广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终17657号
上诉人（原审被告）：广州宏康数码物业管理有限公司，住所地广东省广州经济技术开发区东区春晖六街25l号303房。
法定代表人：谢云隆，职务：经理。
委托诉讼代理人：欧阳光辉，广东纬韬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：卢金花，女，1970年11月2日出生，汉族，住江西省丰城市。
委托诉讼代理人：廖声哲，广东戴鹏律师事务所律师。
上诉人广州宏康数码物业管理有限公司（以下简称宏康公司）因与被上诉人卢金花房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初921号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人宏康公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回卢金花在一审中的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费全部由卢金花负担。事实和理由：（一）一审认定卢金花在2017年11月份收取涉案租赁物错误。首先，卢金花起诉时，认为其从来没有收取过涉案租赁物，但在第一次庭审中其认可曾在2017年7月11日委托东莞市豪霸装饰工程有限公司对涉案租赁物的二楼2900平方米的天花及隔墙进行了拆除，并为此支付了5万元的工程款。卢金花在诉讼请求中也要求宏康公司对此5万元进行赔偿。由此可见，涉案租赁物二楼2900平方米的交付时间在2017年7月11日前。宏康公司主张涉案租赁物二楼2900平方米及首层除原米其儿承租部分800平方米外（该800平方米在2017年10月交付，卢金花予以接收并不持异议）的部分都是在2017年6月份交付给卢金花使用，是客观真实的。其次，双方并不是因为在原约定的租赁场地交付期限内必然无法交付才达成的补充协议，而是因为存在不确定因素，有可能会推迟交付才达成的补充协议，根本不能因此推断出宏康公司不可能在2017年6月份交付部分租赁标的物给卢金花使用。一审认定双方补充协议是在原租赁合同约定的涉案租赁物交付时间内无法交付才签署补充协议错误。（二）在2017年12月上旬左右，卢金花明确向宏康公司提出，其不再承租该涉案租赁物。宏康公司才停止了向该租赁标的物的所有权人广州市清城环保科技工程有限公司（以下简称清城公司）缴纳房屋租金，房产所有权人才收回的租赁标的物并另行处置。因此，违约方是卢金花。且双方签订的租赁合同和补充协议中的承租方卢金花的签字事实上并非其本人所签。（三）宏康公司在一审中主张案涉的租赁物在2017年12月5日左右被清城公司收回，现业主不承认收回案涉物业，但宏康公司认为实际上就是业主收回的。因此，一审法院认定事实和适用法律均存在错误，请求依法查明事实真相，依法改判。
被上诉人卢金花二审辩称，不同意宏康公司的上诉请求、事实和理由，同意一审判决，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回宏康公司的全部上诉请求，维持原判。具体理由如下：（一）宏康公司和卢金花签订租赁合同和补充协议之后，卢金花按照合同约定的期限缴纳了保证金、租金等，宏康公司也收取了费用，宏康公司现在说租赁合同和补充协议不是卢金花签名没有事实依据。（二）宏康公司在一审中已确认清城公司收回涉案租赁物时间，清城公司和宏康公司都是一个老板，清城公司也是由宏康公司的法定代表人控制，整个宏康电脑城都是宏康公司的法定代表人开发和实际控制的，实际上就是一家，因此，不认同宏康公司所说业主方不承认收回的说法，事实上是宏康公司把案涉物业另外转租给了第三人，现在该物业已经开业了。
卢金花于2018年4月23日向一审法院起诉请求：1.宏康公司退还所收租赁保证金（押金）842700元、首月租金280900元、装修首款100000元；并从2017年10月5日起按中国人民银行同期同类借款利率支付利息至还清日止；2.宏康公司赔偿因租赁合同违约给卢金花造成的直接损失62160元；3.宏康公司支付违约金252810元（按押金的30%计算）。庭审中，卢金花撤回第一项诉讼请求中装修首款的起诉。
