广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）鱼民初（一）重字第897号
原告（反诉被告）柳州市鱼峰区驾鹤村村民委员会，住所：广西柳州市鱼峰区荣军路东三巷62号。
负责人桂美玉，该村委会主任。
委托代理人梁宙英，广西桂中天律师事务所律师。
被告（反诉原告）李志忠，个体工商户。
委托代理人熊天，湖南省永州市地方海事局退休干部。
被告柳州市旺位房屋租赁有限公司，住所：广西柳州市蝴蝶山路69号白云综合楼8楼。
法定代表人李树英，该公司董事长。
原告柳州市鱼峰区驾鹤村村民委员会（以下简称驾鹤村委）与被告李志忠、柳州市旺位房屋租赁有限公司（以下简称旺位公司）以及被告李志忠反诉原告驾鹤村委租赁合同纠纷二案，本院于2012年1月5日作出（2011）鱼民初（一）字第897号民事判决书，原告驾鹤村委、被告李志忠、被告旺位公司均不服该判决，提起上诉，柳州市中级人民法院于2012年6月26日作出（2012）柳市民二终字第137号民事判决书，被告李志忠对该判决不服，向广西壮族自治区高级人民法院申请再审，广西壮族自治区高级人民法院于2013年10月11日作出（2013）桂民申字第855号民事裁定书，指令柳州市中级人民法院再审，柳州市中级人民法院受理后于2014年2月18日作出（2013）柳市民再字第49号民事裁定书，裁定：撤销柳州市中级人民法院（2012）柳市民二终字第137号民事判决和柳州市鱼峰区人民法院（2011）鱼民初（一）字第897号民事判决，将案件发回本院重审。本院依法另行组成由审判员马雪辉担任审判长，人民陪审员黄凤琼、张继华参加的合议庭，于2014年6月24日公开开庭审理了本案。书记员邱媛担任记录。原告驾鹤村委的委托代理人梁宙英，被告李志忠及其委托代理人熊天，被告旺位公司的法定代表人李树英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告驾鹤村委诉称及反诉辩称，原告与被告李志忠于2005年3月27日签订一份《租赁合同》，合同约定：由原告将自己所有的位于柳州市蝴蝶山路69号综合楼及停车场地、附属设施等一并出租给被告李志忠经营使用；租金采取先交款后使用的原则按月交纳，每月10号前交清当月租金，如被告李志忠未能按期交付租金，原告将按拖欠租金总额每天加收千分之一的违约金；拖欠租金逾期超过60天，视为被告李志忠无力经营，原告有权终止合同，同时，违约金应计算到将欠款付清之日止；如被告李志忠擅自终止合同或因被告李志忠违约造成原告单方终止合同的，被告李志忠应向原告支付违约金100000元，且被告李志忠对房屋改建、扩建增加的装修物、设施、设备等无偿归原告所有。在租金方面，因《租赁合同》在履行过程中涉及分租户周干明所承租的第一层西面及第三层房屋的条款被法院生效判决认定为无效，因此，必须按《租赁合同》签订时的状况对合同中的租金标准进行调整，即在《租赁合同》签订时就不应将周干明的年租金238000元计算在《租赁合同》之内。为此，原告曾于2009年1月19日向被告李志忠函寄了《关于调整租金的通知》，确定了从2008年7月1日起至2012年6月30日止，被告李志忠每年应交纳租金为235320元（月租金为19610元），另外还注明，如逾期未交租金的，仍按原合同约定追究违约责任。被告李志忠对此租金标准有异议并拒绝支付租金给原告，原告于2009年6月向法院起诉被告李志忠。法院一、二审判决均认可了《关于调整租金的通知》所确定的19610元／月的租金标准，并据此认为从2008年7月1日起至2009年5月31日止这11个月期间，被告李志忠应交纳的租金是215710元（19610元／月×11月），但被告李志忠仅交纳了79040元，尚欠原告租金136670元，故法院一、二审判决均判令被告李志忠向原告交纳租金136670元及逾期付款违约金10595.84元。上述判决所确定的租金给付期间截止至2009年5月31日。判决生效后，被告李志忠并未履行义务，也未按判决所确定的租金标准将此后的租金支付给原告。为此，原告曾于2011年2月18日向被告李志忠函寄了一份《关于执行法院判决及交纳拖欠租金的通知》，要求被告李志忠将判决确定的款项及拖欠的2009年6月至2011年2月期间的租金全部付清，但被告李志忠收到此通知后仍拒绝支付。现被告李志忠已长达两年多未支付租金给原告，其行为已构成严重违约，原告依法于2011年5月5日解除了与被告李志忠所签订的《租赁合同》。而在《租赁合同》解除前，扣除法院已判决的部分，被告李志忠还欠原告23个月的租金计451030元（19610元／月×23月），逾期付款违约金162370元。同时按合同约定，被告李志忠还应支付因违约导致原告单方解除合同的违约金100000元。
另，被告旺位公司是被告李志忠与其胞妹李树英二人于2008年11月登记成立的公司，二人各出资50000元，各占股份50%。该公司成立后，被告李志忠以该公司的名义与白云综合楼的分租业主签订合同并收取租金及保证金。因此，对于被告李志忠所拖欠原告的租金及应支付的违约金应由二被告共同承担偿还责任。综上，为维护自身的合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1、二被告共同支付欠交租金451030元（2009年6月1至2011年4月30日止共23个月）；2、二被告共同支付逾期付款违约金162370元（2009年7月1日起至2011年5月31日止共23个月，此后的违约金计算至欠款全部清偿时止）；3、二被告共同支付因违约造成原告单方终止（解除）合同的违约金100000元。
