广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤0306民初23154号
原告（反诉被告）：倪庭栋，男，汉族，1990年1月24日出生，身份证住址广东省汕头市金平区，
委托代理人：昌国徽，广东兆广律师事务所律师。
被告（反诉原告）：江怀武，男，汉族，1974年8月14日出生，身份证住址广东省陆丰市，
委托代理人：肖桂庆，广东邦德尔律师事务所律师。
原告倪庭栋与被告江怀武房屋租赁合同纠纷一案，依法适用简易程序，由审判员逯晓枫独任审判，公开开庭进行了审理。原告倪庭栋及其委托代理人昌国徽，被告江怀武及其委托代理人肖桂庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告倪庭栋诉称，原告与被告系合作关系，2016年11月23日，原告从被告处承包深圳市龙华新区民治街道民治综合街市的第三层4号桌球城，并签订《球城承包协议》，协议约定承包经营期为4年，每月承包金人民币为36000元，同时约定原告在承包期间缴清租金后的使用权得到被告保证，不得以任何理由提前终止合同。原告在签订《球城承包协议》后于第一时间向被告支付了18万元的经营保证金，且依照规定及时向被告支付承包费、水电费等相关费用，由于承包场地的设备陈旧，原告不得不另外购置物品用于改善经营，同时场地的空调等设施严重老化，耗损十分严重，导致原告在经营期间入不敷出，损失惨重。2017年8月11日被告无故收回原告的球城经营权，且冻结原告8月10日后的营业额，原告多次找被告沟通，但均被拒绝，且被明确告知协议于2017年8月11日解除。原告在协议签订后才了解到，该物业的实际权利人并非被告，故被告无权将场地进行外包，同时，被告在原告没有任何违约的情况下强行将经营权收回且冻结原告的营业额，属于不诚信的违约行为，给原告造成了巨大的损失。为维护合法权益，原告特提起诉讼，请求人民法院依法判令：1、解除《球城承包协议》；2、被告退还原告承包经营保证金人民币180000元；3、被告退还原告2017年8月12日-2017年8月31日的承包金人民币24000元；4、被告返还原告价值人民币87510元的物品，具体物品详见附件清单；5、本案诉讼费由被告承担。
被告江怀武答辩并反诉称，2016年11月23日原告和被告签订了《球城承包协议》约定将深圳市龙华新区民治街道民治综合街市的第三层4号建筑面积约2000平方米经营中百年堂民治桌球城音乐咖啡厅承包给原告经营，《球城承包协议》约定了经营期限、保证金、付款方式、费用的承担、经营设施设备与会员储值、双方责任等。后原告开始经营，在经营过程中，原告未经允许擅自将被告经营实施设备的空调、桌球桌等毁害，造成损失188372元。在经营过程中，原告将经营所得资金挪作他用，导致原告经营出现困难，导致欠员工工资。2017年8月11日，在桌球城主管史某的见证下，原告和被告签订了《合同协议终止协议》，协议约定了在2017年8月11日终止合作，在此之前产生的债权债务由原告承担，原告放弃所交付的押金18万元，原告所欠员工工资75679元由被告先垫付后原告在2017年9月26日前付清、愿意承担所有的经营支出等等，同时原告出具了《还款承诺书》。后原告并未向被告兑现相应承诺，并未向被告支付相应款项。被告本着善意多次通过电话微信和原告联系，要求原告来处理协调相应事项，原告不接电话不回微信。被告请求：1、原告向被告支付被告代原告垫付的员工工资75679元，并向被告支付以75679元为本金按每天千分之五计算至其付清之日止的违约金，暂计至2017年11月26日为22703.7元；2、原告向被告支付被告代原告垫付的水电费、宿舍租金水电费、宽带费、员工押金等132750元。3、原告向被告赔偿因原告装修而损坏被告的财物款项共计188372元；4、被告无须向原告退回保证金18万元；5、原告承担被告的律师费17000元；6、原告承担全部的诉讼费用。
