福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽05民终2544号
上诉人（原审被告、执行案外人）：姚全顺，男，1987年7月30日出生，汉族，身份证地址福建省安溪县，现住福建省安溪县。
上诉人（原审被告、执行案外人）：刘伟红，女，1988年5月17日出生，汉族，身份证地址福建省安溪县，现住福建省安溪县。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：尤延辉，尚民律师事务所律师。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：杨贵峰，尚民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、申请执行人)：廖荣怀，男，1955年2月3日出生，汉族，身份证地址福建省厦门市湖里区，现住福建省安溪县。
委托诉讼代理人：王春明，福建安荣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林晓婷，福建安荣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、被执行人）：林世裕，男，1983年12月9日出生，汉族，住福建省安溪县。
被上诉人（原审被告、被执行人）：龚金兰，女，1987年08月11日出生，汉族，住福建省安溪县。
上诉人姚全顺、刘伟红因与被上诉人廖荣怀、林世裕、龚金兰申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服福建省安溪县人民法院（2017）闽0524民初5741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
姚全顺、刘伟红上诉请求：撤销一审判决，改判驳回廖荣怀一审的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：生效的（2016）闽0524民初5184号民事判决确定刘伟红与林世裕、龚金兰于2013年12月23日签订的《房屋买卖合同》有效，姚全顺、刘伟红就得按照合同约定履行按揭付款义务，但一审法院认定银行按揭款需在3日内交付法院执行，这与上述生效判决的认定自相矛盾，认定事实错误。合同约定将全部银行债务交由姚全顺、刘伟红，姚全顺、刘伟红已完全按照上述生效判决确定履行按揭付款义务，一审认定至提起本案诉讼，姚全顺、刘伟红尚未全部支付涉案房产价款是错误的。一审判决认定涉案房产未能在法院查封之前过户登记系姚全顺、刘伟红自身原因所致是错误的。2014年3月19日姚全顺、刘伟红取得涉案房屋后进行装修入住，该房产权属证书办理完毕后，由于联系不上林世裕、龚金兰，致未能配合姚全顺、刘伟红办理权属转移登记手续，之后在诉讼中判决书未送达完毕，廖荣怀即提起诉讼并申请保全查封涉案房产。一审判决未能对涉案房产出售时间与廖荣怀和林世裕、龚金兰民间借贷时间先后顺序进行认定，属于认定事实不清。本案涉案房屋买卖在前，民间借贷在后。
廖荣怀辩称，姚全顺、刘伟红基于买卖合同仅享有债权请求权，在其基于合同所产生的履行合同请求权尚未实现之前，其对于涉案房屋并不享有物权，其诉称原审认定事实错误及与生效判决自相矛盾系对法律的错误理解。刘伟红仅支付部分价款339000元，直至2018年1月10日尚欠463333.16元，且拒绝将剩余价款按照法院的要求交付执行，一审判决认定其尚未支付全部价款并无不当。姚全顺、刘伟红明知涉案房屋已办理权属证书，因其自身原因未能交清全部银行按揭贷款导致未办理过户登记，且事先已就房屋被查封违约责任作出明确约定，一审判决认定其涉案房屋未办理过户登记自身存在过错并无不当。本案不存在司法解释关于可以排除执行的情形，姚全顺、刘伟红不享有足以排除强制执行的民事权益。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
林世裕、龚金兰未作答辩。
廖荣怀向一审法院起诉请求：判决准许对涉案执行标的即登记在林世裕名下的址在安溪县凤城镇河滨北路818号水晶城1号楼2602房屋（权属证号：安房权证凤城镇字第××号）的执行。
一审法院认定事实：林世裕、龚金兰系夫妻关系。双方于2012年3月14日以林世裕的名义向开发商厦门市华荣泰集团有限公司购买址在安溪县凤城镇蓝溪国际水晶城第1幢2602室商品房一套，并向中国建设银行股份有限公司安溪支行办理按揭贷款。该房于2015年8月5日办理房屋权属证书［房屋所有权证：安房权证凤城镇字第××号］。廖荣怀与林世裕、龚金兰民间借贷纠纷一案，廖荣怀于2017年9月12日向安溪县人民法院提起诉讼。安溪县人民法院于2017年10月30日作出（2017）闽0524民初4622号民事判决，判决：一、林世裕、龚金兰于本判决生效后10日内共同偿还廖荣怀借款本金212,900元及利息（利息均月利率2%计算，其中借款本金169,000元自2016年11月1日起，本金43,900元自2016年10月30日起，均计至本判决确定履行之日止）；二、驳回廖荣怀的其他诉讼请求。