广东省德庆县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤1226民初207号
原告：赵景峰，男，1981年12月17日出生，汉族，住广西壮族自治区灵川县。
委托诉讼代理人：黄运焘，广东成悦律师事务所律师。
被告：德庆和煌酒店管理有限公司，住所地德庆县德城街道德庆大道财政局后背。
诉讼代表人：广东曜政律师事务所，该公司破产清算管理人。
委托诉讼代理人：冼健康，广东曜政律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李璐，广东曜政律师事务所律师。
原告赵景峰与被告德庆和煌酒店管理有限公司合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵景峰及其委托诉讼代理人黄运焘、被告德庆和煌酒店管理有限公司破产清算管理人广东曜政律师事务所的委托诉讼代理人冼健康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵景峰向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告立即协助原告赵景峰办理位于广东省德庆县××（广东省××县财政局后面）的金汇豪庭A1702房不动产权属登记和房地产证书；二、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年4月梁紫媚与被执行人德庆和煌酒店管理有限公司等因借款合同纠纷向广州仲裁委员会申请仲裁，广州仲裁委员会作出（2013)穗仲案字第2868案裁决书，2013年12月30日梁紫媚向广州市中级人民法院申请执行。在上述案执行过程中，梁紫媚与德庆和煌酒店管理有限公司于2014年1月24日达成《执行和解协议书》并提交给广州市中级人民法院。《执行和解协议》第三条规定，德庆和煌酒店管理有限公司自愿将由德庆和煌酒店管理有限公司开发位于广东省德庆县××（广东省××县财政局后面）的金汇豪庭楼盘没有销售的房产共69套，面积82775.56平方米，在法院解封该房产的当天网签给梁紫媚或梁紫媚指定的赵景峰（原告）名下，以此抵偿其向梁紫媚的借款本金25000000元整。2014年2月9日原告与德庆和煌酒店管理有限公司对涉案房产在德庆县房管局网上签订《商品房买卖合同》，涉案房产的房号及对应网签合同编号A1702(20140236)等69套房产。根据《执行和解协议》和上述涉案房产的商品买卖合同第六条约定，原告已向被告付清了购房款，即原告通过被告向梁紫媚抵债的方式支付了涉案房产的全部房款。被告也将上述涉案房产的处分权转移给原告。2014年2月28日原告与德庆和煌酒店管理有限公司签订《委托销售合同》，希望通过被告原有的销售渠道对上述涉案房产进行销售，被告销售了23套房产，由于被告出现资不抵债，出现大量纠纷，原告与被告于2014年11月3日解除委托销售合同。后来原告不断协助有关部门处理已被被告销售出去的23套房产的处理事宜，现已处理完毕。对于上述涉案房产，由于被告不依双方签订的《商品房买卖合同》附件四：《商品房买卖合同》补充协议第五条的规定为原告办理上述涉案房产的转移登记，从而引起诉争。综上所述，原告与被告签订的上述涉案房产的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示的结果，并没有违反法律、法规的强制性规定，受法律保护，原、被告双方的商品房买卖关系依法成立。被告没有按时为原告到房管部门办理上述涉案房产的转移登记手续，显然违反商品房买卖合同的约定，应当承担违约责任。原告为保护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。
被告德庆和煌酒店管理有限公司破产清算管理人辩称：一、原告主体资格不成立，其无权提起诉讼。原告不是真正的购房者，他是梁紫媚指定的以房抵债的接房人，即是梁紫媚的受托人。案涉房屋是德庆和煌酒店管理有限公司根据《执行和解协议书》的约定，抵顶梁紫媚作为偿还债务的，而梁紫媚至今尚未办理房屋权属证书，故依《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，梁紫媚不能处分该房产，也就是原告不能以购房者的身份提起诉讼。二、本案不是房屋买卖合同纠纷，而是履行《执行和解协议书》的纠纷。根据《企业破产法》第十八条规定，《执行和解协议书》已视为解除，梁紫媚应向本案破产清算管理人申报债权。三、执行和解协议书是一份严重损害他人利益的协议。执行和解协议书中有八个被执行人，其中陈华是主债务人，其他都是连带责任保证人，但该协议书却由被告和煌公司承担了全部的保证责任，而对已被查封的其他担保人的财产予以解封，严重损害了被告和煌公司的利益。此外，执行和解协议书第五条，严重限制了法律赋予被告和煌公司的合法权利。四、原告同时提起46宗同样的诉讼，原告以及梁紫媚都不是为生活而购买住房的消费者，其支付的房款，实际是梁紫媚对被告公司的债权，因此，他的购买，不能对抗最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定的优先受偿权。
