上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）徐民四（民）初字第2526号
原告（反诉被告）上海远洋实业总公司，住所地上海市浦东新区栖山路1805号1号楼。
法定代表人毛建良，总经理。
委托代理人谢向阳，北京市高朋律师事务所上海分所律师。
被告（反诉原告）北京丰氏国际品牌营销管理有限公司，住所地北京市东城区方家胡同19号505房间。
法定代表人丰信东，董事长。
委托代理人李晓静，北京市丹宁律师事务所律师。
委托代理人姜瀚，男，北京丰氏国际品牌营销管理有限公司工作。
原告上海远洋实业总公司与被告北京丰氏国际品牌营销管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。转为普通程序后，组成合议庭，再次公开开庭进行审理。原告委托代理人谢向阳、被告委托代理人姜瀚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海远洋实业总公司诉称，2011年5月30日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市某路某弄某号房屋（以下简称系争房屋）出租给被告使用。租期三年，自2011年6月1日起至2014年5月31日止，月租金37，000元，三年内不变。租赁期间，被告中途擅自退租的，被告应按提前退租天数的租金的2倍向原告支付违约金。合同签订后，原告依约履行交房义务。2013年1月30日，被告营业部突然全部撤走。后原告知悉被告尚有水、电、煤费欠款8，173.15元未予支付。其后，原告先行垫付了上述欠款。2013年4月25日、5月6日，原告委托律师发函被告，被告回函虽认可了水、电、煤费欠款金额，但至今仍未支付，且拒绝承担违约金责任。故原告只得提起诉讼，请求判令：1、被告支付原告违约金1，184，000元；2、被告支付原告为其垫付的水、电、煤费欠款8，173.15元。
被告北京丰氏国际品牌营销管理有限公司辩称，违约金是补偿性的，不是惩罚性的，双方合同违约金约定过高，已高于原告的实际损失，按照合同法规定，被告有权请求法院适当调整。被告同意支付水、电、煤费用。被告签订租赁合同时向原权利人周某缴纳了保证金，2009年6月，原告成为该房屋所有权人，双方签订了新的房屋租赁合同，根据买卖不破租赁原则，原房屋所有权人的义务由现房屋所有权人承继。2013年2月1日双方解除租赁合同关系，但并未就押金返还事宜达成一致，故由被告向原告主张保证金，有法律依据。特提起反诉，要求原告返还被告交纳的房屋押金74，000元。
反诉被告上海远洋实业总公司辩称，不同意被告的反诉请求，原告没有收到被告支付的保证金，即使存在保证金，也是交给原来的产权人，但原产权人至今没有书面材料向原告确认过保证金，故被告不应向原告主张该保证金。
经审理查明，原告于2009年6月19日成为系争房屋（建筑面积249平方米）登记权利人。2011年5月30日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定，甲方将上述房屋出租给乙方作办公使用，租赁期三年，自2011年6月1日起至2014年5月31日止。租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还，乙方如要求续租，则必须在租赁期满的前一个月向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后，重新签订租赁合同。月租金37，000元，三年内不变，租金支付方式为，以银行转账方式二个月一付，先付后用，每次缴付74，000元。首次支付为本合同签订后七天内支付，以后每二个月25日前支付一次，如逾期支付，乙方需每日按应付月租金0.3%支付违约金。乙方在租赁期内，使用的水、电、清扫费均由乙方承担。乙方逾期不支付租金累计超过15天的，视为乙方毁约，甲方可终止本合同。租赁期间，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的2倍向甲方支付违约金。
合同第五条约定，鉴于乙方与北京曹与丰国际广告有限公司（乙方更名前的公司名称）对于前一个到期的房屋租赁合同（2009.6.12010.5.31）中的押金尚有未了事宜，为不影响本租赁合同的履行，双方约定：1、甲方同意，在与原房屋所有权人周某未就原押金交接问题解决之前，暂不要求乙方另行支付押金；2、甲方同意，在与原房屋所有权人周某押金交接问题解决后，与乙方就本合同押金另签补充协议予以明确。
