杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭萧民初字第6233号
原告杭州高运混凝土有限公司，组织机构代码73777925-8，住所地杭州市萧山区新塘街道联华新村村（会郎曹）。
法定代表人朱志水，该公司总经理。
委托代理人邬雄伟。
委托代理人林岚。
被告鲍永耀。
委托代理人何高峰，浙江秦国光律师事务所律师。
委托代理人章炯，浙江秦国光律师事务所律师。
原告杭州高运混凝土有限公司诉被告鲍永耀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月2日立案受理后，依法由审判员崔白洁适用简易程序于2014年1月21日公开开庭进行了审理。原告杭州高运混凝土有限公司的委托代理人邬雄伟、林岚，被告鲍永耀的委托代理人何高峰、章炯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州高运混凝土有限公司诉称：2004年3月14日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，约定：原告将其座落于萧山区新塘街道会郎曹村的高运综合楼29、30号房（建筑面积461.73㎡）转让给被告，房款总价719548元。合同第三条约定付款方式及期限为签约时支付361188元，余款358360元，被告应自2004年3月30日至2013年12月30日，以三个月为一个付款周期，分40次，每次向原告支付8959元，每期末月的30日为付款日。合同第五条约定被告逾期付款的违约责任：付款不足当期应付款金额的，该期付款视为全部金额付款逾期；如付款逾期在30日内，被告应每日按逾期金额的万分之一支付违约金；如逾期超过30日，被告应每日按逾期金额的万分之三支付自付款期限届满之次日起至实际付款日期间的逾期付款违约金。合同签订后，原告依约交付房屋，并将房屋所有权转移登记于被告，但被告付款多次逾期，房款只付至2005年12月30日，共计支付432860元，尚欠286688元。此后房款一直拖欠，原告多次催讨未果。原告认为，被告自2006年3月30日至今，累计欠到期房款286688元，已远远超过房款总价719548元的五分之一。根据《合同法》第一百六十七条规定，分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款，原告有权要求被告支付全部剩余房款。为此原告起诉来院，要求判令：一、被告支付剩余购房款286688元。二、被告支付逾期付款违约金119427.95元（按日万分之三的标准，自2006年3月31日起暂计至2013年11月30日），此后至判决确定履行之日止的逾期付款违约金（以286688元为基数，按日万分之三的标准计）。
被告鲍永耀辩称：2003年12月30日原、被告就案涉房屋签订了《房地产转让合同》，被告支付了房款，房屋在2003年12月已经由原告交付给被告，2004年1月15日被告取得了案涉房屋所有权证。2004年3月双方签订的《房屋买卖合同》实质并非房屋所有权转让，而是双方对土地性质变更和土地使用年限延长进行了约定，这从该合同中土地使用年限条款被划去可以看出。由于原告没有按约办理房屋及土地的变性及土地权限的划分，要求被告支付房款是没有任何法律和事实依据的，且原告的诉请超过了诉讼时效。故请法院驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《房屋买卖合同》一份，欲证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，双方对权利义务、违约责任等进行约定的事实。2.杭房权证萧字第A1300**号房屋所有权证一份，欲证明原告系案涉房屋原所有权人的事实。3.从杭州市萧山区房地产管理处调取的房屋所有权证存根一份，欲证明原告已交付房屋，并为被告办理了案涉房屋的过户登记手续。4.收据十二份，欲证明被告按照2004年3月签订的合同的约定履行了部分付款义务的事实。
经质证，被告认为：对证据1的真实性无异议，对关联性、合法性有异议，在签订房屋买卖合同前，争议房屋已经转让，且已办理了房产转移登记手续，房屋的所有权、使用权已归被告，原告无权处分被告的房屋。该份合同并非是房屋所有权的转让，而是房屋及土地变性、土地权证划分的证据，双方在合同中对土地使用年限条款是划去的，土地权证上显示是综合用地，使用年限是20年。该合同仅仅是对房屋及土地变性、划分产生的契约，原告未履行契约中约定的事项。本案涉及原告“一房两卖”，合同无效。且房屋买卖合同中第十二条因土地变性及土地权证划分而产生的欠款金额270965元与原告诉请的金额不一致。对证据2的真实性无异议，仅能证明原告在2003年12月31日前对争议房屋享有所有权。对证据3无异议。对证据4的真实性无异议，对关联性、合法性有异议，收据中的款项确实是被告支付给原告的，但不是支付房屋转让款，而是被告受欺骗签订2004年3月房屋买卖合同后支付给原告的，除了之前的房款外，其他的款项原告应予退还，并赔偿相应损失。
