北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0106民初6709号
原告：李淑爱，女，1958年5月24日出生，汉族。
委托诉讼代理人：殷梁，男，1983年9月4日出生，汉族。
被告：北京市黄土岗投资管理公司，住所地北京市丰台区花乡黄土岗村南四环西路61号。
法定代表人：王凤军，总经理。
委托诉讼代理人：邹平平，北京市宏欣律师事务所律师。
原告李淑爱与被告北京市黄土岗投资管理公司（以下简称黄土岗公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李淑爱及其委托诉讼代理人殷梁，被告黄土岗公司的委托诉讼代理人邹平平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李淑爱向本院提出诉讼请求：1、被告退还2007-2013年增收租金、装修费及营业损失122000元；2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，李淑爱变更第1项诉讼请求为：1、被告退还2007年至2012年多收的房屋租金122000元，以及2013年至2015年多收的房屋租金28610元。事实与理由：1998年，黄土岗村为扩大就业，在丰台南路投资建设商业用房，当年承诺分配原告一间建设商业用房，面积30平方米，每年交2500元租金，此标准直至退休，原告整份地都被其占用。原告认为，被告发布的《备忘录》是被告真实意思表达，所以被告应当按照《备忘录》的标准收取租金，无权擅自涨租金。原告多次向被告要求返还多交的租金，均无果，故诉至法院。
被告黄土岗公司辩称：不同意原告的诉讼请求。被告在1999年4月出具备忘录，确定按照每年2500元收取租金，但随着经济的发展，2007年4月，被告又重新发出通知，将租金变更为每年1.7万元，之后每年递增2000元，这个情况原告是明知的也是同意的。而且原告与被告自2007年起每年均签订房屋租赁合同，合同中已经明确约定了租金，原告也已按照约定支付租金。此外，原告是在2013年退休，按照备忘录的约定，退休后房屋应该收回，但被告没有收回，而是给原告继续承租，相当于占用了一个就业名额，所以退休后房屋每年租金再增加1万元，原告对此也是知情并同意的，现在原告要求返还其退休以后交纳的租金28610元，也没有依据。综上请法院驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：1999年4月1日，北京市丰台区黄土岗农工商联合公司发出《备忘录》，载明：“为了扩大我村农民的就业机会，安置失去土地的农民就业，经上级及规划部门批准，在丰南路黄土岗段兴建商业用房，征地范围为丰南路北新栽电杆往北21米，东起黄土岗路口、西至铁道东侧南北小路。原前南队黄土岗路口的三角地，因剩下的土地很窄，给予全部收回。一、凡是整份地被占的户，按每份地安排一个劳动力的方法分配新建的商业用房。标准是：每个劳动力可租得30平方米商业用房。条件是预交5000元，使用2年。如果租房安置劳动力未到退休年龄、未得到公司妥善的安置、未转居转工，继续执行上述办法，即每年2500元租金。二、如到退休年龄，或对应该安置的劳动力公司做了统一安置或被转居转工，上述方法自行废止。三、在征地范围内，如遇国家征地，则按原有承包人为准享受征地应该有的政策。例如：转居转工等。凡失去土地的劳动力，不论安排到企业、花圃，还是租有商业用房，以及自谋职业，一律计算工龄”。
李淑爱是北京市丰台区花乡黄土岗村村民,且属于《备忘录》中所指的因地被占而被安置的失去土地的农民。拆迁征地建好商业用房后，李淑爱即与黄土岗公司签订房屋租赁合同，租赁商铺用于经营。
2007年4月26日，黄土岗公司发出《通知》，载明：“经会议研究决定认为本月23日给承租人户开会的精神，符合大多数村民的利益，原来的决定不变（按照23日开会增长的租金办法，即：每年每间2500元增长到17000元、9600元增长到25000元不变）。希望承租户的村民在规定期限内交纳租金，继续承租或选择既定的安置办法。安置办法：1、欢迎继续承租，租金从每年每间2500元增长到17000元；2、交回门市房，按照黄土岗村劳均80%给承租户；3、交回门市房，公司给安排工作（必须服从分配）。以上三种安置方式，是指已交回承包地被安置的人员”。
