福建省福州市马尾区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）马民初字第1108号
原告（反诉被告）福州开发区钜联鞋业有限公司，住所地福州市马尾区。
法定代表人梅村建二，董事长。
委托代理人吴增锦，福建建达（马尾）律师事务所律师。
委托代理人吴成明，福建建达（马尾）律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）福州市盈瑞投资有限公司，住所地福州市。
法定代表人戴秀芳。
委托代理人叶道明，福建万和律师事务所律师。
原告（反诉被告）福州开发区钜联鞋业有限公司（下简称“钜联公司”）与被告（反诉原告）福州市盈瑞投资有限公司（下简称“盈瑞公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月31日受理。在案件审理中，因案情复杂，故本院依法裁定将本案转为普通程序审理，并组成合议庭分别于2015年10月22日、2016年5月17日、7月14日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告钜联公司的委托代理人吴增锦及被告盈瑞公司的委托代理人叶道明到庭参加诉讼；第二次、第三次庭审，原告钜联公司的委托代理人吴增锦、吴成明及被告盈瑞公司的委托代理人叶道明到庭参加诉讼。本院曾依法组织双方当事人进行调解，但调解不成。本案现已审理终结。
原告钜联公司诉称，2011年10月，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定：由原告承租被告位于福州市马尾区的厂房一至六层，面积10568㎡；租期为2012年1月1日至2014年12月31日止，押金人民币20万元。合同到期后，原、被告双方于2015年1月21日另行签订一份《房屋租赁补充协议》，约定为不定期租赁。租赁期间，涉案房屋被政府征收，原告积极配合被告和政府搬离厂房，但被告拒不退还押金和支付政府补偿应属于原告的装修补偿款、搬迁补助费、停产停业损失、搬迁奖励等。原告多次催讨，但被告仍拒不返还相应款项，已构成违约。现原告特诉至法院，请求判令：1、被告盈瑞公司立即返还房屋租赁押金人民币200000.00元；2、被告盈瑞公司立即支付装修补偿款、搬迁补助费、停产停业损失、搬迁奖励合计人民币100000.00元；3、本案诉讼费用由被告盈瑞公司承担。
被告盈瑞公司就本诉辩称及被告（反诉原告）盈瑞公司反诉称，钜联公司租赁盈瑞公司位于福州市马尾区的厂房一到六层，因《租赁合同》于2015年3月31日到期，故原、被告双方约定于2015年4月1日进行现场查验移交。2015年4月1日，原、被告双方现场查验时发现钜联公司在租赁场地上违章搭建锅炉房、一层铁皮屋、宿舍，当前状况破损严重且二层部分水泥地板被打通到一层，现场还遗留许多杂物。盈瑞公司当场向钜联公司指出其应当按照合同约定将遗留的违章建筑拆除直至符合合同约定条件后再行交接，之后盈瑞公司多次催促钜联公司尽快拆除违建、恢复原状以便盈瑞公司将厂房移交给收储中心收储，但钜联公司均不予理睬。盈瑞公司于2015年4月23日再次书面发送《告知函》通知钜联公司依约履行义务，但钜联公司不但不按合同约定履行合同，反而提起诉讼。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第八条第五款明确约定：“若合同到期不再续约，合同期满前，钜联公司须将楼房内自行添加修造的可以拆除分割的设备、附着物拆除、整理、搬清…占用时间超半个月需另付租金费用。”但钜联公司于合同到期后，迟迟未将在租赁场地上违章搭建的锅炉房、停车棚、一层铁皮屋、三层宿舍拆除，且占用租赁房屋至今仍未办理移交手续。因钜联公司违约拖延交接厂房，导致盈瑞公司无法将厂房及时交付福州经济技术开发区土地发展中心收储，已影响开发进度并给盈瑞公司造成经济损失。根据租赁合同的相关约定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条关于“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，盈瑞公司依法有权按照房屋租赁合同约定的租金标准，要求钜联公司支付自2015年4月1日起逾期移交厂房的占用费。现被告（反诉原告）盈瑞公司反诉至本院，请求判令：1、钜联公司支付从2015年4月1日起至移交之日止的房屋占用费（按合同约定的月租金123030.00元计算，暂计至2015年8月31日为615150.00元）；2、钜联公司按《房屋租赁合同》第八条第五款的约定拆除违章建筑、恢复原状。
