呼和浩特市赛罕区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）内0105民初4054号
原告：王扬，无固定职业，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：郝润英，慧聪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郝介凡，慧聪律师事务所律师。
被告：内蒙古三A家俱有限公司。
法定代表人：陈守信，该公司董事长。
委托诉讼代理人：迟爱玲，女，该公司总经理。
委托诉讼代理人：柯保成，内蒙古振昊律师事务所律师。
被告：内蒙古鼎孚隆房地产开发有限责任公司。
法定代表人：何燕，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周慧敏，内蒙古河洋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙存明，内蒙古河洋律师事务所律师。
第三人：李建民，无业，住呼和浩特市。
第三人：樊建章，司机，住呼和浩特市。
原告王扬与被告内蒙古三A家俱有限公司（以下简称三A公司）、内蒙古鼎孚隆房地产开发有限责任公司（以下简称鼎孚隆地产）所有权确认纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月11日第一次开庭进行了审理，原告王扬的委托诉讼代理人郝润英、郝介凡，被告三A公司的委托诉讼代理人迟爱玲、柯保成，被告鼎孚隆地产的委托诉讼代理人周慧敏、孙存明到庭参加诉讼。因二被告申请追加案外人李建民、樊建章为本案第三人，经合议庭评议同意后，于2017年12月7日第二次公开开庭进行了审理。原告王扬及其委托诉讼代理人郝润英，被告三A公司的委托诉讼代理人迟爱玲、柯保成，被告鼎孚隆地产的委托诉讼代理人周慧敏、孙存明，第三人李建民、樊建章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王扬向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告王扬对位于呼和浩特市××路号房屋（608.55平方米，总价273.8429万元）享有所有权及对应的土地使用权；2.请求判令被告三A公司将呼和浩特市锡林南路80号三A商务楼2层3号房屋（608.55平方米）产权及对应的土地使用从其持有的整体产权证、土地使用权证中分割变更登记到原告王扬名下。变更登记的费用由被告鼎孚隆地产承担。事实和理由：二被告2001年6月28日签订了《商品楼买卖合同》合同约定被告鼎孚隆地产（签合同时原名称为内蒙古业成房地产开发有限责任公司，以下简称”业成公司”）将锡林南路80号写字楼整体出售给被告三A公司。二被告履行合同中发生纠纷，被告业成公司向被告三A公司发出解除合同通知后，从2002年5月开始在上述楼盘悬挂售楼广告，大张旗鼓开展售楼宣传。原告当时正在选购商铺，看到被告业成公司售楼宣传，决定购买业成公司房屋。原告查看了被告业成公司出售房产的产权证书（登记的产权人为业成公司）。签约时业成公司并未告知原告锡林南路80号写字楼整体出售给了三A公司，双方有纠纷之事；只告知原告购房款可以办理按揭贷款。原告在售房现场及所售楼盘处也未发现有任何限制出售的法院公告及其他法律文书等。且了解到此前与业成公司签订购房合同的杨小霞等人已申请办理银行按揭贷款。银行审核按揭贷款借款人、担保人业成公司整栋楼产权证及房屋买卖合同相关法律证件、材料时，并没有发现所出售房产被司法机构查封冻结，不得出售的任何材料，以及其他不能转让的情形。原告认为业成公司是合法的房屋出售人，于是原告便放心地与被告业成公司于2002年5月5日签订三份《商品房买卖合同》。合同约定：（1）原告王扬以273.8429万元购买业成公司开发的呼和浩特市××路（1-3轴、3-9轴、9-13轴）号房（现三A商务楼2层3号），面积合计为608.55平方米。