重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)江法民初字第11716号
原告重庆农村商业银行股份有限公司营业部，住所地重庆市江北区洋河东路10号1-1，组织机构代码68145607-X。
法定代表人蓝卓群，总经理。
委托代理人吴强、谭波，重庆海外律师事务所律师。
被告重庆泰同祥实业有限公司，住所地重庆市大渡口区春晖路街道春晖路89号12-7号，组织机构代码55204813-3。
法定代表人杨国成，经理。
被告杨国成，男，1976年10月11日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。
被告冯海军，男，1971年11月9日出生，汉族，住重庆市云阳县。
被告冯志军，女，1973年11月14日出生，汉族，住重庆市云阳县。
被告重庆市仁有置业有限公司，住所地重庆市大渡口区春晖路街道春晖路89号12-7号，组织机构代码66087020-4。
法定代表人冯海军，董事长。
委托代理人熊力伟，男，1977年5月16日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人王明辉，男，1964年4月15日出生，汉族，住重庆市江北区。
原告重庆农村商业银行股份有限公司营业部（下称重庆农商行营业部）与被告重庆泰同祥实业有限公司（下称泰同祥公司）、杨国成、冯海军、冯志军、重庆仁有置业有限公司（下称仁有置业公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告重庆农商行营业部的委托代理人谭波，被告仁有置业公司的委托代理人熊力伟、王明辉到庭参加诉讼，被告泰同祥公司、杨国成、冯海军、冯志军经本院合法传唤拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告重庆农商行营业部诉称，2013年7月30日，原告与仁有置业公司签订《最高额抵押合同》，约定将仁有置业公司名下的房屋为泰同祥公司在2013年7月31日至2018年7月30日期间的债务提供最高额抵押担保。双方约定的担保范围，并办理了抵押登记。同日，原告与杨国成、冯海军、冯志军签订《最高额保证合同》，约定三被告为泰同祥公司在2013年7月31日至2018年7月30日内的债务提供最高额保证担保。
2014年7月17日，原告与泰同祥公司签订《流动资金贷款合同》，约定原告向泰同祥公司发放贷款700万元，贷款期限自2014年7月18日至2015年7月16日，贷款利率为年利率7.8%，按月还息，到期一次性还本。双方还约定了罚息、复利的计算方式。2014年7月18日，原告依约发放了贷款。
2015年7月16日，原告与仁有置业公司签订《保证合同》，约定仁有置业公司为泰同祥公司前述700万元贷款提供连带保证责任。现借款期限届满，被告均未足额履行还款义务，现诉至法院要求判令：1、泰同祥公司立即偿还借款本金6998962.26元及截至2015年8月16日的罚息61061.57元、复利0.74元，以及2015年8月17日起的罚息、复利（罚息以逾期未还的本金按年利率11.7%计算，复利以到期未付的罚息为基数按年利率11.7%计算）；2、被告杨国成、冯海军、冯志军、仁有置业公司对前述债务承担连带责任；3、原告对仁有置业公司用于抵押的房屋享有优先受偿权。
被告泰同祥公司、杨国成、冯海军、冯志军未答辩。
被告仁有置业公司答辩称，我司签订的保证合同和抵押合同均属实。
经审理查明，2013年7月30日，重庆农商行营业部（甲方、抵押权人）与仁有置业公司（乙方、抵押人）签订《最高额抵押合同》，主要约定：为保证甲方与泰同祥公司（债务人）在合同约定的期间及最高限额内签订的一系列具体业务合同得以切实履行，乙方自愿向甲方提供最高额抵押担保；乙方同意以本合同《抵押物清单》所列之抵押物为甲方与债务人在2013年7月31日到2018年7月30日内连续办理具体业务而形成的一系列债权提供最高额抵押担保；最高额抵押担保的最高债权额包括主债权本金柒佰万元整、利息（包括罚息和复利）、违约金和甲方为实现债权及担保权而发生的一切费用；甲方与债务人在债权确定期间内签订的具体业务合同（包括但不限于各单项业务合同、相应的凭证、申请书、承诺书等）均为本合同的主合同；发生本合同以及具体业务合同项下债务履行期限届满，甲方未受清偿等情况时甲方有权行使抵押权。双方在《抵（质）押物清单》中列明抵押物为仁有置业公司名下的位于重庆市大渡口区锦霞街的房屋。2013年7月31日，重庆农商行营业部（乙方、抵押权人）与仁有置业公司（甲方、抵押人）签订《重庆市房地产抵押合同》，主要约定：甲方以前述房屋设定抵押权为泰同祥公司向乙方履行债务的担保；贷款金额为700万元。双方就前述房屋办理了抵押登记。
2013年7月30日，重庆农商行营业部（债权人、甲方）与杨国成、冯海军、冯志军（保证人、乙方）签订《最高额保证合同》，主要约定：为了确保甲方与泰同祥公司（债务人）在合同约定的期间及最高限额内签订的一系列具体业务合同得以切实履行，乙方自愿向甲方提供最高额保证担保；乙方同意为甲方与债务人在2013年7月31日到2018年7月30日内连续办理具体业务而形成的一系列债权提供最高额保证担保；最高额保证担保的最高债权额包括主债权本金柒佰万元整、利息（包括罚息和复利）、违约金和甲方为实现债权及担保权而发生的一切费用；甲方与债务人在债权确定期间内签订的具体业务合同（包括但不限于各单项业务合同、相应的凭证、申请书、承诺书等）均为本合同的主合同；本合同保证方式为连带责任保证；保证担保的范围包括主合同项下债权本金、利息（含罚息、复利）、违约金、损害赔偿金以及诉讼费等甲方为实现债权而支付的一切合理费用；乙方保证期间为主合同约定的债务人履行债务期限届满之日起二年；主合同约定债务分次到期的，自最后一笔债务到期之日起两年；本合同所担保的贷款若同时提供了抵押、质押担保或保证担保的，债务人未按约定期限还款或发生违约情形时，债权人可以选择行使抵押权、质押权或要求保证人承担保证责任。
