天津市河东区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0102民初600号
原告马艳,女,1963年12月20日生,汉族,无职业,住。
委托代理人柏语含,天津则立律师事务所律师。
委托代理人郭游,天津则立律师事务所律师。
被告天津市华运商贸物业有限公司,住所地天津市河东区张贵庄道160号
法定代表人楼超钢,该公司董事长。
委托代理人胡晓燕,该公司员工。
委托代理人郭立新,天津建嘉律师事务所律师。
原告马艳诉被告天津市华运商贸物业有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2016年1月20日受理后,依法由审判员刘辰独任审判,于2016年4月14日公开开庭进行了审理。原告马艳的委托代理人郭游、柏语含,被告天津市华运商贸物业有限公司的委托代理人胡晓燕、郭立新到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
原告诉称,原告购买被告开发的坐落天津市河东区琳科西路与琳科中路交口南侧睿品大厦X号房屋,总房款584741元,约定房屋交付时间为2014年9月30日。但是被告未能全面、诚信的履行合同,给原告造成了诸多损失。房屋空间方面,在签订买卖合同时被告向原告展示的1:1比例的样板间及各种宣传材料中均宣称其所售房屋的净高为4.4米,但被告实际交付的房屋净高却只有4.2米,比被告宣传和承诺的房屋净高减少了20厘米。原告认为被告此举涉嫌欺诈,对因此给原告造成的相应损失应当承担赔偿责任。燃气系统方面,原、被告所签《天津市商品房买卖合同》第九条商品房配套设备设施运行的约定部分,约定燃气为管道天然气按政府规定执行,被告提供的《品睿大厦交房标准》中记载燃气系统的交房标准为燃气管道入户,一户一表,但房屋目前仍未能接通燃气,使原告无法根据预期使用燃气系统,只好使用比燃气贵得多的电能作为日常烧水、做饭的替代性能源,增加了原告负担和损失。电力系统方面,因被告的原因导致原告所购房屋不能实行一户一表,使原告无法直接从国家电力部门购电,而只能以每度电1.21元的高价通过物业公司购电,因此进一步加重了原告的负担和损失。采暖系统方面,因被告安装的采暖系统在2014-2015年采暖期未能发挥有效的供热作用,导致原告虽然缴纳了采暖费但却未能享受应有的供热服务,原告认为对于该部分采暖费损失,也应由被告承担。原告为挽回损失,维护自身合法权益,故提起诉讼请求:1、请求判令被告返还减少房屋高度20厘米的购房款26579.14元;2、请求判令被告为原告安装燃气表并接通燃气,如被告最终不能安装燃气表并接通燃气,则请求判令被告赔偿因其不能接通燃气导致原告使用电器烧水、做饭产生的损失101880元;3、请求判令被告支付未如约运行燃气系统的违约金58.47元;4、请求判令被告赔偿原告因2014-2015年度暖气不热产生的采暖损失1564.8元;5、请求判令被告为原告安装供电“一户一表”,使原告能够直接从国家电力部门购电,并享受普通居民用电价格标准;6、被告承担诉讼费。
原告提交如下证据:
1、商品房的销售宣传资料复印件1份;
2、被告设置的样板间的照片打印件1组;
3、商品房买卖合同及附件复印件1份;
4、销售不动产统一发票复印件1份;
5、装修服务费收据复印件1份;
6、房屋现状照片1张;
7、天津市发改委[2015]984号文件复印件1份;
8、北方网关于《天津民用天然气阶梯价格听证94%居民不受影响》的新闻报道打印件1份;
9、电费收据复印件1份;
10、2014-2015年度采暖费收据复印件1份;
11、被告维修供暖系统照片打印件1组。
被告辩称:原告的诉讼请求没有事实和法律依据,请求法院驳回原告诉请。关于原告的第一项诉讼请求,首先本案涉诉房屋不存在减少高度的问题,被告对房屋的建设符合国家规定,已经达到4.4米,房屋建设施工图纸经过专业公司及政府相关部门的审核,设计是按照4.4米设计,被告一直按图施工,竣工后也验收合格,取得合格书;其次原告对层高的理解有误,根据建筑工程建筑面积计算规范(GB/T50353-2013)第2.0.3、2.0.6条之规定,结构层高是指楼面或地面结构层上表面至上部结构层上表面之间的垂直距离,结构净高是指露面或地面结构层上表面至上部结构层下表面之间的垂直距离,层高包含楼板厚度,而净高不包含楼板厚度,原告将层高理解为净高;再次双方签订的合同中未约定层高和净高,根据商品房买卖合同《补充合同》第十一条第4款的约定,原告向被告主张权利没有依据。关于原告的第二项诉讼请求,被告已经履行完毕燃气管道入户义务,不存在违约行为。