四川省仁寿县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川1421民初207号
原告(反诉被告)：刘建康，男，1967年2月20日出生，汉族，居民，住仁寿县。
委托诉讼代理人：余德海，仁寿县（特别授权代理）。
委托诉讼代理人：程灿东，仁寿县（特别授权代理）。
被告（反诉原告）：四川时代金橙汽车贸易有限公司，住所地：成都市成华区熊猫大道1248号2楼203室，统一社会信用代码：91510108MA61RUP07R。
法定代表人：刘天军，执行董事。
委托诉讼代理人：巨东梅，北京盈科（成都）律师事务所律师（特别授权代理）
原告（反诉被告）刘建康与被告（反诉原告）四川时代金橙汽车贸易有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案后，被告（反诉原告）四川时代金橙汽车贸易有限公司在法定期限内提出反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘建康委托诉讼代理人余德海，程灿东，被告（反诉原告）四川时代金橙汽车贸易有限公司委托诉讼代理人巨东梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘建康向本院提出诉讼请求：1、被告（反诉原告）四川时代金橙汽车贸易有限公司支付原告（反诉被告）刘建康合同违约金500000元；2、被告（反诉原告）四川时代金橙汽车贸易有限公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年10月，刘建康与房产原所有人四川玉泉农业集团有限公司签订协议，取得原属魏宴忠、陈远刚、刘建康的仁寿县文林镇迎宾大道7号四栋一楼13-15号房屋的租赁权、转租权。2017年1月1日，刘建康与四川时代金橙汽车贸易有限公司签订租赁合同。租赁合同约定：刘建康将位于仁寿县文林镇迎宾大道7号四栋一楼13-15号房屋租赁给四川时代金橙汽车贸易有限公司使用，租期自2017年1月1日至2022年12月31日止，面积600平方米，租金第1-3年为40.32元/平方米/月，第4-6年按46.37元/平方米计算。合同期限内总租金额1872459元。第一年租赁合同生效后支付第一年租金，以后年度租金在当年前一个月内支付。租赁合同生效后,四川时代金橙汽车贸易有限公司支付了第一年租金290304元。2017年11月23日，刘建康向四川时代金橙汽车贸易有限公司寄送《房租缴款通知书》，四川时代金橙汽车贸易有限公司以未开具发票为由回复了《解除合同告知函》，意在解除合同，并明确表示拒不履行合同时间为2017年11月30日。四川时代金橙汽车贸易有限公司单方解除合同，系违约并给原告造成了重大经济损失，为此提出诉讼，请求维护合法权益。
被告（反诉原告）四川时代金橙汽车贸易有限公司辩称：1、对房屋租赁合同的效力存在异议；2、四川时代金橙汽车贸易有限公司
解除合同的原因为刘建康拒不履行租赁合同主要义务，不应承担违约责任；3、刘建康提出的违约金500000元过高，与实际损失不符。
反诉原告四川时代金橙汽车贸易有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认《解除房屋租赁协议告知函》已经发生法律效力；2、判令刘建康开具足额合法有效增值税专用发票；3、判令刘建康支付合同违约金500000元，退还保证金2000元、房屋装修补偿金27500元，剩余租金24192元，合计553692元；4、诉讼费由刘建康承担。
事实和理由：2017年1月1日，四川时代金橙汽车贸易有限公司与刘建康签订房屋租赁合同，租金第一年290304元，四川时代金橙汽车贸易有限公司足额支付了第一年的租金及保证金、装修款等费用，根据租赁合同第四条第3款的约定及相关法律规定，刘建康应开具足额有效的增值税专用发票，在四川时代金橙汽车贸易有限公司缴纳租金等费用后，刘建康一直未履行开票义务，致使四川时代金橙汽车贸易有限公司对其失去了信任，四川时代金橙汽车贸易有限公司于2017年11月25日向刘建康寄送了《解除房屋租赁协议告知函》，租赁合同终止时间为2017年11月30日。因刘建康的违约行为，致使四川时代金橙汽车贸易有限公司在税务等方面受到严重影响和造成了重大经济损失。为此提出反诉，请求法院维护其合法权益。
