天津市河东区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)津0102民初125号
原告（反诉被告）：天津思美得商贸有限公司河东第二分公司，住所地天津市河东区琳科东路68号（爱琴海购物公园B148-149）。
主要负责人：刘六成，经理。
委托诉讼代理人：朱锡军，泰和泰（天津）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵旭，泰和泰（天津）律师事务所律师
被告（反诉原告）:天津市华运商贸物业有限公司，住所地河东区张贵庄道160号。
法定代表人：张发世，董事长。
委托诉讼代理人：ＸＸ，天津德淼律师事务所律师。
原告天津思美得商贸有限公司河东第二分公司（以下简称“思美得二分公司”）与被告（反诉原告）天津市华运商贸物业有限公司（以下简称“华运商贸”）房屋租赁纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭，于2018年1月30日、3月16日公开开庭进行了审理。思美得二分公司的主要负责人刘六成及其委托诉讼代理人朱锡军，华运商贸的委托诉讼代理人ＸＸ均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
思美得二分公司向本院提出诉讼请求：1.确认思美得二分公司与华运商贸签订的《租赁合同》及《补充协议》已于2017年12月21日解除；2.判令华运商贸立即给思美得二分公司位于爱琴海购物中心B1层148-149号商铺供电，以便思美得二分公司将商铺内物品搬出；3.华运商贸双倍返还思美得二分公司履约保证金即45000元；4.本案诉讼费由华运商贸承担。事实与理由：天津思美得商贸有限公司（以下简称“思美得公司”）与华运商贸于2016年11月11日签订的《租赁合同》、《商户物业服务合同》，于2017年3月2日签订《补充协议》。上述合同约定思美得二分公司承租华运商贸位于天津市河东区商铺，由华运商贸同时提供物业服务。商铺套内建筑面积为75平方米，租赁期限为2年，即2017年1月6日至2017年3月31日。2017年1月6日至2018年1月5日期间月租金标准为11250元。2018年1月6日至2019年1月5日期间月租金标准为11812.50元。2017年7月31日。思美得公司与华运商贸及思美得二分公司签订了《租赁合同主体变更协议书》及《三方主体变更协议》。约定将《租赁合同》及《商户物业服务合同》中乙方的权利义务转让给思美得二分公司。上述合同签订后，思美得公司及思美得二分公司均按合同履行了义务。但华运商贸却存在根本违约行为，导致思美得二分公司合同目的不能实现。在商谈解决问题的过程中，华运商贸悍然于2017年12月21日切断思美得二分公司商铺电源。导致思美得二分公司无法经营。故此思美得二分公司于2017年12月21日书面通知华运商贸解除双方之间《租赁合同》、《补充协议》及《商户物业服务合同》。关于华运商贸违约行为，思美得二分公司具体陈述如下：1.思美得二分公司与华运商贸签订上述合同之目的，是租赁商铺用于家具餐厨用品销售。但由于华运商贸房屋设计和设备设施问题，导致思美得二分公司商铺位置形成风口，冬季温度极低（仅有10-12度），而同层其他位置的温度则为23-25度，相差达13-15度。思美得二分公司服务员在此区域需要穿羽绒服和棉鞋，手接触的物品也很冷，服务员频繁出现严重感冒现象导致频繁辞职，给思美得二分公司经营造成严重困难。此外，由于思美得二分公司店铺所在位置与其他区域温差很大，导致顾客一到达此区域即感觉很冷，根本无心选购商品。因顾客留不住导致思美得二分公司销量极差。该问题思美得二分公司已于2017年1月开业时反映给华运商贸，但直至2017年12月21日，华运商贸仍未拿出解决的方案。2.华运商贸关闭了思美得二分公司商铺周边的重要商业区域，严重改变了商场商业布局，导致思美得二分公司现在所处区位是一处死角，客流量严重降低。考虑到该商铺所在位置是商场顾客逛街的重要通道，因此思美得二分公司才选择该商铺。但是，华运商贸于2017年11月14日将思美得二分公司商铺周边的重要商业街区完全关闭，也造成了思美得二分公司店铺人流量急剧降低，给思美得二分公司经营造成严重困难。