广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法民五终字第1691号
上诉人（原审原告）詹子豪，男，1993年10月7日出生，汉族。
委托代理人李海军，广东建基律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈妹，女，1973年1月20日出生，汉族。
委托代理人程凌、覃光贺，均为北京市盈科（广州）律师事所律师。
上诉人詹子豪因返还原物纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第12号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：詹子豪（乙方）与黄德庆（甲方）委托代理人罗阳于2012年9月27日签订《存量房买卖合同》，约定：房地产地址海珠区怡雅街5号1004房；该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况；该房地产按整套出售并计价，总金额560000元整；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；等。
广州市国土资源和房屋管理局核发的海珠区怡雅街5号1004房的《房地产权证》，记载房地产权属人詹子豪，房屋所有权取得方式为购买，共有情况为单独所有，登记时间为2012年10月8日；等。
陈妹曾起诉广州市南鹤房地产开发有限公司（以下简称南鹤公司）、黄大庆要求确认其与南鹤公司之间就广州市大塘村口敦和路南侧新怡苑第E栋1004房所建立的商品房买卖关系合法有效及南鹤公司、黄大庆配合其就讼争房屋所建立的商品房买卖关系办理合同登记转名手续。原审法院以（2008）海民三初字第1966号民事判决书，判决驳回陈妹的全部诉讼请求。判后，陈妹不服上诉。本院以（2009）穗中法民五终字第2212号民事判决书，判决撤销上述（2008）海民三初字第1966号民事判决及确认陈妹与南鹤公司之间成立的关于广州市大塘村口敦和路南侧新怡苑E栋1004房的买卖关系有效；等。
上述判决查明与本案相关的事实有：
1、2003年11月20日，陈妹（认购方）签订1份《新怡苑购房认购书》，订明：出售方为南鹤公司，认购方为陈妹；认购物业为广州市海珠区墩和路商住楼新怡苑E902房、1002房、1004房，认购价为861178元；等。该认购书出售方处仅有“龙军”签名，没有加盖任何公章。2003年11月20日，新怡苑售楼部出具《收据》给陈妹，其中载明收到陈妹购新怡苑E座803、805、902、1002、1004房定金50000元。2003年12月1日，南鹤公司出具《收据》给陈妹，其中载明收到陈妹购新怡苑E座803、805、902、1002、1004房首期房款351345元（含50000元定金）。同日，南鹤公司还出具《收据》给陈妹，其中载明收到陈妹购新怡苑E座803、805、902、1002、1004房税费22491元。
2、陈妹曾向原审法院起诉南鹤公司及邓志荣，要求确认其与南鹤公司就广州市大塘村口敦和路南侧新怡苑第E栋1002房所签订的《商品房买卖合同》合法有效，南鹤公司及邓志荣配合其办理该房屋的合同登记转名手续等。原审法院作出（2006）海民三初字第2060号民事判决，判决上述《商品房买卖合同》合法有效，驳回陈妹其它诉讼请求。上述判决经二审维持原判。在该案中经原审法院审理查明如下事实：2003年12月1日，陈妹与南鹤公司签订《商品房买卖合同》，约定陈妹向南鹤公司购买广州市大塘村口敦和路南侧新怡苑第E［幢］［座］1002［单元］［自然层10］02号房。同日，南鹤公司开具《收据》给陈妹，其中载明：收到陈妹购新怡苑E座803、805、902、1002、1004房首期房款351345元（含50000元定金）、税费22491元。邓志荣确认上述购房款351345元实际由其收取。陈妹表示其于2004年3月接收上述房屋，南鹤公司对此没有异议，邓志荣表示不清楚。
陈妹在本案中以上述判决书证明其与南鹤公司就本案涉案房产已形成合法有效的买卖合同关系。詹子豪对上述判决的真实性没有异议，认为该判决书最终判决结果仅是认定了陈妹与发展商之间的买卖关系是合法有效的，并没有确认涉案房屋的产权应当属于陈妹，该判决书不能证明陈妹享有涉案房屋产权。
詹子豪因要求陈妹腾空、返还上址房屋及支付房屋占用费而于2012年12月21日诉至原审法院，请求判令陈妹：一、立即将广州市海珠区怡雅街5号1004房屋腾空、返还给詹子豪；二、向詹子豪支付自2012年10月8日起至将房屋返还其之日止的房屋占用费（房屋占用费标准参照广州市房地产租赁管理所公布的2011年广州市房屋租金参考价该地段为每月每平方米32元计算）；三、承担本案诉讼费用。
