北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）二中民终字第13598号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京味千餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区东三环北路丙2号地下一层18A单元。
法定代表人潘慰，董事长。
委托代理人王齐，北京市天元律师事务所律师。
委托代理人李王龑，男，1990年2月18日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）北京梅江汇中餐饮有限责任公司，住所地北京市丰台区北京南站×商业区。
法定代表人周建梅，董事长。
委托代理人吕雪涛，北京市地平线律师事务所律师。
上诉人北京味千餐饮管理有限公司（以下简称味千公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第09051号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年4月，味千公司起诉至原审法院称：2013年11月11日，我方与北京梅江汇中餐饮有限责任公司（以下简称梅江汇中公司）签订《租赁合同》，梅江汇中公司将位于北京南站×商业区，1号售票厅南侧的商铺出租给我方使用。该商铺的承租面积为260平方米，租赁期限为10年，年租金为人民币330万元，每2年递增5%。合同签订后，我方在承租商铺开设味千拉面餐厅，餐厅已于2014年1月20日装修完毕并开业。我方一直按照合同约定履行义务，但是，梅江汇中公司却于2014年1月19日强行拆除了我方商铺门头上方按照租赁合同约定及双方确认的设计图所制作的广告牌，并强行将门头广告拆分为左侧“味千拉面”，右侧“上岛咖啡”。按照《租赁合同》第22.7条的约定及双方盖章确认的外立面设计图，我方的门头上方1200厘米高度内的广告位应完全归我方使用，且双方确认的外立面设计图与《租赁合同》第22.7条约定的我方门头上方广告牌的位置及宽度是完全一致的。梅江汇中公司的上述行为严重违反了合同第22.7条的约定，侵犯了我方的合法权益，并对我方的正常营业造成了重大影响。为此，我方数次致函梅江汇中公司，要求其纠正违约行为，将门头广告牌恢复原状，但梅江汇中公司至今未予纠正。现诉至法院，请求：1、判令梅江汇中公司按照《租赁合同》的约定及设计方案图将味千公司北京南站商铺的门头广告牌恢复原状；2、判令梅江汇中公司赔偿我方违约金250万元；3、判令梅江汇中公司承担本案全部诉讼费用。
梅江汇中公司辩称：不同意味千公司诉讼请求。一、味千公司商铺门头广告牌是按照北京南站管理方的要求制作的，符合管理要求，以及《租赁合同》第12.5.2条和合同附件《味千拉面餐厅工程配套条件表》第12项的约定；二、味千公司要求我方赔偿违约金250万元毫无依据；三、本案诉讼费应由味千公司负担。
梅江汇中公司反诉称：双方签订的《租赁合同》约定的商铺出租面积为260平方米，但实际味千公司占用面积为286平方米。味千公司超出租赁合同约定占用租赁面积无法定和约定依据，应于返还。现请求：判令味千公司返还多占用的租赁面积26平方米。
针对梅江汇中公司反诉，味千公司辩称：梅江汇中公司的反诉请求没有事实依据，应当予以驳回。根据《租赁合同》的约定，我方使用的租赁面积为260平方米，实际上使用面积即260平方米，不存在多占的情况。梅江汇中公司声称依照《租赁合同》第22.8条约定的南侧1600厘米给我方使用该处为多占的相应面积，而实际上该通道已为梅江汇中公司独占作为进入其上岛咖啡商铺的通道，我方未曾使用该处任何面积。
原审法院经审理后认为：味千公司与梅江汇中公司签订的《租赁合同》，当事人意思表示真实，内容未违反国家法律法规的强制性规定，应认定合法有效，各方当事人应当依约履行。
关于本案的争议焦点，法院分别认定如下：
