江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）连民终字第1692号
上诉人（原审被告）灌云县下车镇人民政府（原名称为灌云县下车乡人民政府）
被上诉人（原审原告）付怀腾
原审被告付怀艮
上诉人灌云县下车镇人民政府（以下简称下车镇政府）因与被上诉人付怀腾、原审被告付怀艮返还原物纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2012）灌民初字第1197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审中付怀腾诉称，1981年，付怀腾在宅基地上建三间主屋，西屋两间，2001年取得房屋所有权证。后因付怀腾全家搬至灌云县县城居住，该房屋委托亲戚代管。2003年，原灌云县下车镇政府在付怀腾不知情的情况下，将其中的部分房屋卖给付怀艮，并发给付怀艮准建手续，准许付怀艮在付怀腾的宅基地上建房。付怀腾发现后，多次与下车镇政府、付怀艮交涉无果。现付怀腾的房屋已被付怀艮拆除，付怀腾的宅基地上已被付怀艮建成四间两层楼房。现要求下车镇政府、付怀艮赔偿付怀腾损失人民币16万元。
一审中下车镇政府辩称，付怀腾是将房屋变卖给案外人戴乐生，不属委托亲友代管，付怀腾现不是房屋所有权人，诉讼主体不适格。戴乐生购买付怀腾的房屋使用的购房款是原下车乡政府下属部门的公款，该房屋产权归原下车乡政府。原下车乡政府于2003年就将房屋卖给付怀艮，多年来付怀腾并未提出异议，现付怀腾起诉超过诉讼时效。要求驳回付怀腾的诉讼请求。
一审中付怀艮辩称，付怀腾房屋已经出卖给他人，付怀腾的诉讼主体不适格。付怀艮从原下车乡政府购买房屋，属于善意取得。付怀腾是城镇居民，不享有农村宅基地。政府部门发放准建手续不属本案审理范围。要求驳回付怀腾的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2012年，因机构改革，原灌云县下车乡人民政府被撤并为灌云县下车镇人民政府。付怀腾原为灌云县下车乡下车村（以下简称下车村）居民，后入伍。付怀腾的妻子姚春桂是下车村村民（民办教师），1985年许办理农转非手续。1981年付怀腾退伍安置，下车村划给付怀腾家庭宅基地一份，由付怀腾夫妻建三间主屋，两间西边屋，该宅基地的四至为东邻付锐家，西邻付常灿家，南邻通道，北邻排水沟，东西宽为18.6米（其中北口宽18.8米，南口款18.4米），南北长53米。
2000年，付怀腾与案外人戴乐生签订房屋买卖合同，将上述房地产以人民币80000元转让给戴乐生，但双方没有办理房屋产权变更登记手续，房屋也没有实际交付，戴乐生没有实际使用该房屋。付怀腾举家在灌云县伊山镇居住，也未使用该房屋。在本案诉讼过程中，戴乐生对付怀腾主张的房地产权属向本院明确表示不提出异议。
2003年，原下车乡政府将付怀腾房屋以人民币11200元出卖给付怀艮，付怀艮向下车乡政府缴纳契税，并经土地主管部门向付怀艮核发准予在该宅基地上建房的准建证。2010年8月18日，付怀艮又取得准予建房的乡村建设规划许可证。后付怀艮拆除三间主屋（边屋倒塌），建四间二层楼房。
在一审审理过程中，经付怀腾申请，原审法院于2012年12月14日委托鉴定部门对付怀腾的房地产价值进行鉴定，2013年1月5日，鉴定部门以本案争议的房屋已经不存在、土地属集体土地性质不能流通为由，终结鉴定程序。
2011年11月12日，经灌云县公安局仲集派出所委托，灌云县价格认证中心对付怀腾的三间主屋进行评估，确定房屋价值人民币15600元。对此，付怀腾表示认可。对两间边屋，因倒塌多年，付怀腾在本案中明确表示放弃请求权。
