湖南省株洲县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)湘0221民初217号
原告:刘得意，男，1957年9月19日出生，汉族，株洲市人，退休工人。
原告：黄翠华，女，1957年4月27日出生，汉族，株洲市人，退休工人。
两原告共同委托诉讼代理人：黄群，女，1981年10月28日生，汉族，株洲市人，自由职业，系原告刘得意、黄翠华的女儿。代理权限为一般授权。
两原告共同委托诉讼代理人：何志勇，湖南湘东律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告：株洲鼎盛昌房地产开发有限公司。住所地：湖南省株洲县渌口镇向阳北路。
法定代表人：邹尔南，系该公司执行董事长。
委托诉讼代理人:颜自力，男，1964年10月6日生，汉族，株洲市人。系公司副总经理，代理权限为特别授权。
被告:许后泉，男，1971年5月29日生，汉族，湖南省株洲县人，自由职业。
被告:罗武，男，1971年12月2日生，汉族，湖南省株洲市人，自由职业。
原告刘得意、黄翠华与被告株洲鼎盛昌房地产开发有限公司（以下简称鼎盛昌公司）、许后泉、罗武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月22日立案受理后，经被告鼎盛昌公司申请，本院依法追加许后泉、罗武作为本案共同被告参加诉讼。本案依法适用简易程序，于2018年5月7日公开开庭进行了审理。原告刘得意、黄翠华的共同委托诉讼代理人黄群、何志勇，被告鼎盛昌公司的委托诉讼代理人颜自力，被告许后泉到庭参加了诉讼。被告罗武经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告刘得意、黄翠华���本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方签订的《商品房买卖合同》为合法有效；2、判令被告限期交付“渌口镇电站住宅小区第B栋第1单元302号”房屋给原告使用；3、判令被告限期向株洲县不动产登记中心提交涉案房屋的备案资料，并协助原告办理“渌口镇电站住宅小区第B栋第1单元302号”房屋的不动产登记手续（房产证）；4、判令被告支付逾期交付房屋、办证违约金118213元，并按每日万分之五以总房款126599元为基数支付自2018年3月10日起至实际交付房屋、办理好房屋产权证之日的后期违约金；5、本案的诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，两原告明确诉请的118213元的违约金是指2012年12月31月至起诉日2018年3月9日止的逾期交房违约金，计算方式为126500元×1869天×0.5‰（日万分之五）=118213元，后期违约金是指从2018年3月10日起至实际交房之日止的逾期交房违约金以及从2013年7月1日开始至实际办理房产证之日止的逾期办理房产证的办证违约金。另原告要求被告许厚泉、罗武对其所有的诉请承担连带责任。事实和理由：两原告系夫妻关系。2009年12月30日，原、被告签订《株洲鼎盛昌房地产开发有限公司电站小区商品房订购合同》，主要内容为：一、被告将其开发建造的渌口镇电站住宅小区第B栋第1单元302号房屋以1280元/㎡的价格出售给原告；二、房屋交付时间为2010年5月1日。同日，原告向被告支付了购房全款126500元、水电上户办证费6500元，合计133000元。2013年3月20日，原、被告在株洲县房产局签订了编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》即网签合同，约定：一、该商品房建筑面积共98.84㎡，价格为1280元/㎡，房屋全款为126500元；二、房屋交付期限为2012年12月31日；三、出卖人逾期交房按日向买受人支付已交付房价款的万分之五的违约金；四、出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。然而签订合同后，被告由于种种原因至今尚未将约定房屋交付给原告使用，并未将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告构成合同违约。原告为维护自身合法权益。特提起诉讼，望判如所请。
被告鼎盛昌公司辩称，1、原、被告于2013年3月20日签订的《商品房买卖合同》合法有效，该合同是手签合同没有进行网签，因为2013年株洲县还没有实行网签，当时是被告许后泉带着两原告去株洲县房产局进行了面签，该合同是合法有效的；2、2014年1月，被告公司通知购房人来收房，留有电话的电话短信通知，没有电话的进行了公告通知，原告留���电话号码前后不同；3、经过查询，涉诉房屋已经备案，原告随时可以来接收房屋。渌口电站小区项目由被告许厚泉、罗武负责，主要通知购房人交房的事情都是由该被告负责，涉诉房屋办理房产证正在进行中，还需要一段时间，被告公司争取尽快办理完毕；4、原、被告于2013年3月20号签的合同，合同载明为2012年12月31号交房，签合同当时就可以交付房屋，可能房屋水没有通，到2013年年底通水后，被告公司就通知原告交房，被告公司认为原告方违约金要求过高，被告公司认为应承担的违约责任计算日应该为2013年3月20日至2014年1月。
