浙江省金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0702民初6355号
原告：叶建恒，男，1971年9月21日出生，汉族，户籍在金华市金东区，现住金华市婺城区。
委托诉讼代理人：何国通，浙江迎鸽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱恺，浙江迎鸽律师事务所律师。
被告：上海浦东发展银行股份有限公司金华分行，住所地金华市人民西路453号。
主要负责人：楼永跃，该分行行长。
委托诉讼代理人：施晓晔，女，该分行员工。
委托诉讼代理人：笪越，男，该分行员工。
被告：金华市万德隆商贸发展有限公司，住所地金华市婺城区白龙桥镇工业街1幢。
法定代表人：赵晓宏。
被告：朱绍军，男，1966年7月22日出生，汉族，住金华市婺城区。
被告：陈国龙，男，1953年8月3日出生，汉族，住缙云县。
被告：杜丹宁，女，1958年7月25日出生，汉族，住缙云县。
被告：陈一村，女，1981年10月21日出生，汉族，住缙云县。
原告叶建恒与被告上海浦东发展银行股份有限公司金华分行（以下简称浦发银行金华分行）、金华市万德隆商贸发展有限公司（以下简称万德隆商贸公司）、朱绍军、陈国龙、杜丹宁、陈一村案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月12日立案后，依法组成合议庭于同年11月27日公开开庭进行了审理。原告叶建恒的委托诉讼代理人何国通、朱恺，被告浦发银行金华分行的委托诉讼代理人施晓晔、笪越，被告朱绍军到庭参加诉讼。被告万德隆商贸公司、陈国龙、杜丹宁、陈一村经本院公告传唤，期满未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告叶建恒向本院提出诉讼请求：1.立即停止对金华市婺州街1255号美丽湖公馆601--
615室房屋的执行；2.确认原告与被告朱绍军于2012年2月8日签订的《房屋租赁合同》合法有效；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年12月15日，由陈国龙提供土地，由赵晓宏与朱绍军提供资金代建婺州街1255号美丽湖公馆，陈国龙于2009年12月31日将该房屋的开发处置权通过公证委托给朱绍军，并在当天签订该房屋属于朱绍军的补充协议。美丽湖公馆建成后，将房产证先办在陈国龙名下。2012年1月12日，陈国龙将已属于朱绍军的美丽湖公馆1、4、5、6、7楼的房屋，再次通过公证办理由朱绍军代为出售、出租的委托书。2012年2月8日朱绍军受托将美丽湖公馆6楼出租给原告，并签订了租赁合同，原告在当日拍摄了朱绍军签房屋租赁合同的照片。2012年2月29日，原告将15年的租金150万元一次性汇款给朱绍军，并由朱绍军出具了租金收据。之后，原告将房屋对外进行招租，以赚取租金差价。因该地段较偏，招租事宜一直没落实好，原告只得对承租房屋进行简单的改造，将房屋作为临时仓库使用。2013年6月，赵晓宏找原告协商，叫原告将房屋转租给他，原因是他朋友傅洪卫的第五层房屋已找到了承租人，但承租人要连原告的第六层一起租用，开办康维尔月子公寓。经过两个多月的讨价还价，最终于2013年8月28日签订了房屋租赁合同，原告以每年18万元转租给赵晓宏，租金一年一付，租赁合同签订后先付10%的定金，等赵晓宏第五层房屋租出去后付清一年的租金。随后，赵晓洪将该房屋转租给了章美芳（现承租人），经过几个月的装修后开张时，赵晓洪都未将租金付给原告，原告多次催讨未果。2013年11月12日，原告张贴租金催收函到赵晓宏办公室，同日由赵晓宏在租金催收函上签收。因赵晓宏声称手头资金紧张，叫原告等他宽裕再将租金支付，并承诺会支付利息给原告。因都是朋友关系，原告也只好无奈地同意。后来，原告找不到赵晓宏，打电话也不接，只好找原出租人朱绍军交涉，朱绍军承诺会解决好此事。2014年4月25日，原告叫朱绍军向房屋实际使用人章美芳催讨并张贴租金催收函，未果。此后，原告与朱绍军和章美芳多次交涉，又于2015年1月6日、2016年1月2日、2016年12月30日向章美芳张贴租金催收函，均未果。2016年8月份，经原告多方了解，才知道事情真相，原来是在2012年1月13日赵晓宏与朱绍军签订协议，约定将美丽湖公馆的第六楼抵债给朱绍军。2012年5月14日，赵晓宏向朱绍军借用第六层房屋抵押，以万德隆商贸公司的名义向浦发银行贷款2300万元，朱绍军出借房屋抵押需签字，也被追加为担保人。因赵晓宏破产，贷款已逾期，朱绍军需要承担浦发银行2300万元贷款本金及利息的还款责任。朱绍军目前也已经破产，原告向朱绍军退还租金已无指望。原告认为，原告与被告朱绍军签订的《房屋租赁合同》合法有效，原告已依约支付了全部租金，被告朱绍军也对该房屋享有合法的处置、出租的权利，各被告在将出租给原告的房屋用作抵押担保时，从未告知原告，现因贷款无法归还，该房屋面临拍卖，严重侵害了原告合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议案件和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
