河南省安阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫05民终3846号
上诉人（原审被告）：安阳新华富置业有限公司，住所地：安阳市文峰区中华路与德隆街秀水苑小区15号楼3单元101号。
法定代表人：张瑞智，职务经理。
委托诉讼代理人：申金丹，女，1985年5月12日出生，汉族，住安阳市殷都区，该公司员工。
委托诉讼代理人：韩久龙，河南师大方正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：慕建民，男，1965年5月30日出生，汉族，住安阳市文峰区。
委托诉讼代理人：陈燕民，河南永生律师事务所律师。
上诉人安阳新华富置业有限公司因与被上诉人慕建民房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院（2018）豫0502民初2154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
安阳新华富置业有限公司上诉请求：1、撤销一审判决（2018）豫0502民初2154号民事判决书，驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。1、双方仅签订了预约性质的认购协议，明确约定具备约定条件时再签订正式的《商品房买卖合同》，被上诉人未按认购协议要求支付购房款，双方未签订正式的《商品房买卖合同》，被上诉人无权要求上诉人向其交付房屋及办理产权登记手续，更无权要求支付逾期交付及办证的违约金。双方于2016年4月22日签订的《补充协议》及2016年6月24日签订的《协商协议》并未就所谓违约金事宜作出结论，关于违约金事宜未经“新华富公司”财务部门最终审核签章确认，所谓违约金仅系原告单方主张和计算，不能作为原告主张逾期交房违约金的依据。被上诉人也无其他证据证明其已付清全部房款。2、关于案涉商铺，双方所签订的预约合同性质的认购协议并未约定办理产权登记事宜及协助办理产权登记时限，被上诉人诉请为其限期办理产权登记没有合同依据。且商铺未能及时具备办理产权登记条件问题，与被上诉人违法改建有密切关系，其应先行拆除，并承担相应法律责任，赔偿因此对“新华富公司”造成的损失。3、鉴于被上诉人未完全履行协议约定的付款义务，被上诉人违约在先，双方未签订本约性质的《商品房买卖合同》对商品房买卖的具体事宜进行约定，被上诉人无权主张交付房屋及主张逾期交房违约金，更无权主张办理产权证，一审法院应依据《合同法》第六十条、第六十七条的规定，驳回被上诉人的诉讼请求。
慕建民辩称：原审判决合法有据，应当予以支持。1、双方之间是商品房买卖合同关系。双方之间虽然就华富世家商业内街39号(现编号36号)商铺及35号(现编号32号)商铺签订的是《华富世家商业内街认购协议》，但是协议中约定了价款、面积、付款方式、商铺性质，违约责任等。且被上诉人履行了付款义务，应当认定为商品房买卖合同关系。2、被上诉人慕建民已经履行了合同义务，上诉人应当履行相应的合同义务。上诉人虽然仅提供了被上诉人部分付款票据，但结合补充协议和协商协议内容，可以知道截止到2016年4月30日上诉人逾期交房的违约金抵顶了购房款，且上诉人出具了被上诉人已经对39号(现编号36号)商铺和35号(现编号32号)商铺付清房款的证明，上诉人虽然对该证明提出异议，但没有相反证据否认，故被上诉人对于39号(现编号36号)商铺及北侧土地使用费、35号(现编号32号)商铺己经完全履行了付款义务，付清了全部房款。被上诉人提供39号(现编号36号)商铺和35号(现编号32号)商铺缴纳维修资金专用发票，结合维修资金缴纳程序规定，均能够印证，上诉人对于诉争房产能够对外销售，且认可双方之间是商品房买卖合关系，确认已经收到被上诉人房款的事实。
慕建民向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行《华富世家商业内街认购协议》、《补充协议》及其《协商协议》，限期按照合同约定交付商铺，限期提供涉案商铺的契税票据等手续，限期协助原告办理商铺产权登记手续；2、判令被告向原告支付违约金约6000000元（违约金从2016年5月1日起至按照约定交付涉案商铺及相关手续之日止，其中39号（现编号36号）商铺以3452360元为基数，按照日万分之1.5计算；35号（现编号32号）商铺以16495359元为基数，按照日万分之五计算）；3、本案的保全费、诉讼费等相关费用由被告承担。
