广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深中法房终字第1757、1758号
1757、1758号案上诉人（原审被告、反诉原告）李绮芳，女，1961年10月29日出生。
委托代理人刘忠，广东深君联律师事务所律师。
1758号案上诉人、1757号案被上诉人（原审原告、反诉被告）李绮红，女，1959年9月25日出生。
委托代理人孙程旭，广东融关律师事务所律师。
1757号案原审第三人招商银行股份有限公司深圳宝安支行。
负责人陆明，行长。
1758号案原审第三人招商银行股份有限公司深圳龙岗支行。
负责人丁鹏，行长。
两案原审第三人共同委托代理人赵光、崔卫群，均为广东嘉得信律师事务所律师。
1757号案上诉人李绮芳与被上诉人李绮红、原审第三人招商银行股份有限公司深圳宝安支行（以下简称招行宝安支行）、1758号案上诉人李绮红、李绮芳、原审第三人招商银行股份有限公司深圳龙岗支行（以下简称招行龙岗支行）因共有物分割纠纷两案，不服深圳市福田区人民法院（2010）深福法民三初字第1294、1295号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本两案现已审理终结。
原审法院经审理查明，李绮红是李绮芳的姐姐。2005年10月12日，李绮红与李绮芳（买方）通过深圳市XX置业评估有限公司（经纪方，以下简称XX置业公司）与案外人余X妹（卖方）签订《房地产买卖及经纪合同》，约定卖方将XX华庭XX座X房以人民币（以下未特别注明时均相同）113.8万元的价格转让给买方，诚意金2万元由买方支付给经纪方，签署合同后转为履约定金，除定金和首期款之外的部分购房款，由买方通过银行贷款的方式支付。
2005年10月13日，李绮芳在招商银行XXX的账号转出364993元到余X妹的账号。当日，余X妹出具了一份收款收据给李绮芳，内容为收到楼款或首期款364993元。次日，XX置业公司向李绮芳出具了一份收款收据，内容为收到购买XX华庭XX座X房杂费及楼款71925元。
2005年11月11日，XX华庭XX座X房（建筑面积106.72平方米，用途为住宅，性质为市场商品房）登记在李绮红和李绮芳名下，双方各占50%的所有权份额。
2005年11月18日，李绮红、李绮芳作为借款人和抵押人与招行宝安支行作为贷款人和抵押权人签订《个人购房借款合同》，约定李绮红、李绮芳向招行宝安支行借款70万元，贷款期限240个月，贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10%，按月等额还本付息；为担保偿还贷款本息，李绮红、李绮芳将购买的XX华庭XX座X房抵押给招行宝安支行。合同签订后，XX华庭XX座X房抵押登记给招行宝安支行，招行宝安支行按约发放了70万元贷款。
自2006年1月5日起，李绮芳每月5日向招行宝安支行偿还到期的贷款本息。因贷款基准利率变化，每月到期偿还的按揭贷款本息数额不尽一致，最低为4391.71元，最高为5253.19元。截至2011年9月5日，李绮芳累计偿还的贷款本息为327230.62元。自2011年10月5日起，XX华庭XX座X房的按揭贷款本息（10月5日到期的当月贷款本息为4487.69元）和结清招行宝安支行的按揭贷款本息的赎楼费（565904.3元）由李绮红支付，金额为570391.99元。该房已注销抵押登记，赎出了房地产证原件，房地产证原件由李绮红持有。
XX华庭XX座X房于2005年11月办理入住登记。该房每月固定的物业管理费为426.9元、专项维修基金为26.7元、生活垃圾处理费为13.5元（自2007年1月1日起征收）。2005年11月至2010年7月期间的上述费用已向管理处正常交纳完毕。
另查，2005年10月11日，李绮芳（买方）通过深圳市XX房地产经纪有限公司（经纪方，以下简称XX经纪公司）与案外人程X明（卖方）签订《房屋转让合约》，约定卖方将XX花园XX苑X单元X房以103万元的价格转让给买方，定金2万元在合约签订时支付给卖方，定金交纳后10天内将首期款41万元（大概数目）存入银行监管账号，除定金和首期款之外的部分购房款，买方向银行申请贷款支付。当日，李绮芳向XX经纪公司支付1000元诚意金。2005年10月12日、2005年10月19日，李绮芳分别向XX经纪公司支付2万元和68930元。后李绮芳将38万元首期款存入招行龙岗支行的监管账户。
2005年11月23日，XX花园XX苑X单元X房（建筑面积119.79平方米，用途为住宅，性质为市场商品房）登记在李绮红和李绮芳名下，双方各占50%的所有权份额。
