北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第02610号
上诉人（原审被告）北京中实杰肯道夫物业管理有限公司，住所地北京市西城区阜外大街11号。
法定代表人袁迪，董事长。
委托代理人岂晓奇，男，1972年11月17日出生，北京中实杰肯道夫物业管理有限公司职员。
委托代理人张军，男，1960年7月15日出生，北京中实杰肯道夫物业管理有限公司职员。
被上诉人（原审原告）丁静，女，1971年5月30日出生。
委托代理人苗成玺，男，1944年4月26日出生，北京通泰餐饮有限责任公司法律顾问。
原审被告北京嘉禾远东置业有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇新海南里163号。
法定代表人王子华，董事长。
委托代理人孙峰，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
委托代理人张英海，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
上诉人北京中实杰肯道夫物业管理有限公司（以下简称中实杰肯道夫公司）因与丁静、北京嘉禾远东置业有限公司（以下简称嘉禾远东公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2013）通民初字第02000号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
丁静于2012年12月向原审法院起诉称：2008年9月10日我与嘉禾远东公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，房产证通字第×号，房屋所有权证记明总层3（-1），套内建筑面积是424.56平方米，房屋坐落于北京市通州区×155号楼1-3层全部（以下简称155号楼），房屋物业管理单位是中实杰肯道夫公司。我方购买155号楼投资数百万元装饰成北京润生食品有限（集团）公司的洽谈、会务、交谊等商务会所。房屋买卖合同第十二条约定出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达成下列条件，即“（1）上水、下水2008年5月17日达到使用条件“；第十三条商品房质量、装修、设施标准约定的第（二）款第三项的（3）约定“出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范标准以及《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》的规定进行维修保养“。北京嘉禾远东公司155号楼下水排水工程质量存在缺陷，中实杰肯道夫公司管理工作不力，2011年7月24日、2011年8月12日北京地区的两次暴雨造成155号楼污水地漏反水，致使房屋内家具、电器、音响污水浸泡，事故发生后中实杰肯道夫公司、嘉禾远东公司派员到现场做过查看。我于2011年8月8日、2011年10月23日、2012年6月26日等向中实杰肯道夫公司、嘉禾远东公司提供了被污水浸泡现场照片、《房屋渗水泡损物品明细》、《关于抓紧进行赔偿的请求》、《关于对×号别墅地漏污水反水造成家具、会所音响电器被浸泡要求经济赔偿告知函》，以及和解期间中实杰肯道夫公司、嘉禾远东公司要求我方向其提供合计金额388900元的《北京市家具买卖合同》三份。中实杰肯道夫公司、嘉禾远东公司2011年10月26日领技术人员到现场查验，出具了“经检查：功放及音箱均可工作，无线话筒接收机因无操作说明书无法调试（可通电），KTV点歌器电源损坏“的证明，2011年12月31日中实杰肯道夫公司将KTV点歌电源器修好送还我方。经我方和中实杰肯道夫公司、嘉禾远东公司多次协商不能和解，为维护我方的合法权益，现诉至法院，要求中实杰肯道夫公司、嘉禾远东公司赔偿我方财产损失404697元。同时本案的诉讼费由中实杰肯道夫公司、嘉禾远东公司负担。
