北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第01396号
上诉人（原审被告，反诉原告）马华峰。
委托代理人张泽贤，北京市安理律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）蒋立才。
委托代理人管辰，北京市地平线律师事务所律师。
上诉人马华峰因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第10029号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人马华峰之委托代理人张泽贤，被上诉人蒋立才之委托代理人管辰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
蒋立才在原审法院起诉称：我与马华峰于2012年5月11日通过北京鑫尊房地产顾问有限责任公司签订北京市房屋买卖合同。我将x号房屋卖给马华峰，合同约定：房屋总价款为1290000元，签合同当日马华峰支付购房定金2万元，2012年6月5日支付首付房款73万元。剩余房款54万元于我将该房屋产权证办下来并办理该房屋转移登记当日，马华峰以银行转账方式支付给我。合同还约定我应当在2012年6月5日将该房屋交付给马华峰，任何一方违约，违约方除了依据约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费。合同签订后，双方均按合同约定履行自己的合同义务，马华峰已于2012年6月5日向我支付首付房款，双方也于当日办理房屋交接手续。2013年1月5日，我取得X京房权证x字第xxxx**号房屋所有权证后，立刻通知马华峰办理房屋产权转移手续，但马华峰以种种理由推脱并拒绝向我支付剩余房款。经我多次催促，马华峰仍拒绝履行自己的合同义务，故我诉至法院，请求：1、判令马华峰继续履行合同，与我办理房屋权属转移登记手续；2、判令马华峰向我支付剩余房款54万元；3、判令马华峰赔偿律师费5万元；4、本案诉讼费由马华峰负担。
马华峰在原审法院答辩称：蒋立才起诉的与事实不符，双方买卖合同争议的焦点是双方进行买卖时知不知道涉案房屋是共有产权，买卖合同及双方的观点都说是独立产权的房子，我是以独立产权买的房子，实际上根本没有x号房屋而是四居室xx号房屋西侧部分，且是共有产权，购房款不应该是129万，蒋立才应依法调减房价款、双方共同承担房屋变更登记相关税费，蒋立才也应该承担本案诉讼费。双方合同中约定先办理房产过户登记手续，再支付剩余购房款。
马华峰在原审法院反诉称：本案不是一起购房人无理由延迟履约的案件，而是一起售房人与中介公司相互串通，故意隐瞒所出售房产真实情况，从而使我合法权益受到重大伤害的案件。蒋立才在《民事起诉状》所述内容与事实不符。实际情况是涉案房屋为其和其儿子共有，但蒋立才故意隐瞒，没有告知我；涉案房屋为四居室房子中的一部分，但蒋立才故意隐瞒，没有告知我；涉案房产不能办理独立产权，但蒋立才故意隐瞒，没有告知我。在买卖合同签署后，由于蒋立才迟迟不能办理房屋产权过户，我曾向北京市昌平区人民法院起诉，以蒋立才隐瞒房产真实情况为由，要求解除合同、支付违约金，但是，蒋立才曾向法院保证涉案房屋能够取得独立房产证，最终，我撤诉，等待蒋立才办理，直至今日。我无奈接受房屋产权共有，我不存在任何违约行为，我已经及时、足额按照合同约定向蒋立才支付了2万元定金和73万元购房首付款，剩余购房款54万元没有支付，是因为蒋立才无法为我办理x号房产的产权转移登记，从而没达到付款条件。因蒋立才在签订合同过程中存在欺诈，故要求核减购房款40万元，并承担因国家政策调控导致办理房屋过户需多缴纳的个人所得税。为维护自己的合法权益，特提起反诉，要求：1、判令蒋立才核减涉案房屋价款40万元；2、判令蒋立才承担因国家政策调控导致办理房屋过户需所缴纳的个人所得税8万元；3、判令蒋立才承担办理房屋过户手续需缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加；4、判令蒋立才赔偿我律师费损失5万元；5、判令蒋立才承担本案全部反诉费用。
