江苏省宿迁市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）宿中执异字第0014号
异议人（被执行人）徐州凤岭山生态旅游度假区有限公司，住所地江苏省徐州市铜山区汉王镇政府南凤岭山度假区。
法定代表人JRACEJIAMINLIN，该公司董事长。
委托代理人陈根成。
申请执行人江苏中兴建设有限公司，住所地江苏省泰兴市济川路26号。
法定代表人倪道仁，该公司董事长。
委托代理人徐晓龙。
本院在执行江苏中兴建设有限公司（以下简称中兴公司）与徐州凤岭山生态旅游度假区有限公司（以下简称凤岭山公司）建设工程施工合同纠纷一案过程中，委托宿迁市茂盛拍卖有限公司（以下简称茂盛公司）拍卖凤岭山公司所有的位于徐州市铜山区汉王镇凤岭山生态旅游度假区8套别墅。凤岭山公司认为茂盛公司拍卖公告内容违法，向本院提出异议。本院于2014年4月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
凤岭山公司提出异议称，公告拍卖8套别墅超过执行标的以及擅自设置限制条件违法，请求依法予以纠正。其主要理由是：一、公告整体拍卖凤岭山公司8套别墅，远远超过执行标的，严重违法。江苏省高级人民法院（2009）苏民终字第0237号民事判决认定凤岭山公司欠中兴公司的债务总额为6744778元，铜山县人民政府已经代凤岭山公司支付给中兴公司500余万元，涉案标的仅剩170余万元，加上迟延履行滞纳金约为200万元。而8套别墅市场价超过2000万元，远远超过执行标的，整体拍卖8套别墅严重违法。故请求一套一套进行拍卖，直至达到执行标的。二、公告擅自设置限制条件，阻碍自由竞拍。（一）公告将“竞买人限定为具有旅游度假开发资质的法人单位”无事实依据。涉案土地发球旅游度假用地，根据土地类型划分，旅游度假用地属于商业用地的一种。因此，该土地上的合法建筑任何人都可以自由购买。公告将“竞买人限定为具有旅游度假开发资质的法人单位”排斥了自然人参与公平竞拍的权利。（二）公告设定“不得以商品房对外出售”的条件没有法律依据。能够作为商品买卖的房屋都叫商品房，涉案的土地是旅游度假用地，房产属于旅游度假用房，现行法律没有规定旅游度假用房不得买卖。如果法律规定旅游度假用房“不得以商品房对外出售”，则涉案别墅也不能公开拍卖。（三）公告载明“由于拍卖的别墅为整体拍卖，故亦只办理一个土地使用权总证，不分幢办证”，于法无据。凤岭山公司与铜山县政府签订的《国有土地使用权出让合同》明确约定：“已取得的土地使用权，凤岭山公司可以部分对外出租、转让、抵押。”根据该约定，凤岭山公司开发的别墅完全可以单幢转让，而公告却限定8幢别墅只能办一个土地使用权总证显然没有有依据。况且，凤岭山公司在该土地上已建成80多套别墅，且领取了《房屋所有权证》，如果按照公告要求，拍卖的8套别墅只能办一个土地使用权总证，那么其余别墅又如何办理土地使用权证。
申请执行人中兴公司答辩称：一、公告拍卖凤岭山公司8套别墅并没有严重超标的执行。截止2014年5月30日，凤岭山公司欠中兴公司本金、利息、审计费、二次拍卖费、二次评估费等合计13075393.034元，铜山县政府垫付的390万元农民工工资，在凤岭山公司执行款到位后仍然要返还给铜县政府。公告拍卖的8套别墅在徐州中院二次拍卖时只有10525960.48元，宿迁中院执行过程中委托评估的价格过高，且该项目已经停工8年，道路、水电不完整，土地使用权年限仅剩31年，有可能两次降价都无人购买，因此，不存在超标拍卖问题。二、关于公告擅自设置限制条件，阻碍自由竞拍问题，中兴公司同意凤岭山公司的意见。
经审查查明，凤岭山公司与中兴公司建设工程施工合同纠纷一案，徐州中院于2009年7月23日作出（2007）徐民一初字第0113号民事判决：一、解除2005年11月2日凤岭山公司与中兴公司签订的建设工程施工合同；二、凤岭山公司于判决生效后十日内给付中兴公司工程款6744778.35元及利息（以6744778.35元作为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2007年8月1日计至付清之日止）；三、驳回凤岭山公司的诉讼请求；四、驳回中兴公司其他反诉请求。案件受理费49720元，由凤岭山公司负担；反诉案件受理费43900元，由中兴公司负担16983元，凤岭山公司负担26917元；诉讼保全费5000元，由中兴公司负担；证据保全费5000元，由中兴公司负担1934元，凤岭山公司负担3066元；鉴定费80000元，由中兴公司负担30949元，凤岭山公司负担49051元。凤岭山公司不服该判决，向江苏省高级人民法院提起上诉。江苏省高级人民法院经审理后，于2009年12月16日作出（2009）苏民终字第0237号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30000元，由凤岭山公司负担。由于凤岭山公司未履行生效判决确定的义务，中兴公司向徐州中院申请强制执行，该院于2010年1月26日立案执行。
