广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深宝法民三初字第1103号
原告刘成玲，女。
委托代理人方俊，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。
委托代理人方梅娜，北京市隆安（深圳）律师事务所实习律师。
被告涂军，男。
委托代理人黄建菲，广东嘉得信律师事务所律师。
被告深圳市世华房地产投资顾问有限公司。
法定代表人吴军强。
委托代理人肖洪林，男，系公司法务。
委托代理人梁灼妹，女，系公司法务。
原告刘成玲与被告涂军、被告深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘成玲及其委托代理人方俊、方梅娜，被告涂军及其委托代理人黄建菲、被告世华公司委托代理人肖洪林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年8月19日，原告与被告涂军在被告世华公司的居间介绍下签署《房地产买卖合同》，约定原告向被告涂军购买深圳市宝安区龙华街道城市明珠花园15栋的房产，转让成交价为人民币1，505，000元。合同签订后，原告依约向被告涂军支付了定金人民币60，000元，该定金现由被告世华公司托管。2013年9月4日，原告与被告涂军在中国工商银行深圳龙华支行签订了《二手楼交易资金监管协议》，原告按照资金监管协议的约定支付并监管了首期款人民币325，000元。2013年9月24日，原告取得了银行贷款承诺函。原告随即要求被告涂军办理赎楼和过户手续，但被告涂军2013年10月21日却告知原告，涉案房产早在2013年3月26日就已经被法院查封，无法进行赎楼和过户。2013年11月4日，原告向被告涂军发送律师函，要求被告涂军在十日内解除深圳市宝安区龙华街道城市明珠花园15栋房产的全部查封，还清银行贷款，注销抵押登记，与原告签署《深圳市二手房买卖合同》，并向深圳市房地产权登记中心办理递件过户手续。但被告涂军2013年11月6日收到律师函后至今未能办理。原告认为，被告涂军明知自己的房子被法院查封无法交易和过户，仍然与原告签署合同出售被法院查封的房产，被告涂军的违约行为，导致原告支付的定金和首期款被长期冻结，且近几个月以来深圳房价有较大幅度的上涨，原告因无法及时购房承担了巨大的经济损失。另，被告世华公司作为专业房地产经纪机构，其具有在深圳市房地产信息系统查询房产产权的权利，但被告世华公司没有按规定事先审核出被告涂军的上述房产是被法院查封的房产（不排除被告世华公司是已经明知而瞒报），导致原告承担了巨额损失。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告涂军于2013年8月19日签署的《房地产买卖合同》；2、被告涂军返还原告定金人民币60，000元，被告世华公司将其托管该定金人民币60，000元直接返还给原告；3、被告涂军赔偿原告违约金人民币301，000元，被告世华公司对此承担连带赔偿责任；4、诉讼费由两被告承担。原告申请撤回了其第3项诉讼请求中“被告世华公司对此承担连带赔偿责任”的诉讼请求。
被告涂军答辩称，1、依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定，被司法机关查封的房产不得转让，原告与被告涂军签订的房屋买卖合同是无效的合同，无效合同应返还原物，而不应承担违约责任。2、被告涂军同意被告世华公司立即返还原告定金人民币60，000元。3、被告涂军没有给原告造成损失，不同意赔偿原告人民币301，000元。4、被告涂军没有欺诈的故意，被告涂军并非在明知房产被查封的情况下还与原告签订房屋买卖合同，而是因为法律常识不够，被告涂军也没有收到法院的查封涉案房产的资料。5、造成本案的主要责任应当是被告世华公司，被告世华公司作为专业的房产中介机构，应在签订房屋买卖合同之前，查询买卖房产的状态，查询是否有查封。
被告世华公司答辩称，1、本案为房地产房屋买卖合同纠纷，被告世华公司与原告之间的法律关系为居间合同关系，原告要求被告世华公司承担连带责任没有法律依据。2、原告交付的定金人民币60，000元现仍托管在被告世华公司处。
