江西省吉安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉民初字第1669号
原告江西华庭物业服务有限公司，住所地吉安市吉州区吉州大道56号桃源盛景1栋1单元701室。
法定代表人高信芳，该公司经理。
委托代理人刘夏香，江西庐陵律师事务所律师，一般代理。
被告吉安县天权小区业主委员会
负责人黄俊德，该业主委员会主任。
委托代理人刘敬应，1949年10月7日生，一般代理。
委托代理人胡悦晨，江西庐陵律师事务所律师，一般代理。
原告江西华庭物业服务有限公司（以下简称华庭物业公司）与被告吉安县天权小区业主委员会（以下简称天权小区业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月14日立案受理后，依法由审判员胡明云适用简易程序于2015年11月25日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人高信芳及其委托代理人刘夏香，被告的负责人黄俊德及其委托代理人刘敬应、胡悦晨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年3月，原告与被告的负责人黄俊德洽谈物业服务业务，当时黄俊德承诺，如果原告接管吉安县天权小区物业管理，他可以把整个小区周边商铺和邮政储蓄银行收回来给物业管理公司管理收费，店铺还可以向上浮动50%以下，幼儿园和储蓄银行由双方协商定价，小区内业主每月每平方米上交0.36元的物业服务费，若出现物价上涨或提供服务上升，每平方服务费还可向上浮动0.05元。同时他还提出两个条件，一是先要和他个人签订一份私人聘用协议，把他聘用为物业公司天权小区管理顾问，每月支付其工资1800元。二是合同签订日期提前到2014年1月1日，要原告帮他报销1至2月份的开支4100元，还要支付他1至2月份的工资4800元。经双方协商，原告与被告签订了《天权小区物业管理服务合同》，合同约定物业管理位置为吉安县城富川路4号天权小区；管理事项；合同期限为五年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止；管理服务费用以及双方的权利义务等。合同签订后，原告依约履行合同义务，但黄俊德承诺的店面、邮政银行的物业费实际早几年就归吉安县环卫所收取，其无法兑现承诺。尽管这样，原告依然将小区管理的有条不紊，获得绝大多数业主的好评。然而黄俊德自原告聘用其为小区物业管理顾问以来，不仅不过问小区服务之事，反而干扰公司正常工作秩序，如属业主委员会动用房屋维修基金开支的单元门更换，吉安县房管局2014年11月已核实并审批了资金，而他却拖到现在也不做更换，严重影响了业主日常生活，并致使部分业主拒缴2年的物业服务费；22栋下水道主管爆裂需要开挖换管，本属房屋维修基金开支，而他拒不付款；保安每天晚上都有巡逻，而他在居民中散布说保安夜间没有巡逻；小区管理中如出现一点纰漏，他就大做文章，张贴告示。2014年10月，经原告研究决定解聘黄俊德物业顾问并停发其工资。解聘后，黄俊德恼羞成怒，绞尽脑汁要赶走原告。2015年6月14日，黄俊德将6月13日所谓的业主代表大会通过的议案事项函告原告，该业主大会决议完全是黄俊德一手操纵，不具有法律效力，何况原告对议案事项也一一作了回复。2015年7月25日，黄俊德操纵被告以原告未执行2015年6月13日业主大会通过的六项议案为由向原告发出解约函，单方提出解除合同。据了解，黄俊德又联系了另一家物业公司，并与该物业公司签订了进驻天权小区物业服务合同，进驻时间为2016年1月1日。黄俊德身为业主委员会的负责人，置业主利益不顾，将自己敛财作为选定物业服务公司为唯一原则。因此，黄俊德操纵被告提出解除与原告签订的合同，没有事实和法律依据，也违反社会诚信和公序良俗原则，该解除合同行为无效。故原告诉至法院请求判令：1、依法确认被告单方解除物业管理服务合同行为无效；2、被告继续履行物业管理服务合同；3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，1、原告所述与事实不符，不能采信：①原、被告签订合同的时间是在2014年2月26日；②系原告主动提出聘用黄俊德为该公司管理顾问，并且确定其每月工资为1800元，聘用期限为五年一阶段；③2014年1月、2月是被告在天权小区实施物业管理，黄俊德是在物业管理处领取两个月的工资4800元，并未向原告领取这两个月的工资，也未向原告报销任何开支；④黄俊德并未置业主利益不顾而与其他物业公司滥签合同，也从不讨价还价接受原告确定的工资数额；⑤原告所称天权小区周边的店面和银行是天权小区规划红线内，也是物业管理服务合同的管理范围，理当依约管理，原告的服务并未获得绝大部分业主的好评；⑥对于小区改造工程，应由被告负责工程招投标和验收，原告负责工程监理，故原告所称应由被告动用房屋维修基金来进行单元门更换一事属原告推诿责任；⑦对于小区下水管的堵塞，依据合同约定应由原告清理疏通，并非被告。2、由于原告在从事天权小区物业服务合同中，人员配置少，管理效能低下，服务不到位，损害业主公共权益，被告遵照物权法及江西省物业管理条例的规定，以召开业主大会的形式进行投票表决解除与原告签订的物业管理服务合同，主体适格、程序合法有效，解除理由正当，系全体业主真实意思表示，应当确认解除双方合同行为合法有效，要求判决驳回原告的诉讼请求。
