北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初13124号
原告（反诉被告）：王子舰，男，1987年12月20日出生，住北京市朝阳区。
原告（反诉被告）：姚军，男，1986年11月11日出生，住北京市朝阳区。
二原告共同委托诉讼代理人：刘长云，北京邦洋律师事务所律师。
被告（反诉原告）：孙陆壹，男，1964年3月30日出生，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：赵强，北京茂行律师事务所律师。
原告（反诉被告）王子舰、姚军（以下分称姓名，合称二原告）与被告（反诉原告）孙陆壹（下称姓名）租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法由代理审判员孙赫独任审理，公开开庭进行了审理。姚军及二原告共同委托诉讼代理人刘长云，孙陆壹的委托诉讼代理人赵强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
二原告向本院提出诉讼请求：1、确认姚军和孙陆壹于2011年7月11日签订的《转让协议》、《协议书》无效；2、孙陆壹向二原告返还装修费58.6万元。事实及理由：2011年4月19日，案外人北京鑫民建仓储有限公司（以下简称鑫民建公司）与孙陆壹签订《租赁合同》，约定鑫民建公司将位于北京市朝阳区高碑店乡半壁店村162号的西楼一、二层房屋（以下简称涉案房屋）租给孙陆壹。2011年7月12日，孙陆壹与姚军签订《转让协议》，约定孙陆壹将涉案房屋转让给姚军，姚军支付孙陆壹转让费586000元。后二原告向孙陆壹支付上述费用，并对涉案房屋加装了空调及热水器等。2013年6月9日，北京市朝阳区人民法院经审理做出（2013）朝民初字第14757号民事判决书，认定涉案房屋因未办理建设审批手续租赁合同无效。那么，姚军与孙陆壹签订的《转让协议》、《协议书》也应无效，合同无效后孙陆壹应当返还收取二原告的转让费586000元。
孙陆壹辩称并反诉诉称：根据生效判决，涉案房屋未取得规划手续，姚军与我之间的转让协议确实无效。对于二原告向我支付的586000元，不是转让费，而是装修补偿费。同时，我提起反诉，要求：二原告赔偿孙陆壹涉案房屋的装饰、装修折旧损失141867.9元、四台电视机折旧损失9675元、家具家电折旧损失31320元、40台热水器折旧损失14490元。因此，在装修费586000元中扣除上述折旧损失，按照双方过错比例承担责任，具体责任比例，由法院酌定，剩余的装修款再计算返还。
二原告针对反诉辩称：首先，二原告从孙陆壹处承租涉案房屋后，实际使用了1.25年，之后的是由案外人葛晓春实际使用，因此二原告不同意负担全部的装饰、装修物折旧损失，只同意负担其中的1.25年部分，另外1年应当由葛晓春负担。其次，涉案房屋中从来没有电视机，因此不认可孙陆壹投入了电视机。第三，对于家居、家电，被告只投入了45张床及10个床头柜，其他的家具均由二原告实际购买，因此不同意孙陆壹的计算方式，对于孙陆壹的投入二原告只同意1.25年的折旧损失。第四，对于孙陆壹投入的40台热水器，二原告只同意1.25年折旧损失。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月19日，鑫民建公司与孙陆壹签订《租赁合同》，约定鑫民建公司将涉案房屋出租给孙陆壹，合同期限为10年，自2011年7月1日至2020年6月30日，年租金为42万元。孙陆壹承租涉案房屋后进行了装修，对其中部分房屋安装了热水器，准备作为公寓出租。
2011年7月12日，孙陆壹与姚军签订《转让协议》，约定孙陆壹将涉案房屋的经营权有偿转让给姚军，并保证执行孙陆壹与鑫民建公司原合同的各项条款。同时，双方还签订了《协议书》一份，主要内容为：孙陆壹将涉案房屋（共计89个标准间）出租给姚军，年租金为420000元，第一次交付220000元，一个月内再交付余欠租金款200000元。姚军除交付租金外另付装修费586000元。姚军承租涉案房屋后，对房屋安装了空调，并添置了热水器及家具。
2012年10月5日，姚军经被告同意后与葛晓春签订了《转让协议》，约定姚军将涉案房屋的经营权有偿转让给葛晓春，葛晓春已经对该场地进行全面了解，自愿接受该场地的经营权，并保证执行原合同各项条款，不含房租。当天，葛晓春向二原告支付了转让费945000元及租金315000元。
