广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民初(二)字第368号
原告石方红，女，汉族，1974年6月19日出生，重庆市人，住柳州市柳东新区。
委托代理人玉桂平，广西信和律师事务所律师。
委托代理人唐健征，广西信和律师事务所律师。
被告覃秀峰，男，壮族，1946年11月21日出生，住柳州市柳南区。
被告覃建贤，男，壮族，1971年9月6日出生，住柳州市鱼峰区，系覃秀峰之子。
原告石方红诉被告覃秀峰、覃建贤租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月1日受理后，依法适用简易程序，于2013年8月14日、2013年9月5日公开开庭进行了审理。
原告石方红的委托代理人玉桂平、唐健征，被告覃建贤到庭参加了诉讼；被告覃秀峰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告石方红诉称：原告在2012年2月1日起承租被告覃秀峰位于柳州市柳南区的房屋，并在2012年2月10日至2012年4月2日期间分4次给予两被告共计
104200元的租金、押金及装修费。但由于被告房屋未经检验不能出租，原告被迫于租期未满前即2012年7月3日前全部搬出，而被告多收的56200元房租经原告多次催
促仍未退还。为此，原告诉至法院，请求依法判令：1、请求确认原告与被告的租赁合同于2012年7月3日解除；2、两被告退回多收房屋租金56200元；3、本案全部诉
讼费用由被告承担。
原告石方红对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、2012年2月10日收条1份，证实被告覃建贤收到了原告自2012年2月1日至8月1日的租金61000元；2、
2012年3月17日收条1份，证实被告覃建贤收到了原告交来的自2012年2月1日至2012年8月1日多出来的60平方米租金3600元；3、2012年3月22日收
条1份，证实2012年3月22日被告覃建贤收到了原告交来的租金1万元，每个月的租金是6000元，再加上多出的60平方是600元，总计6600元，半年是6600乘
以6等于39600元，所以证据3和证据4两者相加就是39600元；4、2012年4月2日收条1份，证实2012年4月2日被告覃建贤收到了原告交来的租金
29600元，包括2012年8月1日至2013年2月1日半年厂房、宿舍及办公室租金；5、石方红身份证复印件1份；6、覃建贤身份证复印件1份；7、覃秀峰身份证复印
件1份；8、覃建贤户籍证明复印件1份；9、覃秀峰户籍证明复印件1份；10、覃建贤与覃秀峰父子关系户籍证明复印件1份，证据6-10均证明原被告的身份情况；11、覃
秀峰产权证明复印件1份，证实涉案房屋的土地使用者是被告覃秀峰；12、建设用地许可证复印件1份，证实涉案房屋的土地使用者是覃秀峰。
原告石方红当庭提交的证据有：网络上打印的图片三张，证明2012年5月10日我市柳南区帽合村出现地陷，其中原告租赁场地也在其中，所以导致从5月份开始场地无法使用。
原告7月3日将场地腾空。
被告覃建贤辩称：不同意原告的诉请，认为应当退回给原告26400元。
被告覃建贤逾举证期限于庭上提交的证据有：柳州市柳南区帽合村民委员会出具的证明1份，证明被告是灾民。
被告覃秀峰未到庭，亦未在庭前提交答辩意见和证据，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论及最后陈述的权利。
经过开庭质证，原、被告对双方提供证据的真实性均无异议。
对于原、被告双方均无异议的证据本院予以采信。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：被告覃秀峰系柳州市柳南区帽合村上木照屯村民，其与被告覃建贤系父子关系。原告石方红与被告覃建贤于2012年2月达成口头租赁协
议，约定自2012年2月1日起被告覃建贤将搭建在其父亲覃秀峰名下土地上的房屋及厂房租赁给原告石方红使用，月租金6600元，原被告各投资15000元装修场地。协议
达成后，原告石方红分四次支付给被告覃建贤场地租金、押金、装修费共计104200元（其中于2012年2月10日支付61000元，2012年3月17日支付
3600元，2012年3月22日支付10000元，2012年4月2日支付29600元）。2012年5月10日，因柳州市柳南区帽合村发生岩溶地面塌陷地质灾害，而本
案租赁场地位于塌陷危险区内，故原告石方红陆续将其物品搬离，并于2012年7月3日将租赁场地腾空并移交给被告覃建贤。之后，双方对租金、押金返还不能达成一致。为
此，原告诉至法院，提出以上诉讼请求。
本院认为：原告石方红与被告覃建贤以口头形式订立的租赁合同，系双方真实意思表示，没有违反法律、行政性法规的强制性规定，属有效合同，受法律保护。因双方履行租赁合同
中，柳州市柳南区帽合村发生岩溶地面塌陷地质灾害，而本案租赁场地位于塌陷危险区内，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项之规定，因不可抗力致使不能实现合
同目的的，当事人可以解除合同。故原告石方红可依法行使法定的合同解除权，其已于2012年7月3日前将租赁场地腾空并移交给被告覃建贤，被告覃建贤对解除合同虽有异议。
但未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，本院对被告覃建贤的该项辩称不予采纳，原告石方红要求确认原、被告租赁合同于2012年7月3日解除，于法有据，本院予
以支持。原告石方红实际使用被告场地的时间为2012年2月1日至2012年7月3日。原被告双方租赁合同解除后，尚未履行的，终止履行。被告覃建贤辩称双方曾协商按标的
52800元的一半26400元退还给原告石方红，但未提交任何证据予以证实，本院对此不予采纳。故被告覃建贤应将剩余的56200元【104200元-实际使用5个月的
场地租金33000元（6600元/月×5个月）-装修费15000元】退还给原告石方红。至于被告覃秀峰是否应当承担本案债务的问题，因原告未举证证明其与被告覃秀峰成
立租赁关系，也未能证明被告覃秀峰从本案场地租赁中获益，故原告石方红要求被告覃秀峰承担本案债务的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，原告所诉有理部分，本院
予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一
款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告石方红与被告覃建贤口头达成的租赁合同于2012年7月3日解除。
二、被告覃建贤返还原告石方红56200元。
三、驳回原告石方红的其他诉讼请求。
案件受理费1305元（原告已预交），因适用简易程序本院减半收取652.5元，全部由被告覃建贤负担。
上述判决，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判
决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七
日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定，收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银
行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 兰柳毅
书记员 赖晓星
附法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
二○一三年九月二十六日