反诉被告刘建康辩称：1、四川时代金橙汽车贸易有限公司与刘建康签订的合同合法有效，《解除房屋租赁合同告知函》系四川时代金橙汽车贸易有限公司单方意思表示，其理由不符合双方约定的合同变更、解除的条件，《解除房屋租赁合同告知函》不具有法律效力；2、在租赁合同履行过程中，四川时代金橙汽车贸易有限公司未向刘建康主张开具发票，且开具发票需要四川时代金橙汽车贸易有限公司先出具证明材料才能办理；3、刘建康在合同履行过程中无违约行为，要求刘建康承担500000没有事实依据；4、四川时代金橙汽车贸易有限公司要求退还的2000元是使用水电保证金，四川时代金橙汽车贸易有限公司尚有590元水电费未给付，应扣减后再退还，房屋装修补偿金27500系四川时代金橙汽车贸易有限公司自愿补偿给案涉房屋原租赁者四川天壹车业有限公司的，刘建康未占有该笔资金且租赁合同约定装修成果在合同解除或期满后归刘建康所有，剩余租金24192元因四川时代金橙汽车贸易有限公司尚未与刘建康办理移交手续，无事实依据。请求驳回四川时代金橙汽车贸易有限公司的诉讼请求。
本院经过审理认定事实如下：2015年1月1日，四川玉泉农业集团公司将案涉房屋租赁给魏宴忠、陈远刚，2015年5月20日签订补充协议，允许魏宴忠、陈远刚转租房屋。2016年5月，四川志诚融资担保有限责任公司取得原属四川玉泉农业集团的案涉房屋所有权，并于2016年6月28日与魏宴忠、陈远刚达成《经营场地租赁补充协议书》，原四川玉泉农业集团与魏宴忠、陈远刚签订的房屋租赁合同及补充协议继续有效至租赁期满即2029年11月30为止。2016年10月，魏宴忠、陈远刚与刘建康达成协议，将魏宴忠、陈远刚与四川玉泉农业集团公司签订的房屋租赁合同的权利义务转给刘建康，仁寿县志诚融资担保有限责任公司盖章同意转让。2016年10月28日，仁寿县志诚融资担保有限责任公司与刘建康达成协议，将《经营场地租赁补充协议书》的权利义务转给刘建康。
2017年1月1日，刘建康与四川时代金橙汽车贸易有限公司签订房屋租赁合同。房屋租赁合同约定：“刘建康将位于仁寿县门市（600平方米）租赁给四川时代金橙汽车贸易有限公司使用，租赁期限自2017年1月1日至2022年12月31日止。2017年1月1日至2019年12月31日年租金为290304元，2020年1月1日至2022年12月年租金为333849元，租金支付方式为租赁合同生效后，四川时代金橙汽车贸易有限公司一次性支付2017年1月1日至2017年12月31日的租金，以后在当年租赁期限届满前一月内支付下年度租金。租赁期间，装修、设备、设施维护费用由四川时代金橙汽车贸易有限公司负责，租赁合同期满或解除合同时，装修成果无偿归刘建康所有（四川时代金橙汽车贸易有限公司添加装修的可移动设备、设施由其自行处理）。租赁房产所产生的税费，由四川时代金橙汽车贸易有限公司与刘建康依照税法规定各自承担。租赁合同生效后，四川时代金橙汽车贸易有限公司向刘建康交纳水、电保证金2000元，合同期满或解除后，刘建康无息退还该保证金，房屋装修补偿费27500元由刘建康收取后转交案涉房屋原租赁人四川天壹车业有限公司。合同变更或解除的条件为：双方协商一致时，可以变更合同部分条款或解除合同；因不可抗力，四川时代金橙汽车贸易有限公司违约或违约经甲方指令纠正而拒不纠正时，甲方有权单方解除合同并不承担违约责任；因国家政策变化、政府相关部门指令致使合同无法履行时，双方均有权解除合同并不承担违约责任，所获取的补偿或赔偿按政策规定，按双方实际投资及赔偿各取所得；合同届满或解除之日起三日内，双方办理经济结算支付及财产交付手续。租赁合同生效后，任一方违反合同约定条款（有其他约定的情形除外）属违约行为，由违约方向守约方支付违约金500000元，给守约方造成损失时，还应赔偿对方因此而造成的损失。租赁合同自双方签字盖章，四川时代金橙汽车贸易有限公司交付第一年租金后生效。2016年12月29日，四川时代金橙汽车贸易有限公司向刘建康支付100000预付款，2017年1月6日，支付219804元，其中2017年1月1日至2017年12月31日租金290304，水电保证金2000元，房屋装修补偿金27500元。2017年11月22日，四川时代金橙汽车贸易有限公司向刘建康发出“解除房屋租赁协议告知函”称刘建康在租赁期间未提供合法收款票据，给其经营带来严重影响，系违约行为，希望与刘健康协商处理。2017年11月23日，刘建康向四川时代金橙汽车贸易有限公司发出房租缴款通知书，要求四川时代金橙汽车贸易有限公司根据租赁合同约定在2017年12月30日前支付2018年1月1日至2018年12月31日租金290304元。2017年11月25日，四川时代金橙汽车贸易有限公司向刘健康提出解除租赁合同，终止时间为2017年11月30日，并要求刘建康开具增值税专用发票，退还水电保证金2000元，房屋装修补偿金27500元，2017年12月1日至2017年12月31日的房屋租金24192元。后四川时代金橙汽车贸易有限公司将案涉房屋的钥匙交回刘建康。之后双方多次互相发函就开具增值税专用发票、解除房屋租赁合同、违约责任的承担进行协商，但未达成一致意见。刘建康于是提出上述请求，四川时代金橙汽车贸易有限公司提出上述反诉请求。