被告许后泉辨称，被告与原告之前签过临时合同，正式合同是2013年3月20日签订的。因为当时小区水没有接通，直到2013年年底才通水。2014年，被告贴出公告，通知购房人来领钥匙，延迟半年交房是因为特��原因，违约责任不应该由被告方承担。
被告罗武未到庭发表辩论意见，亦未提交书面答辩状。
双方当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院为了查明案件的事实，向本院及株洲县房产局调取了两份证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。被告鼎盛昌公司对原告提交的证据3（《株洲鼎盛昌房地产开发有限公司电站商品房订购合同》）有异议，认为订购合同签订人是刘操，与原告属于不同的主体，该合同没有按手印合同没有效力，被告许后泉对该份证据无异议。本院经审查后认为，该份证据系涉诉房屋的订购合同，预定方刘操系两原告的儿子，该份合同与两原告提交的证据4、证据5能够相互佐证，本院依法予以采信；被告鼎盛昌公司对两原告提交的证据4（收据）有异议，认为被告公司并没有收到该笔款项，本院经审查后认为，该份手续的经手人许后泉对该份证据无异议，且该份收据加盖了株洲鼎盛昌房地产开发有限公司合同专用章，被告公司并未提交证据予以证实未实际收到款项，故本院对该份证据予以采信；被告鼎盛昌公司对两原告提交的证据6有异议，认为房产局备案中心有备案登记，不存在逾期交房的违约金，合同中并没有约定逾期办证的违约金，原告要求的违约金过高。本院经审查后认为，该份证明系株洲县房产管理局所出具，符合证据的属性，本院予以采信。
针对被告鼎盛昌公司提交的证据，两原告对证据2（株洲鼎盛昌房地产公司电站小区B栋的登记表）有异议，认为根据法律规定要求的备案是有网上备案，这样才能正式的保障购买人的权利，被告登记备案不符合法律规定，起不到网上备案的法律作用，被告许后泉对该份证据无异议。本院经审查后认为，该份证据与本院依职权向株洲县房产局所调取的株洲鼎盛昌房地产公司电站小区B栋的登记表一致，本院对该份证据的真实性依法予以采信；两原告对被告鼎盛昌公司提交的证据3的真实性无异议，原告方是在事后，朋友用拍照方式向原告方发送了该通知，具体什么时候收到通知不记得了，该通知并没有通知原告交房，所以不能证明原告的证明目的，对关联性有异议，被告许后泉对该份证据无异议。本院经审查后认为，该份公告的内容系对售房情况进行排查、清理核实，并未涉及通知交房的内容，本院对该份公告的真实性予以采信，对被告鼎盛昌公司欲证明的部分证明目的不予采信。另被告许后泉对被告鼎盛昌公司提交的证据1（判决书���有异议，认为之前的案子不能成为这个案子的判决依据，原告对该份证据无异议，本院经审查后认为，该份证据系本院所作出的法律文书，且已生效，本院对该份证据予以采信。
经审理查明：原告刘得意、黄翠华两人系夫妻关系。刘操与刘得意系父子关系。2009年12月30日，刘操作为预订方与鼎盛昌房地产开发有限公司电站小区项目部签订了一份《株洲鼎盛昌房地产开发有限公司电站小区商品房订购合同》，合同约定：刘操购买水电站北侧点电站小区B栋302房，建筑面积88.49平方米，房屋单价为1380元/平方米，折后1280元/平方米，房屋总价款为113267元。代收维修基金2264元，代收办证契税1132元，办理房产证、土地证及水电上户包干费用6000元；成交总价为122663元。2010年2月10日前将成交总价的90%付清，即110396.7元。余款在交付土地证及房产证时付清。房屋交付时间为2010年5月1日。就该份《株洲鼎盛昌房地产开发有限公司电站小区商品房订购合同》，刘得意、刘操作为乙方在合同的乙方签字处进行签字确认。当日，被告许后泉作为经手人向刘得意出具了一份今收到刘得意交来电站小区购房款壹拾贰万陆仟伍佰元、水电上户办证款陆仟伍佰元，合计壹拾叁万三千零佰零仟零拾零元零角零分的收据一份，并加盖了株洲鼎盛昌房地产开发有限公司合同专用章。2013年3月20日，原告刘得意、黄翠华作为买受人与被告鼎盛昌公司作为出卖人正式签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告刘得意、黄翠华购买被告开发的位于株洲县渌口水电站小区第B栋1单元302号房屋一套，面积为98.84平方米，房屋单价为每平方米1280元，总金额为126500元；买受人于2011年6月4日交来房款壹拾万零伍仟元，余款2013年3月23日前付清；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；出卖方应当在2012年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备经验收合格条件的房屋交付买受方使用。但如遭遇如下原因：1、不可抗力、且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因施工单位原因，未能按期向出卖人交付竣工房屋的；3、因政策原因，导致出卖人不能按期付房屋的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金。