北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0112民初42539号
原告刘某，男，1959年1月16日出生。
委托代理人王孟，北京德兰律师事务所律师。
被告宋某，男，1952年9月25日出生，住通州。
委托代理人张立军，北京商专律师事务所律师。
原告刘某诉被告宋某确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李想独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘某的委托代理人王孟，被告宋某的委托代理人张立军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某诉称：2003年2月8日，我与被告宋某签订《售房契约》，约定我将坐落于北京市通州区张家湾镇齐善庄村XXX号院民宅一座，以8万元的价格出售给宋连仲。宋某不是本村村民。我和宋某之间签订的房屋买卖协议无效。我起诉至法院，要求：1、判决我与被告宋某于2003年2月8日签订的《售房协议无效》；2、判决被告宋某将北京市通州区张家湾镇齐善庄村XXX号院腾退给我。
被告宋某辩称：我不同意原告刘某的诉讼请求。一、我作为返乡下乡人员，购买和利用争议房屋的行为符合国家最新政策精神，原告诉讼请求应予以驳回。（一）《售房契约》由村委会主任的见证和签字，代表村委会主任同意，是双方平等自愿基础上的真实意思表示，我有充分的理由相信该协议的签署合法有效。2003年2月8日，我与原告在时任诉争房屋所在的村委会主任刘某1的撮合和见证之下签订了《售房契约》，约定我以8万元的借个购买原告坐落于通州区张家湾镇齐善村XXX号院房屋。签约现场我向原告支付全部款项，原告向我交付房屋和房产证件，之后我全家搬入诉争房屋居住至今。此次交易为原告首先提出房屋出售意向，我的外公、外婆、舅舅及表兄弟姐妹均与原告为同村村民，我获知原告卖房的消息时正值自己因城内居住的平房拆迁而正在寻找搬迁住处。之后经过该村委会主任的撮合和见证，双方充分协商后达成了《售房契约》。双方买卖协议为平等自愿，且有村委会负责人直接出面见证，我有充分的理由相信该交易的合法性。（二）双方的协议已实际履行，我购买、使用诉争房屋符合国务院最新政策文件（国办发【2016】84号）精神。我的老伴张某老师退休后师承老“毛猴”工艺大师姜守煜，为国家级非物质文化遗产“毛猴”手工艺第四代传人。张某“毛猴”作品多次受邀参加各类国家级、市级和区级的手工艺比赛和文化创意产业展览，获奖无数，并屡次获得各级领导的肯定和赞赏。时任北京市宣传部部长李伟（现任北京市人大常委会主任）、北京市人大副主任杨某、通州区书记杨某1、原通州区区长岳某等领导曾多次参观张凤霞作品并会见张某，领导们多次在不同场合肯定和赞赏张某对“毛猴”非遗手工艺的传承以及对通州文化品牌建设所作出的贡献。“通州区张家湾居住着一位毛猴非遗产传承人”的报道屡见报端。去年在通州区政府和通州区教委、文委、妇联的建议和指导之下，张某毛猴工作室—“张家湾毛猴坊”应运而生。工作室以家庭房屋、院落（诉争院落）为依托，为北京市各中小学提供了非遗体验的教学和实践活动基地，并招收“毛猴”手工艺爱好者学员，为“毛猴”手工艺的传承贡献力量。为更好地传承非遗技艺，我于去年年初对诉争房屋再一次重新修缮和布置，增添了多种设施设备。国务院办公厅于2016年11月29日发布了《关于支持返乡下乡人员创业创新促进农村一二三产业融合发展的意见》(国办发【2016】84号，以下简称《意见》)，支持返乡下乡人员依托闲置农村房屋院落在农村创业。《意见》第一条第（一）项所支持的突出重点领域：“鼓励和引导返乡下乡人员结合自身优点和特长，根据市场需求和当地资源禀赋，利用新概念、新技术和新渠道，开发农业农村资源，发展优势特色产业，繁荣农村经济。重点发展……传统手工艺、文化创意……等生活型服务业，以及其他新产业新业态新模式。”《意见》在第二条第（七）项专项提出要求国土资源部、发改委、住建部、农业部、林业部、国家旅游局、国家电网等负责落实返乡下乡人员创业用地用电支持措施。《意见》对农村存量土地改革指明方向，“在符合土地利用总体规划的前提下，通过调整存量土地资源，缓解返乡下乡创业创新用地难问题。支持返乡下乡人员按照相关用地政策，开展设施农业建设和经营。落实大众创业万众创新、现代农业、农产品加工业、休闲农业和乡村旅游等用地政策。鼓励返乡下乡人员依法以入股、合作、租赁等形式使用农村集体土地发展农业产业，依法使用农村集体建设用地开展创业创新。各省（市、区）可以根据本地实际，制定管理办法，支持返乡下乡人员依托自有和闲置农业房屋院落发展农家乐。在符合农村宅基地管理规定和相关规划的前提下，允许返乡下乡人员和当地农民合作改建自住房。”