江苏省靖江市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1282民初989号
原告鞠江海。
原告张亚琴。
委托代理人鞠江海，系张亚琴之夫。
被告靖江市碧桂园房地产开发有限公司，住所地靖江市通江路与阳光大道交界处西南侧。
法定代表人杨文杰，该公司总经理。
委托代理人施太江，该公司员工。
原告鞠江海、张亚琴诉被告靖江市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）为商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年2月3日受理后，依法由代理审判员夏冬适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张亚琴委托代理人同系本案另一原告鞠江海，被告碧桂园公司委托代理人施太江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年11月3日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告以841436元的价格购买被告开发的靖江碧桂园5幢2单元2303室商品房。合同附件补充协议书中约定原告以银行按揭分期方式付款，其中311436元于签订合同时支付，余款530000元于2013年11月6日前付清。在原告认购上述房屋过程中，被告曾交付原告《购房温馨提示》，载明高层洋房采用按揭方式在一个月内付款享受98折。合同签订后，原告按约在一个月内付清了全部房款。然在《商品房买卖合同》履行期间，原告并未享受到该折扣优惠。请求法院判令被告支付原告购房折扣款16828.72元（841436元×2%），并支付自2016年2月3日起至实际付款时止的利息(按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算)。
原告向本院提供了原、被告于2013年11月3日签订的《商品房买卖合同》、被告制作并发放的《购房温馨提示》、中国建设银行进账单（出票人为原告，收款人为被告，金额为530000元）、中国农业银行刷卡消费存根三张（合计金额301436元，商户名称均为被告）、被告于2015年11月10日向原告开具的金额为841436元的购房款发票。
被告碧桂园公司辩称：1、原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效，根据原告的诉请及事实理由，被告应当在原告一个月内付清房款时，按合同价的98折结算房款，退还折扣款，但是从原告付清房款之日至提起诉讼之日，超过两年，在此期间原告明知被告并没有退还折扣款，却并没有向被告提出过任何主张，因此原告的诉请已经超过了诉讼时效。2、《商品房买卖合同》约定的房屋价格就是已经享受了一个月按揭付款98折优惠的价格，被告开盘公示表中明确标明了是按揭付款价，下分为按揭原价和惠后价，顾名思义，按揭付款价、按揭原价显然不可能是房屋原价，计算自付业主合同价的形成过程就可以证实按揭原价是已经打了98折之后的价格，具体验证的计算方式在与本案同类的系列案件中被告已经举证过。3、《购房温馨提示》的真实性不予认可，且不构成要约，《商品房买卖合同》是双方就房屋买卖事项达成的最后合意，应当涵盖之前双方所作的全部要约和承诺，双方的权利义务应当以买卖合同为准，而买卖合同中并没有原告诉称内容的相关约定。综上，请求法院驳回原告的起诉。
被告向本院提供了开盘当日公示的商品房价目表（显示案涉房屋按揭原价1019372元、惠后价846436元）。
针对被告答辩，原告补充陈述：1、原告在2013年支付的是预收购房款，是在商品房尚未建成和交付的情况下支付的，而正式的购房发票要到原告收楼时被告才开具，本案中被告是在2015年11月10日开具正式购房款发票，依据《商品房买卖合同》第五条、第七条的约定，如房屋存在面积差，被告还需要退还部分房款，被告如逾期交房，被告还需要承担支付违约金的违约责任，因此双方的权利义务一直在行使和履行中；此外，双方还需要就税费车位等其他应付款项进行结算，双方的经济往来也并未结束，故原告起诉未超过诉讼时效。原告在认购房屋时，并不知晓房价中未扣除《购房温馨提示》中所明确的购房折扣款，现被告也坚称其已将提示中的折扣款给予了原告，说明原告当时并不知道自己的权利受到了侵害。另外，被告并未将房屋的原始价格以及折扣计算情况告知原告，实际上原告是在2015年12月底知道法院判决被告依据《购房温馨提示》支付购房折扣款后才知道自己的权利受到了侵害，因此从这个方面来说本案亦未超过诉讼时效。即使按照2014年9月23日物价局出具的行政处罚决定，本案依然没有超过诉讼时效。物价局认定被告以高于备案价格的按揭原价对外销售房屋，被告据以计算折扣的按揭原价本身就是虚高的虚拟的价格，其折扣的计算也没有依据。综上，原告的起诉没有超过诉讼时效。2、《购房温馨提示》是在原告认购房屋后被告发放的，提示中的购房折扣不可能包含在认购书的优惠中，也不可能从被告开盘时的公示表中有所反映，且该按揭折扣取决于原告能否在一个月内付清房款，而能否付清房款因本案原告是按揭支付还要取决于银行的放款速度，因此被告辩称已将提示中的优惠给予了原告没有事实依据，原告并未享受到温馨提示中所载明的折扣。3、《购房温馨提示》对一个月内付款的折扣的允诺是具体明确的，即使未载入合同也应视为合同的内容，因为其从法律意义上是要约，被告应当按照《购房温馨提示》中约定履行给付购房折扣款的义务。
