广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤1202民初1783号
原告：广东侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处，住所地广东省肇庆市黄塘东路1号康乐花园第13栋（C3）首层办公室，统一社会信用代码91441200786493360P。
负责人：谢彩芳。
委托诉讼代理人：许彬彬，广东余黎张律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢建欣，广东余黎张律师事务所实习律
师。
被告：曾焕标，男，1978年6月12日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区。
原告广东侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处（以下简称“侨兴物业管理处”）诉被告曾焕标物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2018年5月24日公开开庭进行了审理。原告侨兴物业管理处的委托诉讼代理人许彬彬、被告曾焕标均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告侨兴物业管理处向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交纳物业管理服务费3146.29元、梯灯、防盗系统电费及维护费165元、电梯电费147.1元、公共水电费165元、高层恒压供水分摊电费165元、滞纳金1510.22元、律师函费65元（欠费从2015年7月计至2018年3月，以后按实际发生计收），合计5363.6元；2.判令本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：2013年5月2日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，原告受聘为肇庆市端州区龙塘路10号宝翠园小区提供物业管理服务，按照《前期物业管理服务协议》的约定以及相关法律规定，被告须向原告交纳物业管理服务费及其他相关费用，但被告并未遵守协议约定依法履行缴费义务。2015年7月至2018年3月，被告拖欠原告物业管理服务费3146.29元、梯灯、防盗系统电费及维护费165元、电梯电费147.1元、公共水电费165元、高层恒压供水分摊电费165元、滞纳金1510.22元、律师函费65元，合计5363.6元。经原告多次催讨，被告至今仍拒不交纳。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。
被告曾焕标辩称：首先从买楼时肇庆市侨城豪苑开发有限公司本来约定2011年12月31日交楼，但我在2012年6月15日才收到收楼通知，延期了168天，当时我向开发商追问延迟交楼的���因，并向法院起诉要求开发商支付迟延交楼的违约金，并且我已胜诉；同时，开发商在我01单元厨房是没门的，但其他02、03单元是有门的，我反映情况但开发商无答复我，我认为开发商应补偿我厨房门的差价800元给我；按商品房买合同的约定，开发商应在365天内为我办理房产证，而开发商在2016年5月份才发证给我，理应按照商品房买卖合同第15条支付我迟延办证的违约金2500元给我。其次，自从我取了迟延交楼违约金之后，本案原告的行为令我不满意，好明显因为我收取了违约金的一种报复我的行为，曾经我试过多次搭电梯时，原告故意停电令我困在电梯里，另外在我收楼后的第二天原告故意破坏我门锁，我购进家私时也故意不让我使用电梯；另外对于原告服务质量问题，按照前期物业服务协议，协议并没有规定我的装修材料不能使用电梯，造成我另外请搬运工而产生的搬运费1350元；小区内的车辆管理乱停乱放，烟花乱放等行为原告也没有管理，而且原告终止了我门禁卡的系统服务，让我不能正常使用对讲系统，同时我匙卡坏了也不卖给我，导致我要到外面买匙卡，我认为原告的服务不到位；更重要一点，原告经常在小区内举行商业性的行为，比如卖水、卖电话的行为我认为也欠妥。对于原告的诉讼请求，物业服务费3146.49元、电梯电费147.1元、公共水电费165元无异议，但应抵扣我的经济损失；梯灯、防盗系统电费及维护费165元、高层恒压供水分摊电费165元、律师函65元有异议，我不同意支付；滞纳金1510.22元有异议，原告请求的违约金不合理，高于标准，当时我计迟延交楼的按26万元计算的违约金才3000多，现在原告请求物业管理费的违约金明显过高。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
肇庆市侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处于2006年3月15日依法登记设立的有限责任公司分公司，经营范围为物业管理。2018年2月23日，肇庆市侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处经工商行政管理部门核准，企业名称变更为广东侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处。
2011年11月1日，侨兴物业管理处与肇庆市侨城豪苑开发有限公司签订《宝翠园前期物业服务合同》，合同主要约定：肇庆市侨城豪苑开发有限公司选聘侨兴物业管理处对宝翠园提供物业管理服务，服务内容包括：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务��8.物业档案资料管理。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅为1.30元/月/平方米；商业物业为1.50元/月/平方米；梯灯对讲维护费为5元/月/户；公共路灯电费按实际发生额分摊；电梯运行电费由2层以上（含2层）住户分摊；二次供水电费由6以上（含6层）住户分摊。物业服务费用由业主于收楼之日起交纳，可按年/季/月交纳，但业主或物业使用人最低限度应在每月5号前交纳当月物业服务费。合同期限自2011年11月1日起至成立业主委员会并由业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同签订后，侨兴物业管理处开始为宝翠园小区提供物业管理服务。