我的母亲冯某老人（现年87岁）结婚前为本案诉争房屋所在地（张家湾镇齐善村）村集体成员，我正是自小生活在其外公（冯某1，本村村民）家，根据上述国家政策，我属于返乡下乡人员；我购买原有闲置农村住房亦没有改变土地利用总体规划；我利用闲置房农村院落开展非物质文化遗产传统手工艺、文化创意产业的创业创新，给当地带来很好的社会效益和文化标签，亦完全符合国务院《意见》政策，应给予支持和保护。通州区政府计划以张凤霞工作室为“返乡下乡人员创业创新”工作示范案例，向全区推广。综合以上事实和依据，加之我已对诉争房屋实际使用和居住达十四年之久，法院应该“尊重历史，照顾现实”、“注重判决的法律效果和社会效果”处理原则，驳回原告诉讼请求。二、我不具备诉争房屋腾退条件。（一）我利用该诉争院落开展国家支持的文化创意产业和非物质文化遗产保护已见成效，已具有一定影响力和地方品牌效应，不能腾退搬迁。（二）我在诉争房屋已居住十四年之久，无其他房屋，目前通州房价普遍超过6万元/平方米，购置一套普通住宅至少需要500万元左右，我作为一普通退休老人无能力购置房产，除非原告按照市场价格赔付我对应的房产。（三）我及其配偶现在都已年逾六旬，且我患有严重抑郁症多年，本案的发生已经造成我连日来情绪低落、思维迟缓和悲观消极的状态加重，家人不得不专人陪伴。我一家在诉争房屋居住多年，现在的一砖一瓦都是我一家多年来精心修缮的，其对诉争房屋拥有特殊的感情。如果判决腾退房屋，将对我造成严重的精神伤害。三、赔偿金数额无法确定。如果本案《售房契约》最终被判定无效，根据《合同法》第五十八条规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。以及根据《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖合同纠纷效力认定及处理原则研讨会会议纪要通知》（京高法发【2004】391号）、《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》（2006年9月14日）之规定，“此类案件成讼多源于土地增值及土地征用、房屋拆迁获得补偿安置等原因，出卖人受利益驱动而起诉。在合同无效的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任；在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地增值或拆迁、补偿所获得的利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面的因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成的利益失衡；对买受人已经翻建、扩建房屋的，应对其添附加值进行合理补偿；买受人确实无房居住的，应予以妥善安置。”（一）我对诉争房屋改建扩建投入巨大，又因居住时间周期长，加之农村住房建设习惯，没有保留相关票据，无法确定具体金额。2003年2月讼争房屋交付时，原告已经多年不在该房屋居住，房屋状况破旧不堪，我对房屋进行了彻底的修缮和改扩建。我及其配偶两位老人讲起当年改造和搬家的过程尤为激动。2003年2月至7月间，我和老伴冒着肆虐的非典疫情，每天乘坐长途公交往返于西城和通州张家湾之间，但是西城旧房拆迁搬家的压力（按照西城当时的拆迁方案，2003年7月必须拆迁，且没有安置换房屋），让他们不得不每天置身于危险之中。我一家搬入诉争房屋之后的这些年，陆续对门窗、房顶、地砖全部重新更换，内外墙面铲除后重新加固粉刷，院内地面重新铺设，重新建造了上下水管道系统等，工程量不低于新建房屋。分别于2004年、2014年两次扩建房屋共增加房屋面积150平方米。至此，该房屋焕然一新，已经完全看不到旧日模样，我老两口原以为可以就此安享晚年了。我在诉争房屋居住已经十四年有余，累计已经在该房屋的修缮、扩建方面花费不少于百万元。（二）诉争房屋、土地十四年来的增值巨大，因尚未涉及到拆迁，我信赖利益损失无法确定。2009年7月《北京市高级人民法院民一庭关于房山法院请示农村私有房屋买卖合同纠纷案件相关内容的答复》明确“对买受人因合同无效所致之信赖利益损失，仍酌情予以赔偿，但赔偿比例和数额应当考虑房屋所在地周边交通、商业、环境等方面的发展、土地升值情况及是否存在拆迁可能等因素综合考虑。”自北京行政副中心落地通州区以来，通州的发展已非“日新月异”能形容了。伴随通州区的飞速发展以及土地、房价的飙升，一些为了利益背信弃义的现象也不断出现。就本案而言，根据链家、中原地产等房产中介机构统计，2003年初通州区房屋均价约为2500/㎡，现在则高达6万元以上，升值约24倍。同时，随着通州城市建设的不断发展，很多农村房屋有可能被拆迁改造，对于房屋所有者来说，拆迁带来的利益是不言而喻的。