江苏省淮安市淮阴区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0804民初5033号
原告：江苏恒大物业服务有限公司，住所地淮安市清江浦区健康西路51号。
法定代表人：汪庆云，该公司总经理。
被告：吴少波，男，1980年6月11日生，汉族，住淮安市清河区。
委托诉讼代理人：孙桂宝，江苏兴宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈治民，江苏兴宇律师事务所律师。
原告江苏恒大物业服务有限公司与被告吴少波物业服务合同纠纷一案，淮安市清江浦区人民法院于2018年2月5日立案受理后，本院根据淮安市中级人民法院指定管辖，经初步审查、调查并立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒大物业的法定代表人汪庆云、被告委托诉讼代理人孙桂宝到庭参加诉讼（同批涉案较多，部分被告业主坐于法庭并按独任审判员要求发表了意见），本案现已审理终结。
原告恒大物业向本院提出诉讼请求：要求被告支付2017年3月1日至2018年2月28日物业管理服务费2,008元，公共水电费574元、滞纳金471元，合计3,053元，并由被告承担本案诉讼费用及全部费用。
被告吴少波辩称，1.原告无物管企业资质证书，也没有向淮安市物价局、住建部门备案，原告负责人没有相应资质，因此原告不具备起诉资格，表现在（1）其项目经理不具备物业管理师这一资格，也没有中级以上的资质，特殊岗位的工作人员也没有持证上岗；（2）没有完善的物业管理方案质量管理、财务管理、档案管理制度；（3）物业管理没有明码标价收费的内容，物业维修管理规定及流程，投诉处理规定等制度；（4）没有向业主提供物业服务手册。以上导致现有的全体业主在开发商未告知全体业主私自和原告签订物业服务协议制定物业服务收费标准，并且原告没有相应资质、管理水平的情况下，全体业主一致反对和抵制原告的入驻和服务，在日常物业服务中，也拒绝原告所提供的物业服务。2.原告没有预先收取未到期物业服务费的权利，开发商和原告私自更换原告物业，原告高收费、乱收费、服务差、服务水平低下引起全体业主的强烈不满和抵制，拒绝该物业服务公司即原告所提供的物业服务。3.（1）原告私自订立的协议被告不知情，其代收项目违反物价局、住建局的规定，没有约定滞纳金，也没有约定也可以预收取物业管理费；（2）被告之前认可的收费标准系“太湖物业”并非与原告达成，以被告现有的服务水平，被告不同意该收费标准，且被告的收费已经超过文件规定的高层1.25元；（3）原告提供的部分证据系临时为起诉匆忙准备，平时未做到公示、告知。4.被告有证据证明原告服务小区脏乱差、配置不齐、绿化不到位且为了收费对公共绿化进行破坏、车辆管理不到位、电梯、监控、过道等，同时还存在安保不到位，财物丢失，致使一年之内小区报警一百多次，严重违反了物业服务合同的约定。5.被告小区有联名签名，引起业主共愤。6.电梯管理不到位，业主只得自行维修电梯。
原告恒大物业对此回应称，小区门窗损坏、未清运垃圾等很多问题系开发商及前任物业遗留，因前期开发商等原因造成了前两任物业公司弃管，为此经开发商申请和物业主管部分批准，为改变小区无人管理脏乱差垃圾成山电梯损坏被列为重点整治小区的状况影响到文明城市、卫生城市创建，原告临危受命于2017年3月1日入场服务，花大价钱对小区灯具、监控、电梯等进行了维修（电梯入场前就坏了，电梯费用经五方协商后先由原告支付并对所有电梯进行了维修），对垃圾进行了清运，安装了监控（之前监控被前任物业拆走了）；小区报警多是车位纠纷、业主诉求纠纷，并非安保问题；对联名签字的真实性有异议；小广告并非原告不清理，只是被人经常张贴；车位问题属于开发商、人防办的产业，原告已经尽力协调，为此已经放宽了停车时间；对于建筑违建，原告无执法权，业主可向执法机关举报；小区和富强社区商铺联通或在富强社区堆放垃圾，原告无权管理。