广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深宝法民三初字第761号
原告深圳市宝安区财政局。
法定代表人查红俐，局长。
委托代理人郭东伟，广东宝城律师事务所律师。
委托代理人彭素球，广东宝城律师事务所律师。
被告深圳市宝安区龙凤园酒楼。
法定代表人赖鹏飞。
委托代理人刘莉、吴婷桦，广东卓效律师事务所律师。
原告深圳市宝安区财政局与被告深圳市宝安区龙凤园酒楼房屋租赁合同纠纷案，原告诉请：1、判令解除原被告就深圳市宝安区裕安路（25区）1-6层仓库普安工业区X栋房地产签订的《房地产租赁合同》；2、判令被告向原告支付自2011年8月起至将租赁房地产交回给原告之日的租金，暂计至2013年6月30日为1，623，600元；3、判令被告向原告支付拖欠租金按日千分之三自应付之日至付清之日的滞纳金，暂计至2013年6月30日为1，702，539.43元；4、判令被告将租赁房地产深圳市宝安区裕安路（25区）1-6层仓库普安工业区X栋交回原告；5、判令本案诉讼费用由被告承担。本院受理后，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭东伟、彭素球，被告委托代理人刘莉、吴婷桦均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本案相关情况
双方有争议的事项为第六项、第十项、第十一项、第十二项、第十三项、第十四项，其他事项双方无争议。
一、原告房产的位置：深圳市宝安区裕安路（25区）普安工业区X栋1-6层及面积1000平方米的附属停车场。
二、原告取得房产产权的时间：2003年1月23日，房地产证号码为深房地字第××号、50××89号、5000080XX0号、50××91号、5000080XX2号、50××93号。
三、房产建筑面积：6，021平方米。
四、房屋用途：其他，被告承租后用于开设酒楼。
五、租赁合同签订时间：2004年4月1日签订《房地产租赁合同》并经公证，2004年4月29日签订《房屋租赁附加协议》。
六、合同约定的月租金标准：原告提供了《房地产租赁合同》和《房屋租赁附加协议》证明租金为64，944元／月，每五年按照10%递增。被告提供了2009年12月14日原告开具的2009年全年度收款收据以及2010年2月14日原告开具的2010年1月、2月的租金收款收据主张双方在合同履行过程中并未按照约定每五年递增10%，原告在合同履行过程中认可租金仍为64，944元／月。本院认为，依据双方签订的合同约定，租金应于2009年4月份起上调至71，438.4元，但原告在2013年1月16日发出《律师函》前一直接收了被告按上调前的租金标准支付的租金。本院认为，原告未在合理期限内对被告按上调前租金的标准支付租金提出异议，系以行为方式认可了按上调前租金标准收取租金。因此，涉案物业2013年1月份之前的租金为64，944元／月，2013年2月份之后的租金为71，438.4元／月。
七、合同约定租金缴纳日期：每月10日前。
八、合同约定租赁合同履行期限：2004年4月1日至2014年3月31日。
九、合同约定的租赁押金及交付情况：合同约定的租赁押金为120，420元。原告称未收取被告的押金；被告称时间较长，无法提供相关证据。本院认为，被告对租赁押金的交付负有举证责任，但被告并未提供证据，被告关于已交付租金的主张事实，本院不予采信。
十、合同约定拖欠租金滞纳金标准：每日千分之三；被告认为合同约定的滞纳金计算标准过高，应予以调低至每日万分之三。本院认为，合同约定的滞纳金数额过高，本院酌定为每日万分之三。
十一、被告拖欠租金期间及数额：原告主张的拖欠租金期间为2011年8月至今，并主张被告2013年12月24日支付的259，776元是支付2011年8月份至10月份的租金及2011年11月份的部分租金，其余支付的款项均是支付2011年8月份之前的租金。被告主张2013年12月24日支付的259，776元系支付2013年9月份至12月份的租金。对此，本院认为，根据合同确定的租金标准，被告2008年起应支付的租金为：2008年779，328元（64，944元／月×12个月）、2009年779，328元（64，944元／月×12个月）、2010年779，328元（64，944元／月×12个月）、2011年779，328元（64，944元／月×12个月）、2012年779，328元（64，944元／月×12个月）、2013年1月份至2013年8月份565，012.8元（64，944元／月×1个月＋71，438.4元／月×7个月），合计4，461，652.8元。原告主张被告从2008年开始存在拖欠租金的情形，为查明租金支付情况，本院要求被告提供2008年至今的租金支付明细表、租金收据及转账记录。根据原告提供的上述证据，除被告于2010年2月14日出具的资金往来结算票据载明收取的为2010年1月份至2月份租金129，888元外，其余转账记录均未载明支付的租金的具体月份；同时上述转账记录显示被告存在多次补交之前拖欠租金的情形。