辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第2187号
上诉人（原审被告）：沈阳建龙企业管理有限公司，住所地：沈阳市沈河区团结路101-3号。
法定代表人：孙宝珉，系该公司经理。
委托代理人：李桂军，系辽宁金正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳市第九建筑工程有限公司，住所地：沈阳市大东区小河沿路22号。
法定代表人：佟伟光，系该公司总经理。
委托代理人：李明，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
上诉人沈阳建龙企业管理有限公司（以下简称建龙公司）因与被上诉人沈阳市第九建筑工程有限公司（以下简称第九建筑公司）合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第186号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2014年9月10日受理后，依法组成由审判员赵明静担任审判长，审判员周海鹏，代理审判员王虹（主审）参加评议的合议庭，对本案进行了公开审理，本案现已审理终结。
原审原告第九建筑公司诉称：建龙公司于2008年9月4日通过法院拍卖程序取得沈阳市沈河区正阳街128号建筑面积32796.24平方米房产，该处房产整体面积33354.24平方米（包括原告房产面积158平方米）。由于原告房产被被告一直占据经营，原告迫于无奈于2012年6月7日将上述房产贱卖于被告。被告的侵权行为给原告造成了重大的财产损失，现原告诉至法院，请求法院判令被告给付原告自2010年6月1日至2012年6月7日止占用原告房屋给原告造成的经济损失23万元。
原审被告建龙公司辩称：1、原告诉讼请求超过诉讼时效，损害赔偿依原告所述发生于2008年9月1日，诉讼时效起算应以此作为依据，2、房地产估价报告明确被告拍卖该处房产时，房产为半截子工程，没有达到基本使用状态，项目实际使用价值无从谈起，具体为楼地面工程中央空调通风系统、风扇，电力、电控设备，排水系统及部分零砌筑工程尚未完工，并处于全面停工状态。被告拍卖成功后即开始继续完善施工，该处房产属于闲置状态，其产权证及相应权属证明至今尚未办理，没有收益产生。3、双方于2012年6月7日达成买卖协议，被告履行了部分款项的给付义务，双方就涉案房产纠纷已经处理完毕。协议签订之时原告也明知该处房产的实际状态，对于本案所列诉讼请求予以放弃。4、原告诉讼请求中所列房产无法确定其在整栋建筑中的具体位置，即便应该计算其损失，客观上也无法确定。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原审法院经审理查明：1999年9月25日，沈阳市第九建筑工程有限公司、西丰县第一福利橡胶厂沈阳经销部、沈阳天盛房地产发展有限公司签订协议书，约定：一、沈阳市第九建筑工程有限公司出资18.5万元收购西丰县第一福利橡胶厂沈阳经销部的38平方米回迁房。二、沈阳市第九建筑工程有限公司出资3万元，替沈阳天盛房地产发展有限公司支付西丰县第一福利橡胶厂沈阳经销部1997年至1999年延期回迁补助费（沈阳天盛房地产发展有限公司同意增加10平方米的回迁面积）。三、回迁房为临街门市1-2层，具体位置待房产竣工后按轴线确定面积，超出回迁房产面积部分，按每平方米7千元补差额款。四、沈阳天盛房地产发展有限公司同意回迁时将38平方米回迁房及增加的10平方米回迁房全部房产手续办理到沈阳市第九建筑工程有限公司名下。五、沈阳天盛房地产发展有限公司保证在2006年年底回迁完毕，如超期沈阳天盛房地产发展有限公司每月给沈阳市第九建筑工程有限公司补偿0.2万元。
