江苏省苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0508民初5147号
原告（反诉被告）：陆效东，男，1958年5月10日出生，汉族，住苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：倪晓敏，江苏苏站律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王金燕，女，1955年4月24日出生，汉族，住苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：仲剑峰，江苏百年英豪律师事务所律师。
陆效东与王金燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月5日立案后，王金燕在诉讼过程中提出反诉，本院受理后与本诉部分合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，陆效东及其委托诉讼代理人倪晓敏和王金燕的委托诉讼代理人仲剑峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陆效东向本院提出诉讼请求：1.判令王金燕退还定金10万元并支付违约金10万元；2.本案诉讼费用由王金燕负担。在审理过程中，陆效东增加1项诉讼请求：判令解除双方之间签订的房屋买卖合同。事实和理由：2016年5月22日，我与王金燕签订房屋买卖合同，约定王金燕将位于苏州市姑苏区施林巷42号、44号的继承所得的房屋出售给我，合同中对房屋价款等事项作出了约定。我于当日向王金燕支付定金10万元。随后，我在实地考察并与邻居沟通过程中发现，该房屋经房管部门鉴定为D级全危房，不具备房屋居住的人身安全条件，经过查证资料确认属实。鉴于签约时王金燕未如实告知此情况，而涉案房屋系危房对我是否愿意与王金燕交易及以何种条件交易有重大影响，属于订立合同的重要事实，王金燕对房屋的重大质量瑕疵进行了恶意隐瞒，侵犯了我的知情权，违反了诚信原则。同时，房屋所有权人施秀珍已经过世，王金燕不是适格的合同主体，故其应当向我退还定金并承担违约金。
王金燕辩称，1.我方本着诚实信用原则与陆效东进行房屋买卖，不存在恶意隐瞒重大瑕疵的情形。我在签订房屋买卖合同之前和之时均已经向陆效东告知房屋在2008年已经被母亲施秀珍申请鉴定为危险房屋，并向苏州市规划局申请获得私房翻建许可，必须要翻建之后方可入住；在签订合同之后，我将房屋翻建的一套资料拍照交由中介转发陆效东；陆效东在签订合同之前已经实地了解房屋状况并知晓房屋被鉴定为危房，其于2016年7、8月在相关网站上发布的房屋售卖信息也标明房屋可翻建。2.双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示且没有违反效力性强制性规定，合法有效且受法律保护。3.我方按合同约定履行义务，不存在违约情形。
王金燕向本院提出反诉请求：1.判令陆效东支付违约金20万元；2.本案诉讼费用由陆效东负担。事实和理由：我与陆效东经友好磋商，于2016年5月22日签订房屋买卖合同，约定我将继承所得的施林巷42号、44号房屋出售给陆效东，于2017年1月31日之前完成资金托管手续。同日，陆效东向我支付了定金10万元。之后，我按照合同约定进行继承公证以及房屋所有权人变更，积极履行合同约定的义务。但陆效东在合同履行过程中，以我恶意隐瞒房屋存在重大瑕疵为由，要求解除合同，其所述与事实严重不符。我在合同签订前后多次告知陆效东房屋为危险房屋，从未隐瞒房屋的真实情况。现陆效东以自己的行为明确表示将不再履行合同义务并提出解除合同，我有要求其按照合同约定支付违约金20万元。
陆效东对王金燕的反诉辩称，我方因为王金燕的违约行为为事实依据而行使法定解除权，王金燕的反诉请求没有事实和法律依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院对以下事实作出认定：
1.苏州市施林巷42号、44号系建造于划拨城镇住宅用地上的一般住宅（土地使用权面积164.60平方米、房屋建筑面积89.01平方米），原所有权人登记为王金燕的母亲施秀珍。2008年8月，由施秀珍委托鉴定，上述房屋经苏州市房屋安全鉴定管理处鉴定为危险性等级D级，即为危险房屋。房屋安全鉴定管理处向施秀珍发出危险房屋通知书，确定该房屋为全危房屋，要求立即采取措施确保人身财产安全。之后，施秀珍于2009年1月取得对该房屋进行翻建的建设工程规划许可证，但未对房屋进行翻建。施秀珍于2015年10月8日死亡，其丈夫王宗章早在1975年即已死亡，王金燕系施秀珍夫妇唯一继承人。
