阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1702民初2124号
原告：阳江市永升实业有限公司。住所地：阳江市江城区。
法定代表人：张雄斌，该公司董事长。
委托代理人：黄志豪，广东粤宏律师事务所律师。
委托代理人：阮永华，广东粤宏律师事务所律师。
被告：阳江市乐居物业服务有限公司。住所地：阳江市江城区。
法定代表人：周广银，该公司经理。
委托代理人：陈达照，广东迅恒律师事务所律师。
原告阳江市永升实业有限公司（以下简称永升实业公司）诉被告阳江市乐居物业服务有限公司（以下简称乐居物业公司）服务合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人阮永华、被告委托代理人陈达照到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告永升实业公司诉称：原告永升实业公司是金河湾住宅小区的建设单位，因该小区尚未成立业主委员会，原告根据《物业管理条例》等相关法律规定，于2013年9月5日与被告乐居物业公司签订《金河湾住宅小区前期物业服务合同》，选聘被告对该小区提供前期物业管理服务。但被告履行职责两年以来，不但未能按约定提供优质的服务，反而因管理不到位而多次被业主投诉，如小区内存在垃圾乱堆放未及时清理，甚至因此引起火灾；停车场里摩托车占用公司停车位随处停放、甚至随意停放在车行道、消防通道，严重影响小区秩序及安全；被告负责的公共区域的卫生、设备设施的维护和服务等也远远达不到约定的要求。原告曾多次催告改善，但被告至今仍未达到约定的服务标准。之所以造成这种局面，最根本的原因，就是被告从未履行合同约定且未配备必要的服务人员。鉴于业主对被告提供的服务不满意，根据《金河湾住宅小区前期物业服务合同》第二十六条的约定：“除前条规定情况外，乙方（被告）的管理服务应按本合同相关条款约定的服务内容和质量标准实施，如三个月后达不到约定的服务标准，甲方（原告）有权单方终止本合同，另行选聘优秀的物业服务企业。同时，乙方应按物业服务费当月收费总额的3%的标准向甲方、业主支付违约金”，合同的附件五《前期物业管理服务质量标准》，对服务质量标准也做出了明确的要求：“如物业共用部位的维修、养护和管理按省优标准提供服务管理，业主认同（满意）率达到95%以上、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理按省优标准开展服务管理，业主认同（满意）率达到95%以上、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集及雨、污水管理的疏通按市优标准管理服务，按省优标准开展服务管理，业主认同（满意）率达到95%以上等”，从以上约定的要求来看，被告的服务未达到约定的标准，其行为已符合《金河湾住宅小区前期物业管理合同》约定的解除合同的条件，故原告请求解除原告与被告于2013年9月5日签订的《金河湾住宅小区前期物业服务合同》。原告为了维护自己的合法利益，故诉至法院，请求：1、判令解除原告与被告于2013年9月5日签订的《金河湾住宅小区前期物业服务合同》；2、判令被告承担本案诉讼费用。
被告乐居物业公司答辩称：1、原告起诉所称的被告的违约行为是不存在的，被告已经是按照要求配置了相关的管理人员并提供了符合要求的物业管理服务。小区的业主对被告提供的物业服务工作综合评价满意。同时，除了原告拖欠物业管理费外，其余的业主或物业使用时均能按时交纳物业管理费，可见业主对被告的物业服务是满意的，并且是认可被告提供的服务是符合要求的。2、被告之所以在合同履行期限余下两个月提起本诉讼，完全是对被告向法院提起请求支付物业管理费诉讼的报复。在被告花费大量的时间、成本组建及完善小区物业管理后，原告企图通过终止与被告的合同关系，收回接管小区物业管理服务。这种行为是违反了诚实、信用的原则，是见利忘义的做法。3、根据物业服务合同的第四条附件五的约定，该标准要求为一级物业资质服务要求，而被告的服务资质为三级，本合同的物业服务收费及管理是建立在三级物业服务的标准上的。原告以一级物业服务的标准苛求被告提供物业服务是完全不公平的，及不合理的，原告无权依据该条款解除合同。4、原告其在开发的小区交付的物业公共部分、设施存在严重的质量问题，被告与小区的业主常常就该质量问题反映意见，小区物业公共部分及设施存在质量问题完全与被告的物业服务无关。综上所述，原告起诉的事实没有法律依据，请求合议庭驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告永升实业公司是（自然人投资或控股）有限责任公司，经营范围为房地产开发、经营；物业管理；销售五金制品、建筑材料。被告乐居物业公司是从事物业管理活动的有限责任公司，物业服务资质等级为三级。位于阳江市江城区石湾北路的阳江市金河湾住宅小区是原告永升实业公司开发的商业与住宅楼盘，至今尚未成立业主委员会。原告永升实业公司与被告乐居物业公司于2013年9月5日签订了《金河湾住宅小区前期物业服务合同》，合同主要内容如下：
