街区现实情况与原告招商时的宣传相去甚远，物业管理混乱，街区工程配套问题严重，招商工作严重不力，街区空置率达到50%以上，违背降低租金、改善服务等承诺，被告有正当理由拒绝继续给付租金；2、鉴于原告的明显过错，加之原告提交的缴费清单与事实不符，原告既然收取了被告缴纳过的租金，应视为对原合同约定的变更，起码一年以前的所谓拖欠租金被告无需给付，具体拖欠数额原告自己也无法说清，故原告的诉讼请求缺乏足够的事实和法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对被告无异议的原告提交的租赁合同、公司准予变更登记通知书，本院予以确认并在卷佐证。
原告为支持其诉讼请求，另外依法提交了如下证据：1.拖欠租金费用的计算明细表和违约金计算明细表，拟证明被告应交、已交和未交数额以及违约金的计算方法，被告质证称对证据有异议，因系原告单方制作。本院认为该组证据系原告单方制作，被告不予认可，故本院不予确认。2.被告交给租金、水电费、物业管理费的收据，拟证明被告交纳租金及费用情况。被告质证称该组证据系原告在多次开庭后举证期限届满才提交，不具有合法性，不符合常理，原告可能虚构或隐藏其他同类对其不利的证据。本院认为应本院要求原告提交的该组证据的形式、来源合法，内容客观真实，与本案事实有直接的关联性，均可作为本案定案依据。
被告为支持其抗辩，依法提交了如下证据：1.原告的虚假宣传资料一组8张及视频光盘一份，拟证明原告为了顺利招商虚假宣传。原告质证称对宣传资料真实性不予认可，且被告所述内容并不是双方租赁合同中所约定的权利及义务，因此与本案不具有关联性。对视频光盘真实性经核实无法确认为原告进行的宣传，视频没有任何关于租赁合同所涉及的要约或承诺，与租赁合同本身无关。本院认为该组证据系徐州老东门时尚街区宣传资料和视频，与本案事实相关，本院予以确认。2.接处警工作登记表三份，拟证明被告多次被原告非法断水断电封门，造成被告无法经营的局面及巨大的经济损失。原告质证称真实性无异议，但对于存在停电的事实及关闭出租房门的事实予以认可，但是锁门是因为被告于2015年11月4日下午就开始搬离相关财产，由于被告未能按期履行缴纳租金的义务，根据租赁合同第十一条第三项规定，原告有权切断水电、收回房屋，另行出租，既不违法也不违约。本院认为该组证据原告对其真实性无异议，与本案事实相关，可作为定案依据。3.老东门现状图片一组9张，拟证明由于原告管理的问题致使众多商家纷纷倒闭。原告质证称对真实性不作确认，所谓的市场状况是由政治经济及经营者的经营方式所决定的，不是双方租赁合同中约定的权利义务内容，与本案不具有关联性。本院认为该组证据与现场状况相符，与本案事实相关，本院予以确认。4.各商户的联名信一份4页，拟证明老东门的众多商户长期以来反映原告存在的种种问题及过错。原告质证称对真实性不予认可，仅仅是所谓联名者的主张，并不是原告违约的相关证据，因此与本案不具有关联性。本院认为原告虽对该证据真实性不认可，但原告庭审中认可业主到区政府上访的事实，故本院对上访事实予以确认。5.2016年1月22日谈话录音四份，拟证明原告2015年7月3日召开业主大会承诺房租不涨，把所欠租金以三万元结清，再以现在的价格5.5元每平方米另行签订租赁合同。原告质证称真实性无法确认，均不是完整的录音，不能作为定案依据，但原告方人员确实与原告方就涉案房屋租赁事宜进行过多次协商，但始终未达成一致意见。本院认为原告庭审中认可原告方人员确与原告方进行协商，该证据原告否认其完整性但未提供证据证实也未申请鉴定，本院对该证据进行确认。6.接处警工作登记表，拟证明2016年5月11日被告方跟随原告方到承租房屋发现公章、营业执照、往来账目、收据均不见，被告方遂报警，钥匙在原告方手中，那么丢失物品肯定系原告方所为。原告质证称对该证据真实性无异议，但报警所反映的内容并不是公安机关侦查确定的内容，而是王亚琼述称的内容，原告在2015年11月4日发现被告方转移承租房屋内物品后于次日锁门，故所谓的丢失物品是被告的自主行为，与原告方无关。本院认为原告对该证据真实性无异议，且该证据与本案事实相关，本院予以确认。
