安徽省六安市金安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）六金民二初字第01201号
原告（反诉被告）：安徽省六安市侨兴房地产开发有限公司，住所地：六安市经济技术开发区。组织机构代码：75095854-1。
法定代表人：林顺珍，该公司总经理。
委托代理人：李登宏，安徽大别山律师事务所律师。
被告（反诉原告）：田军，男，1968年1月6日出生，汉族，六安市人，住六安市金安区。
委托代理人：程光傲，安徽皋陶律师事务所律师。
第三人：刘延中，男，1955年12月16日出生，汉族，个体工商户，六安市金安区人，住六安市金安区。
委托代理人（特别授权）：苏孝陆，男，1965年6月28日出生，汉族，住六安市金安区。
第三人：六安市皋城房产经纪有限公司，住所地：六安市人民路83号，组织机构代码：55783481-1。
法定代表人：张浩，该公司总经理。
原告（反诉被告）安徽省六安市侨兴房地产开发有限公司与被告（反诉原告）田军、第三人六安市皋城房产经纪有限公司（以下简称“皋城房产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。宣判后，田军不服提起上诉，中院经审理认为原判决认定事实不清，证据不足，发回我院重审。为此我院重新组成合议庭，并应田军申请，追加刘延中为本案第三人参加诉讼，并于2013年12月27日公开开庭进行了审理，原、被告、第三人及委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）安徽省六安市侨兴房地产开发有限公司诉称，2010年12月1日，被告田军与我公司在第三人介绍下，签订了《商品房买卖合同》，被告田军购买我公司开发的位于梅山北路东侧“状元楼”商铺（××、××、06夹层铺）的房屋。因涉及该小区104商铺业主擅自占用公用楼梯据为己用，被告田军支付部分房款把剩余款25万元作为我公司处理该事宜的保证金，存放在第三人处。2011年我公司聘用的六安市旺林物业有限公司已通过六安中级法院终审判决，要求104商铺业主停止侵害、排除妨害、恢复原状且已实际履行。同时我公司已为田军办理了房屋产权证。综上所述，《商品房买卖合同》受法律保护，田军作为合同一方当事人有履行该合同义务，应及时交足购房款，第三人依法应将25万元保证金（购房款），立即支付我公司。故请求判令被告田军及第三人立即支付所欠购房余款25万元，由田军承担诉讼费用。原告针对田军的反诉请求辩称，1、田军反诉原告要求交付房屋的诉请没有依据，该部分是属于公共部分的公摊面积；2、田军要求的部分属于公共部分，因此其要求赔偿营业损失的诉求不能成立；3、本案的诉讼费用由田军承担。
原告为支持诉请及辩称意见，举出以下证据：
证据一：营业执照、组织机构代码、商品房买卖合同（2011年1月1日）。证明：1、原、被告是该份合同的双方当事人，符合诉讼主体资格；2、原告所出售的房屋位于梅山××路东侧，商品房名称为状元楼；3、田军所购房屋为105商铺、05、06夹层铺，产权登记面积分别为147.57平米，136.31平米，145.58平米；4、该三处商铺总价款为232万元。
证据二：六安市飞鹏房地产测绘有限公司的房地产测绘成果报告。证明：1、105铺、05夹层铺、06夹层铺共计产权面积为429.46平方米；2、05夹层铺的套内面积是90.6平方米，公摊面积为45.71平方米，产权面积为136.31平方米。
证据三：契税完税证。证明：1、田军办理的房产证位置是状元楼，产权面积共为429.46平方米。2、房屋产权证已经办理完毕。
证据四：收条。证明：1、被告田军购买六安市状元楼商住楼105铺、05、06夹层铺，等待房屋交接手续办理完毕，在第三人处交25万元作为保证金；2、被告田军尚欠原告购房款25万元。
证据五：六安市中级人民法院判决书。证明：原告已经清场排除妨碍，被告应当付款。
