四川省成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川0191民初2865号
原告：林涛，男，1977年5月30日出生，汉族，住成都市武侯区。
委托诉讼代理人：刘娇，北京炜衡（成都）律师事务所律师，一般授权代理人。
委托诉讼代理人：张柯，北京炜衡（成都）律师事务所律师，一般授权代理人。
被告：陈盈秋，女，1984年9月27日出生，汉族，住成都高新区。
委托诉讼代理人：周杰，四川致高律师事务所律师，一般授权代理人。
被告：张宇，男，1985年7月16日出生，汉族，住成都高新区。
委托诉讼代理人：陈振华，四川锦凯律师事务所律师，特别授权代理人。
委托诉讼代理人：李跃翔，四川锦凯律师事务所律师，一般授权代理人。
原告林涛与被告陈盈秋、张宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月31日立案受理，依法适用简易程序。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，本案于2018年6月28日组织原、被告双方进行了证据交换并于2018年7月6日、2018年8月10日两次公开开庭进行了审理。于证据交换及两次开庭审理中，原、被告双方委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告林涛向本院提出诉讼请求（经变更后诉请）：一、确认被告陈盈秋、张宇于2017年9月28日签订的《商品房买卖合同》和2017年11月27日签订的成存房买（自）第850906号《成都市存量房买卖合同》无效；二、被告张宇将位于成都高新区天府一街899号2栋1单元30号楼3001号房屋恢复登记至被告陈盈秋名下。事实与理由：原告林涛与被告陈盈秋于2016年3月22日签订了《房产买卖合同》（合同编号：0000008），约定被告陈盈秋向原告林涛出售位于成都高新区，以下简称案涉房屋），案涉房屋建筑面积为77.25平方米，转让价为700000元。同时约定，若被告陈盈秋有包括不出售此房在内的五种行为之一即视为违约，被告陈盈秋应向原告林涛支付数额为房屋成交价的10%（即70000）的违约金，并承担办理产权交易过户手续所产生的一切费用。2016年9月14日，被告陈盈秋称因个人事务繁忙，不能亲自去办理案涉房屋的产权登记相关手续，并向原告林涛出具《委托书》，授权原告林涛办理案涉房屋的产权登记相关手续。当日，双方将《委托书》进行了公证。截至2016年9月14日，原告林涛陆续向被告陈盈秋支付的购房款共计为680000元，余款20000元在原告林涛取得案涉房屋产权登记后支付。2017年2月底，原告林涛在开发商处办理了案涉房屋的收房手续后，随即对案涉房屋进行了装修并实际占有、使用案涉房屋至今。2017年10月，案涉房屋已具备办理转移登记条件，但被告陈盈秋却未向原告林涛提供产权办理资料，致使原告林涛未能取得案涉房屋所有权。2017年12月，原告林涛得知被告陈盈秋在取得案涉房屋产权证当日就以低价将案涉房屋出售给被告张宇，且被告张宇已于2017年12月7日完成了案涉房屋的产权转移登记。原告林涛和被告陈盈秋签订《房产买卖合同》在先，原告林涛已支付了几乎全部房款，案涉房屋也早已交由原告林涛一家人占用使用。而被告张宇购买案涉房屋既未到现场查看案涉房屋，又以明显低于市价的价格成交，该等行为均不符合常理及一般交易习惯。因此，被告陈盈秋、张宇转让房屋并非出于善意，严重损害了原告林涛的利益。综上，为维护原告林涛的合法权益，原告林涛依据相关法律特诉至本院，望判如所请。
被告陈盈秋辩称：一、原告林涛和被告陈盈秋就案涉房屋达成的最终意思表示是2016年9月14日在在蜀都公证处公证见证下签订的《预约合同》，双方形成的是预约合同关系，并非正式房屋买卖合同关系，预约合同不得要求强制履行；二、原告林涛明知在《房产买卖合同》签订时，案涉房屋没有取得房产证，且《预约合同》也无法网签备案。在此情况下原告林涛还自愿购买，其自身存在过错，本身也属于违反法律规定进行交易的行为。截至本案起诉之日，原告林涛一直消极拖延。在2017年3月限购政策出台后，原告林涛无案涉房屋购房资格，也一直未积极取得购房资格，促使双方后续无法签订正式房屋买卖合同。