呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)呼民一终字第01013号
上诉人（原审原告）杨英，男，1941年7月2出生，汉族，无业，现住呼和浩特市玉泉区。
被上诉人（原审被告）内蒙古蒙通房地产开发有限责任公司。住所地呼和浩特市赛罕区。
法定代表人张宏艾，该公司总经理。
委托代理人任素芳，内蒙古典泽律师事务所律师。
上诉人杨英因与被上诉人内蒙古蒙通房地产开发有限责任公司（以下简称蒙通房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2015）赛民初字第00764号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年11月10日公开开庭审理了本案。上诉人杨英、被上诉人蒙通房地产公司的委托代理人任素芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年1月29日，杨英与蒙通房地产公司签订了《商品房买卖合同》，合同载明：杨英购买蒙通房地产公司“心想是城”预售房一套，房号为1911号，房屋面积为45.39平米，房屋价格为每平米8779元，总金额是398479元；付款方式为2013年1月29日一次性付清购房全款398479元；交付期限为2014年6月30日前；该合同第九条约定，逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；买受人解除合同的，应当在出卖人逾期交房60天起，后30日内以书面形式提出，否则视为买受人放弃该项权利；合同还约定了买受人逾期付款的违约责任等条款。合同签订后，双方开始履行合同，杨英交付购房款398479元，2014年11月1日，蒙通房地产公司通知杨英收房，杨英认为蒙通房地产公司房屋没有提供合同第八条约定的验收，拒绝收房。另查明，蒙通房地产公司于2012年取得商品房预销售许可证。杨英诉至法院，请求：1、依法解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、依法判令蒙通房地产公司退还杨英的购房款398479元，并支付19923.95元的违约金，同时赔偿杨英损失43832.69元，以及诉讼期间未计算在内的损失费用；3、案件受理费用由蒙通房地产公司负担。
原审法院认为，杨英与蒙通房地产公司于2013年1月29日签订的《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，依法成立的合同，非经法定条件不得解除。按照合同约定，本案合同约定的房屋“交付期限为2014年6月30日前”，自2014年7月1日起，蒙通房地产公司逾期交房，此时，依据双方合同第九条约定杨英享有解除权，杨英应当按照约定在蒙通房地产公司逾期交房60天起后30日内以书面形式向蒙通房地产公司提出，杨英未提供证据证明其在合同约定的期限内已向蒙通房地产公司发出书面解除合同的通知，杨英解除权消灭，对于杨英请求解除合同及退还购房款398479元的请求不予支持。杨英依据合同第九条第一款第二项请求按照已付款5%的标准支付19923.95元的解除合同违约金，因杨英解除权行使期限已过，故对其解除合同的违约金的请求不予支持。杨英请求的损失43832.69元无合同及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十五条的规定，判决：驳回原告杨英的诉讼请求。案件受理费4117元，由原告杨英负担。
杨英不服一审判决，向本院上诉称，一、双方所签订的《商品房买卖合同》规定了自签约之日起30天内，由出卖人向呼和浩特市住房保障和房产管理局申请登记备案，现该合同尚未登记备案，故该合同尚未生效，且该合同的所涉绝大多数条款内容与国家行政主管部门推荐的《示范文本》不符，属于侵害消费者的公平交易权和自主选择权。二、涉案房屋未经政府行政主管部门验收，存在电梯运转不灵、消防设施无软管、喷头等安全隐患，不符合双方约定的交付条件。杨英有权拒收房屋。三、蒙通房地产公司至今未能出示能够证明其所出售的房屋具备基本的交付条件，构成根本违约，杨英有权解除该合同。请求：1、依法解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、依法判令蒙通房地产公司退还杨英的购房款398479元，并支付19923.95元的违约金，同时赔偿杨英损失43832.69元，以及诉讼期间未计算在内的损失费用；3、一、二审案件受理费由蒙通房地产公司负担。
蒙通房地产公司答辩称，一、双方签订的《商品房买卖合同》是真实有效的，杨英未在合同约定时间内以书面的形式解除合同，解除合同的权利已经消灭。在《商品房买卖合同》的第九条明确约定，解除需以书面的形式提出，杨英至今也没有作出书面解除告知书通知蒙通房地产，故杨英已经丧失了约定解除权，合同应当继续履行。二、蒙通房地产公司存在逾期交房的免责事由，按照《商品房买卖合同》第八条规定，蒙通房地产公司不应承担逾期交房的违约责任。三。蒙通房地产公司的房屋已达到交付使用的条件，杨英拒绝接收房屋，构成违约，蒙通房地产公司不应当承担责任。