根据《物业管理条例》和相关法律、法规的规定，甲乙双方经认真协商，甲方（原告）选聘乙方（被告）对阳江市金河湾住宅小区提供前期物业管理服务，就此，双方达成一致共识，订立本合同。第一条、物业基本情况：物业名称：阳江市金河湾住宅小区；物业类型：商业、住宅；座落位置：阳江市江城区石湾北路；规划用地面积：27409平方米；总建筑面积：约85000平方米；物业管理区域四至：详见附件一规划平面图；物业构成明细：高层住宅5幢，239套，建筑面积34026.62平方米；商业用房43套，建筑面积6826.78平方米；写字楼一幢，148套，建筑面积19693.87平方米；车库两层，488个，建筑面积24668.71平方米；合计建筑面积85215.98平方米。第二条、在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细详见附件三）；2、物业公用设备设施的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细详见附件四）；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的管理；7、装饰装修的管理和服务；8、物业档案资料的管理；9、法律法规规定的其它物业管理服务。第三条、在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括：物业管理前期介入工作，单个业主委托乙方提供的维修养护的有偿服务等。第四条、乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务标准详见附件五），两年内，争取达到阳江市优秀物业管理小区的要求……。第六条、本物业管理区域物业服务收费和支出采取包干制方式。1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳（不计入建筑面积的甲方自留物业不交纳物业服务费），具体标准如下：住宅：1.2元／月.平方米；商铺：1.2／月.平方米；写字楼：1.8元／月.平方米；2、按《物业管理条例》第四十二条的规定，已竣工但未出售或者未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。但为了便于管理，双方约定：在本合同签订之日起三个月内甲方支付壹拾捌万元（180000.00元）给乙方（一个月内支付捌万元（80000.00元），三个月内如达到约定的服务质量标准，再付余下壹拾万元（100000.00元），作为支付乙方的物业管理服务费（物业服务资金）。乙方在该小区提供物业服务期间的经营管理自负盈亏，由此产生的一切债权债务均与甲方无关……。第二十五条、甲方违反本合同相关条款的约定，致使乙方管理服务无法达到相关条款约定的服务内容和质量标准，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。第二十六条、除前条规定情况外，乙方的管理服务应按本合同相关条款约定的服务内容和质量标准实施，如三个月后达不到约定的服务标准，甲方有权单方终止本合同，另行选聘优秀的物业服务企业。同时，乙方应按物业服务费当月收费总额的3%的标准向甲方、业主支付违约金……。第三十一条、本合同期限为三年，自2013年9月20日起至2016年9月19日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止……。在合同附件五中规定了前期物业管理服务质量标准：物业共用部位的维修、养护和管理按省优标准开展管理服务，业主认同（满意）率达到95%以上；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理按省优标准提供管理服务，业主认同（满意）率达到95%以上；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通按市优标准提供管理服务，业主认同（满意）率达到95%以上；车辆停放管理按市物业管理示范小区的标准提供管理服务，多种车辆停放有序，按规定行驶；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，坚持24小时值班，小区公共安全秩序良好，处置突发事件及时、有序、有力、得当，达到市优标准的要求……。
上述合同签订后，被告按约定的时间对上述小区进行物业管理服务。原告主张被告在履行合同中违反合同约定，遭遇多次业主投诉。如：小区内存在垃圾乱堆放未及时清理；公共部位的管理、维修不到位；公用部位的清洁卫生、污水管道疏通不到位；保安未能提供24小时值班；未及时清理堆放物导致2015年11月20日车库发生火灾；停车场的车辆长期乱停乱放影响通行安全等等。被告抗辩并没有违反合同约定，其称物业装修的废料的清理是由业主负责，不属于被告的服务范围；2015年11月20日的火灾是由于原告未及时清理装修废料引起的，不在被告服务范围内，且火灾发生后，被告采取了合理的方式处理了险情，积极恢复了事故现场，并没有造成人员伤亡和财产损失等。
