北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第33821号
原告：吴小燕，女，1993年11月19日出生，个体工商户，公民身份号码×××。
被告：北京方圆和鑫房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区大钟寺13号院1号楼6B16，注册号110108018695336。
法定代表人：雷天兵，经理。
委托代理人：孙荣昌，男。
原告吴小燕与被告北京方圆和鑫房地产经纪有限公司（以下简称方圆和鑫）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月7日立案受理后，依法由代理审判员吴晶晶适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴小燕，以及被告方圆和鑫的委托代理人孙荣昌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
吴小燕诉称：方圆和鑫在房屋租赁合同未到期时单方面已要拆除隔断为由要求解除合同，并且拒绝退还房屋押金及房租。双方曾多次协商，方圆和鑫称扣除拆迁费2000元后剩余款项可退，我认为这毫无道理，双方一直未达成一致。现诉至法院，请求判令方圆和鑫退还租房押金1200元、剩余房租1200元、卫生费及管理费240元。
方圆和鑫辩称：吴小燕本应在2015年8月30日交纳房租，但其未交。收房时，发现厨房墙面瓷砖脱落，另有水和燃气费未结清。吴小燕交纳的押金还不足以抵扣其拖欠的房租，故不同意其全部诉讼请求。
经审理查明：2015年8月5日，吴小燕从案外人倪浩处转租得北京市海淀区志新村39﹟1-401室其中一间，并已与倪浩就各项费用、屋内设施设备进行了无争议交接。方圆和鑫收取了吴小燕转租费600元。
2015年4月3日，乙方倪浩（承租方）、丙方（经纪方）方圆和鑫签订房屋租赁合同，甲方（出租方）张艳茹未签章，约定：丙方受甲方委托就房屋租赁有关事宜与乙方达成协议；甲方出租其位于北京市海淀区志新村39﹟1-401室其中一间；租赁期限自2015年4月1日至2016年3月31日；租金1200元／月，房屋租金押一付三，提前30天支付下一期租金，如逾期支付每天按100元收取滞纳金；具体支付租金情况为2015年4月3日付3600元、2015年6月1日付3600元、2015年9月1日付3600元、2015年12月1日付3600元；乙方应按约定的日期到丙方财务部门缴纳或将租金直接汇入甲方指定账户；押金1200元，卫生费、管理费360元；乙方交付的押金仅作担保用途···合同期满，结清全部费用双方办理交接手续后，丙方应将押金返还给乙方；乙方迟延交付房租达5日，合同终止，乙方承担违约责任。方圆和鑫认可倪浩的房屋租金交纳至2015年9月30日。
庭审中，方圆和鑫在答辩阶段称因吴小燕未在2015年9月1日交纳下一期房租，故要求其搬走且不退押金。后在法庭询问阶段，方圆和鑫又称系因居委会通知公司吴小燕等租户扰民故要求其搬走。但当法庭进一步询问方圆和鑫何时接到居委会通知时，其又改称就是因为吴小燕不交房租故要求其搬走。
吴小燕主张于2015年8月30日已搬离涉案承租房屋，但未就此主张提交证据证明。吴小燕提交了一段2015年9月7日的视频，主张系同租一套房屋的另一租户（王战东，已另案起诉）应方圆和鑫要求进行房屋查验时所拍摄。经查，视频中一名男子称“把钥匙跟门禁给我就行了···”，视频中一男性声音（王战东）称“你钱还没退我，怎么就能退房呢”，视频中男子称“退房是啥，就是我今天跟你签一个9月7日截止的日期···我证明今天收房了就行···”，当视频中一女性声音（王战东朋友）称“你这是隔断，反正你是违法的···”时，男子回复“隔断一会就拆了···这是我们公司的隔断，想拆就拆了”。方圆和鑫认可视频记载内容系2015年9月7日收房情景，视频中男子系该公司工作人员。当法庭询问方圆和鑫为何视频中男子称要拆隔断时，其称因为吴小燕、王战东等租户不走，所以要拆隔断强行要求他们搬离。