嘉禾远东公司辩称：1.造成丁静污水管反水的责任不在我方，该小区市政污水管网系统以及155号楼排水管道均经过竣工验收，验收合格，不存在质量问题，造成丁静此次损失的重要原因是周围邻居私自将雨水管接入污水井中及在私搭乱建过程中沙土进入污水井，上述两个原因导致污水排水能力下降以致于在暴雨来袭时污水管反水。2.丁静购买此房后将住房改造成会所，在双方买卖合同中的第15条保修责任明确约定，该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保修范围、期限和责任等内容，而不是使用住宅保修书中的承诺，丁静在购买此房后，私自改造成会所，没有同我方商量，因此双方没有签订详细的补充协议，也不应适用住宅质量保证书中的承诺，因此根据合同第15条约定，非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。对于丁静私自改为会所改造内部管网设施所引发的不利后果，应当由丁静自行承担，因此我公司不同意丁静的诉讼请求。
中实杰肯道夫公司辩称：小区市政管网是验收合格的，由于业主的私自改造造成家中漏水进而造成的相关损失，与我方无关。丁静2009年9月与我方签订有协议书一份，有关于房屋漏水导致其家中损失的相关内容，第二条规定“业主负责对围栏以内（自用花园部分）的雨水、污水两管共井问题进行整改，对封闭后的下沉式庭院内的雨水口封堵。如业主不予封堵，以后出现类似问题自己担责。“由于丁静没有整改，导致2011年7月和8月大雨反水的损失，与我方无关。
原审法院经审理查明：2008年9月，丁静与嘉禾远东公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定丁静购买嘉禾远东公司开发建设的北京市通州区×号楼（以下简称155号楼）-1层全部，2008年10月30日，丁静取得涉案155号楼-1层至3层全部的房屋所有权证书。丁静与嘉禾远东公司办理了收楼手续后对涉案房屋进行了装修改造，将地下一层和地上一层改造成商务会所，地上二层和三层用于居住使用。2009年7月30日，因雨水过大导致雨水、污水管道、地漏反水造成涉案房屋室内被浸泡、毁损事宜，嘉禾远东公司、中实杰肯道夫公司及丁静三方经友好协商签订协议书，约定嘉禾远东公司负责对园区雨水、污水主管道进行排查、清污，采取整改措施，以及雨水污水主管道的日常清掏，修理由本园区物业公司承担。业主负责对围栏以内（自用花园部分）的雨水、污水两管共井问题进行整改，对封闭后的下沉式庭院内的雨水口封堵，如业主不予封堵，以后出现类似问题自己担责。嘉禾远东公司一次性支付业主丁静10800元，作为室内受损墙面、地面及器物的修理、重置费用，不足部分由业主自行承担。协议签订后，嘉禾远东公司将10800元款项支付给丁静。
丁静称2011年7月24日、8月12日北京地区两次暴雨造成涉案155号楼污水地漏反水，导致其室内家具、家电等被浸泡，接到丁静报修后，中实杰肯道夫公司派人到涉案房屋进行了查看，查看结果是功放及音响均可工作，无线话筒接收机因无操作说明书无法调试（可通电），KTV点歌器电源损坏。丁静于2011年10月向嘉禾远东公司和中实杰肯道夫公司出具了《关于抓紧进行赔偿的要求》，要求开发商和物业公司对其损失进行赔偿。2011年10月26日，中实杰肯道夫公司第六分公司出具了情况说明，内容为我司接到155号业主丁静2011年7月和8月份雨季二次被雨水倒灌报告后，派人到现场清理和查看，并向房屋开发商作了报告，这期间我们先后收到丁静送来的被污水浸泡现场的照片、房屋渗水浸泡物品明细、关于抓紧进行赔偿的请求、关于对×号别墅地漏污水反水造成家具、音响电器被浸泡要求经济赔偿告知函，以及提供金额为388900元的北京市家具买卖合同三份。丁静称因嘉禾远东公司和中实杰肯道夫公司拒绝对其被浸泡的损失进行赔偿，其起诉至法院，要求判如所请。