根据上述转账记录，被告支付2008年租金6笔，合计金额为779，328元；支付2009年租金4笔，合计金额为519，552元；支付2010年租金5笔，合计金额为649，440元；支付2011年租金2笔，合计金额为259，776元；支付2012年租金7笔，合计金额为909，216元；2013年6月14日被告支付租金129，888元，2013年12月24日被告支付款项259，776元；被告自2008年至被告收到本案起诉状（2013年8月14日）前共支付租金3，247，200元，尚欠2013年8月份之前的租金1，214，452.8元。在被告存在拖欠租金，且被告一直承租使用租赁物业的情形下，结合被告支付的款项并未明确具体租金月份的事实，本院认为，被告之后支付的款项应当优先用于支付之前拖欠的租金，因此，被告于2013年12月24日支付的259，776元亦用于支付之前拖欠的租金，即被告尚欠原告2013年8月份之前的租金954，676.8元，且拖欠的租金期间应为2013年2月份至8月份、2013年1月、2012年的部分租金，其中2013年2月份至8月份的租金为500，068.8元、2013年1月份的租金为64，944元、2012年7月份至12月份的租金为389，664元。
十二、被告拖欠租金滞纳金计算方法：以被告当月拖欠的租金为本金，按照每日万分之三的标准从当月11日起计算至本判决确定付款之日止（具体为：2012年7月份至12月份共6期租金的滞纳金，以64，944元为基数，按每日万分之三的标准分别从当月11日起计算至本判决指定的付款之日止；2013年1月份租金滞纳金，以64，944元为基数，按每日万分之三的标准分别从2013年1月11日起计算至本判决指定的付款之日止；2013年2月份至8月份共7期租金的滞纳金，以71，438.4元为基数，按每日万分之三的标准分别从当月11日起计算至本判决指定的付款之日止）。
十三、原告解除合同的事由：原告主张被告长期拖欠租金，迟延履行合同主要债务，经催告后拒不履行，无法实现合同目的，请求判令解除合同。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，或当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。被告拖欠租金逾一年，且数额巨大，原告关于解除合同的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。被告于2013年8月14日签收了含有原告解除合同意思表示的《民事起诉状》，涉案合同已于2013年8月14日解除。合同解除后，被告仍应按照合同约定的标准支付占有使用涉案租赁物业的房屋占有使用费，即被告应按照71，438.4元／月的标准向原告支付从2013年9月份至本判决生效之日止的房屋占有使用费。
十四、诉讼时效：被告主张原告的诉讼请求已超过诉讼时效。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年。原告于2013年1月16日向被告注册登记地址（亦为涉案物业所在地）发出含有催告履行债务的《律师函》，诉讼时效于2013年1月份已中断。根据延付或拒付租金的诉讼时效为一年的法律规定，原告关于被告支付拖欠租金及滞纳金的请求权仍处于诉讼时效范围内，应予法律保护。
判决结果
依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告深圳市宝安区财政局与被告深圳市宝安区龙凤园酒楼关于租赁深圳市宝安区裕安路（25区）普安工业区X栋1-6层的《房地产租赁合同》于2013年8月14日解除；
二、被告深圳市宝安区龙凤园酒楼应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市宝安区财政局支付2012年7月份至2013年8月份的租金954，676.8元；
三、被告深圳市宝安区龙凤园酒楼应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市宝安区财政局支付拖欠的2012年7月份至2013年8月份的租金的滞纳金（2012年7月份至12月份共6期租金的滞纳金，以64，944元为基数，按每日万分之三的标准分别从当月11日起计算至本判决指定的付款之日止；2013年1月份租金滞纳金，以64，944元为基数，按每日万分之三的标准分别从2013年1月11日起计算至本判决指定的付款之日止；2013年2月份至8月份共7期租金的滞纳金，以71，438.4元为基数，按每日万分之三的标准分别从当月11日起计算至本判决指定的付款之日止）；
四、被告深圳市宝安区龙凤园酒楼应于本判决生效之日起三十日内将涉案租赁物业腾空后退还原告深圳市宝安区财政局；
五、被告深圳市宝安区龙凤园酒楼应于本判决生效之日起三十日内按照71，438.4元／月的标准向原告深圳市宝安区财政局支付从2013年9月份至本判决生效之日的房屋占有使用费，如被告于本判决生效之日前腾空退还涉案租赁物业的，房屋占有使用费计算至被告实际腾空退还涉案租赁物业之日止；
六、驳回原告深圳市宝安区财政局的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费33，409元、保全费5，000元，由被告负担，受理费、保全费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 平
人民陪审员 何秋菊
人民陪审员 王丽萍
二〇一四年二月二十八日
书 记 员 罗乐瑜
书 记 员 王菲菲