北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终14598号
上诉人（原审原告、反诉被告）：秦宜义，男，1964年2月12日出生，住北京市朝阳区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：王笑冰，男，1970年3月14日出生，住北京市朝阳区。
上诉人秦宜义因与被上诉人王笑冰房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初7421号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人秦宜义，被上诉人王笑冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
秦宜义上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项，改判王笑冰向秦宜义支付2018年2月1日至同年5月31日的房屋占有使用费26666.68元；2.一、二审诉讼费由王笑冰负担。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。1.秦宜义的房屋管理人向王笑冰发出微信：“中午好，请交下个季度的租金”，王笑冰回复“本周付”，并在此后原租赁期限届满前一个月支付了三个月的租金，说明双方达成续租三个月的口头合同。王笑冰因自身原因提前退租，在双方未就租金以及押金退还达成一致的情况下，拒绝腾退房屋，不享有约定或法定的合同解除权。2.双方的微信表明秦宜义多次劝说王笑冰先腾房再解决费用问题，一审判决认定合同解除后就房屋占用费秦宜义存在50%的过错，显失公平。3.依照合同约定王笑冰逾期归还房屋，应当向秦宜义支付二倍租金的使用费。
王笑冰辩称，不同意秦宜义的上诉意见。
秦宜义一审诉讼请求：1.判令王笑冰向秦宜义支付2018年2月1日至2018年5月31日的房屋占用使用费26666.68元（按照6666.67元/月为标准计算）；2.判令王笑冰赔偿秦宜义开锁费用460元以及秦宜义重新办理门禁卡、中水卡、煤气卡费用140元。
王笑冰一审反诉请求：1.确认双方的租赁关系于2017年12月17日解除；2.判令王笑冰返还房屋押金3500元；3.判令王笑冰退还2017年12月18日至2018年1月31日的剩余租金3333元。
一审法院认定事实：2015年10月27日，秦宜义（出租方，甲方）与王笑冰（承租方，乙方）签订了《房屋租赁协议》，约定秦宜义将其名下的位于北京市通州区芙蓉园（京贸国际城）294（10）号楼1单元22层×号房屋出租给王笑冰。租赁期限为2015年10月30日至2016年10月29日。2016年9月28日，在上述该合同履行期限届满前，双方又续签一份《房屋租赁协议》，约定：合同第三条，租赁期限为一年，自2016年10月30日至2017年10月29日。合同第四条，该房屋月租金为（人民币）三千伍百元整（3500.00元）。合同第五条，乙方每三个月支付一次租金给甲方，先付后住。双方签订本协议时，乙方应支付租金及相当于一个月租金的押金，甲方交付该房屋，以后的租金应当提前一个月支付。逾期支付，则乙方每日按租金的万分之五支付滞纳金。押金到期结算，多退少补。提前退租，押金不退。合同第六条，甲方保证该房屋没有产权纠纷。合同第七条，在房屋租赁合同期间，以下费用由甲方支付。其余费用由乙方支付：1、供暖费；2、物业管理费。合同第八条，未经甲方同意，乙方不得转租。租赁期满后，乙方应交还该房屋。如乙方逾期归还，则应向甲方支付二倍租金的使用费。此外，合同还约定了其他内容。
一审庭审过程中，秦宜义认可在上述两份租赁合同期间王笑冰足额交纳了租金及押金3500元。在2017年合同履行过程中，秦宜义、王笑冰双方认可协商将租金变更为每三个月10000元。王笑冰表示，在2017年9月29日时，其向秦宜义提出要签订北京市正式版本租房合同，但秦宜义并未同意，之后其向秦宜义交纳了三个月的房租，但交纳的该3个月的租金应在合同到期后转化为不定期租赁合同，故在秦宜义告知其三个月到期不再续租后，其明确表示提前腾退房屋并要求与秦宜义进行交接。对此，秦宜义不予认可，其表示，王笑冰并未提出过签订制式合同事宜，且双方以王笑冰继续交纳三个月租金的行为达成了三个月租赁期限的一致意见，因其需从他处房屋搬离，故提前通知王笑冰2018年1月31日后不再续租。2017年12月17日，双方均认可到涉案租赁房屋处商议房屋交接事宜，但当时双方并未谈妥租金及押金的退还数额而无果。王笑冰表示其当时已经完成腾退，因未谈妥退费事宜，在离开时其放下钥匙，拿走了秦宜义未收取的门禁卡及水卡。秦宜义表示当时王笑冰屋内还有家具及杂物未完全腾退。后，因双方沟通无果，秦宜义诉至该院并于2018年5月31日在警察及物业的协同下打开了涉案房屋的门锁并录了现场视频。
