海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）龙民一初字第1518号
原告吴永雄。
原告陈文红。
两原告共同委托代理人候丁华、罗敬，北京大成（海口）律师事务所律师。
被告梁力锋。
被告海南卓冠豪房地产经纪有限公司。
法定代表人符爱兰。
被告林州市林海除尘设备制造有限公司。
法定代表人贾文昌，董事长。
委托代理人周海梅，该司职员。
原告吴永雄、陈文红与被告梁力锋、海南卓冠豪房地产经纪有限公司（以下简称卓冠豪公司）、林州市林海除尘设备制造有限公司（以下简称林海除尘设备公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员蔡燕飞独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈文红及其委托代理人候丁华、被告梁力锋和林海除尘设备公司到庭参加诉讼。被告卓冠豪公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告吴永雄、陈文红诉称，2012年11月21日，就被告梁力锋代理销售被告林海除尘设备公司名下位于海口市解放西路XX号海城大厦第六层的19套房产（其中包括原告购买的涉案XXX房产），被告林海除尘设备公司出具了销售代理的授权委托书，销售代理期限为2012年11月21日至2013年3月30日。同时，被告林海除尘设备公司还向被告梁力锋提供了涉案房屋房产证复印件、营业执照复印件、组织机构代码复印机、税务登记证、法定代表人身份证明（盖章）及法定代表人身份证复印件（签字）等资料。在上述代理期间内即2013年3月10日，两原告基于对被告林海除设备公司出具的授权委托书等上述材料的信任，购买了被告梁力锋代理销售的上述海城大厦第六X幢XXX房（证号：HK368XXXXX，建筑面积：44.57平方米），总房款为25万元，并于2013年3月10日向被告梁力锋支付该房产的认购定金50000元整。2013年3月15日，两原告与被告梁力锋就购买上述房产事宜还签订了《房地产买卖契约》（以下简称《该契约》，被告卓冠豪公司亦盖章确认）。两原告于当日向被告梁力锋一次性转账支付13万元。以上合计两原告共向被告梁力锋支付了首付款18万元。经原告催告办理房产证后，被告梁力锋和卓冠豪公司于2013年5月7日作出承诺，即承诺于2013年5月10日前为两原告办理房产过户手续，但时至今日，无论两原告如何多次催促被告，被告仍拒绝履行交付房产和办理该房产证的义务，已经构成了违约。同时依照该契约第五条约定，若被告不能按期向原告交付房地产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产价款千分之五的滞纳金，经计算逾期办证的违约金共计47500元。依照民法通则及合同法的有关规定，被告林海除尘设备公司对被告梁力锋和卓冠豪公司的代理行为和违约责任承担连带责任。为此，两原告为维护自身合法权益，特依据民诉法等相关规定向贵院起诉，请求：一、判令被告梁力锋、卓冠豪公司和林海除尘设备公司为两原告办理涉案房屋的房屋所有权证和相应的土地使用权证；二、判令被告梁力锋、卓冠豪公司和林海除尘设备公司向两原告支付逾期办理涉案房屋所有权证及土地使用权证的违约金自2013年5月11日起暂计至2013年6月17日合计475000元，三被告承担连带责任；三、判令三被告承担本案诉讼费等一切费用。
被告梁力锋辩称，林海除尘设备公司在2012年11月委托卓冠豪公司销售房产，然后卓冠豪公司与原告签订房屋买卖合同，原告也的确向卓冠豪公司支付了购房款180000元。原告说我们一直没有过户的情况不属实，实际上是整层楼的房屋都没有过户，我们也一直在办理报税手续，至今无法过户的原因是无法完税，不过户就无法交房，导致无法过户的责任不在我们，所以我们不应承担违约金和诉讼费。
被告卓冠豪公司未作答辩。
