北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第10779号
上诉人（原审原告）王恒涛，男，1953年4月8日出生。
被上诉人（原审被告）琦珊，女，1958年8月3日出生。
被上诉人（原审被告）康建军，男，1971年12月23日出生。
委托代理人吴佳，北京京创律师事务所律师。
上诉人王恒涛因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第39054号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开审理了此案。上诉人王恒涛，被上诉人琦珊，被上诉人康建军及其委托代理人吴佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王恒涛在原审法院诉称：我与琦珊系夫妻关系，琦珊名下有一夫妻双方共同财产，位于北京市朝阳区××号房屋（以下简称涉案房屋）。2012年12月1日，琦珊未告知我，亦未征得我同意的情况下，通过北京埃菲特国际特许经营咨询服务有限公司（以下简称埃菲特公司）与康建军见面，并于五天后与康建军签订房屋买卖合同，并实施了网签。此前，埃菲特公司明知琦珊已婚，但从未采取任何努力要求琦珊事先征得我同意，事后求得我追认。目前，近半房款尚未支付，房屋亦未过户。我方认为，埃菲特公司和康建军知晓琦珊已婚的事实及业内关于婚姻存续期间共有房产处置需获得夫妻另一方书面同意的行业惯例，但没有要求夫妻另一方签署授权委托书，在这种情况下签订房屋转让合同应当无效，因买受人不是善意的，不能适用善意取得制度。故诉至法院，要求：确认琦珊与康建军于2012年12月6日签订的房屋买卖合同及补充合同为无效合同。
琦珊在原审法院辩称：签订房屋买卖合同时我确实没有告诉王恒涛。按照法律规定涉案房屋属于夫妻共同财产，应该是双方同意共同有权利处理，我方认为应该按照法律规定处置，这件事导致现在夫妻关系失和，我方没有征得王恒涛同意出售房屋，是超越了自己的权利，按照法律规定，这应该属于无效合同，王恒涛的起诉有道理。琦珊卖房时确实有自己的考量，目前来说琦珊的目的也不可能实现，认为应该在法律的层面处理问题，我方同意王恒涛的诉讼请求。从签订和履行合同的情况来看，这份合同确实没有必要履行下去。
康建军在原审法院辩称：不同意王恒涛的诉讼请求。2013年3月3日双方当事人于埃菲特公司的会议室，王恒涛出具了关于解除存量房屋买卖合同的协议书，王恒涛和琦珊均在场，由此可见，王恒涛当时并非不知情。2013年2月5日前已经做了合同网签，网签需要王恒涛的书面授权书，琦珊提供了。王恒涛所述与事实不符。我方认为对方起诉确认合同无效不具备诉讼主体资格，因为涉案房屋并非王恒涛与琦珊的夫妻共同财产。在另外一个案件中，王恒涛作为琦珊的代理人出庭，提到卖涉案房屋是为了买房。我并不是为了达成什么目的与琦珊签订买卖合同，而且当时约定的房价也是符合市场行情的。所以请求驳回王恒涛的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2012年12月6日，琦珊（出卖人）与康建军（买受人）及（居间方）埃菲特公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定：出卖人出售涉案房屋，成交价格为275万元。房屋交付之前发生的物业管理费、供暖费、水电燃气、有线电视、电信费用由出卖人承担，交付日之后的费用由买受人承担。合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在约定时间取得房屋所有权证书的，如系出卖人责任，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起7日内向买受人支付。在《补充协议》中约定：买受人于2012年12月3日支付定金100000元，于2013年2月1日前支付购房款1450000元，剩余房款1200000元，买受人以贷款方式支付。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。在乙方贷款申请获得银行批准后十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。双方应在签约之日起三日内自行办理物业交割手续。同日，琦珊签署承诺书，承诺其配偶王恒涛知情并同意出售涉案房屋。琦珊和康建军还同时签署关于如实陈述交易信息的声明。
康建军于2012年12月2日向琦珊支付定金100000元，于2012年12月7日支付房款100000元，于2013年2月5日支付房款1350000元。现涉案房屋由康建军占有使用。后因琦珊与康建军在合同履行中发生争议，琦珊于2013年3月3日向康建军发送《关于解除合同要求解除网签的告知书》，当时，王恒涛在现场。
