四川省自贡市沿滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川0311民初646号
原告：雷永芬，女，1963年10月10日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。
委托诉讼代理人：刘琴，四川希正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡寿华，四川希正律师事务所律师。
被告：自贡市沿滩顺意运业有限责任公司破产管理人，住所地四川省自贡市自流井区丹桂大街184号九鼎商厦12楼3号。
负责人：缪泽芳。
委托诉讼代理人：缪剑，男，系破产管理人小组成员。
委托诉讼代理人：朱逢萍，女，系破产管理人小组成员。
第三人：自贡农村商业银行股份有限公司，住所地四川省自贡市自流井区汇川路南湖印象1栋营业4、5号。
法定代表人：吴利，行长。
委托诉讼代理人：张秀琼，女，系该公司员工。
委托诉讼代理人：王辉，男，系该公司员工。
原告雷永芬诉被告自贡市沿滩顺意运业有限责任公司破产管理人（以下简称顺意公司管理人）、第三人自贡农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）物权确认纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷永芬及其委托诉讼代理人胡寿华、刘琴，被告顺意公司管理人委托诉讼代理人缪剑、朱逢萍，第三人农商行委托诉讼代理人张秀琼、王辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.确认2001年10月28日原被告签订的《自贡市沿滩区汽车队综合楼集资建房合同书》合法有效；2.确认第三人与被告协助原告办理撤销该房抵押登记手续；3.判决坐落于沿滩区汽车队综合楼轴线107号门面房归原告所有；4.判令被告履行合同，为原告办理房屋产权证；5.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2001年10月28日，原告与顺意公司签订了《自贡市沿滩区汽车队综合楼集资建房合同书》，约定原告所集资建房位于沿滩区汽车队综合楼，门面坐落于综合楼底楼107号，面积37.722平米，价款为66010元，另外还约定了付款方式、付款期限、产权办理及违约责任等。房屋修建完毕后，顺意公司将原告所购买的房屋交付原告使用，原告多次催促顺意公司办理房屋产权证无果。后原告得知第三人与顺意公司将案涉房屋进行抵押贷款，但第三人明知房屋已出售却未核实房屋的使用情况，与顺意公司存在恶意串通骗取贷款的行为，抵押登记无效。2017年6月23日，顺意公司向沿滩法院申请破产，沿滩法院裁定受理破产申请，并指定四川德汉会计师事务所有限责任公司担任顺意公司的破产管理人，故原告诉至法院。
被告辩称：原告要求依法确认被告签订的汽车队集资建房合同合法是无效的，理由为该建房合同明确约定是公司内部职工集资建房，该建房所享受的各项权益仅适用于内部职工，原告三人并非顺意公司员工，而是集资建房的修建方，原告雷永芬仅缴纳了税金和评估费，故原告与顺意公司签订的集资建房合同无效。如原告享有对顺意公司的债权应向破产管理人申报债权，而非本案的物权，原告的主张不应得到支持。
第三人农商行陈述：请求法院依法驳回原告全部诉请，原告的集资建房合同无效。原告不是顺意公司员工，根据集资建房相关规定除必须是员工之外还需是低收入家庭，且只能是住房不能是营业用房。根据物权法规定，物权的设立、变更需依法登记，没有登记的不发生效力；同时，行政机关作出的具体行政行为只有经法定程序撤销。本案应通过行政诉讼来确认抵押登记的效力。原告举示的证据真实性、合法性及关联性有异议，存在重大瑕疵。在原告雷永芬、陈泽平的集资合同中，法定代表人没有签字，公司印章不清晰且与备案公章不一致，合同约定购买的房屋不明确，不能证明就是案涉的抵押房屋，顺意公司经办人的签名与备案的签名不一致，合同约定与交易习惯矛盾，没有约定具体的付款时间。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：原告身份证复印件、顺意公司公示信息1份、沿滩法院（2017）川0311破申1号决定书复印件1份、沿滩法院（2017）川0311破申1号民事裁定书复印件1份、第三人企业公示信息打印件1份、2002年8月21日原告与沿滩区汽车队签订的集资建房合同书复印件1份、收款收据复印件2份、分户图纸复印件1份、2018年2月27日被告异议书回复1份，拟证明原告购房的事实，原告已向被告提出书面异议，被告建议起诉处理纠纷。
