黑龙江省鸡西市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)黑03民终1074号
上诉人（原审原告）：马先春,男，1959年2月4日出生。
被上诉人（原审被告）：刘宗福，男，1968年2月16日出生。
委托代理人：王艳。
原审第三人：窦志超，男，1950年2月9日出生。
上诉人马先春因与被上诉人刘宗福、原审第三人窦志超所有权确认纠纷一案，不服鸡东县人民法院（2016）黑0321民初534号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马先春，被上诉人刘宗福及其委托代理人王艳，原审第三人窦志超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人马先春上诉请求：1、请求撤销〔2016〕黑03**民初534号民事判决书。2、请求确认被上诉人刘宗福于2001年9月4日卖出的鸡东县“土畜废旧公司综合楼”位于鸡东县鸡东镇鸡古路一侧327.15平方米，营业用房产权归上诉人所有，并配合上诉人办理房屋产权过户手续。3、请求确认原审第三人占有的60平方米产权（含在第2项请求的327.15平方米内）归上诉人所有，并把使用权交给上诉人。4、请求由被上诉人承担一切诉讼费。事实与理由：依据《物权法》第十五条的规定，房屋买卖合同成立，未办理物权登记的，不影响合同效力。首先，依据“合作开办幼儿园合同书”和录音资料，第三人窦志超承认欠上诉人60平方米房屋产权，第三人窦志超认可含在上诉人主张的327.15平方米面积内，上诉人与第三人窦志超有直接的法律关系，上诉人证明60平方米产权归上诉人所有和占有此争议房产。其次，上诉人与朱天君签订的“期房产权购买合同书”及收据，购房款总额8.3万元，首付款2.3万元，尚欠6万元。2005年被上诉人刘宗福因欠上诉人债务，将鸡东县牌坊广场一门市房卖给朱天君，用此房的房款替上诉人还清了欠朱天君的全部购房款，上诉人所有购房款全部给付朱天君，此房产归上诉人所有。2008年检察机关调查此案时被上诉人的陈述，充分证明了被上诉人承认上诉人与朱天君签订合同的真实性，并不需要朱天君出庭作证，一审判决认为该证据与本案无关联性错误。第三，上诉人已占有和使用争议房屋，并交付了因此而产生的费用，只是使用权与第三人窦志超暂时分离。综上所述，被上诉人在没有能力将此楼盘完工交付使用，将整个楼盘交付给买受人弃管多年，后续工程是全体业主投资完成的。被上诉人不应因现楼房增值，而否认房屋买卖的事实。为维护上诉人的合法权益不受非法侵害，请求二审法院支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人刘宗福辩称：被上诉人刘宗福与朱天君间不存在买卖合同关系，被上诉人也未将争议房屋交付朱天君。2003年4月14日，被上诉人已将争议房屋所有权登记在本人名下，而上诉人与朱天君间于2003年12月25日签订买卖合同，该行为发生在争议房屋所有权登记后，因此上诉人与朱天君间的买卖合同不具有真实性，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。
原审第三人窦志超述称：1、上诉人主张的拥有所有权的房屋，已由鸡东县房产局登记在被上诉人刘宗福为所有权人，上诉人与朱天君的买卖合同不能对抗房产证照。2、上诉人在与朱天君签订买卖合同时，已明知所购房产归刘宗福所有，仍以2.3万元购买价值80余万的房产，与事实不符。3、上诉人并未实际占有所主张的房产，其所称的占有仅是因与窦志超签订合伙协议，与第三人共同经营幼儿园。上诉人与第三人签订的合伙协议并未将任何房产转让给上诉人，如因履行合伙协议而发生纠纷，上诉人可另案起诉。因此第三人认为一审判决事实清楚，适用法律得当，应当予以维持。
