湖南省常德市武陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）武民重字第01784号
原告：钟军
原告：李靖
被告：李建华
委托代理人：何粤湘
被告：刘国军
被告：席博龙
原告钟军、李靖与被告李建华、刘国军租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月14日作出（2012）武民初字第1784号民事判决，被告李建华不服该判决，上诉于湖南省常德市中级人民法院，2013年6月3日常德市中级人民法院作出（2013）常民一终字第63号民事裁定书裁定撤销原判，发回本院重审。本院于2013年6月28日立案受理后，依法组成合议庭，2013年7月12日，被告李建华向本院提交追加被告申请书，要求追加席博龙为本案被告参加诉讼，本院予以准许，于2013年12月6日公开开庭进行了审理。原告钟军、李靖，被告李建华及委托人何粤湘，被告刘国军到庭参加诉讼，被告席博龙经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钟军、李靖诉称：2012年6月3日，原、被告双方签订转让协议，被告将位于常德市武陵区建设西路新玉园门面1543号转让给原告，原告花费转让费、租金、保证金以及装修费等共计人民币93976元。但是，该门面的房东席博龙已于2008年9月用该门面在中国工商银行股份有限公司常德人民路支行抵押贷款。2012年8月20日，常德市武陵区人民法院通知原告，该门面已经进行拍卖程序。基于以上事实，原告无法再继续经营该门面，特诉诸法院，请求判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；判令被告返还转让费、租金、保证金以及赔偿装修损失等共计人民币93976元；并由被告承担本案诉讼费用。
原告对其诉称的事实在举证期限内向本院提供下列证据：1、门面租赁合同，拟证明（1）、被告李建华与被告席博龙签订的合同无效，不受法律保护；（2）、在租赁期间，经书面许可，乙方才可将租赁物转租或承包给他人；2、转让协议，拟证明被告李建华、刘国军将门面转让给原告钟军、李靖后，两原告已支付转让费67000元的事实；3、武陵区人民法院通知，拟证明两原告租赁的门面已被司法拍卖；4、武陵区人民法院公告，拟证明强制腾房公告中分别注明2012年4月20日、4月28日向被执行人发出执行通知书，从而证明被告是知晓此门面要被拍卖，仍然继续转让给原告，并隐瞒其事实；5、民事调解书，拟证明此合同已无效；6、收据，拟证明原告接手门面后进行装修所花费用的事实。
被告李建华、刘国军辩称：被告李建华与两原告签订了租赁合同，被告李建华、刘国军已按照合同约定履行了义务，原告要求解除合同没有违约的条款及法律的规定。即使本案的房屋租赁合同不能履行，也是由被告席博龙造成，与被告李建华、刘国军无关。两被告没有隐瞒行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告李建华、刘国军对其辩称的事实在举证期限内向本院提供下列证据：1、租金收据，拟证明原合同到2011年期满，2012年双方没有签订新的租赁合同，但是缴纳了租金，两被告与被告席博龙有租赁关系；2、营业执照及证明，拟证明被告李建华、刘国军系合伙关系；3、门面租赁合同，拟证明原、被告双方之间已认可了该合同，被告李建华、刘国军有权将租赁门面转让给两原告租赁；4、转让协议，拟证明被告李建华、刘国军将门面转租给两原告，双方约定了转租租金20000元、收取租赁门面的保证金9000元，还有转让物品的费用及原装修，共计67000元。
被告席博龙未作答辩，亦未在举证期限内向本院提供证据。
在庭审质证中，被告李建华、刘国军对原告钟军、李靖提供的证据提出如下质证意见：对证据1的真实性、合法性关联性无异议，但对原告的证明目的有异议，认为与席博龙之间的原租赁合同在交纳租金后继续有效；对证据2的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据3的真实性、合法性无异议；对证据4的真实性、合法性不持异议，但对关联性和证明目的持异议，认为不能证明被告知晓门面拍卖等事实；对证据5的真实性、合法性不持异议，但对关联性持异议，认为只能证明席博龙与案外人工商银行达成调解协议；对证据6中的物业管理费票据、有线电视费收据的真实性、合法性不持异议，但对其关联性持异议，其他票据的真实性、合法均持异议。原告钟军、李靖对被告李建华、刘国军提供的证据提出如下质证意见：对证据3租赁合同的合法性持异议，认为两被告无权违法转租，对证据1、2、4不予质证。
