湖北省黄冈市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鄂11执复58号
复议申请人（异议人、被申请人）：黄梅县世诚房地产置业有限公司。住所地：湖北省黄梅县大胜关山工业园。统一社会信用代码：914211275683086069。
法定代表人：蔡清章，该公司总经理。
委托诉讼代理人：候万豪，该公司员工。
委托诉讼代理人：周翠红，湖北成和诚律师事务所律师。
复议申请人（申请人）：福建省泷澄建设集团有限公司。住所地：福建省龙海市石码镇紫崴路**号泷澄大厦*****层。统一社会信用代码：91350681156620548Q。
法定代表人：陈明伟，该公司董事长。
委托代理人：刘建武，湖北楚吴律师事务所律师。
复议申请人黄梅县世诚房地产置业有限公司（以下简称黄梅世诚公司）、福建省泷澄建设集团有限公司（以下简称福建泷澄公司）不服湖北省黄梅县人民法院（2018）鄂1127执异33号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
湖北省黄梅县人民法院在执行（2018）鄂1127财保37号民事裁定时，查封了黄梅世诚公司的房产，该公司认为湖北省黄梅县人民法院超标的查封其财产，提出异议。湖北省黄梅县人民法院经审查，认定该公司的理由成立，作出（2018）鄂1127执异33号执行裁定，解除部分房产的查封。黄梅世诚公司、福建泷澄公司均不服上述裁定，向本院申请复议。
湖北省黄梅县人民法院查明，该院于2018年7月12日作出（2018）鄂1127财保37号民事裁定，冻结被申请人黄梅世诚公司在金融机构存款3750万元或查封其等值财产。该院在执行上述民事裁定中，冻结了黄梅世诚公司在中国建设银行黄梅县支行账户上存款31万元。向黄梅县房产局、黄梅县国土资源局、黄梅县不动产登记中心送达（2018）鄂1127执保149号协助执行通知书，查封世诚置业公司名下位于世诚滨河壹号小区的下列房产：1、三号楼商铺（上下两层），商铺号101、102、103、105、106、107、108、201、202、203、205、206、207、208共计14间；2、八号楼商铺（上下两层），商铺号101、102、103、104、105、106、201、202、203、204共计10间；3、九号楼商铺（上下两层），商铺号为101、102、103、104、105、106、201、202、203、204共计10间；4、十号楼商铺（上下两层），商铺号101、102、103、104、105、106、201、202、203、204共计10间；5、十一号楼商铺（上下两层），商铺号101、102、103、105、106、107、108、109、110、111、112、113、115、116、117、118、119、120、121、201、202、203、205、206、207、208、209、210、211、212、213、215、216、217、218、219共计查封36间。查封的商业铺面面积总计为6300m2。
另查明，世诚滨河壹号楼盘首次预售时间是2013年12月17日，楼盘商品住房的销售均价为3776元/m2，楼盘的商业铺面尚未对外出售。君迈黄梅府楼盘距世诚滨河壹号较近，位于黄梅镇××大道××与××大道交叉××东北角，由于位于主干道旁，商业氛围较世诚滨河壹号浓厚，该楼盘首次预售时间是2015年8月13日，楼盘商品住房的销售均价为4041元/m2，楼盘的商业铺面销售均价为16493元/m2。滨河国际楼盘位于黄梅县××环南路，靠近新行政中心和火车站，该楼盘与世诚滨河壹号均临县河，在县河上游，两楼盘均在县河开发早期开始建设。滨河国际楼盘首次预售时间是2014年4月19日，楼盘商品住房销售均价为3591元/m2，楼盘的商业铺面销售均价为8900元/m2。
湖北省黄梅县人民法院认为，本案焦点问题是：一、已查封财产的价值如何判断；二、是否存在超标的查封的情形。
一、关于查封标的物价值的判断。如果没有进行评估，对已建工程已取得房屋预售许可证,可以对外销售的,可参照其房屋、商铺销售价格并结合周边商铺的市场价格以及兼顾司法拍卖变现过程中的降价等因素综合估算。本案查封的世诚置业公司位于世诚滨河壹号的80间商业铺面，共计6300m2，其价值在没有进行评估的情况下，可参照商铺销售价格和相近楼盘的市场价格综合考虑，由于世诚滨河壹号商业铺面未对外销售，因此可参照相近楼盘的市场价格。君迈黄梅府是与世诚滨河壹号距离较近的楼盘，但该楼盘位于黄梅××主干道交叉处，居城镇中心较近，商业氛围较世诚滨河壹号浓厚，其商业铺面销售价格应较世诚滨河壹号高，因而世诚滨河壹号的商业铺面不可参照该楼盘商业铺面销售均价定价。滨河国际与世诚滨河壹号是相同时期开发的楼盘，均临县河旁，两楼盘基本条件相近，商业区位各有优势，商业价值相当，因此，世诚滨河壹号查封的商业铺面价值可按滨河国际商业铺面销售均价8900元/m2进行综合估值。即查封的80间商业铺面估值为5607万元（6300m2×8900元），加之在金融机构冻结的国君公司的存款31万元，本案财产保全执行共计执行世诚置业公司财产价值综合估算为5638万元。
