福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽06民终12号
上诉人（原审被告）：福建海峡两岸农产品物流城发展有限公司。住所地：漳州市龙文区朝阳镇漳龙高速路口北出口处200米。统一社会信用代码：913506035595978999。
法定代表人：洪甘福，副总裁。
委托诉讼代理人：郭丽亮，女，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：吴艺明，男，汉族，1967年1月15日出生，住漳州市芗城区。
上诉人福建海峡两岸农产品物流城发展有限公司（以下简称海峡物流城公司）因与被上诉人吴艺明商品房预售合同纠纷一案，不服漳州市龙文区人民法院（2016）闽0603民初387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人海峡物流城公司的委托诉讼代理人郭丽亮、被上诉人吴艺明到庭参加诉讼。本院现已审理终结。
海峡物流城公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回吴艺明的诉讼请求。事实和理由：原审认为海峡物流城公司关于“吴艺明主张逾期办证违约责任的条件尚未成就”的辩解于法无据，不予采纳错误。1.吴艺明既然请求海峡物流城公司支付逾期交房违约金，那么其必须举证证明海峡物流城公司有逾期交房违约行为。原审在吴艺明未举证的情况下，直接将举证责任分配给海峡物流城公司，并就此认定实际交房时间是2013年4月15日，这种做法错误。2.本案中，海峡物流城公司已在2012年12月30日前及时交房，但因讼争商品房已被有关部门冻结，且目前尚未通过规划条件核实，故不具备办证条件，并非海峡物流城公司故意不予办证。吴艺明主张逾期办证违约责任的条件尚未成就，应驳回吴艺明该项诉讼请求。
吴艺明辩称：海峡物流城公司所指的交房时间，我有交房时收款的发票。交房时物业合同里有时间，返租合同里也有时间。购房合同里明确约定了无法办证的责任在于海峡物流城公司，海峡物流城公司便要承担违约责任。
吴艺明向一审法院起诉请求：海峡物流城公司向吴艺明支付逾期交房违约金、逾期办证违约金合计100137.43元。
原审认定事实：2011年12月7日，吴艺明与海峡物流城公司签订一份《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定：吴艺明向海峡物流城公司购买址在漳州市××区规划××城路以南、规划××路以西海峡两岸（国际）农产品物流城03地块2幢D23号商铺，建筑面积为108.36平方米，每平方米单价为12659.15元，总金额为1371745元。购房款吴艺明已支付完毕。
《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4.×。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）×元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.施工过程中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决及其他非出卖人所能控制的事件（包括但不限于：市政配套施工所引起的延误；政府临时管制、战争、动乱及非出卖人原因引起的工人停工或罢工；24小时连续累计降雨超过50MM；7级以上的台风；6级以上的地震；一周内非出卖人原因停水或停电累计超过8小时）。
《商品房买卖合同》第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。
《商品房买卖合同》第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。
合同补充协议第四条约定：双方一致同意，对购房合同第八条做如下变更与补充：（一）将购房合同第八条“交付条件与期限”中的交付条件变更为：该商品房只要同时符合下列条件即可交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、电信、消防设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、室外照明、消防、环卫等基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；（二）将出卖人可据实予以延期的特殊原因之第1项变更为：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内或结束之日止30日内书面告知买受人的；（三）出卖人可据实予以延期的特殊原因之第2项做如下补充：1.由于本合同项下房屋建筑工地邻近的市政工程建设或重大城市基础建设，使该房屋的建筑施工停止、或非出卖方所能控制的市政配套设施不能按时落实，或购房合同签订之后本省、市新颁地方规章规定新条件，导致出卖方不能按时将该房屋交付使用。2.政府管制、征用或政府规划变更等政府行为。3.发生“非典”等重大公共传染性疫情。4.非出卖方的人为违法、破坏行为，导致出卖方不能按时将该房屋交付使用。5.买受人要求对房屋进行的设计、结构变更造成的延误工期。6.法律规定的其他情形。出现上述情形，除第5条外，出卖人应当在发生之日起90日内或结束之日止30日内书面告知买受人。
合同补充协议第九条约定：出卖人按购房合同约定时间向产权登记机关办理初始登记并向买受人提供资料后，由于产权登记机关原因或买受人的原因，造成无法及时办理房地产权属证书的，出卖人不承担任何违约责任。
