福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第1353号
上诉人（原审被告、反诉原告）黄美仙，女，1969年9月7日出生，汉族。
委托代理王容艮，福建司安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）福州金宏昌机械有限公司。
法定代表人简万贵，董事长。
委托代理人李伟川，福建福民律师事务所律师。
上诉人黄美仙因与被上诉人福州金宏昌机械有限公司租赁合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院仓民初字第963号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：2008年10月1日，原、被告签订《租赁合同》，约定：原告提供位于福州市仓山区盖山路163号的部分厂房、空地出租给被告，租赁期限5年，即自从2008年10月1日起至2013年9月30日止。每月厂房租金4030元，空地租金922元，通道部分53元，发票税金310元，合计5315元；其中厂房租金自2010年10月1日起为4433元，2012年10月1日起为4876元；空地和通道部分租金从2012年6月1日递增为1073元。租金按月给付，每月30日前交纳下个月租金；若逾期交纳租金，逾期五日内每日应支付滞纳金50元，逾期十日内每日应支付滞纳金100元，逾期十五日内每日应支付滞纳金150元，逾期超过十五日未付清即视为被告违约，原告有权终止租赁合同并没收押金，被告无条件退租，原告不作任何赔偿；签订合同时，被告需一次性支付押金10000元；被告按使用面积与场地中其他租赁人共同分摊公共使用的通道、水沟维修及门卫薪资等费用（即公摊费）；租金发票税由被告承担；租期届满或中途解除合同，被告应自行拆除简易搭盖并腾空场地；在租赁期间、租赁期满、中途解除合同等，租金结算时间应以被告财产全部清退，无条件腾空场地、厂房内外周围、房屋内等全部杂物垃圾清理干净，被告方可通知原告办理验收交接手续并付清租金日为止等。合同签订后，原告向被告交付了空地、厂房，被告向原告交付了押金10000元，并交付了相应的租金。自2010年10月1日起，被告按每月6066元（不含发票税）标准缴交厂房及空地租金至2011年6月30日止，并缴交水费至2011年8月份、电费至2011年6月份，公摊费至2011年5月份。2011年6、7月份，场地被停电。2011年10月起，被告未使用诉争地块，并一直闲置至2012年2月25日。原告开具了付款方为黄美仙的自2008年10月1日至2011年6月30日共计为153566元的租金发票。同年3月1日，原告向税务部门缴交了包含营业税、印花税等共计8753.27元的税款。2012年4月9日，原告还向税务部门缴交了企业所得税9144.33元。另查明，原告出租的土地属划拨性质的工业项目地，自原告将上述空地出租给被告至今，原告未办理诉争土地出租审批手续。
原审认为：根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”及第四十五条：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证……”的规定，原告出租给被告的土地系划拨性质用地，其出租行为应当取得土地管理部门的批准才具有法律效力，但原告至今未取得政府部门的批准，其出租空地给被告的行为已违反了行政法规的强制性规定，租赁合同应属无效。原告要求解除双方签订的租赁合同的诉请，与法不符，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。诉争场地自交付时起至原告起诉时止，由被告黄美仙占用诉争场地，现原告确认，被告黄美仙在诉讼过程中已腾空场地，并以此撤回要求被告黄美仙腾空场地的诉请，但被告黄美仙在腾空场地之前，有实际使用、占用诉争场地，由于土地的使用权益不具有返还性，故被告在其使用、占有诉争场地期间，应当支付原告相应的使用费及占用补偿费。原告诉请要求被告参照每月6066元租金标准支付2011年7月至2011年9月使用期间的使用费，本院予以认可。