广东省广州市中级人民法院
行 政 裁 定 书
(2015)穗中法行终字第1041号
上诉人（原审被告）：广州市国土资源和规划委员会（原广州市国土资源和房屋管理局，以下简称市国土规划委）。住所地：广州市越秀区。
法定代表人：彭高峰，职务：主任。
委托代理人：王理，系该委工作人员。
委托代理人：罗斌，系广东百思威律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：中国工商银行股份有限公司广州流花支行（以下简称工商银行流花支行）。住所地：广州市越秀区。
负责人：李晓红，职务：行长。
委托代理人：张红珍，系广东法则明律师事务所律师。
委托代理人：林名吟，系广东法则明律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：广州市粤垦房地产开发有限公司（以下简称粤垦房地产公司）。住所地：广州市天河区。
法定代表人：王仲伍，职务：董事长。
委托代理人：邓富妮、陈菁华，均系广东天胜律师事务所律师。
上诉人市国土规划委、工商银行流花支行因房屋登记一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法行初字第233号行政判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院认为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十二条第一款规定：“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。”《城市房地产抵押管理办法》第六条规定：“国家实行房地产抵押登记制度。”第七条规定：“国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产抵押管理工作。省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产抵押管理工作。直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责管理本行政区域内的房地产抵押管理工作。”市国土资源和房屋管理局负有本行政区域内的房地产抵押登记管理职能。
市国土资源和房屋管理局于2011年11月29日向粤垦房地产公司核发了广东省在建工程抵押登记证明，该证明并没有附上具体的抵押房号清单，市国土资源和房屋管理局未告知行政相对人对该行政行为不服所能采取的救济途径和期限。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第二十七条规定：“原告对下列事项承担举证责任：（一）证明起诉符合法定条件，但被告认为原告起诉超过起诉期限的除外；……”第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”第四十二条规定：“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。”本案被告市国土资源和房屋管理局核发的广东省在建工程抵押登记证明并没有附上具体的抵押房号清单，市国土资源和房屋管理局未提供足够证据证明粤垦房地产公司于何时知道或者应当知道具体行政行为内容，所以粤垦房地产公司提起本案诉讼，未超过法定起诉期限。
根据市国土资源和房屋管理局提交的广州市房地产他项权利登记申请书，粤垦房地产公司是向市国土资源和房屋管理局申请办理案涉房产的在建工程抵押权预告登记。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”第一百八十条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”《城市房地产抵押管理办法》第十三条规定：“国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。”第三十四条第二款规定：“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证后，重新办理房地产抵押登记。”根据上述法律法规规定，在建工程抵押权预告登记和房地产抵押登记是两个不同的行政行为，对行政相对人的权利义务关系产生不同影响。粤垦房地产公司向市国土资源和房屋管理局申请办理案涉房产的在建工程抵押权预告登记，市国土资源和房屋管理局未对在建工程抵押权预告登记和在建工程抵押登记进行区分，直接对案涉房产作在建工程抵押权登记，也未在抵押合同上作记载，违反了上述规定。
