广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东三法民一初字第5416号
原告郑新和，男，香港居民，1935年4月23日出生。
原告林玩粧，女，香港居民，1943年1月31日出生，住址同上。
原告郑志健，男，香港居民，1974年8月2日出生，住址同上。
三原告共同委托代理人李志国，系广东宏尚律师事务所律师。
被告东莞市樟木头房地产开发总公司，住所地广东省东莞市。
法定代表人蔡国华，经理。
委托代理人李万全，系广东海联泰达律师事务所律师。
委托代理人钟鸣，系广东樟木头律师事务所律师。
原告郑新和、林玩粧、郑志健诉被告东莞市樟木头房地产开发总公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年9月17日受理后，依法适用普通程序，由审判员刘传飞担任审判长，与人民陪审员廖兴洪、骆红招共同组成合议庭，于2013年11月19日公开开庭进行审理。原告方的共同委托代理人李志国，被告原委托代理人连颂彬、田杨到庭参加诉讼。原告委托代理人李志国、被告委托代理人李万全在庭后补充调查阶段到庭发表意见。本案现已审理终结。
原告方共同诉称：原告于1994年1月20日与被告代理人满兴投资有限公司签订一份雍景花园楼宇买卖合同，总价港币199000元。原告共支付首付款、分期款项及其他共港币87177元。后因被告公司没有履行合同约定的赠送家具的义务以及不能按时交房，原告郑新和起诉被告，要求被告履行赠送家具及承担违约金的义务。2002年5月，东莞市中级人民法院驳回了原告诉求。后原告申诉，同时原告数年来一直找到被告公司以及相关部门要求解决，但一直被被告法律事务部及相关政府部门推诿。原告于2013年5月，前往雍景花园管理处询问原告所购房屋情况，被告知原告所购景康阁某楼A室早在2002年即被发展商即被告公司出售。原告因年事已高，身体不适，来回港莞非常不易，被告私下处分了原告的财产实属侵权。综上，原告方为维护自身合法权益，诉至本院，请求判令：1、解除原告与被告签订的《楼宇买卖合同》；2、被告返还原告购房款人民币94151元（港币87177元×1.08汇率95年）；3、被告支付原告利息损失35921元（计算自2002年起，暂计算至2013年9月1日止，详细见《利息计算表》）；4、由被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告方确认已交楼款按生效判决书确认的港币79600元为准。
原告方为支持其诉请，向本院提交的证据有：公证书（楼宇买卖合同）、缴款票据5张、快递单及律师函、原东莞市人民法院（2001）东民初字第1164号民事判决书及东莞市中级人民法院（2002）东中法民终字第411号民事判决书。
被告当庭辩称，被告与原告没有任何合同关系，也不存在任何债权债务关系，根据法院的判决，法院对原告作出指引，告知原告可以收楼。但在长达11年时间里原告未向被告主张收楼或要求返还购房款，原告已过法定诉讼时效，请求驳回原告全部诉请。被告庭后书面补充辩称：一、被告不是本案的适格被告，不应在本案中承担任何责任。本案商品房买卖合同的签订方是满兴投资有限公司与原告，被告根本就没有在合同上签名盖章，不应在本案中承担任何责任。满兴投资有限公司的股东虽已破产，但作为一个主体，仍然在香港登记注册处登记成立。作为合同的相对方，没有作为案件的被告参加诉讼，在程序上存在错误的可能性。因此强烈要求追加满兴投资有限公司参加诉讼。二、被告没有收过原告一分钱的购房款，不应承担还款责任。且原告在签名确认被告接手满兴投资有限公司投资楼盘继续开发的时候，也承诺放弃向被告主张责任，被告不应承担满兴投资有限公司的任何责任。三、原告再次起诉违反一事不再理原则。原告上次经历的民事诉讼，已要求法院判决继续履行合同，法院已驳回其诉讼请求。一案不应提两个请求，由于原告已要求继续履行，现又要求解除合同，违反一事不再理原则，法院不应再继续审理本案，应驳回其起诉。四、原告现起诉要求解除合同及退还购房款已过诉讼时效。合同签订到今天已近二十年时间，原告过了十几年后再主张解除合同，已超过法定诉讼时效，其诉讼请求应予以驳回。五、本案房产由（香港）广开发展有限公司、东莞市龙泽实业有限公司实际控制并继续开发，为现在实际开发商，且根据樟木头镇政府的指示，一切原满兴公司债务由新接手发展商负责。