安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）六民一终字第00201号
上诉人（原审原告）：尹乐民。
上诉人（原审原告）：尹昕。
两上诉人共同委托代理人：周厚胜，安徽皋兴律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人：蒋家毅，安徽皋兴律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张显成。
委托代理人：李宗堂，六安市金安区孙岗镇法律服务所法律工作者。
上诉人尹乐民、尹昕、张显成因拆迁补偿安置纠纷一案，均不服六安市裕安区人民法院于2013年12月19日作出的（2013）裕民二初字第01251号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年4月3日公开开庭审理了本案。上诉人尹乐民及其与尹昕的委托代理人周厚胜、蒋家毅，上诉人张显成的委托代理人李宗堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告尹乐民、尹昕诉称：1、依法确认六安市裕安区南海厨娘酒店停产停业损失费206122元和装潢装饰等附属物补偿金额257788.85元归原告所有（上述两项费用征迁时暂计在产权人张显成名下）；2、本案的诉讼费用由被告承担。两原告当庭变更装潢装饰等附属物补偿金额为90888.15元。
原审被告张显成辩称：1、对原告的变更诉请不要求答辩和举证期限；2、答辩人与被答辩人签订的租赁合同约定如遇政府拆迁，被答辩人无条件搬出，说明所有补偿款归答辩人享有；3、从本次拆迁的补偿性质来看，停业损失为一次性补偿给作为房主的答辩人，而非承租人；4、答辩人出租房屋的附属物均为答辩人出租之前就出资所建，故附属物补偿也应由答辩人享有。综上，无论从双方合同约定，还是补偿的性质和现状来看，被答辩人起诉的理由都不能成立，请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。
原审法院查明：原告尹乐民、尹昕系父女关系。2010年3月25日，尹乐民与被告张显成签订一份《租赁合同书》，两原告租赁被告位于六安市六舒路口的“福源宾馆”（含餐饮部）的房屋，经营南海厨娘酒店。合同约定租赁期五年，从2010年6月20日起至2015年6月20日止。租赁面积约1000平方米（不含被告自用的房间）。租金每年90000元，每年分两次预付。合同第四条第2项约定：乙方（原告）在租赁房屋内，若需改变原有装饰，须经甲方（被告）同意，不得损坏房屋结构而影响房屋的安全；第3项约定：乙方新增的建筑及装饰，合同终止时不得予以破坏或拆除，应无偿交还给甲方。合同第五条：甲方同意乙方重新自立字号，办理证照。合同第六条第1项约定：租赁期内政府或有关部门需对甲方的房屋进行拆除时，乙方应无条件撤出，甲方多收的房租予以退还乙方。合同签订后，经被告同意，原告委托今工装饰工程有限公司对“福源宾馆”的一楼原装饰进行了拆除，对一楼的大厅、包厢和门面进行了全面装修，在院内新建了厨房一处。2010年7月，两原告以“六安市裕安区南海厨娘酒店”为字号，办理了相关营业执照、税务登记证、餐饮服务许可证等，证照的经营人登记为尹昕。
2013年6月，六安市裕安区市区征迁安置办公室决定对六舒路改造地块征收集体土地上的房屋实施拆迁，依据六安市人民政府（六政（2013）7号）文件及相关文件精神，制定裕征安办（2013）126号拆迁安置方案，即“六舒路改造地块征收集体土地上的房屋拆迁补偿安置方案”，该方案第五条第3项规定：根据六政（2013）7号文规定，对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照的经营性用房，按所提供的营业执照、税务登记证等合法有效证件，按合法产权房屋实际经营面积一次性给予经济补偿，每平方米200元。原告租赁经营的南海厨娘酒店在拆迁范围内，2013年7月4日，两原告腾退租赁的房屋。