针对被告李志忠的反诉请求，认为：一、法院的生效判决已认定反诉原告李志忠与反诉被告驾鹤村委所签订的《租赁合同》中涉及周干明所承租的第一层及第三层房屋的条款为无效条款，该无效系自始无效，即在2005年3月27日签订《租赁合同》时，周干明所承租的部分就已依法被排除在《租赁合同》中李志忠所承租的范围之外，同时法院还判决周干明与驾鹤村委所签订的租赁合同有效，由驾鹤村委继续履行。因此，此后无论周干明所承租的部分租金是高或低、租金是否能正常收取、合同是否到期、到期后是否能续签、双方之间是否违约以及是否需要承担违约及赔偿责任等均与李志忠没有任何关系。现李志忠无视《租赁合同》中对周干明所承租的第一层和第三层部分被法院生效判决无效并由驾鹤村委继续履行这一法律事实，在此后仍将周干明所承租部分的租金计入到《租赁合同》中总租金部分进行计算，并因此所得出的“每月租金为9666.7元”，显然有悖于本案的事实和法律规定。二、《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，合同部分无效的，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。现法院生效的判决已认定《租赁合同》中涉及周干明所承租的第一层及第三层部分房屋的条款为无效条款，而《租赁合同》的其他部分仍然有效。因此，为了能够履行其他部分仍然有效的合同，就必须要将《租赁合同》中原租金部分进行调整，即应以签订《租赁合同》时原约定的年租金450000元减去周干明在当时所承租部分的年租金238000元，得出李志忠在头三年（从2005年7月1日至2008年6月30日止）应当交纳的年租金是212000元，后四年（从2008年7月1日至2012年6月30日止）按递增率11%计算出年租金235320元（212000元＋212000元×11%），即月租金为19610元（235320元／年÷12月），递增率11%是按照原《租赁合同》中前三年年租金450000元、后四年年租金500000元的标准，由年租金450000元增长到年租金500000元计算，该租金调整完全符合本案的事实及法律的规定，并没有变更双方在“其他部分仍然有效”合同中的权利与义务。驾鹤村委在2009年1月22日函寄给李志忠的《关于调整租金的通知》中已有明确的表述。三、白云综合楼的总建筑面积是8015.75平方米，在减除周干明所承租部分的面积后，李志忠实际承租的面积还有6612平方米，占原合同承租面积的82.49%。而按照《关于调整租金的通知》及（2009）鱼民初（一）字第680号民事判决书所认定的租金标准，从2008年7月1日起的四年期间，李志忠所承担的年租金仅为235320元（19610元／月），仅为原约定的年租金500000元的47.06%，对此李志忠居然还诉称“明显不公平”，从2008年12月起拒付租金给驾鹤村委，在法院作出判决后又拒不履行判决，仍然拒绝交纳租金，所拖欠租金的时间已长达2年多，欠交的租金数额高达约540000元（已减除划入执行回款的48333.5元）。因此，驾鹤村委于2011年5月5日按照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条的规定及《租赁合同》第五条的约定，向李志忠送达了《关于解除租赁合同的通知》，依法解除了双方之间的《租赁合同》，收回了该大楼的租赁经营权，并与大楼内的各分租业主重新签订了新的租赁合同。反诉原告李志忠诉请要求确认解除《租赁合同》无效的理由不成立。四、反诉原告李志忠要求确定租金标准为9666.7元／月，其理由是按照年租金500000元减去周干明所承租部分现在的年租金384000元。如前所述，驾鹤村委与李志忠所签订的《租赁合同》中涉及周干明所承租的部分早已被法院生效判决认定为无效，该无效系自始无效，这无效的部分仍然由驾鹤村委继续履行，权利义务也由驾鹤村委承担，与李志忠完全无关。因此，李志忠仍将这与其完全无关部分的现租金计入原来总的年租金500000元进行扣减是没有任何道理的。综上，请依法驳回反诉原告李志忠的反诉请求。
原告（反诉被告）驾鹤村委对其陈述事实以及辩解提供的证据有：
1、李志忠的《居民身份证》一份、柳州市旺位房屋租赁有限公司的《电脑咨询单》一份。证明二被告的身份情况。
2、柳房权证字第××号《房屋所有权证》一份。证明柳州市蝴蝶山路69号白云综合大楼所有权属于原告所有。
3、2005年3月27日《租赁合同》一份。证明：原告与被告李志忠双方签订《租赁合同》的事实以及合同的约定内容，合同中对租金以及相关违约责任有约定，合同第五条约定拖欠租金视为被告李志忠不继续经营，原告有权终止合同。
4、柳州市中级人民法院（2007）柳市民三终字第159号民事判决书一份。证明：被告李志忠承租白云大楼后，柳州市中级人民法院判决被告李志忠与原告于2005年3月27日签订的《租赁合同》第一条所涉及周干明已承租的白云大楼第一层及第三层房屋的条款无效，该无效按照法律的规定是自始无效。
5、2009年1月19日《关于调整租金的通知》一份以及国内特快专递邮件详情单一张。证明：柳州市中级人民法院（2007）柳市民三终字第159号民事判决书生效后，原告与被告李志忠所签订的《租赁合同》中所涉及周干明承租的部分，从合同签订之日起就没有法律约束力，因此，原告对双方所约定的租金标准进行调整，并通过邮寄的方式向被告李志忠送达了该通知。
