上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第444号
原告上海神龙农工商集团仓兴实业有限公司。
法定代表人董某，该公司经理。
委托代理人沈建山，上海市捷华律师事务所律师。
委托代理人张文，上海市捷华律师事务所律师。
被告上海通闵汽车维修服务有限公司。
法定代表人陈某，该公司董事长。
委托代理人曾明德，上海通孚律师事务所律师。
委托代理人郭海燕，上海通孚律师事务所律师。
原告上海神龙农工商集团仓兴实业有限公司与被告上海通闵汽车维修服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月18日立案受理。依法由审判员刘锋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海神龙农工商集团仓兴实业有限公司的委托代理人沈建山，被告上海通闵汽车维修服务有限公司的委托代理人曾明德、郭海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海神龙农工商集团仓兴实业有限公司诉称，原、被告于2007年11月28日签订租用本市闵行区××路××号1幢、2幢仓库租赁协议，约定由原告将近2，335平方米仓库出租给被告使用。租赁期限自2008年1月1日至2013年12月31日。租金标准为每平方米0.8元／天，第四年起递增5%（2013）。租金按照先付后用原则按年结算，每年11月30日为付款日。签约后，原告依约将仓库交付被告使用，被告支付了自2008年至2012年的历年租金（除第一次按期支付，后就未能按协议约定的时间内支付）。直至2012年11月30日被告未依约向原告支付，经原告多次催促，于2013年1月14日、2月5日支付了部分仓库实际占用费人民币（以下币种相同）414，000元，其余占用费301，911元拖欠达10个月之久，已远远超过仓库租赁协议规定的10日内期限，所以原告在2013年8月有权自解除双方间签订的仓库租赁协议，原告多次要求被告迁出，但时至今日被告仍实际占用上述××路××号1幢、2幢仓库，尚存实际占用费未予支付。故原告诉至法院要求：1、判令被告立即迁出本市××路××号1幢、2幢仓库；2、判令被告向原告支付自2013年1月1日起至实际迁出之日止的上述2，335平方米仓库所产生的实际占用费计436，478元（按协议约定0.84元／平方米／天计算，暂计算至2014年2月11日实际占用费为798，289.80元，扣除被告已经支付的414，000元，尚应支付实际占用费暂计为384，289.80元，利息计为52，188.90元）。诉讼中，原告明确第二项诉请为：判令被告支付自2013年1月1日起至2013年12月31日的租金为301，911元；2014年1月1日暂计至2014年2月10日的实际使用费为80，417.40元，实际使用费要求计算至被告实际迁出之日止（实际使用费的计算标准为按照协议约定的0.84元／平方米／天计算，房屋承租面积为2，335平方米，每天租金为0.84元＊2，335平方米）。并明确利息诉请不再主张。
原告上海神龙农工商集团仓兴实业有限公司向本院提供了以下书面证据，用以证明其诉请：
1、房地产权证一份，证明原告系闵行区××路××号房屋的产权人。
被告对该份证据经质证后认为，对真实性无异议。
2、2007年11月28日原、被告签订的仓库租赁协议一份，证明原、被告之间房屋租赁合同依法成立，合同约定的租赁期限至2013年12月31日届满。
被告对该份证据经质证后认为，真实性、合法性均无异议，但租赁协议中约定了原告的维修义务，如原告未尽维修义务，被告有权要求扣减租金。
3、2013年1月14日进账单一份、2013年2月5日的进账单一份，证明被告于2013年12月31日之前仅支付租金414，000元，尚有301，911元租金未支付给原告，被告拖欠支付租金的行为已经构成违约。
被告对该组证据经质证后认为，无异议，被告已经支付了2013年度的部分租金，因原告违约在先，故对于余下的租金未能支付是因为原告未尽维修义务造成了被告方的损失。
4、2013年8月23日原告发给被告的通知一份、2013年9月16日原告邮寄给被告的函件一份，证明由于被告存在迟延支付租金的违约行为，原告要求被告尽快搬离租赁场所，但被告至今仍未搬离。
被告对该组证据经质证后认为，第一份通知书被告并未看到，不清楚通知书的内容；第二份函件已经收到，也说明了被告在2013年8月31日其曾经向原告发出过函件。
被告上海通闵汽车维修服务有限公司辩称，不同意原告诉请。第一、不同意立即迁出，原告未尽维修义务，应按约减少租金或者延长租期。现在双方是不定期租赁合同关系，如果要解除，应给予一定合理期限，不可能是立即；第二、对于租金及实际使用的金额，被告认为双方目前是不定期租赁关系。对于租金的计算标准是无异议的，对于拖欠支付的天数也无异议。现在原告不主张利息了，对此被告不予答辩。另由于原告未尽维修义务造成被告方损失750，000元，现在明确对于该部分损失仅是作为抗辩，并不作为单独诉请主张。
被告上海通闵汽车维修服务有限公司向本院提供了以下书面证据证明其辩称：
1、2008年6月30日被告发给原告的通知一份，证明被告当时要求原告履行维修义务。
原告对该份证据经质证后认为，真实性无法确认，此函件并未加盖被告公司印章。另仅凭借此函件并无法证明当时存在漏水情况。且在2008年之后，被告从未提出过减免租金的请求，故被告的该份证据显然不符合常理。
2、2013年8月31日被告向原告发出的函件一份，证明原告自2008年以来至今未尽维修义务的情况，且房屋数年均存在漏雨情况，2013年的部分租金已抵扣漏雨造成被告的损失。
原告对该份证据经质证后认为，函件确实收到过，关于函件中所述的漏雨损失，被告均未提供证据予以说明。而该份函件所述的内容都在2008年，被告在合同要到期之时，将过去无争议的事实拿来印证，是不符合常理的。
3、照片一组，证明涉案房屋存在严重漏雨的事实，对被告的经营产生了影响。