被告浦发银行金华分行答辩称：一、原告与朱绍军签订的租赁合同的真实形成时间无法确定，不能对抗浦发银行的抵押权。二、即使该租赁合同确系形成于抵押前，也应认定无效，同样不能对抗浦发银行的抵押权。理由：1.租金明显低于正常价格，只有正常价格的四折，属于恶意串通，损害抵押权人与其他债权人利益的行为，应认定无效；2.根据原告提供的授权委托书中约定，超出委托书范畴的行为所产生的一切后果均与委托人无关，授权委托期限为五年，朱绍军系越权代理，该租赁合同已到期，不能对抗浦发银行的抵押权。三、即使该合同有效，但在2014年8月12日，朱绍军已出具承诺书给原告将会退还租金，应认定该合同已经解除。综上，原告的执行异议不成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告朱绍军答辩称：房子是我与赵晓洪、陈国龙、杜丹宁、陈一村共同合作建造的，由陈国龙、杜丹宁、陈一村提供土地，我与赵晓洪提供建筑资金。建好后，1-3层属于陈国龙、杜丹宁、陈一村所有；4-7层属于我与赵晓洪所有。因赵晓洪欠我钱，就将其所有的房屋份额抵债给我。2012年2月份将涉案房屋租给叶建恒。刚开始租了7楼，后来6楼也租给叶建恒，是我直接租给叶建恒的。我造房子的时候资金紧缺，所以要求叶建恒将150万元租金一次性支付给我，折扣也是比较低的。抵押贷款是赵晓洪联系的，赵晓洪向我借6楼的房产证向银行贷款。赵晓洪是知道房屋已经出租的，但我没有跟银行说。银行是到现场看过的，但没有问。希望能够协商解决。
被告万德隆商贸公司、陈国龙、杜丹宁、陈一村均未答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告提交的2012年2月8日租赁合同及2012年2月29日的转账付款凭证、租金收据，因被告浦发银行金华分行未提供反驳证据，故对上述证据予以确认。原告与朱绍军签订的租赁合同约定：租期15年，从2012年2月8日起至2027年2月7日止；第一年的租金为17万元，第二年起租金按每年5%递增，甲方（即朱绍军）因投资资金的需要，与乙方（即原告）多次友好协商，乙方同意将15年的租金一次性付清给甲方，甲方同意将租金优惠让利给乙方，15年的总租金一次性付清作价为150万元，租金在合同签订后一个月内付清。2012年2月29日，原告以转账方式向被告朱绍军汇款150万元，朱绍军于同日向原告出具了租金收据；但原告未提供证据证明其在签订租赁合同后即已占有使用涉案房屋。2013年8月28日，原告将涉案房屋转租给赵晓宏。现该房屋由他人经营使用。
另查明，万德隆公司曾多次向浦发银行金华分行借款，其中由陈国龙、杜丹宁、陈一村以其所有的位于婺城区婺州街1255号美丽湖公馆601-615室房地产提供最高额抵押担保，并于2012年5月14日办理了抵押登记。借款逾期后，浦发银行金华分行向本院提出实现担保物权并申请财产保全，本院于2015年1月29日作出民事裁定书查封了公馆601-615室房产。案经审理，本院于2015年3月14日作出（2015）金婺商特字第6号民事裁定：…二、对陈国龙、杜丹宁、陈一村提供的位于婺城区婺州街1255号美丽湖公馆的房地产（他项权证号：金房他证婺字第××号）准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，浦发银行金华分行对变价后所得款项在本裁定第一项载明的借款本金及利息〔即本金22990239.93元、至2014年12月23日止的利息964894.6元（之后利息按合同约定利率计算至实际履行之日止）〕的范围内以最高债权额781.35万元为限优先受偿。案件受理费80788元、保全费5000元，合计85788元，由万德隆公司、陈国龙、杜丹宁、陈一村共同负担。该民事裁定生效后，万德隆公司、陈国龙、杜丹宁、陈一村未履行生效法律文书所确定的义务，浦发银行金华分行向本院申请执行。本院在执行中，于2015年8月19日作出（2015）金婺执字第1411号执行裁定拍卖陈国龙、杜丹宁、陈一村所有的美丽湖公馆601-615室房屋。原告叶建恒提出执行异议，本院于2017年4月26日作出（2017）浙0702执异38号民事裁定书，裁定驳回叶建恒的异议。叶建恒不服，提起本案诉讼。
本院认为，不动产的权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。在民事执行程序中，不动产的权属登记是人民法院甄别执行标的物权属的基本依据。本案中，被执行人万德隆公司、陈国龙、杜丹宁、陈一村未履行生效法律文书所确定的义务，法院执行拍卖登记在陈国龙、杜丹宁、陈一村名下，且于2012年5月14日办理了抵押登记的美丽湖公馆601-615室房产，并无不当。虽然原告叶建恒与被告朱绍军于2013年8月28日签订了房屋租赁合同，但在涉案房屋被抵押给浦发银行金华分行之前，原告并无证据证明其已实际占有使用该房屋，故即使相关租赁合同真实存在，也不能排除执行。综上所述，本院对涉案房屋的执行拍卖并不违法；原告诉请依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、第二百四十四条，《中华人民共和国物权法》第十七条、第一百七十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条之规定，判决如下：
驳回原告叶建恒的诉讼请求。
本案受理费18300元（原告已预交），由原告叶建恒负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。按不服部分的标的额预交上诉案件受理费，上诉期满之日起7日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 庄期春
人民陪审员 宋红霞
人民陪审员 钱丽英
二〇一八年一月二十五日
代书 记员 沈丽薇