重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第05218号
上诉人（原审原告）陈均华，男，1974年8月28日生，汉族，系江北区楼外香大酒楼的户主。
委托代理人杜波，重庆永和律师事务所律师。
委托代理人朱建华，重庆正章律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆公路运输（集团）有限公司。
法定代表人王静，总经理。
委托代理人徐海东，重庆安努律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆公路运输（集团）有限公司物业管理分公司。
负责人张萍，经理。
委托代理人徐海东，重庆安努律师事务所律师。
上诉人陈均华与被上诉人重庆公路运输（集团）有限公司、重庆公路运输（集团）有限公司物业管理分公司房屋租赁合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2013年9月22日作出（2013）江法民初字第05137号民事判决，陈均华对该判决不服，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理，于2013年11月18日对本案进行了询问。上诉人陈均华的委托代理人杜波、朱建华与被上诉人重庆公路运输（集团）有限公司（以下简称公路公司）和重庆公路运输（集团）有限公司物业管理分公司（以下简称物业分公司）的共同委托代理人徐海东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，陈均华系个体工商户，经营江北区楼外香大酒楼，经营场所为重庆市江北区建新西路4号拓展大厦2楼。重庆市江北区建新西路4号的产权人为公路公司。物业分公司系公路公司的分公司。
2009年7月20日，陈均华与物业分公司签订了《商铺租赁合同》，该合同约定，物业分公司将重庆市江北区建新西路4号拓展大厦2楼部分面积租赁给陈均华用于商业经营用途，建筑面积为1671.65平方米。前述租赁合同第三条约定，租赁期限为8年，自2009年8月1日起至2017年7月31日止，计租时间从2009年11月1日起。第六条约定，租赁期内该商铺的月租金及综合管理费（物管费）分别为月租金46920元，综合管理费为25080元，两项共计72000元，并从第三年开始按4％进行逐年递增，即2011年8月1日起金额为74880元，2012年8月1日起金额为77875.2元，以此类推。第七条约定，租金按季度计算、收付，陈均华应在每季15日前将本季度租金以现金或转账方式一次交付到物业分公司。第八条约定，陈均华未如期交付租金时，每逾期一天，物业分公司有权按陈均华实欠租金总额的1％加收滞纳金。陈均华累计拖欠租金超过30天的，物业分公司可按本合同第四条提前终止合同，收回商铺，并有权继续向陈均华追收所欠款项或没收陈均华保证金以抵欠款，直至足额抵偿陈均华所欠全部款项为止。第十五条约定，物业分公司承诺旁边的观光电梯和电扶梯无偿提供给陈均华使用，电扶梯在使用中因陈均华原因损坏由陈均华负责修复。违约责任方面，第二十三条约定，任何一方未能履行本合同规定的条款的均视为违约。第二十四条约定，单方违约的，守约方有权提前终止合同，违约方必须在10天内向守约方赔付违约金，违约方给守约方造成额外经济损失的，要在10天内一次性给予赔偿。第二十五条约定，违约方逾期向守约方赔付违约金或逾期向守约方赔偿经济损失的，每逾期一天，守约方有权向违约方加收实欠违约金总额1％或（及）实欠赔偿金总额1％的滞纳金。第二十五条约定，因不可抗拒的因素引起本合同不能正常履行时，不视为违约，双方互免承担违约责任。
公路公司与物业分公司举示了2013年2月20日江北区楼外香大酒楼向物业分公司送达的《关于商场自动扶梯停驶拆除期间餐饮垃圾清运的意见》，其上载明，由于商场自动扶梯停驶，拆除到修步梯有一段长的时间，而本酒楼每天餐饮垃圾较多，清运困难。我们的意见是，每天餐饮垃圾由后楼梯清运，请求补偿清运费，直至修好半幅步道，请予以支持。物管科、租赁科注明“同意每月按1200元补偿”，物业分公司盖章并注明：同意按上述意见办理，落款时间为2013年2月21日。庭审中陈均华亦主张电扶梯的停运时间为2013年2月20日。