庭审中原告述称：原告现经营者是2013年从上海股东接手原告公司。我方主张的水电费和物业管理费均是2015年10月的，被告是2015年11月4日搬走的，房屋内仅剩桌椅，水电费和物业管理费计算至2015年11月5日。确实有业主到区政府进行上访的事实，原告按照区政府的要求也与业主进行过协商，原告与业主协商的内容均未形成最终的合同变更内容，均不直接发生必然的法律效力。原告2011年10月1日交房，按照合同约定免租金4个月，原告又主动让了一个月租金，被告租金起算点为2012年3月1日，被告2012年7月30日第一次交租金4万元。原告没有承诺过减少租金，仍然按租赁合同的约定向被告催缴租金。被告实际缴纳租金854465.65元。被告交纳的保证金58379.88元未退还被告。2015年11月5日锁门，当时合同未到期。被告拖欠的租金是2013年10月开始按合同约定进行递增的部分，被告只缴纳了原租金数额。
庭审中被告述称：拖欠了2015年10月的水电费和物业管理费，原告强行锁门时我方没收到任何水电费通知，所有经营用的物品及设施均在承租房屋内没搬走。租金第一年第二年都是按照合同的数额缴纳的，从第三年开始经过原告方同意按照第二年的月租数额缴纳，第四年有一个月按照合同约定数额缴纳，2015年7月3日原告召开业主大会时同意房租按照第一年初始房租缴纳、按照5.5元每平方米续签合同。原告2011年10月1日交房，从2012年3月1日开始计算收取租金。原告现经营者接手前租金一直没有正常缴纳，也没人催要，原告现经营者接手后催缴之前的租金，被告全部交清，之后按照每月同原告商定的数额按时缴纳。被告交纳的保证金58379.88元未退还被告。原告已经锁门，被告不再要求履行合同。原告已交的租金远超854465.65元。
根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：徐州瑞阳三采投资管理有限公司（以下简称瑞阳三采投资管理公司）对徐州老东门时尚街区进行招商宣传：该项目共分为5大主题区，有3D4D影院、高级私人会所等高端业态，沿袭国内大都市先进模式，将是传奇的未来。2010年10月23日瑞阳三采投资管理公司（甲方、出租方）与被告古彭龙摄影部（乙方、承租方）签订租赁合同一份，约定：甲方将徐州市云龙区淮海东路104号徐州*老东门时尚街区内2-D-1单元出租给乙方经营婚纱摄影，经营品牌为龙摄影，建筑面积约为95平方米，租赁期限自2010年11月15日起至2015年11月14日止，共计5年；甲方于2010年11月15日将上述房屋交付给乙方先行装修，装修免租期为4个月（2010年11月15日至2011年3月14日），自2011年3月15日至2011年11月14日止月租金为18319.96元，自2011年11月15日至2012年11月14日止月租金为20862.79元，自2012年11月15日至2013年11月14日止月租金为25428.33元，自2013年11月15日至2014年11月14日止月租金为26699.75元，自2014年11月15日至2015年11月14日止月租金为28028.96元，租金按3个月为一个支付期，先支付后使用，首期租金支付时间为乙方收到甲方房屋交接通知书后的7个工作日内，以后乙方必须在每一支付期开始前7天内全额付清；为确保出租房屋及附属设施、设备安全完好及租赁期限内相关费用的如期结算，乙方同意于签订本合同的同时支付甲方相当于当年房租月租金的三个月租金金额作为定金，待收到甲方房屋交接通知书并办理完交接手续，定金自动转为保证金（押金），保证金（押金）金额按当年房租月租金的三个月租金金额补足差额缴纳，作为乙方履行本合同义务的保证金（押金），甲方应于租赁期满双