成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锦江民初字第4082号
原告成都农村商业银行股份有限公司东大街支行。住所地：成都市锦江区。
负责人廖银虹，成都农村商业银行股份有限公司东大街支行行长。
委托代理人李绒婧，女，1989年9月27日出生，汉族，住重庆市巫溪县，系成都农村商业银行股份有限公司东大街支行员工。
委托代理人黄菁，女，1976年4月5日出生，汉族，住成都市锦江区，系成都农村商业银行股份有限公司东大街支行员工。
被告李戈平，男，1954年7月28日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。
原告成都农村商业银行股份有限公司东大街支行（以下简称农商行东大街支行）与被告李戈平借款合同纠纷一案，本院受理后，由于被告李戈平去向不明，本院依法将本案转为普通程序并于2014年12月24日在《人民法院报》刊登公告向被告李戈平送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票、合议庭组成人员通知书等相关法律文书。本院依法由代理审判员詹茜担任审判长，与人民陪审员刘淑蓉、人民陪审员唐显谭组成合议庭，于2015年3月25日公开开庭进行审理。原告农商行东大街支行的委托代理人黄菁、李绒婧到庭参加诉讼。被告李戈平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。
原告农商行东大街支行诉称，2013年6月8日，农商行东大街支行与李戈平签订了《个人借款合同》，约定借款金额2600000元，用于购买建材，借款期限从2013年6月8日至2014年6月6日，年利率9%，按月结息到期还本，逾期本金利率执行本金利率上浮50%。同日，农商行东大街支行与李戈平签订了《最高额抵押合同》，约定李戈平以其所有的位于成都市武侯区金雁路404号24幢38号房产为前述《个人借款合同》所形成的债务提供抵押担保，同时对抵押担保范围、抵押权实现等进行明确约定，并办理了抵押登记。上述合同签订后，农商行东大街支行依约履行了划款义务，借款期限届满后，李戈平未按约还款。农商行东大街支行起诉请求判令：1、李戈平立即向农商行东大街支行归还借款本金2600000元及至全款还清之日止的利息、罚息及复利（从2014年6月8日起至全款还清之日止的利息、复利及罚息按合同约定计算，庭审中陈述借款期内利息按年利率9%计算，借款期满后罚息、复利按合同约定计算）；2、请求判令农商行东大街支行对李戈平单独所有的位于武侯区金雁路404号24幢38号的房产（成房权证监证字第16426**号，面积254.57平方米）在债务范围内享有优先受偿权。李戈平承担本案全部诉讼费用、财产保全费用及其他实现债权产生的费用。
农商行东大街支行为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：
1、农商行东大街支行企业法人营业执照、金融许可证及组织机构代码证、李戈平身份证复印件，用以证明双方当事人诉讼主体资格；
2、承诺书、个人借款合同、最高额抵押合同、成都农商银行个人借款凭证2张、成房他证他权字第10580**号他项权证、个人同意抵押担保意见书、储蓄明细账查询结果3张，用以证明借款和担保法的关系，原、被告双方签订了个人借款合同且合法有效，合同中约定了还款方式和期限，原告向被告发放了贷款，且被告以其房屋办理了抵押登记。
被告李戈平未作答辩，未提交案件证据。
上述证据经庭审审查，农商行东大街支行提交的案件证据来源合法，内容真实，且与本案纠纷有关联，而被告李戈平经本院传票传唤未到庭参加诉讼，其行为应视为放弃对农商行东大街支行提交的证据进行质证，故本院予以采信，作为本案认定事实的依据。
根据上述有效证据，本院认定以下事实：
2013年6月5日，农商行东大街支行（抵押权人、债权人）与李戈平（债务人、抵押人）签订编号为成农商锦东大高抵20130105号《最高额抵押合同》，约定李戈平以其所有的位于武侯区金雁路404号24幢38号、权1309944房屋为其借款提供抵押担保，被担保的债权为自2013年6月5日至2016年6月4日期间因农商行东大街支行为李戈平办理约定的各类业务而实际形成的一系列债权，最高额为3380000元。尚未收回的债权余额包括债权本金、利息（包括复利、罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向抵押权人支付的其他款项（包括但不限于有关手续费、电讯费、杂费、国外受益人拒绝承担的有关银行费用等）、抵押权人实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费、抵押物处置费、过户费等）。抵押权的存续期间至被担保的债权诉讼时效届满之日止。债务人不履行主合同项下到期债务或不履行被宣布提前到期的债务，或违反主合同的其他约定，抵押权人有权处分抵押财产，抵押人与债务人为同一人的，抵押权人可以对抵押人的抵押财产之外的财产申请强制执行，且不以放弃或必须先处分抵押财产为前提条件。与合同项下抵押财产有关的一切费用（包括但不限于占有、管理、处置、登记、公证、保险、运输、仓储、保管、估价、维修、保养、拍卖、过户、评估、鉴定、保管、提存等费用）均由抵押人承担，双方另有约定除外。
2013年6月6日，位于成都市武侯区金雁路404号24栋1-2层38号的房屋在成都市房屋产权监理处办理了抵押登记，房屋他项权利人为农商行东大街支行，债务履行期限从2013年6月5日至2016年6月4日。