本案的处理结果与两公司也密切相关，请准予追加此两公司作为被告参加诉讼。六、原告的起诉金额存在错误。原生效判决认定原告向满兴公司支付的购房款为港币79600元，被告不同意转换成人民币计算本金，不同意承担利率风险。即使判决，也只能按港币进行判决，且利息计算不应超过本金本身。七、本案中，原告自身存在极大的过错，被告不应承担由于原告自身过错承担的责任。根据原生效判决的认定及原告本人在原审中承认的事实，原告本人在2000年8月就收到被告的收楼通知，但由于其个人原因一直未能收楼，未能收楼的过错应由原告本人承担。且原告本人一直没有支付完毕购房款，其本身存在极大过错，被告不同意原告的主张。八、本案合同存在可以继续履行下去的可能，被告不同意解除合同。综上，请求驳回原告诉请。
被告为支持其辩称，向本院提交的证据材料有：合作处理雍景花园合同书、合同书、工商查询资料、关于避免“豪苑大厦”等五个花园楼盘烂尾的决定、重要通知及谈话笔录、致香港满兴公司经营豪苑等五个花园业主的一封信、通知、证据清单及费用清单、雍景花园开工报告、满兴公司商业登记证及股东资料、满兴公司登记资料、建设工程规划许可证。
经本院调取的证据材料有：房产登记信息查询结果、商品房买卖合同。
经审理查明：关于原告方与被告间的涉案商品房销售合同纠纷，原告之一郑新和曾于2001年诉至原东莞市人民法院，诉请被告支付逾期交楼违约金港币35820元、赔偿合同约定的赠送家私款港币68000元、交付房屋并承担诉讼费用，案号为（2001）东民初字第1164号。原东莞市人民法院经审理，于2001年12月14日作出判决，判令驳回郑新和诉请。郑新和不服，上诉至东莞市中级人民法院，案号为（2002）东中法民终字第411号。
该案中，东莞市中级人民法院经审理查明，郑新和于1994年1月20日在香港与东莞市樟木头房地产开发总公司及香港满兴投资有限公司签订一份东莞市樟木头镇雍景花园楼宇买卖合同，出售方为东莞市樟木头房地产开发总公司和香港满兴投资有限公司，购买方是郑新和、郑志健、林玩粧，房号樟木头镇雍景花园景康阁某楼A室，交楼时间1995年6月30日前。合同第九条就有特殊情况可延迟交楼作了详细说明，包括：（1）人力不可抗拒的自然灾害；（2）人力不可抗拒的其他事故；（3）在施工中因天气影响或其他异常疑难及重大技术问题不能及时解决之延误；（4）因技术上而需要更改图则；（5）政府部门延迟有关文件批准；（6）市政配套批准及安装之延误；（7）承建商之误期；（8）政府修改、增加法例而令施工延迟或没法完成。发生上述八种情形可顺延交楼时间，但必须经东莞市或樟木头镇有关部门的证明文件为依据。合同签订后，买方已交楼款港币79600元。
香港满兴投资有限公司的法定代表人为梁海。1992年10月28日，香港满兴投资有限公司与东莞市樟木头房地产开发总公司签订《中外合作东莞满兴商住楼开发有限公司章程》，拟成立中外合作企业东莞满兴商住楼开发有限公司，其目的用于开发经营雍景花园及其他楼盘项目。该合作公司至1998年4月8日经东莞市对外经济贸易委员会审查批准设立，并规定由中方（东莞市樟木头房地产开发总公司）提供土地、外方投资，中方不承担经营亏损风险。同年4月10日，获颁企业法人营业执照。此前一直以合作公司的中方即东莞市樟木头房地产开发总公司的名义进行施工管理。香港满兴投资有限公司在刊登雍景花园的销售广告中承诺对首50名买家赠送价值68000元的家私电器，涉案合同附件中亦列明相应电器清单。
雍景花园商住楼开发建设经有关部门批准，从建设用地、规划、报建、商品房预售、外销等手续已经齐备。在开发建设期间，受合同第九条所约定情形影响，经东莞市樟木头镇建设规划办公室和东莞市建设委员会房地产管理所核准，二次报请延期交楼并获备案，延期至2000年8月。在此期间，由于亚洲爆发金融风暴，香港满兴投资有限公司法定代表人梁海因经营失败被香港破产管理署裁定破产，致使东莞满兴商住楼开发有限公司处于歇业状态，雍景花园开发建设处于停顿状态。樟木头镇政府在雍景花园等五个楼盘面临烂尾的时候，为了减少已购房业主损失和维护当地投资形象，于1999年4月1日下达了樟府（1999）54号文件，成立一个由镇府有关领导组成的接管小组，负责对包括雍景花园在内的五个楼盘实行附条件的接管工作，并指派东莞市樟木头房地产开发总公司设法筹集资金对上述楼盘进行后期建设，决定东莞市樟木头房地产开发总公司在不承担香港满兴投资有限公司及子公司在开发雍景花园等楼盘中产生的债务和违约责任的情况下进行接管工作，并交由樟木头镇政府驻港的东江地产有限公司负责与业主洽谈，签订有关业主同意东莞市樟木头房地产开发总公司附条件接管的书面认可。