湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终6559号
上诉人（原审被告）：长沙梅溪湖金悦置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区枫林三路699号天顶街道物业综合楼。
法定代表人：文雄，董事长。
委托诉讼代理人：刘佑权，湖南金州律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨俐，湖南金州律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曹国军，男，1983年8月29日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区。
委托诉讼代理人：刘霞，湖南华麟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭乐，湖南华麟律师事务所律师。
上诉人长沙梅溪湖金悦置业有限公司（以下简称金悦置业公司）与被上诉人曹国军商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2017）湘0104民初2538号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人金悦置业公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，判决上诉人以申请办理土地使用证的期限作为申请办理不动产权证的期限（即2018年1月5日前），并在此期间内无需向被上诉人支付违约金；2、本案诉讼费用由曹国军承担。事实和理由：一、一审法院以申请办理房屋所有权证的期限作为申请办理不动产权证的期限属于认定错误。上诉人应为被上诉人申请办理不动产权证的截止日期为2017年4月20日，因2016年9月9日起实施两证合一政策，上诉人应在2018年1月5日前为被上诉人申请办理不动产权证。因金悦置业公司已于2017年8月初办理好不动产权证，上诉人不存在违约。二、请求法院判决上诉人无需向被上诉人支付违约金。
曹国军向一审法院起诉请求：1、金悦置业公司立即为曹国军办理房屋所有权证；2、金悦置业公司向曹国军支付逾期办理房屋所有权证的违约金3300.17元（从2017年4月21日起暂计算至2017年5月21日，实际应计算至办理好房屋产权证之日止）；3、本案的诉讼费用由金悦置业公司承担。
一审法院认定事实：2015年10月26日,曹国军与金悦置业公司签订了《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：曹国军购买金悦置业公司开发的位于长沙市岳麓区梅溪湖?金茂悦（金悦雅苑）住宅10栋[幢]N[单元]27层2704号房屋。房屋总价款为1100056元。该合同第八条约定，金悦置业公司应当在2015年11月26日前将符合本合同约定的商品房交付曹国军使用；该合同第二十条约定：出卖人应在商品房交付后240个工作日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记，初始登记后120个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，取得房屋所有权证后180个工作日内申请办理买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人每日按已付房价款的万分之一的标准向买受人支付违约金。合同签订后，曹国军向金悦置业公司支付了全部的购房款。曹国军方认可金悦置业公司实际于2015年11月14日前向曹国军交付了房屋。
另查明，一、2014年12月11日，梅溪湖?金茂悦（金悦雅苑）住宅10栋经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位五方验收合格，2014年12月15日，备案机关签署了“金茂悦住宅9栋工程的竣工验收备案文件已于2014年12月15日收讫，文件齐全”的意见;二、金悦置业公司开发建设的梅溪湖?金茂悦项目一期交付业主使用后，因部分业主在装修过程中存在违章搭建行为，2015年4月22日，长沙市城乡规划局岳麓区分局向金悦置业公司发送《建设工程限期改正通知书》要求金悦置业公司限期整改。后金悦置业公司向相应的业主发送《停工整改通知书》及《律师函》，并向长沙市岳麓区拆违办、建设局、天顶乡街道等部门发《申请》、《请示》等，请求相关部门对涉案小区违章搭建行为予以处理。2016年7月19日，金悦置业公司向长沙市城乡规划局岳麓区分局发送《关于长沙梅溪湖金茂悦项目一期业主违章搭建的情况说明及再次申请办理金茂悦项目一期规划验收合格证的请示》：“违章搭建并非我司的行为，贵局因一期部分业主的违章搭建未给我司办理规划验收合格证，将导致其他未违章搭建的业主不能如期取得房屋所有权证，为保障项目一期未违章搭建的业主的合法权益，如期为其办理房屋产权证，请求尽快办理金茂悦项目一期规划验收合格证”。本案曹国军未实施违章搭建行为；三、根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，自2016年9月9日，在芙蓉区雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记。
一审法院认为，曹国军与金悦置业公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照约定履行各自义务。本案的争议焦点为以下几个方面：
