宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁01民终1467号
上诉人（原审被告）：李澈，男，1987年7月4日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：严财昌，宁夏新中元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈秀梅，宁夏新中元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军宁夏军区招待所，住所地宁夏回族自治区银川市西夏区学院西路***号。
负责人：李建文，该所所长。
委托诉讼代理人：时间，宁夏辅德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘莉，宁夏辅德律师事务所律师。
上诉人李澈因与被上诉人中国人民解放军宁夏军区招待所房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2016）宁0104民初5778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月24日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
李澈上诉请求：1.撤销银川市兴庆区人民法院（2016）宁0104民初5778号民事判决第二项判决，改判上诉人不向被上诉人承担房屋租金713952元、水费3629元、电费11644元、采暖费17688元及违约金27844元。2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与宁夏军区第二招待所签订的《房屋租赁合同》为无效合同，且自2016年4月6日合同到期后，上诉人与案外人李鸿雁经协商，已解除《房屋租赁合同》，上诉人2016年4月6日后因被断电并未实际经营，故不产生租赁费。一、上诉人与宁夏军区第二招待所签订的《军队房地产租赁合同》为无效合同。1、宁夏军区第二招待所并不是经过军区及工商部门依法注册成立的组织，其没有签订合同的主体资格。经查，工商登记信息中并不存在宁夏军区第二招待所，故其在《军队房地产租赁合同》中所盖印章为未经备案注册登记的印章，宁夏军区第二招待所没有对外签订合同及承担民事责任的主体资格，其以不具有主体资格的名称与上诉人签订合同应当为无效合同。2、涉案军产房为上诉人自李鸿雁处转租，依据《军队空余房产租赁管理规定》、《军队房地产租赁合同》的相关规定，该转租行为应当无效。3、根据《军队空余房地产租赁管理规定》及相关规定，该《军队房地产租赁合同》在形式要件及实质内容方面，均不符合《军队空余房地产租赁管理规定》第四章第十四条的规定：”出租军队空余房地产，必须使用全军统一的《军队房地产租赁合同》范本，签订租赁合同”。但本案涉案军产房屋租赁合同并非该规定中要求的《军队房地产租赁合同》范本，其在内容和形式方面均不符合该规定，因而涉案合同无效。二、从事实方面来说，上诉人同意解除与宁夏军区第二招待所之间签订的《房屋租赁合同》，但不存在一审判决中存在的房屋租金、水费、电费、采暖费及违约。1、2016年5月宁夏军区第二招待所向上诉人发出《解除合同通知书》，载明，于通知送达之日起解除双方之间签订的合同，上诉人亦同意解除。同时上诉人已将租赁期间产生的各项费用结清。2、因案外人李鸿雁2016年3月份私自对上诉人经营的涉案房屋断电，给上诉人造成了巨大的损失，后上诉人经与李鸿雁协商解除了租赁合同，但针对赔偿问题未达成一致意见，故导致上诉人不能及时搬离涉案房屋。且涉案房屋按照规定，已不能实际对外出租，因此涉案房屋自2016年4月6日以后，被上诉人并未产生实际的经济损失。3、因李鸿雁的私自断电行为，导致上诉人自2016年3月以后，无法实际经营，自2016年4月以后，不存在租赁费的产生。4、上诉人已将2016年3月底之前的涉案房屋的水电费全部缴清。三、因宁夏军区第二招待所在原审中并非适格的诉讼主体，上诉人在一审中未能提出反诉，针对涉军房屋，因提前解除合同而给上诉人造成的损失，上诉人将另案提起诉讼进行主张。综上，请求支持上诉人的上诉请求。
中国人民解放军宁夏军区招待所答辩称：本案中并不存在法律规定或当事人约定的合同无效的情形。上诉人在上诉状中提到的《军队空余房地产租赁管理规定》等系被上诉人内部管理规定，并不会对上诉人与被上诉人的民事法律行为产生效力性的影响。涉案合同合法有效，对合同双方均具有约束力。被上诉人作为本案当事人主体适格。涉案房产属于军队资产，产权归宁夏军区后勤部所有，且后勤部已授权被上诉人统一管理，同时委托职业经理人李鸿雁经营管理。原军区第二招待所系后勤部下设机构，现已撤销，其相应民事权利义务均由被上诉人享有和承担。基于此，被上诉人作为涉案合同权利义务的承继者提起本案诉讼，其诉讼主体适格。涉案合同于2016年5月9日解除，但上诉人至今未向被上诉人返还涉案房屋，上诉人应当在其占有使用涉案房屋期间，向被上诉人支付租赁费用，以及在此期间产生的水、暖、电等各项费用。
