山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民一初字第75号
原告青岛保利广惠置业有限公司。
法定代表人付俊，董事长。
委托代理人王书瀚，山东琴岛律师事务所律师。
委托代理人朱红娟，山东琴岛律师事务所律师。
被告高微，女，1985年10月28日出生，汉族。
原告青岛保利广惠置业有限公司（以下简称保利公司）因与被告高微商品房预售合同纠纷一案，于2013年7月1日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员许红担任审判长并主审本案，与代理审判员孙付、代理审判员徐明共同组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告保利公司的委托代理人王书瀚、朱红娟到庭参加了诉讼，被告高微经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年11月24日，原被告签订《青岛市商品房预售合同》，约定由被告购买原告开发的位于原胶南市滨海大道路1399号的海上罗兰16栋1单元102户房屋，购房款总额为人民币8563355.00元，双方约定的付款方式为商业贷款方式。后被告向兴业银行股份有限公司青岛分行申请商业贷款，原告为其贷款还款承担担保责任；但被告在办理贷款手续后，未按期向贷款银行偿还贷款，导致原告承担担保责任，严重侵害了原告合法权益。故原告诉至法院，请求法院：1、依法判令解除2011年11月24日原被告双方签署的编号为201100137680的《青岛市商品房预售合同》；2、判令被告配合原告办理该合同撤销网签备案手续；3、判令被告向原告支付违约金人民币1712671.00元；4、判令被告偿还原告代其向兴业银行股份有限公司青岛分行支付的款项人民币19199.01元；5、被告赔偿原告因解约产生的律师费损失人民币200000元；6、本案诉讼费用由被告承担。
被告未到庭答辩，亦未提交相关意见。
经审理查明，原被告双方于2011年11月24日签署《青岛市商品房预售合同》（编号：201100137680，以下简称《预售合同》），约定由被告购买原告开发的胶南市滨海大道路1399号海上罗兰16栋1单元102户房屋。《预售合同》第三条及附件一约定的该房屋总价款为人民币8563355元，付款方式为按揭贷款支付，贷款方式为商业贷款；被告应于2011年11月3日支付定金人民币500000元、于2011年11月14日支付首付房款人民币3063355.00元、于2011年11月24日前支付房款计人民币5000000元。附件一备注7约定：乙方（即本案被告）未能履行其向贷款机构应尽的义务（包括但不限于拖欠月供款）导致甲方（即本案原告）作为担保责任人而承担担保责任的，乙方应在甲方向其发出告知函之日起3日内将甲方代其向贷款机构偿还的全部款项（其包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及甲方因此所遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费等损失）赔偿金支付给甲方，且自甲方实际承担上述款项之日起，至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金；同时，甲方有权解除本合同，乙方应因此另行向甲方支付总房款20%的合同解除违约金。补充条款第九条第3款约定：无论何种原因导致本合同解除，乙方均同意：（1）若乙方以按揭贷款方式支付购房款的，则在甲方应返还的款项中，对于乙方尚欠按揭银行的按揭贷款及利息，甲方有权直接返还给按揭银行。（2）如该房屋已办理了合同备案及预告登记手续，双方应当相互配合在本合同解除之日起15日内共同办理完结合同备案或预告登记撤销手续。如因乙方原因导致撤销手续延期办理的，甲方有权顺延向乙方退还已付房款余额（如有）、违约金（如有）和利息（如有）及其他费用（如有）的时间且乙方应按日向甲方支付总房款千分之一的违约金直至乙方配合办理完毕本合同的备案登记撤销手续。《预售合同》主合同第二十六条约定：本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第7日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。补充条款第十二条约定：2、甲方向乙方发出书面通知可采用以下任何方式：（1）甲方按乙方合同中所留通迅地址或书面通知更改后的地址发出信函（发函形式包括挂号信、特快专递、专人手递等）通知。（2）甲方在《青岛日报》或其他当地主要报纸上发布公开性文字信息通知。4、在甲方按照乙方合同中所留通迅地址或通知更改后的地址投递邮件的情况下，无论是否出现邮件被退回、拒收或任何第三方代收的，均视为该邮件在寄出后第7日即已送达乙方；以报纸公告发出的，则公告发布当日为送达日。
