湖北省郧西县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0322民初935号
原告：周邦寿，生于1969年9月21日。
委托代理人：冀芳芳，湖北遇真律师事务所律师。
被告：杨运维，生于1970年5月17日。
委托代理人：周治林，原郧西县土产公司退休职工。郧西县城关镇民联社区居民委员会推荐周治林担任杨运维一审期间的诉讼代理人。
第三人：杨生意，生于1940年4月4日。系杨运维的父亲。
原告周邦寿诉被告杨运维、第三人杨生意房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周邦寿及其委托代理人冀芳芳、被告杨运维及其委托代理人周治林到庭参加了诉讼，第三人杨生意经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告周邦寿向本院提出诉讼请求：1、判令被告杨运维、第三人杨生意协助原告办理《土地使用证》和《房屋所有权证》；2、被告杨运维支付违约金12000元；3、由被告杨运维承担案件诉讼费用。事实和理由：2010年4月13日，被告杨运维将其位于郧西县城关镇郧西大道68号第一层住宅房屋一套以60000元价格卖给原告，双方签订了《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》第五条约定：“甲方（被告）为乙方（原告）办理房屋产权证书提供方便”；第九条约定“甲方如违约将所收取的房屋预付款全额退还，另承担房屋总价款20%违约金”。合同签订后，原告于同月15日向被告交付了购房款60000元，原告即在该房屋内居住至今。2010年5月，原、被告双方到郧西县房地产管理局申请办理房产过户登记手续，并向该局出具了登记申请书和身份证明。在向该局提交完《申请书》等文件后，被告即外出打工。之后，在填写《房屋所有权转移登记表》时，由于被告杨运维不在家，故由他人代为签名，该局办理了房屋过户登记手续，并给原告颁发了郧西县房权证城关镇字第××号《房屋所有权证》。房屋买卖交易完毕后，被告感觉房屋价格偏低，多次到原告家闹事。原告为了息事宁人，又分别于2012年1月21日和29日各向被告支付了5000元，合计10000元，被告给原告出具《保证书》称：“杨运维保证周邦寿子孙万代居住自由，杨运维不得以任何方法找事”。2014年8月4日，被告以“郧西县房地产管理局在未经我知晓和同意的情况下，擅自将我的房屋进行变更登记”为由，提起行政诉讼，请求法院撤销郧西县房权证城关镇字第××号《房屋所有权证》。郧西县人民法院审理后认为“该《房屋所有权证》由于在办理过程中，《房屋所有权转移登记表》中的“杨运维”三字不是杨运维亲笔书写”，故以（2014）鄂郧西行初字第00011号《行政判决书》将该《房屋所有权证》予以撤销。2015年2月27日，被告以《房屋买卖合同》无效为由向郧西县人民法院起诉，后该《房屋买卖合同》被郧西县人民法院（2015）鄂郧西民初字第00234号民事判决书认定为有效合同。同时，该判决书查明，第三人与被告系父子关系，双方于2006年分家，被告分得郧西县城关镇郧西大道68号后院混合结构两层房屋的第一层，并办理了房屋产权登记手续，第二层房屋登记为第三人，但双方未办理土地分割手续，现集体土地建设使用证登记使用人仍为第三人杨生意。被告杨运维在收取售房款后，多次出尔反尔，以闹事、恶意诉讼等手段，要挟原告，以达其非法目的，其行为违反法律规定的“公平、等价有偿、诚实信用”的原则。为维护原告的合法权益，诉诸法院，请求依法支持原告的诉讼请求。
被告杨运维辩称：1、被告不可能为原告办理房屋产权过户登记手续。原、被告签订的房屋买卖合同不是出自被告本人自愿，应属无效合同。因被告在2010年4月6日出了交通事故，急于用钱赔偿他人，才将价值十万元的住宅房以低于市场价的六万元签字卖给原告。由于合同签字在先，付款在后，被告让原告适当增加购房款被拒，从而导致双方矛盾加剧，“民、行”官司累诉不止。即使该合同被判有效，原告也不可能达到房屋产权过户的目的。因为不动产的合同效力与物权效力是有本质区别的。《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。”《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另行规定或者合同另有约定除外，自合同成立时有效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”由此表明，合同是一个债权行为，只要债权行为符合法定生成要件，合同的该部分内容即可有效。