6、柳州市鱼峰区人民法院（2009）鱼民初（一）字第680号民事判决书一份。
7、柳州市中级人民法院（2009）柳市民三终字第614号民事判决书一份。
证据6、7证明：两份判决书都认定19610元／月的租金标准，并按照该标准计算出被告李志忠应当支付至2009年5月份底所欠的租金合计为136670元。同时判定被告李志忠存在违约行为，应支付违约金10595.84元。2010年12月17日该两份判决书已经生效。
8、送达回证一份。证明被告李志忠收到柳州市中级人民法院（2009）柳市民三终字第614号民事判决书的时间。
9、柳州市鱼峰区人民法院《执行案件受理通知书》一份。证明原告于2011年1月26日向柳州市鱼峰区人民法院申请执行（2009）鱼民初（一）字第680号民事判决。
10、2011年2月17日《关于执行法院判决及交纳拖欠租金的通知》一份以及国内特快专递邮件详情单一张。证明：被告李志忠截止至2011年2月份拖欠原告各项费用1226426.34元，并且原告已经将该通知邮寄给被告李志忠，要求其按照通知的内容执行。
11、2011年5月3日《关于解除租赁合同的通知》以及国内特快专递邮件详情单二张。证明：（2009）柳市民三终字第614号民事判决书生效后，由于被告李志忠已经拖欠2年多的租金未交纳，原告根据合同约定解除合同，并通过邮寄方式向被告李志忠送达该通知，且到租赁场地通知被告李志忠停止经营。
12、《柳州市两级法院曝光“老赖”名单》一份。证明：该名单中有被告李志忠的名字，欠款数额为（2009）鱼民初（一）字第680号民事判决书判令的数额。
13、2011年6月15日《关于被执行人李志忠所交款项应作为执行回款处理的证明》二份。证明：原告于2011年1月已经向法院申请执行，当时执行款应为814616.34元，但被告李志忠仅于2011年1月至5月期间向原告支付了48333.5元，该部分款项应该作为法院的执行回款处理。
14、《个体工商户营业执照》一份。证明：被告李志忠与原告签订《租赁合同》以后，取得柳州市振兴物业服务部的营业执照，前期以柳州市振兴物业服务部的名义经营白云综合楼。
15、工商登记材料一套31页。证明：被告旺位公司是由被告李志忠与李树英兄妹二人登记成立的公司，注册资本为100000元，二人各投资50000元。在设立被告旺位公司的时候向工商部门提交的合同即为被告李志忠与原告签订的《租赁合同》，即被告旺位公司的经营范围是房屋场地的租赁服务，所依据的就是原告与被告李志忠所签订的《租赁合同》。
16、2010年9月21日《白云大楼租赁合同》一份、2010年12月29日《白云大楼租赁合同》一份、2011年1月26日《白云大楼租赁合同》一份、租金发票四张、收据四张。证明：被告李志忠以被告旺位公司的名义经营白云综合大楼，并以该公司的名义签订合同、收取租金和押金。
17、《白云大楼综合楼租赁合同》十份、租金发票九张。证明：2011年5月原告收回白云综合大楼后与业主重新签订租赁合同、收取租金的事实，原告已经对大楼行使了正常的管理。
18、2011年11月10日《电梯维修、保养合同》一份、2011年11月《电梯维修、保养合同》一份。证明原告已经对白云综合大楼行使正常的管理权。
19、2011年6月22日《保安服务合同》一份、2012年6月25日《保安服务合同》一份。证明原告已经对白云综合大楼行使正常的管理权。
被告李志忠辩称及反诉称，一、原告关于租金的主张没有依据。原告与被告李志忠签订的《租赁合同》中涉及周干明的部分无效，责任在于原告，原告未按《租赁合同》第一条的约定将大楼全部出租给被告李志忠显属违约。因租赁标的物发生重大变化，租金条款也应当予以变更，但是在长达数年间双方之间对租金标准没有达成一致意见，合同不能履行，故不存在被告李志忠拖欠租金的事实，也不存在欠交租金的违约金以及解除合同的违约金的问题。二、关于租金标准的问题。原告主张部分无效按比例计算租金每个月为19610元没有依据，并且极不合理，原告忽视了白云大楼三楼黄金地段门面的价值。如果在双方签订《租赁合同》时就明确这些门面不能出租给被告李志忠，其租金总价当然以《租赁合同》约定的租金扣减周干明向原告应交的租金，因此，原告应向被告李志忠收取的租金总额就是《租赁合同》约定的租金总额减去周干明应交租金数额，据此，被告李志忠不但不欠原告租金，相反还存在多交租金的情况。三、被告李志忠没有违约行为，因（2009）柳市民三终字第614号民事判决书以及（2011）柳市民再字第44号民事判决书已经被撤销，原告以被撤销的法律文书主张被告李志忠违约不能成立。四、原告关于解除合同的主张不成立。原告的《关于解除租赁合同的通知》是以被撤销的（2009）柳市民三终字第614号民事判决书以及（2011）柳市民再字第44号民事判决书为依据，是以被告李志忠拖欠租金为由行使合同解除权，现上述法律文书已经被撤销，解除合同失去了前置条件，即《关于解除租赁合同的通知》非有效证据，不能作为定案依据，且未将《关于解除租赁合同的通知》送达给被告李志忠，未送达的文书不应当作为定案依据。综上，原告主张解除合同不能成立，主张租金及违约金无据，依法应当驳回原告的诉讼请求。