合同补充协议第十二条约定：双方一致同意，对购房合同第十四条做如下变更和补充：1.出卖人向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记的期限变更为在商品房交付使用后120日内。2.因出卖人原因买受人不能取得房屋权属证书，出卖人应当承担违约责任的期限变更为商品房交付使用后365日内。3.“商品房交付使用后120日内”和“商品房交付使用后365日内”所指起算时间是购房合同第八条约定的交付时间。若出卖人提前交付商品房的，上述产权登记起算时间仍为购房合同第八条约定的交付时间；若出卖人逾期交付商品房的，则上述产权登记起算时间相应顺延，即自实际交付商品房的时间开始计算办理产权登记的期限，出卖人同时应承担相应的逾期交付商品房的违约责任，买受人不得以任何理由要求出卖人另行承担逾期办理产权登记的违约责任。
讼争商品房于2013年4月15日交付吴艺明使用。
原审认为：本案《商品房买卖合同》及合同补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依合同约定全面履行。关于吴艺明请求海峡物流城公司支付逾期交房违约金16460元的问题。吴艺明主张其于2013年4月15日实际接收讼争商品房，海峡物流城公司虽对该交付时间有异议，但未能提供证据予以反驳，则讼争商品房的交付时间确认为2013年4月15日。因《商品房买卖合同》约定的交付时间为2012年12月30日，则吴艺明在2013年4月15日接收讼争商品房时即应知道逾期情形存在，其于2016年2月4日起诉逾期交房违约金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”的规定，已超过两年的诉讼时效。海峡物流城公司以此为由，请求驳回吴艺明该项诉讼请求，该辩解于法有据，应予采纳，故吴艺明关于逾期交房违约金的请求应不予支持。关于吴艺明请求海峡物流城公司支付逾期办证违约金83676.44元的问题。根据《商品房买卖合同》第十四条及合同补充协议第十二条的约定，海峡物流城公司承担逾期办证违约责任的期限应自讼争商品房交付使用后365日起算，即自2014年4月16日计算至2015年12月31日，为625天，则违约金为1371745×0.01%×625=85734.06元。吴艺明请求的金额83676.44元未超过该数额，应予支持。海峡物流城公司辩称因讼争商品房迄今未通过建设工程规划条件核实，尚不具备合法交付使用条件，吴艺明主张逾期办证违约责任的条件尚未成就，故诉讼请求应予驳回。海峡物流城公司的辩解于法无据，且与合同约定不符，不予采纳。
综上，吴艺明请求海峡物流城公司支付逾期交房违约金16460元，超过诉讼时效，应不予支持；请求海峡物流城公司支付逾期办证违约金83676.44元，符合合同约定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、海峡物流城公司应于判决生效之日起10日内支付吴艺明逾期办证违约金83676.44元；二、驳回吴艺明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2303元，由吴艺明负担379元，海峡物流城公司负担1924元。
二审中，当事人没有提交新证据。讼争商品房何时交付的事实系当事人二审争议的事实，本院认定如下：海峡物流城公司作为讼争商品房交付义务的履行方，依法对该义务的履行负有举证责任。但对此，海峡物流城公司未能提供证据，故应承担举证不能的法律后果。海峡物流城公司主张其已于2012年12月30日前已履行交付讼争商品房的义务，不能成立。而本案中，吴艺明在原审提供的《场地委托经营管理合同》可以证实讼争商品房至迟在2013年4月15日前已交付。根据举证责任的分配规则对双方主张的事实进行选择，应采信吴艺明一方主张的事实，故原审认定讼争商品房于2013年4月15日交付没有不当。
本院认为：本案《商品房买卖合同》及其补充协议系当事人真实意思表示，不违反法律、法规效力性强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。根据前述查明事实，讼争商品房已于2013年4月15日交付。在此情况下，依上述合同第十四条及补充协议第十二条的约定，海峡物流城公司应于2013年4月15日起的365日内完成协助办证义务，否则，除了非海峡物流城公司的原因外，应承担违约责任。本案中，对于讼争商品房迄今未能办证的事实，双方并无异议。构成违约责任关键的要件在于，造成该后果的原因是否属于海峡物流城公司一方。从举证责任分配规则上看，“非海峡物流城公司的原因”应由海峡物流城公司举证。但海峡物流城公司并未按照上述构成要件的要求提出主张并举证，仅以“办证条件尚未成就”进行抗辩，故抗辩不能成立。同时，海峡物流城公司的“办证条件尚未成就”的具体内容，主要包括“讼争商品房已被有关部门冻结”和“目前尚未通过规划条件核实”两项，即使将其纳入原因范畴分析，也只能认定为海峡物流城公司自身的原因，故海峡物流城公司仍应承担违约责任。海峡物流城公司主张“办证条件尚未成就”，其没有违约，不应承担违约责任，与事实与法不符，理由不能成立。至于实际交房的举证责任问题，如前所述，海峡物流城公司作为履行义务方，原审分配其举证责任没有不当。且海峡物流城公司二审这一主张，客观上反而导致其责任加大，在吴艺明未上诉的情况下，对本案实体后果没有实质意义，在此不再作具体分析。
综上所述，海峡物流城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1924元，由福建海峡两岸农产品物流城发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 花 絮
审判员 翁艺晖
审判员 李 凌
二〇一七年三月二十一日
书记员 卢 杰
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