2005年11月24日，李绮芳作为借款人、李绮红和李绮芳作为抵押人与招行龙岗支行作为贷款人和抵押权人签订《个人购房借款合同》，约定李绮芳向招行龙岗支行借款60万元，贷款期限240个月，贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10%，按月等额还本付息；为担保偿还贷款本息，李绮红、李绮芳将购买的XX花园XX苑X单元X房抵押给招行龙岗支行。合同签订后，XX花园XX苑X单元X房于2005年12月6日抵押登记给招行龙岗支行，招行龙岗支行按约发放了60万元贷款。
自2006年1月9日起，李绮芳每月9日向招行龙岗支行偿还到期的贷款本息。因贷款基准利率变化，每月到期偿还的按揭贷款本息数额不尽一致，最低为3764.21元，最高为4507.34元。截至2011年10月9日，李绮芳累计偿还的贷款本息为286062.82元，其中2006年1月9日至2006年11月9日累计偿还的贷款本息为45973.98元。自2011年11月9日起，XX花园XX苑X单元X房的按揭贷款本息（10月9日到期的当月贷款本息为3961.83元）和结清招行龙岗支行的按揭贷款本息的赎楼费（485855.67元）由李绮芳支付。该房已注销抵押登记，赎出了房地产证原件，该房的房地产证原件由李绮芳持有。
XX花园XX苑X单元X房于2005年12月20日办理入住登记。该房每月固定的物业管理费为269.53元、专项维修基金为29.95元、生活垃圾处理费为13.5元（自2007年1月1日起征收）。2005年11月至2010年7月期间的上述费用已向管理处正常交纳完毕。该房2005年12月至2010年7月期间的上述费用已由李绮芳每月向管理处正常交纳完毕。
又查，余X妹交付XX华庭XX座X房后，李绮红和李绮芳没有再次装修。程X明交付XX花园XX苑X单元X房后，李绮红于2006年3月委托案外人李X生对该房进行整修，但李X生没有完成装修就撤场。2006年9月，李绮芳委托他人对该房进行第二次装修。2006年11月，第二次装修完工。2007年5月，因防水问题，李绮芳委托他人对该房进行第三次装修。该房三次装修的装修款由李绮芳支付。
因双方对XX花园XX苑X单元X房三次装修的装修工程造价产生争议，原审法院委托深圳市XXX资产评估有限公司（以下简称XXX资产评估公司）对该房的装修造价进行鉴定。该公司出具鉴定结论，确定XX花园XX苑X单元X房三次装修的装修造价为195060元。
还查，2005年10月12日，李绮红从中国银行（香港）有限公司的账号提取港币211946元转入XX外币找换有限公司账号。当日，李绮红另加现金港币3万元，委托XX外币找换有限公司汇款人民币25万元至李绮芳在招商银行XXXX账户。同日，李绮芳在招商银行XXXX账户入账25万元，摘要内容为郭XX。2005年10月25日，李绮红从中国银行（香港）有限公司账户提取港币15000元转入李绮芳的香港银行账户。2005年10月28日，李绮红向XX外币找换有限公司交付港币250434元，委托其汇款人民币26万元至李绮芳在招商银行XXXX账户。同日，李绮芳在招商银行XXXX账户入账的款项中包括如下两笔，一笔12万元，内容摘要为戴XX，一笔14万元，摘要内容为郭XX。2005年12月13日，李绮红将现金港币1万元存入李绮芳的香港银行账户。2006年3月31日，李绮红从中国银行（香港）有限公司账户提取港币9850元转入李绮芳的香港银行账户。2006年7月5日，李绮红向X城外币找换有限公司交付港币8000元，委托其汇款人民币8248元至李绮芳在招商银行XXXX账户。同日，李绮芳在招商银行XXXX账户入账8248元。
李绮红向李绮芳在招商银行XXXX账户汇入的上述款项合计人民币518248元（25万元＋26万元＋8248元），李绮红向李绮芳在香港银行账户汇入的上述款项合计港币34850元，当时的港币兑换人民币的汇率为一点零几。李绮红主张，转款是应李绮芳的要求，支付XX华庭XX座X房和XX花园XX苑X单元X房的首期款、装修款、按揭款、管理费等费用。
再查，XX华庭XX座X房自2005年11月入住登记后，由李绮芳管理。李绮芳将XX华庭XX座X房用于自住、交给朋友居住或对外出租，其中在2009年9月至2010年6月期间，李绮芳每月收取的租金为7500元。
XX花园XX苑X单元X房自2005年12月入住后，由李绮芳管理，李绮芳将复式的该房装修为5个套间。2006年11月，装修完工后，李绮芳挂盘将该房对外出租，收取租金。李绮红主张收取的租金足以偿还每月的按揭贷款本息，且还有剩余。
