江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2014)连民终字第01167号
上诉人（原审原告）郑庄礼。
委托代理人张建发。
上诉人（原审被告）连云港市赣榆区住房和城乡建设局，住所地赣榆区青口镇黄海东路新城区创联大厦。
法定代表人李安，该局局长。
委托代理人范ＸＸ，江苏公善民律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）连云港市赣榆区经济和信息化局，住所地赣榆县青口镇黄海东路299号赣榆县行政中心西附楼三楼。
法定代表人来凤彬，该局局长。
委托代理人王昭忠，江苏榆和律师事务所律师。
上诉人郑庄礼、连云港市赣榆区住房和城乡建设局（以下简称赣榆住建局）因与连云港市赣榆区经济和信息化局（以下简称赣榆经信局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，均不服原赣榆县人民法院(2013)赣民初字第4884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月23日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人郑庄礼及其委托代理人张建发、上诉人赣榆住建局委托代理人范ＸＸ、被上诉人赣榆经信局委托代理人王昭忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1999年2月，因城镇建设规划需要，原赣榆县人民政府决定对华中路两旁房屋进行拆迁，为开展工作，成立了赣榆县城镇拆迁建设指挥部，取得拆迁许可后，于2000年4月20日向郑庄礼发出拆迁通知书，2000年7月19日再次发出责令限期拆迁通知书，郑庄礼等户拒绝拆迁，2000年9月29日，赣榆县城镇拆迁建设指挥部制定华中路拒迁户强拆方案，并于2000年10月9日上午组织对郑庄礼等户房屋进行强行拆除。2000年11月29日，郑庄礼所在单位原赣榆县乡镇企业管理局（后更名为赣榆县经济和信息化局）作为甲方与郑庄礼作为乙方签订协议书一份，协议约定：1、甲方按县物价局（1999）16号文规定的拆迁补偿标准结算，乙方房屋补偿费作价为47357.55元（该项资金暂存拆迁办）。2、补偿因组织集体拆迁乙方造成的其他损失26000元。3、由甲方另外给予经济补偿57000元。4、甲方在华中路本年度拆迁地段为乙方提供一处与乙方被拆迁房屋面积（116.99平方米）相当的新建门面房，过渡时间到新门面房交付使用后三个月。5、新建门面房按重置价860元/平方计算，新旧房屋按同等面积找差价，超过被拆面积部分按市场价格由乙方自行承担。6、甲方负责办理房产证件和土地使用证，乙方不再给付任何费用。7、本协议自双方签字后生效。原赣榆县规划建设委员会（后更名为赣榆县住房和城乡建设局）作为担保方在协议上加盖印章。协议达成后，郑庄礼多次请求交付安置房并支付补偿款，但至今未支付补偿款，也未交付安置房。郑庄礼多次请求交付安置门面房并支付补偿款未果，遂诉至法院。
另查明，关于协议约定的共计130357.55元补偿款，双方均认可在交付安置房屋时进行结算。另根据市场调查，郑庄礼被拆迁房屋同地段路西的新建门面房房屋租金2014年度每平方在500元至800元不等，受房屋位置、是否方便停车、房屋装修状况等诸多因素影响，房屋租金以每年大约10%的比例递增。