1999年11月12日，沈阳市第九建筑工程有限公司、沈阳市爱德姆依福经贸有限公司、沈阳天盛房地产发展有限公司签订协议书，约定：一、沈阳市第九建筑工程有限公司出资47.5万元，收购沈阳市爱德姆依福经贸有限公司的98平方米回迁房。二、沈阳市第九建筑工程有限公司出资5万元，替沈阳天盛房地产发展有限公司支付沈阳市爱德姆依福经贸有限公司1997年至1999年延期回迁补助费（沈阳天盛房地产发展有限公司同意增加15平方米的回迁面积）。三、沈阳天盛房地产发展有限公司同意回迁时将95平方米回迁房及增加的15平方米回迁房全部房产手续办理到沈阳市第九建筑工程有限公司名下。四、回迁房为临街门市1-2层，具体位置待房产竣工后按轴线确定面积，超出回迁房产面积部分，按每平方米7，500元补差额款。五、沈阳天盛房地产发展有限公司保证在2006年底回迁完毕，如超期沈阳天盛房地产发展有限公司每月给沈阳市第九建筑工程有限公司补偿2万元。
2005年7月30日，沈阳市沈河区正阳街128号竣工验收取得竣工验收备案书，该备案书记载建设单位为辽宁建龙房地产开发有限公司（即本案被告）。
因诉争128号的开发单位辽宁华福房地产开发有限公司的债务纠纷，该128号房产进入司法拍卖程序。在该房产的评估报告中记载：该大厦主体土建工程基本完工，配套工程尚未结束……
2008年8月7日，沈阳市中级人民法院执行二庭向受托拍卖该房产的沈阳产权拍卖行有限公司下发通知，载明：委托拍卖的辽宁华福房地产开发有限公司开发的沈河区正阳街128号房产。现由于沈阳市第九建筑工程有限公司和沈阳市新春风味小吃楼向我院提出异议，表明他们与被执行人辽宁华福房地产开发有限公司签订了回迁协议书，现拍卖标的物中涵盖了回迁协议中的回迁房产，并请求将回迁房产给付他们。经合议庭评议，同意以上异议人的意见，将回迁房产面积从拍卖房产面积中扣除，回迁房产建筑面积分别为：1、沈阳市第九建筑工程有限公司回迁房为临街门市1-2层，建筑面积为110平方米和48平方米；2、沈阳新春风味小吃楼回迁房产为一层12轴至15轴（数字轴）；E轴至G轴（字母轴），建筑面积为400平方米。现将上述回迁房面积扣除，拍卖房产面积由原33354.24平方米改为32796.24平方米，并告知竞买人。另，评估价值已随之更改为142，532，573元。
2008年8月29日，被告竞买取得该处房产。
2008年9月4日，被告向沈阳市中级人民法院出具承诺书，承诺：1、针对沈阳市沈河区正阳街128号土地所欠土地出让金一事，我方承诺由我方自行交纳，并在办理土地及房产产权变更过程中按照国家相关规定缴纳相关费用。2、因现有房产中有两户回迁户（其中有轴面积400平方米，无轴面积158平方米）土地证无法办理，我公司申请将土地证全额归我公司名下，并承诺针对两户回迁户土地证办理分割中，我方根据国家相关法律法规有义务出具相关手续协助配合回迁户办理其名下房产的土地证。
2008年11月，被告取得128号房产所在地块沈河区正阳街西8642平方米的土地使用证。
2009年9月22日，被告进行工商登记变更，经营范围增加自有房屋租赁一项。
被告竞买成功后，始终未对原告进行回迁安置。2012年6月7日，原、被告签订转让合同，载明：辽宁建龙房地产开发有限公司于2008年经法院拍卖拍得位于沈阳市沈河区正阳街128号之房产，其中该房产面积中1-2层分别有110平方米和48平方米，共计158平方米分属原告回迁安置房。经双方协商同意以10000元每平方米的价格转让给辽宁建龙房地产开发有限公司，转让金额壹佰伍拾捌万元整。
另查，沈河区正阳街128号房产用于经营盛京古玩城。经过走访并结合原告提供的个体工商户登记情况，盛京古玩城在2010年6月1日至2012年6月7日期间处于经营状态，2013年该古玩城进行装修整改，同年重新开业经营。
原审法院认为：原告依法取得正阳街128号房产中临街门市1-2层158平方米房屋的回迁权利，被告经过执行拍卖程序概括取得128号房产的经营权，在其参加竞买前明确知晓该房产中有原告的权利并在竞买成功后同意协助原告办理土地证，即被告概括承受了该房屋原开发单位对原告所负的回迁义务。