经审理查明，2016年11月23日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《球城承包协议》一份，约定被告将位于“深圳市龙华新区民治街道民治综合街市的第三层4层建筑面积约2000平方米经营中百年堂民治桌球城音乐咖啡厅”承包给原告使用，合同期限为2016年12月1日至2020年2月29日；2016年12月1日至2018年6月1日期间每月承包金为36000元，2018年6月2日起租金41000元/月，每月十日前支付；约定乙方承包前甲方投资出资的经营设施设备等归属甲方所有；原告向被告缴纳承包经营保证金180000元；电费1.3元/度，水费7元/立方米，垃圾处理费300元/月，管理费500元/月。
上述合同签订后，被告将涉案租赁物交付原告使用，原告缴纳保证金180000元。原告在涉案物业上登记注册个体工商户深圳市龙华新区民治普天康台球棋牌厅，其为经营者。
庭审中，双方确认原告实际经营至2017年8月10日，被告于当日收回涉案物业。
另查，原告于2017年8月20日向被告支付18733元（2017年8月租金36000元－被告冻结的8月10日至8月18日期间营业额17267元），主张缴纳承包金至2017年8月31日。被告不予认可，主张其于2017年8月10日收回涉案物业，故8月10日至8月18日的营业额应当由被告所有。
原告要求被告返还其在经营期间添置的物品，包括：麻将桌7台价值30810元、斯洛克球台4张价值44400元、台布10张价值7300元、10副台球价值5000元。被告不予认可，主张并不存在上述物品。
再查，被告提交2017年8月11日签订一份《合同协议终止协议》，主张原被告协商一致于2017年8月11日解除《球城承包协议》，原告放弃保证金180000元，被告代原告垫付员工工资75679元，原告同意承担2017年8月所有经营开支费用，甲乙双方任何一方违约导致纠纷，违约方除承担合同规定的赔偿责任外，还要承担对方或其委托代理人解决纠纷产生的交通费、误工费、劳务费、律师费等以外支出。该《合同协议终止协议》有被告签名，乙方处盖有深圳市龙华新区民治普天康台球棋牌厅印章以及原告私人印章，并有桌球城主管证人史某的签名。
原告对上述《合同协议终止协议》的真实性不予认可，主张其并未签订该协议，系被告私自加盖印章；主张印章及其私章一直由主管即证人史某保管，放置于营业场所内的保险柜里，并由证人史某保管钥匙。庭审中，证人史某出庭作证称被告系其老板，系被告要求其在《合同协议终止协议》上签字，其签字时原告并不在场，其签字时不清楚乙方处是否已盖有印章；证人史某称原告在涉案物业经营期间，印章及营业执照均由其保管，原告离场时并未带走公章及营业执照。
被告主张上述代为垫付的工资75679元为2017年5月至8月期间共11员工工资，并提供2017年8月11日的《还款承诺书》予以证明。《还款承诺书》盖有深圳市龙华新区民治普天康台球棋牌厅印章及原告私人印章，被告自认其中手写字体为其自行书写。原告对《还款承诺书》的质证意见与其对《合同协议终止协议》的质证意见一致；对被告主张工资75679元金额予以认可，主张根据证人史某的陈述，被告仅代为垫付了6月至7月员工工资，并未垫付5月和8月工资；认为其只应当承担8月1日－10日期间的员工工资。
被告主张代为原告垫付水电费、宿舍租金水电费、宽带费、员工押金等共计132750元，原告不予认可，主张仅欠被告水电费15753元，其余已经结算完毕。
被告要求原告赔偿因其装修产生的损失188372元，原告不予认可，主张装修系被告同意，被告的相关设施设备仍摆放在涉案物业仓库内，并不存在损坏。
原被告均未能提供涉案房屋的房产证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续。
以上事实，有《球城承包协议》、租金水电费收据、付款凭证、收据、送货单、聊天记录、登报声明、报警回执、《合同协议终止协议》、还款承诺书、桌球城代支出明细表、身份证、工资表、水电费清单、台球设备使用清单、微信记录、委托合同及发票等证据及开庭笔录等为证。
