湖南省溆浦县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1224民初610号
原告：怀化市坤源房地产开发有限公司。
诉讼代表人：向长松，该公司管理人负责人。
委托代理人：陈历万，该公司管理人成员。
委托代理人：李平生，该公司管理人成员。
被告:曾祥真，男，1962年5月24日出生，汉族。
委托代理人：张显刚，湖南龚云树律师事务所律师。
委托代理人：米承善，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。
原告怀化市坤源房地产开发有限公司（以下简称坤源房地产公司）与被告曾祥真确认合同无效纠纷一案，本院于2016年4月7日立案后，依法适用普通程序，于2016年6月15日公开开庭进行了审理，原告委托代理人李平生、陈历万、被告曾祥真及其委托代理人张显刚、米承善到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
坤源房地产公司向本院提出诉讼请求：1.确认2005年7月13日签订的4份《集资建房过户契约书》无效；2.被告曾祥真将位于溆浦县卢峰镇团结街坤源雅居小区1栋、2栋的1楼共计1050.61平方米的房屋产权（产权证为：16280号、16281号、16278号、16279号）返还给原告；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：2004年，原告坤源房地产公司开发了坤源雅居房地产项目，该项目为商住两用商品房项目。坤源雅居项目建成后，大部分房屋已对外售出，原告留有1栋、2栋共计1050.61的门面没有出售。但在2005年7月13日，被告曾祥真利用其是原告坤源房地产公司股东、法定代表人身份的便利，虚构了4份同号集资建房过户契约书，以集资建房过户方式，擅自将本属原告的上述坤源雅居1栋、2栋的1楼的房屋产权转移登记为其所有。原告认为，坤源雅居小区是原告开发的商品房项目，不存在集资建房，2005年7月13日所签订的4份《集资建房过户契约书》是被告曾祥真为了将该房屋转移登记为其所有违法签订的，是无效的，其行为严重侵害了原告坤源房地产公司的合法权益。
曾祥真辩称：1.案涉门面并非原告坤源房地产公司售完大部分房屋后特意留下，而是该门面地理位置较偏，未销售出去；2.集资建房过户契约书及集资建房不是虚构的，坤源雅居小区项目虽是坤源房地产公司报建，但建设是由坤源房地产公司、曾祥真、刘明三方合作完成；3.坤源房地产公司将案涉房产登记在曾祥真的名下是经过股东会决定的，程序合法，不存在曾祥真利用股东、法定代表人身份便利；4.案涉门面已于2009年转移至刘明名下，刘明又于2010年将案涉门面作为出资转移到湘恒房地产开发有限公司，即使法院确认集资建房过户契约书无效，财产已客观上不能返还；5.原告的诉讼已超过诉讼时效。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
一、对有争议证据的认定
1．原告提交房屋所有权转移登记表和集资建房过户契约书，证明被告曾祥真将属于原告坤源房地产公司的商业开发房产，擅自以集资建房过户方式转移登记在其名下。被告对其真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为不能证明原告的主张，相反还证明被告获得涉案房屋是经过合法正当的民事法律行为而取得。本院认为，集资建房过户契约书的效力是原告诉讼请求的主要内容和双方当事人争议的焦点，应依本案查明的事实依法进行确认。
2．原告提交坤源雅居小区建设的审批资料，证明坤源雅居小区是原告坤源房地产公司投资开发建设的商品房项目，不存在与被告曾祥真集资建房。被告对其真实性、合法性无异议，对关联性有异议，坤源雅居小区虽是原告坤源房地产公司投资开发建设的商品房项目，但属坤源房地产公司、刘明、曾祥真共同开发，建设工程规划许可证申请表可以体现，其中有一栏土地使用权面积少于实际用地面积，可以印证是联合开发，不是坤源房地产公司独立开发。本院认为，该组证据反映坤源房地产公司系坤源雅居小区项目的业主和建设单位，建设项目选址申请表中“建筑占地面积”少于“规划建设用地面积”实属正常，其差异由建筑密度决定，故不能印证坤源雅居小区是联合开发。
3．原告提交房屋外观照片16张，证明涉案房屋外观现状及地理位置。该证据与本案诉讼请求无关联性，不予采信。
4.被告提交证人刘明的证言，证明：坤源房地产公司成立时股权结构、刘明退出公司的股权转让和对价、坤源雅居开发时土地情况和土地来源、刘明和曾祥真土地入股的情况、刘明和曾祥真在坤源雅居项目中实物和现金投入情况、曾祥真获得案涉门面具体情况及现状。原告对证言的真实性有异议。本院认为，刘明的证言与本案有关书证的内容相矛盾，且无其他证据印证，故不予采信。