《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款规定：“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”该办法明确规定了在建工程抵押贷款的目的、用途、方式，市国土资源和房屋管理局在进行在建工程抵押登记的时候，应该遵守该办法的规定，其对拟备案登记的抵押合同的借款人以及贷款用途、方式等是否符合该办法的规定，应尽审慎审查的义务，其在作出抵押登记前，未对抵押合同记载的借款人“广州浩晖房地产开发有限公司”与“抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款”的关系尽到审慎的审查义务。粤垦房地产公司、工行流花支行均称本案的抵押合同经过广东省广州市南方公证处公证，而且，从市国土资源和房屋管理局提交的抵押登记申请材料中的《股东会决议》来看，该抵押合同是经过粤垦房地产公司的股东广东省农垦集团有限公司、广州燕塘房地产开发有限公司召开股东大会决议同意的，而且该决议内容是同意“广州浩晖房地产开发有限公司以广州市粤垦房地产开发有限公司的名义”向工行流花支行借款。原审法院向广东省广州市南方公证处、广东省农垦集团有限公司查证该合同的内容。经查，广东省广州市南方公证处、粤垦房地产公司、市国土资源和房屋管理局、广东省农垦集团有限公司各自提交原审法院的抵押合同的合同编号均相互不一致。另外，粤垦房地产公司、广东省农垦集团有限公司提交的抵押合同的借款人为“广州市粤垦房地产开发有限公司”，市国土资源和房屋管理局所备案的抵押合同、广东省广州市南方公证处、工行流花支行提交的抵押合同借款人为“广州浩晖房地产开发有限公司”。市国土资源和房屋管理局备案的以“广州浩晖房地产开发有限公司”为借款人的抵押合同版本，与市国土资源和房屋管理局提交的抵押登记申请材料中的《股东会决议》记载的：“同意广州浩晖房地产开发有限公司以广州市粤垦房地产开发有限公司的名义”向工行流花支行借款的内容有明显矛盾，市国土资源和房屋管理局对该问题未尽到审慎审查的义务。
《房屋登记办法》第十九条规定：“办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记；（二）在建工程抵押权登记；……”市国土资源和房屋管理局未举证证明其有派员实地查看，其未派员实地查看违反了上述规定，而且无法确定申请的抵押物和实际登记抵押物是否一致。关于粤垦路581号之一201至209、301至309、401至409、501至509、608以及天河区粤垦路581号之二210至218、310至318、410至418、510至518、610至618、710至718、810至818、910至918、1010至1018、1110至1118、1210至1218、1310至1318、1410至1418、1510至1518、1615房屋和B栋201至209、301至309、401至409、501至509、608，A栋201至209、301至309、401至409、501至509、601至609、701至709、801至809、901至909、1001至1009、1101至1109、1201至1209、1301至1309、1401至1409、1501至1509、1606房屋的关系，即申请抵押物和实际登记抵押物的门牌号之间的关系问题。在市国土资源和房屋管理局提交的证据中，有加盖粤垦房地产公司和工行流花支行印章图样的一份《说明》，该《说明》是向广州市房地产交易登记中心出具的，对案涉抵押合同的抵押物清单所列的门牌号的对应关系进行了说明，包含“双方同意以预售证门牌号出具抵押备案证明书”的内容，但该《证明》记载的形成时间为2011年11月21日，早于案涉抵押合同记载的形成时间，该《说明》上粤垦房地产公司的印章图样并非广州市工商行政管理局备案的粤垦房地产公司2010年和2011年年度企业年检登记表上的粤垦房地产公司印章所盖。