广东省龙川县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤1622民初1504号
原告（反诉被告）：梁国富，男。
委托代理人：林友盛，男，国信信扬（河源）律师事务所律师。
委托代理人：张柳容，女。
被告（反诉原告）：胡军辉，男。
委托代理人：邱友梁，男，广东唐龙律师事务所律师。
委托代理人：邓福周，男。
被告：龙川县顺和融兴实业发展有限公司。
法定代表人：张卓政。
委托代理人：邱友梁，男，广东唐龙律师事务所律师。
第三人：张卓政，男。
委托代理人：邱友梁，男，广东唐龙律师事务所律师。
原告梁国富诉被告胡军辉、龙川县顺和融兴实业发展有限公司（以下简称“顺和公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员原智朋适用简易程序公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，本院依法追加张卓政为本案第三人参加诉讼。原告梁国富及其委托代理人林友盛、被告胡军辉的委托代理人邱友梁、邓福周、被告顺和公司及第三人张卓政的共同委托代理人邱友梁到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原告梁国富诉称，2015年7月1日,原告与被告顺和公司平等协商,由被告顺和公司的代理人胡军辉将座落在龙川县××经济开发区（龙川县农村信用社左侧)万安建材市场内(外)铁皮钢结构的第7号商铺出租给原告经营涂料使用,建筑面积62.5平方米。双方签订了《万安建材市场商铺租赁合同书》，合同约定租赁期限为5年,自2015年7月1日至2020年7月1日止,租金每月3750元。合同签订之日原告向被告胡军辉支付了三个月的押金共11250元。被告将仅搭建了铁片结构的店铺交付原告使用后,原告几乎花费了所有的积蓄砌了店铺与店铺之间的间墙、用水泥硬化了地面、天花吊顶、安装水电等,并对整个商铺进行了装修装饰,随后购置资产进行经营,并按时交纳租金、水电、卫生、物业等费用。2017年7月14日,被告顺和公司收到了龙川县住建局下发的责令限期折除通知书,通知要求:“根据龙委办发电[2017]73号文通知,我县于2017年5月中下旬始开展县城市环境综合整治大行动。要求对涉嫌搭(构)建物明确红线、确定权属,拆除影响市容市貌的违规搭(构)建物。经查实，当事人龙川县顺和融兴实业发展有限公司在龙川县老隆镇新城信用社左侧万安建材市场未取得临时建设工程规划、施工许可证,擅自搭建铁皮棚,目前已建成,占地面积1108.25平方米。此行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条及《建筑工程施工许可管理办法》第三条规定。鉴于当事人违法建设事实,依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定:现责令当事人龙川县顺和融兴实业发展有限公司收到本通知之日起7天��无条件自行拆除违法构筑物,逾期不拆除的,将依法实施强制拆除。”2017年7月15日,被告顺和公司向原告送达了万安建材市场拆建通知书,通知要求万安建材市场七天内拆除,逾期不拆除的,政府部门将依法强制拆除,拆除位置是该市场前排商铺拆进4.5米,原告的店铺位于拆除范围。合同签订之时两被告未将万安建材市场属于违法建筑并随时面临被拆除的风险如实告知原告,如今导致原告无法继续经营,并将遭受重大损失。综上所述,被告的行为严重侵害了原告的合法权益,请求法院判决：1、终止原告梁国富与被告胡军辉于2015年7月1日签订的《万安建材市场商铺租赁合同书》的履行。2、两被告共同赔偿原告因店铺租赁未到期被拆除的店铺与店铺之间的间墙、水泥硬化地面、天花吊顶、安装水电及装修装饰等的重置费约5万元（具体金额待评估结果予以确定）。3、两被告共同赔偿原告预期可收入42000元（按重置商铺合理期限六个月计算）。4、两被告共同退还原告押金11250元。5、本案的诉讼费、评估费等费用由两被告承担。诉讼中，原告变更第二项诉讼请求为：两被告共同赔偿原告因店铺租赁未到期被拆除的店铺与店铺之间的间墙、水泥硬化地面、天花吊顶、安装水电及装修装饰等已形成附合装饰装修的重置费为34306.54元。并增加一项诉讼请求为两被告承担搬迁费2000元。
