浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民终1017号
上诉人（原审原告，反诉被告）：蔡建国。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：陈兴源。
上诉人蔡建国因与被上诉人陈兴源房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省余姚市人民法院于2016年2月3日作出的（2014）甬余陆民初字第113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月5日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2006年起，原告向被告租用位于余姚市梨洲街道古路头村高家畈334号的4间临街房屋中的2间房屋，用于经营余姚蔡建国中医诊所，租金按每月1400元缴纳至2012年10月29日。2011年7月12日，因华狮北侧区块（二期）项目工程建设需要，经余姚市人民政府批准并对拆迁房屋予以公告，本案涉争房屋纳入拆迁范围。2013年9月13日，被告作为被拆迁人与拆迁人余姚市房屋征收补偿办公室及委托拆迁单位余姚市姚城房屋拆迁有限公司签订《住宅用房拆迁调产安置协议》一份，约定被告须于2013年9月30日之前搬离并腾空被拆房屋。根据补偿安置结算清单（附件）及余姚市房屋调整项目价格计算表，前述4间临街房屋的一次性补助费为118600元（148.25平方米×800元/平方米），其中2间用于诊所经营的房屋装修损失补偿费为29785.74元。2014年7月12日，原告向被告邮寄送达律师函1份，要求被告赔偿原告相关损失。至2014年7月15日搬离之前，原告仍在涉争房屋进行经营活动。现涉争房屋已被拆除。
原审原告蔡建国于2014年7月28日诉至原审法院，请求判令：1.原审被告支付拆迁赔偿款120779.23元（包括装修补贴34179.23元，搬迁费用5000元，一次性经济损失和过渡费用的补助80000元，空调拆装费600元，电话、有线电视、互联网拆装费用1000元），经营损失86400元，合计207179.23元，以及自2014年7月12日起至实际支付之日止的按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算的利息损失；2.本案诉讼费由原审被告承担。原审被告陈兴源反诉请求判令：1.解除原审原、被告的房屋租赁协议；2.原审原告支付原审被告计算至2014年8月31日的租金38318元，以及从2014年9月1日起至房屋交付之日止的按每月1666元计算的租金；3.本案诉讼费由原审原告承担。在庭审中原审被告陈兴源变更第2项诉讼请求为：原审原告支付原审被告计算至2014年8月31日的租金36652元，以及从2014年9月1日起至房屋交付之日止的按每月1666元计算的租金。
原审法院认定双方的争议焦点为：1.原告是否享受拆迁停产停业一次性经济补偿问题；2.原告是否享受装修补偿问题；3.被告是否赔偿原告经营损失问题；4.原告支付被告租金的问题。
关于争议焦点1，原告是否享受拆迁停产停业一次性经济补偿问题。该院认为，自2006年起原告即在所涉拆迁房屋内从事诊所经营活动，因拆迁确有对原告造成停业损失及设施搬迁的可能，从公平、合理原则考虑，原告应可酌情享受拆迁造成的停产停业一次性经济补偿及设施设备安装补助费。本案中位于余姚市梨洲街道古路头村高家畈334号的4间临街房屋的一次性补助费为118600元（148.25平方米×800元/平方米），根据双方当事人庭审中的陈述及实际赔偿面积，酌情认定原告可享受一次性经济损失和过渡费用的补助为22237.50元（74.125平方米×300元/平方米）及设施设备安装补助费为3706.25元（74.125平方米×50元/平方米）。
关于争议焦点2，原告是否享受装修补偿问题。原告主张涉争房屋的外墙等部分基础设施是由被告进行装修，但内部装修即余姚市房屋调整项目价格计算表中标明诊所以下的内容均是原告自行装修；而被告主张涉争房屋均由被告装修，对各自的主张当事人双方均未能提供相应的证据予以佐证。因涉争房屋装修损失补偿费为29785.74元，考虑到原告诊所经营的特殊性及公平合理原则，酌情认定原告享受装修补偿14892.87元。
关于争议焦点3，被告是否赔偿原告经营损失问题。原告主张2013年10月“菲特”台风之后，涉争房屋开始长期停水停电，被告未尽到合同义务，造成原告经营损失，应予赔偿；被告认为，原告主张的经营损失没有事实依据，且原告在2013年10月之后仍长期在涉争房屋从事经营活动，故被告不应承担赔偿责任。该院认为，原告仅支付租金至2012年10月29日，原告提交的租房协议中亦载明，租期内承租方办理证照及水、电、卫、通信等一切费用均由承租方承担，与出租方无涉，同时原告未提交任何证据证明因被告导致其所遭受的损失，故对原告要求被告赔偿其经营损失的诉讼请求，不予支持。
关于争议焦点4，原告支付被告租金的问题。被告主张原告支付被告计算至2014年8月31日的租金38318元，以及从2014年9月1日起至房屋交付之日止的按每月1666元计算的租金；原告认为租金实际按每月1400元支付，且2013年10月1日开始涉争房屋开始停水停电，故认可租金按每月1400元自2012年10月30日起支付至2013年10月1日。该院认为，根据原、被告双方租金的实际支付情况，租金以每月1400元计算为宜，因原告在庭审中自认至2014年7月15日仍占用涉争房屋并进行经营，故该院认定原告自2012年10月30日起至2014年7月15日止按每月1400元支付被告租金，经核算，为28793.33元。
