贵州省安顺市西秀区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)黔0402民初1978号
原告：田炜，男，1979年8月8日生，汉族，住安顺市西秀区。
原告：潘海英，女，1981年7月5日生发，汉族，住安顺市西秀区。
被告：安顺市城投房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区中华东路（原东门坡友爱路段），统一社会信用代码：91520400662962970D。
法定代表人：何文政，男，1978年10月19日生，黎族，住贵州省贵阳市云岩区，
委托诉讼代理人：张志辉，贵州巨人律师事务所律师。
代理权限：特别授权。
委托诉讼代理人：程云凌，贵州巨人律师事务所律师。
代理权限：特别授权。
原告田炜、潘海英与被告安顺市城投房地产开发有限公司（以下简称城投公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告田炜、潘海英，被告城投公司的委托诉讼代理人程云凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告诉请判决：一、被告向二原告支付逾期办理房屋转移登记的违约金，从2016年9月1日起，以总房款249678元为基数，按照每年5.66%的标准计付至实际办理转移登记之日止（其中至2018年5月1日的违约金为23554.6元）；二、被告向原告退还办证费24968元。三、被告向原告支付逾期交房违约金1668元（从2015年9月1日至2016年1月10日）；四、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告城投公司系安顺市西秀区北山工商小区的开发商，2014年，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买北山工商小区1-26-5号的房屋，建筑面积为126.1平方米，单价为1980元/平方米，总价为249678元；被告城投公司于2016年8月30日前取得商品房所有权初始登记，并办理商品房转移登记给原告；被告城投公司于2015年8月30日前交房。合同签订后，原告向被告付清了购房款，并按被告要求另行支付24968元的办证费。但被告于2016年1月10日才向二原告交付房屋，至今未为原告办理房屋转移登记。原告认为被告的行为侵害其合法权益，特向人民法院提起诉讼。
被告城投公司辩称:1、被告开发该项目为旧城改造建设安置房，涉案房屋为非营利性质的经济适用房，不应当使用商品房买卖的相关规定进行处理；2、被告未能在合同约定的期限内取得房屋所有权初始登记，并将房屋办理转移登记的有关文书交付给原告，系涉案房屋所使用的土地为划拨用地性质，土地使用性质正在变更过程中，且被告早已将村料上报到贵州省国土厅进行申报土地性质的变更，尽最大的努力去办理过户登记手续；3、房屋已经交付原告使用，房屋验收质量合格，且根据我国相关法律规定，经济适用房在购买后的五年内不得对外转让，因此，根据本案的客观事实，涉案房屋系经济适用房，而被告开发行为也并非营利性质，在客观上没有给原告造成经济损失，即使逾期，违约金的诉请已过诉讼时效；4、代缴费用，部分被告已经实际代缴，部分尚需繳纳，根据合同第十四条第四款约定，所谓的办证费包含八项代缴费用，并约定被告代缴，不应当退还原告，同时，代缴费用未约定期限及责任。5、双方在《房屋买卖和同》第二十二条第三项“转移登记”中只对出卖人在合同约定的期限内不能向买受人交付办理商品房转移登记有关文书，买受人有权退房，出卖人60日内退款，并按照银行同期贷款利率支付利息，因此，原告诉请支付违约金没有事实依据。综上，本案并非商品房买卖合同，而是具有政策性质的商品房，双方为了便于办理手续，才签订《商品房买卖合同》，但合同中的内容明确土地为划拨用地，房屋性质为经济适用房，被告即使承担违约责任，但违约金过高，请求降低计算。
围绕原告的诉请，原、被告进行了陈述、举证、质证，对双方无异议的部分，本院予以确认。同时经审理查明：2014年7月17日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》约定：二原告购买被告开发位于安顺市西秀区北山路（油毡厂内）的安顺市工商局资产置换建设用房第1-26-5号房屋，建筑面积为126.1㎡，总房款为249678元；被告应当于2015年8月30日前将房屋交付给二原告，逾期超过30日交付的，二原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限届满之次日起至对实际交付之日止，被告按日计算向二原告支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向二原告支付违约金；二原告同意委托被告代原告向相关单位缴纳专项维修资金、契税、第二十三条约定的物业服务费用、供暖费、产权证办理费用、水表、电表、电信、燃气等安装费用；二原告与被告在签订《商品房买卖合同（预售）备案》之日起180内向当地房屋登记机关申请预告登记；被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记，非因被告原因导致不能登记或延迟登记的，被告不承担责任；被告承诺于2016年8月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给二原告，逾期超过180日，二原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向二原告支付已交房价款万分之0.5的违约金；另，二原告与被告双方对付款方式、交房条件、本项目内的相关设施、设备的交付时间与使用条件、面积差处理、商品房质量及保修、前期物业管理等内容进行了约定。合同签订后，二原告依约向被告支付了购房款249678元及各种“办证费”24968元。2016年1月10日，被告向二原告交付了上述房屋。