一、关于曹国军诉请金悦置业公司为其涉案房屋办理不动产权证的问题。双方在《长沙市商品房买卖合同》中约定，金悦置业公司应当在2015年11月26日前将涉案房屋交付给曹国军，曹国军认可金悦置业公司在2015年11月14日前交付了房屋，金悦置业公司对此没有提供相应反驳的证据，一审法院确定金悦置业公司实际于2015年11月14日前向曹国军交付了房屋。依据合同约定，出卖人应在商品房交付后240个工作日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记，初始登记后120个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，取得房屋所有权证后180个工作日内申请办理买受人的土地使用权证。2015年11月14日，金悦置业公司将曹国军所购买的房屋交付给曹国军，根据双方合同约定，金悦置业公司应当在2017年4月24日前将办理涉案房屋不动产权证需要由金悦置业公司提交的资料报产权登记机关备案，但金悦置业公司未按约定的期限办妥，存在违约行为，应当承担违约责任。现因政策调整（自2016年9月9日起长沙市已实行不动产统一登记制度），并考虑到出卖人在为买受人办理房屋不动产权证过程中的主要义务是将办理房屋不动产权证需由出卖人提交的资料报不动产登记机关备案，而不动产登记机关用于审查和办理手续的时间，出卖人无法控制，故一审法院确认金悦置业公司应当在本判决生效之日起90日内将办理不动产权证需由出卖人提供的相关资料报不动产登记机关备案。
二、关于金悦置业公司是否应当向曹国军支付违约金，曹国军诉请的违约金是否过高，是否需要调整的问题。依据合同约定，如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相应权属证书的，买受人不退房，出卖人每日按已付房价款的万分之一的标准向买受人支付违约金。本案中，金悦置业公司应当在2017年4月24日前将办理不动产权证需由出卖人提供的相关资料报不动产登记机关备案，但金悦置业公司未按约定履行自己的义务，存在违约行为。根据双方合同约定，一审法院确认金悦置业公司的违约时间从2017年4月25日起算。金悦置业公司辩称“涉案房屋不动产权证暂未办妥是因金悦雅苑部分业主违章搭建所致，而非金悦置业公司自身原因所致，金悦置业公司无需向曹国军承担违约责任”。本案中，双方作为《长沙市商品房买卖合同》的相对方，应受合同约束，均应当按照合同约定履行各自义务。本案曹国军未实施违法搭建行为，在合同履行过程中没有任何违约行为。故对金悦置业公司提出因涉案小区部分业主违章搭建导致暂未办妥不动产权证而完全免除其违约责任的主张，一审法院不予采纳。
对曹国军要求金悦置业公司支付逾期办理房屋产权证违约金按逾期天数乘以已付总房款的万分之一的标准计算的主张，金悦置业公司提出该违约金过高，请求予以调低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，曹国军并没有提供证据证实因金悦置业公司逾期办理权属证书所造成的损失情况，现曹国军要求金悦置业公司按照合同约定每日按已付房款万分之一的标准支付违约金，其诉请过分高于曹国军因此而造成的损失，对此应当予以酌减。一审法院综合曹国军因金悦置业公司的违约行为可能造成的各项损失，并考虑到金悦置业公司的过错程度、金悦置业公司违约的实际情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定金悦置业公司支付逾期办理房屋不动产权证违约金按逾期天数乘以已付总房款的万分之零点二的标准进行计算。对违约时间的截止点，曹国军主张违约金应计算至办理好不动产权证之日止的主张，虽然现金悦置业公司仍应当履行相关义务，但考虑到原、金悦置业公司双方在《长沙市商品房买卖合同》中只对逾期办理房屋产权证和国有土地使用权证的违约金进行了约定，同时考虑到金悦置业公司在为曹国军办理不动产权证过程中的过错大小，从公平原则和诚实信用原则出发，一审法院根据本案的实际情况，对于违约金的截止点酌情确定至2017年3月28日为宜，但根据双方合同约定，金悦置业公司应当在2017年4月24日前将办理不动产权证需由出卖人提供的相关资料报不动产登记机关备案，即曹国军的起诉之日仍在曹国军、金悦置业公司约定的办理房屋产权证的工作日内，故对曹国军的该项诉请，一审法院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、限长沙梅溪湖金悦置业有限公司自本判决生效之日起九十日内将办理曹国军所购长沙市岳麓区梅溪湖?金茂悦（金悦雅苑）住宅10栋[幢]N[单元]27层2704号房屋不动产权证需要由长沙梅溪湖金悦置业有限公司提交的资料报不动产权证登记机关备案；二、驳回曹国军的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由长沙梅溪湖金悦置业有限公司承担。
二审补充查明：金悦置业公司于2017年8月8日为曹国军办妥了涉案房屋的不动产权证。
本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，曹国军与金悦置业公司签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。合同第二十条约定：“出卖人应在商品房交付后240个工作日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记，初始登记后120个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，取得房屋所有权证后180个工作日内申请办理买受人的土地使用权证。”一审法院确定金悦置业公司已于2015年11月14日将房屋交付给曹国军，并以2015年11月14日作为计算办理权证的起始时间。双方当事人均未对一审法院认定的上述起始时间提出上诉，故本院二审予以确认。据此，金悦置业公司按约应办理房屋所有权证的时间在2018年1月15日之后。因长沙市实行不动产统一登记制度后，自2016年9月9日起就不再办理房屋所有权证和土地使用权证，而是将两证合一后统一办理不动产权证，故金悦置业公司办理涉案房屋不动产权证的截止期限，应以合同约定的办理土地使用权证之日为准。本案中，金悦置业公司按约应办理土地使用权证的时间在2017年8月8日之后，因金悦置业公司已于2017年8月8日为曹国军办妥了不动产权证，并未超过合同约定的办证期限，金悦置业公司并未违约。但是截至本判决作出时，办理不动产权证的期限已经届满，故本院对一审法院判决结果予以维持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，共计75元，均由上诉人长沙梅溪湖金悦置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘凯
审判员 ＸＸ
审判员 刘英
二〇一八年一月十八日
书记员 刘璇
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。