江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民终字第1308号
上诉人（原审原告）是晓东。
上诉人（原审原告）江蕾。
以上两上诉人委托代理人计良晶，江苏正气浩然律师事务所律师。
上诉人（原审被告）王亦飞。
上诉人（原审被告）丁晏瑜。
以上两上诉人委托代理人杨志勇、印霄龙，江苏友联律师事务所律师。
上诉人是晓东、江蕾与上诉人王亦飞、丁晏瑜房屋买卖合同纠纷一案，上诉人是晓东、江蕾、王亦飞、丁晏瑜均不服常州市钟楼区人民法院于2014年4月1日作出的（2013）钟民初字第2672号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年7月16日受理后依法组成合议庭审理了本案，现本案已审理终结。
原审情况：
是晓东、江蕾诉称，2011年9月2日，是晓东、江蕾与王亦飞、丁晏瑜通过常州中元房产代理有限公司签订一份房屋买卖合同。合同约定是晓东、江蕾将河阳花苑6幢的一套别墅卖给王亦飞、丁晏瑜，2011年9月14日，双方又签订补充协议一份，对房屋买卖合同进行了补充约定。是晓东、江蕾按约履行了交付房屋等义务，但王亦飞、丁晏瑜结欠是晓东、江蕾剩余购买房屋款项迟迟不予支付，是晓东、江蕾多次催要未果，故诉至法院，请求判令王亦飞、丁晏瑜立即支付购房款92万元，支付逾期付款利息按购房总价每日万分之三计算（从2011年12月9日算至实际支付之日）。
王亦飞、丁晏瑜辩称：1、王亦飞、丁晏瑜系与常州市嘉源房地产开发有限公司就本市河阳花苑6幢房屋签订了商品房买卖合同，是晓东、江蕾对上述房屋无处分权，故是晓东、江蕾与王亦飞、丁晏瑜在2011年9月2日签订的买卖合同应认定无效；2、王亦飞已经付清房款590万元，最多还差2万元；3、是晓东、江蕾诉请的违约金没有事实和法律依据，双方签订的协议对此没有明确约定。
原审经审理查明，是晓东、江蕾系夫妻，2011年9月2日，是晓东（甲方）与王亦飞（乙方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定是晓东、江蕾将坐落本市河阳花苑6幢房屋（以下简称“诉争房屋”）一套出售给王亦飞，该合同约定：1、房屋转让总价为5750000元，乙方在签订该合同时支付购房定金1000000元；3、2011年12月8日前，甲乙双方同意办理房屋过户，过户时乙方付房款伍佰柒拾伍万元整给甲方（含定金），房款全部付清；3、乙方未能按照该合同第二条第（三）项约定按期向甲方支付房款，每逾期一日，由乙方向甲方支付相当于本合同约定总房价的0.03%的违约金，并继续履行交付义务，逾期超过30天，甲方有权解除合同，乙方同时应承担违约金壹佰万元。是晓东在该合同中注明：本人授（受）共存（有）人江蕾全权委托出手河阳花苑6幢房产，如江蕾违约，本人愿承担全部责任。
2011年9月12日，是晓东向王亦飞、丁晏瑜出具收条一张（以下简称“9.12收条”），该收条载明：“今收到王亦飞购买河阳花苑6幢房屋购房定金人民币壹拾万元整，待是晓东办好此房屋的产权证、土地证后，王亦飞支付购房定金余款人民币玖拾万元整。与2011年9月12日前已全部付清，以此据为证。”