2005年3月27日，反诉原告李志忠与反诉被告驾鹤村委签订《租赁合同》，合同约定，驾鹤村委将自己位于柳州市蝴蝶山路69号综合楼及停车场地、附属设施等一并出租给李志忠经营使用，同时约定租金及交付时间等条款。合同签订后，经人民法院生效判决确认该《租赁合同》中涉及周干明已承租的综合楼一、三层房屋的条款无效。至此，驾鹤村委事实上不能将合同标的物整体交付给李志忠，这一变化导致《租赁合同》所约定的租金无法履行，必须由双方重新约定变更租金，但当时双方对除原综合楼一、三层房屋以外楼层变更租金事宜无法达成统一意见。介于以上原因，反诉原告李志忠在交付部分租金后即停止交租。基于反诉被告驾鹤村委2009年6月1日后继续将原综合楼一、三层租给周干明的租金为每年384000元的事实，反诉原告李志忠认为2009年6月1日起的变更租金计算应当以合同约定整体每年租金500000元减去一、三层每年租金384000元为李志忠每年应交纳的租金116000元，即每月租金为9666.7元。在双方对变更租金金额没有确认一致的情况下，反诉原告李志忠于2011年1月26日至同年5月31日支付租金48333.5元，不存在恶意拖欠租金的事实，不构成根本性违约，反诉被告驾鹤村委不能就此解除合同。况且，反诉原告李志忠为履行合同投入大量人力、物力，现承租房屋已基本转租他人，正是投入回报高峰期，此时解除合同势必对反诉原告李志忠造成不可挽回的重大损失，同时，对广大的次承租人也造成严重的侵害。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条的规定，合同成立以后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除，因此，反诉原告李志忠请求人民法院不予解除双方的合同，同时确定合同租金的变更，故提起反诉，请求判决：1、确认反诉被告驾鹤村委单方解除《租赁合同》无效；2、反诉被告驾鹤村委继续履行双方签订的《租赁合同》；3、反诉原告李志忠从2009年6月1日起向反诉被告驾鹤村委交付租金变更为每月9666.7元；4、反诉被告驾鹤村委承担本案全部诉讼费用。
被告（反诉原告）李志忠对其陈述事实以及辩解提供的证据有：
1、2005年3月27日《租赁合同》一份。证明：原、被告签订了合同，明确了双方租赁关系的权利义务。
2、2003年3月28日《白云大楼门面租赁协议书》一份。证明：周干明与原告约定白云大厦地层西门面租金数额：2003年7月1日至2006年6月30日每年130000元，2006年7月1日至2007年6月30日150000元，2007年7月1日至2008年3月30日123750元。
3、2004年2月1日《白云大楼第三层租赁协议书》一份。证明：周干明与原告约定白云大厦第三层租金数额：2005年7月1日至2006年4月30日每月9000元，2006年5月1日起每月10000元。
4、2008年9月17日《白云大楼门面租赁协议书》一份。证明：周干明与原告约定白云大厦地层西侧门面租金数额：2008年10月1日至2015年9月30日每月22000元。
5、《驾鹤村委与白云大楼承租人李志忠关于大楼部份分租户预付租金结算的说明》一份、柳州市服务、娱乐业发票三十五张、收款收据一张。证明：2005年7月1日-2009年5月被告李志忠已向原告交租金（亦含丰收山庄、柳州网通代交的48900元）928776元，实际上应交纳数额为921583元，并没有拖欠租金，反而多交纳了租金。
6、广西农村信用社（合作银行）现金缴款单五张。证明：2011年1月26日至2011年5月被告李志忠交纳租金48333.5元的事实，该缴款单注明的是租金，而不是法院执行回款，说明被告李志忠欠缴租金的事实不存在，原告以拖欠租金为由要求解除合同不成立。
7、《招标通知书》及《村民委员会会议纪录》各一份。证明：周干明同意从2008年4月起，白云大厦地层西门面租金22000元／月。
8、（2008）柳市民三终字第451号民事判决书一份。证明：2008年4月1日至2008年9月30日，周干明按每月22000元向原告交纳门面租金，应在被告李志忠与原告签订的《租赁合同中》扣减。
9、（2013）桂民提字第26号民事裁定书一份。证明：（2009）鱼民初（一）字第680号、（2009）柳市民三终字第614号、（2011）柳市民再字第44号民事判决书，均已被依法撤销并发回柳州市鱼峰区人民法院重审。原告提供的租金标准、案件执行、拖欠租金、解除合同等证据均因依据被撤销的判决而无证明力。
10、川求实鉴（2013）文鉴5562号《文书鉴定意见书》一份。证明：原告在诉被告李志忠的租赁合同纠纷案中弄虚作假，向人民法院提供涉嫌私刻公章犯罪所得诉讼证据。
被告旺位公司辩称，与被告李志忠的答辩意见一致。对被告李志忠的反诉请求无异议。
经过开庭质证，被告李志忠、旺位公司对原告提供的证据1-4、6-9、14-16的真实性无异议，但认为证据3、4不能证明原告主张的租金标准，也不能证明被告李志忠拖欠原告的租金，不同意原告的证明目的；对证据6-9认为法律文书已经被依法撤销，不具有证明力；对证据14-16认为与案件的请求事项无关，不同意原告的证明目的。
原告对被告李志忠提供的证据1-10的真实性无异议，但不同意证据4-9的证明目的，认为证据10与本案无关。被告旺位公司对被告李志忠提供的证据均无异议。
本院对上述当事人对真实性均无异议的证据予以确认。
被告李志忠、旺位公司对原告提供的证据5、10-13、17-18的真实性有异议，认为对证据5、10-11，被告李志忠并没有收到这些通知，不具有证明力；对证据12所依据的法律文书已经被撤销，不具有证明力；对证据13所交租金的数额有异议，确认欠款的法律文书已经被撤销，不具有证明力；证据17-18的真实性无法核实，且与本案的租金无关。
