北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京0107民初1477号
原告（反诉被告）：北京思众瑞达科技有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街30号院3号楼2层A-2986房间。(统一社会信用代码：91110107MA005RMD48)
法定代表人：冯静，经理。
委托诉讼代理人：宋万欣，北京市金石律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杨雁武，男，1971年2月7日出生。
（身份证号：×××）
委托诉讼代理人：程守法，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
第三人：北京立卓房地产经纪有限公司，住所地北京市石景山区政达路2号4层1单元4-24。
（统一社会信用代码：91110107560391564H）
法定代表人：胡九生，经理。
委托诉讼代理人：孙丽霞，女，1977年11月4日出生。
原告（反诉被告）北京思众瑞达科技有限公司（以下简称思众公司）与被告（反诉原告）杨雁武、第三人北京立卓房地产经纪有限公司（以下简称立卓公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）思众公司之委托诉讼代理人宋万欣、被告（反诉原告）杨雁武及其委托诉讼代理人程守法、第三人立卓公司之委托诉讼代理人孙丽霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）思众公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除思众公司与杨雁武于2016年10月25日签订的房屋租赁合同；2.判令杨雁武返还思众公司房屋租金及押金共计91000元；3.判令杨雁武支付思众公司违约金13000元；4.诉讼费由杨雁武承担。事实和理由：思众公司（前身系北京盛帆教育科技有限公司）与杨雁武在立卓公司居间服务下，于2016年10月25日签订了房屋租赁合同。约定：思众公司租赁杨雁武位于北京市石景山区银河南街2号院4号楼4层509房产一套，建筑面积86.64平方米。租赁用途为办公，租赁期限自2016年11月1日至2017年10月31日。针对房屋租金及其他事项，双方特别约定：付款方式及金额，2016年11月1日交付78000元，2017年5月1日交39000元，2017年8月1日交39000元，预交押金13000元，甲方保证在乙方租赁期间此房屋可供乙方注册公司使用，合同到期乙方如不续租，须将公司注册迁出。合同签订时，各方均在合同上盖章、签字。合同签订后，杨雁武交付房间钥匙，思众公司即进行装修。租期开始后，思众公司到工商局注册公司，被告知北京宾至美业生物科技有限公司在此注册，同一住所不得同时注册两家公司。为此，思众公司找杨雁武交涉，杨雁武承诺解决。直到2016年11月18日，杨雁武仍不能让思众公司用此房屋注册。思众公司找到立卓公司及杨雁武协商，杨雁武不能书面承诺2016年11月30日前用此房屋让思众公司注册。杨雁武长时间拖延给思众公司造成重大损失，思众公司告知杨雁武由于租赁此房屋不能达到合同目的，故通知其解除合同，并要求退还租金、押金和支付违约金等。杨雁武置之不理，思众公司迫于无奈诉至法院。
被告（反诉原告）杨雁武辩称，杨雁武没有违约，思众公司陈述的房屋租赁协议及交付房屋状态符合事实。依据合同法的相关规定，租赁合同系出租人向承租人交付房屋，承租人对房屋达到占有使用的目的。思众公司陈述的注册登记变更问题，实质上在合同约定的期间内租赁房屋已经具备办理注册登记的条件，但是思众公司执意将注册地址迁至他处，导致合同无法继续履行。思众公司单方违约，现杨雁武同意解除合同。思众公司仅向杨雁武支付租金65000元和押金13000元，其主张的数额有误。因杨雁武没有违约行为，不同意支付违约金。同时提出反诉。反诉请求：1.判令解除思众公司与杨雁武签订的房屋租赁合同；2.判令思众公司赔偿杨雁武违约金13000元；3.判令思众公司承担全部诉讼费用。
原告（反诉被告）思众公司针对被告（反诉原告）杨雁武的反诉辩称，双方争议焦点在于合同如何约定，杨雁武的反诉不能成立。根据房屋租赁合同的特别约定，甲方保证乙方在租赁期间，房屋可供注册公司使用。故双方在合同中已经明确约定房屋能够注册公司，但是在实际履行中，杨雁武提供的房屋不能注册公司。杨雁武的行为已经构成违约，思众公司向杨雁武发出了解除通知，杨雁武也予以确认。杨雁武的反诉没有事实和法律依据。
第三人立卓公司述称，认可思众公司起诉的事实，服从法院裁判。
经审理查明：杨雁武系北京市石景山区银河南街2号院4号楼4层509号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人。
2016年10月25日，甲方杨雁武、乙方北京盛帆教育科技有限公司（以下简称盛帆公司）、丙方立卓公司签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》（以下简称《房屋租赁合同》），约定甲方将涉案房屋出租给乙方用于办公。房屋租赁期限自2016年11月1日至2017年10月31日。甲方应于2016年11月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及物业交割单后视为交付完成。租金为13000元/月，押壹付叁，押金13000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。本合同签订后7日内，甲方应向丙方支付月租金的100%即13000元作为佣金。本合同签订后，如租赁双方解除、中止或变更租赁关系的，租赁双方仍应向丙方支付所约定的佣金。第九条、合同解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达3日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达3日的。2、欠缴各项费用达1000元的。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7、擅自将房屋转租给第三人的。（五）其他法定的合同解除情形。第十条、违约责任。（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。第十二条、其他约定事项。付款方式及金额：2016.11.1交付78000元，2017.5.1交付39000元，2017.8.1交付39000元，押金单交13000元。甲方保证在乙方租住期间此房屋可供乙方注册公司使用，合同到期乙方如不续租须将合同注册迁出。
