江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第1018号
上诉人（原审被告）汤尚宏。
委托代理人陆园林，江苏同益大地律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏州风景园林投资发展集团有限公司，住所地苏州市姑苏区公园路263号。
法定代表人张树多，董事长。
委托代理人王伟，江苏易天律师事务所律师。
委托代理人黄艳苓，江苏易天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）金文洪。
委托代理人赵倩倩，江苏五洲信友律师事务所律师。
委托代理人吴维贤，江苏五洲信友律师事务所律师。
上诉人汤尚宏因与被上诉人苏州风景园林投资发展集团有限公司（以下简称风景园林公司）、金文洪房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2013）姑苏民五初字第0497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：风景园林公司系苏州市海涌坊300号102室房屋（建筑面积为589.99平方米）所有权人。2007年3月30日，风景园林公司与金文洪签订租赁合同一份，合同约定：风景园林公司将苏州市海涌坊300号101室、102室房屋（房屋面积1179.98平方米）出租给金文洪，租赁期限6年，自2007年7月1日至2013年6月30日，租金382万元，租赁期满，租赁物的改善或增设的物品全部归风景园林公司所有，金文洪不得索取任何补偿或拆除。
2010年4月10日，金文洪与汤尚宏签订房地产租赁合同一份，合同约定：金文洪将苏州市海涌坊300号102室第102单元商业用房（建筑面积为27.60平方米）出租给汤尚宏，租赁期限为2010年4月10日至2013年6月30日，其中2013年4月10日起至2013年6月30日止的租金为14700元。租赁期满，汤尚宏应于租赁期届满前交还物业，所有装修、装饰、改建及其他投入无偿归金文洪所有，金文洪不作任何赔偿或补偿。如汤尚宏逾期归还，除支付房屋使用费外，则每逾期一天应向金文洪另行支付原日租金1倍的违约金。2013年6月30日租期届满后，各方当事人均未就续租事宜达成任何合意。现苏州市海涌坊300号102室第102单元商业用房仍由汤尚宏占有使用。
上述事实，由风景园林公司提交的房屋所有权证、租赁合同、房地产租赁合同及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
原审原告风景园林公司的诉讼请求为：一、判令金文洪、汤尚宏立即共同搬出、返还租赁的房屋（苏州市海涌坊300号102室第102单元商业用房）；二、判令汤尚宏支付自2013年7月1日起至实际搬出、返还房屋时止的房屋使用费（按两倍房屋租金258元／日计算）；三、诉讼费用由金文洪、汤尚宏承担。
原审法院认为：风景园林公司与金文洪于2007年3月30日签订的租赁合同、金文洪与汤尚宏于2010年4月10日签订的房地产租赁合同即转租合同，均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、有效，各方均应按合同约定履行各自的义务。根据合同法规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。现因上述两份合同均于2013年6月30日租期届满，故作为承租人的金文洪、次承租人的汤尚宏均有义务将承租房屋腾空、返还出租人风景园林公司，故对风景园林公司主张要求金文洪、汤尚宏腾空、返还本市海涌坊300号102室第102单元商业用房的诉讼请求，予以支持。关于汤尚宏抗辩称被诉前不知道风景园林公司是房屋所有权人以及搬离房屋将会导致其生意经营困难，缺乏事实和法律依据，原审法院不予采信。
关于风景园林公司主张的房屋使用费，相关司法解释规定，房屋租赁合同履行期限届满，出租人有权要求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房期间的房屋使用费。本案中，租赁合同、转租合同租期届满后，次承租人汤尚宏负有腾房的义务，然汤尚宏继续占用租赁房屋使用至今，故风景园林公司向汤尚宏主张支付逾期腾房期间的房屋使用费的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。风景园林公司主张房屋使用费按照转租合同约定租金标准两倍计算，缺乏合同依据，且风景园林公司在审理中亦陈述称其实际损失为租金损失，故房屋使用费的计算应作调整。