广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深南法民三初字第33号
原告深圳市铭可达物流发展有限公司（反诉被告，以下统称原告）。
法定代表人郑明强，总经理。
委托代理人蒋卫东，广东瑞特律师事务所律师。
被告麦来崧（反诉原告，以下统称被告），男，汉族。
委托代理人林茜，广东晟典律师事务所律师。
委托代理人武奎元，广东晟典律师事务所律师。
原告深圳市铭可达物流发展有限公司诉被告麦来崧以及被告麦来崧反诉原告深圳市铭可达物流发展有限公司房屋租赁合同纠纷案件，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蒋卫东，被告的委托代理人林茜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方于2006年12月25日签订《合作经营协议》（租赁合同），约定原告将位于深圳南山区南油大道的某楼部分和某楼全层（面积约3910平方米）租赁给被告作为经营场地，月租金20.8万元（人民币，下同），从第二年起月租金额在上年基础上逐年递增5%，每月十八日前缴纳当月租金。原、被告随后签订了两份补充协议。2009年3月31日签订的《补充协议（二）》第三条约定，从2010年3月份起被告应按月租金基数229320元／月递增5%的计算方式上缴租金。但被告从2010年3月起违反约定未足额缴纳租金，其后虽经原告多次催讨，被告一直未能缴纳。截至2012年11月份，被告累计拖欠租金达1382534.64元。原、被告签订的租赁合同合法有效，双方均应严格遵守履行，被告拖欠租金的行为已构成违约，应承担违约责任。为维护原告的合法权益，原告请求法院判令：1、被告立即支付拖欠的租金1382534.64元及其利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计至款项付清之日止，暂计至2012年11月21日为97535.47元）；2、本案诉讼费用全部由被告承担。
被告辩称：1、被告没有拖欠原告任何租金，根据合同约定被告承租房产面积为3910平方米，但是经被告核实，原告提供的房产面积远低于3910平方米，被告已经每月过多地支付了租金；2、原告关于租金的递增计算存在错误，根据2009年3月31日双方签署的《补充协议（二）》第三条的约定，从2010年3月份起租金为229320元／月，递增5%的计算方式交纳租金，这是双方最后一次对租金的约定，是对前《合作经营协议》的变更，只有这次递增5%，并未约定每年递增5%；3、原告从签订合同开始就未向被告提供房屋建筑面积平面图，被告也是本案发生后才知道原告提供的租赁物不符合租赁要求；4、拖欠租金的诉讼时效是一年，请法院进行审查。
被告反诉称，2006年12月25日，原、被告双方签署《合作经营协议》，约定由原告将位于南山区某裙楼某区一楼部分和二楼全层，面积约3910平方米出租给被告，月租金为20.8万元。租赁合同签订后，被告按约定已足额向原告支付租金。因原告不是租赁房产的所有权人，签署租赁合同时，原告并未向被告提供房地产权证，租赁房产的面积根据原告提供的图纸确定。现经被告查询租赁房产的房屋建筑面积分户平面图，租赁房产一层的建筑面积为1660.29平方米，租赁房产二层的建筑面积为1775.02平方米，租赁房产的建筑面积远低于3910平方米，约为3210平方米。被告认为，原告提供的租赁房产面积约为3210平方米，而要求被告按3910平方米支付租金，原告依法应将多收取的租金退还被告。现为保障被告的权利不受侵害，被告提起反诉，请求法院判令：1、原告立即退还被告多缴纳的租金2792838.87元及利息（自2006年12月25日至2013年3月31日每月多缴纳租金）；2、由原告承担案件受理费等费用。
