广东省龙川县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤1622民初1505号
原告（反诉被告）：黄远芳，女。
委托代理人：林友盛，男，国信信扬（河源）律师事务所律师。
委托代理人：张柳容，女。
被告（反诉原告）：胡军辉，男。
委托代理人：邱友梁，男，广东唐龙律师事务所律师。
被告：龙川县顺和融兴实业发展有限公司。
法定代表人：张卓政。
委托代理人：邱友梁，男，广东唐龙律师事务所律师。
第三人：张卓政，男。
委托代理人：邱友梁，男，广东唐龙律师事务所律师。
原告黄远芳诉被告胡军辉、龙川县顺和融兴实业发展有限公司（以下简称“顺和公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员原智朋适用简易程序公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，本院依法追加张卓政为本案第三人参加诉讼。原告黄远芳及其委托代理人林友盛、被告胡军辉的委托代理人邱友梁、被告顺和公司及第三人张卓政的共同委托代理人邱友梁到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原告黄远芳诉称，2016年5月20日,原告与被告顺和公司平协商,由被告顺和公司的代理人胡军辉将座落在龙川县××经济开发区（龙川县农村信用社左侧)万安建材市场内(外)铁皮钢结构的第2号商铺出租给原告经营建材经销使用,建筑面积125平方米。双方签订了《万安建材市场商铺租赁合同书》，合同约定租赁期限为5年,自2016年5月20日至2021年5月20日止,租金每月6500元。合同签订之日原告向被告胡军辉支付了三个月的押金共19500元。被告将仅搭建了铁片结构的店铺交付原告使用后,原告几乎花费了所有的积蓄砌了店铺与店铺之间的间墙、用水泥硬化了地面、天花吊顶、安装水电等,并对整个商铺进行了装修装饰,随后购置资产进行经营,并按时交纳租金、水电、卫生、物业等费用。2017年7月14日,被告顺和公司收到了龙川县住建局下发的责令限期折除通知书,通知要求:“根据龙委办发电[2017]x号文通知,我县于2017年5月中下旬始开展县城市环境综合整治大行动。要求对涉嫌搭(构)建物明确红线、确定权属,拆除影响市容市貌的违规搭(构)建物。经查实，当事人龙川县顺和融兴实业发展有限公司在龙川县老隆镇新城信用社左侧万安建材市场未取得临时建设工程规划、施工许可证,擅自搭建铁皮棚,目前已建成,占地面积1108.25平方米。此行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条及《建筑工程施工许可管理办法》第三条规定。鉴于当事人违法建设事实,依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定:现责令当事人龙川县顺和融兴实业发展有限公司收到本通知之日起7天内无条件自行拆除违法构筑物,逾期不拆除的,将依法实施强制拆除。”2017年7月15日,被告顺和公司向原告送达了万安建材市场拆建通知书,通知要求万安建材市场七天内拆除,逾期不拆除的,政府部门将依法强制拆除,拆除位置是该市场前排商铺拆进4.5米,原告的店铺位于拆除范围。合同签订之时两被告未将万安建材市场属于违法建筑并随时面临被拆除的风险如实告知原告,如今导致原告无法继续经营,并将遭受重大损失。综上所述,被告的行为严重侵害了原告的合法权益,请求法院判决：1、终止原告与被告胡军辉于2016年5月20日签订的《万安建材市场商铺租赁合同书》的履行。2、两被告共同赔偿原告因店铺租赁未到期被拆除的店铺与店铺之间的间墙、水泥硬化���面、天花吊顶、安装水电及装修装饰等的重置费约15万元（具体金额待评估结果予以确定）。3、两被告共同赔偿原告预期可收入90000元（按重置商铺合理期限六个月计算）。4、两被告共同退还原告押金19500元。5、两被告共同退还原告转让费6000元。6、本案的诉讼费、评估费等费用由两被告承担。诉讼中，原告变更第二项诉讼请求为：被告支付已形成附合装饰装修物55845.39元。变更第三项诉讼请求为：被告共同向原告支付可预期收入39000元，计算标准以每月租金6500计算，重置商铺6个月计算可得收入。并增加一项诉讼请求为：两被告承担搬迁费5000元。