根据上述约定，被告于2011年11月14日、2011年11月18日分两次向原告支付了定金人民币500000元、首付房款人民币3063355元，并于2012年4月20日与原告及兴业银行青岛分行签署了《个人购房抵押（保证）借款合同》（编号：521203502801000，以下简称《借款协议》），由兴业银行青岛分行提供五百万元的按揭贷款。原告于2013年2月27日向被告交付了房屋。
根据《借款协议》第十七条，兴业银行青岛分行同意就涉案房屋为被告提供五百万元按揭贷款，预约放款时间为2012年4月30日，债务人（即本案被告）应自借款发放次月起每个公历月的21日及借款到期日为还款日，并采取等额本息偿还法偿还借款本息，直至债务人还清全部借款本息为止。被告以其所购涉案房屋为其按揭贷款提供抵押担保；同时，原告为被告按揭贷款提供保证期间为阶段性担保。《借款协议》第十一条约定：一、保证人（即本案原告）在本合同项下承担连带保证责任。债务人无论何种原因未按本合同约定按期偿还借款本息（包括债务人因债权人或担保人违约而要求提前收回的借款本息），保证人都应按照本合同约定履行清偿责任。（一）保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用等。（二）保证方式为连带责任保证。（三）保证期间有以下两种方式：1、全程担保：保证期间为每笔主债务履行期届满之日起两年。2、阶段性担保：保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年。如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除。但对于在该日之前已到期的债务人债务，以及该日之前发生保证人或／及债务人的违约而引起的本合同项下债务的，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任。债权人按照本合同的约定提前收贷，或发生法律、行政法规规定情况下主债务履行期提前届满时，保证期间为自债务人确定的本合同债务提前到期之日起两年。（五）保证人承诺，当债务人未依约履行本合同项下债务时，无论债权人对合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用证及其他任何形式的担保方式），债权人均有权直接要求保证人承担全部担保责任，而无须先行行使其他担保权利。二、保证人承诺在本合同保证条款项下的债务均为见索即付，即只要债权人向保证人提交列明合同号与主债务金额的借款催收通知文书，保证人就应当在收到之日履行清偿责任。同时，保证人在此不可撤销地授权债权人在发出借款催收通知文书后，无须经过法律程序有权从保证人的任何账户中扣款。《借款协议》第十二条立约方的主要权利与义务约定，……八、发生下列情况之一时，债权人有权暂停发放借款乃至终止发放借款或提前收贷，提前收贷时债权人可直接或委托其他银行从债务人或保证人账户中扣收，或行使担保权，而无须为正当行使上述权利所引起的任何损失负责。（一）债务人未按约定偿还借款本息；（二）债务人发生影响其偿债能力的事件或缺乏偿债诚意；……。十、在本合同中既有抵押担保又有保证担保的，债权人有权在行使担保权时进行选择，既可以先行使抵押担保，也可以先行使保证担保，还可同时行使抵押担保和保证担保以清偿合同项下的债权债务。
因被告逾期偿还月供，兴业银行青岛分行作为按揭贷款银行先后于2013年6月22日、2013年9月6日两次向原告发送《催收通知书》（编号分别为：2013青个催字（001）号及2013青个催字（006）号），追究原告《借款合同》项下担保责任，分别催收被告所欠贷款本金及罚息人民币191799.01元及115371.89元。原告分别于2013年7月15日、2013年10月25日按照上述兴业银行青岛分行《催收通知书》的要求，代被告偿还了两笔逾期贷款分别为人民币191799.01元和115371.89元。
原告在代被告清偿逾期贷款人民币191799.01元后，于2013年7月17日按《预售合同》约定联系地址向被告发送了《催促还款通知函》，催促被告偿还原告向兴业银行青岛分行代偿的全部款项及按照实际垫付金额的日万分之五计算的违约金、相应损失赔偿金，否则，原告将解除《预售合同》并由被告承担违约责任。但该《催促还款通知函》发出后，因原址查无此人被退回。
后因被告失去联系并没有按时还款，兴业银行青岛分行又于2013年10月29日向原告发送《代为承担保证责任通知书》，要求原告就被告剩余按揭贷款本金4836277.56元及相应利息承担全部担保还款责任。为此，原告与兴业银行青岛分行于2013年11月15日签署《协议书》（编号：保利兴银字（2013）001号）。该《协议书》确认了如下事实：截止该《协议书》签订日（即2013年11月15日），高微已自行偿还乙方（即兴业银行青岛分行）按揭贷款本金77909.22元，利息228813.73元。因高微自2013年1月开始未再偿还乙方贷款，乙方分别于2013年6月22日及2013年9月6日两次书面通知甲方（即本案原告），要求甲方承担担保责任，代为清偿截至发函日高微所欠贷款本息合计人民币307170.9元；现甲方已经代为清偿了上述款项。该《协议书》还约定如下事项：一、甲方（即本案原告）同意代高微向乙方（即兴业银行青岛分行）提前清偿《借款合同》项下截至2013年11月18日的全部贷款本金4，836，277.56元及利息（届时具体利息金额以清偿日乙方信贷系统计算显示的数额为准，乙方出具书面证明）。