对上述能否支持双方各自主张的证明目的的证据，本院结合案件情况予以参考。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
位于柳州市蝴蝶山路69号（白云综合楼）的所有权人为原告驾鹤村委，该建筑物共八层，建筑面积8015.75平方米，设计用途为综合。2003年3月28日，原告与案外人周干明签订《白云大楼门面租赁协议书》一份，约定：原告将白云大楼地层西面的门面出租给周干明经营饭店使用；租赁期从2003年4月1日起至2008年3月30日止；从2003年4月至6月每月租金为8333元，从2003年7月1日至2006年6月30日每年租金为130000元，从2006年7月1日至2007年6月30日租金为150000元，从2007年7月1日至2008年3月30日租金为123750元。2004年2月1日，原告又与周干明签订《白云大楼第三层租赁协议书》一份，约定：原告将白云大楼的第三层出租给周干明经营饭店使用，租赁期从2004年5月1日至2009年4月30日；租金金额第一年每月8000元，第二年每月9000元，第三年起每月10000元；该两份协议签订后，原告与案外人周干明依约履行了各自义务。
2004年12月，原告在《柳州日报》上发布广告，将白云大楼整体招租。经招标，2005年3月27日，原告与被告李志忠签订《租赁合同》一份，合同约定：原告将自己所有的位于柳州市蝴蝶山路69号的综合性营业大楼（即白云大楼）及停车场地、附属设施等一并出租给被告李志忠经营使用；租赁期为10年，2005年4月1日至2005年6月30日为装修期，装修期免收租金，租期从2005年7月1日起至2015年6月30日止；租金方面，2005年7月1日至2008年6月30日的三年间，被告李志忠每年向原告交纳租金450000元；2008年7月1日至2012年6月30日的四年间，被告李志忠每年向原告交纳租金500000元；2012年7月1日至2015年6月30日的三年间，被告李志忠每年向原告交纳租金550000元，十年租金合计5000000元；租金采取先交款后使用的原则按月交纳，即每月10号前交清当月的租金，如未能按期交付租金，原告将按拖欠租金总额每天加收千分之一的违约金，拖欠租金逾期超过60天，视为被告李志忠无力经营，原告有权终止合同，违约金应计算到被告李志忠将欠款付清之日止；本合同签订后，本大楼内的其他租户原与原告所签订的合同仍继续有效，从2005年4月1日起，这部分合同由被告李志忠负责履行，租、押金由被告李志忠负责收取；租赁期间如原告擅自终止合同或因原告违约造成被告李志忠单方终止合同的，原告应向被告李志忠支付违约金100000元，并对被告李志忠的投资按评估时的实际使用价值进行赔偿，如被告李志忠擅自终止合同或因被告李志忠违约造成原告单方终止合同的，被告李志忠应向原告支付违约金100000元……等等，合同还对双方当事人的其他权利义务进行了约定。合同签订后，双方均依约履行了相应义务。因该份合同的租赁范围包括了原告出租给案外人周干明使用的白云大楼第一层及第三层，故被告李志忠从2005年4月1日起开始收取案外人周干明的租金。2006年8月中旬，案外人周干明向原告交纳2006年第三季度租金时，原告向周干明出示了与被告李志忠签订的《租赁合同》，并以此为由拒收周干明的租金，为此，周干明于2006年10月9日向本院提起诉讼，柳州市中级人民法院于2007年6月30日作出（2007）柳市民三终字第159号终审民事判决书，确认原告与被告李志忠签订的《租赁合同》第一条涉及周干明已承租的白云大楼第一层及第三层房屋的条款无效。
原告与案外人周干明签订的白云大楼第一层的租赁合同于2008年3月30日期满后，原告与周干明于2008年9月17日重新签订了《白云大楼门面租赁协议书》一份，约定由周干明继续租用位于柳州市蝴蝶山路口白云大楼地层西面的门面用于经营饭店，白云大楼西侧停车场地属于周干明承租使用范围；租赁期从2008年10月1日起至2015年9月30日止；每月租金为人民币22000元，周干明在每月5日前向原告缴纳当月租金。合同签订后，周干明继续使用门面并按期向原告交纳租金。
原告于2009年1月19日发出《关于调整租金的通知》，要求被告李志忠从2008年7月1日起，按照原告重新调整的租金标准交纳租金，并通过特快专递邮寄给被告李志忠，但被告李志忠拒收该通知，不同意原告的租金计算方式，并从2008年12月起拒绝向原告交纳租金。原告遂于2009年6月17日诉至本院，要求判令：解除原告与被告李志忠所签订的《租赁合同》；被告李志忠支付欠交的租金136670元及逾期付款的违约金10325.84元（租金计算至2009年5月31日止，违约金从2009年2月1日起计算至2009年5月31日止，此后的租金计算至合同解除将租赁房屋交还给原告时止，违约金计算至欠款全部清偿时止）；被告李志忠返还原告在租赁期间所垫付的设置消防、安全设施的费用661708元；诉讼费用由被告李志忠承担。本院于2009年8月10日作出（2009）鱼民初（一）字第680号民事判决书，判决：一、解除原告与被告李志忠于2005年3月27日签订的《租赁合同》；二、被告李志忠应支付给原告租金136670元、违约金10595.84元共计147265.84元；三、被告李志忠应支付给原告已垫付的设置消防、安全设施费用661708元。