宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兴民初字第6949号
原告（反诉被告）：刘杨，男，1979年5月20日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托诉讼代理人：郑伟，宁夏德鸿律师事务所律师。
被告（反诉原告）：宁夏光耀美居建材家居购物有限公司，住所地银川市兴庆区宝湖西路与民族南街交叉处（西北角）光华门综合市场。
法定代表人：马耀庭，该公司总经理。
委托诉讼代理人：丁建华，宁夏方和圆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨挺，宁夏方和圆律师事务所律师。
第三人:庄少斌，男，1979年6月25日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
刘杨诉宁夏光耀美居建材家居购物有限公司（以下简称光耀美居公司）租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月4日立案受理。经审理依法作出（2014）兴民初字第1451号民事裁定书，裁定驳回刘杨的起诉。刘杨不服上诉至银川市中级人民法院，该院经审理后作出（2014）银立终字第110号民事裁定书，以刘杨作为营业执照上登记的业主其作为本案的原告是适格主体为由，裁定撤销原判，指令本院对本案进行审理。本院于2014年11月26日立案受理后，依法追加庄少斌作为本案第三人参加诉讼。诉讼中，光耀美居公司依法提起反诉，本院将本诉反诉合并审理。并经刘杨申请，本院通过银川市中级人民法院委托银川市兴庆区价格认证中心对银川市兴庆区民族南街欧莱克台球会所的房屋和外门脸（包括正门门头、进门楼梯、进门户）装修价值、通风设施等隐蔽工程价值进行评估，银川市兴庆区价格认证中心于2016年1月2日出具银兴价（认）字[2016]004号价格认证报告。因双方当事人均在规定时间内对认证报告提出异议，本院通过银川市中级人民法院委托银川市兴庆区价格认证中心对银兴价（认）字[2016]004号价格认证报告进行复核。后银川市兴庆区价格认证中心于2017年3月9日出具银兴价（认）字[2017]002号价格认证报告。本院依法适用普通程序，于2017年3月30日公开开庭进行了审理。刘杨及其委托诉讼代理人郑伟，宁夏光耀美居公司的委托诉讼代理人杨挺、丁建华，庄少斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘杨向本院提出诉讼请求：1.依法确认双方签订的《经营场地租赁合同》无效；2.判令光耀美居公司返还已收取刘杨的定金100000元、保证金20000元、空调设备押金20000元、装修押金5500元和租金50000元，共计195500元；3.判令光耀美居公司赔偿刘杨装修损失800000元、电费71700元和公证费1400元，合计873100元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年10月29日，刘杨与光耀美居公司签订《经营场地租赁合同》一份，合同约定：光耀美居公司将宁夏光耀新世界建材家居购物中心负一层约定区域内的1070平方米出租给刘杨，用于开办台球厅。租期自2011年12月8日始计算共计8年。同时，合同还对租金的标准、构成、支付时间与方式和定金、押金、装修、消防、违约责任、争议解决等进行了明确的约定。上述合同签订后，刘杨依约向光耀美居公司交纳定金100000元，保证金20000元，空调设备押金20000元及装修押金等5500元，并按约定的用途就装饰装修进行消防设计。在设计过程中，刘杨多次向光耀美居公司索要承租建筑物的竣工验收合格证明，但光耀美居公司总是强调出租的建筑物已经过合法验收，可以放心设计和施工。为此，刘杨历时数月，花费80余万元将承租的建筑物进行设计和装修，施工完毕后，向银川市公安消防支队兴庆大队申请消防验收时，被明确告知承租的建筑物所依附的宁夏光耀新世界建材家居购物中心经过验收不合格，无法交付使用。