山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民一终字第807号
上诉人（原审被告）济南泉首寓置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人孙献忠，总经理。
委托代理人高硕，山东国曜律师事务所律师。
委托代理人张旭东，山东国曜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）矫健，男，1971年11月10日出生，汉族，北京邦盛（济南）律师事务所律师，住济南市。
上诉人济南泉首寓置业有限公司（以下简称泉首寓公司）因与被上诉人矫健商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2014）历商初字第1948号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2015年7月29日公开开庭审理了本案，上诉人泉首寓公司委托代理人张旭东，被上诉人矫健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2002年10月3日，矫健与泉首寓公司签订购房合同及补充协议，矫健向泉首寓公司购买位于济南市某房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积133.46平方米，房屋总价款562573元。合同第七条约定，泉首寓公司需于2003年5月31日前将经竣工验收合格的房屋交付矫健使用，泉首寓公司如迟于上述期限之合理顺延30日后，还不能将该房屋交付，泉首寓公司应向矫健支付从延期支付日即2003年7月1日起至实际交付日止，按矫健已付金额每日万分之五的违约金；补充协议约定，商品房达到交付使用条件后，泉首寓公司应当书面通知矫健办理交付手续，双方进行验收交接时，应出具该商品房验收合格证明，还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，泉首寓公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，矫健有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由泉首寓公司承担；补充协议对该条款中违约金支付标准修改为日万分之十。合同及补充协议还对产权登记等作出了约定。购房合同及补充协议签订后，矫健向泉首寓公司支付了购房款41万元，泉首寓公司于2002年11月22日向矫健出具了发票，剩余购房款152573元，双方在补充协议中约定在泉首寓公司取得商品房预售许可证后支付。2003年12月30日，泉首寓公司以特快专递形式向矫健发出交房通知，矫健以房屋未取得验收合格证明、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，未达到交付使用条件为由，拒绝办理交接手续。
另查明，涉案房屋于2005年7月18日取得竣工验收合格证明，于2005年12月7日取得了房屋所有权大证。“泉苑·文景轩”的其他部分业主已办理了房屋所有权小证。涉案房屋取得竣工验收合格证明后，泉首寓公司一直未通知矫健办理房屋交付手续。2007年12月，矫健自济南市房屋档案馆查询档案得知涉案房屋已取得竣工验收合格证明后，多次要求泉首寓公司交付房屋并支付违约金，泉首寓公司均未交付，双方发生争议，矫健诉至原审法院。
原审法院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”国家之所以设立商品房预售许可制度，是因为预售合同订立时，买卖的房屋尚在建设之中，房屋的所有权还没有经登记设立，为了维护交易的秩序，保护消费者的利益，国家设立了商品房预售许可制度。根据我国相关法律法规的规定，房地产开发企业在取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用权证后才能取得商品房预售许可证，取得了商品房预售许可证即表明该房地产项目具备了合法手续，才具备办理房产大证的必要条件。本案中，虽然诉争双方在签订商品房买卖合同时，泉首寓公司未取得商品房预售许可证，在本案起诉前仍未取得商品房预售许可证，但涉案房屋所属的房地产项目已于2005年12月7日取得了房屋所有权大证，表明该房地产项目具备合法手续，房屋权属已经登记设立，因此，诉争双方签订的商品房买卖合同应为合法有效。诉争双方均应按照合同约定享有权利、履行义务。涉案房屋已于2005年7月18日取得竣工验收合格证明，具备交房条件，故对矫健要求泉首寓公司交付房屋的诉讼请求，予以支持。办理房屋所有权证亦为泉首寓公司应履行的合同义务，涉案房屋所属的房地产项目已于2005年12月7日取得了房屋所有权大证，且部分业主已办理了房屋所有权小证，泉首寓公司亦应履行协助矫健办理房屋所有权证的义务，故对矫健的此项诉讼请求，予以支持。