一审法院认定事实：1、原告慕建民与被告安阳新华富置业有限公司于2012年元月10日就华富世家商业内街39号（现编号36号）商铺签订了《华富世家商业内街认购协议》，协议中约定了价款6000元/平方米；面积458.02平方米；付款方式为一次性付款；商铺性质为商业用铺，产权为40年，相关水、电等配套为商业性质；交铺时间为2012年12月31日，逾期交铺，双方协商继续履行协议的，卖方按已交铺款万分之1.5每日向买方支付违约金，直至交铺为止。2、原告与被告于2013年6月29日就华富世家商业内街35号（现编号32号）商铺签订了《华富世家商业内街认购协议》，协议中约定了价款7200元/平方米，优惠后按照7100元/平方米；面积2275平方米；付款方式为分期付款、商铺性质为商业用铺，产权为40年，相关水、电等配套为商业性质；交铺时间为2014年4月30日，逾期交铺如继续履行协议卖方应按日向买方支付已付房款万分之5的违约金。3、2016年4月22日，原、被告双方就上述两套商铺的履行签订了《补充协议》，约定：①、原告同意在不具备竣工备案条件的情况下先行接收房屋，并承诺自接收房屋之日以后的违约金不再追究。②、被告承诺在2016年9月30日前将原告所购房屋的购房手续（具备办理房产证的所有手续）交付给原告。若甲方不能在9月30日前将房屋的购房手续（具备办理房产证的所有手续）交付原告，原告有权追究从接收房屋到交付房屋购房手续期间的违约金。③、39号楼天然气、暖气等由原告自行解决安装，费用8万元由被告承担。④、认可上述两商铺应当计算2016年4月30日之前的违约金，违约金需要被告财务核实确认，最终数额及赔偿事宜可以继续商议。⑤、原告为了达到39号（现编号36号）商铺使用效果，有意购买39号（现编号36号）商铺北侧约200平方米使用权，可以另行协定协议。4、2016年6月24日，双方就39号（现编号36号）商铺、35号（现编号32号）商铺及39号（现编号36号）商铺北侧土地使用权达成了《协商协议》，该协议中约定：①、关于被告逾期交房的违约金由被告财务核算后确认，确认的违约金可用于冲抵原告未缴纳的购房款，未缴纳房款大于违约金的数额，超出部分原告据实交付被告；②、39号楼北侧约210平方米使用权费用50万元。③自本协议签订之日起7日内双方核算财务，财务核算请之日起10日内，原告应将未缴纳的购房款一次性付清。5、根据测绘报告显示：39号（现编号36号）商铺（现在36号），实测建筑面积492.06平方米；35号（现编号32号）商铺（现在32号）实测建筑面积2323.29平方米。6、39号（现编号36号）商铺及北侧土地使用权共计应当付款3452360元，35号（现编号32号）商铺应当付款16495359元。原告提供了2016年6月30日上述两商铺房款已经全部付清的证明，被告提供了慕建民付款票据11份，证明慕建民付款13548120元。
一审法院认为：双方就39号（现编号36号）商铺和35号（现编号32号）商铺分别签订了《华富世家商业内街认购协议》，两份认购协议书载明了商品房买卖合同的主要内容，补充协议中又载明了逾期交房违约金及办证事项等，该两份认购协议内容完全符合《商品房销售管理办法》第十六条规定，且被告安阳新华富置业有限公司也认可收到了慕建民的购房款，39号（现编号36号）商铺为一次性付款，35号（现编号32号）商铺为分期付款，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该两份认购协议均应当认定为商品房买卖合同。被告辩称系预约协议，没有签订正式买卖合同，慕建民没有按照约定交付全部房款，该协议未生效的理由不能成立，本院不予支持。
被告安阳新华富置业有限公司虽然仅提供了原告慕建民部分付款票据，但结合补充协议和协商协议内容，可以知道截止到2016年4月30日被告逾期交房的违约金抵顶了购房款，且被告安阳新华富置业有限公司出具了原告慕建民已经对39号（现编号36号）商铺和35号（现编号32号）商铺付清房款的证明，被告安阳新华富置业有限公司虽然对该证明提出异议，但没有相反证据否认，故本院认为慕建民对于39号（现编号36号）商铺及北侧土地使用费、35号（现编号32号）商铺已经完全履行了付款义务，付清了全部房款。被告安阳新华富置业有限公司应当向原告慕建民履行符合法定条件的交付商铺义务、提供全额购房契税发票义务和协助办理不动产登记的义务。
关于原告慕建民主张的违约金问题，原告慕建民实际接收的房产不符合法律规定的交付条件，被告安阳新华富置业有限公司没有按照约定交付房屋购房手续（具备办理房产证的所有手续），故被告应当承担违约责任。2016年4月30日前违约金已经折抵房款，被告安阳新华富置业有限公司出具证明房款全部付清，故39号（现编号36号）商铺以3452360元为基数，35号（现编号32号）商铺以16495359元，从2016年5月1日起开始计算违约金。《补充协议》内容：交付放弃违约金，不交付相关购房手续（具备办理房产证的所有手续）不影响追究违约金。补充协议是认购协议的补充，该协议中违约金标准应当等同于原认购协议中约定的标准，其中39号（现编号36号）商铺以3452360元为基数，按照日万分之1.5计算；35号（现编号32号）商铺以16495359元为基数，按照日万分之5计算；且对于违约金计算标准被告安阳新华富置业有限公司在庭审中也没有予以抗辩，故原告的该项主张应当得到支持。