因此，台球厅装饰装修部分的消防验收无法办理，并口头告知在未进行消防验收合格前不得投入使用。之后，刘杨就消防验收事宜多次找光耀美居公司协商，光耀美居公司亦多次配合刘杨到消防部门说明情况，但终因无法提供宁夏光耀新世界建材家居购物中心的竣工验收合格证明，致使刘杨的台球厅至今不能办理相关的营业执照并投入营业使用。在交涉期间，为维护承租物的正常使用，发生电费71700元，并在光耀美居公司多次催促下又支付了50000元租金。截止起诉之日，光耀美居公司始终不能为刘杨提供竣工验收合格证明，合同继续履行存在事实与法律上的不能。为避免损失的继续扩大，刘杨于2014年1月27日将承租建筑物内的台球桌等物品搬离了现场，对装饰装修的现状委托银川市国安公证处进行了公证，并支付公证费1400元。综上所述，刘杨认为，光耀美居公司作为出租人，其有法定义务提供合法的、适于承租的建筑物，其隐瞒未经验收合格的事实，将建筑物出租给刘杨，收取刘杨相关费用，致使刘杨在巨资装修下，因光耀美居公司出租的建筑物未经验收合格而不能办理承租建筑物装饰装修的消防验收并投入使用，给刘杨造成巨大的经济损失。双方签订的《场地租赁合同》因违反了法律的强制性规定而无效，刘杨的合同目的也无法实现，光耀美居公司应当对合同的无效承担全部过错责任。
光耀美居公司辩称并提出反诉请求：1.判令刘扬支付房屋占有使用费389280元，违约金873905，合计476675元；2.本案诉讼费由刘扬承担是。后变更诉讼请求为：1.判令刘杨支付房屋占有使用费543490元；2.诉讼费及其他费用均由刘杨承担。后又增加反诉请求为：1.判令刘杨支付光耀美居公司房屋占有使用费1638100元（至2017年3月9日）；2.刘杨返还位于宁夏光耀新世界建材家居购物中心负一层房屋；3.支付自2017年3月9日至实际返还房屋之日止的占有使用费。事实及理由：2011年10月29日，光耀美居公司与刘杨签订一份《经营场地租赁合同》，合同约定：光耀美居公司将宁夏光耀新世界建材家居购物中心负一层中约定的1070平方米出租给刘杨，用于刘杨开办台球厅；租赁期8年，自2011年12月8月至2019年12月8日；第一年租金及物业费为179760元，第二年租金及物业费为179760元，第三年租金及物业费为359520元，第四年租金及物业费为475080元，第五年租金及物业费为475080元，第六年租金及物业费为577800元，第七年租金及物业费为642000元，第八年租金及物业费为706200元。租金交纳方式约定为：刘杨第一年和第二年租金物业费按照半年度向光耀美居公司交纳，合同签订当天，刘杨向光耀美居公司交纳100000元作为定金。定金不予退还，只可冲抵房租，除定金外刘杨还需向光耀美居公司交纳20000元作为合同保证金（不计算利息，作为在刘杨设施设备破坏修复的押金），在合同期满双方交接手续办理完成后30日内退还。六个月之内交纳当年度所剩租金及物业费89880元。第二年起，刘杨所支付费用改为按季度支付给光耀美居公司。合同还约定，租赁期间刘杨应对经营场所的安全负责，如用水、用电、消防、保安等各项管理工作，并配备专用消防器材，流出必要的消防疏散通道，确保消防无隐患，其费用由刘杨承担。刘杨经营项目的消防报批由其自行解决，需要光耀美居公司协助的光耀美居公司应积极给予协助。合同签订后，光耀美居公司如约将出租场地交付刘杨使用，但刘杨却并未按约定支付租金及物业费。此外，在合同履行过程中，因刘杨开办台球厅办理相关证照时需要经过消防部门验收，但该台球厅经消防部门验收为不合格。截止2014年12月8日，刘杨共计产生租金及物业费719040元，刘杨向光耀美居公司交纳定金100000元，设备押金20000元，装修押金5000元，电表押金550元，另支付租金50000元，合计175550元。以上述定金、保证金、押金、已付租金冲抵后，刘杨仍欠租金543490元。光耀美居公司认为，《经营场地租赁合同》系双方真实意思表示，光耀美居公司已按约定将出租场地交付给反诉被告使用，因刘杨台球厅未经消防部门验收合格，根据法律法规的规定导致该《经营场地租赁合同》无效，过错责任应由刘杨承担。