原审法院认为，公民的合法权益受法律保护。郑庄礼、赣榆住建局、经信局于2000年11月29日签订的拆迁补偿协议书对于拆迁补偿费用以及房屋的置换价格等作出约定，该约定是双方真实意思表示，各方当事人应当按照该协议的约定履行。然赣榆住建局、经信局至今未按协议约定支付拆迁补偿费和交付置换的门面房，或采取其他补救措施，构成违约，应承担违约责任。赣榆住建局、经信局应连带支付协议约定的各项补偿费用合计130357.55元，并以重置价每平方860元在华中路原拆迁地点或相近地段安置116.99m2门面房，并赔偿未履行协议给郑庄礼造成的补偿款利息及房屋租金损失。协议约定过渡期间至新门面房竣工交付使用后三个月，该约定没有具体交付时间，属于约定不明。依据《江苏省城市房屋拆迁管理条例》的规定，过渡期限自被拆迁人腾空房屋之日起一般不超过18个月，郑庄礼被拆迁房屋同位置建造的门面房至今10余年未竣工交付使用，郑庄礼自认双方口头约定在协议达成之日起2年内安置新建门面房，自认的时间长于法定的时间，故应当按照郑庄礼自认的2年时间确认过渡期间。双方协议签订之日是2000年11月29日，自次日即2000年11月30日起开始计算2年，过渡期限截至2002年11月30日。赣榆住建局、经信局逾期交付安置房屋，自过渡期间届满后，应当赔偿郑庄礼租金损失。根据郑庄礼被拆迁的房屋位置，依本院调查取市场平均价格按每平方650元计算，2014年度以郑庄礼被拆房屋面积计算年租金应为76043.5元，按照递增率10%的比例往前推算，2013年、2012年、2011年、2010年、2009年、2008年、2007年、2006年、2005年、2004年、2003年原告房屋租金应分别为68439元、61595元、55436元、49892元、44903元、40413元、36372元、32735元、29462元、26516元、23864元，2002年12月份的房屋租金为1790元，2003年至2012年10年租金合计401188元，2013年计算至郑庄礼起诉之日2013年10月25日的租金为55876元，2002年12月1日至2013年10月25日，郑庄礼租金损失合计为458854元，赣榆经信局应当予以支付。赣榆住建局负责拆迁的具体工作，对被拆迁人负有安置与补偿的义务，虽然作为担保人在协议上盖章，但其应与赣榆经信局共同承担安置与支付补偿款的责任。原告主张过渡费和停业损失费，因原被告双方对于损失补偿及安置问题已经达成拆迁补偿协议，原审法院对该协议予以确认，故不应再行计算损失。依据郑庄礼自认，补偿款应在安置房屋时进行结算，故应在过渡期限届满之日的次日支付郑庄礼补偿款130357.55元，至今未支付，拖欠期间，应按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率支付原告利息损失。综上，原审法院对于郑庄礼诉讼请求的合理部分依法予以支持。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第九条、第十条之规定，作出如下判决：一、赣榆住建局、赣榆经信局于判决生效之日起十日内共同给付郑庄礼拆迁补偿款130357.55元及利息（利息自2002年12月1日计算至判决确定的付款之日，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算）；二、赣榆住建局、赣榆经信局于判决生效之日起十日内共同以重置价每平方860元为郑庄礼安置位于华中路原拆迁地段新建门面房116.99平方米，并赔偿未履行协议给郑庄礼造成的租金损失458854元；三、驳回郑庄礼其他诉讼请求。
上诉人郑庄礼不服上述判决，向本院提起上诉称：原审法院在认定事实和适用法律上存在多处错误。1、被拆迁的房屋是营业用房，应按相关的拆迁补偿法规来补偿，不能用租金代替拆迁赔偿。2、过渡费应从2000年7月20日腾空房屋计算至交房之日止。3、拆迁时应给予一次性营业损失补偿，按照连政发（2011）128号文第五条规定“对造成停产停业损失赔偿每平方米200-300元”，按200元/平方米计算，也应赔偿我一次性营业损失561552元（按116.99㎡×200元×24月计算）。4、依据连政发（2011）128号文第五条规定，2010年7月1日前住宅用房改为经营用房的每平方米按100元计算，从2002年7月22日至2012年9月22日共计122个月，应赔偿我1427278元（按116.99㎡×100元×122月计算）。