上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0114民初8042号
原告江某，女，1988年5月17日生，汉族，住安徽省安庆市。
委托代理人：原香微，上海佳通律师事务所律师。
委托代理人：刘卫，上海普盛律师事务所律师。
被告许某某，男，1970年1月6日生，汉族，住江苏省昆山市。
委托代理人：殷忠刚，上海普世(昆山)律师事务所律师。
被告薛某某，男，1963年5月31日生，汉族，住江苏省昆山市。
委托代理人：殷忠刚，上海普世(昆山)律师事务所律师。
第三人张某某，男，1975年6月19日生，汉族，住江苏省。
原告江某与被告许某某、薛某某之间案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依法追加张某某作为本案第三人。原告的委托代理人原香微、刘卫、两被告共同委托代理人殷忠刚到庭参加诉讼，第三人张某某经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与上海市嘉定区江桥镇嘉怡路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)权利人张某某、谷某某、张福龙于2015年11月19日在上海市沪居房地经纪有限公司居间下，就系争房屋达成房屋买卖居间协议及房地产买卖协议，明确约定了房屋价款总价、价款支付方式等事宜，同日就房屋买卖事宜签订了正式的《上海市房地产买卖合同》，进行了网上备案，原告已经支付房款190万余元。2015年12月4日，系争房屋被嘉定区人民法院以执行需要为由正式查封。因法院查封行为导致原告与案外人已于查封前签订的《上海市房地产买卖合同》无法正常履行，房屋权利人无法将系争房屋过户给原告。然原告认为，原告已于法院查封前签订网签合同，且原告已按照合同约定支付相关价款，而法院出具(2016)沪0114执异15号执行裁定书，驳回原告提出的执行异议，显然严重侵犯了原告的合法权益。现原告明确表明愿意按照合同约定履行相关义务，要求继续履行《上海市房地产买卖合同》，并同意将相应房屋款项按照规定支付。故原告请求法院：1、判决立即停止对原告购买的位于上海市嘉定区江桥镇嘉怡路XXX弄XXX号房屋的强制执行，并依法裁定解除对上述房屋的查封。
被告辩称，不同意原告的诉请。原告虽然在法院查封前已经签订房地产买卖合同，但在法院查封时原告仅支付了定金和部分房款约40余万元。原告在执行法官明确告知其不要再继续履行合同及支付后续购房款的情况下，不听劝阻，仍然继续向第三人支付其余房款，应自行承担相应后果。即便如此原告至今也尚未付清全部房款，此外原告也没有实际占有系争房屋，故被告认为原告的房屋买卖行为不能对抗法院的执行。
第三人张某某述称，第三人和原告签有房屋买卖合同，系争房屋应该出售给原告，但是第三人所欠被告的债务也应该清偿。第三人和原告签合同时系争房屋还没有被查封，在过户时才发现。至于原告后续支付的房款第三人愿意支付给被告。
经审理查明，系争房屋产权登记在第三人张某某和案外人谷某某(系张某某妻子)、张福龙(系张某某儿子)名下。2015年11月19日，在上海市沪居房地经纪有限公司居间下，原告江某(乙方)与张某某、谷某某、张福龙(甲方)签订房地产买卖居间协议。同日，双方签订上海市房地产买卖合同，明确约定系争房屋价款为514万元，付款方式为2015年11月22日前甲方支付乙方45万元，2016年3月28日前甲方支付乙方175万元，乙方向银行申请贷款294万元，该款在双方产权过户后由银行直接放到甲方指定的账户上。签约后，江某于2015年11月22日前支付张某某45万元(含2015年11月19日支付的定金15万元)。2015年12月4日，本院在执行已经发生法律效力的上海市嘉定区人民法院作出的(2015)嘉民一(民)初字第8905号民事调解书即申请执行人许某某、薛某某与被执行人上海苏融实业有限公司、张某某保证合同纠纷一案中，于当日查封了登记在被执行人张某某名下的系争房屋。原告遂向本院提起执行异议，要求中止对系争房屋的执行。本院于2016年5月4日作出(2016)沪0114执异15号执行裁定书，认为被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产，异议人江某虽与被执行人张某某签订了房地产买卖合同，但异议人江某占有涉案房屋的行为发生在本院对该房屋查封之后，受查封的效力所及，异议人江某占有涉案房屋的行为不得对抗债权人，据此驳回了原告的执行异议。2016年5月，原告起诉来院。
诉讼中，原告表示其已付张某某的房款为190万元。对原告自行提供的总计203.5万元的付款凭证，原告表示有部分系重复计算，实际原告已付房款金额原告确认为190万元。原告还提供了燃气合同、有线网络受理单、物业交接表及物业费收据等，以证明张某某于2016年2月1日向原告交接了系争房屋，原告已于当日实际入住。被告则表示原告提供的付款凭证明显存在重合，真实性无法确认，其中仅两笔合计45万元的款项支付是在法院查封之前，其余款项都是在法院查封之后才支付的。另被告表示2016年1月25日在嘉定区人民法院执行局，执行法官在原、被告及第三人均在场的情况下作过一份调查笔录，当时原告丈夫认可仅支付了45万元，并且执行法官也告知过原告丈夫后续款项不要再支付，后续买卖不能进行。原告表示执行法官确实召集三方谈过话，并且法官作过相关提示。当时原告确实仅支付了45万元。
以上事实，有上海市房地产权证、房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、付款凭证房地产登记信息、燃气合同、有线网络受理单、物业交接表、物业费收据等证据为准，事实清楚，证据确凿。
本院认为，原、被告双方的争议焦点在于原告是否具有足以排除对涉讼房屋强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，虽然在系争房屋被查封之前，原告与第三人已经签署了房地产买卖合同，但其时原告仅支付第三人房款45万元，不足房屋总价款的十分之一，且原告与第三人办理房屋交接手续的时间也在法院查封之后，故即便原告同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，原告仍然不符合上述规定的情形，原告作为买受人的权利并不足以排除执行。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告江某的诉讼请求。
本案受理费80元，由原告江某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 秦 忠
人民陪审员 金婉仙
人民陪审员 朱小平
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 张学禹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。