四川省达州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川17民终27号
上诉人（原审原告）秦朝桂，女，汉族，住达州市达川区。
上诉人（原审原告）陈世云，男，汉族，住达州市达川区。
二上诉人的委托代理人胡光灿，四川弘旺律师事务所律师律师。
被上诉人（原审被告）肖季奉，男，汉族，住达州市达川区。
被上诉人（原审被告）唐如容，女，汉族，住达州市达川区。
被上诉人（原审被告）肖洪，男，汉族，住达州市达川区。
三被上诉人的委托代理人杨波，达州市达川区法通法律服务所法律工作者。
原审第三人陈世容，女，汉族，住达州市通川区。
上诉人秦朝桂、陈世云与被被上诉人肖季奉、唐如容、肖洪，原审第三人陈世容房屋买卖合同纠纷一案，不服达州市达川区人民法院作出的（2015）达达民初字第3045号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人秦朝桂、陈世云的委托代理人胡光灿，被上诉人肖季奉、唐如容及委托代理人杨波及肖洪的委托代理人杨波。原审第三人陈世容到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告秦朝桂、陈世云在原审中诉称：原告夫妻于1996年在达州市达川区（原达县）渡市镇火车站铁路边自建一楼一底面积200余平方米住房两间，建成后原告夫妻一直在此居住。2006年渡市火车站装卸队破产，原告夫妻失去生活来源遂外出务工，将该房屋以每年租金2000元的价格租给杨从樵，杨从樵退租后该房屋由原告陈世云的妹妹陈世容即本案第三人管理。2006年原告夫妻外出务工时在第三人陈世容处借款20000.00元，因原告一直没有赚到钱也就没有偿还第三人陈世容的钱，最近由于巴达铁路的修建，原告的朋友打电话告知原告夫妻自己的房屋在拆迁范围内，原告夫妻急忙回家处理。原告夫妻方才得知自己的房屋已经于2011年11月15日被第三人陈世容以原告的名义卖给了被告唐如容、肖季奉夫妇。2014年被告唐如容、肖季奉协议离婚时，将该房屋赠与其子被告肖洪所有，原告夫妻找被告协商处理未果，故诉至人民法院，请求人民法院依法判决第三人陈世容与被告肖季奉、唐如容签订的《买卖合同》无效，诉讼费用由被告承担。
原审被告肖季奉、唐如容在原审中辩称：一、该房屋是原告秦朝桂、陈世云与我们协商好房屋价格后，原告电话委托其妹即第三人陈世容与被告签订的《买卖合同》，并且在签订该合同时被告用电话免提当作第三人及见证人的面与二原告协商了相关房屋买卖事宜；二、签订《买房合同》当日，被告将购房款中的21000元通过邮政汇款给原告秦朝桂，之后被告便对该房屋装修居住至今，房屋出售近四年来二原告亦一直未对卖房一事提出异议，该买房合同依法成立并生效履行；三、现因该房屋拆迁补偿较高，二原告便与第三人恶意串通称卖房时原告不知情，如果没有现在的房屋拆迁原告就不会提起现在的房屋买卖诉讼，二原告的作法于情于理于法不符。因此，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
原审被告肖洪辩称，被告肖洪不是合同的相对人，并且买房子时被告肖洪尚未成年，被告肖洪不是本案适格的被告，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
原审第三人陈世容称，原告走之前向我借了几千款钱，让我管理房屋，是我把房屋处理了的，原告不知情。
原审法院查明，原告秦朝桂、陈世云系夫妻关系。第三人陈世容系原告陈世云的妹妹。被告唐如容、肖季奉原系夫妻关系，被告肖洪系被告唐如容、肖季奉的婚生子。1996年下半年，原告夫妻在达州市达川区（原达县）渡市镇火车站铁路边自建一楼一底砖木结构住房两间（面积约200余平方米），二原告至今未到相关职能部门办理该房屋的建房审批手续，房屋建成后原告即入住该房。2006年原告夫妇外出务工，遂将该房屋出租给杨从樵居住，并交由第三人陈世容管理。2011年11月15日，第三人陈世容以原告陈世云的名义与被告唐如容签订《买房合同》，以22000.00元的价款将本案诉争房屋出售给被告唐如容、肖季奉，陈世容、杨从樵、范广成作为见证人在该合同上签字捺印。签订合同时，第三人陈世容将二原告的房屋签订合同出售给被告一事告知二原告，与此同时，被告唐如容将购房款中的21000.00元通过邮政储蓄银行转账的方式支付给原告秦朝桂，另外1000.00元购房款作为辛苦费支付杨某某。被告肖季奉、唐如容随即将该房屋装修后居住至今。2015年8月28日，因巴达铁路建设需要，被告唐如容、肖洪与达州市达川区渡市镇人民政府签订《巴达铁路建设渡市中间站铁路使用土地上房屋补偿协议》，约定达州市达川区渡市镇人民政府将该房屋拆除，一次性补偿被告房屋补款367848.62元。二原告得知后，以该房屋出售时其不知情为由，遂向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决第三人陈世容与被告肖季奉、唐如容签订的《买房合同》无效，诉讼费用由被告承担。