XX华庭XX座X房位于福田中心区，XX花园XX苑X单元X房位于福田口岸附近，易出租，租金回报率高，自2006年1月至2011年10月期间的平均市场租金或居住价值每月不低于5000元。李绮芳没有将收取的租金中的50%支付给李绮红。李绮红没有偿还XX华庭XX座X房截至2011年10月5日前的按揭贷款本息，没有偿还天泽花园2单元1102房的按揭贷款本息。
李绮红于2010年6月13日向原审法院提起本两案诉讼，请求：1、分割双方共有的XX华庭XX座X房和天泽花园天雅苑2单元1102号房；2、由李绮芳承担诉讼费。
李绮芳提起反诉，请求判令：1、李绮红支付XX华庭XX座X房一半的购房款及相关费用228459元、支付XX花园XX苑X单元X房一半的购房款及相关费用234465元；2、李绮红支付XX华庭XX座X房一半的供楼款（自2006年1月5日起暂计至2010年7月5日为132441.12元，实际支付至房产分割完毕之日止）、XX花园XX苑X单元X房一半的供楼款（自2006年1月9日起暂计至2010年7月9日为114078.19元，实际支付至房产分割完毕之日止）；3、李绮红支付XX华庭XX座X房一半的物业管理费13078.8元、XX花园XX苑X单元X房一半的物业管理费8525.95元；4、李绮红支付XX花园XX苑X单元X房一半的装修款98839.5元；5、由李绮红承担反诉费。
1757号案中，招行宝安支行提起诉讼，请求判令：1、确认招行宝安支行对XX华庭XX房享有抵押权；2、李绮红与李绮芳在分割该房时应优先偿还所欠招行宝安支行的贷款本息；3、由李绮红与李绮芳承担招行宝安支行主张及实现抵押权产生的诉讼费。
原审法院认为，根据民法通则和物权法的有关规定，按份共有的房屋，按份共有人按照各自的份额享有权利和承担义务。关于双方争议的李绮红是否已支付其应承担的50%的XX华庭XX座X房和XX花园XX苑X单元X房的定金和首期款，以及应承担的50%的XX花园XX苑X单元X房的装修款的问题。原审法院查明，XX华庭XX座X房购房款113.8万元，向银行申请按揭贷款70万元，定金和首期款共43.8万元，XX花园XX苑X单元X房购房款103万元，向银行申请按揭贷款60万元，定金和首期款共43万元，两套房屋的定金和首期款共86.8万元，XX花园XX苑X单元X房的装修款195060元，李绮红应承担的两套房屋的定金和首期款为43.4万元，应承担的XX花园XX苑X单元X房的装修款为97530元，合计531530元。李绮红向李绮芳在招商银行XXXX账户汇入人民币518248元，李绮红向李绮芳在香港银行账户汇入港币34850元，即使按照一笔一的汇率计算，李绮红向李绮芳转账汇入的款项合计人民币553098元，超过其应承担的人民币531530元，还多付了人民币21568元。李绮芳反诉主张李绮红没有支付其应承担的两套房屋的定金和首期款，以及没有支付其应承担的XX花园XX苑X单元X房的装修款，与原审法院查明的不符，原审法院不予采信。李绮芳反诉请求李绮红支付讼争两套房屋50%的定金和首期款，以及XX花园XX苑X单元X房50%的装修款，不能成立，原审法院不予支持。
李绮红提交的中国银行（香港）有限公司取款凭条、转账汇款凭条、XX和X城外币找换有限公司出具的客户指示及汇款收据，与原审法院向招行深圳分行调取的李绮芳XXXX存折号的储蓄历史交易明细，能相互印证，已形成证据锁链，达到了民事诉讼的证明标准，原审法院予以采信。李绮芳否认收到李绮红转账的人民币518248元和港币34850元，与原审法院查明的不符，原审法院不予采信。李绮芳抗辩双方还存在其他债权债务，李绮红支付的上述款项不是支付讼争房屋的定金、首期款和装修款，而是应付李绮芳的其他款项，但李绮红支付上述款项的时间与讼争房屋购买和交房的时间相吻合，李绮芳也没有提交相关的证据加以证明，应承担举证不能的不利后果，对李绮芳的上述抗辩，原审法院不予采纳。
关于双方争议的李绮红是否已偿还了其应承担的50%的讼争两套房屋的按揭贷款本息的问题。原审法院查明，XX华庭XX座X房（建筑面积106.72平方米）位于福田中心区，李绮芳于2005年12月入住后，用于自住、交给朋友居住或对外出租收取租金。XX花园XX苑X单元X房（建筑面积119.79平方米、5个套间）位于福田口岸附近，李绮芳在装修后于2006年11月对外出租收取租金。2006年1月至2011年10月期间，讼争两套房屋的市场平均租金或居住价值每月不低于5000元，而讼争两套房屋每月的按揭贷款本息平均4000多元，足以冲抵，且以租养贷在深圳投资房产市场普遍。XX花园XX苑X单元X房在2006年1月至11月期间，因为在装修没有出租，没有租金收益，李绮红应承担这11个月贷款本息中的50%，即22986.99元（45973.98元÷2），与李绮红支付讼争两套房屋定金、首期款和XX花园XX苑X单元X房的装修款后剩余的21568元向冲抵，李绮红还应向李绮芳偿付1418.99元。对李绮芳反诉请求超过1418.99元的部分贷款本息，原审法院不予支持。
