终稿
广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0103民初3194号
原告：罗英健，女，1978年1月19日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托诉讼代理人：马占福，广东经纶律师事务所律师。
被告：广州广进房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区西塱江夏村112号101房。
法定代表人：林叶材,职务：执行董事。
委托诉讼代理人：龙天然，男，1973年6月15日出生，该司职员，联系地址。
委托诉讼代理人：黄志斌，男，1981年8月31日出生，该司职员，联系地址。
原告罗英健诉被告广州广进房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月19日立案受理后，依法由审判员张艳独任审理,于2018年6月11日公开开庭进行了审理。原告罗英健委托诉讼代理人马占福，被告广州广进房地产开发有限公司的委托诉讼代理人龙天然、黄志斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗英健向本院提出诉讼请求：1.变更逾期办证违约金标准为按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；2.被告向原告支付逾期办证违约金（从2018年1月20日起计至房屋产权过户登记手续办妥之日止，以已付购房款总额2093096元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；3.被告在30日内办妥广州市荔湾区XX大道南X号（自编X栋）804房的房地产权证给原告；4.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年4月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买广州市荔湾区XX大道南X号（自编X栋）804房。合同签订后，原告向被告付清了全部房款。根据《商品房买卖合同》第十条、第十四条以及补充协议第九条、第十条的约定，购房人逾期履行付款义务的违约金标准为每日按总房价款的0.05%，而出卖人逾期履行交房、办证义务的违约金标准则为每日按总房价款的0.003%-0.008%，明显违背公平原则，请求法院予以调整。被告逾期办证，应承担违约责任，向原告支付违约金至办妥房屋产权过户手续之日。
被告广州广进房地产开发有限公司辩称:不同意调整逾期办证违约金标准：1.《商品房预售合同》是双方通过充分了解并协商签订的，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，其中就逾期办证违约金作出分阶段分标准的约定对双方具有约束力，应按合同履行。2.本案双方已就逾期办证违约金作出明确约定，因此不能参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。3.原告未就“约定的违约金低于造成的损失”这一事实进行举证，因此本案不存在适用请求人民法院增加逾期办证违约金的情形。4.被告正尝试努力为原告办理案涉房屋的产权登记，但由于产权登记需要业主提供相关办证资料，若业主不积极配合，将影响房产证的办理，故对逾期办证的后果应由谁承担，就目前事实与证据均无法确认，逾期办证违约金应计至本案判决生效之日止为宜，此后的逾期办证违约责任，可另案处理。
经审理查明：2014年1月28日，原告（委托方）和案外人广东宏大建筑安装工程有限公司（受托方）签订《装饰工程委托协议书》，约定：装修工程地点为广州市荔湾区XX大道【元邦明月水岸】X栋804房，建筑面积103.8平方米；为了维护小区建筑风格的统一性，委托方认购该物业后，自愿将该物业的装修事宜委托受托方全权处理，并同意按照楼盘提供的统一装修方案进行装修；装修工程总价：561705元，受托方按照总价包干承接本装修工程，合同总价不因房屋实测面积、材料价格、市场变动等因素作任何调整，完工后不另结算；受托方按照委托方的要求，于2015年6月30日前将完成本合同工程施工的该物业交付给委托方，若受托方逾期向委托方交付上述房屋违约责任参照委托方与广州广进房地产开发有限公司之间的《商品房买卖合同》延期交房违约责任执行；装修标准详见附件；委托方与广州广进房地产开发有限公司之间的《商品房买卖合同》无效、终止或解除的，则本委托协议随之无效、终止或解除，且受托方无须向委托方承担任何赔偿或其他责任，已施工的装修工程属于受托方所有等。
2014年4月18日，原告（乙方）和被告（甲方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：（第四条）乙方购买元邦明月水岸园自编A、B栋自编X栋8层804房，房屋地址：荔湾区XX大道南X号（自编X栋）804房；（第七条）该商品房按套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额1531391元；（第八条）甲方同意乙方按按揭贷款方式付款；（第十条）按揭付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金等；（第十三条）甲方应当在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。（第十四条）延期交房的违约责任，逾期不超过180日（含）的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日，不超过365日（含）的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过365日，不超过730日（含）的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行等；（第二十一条）甲方应在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将乙方为产权人的房地产权证交付乙方；（第二十二条）1.甲乙双方共同办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按本合同第二十一条约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；2.乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金等。