江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰中商终字第0262号
上诉人（原审被告）泰州市润华置业有限公司，原名姜堰市润华置业有限公司，住所地泰州市姜堰区溱潼镇会船大道东侧1号楼。
法定代表人章惠强，董事长。
委托代理人姜印贵（特别授权），江苏江豪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中国建设银行股份有限公司姜堰支行，住所地泰州市姜堰区姜堰镇东方不夜城15号楼1-5层。
负责人赵强，行长。
委托代理人王顺和（特别授权）。
委托代理人沈锦凤（特别授权），江苏堰平律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘扣兰。
原审被告泰州市润华置业有限公司溱潼分公司，原名姜堰市润华置业有限公司溱潼分公司，住所地泰州市姜堰区溱潼镇姜溱北路76号。
负责人章惠强，该公司总经理。
委托代理人姜印贵（特别授权），江苏江豪律师事务所律师。
上诉人泰州市润华置业有限公司（以下简称润华置业）因与被上诉人中国建设银行股份有限公司姜堰支行（以下简称建行姜堰支行）、刘扣兰、原审被告泰州市润华置业有限公司溱潼分公司（以下简称润华置业溱潼分公司）金融借款合同纠纷一案，不服泰州市姜堰区人民法院（2014）泰姜商初字第0106号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
建行姜堰支行一审诉称，2007年11月6日，我行与刘扣兰签订一份个人住房借款合同，约定借款金额820000元，用于购买房屋，借款期限为2007年11月6日至2027年11月6日，年利率5.5675%，按月还本付息。所购房屋润华置业溱潼分公司至今未办理抵押登记手续。后刘扣兰未按约还款，严重影响我行的资金安全。请求法院判令：1、刘扣兰偿还借款本金664195.38元、利息8722.78元（计算至2013年12月31日），以及2014年1月1日起至借款结清日止的利息；2、润华置业溱潼分公司、润华置业承担连带保证责任；3、连带承担律师代理费31934元。
刘扣兰一审未答辩，亦未提交相关证据。
润华置业、润华置业溱潼分公司一审共同辩称：1、该笔借款的本息应由借款人刘扣兰偿还；2、建行姜堰支行的损失是因建行姜堰支行自己怠于行使抵押权登记手续造成的，我公司不应当承担连带保证责任。
一审法院经审理查明：1、2007年11月6日，建行姜堰支行（贷款人）与刘扣兰（借款人）、润华置业溱潼分公司（保证人），以及案外人吴双龙签订个人住房（商业用房）借款合同一份，编号为320766436-011-2007000603，约定：刘扣兰向建行姜堰支行借款820000元，用于购置润华置业溱潼分公司开发的坐落于姜堰市溱潼大道东侧1号楼的房屋，借款期限为240个月，即自2007年11月6日至2027年11月6日；贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平下浮15%，基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。采用等额本息还款方法，还款日为每月6日；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。对借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。本合同项下的担保方式为：（1）、保证；（2）抵押。由保证人润华置业溱潼分公司提供连带责任保证，保证范围包括本合同项下的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。由刘扣兰与吴双龙以坐落于姜堰市溱潼大道东侧1号楼的房屋设定抵押。借款合同第七条约定：保证人同时为售某与房屋权某应协助借款人或抵押人及时办理所购房产的房屋所有权证、土地使用权证等权属证书及相应抵押登记手续。
2、润华置业股东为章惠强、章庆福。2007年4月10日，润华置业向建行姜堰支行出具一份有二股东签名的董事会决议，载明公司承诺对申请个人住房贷款的购房者提供阶段性担保等。
2007年6月15日，润华置业溱潼分公司（甲方）与建行姜堰支行（乙方）签订《商品房销售贷款合作协议书》一份，约定乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于姜堰市溱潼镇溱湖商业中心的商品房发放个人住房贷款。协议书第四条第四款约定：甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用，并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止；等。
3、2007年11月6日，建行姜堰支行按照借款合同约定向刘扣兰发放贷款820000元，并转入借款人指定账户（开户行：建行；户名：姜堰市润华置业有限公司溱潼分公司；账号：32×××66）。后刘扣兰开始按约还款，2013年11月6日被告刘扣兰最后一次还款80.78元，截至2013年12月31日，共计欠建行姜堰支行借款本金664195.38元、利息8722.78元，合计672918.16元。
一审另查明，至本案纠纷发生之日，案涉房屋仍未办理抵押登记手续；建行姜堰支行因本案产生律师代理费损失31934元。
一审法院认为：1、建行姜堰支行于2007年11月6日与刘扣兰、润华置业溱潼分公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，以及2007年6月15日建行姜堰支行与润华置业溱潼分公司签订的《商品房销售贷款合作协议书》，均是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。合同履行中，建行姜堰支行按约向刘扣兰履行了出借资金的义务，刘扣兰未能按约还本付息，构成违约。建行姜堰支行有权宣布贷款立即到期，并收回已发放的借款。故建行姜堰支行要求刘扣兰偿还所欠全部借款本金并支付利息、赔偿律师代理费损失的诉讼请求，符合双方约定，依法应予支持。
