广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法民一初字第2717号
原告：谭旻瑞。
委托代理人：苏影飞，广东邦仁律师事务所律师。
委托代理人：吴彩仪，广东邦仁律师事务所律师。
被告：欧阳锦有，现羁押于上海市徐汇区看守所。
被告：保利科技（珠海）有限公司，住所地广东省珠海市唐家湾镇大学路101号清华科技园创业大楼A座A703-704单元。
法定代表人：蒋洪涛。
上述两被告的共同委托代理人：陈小博，广东华杨律师事务所律师。
原告谭旻瑞诉被告欧阳锦有房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月14日立案受理后，根据原告申请，依法追加保利科技（珠海）有限公司（以下简称保利公司）为本案共同被告参加诉讼，并依法组成合议庭，于2015年10月21日公开开庭进行了审理。原告谭旻瑞委托代理人苏影飞及两被告共同委托代理人陈小博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谭旻瑞诉称：2014年5月16日，原告与被告欧阳锦有签订房屋买卖合同，约定：欧阳锦有将位于中山市五桂山镇桂南大道二路9号“泮庐”别墅区莲环北街10幢的房地产【房产证号为：粤房地权证中府字第××；土地证号：中府国用（2012）第易29004**）转让给原告，转让总价款为225万元，原告在该协议签订3日内向欧阳锦有支付首期房款110万元；如该房屋被查封等原因导致原告无法办理产权过户或无法领取房地产权证的，均视为欧阳锦有违约，欧阳锦有除将所收的全部房款（含定金）退回原告外，还需承担已收房款（含定金）同等金额的违约责任且需自收到款项之日起按照同期银行贷款利率的四倍计付已收房款的利息直至退款之日止；如欧阳锦有违约而导致诉讼的，欧阳锦有需赔偿原告包括律师代理费在内的全部损失。另，被告保利公司作为连带保证担保人在该协议上盖章。上述合同签订后，原告按约支付了有关房款，但欧阳锦有至今仍未将涉案房产过户给原告。为维护自身合法权益，原告特具状诉至法院，请求判令：1.被告欧阳锦有立即将位于中山市五桂山镇桂南大道二路9号“泮庐”别墅区莲环北街10幢的房地产过户给原告；2.被告承担原告为实现权利所支付的律师费25000元；3.本案的诉讼费用由被告承担。
诉讼期间，原告变更其诉讼请求为：1.解除原告与被告欧阳锦有于2014年5月16日签订的房屋买卖合同；2.被告欧阳锦有立即向原告退还首期购房款113.6万元并支付违约金113.6万元及利息（利息的计算方法为：以113.6万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍标准从2014年5月16日起计算至被告退还首期购房款之日止）；3.被告欧阳锦有承担原告为实现权利所支付的律师费25000元；4.被告保利公司对上述债务承担连带清偿责任；5.两被告承担本案全部诉讼费用。
原告谭旻瑞对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.被告身份证复印件；2.房屋买卖合同；3.购房款收据及转账收据；4.房产证及土地证；5.民事委托代理合同及发票；6.中山市土地产权档案馆登记资料。
两被告辩称：1.两被告对于原告起诉的事实没有异议，但认为原告主张的违约金及利息明显超过原告的实际损失，请求法院酌情予以调低；两被告仅同意按银行同期同类贷款利率的四倍支付利息。2.两被告同意退还原告首期购房款113.6万元及支付律师费25000元。3.被告保利公司同意对本案债务承担连带清偿责任。
两被告就其辩解在举证期限内未提交证据。
经审理查明：2014年5月16日，原告谭旻瑞（买方、乙方）与被告欧阳锦有（卖方、甲方）、保利公司（担保方、丙方）签订房屋买卖合同，约定：一、甲方将其所有的位于中山市五桂山镇桂南大道二路9号“泮庐”别墅区莲环北街10幢的房地产【权证号：粤房地权证中府字第××；土地证号：中府国用（2012）第易29004**号，无查封、有抵押，至2014年5月16日尚欠银行贷款1157931.66元】出卖给乙方；二、房产转价价格为225万元；三、房款支付：自本合同签订之日起3日内，乙方向甲方支付首期购房款110万元整（含定金45万元在内），该首期款甲方指定乙方转账支付到丙方公司账户，只要上述款项转入丙方账户即视为甲方收到乙方支付的首期购房款；剩余购房款115万元，由乙方或刘朝亮，凭公证委托书还清该房尚欠银行的全部贷款及所欠的管理费、电费及杂费，作为购房余款（多退少补）；双方办理产权过户拿到过户收件回执单的当日，一次性付清；……五、房屋产权过户时间：本合同签订之日起3个月内，双方办理产权过户手续或甲方公证委托给刘朝亮，由刘朝亮凭公证委托书协助乙方办理产权过户手续。乙方有权过户到其指定的人名下或转卖，甲方对此予以认可和配合。六、违约责任：如甲方中途不卖、一房多卖、重卖、或因甲方的原因迟延办理过户手续、过户前该房产因甲方夫妻的原因被查封，导致乙方无法顺利办理产权过户或无法顺利领取房地产权证，均视为甲方违约，甲方除将所收的全部房款（含定金）退回乙方外，还需承担已收房款（含定金）同等金额的违约责任并赔偿乙方包括装修损失在内全部损失，且还需自收取款项之日起按照同期银行贷款利率的四倍计付已收取房款的利息，直至退款之日止；……因甲方违约而导致诉讼的，甲方还需赔偿乙方因诉讼而支出的律师代理费；七、……丙方自愿作为甲方的保证方，对甲方应向乙方承担的上述债务，承担连带担保责任，担保期限：与主债务诉讼时效一致。