陈妹原审辩称：南鹤公司与黄德庆（曾用名黄大庆）针对本案房产签订的买卖合同是无效的，因为该合同是以合法的形式掩盖非法的目的，违反了合同法的规定，合同自始无效。上址房屋是由黄德庆出卖给詹子豪，黄德庆不具有涉案房产的物权，故黄德庆与詹子豪就涉案房产的买卖合同同样无效。其与南鹤公司就上址房屋签订了买卖合同，且经法院判决为有效，在其与南鹤公司签订合同以来，一直行使管业权。其对黄德庆何时将该房屋转让给詹子豪并不知情，请求法院驳回詹子豪的诉讼请求。
詹子豪为证明其诉讼主张，还提交了《律师函》和《报警回执》加以证明。经庭审质证，陈妹对该证据的质证意见为：因詹子豪没有提供收到快递的回执单，故其不确认已收到该《律师函》；对《报警回执》的真实性、合法性、关联性均有异议。
陈妹为证明其抗辩主张，还提交了其于2003年11月20日签订的《新怡苑购房认购书》和（2006）海民三初字第2060号民事判决书复印件。经庭审质证，詹子豪对该证据的质证意见为：认购书只是复印件，故对真实性、合法性、关联性有异议，该认购书并非买卖合同，仅仅是认购的意向，不能以此确认陈妹已经取得上址房屋的产权；由于判决书没有原件，故对真实性、合法性、关联性有异议，该判决书也仅仅是针对1002房的查明事实过程，并非本案房屋，与本案无关，该判决书也没有确认陈妹取得了1002房产权，也不能以此推定为其取得房屋的产权存在瑕疵。
在本案原审审理期间，詹子豪变更其第1项诉讼请求为：判令陈妹立即将广州市海珠区怡雅街5号1004房返还给其（只需形式上办理房屋交接手续）。陈妹同意詹子豪变更该项诉讼请求。詹子豪、陈妹均确认广州市海珠区怡雅街5号1004房与广州市大塘村口敦和路南侧新怡苑E栋1004房是同一套房屋。陈妹称其向南鹤公司购买上址房屋，购买时是毛坯房，由其接收后进行了装修，装修之后一直在使用，后用于出租。对于上址房屋现由谁使用的问题，詹子豪称据其报警时了解到，上址房屋应该是由陈妹出租给他人使用。陈妹称上址房屋有两间房，一间房是由其安排自己的工人用作宿舍使用，另一间是由其出租给其他公司用作宿舍使用。经原审法院释明，詹子豪表示其只向陈妹主张权利，不向其他人主张权利，实际使用人的搬迁问题不要求在本案中处理，坚持其变更后的诉讼请求和其它原诉讼请求。詹子豪在本案中没有举证证明黄德庆已向其交付海珠区怡雅街5号1004房房屋。
原审法院认为，已经发生法律效力的（2009）穗中法民五终字第2212号民事判决书，判决确认陈妹与南鹤公司之间成立的关于广州市大塘村口敦和路南侧新怡苑E栋1004房的买卖关系有效。陈妹因行使该合同权利而取得合同约定的房屋，故詹子豪关于陈妹占用该房屋的主张与事实不符。詹子豪与黄德庆签订《存量房买卖合同》向黄德庆购买海珠区怡雅街5号1004房，故詹子豪应向黄德庆主张交付该房屋。詹子豪非陈妹与南鹤公司上述买卖关系主体，在本案中也没有举证证明黄德庆已向其交付该房屋，故詹子豪仅向陈妹主张返还该房屋及要求陈妹支付房屋使用费依据不足。经原审法院释明后，詹子豪仍表示其只向陈妹主张权利，不向其他人主张权利，坚持其变更后的诉讼请求和其它原诉讼请求。因此，原审法院对詹子豪的诉讼请求予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院判决如下：驳回原告詹子豪的诉讼请求。本案受理费75元，由詹子豪负担。
判后，詹子豪不服，向本院提起上诉称：原判决虽已查明詹子豪已经合法取得涉案房屋的《房地产权证》和陈妹占用的事实，却驳回詹子豪要求返还房屋和交付租金诉讼请求的错误判决。一、詹子豪与黄德庆依法签订了《存量房买卖合同》，并据此申领了广州市国土资源和房屋管理局核发的《房地产权证》，詹子豪是海珠区怡雅街5号1004房的唯一合法所有人。（2009）穗中法民五终字第2212号民事判决书仅仅是确认了陈妹与南鹤公司之间存在合法有效的债权债务关系。根据物权效力高于债权的一般原理，陈妹不能以房屋买卖合同的有效债权来对抗詹子豪房屋的有效物权。房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，故詹子豪具有涉案房屋的物权。二、既然詹子豪是涉案房产的唯一合法所有人，就对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，陈妹理应无条件返还涉案房屋给詹子豪并向上诉人交付租金。陈妹没有该房屋的所有权却实际控制和使用该房屋，是非法侵占了詹子豪的房产，詹子豪有权要求陈妹返还房屋，并支付房屋租金。三、虽然陈妹与南鹤公司关于涉案房屋买卖合同有效，但在没有办理登记和取得《房地产权证》手续之前，该协议不具有房产权属的效力，不发生房产所有权转移的效力。基于陈妹与南鹤公司之间的合同债权关系，陈妹可以通过向南鹤公司追究法律责任实现自己的债权利益。综上所述，请求：一、撤销原审判决；二、改判陈妹立即将广州市海珠区怡雅街5号1004房返还给詹子豪；改判陈妹向詹子豪支付自2012年10月8日起至将房屋返还上诉人之日止的房屋占用费（参照广州市房地产租赁管理所公布的2011年广州市房屋租金参考价该地段为每月每平方米32元计算，暂计算至2012年11月7日房屋占用费为2447元）；三、一、二审诉讼费用由陈妹承担。
