上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民三（民）初字第1378号
原告（反诉被告）常州乐美嘟餐饮管理有限公司，住所地江苏省常州市。
法定代表人张立晨，董事长。
委托代理人袁先宏，江苏益同盛律师事务所律师。
被告（反诉原告）洛鸿（上海）投资管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人李琦，总经理。
委托代理人王钧，上海钧正律师事务所律师。
委托代理人金荣，上海钧正律师事务所律师。
被告上海利通置业有限公司，住所地上海市。
法定代表人陈建中，董事长。
委托代理人周健华。
原告常州乐美嘟餐饮管理有限公司与被告洛鸿（上海）投资管理有限公司、被告上海利通置业有限公司房屋租赁合同纠纷，被告洛鸿（上海）投资管理有限公司反诉原告常州乐美嘟餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷，本院受理后，依法由审判员赖维娜独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告常州乐美嘟餐饮管理有限公司的委托代理人袁先宏，被告洛鸿（上海）投资管理有限公司的委托代理人金荣，被告上海利通置业有限公司的委托代理人周健华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告常州乐美嘟餐饮管理有限公司诉称，原告与被告洛鸿（上海）投资管理有限公司（以下简称洛鸿投资公司）于2013年3月27日签订《LOOK街商业租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定原告承租上海市四川北路XXX号中信泰富申虹广场地下一、二楼B2区域，铺位号A06（以下简称系争商铺）从事奶茶、甜品经营。合同对租赁期限、租金、保证金、商品质量保证金、物业管理费押金、装修分摊费、消防分摊费、进场费、装修押金、企业推广费等事项进行了约定。同时双方还签订了《仓库租赁合同》，约定原告租赁中信泰富申虹广场（商场）B1层05号仓库。上述合同签订还有，原告按约向洛鸿投资公司支付了租金及保证金、商品质量保证金、物业管理费押金、装修分摊费、消防分摊费、进场费、装修押金、企业推广费、仓库租赁保证金等。之后因LOOK街商家入驻不足，整个商业街经营形式普遍不好，原告与洛鸿投资公司又签订了《﹤LOOK街商业租赁合同﹥补充协议》（以下简称《补充协议》），对经营范围及租金进行了重新约定。2014年2月24日，原告接到被告上海利通置业有限公司（以下简称利通置业公司）的告知函，被告知，由于洛鸿投资公司拖欠支付利通置业公司租金物业费等费用经多次催要未付，利通置业公司决定，如洛鸿投资公司未能于2014年3月1日前付清欠款，则利通置业公司将提前解除合同，收回房屋。2014年3月1日到期后经向利通置业公司了解，洛鸿投资公司未能付清欠付的租金及物业管理费等费用。原告无奈只得于2014年3月5日撤出系争商铺，原告与洛鸿投资公司口头约定《租赁合同》终止。因两被告原因导致原告与洛鸿投资公司的《租赁合同》提前终止，原告向两被告要求返还保证金等各项费用并赔偿原告装修损失未果。故现原告起诉法院，要求确认原告与洛鸿投资公司签订的《租赁合同》于2014年3月5日解除；两被告返还房租押金66，000元，商品质量保证金10，000元、物业管理费押金2，700元、装修分摊费20，000元、消防分摊费8，000元、进场费5，000元、企业推广费2，500元、仓库租金押金2，400元、装修押金5，000元；并赔偿装修损失32，600元。