开发商和原告的服务收费合同已在主管部门备案（原告自认因为其他原因没有备案，见开庭笔录第5页最后一行），原告认为原告进场后一个月就可以依法收取物业费，考虑到不便与业主冲突放宽了超过半年之久；江苏物管条例和商品房买卖合同上对滞纳金进行了约定，原告可以催收后加收滞纳金；对于装修押金抵物业费，因涉及三任物业，因开发商拒不认可，原告于2017年3月1日入场后告知业主2017年12月31日前向原告出示押金可以由原告自愿承担，逾期后原告概不承担；相邻中天花园小区业主多达一万户，其收费标准和原告没有可比性；认可未向业主提供服务手册。
被告吴少波补充答辩，小区承诺的活动室至今未建成，同时小区存在物业限制业主乘坐电梯迫使业主缴纳物业费的情形。起诉后，业主在答辩状中反映是十多条原告至今没有处理，原告未经备案、远超服务标准收费属于乱收费，原告主张收取滞纳金、违约金的约定违法，同时预收费用与滞纳费用自相矛盾。
原告恒大物业补充回应，活动用房应开发商提供，为满足业主需求原告拟建设却被举报是违章建筑，该小区业主委员会瘫痪，经主管部门协调也因被举报操纵迟迟无法成立，也是双方矛盾恶化的原因；原告收取费用偏高是有原因的（开庭笔录第五页最后一行自认偏高，但认为前期收拾投入太大）；并非限制业主出行迫使业主缴纳物业费，是因为业主没有缴纳电梯使用费，只要缴纳了公摊电费，原告没有约束已经缴纳公摊电费的业主的使用电梯的权利。
经法庭对于选聘物业企业的释明，被告表示现在无人召集业主大会，业主也不认可居委会，只能筹集业主委员会，但选举迟迟未能进行；原告表示小区无法成立业主委员会可以依法成立物业管理委员会，行使业主委员会职责。
本庭经庭审审查，确认被告吴少波系原告服务期间紫晶花苑03号楼1903室业主，房屋建筑面积119.56平方米，并于2017年3月1日后以辩称为由未缴纳物业费的事实；确认在清江浦区政府物业主管部门的主导下（批示：不宜超过一年，政府主管部门未确认该合同一年之后的效力）淮安东泰雨田置业有限公司（开发商）与江苏恒大物业服务有限公司于2017年3月1日签订了前期托管合同，其中第九条约定，物业服务费按业主建筑面积缴纳，高层住宅按1.4元每月每平方（不包含代交费用0.4元每月每平方）的事实，根据该标准，该房业主应交物业服务费为每年2,008.61元（1.4元*119.56平方米*12月）、代交费573.89元；经本院依职权调查，在淮安市中级人民法院作出的（2016）苏08民终2630号民事判决书、（2018）苏08民辖34号民事裁定书中，确认原告系经物业“相关招标程序”的中标企业、某机关“聘用的物业服务企业”，同时被告无证据证明前二任物业或其他物业公司仍进驻小区服务，本院对原告依据与开发商托管合同对涉案小区进行物业服务予以确认（原告资质、备案等问题，已有相关行政法规规范，如国家已不评定物业服务企业资质等级，该类争议不属于本案审理民事纠纷的范畴，本院不予理涉）。
另查明，涉案小区曾有开发商选聘“南京太湖世家物业”“江苏金筑物业”，在服务期结束后，前任物业未继续履行物业服务协议，小区业主也未成立新的业主委员会，小区物业主管部分试图牵头指导成立业主委员会，但至今未能成功。根据原、被告陈述，该小区还有一定数目的业主拒绝缴纳物业费。
