江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第1218号
上诉人（原审原告）张家港凯尔达塑料有限公司
被上诉人（原审被告）张家港市佳通电子机械有限公司
上诉人张家港凯尔达塑料有限公司（以下简称凯尔达公司）因与被上诉人张家港市佳通电子机械有限公司（以下简称佳通公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2013）张民初字第0319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：凯尔达公司成立于2010年1月28日。
佳通公司厂房坐落于凤凰镇恬庄村，共五幢，所有权证号为张房权证塘字第××号，总面积为6848.61平方米；土地使用权证号为张国用（2007）第530291号，使用面积为13539.9平方米。
2009年11月15日凯尔达公司与佳通公司签订《土地房屋设施租赁合同》，约定佳通公司将土地20亩、建筑面积8300平方米（其中有产权证的部分为6848.61平方米）房屋出租给凯尔达公司，租金为65万元／年，合同期限为三年，到期后合同自行终止，本合同终止或被提前解除，凯尔达公司添置的流动产部分归其所有，并应在终止事件发生后十五天内搬离，否则视为放弃所有权，添置的不动产部分由双方在终止事件发生后五天内协商处理，如协商不成，应由凯尔达公司在终止事件发生后三十天内拆除、撤离。该合同共三页，前两页均为有关租赁的内容。
最后一页为合同“附”，内容为：“1、双方协商同意通过先租赁后转让的形式，在三年内凯尔达公司认为有条件转让佳通公司的厂房及土地的能力，佳通公司必须优先考虑，并配合凯尔达公司做好转让手续；2、在转让过程中，根据国家的政策、法规执行所有的转让，所有费用均由凯尔达公司承担，包括需佳通公司承担的费用；3、双方协商同意在三年期土地、厂房的转让价为850万元（捌佰伍拾万元）；4、土地、房屋的转让费付款时间到时协商。但过户到凯尔达公司之时必须全额付清；5、本合同需加盖双方公司章及法人签字生效”。
佳通公司将租赁物交给凯尔达公司，现仍由凯尔达公司使用。
上述事实，由张房权证塘字第××号房屋使用权证、张国用（2007）第530291号土地使用权证、《土地房屋设施租赁合同》等证据在卷证实，且双方陈述一致，没有争议。
双方争议焦点为：
一、租赁关系起始时间及租赁物交付时间
凯尔达公司提交的《土地房屋设施租赁合同》第五条手书部分为“自2010年元月1日至2013年12月31日止”。凯尔达公司主张双方租赁关系始于2009年11月15日，佳通公司于当日交付租赁物。
凯尔达公司陈述：2009年10月其总经理陶仲开经中国银行职员钱江介绍与佳通公司法定代表人ＸＸＸ认识，双方就凯尔达公司向佳通公司租赁或购买厂房一事进行协商。陶仲开称凯尔达公司目前资金紧张，询问能否先租后买，佳通公司表示如租赁，租金为65万元／年，如购买，则为850万元。凯尔达公司同意该方案。双方约定三年内只要凯尔达公司能够购买，佳通公司则必须将厂房及土地使用权出售给凯尔达公司。2009年11月15日双方签订了前述《土地房屋设施租赁合同》，随即佳通公司将租赁物（厂房与土地）交给凯尔达公司，凯尔达公司委托熟悉的建筑公司对厂房进行装修，佳通公司也将2009年11月15日作为计算租赁期限的起始时间。关于租赁物交付时间，凯尔达公司提交了两份证据：1、其于2009年11月15日与江苏兴港建设集团有限公司港口分公司签订了《工程合同》，合同约定对凯尔达公司承租的厂房进行装修，施工期限为2009年11月15日至2010年1月25日；2、ＸＸＸ书写的《凯尔达塑料2010年租金结算》，第三条为“自2009年11月15日—2010年11月15日止，实际结欠633400-54=93400元”；第六条为“41.84万元必须在2010年11月15日前结付”。
