湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘01民终432号
上诉人（原审被告）：曾凤安，女，1974年1月4日出生，汉族，住湖南省冷水江市。
委托诉讼代理人：周东文，湖南日月明律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张利夫，男，1969年11月8日出生，汉族，住湖南省冷水江市。
委托诉讼代理人：周东文，湖南日月明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：信和汇金科技（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区东三环北路甲19号31层3607房。
法定代表人：王杨。
委托诉讼代理人：刘超群，湖南赢湘律师事务所律师。
原审第三人：信和汇金信息咨询（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区东三环北路甲19号楼25层2907。
法定代表人：王杨。
委托诉讼代理人：刘超群，湖南赢湘律师事务所律师。
上诉人曾凤安、张利夫因与被上诉人信和汇金科技（北京）有限公司（以下简称汇金科技公司）、第三人信和汇金信息咨询（北京）有限公司（以下简称汇金信息公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2017）湘0103民初4807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
曾凤安、张利夫上诉请求：撤销一审判决，改判驳回汇金科技公司的诉讼请求，并由汇金科技公司承担全部诉讼费用。事实和理由：一、汇金信息公司才是涉案写字楼的实际承租人，汇金科技公司的诉请没有事实和法律依据，依法应当驳回。1、汇金信息公司已与上诉人签订《写字楼租赁合同》，并已实际履行；2、汇金信息公司一直在向涉案写字楼的物业管理公司履行物业费缴纳义务，从未退出租赁关系；3、上诉人并未与汇金科技公司重新成立租赁关系，而是应汇金信息公司要求，为其子公司设立分公司而出具了与汇金科技公司签订的租赁合同，但上诉人从未将房屋租给汇金科技公司，汇金科技公司只是使用了母公司租赁的房屋，不是租赁关系中的实际承租人。二、汇金科技公司就涉案写字楼所签的合同，只是用于工商注册登记使用的形式合同，不是双方真实意思表示，不能作为定案依据。1、从常理上讲，上诉人不可能在同等条件下选择签订一份损害自己利益的合同；2、从事实上讲，上诉人从未收过汇金科技公司支付的租房押金。三、汇金信息公司与汇金科技公司存在母、子公司人格混同情形，汇金信息公司认可的有利于汇金科技公司的事实，应有证据证明，否则不能作为定案依据。
汇金科技公司辩称：1、房屋的实际承租人是汇金科技公司，汇金信息公司已经退出租赁关系，汇金信息公司虽然签订了合同，但经同意转租给了汇金科技公司，且重新签订了租赁合同，汇金信息公司与上诉人之间的合同已经解除。汇金科技公司缴纳了从2016年3月1日到2017年2月28日的房租，且上诉人向汇金科技公司出具了押金收条，可以证明汇金科技公司是实际承租人。2、汇金科技公司与上诉人之间的房屋租赁合同已于2016年11月8日解除，应认定双方的租赁合同已于当日解除。3、上诉人应当返还汇金科技公司的房屋押金及租金。综上，请求驳回上诉，维持原判。
汇金科技公司向一审法院起诉请求：1、判令曾凤安退还汇金科技公司房屋押金26609元；2、判令曾凤安退还汇金科技公司自2016年11月8日至2017年2月28日的房屋租金99340元；3、判令曾凤安退还汇金科技公司自2016年11月8日至2017年2月28日的物业费2770元；4、判令曾凤安支付以上债务的利息2799元（暂计算至2017年5月8日，以后利息按照中国人民银行同期贷款利率计算至还清之日止）；5、判令曾凤安赔偿汇金科技公司空调损失费3683元。
一审法院认定事实：坐落于长沙市汇金国际8栋1501号房屋产权人为曾凤安。曾凤安与张利夫系夫妻关系。2015年6月25日，曾凤安与汇金信息公司签订《写字楼租赁合同》，合同约定，曾凤安将长沙市汇金国际8栋1501号房屋出租给汇金信息公司使用，租赁期限为2015年6月至2018年8月28日止。在2015年8月29日以前，该房屋处于装修免租期，在此期间出租人不收取任何费用。出租人应于2015年6月29日前将房屋交付给承租人。房屋租金每月为26609元，租金支付采取押一付六方式。在租赁期限内，水电费用、电话费、物业费由承租人自行负担。出租人于签约时收取承租人押金26609元，在租赁期满后或双方解除合同后，在承租人结清水电气、物业管理费等费用并核对交接后，出租人全额退还该押金。合同还约定，非下列情况之一的，不得变更或解除合同：1、在租赁期限内，承租人提前60天通知出租人解除合同的……。2015年6月25日，曾凤安与汇金信息公司签订写字楼租赁合同补充协议，协议约定，该物业消防问题与出租人无关，由承租人全权负责，如承租人单方违约提前退租，则剩余租金及押金归出租人所有。2015年6月25日，汇金信息公司向张利夫转账支付了六个月租金及一个月押金共计186263元。
