福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽06民终2367号
上诉人（原审被告）：漳州招商房地产有限公司，住所地福建省漳州招商局经济技术开发区南炮台卡达凯斯D区南海一路，统一社会信用代码91350681705312944M。
法定代表人：刘伟，董事长。
委托诉讼代理人：林巧财，福建天衡联合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张玮，福建天衡联合（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：石顺祯，男，1971年1月27日出生，汉族，户籍地福建省建阳市，现住福建省漳州市漳州开发区。
上诉人漳州招商房地产有限公司（以下简称“招商房地产公司”）与被上诉人石顺祯商品房销售合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2018）闽0681民初2726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
招商房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：1、关于逾期办证起算点问题，根据上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人应于2015年6月30日前向被上诉人交付涉讼房产，上诉人应在商品房交付后60日内办理房屋所有权初始预登记；上诉人提前于2015年6月27日向被上诉人交付涉讼房产，即上诉人是提前向被上诉人交付涉讼房产，此为上诉人诚信履约的积极表现，不能因此而作出对上诉人不利的解释（加重上诉人的责任），不能因为上诉人提前履行了商品房的交付义务就丧失了本应属于上诉人的期间利益。上诉人虽然提前交付涉讼商品房，但上诉人所负有的办证时点仍应从合同约定的交付期限届满后开始起算，即以2015年7月1日作为涉讼商品房办理房屋初始预登记的起算点；2、关于诉讼时效问题，上诉人于2015年10月27日依法向漳州招商局经济开发区房地产管理局提交了相应的材料以办理初始登记，即上诉人办证义务已于2015年10月27日完成，剩下的是负责在被上诉人办理房产证的过程当中提供必要的协助。而被上诉人于2018年6月始得提起本案之诉讼，若依行为发生时所适用的《中华人民共和国民法通则》规定的2年的诉讼时效，因期间没有任何证据证明存在诉讼时效中断、中止的情形；据此，被上诉人的诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效，其请求上诉人支付逾期办证违约金的诉讼请求依法不受到法律保护，故依法应予驳回。退一步讲，若是人民法院认为应按实际交房之日作为办证的起算时间，那么按现行《中华人民共和国民法总则》规定的3年的诉讼时效，则2015年9月29日、2015年9月30日两天的诉讼时效已过，故上诉人需承担的逾期办证的责任期间为2015年10月1日至2015年10月27日，共计26天。
石顺祯未提出书面答辩意见。
石顺祯向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书所产生的违约金12035元（自2015年9月29日起计至2016年2月26日止，以购房款802384元为基数按每日万分之一的利率标准计算）；2.判令被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：石顺祯与漳州招商房地产有限公司于2012年9月9日签订一份编号为35068208001002845的《商品房买卖合同》及合同补充协议。《商品房买卖合同》约定：石顺祯向漳州招商房地产有限公司购买位于漳州开发区；建筑面积共125.140平方米，每平方米6334.78元，总价款为792734元；产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超过3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；付款方式及期限为：合同签订当日交付首期购房款242734元（占总房款的30.62%），其余房款550000元由买受人在合同签订之日起30日内办理完毕按揭贷款，并将按揭贷款转入出卖人指定账户；漳州招商房地产有限公司应当在2015年6月30日前将符合约定条件的商品房交付石顺祯使用。《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”附件六合同补充协议第14条约定：“买受人应于本项目初始登记公告期满之日起，自行向漳州市房地产权属登记中心申请办理房地产证……出卖人负责在买受人办理房地产证的过程中提供必要的协助。除因出卖人办理初始登记延迟而导致买受人延迟办理房地产证的，出卖人对买受人延迟办理房地产证不负任何责任”。石顺祯于2012年9月8日支付定金20000元，于2012年9月11日支付首期款222734元，于2013年6月4日支付房款款550000元，于2015年6月28日支付面积补差款9644元，合计802378元。石顺祯于2015年6月28日接收本案讼争的房屋。本案讼争房屋的初始预登记时间为2015年10月27日，所有权登记时间为2016年1月29日，土地使用权登记时间为2016年2月25日。