被告洛鸿投资公司辩称，《租赁合同》无法继续履行的原因是原告拖欠租金。根据双方签订的《补充协议》，原告租金有所减免。因原告欠付租金，2013年12月6日到2014年3月6日减免的租金33，000元，原告应当补交，以房租押金抵扣后剩余的3，3000元房租押金同意返还。商品质量保证金，被告同意返还，根据合同约定在合同解除后30日内返还。装修押金、物业管理费押金和仓库房租押金同意返还。装修分摊费、消防分摊费、进场费等费用根据合同第9条第9.3条约定是由原告承担，不同意返还，被告对商铺进行了多次推广，企业推广费已经消耗，故不同意返还。被告在租赁期间已提供适格的房屋给原告使用，系争商铺不存在质量问题，至今原告没有与被告协商解除合同或通过发函形式解除合同，在租赁合同履行期间被告没有违约，故不应当承担装修损失。即使被告要承担该损失，根据租赁合同第17.10条约定，应当通过评估方式确定装修损失金额，本案中原告曾提出过评估申请，但又自行撤回，故视为放弃了装修损失。原告具体经营到何时不清楚，但2014年5月后确未经营。
被告利通置业公司辩称，原告与利通置业公司没有法律关系，利通置业公司不同意原告的全部诉讼请求。利通置业公司发《告知函》之前，就有很多商户搬离，之后也有商户搬离。物业服务由其提供，从未中断过水电供应。电费系以充值卡的形式支付，2014年3月至6月间，小商户的电卡有费用的可以使用，用完后可以充值。
被告洛鸿投资公司反诉诉称，原告与被告洛鸿投资公司于2013年3月签订《租赁合同》，约定被告向原告出租系争商铺，租期自2013年7月5日至2015年7月4日止，进场日为2013年6月5日，第一年租金为固定每月22，000元，后每年递增，前述租金于每个交租期前最后一个月的20日前缴纳，先付后用。同时原告还应承担并支付该商铺所发生的物业、水、电、燃气等能源费用及其他费用，如原告迟延缴纳前述费用的，则每延迟一日，应当支付相当于欠费金额千分之一的滞纳金，迟延超过30日的，则洛鸿投资公司有权单方解除合同，没收保证金，并按合同17.9条追究原告的违约责任。同时，中信泰富申虹广场产权人，即被告利通置业公司出具了书面的《同意转租证明》，同意洛鸿投资公司转租系争商铺。《租赁合同》签订后，原告支付了相关合同款项，并按约按时接收系争商铺，正式入场。2013年12月起，原告即开始陆续拖欠水电费等费用，经洛鸿投资公司多次催缴，仍未予以缴纳。2014年2月24日，利通置业公司在中信泰富申虹广场内张贴公告，声称洛鸿投资公司“自2013年8月起拖欠支付租金、物业管理费等相关费用，将向其追讨各项欠款及损失”。2014年3月9日，洛鸿投资公司收到中信泰富广场众多小商户的《商铺业主声明》，希望洛鸿投资公司及利通置业公司说明情况，妥善处理纠纷，并拒绝再行支付任何租赁费用。2014年3月10日，洛鸿投资公司对相关情况作了说明及回应。经洛鸿投资公司多方协调及沟通，中信泰富申虹广场始终保持正常经营状态，原告也一直正常经营，然而自2014年3月6日起，原告即未再支付任何房屋租赁费和相关费用，洛鸿投资公司多次催讨无果。2014年6月，洛鸿投资公司向原告发送《告知函》，说明了其承租系争商铺的欠费情况，要求原告尽快依约予以处理，原告未予理睬。洛鸿投资公司认为，其已向原告提供了房屋并保证原告正常使用的情况下，原告无正当理由拒不履行合同约定的付款义务，构成重大违约。故现提起反诉要求判令于2015年7月20日解除原告与洛鸿投资公司签订的《租赁合同》，原告将租赁房屋恢复原状、并返还房屋；原告支付欠缴的房屋租金及使用费176，000元（按照每月11，000元的标准自2014年3月6日起计算至2015年7月5日）。
原告常州乐美嘟餐饮管理有限公司公司针对被告洛鸿投资公司的反诉辩称，2014年3月5日由于被告原因，租赁合同已经实际终止履行，洛鸿投资公司要求于2014年7月20日解除合同的反诉诉请不能成立。2014年3月5日时原告经被告同意撤场，系争商铺已经交还给被告，不存在返还房屋，因被告违约，恢复原状的责任不在原告，被告无权要求原告支付自2014年3月5日至2015年7月5日的租金或房屋使用费。