2011年9月14日，是晓东与王亦飞、丁晏瑜签订《补充协议》一份，约定：1、原房屋买卖合同规定的双方办理产权过户手续现更改为该房屋更名手续；2、原房屋买卖合同房屋成交价为人民币伍佰柒拾伍万元整（575万元整），现更改为人民币：伍佰玖拾贰万元整（592万元整）；3、房屋成交价伍佰玖拾贰万元整（592万元整）现由甲方承担所有更名费用，该房屋更名以后产生的税费（含进户费）均由乙方承担；4、原房屋买卖合同面积为512.15平方，现该房屋面积为496.52平方，相差面积15.63平米以6号别墅下面的两个汽车库永久性使用权相抵；5、如果该房屋甲方无法办理更名手续，则以双方在2011年9月2日签订的房屋买卖合同为标准继续执行；6、该房屋过户前的物业费由甲方承担，更名后的费用由乙方承担；7、付款方式：该房屋更名好以后，购房销售发票开好后，乙方支付房款人民币叁佰万元整（含定金），余款人民币贰佰玖拾万元整由乙方在2011年12月8日之前全部支付给甲方。
2011年9月19日，是晓东又向王亦飞、丁晏瑜出具收条一张，该收条载明：“今收到王亦飞购买河阳花苑6#别墅预付房款贰佰玖拾万元正，特立此据。”同日，王亦飞、丁晏瑜通过银行向是晓东、江蕾转账2900000元。
2011年12月7日是晓东收到丁晏瑜账户汇款1000000元；2012年1月20日，是晓东收到王仁华账户汇款1000000元，汇款代理人为丁晏瑜。
是晓东、江蕾认为其于2011年9月12日出具的收条中所指的“王亦飞支付购房定金余款人民币玖拾万元整”王亦飞、丁晏瑜未支付，遂于2013年10月18日诉至法院，要求判如所请。
原审审理中，常州市嘉源房地产开发有限公司于2013年11月22日出具的“证明”一份，该证明载明：2003年6月是晓东投资该公司河阳花苑房地产项目，在该房地产项目结束后，经双方结算后确认将我公司开发的河阳花苑别墅6幢的房屋作为是晓东的投资回报，该套房屋于2008年6月已实际交付给是晓东，为是晓东所有，因为是投资回报，所以双方没有签订房屋买卖合同，是晓东没有买房款进入该公司账户，所以无法开具正式发票。2011年9月14日，是晓东找到该公司，该公司按是晓东的要求与丁晏瑜就河阳花苑别墅6幢的房屋办理销售合同，该公司与丁晏瑜之间的房屋买卖合同内容、价格均按是晓东、丁晏瑜要求填写。该公司向丁晏瑜开具了300万元购房款发票，但丁晏瑜并没有将现金300万元汇入我公司账户，该房屋销售合同及发票仅作为丁晏瑜办理房产证、土地证使用，并非该公司与丁晏瑜之间真实的房屋买卖行为，河阳花苑别墅6幢的房屋实际成交事实、价格，应以是晓东与丁晏瑜之间房屋买卖合同为准。
原审审理中，是晓东、江蕾提出王亦飞、丁晏瑜支付的购房款均通过银行转账进行，不存在现金交付；王亦飞、丁晏瑜提出9.12收条中所指定金1000000元以现金方式分两次向是晓东、江蕾支付，一次是100000元，一次是900000元。
以上事实有房屋买卖合同及补充协议、收条、汇款凭证、常州市嘉源房地产开发有限公司出具的证明、购房发票及庭审笔录予以证明。
原审经审理后认为，根据常州市嘉源房地产开发有限公司开具的证明，是晓东为诉争房屋的实际所有人，对该房屋有处分权。是晓东、江蕾与王亦飞、丁晏瑜之间于2011年9月2日订立的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，是晓东、江蕾与王亦飞、丁晏瑜双方于2011年9月14日订立的补充协议系对前述合同作的特定条款的更改，亦合法有效，且王亦飞、丁晏瑜亦按照双方约定实际履行，法院对其效力予以认定，该合同应约束是晓东、江蕾与王亦飞、丁晏瑜。王亦飞、丁晏瑜提出是晓东、江蕾对房屋无处分权，故房屋买卖合同无效的抗辩意见，没有法律依据，法院不予采纳。是晓东、江蕾与王亦飞、丁晏瑜双方争议在9.12收条中所指的定金是否已全部支付。故对该抗辩意见不予采纳。9.12收条中“待是晓东办好此房屋的产权证、土地证后，王亦飞支付购房定金余款人民币玖拾万元整”应理解为在是晓东出具该收条之日（2011年9月12日），王亦飞、丁晏瑜实付购房定金100000元，定金余款900000元尚未支付；9.12收条中“与2011年9月12日前已全部付清，以此据为证。”