杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭萧民初字第1871号
原告浙江××实业集团有限公司，住所地杭州市××区
××凤升村。
法定代表人沈某某。
委托代理人蔡某某。
被告杭州××禧餐饮娱乐有限公司，住所地杭州市××
区××街道××路××号。
法定代表人马某某。
委托代理人李某某。
原告浙江××实业集团有限公司诉被告杭州××禧餐饮
娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年5月5日立
案受理后，依法由审判员瞿燕萍适用简易程序于2010年6月9日
、2010年10月25日公开开庭进行了审理。期间（2010年6月9日
至2010年9月20日）经原告申请本院委托杭州萧山天度房屋面
积测绘有限公司对涉案房屋的实际使用面积进行了鉴定。同年
11月1日转为普通程序，由审判员瞿燕萍担任审判长，与人民
陪审员 张吾平、李爱华组成合议庭于2010年12月27日再次公开
开庭进行了审理。原告委托代理人蔡某某，被告委托代理人李
某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江××实业集团有限公司诉称：2008年6月30日，
原、被告签订房屋租赁合同及补充协议各一份，合同约定：原告将位于杭州市××区××路××心××、××层的部分房屋
租赁给被告，合同对租赁期限、租金及付款方式等做了约定。
合同签订后，原告依约将房屋交付给被告，但被告没有依约支
付租金。原告催讨未果。故起诉要求：1、解除原、被告间的
房屋租赁合同；2、立即返还房屋；3、支付至实际搬出日止的
租金1154045元（暂算至起诉日，按每平方米每天1.1元，以28
00平方米的标准计算）；4、支付违约金500000元。
被告杭州××禧餐饮娱乐有限公司辩称：1、补充合同与
租赁合同是两个租赁关系，补充合同租赁的计算方式跟租赁合
同也不是补充关系，是完全独立的租赁关系。2、被告并没有
构成违约。因合同约定的租赁面积2800平方米与实际使用面积
相差比较大，被告提出异议，原告回复在2009年8月底派人进
行现场测量，并以测量为准，但原告并未对面积进行测量，造
成双方对于支付租金产生争议。若被告延付了租金，也不是根
本性违约。故不同意解除合同和承担违约责任，被告诉请的50
0000元违约金某某偏离了原告的实际经济损失。
原告浙江××实业集团有限公司为支持其主张的事实，
在举证期限内向本院提供了下列证据材料：
1、房屋所有权证复印件三份、房屋租赁合同一份、补充
协议一份、杭州天丰化纤有限公司与原告签订的租赁合同一份
、杭某某民进出口有限公司与原告签订的租赁合同一份，欲证
明杭州天丰化纤有限公司、杭某某民进出口有限公司及原告对
涉案房屋享有所有权，原告享有转租权。
2、律师函两份，欲证明2009年6月16日原告发函催讨租金，被告提出面积异议，于2009年6月23日回函给被告，同意
暂按被告有异议的面积来支付租金，但被告未付清租金。
3、被告出具的承诺书一份，欲证明被告承诺在2009年7
月15日将租金全部付清，并提供担保。
4、法院的传票四份及起诉状一份，欲证明被告的违约行
为。
经质证，被告对证据1没有异议，本院予以认定。被告对
证据2的真实性没有异议，但认为双方争议的焦点是面积的不
确定性，且被告在收到函后，已支付相应的租金，而原告承诺
在2009年8月底派人来测量但未履行，这恰好说明权利待定的
事实。本院对证据2中原告要证明的内容及原告承诺在2009年8
月底派人测量但未履行的事实予以认定。被告对证据3的真实
性没有异议，但原告一直没有履行测量的义务，而被告支付73
万多租金。本院对证据3原告要证明的内容予以认定。被告对
证据4的三性均有异议。本院认为该组证据无法证明原告要证
明的事实。
被告杭州××禧餐饮娱乐有限公司为支持其主张的事实
，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：
1、汇款及付款凭证复印件七份，欲证明被告于2008年9
月支付127420元，2008年9月27日支付两笔合计460680元，200
9年7月15日分别支付了250000元、200000元、282254.89元（
三项合计732254.89元），总计1320354.89元。
2、房屋面积测绘成果书一份，欲证明涉案房屋实际的建
筑面积与合同约定的建筑面积不符，测绘结果是建筑面积2465.65平方米，套内面积为1903.7861平方米，签订合同时应按照
套内面积计算房屋租赁面积。
3、原告于2009年6月23日发给被告的函一份，欲证明200
9年原告催讨租金，被告就该房屋面积已向原告提出异议，原
告同意在2009年8月底派人测量，却一直没有履行自己的承诺
，因此双方合同的权利义务待定。
经质证，原告对证据1没有异议，本院予以认定。原告对
证据2的真实性没有异议，但对被告主张租赁房屋按套内面积
计算有异议。本院对证据2三性予以认定，但对被告提出按套
内面积计算租金的主张不予采信。原告对证据3的真实性没有
异议，但认为被告要证明的事实不存在。本院对被告就该房屋
面积向原告提出异议，原告未派人测量的事实予以认定。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，
本院认定以下事实：
2008年6月30日，原、被告双方签订了房屋租赁合同一份
，并于当日签下补充协议一份。房屋租赁合同上约定，原告将
位于杭州市××区××路××心××、××层，建筑面积2800
平方米的房屋租赁给被告。该合同约定：租期五年，自2008年
7月1日至2013年6月30日止；租金为2008年7月1日至2013年6月
30日按1.10元／平方米／天计算；付款方式为租金半年一付，
先付后用（每次付款562100元），付款方式为银行支票或现金
（不少于80%现金）；若被告违约，违约金为500000元，若原
告违约，违约金为500000元。合同签订以后，原告交付了房屋
。被告于2008年9月8日支付租金127420元，同年9月27日支付了200000元和240680元。
2009年6月16日原告发函给被告，敦促被告支付租金6621
00元，同年6月18日被告给原告发函，对租赁房屋的实际面积