刘杨应当按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。双方签订的租赁合同是因刘杨通过熟人多次找到光耀美居公司要求对该场地进行租赁，光耀美居公司予以拒绝，但因刘杨承诺该场地租赁后由其办理装修等消防设施安检和审验，此后双方签订该合同，租赁费问题给予了相应的优惠。设施场地装修必须先经消防部门审核，同意报批后才能进行施工，而刘杨并未按照法律规定向相关部门履行相应手续，私自进行装修并投入使用，到目前该房及场地还由其占有，并未交付光耀美居公司，为此提起反诉。
刘杨针对反诉辩称：对光耀美居公司的反诉请求应予驳回。一、光耀美居公司所述与事实不符。光耀美居公司拒绝收取该房屋，该损失扩大应由其自行承担。二、被光耀美居公司认为是刘杨导致合同无效无法律依据。光耀美居公司不能提供建设工程规划许可证。光耀美居公司明知刘杨承租房屋是开设台球厅，却隐瞒没有建设工程规划许可证的事实，损失都是光耀美居公司造成的，应予驳回。涉案房屋在2014年1月27日就已经通过公证的方式，向光耀美居公司移交租赁房屋，3月，由于光耀美居公司下水管道破裂，致使刘杨租赁装饰装修部分损失殆尽，没有实际使用价值，因此涉案房屋自2014年1月27日后，由光耀美居公司实际占有使用。本案在审理过程中，法院，鉴定机构相关工作人员多次前往涉案房屋，均是事前与光耀美居公司联系，由光耀美居公司打开涉案房屋，由此可以证实，该房屋在发生争议后由光耀美居公司占有和使用。三、截止目前，光耀美居公司仍没有出具涉案建筑物的建设工程规划许可证，涉案租赁合同依法均属无效协议，光耀美居公司作为出租方，应当保证出租房屋符合法律规定。合同无效，光耀美居公司应承担全部过错。综上，光耀美居公司的诉讼请求于法无据，应予驳回。
庄少斌述称：认可刘杨诉讼请求及事实理由。房屋主体质量不合格，在租赁期内出租方一直没有提供规划验收合格手续。关于赔偿金额，在搬出涉案房屋时，已经通知光耀美居公司相关人员，公证时也通知过。法院、鉴定机构、公证处前往涉案房屋，都需光耀美居公司打开房门，对光耀美居公司的反诉请求不应支持。
刘杨围绕本反诉向本院提交证据如下：1.经营场地租赁合同一份，证明被告将宁夏光耀新世界建材家居购物中心负一层约定区域内的1070平方米出租给刘杨，用以开办台球厅，租期自2011年12月8日开始计算共计八年，同时，合同还对租金的标准、构成、支付时间与方式和定金、押金、装修、消防、违约责任、争议解决等进行了明确约定。光耀美居公司对该证据无异议，但认为合同第一条第3项约定上下水、供电、照明、消防设施由原告按照消防规定进行施工并负责验收合格，该场地面积为1070平米，开办台球厅是公众聚集场所，不存在刘杨陈述的租用面积为1000平方米以下，就装修设计和施工只需消防部门抽查的情况。刘杨未履行上述义务擅自进行施工装修，造成的损失应自行承担。合同第四条约定该房屋使用费包括租金和物业费。合同承租方是庄少斌签字确认的。庄少斌对该证据认可，称其在合同最后一页委托代理人处签字。因光耀美居公司及庄少斌对该证据真实性无异议，本院对该证据予以采信。2.企业法人营业执照一份、个体工商户营业执照一份，证明双方当事人的基本信息与主体资格。刘杨是银川市兴庆区欧莱克台球会所登记的经营业主，是合法的适格主体。光耀美居公司对该证据不认可，因该证据系是复印件，2013年11月换发，经营场所为兴庆区玉皇阁北街8号，与刘杨无关。对证明目的不认可。庄少斌对该证据认可。光耀美居公司虽对该证据不予认可，但未提交证据予以反驳，该证据具备一定的客观性，本院予以采信。3.收据五份，证明刘杨依约交纳定金100000元、设备押金20000元、空调设备押金20000元和装修押金、电表箱和电卡押金5500元的事实，以及2013年6月9日，在光耀美居公司承诺协助解决消防验收的情况下支付租金50000元的事实。光耀美居公司对该证据认可，但对11月17日空调设备款20000元不认可，认为与本案无关。