徐州中院在执行过程中查明，凤岭山公司仅有的其开发的位于徐州市铜山区汉王镇凤岭山生态旅游度假区的8套别墅（度假用房）及所占建设用地使用权被徐州市铜山区人民法院查封（铜山区法院案件权利人徐州恒兴机械化工有限公司，申请执行标的本息合计约700万元）。经徐州中院和铜山区法院协商，由徐州中院对该8撞别墅中的7套进行拍卖，但拍卖款优先用于偿还被执行人凤岭山公司欠铜山区法院案件权利人徐州恒兴机械化工有限公司的债务，剩余款项偿还给本案申请执行人中兴公司。徐州中院遂裁定对该处其中7套别墅及所占建设用地使用权进行评估拍卖。在拍卖过程中，徐州市铜山区人民政府于2010年12月10日发函给徐州中院，称凤岭山公司在用地过程中存在违规问题，不能办理土地分割手续，请求取消拍卖。2010年12月15日，铜山区政府再次发函给徐州中院，称其将与凤岭山公司达成一致的基础上对该土地及地上附着物等资产进行收购。接函后，徐州中院便暂停了对该处房产的拍卖程序，铜山区政府采取预付收储款的方式于2011年1月4日向徐州中院代垫执行款390万元。2012年1月12日，徐州中院发函给铜山区政府，称由于铜山区法院也有涉及凤岭山公司的案件，两级法院涉案标的约3000万元。之后，徐州中院与铜山区政府协商方案，即由铜山区法院对其申请执行人为信用社的案件查封的土地、房产进行评估，然后由铜山区政府根据评估价确认后进行收储。由于春节将至，徐州中院希望铜山区政府继续采取预付收储款的方式支付农民工工资200万元。之后，铜山区政府于2012年2月22日代垫了执行款100万元。此后由于铜山区政府未能与凤岭山公司对收购款达成一致意见，没有再行付款，徐州中院也没有采取进一步的强制执行措施。
由于案件久执未结，申请执行人中兴公司多次信访，江苏省高级人民法院于2012年11月29日作出（2012）苏执督字第0033号民事裁定，将徐州中院执行的（2010）徐执字第0059号案件【执行依据为（2007）徐民一初字第113号民事判决】指定本院执行。本院于2013年3月4日立案执行。
本院在执行过程中查明：1.徐州中院执行过程中拍卖的7套别墅，被铜山区人民法院在执行徐州恒兴机械化工有限公司申请执行凤岭山公司合同纠纷一案过程中于2010年9月19日查封，徐州中院的查封属于轮候查封，尚未发生法律效力。2.凤岭山公司于2004年9月28日与徐州市铜山县国土资源局签订国有土地使用权出让合同，受让取得位于徐州市汉王镇汉王村两块土地使用权：⑴面积33374平方米（50.06亩、点状分布），并于2006年4月取得国有土地使用权证（铜国用（2006）第0472号），土地用途为度假用房；⑵面积23603.2平方米（35.41亩、点状分布），并于2006年1月取得国有土地使用权证（铜国用（2006）第304号）。另外，凤岭山公司又与汉王镇汉王村村委会签订土地租凭协议一份，土地面积为2109.53亩的集体土地（分布在点状国有土地使用权的四周）。目前凤岭山公司实际占用土地面积为以上国有土地使用权和租赁取得的集体土地使用权合计2195亩。
执行过程中，本院与徐州中院及铜山区法院协商并达成一致意见，铜山区法院查封的8套别墅由本院评估拍卖，拍卖款先行支付铜山区法院执行的案件（执行标的额约700万元）。2013年3月12日，本院作出（2013）宿中执字第0088-2号民事裁定：对被执行人凤岭山公司开发的位于徐州市铜山区汉王镇凤岭山生态旅游度假区8套别墅（度假用房）及所占建设用地使用权进行评估拍卖。具体为：1.幢号7#-A，房权证号：铜房权证汉王字第2**号；2.7#-B，房权证号：铜房权证汉王字第2**号；3.65#-A，房权证号：铜房权证汉王字第2**号；4.65#-B，房权证号：铜房权证汉王字第2**号；5.81#-A，房权证号：铜房权证汉王字第2**号；6.81#-B，房权证号：铜房权证汉王字第2**号；7.82#-A，房权证号：铜房权证汉王字第2**号；8.82#-B，房权证号：铜房权证汉王字第2**号。2013年3月29日，本院委托宿迁市方元房地产评估咨询有限公司对上述房产进行评估。评估公司于2013年7月15日作出评估报告，该8套别墅及所占建设用地使用权的评估价值为1797万元。
因涉及处置建设用地使用权，按照相关规定，本院发函给铜山区人民政府征求意见。铜山区政府在收到本院征求意见函后复函称：该8套别墅系整个旅游区的组成部分，依法不能分割登记、出售、拍卖；为保证度假区的完整性以及度假区内房屋、土地的性质不变，竞买人应当设定为土地储备机构或旅游管理及旅游开发企业。收到复函后，本院征求双方当事人的意见，双方当事人均不同意整体处置，申请人中兴公司仅请求本院拍卖该8套别墅，且向本院提供了凤岭山公司与铜山区国土资源局签订的国有土地使用权转让合同，该合同第四章第二十条约定：“受让人按照本合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《国有土地使用权证》，取得出让土地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押。”
