宋体仿宋黑体江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）苏中商终字第0443号
上诉人（原审被告）甲公司
被上诉人（原审原告）乙公司
上诉人甲公司因与乙公司物业服务合同纠纷一案，不服苏州市沧浪区人民法院（2011）沧商初字第0239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年7月30日受理，并依法组成合议庭，于2012年8月28日公开开庭审理了本案。上诉人乙公司委托代理人徐某、被上诉人甲公司委托代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
甲公司一审诉称：2009年12月30日，甲公司、乙公司双方订立《苏州市建瑞广场前期物业委托管理合同》一份，约定由乙公司为甲公司建设开发的位于苏州市沧浪区阊胥路的商住楼项目提供物业服务。但乙公司却未能按约定履行合同义务，未能达到约定管理目标，特别是乙公司从未对商场用房进行任何物业管理及服务。虽经甲公司多次要求整改到位，但至今物业服务仍未得到任何改善。甲公司认为，其与乙公司之间的物业服务合同合法有效，乙公司未尽物管义务已经构成违约，依据合同约定及法律规定，甲公司请求法院判令其与乙公司于2009年12月30日订立的《苏州市建瑞广场前期物业委托管理合同》予以解除；本案诉讼费用由乙公司承担。
乙公司一审辩称：甲公司要求解除合同的理由与实际情况不符，甲公司请求解除的三年履行期限的合同是双方之前订立且已经失效的合同。双方实际履行的合同是隔日签订的六年履行期限的合同。乙公司已经按照合同约定全面履行了物管义务，没有任何的违约行为。相反，甲公司在合同履行过程中却没有尽到委托人的职责，没有按约定支付物业管理费用，自2010年1月至2011年2月底结欠的物业管理费用金额达66万余元，乙公司已就结欠的物业费用向甲公司起诉，该案已由苏州市沧浪区法院审理，请求驳回甲公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2009年12月，甲公司（甲方）与乙公司（乙方）签订《苏州市建瑞广场前期物业委托管理合同》，合同约定：本物业项目是甲方在解聘前期物业（丙公司）的同时甲方委托乙方实行物业管理，订立本合同。物业类型为商住，坐落于苏州市沧浪区阊胥路（街道）123号，占地面积6332.4平方米，建筑面积5.8万平方米。合同对乙方的权利、义务做出约定，乙方根据法律法规及合同约定，制定各项物业管理制度；对业主的违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及结算报告；每6个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目；合同终止时，乙方必须向甲方移交全部经营性商业用房、管理用房及业务管理的全部档案资料。乙方应实现如下目标管理：房屋外观保持设计原貌，无严重破损现象，设备运行正常、房屋及设施、设备的维修、养护及时并按规定操作维修保养，公共环境整洁、优美、绿化长势良好，交通标示鲜明、车辆停放有序，公共秩序良好，业主和物业使用人对乙方的满意率达到95%（具体的物业管理服务质量要求见附图）。甲方违反合同约定，使乙方未能完成规定管理目标，乙方有权有求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同。乙方违反合同约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同，造成甲方经济损失的，乙方应该给予甲方经济赔偿。甲乙任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付10万元的违约金。给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。