粤垦房地产公司否认该印章图样的真实性，认为该《说明》是伪造的，原审法院对该意见予以采信。市国土资源和房屋管理局提交的证据中，有公安机关出具的申请门牌批准通知书，公安机关于2007年已经批准粤垦房地产公司和广东省燕塘企业公司申请粤垦路581号、581号之一、581号之二的门牌号，但市国土资源和房屋管理局未提供2011年其所办理抵押登记的所谓“A栋”、“B栋”的来由，只提供了案涉房地产项目部分房屋的买卖合同和测绘成果报告，这些证据只显示购房人和卖房人以“A栋”、“B栋”来描述所购房屋坐落，但未能清晰反映所谓的“A栋”、“B栋”对应581号、581号之一、581号之二的哪个门牌号，而且未能解释具体的单元的房号为何也不一样。所以市国土资源和房屋管理局未派员进行实地查看，依据虚假的《说明》确定抵押房号，作出本案在建工程抵押登记，属于事实认定不清。
粤垦房地产公司起诉要求撤销市国土资源和房屋管理局对其位于天河区沙河路燕塘橡胶厂地段（第二期）的在建工程作出的粤房地建抵登穗字第0150000402号（2011预登字1000625号）在建工程抵押登记有理，应予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目、第2目的规定，判决撤销被告广州市国土资源和房屋管理局于2011年11月21日对原告广州市粤垦房地产开发有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司广州流花支行作出的位于广州市天河区沙河路燕塘橡胶厂地段（第二期）的在建工程的粤房地建抵登穗字第0150000402号（2011预登字1000625号）在建工程抵押登记。
上诉人市国土规划委不服原审判决，向本院上诉称:一审判决认定事实不清，适用法律法规错误，应予撤销。我委核发案涉在建工程抵押登记证明之行政行为合法有据。一、被上诉人粤垦房地产公司提起的本案起诉己超过法定起诉期限，应裁定驳回其起诉。本案中，被上诉人和工商银行流花支行于2011年11月29日共同领取了案涉在建工程抵押登记证明，后被上诉人取回了国有土地使用证原件。被上诉人在该日就已经知道被诉登记行为的具体内容，其于2014年2月10日提起本案诉讼，超过《最高人民法院关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第四十一条所规定的两年的起诉期限，法院本应裁定驳回其起诉。而一审法院认定我委未提供足够证据证明被上诉人于何时知道或者应当知道具体行政行为内容，其提起本案诉讼未超过法定起诉期限属于认定事实不清。首先，案涉在建工程抵押登记系被上诉人和工商银行流花支行共同申请，我委依申请作出被诉登记行为。在我委核准登记后，被上诉人和工商银行流花支行取回了在建工程抵押登记证明。被上诉人作为该登记行为的申请人，对被诉登记行为的内容应当知晓。其次，被诉登记行为经我委审查核准后，具体内容在房地产登记簿上有详细记载，其中就包含“具体的抵押房号清单”。再次，被上诉人与工商银行流花支行于2011年11月29日领取的在建工程抵押登记证明最后一页也有具体的抵押部位记载。被上诉人在领取该证明后，应当知道抵押的具体部位。而一审法院对该材料未核对原件，未作详细审查，就认为登记证明对抵押部位没有记载，认定事实不清。第四，被上诉人于2011年11月29日取回案涉地块的国有土地使用证上也有具体抵押部位的记载，在取回该国有土地使用证后，其显然知道抵押的具体部位。所以被上诉人提起本案诉讼超过了法定的起诉期限，应裁定驳回其起诉。二、一审判决以我委未举证证明有派员实地查看，且无法确定申请的抵押物和实际登记的抵押物是否一致为由，认为上诉人依据虚假的《说明》确定抵押房号，作出案涉在建工程抵押登记，属于认定事实不清的主张不能成立。首先，虽然《房屋登记办法》第十九条规定办理在建工程抵押权登记应当实地查看，该规定目的是为了保证登记的准确性，确保登记的抵押物真实存在。而在本案在建工程抵押登记之前，被上诉人曾经将案涉在建工程抵押给广州市东沙农村信用合作社，本次属于涂销再抵押，无需反复实地查看。其次，虽然《说明》所盖印章被证伪，但其内容真实，所列的预测绘门牌号与预售证门牌号系一一对应关系，我委核准登记不存在错误。案涉在建工程只有A、B两栋，被上诉人在办理房屋预测绘时，《房屋面积预算（测算）成果报告书》所附的房屋平面图显示为#581-1、#581-2两栋。