江苏省南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0115民初7718号
原告：南京瑞得在线诚信网络服务有限公司（组织机构代码78068706-8），住所地在南京市江宁经济技术开发区殷巷振兴路。
法定代表人：周建文，该公司总经理。
委托诉讼代理人：聂飞，男，该公司副经理。
委托诉讼代理人：邱建军，江苏南京金恩律师事务所律师。
被告：周诗虎，男，1967年1月13日生，汉族。
委托诉讼代理人：汪文军、孙小龙，江苏博事达律师事务所律师。
原告南京瑞得在线诚信网络服务有限公司（以下简称瑞得在线公司）诉被告周诗虎房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告瑞得在线公司委托诉讼代理人聂飞、邱建军，被告周诗虎及其委托诉讼代理人汪文军、孙小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告瑞得在线公司向本院提出诉讼请求：1.判令周诗虎支付停业（经营）损失600000元、搬迁费4000元、装潢附属物补偿318591元，合计922591元；2.判令周诗虎返还租金69260元、保证金10000元。事实和理由：2011年起，其委托聂飞从被告周诗虎处租赁位于南京市江宁区殷巷双龙大道的房屋从事网吧经营。2014年1月，拆迁人员告诉其，租赁房屋所在土地已被征收，要求其搬迁。由于其租赁的房屋所在的土地是集体土地，如果拆迁，必须给予其设备搬迁费用的补偿、停业损失的补偿以及装潢附属物补偿。但其当时未见拆迁补偿方案及公告，也没有人和其商谈补偿事宜，因此拒绝搬迁。2014年4月25日，在周诗虎未和其解除合同的情况下，其租赁的房屋被强行拆除。后其在诉争房屋强拆一案中得知周诗虎和秣陵街道办事处于2013年11月17日签订了征地房屋拆迁补偿安置协议。由于拆迁造成其停业和搬迁，秣陵街道办事处作为拆迁实施单位应将停业（经营）损失、拆装及搬迁费以及装潢附属物补偿支付给周诗虎，周诗虎也应将收到的停业（经营）损失、拆装及搬迁费以及装潢附属物补偿支付给其，但至今为止，其未收到任何拆迁补偿。为维护其合法权益，特向贵院提起诉讼。
被告周诗虎辩称：1.其与聂飞签订合同，与瑞得在线公司无关。2.瑞得在线公司主张停业损失没有事实和法律依据。3.瑞得在线公司主张的搬迁费为搬家费，协议也写明搬家费，瑞得在线公司主张4000元没有依据，协议约定搬家费为4997.94元。4.其与拆迁部门签订的协议约定的装修补偿款为315655.35元。5.其房屋于2014年5月7日被拆，瑞得在线公司主张返还的租金数额有误。
经审理查明，2005年9月20日，聂飞与被告周诗虎签订《房屋租赁合同》一份，约定周诗虎自愿将坐落在振兴路（邮电局斜对面）的房屋（建筑面积共250平方米）出租给聂飞使用，租赁期限自2005年10月1日至2008年10月1日止。2006年8月15日，聂飞与周诗虎签订补充协议，约定周诗虎将三楼约110平方米的住房租赁给聂飞。2007年10月31日，周诗虎向聂飞出具收条一份，载明：今收到聂飞租房保证金计壹万元整（￥10000）。2008年9月2日，聂飞与周诗虎签订《房屋租赁合同》一份。约定周诗虎将双龙大道2211号房屋的1-3楼出租给聂飞使用，租赁期限自2008年10月1日至2011年9月30日止。2011年7月5日，聂飞（合同乙方）与周诗虎（合同甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于双龙大道路2211号的房屋的1-4楼（一楼面积176.495平方米，二楼面积146.895平方米，三楼面积113.875平方米，四楼面积91.895平方米）出租给乙方使用，租赁期限自2011年10月1日至2016年9月30日，第一年房租款拾伍万元整，第二年房租款拾伍万伍仟元整，第三到五年房租款拾陆万元整，于合同生效时支付，第一年房租款提前十五日一次付清，第二到五年房租款提前叁个月一次付清，原租房保证金壹万元整，继续延用。合同第十二条约定，出租房屋如征用拆迁，乙方将无条件搬离此房，双方终止此协议，具体赔偿费用参照周边其他网吧拆迁费用。2013年9月4日，周诗虎向聂飞出具收条一份，载明：今收到聂飞房租款（双方大道2211号）计壹拾陆万元整（￥160000），2013年10月1日至2014年9月30日。