经审查，本院认为：对原告提供的证据1的真实性，被告无异议，本院予以确认。房屋买卖合同中第十二条约定“其他约定事项实际欠款270965元，按实结算”；该合同第三条第2款约定“余款358360元，乙方分40次支付给甲方，每次支付甲方购房款为8959元，付款总期限自2004年3月30日起至2013年12月30日止，以3个月为一个付款周期，并定于每期末月的30日为付款日”。两个条款载明的余款欠款金额不一致，本院认为第三条第2款是对余款的付款方式、金额、期限进行了明确约定，原告在庭审中也陈述若被告一次性付清，将能按照第十二条享受优惠后的价格270965元，本院认为正常的分期付款必然应产生相应利息，同时根据换算利息部分也未明显超过银行同期贷款利率，故本院认为应以合同第三条第2款载明的金额为准。对证据2房产证，本院经审查，认为能够证明原告系原产权人的事实。对证据3，被告无异议，本院予以确认。对证据4的真实性本院予以确认。
被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.2003年12月30日《房地产转让合同》一份，欲证明原、被告之间的房屋转让合同关系，该合同已在房管部门备案的事实。2.收款收据一份，欲证明被告已付清房款的事实。3.房地产估价结果报告一份，欲证明案诉房屋的估价价格与《房地产转让合同》中转让价款相近的事实。4.契税专用缴款书一份，欲证明2004年1月被告已缴纳了契税，纳税的依据是房地产估价结果报告。
经质证，原告认为：对证据1的真实性无异议，但这是当时为了避税而签订的，不是实际履行的合同。对证据2的真实性无异议，但被告支付首付款的金额比收据中的金额还高，双方实际履行的是2004年3月的房屋买卖合同。对证据3、4的真实性无异议，但都是为了避税，才有了较低的估价和契税。
经审查，本院认为：对被告提供的证据1、2、3、4的真实性本院均予以确认，结合原告提供的证据，从被告实际支付的款项、支付方式来看，能够表明原、被告实际履行的是2004年3月签订的《房屋买卖合同》，原告陈述的因为避税才签订了2003年12月《房地产转让合同》，本院认为其解释合理，应予采信。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2004年3月14日，原、被告订立《房屋买卖合同》一份，约定原告将位于萧山区新塘街道会郎曹村杭州高运混凝土有限公司综合楼29、30号，建筑面积为461.73平方米的房屋出售给被告。房屋总价款为719548元，原告以现状交房，合同签订当日，被告先支付361188元，余款358360元被告分40次支付给原告，每次支付的款项为8959元，付款期限自2004年3月30日起至2013年12月30日止，以3个月为一个付款周期，定于每期末月的30日为付款日。合同还约定，被告在付款日前向原告账户存入资金不足当期应付资金，该期应付款全部作逾期处理；逾期在30日之内，自合同规定的应付款之第二天起至实际金额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日内，原告有权解除合同。原告解除合同后，被告按累计应付款的1%向原告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。合同同时载明被告对原告所出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋。合同签订后，被告付清了首期购房款361188元，并已支付2004年3月30日至2005年12月30日止的购房款71672元，共计支付432860元。2006年起，被告未按约定的时间支付剩余购房款，至今尚欠286688元购房款未付。2004年1月15日，被告取得案涉房屋所有权证，案涉房屋已交付被告使用。
另查明：2003年12月30日，原、被告签订《房地产转让合同》一份，合同约定原告将位于萧山区新塘街道会郎曹村高运综合楼29、30号（建筑面积461.73平方米）转让给被告，房款总价323000元，此款在2003年12月30日前支付，原告应在被告付清房款时将房屋以及其它附属设施交付给被告使用。被告按该合同交纳了契税。该合同在房管部门进行了备案。再查明：按日利率万分之三计算，至2006年6月30日，被告应支付分期购房款8959元逾期支付92天，应付违约金247.27元；至2006年9月30日，被告应支付分期购房款17918元逾期支付92天，应付违约金494.54元；至2006年12月30日，被告应支付分期购房款26877元逾期支付91天，应付违约金733.74元；至2007年3月30日，被告应支付分期购房款35836元逾期支付90天，应付违约金967.57元；至2007年6月30日，被告应支付分期购房款44795元逾期支付92天，应付违约金1236.34元；至2007年9月30日，被告应支付分期购房款53754元逾期支付92天，应付违约金1483.61元；至2007年12月30日，被告应支付分期购房款62713元逾期支付91天，应付违约金1712.06元；至2008年3月30日，被告应支付分期购房款71672元逾期支付90天，应付违约金1935.14元；至2008年6月30日，被告应支付分期购房款80631元逾期支付92天，应付违约金2225.42元；至2008年9月30日，被告应支付分期购房款89590元逾期支付92天，应付违约金2472.68元；至2008年12月30日，被告应支付分期购房款98549元逾期支付91天，应付违约金2690.39元；至2009年3月30日，被告应支付分期购房款107508元逾期支付90天，应付违约金2902.72元；至2009年6月30日，被告应支付分期购