广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第571号
上诉人（原审被告）梁杰生，男，1961年3月18日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）叶桂花，女，1979年10月6日出生，香港特别行政区居民。
委托代理人董润生、英桦，广东华科律师事务所律师。
原审被告陈又红，女，1961年4月30日出生，汉族。
原审被告周其玲，女，1953年10月2日出生，汉族。
委托代理人梁杰生，本案上诉人。
上诉人梁杰生因租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1827号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
叶桂花原审诉称，2012年7月30日，叶桂花与梁杰生签订《商铺租赁合同》，约定由叶桂花租赁使用梁杰生出租的广州市人民北路833号越富广场二楼101、102号铺位，租赁期限为两年。叶桂花为了接下来两年的经营，花费了不少于65000元装修铺面、培训美甲员工。但自2013年年初起，该商铺的物业管理方多次向叶桂花表示，由于该商铺的出租方自2012年6月起拖欠广州市康复物业管理有限公司的公用水电分摊费、室内电费、物业管理综合服务费等，故将对该铺位作出处理，并于2013年5月10日正式发函通知叶桂花。叶桂花得知上述情况后，多次与梁杰生进行沟通，要求梁杰生在物业管理公司采取停电措施前缴纳管理费用，但梁杰生一直推托，导致该铺位自2013年6月6日开始停电，造成叶桂花多项经营损失。停电期间，叶桂花持续联系梁杰生，希望能够及时解决问题，减少损失，但梁杰生仍然没有采取任何的行动。由于双方签订合同时就已明确租赁商铺是用于美甲，而由于美甲生意的特殊性，员工要经过一系列的培训才能上网，且美甲行业的工作人员以业务提成为主要收入，因涉案商铺不能用电使用，导致叶桂花的员工陆续离职，叶桂花不得不在2013年6月19日正式通知梁杰生解除租赁合同，并要求梁杰生进行退场交接和协商赔偿叶桂花的经济损失，梁杰生才与物业管理公司沟通处理。2013年6月25日才恢复涉案商铺的供电，但叶桂花已经无法经营，根据法律的规定，梁杰生有义务保证叶桂花可以按照合同约定用途使用该铺位，因梁杰生原因导致叶桂花无法使用租赁商铺继续经营，叶桂花有权解除合同并要求梁杰生返还及赔偿相关费用。据此，请求法院判令：1.确认叶桂花与梁杰生关于广州市人民北路833号越富广场二楼101、102号铺位的租赁合同因梁杰生违约于2013年6月19日解除；2.梁杰生返还叶桂花合同保证金及电费保证金29288元、2013年6月已交租金13000元、2013年6月已交综合服务费2467元，陈又红、周其玲、梁杰生承担连带赔偿责任。3.陈又红、周其玲、梁杰生赔偿叶桂花的涉案商铺装修折旧价值38000元。
梁杰生原审辩称，不同意叶桂花的诉讼请求，由于叶桂花提前解除双方的合同，叶桂花违约，我方不同意返还叶桂花主张的所有费用也不同意赔偿装修折旧费用。而且，叶桂花起诉所依据的法律及事实理由我方不清楚。叶桂花于2012年8月经营后，除支付管理费、租金外，室内水电及公摊水电一直以各种借口拖延时间不交，尽管叶桂花有证据证明他们已交2012年8月至2013年3月的水电公摊费，但收据上标明的交款日期为2013年5月9日，这足以说明叶桂花拖延交费时间所导致的原因及致使到6月停电警告发生。自叶桂花2012年8月经营欠费以来，我方多次为叶桂花向物管公司做解释工作，并希望其给予宽容和理解，我方也曾劝告叶桂花尽快一次性缴清欠款，但叶桂花一直以“不想与物管正面接触”、“现在很忙没有时间”为由推托，我方自接到叶桂花通知必须将欠费缴清才能通电后，已作出多方努力。6月24日，我方通知物管交钱，并于次日上午将所欠费用一次性缴清，并为叶桂花垫付了今年4、5月份室内、外水电费用后即恢复供电。现叶桂花单方解除合同，应当承担相应的法律责任。而且根据合同的约定“在撤场当日必须将固定的、不可拆除的入墙装修设施完整交回甲方，否则视为毁损，”叶桂花在撤场期间把室内灯饰一并拆下，明显违反了双方约定，我方有权向叶桂花追索，并要求其赔偿损失。据此，请求法院驳回叶桂花的诉讼请求。
陈又红、周其玲辩称，同意梁杰生的答辩意见。
