北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初15088号
原告：北京惠世达信息科技有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路39号院6号楼24层2801。
法定代表人：沈琳，董事长。
委托诉讼代理人：李明全，北京市一法律师事务所律师。
被告：李玲，女，1980年8月8日出生，户籍地山西省临汾市尧都区。
被告：姚强，男，1985年1月3日出生，住山西省新绛县。
第三人：北京远行房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区建国路93号院18号楼105室。
法定代表人：王洪涛，总经理。
委托诉讼代理人：朋健芳，女，1992年9月23日出生，住北京市顺义区。
原告北京惠世达信息科技有限公司（以下简称惠世达公司）与被告李玲、姚强（以下简称被告）、第三人北京远行房地产经纪有限公司（以下简称远行公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。惠世达公司的委托诉讼代理人李明全、姚强、远行公司的委托诉讼代理人朋健芳到庭参加了诉讼，李玲经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
惠世达公司诉称：2015年6月19日，我公司与李玲（委托代理人为姚强）、远行公司签署《北京市房屋租赁合同》，约定我公司承租李玲位于北京市朝阳区xx室房屋，房屋面积549.90平方米，租期2015年7月9日至2017年7月9日，月租金为107000元，物业管理费、取暖费、房屋租赁发票税金由我公司承担，租金支付方式为押二付三，2015年6月20日至2015年7月8日为免租期。合同签署后，我公司先后向李玲支付房屋租金及押金759565元，并在合同履行期间支出空调维修费14000元、6500元。李玲未缴纳之前物业费导致无法按期办理装修，延期使用房屋折合租金75935元。对前述三笔款项，经协商，李玲同意从第二期房租款中扣除。但李玲一直未能按照约定在2015年12月31日前向我公司提供房屋产权证原件并协助办理公司地址变更工商注册登记手续。我公司租赁房屋的目的已无法实现。2016年1月末，经与李玲协商，双方同意解除该房屋租赁合同，签署《房屋租赁解约协议》。该解约协议第3条约定，“按照租房合同约定，甲方违约时，除支付乙方两个月租金作为违约赔偿金外，尚需赔偿乙方全部装修费用。经双方核实，2个月租金违约金为21.4万元；乙方装修费用11.88万元；导致乙方无法正常进行（公司地址变更）工商注册登记赔偿损失2个月租金21.4万元及另找房屋的经济损失（搬家费、办公家具等）”。该解约协议第5条约定，“乙方对上述第3条涉及的部分款项保留通过法律途径解决权利，同时包括但不限于因甲方违约导致乙方发生的律师费、诉讼费、调查费、执行费等”。该解约协议第4条约定，李玲根本违约，于2016年2月4日前，返我公司押金21.4万元，并先赔付部分违约金，合计35.7万元。但李玲在前述期内未履行该约定。2016年2月1日，我公司经与李玲委托代理人沟通，涉案房屋钥匙及电卡交至远行公司处，房屋交接完毕。该房屋租赁合同履行期间，我公司为装修该房屋，支付费用11.88万元；我公司承担涉案房屋出租应缴纳的税款44940元。房屋租赁合同解除后，我公司为运走室内办公设施，花费运费16500元，我公司为提起诉讼，委托律师花费3万元。现我公司起诉，要求李玲向我公司返还押金21.4万元、赔偿违约金21.4万元、装修损失11.88万元、纳税损失44940元、搬运费损失16500元、律师费3万元；要求姚强对上述款项承担连带赔偿责任。
李玲未答辩。
姚强辩称：惠世达公司违约在先，欠付2016年1月9日至4月8日的房租，导致租赁合同解除。因开发商的原因导致没有办理下产权证，故双方协议由我方给付惠世达公司20余万元。我方已给付惠世达公司10余万元，尚欠10万元左右。双方签署的解除协议并非惠世达公司提供的这份，我手中没有保留解除协议，双方在签订解除协议后款项已结清。
远行公司述称：惠世达公司所述属实。
经审理查明：2015年6月16日，李玲给姚强出具委托书，委托姚强办理北京市朝阳区xx室房屋租赁事宜。
2015年6月19日，李玲（出租方、甲方）与惠世达公司（承租方、乙方）、远行公司（居间方、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》。