北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第11039号
原告（反诉被告）李涵乔，女，1987年6月10日出生。
委托代理人谢阳，北京市中伦文德律师事务所律师。
委托代理人王京梅，女，1958年2月15日出生。
被告（反诉原告）周成业，男，1946年3月16日出生，台湾居民，美国公开咨询中心翻译。
委托代理人陈东坡，北京市盈科律师事务所律师。
被告（反诉被告）北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人吴阳，男，1984年8月28日出生。
第三人连业芬，女，1947年1月2日出生，台湾居民。
原告（反诉被告）李涵乔诉被告（反诉原告）周成业、被告（反诉被告）北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月2日立案受理。依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，依法追加连业芬为第三人参加诉讼。原告（反诉被告）李涵乔的委托代理人谢阳、王京梅，被告（反诉原告）周成业及其委托代理人陈东坡，被告（反诉被告）链家公司的委托代理人吴阳，第三人连业芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李涵乔诉称：经被告链家公司提供居间服务，原告李涵乔与被告周成业于2013年3月1日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定李涵乔购买周成业所有的位于北京市东城区×号房屋（以下简称涉诉房屋），房屋总价款415万元。同日，李涵乔与周成业、链家公司签订《居间服务合同》及《补充协议》。《补充协议》中约定房屋总价款及家具家电、装饰装修即配套设施总共作价714万元；原告应在2013年7月1日将首付款以资金监管的方式支付给被告周成业；周成业收到首付款后，与原告共同办理房屋所有权转移登记手续；房款总价包含一个产权车位。原告于签订合同当日向被告周成业支付定金20万元。后原告多次催告被告周成业开设资金监管账户，但被告至今未予办理，并对售价中包含产权车位的约定表示反悔。被告周成业的行为导致原告无法履行付款义务，无法按约定时间取得涉诉房屋的所有权。现原告起诉要求1、被告周成业继续履行《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《补充协议》，将涉诉房屋及产权车位过户至原告名下；2、被告周成业按日万分之五的标准向原告支付自2013年7月1日起至实际过户并交付房屋之日止的违约金；3、被告周成业按每月6500元的标准赔偿原告自2013年7月1日起至实际过户并交付房屋之日止在外租房居住的租金损失；4、诉讼费由被告周成业承担。
被告（反诉原告）周成业辩称：1、原告李涵乔与被告周成业的网签合同中约定涉诉房屋的交易价格为415万元，不是真实的交易价格，是为了李涵乔逃避国家税收，该网签合同是虚假合同；2、按照房屋买卖合同中约定的资金监管方式，在开设资金监管账户以前，李涵乔与周成业需签订交易价格为415万元的房屋买卖合同，周成业认为这违反了双方的约定，不能接受；3、被告周成业多次要求原告配合链家公司将网签合同的交易价格更改为714万元，以便交易正常进行，但原告不同意，故原告没有理由要求周成业以违反法律规定及双方约定的方式履行合同；4、原告主张违约金的计算依据系迟延交房的违约金，根据合同约定，交房日期是在全部房款支付完毕后的三日内，原告至今仅支付了定金20万元，故原告主张违约金没有事实和法律依据；5、《补充协议》第五条第3款“其他约定”条款不是当事人真实意思表示，系后来被人为添加的内容，为无效条款。综上，被告周成业不同意原告的诉讼请求，并提起反诉，要求1、确认《补充协议》第五条第3款“其他约定”条款无效；2、原告李涵乔配合被告周成业办理涉诉房屋的注销网签手续；3、解除被告周成业与原告李涵乔签订的《北京市存量房屋买卖合同》及周成业、李涵乔与链家公司签订的《补充协议》；4、被告周成业已经收取的定金20万元不予返还。
被告（反诉被告）链家公司辩称：《居间服务合同》已经履行完毕，不存在继续履行的问题。涉诉房屋的总价款为714万元。在2013年3月27日，被告周成业就有不履行合同或加价履行合同的意愿。
第三人连业芬对原告的诉讼请求的意见与被告（反诉原告）周成业的意见一致。
针对被告（反诉原告）周成业的反诉，原告（反诉被告）李涵乔辩称：《补充协议》第五条第3款“其他约定”条款系双方真实意思表示，合法有效。《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》亦为双方真实意思表示，不存在周成业所述逃避税收的问题。原告不存在违约行为，要求继续履行房屋买卖合同。综上，李涵乔不同意周成业的反诉请求。
针对被告（反诉原告）周成业的反诉，被告（反诉被告）链家公司辩称：房屋买卖合同具备继续履行的条件，应当继续履行，不同意周成业的反诉请求。
第三人连业芬同意被告（反诉原告）周成业的反诉请求。
经审理查明：2013年3月1日，经链家公司提供居间服务，原告李涵乔与被告周成业签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定李涵乔购买周成业所有的位于北京市东城区×号房屋一套（建筑面积118.21平方米），成交价格为415万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价299万元；李涵乔拟贷款金额为120万元；周成业应当在2013年7月1日之前将房屋交付给李涵乔等。同日，李涵乔、周成业与链家公司签订《居间服务合同》及《补充协议》。《补充协议》约定，涉诉房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计为714万元；李涵乔于2013年3月1日向周成业支付定金20万元，于2013年7月1日将首付款574万元（不包含已付定金20万元）以资金监管的方式支付给周成业；买卖双方于签订完合同共同前往贷款机构办理贷款申请手续；周成业收到资金监管账户上574万元后，与李涵乔共同办理房屋所有权转移登记手续；周成业收到李涵乔银行尾款后3日内，与李涵乔自行办理物业交割手续，链家公司陪同；周成业或李涵乔任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。