原审法院经审理查明：座落在本市越秀区人民北路833号1楼商场101室、102室的建筑面积分别为45.2526平方米、39.9642平方米，产权人分别为陈又红、周其玲，使用性质均为商业，所有权来历均为购买。
2007年7月18日，陈又红出具《委托书》，写明：我（被告陈又红、委托人）是座落在广州市越秀区人民北路833号一楼商场101、102室房屋的产权人，现我委托梁杰生（受托人）为我的合法代理人，代表我在广州市执行和处理下列事项：一、管理房产、支付与该房产有关的各项费用；二、到有关部门办理上述事项的一切手续；五、租赁管理房产收取租金；受委托人有转委托权等。广东省广州市南方公证处将该《委托书》作出编号为（2007）南公证内字第17679号的《公证书》。
2012年4月23日，林钟文与周其玲向梁杰生出具《委托书》，写明：因我们（委托人周其玲、林钟文）不便亲自办理坐落在广州市越秀区人民北路833号1楼商场102室房屋的相关事宜，现我们委托梁杰生为我们的合法代理人，代我们执行和处理下列事项：三、订立租用合同、收取并处置租金，办理涉及上述房屋的税务以及工商登记手续，办理房屋租赁登记备案手续，接收房产手续，以及办理政府对上述房屋因租赁管理而产生的其他手续；委托人有转委托权等。同日，广东省广州市白云公证处就该《委托书》作出编号为（2012）粤广白云第5261号《公证书》。
2012年7月30日，叶桂花（承租方、乙方）与梁杰生（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方同意将座落于广州市人民北路833号越富广场二楼，实用面积46平方米的101，102号铺位出租给乙方作经营美甲、精品、百货场地使用，租赁期限二年，自2012年8月1日起至2014年7月30日止；租金第一年为每月13000元，第二年为每月16000元，该租金为甲方实收租金、相关税费由乙方负责缴交，当月租金必须于每月1日前缴清；租赁保证金及电费保证金29288元，签约当日一次性缴交，合同期满，乙方无违约，在结清所有费用后，该保证金无息退还；出租铺位的管理费、综合服务费和公用水电分摊费、公共设施维护费等，按越富广场物业管理公司规定之标准交纳，出租铺位室内电费，按电表实计实收，于每月五日前缴交；租赁期间，乙方如需对铺位进行装修，必须将设计方案及图纸报甲方和越富广场物业管理处批准后方可进场施工，租赁期满，不再续租，在撤场当日必须将固定的、不可拆除的入墙的装修设施完整交回甲方，否则视为毁损，甲方有权向乙方追索；乙方逾期缴交租赁费用，每逾期一天，乙方按欠缴额每日百分之五支付违约金，逾期十天则视为乙方自动弃租，甲方有权单方终止合同并收回铺位，保证金不予退回；乙方须按时将租金款项划入甲方提供的帐号工商银行6222003602121682615，逾期产生的滞纳金须当月结清，且甲方有权在押金扣减等。当日，叶桂花支付押金及电费押金共29288元由梁杰生收取。
2013年5月9日，梁杰生开具《收据》收取叶桂花支付的越富101铺、102铺公用水电、室内电（2012年8月-2013年3月）11657元，综合服务费（2012年8月-2013年5月）24670元以及租金（2012年8月-2013年3月）130000元。
2013年6月1日，叶桂花向梁杰生在中国工商银行的帐户转帐支付15467元。
2013年6月6日至25日期间，涉案商铺被停电，叶桂花曾于6月7日报警处理。14日，广东华科律师事务所受叶桂花委托，通过EMS特快专递的方式向梁杰生发出《律师函》，称由于涉案铺位出租方自2012年6月起拖欠广州市康复物业管理有限公司的公用水电分摊费、室内电费、物业管理综合服务费等导致该铺位自2013年6月6日开始停电至今，造成叶桂花多项经营损失，如短期内无法解决该铺位的用电，致使叶桂花承租该铺位的目的无法实现的，则叶桂花有权解除合同等。该邮件因梁杰生未及时领取而被退回。
同月19日，叶桂花通过手机短信的方式向梁杰生发出信息，内容为：梁杰生先生，我们向你租赁的越富广场101、102商铺自本月6日开始因你与物业管理公司之纠纷已被停电多日，导致我们无法使用，停电期间我们积极与你联系，希望你能尽快解决，减少我们的经济损失，履行出租方的应尽义务，但至今已过十三天，你仍没有任何行动。因租赁物不能正常使用，我们之间的合同目的已无法实现。故正式通知你解除我们之间的租赁合同，并保留我们向你追究法律责任的权利。次日，叶桂花再次向梁杰生发送同样内容的信息。