原告因对被告的服务质量不满意，于2016年4月对小区业主进行了调查，向各业主发放了《金河湾小区物业管理问卷调查表》，原告永升实业公司自行收集及统计的数目如下：其中商住小区售出的200户中有93户参与了调查，8户满意，26户基本满意，59户不满意；写字楼租户43户中有36户参与了调查，0户满意，11户基本满意，25户不满意，总共参与调查的129户中对被告提供的物业管理服务不满意的有84户，占比为65%。2016年6月，被告乐居物业公司也对小区业主发放了《金河湾业主满意度调查》，被告乐居物业公司自行收集及统计的数目如下：参与调查的98户中，有17户对物业综合服务质量基本满意，10户很满意，71户满意，0户评价差，满意率达100%。被告为此还提交了由杨开爰、肖蕊、卢桂冰签名的《业主联合声明》，该声明记载：2016年4月，开发商派人以瞒骗和诱导的方法要求业主在其《金河湾小区物业管理问卷调查表》上签名，有部分业主或家人签名。现业主在此声明：该签名是在我们不知情及被诱导的情况下签的，不能真实表达我们各位业主的意见和想法，是无效的；而我们众业主在2016年6月份签名并盖指模的《金河湾业主满意度调查》才是真实意见及想法。被告还提交了现场堆满垃圾的照片以及其公司在现场张贴的《垃圾清理通知》、业主与乐居物业公司工作人员对垃圾处理问题的微信聊天记录，《垃圾清理通知》记载：“永升实业有限公司：贵单位在汇金写字楼装修时堆放在停车场负2层的装修垃圾未及时清理，已严重影响车库环境卫生，请贵单位接到通知后5天内把装修垃圾清理干净。”微信聊天记录的主要内容是业主向乐居物业公司工作人员银谷反映负二层的垃圾无人清理，银谷称垃圾不属于其公司服务范围。
此外，对于双方在合同附件五中约定的“省优标准”“市优标准”，原被告均未能提供具体的内容或条文。
以上事实，有原告提供的《金河湾住宅小区前期物业服务合同》及其附件、《汇金大厦日常管理工作要求》、《关于改进物业管理工作问题的函》、《关于写字楼管理与服务存在问题的函》、《关于抢救汇金大厦门口右前方香梓树问题的函》、《关于加强金河湾小区写字楼汇金大厦安保工作的意见》、火灾事故报告、照片、商品房预售许可证、业主调查意见表和《业主联合声明》、微信聊天记录及双方陈述为据。
本院认为：原告永升实业公司与被告乐居物业公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订了《金河湾住宅小区前期物业服务合同》，该合同是双方当事人真实的意思表示，合同主体适格，内容合法，应认定为合法有效。双方应按合同的约定履行义务。任何一方要解除合同，必须符合约定条件或者符合法定条件。双方签订的《金河湾住宅小区前期物业服务合同》第二十六条以及合同附件五《前期物业管理服务质量标准》明确了合同解除的条件是：物业共同部位的维修及养护和管理、物业共同设施设备的运行及维修和管理、物业共同部位和相关场地的清洁卫生及垃圾的收集清运和雨水污水管道的疏通、公共绿化的养护和管理均按省优标准开展管理服务，业主认同率达到95%以上；车辆停放管理、公共秩序维护和安全防范事项的协助管理、装饰装修管理服务、物业档案资料管理、其他服务均按照市优以上标准提供优质高效的服务。因此，如果符合上述条件时，合同解除的条件成就，原告有权解除合同。而原告于2016年4月对金河湾小区业主进行了问卷调查，根据原告所提交的《金河湾小区物业管理问卷调查表》及原告自行统计的数字显示，业主对乐居物业公司的管理服务不满意的占比为65%；而被告乐居物业公司为否定原告的调查结果，于2016年6月重新对金河湾小区业主进行了调查问卷，根据被告所提交的《金河湾业主满意度调查》及被告自行统计的数字显示，业主满意率达到100%。对于原告、被告各自对金河湾业主进行的服务质量满意度调查的结果，由于各方均是居于自己的利益而进行的调查，没有双方共同的代表在场，缺乏公正性，且调查表上的业主签名真伪难予判断，本院均不予确认。虽然，被告乐居物业公司在履行合同过程中，出现了多种管理问题，如：物业装修的废料无人清理；2015年11月20日小区大楼内发生火灾等，但这些都不是双方约定解除合同的条件。且原告并没有证据证明被告在物业共同部位的维修及养护和管理、物业共同设施设备的运行及维修和管理、物业共同部位和相关场地的清洁卫生及垃圾的收集清运和雨水污水管道的疏通、公共绿化的养护和管理不符合按省优标准开展管理服务的约定，或车辆停放管理、公共秩序维护和安全防范事项的协助管理、装饰装修管理服务、物业档案资料管理、其他服务等不符合市优以上标准的约定。为此，双方所签订的合同，并未具备约定解除的条件。那么，是否具备法定解除的条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示，或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”只要具有以上五种情形之一，原告即可依法解除合同。但原告并没有证据证明具备以上五种情形之一。所以，也不符合法定解除合同的条件。现原告请求解除双方于2013年9月5日签订的《金河湾住宅小区前期物业服务合同》，理据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：
驳回原告阳江市永升实业有限公司的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告永升实业公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 凌远文
人民陪审员 陈永宪
人民陪审员 关建威
二〇一六年八月十六日
书 记 员 叶川雨