虽然评估报告记载，该128号房产在拍卖时（2008年）尚有未完工程部分，但被告作为该房屋的建设单位，是有能力继续施工并达到交付使用条件的。且在2009年9月22日，被告经营范围增加自有房屋租赁项，即在此时，工商部门已准许被告在128号房产经营，结合该经营场所内部分业户的工商登记情况及本院所掌握的该古玩城的经营情况，在2010年6月1日至2012年6月7日，该128号房产处于营业状态，即具有为原告进行回迁安置的条件，而被告未对原告进行回迁安置且始终未划定原告的回迁位置，使原告在此期间未能取得收益，故对原告要求被告赔偿损失的请求，本院予以支持。
关于损失的具体金额，原告主张按照沈价发（2011）68号文件记载的沈阳市城区非居住房屋租赁市场指导租金标准计算，结合该路段的繁华程度及该古玩城的经营状况，本院认为以50元每月每平方米确定损失数额为宜，即自2010年6月1日至2012年6月6日期间，被告应向原告赔偿191，180元。
关于被告抗辩的诉讼时效问题，因原告对诉争房屋享有的回迁安置权利属于物权请求权而非债权请求权，不因时间的经过而丧失权利，基于该物权未能实现而产生的损失也同样不适用诉讼时效，故对被告的此项抗辩，本院不予采信。
关于被告抗辩的原、被告达成买卖协议时，原告已经放弃损失赔偿请求，对此原告予以否认，被告亦未举证证明，故对被告的此项答辩意见，本院亦不予采信。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：被告沈阳建龙企业管理有限公司于本判决生效之日起15日内赔偿原告沈阳市第九建筑工程有限公司损失191，180元。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4，750元，由被告沈阳建龙企业管理有限公司负担。
宣判后，上诉人建龙公司不服一审判决，向本院提出上诉，请求二审法院撤销一审民事判决书，驳回被上诉人一审诉讼请求；被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、双方已就158平方米房产于2012年6月7日达成买卖协议并且上诉人已经履行了部分给付义务，被上诉人再次起诉要求损失赔偿无事实和法律依据。首先，158平方米房产因无轴线记载无法确定其具体位置并且还分布在一层和二层，无法予以确认分割，因此被上诉人与上诉人协商将158平方米房产卖与上诉人并于2012年6月7日达成买卖协议。协议签订后，上诉人依约履行了部分给付款义务。该买卖协议签订并已经实际履行，协议价格确定时双方已经考虑了市场定价等各种因素，是对158平方米房产的整体处置。如果当时被上诉人表示还要求损失或保留其他权利，上诉人根本就不会购买该处房产。协议签订后，被上诉人时隔近两年后才又提起本案诉讼，违背诚实信用原则。其次，上诉人于2008年8月29日拍得正阳街128号房产时，该处房产实际上是烂尾楼工程（详见评估报告），上诉人拍买后投入大量的人力物力进行继续施工及相关手续的完善工作，时至今日该房产也不具备经营条件还处于闲置状态，没有收益。被上诉人要求给付2010年6月1日之后的租金没有依据。二、法院依据被上诉人提供的沈价发（2011）68号文件记载的沈阳市城区非居住房屋租赁市场指导租金标准50元每月每平方米计算租金是不妥当的。一审中，上诉人对于该指导价文件是不予认可的，不同意适用该文件。一审法院庭审中也曾提示被上诉人是否申请评估，被上诉人明确表示放弃评估。因此，以该文件作为定案依据是错误的。被上诉人的房产没有具体位置，还分布在一、二层不同的楼层，指导文件不能确定其租金价格。一审判决提及经法院走访了解掌握的古玩城的经营情况的证据法院也未曾向上诉人出示，被上诉人提供的几份古玩城营业执照资料上诉人也未认可，一审法院的判决是错误的。
被上诉人第九建筑公司答辩称：上诉人所述不属实，上诉人侵权事实清楚，一审法院认定事实正确，请求二审法院维持原判。
