广东省广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0115民初4085号
原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地广东省广州市白云区太和镇大源村黄庄南路38号3楼东，统一社会信用代码914401017676955062。
法定代表人：聂金伟，职务：总经理。
委托代理人：吴小庆，广东合拓律师事务所律师。
委托代理人：梁火琼，广东合拓律师事务所律师。
被告：陈杏仪，女，1981年5月21日出生，住广东省广州市南沙区。
被告：钟俭峰，男，1980年6月14日出生，住广东省广州市南沙区。
两被告的委托代理人：陈泳，系广州市南沙区南沙街沙螺湾村民委员会推荐的公民代理人。
原告广州市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）诉被告陈杏仪、钟俭峰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托代理人吴小庆，被告陈杏仪、钟俭峰的委托代理人陈泳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
案件事实
2014年，万科物业公司与广州市荣达家用电器有限公司（甲方，以下简称荣达公司）签订《万科南方公元花园前期物业服务合同》，约定：“甲方委托乙方对万科南方公元花园提供前期物业服务事宜。本合同期限自2014年8月5日起至2017年8月4日止，但如合同到期，乙方同意继续履行本合同及未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同，则本合同继续有效。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅2.8元/月.平方米。业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费，如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费……因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起全额交纳。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的1‰向乙方支付违约金……合同中的平方米均指建筑面积，以房产证登记的建筑面积为准，未取得房产证的，按以下文件先后顺序确定：1、测绘机构的实测面积；2、房屋买卖合同；3、法院判决等法律文书”。
2014年10月12日，荣达公司（甲方、卖方）与陈杏仪、钟俭峰（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：“乙方所购商品房地址为南沙区万科南方公元花园自编X栋X房，该商品房建筑面积共95.36平方米。甲方应当在2016年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，甲方提供同等品质的材料设备的，视为符合交付标准”。合同附件五《前期物业服务合同》约定：“万科南方公元花园的前期物业服务单位为广州市万科物业服务有限公司，前期物业服务期限自2014年8月5日起至2017年8月4日止，但是：1、合同期限内，本物业业主委员会代表全体业主与物业公司或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止；2、如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A、物业公司同意继续履行本合同；B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘物业公司的决议并签订新的物业服务合同。物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅2.8元/月.平方米。业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起缴纳物业服务费。如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳。因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起全额交纳。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向物业公司交纳当期物业服务费；在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的1‰向物业公司支付违约金。物业公司接受供水、供电、燃气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、燃气、信息、环卫等费用，因物业公司已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月10日前向物业公司交清相关费用，逾期未交纳相关费用的，物业公司从逾期之日起每日按欠费总额的1‰计收违约金。
2016年6月21日，荣达公司向陈杏仪、钟俭峰发出《商品房交付使用通知书》，通知其于2016年6月28日至30日前办理收楼手续。钟俭峰办理了收楼手续。此后，涉案房屋由陈泳从2016年11月份开始实际使用居住。陈泳在入住后陆续发现房屋出现卫生间漏水、地板发黑等问题。经过多次沟通，上述问题未能有效解决并达到令陈泳满意的程度，陈杏仪、钟俭峰遂以此为由从2017年7月起拒绝交纳涉案房屋的物业服务费，陈杏仪、钟俭峰同时还以万科物业公司不按照合同约定进行管理，违反合同义务，不作为及管理乱等理由不同意缴纳物业服务费。万科物业公司此后向陈杏仪、钟俭峰寄送催交物业服务费通知，其仍未按时交纳。
另，万科物业公司提交的《房屋面积测量成果报告书》记载，涉案房屋经过测量后的实际面积为96.4281平方米。陈杏仪、钟俭峰对该报告书真实性无异议，并主张报告书在2016年6月20日制作，万科物业公司并无在收楼时出具。
万科物业公司的诉讼请求：被告立即支付2017年7月至2018年6月物业服务费及违约金3811.41元（每期的逾期付款违约金从每期应交物业服务费之日的次月首日开始计算，以每期实际拖欠金额为基数，每日按1‰的标准计至还清全部欠款之日止）、2018年7月物业服务费270元并承担本案诉讼费。
裁判理由与结果
本院认为:本案双方虽没有签订物业服务协议，但荣达公司与陈杏仪、钟俭峰签订房屋销售合同附件五记载了物业服务有关情况，荣达公司将物业服务委托给万科物业公司并不违法。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……，对业主具有约束力”的规定，万科物业公司与荣达公司签订的《万科南方公元花园前期物业服务合同》适用于陈杏仪、钟俭峰，对其具有约束力。陈杏仪、钟俭峰已经实际收楼，并且由陈泳居住使用，其应当按照合同约定按时交纳物业服务费。根据陈杏仪、钟俭峰与荣达公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定，陈杏仪、钟俭峰提出的涉案房屋存在漏水、地板发黑等质量瑕疵问题，亦是由荣达公司承担保修责任，而非万科物业公司承担相应维修义务。尽管荣达公司、万科物业公司对外宣传均以“万科”（万科南方公元、万科物业）名义进行，以致他人产生误解而以为是万科名义进行的民事活动，但两者属于独立的民事主体。陈杏仪、钟俭峰主张荣达公司所销售的房屋均在质量问题，不能构成其拒绝向万科物业公司支付物业服务费的正当理由，其未按时缴交物业服务费的行为构成违约，其所主张的房屋质量问题可直接向荣达公司主张权利。万科物业公司要求陈杏仪、钟俭峰支付2017年7月起至2018年7月的物业服务费及违约金（2017年7月起至2018年6月），有事实和法律依据，本院予以支持。万科物业公司计算2017年7月起至2018年7月的物业服务费为3480.1元（267.01元/月×10个月+270元/月×2个月+270元），其要求陈杏仪、钟俭峰以每月欠缴的物业服务费为本金，按每日1‰的标准，从次月1日开始计付2017年7月至2018年6月的逾期付款违约金，符合合同的约定，本院予以支持，但每月物业服务费所产生的违约金总额应以欠缴的物业服务费为限。
需要指出的是，万科物业公司在提供物业服务过程中存在一定问题，但也不能构成陈杏仪、钟俭峰拒绝交纳物业服务费的合法理由。万科物业公司对其存在的问题也应当听取业主意见，及时予以改进，以提高物业服务及管理水平。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：
一、被告陈杏仪、钟俭峰应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付从2017年7月起至2018年7月止的物业服务费3480.1元及2017年7月起至2018年6月未按时支付物业服务费的违约金（计算方法：其中2017年7月至2018年4月的违约金均以267.01元为本金，均按每日1‰的标准，分别于次月1日起计算至实际支付之日止；2018年5月及2018年6月的违约金均以270元为本金，均按每日1‰的标准，分别于次月1日起计算至实际支付之日止。上述每月物业服务费的违约金数额不超过当月欠付的物业服务费）；
二、驳回原告广州市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告陈杏仪、钟俭峰负担（直接支付给原告广州市万科物业服务有限公司）。
本判决为终审判决。
审 判 员 胡秋玲
二〇一八年八月十日
法官助理 王祝珠
书 记 员 梁晋豪