庭审中，甲公司向法庭出示的是一份落款时间为2009年12月30日，委托管理期限为三年（自2009年12月31日起至2012年12月30日止）的合同，该份合同落款甲方处加盖甲公司的合同专用章和原法定代表人王某的印章，乙方处加盖乙公司的公章；乙公司向法庭出示的是委托管理期限为六年（自2009年12月31日起至2015年12月30日止）的合同，该份合同落款处盖有甲公司、乙公司的合同专用章，甲公司也加盖了骑缝章，但没有合同签订时间。两份合同内容除了委托管理期限存在差异，其余内容均一致，且都约定合同自鉴（签）字之日起生效。乙公司称六年期合同在三年期合同签订之后即2012年12月31日签订，是对三年期合同的变更，双方实际履行的是六年期的物业服务合同，而甲公司则认为，六年期合同没有签署时间，乙公司没有证据证明其签订在三年期合同之后，应承担举证不能的责任，甲公司仅认可三年期的合同。上述事实有《苏州市建瑞广场前期物业委托管理合同》两份、庭审笔录予以证明。2009年12月31日，甲公司、乙公司以及案外人丙公司签订建瑞广场物业移交备忘。备忘录载明，2009年12月31日，根据苏州市沧浪人民法院民事调解书有关物业移交协议条款的规定，于下午一时左右，由原建瑞广场物业管理企业丙公司向新接受委托物业服务的丁公司进行有关物业的移交，申城物业参加移交的人员有原物业管理处负责人彭靖、建宁物业公司参加移交的人员有现场物管处负责人许春明。双方在建瑞广场A4楼物管处进行了部分物品和资料的移交（具体以双方签字确认的移交清单为准），根据物业移交的常规，重要移交的财务及设施、设备部分均未正常进行移交，申城方没有做好移交的准备，整个移交远未达成，只是作了人员、物业用房及部分物品的移交……。上述事实有建瑞广场物业移交备忘予以证明。
原审法院另查明：甲公司于2011年3月起诉，要求丙公司赔偿损失698215元。甲公司在该案中诉称：2009年10月21日其与丙公司在法院主持下达成调解协议，其中第二条约定：丙公司向甲公司移交包括公共管理设施（需能正常使用）、业主登记资料、设备设施的维修保养资料等，于2009年12月31日之前移交完毕。履行期限届满后，丙公司并未向建瑞房地产公司移交上述材料，甲公司无奈按现状接收了公共管理设施，但这些管理设施均有不同程度的损坏，甚至缺失，包括水箱、水泵、电梯、安防、消防系统，经测算，维修上述损坏的管理设施需花费698215元，甲公司要求由丙公司承担未果，故诉至法院，请求判令丙公司赔偿甲公司损失698215。法院经审理后认为，甲公司未举证证明公共管理设施的损坏系丙公司所为或不恰当使用造成，最终判决驳回了甲公司的诉讼请求。该案判决后，双方均未上诉，该判决现已生效。2010年4月8日，建宁公司建瑞物业管理处向甲公司发出关于建瑞广场消防设备实施恢复其使用功能告知函、生活水箱供水系统变频器恢复使用功能告知函、门禁道闸系统恢复使用告知函，要求甲公司恢复建瑞广场小区消防系统、地下室生活水箱、供水系统变频器、小区门禁、道闸系统的使用功能。上述事实有告知函予以证明。2010年4月21日，建宁公司建瑞物业管理就A楼房顶烟道漏水情况向甲公司发函，要求甲公司尽快解决。上述事实有函件予以证明。2010年8月6日，建宁公司建瑞物业管理处再次向甲公司发出紧急告知函，要求甲公司尽快恢复以前坍塌的水箱预防备用。上述事实有紧急告知函予以证明。2011年5月3日，乙公司由丁公司变更为甲公司。上述事实有江苏省苏州工商行政管理局名称变更核准通知书予以证明。诉讼过程中甲公司还向法院提供一份由苏州市公安局沧浪分局胥江派出所盖章的关于乙公司提供物业服务的建瑞商住小区盗窃情况统计，甲公司称该份统计可以显示乙公司未尽到物业管理义务致使小区盗窃案发率较高。乙公司对该份证据真实性不予认可，并向法院提供了苏州市社区居民委员会盖章的社区意见转达，认为乙公司自2010年1月1日接受管理至今，小区各项情况得到很好的改善，小区治安案件发案率大幅下降，治安情况明显好转，邻里之间纠纷协调较好，防止了社会矛盾激化。