辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第01562号
上诉人（原审原告）：马功勋，男，1963年1月8日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。
委托代理人：吴红海，系辽宁正直律师事务所律师。
委托代理人：徐硕，系辽宁正直律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：马翔，男，1977年8月25日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。
委托代理人：吴红海，系辽宁正直律师事务所律师。
委托代理人：徐硕，系辽宁正直律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张莹，女，1978年11月10日出生，汉族，住址：沈阳市皇姑区。
被上诉人（原审被告）：田东广，男，1969年12月5日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人：张莹，女，1978年11月10日出生，汉族。
上诉人马功勋、马翔与被上诉人张莹、田东广因房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2014）大东民二初字第539号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法由审判员李倩担任审判长，与代理审判员史舒畅（主审）、代理审判员王纪组成合议庭，于2014年9月1日公开开庭进行了审理。上诉人马功勋、马翔的委托代理人吴红海，被上诉人张莹，被上诉人田东广的委托代理人张莹，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审原告诉称：原告马功勋与原告马翔系叔侄关系，二人共有一套房屋坐落于沈阳市大东区小北关街27号1门。案外人马文斌系马功勋的哥哥、马翔的父亲。原告二人委托马文斌负责涉案房屋的租赁。2010年1月31日，原告将房屋租赁给案外人沈阳优乐餐饮管理有限公司（以下简称优乐公司），优乐公司将房屋的2楼出租给被告二人经营台球社，二被告为夫妻关系，年租金为13万元。2013年12月1日，原告、被告及优乐公司三方协商一致合意解除了原告与优乐公司的租赁合同、优乐公司与被告的租赁合同，原告及优乐公司将多收取的租赁费用分别予以退还，被告继续租赁涉案房屋2楼作为台球厅。2014年1月1日期间，被告一直租赁占有原告的房屋，但迟迟不支付租赁费用，原告多次催要无果。
2013年12月27日，原告与案外人杨力签订租赁涉案房屋的协议，且原告于12月17日起允许杨力使用房屋是给他装修时间。2013年12月1日至原告与被告及案外人优乐公司签订的协议书中第6条写明自本协议签署之日起，三方互不承担任何违约责任，是针对该协议中第1条中写明的在2013年12月1日之前签订的几项合同。且原告并不是基于三方协议而要求被告承担违约责任，而是基于被告一直占用和使用原告的二楼而要求的不定期房租。故现请求法院判令：1、二被告支付2013年12月1日至2014年1月1日租赁沈阳市大东区小北关街27号1门2楼的租金10833.33元。2、二被告承担本案诉讼费用。
原审被告辩称：原告于2013年12月6日已经接收了房屋，原告于2013年12月17日又与案外人杨力签订了新的租赁合同，且杨力于2013年12月17日已经开始入住装修。12月份一楼一直在拆除原有设施，被告在二楼一直无法经营，被告没有使用房屋，因此不应支付房租。
原告、被告及案外人优乐公司签订解除合同协议的日期是2013年12月30日，案外人优乐公司也是在2013年12月30日返还给被告租金，当时原告也在场，原告未提出让被告支付2013年12月份的房租，且协议中已经写明三方互不承担任何违约责任，因此原告现在主张被告支付2013年12月份的房租没有道理。
原告是将房屋整体出租，不是分租。原告与案外人杨力签订的租赁合同租期为5年，而只允许杨力与我签订租期为2年的租赁协议。
原审法院经审理查明：涉案房屋坐落于沈阳市大东区小北关街27号8幢1门1-2层，建筑面积801.99平方米，原告马功勋及马翔是该房屋的共有人，二人共同委托案外人马文斌负责涉案房屋的租赁事宜，委托权限包括但不限于签订租赁合同、代收租赁款等，所产生的法律后果由原告马功勋及马翔承担，委托期限为2009年1月1日起至2014年12月31日。2009年8月10日，案外人马文斌与案外人沈阳优乐餐饮管理有限公司（以下简称优乐公司）签订房屋租赁协议书，约定将涉案房屋二楼部分（楼梯口以南）300平方米租给优乐公司做办公用，年租金为10万元，租期暂定为2009年9月30日至2014年9月29日，后马文斌同意将租期延长至2017年9月28日，且同意优乐公司在租赁期内对房屋进行部分转租。2013年6月10日，案外人优乐公司与被告田东广签订租赁合同，约定将其承租的涉案房屋二楼242平方米的部分转租给田东广用于经营台球社使用，租赁期间为4年，自2013年7月26日起至2017年7月25日止，年租金为13万元。被告田东广向案外人优乐公司交纳了2013年7月26日至2014年7月26日的房屋租金13万元。被告田东广与其妻子张莹使用涉案房屋共同经营台球社。
