陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕01民终1468号
上诉人（原审原告）张得中，男，1983年4月10日出生，汉族，住西安市高新区。
委托代理人孔峰辉，陕西金镝律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）西安沣峰房地产开发有限公司。住所地西安市雁塔区太白南路*号*幢*****室。
法定代表人王月强，该公司董事长。
委托代理人高丰，男，1974年2月3日出生，汉族，该公司法务部主任，住西安市灞桥区。
上诉人张得中因与被上诉人西安沣峰房地产开发有限公司（以下简称沣峰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第05149号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了该案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年3月28日,张得中与沣峰公司签订《商品房买卖合同》（合同登记号Y10026080，约定张得中购买沣峰公司开发的位于西安市高新区锦业二路86号海棠别馆第2幢3单元15层31502号房屋一套，建筑面积87.61平方米，总价款453522元。合同第六条约定张得中2010年3月28日首付房款人民币93522元,其余房款360000元银行按揭贷款。合同第八条约定，沣峰公司应当在2011年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经开发单位、施工单位、监理单位、设计单位验收合格并符合合同约定的商品房交付张得中使用。但如遇不可抗力，且沣峰公司在发生之日30日内告知张得中的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，沣峰公司可据实延期。合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，沣峰公司如未按合同规定的期限将该商品房交付张得中使用，逾期超过90日后，张得中要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，沣峰公司按日向张得中支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定，沣峰公司应当在商品房交付使用后600日内，将办理权属登记需由沣峰公司提供的资料报产权登记机关备案。如因沣峰公司的责任，张得中不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2.3项处理：2.张得中不退房，沣峰公司按已付房价款的1%向张得中支付违约金。3.沣峰公司在张得中交清全部资料、税、费及专项维修基金并办理完房屋面积补差手续后的600日内，将办理权属登记需由沣峰公司提供的资料报产权机关备案。合同签订后，因房屋面积变更，张得中实际支付购房款454505元。2011年6月，勘察单位出具《勘察质量合格证明》，证明勘察工作及报告合格。2011年6月20日，海棠别馆第1、2、3、4、5、6幢楼经建设单位、监理单位、施工单位和设计单位验收合格。2011年6月30日，沣峰公司向张得中交付房屋。2013年9月30日，沣峰公司将办理初始登记需要其提供的资料报西安高新技术产业开发区国土资源和房屋管理局。再查，海棠别馆第1、2、3、4、5、6幢楼于2013年8月2日取得竣工验收备案。
张得中于2015年6月23日诉至西安市雁塔区人民法院称，2010年3月28日,其与沣峰公司签订《商品房买卖合同》（合同登记号Y10026080），约定其购买沣峰公司开发的位于西安市高新区锦业二路86号海棠别馆第2号楼3单元15层31502号房屋一套，建筑面积87.61平方米，总价款453522元。合同第八条约定，沣峰公司应当在2011年6月30日前将具备交付条件的房屋交付其使用。合同签订后，其按约支付了房价款。2011年6月30日，沣峰公司在明知房屋没有进行竣工验收的情况下将该不合格房屋交付其，其在不知情的情况下接收了房屋。收房后，其一直未取得房屋所有权证。2013年11月，其在政府网站向西安市政府反映此事，通过政府部门回复及高新区建设工程质量监督站，其得知该房屋在交房前一直没有竣工验收，直到2013年8月才进行了竣工验收。沣峰公司将没有通过竣工验收的房屋交付其的行为，严重违反《建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《商品房销售管理办法》第四十条的规定。根据《合同法》及双方合同，沣峰公司应按房价款的日万分之一承担自2011年7月1日至2013年7月30日的违约金。同时，根据《商品房销售管理办法》第三十四条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。沣峰公司于2011年6月30日将房屋交付其，未在合同约定的房屋交付使用后600天内将由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。因此，沣峰公司应按合同约定承担房价款1%的违约金。现其诉至法院，请求：1.沣峰公司承担房屋不符合合同约定和法律规定的违约金34542.4元（自2011年7月1日计算至2013年7月30日，每天万分之一）。2.沣峰公司未按合同约定提交房屋初始登记材料致使其逾期取得房屋所有权证违约金4545.1元（购房款1%）。3.本案诉讼费由沣峰公司承担。