3.在与华运商贸商谈如何解决上述问题的过程中，华运商贸竟悍然于2017年12月21日切断思美得二分公司商铺电源，导致思美得二分公司无法经营，所有商铺包括服务员的个人物品均被关闭在店内。华运商贸这种不顾店铺正当权益，为所欲为的霸道做派是在令人难以接受。4.此外，华运商贸物业服务极为糟糕，电梯经常漏油导致地面油腻，搜集漏油的垃圾桶经常摆放在思美得二分公司店铺不远处，卫生间卫生状况糟糕，夏天蚊子苍蝇乱飞，商场周边管理极为混乱。即便存在很多管理问题，但华运商贸对待商户的态度却极其恶劣霸道，动不动就对商户进行断电。5.现在，思美得二分公司周边商户已经大多关闭，思美得二分公司商铺所在位置已经成为无人光顾的死角，思美得二分公司继续在此处经营只有死路一条。思美得二分公司为维护自身合法权益，起诉来院，望判如所请。
华运商贸辩称，双方的合同由于思美得二分公司2017年12月15日之前没有交纳租金及物业费，已经形成根本违约。在租赁合同第24.3项明确载明乙方欠付租金物业费期间未经甲方批准，乙方不得将商铺内物品转移出该房屋，由于思美得二分公司根本违约，华运商贸不同意返还保证金。本案诉讼费应由思美得二分公司承担，因其造成根本违约。
华运商贸向本院提出反诉请求：1.判令思美得二分公司向华运商贸支付所欠租金35737.5元，租金滞纳金11364元，租金违约金33750元；2.判令思美得二分公司向华运商贸支付所欠物业费15757元，滞纳金5008.5元；3.判令思美得二分公司向华运商贸支付至房屋腾空之日前发生的房屋占有使用费（按10元每平米每天计算）；4.支付所欠推广费4300元，滞纳金1367.93元，上述共计107277.93元；5.全部诉讼费用由思美得二分公司承担。反诉的事实和理由：华运商贸与思美得公司于2016年11月11日签订了《租赁合同》、《商户物业服务合同》，于2017年3月2日签订了《补充协议》，承租天津河东区爱琴海购物中心B1层148-149号商铺套内建筑面积75平米并由华运商贸提供物业服务，租期两年即2017年1月6日至2019年1月5日。2017年7月31日，思美得二分公司及其总公司与华运商贸签订了《租赁合同主体变更协议书》及《三方主体变更协议》，合同中的乙方变成思美得二分公司。2017年12月20日依照双方签订的合同乙方应交纳下一季度房屋租金、物业费等，但思美得二分公司至今未交纳。华运商贸多次催告未果后，还在寻求协商解决，如今思美得二分公司已经向法院起诉，为维护华运商贸合法权益，望依法裁判。
思美得二分公司对华运商贸的反诉辩称，不同意华运商贸的反诉请求，理由同其诉讼请求的事实理由。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
对双方当事人无争议的证据租赁合同、商户物业服务合同、补充协议、租赁合同主体变更协议、三方主体变更协议，本院予以确认并在卷佐证。
华运商贸对思美得二分公司证据6.解除合同通知函、7.顺丰速运运单及其网络打印查询单、8.通知函、9.顺丰速运运单及网络打印查询单、10.微信聊天记录、11.照片（7张）、12.录音光盘及文字整理稿真实性均无异议，但不认可上述证据证明目的，认为根据租赁合同约定，思美得二分公司无权单方解除合同，认为思美得二分公司证据10-12无法达到其证明目的，且与本案不具有关联性，本院对上述证据真实性予以认定。
思美得二分公司对华运商贸证据6.推广费协议书真实性未提出异议，但不认可其关联性，华运商贸亦未提交证据证实该证据与本案的关联性，故对该证据关联性不予认定；思美得二分公司对华运商贸证据7-10真实性无异议，故本院对上述证据真实性予以认定。
本院经审理认定事实如下：思美得公司与华运商贸于2016年11月11日签订《天津爱琴海购物公园租赁合同》（以下简称《租赁合同》），合同编号HX-SGTJ-
ZSYY-