被告林海除尘设备公司辩称，根据《民法通则》第58条和《合同法》第52条的规定，被告梁力锋故意隐瞒事实真相，以合法形式掩盖非法目的，卓冠豪公司以卖房子为由，收取原告的购房款用于其它用途，所以卓冠豪公司与原告签订的房屋买卖契约是无效合同。2012年11月20日，我司与被告卓冠豪公司签订了《房地产承包销售合同》，并出具了委托书。合同和委托书均约定，被告卓冠豪公司每套房屋只能有权授权一万元的定金，不让卓冠豪公司收取购房款。上述《房地产承包销售合同》因为按揭没有批下来，税收没有办理完毕，而没有履行完毕，双方又重新签订了一份合同，该合同第五条第三项约定，被告卓冠豪公司在销售期间不得收取房款，只能收取定金一万元。被告用所收的购房款投资其他项目，就是以合法形式掩盖了非法目的，所以合同是无效的，请求法院驳回原告的诉请。
经审理查明，2012年11月20日，被告林海除尘设备公司的职员周海梅作为该司的代表（甲方）与卓冠豪公司（乙方）签订一份《房地产承包销售合同》，约定：甲方自愿将拥有完全自主处分权的位于海口市解放西路XX号海城大厦第六层的19套房产合计626.58m2（以下简称该房产）交给乙方代理销售，房屋的具体情况为：XXX房（49.71m2）、XXX房（30.95m2）、XXX房（30.95m2）、XXX房（30.95m2）、XXX房（27.47m2）、XXX房（27.85m2）、XXX房（22.77m2）、XXX房（39.10m2）、XXX房（36.31m2）、XXX房（33.40m2）、XXX房（33.40m2）、XXX房（33.40m2）、XXX房（33.40m2）、XXX房（33.40m2）、XXX房（33.40m2）、616（43.66m2）、XXX房（44.57m2）、XXX房（14.16m2）、XXX房（27.73m2）。甲、乙双方约定该房产销售底价总额为3464987元。签订本合同时，乙方支付甲方190000元作为代理销售保证金，甲方定于2012年11月20日将上述房屋腾空并清洁卫生后交付给乙方，签合同之日甲方与物业以及装修施工期间发生的债权债务方面的问题，乙方概不负责。甲、乙双方定于2013年3月30日前结清所售房产的购房款，乙方所付定金冲抵购房款。甲方保证上述房产产权清晰，若上述房产在合同履行期间发生债权债务纠纷或产权纠纷，全部由甲方负责清理解决，并承担相关责任；若因此给乙方造成经济损失的，甲方全额赔偿。甲方提供甲方的营业执照复印件、组织机构代码复印件、税务登记证复印件、法人代表身份证复印件法人代表身份证明原件、法人授权委托书原件、代理人身份证复印件、房产证复印件等，并在这些证件上盖公章。甲方应积极配合乙方销售工作的进行，在与乙方签订购房合同收取购房款时，甲方应积极配合乙方签名盖章，购房款由甲方收取，办理房产过户至乙方客户名下并于乙方客户领取房产证三日内甲、乙双方进行结算。甲方积极配合乙方为购房客户办理房产过户及交房工作，在乙方的销售工作期间出具销售委托书及房产证复印件并盖章，同意乙方收取客户购房定金，乙方收取购房定金不超过10000元／套，超出部分交由甲方收取等。上述合同签订后，林海除尘设备公司向卓冠豪公司的总经理梁力锋提供了营业执照复印件、组织机构代码复印件、税务登记证复印件、法人代表身份证复印件、法人代表身份证明原件和法人授权委托书原件，其中授权书明确梁力锋的代理权限为仅限销售十九套房产定金使用，单套房产定金不得超过出10000元，如有超出，超出部分与购房款交给林海除尘设备公司保管。
2013年3月15日，原告（乙方）与卓冠豪公司（甲方）签订一份《房地产买卖契约》，甲方确认收到原告预付的购房定金50000元，双方约定：甲方自愿将座落在海口市解放西路XX号海城大厦第六X幢XXX房出售给乙方；房屋建筑面积为44.57m2；房屋成交价为250000元；付款方式为乙方于签订本合同之日支付180000元（含定金）给甲方，余款70000元整待甲方办理房产证后乙方领取公积金之日全额付清；乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金；甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起三日内将定金退还给乙方，另支付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之五的滞纳金。