原告（反诉被告）钜联公司辩称：一、本案租赁房产已依法被政府征收，盈瑞公司亦已将被征收的房产移交给马尾区土地发展中心，权属证书已被注销，盈瑞公司已丧失权利基础，故原告主体不适格，请求依法驳回起诉。2014年12月17日，盈瑞公司与福州经济技术开发区土地发展中心签订《土地收购合同书》，该合同约定依法对本案讼争租赁房产予以收储，2015年6月30日前将土地房产交付马尾区土发中心，土地及其地上地下建筑物和其他附属物必须保留现状移交。该合同签订后，今盈瑞公司已收到相应补偿款，并将土地房产证提交注销，亦将该收储的土地房产原状移交给区土发中心，区土发中心已进行围挡，将择日拆除。故盈瑞公司已不再享有该租赁物的所有权，本案反诉原告主体不适格，请求依法驳回起诉。二、钜联公司已于2015年4月1日前搬离租赁物，但盈瑞公司拒不配合办理交接手续，且钜联公司并未占用租赁物，故盈瑞公司诉请支付房屋占用费没有事实依据，请求依法予以驳回。根据盈瑞公司的诉状第一段陈述可以认定，双方于2015年4月1日进行现场查验移交的时候发现钜联公司的物品已搬离，只是在租赁物上违章搭建的锅炉房等未拆除，现场还遗留许多杂物。由此说明，钜联公司已于2015年4月1日前搬离租赁物，积极配合政府的土地收储行为。但盈瑞公司却拒不办理交接手续，拒绝接收钥匙和签字确认。三、盈瑞公司诉请要求拆除违章建筑、恢复原状没有事实和法律依据，并已丧失现实意义，请求依法予以驳回。依据《土地收购合同书》约定，该收储的土地及其地上地下建筑物和其他附属物必须保留现状移交，可以视为盈瑞公司、区土发中心均同意不需拆除和恢复原状，该收储地块上所有建筑物届时必将全部拆除，已无恢复原状之标准、必要和意义，这与正常租赁合同将租赁物收回后需再出租给他人存在本质区别，故请求依法驳回该诉请。综上所述，钜联公司于2015年4月1日之后再未占用涉案房屋，同时涉案土地房屋均已被政府征收，恢复原状毫无意义，故盈瑞公司的反诉请求无任何事实和法律依据，恳请法院依法驳回其起诉，或驳回其诉讼请求。
在本案审理过程中，原告钜联公司就本诉向本院提交了以下证明材料：
A1、《房屋租赁合同》，证明2011年10月，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，由原告承租被告位于马尾区的厂房一到六层，面积10568平方米，约定租期为2012年1月1日至2014年12月31日止，押金人民币20万元。
A2、《房屋租赁补充协议》，证明：1、2015年1月，原告与被告签订一份《房屋租赁补充协议》，确认因政府征收涉案房屋，故合同变更为不定期续租合同；2、协议约定原告在完成搬迁当日应及时通知被告到现场交接验收，被告应在原告搬迁完成之日起五日内如数退还押金。
A3、原告出具的《告知函》及被告回复的确认函，证明2015年3月30日，原告通知被告于2015年4月1日派人到现场办理交接验收手续，被告已于2015年3月31日收到原告出具的《告知函》。
A4、《律师函》及EMS快递详单，证明2015年4月15日，原告委托律师发函致被告，督促被告履行房屋交接、押金返还、有关征收补偿款的支付义务。
A5、《福州市马尾区人民政府房屋征收告知书》，证明原告承租涉案房屋期间即2014年12月3日，政府已决定征收涉案房屋。
A6、福建清禄鞋业有限公司出具的《情况说明》，证明福建清禄鞋业有限公司于1992年承租案涉厂房，原为毛胚，由承租人装修而成，并于2009年经盈瑞公司同意，将案涉厂房租赁合同的权利义务转由原告钜联公司承受，故原告钜联公司有权就涉案厂房装修主张权利。
A7、《企业工商公示信息》，证明：1、钜联公司成立于2000年，当时注册登记地已是案涉厂房地址，且从未变更；2、案涉房产前承租人福建清禄鞋业有限公司成立于1991年，成立之时的注册登记地亦为案涉厂房地址，且从未变更，说明案涉房产自1991年底即已由福建清禄鞋业有限公司承租；3、原告钜联公司与福建清禄鞋业有限公司系关联企业，股东均为开曼岛一广国际有限公司，受同一组织控制，故虽2009年前租赁合同承租主体为福建清禄鞋业有限公司，但实际承租使用人为原告钜联公司。
A8、被告盈瑞公司于2009年1月13日向福建清禄鞋业有限公司、钜联公司出具的一份函件，证明盈瑞公司已知悉并同意福建清禄鞋业有限公司将2005年1月1日至2009年12月31日租赁合同项下义务转由钜联公司履行。
