广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终16881号
上诉人（原审被告、反诉原告）：罗艳平，男，1977年2月24日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：梁楚冰，广东南国德赛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏婷婷，广东南国德赛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：卢展南（LOCHINNAM），男，1974年8月12日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭海容（GUOHAIRONG），女，1973年7月11日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：朱照环，广东骏道律师事务所律师。
上诉人罗艳平因与被上诉人卢展南、郭海容房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初7652号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人罗艳平上诉请求:1．撤销一审判决；2．解除双方于2016年11月25日签订的《存量房买卖合同》;3.卢展南、郭海容向罗艳平承担总房价款10％的违约金，即447660元。二审庭审中，罗艳平变更前述第2项上诉请求为：解除双方2016年11月25日签订的《存量房买卖合同》以及2017年2月13日签订的《广州市存量房买卖合同》（网签合同）；以及卢展南、郭海容协助罗艳平办理涉案网签合同的注销登记手续。事实和理由如下：一、因卢展南违约，涉案合同已由罗艳平发函解除，卢展南应向罗艳平支付总房价款10％的违约金。二、卢展南、郭海容在签订涉案合同时恶意串通，自称是夫妻，据此罗艳平才同意将涉案房产落名人为郭海容。卢展南、郭海容提交的视频证据中，卢展南反复强调“你知道当时签时说这房子是买给我老婆的，而且也写下了我老婆的名字，这个大家都知道”。但直至罗艳平收到卢展南本案起诉所提供的证据，才得知卢展南、郭海容早于2011年办理了离婚手续，双方目前无任何法律关系。卢展南与郭海容恶意串通，导致罗艳平在签订涉案合同时产生重大误解，据此涉案合同也应当被解除。三、卢展南与罗艳平签订涉案合同时，郭海容并未在涉案合同上签字，其只是“落名人”，而郭海容与卢展南于2011年已经离婚。因郭海容并非涉案合同签订和履行的主体，其并非涉案合同一方当事人。一审法院按照郭海容、卢展南系夫妻关系的前提认定事实，作出判决，实属不当。四、卢展南、郭海容刻意隐瞒早已经离婚的事实，恶意串通，不仅欺诈罗艳平，而且试图规避限购政策规定，严重扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益及罗艳平的合法权益，涉案合同应予解除。
被上诉人卢展南、郭海容二审答辩称：不同意罗艳平的上诉请求，罗艳平的诉求没有任何法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。卢展南、郭海容请求法院驳回上诉，并对罗艳平恶意拖延交易予以谴责。
卢展南、郭海容于2017年3月30日诉至一审法院，请求判令：罗艳平履行卢展南、郭海容与罗艳平签署的《存量房买卖合同》，将房屋产权登记在郭海容名下。
罗艳平反诉请求：卢展南、郭海容向罗艳平支付违约金447660元。
一审法院经审理查明：广州市越秀区东湖路永胜上沙1号4103房的产权登记在罗艳平名下，建筑面积为137.39平方米。2016年11月25日，罗艳平（甲方、卖方）与卢展南（乙方、买方）签订了《存量房买卖合同》，其中约定：房地产地址为越秀区东湖路永胜上沙1号4103房，建筑面积为137.39平方米，该房地产按整套出售并计价，总成交价在4476600元；签订本合同时支付100000元定金，首期楼款（含定金）1336600元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清，银行同意贷款申请后5个工作天内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户手续需在本合同签订后90天内完成；3140000由乙方申请以银行按揭贷款方式支付；乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；乙方未能按照本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同；卖方交楼于买方后，于20个工作日前办理交易手续，交楼时间不迟于2017年3月30日前；该房产落名人为郭海容等。之后，卢展南、郭海容交纳了100000元定金给罗艳平。