被告（反诉原告）田军辩称，原告没有完全履行合同约定的义务，仅交付了房屋部分，因此原告应继续履行合同；原、被告签订合同之后由于原告不能交付争议房屋，双方协商经第三人达成协议，由原告将已经收取的25万元交至第三人处，待原告履行合同约定的交房之后，将25万元给原告，原告未能按照约定交付全部房屋，因此原告起诉交付当时约定的25万元没有事实和法律依据，要求驳回原告对被告田军的全部诉讼请求，并由原告承担诉讼费用。另反诉称，2012年12月1日，田军与原告通过第三人签订了《商品房买卖合同》，约定田军购买侨兴房地产公司开发的位于梅山北路东侧“状元楼”××商铺（××、××夹层××、06夹层铺）的房屋，原告当时明确告知田军和第三人，状元楼宾馆下面的由南到北第五间营业房（40.44平方米）面积包含在其出售的05夹层铺面积之中，合同签订后，田军依约向原告支付全部房款232万元，而原告迟迟不能将“梯3”收回交给田军，于是田军、原告在第三人处协商将田军已交房款中的25万元暂交第三人保管，待原告把状元楼宾馆下面的由南到北第五间营业房收回交田军后再将此款支付给原告，但至今原告未将该房收回交给田军，反而将该房说成公用楼梯。现田军请求依法判令原告将梅山××路东侧“状元楼”宾馆下由南到北第五间营业房交付田军；判令原告赔偿因迟延交付上述营业用房给田军造成的损失5万元；本诉及反诉费用由侨兴房地产公司承担。
被告田军为支持其辩称及反诉意见，举出以下证据：
被一：证据一、存量房买卖合同（2010.11.28）、商品房买卖合同（2010.12.1）、房产权证；契税完税证一份，证明：1、原被告双方通过第三人签订了商品房买卖合同的情况及合同双方的义务；2、105铺、05、06夹层铺的房屋所有权为田军所有；3、合同第三条只约定了建筑面积为多少，并未约定套内建筑面积、及公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，也未附表对此说明。原告违反国家规定，故意隐瞒重要事实，应承担相应责任；4、合同第五条约定面积差异处理以产权登记面积为准，多退少补；5、田军已向原告支付了全部的房款，同时合同第八条约定房款全部到齐后原告交房，原告有关田军仅支付部分房款的说法与事实不符。
证据二、商品房买卖合同（2011.1.1）、房屋分户图三页，证明：1、原告在为田军办理房产登记时，故意向房产部门提供时间为2011年元月1日的虚假合同，导致了房产部门在登记时将05号夹层铺的共有分摊面积写成45.71平方米；2、双方签订的合同中并没有约定套内建筑面积，而该份合同却有这样的内容；3、从05夹层铺的实际面积即套内面积为90.6平方米可以看出，侨兴公司实际交付给田军的房屋面积少了40多平方米，与原约定“梯3”相符。
证据三、证明一份、收条一份，证明：1、双方约定05号夹层铺包括“梯3”，另田军在合同签订后就全部支付了购房款，只是由于约定的一间房屋不能交付，所以三方才协商将田军已经支付的房款中的25万元暂放在第三人处；2、原告少向田军交付一间房，构成违约。
证据四、图纸、状元楼05夹层铺共摊的情况说明，证明：1、状元楼05夹层铺“梯3”，为05夹层铺专有，原告将其出售给田军；2、该梯3现由状元宾馆占有，原告未履行约定，将该房屋交付给田军，故其诉讼要求支付25万元房款条件不成就，其应向田军交付该房屋，并赔偿给田军带来的租赁费用损失。
证据五、租赁合同一份，证明本案同位置同面积的房屋月租金为2000元左右，侨兴公司应按此标准赔偿田军的经济损失。
第三人刘延中辩称，对原告的诉请没有异议，跟自己没有关系。对被告田军反诉辩称：1、刘延中与原告签订的商品房买卖合同明确约定“底层5-1／5轴进户门厅及楼梯、平台、走道部位为公用，不得单独使用。”2、从六安市档案馆调取的竣工图纸，确定争议的门庭和楼梯系公用性质。3、六安市中院民事判决书作出的终审判决，确定了该门庭和楼梯的公用性质。判决书要求刘延中撤除吧台等事项，已履行到位。
第三人刘延中为支持其辩称意见，举出以下证据：