在本院指定的举证期限内，原告向本院提交了5组证据：1、物业管理服务合同1份，证明原、被告双方系物业服务合同关系及合同约定了双方的权利、义务；2、①解除合同函1份，证明被告通知原告解除合同；②被告于2015年6月14日通过的议案1份，证明被告为解除合同预先向原告发难，故意提出一些无理要求；③原告对被告的议案书面回复1份，证明原告对被告的一些无理要求进行了说明和回复；④补充协议1份，被告提出要原告收广告费和车辆管理费，收广告费每月交400元给被告，如广告费和车辆管理费两项都收取，从2015年交600元给被告；原告已交2014年的费用4800元，2015年下半年因被告干扰，广告不做，无广告费，车辆管理费无依据收；⑤初始选举产生的业主委员会成员表、现开会业主委员会成员表、房产局证明各1份，证明更换业主委员会成员要备案，被告更换业主委员会成员未备案，程序不合法，现业主委员会所做的决定不具有法律效力；⑥原告各项规章制度，证明原告公司管理制度健全，服务规范；⑦业主满意度调查表393份和汇总表2份，证明大部分业主对原告的物业服务满意，且业主代表中9户调查为满意，不存在解除物业服务合同的意愿。业主代表大会的参会代表未经业主授权，不代表业主意愿，该业主代表大会的决议无效；3、①证明1份，证明被告主任黄俊德在与原告洽谈合同时提出附加条件，要求原告以吉安县永阳镇黄家村黄俊德个人名义签订私人聘用合同，每月工资1800元，款项汇入其在邮政储蓄银行的账户；②已交财务清单1份和2014年1月、2月工资表2份，证明被告移交的财物与原告实际支付的财务差额为15952元，其中黄俊德每月工资2400元，同时证明原告兑现黄俊德签合同时提出的附加条件；③工资表7份和部分汇款单，证明原告自2014年3月至9月每月付黄俊德1800元；④2014年11月天权小区维修、更换、改造项目表及单元门维修更换统计表、公告、改造更新合同，证明天权小区单元门等项目要维修改造更换，费用由房屋维修基金中支付；原告与被告向吉安县房产局申报并已审批，审批后被告下公告，然后被告与案外人胡金光签订施工合同，但被告对单元门的维修一直拖延，导致部分业主拒缴物业管理费，影响原告正常运作；⑤房屋维修申请2份及工程结算表、领条各1份，证明小区14栋2单元和22栋1单元主管下水管堵、管子破裂需开挖和维修，费用由房屋维修基金中支付，业主申请后，业主委员已签字，黄俊德刁难不签字，原告为业主利益考虑，请人维修，垫付维修费1000元，进一步说明被告主任故意干扰原告正常管理工作；⑥解聘通知书1份，证明黄俊德不但不履职，反而刁难、干扰原告正常工作，原告解聘了与黄俊德的聘用合同，黄俊德因失去个人利益，恼羞成怒才提出解除合同；4、报告4份，证明原告就天权小区一些违规问题已积极处理，处理不了的原告也已上报城管部门予以解决，证明原告严格管理，积极处理业主反映的各项问题；5、验收单1份，证明被告业主委员会更改后有6人而非7人。
在本院指定的举证期限内，被告向本院提交了5组证据：1、表决票、2014年的工作总结、2015年的工作思路、会议记录及书函1份，证明业主委员会在2014年的工作情况和物业公司管理失当的情况，并对2015年作了规划要求，表示若原告没有按照六项决议整改，则被告有权解除合同；2、书函1份，证明被告再次通知原告于2015年7月25日解除合同；3、备案申请证明1份，证明被告在吉安县敦厚镇政府申请备案；4、光盘1份，证明原告在管理期间管理失当，造成小区各方面的乱象；5、督查函1份，证明被告2015年9月25日再次通知原告，要求原告整改，但仍未整改。
被告对原告的证据质证后认为，1、真实性无异议，但原告没有按照合同要求去履行；2.①无异议；②真实性无异议，但是不能达到原告的证明目的；③真实性无异议，但也不能达到原告的证明目的，不能证明属无理要求；④真实性无异议，但是不能达到证明目的，原告2014年是给我4800元办公经费，广告费及车辆管理费系原告提出收取的；⑤成员表及房产局证明的真实性无异议，但我们是在镇政府备案，不在房产局本案，所以现在变更的三人在镇政府备案房产局肯定没有，天权小区业主委员产生来历不属实，当时开会的成员也不仅仅是这些人；⑥真实性不清楚；⑦三性不清楚，也不能达到证明目的；3.①真实性无异议，但一、二月份没有；②无异议；③无异议；④无异议，但是单元门的维修工作应该是原告，责任不在我方；⑤真实性无异议，但这应该是原告的责任，由原告进行维修；⑥真实性不清楚，只是没发工资，解聘书我没有收到；4、真实性不清楚，我方也没收到这份报告，没经过我们业主；5、真实性无异议，但当时因为一人临时离职了，后我方补选了一位。
