山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民再字第29号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：邱宇明，男，1971年12月29日出生，汉族，济南方略房产营销策划有限公司总经理，住山东省济南市。
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：祝剑鹰，女，1973年10月8日出生，汉族，济南九州春天物业管理有限公司总经理助理，住山东省济南市。
以上两申请再审人的委托代理人：李震仲，山东众成仁和律师事务所律师。
以上两申请再审人的委托代理人：邓璞，山东众成仁和律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：山东大地房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人：张辉，董事长。
委托代理人：王诗海，山东高信律师事务所律师。
委托代理人：陈红，山东高信律师事务所律师。
申请再审人邱宇明、祝剑鹰因与被申请人山东大地房地产开发有限公司（简称大地公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2010）济民一终字第1892号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2013年11月4日作出（2013）鲁民申字第1101号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人邱宇明、祝剑鹰的委托代理人邓璞，被申请人大地公司的委托代理人陈红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年9月8日，一审原告邱宇明、祝剑鹰起诉至济南市历城区人民法院称，2007年8月8日，邱宇明、祝剑鹰与大地公司签订合同，约定邱宇明、祝剑鹰自大地公司处购买位于济南市历城区华龙路1110号第1幢702号房屋1套，总房款为999733元。同日，双方签订补充协议，约定大地公司保证在该房屋交付使用后18个月内将该宗土地的出让年限由40年变更为50年，即终止日变更为2056年，否则大地公司给予邱宇明、祝剑鹰已付房款的20%作为违约赔偿金。但截至起诉之日，大地公司仍未将土地使用年限变更为50年，故请求判令大地公司向邱宇明、祝剑鹰支付违约金199946.6元，诉讼费用由大地公司承担。大地公司辩称，本案双方签订的补充协议因违反法律法规的强制性规定而无效；补充协议未实现是受法律约束，而非大地公司违约所致；邱宇明、祝剑鹰主张的违约金不应得到支持。
济南市历城区人民法院一审查明，2007年8月8日，原、被告签订商品房买卖合同1份。同日，双方又签订补充协议1份，该协议约定：“由于出卖人在销售该房产时，向土地局申报的土地使用年限为50年，所以向买受人解释该项目使用年限为50年，但现土地局仅批复了40年。经双方协商，双方同意以下列方式处理：出卖人保证在该房屋交付使用后18个月内将该宗土地的出让年限变更为50年期，即终止日变更为2056年；否则出卖人给予买受人已付房款的20%作为赔偿违约金。”上述合同及协议签订后，原告向大地公司交清了购房款，大地公司将原告所购买的房屋交付使用，原告已就涉案房屋取得房屋所有权证。至起诉之日，大地公司未能按补充协议的约定，将涉案房屋占用土地的使用年限由40年变更为50年。另查明，大地公司以出让方式取得济南市历城区华龙路1110号土地的使用权，济南市人民政府于2006年6月23日为大地公司颁发了历城国用（2006）第500080号国有土地使用证。该土地使用证上载明的地类用途为商业用地，终止日期为2046年4月22日。审理中，一审法院认为原、被告签订的补充协议中关于将商品房土地使用权出让年限由40年变更为50年的条款违反法律、法规的强制性规定，应认定为无效。一审法院向原告释明该条款无效后，原告坚持要求大地公司支付违约金，不变更诉讼请求。
济南市历城区人民法院一审认为，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：商业、旅游、娱乐用地土地使用权出让最高年限为40年。本案涉案房屋所占用土地的用途为商业用地，故原、被告签订的补充协议中关于将商品房土地使用权出让年限由40年变更为50年的约定违反了法律、法规的强制性规定，应认定为无效。该约定条款无效后，原告不能再据此要求大地公司支付违约金。在法院释明后，原告仍坚持要求大地公司支付违约金，不变更诉讼请求。故对原告的该项诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十六条之规定，济南市历城区人民法院作出（2010）历城民商初字第1805号民事判决：驳回原告邱宇明、祝剑鹰的诉讼请求。案件受理费4300元，财产保全费1570元，由原告负担。
邱宇明、祝剑鹰不服一审判决，向本院提起上诉称，1、双方在《补充协议》中从未约定土地的用途就是商业用地，也未约定大地公司在保证该土地用途必须为商业用地的前提下，将土地出让年限变更为50年。2、变更土地用途，进而变更土地使用年限的方式合法、有效，大地公司可以向有关部门提出申请，变更土地用途，进而变更土地使用年限。大地公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意按一审判决执行。
本院二审查明，原审认定的事实属实，予以确认。
本院二审认为，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：商业、旅游、娱乐用地土地使用权出让最高年限为40年。因本案涉案房屋所在土地为商业用地，签订本案争议的补充协议时，大地公司已进行开发建设。邱宇明、祝剑鹰与大地公司将该宗土地的出让年限由40年变更为50年的约定违反法律、法规的强制性规定而无效。邱宇明、祝剑鹰有关该约定有效的上诉理由不能成立，法院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，本院作出（2010）济民一终字第1892号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由邱宇明、祝剑鹰负担。
邱宇明、祝剑鹰申请再审称，补充协议系双方真实意思表示，合法有效，大地公司未按约履行义务，应依约支付违约赔偿金；大地公司可以通过变更土地用途的方式变更土地使用年限，并不违反法律强制性规定。被申请人大地公司辩称，补充协议因违反《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的强制性规定而无效；房屋所有权系强制性永久性的，不因土地使用权年限减少而减少，申请再审人所谓的实际损失没有发生，因此其违约金主张无事实依据。
本院再审查明，原一、二审判决认定的事实属实，再审予以确认。另查明，邱宇明、祝剑鹰实际向大地公司支付购房款总计999733元。
本院再审认为，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。”第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。”根据上述规定，不同用途的土地，其土地使用权出让的最高年限是不相同的，但法律并不禁止通过变更土地用途进而更改土地使用权出让年限。本案中，当事人签订补充协议约定将土地使用权出让年限变更为50年并不违反法律法规的强制性规定，且系双方当事人真实意思表示，故该补充协议为有效协议。因此，大地公司关于补充协议无效的抗辩主张不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”邱宇明、祝剑鹰购买的房屋交付使用后18个月内，大地公司未能按照约定变更涉案土地使用权出让年限，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。诉讼中，大地公司主张给予邱宇明、祝剑鹰已付房款的20%作为赔偿违约金过分高于造成的损失，但大地公司未提交证据证明其主张成立，应承担举证不能的不利后果，本院对其该抗辩主张不予支持。大地公司应按照约定向邱宇明、祝剑鹰支付已付房款的20%作为赔偿违约金。邱宇明、祝剑鹰已付房款为999733元，赔偿违约金数额应为199946.6元，邱宇明、祝剑鹰的诉讼请求成立，应予支持。原一、二审判决认定补充协议无效，属于适用法律错误，再审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销本院（2010）济民一终字第1892号民事判决和济南市历城区人民法院（2010）历城民商初字第1805号民事判决；
二、被申请人山东大地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向申请再审人邱宇明、祝剑鹰支付违约金199946.6元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原一、二审案件受理费各4300元，财产保全费1570元，均由被申请人山东大地房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴隆新
代理审判员 赵玉兰
代理审判员 王 珂
二〇一四年五月五日
书 记 员 顾笑笑