湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘01民终1525号
上诉人（原审原告）：张玉琢，男，汉族，1985年8月7日出生，住湖南省望城县。
上诉人（原审原告）：蔡青，女，汉族，1986年5月16日出生，住长沙市望城区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：胡江，湖南华韶律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：湖南裕田奥特莱斯置业有限公司，住湖南省长沙市望城经济技术开发区雷锋大道558号奥莱小镇，统一社会信用代码：914300006850121184。
法定代表人：沈宏波。
委托诉讼代理人：李幼德，男，汉族，1976年9月28日出生，住长沙市岳麓区，系该公司员工。
委托诉讼代理人：侯蕾，女，汉族，1993年1月24日出生，住长沙市望城区，系该公司员工。
上诉人张玉琢、蔡青因与被上诉人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司（以下简称裕田公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院作出的（2017）湘0112民初3068号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张玉琢、蔡青上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判裕田公司支付逾期交房违约金81352.47元（暂计算至2017年8月31日）。2、一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：双方当事人签订的合同第十一条第二项约定：“逾期交房超过150天的，合同继续，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付全部已付款的万分之三的违约金”。上述约定的违约金系以逾期天数按已付款日万分之三计算，双方当事人对此均无异议，一审法院将违约金计算标准调整为银行贷款利率没有法律依据。
裕田公司辩称：上诉人未提供证据证明其实际损失，一审法院依据公平原则酌情认定违约金标准并无不当。
张玉琢、蔡青向一审法院提出的诉讼请求：判令裕田公司支付违约金81352.47元（计算至2017年8月31日）。在诉讼过程中又增加一项诉讼请求：判令裕田公司立即交付符合合同约定条件和法律规定条件的房屋。
一审法院认定事实如下：2015年4月27日，当事人双方签订《商品房买卖合同》，张玉琢、蔡青以317535元购买裕田公司开发建设的位于长沙市望城区。合同约定：1、裕田公司应于2016年6月30日前向张玉琢、蔡青交付房屋。2、电话通信、有线电视、宽带网络交付时铺设到户，如裕田公司未达到交付条件的，每项按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。3、出卖人逾期交房的，按逾期交房分别处理（不累加）：（1）逾期交房不超过150日合同继续履行的，自2016年7月1日起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付全部已付款的万分之一的违约金；（2）逾期交房超过150天合同继续履行的，自2016年7月1日起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付全部已付房款的万分之三的违约金。合同签订后，张玉琢、蔡青依约向裕田公司支付了首付款，并办理了相关贷款手续，贷款于2016年1月22日汇入裕田公司账户。合同约定买受人逾期付款的：1、如张玉琢、蔡青逾期未超过30日，按合同规定的应付款期限的次日起至实际支付之日止，买受人向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；2、如张玉琢、蔡青逾期超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按应付款的2%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，按合同规定的应付款期限的次日起至实际支付之日止，买受人向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。
本案争议焦点：1.因裕田公司逾期交房应如何计算逾期交房违约金；2.张玉琢、蔡青逾期付款违约金与裕田公司逾期交房违约金是否可以相互抵扣。
一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，双方均同意不解除房屋买卖关系，对尽快依约定条件交付张玉琢、蔡青所购位于长沙市望城区无异议，因裕田公司未达到约定交房条件，交房后是否会给张玉琢、蔡青造成损失或者不能实现合同目的尚无法预计，故对张玉琢、蔡青要求裕田公司立即交房的请求一审法院予以支持。关于逾期交房违约金，合同约定逾期交房超过150天合同继续履行的，按已付房款的万分之三支付违约金，该约定明显低于逾期交房的损失。审理过程中，双方当事人均未提交证据证明因裕田公司逾期交房给张玉琢、蔡青造成损失的数额，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释》（二）及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，结合本案案情，张玉琢、蔡青请求的违约金数额，既不是依照合同约定来计算，也不是按张玉琢、蔡青的实际损失来计算，一审法院兼顾涉案合同的履行情况、裕田公司的过错程度以及预期利益等综合因素，依公平原则和诚实信用原则进行衡量，予以酌情处理。根据张玉琢、蔡青贷款190000元的还贷情况及首付款127535元的同期银行贷款利息情况，对张玉琢、蔡青的损失进行衡量，再依据张玉琢、蔡青的损失计算裕田公司应支付的违约金符合本案的实际情况，众所周知2016年中国人民银行贷款利率1-5年期的年利率为4.75%，故裕田公司应承担自2016年7月1日起，截止2017年8月31日的逾期交房违约金为17848元（317535元×4.75%÷360天×426天）。裕田公司以张玉琢、蔡青逾期交付房款进行抗辩，认为张玉琢、蔡青选择了继续履行合同就应当按合同规定先履行交付房款的义务，张玉琢、蔡青逾期交付房款也应当承担违约责任，张玉琢、蔡青逾期付款违约金与裕田公司逾期交房违约金相互抵扣后，多余部分方能向对方支付。裕田公司的抗辩理由符合公平交易原则，应当予以抵扣，但裕田公司未提供证据证实张玉琢、蔡青逾期交付房款属张玉琢、蔡青过错所致，其要求抵扣的证据不足，裕田公司可以收集证据后另行起诉。
一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条、《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、湖南裕田奥特莱斯置业有限公司在本判决生效后立即向张玉琢、蔡青交付位于长沙市望城区。二、湖南裕田奥特莱斯置业有限公司于本判决生效之日起10内支付张玉琢、蔡青逾期交房的违约金17848元。湖南裕田奥特莱斯置业有限公司如未按上述第二项指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1834元，由张玉琢、蔡青共同负担1432元，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司负担402元。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，在上诉人未提交证据证明逾期交房给其造成的实际损失数额的情况下，一审法院认为合同约定的逾期交房违约金按已付房款的万分之三计算低于造成的损失，从而根据本案的实际情况予以增加，符合法律规定。上诉人要求按已付房款日万分之三的标准计算违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费1834元，由上诉人张玉琢、蔡青负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 凯
审判员 刘 英
审判员 王 勇
二〇一八年九月四日
书记员 刘峙宏