原审法院另查明：被告张显成户被拆迁房屋总面积为1030.61平方米，停产停业损失费为206122元，附属物补偿为257788.85元。在附着物补偿清册上，“简易搭盖”一栏，四面墙体有顶170.31㎡，单价200元，补偿金额34062元。拆迁时，张显成户简易搭盖包括一楼的杂物仓库、土灶厨房、酒店新建厨房及三楼物品仓库等，拆迁所对各处的面积未作具体划分，原告尹乐民庭后陈述新建厨房面积约40㎡，对照补偿清册，原告该项补偿应得8000元，其余补偿金归被告所有。“室内装饰”一栏，地板砖434.03㎡，补偿金额19531.35元；喷塑、乳胶漆、油漆地面1379.95㎡，补偿金额13799.5元；木、铝、塑铝板吊顶230.54㎡，补偿金额10374.3元。“锅灶”一栏，单口、双口各一个，油烟机四部，补偿金额540元。“卫生设备”一栏，蹲便器2个，补偿金额160元。“供水”一栏，水龙头100个，每个补偿8元，其中原告安装水龙头9个，补偿72元；水池9处，补偿金额270元。“空调”一栏，柜式12台，每台补偿300元；分体式18个，每个补偿200元。其中原告安装柜式7台、分体式1台，补偿金额为2300元。综上。原告应得附属物补偿款55047.15元。
张显成出租给两原告使用的房屋，出租前房屋的一、二层是被告注册经营的“福源宾馆”。2008年3月，张显成办理了个体工商户营业执照，及税务登记证、卫生许可证、食品卫生许可证、特种行业许可证等证照，上述证照有效期至2009年3月，此后被告未参加年检。
原审法院认为，本案的争议焦点是：1、停产停业损失费应如何分配？停产停业损失费是拆迁人因拆迁非住宅房屋，给实际经营者造成停产停业损失的补偿。①本案原告是合法的承租经营人，且投入资金对承租房屋进行装修改造，现租赁经营期限尚未届满，因政府规划拆迁行为，造成原告无法继续使用租赁的房屋从事经营活动，原告因此遭受的损失不应自行承担。被告辩解合同约定如遇政府拆迁，原告应无条件搬出，认为所有补偿款应归其享有。该条款原告理解为应配合政府拆迁并及时搬出，不能排除获得相应补偿的权利。从公平合理的角度出发，原告对补偿款享有分配的权利，以弥补所遭受的损失。②拆迁不仅给原告的经营活动造成损失，也给被告即房屋产权人出租房屋收取租金的租赁活动造成损失，因此对停产停业损失费，被告也享有分配的权利。③对照拆迁文件精神，被拆迁的房屋按原告经营酒店的营业执照、税务登记证等合法有效证件，给予停产停业损失费。但该房在出租前是被告以家庭经营形式经营的宾馆，不同于纯粹的住宅房，营业证照虽已过期，不能改变该房系经营性用房的性质，故原被告均享有停产停业损失费的分配权利。④按照裕安区市区征迁安置办公室制定的拆迁补偿安置方案，被拆迁的经营性用房按经营面积一次性给予经济补偿，不再回迁门面房，不同于国有土地上的拆迁，被告因此遭受的损失也难以弥补，而拆迁时，原告经营的时间已超过租赁期限的一半以上，损失相对较小。综上，从公平角度出发，原、被告均享有对停产停业损失费分配的权利，两原告可按照40﹪分配，即停产停业损失费206122元的40﹪，计82448.8元归原告尹乐民、尹昕享有。2、附属物补偿费应如何分配？被告辩称，出租房屋的附属物系被告出租之前出资所建，在租赁合同中也约定原告新增的建筑及装饰，合同终止时不得予以破坏或拆除，应无偿交还给被告，故附属物补偿应由被告享有。该院认为，原告租赁被告房屋后，在征得被告同意下，将一楼经营区原有装修拆除，对房屋重新进行装修改造，拆迁时租赁期限尚未届满，附属物不应无偿交给被告，仍在原告占有使用中，故一楼经营区因附属物拆迁获得的补偿应归原告享有。因拆迁部门对张显成户拆迁的附属物统计较为笼统，没有具体到楼层，也没有各项附属物的精确数据，目前实物被拆除已无法核实，经原、被告自行核对确认，简易搭建一栏中原告新建厨房面积约40㎡，对照补偿清册的单价，原告该项补偿应得8000元。空调一栏中，原告拥有柜式7台、分体式1台，对照补偿清册的单价，原告该项补偿应得2300元。原告罗列的其他各项装修，在附着物补偿清册上，均有对应项，被告对此也无相反证据，故原告主张的附属物及补偿数额成立。经计算，原告应得附属物补偿金额共计55047.15元。拆迁部门补偿张显成名下的附属物补偿款为257788.85元，扣除原告应得附属物补偿后，剩余202741.7元归被告享有。