北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第07661号
上诉人（原审原告）北京和合美颜商贸有限公司，住所地北京市怀柔区杨宋镇凤翔东大街9号A座1616室。
法定代表人王旭，经理。
委托代理人张宗亮，北京市嘉安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京平丰技贸有限责任公司，住所地北京市海淀区翠微路4号颐源居7号楼2门2102号。
法定代表人陈国军，经理。
上诉人北京和合美颜商贸有限公司（以下简称和合美颜公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第20682号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法公开开庭审理了本案。上诉人和合美颜公司委托代理人张宗亮、被上诉人北京平丰技贸有限责任公司（以下简称平丰技贸公司）法定代表人陈国军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
和合美颜公司在原审法院起诉称：我公司与平丰技贸公司于2013年4月7日在穆建飞的居间下签订了《北京市厂库房租赁合同》。该合同约定平丰技贸公司将位于北京市海淀区建材城西路2号的厂房出租给我公司，租期3年，自2013年5月1日至2016年4月30日。租金为每年396000元，每月租金33000元。合同签订后，我公司按照合同约定向平丰技贸公司支付了租赁保证金33000元并先后共向平丰技贸公司支付了一年的租金396000元，并向穆建飞支付居间费用22000元。随后，我公司于2013年5月开始就厂房进行装修，于2013年7月完成装修，仅基础装修就花费610000元。2014年1月，平丰技贸公司通知我公司提前解除合同，要求我公司在4月之前交还厂房，且届时会停水停电。由于临近春节，业务繁忙，寻找合适厂房不易，我公司在此期间不得不损失营业时间看厂房、装修新厂房、搬迁、告知业务单位新地址，并因为无法确定地址损失许多订单。我公司因被迫搬迁至新厂房造成了许多客户的流失和生意上的重大损失。我公司多次要求平丰技贸公司赔偿损失未果，故起诉至法院要求平丰技贸公司：1、退还我公司租赁保证金16500元；2、赔偿我公司停产停业损失100000元；3、赔偿我公司装修损失410000元；4、向我公司支付违约金33000元；5、赔偿我公司因租赁该房屋支付居间费用22000元；以上共计581500元。
平丰技贸公司在原审法院答辩称：第一，和合美颜公司确实交纳租赁保证金33000元，我公司已经退还其中的一半16500元，和合美颜公司交纳租金到2014年4月底，实际交还房屋时间是2014年5月16日，所以扣除半个月的房屋使用费。第二，2013年12月我公司就通知和合美颜公司找房子，和合美颜公司于2014年5月搬走，有足够时间准备，其主张停业损失我公司不同意支付。第三，我公司租赁给和合美颜公司的是厂库房，不是办公经营场所，虽然双方补充协议约定用字有误，但是自和合美颜公司装修第二天我就与和合美颜公司联系，告知这是厂库房，随时可能拆迁，如果发生装修损失我公司无法认可，但是和合美颜公司仍坚持装修，我提出要么签订补充协议，装修后如果遇到拆迁，装修损失我公司不同意承担，要么立刻拆除装修。所以双方签订了补充协议。此外，和合美颜公司提供的装修发票虚假，其陈述的装修花费虚假，我公司已经从税务部门取得相应处罚结果通知。第四，我公司不存在违约，且已经通知和合美颜公司，和合美颜公司称找不到房子，2014年4月才说找到房子。第五，是和合美颜公司自己找的中介，与我公司无关，中介费不同意支付。综上，我公司不同意和合美颜公司的全部诉讼请求。