被告利通置业公司针对被告洛鸿投资公司的反诉述称，对被告洛鸿投资公司的反诉请求没有异议。
经审理查明，上海市虹口区四川北路XXX号地下一层和地下二层房屋系利通置业公司名下产权房。2013年5月，利通置业公司和洛鸿投资公司签订《上海市房屋租赁合同》，将上述房屋出租给洛鸿投资公司。2013年3月，洛鸿投资公司（甲方）与原告（乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将系争商铺出租给乙方经营使用，铺位套内建筑面积20平方米；乙方承诺该商铺将从事“珍珠女孩”品牌的销售经营活动，经营范围为奶茶、甜品；甲方于2013年6月5日前向乙方交付该商铺；租赁期限为2年，自2013年7月5日起至2015年7月4日止，其中2013年6月5日（拟定场地交接日期）至2013年7月4日（拟定开业日期为2013年7月5日）为装修期，为期30天，装修期内免收租金；甲方暂定2013年7月5日正式开业，如甲方不能按时对外营业，则租金、物业管理费缴纳期相应顺延，以实际书面通知开业日为准；第六条、商业租金、保证金及支付方式，乙方店铺应缴纳的租金自合同期内第二年开始每年递增6%，具体支付明细为：第一年月租金为22，000元，第二年月租金为23，200元，按先付后用的原则，第一期租金于本合同签订后五个工作日支付，乙方需提前支付十个工作日支付下一期的租金；乙方于签署合同之日向甲方支付相当于3个月的租金共计66，000元作为保证金；合同有效期内，若乙方未支付款项（包括但不限于合同约定乙方应付款项、滞纳利息、因违约而应当向甲方支付的违约金及补偿费、甲方垫付之费用），甲方可按实际数额从保证金中扣除抵偿，甲方每次抵扣后应在三日内向乙方提供书面明细；从商铺交付之日起，乙方使用该商铺发生的水、电、煤气、通讯、垃圾清运费、公共就餐区保洁费及其他相关经营费用由乙方承担；如乙方逾期支付租金或其他费用超过30天以上的，甲方有权解除合同，并按合同17.9追究乙方的违约责任；乙方应在开业日到来前向甲方支付10，000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金，合同终止后的90日内，甲方应将剩余的质量保证金无息退还给乙方；物业管理费为45元／平方米／月，物业管理费押金相当于3个月的物业管理费共计2，700元（支付方式及押金规则见第六条）；装修分摊费20，000元／户（中岛区域），消防分摊费8，000元／户（中岛区域），进场费5，000元／户（中岛区域），装修管理费35元／平方米／月（非中岛区域），装修押金20，000元／户（非中岛区域），乙方垃圾清运费800元／月／户，企划推广费2，500元／年／户，商品质量保证金10，000元／户；双方另议约定，相关物业公司所提供的管理服务，涉及的是商城营业时间内的保安、保洁、空调（时间为早上10点至晚上10点）、物业设施维护等服务；甲方提供系争商铺，毛坯交付，由乙方自行负责装修；乙方自行对该商铺进行任何装修工程，其设计与图纸必须取得甲方的事先书面同意，并征得所有必要的相关部门的书面同意或法律批准；租赁期内，乙方如另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意；乙方应在本合同终止或者提前解除之日起的三十日内返还商铺，未经甲方同意逾期返还商铺的，每逾期一日，乙方需按当期租金的2倍的标准向甲方支付商铺占用期间的使用费，并赔偿由此给甲方带来的损失；乙方返还该商铺时应当将该商铺恢复原状或者甲方书面认可的可租用及良好的使用状态，若乙方拒绝恢复原状的，甲方有权自行恢复，费用由乙方承担，返还时，应经甲方书面验收认可，并相互结清各自应承担的费用，同时，须将通向该商铺各部分的钥匙交还甲方；有下列违约事实或行为之一的，一方可书面通知另一方解