2013年4月18日，江北区楼外香大酒楼向物业分公司发送《关于因电梯拆除影响经营请求补偿的函》，该函载明，为了保证人身安全，我们全力配合贵公司的电梯整改工作。然而因电梯拆除给我店带来了如下增支减收困难：（一）用餐客人暂不能通行，只能绕道上楼，而氧割拆除时的难闻气味弥漫在餐厅、施工钻孔的粉尘和噪音致使不少上楼用餐的客人走掉，客源减少，营业收入下降。尤其对已提供预定大宴席的众多客户造成极大的不方便，客户们反映强烈，意见极大，为此我们作了大量地解释工作。而且为排除难闻气体，连续几天我们将所有强排风开启，同时，因拆除和改建电梯，梯道上的所有灯在整改工期内都开启，否则无法施工，至今电费增加不少。（二）贵公司在决定电梯停运时虽已承诺在停运期每月补助1200元的潲水搬运费，现因电梯拆除致使潲水转运绕道，增加转运强度，所补助1200元搬运费实难接受（因搬运是请的外面扁担），请适当予以追加。（三）因电梯拆除，酒水、粮油、蔬菜、猪肉等供货商绕道上货，人工转运费必然增加，供货商纷纷要求予以补助。（四）因电梯拆除，外面要临时招聘多名迎宾和服务员引导、带路及疏导，这势必增加人工费用。（五）拆前你们告知我们整个工期约10天，现工期将达22天，每延期一天，就减少营业额约1.3万元左右。对此，我们的股东反应非常强烈。当前，党中央号召厉行节约，反对铺张浪费，严禁公款消费，餐饮业形势异常严峻，本酒楼即使在经营亏损的情况下，为维护徐生记声誉，按照徐生记公司要求，从未欠过贵公司一分钱租金，每季度都是积极主动、按时交纳。有鉴于此，请贵公司本着互助共赢，长期合作的原则，考虑减免本酒楼一个月的房屋租金，予以适当补偿。
2013年5月8日，物业分公司向江北区楼外香大酒楼发送《租金催收函》，其上载明，根据双方于2009年7月20日签订的商铺租赁合同中第七条、第八条之约定，“第七条：租金按季度计算，按季收付。乙方应在每季15日前将本季度租金以现金或转账方式以此交付到甲方。第八条：乙方未如期交付租金时，每逾期一天，甲方有权按乙方实欠租金总额的1％加收滞纳金。乙方累计拖欠租金超过30天的，甲方可按本合同第四条提前终止合同，收回商铺，并有权继续向乙方追收所欠款项或没收乙方保证金以抵欠款，直至足额抵偿乙方所欠全部款项为止。”截至5月8日，您方已拖欠租金、综合管理费233625.6元（该费用应于2013年5月1日前交纳）及滞纳金18690元。望您方接函后3日内前来交纳欠款。2013年5月30日，物业分公司再次发出《租金催收函》，函件内容与2013年5月8日的函相同，但滞纳金计算至5月30日为70087.68元。
2013年5月11日，江北区楼外香大酒楼向物业分公司发送《对﹤租金催收函﹥的复函》，其上载明，来函收悉，复函如下：本酒楼与贵公司合作近四年，从未欠过贵公司一分钱租金。此次未按时交租金实属无奈。在4月18日，我们曾分别致函物管、租赁科，希望协商解决因电梯拆除影响经营需补偿的诉求（因之前你们曾口头有所承诺），但贵公司至今未回复。在问题尚未解决情况下，贵公司无视双方多年友好合作的关系，楼上楼下竟用快递的方式催逼租金并欲收滞纳金，使我们深感寒心。一、贵公司违约在先，合同约定甲方承诺旁边的观光电梯和电扶梯无偿提供给乙方使用。事实是从2013年2月20日起，电扶梯就停止使用（我方有付电扶梯电费凭据为证），客人自行登梯极不方便，4月7日开始拆除至4月19日才通行。其间59天，客人不方便，施工又影响乙方经营。按照租赁合同第二十三条之约定，你们未能履行本合同的内容（因未提供电扶梯使用功能），均视为违约。同时按照租赁合同第二十四条约定，违约方给守约方造成额外经济损失的，违约方要在10天内一次性给予赔偿。同时根据合同第二十五条之约定，每逾期一天，守约方有权向违约方加收实欠违约金总额1％或（及）实欠赔偿金总额1％的滞纳金。由此我们计算，2月20日-4月6日按照每天减少营业额0.65万元，46天减少营业额29.9万元，扣除菜品成本14.95万元，违约方应赔偿14.95万元。从4月7日-4月19日按每天减少营业额1.3万元，13天减少营业额16.9万元，扣除菜品成本8.45万元，违约方应赔偿8.45万元，两项共应赔偿23.4万元。从4月20日至今（5月11日）已达22天，违约方应付滞纳金2.808万元，则违约方应付守约方赔偿金、滞纳金共计26.208万元。二、贵公司计算的滞纳金可能不对，租赁合同第八条规定是按实欠计算，我们只欠8天的租金和滞纳金，而233625.6元是一季度90天的租金，每月租金应为2595.84元，每天的滞纳金应为25.96元。因此8天的租金和滞纳金应为20974.40元。
