安徽省淮北市相山区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)皖0603民初4698号
原告（案外人）：程继忠，男，1970年4月13日出生，汉族，个体工商户，户籍地安徽省濉溪县。
被告（申请执行人）：任春梅，女，1969年6月18日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮北市相山区。
委托诉讼代理人：胡涛，安徽华翰律师事务所律师。
第三人（被执行人）：孟德强，男，1968年1月3日出生，汉族，原淮北广播电视报社退休职工，住安徽省淮北市相山区。
原告程继忠与被告任春梅、第三人孟德强案外人执行异议之诉一案，本院于2017年11月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告程继忠，被告任春梅及其委托诉讼代理人胡涛，第三人孟德强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
程继忠向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对其购买的位于淮北市相山区长身路东董庄路北18#210室房屋（产权证号：11××69）的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.判决确认位于淮北市相山区长身路东董庄路北18#210号房屋归其所有；3.案件受理费用由任春梅负担。事实和理由：2017年10月30日，我收到（2017）皖0603执异62号执行裁定书，裁定驳回我的异议申请。我认为执行裁定在事实认定及适用法律上均有错误。第一、我实际已向孟德强支付了购房的全款。我与孟德强于2017年2月6日签订《房屋买卖合同》，孟德强将其名下的涉案房屋以22万元的价格出售给我并已交付。我通过银行向孟德强支付购房款10万元，因之前孟德强借我10万元未还，当时双方还有口头约定：以上房屋在以后办理过户手续时，可以用以上借款进行抵付，按照房屋价款多退少补。因孟德强尚有7.8万元银行贷款未还清，双方约定待孟德强把7.8万元银行贷款付清并办理房屋产权过户手续后，再进行最后结算。所以，针对该房屋，我也等同于支付了购买该房的全款。第二、涉案房屋交付给我入住在先。签订房屋买卖合同时，因孟德强已经认同我支付了房屋的全款，才自愿从2017年2月11日把该房屋交付给我，我一直居住、占有至今，左邻右舍及辖区居委会均可证明。另外，不论任春梅与孟德强民间借贷一案作出判决的时间、法律文书生效时间，还是作出的执行查封涉案房屋的时间，都远远落后于我与孟德强签订房屋买卖合同及实际交付入住的时间。所以，我取得该房的所有完全属于善意取得，不违反法律法规的规定，符合常理，没有损害国家、集体及他人的利益，是双方真实意思表示，且我没有任何过错。综上，我与第三人签订房屋买卖合同前，第三人尚欠我借款10万元为事实。2017年2月11日，第三人收到10万元房款及之前拖欠我的借款基本上与房款相抵，也等同于我已向第三人支付了全部房款。第三人也于2017年2月11日将涉案房屋交付给我，且我及家人入住至今。根据《物权法》第十五条、最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，因为登记本身难免疏漏或出错，需要对全额付款、实际占有且无过错第三人进行适当保护，实现实质正义。经查在该规定出台的背景资料《规范查封扣押冻结秩序依法保护执行当事人合法权益》一文中，最高院领导提出，执行中涉及第三人利益的，无论是哪种情况，都应当坚持保护第三人的合法权益，不能因强制执行增加第三人的负担或损害第三人的利益。因此，相山区人民法院对我合法取得并实际占有的房屋所进行的查封与最高院的相关规定及精神相悖。故此，任春梅申请查封的涉案房屋已被我善意取得，是我的合法财产，任春梅申请对第三人的执行侵犯了我的合法权益，故提起诉讼。
任春梅辩称，一、程继忠与孟德强签订的购房合同真实性存在较大争议，涉嫌恶意串通，转移债务。二、即便程继忠与孟德强签订的购房合同真实存在，程继忠亦不存在善意取得行为，取得涉案房屋所有权，仅为普通债务，不能对抗任春梅对该涉案房屋享有的强制执行权利。应依法驳回其诉讼请求。
孟德强辩称，其与程继忠签订了购房合同，之前借程继忠10万元，签订合同时又给其10万元购房款。其准备还给任春梅一部分，但和任春梅协商未果。
