呼和浩特市赛罕区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）内0105民初4010号
原告：刘佳，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：戴欣，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贾凯，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。
被告：内蒙古新汇商业管理有限公司。
法定代表人：王力，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵明程，内蒙古卓能律师事务所律师。
被告：内蒙古维多利商业（集团）有限公司。
法定代表人：卢小娟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：福成，男，该公司员工。
原告刘佳与被告内蒙古新汇商业管理有限公司（以下简称新汇公司）、内蒙古维多利商业（集团）有限公司（以下简称维多利集团）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘佳的委托诉讼代理人戴欣、贾凯，被告维多利集团的委托诉讼代理人福成均到庭参加诉讼，新汇公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘佳向本院提出如下诉讼请求：1、判令新汇公司向刘佳支付拖欠租金人民币81612元；（从2017年第一季度起至2018年第二季度，共六个季度）2、判令新汇公司向刘佳承担违约金人民币18540元；3、判令维多利集团对以上债务向刘佳承担补充赔偿责任。事实与理由：2013年11月2日，刘佳与本案内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司（内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司于2015年7月20日变更公司名称为内蒙古新汇商业管理有限公司）签订实为租赁关系的《委托经营合同》，双方合同约定：刘佳将位于呼和浩特市××街2号商铺出租给新汇公司；新汇公司以商铺房款总价款为依据，第一年免收益，第2-3年每年回报11.05%，第4-7年每年回报12.28%，第8-10年每年回报13.5%；租金按季度返还，每年返还四次，每个季度首月第1日返还所属季度租金；合同期限内，若新汇公司未能按时向刘佳支付租金，除本合同规定支付刘佳的租金外，还应自第三十一天，每逾期一日按拖欠金额的千分之一，向刘佳支付违约金。合同生效后，刘佳将商铺承租给新汇公司并收取租金。但新汇公司自2017年第一季度（2017年1月1日）起并未向刘佳支付租金，新汇公司的行为已经构成实质违约，除向刘佳支付租金外，还应当依照合同规定承担违约责任。
2014年8月5日，新汇公司增资4000万，由维多利集团全部认缴出资，后于2015年3月20日维多利集团在未缴足注册资本的前提下，将所有股权及出资义务转让予无实际出资能力的自然人李鼎文和王然中。随后7月20日作为新汇公司的股东王然中、李鼎文违反《中华人民共和国公司法》第一百七十七条规定的法定减资程序，在既没有制作资产负债表和财产清单，也没有通知债权人并提供相应担保的前提下违法减资4000万元，而此时新汇公司对外拖欠债务高达235598738.02元。维多利集团作为新汇公司的原始股东，在新汇公司对外拖欠大量债务的前提下，转移其尚未履行完毕出资义务的公司股权给无实际出资能力的自然人，侵害债权人的合法权益，其转让股权的行为实质上在逃避新汇公司对外拖欠的巨额债务，转让程序违反公司法的相关规定，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第十三条第二款之规定，维多利集团应当对刘佳承担补充赔偿责任。现刘佳依法提起诉讼，请求依法裁决。
新汇公司辩称，对于刘佳请求的租金的事实不符合客观情况，新汇公司经营的商场从2014年开始亏损，经营困难，刘佳要求支付的租金过高。请求法院将双方约定的租金标准降低50%。基于摩尔城旁修建地铁，经济下滑以及网购的冲击，刘佳与新汇公司签订的合同出现了不可归责于双方当事人的情势变更，故新汇公司不存在违约的情况，新汇公司不应向刘佳支付违约金。
维多利集团辩称，第一，维多利集团不是本案的适格的诉讼主体。刘佳诉讼请求以及事实理由部分所称的维多利-
摩尔城委托经营合同的相对方是新汇公司，与维多利集团没有直接关系，也没有任何利益上的联系；第二，债权债务发生时维多利集团仅为新汇公司的股东，新汇公司的公司性质为有限责任公司，股东应该以其出资额为限承担有限责任，且股权转让时该部分债权债务并没有实际产生。在维多利集团股权转让变更之后，新入资的股东是否减资，是否违法尚不清楚，即使真实发生，有无侵害债权人利益。维多利集团在股权转让以及工商登记、工商变更程序当中并没有违法，故而不应承担任何责任。
本院经审理认定事实如下：2013年11月2日，刘佳与新汇公司签订了《维多利·摩尔城委托经营合同书》，合同约定刘佳将其购买的维多利·摩尔城C座5层352号商铺（房屋总价为443062元）委托新汇公司经营，经营期限为10年，自2013年7月1日起算。合同第二条约定，收益金额支付方式为：以刘佳房款总额为依据，第一年免收益，第2-3年每年年回报11.05%，第4-7年每年回报12.28%。第8-10年每年回报13.5%。租金按季度返还，每年返4次，每个季度首月第1日返还所属季度租金。合同第八条约定，新汇公司未按时向刘佳支付约定的收益金，应承担违约责任，除本合同规定支付刘佳应得金额外，应自第31天起，每逾期一日按拖欠金额1‰，向刘佳支付违约金。合同签订后，刘佳将购买的商铺交付新汇公司经营使用。新汇公司未向刘佳支付2017年第一季度-2018年第二季度的租金。
另查明，呼和浩特市新华东街维多利摩尔城附近在修建地铁设施。
