广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终3910号
上诉人（原审被告）：佛山市南海区桂城街叠南村洙泗股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区桂城街道叠南村，组织机构代码71924035-5。
负责人：杨笑梅。
委托诉讼代理人：林瞿烁，广东淼鑫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：麦素文，广东淼鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：佛山市南海区桂城街叠南村洙泗五股份合作经济社，住所广东省佛山市南海区桂城街道叠南村，组织机构代码69817010-7。
负责人：孔德朗。
委托诉讼代理人：罗品贤，广东创顺律师事务所律师。
上诉人佛山市南海区桂城街叠南村洙泗股份合作经济社（以下简称洙泗经济社）因与被上诉人佛山市南海区桂城街叠南村洙泗五股份合作经济社（以下简称洙泗五经济社）所有权确权纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法桂民三初字第234号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
洙泗经济社上诉请求：1.判令撤销（2015）佛南法桂民三初字第234号民事判决，并改判驳回洙泗五经济社的诉讼请求；2.判令本案全部的诉讼费由洙泗五经济社负担。事实和理由：（一）原审诉讼请求不属于民事案件审理的范围。土地管理法第十六条规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。”因此，洙泗经济社与洙泗五经济社之间关于土地所有权的争议是不属于民事案件审理的范围。一审法院依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国物权法﹥若干问题的解释（一）》第一条认定法院有权审理，属于适用法律错误。因为涉案土地物权变动的基础不是买卖、赠与、抵押等当事人的单方或双方法律行为，而是由于当时国家政策的原因引起的争议，且涉案土地的使用权登记在洙泗经济社名下，双方不持异议，因此本案不属于民事案件审理的范围。（二）洙泗五经济社不具有本案的诉讼主体资格。洙泗五经济社提供的证据显示，《合同建房合同书》、《协议书》的主体均为南海桂城叠南洙五队，《土地登记申请表》的备注显示“洙伍承包组”，南海桂城叠南洙五队、洙伍承包组与洙泗五经济社不属于同一主体，洙泗五经济社也没有提供证据证明其与本案具有直接利害关系，因此洙泗五经济社不应作为本案原告，洙泗五经济社的诉讼主体不适格。（三）洙泗经济社合法取得涉案土地的土地使用权。根据当时的国家政策（约1990年），洙五队和新联队、洙四队联合组成洙泗经济社，洙五队以涉案土地作为出资入股洙泗经济社，自此涉案土地由洙泗经济社控制和管理。而洙泗经济社下属三个生产队出资的所有土地经调整归三个生产队共同所有，三个生产队所有的支出都由洙泗经济社承担并在共同资产中扣减，包括洙泗五经济社社员的卫生、医疗等福利。洙泗经济社现时管理的所有土地已实际划入到三个生产队的共同资产中，相互合并，无法分割。如洙泗五经济社硬要分割涉案土地，必定导致下属三个生产队产生新的纠纷，激化村内矛盾。涉案土地的使用权由集体土地使用证【南府集用（98）字第010299号】确认给洙泗经济社，在随后长达十几年间，洙泗五经济社从未提出权利主张，未主张变更产权人，此情形不合常理。（四）洙泗五经济社提交的证据不能证明涉案土地的使用权属洙泗五经济社所有。首先，洙泗五经济社提供的《合作建房合同书》和《协议书》中的土地与涉案土地不一致，而且该两份证据都是由孔桢经办和加盖洙泗经济社公章，1990年至2002年6月，孔桢既是洙泗经济社的负责人又是洙五队的负责人，身份特殊，孔桢极有可能为了小集体的利益而滥用职权，因此该两份证据不能采信。退一步说，假如上述两份证据真实，只能说明洙五队与案外人合作建房的事实，但不能证明涉案土地的土地使用权由洙五队管理和控制。其次，一审法院仅凭几张收据就认定涉案土地实际由洙泗五经济社收益，原审法院认定上述事实过于主观。洙泗五经济社提供的《收据》由孔桢经办并由其单方出具，并没有加盖财务专用章，孔桢是以何种身份收取上述款项，不得而知。洙泗五经济社应提供会计凭证、会计报表对上述事实予以证明，否则应承担举证不能的法律后果。最后，一审法院要求洙泗五经济社提供三份土地使用权证，备注栏记载了“洙五承包组”或“属洙五队”，从而认定洙泗五经济社享有涉案土地的使用权及收益权，一审法院不依据事实与法律而是运用类推逻辑进行审理是错误。而事实上，洙泗五经济社提供的三块土地属于洙五队的财产，与本案并无关联，不能类推至涉案土地。（五）《土地登记申请表》备注上的内容不能作为确定土地使用权权属的依据。首先，备注上的内容并不真实。90年代初属于土地证大规模发证时期，由于发证量比较大，出于人力、物力的考虑，当时的发证工作主要由村组代表负责，国土部门只负责录入盖章，发证程序相当草率，缺乏严谨。而孔桢时任洙泗经济社的负责人和洙五队的负责人，根据洙泗五经济社提供的《土地登记表》，孔桢负孔某负责指界工作（指界人处为孔桢签名，申请人签核为孔桢签名），同时孔桢当庭承认当时有且只有他一人代表村组参与涉案土地登记发证工作。因此洙泗经济社有理由相信国土部门是根据孔桢提供的情况在备注处注明“洙五承包组”。第二，备注上的内容不完整。即便备注内容真实也只能说明涉案土地与洙五队有关，并不能说明涉案土地使用权全部属于洙泗五经济社所有或按份共有，而且档案中并无其他材料对备注内容作出说明。第三，土地登记表由国土部门填写，因此该份表格上备注的内容应由国土部门作出解释。一审法院认定的理由，不是从客观事实和证据出发。