除合同，违约方应按17.9承担违约责任，甲方交付的商铺存在缺陷危及乙方人身安全的，或因甲方违约致使乙方不能实现租赁目的的，且经乙方书面催告后30日内仍未修复或纠正的，乙方逾期不支付租金或其他费用累计超过30日的；如因乙方自身原因停业的，停业期间乙方应继续按照合同约定支付租金和其他费用，除甲方同意外，停业超过一个月的，甲方有权解除合同，并按17.9追究乙方的违约责任；若合同解除或期满，乙方未能按照合同规定向甲方返还该商铺，则甲、乙双方同意，甲方有权进入商铺对该商铺内的物品进行处理后将该商铺交给新的租赁方；17.9租赁期间，非法律规定或本合同约定的情况下，双方不得擅自解除或终止本合同，任何一方提前终止合同，或因其违约行为而被另一方解除合同的，违约方并按照如下约定向另一方支付违约金、赔偿金（预期利益赔偿金），任何一方如在第一年的租赁期内解除或者因违约提前终止本合同的，需要向另一方支付3个月的租金作为违约金，另支付1个月的租金作为赔偿金；租赁期间，非本合同约定的情况下，如甲方擅自提前解除合同，除按17.9条支付违约金、赔偿金外，还应向乙方赔偿装修损失，届时双方共同委托有资质的估价机构对装修残值进行估价，因乙方违约导致甲方提前解除合同的，甲方不承担违约及赔偿责任，且无偿获得商铺内一切装修、设备、设施的所有权。双方嗣后另签订《仓库租赁合同》约定，甲方自愿将上海市四川北路XXX号中信泰富申虹广场（商场）B1层05号仓库，面积4.8平方米，出租给乙方作为货物仓库使用，租期1年，自2013年8月1日起至2014年7月31日止；仓库管理费为800元／月，乙方于合同签署后向甲方支付3个月的仓库管理费2400元，和相当于3个月仓库管理费2，400元作为租赁保证金。上述合同签订后，原告分别向洛鸿投资公司支付了房租押金66，000元，商品质量保证金10，000元、物业管理费押金2，700元、装修分摊费20，000元、消防分摊费8，000元、进场费5，000元、企业推广费2，500元、仓库租金押金2，400元、装修押金5，000元。洛鸿投资公司向原告交付了系争商铺和仓库，原告对系争商铺进行了装修。2013年9月6日，系争商铺所在的美食广场正式整体开业。
《租赁合同》履行过程中，原告（乙方）与洛鸿投资公司（甲方）又签订《补充协议》一份，约定自2013年12月6日起乙方采取固定租金和提成扣点两者取其高的方式支付租金，固定租金标准11，000元／月，扣点提成标准为月营业额15%，营业额超过10万元以后每递增1万元，增加营业额的1%的扣点提成，最高提成扣点20%封顶；鉴于甲方给予乙方大幅度的租金减免，乙方同意租金支付方式为每三个月支付一次，即每三个月的最后一个月的20日前向甲方支付下三个月的租金，如单月营业额扣点高于固定租金的，则于次月15日前补足租金不足部分，本《补充协议》签订后三个工作日内，乙方支付给甲方2013年12月6日至2014年3月5日的租金及物业管理费，并结清前期所欠款项；协议期间甲乙双方不存在拖款欠款行为，如有发生，一方可追究另一方违约责任，并有权单方解除本《补充协议》，协议解除后，仍按照原《租赁合同》执行。嗣后原告按《补充协议》的标准支付系争商铺租金至2014年3月5日。
2014年1月3日，原告向洛鸿投资公司支付了2013年12月6日至2014年3月的物业管理费以及2013年12月1日至2014年2月的仓库租金。
2014年2月24日，利通置业公司张贴《告知函》，称：洛鸿投资公司自2013年8月起拖欠支付租金、物业管理费等相关费用，利通置业公司已委托新中南方物业管理（上海）有限公司利通项目资产管理处多次向洛鸿投资公司催讨欠款，但至今未收到洛鸿投资公司任何拖欠的款项，洛鸿投资公司的违约行为已对利通置业公司造成了严重的损失。现利通置业公司决定，如洛鸿投资公司仍未能于2014年3月1日前付清欠款的，则利通置业公司将根据合同规定提前解除租赁合同，收回该房屋，并保留向洛鸿投资公司追讨各项欠款及损失的权利。请各相关单位及个人及早及谨慎处理与洛鸿投资公司之间的债权债务关系，以避免经济损失。
