湖南省长沙县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)湘0121民初2120号
原告（反诉被告）张谛，女，1989年8月27日出生，汉族，户籍住址湖南省双峰县。
被告（反诉原告）湖南顺安房地产开发有限公司，住所地：湖南省长沙市天心区芙蓉中路692号（新世纪大厦1612号）
法定代表人周铁明，董事长。
委托代理人刘吉春，湖南金州律师事务所律师。
委托代理人贺大为，湖南金州律师事务所律师。
原告（反诉被告）张谛与被告（反诉原告）湖南顺安房地产开发有限公司(以下简称顺安公司)商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。
原告张谛请求判令：1、被告承担逾期交房违约金36231.33元;2、被告承担本案的诉讼费用。
被告顺安公司答辩要点：一、本案争议房产所处楼栋经五方验收合格，符合法定和约定的交付条件，按约履行通知义务。1、涉案案房屋已于2016年5月27日经建设、勘察、设计、施工、监理五单位竣工验收合格，满足交付条件；2、2016年5月中旬，被告委托中国邮政速递物流股份有限公司湖南省长沙县分公司向被买受人所在的草莓街区二期1栋全体业主邮寄了《交房入伙通知书》并通过短信等方式通知其收房，履行了交房通知义务。二、原告主张本案房产配套设施工程未完成而延期不成立。1、2016年5月31日之前，满足了三通（通水、通气、通电），配套设备的完善；2、《合同》附件九第12条第9款的约定，因本小区系分期开发建设，故被告对小区内的各种配套设备建筑、设施、设备等的配套承诺是整个小区各期工程全部建成且完全交付使用时应达到的配套标准，部分配置不是在分期交付时就必须达到。故原告主张的配套设施不完善而不收房不符合约定和法定的条件；3、原告提交的短信及告示说明，根本目的不是为了逾期交房，而是鉴于开发小区因地铁施工封堵了小区大门以及连续降雨导致小区道路泥泞，为了保障业主的装修安全而建议的延期交房，而非强制性逾期交房，是建立在保障业主利益的角度上提出的，并给予了免物业、水电、车位券等补偿。湖南电视政法频道的视频截图系小区3栋的相关采访。三、被告交房严格按照合同约定出示相关证明，不存在原告所述的未出示情形，《合同》约定交房时应出示满足第八条约定的证文件。根据第八条可以得知需出示的证明文件为所处楼栋竣工验收合格、《住宅质保证书》、《住宅使用说明》。本案所处楼栋经五方竣工验收合格，对所有的业主在交接时都出示了，并发放了《住户手册》。
综上，被告满足交房条件又履行通知义务,原告拒绝收房依据不充分。被告不存在逾期交房的行为，原告请求支付逾期交房违约金，缺乏事实依据。请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。
反诉原告顺安公司请求判令：1、反诉被告向反诉原告支付逾期收房房屋保管费50400元（自2016年7月1日计算至2017年11月17日，共计504天，逾期收房按约每天100元，以上共计50400元）；2、反诉被告承担本案的全部诉讼费用。
反诉被告张谛答辩要点：被告的反诉请求违背事实，不符合法律规定。请求法院驳回被告的反诉请求，支持原告的诉讼请求。
查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：
1、2014年11月15日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：201403032903，包含9个附件），合同约定：原告购买被告开发的位于长沙县房屋，总金额358726元，付款方式为首付房款（含定金）108726元于约定日期支付，余款250000元向银行申请贷款。
2、合同第八条约定：被告应当在2016年5月31日前向原告交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：（1）、已经竣工验收备案；（2）、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；（3）、该商品房所处楼栋竣工验收合格。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。合同第九条对供水、供电、燃气达到接通条件和电话通信、有线电视、宽带网络线路敷设到户等作出了约定；
3、合同第十一条约定：除不可抗力外，被告未按合同约定的时间和条件将该商品房交付给原告的，按逾期时间分别处理，其中逾期超过60日后，原告有权选择退房或合同继续履行。原告选择合同继续履行的，自约定的交房期限届满之次日起至实际交房之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日60日内向原告支付违约金。
4、《合同》附件九《补充协议》第六条约定：被告的交房通知送达后或者《商品房买卖合同》第十条约定的交付时间届满后，原告无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝受领被告交付的房屋．原告无合法理由拒绝受领的，视为被告按时交付，房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付或视为交付之日起由原告承担，逾期30日，另向被告缴纳100元／天的房屋保管费。该《补充协议》第十二条第9款的约定：因本小区系分期开发建设，故被告对小区内的各种配套建筑、设施、设备等（包括但不限于公建、商业、道路、园林绿化）的配套承诺是指整个小区各期工程全部建成且完全交付使用时所应达到的配套标准，部分配置不是在分期交付时就必须达到，被告无须承担《买卖合同》第十三条关于基础设、公共配套建筑在规定时间内未达到使用条件的违约责任。由于小区分期开发而产生的各种相关影响，原告应予同意和理解。