2011年10月起，诉争场地在占用期间，被告并未从中获利，本院酌情按月租金6066元的50%即3033元／月的标准确定被告自2011年10月起至2012年2月止共15165元的占用补偿费。原告向税务部门缴纳的自2008年10月1日至2011年6月30日的租金发票费用8753.27元，系原告履行租赁合同过程中实际支出的费用，被告应当予以偿付。但原告诉请的其余1919.58元发票费用（季缴），依据不足，本院不予支持。原告主张被告支付电费、水费、公摊费等，但原告提供的证据无法证实上述费用是否实际发生以及具体金额，故对原告的该项诉请，原审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”。原告收取被告押金10000元没有法律依据，依法应当将押金退还给被告。被告主张原告赔偿房屋维修费用、停业损失费、员工人身损害的损失，但上述费用并非基于双方合同产生的损失，故被告的诉请没有依据，原审法院不予支持。被告还要求原告赔偿简易搭盖的费用，但未提供相应的依据，对被告的该项诉请，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定，判决：一、原告福州金宏昌机械有限公司与被告黄美仙的土地租赁合同无效；二、被告向原告支付2011年7月至2011年9月的占有使用费18198元、自2011年10月起至2012年2月止的占用补偿费15165元、发票费8753.27元；三、原告返还被告押金10000元；四、上述判决第二项与第三项折抵后，被告应于本判决生效之日起十日内支付原告32116.27元；五、驳回原告的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告的其他反诉请求。
如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审宣判后，原审被告黄美仙不服，向本院提起上诉。
上诉人黄美仙上诉称：1、请求撤销一审判决第二项、第四项和第六项判决决定；2、依法判令被上诉人偿还房屋维修费6850元；3依法判令被上诉人赔偿停业损失费60000元、简易搭盖费30000元；四、依法判令被上诉人赔付各项人身损害赔偿金21270.04元，具体包括黄美仙医疗费325.82元、误工费5000元、营养费500元；杨学敏医疗费420.3元、误工费2300元、营养费500元；陈珠英医疗费566.2元、误工费2300元、营养费500元；黄振新医疗费908.06元、误工费3000元、营养费500元；肖启铨医疗费949.84元、误工费3000元、营养费500元。五、依法判令被上诉人承担本案一、二审全部的诉讼费。事实与理由：（一）之所以双方签订的租赁合同无效是因为被上诉人没有办理出租划拨国有土地使用权的审批手续，被上诉人对此负有全部的过错。因此，上诉人认为，被上诉人应自行承担其遭受的损失，并承担赔偿上诉人所遭受经济损失的全部责任。（二）2011年6月8日至2011年6月30期间，上诉人根本无法正常使用讼争房屋，在爆炸发生前上诉人已支付该月租金。因无法正常使用讼争房屋被上诉人应免收该期间的房屋占有使用费或减免后期的房屋占用费，一审法院所作出的第二项判决决定明显没有考虑该情节，因此，上诉人认为，第二项判决决定显失公平。（三）因维修房屋所支付的房屋维修费6850元，被上诉人作为房屋所有权人从中获益，因此，上诉人有权主张被上诉人承担该项费用或抵销部分房屋占有使用费，一审法院以该项费用并非基于双方合同产生的损失为由驳回上诉人的诉请，明显不能成立。（四）因讼争房屋在爆炸发生后停水停电并被行政机关责令整顿，一审法院完全按照合同约定的月租金标准6066元判令上诉人支付2011年7月份至2011年9月份的占有使用费18198元，判决显失公平合理。（五）由于从2011年11月1日起上诉人就没有利用讼争房屋组织持生产，并没有使用讼争房屋中获利，一审法院参照所签合同约定的租金减半计算，显失公平。（六）一审法院判令上诉人支付发票税8753.27元，明显不合理且缺乏法律依据。（七）被上诉人应赔偿上诉人停业损失费60000元，一审法院认为该损失并非基于双方合同产生的损失为由驳回上诉人的诉请，明显不能成立。（八）被上诉人应赔偿上诉人简易搭盖费用损失30000元，在一审庭审过程中被上诉人提出评估鉴定的申请书，然而一审法院却拒不委托相关机构进行评估，最终一审法院却又以缺乏证据支持为由不予支持。（九）被上诉人应赔付上诉人各项人身损害赔偿金总额总计21270.04元，一审法院以缺乏法律依据为由驳回上诉人的诉请，明显不能成立。（十）被上诉人应赔偿上诉人进行机器、半成品拆卸、搬运、安装所产生的经济损失费用34500元。望二审法院维护上诉人的合法权益。
