四川省夹江县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川1126民初765号
原告：夹江县农村信用合作联社。住所地：夹江县漹城镇复兴路**号。
统一社会信用代码：91511126207501267X。
法定代表人：张弓，理事长。
委托诉讼代理人（特别授权）：王楷，男，1987年1月24日出生，汉族，住四川省夹江县，该社员工。
委托诉讼代理人（特别授权）：陈彬，男，1984年10月30日出生，汉族，住四川省夹江县，该社员工。
被告：张晓玉，女，1965年4月21日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。
委托诉讼代理人（特别授权）：李典文，男，1978年3月6日出生，汉族，住四川省乐山市五通桥区。
被告：四川星辰置业集团有限公司，住所地：乐山市五通桥区竹根镇涌江路北段433号。
统一社会信用代码：9151111220716159X1。
法定代表人：王明友，理事长。
委托诉讼代理人（特别授权）：杨野平，四川追求律师事务所律师。
委托诉讼代理人（特别授权）：杨红涛，四川追求律师事务所律师。
原告夹江县农村信用合作联社与被告张晓玉金融借款合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案受理后，原告夹江县农村信用合作联社于2018年7月24日申请追加四川星辰置业集团有限公司为本案共同被告并书面变更诉讼请求，本院依法准许后，于2018年8月14日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告夹江县农村信用合作联社的特别授权委托诉讼代理人王楷、陈彬，被告张晓玉及其特别授权委托诉讼代理人李典文，被告四川星辰置业集团有限公司的特别授权委托诉讼代理人杨野平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
夹江县农村信用合作联社向本院提出诉讼请求：1、判令被告张晓玉立即偿还借款本金214743.73元及利息5880.27元，本息合计220624元（利息计算至2018年6月21日，其中应还利息5660.92元，应还本金罚息219.35元）；从2018年6月21日起至借款还清之日止的利息以实际未偿还本金为基数，按中国人民银行同期同档次五年贷款基准利率的1.65倍计算，如遇基准利率调整的，则自次年1月1日起按调整后基准利率的1.65倍计算。2、判令原告对被告张晓玉抵押的房屋的折价或拍卖、变现价款在上述第一项债权范围内享有优先受偿权。3、判令被告四川星辰置业集团有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任。4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年8月26日，被告张晓玉、四川星辰置业集团有限公司与我社签订了《个人商用房借款合同》（合同编号：夹江信个按借4544132016000163号）。合同约定：我社向被告提供借款额度为24万元的个人住房按揭贷款；期限为2016年8月26日至2025年8月25日；贷款合同利率为浮动利率，即基准利率水平上浮10%，逾期利息为贷款执行利率上浮50%；采用按月等额本息还款法偿还借款本息。被告四川星辰置业集团有限公司承诺为被告张晓玉的上述债务承担连带保证责任，保证范围包括主合同项下全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。保证期间为借款合同保证条款生效之日起至将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。被告张晓玉在该借款合同借款人处签名捺印，被告四川星辰置业集团有限公司在该借款合同保证人处加盖公章及法定代表人私章。同时被告张晓玉以位于乐山市中心城区的房产为上述借款债务提供抵押担保。担保范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等），并在乐山市房管所依法办理了预抵押登记，取得了编号为：乐房预抵乐山市字第0002734号预抵押他权证。2016年10月9日，我社按约向被告张晓玉支付了24万元贷款，借款借据载明期限为2016年10月9日至2025年8月25日。在借款合同履行过程中，被告张晓玉仅按约履行至2018年1月20日，从2018年1月21日起至今违约未付，现尚欠本金214743.73元及相应利息，经我社多次催收未果，我社根据借款合同第十三条第二项的约定，我社通过诉讼方式宣布贷款全部提前到期，要求被告张晓玉立即归还全部借款本金及相关费用。
张晓玉辩称：我购买本案所涉房产是有背景的，四川星辰置业集团有限公司承诺由公司委托经营管理，代我出租门市，租金用于偿还本案所涉贷款。四川星辰置业集团有限公司和乐山星辰商业管理有限公司和我签订了相关协议，所以我认为购买房产无压力才购买的。但现在我经济困难，没有能力偿还贷款。购买房产后，乐山星辰商业管理有限公司只归还了3个月的贷款，除此之外都是由我自己偿还的。我对原告的诉讼请求和事实没有异议。
