四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第8486号
上诉人（原审原告、反诉被告）成都金地房屋开发有限公司。住所地：四川省成都市青羊区苏坡中路**号。
法定代表人曾伟杰，总经理。
委托代理人唐吉双，北京君泰（成都）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）丁昀，女，汉族，1977年12月7日出生，住四川省成都市温江区。
委托代理人张辉建，四川天天律师事务所律师。
原审第三人陈留群，女，汉族，1980年8月14日出生，住四川省都江堰市。
原告第三人袁熙旭，男，汉族，1975年1月12日出生，住四川省金川县。
上诉人成都金地房屋开发有限公司（以下简称金地公司）与上诉人丁昀、原审第三人袁熙旭、原审第三人陈留群房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2015）青羊民初字第2248号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，1997年1月8日，丁昀（作为购房方、甲方）与金地公司（作为售房方、乙方）签订《房屋购销合同》，主要约定：甲方购置的房屋位于成都市草堂东路×号锦里苑小区从大门数沿河第×幢×元×层×边×号住宅一套，建筑面积158.27平方米；甲方订购的房屋每平方米的建筑面积单价2300元，合计房价款364021元（含水、电、气安装费）；房屋产权过户手续由乙方代甲方办理；付款方式为分期付款，购房合同签章当日内，甲方向乙方支付购房定金20000元；首期款在购房合同签章后3月10日内付总房价款的10%，计36402.10元；第二期付款，1997年5月30日前拨付总房价款计307618.90元；上列房屋定于1997年5月30日以前建成，如因不可抗力造成房屋未能按时建成，交房时间顺延，双方均不承担责任；甲方不按合同规定期限向乙方承付购房款视为毁约，定金不予退还，并处以总房款10%的违约金；本合同生效后，若甲方不能按合同规定的期限及金额向乙方交付购房款，超过10天以上的，每天按购房总价的万分之三向乙方支付违约金，超过20天以上的，每日按购房总价的万分之五向乙方支付违约金，超过30天仍然未支付所欠房款，乙方有权终止合同，将该房屋收回；乙方未能按期交房，逾期每日按总房款万分之三处以违约金等。1997年1月9日，丁昀向金地公司支付购房定金20000元。
2005年11月19日，上述购房合同于房屋登记管理部门办理合同签约备案，合同签约备案号为427180，《商品房买卖合同摘要》载明：出卖人为金地公司，买受人为丁昀；丁昀所购草堂东路商住楼位于青羊区草堂东路×号×幢×单元×层×号，建筑面积158.27平方米，房款合计364021元等。
2014年2月12日，金地公司与陈留群、袁熙旭签订《商品房买卖合同》约定：金地公司将位于青羊区草堂东路×号锦里苑第×幢×单元×层×号，建筑面积162.436平方米的房屋出售给陈留群、袁熙旭，房屋总价为1500000元，由陈留群、袁熙旭采用一次性付款的方式支付，陈留群、袁熙旭应于2014年2月12日前支付100000元，于2014年2月18日前支付1400000元。陈留群、袁熙旭交清合同约定的购房款项后，自行选择时间到金地公司处预约办理房屋交付手续。2014年2月10日及2月18日，陈留群、袁熙旭分别向金地公司支付了100000元和1400000元。
金地公司起诉称，1997年1月8日金地公司与丁昀签订《房屋购销合同》并已在房屋登记机关进行了备案登记。丁昀1997年1月9日支付了定金20000元，但购房余款丁昀至今未能按照合同约定向金地公司支付。根据合同第十条的约定，金地公司有权终止合同收回房屋。故请求判令：1.解除金地公司与丁昀签订的《房屋购销合同》；2.丁昀协助金地公司办理注销商品房买卖合同备案登记手续；3.丁昀向金地公司支付逾期付款违约金36402.10元；4.诉讼费用由丁昀承担。审理中，金地公司增加了一项诉讼请求：请求判令撤销成都市城乡房产管理局对成都市青羊区草堂东路×号锦里苑小区×幢×单元×楼×号房屋的合同签约备案（合同签约备案号为：427180）。
丁昀提起反诉称，合同签订后，丁昀按约支付了定金20000元，又于3月份如期支付了合同约定的首期款36402.10元，丁昀严格按照合同条款履行了合同约定的支付义务。但至5月30日合同约定的交房时间，金地公司不能按期交房给丁昀，引发丁昀不安，丁昀遂拒绝支付余下房款。此后丁昀多次找到金地公司理论，要求其尽快交房，但均协商未果，丁昀当然不可能支付购房余款。后来金地公司搬离了原来的办公地址，丁昀无法找到金地公司交涉交房事宜。至今金地公司仍不履行交房义务，也未通知丁昀交款收房。请求判令：1.金地公司履行《房屋购销合同》所约定的合同义务，将逾期建成的合同标的房屋交付丁昀，并配合丁昀办理该房屋的产权过户手续；2.金地公司承担逾期交房的违约责任，赔偿丁昀经济损失100000元；3.本案诉讼费由金地公司承担。
