福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖民初字第7928号
原告甘进，女，1973年3月2日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
委托代理人陶天猛，张英华（实习），福建自立律师事务所律师。
被告方伟年，男，1970年1月8日出生，汉族，住福建省清流县龙津镇。
委托代理人赖春茗，厦门市杏南法律服务所法律工作者。
被告李林虎，男，1995年5月18日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托代理人黄明美、刘世城（实习），北京中银（厦门）律师事务所律师。
被告张文琳，女，1978年7月23日出生，汉族，住河南省新密市超化镇。
委托代理人黄明美、刘世城（实习），北京中银（厦门）律师事务所律师。
第三人胡瀚文，男，1972年11月6日出生，汉族，住安徽省舒城县南港镇。
原告甘进与被告方伟年、被告李林虎、被告张文琳，第三人胡瀚文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月4日立案受理后，依法由代理审判员张占甫适用简易程序于2015年12月2日公开开庭进行了审理，原告甘进及其委托代理人陶天猛、被告方伟年及其委托代理人赖春茗，被告张文琳及被告李林虎、张文琳的共同委托代理人郑黄明美，第三人胡瀚文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告甘进诉称，2014年甘进、胡瀚文为向方伟年借款100000元，以甘进名下位于湖里区鸿宾路22号101室的房产作为借款担保，提供担保的形式是将讼争房产委托给方伟年，并在厦门市鹭江公证处办理了授权委托书的公证手续，讼争房产的产权证原件等材料同时交付给方伟年。其后，方伟年实际提供借款94900元，甘进、胡瀚文、方伟年于2014年7月11日签订《借款说明》，就以公证方式为借款提供担保的情况进行了约定。2015年4月24日，方伟年持上述经公证的授权委托书，在未经甘进许可，且未告知甘进的情况下，持委托公证书与李林虎签订《存量房买卖合同》，并利用手中持有的房产证原件，将讼争房产过户至李林虎名下。李林虎在（2015）湖民初字第3508号案件中，明确自认其系代表张文琳从事上述行为。甘进为维护自身合法权益请求法院判令：1、确认方伟年以甘进名义与李林虎签订的《存量房买卖合同》无效；2、方伟年、李林虎、张文琳配合甘进办理房产过户回甘进的手续，并由方伟年、李林虎、张文琳连带承担过户费用；3、方伟年、李林虎、张文琳承担本案诉讼费用。
被告方伟年辩称，甘进的所有诉求均没有事实及法律依据，应予驳回。方伟年与李林虎于2015年4月24日签订的《存量房买卖合同》合法有效，甘进主张无效没有事实和法律依据。甘进、胡瀚文夫妻需要向方伟年借款才将讼争房屋作为借款的担保，同时将二人对讼争房产所享有的权利授权委托给方伟年行使，根据甘进、胡瀚文夫妻经公证后的授权委托书中第三项权利，方伟年有权出售讼争房产，且权利包括：有权选择买受人，与买受人商定房产交易价格、房款支付的方式，房屋的交付，代为办理讼争房屋权属过户登记手续，委托期限为自本委托书签订之日起至上述委托事项办理完毕时止等。甘进起诉程序上不合法。本案合同当事人系胡瀚文、甘进，与李林虎为交易双方。因此不存在损害第三人利益的情形。甘进作为本案原告，程序上不合法，不属于合同第三人。本案中不存在恶意串通的情形，合同应该是合法有效的。
被告李林虎辩称，一、张文琳通过转让方式取得甘进位于湖里区鸿宾路22号101室的房产的行为合法有效，依法应受法律的保护。1、张文琳以李林虎名义与甘进所签订的《存量房卖卖协议》合法有效。甘进、胡瀚文签订公证委托书，明确授权方伟年有权代为清偿该房产抵押借款、办理抵押登记注销并有权自主选择房产买受人、有权与买受人商定房产交易价格、有权决定房款支付方式等。2014年4月中旬，方伟年持经公证的授权委托书与张文琳协商购买湖里区鸿宾路22号101室房产的事宜，后双方达成一致方伟年以800000元的价格将房屋出售给张文琳，并同意对其于2014年9月19日向张文琳借款500000元中尚未归还的400000元部分抵销张文琳的部分购房款。2015年4月23日张文琳在房产抵押权人陈怡处见到了房产证原件，故应方伟年要求将200000元解押款转至陈怡的丈夫张学诚名下的账户中，并于2015年4月24日与方伟年签订了存量房买卖协议。张文琳基于个人原因不便以自己的名义购买房屋，而是以李林虎的名义与方伟年签订了合同。2、张文琳即涉案房产实际购买人已按合同约定履行完毕支付800000元购房款的义务。