该合同除了原告的签名和盖有卓冠豪公司的公章外，梁力锋作为卓冠豪公司的委托代理人在该合同上进行了签名。同日，原告吴永雄以转账方式向梁力锋支付购房款130000元。同日，卓冠豪公司向原告出具一张《收据》，确认收到原告交来海口市解放西路XX号海城大厦XXX房购房首付款180000元。2013年5月7日，梁力锋和卓冠豪公司向原告出具一份《承诺书》，承诺在2013年5月10日将原告办理房屋过户手续，如逾期，则全额返还原告所交购房款并双倍返还定金合计230000元。梁力锋收到原告的180000元购房款后未支付给林海除尘设备公司。至原告起诉本案，涉案房屋尚未交付原告使用，房屋现仍登记在林海除尘设备公司名下。
以上事实有《房地产承包销售合同》、组织机构代码证、税务登记证、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、授权委托书、《房地产买卖契约》、收据、银行付款单、当事人陈述及庭审笔录所证实，足以认定。
本院认为，周海梅代表林海除尘设备公司与卓冠豪公司签订《房地产承包销售合同》，林海除尘设备公司答辩认可双方签订合同的事实，应视为林海除尘设备公司已追认该合同。上述合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。依据该合同及林海除尘设备公司出具的《授权委托书》，卓冠豪公司与和林海除尘设备公司就销售包括涉案房屋在内的海城大厦19套房屋成立代理销售关系，卓冠豪公司有权代理林海除尘设备公司销售涉案房屋。卓冠豪公司与原告签订的《房地产买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定为有效合同。林海除尘设备公司给梁力锋出具的《授权委托书》载明梁力锋的代理权限为仅限销售十九套房产定金使用，单套房产定金不得超过出10000元，如有超出，超出部分与购房款交给林海除尘设备公司保管。从上述内容可以看出《授权委托书》没有明确梁力锋不能收取原告的购房款，原告将房款支付给梁力锋不存在过错。梁力锋收取原告购房款180000元未支付给林海除尘设备公司，不影响合同的效力，林海除尘设备公司可以另行主张权利。林海除尘设备公司提出卓冠豪公司与原告签订的《房地产买卖契约》是以合法形式掩盖非法目的为由抗辩合同无效没有事实和法律依据，本院不予支持。卓冠豪公司以自己的名义与原告订立合同，原告在订立合同同时知道林海除尘设备公司与卓冠豪公司之间的销售代理关系，故该合同直接约束原告和林海除尘设备公司。原告与卓冠豪公司签订合同后，原告已依约支付梁力锋购房款180000元，林海除尘设备公司作为委托人应将涉案房屋过户至原告名下。原告诉请林海除尘设备公司将涉案房屋过户至原告名下有事实和法律依据，本院予以支持。原告没有证据证明涉案房屋所占的土地使用权登记在林海除尘设备公司名下，原告诉请林海除尘设备公司将涉案房屋所占土地过户至其名下没有事实依据，本院不予支持。依据原告与卓冠豪公司签订的《房地产买卖契约》，双方对办理房屋过户手续的时间未进行约定，原告要求林海除尘设备公司承担逾期办证违约责任没有事实依据，本院不予支持。梁力锋和卓冠豪公司作为林海除尘设备公司的委托代理人，其签订合同所产生的法律后果由委托人林海除尘设备公司承担，原告对梁力锋与卓冠豪公司提出的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第四百零二条的规定，判决如下：
一、限被告林州市林海除尘设备制造有限公司于本判决生效之日起三十日将海口市解放西路XX号海城大厦X幢XXX房过户至原告吴永雄和陈文红名下；
二、驳回原告吴永雄和陈文红的其他诉讼请求。
案件受理费2881元，由原告吴永雄和陈文红负担356元，由被告林州市林海除尘设备制造有限公司负担2525元；诉讼保全申请费2007元，由被告林州市林海除尘设备制造有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审判员 蔡燕飞
二〇一三年九月十一日
书记员 罗明茜