被告胡军辉辩称及反诉称，2015年12月，龙川县××开发区（龙川县信用社左侧）万安建材市场外的第2号商铺的业主因经营不当，拖欠被告胡军辉几个月店租未付，连夜搬离建材市场，被告胡军辉无法联系该业主。2016年4月，被告胡军辉经熟人介绍找到原告，希望原告能够承租该店铺。原告与被告胡军辉多次沟通后，原告以每月每平方米52元的租金承租了被告胡军辉已装修好的店铺（该租金远低于同类型的店铺）。2016年5月20日，被告胡军辉经张卓政授权与原告签订了《万安建材市场商铺租赁合同》，约定被告胡军辉将龙川县××开发区（龙川县信用社左侧）万安建材市场外的第2号带装修的商铺出租给原告使用，租期5年。约定租金每月6500元，原告自签订合同时支付第一个月租金，以后租金支付时间为每月的20日。约定市场管理费、卫生费按每平方米2.5元收取，于每月20日交清。约定水电费在抄表后十天内交纳。约定原告不得擅自改变商铺的结构，未经被告胡军辉批准擅自动工改变商铺结构的，被告胡军辉有权终止原告所租商铺内的一切活动，由此产生的后果概由原告负责。约定���赁期间，如遇到国家征用或危房改造等特殊需要，需终止合同时，被告胡军辉应提前半年通知原告，原告需无条件服从，通知终止合同等内容。原告与被告签订合同后，第一次缴纳租金的时间是2016年6月29日，原告并未按照合同约定向被告胡军辉缴纳第一个月的租金（2016年5月20日至2016年6月20日的租金）。自2017年6月20日起，原告就未向被告胡军辉支付租金及物业管理费、水电费。被告胡军辉曾多次向原告催收租金，原告都以各种理由推脱不给，截至被告胡军辉提起反诉之日，原告已经拖欠7个月租金合计45500元，拖欠7个月物业管理费合计2187.5元、拖欠水电费1765.9元。原告已构成根本性违约，并符合双方约定解除合同的条件。原告应按合同约定向被告承担违约责任。被告的店铺一直由原告经营，目前仍处于经营状态，并没有拆迁的行为发生。即使原告拖欠被告的租金、水电费、物业费，被告并没有采取任何措施限制原告，反而对公共设施进行了维护，为原告提供了便利，因此，原告要求赔偿的重置费没有任何理由。被告既没有对原告的生产经营产生不利影响，也未限制原告的经营，为什么要赔偿原告的损失。况且可预期利益不是必然的损失，根本就不符合法律规定。目前原告仍在经营且经营良好，不存在任何的损失。道路修建是政府的行为，政府修建道路的行为如果存在影响原告的生产经营，原告可以向政府主张损害赔偿。押金是预防对方出现违约的情况采取的措施，原告一直存在拖欠被告租金的行为，已经严重违反了双方的约定，应承担违约责任。我方是收取了原告的转让费6000元。根据龙川县行业的规则，原告租赁被告租赁物要收取一定数额的转让费。该转让费是原告在5年合同期使用被告装修好的租赁物的使用费。为维护��告胡军辉的合法权益，请求人民法院判决：1、依法解除原告与被告胡军辉于2016年5月20日签订的《万安建材市场商铺租赁合同》。上述合约解除后原告应即时将位于龙川县××开发区（龙川县信用社左侧）万安建材市场外的第2号商铺完好的返还给被告胡军辉。2、原告支付拖欠租金45500元（每月租金6500元，自2017年6月20日结至2017年12月19日止，计6个月，以及2016年5月20日至2016年6月20日的1个月租金，合计7个月），并承担逾期支付租金的违约金9100元（按照原告拖欠租金的20%承担，合同约定逾期一天，按所欠租金的1%收取违约金）。3、原告向被告胡军辉缴纳物业管理费2187.5元（自2017年6月20日结至2017年12月19日止6个月的物业管理费及2016年5月20日至2016年6月20日止1个月物业管理费，合计7个月的物业管理费），水电费1765.9元（自2017年9月30日起至2017年12月13日止）。4、本案的反诉费由原告承担。诉讼中，被告胡军辉变更第二项反诉请求为：原告支付拖欠租金78000元（每月租金6500元，自2017年6月20日结至2018年5月19日止，共11个月的租金，以及2016年5月20日至2016年6月20日的1个月租金，合计12个月租金），并承担逾期支付租金的违约金15600元（按照原告拖欠租金的20%承担，合同约定逾期一天，按所欠租金的1%收取违约金）。被告胡军辉变更第三项反诉请求为：原告向被告胡军辉缴纳物业管理费3750元（自2017年6月20日结至2018年5月19日止11个月的物业管理费及2016年5月20日至2016年6月20日止1个月的物业管理费，合计12个月的物业管理费）。