李绮红提交的由深圳福田供电局出具的XX花园XX苑X单元X房的用电信息显示，该房每月的用电量都较大，不可能没有居住或仅有一两户租户居住。李绮红主张李绮芳将XX花园XX苑X单元X房对外出租的事实，达到了民事诉讼的证明标准，原审法院予以采信。李绮红虽没有提交证据证明李绮芳每月收取租金的数额，但根据该房所在地段和该房的具体情况，该房的市场租金每月不会低于5000元，足以偿还银行的贷款本息。
讼争两套房屋自交房后，由李绮芳对外出租，或自行居住或交给朋友居住，应自行承担讼争房屋的物业管理费、本体维修基金和垃圾处理费。且根据深圳房地产租赁市场的惯例，房屋出租的，房屋的物业管理费、本体维修基金和垃圾处理费实际由承租人承担。李绮芳反诉李绮红偿付50%的物业管理费、本体维修基金和垃圾处理费，不能成立，原审法院不予支持。
按份共有房屋分割的民事诉讼，须对按份共有人的债权债务进行全面处理，以免给当事人造成诉累。本两案中，李绮红请求分割讼争两套房屋，李绮芳反诉请求李绮红承担其份额内的债务。租金收益和房屋居住利益，由双方按各自50%享有权利。针对李绮芳的反诉，李绮红可以抗辩以其应享有50%的租金收益和居住利益冲抵其应分担50%的按揭贷款本息，而无须针对李绮芳提出的反诉再提出反反诉。这也符合合同法关于抵消的规定。李绮芳以李绮红没有单独提出分配租金收益和居住利益的反诉请求为由主张不应对分配租金收益和居住利益进行处理，不能成立，原审法院不予采纳。
讼争两套房屋的按揭贷款本息已由李绮红或李绮芳全部结清，抵押登记也已注销，招行宝安支行和招行龙岗支行的利益在两案审理中已全部实现。招行宝安支行就XX华庭XX座X房提出的确认抵押权，分割时应优先偿还按揭贷款本息的独立诉讼请求，在诉讼请求已实现而不撤回的情况下，应予驳回，但独立请求的案件受理费应由李绮红和李绮芳各承担50%。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条第一、二款、《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十四条、第九十八条、第九十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、李绮红应于本判决生效之日起10日内向李绮芳偿付贷款本息1418.99元；二、驳回李绮芳的其他反诉请求；三、驳回招行宝安支行的诉讼请求。1294号案反诉受理费3455元，由李绮芳负担3400元，李绮红负担55元。1294号案独立请求权受理费100元，由李绮红、李绮芳各负担50元。1295号案反诉受理费4069元，由李绮芳负担4000元，李绮红负担69元。装修工程造价鉴定费5000元，由李绮红负担。
上诉人李绮红不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决第一项，改判李绮芳支付李绮红因XX花园XX苑X单元X房而多支出27371元。主要事实和理由如下：原审判决认定XX花园XX苑X单元X房进行了三次装修、造价为195060元，是错误的。一、李绮芳与李绮红在原审庭审中一致确认的事实是：所谓第二次装修，是因原装修人未进行收尾工程即撤场，李绮芳另找了一批民工完成了收尾工程，而后来因漏水检修，检修过程未影响房屋的使用。因此，根本谈不上三次装修。未影响房屋使用的事实有2007年5月的水费单可以证明。二、XXX资产评估公司认定“当事人雇请非正规装饰机构”改造装修房屋，计算出包括土建工程造价177772元及前期、其他费用14951元，共计195060元。而土建工程造价包括：施工包干费、现场管理费，企业管理费、财务费用、劳动保险费及文明施工增加费、税金等，前期费则为建设单位管理费、招标代理费等。这些费用均发生在正规装修机构的装修之中，而本案的装修只是几个民工的施工而已。李绮红对评估报告提出了异议，认为能够认定的仅为定额直接费131200元及5％的利润计6560元，李绮红应承担的装修费仅为上述费用的一半，为68880元。据此计算，李绮红多向李绮芳支付了27231元（553098元-434000元-68880元-22986.99元）。李绮芳在李绮红已足额付款的情况下，滥用诉权，因此发生的诉讼费、装修造价鉴定费等，应由李绮芳全额承担。三、李绮芳起诉之日起两年前的购楼款、按揭款、装修费等，已超过诉讼时效。