上诉人马先春向一审法院提出诉讼请求：确认刘宗福2001年9月4日卖出的土畜废旧公司综合楼位于鸡古路一侧327.15平方米营业用房产权归马先春所有并由被告承担诉讼费用。事实和理由：2003年10月5日，原告与窦志超签订“合作开办幼儿园合同书”，原告投资8.4万元，窦志超承诺用二楼60平方米营业用房产权作为原告投资股份。2001年9月4日，刘宗福将其开发建设的土畜废旧公司综合楼327.15平方米出卖给朱天君，2003年12月25日，朱天君将购买的土畜废旧公司综合楼二楼位于鸡古路一侧327.15平方米营业用房卖给原告267.15平方米。至此，原告在二楼享有产权面积327.15平方米。综上，房屋买卖都是被告指使并认可的，并实际交付给原告占有使用。依据《合同法》规定，此房产面积产权应归马先春所有。
一审法院认定事实：2001年9月4日，刘宗福与案外人朱天君签订“购买土畜公司综合住宅楼协议书”，案外人朱天君向刘宗福购买鸡东镇土畜综合楼二楼327.15平方米房屋。2003年10月5日，第三人与马先春签订合作开办幼儿园合同，马先春作为合伙人，加入到位于鸡东镇土畜综合楼二楼中第三人开办的幼儿园中，双方对股份分配、扩资、风险和利润分配、管理方式、散伙事项进行了约定。其中，在股份分配中双方约定“原告付第三人人民币84000元，占总股本的18.46%，其余81.54%由第三人占有，成立新的合伙股份企业，共同经营，不得私下转让自身股权。但原审第三人所欠有关该企业的债务仍由第三人单方负责，合作时签订的房产面积如果发生风险时应由第三人单方负责，马先春投入不能损失，其房产面积保证60平方米。合同签订后再出现的债务或投资都按比例共同承担”。另，2003年4月14日，刘宗福取得本案争议房屋在内的鸡房证字第12935号房屋所有权证。一审法院认为：本案争议焦点是，马先春对土畜综合楼二楼327.15平方米房产是否享有所有权。首先，马先春要求确认与第三人窦志超签订的合作开办幼儿园合同中60平方米的房产权属，因双方的合作协议与本案系不同法律关系，该部分产权归属不宜在本案中评审。其次，马先春与案外人朱天君签订的期房产权购买合同书，因朱天君未到庭，无法审查核实该合同的真实性及履行情况，且朱天君的权利来源于与被告刘宗福签订的购买土畜公司综合住宅楼协议书，刘宗福认为该协议并未实际履行。根据法律规定，物权变动的前提是合同有效，即有效的债权（合同）行为是物权变动的前提和原因。因马先春提供的证据不足以证实其与朱天君签订的合同真实性，进而无法确认合同中267.15平方米房产权属。综上所述，马先春要求确认刘宗福卖出的位于鸡古路一侧土畜综合楼327.15平方米营业用房产权归其所有的诉讼请求，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回马先春的诉讼请求。
二审期间上诉人马先春提供的新证据：
争议房屋交纳物业费的票据，旨在证明，上诉人与窦志超合伙经营幼儿园，争议房产北面费用由上诉人负责，上诉人交纳物业费，向供热部门交了一万元的配套费，另一部分由窦志超使用，双方共计使用面积近900平方米。
质证意见：被上诉人认为该份证据不属于新证据，证据产生在2007年，因此该证据与本案房屋确权无关联性。原审第三人对上诉人的证据真实性无异议，对该证据解释认为，争议房屋位于鸡东县东方商场，该商场实际由刘宗福开发建设，在开发过程当中由于开发商后续资金断裂，商场业主又急于入住，于是由第三人挑头成立了业主委员会，由业主集资完成后期工程，当时业主委员会通过决议，无论房产产权是否明确，使用者即交纳各种费用，待产权清晰时再行与产权人结算，上诉人的证据即发生在此时。