佳通公司提交的《土地房屋设施租赁合同》第五条手书部分为“自2009.8.31—2012.9.1至（或前）”。佳通公司主张双方租赁关系始于2009年8月31日，当日交付租赁物，同年11月15日补签租赁合同。
佳通公司陈述：2009年8月10日左右其法定代表人ＸＸＸ通过钱江介绍与陶仲开相识，双方约定凯尔达公司向佳通公司承租厂房，租赁期限为三年，达成合意后佳通公司于2009年8月31日将房屋、土地交付给凯尔达公司；另口头约定佳通公司如果出售厂房，在同等条件下优先出售给凯尔达公司。当时凯尔达公司尚未核准成立、尚无公章，双方无法签订合同。2009年11月15日陶仲开提供了两份合同文本，ＸＸＸ在“附”第1条中添加了“甲方必须优先考虑”，其签字后发现凯尔达公司将合同期限误写为四年，且起始时间也非2009年8月31日，ＸＸＸ遂将其掌握的一份合同撕毁，另在两份空白合同中填写了手书部分的内容，双方再次签字盖章。ＸＸＸ不记得凯尔达公司掌握的合同有无销毁。对凯尔达公司关于交付时间的证据，佳通公司认可租金自2009年11月15日起计算，但主张之前为两个半月的装修免租期，租赁物实际交付时间为2009年8月31日。对凯尔达公司提交的《凯尔达塑料2010年租金结算》真实性没有异议，但主张其中第4条“半年预收在2010年8月31日止应付32.5万元”可证实起租时间为2009年8月31日。
钱江出庭作证，证实其与ＸＸＸ于2009年7、8月相识，与陶仲开于2009年9月初相识，其得知陶仲开欲租赁厂房而ＸＸＸ欲出租厂房，便将ＸＸＸ的电话号码告知陶仲开，国庆期间其问陶仲开有无与ＸＸＸ联系，陶答复ＸＸＸ家里有人去世，其在外地处理事情，所以暂时没谈好，之后其未再过问。
由于两份合同均盖有凯尔达公司、佳通公司的法人章、骑缝章，且均由法定代表人（负责人）签字，凯尔达公司申请对佳通公司提交的合同中“（自2009、8、31日—2012、9、1至）”的形成时间进行鉴定，由于凯尔达公司无法提供与鉴材字迹物质种类基本一致且形成于2009年11月左右的字迹样本，佳通公司又不同意使用鉴定部门的样本，其理由是：（一）凯尔达公司无法提供2009年11月左右的比对样本，应承担举证不利的后果；（二）无法确认鉴定部门收集的样本是否为2009年11月左右形成。因此鉴定未能进行。
以上事实，由两份《土地房屋设施租赁合同》、《工程合同》、《凯尔达塑料2010年租金结算》、质证笔录、开庭笔录等证据在卷证实。
二、房屋买卖合同有无成立及凯尔达公司有无在合同限定的期限内主张购买权。
凯尔达公司主张如下：（一）合同“附”中的约定即为双方已就房屋买卖的交易期限、价款、费用承担、付款期限等主要条款达成一致。佳通公司应按协议履行。（二）凯尔达公司自2012年5月起要求佳通公司办理资产转让手续，具体包括2012年5月陶仲开电话与ＸＸＸ（159××××7883）联系，表示自己公司条件成熟，希望佳通公司配合办理房屋买卖手续；同年7月19日、30日、9月28日、10月19日、10月20日、10月25日、10月29日、11月1日陶仲开多次给ＸＸＸ发去短信，要求ＸＸＸ配合办理转让手续；2012年7月曾请钱江将要求办理过户手续的《要求转让通知》转交给ＸＸＸ；2012年10月24日凯尔达公司向佳通公司发出的律师函，要求办理资产转让手续，之后收到佳通公司回函，表示不同意转让。凯尔达公司主张：首先，按照最高人民法院的解释，电子邮件及短信可以作为证据；其次，凯尔达公司提交的协议期限自2009年11月15日起，其于2012年11月13日之前发出律师函；第三，“附”第1条中的“三年”应理解为签订合同之日起三年内。凯尔达公司已在合同约定的期限内主张权利。
