河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终12574号
上诉人（原审原告、反诉被告)张永，男，1977年7月7日出生,汉族，住山西省高平市。
委托代理人何溢、赵红彬，河南力天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告)袁庆学，男，1975年6月13日出生，汉族，住郑州市。
被上诉人（原审被告、反诉原告)孟国英，女，1974年5月28日出生，汉族，住郑州市。
二被上诉人共同委托代理人尹俊岭、霍朋杰，河南悦盛律师事务所律师。
原审第三人郑州通得商贸有限公司，住所地郑州市。
法定代表人李春明。
上诉人张永与被上诉人袁庆学、孟国英房屋租赁合同纠纷一案，郑州市二七区人民法院于2013年10月23日作出（2013）二七民二初字第6号民事判决，张永不服提起上诉，本院于2014年5月13日作出（2014）郑民三终字第453号民事判决，维持原判。张永向本院申请再审，本院于2015年8月20日作出（2015）郑民再终字第25号民事裁定，撤销（2014）郑民三终字第453号民事判决和（2013）二七民二初字第6号民事判决，发回原审法院重审。重审中，原审法院追加郑州通得商贸有限公司（以下简称通得公司）作为第三人参加诉讼。原审法院重审后作出（2015）二七民二初字第3403号民事判决，张永不服提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张永的委托代理人赵红彬，被上诉人袁庆学、孟国英共同委托的代理人霍朋杰到庭参加诉讼。原审第三人通得公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张永于2012年向郑州市二七区人民法院提起诉讼，请求判令：1、解除与袁庆学、孟国英之间的房屋租赁合同；2、袁庆学、孟国英赔偿张永各项损失434200元。在重审过程中，张永变更诉讼请求为：1、确认2009年10月9日与袁庆学、孟国英签订的房屋租赁合同无效；2、袁庆学、孟国英返还张永已支付的租金111万元，并赔偿张永各项损失562670.8元(房租损失150000元，装修费用691927元×40%=276770.8元，员工工资损失135900元)。袁庆学、孟国英提出反诉，请求判令：1、解除双方签订的房屋租赁协议；2、张永支付房租30833元、滞纳金344100元；3、张永腾空房屋。
原审法院审理查明：2009年10月9日，张永作为承租方与作为出租方的袁庆学、郑州市金水区腾冠枣业签订房屋租赁合同一份。合同约定：出租房屋位于沙口路××号，共3层，920平方米，房屋质量状况完好；房屋租赁期自2009年10月9日起至2014年11月8日止；出租方给装修期一个月，该期间不计租金；承租方于2009年10月9日前向出租方交付第一年房租。承租方欠租金累计达30天的，出租方可以解除合同，收回房屋。房屋年租金为370000元，租金按提前一个月支付，合同签订后3日内承租方应将首期租金支付给出租方；逾期缴纳的，每逾期一日，按逾期应缴纳房租的1%收取滞纳金；合同签订之日起3日内，承租方应向出租方一次性缴纳房租、水费、电费保证金10000元，出租方收取保证金后应向承租方开具收款凭证，租赁关系终止时，出租方收取的房屋租赁水、电费保证金除用以抵充合同约定由承租房承担的费用外，剩余部分无息归还承租方；合同期满双方据实结清费用后，保证金退还承租方等。合同签订后，张永分别于2009、2010、2011年按年向袁庆学、孟国英交纳了共计3年的房租，其中2011年所交的房租期间应自2011年11月9日至2012年11月8日。2011年12月12日，通得公司向张永发出告知书，称张永所占用的房屋系通得公司所有，要求三日内搬出房屋恢复至占用前状态，书面说明情况并积极与通得公司联系商谈赔偿损失事宜，在与通得公司签订合同后再使用，否则通得公司将收回房屋，同时保留诉讼及追偿等一切权利。2012年10月24日，张永与通得公司签订房屋租赁合同一份，双方约定：合同下的房屋位于沙口路××北楼，一、二层，面积520平方米，三楼楼顶归张永无偿使用；房屋租赁年限为三年即三十六个月，自2012年11月1日至2015年10月31日；双方协商，张永按照商铺经营面积45元/平方米/月的单价，向通得公司每月支付租金23400元（人民币28万元/年，每六个月为一个支付周期）；合同签订后，张永应将首期六个月租金共计140000元支付给通得公司等。合同签订的当日，张永向通得公司交付押金10000元、房租140000元。2012年11月20日，张永承租房屋所开办的叨客火锅店，被一伙不明身份的人在大门上上锁。2012年11月24日，因租房合同纠纷，袁庆学不让张永营业，双方在租赁房屋处发生争执，郑州市公安局南阳路分局交管巡防大队出警处理，并告知双方到法院解决。此后，叨客火锅店再次被锁门。张永于2012年12月21日诉至法院。
