北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第18572号
原告詹玉宝，男，1979年10月17日出生。
被告北京万朋京徽商贸有限公司，住所地本市东城区永定门外大街128号4层、5层，组织机构代码57518×。
法定代表人杜斌，总经理。
委托代理人陈正勇，北京市百瑞律师事务所律师。
委托代理人秦春丽，北京市百瑞律师事务所律师。
原告詹玉宝与被告北京万朋京徽商贸有限公司（以下简称万朋京徽公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月19日立案受理。依法由审判员王轶楠担任审判长，与代理审判员袁晖、人民陪审员徐国强组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告詹玉宝，被告万朋京徽公司的委托代理人陈正勇、秦春丽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告詹玉宝诉称，2011年11月9日，原告与被告签订了商铺经营权转让合同，约定被告将位于北京市东城区永定门外大街128号（万朋商城）×层G×A号商铺的经营权转让给原告，总价款为人民币362186元。2013年4月23日，双方又签订了租赁协议，约定原告将上述商铺租赁给被告，租金为每年28009元。2014年12月4日，原、被告签订房屋买卖合同及补充协议，约定原告购买被告位于北京市东城区永定门外大街128号（万朋商城）×层3×号商铺，房屋总价款为人民币500000元，被告应于2015年3月5日前将房屋交付原告。上述协议签订后，原告依约履行了全部付款义务，并为此向中介公司支付了中介费人民币20000元，但被告未依约履行交房义务，虽经原告多次催告均未果。后原告得知上述房屋已被司法查封，被告无法协助办理产权过户手续。原告认为，被告的行为已严重损害原告的合法权益，依据协议约定，原告有权要求退房，并要求被告支付违约金。故原告诉至法院，请求判令1、解除原告与被告万朋京徽公司于2014年12月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《装修款补充协议》；2、被告返还原告购房款人民币500000元；3、被告向原告支付违约金人民币25000元；4、被告赔偿原告损失人民币20000元；5、被告支付原告房屋租金16721元。本案诉讼费由被告承担。
被告万朋京徽公司辩称，双方签订了房屋买卖合同后，原告仅向被告支付购房款460113元，故在原告未付清全部购房款的情形下，被告有权行使抗辩权，要求继续履行合同。虽然315号商铺确被司法查封，导致被告无法协助原告办理过户手续，但被告对此不存在主观过错，不应承担违约责任，故不同意退还购房款，违约金亦申请酌减。原告系向中介公司交纳中介费，未向被告交纳，故其应向适格主体主张。综上，被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年11月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺经营权转让合约》。该合约约定，乙方购买甲方所有的位于北京市东城区永定门外大街128号（万朋商城）×层G×A号商铺（建筑面积15.97平方米）的经营权，期限自2012年5月1日至2032年4月30日，20年经营权到期后，甲方承诺按本合同条件续约10年；甲方应于2012年5月1日前将商铺按约定条件交付给乙方，将甲乙双方交验签字盖章后视为交付完成；转让经营权价款为241457元，乙方需同时支付20年期满后续约10年的租金120729元，总价款为362186元；甲方将乙方自2012年5月1日至2013年4月30日一年的租金共计12073元于签约当日一次性返还给乙方。上述协议签订后，原告依约向被告支付30年经营权转让费350113元，2011年12月14日被告向原告开具发票。2012年5月1日，原告取得万朋商城经营权证。
2013年4月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁协议》，约定甲方将上述商铺出租给乙方，租赁期限为三年，自2013年4月30日至2016年5月1日止；第一年2012年5月1日至2013年4月30日的租金，已于双方签订《商铺经营权转让合约》当日，由乙方支付给甲方，甲方确认已收到该款；2013年4月30日起至2016年5月1日，每年租金为28009元，租金支付方式为半年付（第一年除外）；本协议签署后即视为租赁标的物已交付乙方。
2014年9月18日，原告（认购人）与被告（出卖人）签订《北京市商品房认购书》。该认购书约定，认购人所认购的房屋为商品房，建筑面积为14平方米，该房屋为现房销售并已取得房屋所有权证，房屋用途为商业，房屋总金额为500000元，认购人应在签订认购书当日向出卖人支付定金20000元。但该认购书未约定原告认购房屋的地址。2014年12月4日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，出卖人所售房屋坐落为北京市东城区永定门外大街128号（万朋商城）×层3×号（以下简称涉诉房屋），建筑面积14平方米。房屋规划设计用途为商业。房屋所有权证号为X京房权证东字第055×号。该房屋性质为商品房，出卖人已将该房屋出租，承租人已经放弃优先购买权。涉诉房屋成交价格为280000元。该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格另有约定的，具体约定见附件一。买受人将购房款直接支付给出卖人，房屋总款于2014年12月6日前付清。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属情况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让该买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。出卖人应当在2015年3月5日前将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该所列物品。除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。当事人双方同意，在交房期前，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在约定时间内取得房屋所有权证的，如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还买受人全部已付款。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证之日起7日内向买受人支付。合同自双方签字之日起生效，双方可以根据具体情况对合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《装修款补充协议》（附件一）。协议约定，甲方出售给乙方的标的房屋合同价款为280000元，标的房屋的配套设施折价款为220000元，因此，甲方出售该房屋的交易总价款为500000元。同日，原告向被告交纳涉诉房屋购房款110000元。
