徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0311民初2293号
原告：徐州开元名都置业有限公司，住所地徐州市三环西路开元四季新城一期会所。
法定代表人：陈灿荣，该公司总裁。
委托诉讼代理人：陈召强，江苏青创律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩芳芳，江苏青创律师事务所律师。
被告：席淑红，女，1977年7月2日生，住徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：陈根成，江苏彭祖律师事务所律师。
原告徐州开元名都置业有限公司（以下简称开元名都公司）与被告席淑红商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案件审理需要，本案依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告开元名都公司的委托诉讼代理人韩芳芳，被告席淑红的委托诉讼代理人陈根成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告开元名都公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2011年1月23日签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同号为：024XXXX），由被告协助原告办理合同备案的注销手续（合同备案号为：201101230XXXX）；2、判令被告向原告支付已代被告向上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行代付的按揭贷款本金、罚息等损失共计550000元及利息（以550000元为基数，按照银行同期同类贷款利率，自2017年3月13日计算至实际清偿之日）；3、判令被告向原告支付违约金247833.9元；4、判令被告向原告支付律师费用47754元；5、本案诉讼费、保全费、公告费由被告承担。事实与理由：2011年1月23日，原、被告就徐州开元四季新城三期第HXX幢X单元XXX室房屋签订了《商品房买卖合同》及补充协议。2011年3月7日，被告与上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行（以下简称浦发银行徐州分行）签订了《个人借款合同（房贷版）》，合同约定被告向浦发银行徐州分行借款578000元，被告作为借款人，原告提供阶段性连带担保责任。在合同履行过程中，被告未按照贷款合同约定返还借款本息，导致浦发银行徐州分行于2017年3月13日扣划了原告银行账户550000元。根据原被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议，原告在承担担保责任后有权解除涉案商品房买卖合同及补充协议，同时向被告追偿，并要求被告承担违约责任。
被告席淑红辩称，涉案房屋已因其他案件被法院依法强制执行，如果原告要求解除合同，其应当将多余的房款归还被告。同时，在原告已主张利息的情况下，再主张违约金，属于重复主张，且原告要求支付律师费亦无法律依据。
经原被告举证、质证，对于原被告双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并对无争议的事实确认如下：
开元名都公司系徐州开元四季新城三期第HXX幢X单元XXX室的开发商。2011年1月23日，开元名都公司（出卖人）与席淑红（买受人）就上述开元四季新城三期第HXX幢X单元XXX室房屋签订《商品房买卖合同》（合同备案号201101230XXXX）一份，约定：建筑面积共120.53平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米6854元，房屋总价款为826113元，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；出卖人应在2012年3月10日前将取得商品住宅交付使用批准文件并符合合同约定的商品房交予买受人使用；买受人在2011年1月23日前支付房款的30%，计人民币248113元，余款人民币578000元，由买受人在合同签订之日起五日内办理完毕相应的贷款手续。该合同附件四“合同补充协议（二）”第7条约定：如买受人采用银行按揭方式支付房款，并由出卖人提供借款担保的，买受人对银行的违约视同对出卖人的违约。如买受人对银行构成违约，出卖人在接到银行书面通知后即有权解除与买受人签署的《商品房买卖合同》，收回所卖房产另行出售，并要求买受人按《商品房买卖合同》总金额的30%向出卖人支付违约金，同时赔偿出卖人的全部损失（本协议中的损失包括税务损失及追偿所支出的各项费用）。合同解除后，出卖人还有权从买受人已支付的房款中直接扣取买受人应付给出卖人的违约金损失赔偿金，剩余款项退还买受人。如果出卖人承担保证责任后，未解除《商品房买卖合同》及收回该商品房的，则有权直接向买受人追偿全部损失，且买受人还应另按《商品房买卖合同》总金额的30%向出卖人支付违约金。
2011年3月7日，浦发银行徐州分行（贷款人）与开元名都公司（保证人）、席淑红（借款人）签订《个人购房借款（综合）合同》一份，约定席淑红向浦发银行徐州分行借款578000元，用于购买座落于徐州市××城××单元××室的住房。开元名都公司为席淑红在本合同项下的贷款本金、利息及相关费用向浦发银行徐州分行提供阶段性连带责任保证：保证期间自本合同签订之日起至借款人的债务履行期限届满之日起两年止。如借款人已办妥合同第六条项下抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已经收到其为第一顺序抵押权人的现房他项权正本的，保证人的保证责任自收到该他项权证正本之日解除；但对在该日之前已到期的借款人债务，以及该日之前发生保证人/及借款人的违约而引起的本合同项下责任，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任。