对于被告吴少波辩称的问题，经双方举证质证，本院确认小区存在限制电梯使用迫使业主（使用人）缴纳物业服务相关费用的较严重失信行为（原告辩称是缴纳代管费可以不限制电梯，《淮安市物业服务企业信用管理暂行办法》明文规定是物业服务“相关”费用，本院认定代交费或水电公摊等其他名称费用系物业服务“相关费用”），以及未提供业主手册、物业服务达不到合同约定的标准、存在卫生死角等一般失信行为和问题，对于被告辩称的原告入场前垃圾堆放一年多、业主委员会未成立、违章建筑、商铺通小区、小区被盗及开发商遗留质量等问题，恒大物业仅有协助有关部门的义务，超出小区共有部位物业服务内容不应归咎于原告（服务内容可见合同，如值班值夜、公共部分维保、清洁疏通、绿化协管、资料保管等）；对于被告未提供证据的部分依法不予认可。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，开发商根据《物业管理条例》依法选聘原告恒大物业为物管服务公司，与原告签订的前期物业服务托管在业主委员会或其他同职能组织未与原物业公司或其他物业公司签订新物业服务合同之前，对全体业主及原告均有约束力。原告恒大物业为紫晶花苑小区提供物业管理服务，被告吴少波作为该小区业主之一，应当按时交纳相关的物业管理费用，原告恒大物业要求被告吴少波给付物业服务费，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于滞纳金，结合恒大物业实际履行合同的情况，因托管合同未约定，同时预收费用和滞纳金自相矛盾，原告亦未提供其已书面通知被告且被告知晓其催收上一年度相关费用的证据，同时原告并非执法机关无权收取具有公共惩罚性质的高额滞纳金，故本院难以支持。对吴少波的辩称，本院认为，物业公司在物业服务期间难免存在一些瑕疵或者不足，在合理的限度内，有异议的业主应当予以理解和容忍，且可以通过正当途径予以指出并要求或建议改进，吴少波如认为恒大物业违反合同约定或者法律、法规规定以及相关行政规范确定的义务，导致物业服务瑕疵或者不足超出合理的限度，造成其权利受到侵害、影响到合同目的的实现，有权通过协商、协调或者诉讼等途径请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不得以此为由拒绝支付物业服务费用，否则将可能有碍整个小区的正常管理和秩序，影响、损害其他按时缴费业主的正当利益，同样可能导致小区陷入低收入低服务恶性循环，所有业主包括被告自己的物业因物业服务原因致市场价值被打折扣，根据《物业管理条例》，经审查被告不存在可以拒绝缴纳物业费的情形，故对被告吴少波拒绝支付物业服务费的辩称不予采纳。但结合相关证据及原告自认，恒大物业在服务期间在收费标准按建筑面积每月1.40元/平方米及代管费（水电公摊）0.4元/平方米的情况下存在较严重的失信过错，从衡平当事人利益的角度，酌定被告吴少波按照物业服务合同约定的应交标准的80%交纳物业服务费及代收代交费用（《江苏省物业收费管理办法》第十三条规定，因业主原因未入住或未使用物业的，按不低于百分之七十标准缴纳；本市普通住宅高层指导价为1.25元/平方/月，上浮最高不超过20%，下浮不限，当前政府指导价标准不含公共用水、电费等代收代缴费用，由合同约定，分摊比例约定不明的按占总建筑面积比例分摊），经核算原标准为物业服务费、公摊水电费2,582.5元（原告仅主张2,582元），按80%的标准为2,065.6元。本案因双方诉求差异过大、要求法院依法判决明确类案权利义务，致调解不成。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告吴少波于本判决生效后十五日内向原告江苏恒大物业服务有限公司支付2017年3月1日至2018年2月28日物业服务费、代交费合计2,065.6元；
二、驳回原告江苏恒大物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告负担5元，被告负担20元（被告于履行判决主文第一项义务时一并给付原告）。
本判决为终审判决。
审 判 员 王圣宇
二〇一八年十一月二日
法官助理 高 平
书 记 员 相 宇
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。
《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。