重庆市潼南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潼法民初字第02693号
原告黄画林，男，1976年8月10日出生，汉族，住重庆市潼南区。
被告重庆亿润地产开发有限公司，住所地重庆市潼南县卧佛镇油房街47号，组织机构代码78156468-4。
法定代表人吴长龄，董事长。
委托代理人彭远嘉，重庆中钦（潼南）律师事务所律师。
委托代理人钟沁栏，重庆中钦（潼南）律师事务所实习律师。
原告黄画林与被告重庆亿润地产开发有限公司（以下简称亿润地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员ＸＸ适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告黄画林及被告亿润地产公司的委托代理人彭远嘉、钟沁栏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄画林诉称，2011年5月1日，原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定原告向被告亿润地产公司购买其开发修建的位于重庆市潼南县某某街道办事处某某大道x号“北城天骄”x-x-
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x号住房一套，房屋总价款为166405元，被告亿润地产公司应在2012年12月30日前将竣工验收合格的房屋交付原告。合同签订后，原告全面履行了合同义务，但被告未按合同约定的条件及期限向原告交付房屋、办理合同登记备案并为原告办理好《房地产权证》，其已构成违约，故请求人民法院依法判令被告向原告赔偿逾期交房造成的经济损失28000元及因变更房屋规划设计而给原告造成的损失30000元，并支付逾期办理合同登记备案违约金1570元。
被告亿润地产公司辩称，与原告签订《重庆市商品房买卖合同》属实，但被告已通知原告接房，原告拒绝接房，故被告不应承担逾期交房违约责任，且原告逾期交房违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，不应得到法院支持。被告没有逾期办理合同登记备案及变更房屋规划设计的违约行为，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2011年5月1日，原告黄画林与被告亿润地产公司自愿签订了《重庆市商品房买卖合同》。合同约定：亿润地产公司将其开发修建的位于重庆市潼南县桂林街道办事处某某大道x号“北城天骄”x-x-
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x号住房一套以预售的方式出让给原告。此外，双方在该合同中还约定：原告所购房屋的建筑面积为66.91㎡；总成交金额为166405元；付款方式为按揭付款。该合同第七条“交房期限及交付条件”约定：“属预售商品房的，甲方（即亿润地产公司）应当在2011年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方（即黄画林）使用”。该合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”约定：“甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之零点一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”。该合同第十二条“关于办理合同登记备案的约定”载明：“预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：“…（2）逾期超过90日后，…乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之零点一的违约金，并于甲方实际提交资料并取得登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”原、被告双方于当日签订《补充协议》，该协议第六条“关于合同登记备案、产权登记与预告登记”约定“根据潼南县商品房交易登记备案及本房屋所在项目销售的实际情况，乙方（即原告黄画林）同意本合同第十二条第一款约定的申请办理备案登记时间由本合同签订之日起10日内变更为自本合同签订之日起30日内。本合同第十二条、第十三条、第十四条中所列的合同登记备案期限、产权登记期限、预告登记期限的天数特指法定工作日。”该合同签订后，原告黄画林按照合同约定向亿润地产公司支付了购房款167872.5元。2014年6月17日，原告收到被告亿润地产公司的“北城天骄”业主钥匙交接通知书，但原告以该房屋存在质量问题为由至今未接房，原告遂于2015年5月21日诉至本院，请求如诉称。
另查明，2012年5月7日，涉案房屋消防验收合格。2013年6月，“北城天骄”2、3、5、6、11、12、13号楼工程通过了竣工验收。被告亿润地产公司于2014年1月3日取得《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》。
本案在审理中，原告向本院提交申请，自愿撤回要求被告支付因变更房屋规划设计而造成的损失30000元的诉讼请求。
