江苏省连云港经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏0791民初616号
原告：中国人民解放军江苏省连云港警备区保障处,住所地连云港市连云区长虹路1号
法定代表人：尹伟，处长。
委托诉讼代理人：高海洋、万玥，江苏和济律师事务所律师。
被告：连云港市军港生态园有限公司，住所地连云港市海州区海宁东路海连新天小区南。
法定代表人：孙朝军，经理。
委托诉讼代理人：王砚祥，男，该公司股东。
委托诉讼代理人：顾俊标，男，该公司原股东。
第三人：徐克华,男，1963年3月1日生，汉族，住江苏省灌云县。
第三人：徐克军，男，1968年6月4日生，汉族，住江苏省灌云县。
第三人：刘相成，男，1965年8月3日生，汉族，住江苏省连云港市海州区。
第三人的共同委托诉讼代理人：付长建，连云港市海州区锦屏法律服务所法律工作者。
原告中国人民解放军江苏省连云港警备区保障处（以下简称连云港警备区保障处）与被告连云港市军港生态园有限公司（以下简称军港公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月31日受理后，依法由审判员宋金林独任审判，于2017年12月4日公开开庭进行了审理，原告连云港警备区保障处委托诉讼代理人高海洋、被告军港公司委托诉讼代理人王砚祥到庭参加了诉讼。2017年12月13日，因与本案处理结果有法律上的利害关系，本院通知徐克华、徐克军、刘相成作为本案第三人参加诉讼。2017年12月22日，本院第二次公开开庭进行了审理，原告连云港警备区保障处的委托诉讼代理人万玥，被告军港公司的委托诉讼代理人王砚祥、顾俊标，第三人徐克华、徐克军、刘相成及其共同委托诉讼代理人付长建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告连云港警备区保障处向本院提出诉讼请求：1、判令原被告签订的租赁合同终止；2、判令被告支付拖欠的租金46.08万元及归还租赁物；3、判令被告承担逾期付款的违约责任及损失;4、判令被告承担诉讼费用。在庭审中原告将诉讼请求进一步明确，请求解除与被告的租赁合同，请求判令被告承担10万元违约金。事实与理由：2015年，原、被告签署了军队房地产租赁合同，合同对租期、租金进行了明确。合同签订后，原告按约履行，但是被告却存在未按期缴纳租金等违约行为。在庭审中原告补充一条解除合同的理由，国家政策要求军队不得进行有偿经营。
被告军港公司未做答辩，在庭审中辩称，1、2009年最初签订租赁合同的是连云港警备区农副业基地和顾俊标个人，不是军港公司，原告提交的合同是部队为应付上级检查而补签的合同，没有进行公证，是无效合同，原告主体不适格，起诉的对象亦错误；2、欠交租金是事实，被告后来积极要求交纳，但原告不接电话，也不提供账号，不同意原告主张的10万元违约金；3、合同尚未到期，不同意解除合同。在本案审理期间，经向军港公司释明，军港公司表示，如解除合同，要求原告对被告的投资损失和经营损失给予赔偿。
第三人述称，军港公司因欠第三人的货款未付，经双方协商，军港公司将其在承租的土地上建设的军港生态园酒店转让给第三人经营，以冲抵货款，第三人现在是军港生态园酒店的实际经营人，在经营期间，进行了部分投资，并对酒店进行了精心维护和管理，支出费用较大，经营亏损，请求法庭对第三人的利益给予保护。
本院经审理查明，2009年6月5日，连云港警备区农副业基地（甲方）与案外人顾俊标、赵福祥（乙方）签订一份《军队房地产租赁合同》，合同约定甲方将位于江苏省连云港市新浦区（现为海州区）海宁大道海连新天南132亩场地出租给乙方建设生态园，年租金16万元，租期自2009年6月1日至2012年5月30日。双方在合同后面的附加条款还约定，租赁期限意向9年，每3年为一个租赁期，合同签订当日一次性付清3年租金，后一个合同租赁期的租金在前一个租赁期基础上递增20%，以此类推，9年期满后乙方所投不动产归部队所有；租赁期内，如部队军事需要，乙方必须无条件交还房地产，合同经公证机关公证即生效。同日江苏省连云港市新浦区公证处对双方的合同进行了公证。合同签订后，连云港警备区农副业基地依约交付上述土地，承租方在租赁的土地上建设了钢架结构房屋等设施用于经营生态园酒店，2009年7月21日顾俊标、赵福祥和张建红三人作为股东在上述租赁的土地上注册成立了军港公司。2010年1月25日，军港公司向出租方交纳三年租金48万元。2012年5月30日，2013年9月12日，连云港警备区农副业基地作为甲方，军港公司、顾俊标作为乙方就上述租赁的土地分别签订了两份《军队房地产租赁合同》，约定的租期分别为2012年6月1日至2013年5月30日、2013年6月1日至2014年5月30日，年租金均是19.2万，中国人民解放军江苏省连云港警备区保障部基建营房科作为军队房地产管理部门在合同上加盖了公章。