四川省成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川0191民初1932号
原告：蔡能，男，1991年8月18日出生，汉族，住四川省崇州市。
委托诉讼代理人：李佳洋，北京德和衡（成都）律师事务所律师。特别授权代理人。
被告：姚飞，男，1980年12月25日出生，汉族，住湖南省邵东县。
委托诉讼代理人：李俐俐，湖南森力律师事务所律师。一般授权代理人。
委托诉讼代理人：姚中益，男，1953年5月22日，汉族，住湖南省邵东县。系被告姚飞的父亲，特别授权代理人。
原告蔡能与被告姚飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月15日收到蔡能起诉状后，先行调解未果，依法由本院审判员周寓先适用简易程序于2018年3月6日、2018年5月15日公开开庭进行了审理。原告蔡能及其委托诉讼代理人李佳洋，被告姚飞的委托诉讼代理人李俐俐、姚中益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡能向本院提起诉讼，请求人民法院依法判令：1.解除蔡能、姚飞双方之间的《房屋买卖合同》；2.姚飞返还已支付的定金20000元；3.姚飞支付违约行为导致蔡能因此遭受的可得利益损失，即同等位置同等面积同等装修情况的房屋价格上涨的损失，暂按照中介机构目前对于同等房屋挂牌均价11005元/平方米，房价上涨计557794.25元（最终以评估机构或人民法院认可的中介价格为准）；4.姚飞承担蔡能因履行该合同支出的中介费和房屋评估费，共计10300元。事实与理由：蔡能、姚飞经中介于2017年8月4日签订《房屋卖买卖合同》，合同约定姚飞将其所有的位于成都市高新西区房屋（以下简称：诉争房屋）卖于蔡能，总价款420000元，付款方式为首付100000元，剩余价款由原告办理按揭贷款。合同签订后，蔡能依约向姚飞支付定金20000元，此后房价飞速上涨，姚飞以各种理由不配合原告办理贷款手续，后经各方协商，姚飞将一部分资料交于蔡能办理贷款，蔡能与中介方已尽一切努力促成交易进行，2017年11月10日成都市公积金中心通知蔡能贷款审批通过，蔡能与姚飞遂约定2017年11月16日办理过户手续，但姚飞拒绝办理过户。故蔡能起诉至院，请求判如所请。
被告姚飞答辩称：1.在涉及交付资料上，蔡能隐瞒事实真相，签订合同的当天，姚飞就交齐了房屋交易的资料，合同文本是中介公司的格式文本，按照《合同》第2条、第8条之规定，姚飞签订合同的当天就将诉争房屋权证的原件、姚飞身份证复印件、姚飞代理人的身份证原件、户口本原件、授权公证书原件、湖南省邵东县民政局出具的姚飞单身证明原件一并交给中介公司，中介公司审查上述证据并复印后，将部分原件退给了姚飞代理人，签订合同的当天下午，姚飞代理人陪同蔡能一起将上述资料交于蔡能欲贷款的银行备案。2017年9月6日、10月16日姚飞依中介和蔡能要求，先后提供了不同内容的公证单身证明，进一步证实姚飞在积极履行义务，在合同签订的半个月左右，中介打电话告知姚飞，邵东县民政局出具的单身证明有关部门认为不符合要求，提出以公证书证明，2017年9月5日、6日姚飞先后到邵东县民政局、邵东县公证处办理了单身公证书后，及时寄给了中介公司及原告，2017年10月，蔡能又提出还需要姚飞本人的单身申明，10月16日，姚飞在邵东民政局办好单身声明后，托老乡谢光辉交给了蔡能，这些可以证明姚飞在积极履行合同；2.姚飞在蔡能不履行合同义务，不接受资金监管之下，拒绝房屋过户，符合合同约定，也符合成都市有关存量房屋交易的做法，2017年11月中旬，蔡能电话约姚飞到成都来协助办理建行有关贷款手续，姚飞如约而至，2017年11月15日，姚飞来到成都后，相约于第二天上午在房屋交易大楼等待，16日上午，姚飞来到交易大楼后，按照要求填写了网签申请表，之后，姚飞问及蔡能的首付款问题，姚飞认为：无论依合同第13条的约定，还是依成都市存量房屋资金监管的规定，都应该在蔡能支付首付款100000元并签订资金监管协议之后，才能进入房屋交易的下一步程序。蔡能在程序未完成时就要求过户，有欺骗姚飞的嫌疑，双方谈崩后，蔡能径直离开了大厅，姚飞也赶去了吃午饭。上述事实证明：姚飞是在积极履行合同，蔡能现提出解除合同，姚飞同意；蔡能请求退还20000元，姚飞也同意。但对蔡能的其他诉讼请求，因过错不在姚飞，故请求依法予以驳回。
结合蔡能、姚飞诉辩，本院经审理认定本案案件事实如下：
2017年8月4日，蔡能、姚飞经中介签订《房屋买卖合同》，约定由蔡能购买姚飞的诉争房屋，房屋总价款为420000元，付款方式约定签订合同时支付20000元，约定过户递件完成当日内将首付款100000元支付给姚飞，剩余房款300000元由放款银行直接支付给姚飞，若银行贷款额不够支付房款，则由蔡能补足。合同对“过户递件”解释为买卖双方到房屋所在地房管局提交过户所需的房产证等相关证件并通过房管局审核合格。双方还约定了其他事宜。合同签订当日蔡能向姚飞支付定金20000元，姚飞向蔡能出具收据。