一审诉讼中下车镇政府称，付怀腾虽然与案外人戴乐生签订房屋买卖合同，但实际买受人应当是下车乡政府。并举证公安机关对孙为沛、傅怀甫、洪吕明、何维华、陈宽安（孙为沛、傅怀甫、洪吕明、何维华、陈宽安原均系灌云县下车乡建安公司职工）分别所作的询问笔录证明，但因孙为沛、傅怀甫、洪吕明、何维华、陈宽安均为下车镇政府下属单位员工，与本案有一定的利害关系，下车镇政府也不能举证原灌云县下车乡建安公司和下车镇政府单位的账务以证明已支出该购房款，且公安机关对此未立案查处，付怀腾又否认，案外人戴乐生也不予认可，故下车镇政府所举证据不足，对下车镇政府该事实主张，原审法院不予认定。
原审法院认为，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其它民事责任。因机构改革，下车镇政府对原下车乡政府的行为应当概括承受。本案付怀腾的房屋权属清楚，下车乡政府无权处分付怀腾的房产。因此造成付怀腾的损失，下车乡政府应当承担责任。关于付怀腾的三间主屋价值问题，2011年11月12日，经灌云县公安局仲集派出所委托，灌云县价格认证中心对付怀腾的三间主屋进行评估，确定该三间房屋价值人民币15600元。因该房屋已经被拆除，已经不能再行鉴定，且付怀腾认可该评估报告，对该评估报告原审法院酌情予以采用。即应确定下车镇政府赔偿付怀腾三间主屋损失人民币15600元。下车镇政府未经付怀腾同意，将付怀腾的宅基地处分给付怀艮建房，应当赔偿付怀腾由此造成的损失。鉴于该争议宅基地属农村集体土地性质，鉴定机构终结鉴定。但因下车乡政府的行为导致付怀腾丧失宅基地的损失客观存在，参照连云港市人民政府连政规法（2011）10号市政府关于印发连云港市征地补偿暂行办法的通知规定，原审法院酌情确定下车镇政府赔偿付怀腾宅基地损失人民币69498.77元（其中土地补偿费按18.6米×53米÷666.67平方米／亩×17000元／亩=25137.77元＋土地开发费按45元／平方米×18.6米×53米=44361元）。上述确定下车镇政府赔偿付怀腾损失共计人民币85098.77元。付怀艮向下车乡政府购买房屋，已经支付相应的对价，其有理由相信下车乡政府属有权处分，且付怀艮经行政许可，翻建房屋，其行为无过错，在本案中付怀艮不应承担责任。下车镇政府将宅基地交给付怀艮使用，有关问题由下车镇政府与付怀艮协商处理。付怀腾的两间边屋因已倒塌多年，付怀腾在本案中明确表示放弃请求权，原审法院应予照准。本案付怀腾主张物权属于支配权，该权利被侵害具有连续性，不适用诉讼时效的规定，下车镇政府、付怀艮关于付怀腾起诉超过诉讼时效的主张，不予采纳。付怀腾虽然与案外人戴乐生签订房屋买卖合同，但双方没有实际交付，付怀腾有权主张权利，且案外人戴乐生对付怀腾提起的诉讼明确表示不持异议，故对下车镇政府与付怀艮提出付怀腾诉讼主体不适格的主张，原审法院不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、第七十五条、第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十四条、第三十六条、第三十七条之规定，判决：一、灌云县下车镇人民政府于判决生效之日起十日内向付怀腾赔偿房地产损失人民币85098.77元。二、驳回付怀腾的其他诉讼请求。本案案件受理费3500元，由付怀腾负担1500元，灌云县下车镇人民政府负担2000元。
宣判后，下车镇政府不服上述判决，向本院提起上诉称，一、原审判决认定付怀腾为涉案房屋现在的所有权人，并以该房屋所有权证附土地面积图判决是明显错误的。首先，付怀腾对涉诉房屋不享有所有权。根据询问笔录，付怀腾的房屋卖给戴乐生，因戴乐生为下城镇下属单位建安公司的书记，因此房屋应属建安公司的工程队。付怀腾在2000年10月31日与戴乐生（受下车建安公司的委托）的房屋买卖协议是一份真实的协议，付怀腾的家属姚春贵20**年10月31日写收条收到卖房款39000元。2001年5月23日付怀腾亲自写收款条41000元。