重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝高法民终字第00103号
上诉人（原审原告）：重庆龙厦房地产开发有限公司，住所地重庆市大渡口区八桥镇松青路1000号。
法定代表人：张章侨，该公司总经理。
委托代理人：谭大森，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：重庆兰芝商贸有限公司，住所地重庆市大渡口区E17／02地块松青路1011号国瑞城二期一层商场2及20，67至70号。
法定代表人：王兰，该公司经理。
委托代理人：蔡皓江，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：王兰，重庆兰芝商贸有限公司总经理。
委托代理人：蔡皓江，该公司员工。
被上诉人（原审第三人）：重庆澳潍迩影院管理有限公司，住所地重庆市大渡口区春晖路街道松青路1011号裙楼（国瑞城二期）二层、三层。
法定代理人：刘志刚，该公司董事长。
委托代理人：陈晴，重庆中豪律师事务所律师。
委托代理人：冉春红，重庆中豪律师事务所律师。
上诉人重庆龙厦房地产开发有限公司（以下简称龙厦房地产公司）与被上诉人重庆兰芝商贸有限公司（以下简称兰芝商贸公司）、王兰、重庆澳潍迩影院管理有限公司（以下简称澳潍迩影院管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市第五中级人民法院于2013年1月28日作出（2012）渝五中法民初字第00286号民事判决，龙厦房地产公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年3月27日公开开庭审理了本案，龙厦房地产公司的委托代理人谭大森，兰芝商贸公司、王兰的委托代理人蔡皓江，澳潍迩影院管理公司的委托代理人陈晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：龙厦房地产公司（甲方）与王兰（乙方）于2010年10月29日签订《租赁合同》，该合同约定：由王兰承租龙厦房地产公司所有的位于重庆市大渡口区松青路1011号国瑞城二期1层商场2及20，67-70号经营场地，建筑面积3744平方米，用于经营服装；租赁期限自2010年12月1日至2020年11月30日，共计10年。龙厦房地产公司同意在租赁期内给予王兰180日的装修期，在装修期内，王兰无需支付租金、综合推广费、综合管理费，但若在租赁期内，因王兰的原因导致本合同无法继续履行的或因王兰违约导致龙厦房地产公司单方解除或终止本合同的，则王兰不享有免租装修期的免租金优惠，应按解除合同当年年度的租金标准向龙厦房地产公司补交该期间的全部租金。租金标准为第1个月至第24个月按每月租金78624元／月，综合推广费104832元／月，综合管理费78624元／月，物管费为11232元／月。租金的支付方式为按季支付，兰芝商贸公司应于交房入场时支付首期租金，以后应于每次结束前上季度末月20日前，向龙厦房地产公司支付下季度的租金。龙厦房地产公司与王兰签订合同时，王兰必须向龙厦房地产公司交付相当于首年的二个月租金金额的保证金50万元，在合同期满或终止时，双方结清租金、水电费、违约金、管理费、损坏赔偿费以及工商登记注销，因王兰经营问题所造成的后果等全部事宜解决完毕后，龙厦房地产公司应于三个月内将保证金无息退还王兰。物业管理费由王兰承担，按建筑面积计算为3元／平方米／月，最终以物价部门核算收费价格标准执行，从正式收铺之日计收。物业管理费的支付方式为先付费后使用，第一次费用在签订《租赁合同》时支付，此费用与租金、综合管理费、综合推广费同时按季度支付。若王兰未按《租赁合同》约定支付费用的，每逾期一天，按逾期金额的日千分之一支付滞纳金给龙厦房地产公司，该滞纳金自到期日之次日起逐日计算至实际还款日止。在承租期内如发生下列情形之一的，龙厦房地产公司有权即时终止《租赁合同》、收回商铺、租赁给他人、不予退还保证金并保留追究王兰给龙厦房地产公司造成的一切损失的权利：王兰屡次故意违反本租赁合同，经龙厦房地产公司合理通知王兰采取补救措施后未果或重新违反。因王兰在合同履行期内由于违约或单方行为而导致《租赁合同》终止的，王兰除承担按合同约定的违约责任外，还需向龙厦房地产公司赔付等同于合同约定的租赁保证金的金额作为违约金。
2010年12月1日，李建斌代表王兰与北京国瑞兴业资产管理有限公司重庆分公司（以下简称国瑞兴业公司重庆分公司）签订了《收铺交接确认单》，对租赁的位于重庆市大渡口区E17／02地块的松青路1011号国瑞城二期一层商场20，67至70号经营场地及商场2部分共计建筑面积为2984平米的租赁房屋进行了交付和验收。