现两原告已将房款价款支付完毕，合同约定交房期满后，被告未能如期交房。另，涉诉房屋买卖合同在株洲县房产局进行了备案登记，但未进入产权电子档案数据库备存。涉诉房屋至今未经竣工验收，未办理房产证。原告陈述自2013年3月20日之后，没有找过被告要求交付房屋，2013年5月份和7月份，原告各去找过一次被告未果。2014年10月，被告鼎盛昌公司张贴了内容为“公告电站小区、购房业主：我公司为维护购房人的合法权益，决定从2014年10月20日至10月31号止，对许后泉、罗武两同志原挂靠公司承建的电站小区2栋商住综合楼和门面的售房情况进行全面排查、清理核实，请持有购房合同及购房凭证的业主在公告规定日内来办公室核实登记（办公室设本小区内），并请知情者相互转告，否则一切责任都由购房者自行负责。”的公告一份，原告知道被告鼎盛昌公司张贴的公告后，去找被告鼎���昌公司要钥匙，被告鼎盛昌公司、罗武、许后泉互相推诿，一直未能拿到涉诉房屋钥匙，故诉至法院，请求判如所请。
另查明：2009年6月9日，被告鼎盛昌公司与被告案外人许后泉与被告鼎盛昌公司签订了《合作开发协议书》，约定由许后泉承担项目开发的全部资金并负责全部施工，由许后泉独立核算、自行经营、自负盈亏、自担风险。2010年9月6日，被告鼎盛昌公司（作为甲方）与被告许后泉、罗武（作为乙方）签订《补充协议书》，约定房屋的一切质量问题及项目所产生的一切法律责任均由乙方承担，该项目质量属许后泉、罗武，终身制。被告鼎盛昌公司认可许后泉、罗武合伙挂靠鼎盛昌公司开发该房屋项目的事实。被告许后泉认为是电站小区项目是由其与罗武、鼎盛昌公司三人合作开发，但其在庭审中又对（2016）湘0221民初533号生效民事判决书查明的案件事实部分无异议，且对被告鼎盛昌公司提交的证据3（公告）无异议，上述判决书事实查明部分及公告内容均涉及“许厚泉、罗武两人挂靠鼎盛昌公司承建电站小区”的内容，故本院确认被告许厚泉、罗武合伙挂靠鼎盛昌公司开发该房屋项目的事实。
本院认为：本案案由为房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点为：1、违约责任认定及违约金的计算问题；2、各被告是否担责及如何担责。针对上述争议焦点本院综合评述如下：
一、违约责任认定及违约金的计算问题。
被告鼎盛昌公司、许后泉对于两原告与被告鼎盛昌公司之间于2013年3月20日的签订的《商品房买卖合同》不持异议，该合同系双方当事人真实意思表��，不违反法律、法规的规定，该合同合法有效。两原告作为房屋买受人已按照合同约定履行了合同义务，即支付了房屋价款126500元，被告作为出卖人未按合同约定交付房屋并办理相关登记手续，已构成明显违约，原告要求被告限期交付涉诉房屋并将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的诉请于法有据，本院依法予以支持。
《商品房买卖合同》明确约定被告鼎盛昌公司应在2012年12月31日前交房，被告至今未向原告交付房屋，已经明显构成违约，应当按照合同约定向原告支付逾期交房违约金。两原告要求被告支付逾期交房违约金118213元，计算为126500元×1869天（从2012年12月31日至2018年3月9日）×每日万分之五=118213元。被告鼎盛昌公司认为，2013年年底项目小区通水后，就通知原告交房。原告诉请违约金过高，公司应承���违约责任的时间为2013年3月20日至2014年1月；被告许后泉认为原、被告双方于2013年3月20日正式签订《商品房买卖合同》，当时小区没有通水，直到2013年年底才通水，2014年贴出公告，通知购房人领取钥匙，延迟半年交房是因为特殊原因，不应当承担违约责任。本院经审查后认为，首先，原、被告约定的交房期限时间已届满，被告至今未向原告交付涉诉房屋，房屋亦未实际转移给原告方占有使用；其次，被告鼎盛昌公司2014年所张贴的公告内容并未涉及通知各业主前来收房，根据《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示房屋经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》……，故被告张贴公告并不能视为对房屋的合法交付；再次，《商品房买卖合同》第八条约定，交付的房屋应当符合“该商品房经验收合格”的条件，而本案诉争房屋至今未经竣工验收，并不符合房屋交付的条件。另被告方对于其违约的原因并未提交相应的证据予以证明，故对于两被告的辩称，本院依法不予采纳。两原告起诉要求被告按《商品房买卖合同》规定每日万分之五支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。逾期违约金可计算为126500元×1869天×每日万分之五=118213元（从2013年1月1日起至2018年3月9日），从2018年3月10日起至实际交房之日止的逾期交付房屋违约金继续计算。