因此，审查《说明》内容是否正确，无非是要明确A、B两栋和#581-1、#581-2两栋的对应关系。而以在我委处存档的案外人购买涉案楼盘所签订的四份《商品房买卖合同》所附的房屋平面图为例，涉及“粤垦绿苑”项目B栋的1101、1102、1103、1104四套房屋，该四套房屋处于房屋平面图的左侧。而该四套房屋在《房屋面积预算（测算）成果报告书》所附的房屋平面图中，所处的位置为#581-1的1101、1102、1103、1104四套房屋。由此可见，B栋对应#581-l。由于该项目只有两栋楼，那么，A栋对应的就是#581-2。此外，从预售合同的备案情况和申请在建工程抵押情况对比也可以看出，B栋的1101、1102、1103、1104四套房屋已经出售，而粤垦公司和工商银行流花支行申请了#581-2栋11层全层的抵押登记，由于已经出售的的房屋不能办理抵押，故B栋不可能对应#581-2。换言之，B栋只能对应#581-1。再次，上诉人在核准登记后，将抵押的房号详细记载在房地产登记簿和在建工程抵押登记证明上，被上诉人从未提出过异议，也印证我委的登记不存在错误。三、根据《房屋登记办法》第十一条：“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”的规定，关于房号一致的《说明》系被上诉人和工商银行流花支行共同提交，即便被鉴定印章虚假，其责任应该由被上诉人和工商银行流花支行承担。一审判决对《说明》系被上诉人和工商银行流花支行共同提交这一事实避而不谈，更未对其应承担责任做任何认定，违反法律规定。四、我委以“在建工程抵押”登记种类受理被上诉人和工商银行流花支行的登记申请，符合法律规定。一审判决认定我委未对在建工程抵押权预告登记和在建工程抵押登记进行区分，直接对案涉房产作在建工程抵押登记违反法律规定的观点亦不能成立。虽然被上诉人和工商银行流花支行在填写《广州市房地产他项权利登记申请书》时，在“登记种类”一栏勾选了“在建工程抵押权预告登记”，但是，无论是从本案证据材料还是法律规定来看，被上诉人和工商银行流花支行申请办理的就是“在建工程抵押登记”。我委以“在建工程抵押”的登记种类受理，并核发在建工程抵押登记证明符合法律规定和申请人的意愿。五、一审判决认为我委应审查借款人“广州浩晖房地产开发有限公司”与“抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款”关系的主张没有法律依据，我委对被上诉人和工商银行流花支行提交的申请材料已尽审慎审查义务。虽然《城市房地产抵押管理办法》第三条的规定抵押人和借款人必须相同，但是根据2007年起实施的《物权法》第一百八十条规定，债务人或工商银行流花支行有权处分的正在建造的建筑物可以抵押，上述规定已经明确工商银行流花支行可以为债务人的债务提供在建工程抵押担保。《物权法》是新法、上位法，《城市房地产抵押管理办法》关于抵押人和借款人必须相同的观点己经为《物权法》的规定所取代。本案既然被上诉人主动申请为“广州浩晖房地产开发有限公司”的债务提供在建工程抵押担保，作为登记机关应予以办理。六、一审判决以本案存在多份不同的抵押合同，上诉人存档的抵押合同借款人为“广州浩晖房地产开发有限公司”，与“同意广州浩晖房地产开发有限公司以广州市粤垦房地产开发有限公司的名义”向银行借款的股东会决议内容明显矛盾，而认定我委未尽审慎审查义务的主张理据不足。上诉人对该问题已尽审慎审查义务。首先，虽然本案被上诉人提交的抵押合同版本与我委存档的抵押合同版本不同，但是由于我委存档的抵押合同系被上诉人和工商银行流花支行共同提交的，真实合法，是否存在其他版本的抵押合同与本案无任何关系，不能据此得出我委未尽审慎审查义务的结论。其次，从涉案《股东会议决议》关于“同意广州浩晖房地产开发有限公司以广州市粤垦房地产开发有限公司名义——借款，贷款利息及费用由广州浩晖房地产开发有限公司承担”的内容来看，既然借款人是浩晖公司，贷款利息及费用又是由浩晖公司承担，再结合被上诉人和工商银行流花支行自行提交的记载借款人为浩晖公司的抵押合同等申请材料，本案被上诉人为浩晖公司向银行借款提供在建工程抵押的事实非常清楚。因此，我委依据被上诉人和工商银行流花支行的申请而办理在建工程抵押登记显然已经尽到审慎审核义务。故上诉请求：1、撤销（2014）穗天法行初字第233号行政判决；2、驳回被上诉人的起诉。