其中，第五条第3款“其他约定”的内容为：周成业承诺房款总价714万元包含一个产权车位。被告周成业称，签订《补充协议》时，其并未表示要出售产权车位，双方亦未对产权车位的问题进行约定。签订补充协议后，链家公司将3份补充协议原件收走，2013年3月26日方将《补充协议》送还周成业，周成业发现在《补充协议》中添加了产权车位的内容，该内容并非其真实意思表示。为证明其主张，周成业提交其朋友初健强与链家公司经纪人金×的对话录音。原告及链家公司对周成业所述均不予认可。原告认为周成业提交的对话录音中，金×从未承认私自添加条款，相反，金×坚持当时签字时每个人都看了合同，且金×提到周成业要提价40万元，说明周成业就出售产权车位反悔是为了提价。链家公司称，《补充协议》的约定系李涵乔与周成业真实意思表示，链家公司并未对协议内容有任何修改。当时周成业出售房屋是包含产权车位的，房屋、配套设施及产权车位总价为714万元，因有产权车位的约定，故在《补充协议》第五条第3款“其他约定”的“有”处划“√”，链家公司的广告宣传页中亦表示了涉诉房屋带产权车位。
再查，原告于签订《北京市存量房屋买卖合同》当日向被告周成业支付定金20万元。被告周成业名下有位于北京市东城区东直门×号车位一个，建筑面积14.01平方米。原告李涵乔与被告周成业已就涉诉房屋进行网签，网签合同中约定成交价格为415万元，附属设施设备、装饰装修等有关价格的具体约定见附件一，附件一中未再另行约定。被告周成业称，其于2013年4月自链家公司处取得网签合同，发现房屋成交价格变更为415万元，随即提出异议，要求注销该网签合同，但原告李涵乔予以拒绝。原告称房屋价格即为415万元，其他款项系附属设施的价格，现原告同意按照714万元的交易价格纳税，但要求被告周成业将涉诉房屋及产权车位一起过户给原告。被告周成业表示坚持反诉请求。
第三人连业芬系被告周成业之妻，其表示知晓原告李涵乔与被告周成业之间的房屋买卖情况，与链家公司经纪人金×亦进行过交涉，其现在的意见与被告周成业一致。
关于资金监管问题，链家公司称需买卖双方及中介公司共同至银行开设资金监管账号。
庭审中，原告提交被告链家公司于2013年5月23日及2013年6月24日向被告周成业发出的两封《催告函》，证明链家公司催促周成业按时办理资金监管账号的开设手续。被告周成业认可收到催告函，但表示当时亦回函要求重做交易价格正确的网签合同。
原告表示为继续履行合同，可将剩余购房款694万元交至本院，但原告未在本院限定的期限内交纳上述款项。后原告表示其与周成业签订合同后，因被告随后反悔，要求加价，故双方未履行申请贷款手续。当时原告之母王京梅出售了两套房屋，已凑齐购房款，可以办理资金监管手续，但被告周成业一直不予配合，故原告已另行投资，现无法再向法院交纳剩余购房款，即便资金监管的金额为574万元亦已不能支付。
关于原告主张的违约金一节，原告称系按照《补充协议》第四条第1款约定的日万分之五的标准计算的。被告周成业拒不配合设立资金监管账户，导致原告未能在2013年7月1日之前办理房屋过户手续，违反了《补充协议》第二条第5款约定的权属转移登记义务。
关于原告主张的租金损失一节，原告提供其与案外人屈×签订的《房屋租赁合同》及屈×的收据，称原告自2013年5月1日起在外租房居住，每月租金6500元。被告周成业认为租赁合同与本案无关。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》，《居间服务合同》，《补充协议》，网签合同，房屋所有权证及各方当事人的当庭陈述等证据在案为证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告李涵乔与被告周成业签订的《北京市存量房屋买卖合同》及李涵乔与周成业、链家公司签订的《补充协议》系各方的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告周成业虽称《补充协议》第五条第3款“其他约定”处的手写内容系后来添加，并非其真实意思表示，但并未提供充分的证据予以证明，且原告及被告链家公司对周成业的意见不予认可，周成业提供的录音证据中链家公司的经纪人金×亦坚持当时李涵乔与周成业对手写的内容都承认，故被告周成业反诉要求确认《补充协议》第五条第3款“其他约定”条款无效的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。原告起诉要求被告周成业配合原告办理涉诉房屋及产权车位的过户手续，并支付自2013年7月1日起至实际过户并交付房屋之日止的违约金，但原告未在本院限定的期限内交纳剩余购房款，在此情形下，其要求被告配合办理产权过户手续并支付违约金的诉讼请求，理由不足，本院不予支持。原告要求被告周成业赔偿其在外租房的损失，依据不足，本院不予支持。关于被告周成业以网签合同约定的交易价格过低，原告至今仅向其支付了20万元定金，且拒不支付剩余购房款为由，认为被告已收取的20万元定金不应返还，并要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，原告配合周成业办理注销网签手续一节，根据合同履行情况，被告周成业以网签合同中的交易价格过低为由拒绝配合原告李涵乔在合同约定的期限内办理资金监管手续，致使原告未能依约向被告周成业支付资金监管的款项574万元，对此被告周成业存在过错。故被告所提反诉请求，理由不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）李涵乔的全部诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）周成业的全部反诉请求。
本诉案件受理费2006元，由原告（反诉被告）李涵乔负担（已交纳），反诉案件受理费35元，由被告（反诉原告）周成业负担（已交纳）。
如不服本判决，李涵乔、北京链家房地产经纪有限公司可在判决书送达之日起十五日内，周成业可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 高子惠
代理审判员 齐建卿
人民陪审员 纪淑英
二〇一四年一月十日
书 记 员 王 松