本案审理过程中，李淑爱主张，其自1999年起每年均与黄土岗公司签订房屋租赁合同，直至2016年（租赁期限至2017年3月31日），每年约定的租金分别为：2007年17000元，2008年20000元，2009年22000元，2010年24000元，2011年26000元，2012年28000元，2013年38610元，2014年42000元，2015年44000元。黄土岗公司对李淑爱上述主张予以认可，并认可上述租金李淑爱均已支付。
另查：2016年5月3日，黄土岗公司与李淑爱再次签订《租赁合同》，合同约定“商业街房屋位置：丰南路北侧从东往西排1西2号房屋；租赁期限一年，自2016年4月1日至2017年3月31日，租金每年7万元”。该份合同到期后，双方未再继续签订房屋租赁合同。2017年，黄土岗公司将李淑爱诉至本院，要求李淑爱腾退所租丰南路北侧从东往西排1西2号房屋并支付腾退期间的房屋使用费（每日按767元计算，自2017年4月1日起至实际腾退之日止）。本院经审理于2017年12月26日作出（2017）京0106民初18133号民事判决书，判决：“一、李淑爱于本判决生效之日起十五日内将位于北京市丰台区丰南路北侧从东往西排1西2号房屋腾退返还与黄土岗公司；二、李淑爱于本判决生效之日起七日内按每日一百九十二元标准向黄土岗公司支付房屋使用费（自二一七年四月一日起至实际腾退返还房屋之日止）；三、驳回黄土岗公司的其他诉讼请求”。李淑爱不服该判决提出上诉，北京市第二中级人民法院于2018年4月26日作出（2018）京02民终2773号民事判决书，判决“驳回上诉、维持原判”，但在判决书中载明：“本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的，应当折价补偿。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，黄土岗公司与李淑爱就该房屋订立的租赁合同无效。李淑爱占用涉案房屋系基于无效合同，黄土岗公司要求李淑爱腾退涉案房屋，于法有据。李淑爱实际占有使用涉案房屋期间，应当支付相应的占有使用费，一审法院依据合同约定的租金水平、双方合同履行情况及公平原则等对房屋使用费数额予以酌定，并无不妥”。
以上事实，有原告李淑爱提交的《备忘录》、《通知》、房屋租赁合同、房租收据，被告黄土岗公司提交的（2018）京02民终2773号民事判决书及双方当事人陈述在案佐证。
本院认为：土地承包经营权是指土地承包经营权人为从事种植业、林业、畜牧业，对其承包的集体所有或者国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地所享有的占有、使用、收益的权利。而房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用、收益，承租人定期给付租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。根据本案查明的事实，李淑爱与黄土岗公司之间签订有数份房屋租赁合同，李淑爱现起诉要求黄土岗返还已支付的房屋租金，故本案系双方因房屋租赁合同的签订、履行发生的纠纷，因此，本案案由应确定为房屋租赁合同纠纷。针对李淑爱的诉讼请求，本院认为，虽然（2018）京02民终2773号民事判决书中认定李淑爱与黄土岗公司之间签订的房屋租赁合同因涉案房屋未取得建设工程规划许可证无效，但李淑爱从黄土岗公司处承租涉案房屋后已实际使用，黄土岗公司在李淑爱正常使用涉案房屋期间向其收取房屋租金，不违反法律、行政法规的禁止性规定，李淑爱已经交纳的租金，不能直接认定为其因合同无效而遭受的损失，故李淑爱现要求黄土岗公司向其退还已支付的租金，依据不足，其诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，判决如下：
驳回李淑爱的全部诉讼请求。
案件受理费1656元，由原告李淑爱负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 俞凯欣
二〇一八年七月二十六日
书记员 胡 啸
书记员 刘 硕