北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0105民初67090号
原告：中化地质矿山总局，住所地北京市朝阳区小营路19号B座603号，统一社会信用代码1210000040000916XK。
法定代表人：尚红林，局长。
委托诉讼代理人：李莹，女，中化地质矿山总局职员。
委托诉讼代理人：王晓婷，女，中化地质矿山总局职员。
被告：北京天一博观城市规划设计院有限公司，住所地北京市朝阳区和平街13区甲20号楼3层301室，统一社会信用代码91110105589134537Q。
法定代表人：钟兆慧。
委托诉讼代理人：陈琛，女，北京天一博观城市规划设计院有限公司职员。
原告中化地质矿山总局（以下称原告）与被告北京天一博观城市规划设计院有限公司（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李莹、王晓婷、被告委托诉讼代理人陈琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付原告拖欠房屋租金共计125556元（自2016年11月6日至2016年12月15日）；2、请求判令被告立即依约支付原告违约金90040元。事实和理由：2016年4月24日，被告与原告签订了2016年5月6日至2018年5月5日止的房屋租赁协议，双方约定租赁房屋的建筑面积为627.78平方米，租金为每天5元／平方米，每月租金为95474.88元，押金为90040元。双方当事人权利义务明确，内容合法有效。2016年11月15日，被告由于经营困难，资金出现缺口，口头与原告协商解除租赁合同，后于2016年12月5日正式致函原告表示希望解除租赁合同，被告于2016年12月15日进行了房屋腾退交接手续。被告尚未缴纳租金为2016年11月6日至2016年12月15日共计125556元。根据合同法规定，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。原告本着友好协商的原则，按照房屋租赁协议约定草拟了《解除房屋租赁协议申请书》，并于2016年12月20日送达被告，但被告一直未明确表态。此后原告多次致电催告被告，并于2017年6月6日通过律师出具催告函并送达被告。被告却于2017年6月26日回函表示不愿意支付违约金。根据合同法规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。法律另规定，当事人可以约定一方违约事应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。被告的行为明显为无故提前退租，其违约行为完全符合房屋租赁协议约定的违约情形。现双方就争议协商未果，特此起诉。
被告辩称，一、我公司无需另行支付90040元违约金，并申请原告返还90040元保证金。依据房屋租赁协议第三十一条第2款约定，“若乙方在租赁期内擅自提前终止本合同的……甲方不再向乙方返还保证金”。双方房屋租赁合同并未约定提前终止合同的违约金，仅约定该情形下不返还90040元保证金，故不存在我公司支付原告违约金的问题。鉴于该保证金亦具有违约金性质，我公司根据相关规定并结合租赁市场惯例，申请法院调低违约金数额至不支付，即原告返还我公司保证金90040元，我公司支付退租前的最后40天房租共125556元，或以保证金抵消部分房租，我公司另行支付剩余10天房租35516元。二、我公司申请法院调低违约金数额，要求原告返还保证金的理由。（一）、我公司并非恶意违约亦非合同约定的擅自终止。我公司于2014年5月即与原告签订了两年期房屋租赁合同，合同期满后，受经济形势日渐严峻、经营环境逐步恶化的负面影响，公司已出现资金紧张。但鉴于我公司为该房屋装修花费了20万元，如使用两年就退租，损失较大。故我公司提出续签1年、降低租赁面积的请求，但原告不同意。原告处于强势地位，故双方于2016年4月又签订续租2年的租赁合同。在近3年的实际履行期内，我公司一直诚信遵守合同约定，双方合作良好。在续签合同后，2016年下半年我公司经营困难加剧且出现突发性问题，导致资金短缺，不得选择不降低成本，同时也避免原告遭受损失，无奈之下，我公司于2016年11月15日明确告知原告需提前终止合同，并就该事宜进行友好沟通、协商。