被告胡军辉辩称及反诉称，2015年7月1日，被告胡军辉经张卓政授权与原告签订了《万安建材市场商铺租赁合同》，约定被告胡军辉将龙川县××开发区（龙川县信用社左侧）万安建材市场外的第7号商铺出租给原告使用，租期5年。约定租金每月3750元，原告自签订合同时支付第一个月租金，以后租金支付时间为每月的1日。约定市场管理费、卫生费按每平方米2.5元收取，于每月1日交清。约定水电费在抄表后十天内交纳。约定租赁期间，如遇到国家征用或危房改造等特殊需要，需终止合同时，被告应提前半年通知原告，原告需无条件服从，通知终止合同等内容。原告与被告签订合同后，第一次缴纳租金的时间是2015年8月16日，原告并未按照合同约定向被告胡军辉缴纳第一个半月的租金（2015年7月1日至2015年8月14日的租金）。自2017年6月15日起，原告就未向被告胡军辉支付租金及物业管理费、水电费。被告胡军辉曾多次向原告催收租金，原告都以各种理由推脱不给，截至被告胡军辉提起反诉之日，原告已经拖欠租金合计3万元，拖欠物业管理费8个月合计1248元、拖欠水电费864.2元。原告已构成根本性违约，并符合双方约定解除合同的条件。原告应按合同约定向被告承担违约责任。被告的店铺一直由原告经营，目前仍处于经营状态，并没有拆迁���行为发生。即使原告拖欠被告的租金、水电费、物业费，被告并没有采取任何措施限制原告，反而对公共设施进行了维护，尽到了经营者的义务，为原告提供了便利，因此，原告要求赔偿的重置费没有任何理由。被告既没有对原告的生产经营产生不利影响，也未限制原告的经营，为什么要赔偿原告的损失。况且可预期利益不是必然的损失，根本就不符合法律规定。目前原告仍在经营且经营良好，不存任何的损失。道路修建是政府的行为，政府修建道路的行为如果存在影响原告的生产经营，原告可以向政府主张损害赔偿。押金是预防对方出现违约的情况采取的措施，原告一直存在拖欠被告租金的行为，已经严重违反了双方的约定，应承担违约责任。为维护被告胡军辉的合法权益，请求人民法院判决：1、依法解除原告与被告胡军辉于2015年7月1日签订的《万安建材市场���铺租赁合同》。上述合约解除后原告应即时将位于龙川县××开发区（龙川县信用社左侧）万安建材市场外的第7号商铺完好的返还给被告胡军辉。2、原告支付拖欠租金30000元（每月租金3750元，自2017年6月15日结至2017年12月31日止，计6个月半，以及2015年7月1日至2015年8月15日的1个半月租金，合计8个月），并承担逾期支付租金的违约金6000元（按照原告拖欠租金的20%承担（合同约定逾期一天，按所欠租金的1%收取违约金）。3、原告向被告胡军辉缴纳物业管理费1248元（自2017年6月15日结至2017年12月19日止6个半月的物业管理费及2015年7月1日至2015年8月15日止1个半月的物业管理费，合计8个月的物业管理费），水电费864.2元（自2017年9月30日起至2017年12月13日止）。4、本案的反诉费由原告承担。诉讼中，被告胡军辉变更第二项反诉请求为：原告支付拖欠租金45000元（每月租金3750元，自2017年7月1日结至2018年5月15日止，计10个月半，以及2015年7月1日至2015年8月15日的1个半月租金，合计12个月），并承担逾期支付租金的违约金9000元（按照原告拖欠租金的20%承担，合同约定逾期一天，按所欠租金的1%收取违约金）。被告胡军辉变更第三项反诉请求为：原告向被告胡军辉缴纳物业管理费1872元（自2017年7月1日结至2018年5月15日止10个半月的物业管理费及2015年7月1日至2015年8月15日止1个半月的物业管理费，合计12个月的物业管理费）。
被告顺和公司辩称，顺和公司并非万安市场的经营者，而是独立的自然法人，虽然顺和公司法定代表人是张卓政，但是张卓政的个人行为与公司的行为是无关的。
第三人张卓政辩称，第三人向龙川县公路局租赁了该块土地，曾多次向龙川县住建局申请临时建设工程规划施工许可证，后因土地规划��问题住建局未向第三人办理相关手续，为了控制土地被国家收回，第三人依法向城监局申请办理了临时占用道路许可证，对屋基外围进行了搭建，第三人与被告行为并不存在过错，后因防止建筑物空置，第三人委托被告胡军辉对该商铺进行出租，原告在租赁期间多次违约，一直存在拖欠租金的行为。现原告仍在经营状态，从起诉至开庭之日已有半年之久，尚未出现拆除行为，反而第三人向城监局重新申请了临时占地的许可证，期限3年，原告在整个合同履行过程中违约在先。
原告（反诉被告）梁国富辩称，请求法院驳回被告的反诉请求。
经审理查明，2014年1月22日，广东省河源市龙川县公路局与张卓政签订了《租赁合同》，约定将土地权属人为广东省河源市龙川县公路局位于龙川县老隆镇龙川县农村信用总社左侧的土地（土地使用权证号为龙府国用总字第xxx5号字（1998）第xxx5号）出租给张卓政使用。2014年6月24日，张卓政以广东省河源市龙川县公路局名义向龙川县城市建设管理监察大队办理了龙监占字[20x]号临时占地许可证，地点为龙川县附城镇水贝村，经营项目为临时搭建，使用面积为屋基外围，临时占地许可证有效期限自2014年6月24日至2017年6月23日止。张卓政在该土地用铁皮搭建了万安建材市场。至今未取得临时建设工程规划许可证。2018年1月24日，张卓政以龙川县公路局名义向龙川县城市建设管理监察大队办理了龙监证字[2018]x6号临时占用城市道路许可证，占用地点为龙川县老隆镇新城信用社侧，占用面积为屋基外围，占用期限从2017年6月24日至2020年6月23日止。张卓政为龙川县顺和融兴实业发展有限公司的法定代表人。
