湖南省通道侗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1230民初278号
原告：尹盛林，男，汉族，1964年9月10日出生，住湖南省通道侗族自治县。
被告：王永安，男，汉族，1954年6月18日出生，住湖南省洞口县。
被告：邵阳市鼎盛房地产开发有限公司，地址湖南省邵阳市江北大世界2栋2单元201号。
法定代理人：杨传明，系该公司董事长。
被告王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司共同委托诉讼代理人：石全瑜，湖南清园律师事务所律师。代理权限为一般代理。
原告尹盛林诉被告王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2016年7月19日立案后,依法适用普通程序,于2016年9月6日公开开庭进行了审理。原告尹盛林、被告王永安及被告共同委托诉讼代理人石全瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告尹盛林向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告签订的富贵花园8栋4**室之《补充合同》是无效合同，依照国家政策及法律法规各自承担费用、税金义务，要求被告无条件向原告提供办证相关手续资料，退（补）回原告商品房配套建设的基础设施开通费4600元；2.被告向原告支付延期交房违约金（计算至2014年3月21日）。事实与理由：原告于2013年5月8日与被告签订（2013）通房商交第（451）号《通道侗族自治县商品房买卖合同》并交付首付款95053元，同时被告要求签订《补充合同》并交纳水电立户费2000元，均由被告王永安的妻子孙庆云提供了收据。2013年12月12日原告通过住房公积金贷款向被告交纳了220000元，原告至此已向被告交付了所有房款。原告与被告签订的《补充合同》中的内容违背了《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条规定。原告多次到被告售楼部办理办证所需资料，被告要求原告先交纳国土局及房管局之测绘费、图纸费、白蚁防治费及两书费，不交纳则不提供原告办证手续资料，因为所涉费用按照国家政策均由被告承担，所以原告至今未能办理房产及土地证手续。2015年12月31日由通道侗族自治县物价局下文通告了《关于进一步明确新建商品房交易、办证过程中有关收费政策》，也明示了被告乱收费问题。被告未按《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条规定开通燃气及有线电视到户，原告放弃由被告办理开通，由原告代为办理，所需费用现向被告追回。根据《商品房买卖合同》第八条规定，被告应于2013年12月30日前将符合交房条件的房屋交付给原告，但被告2014年4月通知原告交房，被告未向原告出示验收合格的相关材料，2014年3月21日8栋楼房才被住建局下属的质检站验收合格，故被告应承担逾期交房的违约责任，原告追责至2014年3月21日。诉讼过程中，原告尹盛林变更了部分诉讼请求为：将逾期交房违约责任时间由2014年3月21日延长至2015年4月15日。
被告王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司辩称，请求依法驳回原告尹盛林的各项诉讼请求。事实与理由：1.被告邵阳市鼎盛房地产开发有限公司与原告尹盛林就通道侗族自治县富贵花园小区8栋4**室订立的《补充合同》合法有效。该《补充合同》都是原告与被告的真实意思表示，合同内容简单明了，也未违反法律强制性规定、行政规定及未与双方签订的（2013）通房商交第（451）号《通道侗族自治县商品房买卖合同》内容相冲突；水电开户费是依照双方签订的《补充合同》所签订的，燃气开户费与有线电视开户费与湘价服（2009）59号文件第五条规定的“开通费”不属于一个概念。2.被告不应向原告支付延期交房违约金。被告延期交房的一个原因是出让土地使用权的通道县人民政府2014年11月底才将土地使用权交付给被告，同时被告开发建设富贵花园建筑材料进出的道路（吉祥路）是由通道侗族自治县人民政府修建，该道路于2015年1月才竣工验收，从而影响了被告开发建设富贵花园的进度。政府的行为，对于被告是不可预见、不可抗力的，因此被告应免除对原告逾期交房的违约责任。3.2015年4月15日是备案的时间，房屋验收合格不以备案时间为准，而不应当将备案时间认定为房屋验收合格的时间。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据，1、《补充合同》，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以采信，但对原告需要证明的目的不予采信，理由为该证据不能证明原告是在被强迫的情况下所签订的合同。2、《房屋预告登记证明》，本院对该证据的真实性、合法性予以采信，对其关联性不予采信，理由为该证据与本案无关。3、《通道森泰燃气有限公司注册信息》、《通道森泰燃气有限公司正式开工信息》，本院对这两组证据不予采信，理由为通道森泰燃气有限公司何时注册以及何时开工均与本案无关。4、《通道县富贵花园8#楼工程竣工综合验收备案表》，本院对其真实性、合法性、关联性予以采信，但对原告所要证明的目的不予采信，2015年4月15日为房屋备案登记时间，房屋竣工验收合格时间不以备案登记时间为准。5、《通道侗族自治县物价局关于进一步明确新建商品房交易、办证过程中有关收费政策》对其真实性、合法性本院予以采信，但其关联性本院不予采信，理由为该文件属于相关职能部门规范性文件，具有指导性，但不具有强制性。6、《湖南省新建商品房交易价格行为规范/湘价费（2009）59号》、湖南省物价局关于《湖南省新建商品房交易价格行为规则》有关问题的答复，本院对这两组证据的真实性、合法性予以采信，对其关联性不予采信，理由为这两组证据均属于相关职能部门规范性文件，具有指导性，但不具有强制性。7、县房管局《湖南省非税收入一般缴款书》，本院不予采信，理由为与本案无关。