被告李志忠不服该判决，提起上诉，柳州市中级人民法院于2010年12月17日作出（2009）柳市民三终字第614号民事判决书，判决撤销本院（2009）鱼民初（一）字第680号民事判决书第一项，维持本院（2009）鱼民初（一）字第680号民事判决书第二、三项，驳回原告要求解除与被告李志忠于2005年3月27日签订的《租赁合同》的诉讼请求。2011年1月26日，原告向本院申请执行（2009）柳市民三终字第614号民事判决书，并于2011年2月16日通过特快专递方式向被告李志忠邮寄《关于执行法院判决交纳拖欠租金的通知》，该通知载明：“李志忠：……截止至2011年2月份止，你已拖欠村委各项费用1226426.34元，从2009年6月至2011年2月期间的租金411810元（19610元／月×21月），请你在收到此通知后10日内将上述款项全部付清。逾期村委将通过法律程序追回你拖欠的款项及要求你承担相应的违约责任”。被告李志忠拒收该通知。2011年1月至5月期间，被告李志忠通过银行转帐方式分五次向原告支付了共计48333.5元，并认为该款项系交纳2011年1月至5月的租金。原告认为该款项应作为执行回款，并于2011年6月16日向本院出具《关于被执行人李志忠所交款项应作为执行回款处理的证明》一份，载明：“我村委曾在2011年1月向法院申请执行，要求法院执行李志忠所欠款项共计814616.34元。但李志忠仅在今年1至5月分五次向我村委支付了共48333.50元。在被执行人仍有新租金产生的情况下，按照先还旧帐再还新帐的原则，被执行人李志忠所支付的这48333.50元还款应归入法院的执行回款处理。至于李志忠新欠村委的租金，我村委将另行通过诉讼追回”。
2011年5月3日，原告作出《关于解除租赁合同的通知》，并再次通过特快专递邮寄方式向被告李志忠邮寄，该通知载明：“李志忠：截止至2011年4月份，你已逾期两年多未向驾鹤村委交纳承租白云大楼的租金……为此，驾鹤村委决定按照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款及《租赁合同》第五条的约定，从2011年5月5日起，解除双方所签订的《租赁合同》，并派人进场接手白云大楼，届时请你配合办理相关的交接手续。对于你拖欠的款项，村委将通过法律程序依法追回”。被告李志忠也拒收该通知。从2011年5月3日之后，原告实际接手管理白云综合大楼，并与各分租户重新签订了租赁合同。
原告认为，从2009年6月1日起至2011年4月30日止，被告李志忠仍未向原告交纳租金，遂于2011年6月28日诉至本院，并提出前述请求。被告李志忠于同年8月3日提出反诉，并提出前述反诉请求。
另查明，被告旺位公司于2008年11月25日成立，李树英为该法定代表人，股东为李树英、李志忠。被告李志忠与李树英系兄妹关系。被告旺位公司成立后，以该公司的名义与白云综合楼的业主分别签订租赁合同，并收取租金。
又查明，被告李志忠不服柳州市中级人民法院作出的（2009）柳市民三终字第614号民事判决书，向广西壮族自治区高级人民法院申请再审，广西壮族自治区高级人民法院于2011年9月6日作出（2011）桂民申字第494号民事裁定书，指令柳州市中级人民法院进行再审，柳州市中级人民法院受理后，于2011年12月5日作出（2011）柳市民再字第44号民事判决书，维持该院（2009）柳市民三终字第614号民事判决。被告李志忠仍不服判决，向广西壮族自治区高级人民法院申诉，广西壮族自治区高级人民法院于2013年5月18日作出（2013）桂民提字第26号民事裁定书，裁定：撤销柳州市中级人民法院（2011）柳市民再字第44号民事判决、（2009）柳市民三终字第614号民事判决及柳州市鱼峰区人民法院（2009）鱼民初（一）字第680号民事判决，将本案发回柳州市鱼峰区人民法院重审。重审的过程中，原告驾鹤村委撤回要求解除与被告李志忠所签订的《租赁合同》的诉讼请求。目前该案已经审理终结。
本院认为，综合双方的分歧意见，本案的争议焦点是：1、原告单方行使合同解除权的效力以及被告李志忠主张继续履行《租赁合同》是否应得到支持。2、原告主张2009年6月1日至2011年4月30日止的租金标准应如何确定？3、原告主张支付单方解除合同违约金100000元及逾期支付租金的违约金162370元是否合理合法？4、被告旺位公司是否应与被告李志忠共同承担本案清偿责任的问题。
针对争议焦点1，本院认为，原告驾鹤村委于2011年5月4日通过特快专递方式向被告李志忠邮寄《关于解除租赁合同的通知》，虽然被告李志忠并未签收，但同时原告也以自己的行为实际接手管理白云综合大楼并与分租户重新签订租赁合同、收取租金，被告李志忠也认可这一事实，双方的《租赁合同》实际上已经不能继续履行，被告李志忠无法行使对租赁物的权利，被告李志忠是应当知道原告解除合同的意思表示的，应视为原告解除合同的通知已经到达对方，因此，双方的《租赁合同》实际上已经解除，至今原告已经实际经营管理白云综合大楼三年多的时间，双方的《租赁合同》已经不具备继续履行的基础和可能性，故被告李志忠要求确认原告单方解除《租赁合同》无效并要求继续履行该合同的意见，本院不予采纳。