首先根据合同约定,被告的义务是提供燃气管道入户,燃气开通应由原告自行办理一户一表相关手续,根据买卖合同附件三交工标准第4项、合同附件六第七条第3项的约定,原告需要自行办理一户一表手续,办理完毕后方可通燃气,被告与燃气公司签订了《燃气配套工程合同》及《燃气表合同》,原告自行办理时不需要缴纳燃气表费用,至房屋交付时,燃气管道已经入户且已经立管带气,被告不存在违约行为;其次诉争房屋未能挂表是由于部分业主违规装修所致,部分业主将燃气管道所在位置搭板装修,违反了燃气公司规定,燃气公司规定即使有个别业主违反上述规定,则燃气管道贯穿的整串商品房均不能通气。关于原告的第三项诉讼请求,原告主张的未如约运行燃气系统违约金与原告主张的第二项燃气损失是重复主张,原告主张的燃气损失已经远远超过原告损失,且该数额也远远超过了合同约定的违约金,所以原告在主张损失的情况下无权再主张违约金,此外被告也不存在违约行为。关于原告主张的第四项诉讼请求,采暖费损失与被告无关,本案是房屋买卖合同关系,而原告主张的采暖费赔偿是供热合同关系。关于原告主张的第五项诉讼请求,原告无权要求安装供电一户一表。诉争房屋为非住宅类酒店型公寓,并非住宅,对于非住宅类商品房,并没有要求安装供电一户一表的相关规定。
被告提交如下证据:
1、《天津市商品房买卖合同》及相关附件一份;
2、房屋的设计图、竣工图、竣工验收备案书一份;
3、《建筑工程建筑面积计算规范》网络打印件4页;
4、《燃气表合同》、燃气表发票;
5、天津津燃公用事业股份有限公司《说明》、照片4页。
(以上均为复印件)
经审理查明,2013年9月19日,以被告为甲方、原告为乙方签订《天津市商品房买卖合同》(非住宅类),约定原告购买被告开发的坐落于天津市河东区琳科西路与琳科中路交口南侧睿品大厦X号房屋一套,该房屋设计用途为酒店型公寓,建筑面积54.82平方米,每平方米价格为10666.56元,总价款为584741元,商品房交付时间为2014年9月30日前。该合同第九条约定:“下列商用配套设施运行日期约定如下:1、上水商品房交付使用时;2、下水商品房交付使用时;3、供电商品房交付使用时;4、燃气(气源种类)管道天然气按政府规定执行;5、暖气商品房交付后的第一个采暖期;6、电梯商品房交付使用时。上述配套设施未按约定日期运行的,甲方应在60日内采取补救措施,并赔偿乙方损失;超过上述约定期限的,甲方应赔偿损失,并且每项还应按商品房价款的0.01%向乙方支付违约金”。该房屋交房标准中设备设施约定:“配电系统:室内设配电箱,预留入户管线;……燃气系统:燃气管道入户,一户一表;”。该合同附件六补充合同第七条第3项约定:“合同项下商品房的有线电视、通讯、采暖等配套设施需由乙方向该设施的经营管理单位办理开通使用手续并缴纳相关费用”;补充合同第十一条第4项约定:“凡在合同订立之前,甲方以口头、书面、实物及其他形式(包括但不限于口头讲解、广告、网站、楼书、沙盘、模型、样板房等)所表达和提供的信息及数据,仅供参考,不作为确定双方权利义务的依据”。该合同签订后原告依约向被告支付了全部购房款,被告亦依据约定日期将涉诉房屋交付原告。
2014年9月30日原告向天津市芳馨园供热有限公司交纳2014-2015年度暖气费1564.8元。
另查,在2015年5月曾有部分本案涉诉房屋所在同一小区即睿品大厦的业主在本院向被告提起商品房销售合同之诉,因该案件涉及到睿品大厦能否安装燃气一事,本院前往天津津燃公用事业股份有限公司就包括涉诉房屋在内的睿品大厦能否安装燃气一事进行询问,该公司发展部副部长就此事进行了答复,认为:该公司系涉诉房屋燃气管理部门。涉诉房屋原始设计没有隔断,因此设计燃气管道也是按照没有隔断进行设计。整栋大厦安装燃气必须统一进行处理,不能进行分类处理,就目前已经有业主打隔断,肯定不能安装燃气。此后,本院又去天津市燃气热力规划设计院进行询问,该院设计三室主任进行答复,认为:睿品大厦燃气系该院设计,设计初始,知晓房屋是4.4米高,且当时就隔断问题问过华运商贸,华运商贸承诺不打隔断,故按此方案设计了燃气管道。按照燃气设计规范,燃气管道不能通过其他房屋,只能在厨房。就现有情况无法做出设计变更。2015年7月3日,天津津燃公用事业股份有限公司出具说明一份,内容为:“天津市华运商贸物业有限公司开发的睿品大厦位于天津市河东区津滨大道160号,项目4层及以上建筑层高4.4米,地上19层,建筑高度85米。2014年9月30日,睿品大厦交付时,燃气管道已入户并立管带气,符合天然气挂表安装条件,需业主自行办理一户一表手续。