上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民二（商）初字第1113号
原告廖红荣。
委托代理人贺全青，系原告的丈夫。
委托代理人谢静宇，上海新松律师事务所律师。
被告韩某。
被告濮阳市亿鸿置业有限公司，住所地河南省濮阳市华龙区建设路4楼。
法定代表人顾宏维，负责人。
委托代理人陈裕辉，该公司工作人员。
委托代理人杨泽民，上海市东高地律师事务所律师。
原告廖红荣诉被告韩某、濮阳市亿鸿置业有限公司（以下简称“亿鸿公司”）保证合同纠纷一案，本院于2013年5月17日受理后，依法适用简易程序由代理审判员虞增鑫独任审理。因被告韩某在监服刑，本院采取分开开庭形式，于同年6月27日、9月10日组织原告与被告亿鸿公司公开开庭进行了审理，并于同年7月3日、8月13日两次到青浦区新收犯监狱开庭。原告委托代理人贺全青、谢静宇，被告亿鸿公司法定代表人顾宏维及委托代理人陈裕辉、杨泽民分别到庭参加诉讼，被告韩某在狱中参加庭审。审理中，因本案的处理与上海市公安局松江分局立案侦查中的刑事案件〖立案告知书号：沪公（松）立字（2013）第3123号〗的侦查结果存在关联，或需以其侦查结果为依据，本院依法裁定本案中止审理。后松江分局以没有犯罪事实为由决定撤销该刑事案件，本院恢复本案审理。审理中，经各方当事人申请，本案适用简易程序延期审理一个月。本案现已审理终结。
原告廖红荣诉称：2012年3月9日，原告与案外人沈某签订《上海市房地产买卖合同》及《特别协议》，约定沈某将上海市松江区某路某号房屋作价人民币720万元（以下币种同）销售给原告。原告分四次支付沈某700万元（其中560万元约定用于归还房屋抵押贷款）。沈某于2012年6月1日将房屋交付原告。之后原告要求沈某办理房屋过户手续，却发现沈某未归还银行贷款而将房款挪作他用，故银行申请法院查封了系争房产。2012年12月7日，原告就房屋买卖合同纠纷向上海仲裁委员会申请仲裁。2012年12月24日，两被告向原告出具保证函，承诺两被告保证沈某按合同约定履行合同义务，并对沈某因不履行合同导致的违约责任承担保证责任，其中被告亿鸿公司责任限额为580万元；2013年1月10日，亿鸿公司又向原告出具承诺书，同意代韩某偿还债务。2013年5月14日，上海仲裁委作出裁决，确认原告与沈某间买卖合同解除，沈某返还原告购房款700万元，支付违约金140万元，并承担仲裁费82，300元。两被告因出具保证函，应对沈某的违约责任承担连带保证责任，故原告诉至法院，请求判令：1、被告韩某对案外人沈某返还原告购房款700万元及支付原告违约金140万元，仲裁费82，300元承担连带保证责任；2、被告亿鸿公司对案外人沈某返还原告购房款700万元及支付原告违约金140万元，仲裁费82，300元，在580万元的限额内承担连带保证责任。
被告韩某辩称：对于购房款700万元无异议，但已归还20万元，实际欠付原告购房款680万元；对于违约金140万元不予认可，其没有承担违约金的义务；对于仲裁费也不予认可，与其无关。关于亿鸿公司的担保责任，因亿鸿公司对其欠有债务，故对亿鸿公司的担保责任没有异议，亿鸿公司应对沈某的全部债务承担连带责任。
被告亿鸿公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原告与案外人沈某间的仲裁纠纷没有通知亿鸿公司，与亿鸿公司无关，亿鸿公司对原告与沈某间房地产买卖合同关系也不知情。原告所提供的保证函系伪造的，该函出具时亿鸿公司的公章由被告韩某保管，如韩某在函上加盖公章也未得到亿鸿公司追认。亿鸿公司的承诺书与本案无关，承诺书所载借韩某400万元不是事实，且承诺书载明替韩某偿还债务附有三个条件，即“公司资金允许”，“2013年7月”，“经韩某本人授权”。
针对两被告的答辩意见，原告补充称：同意购房款按680万元计算，在2012年年底，被告韩某确实归还原告20万元。在保证函中明确约定了两被告应承担的保证责任范围。承诺书则是被告亿鸿公司债务加入的意思表示。
经审理查明：2012年3月9日，原告与案外人沈某签订《上海市房地产买卖合同》，约定沈某将位于上海市松江区某路某号的房屋出售给原告，房屋价款540万元；同时双方特别约定搬迁等其他费用的补偿款180万元，总价款计720万元。双方另对价款的支付时间、违约责任等作出相应约定。该合同履行过程中，双方产生争议，原告遂向上海仲裁委提出仲裁申请。该会于2012年12月7日受理后，经审理，该会于2013年5月14日，作出裁决如下：一、确认申请人廖红荣与被申请人沈某2012年3月9日签订的买卖上海市某路某号房屋的《上海市房地产买卖合同》自本裁决作出之日起解除；二、被申请人沈某应返还申请人廖红荣已收款项700万元；三、被申请人沈某应支付申请人廖红荣违约金140万元；四、仲裁费82，300元（已由申请人预缴），全部由被申请人沈某承担。
另查明，2012年12月24日，被告韩某向原告出具保证函一份，保证人为被告韩某（甲方）及亿鸿公司（乙方），载明：“2012年3月9日，沈某与廖红荣签订《上海市房地产买卖合同》及《特别协议》，约定沈某将上海市松江区某路某号房屋以720万元价格出售给廖红荣，现甲方、乙方为沈某履行上述合同提供保证担保如下：1、甲方、乙方保证沈某按照上述合同的约定履行合同义务，并且对沈某因不履行上述合同而导致的违约责任承担保证责任，其中乙方在履行韩某二份购房合同的同时有义务确保廖红荣的权益，将合同价值400万元打入廖红荣指定账户，且尚有180万元的限额范围内承担保证责任；2、保证担保的范围：主债务及利息、债务人应支付的违约金和损害赔偿金以及实现债权的费用；”等等。被告韩某作为保证人在该函落款处签字，落款处还加盖有亿鸿公司公章。该公章由何人加盖，当事人均未举证证明。原告称该保证函是通过快递收取的。
