安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖15民终20号
上诉人（原审被告）：舒城县启德文化院，住所地安徽省舒城县。
法定代理人：胡汉龑，董事长。
委托代理人：任六富，安徽永诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张中元，男，1966年1月1日出生，汉族，个体工商户，住安徽省舒城县。
上诉人舒城县启德文化院因房屋租赁合同纠纷一案，不服舒城县人民法院于2015年9月18日作出的（2014）舒民一初字第01069号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年1月20日公开开庭审理了本案。上诉人舒城县启德文化院的委托代理人任六富，被上诉人张中元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告张中元诉称：2012年9月1日，原告租用被告舒城县启德文化院新综合楼六间地下室用作婚纱及儿童摄影室内场景拍摄基地，年租金13000元。2013年上半年，原告发现被告所有并管理的位于租赁房屋顶部、属于上层房间的进水管漏水，多次要求被告修理，可被告敷衍了事，修理后仍然漏水。2013年12月，原告要求被告更换水管，被告也安装新管，并电话告知原告新管已接通使用。但事实是新管始终未接通使用。还是在使用已损坏的旧管。2014年5月17日，原告摄影师带领客人到基地拍摄，发现水管爆裂，地面积水达4-5公分，房间部分墙体、地板和装潢物件及摄影景观大面积严重损毁，家具及电器也有不同程度损坏，损失巨大。原告被迫停止营业至今。事发后，双方就赔偿事宜协商未果。现依法诉请判令被告赔偿损失合计180990元：经原告申请舒城法院对损失状况及原因进行评估，结论为原告墙体、地板、装饰物件、摄影景观、灯具等损失价格为99890元，停业损失为59100元，共计158990元。水管渗透是导致损坏的主要原因；墙体、地板、装饰物件、摄影景观、灯具等损失价格为99890元。停业损失为59100元，共计158990元；鉴定费22000元。合计180990。（以当庭变更数额为准）。
原审被告舒城县启德文化院辩称：原告是在看过地下室的实际情况后，并了解地下室通风差，容易霉变的情况下要求出租的。被告告知原告地下室潮气大，对婚纱摄影有影响等情况后，原告自愿承租该地下室房屋，且表示有办法处理好除湿问题，在此情形下，双方签订2012年9月1日至2013年9月1日和2013年9月1日至2014年8月31日止2年的租房合同。被告将房屋交付原告管理，原告在装修、使用过程中未提出任何异议。2014年3月被告得知原告已关门歇业近3个月时间，不知原因。2014年6月，原告电话通知被告“出租房水管爆裂、漏水，地面积水达4-5公分，房间部分墙体、地板和装潢物件及摄影景观大面积严重损毁，家具、电器也有不同程度损坏”，随即，被告通知水电工去察看现场，发现不是水管爆裂，而是水龙头螺丝掉在地上，水电工按上后不滴水，认为系人为因素。原告已歇业3个余月。可是原告在装修时将出租房通风口全部封闭且装有两道玻璃门，一组阻碍了地下室房间通风性能。使得地下室潮气不能散发，加上梅雨季节，是造成物件损毁、墙体发霉的主要原因。因此原告诉称被告在租赁期间房屋水管设施漏水、水管爆裂，造成原告财产损失与事实不符。原告在与被告就水管漏水发生争议，经协商不成后，而将部分财产损失归责于被告。合同中也约定如遇不可抗力造成租房户财物经济损失，一概与业主无关。原告停业、歇业损失不是被告造成的，而是原告未保障承租房地下室空气流通、进行除潮处理且歇业3个月余造成的。原告诉请无事实和法律依据。原告诉请因水管爆裂造成各项损失20万元理由不充分。自2012年9月1日起原告将出租房交付原告使用、管理，从未发生水管爆裂事件，而是原告在使用其水管设施过程中的粗心大意及未做好室内除湿、通风等因素，造成物件被损，此损失与被告出租的房屋给原告因霉变造成损失之间无因果关系。从重新鉴定结论看，所造成损失与原告有一定的关系。因此，此损失应由原告自行承担。被告认为：首先，原告所举几份证据的真实性、关联性有待考证；其次，即使这些证据是真实的，也不代表被告系上述证据中的全部财产损失的赔偿主体。原告在租赁期间，对其所添附的财产行使占有、使用、处分的权利，期间某些部分很有可能被拆除或者损坏了，原告仅凭水“管爆裂”认定其财产损失价值达20万元无事实和法律依据。综上述，原告的财产损失与被告出租房屋之间无因果关系，所造成的损失是原告将出租房屋的通风口全部封闭且装有两道玻璃门，严重阻碍了地下室房间通风性能。使得地下室的潮气不能散发加上每年的霉雨季节，且歇业3个余月无人管理是造成物件损毁、墙体发霉的全部原因，应由原告自行承担。原告诉请舒城县启德文化院赔偿损失的理由无事实和法律依据。敬请人民法院在调查核实的基础上，依法驳回原告的全部诉请。另外，被告的重新鉴定结论推翻了原告的鉴定结论，原告的鉴定费应由自行负担。被告垫付的3万元鉴定费应该由原告承担。