2014年7月17日，重庆农商行营业部（贷款人、甲方）与泰同祥公司（借款人、乙方）签订《流动资金贷款合同》，主要约定：乙方向甲方贷款700万元，贷款期限12个月，自2014年7月17日起至2015年7月16日止；若合同记载的贷款金额、贷款日期、贷款利率等与贷款凭证记载不一致时，以贷款凭证记载为准；贷款利率在基准利率水平上上浮30%，在贷款期限内，如遇基准利率调整，该利率保持不变；还款方式为按期结息、到期还本法，乙方按月结付利息，本金和最后一期利息到期后一次性归还，结息日为每月的20日；对逾期的，从逾期之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止，对不能按时支付的利息，按合同约定的计结息方式和相应罚息利率计收复利；罚息利率在贷款利率上加收50%；因乙方违约致使甲方采取诉讼等方式实现债权的，乙方应承担甲方为实现债权及相应担保权利的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、执行费、律师代理费等）。
2014年7月18日，重庆农商行营业部向泰同祥公司发放贷款700万元。《借款借据》载明贷款金额700万元，贷款日期为2014年7月18日，到期日期为2015年7月16日，年利息7.8%。
2015年7月16日，重庆农商行营业部（甲方、债权人）与仁有置业公司（乙方、保证人）签订《保证合同》，主要约定：为确保泰同祥公司与甲方签订的前述《流动资金贷款合同》的切实履行，乙方自愿为债务人与甲方依合同形成的债务提供保证担保；乙方担保的主债权为贷款700万元，保证方式为连带责任保证，本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对债权人承担连带责任；乙方担保的范围包括主合同项下贷款本金及其利息（含罚息、复利）、违约金、诉讼费等甲方为实现债权而支付的一切合理费用；乙方保证期间为主合同约定的债务人履行债务期限届满之日起两年；主合同约定债务分次到期的，自最后一笔债务到期之日起两年；本合同所担保的贷款若同时提供了抵押、质押担保或保证担保的，债务人未按约定期限还款或发生违约情形时，债权人可以选择行使抵押权、质押权或要求保证人承担保证责任。
借款期限届满后，泰同祥公司未按约定还款。截至2015年8月16日，泰同祥公司尚欠借款本金6998962.26元及罚息61061.57元、复利0.74元。
上述事实，有《最高额保证合同》、《保证合同》、《最高额抵押合同》、《重庆市房地产抵押合同》、《流动资金贷款合同》、业务凭证、借款借据等证据及当事人陈述在卷佐证，并经开庭质证，足以认定。
本院认为，重庆农商行营业部与泰同祥公司签订的《流动资金贷款合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有拘束力，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。重庆农商行营业部向泰同祥公司发放了借款，借款到期后，泰同祥公司未能按合同约定履行还本付息的义务，已经构成违约，应承担相应的民事责任。重庆农商行营业部要求泰同祥公司支付尚欠的借款本金、罚息、复利的请求，不违反法律规定，本院予以支持。重庆农商行营业部与仁有置业公司签订的《最高额抵押合同》、《重庆市房地产抵押合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方已办理抵押登记且抵押金额在最高限额内，抵押权依法成立。对重庆农商行营业部请求以其享有抵押权的房屋折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿的主张，本院予以支持。杨国成、冯海军、冯志军、仁有置业公司自愿为泰同祥公司的债务提供连带责任保证担保，重庆农商行营业部有权按照合同约定要求杨国成、冯海军、冯志军、仁有置业公司承担连带清偿责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告重庆泰同祥实业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告重庆农村商业银行股份有限公司营业部借款本金6998962.26元及截至2015年8月16日的罚息61061.57元、复利0.74元，合计7060024.57元；
二、被告重庆泰同祥实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆农村商业银行股份有限公司营业部罚息、复利（罚息自2015年8月17日起至本金还清之日止，以到期未还本金为基数，按年利息7.8%上浮50%计付；复利自2015年8月17日起至付清之日止，以到期未付罚息为基数，按罚息利率计付），利随本清；
三、原告重庆农村商业银行股份有限公司营业部在上述借款本金、罚息、复利范围内，有权就被告重庆仁有置业有限公司用以抵押的重庆市大渡口区锦霞街房屋折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；
四、被告杨国成、冯海军、冯志军、重庆仁有置业有限公司对被告重庆泰同祥实业有限公司的前述第一、第二项付款义务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费61506元，公告费800元，保全费用5000元，合计67306元，由被告重庆泰同祥实业有限公司、杨国成、冯海军、冯志军、重庆仁有置业有限公司负担。案件诉讼费已由原告重庆农村商业银行股份有限公司营业部缴纳，被告重庆泰同祥实业有限公司、杨国成、冯海军、冯志军、重庆仁有置业有限公司在履行上述义务时一并将应负担的案件诉讼费67306元支付原告重庆农村商业银行股份有限公司营业部。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 乔小勇
代理审判员 邹 涛
代理审判员 郭雪妍
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 肖 瑶