河北省邯郸市邯山区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)邯山民初字第01086号
原告（反诉被告，以下称“原告”）邯郸市友谊房地产开发有限公司（以下简称“友谊公司”），住所地邯郸市邯山区五金南街48号，组织机构代码证号：60112723-4。
法定代表人李庆丰，该公司执行董事。
委托代理人刘新丰、李文奎，河北鼎合律师事务所律师。
被告马志华（反诉原告，以下称“被告”），男，1959年9月24日出生，汉族，现住邯郸市邯山区，。
被告高慧珍（反诉原告，以下称“被告”），女，1962年10月5日出生，汉族，住址同上，与被告马志华系夫妻关系，。
二被告委托代理人张书红、张媛，河北神州律师事务所律师。
原告友谊公司与被告马志华、高慧珍租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人刘新丰、二被告及其委托代理人张媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年2月27日，原告与二被告达成租赁邯山南大街112号贸西市场内南侧21-36号商铺和北侧部分商铺（房产证为邯山南大街1**号75、77-80、83-88、90号门市）的书面协议，原告为甲方（出租方），二被告为乙方（承租方）。协议约定：“租赁期限为2008年3月25日至2013年3月14日”，“乙方在承租期限内，每年向甲方交纳综合管理费分别为人民币7万元、8万元、9万元、10万元、11万元。综合管理费每半年预交一次，即乙方在半年到期提前一个月预交下半年综合管理费给甲方，付款方式为现金支付。合同签订后，原告依约履行合同，合同到期前，二被告没有按时交纳房租，原告多次向被告催要，二被告一直未付。合同到期后，原告要求二被告支付拖欠租金并交还房屋，二被告均未履行。自2012年3月15日至2014年8月6日，二被告累计拖欠原告租金263698.6元。二被告既不支付租金，又不交还房屋的行为已侵犯原告权益，请求判令：二被告腾清邯郸市邯山南大街112号贸西市场南侧21-36号商铺和北侧商铺，恢复原状，并返还原告；二被告支付原告2012年3月15日至2014年8月6日止的租金263698.6元和违约金308908.6元；二被告腾清商铺前的租金和违约金仍需继续支付，标准按租金为每日310.37元，违约金为每日按应交费用的5%进行计算；本案诉讼费用由被告承担。
原告提交如下证据：
1、原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明复印件，用于证明原告主体资格；
2、房屋租赁合同，用于证明原告对租赁物具有收益权以及合同双方权利义务关系；
3、房产证14本，用于证明原告对租赁物具有所有权；
4、火灾事故认定通知书，用于证明火灾发生的时间为2013年5月27日9时53分及火灾原因。
二被告辩称并反诉称原告违约在先，其主张违约金缺乏事实依据。原被告2008年2月27日签订的《房屋租赁经营管理合同》并非单纯的房屋租赁合同，二被告向原告交纳的费用，亦非单纯的租金。原告不仅是该贸西市场的所有权人，更兼备物业的各项职责，有义务对市场进行管理。合同签订后，原告并未履行其维修及管理职责，未安装大门和水电表，并且由于管理不善导致2013年4月28日发生火灾，致使二被告经营的店铺所安装的高清监控设备受损，维修花费24000元。南楼商户安装冷库制冷机，置于二被告摊位内部使得被告24个店铺无法出租，造成租金损失172800元。原告负有维修房屋的义务，但原告拒不履行该义务，致使被告的承租商户的商品因房屋漏雨而灭失，被告维修房屋赔偿商户损失共计1300元。即便被告应当支付违约金，原告主张的违约金数额过高，原告实际的管理费损失为263698.6元，原告管理费的实际损失为利息损失即22414元，根据法律规定被告只需支付原告违约金6742元。租赁合同期满后，被告继续使用租赁物长达一年半的时间，原告未提出异议，基于五年口头约定的基础上，在合同到期至原告起诉前，原被告之间应视为存在不定期租赁合同，原告应当继续履行管理职责，因原告违约导致发生火灾、被告商铺无法出租、房屋漏雨。请求判令原告支付被告维修高清监控设备维修费24000元，摊位无法出租的损失172800元，维修房屋赔偿及赔偿给商铺的损失1300元，请求法院予以抵顶，依法应驳回原告诉讼请求。
二被告提交如下证据：
二被告身份证复印件，用于证明二被告主体资格；
火灾和维修费票据、贸易街市场高清监控维修单清单共计45份，用于证明因原告不顾履行管理责任，给被告造成的损失；
建筑工程预算书和收款收据5份，用于证明被告投入大量资金经营市场；
租赁现场的照片，用于证明15台空调风机的安装位置。
原告反诉答辩称，火灾及漏雨都是合同期满后发生的，原告无义务进行维修，所产生的费用与原告无关，且收据和白条无法证实费用是否实际发生，也无法证明与租赁房屋有关、是否系二被告支付。高清监控维修清单仅是清单，无法证实安装时间和支付时间，无证据证明系被告支付及安装时间和地点。工程预算书没有公章，系复印件，无法核实真实性。现场的风机安装如被告所述，但部分风机是被告租赁期满后安装的，风机对市场的影响无法评估，被告无法出租是由多方原因导致，且过道对面的商铺安装风机与原告无关，原告曾出面协调，但对方不予配合。