合议庭经综合评议后认为，原告钟军、李靖提供的证据1、2、3，被告李建华、刘国军对其真实性、合法性、关联性均不持异议，故合议庭对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。原告钟军、李靖提供的证据4、5，被告李建华、刘国军虽对其关联性提出异议，但对其真实性、合法性均不持异议，合议庭综合其他证据认为上述证据亦与本案具有相关性，故合议庭对原告提供的4、5证据的真实性、合法性、关联性予以确认。原告钟军、李靖提供的证据6，被告李建华、刘国军对其中的物业管理费、有线电视收视费的真实性、合法性不持异议，且上述费用亦与本案具有关联，故合议庭对其真实性、合法性、关联性予以确认，但对证据6中的其他费用收据，因被告不予认可，且相关费用收据属于白条或便条，形式上不符合票据的相关规定，同时亦无交易合同等其他证据佐证，故合议庭对其真实性、合法性不予确认。被告李建华、刘国军提供的证据1，两原告不予质证，合议庭认为，该证据系一份收据，能证明被告席博龙于2011年12月18日收取被告李建华交纳的2011年12月18日至2012年12月31日的门面租金40000元，被告李建华、刘国军与被告席博龙虽未续签租赁合同，但仍存在租赁关系，对该证据的证明效力，合议庭予以确认；两原告对被告李建华、刘国军所举证据2不予质证，合议庭认为，该证据系个体工商户营业执照及嘉茗生态茶业出具的证明，能证明两被告系合伙关系，对该证据的证明效力，合议庭予以确认：两原告对被告李建华、刘国军所举证据3持异议，认为两被告无权违法转租，被告李建华、刘国军应当承担赔偿责任，合议庭认为，该证据系被告李建华与被告席博龙签订的《门面租赁合同》，该合同未违反我国相关法律规定，应为合法有效的合同。被告李建华、刘国军有权将门面转租给两原告，两原告所持异议不成立，对该证据的证明效力，合议庭予以确认；两原告对被告李建华、刘国军所举证据4不予质证，合议庭认为，该证据系被告李建华与两原告签订的《转让协议》，双方约定了转让费用、房租、保证金、转让物品等的事实，对该证明的证明效力，合议庭予以确认。被告席博龙未到庭，视为放弃对两原告及被告李建华、刘国军所举证据的质证权利，合议庭经评议后认定两原告所举证据1、2、3、4、5、6的部分；被告李建华、刘国军所举证据1、2、3、4合法有效，可作为定案的依据；两原告所举证据6的部分，合议庭不予采信。
根据采信的证据及双方当事人对无争议事实的陈述，本院确认以下案件事实：2008年12月18日，被告李建华（乙方）与被告席博龙（甲方）签订一份《门面租赁合同》，约定由被告李建华租赁被告席博龙位于常德市武陵区城西新玉园小区1栋110-1号门面，租赁期限为3年，自2008年12月18日至2011年12月31日，租赁费：年租赁费为36000元，乙方须在合同生效日向甲方交纳保证金9000元。在租赁期间，经甲方书面许可，乙方可将租赁物转租或承包给他人。2011年12月18日，被告李建华在合同约定的租赁期限届满前，向被告席博龙续交了一年的租金40000元，双方未续签书面的租赁合同。2012年6月3日，被告李建华（甲方）与原告钟军、李靖（乙方）签订一份《转让协议》后，将其租赁的上述门面转租给了原告钟军、李靖。被告席博龙应邀在场，对被告李建华与原告钟军、李靖签订的转租协议未提出异议。《转让协议》约定，转让金额67000元，其中转让费38000元，2012年6月3日至2012年12月31日房租20000元，交纳租赁门面保证金9000元，转让物品有柜子、办公桌、沙发、茶几等。甲方签字：李建华，并加盖嘉茗生态茶业的公章，乙方签字：李靖、钟军。2011年11月22日，被告席博龙因租赁门面抵押贷款还款违约，被中国工商银行股份有限公司常德人民路支行诉至法院。经法院调解，席博龙与中国工商银行股份有限公司常德人民路支行达成调解协议。由于被告席博龙未履行调解协议，中国工商银行股份有限公司常德人民路支行申请法院强制执行。2012年4月，执行法院向被告席博龙发出执行通知书，通知席博龙履行民事调解书所确定的义务。因被告席博龙未按执行通知书履行义务，2012年8月20日，常德市武陵区法院通知进入拍卖程序，决定拍卖本案诉争门面。2012年10月9日，法院发出公告，通知门面房主及租赁经营户迁出门面，并告知逾期不履行，将依法强制腾房。此后，原告钟军、李靖于2012年10月18日搬出租赁门面。原告认为再无法继续在租赁门面内从事经营，遂向本院提起诉讼，提出前列诉讼请求。