但目诉争房屋尚未拆迁也未纳入拆迁范围，对我来说，房屋和土地的增值还只是信赖利益。综合以上二、三项事实理由和法律依据，法院如认定合同无效后需要一并解决财产返还和赔偿金问题，本案诉争房屋没有腾退条件且无法对赔偿金数额进行确定，只能待拆迁发生后再行处理，故法院应当驳回原告的诉讼请求。四本案中原告存在恶意。其行为完全是2006年9月14日《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》中提到的“此类案件成讼多源于土地增值和土地征用、房屋拆迁将获得安置补偿等原因，出卖人受利益驱动而起诉。”原告利用法院攫取不正当利益，法院在判决导向上应当予以制约，驳回其诉讼请求。五、近年来法院对类似案件的裁判演变，表现出要给予守约方更多的保护，对无效合同做有效化处理。近年来伴随房屋土地的大幅度升值，农村房屋买卖合同纠纷频发，农村土地政策与市场经济活动的矛盾日益凸显。本代理意见第三条提到的国务院《意见》也是出于缓解这种矛盾而出台的。接受本案委托后，我查阅了近年来通州区人民法院关于类似案件的审判情况，发现随着时间的推移和经济社会的发展，具体判决结果也在不断变化，判决朝着维护守约方、制裁违约方趋势发展，对于无效合同做有效化处理。1.早期此类案件多会判决确认合同无效，无效后双方返还，过错方（出卖人）象征性的赔偿买受人一些利息和修缮、改扩建投资损失。2.之后，在判决确认合同无效的同时，过错方（出卖人）根据判决时的市场评估向买受人赔偿损失，房屋及其他地上物按评估价值全部归属买受人，土地区位补偿价按照评估价值有买卖双方按照比例分配（出卖人作为主要过错方所占比例一般不应该超过10%）。3.随着评估所依据的《关于确定通州区集体土地房屋拆迁宅基地面积控制标准、区位补偿价格标准及有关补助费的通知》（通政发【2004】21号）被2012年8月7日颁布的《北京市通州区人民政府关于进一步规范通州区集体土地房屋拆迁工作指导意见》（通政发【2012】39号）废止，法院对没有涉及到拆迁的类似案件的判决只确认合同无效，对于腾退房屋或赔偿的请求不再支持。这样可能造成了事实上买受人得不到赔偿仍然居住在所售房屋中的情况。不仅加大了日后政府拆迁工作的难度，而且埋下了纠纷的隐患。日后无论是否涉及拆迁，房屋买卖双方仍会就房屋腾退和赔偿等问题诉诸法院，徒增诉累。综合上述事实理由和法律、法规、政策依据，本案应当驳回原告的诉讼请求。如判定诉争合同无效，也同时判定我继续居住和使用诉争房屋至拆迁之日至，并享有诉争房屋和宅基地全部拆迁补偿金。
经审理查明：2003年2月8日，原告刘某和被告宋某签订《售房契约》，内容为：“公民刘某愿将通州区张家湾镇齐善庄村西刘某民宅一座，占地面积376平方米，正房建筑面积134平方米，厢房建筑面积38.4平方米，南北长21.5平方米售予宋某。经双方协意定价捌万元。现金当面点清。从立约之日起房产所有权归宋某所有。”合同签订后，双方依约履行了合同。在本案审理过程中，宋连仲表示在本次诉讼中不要求对诉争房屋现有价值进行评估。
另查，宋某非北京市通州区张家湾镇齐善庄村集体经济组织成员。诉争房屋坐落于北京市通州区张家湾镇齐善庄村XXX号，该院落登记的土地使用者为刘某。
以上事实，有《北京市土地登记审批表》、《售房契约》、户口本、村委会证明及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，违反法律或者社会公共利益的民事行为无效。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本村集体经济组织成员不能取得或变相取得该村宅基地使用权。因宋连仲并非北京市通州区张家湾镇齐善庄村集体经济组织成员，无权享有该村宅基地使用权，亦不能通过交易方式取得该村农村房屋所有权，故宋某与刘某于2003年2月8日就诉争房屋签订的《售房协议》因违反法律禁止性规定而属无效。故对刘某主张《售房协议》无效的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。对刘某主张腾退诉争房屋的诉讼请求，因宋某不同意在本案中就赔偿问题一并解决，为了保障双方利益，本院认为返还房屋问题与损失赔偿问题一并解决为宜，故本院暂不解决房屋腾退问题，刘某可待条件具备时另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、原告刘某与被告宋某于二〇〇三年二月八日签订的《售房契约》无效；
二、驳回原告刘某的其他诉讼请求。
案件受理费九百元，由原告刘某负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李 想
二〇一七年三月三十日
书记员 张姗姗