北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终801号
上诉人（原审被告）北京新华实业总公司，住北京市朝阳区朝阳门南大街12号。
法定代表人马建武，总经理。
委托代理人薛京，北京大成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京亿方物业管理有限责任公司，住北京市海淀区苏州街26号亿方大厦12层-13层。
法定代表人倪平，董事长。
委托代理人张珊珊，女，1982年6月25日出生。
委托代理人宋爽，女，1992年3月3日出生。
上诉人北京新华实业总公司（以下简称新华实业总公司）因与被上诉人北京亿方物业管理有限责任公司（以下简称亿方物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第34932号民事判决，向本院提起上诉。本院受理该案后，依法组成由法官高峙担任审判长，法官张弘、法官赵卉参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
亿方物业公司在一审中起诉称：新华实业总公司于1995年与亿方物业公司签订了房屋委托代管合同，委托亿方物业公司管理坐落在朝阳区安华西里一区×号楼的一套房屋，建筑面积75.02平米。新华实业总公司应依协议及北京市政府的有关规定，每年按时交纳相关费用。经多次催要，其无正当理由不交纳2010年部分、2011年、2012年、2013年及2014年的物业费4755.56元，故亿方物业公司诉至法院，要求新华实业总公司支付上述物业费。另，这么多年新华实业总公司迟迟不交纳上述物业费而给亿方物业公司造成的经济损失500元。
新华实业总公司在一审中答辩称：不同意亿方物业公司的诉讼请求。第一，亿方物业公司的部分诉讼请求已过诉讼时效，对此部分亿方物业公司已经丧失胜诉权。第二，亿方物业公司主张的物业费所涉及朝阳区安华西里一区×号楼的一套房屋，该房房改时已被原承租人即新华实业总公司职工孙建民购买，在购房合同中已约定相关费用由买房人自行承担。第三，新华实业总公司与亿方物业公司于1997年6月签订一份委托合同，在该合同中，双方约定的代管期限为三年，故合同到期后的费用，新华实业总公司不再承担。综上，新华实业总公司不同意支付任何费用，应当驳回亿方物业公司的诉讼请求。
一审法院审理查明：亿方物业公司原名称为北京市第一城市建设开发房屋管理经营公司，后于1997年6月更为现名称。1995年6月16日，亿方物业公司与新华实业总公司签订《房屋委托代管合同》，约定新华实业总公司委托亿方物业公司对朝阳区安华西里一区×号楼1套房屋（以下简称涉案房屋）进行物业管理，其中约定了供暖费、电梯费、小区设施费、天线费、高压水泵费、房屋维修费等费用，同时约定上述费用如市政府有新规定，将按新规定作出相应调整。在代管合同有效期内，双方要求提前终止或变更合同的，须提前三个月向对方提出。
1997年6月16日，双方再次签订《房屋委托代管合同》，在合同中，双方就上述有关费用进行了调整，其他条款均与原来一致，只是在合同有效期一栏内有涂改，在涂改处上方写叁。亿方物业公司对该份合同不予认可，认为是新华实业总公司擅自涂改而成。1999年3月，新华实业总公司与本单位职工孙建民就涉案房屋签订房屋买卖契约，约定新华实业总公司坐落在朝阳区安华西里一区×号楼807号，总建筑面积75.02平方米，按成本价每平方米1450元出售。房价款为31834元。双方签字契约后，由新华实业总公司到房屋所在地房地产交易管理所办理过户手续、产权登记及领取房产所有证。孙建民的水、电、煤气、卫生费等按有关规定自行交纳。本契约未尽事宜，按照北京市政府有关政策执行，本契约履行期间，如遇国家政策调整变化，按国家规定执行。另经调查，涉案房屋仍登记在孙建民名下，相关物业服务一直由亿方物业公司提供。双方均认可2011年、2012年、2013年及2014年的物业费的计算标准以及新华实业总公司未交纳上述年份的物业费相关事实。另，亿方物业公司主张新华实业总公司尚有2010年的部分物业费602.48元未交纳。
一审法院判决认定：依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人均应依约履行。亿方物业公司与新华实业总公司就涉案房屋签订了《房屋委托代管合同》，内容不违反法律、行政法规之规定，应属有效。双方虽于1997年6月16日签订《房屋委托代管合同》，因合同有效期处有改动且在该合同签订后十余年，新华实业总公司仍继续交纳物业费，故新华实业总公司认为合同已到期不应再交纳物业费的辩称意见，法院难以采信。双方所签《房屋委托代管合同》应继续履行为宜。因亿方物业公司事实上提供了相应的服务，故新华实业总公司应支付相应的费用。对于亿方物业公司主张的经济损失500元，因未提交相关证据，法院不予支持。