另查，2004年6月17日，琦珊作为买受人与作为出卖人的北京百环房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，约定买受人向出卖人购买涉案房屋，房屋总价为488577元。2007年5月24日，琦珊取得涉案房屋的所有权证，房屋性质为经济适用房。庭审中，琦珊提交北京市城镇居民购买经济适用住房和收入核定表，上载明申请人为琦珊。
再查，王恒涛与琦珊于2007年1月22日登记结婚。庭审中，王恒涛提交托收委托书和购房款发票，欲证明涉案房屋的大部分房款是王恒涛交纳，康建军对此不予认可。王恒涛与琦珊均表示，两人在2001年就在一起了，涉案房屋是王恒涛和琦珊的夫妻共同财产。
又查，因琦珊与康建军在合同履行过程中发生争议，康建军曾于2013年诉至本院，要求琦珊继续履行合同，为康建军办理涉案房屋权属转移登记手续，并表示愿意一次性支付剩余购房款。琦珊在此案中提出反诉，要求解除合同。王恒涛在该案中担任琦珊的委托代理人。本院于2013年7月31日作出（2013）朝民初字第18136号民事判决书，判决：一、琦珊继续履行与康建军及埃菲特公司签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议，于判决生效后十五内协助康建军将涉案房屋过户至康建军名下。康建军于过户当日向琦珊支付剩余房款1200000元。二、琦珊于判决生效后十日内按照每日775元的标准向康建军支付自2013年3月6日至其协助康建军将涉案房屋过户至康建军名下之日的违约金。琦珊对该判决不服提出上诉。2013年12月9日，北京市第二中级人民院作出（2013）二中民终字第14753号民事裁定书，撤销（2013）朝民初字第18136号民事判决；发回北京市朝阳区人民法院重审。
庭审中，王恒涛称琦珊出售涉案房屋未经王恒涛同意，事后亦未取得王恒涛的追认，且康建军与琦珊以低于市场价格成交，系恶意串通，应认定合同无效。虽自己在（2013）朝民初字第18136号案件中出庭，但并不表示对琦珊与王恒涛签订合同的追认。
原审法院认定上述事实的证据有，双方当事人陈述、房屋买卖合同及补充协议、承诺书、商品房买卖合同、房产证及等。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。根据现有证据，现无法认定琦珊与康建军所签合同存在上述情形。且涉案房屋的性质为经济适用房，是琦珊在与王恒涛结婚前以个人名义单独申请，涉案房屋的产权登记为琦珊单独所有。因此，涉案房屋应为琦珊个人财产，琦珊有权依法处分。虽庭审中，琦珊与王恒涛均表示涉案房屋属于夫妻共同财产，但其夫妻间的财产约定并不能对抗康建军作为买受人合理信赖房屋登记薄中关于物权登记的记载。且根据承诺书，康建军亦有理由相信琦珊出售涉案房屋为其夫妻双方共同意思表示。在此种情况下，康建军与琦珊签订了房屋买卖合同，实际支付了大部分房款，且双方约定的房价款并不存在明显偏低的情况，加之涉案房屋已由康建军实际占有，在双方因合同履行问题产生争议后，康建军表示愿意一次性支付剩余房款，康建军的抗辩理由成立。王恒涛的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。2014年6月17日，原审法院判决：驳回原告王恒涛的诉讼请求。
王恒涛不服判决，上诉请求撤销原审法院判决，支持其诉讼请求。上诉理由为原审法院适用法律错误。琦珊不认可原审法院判决，同意王恒涛的上诉请求。康建军认可原审法院判决，不同意王恒涛的上诉请求。
本院经审理查明，当事人对原审法院认定的事实无争议，且本院查明的事实与原审法院认定的事实相同，故本院对原审法院认定的事实予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：2007年5月24日，琦珊取得涉案房屋的所有权证书。在此之前琦珊与王恒涛虽登记结婚，但根据原审法院查明的2004年琦珊以无配偶名义向相关部门申请购买经济适用住房，与开发商订立商品房买卖合同，并个人足额交付购房款等事实，应认定涉案房屋为琦珊婚前个人财产。该事实认定与房屋产权权属证书登记为买受人单独所有一致。即使购房前王恒涛与琦珊共同生活事实成立，双方也不具备我国婚姻法规定的夫妻身份。即使琦珊所付购房款含王恒涛财产事实成立，该笔购房款也非法律意义上的夫妻共同财产，王恒涛非涉案商品房合同买受人主体。王恒涛若实有出资或垫付行为可与琦珊另行解决。琦珊作为处分涉案房屋的权利人，主体适格。其与康建军订立的房屋买卖合同及补充合同，订立主体、合同内容等条款，未损害王恒涛的利益。根据本案查明的事实，被上诉人康建军无过错，不应承担相应的民事责任。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制规定。现王恒涛的上诉理由无事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由王恒涛负担（已交纳）。
二审案件受理费140元，由王恒涛负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 伟
审 判 员 付 辉
代理审判员 李 丹
二〇一四年九月二十九日
书 记 员 张荣华