5.被告提交2004年1月14日土地登记申请书、国有土地使用证及2004年4月14日土地登记申请书、国有土地使用权证、验资报告及验资事项说明，2004年4月13日记账凭证2份、2004年4月10日收据2份、2004年4月12日收据1份，坤源房地产公司注册资本实收情况明细表、变更登记申请书，证明坤源房地产公司的实收资本为1000万元，坤源房地产公司成立时是2块地，不是5块地。原告对真实性无异议，对关联性有异议，公司注册资金跟资本不是同一概念，不能证明是2块地。本院认为，验资报告与坤源房地产公司章程记载的出资方式不一致，章程记载的出资方式为现金，而验资报告记载的出资方式为现金222万元和土地使用权出资778万元，但无出资土地使用权的评估价值和具体情况，而被告所称的2块土地使用权的受让价仅165.3万元，且验资后未办理过户手续，故不能证明土地使用权出资是2块土地。
6.被告提交怀化市发展计划委员会关于溆浦县坤源雅居住宅小区工程立项及可行性研究报告的批复，证明坤源雅居项目需要总投资额为2475万元，而坤源房地产公司的注册及实收资本仅为1000万元，需另筹集资金1475万元以满足项目顺利开发，证明是合作开发。原告对真实性无异议，对关联性有异议，认为投资总额与注册资本是不同的概念。本院认为，注册资本是公司发起人认缴的资金总额，而总资产是公司所有资产总和，包括负债和所有者权益，注册资本与公司资产没有什么关系，坤源雅居项目的总投资额2475万元与坤源房地产公司注册资本也没有关系，建设项目的资金来源既可以是自有资金，也可以通过融资方式解决，并非只有合作开发可以解决。因此，坤源房地产公司注册资本少于坤源雅居项目总投资额与坤源雅居项目是否存在合作开发不存在因果关系。
7.被告提交曾祥真支付给坤源房地产公司资金的8份记账凭证、21份收据，刘国香支付给坤源房地产公司200万元资金记账凭证1份，2003年12月11日购地合同书及付款凭证、2004年3月29日土地登记申请书、2005年7月5日土地登记申请书及国有土地使用证，证明坤源房地产公司为了坤源雅居项目顺利开发，与被告曾祥真及刘明合作开发该项目，集资建房，被告曾祥真个人于2004年-2005年共向坤源房地产公司支付资金4530444.44元，并将以个人名义购买的3块土地投入项目开发，坤源房地产公司另外的资金是来自曾祥真与刘明。本院认为，该组证据仅反映坤源房地产公司与曾祥真存在账目往来和向刘国香借款以及曾祥真、刘明取得相关土地使用权，其中2003年12月31日8号记账凭证还反映刘明受让花园土地使用权2万元价款已在原告坤源房地产公司报账，其内容未涉及坤源房地产公司与曾祥真是否合作开发坤源雅居项目和被告曾祥真投入了多少资金。
8.2010年6月18日调查笔录，2016年6月14日刘明调查笔录，证明坤源房地产公司股东对被告获得涉案房产归属召开了股东会，房屋产权归被告所有。原告对房产局调查笔录关联性有异议。本院认为，是否召开股东会应以股东会决议为依据，故不予采信。
9.2009年6月12日借据、2009年6月12日退股协议、曾祥真资产移交表、（2014）溆民一初字第634号民事裁定书、湘明会验字[2010]第100号验资报告、门面租赁合同及租金收据，证明：2009年6月12日曾祥真根据退股协议将坤源雅居1、2、10号楼门面和10号楼2楼的房屋所有权等资产分割给刘明，并由刘明管理至今，刘明于2010年5月将上述房产出资投入湖南湘恒房地产开发有限公司。原告对真实性无意见，对关联性有异议，案涉房产还登记在被告曾祥真名下，不动产物权应以登记为准。本院认为，与案涉房屋有关的行为均是基于被告曾祥真依据集资建房过户契约书取得案涉房屋所有权之后而产生，故不能作为前行为合法性之依据。
10.商品房买卖合同，证明2004年8月1日坤源房地产公司出售的房屋售价为738元/㎡的事实，原告认为无联性。本院认为，合同具有相对性，该证据与本案无关联性，不予采信。
二、对案件事实的认定
原告坤源房地产公司成立于2004年4月16日，注册资本为1000万元，成立时股东为自然人曾祥真和刘明，曾祥真出资700万元，其中现金222万元，以土地使用权出资478万元，刘明出资300万元，以土地使用权出资。原告坤源房地产公司于2014年1月6日以管理不善，管理混乱，导致严重资不抵债，不能清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力为由，向本院申请重整，本院于2014年1月9日裁定受理怀化市坤源房地产开发有限公司的重整申请。现该案因有关刑事案件尚未审结被中止诉讼。
2004年6月26日，怀化市发展计划委员会批复同意原告坤源房地产公司为业主，在溆浦县农机公司旧址兴建坤源雅居住宅小区，总投资2475万元，其中土建1475万元，全部由业主自筹解决。建设主管部门批准的规划建设用地面积为15727㎡，建筑占地面积为6320㎡。该项目建设用地系由股东曾祥真和刘明在公司成立时以土地使用权出资而来。
2005年7月13日，时任坤源房地产公司法定代表人曾祥真以原告坤源房地产公司为集资筹建方，其本人为集资方，订立了4份同为溆房字（200）297号的集资建房过户契约书，以集资建房为由，将坤源雅居住宅小区1栋、2栋的1楼门面共1050.61㎡的房屋产权转移给被告曾祥真，并办理了房屋所有权登记，权证号分别为：房权证私字第162**号、房权证私字第162**号、房权证私字第162**号、房权证私字第162**号。
