贵州省安顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)黔04民终725号
上诉人（原审原告）：张成凤，女，汉族，住贵州省安顺经济技术开发区。
上诉人（原审原告）：王大华，男，汉族，住贵州省安顺经济技术开发区。
委托诉讼代理人：张成文，女，住贵州省安顺市西秀区，系王大华的二姐，代理权限为一般授权。
委托诉讼代理人：易刚，男，住贵州省安顺市西秀区，系王大华侄子，代理权限为一般授权。
被上诉人（原审被告）：贵州省安顺市翠麓地产有限责任公司。
上诉人张成凤、王大华因与被上诉人贵州省安顺市翠麓地产有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院(2018)黔0402民初1014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月16日立案受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人张成凤、王大华上诉请求:1、撤销一审判决，发回重审或查清事实后改判；2、一、二审费用由被上诉人承担。事实及理由：1、一审法院认定房屋尚未办理商品房现房备案，未达到办理不动产登记证书的条件，并驳回上诉人诉讼请求，属于认定事实不清、适用法律错误。被上诉人作为办理不动产登记证和现房备案的义务人，因其故意拖延才导致未办理，其未履行合同义务；2、根据合同约定，逾期办证违约金应从2014年10月4日交房后270日即2015年7月1日开始计算，上诉人起诉时，《民法总则》已实施，应全部适用新法规定，分段计算没有法律依据，应按照诉讼时效三年的规定，并且被上诉人至今仍在违约，属于连续性债权，2015年7月1日至今尚未过诉讼时效。一审判决认定上诉人要求支付逾期办证违约金部分已过诉讼时效，属于基本事实不清，适用法律错误；3、一审法院只判决了被上诉人支付从2015年10月1日至2018年3月7日的逾期办证违约金，而没有判决支付至被上诉人交付房产证之日止，属于认定事实不清、适用法律错误。
被上诉人安顺翠麓房地产开发有限责任公司二审未提交答辩意见。
原审原告张成凤、王大华一审提出诉讼请求：1、请求判令被告将原告购买的位于安顺××开发区碧水路(翠麓阳光小区)1栋1单元16层5号商品房房屋所有权证书交付给原告。2、判令被告己付购房款总额236532元为基数，按日万分之零点三支付原告从2014年10月10日起至2018年3月5日,逾期天数为1160天,逾期办证违约金8231.3元，并判令支付剩余逾期办证违约金直至被告交付原告房屋产权证之日。3、判令被告负担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年10月30日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于安顺市开发区××“××阳光”小区××、××单元××号房屋，所购商品房建筑面积69㎡，该商品房按套（单元）计算，该商品房总价款为236532元，付款方式为买受人在合同签订当日支付118532元，余款118000元于2013年8月30日前付清。该《商品房买卖合同》第十一条第（一）款约定出卖人应当在2014年8月31日前向买受人交付该商品房。第二十二条中的第二小条约定出卖人负责在商品房交房使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。办理初始登记所需费用，由买受人承担。第三小条第（一）为出卖人承诺取得初始登记后，180日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料。（二）出卖人不能在前款约定期限内申请办理商品房转移登记，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人未申请办理商品房转移登记的，按已付房价款的佰分之一承担违约责任；2.约定日期起180日以后，出卖人未申请办理商品房转移登记的，双方同意按下列第（3）项处理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当在自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金。（3）退房按第一项处理，不退房按第二项处理。双方还就逾期付款责任、面积差异处理方式、商品房的质量及保修责任、前期物业管理等事项进行约定。原告于签订合同当日向被告支付了购房首付款118532元、四通费5600元、维修金4485元、产权代办费577元，2013年8月26日原告将购房余款118000元交付给被告。后被告在2014年10月4日向原告交付所购房屋。因原告所购的该套房屋一直未能办理不动产登记证书，原告遂诉至本院，提出上述请求。同时查明，被告开发建设的“翠麓阳光”项目尚未在安顺市住房和城乡建设局申请商品房现房备案登记，尚不能办理房屋不动产权登记。
一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》双方当事人的真实意思表示，不违法法律和行政法规的强制性规定，本院予以确认。被告翠麓公司承认原告已全部支付完购房款及被告开发的“翠麓阳光”项目现在尚未不具备办理不动产登记证书条件的违约事实，故对上述事实本院予以确认。现本案的争议焦点如下：一、原告要求被告办理所购房屋的不动产登记证书的诉请是否能够支持。因“翠麓阳光”项目的房屋尚未办理商品房现房备案，尚未达到办理不动产登记证书的条件，故原告现要求被告办理所购房屋的不动产登记证书的诉讼请求，本院暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可另行向被告主张权利。二、逾期办证违约金如何计算。被告已经认可存在逾期办证的违约行为，也同意按照合同的约定支付逾期办证违约金，故原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求本院予以支持。原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款转移登记部分约定出卖人在取得初始登记后180日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料；而该条第二款约定出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请初始登记。