广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)深宝法民三初字第2705号
原告温伟清，男，汉族，1973年9月23日出生，身份证住址深圳市罗湖区。
委托代理人易玉成，广东信荣律师事务所律师。
委托代理人轩俊博，广东信荣律师事务所实习律师。
被告黄国雄，男，汉族，1971年2月15日出生，身份证住址深圳市福田区。
第三人中原地产代理（深圳）有限公司，地址深圳市福田区。
法定代表人李耀智。
委托代理人苏涛昱，女，系中原地产代理（深圳）有限公司员工。
原告温伟清诉被告黄国雄房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依据原告的申请，依法追加中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）为第三人参加诉讼，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告温伟清的委托代理人易玉成，被告黄国雄，第三人中原地产的委托代理人苏涛昱均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年5月27日，经第三人中原地产居间介绍原告与被告签订《二手房买卖合同》，以成交价370万元购买位于深圳市宝安区西乡镇广深公路东侧锦绣清华园五区X栋X层XXXX物业（房产证号50××53）。合同签订后被告如约支付了定金5万元，7月6日监管首期款，当天取得贷款承诺函，7月29日因被告个人债务原因涉案房产被龙岗区人民法院查封，被告未在约定的时间内赎出、解封涉案房产导致交易无法继续。11月13日原被告双方达成赔偿协议，确认因被告违约导致交易无法继续，被告同意赔偿原告违约金30万元，另外赔偿原告50867万元的购房利息损失，被告配合中原地产退回原告佣金以及5万元定金，合计450867元。原告认为，双方签署的《二手房买卖合同》和《赔偿协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定履行义务，但被告拒不履行合同义务，侵害了原告的权益。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告向原告返还定金5万元、支付违约金30万元，支付购房款利息损失50867元以及佣金损失5万元；2、被告承担本案的受理费、保全费等诉讼费用。原告当庭请求法院判决确认解除涉案合同。
被告答辩称，我愿意与原告进行调解，我能够按照定金罚则双倍返还定金，但按照双方签订的赔偿协议，我没有能力承担，同时，由于不可抗力导致我无法履行，构成违约的应当不需要再支付利息，赔偿违约金即可。
第三人中原地产陈述称，我公司作为居间方，于2015年5月27日促成买卖双方签订二手房买卖合同，此交易已经双方办理递件过户，在整个交易过程中，我司完全尽到了通知协助等居间义务，不存在任何过错。
经审理查明，2015年5月27日，原告与被告订了《二手房买卖合同》约定：被告黄国雄（卖方）将位于深圳市宝安区西乡镇广深公路锦绣清华园五区X栋X层XXXX（房地产证号50××53）物业卖与原告（买方），转让成交价为370万元；买方在合同生效当日向卖方支付定金5万元，前述定金交由双方约定的第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议而定，买方将定金支付给监管方或打入监管账号中后视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效；买方应将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，并向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，卖方须配合买方申请按揭提供所需的卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件；该物业处于抵押状态，卖方同意于买卖双方办理完资金监管手续及买方办出贷款承诺函之日起三十日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，买卖双方同意将房地产证原件托管于替双方监管定金及交楼押金的第三方或者第三方指定的担保公司作为办理过户手续之用，卖方应于还清贷款并注销抵押登记后两个工作日内将房地产证原件交予上述第三方或第三方指定担保公司；该物业现有租约正在履行，其租期到以实际租约为准，月租金为4460元，押金以实际押金为准，卖方保证承租人已放弃购买权，卖方须于交楼后5日内（含当日）配合买方与承租人办理租约业主更名手续，如之前的租约在租赁所已备案，则卖方还需配合办理撤销备案的相关手续，有关剩余租期、租赁押金、租金等事宜由买卖双方、承租人另行约定；涉案合同履行过程中涉及的税费，由买方承担营业税、城市建设维护税、教育费附加、卖方印花税、个人所得税、土地增值税、卖方房地产交易服务费、土地使用费、买方印花税、契税、产权登记费、买方房地产交易服务费、房地产贴花、评估费、律师费、抵押登记费、涉外合同公证费、卖方企业所得税、按揭服务费，卖方承担因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息、违约金及相关费用、产权查档费、赎楼公证费、赎楼担保费和短期利息；卖方应于收到全部楼款五日内交楼（除交楼押金外）；买卖双方同意在定金中预留2万作为交楼押金交由第三方监管，此款在卖方实际交付物业时进行结算；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同备注条款约定：1、签署本合约后，双方不得违约，如有违约由违约方赔偿守约方30万元；2、如本物业银行贷款少于人民币叁佰万元，则双方友好协商解除合约；3、如担保公司借款人民币捌拾万元不成功则双方友好协商解除合约，退还买方定金，免佣金，同时此笔借款利息由买卖双方各付一半。