针对李绮红的上诉，李绮芳答辩称原审时的评估合法有效，请求二审法院依法驳回李绮红的上诉。
上诉人李绮芳不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一、二项；2、改判支持李绮芳原审第1、3项诉讼请求；3、李绮红支付XX华庭XX座X房一半的供楼款163615.31元、XX花园XX苑X单元X房一半的供楼款143031.41元；4、李绮红支付XX花园XX苑X单元X房一半的装修款97530元；5、由李绮红承担诉讼费。主要事实和理由如下：一、原审判决查明李绮红向李绮芳在招商银行XXXX账户汇入518248元的事实错误。（一）李绮红提交的XX外币找换有限公司所谓51万元汇款收据的真实性及证明目的不能认定。1、该汇款收据在香港形成，真实性无法确认，香港律师见证后特别说明该文件内容的真实性由李绮红负责，即不见证真实性，原审法院不应直接认定。2、李绮红2005年10月18日26万元的汇款收据中没有汇款人的身份证信息，汇款人的名字与李绮红亦不符。3、所谓汇款51万元的证据只是收款指示收据，是否取消汇款、真实有汇，李绮红提交的证据不能证明。4、没有证据证明XX外币找换有限公司向李绮芳汇过款。5、李绮红称XX外币找换有限公司是委托个人汇款给李绮芳的，但没有提交任何证据证明实际转款人与XX外币找换有限公司的关系。6、李绮芳的银行记录与李绮红提交的汇款收据及所称的汇款事实不尽一致。例如原审判决查明李绮芳2005年10月18日银行记录的摘要为郭XX、戴XX汇款26万元，但该天摘要内容为郭XX、戴XX转款总计31万元，而不是26万元，多出5万元。（二）李绮芳2006年7月5日的银行记录没有8248元的转账汇款记录，只有自己现金存款的记录。
二、XX花园XX苑X单元X房经过三次装修，第二次装修大概到2006年12月左右，第三次装修系2007年5月，李绮芳提交了证据予以证明，李绮红亦予以认可，原审法院忽视了第三次装修的事实，错误认定李绮芳于2006年11月装修完工后将该房产出租、收取租金。
三、原审判决查明事实部分的其他错误。（一）原审判决认定2005年10月25日、2005年12月13日、2006年3月31日李绮红分别向李绮芳香港银行账户转款港币15000元、10000元、9850元，共计港币34850元，并认定该款项为李绮红支付的首期款、装修款和管理费等，是错误的。李绮芳提交了李绮红签名确认的收到李绮芳港币10万元的收条，可以证明双方存在其他款项往来。因此，这三笔转款不属于首期款等，而是双方之间的其他往来款项。（二）原审判决认定涉案两套房产的市场平均租金高于供楼款、除去XX花园XX苑X单元X房2006年1月至11月装修未出租外，其他时段自交付之日开始出租，是错误的。
四、原审判决剥夺李绮芳权利，自由判处租金收益，系程序违法，应发回重审。租金是房产收益的一部分。涉案两套房产在交付后由李绮芳实际管理，确有部分租金收益，分割房产时应分割租金收益，但李绮红、李绮芳均未要求分割租金收益，原审法院应遵循中立原则，尊重当事人的诉讼权利。李绮红可另循法律途径解决租金收益问题，其权利亦不受影响。原审法院的处理方法剥夺了李绮芳对该租金收益的独立诉讼权利，置李绮芳于不利地位。
针对李绮芳的上诉，李绮红答辩请求二审法院依法驳回李绮芳的上诉。主要事实和理由如下：一、原审判决查明李绮红付款的事实清楚，证据充分。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条及《最高人民法院、司法部关于涉港公证文书效力问题的通知》（司发通（1996）026号）的规定，在香港地区形成的证据在内地使用时仅需在程序上履行公证的程序。由于香港律师公证是宣誓公证，对当事人陈述保证，公证律师并不负责查明文书的真实性。原审判决已写明是因形成证据锁链、达到民事诉讼的证明标准，同时亦因李绮芳的抗辩没有证据不予采信。李绮芳提出的2005年10月18日的5万元亦为李绮红通过XX外币找换有限公司支付，原审时李绮红因时间久远未能找到证据，未主张该5万元，现在李绮红已找到该汇款收据，在二审仅作说明，不主张权利。2006年7月5日的8248元，李绮红提交了X城外币找换有限公司出具的证明与原审法院调查的招商银行账户的历史明细，已形成证据锁链，足以证明李绮红的付款事实。二、李绮芳支付的港币10万元发生于2009年，系其向李绮红的借款，与本两案无关，二人已就该款项在香港法院进行诉讼。三、原审判决认定涉案两套房产的租金收益或居住价值足以支付按揭贷款本息，符合客观实际。XX花园XX苑X单元X房从2006年11月每月产生大量电费，用电度数高达1000-2000度，足以证明有多人居住，并非空房。该房产被李绮芳改成五间单身公寓对外出租，单间租金以租客邓XX的房屋租赁合同计算，每月不低于1700元，五间每月不低于8500元，超过原审判决认定的每月5000元。XX华庭XX座X房每月亦有大量水电费产生，足以证明有多人居住，并非空房。根据李绮红、李绮芳与彭XX签订的合同，在2009年9月至2010年6月期间，每月租金为7500元，亦远高于原审判决认定的每月5000元。原审庭审时，李绮红已提出以租金收益抵冲每月的贷款本息。原审法院对李绮红的答辩意见予以审查、确认，符合法律规定，未损害李绮芳的权利。