被上诉人第九建筑公司二审提交双方于2012年6月7日签订的《转让合同》，上诉人建龙公司对该份合同的真实性没有异议。
除原审法院查明事实外，本院另查明：建龙公司、第九建筑公司于2012年6月7日签订《转让合同》，约定：1、建龙公司于2008年经法院拍卖拍得位于沈阳市沈河区正阳街128号房产，其中该房产面积中1-2层分别有110平方米和48平方米，共计158平方米分属第九建筑公司回迁安置房。现经双方友好协商，第九建筑公司同意以1万元每平方米的价格转让给建龙公司，转让金额共计158万元整。2、其他事项双方另行协商解决，协商不成均可提请项目所在地人民法院诉讼解决。
上述事实，有当事人的陈述，（2013）沈河行初字第84号行政裁定书、《协议书》、《关于沈阳市沈河区正阳街房产拍卖情况报告》、建龙公司向沈阳市中级人民法院出具的《承诺书》、沈阳市中级人民法院执行二庭向拍卖公司下发的《通知》、沈阳市北方房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告》、《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》、《土地使用证》、照片、工商登记情况查询卡、《关于进一步规范住房交易手续费有关问题的通知》（沈价发（2011）68号）及附件沈阳市城区非居住房屋租赁市场指导租金的文件、《转让合同》等证据材料，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在一审、二审卷宗佐证。
本院认为：本案争议焦点为建龙公司是否应当向第九建筑公司支付158平方米回迁面积2010年6月1日至2012年6月6日被占用期间的损失191，180元。
一、关于建龙公司上诉提出第九建筑公司起诉赔偿损失无事实和法律依据的问题。
首先，建龙公司竞拍时明知位于沈阳市沈河区正阳街128号房产尚有未完工程部分，其中一层、二层有158平方米回迁面积归第九建筑公司所有，其出具承诺协助第九建筑公司办理土地证分割。但是建龙公司在取得拍卖标的后一直未能履行承诺，致使第九建筑公司不能取得回迁面积及收益。虽然158平方米回迁面积的具体位置没有确定，但是能够确定位于正阳街128号一、二层。根据一审卷宗所附照片，能够证明盛京古玩城在此地经营。原审法院经过走访，并结合该地个体工商户登记信息，认定盛京古玩城在诉争期间处于经营状态。建龙公司虽然否认以上事实，但是不能提供任何相反的证据证明。因此，建龙公司应当赔偿第九建筑公司158平方米回迁面积2010年6月1日至2012年6月6日被占用期间的损失。
其次，建龙公司提出双方确定转让价格时已经考虑到本案因素，双方纠纷已经处理完毕，第九建筑公司放弃权利等上诉主张，根据合同条款表述不能证明，建龙公司亦不能提供其他证据证明，且协议第二条明确约定“其他事项双方另行协商解决，协商不成均可提请项目所在地人民法院诉讼解决”，故建龙公司的上诉主张不成立。
再次，158平方米回迁面积位于沈阳市沈河区正阳街128号一层、二层门市房，双方约定的转让单价为1万元，建龙公司主张该转让单价明显高于同位置房屋的交易单价，不能提供任何证据证明，本院无法支持。
二、关于建龙公司提出损失计算标准不妥当的问题。
原审法院在双方当事人均未提出评估鉴定情况下，按照政府指导租金标准确定本案损失数额，符合法律规定，建龙公司不能提供其他更具权威性的适用标准。因此，原审法院判决建龙公司给付第九建筑公司的损失数额，并无不当，应予维持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4，750元，由上诉人沈阳建龙企业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵明静
审 判 员 周海鹏
代理审判员 王 虹
二〇一四年九月二十四日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。