江苏省无锡市锡山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）锡法北民初字第0904号
原告无锡恒升物业服务有限公司。
法定代表人施坚，该公司董事长。
委托代理人何长德，该公司员工。
被告季华，男，1977年10月29日生，汉族。
原告无锡恒升物业服务有限公司（以下简称恒升公司）与被告季华物业服务合同纠纷一案，本院于2013年11月21日受理后，依法由审判员丁建兴适用简易程序，于2013年11月25日公开开庭进行了审理。原告恒升公司委托代理人何长德、被告季华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告恒升公司诉称：2005年7月2日无锡市恒升公司管理有限公司（以下简称物业管理公司）与季华订立蔚蓝都市花园前期物业管理服务协议（以下简称协议），至2011年11月21日季华共计结欠物业管理费3134元未付。物业管理公司已变更为恒升公司，故现诉至法院，要求季华立即支付上述物业管理费，并偿付滞纳金501元。
被告季华辩称：2010年8月11日其电动自行车在小区被偷，并报案。因监控坏了，警察调不到监控，该事件便不了了之，季华认为恒升公司未尽到职责，违反了物业管理协议。后与恒升公司协商处理该事件，该公司工作人员同意季华免交两年物业费。因季华的停车费交至2010年12月31日，但其电动车于同年8月11月被偷，故季华主张恒升公司返还其停车费102元。2011年3月对房屋进行装修，装潢公司发现墙壁裂缝很大，便找物业协商，物业说由于外墙渗漏导致内墙开裂，要找开发商，开发商来看了说已经过了五年保修期，不归他们管，所以让我找物业动用大修基金。经询问开发商，修理费需1.5万元左右。当场物业未解决该问题，后来就不了了之，季华多次向物业追问，物业就推脱到开发商。2011年12月季华重新住进小区，但恒升公司已经撤离，恒升公司亦未与其联系，其交付的装修押金1000元至今未退款，要求一并处理。恒升公司未与季华协商将其告至法庭，违反协议第一条第一小条第8点，第二条第一小条、第三条第二小条第1、2点和第八小条，第九条第一、二小条。恒升公司在小区服务期间内，服务质量低劣，不符合四星级标准，要求降低恒升公司收费标准。
经审理查明：2005年7月物业管理公司与刘晓栋订立物业管理服务协议，协议明确载明刘晓栋所购房屋为蔚蓝都市花园24号401室；协议第四条约定：物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用），交纳费用时间，每季首月1日-7日；住宅按建筑面积每月每平方米：无电梯房住宅0.7元、电梯房住宅1.1元；非住宅按建筑面积每月每平方米：无电梯房1.4元、电梯房2.2元。协议第十条约定：违约责任，……刘晓栋不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理公司有权要求刘晓栋补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。该协议另对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量等事项作出约定。
又查明：2006年12月22日蔚蓝都市花园24号401室所有权人登记为季华，该房屋建筑面积为125.54㎡，属电梯房住宅。季华自2009年12月31日起至2011年11月21日止结欠物业费未付。
再查明：物业管理公司于2008年11月经工商部门核准变更登记为恒升公司。2011年11月21日恒升公司退出蔚蓝都市花园服务区域。
上述事实，有前期物业管理服务协议、无锡市房屋登记簿、照片、工商变更登记通知书证明在卷佐证。
审理中，季华为证明其抗辩主张，向本院提供了东亭派出所出具的情况说明一份（以证明其电瓶车丢失，恒升公司未尽其职责），照片一组（以证明恒升公司服务不到位）。
针对季华的答辩意见，恒升公司陈述了以下意见：关于派出所说明，恒升公司认为其已基本履行自己的义务。电动车属于财物，如季华需要恒升公司进行财物保管，应与其签订保管合同，并将需要保管的物件全部交给恒升公司，但季华并未与恒升公司签订该协议。关于照片，恒升公司对该证据不予认可。关于季华主张多支付的装修押金1000元及停车费102元，在本案中一并处理，恒升公司表示不能与本案纠纷合并处理。
本院认为：刘晓栋作为蔚蓝都市花园24号401室使用人与物业管理公司于2005年7月所订协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。现上述房屋的所有权人已于2006年12月22日登记为季华，根据相关规定，房屋的所有权人为业主；业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。故现季华作为蔚蓝都市花园24号401室业主，应当对该房屋自2009年12月31日起至2011年11月21日期间产生的物业费负连带交纳责任。鉴于物业管理公司已变更为恒升公司，故现恒升公司主张相应权利，本院予以支持。根据协议约定的物业服务费用计算标准，电梯房住宅每月每平方米为1.1元，故每月应交纳的物业服务费用为138.09元。自2009年12月31日至2011年11月21日止应交纳的物业服务费用总计3134.64元，事实清楚。季华未履行付款义务，构成违约，故理应根据协议约定承担违约责任。现恒升公司主张的滞纳金，其性质即为逾期付款违约金。本案中，恒升公司仅主张物业费3134元及违约金501元，均低于法定标准，属其自主处分诉讼权利的行为，与法无悖，本院准许。季华抗辩称，恒升公司未履行物业管理义务，故不交物业管理费，对此主张，本院不予采信，理由是，季华提供的证据均无法证明其可以拒付物业服务费，故季华的抗辩主张本院不予支持。关于季华提出恒升公司未向其催缴物业费，本院认为，协议中明确了物业费交付标准及时间，季华应当及时交付物业费，故本院对季华该项辩称亦不予以采信。关于季华主张多支付的装修押金1000元及停车费102元，在本案中一并处理，因其与本案属于不同的法律关系，故对季华的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，国务院《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
季华于本判决生效后十日内支付恒升公司物业服务费用3134元及违约金501元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元减半收取25元，由季华负担。恒升公司同意其预交的案件受理费由季华直接给付，本院不再退回。季华应负担的案件受理费于本判决生效后十日内支付恒升公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费（户名：江苏省无锡市中级人民法院，开户银行：中国工商银行无锡城中支行，账号：1103020129200024805），上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审判员 丁建兴
二〇一四年一月二十八日
书记员 高 婷
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《物业管理条例》：
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。
《中国人民共和民事诉讼法》：
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。