原告对被告的证据质证后认为，1、工作思路与工作总结与本案没有关联性，对其真实性、合法性有异议，被告方2015年6月13日开会的程序不对，不具有法律效力；书函合法性有异议，被告所作出的六项内容我方已作出答复；会议记录大部分违反了合同要求，该做的我方都按合同履行了；对表决票的真实性、合法性、关联性均有异议，表决票没有参会人员的签名，且30票也不能达到法定要求一半以上人员，明显30人不能代表整个小区，即使30人为每一栋的代表，也没有授权书，30人只能代表他们本人的意见不能代表整个小区的意思表示；2、真实性、合法性、关联性有异议，本身2015年6月13日的会议结果不具法律效力；3、真实性无异议，但只是首次备案了，但没有证明后续更换业主委员时的备案通知了我方；4、真实性、合法性、关联性有异议，但属公共场合我方管理的很好，其他的属居民私人空间、住处及自由，我方无权干涉；5、真实性、合法性、关联性有异议，因为我方没收到这份督查函。
本院对原告的证据作出以下认证：1、被告对原告的第1组证据真实性无异议，本院予以采信；2、①被告对该份解除合同函无异议，本院予以采信；②被告对该份天权小区业主代表大会通过议案事项致华庭物业公司书函、该公司就议案的回复函、补充协议、天权小区业主委员会成员产生来历、、天权小区业主大会选举业主委员会选票统计表、吉安县房地产管理局书面证明真实性均无异议，本院予以采信；③被告对原告规章制度的证据真实性不清楚，本院不予采信；④业主满意度调查表及汇总表，具有真实性、合法性、关联性，系天权小区业主的真实意思表示，本院予以采信；3、①被告对该份书面证明真实性无异议，本院予以采信；②该份移交财物清单及与本案不具有关联性，本院不予采信；③被告对原告所提供的证据工资表，汇款单，天权小区维修、更换、改造项目表及单元门维修更换统计表、公告、改造更新合同，房屋维修申请、工程结算表及领条，真实性无异议，本院均予以采信；④该份解聘通知书具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信，可以证明原告解聘被告主任黄俊德担任原告公司顾问的事实；4、四份书面报告具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信，可以证明原告对天权小区业主就其他业主违规装修等问题及时向吉安县城管局做了报告的事实；5、被告对该份商品房住宅维修验收单真实性无异议，本院予以采信。
本院对被告的证据作出以下认证：1、①该30份业主代表大会议案表决票有6份未签名，而其中的15份表决票有业主签名，但票面上并未显示所代表的小区栋数，无法证实其真实性，也不能达到被告的证明目的，本院不予采信；②该份2014年工作总结及2015年工作思路，会议记录，2015年6月14日天权小区第二次业主代表大会通过的议案事项致原告公司书函具有真实性，但无法达到被告的证明目的；2、该份2015年7月25日天权小区业主委员会解除与原告物业服务合同书函具有真实性，但无法达到被告的证明目的；3、该份备案证明申请具有真实性，本院予以采信；4、该份光盘的内容部分具有真实性，但原告对天权小区所出现的问题积极进行了整改，无法整改的地方也向有关行政部门进行了汇报；5、该份督查函具有真实性，本院予以采信。
根据上述有效的证据和庭审笔录，本院确认以下法律事实：吉安县天权小区现有716户住宅户，周边店面189户及吉安稠州村镇银行、吉安县邮政储蓄银行、幼儿园等3个办公用户。2013年5月13日，吉安县天权小区业主委员会成立，现有委员7名（其中4名委员为业主委员会成立之初的成员，另外3名委员进行了变更，但被告未告知吉安县房地产管理局并办理备案手续。），负责人为黄俊德。2014年2月26日，原告江西华庭物业服务有限公司与被告吉安县天权小区业主委员会签订《委托代管天权小区物业管理服务合同》1份，合同对物业基本情况、委托代理事项、合同期限、权利义务及违约责任等事项进行了明确约定。合同签订后，原告依约对天权小区进行管理和维护，对业主反映的、自身不能解决的问题也积极向有关行政部门汇报。2015年6月13日，吉安县天权小区召开第二次业主代表大会，该小区代表31人参加代表大会，大会要求原告在会后的一个月内对其通过的六项议案内容进行整改，如未得到被告的满足，被告将解除与原告签订的物业服务合同。6月14日，被告将会议内容书面函告原告。原告在接到被告的书面议案后，对被告提出的问题进行了整改并于2015年6月28日进行了书面回复。2015年7月25日，被告以原告未满足业主大会通过的六项议案为由，向原告发出解约函，单方提出解除合同。2015年10月份，原告对其进驻天权小区向该小区393户业主做服务满意度调查，绝大部分业主（包括部分业主委员会委员）表示满意，并同意继续留用原告。
另查明，吉安县天权小区属于吉安县敦厚镇房山社区居民委员会。2015年6月13日，参加吉安县天权小区第二次业主代表大会的31名业主并未取得该小区各栋全体业主的授权，业主代表也没有在参加会议之前征求其所在各栋业主的意见。2015年7月25日，该小区业主委员会作出解除与原告签订的物业服务合同的决定时，也并未书面告知吉安县敦厚镇房山社区居民委员会。