另查，原告于2014年9月18日向北京臣信房地产经纪有限公司支付服务费20000元。
庭审中，原告称要求解除其与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》的依据为被告至今未交房，逾期交付房屋超过15日，且现在涉诉房屋被人民法院查封，无法办理产权过户手续。对此，被告称因其向原告支付了第一年的租金，故应视为已实际交付；被告认可因涉诉房屋被司法查封，故至今未为原告办理所有权证。原告要求被告返还购房款人民币500000元，称签订房屋买卖合同时，中介机构与原告达成口头协议，约定原告放弃G×A商铺的经营权，转为购买涉诉房屋的所有权，同时将购买G×A商铺所支付的转让费350113元转作涉诉房屋的购房款，将被告欠付原告的G×A商铺自2013年10月30日至2015年3月4日间的租金29887元折抵购房款，并将原告向中介机构工作人员于明洋转账的10000元抵作购房款。对此，被告认可购买G×A商铺所支付的转让费350113元已转作涉诉房屋的购房款，但不认可G×A商铺的租金折抵购房款，亦不认可原告向于明洋转账的10000元抵作购房款。原告要求被告支付违约金人民币25000元，称依据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第6条之约定，按照已付购房款百分之五的标准计算。对此，被告认为过高，希望法院酌情调整。原告要求被告赔偿损失人民币20000元，称北京臣信房地产经纪有限公司系受被告委托出售涉诉房屋，且该公司称向其支付服务费即可享受总房款九折优惠，实际上涉诉房屋购房款500000元为折后价款，故原告要求被告赔偿损失，并提交结算确认书及收据为证。被告认为上述两份证据上均未加盖被告公章，故均不予认可。原告要求被告支付欠付的G×A商铺租金16721元，并称按照租赁协议约定，每年租金为28009元，但被告实际支付了14000元，2013年10月30日至2015年3月4日间的租金共计29887元抵作涉诉房屋购房款。因原告购买涉诉房屋系放弃G×A商铺的经营权，故中介机构口头承诺G×A商铺的租期计算至2015年3月1日，故被告仍欠付租金16721元。对此，被告表示原告已放弃G×A商铺的经营权，无权再收取租金。
经询，被告称涉诉房屋被查封是因为被告与银行的借款合同纠纷，现被告正协商解封事宜，解决完解封问题后可以为原告办理过户手续。现解封时间还无法确定。
上述事实，有《商铺经营权转让合约》，经营权证，《租赁协议》，《北京市商品房认购书》，《北京市存量房屋买卖合同》，《装修款补充协议》，收据，转账凭条，《结算确认书》，发票及当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同当事人协商一致或者存在法律规定解除合同的情形，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，根据已查明的事实，原告与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》及《装修款补充协议》为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。虽然原、被告双方在签订上述协议之前，就G×A商铺签订了经营权转让协议及租赁协议，约定原告在取得G×A商铺的经营权之后，又将该商铺出租给被告，第一年租金折抵转让费，被告又另行支付租金14000元，但因涉诉合同的标的物并非G×A商铺，原、被告未就涉诉房屋再行签订租赁协议，故被告所持已交付一年租金应视为已实际交房的抗辩事由，不能成立。在被告未提交其他证据佐证的情形下，应认定被告未按时履行交房义务。此外，被告未按合同约定的期限为原告办理涉诉房屋权属转移登记手续，现涉诉房屋已经被人民法院查封，不具备办理过户手续的条件，故原告要求解除其与被告之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《装修款补充协议》，理由正当，本院予以支持。合同解除后，被告应当将实际收取原告的购房款退还。依据现有证据可以认定，原告向被告实际交纳了购房款460113元。原告主张其与中介机构口头协商约定剩余购房款29887元以G×A商铺的租金进行折抵，同时原告向中介机构工作人员于明洋转账10000元视为购房款，对此被告不予认可，原告亦未提交相关证据证明，对原告该项主张，本院不予支持，故应认定原告已向被告交纳购房款共计460113元，现被告应向原告返还。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，虽然被告未按期履行交付房屋的义务，但原告亦未按期付清全部购房款，双方均存在违约行为，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，因原告为订立本案合同而向案外人支付服务费，现合同解除系被告原因，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付欠付G×A商铺的租金16721元的诉讼请求，因与本案不属同一法律关系，本院不予支持，原告应另案主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十一条第（一）项之规定，判决如下：
一、解除原告詹玉宝与被告北京万朋京徽商贸有限公司于二〇一四年十二月四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《装修款补充协议》；
二、被告北京万朋京徽商贸有限公司于本判决生效后十五日内返还原告詹玉宝购房款人民币四十六万零一百一十三元；
三、被告北京万朋京徽商贸有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告詹玉宝损失人民币二万元；
四、驳回原告詹玉宝的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9417元，由原告詹玉宝负担1368元（已交纳）；被告北京万朋京徽商贸有限公司负担8049元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王轶楠
代理审判员 袁 晖
人民陪审员 徐国强
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 谢 霖