东江地产有限公司于1999年5月14日以重要通知形式通知各业主（包括涉案合同买方）办理有关接管手续。同年7月2日，郑新和签下授权声明书给东莞市樟木头房地产开发总公司，同意东莞市樟木头房地产开发总公司等的接管措施（但不包括承担香港满兴投资有限公司之债务、延期利息、家俱电器事宜），但保留对原发展商追讨有关赔偿之权利。东莞市樟木头房地产开发总公司依据与各业主所签的授权声明书，在樟木头镇政府接管小组的领导下，筹集资金对雍景花园等楼盘进行后期建设开发，于1999年12月完工，获颁验收合格证书。2000年8月，东莞市樟木头房地产开发总公司通知郑新和等业主收楼。一审期间，法院发现涉案合同买方除郑新和外，还有林玩粧、郑志健，遂通知林玩粧、郑志健到庭。该两人表示愿意将其合同权利义务转移给郑新和。东莞市樟木头房地产开发总公司对该行为表示同意。
依据上述事实，东莞市中级人民法院认为：郑新和于1999年7月2日在重要通知附随登记书中签名，表明其与东莞市樟木头房地产开发总公司就涉讼楼盘的后期开发建设已达成新的协议。根据该协议，郑新和已确认东莞市樟木头房地产开发总公司附条件的接管行为，并放弃了对东莞市樟木头房地产开发总公司主张赠送家私电器、支付延期利息的权利。事后又要求东莞市樟木头房地产开发总公司承担延期交楼利息和赔偿家私电器等，与诚信原则相悖，故对其请求不予支持。郑新和要求收楼，属合理要求，对此予以确认。东莞市樟木头房地产开发总公司已于2000年8月书面通知其收楼，而郑新和在上诉状中也认为东莞市樟木头房地产开发总公司对其要求收楼的诉请并无异议，即客观上不存在东莞市樟木头房地产开发总公司不让郑新和收楼的障碍，双方在收楼问题上并无争议。综上，东莞市中级人民法院于2002年7月4日作出判决，判令驳回上诉，维持原判。该判决于2002年7月31日生效。
上述二审判决作出后，原告方未交付剩余楼款，亦未收楼。原告方主张于2013年5月得知被告将房产另售他人，故于2013年7月发出律师函要求交楼并提出相关交涉主张。被告否认收到相关函件。依据原告方提交的特快专递查询单显示，原告方于2013年7月30日发出律师函，于2013年7月31日妥投。经本院向房管部门调查，涉案房产现登记产权人为张严书，登记日期2009年3月27日，房产证号为C69376**。双方对本院调取的结果无异议。被告签约另行出售的时间为2002年8月4日，该日港币兑人民币汇率为100：106.07。庭审中，原告方确认利息起算时间以东莞市中级人民法院（2002）东中法民终字第411号民事判决生效时间为准确定。
另，被告在本案中主张涉案房产由（香港）广开发展有限公司、东莞市龙泽实业发展有限公司实际控制并继续开发，本案与香港满兴投资有限公司、东莞满兴商住楼开发有限公司存在利害关系为由，申请追加该四公司为共同被告。原告不同意追加。
以上事实，有公证书（楼宇买卖合同）、缴款票据5张、快递单及律师函、原东莞市人民法院（2001）东民初字第1164号民事判决书及东莞市中级人民法院（2002）东中法民终字第411号民事判决书、合作处理雍景花园合同书、合同书、工商查询资料、关于避免“豪苑大厦”等五个花园楼盘烂尾的决定、重要通知及谈话笔录、致香港满兴公司经营豪苑等五个花园业主的一封信、房产登记信息查询结果、商品房买卖合同以及本院庭审笔录、补充调查笔录等附卷为据。
本院认为，依据已生效的东莞市中级人民法院（2002）东中法民终字第411号、原东莞市人民法院（2001）东民初字第1164号已查明的事实，涉案楼盘原由中外合作企业东莞满兴商住楼开发有限公司负责开发，被告负责提供土地、外方即香港满兴投资有限公司负责投资。后因香港满兴投资有限公司法定代表人梁海经营失败被香港破产管理署裁定破产，致使东莞满兴商住楼开发有限公司处于歇业状态。在此情况下，为避免楼盘烂尾，减少已购房业主的损失，维护当地投资形象，樟木头镇政府成立接管小组，被告受镇政府指派设法筹集资金进行楼盘后期建设。