针对争议焦点2，本院认为，柳州市中级人民法院（2007）柳市民三终字第159号生效民事判决书已确认，原告与被告李志忠签订的《租赁合同》第一条涉及周干明已承租的白云大楼第一层及第三层房屋的条款无效。根据《合同法》有关规定，无效的条款自始不发生法律效力；合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。因柳州市中级人民法院生效判决对本案的《租赁合同》条款进行了重大变更，除无效条款外，《租赁合同》其余部分仍然有效，而对白云大楼其余楼层的租金如何确定应由原告与被告李志忠另行协商。由于双方并未就《租赁合同》中扣除周干明承租部分的其余楼层的租金另行进行协商，如被告李志忠认为扣除周干明承租的部分后《租赁合同》的条款对其不利，其可与原告协商变更合同条款或解除合同，但双方对变更合同条款未能协商一致却仍继续履行合同，被告李志忠继续租赁及管理白云大楼，并继续向各分租户收取租金，表明被告李志忠默认了《租赁合同》扣除周干明承租的部分后，其他条款不变，故被告李志忠应向原告交纳租金，由于2009年5月31日前的租金原告已经另案起诉，本案中原告主张2009年6月1日至2011年4月30日止的租金，应予支持。由于涉及周干明承租部分的约定是自始无效，因此，在计算被告李志忠应交纳的租金时，应扣除签订合同当时（2005年）周干明承租的白云综合大楼第一层和第三层应交纳的租金238000元（130000元＋9000元×12个月），白云大楼其余部分的租金应为212000元（450000元-238000元），即在签订合同当时被告李志忠所承租的部分每年应交纳的租金为212000元。
根据《租赁合同》的约定，被告李志忠向原告交纳租金共分为三个租金标准期间，即2005年7月1日至2008年6月30日为第一个租金标准期间，2008年7月1日至2012年6月30日为第二个租金标准期间，2012年7月1日至2015年6月30为第三个租金标准期间，每个阶段租金涨幅为50000元。本案中原告主张的租金时间段2009年6月1月至2011年4月30日在《租赁合同》第二个租金标准期间，涉及到租金涨幅的问题。因双方在《租赁合同》对每个阶段租金涨幅约定为50000元，且从柳州市房地产租赁行业的发展情况看，租金上涨乃行业趋势，因此原告要求对被告李志忠承租的部分涨租，符合合同的约定以及市场发展状况。如前所述，被告李志忠第一阶段（2005年7月1日至2008年6月30日）每年应交纳的租金为212000元，现原告要求被告李志忠第二阶段（2008年7月1日至2012年6月30日）每年交纳租金235320元（19610元／月×12个月），即在第一阶段租金的基础上上涨23320元（235320元-212000元），该请求并未超过合同所约定的每个阶段50000元涨幅金额，结合原告对周干明承租部分所收取的租金情况，本院认为该涨幅在租金涨幅的合理范围内，应予以支持。则2009年6月1月至2011年4月30日期间共23个月的租金为451030元（235320元／年÷12个月×23个月）。关于被告李志忠认为2009年6月1日起的变更租金计算应当用合同约定每年租金500000元减去一、三层每年租金384000元，为被告李志忠每年应交纳的租金116000元，即每月租金为9666.7元，其计算方式错误，本院不予支持。
关于被告李志忠2011年1月至5月向原告支付的款项48333.5元是否为租金的问题。本院认为，被告李志忠从2008年12月开始，因双方对租金标准未能协商一致，拒绝向原告支付租金，即本案诉讼前被告李志忠已经拖欠原告租金，在双方对租金标准未能协商一致且原告不予认可该款项为本案租金的情况下，被告李志忠单方认为该48333.5元是本案的租金，本院不予采纳。
针对争议焦点3，本院认为，虽然原告与被告李志忠签订的《租赁合同》约定如被告李志忠未能按时交纳租金，则应按拖欠租金总额每天加收千分之一的违约金，但本案中被告李志忠拒交租金系因《租赁合同》条款发生重大变更后双方未能就租金标准协商一致，致使租金标准无法确定。被告李志忠拖欠租金虽有不当，但责任并非完全归责于被告李志忠，原告亦存在疏忽不当之处，故原告诉请要求被告李志忠支付逾期付款违约金，理由不充分，本院不予支持。关于原告主张单方解除合同违约金的问题，原告主张100000元违约金的前提是被告李志忠单方违约，但如前所述，被告李志忠拖欠租金责任并非完全归责于其，原告亦存在疏忽不当之处，且导致租金标准无法确定的原因在于《租赁合同》中涉及周干明部分的第一、三层内容被生效判决确定为无效，原告对此存在一定的过错，而被告李志忠在签订《租赁合同》时明知周干明已承租白云大楼一层及三层，对此也未提出异议，表明其接受白云大楼在签订合同当时的现状，对该合同涉及周干明承租部分被判决无效亦应承担相应责任。因此，在双方均存在过错的情况下，原告主张单方解除合同违约金100000元，理由不充分，本院亦不予支持。
针对争议焦点4，本院认为，根据合同相对性原则，原告与被告李志忠签订有《租赁合同》，而被告旺位公司并非《租赁合同》的当事人，虽然双方当事人均认可被告旺位公司成立后，以其名义经营白云综合大楼并收取租金，但这属于被告李志忠与被告旺位公司之间的关系，故原告主张由被告旺位公司与李志忠共同承担清偿责任，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）李志忠应支付给原告（反诉被告）柳州市鱼峰区驾鹤村村民委员会2009年6月1日至2011年4月30日期间的租金人民币451030元；
二、驳回原告（反诉被告）柳州市鱼峰区驾鹤村村民委员会的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）李志忠的反诉请求。
案件受理费人民币10934元（原告柳州市鱼峰区驾鹤村村民委员会已向本院预交），由原告柳州市鱼峰区驾鹤村村民委员会负担4021.5元，被告李志忠负担6912.5元；反诉案件受理费人民币125元（被告李志忠已向本院预交），由被告李志忠负担。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审 判 长 马雪辉