第三人庄少斌对该证据认可，因被告及第三人对该证据真实性无异议，本院对该证据予以采信。4.建设工程消防设计备案受理凭证一份，证明刘杨就承租建筑物进行消防设计备案未被确定为抽查对象的事实。光耀美居公司认为该证据系复印件，对该证据不认可。庄少斌认为该证据是网上备案机打的，对该证据认可。光耀美居公司虽对该证据不予认可，但未提交证据予以反驳，该证据具备一定的客观性，本院予以采信。5.宁夏光耀美居建材家居购物有限公司预购电费收款收据134张，证明为维护承租负一层建筑物的光线照明等产生电费损失71700元的事实。光耀美居公司对该证据不认可，该费用是刘杨经营期间产生的，应由刘杨自行承担。庄少斌对该证据认可。该证据具备一定的真实性，本院予以采信。6.公证书两份、通用机打发票四份，证明刘杨投入800000元装修承租建筑物的客观事实，以及承租的场地于2014年3月20日因上下水管道破裂致使装修全部毁损，无任何价值，原告为此支出公证费3200元等事实。光耀美居公司对该证据真实性认可，对证明目的不认可，申请人是第三人，与刘杨无关，对公证费不认可。庄少斌对该证据认可。因光耀美居公司及庄少斌对该证据真实性无异议，本院对该证据予以采信。7.装修票据9册，票面金额470000元，证明实际装修金额800000元，部分费用未开具收据。光耀美居公司对该证据不予认可，庄少斌认可。因该证据具备客观性，本院对该证据予以采信。8.施工现场竣工图一套、工程预决算书一份，证明装修费用。光耀美居公司对该证据不予认可。庄少斌对该证据予以认可。因施工现场竣工图具备证据的客观性，本院予以采信，工程预决算书系刘杨单方编制，无法证明实际施工费用，故本院不予采信。
光耀美居公司围绕本反诉向本院提交证据如下：1.经营场地租赁合同一份，证明光耀美居公司和承租方庄少斌签订租赁合同；合同第一条第3项约定上下水、供电、照明、消防设施由承租人按照消防规定进行施工并负责验收合格，该场地面积为1070平米，开办台球厅是公众聚集场所，不存在刘杨陈述的租用面积为1000平米以下，就装修设计和施工不需要报消防部门进行审核批准只是进行抽查，不符合消防安全法的规定。刘杨未履行上述义务擅自进行施工装修，造成的损失应自行承担。合同第四条约定该房屋使用费包括租金和物业费。合同承租方是庄少斌签字确认的。刘杨对该证据的真实性、关联性认可，对其合法性不认可，对证明目的不认可。认为该合同违反法律规定属无效合同。庄少斌对该证据的真实性认可，但表示其不是承租方，签订补充协议是因为空调不好，刘杨增加空调机组，光耀美居公司表示要请人来装，费用由刘杨承担，刘杨支付施工费。因刘杨及庄少斌对该证据真实性无异议，本院对该证据予以采信。2.收据三份，证明截止2014年12月8日向光耀物业服务公司支付物业费205440元。刘杨对该证据认可。庄少斌对该证据认可。本院对该证据予以采信。3.视听资料一份，内容为2014年8月26日，光耀美居公司代理人和刘杨及庄少斌的通话录音。证明房屋及场地一直由刘杨及庄少斌占有使用，并未交付给公司。刘杨对该证据不认可，光耀美居公司代理人没有取得授权，不能代表该公司进行取证及协商，刘杨及其代理人出于礼貌与其进行简单沟通，并不能证明刘杨一直在占有使用该承租物，从录音可以证实承租物漏水，刘杨无法使用，谈不上占有的问题。庄少斌表示双方谈话其不知情，对房屋没有交给光耀美居公司表示不认同。虽刘杨和光耀美居公司对该证据不认可，但未提供相应证据予以反驳，本院对该证据予以采信。4.《光华门村市场租赁协议书及补充协议》，证明2008年12月18日，光耀美居公司与银川市兴庆区红花乡光华门村村民委员会签订《租赁协议》，租赁期自2009年9月30日起至2029年9月29日止，共二十年，租赁费用共计95000000元。合同内约定，光耀美居公司有转租涉案租赁标的物的权利。刘杨对该证据真实性、关联性、证明目的认可，但认为该协议为无效协议，涉案建筑物没有取得建设工程规划许可证，没有取得消防验收合格证明。庄少斌对该证据不认可，认为和本案无关。因刘杨对该证据真实性无异议，庄少斌虽不认可该证据，但未提供相应证据予以反驳证明，本院对该证据予以采信。