宁波市江东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬东民初字第628号
原告（反诉被告）：宁波都市房产开发有限公司。住所地：宁波市江东区姚隘路****号。法律文书送达地址：宁波市江东区河清北路299号都市房产二楼。
法定代表人：郑学明，该公司董事长。
委托代理人：段逸超、范方立，浙江和义观达律师事务所律师。
被告（反诉原告）：廖文英。
委托代理人：杨选武。法律文书送达地址：宁波市中山东路1888号嘉恒广场2009室。
委托代理人：上官明泓，北京大成(宁波)律师事务所律师。
原告宁波都市房产开发有限公司(以下简称“都市房产公司”)与被告廖文英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月26日立案受理，依法由审判员陈奕适用简易程序独任审判。在答辩期间，被告廖文英提出管辖权异议申请，本院依法裁定驳回其申请，上诉后，宁波市中级人民法院维持了本院的管辖裁定。案件审理过程中，被告廖文英向本院提起反诉。本院于2015年8月31日公开开庭进行了合并审理。原告的委托代理人范方立，被告廖文英及其委托代理人杨选武、上官明泓到庭参加诉讼，证人吴某出庭作证。本院依被告申请对涉案房屋装饰装修工程（含甲醛、总挥发有机物）是否合格进行鉴定。案经庭外和解未成，现已审理终结。
都市房产公司起诉称：2013年12月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，被告向原告购买位于宁波中心·兰园xx-
xx地块xx#xx号房屋，并就价款、支付方式等进行了约定。因被告资金紧张，故与原告就部分房款支付达成补充约定，原告同意被告将首付款中的1148000元的款项通过借款形式待合同约定的房屋交付日前一次性付清，并约定了逾期付款的利息与违约责任等。同时，原告已替被告支付住宅专项维修资金，但被告至今仍未支付上述款项。故呈诉法院，请求判令：一、被告立即支付原告房款1148000元，并支付利息116331元(按年息8%自2013年12月25日起暂算至2015年3月25日，后计算至实际支付日)，违约金640584元(按日违约金0.3%自2014年9月19日起暂算至2015年3月25日，后计算至实际支付日)。上述合计1904915元；二、被告支付原告垫付的住宅专项维修资金24958.80元。
廖文英答辩并反诉称：第一，被告已全额付清了购房款，根据借款协议，原、被告间应为民间借贷关系。第二，根据借款协议的约定，款项应于交付日前一次性付清，而涉案房屋及装修存在质量问题，不符合交付条件，故被告无需履行付款义务，更无需支付利息及违约金。第三，借款协议系格式合同，其中对“交付日”的理解双方存在分歧，故应当作出不利于格式条款制订者的解释。第四，专项维修资金应待物业交付时向业主收取，本案房屋尚未交付，原告无权向被告收取。第五，双方办理交房时，被告发现房屋层高不足约定的3.1米，室内甲醛、总挥发有机物严重超标，另检测验收报告显示存在石材色差、裂纹、破损、修补痕迹等现象，墙纸多处翘角、铺贴起包，上百处做工粗糙，故要求原告进行整改，并拒绝受领。综上，请求驳回原告的诉讼请求，并提出反诉，请求判令：一、反诉被告按照检验报告对房屋进行整改、修复；二、反诉被告支付逾期交房违约金539983元；三、反诉被告补偿反诉原告57445元；四、反诉被告交付涉案房屋。
针对廖文英的反诉，都市房产公司答辩称：首先，涉案房屋质量合格，即使存在质量瑕疵，反诉被告愿意按合同约定履行保修义务。《商品房买卖合同》及《借款协议》中均约定若买受人未付清款项的，出卖人有权拒绝交房，交付日期顺延且不视为逾期交付。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。
都市房产公司为证明其主张，向本院提供如下证据：
1.《商品房买卖合同》原件一份，拟证明原、被告间权利义务关系。
2.《借款协议》、借据原件各一份，拟证明都市房产公司同意以借款形式出借1148000元给廖文英用于支付购房款。
3.催款函、律师函、EMS快递面单、查询信息各一份，拟证明都市房产公司曾向廖文英催款。
4.住宅专项维修资金专用收据复印件一份，拟证明都市房产公司替廖文英支付专项维修资金24958.80元。
经质证，廖文英对证据1-3的真实性均无异议，但对关联性及合法性均有异议。《商品房买卖合同》及《借款协议》系都市房产公司提供的格式文本，其中有部分条款免除了其自身义务，应按无效条款处理。廖文英认为，现双方间就房屋买卖合同项下的款项结算已经完毕，仅存在民间借贷关系，故未对律师函及催款函予以回复，且涉案房屋尚不具备交付条件，故无需返还借款，也无需支付住宅专项维修资金。证据4因无原件，真实性交由法庭认定。
本院认为，因廖文英对证据1-3无异议，本院予以确认。都市房产公司于庭后向本院提供证据4的原件，本院对真实性亦予以确认。