原告对该组证据经质证后认为，照片的真实性无法确认，拍摄地点亦不清楚，不能反映被告的证明目的。如果被告造成如此严重的损失，为何被告不及时向原告提出或主张。且照片的拍摄角度不同，但地方都是同一的。关于电线线路的问题，照片上显示只是在被告自行安装的空气开关处有着火迹象，只能证明是被告自身原因所造成。据原告所知，在被告承租之后，其未经原告同意，擅自在租赁场所上加盖了一层，并加盖了天窗，故如确实存在漏雨，也是被告自身原因所造成。
本院对双方提供的证据认证如下：证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认。
经审理查明：原告系本市闵行区××路××号房屋的权利人。2007年11月28日由原告作为甲方，被告作为乙方签订仓库租赁协议一份，协议约定：1、甲方提供闵行区××路××号仓库，库房计2，335平方米，租赁期限自2008年1月1日至2013年12月31日止；2、租赁费按先付后用的原则，年租金为680，000元；每平方米0.80元／天，第四年起每三年递增5%；全年以365天计算，每年结算一次，按年支付租金，协议约定以11月30日为付款日；3、甲方必须按时将出租房屋交付乙方使用；甲方提供给乙方所使用的设备、房屋，必须完好无损。如因自然损坏或质量所在的原因，甲方应及时修复，不能修复的应及时更换，不得借故拖延，否则乙方有权提出减少租金权利。嗣后，2008年至2012年双方针对租赁合同的租金支付均是按约履行。截止至2013年2月5日被告已经支付的2013年度租金为414，000元，其余的租金并未按约支付。
另查明，2013年9月16日原告向被告发出函件称，被告租赁原告××路××号库房，2013年租费尚欠300，000元，拖欠至今已有10个月之久，经多次催讨未果。今年8月3日被告公司陈某也表示在当月9日前搬离现场。但近来声称厂房漏雨导致损失600，000元及2010年的一次配电间失火，造成150，000元损失，表明这些损失要从租费中扣除。被告以前从未提到过造成多少经济损失。就2010年不是配电间失火，是被告专用的空气开关起火，其原因是被告用电不当造成，且当天就恢复了用电，关于所谓经济损失，全是空穴来风，原告当然不予认可。今再次通知被告，请及早搬离××路××号。否则，原告将采取进一步措施，由此所造成的法律后果均由被告承担。
本院认为，原被告之间所签订的仓库租赁协议系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力。原、被告均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。然被告认为原告在合同履行过程中未能及时履行维修义务，导致被告产生巨大经济损失，进而被告抗辩要求减少租金或延长租期。对此辩称本院认为作为出租人的原告在合同履行过程中确实存在及时提供维修的合同义务，若原告未能及时履行维修义务，作为承租人的被告可以自行维修，维修费用由原告负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。但是本案中除了被告提供的照片之外，并无其他证据能够直接证明原告存在怠于履行维修义务的违约行为。诚如被告所述其曾经在2008年6月30日向原告提出过要求维修的主张，但是在2013年之前双方之间的租金结算都是如约结算，并未出现过任何租金减免的事由。而被告使用至今，并未因为租赁物的维修而实际影响到被告的生产经营。且若确实原告未能及时履行维修义务造成被告方经济损失的，作为被告理应及时向原告主张相应的损失，而不是至原告起诉主张要求被告支付拖欠的租费之时才提出上述辩称。更何况被告对于其抗辩的经济损失并未能提供相应的证据加以证明。依据民事诉讼证据规则的规定，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故本院对被告所提出的上述辩称不予采信。而依据租赁协议的约定，双方的租赁合同期限截止至2013年12月31日，之后双方的租赁合同期限届满，租赁合同关系自然终止，作为承租人的被告理应返还租赁物。然被告目前仍在使用系争的房屋，并未将系争房屋返还给原告。故原告主张要求被告返还系争房屋并迁出的诉请有事实及法律依据，本院予以支持。被告虽辩称认为双方自2014年1月1日起租赁合同关系转变为不定期租赁合同关系，但是从原告提供的证据中充分说明其已经多次要求被告搬离上述场所，作为出租人并不认可被告继续使用租赁物，故本院认为在租赁合同已经终止的情况下，双方之间并不构成不定期租赁合同关系。由于被告目前仍实际使用系争租赁物，其占用租赁物期间所产生的实际使用费理应按照租赁协议约定的租金标准支付给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告上海通闵汽车维修服务有限公司于本判决生效之日起十五日内搬离位于上海市闵行区××路××号1幢、2幢的仓库，并将上述仓库归还原告上海神龙农工商集团仓兴实业有限公司；
二、被告上海通闵汽车维修服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告上海神龙农工商集团仓兴实业有限公司自2013年1月1日起至2013年12月31日止的房屋租金301，911元；
三、被告上海通闵汽车维修服务有限公司于本判决生效之日起十日内偿付给原告上海神龙农工商集团仓兴实业有限公司自2014年1月1日起至实际搬离上述第一项租赁场所之日止，按照日租金1，961.40元的标准计算的房屋使用费损失。
案件受理费减半收取计3，923.59元，由被告上海通闵汽车维修服务有限公司负担（于本判决生效之日起十日内向原告直接支付）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 刘 锋
二〇一四年三月十九日
书记员 谭静贤
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。