广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江中法民一终字第214号
上诉人（原审原告）：冯达贤，住广东省恩平市。
委托代理人：郑润强，广东润晟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广东康盛投资有限公司。住所地：广东省恩平市。
法定代表人：何宁海，经理。
委托代理人：郑健慈、陈嘉瑜，均系广东协诚律师事务所律师。
上诉人冯达贤因与被上诉人广东康盛投资有限公司（以下简称“康盛公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省恩平市人民法院（2014）江恩法民一初字第259号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
当事人原审意见
2014年7月21日，冯达贤向原审法院提起诉讼，请求判令：1、康盛公司在10日内将有线电视、电信、管道煤气设施安装至某某丙幢丙号房，并将商品房交付给冯达贤；2、康盛公司向冯达贤支付逾期交楼违约金人民币42009元，违约金暂计至2014年6月10日起诉日，应从2014年1月1日起计至实际交楼日止，每日按商品房总价款人民币525117元的万分之5计算；3、康盛公司承担全部诉讼费用。主要事实和理由是：2013年3月3日，冯达贤与康盛公司签订编号《商品房买卖合同》，购买康盛公司开发的位于恩城某号某某丙幢丙号房。合同约定康盛公司应当于2013年12月30日前交楼，交楼时各项基础设施、公共配套、装饰、设备应符合标准和使用条件。合同签订后，冯达贤依约支付了购房款。合同约定的交楼期限内，康盛公司并未将商品房交付给冯达贤。且商品房的部分批荡松散、脱落；厨房、卫生间有渗水积水；有线电视、电信、管道煤气等未完善；房屋消防未验收通过；康盛公司也未通知冯达贤收楼。为此，冯达贤曾与其他业主向恩平市消委会投诉。调解中，康盛公司确认逾期交楼和其他相关问题存在，却不同意按《商品房买卖合同》的约定承担违约责任。《商品房买卖合同》是冯达贤与康盛公司自愿签订的，双方均应尊重契约精神，诚实信用。对于逾期交楼，康盛公司以广东省全年降雨量影响工期搪塞冯达贤，不符合合同中可据实延期交付的约定，也欠缺诚信；康盛公司逾期交楼却拒绝承担违约责任，显然不尊重合同，不尊重法律。冯达贤购买商品房是为了居住，康盛公司逾期6个多月仍未交楼，对冯达贤的生活、工作造成了极大影响。《商品房买卖合同》约定交楼时基础设施、公共配套应符合标准和使用条件，因此，康盛公司交楼时应将仍未完善的有线电视、电信、管道煤气接至商品房，保证房屋质量符合标准。《商品房买卖合同》对逾期交楼违约责任约定十分明确，康盛公司逾期交楼6个多月，冯达贤同意收楼，违约金应从2014年1月1日起每日按冯达贤已交价款人民币525117的万分之5计算，一直计至康盛公司交楼日止。诉讼过程中，冯达贤将其第1项诉讼请求变更为：要求康盛公司在10日内将某某丙幢丙号商品房交付给冯达贤。
康盛公司答辩称：一、冯达贤所购买的商品房已达到交付条件，且已安装好有线电视、电信、管道煤气设施。1、根据《商品房买卖合同》附件三的约定，冯达贤所交付的房价款仅约定了煤气设施到户，而有线电视、电信仅需达到使用条件，接到所在的楼宇即可。现康盛公司已全部将有线电视、电信、煤气设施安装到户，只需冯达贤申请开通即可使用。2、冯达贤所购买的商品房已达到交付使用条件，康盛公司已于2013年12月25日将《收楼通知书》、《收楼指南》一并寄发给冯达贤，又于2014年4月26日向其寄发了《收楼提示函》，此外还多次电话通知其办理收楼手续，冯达贤在2014年6月29日才办理了收楼手续，不存在商品房未交付的事实。
二、冯达贤请求康盛公司每日按商品房总价款525117的万分之五计付逾期交楼违约金的诉讼请求没有依据。1、虽然《商品房买卖合同》约定康盛公司应当在2013年12月30日前，将经验收合格的该商品房交付给冯达贤使用，但附件四《补充协议书》第五条约定：买受人在办理商品房交接手续时，应按照《商品房买卖合同》和本补充协议书的约定向出卖人缴清所有款项（包括但不限于：全部房价款、逾期违约金及本补充协议书第二条所列应当由买受人承担的费用等），否则出卖人有权推迟交付该商品房直至买受人缴清所有款项时止，且出卖人无须对此承担任何违约责任。冯达贤、康盛公司于2012年10月10日签订《商品房买卖合同》及相关附件，根据合同约定，冯达贤选择按揭付款的，必须在签订《商品房买卖合同》之日付清首期房价款，否则，视为买受人逾期付款。冯达贤于在2013年10月15日才付清首期款（逾期金额为123117元），逾期付款最长达5天，根据《商品房买卖合同》第七条约定，冯达贤应支付逾期付款违约金184.68元（123117元×0.03﹪×5=184.68元）给康盛公司，因冯达贤未向康盛公司缴清逾期付款违约金，康盛公司有权推迟交付该商品房直至冯达贤缴清所有款项时止，且康盛公司无须对此承担任何违约责任。