2．2016年5月，陆效东经平江区鼎顺房产居间事务所介绍后想购买上述施林巷42号、44号房屋，其在中介方带领下查看了房屋状况后开始与王金燕就买卖事宜进行磋商。5月22日，王金燕（甲方）、陆效东（乙方）及中介方共同签署《房屋买卖（居间）合同》，约定甲方将施林巷42号、44号房屋以220万元的价格出售给乙方。合同关于付款方式约定：乙方于2016年5月22日交付定金10万元；双方于2017年1月31日前办理资金托管手续，托管金额100万元，资金托管同时支付购房款110万元并交房。双方还在合同第八条“约定其他事项”中约定“现房产证名字施秀珍，由王金燕办理公证手续后更名为王金燕所有后办过户手续，甲方办理继承手续产生的所有费用由甲方承担。如双方违约，甲方退还乙方定金壹拾万元整，另赔偿乙方壹拾万元整，乙方约违定金不退，违约方支付中介服务费贰万元整。乙方定金支付方法为银行转账，以银行转账到甲方账号后此合同正式生效。乙方在壹个月内追加定金壹拾万元整。约违金以定金总额贰拾万元整计算，可以不追加。”合同中对房屋系危险房屋的相关情况未涉及。合同签订后，陆效东即于当日通过银行转账方式向王金燕支付定金10万元，王金燕出具收条予以确认。
3.2016年5月24日，王金燕通过中介方向陆效东交付了房屋鉴定翻建材料，包括苏州市房屋安全鉴定意见书、危险房屋通知书、建设工程规划许可证、规划技术服务委托协议书等材料。6、7月间，陆效东告知中介方要解除双方之间的买卖合同，通过中介方沟通后，王金燕表示不能同意。陆效东于2016年8月向本院提起诉讼要求对方返还定金并支付违约金，之后于10月10日增加要求解除合同诉讼请求。王金燕对解除合同表示接受，但认为系陆效东单方面违约解除所导致。
双方在诉讼中就王金燕在签订合同时是否告知陆效东房屋系危房的问题各执一词，本院根据双方陈述、本院向中介方周雪所作调查及陆效东提供的录音证据，对该争议事实确定如下：王金燕在签订合同之前明确向陆效东告知过房屋可翻建，且施秀珍已经办理了相关鉴定和翻建材料，在签署合同后可以提供给陆效东；但其未明确向陆效东说明房屋的危险等级为D级，也未出示过相关材料；陆效东也明确表示过要对房屋进行翻建。
本院认为，双方当事人于2016年5月22日签订的关于施林巷42号、44号房屋的《房屋买卖（居间）合同》系双方真实意思表示，虽标的房屋为危房，但合同的内容并不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效。根据国家住建部门《危险房屋鉴定标准》规定危险房屋的危险性等级由低到高分为A、B、C、D四个等级，其中D级为承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房。本案双方买卖的施林巷42号、44号房屋即属该等级的危险房屋。住宅房屋一般应具有居住使用的功能，标的房屋系D级危房，在未进行翻建的情况下使用功能受到限制，该情况应当在买卖合同中对标的物的描述中予以说明。本案双方当事人在签订买卖合同之前的磋商过程中确实已经就房屋的可翻建问题进行了了解和告知，王金燕作为出卖方并无恶意隐瞒，但由于认识和沟通上的限制，王金燕未在签署合同之前即将相关资料向陆效东出示，陆效东也未就房屋的具体危险状况进行审查，以致双方在合同中对房屋系D级危房使用受限的情况未作明确表述，对标的房屋的交付标准的约定中也未涉及该项目。不同等级的危房需要采取的解危措施是不同的，未通过专业检测，仅凭现场肉眼查勘是很难确定房屋的危险等级的，陆效东称拿到资料才知房屋属D级危房的事实是客观可信的。在此情况下，虽王金燕作为出卖方并无违反合同约定的行为，但陆效东以购买房屋居住使用的合同目的不能实现为由要求解除合同亦不能认定为违约行为。陆效东在本案诉讼中提出解除合同的请求，王金燕表示接受，本院确定双方合同于2016年10月10日解除。本案买卖合同的解除并非双方的违约行为导致，不应归责于任何一方，现双方尚未签订在房地产交易管理部门备案的买卖合同，房屋也未转移交付，没有其他损失发生，王金燕应当将收取的定金10万元返还陆效东。关于陆效东主张解除合同并要求王金燕返还定金10万元的诉讼请求，本院予以支持；其以王金燕违约为由要求对方支付违约金10万元的诉请，本院不予支持。王金燕以陆效东违约为由要求主张违约金20万元的反诉请求，本院亦不予支持。本案纠纷因陆效东主张王金燕违约而导引发，本院虽确认双方合同解除，但并不归责于王金燕，相应诉讼费用由陆效东自行承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：
一、确认王金燕与陆效东于2016年5月22日签订的关于苏州市姑苏区施林巷42号、44号房屋的《房屋买卖（居间）合同》于2016年10月10日解除；
二、王金燕于本判决生效后十日内一次性向陆效东返还定金10万元；
三、驳回陆效东的其他诉讼请求；
四、驳回王金燕的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费25200元，减半收取12600元，由陆效东负担；反诉案件受理费2150元，由王金燕负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76。
审判员 潘宇容
二〇一六年十一月二十五日
书记员 邓 琴