一、关于《租赁合同》第22.7条的效力。梅江汇中公司称该条款是在违背真实意思的情况下签订的，理由是该条款是味千公司在原合同基础上擅自添加的，味千公司称仅是应对上级公司的要求，为了通过上级公司的审核，将来不会据此执行。味千公司对梅江汇中公司的陈述不予认可，且梅江汇中公司未就其主张提供相应的证据予以证明，故法院认定《租赁合同》第22.7条应属合法有效。
二、关于味千公司诉求梅江汇中公司对北京南站商铺的门头招牌恢复原状的诉讼请求。首先，梅江汇中公司主张依据《租赁合同》第12.5.2条和合同附件《味千拉面餐厅工程配套条件表》第12项的约定，味千公司商铺需经北京南站的认可。《租赁合同》第12.5.2条约定：“味千公司有权自费在该商铺入口或其门上，安置经梅江汇中公司批准的店铺招牌。”《租赁合同》所附的商铺招牌效果图是经过双方盖章确认的，并作为合同的组成部分，那么可以认定该效果图是双方协商的结果，即已经过梅江汇中公司的认可。合同附件《味千拉面餐厅工程配套条件表》作为合同的一部分，该附件第12项载明“招牌、及外立面效果图，经南站经营开发科认可后，方能施工。”，虽然该条款记载在“甲方意见”一栏，但该附件业经双方签字盖章认可，具有约束力，各方均应遵守履行。故依据合同约定可知，味千公司放置商铺门头招牌需经北京南站的批准。其次，梅江汇中公司主张拆改招牌是因原设计不符合北京南站管理规定。依据北京南站的答复，梅江汇中公司确实曾向北京南站提交过招牌效果图，且第一次上下结构的招牌效果图（即合同附件效果图）未通过北京南站批准，而批准的是第二次左右结构的招牌效果图。故可以认定作为合同附件的招牌效果图未能通过北京南站的审批。最后，虽然双方在合同中对招牌的位置、尺寸做了约定，但合同附件亦明确约定招牌效果图需经北京南站认可后方能施工。依据已查明的事实，作为合同附件的招牌效果图即合同约定的设计方案未通过北京南站的审批，故味千公司要求梅江汇中公司按照合同约定的设计恢复门头招牌的诉讼请求，合同依据不足，法院不予支持。
三、关于味千公司要求梅江汇中公司支付250万元违约金的诉讼请求。依据《租赁合同》第22.7条约定，如甲方（梅江汇中公司）出现违约情况，则执行第18.7条款约定，即“有下列情形之一，乙方（味千公司）有权提前解除合同，甲方应双倍退还保证金，甲方还应向乙方支付违约金，金额等于本合同租期剩余部分的租金的百分之十……”。合同附件《味千拉面餐厅工程配套条件表》第12项约定招牌需经北京南站认可，但《租赁合同》第22.7条约定的招牌设计方案未通过北京南站的批准，因此味千公司不应按照该方案制作门头招牌。现味千公司在双方未就招牌事宜再次达成一致意见的情况下，擅自按原设计施工，已违约在先，故味千公司要求梅江汇中公司支付违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。需要指出的是，在合同约定的招牌效果图未经过北京南站批准的情况下，双方应重新协商新的设计方案。无论是味千公司擅自施工的行为，还是梅江汇中公司强制拆改的行为均有不妥。双方之间系长期合作伙伴，应依照友好协商的方法解决争议。
四、关于梅江汇中公司要求味千公司返还多占面积的诉讼请求。涉诉房屋是双方当事人认可的特定房屋，在订约之时未对面积进行测算，合同约定的租金标准亦为固定数额。梅江汇中公司交付该特定房屋后，在合理期限内未提出味千公司多占面积的异议。现梅江汇中公司又以合同约定面积与实际面积不符为由主张要求味千公司返还多占部分，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
综上所述，原审法院于2015年9月判决：一、驳回北京味千餐饮管理有限公司的诉讼请求；二、驳回北京梅江汇中餐饮有限责任公司的反诉请求。
判决后，味千公司不服上诉至本院称：第一、原判认定诉争招牌效果图需经北京南站批准系事实认定错误，《味千拉面餐厅工程配套条件表》虽然对招牌效果图的施工存在约定，但该约定仅为程序性要求，不能据此否定合同中对于招牌效果图约定的效力。第二，北京南站对于招牌位置、大小的答复前后不一，法院不能据此认定合同中约定的招牌效果图未通过审批。综上，请求二审法院依法撤销原判第一项，改判支持我方的全部诉讼请求，并由梅江汇中公司承担本案全部诉讼费用。梅江汇中公司同意原判。