一审法院认定事实：2017年4月24日卢金花（乙方）与宏康公司（甲方）签订了编号为HKSM20170004《租赁合同》的租赁服务合同条款约定：本合同由三部分构成，分别为主合同《租赁服务合同》、附件一《租户使用手册》及附图一《商铺平面图》，该三部分构成一个完整的合同，如附件与主合同发生冲突，则主合同的效力优先。甲方将宏康电脑城二期铺位/柜台/展厅/展柜（以下称该商铺）出租给乙方经营超市使用，除非经甲方书面同意，乙方不得擅自改变商铺上述经营、服务用途；建筑面积5300平方米（详见图纸）；该商铺的地理位置如附图一《商铺平面图》所示；租赁时间自2017年4月24日起至2025年4月23日止，共捌年；租金280900元/月，不含税，每年递增3%，一个月交纳一次，每月1-5日之间向甲方交清下一个月的租金和服务管理费用；乙方应于本合同签署之时交付甲方842700元商铺租赁保证金。合同第十九条甲方的违约责任，甲方承诺在合同签订之日起，三个月内把铺位交付给乙方，甲方未能按照约定日期将商铺交付乙方使用，甲方未在三个月内将商铺交付乙方，违约退还乙方押金及违约金。合同第十九条第二款约定：租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前10日通知乙方，并将租赁保证金及已收的租金、管理费余额退还乙方，并支付与保证金相等的违约金。合同第二十一条合同的变更、解除或终止，本合同任何一方当事人要求变更合同内容的，应当与另一方协商一致后，签订变更合同的补充协议。合同第二十二条解约权的行使，本合同一方当事人依法或依本合同约定行使解约权，应当以书面形式通知对方，合同自送达对方时解除。合同第二十七条通知和送达，在合同的有效期内，所有与本合同有关的通知、要求、请求、承认或者其他通信都必须以书面形式，亲自或通过快递，附有回执的挂号信，递交本合同列明的双方通信地址，或是一方向对方以书面形式通知的任何地址。所有有关本合同的通知、要求、请求、承认或其他通信生效时间为：亲自送达则实际送达时生效，以挂号信送达则在寄出后七日生效，如七日内送达则在送达时生效。卢金花提交的租赁合同没有附件一《租户使用手册》及附图一《商铺平面图》。
上述合同签订后，卢金花于2017年5月4日交纳了首月租金280900元及押金842700元；至庭审日，宏康公司尚未退还租金、押金。
卢金花（乙方）与宏康公司（甲方）签订了补充协议，约定：（1）乙方承诺在甲方场地稳定经营三年以上（不含免租期），如乙方未按承诺规定经营三年以上则向甲方赔付200百万元作为甲方损失费。若乙方未稳定经营三年以上且又未支付损失费200百万元甲方有权收回场地所有权，并没收乙方在甲方租赁场地内的所有物品，对此造成的一切损失由乙方承担。（2）因拆迁存在不确定因素，故合同正文中提及的三个月内交付租赁场地可适当延期一至两个月，最多不超过两个月，如延期两个月后还未能交付租赁场地，甲方按合同正文中相关条款赔偿乙方损失。（3）本补充协议一式两份，自双方签字之日起生效，与主合同内容同样具有法律效应。上述补充协议没有注明签署时间，卢金花称签订时间是2017年7月，且约定中的200百万是笔误，应为200万；宏康公司称签订时间是同年5月，对于上述笔误，其称庭后核实后书面答复法院，但其在指定的时间内并未提交书面答复。
双方当事人均确认双方没有办理交付涉案租赁物的书面交付手续，也没有办理卢金花向宏康公司返还租赁物的交接手续。卢金花主张2017年11月宏康公司将涉案租赁物的二楼交付卢金花，卢金花在拆除二楼间隔墙过程中受到案外人的阻挠，其拆除了一楼和二楼的部分间隔墙，后因涉案租赁物在2017年11月至12月期间被出租给他人，导致卢金花从2017年12月开始就未再进入涉案租赁物。宏康公司主张其于2017年6月将涉案租赁物二楼全部、一楼除米其儿店租赁面积外均交付给卢金花；同年7月，卢金花委托施工队拆除了除未交付部分的涉案租赁物的全部间隔墙，并拆除了其内的照明设施和电线，原米其儿租赁的部分在同年10月中下旬交付卢金花使用。宏康公司另主张，因其拖欠租赁物所有权人的租金，该所有权人未经宏康公司同意直接将涉案租赁物收回并另行出租他人。
为证明直接损失，卢金花提交了装修合同、房屋租赁合同（承租人是曾磊）及公寓专用收据、收款收据。
宏康公司提交了房地产权证号为0520010942-××0、0520010951-××4，共23份房产证证明涉案租赁物的具体门牌号、位置及所有权人，卢金花予以确认，并表示房产证所显示的地址即为卢金花承租的涉案租赁物的地址。