上诉人工商银行流花支行不服原审判决，向本院上诉称:原审法院认定事实不清，适用法律错误。一、被上诉人提起本案诉讼己超过了法定的起诉期限，应驳回被上诉人的起诉。2011年11月23日，我支行的委托代理人林某和被上诉人委托代理人王某共同向市国土规划委申请办理案涉的在建工程抵押登记，并按要求提交了相关申请材料。市国土规划委于2011年11月23日以11预登01000625号受理。2011年11月29日，市国土规划委向我支行和被上诉人核发了案涉在建工程抵押登记证明，该证明附有《广东省在建工程抵押登记证明明细表》，清楚地列明了抵押房屋明细。该明细表与抵押登记证明粘贴在一起，并盖有广州市国土房管局骑缝章，成为《广东省在建工程抵押登记证明》不可分割的组成部分。我支行的代理人林某和被上诉人委托代理人王某于2011年11月29日领取了上述抵押登记证明，并各自在《广州市房地产交易中心受理回执》上签名确认，王某还在该受理回执上写明“已取回国有土地使用证”。市国土规划委当时对双方的委托代理人进行摄像留底，并向法庭提交了照片资料。被上诉人取回的上述国有土地使用证上也明确记载了该抵押情况。所以被上诉人已于2011年11月29日领取了附有抵押物明细表的《广东省在建工程抵押登记证明》,其于2014年1月27日才提起本案行政诉讼，己经超过法定两年的起诉期限。二、本案涉及的抵押贷款手续完备，抵押权合法有效。借款合同、抵押合同依法成立，合法有效。2011年11月23日，委托人中山金璇企业管理信息咨询有限公司、我支行及借款人广州浩晖房地产开发有限公司签订了涉案《委托贷款借款合同》，担保方式为被上诉人以其名下的“粤垦绿苑”项目约14000平方米（建筑面积）住宅为借款人提供抵押担保。同日，我支行与被上诉人签订了《最高额抵押合同》，被上诉人提供了粤垦绿苑的有关房产为广州浩晖房地产开发有限公司的上述借款设定抵押。后我支行向借款人发放了相应借款。而事实上，被上诉人从未向我支行申请贷款，上诉人从未与被上诉人签订过借款合同，被上诉人也未能提供相应的借款合同。同时，抵押物也符合《中华人民共和国物权法》第一百八十条的规定，本案中被上诉人提供的在建工程属于债务人或者工商银行流花支行有权处分的正在建造的建筑物，依法可以办理抵押登记。因此我支行的抵押权合法有效。三、最高额抵押合同《抵押物清单》上列明的抵押物和实际登记抵押物是一致的，二者指向相同的房屋。1、“581号之一、581之二”是公安部门核准的门牌号，房管局是以“A栋、B栋”登记的。根据公安部门出具的《申请（变更）门牌批准通知书》显示，粤垦绿苑的门牌号为“581号之一、581之二”。该门牌号是在2007年核准的。根据2005年广州市国土资源和房屋管理局核发的《广东省广州市商品房预售许可证》上的备注中抵押情况显示，房管部门的登记是以“A栋、B栋”进行登记的。如果要办理粤垦绿苑的抵押登记，只能以房管局登记的“A栋、B栋”进行登记。所以上诉人和粤垦公司“双方同意以预售门牌出具抵押备案证明书”。2、市国土规划委提供的《房屋面积预算（测绘）成果报告书》和《商品房买卖合同》说明粤垦绿苑“581号之一、581之二”和“A栋、B栋”是一一对应的关系。四、一审判决关于“A栋”、“B栋”对应581号之二、581号之一门牌号的《说明》系虚假的认定是错误的。本案中，一审判决以工商局的印章作为鉴定样本而认定《说明》上的公章系虚假的，违反了《公安部印章管理办法》第四条和第十条的规定。五、关于公证书的问题。原审法院依职权调取了被上诉人、广东省农垦集团有限公司提交的抵押合同的借款人为“广州市粤垦房地产开发有限公司”，市国土和规划委备案的抵押合同、广东省广州市南方公证处、工行流花支行提交的抵押合同借款人为“广州浩晖房地产开发有限公司”。对此合同文本的差异，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：“经过法定程序公证证明的法律行为、法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据。”的规定，应以公证处提交的公证书为准。