江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第794号
上诉人（原审原告）陈军，男，汉族。
被上诉人（原审被告）南京栖霞经济技术开发区东扬工业设备配套仓储有限公司。
法定代表人杨庆保，该公司董事长。
委托代理人魏伟，江苏诺法律师事务所律师。
上诉人陈军因与被上诉人南京栖霞经济技术开发区东扬工业设备配套仓储有限公司（以下简称东扬公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2013）栖民初字第1332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月12日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月13日公开开庭进行了审理。上诉人陈军，被上诉人东扬公司的委托代理人魏伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
陈军原审诉称，2006年底，其向玄武湖大酒店交租房定金5000元，并于2007年2月10日签订了租赁协议，由于东扬公司原因，市场无法形成，所有经营户均无法正常经营。2010年7月6日，双方签订进场经营协议，约定合同终止日期为2012年7月5日。后东扬公司未经其同意，将北区215房内属于其的办公、生活用品拿走，并将该房租给他人，拒不返还其5000元定金。现陈军诉至法院，请求判令：东扬公司返还陈军定金5000元，支付该定金同期银行商贷利息每月30元（从2012年9月6日至实际支付日计算），并支付本次诉讼费。
东扬公司原审辩称，陈军所述定金应为押金，我方认为要求返还押金不能成立，双方在2007年签订协议后我公司就将房屋交付给陈军经营，2010年7月双方又签订进场经营协议书，约定应在该租赁场地内连续经营方能享受相关优惠政策，但从2007年至今陈军没有在此经营，根据协议，陈军有义务向东扬公司支付租金及返还已领取的3000元优惠奖励，到双方协议终止时陈军实际发生的租金及应当退还的3000元奖励已经远远超过其诉讼请求。综上，望法院依法驳回陈军的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2005年，陈军向南京玄武湖大酒店（系东扬公司股东，以下简称玄武湖酒店）租赁东杨坊130号内房屋从事经营，2005年7月15日，陈军向玄武湖酒店缴纳押金5000元。2006年底，因租赁房屋即将拆迁，陈军搬离租赁场地，除押金外，陈军与玄武湖酒店租赁关系的其他费用全部结清。
陈军于2006年12月26日缴纳5000元定金给玄武湖酒店。2007年2月10日，陈军与东扬公司签订了租赁协议，该协议约定陈军租赁东扬公司北区215号房屋一间，用于货运信息配载使用。租赁期限自2007年3月1日至2009年2月29日，月租金530元。陈军自愿缴纳定金5000元，享受半年内每月免租金500元的优惠，实交30元，在协议签订之日一次性付清全年费用。优惠期满后房租价格与市场同步。租赁协议第六条同时约定：陈军交纳市场押金5000元，交纳定金的客户可将定金转为押金。协议第八条约定：定金在优惠期满后由东扬公司全部返还陈军。协议还约定陈军的义务包括按月主动交纳租金、保证金（押金）、卫生费。
该租赁协议签订后，陈军在租赁房屋实际经营未超过一个月。此后陈军要求东扬公司返还押金5000元、定金5000元，东扬公司未同意。2010年7月6日，陈军和东扬公司又签订进场经营协议书，约定期限自2010年7月6日至2012年7月5日，租赁房屋地点相同。协议第2条约定：自签约之日起免2年房租，2010年7月6日签订并当日进场经营的，再享受搬迁奖励3000元；第3条约定：2010年7月5日之前已付的定金、押金仍然有效，协议签订前产生的租赁费用全部减免；第四条约定，如果陈军在签订本协议后合同期间内未在东扬公司物流园持续经营的，连续停止经营10日或累计15日的（是否持续经营以业主委员会的认定为准），东扬公司有权追回2、3条的款项。第5条约定，租赁费用及其他费用以东扬公司此后通知为准。
进场经营协议签订后，陈军在租赁房处经营了15天，并领取了搬迁奖励3000元，后未再经营，但仍有物品存放在租赁房屋内。双方未签订正式协议。协议期满后，东扬公司收回了出租房屋。整个租赁期间，东扬公司未收取陈军租金。
陈军于2012年9月6日就2005年交纳的押金、2006年交纳的定金在原审法院起诉东扬公司，后撤诉。陈军又于2013年单就押金返还在南京市玄武区人民法院起诉玄武湖酒店，该院于2013年7月4日作出（2013）玄锁民初字第154号判决，判令玄武湖酒店返还押金并支付利息。陈军后诉至原审法院。
本案审理过程中，陈军陈述其在租赁房屋处未实际经营的原因在于当地市场未形成，自己付定金是为了保证到新场地签订经营合同。没有其他目的。
东扬公司在第一次庭审中陈述：定金是玄武湖酒店代我单位收取的，相关权利义务由我方承担。定金在签订合同后自动转化为押金。东扬公司在第二次庭审中陈述：陈军和东扬公司于2007年2月10日签订的合同标的额应为530元／月×24月=12720元，陈军所交5000元中，定金部分为2544元（即12720元×20%），超出部分应与3000元搬迁奖励、2007年2月合同下免除的租金相抵销。抵销后超出本案中5000元的债权，不再另案主张。
东扬公司另提交收据、领款凭证等财务资料原件，证明其2007年5月28日收取案外人丁林平定金5000元，2007年9月18日退还其定金1045元，差额系收取丁林平的租赁费用及违约金。陈军对上述证据的真实性表示不清楚，对其证明力不认可。
原审法院认为，东扬公司和陈军之间签订的租赁协议、进场经营协议合法有效，双方均因遵照履行。本案争议焦点在于东扬公司是否能对陈军主张适用定金罚则。