尔后，曾凤安又与汇金科技公司签订了《写字楼租赁合同》，租赁物及合同内容和曾凤安与汇金信息公司签订的《写字楼租赁合同》一致。2016年5月30日，曾凤安向汇金科技公司出具押金收据一张，载明：今收到信和汇金科技（北京）有限公司房屋押金人民币26609元。2016年3月1日，汇金科技公司向张利夫转账支付了六个月租金159654元。2016年8月25日，汇金科技公司向张利夫转账支付了六个月租金159654元。庭审中，汇金信息公司陈述，房屋实际承租人为汇金科技公司，汇金信息公司交付租金系代汇金科技公司支付，其已与汇金科技公司进行了结算。2015年9月8日，汇金科技公司成立信和汇金科技（北京）有限公司长沙第一分公司，营业场所登记为本案租赁房屋。另查明：2015年7月6日、2016年1月8日、2016年6月16日，汇金信息公司先后向长沙怡盛物业管理有限公司支付2015年7月至2016年12月的物业管理费28773.9元。2016年9月9日，汇金科技公司在长沙设立的分公司因经营问题决定退租，遂提前60天通过微信向曾凤安发出关于提前解除租赁合同的通知函，告知曾凤安不再承租。事后，汇金科技公司、曾凤安因为剩余租期内的租金及押金退还问题发生争议，诉至法院。
一审法院认为：本案系租赁合同关系，争议的焦点为：1、本案的诉争租赁关系的实际承租人是汇金科技公司还是汇金信息公司？2、承租人提前解除租赁关系是否违约？3、曾凤安是否应退还承租人租赁合同剩余租期内的租金及押金？一审法院认为，曾凤安与汇金信息公司签订租赁合同后，又与汇金科技公司就同一房屋签订相同内容的租赁合同，并向汇金科技公司出具押金收据，而汇金信息公司认可其退出租赁关系并已与汇金科技公司进行了租金、押金结算，汇金科技公司又先后支付曾凤安12个月房屋租金，故一审法院认定汇金科技公司系本案租赁合同关系的实际承租人，汇金信息公司已退出租赁关系。关于承租人解除租赁关系是否违约以及曾凤安是否应予退还承租人租赁合同剩余租期内的租金及押金。一审法院认为，汇金科技公司、曾凤安签订的租赁合同第八条约定，非下列情况之一的，不得变更或解除合同：在租赁期限内，承租人提前60天通知出租人解除合同的……。汇金科技公司、曾凤安双方在租赁合同中明确约定了租赁合同的解除条件，即提前60天承租人可以通知出租人解除合同。汇金科技公司于2016年9月9日通知曾凤安将于2016年11月8日解除租赁合同，曾凤安当庭陈述收到汇金科技公司的解除通知，汇金科技公司解除合同的行为符合租赁合同约定的解除条件，故一审法院确认汇金科技公司、曾凤安的租赁合同已于2016年11月8日解除。合同解除后，汇金科技公司应向曾凤安返还租赁房屋及交付钥匙，曾凤安应向汇金科技公司退还押金及剩余租期内的租金。汇金科技公司主张退出租赁房屋的时间为2016年10月，但未提供交付房屋具体时间的证据，曾凤安认可汇金科技公司腾空房屋交付钥匙的时间为2016年12月初，故一审法院认定汇金科技公司返还房屋交付钥匙的时间为2016年12月1日。汇金科技公司已向曾凤安交付了租金至2017年2月28日，合同解除后，曾凤安应向汇金科技公司退还合同剩余期限内的预交租金以及押金，但应扣除合同解除后至曾凤安实际交付钥匙期限的房屋占用使用费，即2016年12月1日至2017年2月28日共计87天的租金77166元（26609元×87天÷３0天）以及押金26609元，曾凤安应予退还给汇金科技公司。曾凤安辩称其与汇金信息公司签订的补充协议约定，承租人提前解除合同，剩余租金及押金不予退还。一审法院认为，汇金信息公司在汇金科技公司与曾凤安签订租赁合同后已退出租赁关系，根据合同的相对性，曾凤安与汇金信息公司签订的补充协议对于汇金科技公司不发生法律效力，故对曾凤安的该项辩称，一审法院不予支持。汇金科技公司还主张曾凤安退还2016年11月8日至2017年2月28日的物业管理费2770元以及空调损失费3683元，但未向一审法院提交相应的证据，对汇金科技公司的上述诉讼请求，一审法院不予支持。综上，曾凤安应退还汇金科技公司押金26609元、租金77166元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十八条之规定，判决：一、限曾凤安于本判决生效之日起十日内向汇金科技公司退还押金26609元、租金77166元，合计103775元以及相应利息（利息以应退还款项103775元为基数，按银行同期贷款利率自2016年12月1日起计算至实际清偿之日止）；二、驳回汇金科技公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费3000元，由曾凤安负担。
二审过程中，各方当事人未提交新的证据。
二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：曾凤安与汇金信息公司签订的《写字楼租赁合同》系当事人真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效，合同双方均应全面履行合同义务。后在曾凤安就同一房屋与汇金科技公司重新签订《写字楼租赁合同》后，曾凤安与汇金信息公司签订的《写字楼租赁合同》实际解除，汇金信息公司退出租赁关系，故一审法院依据曾凤安与汇金科技公司签订的《写字楼租赁合同》认定本案合同关系并作出判决并无不当。对于曾凤安提出的汇金信息公司未退出租赁关系主张，本院认为，通过曾凤安向汇金科技公司出具押金收据、汇金科技公司直接向曾凤安支付房屋租金、涉案房屋系由汇金科技公司成立的分公司使用等事实，足以认定汇金信息公司已经退出租赁关系，故对曾凤安的该项主张不予支持。
综上所述，曾凤安、张利夫的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3000元，由曾凤安、张利夫负担。
本判决为终审判决。
审判长 周坤
审判员 熊伟
审判员 ＸＸ
二〇一八年五月二十五日
书记员 范璐
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。