辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终6746号
上诉人（原审被告）：孙金森，男，1946年8月17日生，汉族，住大连市西岗区。
上诉人（原审被告）：冯翠红，女，1959年5月23日生，汉族，住大连市沙河口区。
二上诉人共同委托诉讼代理人：康波，辽宁征信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张立新，女，1969年2月14日生，满族，住大连市甘井子区。
被上诉人（原审原告）：张文平，男，1966年2月18日生，汉族，住址同上。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：张荣君、刘玥，辽宁圣邦律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：吴斌，男，1971年4月13日生，汉族，住大连市沙河口区。
委托诉讼代理人：曲长梅，吴斌妻子。
被上诉人（原审第三人）：曲长梅，女，1970年10月15日生，汉族，住大连市沙河口区。
原审原告张立新、张文平因与原审被告孙金森、冯翠红房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初3329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日作出（2017）辽02民终2394号民事裁定，撤销一审判决，将本案发回重审。大连市甘井子区人民法院重审本案期间追加吴斌、曲长梅作为本案第三人参加诉讼，并作出（2017）辽0211民初4572号民事判决。孙金森、冯翠红不服该判决，上诉至本院。本院于2018年8月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
孙金森、冯翠红上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张立新、张文平对孙金森、冯翠红的诉讼请求。事实和理由：本案系房屋租赁合同纠纷，一审法院认定事实及适用法律均存在严重错误。一、就案件的事实认定问题。1.关于房屋租赁合同的出租人是否发生变更的问题。一审法院认为合同主体未发生变更，明显与事实不符。首先，在上诉人与被上诉人吴斌、曲长梅协商房屋买卖事宜、现场看房、签订合同、办理过户手续等过程中，被上诉人张立新、张文平均在场，各方当事人均明知房屋买卖，即出租人变更为被上诉人吴斌、曲长梅的事实。其次，被上诉人吴斌、曲长梅在房屋租赁合同及房屋收据上签名的行为（其中房屋租赁合同是将出租方一栏中孙金森、冯翠红的名字划掉，签署的吴斌、曲长梅的名字，而房屋收据原件系被上诉人张立新、张文平持有），就足以说明三方均认可租赁合同中出租人变更的事实。再次，上诉人提供的被上诉人吴斌、曲长梅在大连市西岗区人民法院起诉的诉状副本中，该二人也明确陈述其与承租人即被上诉人张立新、张文平签订了房屋租赁合同。在该案的庭审中被上诉人吴斌、曲长梅也明确陈述其知悉并认可租赁合同的主体发生变更的事实。2.关于租金及押金15万元是否支付给被上诉人吴斌、曲长梅的问题。该问题是本案争议的核心问题之一，而一审法院避重就轻的以系其他合同关系而未查明认定。就该节问题，上诉人提供的银行转账凭证、大连市西岗区人民法院（2016）辽0203民初1259号民事案件的庭审笔录，足以说明该15万元以抵扣房款的方式支付给了被上诉人吴斌、曲长梅。即便法院判令返还的话，也应当由被上诉人吴斌、曲长梅返还。3.被上诉人张立新、张文平实际占有、使用案涉房屋的具体时间的问题。既然本案系房屋租赁合同纠纷，那承租人是否实际占有、使用及其具体时间就是案件的重要事实，而一审法院并未审理查明。二、就适用法律问题。1.一审法院混淆了解除合同与确认合同无效的法律规定。被上诉人张立新、张文平诉请主张合同无效，一审法院在本院认为中以该合同违反《合同法》第52条之规定为由认定合同无效；而在判决书第一项却判令解除合同，而又未援引《合同法》中关于解除合同的法律条款，适用法律错误至极。2.”买卖不破租赁”是法律规定的基本原则，即房屋买卖之后，原有租赁合同仍有效，租赁合同的出租人变更为现房屋所有权人。一审法院既然已查明了房屋买卖的行为，就应当按照该原则认定出租人变更的情况，否则就必然造成房屋的出租人不是产权人，而产权人与承租人没有租赁合同关系的荒谬结论。3.有关部门拆除的并非案涉房屋，而是在房屋院中搭建的违章建筑，对于案涉房屋被上诉人张立新、张文平是实际使用了的。故按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第5条之规定，即便认定合同无效，被上诉人张立新、张文平也应当支付实际使用费。
张立新、张文平辩称：服从一审判决。
吴斌、曲红梅辩称：服从一审判决。
张立新、张文平向一审法院起诉请求：1.确认二原告与二被告及二第三人签订的房屋租赁合同无效。2.判令二被告及二第三人共同返还二原告租金130,000元及押金20,000元，共计150,000元。3.判令二被告及二第三人赔偿二原告经济损失15,600元。4.要求二被告及二第三人承担诉讼费用。
