黑龙江省依安县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0223民初8号
原告才晶岩，男，1968年12月12日出生，汉族，无职业，住黑龙江省依安县。
委托代理人徐平（系原告妻子），女，1973年7月11日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省依安县。
委托代理人姜云祥，黑龙ＸＸ益律师事务所律师。
被告依安县正宇实业有限公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市依安县东南街农房建材公司二号，统一社会信用代码×××。
法定代表人侯有清，该公司总经理。
委托代理人孔祥雨，该公司总经理助理。
委托代理人王德文，该公司总经理助理。
原告才晶岩与被告依安县正宇实业有限公司（以下简称正宇公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告才晶岩及委托代理人徐平、姜云祥，被告正宇公司委托代理人孔祥雨、王德文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告才晶岩诉称：2013年10月25日，被告开发建设依安县华辰休闲购物广场，原、被告签订了回迁补偿协议，协议中约定被告为原告在原拆迁位置安置一套450平方米的门市房，并对该房屋的位置、朝向、跨度等进行了约定，定于2014年12月30日前交付房屋。但时至今日，被告没有按约定履行义务，只是在2015年2月1日交付给原告一套219平方米的门市房，但该房屋并不符合约定的条件。后被告竟向人民法院起诉，要求认定双方签订的回迁补偿协议无效，但被告的这一诉求被齐市中级人民法院及黑龙江省高级人民法院驳回，并认定该回迁补偿协议合法有效。现原告提起诉讼，要求被告交付230.57平方米的门市房，如不能交付给付未交付的230.57平方米的门市房价款4380830.00元、已回迁的219.43平方米房屋与所签协议不符，房屋降低价值损失987435.00元、停产停业损失756000.00元。
原告为证明主张事实的成立，向本院举示了如下证据：
1.2013年10月25日回迁补偿协议，用以证明双方约定的回迁房屋安置450平方米，被告没有履行。合同第二条第1、2、3项对450平方米做了明确的约定，具体为从东数第二家开始安排五个门市房，合计450平方米。其中120平方米的两个、60平方米的两个、90平方米的一个；均是一楼，南北跨度不超过15米，不要楼梯间；房屋所有权人均为才晶岩，办理房照的费用由被告承担。
2.商铺销售合同，用以证明华辰二楼产服对外出卖价格为13008.00元/平方米至22551.00元/平方米，这是参考价格，一楼价格要高于二楼。
3.（2014）齐民初字第43号民事判决书、（2015）黑民终字第184号民事判决书，用以证明回迁补偿协议合法有效。
4.房屋现状照片，用以证明房屋的状况。
5.2014年8月18日、22日依安县城乡规划局、建设局、人民政府的答复，用以证明原告发现被告建设的商服下台阶问题，原告进行上访，上述单位均要求被告立即整改。
被告正宇公司辩称：1.本案合同涉及的房屋属于依安县人民政府依照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定征收的房屋。应当按照依安县政府房屋征收办公室与原告签订的协议履行。依安县人民政府制定的《关于鸿泰商城对面地段房屋征收补偿方案》中明确规定，是为旧城区棚户区改造而征收。并且依安县政府也是按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定制定的补偿方案，并依照该条例的相关规定的程序予以公告，设置相应的征收部门与原告签订补偿协议。且协议约定的补偿不仅符合依安县政府规定的标准，也符合齐齐哈尔市政府的相关规定，并不损害原告的合法利益，合法、合规、合理。应当按照依安县房屋征收办与原告签订的协议约定，给予原告补偿。依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第八条、第十七条、第二十五条的规定，市、县级人民政府是国有土地上房屋征收的唯一主体，其他任何党政机关、社会团体、企事业单位和个人都无权对国有土地上的房屋进行征收。因此，被告或下属部门依安县华辰休闲购物广场项目部显然都不具有征收国有土地上房屋的主体资格，也不具有与原告签订征收补偿协议的主体资格。依照法律规定，被告与下属部门与原告签订的回迁补偿协议应当为无效合同，不受法律保护。