2012年7月23日、2013年6月3日，军港公司通过银行转账的方式分别向出租方交纳了当年度的租金19.2万元。2014年8月5日，连云港警备区农副业基地作为甲方，军港公司作为乙方就上述场地签订了1份《军队房地产租赁合同》，约定的租期为2014年6月1日至2015年5月31日，年租金是19.2万，中国人民解放军江苏省连云港警备区保障部基建营房科作为军队房地产管理部门在合同上加盖了公章。2014年5月14日，军港公司交纳了当年租金19.2万元。2014年8月5日，顾俊标向连云港警备区农副业基地出具一份承诺书，承诺其自愿退出军港生态园经营权，在其经营期间与连云港警备区农副业基地无任何遗留问题，自2014年5月31日起，军港生态园与连云港警备区土地租赁合同由现负责人徐玉成、蔡超签订，以后所发生的一切活动与其无关。上述事实，有原告方提供的四份《军队房地产租赁合同》、四份银行转账交租金的凭证、军港公司的工商登记资料及一份顾俊标署名的承诺书等证据证实。
2015年5月12日，中国人民解放军江苏省连云港警备区保障部基建营房科作为甲方，军港公司作为乙方针对本案诉争的土地重新签订了一份《军队房地产租赁合同》，约定租赁期限自2009年6月1日至2018年5月31日，租金总额1747200元，租金按年结算；合同第八条约定：乙方不得擅自在承租的场地上新建和添建各类建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同后，必须完好地无偿移交给甲方；合同第九条约定，甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；合同第十一条乙方违约责任：乙方有违反合同第八条行为的，甲方有权解除合同，同时，乙方应当向甲方支付10万元作为违约金；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金，逾期30日，有权解除合同并收回按合同约定属于甲方的全部财产；合同十五条约定，该合同签订后，以前所签合同解除；在合同的附加条款中约定，本合同经公证机关公证后即生效。2016年5月30日，军港公司交纳了2015至2016年度的租金23.04万元。此后，军港公司未再交纳租金，至2018年1月底，共欠租金38.4万元。上述事实，有原告方提供的一份《军队房地产租赁合同》、一份银行转账交租金的凭证二份证据证实。
另查明，2015年12月25日，被告军港公司因欠第三人徐克华、刘相成、徐克军货款，与其签订一份军港公司转让经营权协议，约定军港公司将军港生态园酒店经营业务转让给第三人经营，冲抵欠款，转让经营期限自2016年1月1日起至2018年5月31日止，每年转让经营费为1330000元。上述合同签订后，第三人开始接受酒店经营至今。2014年1月7日连云港市新浦区（现为海州区）人民法院依照第三人徐克华的申请查封了军港公司所有的酒店大棚钢架结构、桌椅板凳。上述事实，有第三人提供的转让经营权协议、原连云港市新浦区人民法院（2013）新执字第3474-1号民事裁定书及被告的陈述证实。
还查明，军港公司在合同履行期间，未经出租方同意，还在承租的土地西南角建设了部分房屋，后经出租方阻止，停止了建设。上述事实有原被告的陈述证实。
再查明，2016年，为加强国防和军队建设，中央军事委员会要求军队和武警部队全面停止有偿服务活动。连云港警备区农副业基地、中国人民解放军江苏省连云港警备区保障部基建营房科是原中国人民解放军江苏省连云港警备区保障部下属的部门。2017年，上述部门均被撤销，现由警备区保障处承接上述部门的职能。上述事实有原告提供的相关文件及情况说明证实。
本院认为，2009年6月5日原连云港警备区农副业基地与顾俊标、赵福祥，2012年5月30日、2013年9月12日原连云港警备区农副业基地与军港公司、顾俊标，2014年8月5日原连云港警备区农副业基地与军港公司，2015年5月12日中国人民解放军江苏省连云港警备区保障部基建营房科与军港公司签订的五份《军队房地产租赁合同》是双方真实的意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，均为有效合同。被告辩称，除第一份合同外，其它合同是原告方为应对上级检查而签订，没有经过公证机关公证，是无效合同。经审查，上述的五份合同约定的租期均不相同，在时间上相互衔接，都是独立的租赁合同，且后面的四份合同每份都有被告方的法定代表人或股东签名，并加盖了单位印章，双方均已实际履行，被告的辩称无证据支持，本院不予采信。