另查明，2016年11月25日，罗艳平的妻子曾文娟将其名下的广州市越秀区东湖路永胜上沙1号4104房出售给卢展南。曾文娟于2017年1月9日将4104房交付给卢展南。
罗艳平为了证明卢展南、郭海容违约，向一审法院提交了：1.租赁合同（约定承租方于2016年12月30日搬出涉案房屋）；2.2017年3月22日《解除存量房买卖合同通知书》及寄件详情单；3.2017年1月9日罗艳平申请装修申请材料（申请装修项目为C、D单位间墙、C单位开门）。卢展南、郭海容表示：无法核实租赁合同；没有收到《解除存量房买卖合同通知书》；对申请装修申请材料没有异议，当时考虑到如果罗艳平如约履行可以一起装修，所以才向管理处申请装修手续。
卢展南、郭海容为了证明罗艳平违约，向一审法院提交了2017年3月20日下午的视频，该视频显示卢展南、郭海容与罗艳平在商谈，主要内容为：罗艳平称现在政策变化导致其若出售了涉案房屋，则无法在广州市另购住房，故罗艳平不再出售涉案房屋给卢展南、郭海容。罗艳平对该视频的真实性没有异议。
一审庭审中，卢展南、郭海容共同表示：本案要求罗艳平履行《存量房买卖合同》，就是指将涉案房屋的产权登记在郭海容名下；4103房的钥匙在中介处，卢展南、郭海容没有收楼，所以不能领取钥匙；若法院支持卢展南、郭海容的诉讼请求，卢展南、郭海容愿意一次性支付剩余购房款。罗艳平表示：4103房与4104房原先是打通使用的，4103房与4104房是一起交付的，当时交付时4103房没有再办理交接手续，4103房里有租客的物品，该物品是罗艳平向租客购买的，应归罗艳平所有；2017年3月20日双方去房屋交易中心，因为卢展南、郭海容提出要求对合同中首付款的条款进行修改，罗艳平不同意，所以没有办理后续的交易手续，之后去了中原地产，卢展南、郭海容称可以全款支付购房款，但罗艳平已经不相信卢展南、郭海容能按照合同履行。
一审法院认为：卢展南、郭海容与罗艳平签订的《存量房买卖合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。2017年3月20日，双方相约去房屋交易中心办理交易过户手续，罗艳平称由于卢展南、郭海容提出变更首付款金额，所以不同意交易，罗艳平并无相应证据予以佐证。相反，卢展南、郭海容提供的视频证据可以证明罗艳平不履行合同是因罗艳平自身原因。因此，罗艳平不享有合同的解除权，罗艳平要求卢展南、郭海容按照总房款的10%支付违约金，没有依据，一审法院不予支持。
因卢展南、郭海容愿意一次性支付剩余购房款，卢展南、郭海容也具备购房资格，涉案房屋不存在交易过户的客观障碍，故合同具备继续履行的条件，卢展南、郭海容要求将涉案房屋过户至原告郭海容名下，一审法院予以支持。因合同约定首期楼款应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清，现卢展南、郭海容同意一次性支付剩余购房款，故为减少讼累，一审法院对卢展南、郭海容应付的房价余款一并处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，一审法院于2018年5月30日判决如下：一、被告罗艳平应于本判决发生法律效力之日起十日内，协同原告郭海容到房地产行政主管部门办理广州市越秀区东湖路永胜上沙1号4103房的产权登记至原告郭海容名下的产权转移登记手续；二、原告卢展南、郭海容应于上述房屋办理完税及交易递件过户并取得受理回执之日，一次性向被告罗艳平支付剩余房款4376600元；三、驳回被告罗艳平的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费35927.45元（本诉受理费31920元、反诉受理费4007.45元），由罗艳平负担。
二审期间，罗艳平当庭提交：罗艳平与郭海容于2017年2月14日签订的《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字17020140742号），拟证明：卢展南擅自变更网签合同价款，要求减少支付首期款而导致没有办理后续登记手续，首期款是171万，但是卢展南只准备60多万元的首期款，与双方合同约定的首期款金额不一致，证明卢展南违约在先；一审判决后罗艳平去找中介公司才知道合同约定的价款与双方当时签订存量房买卖合同约定的价款不一致，但中介公司仅交给了罗艳平复印件。卢展南、郭海容质证称：（1）该证据形成于2017年2月13日，不属于二审新证据；（2）该证据只有复印件，对其真实性不予确认；（3）双方一审已经明确双方实际履行的合同是2016年11月25日签订的存量房买卖合同，就算网签合同属实，其与本案也没有关联性，该网签合同并非双方真实意思表示；（4）无论网签合同还是一审查明的存量房买卖合同，均明确卢展南支付10万元定金后，第二期首期款是在收到递件回执当天支付；因为政策变化导致罗艳平无法在广州购房才是导致涉案存量房买卖合同无法履行的根本原因。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。