为查明涉案租赁物的具体现状，一审法院于2018年6月28日进行现场勘查，勘查情况如下：涉案合同约定的宏康数码城二期实际为东西走向、接近反“7”字形楼房，楼房一、二层为商铺，二层以上为住宅；双方当事人确认卢金花承租的商铺为该栋楼一、二层商铺的全部面积；目前在一楼承租并已经营业的有波客派炸鸡汉堡店（其店长确认2018年4月左右承租）、爱儿岛孕婴生活连锁爱春店、粤记法式茶餐厅，其他商铺门口并未悬挂招牌，无法查清是否已实际出租；二楼整层为苏尔玛购物广场，该广场的大门口位于该栋楼反“7”字形拐角处一楼，朝向西北开门，该广场同时占据了一楼部分面积，广场内一、二楼均已安装货架、天花安装灯具，办公楼位于二楼。
在现场勘察之后，宏康公司书面确认涉案房屋的所有权人清城公司在2017年12月15日左右收回涉案租赁物并另行处理。
另查明，涉案租赁物所有权人为清城公司。2014年8月1日，宏康公司（乙方）与清城限公司（甲方）签订《广州市房屋租赁合同》约定：甲方同意将坐落在开发区东区街春晖六街163、179、189、195号二期房号的房地产（房地产权证号0520010942-××0、0520010951-××4）出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积5214.18平方米，租赁期限自2010年12月1日至2030年11月30日。上述租赁合同于2014年8月4日在广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局登记备案。2018年4月25日清城公司出具同意转租证明，载明：宏康公司：贵司此前将位于萝岗区春晖六街163、179、189、195号二期（即宏康电脑城二期）房屋转租给卢金花使用，在贵司不违反贵我之间租赁合同的情况下，我司予以同意。
卢金花申请了财产保全并为此支付财产保全费5000元。
一审法院认为，涉案租赁物所有权人是清城公司，其与宏康公司签订了《广州市房屋租赁合同》，并出具同意转租证明同意宏康公司转租给卢金花，故宏康公司与卢金花签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反有关法律规定，为有效合同，对双方当事人均有约束力。
关于涉案租赁物的交付时间。根据租赁合同和补充协议的约定，宏康公司最迟应于2017年9月24日向卢金花交付租赁物，从双方在签订租赁合同后又签订补充协议分析，虽然双方在补充协议上没有写明签订时间，但从常理可以确认该补充协议的签订时间是宏康公司在租赁合同约定的交付时间内无法交付租赁物时签订的，宏康公司主张其在2017年7月已将租赁物部分交付卢金花，与常理不符，故其主张的交付时间不予采纳；卢金花主张宏康公司在2017年11月交付租赁物，与宏康公司主张的将全部租赁物交付卢金花的时间即2017年10月中下旬基本吻合，故一审法院确认双方实际交付租赁物的时间为2017年11月。
关于租赁保证金、租金的返还和违约金的支付。宏康公司经过涉案租赁物所有权人同意后将租赁物出租给卢金花，出租人有保证承租人在租赁期间内持续使用租赁物的法定义务；但在合同履行期间，由于所有权人擅自收回租赁物，并另行出租给他人使用，故所有权人的上述行为视为宏康公司擅自收回租赁物；宏康公司在合同履行期限届满前收回租赁物，未依约提前通知卢金花，导致卢金花无法使用涉案租赁物，致使租赁合同处于无法实际履行的终止状态，系宏康公司违约，宏康公司应依法承担相应的违约责任，宏康公司应当按照租赁合同第十九条第二款的约定，将收取的保证金842700元、租金280900元返还卢金花，并向卢金花支付与保证金等额的违约金。但鉴于卢金花请求宏康公司承担的违约金为252810元，少于合同约定的金额，系卢金花对其权利的自行处分，故一审法院支持卢金花主张的违约金252810元。
关于卢金花主张的返还保证金和首月租金的利息。双方当事人在租赁合同中未约定返还款项的利息，在补充协议中也未约定，故卢金花请求上述利息无法律和事实依据，一审法院不予支持。
