山东省青岛市黄岛区人民法院
民 事 判 决 书
(2013)黄民初字第6985号
原告（反诉被告）杨风彬，男，1965年9月16日出生，汉族，住青岛市黄岛区。
委托代理人赵炜、赵珅，青岛黄岛红石崖法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）杨育胜，男，1965年9月16日出生，汉族，住青岛市黄岛区。
委托代理人贺斌，青岛黄岛恒源法律服务所法律工作者。
原告杨风彬与被告杨育胜租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月29日受理后，由审判员崔冰担任审判长并主审，与审判员神维东、人民陪审员国敏锐依法组成合议庭，分别于2014年4月17日、2014年6月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵炜、被告委托代理人贺斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨风彬诉称，原、被告于2012年4月1日签订了房屋租赁合同，合同约定：租赁期限为三年；租赁费第一年8万元，第二年10万元，第三年12万元。如不按期支付租赁费每日按全年租金的4%支付违约金，同时原告有权解除合同。第一年8万元租赁费被告按期交付，到2013年4月1日后，被告一直没有支付第二年的租赁费，依照合同约定被告理应支付租赁费41095元及违约金40000元。原告多次催要未果，起诉请求法院判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；判令被告支付租赁费41095元及违约金40000元；诉讼费由被告负担。
被告杨育胜辩称,（一）同意与原告解除房屋租赁合同；（二）被告只有三个月的租金未支付，自2013年4月1日至2013年6月30日，按照年租金10万元计算，一个月租金是8333.33元，三个月共为25000元。且原告要求支付的违约金数额过高。最终违约是因原告扣押被告设备导致，所以不同意支付违约金。
反诉原告杨育胜诉称，2012年4月1日反诉原告租赁反诉被告厂房进行加工生产，租至2013年7月1日，由于接了一笔订单拖欠反诉被告三个月的租金，反诉被告采取过激行为停水停电，将厂房上锁，使反诉原告无法生产经营，反诉原告找到反诉被告协商等到完成该笔订单就支付反诉被告的房租，反诉被告开始同意，但又反悔要求反诉原告支付4万元违约金。反诉原告拒不支付违约金，反诉被告即再次将厂房上锁，使反诉原告无法按时交付订单，造成损失。为减少损失，反诉原告与反诉被告解除合同，搬离厂房，遭到反诉被告阻拦，其强制扣留反诉原告3台机器设备反诉原告反诉请求反诉被告返还所扣押的反诉原告的3台机器设备，并赔偿反诉原告实际损失46000元。
反诉被告杨风彬辩称，（一）反诉原告要求返还所扣押的反诉原告5台机器设备的反诉请求与本案无关系；（二）反诉人要求赔偿的损失没有实际发生，并且反诉被告没有强制性扣押机器设备，是双方协商后，反诉被告通过私力救济来保障自己的权利，并在法律允许的时间范围内通过起诉保障自己的权利，并没有阻止反诉原告拉走自己的机器设备，请求法院支持本诉原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年4月1日，原、被告签订房屋租赁合同，合同约定，甲方（原告杨风彬）将位于北庄社区村西院内的厂房、办公楼及其他设施租给乙方（被告杨育胜）生产使用，厂房建筑720平方米，办公楼及其他设施建筑面积260平方米。出租时间自2012年4月1日至2015年3月31日，期限为三年。自合同签订之日起，乙方（被告杨育胜）一次性付清第一年租赁费8万元，第二年提前30天付清租赁费10万元，第三年提前30天付清租赁费12万元，如果乙方（被告杨育胜）拖欠租赁费达一个月，按年租金百分之五的比例支付每天的违约金，并且甲方（原告杨风彬）有权随时终止合同。合同还规定了其他事项。合同由原、被告各自签名。