据此，经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第二百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告张显成名下的拆迁“六安市裕安区南海厨娘酒店”的停产停业损失费206122元的40﹪即82448.8元归原告尹乐民、尹昕享有；二、被告张显成名下的附属物补偿款257788.85元中的55047.15元归原告尹乐民、尹昕享有；三、驳回原告尹乐民、尹昕的其他诉讼请求。上述一、二项合计137495.95元，于本判决生效后十日内履行完毕。案件受理费9500元，由原被告各负担4750元。
宣判后，尹乐民、尹昕与张显成均不服，向本院提起上诉。尹乐民、尹昕上诉称：一、六安市裕安区南海厨娘酒店因拆迁所获停产停业损失费应全部由上诉人所有。被上诉人虽提供了其在2008年经营福源宾馆的营业执照、税务登记证等，意在证实该费用归其享有，但上述证照在2009年3月即已过期，非合法有效证件。本次停产停业损失费依据是两上诉人经营酒店的营业执照、税务登记证等合法有效证件；二、装潢装饰等附属物所获补偿中的90888.15元，应由上诉人享有，一审认定数额有误。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持两上诉人的一审诉讼请求。
张显成上诉称：双方签订的《租赁合同》第六条第一项约定“租赁期内政府或有关部门需对甲方（张显成）的房屋进行拆除时，乙方（尹乐民）应无条件撤出”，该合同第四条第三项约定“乙方新增的建筑及装饰，合同终止时不得予以破坏或拆除，应无偿交给甲方”。原审判决认为对附属物被拆除后补偿款的分配事宜未作约定，与事实不符。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回尹乐民、尹昕的诉讼请求，一、二审案件受理费由尹乐民、尹昕负担。
双方当事人在二审中所举据证及证明目的同于原审。相对方质证意见也同于原审。
本院二审审理查明的事实同一审一致。
本院认为：归纳并征得诉辩双方的意见，本院二审的争议焦点是：一、原审判决停产停业损失费按承租人、出租人4：6比例分配是否适当；二、原审关于附属物的范围、价值的认定和处理是否正确。
关于争议焦点一，本案被拆迁房屋在尹乐民、尹昕承租前已为张显成用于经营宾馆，属经营用房，房屋被拆除对于房屋的出租人、承租人均存在停产停业损失，该项费用不应由哪一方独自获得。且双方租赁合同约定的租赁期为五年，至2013年6月，已履行了三年。原审法院综合考虑上述因素，依据公平原则，判决双方各自获得一定比例的停产停业损失费，并无明显不当。双方当事人均上诉称对方不应获得停产停业损失费的理由，有违公平，故均不予支持。
关于争议焦点二，承租人尹乐民、尹昕在租赁期间对承租的房屋进行更新改造，也添置了设施的事实，已经庭审核实。附属物补偿费用是对被拆除后的附属物进行的补偿，拆迁的时间是在承租人承租期间，故不符合合同约定的合同终止后附属物无偿归出租人所有的约定。依据公平原则，尹乐民、尹昕租赁期间添置的附属物补偿款应归其所有，原审法院对照补偿清册单价，核实承租人应得55047.15元，据此作出判决，并无不妥。尹乐民、尹昕上诉称原审认定附属物补偿款数额有误及张显成上诉提出依据合同约定应归其全部所有的理由均不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，处理得当，依法予以维持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3050元，由尹乐民、尹昕负担1525元，张显成负担1525元。
本判决系终审判决。
审判长 王 军
审判员 张胜钧
审判员 张海龙
二〇一四年五月十二日
书记员 马 龙
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后依法改判；
（四）原判决遗漏当事人或者缺席判决严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。