2013年11月17日，南京市江宁区人民政府秣陵街道办事处（甲方）与周诗虎（乙方）达成《南京市江宁区征地房屋拆迁补偿安置协议》一份，约定乙方被拆迁房屋拆迁总补偿款为6916981元，其中房屋拆迁补偿款1698270.35元，房屋装修补偿款315655.35元，搬家费4997.94元，过渡费101254.36元，其他补偿款4796803元。周诗虎拆迁安置补偿测算明细表载明：基本情况为主房面积755.39平方米，砖混669.3平方米，砖木86.09平方米；拆迁装潢补偿312746.55元（装潢详见明细表）；搬家费（每户≤240㎡,1000-2880元），240㎡×12元/㎡=2880元，176.495㎡×12元/㎡=2117.94元，小计4997.94元；一楼经营损失：176.495㎡×6000元/㎡=1058970元，一楼搬家奖励：176.495㎡×3000元/㎡=529485元，一楼回购费用：176.495㎡×8000元/㎡=1411960元，二楼经营损失：146.8955㎡×4000元/㎡=587580元，三楼经营损失：113.875㎡×3000元/㎡=341625元，四楼经营损失：91.895㎡×3000元/㎡=275685元，非临街经营损失；140.14㎡×3000元/㎡=420420元，合计4625725元。庭审中，周诗虎确认已收到上述拆迁补偿款项。
另查明，2014年，南京市江宁区人民政府作出（2014）江宁行复第24号驳回行政复议申请决定书，其中审理查明部分载明：“2011年8月16日，瑞得在线公司与周诗虎、任友军签订《租房协议》，租赁涉案房屋从事网吧经营，2013年9月29日，秣陵街道办事处取得《南京市江宁区房屋拆迁方案批准通知书》后发布房屋拆迁公告。2013年11月6日，秣陵街道办事处与周诗虎、任友军签订《南京市江宁区征地房屋拆迁补偿安置协议》，并由周诗虎、任友军写下承诺书，在2013年11月25日前将房屋腾空，并移交秣陵街道办事处拆除，否则由此产生的一切后果由周诗虎、任友军承担。2014年1月，瑞得在线公司得知租赁房屋所在土地已被征用，但拒绝搬迁。2014年4月25日，秣陵街道办事处将瑞得在线公司租赁的房屋拆除”。
2014年11月，瑞得在线公司诉至本院，要求确认秣陵街道办事处强行其搬迁、拆除其所租赁的房屋行为违法。本院于2014年11月10日作出（2014）江宁行诉初字第55号行政裁定书，裁定不予受理瑞得在线公司的起诉。瑞得在线公司不服该裁定，向南京市中级人民法院提起上诉。南京市中级人民法院认为瑞得在线公司系涉案房屋的合法承租人且在涉案房屋中实际经营，涉案房屋被拆除时，瑞得在线公司的财产仍存放于涉案房屋内，因此，涉案房屋被拆除必将对瑞得在线公司的财产权利造成影响，故瑞得在线公司对拆除行为不服有权提起行政诉讼，符合人民法院行政诉讼的受理条件，并于2015年6月11日作出（2015）宁行诉终字第57号行政裁定书，裁定：撤销南京市江宁区人民法院（2014）江宁行初字第55号行政裁定；本案南京市江宁区人民法院立案审理。
再查明，瑞得在线公司为北京瑞得在线信息技术有限公司与聂飞投资设立，于2006年1月16日成立，注册地址为南京市江宁经济技术开发区殷巷振兴路。2008年1月23日，瑞得在线公司取得网络文化经营许可证，地址为南京市江宁区殷巷商业街。
庭审中，瑞得在线公司与周诗虎一致认可位于双龙大道2211号的房屋除瑞得在线公司租赁的1-4层外，还包含地下室，该部分由周诗虎自用。周诗虎陈述涉案房屋于2014年5月7日被拆除，但未提供证据证明。
审理中，关于瑞得在线公司是否系合同相对方。聂飞陈述其系受瑞得在线公司委托租赁周诗虎的涉案房屋，是职务行为，合同项下的所有权利由公司主张。瑞得在线公司称其自2005年租赁涉案房屋用于经营网吧，门头写着诚信网吧。周诗虎认为其系与聂飞个人签订合同，合同上没有瑞得在线公司的名称，涉案房屋门头写着诚信网吧。
关于装修装饰问题。瑞得在线公司称涉案房屋的装修装饰全部由其完成，2011年10月1日之后未进行装修装饰，亦未添加附属物，并提供自制的装潢附属物补偿款明细（金额为318591.55元）和2011年7月1日其与南京一统金装饰工程有限公司签订的《装饰工程施工合同》，其中工期自2011年7月23日起至2011年9月3日止，证明其装潢损失。周诗虎质证后认为：其于2005年出租前，涉案1-4层系其自用，涉案房屋出租前有装修，瑞得在线公司提供的该份装饰工程施工合同也可证明涉案房屋在2011年7月23日前有装修；2008年9月2日的租赁合同到期后（2011年9月30日），室内的装修装饰应归其所有。