综上可知，被告虽然未在涉案房产买卖合同上签名、盖章，但并非与涉案房产买卖合同毫无关联，其是涉案房地产开发项目的中方合作企业，且项目公司东莞满兴商住楼开发有限公司因外方企业的法定代表人被裁定破产而处于歇业状态时，受政府指派附条件接管楼盘，负责后续开发事宜。自原告等业主签署授权声明书、被告附条件接手楼盘并负责后续开发事宜时起，被告即取代香港满兴投资有限公司、东莞满兴商住楼开发有限公司获得完整的合同甲方即出售方的法律地位。被告在2000年8月发出收楼通知以及后续的原东莞市人民法院（2001）东民初字第1164号、东莞市中级人民法院（2002）东中法民终字第411号案诉讼进行过程中，主观也认可其是涉案合同的卖方。被告现辩称涉案合同与其无关、其不应承担任何法律责任，有违诚信、于法无据，本院不予支持。
关于合同各方的责任，本院分析如下：被告接管楼盘、接手后续开发建设的前提是不承担香港满兴投资有限公司之债务、延期利息、家俱电器事宜。如涉案合同正常履行，原告方应向被告交齐剩余楼款及相关费用，被告应向原告方交付相应房产。东莞市中级人民法院（2002）东中法民终字第411号民事判决经审理查明部分也载明涉案楼盘于1999年12月完工，经验收合格，获颁验收合格证书，2000年8月，被告书面通知原告方等业主收楼入住，并缴付有关供楼款及相应税收。原告方本已签署声明书同意被告附条件接管，后又就被告是否必需履行赠送家私电器义务及支付违约金而产生原东莞市人民法院（2001）东民初字第1164号、东莞市中级人民法院（2002）东中法民终字第411号案诉讼。原告方在两审均被驳回的情况下长期拒不收楼、缴清剩余楼款，其本身即存在重大违约情形。被告于2000年8月通知原告方收楼，在东莞市中级人民法院（2002）东中法民终字第411号民事判决生效后，在未就合同履行事宜与原告方进行有效交涉的情况下，擅自于2002年8月4日将涉案房产另售他人，显属单方根本违约。被告以其自身行为表明自该日起不再继续履行合同。因此，双方在合同履行过程中均有违约行为，均存在一定过错。现涉案房产已另售他人，无继续履行可能。在此情况下，原告方诉请解除合同，于法有据，应予支持。
合同解除后，被告应返还已收楼款并赔偿法定的利息损失。双方均同意已付楼款按生效判决确定的港币79600元计。原告要求按付款时即1995年港币对人民币的汇率1.08折算计付，被告只同意按港币裁判。考虑港币对人民币汇率一直走低的实际情况，本院认为本案港币兑人民币的时间应以被告签约另行出售涉案房产的2002年8月4日为准确定，折算为人民币为84431.72元。
关于利息，原告自1994年至1995年期间陆续付款。合同解除后，被告理应返还占用资金期间的全部法定利息。原告诉请被告自2002年7月31日起计付利息，系对自身权益的处分，且对被告有利，本院照准，利息应按中国人民银行同期贷款利率计付。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，本院判决如下：
一、确认原告郑新和、林玩粧、郑志健与被告东莞市樟木头房地产开发总公司、香港满兴投资有限公司签订的涉案《东莞市樟木头镇雍景花园楼宇买卖合同》于本判决生效之日起解除。
二、被告东莞市樟木头房地产开发总公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑新和、林玩粧、郑志健返还购楼款人民币84431.72元及利息（以人民币84431.72元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2002年7月31日起计至本判决确定的履行期限届满日止，以人民币35921元为上限）。
三、驳回原告郑新和、林玩粧、郑志健其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2901元，由原告郑新和、林玩粧、郑志健负担990元，被告东莞市樟木头房地产开发总公司负担1911元。
如不服本判决，原告郑新和、林玩粧、郑志健可在判决书送达之日起三十日内，被告东莞市樟木头房地产开发总公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 刘传飞
人民陪审员 廖兴洪
人民陪审员 骆红招
二〇一四年一月三十日
书 记 员 罗春梅
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第12页共15页