2014年4月23日、24日张文琳根据合同约定通过朋友施立萍及施立萍的朋友孙玥向房屋抵押权人陈怡及陈怡丈夫张学诚账户转入200000元用于解除抵押，同日又向税务机关支付了20000元税费。在房产过户至李林虎名下后，张文琳通过自己及朋友林宗贤的银行卡向方伟年转账200000元，张文琳已经将800000元房款全部付清。3、本案涉案房产已按约定从甘进名下过户到李林虎名下。本案讼争房产在张文琳支付解押款及房款后，已经过户至李林虎名下，房产的交易全部完成。二、退一万步讲，即使存量房买卖协议被认定为无效，张文琳应认定为善意第三人，讼争房产依法应认定为张文琳所有。存量房买卖协议签订时购买人张文琳已经对方伟年提供的公证委托书及房产证原件进行了必要的审查，主观上不存在过错，系善意第三人；客观上张文琳已经依约支付了全部购房款，合同双方约定的价格是相对公平、合理的市场价；讼争房产已经过户至张文琳的代表人李林虎名下，依据物权法张文琳有权取得本案讼争房产的所有权。另外，就公证委托而言，不存在公证流质的问题。评估报告与本案没有关联性但评估报告的程序有问题，评估人员并没有到实地勘察，送检材料评估师没有核实，对评估报告的客观性不予认可。
被告张文琳的答辩意见与被告李林虎的答辩意见一致。
第三人胡瀚文述称，同意甘进提出的意见，希望各方能积极协商还款事宜。
经审理查明，讼争房产即厦门市湖里区鸿宾路22号101室原登记于甘进名下，甘进与胡瀚文系夫妻关系。
2014年6月30日胡瀚文、甘进在厦门市鹭江公证处的公证下，就讼争房产办理委托公证手续，受托人为方伟年，委托权限范围主要包括：1、代为清偿房产抵押贷款，办理抵押登记注销，代为向银行复印、借出、取回土地房屋权证原件；2、代为办理抵押借（贷）款手续，代为签署借（贷）款合同；3、受托人有权出售房产，有权选择买受人、与买受人商定房产交易价格、房款支付方式、代为收取售房款项。根据胡瀚文、甘进的上述公证委托事项，厦门市鹭江公证处制作了（2014）厦鹭证内字第13878号《公证书》。
2014年7月11日，方伟年与甘进、胡瀚文签订一份《借款说明》，载明：1、因资金周转需要，胡瀚文、甘进向方伟年借取100000元，利息以商定的数额处理，并以讼争房产作为担保，且已在厦门市鹭江公证处公证并制作（2014）厦鹭证内字第13878号《公证书》，针对公证文本，各方作补充约定（约定与公证书具有同等法律效果）；2、讼争房产只作为本次借款的担保，方伟年不得利用公证书将房产私自再为他人担保、转卖、过户、抵押等行为，违反本项约定将视为无效，且承担相应的责任；3、胡瀚文、甘进本次借取的款项在还清所有借款还清之日，方伟年应立即归还本次的公证书全部正本、房产证、借款单等，并协助胡瀚文、甘进至鹭江公证处取消公证约定；4、借款存续期间，有任何涉及三方款项、房产等事宜，均应互相协商，在任何一方不得在没有告知另两方的情况下，私自作出做出有违本协议的约定，违者将承担相应的法律责任。
2014年7月30日，胡瀚文向方伟年出具一张《借条》，借条载明胡瀚文向方伟年借款400000元，利息按每月2.5%计算，以房产作为抵押。
2014年9月19日，方伟年向张文琳出具借条一张，载明方伟年因生意周转向张文琳借款500000元，借期6个月。同日张文琳向方伟年的账户转入440000元。2015年4月14日，方伟年向张文琳中国建设银行账户转入100000元用于归还上述借款。
2015年4月24日，方伟年以甘进的名义与李林虎签订一份《存量房买卖合同》，约定：甘进作为卖方将讼争房产以总价800000元的价格出售给李林虎，交易定金为300000元，其余购房款于2015年4月24日前付清；卖方在买方支付扣除交房保证金外的购房款之日起1日内，将房产交付给买方；自合同签订之日起90日内，双方共同到房屋登记机构办理权属转移登记手续，房屋买卖所涉及的所有税费由买方承担。此外，合同就违约责任、争议解决等其他事项作出了相关的约定。
2015年4月29日，讼争房产过户至李林虎名下并产生了相关税费20000元。2015年4月30日，方伟年向李林虎出具《收条》一份，确认讼争房产的购房款800000元已经结清。
2015年7月25日，张文琳、李林虎出具《确认书》一份，二人确认购买讼争房屋的实际出资人为张文琳，该房屋未经张文琳同意，李林虎无权行使任何权利，不得私自处置房产。
甘进委托厦门大成方华资产评估土地房地产估价有限公司对讼争房产进行估价，2015年10月23日，该评估公司作出厦门方华（2015）FZ62002号《房地产估价报告》，估价结果为：估价对象即讼争房产于估价时点（2015年10月21日）的房产地产市场价值为120.71万元，单价为19789元每平方米。案件审理过程中，方伟年、李林虎、张文琳均表示对讼争房屋的价值不申请重新评估。