经审理查明：2011年4月29日，孟德强与安徽省德城投资发展有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买坐落相山区长身路东董庄路北18#（安徽省德城投资发展有限公司）210号房屋（即深蓝华庭小区18栋210号），建筑面积47.48平方米，每平方米3973元，房款总额188638元。孟德强支付首付款58638元，余款13万元由孟德强向银行申请按揭贷款支付。同年5月18日，涉案房屋在房地产管理部门办理了预售商品房买卖预告登记（权利人：孟德强，义务人：安徽省德城投资发展有限公司，不动产登记证明号：11××69）；同年7月4日办理了预售商品房抵押权预告登记（权利人：中国建设银行股份有限公司淮北分行，义务人：孟德强，不动产登记证明号：11003097）。涉案房屋至今未办理房屋所有权登记。
2017年2月6日，程继忠（乙方）与孟德强（甲方）签订《房屋买卖合同》，合同约定乙方向甲方购买涉案房屋，交易价格为22万元整；因甲方房屋尚有建设银行贷款7.8万元未还，乙方先支付10万元，甲方把房屋交给乙方，甲方把7.8万元银行贷款还清，并且甲方在办理好房产证协同乙方办理房屋产权过户手续后，乙方把剩余房款支付甲方等内容。签订合同当日，程继忠支付孟德强购房款10万元。后孟德强将涉案房屋交付程继忠。
另查明：任春梅因与孟德强民间借贷纠纷向本院提起诉讼，本院于2017年2月17日作出（2016）皖0603民初3819号民事判决书，判令孟德强于判决生效后十五日内偿还任春梅借款本金13万元及利息8269元（2016年2月7日以后利息按照月利率1.7%计算至本金清偿之日止）；律师费2000元、公告费350元由孟德强承担。判决生效后，孟德强未按期履行还款义务，任春梅向本院申请强制执行。2017年5月4日，本院作出（2017）皖0603执1084号执行裁定书，裁定查封位于淮北市相山区长身路东董庄路北18#210号（安徽德城投资发展有限公司）的房产，并于同年5月5日在房屋登记机构对上述房产进行了预查封。程继忠向本院提出执行异议，本院于2017年10月30日作出（2017）皖0603执异62号执行裁定，裁定驳回其异议请求。
再查明，程继忠因与孟德强产生民间借贷纠纷，于2017年8月21日向本院提起诉讼，并于当日请求本院确认其自行达成的调解协议，协议内容为：一、截止2017年7月27日，孟德强尚欠程继忠借款本金10万元及利息2.7万元（按月利率2%从2015年4月28日计算至2017年7月27日）；二、孟德强承诺从2017年9月开始，每月1日向程继忠支付借款本息合计1万元，直至2018年8月1日向程继忠付清所欠的借款本息共计12.7万元为止；三、如孟德强对以上所欠12.7万元借款本息，有任何一期未按时或足额支付，程继忠有权就以上全部借款本息一并申请法院强制执行，同时孟德强需承担以上借款本金自2017年7月27日之后按月利率2%计算所产生的利息，至所欠借款本金清偿之日止。当日，本院按上述协议内容作出（2017）皖0603民初3289号民事调解书。
以上事实，有程继忠提供的本院执行裁定书、房屋买卖合同、银行卡客户交易明细清单、收据、民事调解书、学院社区证明、水费缴费单，各方庭审陈述和本院依职权调取的诉争房屋预告登记信息、查解封登记信息等证据在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点为案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……”。故，首先应审查涉案房屋是否登记在被执行人名下，即涉案房屋是否为孟德强所有。根据我国物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生法律效力。因此，当事人以房屋买卖方式转移房屋所有权，买受人在办理房屋过户登记手续后，才能取得房屋的所有权。而涉案房屋仅办理预售商品房买卖预告登记，并未实际依法登记不动产物权，即涉案房屋并未登记在孟德强名下。其次，《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。经查，孟德强与程继忠签订房屋买卖合同时，并未取得预告登记权利人中国建设银行股份有限公司淮北分行的同意；再次，程继忠辩称其与孟德强口头约定以孟德强欠款10万元抵付剩余房款，但其提供的民事调解书与其所述明显不符，其并未全额支付购房款亦未将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。综上，程继忠对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益。程继忠要求不得执行涉案房屋、解除查封等诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：
驳回原告程继忠的诉讼请求。
案件受理费4600元，由原告程继忠负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
审 判 长 单美玲
审 判 员 崔景瑞
代理审判员 潘红梅
二〇一八年二月二十四日
书 记 员 吕 晴
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。