2、因冯达贤逾期付款长达5天，根据《商品房买卖合同》附件四第五条第2款第2.8项的约定，冯达贤的违约行为持续期间及所影响的期间，康盛公司可据实延期交付商品房，根据该约定，康盛公司可据实延期至2014年1月4日才向其交付商品房，且前提条件是其已缴清逾期付款违约金给康盛公司。3、由于2013年广东遭受极端天气侵袭，天气情况不尽如所料，引用《广东省气象年鉴（2015）》的描述，2013年热带气旋灾害明显加重，暴雨洪涝较多，强对流天气频繁，导致工期被迫多次延期。据施工单位提供的2013年3月至2013年12月的《施工晴雨表》，仅306天时间内就有111天时间是下雨天气，严重影响了施工工期，天气情况是康盛公司始料不及的，属于施工中遇到的异常困难，根据《商品房买卖合同》附件四第五条第2款第2.4项的约定：如遇沙尘暴、严寒酷暑等恶劣天气或白天工作时间4小时内平均风力达到六级（或以上）或在白天工作时间4小时内降雨量达30毫米（或以上）的天气，出卖人可据实延期交付商品房；据粗略统计，（2012年11月至2013年12月）符合上述情形的天数（大雨以上天况）加上气温达到或超过35℃以上的酷暑天气共计有54天，应属康盛公司可据实延期的范围且不须承担相应的违约责任。4、即使认定康盛公司需支付逾期交房违约金，但是每日按商品房总价款的万分之五计付明显高于冯达贤所遭受的损失，应参照中国人民银行同期贷款利率或同地段同类房屋租金价格确定违约金，且截止期限应为商品房竣工验收之日（即2014年3月27日），而不应计付至实际交楼日，康盛公司不应为冯达贤的恶意拖延行为负责。
综上所述，冯达贤违约在先，康盛公司无须承担违约责任，恳请法院依法驳回冯达贤的全部诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：康盛公司是位于恩平市某号的某某5至8幢的开发商，已领取编号号的《广东省恩平市商品房预售许可证》，获准予以销售。
2012年10月10日，冯达贤（买受人）与康盛公司（出卖人）签订了编号《商品房买卖合同》。该买卖合同第三条约定：买受人购买出卖人开发的位于恩城某号某某丙幢丙号房，建筑面积121.95平方米，其中套内面积101.28平方米，公共部分与公用房屋分摊面积20.67平方米。第四条约定：该商品房属预售，每平方米4306元，总金额525117元。第六条约定：在签署合同当天付清首期购房款，余下款项由银行提供按揭。第七条约定：买受人如未按合同时间付款，逾期30日之内自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日向出卖人支付逾期付款万分之五的违约金。第八条约定：出卖人应当在2013年12月30日前，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人以发生之日起30日内告知买受人的；2、详见本合同附件四〈补充协议书〉第五条的约定。第九条约定：除本合同第八条的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，将按以下方式处理：逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后期限之第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之五向买受人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按每日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。第十一条约定：商品房达到使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的双方同意按本合同附件四〈补充协议书〉第七条的约定处理。第十四条约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水、供电设施于2013年12月30日前；2、园林绿化于2014年5月30日前；3、有线电视、电信设施于交楼日期达到使用条件；4、上述“使用条件”是指买受人在收楼后向供应单位办理开通手续，并承担一切费用，方可正常使用权用设施。冯达贤、康盛公司在合同中还对房屋面积确认及面积差异处理、出卖人关于装饰、设备标准承诺、产权登记、保修责任等事项进行了约定。