（2）付款方式为用水泥款抵顶购房款109.7万元，其余购房款办理银行按揭贷款支付。合同签订后，原告王扬用水泥材料款抵账方式于2003年9月18日分三笔向业成公司支付购房款76.79万元、24.6825万元、8.2275万元，于2004年7月27日向业成公司支付购房款20.543万元，合计支付购房款130.243万元，原告申请办理了按揭贷款150万元，担保人是业成公司。经银行审核，业成房屋产权无被查封或其他限制，通过了贷款申请并将贷款150万元支付了业成公司，付清了全部购房款（超付6.4万元）。2004年7月27日，原告以水泥材料款顶账方式向业成公司交付办理房本费用47,570元。合同签订后，业成公司于2002年5月将所售房屋交付原告，原告接收房屋后经营使用至今已有15年之久。原告购房后，2004年才得知二被告曾于2001年6月28日签订了《商品楼买卖合同》，合同约定被告业成公司将锡林南路80号写字楼整体出售给被告三A公司。为此，被告业成公司于2004年4月21日向原告等13户购房者下发通知，告知原告等13户购房者所签合同有，所购房屋是合法取得，不必忧虑与恐慌。二被告之间的合同纠纷，经内蒙古高级人民法院、最高人民法院审理判决后，判决双方继续履行合同，但并未判令将产权证全部办理到被告三A公司名下。根据二被告签订的《商品楼买卖合同》第十条第二款约定”为保险起见，甲方可采取款付到什么程度，房本给到什么程度的办法予以制约”。由此可见，法院即使强制执行履行合同，也应按照合同约定，根据三A公司付款到什么程度，房本就执行到什么程度。但内蒙古高级人民法院执行局，在被告三A公司仅支付一半购房款的情况下，错误地将未出售和已经出售的整栋楼的房屋产权证全部变更办到了被告三A公司名下。对此，最高人民法院（2015）申字第2069号民事裁定书认定：三A公司取得诉争大楼产权证的程序是有瑕疵的。2001年至2002年业成公司客观存在既有分割房屋单元进行买卖的事实，也有整栋楼出售的事实。如在与三A公司签订合同前，即2000年业成公司已经将部分单元房出售给1户叫卓华的业主；与三A公司签订合同后，又将部分单元房出售给12户业主。且业成公司将卖给单个业主的房在当时便交付13户，装修、经营使用至今，已长达15年。根据生效的内蒙高院（2009）内民一终字第17号《民事判决书》第二项判决，三A公司至今有8,522,738.3元购房款未支付被告业成公司。二被告签订的《商品楼买卖合同》约定整体楼面积6860.29㎡（实际测量面积），单价2700元/㎡，总价18,522,378.3元。而三A公司至今有未付的购房款8,522,738.3元，占整个应付房款的46%。原告与其相比，总房价是273万元，已全部付清了购房款。三A公司与业成公司签署的合同不能实现整栋楼交接，不是原告等业主的过错，是二被告互相有违约行为之过。且根据二被告合同第十条第二款约定，原本应根据三A公司的购房款交到什么程度，房本就给办到什么程度。这是双方继续履行合同应遵守的合同约定。现被告三A公司凭内蒙高院执行局2005年8月19日离开法院生效判决，离开当事人合同约定的错误执行裁定，在三A公司仅付了54%购房款的前提下，就将100%的产权证搬到了三A公司名下，显然侵犯了原告是锡林南路80号三A商务楼2层3号房屋（608.55平方米）真实权利人的合法权益。正是存在原告等购房人的合法权益被侵犯的事实，2007年9月5日最高人民法院在给内蒙古高级人民法院的（2006）执监字第39-1号答复中才要求”鉴于本案涉及的13户购房人利益是否应当保护、如何保护问题，情况较为复杂，请您院在查清案件事实的基础上，依法妥善处理”。内蒙古自治区人大常委会内务司法委员会才以内人常内司函字（2006）20号函告内蒙古高级人民法院”从减少诉累、降低诉讼成本、维护稳定出发，本着政治效果、法律效果和社会效果统一的原则，请依法公正办理”。