提出异议，按图计算建筑面积为2321.92平方米，并要求原告
派人实地进行测量。2009年6月23日原告回函要求被告先按被
告自行测量的面积支付租金，并表示于2009年8月底前派员进
行实地测量，但事后未去实地进行测量。2009年7月2日被告出
具付款承诺书一份，承诺根据2008年6月30日签订的房屋租赁
合同，租金为1082254.89元，该款项于2009年7月15日前支付
。2009年7月15日被告支付两笔租金分别为220000和282254.89
元，同年7月31日支付250000元。综上被告合计共支付1320354
.89元，但原、被告均无法分清该租金是支付房屋租赁合同还
是补充协议中的租金，均认为是混同。被告则表示虽是混同，
但支付本案租金为1095304.89元。
经被告申请，本院委托杭州萧山天度房屋面积测绘有限
公司进行对2008年6月30日的房屋租赁标的物测量，结论为套
内面积1903.7861平方米，分摊面积为561.8606平方米，建筑
面积为2465.65平方米（鉴定费双方各半预交，并表示各自负
担，不进行主张）。
在庭审中，由于双方于2008年6月30日签订的补充协议系
另一租赁标的物，被告提出异议不能合并进行审理，原告确认
本案的租赁标的物系2008年6月30日签订的房屋租赁合同中的
房屋，即是被告申请法院委托杭州萧山天度房屋面积测绘有限
公司进行实地测量的标的物，建筑面积为2465.65平方米。按约租金计算为1.10元／平方米／天，按实地测量的面积2465.6
5进行计算，被告应支付原告租金为1817184.05元。减去被告
已支付1095304.89元，至起诉日被告尚某支付租金721879.16
。
另查明，本案的租赁物系本案的原告与杭州天丰化纤有
限公司及杭某某民进出口有限公司共有，原告与杭某某民进出
口有限公司、杭州天丰化纤有限公司各签订了房屋租赁合同，
将房屋的所有面积均租赁给本案的原告，租赁期限从2007年1
月1日起至2016年12月31日止，合同约定原告有权转租。原告
将自己部分所有的以及与杭州天丰化纤有限公司、杭某某民进
出口有限公司部分所有的房屋租赁给被告。
本院认为：原、被告之间签订的房屋租赁合同合法有效
，双方当事人理应遵守。而本案争议的焦点为违约问题，原告
提出被告未按约支付租金，应解除双方的房屋租赁合同并承担
违约金，被告提出未完全支付清租金是由于合同约定面积与原
告实际交付的面积不符，被告未违约并要求继续履行合同，经
查实原告违约在先，未按约定租赁面积交付，双方产生争议，
在原告告知按被告自行测量租赁面积支付租金后，被告承诺在
2009年7月15日支付租金1082254.89元，原告亦予以认可，被
告的该承诺属对合同内容的变更，后被告于2009年7月31日前
支付清2009年7月2日前的租金，但之后未在合同约定的期限内
支付租金，属违约。虽然双方签订的房屋租赁合同在履行过程
中均存在违约，但被告在起诉时至今分文未付尚欠租金，据合
同法第九十四条第一款第（三）项及九十七条之规定，原告主张解除合同及返还房屋的诉请，本院予以支持。关于原告主张
的租金，被告提出按套内面积按约计算的抗辩，因无论从双方
签订的合同的内容，还是双方来往的函件及通常租赁做法，按
建筑面积予以计算较为合理，故被告这一抗辩本院不予以采纳
，被告尚欠原告租金721879.16元（算至起诉日）及支付至实
际搬出日的租金理应支付。关于原告主张的违约金，因双方均
存在违约行为，加之原告主张的违约金的起算时间不确定，故
从原告起诉时至付清租金日的违约金被告理应承担，但由于合
同约定的违约金某某过高，应依法予以调整，时间从2010年5
月5日起算至租金付清日，面积按2465.65平方米，1.10元／平
方米／天，按日万分之二点四计算予以支持。据此，根据《中
华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第九十
七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规
定，判决如下：
一、解除浙江××实业集团有限公司与杭州××禧餐饮
娱乐有限公司于2008年6月30日签订的房屋租赁合同。
二、杭州××禧餐饮娱乐有限公司载本判决生效后30天
内返还浙江××实业集团有限公司位于杭州市××区××路×
×心××、××层的房屋（建筑面积为2465.65平方米）。
三、杭州××禧餐饮娱乐有限公司在本判决生效后十日
内支付浙江××实业集团有限公司租金721879.16元（算至起
诉日）。
四、杭州××禧餐饮娱乐有限公司支付浙江××实业集
团有限公司自2010年5月6日起至实际腾房日止的租金（计算方式：面积2465.65平方米×1.10元／平方米／天×实际天数）
。
五、杭州××禧餐饮娱乐有限公司在本判决生效后十日
内支付浙江××实业集团有限公司自2010年5月5日起至租金付
清之日止的违约金（面积按2465.65平方米计，1.10元／平方
米／天，按日万分之二点四计算）。
五、驳回浙江××实业集团有限公司的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍
支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19686元，浙江××实业集团有限公司负担19
69元，杭州××禧餐饮娱乐有限公司负担17717元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省
杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院交上诉
案件受理费。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不
服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后的次日起七日
内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院
开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民
法院，账号12×××68）
审判长瞿燕萍
人民陪审员张吾平人民陪审员李爱华
二○一一年二月十一日
书记员俞维霞