2013年3月11日，葛晓春将姚军、王子舰、孙陆壹及鑫民建公司诉至本院，要求确认其与姚军签订的《转让合同》无效，并要求姚军、王子舰共同返还转让费945000元及租金315000元，同时要求鑫民建公司返还房产税及土地使用税合计12000元。该案庭审中，姚军与王子舰称其二人系合伙关系，因葛晓春主张其与姚军签订的《转让协议》无效，表示愿意对涉案房屋进行交接，故本院释明姚军等人是否同意接收涉案房屋，众被告均表示不同意对涉案房屋进行交接。经审理后，本院于2013年6月9日作出（2013）朝民初字第14757号民事判决书，判决：一、确认葛晓春与姚军于二○一二年十月五日签订的《转让协议》无效；二、葛晓春于二○一三年六月三十日前将位于北京市朝阳区高碑店乡半壁店村602号的西楼一、二层房屋返还给姚军、王子舰，姚军、王子舰应予以接收；三、姚军、王子舰于本判决生效之日起七日内返还葛晓春转让费九十四万五千元及房屋租金三十一万元五千元；四、葛晓春于本判决生效之日起七日内给付姚军、王子舰自二○一二年十月五日起至二○一三年六月三十日的房屋使用费三十万零九千一百六十六元；五、鑫民建公司于本判决生效之日起七日内返还葛晓春房产税及土地使用税共计三千元；六、驳回葛晓春的其他诉讼请求。该判决生效后，葛晓春于2013年6月28日以特快专递方式向姚军、王子舰邮寄《通知书》，要求姚军、王子舰在三日内到涉案房屋进行交接。姚军、王子舰未在葛晓春要求的期限内进行交接。后葛晓春于2013年7月1日前自行搬离了涉案房屋，并告知鑫民建公司，但当时仍有其部分租户在涉案房屋中居住未能搬走，鑫民建公司指派一名工作人员接管了其他房屋。
2013年4月9日，鑫民建公司以房屋租赁合同纠纷一案将孙陆壹诉至本院，本院受理后，依法追加姚军、王子舰、葛晓春为第三人参加诉讼，孙陆壹在该案中并提起反诉。该案庭审过程中，孙陆壹就其反诉主张的装饰装修及其他设施现值申请进行鉴定，经北京市高级人民法院随机确定，本院委托北京华建审工程造价咨询事务所有限公司进行鉴定，鉴定结论为房屋装修及安装工程原值898174元，折旧年限10年，已使用年限3.25年，现值606267元；家具家电：双人床78个，单价600元，原值46800元，折旧年限5年，已使用3.25年，现值16380元；床头柜27个，单价150元，原值4050元，折旧年限5年，已使用3.25年，现值1418元；写字桌75个，单价250元，原值18750元，折旧年限5年，已使用年限3.25年，现值6563元；电视1台，原值3000元，折旧年限10年，已使用年限3.25元，现值2025元；报废电视3台，现值为零。空调器、电热水器价值及费用包含在安装工程中。各方当事人对上述鉴定结论不持异议。2013年11月8日，本院组织各方当事人到涉案房屋现场，经确认共遗留15家租户在涉案房屋内，部分房屋内租户在场，本院已告知在场租户关于交接的事宜，鑫民建公司表示同意接收房屋，交接后相应的风险由其承担，对于屋内的装饰装修等，鑫民建公司表示不同意使用，由孙陆壹自行拆除搬走。
2013年12月30日，本院就该案作出（2013）朝民初字第17331号民事判决，判令：一、确认鑫民建公司与孙陆壹于二○一一年四月十九日签订的《租赁协议》无效；二、鑫民建公司于该判决生效之日起七日内赔偿孙陆壹已形成附合的装饰装修物损失二十五万二千八百二十九元，同时，孙陆壹自行将位于涉案房屋内的空调、热水器、床、床头柜、写字桌及电视机拆除、搬走；三、葛晓春于本判决生效之日起七日内给付鑫民建公司房屋使用费二万五千一百六十九元及水电费三千九百四十四元；四、驳回鑫民建公司的其他诉讼请求；五、驳回孙陆壹的其他反诉请求。该判决作出后，鑫民建公司与孙陆壹皆不服，提出上诉，北京市第三中级人民法院经审理发现，评估机构所出具的造价鉴定报告对涉案房屋已使用年限计算错误，遂于2014年6月16日作出（2014）三中民终字第04846号民事裁定，撤销本院（2013）朝民初字第17331号民事判决，将本案发回重审。本案重审中，北京华建审工程造价咨询事务所有限公司向本院出具《关于<北京市朝阳区高碑店乡半壁店村602号院西楼一层、二层房屋装修及附属设施现值鉴定报告>的补正》，更正房屋装修、家具电器的已使用年限应为2.25年，相应更正项目现值汇总为：房屋装修及安装工程已使用年限2.25年，现值696085元；家具家电：双人床78个，已使用2.25年，现值25740元；床头柜27个，已使用2.25年，现值2228元；写字桌75个，已使用年限2.25年，现值10313元；电视1台，已使用年限2.25元，现值2325元。