被告顺和公司辩称，顺和公司并非万安市场的经营者，而是独立的自然法人，虽然顺和公司法定代表人是张卓政，但是张卓政的个人行为与公司的行为是无关的。
第三人张卓政辩称，第三人向龙川县公路局租赁了该块土地，曾多次向龙川县住建局申请临时建设工程规划施工许可证，后因土地规划的问题住建局未向第三人办理相关手续，为了控制土地被国家收回，第三人依法向城监局申请办理了临时占用道路许可证，对屋基外围进行了搭建，第三人与被告行为并不存在过错，后因防止建筑物空置，第三人委托被告胡军辉对该商铺进行出租，原告在租赁期间多次违约，一直存在拖欠租金的行为。现原告仍在经营状态，从起诉至开庭之日已有半年之久，尚未出现拆除行为，反而第三人向城监局重新申请了临时占地的许可证，期限3年，原告在整个合同履行过程中违约在先。
原告（反诉被告）黄远芳辩称，请求法院驳回被告的反诉请求。
经审理查明，2014年1月22日，广东省河源市龙川县公路局与张卓政签订了《租赁合同》，约定将土地权���人为广东省河源市龙川县公路局位于龙川县老隆镇新城国道边龙川县农村信用总社左侧的土地（土地使用权证号为龙府国用总字第000x号字（1998）第1x号）出租给张卓政使用。2014年6月24日，张卓政以广东省河源市龙川县公路局名义向龙川县城市建设管理监察大队办理了龙监占字[20x]号临时占地许可证，地点为龙川县附城镇水贝村，经营项目为临时搭建，使用面积为屋基外围，临时占地许可证有效期限自2014年6月24日至2017年6月23日止。张卓政在该土地用铁皮搭建了万安建材市场。至今未取得临时建设工程规划许可证。2018年1月24日，张卓政以龙川县公路局名义向龙川县城市建设管理监察大队办理了龙监证字[2018]x6号临时占用城市道路许可证，占用地点为龙川县老隆镇新城信用社侧，占用面积为屋基外围，占用期限从2017年6月24日至2020年6月23日止。张卓政为龙川县顺和融兴实业发展有限公司的法定代表人。
2016年5月20日，胡军辉经张卓政授权与黄远芳签订《万安建材市场商铺租赁合同书》，主要约定胡军辉将位于河源市××××经济开发区（龙川县农村信用社左侧）万安建材市场内（外）第2号商铺出租给黄远芳使用，建筑面积125平方米，租赁期为5年，自2016年5月20日起至2021年5月20日止。按建筑面积每平方米每月52元计算租金，黄远芳每月应支付租金为6500元，胡军辉收款后出具凭证给黄远芳。黄远芳应在本合同签订时支付第一个月租金，以后租金支付时间为每月20日。在签订本合同时，黄远芳必须向胡军辉支付本租赁合同三个月租金的押金19500元。合同期满后，黄远芳无任何违约，无损坏财物，胡军辉无息将押金在一个月内退还黄远芳，押金不能抵兑租金。黄远芳应交水费、电费及市场物业管理费，水费、电费在抄表后十天内交纳；市场物业管理费、卫生费按租赁商铺建筑面积计算，按每平方米2.5元收取。合同还约定其它事项。合同签订后，黄远芳按合同约定向胡军辉交纳押金19500元及转让费6000元。胡军辉将已部分装修好的涉案商铺交给黄远芳使用，之后黄远芳对涉案商铺进行全部装修后在该商铺经营福多来建材。黄远芳自2016年6月20日起每月支付租金6500元及物业管理费312元至2017年6月19日止。
2017年7月12日，龙川县住房和城乡规划建设局向顺和公司发出一份编号为龙住建拆（2017）1x号《责令限期拆除通知书》，通知书认定位于龙川县老隆镇新城信用社侧万安建材市场未取得临时建设工程规划许可证及临时建设工程施工许可证，擅自搭建铁皮棚。目前已建成，占地面积1108.25平方米。此行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条及《建筑工程施工许可管理办法》第三条规定。责令顺和公司收到此通知书之日起7日内无条件自行拆除违法构筑物，逾期不拆除的，将依法实施强制拆除。2017年7月15日，万安建材市场向市场各租户发出一份万安建材市场拆建通知书，通知书内容为“我司昨天下午接到责令限期拆除通知书，此通知书要求本建材市场七天内拆除，逾期不拆除的，政府部门将依法强制拆除，拆除位置是本市场前排商铺拆进4.5米。前排商铺拆除会影响到无法经营，我司考虑跟大家探讨一下，征求一下大家的意见和建议。”黄远芳为此未再向胡军辉支付租金和物业管理费。之后,黄远芳与胡军辉就涉案商铺的处理问题无法达成一致意见,黄远芳于2017年11月30日向本院提起诉讼。