HT-2016-［B1］148-149，思美得公司承租原告坐落天津市河东区琳科东路68号天津爱琴海购物公园室内B1层148-149号商铺。计租面积75平方米，租赁期限自2016年12月30日至2018年12月29日，月租金11250元。合同签署后，思美得公司向华运商贸缴纳了履约保证金22500元。2017年3月2日，思美得公司与华运商贸签订《补充协议》，对《租赁合同》部分内容作出变更，载明“一、第3.1款租赁期限修改为：本合同项下租赁期限为贰个租赁年度，自进场日开始计算，即自2017年1月6日起至2019年1月5日止。……四、附件2中第1.1.3条款修订为：自2017年1月6日至2018年1月5日在月租金标准基础上递增百分之零，即每月租金为人民币11250元；自2018年1月6日至2019年1月5日在月租金标准基础上递增百分之伍，即每月租金为人民币11812.50元；五、附件2中第1.3条修订为：本合同项下首期租金应于本合同签订后五个工作日内支付，租金期间为2017年1月6日至2017年3月31日，应交租金为人民币32250元；六、除上述条款外，原租赁合同其他条款不变，双方无其他纠纷……八、本协议生效后，即成为元合同不可分割的组成部分，与其具有同等的法律效力。……”
2017年7月10日，思美得公司、思美得二分公司与华运商贸签订《租赁合同主体变更协议书》，将《租赁合同》中全部权利义务于2017年7月15日由思美得公司转让给思美得二分公司。2017年12月22日，思美得二分公司向华运公司邮寄了《解除合同通知函》，载明“我公司现特致函你公司解除2016年11月11日签订的《租赁合同》、《商户物业服务合同》和2017年3月2日签订的补充协议。同时要求你公司与我公司协商解决赔偿给我公司造成的损失事宜。具体理由如下：一、你公司根本违反了《租赁合同》和《商户物业服务合同》的约定，导致我公司合同目的不能实现。……二、在与你公司商谈如何解决上述问题的过程中，你公司竟悍然于2017年12月21日切断我公司商铺电源，导致我公司无法经营，所有商品包括服务员的个人物品均被关闭在店内。……2017年12月21日”。华运商贸收到上述函件后，于2017年12月底及2018年1月，以其旗下天津市华运商贸物业管理有限公司红星广场国际广场分公司（以下简称“华运红星广场分公司”）名义分别向思美得二分公司邮寄《催款函》和《解约函》。《催款函》载明“截至2017年12月27日，贵司拖欠我司租金35737.50元、物业管理费15750元、推广费18000元，每延迟一日，滞纳金为208.50元，共计69696元。贵司的行为违反了《租赁合同第24.3》条的约定，已构成根本违约。……本函件相关内容不视为我方变更合同条款、放弃合同权利及免除贵方的违约、赔偿责任等，我方保留进一步追究贵方违约责任的权利。2017年12月27日”。《解约函》载明“《租赁合同》签订后，我司依约向贵司交付了房屋并全面履行了合同约定的所有义务。但自2017年12月开始，贵司一直拖欠我司租金、物业管理费、水电费等各项费用。截至2018年3月31日，贵司拖欠我司租金35737.50元、物业管理费15750元、宣传推广费4300元、滞纳金17740.43元，违约金33750元，以上共计107277.93元。贵司的行为违反了《租赁合同》第24条的约定，已构成根本违约。根据《租赁合同》第24条的约定，我司现行使解除权，解除与贵司签订的《租赁合同》，终止租赁关系，并依法追究贵司违约责任。为此我司现将解除《租赁合同》的相关事宜书面通知如下：1.自2018年3月31日起（解除日），贵司与我司签订的《租赁合同》解除，双方租赁关系终止。2.贵司应于解除日将该房屋按照《租赁合同》交还我司。如贵司未依据本协议的约定交还该房屋，我司有权按照每日每平方米5.25元的标准向贵司收取占用期间的房屋使用费，并按照《租赁合同》相关约定执行。3.贵司应于解除日前将上述欠款共计107277.93元支付给我司。4.贵司已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。5.解除日起，我司有权将该房屋另行出租。6.贵司收函之日起7日内清理租赁房屋内的物品（出租方有权留置的物品除外），贵方逾期7日清理的视为贵方放弃遗留物品（无论此类物品是否有使用价值），我方有权根据租赁合同约定或自行处理乙方物品，由此造成的损失与我方无关。望贵司收到本通知函后积极配合我司工作，履行义务，顺利终止贵我双方的租赁关系。本函件相关内容不视为我方变更合同条款、放弃合同权利及免除贵方的违约、赔偿责任等，我方保留进一步追究贵方违约责任的权利。2018年1月16日”。