2013年6月8日，农商行东大街支行与李戈平签订成农商锦东大个借20130106号《个人借款合同》，约定李戈平向农商行东大街支行借款2600000元，用于购买建材，借款期限为12个月，自2013年6月8日至2014年6月6日，借款期限起始日与贷款转存凭证不一致时，以贷款转存凭证所载实际放款日期为准，约定的借款到期日作相应调整。贷款利率为年利率，在中国人民银行公布的人民币贷款基准年利率6%的基础上上浮50%，即执行年利率为9%。在合同项下贷款发放后，如遇中国人民银行贷款基准利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整日起，农商行东大街支行即按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的贷款利率浮动幅度确定新的贷款执行利率。贷款按月结息，结息日为每月的20日。李戈平应于每一结息日当日付息，农商行东大街支行可从李戈平存款账户中直接扣收，若李戈平不能及时支付利息，农商行东大街支行有权对未付利息按本合同约定的贷款利率计收复利。合同项下李戈平的任何还款，农商行东大街支行有权首先用于偿还本合同约定的应由李戈平承担而由农商行东大街支行垫付的费用以及农商行东大街支行实现债权的费用，余款按先还息后还本、利随本清的原则偿还。本借款采取担保借款方式，担保方式为抵押。李戈平应于借款到期日即2014年6月6日偿还借款本金2600000元，若李戈平未按期归还债务本息则视为违约。借款到期前，对李戈平未按时还清的利息按合同第四条约定贷款利率和结息方式计收复利；借款逾期的，对李戈平未按时还清的借款本金及利息（包括被农商行东大街支行宣布全部或部分提前到期的借款本金和利息），逾期本金部分按合同第四条约定的贷款利率水平上浮50%计收罚息，和本合同约定的结息方式计收利息和复利。农商行东大街支行为实现债权而实际发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由李戈平承担。同日，李戈平向农商行东大街支行出具《个人同意抵押担保意见书》，同意以其个人所有的住房为其贷款提供抵押，抵押期限为抵押合同生效之日起至借款合同履行期限届满后两年止。
同日，农商行东大街支行向李戈平放款2600000元。
李戈平自2014年5月21日起未支付贷款利息，借款合同到期后，李戈平未按期偿还借款本金。
2014年8月28日，农商行东大街支行提起本案诉讼。
本院认为，农商行东大街支行与李戈平签订的《个人借款合同》及《最高额抵押合同》，是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，其合法有效，当事人应当遵照履行。合同签订后，农商行东大街支行已按约向李戈平履行了贷款的义务，李戈平应当按照双方约定履行还款义务。按照合同约定，借款期限为2013年6月8日至2014年6月6日，李戈平应于2014年6月6日前偿还农商行东大街支行借款本金2600000元。借款到期后，李戈平逾期未偿还借款本金，合同约定若李戈平借款逾期的，逾期本金部分按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%的贷款利率水平再上浮50%计算罚息，逾期利息部分按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%的贷款利率计收复利。故农商行东大街支行要求李戈平偿还借款本金2600000元，本院予以支持，并确定李戈平应自借款逾期之日即2014年6月7日起支付至债务支付清结完毕之日止的罚息、复利。对于借款期限内李戈平未支付的2014年5月21日至2014年6月6日的利息，按双方合同约定的利率计算。
李戈平用位于成都市武侯区金雁路404号24幢38号的房屋为借款设置了抵押担保，该抵押担保有效。故农商行东大街支行要求对抵押物优先受偿，本院予以支持。抵押物优先受偿范围按法律规定执行。根据双方签订的合同中的约定，包括债权本金、利息（包括复利、罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向债权人支付的其他款项（包括但不限于有关手续费、电讯费、杂费、国外受益人拒绝承担的有关银行费用等）、抵押权人实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费、抵押物处置费、过户费等）。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十七条、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第四十六条（法律条文全文附后）的规定，判决如下：
一、被告李戈平于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都农村商业银行股份有限公司东大街支行偿还借款本金2600000元及利息、罚息、复利（利息自2014年5月21日至2014年6月6日以尚欠本金为基数按年利率9%计算；自2014年6月7日起计算至实际清偿之日止的罚息以未偿还的本金为基数按中国人民银行人民币贷款基准年利率上浮50%的基础上再上浮50%计算，复利以未偿还的利息为基数按中国人民银行人民币贷款基准年利率上浮50%计算）。
二、原告成都农村商业银行股份有限公司东大街支行对登记在被告李戈平名下的位于成都市武侯区金雁路404号24幢38号的房屋（监证1642615）享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费28196元，保全费5000元，共计33196元，由被告李戈平承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 詹 茜
人民陪审员 刘淑蓉
人民陪审员 唐显谭
二〇一五年三月三十日
书 记 员 向 娟
附：本判决所适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国担保法》
第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。