2010年10月29日至2011年6月14日王兰向龙厦房地产公司支付了租赁保证金50万元、装修保证金29840元，首期租金608790元，物业费79864元（2010年12月1日至2011年6月30日）。
2011年1月13日，龙厦房地产公司与王兰以及兰芝商贸公司签订《承租人变更补充协议》，约定原《租赁合同》的承租人由王兰变更为兰芝商贸公司，王兰对兰芝商贸公司履行合同承担连带保证责任。
2011年6月1日龙厦房地产公司按《租赁合同》第16.2条的约定将售楼处交付给了兰芝商贸公司，该部分建筑面积为760平方米。
因澳潍迩影院管理公司承租了龙厦房地产公司所有的位于重庆市大渡口区松青路1011号国瑞城二期2层及3层的经营场地，用于开设电影院。出于装修需要，2011年11月14日，兰芝商贸公司与澳潍迩影院管理公司、国瑞兴业公司重庆分公司签订了《装修恢复协议》，约定兰芝商贸公司将承租的龙厦房地产公司的场地及设施设备移交给澳潍迩影院管理公司施工使用，澳潍迩影院管理公司必须保证在施工结束时将场地恢复原状并保证原使用功能。如果因恢复原状造成兰芝商贸公司损失，国瑞兴业公司重庆分公司承担保证责任。
兰芝商贸公司于2011年9月27日将承租的龙厦房地产公司的场地交付给重庆辉驰建筑工程有限公司施工使用。
2012年5月7日龙厦房地产公司提起诉讼，请求：1.龙厦房地产公司与兰芝商贸公司立即解除《租赁合同》；2.兰芝商贸公司、王兰及澳潍迩影院管理公司共同承担腾空龙厦房地产公司所有的位于重庆市大渡口区松青路1011号国瑞城二期一层商场2及20，67-70号经营场地，将该场地恢复至龙厦房地产公司交付给兰芝商贸公司时的原状并返还该租赁场地；3.兰芝商贸公司立即支付租金、综合推广费、综合管理费以及物管费、能源费等共计3553923.2元，逾期付款违约金405800.68元（该两笔费用截止起诉之日，起诉之后到实际交付租赁物期间费用依约计算）及违约金50万元。王兰承担连带支付责任；4.本案诉讼费用由兰芝商贸公司与王兰承担。
兰芝商贸公司、王兰答辩称：同意解除双方的《租赁合同》，但龙厦房地产公司应退还其租赁保证金及装修保证金。房屋原状应由租赁房屋的实际使用人澳潍迩影院管理公司承担恢复原状的义务。兰芝商贸公司及王兰并未拖欠龙厦房地产公司租金、综合推广费、综合管理费以及物业管理费，不应承担违约责任，且龙厦房地产公司起诉之后的房屋租金也不应再继续承担。即使兰芝商贸公司存在违约行为，50万元违约金的约定过高，应予以调整。此外，兰芝商贸公司以及王兰在履约过程中，并无违约事实，而是龙厦房地产公司同意兰芝商贸公司将房屋交由第三人澳潍迩影院管理公司进行使用，才导致双方合同不能履行。
澳潍迩影院管理公司称：国瑞兴业公司重庆分公司与澳潍迩影院管理公司签订的《装修恢复协议》约定澳潍迩影院管理公司可以占用本案诉争房屋直至装修完工。兰芝商贸公司未按约支付租金是由于经营不善，支付租金的义务不应由澳潍迩影院管理公司承担。澳潍迩影院管理公司已按《装修恢复协议》的约定向兰芝商贸公司支付了4万元补偿款，不应承担其他法律责任。至于龙厦房地产公司要求澳潍迩影院管理公司承担交付房屋的连带责任，根据《装修恢复协议》的约定，兰芝商贸公司退出租赁场地之前，澳潍迩影院管理公司有权占用该场地进行装修。且龙厦房地产公司在本案诉讼之前未提出要求澳潍迩影院管理公司退场，现澳潍迩影院管理公司同意交付诉争场地给龙厦房地产公司，但因澳潍迩影院管理公司与其他公司之间就该场地存在装修纠纷，该场地由第三方控制，无法交付。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。龙厦房地产公司与王兰签订的《租赁合同》以及与王兰和兰芝商贸公司签订的《承租人变更补充协议》系签约双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方形成的房屋租赁合同关系应受法律保护。
一、关于龙厦房地产公司与王兰之间签订的《租赁合同》以及龙厦房地产公司与兰芝商贸公司、王兰之间签订的《承租人变更补充协议》是否应当解除的问题。龙厦房地产公司诉请要求解除与兰芝商贸公司之间的《租赁合同》，王兰与兰芝商贸公司在庭审过程中也明确表示同意解除，故该院对龙厦房地产公司的该项诉讼请求予以支持。
二、关于诉争租赁场地的返还主体问题。兰芝商贸公司陈述其已将租赁场地交付给澳潍迩影院管理公司占有使用，澳潍迩影院管理公司亦认可占有使用该租赁场地。澳潍迩影院管理公司虽辩称诉争租赁场地现因被其他装修公司占用不能返还，但该项抗辩理由系其与诉争租赁场地的装修公司之间的另一法律关系所约束范围，不能在本案中构成对龙厦房地产公司要求其返还场地的合理抗辩。同时，根据兰芝商贸公司、澳潍迩影院管理公司和国瑞兴业公司重庆分公司签订的《装修恢复协议》的约定，澳潍迩影院管理公司应当在施工结束时将场地恢复原状并保证原使用功能。故澳潍迩影院管理公司应当承担向龙厦房地产公司返还诉争租赁场地并恢复原状的义务。
