江西省安福县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0829民初932号
原告张松山，男，1980年11月30日出生，汉族，江西省安福县人，无业，住安福县。
委托代理人罗生平，安福县铁井法律服务所法律工作者。
委托代理人叶娥（系原告的母亲），务农，住址同上。
被告周宝英，女，1949年12月27日出生，汉族，江西省安福县人，无业，住安福县。
委托代理人彭星（系被告周宝英之子），公务员，住安福县。
被告彭圭峰，男，1944年4月22日出生，汉族，江西省安福县人，退休教师，住安福县。
原告张松山与被告周宝英、彭圭峰农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月25日立案受理后，依法由审判员周丽凤适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张松山及其委托代理人罗生平、叶娥，被告周宝英的委托代理人彭星，被告彭圭峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张松山诉称，2005年2月份，被告周宝英与原告协商一致，将坐落于横龙镇东谷村谭头组的一栋砖瓦结构房屋出租给原告，租金为每年300元，每年支付一次。到第4年，被告周宝英不愿再出租，要求原告购买下来。2009年2月6日，在时任组长彭青华、现任组长曾丰元的见证下，双方签订了《房屋买卖协议》，转让价格为1.5万元（分三年付清，每年5000元），原告承担过户费，附赠如下不动产：1、房屋屋后的竹木、杂木和杉木等；2、“黄土里”菜园地一块，包括围墙；3、“紫鸡坑里”自留山一块；4、“楂子方里”自留山一块。2011年，原告付清价款，被告周宝英将《集体建设用地使用证》交给原告。原告一家从2005年起在该房屋居住至今，被告附赠的不动产从2009年起由原告一直经营管理至今。2015年下半年，原告准备将房屋拆旧建新，向有关单位申办手续时，才得知要办理过户手续。《集体建设用地使用证》的持证人被告彭圭峰在要求原告加价被拒绝的情况下，以转让价格偏低及被告周宝英未经其同意私自转让为由，拒绝配合原告办理过户登记。原告认为被告的行为违反了合同的诚实信用原则，故诉来本院，请求依法判决：1、被告继续履行合同，协助原告办理权属过户登记。2、本案诉讼费由被告承担。
被告周宝英辩称，周宝英已经将房子卖给了原告，房子也交付给了原告，但是房子权属登记在彭圭峰名下，卖房时周宝英没有告诉彭圭峰，现在彭圭峰不愿意签字、不办理过户周宝英也没有办法。
被告彭圭峰辩称，被告彭圭峰与周宝英1996年就已经离婚，离婚时乡下的房子为两被告各一半，后彭圭峰支付了1.1万元购房款给周宝英，房子的所有权归彭圭峰。周宝英没有权利将该房子卖给原告，原告和周宝英签订的房屋买卖协议无效，且周宝英没有告诉彭圭峰将房子卖给了原告。该房子至少值15万元，房子的房产证一直放在儿子彭星处，周宝英将房产证拿给原告，彭圭峰也不知情。
经审理查明，1997年原告张松山落户到安福县横龙镇东谷村谭头组，2005年2月原告向被告周宝英租赁在谭头组的房子，租金为每年300元，租金每年付一次，均是付给周宝英。2009年2月6日，被告周宝英（甲方）与原告张松山（乙方）签订了一份房屋买卖协议，协议内容：甲方向乙方出售其所有的坐落于横龙镇东谷村潭头组的砖瓦结构房屋一栋，价格壹万伍仟元整（已全部付清购房款），但过户费用由乙方承担，此外甲方向乙方赠送以下附属不动产：1、房前屋后的竹木，杂木和杉木等；2、“黄土里”菜园地一块，包括围墙（但菜园外两棵杉树归甲方）；3、“紫鸡坑里”自留山一块；4、“楂子方里”自留山一块。除以上赠送的外，“斋饭老”自留山及“窑上”自留山等其他所有自留山归甲方所有。以上协议一式两份，经双方签字后生效，并不得反悔。该协议经由彭圭峰的妹夫彭青华拟定，并由彭青华作为见证人在协议上签字。协议签订后，周宝英向其交付了房屋，原告分批支付给被告周宝英15000元购房款。原告自认签协议时，周宝英向其出示了房屋产权登记为彭圭峰的集体土地建设用地使用证，并于付清价款后将证交付于原告。为了对讼争房屋进行拆旧建新，2014年又由现任组长曾丰元在原告持有的房屋买卖协议上“见证人”处补签名。2015年下半年，原告准备将房屋拆旧建新，向有关单位申办手续时，才得知要办理过户手续，原告分别找到周宝英和彭圭峰，彭圭峰称周宝英在自己不知情的情况下卖掉了自己的房屋，原告和周宝英签订的协议无效，拒绝办理过户手续。周宝英认为彭圭峰不愿签字为原告办理房屋过户手续，周宝英只能将购房款退回给原告。因房子原告也住了这么多年，不可能对原告进行补偿。
另查明，安土集建（92籍）字第0311041号集体土地建设用地使用证，土地使用者为彭圭峰，用途：住房、院子。被告周宝英与彭圭峰于1996年4月14日经法院调解自愿离婚，离婚时双方达成协议“农村乡下的房屋如有出卖，其价款原、被告各半，出卖前归被告彭圭峰所有”。之后，被告周宝英和彭圭峰约定将乡下的房子作价22000元，由彭圭峰支付给周宝英一半价款即11000元。2000年1月8日彭圭峰将卖房款9000元付给周宝英，言明乡下的卖房款已全部还清。平时，该房屋由周宝英进行管理。
上述事实有原、被告的陈述；原告提供的身份证复印件、房屋买卖协议复印件、集体土地建设用地使用证复印件；被告提供的离婚调解书复印件、收据复印件等证据证实。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。原告张松山与被告周宝英签订的房屋买卖协议系双方当事人平等自愿签订，系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，原告与周宝英签订协议时是否具有讼争房屋的所有权并不影响《房屋买卖协议》的效力，故该协议合法有效。被告彭圭峰关于协议无效的辩解意见，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项之规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。本案系争房屋产权属于被告彭圭峰，被告周宝英以自己的名义与原告签订《房屋买卖协议》，并将房屋卖给原告，因签约时周宝英并未提供彭圭峰的书面授权委托书，嗣后周宝英未取得房屋产权，房屋所有人彭圭峰也拒绝对周宝英的卖房行为予以追认，故周宝英与原告签订《房屋买卖协议》并出售彭圭峰房子的行为属于无权处分，不能发生物权变动之结果。因此，原告张松山要求被告周宝英、彭圭峰办理产权变更登记，属于法律上或者事实上不能履行的情形，原告的诉请于法无据，本院不予支持。原告辩解签协议时并不知道两被告已经离婚，房子一直由周宝英管理，所以认为周宝英有处分权，且原告是善意第三人。本院认为，原告明知讼争房屋产权登记为被告彭圭峰，出卖人周宝英也未提供彭圭峰授权卖房子的相关委托手续，原告的辩解与事实不符，且两被告已经离婚十多年，原告称不知也与常理不符。故本院对原告的该辩解意见不予采信。原告与周宝英签订的协议，因无法办理产权登记所产生的法律后果，原告可另行主张。依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项、第一百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条第一款之规定判决如下：
驳回原告张松山的诉讼请求。
案件受理费100元，减半收取50元，由原告张松山负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。
审判员 周丽凤
二〇一六年八月十六日
书记员 张 桃
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
2、《中华人民共和国合同法》
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。
法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。