安徽省合肥市瑶海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0102民初1062号
原告（反诉被告）：合肥市蜀山区新庄浴池，住所地安徽省合肥市樊洼路。
经营者：雷庆甫，男，1950年10月8日出生，汉族，住安徽省霍邱县。
委托代理人：吴刚，安徽安泰达律师事务所律师。
委托代理人：徐任予，安徽安泰达律师事务所律师。
原告（反诉被告）：合肥市悦芳网吧，住所地安徽省合肥市新站区。
负责人：刘进，该网吧投资人。
委托代理人：吴刚，安徽安泰达律师事务所律师。
委托代理人：徐任予，安徽安泰达律师事务所律师。
被告（反诉原告）：合肥鑫城国有资产经营有限公司，住所地安徽省合肥市新站区。
法定代表人：唐风铃，该公司经理。
委托代理人：秦煜，安徽承义律师事务所律师。
委托代理人：钱进，安徽承义律师事务所律师。
合肥市蜀山区新庄浴池(以下简称新庄浴池)、合肥市悦芳网吧(以下简称悦芳网吧)与合肥鑫城国有资产经营有限公司(以下简称鑫城公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。悦芳网吧经营者刘进及其与新庄浴池共同委托代理人徐任予，被告鑫城公司委托代理人秦煜均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
新庄浴池、悦芳网吧向本院提出诉请，要求判令：一、被告赔偿两原告装修残值损失共计458450元（三号楼洗浴中心剩余租赁期内装修残值损失），搬迁费用153150元，退还保证金50000元；二、本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实与理由：2011年7月22日，原、被告签订了一份房屋租赁合同，合同对双方的权利义务作出了明确约定。2015年7月30日，被告委托律师向原告发出律师函，违法解除合同，并于2016年1月29日强行收回房屋，应当依法赔偿原告的损失。
鑫城公司辩称：本案原告违反了双方签订的租赁合同约定，超范围经营，在承租房屋内开设宾馆，我公司依法向原告送达了解除合同的律师函，双方的租赁合同依法解除，我公司不存在违约，原告违反合同约定构成违约，原告主张的各项损失依据合同约定不予赔偿和退还。原告实际占用租赁房屋的时间至2016年1月29日，并非原告所主张的2015年7月30日。原告诉请无事实和法律依据，请求法院驳回本诉诉请。同时根据租赁合同第六条约定：如原告非法经营或者超范围经营，履约保证金予以扣除。原告拒不纠正的，我公司可以解除合同，原告须向我公司支付违约金50万元，特提出反诉，要求判令：一、新庄浴池、悦芳网吧支付鑫城公司违约金50万元；二、新庄浴池、悦芳网吧支付鑫城公司房屋使用期间内的租金925380元（2011年10月29日至2016年3月31日按月租金每平方米3元计算）；三、新庄浴池、悦芳网吧返还鑫城公司补贴费用349200元；四、反诉费用由新庄浴池、悦芳网吧承担。
经审理查明：2011年7月22日，鑫城公司（甲方）与新庄浴池、悦芳网吧（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方把新站区平板显示基地配套服务区3#楼洗浴中心（约5820平方米）现状交付、整体出租给乙方经营。洗浴中心一层限定为洗浴区，只能设置干洗店、理发店、开水房、普通浴池。二层限定为休闲娱乐区，可经营网吧、棋牌室、桌球、乒乓球、健身休闲项目，如超范围经营需征得甲方书面同意。乙方租用该房屋不得经营餐饮及超市项目，乙方不得非法经营。合同期限6年，从2011年6月29日起至2017年6月28日止，第1-2年，房租-4元/平方米；第3-4年，房租1元/平方米；第5-6年，房租6元/平方米，按照年度支付。乙方中标后，投标保证金人民币伍万元自动转为履约保证金…。合同第六条违约责任约定：1、如乙方非法经营或超范围经营，履约保证金予以扣除。经甲方书面告知其纠正非法经营或超范围经营行为后，乙方拒不纠正的，甲方可以解除本合同，乙方须向甲方支付违约金伍拾万元；2、未经甲方书面同意，乙方擅自改变经营范围或将租赁房屋进行转租或分租的，甲方可以解除本合同，乙方须向甲方支付违约金伍拾万元。合同签订后，鑫城公司按约交付租赁房屋并收取50000元保证金，新庄浴池、悦芳网吧在经营过程中超范围经营开设宾馆。并于2015年6月3日向鑫城公司进行书面汇报，建议（一）提前中止合同，给予其一定的补偿后退出经营；（二）置换地方，给予一定的优惠政策，继续为企业员工提供生活服务等，并就快捷宾馆超范围经营进行说明。2015年7月30日，鑫城公司委托安徽承义律师事务所向新庄浴池、悦芳网吧发送《律师函》，以新庄浴池、悦芳网吧超范围经营，陆续开设餐饮、超市、快捷宾馆等项目，严重违反合同约定为由解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求返还房屋，支付违约金50万元。同日，新庄浴池、悦芳网吧收到上述律师函并同意解除租赁合同。2016年1月29日，新庄浴池、悦芳网吧与鑫城公司办理房屋移交手续，将租赁房屋返还鑫城公司。