同日，冯达贤与康盛公司又签订《商品房买卖合同》附件四补充协议书。该补充协议书第三条关于付款方式的约定。第五条关于交付期限的约定：1、买受人在办理商品房交接手续时，应按照《商品房买卖合同》和本补充协议书的约定向出卖人缴清所有款项（包括但不限于：全部房价款、逾期违约金及本补充协议书第二条所列应当由买受人承担的费用等），否则出卖人有权推迟交付该商品房直至买受人缴清所有款项时止，且出卖人无须对此承担任何违约责任。2、如遇以下特殊原因，出卖人可据实延期交付：2.1、政府政策重大变化影响正常施工，且出买人以发生之日起30日内告知买受人的；2.2、政府及其部门迟延有关文件批准或其他政府行为的；2.3、社会异常事件或动乱；2.4、沙尘暴、严寒酷暑等恶劣天气或白天工作时间4小时平均风力达到六级（或以上）或在白天工作时间4小时内降雨量达30毫米（或以上）的天气；2.5、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解除的；2.6、市政配套设施的批准与安装的延误；2.7、非出卖人原因，供水、供电、供气部门未能按时接通内外的水、电、气等设施；2.8、买受人任何违约行为的持续期间及其违约行为所影响的期间。若出卖人除按《商品房买卖合同》第八条及本补充协议的约定的可据实予以延期的原因外仍逾期30日不能将商品房交付给买受人，且买受人选择解除合同的，买受人应当在达到解除合同的条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人继续履行合同。第七条：1、出卖人有权在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前将该商品房交付给买受人使用，提前交付的，出卖人书面通知买受人办理交付手续。除此之外，买受人《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行联系出卖人售房部并办理房屋交付手续。买受人如逾期办理房屋交付手续，则视为出卖人已按期将商品房交付给买受人。2、如发生《商品房买卖合同》第八条约定的出卖人可据实予以延期交房的情况，商品房达到《商品房买卖合同》约定的交付条件后，出卖人按照买受人在《商品房买卖合同》中“合同双方当事人”部分所列的地址发出或以公告方式发出办理商品房交付手续（入伙手续）的通知（以下简称交付通知或入伙通知）。买受人须在交付通知送达或公告之日起10日内（以下简称交付期限）按照交付通知中规定的地点及要求，与出卖人办理商品房交付使用手续。5、买受人有权在交付通知规定的期限内对该商品房进行察看，但不得籍此对已取得恩平市建筑工程竣工验收备案表的该商品房拒绝接受。商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求出卖人予以维修，但不得以此为由拒绝办理交付手续和拒绝收楼。买受人以商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝办理交付手续或拒绝收楼引起的逾期交付的法律后果概由买受人自行承担，出卖人不承担任何责任。第十条：1、……出卖人向买受人发出的所有文件，以出卖人发出的邮戳日期后第三天视为送达日期……。3、若买受人为两人或多人的，出卖人的任何通知向其中一人发出即视为向买受人之全体发出。
2012年10月6日，冯达贤与康盛公司签订《某商品房认购书》并预付定金5000元，此款在签订合同时转为房屋价款。2012年10月10日康盛公司开具收款收据确认收取冯达贤首期购房款30000元。2012年10月15日康盛公司开具收款收据确认收取冯达贤的首付款123117元。2012年12月12日康盛公司开具发票确认收取冯达贤的首付款158117元。2014年6月18日康盛公司开具发票确认收取冯达贤的银行按揭款367000元。
合同签订后，康盛公司没有按约定的交付日期于2013年12月30日前交付商品房给冯达贤。冯达贤等人到恩平市消委会河南投诉站投诉，经投诉站2014年4月9日进行调解，康盛公司称施工期受天气因素影响，因此逾期交楼，但不属于违约，愿意赠送一年物业管理费给业主，冯达贤等人不同意。双方未能达成一致意见。
另查明：康盛公司于2014年1月16日取得恩平市《建设工程规划验收合格证》，于2014年2月17日经江门市公安消防局综合评定该工程消防验收合格，于2014年4月1日取得恩平市住房和城乡建设局出具的《竣工验收备案表》。2014年4月26日，康盛公司指令下属物业管理公司某客户服务中心以挂号信的方式向冯达贤邮寄《收楼提示函》。
再查明：根据恩平市气象局出具的《恩平市2012年10-12月每日8-18时降水资料统计》、《恩平市2013年每日8-18时降水资料统计》，2012年10月1日至12月31日期间，每日8-18时段内连续4小时内降雨量达30毫米或以上的降水天数为2天（即：10月30日与11月21日）；2013年1月1日至12月31日期间，每日8-18时段内连续4小时内降雨量达30毫米或以上的降水天数为11天。分别是：3月19日、3月26日、3月30日、4月3日、4月30日、5月8日、5月14日、5月23日、7月1日、8月15日、11月12日。
根据恩平市气象局出具的《恩平市2012年高温资料统计》、《恩平市2013年高温资料统计》，2012年10月1日至12月31日期间，气温达到35.0°C或以上的高温天数为0天，；2013年1月1日至12月31日期间，气温达到35.0°C或以上的高温天数为12天。分别是：5月31日、6月2日、6月3日、6月18日、6月19日、6月20日、6月21日、7月30日、8月10日、8月28日、8月29日、9月21日。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。