一审法院审理查明：1.2015年12月30日，原告张立新、张文平与被告孙金森、冯翠红签订《房屋租赁合同》。约定，被告孙金森、冯翠红同意将坐落于大连市甘井子区大辛寨子博士园C区#整体房屋出租给原告张立新、张文平使用，租赁期限为两年，自2016年1月1日起至2017年12月31日止。租金为每年130,000元，押金为20,000元。同日，二原告向二被告交付房租130,000元，押金为20,000元，共计150,000元。二被告向二原告出具收款收据一张。
2.2016年1月16日，被告孙金森、冯翠红与第三人吴斌、曲长梅签订《买卖房屋协议》。约定，被告孙金森、冯翠红将案涉房屋及房屋内设施卖给第三人吴斌、曲长梅。
3.2016年2月3日，第三人吴斌、曲长梅在二原告与二被告之间的《房屋租赁合同》及收款收据中签字。同日，被告孙金森给第三人吴斌、曲长梅出具收条，收条上载明”今收到转让大连博士农业科技园C15的转让款共计1,888,800元。寄款人吴斌、曲长梅”。
4.2015年10月12日，大连市甘井子区城市建设管理局、大连市甘井子区城市管理行政执法局、大连市城市规划执法监察支队、大连市公安局甘井子分局、大连市甘井子区辛寨子街道办事处、大连市甘井子区市场监督管理局共同下发《甘井子区关于加强整治私搭乱建等各类违法建设的通告》。通告内容为，”为贯彻落实市政府常务会议关于加强城市环境综合整治工作的精神，进一步提升城市管理水平，全面建设整洁、规范、有序、和谐的生活家园，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《辽宁省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》和《大连市城市市容管理条例》等有关规定，甘井子区人民政府决定对全区私搭乱建等各类违法建设进行集中专项整治。现将清理整治内容通告如下：一、此次集中专项整治的范围是：区内所有私搭乱建等各类违法建设。各类违法建设是指未经市城建部门和市、区规划部门批准或虽经批准但未按批准条件建设及超过批准期限的各类建筑物、构筑物。二、本通告发布之日起5日内，由单位或个人自行拆除违法建筑物、构筑物（包括废品收购站）；逾期未拆除的，区城建局、行政执法局、市场监管局等部门联合规划局、公安局共同组织依法强制拆除，并对有关责任单位和责任人予以处罚。对严重干扰集中整治工作的行为将依法严肃处理。”
5.2016年3月23日，大连市甘井子区城市建设管理局、大连市甘井子区城市管理行政执法局、大连市城市规划执法监察支队、大连市公安局甘井子分局、大连市甘井子区辛寨子街道办事处、大连市甘井子区市场监督管理局将涉案承租房屋强行拆除。
一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的争议焦点为，案涉房屋租赁合同的主体是否变更，即出租人一方是否由二被告变更为二第三人。
关于该争议焦点，一审法院认为，案涉房屋租赁合同的出租人一方并未变更，仍为二被告。原因如下：《中华人民共和国合同法》第八十八条规定”当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”本案中，虽然二第三人在案涉房屋租赁合同中签字，但各方当事人并未对合同主体变更在合同中或另行作具体约定，且庭审中二原告及二第三人均否认该租赁合同主体关系的转让，二被告的证据亦不能证明二原告对该合同关系的转让表示同意。故案涉房屋租赁合同的主体并未变更，仍为二原告及二被告。
关于二原告要求确认案涉房屋租赁合同无效的请求，予以支持。首先，二被告隐瞒案涉房屋系违法建筑的事实与二原告签订租赁合同，违反行政法规的强制性规定。另，案涉房屋已于2016年3月23日被行政机关强行拆除，二原告的合同目的已无法实现。故案涉合同符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于无效合同的规定，因此，原告的该项请求，予以支持。
关于二原告要求二被告及二第三人共同返还二原告租金130,000元及押金20,000元的请求，因案涉房屋租赁合同无效，故因该合同取得的财产，应当予以返还。现合同的主体并未变更，故应由二被告对该笔款项予以返还。关于二被告辩称已将房租从房屋转让款中予以扣除，应于二第三人承担的意见，一审法院认为，合同具有相对性，二被告与二第三人的另合同关系不在本案的受理范围内，故该抗辩意见不予采纳。
关于二原告要求二被告及二第三人赔偿二原告经济损失15,600元的请求，因二原告并未举证证明其经济损失，故要求二被告及二第三人赔偿一节无事实及法律依据，不予支持。
一审法院判决：一、解除原告张立新、张文平与被告孙金森、冯翠红于2015年12月30日签订的《房屋租赁合同》。二、自判决发生法律效力之日起10日内，被告孙金森、冯翠红共同返还原告张立新、张文平租金130,000元及押金20,000元。如果未按照判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间债务利息。三、驳回原告张立新、张文平的其他诉讼请求。案件受理费人民币3300元，其他诉讼费人民币50元，合计人民币3350元（原告已预交），由被告孙金森、冯翠红共同承担。