2014年3月5日原告将其物品搬离并办理了物品出门证，当日的物品出门证载明租户为珍珠女孩，物品明细为平台冰箱4台、制冰机1台，道具1组、不锈钢操作台灶台、其他设备和原材料等，租户签署盖章和物业管理处确认由被告工作人员签字。
2014年3月9日，中信泰富申虹广场众多商铺租赁业主向利通置业公司和洛鸿投资公司发出《商铺业主声明》称：租赁业主就利通置业公司署期2014年2月24日的《公告》及其经营方即洛鸿投资公司恶意毁约逃避法律责任，并严重损害全体商铺租赁业主合同利益的行为声明如下：全体业主均经产权方利通置业公司同意，与经营方洛鸿投资公司签署正式的《租赁合同》，各业主对租赁物业享有合法的租赁使用权，未经法律途径，各方无权擅自解除合同；利通置业公司自2013年8月即明知洛鸿投资公司存在“拒付租金”等严重违约行为，仍对全体商铺业主隐瞒此重大事实，显然置广大租赁业主利益于不顾，导致全体租赁业主后续商铺投资、租金支付、租赁保证金等损失巨大，利通置业公司对此具有不可推卸的责任；全体商铺租赁业主的《租赁合同》合法权益必须予以保护，对洛鸿投资公司严重违约及利通置业公司在商圈运营及合同履行过程中应承担的法律责任，将依法律途径予以维权；本纠纷未经法律途径赔偿全体商铺业主合同损失前，各租赁业主有权停止支付后续租金及相关费用，并有权占有租赁商铺，利通置业公司等不得擅自采取（不限于）“停水、停电、禁止出入、扣留资产等”行为，影响各业主的正当经营，否则全部损失及对社会稳定的负面影响由责任方承担。
2014年3月10日，洛鸿投资公司回复商铺租赁业主称：利通置业公司2014年2月24日张贴《关于申虹广场商铺地下一层、地下二层合同提前终止事宜》的公告，称洛鸿投资公司“自2013年8月起拖欠支付租金、物业管理费等相关费用”，该表述为虚假表述，系利通置业公司为转移视线，为其采取停水停电等强制措施而人为刻意制造的由头。该函件载明由案外人林宏泉签收。同日，洛鸿投资公司致函利通置业公司称：利通置业公司在未提前告知洛鸿投资公司的情形下擅自张贴公告，存在诸多严重失实及误导性的描述，故意夸大事实，对各商户营造、散播恐慌气氛，以期对洛鸿投资公司施加压力；利通置业公司贴出公告后即跳过洛鸿投资公司，直接约谈诸多商户，希望商户留下重新签约，以免去利通置业公司招商之烦恼。利通置业公司前述行为已对洛鸿投资公司造成实质性影响，商户已明确自即日起拒绝再向洛鸿投资公司支付任何费用（包括水电等物业管理费）；基于此，洛鸿投资公司认为与利通置业公司的合同目的已不能实现，自利通置业公司贴出公告之日起，洛鸿投资公司无法再向利通置业公司支付租金及其他任何费用，利通置业公司收函后3日内应立即采取有效措施，消除影响，恢复原状，否则由此产生的一切责任将由利通置业公司承担。
2014年3月21日，洛鸿投资公司致函利通置业公司和新中南方物业管理（上海）有限公司称：基于一些商业原因，洛鸿投资公司不得不考虑放弃此项目并退出此项目的经营，基于帮助各方减损的考虑（尤其是各实体商户的利益），洛鸿投资公司可在利通置业公司及商户能达成直接协议，且双方均承诺不再向洛鸿投资公司主张任何权利的前提下，退出申虹广场B1层、B2层，并放弃洛鸿投资公司在该场地投入工程改造、装修物、设施等财产的所有权……。
2014年5月5日，洛鸿投资公司致函利通置业公司称：洛鸿投资公司于2014年3月10日发函给利通置业公司，要求其收函后3日内立即采取有效措施，消除影响，恢复原状，以利合同继续履行。但事隔2个月，利通置业公司既未回应也未采取任何有效措施让租户恢复交租，或有任何和解方案，进而导致承租商铺的整体经营环境恶化、矛盾激化，商户人心涣散，根本无心改善经营。洛鸿投资公司重申自2014年2月24日起不应再向利通置业公司支付任何费用。
