北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第15225号
上诉人（原审被告）陈建军，男，1975年4月15日出生。
被上诉人（原审原告）广东康景物业服务有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区广渠路28号215号楼南B110e。
负责人陈日群，总经理。
委托代理人刘娜，女，1983年3月14日出生。
委托代理人田菲，北京市银奥律师事务所律师。
上诉人陈建军因与被上诉人广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称康景物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第21070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月11日受理后，依法组成由法官张丽新担任审判长，法官田璐、法官常洪雷参加的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
康景物业公司在一审中起诉称：陈建军系合生时代家园E区×号楼×单元×室业主，康景物业公司为该小区物业管理服务企业。根据双方签订的《前期物业服务协议》第十一条违约责任第三款约定：甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每日加收应交纳费用千分之五的违约金，但陈建军却违反双方签订的协议，无故拖欠2012年6月1日至2015年12月31日期间的物业费9783.36元，陈建军的行为严重侵害了康景物业公司及广大业主的合法权益，并给康景物业公司经营造成不利影响。故康景物业公司诉至法院，请求法院依法判令：1.陈建军支付2012年6月1日至2015年12月31日期间的物业费9783.36元；2.陈建军支付2012年6月1日至2015年12月31日物业费的违约金978.3元；3.由陈建军负担本案的诉讼费用。
陈建军在一审中答辩称：陈建军接房日期为2011年6月27日，今年12月份还没有到，陈建军不知道物业公司如何计算物业费。合同约定的违约金是千分之五，康景物业公司主张百分之十没有依据。康景物业公司物业服务不到位，保安、保洁人员年龄偏大，陈建军亲戚的电动车在小区楼下丢了，去物业调监控也看不见，当时也报警了。陈建军收房的时候卫生间漏水，修了很久，后来又开始漏水，卫生间的顶都泡了，陈建军收房之后到春节之前，一直在维修，陈建军找过物业，物业经理说维修人员少，家家都存在问题，维修很慢。陈建军家楼上租出去了，房顶也没有修，一直在漏水。物业要不就是没有时间修要不就是缺材料，卫生间的顶上的支架不给更换，也一直没有维修，厨房的橱柜都泡了，也不知道谁家跑水导致的，到现在也没有找到人维修，开发商也一直在拖延。陈建军不同意交物业费，按照商品房合同约定是5月30日交房，但是6月27日开发商才交房，开发商允诺逾期交房滞纳金折抵物业费，但是折抵多久物业费陈建军不清楚。还有公共设施，小区的大门改成了施工通道，被施工的给占用了，小区路面也塌了，没人修理，小区6号楼瓷砖是坏了，路面不平，楼道灯有灭的情况，没人维修。
一审法院审理查明：2011年6月27日，陈建军（甲方）与康景物业公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定康景物业公司为陈建军所购的位于北京市通州区中关村科技园区通州金桥科技产业基地环科中路×号（即合生时代）E区×号楼×单元×室提供前期物业服务，房屋建筑面积为93.61平方米。合同第三条约定物业服务内容，包括房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，保安，交通秩序与车辆停放及消防。合同第五条物业管理服务费用第一款约定，甲方缴纳物业管理服务费用从房地产开发企业交付所购房屋之日起计。若因甲方原因逾期收楼，自收楼通知书发出或所载收楼日期起计收。该条第二款约定，乙方按照建筑面积每月每平方米2.48元收取物业服务费。该条第四项约定，每次缴纳物业管理服务费时间为：甲方收楼时按照第五条第一款确定的收楼时间，预缴一年的物业管理服务费；预缴一年期满后按年缴纳，缴纳日期为到期之日起1个月内，一次性缴纳一年的物业管理服务费。合同第十一条违约责任第三款约定，甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费及有关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，按日向乙方支付应付未付款总额千分之五的滞纳金。此外，该合同还约定了其他内容。
康景物业公司主张陈建军自2012年6月1日至2015年12月31日期间的物业费一直未交纳，陈建军对此表示签订物业服务合同当天已缴纳了一年的物业费即2011年6月27日至2012年6月26日期间的物业费。康景物业公司表示变更主张陈建军自2012年6月27日至2015年12月31日期间的物业费一直未交纳，陈建军表示认可。一审庭审中，康景物业公司出示了物业费付款通知书，用以证明其曾向业主书面催缴物业费，陈建军表示认可。陈建军提交照片以证明物业公司提供物业服务不到位，通过照片可以看出陈建军所在的楼栋楼道内的灯损坏、灯罩内积灰严重、开关线板裸露、公共通道凹陷不平、瓷砖脱落、门禁无法使用等问题。后经一审法院现场勘察，发现上述问题确系存在。同时，陈建军称开发商将逾期交房所产生的违约金予以折抵物业费，但未提交相应的证据，康景物业公司亦不予认可。陈建军认为房屋质量存在问题，物业公司未予以维修，从而拒绝交纳物业费。康景物业公司对此表示已将陈建军反映的房屋质量问题及时联系开发商报修，物业公司不应承担房屋维修责任。
