济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0104民初1634号
原告：济南西实置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人：张新民，董事长
委托诉讼代理人:杨海燕，女，1985年2月18日出生，汉族，该单位职工，户籍所在地山东省济阳县，现住济南市历城区。
委托诉讼代理人：程芳，女，1985年11月5日出生，汉族，该单位职工，户籍所在地山东淄博市，现住济南市历城区。
被告:季承，男，1958年5月26日出生，汉族，户籍所在地山东莱芜市，现住山东省莱芜市。
原告济南西实置业有限公司（以下简称西实置业公司）诉被告季承商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月28日立案后，本案由代理审判员张斌适用简易程序，依法于2016年4月27日公开开庭审理了本案。原告西实置业公司的诉讼代理人杨海燕，被告季承到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告西实置业公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告就恒大华府XX室房屋签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件；2.被告季承向其支付违约金550328元；3.被告季承承担本案全部诉讼费。
其事实与理由为：2014.8.12，原、被告签订了《济南市商品房买卖合同》及附件【合同编号：销售（字）XX】（以下简称“合同”），合同约定：被告购买恒大华府XX室房屋，房屋总价款1834426元，分五期支付完毕。
被告交纳原告首期款及部分二期款共计570328元后，二期款已逾期严重超过180日至今未支付，三、四期款亦均已逾期未支付。
根据商品房合同附件五第二条第（二）款以及第（四）款之规定，被告逾期付款超过180日的，原告有权解除合同，被告应按合同总价的30%向原告支付违约金，合同解除后，该房屋归原告所有，被告须协同原告到政府相关部门办理有关解除合同的手续。综上所述，被告违反合同约定，多次逾期还款，侵害了原告的合法权益，给原告造成重大损失。
被告季承辩称，原告说的情况属实，因为我的资金发生变故，原来的帐要不上来了，今年的生意也不好，原来买房时答应支付的钱也没有按时给。我替朋友还了钱，结果朋友跑了，都找我来要账。现在我的情况好转了，我要求继续履行合同。
经审理查明，2014年8月12日，原告西实置业公司作为出卖人（甲方）与作为买受人的被告季承（乙方）签订《济南市商品房买卖合同》一份。该合同约定乙方购买甲方开发建设的恒大华府XX室（以下简称XX室房屋）商品房一套，该房屋建筑面积217.69平方米，其中套内建筑面积176.18平方米，房屋总价款为1834426元。该合同第六条第2款约定，乙方以分期付款方式支付购房款。乙方应当于2014年7月29日前支付首付款550328元，于2015年1月27日前支付311852元，2015年7月27日前支付311852元，2016年1月27日前支付330197元，2016年7月27日前支付330197元。关于“买受人逾期付款的违约责任”，在合同第七条第1款第（2）项约定，乙方未按合同约定时间付款的，逾期180日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按累计应付款的1%向甲方支付违约金等。该合同另对原、被告双方的其他权利义务进行了约定。该合同附件一为房屋平面图；附件二为公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件三为装饰、设备标准；附件四为民用建筑节能信息公示及附件五为合同补充协议。
上述合同补充协议第二条约定，双方对合同第六条、第七条进行修改和补充。该条第（二）款关于分期付款、一次性付款的约定为：买受人（即被告季承）应按本合同约定的期限支付购房款，否则视为逾期付款。逾期超过180日的（含180日），出卖人有权解除合同，买受人应按本合同总价款的30%向出卖人支付违约金，出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付累计应付款万分之一的违约金。主合同第七条不适用于本条。合同第十二条第7项约定，买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。买受人进一步确认，已知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。十三条，本补充协议的内容与本合同的内容不一致的，以本补充协议为准。原告西实置业在该补充协议第十三条后落款处盖章，被告季承在该落款处签字捺印。
被告季承于2014年7月29日向原告西实置业公司支付了购房款114164元，于2014年8月12日支付436164元，于2015年3月22日支付20000元，以上共计支付570328元，之后未再支付购房款。现原告西实置业公司以被告季承已经超过第二期付款期限180日为由，要求解除合同，并要求被告季承按照补充协议的约定向其按照总房款的30%支付违约金。
被告季承认可其逾期付款的事实，但称其系暂时资金困难导致的逾期付款，现其具备了一定的履行能力，要求原、被告双方继续履行合同。其认为，原告西实置业公司以补充协议的方式将逾期付款的违约金，由主合同的逾期金额的日万分之一变更为总房款的30%并没有向其释明，其自己也没有认真阅读补充协议的内容，故该补充协议系霸王条款，该条款对违约金约定过高。
原告西实置业公司称其在补充协议的开头以及结尾部分已经三次提到了补充协议变更主合同内容的情况，已经履行了向被告季承释明的义务，故违约金仍然应当以补充协议为准。其并称因被告季承逾期付款的行为导致其产生了应付房款的利息损失、融资损失等损失，但其未能就上述损失提交具体的证据进行证明。
另查明，602室房屋取得了商品房预售许可证，编号为济建预许20014335号。该商品房已经办理了网签及备案手续。