原审法院认定上述事实，有金地公司企业法人营业执照、《关于成都金地房屋开发公司更名的证明》、丁昀身份证件、《房屋购销合同》、收据、《商品房买卖合同摘要》、《商品房买卖合同》、发票2张、POS机刷卡凭证4张及当事人陈述等证据在案佐证。
丁昀另提交其父母丁玉庆、张晰映出具的《情况说明》一份，欲证明丁昀已按合同约定向金地公司交纳了购房定金及首期款，而金地公司至合同约定的交房期限未能向丁昀交房，并至今未通知丁昀收房。丁昀另提交两份《调查取证材料（证人证言）》，系其向案外人“张家锋”、“吕贵德”进行询问的记录，欲证明该二人系涉案小区住户，金地公司在履行与该二人签订的购房合同时亦存在逾期交房的情况，且该二人均与金地公司就购房事宜产生过纠纷，以及金地公司变更过办公地点。金地公司主张上述证据均为证人证言，而且证人均未出庭，上述证据不符合证据规则的要求，金地公司对上述证据的真实性不予认可。
原审法院认为，金地公司与丁昀于1997年1月8日签订的《房屋购销合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，金地公司与丁昀均应按照合同约定享有权利和履行义务。
关于本诉。根据《房屋购销合同》关于丁昀分期支付购房款的约定，丁昀应于合同签订当日即1997年1月8日支付购房定金20000元、于1997年3月10日前支付购房首期款36402.10元、于1997年5月30日前支付购房余款307618.90元，但丁昀于1997年1月9日支付购房定金20000元后至今未再向金地公司支付任何款项。丁昀未按《房屋购销合同》约定于1997年3月10日前向金地公司支付第二期购房款307618.90元，故根据《房屋购销合同》关于“本合同生效后，若甲方不能按合同规定的期限及金额向乙方交付购房款……超过30天仍然未支付所欠房款，乙方有权终止合同，将该房屋收回”的约定，金地公司自1997年4月9日起即享有合同解除权。依照《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十五条第一款“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”，及参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”之规定，金地公司所享有的解除权应当于1997年4月9日起一年内，即1998年4月8前行使，金地公司未在此期间内行使解除权，其解除权已消灭。故对金地公司请求解除其与丁昀签订的《房屋购销合同》的诉讼请求不予支持。据此，对金地公司提出的由丁昀协助金地公司办理注销商品房买卖合同备案登记手续诉讼请求亦不予支持。
关于金地公司主张的丁昀支付逾期付款违约金36402.10元的诉讼请求。依照合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，根据《房屋购销合同》关于“甲方不按合同规定期限向乙方承付购房款视为毁约，定金不予退还，并处以总房款10%的违约金”的约定，丁昀应当向金地公司支付逾期付款违约金36402.10元（364021×10%），原审法院均予以支持。丁昀提出抗辩称，其已按约向金地公司支付购房首期款36402.10元。原审法院认为，丁昀提交的证据系其父母出具的《情况说明》，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条第一款“证人应当出庭作证，接受当事人的质询。”、第六十九条“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：……（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；……（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。”之规定，丁昀的父母与其有直接利害关系，且二人未出庭作证，其所作书面证言亦无相关证据予以证明，不予采信。至于丁昀提交的两份《调查取证材料（证人证言）》，其真实性无法核实，且“张家锋”、“吕贵德”均未出庭作证，对该证据本院亦不予采信。
关于金地公司提出的撤销成都市城乡房产管理局对成都市青羊区草堂东路×号锦里苑小区×幢×单元×楼×号房屋的合同签约备案（合同签约备案号为：427180）的诉讼请求。原审法院认为，金地公司的该项诉讼请求系针对案外人成都市城乡房产管理局所作出的具体行政行为而提出，亦非平等民事主体之间的民事诉讼，不属于本案的审理范围，不予审查认定。
