上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪二中民二（民）终字第2577号
上诉人（原审被告、反诉原告）王家伟。
委托代理人倪伊萍。
委托代理人黄燕，上海市神州律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王勋。
上诉人王家伟因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2013）虹民三（民）初字第1546号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年12月20日公开开庭审理了本案。上诉人王家伟及其委托代理人倪伊萍、黄燕，被上诉人上王勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年3月31日，王勋、王家伟签订买卖合同，约定王家伟向王勋购买系争房屋，房屋总价人民币（以下币种均为人民币）137万元，在2013年5月10日前向交易中心申请办理转让过户手续，5月31日前交付；买方未按期付款的，应按逾期未付款日万分之五支付违约金，自应付款期限第二日起算到实际付款之日止，逾期7日未付款的，卖方有权单方解除合同；卖方未按期交付房屋（包括交接和权利转移）的，应按买方已付款的日万分之五支付违约金，自约定交付之日起至实际交付之日。买卖合同附件三付款协议约定，首期房款为42万元，第二期房款95万元通过银行贷款支付，买方应于签订合同后7日内向银行申请贷款，若贷款不成或额度不足，买方应于约定的送件过户当日补足；买方贷款经银行审核通过后7个工作日内，买卖双方到交易中心办理过户手续，待银行支付第二期房款并完成过户和抵押手续后于2013年5月31日内，卖方应将房屋交付买方。双方同日签订的中介公司提供格式的《房屋买卖合同》中约定，贷款的发放期限以贷款银行规定或借款合同约定为准。合同签订后，王家伟支付了首付款42万元，并向银行申请贷款。此后，王家伟贷款申请一直处于审查阶段，至5月底仍未能获批。2013年5月28日，王勋向王家伟致函，要求在6月4日前支付第二期房款，否则将解除合同。6月5日，王勋致函王家伟表示解除买卖合同，要求王家伟支付违约金和赔偿金。6月9日，王家伟回函称由于银行原因致房款未能到位，不是王家伟过错，要求继续履行合同。6月17日，王家伟贷款获批，与中国建设银行股份有限公司上海普陀支行签订了抵押借款合同，贷款95万元。6月20日，王家伟致函王勋，告知贷款已经办出，要求在6月27日前办理过户手续。此后双方就合同履行及违约责任等问题未能达成一致，王勋遂于7月5日诉至法院。请求法院判令解除王勋、王家伟之间的买卖合同，王家伟支付王勋违约金11，875元和赔偿金274，000元。王家伟遂提起反诉，请求法院判令王勋继续履行买卖合同，并支付违约金暂计5，040元。本案审理中，双方经协商后同意继续履行合同，并于2013年8月29日办理了过户手续，现合同已履行完毕。王勋遂变更诉请为要求王家伟支付迟延履行违约金，按未付房款95万元的日万分之五，从2013年5月11日起计算至2013年6月30日止。王家伟亦变更反诉诉请为要求王勋支付迟延履行违约金，按已付房款42万元的日万分之五，从2013年6月25日起计算至2013年8月28日止。
原审法院认为，王勋、王家伟之间的买卖合同合法有效，双方应当依约履行。虽然在买卖合同及其附件三付款协议中，确实并无关于王家伟贷款最晚应于何时获批的明确约定，但依据常理，显然不能据此认为双方的真实意思是买方应当无限期地等待卖方的贷款审批。结合付款协议中双方应于贷款获批后7个工作日内办理过户手续，以及卖方贷款不成或不足时应在送件过户当日补足的约定，可推知双方的真实意思是贷款获批的最晚时间为约定的过户时间即2013年5月10日，否则双方在买卖合同中约定的过户时间和交付时间都将毫无意义。至于双方约定贷款的发放期限以贷款银行规定或借款合同约定为准，针对的是贷款获批之后的实际付款时间。在贷款获批时间和过户时间延后的情况下，按银行操作流程进行的实际放款也必然会相应延后。因此，王家伟直到2013年6月17日才获得贷款审批通过，已构成对付款义务的迟延履行，应当按约承担违约责任。王家伟辩称银行审核贷款时间过长，并非其过错，但法律明确规定，合同一方因第三方原因造成违约的，仍应向对方承担违约责任，故对此抗辩，法院不予采纳。按买卖合同约定，迟延付款应按未付款的日万分之五支付违约金。考虑到贷款审批时间过长导致的迟延付款并非王家伟的过错，结合王勋的实际损失情况，法院认为合同约定的违约金过高，可酌情调整为未付房款95万元的日万分之三，自2013年5月11日起算至2013年6月17日止，计10，830元。至于王家伟反诉王勋迟延交付的违约责任，因系王家伟迟延付款违约在先，王勋当时要求解除合同存在依据，并不构成违约，故对王家伟反诉请求法院不予支持。