一句如果理解为所有定金（1000000元）全部付清，显然从文义上与前句矛盾，故应理解部分定金（100000元）于2011年9月12日已全部付清，如此才能前后意思兼顾、顺畅。据此，王亦飞、丁晏瑜已实际支付房款5000000元，还需支付920000元，因此该收条说明王亦飞、丁晏瑜支付了100000元，对于另外900000元，王亦飞、丁晏瑜未能提供已经支付的转账凭证或是是晓东、江蕾出具的收条。关于违约金，双方合同中约定每逾期一日，按照合同约定总房价的0.03%计算违约金，是晓东、江蕾以购房总价每日万分之三的计息标准向王亦飞、丁晏瑜主张违约金，已高于实际损失，法院根据合同履行的情况及预期利益等综合因素考量，以王亦飞、丁晏瑜尚未支付购房款920000元作为基数，按照每日万分之三的计息标准弥补是晓东、江蕾的实际损失。因调解无效，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，作出如下判决：一、王亦飞、丁晏瑜于本判决生效之日起十日内日向是晓东、江蕾支付尚欠房款920000元，并以920000元作为基数，按照每日万分之三的计息标准承担违约责任（从2011年12月9日起直至被告实际支付之日止。）；二、驳回是晓东、江蕾其他诉讼请求。
上诉人是晓东、江蕾不服上述判决，向本院提起上诉称：一审法院关于本案违约金的判决内容违反法律规定。根据法律规定，违约金分法定违约金及约定违约金，且当事人的约定优于法定的违约金。在商事审判中，法院更应当谨慎介入当事人自治的领域，充分尊重当事人的意思自治，最大限度的维护交易的稳定性。因此，本案房屋买卖合同对违约金的约定是法院必须遵守的缔约自由、意思自治原则。本案中在王亦飞、丁晏瑜请求对违约金予以适当调整的情形下，一审法院应当正确确定举证责任。违约方要对违约金过分高于造成损失的事实承担举证责任。本案中王亦飞、丁晏瑜没有向法院举证违约金过高的证据。一审法院应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错，预期利益等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单的采用固定比例等“一刀切”的做法，防止机械司法而可能的实质不公平。本案中王亦飞、丁晏瑜不仅不支付所欠房款，还百般抵赖拒不承认欠房款92万元的事实。在长达2年的时间，经上诉人多次催要而拒不支付，其主观上存在恶意的，王亦飞、丁晏瑜过错是明显的。另外，违约金兼有赔偿性和惩罚性的双重属性。在我国民法中，违约金不仅是债的担保形式，而且是一种民事责任形式。本案中一审法院对违约金的判决未考虑上诉人是晓东、江蕾的预期可得利益，通过本案庭审可知上诉人是晓东、江蕾是从事房地产投资的，其资金的投资领域及流转收益比每日万分之三高了不止多少倍。并且被上诉人在长达2年的时间里拒不支付房款，其承担的违约责任仅为银行同期贷款利息，而致使双方约定的违约金成一纸空文，从而使违约金的惩罚性无所体现。更重要的是王亦飞、丁晏瑜仅需支付银行同期贷款利息的违约金却取得了购买本案房产而获得的大幅增值的利润空间。如果如此，一审法院的判决是鼓励当事人违约的，因为违约可以获利。这严重违反了法律的公平原则和诚实信用原则。故请求：1、依法撤销原审判决以92万元为基数，按照每日万分之三的计息标准承担违约金的内容，依法改判被告以592万元为基数，按照每日万分之三的合同约定支付违约金。2、本案诉讼费用由王亦飞、丁晏瑜承担。