廖文英为证明其主张，向本院提供如下证据：
1.检测报告及照片原件一组，拟证明涉案房屋工程质量及装修工程质量存在问题，都市房产公司至今未予解决。
2.廖文英申请证人吴某出庭作证。证人陈述称：证人系涉案小区11幢1401室业主。当时业主方代表10余人前往都市房产公司反映装修及工程质量问题，并向接待人员提供了检测报告。公司认可存在质量问题，并允诺进行修复，但仅予以表面处理，未解决实质问题。因房屋质量问题，证人与都市房产间的款项尚未结算，房屋也未交付。
3.因廖文英申请，本院依法委托绍兴市环保科技服务中心对涉案房屋室内装修工程(含甲醛、总挥发有机物)进行国家环保标准鉴定。2016年5月6日，该中心出具司法鉴定意见书一份。原告认为，鉴定当天环境、气候条件尚不适宜，故对鉴定意见书有异议。
经质证，都市房产公司对证据1的真实性有异议，且照片无拍摄时间、地点，无法体现与本案的关联性。证人与都市房产公司存在利害关系，证言不应采信。对证据3无异议，鉴定结论证实房屋质量合格。
本院认为，证据1系廖文英单方对外委托鉴定，都市房产公司对此不予认可，且双方在案件审理过程中另行委托鉴定，故对证据1不予采纳。证人吴某同因房屋买卖合同与被告存在纠纷，本案的审理结果与其具有一定的利害关系，故对证人证言不予采纳。证据3系双方一致同意对外委托鉴定，廖文英虽对此有异议，但未提供充分的反驳依据，本院对其辩称不予采纳，对证据3予以采信。
本院经审理，认定事实如下：
2013年12月3日，都市房产公司与廖文英签订《商品房买卖合同》一份，约定：廖文英向都市房产公司购买兰园xx-
xx地块xx幢xx号房屋一套，层高为不低于3.1米；建筑面积211.68平方米；房屋总价5744500元，买受人于合同签署时支付首付款1724500元，剩余购房款4020000元通过商业银行贷款或公积金贷款的方式予以支付；出卖人于2014年9月18日前将符合条件的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；合同第九条约定的日期为最后交付日期，商品房在该日期之前达到合同约定的交付条件的，出卖人有权书面通知买受人交房，买受人根据自身情况在出卖人寄发的《入伙通知书》中规定的领房时间内或合同约定的最后交付日期前往办理领房手续，并从《入伙通知书》规定的领房之日的次月起交纳物业管理费；买受人在该房屋验收中及其后发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，出卖人将根据法律法规及该商品房《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，买受人不得以此拒绝接受房屋交付；买受人以此为由拒绝接受交付的，出卖人不承担逾期交付的责任。
2013年12月24日，都市房产公司与廖文英签订《借款协议》一份，因廖文英购买涉案房屋尚需部分资金，故与都市房产公司协议如下：都市房产公司同意借款1148000元给廖文英用于支付购房款；借款年息8%；廖文英需在房屋交付日前一次性付清借款，如不能在规定日期内归还全部借款的，房屋交付日期相应顺延直至付清借款；如未在规定日期内归还全部借款，逾期在30日内，廖文英应按日向都市房产公司支付借款额的0.3%的违约金。超过30日的，视同违约处理，都市房产公司有权对所涉房屋另行处理，并不退还廖文英实际支付的房款。廖文英于同日收到都市房产公司支付的上述款项，并出具借条。
2014年9月14日，都市房产公司向廖文英发催款函，载明：廖文英因购买涉案房屋共计需支付购房款5744500元，现已支付4596500元，尚需支付11480000元，应于2014年9月10日前付清，但逾期未付。根据《买卖合同》约定已构成违约，都市房产公司有权自应付款期限之第二天起，每逾期一日，按逾期应付款的万分之三计收违约金；逾期超过120日后，每逾期一日，按逾期应付款的万分之五计收违约金；告知廖文英于收到本函告之日起三日内及时支付剩余房款。廖文英于2014年9月16日收悉。2014年9月19日，都市房产公司委托律师事务所向廖文英发函，内容同上，廖文英于2014年9月20日收悉。
2014年9月5日，都市房产公司代廖文英缴纳涉案房屋住宅专项维修资金24958.80元。
在案件审理过程中，廖文英申请对涉案房屋层高及装饰装修工程(含甲醛、总挥发有机物)是否合格进行鉴定，后廖文英撤回对层高的鉴定。本院依法委托绍兴市环保科技服务中心对室内装修工程(含甲醛、总挥发有机物)进行鉴定。2016年5月6日，该中心出具鉴定意见书，认为涉案房屋室内装修工程的甲醛、总挥发性有机物实测浓度均符合国家环保标准(《室内空气质量标准(GB/T18883-2002))。
本院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点如下：