正是由于原告王扬系锡林南路80号商业楼2楼3号房屋真实权利人，内蒙古高院于2015年4月17日作出（2012）内民一终字第9号《民事判决书》，撤销了呼和浩特市中院（2007）呼法民一初字第188号民事判决书，驳回了三A公司要求原告腾房等全部诉讼请求。事实上，目前的情况也反映出，三A公司在仅付一半房款情况下，占有了8层楼房的4整层，并凭执行到的全部产权证办理了贷款，其所获利益远远大于支付的房款。而业成公司也收到了三A公司一半的房款和13户购房人支付的92%以上的房款，其权益也基本得到了保障。唯有原告等13户购房人在支付92%以上的房款后，因无法办理产权证，权属状态不稳定，无法实现所有权人权益。如再得不到法院权属确认的认定，社会的公平、正义将无从保障。原告依据合法有效的合同，已支付了全部购房款，且2002年已实际占有经营使用本案争议房屋至今，长达15年之久，事实上是涉诉房屋真正的权利人。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条规定”当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。综上，请求查明事实，依法支持原告诉讼请求。
三A公司辩称，原告主体不适格，因本案原告曾向内蒙古自治区高级人民法院立案申请再审的时候要求三A公司为其办理产权证，法院经审理后，驳回了原告的请求。三A公司作为本案被告主体不适格，合同是原告和业成公司签订的，三A公司和原告之间没有任何的法律关系。土地使用的确权应由政府管辖，要求法院确认其对土地使用权享有权利，不属于人民法院主管，应当驳回。原告要求三A公司为其办理产权证，没有事实和法律依据。原告起诉的理由不正确，三A公司不是支付一半的房款，约定是先本后款。因此，在高院的案子中三A公司胜诉了，所以高院在执行中把房产证给三A公司办理了。最高人民法院虽然在裁定书中提到取得房产证程序有瑕疵，但没有推翻，故三A公司认为取得程序没有瑕疵，是有效的物权凭证。关于最高人民法院和自治区人大内司委的函件，这两份文件中仅仅提到13户人要保护权利的问题，至于怎么保护是要有法律途径，原告到今天为止并没有付清全部的购房款，据了解，这些商户都有拒付按揭贷款的行为，为此，业成公司代付了银行480多万元。另外，对于王扬所称签订合同的时间存有异议。故基于物权优于债权的规定，原告对三A公司的起诉没有任何事实和法律依据，原告请求应当驳回。
鼎孚隆地产辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，王扬的首付款就是1,097,000元，但从未真正履行，鼎孚隆地产到现在都没有收到水泥。其次，关于该商铺一共贷款150万元，分别由王扬、樊建章、李建民各贷款50万元，并不是向诉状中称的王扬一人贷款150万元，且贷款均是鼎孚隆公司偿还的。再次，除去150万元的贷款及1,097,000元的首付款，还有141,430元，该款项原告也没有真正实际履行。鼎孚隆公司至今也没有收到房屋尾款，因此，王扬相当于免费从2002年5月份占用并从该商铺获取巨额收益15年。如果现在王扬将首付款和剩余房款以及二者的利息给鼎孚隆地产，鼎孚隆地产也同意将房本办理到王扬的名下。
第三人李建民述称，本案与其无关，其就是帮原告王扬进行贷款。
第三人樊建章述称，其就是帮忙贷款，本案与其无关。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年5月5日,王扬（买受人）与业成公司（出卖人）签订三份《商品房买卖合同》，用途为商铺，面积合计为608.55平方米。该三份合同表明总价款为2,738,429元。2004年7月27日至2004年9月8日王扬向业成公司交付各项费用1,020,900元。期间原告王扬、第三人李建民、第三人樊建章就上述房屋的房屋款项支付办理了银行按揭贷款。之后业成公司将该商铺交付王扬，王扬将其作为经营场所占有使用至今。