另查明：一、罗艳平二审上诉请求：解除其与卢展南2016年11月25日签订的《存量房买卖合同》、2017年2月13日签订的《广州市存量房买卖合同》（网签合同），卢展南协助罗艳平办理涉案网签合同的注销登记手续。罗艳平在一审诉讼中并未提起该项反诉请求。卢展南、郭海容二审明确回应称：不同意对该项诉请进行调解也不同意在本案中一并处理。
二、罗艳平二审中陈述：罗艳平实际向卢展南交付涉案房屋，卢展南应于2017年3月7日前完成交易过户的手续，但是卢展南却声称没有足够资金，拖延到2月13日才签订网签合同；2017年3月20日各方到交易中心办理过户手续，卢展南改称其准备的首期款只有60多万元，而且只想向罗艳平支付40多万元，罗艳平未答应，双方就合同能否继续履行进行交谈，因当天卢展南没有筹齐首期款，擅自修改合同，擅自变更合同首期款数额，致使罗艳平丧失对其信任，才导致涉案房屋未能成功过户。
三、一审开庭笔录载明“原告（卢展南、郭海容）：已经准备好首期款，当时准备60多万首期款，当时是因为银行的价高了，所以首期款少了……”。对此，卢展南、郭海容回应称：按照双方合同约定罗艳平将过户手续交付到房地产交易中心，取得过户递件回执的当天内才支付相应首期款1336600元，该款项并没有变更；卢展南、郭海容是否需要事先向罗艳平出示出资能力的凭证，并没有证据证明；卢展南、郭海容二审确实没有证据推翻该陈述；但一审判决查明事实的视频中显示，罗艳平拒绝递交交易过户手续的原因，其自认是其若将房屋出售，有可能无法在广州另外购房，这与卢展南、郭海容首期款的支付没有关系；卢展南、郭海容是否为夫妻关系，与本案也没有任何关联性。
四、卢展南在二审庭后向法院出示了银行明细证明其和郭海容有能力一次性支付购房余款的凭证。
本院认为，一审法院认定涉案《存量房买卖合同》合法有效，双方均无异议，不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对罗艳平的上诉请求，认定如下：
一、罗艳平二审上诉请求解除其与卢展南2016年11月25日签订的《存量房买卖合同》、2017年2月13日签订的《广州市存量房买卖合同》（网签合同），并要求卢展南协助罗艳平办理涉案网签合同的注销登记手续的问题。罗艳平在一审诉讼中并未提出该项诉请。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”。据此，罗艳平该项上诉请求属于其二审新增加的反诉请求，卢展南、郭海容明确表示不同意调解亦不同意在本案一并审理，故本院对此不作调处。
二、罗艳平上诉主张本案系因卢展南、郭海容未按期交付首期款导致过户不能，卢展南、郭海容构成违约的问题。因卢展南、郭海容一审提供的视频已充分证实罗艳平明确表明其出售了涉案房屋将无法在广州市另购住房所以不再出售涉案房屋给卢展南、郭海容，罗艳平在一审中对该视频的真实性没有异议，且视频中罗艳平并未提出因卢展南无法按约定支付首期款等存在违约才拒绝协助办理交易过户的事实。因此，一审法院认定罗艳平所举证据不足以证明卢展南违约，不采纳其抗辩，并无不妥。
三、关于涉案房屋落户人的问题。虽涉案存量房买卖合同由罗艳平和卢展南签订，但双方明确约定将涉案房屋过户至郭海容名下，该约定为双方真实意思表示，卢展南、郭海容是否为夫妻关系对罗艳平的权益并无影响。罗艳平主张卢展南、郭海容存在欺诈行为，并以此为由主张合同应予解除，于法无据。一审法院综合具体案情判令罗艳平应依约将涉案房屋过户至郭海容名下，并由卢展南、郭海容共同承担支付购房余款的义务，并未损害罗艳平的合法权益，可予维持。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人罗艳平的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费35927.45元，由上诉人罗艳平负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 赵云川
审判员 李 民
二〇一八年十一月十三日
书记员 莫善友