被上诉人福州金宏昌机械有限公司答辩称：一、租赁合同无效，其公司主观上没有过错，而且上诉人自身也未尽到合理审查义务。本案租赁合同签订时，虽然标的土地是划拨地，但领有国有土地使用证，其公司是该土地的使用人。困此，合同签订后其公司仍有资格取得土地房屋管理部门的批准，使该土地房屋具备可以转让、出租、抵押的条件。但是，公司因股东纠纷，从2000年5月起，十多年来土地一直处于被法院查封冻结状态，公司无法办理土地使用权转让、出租、抵押相关手续，以致合同被认定无效。可见，租赁合同无效，公司主观上没有过错。况且上诉人在合同签订时及签订后，也从未对土地房屋使用权及相关手续予以过问和了解，未尽到合理审查义务。上诉人也存在过错。二、一审判决上诉人应支付2011年7月起至2012年2月止占用补偿费、发票费认定事实清楚，适用法律正确。1、上诉人占用土地，应当支付占用土地使用补偿费。2、思源公司场地“6、8”爆炸事件后，供电部门对公司场地电表进行断电处理，并进上诉人所述的“2011年7月份至9月份无法正常供水供电”。一审从2011年10月起，酌情按月租金6066元的50%即3033元／月的标准，判令支付自2011年10月起至2012年2月止的占用补偿费，实际上综合考虑本案的具体情况。3、租金发票税被上诉人已经实际支付，上诉人理应赔付。三、一审判决认定上诉人主张赔偿房屋维修费用、停业损失费、员工人身损害的损失，并非基于双方合同产生的损失，诉请没有依据，一审认定事实清楚。四、上诉人主张赔偿简易搭盖30000元没有根据。上诉人请求赔偿机械半成品搬运安装的损失费用在一审时没有主张，不属于二审审理范围。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维护被上诉人的合法权益。
本案一审期间双方事人向法院提交的证据材料均已随一审案卷移送本院；二审时上诉人向本院提交一份2014年1月16日福州晚报的报纸，标题为：许可证失效15年还敢大量建筑，付标题，金宏昌公司被责令22日前拆卸违建。证明金宏昌公司建设用地许可证有效时间为1996年3月11日至1998年3月11日，后来延期至1998年12月31日，已失效15年，金宏昌公司如今又搭盖厂房存在违章搭盖事实。被上诉人经质证，没有否认违章搭盖的事实，但认为与本案无关。被上诉人也提交一份盖山供电所的证明，证明供电所于2011年9月29日收到仓山区安全生产委员会办公室断电通知，于当日对金宏昌公司场地进行断电。上诉人质证认为，实际上是区政府要求采取切断电线的方式停电。后来采取发电的形式，证实被停电了。在一审过程中双方对2011年6月份后采用发电机发电的事实也无异议。
经审理查明，本院确认一审法院查明的事实与本院查明的事实相同。
另查明：被上诉人于1994年8月3日领取《建设用地规划许可证》，1996年6月12日领取《福建省建设用地许可证》，有效日期从1996年3月11日至1998年3月11日，后有效期延至1998年12月31日止。被上诉人在《建设用地许可证》有效期内没有建厂房，亦没有提交相关证据。自取得划拨土地使用权后至今没有按照规定缴纳土地使用税，违反了《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》第四十三条的规定。
本院认为：二审期间上诉人提交的福州晚报一份，根据法律规定上诉人提交的福州晚报不属于新证据，且已超过举证期限，但该证据可以证明被上诉人在《建设用地许可证》失效后存在违章建筑的事实。经质证，被上诉人对此事实没有异议。被上诉人亦向二审提交一份盖山供电所的证明，该份证据也不属于新证据，经上诉人质证，对该证据所证明的事实无异议。为此，尽管双方在二审期间提交的证据不属于新证据，但双方对所提交证据证明的事实无异议，且该证据证明的对象可以证明本案的事实，本院予以采纳。