而且原审法院在戴乐生因该买卖起诉付怀腾纠纷一案中［（2011）灌民初字第1064号民事裁定书］确定付怀腾与戴乐生之间的交易事实：案外人戴乐生与付怀腾签订的房屋买卖合同真正的买受人应是原下车乡人民政府，原下车建安公司经理陈宽安及职工孙为沛、傅怀甫、洪吕明、何维华、在公安机关分别所作的询问笔录都能证明该事实，而原审法院因孙为沛、傅怀甫、洪吕明、何维华、陈宽安均为上诉人原下属单位员工，与本案有一定的利害关系为由否定事实的存在。付怀腾已签订该房屋买卖合同并收取卖房款80000元，该房屋就已经卖掉了。如果该房屋仍然是付怀腾所有，那么案外人戴乐生又为什么到原审法院告付怀腾呢？另外，付怀腾称1981年其在宅基地上建三间主屋，西屋两间，2001年取得房屋所有权证，后因其全家搬至灌云县县城居住，该房屋委托亲戚代管。付怀腾为什么要隐满该房屋已卖的事实和案外人戴乐生向原审法院起诉要房屋的事实呢？案外人戴乐生既不是买卖关系的当事人，也不是付怀腾的房屋代管人，如与涉案房屋没有任何关系，那戴乐生为什么告付怀腾呢？原审认定的事实完全不符。原审法院置戴乐生起诉付怀腾生效裁定书这样的法定证据于不顾，认定该房屋买卖合同无效，显然是错误的。付怀腾自房屋卖出后对该房就无权利主张赔偿房地产损失。现原审法院判决赔偿付怀腾房地产损失，那么付怀腾收卖房款80000万元钱又该怎么解决？其次，原审法院没有查明基于何种法律关系要求上诉人赔偿付怀腾宅基地损失，付怀腾诉求是返还原物是指房屋三间，诉求中并没有要求赔偿宅基地损失。原审判决上诉人按18.6米＊53米的土地面积赔偿没有法律依据。付怀腾在2000年10月31日前就将该房屋卖掉了，而其2001年7月20日才取得房屋所有权证，上诉人在原审庭审中多次对该所有权证提出质疑：1.该证是伪证，要求法庭对该证书写形成的时间进行鉴定。2.《房屋所有权证》是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。它标明了房屋的共有人、房屋座落、所有权性质、编号、房号、间数、建筑结构、层数、建筑面积、使用土地摘要。而付怀腾举证的土地摘要中使用土地面积为0.13亩。3.下车镇政府在原庭审中要求付怀腾出示土地使用证，其并没有举证土地使用证，不能证明宅基地拥有的土地面积。土地使用证才是确认土地使用权的法律凭证。土地使用证内各项数据和编号，如单位名称、四至、土地数量、位置、土地变更等，必须与土地登记表相一致。土地使用证附图可根据现状底图或地籍图透绘获得。随着面积和界线的变更，附图也应作相应改动。而付怀腾举证的房屋所有权证却标明了土地使用范围，存载了土地使用证的作用，显然有造假行为。原审法院在没有见到付怀腾土地使用证时，只凭一本不规范有造假嫌疑的房屋所有权证，不审查土地使用证，径直作出判决，显然是不考虑客观事实。付怀腾举证的房屋所有权证使用土地摘要中土地使用面积清楚的写是0.13亩，而原审法院确判决为18.6米＊53米／666.67平方米／亩=1.4787亩，并按连云港市征地补偿标准赔偿。上诉人根本就没有征用该地，也没有变项将这块地送给谁，上诉人卖给付怀艮的房屋只是三间屋，付怀腾的房屋所有权证使用土地摘要中注明是0.13亩，上诉人卖给付怀艮的三间屋的屋压不足0.13亩。原审法院已认定付怀腾与戴乐生房屋买卖合同无效后，付怀腾又诉称房屋由亲戚代管，该土地被别人占用还是别人卖了，付怀腾应找看管该房屋人要房屋，与上诉人没有任何关联性，所以原审认定事实错误。二、原审判决适用法律错误。原审法院适用的法律是指房屋不动产权益，而判决赔偿数额确是土地征用地补偿款。宅基地所有权应农民集体所有，然而宅基地上的房屋却是农民个人财产，与国有出让住宅土地上的房屋所有权有一定的区别。农村宅基地使用权法律关系农村宅基地上的房屋所有权是一个带有限制性的财产所有权。从现行法律、法规上看，农村宅基地只准予本村民组织成员，并经审批后使用，房屋只能转让给本村村民组织成员。