蒋立才针对马华峰的反诉答辩称：一、马华峰在购买我的x号房产时明知交易房产与xx号房产是共有产权，现在恶意提起反诉，妄图讹诈我卖房款，应依法驳回其反诉请求。1、双方在《北京市存量房屋买卖合同》中明确约定，在我取得房屋产权时双方办理转移登记，所以，马华峰在购买涉案房屋时明知该房产尚未取得产权证。因双方在合同中明确约定是在我取得房屋产权之日办理转移登记，且未明确约定我在什么时间取得房产证。2、我提交的与北京太阳城房地产开发有限公司签订商品房买卖合同补充协议明确写明本交易房产产权证为共有产权，马华峰对此情况是明知的。首先，我与北京太阳城房地产开发有限公司签订商品房买卖合同就是针对xx（四居改两居西侧房屋）号房产，并不是我xx号房私自分开卖给马华峰，对这一情况马华峰是明知的，且x号楼相同位置房屋都是共有产权。马华峰在购买房产时还查看了我和我儿子共有产权人蒋xx的xx号房产，最终选择购买我名下的x号房产。其次，我与马华峰的中介人员证实马华峰在购买房屋之前，仔细阅读了我的原始购房合同，对合同中交易房产的共有产权是明知的。最后，作为一个成年人购买一套价值129万元的房产，在明知要购买的房产未取得产权证的情况下，不查看对方原始购房合同，了解要购买房产的权属情况，就签订购房合同，支付75万元购房款，与常理不符。即便真如马华峰所述没有查看要购买房产的原始购房合同，其在房屋买卖合同中自身也存在重大过错，应承担相应后果。3、马华峰曲解双方合同条款中约定的无共有人意思表示，妄图讹诈我卖房款。因为合同中约定的涉案房屋建筑面积是96.38平方米，该房产是我一人所有，无共有产权人。理解合同条款时不应单独理解其意思，必须结合整个合同综合解释条款的意思。二、马华峰的反诉请求没有任何事实和法律依据，应依法驳回。马华峰要求核减40万元购房款，依据是参考2012年5月11日双方交易房产价格作为评估价。首先，当时的交易价格只是双方当时达成的一个共同意思表示，该意思表示受多种因素影响，并不能代表当时房产的价格，法律上不能作为评估价格。马华峰要求核减购房款没有任何依据。马华峰第2、3、4项反诉请求的前提是我违约，但目前证据显示，是马华峰拒不办理过户手续构成违约，进而造成不必要的税费增加，该部分增加额理应由马华峰自己承担，且双方在合同中约定房产交易过程中全部税费由马华峰负担。三、涉案房屋的共有权人蒋xx已承诺放弃优先购买权，并同意在办理房产过户手续时予以协助，现在交易房产具备办理过户手续条件。综上所述，马华峰的反诉请求与事实不符，与法律相违背，无法定和约定依据，请求法院依法予以驳回。
原审法院经审理查明：2008年5月27日，蒋立才作为购房人之一（买受人）与北京太阳城房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由买受人购买出卖人所属的xx（四居改两居西侧房屋）号房屋，该房建筑面积共96.38平方米。其中《补充协议》中约定：1、此合同签署的房号为xx号改两居中的西侧房屋；2、此合同所签署的房屋产权证为共有产权；3、此合同所签署的房屋面积为原3号楼四居xx的50%。2008年10月13日，蒋立才与北京太阳城房地产开发有限公司签订《补充协议》，约定蒋立才于2008年5月27日购买了xx号（原x-
xx）改两居中的西侧房屋，合同入住时间变为2008年10月13日。
2012年5月11日，蒋立才（出卖人）与马华峰（买受人）、居间人北京鑫尊房地产经纪有限责任公司签订《房屋买卖经纪服务合同》，约定马华峰购买蒋立才所有的x号，建筑面积共约96.38平方米，成交总价经买卖双方协商一致，该房屋成交总价为129万元。此外，三方还对其他相关合同条款进行了约定。签订此合同后，马华峰按照合同约定将定金2万元支付给蒋立才。对此，蒋立才出具《收款证明》，载明收到上述2万元定金。