同时查明，2014年9月29日，对该商品房已办理预售合同备案登记。被告向二原告收取的“办证费用”包括契税、预告登记费、产权登记费、住宅专项维修资金、有线电视、燃气及水表等八项费用，其中，已缴纳的费用为专项维修资金5044元、预告登记费40元、有线电视265元、燃气2550元、水表740元五项，共计8639元。电表费被告称其已缴纳，但未提交证据证实，契税、预告登记费、产权登记费被告尚未向相关部门缴纳。因被告一直未将所购房屋的不动产权证办理并交付给二原告，二原告诉至本院，提出如前所请。审理中，被告自认二原告购买的被告开发的商品房暂不具备办理房屋所有权证书的条件。审理中，被告向本院提出，认为双方约定的逾期办证违约金约定过高，要求按照法律规定予以调整。
上述事实，有二原告、被告的当庭陈述，二原告提交：身份证及结婚证、《商品房买卖合同》、个人公积金住房贷款合同、借款借据凭证、收款收据、物管费收费表；被告提交：营业执照、法定代表人身份证、企业信用信息公示报告、关于北山片区工商行政管理局资产置换用房（住宅部分）相关事宜的批复、关于市工商局资产置换用房项目立项的批复、西秀区人民政府办公室公文处理签、关于办理安顺市工商局安置房项目土地划拨手续请示的有关意见、房屋公产置换及拆迁安置框架协议及补充协议、商品房买卖合同、工程竣工验收报告、商品房预售合同备案登记表、商品房预售许可证、收款收据、贵州省住宅专项维修资金专用收据、供配电设施建设协议、有限电视安装协议、安顺市工商局置换用房建设工程供水管道及一户一表安装工程施工协议、安顺市供水总公司工程（结）算单、安顺市居民用户管道燃气设施安装服务协议书、工商局资产置换用房缴纳费用清单、增值税发票、安顺市供水总公司工程安装分公司专用收据、贵州燃气集团安顺市燃气有限责任公司出具的发票、贵州省广播电视信息网络股份有限公司安顺市分公司出具的发票等证据材料在卷佐证，并经庭审质证、认证，足以认定。
本院认为，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。二原告诉请从2016年9月1日起，以249678元购房款为基数，按照每年5.66%标准计付至实际办理商品房转移登记之日止的逾期办理房屋转移登记的违约金。被告认为该违约金约定过高并要求调整。被告逾期办理商品房转移登记手续，有其主观原因也有客观原因所致，并且二原告未举证证明因为被告的违约行为给其造成的损失及损失的数额。故本院根据公平与诚实信用原则及上级法院相类似案件的判决精神、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况。酌情判决被告支付给二原告自2016年9月1日之日起至2018年5月4日（即起诉之日）止的逾期办证违约金4000元。之后的逾期办证违约金二原告可向被告另行主张权利。被告已收取原告的“办证费”24968元，包括契税、预告登记费、产权登记费、房屋维修基金、有线电视、燃气、水表、电表等8项费用，其中专项维修基金、预告登记费、有线电视、燃气、水表等五项费用共计8639元，被告已向相关部门缴纳。对于被告未缴纳部分即16329元，被告应向二原告退还，如被告代为缴纳后，可向二原告另行收取。《商品房买卖合同》约定：被告应于2016年8月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给二原告；被告应当及时履行合同约定的义务，被告关于房屋已经交付原告使用，没有给原告造成经济损失，要求被告承担违约责任没有依据的相关辩称意见，非合同约定的免责情形，本院不予采纳，按合同的约定，被告应以已付款249678元的万分之0.5、从2015年8月30日起按日计付违约金至2016年1月10日止，且应当于2016年2月9日前支付。被告辩称，二原告关于逾期交房违约金的诉请已过诉讼时效；因二原告起诉于2018年5月4日，对2017年10月1日前违约金主张的诉讼时效，应根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年……”的规定，现二原告主张的逾期交房违约金是2016年2月9日前，已过二年的诉讼时效，故对二原告的该项诉请，依法驳回。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：
一、由被告安顺市城投房地产开发有限公司在本判决生效后三日内支付原告田炜、潘海英从2016年9月1日起2018
年5月4日止的逾期办证违约金4000元；
二、由被告安顺市城投房地产开发有限公司在本判决生
效后三日内退还未代原告田炜、潘海英缴纳的费用16329元；
三、驳回原告田炜、潘海英的其他诉请。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1054元，减半收取527元，由原告田炜、潘海英承担398元，由被告安顺市城投房地产开发有限公司承担129元（此款原告已预交，被告承担的部分由被告在本判决生效后十日内直接支付给原告，原告不再向本院退取）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵
州省安顺市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履
行期届满两年内，向本院申请强制执行。
审判员 徐 侨 生
二〇一八年八月三日
书记员 丁雅洁（代）