山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0103民初5910号
原告：济南博恩汇泽科技有限公司，住所地济南市。
法定代表人：王某某，总经理。
委托诉讼代理人：韩某某，女，1975年1月23日，汉族，济南博恩汇泽科技有限公司职工，住济南市。
委托诉讼代理人：周云粉，山东凡涛律师事务所律师。
被告：济南正和物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人：贺某某，董事长。
委托诉讼代理人：林海，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈坤，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。
原告济南博恩汇泽科技有限公司（以下简称济南博恩汇泽公司）与被告济南正和物业管理有限公司（以下简称济南正和物业公司）合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。案件审理中，原告济南博恩汇泽公司撤回对被告山东华鲁房地产开发公司的起诉、原告济南博恩汇泽公司法定代表人王某某的委托诉讼代理人韩某某、周云粉，被告济南正和物业公司法定代表人贺某某的委托诉讼代理人林海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告济南博恩汇泽公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付拖欠的2016年制冷费11684.88元、拖欠制冷费违约金11953元（自2016年6月16日算至2017年7月15日，并判决至本判决履行完毕止）；案件审理过程中，原告变更为：请求判令被申请人向申请人支付拖欠的2016年制冷费12115.67元、拖欠制冷费违约金14320.72元（自2016年6月16日算至2017年7月15日，并判决至本判决履行完毕止）；2.请求判令被告向原告支付拖欠的2017年制冷费11684.88元；案件审理过程中，原告撤回该项诉讼请求；3.请求判令被告向原告支付拖欠的2016年供暖费11684.88元、拖欠供暖费违约金7116.09元（自2016年11月16日算至2017年7月15日，并判决至本判决履行完毕止）；案件审理过程中，原告撤回该项诉讼请求；4.请求判令被告赔偿原告因本案支付的律师代理费2000元。案件审理过程中，原告变更为3000元。事实与理由：2016年5月15日，济南市市中区舜玉花园业主委员会与原告签订了《舜玉花园空调机房改造工程投资及运营管理合同》，约定由原告出资建设舜玉花园小区制冷制暖空调建设。合同第七条第1项约定，制冷及供热费用均按照济南市供热收费标准收取。第2项约定，制冷及供暖费用由原告收取，业主缴纳日期为每季供冷或供暖前30日。2016年12月1日，济南市市中区舜玉花园业主委员会与原告签订了补充协议，协议第一条约定，制冷缴费期为每年5月10日至6月15日，供热缴费期限为每年10月10日至11月15日。业主逾期未交的，按所欠费用每日加收千分之三的违约金。补充协议第二条约定了报停的条件，约定：因为小区内制冷和供暖均为自管站，无财政补贴，由小区自负盈亏，所以原则上不准报停，如确需报停，除应当满足补充协议的报停条件之外，还应当在当季缴费期前30日提出，并签订报停协议，由原告关闭锁闭阀并接受原告的监督，且报停后仍需要当季总费用的70%，未签订报停协议的业主，应缴纳全额费用。补充协议第三条约定了，对拒不缴费用的业主，原告可采取必要措施或则通过法律途径追缴，由此产生的律师费、诉讼费等费用由败诉方承担。业主产权转移时，业主应当告知原告并结清制冷供热等费用。2007年，被告1与济南市舜玉花园业主委员会签订了《物业管理用房交接协议》，约定将舜玉花园小区36号楼一层建筑面积为272.5平方米中的230.33平方米交给被告2使用，二楼仍由被告]所有。截止到起诉之日，被告尚欠2016年度的制冷费、供暖费和2017年度的制冷费。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，为了维护自己的合法权益，根据《民事诉讼法》相关规定，原告特向贵院起诉，请求贵院判如所请。
被告济南正和物业公司辩称：被告未提供供暖服务，不应收取供暖费用，关于制冷部分请求原告提供相应制冷依据。我方在撤离之前实际占用房屋面积并非原告诉状中计算的基数，即使有违约行为原告的损失为金钱损失，应按照人民银行同期贷款利率计算；2016年5月15日济南市市中区舜玉花园小区空调机房投资及运营管理服务合同，我方对此并不知情，合同约定的日千分之三的违约金明显过高，根据贵院2016鲁01**民初5970号民事调解书确认我方在2016年9月1日已终止物业服务合同，我方已撤离舜玉花园小区。原告未向被告提供供暖服务，原告与业主委员会之间的协议约定供暖报停仍按照70%的比例收取费，违反相关法律规定且取暖费的收取是关全体业主的切身利益，属于重大事项，根据相关法律规定，应由业主共同决定。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认定事实如下：被告原为舜玉花园小区提供物业服务，其中位于该小区36号楼一楼面积为272.5平方米，原、被告均认可房屋共八间（含厕所一间），案件审理过程中，案外人提交36号楼二层平面图一张，原、被告均认可八间房屋面积与该楼二层相对应的房屋面积一致。该平面图显示，被告认可其实际使用五间面积均为21.37平方米，被告认可厕所按照一半计算，厕所面积为20.36平方米。另外两间面积均为20.36平方米。2016年11月8日，原告出具36号楼物业办公及宿舍面积确认表。该材料填写时间为2016年11月14日，该表中物业确认人处签名为王滨，被告认可其系其公司员工。该表中记载36号楼一层为272.5㎡，宿舍面积为65.4㎡，配电室面积为63㎡。在被告作为乙方与涉案小区业委会作为甲方签订的《物业管理服务合同》最后一页记载有“甲乙双方固定资产交接清单详见附表”，但被告未提交该合同原件及附表。案件审理过程中，原告主张要求被告交纳2016年夏季制冷费，被告认可在原告主张的期间其在涉案小区服务，并且认可其未向原告交纳过制冷费用。