5.《建设工程消防验收意见书》两份，证明2011年6月23日，银川市公安消防支队向银川市兴庆区红花乡光华门村民委员会出具银公消验[2011]第0130号《建设工程消防验收意见书》，综合评定光耀建材城1-2层商场部分建设工程及内部装修工程消防验收合格，同意交付使用。2012年7月25日，银川市公安消防支队向光耀美居公司出具银公消验[2012]第0144号《建设工程消防验收意见书》，综合评定“美居建材家居商场三层改造工程”消防验收（复验）合格。刘杨对该证据真实性、合法性、关联性，部分证明目的予以认可，该组证据证明双方签订协议时，涉案建筑物没有经过整体消防验收，所以才存在分层局部验收的事实，涉案房屋一二三层经过验收，但负一层消防机关没有出具合格验收意见，同样位于负一层的华润万家，因其单体建筑面积超过10000平方米，消防部门依据规定（建设工程消防监督管理规定13-1-3）进行独立验收，但截至目前光耀美居公司仍未出具争议区域消防意见书。庄少斌对该证据不认可，表示其没有对负一层作出消防意见。因刘杨对该证据真实性无异议，庄少斌虽不认可该证据，但未提供相应证据证明，本院对该证据予以采信。6.录音资料，证明2017年3月14日，光耀美居公司通知刘杨到公司办理退房手续、交还房屋但遭到拒绝，可证实涉案房屋至今仍有刘杨实际占有并控制。刘杨对该证据不认可，认为其没有原始载体，缺乏证据形式要件，从内容来看，其实是光耀美居公司为推脱责任说了案件情况，刘杨也谈到涉案房屋由光耀美居公司于2014年3月后占有使用。庄少斌对该证据不认可。刘杨和庄少斌对该证据均不认可，但未提交相应证据予以反驳，本院对该证据予以采信。7.建设工程消防验收意见书、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，证明2010年10月20日，银川市公安消防支队向宁夏华润万家生活超市有限公司出具银公消验[2010]第0239号《建设工程消防验收意见书》，2010年10月27日，银川市公安消防支队向宁夏华润万家生活超市有限公司出具银公消验[2010]第0054号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，证明涉案租赁物是可以申报消防验收的，至于是否申报验收及验收合格由刘杨自行负责，与光耀美居公司无关。刘杨对该证据真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可，该证据证明在营业前只是进行消防安全检查，并非合格验收，证明涉案建筑物没有取得整体验收合格证明。庄少斌对该证据与刘杨质证意见一致，涉案房屋必须依据建筑物整体规划合格才能申请消防验收。因刘杨与庄少斌对该证据真实性无异议，本院对该证据予以采信。8.收据两份，证明刘杨未交纳物业费。刘杨对该证据不认可，其认为垫付的费用没有实际发生，涉案房屋自2014年3月后，光耀美居公司下水管破裂后，更换了房门钥匙，刘杨没有占有使用该房屋，也不承担费用。庄少斌对该证据不认可。刘杨和庄少斌对该证据均不认可，但未提交相应证据予以反驳，本院对该证据予以采信。9.设计文件审查合格书、消防审核证书、公共场所安检合格证各一份，证明大楼经过了消防验收合格。刘杨对设计文件审查合格书不认可，该证据说明该栋建筑面积为70718平米，依法是设计必审、竣工必验项目，也是设计经过审核但竣工没有验收的证明；对消防审核证书不认可，是对三层的审核，不是本案承担区域的审核；公共场所安检合格证是华润万家的，与本案无关。庄少斌对该证据不认可，设计文件审查合格书、消防审核证书，是审核的第一步文件，光耀美居公司施工不合格；公共场所安检合格证是华润万家的，与本案无关。刘杨和庄少斌对该证据均不认可，但未提交相应证据予以反驳，本院对该证据予以采信。10.工程预决算书一份，证明刘杨的实际发生的费用远低于其诉讼主张。刘杨对该证据不予认可，因工程预决算书系光耀美居公司为刘杨编制，刘杨不认可，该公司亦无法证实刘杨的实际施工费用，故本院不予采信。