经庭审举证，被告盈瑞公司对A1-2的真实性无异议，对证明对象有异议，一、《房屋租赁合同》第八条第五款明确约定：“若合同到期不再续约，合同期满前，钜联公司须将楼房内自行添加修造的可以拆除分割的设备、附着物拆除、整理、搬清，如果占用时间超半个月需另付租金费用。”，二、《房屋租赁合同》于2015年3月31日到期，原、被告双方约定于2015年4月1日进行现场查验移交，但原告于合同到期后，迟迟未将在租赁场地上违章搭建的锅炉房、停车棚、一层铁皮屋、三层宿舍拆除，且占用租赁房屋至今未办理移交手续，无权要求被告退还押金；对A3的真实性无异议，对证明对象有异议，被告收到原告告知函后的当日即派人到现场办理交接，并当场向原告指出其应当按照合同约定将遗留的违章建筑拆除，符合合同约定条件后再行交接，此后被告亦多次催促原告尽快拆除违建、恢复原状以便被告将厂房移交给收储中心收储，但原告均不予理睬；对A4的真实性无异议，对证明对象有异议，被告收到律师函后已多次督促原告履行合同义务，并于2015年4月23日再次书面发送《告知函》通知原告要求其依约履行义务，但原告不但不按合同约定履行义务，反而提起诉讼；对A5的真实性无异议，但反而说明由于原告的违约拖延交接厂房，造成被告无法将厂房及时交付给福州经济技术开发区土地发展中心收储，造成大部分收储款被扣留，已影响开发进度并给被告造成严重经济损失；对A6的真实性、合法性、关联性均有异议，一、福建清禄鞋业有限公司与原告钜联公司系关联企业，证明效力低，二、被告盈瑞公司于2002年方取得案涉房产的产权证，故不可能于1992年将厂房出租给福建清禄鞋业有限公司装修、使用，亦不存在权利义务转移，三、即便案涉厂房由福建清禄鞋业有限公司装修、使用，亦与原告钜联公司无关；A7、A8均系复印件，不予质证。
在案件审理中，本院根据原告钜联公司的申请，依法向福州经济技术开发区土地发展中心（下简称“开发区土发中心”）调取案涉租赁房产的《福州市马尾区人民政府常务会议纪要》、《土地收购合同书》、《进账单》、被告盈瑞公司出具的注销权属证书的《同意书》及开发区土发中心出具的收到权属证书的《收条》。
原告钜联公司认为：关于《会议纪要》，该既要已明确载明该地块的补偿费及应给承租户的补偿费，故原告的第二项诉请有法律依据；关于《土地收购合同书》，合同第一条明确载明土地上的所有物一并由开发区土发中心收购，第二条载明需补偿承租户的解约费及装修费等各项损失，第四条载明盈瑞公司应在2015年6月30日将地块现状交付给开发区土发中心，第五条载明盈瑞公司须按土地及地上地下的附属物的现状移交，即是对原、被告租赁合同要求恢复原状的变更，应视为盈瑞公司及开发区土发中心不要求按照恢复原状的方式移交，只需将东西搬离即可；关于《银行进账单》，说明盈瑞公司于2014年12月31日已收到补偿款；关于《同意书》及《收条》，说明盈瑞公司已收到绝大部分补偿款，且案涉房屋的房产证和土地证已被注销，故盈瑞公司不具备反诉原告的资格。
被告盈瑞公司认为：对法院调取材料的真实性均没有异议，对证明对象有异议，一、产权证和土地证的注销不能说明盈瑞公司没有产权人的权益；二、《土地收购合同书》明确约定最迟于2015年6月30日移交案涉地块，但由于钜联公司的违约行为造成无法移交，致使开发区土发中心不支付余款；三、开发区土发中心所给的补偿费的补偿对象是盈瑞公司，且原、被告双方签订的租赁协议已于2015年4月1日届满终止，协议已明确约定钜联公司应无条件清退搬离。
被告（反诉原告）盈瑞公司向本院提交以下证明材料：
B1、《告知函》，证明被告盈瑞公司于2015年4月23日书面告知原告钜联公司，要求其按租赁合同第八条第五款的约定恢复原状。
B2、照片（锅炉房、一层铁皮房、宿舍、食杂店），证明原告在租赁场地内违章搭建。
B3、《告知函》，证明原告发函确认截至2015年5月15日厂房尚未办理移交手续。
B4、房屋所有权证、土地证，载明本案讼争租赁房屋的原始状况，并没有B2所涉的违章建筑。
