河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新中民五终字第273号
上诉人（原审原告）杨建丽。
上诉人（原审被告）新乡市淘宝城百货批零市场有限公司。
住所地新乡市卫滨区人民路358号。
法定代表人郭相云，执行董事。
委托代理人崔拥军，该公司职员。
委托代理人董玉南，河南辉龙律师事务所律师。
上诉人杨建丽与上诉人新乡市淘宝城百货批零市场有限公司（以下简称淘宝城）租赁合同纠纷一案，均不服河南省新乡市卫滨区人民法院（2013）卫滨民一初字第70号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2012年4月29日，杨建丽与淘宝城签订新乡市淘宝城商铺租赁合同，由杨建丽租赁淘宝城位于新乡市人民路天隆城西侧首席SOHO淘宝城负一层B区51号，建筑面积22.36平方米。约定：租期为一年，自2012年5月1日至2013年4月30日止；租金缴纳方式为每年为一个缴费周期，一次性缴纳8个月房租，免租4个月，月租金447元；杨建丽必须依约缴纳8个月房租，免租4个月，拖欠月租金及其它费用达15天，视为杨建丽根本违约，淘宝城有权收回房屋。同日双方还签订新乡市淘宝城管理协议，约定：杨建丽同意淘宝城为淘宝城商场的管理者，并自愿接受淘宝城对商场的管理；淘宝城收取的管理费用每月3元／平方米，公共区域及中央空调水电公摊费用17元／平方米，合计20元／平方米。缴纳方式：每半年缴纳一次，签约当日缴纳2012年5月11日至2012年10月31日费用，管理费402元，水电公摊费2281元，合计2683元，2012年10月1日前缴纳2012年11月1日至2013年4月30日费用。此费用按租赁合同每年12个月计算，在商户享受免租政策时仍需缴纳，不享受免租政策优惠。合同签订日，杨建丽依约缴纳了8个月的房租（全年免4个月的房租）3576元，2012年5月1日至2012年10月31日的管理费402元，水电公摊费2281元，合计2683元。2012年5月1日杨建丽开始使用租赁商铺。2012年12月4日因杨建丽拒不缴纳下半年的管理费及水电公摊费，淘宝城将杨建丽租赁的商铺装修拆除，并扣押杨建丽在商铺内的物品。扣押物品有：2个椅子，112件衣服，4双女童鞋，塑料衣架10个，不锈钢衣架14个，裤夹13个，黑色衣撑8个，不锈钢挂钩17个，吸盘20个，储物桌凳1个，玻璃门3扇，货架玻璃2块，墙架2个，玻璃6块，墙面扇灯1个。庭审中杨建丽称对租赁商铺进行了装修，包括用钢化玻璃将租赁场地圈起来、装门头和门头字，装修花费3400元，淘宝城不认可装修价值，但承认其将装修拆除。
原审法院认为：杨建丽与淘宝城之间存在租赁合同关系，双方均应依照约定履行合同。杨建丽未按约定缴纳下半年的管理费及水电公摊费，属于违约行为。合同约定杨建丽必须依约缴纳租金及其它费用，如拖欠租金及其它费用达15天，视为杨建丽根本违约，淘宝城有权收回房屋。因此淘宝城收回商铺符合合同约定。但淘宝城应返还扣押杨建丽的物品。双方签合同时约定一年免4个月的租金，相当于实际租期三分之二的租金，杨建丽实际使用商铺7个月，应收租金为447元／月×7个月×2／3=2086元；杨建丽已付租金3576元，淘宝城应返还租金1490元。虽然杨建在履行合同过程中有违约行为，但淘宝城自行拆除杨建丽装修的行为欠妥，考虑到杨建丽违约在先，且双方的租赁合同期限只有一年，杨建丽已租赁7个月等客观情况，酌情由淘宝城补偿杨建丽装修损失1000元。杨建丽称其在商铺只经营了6个月，要求退还6个月的租金，但杨建丽在经营了6个月后并未向淘宝城交付商铺，双方仍存在租赁关系，其租赁时间应从2012年5月1日计算至2012年12月3日。杨建丽要求赔礼道歉、赔偿损失27432元，缺乏依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，原审法院判决：一、淘宝城于判决生效后十日内返还杨建丽2个椅子，112件衣服，4双女童鞋，塑料衣架10个，不锈钢衣架14个，裤夹13个，黑色衣撑8个，不锈钢挂钩17个，吸盘20个，储物桌凳1个，玻璃门3扇，货架玻璃2块，墙架2个，玻璃6块，墙面扇灯1个；二、淘宝城于判决生效后十日内返还杨建丽租金1490元；三、淘宝城于判决生效后十日内支付杨建丽装修损失1000元；四、驳回杨建丽其他诉讼请求。案件受理费863元，杨建丽与淘宝城各半负担。