二审中，蒙通房地产公司向本院提交了《勘察单位工程质量检查评定报告》、《设计单位工程质量检查评定报告》、《监理单位工程质量评估报告》、《建设工程竣工报告》、《建设工程竣工验收报告》，拟证明蒙通房地产公司所涉工程质量经验收合格，不存在质量问题，所出售给杨英的该工程项下的涉案商品房符合双方约定的交付条件，故杨英以商品房未达交付条件而认为蒙通房地产公司构成根本违约，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》诉讼请求不能成立。杨英对该组证据质证意见为，上述五份报告均为建设方、勘察方、设计方、施工方及监理方出具的验收报告，未经政府相关行政主管部门的认可及确认，不具有证明效力，故对该五份证据的真实性不予认可，对蒙通房地产公司所要证明的问题也不予认可。对蒙通房地产公司在二审中所出示的五份证据能否作为认定该商品房经建筑工程质量验收合格并达到基本交付条件的依据，本院将在下文争议焦点中予以阐述，此处不再赘述。
2016年2月29日，蒙通房地产公司向本院提交了一份新的证据，证据名称为：（呼）公消验[2015]第0121号《建设工程消防验收意见书》，出具单位为内蒙古自治区呼和浩特市公安消防支队，欲证明涉案房屋已经于2015年12月30日通过了消防验收，可以交付使用。杨英对该份证据的真实性予以认可，但认为该份证据不能作为本案的定案依据，第一，房屋交付使用必须有质量监督站的证明才行，仅通过消防验收，不能证明涉案房屋具备交付条件；二、该份证据应该在2014年或在本案一审举证期间举证，现在举证已超过举证期限，故不能作为证据使用。经本院查证，对该证据的真实性、合法性均予以认可，对蒙通房地产公司所要证明的问题是否能够成立，在下文争议焦点中予以阐述。
本院认为，本案的争议焦点是：一、杨英诉请解除双方签订的《商品房买卖合同》能否成立；二、杨英请求蒙通房地产公司退还杨英的购房款398479元，并支付19923.95元的违约金，同时赔偿杨英损失43832.69元，以及诉讼期间未计算在内的损失费用是否有事实及法律依据。
针对第一个争议焦点认为，杨英请求解除双方签订的《商品房买卖合同》的主要理由就是蒙通房地产公司向其交付房屋的条件不符合法律规定，未经政府相关职能部门的验收，存在安全隐患，进而不符合交付条件，其有权拒收并请求解除该合同。蒙通房地产公司则认为，涉案工程已通过建设、施工、监理、设计、勘察等单位的验收，符合双方合同第八条约定的第五种交付条件即“该商品房经建筑工程质量验收合格”，无需再满足其他条件。对此争议，本院结合相关法律、行政法规的规定和双方当事人的诉辩意见，评析如下：
一、从合同约定的交付条件来看，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条分别列举了五种交付条件，除当事人选定的第五种“该商品房经建筑工程质量验收合格”之外，还包括其他四种交付条件。根据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”依照该规定，结合本案实际，可以认定双方在合同中约定的第五种交房条件，应理解为建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并取得勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件。蒙通房地产公司出具的《勘察单位工程质量检查评定报告》、《设计单位工程质量检查评定报告》、《设计单位工程质量检查评定报告》、《监理单位工程质量评估报告》、《建设工程竣工验收报告》证明材料，可以认定蒙通房地产公司所建设的商品房在2014年10月27日经过了建筑工程质量验收，符合双方当事人的合同约定的交付条件内容。
二、从法定的交付条件来看，建设工程是否能够视为“验收合格”，确需同时具备约定和法定的交付条件。本院认为，通过上文认定，本案涉案工程已达到合同约定的“该商品房经建筑工程质量验收合格”的交付条件，而对于是否达到法定交付条件，则应依照法律、行政法规的相关规定予以认定。
首先，关于消防验收。根据《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条的规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”、“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”该规定明确了针对不同类型的建设工程所采取的不同消防验收管理模式，即第十三条第一款第（一）项规定的建设工程，需先向消防机构申请消防验收，未通过消防验收的，禁止投入使用；第一款第（二）项规定的其他建设工程可在验收后投入使用，同时报消防机构备案，并由消防机构依法抽查，抽查不合格的，应当停止使用。可见，并非所有的建设工程均需通过消防验收后才能投入使用。对于上述规定中必须经过消防验收方可投入使用的“大型的人员密集场所和其他特殊建设工程”的范围，中华人民共和国公安部发布的《建设工程消防监督管理规定》中第十四条第（四）项明确规定：“国家标准规定的一类高层住宅建筑”。而中华人民共和国建设部《高层民用建筑设计防火规范》第3.0.1条，明确将十九层及十九层以上的住宅归为一类高层建筑，将十层至十八层的住宅归为二类高层建筑。本案中，蒙通房地产公司涉案工程名称为心想是城商务综合小区，建筑面积为9.2846万平方米，建筑层数地上23层，地下2层，属于一类高层住宅建筑，属于《中华人民共和国消防法》、《建设工程消防监督管理规定》规定的必须经过消防验收方可投入使用的“大型的人员密集场所和其他特殊建设工程”。蒙通房地产公司在二审中出示的新的证据（呼）公消验[2015]第0121号《建设工程消防验收意见书》，能够证明涉案房屋已于2015年12月30日通过消防验收，该房屋可以投入使用。