经审理查明：2013年8月19日，原告（买方）和被告涂军（卖方）签订了一份《房地产买卖合同》，合同相关内容约定如下：1、被告涂军将其所有的位于深圳市宝安区龙华街道东二环路东侧的城市明珠花园15栋的房产转让给原告，转让成交价为人民币1，505，000元；2、原告在签订合同当日向被告涂军支付定金人民币40，000元，原告在签订合同2日内（含当日）再向被告涂军支付定金人民币20，000元，上述定金均交由居间方或银行监管，原告将定金支付监管方或存入监管账号，即视为已经收讫定金；3、原告的付款方式为按揭抵押付款，原告须于签订合同之日起20日内（含当日）支付首期款；4、房产有抵押，被告涂军须于签订本合同之日起10日（含当日）内向受托人出具公证委托书，办理赎楼手续并签署关于赎楼的一切相关文件，原告应予协助。被告涂军虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起六十日内（含当日）自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方；5、如卖方逾期履行义务超过10日，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价20%的违约金。
原告、被告涂军、被告世华公司在庭审中确认：签订合同当日原告支付定金人民币60，000元，现该定金人民币60，000元在被告世华公司处托管。
9月4日，原告将首期款人民币325，000元打入监管帐户。
因担保公司无法办理赎楼手续，被告涂军向原告告知涉案房产被查封。
原告分别于2013年11月4日、11月5日向被告涂军发出《律师函》，告知被告涂军应当在本律师函发出之次日起十日内解除查封，还清银行贷款及注销抵押登记，逾期则承担相应的法律责任。被告涂军分别于11月6日、11月8日收到上述《律师函》。
11月27日，经查询，涉案房产仍处于查封状态（查封机关：深圳市罗湖区人民法院，查封期限：从2013年3月26日至2015年3月25日）。
原告主张因涉案房产被查封致使合同无法继续履行，被告涂军的行为已经构成违约，故于2013年11月18日诉至法院，主张解除合同，并请求法院判令被告涂军返还定金，并承担违约责任。
另查，1、原告、被告涂军和被告世华公司在庭审中确认：原告和被告涂军在签订《房地产买卖合同》前，原告并不知晓涉案房产被查封的情况。2、被告涂军在庭审中提出原告主张的违约金过高。
以上事实，有房地产买卖合同、房产证、收据、二手楼交易资金监管协议、二手楼案件贷款确认书、律师函、邮政快递回执、深圳市房地产权登记中心房地产查封（备案）表等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷，原告和被告涂军签订《房地产买卖合同》后，应当依法全面履行合同约定的义务。本案中，涉案合同中约定被告涂军虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起六十日内（含当日）自行赎楼、注销抵押登记。根据本案查明的事实，在涉案房产已经被法院查封而担保公司无法办理赎楼的情况下，被告涂军既未能在约定的期限，又未能在原告以发律师函的方式给予的期限内自行赎楼并注销抵押登记，致使合同无法继续履行，故本院认定被告涂军的行为已经构成根本违约，原告有权主张解除合同并要求被告涂军支付违约金。关于合同的解除时间。原告和被告涂军签订的《房地产买卖合同》应当自原告向被告涂军主张解除合同之日解除，即涉案的《房地产买卖合同》应当于本院2014年1月2日将原告的起诉状送达至被告涂军之日解除。关于违约金的标准，原告诉请应当根据合同约定按转让成交价百分之二十支付违约金，被告涂军主张违约金过高，综合考虑本案案情，本院认为合同约定的违约金数额过高，故酌情调整为被告涂军应当按转让成交价百分之十支付违约金，即被告涂军应当向原告支付违约金人民币150，500元（1，505，000×10%）。另，根据本案查明的事实，原告交付的定金人民币60，000元现在被告世华公司处托管，故涉案合同解除后，根据解除合同的处理原则，被告世华公司应当向原告返还定金人民币60，000元。原告的其他诉讼请求，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告刘成玲与被告涂军于2013年8月19日签订涉案《房地产买卖合同》已经于2014年1月2日解除；
二、被告涂军应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告刘成玲支付违约金人民币150，500元；
三、被告深圳市世华房地产投资顾问有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告刘成玲返还定金人民币60，000元；
四、驳回原告刘成玲的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币3，358元，由原告负担人民币1，400元，由被告涂军负担人民币1，958元，受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 杨 莹
二〇一四年一月二十五日
书记员 彭 琰
书记员 李婷霞
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。