本案审理过程中，经丁静申请，法院委托北京市建筑设计研究院建设工程质量司法鉴定中心，对涉案房屋反水的原因进行了鉴定，该鉴定中心出具的鉴定结论为：涉案房屋半地下室视听室地漏排水管未经过集水池和污水泵的提升，直接排至室外检查井，不符合相应国家规范条件的规定，实际使用中，当室外排水管道满流或发生堵塞时，会导致涉案房屋半地下室视听室地漏的反水。中实杰肯道夫公司、嘉禾远东公司对上述鉴定结论存有异议，鉴定中心针对中实杰肯道夫公司、嘉禾远东公司的异议出具了回复函，载明涉案别墅也应设置集水坑和污水泵，涉案房屋反水发生于下雨时，非日常使用过程中发生，反水原因应与涉案别墅建筑物自身的排水系统无因果关系，现场勘验时未发现涉案房屋与156号楼共用污水井有违建雨水管接入。中实杰肯道夫公司、嘉禾远东公司对鉴定中心出具的回复函存有异议，要求鉴定人员出庭接受质询，鉴定人员出庭接受了质询。
经丁静申请，法院委托北京京评价格评估有限公司对涉案房屋反水造成的损失进行评估鉴定，评估结论为评估对象的损失价格为404697元。中实杰肯道夫公司、嘉禾远东公司对该评估结论存有异议，要求评估人员出庭接受质询，评估人员出庭接受了质询。
关于涉案房屋反水的原因，中实杰肯道夫公司、嘉禾远东公司称涉案房屋反水的真正原因是丁静对半地下室视听室进行了装修改造，私自改动了管道管线，还有临近的其他楼的业主将雨水管接入155号楼的污水井，雨水过大时污水井排水不畅，导致涉案155号楼的地漏反水。中实杰肯道夫公司、嘉禾远东公司称反水损失的评估结论是依据丁静提交的损失物品清单、购买凭证及现场勘验情况等作出的，但无法认定反水时上述物品即在现场，也无法证明涉案物品的损失系涉案房屋反水所致，因此中实杰肯道夫公司、嘉禾远东公司对丁静主张的损失不予认可，也不同意赔偿。嘉禾远东公司为此提交了房屋土地测绘技术报告书、竣工验收记录表、污水管网竣工验收图纸、雨水管网竣工验收图纸，用以证明涉案房屋的设计、施工等不存在任何问题。丁静提交了自行拍摄的事发时物品被浸泡的照片，用以证明物品被浸泡的事实。
原审法院认为：公民的合法财产权益受法律保护。本案中通过丁静提交的现场照片、中实杰肯道夫公司第六分公司出具的情况说明，可以证实2011年7月和8月期间，涉案房屋因北京地区雨水过大而发生反水事实的存在，本案双方争议的焦点问题有三个，第一个焦点问题是涉案房屋反水的原因，第二个问题是涉案房屋反水造成的具体损失数额，第三个焦点问题是嘉禾远东公司和中实杰肯道夫公司是否应负赔偿责任。
关于涉案房屋反水的原因，经鉴定中心出具的鉴定结论显示涉案房屋反水的原因是涉案房屋半地下室视听室地漏排水管未经过集水池和污水泵的提升，直接排至室外检查井，不符合相应国家规范条件的规定，实际使用中，当室外排水管道满流或发生堵塞时，会导致涉案房屋半地下室视听室地漏的反水。上述原因系涉案房屋的设计及施工存在的问题，法院对鉴定报告认定的反水原因予以确认。嘉禾远东公司称涉案房屋反水系因丁静对涉案房屋半地下室进行了装修改造，且其他业主将雨水管接入155号污水井所致的辩解意见，因其未能提供相应证据，法院对其该项辩称不予采信。
关于反水造成的具体损失数额，评估结论认定的评估对象的损失价值是根据丁静提交的物品清单、购买凭证及现场勘验情况作出的，关于评估物品在反水时是否在现场，是否系反水造成的损坏，因反水现场情况无法还原，因此无法作出认定，故对反水造成的具体损失数额，由法院根据本案案情予以酌情确定。
根据鉴定中心的鉴定结论，涉案房屋的反水原因系设计及施工问题，因此嘉禾远东公司作为涉案项目的开发单位及出卖人，对反水造成的损失负有相应的赔偿责任。因涉案房屋在2009年7月30日已经发生地漏反水问题，因此物业公司作为涉案小区的物业管理者，负有对发现的反水问题及时维修和消除的义务，并负有与开发商积极协调解决反水问题的义务，中实杰肯道夫公司疏于履行上述管理职责，对本案中反水损失的发生亦负有一定过错，因此中实杰肯道夫公司亦应当对反水损失承担相应的赔偿责任。