原告林涛提起诉讼，其意图通过诉讼方式规避成办发[2017]10号文件的限购政策，达到房屋过户目的，不合理也不合法；三、被告陈盈秋和被告张宇不存在恶意串通损害原告林涛权益的行为。被告陈盈秋、张宇签订的房屋买卖合同有效且已生效，并实际履行。1、被告张宇作为案涉房屋的受让人，其在取得该不动产时出于善意，被告陈盈秋并不认识被告张宇，双方不存在恶意串通的基础。2、在2017年9月底，被告陈盈秋、张宇签订购房合同前，被告张宇提出查看案涉房屋的要求，被告陈盈秋告知其无法入户看房，被告张宇可自行查看同户型房屋和该房屋的水电气使用情况，并同意将案涉房屋和开发商的购房合同及户型图复印件交付被告张宇并持原件核实，共同到房管局查实案涉房屋在房管局的权属备案状态。在被告陈盈秋配合被告张宇完成以上权属状态到情况下，双方签订了房屋买卖合同。3、被告陈盈秋将房屋销售给被告张宇时，原告林涛并未实际居住在案涉房屋内。原告林涛购买案涉房屋的目的主要为立即给其小孩取得学区资格，马上可入学。故在案涉房屋根本不具备交易条件的情况下，原告林涛与被告陈盈秋签订《预约合同》并已利用该《预约合同》达到了给原告林涛的小孩使用学区房资格就读蒙彼利埃小学的目的。据被告陈盈秋所知，2016年9月至2017年3月，原告林涛并未居住在案涉房屋内。2017年3月后，原告林涛是否居住在案涉房屋，被告陈盈秋并不清楚；4、被告陈盈秋将案涉房屋销售给被告张宇，被告张宇是有偿取得，支付了合理的对价给被告陈盈秋。四、案涉房屋无论是出售给原告林涛还是被告张宇，被告陈盈秋签订买卖合同时均未取得房屋产权。两次销售案涉房屋也是因为被告陈盈秋急缺资金，所以被告陈盈秋对购买方提出的付款条件是一次性付款。被告陈盈秋将案涉房屋销售给原告林涛时，原告林涛仅向被告陈盈秋本人支付50000元，其余款项均支付给被告陈盈秋前夫，即案外人罗坤铭。基于案涉房屋没有产权及被告陈盈秋的资金需求，故案涉房屋的两次销售均低于市场价300000元左右。
被告张宇辩称：一、被告张宇与被告陈盈秋于2017年9月签订《商品房买卖合同》，虽然被告张宇未到案涉房屋内进行查看，但被告张宇的妻子查看了案涉房屋的水电表的用量，且根据被告张宇查询到的结果，原告林涛未在2017年9月入住案涉房屋；二、原告林涛对未取得房屋产权有自身的过错。原告林涛在具备被告陈盈秋委托授权的情况下，在收到了开发商的案涉房屋具备办理产权条件通知后未及时行使自身的权利；三、被告张宇已经尽到了必要的注意义务。被告张宇在购买前已通过房管部门了解到案涉房屋的预告登记人只有被告陈盈秋，没有其他人；四、被告张宇与被告陈盈秋并非朋友，不存在工作关系，更不是亲戚，不存在恶意串通的可能。该房源的信息是原告张宇妻子的朋友（也是被告陈盈秋的朋友）所介绍的；五、被告张宇已向被告陈盈秋支付了合同约定的房屋全部价款1060000元并支付了相关税费51190.65元，并于2017年12月7日取得了案涉房屋产权，已成为了实际上的所有人。
本院经审理认定事实如下：2013年10月26日，被告陈盈秋与案外人成都松芝置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定案外人成都松芝置业有限公司将案涉房屋出售给被告陈盈秋，成交价为677934元，且双方办理了预告登记。
一、关于原告林涛与被告陈盈秋之间的房屋买卖情况。
2016年3月22日，原告林涛作为乙方（买受方）、被告陈盈秋作为甲方（出售方），案外人人成都嘉有房地产经纪有限公司作为丙方（居间方），三方签订了《房产买卖合同》，约定被告陈盈秋将案涉房屋出售给原告林涛，房屋价款为700000元，并约定本合同签字生效后，若甲方由下列任何一种行为，视为甲方违约，甲方应向乙方支付房屋成交价10%的违约金并承担办理产权交易过户手续所产生的一切费用。
2016年3月23日，原告林涛作为乙方（买受方）、被告陈盈秋作为甲方（出售方），案外人成都嘉有房地产经纪有限公司作为丙方（居间方），三方签订了《补充协议》，约定如下：1、确定案涉房屋成交价为700000元；2、《房产买卖合同》签订当日，原告林涛向被告陈盈秋支付定金50000元；3、在案涉房屋更名成功的同时，原告林涛将购买案涉房屋的尾款340000元打入被告陈盈秋账户，原告林涛与开发商签订买卖合同的同时，原告林涛购买案涉房屋的尾款300000元打入被告陈盈秋账户。