针对铜山区政府的复函及当事人的意见，本院复函给铜山区政府：对铜山区政府的复函意见不予采纳，对该8套别墅及所占建设用地使用权进行评估拍卖。接函后，铜山区政府期间又多次和本院协调，承诺由本院整体拍卖该8套别墅，铜山区政府予以收储或联系具有旅游开发资质的企业购买。本院遂委托茂盛公司在拍卖时设定以下条件：1.拍卖标的为净值拍卖，拍卖之前以及之后涉及的全部税费（包括且不限于买卖双方的税金、费用等）由买受人承担；2.由于该处房地产为旅游开发用地，拍卖的买受人限定为具有旅游度假开发资质的单位；3.根据建设用地使用权的登记信息，注明该地块的使用年限至2045年2月；4.买受人买售后应保持房屋的旅游度假功能，不得改变土地使用性质，不得搞房地产开发或以商品房对外出售；5.由于拍卖的房屋为整体拍卖，故亦只办理一个土地使用权证，不分别办证。2013年10月28日，11月18日，茂盛公司分别在徐州日报上刊登拍卖公告。公告载明以上述设定的条件拍卖凤岭山公司所有的8套别墅，参考价分别为1797万元、1530万元。均因无人报名参加竞买而流拍。在此期间，本院多次联系铜山区政府，要求其按照当初协调的意见参与竞买，但铜山区政府有关人员答复称因主要领导人变更，不打算再按原商定的计划由政府收储或联系具有旅游开发资质的企业购买。
拍卖期间，被执行人凤岭山公司向有关部门多次信访，反映本院在执行过程中，对其公司的8套别墅整体拍卖，严重超标的，且拍卖公告中人为设定各种条件，严重损害其公司的权益。2014年3月29日，江苏省高级人民法院作出（2014）苏执监字第0016号督办函，认为凤岭山公司的信访事项属于对本院执行行为提出的异议，要求本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，对凤岭山公司提出的异议依法立案审查处理。
本案在审查过程中，凤岭山公司对超标的拍卖的异议理由不再主张。
本案争议焦点为：本院在委托茂盛公司拍卖凤岭山公司的8套别墅时设置的条件是否违法。
本院认为，执行过程中，拍卖被执行人财产应根据财产的具体情况设置合理的条件，以实现被执行人财产价值的最大化。本案中，凤岭山公司开发的8套别墅虽然手续合法，但该别墅为度假用房，在拍卖时应当说明该房的用途以及剩余的土地使用权年限。竞买人即使不是具有旅游度假开发资质的单位，其在竞买成功后只要不改变该房的用途即可，因此，本院委托拍卖公告中限定“竞买人为具有旅游度假开发资质的单位”，剥夺了其他单位或个人参与竞买的权利，没有法律依据，应予纠正。涉案的8套别墅分别办理了产权证，并且凤岭山公司与铜山区国土资源局签订的国有土地使用权转让合同约定：“受让人按照本合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《国有土地使用权证》，取得出让土地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押。”因此，本院委托拍卖公告中注明“由于拍卖的房屋为整体拍卖，故亦只办理一个土地使用权证，不分别办证”，没有法律依据，应予纠正。目前法律法规规定的商品房，是指具有经营资格的房地产开发公司通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，并不是可以转让的房屋均是商品房。因涉案土地为旅游度假用地，凤岭山公司开发的8套别墅为旅游度假用房，故本院委托拍卖公告中注明“买受人买售后应保持房屋的旅游度假功能，不得改变土地使用性质，不得搞房地产开发或以商品房对外出售”并不违法，因此，凤岭山公司主张该条限制条件违法的理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：
一、撤销本院委托拍卖公告中第二条限制条件，即“由于该处房地产为旅游开发用地，拍卖的买受人限定为具有旅游度假开发资质的单位”；
二、撤销本院委托拍卖公告中第五条限制条件，即“由于拍卖的房屋为整体拍卖，故亦只办理一个土地使用权证，不分别办证”。
三、驳回凤岭山公司的其他异议请求。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内向江苏省高级人民法院申请复议。
审判长 陈凤鸣
审判员 赵述安
审判员 王强翎
二〇一四年六月十二日
书记员 陆 野
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