福建省福州市仓山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）仓民初字第4207号
原告林新，男，1986年12月16日出生，汉族，住福州市仓山区。
委托代理人刘志毅，福建信得律师事务所律师。
委托代理人黄昊，福建信得律师事务所实习律师。
被告福州高佳房地产开发有限公司，住所地福州市鼓楼区。
法定代表人郭加迪，董事长。
委托代理人高超，系公司员工。
原告林新与被告福州高佳房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年9月22日立案受理后，依法由代理审判员黄慧适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林新委托代理人刘志毅、黄昊，被告福州高佳房地产开发有限公司委托代理人高超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林新诉称，2009年6月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买被告开发的坐落于福州市仓山区房，该商品房建筑面积为58.57平方米，每平方米单价为6829.06元，总房价款为人民币399978元。合同签订之后，原告依约支付了全部购房款。被告在未经商品房综合验收、房屋未取得竣工验收报告及竣工验收备案表的情况下，于2010年10月1日将该房屋交付给不知情的原告使用。被告于2012年10月30日办理房屋产权证总登，于2012年11月22日才通知原告办理房屋产权证。原告现已办理产权证。至今上述房产尚不能办理国有土地权证，因此，原告要求按合同约定自交付之日起365个工作日的次日起（2012年3月10日）计算逾期办证违约金。合同约定的该违约金每日0.005%过低，应调整为中国人民银行同期同类贷款利率。被告不仅存在逾期办理房屋权属证书的违约行为，而且还将不符合法定交房条件的房屋交付给原告，应当承担违约责任。原告认为，本案商品房未经综合验收，被告将尚不具备法定交付条件的商品房交付给原告使用，已构成严重违约，根据《商品房买卖合同》第九条约定，被告应从2010年10月2日起至2011年10月14日止（2011年10月14日取得竣工验收报告），按日向原告支付房价款万分之三的违约金。原告现请求判令：1.被告自2012年3月10日起至原告实际取得国有土地使用权证之日止，以原告已付购房款为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率，向原告支付逾期办理产权证、国有土地使用权证的违约金；2.被告自2010年10月2日起至2011年10月14日止，按原告已付购房款每日万分之三，向原告支付不符合法定交房条件的违约金，共计45357元；3.本案诉讼费由被告承担。
被告福州高佳房地产开发有限公司辩称，诉争房屋在交付之前就已于2010年9月10日通过竣工验收（单体验收），在合同约定的交房期限内已经交房，在交付时原告并未提出异议。2010年9月22日上述房屋已取得消防验收备案登记。原告已在交付期限内实际接收房屋，被告不存在逾期交房情况，原告也未有任何损失，被告无需承担逾期交房违约责任。被告不同意承担原告主张的不符合交房条件违约金的诉请，该项诉请原告也已超过诉讼时效。合同约定的办证义务仅限于完成房屋产权证初始登记，2012年10月30日已完成房屋总登，被告已完成合同义务，关于土地使用证的问题，目前尚不能办理，被告已向相关主管部门提交应由被告提供的材料，但至今未能办理原因不在被告。且被告认为，办理土地证并非被告的合同义务。关于原告的第一项诉请，被告认为，房屋交付之后365个工作日的次日应从2012年3月10日起算，截止至产权初始登记之日（2012年10月30日），原告并无实际损失，违约金应按合同约定标准计付。
经审理查明，原、被告于2009年6月29日签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的坐落于福州市仓山区房屋出售给原告。合同第八条约定：出卖人应当在2010年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经单体工程验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理即买受人不退房，出卖人按已付房价款的每逾期一日0.005%向买受人支付违约金。
合同签订后，原告依约支付房价款399978元，双方于2010年10月1日办理房屋交接手续。2010年9月10日，诉争楼盘的建设单位、监理单位、施工单位、设计单位对该楼进行单体验收。2010年9月22日，该楼已依法进行竣工验收消防备案。被告于2012年10月30日办理上述房屋所在小区房屋产权初始登记（总登记）。诉争房屋所在小区土地权属总登记手续现尚未办理。
本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应在诉争房屋实际交付（2010年10月1日）后的365个工作日内即于2012年3月9日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。因房地产权属证书包含房屋所有权证书及土地使用权证书，故被告应按合同约定期间完成该两项登记备案义务，但被告直至2012年10月30日才办理完诉争房屋土地总登记手续，至今尚未办理土地权属总登记手续，已构成违约。双方在合同中约定按已付房价款的每逾期一日0.005%计算违约金，该约定不违反相关强制性规定，合法有效。原告要求被告按中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准，向原告支付逾期办理产权证、国有土地使用权证违约金，本院不予支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2010年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经单体工程验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。被告已在合同规定的期限内履行相关义务，且原告接收房屋的行为可以视为原告对诉争房屋交付条件的认可，故原告的第二项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告福州高佳房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内，按原告林新已付房价款399978元的每日0.005%标准，向原告支付逾期办理权属登记的违约金（违约金自2012年3月10日计至具备办证条件并由被告通知原告办理房屋国有土地使用权证书之日止）；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3425元，适用简易程序减半收取1712.5元，由原告林新负担757.5元，被告福州高佳房地产开发有限公司负担955元（被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
代理审判员 黄慧
二〇一四年三月十七日
书 记 员 林娜
附一：本民事判决书引用的主要法律条文
1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2.《中华人民共和国合同法》第一百零七条事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
附二：执行申请提示
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”