针对李绮红、李绮芳的上诉，原审第三人招行宝安支行、招行龙岗支行发言称：二人的上诉与原审第三人无关。
本院经审理查明，李绮红为证明其向XX外币找换有限公司交付港币250434元、委托其汇款人民币26万元至李绮芳招商银行账户提交的汇款收据的落款时间为2005年10月18日，而非原审判决查明的2005年10月28日。
原审判决查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院另查明，李绮红提交的XX外币找换有限公司2005年10月12日（金额25万元）、10月18日（金额26万元）的两份汇款收据中，汇款人分别为“李绮红”和“李小姐”。
李绮红确认原审法院将2005年-2006年期间的港币与人民币的汇率按1：1计算的处理。
2006年7月5日，李绮芳招商银行XXXX账户收入8248元，摘要为“现金”。
2010年8月6日，XX华庭管理处出具《证明》，内容为：XX华庭XX座X房于2010年6月前由XX科技（深圳）有限公司员工彭XX入住，并由该公司交纳物业管理费等费用。
2010年9月9日的原审庭审中，李绮芳确认XX花园XX苑X单元X房首期款38万元系由其招商银行XXXX账户转账支付。2011年8月29日的原审庭审中，李绮芳确认涉案两套房产交付后一直由其管理使用。
李绮芳主张除涉案两套房产外、双方还存在10万元债权债务。李绮红予以确认，但主张发生时间为2009年，而非2005年-2006年。经本院反复询问，对李绮红的主张，李绮芳未明确表示肯定或否定，且未在本院指定的期限内提交证据证明该10万元债权债务的发生时间。
李绮芳确认：一、李绮红分别于2005年10月25日、2005年12月13日、2006年3月31日共计向其香港银行账户汇入港币34850元，但主张与涉案两套房产无关。二、XX花园XX苑X单元X房装修造价为原审法院委托评估确定的195060元。
李绮芳原审反诉主张涉案两套房产的物业管理费截至2010年7月。
关于XX花园XX苑X单元X房的装修问题：一、2006年的装修。（一）李绮红确认装修期间为2006年1月至11月及原审法院判令其负担装修期间贷款本息的50%，即22986.99元（45973.98元×50%）。该装修期间的物业管理费2964.83元（269.53元／月×11个月）、专项维修基金329.45元（29.95元／月×11个月），共计3294.28元已由李绮芳支付。（二）李绮芳主张该次装修持续至2006年12月左右，但未提交足以采信的证据证明。二、2007年5月的装修。李绮红确认2007年5月该房因漏水检修，但主张检修未影响房屋使用，提交了广东电网公司深圳福田供电局出具的《电费通知单》为证。经审查，该房产2007年1月至2月、3月至4月、5月至6月的电费分别为769.76元、804.44元、921.4元。三、李绮芳为证明其已支付了装修款197679元提交了送货单、收款收据等。四、XXX资产评估公司出具的鉴定报告载明：（一）该房产装修工程由非正规装饰机构施工。（二）采用重置成本法进行鉴定，该房产装修工程的重置造价为195060元，除定额直接费外，还包括施工人为企业时的包干费、企业管理费、劳动保险费、环境评价费等，其中，定额直接费为131200元，工程利润率为5%。
涉案两套房产的归属及分割之日后剩余按揭贷款本息及补偿款的负担、过户、交房等事项，已经原审法院调解结案【案号：（2010）深福法民三初字第1294、1295号】。该民事调解书于2011年10月9日生效。
本院认为，李绮红主张李绮芳的反诉请求已超诉讼时效。本院认为，按份共有人对外承担连带债务，对内按份额承担债务。根据诚实信用原则和公平原则，按份共有人分割共有财产时，才产生对内债权的诉讼时效。李绮红的该抗辩意见不能成立，本院不予支持。
根据李绮红、李绮芳的上诉、答辩意见，本两案二审的争议焦点是：李绮红是否仍须向李绮芳支付涉案两套房产50%的首期款（含定金）和相关费用、分割之日前的按揭贷款本息、物业管理费及XX花园XX苑X单元X房的装修款及具体金额。