洙泗五经济社辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
洙泗五经济社向一审法院起诉请求：1.确认坐落于叠南洙泗村的土地［土地证号：南府集用（98）字第0102**号］使用权归洙泗五经济社；2.洙泗经济社将土地使用权过户至洙泗五经济社名下；3.洙泗经济社承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：1993年，南海桂城叠南洙五队（甲方）与案外人振兴店（乙方，负责人是萧振基萧某基）签订一份《合作建房合同书》，约定洙五队与振兴店在叠南管理区内的一块土地上合作建房，洙五队提供土地和办妥使用土地的手续及取得建房批文，振兴店负责全部建房用款；房屋建好后，首层及二层建筑的3／4（即一层半）给洙五队、其余建筑属振兴店产权，使用期七十年，七十年后归洙五队所有。洙五队的一层半除80平方米租给农行外，其余租金由振兴店承担，租金第一年每月每平方米12元，以后逐年递增10%，建好后交付振兴店使用时一次性向洙五队交付三年租金，第四年起每年年底前交明年全年租金；合同签订后十二个月内房屋需交付使用，否则振兴店仍需向洙五队交纳租。合同书的甲方处加盖了洙泗经济社公章。合同签订后，萧振基萧某基在案涉土地上动工并建起了六层房屋。
1994年11月17日，上述土地办理了集体土地建设用地使用证，证号南集建（94）字第011418号，土地使用人为叠南洙泗村经济社，用地面积374.3平方米，图号011704，地号丁-（4）-1，地籍号01172671，用途厂房，备注栏记载了“洙五队承包组”。
1994年12月至1995年1月期间，洙五队收取了萧振基萧某基三年的房屋租金共计284220.9元。
1997年9月12日，桂城叠南洙五队（甲方）与萧振基萧某基（乙方）、桂城农行（丙方）、桂城叠南管理处（见证方）签订一份《协议书》，确认桂城农行向萧振基萧某基购买位于案涉土地上与洙五队合建的六层住宅楼的首层铺位作营业场所，鉴于萧振基萧某基建房所用的土地款130万元至今仍未支付给洙五队，各方约定：萧振基萧某基向桂城农行出售房产，洙五队应积极主动协助萧振基萧某基办理房产证转户等手续，使桂城农行能尽快取得合法房产证；协议签订后五天内，桂城农行一次性将购房款130万元划入见证方桂城叠南管理处的账户内，暂由该见证方保管，桂城农行未取得合法合规的房产证前，各方不得挪用该款；协议签订后，洙五队、萧振基萧某基应协助桂城农行到有关部门办理房产证申领和房产转户等手续；直至手续完善并将房产证转交至桂城农行为止，桂城农行亦应于即日签名同意见证方把购房款转洙五队使用；办证费用由萧振基萧某基和桂城农行各负担50%，萧振基萧某基对桂城农行在购房款中扣除130万元土地款给洙五队予以承认，并在桂城农行取得房产证后按购房合同的总价根据多余少补的原则进行结算。合同书的甲方处加盖了洙泗经济社公章。其后，洙五队出具收据，确认已收取桂城农行的130万元。
1998年3月18日，上述房屋的首层83.59平方米及二至六层办理了房产证，证号为粤房字第××号，登记所有权人为叠南洙泗村经济社。
1998年10月7日，案涉土地办理了新的集体土地使用证，证号为南府集用（98）字第010299号，登记土地使用者为叠南洙泗村经济社，地号01172671，图号011704丁-（4）-1，用途厂房，面积374.3平方米，记事栏记载了“属于遗失补办，原使用者叠南洙泗村经济社……”。
2015年12月8日，洙泗五经济社向法院起诉，主张相关权利。庭审中，除案涉土地对应的旧土地使用权证，洙泗五经济社还持有并出示了三份土地使用权证，相关使用权证上登记的土地使用人均为洙泗经济社，备注栏记载了“洙五承包组”或“属洙五队”的内容；洙泗经济社确认该三块土地均由洙泗五经济社管理和收益，洙泗经济社只是名义上的所有权人。此外，一审法院在庭审中要求洙泗经济社核实其目前持有的土地使用权证是否有备注某个生产队的情况，但洙泗经济社未能在限期内作出书面回复。