上诉人王亦飞、丁晏瑜不服原审判决，向本院提起上诉称：本案一审判决事实不清，法律适用错误。首先，本案上诉人王亦飞、丁晏瑜与被上诉人是晓东、江蕾于2011年9月2日签订的房屋买卖（居间）合同，其法律性质应当是二手房买卖合同，其中合同第一条第一款中明确写明了“房屋所有权人是是晓东，共有权人江蕾，权证号GF-2004-0174，权属性质全产权……”但事实证明是晓东、江蕾当时根本无权处分该房产，也自始至终没有补齐相关产权证明。事后于2011年9月14日，上诉人王亦飞、丁晏瑜与嘉源公司重新签订了商品房买卖合同，这一行为即印证了是晓东、江蕾的无权处分行为，又表明了作为房屋真正的产权人嘉源公司对于是晓东、江蕾的处分行为不予追认。以上充分说明，是晓东、江蕾与上诉人王亦飞、丁晏瑜签订的房屋买卖（居间）合同应当属于无权处分且事后没有得到追认的无效合同。其次，本案中嘉源公司2011年9月14日与上诉人王亦飞、丁晏瑜签订了商品房买卖合同并出具相关发票，但又于2013年11月22日证明其与上诉人之间不存在买卖合同关系，明显前后矛盾。且是晓东、江蕾与嘉源公司存在投资关系，因此其出具的“证明”的真实性有待考证。但本案一审法院竟仅仅凭借嘉源公司出具的这一纸“证明”便认定了在前签订的房屋买卖（居间）合同有效，而对于在后拥有房屋管理部门登记的商品房买卖合同的法律效力闭口不谈，明显避重就轻。而根据《物权法》第六条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依据法律规定登记。因此依照上述规定，上诉人王亦飞、丁晏瑜与嘉源公司签订的商品房买卖合同应当是合法有效的，而以一审法院却作出与此相反的认定明显错误。最后，退一步说，即便认定房屋（居间）买卖合同有效，那么本案上诉人王亦飞、丁晏瑜也已付清了房款，这有上诉人提供的是晓东、江蕾出具的“收条”予以证实。但一审法院在对“收条”内容的认定上存在严重瑕疵。一审法院认为“收条中的全部付清系指10万元定金已全部付清”，这一认为明显与事实不符，上诉人与被上诉人在2011年9月2日约定在签订合同之日支付100万元定金，由于当日发现是晓东、江蕾并没有房屋产权证等房屋权属证明，于是上诉人当日在中介机构的见证下先支付了10万元给被上诉人，待被上诉人办好相关房屋产权证明后支付定金余额90万元，当日是晓东、江蕾并没有出具任何收条。2011年9月12日是晓东、江蕾称已与嘉源公司约好于2011年9月14日签订商品房买卖合同，故上诉人王亦飞、丁晏瑜当日向是晓东、江蕾支付了90万元定金余款，并索取了“收条”，“收条”中详细的描述了这100万定金收取的过程。一审法院对“收条”的内容进行任意的缩限解释理解，实为管中窥豹可见一斑，也严重的背离了本案事实，导致一审判决明显错误。综上，一审判决事实认定不清，法律适用错误。为维护自己的合法权益，上诉人依据我国《民事诉讼法》及相关法律规定特向贵院提起上诉，望贵院依法改判：1、请求撤销原判，依法改判。2、判令一二审诉讼费用由是晓东、江蕾承担。
上诉人是晓东、江蕾与上诉人王亦飞、丁晏瑜在法定期限内对对方的上诉未作书面答辩。
二审中，双方当事人未向本院提交新证据，本院对原审查明的本案基本事实，依法予以确认。
二审中，是晓东、江蕾与王亦飞、丁晏瑜均认可涉案房屋的购房款已付部分是由王亦飞、丁晏瑜向是晓东、江蕾支付的，涉案房屋的交付是在是晓东带王亦飞、丁晏瑜到常州市嘉源房地产开发有限公司签订商品屋买卖合同后，由该开了公司直接交付给王亦飞、丁晏瑜的。
本院认为，本案讼争的焦点是：1、是晓东、江蕾与王亦飞、丁晏瑜履行的是2011年9月2日签订的房屋买卖（居间）合同（包括双方于2011年9月14日的补充协议），还是履行的是王亦飞、丁晏瑜与常州市嘉源房地产开发有限公司签订商品屋买卖合同；2、王亦飞、丁晏瑜是否尚欠付是晓东、江蕾购房款92万元；3、原审判令王亦飞、丁晏瑜以未付款为基数，按照每日万分之三的计息标准承担违约责任是否符合法律规定。