根据原告与依安县房屋征收办签订的《非住宅房屋征收补偿安置协议书》和《征收有证住宅房屋安置协议书》约定，被告应当给予原告194.7平方米商服安置。2015年2月1日，被告交付给在告219平方米商服，已按原告与依安县房屋征收办签订的合同履行了义务；2.原告请求的停业损失数额根据不足。按照原告与依安县房屋征收办签订的《非住宅房屋征收补偿安置协议书》和《征收有证住宅房屋安置协议书》约定，原告的六个月停业损失合计为116820.00元，每个月应当是19470.00元。被告逾期交付房屋的时间是2个月，被告应承担数额是38940.00元。即使按照被告下属部门与原告签订的《回迁补偿协议》约定，如果被告不能按时交付房屋，停产停业损失的补偿按每月每平方米120.00元计算，总面积不超350平方米。被告逾期2个月应当是84000.00元。被告已于2015年2月1日交付219平方米的楼房，逾期未交付的面积应当是350平方米减去219平方米，为131平方米，损失补偿每月为15720.00元。按该平方米计算，即使至2016年4月末，时间是14个月，合计为22万余元，也不应当是原告请求的75万余元。
被告为证明主张事实的成立，向本院举示了如下证据：
1.《非住宅房屋回迁安置补偿协议书》，用以证明原告的房屋为依安县政府征收，政府对原告征收的房屋为三处，总计建筑面积124.6平方米，采取产权调换方式予以补偿，给予原告相同面积的房屋安置。另外给予原告停产停业损失、搬迁费和安置费等补偿金94197.00元。
2.《征收有证住宅房屋安置协议书》，用以证明原告的房屋为依安县政府征收，对于原告的有证房屋两处、总计建筑面积70.1平方米，采取产权调换的方式予以补偿。给予原告相同面积的房屋安置，原告无证房屋及附属物总面积141.08平方米，采取货币方式予以补偿，给予207669.00元的补偿。另外给予原告停产停业损失、搬迁费和安置费等补偿金260664.00元。
3.收据两份，用以证明给付原告的货币补偿是150万元。
4.依安县政府关于鸿泰商城对面地段房屋征收补偿方案，用以证明依安县政府规定的征收补偿标准。
5.依安县政府关于鸿泰商场对面地段房屋征收决定公告，用以证明原告的房屋为依安县政府征收，房屋征收方案已经依法公示。
6.依安县发展和改革委员会文件，用以证明被告开发建设依安县华辰休闲购物广场建设项目用地，为依安县政府征收房屋后的国有土地。
7.依安县华辰休闲购物广场修建性详细规划，用以证明被告是依据这个图进行定位的，所以产生了已建成的商服下台阶的问题，被告是接受政府的指令进行建设的。
本案在审理过程中，原告申请鉴定，经齐齐哈尔市中级人民法院技术室委托齐齐哈尔吉利房地产估价咨询有限公司鉴定，结论为房屋所有权人才晶岩，坐落于依安县华辰休闲购物广场，对被告未给付的房屋（南北跨度15米）面积230.57平方米的门市房价值，人民币4380830.00元；房屋所有权才晶岩，坐落于依安县华辰休闲购物广场219.43平方米房屋现况，被告与才晶岩所签协议与现房不符（门面距路面下沉、超过房屋跨度、房屋有一拐角面积），房屋降低价值，人民币987435.00元。
本案双方争议的问题：1.被告是否应向原告交付230.57平方米的门市房，如不能交付是否应给付原告未交付的230.57平方米的门市房价款4380830.00元；2.已回迁的219.43平方米房屋与所签协议不符，被告是否应赔偿原告房屋降低价值损失987435.00元；3.被告是否应赔偿原告停产停业损失756000.00元。
根据争议问题，通过庭审质证，本院对证据作如下分析与认证：
一.原告提交的证据：
1.证据1，被告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，主张原告已接收了219.43平方米的房屋，尽管房屋可能不符合约定，但毕竟已接收，如果要求按照原合同面积履行，不符合规定。
2.证据2，被告对原告提交的参考价格不予认可。
3.证据3，被告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，主张生效的判决不等于是真理。
4.证据4，被告无异议。
5.证据5，被告对证据的真实性无异议，主张被告提供的规划图是规划局最后确定的，都是按照规划进行建设的，是政府部门允许的。
二.被告提交的证据：
1.证据1，原告有异议，主张同一天原告和被告签订《回迁补偿协议》，被告出示的安置补偿协议是被告为了应付政府签订的，当时原告是在空白的合同上签的，至今为止原告手中无该份证据原件。