方圆和鑫代理人当庭出示了一组手机拍摄的厨房照片，证明目的：瓷砖有部分脱落，吴小燕认可照片系其租住房屋内厨房情景，但主张其租住之前已是如此。方圆和鑫庭后未将此组照片打印件提交法庭。
庭审中，双方均认可2015年9月7日时，涉案房屋内燃气费剩余20.87元、电费剩余190.65元、水表底数为1523顿。方圆和鑫主张水费尚未结清，但在法庭确定的核实欠缴水费金额期限内其并未将核实结果告知法庭，亦未就逾期未告知原因做出合理解释。
另查，涉案房屋另一租户王战东亦于同一时期搬离并已将方圆和鑫诉至本院要求退还押金、剩余租金等，且王战东在另案中提交了一份补充协议，约定北京市海淀区志新村39﹟1-401室租住的房屋内有隔断，经双方协商，如因政策或安全等原因导致该房屋里的隔断必须拆除，则该房屋内无论正规间还是隔断间均正式解除合同，方圆和鑫扣除王战东的实际居住费用后将剩余房租的部分退还，双方互不承担违约责任。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、收据、视频资料、2015海民初字第33815号案件卷宗材料，以及本案庭审笔录等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。方圆和鑫经房屋出租方授权与倪浩签订的后转租由吴小燕继受权利义务的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，系依法成立的合同，吴小燕与方圆和鑫应按照约定履行各自义务。本案争议焦点是吴小燕搬离的原因。庭审中，方圆和鑫就吴小燕搬离原因的陈述前后自相矛盾，而本案现有证据可查明以下事实：1、涉案房屋内有隔断，且与吴小燕同样情形的另一租户已就隔断因政策或安全等原因必须拆除时房屋租赁合同无违约方解除与方圆和鑫达成一致；2、视频中代表方圆和鑫收房的工作人员自始至终未提及租户存在拖欠房租的情形，而是一再强调将钥匙、门禁交出即可，且不论租户交与不交钥匙，公司都将马上安排拆除房内隔断；3、涉案房屋另一租户王战东也于同一时期搬离。综上，本院认为，因需拆除房屋隔断而致吴小燕被迫于房屋租赁合同到期前搬离承租房屋的解释更加合理、可信，对方圆和鑫关于因吴小燕未按期交纳房租而致违约搬离的主张不予采信。根据房屋租赁合同的约定，在吴小燕并无违约的情形下，方圆和鑫应于其搬离后退还押金及剩余房租等。虽方圆和鑫主张厨房有瓷砖脱落，但其既未举证证明此破损的实际修补费用亦未提交充分有效的证据证明此破损系吴小燕非正常使用造成，故对方圆和鑫关于吴小燕应赔偿此部分损失的主张不予采信。现双方均认可吴小燕的前手倪浩将房租交纳至2015年9月30日，而吴小燕已与倪浩结清各项费用，且方圆和鑫认可于2015年9月7日收房，故对吴小燕要求其退还押金1200元及9月7日收房后剩余租金的诉讼请求，本院予以支持，对吴小燕超出部分的诉讼请求不予支持。吴小燕（前手倪浩）确已交纳一年期卫生费、管理费，现非因吴小燕原因而致提前搬离，对其要求方圆和鑫退还剩余期限相应费用的诉讼请求，本院予以支持，对吴小燕超出部分的诉讼请求不予支持。另，本案庭审中虽核实收房时房屋内燃气及电费尚有结余，但本案中吴小燕未就此剩余费用进行主张，且方圆和鑫未在法庭确定的期限内核实水费欠缴情况，则燃气、水、电费在本案中不予处理，双方若协商未果可自行另案处理。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起七日内，北京方圆和鑫房地产经纪有限公司退还吴小燕租房押金一千二百元、房租九百二十元、卫生费及管理费二百零三元；
二、驳回吴小燕其他诉讼请求。
如果北京方圆和鑫房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元（吴小燕已预交），由北京方圆和鑫房地产经纪有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 吴晶晶
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 李雪静