安徽省芜湖市弋江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）弋民一初字第00953号
原告（反诉被告）：安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司，住所地芜湖市弋江区。
法定代表人：叶盛，董事长。
委托代理人：武自强，安徽宇浩律师事务所律师。
委托代理人：周余浩，安徽宇浩律师事务所律师。
被告（反诉原告）：奚光江，男，1964年8月7日出生，汉族，小学文化，个体工商户，住芜湖市镜湖区。
委托代理人：恽奎银，安徽君宏律师事务所律师。
原告（反诉被告）安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司（以下简称“瑞丰商博城”）诉被告（反诉原告）奚光江商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序于2015年9月7日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）委托代理人武自强、周余浩，被告（反诉原告）奚光江委托代理人恽奎银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）瑞丰商博城诉称：2013年12月16日，原、被告签订《中国芜湖瑞丰商品交易博览城认购书》三份，约定被告认购原告预售的位于中国芜湖瑞丰商品交易博览城项目I区23栋1020号（建筑面积33.82平方米，单价19200元／平方米）、1021号（建筑面积33.32平方米，单价18800元／平方米）、1022号（建筑面积33.82平方米，单价18600元／平方米）商铺三间，总价款为1858112元；被告在签订认购书时向原告支付定金150000元；被告应于2014年1月6日前付清成交总价全部房款（含定金），并签订《芜湖市商品房买卖合同》；如被告未按约定的时间付款，或未在约定的时间内签订《芜湖市商品房买卖合同》，则视为被告违约，本认购书立即终止，原告有权没收定金并将标的物另行出售，被告无权要求返还定金。双方在签订认购合同后，被告向原告支付了150000元定金，但未在约定的期限内签订《芜湖市商品房买卖合同》及支付购房款，原告多次催告无果。鉴于被告的行为明显违约，原告于2014年10月8日向被告正式送达《违约通知函》，通知其双方所签订的认购合同已终止，其所缴纳的定金不予返还。现请求判令：一、确认双方所签订的《中国芜湖瑞丰商品交易博览城认购书》合法有效；二、被告的行为违约，所交定金150000元不予返还。
被告（反诉原告）奚光江在庭审中辩称：双方所签订的认购书是否合法有效。第一、双方所签订的《中国芜湖瑞丰商品交易博览城认购书》不是双方真实意思表示。从认购书形式及内容看，双方对商铺的位置、单价、面积等均作出相应的约定，但并非双方真实意思表示。双方在开盘前，原告多次召集被告及部分巨龙市场业主参加座谈会，动员被告等前往原告处购买商铺，并承诺给予多项购房优惠政策，并鼓励被告等人介绍亲友购买。原告为被告及其他部分巨龙市场业主每人提供50000元的资金补助，以确保被告及部分巨龙业主在开盘当天能够到现场签订上述认购书，原告实以带动销售为目的。开盘活动结束后，原告又邀请被告等人协商最终销售价格，但因双方分歧意见较大，最终未能达成一致意见。因此，双方是为实现原告的销售业绩而签订的认购书，并非为购房而签订。第二、双方在签订《中国芜湖瑞丰商品交易博览城认购书》过程中存在恶意串通行为。原告作为开发商，被告作为购房人，双方在购房过程中存在天然对立关系，即开发商希望房屋售价越高越好，购房人希望房屋售价越低越好。原告在开盘前即邀请被告等人召开座谈会，并承诺双方先签订认购书，再商定最终销售价格，并给予参会巨龙业主每人50000元的购房补贴。若原告认为被告等人存在购房困难，可以在签订认购书时降低定金金额，或给予优惠销售价格，而无需给予购房补贴。原告的行为明显有违常理，唯一合理解释是原告要确保开盘当天，被告等人可以在销售现场签订认购书并足额缴纳定金，以推动销售业绩。等上述行为完成后，双方再就购房优惠政策进行协商，使被告能够获得比其他购房人更为优惠的价格。因此，双方在签订认购书的过程中，存在恶意串通，以达到欺骗其他购房人的目的。综上，双方签订的认购书虽形式、内容完备，但非双方真实意思表示；且双方在签订认购书的过程中，存在恶意串通，损害第三人利益的行为，因此该认购书属无效合同。其次，被告支付的购房定金是否应返还？第一、双方虽签订了认购书，但应属无效合同，无效合同自始无效，被告不存在违约行为，原告收取被告定金无事实及法律依据。第二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。原、被告未能签订《商品房买卖合同》，是因为双方对商铺的销售价格未能达成一致意见，而非被告单方责任。原告应返还被告购房定金。