原审法院经审理查明：2013年4月7日，和合美颜公司（承租人、乙方）与平丰技贸公司（出租人、甲方）、穆建飞（居间方、丙方）签订《北京市厂库房租赁合同》。合同约定，平丰技贸公司将位于北京市海淀区建材城西路2号的厂房出租给和合美颜公司，租赁期3年，自2013年5月1日至2016年4月30日。租金为每年396000元，每月租金33000元，租赁保证金33000元，丙方居间服务费22000元，由乙方承担。合同另约定，租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任。租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿。租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方1个月租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方1个月租金。合同签订后，和合美颜公司按照合同约定向平丰技贸公司支付了租赁保证金33000元，并陆续支付了厂房一年的租金396000元。平丰技贸公司亦向和合美颜公司交付了租赁厂房。和合美颜公司将租赁厂房进行了装修，其中部分面积作为库房，部分面积装修成办公场所。2013年5月21日，和合美颜公司与平丰技贸公司签订《补充协议》，约定：1、若因政府有关租赁行为的法律法规的修改或政府行为拆迁等不可抗拒的原因导致甲方无法继续履行本合同时，甲方接到政府通知后应第一时间告知乙方，乙方必须无条件搬走，甲方不作任何补偿。厂房所有人北京建机资产经营有限公司西三旗分公司不承担任何连带责任，也不作任何赔偿。租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿。2、乙方装修或做隔层属个人行为，如遇政府有关租赁行为的法律法规的修改或政府行为拆迁等不可抗拒的原因导致本合同无法继续履行所造成的损失，由乙方自己承担。3、如甲方北京平丰技贸有限责任公司法定代表人陈国军享有拆迁补偿，补偿款应全额给北京和合美颜商贸有限公司法定代表人王旭。
2013年10月14日，北京金隅股份有限公司文件作出《北京金隅股份有限公司关于北京建机资产经营有限公司拟续租原新轻物业院内房产土地的批复》，批复位于北京市海淀区西三旗建材城西路2号的原北京市新轻物业管理有限公司院内的房产土地，除系统内企业外，其余全部租赁合同的终止日期为2013年12月31日。2013年12月5日，平丰技贸公司向和合美颜公司发送《通知》，内容为：“北京和合美颜商贸有限公司：根据北京金隅股份有限公司文件，金隅股份（2013）347号文件精神要求，你公司位于北京市海淀区西三旗建材城西路2号一栋，所租赁场地686平米，请于2014年3月31日前全部清退完毕并交还给甲方北京平丰技贸有限责任公司，给贵单位带来不便敬请谅解，谢谢合作。”2014年4月17日，北京市翔牌墙体材料有限公司向和合美颜公司发放通知一张，称双方签订的供水供电协议已于2014年4月15日到期，该公司将于2014年4月17日停止供水、供电。2014年5月16日，和合美颜公司撤离租赁厂房。
诉讼中，和合美颜公司与平丰技贸公司均认可合同已解除，但就双方合同解除后的赔偿事项不能达成一致。
和合美颜公司就装修损失提供了如下证据：1、北京市装饰装修工程施工合同、报价单及发票一张，证明其为装修租赁厂房共支付610000元。其中，北京市装饰装修工程施工合同显示甲方为和合美颜公司，乙方为北京凯普工程公司（以下简称凯普公司），乙方落款处委托代理人为郝×1签字。发票显示收款单位为凯普公司，金额为610000元。2、手绘图及照片21张，证明装修的具体内容及租赁厂房装修完成和装修拆除后的状态。3、郝×1工商银行明细，证明2013年6月15日郝×1收到其公司法定代表人配偶陆顺通过银行转账支付的部分装修款，金额为170300元。4、证人郝×1、刘×1的证言。证人郝×1、刘×1到庭作证并接受法庭和双方当事人的质询。证人郝×1陈述主要内容为：我与和合美颜公司的法定代表人王旭是老乡。