另对于原告诉请要求被告支付逾期办证违约金的诉请，本院经审查后认为，原、被告双方就办理权属证书的时间进行了约定，即约定被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；但对于原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书，如何承担违约责任并未进行约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，本案逾期办证违约金可按照原告已付房款总额126500元，按照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。但鉴于逾期交房与逾期办证状态有重合之处，本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益，并结合本案实际情况，兼顾公平原则，对逾期办证违约金数额计算酌情予以调整，本院酌情给予被告一定的办证时间，即被告应当在本案判决生效后180日内协助原告办理好房地产权属证书，如原告未能按期取得房地产权属证书，则被告应当承担逾期办证违约金。参照银发[2003]251号《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》中的有关规定，本院酌情确定逾期办证违约金从限期办证期满后起算至实际办理原告实际取得房地产权属证书日止，按照中国人民银行同期贷款年利率4.75%加收30%计算，即按照年利率6.175%计算。
2、各被告是否担责及如何担责。
电站小区项目对外以被告鼎盛昌公司名义开发，鼎盛昌公司与两原告签订房屋买卖合同，故作为合同相对人鼎盛昌公司应承担房屋买卖合同的违约责任。被告鼎盛昌公司认可该电站小区项目系许后泉、罗武挂靠该公司开发，即被告鼎盛昌公司允许许后泉、罗武借用该公司资质以该公司的名义对外进行经营活动，双方存在资质借用关系，故被告鼎盛昌公司应对其许可的挂靠人的行为对外承担民事责任。至于挂靠人许后泉、罗武，因电站小区项目系被告许后泉、罗武合伙挂靠被告鼎盛昌公司开发，双方约定由挂靠人许后泉、罗武承担全部违约责任，该项目部的实际权利义务人为被告许后泉、罗武，且根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条“以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人”之规定，被告许后泉、罗武应连带承担违约责任。被告罗武经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条、第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告刘得意、黄翠华与被告株洲鼎盛昌房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》合法有效；
二、由被告株洲鼎盛昌房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内将株洲县渌口水电站小区B栋1单元302号的房屋交付原告刘得意、黄翠华；
三、由被告株洲鼎盛昌房地产开发有限公司在本判决生效之日起一百八十日内将办理上述B栋1单元302号房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助原告刘得意、黄翠华办理房地产权属证书；如原告刘得意、黄翠华未能在上述期限内取得房地产权属证书，则被告株洲鼎盛昌房地产开发有限公司应当向原告刘得意、黄翠华支付自违约之日起至原告实际取得房地产权属证书之日止的逾期办证违约金（以已付房款126500元为基数，按照年利率6.175%计算）；
四、由被告株洲鼎盛昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告刘得意、黄翠华支付逾期交房违约金118213元，并支付自2018年3月10日起至实际交房之日止每日63.25元的逾期交付房屋违约金；
五、被告许后泉、罗武对本判决第二、三、四项确定的义务向原告刘得意、黄翠华承担连带责任；
六、驳回原告刘得意、黄翠华的其他诉讼请求。
如未按本院指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
本案受理费2755.3元，减半收取1377.66元，由被告株洲鼎盛昌房地产开发有限公司、许后泉、罗武共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分��上诉请求向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向华融湘江银行株洲金汇支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，收款单位：株洲市财政局非税收入专户，帐号：5017330100016。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审判员 刘丹
二〇一八年五月七日
书记员 张昱