2011年3月31日，浦发银行徐州分行向席淑红发放了578000元贷款。
2011年12月7日，开元名都公司向席淑红出具金额为824262元的销售不动产统一发票一张。
因席淑红未按照《个人购房借款（综合）合同》的约定向浦发银行徐州分行按时还款，2016年10月14日，浦发银行徐州分行将席淑红、张伟（与席淑红系夫妻关系）、开元名都公司诉至本院。本院于2016年12月20日作出（2016）苏0311民初5894号民事判决，判决解除浦发银行徐州分行与席淑红、开元名都公司之间的《个人购房借款（综合）合同》；席淑红、张伟于判决生效后十日内偿还浦发银行徐州分行本金500039.77元，利息、罚息19061.61元（利息、罚息暂计算至2016年9月20日，自2016年9月21日起的利息、罚息，按双方合同约定计算至本判决确定的给付之日；自本判决确定的给付之日次日起的利息，按中国人民银行公布的同档期贷款基准利率计算至被告实际给付之日）；开元名都公司对席淑红、张伟的债务承担连带清偿责任。同时，该判决认定诉讼费4790元，保全费3410元，应由席淑红、张伟负担。该判决生效后，席淑红、张伟、开元名都公司均未履行判决确定的义务，浦发银行徐州分行遂申请强制执行，本院立案受理，案号为（2017）苏0311执549号。在执行中，开元名都公司于2017年3月13日偿还了浦发银行徐州分行本息合计531510.48元、保全费3410元、诉讼费4790元，并支付了执行费7797元。
另查明，涉案房屋预抵押登记于被告席淑红的名下。现该房产因案外人王静与席淑红、张伟之间的民间借贷纠纷，被江苏省沛县人民法院依法查封，案号（2014）沛执字第1287号。
本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。本案中，开元名都公司与席淑红签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，合法有效。合同约定席淑红以按揭贷款的方式购买了开元名都公司开发的开元四季新城三期第HXX幢X单元XXX室房屋，开元名都公司对席淑红向浦发银行徐州分行的借款提供阶段性连带责任保证。现席淑红未按照合同约定向浦发银行徐州分行偿还银行贷款，开元名都公司在承担阶段性连带保证责任后，可依法向席淑红追偿。
开元名都公司要求解除与席淑红于2011年1月23日签订的《商品房买卖合同》（合同号为：024XXXX）、由席淑红协助开元名都公司办理合同备案的注销手续（合同备案号为：201101230XXXX），其系根据《商品房买卖合同》附件四“合同补充协议（二）”第七条的约定“如买受人采用银行按揭方式支付房款，并由出卖人提供借款担保的，买受人对银行的违约视同对出卖人的违约。如买受人对银行构成违约，出卖人在接到银行书面通知后即有权解除与买受人签署的《商品房买卖合同》，收回所卖房产另行出售……”本院认为，因案外人王静已依据生效判决申请强制执行，江苏省沛县人民法院已立案受理，且查封了涉案房屋。涉案房屋虽未办理正式的产权登记，但人民法院预查封的对象是被执行人席淑红基于一个有效的房屋买卖合同所享有的债权，即房屋交付请求权和所有权移转登记请求权，旨在使被执行人保有该债权，以便将来实现该债权，取得房屋的所有权，从而预查封转化为正式查封，得以执行。因此，一旦该项请求权被查封，除法定解除情形外，当事人不能通过协商一致解除合同。故对开元名都公司的上述诉请，本院不予支持。
开元名都公司要求席淑红支付违约金247833.9元，因席淑红在合同履行过程中确实存在违约行为，被告提出结合《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议（二）第七条关于“未解除《商品房买卖合同》及收回该商品房的，则有权直接向买受人追偿全部损失，且买受人还应另按《商品房买卖合同》总金额的30%向出卖人支付违约金”的约定，本院按房屋实际价值金额824262元的30%支持开元名都公司主张的违约金247278.6元。
开元名都公司要求席淑红支付由其向浦发银行徐州分行代偿的按揭贷款本金、罚息等共计550000元。本院认为，因开元名都公司已实际代偿本金、罚息531510.48元，保全费3410元、诉讼费4790元，故其要求席淑红向其偿付，符合法律规定，本院予以支持。关于执行费7797元，该费用的产生亦系由于开元名都公司未积极履行义务所致，故对该部分费用，本院依法不予支持。同时，对于开元名都公司主张的代偿费用的利息问题，本院认为，原告主张的上述利息属于赔偿损失的范畴，在原告未能举证证明其全部损失的具体数额且本院已支持按《商品房买卖合同》标的物总金额30%计算的违约金的情况下，对于原告主张的上述利息损失，本院不再予以支持。
开元名都公司主张的律师费47775元问题，本院认为，律师费并非因追偿必然发生的费用，且原告亦尚未有证据证明支出了相关费用，因此，对原告的该项主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告席淑红于本判决生效后十日内支付原告徐州开元名都置业有限公司代偿的按揭贷款本金、罚息、诉讼费、保全费共计539710.48元。
二、被告席淑红于本判决生效后十日内支付原告徐州开元名都置业有限公司违约金247278.6元。
三、驳回原告徐州开元名都置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12540元，财产保全费5000元，合计17540元，由被告席淑红负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 赵艳鹏
人民陪审员 孙宗武
人民陪审员 许庆顺
二〇一八年一月二十二日
书 记 员 黄永梅
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。