四川省简阳市人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）川0180执异132号
异议人（案外人）：王桂华，女，汉族，出生于1972年11月10日，住四川省简阳市。
原案申请人：冯英，女，1969年4月2日出生，汉族，住四川省内江市。
原案被执行人：郑智林，女，1972年12月10日出生，汉族，住四川省简阳市。
本院在执行（2016）川2081民初4239号民事判决书中，案外人王桂华对本院拟拍卖已查封被执行人郑智林名下位于简阳市雄州新城X号花园X号楼X号住房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人（案外人）王桂华称，2016年3月从郑智林处购买位于简阳市雄州新城X号花园X号楼X号住房，并变更登记，与郑智林共有。郑智林占2%产权。该房被简阳市人民法院以（2018）川0180执120号裁定查封，并委托评估，拟进行拍卖。该执行行为损害了异议人利益，现要求解除查封，如要拍卖郑智林所占2%产权，应保证异议人优先购买权。
原案申请人冯英称，简阳市雄州新城X号花园X号楼X号住房系郑智林所有，郑智林曾将为了逃避债务，转移登记至王桂华、宋刚名下的全过程告知申请人冯英，郑智林保留2%产权就是为了防止弄假成真。要求依法拍卖该房屋以清偿郑智林为其哥哥郑少林担保的借款。
原案被执行人郑智林称，将简阳市雄州新城X号花园X号楼X号住房出卖给王桂华、宋刚是真实的。因王桂华、宋刚当时欠部分尾款，故郑智林保留了2%产权。
经本院查明：本院在审理原告冯英与被告郑少林、郑智林、李正阳民间借贷纠纷一案中，于2016年10月24日作出（2016）川2081民初4239号民事裁定，查封了郑智林名下位于简阳市雄州新城X号花园X号楼X号住房、位于简阳市雄州新城X号花园X号楼-1-XX号车位一个。并于2017年4月27日作出（2016）川2081民初4239号民事判决书，判决：“一、被告郑少林在本判决生效之日起十日内偿还原告冯英借款400,000元，并从2016年1月26日起，以本金400,000元为基数，按月利率2%支付借款利息至实际还款之日止；二、被告郑智林对以上借款本息承担连带还款责任”。后郑智林提起上诉，成都市中级人民法院于2017年10月24日作出（2017）川01民终11151号民事判决书，维持了本院（2016）川2081民初4239号民事判决。其间，本院对郑智林名下房屋、车位进行了续查封。（2016）川2081民初4239号民事判决生效后，因债务人未履行还款义务，冯英申请强制执行，即（2018）川0180执120号案件，2018年7月17日，本院作出（2018）川0180执120号之一执行裁定书，裁定：拍卖被执行人郑智林位于简阳市雄州新城3号花园3号楼3-3-3号住房一套（监证号20160XXXXXX89，唯一号13XXX6）、简阳市雄州新城3号花园3号楼-1-45号车位一个（监证号48XXXX19，唯一号13XXX5）。同日，该裁定送达郑智林。
案外人王桂华得知执行情况后，向本院提出执行异议。并提交了《房屋信息查询记录》，该记录反映：2016年3月22日，简阳市雄州新城X号花园X号楼X号住房建筑面积124㎡，所有权人郑智林，份额2%；所有权人王桂华、宋刚份额各49%。2016年3月22日存量房买卖取得。