2012年5月11日，蒋立才（出卖人）与马华峰（买受人）又签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋x号，该房屋建筑面积约96.38平方米，房屋权属情况为无共有人，未设定抵押；房屋成交总价为129万元，对于购房款的交付方式双方协商约定：1、签合同当日买受人支付出卖人购房定金2万元；2、2012年6月5日买受人支付出卖人首付款73万元；3、剩余房款54万元，于出卖人（取得）该房屋产权证之日，办理该房屋的转移登记当日，买受人以银行转账方式支付出卖人。对于房屋交付，双方约定出卖人应当在2012年6月5日将该房屋交付买受人。关于税、费相关约定为：双方应依法承担的税费：所得税、营业税、城市维护建设税、契税、教育费附加、印花税等，买受人愿意承担出卖人应当承担的税费；因政策变化或约定不明等因素导致缴纳的税费，由买受人缴纳。关于权属转移登记：当事人双方同意，当本合同签订之日起产权证取得后，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。关于违约责任：买卖双方任何一方不按约定期限履行合同的，自约定的期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总价款万分之三的违约金，合同继续履行；出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了依据前三款约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超出房屋总价款的5%）；如一方违约导致上述交易无法完成的还应赔偿守约方向居间人支付的佣金。双方还约定买受人于2012年6月5日支付出卖人首付房款73万元，同时出卖人将该房屋交付买受人。合同签订后，2012年6月5日，蒋立才将房屋交付给马华峰，马华峰入住后将房屋进行了装修。2012年6月8日，马华峰通过银行将约定的73万元首付款给付蒋立才，对此买卖双方均在收款证明上签字认可。
2013年1月5日，蒋立才取得了xx的房屋所有权证，建筑面积为192.76平方米，该xx号房屋系蒋立才与其儿子蒋xx按份共有，蒋立才与蒋xx各占50%的份额，两人的房屋所有权证号分别是X京房权证x字第xxxx**号和X京房权证昌字第xxxxx**号。该43号楼xx号房屋原系四居室，蒋立才于2008年从北京太阳城房地产开发有限公司购买时，房屋已经由四居改为两个两居室，2012年蒋立才与马华峰买卖的xx号四居改两居中的西侧房屋，在双方的房屋买卖合同中约定该房屋建筑面积约为96.38平方米，因xx号西侧该房屋属于四居中的一部分，无法单独办理房屋所有权证。
另查，马华峰曾于2012年9月以未办理产权过户手续为由将蒋立才起诉至法院，要求解除双方于2012年5月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，并要求蒋立才返还已经支付的75万元购房款及利息、赔偿违约金、装修损失、律师费等，后马华峰于2012年11月申请撤诉，法院准许撤诉。
诉讼中，作为xx号（四居室）房屋的共有权人之一的蒋xx于2013年8月27日出具《证明》，载明蒋xx同意蒋立才将其所有的xx号房屋50%份额，即x号（四居改两居西侧部分）出售给马华峰，蒋xx亦放弃对上述房屋共有份额的优先购买权，并承诺在蒋立才与马华峰办理过户登记手续时愿意给予配合和协助。因双方诉争房屋所有权证已于2013年1月5日取得，现蒋立才诉至法院，要求继续履行与马华峰签订的房屋买卖合同，并办理房屋权属转移登记手续及支付剩余购房款。庭审中，马华峰同意继续履行合同，亦同意与蒋立才办理房屋产权过户手续，但提起反诉，要求蒋立才核减购房款，并承担律师费及办理过户手续所需的各种税费。
以上事实，有房屋买卖经纪服务合同、北京市存量房屋买卖合同、商品房买卖合同及补充协议、房屋所有权证、蒋xx出具的证明、马华峰的民事起诉书、两份收款证明及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
原审法院判决认为：蒋立才与马华峰于2012年5月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》中约定的买卖标的为x号（即xx号四居改两居西侧部分），该xx号房屋权属为蒋立才与其儿子蒋xx按份共有，各占50%的份额，蒋立才未提供书面证据证明在签订合同时取得了蒋xx的同意，也未证明蒋xx放弃优先购买权，合同效力处于待定状态，但蒋xx事后追认蒋立才出售房屋50%份额的行为，且放弃优先购买权，亦同意在买卖双方办理过户手续时予以配合和协助。同时，蒋立才与马华峰对买卖房屋标的亦不存在争议，即xx号四居改两居西侧部分，双方签订房屋买卖合同是双方真实意思表示，故应属合法有效。