2013年5月21日，江北区楼外香大酒楼向公路公司发函，其内容为，鉴于：本酒楼门口电扶梯年久失修且已到使用年限，存在安全隐患。去年本酒楼一顾客就因该电扶梯故障导致受伤，赔偿受伤顾客八千多元。基于以上情形，为彻底解决存在的安全隐患，经本酒楼提出并与贵公司协商，当时就拆除电扶梯改成人行步梯达成共识。贵公司及时投入改造工作，现步行梯投入了正常使用，对于贵司的支持与配合我们深表感激。但因改造工程严重影响了本酒楼的生意，给酒楼的经营造成了一定损失，现本酒楼依据实际损失情况提出以下减免请求，望集团领导能予批准：1、减免一个月租金77875.2元（各项成本增加）。2、4月7日-4月19日每天减少营业额13000元，共计169000元，扣除菜品成本84500元，应减免84500元。
2013年5月28日，公路公司向江北区楼外香大酒楼发送《关于徐生记提出的相关减免申请的回复函》，其上载明，现就你酒楼于2013年5月21日提出的因电扶梯拆除造成你方损失，并要求相关补偿一事经核查现做出如下回复：电扶梯拆除以前，因频繁发生的安全问题，你酒楼多次与物业分公司协商，要求拆除电扶梯，以彻底杜绝此安全隐患。为支持你酒楼的经营工作，物业分公司就你酒楼的要求并结合电扶梯的实际运行状况及安全隐患问题向集团公司提出该资产的处置申请，2013年4月7日起开始电扶梯的拆除工作，于2013年4月19日竣工完成由电扶梯改建为人行步梯的工程，现已投入正常使用。工程期间，物业分公司独立承担扶梯改造费用约10万余元，且并未向你酒楼收取有关改造的分毫费用。改造工程完成以后，人行步梯的落成一方面从根本上解决了电扶梯所带来的安全隐患，同时也提升了酒楼的经营环境档次。在电扶梯拆除前后，你酒楼多番提出各种要求，包括要求物业分公司在拆除电梯过程中补偿你方餐饮垃圾清运费。为支持你酒楼的经营工作，物业分公司同意在施工期间按1200元／月作为清运费的补偿。另施工期间，为不影响你酒楼的正常经营，工程均避免在就餐高峰期作业。且工程实施前，物业分公司协助你酒楼对外公布了工程通知，告知就餐人员改道通行，并设置了相关引导标识，工期内并未出现任何安全及人员纠纷。因此，实际情况并不影响你酒楼的经营工作，你酒楼提出由物业分公司减免一个月租金并赔偿营业额损失，合计162375.2元作为补偿实属不合理。针对此次你酒楼提出的补偿要求，经我司研究决定，不予批准。并正式告知你方严格按照合同约定，按时交纳相关费用。
2013年5月30日，江北区楼外香大酒楼向公路公司发送《复函》，表明今收到贵公司5月28日邮寄的复函，颇感意外，因为我们无论签租房合同还是商量因电梯拆除影响经营需要补偿的事宜，与我方对应的法律主体均是物业分公司，因此我们无法理解，我们也希望双方都依法办事。公路公司与物业分公司表示均未收到该函件。
2013年6月4日，公路公司委托重庆安努律师事务所律师徐海东向江北区楼外香大酒楼（徐生记）送达律师函，该律师函载明，基本事实：双方于2009年7月20日签订了房屋租赁合同，本着相互体谅、互赢互利的原则友好合作至今，但近期因电扶梯拆除后事宜双方产生些分歧，分歧的核心在于贵司是否有权可以直接从租金中扣除其自定的租金减免款项。本律师认为，若因拆除电扶梯给贵司造成损失，贵司可向公路公司提出损害赔偿请求，但贵司不交、缓缴租金是对租赁合同的根本性违反，这是两个互相独立的法律关系。现贵司未足额交付租金已逾三十天，构成根本性违约，根据双方合同第四条第三款之约定，若乙方拖欠租金及其他费用超过三十天，甲方有权终止合同收回商铺。第二十五条之约定，违约方逾期向守约方赔付违约金或逾期向守约方赔偿经济损失的，每逾期一天，守约方有权向违约方加收实欠违约金总额1％或实欠赔偿金总额1％的滞纳金。甲方可收取滞纳金并解除租赁合同收回房屋。希望贵司本着诚实信用原则，及时付清租金、滞纳金为荷。为保障自身合法权益，公路公司委托本所律师代为行使权利，特致函提出以下主张：1、贵司务必在收到本函告后三日内付清租金77875.20元、滞纳金77096.40元。其后还包括可能采取的司法途径及保障权益的方法等内容。
