北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初28047号
原告：宋建岚，女，1987年1月17日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：王冠杰，天津益清（北京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张永民，天津益清（北京）律师事务所律师。
被告：程婧，女，1980年8月3日出生，住北京市东城区。
被告梁涛，男，1975年5月5日出生，住北京市东城区。
二被告之委托诉讼代理人：范雷，北京市天理律师事务所律师。
第三人：北京思源创新房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区张镇张各庄村工业区路3号。
法定代表人：孙涛，总经理。
委托诉讼代理人：王博涛，男，1983年10月2日出生。
第三人：中信银行股份有限公司总行营业部，住所地北京市西城区金融大街甲27号。
法定代表人：朱加麟，总经理。
委托诉讼代理人：聂成涛，北京市天岳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱卫江，北京市天岳律师事务所律师。
原告宋建岚（以下简称姓名）与被告程婧、梁涛（以下简称姓名）、第三人北京思源创新房地产经纪有限公司（以下简称思源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并追加中信银行股份有限公司总行营业部（以下简称中信银行）为第三人，公开开庭进行了审理。宋建岚之委托诉讼代理人王冠杰、张永民，梁涛及其与程婧之委托诉讼代理人范雷，思源公司之委托诉讼代理人王博涛，中信银行之委托诉讼代理人聂成涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
宋建岚诉称：程婧、梁涛系夫妻关系。程婧于2010年1月15日以银行按揭贷款的方式购买北京市朝阳区xx室。我通过思源公司了解到程婧将出卖上述房屋的信息后，通过思源公司于2012年3月13日签订《北京市房屋买卖合同》，约定购房总价为290万元。我于当日支付购房定金5万元。后双方签订补充协议，约定在签订上述协议后10日内支付270万元（除定金5万元外），程婧开始办理提前还款手续，最晚不迟于2012年7月15日。协议签订后，我依约支付了275万元购房款，而程婧迟迟不办理提前还款手续，双方于2013年1月3日又另行签订补充协议，约定程婧最晚于2013年3月31日前办理完毕，否则逾期每天承担1000元的违约金。上述协议签订后，程婧虽将房屋交付我居住使用，亦办理了房屋相关设施的交割手续，但依然以各种理由推脱办理提前还款手续，致使至今未能办理过户手续。现我起诉，要求继续履行合同，程婧、梁涛为我办理房屋过户手续；程婧、梁涛按每天1000元的标准支付2013年3月31日起至实际办理还款手续完结之日止的违约金。
程婧、梁涛辩称：签约至今已经4年半时间，宋建岚的诉讼请求超过诉讼时效。梁涛是在程婧不知情的情况下，代程婧签约。房屋在出售时没有产权证，按规定不应出售。宋建岚主张之违约金标准过高。
思源公司述称：我公司已经履行居间义务，促成双方签约，合同没有继续履行并非我公司原因造成。
中信公司述称：程婧、梁涛在未经我公司的同意下将房屋出售，房屋买卖合同应属无效。
经审理查明：梁涛与程婧曾系夫妻关系，双方于2009年10月16日登记结婚。2010年1月15日，程婧签订《北京市商品房预售合同》，程婧购买北京市朝阳区xx号房屋。2012年2月23日，程婧给梁涛出具委托书，委托梁涛出售上述房屋。2012年11月14日，程婧取得该房屋的所有权证书。
2012年3月13日，宋建岚（买受人）与程婧（出卖人）签订《房屋买卖约定合同》。双方约定：出卖人所售房屋坐落于北京市朝阳区xx号，建筑面积87.96平方米，出卖人尚未取得《房屋所有权证》，售房单位正在按购房合同的约定办理房屋登记，具体取得时间以开发建设单位实际办理而定；成交价格为290万元，签订本合同当日买受人向出卖人支付定金5万元；出卖人在得到该房屋《房屋所有权证》的通知后3日内通知买受人和思源公司，买受人得到通知后10日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；出卖人应在2012年3月23日前将该房屋交付买受人使用。该合同由梁涛代程婧在落款处签字。