关于是否存在超标的查封的情形的问题。本案泷澄建设公司申请查封金额为3750万元，本案财产保全执行时，查封、冻结世诚置业公司财产价值综合估值为5638万元，超出裁定书确定的执行数额，虽考虑今后司法拍卖的不确定因素和市场波动等情况及税费，对查封财产价值应从宽掌握，按适当比例多执行的因素，本案所查封的财产仍存在超标的执行情形。
综上所述，该院财产保全执行共计执行世诚置业公司财产价值综合估算为5638万元，已超出裁定书确定执行财产的价值数额，存在超标的执行情形，世诚置业公司异议成立。根据本案实际情况，考虑到查封财产便于执行的因素，对查封的财产予以调整。经核算，该院解封三号楼商铺和十一号楼商铺的部分商铺共计20间房屋，价值估算为1478.2099万元，解封上述房产后，继续查封的商业铺面价值为4159.7901万元，虽还超出裁定书确定执行标的3750万元，但考虑案涉不动产未经专业评估，无法精确计算其价值，结合司法拍卖的不确定因素以及市场波动等情况，对查封额度的从宽掌握，属合理范畴。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第一十七条之规定，裁定解除对黄梅世诚公司位于黄梅县黄梅镇东外环与古塔东路交叉处世诚滨河壹号20间商铺（1、三号楼商铺（上下两层），商铺号101、102、103、105、106、202、203、205、206共计9间；2、十一号楼商铺（上下两层），商铺号112、113、115、116、117、118、211、212、213、215、216共11间）的查封。
黄梅世诚公司向本院申请复议称，湖北省黄梅县人民法院继续查封的60间商铺，面积4159.79平方米，该公司申报的销售价格为一层最低53000元/平方米，二层最低26000元/平方米。即使按二层最低价计算，价值高达1.08亿元，远远超过了福建泷澄公司申请保全的价值金额。湖北省黄梅县人民法院没有根据其申报销售价格确定查封标的价值，在君迈黄梅府和滨河国际商铺中以较低的售价认定查封财产价值，明显造成其公司财产严重缩水，应以该公司申请备案价格认定查封财产价值。故湖北省黄梅县人民法院解除部分财产查封后，仍存在超标的查封情形，请求对超标的的部分继续解除查封。
福建泷澄公司向本院申请复议称，一、当事人双方对查封财产价值争议较大，应依评估确定查封财产价值，参照其他房产的价格确定查封财产的价值既不科学，也不严谨。作为参照的滨河国际的商铺至今没有销售，以其在房地产管理机关的备案价认定其销售均价为8900元/平方米没有依据。而且黄梅世诚公司与福建泷澄公司协商以房抵债的价格为：商铺均价6000元/平方米；商品住宅3800元/平方米；商务中心、集中商业4000元/平方米。二、本案查封的商铺、商务中心、集中商业等房产均未办理初始登记，处置时需补交相关税费，将影响查封财产的变现。故保全财产的价值没有明显超过保全标的额，请求撤销湖北省黄梅县人民法院（2018）鄂1127执异33号执行裁定。
本院查明，2018年7月12日，湖北省黄梅县人民法院作出（2018）鄂1127财保37号民事裁定，冻结被申请人黄梅世诚公司在金融机构存款3750万元或查封其等值财产。同月17日，该院向湖北省黄梅县房产局、黄梅县国土资源局、黄梅县不动产登记中心分别送达（2018）鄂1127执保149号协助执行通知，查封黄梅世诚公司位于世诚滨河壹号小区的下列房产：1、三号楼商铺（上下两层），商铺号101、102、103、105、106、107、108、201、202、203、205、206、207、208共计14间；2、八号楼商铺（上下两层），商铺号101、102、103、104、105、106、201、202、203、204共计10间；3、九号楼商铺（上下两层），商铺号为101、102、103、104、105、106、201、202、203、204共计10间；4、十号楼商铺（上下两层），商铺号101、102、103、104、105、106、201、202、203、204共计10间；5、十一号楼商铺（上下两层），商铺号101、102、103、105、106、107、108、109、110、111、112、113、115、116、117、118、119、120、121、201、202、203、205、206、207、208、209、210、211、212、213、215、216、217、218、219共计36间。
本院认为，人民法院财产保全是为了保证生效裁判顺利执行，当事人认为人民法院超标的查封违法的，人民法院应依法审查确定查封标的的变现价值，认定是否明显超标的查封。房产价格，特别是商铺、商业房产价格，与地理位置、开发程度、商业氛围、招商效果等密切相关，该类房产的变现参考价格必须由专业机构确定，简单以类比方式确定参考价不科学，也不符合证据规则。执行法院在异议审查时，既未向相关专业机构询价，也没有当事人提交相关财产的评估报告，迳行认定查封财产的变现参考价证据不足。（2018）鄂1127执异33号执行裁定基本事实不清，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十三条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销湖北省黄梅县人民法院（2018）鄂1127执异33号异议裁定；
二、发回湖北省黄梅县人民法院重新审查。
本裁定送达后立即生效。
审判长 王 鹏
审判员 方胜旗
审判员 樊劲松
二〇一八年九月二十八日
书记员 龙 雯