蓝田县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕0122民初1402号
原告：陕西渭水商业运营管理有限公司。
法定代表人：张泽文。
委托诉讼代理人：惠红林，陕西白鹿原律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王伟，陕西白鹿原律师事务所律师。
被告：耿智花，女，1979年10月11日出生，居民。
原告陕西渭水商业运营管理有限公司（以下简称陕西渭水运营公司）诉被告耿智花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月4日公开开庭进行了审理。原告陕西渭水运营公司委托代理人惠红林、王伟与被告耿智花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陕西渭水运营公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告依照合同约定支付给原告房屋租赁费70000元、装修押金6000元、装修材料费6000元、垃圾清运费300元、物业费3600元、水费1200元、电费1500元、违约金20000元，共计108600元。2、由被告承担诉讼费。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、依法判令被告依照合同约定支付给原告房屋租赁费92500元、装修材料费6000元、垃圾清运费300元、物业费4050元、水费1200元、电费1500元、违约金10000元，共计115550元。2、由被告承担诉讼费。事实与理由，2016年3月31日，原、被告在蓝田县民俗村签订了《白鹿原民俗文化村商铺租赁合同》，原告为甲方，被告为乙方，合同编号为ZL2015-022号。被告租赁原告房屋3间，租赁费标准为30000元/年.间，合计90000元/年，乙方在签订本合同时一次性缴纳，合同约定乙方向甲方缴纳30000元经营保证金。物业管理费标准50元/间.月，该费用乙方开业之日起计算，一次性缴纳一年，计1800元。合同签订前被告仅向原告缴纳现金50000元，原告出具收取50000元收据一张，但房屋租赁费、装修押金、装修材料费、垃圾清运费、物业费、水费、电费等未及时缴纳，被告在经营数月后，因资金事宜导致无法经营，未经同意长期占有该处房屋，经原告多次催要剩余款项及违约金未果。请求法院支持原告的诉讼请求。
被告：耿智花辩称，原告所述原、被告签订房屋租赁合同，原告租赁被告房屋属实，合同约定原告所租商铺的经营范围为汉服、汉文化、汉茶。合同是2016年3月31日签订，对原告确定的租赁期限为2016年1月1日被告有异议，原告称这是格式合同，承诺租金起算时间为被告装修完毕开业时起算，被告才同意签订合同，并交定金50000元。但在装修尚未完毕时，2016年5月10日原告通知被告不得经营汉茶，由于汉茶销售是本次合同签订的重要经营业务，禁止销售汉茶的行为违反了合同约定，系严重违约，应驳回原告的诉讼请求；原告称被告经营数月、因资金事宜导致无法经营与事实不符。被告操作间至今尚未装修完毕，无法进行操作，不具备开业条件，被告接到原告禁止经营汉茶通知，找原告协商无果，被告只能退出，并与原告协商赔偿事宜，原告负责人同意退还定金及装修费，经营家具由接手的商家承担。被告于6月27日将该商铺的钥匙交予原告的工作人员王江平，自此被告失去了对该商铺的控制。
原告为证明其主张提交以下证据：
1、商铺租赁合同，证明原、被告签订房屋租赁合同。
2、收据。证明收被告50000元，其中经营保证金30000元、租金20000元
3、缴费通知单两份。证明在签订合同时被告应给原告缴159750元、实际缴50000元，尚欠109750元未付，被告应承担逾期租赁费22950元。
被告耿智花为证明其主张提交以下证据：
1、商铺租赁合同影印件。证明合同约定的经营范围有汉茶。
2、录音光盘及录音内容文字整理材料。证明原告招商负责人与被告谈话内容，证明原告禁止被告经营汉茶。
3、被告与安可全短信记录截屏复印件一份，证明原告通知被告禁止经营汉茶及2017年5月26日被告被迫退出园区在2016年6月份将钥匙交原告方。
4、钥匙收条，证明被告在2016年6月27日将钥匙交给原告的员工。