经审理查明，2013年10月30日，北京铁路局北京南站（以下简称北京南站）出具《授权书》，授权梅江汇中公司承租北京南站部分场地，并转租给第三方公司使用。
2013年11月11日，梅江汇中公司（甲方）与味千公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：第二条、出租商铺，甲方将位于北京南站×商业区，1号售票厅南侧的商铺出租给乙方经营餐饮，面积为260平方米；第三条、租赁期限，3.1、租期为2013年11月15日起至2023年11月14日止；第五条、租金、费用及支付方式，5.1.1、年租金为人民币330万元，每两年递增5%。5.2.2、乙方应向甲方支付租赁保证金人民币275000元；第十二条、物业管理，12.4、乙方应遵守物业管理公司依据本合同不是（时）采用的规章、制度、规定（“物业管理规定”），该等物业管理规定在该商铺所在建筑物之醒目位置公示后立即生效。12.5.2、乙方有权自费在该商铺入口处或其门上，安置经甲方批准的店铺招牌。第十八条、违约责任，18.7、有下列情形之一，乙方有权提前解除本合同，甲方应双倍退还保证金，甲方还应向乙方支付违约金，金额等于本合同租期剩余部分的租赁的百分之十，若上述赔偿不足赔偿乙方损失，甲方还应负责赔偿甲方不足部分的损失：（1）甲方违反其保证或责任或本合同的其他约定，在乙方通知的补救期内又未及时补救，致使乙方不能正常对外营业或使乙方的合同权益受到实质损害的……；第二十二条、其他，22.7、该商铺上方大幅广告牌，在乙方租赁期内，由甲方免费提供给乙方使用整体广告位50%的面积，乙方有权对此50%面积进行广告灯箱设计、安装、更换。该商铺及南侧相邻铺位正门上方2米高度，其中味千拉面使用下方1200厘米，上方800里面有甲方安排使用（如附件外立面LOGO所示），甲方出现违约情况下，执行本合同第18.7条款约定。
《租赁合同》附件《味千拉面餐厅工程配套条件表》第12项记载：“甲方免费提供：1、甲方提供招牌的制作位置及范围，同意按乙方的装修标准装修外立面。2、主入口左右100米内无遮拦物，预定招牌位置清晰可见。3、乙方提供外立面效果图，甲方除政府收费外不再收取其他费用。甲方意见：1、招牌、及外立面效果图，经南站经营开发科认可后，方能施工。2、甲方提供既有位置，外围环境不受甲方控制。3、甲乙双方协商后再定，收取费用应当在合同中体现。”附件尾部有双方当事人签字盖章。
《租赁合同》附件涉诉房屋外立面效果图显示：“味千拉面”字样的招牌位于其自身商铺和南侧商铺（上岛咖啡）正上方，“上岛咖啡西餐厅”字样的招牌位于“味千拉面”字样的招牌上方。该效果图有双方当事人盖章确认。另，梅江汇中公司称上岛咖啡是其自营商铺。
合同签订后，梅江汇中公司将涉诉房屋交由味千公司使用。
2013年12月16日，梅江汇中公司致函味千公司，认为双方签订的合同中有关事宜与之前协商的内容有重大误解，要求味千公司暂定装修改造，待协商后再行施工。2013年12月17日，味千公司复函梅江汇中公司，要求立刻恢复涉诉房屋的装修施工。后味千公司继续对涉诉房屋进行装修，并按照合同附件效果图制作了招牌。
2014年1月19日，梅江汇中公司将位于上岛咖啡门头上方的味千公司的招牌拆除，并改为“上岛咖啡”字样的招牌。
2014年1月20日，味千公司在涉诉房屋经营的味千拉面餐厅开业。同日，味千公司致函梅江汇中公司，要求味千公司立刻恢复其招牌。2014年1月23日，梅江汇中公司复函味千公司，则称味千公司的招牌设计未通过北京南站同意，也未与其公司协商。后双方协商未果，味千公司提起本次诉讼。