一审法院认为，根据原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》第八条约定，漳州招商房地产有限公司应当在2015年6月30日前履行交房义务，而“2015年6月30日前”应属期限，并非确定的日期。尽管涉案房屋于2015年6月28日交付给石顺祯使用，也属于漳州招商房地产有限公司在该期限内按约履行合同义务，不属于提前交房。根据《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”，漳州招商房地产有限公司应在商品房交付使用日即2015年6月28日的次日起90日内即2015年9月26日前办理房屋初始预登记，但其于2015年10月27日才履行上述义务，已影响石顺祯取得房屋权属证书，明显构成违约，故本案逾期办证的起算点应为2015年9月27日。因双方在附件六《合同补充协议》第14条已约定漳州招商房地产有限公司仅在逾期办理初始预登记而导致石顺祯迟延取得权属证书才承担责任，而漳州招商房地产有限公司于2015年10月27日已办理房屋初始预登记，至于石顺祯于2016年才取得本案讼争房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，并非漳州招商房地产有限公司迟延办理房屋初始预登记原因所致，故漳州招商房地产有限公司应承担逾期办证的违约责任截止日期应为2015年10月27日。石顺祯请求漳州招商房地产有限公司支付从2015年9月29日起向其支付逾期办证违约金，符合法律规定，应予以支持，但截止时间只能计算至2015年10月27日，且计算违约金应当以802378元为基数。漳州招商房地产有限公司辩解石顺祯的诉讼请求已经超过诉讼时效，于法不符，本案的诉讼时效期间为3年。综上所述，漳州招商房地产有限公司应当支付石顺祯逾期办证违约金2326.9元（802378元29天0.01%）。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、漳州招商房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向石顺祯支付逾期办证违约金2326.9元；二、驳回石顺祯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理101元，减半收取计50.5元，由石顺祯负担40.5元，由漳州招商房地产有限公司负担10元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。对一审查明的事实双方当事人均无异议，本院予以确认。
本案的争议焦点：1、逾期办证的起算点如何认定；2、本案诉讼时效是否超过。
本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》，系当事人真实意思表示，未违反法律或行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。
关于逾期办证的起算点如何认定，本案《商品房买卖合同》第八条约定招商房地产公司应在2015年6月30日前履行交房义务，而“2015年6月30日前”应属期限，并非确定的日期。尽管涉案房屋于2015年6月28日交付给石顺祯使用，也属招商房地产公司在该期限内按约履行合同义务，不属提前交房。根据《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”，招商房地产公司应在商品房交付使用日即2015年6月28日的次日起90日内即2015年9月26日前办理房屋初始预登记，但其于2015年10月27日才履行上述义务，已影响石顺祯取得房屋权属证书，明显构成违约，故本案逾期办证的起算点应为2015年9月27日，招商房地产公司主张以2015年7月1日为起算点明显不当，不予采纳。
关于本案诉讼时效是否超过，本案逾期办证的起算点为2015年9月27日,石顺祯于2018年6月4日起诉请求招商房地产公司支付从2015年9月29日起的逾期办证违约金，至《中华人民共和国民法总则》2017年10月1日施行前，2015年9月29日至9月30日逾期办证的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效，已经届满；2015年10月1日起至2015年10月27日逾期办证的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定，还未超过。故招商房地产公司主张石顺祯起诉的2015年9月29日和2015年9月30日两天逾期办证已超过法律规定的诉讼时效于法有据，该上诉理由成立，予以采纳。招商房地产公司应当支付石顺祯的逾期办证违约金为2166.42元（802378元×27天×0.01%）。一审判决关于逾期办证的违约金计算天数不当，应予纠正。
综上所述，招商房地产公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销福建省龙海市人民法院（2017）闽0681民初2726号民事判决第二项；
二、变更福建省龙海市人民法院（2018）闽0681民初2726号民事判决第一项为：漳州招商房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向石顺祯支付逾期办证违约金2166.42元；
三、驳回石顺祯的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审受理费案件受理101元，减半收取计50.5元，由石顺祯负担41.5元，由招商发地产负担9元。二审案件受理费50元，由石顺祯负担3元，漳州招商房地产有限公司负担47元。
本判决为终审判决。
审判长 周志梅
审判员 王泽夫
审判员 林 莉
二〇一八年九月十八日
书记员 陈 妍