依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十三条规定，判决一、被告安阳新华富置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告慕建民交付华富世家内街39号（现编号36号）商铺和35号（现编号32号）商铺。二、被告安阳新华富置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告慕建民交付华富世家内街39号（现编号36号）商铺以3452360元为基数和35号（现编号32号）商铺以16495359元为基数开具契税发票。三、被告安阳新华富置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告慕建民办理华富世家内街39号（现编号36号）商铺和35号（现编号32号）商铺的不动产权证书。四、被告安阳新华富置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告慕建民支付违约金。（违约金从2016年5月1日起至按照约定交付涉案商铺及相关手续之日止，其中39号（现编号36号）商铺以3452360元为基数，按照日万分之1.5计算；35号（现编号32号）商铺以16495359元为基数，按照日万分之5计算）。五、驳回原告慕建民其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。案件受理费53800元，减半收取26900元，保全费5000元，由被告安阳新华富置业有限公司承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交2016年7月5日被上诉人和上诉人的销售部工作人员经过核对交款情况，针对39号（现编号36号）商铺和35号（现编号32号）商铺签订的欠款证明一份。证明被上诉人提供的2016年6月30日的房款缴清证明不合法，与2016年7月5日的情况说明存在矛盾，不能作为认定案件事实的依据。被上诉人对证据真实性无异议，但认为该情况说明印证了被上诉人将案涉两商铺房款已经全部付清的事实。双方在2016年6月30日之前，已经对案涉两商铺房的交款情况进行了核算，上诉人根据核算结果出具了2016年4月22日补充协议、2016年6月24日协商协议和2016年6月30日房款缴清证明。7月5日的情况说明是对双方之前核对交款情况的记录，被上诉人出于对自身权益的保护，在上诉人出具了交款情况说明后，交付了余款200万元。被上诉人提供案涉两商铺缴纳维修资金专用发票，证明上诉人认可商品房买卖合同效力和被上诉人已缴纳全部房款的情况下才出具了维修资金缴款通知书。本院二审认定的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，关于上诉人提出的双方签订的仅为预约性质的认购协议，被上诉人未付清全部房款，不能视为本约性质的商品房买卖合同的问题，经查，双方就案涉两商铺分别签订了《华富世家商业内街认购协议》，明确约定了商铺单价及总价款、面积、付款时间方式、商铺性质、交付条件和时间及违约责任等商品房买卖合同的主要内容，补充协议中又载明了逾期交房违约金及办证事项。关于上诉人提交的2016年7月5日的情况说明，结合被上诉人实际缴款情况，证实双方进行了财务核对，被上诉人认可对2016年4月30日前未能按期交付商铺的违约金予以结算，并折抵房款，上诉人出具了被上诉人已经对39号（现编号36号）商铺和35号（现编号32号）商铺付清房款的证明，被上诉人按照7月5日的情况说明履行了付款义务。被上诉人持上诉人出具的维修资金缴款通知书缴纳维修资金，也可以印证上诉人认可商品房买卖合同效力和被上诉人已缴纳全部房款。因此被上诉人不存在未能全额交付房款的违约情形，两份认购协议应当认定为商品房买卖合同。至于上诉人提到的被上诉人违法改建，应承担相应法律责任，赔偿因此对上诉人造成的损失的问题，上诉人可提供证据另行提起诉讼。综上，原审判决上诉人履行交付商铺义务、提供全额购房契税发票、协助办理不动产登记，并支付违约金并无不当。
综上所述，安阳新华富置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费53800元，由上诉人安阳新华富置业有限公司负担。
审判长 张 静
审判员 邢 霞
审判员 付文华
二〇一八年九月二十八日
书记员 宋 菲