当日，宋建岚与程婧签订《补充协议》。双方约定：交易房屋的实际成交价格为290万元；买受人应于签订买卖合同当日向出卖人支付定金5万元；买受人应于签订买卖合同之后10日内向出卖人支付270万元；买受人应于出卖人取得《房屋所有权证》后10日内，双方进行产权过户手续，并且买受人在过户当日支付15万元，否则出卖人不予配合办理转移登记手续；出卖人是以银行按揭贷款的方式购买的交易房屋，出卖人应于收到买受人支付购房款275万元后开始办理提前还款手续。
上述合同签订后，宋建岚于签约当日给付程婧定金5万元、于2012年3月17日给付程婧购房款115万元、于2012年3月23日给付程婧购房款155万元；程婧于2012年3月24日向宋建岚交付上述房屋。
2013年1月3日，宋建岚（买受人）与程婧（出卖人）签订补充协议。双方约定：交易房屋的实际成交价格为290万元，买受人已向出卖人支付275万元，余款15万元将于过户当日支付；出卖人是以银行按揭贷款的方式购买的交易房屋，故出卖人应按下列方式办理提前还款手续：出卖人和买受人签订买卖合同后，最晚于2013年3月31日前办理完提前还款手续，并且向买受人出示贷款银行出具的贷款结清证明及相关材料，每逾期一天出卖人将承担1000元的违约金，买受人有权在上述余款中扣除相应违约金。
另查，程婧为购买涉案房屋，与中信银行签订《个人购房借款合同》，向中信银行借款138万元，并进行了抵押登记，抵押权人为中信银行。截至庭审，程婧尚欠银行贷款本金119万余元。宋建岚表示同意代程婧清偿债务消灭抵押权。
审理中，经宋建岚申请，本院作出（2016）京0105民初28047号民事裁定书，裁定查封涉案房屋，查封、冻结程婧、梁涛名下价值1115000元的裁定。
以上事实，有相关书证、当事人陈述等在案佐证。
本院认为：宋建岚与程婧之间的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。程婧称梁涛在其不知情的情况下代为签约出售房屋，缺乏证据，本院不予采信。现宋建岚表示同意代程婧清偿债务，消灭在涉案房屋上设立的抵押权，本院不持异议。在宋建岚代程婧清偿债务，解除涉案房屋的抵押登记后，程婧应为宋建岚办理该房屋的过户手续。程婧未按约定履行合同义务，应承担违约责任。宋建岚要求程婧支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。对于尚未支付的购房款15万元，根据约定，应与违约金进行抵扣。因梁涛构成上述债务加入，故应与程婧共同承担责任。程婧、梁涛主张宋建岚的请求已超过诉讼时效，缺乏法律依据，本院不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告宋建岚于本判决生效后三十日内代被告程婧、梁涛向第三人中信银行股份有限公司总行营业部清偿被告程婧与第三人中信银行股份有限公司总行营业部所签订的《个人购房借款合同》项下借款本息，以消灭第三人中信银行股份有限公司总行营业部对北京市朝阳区xx号房屋的抵押权。
二、被告程婧、梁涛在依上述第一项消灭第三人中信银行股份有限公司总行营业部对北京市朝阳区xx号房屋享有的抵押权后七日内协助原告宋建岚办理将该房屋过户至原告宋建岚名下的产权过户手续。
三、被告程婧、梁涛于本判决生效后十日内，按每日一千元的标准，给付原告宋建岚二Ｏ一三年三月三十一日起至上述第一项确定的贷款实际还清之日止的违约金（其中十五万元与尚欠购房款十五万元相互折抵）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14836元，由被告程婧、梁涛负担（于本判决生效后7日内交纳）。
保全费5000元，由被告程婧、梁涛负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至北京市第三中级人民法院。
审 判 长 童雪霏
人民陪审员 张燕琴
人民陪审员 王振民
二〇一七年八月二十三日
书 记 员 邓嘉男