北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京03民终14206号
上诉人（原审被告）：北京中鑫源房地产开发集团有限公司，住所地北京市门头沟区妙峰山镇水丁路1号院1号。
法定代表人：陈西雷，董事长。
委托诉讼代理人：崔树全，男，北京中鑫源房地产开发集团有限公司职工。
被上诉人（原审原告）：郭东艳，女，1972年12月12日出生，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：申红军，北京市天安律师事务所律师。
上诉人北京中鑫源房地产开发集团有限公司（以下简称中鑫源公司）因与被上诉人郭东艳商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初13586号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
中鑫源公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回郭东艳多要的违约金203873．09元。事实和理由：一审判决认定事实错误，郭东艳两次收到入住通知书，但故意不来收房；一审法院认定中鑫源公司没有提供收房所需文件缺少依据；一审法院适用法律错误，依据《北京市商品房预售合同》第十五条第（四）项规定，郭东艳接到入住通知书后不来收房，中鑫源公司不承担任何责任；郭东艳未住上房屋的损失是另租同一地段房屋的租金损失。
郭东艳辩称：同意一审判决，不同意中鑫源公司的上诉意见。
郭东艳向一审法院起诉请求：1、判令中鑫源公司支付自2016年8月1日至2018年8月29日期间的逾期交房违约金342271．05元；2、诉讼费由中鑫源公司承担。
一审法院认定事实：2016年4月19日，郭东艳和中鑫源公司签订了《北京市商品房预售合同》（下文简称《预售合同》），购买坐落于北京市通州区通州新城西侧北端温榆河畔×住宅楼×层×单元×的房屋（以下简称1504房屋），房屋总价款为4509559元。郭东艳按照合同约定交付了购房款。《预售合同》第十一条交付条件“（一）出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付该商品房。（二）该房屋交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，以及《住宅工程质量分户验收表》。1、该商品房已取得规划验收批准文件或建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件……。”第十三条逾期交房责任“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第一种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内……出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之一的违约金……并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日……买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”2017年10月31日，1号楼取得建筑工程竣工验收备案表。
中鑫源公司于2018年2月2日向郭东艳邮寄了《入住通知书》，故其认为计算违约金的截止日期应至2018年2月2日。郭东艳表示于2018年2月4日收到该通知书，但是该通知书上写明“请你在接到此入住通知书后十日内带上逾期收房的违约金……办理收房手续”，因此认为该通知为附条件的收房，其不认可自己存在违约行为，所以没有收房。
经核实，2018年8月29日，中鑫源公司向郭东艳交付了1504房屋，郭东艳办理了1504房屋的入住手续。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。郭东艳和中鑫源公司签订的合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合同应属合法有效。中鑫源公司主张2018年2月2日，中鑫源公司已经发出入住通知，但是郭东艳拒绝收房，因此逾期交房责任不在中鑫源公司。法院认为，根据合同第十一条的约定，中鑫源公司需提供竣工验收备案表及房屋面积实测技术报告书，并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》。《北京市城市房地产转让管理办法》第五十条规定：房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：一、建筑工程竣工验收备案表，二、商品房面积实测技术报告书。此为在北京市范围交付新建房屋的法定条件。虽然中鑫源公司多次下发收房通知书，但是中鑫源公司先是未能提供合同约定的收房所需文件，后又以向郭东艳索要逾期收房违约金为条件，拒不履行交付义务，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。关于违约金的计算标准，补充协议第六条约定的标准，明显不合理地减轻了合同中约定的应当由出卖人承担的责任，且排除了业主对逾期交房损失的合理救济权利，根据合同第二十八条的规定，应按照合同约定的日万分之一的标准计算。关于中鑫源公司主张的郭东艳所主张的数额过高的抗辩意见，依据不足，法院不予采纳。关于郭东艳收房的时间，郭东艳自认已于2018年8月29日将涉案房屋接收，因此对于中鑫源公司逾期交房违约金的截止时间应计算到2018年8月28日为宜。