一、本案案由的确定。廖文英辩称其已与都市房产公司结清购房款，本案所涉款项系其向都市房产公司所借，故本案应为民间借贷纠纷。对此，本院认为，双方签订的《借款协议》中载明都市房产公司出借此款项给廖文英系用于支付涉案房屋的购房款，且还款时间与房屋交付日相关联，故本院认为，本案的基础法律关系为房屋买卖合同纠纷，该借款实为廖文英未足额缴纳的购房款，故本案案由应为房屋买卖合同纠纷。
二、涉案房屋是否具备交付条件，即付款条件是否成就？本院认为，《商品房买卖合同》载明出卖人应于2014年9月18日前交付房屋，都市房产公司也向廖文英作出了交房的意思表示，廖文英以工程质量瑕疵作为抗辩理由拒绝交房，但未提供充分的证据证明因房屋主体结构质量不合格不能交付使用或因房屋质量问题严重影响正常居住使用，且本院依其申请就室内装修工程的甲醛、总挥发性有机物实测浓度进行鉴定，均符合相应标准，故对廖文英的抗辩不予采纳，涉案房屋已具备交付条件。都市房产公司于2014年9月19日向廖文英作出催款通知，故对都市房产公司要求廖文英支付1148000元的诉讼请求，本院予以支持。
三、利息与违约责任的计算。根据《借款协议》的约定，借款年息为8%，该约定并未违反法律规定，故自2013年12月25日起，廖文英应按年息8%向都市房产公司支付至实际付款日止的利息。至于违约金，本院认为，当事人在合同中同时约定违约金及利息系当事人意思自治范畴，只要不违反法律的强制性规定，应认可其效力，但违约金的性质主要是补偿性，在本案所涉法律关系中，都市房产公司以借款形式向廖文英出借剩余购房款，对于其来讲，其主要损失即利息损失，根据损失补偿原则，如果利息损失足以弥补实际损失的，再支持违约金有悖于损失补偿原则。本案中，都市房产公司并未举证证明其除利息损失外尚有其他损失，故对其主张违约金不予支持。
四、专项维修金的支付条件是否成就？根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定，住宅物业应当按照国家有关规定交纳专项维修资金；商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入专户。故，该笔费用的交纳主体为业主，现都市房产公司已于2014年9月5日代为垫付上述款项，故有权向廖文英主张，对其该项诉讼请求，本院予以支持。
五、交付时间的确定。因《借款协议》约定，如廖文英未按期还款，应交房日期顺延至款清日止，故交付日期为款清日。至于廖文英主张的逾期交房违约金，因其无正当理由拒绝交房，故都市房产公司无需支付逾期交房的违约金。
六、业主主张的损失及修复。因廖文英提供的检测报告系单方委托，都市房产公司不予认可，故对于瑕疵部位及是否构成瑕疵不明，但双方签订的合同约定及都市房产公司的庭审陈述，其愿意按《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，故可待瑕疵部分明确后，对确属保修范围及保修期限内发生的质量问题，廖文英可要求都市房产公司履行保修义务。现廖文英未提供证据证明存在严重质量问题给其造成损失，对其要求都市房产公司予以补偿的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条及《住宅专项维修资金管理办法》第六条、第十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）廖文英于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）宁波都市房产开发有限公司1148000元，并自2013年12月25日起按年息8%支付至实际履行日止的利息损失。原告（反诉被告）宁波都市房产开发有限公司于同日向被告（反诉原告）廖文英交付位于兰园xx-
xx地块xx幢xx号房屋；
二、被告（反诉原告）廖文英于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）宁波都市房产开发有限公司由其垫付的专项维修资金24958.80元；
三、驳回原告（反诉被告）宁波都市房产开发有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）廖文英的其他诉讼请求。
本案本诉受理费减半收取11085元，由宁波都市房产开发有限公司负担5982元，由廖文英负担5103元。因宁波都市房产开发有限公司已预交，故廖文英应负担部分于本判决生效之日起五日内交至法院。反诉受理费5087元，由廖文英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，地址：宁波市兴宁东路568号；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 员 陈 奕
二〇一六年八月四日
代书记员 林静益