连云港市赣榆区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赣民初字第2034号
原告潘迎春，女，1984年1月29日生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。
委托代理人潘长城，江苏衡信达律师事务所律师。
被告连云港舜鑫置业有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇青口生态公园A6号。
法定代表人王桦，董事长。
委托代理人谢善君（该公司法律顾问），男，1976年8月12日生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。
被告连云港帝沃物业服务有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇中鑫西苑华庭。
法定代表人唐立，经理。
委托代理人秦泗志，江苏邱斌律师事务所律师。
被告刘明明，男，1985年5月24日生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。
委托代理人刘吉满，男，1937年5月26日生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。
被告李苏涛，男，1983年12月7日生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。
被告马善毅，男，1970年2月15日生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。
委托代理人马一鸣，女，1995年8月2日生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。
原告潘迎春与被告连云港舜鑫置业有限公司（以下简称舜鑫置业公司）、连云港帝沃物业服务有限公司（以下简称帝沃物业公司）、刘明明、李苏涛、马善毅物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月24日立案受理，依法由代理审判员胡煜适用简易程序独任审判，后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭，于2014年7月24日、2015年1月5日公开开庭进行审理。原告潘迎春及其委托代理人潘长城、被告舜鑫置业公司的委托代理人谢善君、被告帝沃物业公司的委托代理人秦泗志、被告刘明明的委托代理人刘吉满、被告马善毅的委托代理人马一鸣到庭参加诉讼，被告李苏涛经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘迎春诉称，2012年8月14日，原告与被告舜鑫置业公司签订商品房买卖合同，购买其开发的位于连云港市赣榆区青口镇中鑫西苑华庭32号楼一单元201室，被告帝沃物业公司系中鑫西苑华庭的物业服务企业，被告刘明明、李苏涛、马善毅系该楼的住户。2014年2月6日，原告回家发现房屋内到处都是脏水，原告找被告舜鑫置业公司、帝沃物业公司反映，两被告互相推诿，后被告帝沃物业公司安排维修人员将排水管道疏通。被告舜鑫置业公司作为房地产开发企业依法对房屋负有保修等义务，被告帝沃物业公司作为物业服务企业按照物业管理合同约定及法律规定承担维护、养护等义务，被告刘明明、李苏涛、马善毅作为该楼住户，责任由法院判决。综上，请求判令被告赔偿原告损失40000元。
被告舜鑫置业公司辩称：1、被告与原告签订商品房买卖合同后，被告完全依合同履行，并将该房屋交付原告，被告开发的商品房是严格按照国家要求建设的，该房经国家建筑工程监测部门验收合格，并出具质量保证书后交付的，可见该商品房是符合国家建设规定的，不存在质量问题；2、被告不存在过错，不存在赔偿问题，该商品房在交付时不存在质量问题，原告所诉称的排污管道堵塞致使家具受损与事实不符，本案的事实是该商品房交付给原告后，原告在装修过程中私自改造，没有严格按照商品房的房屋使用说明书及建设质量管理条例规定等原因造成的，原告私自将客厅墙砸掉2米左右、主卧卫生间改成衣帽间，破坏了房屋的构造，物业公司已经书面通知原告限期整改，而原告一意孤行，造成了房屋整体格局的破坏，不属于质量问题，并且根据房屋建筑质量保修办法规定也不属于保修范围，本案原告房屋是由于使用不当，是其自身原因造成，后果应由其自行承担，被告不存在赔偿；3、原告要求被告赔偿40000元，没有法律和事实依据，如果该商品房出现质量问题，应由建设、鉴定部门出具质量鉴定书及对造成的损失予以鉴定。综上，原告所诉与法无据，被告房屋不存在质量问题，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