5、合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款。
6、2016年5月27日，涉案小区1＃栋经建设、勘察、设计、施工、监理五单位竣工验收合格。
7、2018年5月8日，中国邮政速递物流股份有限公司湖南省长沙县分公司出具《证明》，其内容为“我公司受湖南顺安房地产开发有限公司委托于2016年5月15日前向该公司开发的长沙县万家丽北路89号月亮湾.草莓街区项二期1栋全体业主邮寄了《交房入伙通知书》”。
8、2016年6月27日，被告向原告发出的手机短信，其内容为“尊敬的草莓街区二期一栋业主，由于连续下雨，个别配套工程未完成，原定5月31日交房延迟到6月30日，由此给您带来的不便请您谅解”。
9，2016年6月27日，被告向草莓街区业主发出《关于草莓街区二期房屋交付事务的函》，其内容摘要：1、2016年6月30日交房前可公示的文本包括五方主体验收材料、质量保证书、房屋使用说明书等；2、竣工验收合格证在2017年1月31日前可以公示；3、对被告免除的物业费、水电费以及发放的代金券的前提条件是针对小区目前交房和装修的现状给业主带来不便而给予的一种补偿方式。
10、2016年7月8日，被告向草莓街区业主发出《通知》，其中涉及交房为“根据项目本身的特殊情况，为确保拓展空间得到保证，经过与业主反复沟通，我司决定将1＃、3＃两栋的交房时间延期至2016年10月中下旬（具体时间10月10日前另行通知），4＃栋与2＃栋交房时间不变，交房标准、空间拓展及延期均按照《商品房买卖合同》相关约定协商处理”。
11、2016年10月,湖南电视政法频道报道：涉案小区“深陷泥海”业主新房没法收，并有延期到12月交房的承诺。
12、2017年11月27日，原告在涉案小区物业公司领取了房门钥匙。
13、原告主张逾期交房违约金从2016年6月1日起计算至2017年11月17日止的天数为535天。
判决的理由和结果
本院认为：一、原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务；二、本案系原告逾期收房还是被告逾期交房，违约责任应由哪一方承担？本案中，原告已经履行了交付房款的义务，被告亦应依照合同约定，履行通知及交付诉争房屋的合同义务。双方合同约定的交房日期为2016年5月31日前。2016年5月27日，涉案小区1＃栋经建设、勘察、设计、施工、监理五单位竣工验收合格，只能证明满足了合同约定“该商品房所处楼栋竣工验收合格”房屋交付的该项条件，不能证明满足了合同约定房屋交付的所有条件。2016年5月中旬，被告向原告邮寄了《交房入伙通知书》，但涉案小区1＃栋于2016年5月27日才经五方竣工验收合格。2016年6月27日，被告向原告发出的手机短信明确“由于连续下雨，个别配套工程未完成，原定5月31日交房延迟到6月30日”。同日，被告向草莓街区业主发出《关于草莓街区二期房屋交付事务的函》明确“2016年6月30日交房前可公示的文本包括五方主体验收材料、质量保证书、房屋使用说明书等”。2016年7月8日，被告向草莓街区业主发出《通知》明确“将1＃、3＃两栋的交房时间延期至2016年10月中下旬（具体时间10月10日前另行通知）”。2016年10月,湖南电视政法频道报道：涉案小区“深陷泥海”业主新房没法收。综上所述，本院认定，被告于2016年5月31日前没有完全满足合同约定涉案房屋交付的所有条件，且不能实现原告购买商品房用于居住的目的。故被告未按合同约定的时间及条件向原告交付房屋，无法定或约定免责事宜，存在违约行为，应当承担违约责任，即支付逾期交房违约金；三、原告主张的违约金标准是否合理合法。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。可见，违约金当以违约造成的损失为衡量标准，并可以根据实际情况进行适当调整。因原告没有提交被告违约造成其损失的证据，原告主张按万分之二的标准计算的违约金过分高于对其造成的损失，故本案逾期交房违约金调整为按已付房款的日万分之一的标准计算为宜；四、违约金计算起止时间及金额的认定。2017年11月27日，原告在涉案小区物业公司领取了房门钥匙，该日可视为被告向原告交付房屋之日。双方约定的交房时间为2016年5月31日前，原告只主张违约金计至2017年11月17日为535天，系其对自己权利的处分，本院予以支持。违约金从2016年6月1日起计算至2017年11月17日按原告已付购房款为358726元的万分之一按日计算，共计19191.84元（358726元*535天*万分之一、四舍五入）；五、被告未能提供充分证据证明原告逾期接收房屋，且本院已经认定被告逾期交房承担违约责任，故被告主张原告逾期收房并要求原告支付逾期收房违约金（即房屋保管费），本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）湖南顺安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张谛支付逾期交房的违约金19191.84元;
二、驳回原告（反诉被告）张谛的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）湖南顺安房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费706元，减半收取计353元，由原告张谛负担213元、被告湖南顺安房地产开发有限公司负担140元；反诉案件受理费减半收取计530元，由被告（反诉原告）湖南顺安房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 蒋树德
二〇一八年六月四日
代理书记员 黄立康
附本案所引用的条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。