由于陈军缴纳5000元定金在租赁合同之前，故应视为订约定金，合同签订后本应返还陈军。但陈军和东扬公司在2007年2月的租赁协议中又写明：陈军自愿交纳定金5000元，享受租金上的优惠；定金在优惠期满后返回陈军。由于此时租赁合同已签订，此前交纳的定金目的已达到，故租赁协议中5000元定金现作为陈军享受半年租金优惠的条件而存在，同时担保陈军履行债务，担保期限为半年。根据协议约定，陈军应在协议签订日一次性预付全年费用，总额为3360元，即：优惠期内30元×6个月＋优惠期外530元×6个月。该款项为陈军在担保期内应履行的合同标的额，法律支持的定金不应高于其中的20%，即672元。由于陈军未履行上述债务，故东扬公司有权适用定金罚则。
因陈军和东扬公司在2010年进场经营协议中约定：此前已付的定金仍然有效。故陈军先前交纳的5000元在该协议中继续作为定金存在。但是，进场经营协议并未明确租金数额，东扬公司也未能证明合同期间的租金市场价格，合同标的额无法确定，东扬公司在该协议中不能主张适用定金罚则。
由于陈军在进场经营协议中违约（只经营了15天），东扬公司有权追回承诺的优惠，对2007年租赁协议中的定金672元不予返还。对于5000元定金中超出672元的部分，东扬公司应返还陈军，但可要求将已给付的3000元奖励金与之抵销。东扬公司另要求将2007年租赁协议下免除的租金一并抵销，对此本院认为，虽然协议确定了预付一年租金的数额，但是又约定优惠期满后房租价格与市场同步，预付款不等于应付款，只能将能确定的应付租金抵销。本案中东扬公司仅提交一名案外人交纳租金的证据，没有租赁合同印证，与陈军所租房屋不具有可比性，证明力较弱，不足以证实优惠期满后的房租价格。据此，能确定的应付租金只有优惠期内的180元。综上，本院认为东扬公司应返还陈军的定金总额为1148元（即5000元-672元-3000元-180元）。东扬公司还应支付该款项利息，按照中国人民银行同期贷款基准利率，从原告主张的2012年9月6日计算至上述款项付清之日止。
据此，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《中华人民共和国合同法》第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、南京栖霞经济技术开发区东扬工业设备配套仓储有限公司于判决生效之日起五日内返还陈军1148元并支付该款利息（按照中国人民银行同期贷款基准利率，从2013年9月6日计算至该款付清之日止）；二、驳回陈军其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由陈军自行负担19元，由东扬公司负担6元（此款陈军已垫付，由东扬公司于判决生效之日起五日内直接支付给陈军）。
陈军不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院依据2010年进场经营协议书中约定的相关连续经营内容，认定上诉人违约，适用定金罚则，并且扣除所谓3000元奖金是错误的。上诉人与被上诉人签订的进场经营协议书中专门约定，是否连续经营，依物流园业务委员会认定为准。如果被上诉人要依法追究上诉人的违约事实，应该根据进场经营协议书中的约定，对物流园业主委员会的相关认定进行举证证明。而且，被上诉人物流园内近千户经营户均没有连续经营。上诉人租期届满时，有权退出，且进场协议书中没有约定期满不续租的责任，故，上诉人有权追讨涉案定金。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求。
东扬公司辩称，东扬公司给付经营户3000元的奖励是有条件的，即需要在物流园内连续经营。上诉人认为是否连续经营应当以物流园业主委员会来认定，但在之前的庭审中，上诉人已经对其未连续经营作出了自认，因此上诉人的上诉理由不能成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持判决。
双方当事人对原审法院查明的事实不持异议，本院经审查属实，予以认可。
本案二审的争议焦点为：陈军是否按照协议约定在东扬公司的物流园中持续经营，东扬公司能否以陈军未持续经营为由要求其返还3000元奖励，并主张将该笔奖励与东扬公司应返还的定金相抵销。
本院认为，陈军与东扬公司之间签订的进场经营协议合法有效，双方均应遵照履行。根据协议约定，如果陈军在约定的合同期间内未在东扬公司的物流园区持续经营的，连续停止经营达10日或累计停止经营达15日的（是否持续经营以物流园业主委员会的认定为准），东扬公司有权追回给陈军的3000元奖励。陈军上诉主张东扬公司应按协议约定提供业主委员会的认定证明其是否连续经营。对此，本院认为，在原审庭审中，陈军已经确认自己曾领取3000元奖励，经营了15天后就没有再继续经营。二审庭审中，陈军亦承认自从与东扬公司签订进场经营协议书后，只在东扬公司的物流园区实际经营不到一个月。陈军已对其未持续经营的事实已经做出了自认，因此对于陈军上述主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”因此，原审法院将陈军应返还给东扬公司的3000元奖励与东扬公司应返还陈军的定金相抵销并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，陈军的上诉理由不能成立，相关请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费50元，由陈军负担。
本判决为终审判决。
审判长 郝莉坤
审判员 曹 艳
审判员 夏海南
二〇一四年四月十一日
书记员 林雨虹