本案审理过程中，黄远芳申请对涉案的龙川县老隆镇新城开发区万安建材市场外第2号商铺其装饰装物重置工程造价（包括已形成附合装饰装修物价值与未���成附合装饰装修物）进行鉴定，本院依法委托建成工程咨询股份有限公司进行评估，建成工程咨询股份有限公司于2018年4月12日出具司法鉴定意见书，鉴定结果为：龙川县老隆镇新城开发区万安建材市场外第2号商铺已形成附合的装饰装修物重置工程造价鉴定为55845.39元，未形成附合装饰装修物重置工程造价鉴定为9030.39元。合计64875.78元。黄远芳为此支付评估费用5000元。庭审中，胡军辉、顺和公司、张卓政均表示不同意利用黄远芳的已形成附合的装饰装修物及未形成附合的装饰装修物。黄远芳表示对未形成附合的装饰装修物自行拆除利用。截至2018年5月15日止，黄远芳已交清涉案商铺的水电费。另查明，黄远芳至今仍在涉案商铺经营。
上述事实有《租赁合同》、《万安建材市场商铺租赁合同书》、龙监占字[20x]号临时占地许可证、《责令限期拆除通知书》、���监证字[2018]x6号临时占用城市道路许可证、司法鉴定意见书及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《广东省临时建设和临时用地规划管理办法》第八条规定，进行城市临时建设和临时用地，必须向设区的市、县人民政府城市规划行政主管部门申请领取城市临时建设规划许可证和临时用地规划许可证。本案中，胡军辉经张卓政授权与黄远芳签订了《万安建材市场商铺租赁合同书》，该合同书中的商铺系临时建筑，且至今未取得临时建设工程规划许可证，依据上述规定，本院认定黄远芳与胡���辉签订《万安建材市场商铺租赁合同书》无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，胡军辉依据无效合同取得押金19500元，依据上述规定，对于黄远芳要求胡军辉退还押金19500元的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。同理，对于胡军辉要求黄远芳腾退涉案商铺的反诉请求，理由充分，本院予以支持。对于黄远芳要求胡军辉退还转让费的诉讼请求，鉴于合同无效，本院根据本案中黄远芳实际经营情况，考虑双方的利益平衡，从公平角度出发，对于转让费6000元的损失，由胡军辉退还黄远芳3600元[6000元÷5年×（5年-2年）]，故对于黄远芳要求胡军辉退还转让费6000元的诉讼请求，本院支持3600元，超出部分，本院不予支持。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付占有使用费的，人民法院一般应予支持。黄远芳应向胡军辉支付2017年6月20日起至2018年5月19日止参照合同约定的租金标准6500元/月计算的房屋使用费为72149.99元（6500元/月÷30天×333天），物业管理费为3463.2元（312元/月÷30天×333天）。胡军辉请求黄远芳支付2015年5月20日至2015年6月20日的租金及物业管理费。黄远芳辩称双方约定装修期间免一个月租金，黄远芳未提供证据证实双方约定装修期间免一个月租金，胡军辉对此亦不予认可，故对黄远芳该抗辩，本院不予采纳。《民法总则》于2017年10月1日起施行。《民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。自诉讼时效起算之日起至2017年10月1日超过一年的，诉讼时效期间已届满，不因《民法总则》的施行而变更。本案中，胡军辉请求黄远芳支付2015年5月20日至2015年6月20日的租金及物业管理费，依照《民法通则》第一百三十六条的规定，胡军辉应于2017年6月20日前向本院提起诉讼。而胡军辉于2017年11月30日提起诉讼，超过诉讼时效期间。故胡军辉该项请求，本院不予支持。黄远芳提出的该项诉讼请求超过诉讼时效的抗辩理由，本院予以采纳。