同月21日，叶桂花再次向梁杰生发出《律师函》，写明：通过本律师函再次确认2013年6月14日与阁下解除租赁合同的法律事实，要求阁下在两日内联系并交付委托人15天应收入营业所得、店面员工工资、装修折旧后价值和2013年6月已交租金合计40000元，以及合同押金29288元等。
同月25日，广州市迅华投资顾问有限公司向陈又红、周其玲出具《缴费明细单》，收取涉案的101、102铺2013年4-6月的综合服务费以及4-5月的公用电、室内电费用共3213元。2013年11月11月，广州市迅华投资顾问有限公司又向被告陈又红、周其玲出具《缴费明细单》，收取涉案的101、102铺2013年6月的公用水电844元及691元。对此，叶桂花确认其自2013年4月起的水电费未支付予梁杰生，但由于其已于6月19日要求解除双方的合同，故对6月份之后的费用与其无关。
同日梁杰生通过手机向叶桂花发出信息，内容为：叶桂花小姐，你向我租赁的越富广场101、102商铺已经通电，可以正常营业。出租方梁杰生。叶桂花回复信息，内容为：本人已在6月20日短信通知你，由于本店停电时间过长，导致人员流失严重，已无法经营，决定与你解除租赁合同，请你周四到本铺商讨赔偿事宜。谢谢！
27日，叶桂花再次通过手机向梁杰生发出信息，内容为：梁杰生先生，我们向你租赁的越富广场101、102商铺赔偿问题至今未解决，而且本铺由于停电缘故导致员工严重流失令店铺已无法继续经营。本人决定于2013年6月29日撤离，请您于6月29日到本店交接。
叶桂花为证明其为装修投入，向原审法院提交了其于2012年8月1日是与案外人张玉平签订的《装修合同》及涉案商铺的照片，其中写明工程名称为美甲店装修工作，工程地点为越富广场101、102商铺，工程造价为65000元等。同月10日，张玉平手写《收据》，写明收到叶桂花支付的装修材料款65000元。
叶桂花为证明其已于2013年6月29日迁出涉案商铺，向原审法院提交了《照片》八张，照片内容显示涉案商铺已空置，并在门口张贴有旺铺招租及联系方式的纸张。
2013年7月23日，叶桂花（乙方）与梁杰生（甲方）办理了《交接书》，写明：甲乙双方确认因乙方搬离出向甲方租赁的广州市人民北路833号越富广场二楼101、102号铺，现办理交接，搬离时，乙方所做的房屋基本装修完整，没有损坏（租赁时为毛坯房），双方没有异议，已无电灯，但墙和地板、天花装修完整。
本案诉讼过程中，1.对于水电分摊费用、综合服务费的支付问题，叶桂花认为支付该费用的责任主体为叶桂花，但水电分摊费用是每月被告通知其应交纳的数额后将款项支付给梁杰生，再由梁杰生将两项费用交给管理处；梁杰生称确实是由叶桂花连同租金将水电分摊费用、综合服务费交给梁杰生，再由梁杰生交给管理处。2.对于5月9日前的水电分摊费用，叶桂花称梁杰生一直没有告知其具体的数额，所以没有交纳，梁杰生则称该数额是由管理处统一告知各经营者，且梁杰生在此之前也向叶桂花进行过催讨。叶桂花称梁杰生确曾向其催讨过水电费用，但由于叶桂花之前每月交纳的综合费用给被告，但梁杰生均没有交给管理处，所以叶桂花表示可以交纳水电费，但是需将水电费及综合服务费一起交给管理处。3.对于装修残值，叶桂花于诉讼过程中要求对涉案商铺的装修残值进行评估，但梁杰生拒不同意评估。经原审法院告知诉讼风险后，梁杰生表示其只能按照叶桂花主张的38000元价格计算装修残值，但其不同意支付该费用。
原审法院认为，周其玲及陈又红是涉案两商铺的产权人，梁杰生根据周其玲、陈又红的授权，其有权代为出租涉案房屋并与叶桂花签订租赁合同。因此，叶桂花与梁杰生于2012年7月30日签订的《商铺租赁合同》是合同当事人真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自负担的合同义务。虽然梁杰生称其在签订合同时已向叶桂花出示过其相关的授权委托书、表明其受托人的身份，但其并无证据证明，且叶桂花亦不确认该事实，而合同签订人、收取叶桂花支付的租金等费用的收款人签名以及就合同履行发生争议后的叶桂花联系人均是指向梁杰生，故对叶桂花诉称梁杰生未向其披露其受托人，予以采信，周其玲、陈又红作为涉案商铺的产权人应与梁杰生对叶桂花承担连带责任。
