贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔26民终1274号
上诉人（原审被告）朱发玲。
上诉人（原审被告）刘志。系被告朱发玲的丈夫。
上诉人朱发玲、刘志共同委托诉讼代理人（特别授权）张斌、吴晓彤，贵州兄弟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）石修怀。
原审第三人黔东南中兴富春国土测绘有限公司；
公司地址：黎平县德凤镇港澳新区国土局一楼。
法定代表人：杨智杰，该公司经理。
上诉人（原审被告）朱发玲、刘志因与被上诉人（原审原告）石修怀，原审第三人黔东南中兴富春国土测绘有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服黎平县人民法院（2016）黔2631民初171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。现已审理终结。
朱发玲、刘志上诉请求：请求撤销（2016）黔2631民初94号民事判决书所作出的判决，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
事实和理由：
一、一审判决认定上诉人没有如实申报土地四抵，存在欺诈行为，构成违约，系认定事实错误。2009年上诉人通过出让方式取得黎平县林家井一宗住宅用地使用权，土地证号为“黎土国用（2010）第077**号”，土地面积为134.5㎡。2011年1月12日上诉人不慎发生火灾，居住房屋和该土地证被烧毁，2011年1月13日申请补办，补发了《国有土地使用权证》“黎土国用（2012）第09620号”登记土地面积为136㎡。2012年11月16日被上诉人与上诉人签订《凭条》，约定朱发玲将坐落于黎平县林家井住宅用地（含地上残存房屋）转让给石修怀建房，转让价为人民币428000元，今后办理过户手续由石修怀自负，朱发玲必须协助办理相关手续，转让款应于2013年元月份全部付清，从签订之日起，如一方违约，违约金为3万元。协议签订后，上诉人将土地（含地上残存房屋）交付给被上诉人，但被上诉人未付清转让款，尚欠10万元。上诉人取得的《国有土地使用权证》是依法办理，合法有效的。一审判决仅凭被上诉人聘请的测绘机构出具的测绘结果就否定《国有土地使用权证》，认定上诉人欺诈，违约，认定事实错误。
二、一审法院认定被上诉人合同目的不能实现，属适用法律错误。上诉人与被上诉人就土地的转让多次协商，被上诉人也多次进行查看和测量，最终签订《凭条》，《凭条》中没有明确土地的具体面积，强调的是这一块土地（含地上残存房屋）进行转让。上诉人已经按约定交付给被上诉人使用。上诉人在交清转让款后，是可以办理土地过户手续的。合同目的完全可以实现。一审认定被上诉人的合同目的不能实现，既没有事实依据，也没有法律依据，属适用法律错误。
三、上诉人无任何违约行为，反而是被上诉人违约并企图毁约。被上诉人至今仍欠10万元土地转让款未按约支付，违约后又想毁约。由于近两年黎平房屋市场价格下降，被上诉人担心销售困难难以获利，不愿意再继续履行合同，企图通过法院帮助其毁约。
综上，上诉人既没有欺诈行为，也没有违约行为，被上诉人的合同目的完全可以实现，被上诉人不仅违约，而且想毁约。一审判决认定事实、适用法律错误，应依法撤销。请求二审改判，驳回被上诉人的诉讼请求。
上诉人的委托诉讼代理人提出了与上诉人上诉意见一致的代理意见。
被上诉人石修怀提出的答辩意见是：答辩人与被答辩人于2012年11月16日签订住宅用地转让凭条（即合同），土地使用证号为黎土国用（2012）第09620号，土地面积136平方米转让费428000元，过户手续由石修怀负责。答辩人于2012年11月16日给付土地转让费128000元，2013年8月16日给付200000元，2015年10月23日交房屋图纸设计费2000元，图纸设计好后在放线过程中才发现该宗地实际面积与土地使用证面积不吻合，建房图纸无法使用。后重新复测面积仅为124平方米，少去12平方米。被答辩人采取欺诈手段瞒骗答辩人，合法权益受到严重侵害。被答辩人作为该宗地的原使用权人对转让土地的四抵界线应该明知，却故意把与之相邻的曾祥远宅基地也测量为自己的土地使用范围，使该宗地虚报了12平方米。被答辩人的行为有悖诚实信用原则，是欺诈行为，构成违约。由于被答辩人不如实报告相关四抵导致实测面积比使用证上注明的面积少12平方米，该面积的减少将导致答辩人未来所建房屋结构布局改变、面积缩水、房屋通风采光均受很大影响，房屋的期待利益受到严重减损，购买该宗地修建136平方米房屋的合同目的无法实现，《合同法》规定当事人可以解除合同。因转让土地面积减少12平方米了，而导致设计图纸作废，2000元图纸设计费应当由被答辩人承担。
