绵阳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）川07执异4号
案外人深圳峰汇创业投资发展有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区人民南路国际贸易中心大厦B09东。组织机构代码：71524836-8。
法定代表人胡海涛，该公司董事长。
委托代理人蔡昂，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
委托代理人储向东，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
申请执行人四川省第四建筑工程公司，住所地四川省德阳市旌阳区嘉陵西路299号。组织机构代码：20510061-1。
法定代表人李登龙，该公司董事长。
委托代理人谭浩，该公司职工。
被执行人绵阳中建投房地产开发有限公司，住所地绵阳市涪城区临园路中段191号。组织机构代码：75971196-7。
法定代表人路金泉，该公司董事长。
委托代理人李源，该公司职工。
被执行人绵阳华亿科技有限公司，住所地绵阳市涪城区临园路中段191号1幢14、15层。组织机构代码：56327354-7。
法定代表人刘舰，该公司董事长。
委托代理人李源，该公司职工。
本院在执行四川省第四建筑工程有限公司（下称省四建司）与绵阳中建投房地产开发有限公司（下称绵阳中建投公司）、绵阳华亿科技有限公司（下称华亿公司）建筑工程施工合同纠纷一案中，案外人深圳峰汇创业投资发展有限公司（下称深圳峰汇公司）于2016年1月5日对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人深圳峰汇公司异议称，案外人原名深圳中建投投资发展有限公司（下称深圳中建投公司），2014年7月变更登记为深圳峰汇公司。2013年5月16日，深圳峰汇公司与绵阳中建投公司分别签订了关于临园大道191项目（1、2栋合并）1楼房号为商业15、16、17、18、19、20、21、23、24号铺位房产的商品房买卖合同，签约备案时间均为2013年5月15日，备案号分别为143159、143162、143264、143168、143169、143170、143171、143173、143177，并以对绵阳房地产开发有限公司的债权支付了全部房款17118380元。因此，案外人已对上述房产取得了准物权，而案外人并非本案被执行人。法院对作为案外人的财产予以查封，显系错误。请求解除对备案登记在案外人名下的上述商业铺位的查封，中止对这些房产的执行行为。
省四建司答辩称：一、绵阳市中级人民法院查封临园大道191商业1栋1层15、16、17、18、19、20、21、23、24号商铺符合法律规定，不存在查封错误。1、案涉商铺并未完成物权登记手续，其物权所有人仍是绵阳中建投公司。2、案外人既未支付购房款也未实际占有案涉商铺，法院可以进行查封。二、深圳峰汇公司与绵阳中建投公司之间就案涉商铺签订的商品房买卖合同严重损害了省四建司的合法权益，其网签备案不应当获得法律保护。三、深圳峰汇公司与绵阳中建投公司签订的是商品房预售合同，假设该合同合法有效，在房屋符合过户登记条件时，其有权按预售合同约定的条件来获得房屋所有权，商品房预售合同的登记备案对开发商而言仅是一项卖房附加的义务，其所承担的不利后果只是合同约定的违约责任或行政处罚。综上，省四建司申请法院对案涉商铺进行查封符合法律规定，人民法院应当予以支持。
绵阳中建投公司、华亿公司两被执行人的答辩事实和理由与省四建司一致。
本院查明，2013年5月15日，深圳中建投公司（甲方）与绵阳中建投公司（乙方）、华亿公司（丙方）、刘军（丁方）签订了一份“绵阳中建投房地产开发有限公司股权转让合同补充协议”约定：一、甲乙双方确认截止2013年4月27日，乙方尚欠甲方债务本息人民币34016500元。二、甲乙双方同意乙方以其开发的临园路191号小区的房产偿还上述债务。具体房屋面积、位置、价格等另行签订房地产买卖合同。乙方应按房地产买卖合同承担责任，丙、丁对此承担连带责任。因此方式不能及时实现甲方债权，乙方应在价格上给予一定优惠。三、乙方应确保上述房屋产权的真实性、合法性，不受任何第三方追索。否则，应赔偿甲方因此造成的全部损失（包括不超过标的额10%的律师费），其中可得利益损失以届时的房屋市场价与合同价之差计算；直接损失按所年息15%计算。四、上述房地产买卖合同办妥网上备案后，四方同意将乙方股权全部转让给丙方，并配合办理其他变更手续。五、丙方确认自2011年1月1日起，已实际经营、管理乙方，并从2011年1月1日起承担乙方的股东责任和经营、管理责任。缔约各方均签字盖章。