睿品大厦交付后,由于部分业主违规搭板装修,导致燃气管道穿过客厅或者卧室,无法达到睿品大厦天然气挂表安装条件(燃气管道通气三不穿原则:不穿卫生间、不穿卧室、不穿客厅)。特此说明”。2015年9月17日,天津津燃公用事业股份有限公司回函本院,内容为:“1、目前该项目房屋结构与最终进行燃气设计时开发商提供的土建图纸不符,房屋内有隔断夹层,燃气管道有穿越卧室和非厨房房间的现象。按照燃气规范要求,燃气管道不能穿越卫生间、卧室和客厅。为保证该用户及周边居民用户的人身及财产安全,故不能通气。同时该项目开发商在项目进件时对此做过承诺;如不按规范在厨房位置搭设夹层,导致无法通气后果由其负责。2、必须按照原图纸恢复原有土建结构,方可接通燃气。无其他方法接通燃气。”
以上事实,有双方当事人当庭陈述及提交的证据佐证,并经庭审质证,本院予以确认。
本院认为,原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及相关附件,系双方真实意思表示,内容不违反法律规定,合法有效,依法成立的合同,对双方当事人均具有法律约束力。
关于原告要求返还减少房屋高度20厘米的购房款一节,根据原、被告双方签订的买卖合同,双方并未在买卖合同中约定房屋层高。且被告提供的《建设工程竣工验收备案书》,能够证明涉诉房屋所在的工程已竣工、且经验收合格,说明涉案房屋层高符合建筑行业规范。原告主张被告在宣传页中标识4.4米应是房屋净高,但根据《天津市商品房买卖合同》约定,凡在合同订立之前,甲方以口头、书面、实物及其他形式(包括但不限于口头讲解、广告、网站、楼书、沙盘、模型、样板房等)所表达和提供的信息及数据,仅供参考,不作为确定双方权利义务的依据,故原告该项主张没有事实和法律依据,本院不予支持。
关于原告要求被告安装燃气表并接通燃气,如被告最终不能安装燃气表并接通燃气,则要求被告赔偿不能接通燃气导致原告使用电器烧水、做饭产生的损失101880元一节。根据天津津燃公用事业股份有限公司及天津市燃气热力规划设计院的回复,部分业主搭板装修,导致燃气管道穿过客厅或者卧室,实际不可能再接通燃气。原告根据实际情况主张被告赔偿不能接通燃气的损失101880元。首先,双方签订的附件交房标准中约定燃气管道入户,一户一表,说明购房者在收房后可以享受燃气功能;其次,被告展示的样板间存在搭板装修,对购房者存在误导,被告交付的房屋墙体存在预埋件,亦是间接告知购房者可以打隔断装修,且现在多数业主已经打隔断装修,被告亦未进行有效的阻止,并全额退回了装修保证金;再次,该房屋高度为4.4米,根据一般购房者的需求和购房惯例,购买者购买这样高度的房屋多数会打隔断,对于打隔断会导致不能接通燃气相对专业的问题对普通购房者要求过高,被告在销售房屋时对房屋的现状以及装修没有尽到全面、详细的告知义务,使购房者存在误解,故被告对于不能接通燃气负有相应责任。鉴于原告要求赔偿的损失数额因没有提供具体、有力的证据予以佐证,故本院无法按照原告要求的数额确定原告的损失。鉴于按照合同约定的违约金的计算方法即总房款的万分之一,违约金数额明显偏低,原告实际损失明显大于违约金数额,可适当调整,综合考量本案的具体案情,结合涉诉房屋燃气工程配套费用及因不能接通燃气给购房者所造成的其他替代管道燃气消费的相应损失,本院酌定被告一次性赔偿每户燃气损失45000元。
关于原告要求被告支付未如约运行燃气系统的违约金58.47元的诉讼请求,因原告已向被告提出赔偿不能接通燃气的损失,且在前述论述中本院已确定被告一次性赔偿每户燃气损失45000元,故本院对于原告的此项诉讼请求,不予支持。
关于原告要求被告赔偿因暖气不热而产生的2014-2015年度采暖费损失1564.8元一节,现原告提供的证据不足以证明涉诉房屋存在供热不达标的情况,故原告向被告主张上述费用没有事实和法律依据,本院不予支持。
关于原告要求被告安装供电一户一表,由原告直接向电业部门购电一节,双方在买卖合同中并未对此进行约定,原告该项主张没有事实依据,本院不予支持。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:
一、本判决生效之日起十五日内,被告天津市华运商贸物业有限公司给付原告马艳燃气损失费45000元;
二、驳回原告马艳的其他诉讼请求。
如果被告天津市华运商贸物业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费464元,减半收取232元,由被告天津市华运商贸物业有限公司负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 刘 辰
二〇一六年六月二十二日
书记员 苏可欣