另查明，华运商贸于2017年12月底切断涉诉商铺电源，思美得二分公司无法进入涉诉商铺，涉诉商铺内所有物品被华运商贸控制。
在查明，思美得二分公司已将截至2017年12月31日前的商铺租金、物业费等费用向华运商贸全部交纳完毕。思美得二分公司向华运商贸缴纳的《租赁合同》保证金22500元，至今未予退还。
本院认为，思美得公司与华运商贸作为平等民事主体，基于真实意思表示签订房屋租赁合同，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。后思美得公司、思美得二分公司和华运商贸就变更合同主体签订的《租赁合同主体变更协议书》亦为各方当事人真实意思表示，合法有效。思美得二分公司和华运商贸对于上述合同真实性、已付合同款项金额和保证金金额、解除《租赁合同》均无异议，双方主要争议焦点为：《租赁合同》解除时间。思美得二分公司主张应以其向华运商贸发出解约通知之日即2017年12月21日作为双方合同解除日，华运商贸主张应以2018年3月31日为合同解除日，对此本院分析认为，思美得二分公司于2017年12月22日向华运商贸提出解除《租赁合同》，并以邮寄和微信两种方式通知，华运商贸虽未直接同意，但其切断涉诉商铺电源的行为已导致双方房屋租赁合同事实上已不能继续履行。根据相关法律规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。因此涉诉《租赁合同》应于2017年12月22日因继续履行不能而解除。华运商贸主张应以其不认可思美得二分公司单方解除合同，可要求思美得二分公司承担相应违约责任，其要求确认双方房屋租赁合同于2018年3月31日解除，不符合法律规定，本院不予支持，其要求思美得二分公司支付2017年12月22日至2018年3月31日期间的房屋租金及欠付上述租金的滞纳金，本院不予支持。
对于思美得二分公司提前解除《租赁合同》，是否应当承担相应违约责任一项。华运公司要求思美得二分公司按照双方《房屋租赁合同》第24.6条约定，支付三个月的租金作为提前解除合同的违约金，对此思美得二分公司主张该违约金不应支付一项。本院分析认为，违约金约定是否过高应以守约方所受损失作为衡量标准。本案中华运商贸因思美得二分公司的违约行为将遭受涉诉房屋空置的租金损失，此为其可预期利益损失。对于涉诉房屋的空置期，结合双方房屋租赁合同剩余履行期限、涉诉房屋地理位置、性质等条件分析，认定为三个月比较适当。思美得二分公司、华运商贸的《租赁合同》约定按照三个月房租标准支付违约金，并非过分高于华运商贸所受损失，属于合理约定。华运商贸要求思美得二分公司支付违约金33750元（11250元/月×3个月），符合双方合同约定，本院予以支持。关于思美得二分公司要求华运商贸双倍返还《租赁合同》项下保证金45000元一项，无事实依据和法律依据，本院不予支持。以上双方诉请两相折抵后，思美得二分公司还应向华运商贸支付违约金11250元。
对于华运公司所主张思美得二分公司支付其至房屋腾空之日前发生的房屋占有使用费一项，因思美得二分公司无法腾空涉诉商铺的原因系华运商贸切断涉诉商铺电源，故该涉诉商铺无法腾空的责任在华运商贸，故其主张房屋占有使用费无事实依据和法律依据，本院不予支持。
对于华运商贸主张思美得二分公司向其给付物业费、推广费一项，因物业费、推广费合同主体并非华运商贸，而是其旗下华运红星广场分公司，且本案本诉诉讼请求仅为《租赁合同》及《补充协议》解除时间、涉诉商铺内物品返还及保证金返还问题，与物业费、推广费并非同一法律关系，不能在本案中主张抵消或吞并，华运商贸的此部分反诉请求可另案主张。
综上所述，华运商贸与思美得公司就天津市河东区琳科东路68号天津爱琴海购物公园室内B1层148-149号商铺签订的《天津爱琴海购物公园租赁合同》（合同编号HX-
SGTJ-ZSYY-
HT-2016-［B1］148-149）及2017年3月2日《补充协议》于2017年12月22日解除；华运商贸将涉诉商铺内思美得二分公司的物品返还；思美得二分公司给付华运商贸违约金11250元。双方的其他诉讼请求和反诉请求，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条，第二百一十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：
