上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三(民)初字第2965号
原告(反诉被告)吴卫星，男，1970年4月2日生，汉族，住上海市松江区。委托代理人钟开福，上海胜杰律师事务所律师。被告(反诉原告)上海保琴塑料制品有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人张桂琴，总经理。委托代理人曾欣，上海乐邦律师事务所律师。委托代理人谭文辉，上海乐邦律师事务所实习律师。原告吴卫星与被告上海保琴塑料制品有限公司(以下简称“保琴公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月13日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，被告保琴公司提起反诉，本院依法受理后与本诉合并进行了审理。经双方当事人申请，本案延长适用简易程序二个月进行审理，并于2015年11月23日、2016年3月29日公开开庭进行了审理。原告吴卫星的委托代理人钟开福、被告保琴公司的委托代理人曾欣到庭参加了两次庭审，被告保琴公司的委托代理人谭文辉到庭参加第一次庭审，本案现已审理终结。原告吴卫星诉称：2005年6月29日，原、被告就原告位于本区佘山镇高家村吴家桥队东首约600平方米的房屋(以下简称“涉案房屋”)租赁事宜签订《房屋租赁协议》一份，约定租期自2005年7月2日至2008年6月30日，合同期满后，双方又补签协议一份，将租期延长至2015年7月30日，同时约定租金为每年5万元。2012年8月，原告欲与被告协商解除协议，收回房屋另作他用，被被告拒绝，被告还以种种事由拖延支付租金。原告考虑到协议中没有约定解除协议的相关条款，且自身事务繁忙，唯有搁置。现双方租期届满，被告仍拒不搬离、拒不返还租赁物、拒不支付拖欠租金。故原告诉至法院请求判令：1、被告向原告返还松江区佘山镇高家村吴家桥队东首的房屋；2、被告向原告支付拖欠的2012年7月3日至2015年7月2日的租金15万元；3、被告向原告按照137元/天(按50,000元/年计算)的标准支付自2015年7月3日起至房屋实际返还日止的使用费；4、被告向原告支付利息(以第2项和第3项的租金及使用费总额为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2012年7月3日起计算至租金及使用费实际支付之日止)。审理过程中，经本院对合同效力进行释明，原告自愿将诉请调整为：1、被告向原告返还上海市松江区佘山镇高家村吴家桥队东首的房屋；2、被告向原告支付使用费(自2012年8月1日起至实际返还房屋之日止，按每年5万元的标准计算)。被告保琴公司辩称：1、原告所称的2005年的合同被告没有签订过，原、被告只签过一份合同，租赁期限为2008年7月30日至2015年7月30日止。2、涉案房屋于2011年进入拆迁程序，合同目的无法实现，原告在2011年口头通知被告2013年之后房屋免交房租。3、被告接到拆迁通知后就停产停业，且没有收到拆迁补偿款，因此没有搬离。4、2012年8月1日至2015年7月30日的房租已经超过了诉讼时效。同时被告提出反诉要求判令：原告支付被告拆迁补偿款1,856,000元(具体金额以拆迁部门的拆迁报告为准)。针对反诉，原告辩称：不同意原告的诉请，本案是租赁合同纠纷，租赁合同期满，被告应该返还租赁物给原告，其所谓的动迁与事实不符，赔偿金额也没有依据，原告没有和拆迁单位签订拆迁协议，也没有拿到拆迁补偿款。经审理查明：2008年7月30日，原告(出租方)与被告(承租方)签订《租房协议》一份，约定被告向原告租赁房屋面积600平方用于营业和办公，房屋位于松江区佘山镇高家村吴家桥队东首，租赁期限为7年，自2008年7月30日至2015年7月30日止，租赁费用为每年5万元，先付后用；承租方在租赁期内，如遇到国家、集体规划开发用地需动迁时，出租方和承租方必须服从，出租方的资产归出租方所有，承租方设备搬迁费用归承租方所有，和出租方没有任何关系。另查明，涉案房屋的地址为上海市松江区佘山镇高家村XXX号-1，双方均确认原告实际支付租金至2012年7月30日，涉案房屋目前由被告实际占有。审理中，原告提交证明及土地证附图各一份，欲证明原告系涉案房屋的权利人。其中证明载明高家村(原将军)吴家桥队集体饲养场600平方米于2001年前由原将军村村民委员会转让给将军吴家桥78号村民吴卫星，现该房屋产权属吴卫星私人所有，特此证明。落款处有上海市松江区佘山镇高家村村民委员会的盖章，以及上海市松江区房屋土地管理局佘山所的盖章并注明情况属实。被告表示对证明无异议，对附图的真实性无法确认，审理中，被告提交照片一组、情况说明、大型居住社区佘山北基地房屋动拆迁补偿安置宣传资料、房屋拆迁许可证、松江佘山大型居住社区规划图各一份，欲证明涉案房屋在2010年已经进入拆迁程序，对于被告是有拆迁补偿的。