据此，原审法院于2013年12月作出判决：一、北京嘉禾远东置业有限公司赔偿丁静财产损失人民币十万元，于判决生效之日起十日内执行清；二、北京中实杰肯道夫物业管理有限公司赔偿丁静财产损失人民币五万元，于判决生效之日起十日内执行清；三、驳回丁静的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，中实杰肯道夫公司不服，上诉至本院请求撤销原审判决，依法驳回丁静对该公司的诉讼请求。中实杰肯道夫公司的上诉理由为：第一，根据鉴定结论反水原因系设计及施工问题，设计及施工的责任与上诉人无关。第二，依据相关规定，物业企业不可以擅自改建小区各项设施及管线。第三，依据2009年7月30日的协议书，开发商已就反水问题明确了其责任。第四，上诉人已积极履行了沟通协调等应尽的义务，不存在疏于管理职责等。丁静同意原判，嘉禾远东公司认为其不应承担任何责任，但基于对业主的善意，同意给丁静一定补偿。
本院经查明的事实与原审法院查明的事实无异。
上述事实，有双方当事人陈述、北京市现房买卖合同、房屋所有权证书、2009年9月3日的协议书、中实杰肯道夫公司第六分公司的情况说明、评估报告、司法鉴定意见书、评估费发票、鉴定费票据、鉴定人员出庭费票据、房屋土地测绘技术报告书、竣工验收记录表、污水管网竣工验收图纸、雨水管网竣工验收图纸等在案佐证。
本院认为：公民的合法财产权益受法律保护。通过本案的证据可以认定2009年7月及2011年7月和8月期间，涉案房屋在北京地区雨水过大时发生了反水并造成丁静的部分财产受损的事实。本案二审的争议焦点在于中实杰肯道夫公司是否应对丁静在2011年7月和8月因反水事实造成的损失承担一定责任。中实杰肯道夫公司作为涉案房屋所在小区的物业管理单位，应在小区业主房屋出现反水情况时，尽到有效的沟通协调义务，并应积极采取措施推动反水现象的解决。现2009年7月涉案房屋已发生反水现象，中实杰肯道夫公司虽进行了沟通协调，但2011年7月和8月期间，反水现象再次发生，可见中实杰肯道夫公司的沟通协调并未取得实质性的成效，所以中实杰肯道夫公司应对丁静的相应损失承担一定责任。原审法院在对丁静的损失金额进行酌定的基础上，判令中实杰肯道夫公司向丁静赔偿5万元，并无不妥。需要指出的是，依据本案的事实以及三方于2009年7月签订的协议书，反水现象的最终有效解决需要本案的三方当事人均积极履行有效的行为，对此本院希望各方各负其责，搁置争议，共同采取积极行为以使反水问题得以解决。综上，上诉人的上诉主张不成立，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
反水原因鉴定人员出庭费3000元，由北京嘉禾远东置业有限公司负担（已交纳）。反水损失评估人员出庭费2000元，由北京嘉禾远东置业有限公司负担1000元（已交纳），由丁静负担500元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京中实杰肯道夫物业管理有限公司负担500元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
一审案件受理费7370元，由丁静负担4020元（已交纳），由北京嘉禾远东置业有限公司负担2300元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京中实杰肯道夫物业管理有限公司负担1050元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费1050元，由北京中实杰肯道夫物业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建刚
代理审判员 宫 淼
代理审判员 郑吉喆
二〇一四年四月十七日
书 记 员 陈 茜