杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西民初字第258号
原告：杭州浙铜控股有限公司。住所地：浙江省建德市新安江街道岭后。
法定代表人：唐以松，董事长。
委托代理人：王赛赛，北京大成（杭州）律师事务所律师。
被告：杭州现代物流运营信息有限公司。住所地：浙江省杭州市西湖区玉古路***号（现代国际大厦*座）**层*室。
法定代表人：章鹏飞，董事长。
委托代理人：钱永波，系该公司员工。
原告杭州浙铜控股有限公司诉被告杭州现代物流运营信息有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月7日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王赛赛、被告的委托代理人钱永波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2006年12月5日，杭州建铜集团有限公司（以下简称”建铜集团”）与被告签订了《房屋转让协议书》，约定被告将杭州市现代国际大厦A座（地上16层，地下2层，总层高为18层）写字楼第十五层（建筑面积为761.32平方米）转让给建铜集团，转让金额为人民币10431606元（每平米单价为13702元），协议签订后三日内支付90%的款项，余款10%在房屋所有权证办理完毕后三日内支付；被告应当在房屋交付使用后及时办理产权过户手续，若产权登记面积与约定面积有差异，按产权登记实测面积进行房款结算；逾期交房、预期办证的均须承担违约责任。合同签订的当日，建铜集团已经将约定的转让款9388445.4元支付给被告，被告也于2006年年底将本案所涉房屋交付给建铜集团。但是，此后被告一直没有办理涉案房屋的过户登记手续，期间建铜集团多次与被告协商，被告均以各种理由拖延。
2013年6月6日，经工商部门核准，建铜集团派生分立为杭州浙铜控股有限公司（新设立的公司，即本案原告）和杭州建铜集团有限公司（继续存续的公司），并且将本案所涉房屋划给原告所有，有关的权利义务由原告承接。
由于种种原因，本案所涉房屋的楼房总楼层从18层变为19层，本案所涉房屋在2009年9月16日取得房产证（产权人初始登记为被告）并登记为1601、1602、1603室，该房屋实测建筑面积合计为679.05平方米，少于当时双方约定的建筑面积。根据合同约定的计价方式，实际购房款应为9304343.1元；按照合同第六条之规定，过户登记前仅须支付90%的房款，原告实际仅须支付8373908.79元，鉴于原告已支付房款9388445.4元，被告应退还1014536.61元。该写字楼的其他房屋，被告在向他人转让后已经正常办理过户登记手续，不存在不能过户的事由。因此，被告应按照合同第十五条之规定，承担迟延过户期间每日1000元的违约责任。
综上所述，被告的行为已构成违约行为，给原告造成了诸多损失，为维护自身合法权益，原告依法提起诉讼，请求判令：1.被告立即将本案所涉房屋（杭州市西湖区玉古路188号现代国际大厦A座原15层，现为1601、1602、1603室）过户登记到原告名下；2.被告退还多收的房款1014536.61元；3.被告支付迟延过户违约金2654000元（自2007年10月1日起按每日1000元暂计至2015年1月5日，此后实际计算至过户登记手续办理完毕）；4.本案全部诉讼费用由被告承担。审理中，原告明确其第1项诉讼请求中的“过户登记”是指“房产证过户登记”。
被告辩称：1、双方签订的合同无效，涉案土地是被告与杭州市古荡镇庆丰村经济合作社联合开发的，用途为综合用途。根据我国《合同法》第52条第5款，涉案房产是开发性的安置用途，所属土地证不能分割，故此合同应认定为无效。2、被告愿意配合原告办妥产权过户手续，但是因为有关行政部门的规定不允许，故此未能办妥。3、原告要求退还多收的房款的问题，双方同意按照实测面积交付房款，但是该结算应该是原告取得涉案房屋权属证书之后，如果存在有误差，才可以结算退还。目前原告在没有取得房屋产权证的情况下所认为的面积误差款项，被告不必退还。4、原告提出的违约金，被告认为违约金过高，且未能办理过户手续的原因在政府部门，不应支付违约金。综上，双方签订的合同不符合国家政策规定，所以双方之间的合同无效，请求驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其主张的事实，向本院提交了以下证据材料：