2015年7月1日，胡军辉经张卓政授权与梁国富签订《万安建材市场商铺租赁合���书》，主要约定胡军辉将位于河源市××××经济开发区（龙川县农村信用社左侧）万安建材市场内（外）第7号商铺出租给梁国富使用，建筑面积62.5平方米，租赁期为5年，自2015年7月1日起至2020年7月1日止。按建筑面积每平方米每月60元计算租金，梁国富每月应支付租金为3750元，胡军辉收款后出具凭证给梁国富。梁国富应在本合同签订时支付第一个月租金，以后租金支付时间为每月15日。在签订本合同时，梁国富必须向胡军辉支付本租赁合同三个月租金的押金11250元。合同期满后，梁国富无任何违约，无损坏财物，胡军辉无息将押金在一个月内退还梁国富，押金不能抵兑租金。合同还约定其它事项。双方口头约定装修期间半个月免收租金。合同签订后，梁国富按合同约定向胡军辉交纳押金11250元。胡军辉将涉案商铺交给梁国富使用，梁国富对涉案商铺进行装修后在该商铺经营美美涂料。梁国富每月支付租金3750元及物业管理费156元。2017年7月11日，梁国富支付2017年6月15日止的租金及物业管理费。
2017年7月12日，龙川县住房和城乡规划建设局向顺和公司发出一份编号为龙住建拆（2017）120号《责令限期拆除通知书》，通知书认定位于龙川县老隆镇新城信用社侧万安建材市场未取得临时建设工程规划许可证及临时建设工程施工许可证，擅自搭建铁皮棚。目前已建成，占地面积1108.25平方米。此行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条及《建筑工程施工许可管理办法》第三条规定。责令顺和公司收到此通知书之日起7日内无条件自行拆除违法构筑物，逾期不拆除的，将依法实施强制拆除。2017年7月15日，万安建材市场向市场各租户发出一份万安建材市场拆建通知书，通知书内容为“我司昨天下午接到责令限期拆除通知书，此通知书要求本建材市场七天内拆除，逾期不拆除的，政府部门将依法强制拆除，拆除位置是本市场前排商铺拆进4.5米。前排商铺拆除会影响到无法经营，我司考虑跟大家探讨一下，征求一下大家的意见和建议。”梁国富为此未再向胡军辉支付租金和物业管理费。之后,梁国富与胡军辉就涉案商铺的处理问题无法达成一致意见,梁国富于2017年11月30日向本院提起诉讼。
本案审理过程中，梁国富申请对涉案的龙川县老隆镇新城开发区万安建材市场外第7号商铺装饰装物重置工程造价（包括已形成附合装饰装修物价值与未形成附合装饰装修物）进行鉴定，本院依法委托建成工程咨询股份有限公司进行鉴定，建成工程咨询股份有限公司于2018年4月12日出具司法鉴定意见书，鉴定结果为：龙川县老隆镇新城开发区万安建材市场外第7号商铺已形成附合装饰装修物重置工程���价鉴定为34306.54元，未形成附合装饰装修物重置工程造价鉴定为536.45元，合计34842.99元。梁国富为此支付评估费用5000元。庭审中，胡军辉、顺和公司、张卓政均表示不同意利用已形成附合装饰装修物及未形成附合的装饰装修物。梁国富表示对未形成附合的装饰装修物自行拆除利用。截至2018年5月15日止，梁国富已交清涉案商铺的水电费。另查明，梁国富至今仍在涉案商铺经营。
上述事实有《租赁合同》、《万安建材市场商铺租赁合同书》、龙监占字[201x]号临时占地许可证、《责令限期拆除通知书》、龙监证字[2018]x6号临时占用城市道路许可证、司法鉴定意见书及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建��的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《广东省临时建设和临时用地规划管理办法》第八条规定，进行城市临时建设和临时用地，必须向设区的市、县人民政府城市规划行政主管部门申请领取城市临时建设规划许可证和临时用地规划许可证。本案中，胡军辉经张卓政授权与梁国富签订了《万安建材市场商铺租赁合同书》，该合同书中的商铺系临时建筑，且至今未取得临时建设工程规划许可证，依据上述规定，本院认定梁国富与胡军辉签订《万安建材市场商铺租赁合同书》无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，胡军辉依据无效合同取得押金11250元，依据上述规定，梁国富要求胡军辉退还押金11250元的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。同理，胡军辉要求梁国富腾退涉案商铺的反诉请求，理由充分，本院予以支持。