合同签订后，被告依约定按期交付第一年8万元的租赁费，并进行生产经营。按照合同约定，被告应提前30天支付第二年的租赁费10万元，但直到2013年4月1日后被告仍没有支付第二年的租赁费。2013年7月22日，原告之妻邢美花因被告没有将厂房租金结清，将被告租赁的厂房门上锁。厂房内现仍留有被告的圆织机三台，包括三个主机、三个卷布机和六个架子。原告遂提起诉讼，请求法院判令解除原、被告签订的房屋租赁合同，要求被告依照合同约定支付实际租赁期间的租赁费41095元，并承担违约金40000元。被告同意解除租赁合同，但被告主张原告所请求的租赁费及违约金数额过高，被告提起反诉请求，请求法院判令反诉被告杨风彬返还所扣押的反诉原告杨育胜的3台机器设备，并赔偿反诉原告实际损失46000元。反诉原告保留追究三台圆织机所缺少部件损失的权利。
被告杨育胜应交纳2013年4月1日起至2013年7月22日止，在原告所出租的厂房内生产经营，应当支付该期间的租赁费用，计30800元。原告同时主张被告如不按期支付租赁费依照合同应支付每日按全年租金的4%计算的违约金，但被告认为违约金数额过高，而且系因原告扣押被告设备导致违约，被告不同意支付违约金。
以上事实，有原告提交的房屋租赁合同，被告提交的出警证明以及本院现场勘查笔录等证据，原、被告亦有陈述在卷为证，业经开庭质证和本院审查，可以认定。
反诉原告主张自2013年1月至2014年1月被告与青岛城阳诚信包装材料厂签订为期一年的购料合同，约定被告每月至少采购该厂原料30吨，且该厂已收取被告定金1万元，如违约定金不予返还。由于原告扣押被告5台设备，致使被告每月只能购料15吨，造成违约，已被扣除定金，反诉原告的实际损失是定金1万元及原料损失费36000元，共计46000元。对此反诉被告予以否认，认为反诉原告所提交的证据不能证明其经济损失数额。
本院认为，原、被告所签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，且已经实际履行，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。被告逾期支付租赁费时间长达三个多月，已构成违约，按照合同约定，原告可以主张解除合同，并按照合同约定支付违约金。现原告起诉请求解除双方所签订合同，被告同意解除合同，因此原、被告所签订的房屋租赁合同应予解除。被告第二期租赁使用原告厂房3个月21天，应当支付使用期间的租赁费计30800元。被告主张原、被告所约定的违约金数额过高，按照《中华人民共和国合同法》一百一十四条规定可以适当减少违约金比例，本院认为以按人民银行同期同类贷款利率计算违约金为宜。反诉原告杨育胜反诉请求反诉被告杨风彬返还其所扣押的反诉原告的3台机器设备，并赔偿反诉原告实际损失46000元。对于反诉被告所扣留的反诉原告的3台机器，反诉被告应予返还，但其主张的损失46000元，因无相关证据相互印证，其损失证据不足，对反诉原告的主张本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第六十四条之规定，判决如下：
一、被告杨育胜于本判决生效后10日内给付原告杨风彬租赁费人民币30800元及自2013年4月1日起至2013年7月22日止的延期付款违约金，按人民银行同期同类贷款利率计算。
二、反诉被告杨风彬于本判决生效后10日内返还反诉原告杨育胜的圆织机三台（包括三个主机、三个卷布机和六个架子）。
三、驳回原告杨风彬、反诉原告杨育胜的其他诉讼请求。
案件受理费1827元（原告已预交），由被告杨育胜负担730元，原告杨风彬负担1097元；反诉费475元（反诉原告已预交），由反诉被告杨风彬负担190元，反诉原告负担285元。由被告杨育胜于本判决生效后10日内支付原告杨风彬540元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院或第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 崔 冰
审 判 员 神维东
人民陪审员 国敏锐
二〇一四年六月二十六日
书 记 员 张星星
附：本判决适用的法律、法规及司法解释条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
二、《中华人民共和国合同法》
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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