因合同无效导致违约金条款无效，故胡军辉要求黄远芳支付违约金的请求无事实、法律依据，本院不予支持。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合��装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，胡军辉对于未形成附合的装饰装修物不同意利用，黄远芳同意拆除。对未形成附合的装饰装修物，待本案生效后，由黄远芳自行拆除利用，因拆除造成房屋毁损的，黄远芳应当恢复原状。对于已形成附合的装饰装修物，胡军辉表示不予利用，按照导致合同无效的过错由黄远芳与胡军辉分担现值（重置工程造价-
使用期间折旧费）损失进行处理。因涉案的商铺未经批准临时建筑，胡军辉将该商铺出租给黄远芳，存在过错，应承担合同无效的主要责任。黄远芳未尽了解涉案商铺是否合法的��意义务，应承担合同无效的次要责任。根据双方的过错责任，本院认为胡军辉应承担70%责任，黄远芳承担30%责任。鉴于《万安建材市场商铺租赁合同书》约定租赁期为5年，黄远芳自2016年5月起已开始使用涉案商铺，已形成附合的装饰装修物重置工程造价55845.39元，应由胡军辉承担23455.06元[55845.39元÷5年×（5年-2年）×70%]。对于评估费用5000元，也按此比例分担，由胡军辉承担3500元（5000元×70%）。对于黄远芳主张赔偿的预期可得收入39000元，根据合同法的规定，预期利益的损失系在合同有效情形下守约方可主张的损失，现合同无效，黄远芳主张该损失，缺乏相应的法律依据，本院不予支持。合同无效，黄远芳负有返还商铺的义务，故其请求支付搬迁费5000元，理由不足，本院不予支持。
关于顺和公司在本案中是否承担民事责任的问题，广东省河源市龙川县公路局与张卓政签订了《租赁合同》中乙方为张卓政，合同亦未加盖顺和公司的公章，故张卓政与广东省河源市龙川县公路局签订合同的行为系其个人行为，不能代表顺和公司，故黄远芳要求顺和公司承担相应民事责任的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条、第九条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）黄远芳与被告（反诉原告）胡军辉于2016年5月20日签订的《万安建材市场商铺租赁合同书》无效。
二、原告（反诉被告）黄远芳应于本判决生效之日起十日内腾空位于河源市龙川县老隆镇新城经济开发区（龙川县农村信用社左侧）万安建材市场内（外）第2号商铺，并将该商铺返还被告（反诉原告）胡军辉，该商铺未形成的附合物（展示区小房8mm钢化玻璃推拉门、展示柜铅塑板、遮阳蓬、门帘）由原告（反诉被告）黄远芳拆除。
三、被告（反诉原告）胡军辉应于本判决生效之日起十日内将押金19500元返还原告（反诉被告）黄远芳。
四、被告（反诉原告）胡军辉应于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）黄远芳房屋装饰装修现值损失23455.06元元及支付（反诉被告）黄远芳鉴定费3500元。
五、被告（反诉原告）胡军辉应于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）黄远芳转让费3600元。
六、原告（反诉被告）黄远芳应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）胡军辉支付房屋使用费72149.99元及物业管理费3463.2元，合计75613.19元。
七、驳回原告（反诉���告）黄远芳的其他诉讼请求。
八、驳回被告（反诉原告）胡军辉的其他反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5582元，适用简易程序减半收取2791元，由原告（反诉被告）黄远芳负担2091元，被告（反诉原告）胡军辉负担700元。反诉案件受理费632元，由原告（反诉被告）黄远芳负担180元，由被告（反诉原告）胡军辉负担452元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。
审 判 员 原智朋
二〇一八年六月十三日
法官助理 吴素花
书 记 员 吴志良