一、关于康盛公司在本案中是否存在逾期交房的问题。
依照双方签订的《商品房买卖合同》约定，康盛公司应当在2013年12月30日前将“经验收合格”的商品房交付给冯达贤使用。因《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不及格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。2000年4月7日中华人民共和国建设部第78号令《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条规定“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案”、第六条规定“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫”，据此，“商品房经验收合格”是指通过竣工验收，取得《工程竣工验收备案表》。从本案查明的事实来看，涉案商品房项目在双方合同约定的交付日（即2013年12月30日）时尚未竣工验收，并不具备交付条件，而是迟至2014年4月1日才进行了竣工验收备案，康盛公司亦是在2014年4月26日才以挂号信的方式向冯达贤邮寄《收楼提示函》，康盛公司的交付行为显然不符合双方合同的约定，构成违约，应承担相应的违约责任。冯达贤有权要求康盛公司按合同约定自2014年1月1日起承担逾期交房的违约责任。
二、关于违约金计算的截止时间。
根据双方所签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议书》的约定，康盛公司符合交楼条件后，应向冯达贤发出收楼通知书。虽然康盛公司抗辩主张其已于2013年12月25日向冯达贤发出《收楼通知书》、《收楼指南》，但因当时涉案房屋尚不符合交付条件，上述文件即使已经送达给冯达贤，亦对冯达贤均没有约束力。此外，收楼通知书的作用在于告知买方其所购买的房屋已符合交付条件并通知其收楼。2014年4月26日，康盛公司向冯达贤邮寄发出《收楼提示函》，该提示函已明确表达了通知冯达贤收楼的意思表示，且此时涉案房屋已具备交付条件。因此原审法院结合《商品房买卖合同》第八条、第十一条及《补充协议书》第七条第1款、第2款以及第十条第1款的约定，将逾期交楼违约金计算至该《收楼提示函》送达后的第10天即2014年5月9日止（注：送达时间为邮寄《收楼提示函》后的第3天）。综上，康盛公司应向冯达贤支付2014年1月1日起至2014年5月9日止的逾期交房违约金。冯达贤未依通知在合同约定的期限内办理房屋交接手续，其要求康盛公司继续承担该期限以后的逾期交房违约金，缺乏法律依据，原审法院不予以采纳。
三、关于《商品房买卖合同》约定的违约金标准是否过高以及是否需要调整问题。
涉案《商品房买卖合同》中约定了康盛公司逾期交房的违约金计算标准，即冯达贤要求继续履行合同的，康盛公司自该合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向冯达贤支付已交付房价款万分之五的违约金。冯达贤在康盛公司违约的情况下，未要求与康盛公司解除合同，而是要求康盛公司按合同约定的标准支付违约金，是冯达贤对其权利的合法处分。因冯达贤愿意继续履行与康盛公司签订的《商品房买卖合同》，故康盛公司逾期交房的行为给冯达贤造成的损失主要是银行利息或房屋租金方面的损失，该合同约定的违约金过分高于造成的损失，康盛公司认为冯达贤诉请的违约金过高并请求依法予以减少的理由成立，原审法院予以采纳。依据公平原则和诚实信用原则以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，综合参考该楼盘及同地段同类房屋租金、中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准等因素，原审法院确定本案违约金的计算标准为已付购房款的日万分之一。
四、关于涉案房屋的交付问题。
讼争房屋早在康盛公司向冯达贤发出《收楼提示函》之时即已符合交付条件，因本案纠纷，双方原约定的办理房屋交接手续的时间已过，但原合同仍需继续履行，故法院为双方另行确定交房时间。同时，房屋的实际交接须冯达贤予以配合，康盛公司协助移交房屋钥匙及其他相关资料等，故冯达贤要求交付房屋诉讼请求的合理部分，原审法院予以支持，并确定康盛公司应于判决生效之日起十日内与冯达贤办理位于恩平市恩城镇某某丙幢丙号房的房屋的交接手续。
五、关于《补充协议书》约定了附条件的交房义务，康盛公司能否以条件未成就为理由延期交房的问题。