第一，关于讼争焦点一。本院认为，房屋买卖合同是双务合同，购房者的主要合同义务是向房屋出售人支付购房款，房屋出售人的主要合同义务是向购房者交付房屋。而本案中，虽然王亦飞、丁晏瑜先后与是晓东、江蕾及常州市嘉源房地产开发有限公司签订了相关房屋买卖协议，但王亦飞、丁晏瑜和是晓东、江蕾签订的房屋买卖合同房屋价款（592万元）与王亦飞、丁晏瑜与常州市嘉源房地产开发有限公司签订商品屋买卖合同中房屋价款（300万元）是不一致的；而王亦飞、丁晏瑜已支付给是晓东、江蕾的购房款，双方没有争议的已达500万元；且从常州市嘉源房地产开发有限公司出具的证明也能证明王亦飞、丁晏瑜并未向常州市嘉源房地产开发有限公司支付过房款。故可以认定双方实际履行的是2011年9月2日是晓东、江蕾与王亦飞、丁晏瑜签订的房屋买卖（居间）合同，包括双方于2011年9月14日的补充协议。该房屋买卖（居间）合同及双方间的补充协议，并不违反法律的强制性规定，且根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，上述房屋买卖（居间）合同及补充协议应当属有效。因此，对上诉人王亦飞、丁晏瑜上诉认为上述房屋买卖（居间）合同及补充协议为无交合同的上诉理由，本院不予支持。
第二，关于讼争焦点二。上诉人是晓东、江蕾在诉讼中认为，王亦飞、丁晏瑜尚欠付92万元购房款，而王亦飞、丁晏瑜在诉讼中认为，已付了590万，最多只欠2万元。对此，本院认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，本案中，是晓东、江蕾对王亦飞、丁晏瑜举证证明已支付购房款500万元无异议，但对于王亦飞、丁晏瑜举证的2011年9月12日，由是晓东出具给王亦飞的收条中的真实含义提出了异议，而该收条的内容在文意上确实是不明确的，故根据上述司法解释的规定，王亦飞、丁晏瑜在诉讼中的举证责任尚未完成。因此，原审对该收条中存在歧义的部分，未予支持并不违反法律及司法解释的规定。而二审中，王亦飞、丁晏瑜仍然未能充分举证证明自己的事实主张，故依上述司法解释的规定，其应当承担举证不能的法律后果。
第三，关于讼争焦点三。本院认为，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本案中，首先，是晓东、江蕾在诉讼中并未向法院举证证明其客观损失的存在；其次，依据是晓东、江蕾与王亦飞、丁晏瑜于2011年9月2日签订的房屋买卖（居间）合同中第七条第（八）项的约定，王亦飞、丁晏瑜支付房款的最后日期为2011年12月8日，但是晓东、江蕾至2013年10月17日才向法院起诉要求王亦飞、丁晏瑜承担相关违约责任。由于是晓东、江蕾怠于行使权利，对其因怠于行使权利而扩大的损失，应由是晓东、江蕾承担；再者，王亦飞、丁晏瑜在诉讼中已认为是晓东、江蕾主张的违约金过高而请求予以减少。因此，原审以未付款为基数，并按照每日万分之三的计息标准判令王亦飞、丁晏瑜承担违约责任并不违反法律规定。
综上，上诉人是晓东、江蕾、王亦飞、丁晏瑜的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24000元，由上诉人是晓东、江蕾与王亦飞、丁晏瑜各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 卫
审 判 员 邵泽宇
代理审判员 顾 佳
二〇一四年九月二十九日
书 记 员 朱 赤