广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤06民终3637号
上诉人（原审原告）：区**，女，19**年1月22日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，
委托诉讼代理人：孔宪伟，男,19**年10月27日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，系区**的丈夫。
被上诉人（原审被告）：佛山保利弘盛房地产开发有限公司，住所广东省佛山市南海区桂城，统一社会信用代码**。
法定代表人：周**，该公司董事长。
委托诉讼代理人:李军，广东华璟律师事务所律师。
委托诉讼代理人:梁红艳，广东华璟律师事务所律师。
上诉人区**因与被上诉人佛山保利弘盛房地产开发有限公司（以下简称保利公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初13753号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人区**上诉请求：1.撤销一审判决，改判保利公司支付区**租金损失及房屋装修材料、人力成本上涨的直接经济损失合计12.3万元；2.一、二审诉讼费由保利公司承担。事实和理由：（一）涉案房屋虽已办理竣工验收备案手续，符合约定的交付条件，但不代表涉案房屋不存在质量问题。区**第一次验收时发现所谓的“质量瑕疵”达19处，包括阳台去水位置比地台高出2cm，物业管理公司现场一一确认并登记。这显然不是质量瑕疵而是技术质量问题。后续又不断发现窗台石断裂、厨房烟道瓷砖开裂等严重影响居住和人身安全的质量问题。（二）保利公司认为区**故意拖延接收房屋，与事实不符。区**每次收到《收楼通知书》和《房屋交付催告函》都是马上处理，期间还经常查看维修情况。（三）保利公司维修时间拖延长达两年，在区**以报纸拍照留存证据之前其已维修了半年。截至2017年7月16日，厨房烟道上开裂的瓷砖尚未修复。区**无奈多次向佛山政府网投诉。包括阳台去水位高低差等问题不属于瑕疵问题而是质量问题，保利公司应主动维修而不是等业主维权后才匆忙维修。（四）区**在合同履行中并无过错，保利公司故意拖延整改维修导致延期交付房屋，没有对其酌情减少赔偿的理由。区**对一审判决保利公司按每月2800元的标准赔偿租金损失并无异议，但租金损失计算期间截止至2017年7月16日有失公允。有证据显示彼时抽油烟机管道上开裂的瓷砖尚未修复，瓷砖离地2米多高，单块重量超过5千克，随时有脱落的危险，无法入住。故租金损失计算期限应计算至保利公司对房屋全部修复完工并发出《房屋交付催告函》之日，即2017年10月18日，具体租金损失为63280元（2800元×22个月18天）。（五）保利公司还需另行赔偿两年来房屋装修材料、人力成本上涨导致区**产生的直接损失6万元。
保利公司在二审期间未发表答辩意见。
区**向一审法院提出诉讼请求：1.保利公司将房屋按合同约定交付标准交付给区**；2.保利公司支付迟延交房违约金250000元；3.保利公司免除交房前的物业管理费、公共水电分摊费；4.保利公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：保利公司为房地产开发经营企业。2014年4月26日，区**与保利公司签订一份《广东省商品房买卖合同》，约定：区**向保利公司购买位于广东省佛山市南海区桂城街道港口路**；房屋建筑面积94.29平方米，套内建筑面积73.58平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.71平方米；买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》，买受人同意在业主大会聘任物业管理机构之前，由保利物业管理有限公司南海分公司提供物业管理服务，有关物业服务的内容、质量、价格及其他权利义务以《前期物业管理服务协议》《业主公约》约定为准；成交总价994050元；保利公司应于2015年11月30日前交付经验收合格、已办理竣工验收备案的房屋予区**；逾期交房不超过90日，自第二天起至实际交付日止按日支付已付房款万分之二的违约金；逾期交房超过90日后，区**有权解除合同，区**解除合同的，保利公司应自收到解除合同通知日起30天内退还全部已付款给区**，并按区**累计已付款的10%支付违约金，区**要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限第二天起至实际交付日止，保利公司按日支付已付房款的万分之四的违约金；由于买受人原因未能按期交付的，双方同意从约定交付之日起，视为房屋已交付，买受人应从约定交付之日起承担房屋所有人的责任（包括缴交物业管理费、分摊水电费等费用）；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，出卖人应赔偿双倍的装饰、设备差价予买受人；保利公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