2.证据2，原告有异议，主张被告是依安县政府委托的拆迁部门，县政府和才晶岩签订的是被告所说应付政府的，应当以原告与被告签订的《回迁补偿协议》为准，关于政府和原告签订的这两份协议，已被齐市中级法院和省高级人民法院予以否定了，实际的经济补偿是150万元，而且已经给付了。
3.证据3，原告没有异议，主张该证据证明了原、被告是按照原告提供的《回迁补偿协议》履行的。
4.证据4，原告对证据的真实性没有异议，主张补偿方案是政府指导性的，不排除双方协商。
5.证据5，原告无异议。
6.证据6，原告对证据的真实性没有异议，主张是政府出让，用途是商服。
7.证据7，原告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议。
三.本案在审理过程中，原告申请鉴定，经齐齐哈尔市中级人民法院技术室委托齐齐哈尔吉利房地产估价咨询有限公司鉴定，结论为房屋所有权人才晶岩，坐落于依安县华辰休闲购物广场，对被告未给付的房屋（南北跨度15米）面积230.57平方米的门市房价值，人民币4380830.00元；房屋所有权才晶岩，坐落于依安县华辰休闲购物广场219.43平方米房屋现况，被告与才晶岩所签协议与现房不符（门面距路面下沉、超过房屋跨度、房屋有一拐角面积），房屋降低价值，人民币987435.00元。
原告对鉴定意见无异议。
被告有异议，主张：1.对估价机构的估价师的估价资格认为不合法律规定，因为估价报告按照房地产的估价规范规定应该必须由两名或者两名以上的估价师生才可生效，该估价机构的郭会田估价师对该项目进行鉴定评估时，注册证书已经失效了5个月，到期日是2016年2月27日，而出具鉴定报告日期是2016年7月27日；2.两位估价师职业资格证书和注册证书，持证人签字上一栏没有持证人签字；3.既然郭会田的注册已经过期了，被告认为法定代表人的身份也不具备，所以该估价机构没有估价资质；4.鉴定报告估价师生鉴定结论一栏之后，两位估价师根本没有签字，按照房地产规范的规定，估价师不能以盖章代替签字，被告该估价鉴定报告是一份无效的报告；5.对估价结果不认可，鉴定书中称所采用的方法是市场法，为什么选用市场法，没有进行必要的说明，被告认为采取这种方法是否科学被告有异议，因为按照房地产估价规范的规定国标50291-2015的规定，在不出具技术报告的情况下，对所选用的方法要做必要的说明，该估价机构没有对这一点进行必要的说明。因此，被告认为此方法没能根据，被告对结果有异议；6.鉴定报告中采用的比率没有根据，第四页的第十一项中的比例的三个数据；7.室内西南转角的面积比正常商服降低比率50%，这是建筑面积问题，被告查了房产测量规范的规定，也没有该比率，被告认为估价机构主观臆断，所以被告对鉴定结论不予认可。
齐齐哈尔市吉利房地产估价咨询有限公司对被告提出的质疑说明如下：1.估价师执业资格证书持证人签名一栏没有持证人签名问题，该执业证书系黑龙江省人事考试中心统一发放，在发放的过程中作为通过国家统一考试的人员只是按照要求在齐齐哈尔市人才交流中心审核相关材料原件并上交相关材料复印件，通过网络上传相关信息即完成申报工作，虽然没有持证人签名，并不是持证人造成的，关于持证人的执业证书真伪在中华人民共和国房地产估价师及房地产经济人协会网站上可查到；2.估价师郭会田注册证书有效期至2016年2月27日问题，系工作人员将注册证书复印件装错，接受委托时估价师郭会田早已取得新的注册证书，其注册证书有效期至2019年3月14日；3.关于建筑面积的表述问题，在勘查现场时对室内净长、宽、高的丈量是为了被鉴定物在报告中表述的更有直观性，而不是为了测绘房产的法定面积，因估价公司没有测绘资质所以在描述中对实际丈量的长度上加了“约”字，并不是表述错误；4.关于价值时间问题。将价值时间点写为鉴定基准日是不同的法规用词不同，但表述意义相同，时间为2016年7月26日，该鉴定在委托时并未确定价值时点，基准日按委托日2016年5月16日和鉴定意见出具日2016年7月26日来讲有两时点，如质疑人所认可的价值时点为委托日，无论以哪个时点因时间相距较短，价值波动较小，甚至没有波动，并不影响鉴定的结果；5.关于降低价值的幅度问题，按照生活常识及经验，临街商业房产的价值，是受周边的地理环境影响的，该纠纷所涉房产，属商业用房，房前与通行道路存在7个台阶的高差，通行的便捷与否直接影响经营过程中的客流量，也影响其空间的通视程度，将影响其经营收益，同时间接影响该房产的市场价值。关于建筑跨度的增加本身属违约情形，亦影响经营场所的深度及室内通视程度。关于拐角有暗间，与主体经营场不通视，既影响整体的经营面积，又影响整体利用，该暗间面积仅能作为辅助使用，这种非直接经营性的利用，与商用在使用价值上有巨大的区别，间接将导致房产的价值存在巨大区别。客观讲，这一影响程度没有参照的可比实例，就异议人列举的也只有在与交易无关未经核实的房屋租赁事例，并没有例举的司法意见不合理的交易实例，这是客观存在的事实，但对该房产价值的影响确实客观存在的。因此，针对该例房地产估价，估价公司相当慎重，经过多次研究，最终从合理性、客观性充分考虑，确定相应影响价值的幅度，出具司法鉴定意见书。