2、本案中，个人住房（商业用房）借款合同和商品房销售贷款合作协议书均约定保证人润华置业溱潼分公司的保证期间为借款合同生效之某润华置业溱潼分公司承担保证责任。该条关于保证期间的约定系一种阶段性担保条款。而至本案纠纷发生之日，案涉房屋仍未办理抵押登记手续，建行姜堰支行尚未收到案涉房屋抵押登记的他项权利证书等文件，仍在合同约定的保证期间内，故润华置业溱潼分公司依约应承担连带保证责任。因被告润华置业溱潼分公司是润华置业设立的分公司，不具有法人资格，根据《中国人民共和国公司法》第十四条关于“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”的规定，润华置业应承担连带清偿责任。润华置业溱潼分公司、润华置业辩称案涉房屋未办理抵押系因建行姜堰支行怠于办理相关手续，无证据证明，对其上述辩称理由，不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、刘扣兰于本判决生效后十日内向中国建设银行股份有限公司姜堰支行返还借款本金664195.38元，并支付利息（截至2013年12月31日的利息计8722.78元，自2014年1月1日起按照双方2006年4月9日签订的个人住房借款合同约定的利率计算至本判决确定给付之日止）、赔偿律师代理费损失31934元；二、泰州市润华置业有限公司对刘扣兰的上述还款承担连带清偿责任，其承担清偿责任后有权向刘扣兰追偿；三、驳回中国建设银行股份有限公司姜堰支行其余诉讼请求。如债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10530元，由刘扣兰、泰州市润华置业有限公司负担。
润华置业不服一审判决，向本院提起上诉称，本案中，双方约定保证期间为借款合同生效之日起至抵押登记并办妥抵押财产的他项权证书等权属证明文件交由建行姜堰支行保管之日止，合同又同时约定上诉人只是为办理抵押提供协助义务，这两项约定的条款相互矛盾。同时，被上诉人建行姜堰支行提交的两份证据《商品房贷款销售合作协议书》及《个人住房（商业用房）借款合同》均系银行提供的格式合同，其利用自己的优势地位，利用上诉人对专业知识的不了解，没有对上诉人合同义务的范围进行明确说明，也没有对上诉人的责任尽到合理的提示义务。故被上诉人提供的格式合同免除己方责任加重对方责任，依照相关法律规定，该条款无效。被上诉人怠于履行抵押登记义务，导致他项权证未办理，本身存在过错。请求二审撤销一审判决，依法改判免除上诉人的担保责任。
被上诉人姜堰建行二审辩称：1、双方签订的借款合同和合作协议书是当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应为合法有效。上诉人提供阶段性担保不仅仅在借款合同中有约定，在合作协议中也有约定，且上诉人的股东在董事会决议中也明确认可担保行为，故上诉人称不了解担保情况不符合实际；2、本案中不存在债权人以欺诈、胁迫手段使保证人违背真实意思表示的情形，担保人的担保责任不能免除；3、办理房屋他项权证书的义务在上诉人润华置业一方，因其怠于履行义务，其应承担相应的法律后果。综上，请求二审维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人刘扣兰二审未到庭也没有提交书面答辩意见。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
经审理，一审法院查明的事实与本院查明的事实相同，本院予以确认。
本案争议的焦点为：1、上诉人润华置业为借款人提供的阶段性担保的性质属什么，这样的约定是否合法有效；2、办理产权证、他项权证是哪一方的义务。
本院认为：1、在现阶段商品房买卖合同中，特别是期房买卖合同中，开发商承担从银行贷款发放到房产证办理期间的阶段性担保是通行的做法。否则，如果遇到有开发商恶意欺诈，“一房二卖”，或者经营不善导致房屋“烂尾”，则后期的房屋质量、交付时间、甚至能否交付等问题都无法得到保障，就不能保障权利人的合法权益。润华置业、建行姜堰支行、刘扣兰在《个人住房（商业用房）借款合同》中自愿约定“保证人润华置业有限公司保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”，该约定系缔约各方协商一致的结果，并未损害国家及社会公共利益，也没有免除了一方责任、加重对方的责任以及排除对方主要权利，应为合法有效。故应认定双方合同的效力以及“阶段性担保”约定的效力。
2、关于“阶段性担保”的法律性质，本院认为，该保证的“阶段性”并非对保证期间的约定，而是开发商保证责任解除期间，故“阶段性担保”实为附解除条件的保证合同。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”的规定，因建行姜堰支行尚未取得涉案房屋的他项权证，保证合同所附解除条件并未成就，银行有权要求开发商承担相应的保证责任。
3、关于办理产权证、他项权证是哪一方的义务的问题，润华置业认为，其仅仅是协助义务，建行姜堰支行在发放贷款多年后不要求借款人办理产权证及他项权证，存在懈怠行为。本身具有过错，也加重了上诉人的义务。本院认为，如前所述，开发商开发的房屋何时交付、能否交付等问题旁人都无从得知或者无从控制的，要求银行径行办理相应的权证不符合常理和交易习惯。也是基于这样的认识下，润华置业与建行姜堰支行签订的《商品房销售贷款合作协议书》中约定，为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，办妥房屋抵押登记，并将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交被上诉人保管是上诉人的义务。故本院认为，本案中，协助购房人办理产权证登记和抵押登记手续是润华置业的义务。润华置业辩称其只是协助办理义务与事实和约定不符，本院难以采信。润华置业为房屋借款人提供阶段性担保后，借款人办理了产权证，但没有依约办理他项权证，这与润华置业的不作为的懈怠行为有直接的关系，润华置业未依约履行义务的同时，也是放弃了自己的权利，应承担对己不利的法律后果。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费10530元，由上诉人润华置业负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钱 晖
审 判 员 沈大祥
代理审判员 周红梅
二〇一四年九月十日
书 记 员 王娅珺