三、关于租金支付主体及欠租金额的问题。关于租金的支付主体问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十八条规定，当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。龙厦房地产公司在签订《租赁合同》和《承租人变更协议》后，按约将租赁场地交付给了王兰及兰芝商贸公司占有使用，故兰芝商贸公司应当按照约定承担租金等费用的支付义务，王兰应对兰芝商贸公司的上述支付义务承担连带支付责任。
2011年11月14日，兰芝商贸公司与澳潍迩影院管理公司、国瑞兴业公司重庆分公司签订《装修恢复协议》，兰芝商贸公司按约将承租诉争场地及设施设备移交给澳潍迩影院管理公司施工使用。故自2011年11月14日起，即应由澳潍迩影院管理公司向龙厦房地产公司支付诉争场地的占用使用费以及物管费、能源费等费用。虽然兰芝商贸公司已于2011年9月27日将诉争租赁场地交由了澳潍迩影院管理公司授权的装修公司重庆辉驰建筑工程有限公司占有使用，但兰芝商贸公司并未举示证据证明龙厦房地产公司或其委托代理人国瑞兴业公司重庆分公司此时已知情并同意，故2011年9月27日至2011年11月13日的租金等费用仍应由兰芝商贸公司向龙厦房地产公司支付。
关于兰芝商贸公司是否可以享有免租装修期的问题。《租赁合同》第4.3条约定，在租赁期内，如因王兰（兰芝商贸公司）原因导致合同无法继续履行的或因王兰（兰芝商贸公司）违约导致龙厦房地产公司单方解除或终止本合同的，则王兰（兰芝商贸公司）不享受免租装修期的免租金优惠。根据审理查明的事实，龙厦房地产公司与兰芝商贸公司、王兰解除《租赁合同》并非基于兰芝商贸公司违约或其单方行为，根本原因乃是澳潍迩影院管理公司占有使用诉争租赁场地并不能返还所引起，且澳潍迩影院管理公司占有使用诉争场地是因其与龙厦房地产公司的委托代理人国瑞兴业公司重庆分公司、兰芝商贸公司之间签订《装修恢复协议》，该协议约定澳潍迩影院管理公司因装修需要使用诉争租赁场地。虽三方签订《装修恢复协议》之前兰芝商贸公司已经欠租违约，但龙厦房地产公司当时并未依法依合同行使解除权，并签订三方《装修恢复协议》，签订该协议时也只字未提合同解除事宜，而重新设定新的协议中的权利义务。因此本案合同解除并非违约解除，按照合同条款，兰芝商贸公司应当享有装修免租期，其应当自2011年5月30日开始向龙厦房地产公司承担租金等费用的支付义务。
关于租金支付标准及欠租金额的问题。《租赁合同》第16.2条约定，前期按照建筑面积2984平米，套内面积2310平米计算相关费用。故租金等费用的计算标准应为租金62664元／月，综合推广费83552元／月，综合管理费62664元／月，物业管理费为8952元／月。2011年6月1日，龙厦房地产公司向兰芝商贸公司交付全部租赁场地后，根据《租赁合同》第16.2条约定，龙厦房地产公司同意将2011年6月1日交付的建筑面积为760平米的房屋再给予兰芝商贸公司三个月的免租装修期，该部分租赁房屋应自2011年9月1日开始起算租金。故自2011年9月1日开始的租金等费用的计算标准应为租金78624元／月，综合推广费104832元／月，综合管理费78624元／月，物业管理费11232元／月。自2011年6月1日龙厦房地产公司已将全部租赁场地交由兰芝商贸公司占用使用，故物业管理费自2011年6月1日起的收费标准应为11232元／月。以上兰芝商贸公司应付的费用合计1327679.33元，扣除兰芝商贸公司以及王兰已付的608790元，尚欠的费用为718849.33元。至于王兰与兰芝商贸公司辩称租赁保证金与装修保证金应退还的问题，《租赁合同》约定在合同期满或终止时，双方结清租金、水电费、违约金、管理费、损坏赔偿费以及工商登记注销，因王兰经营问题所造成的后果等全部事宜解决完毕后，龙厦房地产公司应于三个月内将保证金无息退还王兰。现双方租金等费用尚未结清，龙厦房地产公司返还保证金的条件尚不成就，对于王兰与兰芝商贸公司的该辩解意见该院不予采纳。
三方签订《装修恢复协议》时，并未对装修到还房期间兰芝商贸公司还是否应当支付租金的问题作出约定，现龙厦房地产公司起诉兰芝商贸公司支付兰芝商贸公司将场地交付他人装修后的租金。该院认为兰芝商贸公司将租赁场地交付澳潍迩影院管理公司装修后不应当再支付龙厦房地产公司租金。理由：1.兰芝商贸公司将房屋交付他人装修是经过出租人同意。2.澳潍迩影院管理公司装修是基于租赁了龙厦房地产公司的房屋，即兰芝商贸公司交付房屋是促进与配合龙厦房地产公司与澳潍迩影院管理公司《租赁合同》的履行，不是为了兰芝商贸公司自身利益和自身原因。3.在此种情况下，按照常理，兰芝商贸公司将房屋交付装修后若仍然要支付租金的话，出租方必须要向其作出明确的约定。否则兰芝商贸公司在仍然要交纳租金的情况下，不会同意交出租赁物协助他人装修。4.若判决兰芝商贸公司因配合出租方的其他租赁合同而交出房屋的情况下仍然要支付租金，将违反权利义务一致的原则和公平原则。