另查明：1、郑州市金水区腾冠枣业为个体工商户，负责人为袁庆学，2004年4月8日成立，2012年7月18日注销,孟国英为共同经营人。2、郑州市第四粮油食品公司(现通得公司)系座落于金水路北、××西××ＪＳ13263土地使用权人。3、2013年11月份袁庆学、孟国英将涉案房屋另行出租给他人，袁庆学、孟国英在庭审中陈述，2014年10月袁庆学、孟国英对涉案房屋的租赁合同到期后，袁庆学、孟国英已将涉案房屋退给岳新智，不再承租。4、本案在重审过程中，经原审法院向城建、房管部门查询，未查询到位于沙口路××号通得公司(郑州市第四粮油食品公司)取得位于沙口路××号房屋建设工程规划许可证及办理房屋登记的相关信息。
原审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。本案中张永、袁庆学、孟国英均未提供涉案房屋已取得建设工程规划许可证的相关证据,本案在审理过程中，经原审法院向相关部门查询,亦未查询到涉案房屋取得建设工程规划许可证及办理房屋登记的相关信息,故应认定为涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故张永与孟国英、郑州市金水区腾冠枣业签订的涉案房屋租赁合同为无效合同。
关于张永要求袁庆学、孟国英赔偿损失的诉讼请求。张永要求袁庆学、孟国英返还张永已支付的租金1110000元，因张永向袁庆学、孟国英已付的租金1110000元系支付自2009年承租该房屋起至2012年11月8日的房租，在此期间张永实际使用了涉案房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，对张永该诉讼请求不予支持。张永主张的人员工资、营业利润、材料损失及其他损失未提交有效证据予以证明，不予支持。张永在与袁庆学、孟国英的涉案房屋租赁合同尚未到期、未妥善解决相应遗留问题的情况下，又与通得公司签订了涉案房屋的租赁合同，对形成本案纠纷存在过错。张永如因与通得公司签订涉案房屋的租赁合同产生损失，可另行解决。
关于袁庆学、孟国英的反诉请求。因张永、袁庆学、孟国英双方所签涉案租赁合同已期满，且该合同属无效合同，袁庆学、孟国英在庭审中陈述，2014年10月袁庆学、孟国英对涉案房屋的租赁合同到期后，袁庆学、孟国英已将涉案房屋退给岳新智，不再承租。袁庆学、孟国英要求解除合同、腾空房屋已无实际意义。因袁庆学的阻挠、锁门等行为，张永承租房屋开办的火锅店于2012年11月24日停业，袁庆学、孟国英对形成本案纠纷亦有过错。故对袁庆学、孟国英的反诉请求不予支持。
综上，形成本案纠纷，张永、袁庆学、孟国英均有过错，双方的损失应各自承担。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决如下：一、张永与孟国英、郑州市金水区腾冠枣业于2009年10月9日签订的关于沙口路××号房屋的房屋租赁合同无效；二、驳回张永的其他诉讼请求；三、驳回袁庆学、孟国英的反诉请求。本诉案件受理费19854元，由张永负担；财产保全费2691元，由张永负担；反诉案件受理费3462元，由袁庆学、孟国英负担。
张永上诉称：一、原审参照合同约定的37万元／年租金标准判令张永向袁庆学、孟国英支付房屋占有使用费显失公平公正。1、本案房屋层层转租情况：(1)2009年7月21日，房屋所有人通得公司将案涉房屋出租给岳新智，租金为12万元／年；(2)2009年9月，岳新智将房屋转租给袁庆学、孟国英，租金为20万元／年；(3)2009年10月9日，袁庆学、孟国英将房屋转租给张永，租金为37万元／年；(4)2012年10月24日，因岳新智未按期交纳房租，通得公司收回房屋并直接出租给张永使用，租金为28万元／年；(5)2012年11月份，因袁庆学、孟国英阻挠张永使用房屋而发生纠纷诉至法院，诉讼期间，袁庆学、孟国英在明知通得公司已将房屋出租给张永的情况下，又以恶意串通方式将案涉房屋恶意转租给杨海燕。2、袁庆学、孟国英系通过非法转租从中赚取差价的转租方，在房屋所有权人收回房屋后，仍恶意阻扰张永使用房屋，并将房屋继续非法转租给杨海燕，袁庆学、孟国英的前述非法行为是引发本案纠纷的主要原因。袁庆学、孟国英从上手承租和再次转租的租金标准均为20万元／年，原审既然认定张永与袁庆学、孟国英签订的房屋租赁合同无效，就不应再直接参照合同约定的每年37万元的租金标准判令张永支付房屋占有使用费，尤其是超过20万元的部分更不应该支持，原审判决全部支持无效合同的租金标准显然是在鼓励非法转租行为，保护非法利益，如此判决，明显有失公平公正。