5、拆迁补偿款130357.55元的利息应自2000年11月30日起，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的四倍计算利息，一审判决错误。6、按协议约定赣榆住建局、经信局应负责为郑庄礼办理房屋产权证书，一审漏判错误。7、停业损失补偿费或房屋租金都应从2000年11月30日开始按照银行贷款利率的四倍计息。8、还应补偿我物价上涨的差额部分，2000年拆迁时房价最高400元每平方，现在涨到每平方几万元。9、还应赔偿我可得利益损失。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，改判赣榆住建局、赣榆经信局共同以重置价每平方860元为郑庄礼安置位于华中路原拆迁地段新建门面房116.99平方米；赣榆住建局、赣榆经信局负责办理房产证和土地证，上诉人不负担办证费用；赣榆住建局、赣榆经信局共同给付郑庄礼拆迁补偿款130357.55元及利息，利息自2000年11月29日按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的四倍计算；赣榆住建局、赣榆经信局共同给付郑庄礼拆迁临时安置费和停业损失费180万元及迟延付款利息；适当补偿物价上涨的差额部分；一审、二审的诉讼费用由赣榆住建局、赣榆经信局承担。
赣榆住建局针对上诉人郑庄礼的上诉请求及事实理由的答辩称：1.上诉人要求以重置价在原拆迁地段交付116.99平方米的门面房，该诉讼请求不具有客观可行性，因为涉案拆迁地段由于开发商原因导致安置房工程至今尚未竣工验收，因此客观上不能履行该合同。2.上诉人在上诉状中主张的赔偿，援引的是市连政发（2011）第128号文，该文件对于本案并不适用，因为本案拆迁发生在2000年。3.上诉人主张的间接经济损失，依法不应赔偿。请求依法驳回上诉人的上诉。
被上诉人赣榆经信局同意赣榆住建局的答辩意见。
上诉人赣榆住建局不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律不当，依法应予撤销。具体理由如下：首先，一审判决认定上诉人应当于过渡期限届满之日起次日支付被上诉人拆迁补偿款130357.55元缺乏事实依据。根据双方签订的协议书约定，补偿安置方式是以产权置换的方式对乙方进行补偿安置，过渡时间到新门面房交付使用后三个月，而各方当事人均认可拆迁补偿款应当在交付安置房屋时再行结算。其次，由于开发建设等原因，该拆迁项目地块的门面房至今仍在建设中尚未竣工，致使上诉人及赣榆经信局客观上不能履行向被上诉人交付安置门面房的义务。一审判决不具有可执行性。第三，一审判决上诉人及赣榆经信局赔偿被上诉人的租金损失458854元缺乏事实和法律依据。本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，即使上诉人和赣榆经信局存在违约，也应当依照拆迁的相关法律法规及补偿标准向被上诉人支付逾期临时安置费，而非计算租金损失。且一审认定的租金损失标准仅仅依靠法官自行作出的市场调查，且调查笔录大部分没有被调查人签字确认，在法庭质证过程中各方当事人均不予认可，因此不能被作为定案的依据。第四，上诉人作为行政机关虽然在协议书的担保方处加盖了印章，其担保行为应属无效。即使有效，至被上诉人起诉时也已超过了法定的担保期间，依法应免除上诉人的保证责任。第五，考虑到被上诉人的实际困难，上诉人在一审判决前曾预借7万元给被上诉人使用，应当从被上诉人应得的补偿款中予以扣减。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。
