广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1877号
上诉人（原审被告）：周丽楚，住所地：广东省深圳市福田区。
委托代理人：黄琛，广东胜业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吉星星，住所地：广东省深圳市福田区。
委托代理人：颜宇丹，广东诚公律师事务所律师。
原审被告：谢喜荣，住所地：广东省深圳市福田区。
原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司。住所地：广东省深圳市福田区。
法定代表人：李耀智，执行董事。
委托代理人：付代广，系该公司员工。
上诉人周丽楚因与被上诉人吉星星及原审被告谢喜荣、原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第987号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2015年5月2日，吉星星作为买方、谢喜荣作为卖方即周丽楚的代理人，签订《二手房买卖合同》。合同约定：吉星星向周丽楚购买深圳市龙岗区XX房，转让成交价为406万元；买方同意在本合同生效之日起当日内（含当日）向卖方支付定金10万元，在本合同生效后七日内（含当日）再向卖方支付定金10万元，本条所约定的定金交由所约定第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管帐号以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效；除定金之外的楼款，买方向银行按揭贷款支付，买方应于2015年8月10日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行正常贷款为准）支付至买卖双方约定的银行监管帐号或其他第三方的监管帐号中，买方须于2015年8月10日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续；该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起三十日内（含当日）与担保公司签订服务合同；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。
合同签订当日，吉星星支付定金10万元至中原地产银行帐户中；2015年5月6日，吉星星再支付定金10万元至中原地产银行帐户。
2015年6月3日，谢喜荣向中原地产邮寄一份对吉星星作出的《解除合同通知》，通知内容为：谢喜荣没有代理权限且签订的合同没有得到业主的追认，涉案《二手房买卖合同》没有法律效力，通知解除该合同。
2015年6月18日，吉星星委托律师向谢喜荣、周丽楚发出《解除二手房买卖合同律师函》，表示同意解除《二手房买卖合同》并要求追究谢喜荣、周丽楚违约责任。谢喜荣、周丽楚于2015年6月20日收到上述律师函。
原审法院另查，涉案房产位于深圳市龙岗区XX房，房地产证号为深房地字第××号，登记权利人为周丽楚。在一审庭审中谢喜荣、周丽楚称他们原为夫妻关系，在2015年6月25日离婚。吉星星及中原地产主张谢喜荣在涉案合同上签字时自称是周丽楚的丈夫、有周丽楚的授权，并出示了周丽楚的身份证原件。
谢喜荣在签订合同后曾出具一份《承诺书》，内容为：谢喜荣代理出售涉案房产，保证取得产权人即周丽楚的同意前来参阅并签署买卖相关协议，并保证产权人在2015年6月28日之前到中原地产处补签二手房买卖合同及资金托管协议、履行买卖手续，否则谢喜荣愿意承担相关违约责任，自愿赔偿定金20万元给吉星星。吉星星认为该承诺书系在2015年5月3日由谢喜荣单方签署作出，谢喜荣认为系在2015年5月2日作出，中原地产主张有两份落款时间分别为2015年5月2日和5月3日的承诺书。
在2015年5月5日至6月8日期间，周丽楚与中原地产工作人员进行手机微信联络，中原地产中介人员将合同的照片及定金托管在中原地产处的收据的照片通过微信发送给周丽楚，周丽楚表示支付首期款时间太长，要求提前付款时间。