杨建丽上诉称：一、上诉人与淘宝城签订租赁合同，付清了全年租金及半年管理费。2012年10月份，因淘宝城管理不善，公摊面积不合理，各商户与淘宝城进行协商，希望合理解决。但淘宝城于2012年12月4日凌晨，擅自将上诉人的商铺拆除，并将全部物品扣押，后将商铺另租他人。上诉人要求淘宝城返还物品，淘宝城竟要求上诉人支付保管费及拆除费。淘宝城的上述行为明显构成侵权，上诉人以此为由诉至法院，但原审法院却作为租赁合同纠纷审理，明显错误。二、涉案合同约定双方如因合同履行发生纠纷，应当由当地人民法院裁判解决。但原审判决却首先认定上诉人违约在先，替淘宝城的侵权行为开脱。三、原审判决既然判令淘宝城返还上诉人1490元租金，就意味着上诉人还有6个月租期不能经营，这是淘宝城的原因造成的，淘宝城应向上诉人赔礼道歉并赔偿损失。综上，原审判决有误，请求二审法院在查明事实的基础上，撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求。
淘宝城辩称：答辩人与杨建丽签有合同，根据合同约定，因杨建丽违约，答辩人有权收回商铺。案涉管理协议是租赁合同的附件，原审判决定性准确。杨建丽的上诉请求无事实及法律依据，应予驳回。
淘宝城上诉称：一、杨建丽欠缴2012年11月1日至2013年4月30日的管理费、水电公摊费2683元。根据涉案合同约定，上诉人有权收回商铺并腾空物品，并要求杨建丽赔偿因此而产生的各项费用，以上事实原审应予认定。二、四个月免租期是商户正常经营一年的情况下给予的优惠，杨建丽未正常经营，构成根本违约，无权享受优惠，原审判决推定上诉人只收取三分之二的租赁费是错误的。三、原审判决上诉人承担赔偿责任不当，上诉人不存在违约行为。综上，请求二审法院依法改判，撤销原判第二、三项，上诉人不承担返还租金及赔偿损失的责任，判令杨建丽在承担保管费的情况下，收回商铺物品。
杨建丽辩称：淘宝城擅自拆除答辩人的商铺是侵权行为，答辩人未如期交纳管理费、水电分摊费是希望双方共同努力共担风险，度过市场发育期。淘宝城仓促开业，顾客很少，适当减免租金是应该的，退还租金应按6个月全额退还。双方的纠纷应按合同约定由法院裁决，淘宝城不应单方处理。
本院查明：2012年4月29日，杨建丽与淘宝城签订新乡市淘宝城管理协议，该协议第九条约定：“本协议为甲乙双方商铺租赁合同的附属协议，与商铺租赁合同同时生效。当商铺租赁合同终止时，本协议亦同时终止；当商铺租赁合同续签时，本协议应当同时续签。”本院查明的其他事实与原审认定一致。
本院认为：杨建丽与淘宝城于2012年4月29日签订的新乡市淘宝城商铺租赁合同及新乡市淘宝城管理协议系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人之间形成租赁合同法律关系，且本案纠纷系因履行租赁合同而发生，故杨建丽上诉主张原审法院按租赁合同纠纷审理本案错误的理由与事实不符，本院不予采纳。双方当事人在新乡市淘宝城管理协议中约定，该协议系新乡市淘宝城商铺租赁合同的附件，则该协议应视为租赁合同的组成部分。案涉租赁合同约定，承租人必须依约缴纳租金及其它费用，如拖欠租金及其它费用达15天，视为承租人根本违约，淘宝城有权收回房屋。杨建丽拖欠下半年的管理费及水电公摊费近两个月，违反了合同约定，构成根本违约，按照约定淘宝城有权收回房屋。原审法院据此认定杨建丽违约在先并无不当。但淘宝城在未依法履行通知义务的情况下，行使合同解除权，自行组织清理场地，收回涉案商铺，行为欠妥。据此，原审判决要求淘宝城补偿杨建丽装修损失，并无偿返还杨建丽在商铺存放的财物，并无不当之处。本案租赁合同解除后，尚未履行的部分，应终止履行，双方当事人的权利义务终止。淘宝城将涉案商铺收回后，杨建丽在剩余的租赁期限内不能对该商铺进行使用、收益，淘宝城主张不应返还该部分租金的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。淘宝城上诉主张杨建丽无权享受4个月的免租期，原审判决推定淘宝城只收三分之二的租金错误，因涉案租赁合同约定，租金缴纳方式为每年为一个缴费周期，一次性缴纳8个月房租，免租（金）4个月，该约定没有对所免租金的性质及时间设置作出具体约定。而杨建丽辩称商铺租赁初期系市场发育期，此时租赁双方应共同努力开拓市场，故租赁初期的四个月时间应免收租金。在双方对免租事宜约定不明，且无法协商并达成一致的情况下，原审判决认为“一年免四个月租金相当于收实际租期三分之二的租金”，并无不妥。综上，淘宝城与杨建丽的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决结果并无不妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费576元，由杨建丽负担526元，由新乡市淘宝城百货批零市场有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 赵 霞
审判员 郭中伟
审判员 陈兴祥
二〇一四年一月八日
书记员 刘 冬