二、对于本案审理过程中需要查明的贷款本息、还款情况、剩余本息、抵押担保、保证担保等需要查明的情况，乙方应及时向甲方及受理法院做出书面说明，配合案件审理。三、在高微债务还清或者甲方全部代偿高微债务后，甲方基于《借款合同》所承担的全部担保责任均已履行完毕，乙方应按甲方要求办理完毕解除抵押预告登记等相关手续。四、对于上述《借款合同》项下高微所欠乙方债务，在清偿完毕前甲方应继续依法承担连带保证责任，乙方不放弃对该笔贷款抵押物的抵押权以及保证担保权利，不解除抵押登记手续，甲方不以《预售合同》的解除对乙方抵押权提出抗辩，甲方仍应按照《借款合同》和本协议约定承担连带保证责任。在高微债务还清之前，甲、乙双方共同确认抵押有效，乙方对抵押物享有优先受偿权。
另查明，原告与山东琴岛律师事务所于2013年6月26日签署了《民商事诉讼委托代理合同》，约定原告就本案应支付的律师费总额为人民币266178元，原告应在签约后三个工作日支付人民币20万元；剩余款项人民币66178元在签约后60日内支付。原告还提供了人民币12万元的发票及8万元的发票各一张。
上述事实有原告提交的《预售合同》、《个人购房抵押（保证）借款合同》、《催收通知书》、《催促还款通知函》、《代为承担保证责任通知书》、《协议书》、河北银行电汇凭证、《民商事诉讼委托代理合同》等证据，以及开庭笔录、当事人陈述等在案予以佐证，可以作为定案的依据。
本院认为，原、被告双方签署的《青岛市商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。双方在《青岛市商品房预售合同》明确约定了本案被告未按期偿还银行按揭贷款，导致原告向贷款机构承担了保证责任的，则原告有权解除《预售合同》，被告应因此向原告支付总房款20%（即人民币1，712，671.00元）的违约金；而被告在逾期还款且兴业银行青岛分行要求原告承担连带保证责任的情况下，原告也承担了相应的保证责任。据此，鉴于被告未能及时偿还借款，在原告依法履行了催告被告履约的通知义务后，原告有权解除双方之间的《青岛市商品房预售合同》，并有权要求被告承担支付违约金等约定的违约责任，原告的上述请求符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。由于被告未按约及时偿还贷款，构成违约，根据双方约定，被告应当赔偿原告包括律师费在内的全部损失。原告现就本案诉讼已经签订委托代理合同并支付了律师费，该费用应当作为损失由被告赔偿原告。此外，因原告与兴业银行青岛分行就原告代为清偿购房款事宜达成一致，根据《青岛市商品房预售合同》补充条款第九条第3款约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，《青岛市商品房预售合同》解除后，对于应退还被告已支付的购房款，原告应优先用于提前清偿《青岛市商品房预售合同》项下借款本息，待偿还本息后，原告应当将剩余款项及时退还给被告，具体数额应以原告偿还本息后确定。
鉴于双方之间的合同已解除，根据《中华人民共和国合同法》关于合同解除后法律后果的规定，被告不仅应承担向原告支付代偿还借款本息及相应违约金的违约责任，还应当配合原告办理撤销该合同网签备案手续。
综上，原告的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。因被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告青岛保利广惠置业有限公司与被告高微于2011年11月24日签署的编号为201100137680的《青岛市商品房预售合同》于2014年3月5日（本案开庭之日）解除；
二、被告高微于本判决生效后10日内支付原告青岛保利广惠置业有限公司代高微向兴业银行青岛分行清偿的贷款本息534278.71元（计算至2014年3月5日）；
三、被告高微于本判决生效后10日内配合原告青岛保利广惠置业有限公司办理撤销该合同网签备案手续并将涉案房屋返还给原告青岛保利广惠置业有限公司；
四、被告高微于本判决生效后10日内向原告青岛保利广惠置业有限公司支付违约金1712671元及律师费损失200000元；
五、原告青岛保利广惠置业有限公司于本判决生效后10日内代被告高微向兴业银行青岛分行清偿剩余涉案房屋全部按揭贷款本金及利息，所需款项自原告青岛保利广惠置业有限公司应返还被告高微的已付购房款中予以优先扣除；
六、原告青岛保利广惠置业有限公司应于高微配合原告青岛保利广惠置业有限公司办理撤销该合同网签备案手续的同时将剩余房款退还被告高微。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费85807元，保全费5000元，公告费560元，均由被告高微负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 许 红
代理审判员 孙 付
代理审判员 徐 明
二〇一四年三月六日
书 记 员 王庆光
书 记 员 郇小雪