该判决生效后，廖荣怀于2018年1月3日向安溪县人民法院申请强制执行。审理过程中，依据廖荣怀申请，安溪县人民法院于2017年9月14日作出（2017）闽0524民初4622号民事裁定书，裁定查封登记在林世裕名下的上述房产。姚全顺、刘伟红于2017年11月8日对该查封裁定提出书面异议。安溪县人民法院经审查，于同年12月5日作出（2017）闽0524执异27号执行裁定书，裁定中止对登记在林世裕名下的址在安溪县凤城镇河滨北路818号蓝溪国际水晶城1号楼2602室房屋（房屋所有权证：安房权证凤城镇字第××号）的执行。廖荣怀不服该裁定，向法院提起诉讼。另查明，刘伟红与姚全顺系夫妻关系，2013年12月23日，刘伟红与林世裕、龚金兰签订了购买上述房产的《房屋买卖合同》。合同约定：购房款为890,000元，刘伟红应在合同签订当日支付给林世裕、龚金兰339,000元……；林世裕向银行办理的购房按揭剩余贷款536,000元自2014年1月9日起由刘伟红足额按时支付给建设银行林世裕贷款账号由银行扣款还贷；双方共同到安溪县住建局交易窗口办理房产过户手续签字完成当日，刘伟红应支付给林世裕售房余款15,000元；……若发生与林世裕有关的产权纠纷或债权债务，概由林世裕负责，并自行承担法律责任，由此给刘伟红造成经济损失的，由林世裕负责赔偿给刘伟红已付购房款一倍的违约金；……林世裕应在取得产权两证之日起30天内共同到安溪县行政服务中心房屋产权登记机关办理过户登记手续……林世裕保证未办理过户手续前，如因林世裕原因造成房屋被查封、拍卖，由此造成刘伟红损失，赔偿金以刘伟红已付购房款总额每日按0.1%计算……。2014年3月19日，刘伟红向安溪县卓越物业服务有限公司交纳装修履约金、物业管理费等，并实际占有涉案房产。合同签订当日，刘伟红依约定将339,000元交付给林世裕、龚金兰，林世裕、龚金兰并出具收款条交给刘伟红收执。合同签订后，刘伟红并按合同约定将款项陆续存入林世裕办理银行按揭的贷款账户，供中国建设银行股份有限公司安溪支行扣取按揭款，至2018年1月10日，尚欠银行按揭贷款463,333.16元未偿还。一审法院审理中依法律规定向姚全顺、刘伟红释明，要求姚全顺、刘伟红在三日内将该款交付法院执行，但姚全顺、刘伟红未能履行。
一审法院认为，1.关于刘伟红与林世裕、龚金兰之间签订的《房屋买卖合同》是否合法有效问题？廖荣怀主张该《房屋买卖合同》所涉房屋至今仍在银行设定抵押借款（按揭），并办理抵押预登记，林世裕转让涉案房产时，未经提供贷款银行同意，且至交易时尚余536,000元未付，参照《城市房地产抵押管理办法》第三十七条、第四十九条规定，涉案房产依法不能转让，林世裕的行为属于擅自处分用于抵押借款的房产，转让行为无效；安溪县人民法院虽于2017年2月27日作出（2016）闽0524民初5184号民事判决书，判决确认刘伟红与林世裕、龚金兰于2013年12月23日签订的《房屋买卖合同》有效，但对协助办理产权转移登记手续的诉求不予支持，由此说明涉案房产不发生物权变动的法律效力，只有发生债权变动的效力，且没有通知抵押银行作为第三人参加诉讼，该判决存在程序违法，故刘伟红、姚全顺和林世裕、龚金兰之间的买卖合同关系属于双方之间的合同之债，该判决不影响法院对该房产进行查封拍卖，刘伟红、姚全顺的异议请求依法应予驳回。而姚全顺、刘伟红则认为涉案房产的转让有经过贷款银行同意，廖荣怀并不是涉案房产抵押合同相对人，根本无权提出抵押合同的法律效力，且刘伟红、姚全顺和林世裕、龚金兰之间就涉案房屋所签订的买卖合同已经过安溪县人民法院判决确认合法有效。《城市房地产抵押管理办法》第三十七条、第四十九条仅是管理性规定，并非效力性规定，未经抵押银行同意，并不能影响买卖双方所签订房屋买卖合同的效力，该《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性、禁止性规定，该房屋买卖合同合法有效，且林世裕与建设银行就涉案房屋所签订的抵押按揭贷款仅是办理抵押预登记，廖荣怀又非合同的相对人，其与林世裕之间的借贷关系又发生在刘伟红与林世裕签订《房屋买卖合同》之后，安溪县人民法院就刘伟红与林世裕之间的房屋买卖合同纠纷所作的判决并不存在程序违法问题，廖荣怀对此的意见，于法不符，不予支持；姚全顺、刘伟红对此的意见，于法相符，予以采纳。2.廖荣怀申请查封的涉案房产是否属于《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，即是否应准予对涉案执行标的（房产）执行？根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，姚全顺、刘伟红若要排除廖荣怀对登记在林世裕名下的涉案房产的查封，必须具备上述四种情形，方享有排除强制执行的民事权益，否则，廖荣怀请求准许对涉案房产的执行，应得到支持。