原告钜联公司对B1的真实性、关联性无异议，对证明对象有异议，B1与A3相矛盾，被告盈瑞公司2015年3月31日发给原告的函件（A3）中明确载明“双方确定从2015年4月1日起搬迁完毕，遗留的任何物品均与贵司（钜联公司）无任何权属关系，由我司（盈瑞公司）全权处置……”，但B1却出尔反尔声称钜联公司未搬迁完毕，不符交接约定，并要求钜联公司恢复原状等，可见盈瑞公司系无故扣留租房押金；对B2的真实性、关联性和证明对象均有异议，盈瑞公司声称拍照时间为2015年8月30日，但此时现场已被开发区土发中心围挡，不能进入拍照，故对该照片的真实性有异议。另，第一张照片所显示的“遮雨棚”确为钜联公司加盖，第二张照片所显示的“小房子”未在讼争租赁房屋内，第三张照片所显示的“排烟管道”确为钜联公司加盖，第四张照片所显示的“破损玻璃”并不能证明在钜联公司搬离前已被破坏，第五张照片所显示的“卷帘门”虽系由钜联公司对窗户进行改装而成，但没有破换主体，第八张照片所显示的“店面”在本案讼争租赁房产外，与钜联公司无关；对B3-4的真实性、关联性无异议，对证明对象有异议，钜联公司之所以发函要求盈瑞公司办理移交手续系因盈瑞公司拒绝接收房屋及返还租房押金，并要求钜联公司恢复房屋原状，但案涉房屋早已被征收，恢复原状并无任何实际意义及必要。
经庭审举证、质证，本院分析认证如下：被告（反诉原告）盈瑞公司对A1-5及原告（反诉被告）钜联公司对B1、B3-4的真实性无异议，且与本案具有关联性，故本院予以采用；原、被告双方对本院调取材料的真实性均无异议，且与本案具有关联性，故本院予以采用；A6，该《情况说明》系由与原告钜联公司有关联的企业出具，且被告盈瑞公司对其真实性提出异议，而原告钜联公司未能提交相关材料以证实内容的真实性，故本院不予采用；A7、A8均系复印件，且钜联公司未提供原件核对，真伪不明，故本院不予采用；B2，该照片拍摄于2015年，之后本院多次进行现场查勘，发现该照片所显示的搭盖物状况不断发生变化，故本院将结合现场查勘记录对搭盖物截至2016年7月14日的现状在事实部分予以阐述。
在案件审理中，本院根据原告钜联公司的申请，就本案讼争租赁房产的装修装饰损失，依法摇号选定并委托福建立信资产评估房地产土地评估有限公司进行鉴定。另，本院根据被告（反诉原告）盈瑞公司的申请，就本案讼争租赁房产的装修拆除费用及违章搭盖拆除费用，依法摇号选定并委托福建顺健工程造价咨询有限责任公司进行鉴定。因鉴定所需，原、被告双方于2016年2月25日在法院组织下，会同鉴定机构进行现场查勘，由此形成的书面材料已作为鉴定依据分别提交给鉴定机构。福建立信资产评估房地产土地评估有限公司于2016年3月18日向本院出具一份编号为闽立信（2016）评字第004号《装修装饰残余价值资产评估报告》，因原、被告双方对讼争租赁房产的地面由谁装修存在争议，且在出具报告时仍未能明确装修者，故报告载明无争议的装修装饰评估价值为121821.00元、有争议的装修装饰（地面）评估价值为156839.00元，合计278660.00元。福建顺健工程造价咨询有限责任公司于2016年3月8日向本院出具一份编号为闽顺审字（2016）第54号《报告书》，报告载明：厂房配电房拆除费用为11229.00元，厂房沿街加盖拆除费用17781.00元，厂房一至六层装修拆除费用55985.00元，水磨石地面拆除费用为16872.00元。原告钜联公司主张其所承受的装修装饰损失为278660.00元，即囊括地面装修损失，另，原告认为因本案讼争租赁房产已被征收，拆除及恢复原状均无现实意义，且该拆除费用没有鉴定的客观标准及计算方式，但经本院庭审释明，钜联公司既不提出具体异议，又拒不申请鉴定人员出庭接受询问。被告（反诉原告）盈瑞公司对拆除费用没有异议，但认为本案装修装饰损失鉴定没有实际意义，本案讼争租赁合同已到期，原告钜联公司无权获得相关赔偿，另鉴定报告未体现装修时点，但经本院庭审释明，亦未在规定时间内提交鉴定人员出庭申请。本院认为，鉴定机构已分别就原、被告的鉴定项目作出综合认定，而鉴定所据材料主要来源于现场查勘记录，现原、被告仅提出异议但并未提供相应证据予以推翻，且均拒不申请鉴定人员出庭接受询问，应分别承担相应的法律后果，故本案《装修装饰残余价值资产评估报告》及《报告书》均合法有效。
经审理，本院查明：
2002年11月18日，被告盈瑞公司通过买受方式取得本案讼争租赁房产的产权。2004年10月，被告盈瑞公司取得本案讼争租赁房产的土地证。