2013年5月16日，绵阳中建投公司（出卖人）与深圳中建投公司（买受人）签订了9份《商品房买卖合同》[合同自编号分别是：450、451、452、453、454、455、456、457、458]，合同约定了项目建设依据、商品房销售依据、买受人所购商品房的基本情况、付款方式及期限等。出卖人绵阳中建投公司、买受人深圳中建投公司均在该合同上加盖了公司印章。
2013年5月15日深圳中建投公司在网上签约备案，其合同签约备案号分别为：143159、143162、143164、143168、143169、143170、143171、143173、143177。
再查明：2014年7月28日，深圳市市场监督管理局网上公开深圳峰汇创业投资发展有限公司的变更事项：变更企业名称由深圳中建投投资发展有限公司变更为深圳峰汇创业投资发展有限公司。
深圳峰汇公司为了证实其异议请求，向本院提交了以下证据：9份商品房买卖合同及商品房买卖合同摘要、绵阳中建投公司股权转让合同补充协议、银行转账凭证、深圳市市场监督管理局商事主体登记及备案信息查询单（网上公开）。
2016年1月12日本院组织案外人深圳峰汇公司与申请执行人省四建司、被执行人绵阳中建投公司和华亿公司对深圳峰汇公司提交的上述证据交换意见，关于9份商品房买卖合同，省四建司对其真实性、合法性和关联性都持异议；关于股权转让合同的真实性、合法性不持异议，但对关联性有异议；关于银行转账凭证，因案外人提交的是复印件，对其真实性持异议；关于企业名称变更的证据不持异议。两被执行人除对商品房买卖合同的关联性持异议外，其他证据均不持异议。
当日，被执行人绵阳中建投公司向本院提交了一份绵阳市价格和粮食监督检查局“专用标价签、价目表备案表”，用以证明其与深圳中建投公司签订的商品房买卖合同价格低于备案价。深圳峰汇公司认为此备案价格是基于建成房后的市场价格，而深圳中建投公司与绵阳中建投公司签订的商品房买卖合同中的价格是在特殊时期签订的，且是以抵债的形式完成的，对其关联性有异议。省四建司认为此证据说明购房价格明显低于市场价格。
本院认为，2014年7月28日，“深圳中建投投资发展有限公司”经深圳市市场监督管理局核准更名为“深圳峰汇创业投资发展有限公司”，符合相关法律规定，本案中深圳峰汇公司主体适格。
本案争议的焦点是案外人能否以物权期待权排除执行。分析如下：
第一，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，因案涉房屋系在建期房，尚未交付使用，虽案外人无过错，但未实现对财产实际占有的前提，故本案不适用无过错买受人物权期待权的保护条件。
第二，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，因房屋消费者物权期待权保护，属弱者保护，是指在执行程序中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，而案涉房屋均属商业门面，不符合用于居住且案外人名下无其他用于居住房屋的限制情形，故本案亦不能适用房屋消费者物权期待权的保护条件。
综上，案外人深圳峰汇公司的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人深圳峰汇创业投资发展有限公司的异议申请。
如不服本裁定，案外人、当事人认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；案外人、当事人认为与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审判长 高 峰
审判员 石 军
审判员 唐剑苹
二〇一六年一月二十二日
书记员 刘云锋
附：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。