一审法院判决：一、北京中鑫源房地产开发集团有限公司给付郭东艳自2016年8月1日至2018年8月28日的逾期交房违约金341824．6元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回郭东艳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。中鑫源公司提交证据一：顺丰速递查询截图打印件四张，证明中鑫源公司于2018年3月3日再次给郭东艳发送入住通知，郭东艳于2018年3月3日收到；证据二、新地国际家园业主确认表，证明中鑫源公司在3、4月已具备交房条件。郭东艳不认可证据一的真实性和证明目的，主张其并未收到该份入住通知单，3月12日郭东艳去收房时，中鑫源公司要求郭东艳支付逾期收房违约金才可以收房；认可证据二的真实性，不认可证据二的证明目的，主张该确认表只能证明其中几个业主的收房情况，其他则无法证明。
本院另查明，《预售合同》第二十八条约定：“……双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或者不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任，排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。……”附件十一《补充协议》第六条约定：“……除不可抗力外，甲方（出卖方）未按照《预售合同》第十一条、第十二条、第十四条约定的期限和条件将该商品房交付乙方（买受人）的，甲方应当按照《预售合同》第十三条约定承担违约责任，但累计违约金总额不超过乙方全部已付购房款的1%。”
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，中鑫源公司未按照合同约定日期向郭东艳交付房屋，已构成违约。中鑫源公司在上诉请求中亦认可向郭东艳支付逾期交房违约金。现二审主要争议焦点是一审法院判决的违约金金额是否适当。
就违约金计算标准。中鑫源公司主张一审判决依照合同约定以买受人已付全部款项日万分之一计算违约金的标准过高，应以买受人实际损失即租金为标准进行调整。本院认为，在商品房预售合同中，交付符合条件的房屋是开发商负有的最重要义务之一，无法交房或迟延交房意味着业主对房屋的占有、使用、收益、处分等所有权各项权能均无法行使，合同的根本目的难以实现，因此，可以认为是极其严重的违约行为，并且随着违约期限的增加，买房人的损失将会日益增加。本案中，《预售合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效。双方在该合同第十三条中已就逾期交房行为的违约责任进行了明确约定，虽然《补充协议》第六条对逾期交房的违约金进行了总额限制，但这明显减轻了出卖人对其主要合同义务所应负的相应约定责任，且排除了买房人对逾期交房损失的合理救济权利，因而本案仍应按照《预售合同》第十三条1、（2）项约定的标准按日计算已付全部款项万分之一的违约金，该标准系双方当事人的真实意思表示，不存在过高情形，中鑫源公司提出以租金损失为违约金计算标准的主张缺少事实和法律依据，本院不予采信。
就违约金计算期限。中鑫源公司主张应计算至2018年2月4日即郭东艳认可收到《入住通知书》之日，该日期之后的损失系郭东艳故意不收房造成，与中鑫源公司无关。本院认为，根据上文分析，出卖人交付符合条件的房屋系其最主要的合同义务，在买受人已按照合同约定交付了购房款，且双方未就收房事宜达成新的合意的情况下，中鑫源公司单方做出的要求买房人支付逾期收房违约金并以此为条件拒绝交房的意思表示无效，即使中鑫源公司有相应的履行抗辩权，其亦应在合理范围内行使，不得随意对抗买房人在依约交付房款的情况下要求其履行主要合同义务的请求权。因此，中鑫源公司在本案中发放《入住通知书》的行为不影响违约金的继续计算，一审法院确定的违约金期间并无不当，本院予以确认。综上，一审法院认定的中鑫源公司逾期交房违约金的金额正确，本院予以确认。
综上所述，中鑫源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3217元，由北京中鑫源房地产开发集团有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 咸海荣
审 判 员 孙 京
审 判 员 张 帆
二〇一八年十一月二十二日
法官助理 张钰鑫
书 记 员 王秋岩