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。2017年6月16日起至2018年5月15日止参照合同约定的租金标准3750元/月计算的房屋使用费为41625元（3750元/月÷30天×333天），物业管理费为1731.6元（156元/月÷30天×333天）。胡军辉请求梁国富支付自2017年7月1日起至2018年5月15日止的租金39750元（3750元/月÷30天×318天）及物业管理费1653.60元（156元/月÷30天×318天），本��予以支持。对于胡军辉要求梁国富支付2015年7月1日起至2015年8月15日的租金的反诉请求，与事实不符，本院不予支持。对于胡军辉要求梁国富支付租金45000元及物业管理费1872元的反诉请求，本院予以部分支持。因合同无效导致违约金条款无效，故胡军辉要求梁国富支付违约金的请求无事实及法律依据，本院不予支持。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，胡军辉不同意利用未形成附合的装饰装修物，梁国富同意自行拆除，故未形成附合的装饰装修物待本案生效后，由梁国富自行拆除利用，因拆除造成房屋毁损的，梁国富应当恢复原状。对于已形成附合的装饰装修物，胡军辉表示不同意利用，按照导致合同无效的过错由梁国富与胡军辉分担现值（重置工程造价-
使用期间折旧费）损失进行处理。因涉案的商铺未经批准临时建筑，胡军辉将该商铺出租给梁国富，存在过错，应承担合同无效的主要责任。梁国富未尽了解涉案商铺是否合法的注意义务，应承担合同无效的次要责任。根据双方的过错责任，本院认为胡军辉应承担70%责任，梁国富承担30%责任。鉴于《万安建材市场商铺租赁合同书》约定租赁期为5年，梁国富自2015年7月起已开始使用涉案商铺，已形成附合的装饰装修物重置工程造价34306.54元，应由胡军辉承担9605.83元[34306.54元÷5年×（5年-3年）×70%]。对于评估费用5000元，也按此比例分担，由胡军辉承担3500元（5000元×70%）。对于梁国富主张赔偿的预期可得收入42000元，根据合同法的规定，预期利益的损失系在合同有效情形下守约方可主张的损失，现合同无效，梁国富主张该损失，缺乏相应的法律依据，本院不予支持。合同无效，梁国富负有返还商铺的义务，故其请求支付搬迁费2000元，理由不足，本院不予支持。
关于顺和公司在本案中是否承担民事责任的问题，广东省河源市龙川县公路局与张卓政签订了《租赁合同》中乙方为张卓政，合同亦未加盖顺和公司的公章，故张卓政与广东省河源市龙川县公路局签订合同的行为系其个人行为，不能代表顺和公司，故梁国富要求顺和公司承担相应民事责任的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条、第九条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）梁国富与被告（反诉原告）胡军辉于2015年7月1日签订的《万安建材市场商铺租赁合同书》无效。
二、原告（反诉被告）梁国富应于本判决生效之日起十日内腾空位于河源市龙川县老隆镇新城经济开发区（龙川县农村信用社左侧）万安建材市场内（外）第7号商铺，并将该商铺返还被告（反诉原告）胡军辉，该商铺未形成的附合物（筒灯、吸顶灯、排气扇）由原告（反诉被告）梁国富拆除。
三、被告（反诉原告）胡军辉应于本判决生效之日起十日内将押金11250元返还原告（反诉被告）梁国富。
四、被告（反诉原��）胡军辉应于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）梁国富房屋装饰装修现值损失9605.83元及支付（反诉被告）梁国富鉴定费3500元。
五、原告（反诉被告）梁国富应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）胡军辉支付房屋使用费39750元及物业管理费1653.60元，合计41403.6元。
五、驳回原告（反诉被告）梁国富的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）胡军辉的其他反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2666元，适用简易程序减半收取1333元，由原告（反诉被告）梁国富负担1033元，被告（反诉原告）胡军辉负担300元。反诉案件受理费376.4元，由原告（反诉被告）梁国富负担100元，由被告（反诉原告）胡军辉负担276.4元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。
审 判 员 原智朋
二〇一八年六月十三日
法官助理 吴素花
书 记 员 吴志良