陈妹辩称：南鹤公司与黄德庆的买卖合同无效，黄德庆无权取得涉案房产的产权。南鹤公司是为了逃避法院执行，将房产虚假登记在黄德庆名下，黄德庆只是交纳了首期款，没有支付相应的房款。后是因为南鹤公司在无人管理的情况下，黄德庆通过诉讼方式在南鹤公司未出庭的情况下取得该案房产。该房产没有实际交付给黄德庆，而是由南鹤公司交付给陈妹。黄德庆转让房产给詹子豪的行为是无效的，转让房产是不合理的低价，詹子豪并非善意第三人，黄德庆为了逃避强制执行，在2012年将房产以56万的低价出售给詹子豪，远低于当时的市场价，现在市场价为17000元每平方米。詹子豪提出的证据不能证明詹子豪支付了相应价款，买受后未要求居住，也不知道房屋居住为何人。黄德庆被强制执行涉及本案房产，该案房产在2007年8月被越秀法院查封，我方曾向越秀法院提出执行异议，要求协调房屋产权归属，但陈妹有其他事情要处理，暂时搁置了。本案为返回原物之诉，涉案房屋居住的人并非陈妹，而是他人，如詹子豪要求搬迁，则涉及第三人利益，应起诉实际占有使用房屋的住户，并非陈妹本人。陈妹基于合同权利取得合同约定的房屋，黄德庆并未就行使管业权提出任何异议，证明黄德庆并非实际占有涉案房屋，而是由南鹤公司为逃避执行虚假将房屋登记在黄德庆名下。詹子豪提出的上诉请求，没有事实和法律依据，请求法院不予支持。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
二审中，詹子豪提交了粤房地权证穗字第××号房地产权证（复印件），载明黄德庆于2012年8月13日取得涉案房屋的产权证；2、罗阳所出具的收据，载明罗阳于2012年9月27日收到詹子豪购买涉案房屋的的购房款560000元，以证实詹子豪在黄德庆在取得产权证后以合理价格善意取得涉案房屋。陈妹表示房产证没有原件，不予确认，收据不是转账凭证，不能证明付款的真实性，再者，收款人是罗阳，并非黄德庆，没有出示授权委托证明罗阳有权代黄德庆收取费用，詹子豪是以不合理的低价购买房产，支付的日期2012年9月27日，按照当时市场价，该房产均价在13000元左右，而詹子豪支付的价格均价为8000元左右，明显低于市场价，其目的为了帮助黄德庆逃避相关的执行案件，其认为买卖合同及买卖行为无效。
本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。涉案房屋经国土房管部门登记确认房地产权属人为詹子豪，詹子豪作为该房屋的产权人，对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，故其要求居住在涉案房屋的陈妹搬迁及支付占用费合法合理，本院予以支持。至于陈妹在居住涉案房屋是基于其与南鹤公司之间就涉案房屋之间存在房屋买卖关系，已发生法律效力的裁决已确认陈妹可行使合同权利，即陈妹可向合同相对方即南鹤公司主张权利，但不能以其与南鹤公司之间的合同关系对抗黄德庆所享有的物权，故原审驳回詹子豪的诉讼请求有误，本院予以纠正。对于房屋占用费的标准，宜按有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，以詹子豪所主张的每月每平方米32元为限。
对于詹子豪在本案审理过程中提交的证据材料，由于均形成于本案诉讼发生前，并不属于新证据的范畴，故本院不予接纳。
综上所述，詹子豪的上诉理由成立，其上诉请求应予支持。原审处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，判决如下：
一、撤销广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第12号民事判决；
二、被上诉人陈妹在本判决送达之日起十日内搬出广州市海珠区怡雅街5号1004房屋并将之交还给上诉人詹子豪；
三、被上诉人陈妹在本判决送达之日起10日内向上诉人詹子豪支付广州市海珠区怡雅街5号1004房屋的占用费（从2012年10月8日起计至陈妹交还上述房屋之日止，按有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，以每月每平方米32元为限）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审受理费75元及二审受理费150元，均由被上诉人陈妹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 姚伟华
代理审判员 李 民
二〇一四年五月××日
书 记 员 李 焕
颜玉婵