案件审理过程中，经新庄浴池、悦芳网吧申请，本院委托安徽安联信达资产评估师事务所对案涉房屋剩余租赁期内装饰装修残值损失进行评估，评估结论：合肥市新站区平板显示基地服务区3#洗浴中心（约5820平方米）剩余租赁期内装修残值损失在2015年7月30日安徽承义律师事务所已发《律师函》等相关前提下的市场价值评估结果为人民币458450.00元；在2016年1月29日《蓝领公寓配套服务区三号楼房屋移交表》等相关前提下的市场价值评估结果为人民币343840元。新庄浴池、悦芳网吧支付鉴定费15000元。
上述事实，由新庄浴池、悦芳网吧提供的房屋租赁合同、律师函、房屋移交表一份、发票、搬迁合同、搬迁报价单、银行流水、鉴定报告、鉴定费发票、保证金收据，鑫城公司提供关于新站区蓝领洗浴等服务项目的当前情况汇报以及双方当庭陈述等证据附卷佐证。
本院认为，新庄浴池、悦芳网吧与鑫城公司签订的房屋租赁合同系双方真实自愿的意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效。按照合同约定，洗浴中心一楼限定为洗浴区，只能设置干洗店、理发店、开水房、普通浴池。二层限定为休闲娱乐区，可经营网吧、棋牌室、桌球、乒乓球、健身休闲项目，如超范围经营需征得鑫城公司书面同意。合同履行期间新庄浴池、悦芳网吧在未征得鑫城公司书面同意的情况下超范围经营开设宾馆，鑫城公司未能按照合同约定书面告知新庄浴池、悦芳网吧纠正其超范围经营的行为即发函解除租赁合同，显属不当。鉴于新庄浴池、悦芳网吧在收到解除函后即同意解除租赁合同，故本院依法确认租赁合同于2015年7月30日解除。但对于新庄浴池、悦芳网吧剩余租赁期内装修装饰残值损失，鑫城公司应予赔偿，以双方办理房屋移交手续为时间节点，根据鉴定报告确认损失金额为343840元。依据合同约定新庄浴池、悦芳网吧超范围经营，50000元履约保证金予以扣除，故新庄浴池、悦芳网吧要求鑫城公司返还保证金50000元，依据不足，不予支持。关于新庄浴池、悦芳网吧主张搬迁费用153150元的问题，搬迁费用与鑫城公司提前解除合同并无必然联系，租赁合同到期后搬迁依然会产生该项费用，且新庄浴池、悦芳网吧主张的费用过高，其提供的证据不能证明该笔费用实际支付，故对搬迁费用153150元不予支持。关于反诉部分，前述已认定系鑫城公司不当解除合同，对鑫城公司反诉要求新庄浴池、悦芳网吧支付违约金500000元，不予支持。租金问题双方已按合同约定履行完毕，鑫城公司现要求新庄浴池、悦芳网吧支付其房屋使用期间内的租金925380元并返还其补贴费用349200元，无法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条之规定，判决如下：
一、合肥鑫城国有资产经营有限公司于本判决生效之日起十日内支付合肥市蜀山区新庄浴池、合肥市悦芳网吧损失343840元；
二、驳回合肥市蜀山区新庄浴池、合肥市悦芳网吧的其他诉讼请求；
三、驳回合肥鑫城国有资产经营有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》的二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费19420元，鉴定费15000元，合计34420元，由合肥鑫城国有资产经营有限公司负担21690元，合肥市蜀山区新庄浴池、合肥市悦芳网吧负担12730元；反诉案件受理费10400元，由合肥鑫城国有资产经营有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 管怀兵
审 判 员 宣春莲
人民陪审员 王富华
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 王晓波
附适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。