上述事实，有双方当事人陈述，房屋租赁合同等证据予以证实。以上证据，经当庭质证和本院审查，予以采信。
本院认为，本案争议的焦点一是刘建康与四川时代金橙汽车贸易有限公司房屋租赁合同是否有效；二是刘建康收取四川时代金橙汽车贸易有限公司租金后，未代为开具发票是否属于违约行为；三是四川时代金橙汽车贸易有限公司未按约定支付租金并送达解除房屋租赁协议告知函是否构成违约；四是刘建康提出的违约金500000元是否过高。
关于刘建康与四川时代金橙汽车贸易有限公司签订的房屋租赁合同是否有效的问题。
《中华人民共和国合同法》第四十四条规定依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第二百二十四条规定承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中2015年1月1日，四川玉泉农业集团公司将案涉房屋租赁给魏宴忠、陈远刚，后签订补充协议，允许魏宴忠、陈远刚转租房屋。2016年5月，四川志诚融资担保有限责任公司取得案涉房屋所有权后，通过协议确定魏宴忠、陈远刚继续享有案涉房屋的租赁权及转租权。2016年10月，魏宴忠、陈远刚将案涉房屋的租赁权、转租权转给刘建康，并取得案涉房屋所有人仁寿县志诚融资担保公司的确认。刘建康取得案涉房屋的租赁权及转租权。2017年1月1日，刘建康与四川时代金橙汽车贸易有限公司签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合同签订后，四川时代金橙汽车贸易有限公司按约支付了第一年租金，刘建康也将案涉房屋实际交付给了四川时代金橙汽车贸易有限公司使用，综上刘建康与四川时代金橙汽车贸易有限公司与2017年1月1日签订的房屋租赁合同合法有效。
关于刘建康收取四川时代金橙汽车贸易有限公司租金后，未代为开具发票是否属于违约行为的问题。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国发票管理办法》第二十条规定销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发售经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票，特殊情况下由付款方向收款方开具发票。刘建康与四川时代金橙汽车贸易有限公司签订的房屋租赁合同，约定房屋租赁所产生的税费，由双方依税法规定各自承担。代开发票是指由税务机关根据收款方的申请，依照法规、规章以及其他规范性文件的规定，代为向付款方开具发票的行为，同时申请代开发票的单位和个人应当凭有关证明材料，向税务主管机关申请代开普通发票，证明材料包括：申请代开发票人的合法身份证件，付款方出具的书面确认证明。本案中，刘建康收取四川时代金橙汽车贸易有限公司租金后，代为开具发票是法定义务，同时代为开具发票需要付款方四川时代金橙汽车贸易有限公司协助提供相关书面证明材料，现有证据无法证明四川时代金橙汽车贸易有限公司提供了刘建康代为开具发票所需的证明材料，刘建康未代为开具发票的行为不属于违约行为。四川时代金橙汽车贸易有限公司在反诉中提出的刘建康支付违约金500000元的主张不予支持。
关于四川时代金橙汽车贸易有限公司未按约定支付租金并送达解除房屋租赁协议告知函是否构成违约的问题。
《中华人民共和国合同法》第六十八条规定应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，按照双方租赁合同的约定，租期为6年，四川时代金橙汽车贸易有限公司应于2018年1月1日前支付2018年1月1日至2018年12月31日租金290304元，2017年12月25日四川时代金橙汽车贸易有限公司以“刘建康未提供收取租金税收票据为由”提出解除合同，并明确解除合同时间为2017年11月30日。刘建康收取租金后，代为开具发票是其法定义务，但属于附随义务，且双方签订的租赁合同的中无“未代为开具发票可以解除合同的约定”，四川时代金橙汽车贸易有限公司以未代为开具发票为由提出解除合同并明确合同解除时间为2017年11月30日不属于合同法第六十八条不安抗辩权的范畴，其行为与法无据，属于违约行为。