合同双方当事人应诚信履行约定的义务。因双方在房屋买卖合同中明确约定支付剩余房款和办理房屋产权变更登记手续的时间，蒋立才按约定已于2012年6月将房屋交付马华峰使用，涉案房屋所有权证也于2013年1月5日办理下来，马华峰应该按照合同约定与蒋立才办理房屋产权变更登记手续，并于办理产权过户手续当日支付剩余购房款。现蒋立才要求马华峰继续履行合同，与其办理房屋权属转移登记手续，马华峰亦同意继续履行，同意与蒋立才办理涉案房屋权属转移登记手续，对此法院不持异议。关于双方能否办理过户登记手续，诉讼中，蒋立才与马华峰均到相关过户登记部门作了咨询，均表示能够办理过户转移登记手续。法院亦到昌平区住建委进行了咨询，咨询反馈的结果也是涉案房屋能够办理变更登记。关于蒋立才要求马华峰支付剩余购房款54万元，因双方在房屋买卖合同中明确约定，剩余54万元购房款，马华峰需在办理房屋产权转移登记手续当日以银行转账方式支付蒋立才，故蒋立才的此项诉求，于法有据，法院予以支持。关于蒋立才要求马华峰赔偿律师费5万元，虽然合同双方当事人在合同中约定了违约责任及律师费的赔偿条件，但蒋立才并未提供充足证据证明马华峰存在过错，亦不符合双方合同中约定的赔偿律师费的条件，故蒋立才要求马华峰赔偿律师费，依据不足，法院不予支持。
关于马华峰要求核减涉案房屋购房款40万元，马华峰主张蒋立才在出售涉案房屋时存在故意隐瞒房屋共有产权的事实，具体核减的金额参考是2012年5月11日双方签订房屋买卖合同时的房屋评估价。马华峰主张其购买房屋时不知涉案房屋为共有产权性质，而蒋立才故意隐瞒了这一事实，法院认为马华峰这一主张不能成立，理由有：首先，马华峰提出此项主张并未提供充足证据证明蒋立才存在故意隐瞒房屋属于共有产权这一性质，应当承担相应的举证不能的法律后果。其次，通过本案查明的事实，买卖双方签订买卖合同时涉案房屋尚未办理房屋所有权证，马华峰作为房屋买卖合同的相对方，在涉案房屋没有办理下来房屋产权证的情况下，没有查验涉案房屋原始购房合同或不审查涉案房屋的产权情况、使用情况有违常理。通过蒋立才的原始购房合同及补充协议，明确看出涉案房屋是四居改两居的，而且也并非是蒋立才所改。再次，本案双方当事人是在房屋中介机构及其工作人员的居间下签订的房屋买卖合同，马华峰在签订购房合同之前也实地查看房屋情况，因为涉案房屋所在的x号楼不仅是涉案房屋是四居改两居情况，且亦有交易先例，马华峰现在陈述不了解涉案房屋产权状况依据不足。故马华峰主张应核减40万元购房款，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
庭审结束后，马华峰于2013年10月31日提起房屋价值评估申请书，要求对涉案房屋在2012年5月11日时点的市场价值进行评估，并将评估结果作为判决核减房价款的参考依据。对此，法院认为，马华峰提起此项评估申请的依据不足，理由除了上述分析之外，另有：一是涉案房屋系经过中介机构经纪成交的，双方当事人对于房屋情况及价款应该是了解和知情的；二是对于房屋的成交价格和总房价款在目前信息时代，房屋价格相对比较公开和透明的，且房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，对于房价款的约定亦是意思自治的表现，作为私法领域的民事行为，当事人对自己合法财产有决定权和处理权；三是马华峰并未提供充足证明蒋立才在签订房屋买卖合同过程中存在欺诈和胁迫或乘人之危的行为，或者马华峰是在违背自己真实意思的情况下订立的合同。故综合上述分析，并结合民事诉讼法的相关证据规则，法院对马华峰提出的对涉案房屋进行评估的申请不予受理。
关于马华峰要求蒋立才承担房屋过户需缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、契税及因国家政策调控导致办理房屋过户手续需多缴纳的个人所得税8万元，因双方在房屋买卖合同中关于税费承担明确约定马华峰愿意承担蒋立才应当承担的税费、因政策变化或约定不明等因素导致缴纳的税费亦由马华峰承担，故马华峰要求蒋立才承担上述税费，与双方在合同中的约定相违背，其请求缺乏依据，故法院不予支持。