安徽省宣城市宣州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宣民一初字第00374号
原告：朱兰英，现住安徽省宣城市宣州区。
被告：宣城市时代房地产开发有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区。
法定代表人：朱震，该公司董事长。
委托代理人：叶树生，安徽师阳安顺律师事务所律师。
原告朱兰英诉被告宣城市时代房地产开发有限公司（以下简称时代房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2014年1月15日诉至本院，同日本院立案受理后，依法由代理审判员刘廷伟适用简易程序于2014年3月7日公开开庭进行了审理。原告朱兰英、被告时代房地产公司的委托代理人叶树生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱兰英诉称：2012年4月17日，朱兰英与时代房地产公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定，时代房地产公司将位于宣城市区状元南路时代碧云间A幢903室房屋（建筑面积132.12平米）出售给朱兰英，总售价292754元，交房时间为2012年4月17日。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报宣城市房地产管理局备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内产权登记并取得房屋权属证书的，出卖人按日向买受人已付房价款的万分之一支付违约金。合同签订后，朱兰英依照合同约定按实际面积共支付购房款292754元，时代房地产公司却未能依照合同约定的期限办理房屋产权登记，由于出卖人的责任，直到2013年7月11日才为朱兰英办理房屋产权登记，逾期389天。现诉至法院，请求判令：1、时代房地产公司支付逾期办理房产权证违约金11388元（292754元×1／10000×389天）；2、本案诉讼费用由时代房地产公司负担。
朱兰英为证明自己的主张，向本院举证如下：
一、身份证复印件1份，证明朱兰英的身份情况；
二、购房款收据1份，证明房屋的价格；
三、商品房买卖合同1份，证明朱兰英与时代房地产公司之间的买卖关系；
四、宣城市商品房销售合同网上登记备案证明1份，证明合同在网上备案的事实。
时代房地产公司辩称：朱兰英起诉没有事实和法律依据。一、双方之间系拆迁安置关系，而不是房屋买卖关系，涉案房屋是因拆迁所得，双方之所以签订买卖合同是为了便于朱兰英办理产权证。二、在时代房地产公司交付房屋时，双方签订了房屋交付协议，在房屋交付协议的第三条双方明确约定在本协定第一二履行完后，双方权利义务终结，在交房时，朱兰英就没有权利向时代房地产公司主张所有费用，时代房地产公司也没有权利向朱兰英主张所有费用，3、实际交房面积大于合同约定的交房面积，交房条件也高于合同约定的交付条件，如果朱兰英主张逾期办证费用，是的房地产公司也有权利向朱兰英主张房屋差价款、燃气管道、智能门禁系统等费用，综上，请求法庭驳回朱兰英的诉请。
时代房地产公司为证实自己的辩解，向本院提交以下证据：
一、拆迁安置补偿协议1份，证明证明涉案房屋是因拆迁安置而获得，而不是买卖；
二、函、业主基本情况登记表复印件各1份，证明朱兰英收房时间是2012年4月15日；
三、房屋交付协议1份，证明本协议第三条明确约定自协议签订时，双方权利义务终结，朱兰英不得向时代房地产公司主张任何权利。
经庭审质证，时代房地产公司对朱兰英提交证据一、四无异议；对证据二真实性无异议，但朱兰英并未按收据上的金额支付相应的房屋款；对证据三真实性无异议，但双方之间实际上是拆迁安置关系，而非买卖关系。
朱兰英对时代房地产公司提交的证据一真实性无异议，但与本案无关；对证据二无异议；对证据三房屋交付协议有异议，字虽是朱兰英所签码，但是在逼迫下所签，如果不签，时代房地产公司就不给钥匙，且该协议与本案无关。
经审查，本院认为：朱兰英所举的证据以及时代房地产公司提交的证据内容真实、来源合法，与本案有关联，对其证明效力，本院予以认定。
根据上述认定的证据，结合当事人的当庭陈述，本院查明事实如下：2008年11月6日，朱兰英作为被拆迁人与拆迁人时代房地产公司签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议》一份，约定：朱兰英将其所有的房屋交由时代房地产公司拆迁；房屋拆迁补偿采取房屋产权调换方式；时代房地产公司提供位于时代碧云间房屋A幢903室。2012年4月17日，时代房地产公司作为出卖人与朱兰英签订了《商品房买卖合同》一份（合同编号201200003434），约定：出卖人将位于状元南路时代·碧云间A幢0903室出卖给朱兰英；总价款为290664元；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报宣城市房地产管理局备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记并取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房…；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日支付总房款的万分之1向买受人支付违约金。2012年4月15日，时代房地产公司将案涉房屋交付朱兰英使用。2012年4月17日，时代房地产公司向朱兰英出具了金额为292754元的购房收据一张。2013年7月11日，时代房地产公司通知朱兰英办理房产证。
另查，2012年4月15日，时代房地产公司（甲方）与朱兰英（乙方）签订了《房屋交付协议》一份，其中第三条约定：本协议第一条、第二条履行后，乙方不再向甲方主张过度安置费等费用，双方因拆迁补偿安置法律关系的权利与义务终结。
本院认为：朱兰英与时代房地产公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》、《商品房买卖合同》、《房屋交付协议》，系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应按照约定全面履行合同。合同的一方违约，相对方有权请求违约方按照合同约定承担违约责任。案涉《房屋交付协议》第三条的约定是否免除了时代房地产公司的逾期办证违约责任是本案争议焦点。从《房屋交付协议》内容上看，“双方因拆迁补偿安置法律关系的权利与义务终结”与本案因逾期办理房产证的违约责任非同一法律关系，拆迁安置法律关系应指房屋拆迁、产权调换、过渡费用及补偿等法律关系；从形式上看，该《房屋交付协议》是时代房地产公司制作的格式条款，且现对该条款有不同的理解，该条款不应作扩大解释，故时代房地产公司以该条款约定双方权利义务已经终结为由辩称不承担逾期办证违约金的理由不能成立，本院不予采信。虽然本案中案涉房屋系朱兰英原有房屋拆迁安置，未向时代房地产公司实际交付房款292754元，但朱兰英交付给时代房地产公司拆迁房屋的价值应视为其履行了交付房款义务，且《商品房买卖合同》对逾期办证违约责任作出了明确约定，故时代房地产公司辩称“案涉房屋系拆迁安置房，朱兰英未交付房款，因此不能支持其逾期办理房产证的诉请”的意见不能成立，本院不予采信。根据《商品房买卖合同》第十五条的规定，时代房地产公司应在案涉商品房交付使用之日（2012年4月15日）起后60日内即2012年6月14日前将办理产权登记需由时代房地产公司提供的资料报宣城市房地产管理局备案，时代房地产公司未能提交证据证明其履行了上述义务，故其应承担逾期办证的违约责任。应从逾期后次日即2012年6月15日至时代房地产公司通知办证之日即2013年7月11日（共计391天）止起每日按已付房价款的万分之一计算违约金，综上，时代房地产公司应支付朱兰英逾期办理房产证违约金为11388元（292754元×1／10000×其诉请的389天］。时代房地产公司关于朱兰英未支付燃气开户费用以及门禁系统费用等的辩解意见，因与本案无关联，本院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
被告宣城市时代房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱兰英逾期办理产权证的违约金11388元。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费85元，减半收取42.5元，由被告宣城市时代房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
代理审判员 刘廷伟
二〇一四年三月二十一日
书 记 员 高齐雨
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。