根据合同及补充协议的约定，商品房达到交付使用条件后，泉首寓公司应当书面通知矫健办理交付手续，涉案房屋于2005年7月18日取得竣工验收合格证明后，泉首寓公司一直未通知矫健办理房屋交付手续，虽然泉首寓公司曾于2003年12月30日向矫健发出交房通知，但当时涉案房屋未具备交付条件，不能视为泉首寓公司履行了通知交房的义务，因泉首寓公司未履行完向矫健交付房屋的义务，根据合同及补充协议的约定，应自2003年7月1日起向矫健支付相应的违约金，但双方约定的违约金标准明显过高，原审法院予以调整，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。故对矫健的此项诉讼请求，予以部分支持，超出部分的诉讼请求，不予支持。泉首寓公司辩称矫健要求交房的诉讼请求已超过诉讼时效，对此原审法院认为，诉争双方签订的商品房买卖合同及补充协议中约定的交房时间届满后，涉案房屋尚未具备交付条件，涉案房屋于2005年7月18日取得竣工验收合格证明，具备交付条件后，泉首寓公司一直未通知矫健办理房屋交接手续，直到2007年12月，矫健自济南市房屋档案馆查询档案后得知涉案房屋已取得竣工验收合格证明，此后矫健多次要求泉首寓公司交付房屋，因此，矫健的此项诉讼请求并未超过诉讼时效，故对泉首寓公司的此项答辩意见，不予采纳。因泉首寓公司一直未按合同及补充协议的约定履行向矫健交付房屋的义务，其违约行为处于持续状态，故矫健要求泉首寓公司支付延期交房违约金的诉讼请求，亦未超过诉讼时效。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、被告济南泉首寓置业有限公司于判决生效之日起10日内向原告矫健交付位于济南市的涉案房屋房屋；二、被告济南泉首寓置业有限公司于判决生效之日起30日内协助原告矫健办理涉案房屋的房屋所有权证；三、被告济南泉首寓置业有限公司于判决生效之日起10日内向原告矫健支付延期交房违约金（以已付房款41万元为基数，自2003年7月1日至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）；四、驳回原告矫健超出部分的诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币26990元，由原告矫健负担6000元，被告济南泉首寓置业有限公司负担20990元。
上诉人泉首寓公司不服原审判决上诉称：一、被上诉人未依约向上诉人支付全部购房款，无权要求上诉人交付房屋和办理房产过户。2002年10月3日，上诉人与被上诉人签订了《购房合同》，根据该合同第九条，被上诉人将全部购房款交付给上诉人后，上诉人再通知被上诉人办理交付该房屋手续，上诉人与被上诉人签署房屋移交结算协议书，给被上诉人开具入户通知书。但被上诉人仅向上诉人支付了部分购房款，因此，涉案房屋并未达到合同约定的交付条件，上诉人有权拒绝向被上诉人交付涉案房屋，上诉人不存在延期交房的违约问题，不应承担违约责任。一审法院判决上诉人向被上诉人交房并支付延期交房的违约金没有事实与法律依据。由于被上诉人未依约支付全部购房款，被上诉人无权要求上诉人办理房屋交付手续，更无权要求上诉人办理房屋产权过户手续，因此一审判决上诉人为被上诉人办理涉案房屋的房屋所有权证也于法无据。二、上诉人认为一审法院对事实的认定和判决的逻辑是错误的，假设一审法院对相关重要事实的认定是正确的，那么被上诉人的诉讼也已超过了诉讼时效，其诉讼请求不应得到支持。在一审过程中，被上诉人提交了一份自称录制于2014年7月18日得录音资料，以用来证明其各项诉讼请求未过诉讼时效，但该录音材料存在严重瑕疵，根本不是有效证据，更不能证明被上诉人的诉讼未过诉讼时效。