证据1，《房屋转让协议书》。证明在2006年12月5日，建铜集团与被告签订了《房屋转让协议书》，被告将其建设的杭州市现代国际大厦A座写字楼第十五层（建筑面积为761.32平方米）转让给建铜集团，转让金额为人民币10431606元（每平米单价为13702元），协议签订后三日内支付90%的款项，余款10%在房屋所有权证办理完毕后三日内支付。合同还约定，被告应当在房屋交付使用后办理产权过户手续，若产权登记面积与约定面积有差异，按产权登记实测面积进行房款结算，逾期交房、逾期办证的均须承担违约责任。
证据2，建铜集团支付凭证（2006年12月5日）、工商银行业务委托书（2006年12月5日）、收据（2006年12月8日）。证明在2006年12月5日，建铜集团支付了约定的购房款，履行了合同义务，被告也开具了收据。
证据3，房屋权属登记信息查询记录。证明本案所涉的房屋现登记为杭州市西湖区玉古路188号（现代国际大厦南座）1601、1602、1603室，所有权人为被告，实测建筑面积合计为679.05平方米。
证据4，《租赁协议》。证明在2007年2月，建铜集团取得本案所涉房屋后将其出租给子公司杭州古铜实业有限公司使用。
证据5，工商机关材料。证明杭州古铜实业有限公司工商登记的住所地为本案所涉房屋，也表明早在2007年年初建铜集团就已经取得并使用了该房屋。
证据6，记账凭证、业务委托书、发票。证明建铜集团从2008年开始有向杭州现代国际大厦物业管理有限公司支付物业费，早已使用本案所涉房屋。
证据7，律师函。证明在2009年，建铜集团委托律师向被告发函要求其办理产权过户手续。
证据8，《小企业借款合同》。
证据9，房屋他项权证书、房屋登记信息查询记录。
证据8、9，证明在2010年，建铜公司多次向被告要求办理产权过户手续，因被告以各种理由拖延，无奈之下，为了防止其处置本案所涉房产，建铜公司向银行进行贷款时由被告进行担保，并将本案所涉房屋进行抵押。
证据10，房屋权属登记信息查询记录，证明早在2009年9月，本案房屋所在楼房的其他房屋即可以办理产权登记和过户登记。被告拖延至今未办理产权过户登记手续是其主观故意拖延，而非客观上不能办理。
证据11，分立证明、承续分立实施方案、关于诉讼请求的说明。证明2013年6月6日，建铜集团派生分立为原告和杭州建铜集团有限公司（存续），并且将本案所涉房屋划入原告，原告有权向被告主张权利。
上述证据，经庭审质证，对原告提交的证据，被告质证认为，证据1，三性没有异议。证据2，建铜集团支付凭证收据联真实性没有异议。证据3，真实性没有异议，但是对其证明对象有异议，房屋权属证书登记在原告名义下之后的实测面积，才可以作为双方买卖合同的计算依据。证据4，与本案无关。证据5，没有异议。证据6，真实性没有异议。证据7，真实性有异议，被告没有收到，原告也没有进一步证明被告收到的情况，不知道律师函的内容。证据8、9，与本案无关。因为是原告向银行借贷的情况。证据10，本案涉及的房屋在第16层，该楼层房屋与本案无关。证据11，本案诉讼的房屋是否由原告承接依据并不充分，所以被告认为原告的主体资格有问题。
被告未向本院提交证据材料。
本院审查后认为，对原告提交的证据，被告质证后对证据1-3、5、6的真实性均无异议，本院确认该几份证据的真实性。对于证据4能证明涉案房屋的交付情况，可予以认定。证据7，原告并未提交已向被告发送的事实，是否当时形成、被告已经收到不能确定，不予认定。证据8、9系关于本案原、被告之间买卖合同关系标的物的使用及有关权属登记情况，与本案具有关联性，可以认定。证据10系他人的房屋权属情况，与本案无关，不予认定。证据11能证明原告在本案中的主体资格，应予认定。
综上，根据有效证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：
2006年12月5日，被告（作为合同中的出让方、甲方）与建铜集团（作为合同中的受让方、乙方）签订了《房屋转让协议书》，约定：出让人以出让方式取得位于杭州黄龙体育中心西北角、编号为杭国土字第394号地块的土地使用权，规划用途为商务办公及商业用房，土地使用年限为综合用地50年，出让人在上述地块上建设商务办公及商业用房，现定名为现代国际大厦，建筑层数地上16层、地下2层，该楼层总层高为18层，受让人受让的房屋为A座写字楼，实际楼层为第十五层（电梯编号为第十九层，附平面图，本平面图以政府最终批复文件及最终过户转让协议为准），该房屋建筑面积共约761.32平方米，出让人与受让人约定按建筑面积计算，该房屋单价为每平方米13702元，总金额10431606元；根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据进行确认及面积差异处理，协议约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准，房屋交付后，产权登记面积与协议约定面积发生差异的，双方同意按产权登记实测面积进行房款结算；受让人按以下条件、方式及期限付款，第一期按房价总金额的90％支付，计9388445.4元（其中按总房价的10％的房款，即1043160.6元作为双方约定的该房屋的定金款），于本协议签订后三日内支付，第二期尾款即总金额的10％，计1043160.6元，应于该房屋所有权证办理完毕后三日内支付。