庭审过程中，证人施立萍陈述张文琳因为买房需要向其借款248000元，除了2015年4月23日其向一个姓张的转账50000元外，其余的款项是因为银行卡在张文琳那里，由张文琳转账，卡里的资金有些是施立萍的，有些是张文琳的；施立萍与孙玥系朋友关系，卡在施立萍手里。
诉讼过程中张文琳、李林虎提交账户历史明细、微信转账记录、账户明细等，欲证明张文琳通过施立萍、孙玥、林宗贤及其本人的账户向讼争房屋的抵押权人支付解押款200000元及剩余购房款200000元。甘进、胡瀚文对上述证据的表面真实认可，但认为都是零碎的付款，不符合房屋买卖的基本生活常理。方伟年对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。方伟年提交手机短信，欲证明其为保护自身权益，根据授权将讼争房产出售并将售房款用于偿还借款，不存在恶意串通的情形。
以上事实，有甘进提供的房屋产权证（二份）、《借款说明》、委托公证书、《存量房买卖合同》、房地产评估报告、《确认书》，被告方伟年提交的《借条》、银行交易记录、委托公证书，张文琳、李林虎提交的委托书、土地房屋权证、借条、转账凭条、银行交易明细、账户历史明细、微信转账记录、完税证明、账户明细、收条、《确认书》，当事人、证人施立萍的陈述及庭审笔录为证。
本院认为，李林虎虽与方伟年签订的《存量房买卖合同》，并将讼争房产过户至李林虎名下，但李林虎与张文琳签订的确认书中明确讼争房产实际由张文琳购买，李林虎未经张文琳同意不得行使任何有关房产的权利。因此，《存量房买卖合同》中的房屋买卖关系中，实际购买人为张文琳，李林虎仅为接受张文琳委托的名义上的购买人，《存量房买卖合同》中的相关权利义务应由张文琳享有和承担。张文琳以李林虎的名义与方伟年签订的上述《存量房买卖合同》系买卖双方的真实意思表示，对双方享有约束力。胡瀚文、甘进系讼争房产的权属人，（2014）厦鹭证内字第13878号《公证书》中胡瀚文、甘进委托方伟年享有出售讼争房产、收取房款的权利，但胡瀚文、甘进、方伟年之后签订的《借款说明》中明确未经胡瀚文、甘进的同意方伟年不得转卖房产，因此《借款说明》签订后方伟年已经不再享有代理胡瀚文、甘进出售房产的权利。方伟年与李林虎、张文琳签订《存量房买卖合同》出卖讼争房产属于无权处分的行为，该行为未经实际权利人即胡瀚文、甘进同意，事后亦未得到权利人的追认，该合同中有关方伟年无权处分的部分未经实际权利人追认对权利人不发生法律效力。《存量房买卖合同》因系买卖双方的真实意思表示，虽然合同中方伟年无权处分部分的物权行为无效，但是方伟年与张文琳之间约定有关违约责任等负担行为仍然有效，故甘进请求确认《存量房买卖合同》无效的请求没有充分的依据，本院不予支持。因方伟年无权处分出售讼争房产的行为不发生法律效力，且张文琳购买讼争房屋的价格明显低于市场价格，其不符合法律规定善意第三人的情形，不能善意取得讼争房屋享有讼争房屋的所有权，故实际购买人张文琳及作为名义购买人的李林虎依法均应配合甘进将讼争房屋过户回甘进的名下。相关的过户费用因没有实际发生，本院对甘进主张房产过户回其名下费用的请求不予支持，如此后实际产生该部分费用，甘进可根据实际产生的具体数额另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条，中华人民共和国物权法》一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十条、第一百三十二条，《最高人民法院关于关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告李林虎、张文琳应于本判决生效之日起十日内配合原告甘进办理将址于厦门市湖里区鸿宾路22号101室房产过户回原告甘进名下的手续。
二、驳回原告甘进的其他诉讼请求。
案件受理费5900元，由原告甘进负担5850元，被告李林虎、张文琳负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 张占甫
二〇一六年二月二十四日
代书 记员 吴朝旭
附页：
本案所适用的法律、司法解释条文：
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。
代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。
第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。
法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。