2011年10月，原告钜联公司作为承租方与被告盈瑞公司作为出租方签订一份编号为YRHT2011-3《房屋租赁合同》，合同约定：1、租赁房屋位于福州市马尾区厂房一至六层，房屋建筑面积为10568平方米，该厂房仅作生产用房用途使用，租赁期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止；2、租金合计123030.40元，按季支付，押金为200000.00元，本合同终止时，如双方没有续租，且钜联公司没有违反本合同的约定，盈瑞公司将押金足额无息退还钜联公司，如再续约，按新合同处理，如钜联公司发生违反本合同约定事宜，违约金或赔偿将在押金中扣减；3、房屋租赁期内，钜联公司保证如需对房屋进行改装或增扩设备时，应征得盈瑞公司书面同意，费用由钜联公司自理；4、钜联公司应在租赁期届满时把房屋交还给盈瑞公司，如需继续承租上述房屋，应提前60天与盈瑞公司协商，双方另签订合同，未签订续租合同钜联公司继续使用房屋，盈瑞公司没有提出异议的，租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；5、房屋交接约定（合同期满后5天内）如下，一、装修清场约定，钜联公司应负责将房屋恢复原装修状况，二、押金约定，钜联公司向盈瑞公司交房时，盈瑞公司应将押金无息退还钜联公司，如钜联公司有欠缴的租金或其他未结清的费用，则盈瑞公司可将押金折抵后剩余部分退还钜联公司，三、遗留物约定，钜联公司在规定交房时间内不交房，又不续租或欠租，盈瑞公司有权任意处置钜联公司的遗留物，四、其他约定，租赁期满后或因其他原因提前终止本合同，双方对场地进行交验，钜联公司应将全部房屋及所有门窗、玻璃、卫生设备、消防设施及水电设施及达到下述第7点约定的，视为钜联公司将场地退还盈瑞公司，无退场手续的视为钜联公司仍占用场地，盈瑞公司有权继续追索钜联公司占地时间的租金；6、钜联公司向盈瑞公司所租用的房屋，在不破坏原有建筑结构、使用功能和规范的设计、施工方案及手续的原则下，钜联公司可根据约定及需要对其进行改造装修，费用由钜联公司自行负担；7、若合同到期不再续约，合同期满（或者双方约定的合同终止日，或者盈瑞公司按本合同有权解除合同的解除日）前，钜联公司须将楼房内自行添加修造的可以拆除分割的设备、附着物拆除、整理、搬清，拆除分割将影响大楼整体外观、结构、功能及附属设备（水、电、消防等）、功能的附着添加物，钜联公司不能拆割，应归盈瑞公司所有，如钜联公司需搬迁则必须清整、恢复原状，超期未清场的，所有添加附着物归盈瑞公司所有或由盈瑞公司全权处理，所需费用由钜联公司负责，若钜联公司拆除，搬移设备附着物时影响大楼整体外观结构、使用功能及附属设备原有功能的，按照受影响所造成的损失，由钜联公司向盈瑞公司全额赔偿，占用时间超过半个月需另付租金费用。
2014年12月3日，福州市马尾区人民政府通过网站发布《福州市马尾区人民政府房屋征收告知书》，公告称：根据马尾清禄片区旧城区改造一期项目的需要，拟对该项目范围内国有土地上的房屋实施征收…。而本案讼争租赁房产位于该项目范围内。
2014年12月17日，开发区土发中心作为甲方与被告盈瑞公司作为乙方签订一份编号为榕开地购合（2014）13号《土地收购合同书》，合同约定：1、收储土地位于福州开发区…收购建筑物的建筑面积为11414.4平方米…上述土地中的构筑物、附属物等一并由甲方收购，该收储土地在下文简称“收购地块”。收购地块中，包含1#、2#、3#店面，建筑面积约225平方米，以下简称“三店面”；2、收储补偿费包括收购地块土地的补偿费及其地上地下建筑物（含构筑物及其他附着物）及人员的拆迁安置补偿费和搬迁补助费。本合同项下搬迁补助费的补助范围包括但不限于…承租户解约清退、装修等各项费用…；3、甲方应在本合同签订后的2014年12月31日前向乙方支付本合同项下的第一笔土地收储补偿费，乙方在收到第一笔土地款后5日内将《国有土地使用证》、《房屋所有权证》原件及同意收购地块产权变更或注销上述权证的书面文件交给甲方，余款在乙方交付全部收购地块后15日内付至乙方指定账户…；4、甲方同意收储乙方本合同项下的土地、房屋及其地上地下附属物，分两期交付，除三店面外的收购地块应在2015年6月30日之前向甲方交付，乙方应将三店面在2015年11月31日之前向甲方交付…；5、乙方交付的收购地块应符合下列标准及要求，否则视为未履行交付义务…收购地块上所有可移动的各种设备设施、物品等已全部搬迁完毕，所谓可移动的设备设施是指其搬迁转移不会对地上建筑造成损坏的设施或者物品…如收购地块的地上建筑物已租赁的，乙方应保证所有租赁合同均已解除，并已妥善解决解除租赁合同的相关事务，已足额承担解除租赁合同应承担的法律责任，并且该租赁物已经完全清理、腾空…收购地块上的地上地下所有地上建筑物、构筑物由乙方保留现状移交给甲方。