方不再续约且乙方已腾空点清所有物品并付清所有应付费用和办理完毕营业证照迁址或注销手续后的10个工作日内将保证金本金全额无息退还给乙方，因乙方违反本合同约定而产生的租金、违约金、损害赔偿金及其它相关费用等，甲方可在保证金中扣除；在租赁期限内甲方负责安装水表、电表，乙方应当根据该独立表具的计数以及损耗和相关单价（包括免租期）支付水费、电费，每月一期按甲方付款通知书载明的金额及期限付清，水、电费相关违约责任同租金违约条款；物业管理费由乙方承担，第一年每月约定为1140元，按实际测量面积计算交付，自乙方签收该房屋交房确认书第二日起算，乙方同意于交房日支付甲方3个月的物业管理费，物业管理费按每3个月为一个支付期按时足额向甲方缴清，且须在每一支付期开始前7天内全额付清；为确保水、电等相关费用的如期结算，乙方同意于乙方收到甲方房屋交接通知书后的7个工作日内支付甲方当年三个月的物业管理费3420元作为乙方履行本合同义务的物业保证金，甲方应于租赁期满双方不再续约且乙方已腾空点清所有物品并付清所有应付费用和办理完毕营业证照迁址或注销手续后的10个工作日内将保证金本金全额无息退还给乙方；租赁期满或租赁合同中途解除乙方需返还房屋，中途解除租赁合同的乙方应当于租赁合同解除后一天内书面通知甲方，并注明具体迁出日期时间，严格按照迁出程序办理有关手续，否则甲方将不予退还保证金，并可追究乙方相应的责任；乙方须在租赁期满或合同解除后三天内仅将房屋内添置的可移动的动产部分自行拆除（水、电、煤气的增扩容设施、设备除外），保持装修装潢原状并如期交还房屋，并自愿放弃装潢装修等物的所有权，保证不影响房屋及其附属设施的完好及正常使用，乙方需向甲方缴清所有相关费用、退还属于甲方的一切物品后，甲方方可返还保证金，否则甲方将从保证金中予扣除支付乙方应缴纳的各种费用；甲方应按本合同的约定如期向乙方交付房屋，如甲方延迟交付房屋，则免租期、租赁期开始时间相应顺延；乙方应按合同约定按时足额支付租金、保证金及其他各项应付费用，在租赁期限内逾期或不足额逾期交付租金的，每逾期一天应支付相当于未支付款项1%的违约金；若乙方未能按约定完成向甲方返还房屋的，甲方可在任何时间直接进入并占有房屋，房屋内乙方留存的任何物品均被视为乙方自动放弃归甲方所有，甲方有权自行处置，且无须对乙方承担任何保管、补偿或赔偿责任；乙方逾期或者不足额逾期支付租金或物业管理费或水费或电费等应付费用超过本合同约定支付日10天的，甲方有权解除本合同，无条件让管理公司切断水电等能源供应，自行迁出租赁房屋内所有物品，有偿代为保管或视作乙方自动放弃，收回租赁房屋另行出租，保证金充当违约金的部分不予退还。
合同签订后，被告向原告交纳合同履行保证金54959.88元、物业保证金3420元。被告交纳的保证金共计58379.88元未退还被告。原告2011年10月1日交房，从2012年3月1日开始计算收取租金。被告已交水电费和物业管理费至2015年9月，2015年10月及之后的费用未交。被告按合同约定金额向原告交纳2012年3月至2013年9月租金，但未完全按合同约定的时间交纳。2013月11月18日被告交租金20862.8元，收据上载明收款事由为2013年10月房租；2013月12月3日被告交租金20862.8元，收据上载明收款事由为2013年11月部分房租；2014月1月2日被告交租金20862.8元，收据上载明收款事由为2013年12月部分房租；2014月2月10日被告交租金20862.8元，收据上载明收款事由为2014年1月部分房租；2014月3月17日被告交租金20862.8元，收据上载明收款事由为2014年2月部分房租；2014月4月10日被告交租金20862.8元，收据上载明收款事由为2014年3月部分房租；2014月5月19日被告交租金20862.8元，收据上载明收款事由为2014年4月部分房租；2014月6月9日被告交租金20862.8元，收据上载明收款事