人民陪审员 黄凤琼
人民陪审员 张继华
二〇一四年九月五日
书 记 员 邱 媛
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人','2018-10-06
13:23:28',0,'web',NULL),(4972215,'b9c69842-8d40-44ff-
abdc-a839017d2fcc','$(function(){$(\"#con_llcs\").html(\"浏览：102次\")});$(function(){var
caseinfo=JSON.stringify({\"文书ID\":\"b9c69842-8d40-44ff-
abdc-a839017d2fcc\",\"案件名称\":\"明万华、王翠玲买卖合同纠纷二审民事裁定书\",\"案号\":\"（2017）鲁14民终2297号\",\"审判程序\":\"二审\",\"上传日期\":\"\\\/Date(1511971200000)\\\/\",\"案件类型\":\"2\",\"补正文书\":\"2\",\"法院名称\":\"山东省德州市中级人民法院\",\"法院ID\":\"1629\",\"法院省份\":\"山东\",\"法院地市\":\"德州市\",\"法院区县\":\"\",\"法院区域\":\"\",\"文书类型\":null,\"文书全文类型\":\"1\",\"裁判日期\":null,\"结案方式\":null,\"效力层级\":null,\"不公开理由\":\"\",\"DocContent\":\"\",\"文本首部段落原文\":\"\",\"诉讼参与人信息部分原文\":\"\",\"诉讼记录段原文\":\"上诉人明万华、王翠玲因与被上诉人路光泉、原审第三人临邑卓程运输队买卖合同纠纷一案，不服山东省临邑县人民法院（2016）鲁1424民初2700号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理\",\"案件基本情况段原文\":\"\",\"裁判要旨段原文\":\"\",\"判决结果段原文\":\"\",\"附加原文\":\"\",\"文本尾部原文\":\"\"});$(document).attr(\"title\",\"明万华、王翠玲买卖合同纠纷二审民事裁定书\");$(\"#tdSource\").html(\"明万华、王翠玲买卖合同纠纷二审民事裁定书
（2017）鲁14民终2297号\");$(\"#hidDocID\").val(\"b9c69842-8d40-44ff-
abdc-a839017d2fcc\");$(\"#hidCaseName\").val(\"明万华、王翠玲买卖合同纠纷二审民事裁定书\");$(\"#hidCaseNumber\").val(\"（2017）鲁14民终2297号\");$(\"#hidCaseInfo\").val(caseinfo);$(\"#hidCourt\").val(\"山东省德州市中级人民法院\");$(\"#hidCaseType\").val(\"2\");$(\"#HidCourtID\").val(\"1629\");$(\"#hidRequireLogin\").val(\"0\");});$(function(){var
dirData = {Elements: [\"RelateInfo\", \"LegalBase\"],RelateInfo: [{ name:
\"审理法院\", key: \"court\", value: \"山东省德州市中级人民法院\" },{ name: \"案件类型\", key:
\"caseType\", value: \"民事案件\" },{ name: \"案由\", key: \"reason\", value:
\"买卖合同纠纷\" },{ name: \"审理程序\", key: \"trialRound\", value: \"二审\" },{ name:
\"裁判日期\", key: \"trialDate\", value: \"2017-11-17\" },{ name: \"当事人\", key:
\"appellor\", value: \"明万华,王翠玲,路光泉,临邑卓程运输队\" }],LegalBase:
[{法规名称:\'《中华人民共和国民事诉讼法》\',Items:[{法条名称:\'第一百七十条\',法条内容:\'第一百七十条
系统尚未收录或引用有误
\'}]}]};if ($(\"#divTool_Summary\").length > 0)
{$(\"#divTool_Summary\").ContentSummary({ data: dirData });}});$(function()
{\r\n var jsonHtmlData =
\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"明万华、王翠玲买卖合同纠纷二审民事裁定书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2017-11-30\\\\\",\\\\\