本院在庭审过程中向当事人出示本院通过银川市中级人民法院委托银川市价格认证中心出具的银兴价（认）字[2016]004号价格认证报告和银兴价（认）字[2017]002号价格认证报告各一份。刘杨认为第一份鉴定价格为208000元，第二份鉴定价格为299200元，遗漏部分超过第一次鉴定价格，该认证报告不能客观反映其实际投入的装修价值800000余元，但为顺利结案，刘杨认可鉴定结果。光耀美居公司对鉴定报告不予认可，刘杨在基础装修时就应当履行消防报备及验收审核义务，在未取得上述许可的情况下，擅自进行整体装修是刘杨过错，由此所造成的或扩大的损失由其自行承担。庄少斌认为两份价格认证报告价格偏低，与实际不符，但鉴于鉴定机构多次勘察，作出的鉴定报告予以认可。
经光耀美居公司申请，本院依法向银川市消防支队调取涉案相关消防验收资料。刘杨对该证据不认可，该证据证明营业前只是进行消防安全检查，并非合格验收，证明涉案建筑物没有取得整体验收合格证明。庄少斌认为华润万家单体体量可以单独验收，涉案房屋须依靠主体验收合格。
经审理查明，2008年12月18日，光耀美居公司与银川市兴庆区红花乡光华门村村民委员会签订《租赁协议书》，租赁原银川市兴庆区宝湖西路与民族南街交叉处（西北角）光华门综合市场，场地面积约42亩，房屋建筑面积约70718平方米，租赁期限自2009年9月30日至2029年9月29日。光耀美居公司将支付村民委员会租赁费及失地农民青亩补偿、占地补偿费，并负责道路铺设和内部装修费用，可以装修、改造或添附建筑设施。后光耀美居公司将光华门综合市场改建为宁夏光耀新世界建材家居购物中心。购物中心地下一层，原光华门综合市场原设计用途为车库、设备间，经光耀美居公司改造后，地下一层西面9732平方米规划改变设计用途为超市，于2010年租赁给宁夏华润万家生活超市有限公司，进行内部装修（含消防安装工程）施工后通过消防验收。
刘杨系银川市兴庆区欧莱克台球会所个体业主，欲租赁光耀美居公司地下一层剩余部分场地开办台球厅。2011年10月29日，庄少斌经刘杨授权，以银川市兴庆区欧莱克台球会所名义与光耀美居公司签订《经营场地租赁合同》，约定：光耀美居公司将宁夏光耀新世界建材家居购物中心负一层约定区域租赁给刘杨开办台球厅。租赁期八年，自2011年12月8日至2019年12月8日，光耀美居公司于2011年11月6日将场地交付给银川市兴庆区欧莱克台球会所，租赁面积为1070平方米（含公摊率为30%），双方约定第一年租金及物业费为179760元，第二年租金及物业费为179760元，第三年租金及物业费为359520元，第四年租金及物业费为475080元，第五年租金及物业费为475080元，第六年租金及物业费为577800元，第七年租金及物业费为642000元，第八年租金及物业费为706200元。租金交纳方式约定为：第一年和第二年租金物业费按照半年度交纳，合同签订当天，银川市兴庆区欧莱克台球会所向光耀美居公司交纳100000元作为定金。定金不予退还，只可冲抵房租，除定金外还需交纳20000元作为合同保证金（不计算利息，作为在设施设备破坏修复的押金），在合同期满双方交接手续办理完成后30日内退还。六个月之内交纳当年度所剩租金及物业费89880元。第二年起，银川市兴庆区欧莱克台球会所所支付费用改为按季度支付。合同还约定，租赁期间刘杨应对经营场所的安全负责，如用水、用电、消防、保安等各项管理工作，并配备专用消防器材，留出必要的消防疏散通道，确保消防无隐患，其费用由银川市兴庆区欧莱克台球会所承担。银川市兴庆区欧莱克台球会所经营项目的消防报批由其自行解决，需要光耀美居公司协助的该公司应积极给予协助。合同签订后，光耀美居公司于2011年10月31日将出租场地交付银川市兴庆区欧莱克台球会所使用，刘杨交纳定金100000元，公共设备押金20000元，装修押金5000元，电表押金550元。双方代理人并于2011年11月17日签订展位租赁合同补充协议，约定租赁展位内空调设施由光耀美居公司负责安装，刘杨负担费用20000元，设备所有权归光耀美居公司，刘杨为此支付空调设备款20000元。