而物权效力的前提行为是登记，只有经过登记，才能达到物权种类归己的最终目的。合同债权行为讲究双方自愿，而物权归属行为也不例外，否则就不会有《房屋登记办法》第十二条“应当由有关当事人双方共同申请办理”的规定。被告不愿将自己仅有的一套房屋以低于市场价过户出售给原告，这是法律赋予被告拥有房屋所有权的正当权益，任何单位或个人都无权干涉。2、被告在该案中不存在违约，无需向原告支付违约金。原、被告双方买卖合同不能最终落实，仅从表面现象酷似被告违约，但事实并非如此。因为签订合同后在付款时，被告觉得房价太低确实显失公平，让原告适当加钱，遭到原告拒绝，再加上2010年原告趁被告外出打工不知晓的情况下，单方骗办了该房屋的产权过户手续，这种严重违规违约行为更加坚定了被告不能卖房的决心。2014年8月被告向郧西法院提起行政诉讼，郧西法院的（2014）鄂郧西行初字第00011号行政判决书撤销了原告镇字第20××40号房产证，而且郧西县房地产管理局于2015年4月30日为原告重新颁发了镇字第20××71号房产证。可见，造成合同不能履行的主要责任是原告而不是被告，被告无需向原告支付违约金。综上所述，前案行政判决撤销原告骗办的房产证，房管局又重新为被告颁发新房产证，足以证明被告不存在违约，无需向原告支付违约金；被告享有该房屋所有权，卖与不卖有绝对的决定权，不办理过户无可非议。请求法院驳回原告的无理诉求。
第三人杨生意未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
经庭审质证，被告对原告提供的原告身份证复印件、被告出具的收到原告60000元房款的收条无异议；原告对被告提供的被告身份证复印件、郧西县房管局于2015年4月13日为原告重新颁发了郧西县房权证城关镇字第××号房产证无异议。对上述原、被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、对原告提交的《房屋买卖合同》原件与被告提交的《房屋买卖合同》复印件，经核查，两份《房屋买卖合同》的内容除原告提交的合同上房屋建筑面积有“98.8”平方米，被告提交的合同上房屋建筑面积无“98.8”外，其他内容是一致的。对于两份《房屋买卖合同》内容一致部分，本院予以认可。
2、对于原告提交被告杨运维于2012年1月21日和1月29日分别收到原告周邦寿5000元的收条及保证书1份，被告不予认可，认为两张收条和保证书不是其写的，是假证。本院认为原告已依照《房屋买卖合同》于2010年4月15日将房款60000元交付给被告，该两张5000元收条并未约定所付款项系购房款，且原告未提供其他证据佐证，本院不予采信。对于保证书，原告未提供其他证据佐证，本院不予采信。
3、对于原告提交的郧西县人民法院（2015）鄂郧西民初字第00234号民事判决书、十堰市中级人民法院（2015）鄂十堰中民四终字第00431号民事裁定书，被告对证据的真实性无异议，对证明的目的有异议，认为判决书没有被告要给原告办理房产证和土地使用证。本院认为上述两份法律文书，均已生效，生效的民事判决书认定的事实，本院依法予以确认。
4、对于被告提交的郧西县公安局交通警察大队交通事故认定书，本院认为该证据仅能证明被告发生了交通事故，不能证明被告当时急于用钱赔偿他人，低价签订了房屋买卖合同。
5、对于被告提交的郧西法院的（2014）鄂郧西行初字第00011号行政判决书，生效的法律文书认定的事实可以做为证据使用，本院依法予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2010年4月6日，被告杨运维因交通故事撞伤他人、需赔偿他人医疗费，便与租住其位于郧西县城关镇郧西大道68号后院一楼房屋的原告周邦寿协商出售该房屋。2010年4月13日，双方签订了《房屋买卖合同》，约定被告杨运维将其位于郧西县城关镇郧西大道68号后院的两层住宅第一层住宅房屋一套以60000元价格卖给原告周邦寿。《房屋买卖合同》第五条约定：“甲方（被告）为乙方（原告）办理房屋产权证书提供方便，乙方承担房屋契税及土地使用证工本费”；第九条约定“违约责任：甲方如违约将所收取的房屋预付款全额退还，另承担房屋总价款20%违约金。乙方如违约，所交付的房屋预付款不得收回，且承担房屋总价款的20%违约金”。同年4月15日，原告周邦寿向被告杨运维支付了购房款60000元，被告杨运维将房产证和土地使用证交给了原告周邦寿，原告周邦寿接收该房屋并在该房屋内居住至今。