被告帝沃物业公司辩称，原告房间进水是由于私自改变房屋用途将卫生间改成衣帽间，改变了下水道走向，地漏未进行严密封堵，加上该楼装修时将废料投入下水管道，致使管道堵塞所致，原告同被告签订物业合同，被告严格履行约定的义务，并非原告诉称的是由于被告不作为致使管道堵塞，物业公司负责维修自然损害，本次管道漏水事故完全是人为造成，被告不存在过错，因此被告不应当承担赔偿责任。
被告刘明明辩称，房子是2012年5月1日购买，后装修完。2013年腊月29房子漏水，被告发现下水道堵塞，找到被告帝沃物业公司，被告帝沃物业公司不管，说不是他们的事是开发商的事，过完年初七上午发现楼上201漏的满屋都是水，原告损失与被告无关。
被告马善毅辩称：1、下水管道是被下水管道底部的建筑垃圾堵塞，该建筑垃圾明显是施工时遗留在管道中的，不是家庭装修时能够使用的材料，更不是生活垃圾；2、下水管道底部是2米多长的横管子，建筑垃圾在横管子中很难冲到底下管道，下水管道的设计存在问题，如果垂直通到地下管道，应该能够避免事故的发生；3、物业公司没有尽到管理义务，是事故发生的直接责任人，当时一楼住户发现管道渗水找到物业公司反映，物业公司无人理睬，后来导致原告家被淹，如果物业公司尽到管理职责，及时找人清理，完全能够避免该事故的发生；4、发生事故的卫生间原告改造为衣帽间，被告家中该处房间没有改造，也没有用作卫生间。综上，原告的损失与被告无关，被告不应承担责任。
被告李苏涛未作答辩。
经审理查明，2011年5月30日，包括作为建设单位的被告舜鑫置业公司在内的建设、监理、施工、设计单位对位于连云港市赣榆区青口镇城西公园东侧、青口河南侧的中鑫西苑华庭32幢楼的建筑给水排水及采暖分部工程进行了质量验收，验收结果为合格。2011年6月9日，包括作为建设单位的被告舜鑫置业公司在内的勘察、设计、施工、监理、建设单位对中鑫西苑华庭13-33幢楼进行了竣工验收，验收结果为合格。2012年3月19日，该工程的竣工验收文件在赣榆县住房和城乡建设局进行了备案。2012年8月14日，原告潘迎春与被告舜鑫置业公司签订了商品房买卖合同，由原告潘迎春购买中鑫西苑华庭第32幢1单元201室。2012年9月20日，原告潘迎春办理了该房屋的所有权证。2012年11月1日，原告潘迎春与被告帝沃物业公司进行了房屋交接。同日，原告在被告帝沃物业公司提供的物业管理服务制度、物业管理合同、装饰装修管理协议、前期物业管理服务协议、装饰装修安全责任书上签名，并交纳了物业管理费，上述文件中载明，未经批准不得擅自装修、改建或扩建，装修时不破坏房屋承重结构，不破坏或改变外墙、阳台、门窗、水电线路及房屋外貌。后原告潘迎春对该房屋进行装修，将主卧室卫生间改成了衣帽间，并入住使用。2014年1月29日，第32幢1单元101室住户即被告刘明明家向被告帝沃物业公司反映其楼上201室即原告潘迎春家主卧室卫生间向下漏水，被告帝沃物业公司到被告刘明明家勘查，但未作处理。2014年1月30日至2014年2月6日春节期间，原告潘迎春未在家居住。2014年2月6日，被告刘明明家又向被告帝沃物业公司反映仍存在漏水现象，被告帝沃物业公司到被告刘明明家、原告潘迎春家勘查，发现原告潘迎春家主卧室卫生间地漏出现污水反流现象，致使其室内地板、家具及墙面等被污水浸泡，但被告帝沃物业公司仍未作处理，让住户自己排查原因。2014年2月8日，被告帝沃物业公司找来维修人员对该单元东户主卧室里的卫生间管道进行了清理疏通，发现管道堵塞的原因是由于里面有塑料袋、黑色皮管、蛇皮袋等垃圾。原告由此产生的损失，经原、被告多次协商未果，故原告诉至本院。诉讼中，原、被告共同委托赣榆县价格认证中心对损失进行了评估，赣榆县价格认证中心作出鉴证结论书：复合地板8820元、壁纸1533元、墙面补漆800元、壁橱修整600元、地柜208元、电脑桌624元、书桌312元、房间门的修整1000元，合计13897元。原告为此支付鉴定费1500元。后被告舜鑫置业公司、帝沃物业公司认为该鉴结论价格过高，但未举证证明。庭审中，被告帝沃物业公司还提交了有原告潘迎春签名的检查告诫书，以证明原告潘迎春将客厅墙砸掉2米左右、主卧室卫生间改成衣帽间而要求原告5日内恢复原状，原告对其签名不予认可并称也未收到过该检查告诫书，但认可主卧室卫生间改成衣帽间、客厅墙确实砸了，但没有2米。
另查明，2009年12月10日，被告舜鑫置业公司与被告帝沃物业公司签订了中鑫西苑华庭前期物业服务合同，由被告帝沃物业公司提供前期物业管理服务，期限自2009年12月10日起至业主委员会成立。赣榆县青口镇中鑫西苑华庭第32幢1单元东户现居住四家，分别为101室被告刘明明家、201室原告潘迎春家、701室被告李苏涛家、1001室被告马善毅家，其中101室单独下水管道，201室、701室、1001室共用同一下水管道，1001室的主卧室卫生间未使用。
