北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第13575号
上诉人（原审被告）北京合生望景房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区广渠路28号201号楼北B100号。
法定代表人陈文，总经理。
委托代理人成鹏，男，1986年6月19日出生。
被上诉人（原审原告）孙建祥，男，1962年4月20日出生。
委托代理人张星艳，北京市中润律师事务所律师。
上诉人北京合生望景房地产开发有限公司（以下简称合生公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第23232号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
孙建祥在原审法院诉称：2009年7月13日，孙建祥与合生公司签订《商品房预售合同》，约定孙建祥购买合生公司开发的位于北京市朝阳区望京文化娱乐（B30）项目6号楼loft文化大厦4层405号房屋（以下简称为405号房屋），合同约定了价格、面积等，同时约定合生公司应于2011年6月30日前向孙建祥交付房屋，并约定相应的违约责任。合同签订后，孙建祥如约支付房款，合生公司未在规定期限内交房，直至2011年12月6日合生公司才将房屋交付给孙建祥。孙建祥在收房过程中发现房屋存在严重质量问题，合生公司承诺一周内修复，但直至2012年4月12日，房屋才基本完成维修，在此期间孙建祥一直未能入住使用。合生公司违约行为给孙建祥造成了损失，故起诉至法院，要求合生公司向孙建祥赔偿供暖费损失8847.45元、物业费损失2316.48元、房屋空置损失费82550元及违约金39198元。
合生公司在原审法院辩称：按照双方于2009年7月13日签订的《商品房预售合同》第11条的约定，交付条件已经写明了，交付的时候，应当取得规划验收批准文件，竣工验收备案表，面积实测技术报告书，这些在交房时都已经具备了，实际交付的日期是2011年12月6日。约定的交付时间2011年6月30日。晚交付的原因是因为工程进度的问题，在交付房屋后，双方已经达成了协议，合生公司已经对孙建祥进行了赔偿，赔偿了孙建祥48766.24元，故不同意再赔偿了。不同意孙建祥的全部诉讼请求。
原审法院经审理后认为：孙建祥与合生公司签订的《北京市商品房预售合同》，不违反法律、法规强制性规定，是双方真实意思表示，该合同合法有效。依法订立的合同，双方均应当严格履行合同义务。根据本案现有证据可以证明，孙建祥履行了按时交纳购房款的义务，合生公司也应按照双方约定的期限（2011年6月30日）完成交付房屋的义务，合生公司未及时履行该义务，直至2011年12月6日交房已经构成违约，且通过孙建祥提交的《维修单》、证明及《业主投诉索赔登记表》可以认定合生公司交付的房屋存在质量问题，致使孙建祥无法入住，一直至2012年4月12日才维修完毕的事实，合生公司应对延期交房给孙建祥造成的损失，承担赔偿责任。孙建祥通过提交收据及租房合同，证明了其实际损失情况及数额，故对于孙建祥要求合生公司支付供暖费损失8847.45元、物业费损失2316.48元、房屋空置损失费82550元的诉讼请求，有事实及法律依据，法院予以支持。关于孙建祥主张的违约金，因双方已经就违约金赔偿达成协议，且合生公司已经实际赔偿了孙建祥违约金，故孙建祥再次主张违约金，无事实及法律依据，法院不予支持。据此，原审法院判决：1.北京合生望景房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿孙建祥供暖费损失八千八百四十七元四角五分、物业费损失二千三百一十六元四角八分、房屋空置损失费八万二千五百五十元。2.驳回孙建祥的其他诉讼请求。
判决后，合生公司不服，上诉至本院，请求撤销原判，依法改判驳回孙建祥的诉讼请求。其上诉理由是：1.一审法院依据《业主投诉索赔登记表》及《维修单》认定涉诉房屋存在质量问题，存在错误。涉诉房屋不存在质量问题，而且《业主投诉索赔登记表》上的签字人也非我公司员工；2.我公司与孙建祥签订的《协议书》约定的补偿为我公司对孙建祥的全部补偿，孙建祥同意不再向我公司要求其他任何形式的赔偿或补偿。一审法院无视该协议已经履行完毕而作出判决违反合同法精神。