2016年9月14日，原告林涛与被告陈盈秋签订了《预约合同》，约定如下：1、被告陈盈秋承诺合法取得案涉房屋所有权后将案涉房屋转让给原告林涛；2、原告林涛对案涉房屋的权属性质已充分知悉；3、双方应按本预约合同内容签订正式房地产转让合同；4、被告陈盈秋应在该物业开发商通知该物业领取产权证后10个工作日内，与原告林涛签订正式合同。本预约合同是为签订房屋转让合同所预先订立的合同，本预约合同不作为房屋产权转让的依据；5、若被告陈盈秋拒不签订正式合同、将房屋转让给他人、提高转让价款的，被告陈盈秋应向原告林涛支付违约金140000元。同时，原告林涛有权要求被告陈盈秋继续履行合同。同日，双方在四川省成都市蜀都公证处对上述《预约合同》办理了公证。
同日，被告陈盈秋向原告林涛出具《委托书》，载明被告陈盈秋因事务繁忙，无法亲自相关管理部门办理上述房屋的产权登记的相关手续，特委托受托人办理如下事项：1、查询上述房屋的相关档案；2、办理并领取上述房屋的产权证；3、到开发商处提取办理产权证资料；4、到房屋管理部门办理产权证并领取产权证；5、代为回答登记机关的询问并在笔录上签字。
于庭审中，被告陈盈秋认可共计收到原告林涛就案涉房屋缴纳的房款680000。
2017年2月28日，原告林涛代表被告陈盈秋就案涉房屋与开发商进行了面积差异结算，并在物管处办理了收房手续。当日，原告林涛还代被告陈盈秋支付案涉房屋从2015年12月28日至2017年3月31日期间的物业费3038.66元。
2017年3月13日，原告林涛与案外人成都壹玖捌零装饰公司签订了《装饰工程施工合同》，对案涉房屋的装修的相关事宜进行了约定。
后，原告林涛装修完毕并入住案涉房屋并自行缴纳案涉房屋的物业服务费、生活垃圾清运费。
二、关于被告陈盈秋与被告张宇之间的房屋买卖情况。
2017年9月28日，被告陈盈秋作为乙方（出卖人），被告张宇作为甲方（买受人），双方签订了《商品房买卖合同》，约定被告陈盈秋向被告张宇出售案涉房屋，成交价为1060000元。并约定如下：1、案涉房屋目前暂未交房，未办理产权证；2、乙方在该商品房清场并达到合同约定交付期限时，采用电话或手机短信通知甲方办理商品房的交付手续；3、甲乙双方一致同意，案涉房屋办理产权至乙方名下及甲乙双方就案涉房屋买卖过户过程中涉及的相关税费均由乙方承担。
2017年11月27日，被告陈盈秋取得案涉房屋的所有权。同日，被告张宇与被告陈盈秋在成都市房管局签订了成存房买（自）第850906号《成都市存量房买卖合同》。
2017年12月7日，被告陈盈秋将案涉房屋的所有权转移登记至被告张宇名下。
另查明，被告张宇分别于2017年11月24日向被告陈盈秋转账支付400000元、于2017年11月27日向被告陈盈秋转账支付400000元、于2017年12月7日向被告陈盈秋转账支付244666.8元，故被告张宇实际向被告陈盈秋支付了购房款1044666.8元。被告陈盈秋和被告张宇于庭审中一致认可上述金额不含二被告一致协商确认的应由被告陈盈秋承担的税费金额15333.2元，故被告张宇已实际履行完毕《商品房买卖合同》项下的付款义务。
三、关于其他查明事实。
1、被告张宇在签订《商品房买卖合同》前并未到案涉房屋内进行实地查勘。被告张宇陈述案涉房屋的是被告张宇妻子与被告陈盈秋的共同朋友介绍购买的。
2、根据被告张宇自行提交的证据的显示，被告张宇自认案涉房屋在2017年9月份的市场均价在1650000元左右，被告张宇购买案涉房屋的价格为1060000元，故低于同期同地段房屋市场价590000元左右。故，二被告就案涉房屋的实际成交价低于同期同地段房屋市场价的30%以上。
3、被告陈盈秋主张基于成都市最新的限购政策，因原告林涛无购房资格，被告陈盈秋认为购房合同已无法继续履行，且被告陈盈秋急需资金，故被告陈盈秋才一房二卖。
以上事实有原、被告当庭陈述和本院采信的原、被告提交的经当庭举证、质证的书面证据材料、证据交换笔录和庭审笔录在卷佐证。
本院认为，本案的审理重点及双方的争议焦点主要有以下两个方面：一、原告林涛与被告陈盈秋之间的房屋买卖合同是否成立？二、被告陈盈秋与被告张宇之间的房屋买卖合同是否有效？