2009年6月27日，案外人刘明从坤源房地产公司退股，并与曾祥真、刘国香夫妇签订退股协议，因曾祥真、刘国香分给刘明利润2000万元，曾祥真又将上述门面折价500万元抵偿了给了刘明。2010年5月，刘明又将门面作价700万元作为其入股湖南湘恒房地产开发有限公司的出资。抵偿和出资均未办理房屋产权变更登记。
另查明：案涉房屋已设定抵押，抵押权人为溆浦县农村信用合作联社，债务人为被告曾祥真。原告坤源房地产公司后来还开发了坤源华天大酒店项目。
本院认为，本案系确认合同无效纠纷。双方当事人争议的焦点为本案是否超过诉讼时效和2005年7月13日签订的4份集资建房过户契约书是否有效。现评判如下：
一、本案是否超过诉讼时效。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定：“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩。”，该规定明确了诉讼时效的适用范围限于债权请求权。而本案诉讼请求为确认合同无效和物上请求权返还财产，不受诉讼时效期间的限制，不适用诉讼时效的规定，故被告主张原告提起诉讼已超过诉讼时效，本院不予支持。
二、《集资建房过户契约书》是否有效。
《中华人民共和国公司法》第一百四十七条规定：“董事、监事、高级管理人员应当遵守法律、行政法规和公司章程，对公司负有忠实义务和勤勉义务。董事、监事、高级管理人员不得利用职权收受贿赂或者其他非法收入，不得侵占公司的财产。”第一百四十八条第一款（四）项规定，董事、高级管理人员不得违反公司章程的规定或者未经股东会、股东大会同意，与本公司订立合同或者进行交易。原告坤源房地产公司章程亦有类似规定。被告曾祥真是公司的执行董事和控股股东，现其主张与原告坤源房地产公司合作开发坤源雅居住宅小区，但其未提交与公司进行合作交易的股东会决议以及与公司合作的约定，不能证明其主张成立，故对其主张不予采纳。另外，被告曾祥真还主张其与原告坤源房地产公司订立的集资建房过户契约书已经股东会同意，但被告曾祥真亦未提交有关该交易的股东会决议，且在进行案涉房屋所有权登记时亦未提交，登记部门为此还专门向公司有关人员进行调查，有关人员亦称只有协议存档。故其该主张亦无证据证明，亦不予采纳。被告曾祥真在担任公司法定代表人期间，利用职权，违反公司章程，未经股东会同意，虚构集资建房事实，与本公司订立合同进行交易，无偿将案涉房屋所有权转移给本人，属于违反法定忠实义务和公司法强制性规定的侵占公司财产的行为，所订立的集资建房过户契约书应属无效。
综上所述，集资建房过户契约书违反了法律的强制性规定，应当确认为无效，当事人因集资建房过户契约书取得的房屋应当返还。因此，原告坤源房地产公司的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第一百四十七条、第一百四十八条第一款（四）项的规定，判决如下：
一、原告怀化市坤源房地产开发有限公司与被告曾祥真于2005年7月13日签订的4份《集资建房过户契约书》无效；
二、被告曾祥真返还坤源雅居小区1栋、2栋的1楼共计1050.61平方米房屋给原告怀化市坤源房地产开发有限公司，权证号为：房权证私字第162**号、房权证私字第162**号、房权证私字第162**号、房权证私字第162**号。
案件受理费80元，由被告曾祥真负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市人民法院。
审 判 长 易孟良
人民陪审员 肖时文
人民陪审员 谌贻求
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 袁 洁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国公司法》
第一百四十七条董事、监事、高级管理人员应当遵守法律、行政法规和公司章程，对公司负有忠实义务和勤勉义务。
董事、监事、高级管理人员不得利用职权收受贿赂或者其他非法收入，不得侵占公司的财产。
第一百四十八条董事、高级管理人员不得有下列行为：
（一）挪用公司资金；
（二）将公司资金以其个人名义或者以其他个人名义开立账户存储；
（三）违反公司章程的规定，未经股东会、股东大会或者董事会同意，将公司资金借贷给他人或者以公司财产为他人提供担保；
（四）违反公司章程的规定或者未经股东会、股东大会同意，与本公司订立合同或者进行交易；
（五）未经股东会或者股东大会同意，利用职务便利为自己或者他人谋取属于公司的商业机会，自营或者为他人经营与所任职公司同类的业务；
（六）接受他人与公司交易的佣金归为己有；
（七）擅自披露公司秘密；
（八）违反对公司忠实义务的其他行为。
董事、高级管理人员违反前款规定所得的收入应当归公司所有。