原审法院审理后作出判决：一、王家伟应于本判决生效之日起10日内支付王勋迟延付款的违约金10，830元；二、驳回王家伟的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费405元，减半收取202.50元，由王家伟负担；反诉受理费25元（已减半收取），由王家伟负担。
王家伟不服原审法院判决，向本院提起上诉称，王家伟在签订买卖合同后已及时向银行申请贷款，并于2013年6月17日获得银行放款的核准，签订了贷款合同。银行对贷款的审核时间长短不由王家伟控制，王家伟没有过错，而且银行实际审核时间符合日常交易习惯，并没有过长。双方在合同中并没有约定王家伟必须在2013年5月10日前向王勋支付第二期房款，反而双方在中介公司提供的《房屋买卖合同》中约定，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准。依据上述条款，王家伟并未违约，王勋亦无证据证明银行未按正常程序、正常时间进行贷款审核，从而导致贷款审核时间过长。原审推理贷款获批的最晚时间为约定过户时间，系逻辑错误，亦有违日常生活经验。另外，当银行贷款获批后，王家伟通知王勋办理产权过户手续，但王勋拒绝履行，故王勋应当承担迟延履行的违约责任。王家伟上诉要求二审法院依法改判，驳回王勋在原审审中的诉讼请求，支持王家伟在原审中的反诉请求。
被上诉人王勋辩称，双方约定于2013年5月10日之前至房地产交易中心申请房屋产权过户，但王家伟在此之前未按约支付第二期房款95万元。鉴于王家伟的违约行为，王勋已致函王家伟解除合同，在原审中经原审承办法官协调，王勋才同意继续履行合同，但要求王家伟支付违约金。原审已酌情减免了王家伟部分违约金，故王勋不同意免除王家伟全部违约金。另外，在王家伟发生违约行为，王勋提出解除合同后，银行贷款才获得审批，此时王家伟已无权要求办理过户手续，故王勋不存在迟延履行的违约行为。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：当事人双方签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应恪守履行。王家伟依约支付了买房首付款，对于第二期房款95万元，双方约定王家伟通过银行贷款支付。本案争议焦点系，王家伟是否存在迟延支付第二期房款的行为。双方于2013年3月31日签订房屋买卖合同，并约定于2013年5月10日前向交易中心申请办理转让过户手续，5月31日前交付。合同签订后，王家伟向银行申请贷款，但直至2013年6月17日，王家伟的贷款才获银行批准。尽管合同中并未明确约定第二期房款的付款期限，但依据二手房买卖的交易习惯，若房款中有银行贷款的，买卖双方在进交易中心申请房屋产权过户之前，买受方的银行贷款应当获得银行批准。本案中，在双方约定的申请办理房屋产权过户手续的日期之前，王家伟的贷款仍未获得银行批准，故相对王勋而言，王家伟构成违约，需承担相应的违约责任。此外，双方在中介公司提供的合同文本中约定的贷款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准，是针对贷款获批、产权过户后的银行实际放款时间，该约定并不能免除王家伟迟延付款的违约责任。原审法院根据本案实际情况酌情调低违约金，判令王家伟支付王勋迟延付款违约金10，830元并无不当。王家伟上诉以其已及时向银行申请贷款，没有迟延付款的违约行为为由，拒绝支付王勋迟延付款违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另外，鉴于王家伟迟延付款违约在先，王勋致函王家伟要求解除合同，符合合同约定，故王勋没有迟延履行的违约行为。王家伟上诉要求王勋支付迟延履行的违约金，缺乏事实和法律，本院亦不予支持。原审法院依据查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币385.75元，由上诉人王家伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁康威
审判员 周刘金
审判员 虞恒龄
二〇一四年三月四日
书记员 范庆韵
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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