广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终19083号
上诉人（原审被告）：吴飞丽，女，1970年5月12日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。
委托诉讼代理人：邱永海，广东海日律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈智锵，男，1974年12月13日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。
委托诉讼代理人：文炜，广东粤鑫律师事务所律师。
原审第三人：广西江山房地产代理有限公司广州第一分公司，住所地广州市番禺区大石街大山村西园坊9号。
负责人：崔国钦。
委托诉讼代理人：彭洁芳，女，1994年9月26日出生，住广东省揭阳市榕城区，系该公司员工。
上诉人吴飞丽因与被上诉人陈智锵、原审第三人广西江山房地产代理有限公司广州第一分公司（以下简称江山公司第一分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初6788号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
吴飞丽上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回陈智锵的违约金诉讼请求；2.本案上诉费用由陈智锵承担。事实和理由：一、双方对于合同中约定的资金托管条款的理解各执一词。吴飞丽一直等待法院裁判对资金托管条件作出准确的理解，然后继续履行房屋买卖合同，推进房产过户交易的完成。但是，一审法院在裁判作出对双方约定资金托管条件的认定后，却不是判令双方按其认定的官方理解标准去履行合同，而是以落款时间为2018年8月6日判决书的形式要求吴飞丽在2017年7月3日前执行该理解，否则属于吴飞丽违约。一审判决时间倒置、自相矛盾。二、一审判决并没有判令合同于2017年7月24日解除，故在双方对托管条件产生分歧的时候，陈智锵单方主张解除合同是不合法的，其已构成违约。三、既然陈智锵的行为已构成违约，那么吴飞丽在双方对资金托管条件的理解产生分歧后要求双方解决分歧后继续履行合同并不构成违约。一审法院认定吴飞丽构成违约无事实依据。综上，请求二审法院依法维护吴飞丽的合法权益。
陈智锵二审辩称，1.吴飞丽捏造事实，曲解法律，无理缠诉。无论吴飞丽如何曲解双方签订的合同及补充协议，都应该按约定设立资金托管账号，吴飞丽故意曲解资金托管提取条件，创造纠纷点，制造矛盾，导致不能创建托管账户，一切责任在吴飞丽。2.合同签订后，吴飞丽要求改变付款条件，双方又达成补充协议，补充协议约定，资金托管账户提取条件为成功过户并取得房管局受理回执后提取，但吴飞丽要求变更到拿到产权证后提取，导致纠纷发生。3.吴飞丽违约达到解约条件后，陈智锵才委托律师发函主张权利，吴飞丽违约在先，陈智锵发函在后。4.在本案立案后，吴飞丽明知不动产纠纷由不动产法院地管辖，且合同约定由番禺区人民法院管辖，却故意提起管辖权异议之诉并就管辖异议裁定上诉，导致本案逾期两年未结案，毫无履约诚意。因此，本案一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审查明事实，维持原判。
江山公司第一分公司述称，同意一审判决。
因本案纠纷，陈智锵于2017年8月10日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除陈智锵与吴飞丽于2017年3月8日签订的《存量房买卖合同》；2.吴飞丽向陈智锵支付违约金398000元；3.吴飞丽赔偿陈智锵向江山公司第一分公司支付的中介费20000元；4.吴飞丽承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：番禺区xx镇xx路xx号的权属人为陈智锵。2017年3月8日，陈智锵作为甲方（卖方）、吴飞丽作为乙方（买方）、江山公司第一分公司作为丙方（中介方）共同签订《存量房买卖合同》，约定买方向卖方购买案涉房屋，成交价为398万元。卖方出资赎契，甲方应在签署本合同后3天内向原抵押贷款银行申请提前还款（即赎契，下同），并在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，将赎契款存入原供楼账户内，用于还清贷款。签订本合同时，乙方向甲方支付5万元作为购房定金，并照下列第2种方式付款及办理产权转移手续：2.按揭付款及产权转移。