以上事实有原告西实置业公司提供的《济南市商品房买卖合同》及其附件、《收据》、《商品房预售许可证》等证据及原、被告双方的陈述为凭。
本院认为，原告西实置业公司与被告季承签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件均系双方当事人的真实意思表示，合同及附件内容不违反法律及行政法规的强制性规定，且涉案房屋取得了商品房预售许可证，故双方签订的上述合同及附件均为有效，双方均应履行合同及附件所确定的合同义务。被告季承提出原告西实置业公司在签订合同及补充协议时没有将逾期付款违约责任的变更情况向其释明，故其不认可补充协议对逾期付款违约金标准的约定。但该补充协议开头部分载明了补充协议系在双方协商一致的情况下签订，第十二条第7款载明了双方对补充协议中免除或限制对方责任责任、权利的内容进行了特别说明，第十三条也载明了补充协议内容与主合同内容不一致的以补充协议为准，上述约定中的后两项系补充协议的最后约定的条款，紧靠买受人被告季承的签字处，其应当能够较为清楚的发现最后条款记载的内容。其在该条款后的签字，可以证明其认可上述条款的特别说明，故本院对其所称的原告西实置业公司没有向其释明的答辩意见不予采纳。
按照双方签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件的约定，被告季承应当于2014年7月29日前支付首付款550328元，于2015年1月27日前支付311852元，2015年7月27日前支付311852元，2016年1月27日前支付330197元，2016年7月27日前支付330197元。但被告季承在交纳了首期550328元及第二期20000元，共计570328元购房款后，未再按约定支付剩余款项。
被告季承第二期购房款应于2015年1月27日前支付，但至原告西实置业公司起诉时，其已经超过180日未足额支付该款项，按照双方合同补充协议第二条第（二）款约定，原告西实置业公司有权解除双方签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件。故原告西实置业公司的该项诉讼请求有事实根据及法律依据，本院予以支持。关于解除日期，合同解除权作为形成权，其自权利人的意思表示到达对方时发生法律效力。本案原告西实置业公司在起诉状中明确提出了解除合同的意思表示，应以该起诉状送达被告季承的时间作为双方合同的解除时间。起诉状送达时间为2016年4月3日，故双方签订的《济南市商品房买卖合同》及附件于该日解除。合同解除后，作为附随义务，原告西实置业公司有权要求被告季承协助其办理涉案房屋的网签及备案的撤销手续。
原告西实置业公司还要求被告季承就其上述违约行为向其支付550328元违约金。被告季承则主张虽然双方合同补充协议第二条第（二）款约定，其逾期付款180天导致合同解除的，其应当承担合同总价款30%的违约金，但该项违约金约定过高，且与主合同约定相悖，故如其违约，其要求本院以主合同的约定为准调整违约金标准。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，但该条第二款同时规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁予以适当减少。”原告西实置业公司主张，被告季承的行为给其造成了房款的利息损失、融资损失等财产损失，但其未能就利息损失之外的损失进行举证，其该项主张，证据不足，本院不予采纳。但被告季承未能按约支付购房款，导致原告西实置业公司剩余应收购房款不能按期收取，该部分未按期收回的房款，必然产生利息损失。除该项能够确定的损失外，原告西实置业公司未能举证其他损失的存在，故本院认定双方该项违约金的约定过高，被告季承要求调整违约金的请求，本院予以支持。
至于调整标准，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”原告西实置业公司在本案中的可确定的损失为逾期应收购房款的利息损失，故本院酌定被违约金为逾期购房款的利息损失的130%。因双方约定的付款方式为分期付款，故应当以每期的履行期限作为损失计算的期限标准。双方约定的最后一期330197元，在法庭辩论终结前尚未到履行期限，双方在合同或补充协议中未约定合同解除后，尚未到期购房款的处理方式，故该期购房款不应计算利息损失。经计算，本院酌定被告季承应承担的违约金尚少于其实际向原告西实置业公司交纳的购房款，为减少双方讼累，该项违约金可从原告西实置业公司已经收取被告季承的购房款中扣除。
依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告济南西实置业有限公司与被告季承于2014年8月12日签订的关于济南市槐荫区恒大华府XX号房屋的《济南市商品房买卖合同》【合同编号：销售（字）XX】及其附件于2016年4月3日解除；
二、被告季承于本判决生效之日起十日内协助原告西实置业有限公司办理上述房屋的网签及备案的撤销手续；
三、原告济南西实置业有限公司在被告季承履行了上述两项判决后十日内，扣除被告季承应向其支付的违约金（分别以291852元、311852元、330197元为基数，参照中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率的130%，自2015年1月28日、2015年7月28日、2016年1月27日起计算至本判决生效之日止；另以20000元为基数，参照上述标准，自2015年1月28日计算至2015年3月22日止），如已付购房款尚有剩余，则将剩余购房款返还被告季承；
四、驳回原告济南西实置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21310元，减半收取10655元，由原告济南西实置业有限公司负担2000元，由被告季承负担8655元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
代理审判员 张斌
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 官静