河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀04民终5619号
上诉人（原审原告）：赵艳鑫，女，1970年6月15日生，汉族，现住邯郸市邯山区。
委托诉讼代理人：武铁，河北升阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赵发荣，女，1941年3月14日生，汉族，现住邯郸市丛台区。
委托诉讼代理人：路漫，河北正纲律师事务所律师。
原审被告：闫炜，女，1962年11月5日出生，汉族，现住河北省邯郸市丛台区。
原审被告：陈振华，男，1957年11月14日生，汉族，河北省邯郸市丛台区。
上诉人赵艳鑫因与被上诉人赵发荣、原审被告闫炜、陈振华执行异议之诉一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2017）冀0403民初2463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵艳鑫及其委托诉讼代理人武铁、被上诉人赵发荣的委托诉讼代理人路漫、原审被告闫炜、陈振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵艳鑫上诉请求：1、撤销一审判决，停止对位于邯郸市××滏东北大街××广场××层××房产的强制执行，并解除查封；2、一、二审诉讼费用由赵发荣承担。事实与理由：赵艳鑫与闫炜、陈振华于2011年4月16日签订房屋买卖合同，内容为：闫炜和陈振华将其位于邯郸市××滏东北大街××广场××层××房产出卖给赵艳鑫，同时约定该房屋在六年后办理过户手续。赵艳鑫按照合同约定分四次将全部购房款支付给了闫炜和陈振华，后赵艳鑫一直居住至今。在双方进行房屋交易过程中，闫炜和陈振华称该房长期不能办理房屋过户手续，因赵艳鑫购房系自主，所以赵艳鑫才同意六年后办理过户手续。但是，经一审审理赵艳鑫方知诉争房产于2011年9月16日取得了房产证，但闫炜和陈振华故意隐瞒该事实，在中国银行办理了117万元贷款且用该房产进行抵押登记，贷款至今未还清。综上，未能办理过户登记手续的原因不在赵艳鑫，而在于闫炜和陈振华的欺诈行为。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议件若干问题的规定》，赵艳鑫完全符合第二十八条的规定，因此赵艳鑫依法提起上诉，望二审法院支持赵艳鑫的请求。
赵发荣辩称：1、陈振华分别于2013年3月22日和2014年1月20日借赵发荣40万元、20万元，共计60万元整，月息2分。一审法院在审理赵发荣诉陈振华、闫炜民间借贷纠纷一案中，依法于2015年11月4日作出了（2015）丛民保字第113号民事裁定书，查封闫炜名下位于丛台区滏东北大街××广场××层××号房××套。一审法院到邯郸市房管局查询和送达上述裁定书时，房屋档案中没有赵艳鑫与闫炜买卖的文件，闫炜也未提出该房产已卖给赵艳鑫或者申请复议。赵发荣于2016年7月6日判决生效后向一审法院申请强制执行。2017年6月12日，赵艳鑫对执行标的提出书面异议。一审法院裁定驳回了赵艳鑫的异议。赵艳鑫不服，向一审法院提出案外人执行异议之诉。2、赵艳鑫对执行标的没有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。涉案房产一直登记在闫炜名下，还有最高额117万元的抵押担保借款，期限自2012年7月9日至2022年7月9日。闫炜在2012年就将涉案房产作为117万元借款担保，本身就证实该套房屋的所有权并非赵艳鑫所有。3、不排除赵艳鑫与陈振华、闫炜恶意串通，损害第三人权益。赵艳鑫提交的四份转账凭证均不是转给闫炜的，而是转给赵艳鑫丈夫陈振华和儿媳王宁，不排除是其他原因产生资金往来的可能。一审法院（2016）冀0403民初1153号民事判决书中，闫炜自认钱款用于开发投资。4、赵艳鑫称是因事后知道该房没有房产证，才没有及时办理房屋过户手续。这与其一审陈述相矛盾。赵艳鑫称是因闫炜说不办理房屋过户手续可以降低成交价，闫炜是想减少缴纳过户税款，赵艳鑫对此知情，该行为应当视为赵艳鑫消极不行使其登记的权利。故赵艳鑫应承担因未办理过户登记而带来的房屋被查封、拍卖的风险。请求二审法院依法驳回赵艳鑫的诉讼请求。
闫炜、陈振华辩称：2011年4月16日签订房屋买卖合同后，赵艳鑫按合同约定支付了房款。协议中约定六年后办理过户是因为当时没有房产证，不能过户；我们急于出手，交易价格比较低，以便另行购买其他房产让孩子结婚用，我们是生意人，也想待房产证下来后，用该房产做抵押贷款；还有因政策原因，推迟过户我们可以合理避税，协议中约定税款由我们承担。
赵艳鑫向一审法院起诉请求：1、立即停止对位于邯郸市××滏东北大街××广场××层××房产的强制执行，并解除查封；2、被告承担一切诉讼费用。事实与理由：2011年3月13日赵艳鑫与闫炜协商购其房屋一套，同日交付闫炜定金五千元，双方于2011年4月16日签订了房屋买卖合同。依照合同约定：该房屋坐落在丛台区滏东北大街××广场××层××号；建筑面积105平方米，价款640,000元；同时约定，闫炜（甲方）同意赵艳鑫（乙方）分期给付房款，六个月之内全部付清，从付清房屋全款之日起六年之后办理过户手续。依照售房人闫炜的旨意，赵艳鑫分别在2011年3月17日支付给闫炜的儿媳王宁3**,000元，同年4月15日支付给闫炜160,000元，同日支付给其丈夫陈振华90,000元，同年9月11日支付给陈振华最后一笔50,000元，四笔款项加定金共640,000元。购房合同签订的同时，闫炜将该房产交付给赵艳鑫占有、使用至今。根据《合同法》第130条、60条及《物权法》第15条的相关规定，赵艳鑫已取得该房屋的所有权，没有办理过户登记只是购房合同约定期限未到。一审法院在2015年11月4日查封本案争议房产，期限为3年。闫炜、陈振华并没有将这一事实告诉赵艳鑫，实属违约。请求二审法院支持赵艳鑫的诉讼请求。