其次，关于规划验收。原《中华人民共和国城市规划法》第三十八条规定：“城市规划行政主管部门可以参加城市规划区内重要建设工程的竣工验收。”但该法在《中华人民共和国城乡规划法》颁布后已被修改。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。”即规划部门关于建设工程的行政管理方式已由“参加竣工验收”改变为“核实”，故涉案工程无需由规划部门进行竣工验收，法律、行政法规亦未对规划验收的程序予以规定。
再次，关于环保验收。原《中华人民共和国环境保护法》第二十六条规定：“建设项目中防治污染的设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。防治污染的设施必须经原审批环境影响报告书的环境保护行政主管部门验收合格后，该建设项目方可投入生产或者使用。”2014年4月24日，全国人大常委会第八次会议对《中华人民共和国环境保护法》进行了修订，并于2015年1月1日起施行。修订后的《中华人民共和国环境保护法》第四十一条规定：“建设项目中防治污染的设施，应当与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。防治污染的设施应当符合经批准的环境影响评价文件的要求，不得擅自拆除或者闲置。”即取消了对建设项目中防治污染的设施的验收程序，且原《中华人民共和国环境保护法》中规定的验收程序针对的是“防治污染的设施”，而非建设工程项目。故涉案工程作为建设项目的竣工验收无需通过环保部门的验收。
最后，关于人防验收。《中华人民共和国人民防空法》第二十二条、第二十五条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”、“人民防空主管部门对人民防空工程的维护管理进行监督检查”。《内蒙古自治区实施<中华人民共和国人民防空法>办法》第十七条规定：“应当修建地下防空工程的新建民用建筑，其地下防空工程部分要经人民防空主管部门审核，未经审核的，国土管理部门不得发给建设用地批准书，建设规划主管部门不得发给建设规划许可证，建设部门不得发给开工建设许可证。”上述法律、地方性法规中并未规定建设工程的竣工验收需要通过人防验收，亦未明确人防验收的程序和要求。本案涉案工程经庭审核实，五证齐全，可以认定涉案工程前期已通过人防部门的审核。
需要特别说明的是，杨英主张涉案工程及相应的配套设施应依法通过政府各行政职能部门的验收，尤其是质量监督验收。而在国务院于2004年5月19日作出的《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中已经取消了该项行政审批项目（项目目录第83项）。该项行政审批项目的取消，意味着住宅小区等群体房地产项目的竣工验收由行政审批转为建设、设计、施工、监理、勘察等单位依法自行组织验收。故从取消之日起，除当事人特别约定外，该行政验收制度不能再成为商品房交付的法定条件。故在蒙通房地产公司与杨英合同并无明确约定的情况下，杨英主张未经质量监督验收房屋不具备交付条件的上诉理由不能成立。综上，杨英请求解除双方签订的《商品房买卖合同》没有事实及法律依据，一审法院驳回该项诉讼请求并无不当，本院予以确认。
针对第二个争议焦点认为：因双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，不具备无效及解除的事由。双方房屋买卖法律关系存续，杨英所主张的退还其购房款398479元，并支付19923.95元的违约金，同时赔偿杨英损失43832.69元，以及诉讼期间未计算在内的损失费用，因杨英解除权行使期限已过，故对其上述的各项请求均不予支持。关于蒙通房地产公司是否应当承担迟延交付房屋的违约责任，杨英可另行主张。
关于杨英认为双方所签订的《商品房买卖合同》规定了自签约之日起30天内，由出卖人向呼和浩特市住房保障和房产管理局申请登记备案，现该合同尚未登记备案，且该合同的所涉绝大多数条款内容与国家行政主管部门推荐的《示范文本》不符，属于侵害消费者的公平交易权和自主选择权，故该合同尚未生效，本院认为，双方为房屋买卖合同法律关系，合同签订的内容应尊重当事人意思自治，杨英所称的《示范文本》并不具备法律约束效力，且双方签订的《房屋买卖合同》第26条第二款约定的由出卖人向呼和浩特市住房保障和房产管理局申请登记备案，并非该合同的生效要件，因为该合同第27条明确约定本合同自双方签订之日起生效。也就是说，在该合同未违反国家法律行政法规的强制性规定情形下，应属有效合同，双方均对该合同的内容享有相应的权利和义务，杨英的该上诉理由不能成立。
但因蒙通房地产公司未能如期交付房屋，且在规定交付房屋的时限内未能向买受人杨英出具房屋达到交付条件的相关证明，本身存在过错，蒙通房地产公司应当负担一、二审案件受理费。
综上，上诉人杨英的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4117元（杨英已预交），二审案件受理费8531元（杨英已预交），由内蒙古蒙通房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 戴玉英
代理审判员 刘 伟
代理审判员 韩东妹
二〇一六年二月十八日
书 记 员 贾沛然