辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终6401号
上诉人（原审被告）：张琛其。
委托诉讼代理人：王金金，辽宁青松律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：大连一方物业管理有限公司。
法定代表人：于志强。
委托诉讼代理人：周全、庞博，辽宁先河律师事务所律师。
上诉人张琛其因与被上诉人大连一方物业管理有限公司（以下简称“一方物业”）物业服务合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2016）辽0204民初2984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张琛其的委托诉讼代理人王金金，被上诉人一方物业的委托诉讼代理人庞博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人张琛其上诉请求：依法撤销大连市沙河口区人民法院（2016）辽0204民初2984号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、原审适用法律不当。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业起诉的前置程序是应向业主进行书面催交，未进行催交法院不应当支持物业服务企业的诉讼请求。在诉讼前，上诉人从未接到被上诉人催交通知，被上诉人也承认没有进行书面催交。2、原审法院认定事实不清。因第三方大连一方地产管理有限公司逾期交房超过60天，上诉人预期的用房计划发生变化，上诉人有权解除买卖合同，并不急于收房入住。房屋可以交付时，一方地产多次与上诉人协商，希望上诉人尽早收房，并承诺上诉人物业费待申请装修施工时起算，预交的物业费待物业费发生时起扣，被上诉人是一方地产聘用的前期物业服务公司，上诉人有理由相信其物业费的承诺是可信的。一方地产承诺后，上诉人未追究其逾期交房的违约责任，并将交房事宜委托一方地产办理，预交了第一年的物业费，后上诉人于2016年4月申请施工许可，2016年4月至2017年4月为第一年，而第一年的物业费上诉人已经预交，故上诉人并未拖欠被上诉人物业费；被上诉人未履行合同约定的物业服务义务，上诉人不应当缴纳物业费。房屋交付后发现漏水、外墙脱落及共用部位被邻居占用等问题，被上诉人均承诺以减免物业费方式予以补偿，被上诉人无任何证据证明其向上诉人提供了符合约定的管家式服务；被上诉人至今未取得《物业收费许可证》，物权收取物业费。因此，一审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法改判。
被上诉人一方物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。首先我们已经向上诉人进行了催交，原审已经提交了律师函及物业费催交函，并且电话通知对方。关于一方地产承诺自收房施工之日交纳物业费一节，被上诉人从未承诺过，从2014年10月1日起，上诉人就没有按照合同约定交物业费。关于被上诉人未提供履行合同义务也与事实不符，被上诉人按照合同约定提供了物业服务，内容包括物业共用部分的维修养护，物业共用设施设备日常运营和维修养护，物业共用部分和相关场地的清洁卫生服务，公共绿化养护服务，车辆停放管理服务，公共秩序维护，安全防范消防等事项协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理等。双方就物业费收费标准已经达成协议，并且被上诉人已经按照相关合同履行了义务。因此上诉人有义务交纳物业费。
一方物业向一审法院起诉请求：1、被告立即支付自2014年9月1日起至2016年5月31日期间所欠的物业服务费103974.02元；2、被告支付逾期还款滞纳金93576.62元。
一审法院认定事实：被告张琛其系大连市沙河口区星海广场C2区第联排D座1单元地上1-3层15号房屋及大连市沙河口区星海广场C2区第联排D座1单元地下1层15号房屋（地上、地下均位于“一方公馆”小区内）的业主，房屋建筑面积地上408.88平方米，地下153.75平方米。2010年10月20日，原告与大连一方地产有限公司签订两份《商品房买卖合同》及两份《补充协议》，原告购买案涉房屋地上三层及地下一层。其中两份《补充协议》第十五条关于前期物业服务的约定中均明确：“在业主委员会与新物业服务企业签订的物业服务合同生效之前，买受人同意由出卖人或出卖人选聘的物业服务企业即【大连一方】物业管理有限公司实施统一的物业管理服务，并遵守物业管理规定。买受人对此无异议。物业服务费收费标准为：高层住宅每月7.8元/平方米（建筑面积），【D】#楼每月8.8元/平方米（建筑面积），【C】#楼每月9.8元/平方米（建筑面积）”。2011年9月1日，一方地产有限公司与被告大连一方物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：被告对位于大连市沙河口区星海广场C2区一方公馆住宅小区提供前期物业管理服务，服务内容包括：1、物业共用部位的维修养护。共用部位包括：房屋承重结构部位、专用房间、门厅、楼梯间、走廊通道及外墙面。2、物业共用设施设备的日常运行和维修养护；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务；4、公共绿化的养护服务；5、车辆停放管理服务；6、公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。管理区域物业服务收费标准：物业服务费按业主房屋的建筑面积计算，联排别墅：8.8元/月/平方米，被告收取物业费用。合同期限自2011年9月1日至业主委员会成立之日止。上述合同签订后，原告为包括被告在内的“一方公馆”小区业主提供了物业服务。自2014年9月1日至2016年5月31期间被告未交纳物业费。