上述合同签订当日，原告向保利公司的账户支付110万元，欧阳锦有于同日出具购房款收据，确认收到上述款项。2014年9月2日，原告又向欧阳锦有支付购房款36000元。之后，欧阳锦有并未依约协助原告办理涉案房地产的产权过户手续。欧阳锦有因涉嫌合同诈骗犯罪被羁押于上海市徐汇区看守所，涉讼房地产于2014年9月4日被上海市公安局另案查封。原告认为，涉案房地产已被公安部门及法院查封，已不可能办理产权过户手续，合同目的已无法实现，故原告诉至本院，主张前述实体权利。
诉讼期间，根据原告的申请，本院于2014年10月14日作出（2014）中一法民一初字第2717-1号民事裁定，裁定查封了被告欧阳锦有名下的涉讼房地产。另，涉讼房地产于2014年10月31日被珠海市香洲区人民法院另案进行第2轮候查封【（2014）珠香法民一初字第2105号】。
另查：原告为提起本案诉讼，委托广东邦仁律师事务所处理相关诉讼事宜，为此支出律师费25000元。
本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。原告谭旻瑞、被告欧阳锦有及被告保利公司所签订的房屋买卖合同是各方真实意思表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应恪守履行。上述合同签订后，原告依约向欧阳锦有支付了购房款113.6万元，但欧阳锦有却未按照双方合同约定协助办理涉讼房地产的产权变更登记手续，且涉讼房地产目前因欧阳锦有的原因被上海市公安局及法院查封，根据双方合同的约定，欧阳锦有已构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于涉讼房地产目前无法办理产权变更手续，且是欧阳锦有的原因导致，故原告诉求解除双方签订的房屋买卖合同，理据充分，本院予以支持。欧阳锦有构成违约，原告主张欧阳锦有返还购房款113.6万元及按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍支付利息，以及承担原告为实现涉案债权而支出的律师代理费25000元，不仅有双方合同的约定，且欧阳锦有于庭审中亦同意支付，故本院对原告上述主张均予以支持。至于原告主张欧阳锦有除承担上述违约责任外，还需向原告承担支付113.6万元（已收房款）违约金的问题。本院认为，虽然双方的房屋买卖合同对此有约定，但原告于本案中并没有举证证明其损失超过本院前述所认定的两被告承担违约责任的数额范畴，且两被告于庭审中亦主张双方合同约定的违约金过高，请求法院调低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院对原告的该主张不予支持。另，关于原告主张保利公司对欧阳锦有的上述债务承担连带清偿责任的问题，因保利公司在涉诉房屋买卖合同中明确表明其自愿作为欧阳锦有的保证方，对欧阳锦有应向原告承担的涉案债务承担连带担保责任，且保利公司于庭审中亦明确表示愿意对涉案债务承担连带清偿责任，故本院对原告该请求予以支持。保利公司承担保证责任后，有权向欧阳锦有追偿。
综上，原告诉求合理部分，本院予以支持。两被告有关违约金及利息过高的辩解合理，本院亦予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告谭旻瑞与被告欧阳锦有于2014年5月16日签订的房屋买卖合同。
二、被告欧阳锦有于本判决发生法律效力之日起七日内向原告谭旻瑞返还购房款113.6万元并支付利息（以110万元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍标准从2014年5月16日起计算至2014年9月1日；以113.6万元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍标准从2014年9月2日起计算至清偿之日止）。
三、被告欧阳锦有于本判决发生法律效力之日起七日内向原告谭旻瑞支付律师代理费25000元。
四、被告保利科技（珠海）有限公司对被告欧阳锦有的上述债务承担连带清偿责任；被告保利科技（珠海）有限公司承担保证责任后，有权向被告欧阳锦有追偿。
五、驳回原告谭旻瑞的其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28520元，诉讼保全费3020元，合计31540元（原告谭旻瑞已预交），由原告负担520元，被告欧阳锦有、保利科技（珠海）有限公司负担28000元（两被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 张文辉
审 判 员 杨海芳
人民陪审员 邓杏妹
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 钟晓云
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