庭审中，孙陆壹主张其对涉案房屋投入了家具、家电等设施设备，但其对投入数量情况未能举证证明。二原告对此认可孙陆壹投入45张双人床、10个床头柜、40台热水器，主张其他设备设施均由其添置。另查，二原告系合伙关系。
经询，各方均同意在本案中继续适用《关于<北京市朝阳区高碑店乡半壁店村602号院西楼一层、二层房屋装修及附属设施现值鉴定报告>的补正》鉴定结论。
上述事实，有《协议书》、《转让协议》、民事判决书及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据生效判决可知，因涉案房屋未能取得合法的建设审批手续，故鑫民建公司与孙陆壹之间就涉案房屋所签订的《租赁合同》归于无效。同理，孙陆壹又将涉案房屋转租给二原告，双方于2011年7月11日签订的《转账协议》、《协议书》亦无效。孙陆壹将未取得合法审批手续的房屋出租给二原告，而二原告亦未审查承租房屋的相关手续，故双方对合同无效均应承担责任，具体责任比例，本院根据全案情况酌情确定。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故，二原告与孙陆壹依据合同取得的财产应相互返还，二原告应将涉案房屋交付给孙陆壹，孙陆壹应将租金、装修款返还给二原告。现涉案房屋已完成交接，对于租金及装修款，鉴于合同无效后，二原告仍应交纳占地使用费，故本院对孙陆壹返还二原告的租金与应交纳的占地使用费予以折抵，二原告要求孙陆壹返还58.6万元装修费具有事实和法律依据，本院依法予以支持。
关于二原告使用涉案房屋期间造成的装饰装修及家具、家电损失，二原告抗辩其于2012年10月5日将涉案房屋转租给案外人葛晓春，故只同意负担1.25年期间装修损失。对此，本院认为根据合同相对性原则，孙陆壹向二原告交付涉案房屋，故应由二原告负担相应期间的装饰装修及家具、家电损失。对于二原告而后向葛晓春转租房屋期间的损失，在二原告向孙陆壹负担后，可另案主张。
关于装饰装修及家具、家电损失具体数额，孙陆壹主张的装饰、装修物折旧损失及40台热水器折旧损失，根据鉴定结论计算合理有据，本院予以支持。孙陆壹主张其在涉案房屋投入4台电视机及78张双人床、27个床头柜、75台写字桌，根据生效判决查明事实，孙陆壹对涉案房屋进行了装修，并对其中部分房屋安装了热水器。姚军承租涉案房屋后，对涉案房屋安装了空调，并添置了热水器及家具。现二原告自认孙陆壹投入45张双人床、10个床头柜、40台热水器，本院不持异议。孙陆壹对其投入其他家具、家电未能充分举证，本院不予采信。对二原告应赔偿孙陆壹的装饰装修及家具、家电损失数额，本院综合考虑双方过错程度、在案证据情况予以酌定确定。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）姚军与被告（反诉原告）孙陆壹于二○一一年七月十二日签订的《转让协议》、《协议书》无效；
二、被告（反诉原告）孙陆壹于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）姚军、王子舰装修费五十八万六千元；
三、原告（反诉被告）姚军、王子舰于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）孙陆壹装饰装修及家具、家电损失八万四千元；
四、驳回被告（反诉原告）孙陆壹的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4830元，由被告（反诉原告）孙陆壹负担【原告（反诉被告）姚军、王子舰已预交,被告（反诉原告）孙陆壹于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）姚军、王子舰】。
反诉案件受理费2124元，由被告（反诉原告）孙陆壹负担1212元（已交纳），由原告（反诉被告）姚军、王子舰负担912元【被告（反诉原告）孙陆壹已预交,原告（反诉被告）姚军、王子舰于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）孙陆壹】。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 孙赫
二〇一七年八月二十日
书 记 员 尹航