由为2014年5月部分房租；2014月6月30日被告交租金20862.8元，收据上载明收款事由为2014年6月部分房租；2014月7月28日被告交租金20862.8元，收据上载明收款事由为2014年7月部分房租；2014月8月27日被告交租金20862.8元，收据上载明收款事由为2014年8月房租；2014月9月29日被告交租金20862.8元，收据上载明收款事由为2014年9月部分房租；2014月10月31日被告交租金26699.75元，收据上载明收款事由为2014年10月份房租；2014月12月8日被告交租金26699.8元，收据上载明收款事由为2014年11月房租；2014月12月31日被告交租金15000元，收据上载明收款事由为房租部分；2015月1月5日被告交租金11699.8元，收据上载明收款事由为2014年12月房租余款；2015月1月30日被告交租金5000元，收据上载明收款事由为2015年1月房租部分；2015月3月6日被告交租金13320元，收据上载明收款事由为补2015年1月房租；2015月3月30日被告交租金18319.96元，收据上载明收款事由为房租2015年1月余款8379.75元、2月部分9940.21元；2015月4月27日被告交租金18319.96元，收据上载明收款事由为2015年2月房租余款、3月部分1560.42元；2015月5月28日被告交租金17179.96元，收据上载明收款事由为2015年3月房租部分；2015月7月14日被告交租金18319.96元，收据上载明收款事由为2015年3月房租余款、4月部分；2015月7月30日被告交租金18319.96元，收据上载明收款事由为2015年4月部分7959.37元、5月部分10360.59元房租；2015月8月31日被告交租金18319.96元，收据上载明收款事由为2015年5月部分房租；2015月9月30日被告交租金18319.96元，收据上载明收款事由为房租。
徐州老东门时尚街区现状与招商宣传存在差异，管理上也存在一些问题，进驻的部分商户已退出。部分商户曾到徐州老东门时尚街区所属辖区的区政府上访，反映存在问题。
2015年6月29日被告承租的房屋因租房纠纷被原告方停电，2015年11月3日被告承租的房屋因租房纠纷被原告方停电，2015年11月5日被告承租的房屋因租房纠纷被原告方停电、锁门。2016年5月11日王亚琼报警称被告承租房屋内的公章、营业执照、往来账目被盗，并称承租房屋于2015年11月由原告锁上，门锁完好。
被告拖欠租金情况为：2013年10月4565.44元，2013年11月、12月每月4565.54元，2014年1月4560.33元，2014年2月至2014年9月每月4565.54元，2015年6月6398.99元，2015年7月至2015年9月每月26699.75元，2015年10月28028.96元，2015年11月4607.5元，合计173915.87元。
被告拖欠物业管理费情况为：2015年10月1140元，2015年11月187.4元。
被告拖欠水电费情况为：2015年10月819.5元。
另查明，2013年4月12日，瑞阳三采投资管理公司名称变更为瑞阳三采实业发展公司。
原告提起本案诉讼后，2016年1月22日被告的经营者薛倩及其妻子王亚琼与原告的法定代表人宋晓辉、原告公司的经理王景、丰疆集团法定代表人王在青租赁事宜进行协商。被告方提出王在青曾承诺截至2015年7月3日被告方的欠款约14万元以3万元结清，2015年7月3日后房租按合同初始房租6.14元每平方米缴纳，同意尽快与被告方以现价格5.5元每平方米为续租价续签五年合同当时宋晓辉也在场。王景表示各户情况不一样要单独给每户谈并表示王在青的承诺无约束力，因王在青、宋晓辉均没有签字确认且被告方也未按时交款。王景并表示由她负责协商解决与被告方的纠纷，王景提出被告若继续经营按6.34元每平方米交2016年租金以后原告再投资再谈以后的递增租金数额。