再查明，2014年3月3日，原告江西华庭物业服务有限公司聘用被告负责人黄俊德为吉安县天权小区物业管理项目业余指导顾问，每月工资1800元。黄俊德领取了2014年3月至2014年9月的工资，其最初并未将此事告知该小区全体业主，直至2015年5月份才公告告知。2014年10月，原告以黄俊德未认真履职将其解聘。
本院认为，本案争议的焦点是：1、被告吉安县天权小区业主委员会解除合同的程序是否合法，是否有法律依据。2、原告江西华庭物业服务有限公司在管理吉安县天权小区时是否存在根本违约行为，被告行使合同解除权是否具备法定情形；关于第一个争议焦点，本院认为，被告吉安县天权小区业主委员会组成人员不合法，被告的业主委员会委员进行变更时并未告知吉安县房地产管理局并办理备案手续；且被告于2015年6月13日召集的业主代表大会会议违反法律规定，所参加会议的31位代表并未取得所在小区各栋业主的授权；业主代表在参加会议之前没有征求其所在各栋业主的意见；会议所作出的部分决定亦与双方所签订合同内容相悖。故被告违反合同约定和法律规定作出解除物业管理服务合同的行为无效。原告要求确认被告单方解除物业管理服务合同行为无效的诉讼请求，本院应予支持。关于第二个争议焦点，本院认为，原告与被告所签订的物业管理服务合同系双方的真实意思表示，内容并不违反法律规定，为合法、有效的合同，双方均应全面切实履行，不得擅自变更或者解除。合同签订后，原告按照合同的约定全面履行了相关的义务，并获得了大部分业主的认可。但被告以原告未对其所通过的议案事项进行整改为由，在未与原告协商并征得该小区大部分业主的同意下，单方作出解除合同的决定，为行使解除合同权利的行为。该合同本应自被告的解除合同书函到达对方时产生解除的效力。而我国合同法第九十六条第二款规定，法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。我国物业管理条例第二十条第三款规定，住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。但在2015年7月25日，该小区业主委员会作出解除与原告签订的物业服务合同的决定时，并未书面告知吉安县敦厚镇房山社区居民委员会并听取该居民委员会的建议。且原告在被告向其发出限期整改小区环境的议案事项后进行了全面整改并进行了书面回复，无法整改到的事项也向县有关部门进行了书面报告。被告就其单方作出解除合同的行为，不符合合同法所规定的法定解除情形。原告据此要求被告继续履行物业管理服务合同的诉讼请求，本院亦应予以支持。被告在庭审中辩称，原告在从事天权小区物业服务合同中，管理效能低下，服务不到位，损害业主公共权益，被告根据相关法律的规定，以召开业主大会的形式进行投票表决解除与原告签订的物业管理服务合同，主体适格、程序合法有效，解除理由正当，系全体业主真实意思表示，应当确认解除双方合同行为合法有效，要求判决驳回原告的诉讼请求。但被告并未提供充分证据予以证实，被告的辩解意见缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国物业管理条例》第八条、第十条、第十二条、第十四条、第十九条第一款、第二十条第三款之规定，判决如下：
一、被告吉安县天权小区业主委员会解除物业管理服务合同行为无效。
二、被告吉安县天权小区业主委员会继续履行物业管理服务合同。
本案诉讼费200元，减半收取100元，由被告吉安县天权小区业主委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。
审判员 胡明云
二〇一五年十二月十八日
书记员 刘亚文
附法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
2、《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项下列事项由业主共同决定：
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
4、《中华人民共和国物业管理条例》
第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第十二条业主大会会议可以采取集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有
1／2以上投票权的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修基金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持2／3以上通过。
业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
十四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。
住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第二十条第三款住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。