一、关于首期款和相关费用。XX华庭XX座X房交易价格为113.8万元，按揭贷款70万元，但李绮芳提交的证据显示其支付首期款（含定金）等共计436918元（364993元＋71925元），原审判决认定为43.8万元错误，本院予以纠正。李绮芳主张其支付了456918元，未提交证据证明，本院不予支持。XX花园XX苑X单元X房交易价格为103万元，按揭贷款60万元，李绮芳提交的证据显示其支付首期款（含定金）等共计468930元（2万元＋68930元＋38万元），原审判决认定为43万元错误，本院予以纠正。由此，涉案两套房产的首期款（含定金）等共计905848元（436918元＋468930元），李绮红应负担452924元（905848元×50%），原审判决认定为43.4万元【（43.8万元＋43万元）×50%】错误，本院予以纠正。李绮芳主张该款项为462924元（456918元×50%＋468930元×50%），不能成立，本院不予支持。
二、关于分割之日前的按揭贷款本息、物业管理费。李绮芳确认涉案两套房产交付后一直由其管理使用，租金收益未分配给李绮红，即除XX花园XX苑X单元X房2006年及2007年5月的装修期外，该两套房产交付后至分割前的租金收益或占有收益由李绮芳享有。原审法院根据李绮红的举证、李绮芳的自认及市场行情认定李绮芳应分配给李绮红的租金收益和居住利益总体高于李绮红应负担的按揭贷款本息和物业管理费、李绮红可据此行使抵销权，并无不当，本院予以确认。李绮芳主张原审法院该处理程序违法，没有法律依据，本院不予支持。
XX花园XX苑X单元X房的装修事实发生于2006年和2007年5月。（一）对于2006年的装修，李绮红确认装修期为2006年1月至11月，李绮芳主张持续至2006年12月左右，但未提交证据证明，本院不予支持该主张。该装修期内，房产不能对外出租或自行使用，原审法院判令李绮红负担2006年1月至11月50%的按揭贷款本息，即22986.99元（45973.98元×50%），本院予以确认。同理，李绮红亦应负担该期间50%的物业管理费等即1647.14元（3294.28元×50%），原审判决对此未予支持，本院予以纠正。（二）对于2007年5月的装修，李绮红确认该次装修存在，但主张未影响房产使用，提交的相关《电费通知单》显示该房产2007年1月至6月的电费金额大体一致，没有明显变化，李绮芳未提交足以反驳的证据，故本院确认李绮红的主张成立。
三、关于XX花园XX苑X单元X房的装修款。李绮红、李绮芳均确认原业主交房后该房产由没有建筑施工企业资质的个人进行了装修、装修款由李绮芳支付，但李绮芳提交的证据均为送货单、收款收据等，证明力不足。XXX资产评估公司出具的鉴定结论195060元系装修重置造价，除定额直接费外，还包括施工人为企业时的包干费、企业管理费、劳动保险费、环境评价费等，而李绮红作为按份共有人应以李绮芳实际支付的装修款为计算基数，而非装修重置造价。李绮红主张应以定额直接费及该费用的5%（工程利润率）作为确定李绮芳实际支付装修款的依据，符合案件事实和公平原则，本院予以支持。经计算，该装修款为137660元（131200元＋131200元×5%），李绮红应负担68880元（137660元×50%）。原审判决认定该装修款为195060元、李绮红应负担97530元，处理错误，本院予以纠正。
四、关于李绮红有无付款及具体金额。原审法院认定李绮红向李绮芳支付人民币518248元和港币34850元作为涉案两套房产的定金、首期款和装修款，处理正确，本院予以确认，理由如下：（一）李绮红主张其向李绮芳招商银行XXXX账户共计汇入人民币518248元、向李绮芳香港银行账户共计汇入港币34850元，提交了各笔汇款收据原件，李绮红汇款当天李绮芳的银行账户有相应入账，汇款时间与涉案两套房产的交易、装修等时间能够对应。（二）涉案两套房产交易时间为2005年10月，李绮红于2010年6月提起本两案诉讼要求分割房产，时间间隔近五年。李绮芳主张相关交易款项全部由其单独支付、李绮红未向其支付过任何款项，但李绮芳亦无足以采信的证据证明在此期间其曾向李绮红主张过付款，该情形不符合日常生活经验。（三）李绮芳否认自己招商银行XXXX账户相应入账系因李绮红汇款，但对摘要为“郭XX”、“戴XX”的款项（共计51万元）不能合理解释说明“郭XX”、“戴XX”的身份、二人向其汇款的原因并举证证明、对摘要为“现金”的款项（8248元）系其自己现金存款的主张不能提交证据证明。（四）李绮芳主张除涉案两套房产外，其与李绮红还存在10万元债权债务需要汇款转账，但未提交证据证明该10万元发生于2005年-2006年，即与本两案中李绮红向李绮芳的汇款有关。因此，本院确认，李绮红的举证已形成证据链，具有优势，李绮芳不能提交足以反驳的证据，应承担举证不能的不利后果。李绮红确认原审法院将2005年-2006年期间的港币与人民币的汇率按1：1计算的处理，视为对自己权利的处分，没有违反法律规定，本院予以确认。经计算，李绮红因涉案两套房产已向李绮芳支付的款项共计553098元（518248元＋34850元）。