原审法院认为，房屋使用费可参照转租合同约定的最后一期租金标准计算，即每日179元（14700元÷82≈179元）。故汤尚宏应按上述标准支付风景园林公司2013年7月1日起至实际腾让房屋之日止的房屋使用费。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、金文洪、汤尚宏于判决生效之日起30日内将苏州市海涌坊300号102室第102单元商业用房（建筑面积为27.60平方米）腾空、返还苏州风景园林投资发展集团有限公司。二、汤尚宏于判决生效之日起30日内支付苏州风景园林投资发展集团有限公司房屋使用费（自2013年7月1日计算至实际腾让房屋之日止，按每日179元的标准计算）。案件受理费434元，减半收取217元，由金文洪负担109元，由汤尚宏负担108元。
上诉人汤尚宏不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、风景园林公司和金文洪之间签订的房屋租赁合同与汤尚宏和金文洪之间签订的房屋租赁合同是两种法律关系。汤尚宏和风景园林公司之间没有直接的法律关系。原审判决将汤尚宏列为共同被告是不妥的，汤尚宏只能作为第三人参加诉讼。2、转租关系终止后，计算房屋使用费的依据应当适用第一层承租关系即风景园林公司与金文洪之间的合同约定，原审判决计算房屋使用费的依据错误。3、汤尚宏投资是长线项目，雇佣大批工人，风景园林公司必须考虑汤尚宏和相关利益人的出路问题。4、涉案地块是园林休闲用地而非商业用地，用途改变。金文洪和汤尚宏签订租赁合同时隐瞒了地块的性质，导致汤尚宏盲目投资，造成无形和有形资产巨大损失。风景园林公司和金文洪有责任帮助汤尚宏在合理时间内平稳过渡至新市场建成。5、金文洪与风景园林公司未出示风景园林公司同意转租的书面证据。6、涉案土地是划拨土地，对外出租存在土地出让金和税收问题。请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人风景园林公司答辩称：金文洪转租给汤尚宏的事实，风景园林公司自始至终是认可的。风景园林公司取得土地使用权证和房产权证经过合法程序，汤尚宏也已经取得工商登记，风景园林公司将房屋对外出租符合规定。本案系房屋租赁纠纷，不涉及土地出让金和税收问题。
被上诉人金文洪答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。汤尚宏的上诉缺乏法律依据。房屋所有权人有权要求实际使用人迁让。涉案房屋用途为非居住不影响合同效力，出租未改变房屋的使用用途。转租关系中房屋所有权人的书面确认及出租登记手续不影响合同效力。
二审查明的事实与原审查明相一致。
本案二审争议焦点为：1、原审判决将汤尚宏作为共同被告，诉讼主体是否正确；2、本案中涉及的两份租赁合同的效力；3、房屋使用费的标准；4、上诉人应否立即搬离涉案房屋。
本院认为：虽然风景园林公司和汤尚宏之间没有租赁合同关系，但是风景园林公司系房屋的所有权人，有权基于所有权直接向占有使用其房屋的主体即汤尚宏提出返还房屋及支付使用费的主张。原审法院将汤尚宏作为共同被告并无不当。对于汤尚宏提出房屋租赁合同无效的上诉主张，虽然本案中并无风景园林公司同意金文洪转租的书面材料，但风景园林公司已确认其对金文洪转租行为予以认可。涉案房屋所在土地用途为瞻仰景观休闲用地，但金文洪将房屋出租给汤尚宏并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，所签订的房屋租赁合同合法有效。汤尚宏上诉提出划拨土地出租应交纳土地出让金和税金的问题亦非本案审理范围，本院不予理涉。
关于房屋使用费的标准，汤尚宏占有使用风景园林公司的房屋，其所应支付的使用费系风景园林公司的租金损失，该租金的标准应是按占用房屋期间涉案房屋对外出租的市场价确定的租金。风景园林公司与金文洪的租赁合同在2007年已签订，且系大面积整体出租，汤尚宏主张按该租赁合同租金标准确定房屋使用费依据不足。金文洪与汤尚宏2010年针对涉案房屋确定的租金标准更能体现该房屋的市场租金及风景园林公司的实际损失，原审法院据此计算房屋使用费并无不当。租赁期满汤尚宏负有腾退迁让房屋的义务，其认为风景园林公司有义务帮助其过渡至新市场建成的观点没有事实和法律依据，本院不予采信。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人汤尚宏的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费434元，由上诉人汤尚宏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 红
代理审判员 黄学辉
二〇一四年四月十四日
书 记 员 黄 婷