郑庄礼针对赣榆住建局的上诉请求及事实理由答辩称：一、当时签订协议时，多位领导口头说两年内一定交房，至今已十五年了未交房，是政府在违约，拆迁补偿款应当给我，并支付违约金和利息。二、协议签订后，2002年拆迁地段金城大厦已交付并出售，2003年拆迁地段金茂大厦和四季青律师楼交付和出售，2008年拆迁地段锦绣华城建成并出售，均未给我安置。我家被拆迁地块已于2010年开工建设，2013年10月1日正式销售，仍然未给我安置。三、一审法院用租金损失替代停业损失无法律依据，且租金损失的计算无任何事实和法律依据，应依照拆迁相关法规给我补偿，无论使用哪个拆迁法规我都同意。请求依法撤销一审判决。四、赣榆住建局本身是拆迁人、拆迁实施部门和管理部门，拆迁纠纷事宜一直由赣榆住建局负责处理，故赣榆住建局应承担连带责任。
赣榆经信局答辩称，除赣榆住建局的担保责任，由法院认定以外，我局赞同赣榆住建局的上诉意见。
本院经审理查明，除关于郑庄礼被拆迁房屋同地段路西的新建门面房房屋租金原审法院所作的市场调查外，原审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。
本院另查明，郑庄礼被拆房屋位于赣榆区青口镇华中路159号，属营业用房，1994年至1999年4月郑庄礼使用该房屋进行个体经营，经营家具材料、建筑材料、家具等。1999年4月出租给他人经营美容美发。郑庄礼要求损失补偿计算至2012年9月22日，之后的损失另案诉讼。
本院认为，国家、集体、私人的受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿。郑庄礼、赣榆住建局、经信局于2000年11月29日签订的拆迁补偿协议书对于拆迁补偿费用以及房屋的置换价格等作出约定，该约定是双方在平等协商的基础上的真实意思表示，各方当事人应当按照该协议的约定履行。赣榆住建局、经信局应连带支付协议约定的各项补偿费用合计130357.55元，并以重置价每平方860元在华中路原拆迁地点或相近地段安置116.99m2门面房。但协议约定的补偿款，双方均认可在交付安置的房屋时进行结算。因置换的房屋暂未确定，房屋面积亦不确定，故该笔款项可待交付置换房屋后双方按实结算。赣榆住建局、经信局至今未按协议约定支付拆迁补偿费和交付置换的门面房，或采取其他补救措施，构成违约，应承担违约责任。赣榆住建局、经信局应赔偿因未履行协议给郑庄礼造成的停产停业损失。协议约定过渡期间至新门面房竣工交付使用后三个月，该约定没有具体交付时间，属于约定不明。依据《江苏省城市房屋拆迁管理条例》的规定，过渡期限自被拆迁人腾空房屋之日起一般不超过18个月，郑庄礼被拆迁房屋同位置建造的门面房至今10余年未竣工交付使用，郑庄礼自认双方口头约定在协议达成之日起2年内安置新建门面房，自认的时间长于法定的时间，故应当按照郑庄礼自认的2年时间确认过渡期间。双方协议签订之日是2000年11月29日，自次日即2000年11月30日起开始计算2年，过渡期限截至2002年11月30日。赣榆住建局、经信局逾期交付安置房屋，自过渡期间届满后，应当赔偿郑庄礼停产停业损失。《连云港市房屋拆迁补偿、补助标准》规定“拆迁生产经营性非住宅房屋因拆迁造成停产停业的，在协议规定的停产停业期间，由拆迁人根据拆迁许可证颁发时，该企业与职工签订劳动合同一年以上，并缴纳社会养老保险的在册职工人数，按上年度全市职工人均工资的70%对被拆迁人给予工资性补贴。无法确定在册职工人数的，原则上旅馆业按35平方米给予一人工资性补贴，其他行业按每20平方米给予一人工资性补贴。”。郑庄礼被拆迁房屋属生产经营性非住宅房屋，面积116.99平方米，应自2002年12月1日起按上年度全市职工人均工资的70%对被拆迁人给予5.8495人工资性补贴，计算至2012年9月22日。经计算上述工资性补贴总额为862150.67元【按（748.5元+10075元+11262元+12713元+15043元+17760元+21482元+26596元+29548元+33843元+31484.9）×5.8495×70%计算】。上诉人郑庄礼上诉称原审法院用租金替代停产停业损失错误，应适用相关的拆迁法规计算停产停业损失的上诉理由成立，本院予以支持。