至于龙厦房地产公司所诉请的公共能源费，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。龙厦房地产公司并未举示证据证明兰芝商贸公司以及王兰在承租期内的公共能源费的实际发生费用，故该院对龙厦房地产公司主张的该项费用不予支持。
四、关于违约金应否支付及计算标准的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，兰芝商贸公司欠付租金等费用718849.33元，故应对欠付的费用承担相应的违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，龙厦房地产公司和王兰（兰芝商贸公司）在《租赁合同》中对于违约责任的约定为：1.王兰（兰芝商贸公司）应按到期未缴纳费用总额的0.1%按日支付滞纳金。2.因王兰（兰芝商贸公司）在合同履行期内由于违约或单方行为而导致《租赁合同》终止的，王兰（兰芝商贸公司）需按照《租赁合同》约定向龙厦房地产公司支付50万元违约金。兰芝商贸公司及王兰认为双方《租赁合同》中关于滞纳金的约定过高，应予调整。该院认为，龙厦房地产公司与王兰之间所签订的《租赁合同》约定的滞纳金究其性质应为弥补因兰芝商贸公司违约而造成的龙厦房地产公司的损失，合同约定按到期未缴纳费用总额的0.1%按日支付滞纳金，明显高于龙厦房地产公司的损失，故对于该滞纳金酌情调整为自兰芝商贸公司应付租金之日即2011年8月20日起，以欠付的718849.33元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4倍支付违约金。
至于兰芝商贸公司是否应向龙厦房地产公司赔付50万元违约金的问题。双方解除《租赁合同》并非完全基于兰芝商贸公司违约或其单方行为，而是由于澳潍迩影院管理公司占有使用诉争租赁场地并不能返还所引起，且澳潍迩影院管理公司占有使用诉争场地是因其与龙厦房地产公司的委托代理人国瑞兴业公司重庆分公司以及兰芝商贸公司之间签订《装修恢复协议》，该协议约定澳潍迩影院管理公司因装修需要可以使用诉争租赁场地，故对于龙厦房地产公司要求兰芝商贸公司赔付50万元违约金的诉讼请求，该院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，作出如下判决：一、龙厦房地产公司与王兰签订的《租赁合同》、龙厦房地产公司与王兰、兰芝商贸公司之间签订的《承租人变更补充协议》于本判决发生法律效力之日起解除；二、澳潍迩影院管理公司于本判决生效之日起15日内向龙厦房地产公司返还位于重庆市大渡口区E17／02地块的松青路1011号国瑞城一层商场2号及20号，67号至70号经营场地，并恢复至龙厦房地产公司向王兰交付经营场地时的状态；三、兰芝商贸公司于本判决生效之日起15日内向龙厦房地产公司支付租金718849.33元，并自2011年8月20日起至实际支付之日止，以718849.33元为基数按照中国人民银行同期贷款利率4倍支付违约金；四、王兰对兰芝商贸公司的前述支付义务承担连带支付责任。五、驳回龙厦房地产公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42478元，由龙厦房地产公司负担21239元，由兰芝商贸公司、王兰负担21239元。
龙厦房地产公司不服一审判决，向本院提起上诉。请求：1.依法撤销一审判决第二、三、四、五项；2.依法改判兰芝商贸公司、王兰支付龙厦房地产公司租金、综合推广费、综合管理费以及物管费、能源费等共计3553923.2元，逾期付款的违约金405800.68元（该两笔费用截止一审起诉之日止，一审起诉至实际支付之日的违约金按照合同约定）；3.依法改判由兰芝商贸、王兰返还租赁场地；4.一、二审诉讼费用由兰芝商贸公司、王兰负担。主要事实和理由：1.兰芝商贸公司和王兰应当支付龙厦房地产公司承租期间的全部租金等费用并返还租赁场地。兰芝商贸公司将承租房屋交给澳潍迩影院管理公司，系兰芝商贸公司和澳潍迩影院管理公司双方之间的行为，与龙厦房地产公司或者国瑞兴业公司重庆分公司无关。《装修恢复协议》表明，澳潍迩影院管理公司因装修的需要，与兰芝商贸公司协商，协商的双方是澳潍迩影院管理公司和兰芝商贸公司，国瑞兴业公司重庆分公司只是协助双方达成协议。