和合美颜公司在2013年5月至8月装修，花费61万元。北京市装饰装修工程施工合同是我签订的。因和合美颜公司说公司要有发票入账，我有一个卖建材的朋友，他认识凯普公司的人，我找他给我开的装修发票。我和凯普公司没有关系，发票真实性我也不知道。和合美颜公司与平丰技贸公司签合同我不在场，签补充协议我在场，但陆顺是老板，签的什么我也不知道。装修的61万元中有一笔是银行转账，是陆顺转账给我的，我可以提供转账单原件，剩下的都是现金给的。给现金时打了一个收条，因为要开发票入账，我去开完发票之后把发票给陆顺，把收条要回来了。收条我当时就撕了。证人刘×1陈述主要内容为：我认识郝×1，他找我干活，时间是2013年5、6月份，做的是西三旗那边，牌子上面写了一个三一重工的院里边，我去做一个厂房里面的二层钢结构，大概有290平米不到300平米，焊了一个楼梯。我做完了就撤场了，具体是哪一个公司我不清楚。做这个钢结构我是出工出料，一共是不到20万，钢结构最早是18万多，加了一个楼梯加了1万多元，所以一共19万元多不到20万元，钱是郝×1给我的，给的现金。我做这个工作是个人行为。付款没有凭证，就是给的现金，没有收条。之前我和郝×1个人签有合同，里面约定了金额。5、陆顺工商银行明细，证明陆顺2013年6月15日转账支付郝×1装修款170300元。和合美颜公司另申请法院就陆顺向郝×1转账支付装修款情况向工商银行进行调查。经法院调查，工商银行出具协助查询回执及清单，载明2013年6月15日，陆顺账户网上银行转出170300元，交易对手为郝×1。
平丰技贸公司对和合美颜公司提交证据的质证意见为：证据1真实性及证明目的均不认可，我去凯普公司财务进行核实，发票流水号不对是虚假的。证据2真实性无法确认，我只是看过装修，没有进去仔细看。证据3真实性认可，但不能证明是陆顺支付，是谁支付的款项有异议。证据4，对郝×1的证言，证人说170300元是陆顺给的，但是没有证据不予认可，北京市装饰装修工程施工合同、报价单及发票都不能证明真实有效，我都有质疑。我询问郝×1签订补充协议的情况，证人郝×2是知道的，但对和合美颜公司不利的都删掉了，郝×1是全程跟着陆顺的，一切都是清楚的，郝×1说不知道没记住不属实。对刘×1的证言，没有付款凭证，我有异议。证据5真实性认可，认可陆顺转账给郝×1共170300元，但是否用于工程不清楚，装修合同是两个公司之间，个人付款无法说明与装修的关联性，印证和合美颜公司清楚装修合同、发票都是虚假的，不认可该笔钱是装修款。对法院向公司银行调取的证据无异议。
平丰技贸公司对和合美颜公司主张的装修损失存有异议，并向法庭提供如下证据：1、照片，内容为凯普公司开具发票的流水号，证明凯普公司发票的编码、号码与和合美颜公司提供的不一致，和合美颜公司提供的发票虚假。2、录音，是与凯普公司会计的谈话录音，证明和合美颜公司提供的发票虚假。3、怀柔税务局税收违法检举案件检查情况书面告知书，证明我公司向税务机关举报，税务机关作出处理结果，和合美颜公司提供的发票虚假。告知书载明陈国军举报和合美颜公司使用虚假发票，检查结果显示检举人举报内容属实，对非法取得假发票的行为处以10000元的罚款。
和合美颜公司对平丰技贸公司提交证据的质证意见为：证据1和证据2真实性均认可，证人也陈述是找的发票，虽然因为公司走账的原因提供的发票，章是否真实我方也不太清楚，实际确实发生装修和费用，郝×1也实际签订并履行了合同内容，整个费用郝×1也认可已经收到，装修行为实际发生并且履行。证据3真实性认可，确实对我公司进行了罚款，公司已经交纳了罚款，但与本案无关。
庭审中，和合美颜公司主张向穆建飞支付居间费22000元，支付方式为现金支付故无法提供支付凭证。平丰技贸公司认可和合美颜公司确实向穆建飞支付了居间费用，但称具体金额不清楚。和合美颜公司要求平丰技贸公司赔偿其停产停业损失10万元，但未提供证据。本案审理中，经法院释明，和合美颜公司放弃主ＸＸ丰技贸公司向其支付违约金33000元的诉讼请求，仅主ＸＸ丰技贸公司赔偿损失。
