广西壮族自治区横县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0127民初2107号
原告：中国农业银行股份有限公司横县支行。住所地：横县横州镇魁星路**号。统一社会信用代码：9145012789956599X7。
法定代理人：潘琰，该支行行长。
委托诉讼代理人：费如伟，该支行个人金融部职工。
委托诉讼代理人：韦鑫，该支行个人金融部职工。
被告：周增珠，男，1982年2月10日出生，壮族，住横县。
被告：王纯平，女，1977年1月11日出生，汉族，住横县。
被告：广西东日房地产开发有限责任公司。住所地：横县横州镇环城西路***号。统一社会信用代码：91450127759763468R。
法定代理人：闭东，经理。
委托诉讼代理人：黄天德，该公司职工。
原告中国农业银行股份有限公司横县支行（以下简称农行横县支行）与被告周增珠、王纯平、广西东日房地产开发有限责任公司（以下简称东日房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年9月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人费如伟，被告东日房地产公司的委托诉讼代理人黄天德到庭参加诉讼，被告周增珠、王纯平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行横县支行向本院提出诉讼请求：l．判令原告与被告签定的《个人购房担保借款合同》提前到期；2．判令被告周增珠归还原告借款本金79147.67元，利息2634.17元（利息计至2016年7月11日，以后另计）；3．判令被告王纯平承担连带清偿责任；4．判令被告东日房地产公司承担连带清偿责任；5．判令对位于横县国际商贸城B4-1-601号已办理抵押登记的房产原告有优先受偿权；6．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年6月7日，原告与被告周增珠、王纯平、东日房地产公司共同签订《个人购房担保借款合同》，约定：原告向被告发放个人住房贷款149000元，期限10年，还款方式为等额本息还款，贷款用途为购买住房，贷款利率按人民银行同期同档次基准利率执行，逾期利率在原执行利率基础上上浮50％，被告周增珠以其所有的位于横县横州镇国际商贸城B4-1-601号的房产作抵押担保，由被告东日房地产公司作为阶段性保证担保，合同签订后，原告依约向被告周增珠发放贷款149000元，资金划到被告东日房地产公司的账户，被告周增珠在履行还款义务过程中，于2015年10月出现违约行为，被告周增珠与王纯平是夫妻关系，该贷款属于共同债务，被告东日房地产公司作为借款的保证人应承担连带偿还义务。对已办理抵押登记的房地产享有优先受偿权。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：l．《个人购房担保借款合同》，证明原、被告借款的事实；2．《房地产抵押清单》、《房屋（按揭）抵押证明》、《商品房买卖合同登记备案证明》，证明借款抵押的事实；3．《营业执照》、《居民身份证》、《结婚证》，证明被告身份基本情况及被告周增珠与王纯平属夫妻关系；4．《个人借款凭证》、《贷款还款汇总试算》、《贷款还款明细》，证明原告向被告发放借款及被告还款、欠款的事实。
被告东日房地产公司辩称，被告周增珠对抵押的房产已经取得房产证，该房产已经进入抵押程序，原告实际发放贷款的时间与合同签订时间有矛盾，不按签订合同日期发放贷款，所以我公司不应承担本案债务的连带还款责任。
被告东日房地产公司提供的证据有：《房屋所有权证》，证明被告周增珠已经取得房产证。
经过开庭质证，被告东日房地产公司对原告提供的证据1．4的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，认为签订合同时间与实际发放贷款的时间不同；对证据2．3三性没有异议；原告对被告东日房地产公司提供的证据三性没有异议。
被告周增珠、王纯平未作答辩。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告周增珠、王纯平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利，原告、被告东日房地产公司提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告、被告东日房地产公司提供的证据予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告周增珠与王纯平属夫妻关系。2010年6月7日，原告（贷款人、抵押权人）与被告周增珠（借款人、××）、王纯平（××）、被告东日房地产公司（保证人）签订一份合同编号为45105201000018814《个人购房担保借款合同》，主要约定，被告周增珠向原告申请个人住房贷款149000元；贷款用途为购买横县国际商贸城B4-1-601号房；贷款期限自2010年6月7日起至2020年6月6日止，共计120个月，贷款利率采用浮动利率，若借款人未按约定期限归还借款本金，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；还款方式为等额本息还款。合同通用条款第十条10.2.10约定，本合同项下债务履行期限届满，贷款人未受清偿的，贷款人有权与××协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。第十二条12.2约定，本合同有效期内，发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。