龙厦房地产公司与兰芝商贸公司签订《租赁合同》后，依约将租赁场地交付给了兰芝商贸公司，兰芝商贸公司也支付了一季度的租金，租赁场地已由兰芝商贸公司实际控制，只有兰芝商贸公司才有权同意将承租场地交付澳潍迩影院管理公司使用，龙厦房地产公司或国瑞兴业公司重庆分公司无权也不可能将已经依约交付给兰芝商贸公司的租赁场地同意再交付给澳潍迩影院管理公司使用。兰芝商贸公司与澳潍迩影院管理公司签订《装修恢复协议》时没有书面约定澳潍迩影院管理公司占用期间的租金，与龙厦房地产公司或国瑞兴业公司重庆分公司无关。2.兰芝商贸公司和王兰不应该享有免租期，且应支付违约金。根据2010年10月29日签订《租赁合同》约定，因王兰违约导致龙厦房地产公司单方解除或中止合同的，不享有免租期；由于王兰违约导致《租赁合同》解除的，除按《租赁合同》约定承担违约责任外，另赔付50万元的违约金。经过龙厦房地产公司多次催促，兰芝商贸公司和王兰无故拒不支付租金，严重违背合同约定，依约不应该享有免租期，同时，还应该支付违约金。
兰芝商贸公司和王兰答辩称：1.一审判决认定事实基本正确，但一审判决兰芝商贸公司和王兰承担2011年9月27日后的租金是不恰当的。兰芝商贸公司和王兰已于2011年9月27日将场地移交给澳潍迩影院管理公司，未占有该房屋且未获得任何收益，故2011年9月27日后的租金不该由兰芝商贸公司和王兰承担；2.一审判决未将装修费用、空调费用抵扣租金是错误的。按照《装修恢复协议》约定，装修费用、空调费用应由澳潍迩影院管理公司进行赔偿，龙厦房地产公司承担连带赔偿责任，故装修费用、空调费用应予抵扣；3.场地被占用的费用应当由澳潍迩影院管理公司承担。兰芝商贸公司和王兰租赁场地后进行了装修，且一直在营业，主观上没有恶意拖欠租金的故意，场地被占用的费用不应当由兰芝商贸公司和王兰承担，应当由澳潍迩影院管理公司承担。
澳潍迩影院管理公司答辩称：1.一审判决认定事实基本正确，澳潍迩影院管理公司同意返还场地，但因澳潍迩影院管理公司目前未占有场地，故无法返还。2.《装修恢复协议》没有提及租金等费用问题，故澳潍迩影院管理公司不应当承担租金等费用。
二审中，兰芝商贸公司和王兰申请证人谢某某出庭作证。谢某某当庭证实：我与兰芝商贸公司和王兰就国瑞城1楼4、5号商铺签订了《租赁合同》，商铺被占用时，与澳潍迩影院管理公司签订了赔偿协议，与国瑞兴业公司重庆分公司签订了担保协议。澳潍迩影院管理公司支付了5万元，其中2.5万元是澳潍迩影院管理公司作为赔偿直接支付我的，租金是交给兰芝商贸公司的。后谢某某于庭审后（2013年7月24日）提交情况说明，称：澳潍迩影院管理公司支付其赔偿款5万元，庭审记录有误。
庭审中，兰芝商贸公司和王兰提交空调合同及票据，拟证明空调安装费用为19.5万元，因空调已损坏，应当由澳潍迩影院管理公司承担赔偿责任，龙厦房地产公司承担连带责任，该款应当予以抵扣。澳潍迩影院管理公司同意兰芝商贸公司和王兰的意见，但认为抵扣租金与澳潍迩影院管理公司无关。龙厦房地产公司认为该证据不属新证据，合同及票据的真实性无法核实，且兰芝商贸公司和王兰一审未提出反诉，不应当抵扣租金。
龙厦房地产公司提交兰芝商贸公司向澳潍迩影院管理公司催收租金的函件（复印件），称该函件系澳潍迩影院管理公司在一审提交的，拟证明兰芝商贸公司实际控制房屋，并允许澳潍迩影院管理公司使用，且兰芝商贸公司向澳潍迩影院管理公司催收租金，澳潍迩影院管理公司向兰芝商贸公司支付了租金。兰芝商贸公司和王兰对该证据真实性不予认可。澳潍迩影院管理公司称该函件不是其一审提交的证据，无法确认该证据真实性，对龙厦房地产公司的证明目的不予认可。
二审中，龙厦房地产公司明确表示因涉案场地已经收回，自愿放弃其关于返还租赁场地的起诉请求及上诉请求；明确其主张的租金等费用的起止时间为2010年12月1日至2012年5月7日，明确表示放弃2012年5月1日-5月7日期间的物业管理费和能源费；龙厦房地产公司对兰芝商贸公司享有2011年6月1日接收的760平方米租赁房屋的3个月免租期无异议；认可《租赁合同》约定的180天免租期可以按照6个月计算，但认为兰芝商贸公司不享有此免租期。