2013年12月30日，案外人马文斌与案外人优乐公司及被告田东广三方共同签订协议书一份，约定于2013年12月1日解除案外人马文斌与案外人优乐公司签订的房屋租赁协议及案外人优乐公司与被告田东广签订的租赁合同。案外人优乐公司支付案外人马文斌2万元作为补偿，双方各项费用均已结清，没有任何纠纷；案外人优乐公司退还被告田东广其已经交纳的2013年12月1日至2014年7月25日期间的房租86000元，另支付田东广24000元作为提前解除合同的补偿。案外人马文斌同意被告田东广与新的承租人协商交接及租赁事宜。协议书签订之日起，案外人马文斌与案外人优乐公司及被告田东广三方互不承担任何违约责任。
2013年12月9日，案外人优乐公司将涉案房屋二楼办公室、库房、洗手间交予案外人马文斌，但转租给被告田东广经营台球社的房屋部分由田东广继续占有使用。
上述事实，授权委托书、房屋租赁协议、补充协议、交接协议、租赁合同、协议书及庭审笔录等经开庭质证，法院予以确认，在卷佐证。
原审法院认为，原告二人委托案外人马文斌将涉案房屋二楼300平方米部分租给案外人优乐公司使用，案外人优乐公司将其中242平方米转租给被告田东广，在案外人马文斌与案外人优乐公司和被告田东广三方于2013年12月30日签订协议书时，马文斌明知2013年12月1日至2013年12月30日期间，优乐公司未将涉案房屋二楼242平方米部分返还，如果马文斌认为该行为侵害其合法权益，其应当向优乐公司主张要求其承担返还房屋或支付租金的义务，其与被告田东广未签订租赁合同，不存在租赁关系，其无权直接向被告田东广主张权利。但马文斌未向优乐公司主张该部分房屋2013年12月份的房屋租金，且在上述协议书中写明优乐公司给付其2万元钱作为补偿后，其与优乐公司之间各项费用均已结清，没有任何纠纷。此外，上述协议书中约定，优乐公司将已向被告田东广收取的2013年12月份的房屋租金返还给被告田东广，马文斌对此未提出异议，亦未主张该部分租金应归其所有，且协议书中还约定自2013年12月30日起，马文斌及案外人优乐公司和被告田东广三方互不承担任何违约责任。此外，原告马功勋及马翔作为涉案房屋所有权人已经委托案外人马文斌负责涉案房屋的租赁事宜，且产生的法律后果由原告二人承担，则原告二人应受马文斌与他人就涉案房屋租赁问题签订的相关合同的约束。故现在原告马功勋及马翔要求二被告支付2013年12月1日至2014年1月1日租赁沈阳市大东区小北关街27号1门2楼的租金10833.33元的诉讼请求没有法律依据，亦没有合同约定，故法院不予支持。
原审法院判决：驳回原告马功勋、马翔的诉讼请求。案件受理费71元，减半收取36元，由原告负担。
宣判后，马功勋、马翔不服，向本院提出上诉，请求二审法院撤销原判，改判田东广、张莹支付涉案房屋租金10833.33元，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：原审法院适用法律不正确。三方于2013年12月30日签订的协议书中对2013年12月份的房屋租赁问题三方并没有约定，三方的房屋租赁合同于2013年12月1日解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持，因此被上诉人应当支付上诉人2013年12月份的房屋占有使用费。
被上诉人张莹、田东广答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院审理查明的事实与原审法院审理查明的事实相一致。
本院认为，本案的争议焦点为被上诉人是否应当给付上诉人2013年12月份的房屋占有使用费的问题。本院审理查明，2013年12月30日三方签订了《协议书》约定甲方沈阳优乐餐饮管理有限公司、乙方马文斌（马功勋、马翔的代理人）、丙方田东广三方的各自租赁合同于2013年12月1日解除。该协议书对三方解除租赁合同的时间及后果进行了约定，并且在该协议书的第六条注明，“本协议签署之日起甲方对乙方和丙方不在（再）承担任何责任。三方互不承担任何违约责任。”由此可见，该协议是对于2013年12月30日之前三方关于房屋租赁关系的总结。关于2013年12月份的租金问题，在2013年12月30日签订合同时，涉案房屋已经发生了2013年12月份的租金，但协议中约定各方租赁合同从2013年12月1日解除，由优乐公司将2013年12月份的租金退还被上诉人田东广，且由被上诉人与新的承租人协商交接及租赁事宜，审理中已查明，被上诉人于2014年1月1日向新的房屋承租人缴纳了租金，故上诉人请求被上诉人支付2013年12月房屋租金的上诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费71元，由上诉人马功勋、马翔负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 倩
代理审判员 史舒畅
代理审判员 王 纪
二〇一四年九月九日
书 记 员 李 颖
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。