本案纠纷涉及划拨土地使用权出租签订的租赁合同是否有效，占用土地使用权支付土地占用补偿费的争议。1996年12月25日，被上诉人领取榕国用（1996字第05693号）国有土地使用证，该地为划拨地，用途为工业用地。被上诉人取得划拨土地使用权后，平整了土地，砌了围墙，修建一层2000平方米的砖混结构的厂房，其余土地并未利用开发。双方于2008年10月1日签订租赁合同，上诉人向被上诉人承租位于福州市仓山区盖山路163号的部分厂房、空地使用，租期5年，从2008年10月1日至2013年9月30日止。承租期间上诉人于2010年10月1日起，每月向被上诉人交付租金6066元。承租至2011年6月之前，上诉人均按时交纳租金，但2011年7月后上诉人没有向被上诉人交纳租金。根据上诉人二审时提交的福州晚报报道，当地村民反映，被上诉人在2014年初的时候，在许可证失效后还在划拨土地上搞建设，福州晚报媒体介入调查后刊登了标题为：许可证失效15年还敢大量建设的报道。根据媒体报道可以证明，被上诉人在《建设用地许可证》有效期失效后存在违章建筑的事实，不仅新闻媒介报道，还有仓山区市容局限期被上诉人自行拆除违章的通知为据，被上诉人违章建设的事实可以认定。另外，被上诉人承认，在取得划拨土地使用权至今，没有按照规定缴纳土地税。被上诉人不按规定缴纳土地使用税，违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十三条：划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。前款土地使用者应当依照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的规定缴纳土地使用税。被上诉人使用划拨土地进行出租收益，但不按规定缴税，违反了行政法规强制性规定，因此，一审法院判决租赁合同无效，双方当事人对租赁合同无效的判决均无异议，说明，一审法院认定租赁合同无效的判决并无不当。至于，上诉人要求撤销一审判决第二项、第四项和第六项。
上诉人提出，之所以双方签订的租赁合同无效，是因为被上诉人没有办理出租划拨国有土地使用权的审批手续，被上诉人对此负有全部的过错。因此，上诉人认为，被上诉人应自行承担遭受的损失，并承担赔偿上诉人遭受经济损失的全部责任。免收该期间的房屋占用费或减免后期的房屋占有使用费，一审第二项判决没有考虑上述情节，显失公平。对此，被上诉人认为，一审法院已经考虑租赁合同无效以及发生意外爆炸事故的具体原因，在认定上诉人占用房屋使用期间的费用时，已经酌情按月租金6066元减半按月3033元认定支付。本院认为，一审法院判决上诉人占用房屋土地使用期间因发生爆炸生产受影响的事实，在认定租金时作出减半按月3033元支付租赁合同无效占用厂房土地使用期间的补偿费合理。上诉人要求判令被上诉人赔偿其房屋维修费6850元，停业损失60000元，简易搭盖费30000元，以及员工因爆炸事故受伤各项人身损害赔偿金（含医疗费）计21270.04元。被上诉人辩称，双方签订的租赁合同第二条第四点明确约定，承租期间维修厂房系上诉人的责任。因此，上诉人要求被上诉人赔偿维修厂房支付的费用，停业损失的费用，简易搭盖的费用，以及员工在爆炸发生受伤的支出的人身损害赔偿金，其请求非被上诉人原因造成，要求被上诉人赔偿依法无据，一审法院没有支持上诉人的反诉请求是正确的，本院予以确认。此外，上诉人还要求被上诉人赔偿机器、半成品拆卸、搬运、安装所产生的经济费用34500元，该请求一审时未提出，系上诉二审时增加的请求，该项请求未经一审程序，本院二审不予受理。如上诉人认为该项主张有理，可另案起诉。综上，上诉人上诉理由不充分，请求改判无理，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费1720元，反诉费1430元，按照一审判决确定的负担；二审案件受理费1720元，由上诉人黄美仙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑克华
代理审判员 缪 羽
代理审判员 黄 锋
二〇一四年五月二十九日
书 记 员 陈秀瑜