故上诉请求：1、撤销广州市天河区人民法院作出的（2014）穗天法行初字第233号行政判决；2、驳回被上诉人原审起诉；3、本案的诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人粤垦房地产公司答辩称:原审判决认定事实清楚、适用法律正确，市国土规划委依据虚假、无效材料所作的登记不合法。且其在申请材料前后矛盾的情况下，违反法定程序，未尽审慎审核和现场核查义务，应予以撤销。一、被上诉人提起的本案诉讼未超过法定的起诉期限。本案中，市国土规划委在一审第一次开庭过程中，承认其在作出被诉抵押登记时并未告知被上诉人诉权诉期，故本案起诉期限应该自被上诉人于2014年1月知晓被诉抵押登记，本案未过起诉期限。该抵押登记证原件一直都在工商银行流花支行手中，被上诉人未留有复印件，对抵押物具体清单的内容并不知晓。而且市国土规划委和工商银行流花支行作为证据持有人，在原审过程中一直都没有提交该证件作为证据给法院核对，更在庭审时确认了抵押登记证明上没有具体的房号，原审法院基于市国土规划委的自认作出的事实认定不存在任何错误。二、案涉抵押登记的标的存在错误。由于市国土规划委未尽法定义务，未现场查看抵押标的，而依据虚假、无效的材料作出的抵押登记，应予以撤销。（一）原审法院已经查明市国土规划委核准被诉抵押登记的依据材料中存在虚假材料。根据司法鉴定所出具的鉴定意见可知，市国土规划委核准被诉抵押登记的依据
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房号变更《说明》上，粤垦公司的公章是虚假的，应予以撤销。（二）房管局提供的登记材料中，存在着两套指认标的材料，一个是虚假的说明、一个是真实有效的公安局门牌，市国土规划委不采用有效的地址，而是依据虚假的说明进行登记，导致登记错误。1、根据市国土规划委提供的证据材料，没有任何证据显示案涉房号存在AB栋的编号。而根据其提供的公安部门出具的《申请门牌批准通知书》则清楚地显示了，案涉房产是以581之一、之二进行编号的。但市国土规划委未采纳公安部门确认的真实地址，而是依据一份虚假的说明进行登记，明显存在重大过错，对虚假登记的产生负有直接责任。2、市国土规划委所谓的A、B栋是预售地址的说法更是证明了其未尽审慎审核义务。3、市国土规划委所谓确定登记标的的预售地址早已过期，是一个无效地址，其是明知是无效的地址仍进行登记。根据市国土规划委提供的案涉项目的《预售许可证》可知，案涉预售证在2005年12月30日就过了有效期，而且许可证还明确了“过期无效”和“仅作售房凭证使用”的字样。那么，市国土规划委就是在明知许可证已经过期无效，且本案不属于出售房屋的情况下，仍然依据过期、无效的地址作为确定登记标的的依据，只能证明市国土规划委未尽法定审核义务，造成登记错误的产生。（三）市国土规划委上诉所谓的一一对应的关系根本不存在，也不是事实。1、案涉抵押登记的标的根本不确定。根据《广州市城镇房地产登记技术规范》第九十四条的规定，办理在建工程抵押权预告登记的需要提供“报建平面图（抵押双方盖章确认抵押部位），”即在建工程抵押权登记的标的是通过报建图明确的，而该图纸在案涉抵押登记资料中并不存在。2、市国土规划委也没有证据证明两套编号的房屋存在一一对应的关系。市国土规划委一直声称其是依据一份虚假《房号说明》进行登记的，但是，其自始至终未能说明其中的对应关系，更在一审庭审中就明确了无法提供已经核对过该地址一一对应的证据。3、市国土规划委事后核查的资料也根本不能证明这种一一对应的关系。根据事后从另案调取的四份《商品房买卖合同》的《房屋平面图》中，根本没有记载任何AB栋的信息，更加没有A栋01至09以及B栋01至09的标记，整个房屋平面图是将房屋按照1到18进行编号的，根本无法查明哪边是A栋，哪边是B栋，也就更无法与581号之一、之二进行对应。四、市国土规划委登记种类错误的理由理据不足，其想通过自行解释法律的方式掩盖登记错误。本案无论从事实、法律还是市国土规划委的实务操作看，申请办理、审核的都是在建工程抵押预告登记，市国土规划委违背事实、法律核发在建工程抵押权登记证明就是错误的。1、从本案登记申请材料看，案涉登记的《广州市房地产他项权利登记申请书》上申请登记的种类就是在建工程抵押权预告登记，而且在申请表末尾中“申请说明”也注明了是申请在建工程抵押权预告登记的。2、根据《广州市城镇房地产登记办法》第四十条的规定，不存在申请抵押预告登记，尔后办理抵押权登记的法律依据，案涉登记明显存在严重错误。