…（2）借款人未足额偿还借款本息超过90天。合同还约定被告周增珠以其购买的位于横县国际商贸城B4-1-601号房作抵押，向原告提供抵押担保。抵押担保范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、处置费等贷款人实现债权和抵押权的费用。合同特别条款第十条10.3.1约定，被告东日房地产公司作为该借款阶段性保证担保保证人，自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的费用。合同签订后，原告于2010年6月11日将149000元贷款直接划到合同约定的售房人被告东日房地产公司帐户上。《个人借款凭证》载明：被告周增珠借款金额为149000元，借款日期为2010年6月11日，到期日期为2020年6月10日，执行利率4.752％，逾期利率7.128％。借款后，被告周增珠仅归还原告借款本金69852.33元，支付利息32309.58元。被告周增珠在履行还款义务过程中，于2015年10月出现违约行为，未按合同约定按期履行还本付息义务，截止2016年7月11日，被告周增珠尚欠原告借款本金79147.67元，利息2634.17元。
另查明，被告周增珠于2015年9月29日取得《房屋所有权证》。
本院认为，原告与被告周增珠、王纯平、东日房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》，主体适格，当事人的意思表示真实一致，内容未悖法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应按合同的约定严格履行。原告已依约向被告周增珠发放了借款149000元，而被告周增珠自2015年10月起，已超过90天未按约定足额偿还贷款本息，已构成根本性违约，应承担违约责任。原告依据合同约定请求判令合同提前到期并要求被告周增珠偿还尚欠的借款本金79147.67元及相应的利息，于法有据，本院予以支持。被告王纯平系周增珠的配偶，本案债务发生在他们婚姻关系存续期间，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条的规定，上述债务应当按夫妻共同债务处理，应由被告周增珠、王纯平共同承担还款责任。被告周增珠以登记在其名下的房产作为借款的抵押担保，并办理了抵押登记，该抵押权自登记时设立。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条的规定，原告对上述抵押房产享有抵押权，被告周增珠不履行到期债务时，原告有权就该抵押物优先受偿。关于被告东日房地产公司的保证责任的问题。根据合同特别条款第十条10.3.1约定，虽然借款人取得房地产权利证书并办理了抵押登记手续，但在此之前所发生的债务，被告东日房地产公司的保证责任不予免除。根据《中华人民共和国担保法》第二十八条第一款之规定：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”，被告东日房地产公司作为被告周增珠的本案借款的阶段性保证人，依约应对被告周增珠在抵押物担保范围以外的债务承担担保责任。因此，原告诉请被告东日房地产公司承担本案债务连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。被告东日房地产公司承担保证责任后，有权向被告周增珠、王纯平追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十八条第一款、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告周增珠、王纯平共同偿还原告中国农业银行股份有限公司横县支行借款本金79147.67元并支付该借款的利息（利息计算：截止2016年7月11日，利息为2634.17元；从2016年7月12日起，以本金79147.67元为基数，利息按合同编号为45105201000018814《个人购房担保借款合同》及《个人借款凭证》约定的标准计算至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）；
二、被告广西东日房地产开发有限责任公司对被告周增珠、王纯平上述债务在抵押物范围以外承担连带清偿责任。被告广西东日房地产开发有限责任公司承担保证责任后，有权向被告周增珠、王纯平追偿；
三、为实现上述债权，原告中国农业银行股份有限公司横县支行对被告周增珠以其名下位于横县国际商贸城B4-1-601号的房产，有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
案件受理费1845元，减半收取923元，由被告周增珠、王纯平负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院；开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行；账号：20×××28）。逾期不交纳也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 孙燎民
二〇一六年十月二十日
书记员 黄山桂
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第二十八条第一款同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为××，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。