中国人民解放军宁夏军区招待所向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的《军队房地产租赁合同》，被告按合同约定向原告返还租赁房屋；2.被告支付原告租金713952元（2016年4月7日至2016年10月7日）、水费3629元、电费11644元、采暖费17688元及违约金728231.04元，以上合计1475144.04元；3.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2014年3月28日，案外人李鸿雁代表宁夏军区第二招待所与被告签订《军队房地产租赁合同》一份，约定，被告承租位于银川市中山北街12号（宁夏军区第二招待所后院贵宾楼）、面积1608平方米的房屋从事餐饮行业；租赁期限为五年，自2014年4月7日至2018年12月31日止；房屋第一年租金为：1350720元，后期每两年房租递增6%，房屋租金不含水、电、暖等其他费用，第一年租金分两次付清，其余年限租金按年结算，免租期为1个月，自2014年4月7日至2014年5月6日为免租期，房屋租金具体支付日期为：2014年3月24日前支付2014年5月7日至2014年8月6日租金337680元、2014年6月1日前支付2014年8月7日至2014年11月6日租金337680元、2014年10月1日前支付2014年11月7日至2015年4月6日租金562800元、2015年3月1日前支付2015年4月7日至2016年4月6日租金1350720元、2016年3月1日前支付2016年4月7日至2017年4月6日租金1427904元、2017年3月1日前支付2017年4月7日至2018年4月6日租金1427904元、2018年3月1日前支付2018年4月7日至2018年12月31日租金1103731元；因使用租赁房屋而产生的水费、电费、采暖费、通讯费、设备费、物业费等各项费用由被告承担；被告逾期不缴纳水费、电费、采暖费、通讯费、设备费、物业费等各项费用，影响原告声誉或毁坏原告利益的，宁夏军区第二招待所有权单方解除合同，并由被告承担一切法律后果；被告逾期支付租金，每逾期一天，按该年未付租金的1‰向宁夏军区第二招待所支付违约金，逾期15天，宁夏军区第二招待所有权解除合同，同时被告按该年租金30%承担违约金。宁夏军区第二招待所在”甲方”（出租方）处盖章，李鸿雁在甲方”代表人”处签字，被告李澈在”乙方”（承租方）处签名并捺印。合同签订后，宁夏军区第二招待所向被告交付了涉案房屋，被告向宁夏军区第二招待所支付了2014年5月7日至2016年4月6日的房屋租金2588880元。因被告未于2016年3月1日前按约支付2016年4月7日至2017年4月6日的租金，宁夏军区第二招待所于2016年5月9日向被告送达了《解除合同通知书》，通知被告解除双方签订的《军队房地产租赁合同》，并于3日内搬出并返还租赁房屋，同时结清租金、水、暖、电等相关费用。因被告未返还宁夏军区第二招待所租赁房屋并结清相关费用，故原告诉至法院，请求依法判如所请。至2016年10月7日，被告仍未将租赁房屋返还原告，实际产生租金713952元、水费3629元、电费11644元、采暖费17688元。
另查明，2016年6月28日，宁夏军区后勤部出具《证明》一份，证明，位于银川市××区第二招待所）房地产（包括李澈租赁后院贵宾楼、别墅区北侧平房、后院停车场等）属军队资产，产权归宁夏军区后勤部所有，该资产后勤部已授权宁夏军区招待所统一管理、维护，同时委托职业经理人李鸿雁经营管理。原宁夏军区第二招待所系后勤部下设机构，现已撤销，其相应民事权利义务均由宁夏军区招待所享有和承担。2016年8月8日，宁夏军区后勤部出具《关于宁夏军区第二招待所主体职能说明》一份，陈述，宁夏××区招待所内部职能机构，主要职责为管理后勤部位于银川市××区房地产资产，宁夏军区第二招待所对外代表宁夏军区招待所，其民事权利义务由宁夏军区招待所享有和承担；同时出具《关于银川市中山北街12号房地产相关产权事宜的说明》一份，陈述，银川市兴庆区中山北街12号房地产（包括临街主楼、李澈租赁的后院贵宾楼、别墅区北侧平房、后院停车场等）属军队资产，贵宾楼、别墅区北侧平房由宁夏军区后勤部于2001年、2009年规划自建，产权归宁夏军区后勤部所有，房屋产权已报上级备案，上述房地产土地使用证已于2015年6月办理，房屋产权证均未办理（宁夏军区范围内军产均未办理产权手续）。
一审法院认为，被告与宁夏军区第二招待所签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，予以确认。根据宁夏军区后勤部出具的相关说明，宁夏军区第二招待所权利义务均由宁夏军区招待所享有和承继，故原告对被告与宁夏军区第二招待所签订的《军队房地产租赁合同》约定的权利义务具有拘束力，现原告以自己名义诉至法院，主体适格。合同签订后，宁夏军区第二招待所向被告交付了涉案房屋，被告向宁夏军区第二招待所支付了2014年5月7日至2016年4月6日的房屋租金后，就其后租金未予支付，已构成违约，根据合同约定，逾期支付租金15日后，宁夏军区第二招待所有权解除合同，2016年5月9日宁夏军区第二招待所向被告送达了《解除合同通知书》，通知被告解除双方签订的《军队房地产租赁合同》，被告亦同意解除，故被告与宁夏军区第二招待所签订的《军队房地产租赁合同》已经解除，法院对此予以确认。