关于马华峰要求蒋立才赔偿其律师费损失5万元，马华峰并未提供充分证据证明蒋立才在房屋买卖合同过程中存在违约行为，或者符合双方在合同中约定的赔偿合同相对方律师费的条件，故法院对其请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第一百零一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、蒋立才与马华峰于二○一二年五月十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》继续履行，双方于本判决生效后十日内到相关部门办理xx号（四居改两居西侧部分房屋）的房屋权属转移登记手续，马华峰于办理房屋权属转移登记手续当日支付蒋立才剩余购房款五十四万元。二、驳回蒋立才的其他诉讼请求。三、驳回马华峰的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
马华峰不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第三项。2、依法改判核减涉案房屋价款四十万元。3、判令蒋立才承担因国家政策调控导致办理房屋过户所需缴纳的个人所得税约8万元。4、判令蒋立才承担办理房屋过户需缴纳的契税、营业税、城市维护建设税和教育费附加。5、判令蒋立才赔偿我律师费损失5万元。6、判令蒋立才承担本案一、二审全部诉讼费用。上诉理由：1、一审判决认为我并未提供充足证据证明蒋立才存在故意隐瞒涉案房屋属于共有产权这一性质，故应承担举证不能的法律后果，属于案件争议焦点归纳错误和举证责任分配错误，进而导致判决结果错误。2、一审判决依据与本案没有任何关联且未经核实的“交易先例”，片面的认为我不查验房屋原始购房合同、不审查房屋的产权情况是“有违常理”，进而判断我对涉案房屋为共有产权应当是明知的，属于逻辑判断错误，认定事实错误。3、一审判决对于我方提交的多份真实、合法、有效的证据没有采信或提及，反而采信了对方提交的虚假证据来认定案件事实。4、我提出的各项上诉请求事实清楚、证据充分，请求二审法院予以改判。
蒋立才服从原判，不同意马华峰的上诉请求和理由，其答辩理由是：我方同意一审法院的判决，请求二审法院予以维持。
本院经审查，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：按份共有人可以转让其享有的共有的不动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。蒋立才与马华峰于2012年5月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》中约定的买卖标的为x号（即xx号四居改两居西侧部分），该xx号房屋权属为蒋立才与其儿子蒋xx按份共有，各占50%的份额，经一审法院核实，蒋xx追认蒋立才出售房屋50%份额的行为，且放弃优先购买权，亦同意在买卖双方办理过户手续时予以配合和协助，故蒋立才有权处分上述房屋买卖合同中约定的房产，其与马华峰签订的《北京市存量房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，应属合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。合同签订后蒋立才已按约履行交房义务，现诉争房屋已具备办理房屋产权变更登记手续的条件，且合同双方均同意继续履行该项合同内容，对此本院不持异议。双方在房屋买卖合同中明确约定剩余54万元购房款马华峰需在办理房屋产权转移登记手续当日以银行转账方式支付蒋立才，一审法院据此判决支持蒋立才要求马华峰继续履行合同、办理房屋权属转移登记手续并支付剩余54万元购房款的诉讼请求正确，本院予以确认。马华峰上诉请求核减涉案房屋价款四十万元并要求蒋立才承担交易税费、律师费、诉讼费无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费四千八百五十元，由蒋立才负担（已交纳）。
反诉案件受理费四千五百五十元，由马华峰负担（已交纳）。
二审案件受理费九千七百元，由马华峰负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
代理审判员 詹 晖
代理审判员 朱文君
二〇一四年三月十一日
书 记 员 田 星