原告针对被告的反诉辩称，原告收取的租金符合原、被告双方协议约定的租金标准，不存在多收被告租金的事实，被告提出的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当予以驳回：1、原告与被告约定的是按固定额度方式计租，并非按单位面积方式计租。双方《合作经营协议》第三条明确约定计租方式是固定额度计租，并非是按单位面积计租，即不是按每平方米租金乘以租赁面积的方式来计租，协议第四条明确约定了月固定租金额20.8万元，因此租金标准是固定的，不与租赁面积挂钩。租赁协议没有任何一条约定实际租赁面积大小与合同约定有偏差的可以扣减或增加租金。原、被告双方约定以固定月租金额计付租赁房产租金符合法律规定和房地产租赁市场的交易习惯。原、被告均是按照约定的价格收付租金，从未有过异议，原告不存在超出合同标准多收租金的行为；2、被告接收租赁房产并使用经营长达6、7年从未提出异议，证明原告交付的租赁房产符合双方约定。本案租赁房产是现楼租赁，原、被告双方在签订合同之前已经到租赁现场查验、测量、确认过所要租赁的详细位置，同时《合作经营协议》第一条约定具体租赁位置以图纸为准。被告作为签约一方是持有租赁位置图纸的，因此，被告对于租赁的房屋的具体位置、实际使用范围是清楚明确的，双方签订协议后，原告向被告交付租赁房产时，原告毫无疑问是验收了交付房产符合原、被告双方事前约定的租赁位置图纸才予以接收的。被告至今也未提出任何能够证明原告交付的房产不符合双方约定租赁位置及双方确认过的租赁位置图纸的证据。根据民事诉讼“谁主张、谁举证”的证据规则，被告应当对此负有举证责任，否则应承担举证不能的法律后果。被告在原告起诉要求其支付拖欠租金之前从未对接收的租赁房产提出过异议，被告的行为事实上印证了交付的租赁房产符合原、被告双方约定的事实；3、原告交付的房产事实上也不低于协议约定的实用率，根据《合作经营协议》第二条的约定，租赁面积=使用面积／56%，另在双方2007年8月1日签订的《补充协议》第一条更再次明确表述了租赁面积的实用率是56%。故即使按照3910平方米计算实际使用面积也应为3910×56%=2189.6平方米，从国土局的《房屋建筑面积分户平面图》测绘的租赁房产面积可以看出，租赁房产一层套内建筑面积是1518.27平方米，其中被告租赁面积约为700平方米左右，二层套内建筑面积是1604.9平方米，两层租赁共计套内建筑面积合计大于2300平方米，多于双方约定的2189.6平方米的使用面积。根据双方确认的承租位置图测量数据，一层租赁的使用面积为648平方米，二层为1668平方米，合计约2316平方米，同样多于规定的2189.6平方米。上述两份测量图纸均证实原告交付给被告的租赁使用面积与双方协议约定的使用面积是基本相当的。事实上，双方在签订《合作经营协议》之时共同到租赁现场实际测量、确认使用面积之后，按照56%的实用率大致推算租赁面积。原、被告双方在租赁位置图纸中确认的租赁面积与被告现在实际使用的租赁位置、实际使用面积是相符的。综上所述，原告是按照原、被告双方合同约定的租金标准向被告收取租金的，不存在多收租金的事实，原告交付的租赁房产符合双方约定，被告的诉讼请求没有事实依据，故原告请求法院支持原告的诉讼请求，驳回被告的反诉请求。
经审理查明，深圳市铭可达物流发展有限公司（以下简称“铭可达物流”）原名深圳市铭可达投资发展有限公司（以下简称“铭可达投资”），于2011年1月17日变更企业名称为现名。麦来崧系个体工商户深圳市南山区圣某兰婚纱摄影的登记负责人，该婚纱摄影的登记经营场所为深圳市南山区某裙楼某区二楼右边和一楼部分。
深圳市南山区南油大道某裙楼某层商场B、某层商场B于2003年12月25日分别登记至案外人深圳市现代城房地产开发有限公司（以下简称“现代城房地产”）名下。
2003年8月4日，现代城房地产（甲方，出租方）与铭可达投资（乙方，承租方）签订《深圳市房地产租赁合同书》，约定：甲方将某家园裙楼一、二、三层商场B出租给乙方使用，租赁面积共计5093.29平方米，建筑物总层数为29层。该合同在深圳市南山区房屋租赁管理办公室备案登记。2008年7月28日，现代城房地产（甲方，出租方）与铭可达投资（乙方，承租方）签订《租赁补充协议》，约定：鉴于乙方已缩小在甲方某家园裙楼分店的经营规模，将大部分用房分别出租给第三方用作其他行业经营，故双方签订本补充协议；乙方租赁甲方物业自用部分，仍按照约定租金和5%年递增率执行；乙方转租给第三方物业租金合计102万元／月，年递增率为5%，由乙方代收，乙方所收取的第三方租金自留5%作为乙方转租的管理费用，其余95%转交甲方。
