上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四(民)初字第228号
原告童甲。原告潘某某。两原告共同委托代理人陈佳琪，上海市天华律师事务所律师。被告童乙。被告童丙。被告童丁。原告童甲、潘某某诉被告童乙、童丙、童丁房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人陈佳琪，被告童乙、童丙到庭参加诉讼。被告童丁经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告童甲、潘某某诉称，两原告系夫妻关系，童甲与童乙系姐妹，三被告为一家三口。2002年2月起，童甲念及姐妹之情，将其与潘某某共同共有的上海市浦北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)租借给童乙，由其与丈夫、女儿共同居住，同时由童甲与童乙签订租赁协议，约定每月租金580元。后双方协商同意将租金增加至每月600元。至2013年6月，童乙突然无任何理由停止支付房租，童甲多次交涉无果，于2014年10月发书面通知，告知双方租赁协议于2014年11月30日解除，要求三被告在2014年12月前搬离，同时支付2013年7月至2014年11月的房租。然而，三被告收到上述通知后未予理睬，仍旧占用系争房屋至今。两原告现起诉要求：1、判令租赁协议于2014年12月解除；2、三被告搬离系争房屋；3、三被告向两原告支付2013年7月至2014年11月房租共计10,500元；4、三被告向两原告支付2014年12月起至实际搬离之日止的房屋使用费，按每月600元计。被告童乙辩称，原告提供的租赁协议是伪造的，童乙从未签过这份合同。童乙长期在潘某某的公司担任会计，需要在许多文件单据上签名，原告很容易模仿童乙签名，且这份协议没有具体日期，不符合童乙随手签名写日期的习惯。童乙在潘某某的公司里工作，担任会计、出纳，2001年公司动迁后搬到莘建东路，童乙一家住在瞿溪路，上班远。童甲为了让童乙继续在潘某某公司工作，说用系争房屋作交换，但是有要求，要做到公司结束。童甲还提出，系争房屋给童乙，瞿溪路房子出租，租金600元要给童甲，童乙答应了。后，童乙每个月从工资1500元中拿出600元给童甲，从来没有580元租金的事。20多年来，双方并无签订劳动协议，童乙多次因工资问题与潘某某发生争执，潘某某曾承诺将系争房屋过户给童乙，但总是推脱办理产权变更。为了让童乙安心工作，潘某某主动去供电所把户主名字改为童乙。2013年2月，公司突然关门，7月开始童乙找潘某某交涉，但其回避，童乙就不再给600元了，双方之间的纠纷不是租赁纠纷，要求法院驳回原告诉讼请求。被告童丙辩称，租赁协议上没有童丙签名，对此事不知晓。童丙与本案无关，不应该成为被告。被告童丁未作答辩。经审理查明，两原告为夫妻关系，为系争房屋共有人。被告童乙、童丙原为夫妻关系，童丁为双方之女。童甲、童乙为姐妹关系。潘某某为上海XX建筑装潢设计工程有限公司法定代表人，多年来，童乙在该公司担任财务部经理。2002年2月，童甲(出租人)与童乙(承租方)在抬头为“上海XX建筑装潢设计工程有限公司”的信笺纸上签订租赁协议一份，约定：“出租方童甲将浦北路XXX/XXX-
XXX室房屋于2002.2月1日始租借给童乙居住，双方同意签订以下条款：一、承租期内，每月租金伍佰捌拾元正，居住所涉及的费用，如物业管理费等，由承租方承担。二、承租方不得擅自将此房借租于他人，或另作他用。租金每月付清。三、要重新装修时，如更换设备等，须征得出租方同意，方可变更！如有水管、线路、设备等损坏，承租方要及时修复！四、租房期限将根据出租方意愿！”之后，三被告搬入系争房屋居住，并自行支付电费等。童乙、童丙将原居住的上海市瞿溪路XXX弄XXX号XXX室房屋出租，每月向童甲支付租金600元。2013年7月起，因对上海XX建筑装潢设计工程有限公司工作期间的薪资报酬及补偿等不满，童乙拒绝向童甲支付每月600元的租金。2014年10月，童甲向童乙发书面通知，告知因童乙违约，租赁关系于2014年11月30日终止；要求童乙于2014年12月前搬离系争房屋；所借的子女教育费及房租共29,700元，尽早归还。童乙收到后未予回复，两原告遂起诉。童乙、童丙于2015年3月3日协议离婚，离婚协议中对离婚后的居住问题未予涉及。审理中，本院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对租赁协议原件落款“承租方签名”处“童乙”签名字迹是否童乙所写进行鉴定。经鉴定，检材《租赁协议》上需检的“童乙”签名字迹是童乙所写。以上事实，除原、被告陈述外，另有原告提供的房产证、租赁协议、书面通知，被告提供的电费发票、名片、工商档案机读材料，司法鉴定意见书等证据证实，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，物权登记具有公信效力。庭审中，童乙主张潘某某曾承诺将系争房屋过户给童乙，但并未提供证据证明其主张。童甲、潘某某作为系争房屋的登记权利人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。童甲、童乙系姐妹关系，因童乙在潘某某为法定代表人的公司任职，童甲将属于自己的产权房屋出租给童乙一家使用，并适当收取一些租金，双方签订了租赁协议。多年来，童乙一家居住在系争房屋，亦向童甲支付每月600元的租金，故本院认定童甲、童乙之间租赁关系合法有效，双方间的权利、义务，应当按照法律规定及协议约定来承担、履行。童乙提出的租赁协议系伪造的意见，没有证据证明，本院不予采信。根据租赁协议中“租房期限将根据出租方意愿”的条款内容，可视为不定期租赁。根据合同法规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现童甲向童乙发书面通知，租赁关系于2014年11月30日终止，并给予童乙一个月的期限搬离系争房屋，符合法律规定，本院确认租赁协议于2014年11月30日解除。租赁合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。童甲、童乙间租赁协议解除后，童乙应当支付欠付的租金；三被告应当及时搬离并将系争房屋交还给两原告；逾期搬离的，还应当按照租金标准支付房屋使用费。两原告的其他诉请，本院亦予以支持。被告童丁经合法传唤未到庭，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告童甲与被告童乙关于上海市浦北路XXX弄XXX号XXX室房屋的租赁协议于2014年11月30日解除；二、被告童乙、童丙、童丁于本判决生效之日起三十日内迁出上海市浦北路XXX弄XXX号XXX室房屋，将该房屋返还原告童甲、潘某某；三、被告童乙于本判决生效之日起三十日内向原告童甲支付2013年7月1日起至2014年11月30日止的房屋租金共计10,200元；四、被告童乙、童丙、童丁于本判决生效之日起三十日内向原告童甲、潘某某支付2014年12月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费，按每月600元计。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计86元、鉴定费1,500元，均由被告童乙、童丙、童丁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 袁 欣
二〇一五年六月三日
书记员 胡琼天
附：相关法律条文
?一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。