关于卢金花主张的直接损失。由于合同法规定违约金系补偿性质，卢金花主张的违约金金额与其主张的直接损失金额（装修首款100000元、直接损失62160元）对比，违约金足以弥补卢金花的损失，故对卢金花主张的直接损失不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2018年7月16日作出如下判决：一、宏康公司于判决发生法律效力之日起十日向卢金花退还租赁合同保证金842700元、租金280900元及违约金252810元；二、驳回卢金花的其他诉讼请求。案件受理费18647.1元，由卢金花负担1965.3元，宏康公司负担16681.8元。财产保全费5000元，由宏康公司负担。
经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审庭审中，宏康公司确认卢金花在一审庭审中并无陈述过2017年7月11日委托东莞市豪霸装饰工程有限公司对涉案租赁物的二楼2900平方米天花及隔墙进行拆除，但认为卢金花在一审中承认其有拆除一楼、二楼部分，此外，卢金花一审的证据也可证明其在2017年7月11日雇佣了施工对就涉案租赁物二楼2900平方米天花和隔墙进行拆除。卢金花则表示宏康公司曾说过在2017年7月要交付涉案租赁物，因涉案租赁物比较偏僻，所以，卢金花租了办公用房，做了前期工作，准备委托东莞市豪霸装饰工程有限公司进行拆除，但由于宏康公司一直没有处理好涉案租赁物于原租户的关系，所以，双方签订了补充协议延长2个月交付，到了2017年11月其是拆除了一点点，但有人阻止，所以没有拆除成功。宏康公司还陈述涉案合同是其与卢金花的丈夫符建平洽谈，且租金、押金也是卢金花的丈夫以卢金花的名义代为交付。
二审中，各方当事人均无提交新证据。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合宏康公司的上诉请求和理由以及卢金花的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.涉案租赁物的交付时间确认；2.涉案合同无法履行违约责任的认定。现评析如下：
关于涉案租赁物的交付时间确认问题。宏康公司与卢金花于2017年4月24日签订的《租赁合同》约定宏康公司承诺在合同签订之日起，三个月内容把铺位交付给卢金花使用。现宏康公司主张其在2017年6月份已将涉案租赁物的二楼2900平方米及首层除原米其儿承租部分800平方米外的部分交付给卢金花使用，卢金花对此不予确认，宏康公司也未能进一步提供双方办理交接手续的凭据等予以佐证，且双方随后签订的《补充协议》中还约定合同正文中提及的三个月内交付租赁场地可适当延期一至两个月，最多不超过两个月，如延期两个月后还未能交付租赁场地，宏康公司按合同正文中相关条款赔偿卢金花损失。可见，若宏康公司在2017年6月已将涉案租赁物交付给卢金花使用，双方无需再行签署《补充协议》。因此，一审法院通过对双方签订《租赁合同》后又签订《补充协议》内容的分析，认定宏康公司主张于2017年7月已将租赁物部分交付给卢金花，与常理不符，同时，结合双方当事人对于交付全部租赁物的陈述，确认双方实际交付租赁物的时间为2017年11月，并无不当，本院予以确认。宏康公司上诉坚持认为一审确认涉案租赁物交付时间错误，依据不充分，本院不予采纳。
关于涉案合同无法履行违约责任的认定问题。根据一审查明的事实可知，涉案租赁物已被所有权人收回，并另行出租给他人使用，导致卢金花签订《租赁合同》的目的无法实现，据此宏康公司应承担卢金花不能使用涉案租赁物的违约责任，故一审法院根据双方合同约定，判决宏康公司向卢金花返还租赁保证金及租金和违约金，并无不妥，本院予以维持。宏康公司上诉认为是卢金花提出不承租涉案租赁物，导致其停止向所有权人清城公司缴纳租金，清城公司才收回涉案租赁物，故违约方为卢金花，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于宏康公司主张合同不是卢金花本人所签问题，因宏康公司在一审已确认合同的真实性、合法性和关联性，二审期间，宏康公司也称涉案合同的租金、押金均为卢金花的丈夫以卢金花名义交纳，即合同的实际履行人还是卢金花，故无论合同是否为卢金花本人签名，均不影响本案的实体处理，其以此主张撤销一审判决，本院不予支持。
综上所述，上诉人宏康公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费18647.1元，由上诉人广州宏康数码物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 余 盾
审判员 张 怡
审判员 李 静
二〇一八年十一月十三日
书记员 李志康
胡秀红