有很多法律作出相应规定，如《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施；《中华人民共和国担保法》第三十七条第二款规定：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。可见，宅基地使用权人对宅基地享有使用和占有的权利，处分权受一定条件限制。该房屋一经倒塌宅基地应归村集体所有。被上诉人在出卖房屋时已不在该房屋内居住，已不属于农业人口，其全家搬到县城居住系城市户口，其宅基地也没有转化为国有，因此按法律规定涉案宅基地不能发生违法转移，该宅基地仍然属于村集体所有，付怀腾部分房屋也已倒塌，其没有处分集体土地的权利，原审法院如此确认显然适应法律错误。三、本案为付怀腾与戴乐生恶意串通，为了非法利益采用的所谓合法手段制造的蹩脚的伎俩。综上，原审判决认定事实不清、适用法律错误，枉法裁判，严重侵犯了上诉人的合法权益。上诉人请求二审法院认真查明事实，依法撤销原审判决，驳回付怀腾对上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人付怀腾辩称，原判认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。一、涉案房屋属付怀腾所有，不容置疑。2001年全县农村房屋进行产权登记，经下车乡人民政府登记，付怀腾取得了该房屋的所有权证。付怀腾房产证是乡政府所颁发。即使没有产权证，该房屋仍属付怀腾。二、付怀腾将房屋卖给戴乐生而不是下车建筑站，下车建筑站的负责人是陈宽安，购房款也非单位的公款。付怀腾与戴乐生签订房屋买卖协议书是2000年，而下车乡建筑站早在1998年改制为个体股份合作制企业，建筑站的企业产权已以24万元出售转让，之后就不存在下车乡建筑站。戴乐生用什么款买房与本案无关联。如戴乐生用公款购房，下车乡政府可向相关部门举报追究其刑事责任，但否定不了房屋为付怀腾所有的事实。三、土地证表明的0.13亩是指房屋的房屋所占面积而非宅基地的面积。原审法院适用的赔偿标准是正确的。四、下车乡政府侵犯了付怀腾的财产所有权及宅基地使用权，应依法赔偿付怀腾的经济损失。付怀腾的房屋建好30余年，房屋及宅基地范围明确，下车乡政府擅自将付怀腾的房屋卖给付怀艮，宅基地均被侵占，付怀艮经下车乡政府批准，将付怀腾的房屋扳掉，兴建了四层楼房，付怀腾请求人民法院裁决返还原物的房屋已不存在。因此，要求下车乡政府赔偿损失理所当然。付怀腾诉讼请求明确，要求赔偿经济损失16万元，上诉人称“没有要求赔偿宅基地损失”无依据。付怀腾对宅基地享有处分权，无法律规定农转非后不享有土地宅基地处分权。难道农村的农民到了城里，就应该把房屋扳掉，宅基地无偿退出吗？下车乡政府的侵权事实明确，其将付怀腾三间主屋卖给付怀艮，有其收取购房款的收据证明其私自处分付怀腾房屋的事实，准建证及乡村建设规划许可证证明下车乡政府给付怀艮核发准建设证手续的事实。因此，付怀艮的侵权责任也应由下车乡政府承担。一审法院依据相关规定酌情确定赔偿数额，显属偏少，但付怀腾本着息事宁人态度，予以认可未提起上诉。综上，一审法院一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告付怀艮未作答辩。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实清楚，本院依法予以确认。
另查明，2000年10月28日，付怀腾以8万元将涉案房屋转让给案外人戴乐生并签订涉案房屋买卖合同书，其中付款方法约定协议签字后，付款4万元整，余款下年度一次性付清，款8万元全部付清后，宅基与房屋归戴乐生所有。戴乐生先后于2000年10月31日付3.1万元、2001年5月23日付4.1万元，共计8万元。