租赁期间，刘扬于2013年6月19日支付租金50000元。合同履行过程中，刘杨就涉案场地消防设计审批于2011年11月17日经网上备案受理，未被确定为抽查对象，故刘杨投资将租赁场地装修成台球厅，施工完毕报请消防部门验收时未获通过。刘杨于2014年1月17日搬出涉案房屋，期间支付2014年1月之前的电费71700元。2014年1月27日，因涉案场地顶部下水管破裂，导致场地被淹，刘杨经公证对房屋现状进行了表述。现刘杨要求光耀美居公司返还相关费用，光耀美居公司认为刘杨欠付房租及占用使用费，双方为此产生争议，均诉至本院。
另查明，2011年6月23日，银川市公安消防支队出具银公消验[2011]第0130号建设工程消防验收意见书，对“宁夏光耀建材城1-2层商场部分建设工程及内部装修工程”进行第三次消防复验时，对1-2层商场部分综合评定验收合格，同意交付使用。于2012年7月25日对光耀美居公司作出[2012]第0144号建设工程消防验收意见书，对原有第三层彩钢板顶下加装防炎隔板部分综合评定消除验收合格（不包括三层土建及内部装修工程）。
诉讼中，经原告申请，本院通过银川市中级人民法院委托银川市价格认证中心于2016年1月2日出具银兴价（认）字[2016]004号价格认证报告，对原告涉案房屋装修价值认定208000元。该报告出具后，原、被告均不服，提出异议。银川市价格认证中心于2017年3月9日作出银兴价（认）字[2017]002号价格认证报告，对涉案房屋装潢补充部分价值认定为182300元，补充部分安装价值116900元。
审理过程中，办案人员于2015年4月10日勘验现场时：欧莱克台球会所正门位于光耀美居北面一楼东边开设一小门，门上有锁，刘扬拿钥匙未能打开门锁，后与物业联系从位于地下车库南边小门（后门）进入。刘扬称其未经营，于2014年1月17日搬走时房屋已交付；光耀美居公司称刘扬经营了2-3年，一直未交付房屋。
本院认为，本案争议焦点有三个，第一个争议焦点是刘扬与光耀美居公司之间签订的《经营场地租赁合同》是否合法有效？
涉案场地是光耀美居公司从银川市兴庆区红花乡光华门村村民委员会承租后，经该村民委员会同意改建成宁夏光耀新世界建材家居购物中心的地下一层部分区域，根据本案审理查明情况，宁夏光耀新世界建材家居购物中心所在建筑物1-2层通过消防验收，地下一层原规划设计用途为车库、设备间，除西面9732平方米宁夏华润万家生活超市有限公司租赁区域改变设计用途通过消防验收外，刘扬承租的场地未通过消防验收。刘场在租赁区域开设的台球会所属于公共娱乐场所，依法必须具备消防安全条件。根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”故刘扬与光耀美居公司所签订的《经营场地租赁合同》因为违反上述法律强制性规定，依法应认定为无效。
第二个争议焦点是无效合同的法律责任如何承担？根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，光耀美居公司作为出租方，其明知涉案场地未通过消防验收不能投入使用，仍然对外出租获取利益，其行为是租赁合同无效的主要原因，光耀美居公司对合同无效的后果具有主要过错，本院酌定按70%承担赔偿责任；而刘扬作为经营台球厅的个体业主，对台球厅所使用的房屋及场地应当具备的消防条件有一定的认知，其在签订合同时疏于履行审查义务，对造成合同无效具有次要过错，酌定按照30%承担赔偿责任。
第三个争议焦点是本反诉中双方各自的经济损失的认定。本诉中刘扬主张的各项经济损失中：定金100000元、保证金20000元、空调设备押金20000元（空调设备款）、租金50000元，共计190000元，光耀美居公司应按70%的比例赔偿刘扬133000元，装修押金5500元应退还刘扬；关于装饰装修损失，经本院依法委托银川市兴庆区价格认证中心确定，装饰装修价值共计507200元（208000元+182300元+116900元），光耀美居公司按上述比例赔偿刘扬355040元；至于电费71700元，属于刘扬使用场地期间用电消耗实际发生的费用，应由其自行承担；公证费1400元是刘扬为证据保全所支出的费用，与合同无效无关，应由其自行承担。