原审第三人黔东南中兴富春国土测绘有限公司的陈述意见是：一、本公司是一个合资股份有限公司，只有专业测绘资质，没有行政决定权力。二、本公司第一次测绘本宗地土地使用面积时，以当事人指界为准、还有就是当事人提供的原有土地面积的依据、相邻四抵签字，再由相关部门调查、审核方可办理。三、本公司第二次复核测绘本宗地土地面积时，是以朱发玲与石修怀双方认可界址进行测量得出的实际面积，我们只是根据当事人双方指界为准。
石修怀向一审法院起诉请求：1、判令解除2012年11月16日原告与被告共同签订的住宅用地转让（凭条）合同。2、判令被告退还原告地基转让款共328000元，房屋设计费2000元，共计330000元退还原告，并按银行基准利率计付利息给原告，第三人承担连带赔偿责任。3、本案诉讼费用由被告承担。
一审判决认定：2009年被告朱发玲通过出让方式有偿取得位于黎平县林家井处的一宗住宅用地使用权及地上三间砖木结构房屋的所有权，此后，黎平县人民政府对私自购房进行“两违”清理，为此被告为该宗土地办理了《国有土地使用权证》，土地面积为134.5平方米，2009年12月因被告用电不慎引发火灾，导致三间房屋烧毁，被告于2012年9月11日依法申请补办了黎土国用（2012）第09620号《国有土地使用证》，证上标注的面积为136平方米。2012年11月16日原告与被告通过平等协商双方签订《住宅用地转让凭条》，约定被告将该宗土地以428000元的价格转让给原告，土地过户等手续由原告负责，协议签订后原告分别于2012年11月16日、2013年8月16日分两次将转让费328000元支付给被告。2015年10月23日原告到黎平县建设局支付2000元图纸设计费后，待按施工设计图进行放线时，发现实测面积比颁证面积少12平方米，原告认为被告与第三人恶意串通采取弄虚作假的方式欺骗原告，使原告之前设计的房屋施工图纸无法施工，故提出以下诉讼：1、解除原、被告2012年11月16日签订的住宅用地转让《凭条》；2、被告退还原告土地转让费328000元、图纸设计费2000元共计330000元及相关利息，第三人承担连带赔偿责任；3、本案诉讼费由被告承担。
同时查明：原告至今仍有100000元土地转让费没有支付给被告。
一审法院认为：被告通过出让方式取得国有土地使用权，经申请于2012年9月11日取得了黎平县人民政府颁发的黎土国用（2012）第09620号《国有土地使用证》，原告于2012年11月16日与被告朱发玲签订的土地转让《凭条》具有民事合同的一般性质，且系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，本合同自成立时生效。合同签订后，双方当事人应当遵循诚实信用原则行使权力、履行义务。被告在“两违”清理期间对该宗土地办证的面积为134.5平方米，因房屋被火灾烧毁2012年9月11日第二次申请补办使用权证的面积为136平方米。第三次原告要求对该宗土地复测时的面积仅为124平方米，第三次测量比第二次测量少12平方米，而三次实地测量时被告均在场。且第三人的两次测量均系按照被告提交的相关四抵等资料完成的，被告作为该宗土地的原使用权人对转让地块的四抵应当明知，同一家测量公司对同一地块进行两次测量之所以出现12平方米的较大差距，根据日常经验法则可以推论，被告在第二次申请补办使用权证时，不如实报告该宗土地四抵，从而导致第三人测量时出现两次不同的测量结果，被告的上述行为有悖诚实信用原则，存在欺诈，构成违约。因此被告提出的合同履行过程中不存在任何违约行为，土地证登记面积与实际面积不符并不是被告的原因造成，土地面积与实测面积有误差系国土部门测量土地面积时的工作瑕疵所至的辩解意见本院不予采纳。被告向原告转让位于黎平县林家井处的住宅用地，根据黎国土用（2012）第09620号国有土地使用权证载明的相关事项，该宗土地属特定物而非一般物，原、被告签订转让协议后，原告遵照协议向被告支付了328000元，并按照使用权证上注明的面积136平方米对该地块进行房屋施工规划设计，由于被告不如实报告相关四抵导致实测面积比使用权证上注明的面积少12平方米，该面积的减少，将导致原告未来所建房屋结构布局改变、面积缩水、房屋的通风、采光均受较大影响，房屋的期待利益将受到减损，原告购买该宗土地修建136平方米房屋的合同目的无法实现。《合同法》规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”故原告主张解除合同并将328000元土地转让费及利息退还给原告的诉请本院予以支持；原告为正常施工支付的图纸设计费2000元，系原告的合理支出，该项支出系因被告转让的地块面积减少而导致该设计图纸作废，原告无法按图纸施工所至，因此原告损失的2000元图纸设计费应当由被告承担。原告为第三人对该地块进行的两次测量均系根据被告提交的相关材料信息进行实测，且原、被告在场并签名确认，因此对原告提出被告与第三人采取弄虚作假等手段虚报面积12平方米，并要求第三人承担连带责任的诉请，本院不予支持。
为此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条之规定判决如下：