关于反诉，丁昀主张其严格按照合同条款履行了合同约定的支付义务，但金地公司未在合同约定的交房时间向其交付房屋，但基于前述本诉相关认定，丁昀并未履行在1997年3月10日前支付购房首期款36402.10元的合同义务，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，丁昀违约在先，金地公司有权拒绝其相应的履行要求，故丁昀无权要求金地公司继续履行合同向其交付房屋并办理房屋过户手续，对丁昀要求金地公司向其交付案涉房屋，并配合办理房屋产权过户手续的反诉诉讼请求本院不予支持。据此，对丁昀主张的金地公司承担逾期交房的违约责任，赔偿经济损失100000元的反诉诉讼请求亦缺乏事实和法律依据，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十五条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，及依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条第一款、第六十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、丁昀于判决发生法律效力之日起十日内向成都金地房屋开发有限公司支付逾期付款违约金36402.10元；二、驳回成都金地房屋开发有限公司的其余本诉诉讼请求；三、驳回丁昀的全部反诉诉讼请求。如果丁昀未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向成都金地房屋开发有限公司支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费710元，由丁昀负担。反诉案件受理费1150元，由丁昀负担。
宣判后，金地公司、丁昀均不服提起上诉。金地公司上诉理由是：1、原审法院对金地公司请求解除合同的理由的理解是错误的，金地公司是基于最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“情势变更”主张解除合同，并不是基于合同法的“合同解除”法律理论；2、原审法院对本、反诉均驳回，形成《房屋购销合同》效力待定的事实，没有解决当事人的诉讼目的，造成诉讼资源的浪费。故请求撤销原审判决第二项，解除双方签订的《房屋购销合同》；判决丁昀协助金地公司办理注销商品房买卖合同备案登记手续。
丁昀答辩认为，原审判决第二项是正确的，原审判决查明的事实错误，丁昀并未违约，已经支付合同约定的首付款36402元，丁昀不应承担违约责任；丁昀未支付尾款是因为约定付尾款与交房同时履行，金地公司未交付房屋，故丁昀未支付尾款；合同是有效的，也具备履行的基础，金地公司一房二卖违约，因房屋进行了备案，房屋所有权属丁昀。由于丁昀未违反合同的约定，应当继续履行合同，金地公司要求解除合同于法无据。
陈留群、袁熙旭陈述认为，与金地公司签订合同后支付了全部购房款，房屋应当过户给陈留群、袁熙旭。
丁昀上诉认为，原审审理中，原审法院未调查取证导致丁昀已支付首付款36402.1元未作认定，进而认定丁昀违约是错误的；原审法院认定合同有效但未支持丁昀继续履行合同的请求，却驳回丁昀的反诉请求，是适用法律错误。故请求撤销原审判决第一项、第三项，判决支持其反诉请求，本案全部诉讼费由金地公司承担。
金地公司答辩认为，金地公司并未收到丁昀支付的首付款，丁昀也未提供证据交纳了该笔款项，因此原审判决第一项、第三项是正确的。根据合同约定，丁昀有先履行支付购房款义务，因其未履行义务，无权要求金地公司交房或登记过户，金地公司不存在违约行为；原审判决认定购房合同有效，又判决丁昀不得继续主张履行，同时判决金地公司不得解除合同，使纠纷无法解决，适用法律是错误的。
陈留群、袁熙旭陈述认为，由于陈留群、袁熙旭支付了全部购房款，故应当将房屋过户给陈留群、袁熙旭。
二审审理过程中，丁昀向本院提出调取证据申请，要求向金地公司调取丁昀向金地公司已经支付首付款36402.1元证据。因金地公司否认收到丁昀交纳的首付款36402.1元，且丁昀并未提供线索证明金地公司收取了该款项，其申请人民法院调查收集证据的请求不符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条规定，本院不予准许。各方当事人未提供新证据。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
另查明，金地公司与陈留群、袁熙旭确认，金地公司将位于青羊区草堂东路×号锦里苑第×幢×单元×层×号房屋出售给陈留群、袁熙旭，陈留群、袁熙旭支付全部购房款后，金地公司已经向陈留群、袁熙旭交付了房屋。
本院认为，金地公司与丁昀签订的《房屋购销合同》和金地公司与陈留群、袁熙旭签订《商品房买卖合同》均是双方当事人自愿达成的，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。由于上列合同均有效，而两份有效合同指向的标的又为同一房屋，对此，关于金地公司主张解除合同、丁昀主张继续履行合同、陈留群与袁熙旭要求将合同指向的房屋过户到其名下的争议，本院评析如下：