关于刘建康提出的违约金500000元是否过高的问题。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条规定当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条规定当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，刘建康提出因四川时代金橙汽车贸易有限公司提出解除合同造成的损失包括租金损失、逾期收益等共计1791600元，但未提供证据予以证实，四川时代金橙汽车贸易有限公司也不认可。因四川时代金橙汽车贸易有限公司的违约行为，给刘建康造成了一定的租金损失，刘建康提出的违约金的主张，应予支持，四川时代金橙汽车贸易有限公司主张刘建康所提500000的违约金明显过高的理由成立，应予支持，综合案涉房屋位置、面积等因素本院酌定违约金金额为当年度4个月的租金即290304/12*4=96768元。
另外关于解除房屋租赁协议函生效的问题。2017年11月25日，四川时代金橙汽车贸易有限公司向刘建康发出《解除房屋租赁协议告知函》，明确表示房屋租赁合同的终止时间为11月30日，并且于2017年12月将案涉房屋钥匙交回给刘建康。在庭审中，刘建康的委托诉讼代理人也同意解除合同，但要求四川时代金橙汽车贸易有限公司承担违约责任。本院认为，虽然四川时代金橙汽车贸易有限公司提出解除合同的时间为2017年11月30日，但在庭审中刘建康的委托诉讼代理人同意解除合同，解除合同的时间确定为2018年1月30日。四川时代金橙汽车贸易有限公司在反诉中提出的退还剩余租金24192元的主张不予支持。
关于四川时代金橙汽车贸易有限公司在反诉中提出的刘建康退还水电保证金2000元，房屋装修补偿金27500元的问题。四川时代金橙汽车贸易有限公司向刘建康支付319804元，双方租赁合同明确约定其中的27500元属于四川时代金橙汽车贸易有限公司向原案涉房屋承租人四川天壹车业有限公司支付的房屋装修补偿金，由刘建康代为转交，四川时代金橙汽车贸易有限公司主张的退还房屋装修补偿金27500元的不予支持；2000元属于水电保证金，合同解除时由刘建康无息予以退还，在庭审中刘建康提供水电费票据非正规发票，不能证明四川时代金橙汽车贸易有限公司未缴清水电费，四川时代金橙汽车贸易有限公司主张退还保证金2000元予以支持。综上四川时代金橙汽车贸易有限公司应支付刘建康违约金96768元，扣减刘建康应退还四川时代金橙汽车贸易有限公司水电保证金2000元后余94768元，四川时代金橙汽车贸易有限公司应支付刘建康94768元。
依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四、第二百二十四条规定，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条第二十九条之规定判决如下：
一、原告刘建康与被告四川时代金橙汽车贸易有限公司签订的《房屋租赁合同书》于2018年1月30日解除；
二、本诉被告四川时代金橙汽车贸易公司于本判决生效后十日内支付原告刘建康违约金品迭水电保证金后的余款94768元；
三、驳回原告刘健康的其他诉讼请求；
四、反诉被告刘建康在收到四川时代金橙汽车贸易有限公司提供的证明材料后，十日内向税务机关申请代开收取租金发票并交付四川时代金橙汽车贸易有限公司；
五、驳回四川时代金橙汽车贸易有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费8800元减半收取4400元，由被告四川时代金橙汽车贸易有限公司负担1000元，原告刘健康负担3400元；反诉受理费9336.92元减半收取4668.46元，由反诉被告刘健康负担500元，反诉原告四川时代金橙汽车贸易有限公司负担4168.46元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。
审判员 刘健超
二〇一八年一月二十九日
书记员 胡 楠