四川星辰置业集团有限公司辩称：1、本案是基于商用借款合同及担保条款，对所签订的合同本身无异议，但对借款本息的计算有异议。该借款合同并未到期，没有解除，张晓玉只是部分时间段没有归还，原告没有证据证明该借款合同已经解除或终止。2、原告的诉讼请求已经承认该房产系张晓玉的，故应当用借款人本身的房产用于清偿，不足部分再由我公司承担连带责任。3、我公司是基于合同约定承担担保责任，根据合同保证条款第10条第3项第2款的约定，保证期限已经经过。综上，请求驳回原告对我公司的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2016年8月26日，被告张晓玉、四川星辰置业集团有限公司与原告夹江县农村信用合作联社签订合同编号为夹江信个按借4544132016000163号《个人商用房借款合同》，合同约定原告向被告张晓玉提供借款额度为24万元的个人住房按揭贷款，借款期限自2016年8月26日至2025年8月25日，贷款利率采用浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%。本合同项下贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%。采用等额本息还款方法，每月归还本息金额为人民币2809.52元。借款合同第十二条违约情形第（二）项约定，借款人未按合同约定归还贷款本息或支付相关费用的构成违约；第十三条违约救济措施第（二）项约定，借款人出现违约情形，贷款人可以宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。被告四川星辰置业集团有限公司自愿为张晓玉的上述借款提供连带责任保证，保证范围包括主合同项下全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。保证期间为借款合同保证条款生效之日起至将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。被告张晓玉在该借款合同借款人处签名捺印，被告四川星辰置业集团有限公司在该借款合同保证人处加盖公章及法定代表人私章。同时被告张晓玉以位于乐山市中心城区的房产为上述借款债务提供抵押担保。担保范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等），并在乐山市房管所依法办理了预抵押登记，取得了编号为：乐房预抵乐山市字第0002734号预抵押他权证。2016年10月9日，夹江县农村信用合作联社按约向被告张晓玉发放了24万元贷款，借款借据载明期限为2016年10月9日至2025年8月25日，执行月利率为4.49167‰。被告张晓玉自2018年6月21日起停止还款。截止2018年6月21日，被告张晓玉尚欠原告贷款本金214743.73元、借款期内应还利息5660.92元、应还本金罚息219.35元，本息共计220624元。
本院认为：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。一、原、被告签订的借款合同系双方当事人真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效的合同。原告夹江县农村信用合作联社按照合同约定，按期足额向被告张晓玉发放了贷款24万元，已依约定履行了合同义务。被告张晓玉应履行按照约定的还款计划按期足额偿还贷款的义务，现被告张晓玉未按期偿还借款，违反了其应尽的合同义务，根据双方所签订的《个人商用房借款合同》第十二条、第十三条约定，原告可以对该未到期的借款宣布提前到期，并要求其归还借款及承担相应的违约责任。故原告要求被告张晓玉偿还尚欠的借款本金214743.73元，并支付相应利息及逾期利息的诉讼请求，本院予以支持。
二、被告四川星辰置业集团有限公司是否应当承担连带保证责任；保证期间是否经过。
根据原被告双方所签订的《个人商用房借款合同》约定，被告四川星辰置业集团有限公司自愿为张晓玉在原告处的借款承担连带保证责任，现被告张晓玉未按合同约定履行还款义务，原告夹江县农村信用合作联社有权要求四川星辰置业集团有限公司按合同约定承担连带保证责任。关于保证期间是否经过，根据双方合同约定，被告四川星辰置业集团有限公司的保证期间为借款合同保证条款生效之日起至将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。现本案所涉房屋尚未交付张晓玉，仅办理了预抵押手续，原告取得了预抵押登记他项权证。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保险将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。该房产在进行预抵押登记后并不等同于办理了抵押登记，抵押人有可能因最后未能取得所有权而不能办理抵押登记，预抵押登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，且该请求权具有排他的效力。因此，原告夹江县农村信用合作联社虽然取得了该房产的预抵押登记，但并不等于已经设立了抵押权办理了抵押登记，因此双方合同所约定的保证期间并未经过。同时，被告张晓玉最终是否能取得该房产的所有权进而以该房产为借款提供抵押担保，现处于不确定状态，因此，被告四川星辰置业集团有限公司主张只在抵押财产价值之外承担保证责任的答辩意见，本院不予采纳。故被告四川星辰置业集团有限公司应当按照合同的约定承担连带保证责任。
因本案所涉房产并未办理抵押登记，故原告夹江县农村信用合作联社主张对该房产享有优先受偿权的主张，本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条之规定，判决如下：
一、被告张晓玉在本判决生效后二十日内偿还原告夹江县农村信用合作联社借款本金214743.73元、截止2018年6月20日的利息5660.92元、应还本金罚息219.35元，本息合计220624元；从2018年6月21日起至借款还清之日止的逾期罚息以实际未还本金为基数，按中国人民银行同期同档次五年期贷款基准利率的1.65倍计算；如遇基准利率调整，则自次年1月1日起按调整后的基准利率的1.65倍计算；
二、被告四川星辰置业集团有限公司对上述第一项债务承担连带保证责任；
三、驳回原告夹江县农村信用合作联社的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4609元，减半收取2304元，由被告张晓玉、四川星辰置业集团有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。
审 判 员 张南川
二〇一八年九月十三日
法官助理 石璜芮
书 记 员 李 科