福建省南平市建阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0703民初2251号
原告（反诉被告）：建阳兆阳房地产有限公司，住所地福建省南平市建阳区人民西路883号建发金座24楼。统一社会信用代码9135078459789307G。
法定代表人：黄迎鸿，总经理。
委-托诉讼代理人：杨清，福建瑞权律师事务所律师。
委托诉讼代理人：雷杜坚，福建瑞权律师事务所律师。
被告（反诉原告）：叶菊红，女，1980年11月21日出生，汉族，住福建省浦城县。
委托诉讼代理人：刘德雄（系叶菊红丈夫），住福建省南平市建阳区。
委托诉讼代理人：姚锡明，福建鼎才律师事务所律师。
原告（反诉被告）建阳兆阳房地产有限公司(以下简称兆阳公司)与被告（反诉原告）叶菊红房屋租赁合同纠纷一案，本院2017年8月2日立案受理后，依法适用简易程序，因本案案情复杂，本院于2017年8月25日裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）兆阳公司的委托诉讼代理人杨清、雷杜坚，被告（反诉原告）叶菊红的委托诉讼代理人刘德雄、姚锡明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
兆阳公司向本院提出诉讼请求：1.确认兆阳公司与叶菊红签订的《租赁合同》于2017年6月26日解除；2.判令叶菊红支付拖欠的商铺租金42390元，并支付违约金23787元（违约金暂从2016年12月25日计算至2017年8月2日计220天，实际数额计算至租金支付完毕之日止）；3.判令叶菊红支付合同解除违约金29160元（按月租金7290元的4倍计算）；4.判令叶菊红立即返还所承租的商铺，并支付逾期占用费15552元（暂从2017年7月1日起计算至2017年8月2日计32天，实际数额计算至返还商铺之日止）；5.判令叶菊红承担兆阳公司行使合同解除权而支出的律师费4800元；6.确认兆阳公司不退还叶菊红租赁保证金24840元；7.判令叶菊红承担本案的诉讼费、保全费。诉讼过程中，兆阳公司变更第2项诉讼请求为：叶菊红支付拖欠的2017年1月至6月的商铺租金38880元，并支付违约金20727.9元，（违约金暂计算至2017年7月3日，实际金额计算至款项支付完毕之日止）。事实和理由：兆阳公司与叶菊红于2015年11月2日签订《租赁合同》（编号：SY南平悦城中心J1-2015045，以下简称《合同》），约定：叶菊红租赁建阳区人民西路833号建发悦城中心项目二楼L2-13号商铺，租金支付周期为一个月，叶菊红应于每月25日前提前一次性足额支付下个支付周期保底租金及上个支付周期提成租金与保底租金之间的差额；叶菊红连续12个月内累计逾期支付租金达三次或单次逾期支付租金超过30日，则视为根本违约，若叶菊红存在根本违约行为，则兆阳公司有权单方解除《合同》，有权要求叶菊红按照《合同》约定交还租赁店铺并没收租赁保证金，且有权收取违约金。《合同》签订后，兆阳公司按约提供了商铺，叶菊红连续12个月内累计逾期支付租金达三次且单次逾期支付租金超过30日，根据《合同》第17.3条之约定，叶菊红已构成根本违约，兆阳公司有权单方解除合同。兆阳公司于2017年6月26日向叶菊红发出《<商铺租赁合同>解除通知函》以解除《合同》，根据《合同》第15.2条与14.4条约定，叶菊红应于5日内撤出商铺，逾期撤出的应支付两倍的日租金作为违约金，日租金的标准按欠付租金的5‰，直到所有应付租金及违约金实际全部付清。根据《合同》第16.4的约定，叶菊红应按最近四个月租金的总和7290元作为违约金向兆阳公司支付。根据《合同》第17.6条的约定，兆阳公司因向叶菊红催讨租金或行使《合同》项下任何权利而引起的所有费用、开支（包括但不限于诉讼费、律师费等）均由叶菊红承担，兆阳公司为催讨租金聘请律师提供诉讼代理服务，且已申请财产保全，因此产生的律师费、诉讼费及保全费应由叶菊红承担。