经审理查明：“靖江碧桂园”楼盘系被告投资建设，2013年9月18日、10月17日被告先后取得该楼盘的《商品房预售许可证》。2013年10月19日，“靖江碧桂园”开盘，被告在公示价目表上以“按揭原价”、“惠后价”的标价方式公示了商品房销售价格，并以“按揭原价”为基础进行打折销售。“靖江碧桂园”开盘销售期间，原告取得一份《购房温馨提示》，其中载明：“恭喜您成功购买靖江碧桂园的单位，即将成为我们尊贵的业主！在完成认购手续后，敬请仔细阅读以下内容：一、签约提示：1.签约日期：按《靖江碧桂园认购书》约定的签署《商品房买卖合同》日期。2.基本签约流程……3.注意事项……二、付款方式和具体操作的提示：付款方式：高层洋房：1.自付方式，付款期限一个月（96折），签约时付30%、一个月内付70%；付款期限六个月（98折），签约时付40%、三个月内付30%、六个月内付30%。2.按揭方式，付款期限一个月（98折），签约时付30%、一个月内付70%。”2013年11月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买案涉商品房，总房款841436元。合同签订当日，原告支付购房款311436元，余款原告通过银行按揭方式共支付购房款530000元。
本案的争议焦点是被告是否应当按《购房温馨提示》载明的打折方式支付原告折扣款，原告起诉是否超过诉讼时效期间。
围绕争议焦点，原告提供了《碧桂园购房温馨提示》。被告对该证据发表质证意见如下：该材料仅发放给部分业主且对证据的真实性均不予认可。
本院认证认为：原告提供的《碧桂园购房温馨提示》系被告在商品房宣传、销售期间单方制作、分发给业主的书面材料，其辩称仅发放给部分业主但并未对此作出合理说明，现原告持有该证据，该证据真实性、合法性可以认定，该证据并与本案待证事实间有关联，可以认定为定案依据。本院对该证据的真实性予以采信。
本院认为：原、被告之间存在商品房买卖合同关系，双方作为平等民事主体在合同签订、履行过程中均应遵守基本的诚实信用原则。结合原、被告陈述和答辩，可以认定《碧桂园购房温馨提示》载明的折扣系包括原告在内的符合条件的购房人确定可以享受的价格优惠，并且未包含在认购书载明的各项优惠中。从《碧桂园购房温馨提示》的内容上看，其中载明的按揭折扣内容明确、具体，应当认定为被告明示的价格优惠要约，一经原告接受，视为商品房买卖合同的内容，其与原告已签订商品房买卖合同，则应当履行兑现该价格优惠的义务。综观合同签订过程，被告并未对享受按揭折扣前的价格进行公示，对于“按揭原价”就是已经享受按揭折扣优惠后价格的事实，也没有提交充分证据证实已经向原告履行了告知义务，且双方就该折扣如何兑现未作明确约定，该按揭折扣能否确定享受，取决于商品房买卖合同签订后原告是否按照约定的期限履行付款义务，该折扣系特定的购房者依据付款方式所享受的“付款优惠”，而非每个购房者均已享受的“开盘优惠”。被告辩称开盘当日公示的“按揭原价”就是已经享受按揭折扣后的价格，无事实依据且与常情不合，本院不予采信。合同签订后，原告已经依约履行了购房款支付义务，符合享受《购房温馨提示》折扣的条件，被告应当依约履行合同义务即按照承诺的98折给予原告相应的房款折扣。另，对于原告主张的折扣优惠，被告未能提交充分证据证实双方对此明确约定了履行期间，原告可以随时要求履行，故被告辩称原告自付清房款之日就应当知道权利受到侵害，提起本案诉讼已经超过二年诉讼时效期间，理由不成立，不予采信。现原告要求被告根据合同约定的购房总价支付折扣款16828.72元（841436*2%）及起诉之日起的利息，事实和法律依据充分，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下：
被告靖江市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告鞠江海、张亚琴购房折扣款16828.72元，并支付自2016年2月3日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算至实际付款时止的利息。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费220元减半收取为110元，由被告靖江市碧桂园房地产开发有限公司负担（原告已预交，被告应于履行判决义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。
代理审判员 夏冬
二〇一六年四月十一日
书 记 员 陈强
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。