1、康盛公司主张根据合同《补充协议书》第五条第1款的约定，康盛公司交付房屋的前提条件是冯达贤需缴清所有款项（包括全部房价款、逾期违约金等等）及费用，而截至起诉时冯达贤存在逾期支付房价款的行为，冯达贤尚未向其交纳逾期付款违约金，其主张康盛公司逾期交房不符合合同的约定。在冯达贤没有履行缴清逾期付款违约金的义务前，康盛公司没有义务交付房屋给冯达贤，故不构成违约。原审法院认为，上述合同约定是在康盛公司建设的商品房已全部符合交付条件，冯达贤逾期支付相关款项的情况下，康盛公司才享有的抗辩权利，而本案冯达贤所诉延期交楼责任期间指的是康盛公司符合交楼条件超过合同约定的期间，故康盛公司提出的该项抗辩并不适用于本案，因此对康盛公司的该意见，原审法院不予采纳。
2、康盛公司主张根据合同《补充协议书》第五条第2.8条的约定，冯达贤任何违约行为的持续期间及其违约行为所影响的期间，康盛公司均可以据实延期交付房屋。冯达贤在本案中存在逾期付款的行为，故冯达贤逾期付款的期间，康盛公司可以相应延迟交楼，且不承担违约责任。原审法院认为，首先，《补充协议书》第五条第2.8条系康盛公司作为开发商为出售商品房而预先拟定的条款。其次，康盛公司开发建设的某楼盘项目，目前原审法院已经受理的由购房者起诉要求开发商承担逾期交房违约责任的纠纷共有40余起（包括本案在内），从这40余件案件中证据情况来看，《补充协议书》第五条第2.8条并不是针对某位购房者或者某个具体合同拟定的，而是为某一类交易多次重复使用，反映出该条款具有适应大规模重复性交易的特点。加之，康盛公司在本案中也没有提供证据证明该条款系与冯达贤协商一致而达成或者在协商过程中，康盛公司作为开发商允许作为购房者的冯达贤对此条款提出异议并加以修改、删除及重新磋商。因此，《补充协议书》第五条第2.8条明显具有格式条款性质，应被认定为格式条款。再次，冯达贤与康盛公司签订的《商品房买卖合同》中对买受人支付购房款、出卖人交付房屋均已作出约定，并约定了买受人逾期付款、出卖人逾期交房所应承担的违约责任，且买受人逾期付款、出卖人逾期交房所应承担的违约责任是对等的。而《补充协议书》第五条第2.8条又约定冯达贤任何违约行为的持续期间及其违约行为所影响的期间，康盛公司均可以据实延期交付房屋的内容，实际上是减轻了《商品房买卖合同》约定应当由出卖人承担的逾期交房的责任，加重了买受人的责任，有失公平。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，原审法院认定《补充协议书》第五条第2.8条无效。因此，康盛公司在本案中援引该条款要求免除部分违约责任，缺乏理据，原审法院不予支持。
六、关于本案天气因素能否作为康盛公司延期交房的免责事由的问题。
康盛公司主张根据合同《补充协议书》第五条第2.4款的约定，高温或白天工作时间4小时内降雨量达到30毫米及以上的天气，康盛公司可以据实延期交付房屋。就此，首先，开发商在与购房者签订合同时应当预见到会有高温或雨天而影响施工进度，天气因素不属于法定的“不可抗力”免责事由范畴。其次，本案《补充协议书》第五条第2.4款虽将天气因素作为开发商可以延期交楼的事由，对开发商一方有利，但鉴于我国目前并没有任何规范明确多少降雨量可能影响施工进度，同时，建筑行业属于特殊行业，是进行钢筋混凝土的构造，如果雨水过多则会影响混泥土的结构。按照建筑行业的行规，小雨天气土建只能进行室内施工，不能进行室外施工，而中雨及以上雨量一般不能进行施工。此外，在高温下进行施工，也会影响实际施工人员的身体健康，故在此情况下一般也不宜施工。因此，结合前述建筑行业的惯例，应当认为前述条款并不属于法定意义上的显示公平，也没有违反法律法规强制性的规定，属合法有效，对双方当事人有约束力，可以作为康盛公司延期交房的免责事由。
至于天气因素导致延期交房的天数认定问题。根据恩平市气象局提供的2012年、2013年的气象统计资料，冯达贤与康盛公司签订本案的《商品房买卖合同》后至合同约定的商品房交付期间（即2012年10月10日至2013年12月30日），达到白天工作时间4小时内降雨量达到30毫米及以上的天气条件的日期为13天，高温天气为12天，共计25天，故本案康盛公司可顺延交房的天数共25天。
综上，本案中，冯达贤与康盛公司之间成立了有效的商品房预售合同关系，康盛公司通知冯达贤交房的时间，迟于合同约定的2013年12月30日的交房时间，其行为已构成违约，应向冯达贤支付逾期交房的违约金。康盛公司向冯达贤通知交付房屋，该房屋也已经符合合同约定的交楼条件，冯达贤尚未收房应自行承担迟延收房的责任。康盛公司虽迟延交房129天（2014年1月1日至2014年5月9日），但有延期交房的事由25天。因此，康盛公司应承担违约金525117元（房屋总价款）×（129天-25天）×0.01%／日（违约金计算标准）=5461.22元。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2014年12月10日作出（2014）江恩法民一初字第259号民事判决：