相关证据显示，原告经办人员前期通知同意我公司提出的保证金抵租金方案，该经办人员所属部门领导亦同意该方案。该部门从2014年开始一直全权负责决策、处理我公司全部租赁事项，所有相关事宜均是该部门经办人员对接，所以我公司得到同意的答复，当然认为是原告做出的决定，所以才提前搬离，并非合同约定不返还违约金的“擅自终止合同”。2017年1月4日，该经办人员告知我公司，原告法律顾问和领导又作出了不同意我公司方案的最终意见。但此时距我公司提出退租已70天，如果我公司此前不尽早终止合同并搬离，届时将无法支付租金，将给原告造成损失，因此我公司并非擅自终止合同、恶意违约。（二）、我公司为该房屋整体改造装修花费20万元。我公司在2014年第一次承租前，该房屋部分构造是宾馆式设计，无法用于办公，且房屋及设施存在老旧损坏。我公司入住前，专程聘请装饰工程公司，对627.78平方米房屋的卫生间、隔断、墙面、线路、窗帘等进行了整体装修和改造，并对大部分区域铺置了地毯，共支付装修费20万元，耗时32天。我公司全面改造装修后，该房屋的基础设施和整体档次得到了极大提升，后续新租户也基本可以沿用，即使有不同的使用需求，也只需微调即可。同时，我公司进行了全面装饰软装，并安排保洁人员每日清洁维护，房况优良且有较高审美品位。我公司解约后，原告招租的签约商机及租金具有提高的可能。此后我公司仅使用了不到3年，原告收回的房屋是添加了我公司投入的较大经济价值的，且我公司提前解约，原告如及时招租并适当提高租金，反而可能因此增加收益。（三）、原告未及时采取合理措施避免租金损失。2016年11月15日，我公司即明确告知原告经办人员不得不提前退租，原告已知晓该事宜。该房屋地理位置较好、房况优良，类似房源在北京租房市场非常紧俏，且我公司未搬离前能够配合看房。在退租前的一个月中，如原告及时采取有效招租方式，在我公司搬离前找到新租户、避免房屋空置的租金损失绝非难事。但此后我公司多次电话询问、催促该事项进展无果，答复是具体安排需上报领导开会研究决定。后我公司人员两次赴原告处询问情况，其经办人员反馈，领导开会初步决定暂不公开招租，而是询问一下某些领导的关系。我公司认为，一般业主都会采用中介招租，一旦房屋挂网，附近区域的多家中介会同时推介、营销，出房率将大幅提高，远非内部几个关系所能比拟。2017年1月4日，距离我公司提出退租已70天的时候，原告法律顾问和领导才作出最终意见。这段时间原告并没有采取有效措施积极招租，错失降低房屋周转期、获得新租户的机会。（四）、我公司已部分履行合同且未造成其他损失。从2014年开始，我公司已按约履行第一份两年期租赁合同，并竭尽全力部分履行第二次续签合同，近三年间一直诚信履约，如非出现突发性经营问题，在前期已投入高额装修费用的情况下，是没有可能和必要提前终止合同的。且我公司入住期间，坚持悉心使用和维护房屋设施，交房时原告也未提出房屋有任何损坏。因此，我公司提前解约实属情非得已、无奈之举，一般情况下，承租人提前解约，在房屋没有其他毁损的情况下，主要损失为作为可期待利益的房租收入。原告在我公司搬离前充足的时间，如采取通常性的有效招租措施，完全可能避免出现房屋空置的租金损失，且即使因其未采取合理措施出现损失，我公司前提投入萵额装修费用，也具有帮助其损益相抵的情形。根据最高院相关意见，人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡。另外，人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。综上，恳请法院能够结合法律法规的规定，酌情综合考量本案的具体情况，维护我公司合法权益。
经审理查明：原告系北京市朝阳区小营路19号16（-03）层房屋某房屋所有权人。
