江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第02791号
上诉人（原审被告）陈森田。
委托代理人杨羊，江苏沉浮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）昆山大都会房地产开发有限公司，住所地江苏省昆山市周庄镇淀南路南侧。
法定代表人谭莹颖，该公司执行董事。
委托代理人王建华，江苏王建华律师事务所律师。
上诉人陈森田因与被上诉人昆山大都会房地产开发有限公司商品房购销合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2013）昆民初字第2317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，昆山大都会房地产开发有限公司由陈森田及案外人陈庚白于2002年投资设立，注册资本600万元美金，陈森田持股53.32%，陈庚白持股46.68%。
2008年1月19日，陈森田与案外人王康签订收购协议书，内容：昆山大都会房地产开发有限公司由陈森田、陈庚白于2002年11月设立，公司名下别墅用地规划设计27幢别墅，已意向预订13套，剩余14套，鉴于王康拟收购公司剩余14套别墅，双方协商达成如下协议：（一）别墅项目1、已意向预定的13幢别墅中陈森田及其授权的上海大都会育乐发展有限公司处分16、21、22、23、27、28、29、30号共计8套别墅，陈庚白及其授权的上海大都会育乐发展有限公司处分12、13、15、25、26号5套别墅；2、除上述已处分别墅外，王康提出整体收购剩余14套别墅，并提出由王康主导别墅建设的要求，陈森田予以同意；3、为统一规划建设，陈森田同意属于其及陈庚白的13套别墅一并由王康建造，所需工程款由陈森田及其陈庚白各自承担，陈森田及陈庚白承担的建造成本由王康先行垫付，在正式竣工验收并交付房屋时结算完毕，王康同意支付9800万元作为收购上述14幢别墅（不含建造成本）的对价。（二）公司股权变更，1、本协议签订后，陈森田同意王康先行担任昆山大都会公司法人2、王康支付3975万元后，陈森田将其持有53.32%股权转让给王康3、当陈森田及陈庚白（含指定的第三人）取得上述全部14套别墅预售登记手续且王康结清本协议全部收购价后，陈庚白持有的46.68%股权转让至王康或其指定的第三人名下。
2008年1月22日，王康出具承诺函给昆山大都会房地产开发有限公司董事会，内容为：本人受董事会授权范围仅委任132.5亩别墅项目之工程公司事宜，其余项目不在授权范围内，本人所保管的132.5亩土地绝不作买卖、担保和未经董事会同意的融资行为。别墅预售手续完成前，由于陈森田先生及陈庚白先生尚持有昆山大都会商业面积未完成产证及房屋交接，本人承诺配合完成手续。
2010年4月，双方签订了昆山市商品房购销合同（合同编号2010015453）一份，约定陈森田向昆山大都会房地产开发有限公司购买位于昆山市周庄镇淀南路南侧的熙园第16幢别墅，单价2万元／平方米，总价1700.62万元；付款方式为首付款850.62万元签约当日支付给昆山大都会房地产开发有限公司，余款850万元于签约当日办理按揭贷款支付给昆山大都会房地产开发有限公司，银行实际核准的按揭金额与陈森田申请的按揭金额之差额，陈森田需于按揭放款日起7日内支付给昆山大都会房地产开发有限公司，否则，视为逾期，逾期违约责任按本合同第7条买受人逾期违约责任处理；该合同第七条约定，买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。合同签订后，陈森田未按合同约定支付相应房款也未办理按揭贷款手续。
2011年9月28日，王康出具承诺书给陈森田及陈庚白，内容为：根据贵我双方多次的协商，对于超过我方股权收购范围的昆山大都会资产，即昆山市周庄镇淀南路南侧熙园27幢别墅中的13套，双方一致确认，其中16、21、22、23、27、28、29、30号8套已归陈森田所有，12、13、15、25、26号5套别墅已归陈庚白先生所有。我方经研究决定，确认以本方案保障贵方权利，以上13套别墅的商品房预售合同买受人与二位或上海大都会育乐发展有限公司结算购房款即可，无须实际向我司履行任何付款义务。二位及上海大都会育乐发展有限公司自行与13套别墅的商品房预售合同买受人处理权利义务分配事宜，我司决不干涉。该承诺书上王康本人签字，且昆山大都会房地产开发有限公司加盖公章。