另合同附件七补充协议对主合同条款进行了补充和变更：九、合同第二十一条变更为：甲方应当在商品房项目建设工程规划验收合格后一定期限内申请该商品房项目的房地产初始登记，双方同意乙方委托甲方办理，甲方应在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；十、合同第二十二条变更为：1.办理产权登记之前，乙方必须向甲方付清全部房价款及税费，同时向甲方提供产权登记机关要求的乙方提供的证件资料，否则甲方无法为乙方办理房地产权证，应免除甲方延期办证的责任；2.如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同补充协议第九条约定期限办妥《房地产权证》的，逾期不超过180日的，甲方每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日、不超过365日的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过365日，不超过730日的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过730日的，乙方要求继续履行的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，合同继续履行。
上述两份合同签订后，原告向广东宏大建筑安装工程有限公司和被告支付了合同约定的装修款和房价款，广东宏大建筑安装工程有限公司于2014年5月22日向原告开具了总计金额为561705元的装修款发票；被告于2014年4月26日、8月15日向原告开具广州市荔湾区XX大道南X号804房的购房发票两张，合计金额为1531391元。2016年1月26日，原告办理了收楼手续。
另查，被告于2015年6月2日取得案涉房屋所在大楼的《广州市建设工程规划验收合格证》；于2015年11月11日取得西塱裕安围城中村改造项目第二期A、B组团商业、住宅楼工程的《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。
本院于2017年11月10日向广州市国土资源和规划委员会发函查询元邦明月水岸园小业主能否办理不动产权证，该委于2017年12月22日函复如下：若来函项目已取得竣工验收合格证，购房小业主可通过司法途径申请单方面办理房屋所有权首次登记。
本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据房管部门向本院出具的复函，案涉项目已先后取得《广州市建设工程规划验收合格证》、《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，具备为小业主办理产权登记的条件，故对于原告要求被告办妥广州市荔湾区XX大道南X号（自编X栋）804房的房地产权证的诉讼请求，本院予以支持。庭审中，被告对于延期办证的事实无异议，且同意按合同约定的标准支付违约金。双方争议的焦点在于逾期办证违约金的计付，对此本院分析如下：
关于购房款的数额，原告为购买案涉房屋分别与被告、广东宏大建筑安装工程有限公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》以及《装饰工程委托协议书》，从该《装饰工程委托协议书》内容上看，双方当事人缺乏对相关装修条款的明确约定，没有约定各类装修对应的单价、面积、材料、品牌等，虽然约定了装修价款的总额，却没有关于金额如何构成的约定，有异于日常的装修合同；此外，虽然该《装饰工程委托协议书》形式上为委托装修合同关系，但从合同中关于小区统一装修方案条款，延期交房违约条款，生效、终止及解除情形条款等内容来看，该合同实质是对案涉房屋关于装修装饰方面的补充约定；结合当时的房地产市场调控政策，可以认定该《装饰工程委托协议书》实际为上述《广州市商品房买卖合同（预售）》的组成部分，案涉房屋的总价款应由《装饰工程委托协议书》约定的装修款和《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的购房款共同构成，因此逾期办证违约金应以上述购房款和装修款总和为基数。
关于违约金标准，双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定购房人逾期履行付款义务的违约金标准为每日按未支付首期房价款的0.05%，而出卖人逾期履行交房、办证义务的违约金标准为每日按总房价款的0.003%～0.008%，明显违背《中华人民共和国合同法》第五条的公平原则，原告主张调整违约金标准合法有理，本院予以支持。因合同约定的被告逾期办证的违约金标准明显过低，现原告主张按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算违约金没有违反法律规定，且该标准仍低于合同中针对购房人的违约金标准，本院予以支持，为此本院根据公平原则确定违约金参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准计付，违约金总额应以本金为限。
关于违约金的起止时间，原告于2016年1月26日办理收楼，按照合同约定，被告应当在该商品房交付之日起500个工作日（即2018年1月25日）内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。因此被告应从2018年1月26日起向原告支付逾期办证违约金，并支付至本判决发生法律效力之日止。因本判决发生法律效力之后的逾期办证事实尚未发生，故本判决发生法律效力之后如发生新的法律事实原告应予另案起诉。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州广进房地产开发有限公司为原告罗英健办理广州市荔湾区XX大道南X号（自编X栋）804房的不动产权证并交付给原告。
二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州广进房地产开发有限公司向原告罗英健支付逾期办证违约金（以房屋价款2093096元为基数，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准，从2018年1月26日计至本判决发生法律效力之日止，违约金总额以本金为限）。
三、驳回原告罗英健的其他诉讼请求。
本案受理费321元，由被告广州广进房地产开发有限公司负担并迳付给原告罗英健。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张 艳
二〇一八年八月三日
书记员 蒋晓晗
周颖君