孙建祥辩称：同意一审判决。
经审理查明：2009年7月13日，合生公司作为出卖人与孙建祥作为买受人签订了合同编号为Y834517的《北京市商品房预售合同》，双方约定，孙建祥购买合生公司开发的405号房屋，用途为文化办公，建筑面积为139.47平方米，单价为每平方米人民币28869.81元，总价款为3086471元。买受人采取商业贷款方式。首期支付购房总价款的50.1%，其余价款可以向中国农业银行借款支付。出卖人应当在2011年6月30日前向买受人交付该商品房。出卖人逾期交房在120日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过120日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。该商品房为住宅的，出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。查验该商品房时发现由经双方确认的装修或其他问题的，买受人应收楼，出卖人应按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付后30日内负责修复，并承担修复费用。因户门不能锁闭、结构裂缝、严重漏水造成不能居住导致买受人损失的，出卖人承担赔偿责任。出卖人应当在商品房交付之日起720日内，取得该商品房所在楼宇的权属证明。之后孙建祥作为乙方与合生公司作为甲方还签订了《补充协议》，双方就装修及空间改造、室内装修及空间改造方案、工程质量及保修责任和其他进行了补充约定。
《北京市商品房预售合同》签订后，孙建祥按照合同约定向合生公司支付了405号房屋的全部购房款，孙建祥于2013年5月27日取得405号房屋的产权证书，但合生公司直至2011年12月6日才将405号房屋交付给孙建祥。孙建祥于收房当天与合生公司签订《维修单》，共同确认405号房屋存在墙面有划痕、破损，踢脚线收口有缝、插座面板不平、一层主卧有电线未接、暖气管周边地板需处理等二十一处问题。合生公司在维修单上签字确认，并保证于2011年12月13日前维修完毕。孙建祥于2012年4月12日在该维修单上签字确认已于2012年4月12日维修完。原审过程中，孙建祥提交一份署名为“张玲”和“合生项目工程部黄文斌”的证明，其内容显示截止到2012年2月8日，405号房屋室内维修尚未完成，以及孙建祥于2012年2月8日来售楼处反映收楼两个月了，因房子装修未做好导致孙建祥一直无法入住，同时延期收房的赔偿违约金，公司一直未支付。2013年3月10日，孙建祥进行投诉索赔，并填写了《业主投诉索赔登记表》，投诉内容为：405号房屋因房屋质量问题（详见《维修单》），维修时间过久（2011年12月6日至2012年4月12日），同时因楼上房屋漏水将地板全部泡坏。要求合生公司赔偿维修期间房屋租金每月20000元及利息、赔偿一个供暖季的供暖费及利息，赔偿维修期间的物业费。受理情况处注明：情况属实，领导意见处注明：请项目公司解决为盼。孙建祥还提交其作为出租人与东阳市花儿影视文化有限公司作为承租人于2012年5月27日签订的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，双方在合同中约定，孙建祥将405号房屋出租给东阳市花儿影视文化有限公司，租赁期自2012年6月1日至2015年5月31日，租金为每月人民币19500元。
2013年7月24日，孙建祥作为乙方与合生公司作为甲方签订了《协议书》，双方约定，甲方同意就该商品房延期交楼事宜给予乙方人民币48766.24元补偿。本协议约定的补偿，以银行转账方式支付。双方确认，本协议约定的补偿为甲方对乙方的全部补偿，乙方不得就该商品房延期交楼事宜向甲方要求其他任何赔偿或补偿。孙建祥于当天还向合生公司提出申请，要求违约金以现金方式支付。后合生公司将该笔违约金支付给了孙建祥。后双方因延期交房赔偿问题产生纠纷，孙建祥因此起诉至原审法院，要求合生公司向孙建祥赔偿供暖费损失8847.45元、物业费损失2316.48元、房屋空置损失费82550元及违约金39198元。原审庭审中，双方均认可孙建祥已经交纳了405号房屋2011年冬季至2012年春季供暖季的供暖费8847.45元的事实。双方均认可孙建祥交纳了2011年12月6日至2012年12月31日期间的物业管理费7112.90元的事实。