本院经审理认定事实如下：德庆和煌酒店管理有限公司是由法人股东广州市海北经济发展有限公司和自然人股东梁成坚于2008年4月30日在德庆县市场监督管理局申请注册登记的企业法人，法定代表人为梁成坚，实际控股人为陈华。该公司成立后，在德庆县德城街道德庆大道财政局后背兴建一幢33层阿尔戈斯公馆（金汇豪庭），并于2013年初开始对外销售。2010年10月29日，梁紫媚（广州市人）与陈华签订8340万元借款合同，并由钟前波、广东捷成混凝土有限公司（法定代表人陈华）、广州市桂粤建材贸易有限公司（法定代表人莫接）、德庆和煌酒店管理有限公司（法定代表人梁成坚）、杜秀慧、莫海丹对陈华向梁紫媚的借款提供连带责任保证。借款逾期后，梁紫媚向广州仲裁委员会申请仲裁，该仲裁委员会于2013年12月6日作出（2013）穗件案字第2868号裁定书。裁决：一、陈华偿还梁紫媚借款本金5000万元及利息（利息以5000万元为本金，按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率的四倍的标准，自2010年12月29日起计算至清偿日止，扣除已付利息380万元）。二、钟前波、德庆和煌酒店管理有限公司等七担保人对上述债务承担连带清偿责任。款项自裁决书送达之日起十日内一次性支付。裁决书规定的期限期满后，因陈华未依约偿还借款本息及担保人未履行担保义务，梁紫媚于2013年12月30日向广州市中级人民法院申请执行，债权人梁紫媚与债务人陈华以及七担保人于2014年1月26日达成执行和解协议书，其协议书主要内容为：一、甲（梁紫媚）乙（陈华及七担保人）双方确认乙方应向甲方偿还借款本金4600万元。二、本协议签订之日乙方向甲方偿还借款本金600万元。三、乙方自愿将由德庆和煌酒店管理有限公司开发的位于广东省德庆县××（广东省××县财政局后面）的金汇豪庭楼盘没有销售的房产共69套，面积8275.56㎡，在广州市中级人民法院解封该房产的当天网签给甲方或甲方指定的赵景峰（本案原告）的名下，以此抵偿其向甲方的借款本金2500万元。四、剩余借款1500万元，由乙方自2014年3月1日起至2016年2月29日止分24期清偿给甲方等。上述房产网签给甲方后，由甲方委托乙方现有的销售渠道进行销售等。五、若乙方违反本和解协议的任何一条，甲方有权向法院申请恢复（2014）穗中法执字第213号案的执行并追偿的本金和追偿依已生效的（2013）穗仲案字第2868号裁决书确认的乙方应向甲方支付的借款利息及迟延履行还款的利息。执行和解协议书签订后，梁紫媚将该执行和解协议书提交广州市中级人民法院备案，广州市中级人民法院于2014年1月27日作出（2014）穗中法执字第213号执行裁定书，裁定解除了对涉案房屋的查封。2014年3月13日，广州市中级人民法院以申请执行人以和被执行人达成和解正在履行中为由申请本案中止本次执行为由作出（2014）穗中法执字第213号执行裁定书，裁定（2014）穗中法执字第213号终结本次执行。在终结本次执行期间，申请执行人在终结本次执行情形消失后，可以申请人民法院恢复强制执行。
执行和解协议签订后，以赵景峰为买受人，德庆和煌酒店管理有限公司为出卖人于2014年2月初先后签订69份《商品房买卖合同》（含本案商品房买卖合同），合同分别约定了楼层、房号、价格、价款、交付期限及违约责任等，但对付款方式及期限没有约定。本案商品房买卖合同于2014年2月5日签订，该商品房为A幢1702单元，建筑面积为113.43平方米，价款为351633元，该合同已进行了网签，但未到房产管理部门登记备案。
商品房买卖合同签订后，以赵景峰为委托人（甲方）、德庆和煌酒店管理有限公司为受托人（乙方）于2014年2月18日签订《委托销售合同》，约定已网签到甲方（赵景峰）名下的房产，委托乙方进行销售。委托期限自2014年2月18日至2015年2月18日。合同签订后，德庆和煌酒店管理有限公司依约进行销售，至今已销售23套（其中部分由原告赵景峰协助销售），现尚余46套未有销售（含涉案商品房）。
2014年底，阿尔戈斯公馆（金汇豪庭）在该工程尚未竣工验收前，德庆和煌酒店管理有限公司的实际控股人陈华突然失联（后经协调并注资，金汇豪庭已竣工并交付使用）。该公司已完全停止经营运作，出现歇业状态。经申请人黎浩斌申请，本院于2017年4月26日作出（2016）粤1226破申1号民事裁定书，裁定德庆和煌酒店管理有限公司进入破产清算程序，并于2017年5月9日依法指定广东曜政律师事务所为德庆和煌酒店管理有限公司破产清算管理人。鉴于德庆和煌酒店管理有限公司已进入破产清算程序，现原告赵景峰以已支付了全部购房款，被告又未按《商品房买卖合同》补充协议第五条的规定（出卖人应当在商品房交付使用后360日内，向房地产登记机关申请办理房地产转移登记）为由，提起诉讼，要求被告德庆和煌酒店管理有限公司协助原告赵景峰办理金汇豪庭A1702等46套房（含本案商品房买卖合同）不动产权属登记和房地产证书。