2013年1月10日，亿鸿公司再向原告出具承诺书一份，载明：“我公司借韩某先生400万元，在公司资金条件允许时2013年7月份，经韩某本人授权，我公司可以替韩某偿还债务。”亿鸿公司在落款处加盖公章，同时，亿鸿公司法定代表人顾宏维、韩某及原告委托代理人贺全青在承诺书上签字。该承诺书上亿鸿公司公章由其法定代表人顾宏维加盖。
再查明，2012年8月29日，被告韩某向亿鸿公司出具承诺书一份，载明：“本人韩某，今特向亿鸿公司郑重承诺，在本人保管亿鸿公司公章期间，未经亿鸿公司法人韩韬先生同意签字后不得使用公章，如未经公司法人韩韬同意签字使用公司公章做无效处理，本人因此承担对公司所造成的一切经济损失和法律责任。本人在2012年8月29日前与亿鸿公司签订的所有文件、商品房买卖合同、借款协议作废，以2012年8月29日以后签署文件和商品房买卖合同为准。”2012年8月29日及同年9月22日，被告韩某与被告亿鸿公司签订《商品房买卖合同》两份，合同内容基本一致，均约定被告韩某购买被告亿鸿公司开发的“濮州商业步行街“项目房产500平方米，共计6套，总计200万元，在合同期12个月内，经双方商议后，亿鸿公司按合同价200万元回购合同项下房产。之后，被告韩某将上述两份买卖合同原件交付原告保管。
以上事实，由原告提供的仲裁裁决书、保证函、承诺书、《商品房买卖合同》；被告亿鸿公司提供韩某承诺书及各方当事人的陈述等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为，原告与案外人沈某因房屋买卖合同纠纷，经上海仲裁委员会生效裁决确认解除合同关系，并由沈某返还原告已收款700万元，支付违约金140万元，仲裁费82，300元由沈某承担。被告韩某在2012年12月24日向原告出具的保证函中承诺为沈某履行房屋买卖合同提供保证担保，并明确担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权费用等。保证函未明确保证方式，因此，应视为被告韩某为沈某提供连带责任保证担保。故原告主张被告韩某对沈某的债务承担连带保证责任，于法有据，本院予以支持。审理中，被告韩某辩称已收购房款已归还20万元，原告亦予确认，故被告韩某应承担连带保证责任返还的已收购房款为680万元。
本案的争议焦点在于被告亿鸿公司应否对沈某的债务承担保证责任及保证责任的范围。原告认为，被告亿鸿公司在保证函上签字，同时在承诺书上确认可以替被告韩某偿还债务，该承诺书也是债务加入的意思表示。被告亿鸿公司对保证函不予认可，对承诺书真实性虽予认可，但其上所述借款不实，也与保证函无关，且承诺书承诺的代偿债务附有条件。本院认为，原告主张被告亿鸿公司承担责任的主要依据保证函与承诺书，该保证函虽有加盖被告亿鸿公司公章，但由何人加盖，当事人均未举证证明。结合亿鸿公司之后出具的承诺书及韩某向被告亿鸿公司出具的承诺书，本院有理由相信该保证函上亿鸿公司公章是在被告韩某控制亿鸿公司公章期间加盖的，否则亿鸿公司没必要再次出具承诺书。在未得到亿鸿公司追认情况下，本院难以认定该保证函中亿鸿公司的保证承诺系其真实意思表示。原告依该保证函主张被告亿鸿公司承担保证责任依据不足。但2013年1月10日的承诺书确系被告亿鸿公司出具，并有原、被告三方签字，从承诺书记载内容看，该承诺书应为亿鸿公司作出的对被告韩某的债务在400万元范围内债务加入的意思表示。至于被告亿鸿公司所述的，承诺书附有条件，因被告韩某已确认亿鸿公司应代偿债务，故该承诺书已生效。承诺书所载的“资金条件允许“因内容不明确，不能作为承诺所附条件。再结合，被告韩某与亿鸿公司签订的两份《商品房买卖合同》的情况，两合同的总标的与承诺书所载的400万元一致，本院也有理由认定亿鸿公司在承诺书中作出债务加入意思表示是真实的。因此，被告亿鸿公司应承担责任的范围为被告韩某应承担连带保证责任的债务中400万元，与被告韩某共同清偿。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十四条和《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条的规定，判决如下：
一、被告韩某对案外人沈某返还原告廖红荣已收购房款680万元及支付违约金140万元，仲裁费82，300元承担连带保证责任；
二、被告濮阳市亿鸿置业有限公司对被告韩某上述连带保证责任在400万元范围内承担共同清偿责任。
如果被告韩某、濮阳市亿鸿置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费71，176元，减半收取35，588元，财产保全申请费5，000元，合计诉讼费40，588元，由原告廖红荣负担700元；被告韩某、濮阳市亿鸿置业有限公司负担39，888元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 虞增鑫
二〇一四年二月七日
书 记 员 徐 霖
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。
二、《中华人民共和国担保法》
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。