一审法院认为：洙泗五经济社主张案涉土地的使用权，故本案属于因不动产物权归属产生的争议，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第一条，本案属于民事诉讼的受理范围，一审法院应依法审理。且本案属于物权确认纠纷，故不受诉讼时效的约束。根据目前证据，案涉土地的使用权证虽然登记于洙泗经济社名下，但对应的土地登记申请表及旧的土地使用权证均备注了“洙五承包组”，洙泗经济社在庭审中确认了由洙泗五经济社持有且有类似备注的土地使用权证对应的土地实际由洙泗五经济社管理和收益，洙泗经济社只是名义上的所有权人。庭审中，一审法院要求洙泗经济社核实其目前持有的土地使用权证是否有类似的备注内容，但洙泗经济社未能在限期内作出回复。此外，洙泗五经济社曾就案涉土地的权益处分与案外人签订过多份合同，虽然加盖了洙泗经济社的公章，但仍可通过合同的约定以及款项的收取体现洙泗五经济社实际享有土地的使用权及收益权。根据目前证据，结合双方的陈述和证人证言，一审法院确认洙泗五经济社是案涉土地的实际使用权人，鉴于目前土地使用权的登记情况与实际情况不一致，故洙泗经济社理应协助洙泗五经济社办理相关过户登记手续。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第一条、第二条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认位于佛山市南海区桂城叠南洙泗村的土地（集体土地使用证号：南府集用（98）字第010299号）使用权归洙泗五经济社享受；二、洙泗经济社应于本判决发生法律效力之日起十日内协助洙泗五经济社办理上述土地的使用权变更登记手续。本案受理费4900元（洙泗五经济社已预交），由洙泗经济社负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。
另查明，洙泗五经济社成立于2009年9月30日。二审过程中，洙泗五经济社称，洙五队、洙四队、新联队是各自财政独立的，在1990年底，三个生产队合作成立了洙泗经济社，对外一致以洙泗经济社名义对外开展业务，直到2009年洙五队变更为洙泗五经济社，才以洙泗五经济社的名义对外开展业务。洙泗经济社称，洙五队、洙四队、新联队分别变更成为洙泗五经济社、洙泗四合作经济社和洙泗新联合作经济社，三个合作经济社合并成为洙泗经济社，但洙泗五经济社仍是一个独立的主体。
本院认为：综合双方当事人在二审期间的诉辩，本案争议的焦点为本案是否属于民事案件以及涉案土地使用权应属谁所有。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第一条规定，因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。本案是因洙泗经济社与洙泗五经济社对涉案土地使用权的归属产生争议而引起的纠纷，属于民事案件，洙泗经济社主张本案不属于民事案件审理范围缺乏依据，本院不予支持。
关于涉案土地的使用权是否应属于洙泗五经济社的问题。第一，根据一审判决认定的事实，洙五队与案外人萧振基萧某基于1993年在涉案土地上合作建房，房屋建成后洙五队向萧振基萧某基收取了前述房屋三年的租金，还于1997年萧振基萧某基出售其在涉案土地上的房屋时收取了买受人支付的价款以抵充萧振基萧某基所欠工程款，上述事实反映了洙五队在涉案土地办理土地使用权证前，就一直以涉案土地权利人的身份对涉案土地进行管理和收益。根据双方的陈述，洙泗五经济社的前身是洙五队，洙五队与洙四经济社存在一定的关系。由于在涉案土地办理土地使用证时，洙五队仅是一个生产队，尚不是经核准登记成立的组织，并结合洙五队在涉案土地使用权登记前一直对涉案土进行实际管理和收益这一事实，洙泗五经济社称当时以洙泗经济社的名义对外开展业务，涉案土地虽登记在洙泗经济社名下，但在土地使用证上备注“洙五承包组”以表明当时土地的实际权利人为洙五队具有高度可能性，故洙五队是涉案土地使用权的真实权利人，在洙泗五经济社成立后，洙五队的权利义务由洙泗五经济社继承，相应地洙四五社也承继了涉案土地的使用权。第二，洙泗五经济社在一审过程中还出示了三份同样备注了“洙五承包组”或“属洙五队”的土地使用权证，洙泗经济社确认该三份土地使用证对应的土地由洙泗五经济社实际管理和收益，其只是名义上的所有权人，该事实也印证了涉案土地使用权的真实权利人为洙泗五经济社。综上分析，虽然涉案土地的土地使用权现登记在洙泗经济社名下，但洙泗五经济社已举证证明了其为真实权利人，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条关于“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的规定，一审法院认定洙泗五经济社是涉案土地使用权的真实权利人，并判令洙泗经济社协助办理土地使用权变更手续正确，本院予以维持。
综上所述，洙泗经济社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9800元，由上诉人佛山市南海区桂城街叠南村洙泗股份合作经济社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
审 判 员 郑正坚
代理审判员 吴媛媛
二〇一六年十二月二日
书 记 员 梁启星
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