一审法院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案的争议焦点为2017年10月29日合同到期后的租赁合同性质问题，秦宜义主张，王笑冰在2017年9月29日向秦宜义支付三个月的房租时双方已就合同到期后达成了三个月的续租期限，王笑冰不予认可，其表示虽其支付了三个月租金，但合同到期后应转化为不定期租赁关系，秦宜义、王笑冰之间原有的租赁合同到期后，双方未重新签订租赁合同，王笑冰继续使用该房屋并支付了租金，秦宜义对此亦不持异议，符合合同法第二百三十六条的规定，应视为不定期租赁。依照法律规定，对于不定期租赁当事人可以随时解除合同。关于合同的解除时间，王笑冰主张为2017年12月17日，结合双方庭审陈述及相应证据来看，王笑冰的该项主张并无不妥，故双方的不定期租赁合同于2017年12月17日解除。但由于当日双方未就相应费用问题达成一致以及之后至秦宜义2018年2月1日提起本案诉讼期间，双方均未采取积极有效的措施予以解决，导致房屋腾退问题迟迟未解决以及因腾退问题所致的损失不断扩大，对此期间的损失，双方均有过错，具体比例50%。故，对于王笑冰要求秦宜义退还其剩余租金3333元的诉讼请求，按照50%的比例承担责任，秦宜义应返还1666.5元，对其主张的过高部分，不予支持。关于王笑冰要求返还押金3500元的诉讼请求，并无不当，予以支持。对于秦宜义主张要求王笑冰支付2018年2月1日至2018年5月31日的房屋占有使用费问题，由于秦宜义已通过诉讼的方式积极主张相应权利，其要求王笑冰承担该期间的占有使用费，并无不当，但具体数额，其主张按照原来合同约定的双倍租金计算，由于之前所致的房屋腾退问题双方均有过错，因此其要求按照该约定执行不妥，应参照不定期租赁期间的数额来执行，具体应为10000元。对于秦宜义主张的开锁费，重新办理门禁卡、中水卡、煤气卡费用的主张，证据充分，予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认秦宜义与王笑冰的租赁合同于2017年12月17日解除；二、秦宜义返还王笑冰租金1666.5元，于判决生效之日起七日内执行清；三、秦宜义返还王笑冰押金3500元，于判决生效之日起七日内执行清；四、王笑冰给付秦宜义2018年2月1日至2018年5月31日期间的占有使用费共计10000元，于判决生效之日起七日内执行清；五、王笑冰赔偿秦宜义开锁费以及重新办理门禁卡、中水卡、燃气卡等损失共计600元，于判决生效之日起七日内执行清；六、驳回秦宜义其他诉讼请求；七、驳回王笑冰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费479元，由秦宜义负担293（已交纳），由王笑冰负担186元，于判决生效之日起七日内交纳。反诉费50元，由王笑冰负担12元（已交纳），秦宜义负担38元，于判决生效之日起七日内交纳。
二审中，秦宜义提交一份新的证据：微信记录一张，用以证明双方就续租三个月达成一致。经庭审质证，王笑冰对该份证据的真实性不持异议，对证明目的不予认可。本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，当事人签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的上诉争议焦点有两个：第一，合同到期后的当事人之间法律关系以及合同解除时间如何认定；第二，房屋使用费如何认定。
关于第一个上诉争议焦点。合同到期前，秦宜义要求王笑冰支付此后三个月的租金，王笑冰予以认可并支付该笔房租，此后，双方未签订书面合同，但依据上述事实可以推知当事人延长了租赁期限。此前双方签订的两份租赁合同均为一年，通过当事人之间的微信记录、电话录音等证据以及诉讼中的陈述综合判断，不能推知双方明确约定延长的期限即为三个月，故双方之间的续租为不定期租赁。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，双方于2017年12月17日协商房屋交接事项，虽未就租金（包括押金）以及损失等问题达成一致，但可据此推知双方就解除合同协商一致。一审认定双方的不定期租赁合同于该日解除，具有事实及法律依据，本院予以确认。
关于第二个上诉争议焦点。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，王笑冰腾空了房屋但未及时交付钥匙，秦宜义亦未及时收回房屋，导致因腾退问题所致的损失不断扩大，对此双方均有过错，一审认定具体比例为50%，并无明显不当。双方此前签订的书面合同约定王笑冰逾期交还房屋，支付二倍租金的使用费，一审法院参照不定期租赁等具体情况，认定房屋使用费为10000元，亦无明显不当。
综上所述，秦宜义的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费346元，由秦宜义负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 路
审 判 员 薛 妍
审 判 员 孙 妍
二〇一八年十一月二十九日
法官助理 周艳雯
法官助理 王永基
书 记 员 陆九阳