经审理查明，并确认以下事实：2008年2月27日原告与二被告签订《房屋租赁经营管理合同》，合同约定：“房屋出租房（注：应为“方”）：贸西市场（以下简称甲方）承租经营方：马志华高慧珍（以下简称乙方）……一、乙方承租甲方邯山南大街112号贸西市场南侧：21-3616个商铺和北侧部分商铺，经营生鲜肉批发经营，经营期限为2008年3月15日至2013年3月14日，计五年期。二、乙方在承租期限内，每年向甲方交纳综合管理费分别为人民币7万元，8万元，9万元、10万元、11万元。综合管理费每半年预交一次，即乙方在半年到期提前一个月预交下半年综合管理费给甲方，付款方式为现金支付。……1、甲方负责东、西大门的安装及内部分户卷闸门一次性维修好，交予乙方，以及内部买断户的房租和出租事宜。……2、如需对房屋进行改造装修或增扩设备时，应征得甲方书面同意，不得改造原房屋结构。粘附、粘结在原建筑上的装饰物对原建筑物的装修、改造，再拆除将影响房屋的使用效果时，这部分装修不论由谁装修，产权都归甲方。合同到期后，装修、装饰及改造部分甲方不予补偿乙方任何费用，如使用不当或其它人为原因而使房屋或设备破坏的，乙方负责赔偿并予以修复。3、合同未到期，甲乙方都没有违约事项，甲乙双方都不得转让于他人经营。经营期限届满时，乙方将房屋交还甲方。下一次合同期需要或不需要都提前一个月通知甲方。双方协商另签订合同，条件相同情况下乙方优先。4、甲方负责安装总电表一块、总水表一块，交于乙方，水、电费按表为计量依据，由乙方每月底之前按甲方综合核算的公开的平均价格向甲方交纳，否则，甲方有权终止乙方经营。……六、违约责任：任何一方未能履行本合同的条款，另一方有权提出解除合同，所造成的经济损失由有责任一方承担，乙方预期交付综合管理费每超过一日，由甲方按应付金额的5%向乙方加收违约金。七、合同终止或到期后，因违约或其他原因乙方不再经营的情况下，乙方必须把自己物资设备搬清，未交钥匙除正常收取违约金外，甲方可采取强制措施，有权处分其财产，造成损失甲方不承担责任。”原告在甲方处盖章，原告法定代表人签字，二被告在乙方处签字按印。合同签订后，双方依约履行。2010年以后，被告租赁处附近有其他租户安装空调风机，被告向原告反应情况，原告与风机安装者协商，未能解决。2012年3月份以后，被告不再向原告交纳租金，2013年5月27日贸西市场发生火灾，二被告因火灾遭受损失。
以上事实，有当事人陈述、双方当事人签订的《房屋租赁经营管理合同》、租赁现场照片及庭审笔录等证据存卷为证，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原告与二被告基于自愿签订《房屋租赁经营管理合同》，应当依照合同约定履行义务。双方在合同中约定应当按期缴纳综合管理费租金，二被告在合同期限内不支付综合管理费的行为已违约；合同到期后双方未续签合同，原被告之间形成不定期租赁合同，二被告依法应按原租金标准支付房屋占用使用费，当事人可以随时解除合同，故原告要求被告腾清原租赁房屋，恢复原状的诉请，本院予以支持。2012年3月15日至今二被告不支付费用却继续占用原租赁房屋的行为，构成违约，在此期间的租金应当支付。原告收取二被告房屋综合管理费后，未向被告提供尽职服务，被告租赁店铺附近空调风机的安装，影响了二被告继续出租获益，原告未予妥善解决存在违约行为，故原告主张被告支付违约金的诉请，本院不予支持。二被告的反诉请求，缺乏证据支持，不能证明实际损失数额，故二被告的反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条判决如下：
一、被告（反诉原告）马志华、高慧珍自本判决生效之日起十日内腾清与原告（反诉被告）邯郸市友谊房地产开发有限公司2008年2月27日签订的《房屋租赁经营管理合同》中所租赁的商铺；
二、被告（反诉原告）马志华、高慧珍自本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）邯郸市友谊房地产开发有限公司自2012年3月15日至2013年3月14日的综合管理费110000元、支付自2013年3月15日至本判决第一项履行完毕之日止按110000元/年的标准计算；
三、驳回原告（反诉被告）邯郸市友谊房地产开发有限公司其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）马志华、高慧珍的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9526元（原告邯郸市友谊房地产开发有限公司已预交），由被告马志华、高慧珍负担；反诉案件受理费2450元，由被告马志华、高慧珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未缴纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李素辉
审 判 员 宋霄燕
人民陪审员 王智平
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 林 园
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。