被告对原告提交的证据1、2，无异议，本院予以认定，被告对原告提交的证据3，真实性认可，但对原告的证明目的不认可，对证据3本院予认定,证明目的不予认定。
原告对被告提交的证据1，真实性无异议，证明目的有异议，但未提供相反证据，异议不成立，本院对证据1予以认定，对证据2，原告提出异议，认为不排除录音有剪切拼接的可能性，但未提供证据证明，对该证据的真实性予以确认，对被告提交的证据3，原告对短信内容认可，对证明目的不认可，对该证据3的真实性本院予以认定，对证据4的真实性原告无异议，对证据4本院予以认定。
通过以上证据并结合当事人陈述，本院可以确认以下事实：2016年3月31日，原告陕西渭水运营公司与被告耿智花签订商铺租赁合同。合同第二条约定由乙方（耿智花）承租甲方陕西渭水运营公司建设的白鹿原民俗文化村祠堂区域MS23001、MS23002、MS23003号商铺三间，经营汉学社（汉服、汉文化、汉茶）。合同第三条约定：租赁费30000元/年.间，共3间，合计90000元/年，乙方在签订本合同时一次性缴纳完毕，承租期限：自2016年1月1日起至2017年12月31日，期限2年。第二年租金需在第一年合同终止前一个月内支付，超期一天需按租金5%向甲方支付滞纳金。物业费50元/间.年一次性缴纳一年计1800元。合同签订当日被告给原告缴纳定金50000元。2016年4月7日原告将商铺房屋交给被告。原告要求被告自2016年5月1日起缴纳租金及物业费。因原告不同意被告经营汉茶，原、被告发生矛盾。2017年4月被告找原告方协商经营汉茶事宜未果，同年6月27日被告将商铺房门钥匙交给原告。另查明，被告未给原告缴纳商铺租赁费、物业费、装修押金。2017年7月11日原告诉至本院提出诉请如前。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、依法判令被告依照合同约定支付给原告房屋租赁费92500元、装修材料费6000元、垃圾清运费300元、物业费4050元、水费1200元、电费1500元、违约金10000元，共计115550元。2、由被告承担诉讼费。
本院认为，原、被告签订的商铺租赁合同，是商铺租赁及经营合同，合同系双方自愿签订，合同内容合法，不违反法律和行政法规的强制性规定，亦不损害社会公共利益和他人的合法权益，为有效合同。原、被告应严格按合同约定履行合同义务。原告按合同约定给被告提供了符合约定条件的租赁商铺。被告应按合同约定及时缴纳租赁费、装修材料费、垃圾清运费、物业费、水电费。被告2016年4月收到商铺同年6月27日将商铺钥匙交给原告,实际经营3个月。租赁费应按实际经营期间的3个月计算为90000元÷12个月×3个月＝22500元。物业费亦应按实际经营的3个月计算为:3间×50元×3月＝450元；原告要求被告支付装修材料费、垃圾清运费、水电费，但原告未提供其给被告提供装修材料数量、水电费数据及垃圾清运费方面的证据，原告该诉讼请求本院依法不予支持。原告系白鹿原民俗文化村的运营方和管理方,在掌控村内所有经营户经营项目信息方面具有优势，对此被告处于弱势。原告以白鹿原民俗村已有人经营茶为由禁止被告经营汉茶，违反合同第二条由乙方（耿智花）承租甲方陕西渭水运营公司建设的白鹿原民俗文化村祠堂区域MS23001、MS23002、MS23003号商铺三间，经营汉学社（汉服、汉文化、汉茶）的约定，构成违约在先，故原告以被告离开商铺放弃经营构成违约为由要求被告支付违约金的诉讼请求本院依法不予支持。故原告要求被告支付租金、物业费的诉讼请求本院依法支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、自本判决生效后15日内，由被告耿智花付给原告陕西渭水商业运营管理有限公司商铺租赁费22500元，物业费450元共计22950元。
二、驳回原告陕西渭水商业运营管理有限公司要求被告耿智花支付违约金之诉讼请求。
三、驳回原告陕西渭水商业运营管理有限公司要求被告耿智花支付装修材料费、垃圾清运费、水电费之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2472元（原告已预交），减半收取1236元原告陕西渭水商业运营管理有限公司负担862元，被告耿智花负担374元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判员 任晓飞
二〇一七年九月一日
书记员 赵 云