又查明，2010年9月17日(《企业信用信息公示报告》中成立时间)，由维多利集团和内蒙古金汇房地产开发有限责任公司（以下简称金汇公司）共同发起设立了内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司（即新汇公司），注册资本1000万元，由维多利集团出资700万元，金汇公司出资300万元，经过验资，注册资本已经实缴完毕，实收资本占注册资本的100%；根据《企业信用信息公示报告》中显示2014年8月5日新汇公司增资4000万元，注册资本达到5000万元。2015年3月20日，维多利集团和金汇公司分别将股份转让给自然人李鼎文和王然中，李鼎文和王然中各占50%的股份。而此时除实缴的1000万元外，其余未缴4000万元为维多利集团增资部分，缴付期限为2019年8月4日。转让股权后，李鼎文出资额2500万元（其中未缴数额1800万元，期限2019年8月4日止）、王然中出资额2500万元（其中未缴出资2200万元，期限2019年8月4日止）。同时，公司住所地进行了变更。2015年7月28日，内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司正式更名为新汇公司，同时，股东会决议公司注册资本由5000万元减资为1000万元。减资公告于2015年4月1日在《北方新报》进行刊登。同时，出具了《内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司有关债务清偿及担保情况说明》”截止2015年7月20日，公司对外债务为235598738.02元（两亿三千五百五十九万八千七百三十八元）。截止2015年7月20日，公司已向要求提供担保的债权人提供了相应的担保，为清偿债务，由公司继续负责清偿，并由股东王然中、李鼎文在法律规定范围内提供相应担保。”2016年6月18日，新汇公司再次股权变更，股东由李鼎文变更为王力，变更后新汇公司股东为王力、王然中，两股东各占50%的股权，由王力担任执行董事兼经理，任公司法定代表人。
本院认为，对于刘佳提出新汇公司应按合同约定给付租金的主张，刘佳与新汇公司签订的委托经营合同书就租金的数额及支付方式作出了明确的约定，刘佳购买的商铺也已交付新汇公司经营使用，新汇公司亦应按照合同约定支付相应的租金，但新汇公司答辩中所述摩尔城旁修地铁，交通不便致使返租商铺经营困难确为客观事实，为实现双方利益合理平衡，故刘佳主张新汇公司应支付2017年第一季度-2017年第二季度共计两个季度租金，本院按80%予以调整，即以房款总额人民币443062元为依据，按每年回报12.28%计算为21763元，2017年第三季度-2018年第二季度共计四个季度租金，以房款总额人民币443062元为依据，按每年回报12.28%计算为54408元。
对于刘佳主张新汇公司给付违约金的诉讼请求，新汇公司答辩称不应支付违约金，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，”约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”新汇公司欠付租金给原告造成的损失主要体现为利息损失，结合实际情况，双方约定的违约金比例过分高于实际造成的损失，故欠付租金的违约金应以中国人民银行同期贷款利率计算，即以13602元为基数，分别从2017年2月1日、2017年5月1日、2017年8月1日、2017年11月1日、2018年2月1日起算，至刘佳主张的2018年4月30日止，按照中国人民银行同期贷款利率计2330元。
刘佳以维多利集团为逃避巨额债务，转让股权，损害债权人利益，转让程序违法要求其承担补充赔偿责任是否应予支持。首先，刘佳与新汇公司形成房屋租赁法律关系，刘佳为出租人，新汇公司为承租人。根据合同相对性原则，与刘佳形成涉案房屋租赁法律关系的主体应为新汇公司，而非被告维多利集团。新汇公司作为独立的企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权，并以其全部财产对公司的债务承担责任。而维多利集团仅为发起设立新汇公司的法人股东，暂且不论刘佳所称的新汇公司拖欠的巨额债务是在维多利集团转让股权之前还是之后，数额多少，股东也仅就其出资额为限对公司债务承担责任。2015年3月20日，维多利集团将在新汇公司股份转让给他人，虽然刘佳与新汇公司在此之前签订了为期10年的租赁合同，但根据《合同法》第二百二十六条”租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付”和双方签订的合同约定每年返四次，按季度返还。因此，双方租金是按年度以季度返还的方式进行结算的，新汇公司作为承租人，在按规定支付租金后，即履行了法定义务。新汇公司是2016年之后陆续出现违约情形。维多利集团转让股权时，新汇公司未欠付刘佳租金，刘佳并非新汇公司实际意义上的债权人。故刘佳所称维多利集团为逃避巨额债务，转让股权，损害刘佳利益，本院不予采信。从时间上看，新汇公司减资在维多利集团股权转让之后，刘佳称，新汇公司减资未通知债权人及提供担保，与维多利集团无关。就刘佳提供的证据，无法证明维多利集团股权转让程序违法。刘佳要求维多利集团承担补充赔偿责任而依据的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第十三条第二款的规定是针对股东瑕疵出资，如虚假出资、未按期缴纳出资、抽逃出资等。分期出资的，若按期出资，不属于上述法律规定的情形。本案中，新汇公司成立时，维多利集团已实缴注册资本700万元，公司增资时，其认缴的4000万元，在股权转让时，章程约定的出资期限未到，不适用上述法律规定。
综上所述，新汇公司与刘佳签订《委托经营合同》合法有效，双方应按照合同约定严格履行各自义务，但新汇公司未按约定支付租金，构成违约，应向刘佳支付租金及违约金。刘佳主张维多利集团承担补充赔偿责任，于法无据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、内蒙古新汇商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向刘佳支付租金76171元。
二、内蒙古新汇商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向刘佳支付违约金2330元。
三、驳回刘佳的其他诉讼请求。
如果新汇公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计1152元（刘佳已预交），由内蒙古新汇商业管理有限公司负担881元，由刘佳负担271元。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审判员王娟
二〇一八年八月六日
书记员何小娟