2006年12月25日，铭可达投资与麦来崧（深圳市南山区圣某兰婚纱摄影）签订《合作经营协议》，约定：麦来崧进驻某家园一楼部分和二楼全层（具体位置以图纸为准），面积约3910平方米，租赁面积=使用面积÷56%；双方同意采取固定额度方式计算租金，月固定租金额为20.8万元，从第二年起，月租金额在上年的基础上逐年递增5%；自铭可达投资交付场地时起装修免租期60天；麦来崧每月十八日前向铭可达投资交纳当月租金、上月水电费等费用，以支票的方式支付；双方的合作期限由自合同签订之日起至2015年8月8日；麦来崧拖欠应缴费用一个月以上，铭可达投资有权单方面解除合同，所有装修设施归铭可达投资所有；及其他条款。
2007年8月1日，铭可达投资与麦来崧（深圳市南山区圣某兰婚纱摄影）签订《补充协议》，约定：1、租赁面积从原合同租赁面积4310平方米基础上缩减400平方米（一楼部分），现调整为3910平方米，实用率为56%；2、从2007年8月1日起，每月租赁金额从原合同25万元整基础上缩减4.2万元整，现调整为20.8万元整，递增方式按原合同执行；3、租赁押金从原合同50万元整基础上缩减8.4万元整，现调整为41.6万元整；4、付租时间调整为当月5日前，如再有拖欠，铭可达投资有权按原合同滞纳金双倍向麦来崧计收滞纳金；5、本补充协议生效的前提是麦来崧付清所欠租金及费用（以款到铭可达投资的账户为准），否则本协议无效，其他条款按原合同执行。
2008年4月16日，铭可达投资与麦来崧（深圳市南山区圣某兰婚纱摄影）签订《补充协议（一）》，约定：铭可达投资同意麦来崧提出的由于经营原因要求减免2008年3月至2009年2月月租金递增5%的申请，免收麦来崧（2008年3月至2009年2月）月租金递增5%部分（每月应在月租金20.8万元的基础上增收1.04万元）；从2009年3月起，麦来崧应按月租金21.84万元递增5%的计算方式支付铭可达投资租金；本补充协议签订前麦来崧必须付清所欠租金及费用（以款到铭可达投资的账户为准），否则本协议无效，其他条款按原合同执行。
2009年3月31日，铭可达投资与麦来崧（深圳市南山区圣某兰婚纱摄影）签订《补充协议（二）》，约定：铭可达投资对麦来崧提出的由于经营原因要求再次减免2009年3月份至2010年2月份月租金递增5%的申请，2009年3月份至2009年8月份月租金按21万元收取；2009年9月份起至2010年2月份，双方一致同意视麦来崧的经营情况再作调整，若麦来崧的经营情况良好，麦来崧应按原应缴纳的月租金金额229320元上缴铭可达投资租金，若麦来崧的经营状况未有好转，铭可达投资同意按月租金额21万元收取；从2010年3月份起，麦来崧应按2009年3月份至2010年2月份原应缴纳的月租金基数即229320元／月递增5%的计算方式上缴铭可达投资租金。
关于租金支付情况。庭审中，铭可达物流明确其主张的欠付租金为2010年3月至2012年11月期间的租金，每月应收租金为：2010年3月至2011年2月期间240786元，2011年3月至2012年2月期间252825.3元，2012年3月至2012年11月期间265466.56元，上述期间麦来崧每月实际支付租金21万元，共拖欠1382534.64元。麦来崧对其每月实付租金予以确认，但对应付租金持有异议，主张《补充协议（二）》系双方对于租金递增5%的最后一次约定，此后租金不再每年递增，即从2010年3月至今，租金均为240786元／月。