叶菊红辩称，叶菊红在承租商铺后发现租赁面积与实际使用面积明显不符，根据合同约定租赁面积与实际使用面积不符，应进行实际测量，重新确定租金。叶菊红向兆阳公司提出测量确认，但兆阳公司未积极响应，长时间置若罔闻。后因隔壁店铺装修招牌突出，影响叶菊红店铺可见度，叶菊红再次提出兆阳公司应按合同约定，制止不规范装修，但兆阳公司依然我行我素。在诸多因素影响的情况下，叶菊红也未按期向兆阳公司支付租金。现叶菊红同意支付未付的租金，因兆阳公司擅自于2017年6月26日单方解除与叶菊红签订的《商铺租赁合同》，其有错在先，因此无权不退还叶菊红保证金，也无权要求违约金以及实现债权的费用。综上，兆阳公司的部分诉请无事实和法律依据，请求法院驳回其部分无理诉请。
叶菊红向本院提出反诉请求：1.判令兆阳公司赔偿叶菊红经营损失83740元（停业两个月，2017年7月和8月，每月利润损失41870元）；2.判令兆阳公司赔偿叶菊红装修损失60000元（装修材料费10000元，装修包工费50000元）；3.判令兆阳公司赔偿叶菊红被扣押财物损失70000元。事实和理由：兆阳公司在商户提出租赁面积与实际使用面积不符、公摊不明、店铺装修不规范等诸多原因的情况下，擅自于2017年6月26日单方解除与叶菊红签订的《商铺租赁合同》，并擅自将叶菊红在建阳建发悦城中心项目二楼L2-13号商铺上锁，造成叶菊红无法经营，经营损失达83740元。同时，由于兆阳公司不让叶菊红继续使用商铺，造成叶菊红装修店铺花费60000元血本无归。同时，兆阳公司阻止叶菊红搬出店内物品，继续扩大了叶菊红的经济损失，后叶菊红与品牌公司解除合同，也无法归还货架等物，直接抵扣了叶菊红的装修费，使品牌公司未退给叶菊红本该退回的款项70000元。因此，叶菊红请求法院在查明本诉事实，判决支持叶菊红的诉讼请求。
兆阳公司对叶菊红的反诉辩称，在双方《合同》确立之后兆阳公司始终根据《合同》履行义务，并不存在任何违约。相反，叶菊红迟延支付租金达六个月之久，根据《合同》约定，兆阳公司解除《合同》并无不妥。叶菊红所列的反诉请求均无证据予以佐证，应当承担举证不能的法律后果。本案兆阳公司始终不存在违约行为，因此对叶菊红的预期利益及诉请中的第一项不承担赔偿责任。本案《合同》的解除基础为叶菊红的违约行为，叶菊红应当承担违约责任。且《合同》对解除有明确约定，叶菊红应该知道。叶菊红诉请的第三项，兆阳公司并不存在扣押其财产，其财产已由叶菊红全部自行取回。
兆阳公司针对其诉讼请求，提供证据：1.《建发悦城项目商铺租赁合同》、2.《商铺交付验收确认书》，5.《租赁合同》及交接单、6.不动产证，叶菊红对真实性、合法性及关联性无异议，证据：3.《商铺租赁合同》解除通知函、4.增值税专用发票，叶菊红对真实性无异，上述证据本院予以确认。叶菊红针对兆阳公司的反诉请求提供证据：1.营业记录一组、2.《装修施工合同》、3.《商铺交款通知》、4.照片一组、5.硬装报价表、6.茵曼女装相关物料明细，兆阳公司对的真实性有异议，上述证据均系叶菊红单方制作，未有其他证据予以佐证，本院不予确认；证据7.建阳区公安局现场笔录、现场治安调解协议书、收条，兆阳公司对真实性无异议，对关联性有异议，经查双方系因租金问题引起纠纷而产生上述证据，与本案有关联，本院予以确认。上述证据本院予以确认的，可作为认定案件事实的依据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年11月2日，兆阳公司与叶菊红签订《建发悦城中心项目商铺租赁合同》（以下简称《合同》），叶菊红租赁建发悦城项目二楼L2-13号商铺经营茵曼女装，商铺租用面积为108平方米，租赁期限37个月，自2015年11月18日起至2018年12月17日止，其中装修期30天。《合同》对租金计算及支付方式进行了约定，叶菊红应于每月的25日前提前向兆阳公司一次性足额支付下月租金，叶菊红租赁的商铺由南平悦城中心商业管理有限公司进行商业管理服务，叶菊红在合同签署后七个工作日向兆阳公司支付租赁保证金24840元。