2014年12月31日，开发区土发中心向被告盈瑞公司转账支付第一笔土地收储补偿费。同日，被告盈瑞公司向开发区土发中心出具一份关于同意注销案涉房产的土地证及产权证的《同意书》。2015年1月12日，开发区土发中心向盈瑞公司出具一份关于收到案涉房产的土地证及产权证的《收条》。
2015年1月21日，原、被告双方另行签订一份编号为YRHT2011-3-A的《房屋租赁补充协议》，协议约定：鉴于盈瑞公司出租的物业地块已被政府收储，且原、被告双方原房屋租赁合同YRHT2011-3于2014年12月31日到期，原、被告双方经过一致协商，就以上租赁房屋补充签定不定期续租合同，钜联公司对此无异议；一、盈瑞公司在不影响政府整体交地计划的前提下，同意钜联公司续租时间为三个月，三个月后（即2015年3月31日后）如果政府推迟交地，盈瑞公司可延长租期，其他条款不变。在此期间，若因政府限定收储用地最后搬迁时限，钜联公司需无条件配合，在政府的搬迁期限要求内即刻退房清租，对此，钜联公司明白无异…三、钜联公司在确定最终搬迁结束日期时，应提前十五天告知盈瑞公司，在钜联公司完成搬迁当日，应及时通知盈瑞公司到租赁房屋现场与钜联公司完成验收交接手续，盈瑞公司并在五日内如数退还钜联公司押金；四、本协议作为原合同YRHT2011-3的补充部分，与原合同具有同等法律效力。
2015年3月30日，原告钜联公司向被告盈瑞公司发出一份《告知函》，函称：鉴于贵公司位于福州市马尾区厂房一至六层地块已被政府收储，为配合政府新城建设需要，我司现租赁贵司的前述厂房于2015年3月31日租赁到期自然终止，并请贵公司于4月1日派人前往交接。
同日，被告盈瑞公司函复原告钜联公司，函称：接贵司于2015年3月30日给我司的告知函，贵司租期于2015年3月31日合同到期并表示不续租。双方确认从2015年4月1日起搬迁完毕，遗留的任何物品均与贵司无任何权属关系，由我司全权处置，对此贵司无异议。原告钜联公司在该函尾部“签收人”处盖章确认。
2015年4月15日，原告钜联公司向被告盈瑞公司发出《律师函》，函称：…租赁期间，钜联公司承租的房屋被政府征收，钜联公司如约在续约期满前搬离，并于2015年3月30日通知贵司4月1日到现场办理交接，但贵司仅于2015年3月31日发函确认钜联公司搬迁完毕，却未按照《房屋租赁补充协议》派人到现场办理验收交接，也未退还押金。2015年4月7日，钜联公司再次发函通知贵司到现场办理验收交接，但贵司至今未履行交接义务，也不退还押金，且未按照规定将房屋征收的搬迁费、停业停产损失、装修补偿、补助奖励等款项依法支付给钜联公司。
2015年4月23日，被告盈瑞公司函复原告钜联公司，称：我司与有关部门4月1日到贵司租赁的马尾厂房现场了解情况，贵司并未搬迁完毕，同时大部分现场不符合交接约定。我司即向贵司人员提出意见。根据我司与贵司签订的马尾租赁合同（合同编号：YRHT2011-3）中的房屋交接约定…贵司应负责将房屋恢复原装修状况。目前情况是破损严重且二层部分水泥地板被打通到一层，同时二层贵司占用网吧通道多年也未补偿协调清楚。贵司应当清楚我司以极为低廉的价格租给贵司多年，希望接函后速联系贵司原经办人处理以上事宜后派员与我司协商交接，也可双方聘请评估机构进场测评。
2015年5月15日，原告钜联公司向被告盈瑞公司发出一份《告知函》，称：…双方不再续租。我司并于3月30日及4月7日分别以告知函形式通知贵司移交，请贵司关注并派人尽快做移交手续，双方交接手续日期生效后，贵司需于五日内如数退还我司押金人民币贰拾万元整。…我司交接即日起，贵司以后厂房发生任何事情与我司无关。
另查明，福建立信资产评估房地产土地评估有限公司于2016年3月18日向本院出具一份编号为闽立信（2016）评字第004号《装修装饰残余价值资产评估报告》，因原、被告双方对讼争租赁房产的地面由谁装修存在争议，且在出具报告时仍未能明确装修者，故报告载明无争议的装修装饰评估价值为121821.00元、有争议的装修装饰（地面）评估价值为156839.00元，合计278660.00元。福建顺健工程造价咨询有限责任公司于2016年3月8日向本院出具一份编号为闽顺审字（2016）第54号《报告书》，报告载明：厂房配电房拆除费用为11229.00元，厂房沿街加盖拆除费用17781.00元，厂房一至六层装修拆除费用55985.00元，水磨石地面拆除费用为16872.00元。
又查明，原告钜联公司已缴清至2015年3月31日止的房租。被告盈瑞公司确认本案押金200000.00元尚未归还原告钜联公司。