本院经审理查明：一审法院认定事实中除”2016年3月23日，大连市甘井子区城市建设管理局、大连市甘井子区城市管理行政执法局、大连市城市规划执法监察支队、大连市公安局甘井子分局、大连市甘井子区辛寨子街道办事处、大连市甘井子区市场监督管理局将涉案承租房屋强行拆除”外其他事实属实。
本院补充查明：张立新、张文平提交的案涉房屋租赁合同”出租方（以下简称甲方）：冯翠红、孙金森”处”冯翠红、孙金森”被划掉，2016年2月3日，吴斌、曲长梅在”出租方（以下简称甲方）：冯翠红、孙金森”上方签字。
案涉C区15整体房屋为小产权房。2016年3月23日，大连市甘井子区城市建设管理局、大连市甘井子区城市管理行政执法局、大连市城市规划执法监察支队、大连市公安局甘井子分局、大连市甘井子区辛寨子街道办事处、大连市甘井子区市场监督管理局将在案涉房屋院内搭建的临建房屋强行拆除。
在吴斌、曲长梅起诉孙金森、冯翠红赔偿经济损失案件民事起诉状中载明”因孙金森、冯翠红转让的地上建筑在转让前已经出租给他人，因此在吴斌、曲长梅与孙金森、冯翠红签订《土地及其所属物转让协议书》后，吴斌、曲长梅与承租人签订《房屋租赁合同》，约定承租人继续租赁房屋。”在该案一审庭审笔录中，吴斌、曲长梅自述”《土地及其所属物转让协议书》中约定，继续执行租赁合同，因此孙金森、冯翠红与承租人协商一致，将《房屋租赁合同》中的出租方变更为吴斌、曲长梅。””孙金森、冯翠红欲证明在签订土地及附属物买卖协议后签订了该租赁合同，将出租人变更为吴斌、曲长梅，予以认可并且在吴斌、曲长梅与孙金森、冯翠红签订土地协议书前孙金森、冯翠红已经收取了租金及押金15万元，在租赁合同主体变更后双方协商将孙金森、冯翠红15万元抵顶为吴斌、曲长梅的款项，吴斌、曲长梅对此也予以认可，......虽然吴斌、曲长梅通过抵顶的方式收取了一年的租金，但是租赁合同的租赁期限为两年，吴斌、曲长梅无法向承租人履行租赁合同致使房屋租赁合同变更主体为吴斌、曲长梅后不足两个月租赁房屋全被拆毁，给吴斌、曲长梅造成了巨大的经济损失。””签订该份协议书后，吴斌、曲长梅按照合同的价款扣除孙金森、冯翠红已经收取的15万元租金后将房屋价款支付给孙金森、冯翠红。”
本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。案涉房屋租赁合同约定租赁的房屋性质为小产权房及临建房屋。故案涉房屋租赁合同无效，一审在认定合同无效的情况下，在判项中却判决解除合同，显为不当，本院予以纠正。
关于孙金森、冯翠红上诉主张其已非房屋租赁合同出租方，故其不应向张立新、张文平返还租金及押金一节，本院认为，虽然系孙金森、冯翠红于2015年12月30日与张立新、张文平签订的房屋租赁合同，将案涉房屋出租给张立新、张文平，并收取了2016年1月1日至2016年12月31日租金13万元及押金2万元。但张立新、张文平提交的案涉房屋租赁合同”出租方（以下简称甲方）：冯翠红、孙金森”处”冯翠红、孙金森”已被划掉，2016年2月3日，吴斌、曲长梅在”出租方（以下简称甲方）：冯翠红、孙金森”上方签字。且吴斌、曲长梅亦在张立新、张文平持有的13万元租金、2万元押金收款收据中签字。又因在吴斌、曲长梅起诉孙金森、冯翠红赔偿经济损失另案的民事起诉状及庭审笔录中，吴斌、曲长梅多次自认租赁合同出租方已变更为吴斌、曲长梅，吴斌、曲长梅与孙金森、冯翠红协商一致以孙金森、冯翠红已收取的押金、租金抵顶吴斌、曲长梅应向孙金森、冯翠红支付的部分购房款。这表明2016年2月3日始，房屋租赁合同出租方已由孙金森、冯翠红变更为了吴斌、曲长梅，且吴斌、曲长梅收取了押金及2016年2月3日后的租金，张立新、张文平对此亦是明知及认可的。张立新、张文平主张其于2016年3月23日搬离案涉房屋，虽然吴斌、曲长梅、孙金森、冯翠红对此均不认可，但张立新、张文平自认其于2016年3月23日前仍占用案涉房屋，租赁合同无效，承租人占用房屋仍应按照租金标准支付占有使用费，故依据张立新、张文平的主张，至少其要求返还2016年3月23日前的租金无事实及法律依据。而如上所述，早在2016年2月3日，出租人既已由孙金森、冯翠红变更为吴斌、曲长梅，故孙金森、冯翠红无义务向张立新、张文平返还租金及押金。一审判令孙金森、冯翠红返还租金及押金，显为不当，本院予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初4572号民事判决；
二、张立新、张文平与吴斌、曲长梅于2016年2月3日签订的房屋租赁合同无效；
三、驳回张立新、张文平其他诉讼请求。
一审案件受理费3300元，其他诉讼费50元，合计3350元（张立新、张文平预交），由张立新、张文平负担；二审案件受理费3300元（孙金森、冯翠红预交），由张立新、张文平负担。
本判决为终审判决。
审判长 张萍萍
审判员 吕 瑛
审判员 张 钱
二〇一八年十月二十二日
书记员 杜玉洁