本院依职权在自贡市不动产登记中心调取了不动产产权证号为2009082700199号的房产截止2018年6月13日的登记情况，载明坐落于自贡市沿滩区沿滩镇开元南路58号，面积为195.56平米的商业用房登记在顺意公司名下。
被告为支持其诉讼主张，向本院提交了不动产登记查询结果单复印件1份，拟证明案涉房屋均属于顺意公司，目前登记在顺意公司名下。
第三人为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：沿滩区汽车队企业改制请示复印件1份、顺意公司法定代表人信息复印件1份、顺意公司第二届董事会决议复印件1份、顺意公司股东大会记录复印件1份、2014年10月14日顺意公司同意抵押担保的股东决议复议1份、不动产产权证号为2009082700199号的房产他项权证书、2013年8月14日顺意公司法定代表人陈某与第三人农商行签订的个人借款合同1份、2013年8月14日陈某借款借据1份、2013年8月15日陈某个人借款支用申请书1份、2013年8月14日陈某贷款支付委托书1份，拟证明雷永芬与沿滩车队签订的集资建房合同印章与该改制请示中的印章不一致；工商登记备案的印鉴与本案原告举示证据的印鉴不一致，对其真实性存疑；经办人卢雄才签字与工商备案中签字不一致；案涉房屋已经办理抵押权登记，顺意公司股东会通过同意案涉房产用于向银行办理贷款抵押担保，贷款已经实际发放到陈某指定账户。
本院组织双方当事人交换了证据并进行了质证，对双方当事人举示的证据，本院予以确认作为本案证据使用。
本院经审理认定事实如下：2001年10月28日，原告雷永芬与顺意公司签订一份《集资建房合同》，约定顺意公司将一楼一座面积37.72平方米的门面出售给原告雷永芬，价款66010元。合同签订后，原告雷永芬以抵付工程款方式向顺意公司支付了全部房屋价款，另外于2011年因房屋办证需要向顺意公司缴纳了房产评估费和办证税金，顺意公司也将房屋交付给原告雷永芬占用使用至今。
2010年12月5日，顺意公司出具了一份《自贡市沿滩顺意运业有限责任公司出售商业用房的分户证明》，载明顺意公司所有的坐落于沿滩镇开元南路58号，面积195.56平方米，产权证号为自房权证2009字第0827001**号房屋因出售需要办理分户手续，对大证进行产权分割，其中分户为案外人陈泽平购得的商业用房面积为71.13平方米、案外人徐宏杰购得87.18平方米、原告雷永芬购得37.25平方米。
2013年8月14日，自贡市沿滩区农村信用合作联社（即改制前的第三人农商行，以下简称沿滩联社）与案外人陈某（即顺意公司法定代表人）签订一份《个人借款合同》（以下简称《借款合同》），约定案外人陈某向沿滩联社借款80万元用于购房，借期一年，借款担保方式为抵押担保；借款合同签订后，沿滩联社向案外人陈某发放了80万元贷款。
2014年10月14日，顺意公司召开董事会，通过了以登记在顺意公司名下、产权证号为自房权证2009字第0827001**号的房屋为案外人陈某在沿滩联社80万元贷款提供抵押担保的决议，到场的董事为陈某、吴某、胡某、何某某、王某。2016年6月28日，顺意公司提供的抵押担保房产在自贡不动产登记中心办理了他项权登记。
2017年7月10日，顺意公司向本院申请破产清算，本院于2017年10月13日指定四川德汉会计师事务所有限责任公司担任顺意公司管理人。2017年11月14日，原告向被告提交了房产申报书，对案涉房屋的所有权归属提出异议，要求确认案涉房屋所有权属原告所有。被告于2018年2月27日向原告作出回复，认为原告与顺意公司之间的关系属一般债权，应在破产程序中作为一般债权申报。原告对该回复不服，故向本院提起诉讼。
本院认为：本案的争议焦点在于：1.原告与顺意公司签订的《集资建房合同》是否有效；2.第三人农商行与顺意公司办理的抵押登记是否有效；3.原告要求确认案涉房屋所有权并要求被告协助办理过户手续的请求是否能够在本案中得到支持。
一、原告与顺意公司签订的《集资建房合同》是否有效。
