黑龙江省牡丹江市西安区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)牡西民初字第819号
原告廉士云，男，1955年7月18日出生，朝鲜族，无职业，住所地山东省烟台经济技术开发区。
委托代理人张霞，黑龙江远东律师集团牡丹江事务所律师。
被告皇甫树锋，男，1976年2月25日出生，满族，百融骏金融集团牡丹江分公司负责人。住所地牡丹江市西安区。
原告廉士云诉被告皇甫树锋返还原物纠纷一案，本院于2015年8月12日立案受理，依法由审判员刘洪田适用简易程序公开开庭进行了审理。原告廉士云及其委托代理人张霞、被告皇甫树锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告廉士云诉称：原告与李兴国于2009年3月22日签订就1418片（西六条路平安街与牡丹街之间西侧）院内小区自行车棚（164平方米）及车棚管理房（约52平方米）转让协议，经装修管理房后开始自行管理。2012年2月初，原告由于有其他事宜去了山东省烟台市，去之前委托朋友代管。与此同时，李兴国借了被告的钱还不上，于2013年年初把除了自行车棚管理房之外的大部分平房转让给了被告，2014年2月，被告擅自撬开自行车车棚约80平方米及车棚管理房门锁，变成自己的车库。现自行车棚一部分我在管理，另一半车棚管理房被告使用。经多次与被告协商返还约一半的自行车棚及车棚管理房事宜，但被告始终以种种理由拒不返还，故起诉至法院，要求被告返还1418片（西六条路平安街与牡丹街之间西侧）院内小区自行车棚及管理房使用权，诉讼费用由被告承担。
被告皇甫树锋辩称：被告没有占有车棚，被告与李兴国和朱英爱正常买卖房屋，并有收据合同，买卖中不含车棚，车棚里的东西也不是被告的，具体是哪个居民的不清楚。被告在2014年将所买房屋进行改造，花费近4万元，当时也没有人找过被告，原告所述的车棚管理房被告不清楚，车棚应当是小区共有的。原告廉士云和李兴国的买卖协议，是李兴国一人签的协议，李兴国在今年初已经去世，没有人能证实协议的真实性。原告所述被告于2014年2月擅自撬开房屋是不成立的，被告在买卖房屋时有的房屋就没有上锁。该房屋原无供热，被告于2013年联系供热公司办理了集中供热并交付的供热费，在原告起诉之前并没有人找过被告协商房屋的事情。被告购买的平房，经供热公司和被告的测量实际面积少于312平方米。被告没有侵权，请求驳回原告的诉讼请求。
原告廉士云在庭审中提出如下证据：
证据一、“协议书”一份、收据一份，协议主要内容为：“甲方李兴国与乙方廉士云于2009年3月22日双方协商就1418片院内小区自行车棚及车棚管理房转让给乙方永久性的使用权，达成如下协议：1、自行车棚由乙方管理、自行收费、自行打扫卫生；2、车棚、车棚管理房如发生水灾、火灾、自行车、摩托车等一切存放物丢失，由乙方自负；3、转让费人民币12万整，乙方一次性付给己方；4、车棚约164平方米，管理房约52平方米归乙方永久性使用”。李兴国于同日出具的收据一份，内容为：“壹拾贰万元整，上款系购车棚款”。
被告对此书证的异议是，这2份书证是否真实应由李兴国的爱人朱英爱证实。
证据二、车棚及车棚相邻平房照片3张，体现一小区内有一车棚相邻有一栋平房，意在证明涉案房屋及车棚被被告侵占的事实。
被告对此照片真实性无异议，但认为被告没有占有车棚，此证据也不能证实照片中房屋是不是管理房。
证据三、证人金风河出庭作证证言，主要内容为：证人与原告是朋友关系，车棚是原告的，证人自2009年5月将摩托车存在原告的车棚内，到2012年4月取出。车棚是原告和其妻子共同管理，证人将费用也交给他们，车棚在一小区内，小区大门是冲西开的，与车棚相邻平房的一间房是管理房，证人在存车期间该房是原告使用。
被告认为此证言不真实。
证据四、证人陈淑晶出庭作证证言，主要内容是：证人与原告的妻妹朴明玉是朋友，原告在西六条路民族8号楼买了一户住宅，我们去帮忙打扫，当时知道并看过原告的车棚和管理房。
被告认为此证言不真。
被告皇甫树锋在庭审中提出如下证据：
证据一、皇甫树锋为乙方与甲方李兴国、朱英爱于2009年12月15日签订的“卖房协议”一份和甲方收条一份，协议内容为：“经甲乙双方协商，甲方将坐落于民族小区（西六条路）平房，建筑面积312平方米（无照），以壹佰壹拾陆万元人民币卖给乙方，房屋暂时借甲方使用，2010年6月15日前将房屋归还乙方，如到期未能归还，甲方每月按5000元租金交纳给乙方作为经济补偿，（甲方必须保证此房屋在出售乙方之前没有任何法律纠纷），甲方必须向乙方保证此房屋的使用权和安全可靠性，如违约甲方双倍包赔乙方购房款”。李兴国、朱爱英出具的收条时间为同日，内容为：“今收到人民币壹佰壹拾陆万元正，卖房款”。