签约后，原告按约将系争房屋交付被告，2013年1月，被告提前搬离上述房屋，2013年2月1日，被告搬离房屋，双方并签署《交接书》，明确，被告交付原告钥匙3套，2013年1月的水费、电费、电话费等由原告先行垫付，被告以转账方式汇入原告银行账户。违约事宜由双方另行商议解决。2013年4月、5月，原告致函被告，要求被告接函后三日内支付违约金1，184，000元及水、电、煤气欠费8，173.15元。被告未予支付，原告遂诉至本院。
审理中，被告出具租赁合同、补充协议、押金支付凭证（复印件）及情况说明，拟证明案外人北京世纪瑞博广告有限公司代被告支付押金，并同意由被告代为主张返还的事实。其中系争房屋原产权人周某（甲方）分别于2006年5月、2007年5月、2009年6月与案外人北京世纪瑞博广告有限公司、北京曹与丰国际广告有限公司（乙方，以下简称世纪瑞博广告公司、曹与丰广告公司）签订的《上海市房屋租赁合同》均明确，甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付押金74，000元，甲方收取押金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。
2009年6月22日，原告（甲方）与曹与丰广告公司（乙方）签订《补充协议》，内容为，原产权人周某将系争房屋的花园住宅租赁给曹与丰广告公司使用并签订了《租赁合同》，租赁正在履行过程中。现周某已经将该房产转让给甲方，房屋产权已经变更至甲方名下。甲方替代周某作为原租赁合同的出租人，履行该租赁合同项下的权利义务。周某将该房产转让给甲方后，乙方在《租赁合同》约定的期限内有权继续承租使用；租赁期限自2009年6月1日至2010年5月31日止，月租金37，000元，支付方式为押二付二，房租二个月支付一次，先付后用，每月25日前以现金或支票方式支付至甲方的账户。自2009年8月1日之后的房屋租金乙方应向甲方支付，甲方收取租金后提供相应的租赁发票。原告对被告提供的租赁合同、补充协议未持异议，但认为租赁合同应以2011年5月双方签订的最后一份为准，押金收据系复印件，不予确认；且原告从未收到过被告支付或周某转交的押金，被告应与周某自行解决系争房屋押金问题。
另，被告认为原告自被告搬离系争房屋后，于2013年4月将该房屋再次出租；原告则坚持认为系争房屋再次出租的时间为2013年7月。
以上事实，除当事人庭审陈述一致外，另有房地产登记簿、房屋租赁合同、公用事业费凭证、律师函、补充协议等证据佐证，经庭审质证无异，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》为当事人双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。原告按约向被告交付了系争房屋，被告理应及时支付承租期间的租金及水、电、煤气等相关费用。在租赁合同尚未到期的情况下，被告搬离承租房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告支付违约金及已垫付水、电、煤气费用的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。鉴于被告已经搬离系争房屋，双方无继续履行租赁合同之可能，本院确认原、被告于2011年5月30日签订的《房屋租赁合同》解除。考虑到违约金的约定应以补偿性为主，惩罚性为辅，以及原告已将系争房屋再次出租的事实，本院将参考原告的实际损失、被告的过错程度等因素对违约金予以适当调整。至于被告反诉要求原告返还押金一节，被告反诉称系争房屋押金已交与原产权人周某，然原被告两次签订的房屋租赁合同对此节事实均未予确认，被告又未能提供已支付押金的有效凭证，故本院对被告的该项反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告北京丰氏国际品牌营销管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海远洋实业总公司违约金148，000元；
二、被告北京丰氏国际品牌营销管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海远洋实业总公司水费、电费、煤气费共计8，173.15元；
三、反诉原告北京丰氏国际品牌营销管理有限公司的反诉诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费15，528元、由原告上海远洋实业总公司负担13，494元、被告北京丰氏国际品牌营销管理有限公司负担2，034元；反诉案件受理费825元，由反诉原告北京丰氏国际品牌营销管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 徐 汶
人民陪审员 郑誉华
人民陪审员 朱梅珍
二〇一四年二月二十四日
书 记 员 卜雯婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。