沣峰公司辩称，1.关于房屋交付不合格的违约责任。张得中引用建筑法，要求交付的房屋达到综合验收的标准，不符合合同约定，合同约定的是四方验收，房屋交付前其于2011年6月组织了四方验收及勘察验收，符合合同约定及法律规定的交房条件，故不存在交房不合格的情况，不应承担交房不合格的违约责任，请求驳回张得中此项诉请。2.关于房屋交付不合格违约责任的时效问题。其向张得中提供的住宅质量保证书中没有载明竣工验收登记备案号，所以张得中在收房的时候就应该知道该项目没有进行竣工登记备案，所以诉讼时效应该从张得中收房时起算。其于2011年6月交付房屋，张得中于2015年6月起诉，故交房不合格的违约责任已经超过2年诉讼时效。张得中于2013年11月向政府网站投诉，该时间也在2年诉讼时效之外，不符合时效中断的规定。因此，张得中起诉超过诉讼时效，应当予以驳回。3.关于张得中要求其承担迟延办证违约责任的请求。按照合同第十五条第3项的约定，其于2011年6月30日交付房屋，大部分业主2012年、2013年才交纳契税，还有少部分业主2014年才交纳，其于2013年9月将其应提交的资料报产权登记机关登记备案，故根据合同约定其登记备案的时间在张得中交清税费后的600日内，不存在违约行为，不应承担违约责任。4.其如果违反相应的行政法规，应该承担的是行政责任，而不是向张得中承担民事责任。综上，请求驳回张得中的诉请。
原审法院认为，张得中与沣峰公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其它无效情形，系合法有效合同，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。张得中认为沣峰公司向其交付房屋时房屋未经竣工验收登记备案，故根据合同第八条和第九条，要求沣峰公司承担房屋不符合合同约定和法律规定的违约责任。沣峰公司辩称其向张得中交付房屋时房屋已经四方验收合格，符合合同约定的交付条件，不应承担违约责任。本案中，沣峰公司于2011年6月30日前取得合同约定的四方验收以及勘察质量合格证明并提供了单位（子单位）工程质量竣工验收记录和勘察质量合格证明且五方单位均加盖公章，根据国务院《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程、监理等有关单位进行竣工验收，经验收合格的，方可交付使用”之规定，沣峰公司组织五方单位进行自行验收符合法律规定，本院予以认可。且依据住建部《房屋建筑和市政基础设施竣工验收规定》第九条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案”之规定，沣峰公司虽于2013年8月2日取得竣工验收备案，但依据《建设工程质量管理条例》第五十九条“违反本条例规定，建设工程竣工验收后，建设单位未向建设行政主管部门或其他有关部门移交建设项目档案的，责令改正，处1万元以上或10万元以下的罚款”的规定，沣峰公司违反的是管理性规范，只需承担行政责任，并不影响合同效力。且沣峰公司在庭审中提出张得中的诉讼请求已过诉讼时效，经查，张得中2011年6月30日收房，2013年11月向西安市政府网站反映此事，2015年6月23日起诉，张得中没有提交其他证据证明在2011年6月30日至2013年6月30日期间主张过该诉讼权利，有诉讼中止、中断的法定情形，故张得中该诉请超过了法律规定的2年诉讼时效，因此张得中接收房屋后要求沣峰公司承担房屋不符合合同约定和法律规定的违约责任，无事实依据，法院依法不予支持。根据合同第十五条的约定，沣峰公司作为商品房的出卖人，负有按照合同约定的期限办理房屋产权登记备案的义务。沣峰公司在张得中依约向其支付了购房款后，虽按合同约定的时间向张得中交付房屋，但其办理初始登记的时间晚于合同约定的交房后600天，其行为已构成违约，故应按照已付房价款的1%向张得中承担迟延办理违约金。沣峰公司辩称按照合同第十五条第3项的约定，其初始登记备案的时间应为张得中交清相关税费之后600日内。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后600日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，该条第（3）项又约定“出卖人在买受人交清全部资料、税、费及专项维修基金并办理完房屋面积补差手续后的600日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案”。同一合同条款对权属登记的时间出现了两种约定，现双方对该条款的理解发生争议，因双方之间的合同系沣峰公司提供的格式合同，故根据《中华人民共和国合同法》第四十一条关于“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，沣峰公司权属登记备案的时间应为商品房交付使用后600日内，因此法院对沣峰公司的该项辩称不予采信。对于沣峰公司亦对张得中该项权利提出超过诉讼时效的辩称，合同约定的沣峰公司权属登记备案的时间应为商品房交付使用后600日内，该项权利诉讼时效应从交房使用600日的第二日起计算二年，即2013年2月20日起至2015年2月20日，因张得中于2013年11月向西安市政府网站反映过此事，主张过该权利，其诉讼时效中断，张得中于2015年6月提起诉讼并未超过2年，故法院对沣峰公司超出诉讼时效的辩称意见不予采纳。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条和第一百零七条之规定，原审遂判决：一、被告西安沣峰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张得中支付迟延登记备案违约金4545.1元。二、驳回原告张得中的其余诉讼请求。本案案件受理费777元，由原告承担700元，被告沣峰公司承担77元。因原告已预交，故被告应将该款在支付上述款项时一并支付原告。