合同签订后，原告支付了定金50000元，被告出具了收款收据。
2015年7月6日，原被告于中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳南山区支行签署了首付款资金托管协议，并于当天获得了中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳南山区支行出具的个人二手房贷款承诺函。
2015年7月29日，涉案房产被深圳市龙岗区人民法院查封。
2015年11月13日，原被告签订《赔偿协议》，约定涉案合同因涉案房产被查封，导致被告违反合同不能卖予原告，现原被告双方协商，被告同意赔偿原告违约金30万元，另外赔偿被告50867元购房利息损失，被告配合中原地产退回原告佣金及伍万元定金，原告收到上述赔偿金全额之日，原被告双方的买卖协议立刻解除。
以上事实，有《二手房买卖合同》、收款收据、资金托管协议、首付款资金托管协议、个人二手房贷款承诺函、赔偿协议、产权查询单等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
有关合同效力。原告与被告签订的《二手房买卖合同》及赔偿协议系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，各方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。
合同签订后，原告支付了定金5万元，被告亦配合原告办理了首期款的资金监管手续和按揭贷款手续，原告获得了贷款银行出具的个人二手房贷款承诺函。2015年7月29日涉案房产被深圳市龙岗区人民法院查封，导致涉案合同无法继续履行。被告作为卖方，应当保证交易标的的所有权没有争议且可以处分，现涉案房产应涉诉被查封，被告构成根本违约。原告有权依据合同约定解除合同并要求被告承担违约责任。
有关合同的解除。由于在合同履行过程中，被告的构成根本违约。原告有权解除涉案合同。结合本案起诉状副本的送达时间，本院确认原告与被告签订的《房地产买卖合同》于2016年2月29日解除。
有关定金。由于涉案合同已合法解除，定金应当返还。庭审中查明，涉案定金托5万元托管于第三人处，第三人抗辩称在申请递件过户后，托管定金5万元已经当做被告应支付的佣金予以扣除，被告对第三人的上述称述不予认可。本院认为，依照合同约定，定金应当作为楼款支付给被告。本着谁主张谁举证的原则，第三人提出将定金作为佣金扣除的抗辩，应当举证证明其上述行为征得了被告的同意，现第三人没有提交任何证据证明其行为征得了被告的同意，且被告以当庭对第三人的抗辩予以否认，故第三人应当承担举证不能的不利后果，第三人的抗辩不能成立，本院不予支持。由第三人处托管的定金5万元应当返还原告。
关于违约责任，被告没有尽到保证涉案房产所有权完整且没有抵押、查封等权利瑕疵的义务，导致涉案合同因标的房产被司法机关查封而不能继续履行，构成违约，应当承担相应的违约责任。原告有权依照合同约定，要求被告承担相应的违约责任。由于原被告在合同备注栏明确约定如一方违约的，违约方应当支付守约方30万元的违约金，且在原被告于2015年11月13日签订的赔偿协议中再次明确约定了违约金为30万元。本着尊重当事人意思表示的原则，本院对原告主张被告支付违约金30万元的诉讼请求，予以支持。
关于原告提出的关于被告须依据赔偿协议赔偿被告购房利息损失50867.00元的诉讼请求，本院认为，原被告签订的《赔偿协议》系原被告为解除合同而做出的真实意思表示，应当视为对原《二手房买卖合同》的补充，约定的是原《二手房买卖合同》解除的条件。该《赔偿协议》没有实际履行，故原《二手房买卖合同》并没有实际解除。因《赔偿协议》的签订目的为解除原买卖合同，故被告对偿还利息损失的让步不能认同为对原被告双反约定的违约条款的修改。考虑到违约金本身已经具备一定的补偿性，原告重复请求利息损失50867元缺乏事实和法律依据，且违背了原合同关于违约责任的约定，本院不予支持。
关于原告提出的佣金损失5万元，因违约金本身已经具备了补偿性，故原告不能重复要求佣金损失的赔偿。对于原告提出的该项请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告温伟清和被告黄国雄签订的《二手房买卖合同》于2016年2月29日解除；
二、被告黄国雄于本判决生效之日起三日内向原告温伟清支付违约金30万元；
三、第三人中原地产代理（深圳）有限公司向原告退回定金50000元；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4032元，保全费2774元，由原告温伟清负担1497元，被告黄国雄负担5309元，上述费用原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 范 藜
二〇一六年四月六日
书记员 董 宏
书记员 银海莹（兼）
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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