《合同》第16条合同的变更与解除约定：租赁期间叶菊红租金、其他费用在到期日后7天内仍未向兆阳公司支付的，兆阳公司可暂停履行本合同相关义务向叶菊红发出通知，要求叶菊红在指定日期内纠正，叶菊红不纠正的，兆阳公司可解除本合同，没收租赁保证金并追究叶菊红违约责任；因叶菊红违约导致兆阳公司解除合同的，本合同在兆阳公司书面通知送达叶菊红之日起解除，叶菊红应按本合同的相关规定撤出商铺并办理验收交接手续，兆阳公司有权没收租赁保证金并收取相应违约金。第15条约定：本合同提前解除或终止的，叶菊红应于5日内撤出商铺，并共同办理商铺有验收交接。第17条违约责任约定：租赁期间，叶菊红逾期支付租金的，每延迟一日应按欠付租金千分之五的标准向兆阳公司支付违约金直至所有应付租金及违约金实际全部付清，若叶菊红一年内三次无故逾期支付租金的，兆阳公司有权解除本合同；兆阳公司因向叶菊红催讨租金或行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支（包括但不限于诉讼费、律师费等），均由叶菊红承担，兆阳公司有权向叶菊红追讨。第17.5约定：租赁期间叶菊红单方面提前解除合同的，叶菊红应提前90天书面通知兆阳公司，叶菊红交纳的租赁保证金不予退还，如剩余租期不足（含）六个月，叶菊红须向兆阳公司支付相当于余下租期的每月保底租金的三倍金额作为违约金，未约定保底租金的则以最近三个月的租金总和作为违约金；如剩余租期超过六个月，叶菊红须向兆阳公司支付相当于余下租期的每月保底租金的四倍金额作为违约金，未约定保底租金的则以最近四个月的租金总和作为违约金。
《合同》签订后，兆阳公司于2016年1月5日将商铺交由叶菊红使用，叶菊红按约支付了租赁保证金24840元（租金保证金17280元、其他费用保证金7560元）及2016年12月前的商铺租金，但自2017年1月起叶菊红未向兆阳公司支付租金。2017年6月26日，兆阳公司向叶菊红发出《商铺租赁合同》解除通知函，因叶菊红未缴纳2017年1月1日至2017年7月31日租金43740元，已符合《合同》约定的“一年内无故逾期支付租金三次”，已构成根据性违约，告知：叶菊红于通知函送达之日缴清所有费用并支付相关违约金，双方签订的《合同》于通知函送达之日自动解除，叶菊红应按照《合同》约定撤出商铺并办理验收交接手续，兆阳公司有权没收租赁保证金，兆阳公司行使《合同》项下任何权利而引起的费用、开支，均由叶菊红承担。叶菊红于2017年6月26日收到通知函。兆阳公司办理了包括涉案商铺在内的不动产权证，证号为闽（2017）建阳区不动产权第0008910号，房屋建筑面积45857.29平方米。2016年7月13日，双方因商铺租金问题引起纠纷，叶菊红将兆阳公司锁商铺的不锈钢门把弄坏，为此赔偿了修理费200元。叶菊红2017年1月至6月未支付商铺租金为38880元（1月、2月租金分别为4860元，3月、4月、5月、6月租金分别为7290元），因租金纠纷兆阳公司起诉至本院，为此支付律师费4800元。2017年8月1日，兆阳公司将涉案的店铺与他人签订租赁合同。
本院认为，兆阳公司与叶菊红签订的《建发悦城中心项目商铺租赁合同》真实、合法，为有效合同，双方均应按合同履行义务。兆阳公司将符合合同约定的租赁物交予叶菊红使用，叶菊红应按合同约定支付租金。叶菊红自2017年1月起至2017年6月26日收到兆阳公司的解除合同函之日已达六个月未支付租金，已违反了《合同》规定，应承担违约责任。兆阳公司于2017年6月26日通知叶菊红解除双方签订的《合同》，叶菊红于当日收到该通知，双方签订的《建发悦城中心项目商铺租赁合同》于2017年6月26日解除。兆阳公司主张2017年1月至6月的租金38880元，叶菊红予以认可，本院予以支持。依据《合同》约定，承租方逾期支付租金的，每延迟一日应按欠付租金千分之五的标准支付违约金直至所有应付租金及违约金实际全部付清，因双方《合同》于2017年6月26日解除，对违约金暂计算至6月26日为19124.1元（1月4860元×0.005×181天，2月4860元×0.005×150天，3月7290元×0.005×122天，4月7290元×0.005×91天，5月7290元×0.005×61天，6月7290元×0.005×30天），该违约金应支付至租金付清止，对兆阳公司诉请的违约金超出部分不予支持。