上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）静民一（民）初字第1397号
原告上海欣天地粮油经营有限公司。
法定代表人林宪明。
委托代理人袁志中。
委托代理人裘泽群，上海市弘正律师事务所律师。
被告应海。
原告上海欣天地粮油经营有限公司诉被告应海房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员巫建强独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海欣天地粮油经营有限公司的委托代理人袁志中、裘泽群及被告应海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，上海市新闸路XXX号房屋（以下简称“系争房屋”）为原告合法使用之房屋。2011年1月起，原、被告口头约定，由原告将系争房屋出租给被告，为不定期租赁，租金每年确定一次，自2013年起，租金为每月3，400元。然而被告自2013年11月起未付租金，2014年2月27日，原告向被告发出律师函要求其在3月20日之前搬离，但被告至今仍占用系争房屋。原告为维护其合法权益，诉至法院，要求判令：1、被告腾空迁出系争房屋并将系争房屋交还原告；2、被告按照每月3，400元的标准支付原告自2013年11月起至实际迁出系争房屋为止的租金。
被告辩称，被告一直在与原告协商退还系争房屋的补偿方案，均未果，故不同意将系争房屋归还给原告。对于原告主张的租金，2013年期间欠付的租金同意按照每月3，400元的标准支付，2014年起的租金同意按照原告在付款通知中主张的每月2，900元标准支付。
经审理查明，系争房屋为上海宏成城市建设开发有限公司建设的商业临房，并由其出租给原告使用，租期自2010年4月1日至2015年3月31日。2011年1月1日起，原告将系争房屋出租给被告用作开办服装店之用，租金标准逐年调整，2013年起双方商定租金标准为每月3，400元。2013年11月开始，被告未支付系争房屋租金。
2014年2月10日，原告发给被告《付款通知书》，通知被告11月份房租3，400元、12月份房租3，400元、1月份房租2，900元、2月份房屋2，900元，共计12，600元未付，要求被告安排付款。
2014年2月27日，原告向被告发出《律师函》，通知被告原租约早已届满，但被告仍实际使用系争房屋，由于原告须收回房屋另作他用，故要求被告于3月20日前搬离系争房屋，否则原告将通过法律途径收回房屋并主张被告占用期间的全部房屋使用费。该《律师函》于当日由被告签收。
又查，系争房屋的临时建设工程规划许可证有效期至2013年2月9日为止。
审理中，原告认为，双方属于不定期房屋租赁关系，原告有权随时通知被告解除租赁关系，并且被告拖欠租金未付，原告更有理由要求解除租赁关系并收回系争房屋。至于《付款通知书》中2014年1月份按照每月2，900元标准计算租金的问题，由于当时被告承诺付清通知书中所涉租金后即搬离系争房屋，故原告在租金标准上作出了让步，然而被告至今未搬离系争房屋，故原告坚持按照每月3，400元的标准计算全部欠租。被告则认为，2011年开始双方签订过租赁合同，一年一签，至2014年起由于原告的原因双方未再签订租赁合同。原告要求被告搬离，应当给予被告一定的经济赔偿，但双方就此一直协商未果，故不同意搬离。至于2014年开始的租金，由于原告所发的《付款通知书》中仅主张每月2，900元，故被告仅同意按照2，900元每月的标准计算。
上述事实，有原告提供的《关于新闸路XXX-
XXX号有关情况的说明》、《说明》、石门二路派出所出具的证明、《上海市临时建设工程规划许可证》、上海宏成城市建设开发有限公司与原告签订的《租赁合同》两份、《房屋租赁安全、治安、消防管理责任书》、《承租户须知》、租金支付凭证、《律师函》，被告提供的《付款通知书》，以及当事人的陈述为证，经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，本院多次组织双方进行调解，但因双方差距过大，致调解未成。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告主张其自2011年起即与原告签订书面租赁合同，却未能提供相应的证据予以证明，故本院对该事实无法确认。根据法律规定，租赁期限六个月以上的，应当以书面方式订立租赁合同，未采用书面方式的，视为不定期租赁。原、被告自2011年起建立房屋租赁法律关系，但未以书面方式订立租赁合同，故属于不定期租赁。由于系争房屋性质属于临时建筑，使用期限至2013年2月9日为止，根据相关司法解释的规定，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效，因此本院认定双方租赁合同自2013年2月10日开始的部分为无效合同。双方租赁合同被确认无效的部分自始没有法律约束力，故被告应腾空迁出并将系争房屋返还给原告。然而被告占用系争房屋至今，原告有权被告请求参照合同约定的租金标准支付房屋使用费。被告已实际付款至2013年10月，故被告还应支付原告自2013年11月1日起的房屋使用费，至于房屋使用费的标准，2013年11月1日至2013年12月31日期间按照双方确认的每月3，400元计算，2014年1月1日之后应按照原告在《付款通知书》中主张的每月2，900元计算为宜，至被告实际搬离系争房屋之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十五条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告上海欣天地粮油经营有限公司与被告应海之间关于上海市新闸路XXX号房屋的租赁合同自2013年2月10日起的部分无效；
二、被告应海应于本判决生效之日起十日内腾空迁出上海市新闸路XXX号房屋，并将上述房屋交还给原告上海欣天地粮油经营有限公司；
三、被告应海应于本判决生效之日起十日内支付原告上海欣天地粮油经营有限公司自2013年11月1日起至实际迁出上海市新闸路XXX号房屋之日止的房屋使用费（其中2013年11月1日至2013年12月31日期间按照每月3，400元计算，2014年1月1日起按照每月2，900元计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费310元，减半收取计155元，由被告应海承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 巫建强
二〇一四年七月二十二日
书 记 员 王 梓
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条……
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
……
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。