本院二审另查明：龙厦房地产公司（甲方）与王兰（乙方）于2010年10月29日签订的《租赁合同》第5.2.3条约定：物业管理费的支付方式为先付费后使用，第一次费用在签订本合同时支付，此费用与租金、综合管理费、综合推广费同时按季度支付；第12.5条约定：在无损甲方或者其委托的管理公司就该违约之其他权利及补偿的情况下，若租金、管理费或乙方按本租赁合同所应支付之其他费用或其任何部分未依合同所指定的方式及时间支付，则乙方应按到期未缴付费用总额的千分之一按日支付滞纳金，该滞纳金自到期日之次日起逐日计算至实际还款日止（应缴付日及实际还款日均计算在内）；第16.2条约定：甲方由于前期售楼处要继续使用，乙方同意该售楼处甲方可于2011年6月1日交付使用，且甲方同意该售楼处场地交付后再给予乙方三个月免租装修期。该售楼处具体场地划分详见附件一，面积为套内面积589平方米，建筑面积为760平方米。乙方前期按建筑面积2984平方米，套内面积按2310平方米计算相关费用。第16.3条约定：前期场地（2011年9月1日前）费用按乙方实际占用建筑面积计算为：每月租金62664元，综合推广费83552元／月，综合管理费62664元／月，物业管理费8952元／月。该协议载明国瑞兴业公司重庆分公司为龙厦房地产公司委托代理人。龙厦房地产公司认可其委托国瑞兴业公司重庆分公司进行商业管理，是龙厦房地产公司的代理人。
兰芝商贸公司（甲方）与澳潍迩影院管理公司（乙方）、国瑞兴业公司重庆分公司（丙方）于2011年11月14日签订的《装修恢复协议》约定：因乙方影城装修改造工程需要，经丙方担保并协助甲、乙双方达成如下协议：一、甲方将位于重庆大渡口区国瑞城二期一层承租的场地及设施设备移交给乙方施工使用，乙方必须保证在施工结束时将场地内原有消防管道、消防喷淋、机械排烟、挡烟垂壁等恢复原样并保证原使用功能。二、如丙方与苏宁电器签订租赁合同，甲方退出原租赁场地，乙方应完成如下工作并承担费用：1.恢复原有空调已拆除的部分空调管道及风机并保证使用。赔付甲方电气安装工程款4万元整。三、如丙方未能与苏宁电器签订租赁合同，甲方仍使用原租赁场地，乙方应完成如下工作并承担费用：1.恢复原有空调已拆除的部分空调管道及风机并保证使用。2.恢复原有吊顼、隔断、包柱、损坏的地面及电气安装工程。四、本协议第三条约定的恢复工作，由甲乙双方共同确认施工单位及施工价格，在价格相同的情况下优先选择甲方原有施工单位进行施工。但无论由谁进行施工，施工方必须与甲方签订施工合同，乙方将工程款支付甲方并由甲方再支付给施工单位，施工质量由甲方验收并负责。五、若乙方未执行以上协议，甲方所有损失由丙方承担并解决。六、乙方在施工过程中出现的任何情况由乙方自行承担，甲方不承担任何责任。兰芝商贸公司已收到该协议约定的4万元。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案的审争议焦点是：一、兰芝商贸公司和王兰是否应当支付龙厦房地产公司租金等费用；二、兰芝商贸公司和王兰应当支付的租金等费用应如何计算；三、兰芝商贸公司和王兰是否应当承担违约责任以及责任大小。
一、关于兰芝商贸公司和王兰是否应当支付龙厦房地产公司租金等费用的问题。根据本案查明的事实，兰芝商贸公司和王兰应当支付龙厦房地产公司租金等费用。主要事实和理由：1.龙厦房地产公司与王兰签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。该租赁合同的出租人和承租人是龙厦房地产公司与王兰。龙厦房地产公司、王兰、兰芝商贸公司三方签订《承租人变更补充协议》系合法有效的合同，根据《承租人变更补充协议》的约定，王兰的承租人地位由兰芝商贸公司取代，王兰对兰芝商贸公司履行合同承担连带保证责任。2.出租人龙厦房地产公司已按《租赁合同》约定履行了交付租赁房屋的义务，承租人兰芝商贸公司应当按照合同向出租人龙厦房地产公司履行缴纳租金等费用之义务，王兰按约应承担连带责任。3.兰芝商贸公司与澳潍迩影院管理公司、国瑞兴业公司重庆分公司签订的《装修恢复协议》并未变更或终止龙厦房地产公司与兰芝商贸公司之间的租赁合同关系。三方既未约定变更或终止龙厦房地产公司与兰芝商贸公司的租赁合同关系，也未约定由澳潍迩影院管理公司代兰芝商贸公司履行承租人义务，且兰芝商贸公司和王兰也未举示证据证明澳潍迩影院管理公司就本案所涉租赁场地直接向龙厦房地产公司缴纳过租金等费用。4.兰芝商贸公司经出租人同意，将租赁房屋交予澳潍迩影院管理公司装修使用，系兰芝商贸公司对租赁房屋行使支配权，龙厦房地产公司和兰芝商贸公司之间的租赁合同关系并没有改变。
二、关于兰芝商贸公司和王兰应当支付的租金等费用如何计算的问题。关于兰芝商贸公司是否享有免租期的问题。《租赁合同》既约定了免租期，又约定了承租人不享有免租期的条件。根据《租赁合同》约定，在承租期内，如因承租人原因导致合同无法继续履行，或因承租人违约导致出租人单方解除或终止该合同的，承租人不享有免租期的免租金优惠。根据查明的事实，兰芝商贸公司虽有欠付租金的行为，究其原因，主要是兰芝商贸公司向澳维迩影院管理公司移交场地后，对租金支付主体产生错误认识所致，《租赁合同》不能继续履行的根本原因是因为澳潍迩影院管理公司占用租赁场地不能返还所致，而非兰芝商贸公司欠付租金所致。同时，《租赁合同》的解除亦非兰芝商贸公司违约所致，而是龙厦房地产公司、兰芝商贸公司和王兰协商解除。因此，《租赁合同》所约定的兰芝商贸公司不享有免租期的条件并未成就，故兰芝商贸公司应当享有免租期。