该合同第十一条第（一）款又约定出卖人应当在2014年8月31日向买受人交付商品房，而被告在2014年10月4日向原告交付所购的房屋，故被告提交申请办理转移登记资料的时间应在2014年10月4日后的270日内完成，即被告在2015年7月1日内未提交申请办证资料即为违约。原告起诉的时间为2018年3月7日，被告现逾期申请办理移转登记的时间已经超过了180日，原告表明选择不退房，故应该按照第二十二条第三款第（二）项第2.（2）条处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金。三、原告要求支付逾期办证违约金的诉请是否部分已过诉讼时效。被告辩称原告诉请的违约金部分已过诉讼时效。因逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的债务，本案起诉于2018年3月7日，对2017年10月1日前的违约金主张的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年……”的规定。2017年10月1日后的违约金主张的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法总则》的规定。本案双方当事人在合同中约定的是以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，即权利人在办证期限届满超过两年后起诉的，只保护原告自2015年10月1日起至其向本院递交起诉状之日未超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效的违约金。原告主张的逾期办证违约金为8231.3元，根据双方约定，对逾期办证违约金的计算，应在被告2014年10月4日交房270日后即从2015年7月1日开始计算逾期办证违约金，因原告主张的2015年10月1日以前的违约金已超过诉讼时效，故原告得到支持的违约金计算如下：从2015年10月1日起至2018年3月7日，共计888日，以原告已交购房款236532元×888日×万分之0.3=6301.21元。原告诉请支付逾期办证违约金至被告交付原告房屋产权证之日止，因被告开发的房屋何时能具备办理不动产登记证书条件的期限不能确定，故之后的逾期办证违约金原告可向被告另行主张权利。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决：一、由被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告张成凤、王大华从2015年10月1日起至2018年3月7日止的逾期办证违约金人民币6301.21元。二、驳回原告张成凤、王大华的其他诉讼请求。本案受理费人民币100元，减半收取人民币50元，由原告张成凤、王大华承担人民币25元，由被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司承担人民币25元（该诉讼费原告已预交，被告应承担的部分由被告在本判决生效后十日内直接支付给原告，原告不再向本院申请退取）。
二审举证期限内，上诉人与被上诉人均未提交新证据。
二审对一审认定的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：1、上诉人主张的逾期办证违约金是否部分已过诉讼时效；2、上诉人诉请被上诉人支付逾期违约金至交付房屋产权证之日止能否支持；3、本案所涉房屋是否具备办理房屋产权证的条件。
一、关于上诉人主张的逾期违约金是否部分超过诉讼时效的问题。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人应于房屋交付之日起270日（即2015年7月1日）向被上诉人主张权利，而《民法总则》于2017年10月1日实施，因此，上诉人从2015年7月1日至2015年9月30日期间主张支付逾期办证的违约金应适用《民法通则》两年诉讼时效的规定，该期间权利已过诉讼时效，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”一审法院判决不予支持该期间的违约金适用法律正确、认定事实清楚，故对于上诉人该项上诉理由，本院不予采纳。
二、关于上诉人诉请逾期办证违约金支付至交付房屋产权证之日止能否支持的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金”，其中并未约定逾期办证违约金计算至被上诉人交付房屋产权证之日止，且办理房屋权属登记系行政机关职能，办理时限并非以被上诉人意志为转移，因此上诉人要求被上诉人支付逾期办证违约金至交付房屋产权证之日止的诉请超过合同约定且无法律依据，故对上诉人该项上诉理由，本院不予采纳。
三、关于本案所涉房屋是否具备办证条件的问题，经到住建部门了解的情况得知，目前该房屋尚不具备办证条件，因此对上诉人该项上诉请求，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉理由及上诉请求均不能成立，应予以驳回，一审法院认定事实清楚，适用法律及处理正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张成凤、王大华承担。
当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。
本判决为终审判决。
审判长 刘 熹
审判员 李 德 江
审判员 黄 光 美
二〇一八年八月三日
书记员 李倩（代）
当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：
（一）承担加倍罚息或迟延履行金。
（二）被强制进行审计。
（三）被限制出境。
（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。
（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。
（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。
（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。
（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。