《房屋租赁合同》签订后，杨雁武将涉案房屋交付盛帆公司。2016年10月25日，盛帆公司向杨雁武支付押金13000元。2016年10月28日，盛帆公司向杨雁武支付5个月租金共计65000元。2016年11月1日，立卓公司出具的收据载明：今收到盛帆公司代业主交来13000元。
盛帆公司认可在签订《房屋租赁合同》时知晓涉案房屋处有北京宾至美业生物科技有限公司（以下简称美业公司）在此注册尚未迁出。2016年11月25日，美业公司迁出涉案房屋。2016年12月15日，盛帆公司迁至他址完成住所地变更。
2016年11月3日，立卓公司与美业公司的人员微信联系称新的租户已经入住，说是要月底之前得注册，不然工商上门实地核查会罚款。2016年11月18日，杨雁武微信告知立卓公司和盛帆公司美业公司答应月底前迁出，并说了逾期扣押金，补给下家。经咨询，迁入可以提前网上提交材料，等到审核的时候迁出了就行，急的话可以并行办理。盛帆公司称月底要是再注册不成损失将巨大，不行还是退了，我们一直也没有进入。
2016年11月30日，杨雁武将美业公司迁入他址后新的营业执照通过微信告知盛帆公司和立卓公司。立卓公司称好的，变更完毕了，这代办的还真是给力。当日，盛帆公司收到上述微信的当日向杨雁武通过微信发出通知：本公司于2016年11月1日正式承租北京市石景山区银河南街2号院4号楼509室，房屋承租有效期至2017年10月31日。甲方业主杨雁武合同上承诺此房能够注册公司，但到2016年11月18日止，甲方仍不能够让我公司用此房屋注册，并且不能书面承诺2016年11月30日前能够让我公司用此房屋注册公司。由于长时间拖延，对我公司造成了重大损失。对此我公司再次于2016年11月30日正式通知甲方业主杨雁武终止此合同，并且退还房屋租金及押金玖万壹仟元整并支付乙方一个月租金违约金壹万叁仟元整。盛帆公司称已于2016年11月下旬将涉案房屋钥匙交给立卓公司。杨雁武收到上述通知后次日，向盛帆公司发出律师函，称涉案房屋已经具备迁入条件，通知行为应属单方违约，应当继续履行合同。杨雁武对盛帆公司交还钥匙不予认可。
2017年2月24日，在本案第一次庭审中，盛帆公司和杨雁武办理了涉案房屋的交接手续。双方均认为对方存在违约行为，不同意支付违约金，若法院支持对方的违约金诉求，则认为合同约定的违约金数额过高，申请法院予以酌减。
2017年3月14日，盛帆公司名称变更为思众公司。
上述事实，有《房屋租赁合同》、收据、转账记录、工商登记信息、通知、微信记录、当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，思众公司与杨雁武签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约定履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同。
本案争议的焦点是违约方的认定。尽管《房屋租赁合同》中有“甲方保证在乙方租住期间此房屋可供乙方注册公司使用”的特别约定，但是该约定并未明确具体的注册时间，思众公司亦未提供充分证据证明各方对注册时间另有约定或者杨雁武对具体注册时间做出过承诺。因思众公司在签订合同时知晓有其他公司在涉案房屋处注册尚未迁出，故其理应知晓其他公司的迁出需要一定时间。根据微信记录，各方当事人就迁出和注册事宜积极协商，迁出和注册时间为2016年11月底。美业公司于2016年11月25日迁出涉案房屋，杨雁武于2016年11月30日告知思众公司该公司已迁出，《房屋租赁合同》具备继续履行的条件，且与合同约定的一年租赁期限相比，该迁出时间亦未根本影响思众公司的权益，杨雁武并无违约行为。思众公司在得知涉案房屋能够注册后发出的解约通知并不能产生解除合同的效力，反而表明其明确表示不再履行合同义务，故思众公司的行为构成违约。
因思众公司与杨雁武于2017年2月24日本案庭审中办理了涉案房屋的交接手续，故《房屋租赁合同》于2017年2月24日已实际解除。依据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因《房屋租赁合同》已解除，杨雁武继续占有思众公司支付的押金于法无据，应予返还。因《房屋租赁合同》约定佣金13000元由杨雁武支付，而实际上系思众公司代交，加上思众公司已向杨雁武支付的5个月租金65000元，思众公司相当于向杨雁武支付6个月房租共计78000元。根据合同的约定和履行情况，思众公司仅需支付2016年11月1日至2017年2月24日期间的租金，杨雁武应将思众公司多支付的租金27857元返还。
因《房屋租赁合同》的解除系由思众公司的违约行为导致，故思众公司无权要求杨雁武支付违约金，相反思众公司应支付杨雁武违约金。对于违约金数额，本院以杨雁武的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定为3000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、杨雁武于本判决生效后七日内返还北京思众瑞达科技有限公司租金二万七千八百五十七元；
二、杨雁武于本判决生效后七日内返还北京思众瑞达科技有限公司押金一万三千元；
三、北京思众瑞达科技有限公司于本判决生效后七日内支付杨雁武违约金三千元；
四、驳回北京思众瑞达科技有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回杨雁武的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二千三百八十元，由北京思众瑞达科技有限公司负担一千四百四十五元（已交纳一千二百四十六元，余额一百九十九元于本判决生效后七日内交纳），由杨雁武负担九百三十五元（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费六十三元，由北京思众瑞达科技有限公司负担十五元（于本判决生效后七日内交纳），由杨雁武负担四十八元（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 孙 莉
人民陪审员 刘洪德
人民陪审员 李月恩
二〇一七年八月十一日
书 记 员 袁 帅