上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪一中民二（民）终字第3195号
上诉人（原审原告）王。
委托代理人王鲸，上海市国雄律师事务所律师。
委托代理人倪建国，上海市国雄律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海智铄贸易有限公司。
委托代理人王京普，上海市鸿生律师事务所律师。
上诉人王因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月7日受理后，依法组成合议庭，于2013年11月26日公开开庭审理了本案。上诉人王的委托代理人王鲸、倪建国，被上诉人上海智铄贸易有限公司（以下简称智铄公司）的委托代理人王京普到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，王丈夫袁金龙系智铄公司股东之一。案外人姚瑛原系王与袁金龙共同设立的上海国真企业发展有限公司员工。王系本市闵行区沪青平公路338弄4号101、102室房屋权利人。
2009年4月，智铄公司正式录用案外人姚瑛作为公司员工。
2013年1月16日，王提起诉讼，要求判令：智铄公司支付所欠租金人民币（下同）448，500元，并偿付自2011年3月1日起至判决生效之日止，按银行同期贷款利率计算的利息。
原审审理中，王向法院提供一份《租赁合同》，记载的签约日期为2009年4月20日，合同甲方（出租方）为王，乙方（承租方）为智铄公司。合同主要内容为，甲方将涉案房屋出租给乙方使用；租期为两年，自2009年4月1日起至2011年4月31日止；月租金为19，500元整，租金以现金方式支付；双方议定押金1万元，每三个月结算一次租金。合同对于押金及其他费用的处理、双方的义务、违约等作了约定。甲方落款处签署“王”姓名，乙方落款处加盖“上海智铄贸易有限公司”印章，以及姚瑛签名。经司法鉴定，该印文与智铄公司在工商档案中的印文不一致，合同落款处“姚瑛”的签名系姚瑛本人所签。
另，王向法院提供一份“欠款说明”，落款日期为2010年10月31日，内容为：上海智铄贸易有限公司所欠王租房、租车费用，因欧尚货款未能按时到款，不能及时给付，一旦欧尚款到，立即支付。落款加盖“上海智铄贸易有限公司”印章及姚瑛签名。经鉴定，此说明中的印文与《租赁合同》中“上海智铄贸易有限公司”印文出自同一枚印章。
原审审理中，王表示，租赁合同签订后，未向智铄公司收取押金。另王称，智铄公司实际使用涉案房屋至2011年2月底为止。2011年3月，涉案房屋因上海虹桥综合交通枢纽工程建设而动迁。
另查，2012年4月，王向上海市嘉定区人民法院提起诉讼，要求智铄公司支付车辆租赁费228，000元，并提供了《租车合同》（同样加盖了“上海智铄贸易有限公司”印文及姚瑛签名，签约日期为2009年4月20日）、《欠款说明》（与前述证据相同）。之后，王撤回了该案诉讼。
原审认为，王主张其与智铄公司之间存在房屋租赁合同关系，但提供的租赁合同及欠款说明中的承租人的落款印章与智铄公司在工商档案中使用的印章不一致，无证据证明智铄公司授权姚瑛与王签订租赁合同，现仅凭案外人姚瑛一人签名，尚不足以证明王与智铄公司之间存在租赁合同关系且已实际履行。即使按王所述，双方存在租赁关系，智铄公司使用其房屋至2011年2月底，即双方在2011年2月底已解除了房屋租赁合同。《民法通则》第一百三十六条规定延付租金或拒付租金的诉讼时效为一年。王应当在2012年2月前向智铄公司主张租金，但无证据证明王在此期间向智铄公司主张过房屋租金，故王为主张2011年2月前的租金而提起本次诉讼，已超过了法律规定的诉讼时效，丧失胜诉权。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项之规定，于二○一三年十月十六日作出判决：驳回王的诉讼请求。案件受理费人民币8，027.50元，由王负担。第一次司法鉴定费6，000元，由王负担；第二次司法鉴定费6，600元，由智铄公司负担。
原审判决后，王不服，上诉于本院。其诉称：1、被上诉人在实际经营过程中存在多枚印章，租赁合同上的印章与被上诉人三张订单上的印章相一致，且该订单已经被上诉人认可，证明该印章对外实施经营行为，故租赁合同对被上诉人有约束力；2、上诉人提供了一系列证据证明被上诉人确实在租赁期限内使用了系争房屋；3、被上诉人出具的《欠款说明》载明“租房、租车费用……，一旦欧尚款到，立即支付。”此约定是对付款期限的重新约定，应以欧尚款到作为诉讼时效计算的起始点，故上诉人的起诉在诉讼时效内，应受法律保护。据此，要求撤销原审判决，改判支持上诉人原审中的全部诉讼请求。
被上诉人智铄公司辩称：上诉人系被上诉人智铄公司股东袁金龙的配偶，公司法明确规定公司股东等不得与公司及自己进行交易，且姚瑛原系上诉人与袁金龙开设公司的员工，其作为被上诉人的普通职员无权对外签订合同；从合同表述看，约定的租金金额远高于实际市场租金价格，且上诉人并未收取押金也从未催讨租金，故系争房屋租赁合同是虚假的；被上诉人有自己的办公场所和对外营业地点，不可能再承租系争房屋，故房屋租赁合同也未实际履行。据此，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审审理中，上诉人提交了一份付款人为欧尚（中国）投资有限公司、收款人为被上诉人智铄公司、时间为2012年3月26日的付款通知，欲证明从《欠款说明》约定的到款时间计算，上诉人主张租金仍在诉讼时效之内。被上诉人认为，该证据并非二审期间的新证据，故不予质证。本院经审查，对上述付款通知的真实性予以认可。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于双方租赁关系是否存在以及系争租赁合同是否实际履行。上诉人主张合同落款印章与被上诉人对外经营的订单印章一致，故双方租赁关系实际存在，对此本院认为，经鉴定部门鉴定，系争《租赁合同》的印章并非被上诉人智铄公司工商备案的印章，被上诉人对其真实性亦予以否认，认为系上诉人股东的私人行为，故上诉人提交的、加盖此印章的《租赁合同》及《欠款说明》，其证据效力本身不足以证明双方的租赁事实。
同时，上诉人提供的姚瑛的社保收据和智铄公司的《上海市单位招用从业人员备案名册》，亦不足以证明被上诉人实际使用系争房屋的事实。从本案来看，租赁合同约定租金每三个月结算一次，但没有证据证明上诉人在长达一年半的期间内曾向被上诉人进行过催讨，与常理不符；姚瑛曾是上诉人王与其丈夫袁金龙共同开设公司的员工，后至袁金龙作为股东的被上诉人处工作，其作为智铄公司的普通员工，没有证据证明被上诉人曾授权姚瑛对外签订租赁合同或出具欠款说明。此外，被上诉人提出其在本市嘉定区曹安路和闵行区中春路已设有办公场所及对外经营地点，根本无须以大大高于市场租金标准的金额承租系争房屋；而房屋的产权人即上诉人王与其公司股东袁金龙又系夫妻关系，身份特殊且有利益关系，其抗辩理由亦有一定的合理性。由此，原审认为本案证据不足以证明双方之间存在租赁合同关系且已实际履行，本院予以认同。至于上诉人提出的主张租金的诉讼时效问题，因本身缺乏租赁事实的基础，该上诉意见亦难以成立，本院不予采信。综上所述，原审认定事实、适用法律并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币8，027.50元，由上诉人王负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 蒋辉霞
代理审判员 吴 瑛
二〇一四年一月二日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……