关于争议房屋的占有和使用情况，第三人与上诉人共同使用的面积大约是900平方米，该900平方米的房产都登记在被上诉人刘宗福的名下，包括第三人及上诉人主张的房产，第三人在东方商场购买150平方米产权，后由法院判决给第三人75平方米，共计225平方米。由于东方商场当时是烂尾工程，被上诉人刘宗福同意我无偿使用启动并达成了书面的协议，如果无法启动，第三人的投入刘宗福不予补偿。后来因上诉人与刘宗福有债务关系，便与第三人协商，进入争议房产以向刘宗福追索债务。后上诉人与第三人达成合伙经营幼儿园的协议，上诉人出资84000元，为使上诉人的投资不受损失，上诉人要求第三人以使用60平方米的房产作担保。签订协议时第三人告知上诉人900平方米的房产，第三人受刘宗福的委托使用，第三人与上诉人间的合同不能作为对抗产权人刘宗福。上诉人所述占有争议房屋的事实不存在，第三人始终在经营、使用900平方米的房产。
认证意见：上诉人主张其以与原审第三人合伙经营幼儿园的方式，占有使用本案争议房屋，而争议的房屋在原审第三人经营的幼儿园范围内，即原审第三人占有使用争议房屋在先，而上诉人与原审第三人合伙在后，且原审第三人主张虽与上诉人签订合伙协议，但上诉人并未参与幼儿园的日常经营，上诉人仅以该证据证实其占有和使用争议房屋，证明效力不足，故上诉人提交的新证据不应予以确认。
一审判决认定的事实正确。
本院认为，本案争议的房屋上诉人分别与窦志超签订了合作开办幼儿园合同、与朱天君签订了期房产权购买合同，上诉人以上述两份合同要求确认对争议的房屋具有所有权。首先，关于上诉人与窦志超签订合同的问题。合同中，双方对股份分配、扩资、风险和利润分配、管理方式、散伙事项进行了约定，因此经审查分析该合同应认定为公民间的合伙协议合同。且双方在合同约定，为保证上诉人的投资款84000元不受到损失，窦志超以使用的房产60平方米为担保，因此该约定不应认定为双方当事人关于60平方米房产达成买卖合意。上诉人与原审第三人间的合伙协议现尚在履行过程中，并未履行终止，因此上诉人以与窦志超间的合同，主张确认其对争议房屋享有60平方米所有权的理由，不能成立。其次，关于上诉人与朱天君间的买卖合同问题。朱天君对本案争议房屋的权利来源于其与鸡东县房屋市政建筑工程公司、刘宗福签订的房屋买卖协议，对于该协议被上诉人刘宗福主张系以买卖协议为名义签订的抵押担保协议，刘宗福以合同中的房产为借款作抵押担保，合同中房产朱天君从未占有和使用，且刘宗福主张其与朱天君间的借款合同已偿还完毕。被上诉人刘宗福虽未提供证据证实其与朱天君间的借款及还款的事实，但争议房屋现由原审第三人窦志超使用经营幼儿园的事实双方当事人并无异议，上诉人与朱天君的合同签订在上诉人与窦志超的合伙协议之后，即朱天君在签订房产买卖合同的二年内，并未占有和使用争议房产，也未要求被上诉人刘宗福及其它合同相对方履行房屋的交付义务。上诉人举证朱天君购买房屋价款为90余万元，上诉人举证其购买朱天君房屋的价款为83000元，而上诉人实际仅付23000元，上诉人虽主张其已全额给付83000元，但该主张证据不足，不应予以认定。因此上诉人实际交付的购房款与争议房屋的出售价格相差巨大，并未体现市场调节下的对等价格。第三、争议房屋在上诉人购买时，已登记所有权人为被上诉人刘宗福，并取得所有权证照，依照相关的法律规定，被上诉人刘宗福已取得争议房屋的物权。而上诉人与朱天君签订的买卖合同系债权合同，该合同仅在上诉人与朱天君间发生法律效力，上诉人不能以此合同内容，约束和对抗合同外当事人的行为。上诉人与朱天君间的债权合同，可能引起物权变动，但不能对抗已存在的物权。
综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人马先春承担。
本判决为终审判决。
审判长 郭以刚
审判员 王大力
审判员 曹延林
二〇一七年一月九日
书记员 刘泽梦
记录员 张启蒙