综上，原告向被告租用房屋用于经营，现房屋被纳入政府拆迁范围，对原告要求被告支付一次性经济损失和过渡补助费、设施设备安装补助费、装修补偿的诉讼请求，就公平合理原则考虑，部分予以支持；对原告要求被告赔偿利息损失的诉讼请求，并无依据，不予支持；对原告要求被告支付空调拆装费及电话、有线电视、互联网拆装费用的诉讼请求，因原告未提供相应的证据予以证明，故不予支持；对原告要求被告赔偿经营损失的诉讼请求，并无事实依据，不予支持。对被告要求解除房屋租赁协议的诉讼请求，鉴于涉争房屋已被拆除，原告亦已搬离，故原、被告双方的租赁关系已经终止，无须确认解除；对被告要求原告支付租金的诉讼请求，部分予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、被告（反诉原告）陈兴源支付原告（反诉被告）蔡建国一次性经济损失和过渡费用22237.50元、设施设备安装补助费用3706.25元，装修补偿费用14892.87元，合计40836.62元；二、驳回原告（反诉被告）蔡建国的其他诉讼请求；三、原告（反诉被告）蔡建国支付被告（反诉原告）陈兴源租金28793.33元；四、驳回被告（反诉原告）陈兴源的其他反讼请求；以上第一项、第三项款项互相折抵后，被告（反诉原告）陈兴源尚需支付原告（反诉被告）蔡建国款项12043.29元，款限于本判决发生法律效力后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案本诉案件受理费4”408元，财产保全费1556元，合计5964元，由原告（反诉被告）蔡建国负担4836.38元，由被告（反诉原告）陈兴源负担1127.62元。本案反诉案件受理费379元，由被告（反诉原告）陈兴源负担119元，由原告（反诉被告）蔡建国负担260元。
宣判后，原审原告、反诉被告蔡建国不服，向本院提起上诉称：1.双方签订的《租房协议》记载上诉人向被上诉人租赁的房屋面积为100平方米，原审法院以拆迁总面积148.25平方米的二分之一即74.125平方米计算上诉人的一次性经济补偿费用，缺乏事实依据。2.余政发[2009]45号文件中规定，“因拆迁引起被拆迁人停产、停业的，拆迁人应按照被拆迁房屋的建筑面积、使用性质给予一次性经济损失和过渡费用的补助”，根据拆迁的实际补偿原则，“被拆迁人”应理解为“实际使用房屋且存在停产、停业的相关人员”，因此，一次性经济补偿费用应全部由上诉人享有。3.双方《租房协议》约定“甲方（被上诉人）违约需双倍返还定金并赔偿乙方（上诉人）装修及经营损失”，也即可以明确被上诉人交付的房屋是白坯状态，上诉人向一审法院提交的《关于案件所涉房屋的内部由谁出资装修及因拆迁实际受偿主体的问题的陈述说明》，就装修问题进行了说明，涉争房屋内的装修均是由上诉人出资装修完成，所有装修损失补偿款应由上诉人享有。4.涉争房屋内的水、电因台风导致无法使用，因被上诉人未及时履行修复义务致使上诉人无法正常营业产生的损失系客观存在的，故被上诉人应赔偿上诉人经营损失。5.被上诉人于2013年9月13日与余姚市房屋征收补偿办公室、余姚市姚城房屋拆迁有限公司签订《住宅用房拆迁调产安置协议》，约定于2013年9月30日前搬离并腾退被拆房屋，故被上诉人自2013年10月1日起不再享有被拆房屋的使用权、处分权，无权再收取租金。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人的本诉请求，驳回被上诉人的反诉请求或将本案发回重审。
被上诉人陈兴源未作答辩。
在二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。
经审查，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为，关于一次性经济补偿费用，首先，被拆迁人是指被拆迁房屋及其附属设施的所有权人，上诉人蔡建国认为一次性经济损失和过渡费用的补助应由实际使用房屋且存在停产、停业的相关人员享有，依据不足。其次，上诉人虽主张其与被上诉人之间订立的《租房协议》记载房屋租赁面积为100平方米，但该面积并非余姚市姚城房屋拆迁有限公司经测量确认的可享受安置补偿的面积。因此，原审法院酌定上诉人可享受一次性经济损失和过渡费用的补助为22237.50元（74.125平方米×300元/平方米），相对合理。关于装修损失补偿费，《租房协议》虽约定“甲方（被上诉人）违约需双倍返还定金并赔偿乙方（上诉人）装修及经营损失”，但该约定不足以证明涉争房屋交付时为白坯，故上诉人认为涉争房屋内的装修均由其出资完成依据不足，本院难以采信。关于上诉人主张的自2013年10月起因停水停电造成的经营损失，鉴于上诉人2012年10月29日之后未按合同约定履行支付租金的义务，且未能提供证据证明其经营损失，本院对其该主张难以支持。关于租金，被上诉人陈兴源并未依据《住宅用房拆迁调产安置协议》第五条约定于2014年9月30日前将涉争房屋移交给拆迁人，上诉人亦实际使用涉争房屋至2014年7月15日，上诉人认为被上诉人于2014年10月1日之后即无权再收取租金的主张，缺乏事实依据。综上，上诉人之上诉理由难以成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4408元，由上诉人蔡建国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
代理审判员 闵群锋
代理审判员 李春燕
二〇一六年六月二十三日
代书 记员 陆 琼