被告提供由通道县人民政府项目建设征地拆迁管理办公室出具的《证明》及通道侗族自治县城市建设投资有限责任公司出具的《证明》，本院对这两份的真实性、合法性予以采信，对其关联性不予采信，理由为政府房屋拆迁完毕时间为2014年11月以及吉祥路竣工验收时间为2015年1月，被告主张政府的行为对于被告来说是不可预见、不可抗拒的，影响了被告开发建设富贵花园的进度，但不属于原、被告双方所约定的免责事由或法定的不可抗力情形，被告不能以此来对抗原告。
根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：2013年5月8日，原告与被告签订了（2013）通房商交字第（451）号《通道侗族自治县商品房买卖合同》及《补充合同》，原告购买被告富贵花园8幢2单元4**号房（建筑面积154.64平方米），每平方米1908元，购房总金额295053元。原告已按约定交付了全部购房款。（2013）通房商交字第（451）号《通道侗族自治县商品房买卖合同》第八条载明，出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交买受人使用；1.该商品房经验收合格；第九条载明，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；《补充合同》中约定，一、住房由出卖人（被告）代办土地使用证、房屋产权证[办证一切费用和契税由买受人(原告)承担]。二、每套门面须由买受人交水、电开户费2000元包干，工本费另行收取。三、本补充合同与出卖人同买受人签订的《通道侗族自治县商品房买卖合同》享有同等法律效力。四、本补充合同一式二份，出卖人与买受人各执一份。
2013年5月8日，被告向原告收取了2000元水、电开户费，原告于2015年7月25日对涉案房屋房门进行了安装并开始进行装修。原告妻子刘本荣向本院出具声明，其作为本案涉案合同一方当事，放弃在本案中的诉讼权利，在本案中所享有的权利全部由其丈夫即原告尹盛林主张。
本院认为：原、被告之间签订的8栋4**室的《补充合同》是否合法有效的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律的约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原告与被告于2013年5月8日签订的《补充合同》是双方当事人亲自签订的，是双方当事人的意思表示，该合同的成立不以向相关部门备案为生效要件，《湖南省新建商品房交易价格行为规则》是相关职能部门规范性文件，不属于强制性法律法规，原告与被告签订的《补充合同》并不违反强制性的法律、行政法规，原告主张该《补充合同》是在受胁迫的情形下签订的，但原告未向本院提供相关证据加以证明，故，本院对原告该主张不予采信。综上，原告与被告签订的《补充合同》系合法有效的。
原告主张依照国家政策及法律法规原、被告各自承担费用、税金义务，以及被告应当无条件向原告提供办证相关手续资料，被告向原告返还水、电开户费2000元的诉求，依原、被告签订的《补充合同》内有约定“一、住房由出卖人代办土地使用证、房屋产权证[办证一切费用和契税由买受人承担]。二、每套门面须由买受人交水、电开户费2000元包干，工本费另行收取”，故，本院对原告该主张不予支持；原告主张被告退（补）燃气开户费2300元、有线电视开户费300元，因原告未能向本院提交其向被告交纳了该两笔费用或是实际发生了两笔费用损失的证据，故，本院对原告该主张不予支持。综上，原告请求被告退（补）商品房配套建设的基础设施开通费4600元，本院不予支持。
被告是否存在逾期交房情形的问题。原告与被告签订的（2013）通房商交字第（451）号《通道侗族自治县商品房买卖合同》约定被告应于2013年12月30日前向原告交付经验收合格的房屋，但被告未于约定的时间向原告交付房屋，也未存在任何免责事由，另被告未提供相关证据证明原、被告之间具体交接房屋的时间。原告已于2015年7月25日自行安装了房门并对该套房屋进行了装修，应视为原告对该房屋的转移占有，视为该房屋已交付使用，原告请求被告支付延期交房违约金计算至2015年4月15日，故违约金应从2013年12月30日第2日起至2015年4月15日止（共计470天），被告按日向原告支4ED8已交全部房款（即295053元）的万分之一计算，共计13867.49元。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第（八）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
原告尹盛林与被告王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司签订的《补充合同》合法有效；
限被告王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告尹盛林支付逾期交房违约金13867.49元；
三、驳回原告尹盛林的其他诉讼请求。
如被告王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，由被告王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 李 平
审 判 员 杨 蓉
人民陪审员 王尚文
二〇一六年九月六日
书 记 员 方 艺
附件：
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应该承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险；
（四）返还财产；
（五）恢复原状；
（六）修理、重作、更换；
（七）赔偿损失；
（八）支付违约金；
（九）消除影响、恢复名誉；
（十）赔礼道歉。以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。
《中华人民共和国合同法》
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。