同时查明，一、2014年4月1日，被告唐如容、肖季奉在离婚诉讼中，达成调解协议，将本案诉争房屋赠与其子即被告肖洪所有，唐如容享有居住、使用权。二、2011年11月15日，第三人陈世云在与被告肖季奉、唐如容签订《买房合同》时电话告知了原告陈世云，原告在庭审中对此事实当庭予以认可。三、诉讼中，原审法院根据原告的申请，将被告唐如容在达州市达川区渡市镇人民政府的应收拆迁补偿款261115.92元予以冻结。
原审法院认为，第三人陈世容以原告陈世云的名义与被告唐如容签订的《买房合同》。庭审中，根据原告、第三人的自认及证人范广成等人的当庭作证证词，均能够证明第三人陈世容与被告签订买房合同时，当场打电话告知二原告其与被告签订合同出售原告房屋一事，原告当时是知道第三人陈世容将自己的房屋出售给被告的事实。并且，被告唐如容在签订《买房合同》的当天，原告告知其邮政储蓄银行账号，被告将其购房款中的21000.00元通过邮政银行支付给原告秦朝桂，表明原告当时亦是认可第三人将其房屋出售给被告的事实。同时，二被告自2011年11月购买该房屋后，随即装修并一直居住在该房内，时隔近四年，二原告对此亦未提出异议。关于诉争房屋没有相关的建房审批手续问题，由于签订合同时原、被告双方均知道这一事实，表明被告接受了房屋因为没有审批手续而不能办理房屋产权证的相关风险，该房屋的买房合同，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二原告以其不知情为由，诉请人民法院要求宣告第三人与被告签订的《买房合同》无效，不予支持。据此，依照﹤﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥﹥第六十四条和《中华人民共和国合同法》第六条之规定判决：驳回原告秦朝桂、陈世云的诉讼请求。
案件受理费1000.00元，保全费1826.00元，共计2826.00元，由原告秦朝桂、陈世云负担。
宣判后，秦朝桂、陈世云不服，向本院提起上诉称：房屋土地使用权属性质不明，属事实不清；该房未依法登记领取权属证书，其转让行为违反《中华人民共和国城市土地管理法》第七十二条关于不得转让的规定。请求撤销原判，确认双方所签《买房合同》无效。
被上诉人肖季奉、唐如容、肖洪答辩称：土地使用权属性质和未办理登记、取得房屋权属证书，不影响房屋买卖合同的有效和履行，原审判决正确，应予维持。
原审第三人陈世容陈述：同意上诉人的意见。
当事人各方对原审查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院认为，本案所签《买房合同》是双方当事人真实意思表示，合同成立。该合同所涉房屋在1996年修建，当事人多年的使用中，相关部门对该房屋一直未取得建房手续等问题未提出异议和进行处理。2015年8月28日，达州市达川区渡市镇人民政府与被上诉人唐如容、肖洪就该房签订了《巴达铁路建设渡市中间站铁路使用土地上房屋补偿协议》，该补偿协议也已实际履行，表明其对被上诉人唐如容、肖洪在铁路使用土地上的房屋的认可，同时根据《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，原审人民法院认定该《买房合同》不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条一款（五）“违反法律、行政法规的强制性规”而确认有效，并无不当。上诉人提出事实不清，合同无效的理由和观点，本院不予支持。据此，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由秦朝桂、陈世云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯必明
审 判 员 彭 军
代理审判员 罗一程
二〇一六年三月三日
书 记 员 王春燕