宣判后,张得中不服，向本院提起上诉称，一、一审判决认定2011年6月30日前，海棠别馆1、2、3、4、5、6幢楼经建设单位、监理单位、施工单位、设计和勘察单位验收合格属于认定事实错误。根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》的规定，在公安消防和规划验收合格前，建设单位是不能组织竣工验收的，更谈不上验收合格。涉案房屋在2012年8月29日才经西安市公安消防支队验收合格，2013年8月前才通过规划验收，所以不可能在2011年6月20日经五方验收合格；另外，在庭审中，沣峰公司提交的仅是一个《竣工验收记录表》，而竣工验收的标志是《竣工验收报告》，《竣工验收记录表》是不能作为竣工验收合格标志的；并且，一审法院从高新区建设工程质量监督站调查的证据也显示，海棠别馆1、2、3、4、5、6幢楼，是2013年7月25日才经五方验收合格，2013年8月2日才取得竣工验收备案表。所以，在2011年6月30日前，沣峰公司所开发的房屋均没有经竣工验收合格，根据双方签署的《商品房买卖合同》第八条的约定，沣峰公司已构成违约，根据合同第九条约定，沣峰公司应该按照购房总价款每天万分之一向其承担违约责任。二、一审判决认为其诉请超过两年诉讼时效错误。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或应当知道被侵害时计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”之规定，结合本案案情及商品房交房的现实情况来看，首先，沣峰公司作为专业的房地产开发机构，有义务在交房时向其提供商品房已经竣工验收合格的证明，但沣峰公司故意隐瞒商品房未经验收合格的事实，且在两书上随意编造商品房验收合格的时间以达到欺骗其收房的目的。在这种情况下，其不知道也不可能知道开发商房屋没有竣工验收合格的事实，将2011年6月30日作为其诉讼时效的起算点，既不符合实际情况，更是对其诉讼权利的侵犯；其次，从其2013年11月向政府网站反映问题的内容也可知道，其在此之前一直不知道该房屋没有竣工验收，只是在反映房产证的问题后才得知该事实，所以其诉请的诉讼时效起算点应该从2013年l1月开始计算，并未超过两年时间。三、一审判决违反法律规定。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目，经验收合格后方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”。《商品房销售管理办法》第四十条规定：“房地产开发企业将未组织竣工验收，验收不合格的或者对验收不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量条例》的规定处罚。”沣峰公司明知自己的房屋没有竣工验收而交付，违反了法律禁止性规定，也侵害了业主的生命财产安全。上诉请求：依法撤销一审判决第二项，改判沣峰公司承担房屋交付不符合合同约定和法律规定的违约金34542.4元(2011年7月1日计算至2013年7月30日，每天万分之一)；本案一、二审诉讼费用由沣峰公司承担。
沣峰公司辩称，张得中的上诉理由不能成立。一、张得中应该从2011年7月1日主张权利，故一审判决认定的诉讼时效正确，应予以维持；二、其公司没有及时进行竣工备案只是违反了相应的行政法规，只承担处罚责任，不承担违约责任。故一审判决未支持张得中请求的关于房屋交付不符合合同约定和法律规定的违约金正确。
经审理查明，一审判决查明的事实属实。
本院认为，张得中与沣峰公司2010年3月28日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同的约定履行义务。现张得中以沣峰公司给其交付房屋时没有进行竣工验收，不符合合同约定及法律规定为由，上诉要求沣峰公司支付其自合同约定的交房日期至房屋竣工验收备案期间的违约金34542.4元。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，沣峰公司应当在2011年6月30日前将符合交付条件的商品房交付张得中使用，经查，2011年6月30日，沣峰公司将房屋交付给张得中，张得中接收房屋并使用至今，虽然沣峰公司交房时未取得房屋竣工验收备案手续，但张得中在收房时并未提出异议，沣峰公司于2013年8月取得了备案手续，而张得中于2015年6月诉至法院请求支付违约金，诉讼中，沣峰公司以其房屋已进行了竣工验收，且张得中的请求已超出法定的诉讼时效予以抗辩，现一审判决驳回了张得中该项诉讼请求，并无不妥。对于张得中上诉称，沣峰公司因交付房屋不符合合同约定和法律规定应承担违约责任的理由，依据不足，本院不予支持。另，鉴于一审判决沣峰公司向张得中支付4545.1元迟延备案登记违约金，双方当事人均未提起上诉，本院予以确认，综上，一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费664元（张得中已预交），由张得中承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张亚凤
代理审判员 王慧芳
代理审判员 张 伟
二〇一六年四月七日
书 记 员 王娇娇