上述事实，有房屋租赁合同、收条、南京市江宁区征地房屋拆迁补偿安置协议、拆迁安置补偿测算明细表、（2014）江宁行复数第24号驳回行政复议申请决定书、（2015）宁行诉终字第57号行政裁定书、营业执照、网络文化经营许可证及当事人陈述等证据证实。
本院认为，一、关于瑞得在线公司是否系房屋租赁合同相对方。本院认定瑞得在线公司系房屋租赁合同相对方，理由如下：第一，涉案房屋自2005年租赁开始，一直用于经营诚信网吧，且瑞得在线公司的注册地为涉案房屋所在地；第二，聂飞系瑞得在线公司的股东，到庭陈述其系履行瑞得在线公司的职务行为；第三，南京市江宁区人民政府作出的（2014）江宁行复第24号驳回行政复议申请决定书认定瑞得在线公司与周诗虎签订租房协议，租赁涉案房屋从事网吧经营；第四，南京市中级人民法院作出的（2015）宁行诉终字第57号行政裁定书认定瑞得在线公司系涉案房屋的合法承租人且在涉案房屋中实际经营。故本院认定瑞得在线公司与周诗虎之间存在房屋租赁合同关系。
二、关于各项拆迁补偿款。关于营业损失，周诗虎因涉案房屋1-4层共获得经营损失补偿2263860元（一楼经营损失1058970元+二楼经营损失587580元+三楼经营损失341625元+四楼经营损失275685元），因本案拆迁对瑞得在线公司与周诗虎均造成了损失，故该款项双方均有权获得，瑞得在线公司要求周诗虎支付经营损失600000元并不过高，本院予以支持。关于搬迁费，周诗虎因涉案房屋搬迁共获得搬家费4997.94元，瑞得在线公司与周诗虎共同使用涉案房屋，本院结合瑞得在线公司与周诗虎的使用面积、房屋租赁合同约定的租赁期限情况，酌定瑞得在线公司的搬迁费补偿款为3000元。关于装潢及附属物补偿。法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿符合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，2008年9月2日，瑞得在线公司与周诗虎签订的关于1-3层房屋租赁合同未约定合同到期后装修装饰的归属，瑞得在线公司庭审中陈述自2011年10月1日起未对涉案房屋进行装修装饰或添加附属物，且其提供的证据不足以证明其对第4层房屋进行装修，故其主张装潢及附属物补偿，本院不予支持。综上，周诗虎应当补偿瑞得在线公司因征收受到的停业损失和搬迁费用合计603000元。
三、关于租金。瑞得在线公司提供的驳回行政复议申请决定书中已载明涉案房屋于2014年4月25日被秣陵街道办事处拆除，本院认定涉案房屋于2014年4月25日被拆除。周诗虎辨称涉案房屋于2014年5月7日被拆除，未提供证据证明，本院不予采纳。瑞得在线公司已支付租赁房屋保证金10000元及2013年10月1日至2014年9月30日的租金160000元，现涉案房屋已于2014年4月25日被拆除，已无法实际使用，故周诗虎应将相应的租金及保证金退还给瑞得在线公司。瑞得在线公司要求周诗虎返还租金69260元及保证金10000元，本院依法予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告周诗虎于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告南京瑞得在线诚信网络服务有限公司补偿款603000元；
二、被告周诗虎于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告南京瑞得在线诚信网络服务有限公司保证金10000元、租金69260元，合计79260元；
三、驳回原告南京瑞得在线诚信网络服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费13817元，由原告瑞得在线公司负担4408元，由被告周诗虎负担9409元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行）。
审 判 长 樊琴亚
人民陪审员 李明建
人民陪审员 严 刚
二〇一七年一月二十三日
书 记 员 吴 飞