本院在审理过程中，经审查，原告与被告商品房买卖合同纠纷系列案，是基于履行执行和解协议向本院提起的诉讼，请求被告协助其办理涉案系列房屋的不动产权属登记及房地产权属证书，而被告已进入了破产清算程序，其破产清算管理人认为根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，执行和解协议已解除，明确不再履行该协议。为此本院经征询原告是否变更诉讼请求及追加基于履行执行和解协议纠纷的原债权人梁紫媚作为本案第三人参加诉讼。原告明确表示不变更诉讼请求及不同意追加原债权人梁紫媚作为本案第三人参加诉讼。
本院认为，本案是合同纠纷。争议焦点：1.赵景峰是否是本案适格的原告；应否追加梁紫媚作为本案第三人参加诉讼。2.原告请求被告协助办理涉案房屋不动产权属登记和房地产权证书应否支持。
首先，关于赵景峰是否是本案适格原告的问题。1.被告抗辩称，原告不是本案的适格原告，无权提起本案诉讼。因原告不是真正的购房者，他是梁紫媚指定的以房抵债的接房人，即是梁紫媚的受托人。经查，涉案商品房买卖合同是原告与被告所签订。原告基于梁紫媚与陈华及担保人履行执行和解协议，而与被告签订了69份《商品房买卖合同》以及《委托销售合同》均载明买受人主体为原告赵景峰，之后，涉案房屋又进行了网签到原告名下，现原告以涉案房屋主张权利并无不妥，故本案原告的诉讼主体适格。被告提出原告主体不适格的抗辩缺乏理据，本院不予采纳。2.关于应否追加梁紫媚作为本案第三人参加诉讼的问题。本案中，梁紫媚虽不是商品房买卖合同签订人，但该合同是为履行其与陈华及被告等人签订的执行和解协议所签，该执行和解协议的签订人正是梁紫媚，而原告是梁紫媚在该执行和解协议中指定为其债权受让人，并非执行和解协议的签订人，原告在主张权利时理应列梁紫媚作为本案第三人参加诉讼，但原告没有将其列为本案当事人参加诉讼。在诉讼中，本院经释明，本案应追加梁紫媚作为本案第三人参加诉讼以及变更诉讼请求，并征询其意见。原告明确表示既不同意追加梁紫媚作为本案第三人参加诉讼，也不同意变更诉讼请求。这是其权利主张，本院予以准许。
其次，关于原告请求被告协助办理涉案房屋不动产权属登记和房地产权证书应否支持的问题。评析如下：
一、关于原告于2014年2月8日与被告签订商品房买卖合同的性质。原告于2014年2月8日与被告签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，但原告与被告签订商品房买卖合同并非是原告为购买商品房而签订，而签订商品房买卖合同的目的是为履行被告与案外人梁紫媚于2014年1月26日签订执行和解协议而签订，该合同如能实际履行，则可以抵偿执行和解协中的债务351633元，故该合同实质是以房抵债协议。
二、关于涉案金汇豪庭A栋1702房屋的所有权的权属问题。原告与被告签订《商品房买卖合同》后，虽然履行了网上签订合同手续，但既没有向登记机构申请预告登记，也没有办理物权转移登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，……。”第二十条第一款：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，该商品房的所有权仍属被告所有。鉴于被告已进入破产清算程序，现破产清算管理人根据《中华人民共和国破产法》第十八条第一款：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人，或者收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”的规定，决定不再履行该合同。基于代物清偿的要物性，代物清偿的成立仅有当事人合意尚不足够，必须履行物权转移手续。本案中，原告与被告签订商品房买卖合同并非是原告为购买商品房而签订，而是以签订商品房买卖合同是为履行被告与案外人梁紫媚于2014年1月26日签订执行和解协议以抵债物来清偿债权，该代物清偿协议在当事人之间具有法律效力，但不具有对抗其他债权人的效力，现被告破产清算管理人明确表示不再履行该商品房买卖合同，案涉金汇豪庭A栋1702房屋的所有权仍属被告所有。
三、关于被告已进入破产清算程序，原告可否根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定精神，已交付全部或者大部分购房款消费者的物权期待权予以特殊保护的问题。本案中，原告与被告签订商品房买卖合同并非是原告为购买商品房而签订，而是以签订商品房买卖合同是为履行被告与案外人梁紫媚于2014年1月26日签订执行和解协议而签订，故此，本院认定原告不是上述规定的“消费者”。
综上所述，原告以涉案房产是通过被告向梁紫媚抵债的方式支付了全部房款，被告也将涉案房产的处分权转移给原告为由，起诉请求被告协助为其办理涉案房屋不动产权属登记和房地产权证书，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条第一款，《中华人民共和国破产法》第十八条第一款，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
驳回原告赵景峰的诉讼请求。
案件受理费100元，减半收取计50元，由原告赵景峰负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于肇庆市中级人民法院。
审判员 黄梁汉
二〇一八年六月二十二日
书记员 麦镇浩