一、天津思美得商贸有限公司与被告（反诉原告）天津市华运商贸物业有限公司就天津市河东区琳科东路68号天津爱琴海购物公园室内B1层148-149号商铺签订的《天津爱琴海购物公园租赁合同》（合同编号HX-
SGTJ-ZSYY-HT-2016-［B1］148-149）及2017年3月2日签订的《补充协议》于2017年12月22日解除；
二、本判决发生法律效力之日起十日内，被告（反诉原告）天津市华运商贸物业有限公司将天津市河东区琳科东路68号天津爱琴海购物公园室内B1层148-149号商铺内属于原告（反诉被告）天津思美得商贸有限公司河东第二分公司的物品向其返还；
三、本判决发生法律效力之日起十日内，原告（反诉被告）天津思美得商贸有限公司河东第二分公司给付告被告（反诉原告）天津市华运商贸物业有限公司违约金11250元；
四、驳回原告（反诉被告）天津思美得商贸有限公司河东第二分公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）天津市华运商贸物业有限公司的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费925元，由原告（反诉被告）天津思美得商贸有限公司河东第二分公司负担，反诉案件受理费1223元，由原告（反诉被告）天津思美得商贸有限公司河东第二分公司负担118元，由被告（反诉原告）天津市华运商贸物业有限公司负担1105元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 李 蓓
代理审判员 李 铁
人民陪审员 李洪起
二〇一八年八月三十一日
书 记 员 王 萌
思美得二分公司证据目录
1.租赁合同，证明原被告双方租赁合同签订的时间、商铺的位置、面积及租金、违约保证金、违约责任等事实；
2.商户物业服务合同，证明被告应当为原告承租的商铺提供合格的物业服务；
3.补充协议，证明原被告双方在2017年3月10日就租赁合同做了部分修改；
4.租赁合同主体变更协议，证明原被告与原告的总公司就租赁合同的主体达成了变更协议，将租赁合同的主体承租人由天津思美得商贸有限公司变更为天津思美得商贸有限公司河东第二分公司；
5.三方主体变更协议，证明约定原告及天津思美得商贸有限公司与被告签订了关于物业服务合同主体变更协议；
6.解除合同通知函，证明原告于2017年12月21日向被告发出了解除租赁合同、商户物业服务合同以及补充协议；
7.顺丰速运运单及其网络打印查询单，证明原告于2017年12月21日邮寄的解除合同通知函已于2017年12月22日送达被告；
8.通知函，证明2018年1月18日原告向被告发出通知函，原告收到被告发出的解约通知函后再次提出要求被告配合将商铺内的物品由原告进行清理、腾空；
9.顺丰速运运单及网络打印查询单，证明原告于2018年1月18日向被告发送了通知函，被告在2018年1月19日收到；
10.微信聊天记录，证明原告向被告寄送的解约通知函及通知函通过微信途径一并送达给被告；
11.照片（7张），证明原告商铺所在位置周边的商铺已经关闭，被告商铺环境及物业服务状况很差，因被告切断原告店铺供电原告店铺已经不能经营，根据现场照片也能反映出现场温度状况，被告已将商铺周边重要通道封堵；
12.录音光盘及文字整理稿，证明通过原告负责人与被告工作人员刘亮之间的交谈能够证明原告商铺所在区域温度只有10-12度，被告也表示对此事知情，但是并无妥善的解决办法。
华运商贸证据目录
1.租赁合同，证明双方合同关系存在；
2.物业服务合同，证明双方合同关系存在；
3.补充协议，证明变更了租赁期限；
4.租赁合同主体变更协议书，证明原告的主体变更；
5.三方主体协议变更协议，证明原告的主体变更；
6.推广费协议书，证明双方对推荐费有约定；
7.催款函，证明原告未及时缴纳租金、物业费等被告进行催缴；
8.解约函，证明由于原告不及时缴纳费用，被告提出解约；
9.快递存根，证明两份函都已送达原告；
10.电脑截屏快递状态，证明两份函都已送达原告。