佳通公司主张“附”中的条款仅是双方就买卖房屋达成意向，并非达成协议；所谓“优先考虑”的含义为如果佳通公司出售厂房，在同等条件下优先卖给凯尔达公司，即优先购买权。目前佳通公司并无意出售厂房、土地，凯尔达公司也未提供证据证实其有履约能力。对于凯尔达公司有无在合同约定的期限内主张购买权，佳通公司认为“附”第1条中的三年应为租赁关系建立之日起三年内，对凯尔达公司2012年10月24日的律师函，佳通公司已回函明确拒绝，且其时已超过合同约定的三年期限；否认凯尔达公司于2012年5月电话要求其配合办理转让手续，称ＸＸＸ记忆中未见过陶仲开的短信，也未自钱江处收到凯尔达公司的《要求转让通知》。
钱江证实陶仲开曾于2012年5、6月要求其转告ＸＸＸ，希望办理过户手续，但钱江称其认为与己无关，故未告知ＸＸＸ。
以上事实，由《土地房屋设施租赁合同》、短信记录、律师函及回函、质证笔录、开庭笔录的等证据证实。
由于佳通公司不同意调解，本案无法调解。
原审原告凯尔达公司的诉讼请求为：判令佳通公司按照双方约定的价格向凯尔达公司转让合同所涉8300平方米房屋土地，并承担本案诉讼费用。
原审法院认为，凯尔达公司、佳通公司各自提交的《土地房屋设施租赁合同》虽有部分内容略有差异，但大部分内容一致，对一致的部分，原审法院予以确认。双方对租赁关系起始时间、履行时间的争议，本案不予理涉。
该合同名称为《土地房屋设施租赁合同》，合同主要内容为厂房、土地的租赁，而且约定了合同解除、终止时双方的权利义务。“附”中第1条约定在三年内凯尔达公司认为有条件转让佳通公司的厂房及土地的能力，佳通公司必须优先考虑，并配合凯尔达公司做好转让手续。从字面意思理解，该条款包括了双方的权利：对凯尔达公司而言，其只需认为自己有条件转让即可，并非须向佳通公司证明其已具备转让条件；对佳通公司而言，当凯尔达公司表明其已有条件转让时，佳通公司只需“优先考虑”，并非必须向凯尔达公司转让合同标的物。其后的第2、3、4条虽对房屋、土地转让价款、费用负担作出约定，但鉴于第1条未对标的物所有权（使用权）转移作出明确约定，故只能视为在佳通公司同意转让的情形下，双方应当按照合同签订时确定的价款及费用承担进行交易。综上所述，按照房地产买卖交易惯例，应当订立书面合同，而双方在《房屋土地租赁合同》中未就本案所涉租赁物买卖达成合意，之后双方也未订立买卖合同，因此租赁物之买卖合同未成立。本案中，佳通公司又明确表示其不同意出让房屋及土地使用权。因此，凯尔达公司的主张缺乏事实与法律依据，原审法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条的规定，判决如下：驳回张家港凯尔达塑料有限公司的诉讼请求。案件受理费71300元由张家港凯尔达塑料有限公司负担。
上诉人凯尔达公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、原审对于签约时的背景没有进行充分的考量。在一审时证人已经说明凯尔达公司在认识佳通公司之前原本是想找土地自建厂房，正是找银行贷款洽谈时经证人介绍认识佳通公司，双方谈的就是房屋买卖。因为佳通公司想要多赚点钱，也便于凯尔达公司筹集资金，所以双方同意先租后买。佳通公司表态如果凯尔达公司3年内要买他就卖，在此前提下，凯尔达公司才与其签订了租赁合同。按照当时的情况，如果凯尔达公司单纯租赁房屋是非常不合算的，厂房及办公室面积对于凯尔达公司的生产规模是明显过剩的。正是因为佳通公司承诺出卖厂房，凯尔达公司才愿意花费100多万元进行蒸汽改造及基础设施修建。2、对合同条款的解读除字面意思外，还应结合合同的整体文意、签订履行合同的情况以及法律层面解读。