关于租金催收情况。铭可达物流提交了《律师函》、《深圳市南山区圣某兰婚纱摄影应收与实收租金差异明细表》、租金催收函、快递单及查询结果，用以证明其于2011年1月12日、5月22日、11月25日，2012年3月28日分别向麦来崧催收2009年3月起的租金，麦来崧否认收到上述函件。铭可达物流提交的2011年1月12日《律师函》载明：“我认收到原件。梁颂成，2011年1月13日”，《深圳市南山区圣某兰婚纱摄影应收与实收租金差异明细表》上亦有“梁颂成，2012年3月28日”字样。另查，三份《补充协议》落款处均有“梁颂成”签名。麦来崧确认其婚纱摄影店有梁颂成其人，但不确认其在以上《律师函》及《深圳市南山区圣某兰婚纱摄影应收与实收租金差异明细表》上的签名。铭可达物流提交的快递单及查询结果显示，铭可达物流于2011年5月22日向深圳市南山区圣某兰婚纱摄影寄出的租金催收函于2011年5月23日妥投，于2011年11月25日向麦来崧寄出的租金催收函于2011年11月28日妥投。麦来崧对快递查询结果的真实性予以确认。
关于租赁面积。麦来崧向本院提交了《房屋建筑面积分户平面图》，用以证明某家园1层商场B的建筑面积为1660.29平方米、套内建筑面积为1518.27平方米，2层商场B的建筑面积为1755.02平方米、套内建筑面积为1604.9平方米，两层建筑面积之和小于双方《合作经营协议》约定的3910平方米租赁面积，故铭可达物流构成违约。铭可达物流提交了《圣某兰承租位置图》，主张该图纸系双方《合作经营协议》约定的位置图，用以证明麦来崧承租的1层商场B的使用面积为648平方米，2层商场B的使用面积为1668平方米，合计2316平方米，而根据《合作经营协议》的约定，使用面积为租赁面积3910平方米的56%即2189.6平方米，铭可达物流交付的使用面积大于约定的使用面积，不构成违约。麦来崧对位置图的真实性不予认可，并表示铭可达物流从未向其出示过该位置图。本院当庭询问麦来崧承租涉诉房屋时是否实地查看，麦来崧表示不清楚。麦来崧确认其承租涉诉房屋后进行了装修。
上述事实，有《合作经营协议》及补充协议、《深圳市房地产租赁合同书》、工商信息、房产证复印件、欠缴租金明细表、催收函件、快递单及查询结果、《圣某兰承租位置图》、《房屋建筑面积分户平面图》等证据及庭审笔录在卷为证，足以认定。
本院认为，铭可达物流与麦来崧（深圳市南山区圣某兰婚纱摄影）签订的《合作经营协议》、《补充协议》、《补充协议（一）》、《补充协议（二）》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议履行义务，铭可达物流应依约向麦来崧交付租赁房屋，麦来崧应依约支付租金。
关于麦来崧提出的铭可达物流交付的租赁房屋面积小于协议约定的租赁面积的诉讼主张。首先，双方签订的《合作经营协议》约定采取固定额度方式计算租金，并未约定以面积计租；其次，作为具有完全民事行为能力的交易主体，麦来崧在承租面积上千平方米的涉诉房屋时理应进行实地查看，在铭可达物流交付房屋时应进行验收，而麦来崧当庭表示其不清楚是否实地查看过涉诉房屋，但其确认对房屋进行了装修，故其在承租之初应对涉诉房屋的面积有所认知，麦来崧主张铭可达物流从未交付《合作经营协议》约定的位置图，但其未举证证明在长达六年的使用时间内曾就此向铭可达物流提出异议，故麦来崧主张其在应诉本案时才了解租赁面积存在问题，本院不予采信；再次，双方《合作经营协议》约定，使用面积为租赁面积3910平方米的56%，此后双方签订的《补充协议》再次确认租赁面积实用率为56%，按照此约定，铭可达物流向麦来崧交付的租赁面积与麦来崧向本院提交的《房屋建筑面积分户平面图》显示的面积并不矛盾。综上，本院对麦来崧关于铭可达物流交付的租赁面积不符合约定的诉讼主张不予采纳，其请求铭可达物流退还其多支付的租金2792838.87元及其利息，本院不予支持。