关于诉讼时效，由于亿方物业公司持续为新华实业总公司提供物业管理服务，并未中断，故新华实业总公司主张诉讼时效已过的辩称意见法院不予采信。关于新华实业总公司认为涉案房屋已经出售给个人，双方在房屋买卖契约中已约定相关费用由买房人自行承担的辩称意见，法院认为，因合同具有相对性，新华实业总公司与孙建民签订合同不能对抗亿方物业公司，故法院对新华实业总公司的上述意见亦不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决：一、北京新华实业总公司于判决生效后七日内支付北京亿方物业管理有限责任公司截至二○一四年十二月三十一日的物业管理费四千七百二十六元八分。二、驳回北京亿方物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
新华实业总公司不服一审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回亿方物业公司的原审诉讼请求，一、二审诉讼费用由亿方物业公司承担。其主要上诉理由是：1.涉案房屋早已转让，新华实业总公司不是房屋的所有权人，原代管合同签署的基础法律关系已经不存在，该代管合同理应终止，亿方物业公司请求新华实业总公司支付物业费没有法律依据。2.亿方物业公司在一审中并未拿出进行催交的说明材料，存在怠于行使权利的行为，不能认定其持续主张权利，2010年部分、2011年、2012年的物业费请求已过诉讼时效。
亿方物业公司服从一审判决。其针对新华实业总公司的上诉理由答辩称：不认可新华实业总公司的上诉请求，同意一审判决。1.直到2010年新华实业总公司一直在缴纳物业费。亿方物业公司也多次向新华实业总公司解释过物业费缴纳问题，虽然涉案房屋已经出售给个人，但涉案房屋属于房改售房的范畴，按北京市政府相关政策规定，房改售房的住房应由出售单位承担物业费。且亿方物业公司至今一直提供连续性物业管理服务，新华实业总公司应支付相关费用。2.关于时效问题，亿方物业公司每年均送交了交费通知单，且一直与电话8792****进行联系或以公函的方式与新华实业总公司联系相关费用事宜，并一直提供持续不断的物业服务，所以没超过诉讼时效。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有各方当事人提交的房屋委托代管合同、交费通知、房屋买卖契约、涉案房屋调档资料等证据及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：根据查明的事实，亿方物业公司与新华实业总公司签订的《房屋委托代管合同》，系双方真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。新华实业总公司主张合同已到期不应再交纳物业费。但新华实业总公司在上述合同签订后直至2010年之前，仍然向亿方物业公司交纳物业费，故对新华实业总公司的主张，本院不予采信。亿方物业公司与新华实业总公司形成物业管理服务关系，亿方物业公司事实上亦提供了物业管理服务，新华实业总公司应当按照约定向亿方物业公司交纳物业管理费。
新华实业总公司上诉主张涉案房屋已经出售给案外人孙建民，原代管合同应当终止。但基于合同的相对性，新华实业总公司与案外人孙建民签订的合同不能对抗亿方物业公司，故新华实业总公司的上诉主张，本院不予采纳。关于诉讼时效，因亿方物业公司持续为新华实业总公司提供物业管理服务，并未中断，故新华实业总公司主张诉讼时效已过的上诉意见，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。新华实业总公司的上诉请求及理由，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由北京新华实业总公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费50元，由北京新华实业总公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高峙
代理审判员 张弘
代理审判员 赵卉
二〇一六年一月十三日
书 记 员 陈雁