二、原审判决驳回张永的诉讼请求属认定事实和适用法律错误。1、因岳新智未及时向通得公司交纳租金，通得公司依法解除了与岳新智的房屋租赁关系，并通知张永要求收回涉案房屋。后张永与袁庆学、孟国英交涉，但袁庆学、孟国英未能与通得公司协调解决问题，在此情况下，张永才与房屋所有权人通得公司签订了房屋租赁合同。因此，原审以张永在与袁庆学、孟国英的房屋租赁合同尚未到期、未妥善解决相应遗留问题的情况下，又与通得公司签订合同存在过错为由判决驳回张永要求赔偿损失的请求显然与事实不符。2、2012年10月24日，张永与通得公司签订了房屋租赁合同，并于当日向通得公司支付了15万元租金。后袁庆学、孟国英以锁门、毁坏房屋内装修物和饭店用品的方式恶意阻挠张永使用房屋，并继续将房屋转租他人，造成张永无法使用房屋。因此，张永的该项损失事实清楚，证据确凿，依法应予支持。3、张永为经营饭店对涉案房屋支出装修费用共计691927元，后因袁庆学、孟国英锁门并将房屋转租于他人，导致房屋装修物的全部损毁，并导致张永无法正常使用租赁房屋。张永的装修损失事实清楚，证据确凿，依法应予支持。另，因袁庆学、孟国英阻挠张永使用租赁房屋而导致张永在无法经营期间仍支付了三个月员工工资的事实清楚，证据确凿充分，依法亦应支持。
三、通得公司在本案中存在过错，应当承担相应责任。1、通得公司对本案涉及的房屋土地属于划拨性质，未经允许不得转让、出租、抵押，对房屋未取得建设工程规划许可证和未办理相关登记信息是明知的，在此情况下依然将涉案房屋对外出租，本身具有过错。2、2012年10月24日，张永与通得公司签订房屋租赁合同，并支付了15万元租金，虽然导致张永不能使用房屋的主要过错在于袁庆学和孟国英，但通得公司作为房屋所有人有义务排除妨害，将租赁房屋交付张永使用。
综上所述，张永系因房屋租赁而遭受重大损失的一方当事人，袁庆学、孟国英是非法转租且获取了非法利益的一方当事人，通得公司是放纵纠纷加剧且获得了利益的一方当事人，而原审判决却鼓励非法转租行为，保护非法所得，原审判决驳回张永的全部诉讼请求明显违反了有损害必有赔偿的基本裁判标准，依法应予纠正。请求依法撤销原审判决，改判支持张永的全部诉讼请求。
袁庆学、孟国英答辩称：在双方签订的租赁合同未被确认无效之前，该合同系双方在平等自愿基础上签订，并未违反任何法律的相关规定及公平公正原则。袁庆学、孟国英的锁门行为系张永未及时按照租赁合同第四条第二款的规定及时支付租金所产生的，这也是袁庆学、孟国英行使正当权利的方式。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持原判。
通得公司未陈述意见。
本院经审理对原审查明的事实予以确认。
本院认为：1.本案所涉房屋未取得建设工程规划许可证，张永与袁庆学、孟国英之间的房屋租赁合同为无效合同，张永与袁庆学、孟国英双方对此均有责任。2.根据法律规定，出租人对租赁物负有瑕疵担保义务。在张永使用房屋过程中，第三人通得公司要求张永搬出房屋，袁庆学、孟国英对此应当承担责任。袁庆学、孟国英未解决好所涉房屋的租赁权问题，导致张永与通得公司针对该房屋签订租赁合同，之后袁庆学、孟国英一方又以锁门的方式阻止张永使用租赁房屋，袁庆学、孟国英存在过错。张永在与袁庆学、孟国英的租赁合同问题尚未解决的情况下，又与通得公司签订合同，在本案中亦有一定的过错。综合本案情况，本院认为，对张永不能继续使用租赁房屋所形成的损失，袁庆学、孟国英应当承担一定的赔偿责任。
关于损失问题。根据经营火锅店的实际需要和租赁合同约定的装修期，可以认定张永对租赁房屋进行了装修。张永提供装修合同及收款收据称全部装修费用为691927元，因袁庆学、孟国英不予认可，双方也未进行造价评估，故本院按张永提供装修合同价款691927元的二分之一酌定装修费用，由袁庆学、孟国英对剩余合同期限对应的装修损失的二分之一向张永赔偿房屋装修损失，即（691927元÷2）×2/5÷2=69192.7元。张永称其停业后又支付员工三个月工资，属于其自行扩大的损失；张永交付给通得公司的租金，应与通得公司之间解决。张永要求袁庆学、孟国英赔偿其员工工资损失和租金损失理由不足，本院不予支持。张永已使用租赁房屋期间的费用，应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，张永要求参照其他合同约定的租金标准计算其使用租赁房屋期间的费用及要求袁庆学、孟国英返还其已付的租金没有法律依据，本院亦不予支持。
综上，张永的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。原审判决认定事实清楚，但实体处理不妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持原审判决第一项，即张永与孟国英、郑州市金水区腾冠枣业于2009年10月9日签订的关于沙口路122号房屋的房屋租赁合同无效。
二、维持原审判决第三项，即驳回袁庆学、孟国英的反诉请求。
三、袁庆学、孟国英于本判决生效后十日内赔偿张永房屋装修损失69192.7元。
四、驳回张永的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费19854元，由张永负担19033元，其余821元及财产保全费2691元、反诉受理费3462元，由袁庆学、孟国英负担。二审案件受理费19854元，由张永负担19033元，袁庆学、孟国英负担821元。
本判决为终审判决。
审判长 宁 宇
审判员 张永军
审判员 杨成国
二〇一六年十二月三十日
书记员 苏小东