原告才晶岩对《对质疑的说明》无异议。
被告正宇公司认为鉴定人的《对质疑的说明》，无法弥补本案《司法鉴定意见书》存在的重大瑕疵。
庭审中，经向被告正宇公司释明，被告正宇公司表示不申请重新鉴定。
通过对上述证据的质证，对双方提供的证据认证如下：
原告提交的证据1，证实了2013年10月25日原、被告签订回迁补偿协议，约定为原告回迁安置450平方米的商服楼的事实；证据2，证实了华辰二楼商服对卖出卖价格；证据3，证实了原、被告签订的回迁补偿协议合法有效；证据4，证实了原告发现被告建设的商服下台阶问题，原告进行上访，有关单位均要求被告整改的事实。
被告提交的证据1，证实了原告的房屋为依安县政府征收，原告的房屋为三处，采取产权调换的方式予以补偿，给予原告停产停业损失、搬迁费和安置费等补偿金94197元的事实；证据2，证实了了原告有证房屋两处，采取产权调换的方式予以补偿的事实；证据3，证实了被告按回迁补偿协议履行了150万元的经济补偿的事实；证据4，证实了依安县政府规定的征收补偿标准；证据5，证实了原告的房屋为依安县政府征收，房屋征收方案已经依法公示；证据6，证实了依安华辰休闲购物广场建设项目用地，为征收后的国有土地；证据7，证实了被告是依据图纸进行定位的。
通过对证据的分析与认证，认定如下事实：2012年4月，依安县人民政府根据规定，决定将依安县鸿泰商城对面地段房屋实施征收，于2012年4月19日向征收范围内的居民和单位发布了《鸿泰商城对面地段房屋征收补偿方案》，2012年5月28日发布了《关于鸿泰商城对面地段房屋征收决定公告》。2012年5月，被告依安县人民政府行政部门批准在依安县民裕路开发建设华辰休闲购物广场，进行商业开发。原告才晶岩经营的饭店及住宅房屋在开发拆迁范围内。2013年10月25日，依安县房屋征收管理办公室与才晶岩签订了《征收有证住宅房屋安置协议》及《非住宅房屋征收补偿安置协议书》。同日，被告下属单位依安华辰休闲购物广场项目部与才晶岩签订了《回迁补偿协议》，该协议的主要内容为：1.对才晶岩现有房屋附属物（其中：商服房屋41.3平方米，商服房屋51.8平方米，商服房屋31.5平方米，合计面积124.6平方米；住改非24.5平方米、住改非45.6平方米，合计面积70.1平方米；无证经营房屋54.29平方米、无证经营房屋46.4平方米、无证经营房屋39.39平方米，合计面积140.08平方米）进行了协议安置，被告承诺给才晶岩回迁安置面积为450平方米的一楼房屋；2.双方经协商对于房屋的方位、朝向、楼层、开间的面积等达成补偿条件；3.对才晶岩的停产停业损失补偿费、搬家费和附属设施等损失费共计补偿150万元，签订拆迁协议后，被告一次性支付给才晶岩；4.才晶岩签订协议后，将房屋倒出，交给被告，由拆扒公司进行折扒；5.以上条款具有法律效力，双方共同遵守并做好保密工作，如在回迁期间有泄密现象发生，被告有权取消补偿协议相关内容，被告如有在动迁期间有泄密现象发生的任何费用由被告支付等。该协议有当时被告法定代表人赵东升签字及加盖依安华辰休闲购物广场项目部的公章。协议签订后，按照该协议约定，被告于2013年10月25日支付给才晶岩停业费、搬家补偿金等150万元。关于450平方米房屋的安置问题，因被告建的楼房一楼地面过低等问题，才晶岩等回迁户上访，依安县城乡规划局出具了情况说明，现该房屋未按协议约定安置。2015年2月1日被告只给才晶岩安置了219.43平方米的楼房，还差230.57平方米的楼房未安置。
2015年被告向齐齐哈尔市中级人民法院提起诉讼，主张被告及下属部门依安华辰休闲购物广场项目部不具有与才晶岩签订《回迁补偿协议》的民事行为能力，双方签订《回迁补偿协议》违反了依安县人民政府制定的房屋征收补偿标准，违反了民法的公平原则，该协议是在违背真实意思的情况下的行为，请求确认依安华辰休闲购物广场项目部与才晶岩签订的《回迁补偿协议》合同无效。齐市中级人民法院于2015年5月18日判决驳回了正宇公司的诉讼请求。正宇公司不服，向黑龙江省高级人民法院提出上诉，2015年12月2日经省高级人民法院判决驳回上诉，维持原判。正宇公司不服，向最高人民法院申请再审，2016年5月20日，最高人民法院裁定驳回再审申请。