2013年5月2日，侨兴物业管理处（甲方）与曾焕标（乙方）签订一份《前期物业管理服务协议》（含物业使用守则），约定：甲乙双方就前期物业管理服务达成协议，第四条：物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）。一、乙方交纳费用时间按发展商发出收楼通知书之日起计收；二、住宅按建筑面积为1.3元/月/平方米；非住宅按建筑面积为1.5元/月/平方米；……八、每次交纳费用时间为每月的5号前。……梯灯、防盗系统电费及维护费为5元/月，第十条：其他约定事项……二、①住宅六层以上，由于自来水公司不能满足供压须增加恒压泵，恒压泵产生的电费由六层以上（含第六层）的业主分摊；②带电梯住宅的电梯所产生用电量，由二层以上（含第二层）的业主共同分摊电梯电费……第十一条：违约责任。四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金。……第十六条：本协议正本连��附件共20页……具有同等法律效力。《物业使用守则》第七条第17项电梯电费的摊分办法：（1）电梯摊分按楼层系数法：1-5层为第一段，系数为1、6-10层为第二段，系数为1.2,11-15层第三段，系数为1.4,16-20层为第四段，系数为1.6……（2）基本电量＝电梯电量/一段户数*1+二段户数*1.2+……N段户数*[1+（n-1）*0.2]。（3）各段用户摊分电量＝基本电量X[1+（n-1）*0.2]X入住率。侨兴物业管理处及其代表与曾焕标分别在甲方、乙方落款处加盖公章和签名。
双方签订上述协议后，曾焕标向侨兴物业管理处交付了至2015年6月30日为止的物业管理服务费和电梯电费、公共水电费等费用。但从2015年7月1日起，曾焕标没有交纳物业管理服务费和电梯电费、公共水电费等相关费用，为此，侨兴物业管理处委托广东端庆律师事务所陈永森律师于2017年6月以律师函的形式向业主曾焕标进行催收。后侨兴物业管理处追讨上述费用无果，遂于2018年4月28日诉至本院。
此外，根据侨兴物业管理处提供的房产证信息显示，肇庆市端州区龙塘路10号宝翠园第4幢9梯701房的权属人为曾焕标，该房建筑面积73.34平方米。2013年9月22日，广东省住建厅××肇庆市侨兴物业管理有限公司核发物业服务企业资质证书，资质等级为二级。诉讼中，侨兴物业管理处确认宝翠园小区没有成立业主委员会。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。侨兴物业管理处与曾焕标于2013年5月2日签订的《前期物业管理服务协议》（含物业使用守则）是当事人的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，内容合法有效，应当依法受法律保护。
根据《宝翠园前期物业服务合同》约定，侨兴物业管理处有权为宝翠园小区提供物业管理服务。且依据侨兴物业管理���的举证，侨兴物业管理处在曾××州区××房后已为曾焕标提供了物业管理服务，曾焕标亦向侨兴物业管理处交付了至2015年6月30日为止的物业管理服务费和电梯电费、公共水电费等费用。从2015年7月1日起，曾焕标没有依照上述协议约定的期限交纳物业管理服务费，显属违约，应承担违约责任。
曾焕标对于侨兴物业管理处请求的从2015年7月1日至2018年3月31日期间的物业服务费3146.29元（1.3元/月/平方米×73.34平方米×33个月）、电梯电费147.1元、公共水电费165元均没有异议，故对于侨兴物业管理处提出的该项请求，合法合理，本院予以支持。
曾焕标对于侨兴物业管理处请求上述期间的梯灯与防盗系统电费及维护费165元、高层恒压供水分摊电费165元、滞纳金1510.22元、律师函费65元有异议。高层恒压供水分摊电费问题，由于侨兴物业管理处没有提供其已向供��部门缴纳上述期间电费的证据，故本院不予支持；律师函费问题，侨兴物业管理处提供的证据证明发生的邮费损失为15元，本院仅支持该部分金额；梯灯与防盗系统电费及维护费问题，由于双方在《宝翠园前期物业服务合同》约定“梯灯、防盗系统电费及维护费为5元/月”，曾焕标应向侨兴物业管理处支付该项费用165元（5元/月×33个月）；滞纳金问题，根据《前期物业管理服务协议》中关于“物业管理服务费的缴纳时间为每月5号前交纳当月物业管理服务费，若逾期交纳有关管理费用，侨兴物业管理处有权要求曾焕标从逾期之日起按照每日1%的标准交纳违约金”的约定，由于曾焕标存在逾期交费的违约行为，应承担向侨兴物业管理处支付逾期交费的违约金，但双方在协议中约定1%的违约金计算标准已超出法律规定，本院予以适当调整。违约金的计算应以迟延支付物业管理服务费等相关费用为基数，参照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍的标准计算为宜。侨兴物业管理处在本案中请求的滞纳金，实为逾期付款的违约金，应从2015年7月起以每月应付的物业管理费95.34元为本金，参照中国人民银行发布的一年以下（含一年）贷款利率的1.3倍标准，分别从次月5日起计至付清欠费之日止。曾焕标在答辩中认为侨兴物业管理处请求的物业管理费违约金明显过高，本院予以采信；但对其提出的侨兴物业管理处应补偿厨房门的差价损失800元、承担迟延办证违约金2500元、赔偿搬运费损失1350元的答辩意见，由于侨兴物业管理处与肇庆市侨城豪苑开发有限公司是不同的权利义务主体、曾焕标所提供的搬运费损失证据不具关联性，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条���第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告曾焕标应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处支付自2015年7月1日至2018年3月31日期间的物业服务费3146.29元；
二、被告曾焕标应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处支付上述物业服务费的违约金，违约金的计算方法：从2015年7月起，以每月应付的物业管理费95.34元为本金，参照中国人民银行发布的一年以下（含一年）贷款利率的1.3倍标准，分别从次月5日起计算至还清所欠费用之日止）；
三、被告曾焕标应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处支付自2015年7月1日至2018年3月31日期间的梯灯、防盗系统电费及维护费165元、电梯电费147.1元、公共水电费165元和邮费损失15元，合计492.10元；
四、驳回原告广东侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费因适用简易程序减半收取25元（原告已预交），由原告广东侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处负担5元，被告曾焕标负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判员 覃卫平
二〇一八年六月二十七日
书记员 覃燕飞