原告表示对照片的真实无法确认，认为无法反映涉案房屋进入了拆迁程序；对其他证据的真实性无异议，但认为涉案房屋是否处于拆迁范围不清楚；本案是租赁纠纷，并非动迁纠纷，即使涉案房屋属于拆迁范围，被告的抗辩也无依据；对于拆迁补偿，原告作为产权人都没有拿到，且拆迁补偿和被告无关；拆迁许可证载明的时间是2010年到2011年，现在已经届满并实施完毕，而本案涉案房屋依然未被拆迁，说明不属拆迁范围。审理中，被告申请被告公司曾经的工作人员马某某、王某，被告的邻居任某某、被告的客户郑钦灵出庭作证，欲证明原告通知了被告2012年7月30日之后的房租免交。证人马某某称，2011年5月份，原告来涉案房屋称房屋要拆迁了，证人工作不了几个月就要走了，并表示2011年房租收了，之后的房租不收了。证人王某称，2011年5月份，涉案房屋的房东来厂房找被告的老板，并称房屋要拆迁了，以后的房租不收了，具体何时开始不收，房东也没有说清楚，当时老板娘王桂琴也在场。证人任某某称，2011年5月份，有两个人来被告处说房屋要拆迁了，房租不收了，给被告2个月时间搬走，具体何时免租没有说清楚，证人自己的房屋拆迁，房东赔偿了18万元。证人郑钦灵称，涉案房屋周边在2012年就拆的差不多了，2011年，其去被告处收塑料，房东和被告说家乡话，证人听不清，只听到房东要被告搬走，后来听案外人付宝红说，房屋要搬迁了，房东给两三个月搬迁时间，以后的房租也不收了。对于证人证言，原告认为证人马某某陈述的时间和被告陈述的不一致；王某称老板娘就在旁边，不可能房东还问员工老板在哪里，证人证言有矛盾，且陈述的时间和被告陈述不符；证人任某某所述的搬迁是协议补偿，和本案无关；证人郑钦灵所述的免租事情是他人转述的，而不是自己听到的。对此，被告认为证人马某某、任某某没有时间概念；因为时间比较久，证人王某、任某某陈述的只是大概的时间，但对于房屋将要拆迁以及房东说过免租的事情，陈述的是较为完整的；证人郑钦灵对于周边房屋拆迁情况是确认的，房东对于拆迁事宜也是清楚的。以上事实，有租房协议、证明、土地证附图、照片、情况说明、大型居住社区佘山北基地房屋动拆迁补偿安置宣传资料、房屋拆迁许可证、松江佘山大型居住社区规划图、证人证言及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：根据查明事实，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故双方的租房协议无效。租赁合同无效，合同项下当事人取得之财产应予返还，被告承租使用的涉案房屋依法应返还给原告，故对原告关于返还房屋的诉请，本院予以支持。因被告实际长期占有、使用涉案房屋，对该使用的对价利益适用价值返还原则，被告应比照双方约定之“租金”标准支付原告房屋使用费。故对原告关于支付使用费的诉请，本院予以支持。至于被告提出的原告通知了被告2012年7月30日之后的房租免交的抗辩意见，被告仅有曾经的员工、邻居及客户的证人证言予以证明，但证人的陈述与被告所述并不完全一致，且并未明确所谓的“免租期”，多位证人与原告存在一定的利害关系，被告亦未提供其他证据对证人证言进行佐证，本院对于被告的证人证言难以采信，故对被告相应的抗辩意见不予采纳。因使用费本质上属于合同无效返还的后果处理而非租金，“知道和应当知道权利被侵害”的时效期间应从法院认定合同无效之日起计算，故对被告认为使用费诉讼时效已届满的意见，本院不予采纳。至于被告主张的动迁补偿，本院认为，系争房屋至今未被拆迁，被告仍占有使用租赁房屋，被告在租赁合同期内的租赁目的已经达到。被告也未能提供其所称的因动迁影响其在租赁期限内对租赁物使用的相关依据，故对被告的这一主张，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第二项的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海保琴塑料制品有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)吴卫星位于上海市松江区佘山镇高家村XXX号-1的房屋；二、被告(反诉原告)上海保琴塑料制品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)吴卫星自2012年8月1日起至实际返还房屋之日止的使用费(按每年50,000元的标准计算)；三、驳回被告(反诉原告)上海保琴塑料制品有限公司的反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,300元，减半收取1,650元，反诉案件受理费10,752元，合计诉讼费12,402元，由被告上海保琴塑料制品有限公司负担(已付10,752元，余款1,650元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 孜
二〇一六年四月一日
书记员 邵玲玲
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：……（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；……