再查明，鉴于本案讼争租赁房产已被征收，故本院于2016年7月14日庭审中当庭告知双方当事人于当日下午15点10分至讼争房产处进行现状确认。因被告盈瑞公司拒不到场，故本院会同原告钜联公司进行现场确认，当日现场可见：被告盈瑞公司主张而原告钜联公司亦认可由其自行搭盖的添加物（一层遮雨棚、排烟管道、经改装而成的位于四楼和五楼的卷帘门、锅炉房）尚处于诉争房产范围内，而双方存有争议的两个铁皮房均已被拆除。
本院认为，本案本诉的争议焦点是：原告钜联公司关于装修装饰损失的诉请是否有合同、法律依据，如诉请有据，损失以何为准。本案反诉的争议焦点是：一、被告（反诉原告）盈瑞公司主张自2015年4月1日起计付房屋占用费是否有事实法律依据；二、被告（反诉原告）盈瑞公司要求原告（反诉被告）钜联公司拆除其自行施工的搭盖物及恢复房屋出租前的原状是否有合同、法律依据。针对上述争议焦点，本院分析认证如下：
关于本诉部分的争议焦点。一、根据本案讼争租赁合同第八条第3款的约定，钜联公司在不破坏原有建筑结构、使用功能和规范的设计、施工方案及手续的原则下，可根据约定及需要对本案讼争租赁房屋进行改造装修，费用由钜联公司自行负担；二、前述租赁合同虽已于2014年12月31日到期，但原、被告双方于2015年1月21日另行签订一份《房屋租赁补充协议》，且约定该协议与原合同具有同等法律效力，其他条款与原合同无异，而根据该协议的约定，原告钜联公司已明知本案讼争租赁房产已被征收，且同意无条件配合退房清租，但并未对装修装饰损失作出相关约定；三、前述《房屋租赁补充协议》于2015年3月31日到期，而原告钜联公司在到期前仍占有使用该租赁房产，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条关于“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”的规定，现虽本案讼争租赁地块已被征收，而收储补偿费所含的搬迁补助费亦包含承租户解约清退、装修等各项费用，但本案租赁合同已到期，并非解约清退租户，且原告钜联公司既未能证明其与被告盈瑞公司曾就装修装饰费用作出相关赔偿约定，亦未能证明被告盈瑞公司通过其装修装饰额外获益。综上，原告钜联公司要求被告盈瑞公司赔偿装修装饰损失没有合同、法律依据。
关于反诉部分的第一个争议焦点，一、原告钜联公司于2015年3月30日发函要求盈瑞公司于4月1日派人前往交接，被告（反诉原告）盈瑞公司亦于同日函复确认原告钜联公司从2015年4月1日起搬迁完毕，遗留的任何物品均由其全权处置；二、原告钜联公司再于2015年4月15日向被告盈瑞公司发出《律师函》，要求被告盈瑞公司按照《房屋租赁补充协议》派人到现场办理验收交接，并退还押金及支付房屋征收的搬迁费、停业停产损失、装修补偿、补助奖励等款项，而被告盈瑞公司于2015年4月23日函复原告钜联公司，称其曾于4月1日到现场，但钜联公司并未搬迁完毕，故未办理交接手续；三、被告（反诉原告）盈瑞公司在反诉状中陈述“2015年4月1日，原、被告双方现场查验时发现钜联公司在租赁场地上违章搭建锅炉房、一层铁皮屋、宿舍，当前状况破损严重且二层部分水泥地板被打通到一层，现场还遗留许多杂物。盈瑞公司当场向钜联公司指出其应当按照合同约定将遗留的违章建筑拆除直至符合合同约定条件后再行交接”。综上，虽被告（反诉原告）盈瑞公司在本案中一再主张因原告（反诉被告）钜联公司未依约拆除搭盖物，导致原、被告双方未能办理交接手续，故应视为钜联公司仍占用本案讼争租赁房产，但根据被告（反诉原告）盈瑞公司的前述回函及反诉状，可以认定原告钜联公司已依约于2015年3月31日搬离腾空本案讼争租赁房产，即自合同到期日2015年4月1日起再未占用该房产，故被告（反诉原告）盈瑞公司要求原告（反诉被告）钜联公司自2015年4月1日起支付房屋占用费没有事实法律依据。
关于反诉部分的第二个争议焦点。本案讼争搭盖物（一层遮雨棚、排烟管道、经改装而成的位于四楼和五楼的卷帘门、锅炉房）系由原告钜联公司私自搭盖，未经相关部门审批，属违章搭盖物，不属法院审理范围，故被告（反诉原告）盈瑞公司关于拆除违章搭盖物的诉请，本院不予支持，被告（反诉原告）盈瑞公司可向相关部门申请解决。另，被告（反诉原告）盈瑞公司关于恢复讼争租赁房产出租前原状的诉请，首先，虽本案讼争租赁合同约定钜联公司应于租期届满时先将房产恢复原状再交还盈瑞公司，但亦约定不可拆割的附着添加物归盈瑞公司所有，而本案讼争装修属不可拆割的添附；其次，本案讼争租赁房产已被征收，且盈瑞公司与开发区土发中心签订的《土地收购合同书》已明确约定交付标准为“收购地块上的地上地下所有地上建筑物、构筑物由盈瑞公司保留现状移交给开发区土发中心”，现如拆割装修将影响房屋整体外观结构等。综上，被告（反诉原告）盈瑞公司关于恢复租赁房产出租前原状的诉请，没有合同、法律依据。