证据一、商品房买卖合同一份，证明：1、购房面积385平方米，包含了临街商住楼入户门庭和公用楼梯的公摊面积；2、合同补充协议明确约定，“底层5～1／5轴进户门厅及楼梯、平台、走道部位为公用，不得单独使用。”即由买受人与其他业主共同使用；3、该房屋明确约定为商铺。
证据二、状元楼竣工图纸一张，证明临街商住楼入户门庭和上楼楼梯为该楼所有二层夹层商铺和三、四楼商住楼业主公用，是商住楼的主要通道和出口。
证据三、结算图纸一张，证明临街商住楼入户门庭和上楼楼梯，结算时刘延中按购房面积5%进行公摊。
证据四、状元楼交房预算清单一份，证明购房面积与合同面积、测绘面积一致。按测绘面积381.7平方米结算的实际面积总房款877910元。
证据五、房地产公司收据6张，证明交房前，已按合同和交房预算清单支付了全部房款。
证据六、六安中院判决书一份，证明该楼梯为公用楼梯性质。由刘延中和其他户共同使用。
证据七、楼梯使用协议书一份，证明刘延中已与业主委员会达成了该楼梯使用协议。
第三人皋城房产公司述称：作为中介公司，当时经我们介绍，田军与侨兴房地产公司签订了房屋买卖协议，后来双方产生争议，也就是公用通道约40多平方米，是否应当含在田军购买的05夹层铺中。购房款到位后，侨兴房地产公司没有将这个通道交付给田军，后我们三方口头协议，将剩余购房款25万元存放在我公司，什么时候交付通道，什么时候把25万元交付侨兴房地产公司。到现在为止，这个通道一直没有交付给田军。这个争议的通道是否100%属于05夹层铺，我公司不清楚，需要经房产局确认。第三人当庭无证据。
经当庭质证，被告田军对原告所举证据质证为：
对证据一，对营业执照、组织机构代码没有异议，对合同持有异议，与我们持有的合同是不一致的，原告存在故意隐瞒的事实。对证据二，真实性不持异议，需要说明的是从报告可以看出原告违约了，没有履行交房义务。对证据三，没有异议，但是对证明目的持异议，田军实际占有的面积没有房产证那么多。对证据四，没有异议，但是对证明目的持异议，田军已经把钱交出去了，原告只要把剩余的房屋交给田军，田军就把钱给原告，但是原告至今没有履行交房义务。对证据五，真实性不持异议，但是这是物业公司起诉刘延中的判决书；该判决书认定了刘延中是破墙开门；该判决书说楼梯是公用通道，田军认为是不正确的，该判决书不能证明原告已经排除妨害。
第三人刘延中对原告所举证据质证如下：
对证据一，没有异议，跟我们没有关系。对证据二，对数据有异议，不是按照国家规定的进行计算。对证据三，没有异议，争议部分是作为公摊面积的。对证据四，没有异议。对证据五，真实性没有异议，但是对破墙而入认为比较模糊。
第三人皋城房产公司对原告证据质证如下：
对证据一、二、三、四、五真实性无异议。
原告对被告田军所举证据质证如下：
对证据一，真实性没有异议，合同上的面积，我们出于办证的需要，把面积细化了，不存在所谓的欺诈，也不存在故意隐瞒事实，对其证明目的持异议，争议面积属于公摊面积，因此也就不存在交付给被告田军。对证据二，合同是真实的，对其证明目的持异议，我们是出于办证的需要，房管部门对房屋面积具体细分；本案不存在付款条件不成立。对证据三，内容和证明目的均持异议，到目前为止我们没有看到三方协议，原告已经履行完毕交房的义务，并且被告田军已经办理完毕房产证。对证据四，不予认可。对证据五，合同不能作为确定本案被告损失的依据；本案被告主张的事实不存在，房屋已经完成了交付，并且已经办理房产证；作为争议部分的面积，我们认为属于公摊面积，无法完成交付。
第三人刘延中对田军所举证据质证如下：
对证据一，合同真实性不持异议，对其证明目的持异议，不能证明楼梯是田军专属的；房产证真实性不持异议，对其证明目的持异议，房产证明确了争议部分属于公摊面积。对证据二，分户图，真实性没有异议，对其证明目的持异议。对证据三，证明的证明力有限，收条不持异议，对其证明目的持异议。对证据四，图纸是变更前的图纸，属于废弃图纸，我们同意原告的质证意见；情况说明对其真实性持异议，没有按照规定进行测绘。对证据五，对租赁合同持异议。