合同解除后，被告应当及时将涉案租赁房屋返还原告，并按照合同约定的租金等相关费用的标准结清至实际返还租赁房屋时已经实际发生的房屋租金、水、暖、电等各项费用，现原告要求被告交清2016年10月7日前实际产生的房屋租金713952元、水费3629元、电费11644元、采暖费17688元，符合法律规定和双方约定，法院予以支持。
关于原告主张违约金的问题，双方在合同中约定，被告逾期支付租金，每逾期一天，按该年未付租金的1‰向宁夏军区第二招待所支付违约金，该约定明显过高，且原告的损失主要表现为被告逾期支付租金期间的利息损失，故法院参照民间借贷纠纷处理资金占用期间利息采用的法定利率标准即年利率6%的1.3倍，确认被告以713952元为基数向原告支付自2016年4月7日起至2016年10月7日止的违约金27844元较宜。
依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，判决：一、被告李澈于本判决生效之日起十五日内返还原告中国人民解放军宁夏军区招待所所承租位于银川市××街第二招待所后院贵宾楼、面积1608平方米）的房屋；二、被告李澈于本判决生效之日起七日内支付原告中国人民解放军宁夏军区招待所房屋租金713952元（2016年4月7日至2016年10月7日）、水费3629元、电费11644元、采暖费17688元及违约金27844元；三、驳回原告中国人民解放军宁夏军区招待所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18176元，由原告中国人民解放军宁夏军区招待所负担8630元，被告李澈负担9546元。
本院二审期间，上诉人、被上诉人未提交新证据。
二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，对一审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为涉案《军队房地产租赁合同》的效力及上诉人应否承担涉案房屋租金、水、电、采暖费及违约金等。关于涉案房地产租赁合同的效力问题。上诉人上诉称××区及工商部门依法注册成立的组织，其没有签订合同的主体资格。根据一审所收集的证据载明宁夏××区后勤部内设机构，并代表宁夏军区后勤部对涉案房屋行使管理职责，宁夏××区第二招待所的代理行为并未提出异议，故上诉人上诉称宁夏军区第二招待所无签订合同的主体资格的理由不能成立。上诉人上诉称涉案房屋系从案外人李鸿雁处转租，该转租行为无效。经查，李鸿雁为宁夏军区后勤部聘请的第二招待所职业经理人，李鸿雁代表宁夏军区第二招待所与上诉人签订涉案房屋租赁合同宁夏军区后勤部并无异议，上诉人上诉称李鸿雁将涉案房屋转租给上诉人无证据支持，其上诉所称该转租行为无效的理由不能成立。上诉人上诉称涉案《军队房地产租赁合同》在形式要件及实质内容方面均不符合《军队空余房地产租赁管理规定》的相关规定，应属无效。经查，涉案房屋系宁夏军区后勤部的招待所用房，而非营房设施，且本案合同的签订也按照《军队空余房地产租赁管理规定》的格式由双方签订，从合同的内容并无违反法律和上述管理规定的情形，故上诉人所称上述理由无证据支持，不能成立。综上，上诉人称涉案合同无效的上诉理由不能成立，应不予采信。关于上诉人应否承担涉案房屋租金、水、电、采暖费及违约金等问题。经查，上诉人在涉案合同约定的期限内未按照约定履行缴纳使用涉案房屋的租赁费，为此，宁夏军区第二招待所向上诉人发出通知，但上诉人仍未缴清应缴纳的租赁费，并继续占用房屋。虽然本案涉案房屋租赁合同双方认可已解除，但上诉人并未履行向被上诉人交付涉案房屋，涉案房屋仍被上诉人所占用，对此，上诉人应对其未向被上诉人履行交付涉案房屋承担责任。一审法院根据被上诉人在一审中的诉请，判令上诉人承担相应的租赁费及违约金的处理并无不当；一审审理中，上诉人对被上诉人主张的欠付水费、电费、采暖费的相关费用及证据，并未提交证据反驳，被上诉人已代上诉人支付了上述费用，对此，上诉人应对欠付上述费用承担责任。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚，证据充分，判决结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11548元，由上诉人李澈负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈勇军
审 判 员 杨巧玲
代理审判员 黑 琴
二〇一七年九月十一日
书 记 员 袁 萍