湖北省武汉市蔡甸区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂蔡甸民二初字第00439号
原告武汉市蔡甸区蔡甸街卫生院新农分院。
负责人刘又红，该院院长。
委托代理人肖修华，武汉市蔡甸区蔡甸街法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。
被告胡治国。
原告武汉市蔡甸区蔡甸街卫生院新农分院（以下简称蔡甸新农卫生院）与被告胡治国房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，于2013年10月18日、12月25日依法由审判员严月华适用简易程序对本案公开开庭进行了审理。原告蔡甸新农卫生院的负责人刘又红及委托代理人肖修华、被告胡治国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡甸新农卫生院诉称，2009年4月2日，原告与被告胡治国签订一份《蔡甸街卫生院新农分院门面出租合同》，约定租期一年，月租金人民币225元，还约定了其他事项。合同到期后，原告要求被告归还所租门面，但被告拒不归还占用至今。租赁期间，被告未经原告许可擅自改变了门面的部分结构。2012年初原告就与被告发生的门面租赁纠纷向蔡甸街司法所申请调解未果，故原告诉讼法院，请求判令：1、被告立即腾退所占用原告的门面房屋；2、被告支付原告从2010年4月3日至2013年7月30日的房屋租金人民币9，000元；3、被告将擅自改变的门面结构恢复原状；4、本案诉讼费由被告承担。
原告蔡甸新农卫生院为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：
证据一、中华人民共和国组织机构代码证，证明原告的主体资格。
证据二、汉阳县土地管理局土地使用权证、蔡甸区蔡甸街办事处的证明，证明原告在武汉市蔡甸区蔡甸街卫生院新农分院新农集拥有土地使用权和房产门面所有权的事实。
证据三、蔡甸街卫生院新农分院门面出租合同，证明原告将其所有的第2号门面出租给被告，并约定双方的权利义务，租赁期届满后双方未续签合同的事实。
证据四、门面租赁催缴通知单，证明原告以书面通知要求被告履行义务，腾退门面，并告知其应承担的不利后果的事实。
证据五、2011年7月29日的调解笔录，证明原告向蔡甸区蔡甸街司法部门申请主持与被告就本案的纠纷进行调解的事实。
被告胡治国辩称，第一，原告医院的树掉下来的树叶及树枝造成被告所住房屋损害，非涉案门面房屋，要求原告须先解决这个问题。第二，原告在涉案门面房屋上种花草导致房屋漏水造成被告的损失。
被告胡治国为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：
证据一、个体工商户营业执照、组织机构代码证，证明被告经营涉案房屋门面。
证据二、照片、清单、采购合同，证明原告在涉案门面房屋上种的花草导致房屋漏水造成被告的损失。
经庭审质证，被告对原告提交的证据一无异议；对证据二以涉案门面房屋不在原告所有的土地上且没有房产证为由持有异议；对证据三、四无异议；对证据五有异议，只认可原告申请过调解，对调解笔录以内容不完整为由不予认可。原告对被告提交的证据一无异议；对证据二的真实性、合法性、关联性都有异议，认为该证据不能达到被告的证明目的，理由有两点：第一、照片无法反映是原告的过错行为造成被告损失；第二、即便是有花草在租赁门面上，被告作为租赁人也应及时处理，而不应扩大损失，故该损失应由被告自行承担。本院对上述证据分析认定如下：对原告提交的证据一、三、四，因被告无异议，本院予以采信；对原告提交的证据二，该证据上有相关部门的公章且被告无证据证明其异议理由，故对其真实性予以认定；对原告提交的证据五，因双方未达成调解协议，故本院对原、被告双方曾调解的事实予以认定。对被告提交的证据一，因原告无异议，本院予以采信；对被告提交的证据二，被告实为主张侵权责任，与本案不属同一法律关系，故本院不予采信。
经审理查明，2009年4月2日，被告胡治国为经营五金机电销售及维修与原告蔡甸新农卫生院签订一份《蔡甸街卫生院新农分院门面出租合同》，租用位于武汉市蔡甸区新农街原告医院的第2号门面，约定租期为一年，从2009年3月19日至2010年3月18日，月租金人民币225元，被告不得随意改变门面的结构，否则原告有权终止合同并责令被告对门面房屋恢复原状，还约定合同到期前一个月，被告若续租须重新签订合同，否则合同到期后自动终止。租赁期间，原告擅自改变涉案门面房屋的结构，将房屋内的隔墙拆除，后窗改为后门。合同到期后，原、被告未续签房屋租赁合同，原告则要求被告归还所租门面，但被告以原告医院所载的树木掉下的树枝及树叶将原告的住房非涉案门面房屋受损为由拒不归还也未缴纳租金，至今仍占用涉案门面房屋。2011年7月29日，原告与被告就门面房屋租赁纠纷在武汉市蔡甸区蔡甸街司法所主持下进行过调解，但双方未达成调解协议。2013年7月29日，原告向被告发出《门面租赁催缴通知单》，要求被告于2013年8月2日前缴纳2010年3月至2013年3月三年期间的所欠租金共计人民币8，100元，若被告逾期不交则于2013年8月5日前撤离门面并承担法律后果。但被告仍以原告所载树木的树枝树叶掉落损害其住房为由拒交涉案门面房屋租金，故原告诉至法院。
另查明，原告蔡甸新农卫生院于1991年7月10日取得涉案房屋所在土地的使用权，后建设涉案房屋但未办理建设工程规划许可证及房产证。2013年8月26日，原告向武汉市蔡甸区卫生局申请对涉案房屋的所有权确认，武汉市蔡甸区卫生局及武汉市蔡甸区人民政府蔡甸街办事处均予以证实。
庭审中，原告蔡甸新农卫生院自愿撤回要求被告胡治国恢复涉案门面房屋原状的诉讼请求。
本院认为，原告蔡甸新农卫生院与被告胡治国签订的《蔡甸街卫生院新农分院门面出租合同》，因原告未能提交证据证明涉案房屋办理了建设工程规划许可证及房产证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”故原、被告之间的房屋租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，对原告要求被告返还其房屋的请求，本院予以支持。对原告要求被告支付从2010年4月3日至2013年7月30日的房屋租金人民币9，000元的请求，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”据此，参照双方订立房屋租赁合同时约定每月租金人民币225元标准，从2010年4月3日至2013年7月30日共计40个月，故被告应支付原告房屋占有使用费共计人民币9，000元。原告就其要求被告恢复房屋原状的请求予以撤回，系其权利的自由处分，未违反法律规定，依法予以批准。对被告认为原告所载树木掉的树枝树叶将其住房损害及原告在涉案房屋上种花草导致房屋漏水造成被告损失的抗辩理由，实为被告主张侵权责任，与本案不属同一法律关系，本院不予支持，被告可另行起诉。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告胡治国于本判决生效之日起十日内将位于武汉市蔡甸区蔡甸街原告医院临街第2号门面房屋返还给原告武汉市蔡甸区蔡甸街卫生院新农分院；
二、被告胡治国于本判决生效之日起十日内向原告武汉市蔡甸区蔡甸街卫生院新农分院支付上述门面房屋占有使用费计人民币9，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币130.00元，减半收取人民币65.00元，由被告胡治国负担（此款原告已垫付，执行时由被告一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交案件受理费，款汇至湖北省武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费分户；账号：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 严月华
二〇一四年一月十九日
书记员 吴 杨