另查，本案在原审二审期间，法院向凯普公司调取通用机打发票使用登记簿、发票、印章样式，和合美颜公司及平丰技贸公司对法院调取的上述证据均无异议。
原审法院查明事实，有双方当事人的陈述、《北京市厂库房租赁合同》、《补充协议》、收条、《通知》、《北京市装饰装修工程施工合同》、发票、照片、税收违法检举案件检查情况书面告知书、证人证言、北京金隅股份有限公司文件、工商银行明细、工商银行协助查询回执及清单等证据材料在案佐证。
原审法院判决认为：和合美颜公司与平丰技贸公司以及与居间方穆建飞签订的《北京市厂库房租赁合同》系三方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规强制性规定，合法有效。合同签订后，和合美颜公司支付了房屋押金及租金，平丰技贸公司亦交付了厂库房，和合美颜公司在收房后为其经营需要进行了装修。2013年5月21日，和合美颜公司与平丰技贸公司签订的《补充协议》亦属双方真实意思表示，对双方均有约束力。后在合同履行过程中，平丰技贸公司根据北京金隅股份有限公司文件精神，要求平丰技贸公司腾退厂库房，导致双方合同提前解除，和合美颜公司已于2014年5月16日撤离租赁厂房。现合同不能继续履行并不属于双方合同约定的免责情况，平丰技贸公司对于提前解除合同给和合美颜公司造成的损失应当予以赔偿。现和合美颜公司起诉要求平丰技贸公司赔偿，法院对于其主张合理部分予以支持。就租赁保证金一节，和合美颜公司至2014年5月16日撤离厂房，故其应支付房屋租赁费用至其实际撤离厂房之日，平丰技贸公司据此扣除和合美颜公司半个月押金抵房租具有事实及法律依据，对和合美颜公司要求退还该部分费用的诉讼请求法院不予支持。就停产停业损失一节，和合美颜公司未提供相应证据证明，对其该项诉讼请求法院亦不予支持。就居间费一节，鉴于双方合同中已经明确约定居间费22000元由和合美颜公司负担，平丰技贸公司在庭审中亦认可和合美颜公司确实向穆建飞支付了居间费用，故和合美颜公司主ＸＸ丰技贸公司赔偿其居间费损失22000元具有事实和法律依据，法院对其该项诉讼请求予以支持。
就装修损失一节，首先，就是否存在装修及具体金额，根据双方陈述及照片等可以确认和合美颜公司为经营目的对厂房进行装修的基本情况，因此势必发生一定的装修费用。就装修费的具体金额，和合美颜公司提交装修合同、报价单、发票、证人证言及工商银行明细，就此法院认为，核算装修金额应以实际支付为准，装修合同、报价单不足以证明装修实际花费，而根据税收违法检举案件检查情况书面告知书可以证实，和合美颜公司提供的发票确系虚假，已经由税务机关进行罚款，故该发票不能作为确认实际装修金额的依据。证人刘×2虽到庭作证，但鉴于其未能提供相应付款凭证，故就其陈述的装修金额，法院不予采信。证人郝×3亦到庭作证并陈述装修金额为610000元，但其仅就其中170300元的支付情况提供工商银行清单，就其未能提供付款凭证的部分，法院不予采信。根据和合美颜公司提供的工商银行清单以及法院向工商银行调查情况可以证实，2013年6月15日和合美颜公司法定代表人之配偶陆顺通过网上银行转账方式向郝×1支付170300元，和合美颜公司与郝×1均认可该笔款项系和合美颜公司支付的装修款，故法院确认该笔款项为和合美颜公司向郝×1支付的装修款。鉴于和合美颜公司未提供其他有效证据证明其装修所花费的金额，法院确认和合美颜公司为装修厂房实际花费170300元。其次，就平丰技贸公司是否应赔偿上述装修损失，法院认为，双方签订的补充协议中约定遇政府行为拆迁不予补偿，但平丰技贸公司向和合美颜公司发送《通知》中所载明的清退理由不属于拆迁或市政动迁等不可抗力的情况，故对于装修损失平丰技贸公司应当予以补偿。平丰技贸公司对和合美颜公司进行的办公装修不予认可，认为其擅自改变房屋用途，对此法院认为，双方合同约定乙方可根据自己的经营特点进行装修，以原则上不得破坏原房结构为前提。