本院认为，根据本院查明的事实，原、被告签订的《球城承包协议》明确约定租赁标的为“深圳市龙华新区民治街道民治综合街市的第三层4层建筑面积约2000平方米经营中百年堂民治桌球城音乐咖啡厅”，且原告租赁涉案标的物后用于经营深圳市龙华新区民治普天康台球棋牌厅，因此本案名为承包合同、实为房屋租赁合同纠纷。
关于《合同协议终止协议》、《还款承诺书》等的效力。根据本院查明的事实，上述文书上并没有原告的签名，而深圳市龙华新区民治普天康台球棋牌厅的印章等均保管在经营场所，故上述文书并不能认定为原告自愿签署的真实意思表示，故本院对上述文书的真实性不予认可。
被告将“深圳市龙华新区民治街道民治综合街市的第三层4层建筑面积约2000平方米”物业出租给原告使用，各方均未提供涉案房屋的房产证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此原告与被告签订的《球城承包协议》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则，依据无效合同取得的财产应当各自返还。根据本院查明的事实，被告已经收回涉案租赁物，被告应当向原告返还保证金180000元。
原被告签订的《球城承包协议》虽然无效，但原告实际使用了涉案房产，应向被告支付实际使用期间的房屋占有使用费及水电费等费用，房屋占有使用费可参照双方签订的合同中约定的租金标准计算。根据本院查明的事实，原告实际经营至2017年8月10日。因此，2017年8月1日至8月10日期间的房屋占有使用费应为11612.9元（36000元÷31天×10天），故被告应当向原告返还多缴纳的2017年8月租金7120.1元（18733元－11612.9元）。原告主张被告冻结其营业额，此营业额当作2017年8月租金已经抵扣，证据不足，本院不予支持。
原告要求被告返还价值87510元的物品，证据不足，本院不予支持。
根据庭审中原告自认的事实，可知原告确实存在拖欠员工2017年5月至8月期间工资的事实。根据证人史某的证言，可知被告确实代为原告支付工资。因此，被告关于代为垫付工资的主张，有一定的事实依据，本院予以采信。根据查明的原告经营时间，原告应当向被告返还代为垫付的2017年5月至8月10日期间工资62813.57元（75679元÷4个月×3.32个月）。原告应当自被告反诉之日即2017年10月27日起，按照银行同期贷款利率，支付上述款项的利息。
原告确认尚欠被告水电费15753元，故其应当向被告支付该笔款项。被告第二项反诉请求中的其他费用，证据不足，本院不支持。被告第三项及第五项反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告倪庭栋与被告江怀武于2016年11月23日签订的《球城承包协议》为无效合同；
二、被告江怀武应当于本判决生效之日起三日内向原告倪庭栋返还保证金180000元；
三、被告江怀武应当于本判决生效之日起三日内向原告倪庭栋退还多缴纳的2017年8月租金7120.1元；
四、原告倪庭栋应当于本判决生效之日起三日内向被告江怀武返还代为垫付的工资62813.57元（本金62813.57元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2017年10月27日计至本判决指定支付之日）；
五、原告倪庭栋应当于本判决生效之日起三日内向被告江怀武支付水电费15753元；
六、驳回原告倪庭栋的其他诉讼请求；
七、驳回被告江怀武的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费2836元原告已预缴，由原告承担1015.57元、被告承担1820.43元；财产保全费1977.6元原告已预缴，由被告承担；反诉受理费4982.5元被告已预缴，由原告承担659.24元、被告承担4323.26元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 逯 晓 枫
二〇一八年一月二十二日
书记员 简少琼（兼）
书记员 巫 小 露
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。