一、康盛公司应于判决生效之日起十日内与冯达贤办理位于恩平市恩城镇某某5幢1501房的房屋的交接手续；
二、康盛公司应在本判决生效之日起十日内向冯达贤支付逾期交楼违约金5461.22元；
三、驳回冯达贤的其他诉讼请求。
如果康盛公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案的诉讼费425元，由冯达贤负担370元，康盛公司负担55元。
当事人二审的意见
上诉人冯达贤不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：撤销原审判决，改判支持冯达贤的所有原审诉求。主要事实和理由如下：一审判决存在三项错误。一是查明“2014年4月26日，康盛公司指令下属物业管理公司某客户服务中心以挂号信的方式向冯达贤邮寄《收楼提示函》”有错误，没有证据及客观事实支持。二是认定天气因素作为康盛公司延期交房的免责事由错误。三是擅自调整违约金标准错误。
第一、关于“2014年4月26日，康盛公司指令下属物业管理公司某客户服务中以挂号信的方式向冯达贤邮寄《收楼提示函》”的问题。其错误表现在：1、没有证据证明“某客户服务中心”的存在。不但以该名义出具的《收楼提示函》没有盖章，冯达贤也从不知道该名义机构的存在，且从未与之打过任何交道。2、康盛公司下属的物业管理公司为恩平市康盛物业管理服务有限公司，有工商登记为证，并非“某客户服务中心”。3、没有证据证实康盛公司有“指令”的行为。4、挂号信函收据上的并非是冯达贤的签名，这一事实在一审庭审时已确证。5、没有证据证明挂号信函收据与《收楼提示函》有关联。6、康盛公司完全可将寄给他人的信函在收据上填写冯达贤姓名，以混淆视听。7、关于通知收楼的有效文件，康盛公司制作的收楼指南要求是《收楼通知书》，双方签订的《补充协议书》第七条第2款约定的是交付通知或入伙通知，完全不是《收楼提示函》。没有有效的《收楼通知书》或交付通知或入伙通知的任一项，都不能证明康盛公司履行了《商品房买卖合同》第十一条的书面通知义务。所以，一审判决以《收楼提示函》为根据，认定康盛公司逾期交房违约金计算至2014年5月9日是错误的。事实上，康盛公司于诉讼期间的2014年9月22日向冯达贤发出了一份《通知函》，通知冯达贤收楼。这一时间可认定为康盛公司逾期交房违约金的止计时间。
第二、天气因素能否作为康盛公司延期交楼免责事由的问题。天气，作为不可抗力因素固然可以影响工期而导致逾期交楼，但要同时满足三个条件：一是发生了不可抗力因素；二是影响了康盛公司；三是康盛公司通知了业主。本案中，符合合同约定的雨天有11日，但是在恩平辖区内局部录得的，并非覆盖全境，更没有证据证明影响了康盛公司；而高温天气不符合合同的约定，也没有证据证明影响了康盛公司。其实，商品房施工是否受影响，受什么因素影响，施工日志一目了然。康盛公司拒不提供施工日志，即可推定康盛公司施工不受天气因素影响。更重要的是，根据《合同法》第一百一十八条规定、《商品房销售管理办法》第三十条规定和《商品房买卖合同》第八条约定，如遇不可抗力因素，康盛公司应通知冯达贤。但康盛公司从来没有通知过业主受不可抗力因素影响，需要逾期交楼。在这些事实下，一审判决仍以天气因素为康盛公司免责，己经不是以事实为根据，以法律为准绳。
第三、一审调整违约金标准问题。违约责任条款是合同自由原则的体现，即违约金条款由当事人自由商定，法律不予干预。当然，法律事后可以对违约责任条款予以干预，但必须依据一定的程序和条件。根据《合同法》第一百一十四条规定，调整违约金数额的程序和条件是：第一必须是基于当事人的请求作出调整；第二必须是违约金的数额过高或过低；第三必须根据损失进行调整。本案中，法院调整违约金标准是错误的，理由有：1、法律规定可以调整的是违约金，不是违约金标准。实际上，一审判决降低违约金标准后，冯达贤得到的违约金远远低于利息。2、康盛公司的答辩，明确主张自己无须承担违约责任，请求法院驳回冯达贤全部诉讼请求。虽然其在答辩中又陈述了“即使认定需支付违约金，但违约金明显高于损失”的意思，但该陈述与无须承担违约责任的主张是矛盾的。无须承担违约责任，就没有违约金过高的说法；只有承担违约责任，才有违约金高低分别。3、一审中，根本未就违约金是否过高进行调查。从一审判决查明事实项也可以证实，冯达贤的损失有多少，只字未提。没有调查就作出认定，显然并非以事实为根据。4、康盛公司在开发房地产中的利润，有目共睹。而冯达贤逾期收楼的损失，如感同身受，即可体验。且不论逾期收楼的失落心情或期望圆梦落空的打击，单论首期房款及供楼按揭款的利息，就已经是一审判决认定违约金的数倍。一审判决又如何能体现其所依据的公平原则和诚实信用原则？5、一审判决以最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定调整违约金标准，恰恰是没有以当事人请求为依据，没有以实际损失为基础，也没有按照司法解释的标准执行，而是随意降低违约金的标准。6、粤高法发（2003）4号广东省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第三条规定：在一方当事人违约行为给对方当事人造成的损失数额难以确定的情形下，当事人以约定的违约金过分高于或低于所造成的损失为由要求减少或增加违约金的，人民法院一般不予支持。由此可见，事实、法律均不支持一审判决。鉴于一审判决的以上错误，恳请二审法院作出公平公正判决。