2009年6月5日的第一份合同虽是顾俊标、赵福祥作为承租方签订，但双方在合同中约定承租的土地用途是建设生态园，同年7月21日顾俊标、赵福祥与案外人在承租的土地上注册成立了军港公司，用于经营生态园酒店，此后签订的租赁合同军港公司均为承租方，所有租金都是军港公司交纳，2014年8月5日，顾俊标亦向连云港警备区农副业基地出具一份承诺书，承诺其自愿退出军港生态园经营权，在其经营期间与连云港警备区农副业基地无任何遗留问题。因此，承租人已由最初的顾俊标、赵福祥变更为军港公司，另外，连云港警备区向本院作出说明，原作为出租方签订合同的连云港警备区农副业基地、中国人民解放军江苏省连云港警备区保障部已被撤销，其权利义务由本案原告承继，故本院对被告方辩称本案原、被告均不适格的辩称亦不予支持。双方于2009年6月5日、2012年5月30日、2013年9月12日、2014年8月5日签订的合同已履行完毕，2015年5月12日双方针对9年的租赁期重新签订了一份租赁合同，此后双方的权利义务应适用该合同的约定。根据2015年的合同第四条约定，租金按年结算，于每年前十日交付，2016年6月1日至2018年1月底，被告方共欠租金38.4万元，已构成违约。根据2015年的合同第十一条第（二）项的规定，租金每逾期一日，按滞交经费总额的千分之三计收违约金，双方约定的违约金过分高于实际损失，原告主张了10万元，本院酌情调整为按中国人民银行同期贷款利率计算。合同第十一条第（二）项虽规定逾期交纳租金30日，出租方有权解除合同，但被告在承租的土地上投入较大，原告以此为由解除合同时应当提前履行催告程序，并依合同第九条第（一）项的约定出具书面通知，原告未提前履行催告程序，另外，在诉讼期间被告亦表示愿意补交所欠租金，故本院对原告以被告未按约交付租金为由解除合同的理由不予支持。但根据国家政策要求，部队要停止有偿经营活动，原告以此为由解除合同，符合双方所签合同的第九条第（一）项、第（四）项的约定，本院予以支持。合同解除后，被告应当返还承租的土地。双方虽在2015年的合同第九条第（四）项中约定，因国家和军队政策法规重大调整造成合同无法履行的，双方均不承担责任，但考虑到被告对合同解除事由并无过错，根据公平原则，对于被告因合同约定的租期未能履行（至本判决作出之日尚剩四个月）而产生的经营损失，原告仍应当给予适当补偿，补偿数额参照被告军港公司与第三人签订的转让经营权协议约定的每年转让经营费133万元，减去应交年租金23.04万元，四个月的经营损失折算为36.65万元。上述的经营损失即是被告军港公司在合同得到正常履行的情况下所能获得的利益，被告军港公司还要求原告补偿其投资损失，无合同依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条的规定，判决如下：
一、解除原、被告双方于2015年5月12日签订的《军队房地产租赁合同》。
二、被告连云港市军港生态园有限公司于本判决生效后二十日内支付给原告中国人民解放军江苏省连云港警备区保障处租金38.4万元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率，其中23.04万元从2016年6月11日起计算，余款从2017年6月11日起计算至本判决生效之日）。
三、被告连云港市军港生态园有限公司与第三人徐克华、徐克军、刘相成于本判决生效后二十日内清理完承租土地上各自所有的设施(已被法院保全的除外)，将承租土地交还给原告中国人民解放军江苏省连云港警备区保障处。
四、原告中国人民解放军江苏省连云港警备区保障处于本判决生效后二十日内补偿被告连云港市军港生态园有限公司的经营损失36.65万元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9408元，减半收取计4704元，由原、被告各半承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，同时向该院预交上诉案件受理费9408元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地的法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审判员 宋金林
二〇一八年一月三十日
书记员 胡砚艳
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等
手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。
基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。
第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。