合同签订后，姚飞及其代理人积极履行合同义务，多次按照中介和蔡能要求准备蔡能办理银行贷款资料。
2017年11月16日，姚飞方来到交易大楼后，按照要求填写了网签申请表。姚飞方要求蔡能支付首付款100000元并签订资金监管协议，蔡能认为合同没有约定签订资金监管协议，因此双方产生争议。姚飞方认为，100000元的首付不能达到银行要求的首付款比例，而且资金监管是成都市政府的规定，不先支付100000元签订资金监管协议不同意过户递件。因此双方最终未能完成过户递件。
另查明，诉争房屋的房屋所有权于2010年3月30日登记至姚飞名下，规划用途为公寓，同时诉争房屋现基本处于清水房状态。
为查明诉争房屋现市场价值，经蔡能申请我院委托四川诚信房地产土地估价有限公司评估以2017年12月15日蔡能起诉之日，诉争房屋市场评估价值为952600元。在本院审查评估意见中，鉴定公司称其采用比较法测算，选取交易案例房屋为精装或者全装房，交易案例也没有注明交易房屋属于住宅还是公寓。有鉴于此，法庭征询当事人意见，是废弃该评估意见重新评估还是由法庭结合装修投入及房屋属性予以裁量。当事人表示为节约诉讼成本同意由法庭裁量。
关于蔡能的购房资格，蔡能出具了在成都市的购买社保证明。
以上事实有本案证据在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，蔡能起诉姚飞称姚飞因诉争房屋价格上涨后不履行合同并不成立，从姚飞提供的证据能够看出姚飞事实上一直在履行合同，包括协助蔡能办理按揭银行贷款，而且为了满足蔡能的贷款要求付出了额外的成本和精力，因此，蔡能称姚飞因为诉争房屋价格上涨不出售诉争房屋是违背事实的。
然而姚飞坚持要求蔡能必须进行资金监管才协助办理过户递件，存在违约行为。从姚飞的角度讲，其出售诉争房屋主要合同目的就是为了尽快安全地拿到房屋价款，姚飞的主张从情理上讲也是合理的。而且当地的二手房交易管理办法也确实约定有需要进行资金监管的内容，并且姚飞的首付比例确实也存在不符合贷款政策的情形。资金监管、贷款比例等政策，是属于行政管理范畴，是政府部门为了履行法定职责所进行的行政规定，这些行政规定应当遵守，违背的需要承担行政法责任。但是这些规定并非判断当事人之间民事权利义务的基础，当事人之间的权利义务判断依据是双方当事人之间的合同以及诚信信用原则。本案中蔡能、姚飞已经约定办理过户递件当日支付首付款，并约定剩余（除定金已经支付）款项通过银行按揭支付，不足部分由蔡能补足，该约定是判断当事人之间权利义务的依据和基础。姚飞要求签订资金监管协议超出合同约定范围。当然，中介未在提供交易服务时提供资金监管合同内容同时首付款比例是否存在不足问题，我院将在本案处理结束后函告职能部门以进行处理。另外，如果姚飞认为中介促成双方当成的合同，存在损害自身合法权益的行为，姚飞可以另行向中介起诉解决。
综上，本案中姚飞虽然并不存在故意不履行合同的主观故意，但其超出合同范围进行主张，并且将是否答应其主张作为是否履行合同义务的条件，在客观上属于违约行为，应当承担违约责任。蔡能有权利主张解除合同，解除通知送达姚飞之日起解除，因庭审宣读诉讼请求，诉讼请求予以固定，故确定双方合同从2018年3月6日起解除，但是蔡能、姚飞的合同还涉及中介部分，该部分不因买卖合同关系解除受到影响。姚飞应当赔偿蔡能重置同等品质房屋的差价损失。但是本案的评估意见存在严重问题：一方面以精装或者全装房来对比本案的清水房；另一方面也没有明确其评估时选取的对比交易案例房屋属于住宅还是公寓。因双方当事人为节约诉讼成本授权法庭予以裁量，法庭结合一般装修水平及住宅、公寓之间可能存在的差异结合姚飞在履行合同过程中不存在主观违约故意，酌情在952600元基础上扣减250000元，确定702600元，减去合同价款420000元，确定蔡能损失为282600元。蔡能主张的其他损失，因为重置房屋差价损失在法律上视同为替代履行，因此不能予以支持。
评估费10479元，属于诉讼费用，案件审理费由双方均担。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款及第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告蔡能与被告姚飞于2017年8月4日签订的《房屋买卖合同》中有关房屋买卖法律关系部分于2018年3月6日解除；
二、被告姚飞于本判决生效之日起15日内向原告蔡能退还定金20000元并支付赔偿款282600元；
三、驳回原告蔡能的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半后收取4740元、保全费1520元、评估费10479元，由原告蔡能负担8370元、被告姚飞负担8369元（此款原告已预交，被告在履行本判决义务时一并向原告支付8369元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 周寓先
二〇一八年七月二十六日
书记员 陈思芸
书记员 李媛媛