湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘12民终941号
上诉人（原审原告）杨正苗。
委托代理人肖体勇（特别授权），广州商达律师事务所律师。
委托代理人王斯凤（特别授权），广州商达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）邵阳市东风房地产开发有限责任公司，住址邵阳市轻纺市场C栋8单元402号。
法定代表人刘安义，系该公司经理。
委托代理人尹庆保（特别授权），通道侗族自治县诚信法律服务所法律工作者。
委托代理人曾庆忠（特别授权），该公司通道分公司负责人。
上诉人杨正苗因与被上诉人邵阳市东风房地产开发有限责任公司（以下简称东风公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省通道侗族自治县人民法院作出（2015）通民二初字第255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人杨正苗的委托代理人肖体勇、被上诉人邵阳市东风房地产开发有限责任公司的委托代理人尹庆保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2013年6月25日，杨正苗与东风公司签订了（2013）通房商交字第（710）号《通道侗族自治县商品房买卖合同》，杨正苗购买东风公司锦绣新城A-04B幢1单元5层502号房（建筑面积76.72平方米），每平米2130.00元，购房款共计163414.00元，杨正苗已按约定交付了全部购房款。（2013）通房商交字第（710）号《通道侗族自治县商品房买卖合同》第八条载明，出卖人应当在2014年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种（即该商品房经验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，东风公司可据实予以延期：……（3）政府城市规划变更或拆迁不到位对住宅产生影响的；第九条载明，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；附件二载明，装饰、设备标准：内墙、地面、厨房、卫生间实施水泥砂浆找平。
另查明，2010年6月23日，东风公司为修建锦绣新城小区与县国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，合同约定，通道县国土资源局应于2010年11月23日前将编号为2010-2-1号宗地（锦绣新城小区范围内69808.97平方米用地）全部交付东风公司使用。但编号为2010-2-1号宗地（锦绣新城小区范围内69808.97平方米用地）中有两户搬迁户因政府拆迁原因迟迟未予搬迁，直到2014年9月18日县国土资源局才将编号为2010-2-1号宗地（锦绣新城小区范围内69808.97平方米用地）全部交付东风公司使用。
还查明，杨正苗与东风公司已于2015年8月5日对房屋进行了交接。东风公司向杨正苗交付的房屋，已经设计、施工、监理、建设单位验收合格，但消防、规划、环保等专项尚未经验收。东风公司在交付房屋时未对房屋的内墙、厨房、卫生间等地进行找平作业。
原审法院认为：关于东风公司应否支付延期交房违约金。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2013年6月25日，杨正苗与东风公司签订（2013）通房商交字第（710）号《通道侗族自治县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合有关法律规定，双方均应按约全面履行各自的义务，杨正苗在合同签订后，已依约付清了全部房款，但东风公司未于合同中约定的时间（即2014年3月30日前）向杨正苗交付房屋，直至2015年8月5日才与杨正苗进行房屋交接。东风公司辩称其在施工过程中因天气原因致使施工延迟而不应承担责任的主张，因天气原因主张并非法定的不可抗力事由，也不属于合同中的免责事由，原审法院对该主张不予支持；东风公司提出政府拆迁原因导致建设土地受领延迟，从而致使施工延迟而不应承担责任的主张，属于原、东风公司签订的《通道侗族自治县商品房买卖合同》中“政府城市规划变更或拆迁不到位对住宅产生影响的”的免责事由，东风公司可据实予以延期交房，但杨正苗与东风公司在签订《通道侗族自治县商品房买卖合同》时，东风公司所开发的锦绣新城就已存在拆迁户拒绝搬迁的问题，东风公司对此应当预见，因此东风公司交房延期时间不应以通道县国土资源局应向其全部交付土地使用时间（即2010年11月23日）计算至实际交付土地使用之日，而应当以杨正苗与东风公司签订的合同履行期间计算延期时间（即杨正苗与东风公司签订合同时间为2013年6月25日，交房最后期限为2014年3月30日，此期间共278天，而通道县国土资源局将土地全部交付给东风公司使用的时间为2014年9月18日，东风公司向杨正苗履行交房的期限则从2014年9月18日第二天起顺延278天至2015年6月23日前），故，东风公司扣除逾期交房免责时间后应当在2015年6月23日前向杨正苗交房。东风公司直至2015年8月5日才向杨正苗履行交房义务，应当承担相应的违约责任，杨正苗请求东风公司支付违约金，原审法院予以支持，违约金应从2015年6月23日第2日起至2015年8月5日止（共计43天），东风公司按日向杨正苗支付已交全部房款（即163414.00元）的万分之一计算，故东风公司邵阳市东风房地产开发有限公司应承担逾期交房的违约金163414.00×0.0001×43=702.68元。
关于双方当事人所签订的商品房买卖合同中所约定的“商品房竣工经验收合格”的界定，根据国务院发布的《建设工程质量管理条例》第16条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”依据上述规定，工程质量验收是一种独立的验收项目，只要该验收合格，建设工程即可交付使用，这种验收与上述合同中第一种交付方式中的验收，其包含的内容是一致的，故该验收不包含消防验收的内容，消防验收应属于综合验收或其他验收条件中的内容。故，杨正苗称东风公司所交付使用的房屋未达到合同中所约定的商品房经验收合格的主张，原审法院依法不予认可。