从文意来说，合同附件第一条中明确“双方协商同意通过先租赁后转让的形式”，合同附件第2、3、4、5都对3年内房屋转让的条件进行了非常详细的约定，说明双方是将房屋买卖作为租赁不可缺少的部分在约定的。如果佳通公司不愿意卖双方根本没有必要将购买条件写得如此具体详细。有了详细的转让条件后还加一个“优先考虑”明显是自相矛盾、与合同总体意思相悖的。从合同签订及履行情况来说，证人也证实当时就是介绍凯尔达公司去买涉案房屋的。从法律层面说，附件的约定已完全具备了买卖合同的基本要件，这是佳通公司发给凯尔达公司一个明确具体的要约，而且承诺时间是3年。根据凯尔达公司提交的证据及证人证言，凯尔达公司确实在约定时间内做出了承诺。一审对于本案的事实和条款解读过于片面，请求二审法院依法改判。
被上诉人佳通公司答辩称：证人ＸＸＸ作证时称其没有参与合同谈某，在2013年2月26日庭审中凯尔达公司陈述其因为资金紧缺提出先租后买，均与上诉状的陈述相矛盾。凯尔达公司称谈合同时佳通公司表示如果凯尔达公司3年内要买他就卖不是事实，也没有证据证实。事实上双方谈的就是房屋租赁，所以三页合同基本都是围绕房屋租赁合同而设定的内容。租赁物是佳通公司原先根据自己生产经营需要而建造的厂房，租赁给凯尔达公司后因属不同行业，凯尔达公司对房屋进行改造也符合客观实际。改造费用100万元也是凯尔达公司单方陈述。合同约定的仅是租赁房屋及土地使用权转让的意向，双方并未就本案所涉租赁物达成合意，佳通公司至今都没有出让的意思表示，买卖合同未成立。请求二审法院维持原判。
二审查明，在一审中凯尔达公司申请证人钱某出庭作证，钱某先陈述“陶仲开要租房子，我知道ＸＸＸ要出租房子，就把ＸＸＸ的电话给了陶仲开，后来他们自己谈的，至于房租价格、签合同什么的我都不清楚”。后钱某又陈述“当时陶仲开是说要买房子，但没有能力，所以搞一个先租后买”。上述事实由证人证言为证。
二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。
本院认为：本案二审争议焦点在于凯尔达公司与佳通公司之间的房屋买卖合同是否成立。《土地房屋设施租赁合同》附件约定“在三年内凯尔达公司认为有条件转让佳通公司的厂房及土地的能力，佳通公司必须优先考虑”。从字面意思理解，该“优先考虑”应是指在佳通公司有意向转让房屋及土地时，应优先转让给凯尔达公司，而非只要三年内凯尔达公司提出购买房屋佳通公司就必须转让。虽然合同中有“双方协商同意通过先租赁后转让的形式”的表述，但鉴于该句条文后即有关于佳通公司“优先考虑”的表述，系对上述“转让”系优先转让还是必须转让更明确的解释，应以双方的明确约定为准。虽然合同对于转让的价款、费用负担进行了约定，但从条款所处的位置以及前后关联来看，价款及费用的约定均建立在佳通公司同意转让的基础上，与“优先考虑”的条款并不矛盾，并不能由此推断佳通公司已有转让房屋的意思。此外，证人钱某陈述前后不一，不足以证明凯尔达公司是为了购买房屋而与佳通公司洽谈且佳通公司最终同意出卖房屋；凯尔达公司承租后对房屋的使用及改造情况也不足以从根本上推翻上述对合同条款的解释。凯尔达公司认为《土地房屋设施租赁合同》附件系佳通公司发出的要约依据不足，而且双方也未就付款时间等问题另行协商一致，凯尔达公司主张已在约定期限内作出承诺故买卖合同已经成立的观点本院不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人凯尔达公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费71300元，由上诉人张家港凯尔达塑料有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
代理审判员 陈 斌
代理审判员 沈维佳
二〇一四年六月十二日
书 记 员 毛莉莉