2011年7月15日，戴乐生以付怀腾为被告、付怀艮为第三人，起诉至法院要求付怀腾履行合同义务交付所卖房屋并赔偿经济损失5000元，后于2011年8月17日向法院申请撤诉，法院以（2011）灌民初字第1064号民事裁定书裁定准许戴乐生撤回起诉。
2011年11月17日，戴乐生起诉付怀腾要求确认双方于2000年10月28日签订的涉案房屋买卖合同无效，2011年12月9日，双方在法院自愿达成调解协议，双方于2000年10月28日签订的房屋买卖合同为无效合同［见（2011）灌民初字第2226号民事调解书］。至今，付怀腾未将8万元购房款返还戴乐生。
另，付怀腾作为证据提交的房产证上填发机关处盖的是“灌云县下车乡规划建设管理办公室”章，填发日期处2001年7月20日。
本院认为，依据《中华人民共和国土地管理法》规定，农村的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地属于农民集体所有。根据上述规定，农村居民宅基地使用权的主体是农村集体经济组织的成员，即村民。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权利用该土地建造住宅及其附属设施。本案中，付怀腾妻子原是下车村村民，1981年，付怀腾退伍安置，下车村划给付怀腾家庭宅基地一份，付怀腾夫妻在该宅基地上建三间主屋，两间边屋。到1985年，付怀腾妻子办理了农转非手续，付怀腾与其妻均已脱离农村经济组织，丧失了基于村民身份拥有的宅基地使用权，但宅基地上房屋仍为付怀腾夫妻所有。
2003年，原下车乡政府将付怀腾所建的房屋（三间房屋，边屋已倒塌）以人民币11200元出卖给村民付怀艮，原下车乡政府的行为，侵害了付怀腾的房屋财产权利，应对付怀腾的房屋损失承担损害赔偿责任，原审法院判决确定下车镇政府赔偿付怀腾三间主屋损失15600元，判决正确，本院予以维持。关于下车镇政府上诉称付怀腾对涉案房屋不享有所有权，无权主张涉案房屋的财产损失问题，本院认为，虽然付怀腾在2000年与戴乐生签订了房屋买卖合同，但该合同已经法院民事调解书确认无效，根据法律规定合同无效自始没有法律效力，且戴乐生对付怀腾主张的房产权属明确表示不提出异议，故对下车镇政府认为付怀腾无权主张涉案房屋财产损失的上诉请求，本院依法不予以支持。付怀腾要求赔偿宅基地使用权损失，因无法律依据，本院依法不予以支持。
综上所述，下车镇政府认为不应赔偿涉案宅基地使用权损失的上诉请求，本院依法予以支持。对原审法院判决下车镇政府赔偿付怀腾三间主屋损失15600元，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
撤销（2012）灌民初字第1197号民事判决。
二、灌云县下车镇人民政府于本判决送达之日起十日内向付怀腾赔偿房屋损失人民币15600元。
三、驳回付怀腾的其他诉讼请求。
一审案件受理费3500元，由付怀腾负担2650元，灌云县下车镇人民政府负担350元（于付款时一并给付）。二审案件受理费3500元（灌云县下车镇人民政府已预交），由上诉人灌云县下车镇人民政府负担350元，被上诉人付怀腾负担2650元。
本判决为终审判决。
审 判 长 伏广超
代理审判员 刘永红
代理审判员 张 奇
二〇一四年一月十一日
书 记 员 吴剑铭
法律条文附录
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条第二款规定公民、法人由于过错侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百五十二条规定宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权利用该土地建造住宅及其附属设施。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；