另查，2013年8月29日，一方地产有限公司向被告交付案涉房屋，被告按照合同约定的标准8.8元/月/平方米向原告交纳2013年8月28日至2014年8月31日期间的物业费60076.58元。案涉小区至今未成立业主委员会。
又查，2012年12月20日，原告取得《中华人民共和国物业管理企业资质证书》，资质等级为贰级。2016年7月15日，原告取得《中华人民共和国物业管理企业资质证书》，资质等级为壹级。
一审法院认为，原告与一方地产公司签订的《前期物业服务合同》系建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对合同中确定的物业服务范围，即一方公馆小区内的业主具有约束力。且被告与一方地产公司已签订并履行的《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方真实意思表示，合法有效，在该两份合同中被告与建设单位已经就物业服务企业的选聘及物业费收费标准协商一致。在上述合同签订后，原告为被告所在一方公馆小区提供了日常的物业管理服务，其有权按照合同的约定，向被告收取物业费。即被告应当给付原告2014年9月至2016年5月期间物业费103974.02元（8.8元/平方米/月×562.63平方米×21个月），原审法院予以支持。
关于原告主张滞纳金的诉讼请求，由于业主与物业公司就相关物业服务等问题存在纠纷，且矛盾较深，综合全案，无法认定被告系无故拒缴，故对于原告的该项诉讼请求本院不予支持。物业服务企业的服务对象为广大业主，并非被告一人。而个别业主长期不交纳物业费，直接关系到物业服务企业的服务态度和质量，影响广大业主的权益，包括欠交物业费业主的自身利益，故物业服务企业与业主应本着真诚协商的态度，解决双方的矛盾纠纷，以维护长期、稳定、良好的物业服务关系。
关于被告提出抵扣物业费、以施工期起算物业费、原告未提供管家式物业服务的抗辩，因被告当庭并未提供证据予以证明，且原告对此亦不予认可，应承担举证不能的法律后果。因此对于被告的抗辩，并无事实及法律依据，原审法院不予采纳。
关于被告提出物业费许可的抗辩，因原、被告就物业费收费标准已经达成协议，且被告已经按照相关合同履行，交纳物业费，故被告应当按照双方约定继续履行其合同义务，被告的该项抗辩，原审法院不予采纳。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、被告张琛其于判决生效之日起10日内给付原告大连一方物业管理有限公司2014年9月至2016年5月期间物业费103974.02元；二、驳回原告大连一方物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4251元，由原告大连一方物业管理有限公司负担1006.80元，被告张琛其负担1118.70元，退回原告一方物业管理有限公司2125.50元，给付时间同上。
本院二审期间，双方均未提供新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求或反驳对方诉讼请求有责任提供证据加以证明。上诉人张琛其上诉理由之一是被上诉人在起诉前没有向其履行书面催交物业费的前置程序，原审法院适用法律错误，一方面，根据被上诉人在原审提供的证据显示，其在2015年12月3日、12月11日两次书面方式向上诉人催交过物业费，另一方面，书面催交并非法定的必然的诉前程序，故上诉人该上诉理由不成立。
关于上诉人提出被上诉人曾承诺在办理装修工程施工许可时再交付物业费一节，首先上诉人没有提供证据证明有该方面的承诺；其次，其自认是出售案涉房屋的地产公司向其作出的，从合同相对性的角度，该承诺对被上诉人不产生法律效力，故上诉人该上诉理由无证据证明，本院不予采纳。
关于上诉人提出被上诉人同意因漏水等原因予以减免物业费及被上诉人未提供管家式物业服务的上诉理由，同样因其未提供证据予以证明，且被上诉人对此亦不予认可，应承担举证不能的法律后果。该上诉意见，本院亦不予采纳。
关于上诉人提出被上诉人无物业费许可一节，无物业许可是违反行政管理性规范，且现物业服务领域已经趋向市场化，鼓励和尊重业主与物业公司间达成的合意，因此没有收费许可并不影响双方就物业费收费标准已经达成协议的法律效力，故上诉人该上诉意见本院亦不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1119元，由上诉人张琛其负担。
本判决为终审判决。
审判长 王丽明
审判员 宁 宁
审判员 王慧莹
二〇一六年十一月九日
书记员 李 波