反诉原告奚光江反诉称：2013年11月，被反诉人找到反诉人及芜湖巨龙市场部分经营户，称中国芜湖瑞丰商品交易博览城I区项目即将开盘，希望反诉人购买该门面房。被反诉人多次邀请反诉人及巨龙市场部分经营户参加座谈会，并最终确定，由反诉人及另外十六位巨龙市场经营户在开盘当日率先与被反诉人签订认购书，以推动销售业绩。被反诉人承诺在达到上述目的后，双方再另行协商购房价格，并确保低于其他购房户购置价。被反诉人为反诉人提供了50000元资金补助，用于开盘当天交付定金使用。2013年12月18日，反诉人与被反诉人签订了认购书，并带动了现场销售气氛。在开盘后，反诉人多次要求与被反诉人确定最终销售价格，但被反诉人以各种理由拖延，致使双方未能对最终价格达成一致意见。综上，反诉人认为双方所签订的认购书并非双方真实意思表示，系双方恶意串通欺骗其他购房户所签订的虚假合同，属无效合同，故请求判令：一、确认双方所签订的《中国芜湖瑞丰商品交易博览城认购书》无效；二、反诉被告返还反诉原告支付的定金150000元。
反诉被告瑞丰商博城对反诉辩称：一、反诉人陈述的事实无相应证据予以佐证，双方没有约定以双方签订认购书来推动开盘当天的销售业绩。二、反诉人称双方曾协商在签订认购书后再行协商房屋购买价格，未提供相应证据予以证明，被反诉人给予反诉人50000元与本案无关联性。综上，请求法院驳回反诉人的反诉请求。
经审理查明：2013年12月26日，原告（反诉被告）作为甲方与被告（反诉原告）作为乙方签订《中国芜湖瑞丰商品交易博览城认购书》三份，约定：乙方购买位于芜湖市商品交易博览城项目I区23栋1020号商铺（建筑面积33.82平方米，单价19200元／平方米，总价款649344元）、1021号商铺（建筑面积32.32平方米，单价18800元／平方米，总价款607616元）、1022号商铺（建筑面积32.32平方米，单价18600元／平方米，总价款601152元）；以上商铺最终交付结算面积以芜湖市房地产登记管理处出示的登记面积为准；乙方在签订认购书的同时，每套商铺应向甲方支付定金50000元，即三套商铺应支付150000元；乙方应于2014年1月6日前付清本认购书第二条约定的成交总价全部房款（含定金），并到中国芜湖商品交易博览城销售中心与甲方签订《芜湖市商品房买卖合同》；乙方未按本认购书第四条约定的时间付款，由于乙方原因导致银行按揭相关手续未能在约定时间前完成，或未在约定时间前签订《芜湖市商品房买卖合同》，则视为乙方违约，本认购书立即自动终止，甲方有权没收定金并将标的物另行出售，乙方无权要求返还定金。被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付了150000元定金，原告（反诉被告）出具了收款收据。后双方未签订《芜湖市商品房买卖合同》。2014年10月8日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）送达《违约通知函》，通知其由于未在约定的期限内支付购房款及签订《芜湖市商品房买卖合同》，其行为构成违约，双方所签订的认购书已终止，其所缴纳的定金不予返还。
以上事实有经庭审质证的原告（反诉被告）提交的营业执照、组织机构代码证各一份，奚光江身份证复印件一份，商品房预售许可证一份，《中国芜湖瑞丰商品交易博览城认购书》三份，《选铺确认单》一份，定金收据，违约通知函及邮寄回执各一份；被告（反诉原告）提交的《中国芜湖瑞丰商品交易博览城认购书》三份，定金收据一份，以上证据均为复印件及双方陈述在卷证实。
本院认为：本案争议焦点：原、被告签订的《中国芜湖瑞丰商品交易博览城认购书》是否违反了诚实信用、公平交易的原则，双方在缔结合同过程中是否存在合同无效的法定事由。被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）工作人员在交易过程中作出虚假承诺，即在开盘当天双方先签订认购书以此带动销售气氛，从而提升销售业绩，之后双方另行协商房屋销售价格。被告（反诉原告）基于此才与原告（反诉被告）签订了认购协议书，而该认购协议书系双方恶意串通欺骗其他购房户而签订的虚假合同，属无效合同。原告（反诉被告）则抗辩认为交易过程不存在虚假承诺情形，亦不存在恶意串通情形，不符合合同无效的法定条件。