本案在审理过程中，原告申请鉴定，经齐齐哈尔市中级人民法院技术室委托齐齐哈尔吉利房地产估价咨询有限公司鉴定，结论为房屋所有权人才晶岩，坐落于依安县华辰休闲购物广场，对被告未给付的房屋（南北跨度15米）面积230.57平方米的门市房价值，人民币4380830.00元；房屋所有权才晶岩，坐落于依安县华辰休闲购物广场219.43平方米房屋现况，被告与才晶岩所签协议与现房不符（门面距路面下沉、超过房屋跨度、房屋有一拐角面积），房屋降低价值，人民币987435.00元。被告对鉴定意见书提出质疑，经本院当庭释时，被告表示不申请鉴定，估价公司对被告的质疑进行了说明。
本院认为：正宇公司开发建设的华辰休闲购物广场属于商业性开发，因此正宇公司有权与被征收人签订补偿协议。正宇公司与才晶岩签订的征收补偿协议是双方当事人的真实意思表示，该协议不违反国家法律、法规的强制性规定，且该协议已部分实际履行，应认定该协议合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同受法律保护。正宇公司作为开发商应遵守诚实信用原则，在与才晶岩达成回迁补偿协议后，才晶岩的房屋已经交给正宇公司拆扒，且协议已部分履行的情况下，提出《回迁补偿协议》没有按照依安县人民政府制定的房屋征收补偿标准计算补偿、被告或下属部门依安县华辰休闲购物广场项目部都不具有征收国有土地上房屋的主体资格，也不具有与原告签订征收补偿协议的主体资格，被告与下属部门与原告签订的回迁补偿协议应当为无效合同，不受法律保护的主张不能成立；因被告对原告未回迁的230.57平方米的门市不能进行安置，故被告应予以货币赔偿。经齐市中级人民法院技术室委托齐齐哈尔市吉利房地产估价咨询有限公司作出司法鉴定意见书，结论为对未给付房屋面积230.57平方米的门市房价值为人民币4380830元。已回迁的219.43平方米房屋因与所签协议不符，房屋降低价值损失经齐市中级人民法院技术室委托齐齐哈尔市吉利房地产估价咨询有限公司作出司法鉴定意见书，结论为被告与才晶岩所签订协议与现房不符，房屋降低价值为人民币987435元。被告对司法鉴定鉴定意见书提出质疑，经当庭释明，表示不申请重新鉴定，对被告质疑问题估价公司已作出书面说明；原告要求被告赔偿停产停业损失756000元，按双方签订的《回迁补偿协议》第三项第2条的约定，被告如果在2014年12月30日止不能交付使用，停产停业损失补偿费按每月120元×350平方米计算，直到交钥匙为止。原告实际接收219.43平方米门市的时间为2015年2月1日，占总面积450平方米的48.76%，逾期一个月交付，按双方约定，停产停业损失应为20479（120元×350平方米×1个月×48.76%）；未交付门市房的面积为230.57平方米，占总面积450平方米的51.23%，计算至2017年1月份为25个，该部分的停产停业损失为537915元（120元×350平方米×51.23%×25个月）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告依安县正宇实业有限公司赔偿原告才晶岩未给付房屋面积230.57平方米的门市房价值人民币4380830元。
二、被告依安县正宇实业有限公司赔偿原告才晶岩已签订回迁补偿协议与现房不符，房屋降低价值人民币987435元。
三、被告依安县正宇实业有限公司赔偿原告才晶岩已将交付219.43平方米门市房停产停业损失20479元、未交付的230.57平方米门市房停产停业损失537915元。
上述一、二、三项于判决生效后10日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费54670元，原告才晶岩负担1383元；被告依安县正宇实业有限公司负担53287元，鉴定费36605元，由被告依安县正宇实业有限公司负担，两项合计89892元，与前款一并履行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。
如当事人在规定期限内未提出上诉，本判决书即发生法律效力。权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年，上述期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。逾期申请执行的，人民法院将不予受理。
审判长 徐冬华
审判员 单立群
审判员 韩凤波
二〇一七年一月十八日
书记员 张晓雨