原告方的质证意见是，该证据上李兴国签字部分与原告提供书证上的签字相同，对该签字无异议，对朱英爱的签名有异议，认为不是其本人书写，没有证据证实李兴国与朱英爱是夫妻关系。即使该协议真实，由于涉案房屋是小区管理用房，依法不能出售，因此这份卖房协议无效。
证据二、证人朱英爱出庭作证，证言主要内容是：证人认识原告和被告，因原告购买证人位于1418片的住宅认识的。院内有车棚、有平房，证人和李兴国将平房卖给被告了，车棚是小区里的，谁经营就租给谁。证人与李兴国是朋友关系，也是合作关系，卖房协议上的朱英爱签字是证人签的。李兴国是在去年腊月去世的，房子是否有房照证人不清楚。当时是李兴国在经营，好象是李兴国将车棚租给原告了，具体情况不清楚。租车棚就是车棚，没有房屋。
原告对证人证言的质证意见是，证人肯定了李兴国对涉案房产有权利进行处分的事实，但是证人强调其与李兴国只是朋友关系，因此在被告的证据卖房协议中，证人的签字以及对房产的处置在法律上没有依据，其不能证实被告主张的是从李兴国手中购买的房产。
本院对原告证据一、二和被告的证据一的真实性予以采信。原告的证据三、四证言内容只是证人看到车棚及相邻平房在2012年前的情况，不能起到证明原告所主张的被告侵权的事实。无关联性，故不予采纳。被告证据二证言中关于车棚管理房的内容虽与原告证据中的协议内容矛盾，与原告证据中的收据不矛盾。此部分证言内容仍存疑，故对此部分内容不予采纳。对其他内容，因原、被告无异议予以采信。
经审理查明，2009年3月22日，原告廉士云为乙方与甲方李兴国签订一份“协议书”，主要内容为：双方就是1418片小区自行车棚及车棚管理房转让给乙方永久性使用达成如下协议：1、自行车棚由乙方管理、自行收费、自行打扫卫生；2、车棚、车棚管理房如发生水灾、火灾、自行车、摩托车等一切存放物丢失，由乙方自负；3、转让费人民币12万整，乙方一次性付给男方；4、车棚约164平方米，管理房约52平方米归乙方永久性使用。李兴国同日出具的收据上体现12万元正，上款系“购车棚款”。同年12月15日，被告皇甫树锋为乙方，与甲方李兴国、朱英爱签订一份“卖房协议”，主要内容为：经甲乙双方协商，甲方将坐落与民族小区（西六条路）平房，建筑面积312平方米（无照），以壹佰壹拾陆万元人民币卖给乙方，房屋暂时借甲方使用，2010年6月15日前将房屋归还乙方，如到期未能归还，甲方每月按5000元租金交纳给乙方作为经济补偿，（甲方必须保证此房屋在出售乙方之前没有任何法律纠纷），甲方必须向乙方保证此房屋的使用权和安全可靠性，如违约甲方双倍包赔乙方购房款。同日，李兴国、朱英爱出具收条内容为：今收到人民币壹佰壹拾陆万元正，卖房款。
诉讼中，原、被告对上述二份协议所涉房屋，均称该房无产权证，也无建房的相关手续材料。经本院组织原、被告共同测量该栋平房，该平房及车棚位于西安区西六条路西侧牡丹街与平安街之间民族8号楼小区院内，该栋平房与车棚相邻在车棚西面。从该栋平房外墙面量起南北为8.1米、东西36米，建筑面积为291.6平方米。该房及车棚的现状是被告在占有使用整栋平房，且房盖被改造为彩钢瓦房盖。车棚处于锁闭状态，车棚内放置大量物品。
又查，原告称被告侵占车棚，被告否认并声称车棚与被告无关。原告对此未提出证据。原告称自己在2012年2月离开牡丹江去山东省烟台市，走之前委托朋友代管车棚和管理房，在庭审中，原告称不知道这个朋友的姓名，该人去外地了，找不到。
本院认为：关于原告主张的被告侵占其车棚的事实，被告对此否认并声称车棚与其无关。原告对自己主张的事实应负举证责任，因其未提出被告侵占其车棚的证据，应当承担举证不利后果。本院对原告的这一诉讼请求予以驳回。关于原告主张被告侵占车棚管理房，原告与李兴国签订的协议上体现有管理房约52平方米，但未写明此房的具体位置，在收据上只体现车棚款，未体现管理房。协议能体现签订协议双方商定的结果，但不能证明此后双方履行情况。也不能排除出售人重复出售的可能性。被告持有卖房协议并实际占有房屋，其占有房屋建筑面积小于协议约定的面积，且有证人朱英爱证实，应认定李兴国、朱英爱向被告皇甫树锋交付了整栋的房屋。被告证据的证明力比原告证据的证明力大，因此对原告提出的被告侵占原告车棚管理房的请求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
驳回原告廉士云的诉讼请求。
案件受理费100元减半收取50元，由原告廉士云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审判员 刘洪田
二〇一五年十二月九日
书记员 贾媛媛