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益情况所订立合同属于无效合同。本案当事人对其他合同无效情形或合同可变更、可撤销等情形均未主张，故本院在此不作评析。所谓恶意串通的合同，是指合同的双方当事人非法勾结，为牟取私利，而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同即行为人有恶意串通的行为，同时造成了国家、集体或者第三人利益损害的后果，才能构成合同无效，两者缺一不可。被告（反诉原告）既没有提供证据证明双方存在恶意串通情形；也没有证据证明由于双方恶意串通的行为，其他购房者的利益因此遭受损害（如原告出售的商铺的交易价格不符合同时期该房屋的市场价值，违背房屋作为商品应遵循的一般市场价值规律，或民法通则中的等价公平原则）。如果原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）与其恶意串通以造成开盘当日销售火爆气氛，被告（反诉原告）完全可以不支付购房定金，但其在本案中实际向原告（反诉被告）支付了三间商铺购房定金共计150000元，明显与常理不符。双方所签订的三份《中国芜湖瑞丰商品交易博览城认购书》中对于I区23栋1020号、1021号、1022号商铺的建筑面积、单价、总价款均有明确约定，原告（反诉被告）已履行了告知义务。《中国芜湖瑞丰商品交易博览城认购书》条款详细、价款明确，被告（反诉原告）作为具备完全民事行为能力的自然人，其在缔约时应当考虑到所购商铺的地理位置、市场供求、经营前景、面积及总价是否符合其经济状况，并做出是否缔约的选择，如其认为价格过高，或经营前景可能达不到其理想状态，其可以选择不签订认购协议书。综上所述，原、被告签订的《中国芜湖瑞丰商品交易博览城认购书》不存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形，从而导致合同无效。双方所签订的《中国芜湖瑞丰商品交易博览城认购书》，系双方当事人对涉讼商铺出售事宜的合意，并以定金方式作为该合意履行的保证，其形式有效，内容合法，对双方当事人均有法律约束力。双方虽未签订正式买卖合同，但为保证合同将来能够实现，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）缴纳150000元定金，并订立相应定金条款。所订立的条款是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律规定、亦不损害第三人利益，合法有效。定金作为订立本约之保证，交付定金的一方无正当理由拒绝订立本约时，丧失定金；收取定金的一方无正当理由拒绝订立本约时，双倍返还定金。被告（反诉原告）应清楚交易中可能存在的潜在风险及根据双方所订立的合同条款如其违约所要承担的法律后果。被告（反诉原告）未在认购书中约定的时间内与原告（反诉被告）签订正式书面合同，其行为已构成违约，故对其要求原告（反诉被告）返还150000元定金的诉讼请求，不予支持；对原告（反诉被告）不返还被告（反诉原告）150000元定金的请求，应予支持。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条，第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款，第六十条，第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司与被告（反诉原告）奚光江于2013年12月26日所签订的三份《中国芜湖瑞丰商品交易博览城认购书》合法有效；
二、原告（反诉被告）安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司对于被告（反诉原告）奚光江所缴纳的150000元购房定金不予返还；
三、驳回被告（反诉原告）奚光江的反诉请求。
本案受理费减半收取1730元，反诉受理费1730元，合计3460元，由被告（反诉原告）奚光江负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审判员 张瑜
二〇一五年十一月二十四日
书记员 张晋
附适用的法律条款：
《中华人民共和国民法通则》
第五十五条：民事法律行为应当具备下列条件：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。
第一百零六条第一款：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。