原审法院查明：2012年8月份，原告张中元经人介绍，欲租赁被告舒城县启德文化院所有的位于舒城县城关镇龙舒路新综合楼六间地下室用作婚纱及儿童摄影室内场景拍摄基地。原告经实际考察后，遂于2012年9月1日与被告舒城县启德文化院签订《租房合同协议书》一份，约定租赁期限1年，至2013年9月1日止。到期后，根据双方需要可以续订或者终止；年租金12000元，于协议签订后一次付清；合同期间，如遇人力不可抗拒的自然灾害，造成租房户财物经济损失，一概与业主无关，事后，业主方应积极协助处理；承租人在租赁期间，凡是内外墙及天棚地面禁止打眼、装修，如有少部分装修，必须征得出租方同意，方可施工（并于退租时复原，如不能复原须赔偿出租方损失）；如需解除合同应提前1个月通知出租方，出租方无权转租等。随即原告在装修后投入使用（出口处安装有两扇玻璃门等）。该合同到期后，双方又于2013年9月1日续签房屋租赁合同一份，约定期限1年，至2014年8月31日止；租金增至13000元，其他约定同前次合同。合同履行期间，2014年4月原告暂停营业，5月17日，原告发现地下室（顶部水管接头部位）漏水，地面积水，通知了被告。被告方水电工朴先斌接到通知后对此进行了修理。同时发现墙体发生霉变、部分装潢物件损毁等。事发后，双方就导致原告财物损失发生原因产生争议，并就赔偿事协商未果，原告遂提起诉讼。经原告申请，原审法院委托舒城县价格认证中心作出《价格鉴定结论书》，对原告财物损失及停业损失进行评估，结论为原告墙体、地板、装饰物件、摄影景观、灯具等损失价格为99890元，停业损失为59100元，共计158990元。对地下室渗漏原因，安徽省建筑工程质量第二监督检测站作出《舒城县伊人梦3D实景摄影基地渗漏鉴定报告》，认为地下室顶部水管较长时期渗漏是导致石膏板墙和木隔断底部严重发霉、变黑，上部大面积霉变，摄影景观墙面发霉、损毁及地板被水浸泡损坏的主要原因，另外地下室自身潮气及原告拍摄基地停业后无人管理对部分吊顶及墙面顶部的霉变有一定影响。并发生价格鉴定费2000元，检测费20000元。后被告对该渗漏鉴定报告结论不服，申请重新鉴定，江苏省建筑工程质量检测中心有限公司作出《司法鉴定意见书》，原告租赁的地下室由于停业期间无人看管，在发现顶部水管渗漏前可能存在较长时间渗漏；原告开凿的排气管下缘所在位置较雨水管和污水管顶部盖板底0.615m，在雨水较多时，存在雨水或污水通过排气孔倒流现象均可导致地下室墙体和吊顶发黑、霉变；由于地下室本身湿度较大及原告摄影基地停业期间无人看管对墙体及吊顶的发黑、霉变也有一定影响。
原审法院认为：原告张中元与被告舒城县启德文化院之间的房屋租赁合同依法成立，受法律保护。在合同履行过程中，原告的装饰物件、摄影设备、景观设施等遭受一定的财产损失事实存在，与双方不适当的履行行为存在一定的因果关系，应由双方根据过错大小合理分担。其中地下室自身潮湿不宜使用属于租赁物固有瑕疵，被告已告知且原告知道该情况，仍然租赁使用，该部分责任属于双方约定的被告免责条款，意思表示真实，应由原告自行负担；地下室在使用过程中水管漏水，也是造成财物损害形成原因之一，此虽系被告对租赁物的瑕疵担保责任，但原告亦有发现、告知和防止损失扩大的义务，双方均应承担一定责任；原告自行停业期间对地下室疏于管理亦系造成损失部分因素。综上，原告自身存在主要过错应承担主要责任，被告负次要责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一百一十二条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十条之规定，判决：一、张中元因墙体、地板、装饰物件、摄影景观、灯具损毁等损失计人民币158990元，鉴定费22000元，计180990元，由舒城县启德文化院承担30%即人民币54297元，于判决生效后七日内一次付清；二、驳回张中元的其他诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取2150元，张中元负担1505元，舒城县启德文化院负担645元。