第三人皋城房产公司对田军所举证据无质证意见。
原告对第三人刘延中所举证据质证为：
对证据一，真实性不持异议，对证明目的持异议，与测绘报告相符的部分可以认定。认可其证明观点第二点。对证据二，真实性不持异议，与档案馆的是一致的，40.4平方米是共用面积，不可能完成交付，田军的反诉是不能成立的。对证据三，真实性持异议，与本案没有关系。对证据四、五，与本案没有关系。对证据六，三性均不持异议。对证据七，协议只要不违背中院的判决及全体业主的共同利益，与本案开发企业没有关系。
被告田军对第三人刘延中所举证据质证为：
对证据一，合同的手写补充协议不认可，没有购房人的签字，也没有开发商的盖章，没有效力，其证明目的是不能成立的。对证据二，真实性不予以认可，我们提供的图纸与该图纸有差别。对证据三，只能反映出刘延中的公摊面积在东边。对证据四、五，不发表意见。对证据六，中院的判决书是基于错误的证据得出错误的结论。对证据七，真实性、合法性不予认可，田军没有签字认可，该协议不能证明刘延中有合法的使用权和产权。
第三人皋城房产公司对第三人刘延中所举证据质证为：七组证据均与第三人没有关系。
结合当事人当庭质证，本院对上述证据认证如下：对原告所举证据一、二、三、四、五，被告田军所举证据一、二、三、四，刘延中所举证据一、二、三、六、七的真实性予以认可，对被告田军所举证据五，真实性本院不予认可，刘延中所举证据四、五本院认为与本案无关联性，据此，本院查明的事实为：原告以出让方式取得位于梅山××路东侧状元楼地块的土地使用权，在该地块上建设商品房，并取得商品房预售许可证。原告委托第三人皋城房产公司将其坐落于上述地块的部分房屋进行出售。2006年11月20日，刘延中购买了原告385平方米的房屋，双方在合同的补充协议中约定：“底层5-1／5轴进户门厅及楼梯、平台、走道部位为公用，不得单独使用。”2010年11月28日，田军作为买受方（乙方）与原告（甲方）及第三人（丙方）签订了《存量房买卖合同》，2010年12月1日，田军又与原告签订一份《商品房买卖合同》，原告将位于梅山××路东侧“状元楼”的105铺、05夹层铺、06夹层铺出卖给田军，合同约定原告所售房屋建筑面积共计429.46平方米（105铺147.57平方米、05铺136.31平方米、06铺145.58平方米），总价款为232万元。合同还对其他事项作了约定，但合同对其中套内建筑面积及公共部位与公用房屋分摊建筑面积未作约定。合同签订后，田军支付全部购房款，在交付房屋时田军认为原告没有按合同约定交付状元楼宾馆下面的由南到北第五间营业房，房屋交接手续没有完毕，而要求原告履行承诺，交付少交的房屋，原告认为田军要求交付的房屋属于公共通道，原告从未与田军约定交付该通道。为此双方发生争议，田军与原告、第三人皋城房产公司协商将购房款中的25万元存放在第三人皋城房产公司处。2011年3月24日，第三人皋城房产公司向侨兴房地产公司出具收条一份：“今收到田军购买六安市状元楼商住楼105铺、05-06夹层房屋交房保证金25万元（注：待该房屋交接手续完毕时，买卖双方当面结算清）。”
另查明，2011年3月15日，原告为田军办理了房地产权证。在办证过程中，原告向房地产管理局提供一份《商品房买卖合同》，在该份合同中原告单方添加上三套商铺的套内建筑面积，而在其与田军签订的《商品房买卖合同》中未有载明套内建筑面积及公摊面积。随后房地产管理局在颁发产权证中记载建筑面积429.46平方米（105铺、05铺、06铺）、套内建筑面积378.44平方米（105铺、05铺、06铺）。在六安市飞鹏房地产测绘有限责任公司出具的房屋户（室）面积表中记载：105铺（套内面积144.90平方米、共摊面积2.67平方米、产权面积147.57平方米），05夹层铺（套内面积90.6平方米、共摊面积45.71平方米、产权面积136.31平方米），06夹层铺（套内面积142.94平方米、共摊面积2.64平方米、产权面积145.58平方米）。2012年9月14日，六安市飞鹏房地产测绘有限责任公司出具状元楼05号夹层共摊的情况说明，该说明载明：我公司依据变更和使用功能将梯3面积40.44平方米整体分摊给分割后的05夹层铺所有。