（1）甲乙双方应于本合同签订后30日内提供及签署办理按揭手续所需的全部资料。乙方应于本合同签订后30日内委托按揭服务机构协助向银行提出按揭申请……（4）乙方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天向甲方支付首期房款（含定金）200万元。（5）剩余房款198万元，待办妥全部按揭手续后由银行直接划至甲方账户。关于违约责任的约定，甲乙双方任何一方逾期履行合同的，逾期每日违约方向守约方支付相当于成交价款万分之五的违约金，逾期超过十五日的，守约方有权选择继续履行合同或者解除合同。守约方若选择解除合同的，有权要求违约方支付相当于成交价款10%的违约金。该合同还就其他事宜进行了约定。签订合同后，陈智锵收到定金5万元。2017年3月10日，陈智锵向中国工商银行申请提前还款。2017年6月21日，陈智锵（甲方）与吴飞丽（乙方）签订《存量房买卖合同补充协议》，约定“一、甲方向银行申请提前还贷获批准并通知存入余款待扣当日，乙方提供除已付定金外的全部余额款项并设立资金托管账号，设立提取条件为：成功过户并取得房管局受理回执后提取。二、甲乙双方知悉并同意存款待扣当日与设立资金托管在同一银行同日办理。三、甲乙双方约定甲方取得房产证他项证，涂销资料后十日内到房管局办理过户手续。四、甲方需于签订本协议后一周内办理提前还款申请”。2017年6月26日，陈智锵再次向中国工商银行申请提前还款。中国工商银行于2017年7月5日对陈智锵进行提前还贷扣款成功，并于2017年7月20日出具还清贷款证明。陈智锵通过微信通知吴飞丽于2017年7月3日、7月5日到银行办理资金托管，但双方因设立资金托管的提取条件产生争议未办理，双方通过微信聊天多次协商未果。2017年7月16日，陈智锵向吴飞丽寄出《关于履行合同的催告函》。7月24日，陈智锵向吴飞丽寄出《关于解除合同的通知函》。
一审庭审过程中，陈智锵与吴飞丽均确认因双方对于资金托管账号设立提取条件的理解存在分歧，才导致房屋买卖合同无法继续履行。补充协议约定资金托管账号“设立提取条件为：成功过户并取得房管局受理回执后提取”。陈智锵认为取得房管局受理回执后就可以提取，补充协议约定明确，不存在争议，吴飞丽提出了变更条件，陈智锵不同意，才导致合同不能继续履行。吴飞丽则认为取得案涉房屋登记在吴飞丽名下的房产证后才可以提取，补充协议本身不明确，存在理解方面的分歧，导致在银行设立资金托管账户时存在争议，吴飞丽提出新的解决方案但无法与陈智锵达成共识，才导致合同无法继续履行。
一审法院认为，陈智锵与吴飞丽及江山公司第一分公司就案涉房屋签订的《存量房买卖合同》以及陈智锵、吴飞丽签订的《存量房买卖合同补充协议》是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。吴飞丽抗辩该合同属于预约合同，不予采纳。陈智锵、吴飞丽因设立资金托管账号产生纠纷，导致房屋买卖合同无法继续履行。
关于导致房屋买卖合同无法继续履行的违约问题。补充协议约定资金托管账号“设立提取条件为：成功过户并取得房管局受理回执后提取”，根据该文字表述并结合相关房产交易流程，运用逻辑推理和日常生活经验法则判断，应理解为买卖双方到房管部门成功办理过户手续并且取得房管部门受理双方办理过户手续的回执后即可提取。吴飞丽主张该提取条件为取得案涉房屋登记在吴飞丽名下的房产证，不予采纳。双方多次协商仍未就资金托管账号的提取条件达成新的一致意见，则仍应按照补充协议的约定履行合同。陈智锵按照补充协议的约定提前还款，并通知吴飞丽设立资金托管账号，吴飞丽未按照补充协议的约定设立资金托管账号，吴飞丽的违约行为导致房屋买卖合同无法继续履行，应承担违约责任。
关于违约责任的承担问题。吴飞丽的违约行为导致房屋买卖合同无法继续履行，陈智锵主张解除房屋买卖合同，予以支持。由于陈智锵、吴飞丽及江山公司第一分公司签订的《存量房买卖合同》包括两个法律关系，一个是陈智锵、吴飞丽之间的房屋买卖合同关系，另一个是陈智锵、吴飞丽与江山公司第一分公司之间的居间合同关系，因此，解除的应是《存量房买卖合同》中陈智锵、吴飞丽的房屋买卖合同关系。根据《存量房买卖合同》关于违约责任的约定，甲乙双方任何一方逾期履行合同的，逾期每日违约方向守约方支付相当于成交价款万分之五的违约金，逾期超过十五日的，守约方有权选择继续履行合同或者解除合同。守约方若选择解除合同的，有权要求违约方支付相当于成交价款10%的违约金。