另查明：2010年3月2日，经昆山工商行政管理局登记，昆山大都会房地产开发有限公司股东由陈森田及陈庚白变更为王康、陈庚白。同年11月4日，昆山大都会房地产开发有限公司股东由王康、陈庚白变更为王康、吕琪榕。2012年1月20日，昆山大都会房地产开发有限公司股东由王康、吕琪榕变更为王康、王虎，同日，昆山大都会房地产开发有限公司股东由王康、王虎变更为昆山市湖滨半岛大酒店管理有限公司。
又查明：因昆山大都会房地产开发有限公司结欠上海金鹿建设集团有限公司、上海华展建筑装潢有限责任公司工程款，经上海仲裁委员会仲裁作出了（2010）沪仲案字第1071号生效裁决。现苏州市中级人民法院对涉案别墅工程进行鉴定拍卖。
上述事实有昆山大都会房地产开发有限公司提供的商品房预售登记统计表、商品房购销合同、仲裁裁决书、选择鉴定机构通知书、准予变更登记通知书及陈森田提供的收购协议书、承诺函、承诺书及双方在庭审中的陈述予以证实。
原审原告昆山大都会房地产开发有限公司的诉讼请求是：1、双方签订的昆山市商品房购销合同不成立。2、陈森田协助办理商品房购销合同的备案解除手续。3、本案诉讼费用由陈森田承担。
原审法院认为，依据昆山大都会房地产开发有限公司及王康向陈森田作出的承诺书来看，涉案别墅超出陈森田与王康的股权转让范围，而陈森田投入昆山大都会房地产开发有限公司注册资本之外的资金以涉案别墅作抵，故双方在收购协议中明确包括涉案别墅在内的8套别墅由陈森田处分，依该协议书昆山大都会房地产开发有限公司与陈森田签订了昆山市商品房购销合同。前述行为名为购销合同，实为以房抵债，以8套别墅折抵陈森田超出转让款之外的投入。因此，双方间并无房屋买卖的真实意思表示，故双方间签订的商品房购销合同不成立，陈森田应协助昆山大都会房地产开发有限公司办理相应的解除合同备案手续，故昆山大都会房地产开发有限公司的诉讼请求法院予以支持。因陈森田在昆山大都会房地产开发有限公司的股权已全部转让完毕，至于昆山大都会房地产开发有限公司是否结欠陈森田注册资金以外的出资款，陈森田可另行主张权利，本案中不予理涉。遂依据《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、《中华人民共和国合同法》第七条之规定，判决：一、昆山大都会房地产开发有限公司与陈森田签订的昆山市商品房购销合同（合同编号2010015453）不成立。二、陈森田于判决生效之日起十日内协助昆山大都会房地产开发有限公司办理昆山市商品房购销合同（合同编号2010015453）的解除备案手续。案件受理费160元，由昆山大都会房地产开发有限公司与陈森田各半负担。
上诉人陈森田不服上述民事判决，向本院提起上诉称：双方签订商品房购销合同不仅是双方真实意思表示，还是上诉人通过合法合理买卖的方式取得该房屋的实际所有权，以履行收购协议。请求二审法院撤销原判，诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人昆山大都会房地产开发有限公司答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。
本院二审查明的事实与原审判决查明的事实无异，本院予以确认。二审期间双方当事人并未举出新的有效证据。
本院认为，虽然上诉人陈森田与被上诉人昆山大都会房地产开发有限公司于2010年4月签订了昆山市商品房购销合同，约定陈森田向昆山大都会房地产开发有限公司购买位于昆山市周庄镇淀南路南侧的熙园第16幢别墅。但是根据陈森田与案外人王康签订的收购协议书，以及之后王康出具陈森田的承诺书，均可表明王康代表昆山大都会房地产开发有限公司将本案诉争之熙园第16幢别墅处分给了陈森田。双方签订商品房购销合同仅是为了履行收购协议内容，实施将熙园第16幢别墅处分至陈森田名下之目的，这与一般签订商品房购销合同，即房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同明显情形不同。故原审法院认定陈森田与昆山大都会房地产开发有限公司之间无房屋买卖的真实意思表示，双方签订的商品房购销合同不成立并无不妥。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人陈森田上诉理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，由上诉人陈森田负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一五年八月十八日
书 记 员 吴茂程