在原审法院审理过程中，法院对涉诉房屋进行到现场勘验。现场招牌设置是“味千拉面”字样的招牌位于左侧，“上岛咖啡”字样的招牌位于右侧，分别位于双方当事人各自商铺入口的正上方。梅江汇中公司称，合同附件招牌的效果图未通过北京南站的审批，而现状是符合北京南站的规定，并提供了有北京南站副站长徐××签字的招牌效果图予以证明。该效果图中显示的招牌位置与现状一致。勘验期间，法院向北京南站了解商铺招牌设置的情况。北京南站先是答复，其对商户的招牌的大小、尺寸没有硬性要求。效果图上徐××签字属实，但对具体情况不清楚。后法院再次联系北京南站，该站答复：商铺招牌需经北京南站批准。梅江汇中公司提交的原招牌效果图（即合同附件效果图）中，“上岛咖啡西餐厅”字样的招牌放置在商铺上方黑色木条处，但为保证商铺整体一致性，黑色木条不能放置招牌，以及“味千拉面”四个字样的超出招牌高度二分之一，基于上述原因原招牌效果图未通过审批。后北京南站于2014年12月3日批准有徐××签字的招牌效果图。
另查，味千公司与梅江汇中公司均确认梅江汇中公司交付的涉案房屋系双方认可的特定房屋，履行过程中并无调整变更。
原审庭审中，梅江汇中公司主张，《租赁合同》第22.7条是味千公司自行增加的，当时其公司就对该条款提出异议。当时味千公司称增加该条款是应上级公司的要求，这样可以通过上级公司的审核，将来不会据此执行。在此种情况下，梅江汇中公司相信了味千公司的说辞，签署了此条款。因此，该条款是在违背其公司真实意思的情况下签订的。味千公司对此不予认可，梅江汇中公司亦未提供其他证据证明其上述主张。
上述事实，有《租赁合同》、《味千拉面餐厅工程配套条件表》、效果图、授权书、谈话笔录及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，味千公司与梅江汇中公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。关于味千公司所提，要求梅江汇中公司按照《租赁合同》22.7条以及作为合同附件的广告效果图约定对味千公司门头招牌恢复原状并支付250万元违约金的诉讼主张，经查，虽然在《租赁合同》所附的商铺效果图经过味千公司与梅江汇中公司盖章确认，但是根据合同附件《味千拉面餐厅工程配套条件表》中约定，招牌及外立面效果图经南站经营开发科认可后方能施工。鉴于作为合同附件的招牌效果图即合同约定的设计方案未能通过北京南站的审批，因此味千公司的上述主张缺乏依据，本院不予支持。关于味千公司所提，《味千拉面餐厅工程配套条件表》虽然对招牌效果图的施工存在约定，但该约定仅为程序性要求，不能据此否定租赁合同所附的商铺效果图效力之上诉主张，经查，《味千拉面餐厅工程配套条件表》作为租赁合同的附件，且该附件经双方当事人签字盖章认可，亦是租赁合同的组成部分，对于双方当事人具有法律效力。因此味千公司此项上诉主张缺乏法律依据，本院不予支持。味千公司另提，北京南站对于招牌位置、大小的答复前后不一，法院不能据此认定合同中约定的招牌效果图未通过审批的上诉主张，经查，北京南站副站长徐××签字的照片效果图与北京南站第二次向法院的答复内容可以相互印证，且具有合理性。味千公司此节上诉主张本院亦不予支持。鉴于双方当事人在合同约定的招牌效果图未经过北京南站批准的情况下，双方应重新协商新的设计方案。无论是味千公司擅自施工的行为，还是梅江汇中公司强制拆改的行为均有不妥。双方之间系长期合作伙伴，应依照友好协商的方法解决争议。
综上所述，原审法院判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费26800元，由北京味千餐饮管理有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费70元，由北京梅江汇中餐饮有限责任公司负担（已交纳）；二审案件受理费268000元，由北京味千餐饮管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 龙
代理审判员 李 桃
代理审判员 王 云
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 杨春雪