冯达贤在二审阶段没有提供新的证据，但提供了部分业主关于银行按揭贷款的还款明细单供法庭作为参考。
康盛公司答辩称：一、原审法院认定康盛公司指令下属物业管理公司于2014年4月26日以国际新城客户服务中心的名义通过挂号信的方式向冯达贤邮寄《收楼提示函》明确表达了通知收楼的意思表示符合客观实际，有事实依据。
1、康盛公司下属的物业管理公司全称为“恩平市康盛物业管理服务有限公司”，但该物业管理公司的业务范围并不仅限于“某”的楼盘，因此，为了使业主更容易辨识，在“某”的对内管理上，物业管理公司使用的是“某客户服务中心”的称谓。冯达贤称从未与之打过交道是不属实，因为物业管理公司前台一直摆放有“国际新城客户服务中心服务热线”的牌架，并且一直以来物业管理公司都是使用该客户服务中心的名义向业主发出福利信息的。康盛公司所发出的《收楼提示函》之所以使用“某客户服务中心”的名义，是因为当时商品房交付手续的办理已实际由康盛公司转移由物业公司负责，物业公司是一个新成立的主体且并非冠以楼盘名称，为了使业主较快地辨识《收楼提示函》的来源，物业公司才使用其对内名称“某客户服务中心”的名义向业主发出《收楼提示函》。
2、物业管理公司之所以使用《收楼提示函》的形式通知业主收楼，是为了保持《收楼通知书》的唯一性，康盛公司己于2013年12月25日向全体业主发出过《收楼通知书》（这个事实在本系列案件中众多业主确实能提供该份《收楼通知书》得到证明），己有大部分业主陆续办理了收楼手续，针对尚未办理收楼手续的，不适宜再发送《收楼通知书》，因此，当时发出的是《收楼提示函》。只要康盛公司向冯达贤表达了通知办理收楼手续的意思表示就应认定为办理商品房交付手续的通知，而不一定是《收楼通知书》。冯达贤在一审中强调因为没有收到《收楼通知书》导致无法收楼是其一厢情愿的想法，在本系列案中有众多业主在证据中没有提供《收楼通知书》称没有收到，但也己办理完毕了商品房交付手续，如1栋1003房的业主陈小玲、何少锋。因此，冯达贤以没有收到《收楼通知书》，《收楼提示函》没有效力为由拒绝收楼，仅是其为了得到巨额违约金的手段罢了。
3、物业管理公司确实通过挂号信将《收楼提示函》按照业主所留地址批量寄发给业主，暂不说这是实际存在的事实，即使从盖然性的角度考虑，达到交付条件之后马上通知业主收楼是必然存在的事实。在寄发《收楼提示函》前，物业管理公司已多次致电各业主联系收楼的事宜，部分业主一直迟迟不愿收楼，在否认收到2014年4月26日寄发的《收楼提示函》后又承认9月22日收到康盛公司发出的《通知函》，只是为了达到得到康盛公司更长时间的违约金赔偿的目的。
4、实际上，康盛公司在2014年4月9日的消委会河南投诉站组织的双方调解过程时己向冯达贤出具了商品房的《竣工验收备案表》（这一事实河南投诉站的冯一军副所长一直是予以确认的）并当场致电住建局的同志确认商品房取得备案表即达到交付条件，但冯达贤仍拒绝收楼，以期讹取违约金。
二、原审法院认定天气因素可以作为延期交房的免责事由符合公平正义的原则，有事实和法律的依据。
根据康盛公司和冯达贤签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》第五条第2款2.4项关于“如遇沙尘暴、严寒酷暑等恶劣天气或白天工作时间4小时内平均风力达到六级（或以上）或在白天工作时间4小时内降雨量达30毫米（或以上）的天气，康盛公司可据实延期交付商品房”的约定，只要产生了上述恶劣天气，康盛公司可据实延期交付商品房。2013年确实遭受了极端天气侵袭，据《广东省气象年鉴（2013）》描述，2013年热带气旋灾害重，暴雨洪涝灾损较重，强对流天气频繁。上述情况均是导致工期被迫多次延期主因。且据施工单位提供的2013年3月至2013年12月的《施工晴雨表》显示，仅306天时间内就有111天时间是下雨天气，严重影响了施工工期。从《建设工程施工许可证》中反映的工期可以看出，81、82栋原定的竣工日期是2013年3月8日，但最后由于天气原因导致迟延了1年才最终竣工验收合格交付，可见，确实产生了签订合同当时无法预料的恶劣天气。因此，该约定并非属于免除康盛公司责任的条款，应当根据公平的原则，将恶劣天气作为康盛公司延期交房的免责事由。
三、涉案《商品房买卖合同》中约定的违约金标准确实明显高于冯达贤所遭受的损失，原审法院调整违约金的计算标准符合公平原则以及法律的规定，应予维持。