再查明，“状元楼”宾馆下由南到北第五间营业房一直被刘延中占用，2011年安徽省六安市旺林物业有限公司诉至金安区法院，我院判决刘延中停止侵害，排除妨碍等，刘延中不服，上诉至六安市中级人民法院，六安市中级人民法院（2011）六民一终字第00571号民事判决书认定六安市梅山××路状元楼小区一层104与105铺之间（面西背东）属于公摊面积部分的楼梯、门厅，属状元楼小区的公用通道，驳回刘延中上诉，维持原判决。现该通道刘延中已排除妨碍，可以使用。
本院认为，原告与被告田军签订《商品房买卖合同》时，原告隐瞒了部分事实，致使田军误以为“状元楼”宾馆下由南到北第五间营业房为其所有，合同签订后，田军履行了支付房款的义务，由于刘延中当时占用此房，原告不能将所争议的“状元楼”宾馆由南到北第五间营业房交付田军使用，双方约定将其中的25万元交于第三人皋城房产公司处，现状元楼宾馆下由南到北第五间营业房已经法院判决，刘延中已停止侵害，排除妨碍，并执行完毕，田军可以正常使用。本院认为，原告与田军所签订的《商品房买卖合同》，在没有变更或者撤销之前，其合同效力，本院予以确认，原告依据合同约定，要求田军支付尚欠的购房款25万元，本院依法予以支持。被告田军反诉要求原告交付“状元楼”宾馆由南到北第五间营业房，因原、被告签订的合同中对此无明确约定，六安市中级人民法院生效判决书已认定该房为公用通道，虽然六安市飞鹏房地产测绘有限责任公司出具情况说明该房属05夹层铺所有，但本院认为该说明内容违反法律规定，同时该公司也无权对房屋所有权进行确权，故田军上述反诉请求无法律依据及合同约定，本院依法不予支持。另田军要求原告赔偿因迟延交付上述营业用房给其造成的损失5万元，本院认为原告在与田军签订合同时，隐瞒事实真相，并且未能如期将状元楼宾馆下由南到北第五间营业房交付田军使用，给田军造成了一定的损害，应赔偿田军部分损失，本院酌情5万元为妥。第三人刘延中在本案中不承担责任。据此，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第六十条，第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（七）项，《中华人民共和国物权法》第七十条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）田军将存放在第三人六安市皋城房产经纪有限公司处的25万元购房款，于本判决生效之日起10日内支付给原告（反诉被告）安徽省六安市侨兴房地产开发有限公司。
二、原告（反诉被告）安徽省六安市侨兴房地产开发有限公司赔偿被告（反诉原告）田军损失5万元。
三、驳回被告（反诉原告）田军的其他反诉请求。
案件受理费5050元，反诉费2670元，合计7720元，由原告（反诉被告）安徽省六安市侨兴房地产开发有限公司承担1050元，被告（反诉原告）田军承担6670元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审 判 长 于月华
审 判 员 何修胜
人民陪审员 杨 静
二〇一四年三月二十七日
书 记 员 张金瑞
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（三）有其他违背诚实信用原则的行为。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：
（七）赔偿损失；
以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。
《中华人民共和国物权法》
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；