宣判后，舒城县启德文化院不服，向本院提起上诉称：原审认定被上诉人装修、停业损失不客观、不真实。舒城县价格认证中心所作价格鉴定结论未考虑租赁合同即将到期，被上诉人的装修物件等丧失价值。被上诉人自2014年2月后因其自身经营不景气而自行停用租用的场地。即便停业，也是被上诉人自身行为造成。且该结论未根据被上诉人以前月份的经营成果等客观情况进行损失认定，故依据不足。被上诉人单方申请鉴定机构对损失原因进行鉴定，因原审法院未采纳该鉴定结论，被上诉人支出的该鉴定费用2万元，不属于因租赁物产生的损失。二、原审判决上诉人承担被上诉人损失的30%属适用法律错误。本案租赁物潮气大是租赁物固有的瑕疵，上诉人已告知，被上诉人明知该情况仍坚持使用，该部分损失的赔偿责任属于上诉人免责事项，应由被上诉人自行承担。被上诉人在租赁期间自行停业，较长时间后才发现地下室水管渗水，被上诉人在租赁期间疏于管理是导致墙体、天花发黑、霉变的主要原因。另外，被上诉人擅自开凿通风口，改变租赁物结构导致雨水、污水回流也是造成损失的原因之一。被上诉人的损失均是其过错造成。三、原审对上诉人垫付的鉴定费3万元未作判决错误。上诉人申请对租赁物渗漏原因进行鉴定，鉴定结论被认定，但上诉人支付的鉴定费未予认定和处理，却对被上诉人因未被采信的鉴定结论支付的鉴定费进行认定，明显对上诉人不公。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人张中元当庭答辩称：上诉人的上诉内容不是事实，我方租赁近两年，没有发现霉变，上诉人没有接通新管子，继续使用旧管子，导致漏水，室内财产损害。对方水电工也有陈述漏水原因的材料。关于鉴定结论，发现漏水之前是3月17日最后一次拍照，且都是按照最低损失计算的。
双方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
本院二审认定的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：江苏省建筑工程质量检测中心有限公司作出的《司法鉴定意见书》认为涉案地下室在发现顶部水管渗漏前可能存在较长时间渗漏；张中元开凿的排气管在雨水较多时，存在雨水或污水通过排气孔倒流现象均可导致地下室墙体和吊顶发黑、霉变；其次，地下室本身湿度较大及摄影基地停业期间无人看管对墙体及吊顶的发黑、霉变也有一定影响。原审据此认定被上诉人张中元对造成损失承担主要责任，并无不当。对被上诉人的装修及停业损失，系原审法院依法委托舒城县价格认证中心依照法定程序作出，且在评估过程及一审审理期间，上诉人虽认为评估依据不足，评估结论不客观，但并未申请重新评估，也未提供相应的反驳证据足以推翻该评估结论，故舒城县价格认证中心出具的《价格鉴定结论书》能够作为认定被上诉人张中元装修及停业损失的定案依据。被上诉人张中元在一审申请人民法院委托安徽省建筑工程质量第二监督检测站所作《舒城县伊人梦3D实景摄影基地渗漏鉴定报告》虽未被采信，但其因承租房屋发生纠纷，并申请对房屋渗漏原因进行鉴定，为此支出鉴定费2万元，应是被上诉人的实际损失，原审判决上诉人承担该项费用的30%，并无不妥。对上诉人因不服安徽省建筑工程质量第二监督检测站作出的鉴定报告而申请重新鉴定，且重新鉴定的报告被采信，但原审未判令双方分担由上诉人支付的鉴定费3万元，有失公允，本院在诉讼费用的负担上予以明确。综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按原判决执行；二审案件受理费4300元，鉴定费30000元，合计34300元，张中元负担22000元，舒城县启德文化院负担12300元。
本判决系终审判决。
审 判 长 王 军
审 判 员 张海龙
代理审判员 马 龙
二〇一六年二月四日
书 记 员 季 敏
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后依法改判；
（四）原判决遗漏当事人或者缺席判决严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。