另查明，原告钟军、李靖在使用门面期间向物业管理公司交纳了物业管理费1700元、有线电视收视费776元。被告李建华在与原告钟军、李靖签订《转让协议》时已经知道其租赁门面已经抵押。被告李建华在租赁门面期间与被告刘国军合伙经营嘉茗生态茶业。
本院认为，原告钟军、李靖与被告李建华签订的转让协议，实质上属于转租合同。该合同是双方当事人真实意思的表示，内容不违背法律强制性规定，属于合法、有效的协议。因本案诉争的租赁物被人民法院依法拍卖，导致原告钟军、李靖被强制要求搬出门面，其合同的目的无法实现，故原告要求解除与被告李建华签订的转让协议的诉讼请求，本院予以支持。原告钟军、李靖与被告李建华签订的转让协议解除后，原告因租期未届满提前退出租赁场所，客观上确存在损失，对其损失应当由相关责任方进行赔偿。关于原告的损失，本院认为，原告已支付的租金、转让费以及支付的物业费、有线电视收视费的损失，应当考虑原告对租赁物的使用比例折价赔偿。原告的租赁期限从2012年6月3日起至2012年12月31日，原告从2012年10月18日搬出，减去搬家3天时间，计算至10月15日，故实际占有、使用租赁标的物4个月12天，剩余的租赁期限应为2个月16天，原告对租赁标的物的使用比例应为36.5%［计算式为：（2个月×30天／月＋16天）÷（2个月×30天／月＋16天＋4个月×30天／月＋12天）］。至于原告主张的装修费损失赔偿，因原告并未提供相关装修发票和装修合同，且被告对该笔费用未予认可，故无证据佐证，本院对装修的情况无法确认，因此，原告要求赔偿装修费的诉讼请求，本院不予支持。据此，本院确认原告的损失如下：1、未使用期间对应的租金7300元（原告已支付租金20000元，按使用比例折价计算为20000元×36.5%=7300元）；2、未使用期间对应的转让费（原告已支付转让费38000元，按使用比例折价计算为38000元×36.5%=13870元）；3、相关费用损失（已支付物业费1700元，有线电视收视费776元，共计2476元，按使用比例折价计算为2476元×36.5%=903.7元）；4、押金损失9000元。关于本案的赔偿责任主体，本院认为，被告李建华在与原告钟军、李靖签订转让协议前，已经知晓该门面抵押的事实，其故意隐瞒造成原告因法院拍卖租赁物而无法实现转租合同目的，故被告李建华应当承担因转租合同解除后给原告造成损失的赔偿责任。被告刘国军与被告李建华共同承租该门面经营嘉茗生态茶业，是经营的合伙人，其应当与被告李建华承担连带赔偿责任。由于被告席博龙已收取了该门面一年的租金40000元，现该门面因被司法强制执行，其已无权向被告李建华交付门面，致使被告李建华亦无法向原告交付门面，因此，考虑本案的连带关系，被告席博龙应当将未使用期间的租金退还给原告，同时还应退还已收取的押金给原告。原告支付的转让费、物业费、有线电视收视费，均应当由被告李建华、刘国军赔偿给原告。被告席博龙经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，符合缺席判决的条件。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款、第一百一十一条、第一百一十五条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除被告李建华、刘国军与原告钟军、李靖于2012年6月3日签订的房屋租赁合同；
二、被告李建华、刘国军于本判决生效之日起七日内一次性支付原告钟军、李靖赔偿款14773.70元。
二、被告席博龙于本判决生效之日起7日内一次性支付原告钟军、李靖赔偿款16300元。
三、驳回原告钟军、李靖其他诉讼请求。
本案诉讼费2150元，由原告钟军、李靖承担900元，被告李建华、刘国军承担600元，被告席博龙承担650元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 何米良
审 判 员 顾登忠
人民陪审员 黄文柏
二〇一四年三月十三日
代理书记员 徐 超
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第三十五条合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。
合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。
第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十五条合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。