经郧西县城关镇郧西大道68号所在的郧西县城关镇民联村委会同意，原告周邦寿于同年5月4日将户口从郧西县城关镇石梯子村2组迁入郧西县城关镇民联村7组。2010年5月，郧西县房地产管理局在被告杨运维未到场的情况下，给原告周邦寿办理了房屋过户手续，并颁发了郧西县房权证城关镇字第××号房产证，同时撤销了被告杨运维的郧西县房权证城关镇字第××号房产证。2014年8月4日，本院受理杨运维诉郧西县房地产管理局、周邦寿房屋登记管理纠纷一案，经审理后判决郧西县房地产管理局为周邦寿办理的房屋登记手续违法，撤销了郧西县房地产管理局为周邦寿办理的郧西县房权证城关镇字第××号房产证。周邦寿向十堰市中级人民法院提出上诉，二审开庭前，周邦寿申请撤回上诉。郧西县房地产管理局于2015年4月13日为被告杨运维重新颁发了郧西县房权证城关镇字第××号房产证。2015年2月27日，被告杨运维以与原告周邦寿签订的房屋买卖合同违反法律强制性规定、显失公平为由，诉请周邦寿返还房屋。本院于2015年7月30日作出（2015）鄂郧西民初字第00234号民事判决书，认定原、被告间的房屋买卖合同有效，驳回杨运维的诉讼请求。杨运维向十堰市中级人民法院提出上诉，因杨运维提出上诉后，未按规定缴纳上诉案件受理费，十堰市中级人民法院于2015年12月28日作出（2015）鄂十堰中民四终字第00431号民事裁定书，对上诉人杨运维的上诉按自动撤回上诉处理。原告于2016年7月6日向本院提起民事诉讼，要求依法判令被告杨运维、第三人杨生意协助原告办理《房屋所有权证》、《土地使用证》；被告杨运维支付违约金12000元。
另查明，第三人杨生意与被告杨运维系父子关系，双方于2006年分家，被告杨运维分得郧西县城关镇郧西大道68号后院混合结构两层房屋的第一层，并办理了房屋产权登记手续，第二层房产登记为第三人杨生意，但双方未办理土地分割手续，现集体土地建设使用证登记使用人仍为第三人杨生意。
本院认为，本院生效的（2015）鄂郧西民初字第00234号民事判决书确认原告与被告签订的《房屋买卖合同》合法有效。《合同法》规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《房屋买卖合同》生效后，原告已经履行向被告支付房款60000元的义务，被告也向原告交付了房屋，并将房产证和土地使用证交给了原告。被告至今未协助原告办理《房屋所有权证》、《土地使用证》过户手续，其行为已违反了《房屋买卖合同》第五条规定，属于违约行为，依法应承担违约的民事责任。原告要求被告杨运维协助其办理《房屋所有权证》、《土地使用证》过户登记手续并支付房屋总价款20%违约金即12000元，符合《房屋买卖合同》和法律相关规定，依法予以支持。由于被告杨运维与第三人杨生意分家后，双方未办理土地分割手续，现集体土地建设使用证登记使用人仍为第三人杨生意，第三人杨生意有义务协助原告办理《土地使用证》过户登记手续。被告辩称不可能为原告办理房屋产权过户登记手续、不存在违约、无需向原告支付违约金的理由不成立，本院不予采信。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、被告杨运维、第三人杨生意协助原告周邦寿办理郧西县城关镇郧西大道68号后院混合结构两层房屋的第一层房屋《房屋所有权证》、《土地使用证》过户登记手续；
二、被告杨运维向原告周邦寿支付违约金12000元。
上述执行事项限于本判决生效后二十日内履行完毕。
案件受理费180元，由被告杨运维负担。
如不按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：农业银行十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇湖北省十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 邓少波
审 判 员 汪文玲
人民陪审员 王永祥
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 袁小溪
附：本案适用的相关法律依据：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另行规定或者合同另有约定除外，自合同成立时有效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国民事诉讼法法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。