综上，李绮红因涉案两套房产共计应向李绮芳支付546438.13元（首期款和相关费用452924元＋2006年1月至11月的按揭贷款本息22986.99元＋2006年1月至11月的物业管理费等1647.14元＋装修款68880元），李绮红已支付553098元，超出其应负担的金额。李绮芳的反诉请求不能成立，本院不予支持。原审法院认定李绮红尚欠李绮芳1418.99元，处理错误，本院予以纠正。
李绮红上诉请求李绮芳返还其多支付的27371元。本院认为，该上诉请求超出李绮红的原审诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第184条的规定，本院不予处理。
综上所述，李绮红的上诉请求部分成立，对成立部分，本院予以支持。李绮芳的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实部分不清，处理结果部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第184条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第二款、第十一条第二款、第六十四条、第六十六条、第七十二条第一款之规定，判决如下：
一、维持深圳市福田区人民法院（2010）深福法民三初字第1294、1295号民事判决第三项；
二、撤销深圳市福田区人民法院（2010）深福法民三初字第1294、1295号民事判决第一、二项；
三、驳回李绮芳全部反诉请求。
本两案一审反诉案件受理费共计7524元、李绮红上诉产生的二审案件受理费应为50元、李绮芳上诉产生的二审案件受理费6910元、装修鉴定费5000元，均由李绮芳负担。本院退回李绮红案件受理费11051元，李绮芳迳付李绮红案件受理费50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一四年二月十八日
书 记 员 李开宇（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条：民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第一百六十八条：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第184条：在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条：诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身分关系的案件除外。
对一方当事人陈述的事实，另一方当事人既未表示承认也未否认，经审判人员充分说明并询问后，其仍不明确表示肯定或者否定的，视为对该项事实的承认。
当事人委托代理人参加诉讼的，代理人的承认视为当事人的承认。但未经特别授权的代理人对事实的承认直接导致承认对方诉讼请求的除外；当事人在场但对其代理人的承认不作否认表示的，视为当事人的承认。
当事人在法庭辩论终结前撤回承认并经对方当事人同意，或者有充分证据证明其承认行为是在受胁迫或者重大误解情况下作出且与事实不符的，不能免除对方当事人的举证责任。
第十一条：当事人向人民法院提供的证据系在中华人民共和国领域外形成的，该证据应当经所在国公证机关予以证明，并经中华人民共和国驻该国使领馆予以认证，或者履行中华人民共和国与该所在国订立的有关条约中规定的证明手续。
当事人向人民法院提供的证据是在香港、澳门、台湾地区形成的，应当履行相关的证明手续。
第六十四条：审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。
第六十六条：审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。
第七十二条：一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。
一方当事人提出的证据，另一方当事人有异议并提出反驳证据，对方当事人对反驳证据认可的，可以确认反驳证据的证明力。