综合本案及前述分析，刘伟红与林世裕、龚金兰虽在法院查封之前已就涉案房产签订合法有效的书面合同，也已实际占有该房屋，但在法院查封涉案房屋时尚欠银行部分按揭贷款，直至2018年1月10日尚欠463,333.16元大部分按揭贷款，购房款未全部付清，经法院释明后，又未能按指定将该款交付法院执行，同时，涉案房产已在2015年8月5日就已办理房屋权属证书，刘伟红、姚全顺也在2016年9月18日因林世裕、龚金兰不配合办理涉案房产过户手续向法院提起诉讼，要求确认双方买卖合同有效及责令林世裕、龚金兰协助办理涉案房产的权属转移登记手续等，由于未能交清全部银行按揭贷款，导致法院判决驳回要求责令林世裕、龚金兰协助办理涉案房产的权属转移登记手续的诉求，且双方在签订《房屋买卖合同》时已就涉案房屋未办理过户手续前，因林世裕原因造成涉案房屋被查封、拍卖的违约责任作出明确约定，可见，姚全顺、刘伟红对涉案房产未办理过户登记自身存在着过错。因此，姚全顺、刘伟红对涉案房屋并不享有排除强制执行的民事权益，廖荣怀申请查封的涉案房产并不属于《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，应准予对涉案执行标的（房产）执行。据此，廖荣怀请求准许对本案执行标的强制执行成立，应予支持；姚全顺、刘伟红要求驳回廖荣怀的诉讼请求，于法不符，不予采纳。至于刘伟红、姚全顺与林世裕、龚金兰之间的房屋买卖关系，可另案向林世裕、龚金兰主张权利。林世裕、龚金兰经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，由此产生的法律后果由其各自承担。依法缺席审理，在查明事实后，可依法迳行判决。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条第一项规定，判决：准许对登记在林世裕名下的址在安溪县凤城镇河滨北路818号蓝溪国际水晶城1号楼2602室房屋（房屋所有权证：安房权证凤城镇字第××号）的执行。案件受理费100元，由姚全顺、刘伟红负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。姚全顺、刘伟红二审中提供：1.安溪县人民法院（2016）闽0524民初5184号民事判决书及送达回证、邮寄回单、公告，以此证明同一涉案房产一审法院作出自相矛盾的事实认定及林世裕、龚金兰没在户籍地居住长期外出导致该案公告送达，拖延送达时间并致未能配合办理权属转移登记手续。2.根据姚全顺、刘伟红的申请，本院依法向安溪县人民法院调取（2017）闽0524民初4622号案件送达资料。姚全顺、刘伟红认为该案从起诉到判决仅用较短时间便结案并交付执行，廖荣怀与林世裕、龚金兰有恶意诉讼合伙侵害姚全顺、刘伟红合法权益的嫌疑。廖荣怀质证认为，上述证据1不能达到姚全顺、刘伟红的证明目的和主张，是姚全顺、刘伟红未能交清银行贷款，送达合法；证据2中受送达人林世裕、龚金兰的诉讼材料交由其同住成年家属即林世裕父亲签收，进一步印证姚全顺、刘伟红称无法联系林世裕、龚金兰与事实不符。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：姚全顺、刘伟红二审提供的上述证据1仅能证明生效的（2016）闽0524民初5184号民事判决虽确认姚全顺、刘伟红与林世裕、龚金兰之间就涉案房屋签订的买卖合同有效，但认定因涉案房屋在原有产权人林世裕、龚金兰名下尚欠银行按揭贷款而无法办理过户登记，并据此不支持姚全顺、刘伟红请求林世裕、龚金兰协助办理产权登记手续的诉讼请求。因此，应认定导致涉案房屋未能办理过户的原因是姚全顺、刘伟红未能代林世裕、龚金兰全部清偿涉案房屋的银行按揭贷款，姚全顺、刘伟红自身存在过错。证据2并不足以证明姚全顺、刘伟红关于廖荣怀与林世裕、龚金兰有恶意诉讼合伙侵害姚全顺、刘伟红合法权益的主张。经审查，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，姚全顺、刘伟红虽与林世裕、龚金兰就涉案房屋签订买卖合同并占有涉案房屋，但涉案房屋至2018年1月10日尚欠银行按揭贷款463,333.16元未偿还。因姚全顺、刘伟红未能全部偿清林世裕、龚金兰就涉案房屋抵押的银行按揭贷款，导致涉案房屋客观上不能办理过户，且经一审法院依法释明后，姚全顺、刘伟红未能将尚欠的银行贷款交付法院执行，姚全顺、刘伟红的请求不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定中第（三）、（四）的规定，其权利不能够排除强制执行。
综上所述，姚全顺、刘伟红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由姚全顺、刘伟红负担。
本判决为终审判决。
审判长 林海峰
审判员 戴 强
审判员 傅嘉钦
二〇一八年六月二十日
书记员 陈文能
附：本案适用的主要法条及执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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