陈均华一审诉称，陈均华与物业分公司于2009年7月20日签订了《商铺租赁合同》，合同签订后，原告投资数百万元成立了重庆知名餐饮企业徐生记旗下的直属酒楼，经营红火，但物业分公司提供的电扶梯频繁发生安全事故，并于2013年2月20日无法使用。2013年4月7日，该电扶梯被拆除，2013年4月19日恢复了人行梯道。在此期间，陈均华经营的酒楼几乎没有生意，给陈均华酒楼造成损失至少162375.20元，该损失物业分公司一直同意支付，但其后并未履行承诺，现拒绝赔偿损失。陈均华投资酒楼时，之所以选中该房并愿意支付高额租金和综合管理费，就是看中该房屋的地理位置，愿意把酒楼开设在二楼就是因为有物业分公司提供的电扶梯，否则，陈均华不会支付如此高额的租金和综合管理费。现在物业分公司把电扶梯拆除，酒楼的商业经营价值会大幅降低，经营效益不如以前，其租金和综合管理费就不应该有如此之高，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。所以，陈均华要求赔偿损失及降低租金、综合管理费的诉讼请求合法有据。综上，为维护陈均华的合法权益，特诉讼至法院，请求法院判决：一、公路公司和物业分公司赔偿陈均华搬运费63600元（从2013年2月20日计算至2017年7月31日止，共计53个月，每月搬运费为1200元），经营损失14275.20元（期间同前），共计损失77875.20元；二、将双方《商铺租赁合同》中约定的租金和综合管理费从2013年2月20日开始相应下降4％；三、本案的诉讼费由公路公司和物业分公司承担。
公路公司一审辩称，陈均华的诉讼请求没有依据。陈均华起诉是想给公路公司和物业分公司施加压力。本案所涉电扶梯变为人行梯双方并无争议。双方不存在任何权利义务纠纷。陈均华的赔偿损失没有任何依据，只有陈均华的主观认为。陈均华发的函件证明是陈均华自己提出把电扶梯改为人行梯，我们出资修改完毕的。当时确实有电扶梯，合同上写的是无偿提供给陈均华使用，合同约定的很清楚，电扶梯一旦发生损坏，由物业分公司出资修理，电扶梯年久失修，陈均华提出拆除。陈均华在二楼经营，电扶梯改成人行梯，对陈均华的经营没有造成多大影响。我们愿意支付改造期间一个月的搬运费1200元。
物业分公司一审辩称，其答辩意见与公路公司的意见一致。
一审法院认为，陈均华与物业分公司签订的《商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于本案的责任主体问题，根据《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。本案中，物业分公司系公路公司的分公司，故物业分公司与陈均华签订租赁合同并由此产生的民事责任，由公路公司承担。
《关于商场自动扶梯停驶拆除期间餐饮垃圾清运的意见》表明电扶梯于2013年2月20日即已经停运，双方的函件来往表明电扶梯改造为人行步梯的期间为2013年4月7日至2013年4月19日。
关于电扶梯变为人行步梯的问题，一审法院认为，在电梯停运期间，双方对陈均华额外增加的清运费按每月1200元计算并无异议，陈均华亦以此标准进行诉请。从双方对清运费的协商内容可看出双方认可的清运费仅限于电扶梯停运改造期间；电扶梯改造工程完毕后，陈均华的清运工作在通道上亦没有重大阻碍，从2013年4月20日开始，陈均华不应得到相应的清运费赔偿，故从2013年2月20日至2013年4月19日，公路公司应当给予陈均华清运费2400元。关于陈均华要求的经营损失，陈均华并未举示充分、有效证据证明其经营损失，应当承担举证不能的责任，故对该项诉讼请求，一审法院不予支持。