上诉人郑庄礼主张应从2000年7月20日腾空房屋之日起至交房之日止计算过渡费损失。本院认为，上诉人主张的过渡费即临时安置补助费，过渡期限一般不超过18个月，上诉人主张计算至交房之日没有法律依据，且2000年11月29日签订的拆迁补偿协议书中已概括约定了相关损失补偿，故上诉人的该上诉理由不能成立；上诉人郑庄礼主张拆迁时应按照连政发（2011）128号文第五条规定，赔偿其一次性营业损失561552元。对此，本院认为法不溯及既往，本案拆迁纠纷应适用拆迁时的法律法规、规章，且拆迁补偿协议书中已概括约定了相关损失补偿，故上诉人的该上诉理由不能成立；上诉人郑庄礼还主张，按协议约定赣榆住建局、经信局应负责为其办理房屋产权证书，一审漏判。对此，本院认为在一审诉讼中，郑庄礼并未并未提出该项诉讼请求，上诉人郑庄礼待安置房屋交付后，可另行主张权利；上诉人郑庄礼还主张拆迁补偿款130357.55元及应付赔偿款的利息应自2000年11月30日起，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的四倍计算。对此，本院认为，协议约定的补偿款，双方均认可在交付安置的房屋时进行结算，且拆迁补偿协议中并未约定利息及利息的计算方法，故上诉人的该项上诉理由不能成立；上诉人郑庄礼还主张应补偿其物价上涨的差额部分及可得利益损失，本院认为上诉人的该上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
上诉人赣榆住建局上诉称，上诉人作为行政机关虽然在协议书的担保方处加盖了印章，其担保行为应属无效。即使有效，至被上诉人起诉时也已超过了法定的担保期间，依法应免除上诉人的保证责任。对此，本院认为，赣榆住建局名为担保人，实为拆迁的组织者、管理者、实施者，且涉及华中路两旁房屋的拆迁纠纷，均由其负责协调处理，故上诉人的上述上诉理由不能成立；上诉人赣榆住建局还主张考虑到郑庄礼的实际困难，已预借了部分款项给郑庄礼，应从赔偿款总额中扣除。本院认为，上诉人的上述主张，在一审答辩中并未提及，也未提出反诉，本院不予理涉。
综上，原审法院认定的部分事实有误，判决存有不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、撤销原江苏省赣榆县人民法院（2013）赣民初字第4884号民事判决第一项；
二、变更原江苏省赣榆县人民法院（2013）赣民初字第4884号民事判决第二项为：连云港市赣榆区住房和城乡建设局、连云港市赣榆区经济和信息化局于本判决送达之日起三十日内共同以重置价每平方860元为郑庄礼安置位于华中路原拆迁地段新建门面房116.99平方米（安置房屋交付后按所安置的门面房的实际面积及2000年11月29日的拆迁补偿协议书计算所安置房屋总价格，与拆迁补偿款130357.55元冲抵后按实结算）；连云港市赣榆区住房和城乡建设局、连云港市赣榆区经济和信息化局于本判决送达之日起三十日内连带给付郑庄礼停产停业损失862150.67元。
三、维持原江苏省赣榆县人民法院（2013）赣民初字第4884号民事判决第三项。
如果连云港市赣榆区住房和城乡建设局、连云港市赣榆区经济和信息化局未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息；逾期交付房屋，应当支付迟延履行金。
一审案件受理费15350元（郑庄礼预交），由郑庄礼负担5350元，由连云港市赣榆区住房和城乡建设局、连云港市赣榆区经济和信息化局连带负担10000元；二审案件受理费15350元（郑庄礼、连云港市赣榆区住房和城乡建设局分别预交15350元），由郑庄礼负担5350元，由连云港市赣榆区住房和城乡建设局负担10000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 乙 斌
代理审判员 马晓永
代理审判员 严伟晏
二〇一五年七月二十日
书 记 员 陈宇辉
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。