吉星星的一审诉讼请求：一、确认《二手房买卖合同》于2015年6月20日解除；二、谢喜荣、周丽楚返还吉星星已支付的定金20万元；三、谢喜荣、周丽楚支付吉星星违约金812000元；四、谢喜荣、周丽楚承担全部诉讼费用。
原审法院经审理认为：谢喜荣、周丽楚虽主张谢喜荣仅有联络买方的授权而没有获得周丽楚关于签订房产买卖合同的授权，但在涉案合同签订时，谢喜荣、周丽楚系夫妻关系，吉星星有理由相信谢喜荣有代理权，故谢喜荣代理周丽楚签订涉案《二手房买卖合同》的代理行为有效。从周丽楚与中原地产在2015年5月5日至6月8日的微信联络记录看，周丽楚在知晓涉案合同已签订的情况下亦未曾表示没有授权给谢喜荣签订合同。故原审法院认为涉案《二手房买卖合同》对周丽楚具有约束力，该合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应予履行。谢喜荣、周丽楚主张涉案合同无效没有法律依据，原审法院不予采纳。谢喜荣认为其系在不清楚合同内容情况下签名，但没有证据予以证明，原审法院亦不予采信。在合同履行过程中，吉星星将定金支付至中原地产处符合合同中约定的定金支付方式，视为周丽楚已收取吉星星定金20万元，后周丽楚没有履行办理公证委托赎楼等合同义务，已构成违约。根据双方合同的约定和法律的规定，吉星星在周丽楚违约的情况下享有单方解除权，涉案《二手房买卖合同》因吉星星于2015年6月20日发出《解除二手房买卖合同律师函》而解除，故原审法院对吉星星请求确认涉案合同于2015年6月20日解除的诉讼请求以及请求谢喜荣、周丽楚退还定金20万元的诉讼请求，均予以支持。对于吉星星主张的违约金，由于双方在合同中约定的违约金标准过高，结合周丽楚违约行为出现在合同签订后不久的情况，原审法院酌情将周丽楚应付的违约金调整为406000元（406万元×10%），原审法院对吉星星的超额诉讼请求不予支持。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、确认谢喜荣作为周丽楚的代理人与吉星星签订的《二手房买卖合同》于2015年6月20日解除；二、周丽楚于判决生效之日起十日内向吉星星退还定金20万元；三、周丽楚于判决生效之日起十日内向吉星星支付违约金406000元；四、驳回吉星星的其他诉讼请求。如周丽楚按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费6954元、财产保全费4580元，由吉星星承担4627元，周丽楚承担6907元。
上诉人周丽楚不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决，改判驳回吉星星的全部诉讼请求，并由吉星星承担本案诉讼费用。上诉理由：一、一审法院认定谢喜荣与吉星星签订的《二手房买卖合同》有效是错误的。（一）吉星星与谢喜荣签订合同时，周丽楚并不知情，合同条款并不是周丽楚的意思表示。吉星星与谢喜荣签订合同时，周丽楚正在美国，吉星星从开始看房到签合同只有短短的两三个小时。谢喜荣也没有与周丽楚进行过联系。周丽楚不认识吉星星，也没有进行过任何联系。涉案房屋买卖合同的内容也是周丽楚不可能接受的。（二）谢喜荣并没有代理周丽楚签订房屋买卖合同的代理权限，周丽楚知道吉星星与谢喜荣签订合同后也没有对合同进行追认。从周丽楚与中原地产的微信联络记录来看，可明显看出周丽楚是在事后才知道签订合同的情况，知道签订合同的内容后，周丽楚就立即要求更改合同的付款条款，明确表示其不同意合同内容，证明了周丽楚没有对谢喜荣签订的合同进行追认。（三）本案的《二手房买卖合同》等全部合同文件的全部原件都在中原地产处，合同的当事人、签订人没有拿到任何原件。这也证明涉案合同在得到周丽楚的追认前是没有生效的。一般情况下，合同签订后当事人应该各执一份原件，但涉案的《二手房买卖合同》等全部合同文件的全部原件都在中原地产处，是中原地产在一审法院开庭才出示的，说明各方当事人都清楚在合同取得周丽楚回国签字确认前是无效的。二、定金20万元是吉星星支付给中原地产的，一审法院已经查清该款全部在中原地产处并未交付给周丽楚或谢喜荣，一审判决要求周丽楚向吉星星返还没有事实依据。