上列事实，有原、被告的陈述、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》、收据、建设工程竣工验收消防备案受理凭证，建设工程竣工验收备案登记证、房产证、重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明、“北城天骄”业主钥匙交接通知书等在卷为凭，这些证据经开庭质证及本院审查，足以采信。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告黄画林与被告亿润地产公司双方所自愿签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立，合法有效。
依照相关规定，在商品房预售合同中，房屋的交付使用必须达到合同约定的条件，且须经过竣工验收和消防验收合格。否则，不能视为房屋已交付使用。若未达到合同约定的交付条件，但同时具备了钥匙已交付、竣工验收合格、已通过消防验收的，可以视为房屋已交付使用。本案中，被告于2014年6月17日通知原告接房，原告以该房屋存在质量问题为由拒绝接房，但该房屋于2012年5月7日通过消防验收，于2013年6月通过竣工验收，此时本案涉案房屋已具备了法定的交房条件，且原告亦未举示充分证据证明该房屋存在影响居住的质量问题，故应视为被告于2014年6月17日完成交房义务。因此，被告亿润地产公司存在逾期交房的违约行为，应当承担逾期交房的违约责任，其违约期间为2012年12月31日-2014年6月17日（共计534天）。依照双方当事人的约定，逾期交房的，被告亿润地产公司应当按日按照原告黄画林已付房价款万分之零点一的标准向原告支付逾期交房的违约金，故亿润地产公司应当承担的逾期交房违约金为167872.5元×534天×0.00001=896元。原告认为双方当事人在合同中对逾期交房违约金的约定过低，要求按照同类同地段房屋租金标准作为原告的损失进行调整，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条中规定适用同期同地段的同类房屋租金作为损失标准的前提是商品房买卖合同中未约定违约金数额或损失赔偿额计算方法，本案合同中关于逾期交房违约金的约定明确，同期同地段的同类房屋租金在本案中并无作为违约金调整参照标准的法律依据。故本院认为，本案中并无启动相关司法评估程序的必要，对原告在诉讼中提出的房屋租金评估申请不予准许。因双方当事人在合同中明确约定了逾期交房违约金的计算标准和方法。且原告并未举示充分证据证明被告亿润地产公司的逾期交房违约行为给其造成的实际损失，故本院对原告要求被告赔偿延期交房所造成的经济损失28000元的主张，因证据不足不予支持。被告辩称原告该主张超过诉讼时效，本院认为，依照双方当事人在该合同中第九条“甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房价款万分之零点一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”的约定，被告应在完成交房义务之日起30日内向原告支付逾期交房违约金，即应在2014年7月17日前向原告支付逾期交房违约金，故原告主张逾期交房违约金的诉讼时效应从2014年7月18日开始起算，因违约之债的诉讼时效适用普通诉讼时效期间即2年，故原告于2015年5月21日向本院起诉并未超过诉讼时效，故对被告该辩解意见本院不予支持。
原告以被告逾期办理合同登记备案为由，要求被告支付逾期办理合同登记备案违约金，本院认为，根据双方签订的《补充协议》的约定，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十二条第一款约定的申请办理备案登记时间由本合同签订之日起10日内变更为自本合同签订之日起30日内，该合同约定的合同登记备案期限的天数特指法定工作日，本案原、被告于2011年5月1日签订《重庆市商品房买卖合同》，故被告应于2011年6月13日前为原告办理合同登记备案。但被告于2014年1月3日才取得《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》，故被告已构成违约，违约期间为2011年6月14日-2014年1月3日（共计935天），故根据双方关于逾期办理合同登记备案违约金的约定，被告应向原告支付的逾期办理合同登记备案违约金为167872.5元×935天×0.00001=1570元。
此外，原告自愿撤回要求被告支付因变更房屋规划设计而造成的损失30000元的诉讼请求，系其真实意思表示，不违反相关法律法规规定，本院予以确认。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告重庆亿润地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄画林支付逾期交房的违约金896元。
二、被告重庆亿润地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄画林支付逾期办理合同登记备案的违约金1570元。
三、驳回原告黄画林的其他诉讼请求。
案件受理费540元，减半收取270元，由原告负担220元，被告重庆亿润地产开发有限公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后由撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 孙 健
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 陈韦杙