反诉中光耀美居公司主张：1.判令刘杨支付光耀美居公司截止至2017年3月9日的房屋占有使用费1638100元，并要求继续支付至实际返还房屋之日（参照租赁合同约定的标准计算）；2.刘杨返还位于宁夏光耀新世界建材家居购物中心负一层房屋。因光耀美居公司对合同无效负有主要过错，刘扬负有次要过错，双方应按各自过错比例承担赔偿责任。刘扬于2014年1月17日搬离承租场地，未与光耀美居公司进行交接，在2014年1月27日因漏水进行现场公证时，双方对场地交付意见不一致。直至2015年4月10日本院勘查现场时，刘扬仍持有承租场地前门钥匙，前门未打开，通过车库的后门进入，以此判断此时光耀美居公司已对承租场地恢复管理和控制，故本院以2015年4月10日作为场地使用截止时间。涉案场地依法不能投入使用，在此之后，即使光耀美居公司认为刘扬未交付场地，亦无权参照租赁合同主张房屋占有使用费等经济损失。据此，刘扬应赔偿光耀美居公司使用租赁场地期间经济损失的30%，即使用期间参照合同约定标准：自2011年12月8日至2014年12月8日期间719040元（179760+179760+359520），自2014年12月9日至2015年4月10日（一年475080元）158794元，以上共计877834元，其30%即263350元应予支持。
综上，刘扬与光耀美居公司签订的《经营场地租赁合同》无效，光耀美居公司应赔偿刘扬定金、保证金、空调设备押金、租金损失133000元，赔偿装饰装修损失355040，装修押金5500元退还刘扬，对刘扬的其他诉讼请求不予支持。刘扬应赔偿光耀美居公司经济损失263350元，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国消防法》第十三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、原告刘扬与被告宁夏光耀美居建材家居购物有限公司签订的《经营场地租赁合同》无效；
二、被告宁夏光耀美居建材家居购物有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告刘扬定金、保证金、空调设备押金、租金损失133000元，赔偿刘扬装饰装修损失355040元，退还刘扬装修押金5500元，合计493540元；
三、反诉被告刘扬于本判决生效之日起七日内赔偿反诉原告宁夏光耀美居建材家居购物有限公司经济损失263350元。
以上两项互相抵销后，宁夏光耀美居建材家居购物有限公司应支付刘扬230190元。
如果宁夏光耀美居建材家居购物有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费14517元，由原告刘扬负担5814元，被告宁夏光耀美居建材家居购物有限公司负担8703元；反诉案件受理费8843（4618元+4225元），由原告刘扬负担5250元，被告宁夏光耀美居建材家居购物有限公司负担3593元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 赵晓颖
审 判 员 柴 敏
人民陪审员 王 宁
二〇一七年六月二十九日
书 记 员 马聪聪
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。
《中华人民共和国消防法》
第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：
（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；
（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。
依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。