孙建祥还提交房屋产权证书，证明405号房屋为孙建祥所有。合生公司对此予以认可。孙建祥提交《北京市商品房预售合同》及补充协议，证明双方签订了房屋买卖合同，并约定房屋为精装修。合生公司对此予以认可。孙建祥提交发票，证明孙建祥支付了购房款。合生公司对此予以认可。孙建祥提交《维修单》、证明及《业主投诉索赔登记表》，证明孙建祥收房时房屋存在质量问题，直至2012年4月12日才维修完毕。合生公司对《维修单》真实性认可，证明目的不认可，对证明和《业主投诉索赔登记表》真实性及证明目的不认可。孙建祥提交收据，证明孙建祥缴纳了房屋未能入住期间的物业费及供暖费。合生公司对此予以认可。孙建祥提交《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，证明孙建祥因房屋不能使用产生的租金损失。合生公司对此不予认可，称与本案无关。
合生公司提交建设工程规划核验（验收）意见、工程竣工验收备案表、房屋面积测算技术报告书，证明405号房屋交付的时候，已经到达了交付条件。孙建祥对此不予认可。合生公司提交工程质量验收记录表，证明房屋在交付的时候，装修工程不存在质量问题，并且验收合格了，孙建祥对此不予认可。合生公司提交业主资料卡、收楼物品移交清单、入住手续会签单、前期物业服务协议，证明405号房屋已于2011年12月6日交付给孙建祥。孙建祥对该证据真实性认可，不认可证明目的。合生公司提交付款单及孙建祥身份证复印件、孙建祥申请、《协议书》、招商银行的打款的记录，证明双方已经就逾期交楼事宜达成协议，赔偿孙建祥48766.24元，并且确定本协议的补偿为合生公司对于孙建祥的全部补偿。孙建祥对该证据真实性认可，不认可证明目的。称该笔为违约金，本案主张的是损害赔偿。
庭审过程中，经本院询问，当事人双方均认可《协议书》中约定的补偿款的计算期间自2011年6月30日起至2011年12月6日止，补偿标准为《北京市商品房预售合同》中关于逾期交房的约定条款。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋产权证书、《北京市商品房预售合同》、购房款发票、《维修单》、证明及《业主投诉索赔登记表》、收据、《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》、业主资料卡、收楼物品移交清单、入住手续会签单、前期物业服务协议、付款单及孙建祥身份证复印件、孙建祥申请、《协议书》、招商银行的打款的记录等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，合生公司和孙建祥所签订的《北京市商品房预售合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。合生公司作为出卖人，应按合同约定交付符合质量要求的房屋，但结合《维修单》及其他证据，可以认定合生公司迟延交付给孙建祥的房屋存在诸多质量瑕疵，且于2012年4月12日才维修完毕，故对于因交付房屋存在的质量瑕疵而给孙建祥造成的损失，合生公司应当承担赔偿责任。一审法院结合相关证据所认定孙建祥的各项损失及其数额正确，本院予以维持。关于合生公司与孙建祥所签订的《协议书》，因其所涉及数额的计算标准为双方在合同中关于迟延交房的约定条款，故合生公司上诉以存在《协议书》为由不再对交房之后出现的质量瑕疵造成的损害进行赔偿，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1479元，由孙建祥负担479元（已交纳），由北京合生望景房地产开发有限公司负担1000元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费2958元，由北京合生望景房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 解学锋
代理审判员 陈烁琳
代理审判员 史智军
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 陈 振