出让人与受让人应当于本协议签订后，且受让人已支付90％的房屋转让款，出让人应依照国家和地方人民政府的有关规定，该房屋经相关职能部门竣工验收合格并符合本协议约定的房屋，交付受让人使用；出让人应当在房屋交付使用后，经工程验收合格，根据土地出让合同规定，经政府有关部门批准后，按照有关交易程序办理产权转让手续（原则上在交房不超过九个月，如因出让人原因未能办理，按本协议第9条第2款执行，即逾期超过180日后，受让人有权解除协议，受让人解除协议的，出让人应当自受让人解除协议通知到达之日起90日内退还全部已付款，不计利息，同时出让人应按协议规定双倍返还定金）；办理有关土地使用权、房屋所有权属过户手续时受让人须承担契税、房屋印花税、办证手续费以及按规定须由受让人交纳的各项税费。
同日，建铜集团向被告支付第一期转让款9388445.4元，被告也于2006年年底将本案所涉房屋交付给建铜集团。2007年3月，建铜公司将涉案房屋交由其关联公司杭州古铜实业有限公司使用。此后涉案房屋的过户登记手续双方未予办理。2009年9月16日，本案所涉房屋核发房屋所有权证，房屋坐落杭州市西湖区玉古路188号（现代国际大厦南座）1601室、1602室、1603室，建筑面积分别为244.85平方米、188.86平方米、245.34平方米，合计679.05平方米，所有权人为被告。
2010年11月，杭州古铜实业有限公司向中国工商银行股份有限公司杭州艮山支行申请贷款，用涉案房屋（即1601、1602、1603室三套房屋）作抵押担保，被告配合办理他项权证，最高额抵押权担保债权数额分别为597万元、459万元、592万元。本案审理中，涉案房屋的抵押债务已注销。
另查明：2013年6月6日，经工商部门核准，建铜集团派生分立为杭州浙铜控股有限公司（新设的公司，即本案原告）和杭州建铜集团有限公司（存续的公司），本案所涉房屋买卖合同的权利义务由原告承接。2015年9月，杭州建铜集团有限公司向本院书面说明，表示本案所涉房屋及相应权利义务均由原告享有和承担，与其无关，该公司不参与本案诉讼，不主张任何权利。
本院认为，建铜集团与被告于2006年12月5日签订的《房屋转让协议书》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行。建铜集团已经及时向被告支付了购房款9388445.40元，被告也已经及时将涉案房屋交付给建铜集团使用，双方履行合同的行为并无不当。目前房管部门已经向被告核发了涉案房屋权属证书，具备房屋产权过户的条件；根据房管部门核发的房屋权属证书，涉案房屋的建筑面积合计为679.05平方米，结合《房屋转让协议书》约定的计价方式，建铜集团应支付的购房款为9304343.10元。对于建铜集团多支付的购房款84102.30元应由被告退还。建铜集团现已发生分立，本案合同的权利义务由原告承接，原告要求被告配合办理涉案房屋的产权过户登记手续并向其退还该款项的诉讼请求，理由正当，合法有据，本院应予支持。至于原告要求被告支付延期办理产权过户登记手续违约金的诉讼请求，原告在审理中并未提交充分有效证据证明曾要求被告配合办理相关手续、而被告不予配合的事实，相反现有证据表明被告配合办理了涉案房屋的抵押登记手续，无证据表明系“因出让人原因未能办理”相关手续，故此，原告的该项诉讼请求本院不予支持。被告辩称涉案房屋买卖合同无效等意见，与本院查明的事实不符，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，判决如下：
一、杭州现代物流运营信息有限公司于本判决生效之日起十五日内配合杭州浙铜控股有限公司办理杭州市西湖区玉古路188号（现代国际大厦南座）1601室、1602室、1603室三套房屋的房屋所有权证过户登记手续。
二、杭州现代物流运营信息有限公司于本判决生效之日起十五日内退还杭州浙铜控股有限公司购房款84102.30元。
三、驳回杭州浙铜控股有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费125411元，由杭州浙铜控股有限公司负担26032元，杭州现代物流运营信息有限公司负担99379元。杭州现代物流运营信息有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吕 凤 祥
人民陪审员 申屠新江
人民陪审员 王 皓
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 曹 宇 宁