同日，双方签订《补充协议》，补充约定：房屋交付标志是商品房经验收合格后出卖人向买受人移交钥匙当天或是合同第八条约定的最后的交付时间，或出卖人向买受人发出《交楼通知书》七日起视为交付；买卖合同及附件所述的装饰、设备的标准为双方就该商品房的装饰、设备所达成的一致意见，但并非该商品房的交付条件，该商品房的唯一交付条件为取得竣工验收备案表，达到该交付条件后，买受人应按约定时间及时办理收楼手续，若出现《住宅质量保证书》中的质量问题，均属质量保修范围，不影响该商品房的交付，出卖人应按买卖合同第十六条承担保修责任，如买受人以此问题为由拒收该商品房，则视为由于买受人原因未能按期交付；无论该商品房是否达到交付条件出卖人都可向买受人寄发收楼通知，买受人按出卖人通知时间前来办理收楼手续时该商品房符合交付条件即可，买受人不得以出卖人在该商品房符合交付条件前即向其寄发收楼通知为由要求出卖人承担延期交楼责任，也不得以此拒绝办理收楼手续，否则视为由于买受人原因未能按期交付等等。
2015年11月20日，保利心语花园**办理竣工验收备案。
2015年11月28日，保利公司向区**发出《保利心语花园集中交楼通知书》，载明涉诉物业经政府有关部门验收合格，准予入住，通知区**于2015年11月30日到保利公司服务中心办理收楼手续。
2015年11月29日，区**在准备办理收楼手续时提出房屋存在如下质量问题：主卧石膏线变色、窗洞外立面砖破损，主卫窗洞外立面砖缺破、门槛石高低差，客厅后墙开关面板失灵，主卫等电位联结端子箱未安装，厨房前墙砖色差、破损，左次卧木地板悬空，主卫沐浴屏开启与洗手盆石材冲突，主卫马桶冲水按钮回弹失灵，客厅石膏线粗糙，主卧、次卧门套底未收边（所有户内门套）。
后区**向行政部门投诉，行政部门于2016年5月16日答复如下：经协调，开发企业已联系业主并安排工程人员至现场查看情况，已与投诉人达成一致，需要等更换的石材运送到位方能为投诉人整修。经协调，开发企业已与购房人沟通联系并派施工人员上门检查情况，目前正在安排施工人员维修，预计5月24日或5月25日会安排上门维修。
2017年1月10日，保利公司出具维修完成确认函，载明区**所提出的质量问题保修项目已完成维修，请区**于2017年1月17日联系返修办公室维修工程师到现场验收。
2017年1月14日，区**与保利公司交接查验并填写交付查验问题记录表，载明房屋仍存在质量问题，其中次卧木地板与门槛水平高低差1厘米等。
2017年3月21日，区**就涉诉房屋质量问题再次向行政部门投诉，行政部门答复已责令开发商按购房合同及住宅质量保证书的约定，切实履行房屋的保修责任，并督促开发商尽快完成保修工作。
2017年4月22日，保利公司向区**出具房屋交付催告函，载明涉诉房屋已竣工并经政府验收合格，具备交付条件，目前保利心语花园项目已全面交付使用，区**截止至2017年4月21日尚未来办理交付手续，现书面提示区**尽快到保利心语花园项目物业服务中心前台办理房屋交付手续，若区**未按合同约定时间办理收房手续，应按合同约定承担责任，同时，房屋各项保修期限自房屋交付之日起算。
2017年4月29日，区**与保利公司交接查验并签订交付查验问题记录表，其中提出次卧木地板未铺等。
2017年7月11日，保利公司再次向区**发出《房屋交付催告函》。同月7月16日，区**在交付查验问题记录表上再次明确厨房烟道瓷砖松动、厨房门套线更换后未收边、客厅空调后有垃圾。
2017年9月6日，区**提起本案诉讼。
一审法院认为，区**、保利公司于2014年4月26日签订的《广东省商品房买卖合同》系签约双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。合同约定保利公司应于2015年11月30日前向区**交付经验收合格且竣工验收备案的房屋，现涉讼房屋已在2015年11月20日办理了竣工验收备案，保利公司也在2015年11月28日通知了区**收楼，合同约定交付房屋的条件已成就，故区**主张保利公司按《广东省商品房买卖合同》中有关逾期交楼违约责任的约定承担违约责任理据不足，一审法院不予采纳。保利公司作为开发商，理应提供符合相应规范要求的房屋给区**，通过区**现场查验问题的记录及多次向行政部门投诉涉讼房屋存在质量问题可见，保利公司拟交付给区**的房屋确实存在质量瑕疵，特别是主卫沐浴屏开启与洗手盆石材冲突及次卧木地板与门槛相差达1厘米，确实对区**在房屋居住及使用过程产生一定影响，导致区**无法实际使用涉讼房屋，区**产生租金损失，保利公司应予赔偿。从区**于2017年7月16日填写的交付查验问题记录表可见，此时涉讼房屋只存在厨房烟道瓷砖松动、厨房门套线更换后未收边、客厅空调后有垃圾。该三处问题并不影响区**对房屋的居住使用，一审法院酌情确定本案租金损失计算期间为2015年12月1日至2017年7月16日。