被告方表示如果街区运营好能接受递增，2013年原告方人员清收欠款时表示结清欠款就不递增房租，被告就一次性交清欠款了，以后就按没有递增的房租交的，原告就让被告正常经营，应视为原告默许不递增房租，不然房租也交不了，现在把已答应没涨的房租算作欠款不能理解，如果按递增后的租金交早就不能干了。王景表示原告方没人默许按不递增的租金交2016年之前的租金。被告要求2016年之前的租金按6.34元每平方米交，王景不同意。被告要求把递增部分租金全部免掉，王景表示只能免几个月的。被告要求把欠款以5万元结清，王景同意按8万元年前结清，被告方表示回家商量。后被告未向原告支付过款项。
本院认为，原、被告间存在租赁关系，原告有权出租涉案房屋，被告应当按照合同约定向原告支付租金、水电费和物业管理费。原告在招商阶段宣传称该项目共分为5大主题区，有3D4D影院、高级私人会所等高端业态，沿袭国内大都市先进模式，将是传奇的未来，但并未实现，另外辅助设施不完善且管理存在一定问题，在一定程度上会对被告租赁房屋特定用途的发挥造成影响，但不在根本上影响租赁房屋的使用，不构成根本违约，况且决定营业收入的因素比较复杂如经营品牌、类型、营销策略、管理能力等等，无法衡量招商宣传目标未达成、存在管理问题以及辅助设施缺少对营业影响程度大小并转化为金钱数额，故被告据此拒付租金缺乏事实依据，故对该抗辩意见无法采纳。被告主张经原告同意从2013年10月起第三年的租金按第二年的租金交纳且原告也已实际收取并让被告正常经营，应视为对合同约定的变更，但未提供证据证明，原告也不予认可，原告提供的同期租金收据也标注为部分租金；被告另主张原告承诺2015年7月3日以后的租金按第一年的初始租金交纳且之前欠付的租金以3万元结清，但原告也未交清3万元结算款，被告按合同约定连续一次性足额交纳了第四年2014年10月、11月两个月的租金，原告提供的后期租金收据也标注为部分租金，故被告仍应按合同约定支付欠缴的租金部分。2015年11月5日原告把涉案租赁房屋锁门并收回房屋，被告当庭表示亦不再要求履行合同，双方签订的租赁合同予以解除。原告拖欠2013年10月至2014年9月以及2015年6月至2015年11月的租金合计173915.87元。被告拖欠2015年10月的水电费819.5元、2015年10月及2015年11月5日前的物业管理费1327.4元，应由被告向原告支付。扣除被告交纳的保证金共计58379.88元，被告还应支付租金、物业管理费、水电费合计117682.89元。被告未按合同约定向原告支付租金，应当承担违约责任，原告主张按中国人民银行贷款年利率4.75%的四倍计算至2015年11月30日违约金不违反相关规定，起算时间应为拖欠月租金的首日，经计算原告主张的金额13281.97元不违反相关规定，本院予以支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告徐州市泉山区古彭龙摄影部于本判决生效之日起十日内，向原告徐州瑞阳三采实业发展有限公司支付租金、物业管理费、水电费合计117682.89元。
二、被告徐州市泉山区古彭龙摄影部于本判决生效之日起十日内，向原告徐州瑞阳三采实业发展有限公司支付违约金13281.97元。
三、驳回原告徐州瑞阳三采实业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4254元，由原告负担1234元，由被告负担3020元（原告已预交不再退还，被告负担部分随案款一并给付原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省徐州市中级人民法院的开户银行为：建行徐州市永安支行，账号为：32×××02）。
审 判 长 李守忠
人民陪审员 冷旭东
人民陪审员 苟长国
二〇一六年九月二日
书 记 员 安 琪