关于陈均华要求将《商铺租赁合同》中约定的租金和综合管理费从2013年2月20日开始相应下降4％的诉讼请求，一审法院认为，双方的合同仅就电扶梯与观光电梯进行了一般约定，即陈均华可无偿使用，其后，2013年5月21日，江北区楼外香大酒楼向公路公司发函内容表明双方达成了新的约定，即电扶梯改造为人行梯道，故电扶梯改为人行梯道系当事人的新约定。电扶梯变更为人行梯道系当事人对合同的重新约定，对陈均华的商业运营亦不构成通道上的重大障碍。同时，《商铺租赁合同》中约定的租金和综合管理费系合同相对方陈均华的主要义务，而对等的物业分公司的主要义务系交付租赁物，而在该主要义务方面，物业分公司完全已经履行，故对于陈均华的该项诉讼请求，一审法院不予支持。遂根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决：一、自本判决生效之日起十日内，重庆公路运输（集团）有限公司支付陈均华从2013年2月20日至2013年4月19日的清运费2400元；二、驳回陈均华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1746元，减半收取873元，其中846元由陈均华负担，其余27元由重庆公路运输（集团）有限公司负担，前述受理费已经由陈均华向一审法院预交，重庆公路运输（集团）有限公司所负担受理费，由重庆公路运输（集团）有限公司在履行前述义务时一并向陈均华支付，一审法院不做清退。
陈均华不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判；本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：1.一审法院认定电扶梯改成人行步梯对陈均华的清运工作没有重大障碍、对商业运营没有重大障碍从而认定被上诉人不承担责任是错误的，双方都认可陈均华有损失，只是损失数额的确定问题没有达成一致；2.一审法院对电扶梯改人行步梯造成的损失未进行司法鉴定，未说明原因；3.一审法院适用法律错误，合同法第二百二十一条明确规定承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应在减少租金或者延长租期，一审法院未按该法进行判决。
二被上诉人均答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人的意见在一审已经清楚表明。
本院二审查明事实与一审一致。
本院认为，陈均华与物业分公司签订租赁合同，租赁房屋从事酒楼经营，租赁合同中约定物业分公司无偿提供电扶梯给陈均华使用。现该电扶梯被物业分公司改为楼梯，物业分公司无法履行无偿提供电扶梯的合同约定。物业分公司提出是陈均华要求改造的电扶梯，物业公司不应当承担违约责任，但对该主张物业公司未能提供证据予以证明。通常而言楼梯显然不及电扶梯方便，因此本院认为陈均华主张电扶梯改为楼梯对其经营会产生一定影响的理由成立，而造成该影响的原因是物业分公司的改造行为，致其无法再履行合同约定，物业分公司违约给陈均华造成的损失应当进行赔偿。至于产生多大的影响，损失是多少，难以准确界定，本院根据本案的实际情况酌情主张。本院认为，针对陈均华提出的改造电扶梯期间增加的搬运费，以及电扶梯改造期间和改造后直至陈均华与物业分公司签订的租赁合同到期，给陈均华酒楼经营带来的影响等各项损失，本院酌情主张租赁合同约定的一个月租金，即46920元。该损失赔偿是因电扶梯改造期间及改造后造成的各种影响的综合补偿，陈均华提出的降低租金等请求均不再予以支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误。陈均华的部分上诉理由成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市江北区人民法院作出的（2013）江法民初字第05137号民事判决；
二、重庆公路运输（集团）有限公司支付陈均华46920元；
三、驳回陈均华其他诉讼请求。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费1746元，减半收取873元，其中400元由陈均华负担，其余473元由重庆公路运输（集团）有限公司负担；本案二审案件受理费1746元由陈均华负担546元，重庆公路运输（集团）有限公司负担1200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 王 兵
代理审判员 刘 静
二〇一四年二月二十四日
书 记 员 曾 静