根据双方《补充协议（二）》的约定，从2010年3月起，麦来崧应按2009年3月份至2010年2月份原应缴纳的月租金基数即229320元／月递增5%的计算方式向铭可达物流支付租金，也即240786元／月。麦来崧辩称此系双方对于租金递增5%的最后一次约定，此后租金不再每年递增，即从2010年3月至今，租金均为240786元／月。对此，本院认为，双方《合作经营协议》约定，从第二年起，月租金在上年基础上逐年递增5%。双方签订的《补充协议（一）》、《补充协议（二）》均系对麦来崧要求减免部分时段月租金递增5%的申请的补充协商，并未对《合作经营协议》关于月租金逐年递增5%的约定作出变更，故麦来崧的抗辩意见没有依据，本院不予采纳，并确认铭可达物流诉请的月租金标准，即2010年3月至2011年2月期间240786元，2011年3月至2012年2月期间252825.3元，2012年3月至2012年11月期间265466.56元，据此，2010年3月至2012年11月期间应付租金共计8312534.64元，上述期间麦来崧每月实际支付租金21万元，共拖欠1382534.64元（8312534.64元－21万元×33个月）。麦来崧提出诉讼时效的抗辩，根据本院查明的事实，铭可达物流通过《律师函》、租金催收函、《应收与实收租金差异明细表》等方式分别于2011年1月12日、5月22日、11月25日以及2012年3月28日向麦来崧催收2009年3月起的租金，麦来崧否认收到上述函件，但2011年1月12日《律师函》及2012年3月《应收与实收租金差异明细表》由麦来崧经营的婚纱摄影店工作人员梁颂成签收，梁颂成亦参与签订了双方的三份《补充协议》，故梁颂成应为负责双方租赁事宜的相关人员，麦来崧虽否认梁颂成的签名，但未提出反证，另根据快递查询结果，租金催收函分别于2011年5月23日、2011年11月28日妥投，故本院对麦来崧关于未收到催收租金函件的意见不予采纳，铭可达物流催收租金的行为引起诉讼时效中断，其诉请麦来崧2010年3月至2012年11月期间的欠付租金1382534.64元，未过诉讼时效，本院予以支持。
关于欠付租金的利息。双方《补充协议》约定：付租时间调整为当月5日前，如再有拖欠，铭可达物流有权按原合同滞纳金双倍向麦来崧计收滞纳金。铭可达物流亦未举证证明“原合同”约定的滞纳金标准，鉴于双方确实对滞纳金作出了约定，故铭可达物流请求麦来崧按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准支付欠付租金的利息以弥补其损失，本院可予支持。双方通过《补充协议》将租金支付时间变更为当月5日前，麦来崧应以中国人民银行同期同类贷款利率为计算标准，以每月欠付租金为计算基数，自欠租当月6日起向铭可达物流支付利息至本判决确定的付款之日止。每月欠付租金具体为：2010年3月至2011年2月期间每月30786元，2011年3月至2012年2月期间每月42825.3元，2012年3月至2012年11月期间每月55466.56元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告麦来崧于本判决生效之日起十日内向原告深圳市铭可达物流发展有限公司支付2010年3月至2012年11月期间的欠付租金1382534.64元及其利息（利息以中国人民银行同期同类贷款利率为计算标准，分别以上述期间每月欠付租金为计算基数，自欠租当月6日分别起计，均计至本判决确定的付款之日；每月欠付租金具体为：2010年3月至2011年2月期间每月30786元，2011年3月至2012年2月期间每月42825.3元，2012年3月至2012年11月期间每月55466.56元）；
二、驳回原告深圳市铭可达物流发展有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告麦来崧的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费18120.63元、反诉受理费14571元，均由麦来崧负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
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审 判 长 蒋雅琴
人民陪审员 杨芳化
人民陪审员 侯继军
二〇一四年一月十六日
书 记 员 洪靖敏