关于金地公司以“情势变更”主张解除与丁昀签订的《房屋购销合同》的理由是否成立的问题。本院认为，情势变更原则是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生重大变化，而使合同的基础动摇或丧失，若继续履行合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。从适用情势变更原则的条件看，必须存在情势变更的事实、情势变更的事实当事人不能预见、情势变更不可归责于双方当事人等，适用情势变更原则的条件表明，情势变更原则主要是针对经济形势、经济政策的巨大变化，这与国家对经济生活干预存在直接关系，否则不能适用情势变更原则。从本案看，金地公司与丁昀签订合同，双方未积极履行合同，且对对方出现的违约行为怠于行使权利而生成现在的纠纷，因此对本案纠纷双方均存在怠于行使权利的过错造成的，并非因经济形势、经济政策的巨大变化引发的，金地公司主张以“情势变更”解除合同的理由不成立。
关于金地公司主张丁昀协助办理注销商品房买卖合同备案登记手续的理由是否成立的问题。本院认为，因对商品房买卖合同备案登记属于行政管理部门根据行政法或行政规章行使行政管理职能作出的要求，不属于平等主体之间因约定作出的民事行为。因此，是否注销商品房买卖合同备案登记不属于民事法律关系的范畴，是否注销登记需由行政管理部门根据本案裁决的结果和相关房屋登记的规章制度，由房管行政管理部门进行处理，不应由本案进行裁决。
关于丁昀主张已支付首付款36402.1元的理由是否成立的问题。本院认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任，因此，丁昀有义务就是否交纳了首付款36402.1元承担举证责任。本案一、二审审理过程中，对于交纳了首付款36402.1元，除丁昀的陈述外，丁昀未提供相关证据证明，且金地公司又予以否认，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条的规定，本院不予支持。
关于丁昀主张继续履行合同、交付房屋并办理产权过户手续的理由是否成立的问题。本院认为，丁昀与金地公司签订《房屋购销合同》后，虽然丁昀支付了定金20000元，但双方并未继续对合同的内容进行履行，双方合同约定的房屋买卖关系尚未形成物权转移的法律效力，丁昀要求继续履行合同，仍属于债权请求权。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，债权请求权的诉讼时效期间为二年。因丁昀与金地公司签订《房屋购销合同》约定，房屋定于1997年5月30日以前建成并交付，丁昀应当知道其主张交房的权利从1997年5月31日即开始计算诉讼时效，丁昀反诉主张金地公司继续履行合同时已经超过诉讼时效期间，且因金地公司已经将案涉房屋出售并交付给陈留群、袁熙旭已丧失合同履行条件，故丁昀主张继续履行合同、交付房屋并办理产权过户手续的理由与条件均不成立，本院不予支持。
关于原审判决由丁昀支付违约金是否正确的问题。本院认为，《房屋购销合同》约定丁昀应于1997年3月10日前支付购房首期款36402.10元、于1997年5月30日前支付购房余款307618.90元。在丁昀未按约履行上述义务时，金地公司应当知道合同约定的权利受到侵害，但金地公司并未积极主张支付购房款、主张给付违约金。金地公司与丁昀签订的合同约定，丁昀应于1997年3月10日前支付购房首期款36402.10元，丁昀并未举出证据证明其履行了该项义务，应当认定丁昀违约。但金地公司作为合同当事人并未在法律规定的诉讼时效期间及时主张权利，现在主张违约金已超过诉讼时效期间，原审法院支持不当，本院予以纠正。
关于丁昀主张金地公司承担逾期交房赔偿损失100000元的问题。本院认为，虽然丁昀与金地公司之间签订的《房屋购销合同》合法有效，但从本案反映的事实看，该合同已经不具备继续履行的条件，故丁昀主张金地公司承担因逾期交房承担赔偿责任的请求缺乏基础。对于丁昀是否因双方的合同产生其他损失，丁昀可以另行主张。
关于陈留群与袁熙旭要求将合同指向的房屋过户到其名下的问题。本院认为，陈留群与袁熙旭要求将合同指向的房屋过户到其名下的问题属陈留群、袁熙旭与金地公司对合同履行的问题，陈留群与袁熙旭在原审中并未提出该主张，属二审提出的新的请求，因本案不能调解，对该问题陈留群、袁熙旭可另行处理。
综上所述，金地公司的上诉理由不成立，本院不予支持。丁昀上诉主张继续履行合同的理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律错误，依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销成都市青羊区人民法院（2015）青羊民初字第2248号民事判决；
二、驳回成都金地房屋开发有限公司全部诉讼请求；
三、驳回丁昀主张继续履行合同、交付房屋并办理产权过户手续的诉讼请求。
一审本诉案件受理费710元，由成都金地房屋开发有限公司负担；反诉案件受理费1150元，由丁昀负担。
二审成都金地房屋开发有限公司上诉的案件受理费710元，由上成都金地房屋开发有限公司负担；丁昀上诉的案件受理费710元，由丁昀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 俊
代理审判员 王 果
代理审判员 赵 韬
二〇一六年二月十六日
书 记 员 罗晓都