房款116467元逾期支付92天，应付违约金3214.49元；至2009年9月30日，被告应支付分期购房款125426元逾期支付92天，应付违约金3461.76元；至2009年12月30日，被告应支付分期购房款134385元逾期支付91天，应付违约金3668.71元；至2010年3月30日，被告应支付分期购房款143344元逾期支付90天，应付违约金3870.29元；至2010年6月30日，被告应支付分期购房款152303元逾期支付92天，应付违约金4203.56元；至2010年9月30日，被告应支付分期购房款161262元逾期支付92天，应付违约金4450.83元；至2010年12月30日，被告应支付分期购房款170221元逾期支付91天，应付违约金4647.03元；至2011年3月30日，被告应支付分期购房款179180元逾期支付90天，应付违约金4837.86元；至2011年6月30日，被告应支付分期购房款188139元逾期支付92天，应付违约金5192.64元；至2011年9月30日，被告应支付分期购房款197098逾期支付92天，应付违约金5439.90元；至2011年12月30日，被告应支付分期购房款206057元逾期支付91天，应付违约金5625.36元；至2012年3月30日，被告应支付分期购房款215016元逾期支付90天，应付违约金5805.43元；至2012年6月30日，被告应支付分期购房款223975元逾期支付92天，应付违约金6181.71元；至2012年9月30日，被告应支付分期购房款232934元逾期支付92天，应付违约金6428.98元；至2012年12月30日，被告应支付分期购房款241893元逾期支付91天，应付违约金6603.68元；至2013年3月30日，被告应支付分期购房款250852元逾期支付90天，应付违约金6773元；至2013年6月30日，被告应支付分期购房款259811元逾期支付92天，应付违约金7170.78元。至2013年9月30日，被告应支付分期购房款268770元逾期支付92天，应付违约金7418.05元。上述合计114095.54元。
本院认为：原、被告之间签订的《房屋买卖合同》成立并合法有效，合同双方应当根据合同约定全面履行合同义务。原告已按约履行了房屋交付义务，被告未按期支付房屋价款应承担相应民事责任。现合同约定的分期付款的最后期限即2013年12月30日已届满，原告有权要求被告支付全部剩余房款286688元。原、被告约定，如逾期超过30日，被告每日应按逾期金额的万分之三支付自付款期限届满之次日起至实际付款日期间的逾期付款违约金，故原告要求被告按日利率万分之三支付2006年3月30日至2013年6月30日分期应付价款至2013年9月30日的违约金114095.54元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。2013年9月30日至2013年12月30日止的剩余房款的违约金，虽原告起诉之日该房款尚未到期，但原告要求被告支付全部剩余房款的请求已于应诉材料送达之日即2013年12月5日告知被告，故被告应按日利率万分之三支付2013年9月30日应付购房款277729元从2013年10月1日起至同年12月5日的违约金5415.72元，2013年12月6日起至本判决确定履行日止的违约金应按购房款286688元及日利率万分之三计算。被告抗辩其系基于2003年12月30日《房地产转让合同》取得案涉房屋所有权，双方之所以签订2004年3月14日的《房屋买卖合同》系原告承诺对土地变性及对土地使用权进行划分，本院从被告的付款方式、金额分析，双方实际履行的是2004年3月14日的《房屋买卖合同》，本院对原告关于《房地产转让合同》系为避税所签订的陈述予以采信。根据案涉房屋的土地性质，无法分割转让该国有土地使用权，无法办理独立的土地使用权证，双方在合同中也未对土地性质变更及土地使用证划分进行约定。虽然《房屋买卖合同》中关于土地使用年限自2002年9月11日至2022年5月12日该条款已被划去，但仍可知被告作为买受人对上述土地性质是明知的，故被告在明知土地性质的情况下理应承担相应法律后果。关于时效，《房屋买卖合同》最后一期付款期限为2013年12月30日，故原告的诉讼请求不存在超过诉讼时效的情形。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决如下：
一、鲍永耀在本判决生效后十日内支付杭州高运混凝土有限公司购房款286688元；
二、鲍永耀在本判决生效后十日内支付杭州高运混凝土有限公司逾期付款违约金119511.26元；自2013年12月6日起至本判决确定的履行日止的逾期付款违约金按286688元及日利率万分之三计算；
三、驳回杭州高运混凝土有限公司其余诉讼请求。
如鲍永耀未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7392元，减半收取3696元，由鲍永耀负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并按照不服一审判决部分的上诉请求向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号1202024409008802968）
审判员 崔白洁
二〇一四年二月二十五日
书记员 陈 燕