关于东风公司应否支付内墙、地面、卫生间找平费3000.00元。杨正苗要求东风公司向其支付房屋内墙、地面、卫生间等找平费3000.00元的诉讼请求，杨正苗未提供有相关资质的鉴定机构出具鉴定意见，也未提供相关行业有资质的单位或部门的认定意见，其诉请仅凭自身推定，原审法院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第（八）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《建设工程质量管理条例》第十六条，第四十九条之规定，并经原审法院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告邵阳市东风房地产开发有限公司于本判决生效之日十日内向原告杨正苗支付逾期交房违约金人民币702.68元（从2015年6月23日第2日起至2015年8月5日止，被告按日向原告支付163414.00元的万分之一违约金）；二、驳回原告杨正苗其他诉讼请求。如果被告邵阳市东风房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币137.00元，由原告杨正苗承担人民币107.00元；被告邵阳市东风房地产开发有限公司承担人民币30.00元。
宣判后，杨正苗不服，向本院提起上诉称：一、拆迁部门延时拆迁未能及时交付土地，应属于第三人原因造成的违约，根据《合同法》第一百二十一条的规定，被上诉人应当承担责任，且根据《合同法》第一百一十八条，当事人一方因不可抗力不能履行合同，应当及时通知对方，但被上诉人没有及时通知上诉人；二、一审法院认定经建设、设计、施工、监理单位竣工验收合格，具备交付条件，但同时又认定被上诉人因拆迁延迟才得到地块，建设日期应从2014年9月18日起计算，逻辑混乱，自相矛盾；三、关于交房条件，被上诉人没有证明其卖给上诉人的房屋依法竣工验收合格。
被上诉人东风公司答辩称：一、被上诉人与上诉人所签订的《商品房买卖合同》第8条约定：如政府拆迁不到位对住宅产生影响的，可以据实延期。其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，应依法维护，所以，被上诉人不承担延期交房的责任。二、上诉人诉求涉及的商品房按规划施工逐步建设、竣工验收和备案，但在进出一期商品房的主要道路和水、电沟槽线路上房屋未能按期搬迁，因而水、电、通讯沟槽和主要道路硬化无法按规划设计落地施工、铺设修建，而导致被上诉人延期交付房屋。三、上诉人已接收房屋，被上诉人商品房竣工后依法进行了验收合格，当地政府建设部门统一依法备案，不另行颁发《竣工验收备案证》。
本院经审理查明，双方当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。另查明，一、被上诉人开发的锦绣新城小区均为七层以下的楼房，无电梯。二、双方当事人签订的合同第八条约定的交房条件，有四项选择的内容：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，双方当事人选择第1种条件交付房屋。三、上诉人入住的该栋房屋于2015年10月20日办理了《建设工程竣工综合验收备案书》。四、被上诉人已通过锦绣新城物业管理处对延期交房的业主进行了补偿：1、物业费从实际收房之日起计算；2、从合同约定的交房之日起到实际交房之日，延期多少个月就减免多少个月的物业费。五、上诉人的物业费已按照此方案减免。
本院认为，根据上诉人的上诉理由，本案争议焦点有三：一、合同中约定的延期交房的免责条款是否有效；二、拆迁延期与交房延期是否有因果关系；三、合同约定的交房条件是否有效。本院分别论述如下：
一、合同中约定的延期交房的免责条款是否有效的问题。《商品房买卖合同》第八条约定：如政府城市规划变更或者拆迁不到位的，出卖人可以据实延期交房。该条约定的内容与《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定内容相悖。该条规定:“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。本院认为，双方当事人约定的免责条款有效，理由如下：本合同为格式合同，《中华人民共和国合同法》第三十九条、四十条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”、“格式条款有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，该格式合同中，凡双方当事人自行协商的内容均以下划线的方式予以标注，而该免责条款下面标有下划线，翻阅整个合同，该内容与房屋的位置和价格一样醒目，对该内容下划线属于采取了合理的方式提请对方注意；被上诉人增加该免责内容，说明被上诉人在签订合同时已经预见到，由于政府规划变更或拆迁不到位，可能导致延期交房，而政府部门的规划或拆迁原因造成的延期交房，显然是被上诉人无法控制亦无法要求政府部门承担相关责任的，被上诉人便将该情况通过书面合同的方式告知了上诉人，并要求对该原因产生的违约予以免责，该条款以“下划线”的方式在合同中予以标注，上诉人在合同上签字，说明上诉人对该条款内容是知情并同意的；且该条款仅仅对延期交房的违约责任予以免除，在整个合同的履行中，既没有因延期交房加重对方责任，也未因延期交房排除对方主要权利，因此，该免责条款不属于上述合同法规定的无效条款，根据民法意思自治的原则，该免责条款有效，对双方当事人有约束力。
二、关于拆迁延期与延期交房是否有因果关系的问题。根据被上诉人在一审提交的证据，被上诉人开发的锦绣新城，政府拆迁延期的事实确实存在，甚至在部分房屋主体工程验收后，由于个别拆迁户的房屋位于水、电、通信、管网、入户道路的必经之地，致使水、电、通信、管网的施工无法进行而致工程延期，导致被上诉人不能按照合同约定的期限交房。因此，被上诉人延期交房与政府拆迁延期有因果关系，属于合同约定的免责事由的范围。
三、关于合同约定交房条件是否有效的问题。因本案所涉房屋为七层以下的楼房，因此没有消防部门的强制性验收，而规划、环评等项目的验收多系行政部门在施工前对建设单位的管理事项，并无法律或行政法规规定未经验收不得交房的禁止性规定，本案房屋交付时，工程质量已经验收合格，而合同双方当事人也没有选择约定必须取得竣工验收备案表才能交付房屋，因此，本院认为，被上诉人的房屋工程质量验收合格并符合居住条件后即符合合同约定的交房条件。因此，合同约定的交房条件有效。
综上所述，上诉人上诉理由不充分，依法不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费107元，由上诉人杨正苗负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冷旗帜
审 判 员 刘士平
代理审判员 宋艳云
二〇一六年九月十九日
代理书记员 沈慧娟