按照二手房买卖的交易习惯，合同签订时定金应该交付给房产的出售方，即使是扣除少量的交房押金后，大部分定金也要直接交付给出售方。正常生效的二手房买卖合同是不可能卖家在签订合同后一分定金都拿不到。谢喜荣签定合同时之所以没有拿到吉星星交付给中原地产的任何定金，是因为签订合同的谢喜荣、吉星星、中原地产都明确要房产证上的产权人（即周丽楚）回国签字后才能够拿定金，所以合同并没有生效是各方都明确的，定金也不能视为周丽楚收取。从本案当事人对定金的处理来看，也证明了房屋买卖合同没有生效，吉星星应该向收取并实际保管定金的中原地产要求返还。三、吉星星与中原地产对本案房屋买卖合同的无效存在过错。我国实行不动产物权登记制度，在订立房地产买卖合同的过程中，吉星星作为买受人有依据房屋权属证明审查房屋的所有权状态的义务。周丽楚作为房产证公示登记的实际业主是清楚明确的，吉星星作为买受人既没有审核谢喜荣有没有出售房屋授权，也没有与周丽楚进行任何联络的情况下仍与谢喜荣订立房屋买卖合同，显然对合同的无效存在过错。中原地产作为提供居间服务的专业公司，应该清楚没有书面授权的谢喜荣是无权代理签订房屋买卖合同的，但相关的业务人员为了获取服务佣金，诱导没有授权的谢喜荣匆忙签订无效合同，对本案纠纷的发生同样存在过错。
被上诉人吉星星答辩称：一、周丽楚对出售房屋的形式是事先授权给谢喜荣的，在一审时谢喜荣和周丽楚本人的陈述中均承认急于用钱，所以授权谢喜荣卖房。谢喜荣既然得到事先授权，那么代理人的代理行为应该由被代理人承担。即使周丽楚不知道涉案房屋买卖合同的详细内容，周丽楚也应当承担法律责任，况且周丽楚与谢喜荣在签订合同前是经过充分沟通的，该点可以从谢喜荣签署给中原地产的两份《承诺书》可以看出，在签订买卖合同的当天，谢喜荣就《承诺书》承诺谢喜荣保证取得产权人周丽楚的同意，前来参阅并来签署相关权益，并保证产权人到，否则其愿意承担违约责任。第二天，谢喜荣再次到中介公司签订了一份《承诺书》，若谢喜荣没有得到周丽楚的授权，则不会在签订合同当日及第二天签订两份《承诺书》，谁会在签订合同之时就愿意承担违约责任呢，这就说明谢喜荣事先得到授权。二、周丽楚称没有对合同内容进行追认，如果得到事先授权的前提下，是不需要对合同进行追认的。且在周丽楚发给中介公司工作人员的微信中，也没有告知中介公司谢喜荣没有得到授权及对合同内容进行过反对，只是一再催促买方尽快进行资金监管。三、吉星星手上没有买卖合同的原件，但不能说明涉案合同就没有生效，合同自签订之日起生效，是否拿到原件，不影响合同的效力。四、双方合同约定，吉星星向中介公司进行第三方监管、缴纳定金后视为卖方本人收讫定金，并且卖方也出具的收据，因此定金是否交给吉星星，周丽楚不是由吉星星所掌控，没有收到定金也不代表合同没有生效。五、吉星星和中原地产对合同无法继续履行均不存在过错，是周丽楚的违约行为导致合同无法进行履行。
原审第三人中原地产答辩称：中原地产在本次二手房交易过程中作为居间方，已经尽到居间义务，在居间服务过程中并无过错。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案房屋买卖合同是否有效，该合同对周丽楚是否有法律约束力。根据本案查明的事实，在签订合同时，谢喜荣系周丽楚配偶。在合同签订前后，中原地产经办人员也与周丽楚就涉案房屋的买卖有过沟通，周丽楚对谢喜荣代理其出售涉案房屋并未提出异议。原审法院认定吉星星有理由相信谢喜荣有代理权，谢喜荣的行为构成表见代理，有事实依据。在谢喜荣的代理行为有效的情况下，谢喜荣与吉星星签订的涉案房屋买卖合同有效，周丽楚作为合同当事人理应受到该合同的约束。周丽楚拒绝履行合同义务，构成违约，原审法院判决周丽楚承担相应违约责任，处理正确。
综上，上诉人上诉无理，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费9860元（已由上诉人周丽楚预交），由上诉人周丽楚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 陈艳华（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。