一解除原告石修怀与被告朱发玲2012年11月16日签订的住宅用地转让合同
二、被告朱发玲、刘志退还原告石修怀土地转让费328000元、施工设计费2000元，共计330000元及同期贷款利息，此款限本判决书生效后十五日内付清。（其中本金128000元利息按同期贷款利率计算从2012年11月16日至还款之日止；本金200000元利息按同期贷款利率计算从2013年8月16日至还款之日止。）
如果未按本判决书指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6252元减半收取3126元，由被告朱发玲、刘志负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审查明的事实与一审认定事实一致。
争议焦点：1、上诉人朱发玲是否存在欺诈行为？2、被上诉人石修怀提出合同目的不能实现的答辩理由是否成立？
本院认为：1、关于上诉人朱发玲是否存在欺诈行为的问题。经审理认为，根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第68条规定“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意见表示的，可以认定为欺诈行为”。本案中双方当事人2012年11月16日签订的《凭条》约定“兹有朱发玲黎土字第（2012）第09620，坐落将于德凤镇林家井住宅用地转让给石修怀建房，议价人民币肆拾贰捌仟元整（428000.00），今后办理过户一切手续由石修怀自负，朱发玲必须协助办理相关手续，2013年元月份全部付清，从签订之日如有一方违约，违约金为3万元整。”对于该宗地土地面积双方在《凭条》中虽没有约定，但上诉人朱发玲如实向被上诉人交付了黎土用（2012）第09620号土地使用证，该证记载的土地使用权面积为136㎡，说明上诉人朱发玲没有故意告知被上诉人虚假情况的情形。本案中双方约定交易的是土地使用权，实际交付的标的物是土地，而交易宗地的土地使用面积直接影响交易价格和使用价值。被上诉人作为买受人对于土地使用证上记载的面积与实际面积是否相符，根据交易习惯和日常生活经验法则，自己应当尽到必要的注意义务，即完全可以或者能够进行实地核实。因此，上诉人朱发玲无法故意隐瞒该宗地实地面积的情况。而该宗地四抵清楚，并有相邻的相关使用权人签字认可，使用中与周围使用权人也没有发生权属争议。同时，土地使用证上记载的土地使用面积属于发证机关核实批准使用的面积，并不是由持证人自己确定。所以，一审判决认定上诉人存在欺诈，构成违约证据不足，理由不充分。上诉人的该上诉理由成立，本院予以支持。
2、关于被上诉人石修怀提出合同目的不能实现的答辩理由是否成立的问题。经审理认为，首先，被上诉人与上诉人签订《凭条》的目的，是通过转让该宗地土地而取得使用权并用于建房，虽然上诉人持有的土地使用证上的批准面积与实地面积不一致，但该宗地四至界线清楚，四至相邻的相关使用权人均签字认可上诉人土地使用证上该宗地的四至界线，没有发生权属争议。根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五十六条“土地所有或使用权证明文件上的四至界线与实地一致，但实地面积与批准面积不一致的，按实地四至界线计算土地面积，确定土地的所有权或使用权”的规定，在本案土地使用证批准面积与实际面积不一致的情况下，并不影响被上诉人实现取得该宗地使用权的合同目的。其次，双方约定交易转让的土地使用权除了需要移交权属证书外，还交付了土地实物。在被上诉人取得土地实物后，修建什么样式的房屋，如何进行图纸设计，是被上诉人自己根据土地现状及周围环境而进行实地勘查后而绘制修建房屋图纸设计的过程，在这个过程中土地实际面积和四抵并没有发生变化，如果真正出现图纸设计好后，在施工时才发现宗地实际面积与土地使用证面积不符，建房图纸无法使用的情况，也是被上诉人在上诉人交付土地后自己所独立进行图纸设计的行为造成，因该行为导致设计图纸不能使用的后果，应由自己承担责任。故被上诉人提出的该辩护意见理由不能成立。本院不予支持。
综上所述，上诉人朱发玲、刘志的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实不清，判决结果错误，本院依法改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销黎平县人民法院（2016）黔2631民初94号民事判决；
二、驳回被上诉人石修怀的诉讼请求。
一审案件受理费减半收取3126元，二审案件受理费6250元，合计9376元，由被上诉人石修怀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨再幸
审 判 员 欧 毅
代理审判员 潘龙生
二〇一六年九月五日
书 记 员 汪 玲