根据涉讼房屋面积及当地租金水平，一审法院酌情确定租金按每月2800元计算为宜，即本案中保利公司应赔偿租金损失54693.33元（2800元/月×19个月16天）予区**，区**请求逾期交房违约金超出部分一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、保利公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付租金损失54693.33元予区**；二、驳回区**其他诉讼请求。一审案件适用简易程序结案，案件受理费减半收取2525元，由区**负担1941.33元，保利公司负担583.67元。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
经审查，本院对一审法院认定的事实予以确认。
另查明：保利公司向区**发出的落款日期为2017年10月18日的《维修完成确认函》载明，维修完成日期在2017年7月16日之后的报修事项有：厨房烟道瓷砖松动、厨房门套线更换后未收边、客厅空调后有垃圾、厨房阳台灯罩坏、客厅阳台积水和地漏堵塞。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。区**与保利公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行合同义务。根据区**的上诉请求及保利公司的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：一、一审判决保利公司赔偿区**租金损失54693.33元是否应予维持；二、区**关于保利公司应赔偿因房屋装修材料、人力成本上涨造成的直接经济损失6万元的主张是否成立。
一、关于一审判决保利公司赔偿区**租金损失54693.33元是否应予维持的问题
区**一审的诉讼请求为保利公司支付迟延交房违约金25万元。双方签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》约定：涉案房屋的交付条件为经竣工验收合格并办理竣工验收备案表；交付标志是商品房经验收合格后出卖人向买受人移交钥匙当天或是合同第八条约定的最后的交付时间，或出卖人向买受人发出《交楼通知书》七日起视为交付，上述日期以较前者为准；若出现《住宅质量保证书》中的质量问题，均属质量保修范围，不影响该商品房的交付，出卖人应按买卖合同第十六条承担保修责任，如买受人以此问题为由拒收该商品房，则视为由于买受人原因未能按期交付。现涉案房屋于2015年11月20日办理了竣工验收备案，保利公司亦于2015年11月28日通知了区**接受房屋，即保利公司已履行了合同约定的交付房屋的义务。区**主张涉案房屋存在的质量问题均属于《住宅质量保证书》约定可由保利公司负责保修整改的范围，区**据此拒绝收楼并要求保利公司承担延期交楼的违约责任，理据不足，本院不予支持。但是一审法院考虑到从区**提交多份《交付查验问题记录表》来看，涉案房屋确实存在一定的质量瑕疵。保利公司虽多次整改维修，但确实对区**的居住造成了一定的影响。从合同约定的最后交付日期2015年11月30日至2017年7月16日区**再次查验，间隔时间已超过19个月，在此期间区**无法完全正常使用涉案房屋。据此，一审法院结合涉案房屋的面积及当地的租金水平，酌定保利公司按每月2800元的标准赔偿从2015年12月1日至2017年7月16日期间的租金损失予区**，保利公司对此亦未提起上诉，本院予以维持。区**上诉认为保利公司赔偿的租金损失应计算至保利公司提交的《维修完成确认函》上注明的2017年10月18日为止。对此，本院认为，该《维修完成确认函》和区**一审提交的交付查验问题记录表显示，截至2017年7月16日涉案房屋仅存在厨房烟道瓷砖松动、厨房门套线更换后未收边、客厅空调后有垃圾、厨房阳台灯罩坏、客厅阳台积水和地漏堵塞五个问题，上述问题对房屋的正常使用已无实质性影响，因此，一审法院认定租金损失的赔偿期间截止至2017年7月16日，并无不当，本院予以维持。
二、关于区**保利公司应赔偿因房屋装修材料、人力成本上涨造成的直接经济损失6万元的主张是否成立的问题
本院认为，区**所主张的装修材料、人力成本上涨等损失已超出其一审诉讼请求范围，与本案讼争事项并无直接关联，且区**亦无举证证明其上述损失已实际发生，故在已经认定保利公司不构成逾期交楼且酌定保利公司按每月2800元的标准向其赔偿租金损失的情况下，本院对其该主张不予支持。
综上所述，区**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1507.67元，由上诉人区**负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴健南
审判员 徐允贤
审判员 吴媛媛
二〇一八年四月十八日
书记员 黄志敏