兆阳公司主张叶菊红返还商铺并支付逾期占用费，纵观本案，兆阳公司与叶菊红关于商铺租赁的《合同》于2017年6月26日解除，且涉案商铺已另行租赁他人，兆阳公司主张占用费应提供叶菊红继续使用商铺的证据，兆阳公司未提供证据证明叶菊红逾期占用的事实，该主张无依据，本院不予支持。兆阳公司依据《合同》第17.5的约定主张合同解除的违约金按最近月租金7290元的四倍计算，该条约定的是作为承租方的叶菊红提前解除合同的违约责任，因此，该主张不予支持。依据《合同》的约定，因叶菊红违约导致兆阳公司解除合同，兆阳公司有权没收租赁保证金，兆阳公司因催讨租金等引起的所有费用（包括律师费）由叶菊红承担，因此，兆阳公司主张叶菊红支付律师代理费4800元，并不予退还租赁保证金24840元的主张，符合法律规定，予以支持。叶菊红辩解，在承租商铺后发现租赁面积与实际使用面积明显不符，且隔壁让装修不规范，要求兆阳公司予以解决，但兆阳公司不予理睬，系兆阳公司先违约，叶菊红不承担违约责任。就本案来看，《合同》约定了租赁商铺的面积及面积测量的规定，叶菊红未提供证据证明所租赁商铺的实际面积与约定不符，且就租赁面积双方可进行友好协商，不能以不支付租金为对抗，叶菊红的该辩解不予采纳。叶菊红反诉要求兆阳公司支付经营损失83740元、装修损失60000元并赔偿被扣押财物损失70000元，并提供自己登记的账本证明经营损失、自行打印的物品清单证明财物损失，兆阳公司不予认可，且装修损失，仅提供装修合同，未提供实际支付的费用，叶菊红在答辩时自认与品牌公司解除合同时直接抵扣了所有的装修费，因本案合同解除系因叶菊红未按期支付租金造成，违约责任在叶菊红，因此对叶菊红的反诉请求本院不予支持。
综上，兆阳公司主张确认兆阳公司与叶菊红签订的《租赁合同》于2017年6月26日解除，叶菊红支付拖欠的商铺租金38880元，确认兆阳公司不退还叶菊红租赁保证金24840元，叶菊红承担兆阳公司行使合同解除权而支出的律师费4800元，本院予以支持。关于违约金，兆阳公司主张20727.9元，本院予以支持19124.1元，该违约金应支付至租金付清止。对兆阳公司其他诉讼请求，本院不予支持。叶菊红反诉主张兆阳公司赔偿经营损失83740元、装修损失60000元、扣押财物损失70000元，本院不予支持。诉讼费用包括受理费和申请费，兆阳公司起诉只产生受理费，根据《诉讼费收费办法》，受理费由法院来裁定。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
一、建阳兆阳房地产有限公司与叶菊红于2015年11月2日签订的《建发悦城中心项目商铺租赁合同》于2017年6月26日解除。
二、叶菊红于本判决生效后十日内支付给建阳兆阳房地产有限公司租金38880元及违约金19124.1元（该违约金计算至2017年6月26日，之后的违约金计算至租金付清止）。
三、叶菊红于本判决生效后十日内支付给建阳兆阳房地产有限公司律师费4800元。
四、叶菊红交纳给建阳兆阳房地产有限公司的租赁保证金24840元，建阳兆阳房地产有限公司不予退还。
五、驳回建阳兆阳房地产有限公司的其他诉讼请求。
六、驳回叶菊红的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费4994元，由建阳兆阳房地产有限公司负担1034元，由叶菊红负担3960元；本案反诉受理费2253元，由叶菊红负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审 判 长 钟金凤
人民陪审员 叶杏玲
人民陪审员 林 雁
二〇一八年一月二十九日
书 记 员 吴胜男
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行其它义务的，应当支付迟延履行金。