关于空调安装等费用是否应当抵扣租金的问题。本案龙厦房地产公司请求的租金等费用系基于其与兰芝商贸公司的租赁合同关系提出的，而兰芝商贸公司和王兰主张的损失费用系基于澳潍迩影院管理公司占用使用租赁场地产生的损失，其依据的基础法律关系与本案系不同的法律关系，相互抵扣缺乏法律依据。此外，因兰芝商贸公司和王兰在一审中并未就抵扣问题提出抗辩或反诉，一审对此问题并未纳入审理范围，二审中龙厦房地产公司亦不同意予以抵扣，故兰芝商贸公司和王兰关于空调安装等费用抵扣租金的请求，本院不予支持。
关于租赁保证金和装修保证金是否返还的问题。因《租赁合同》约定的租赁保证金和装修保证金返还条件尚未成就，故本院不予支持。
关于能源费的问题。因龙厦房地产公司主张的能源费缺乏证据支持，且龙厦房地产公司二审明确表示放弃该项费用，故此项费用不计入应付租金等费用中。
《租赁合同》对兰芝商贸公司应当支付的租金、综合推广费、综合管理费及物业管理费的标准进行了明确约定：前期按照建筑面积2984平方米计算，租金62664元／月，综合推广费83552元／月，综合管理费62664元／月，物业管理费为8952元／月；2011年6月1日龙厦房地产公司交付建筑面积760平方米房屋后，扣除3个月免租期，从2011年9月1日起，租金为78624元／月，综合推广费为104832元／月，综合管理费为78624元／月。由于免租期不免除物业管理费，故从2010年12月1日起至2011年5月31日，物业管理费为8952元／月；从2011年6月1日起，物业管理费为11232元／月。据此，兰芝商贸公司应支付龙厦房地产公司以下费用：
租金834737.81元
（1）2011年6-8月（3个月），按照建筑面积2984平方米计算为62664元／月×3个月=187992元；
（2）2011年9月至2012年4月，按照建筑面积3744平方米计算为78624元／月×8个月=628992元；
（3）2012年5月1日至5月7日（共7天）按照建筑面积3744平方米计算为78624元／月＊31×7天=17753.81。
2.综合推广费1112983.74元
（1）2011年6-8月（3个月），按照建筑面积2984平方米计算为83552元／月×3个月=250656元；
（2）2011年9月至2012年4月，按照建筑面积3744平方米计算为104832元／月×8个月=838656元；
（3）2012年5月1日至5月7日（共7天）按照建筑面积3744平方米计算为104832元／月＊31天×7天=23671.74元。
3.综合管理费834737.81元
（1）2011年6-8月（3个月），按照建筑面积2984平方米计算为62664元／月×3个月=187992元；
（2）2011年9月至2012年4月，按照建筑面积3744平方米计算为78624元／月×8个月=628992元；
（3）2012年5月1日至5月7日（共7天）按照建筑面积3744平方米计算为78624元／月＊31×7天=17753.81元。
4.物业管理费177264元
（1）2010年12月至2011年5月（6个月），按照建筑面积2984平方米计算为8952元／月×6个月=53712元；
（2）2011年6月至2012年4月（因龙厦房地产公司同意放弃5月7天的物业管理费，故5月未计入，按11个月计算），按照建筑面积3744平方米计算为11232元／月×11个月=123552元。
以上应付租金、综合推广费、综合管理费、物业管理费共计2959723.36元，扣除王兰已经支付的首期租金608790元及物业管理费79864元。兰芝商贸公司还应支付龙厦房地产公司租金、综合推广费、综合管理费、物业管理费共计2271069.36元，王兰对此承担连带支付义务。
三、关于兰芝商贸公司和王兰是否应当承担违约责任以及责任大小的问题。按照《租赁合同》约定，兰芝商贸公司应当于前次费用结束前上季度末月20日前，向龙厦房地产公司支付下季度的租金、综合推广费、综合管理费及物业管理费。截止2011年8月20日，兰芝商贸公司应支付龙厦房地产公司首期（2011年6-8月）及下季度（2011年9-11月）的租金423864元、综合推广费565152、综合管理费423864元及2010年12月-2011年11月的物业管理费121104元，共计1533984元。