另查明，2001年6月28日，三A公司与业成公司签订《商品楼买卖合同》，约定三A公司购买业成公司位于呼和浩特市××区商业写字楼即业成楼。业成公司已于2000年10月11日取得了该楼的房屋产权证书。2002年双方因该楼的买卖、销售等问题发生纠纷，诉至内蒙古自治区高级人民法院。内蒙古自治区高级人民法院受理后于2002年5月27日作出（2002）内民一初字第1号民事裁定书，查封争议所涉大楼，并于2003年5月15日作出(2002)内民一初字第l号民事判决书，其中判决第一项确认双方所签合同合法有效，继续履行。业成公司上诉后，最高人民法院于2004年3月24日作出(2003)民一终字第59号民事判决书维持了该项判决内容。经三A公司申请执行，内蒙古自治区高级人民法院于2005年7月11日作出(2004)内法执字第23-1号民事裁定书，将房权证号为呼新G字第0003**号的业成楼产权转移给三A公司，据此三A公司于2005年8月19日取得涉案房屋房屋所在楼层的房屋所有权证。2005年10月24日，三A公司取得赛罕区锡林南路东侧土地使用权证,土地使用权证号为呼国用（2005）第01268号，土地使用权类型为出让。2006年9月4日，内蒙古自治区高级人民法院执行局出具证明，载明三A公司与业成公司房屋买卖合同纠纷一案在执行过程中，应由业成公司交纳的土地使用权出让金等1,027,614元及办理房产证手续费用27,440元、测量费14,000元、调档费400元及电费1305元，由三A公司先行垫付。
2007年，业成公司起诉至呼和浩特市中级人民法院，要求三A公司支付购房款并承担违约责任。内蒙古自治区高级人民法院于2009年8月24日作出(2009)内民一终字第l7号民事判决书，其中第二项判决：三A公司在实际占有业成公司未移交的房屋时，给付业成公司剩余购房款8,522,738.3元。王扬及其他购房人因不服该判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院作出（2011）民申字第2号民事裁定书，驳回其再审申请。
2007年，三A公司以房屋侵权纠纷为由将包括原告王扬在内的购房人分别起诉至呼和浩特市赛罕区人民法院，呼和浩特市中级人民法院。王扬一案呼和浩特市中级人民法院一审判决支持三A公司诉讼请求，判决王扬将涉案房屋归还三A公司并支付相应损失。王扬不服一审判决上诉至内蒙古自治区高级人民法院，二审法院认为原审认定王扬等对三A公司构成侵权并赔偿损失不符合本案客观事实，应予纠正。故撤销呼和浩特市中级人民法院一审判决，驳回三A公司的诉讼请求。三A公司不服向最高人民法院申请再审，最高人民法院认为二审判决认定王扬等占有、经营诉争房屋的行为不构成侵权是适当的。故驳回三A公司的再审申请。
又查明，业成公司于2012年12月4日将名称变更为鼎孚隆地产。
还查明，原被告均认可呼和浩特市锡林南路80号写字楼2层（1-3轴、3-9轴、9-13轴）号房与呼和浩特市锡林南路80号三A商务楼2层3号系同一房屋。
本院认为，关于王扬等主体是否适格及是否构成重复起诉的问题，在原告作为再审申请人的各案件中，王扬并非原告身份，且申请再审是对原审的诉讼请求申请，其并未作为原告提出自己的诉讼请求，故不能认定王扬构成重复起诉的情形，其在本案中属于适格主体。关于原告诉讼请求是否成立的问题，根据《中华人民共和国物权法》第十七条：”不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”的规定，因王扬与业成公司签订《商品房买卖合同》成立在后，且根据原告王扬提交的证据不能证明涉案不动产权属证书的记载与真实权利状态不符，原告应为该不动产物权的真实权利人。故原告王扬的诉讼请求本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
驳回原告王扬的诉讼请求。
案件受理费28,707元（原告已预交），由原告王扬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审判长范虹
审判员迟玉青
人民陪审员常春
二Ｏ一八年八月六日
书记员孙继薇