1、冯达贤并未因康盛公司的逾期交房行为产生实质性的损失。康盛公司为了防止冯达贤产生损失，己于2013年12月25日向冯达贤发送了《收楼通知书》，要求冯达贤前来收楼，事实上，当时的商品房己达到使用条件，只是由于相关部门的报验手续繁琐，才于2014年4月1日才办完《竣工验收备案表》，在2013年12月30日前已有数十户业主办完了收楼手续，并己在2014年1月初开始进场装修。如冯达贤确实需要房屋居住，完全可以在约定的交付日期前前来领取房屋的钥匙，且无须遭受任何实质损失。
2、冯达贤并未提供任何依据证明康盛公司的逾期交房行为对其造成了实际的损失，应当依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，按照同地段同类房屋租金标准确定冯达贤的损失才能公平公正地解决本案的纠纷，譬如6栋1402房的吴永雄业主，如果按照原合同约定的违约金标准，其每月可获得违约金9114.6元，如果在同地段租赁一间150平方米的房屋大概是1000元，其获得的违约金数额就明显大大超过其将会遭受的实际损失，不符合合同的公平原则，因此，应当对合同约定的违约金标准予以调整。冯达贤主张原审法院调整的违约金远远低于利息，在本案中没有可比性，利息损失仅适用于逾期付款的违约责任中，冯达贤在本案中并没有遭受利息损失，即使康盛公司按时将商品房交付给冯达贤，冯达贤也要同样支付银行的按揭款及利息，且支付银行按揭款和利息的受益人依然是冯达贤，这个事实从来没有改变过，冯达贤不能以银行利息去衡量其损失。
3、根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，在本合同履行过程中，冯达贤逾期支付购房款，违约在先，且其违约行为确实影响了合同的履行，康盛公司并未追究冯达贤的违约责任，康盛公司在本次交易中存在过错，但是康盛公司一直表现出来的都是尽力地减少冯达贤的损失，维护双方的友好交易关系，因此，从合同的履行情况、当事人的过错程度、实际损失的角度考虑，均应当对本案的违约金标准予以调整。恳请法庭依法维持原审标准。
综上所述，原审法院认定事实和适用法律正确，恳请二审法院依法维持原审判决，以息事止争，维护某小区的和谐安定。
康盛公司在二审阶段为其陈述提供了如下证据：1、3栋202房的物业装修管理协议；2、装修验收申请表。上述两份证据共同证明两点事实，首先，某客户服务中心是物业公司对内使用的名称，其次，涉案商品房在2014年1月6日已经具备装修条件，可以交付业主装修使用。3、5栋702房业主文件／钥匙签收表、业主授权印鉴书；4、2栋1003房业主文件／钥匙签收表；5、1栋301房业主文件／钥匙签收表。上述三份证据共同证明多户业主已于2013年12月30日前办理收楼手续，而涉案商品房已经具备使用条件。6、建设工程施工许可证4份，以证明施工单位原定的竣工日期和未能如期竣工的事实。
冯达贤对康盛公司在二审阶段提供的证据认为：上述证据与本案业主无关，也不属于二审新的证据，因此不予质证。
经审查，康盛公司在二审阶段提供的证据中，证据6与本案的基本事实缺乏必要的关联性，而其余证据因缺乏旁证印证，其真实性无法确认，故本院对上述证据均不予采纳。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案二审争议焦点为：一、冯达贤主张以2014年9月22日作为计算逾期交楼违约金的截止日期能否成立的问题。二、天气因素能否作为康盛公司延期交楼免责事由的问题。三、冯达贤主张的违约金标准是否过高，原审法院所作调整是否恰当的问题。
一、冯达贤主张以2014年9月22日作为计算逾期交楼违约金的截止日期能否成立的问题。
对于冯达贤主张康盛公司晚于2014年9月22日才发出收楼通知，并据此作为违约金的止付时间的问题，首先，康盛公司在原审提供了挂号信收据及《收楼提示函》等证据以证明该公司于2014年4月26日已经依约发出收楼通知，应当认为，该公司已经履行了约定的通知义务。冯达贤否认康盛公司的履行事实，但没有提供相反证据予以反驳，本院对其主张不予支持。其次，发送收楼通知的行为意在向买受人表达出卖人交付标的物的意思表示，通知的形式并不影响行为的法律效力，故康盛公司以某客户服务中心名义发出《收楼提示函》亦足以表明康盛公司的交付意愿。据此，原审法院认定逾期交楼违约金应当计算至《收楼提示函》送达后的第10天即2014年5月9日并无不当，本院予以维持，而冯达贤的上述相关主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
二、关于天气因素能否作为康盛公司延期交楼免责事由的问题。
据涉案《商品房买卖合同》第八条第二款第一点约定，如遇不可抗力致延期交付的康盛公司应当履行通知义务，但第二点又另行约定，准许康盛公司按照《补充协议书》第五条的规定据实延期，其中关于高温雨水天气的延期条款并未约定通知义务。因此，康盛公司以雨水和高温天气作为延期抗辩的理由，符合涉案合同约定。虽然上述条款为康盛公司提供的格式条款，但内容并未违反法律的强制性规定或显失','2018-09-19
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