一审法院认定事实：2011年3月13日，赵艳鑫向闫炜支付购房订金5,000元，闫炜向赵艳鑫出具收条。后于2011年4月16日，赵艳鑫与闫炜签订《房屋买卖合同》，约定甲方（闫炜）将坐落于丛台区龙湖御景A12-3的房屋出售给乙方（赵艳鑫），房屋价格为640,000元，乙方（赵艳鑫）同意从付清房屋全款之日起六年之后办理过户手续。赵艳鑫分别于2011年3月17日向王宁支付335,000元，于2011年4月15日向闫炜支付160,000元，同日向陈振华支付90,000元，于2011年9月11日向陈振华支付50,000元。房款付清后，赵艳鑫居住该房屋至今。闫炜于2011年9月16日登记取得丛台区滏东北大街168号龙湖御景广场A-2-12层-3房产证书（邯房权证国字第××号）。因赵发荣与闫炜、陈振华民间借贷纠纷一案，一审法院于2015年11月4日做出（2015）丛民保字第113号民事裁定书，查封闫炜名下位于丛台区滏东北大街××广场××层××房产，查封期限为三年，自2015年11月5日至2018年11月4日。
2016年5月26日，赵发荣与陈振华、闫炜民间借贷纠纷一案，一审法院作出（2016）冀0403民初1153号民事判决书，判决：一、被告陈振华于本判决生效之日起十日内偿还原告赵发荣借款本金60,000元及利息；二、被告闫炜对上述借款本息承担连带还款责任。2016年7月6日，赵发荣申请强制执行。2017年6月12日，赵艳鑫提出书面异议。一审法院于2017年6月20日作出（2017）冀0403执异40号执行裁定书，认为丛台区滏东北大街××广场××层××房屋登记在闫炜名下，闫炜系该房产的权利人，法院查封其名下财产合法有据，并无不妥。裁定驳回案外人赵艳鑫提出的异议。
一审另查明，涉案房屋有抵押，抵押权人为中国银行股份有限公司邯郸市望岭路支行，抵押人闫炜，债权数额为1,170,000元债权履行起止日期为2012年7月9日至2022年7月9日，抵押方式为一般抵押。
一审法院认为，案外人执行异议之诉是案外人就执行标的物有足以排除强制执行之权利者，在执行程序终结前，向执行法院对执行申请人或被执行人提起的旨在排除对执行标的物之强制执行的诉讼。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该规定要求上述四项情形同时符合才能排除执行。买受人赵艳鑫在签订房屋买卖合同且已支付购房款，并占有使用该房屋后，其还应当积极主动要求出卖人闫炜为其办理过户登记。赵艳鑫与闫炜签订《房屋买卖合同》时，双方为了逃避税务而约定付清全部房款后六年办理过户登记，因逃避税务而不登记过户的行为，应视为买受人消极不行使其登记的权利，其应当承担因未办理过户登记而带来的房屋被查封、拍卖的风险。本案中涉案房屋现仍登记在闫炜名下，在赵艳鑫付清购房款后，符合办理过户条件下，买受人赵艳鑫消极不办理过户，不符合该规定的第四项情形，故不能排除赵发荣对登记在闫炜名下位于丛台区滏东北大街××广场××层××房屋的强制执行。
一审判决：驳回赵艳鑫的诉讼请求。案件受理费80元，由赵艳鑫负担。
二审中，双方均未提交新的证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，2011年4月16日，赵艳鑫与闫炜签订《房屋买卖合同》，购买闫炜位于邯郸市××滏东北大街××广场××层××房产，该合同系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，赵艳鑫已付清全部购房款640,000元，并且占有使用所购房屋至今。本案争议的焦点问题是涉案房屋是否因赵艳鑫自身原因未办理过户登记。
赵艳鑫与闫炜签订房屋买卖合同时，闫炜尚未取得房屋产权证书，合同约定是从付清房屋全款之日起六年后办理过户手续，一审法院在2015年11月4日查封涉案房屋时，还未到双方约定的履行房屋过户手续的时间，且根据审理查明的事实，闫炜在2012年7月9日已为涉案房屋设定抵押登记，在抵押权未消除前，双方实际也无法办理更名过户手续。因此，涉案房屋未办理过户登记并非赵艳鑫自身原因造成。
赵艳鑫与闫炜在买卖合同中对涉案房屋的过户时间有明确约定，过户费用由闫炜承担，即使存在避税行为，也不违反法律、行政法规的禁止性规定，且与买卖双方为逃避税收而约定房产不办理过户的行为有本质区别。一审法院认定赵艳鑫存在消极不行使登记权利的行为，没有事实和法律依据。赵艳鑫享有足以排除执行的民事权益，其主张对涉案房屋停止执行的诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，赵艳鑫的上诉理由成立，一审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销河北省邯郸市丛台区人民法院（2017）冀0403民初2463号民事判决；
二、不得在（2016）冀0403执1284号案件中执行邯郸市丛台区滏东北大街168号龙湖御景广场A-2-12层-3号房产。
一审案件受理费80元由负担，二审案件受理费10,200元，均由赵发荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁国华
审判员 李忠军
审判员 武运红
二０一八年十月十二日
书记员 秦梦啟