3、市国土和规划委称的《申请书》上的预告登记只是格式条款的说法也不成立。五、被上诉人只为自己借款提供担保，市国土规划委登记的主体存在严重错误，应予以撤销。1、被上诉人提供的《最高额抵押合同》公证书以及市国土规划委提交的办理在建工程抵押权预告登记的《股东会决议》均明确了，被上诉人提供抵押的前提是“借款人为粤垦公司”。在此情况下，市国土规划委仍将借款人登记为浩晖公司，登记存在严重错误。2、根据《城市房地产抵押管理办法》第三条的规定，在建工程抵押中抵押人与借款人应当是同一人，因此不可能是浩晖公司。3、市国土规划委提供的登记申请材料中，包括广东省农垦集团公司出具的《同意抵押声明》、广东省燕塘企业总公司《抵押证明》的材料均是同意粤垦公司办理抵押登记，从未同意为浩晖公司提供担保。市国土规划委的登记结果与申请材料存在明显矛盾。六、案涉登记程序严重违法。1、市国土规划委未就有关事项询问被上诉人和银行，违反了《房屋登记办法》第十八条的规定。2、市国土规划委未尽审慎审核义务，违反了《广州市房地产抵押登记管理条例》第十一条的规定。3、市国土规划委在办理案涉抵押登记时未实地查看违反了《房屋登记办法》第十九条的规定。故请求人民法院：一、驳回上诉，维持原判；二、本案的上诉费、鉴定费依法由上诉人承担。
经审理查明:2011年11月23日，粤垦房地产公司委托代理人王某、工商银行流花支行委托代理人林某，共同向市国土规划委申请办理天河区沙河燕塘橡胶厂地段（第二期）粤垦绿苑部分房屋的在建工程抵押权预告登记，提交了广州市房地产他项权利登记申请书、中华人民共和国国有土地使用证、房屋报建相关文件、申请人的身份证明、委托贷款借款合同、最高额抵押合同、抵押价值协定、广东省广州市商品房预售许可证、广州市国有土地使用权出让合同、同意抵押证明、股东会决议、抵押部位不在拆迁补偿范围内的具结书、法定代表人证明书和授权委托证明书等申请资料。同日，市国土规划委以11预登01000625号案受理。
2011年11月29日，市国土规划委经审核后认为粤垦房地产公司、工商银行流花支行提交的申请登记资料齐备，符合申请在建工程抵押权登记的要求，对案涉房产A栋201至209、301至309、401至409、501至509、601至609、701至709、801至809、901至909、1001至1009、1101至1109、1201至1209、1301至1309、1401至1409、1501至1509、1606，B栋201至209、301至309、401至409、501至509、608房，在房地产登记簿上作出在建工程抵押权登记，并向粤垦房地产公司、工商银行流花支行核发了粤房地建抵登穗字第0150000402号（2011预登字1000625号）《广东省在建工程抵押登记证明》。
上述《委托贷款借款合同》记载显示，2011年11月23日，工商银行流花支行、广州浩晖房地产开发有限公司和中山市金璇企业管理信息咨询有限公司三方签署《委托贷款借款合同》，其中借款人为广州浩晖房地产开发有限公司，委托人为中山市金璇企业管理信息咨询有限公司，发款人为工商银行流花支行，委托贷款金额为15000万元，贷款期限自2011年11月23日起至2012年11月22日止，贷款用途为营运资金周转及项目建设使用。同时该合同还约定委托人确定的本项委托贷款的担保人为粤垦房地产公司，担保方式为担保人以其名下的广州市天河区沙河燕塘橡胶厂地段（第二期）“粤垦绿苑”项目14000平方米（建筑面积）住宅为借款人提供抵押担保。后粤垦房地产公司与工商银行流花支行签订了《最高额抵押合同》。
另查明，据上述《授权委托证明书》记载显示，2011年11月21日，粤垦房地产公司出具授权委托证明书，委托王某为粤垦房地产公司代理人，其权限是办理房产、在抵工程抵押及领证手续。同日，工商银行流花支行亦出具授权委托证明书，委托林某为其办理粤垦房地产公司的房产在建工程抵押登记及领证手续的代理人。2011年11月29日，林可勇、王旭在广州市房地产交易登记中心出具的11预登01000625号《受理回执》领证人一栏签名，该《受理回执》记载了登记种类为在建工程抵押（含涂销再抵押），申请人为粤垦房地产公司与工商银行流花支行，房屋坐落于天河区沙河燕塘橡胶厂地段（第二期），在注意事项一栏有本回执仅做领取登记结果凭证字样。王某在该《受理回执》上还注明“已取回国有土地使用证”的字样。