庭审期间，甲公司向法庭提供一组苏州市沧浪区公安消防大队于2011年7月在建瑞广场A、B幢检查时拍摄的照片和一组甲公司委托代理人自行拍摄的建瑞广场商住小区业主用住宅用房开设公司的照片，前一组照片显示检查的结果为：地下室堆放大量可燃杂物、各楼层室内消火栓箱内配件不齐、疏散走道堆放杂物；后一组照片则显示小区部分业主将住宅用房用于开设公司的情况。乙公司对第一组照片真实性没有异议，乙公司称由于甲公司移交物业时，消防配件本身就不齐全，业主存在乱堆杂物的情形，事后已经与业主进行沟通，且已整改完成，后一组照片真实性无法确认，即便业主存在违规行为，物业公司也只能规劝，没有强制业主进行整改的权利。上述事实有消防监督检查记录、照片两组、庭审笔录予以证明。2011年8月1日、9月26日，甲公司分别发函和限期整改通知书给乙公司，通知书称乙公司未履行合同条款和尽到物管义务，未能达到约定管理目标，通知乙公司限期整改以下问题：1、未制定物业管理制度并报我司备案；2、未提请有关部门有效处理业主和物业使用人违规、违章行为；3、未有效处理业主和物业使用人违反业主公约行为；……望贵司10天内整改到位，否则，双方订立的物业服务合同立即解除，并由贵司承担一切法律后果。上述事实有函、限期整改通知书予以证明。原审还查明，乙公司于2011年6月向法院提起诉讼，要求甲公司甲公司支付拖欠的商场管理费662816元并赔偿迟延履行付款损失1万元。法院经审理后认为，双方签订的前期物业合同，明确约定了甲公司有义务向乙公司支付商场管理费，但并未对商场内部管理进行明确约定。现甲公司以乙公司未对商场内部提供物业管理服务为由拒绝支付服务费，缺乏事实和法律依据，不予支持。判决甲公司支付乙公司商场管理费人民币606595元。后甲公司、乙公司双方均不服该判决，现已向苏州市中级人民法院提起上诉。上述事实有（2011）沧民初字第0659号民事判决书予以证明。
本案的一审争议焦点为：一、甲公司、乙公司于2009年12月30日签订的《苏州市建瑞广场前期物业委托管理合同》是否有效。二、甲公司要求解除合同是否符合合同约定或法定的解除条件。关于争议焦点一，原审法院认为：合同的解除须以当事人之间存在有效合同为前提。庭审中，甲公司出示了一份落款时间为2009年12月30日、委托管理期限为三年的合同，乙公司则认为该份合同已经被双方之后签订的六年期合同所替代，而乙公司向法庭出示的六年期合同没有落款时间。甲公司称合同约定生效条件为双方签字，六年期合同既没有明确的落款时间也没有双方法定代表人或经办人的签字，不符合生效的条件，甲公司仅认可三年期合同。原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立之日起生效。”第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”本案中，两份前期物业服务合同都约定“本合同自签字之日起生效”，所谓签字即指个人或公司的法定代表人、代理人在文件上写上自己的名字，而两份物业服务合同均只有双方盖章而没有签字，但乙公司已经于2009年12月31日接手建瑞广场商住物业并已经提供将近三年的物业服务，在此情况下，甲公司从没对合同是否生效提出异议，且乙公司在庭审中也认可双方签订的三年期前期物业服务合同在前。故甲公司、乙公司对三年期前期物业服务合同依法成立并生效的事实是认可的。六年期前期物业服务合同，乙公司辩称签订在后，但没有落款时间，也没有其他的证据予以证明，而且该份合同对生效条件也有明确的约定，在生效条件不成就的情况下，应以双方签订的已经生效的三年期前期物业服务合同作为规范甲公司、乙公司权利、义务的依据。关于争议焦点二，原审法院认为：甲公司、乙公司于2009年12月30日签订的《苏州市建瑞广场前期物业委托管理合同》是双方真实意思表示，依法成立并生效，甲公司、乙公司均应受其约束。在前期物业服务合同有效期内，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。