2014年5月6日，被告从原告处承租位于北京市朝阳区小营路19号B座（昊华大厦）第03层某单元，承租后进行装修后用作办公使用。该合同到期后，原告作为甲方与乙方被告又于2016年4月27日签订《房屋租赁协议》，约定：乙方从甲方处承租位于北京市朝阳区小营路19号B座（昊华大厦）第03层某单元用作办公用，租赁面积为627.78平方米，租赁期限为2年，自2016年5月6日起至2018年5月5日止；房屋租金为每天每平方米5元，每月租金为95474.88元，年租金为1145698.50元；该房屋租金的付款方式为押一付三，乙方应于每次该房屋租金到期前5日向甲方支付下次房屋租金，即第二次租金支付日不得晚于2016年8月12日前12日当日，以此类推；在整个租期内，乙方租金逾期未支付的，每逾期一日，则乙方应按为支付金额日万分之五的标准支付滞纳金；本合同签订5日内，乙方应向甲方支付该房屋的首期租赁租金286424.63元；签署本合同后5日内，乙方须向甲方支付90040元为保证金，以确保乙方遵守在本合同项下其必须遵守的一切条文规定；在整个租赁期内租赁保证金由甲方保管，并由甲方出具签字加盖公章的保证金收据；甲方无须向乙方支付保证金的利息；本合同履行完毕，乙方按照本合同约定返还租赁单位且乙方已付清本合同所约定之乙方所应交纳的所有费用后，保证金由甲方全额无息退还乙方；租赁期间，非本合同规定的免责情况，乙方违约或中途擅自退租的，甲方可没收乙方的保证金，甲方仍有其他损失的，乙方还应继续负责赔偿甲方的损失；乙方须在租赁期结束时或提前结束的7日内，把该单元连同其所有的附属物、装置、附加物，按与原状一致或者甲方书面认可的可租用及良好的使用状态下，交还甲方（租赁期内该等设施的自然损耗除外），同时，须将通向该大厦各部分的钥匙（如有）交还甲方；对于甲方按照本合同提供的仅供乙方使用的设备、设施，乙方经甲方口头同意后可以对上述设备、设施进行拆除、改建或增设，在本合同提前终止或期满终止时，乙方要自费自行将拆除、改造或增设的部分的设备、设施恢复至本单元提供给乙方时的状况，甲方亦可以在双方预先就补偿事宜达成一致的前提下按照现状收回；若乙方在租赁期内擅自提前终止本合同的，乙方应提前一个月书面通知甲方，在此前提下，乙方除必须向甲方支付其实际使用该单元期间根据本合同应付而未付的一切款项外，甲方不再向乙方返还保证金。
被告如约向原告给付保证金90040元。
2016年12月5日，被告向原告致函，称鉴于被告目前经营困难，资金出现缺口，唯恐难以承受原告租金而给原告带来不便，希望解除房屋租赁合同，双方友好协商处理相关事宜。
2016年12月15日，被告将租赁房屋交还原告。
原告于2017年6月6日向被告发出《催告函》，称被告于2016年12月5日向原告致函提出解除《房屋租赁协议》，但至今未付2016年11月6日至2016年12月15日房屋租金125556元。庭审中，被告认可上述欠付租金数额。
2017年6月26日，被告向原告发函，提出希望以保证金折抵一个月房租，其余部分由被告支付，希望就此进一步磋商。
原告表示，如法院支持其主张的违约金，其同意以收取的保证金90040元折抵租金。
以上事实，有《房屋所有权证》、《房屋租赁协议》、往来函件等书证及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为，原、被告之间的《房屋租赁协议》均系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。现双方合同解除，被告尚欠租金125556元未付，原告主张该租金，本院予以支持。合同约定，若乙方在租赁期内擅自提前终止本合同的，乙方应提前一个月书面通知甲方，在此前提下，乙方除必须向甲方支付其实际使用该单元期间根据本合同应付而未付的一切款项外，甲方不再向乙方返还保证金。该约定中，保证金在担保未付费用之外，另具违约金的性质。现原告实际据有该保证金，在被告提前终止合同的情况下，根据合同约定原告可不再返还该保证金，但原告另主张违约金，本院不再支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告北京天一博观城市规划设计院有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告中化地质矿山总局二〇一六年十一月六日至二〇一六年十二月十五日期间的租金十二万五千五百五十六元；
二、驳回原告中化地质矿山总局的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2267元，由原告中化地质矿山总局负担25元（已交纳），由被告北京天一博观城市规划设计院有限公司负担2242元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 蔡峰
二〇一八年八月三日
书记员 马悦