概言之，梁杰生作为出租人其负担的合同义务首先在于交付并保持涉案商铺的适租性，叶桂花作为承租人其负担的主要合同义务在于其负有善用承租房屋并依时支付租金。根据该合同的约定，涉案商铺的管理费、综合服务费和公用水电分摊费等按越富广场物业管理公司规定的标准交纳，即合同约定了涉案商铺的管理费、综合服务费以及公用水电分摊费用的负担人为叶桂花，但合同中并未约定该款项的支付方式。而叶桂花、梁杰生于庭审中均确认该款项应由叶桂花连同租金支付予梁杰生，再由梁杰生支付给物业管理公司。即周其玲、陈又红、梁杰生作为涉案商铺的产权人及出租人，其应负有及时支付管理费、综合服务费以及公用水电分摊费等必要的、维持涉案商铺正常使用条件的费用。叶桂花已在2013年5月9日向梁杰生支付了涉案商铺自2012年8月至3月的公用水电、室内电及2012年8月至2013年5月的综合服务费用。但梁杰生收取上述费用后并未及时将该费用支付给涉案商铺所在的越富广场的物业管理公司，致使涉案商铺在2013年6月6日被停电而不能正常经营。虽然梁杰生称叶桂花一直拒付涉案商铺的公摊水电费以及综合服务费并曾向叶桂花进行过催缴，但综合服务费、分摊水电费等费用是由梁杰生向叶桂花收取后再支付给物业管理公司，即使在叶桂花未及时支付该费用给梁杰生的情况下，梁杰生亦应及时催讨并先行垫付相关的费用以保证涉案商铺的正常使用。况且梁杰生自5月9日收取前述费用至涉案商铺被停电的近一个月有的时间内，并未将其收取的相应费用及时支付给物业管理公司。因此，导致涉案商铺因遭受停电而不能正常使用的责任归结于梁杰生的懈怠履行义务。
从已查明的案件事实来看，在涉案商铺被停电后，叶桂花已于停电当日及时将相关情况告知梁杰生，但梁杰生并未采取积极措施避免损失的进一步扩大，而是迟延至6月25日才将相关的费用支付给物业管理公司并恢复涉案商铺的供电。即涉案商铺停电的时间长达19日，叶桂花承租涉案商铺用作经营美甲服务，涉案商铺被停电造成叶桂花不能正常经营，叶桂花承租涉案商铺的合同目的已不能实现，叶桂花有权解除合同。根据叶桂花与梁杰生之间的信息及书面函件往来情况，叶桂花曾于2013年6月19日向梁杰生发出短信明确表明其承租涉案商铺的合同目的不能实现并正式通知被告梁杰生解除双方之间的租赁合同，梁杰生确认其已收到该信息。因此，叶桂花与梁杰生签订的《商铺租赁合同》自该日起解除。合同解除后，周其玲、陈又红、梁杰生应将其收取的租赁保证金及电费保证金29288元退还予叶桂花。对于梁杰生已垫付的2013年4月至6月的水电费用4748元应从保证金中扣减。而叶桂花在作出解除双方合同的意思表示后，其于同月27日向梁杰生发出信息要求办理涉案商铺的交接手续，即叶桂花实际占用涉案商铺至2013年6月29日，由于梁杰生迟延办理交接手续致使涉案商铺的实际交接时间在2013年7月23日，该延长期间的责任应由梁杰生负担。因此，叶桂花无需承担涉案商铺自2013年7月起发生的水电费用。梁杰生并应将其多收取的2013年6月30日的租金及综合服务费退还予叶桂花，即（13000元＋2467元）／30天=515.57元，叶桂花诉请要求梁杰生退还全月的费用缺乏依据，原审法院不予支持。至于涉案商铺的装修补偿问题，由于合同的解除是因梁杰生违约造成的，叶桂花于涉案商铺投入的装修因其经营期限未满而造成的损失应由梁杰生负担。由于梁杰生拒不同意对涉案商铺的装修残值进行评估，经原审法院告知其诉讼风险后，其表示同意按叶桂花主张的38000元计算装修残值。因此，对叶桂花诉请要求被告赔偿装修残值38000元，原审法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第三百九十六条、第四百零三条的规定，原审法院判决如下：一、原告叶桂花与被告梁杰生于2012年7月30日签订的关于广州市人民北路833号越富广场二楼101、102号铺位的《商铺租赁合同》于2013年6月19日解除。二、被告周其玲、陈又红、梁杰生应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向叶桂花叶桂花返还租赁保证金及电费保证金24540元。三、被告周其玲、陈又红、梁杰生应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向叶桂花叶桂花返还2013年6月多收取的租金及综合服务费515.57元。四、被告周其玲、陈又红、梁杰生应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向叶桂花叶桂花赔偿装修损失38000元。三、驳回原告叶桂花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1990元由原告叶桂花负担442元，由被告周其玲、陈又红、梁杰生负担1548元。