综前所述，关于本诉，原告钜联公司已依约于租期届满前搬离腾空本案讼争租赁房产，并已缴清所有租金，但被告盈瑞公司至今仍未将押金200000.00元退还原告钜联公司，已构成违约，故原告钜联公司要求被告盈瑞公司返还押金200000.00元的诉请，于法有据，本院予以支持；另，本案租赁合同已到期，且合同明确约定由原告钜联公司自行承担装修装饰费用，故原告钜联公司要求被告盈瑞公司赔偿装修装饰损失的诉请没有合同、法律依据，本院不予支持。关于反诉，因原告钜联公司自2015年4月1日起再未占用租赁房产并已缴清租金，及本案讼争装修属不可拆割的添附，依约应归盈瑞公司所有，故被告（反诉原告）盈瑞公司要求原告（反诉被告）钜联公司支付房屋占用费及恢复租赁房产出租前原状的诉请没有事实、法律依据，本院不予支持；另，因本案讼争搭盖物属违章搭盖，不属法院审理范围，被告（反诉原告）盈瑞公司可向相关部门申请解决，故被告（反诉原告）盈瑞公司要求拆除违章搭盖物的诉请，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告福州市盈瑞投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告福州开发区钜联鞋业有限公司返还押金200000.00元；
二、驳回原告福州开发区钜联鞋业有限公司的其他本诉请求。
三、驳回被告（反诉原告）福州市盈瑞投资有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5800.00元，减半交纳为2900.00元，由被告福州市盈瑞投资有限公司承担1933.50元，原告福州开发区钜联鞋业有限公司承担966.50元，由原告申请的司法鉴定费10000.00元，由原告福州开发区钜联鞋业有限公司自行承担；反诉受理费4976.00元，由被告（反诉原告）福州市盈瑞投资有限公司自行承担，由被告（反诉原告）申请的司法鉴定费3200.00元，由被告（反诉原告）福州市盈瑞投资有限公司自行承担。被告应负担的诉讼费应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
当事人拒不交纳诉讼费用的，人民法院可以强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 蒋连花
人民陪审员 侯添淦
人民陪审员 郑守倩
二〇一六年七月二十一日
书 记 员 刘 馨
附：本案适用的有关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百二十四条人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：
（一）依照的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼；
（二）依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁；
（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；
（四）对不属于本院管辖的案件，告知原告向有管辖权的人民法院起诉；
（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外；
（六）依照法律规定，在一定期限内不得起诉的案件，在不得起诉的期限内起诉的，不予受理；
（七）判决不准离婚和调解和好的离婚案件，判决、调解维持收养关系的案件，没有新情况、新理由，原告在六个月内又起诉的，不予受理。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
第二百零七条判决生效后，胜诉方预交但不应负担的诉讼费用，人民法院应当退还，由败诉方向人民法院交纳，但胜诉方自愿承担或者同意败诉方直接向其支付的除外。
当事人拒不交纳诉讼费用的，人民法院可以强制执行。
（2015）马民初字第1108号共23页