如平丰技贸公司对和合美颜公司将部分场地用于办公装修持有异议，可就此要求解除合同或其他违约责任，但双方仅签订补充协议，约定在一定情形下和合美颜公司的装修损失自行承担，现因约定的条件并未成就，故平丰技贸公司仍应对装修损失予以适当补偿。故平丰技贸公司以此提出抗辩法院不予支持。平丰技贸公司主张应扣除装修剩余残值，鉴于装修厂房现已全部拆除，平丰技贸公司亦未就存在装修剩余残值提供相应证据，故平丰技贸公司以此提出抗辩法院不予支持。平丰技贸公司主张应扣除装修已经使用的期限，鉴于平丰技贸公司对厂房进行装修后已经实际使用经营，故法院核算具体装修损失予以酌情扣减。庭审中，和合美颜公司放弃要求平丰技贸公司向其支付违约金的诉讼请求，对此法院不持异议。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、北京平丰技贸有限责任公司于本判决生效后七日内赔偿北京和合美颜商贸有限公司房屋装修损失人民币十二万元、居间费损失人民币二万二千元；二、驳回北京和合美颜商贸有限公司其他诉讼请求。
上诉人和合美颜公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求为：撤销原审判决，依法改判或发回重审。上诉理由：一审法院认定装修损失过低，不应仅凭17万元的转账记录确认装修工程款数额，和合美颜公司提供的证人证言能够证明实际工程款支付情况，原审法院不采纳证人证言错误。
针对和合美颜公司的上诉请求及理由，平丰技贸公司答辩称：不同意和合美颜公司的上诉请求及理由，同意原审判决。
本院审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。
本院认为：本案的争议焦点为和合美颜公司装修费用数额。原审法院判决认定装修费用数额为170300元，并据此酌定装修损失，和合美颜公司认为数额过低，平丰技贸公司则同意原审判决；因此，双方二审争议焦点为和合美颜公司装修费用数额的认定问题。
当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明。和合美颜公司在提交的装饰装修合同、付款发票已经认定为假的情况下，应对自己的装修费用提供相应证据加以证明。二审期间，和合美颜公司提交的《装修报价单》，数额明显高于其自行主张的装修费用，且评估依据不明，本院无法采信。和合美颜公司再次提出鉴定申请，主张根据现有照片、装修残痕可以进行工程造价鉴定，但未提供证据加以证明。本院就能否鉴定问题咨询专业机构，答复意见为工程造价鉴定系精算过程，在施工设计、工艺参数缺失的情况下，仅凭部分照片、装修残痕无法进行工程造价鉴定。上述咨询意见，本院当庭向和合美颜公司进行了释明。现有证据中，除能够查实的170300元网上转账用于支付给施工人装修款外，和合美颜公司提供的其他证据均不足以证明装修支付了其他款项，对此应承担举证不利的责任。原审法院认定和合美颜公司装修厂房实际费用为170300元，具有事实和法律依据，本院予以采纳。
原审法院参考和合美颜公司装修完毕后使用情况，依据认定的装修实际费用，酌定装修损失为120000元，数额合理，本院予以认可。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费九千二百八十五元，由北京和合美颜商贸有限公司负担六千一百四十五元（已交纳）；北京平丰技贸有限责任公司负担三千一百四十元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费九千二百八十五元，由北京和合美颜商贸有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 磊
代理审判员 朱文君
代理审判员 郭仁鑫
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 舒 妍