同日，利通置业公司委托律师致函洛鸿投资公司告知双方的租赁合同于2014年5月7日提前解除，洛鸿投资公司应于合同解除当日返还房屋并将其恢复原状，另应配合办理一切注销手续。
利通置业公司于2014年5月底向本院提起诉讼，以洛鸿投资公司欠付租金及相关费用为由要求解除双方签订的《上海市房屋租赁合同》，洛鸿投资公司向利通置业公司返还房屋并支付拖欠的租金、房屋占用费等费用及相关违约金。本院经审理，于2015年5月25日做出（2014）虹民三（民）初字第1122号民事判决，认定洛鸿投资公司欠付租金等费用的理由不足，构成违约，判决确认利通置业公司与洛鸿投资公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2014年5月7日解除，洛鸿投资公司清退上海市虹口区四川北路XXX号地下一层、地下二层全部租户，并恢复该房屋原状后，携公司物品自该房屋迁出，将该房屋返还利通置业公司。利通置业公司的《告知函》张贴后至洛鸿投资公司与利通置业公司租赁纠纷处理期间，中信泰富申虹广场内承租商户陆续停止经营，并有商户搬离物品和迁出。
审理中，原告申请装修残值鉴定，嗣后原告称前往现场发现遗留物品已被清理，仅有一个挡板和一组橱柜，原告要求鉴定单位根据照片进行鉴定，但鉴定单位认为只能根据现场遗留物品进行鉴定，并认为现场遗留物品必须是不可移动物品，现场的一组橱柜属于可移动物品，不在鉴定范围内，因原告认为鉴定不能反映原告装修损失，故撤回鉴定申请，由法院酌情认定原告的装修损失。
审理中，被告洛鸿投资公司申请撤回要求原告将租赁房屋恢复原状、并返还房屋的反诉请求。
上述事实，有原告提供的《租赁合同》、《仓库租赁合同》、《补充协议》、发票、《装修合同》及付款证明单、收款收据、告知函、物品出门证、情况说明照片、工程预算单、装修报价单，被告提供的情况说明、商铺业主声明的回复，本院调取的（2014）虹民三（民）初字第1122号民事判决书及双方当事人的陈述等证据为证。
本院认为，原告与洛鸿投资公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，依法成立有效，双方均应依约履行。合同履行过程中，因洛鸿投资公司欠付利通置业公司租金及相关费用，利通置业公司张贴《告知函》向洛鸿投资公司催讨欠款，并告知2014年3月1日前未付将提前解除租赁合同，收回该房屋，请各相关单位及个人及早及谨慎处理与洛鸿投资公司之间的债权债务关系，以避免经济损失。由此造成该处众多租赁商户对利通置业公司提前收回房屋的顾虑和对洛鸿投资公司可能丧失履约能力的质疑，租赁商户陆续停止经营和搬离，客观上也对整体商业经营环境和原告正常使用系争商铺产生了不利影响，原告未向洛鸿投资公司支付租金及相关费用符合行使不安抗辩权的条件，不构成违约，洛鸿投资公司以原告欠付租金及相关费用为由解除合同的意见，本院不予采信。
原告称已与洛鸿投资公司协商一致于2014年3月5日解除合同，洛鸿投资公司予以否认，原告提供的物品出门证虽未能反映双方交接房屋及确认于当日解除合同的相关事实，但可认定原告已携其主要经营设备搬离系争商铺并停止经营。嗣后，因洛鸿投资公司欠付利通置业公司租金及相关费用，由法院判决确认洛鸿投资公司与利通置业公司之间的房屋租赁关系于2014年5月7日解除，利通置业公司收回房屋，至此洛鸿投资公司已实际丧失对《租赁合同》的履行能力，且原告也已停止经营，本院认定原告与洛鸿投资公司之间的《租赁合同》于2014年5月7日解除，《补充协议》作为《租赁合同》的补充约定，一并予以解除。2014年3月6日至2014年5月7日期间，原告未经营，客观上因洛鸿投资公司欠付利通置业公司租金的行为也对整体商业经营环境和原告正常使用系争商铺产生了不利影响，对于该期间洛鸿投资公司主张的房屋租金，本院酌情予以认定。