一审法院判决认定：依法成立的合同对当事人有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。康景物业公司与陈建军签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约行使权利、履行义务。康景物业公司向陈建军提供物业服务后，陈建军理应依合同交纳物业费。现康景物业公司要求陈建军给付物业费，理由正当充分，该院予以支持。陈建军主张康景物业公司提供的物业服务存在瑕疵，通过其提供的小区相关照片可以看出，康景物业公司物业服务确实存在问题，对陈建军所在楼栋的公共设施设备和公共通道维护和管理不足，这些对陈建军的生活产生影响，故该院认为应当对陈建军应交纳的物业费进行酌减，酌减的幅度该院确定为百分之十。关于陈建军提出的开发商将逾期交房所产生的违约金折抵物业费的辩称意见，因没有提交相应的证据，且康景物业公司不予认可，该院难以采信。关于陈建军提出的房屋存在质量问题，物业公司未予维修从而不交纳物业费的辩称意见，因房屋质量问题涉及的是陈建军与房屋开发商之间的商品房买卖关系，与物业服务不属于同一法律关系，故不能成为陈建军拒绝交纳物业费的有效抗辩。考虑到小区物业管理服务确实存在需要改进的地方，故对于康景物业公司要求陈建军给付滞纳金的诉讼请求，依据不足，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、陈建军支付康景物业公司2012年6月27日至2015年12月31日的物业费8810.2元，于判决生效之日起7日内执行清；二、驳回康景物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
陈建军不服一审法院判决，向本院提起上诉。其主要的上诉理由是：一、一审法院认定事实不清；双方纠纷的起因是康景物业公司未尽到物业服务的责任：1.陈建军接房后卫生间漏水，本应康景物业公司负责修理好，但至今给修理好造成了陈建军卫生间长期积水浸泡，并且在修理过程中把陈建军的卫生间中间部分拆开后不予补好，卫生间中间露一大洞，致使陈建军不能居住使用；2.康景物业公司应负责对陈建军的财产进行保护，而康景物业公司故意不安装监控器，造成陈建军财产丢失；3.按照商品房合同的约定，开发商应该是5月30日交房，但到6月27日开发商才交房，开发商口头承诺交房滞纳金折抵物业费；4.康景物业公司擅自将小区的大门改成了施工通道，让施工单位占用，小区路面也塌了，小区6号楼瓷砖是坏的，路面不平，楼道灯有灭的情况，没人修理，造成业主的通行和生活困难；5.更重要的是康景物业公司负责向业主预售水、电费，陈建军每次购买时，康景物业公司一次只让买十元钱的，且不给提供发票，故意刁难陈建军。二、一审法院滥用自由裁量权，一审法院明知康景物业公司未尽服务职责，使得陈建军的房屋无法居住使用，给陈建军造成很大财产损失，应支持陈建军不支付物业费的请求，但一审法院最终只是让陈建军少支付10%的物业费，这完全是错误的。综上，上诉请求：撤销一审民事判决书，依法改判陈建军不支付物业费；本案诉讼费由康景物业公司承担。
康景物业公司服从一审法院判决，其针对陈建军的上诉请求和理由口头答辩称：康景物业公司已经履行了物业服务义务，陈建军应该支付物业费。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有前期物业服务协议、业主资料卡、装修整改意见单、维修台账、付款通知书、照片及双方当事人的陈述意见在案佐证。
本院认为：康景物业公司与陈建军之间签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认其合法有效。双方均应按照约定全面履行各自的合同义务。康景物业公司为陈建军提供了物业服务，故陈建军应当支付相应的物业服务费用。关于物业服务费的具体金额，因依据陈建军提交的证据及一审法院现场勘查的情况，康景物业公司在提供物业服务的过程中确实存在诸多问题，故一审法院综合康景物业公司提供物业服务过程中的不足，以及其对陈建军的生活影响，酌情确定陈建军应交纳的物业费金额并无不当，本院予以确认。陈建军关于一审法院认定事实有误，滥用自由裁量权的上诉意见不能成立，本院不予支持。
关于陈建军上诉主张因开发商未按期交房，承诺以滞纳金折抵物业费一节，因其未就此提交充分证据，且康景物业公司对此不予认可故本院对陈建军的该上诉意见不予采信。关于陈建军上诉主张的房屋质量问题，因房屋质量问题涉及的是陈建军与房屋开发商之间的商品房买卖关系，与物业服务合同不属于同一法律关系，故陈建军以此为由拒绝交纳物业费缺乏依据，本院亦不予支持。
本院需要指出的是，物业管理服务单位应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际行动使业主享受并感受到良好的物业服务，以期在物业服务单位与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。本案中康景物业公司在提供物业管理和服务过程中确实存在诸多不足，应尽快改善；并在今后的物业服务过程中应秉承诚实信用原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平，并多与业主沟通，为业主提供更为优质的物业服务，为小区的和谐建设作出更多的努力。
综上，陈建军的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由广东康景物业服务有限公司北京分公司负担10元（已交纳），由陈建军负担25元（于本判决生效后7日内交纳）；
二审案件受理费70元，由陈建军负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 丽 新
代理审判员 田 璐
代理审判员 常 洪 雷
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 马梦蕾书记员赵霄