陈智锵主张吴飞丽支付成交价款10%的违约金398000元，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、陈智锵的实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情将违约金调整为成交价款的5%即199000元，对陈智锵主张的超出部分，不予支持。由于吴飞丽已向陈智锵支付定金5万元，该5万元定金予以抵扣违约金，陈智锵无需再向吴飞丽返还定金5万元，吴飞丽仍需向陈智锵支付违约金149000元。另外，陈智锵主张吴飞丽赔偿中介费2万元，首先该2万元损失并未实际产生，其次吴飞丽支付违约金的数额足以赔偿陈智锵中介费的损失，因此，陈智锵主张吴飞丽赔偿中介费2万元，不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十二条规定，于2018年8月6日作出判决如下：一、解除陈智锵与吴飞丽及江山公司第一分公司签订的《存量房买卖合同》中陈智锵与吴飞丽的房屋买卖合同关系；二、吴飞丽在本判决生效之日起五日内向陈智锵支付违约金149000元；三、驳回陈智锵的其余诉讼请求；如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38640元，由吴飞丽负担。
经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。
二审过程中，吴飞丽向本院提交四份证据：1.证据一：广州市住房公积金管理中心网站下载的广州市住房公积金管理中心《关于试行存量房住房公积金贷款购房交易资金监管的通知》；2.证据二：广州市住房公积金管理中心网站下载的《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》；3.证据三：广州市住房公积金管理中心网站下载的《关于严格落实房地产调控部署全面加强市场管理的通知》；4.证据四：广州市住房公积金管理中心提供的《存量房交易资金监管协议》版本；上述证据拟证明二手房交易监管资金应在完成不动产登记后划转。
对于吴飞丽二审提交的证据，陈智锵发表质证意见如下：1.根据法律规定，证据不包括国家法律和政策文件，故吴飞丽提交的不是证据。2.吴飞丽是广东茂名人，不适用广州市公积金管理规定，不可能在广州市公积金账户支付购房款。3.本案纠纷产生于规范性文件颁布之前，法无溯及力，行政性文件不是法院审理案件必须适用的法律依据。4.住房公积金的政策适用于住房，本案交易的是商铺。因此，对于吴飞丽二审提交的证据三性均不予确认。
对于吴飞丽二审提交的证据，江山公司第一分公司无意见。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅对吴飞丽的上诉请求进行审理。
吴飞丽二审提交的证据因无正当理由未在一审举证期限内提供，不属于二审新证据。陈智锵对证据的三性均不予认可，且所要证明的内容对本案的处理不构成实质性影响，故本院不予采信。
吴飞丽、陈智锵与江山公司第一分公司签订的《存量房买卖合同》及吴飞丽与陈智锵签订的《存量房买卖合同补充协议》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。一审法院对此认定正确，本院予以维持。在合同履行过程中，吴飞丽与陈智锵因对资金托管账号设立提取条件的理解存在分歧，导致合同无法继续履行。一审法院判令解除双方的房屋买卖关系，陈智锵与吴飞丽均无对此提起上诉，本院予以维持。
关于合同无法继续履行的违约责任问题。陈智锵按照合同约定履行义务，吴飞丽因对办理资金托管的提取条件有异议而未设立资金托管账号。根据案涉补充协议的约定，资金托管账号设立提取条件为“成功过户并取得房管局受理回执后提取”。一审法院根据该条款的文字表述，结合相关房产交易流程、日常生活经验法则等，理解为买卖双方到房管部门成功办理过户手续并取得房管部门受理双方办理过户手续的回执后即可提取资金，并无不当，本院予以维持。吴飞丽主张资金的提取条件为取得案涉房屋登记在其名下的房产证，无合同依据，一审法院不予采纳，并无不当，本院予以维持。吴飞丽未按照合同约定履行义务，应承担违约责任。一审法院根据双方合同约定并综合考虑合同履行情况、当事人的过错程度、陈智锵的实际损失等因素，酌情将违约金调整为成交价款的5%即199000元，并无不当，本院予以维持。
综上所述，吴飞丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3280元，由上诉人吴飞丽负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘贤君
审判员 谭红玉
审判员 郑怀勇
二〇一八年十一月十四日
书记员 眭 翘
李倩妤