关于第一个焦点问题，即原告林涛与被告陈盈秋的房屋买卖合同是否成立并有效，根据几次庭审的情况和双方提交的证据，原告林涛和被告陈盈秋于2016年3月22日在房产中介公司的居间促成下签订了《房产买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规有关效力性的禁止性规定，依法应属合法有效。虽然双方后于2016年9月14日签订有《预约合同》，但该《预约合同》并未解除或推翻双方之前签订的《房产买卖合同》，只是为了保障双方之间签订的《房产买卖合同》更好地履行。且被告陈盈秋亦于签订《预约合同》当日向原告林涛出具《委托书》，委托其代办并领取产权证，并认可由原告林涛代为收房。后，原告林涛实际装修并入住案涉房屋至今。故，应认定原告林涛与被告陈盈秋之间的房屋买卖合同成立，原告林涛作为诉争房屋的买受人有权提起诉讼。
关于第二个焦点问题，即被告陈盈秋与被告张宇之间的房屋买卖合同是否有效。对此，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十九条第二款：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。”之规定，于本案中，首先，被告陈盈秋与被告张宇签订的《商品房买卖合同》中约定的房价和为际成交价低于同期同地段房屋市场价的30%以上，可认定为明显不合理低价；其次，被告张宇自认其签订《商品房买卖合同》前未并到案涉房屋内部进行实地查看，这明显不符合常理。因为房屋价值相对高昂，且作为生活必需品，与自身生活息息相关，作为买受人应报以足够谨慎的态度，认真考察房屋各方面的条件是否满足自己的要求。本案中，如果被告张宇进入案涉房屋内查看，必然会发现案涉房屋已装修并有人居住，因此被告张宇显然未尽到善意买受人合理审慎的注意义务；再次，被告陈盈秋称资金紧张，故在取得案涉房屋不动产权属前又与被告张宇签署房屋买卖合同并在取得案涉房屋不动产权属当天就与被告张宇在房管局签署网签备案合同、积极协助办理过户手续，完全置原告林涛于不顾，其明显存在主观恶意。又，被告张宇自认系通过其妻子和被告陈盈秋的共同朋友引荐购买的案涉房屋，故双方之间并非完全陌生的关系，极有可能存在恶意串通；最后，原告林涛作为二手房的第一手买受人，支付了绝大部分价款，并实际装修入住，故被告张宇与被告陈盈秋的行为严重损害了原告林涛的合法权益。综合分析上述因素，被告张宇购买案涉房屋并不是善意受让人，其与被告陈盈秋存在恶意串通，并损害了原告林涛的合法权益，故应认定被告陈盈秋和被告张宇之间签订的房屋买卖合同无效。故，被告陈盈秋和被告张宇于2017年9月28日自行签订《商品房》买卖合同和为办理过户登记于2017年11月27日签订的成存房买（自）第850906号《成都市存量房买卖合同》均应认定为无效。
又，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；……”之规定，被告张宇基于无效《商品房买卖合同》《成都市存量房买卖合同》而取得的案涉房屋不动产权属应恢复登记至被告陈盈秋名下，被告陈盈秋亦应将其收取的被告张宇支付的房屋价款予以返还。
综上，本院对于原告林涛的诉讼请求予以支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、五十二条第（二）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认被告陈盈秋与被告张宇于2017年9月28日签订的《商品房买卖合同》和2017年11月27日签订的成存房买（自）第850906号《成都市存量房买卖合同》无效；
二、被告张宇于本判决生效之日起十日内将位于成都市高新区天府一街899号2栋1单元30号楼3001号房屋恢复登记至被告陈盈秋名下。
如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本案案件受理费收取1550元，诉讼保全费5000元，公告费300元，共计6850元，由被告陈盈秋、张宇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 王 静
人民陪审员 刘翠才
人民陪审员 冯忠秀
二〇一八年八月十日
法官 助理 金 龙
书 记 员 何 苗