判决后，梁杰生不服原审判决，向本院提起上诉称：上诉人认为，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律不当。故意偏袒被上诉人，是严重违约导致了双方所签定的商铺租赁协议的履行不能，上诉人已经按照合同的约定履行了自己的约定义务，因被上诉人的违约行为导致了上诉人的损失，应该对上诉人予以赔偿，履行所签协议。一审判决曲解法律，在适用法律上存在错误。司法的目的之一就是使不确定的法律关系明确化，法律的目的在于定纷止争，并且根据法律的公平原则要兼顾各方当事人的合法权益，尽最大努力实现社会的公平、正义。结合原审判决书的内容，其并未判决叶桂花承担该承担的责任，可见一审法院偏袒叶桂花的行为更加明显，不能叫人心服。故请求：l、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，程序违法，请求撤销一审判决，依法改判被上诉人履行合约。2、一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
叶桂花答辩称同意原审判决。
周其玲述称同意梁杰生的意见。
陈又红没有述称意见。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
另查明.叶桂花于2013年7月1日向原审法院提起本案诉讼。
二审中，1、梁杰生提交了由广州市迅华投资顾问有限公司于2012年5月26日出具的4张《收款收据》，分别载明：（1）、收到102铺周其玲2012年6月综合服务费1109元、公用水电0元；（2）、收到102铺周其玲电费保证金1478元；（3）、收到101铺陈又红电费保证金1810元；（4）、收到101铺陈又红2012年6月综合服务费1358元、公用水电0元。叶桂花表示上述证据不属于新证据，在一审时已存在，该收据与本案无关。2、梁杰生表示叶桂花每个月只将租金及综合管理费支付给其，而其至2013年6月25日才向广州市迅华投资顾问有限公司交纳叶桂花承租涉案商铺（即2012年8月）之后的综合管理费和水电费。
本院认为，根据梁杰生的上诉请求与事实理由，可确定本案争议的焦点为涉案商铺从2013年6月6日至25日被停电应归责于梁杰生还是叶桂花。鉴于梁杰生于2013年6月25日向广州市迅华投资顾问有限公司交纳了涉案商铺2012年8月到2013年6月的综合服务费和水电费后，涉案商铺立即通电，可确定涉案商铺停电的原因为欠交了从2012年8月后的综合服务费和水电费，而梁杰生亦表示叶桂花每月都按时支付综合管理费给其的，即梁杰生从2012年8月起至2013年5月一共收取了叶桂花24670元综合服务费后，在涉案商铺停电前却分文未支付给广州市迅华投资顾问有限公司，至于水电费，梁杰生已于2013年5月9日收到叶桂花支付的2012年8月至2013年3月的水电费，但梁杰生同样在涉案商铺停电前分文未支付给广州市迅华投资顾问有限公司，综合上述情况，广州市迅华投资顾问有限公司停电的原因并非因为涉案商铺欠付2013年4至5月的水电费，梁杰生以叶桂花欠付涉案商铺2013年4至5月的水电费为由不将其已实际收取的费用支付给广州市迅华投资顾问有限公司理由显然不成立，故原审认定涉案商铺从2013年6月6日至25日被停电应归责于梁杰生并作出原审判决正确，本院予以维持。
另，梁杰生与叶桂花于2013年7月23日已交接了涉案商铺，梁杰生现仍主张履行合同并不符合实际，本院不予支持。
对于梁杰生在本案二审审理过程中提交的证据材料，由于该证据形成于本案诉讼发生前，并不属于新证据的范畴，故本院不予接纳。
综上所述，梁杰生的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费1548元由梁杰生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 姚伟华
代理审判员 李 民
二〇一四年五月××日
书 记 员 李 焕