双方约定：甲方同意出租北京市朝阳区建外SOH017号楼2902室房屋，承租区域建筑面积549.90平方米，承租区域作为公寓用途；免租期2015年6月20日至2015年7月8日；租期2015年7月9日至2017年7月9日，月租金107000元，租金包括物业管理费、取暖费，房租发票税金由乙方承担；租金支付方式为押二付三，租金每3个月支付一次，于付款月起租日7天前支付下一期租金；押金相当于2个月租金即214000元；押金及首期租金共计535000元，乙方须在2015年6月26日之前全额汇入甲方帐户；甲方为乙方正常使用租赁区域提供与物业注册手续及相关的产权证明文件，确保其真实并协助乙方办理工商注册；甲方有权授予代理人行使甲方的合法权利及义务；甲方不能提供本房屋的产权证明或所提供的产权证明与实际产权人不符，乙方有权单方解除本合同并无需支付任何赔偿；因甲方原因造成本合同无法继续履行的，在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿乙方相当2个月房租的违约金及乙方全部装修费用（装修费以乙方实际结算报告为准）；乙方未按本合同约定支付租金，逾期按日加付欠缴租金总额的千分之五作为滞纳金，逾期10日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权收回该房屋、无须退还乙方所交付的押金；因甲方现没有房产证，乙方不能在此物业上正常注册，甲方承诺在2015年12月31日前向乙方出具本物业的产权证原件并协助乙方注册，如到期未向乙方出具房产证原件，视甲方违约需赔偿乙方2个月的房租租金作为违约金。姚强作为李玲的代理人在合同落款签字。
合同签订后，惠世达公司于2015年6月26日给付李玲3000元、5万元、于2015年7月1日给付李玲482000元，总计535000元；李玲向惠世达公司交付租赁房屋。惠世达公司于2015年7月对租赁房屋进行了装修，支付装修工程款118800元。2015年10月10日，惠世达公司给付李玲房租224565元。自2016年1月9日起，惠世达公司未再支付房租。审理中，惠世达公司主张因李玲未提供租赁房屋产权证，无法办理工商登记注册手续，故其未再支付房租。
2016年1月，李玲（甲方）与惠世达公司（乙方）签订《房屋租赁解约协议》。双方约定：1、甲方未能于2015年12月31日之前提供房屋产权证；2、甲方代理人声称甲方银行欠款未还，房子将被法院查封，乙方尚对此说法保留意见；3、按照租房合同的约定，甲方违约时，除支付乙方2个月租金作为违约金赔偿外，尚需赔偿乙方全部装修费用；经双方核实，2个月租金违约金合计21.4万元，乙方实际装修费用结算报告合计12万元，导致乙方无法正常进行工商注册登记赔偿损失2个月租金21.4万元及另找房屋的经济损失（搬家费、办公家具等）；4、经过协商，由于甲方原因导致租房合同无去正常履行，甲方构成根本违约，甲方愿意赔偿乙方2个月租金作为违约金赔偿，此项赔偿仅为甲方违约赔偿的一部分，乙方已交付的押金（2个月21.4万元）加部分违约金2个月房租21.4万扣除1月份20天的房租7.1万元后，合计金额35.7万元，甲方承诺于2016年2月4日前打到乙方账户，并给与乙方合理时间另找房屋，乙方承诺收到甲方上述款项后将租赁房屋钥匙交还甲方；5、乙方对上述第3项涉及的部分赔偿款项应保留通过法律途径解决的法律权利，同时包括但不限于因甲方违约导致乙方诉讼引发的律师费、诉讼费、调查费、执行费等。该协议由姚强代李玲签字。审理中，姚强主张双方签署的解除协议并非上述协议，但其手中没有保留，协议签订后款项已结清。姚强就其主张未向本院举证。
2016年2月，惠世达公司向李玲返还租赁房屋。
审理中，惠世达公司主张其代李玲缴纳租赁房屋2015年7月9日至2016年1月8日个人出租房屋所有税44940元；为搬走租赁房屋内的办公设施，其支付运费16500元；因提起诉讼支付律师费3万元，并向本院提供税收缴款书、运费发票、委托代理协议及发票。
以上事实，有相关书证、当事人的陈述等在案佐证。
本院认为：惠世达公司与李玲之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。在合同履行过程中，因李玲未提供租赁房屋的产权证，致惠世达公司无法办理工商注册登记手续，导致租赁合同无法继续履行，并签订了解约协议。姚强虽对解约协议的真实性不予认可，但未向本院提供相反证据，故对姚强的主张，本院不予采信。根据解约协议，在扣减1月租金71000元后，李玲应给付惠世达公司押金、违约金总计357000元。对惠世达公司要求返还租金、给付违约金的合理部分，本院予以支持。惠世达公司要求李玲赔偿装修损失，符合合同约定，本院予以支持。惠世达公司要求李玲赔偿纳税损失，缺乏合同依据，本院不予支持。因惠世达公司提供的证据不能证明违约金尚不足以补偿其所遭受的经济损失，故对惠世达公司主张之搬运费损失、律师费损失，本院不予支持。惠世达公司要求姚强承担连带赔偿责任，缺乏依据，本院不予支持。李玲经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，本院依法缺席判决。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李玲于本判决生效后十日内给付原告北京惠世达信息科技有限公司押金、违约金共计三十五万七千元。
二、被告李玲于本判决生效后十日内赔偿原告北京惠世达信息科技有限公司装修损失十一万八千八百元。
三、驳回原告北京惠世达信息科技有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10182元，由原告北京惠世达信息科技有限公司负担1745元（已交纳）；由被告李玲负担8437元（于本判决生效后7日内交纳）。
公告费560元，由被告李玲负担（于本判决生效后7日内交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至北京市第三中级人民法院。
审 判 长 童雪霏
人民陪审员 李秀敏
人民陪审员 张燕琴
二〇一七年八月二十三日
书 记 员 邓嘉男