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告主张小区业委会向被告移交的物业办公地点为36号楼一层五间办公室被告单独使用，一层还有一间办公室系被告与业委会共用，按一半计算，再加一楼卫生间按一半面积计算，因此原告主张被告一楼办公面积按6间办公室计算。另外，一层公用面积原告自认为42.18㎡，原告主张该面积也应有被告负担一半。被告认可其应当交费面积为五间办公室及厕所半间，其余面积不应由其负担。2017年11月1日，济南市舜玉花园业主委员会出具证明一份，主要内容为该小区业委会移交给被告的36号楼一层物业用房面积为197.54平方米，宿舍面积为65.4平方米，配电室为63平方米。根据原告提交的制冷费用催缴单，该面积计算方式为总面积272.5平方米减去公共面积42.18平方米的一半即21.09平方米，除以一楼房屋间数7间，再乘以被告实际使用的房屋间数5.5间得出。关于缴费标准，关于宿舍及配电室费用问题。被告主张宿舍其仅使用了一间，因此对原告主张的宿舍面积其不认可。关于配电室，被告认为配电室不允许使用制冷空调，因此不产生制冷费。但对以上两点陈述，被告未提交相应证据。原告主张在其与涉案小区业主委员会签订的合同中约定小区制冷供暖按照实际使用者的实际用途收费，因此被告应当按照商业标准计收费用，即应按39.8元每平方米计收费用。被告对此不予认可，被告认为应当按照民用标注即26.7元每平方米计收费用。关于律师费3000元，原告主张其与涉案小区业主委员会签订的合同中对律师费有约定。
本院认为，原告为涉案小区提供制冷供暖服务，被告在小区提供物业服务期间享受了原告提供的服务，应当向原告交纳相关费用。关于被告应交费的36号楼面积，根据原、被告陈述，被告认可其实际使用范围包括五间办公室、半间厕所，五间办公室面积相同，均为21.37平方米，厕所面积为20.36平方米，计算一半为10.18平方米。上述面积合计117.03平方米，对该面积本院予以确认。关于原告主张的面积为20.36平方米的半间办公室及公共面积。原告主张公共面积为42.16平方米，但该面积根据原告的计算标准该面积含有厕所面积。案件审理过程中原、被告均认可厕所面积按照房间面积计算，因此厕所面积应在公共面积中予以扣除，公共面积计算为21.8平方米，减半计算为10.9平方米；办公室面积一半为10.18平方米。上述面积被告主张并非其使用，因此相关费用不应由其负担。但根据涉案小区业主委员会出具的证明记载该公共面积包含在内；同时，被告应当持有其与涉案小区业主委员会签订的物业合同原件，该原件附件中记载了双方交接的内容，但被告未向本院提供该合同原件的附件。因此被告应当承担举证不能的责任。同时根据习惯，房屋在计算面积时一般应当包含公共面积，因此原告要求被告负担公共面积一半及办公室面积一半合计21.08平方米所产生的制冷费用，本院予以采信。因此被告应向原告支付36号楼制冷费用的计算面积应为138.11平方米。关于配电室63平方米及宿舍的65.4平方米，虽然被告对宿舍由其使用的面积及配电室是否制冷存有异议，但被告未提交相应证据予以证实；同时由被告员工签名确认的面积确认单中也对上述两处面积进行了确认，因此原告主张被告支付配电室63平方米及宿舍65.4平方米的制冷费，本院予以支持。关于收费标准，虽然原告主张应当按照商业用电收费标准39.8元每平方米计算，但被告对此不予认可。原告未提交被告对该计算标准予以认可的有效证据，原告以被告从事商业经营应当按照商业标准计费的主张未提交证据予以证实，并不能当然得出被告从事商业经营就应当按照商业标准交纳费用的结论；其自制的制冷费用催缴单中也没有被告盖章或其工作人员的签字确认。被告主张应当按照民用电标准26.7元计算，本院予以采纳。关于被告应向原告交纳制冷费的数额，原、被告认可的36号楼办公及宿舍面积确认表中，36号楼面积及宿舍面积中均记载了七折。虽然原告主张该折扣系在双方协商处理中达成的协议，因双方协商不成，该约定应作废。但该证据系原告提供，其应当对该证据的真实性承担责任，因此被告要求按照上述确认表中记载的内容进行费用计算，本院予以支持。因此被告应向原告交纳2016年度制冷费的数额为，36号楼费用为2581.28元；宿舍楼费用为1222.33元；配电室费用为1682.1元。合计为5485.71元。原告主张的超出部分费用，本院不予支持。关于违约金，虽然原、被告之间没有签订合同，但被告未按时交纳相关费用，必然会对原告造成一定损失。根据原告提交的其与涉案小区签订的合同可以证实，其为涉案小区提供服务缴费截至时间确为每年6月15日，因此原告主张以5485.71元为基数，自2016年6月16日起至被告实际履行之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的损失，本院予以支持；原告主张的超出部分的损失，本院不予支持。关于律师费，原、被告之间并未对律师费进行约定，虽然原告与涉案小区业主委员会之间存在合同约定，但该约定不能当然对抗本案被告，因此原告主张被告负担原告本案律师费，证据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：
一、被告济南正和物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南博恩汇泽科技有限公司支付2016年度制冷费5485.71元。
二、被告济南正和物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南博恩汇泽科技有限公司支付损失：以5485.71元为基数，自2016年6月15日起至被告济南正和物业管理有限公司实际付款之日，按中国人民银行同期贷款利率计算。
三、驳回原告济南博恩汇泽科技有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1200元，由被告济南正和物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 王 岩
人民陪审员 鲁艳华
人民陪审员 焦国庆
二〇一七年一月二十三日
书 记 员 陈海燕