本案中，原告为承建改制前的顺意公司即自贡市沿滩区汽车队综合楼建设工程的水电工程的实际施工人，汽车队综合楼工程完工后，因汽车队无力支付原告工程款，汽车队以《集资建房合同》方式将案涉房屋作价66010元抵偿给原告，该抵偿价款也在2002年7月30日汽车队原法定代表人卢倦儒出具的结算清单上进行了说明。故《集资建房合同》实际为以房抵款合同性质，而非汽车队与其内部职工签订的集资建房合同。同时该合同所抵偿的房屋款项符合当时的房屋市场价格，所约定的内容亦不违反法律的强制性规定，为合同双方的真实意思表示，并且已经实际履行该合同，原告占有使用案涉房屋长达十余年之久，该合同合法有效，本院予以确认。
第三人农商行与顺意公司办理的抵押登记是否有效。
虽然原告与顺意公司的房屋买卖合同有效，但顺意公司在2009年取得房屋产权证后双方并未办理产权过户手续，房屋一直登记在顺意公司名下，不动产物权的变更经依法登记发生效力，故案涉房屋未经行政机关变更登记对于第三人来说，在向案外人陈某发放贷款时，顺意公司提供的抵押担保物登记在顺意公司名下，第三人能够相信该抵押物属于顺意公司所有，第三人在办理抵押登记手续时并无过错，该抵押登记未被注销或者撤销之前，该抵押登记合法有效。原告提出第三人与被告顺意公司存在恶意串通骗取贷款，抵押登记无效，应撤销该房抵押登记手续的主张，因并未提供第三人与被告顺意公司恶意串通的相关证据，本院对其主张不予以支持。至于原告提出被告为被告股东对外担保借款时没有采取公司法规定的股东会决议而采取董事会决议的方式不符合法律规定，公司法要求采用股东会同意方式对外进行担保，属于公司管理的范畴，属于管理性规范而非效力性强制规范，故不影响抵押合同效力，原告以此认为抵押无效的理由不成立，本院亦不予采信。
三、原告要求确认案涉房屋所有权并要求被告协助办理过户手续的请求是否应当支持。
根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，在工程价款优先受偿权优于一般抵押权的情况下，工程价款优先受偿权尚不能优先于支付了房屋对价的买受人的物权，一般抵押权即亦不能对抗支付了房屋对价的买受人的物权。因此，虽然第三人农商行的抵押登记有效，但该抵押权不能对抗原告作为买受人对案涉房屋的所有权。
综上，案涉房屋虽被查封，但顺意公司已由本院裁定受理其破产申请，根据破产法第十九条“人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。”的规定，顺意公司的财产保全措施已解除，执行程序已经中止。在此情况下，原告无须再通过向执行法院提起执行异议的方式来主张权利，可通过向破产受理法院起诉要求确认其所有权的方式来主张权利。原被告签订的合同合法有效，原告按照合同约定支付了合理对价，并占有使用案涉房屋长达十余年之久，且缴纳了房产过户的税费，未办理过户手续的原因系顺意公司不办理产权证分户所致，原告对此并无过错，该房屋虽登记在被告名下，但原告实际享有案涉房屋物权。虽然第三人农商行抵押登记有效，但该抵押权不能对抗原告作为买受人对案涉房屋的所有权，顺意公司作为出卖方应当按照合同约定为原告办理案涉房屋产权过户手续，故原告要求被告为其办理案涉房屋过户手续的诉请，符合法律规定，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、《物权法》第三十二条、第三十三条、《破产法》第十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
确认原告雷永芬与自贡市沿滩顺意运业有限责任公司于2001年10月28日签订的《自贡市沿滩区汽车队综合楼集资建房合同书》合法有效；
登记在自贡市沿滩顺意运业有限责任公司名下、位于沿滩区汽车队综合楼轴线107号门面房归原告雷永芬所有；
被告自贡市沿滩顺意运业有限责任公司破产管理人在本判决生效后十五日内为原告雷永芬办理上述房屋产权过户登记；
驳回原告雷永芬的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由被告自贡市沿滩顺意运业有限责任公司破产管理人负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。并向四川省自贡市中级人民法院预交上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 黄强
二〇一八年八月十三日
法官助理 喻婷
书 记 员 赵玥