由于乙公司在接手建瑞物业时，相关设施设备没有正常移交，对此，甲公司负有责任并存在过错，乙公司在消防检查记录中存在地下室堆放大量可燃杂物、疏散走道堆放杂物等问题，反映出乙公司在消防管理方面也存在问题。甲公司作为开发商首先应保障向乙公司提供的物业设施、设备运行正常，在此基础上还应监督、督促乙公司完善物业服务，对于乙公司物业服务中存在的问题，甲公司不应以拒绝支付物业服务费作为对抗。甲公司提供的证据尚不足以证明，乙公司未尽到合同约定的物业管理义务，甲公司以乙公司未能达到约定管理目标，致使甲公司合同目的不能实现，请求判令解除双方物业服务合同的请求，不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第四十五条、第九十三条第二款、第九十四条规定，判决：驳回戊公司的诉讼请求。案件受理费80元，由戊公司负担。
乙公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一审法院认定双方存在的有效合同为三年期的合同，而非之后签订的六年期合同，属于认定事实错误，且对乙公司的合同权利义务及合法权益产生重大影响。2009年12月30日，双方在订立三年期的《苏州市建瑞广场前期物业委托管理合同》后，于12月31日又订立了六年期合同，但由于疏忽未在六年期合同上签订日期。双方均确认两份合同的盖章是真实的，因此两份合同均是合法有效的。庚公司的法定代表人也是两份合同的经办人到庭陈述了两份合同的签订过程，并接受了质证，而甲公司的总经理即经办人却未敢到庭与庚公司的经办人对质，只出具了一份笔录。由此可以证实乙公司六年期合同订立在后的主张。一审法院因合同没有落款时间而导致生效条件不成就，并据此认为三年期合同是规范双方权利义务的依据，缺乏事实与法律的依据。故请求二审法院改判确认六年期《苏州市建瑞广场前期物业委托管理合同》真实有效，是规范双方权利义务的依据，并判令甲公司承担上诉费用。
甲公司答辩称：一审法院查明和认定的事实是正确，既符合双方签订、履行合同的相关事实，也符合合同约定的生效条件。在一审庭审期间，双方对于为期3年的合同的签订和成立是认可的，而乙公司坚持认为在为期6年的合同签订之前为期3年的合同已经失效，但是未能提供双方关于3年期合同已经失效的约定条件或者法定条件，因此，其辩解3年期合同已经失效是没有证据的。同时，6年期的合同因为不符合生效条件，也没有证据证明其签署的具体日期，也没有其他证据给予辅助证明，本案中，上诉人上诉的理由缺乏最基本的法律事实及基本的证据支持。因此，请求二审驳回上诉人的上诉请求。
本案二审经审理查明的事实与一审一致，双方当事人亦均予以确认。
经当事人确认，二审争议焦点归纳为：六年期合同是否在三年期物业管理合同之后形成，进而替代了三年期合同成为规范双方权利义务的依据？
本院认为，诉讼双方当事人对于各自在诉讼中的主张，有义务提供相应证据予以证实；无法证实的，应承担举证不能的法律后果。一审庭审中，双方均已经对三年期的物业管理合同真实性予以了确认。在此基础上，乙公司主张六年期物业管理合同在三年期物业管理合同签订之后形成，应提供相应的证据予以证实。乙公司对此仅有其合同经办人的单方陈述，且该陈述并未获得甲公司合同经办人的承认或证实；乙公司亦未能提供其他证据有效证实该份没有签署日期的六年期合同系在三年期合同之后形成。上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，证据确实，审判程序合法，适用法律和实体处理并无不当。上诉人的上诉理由，不能成立，故本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第四十五条、第九十三条第二款、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人甲公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘思萱
代理审判员 陈秋荣
代理审判员 俞水娟
二〇一二年九月五日
书 记 员 丁 兵