上述事实，有原、被告陈述及原告提交的身份证、工商登记资料、商品房买卖合同、房屋所有权证、前期物业管理服务协议、物业管理合同、业主入住手册、收据、照片、鉴定结论书、鉴定费票据、被告舜鑫置业公司提供的竣工验收备案表、建筑给水排水及采暖分部工程质量验收记录、交接单、被告帝沃物业公司提交的物业管理服务制度、物业管理合同、装饰装修管理协议、前期物业管理服务协议、装饰装修安全责任书等证据在卷为凭，已经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，公民的合法财产受法律保护。被告帝沃物业公司作为原告潘迎春所居住小区的物业管理公司，对该小区的公共设施设备承担日常维护、养护、管理和运行服务的义务，此项服务包括对小区下水主管道定期清理疏通、对小区业主家中出现漏水等事故时及时采取措施避免损失继续扩大的义务。本案中，101室被告刘明明家于2014年1月29日、2月6日两次发现楼上201室原告潘迎春家主卧室卫生间往下漏水，并通知被告帝沃物业公司，被告帝沃物业公司到场勘查后均未处理，而在2月8日才派人来疏通，故被告帝沃物业公司的不作为是导致原告家损失的直接原因，被告帝沃物业公司对原告的财产损失应承担相应的赔偿责任。原告潘迎春春节期间未在家居住，但其作为涉案房屋的所有权人，理应对房屋尽到合理的管理义务，室内浸水未及时发现清除，并且其又将主卧室卫生间改成衣帽家，因此造成损失扩大，其自身也有过错，故应适当减轻被告的赔偿责任。被告舜鑫置业公司虽是涉案小区的开发公司，但该小区是经过各项相关验收合格的，且已交付被告帝沃物业公司进行物业管理，故被告舜鑫置业公司对原告的财产损失不承担责任。被告刘明明家主卧室卫生间因与原告不是共用同一下水管道，故被告刘明明对原告的财产损失不承担责任；被告李苏涛家虽使用了主卧室卫生间，但其是正常使用，且从管道中发现的垃圾看也不是生活垃圾，故被告李苏涛对原告的财产损失不承担责任；被告马善毅家主卧室卫生间尚未使用，故被告马善毅对原告的财产损失亦不承担责任。被告舜鑫置业公司、帝沃物业公司认为鉴证价格过高，因其未提交相关证据予以证明，故对该主张，本院依法不予支持，对上述鉴证结论应予采信。综上，原告潘迎春因室内浸水致室内地板、家具及墙面等损坏所产生的损失为13897元、鉴定费1500元，合计15397元，以被告帝沃物业公司承担70%的赔偿责任为宜，即10777.9元（15397元×70%）。被告李苏涛经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其质辩等诉讼权利的放弃，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国侵权责任法》第十九条、第二十六条、《物业管理条例》第二条、第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告连云港帝沃物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告潘迎春损失10777.9元。
二、驳回原告潘迎春对被告连云港舜鑫置业有限公司、刘明明、李苏涛、马善毅要求赔偿损失的诉讼请求。
如果被告连云港帝沃物业服务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费800元，由原告潘迎春负担750元，被告连云港帝沃物业服务有限公司负担50元（原告已预交，被告连云港帝沃物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内将上述应承担款项支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费800元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审 判 长 龚书明
代理审判员 胡 煜
人民陪审员 张明义
二〇一五年一月八日
书 记 员 周 明
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国侵权责任法》
第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。
第二十六条被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。
（二）《物业管理条例》
第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。