还查明，2015年7月21日，上诉人工商银行流花支行向本院提交粤房地建抵登穗字第0150000402号（2011预登字1000625号）《广东省在建工程抵押登记证明》，拟证明市国土规划委于2011年11月29日核发上述证明时附有具体抵押房号明细表。据上述在建工程抵押登记证明记载显示涉案在建工程坐落于天河区沙河路燕塘橡胶厂地段（第二期），抵押面积为13993.62平方米，抵押房屋为粤垦绿苑A栋201至209、301至309、401至409、501至509、601至609、701至709、801至809、901至909、1001至1009、1101至1109、1201至1209、1301至1309、1401至1409、1501至1509、1606，B栋201至209、301至309、401至409、501至509、608。被上诉人认为工商银行流花支行在二审提交该证据已经超过举证期限不能认定为新证据。上诉人市国土规划委认为该抵押登记证明，在一审质证时未出示原件，一审法院依据该证明复印件认定在核发该证明时被上诉人不知道具体抵押房号与事实不符，该证据对于本案具有至关重要的作用，应当作为新证据采纳。
再查明，根据一审案卷第一册第161至162页粤房地建抵登穗字第0150000402号（2011预登字1000625号）《广东省在建工程抵押登记证明》两页复印件显示，未有具体抵押房号明细表。但在161页右上角有“国有土地使用证号……抵押房屋明细：粤垦绿苑A栋201……901、909……B栋……”复印字样。该字样与上诉人工商银行流花支行在二审时向法庭出示被诉的在建工程抵押登记证明原件第三页涉案抵押房屋明细内容一致。市国土规划委代理人在一审庭审表示被诉的在建工程抵押登记证明没有明确写明房屋具体数量，具体抵押部位在档案中有明确记载。
本院认为:《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”本案中,2011年11月29日上诉人工商银行流花支行及被上诉人粤垦房地产公司分别委托代理人领取了被诉的在建工程抵押登记证明，故被上诉人已于2011年11月29日知道或者应当知道被诉的在建工程抵押登记证明具体内容，现被上诉人于2014年1月27日提起本案诉讼要求撤销被诉的在建工程抵押登记证明，已超过上述司法解释规定的起诉期限且无正当事由，应驳回被上诉人提起的本案起诉，而原审判决进行实体审理错误，本院予以撤销。至于被上诉人以被诉的在建工程抵押登记证明未附具体抵押房号为由认为其提起的本案诉讼未超过法定起诉期限的主张能否成立的问题。虽然市国土规划委代理人在一审庭审中表示被诉的在建工程抵押登记证明未注明具体抵押房号，但考虑到市国土规划委在核发被诉的在建工程抵押登记证明时未保留该权属登记证原件，且在一审时市国土规划委已向法院提交了其留档的涉案在建工程抵押登记查册表，该查册表上记载了具体抵押房号，市国土规划委对其主张的被上诉人提起本案诉讼超过起诉期限已尽了法定举证责任。被诉的在建工程抵押登记证明有无注明具体抵押房号直接关系到对当事人提起本案诉讼有无超过起诉期限的认定，人民法院可依职权主动审查当事人提起的行政诉讼有无超过起诉期限。而原审法院在未核实被诉的在建工程抵押登记证明原件情况下，基于市国土规划委代理人的意见及被诉在建工程抵押登记证明两页复印件即认定被诉在建工程抵押登记证明未附具体抵押房号与事实明显不符。且根据上诉人工商银行流花支行在二审时提交的被诉在建工程抵押登记证明原件显示，被诉的在建工程抵押登记证明附有具体抵押房号。由此可推断被上诉人于2011年11月29日已知晓被诉在建工程抵押登记证明中具体抵押房号，其于2014年1月27日提起本案诉讼已超过法定起诉期限。故被上诉人上述主张理据不足，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第七十九条第(一)项规定，经本院审委会讨论决定，裁定如下：
一、撤销广州市天河区人民法院作出的（2014）穗天法行初字第233号行政判决；
二、驳回被上诉人广州市粤垦房地产开发有限公司的起诉。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 朱 琳
审 判 员 肖晓丽
代理审判员 姚 伟
二〇一六年七月十二日
书 记 员 潘星钿
周芷诺