但一审法院错误地采信了该录音材料，进而作出了错误判决。1、被上诉人主张交付房屋的请求已超过诉讼时效。按照一审判决的认定和逻辑，涉案房屋于2005年7月18日竣工验收合格，2007年12月，被上诉人自济南市房屋档案馆查询得知涉案房屋竣工验收合格。如果被上诉人认为其权利受到侵害，则其应自2007年12月起两年内积极主张其权利，但在此期间被上诉人未主张过权利，被上诉人一审也并未提交证据证明其在此期间向上诉人主张过权利，因此，被上诉人主张交付房屋的请求已过诉讼时效，不应得到支持。2、被上诉人主张办理房屋权属证书的请求不应得到支持。由于被上诉人要求交付房屋的权利已经超过诉讼时效，则其要求办理房屋产权证书的要求丧失了存在的基础，一审判决上诉人协助被上诉人办理房屋产权证书是错误的。3、被上诉人主张延期交房违约金的请求超过诉讼时效。上诉人认为不存在违约行为，不应向被上诉人支付任何违约金。假设一审法院认定上诉人延期交房是成立的，由于被上诉人在一审中未提供有效证据证明其主张违约金未过诉讼时效，不应得到支持。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予撤销，请求驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人矫健答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另，上诉人泉首寓公司法定代表人于2015年3月16日变更为孙献忠。
原审时，被上诉人矫健提供了2014年7月18日其与上诉人泉首寓公司原法定代表人孙某某之间的对话录音证据一份。在该录音中，上诉人泉首寓公司原法定代表人孙某某表示其对被上诉人矫健与上诉人泉首寓公司之间的涉案房产纠纷的协调其本人也已尽力，其对被上诉人矫健表明此前曾多次找上诉人泉首寓公司有关股东协商涉案房屋纠纷事宜的事实，未表异议。经原审庭审质证，上诉人泉首寓公司主张对该证据的证明效力不予认可，对该录音的真实性无法确认，但未申请司法鉴定。
本院认为，2002年10月3日，双方签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于商品房预售许可证的立法目的是，通过完善手续的限制，保护购房人利益，保障能够顺利办理房屋所有权大证，涉案房屋虽未取得商品房预售许可证，但在诉讼前已经取得房屋所有权大证，购房人亦请求继续履行合同，因此，原审法院认定涉案合同有效，并无不当。双方签订的买卖合同中，虽然约定余款应在2002年10月30日前通过银行按揭方式支付，但双方同日订立的补充协议对付款方式作了变更约定，约定的付款条件需在上诉人泉首寓公司取得商品房预售许可证之后。鉴于涉案房屋因上诉人泉首寓公司原因至今未取得商品房预售可证，因此，上诉人泉首寓公司关于被上诉人矫健先支付剩余房款再交房的上诉理由，不符合双方约定，依法不能成立，本院不予支持。
关于诉讼时效问题。根据2002年10月3日双方签订的补充协议第四条的约定，涉案房屋达到交房条件后，上诉人泉首寓公司应书面通知被上诉人矫健办理交房手续。本案中，涉案房屋已经于2005年7月18日取得竣工验收合格证明，已经符合国家规定的交房条件，其应当依约及时通知购房人办理交房手续。但一二审期间上诉人泉首寓公司均未提供证据证实，其自涉案房屋具备交房条件后曾书面通知被上诉人矫健办理交房手续，因此，上诉人泉首寓公司应当承担逾期交房的违约责任。原审时，被上诉人矫健提供了2014年7月18日其与上诉人泉首寓公司原法定代表人孙某某之间的对话录音证据一份。在该录音中，上诉人泉首寓公司原法定代表人孙朝晖对被上诉人矫健曾多次与上诉人泉首寓公司协商涉案房屋纠纷事宜的事实，未表异议。经原审庭审质证，上诉人泉首寓公司虽对该证据的真实性提出异议，但未申请对该证据进行司法鉴定，视为其放弃对该证据真实性的异议主张。故原审法院确认该证据的证明效力，并认定该证据能够证实被上诉人矫健的诉讼请求未过诉讼时效，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费26990元，由上诉人济南泉首寓置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘继英
审 判 员 黄 力
助理审判员 唐鸣亮
二〇一五年八月十一日
书 记 员 朱 茜