扣除王兰已支付的首期租金608790元及物业管理费79864元，尚欠845330元未付；截止2011年11月20日，兰芝商贸公司应付龙厦房地产公司2011年12月-2012年2月的租金235872元、综合推广费314496元、综合管理费235872元、物业管理费33696元，共计819936元未付，加上上季度欠付金额845330元，此时尚欠1665266元未付；截止2012年2月20日，兰芝商贸公司应付龙厦房地产公司2012年3-5月（5月的租金、综合推广费、综合管理费按7天计算，5月的物业管理费不计）的租金175001.81元、综合推广费233335.74、综合管理费175001.81元、物业管理费22464元，共计605803.36元未付，加上之前欠付的1665266元，此时兰芝商贸公司尚欠龙厦房地产公司2271069.36元未付。按照合同约定，兰芝商贸公司未按约定支付上述费用，应当按日千分之一承担逾期付款的滞纳金，该滞纳金属违约金性质。一审中，兰芝商贸公司和王兰以违约金约定过高为由请求调整，一审法院酌情调整为中国人民银行同期贷款利率的4倍，因双方当事人对一审法院调整后的违约金标准均未提出异议，本院对该违约金标准予以维持。故兰芝商贸公司应当支付的逾期付款违约金为：自2011年8月20日起至2011年11月19日止，以845330元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4倍计算；自2011年11月20日至2012年2月19日止，以1665266元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4倍计算；自2012年2月20日起，以2271069.36元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4倍计算至付清之日止。按照《承租人变更补充协议》约定，上列违约金亦应由王兰承担连带支付责任。
关于兰芝商贸公司是否应当支付50万元违约金的问题。《租赁合同》约定，由于兰芝商贸公司违约导致《租赁合同》解除的，另支付50万元违约金。本案所涉《租赁合同》非因兰芝商贸公司违约解除，故一审驳回龙厦房地产公司要求兰芝商贸公司和王兰另支付50万元违约金的诉讼请求并无不当，本院予以维持。
综上，龙厦房地产公司请求兰芝商贸公司和王兰支付租金等费用的上诉理由部分成立。兰芝商贸公司应支付其尚欠龙厦房地产公司的租金、综合推广费、综合管理费及物业管理费共计2271069.36元，并承担相应的逾期付款违约责任，王兰对兰芝商贸公司应支付的租金、综合推广费、综合管理费、物业管理费及违约金承担连带支付责任。关于合同的解除，因龙厦房地产公司、兰芝商贸公司及王兰对于解除合同已达成合意，故一审判决解除《租赁合同》正确，本院予以维持。关于场地返还问题，因龙厦房地产公司在二审中明确表示放弃该项主张，属新的事实，故本院对一审判决第二项予以撤销。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》十三条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市第五中级人民法院（2012）渝五中法民初字第00286号民事判决第一项；
二、变更重庆市第五中级人民法院（2012）渝五中法民初字第00286号民事判决第三项为：重庆兰芝商贸有限公司于本判决生效之日起15日内支付重庆龙厦房地产开发有限公司租金、综合推广费、综合管理费及物业管理费共计2271069.36元，并支付重庆龙厦房地产开发有限公司逾期付款违约金：自2011年8月20日起至2011年11月19日止，以845330元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4倍计算。自2011年11月20日至2012年2月19日止，以1665266元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4倍计算。自2012年2月20日起，以2271069.36元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4倍计算至付清之日止；
三、撤销重庆市第五中级人民法院（2012）渝五中法民初字第00286号民事判决第二、四、五项；
四、王兰对重庆兰芝商贸有限公司的前述支付义务承担连带支付责任；
五、驳回重庆龙厦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费42478元，由重庆龙厦房地产开发有限公司负担12743.40元，重庆兰芝商贸有限公司、王兰负担29734.60元；二审案件受理费32727元，重庆龙厦房地产开发有限公司负担9818.10元，重庆兰芝商贸有限公司、王兰负担22908.90元。
本案判决为终审判决。
审 判 长 徐 宾
代理审判员 林 曦
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