本院分别询问了王桂华、宋刚，并要求王桂华、宋刚当场画出房屋户型图。王桂华称，王桂华、宋刚系夫妻。王桂华与郑智林系朋友，因房屋价格较为优惠，故以68万元成交，当时不能全款支付，尚差几万元，故郑智林保留了2%。宋刚当时很不愿意买房，签了放弃财产协议，不清楚为什么登记又有他的名字。买房后，曾在该房居住一个月左右，房屋内部装饰风格为简欧：橱柜颜色为浅色，不确定是白色、灰色，卧室墙面为墙纸，客厅、饭厅颜色是白色，客厅沙发是布艺沙发，卧室卫生间是坐便器，客厅（卫生间）那个不是很清楚，“没有中央空调吧，我没用过，我不是很清楚是不是都有空调”。宋刚称，通过朋友介绍买的，之前不认识郑智林，我买房时签了字的，买房后住过，但不是很长（常）住，房屋装修是浅色调，比较旧了，欧式风格，是中央空调，饭厅是木地板、客厅是砖、卧室是木地板，卧室是咖啡色木地板，客厅地砖是浅色的，与103办公室（询问地点）地砖颜色差不多，橱柜是灰白色的，主卧（卫生间）是淋浴房，公用卫生间没有淋浴房，是花洒，房间是白色乳胶漆，卧室都是乳胶漆（厨房、卫生间是墙砖）。
本院工作人员询问王桂华、宋刚后，立即到现场（雄州新城X号花园X号楼X号住房）察看，发现：房内没有安装中央空调，客厅有柜机、每间卧室都有挂机，橱柜不是浅色调的，饭厅不是木地板，两个卫生间都有淋浴房，房间墙面是硅藻泥，卧室地板均是浅色木地板。对照王桂华、宋刚画的户型图，王桂华画的房间位置大致准确，宋刚画的厨房和卧室方位不正确，且与实际相差较大。
原案申请人冯英向本院提交了纠纷发生前（2016年6月19日、9月18日、10月10日）与郑智林的通话录音和（2016年5月9日）微信聊天记录，在通话中，郑智林介绍了该房屋转移给王桂华是其丈夫李正阳（已离婚）找朋友定的虚假买卖合同，由李正阳拿现金给王桂华、宋刚，王桂华再通过银行将款项转给郑智林作购房款，以证明买卖的真实性。后该房屋用于抵押贷款30多万，贷款手续是别人办的，别人办的卡都拿出来给郑智林夫妇，一直由李正阳使用贷款人的卡去还利息。贷出来的钱给了郑智林（没有通过银行转账）还了信用卡透支款，还款用的银行卡在李正阳手中。录音和微信聊天记录还反映出郑智林夫妇仍然自住或出租该房屋。冯英据此认为郑智林将房屋转移登记给王桂华、宋刚，不是真正的买卖关系，其保留2%份额也证明买卖是虚假的。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。利害关系人冯英认为该财产应属郑智林所有，并申请保全，本院执行中也准备拍卖，现王桂华针对执行标的物提出异议，该标的物虽然登记在王桂华、宋刚、郑智林名下，但王桂华、宋刚与郑智林之间是否存在真实的买卖关系是排除本院执行拍卖该房屋（即王桂华的异议是否成立）的关键。现根据申请人冯英提交的资料和本院询问王桂华、宋刚的笔录，特别是王桂华、宋刚画的户型图，本院认为，异议人王桂华的主张不应支持，理由如下：一、郑智林将房屋出卖给他人，却保留2%份额明显不符合常理，王桂华、宋刚、郑智林称系拖欠几万元尾款就保留一定份额，也不合房屋交易的习惯；二、王桂华、宋刚买卖房屋的民事行为，其所涉及数额明显大于日常生活性支出，按常理应当对房屋状态、装修装饰、房间结构等关键情况进行认真的实地查看核实，但王桂华、宋刚却对房内装饰不明瞭，甚至宋刚对房屋的户型都不清楚，可见，王桂华、宋刚很少到房屋现场，其居住过一月左右的说法也缺乏证据支撑；三、从2016年1月起，郑少林开始停止支付冯英借款利息，2016年3月郑智林将房屋转移登记，逃避债务意图明显。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第十七条之规定，裁定如下：
驳回四川涌邦融资担保有限责任公司的异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 谢国斌
审判员 凌俊杰
审判员 胡丽群
二〇一八年八月六日
书记员 王 婷
附：相关法条
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。