合同解除后，洛鸿投资公司可自行收回房屋，该期间的损失亦应由洛鸿投资公司自行承担责任，洛鸿投资公司要求原告支付占用费，缺乏依据，不予支持。商品质量保证金、装修押金、物业管理费押金和仓库押金，洛鸿投资公司同意返还，于法不悖，本院予以照准。洛鸿投资公司认为因原告欠付租金构成违约，原告应当补缴《补充协议》给予减免的2013年12月6日至2014年3月5日的租金33，000元，房租押金抵扣后剩余的33，000元房租押金同意返还，因原告于2014年3月5日后未付租金不构成违约，原告依据《补充协议》已付清2014年3月5日前的租金，洛鸿投资公司关于部分房租押金抵扣租金不予返还的意见，本院不予采纳，合同解除后，房租押金66，000元洛鸿投资公司应予返还。装修分摊费、消防分摊费和进场费系商户筹备期已投入发生的费用，原告已实际进场经营，现原告要求返还，依据不足，本院不予支持。企业推广费根据合同约定系按年度收取，现《租赁合同》履行期不足一年，本院酌情认定洛鸿投资公司予以返还。关于原告主张的装修损失，根据合同约定，应委托有资质的估价机构对装修残值进行估价确定，现原告撤回对装修残值的鉴定申请，且原告自称鉴定单位表示现场遗留物品属于可移动物品不属于鉴定范围，原告要求被告赔偿装修损失缺乏依据，本院不予支持。利通置业公司并非《租赁合同》的相对方，原告要求利通置业公司返还相关费用和押金并赔偿损失，缺乏依据，本院不予支持。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条第一款第（四）项、第九十四条第（四）项，判决如下：
一、确认原告常州乐美嘟餐饮管理有限公司与被告洛鸿（上海）投资管理有限公司签订的《LOOK街商业租赁合同》及《﹤LOOK街商业租赁合同﹥补充协议》于2014年5月7日解除；
二、被告洛鸿（上海）投资管理有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告常州乐美嘟餐饮管理有限公司返还房租押金66，000元、物业管理费押金2，700元、商品质量保证金10，000元、装修押金5，000元、仓库租金押金2，400元、企业推广费625元；
三、原告常州乐美嘟餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起10日内向被告洛鸿（上海）投资管理有限公司支付2014年3月6日至2014年5月7日期间的房屋租金8，000元；
四、原告常州乐美嘟餐饮管理有限公司的其余诉讼请求不予支持；
五、被告洛鸿（上海）投资管理有限公司的其余反诉请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3，384元，减半收取1，692元，由原告常州乐美嘟餐饮管理有限公司负担192元，被告洛鸿（上海）投资管理有限公司负担1，500元；反诉受理费1，910元，由原告常州乐美嘟餐饮管理有限公司负担90元，被告洛鸿（上海）投资管理有限公司负担1，820元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 赖维娜
二〇一六年一月二十日
书 记 员 戴 燚
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条?依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十八条??应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
……
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
……
第九十四条??有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……