广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
(2013)穗天法民四初字第1597号
原告（反诉被告）：广州市市政工程机械施工有限公司，住所地广州市越秀区环市东路336号16、17楼。
法定代表人：郭云飞，总经理。
委托代理人：杨振锋，系广东济方律师事务所律师。
被告（反诉原告）：广州市星坊文化发展有限公司，住所地广州市天河区先烈东横路60号自编号6栋802房。
法定代表人：麦健梅。
委托代理人：吴非比、苏少华，均系广东博浩律师事务所律师。
原告（反诉被告）广州市市政工程机械施工有限公司（以下简称市政机械公司）与被告（反诉原告）广州市星坊文化发展有限公司（以下简称星坊发展公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。市政机械公司的委托代理人杨振锋，星坊发展公司的法定代表人麦健梅及委托代理人吴非比、苏少华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
市政机械公司本诉诉称：2008年5月1日，我方与案外人广州星坊文化传播有限公司签订一份《物业租赁合同》，约定：租赁场地为广州市天河区先烈东横路60号大院机修厂，租赁总面积为6694.28平方米，租赁期限自2008年5月1日起至2013年1月31日止，等内容。2010年2月28日，我方与广州星坊文化传播有限公司签订《租赁补充协议》，约定：租赁场地为天河区先烈东横路60号大院机修厂内路面以西的板房、仓库及部分车间和空地，总面积为2877平方米，租赁期限自2010年5月1日起至2013年4月30日止，等内容。2011年2月28日，我方与广州星坊文化传播有限公司签订《二期租赁补充协议》，约定：广州星坊文化传播有限公司申请放弃大车间和大车间与仓库之间空地的承租权，现仅租赁板房及仓库总面积为499平方米，每月租金为20000元，交纳期限为当月20日前，逾期交纳，每逾期一日，广州星坊文化传播有限公司按当月租金金额的2%向我方支付违约金，等内容。2011年5月12日，我方与广州星坊文化传播有限公司及星坊发展公司签订《租赁合同补充协议》，约定：由星坊发展公司向我方每月支付2万元租金，原合同（即《二期租赁补充协议》）的其他条款不变。2011年5月31日，我方与星坊发展公司签订《房屋租赁合同》，约定：租赁场地为天河区先烈东横路60号大院内的大车间（其中的540平方米），租赁期限自2011年6月1日起至2014年1月31日止，每月租金12000元、管理费3000元，交纳期限为当月20日前，逾期交纳，每逾期一日，星坊发展公司按所欠金额的2%向我方支付滞纳金，若租赁期内出租物业被上级征收或拆迁，双方同意提前终止合同，且双方互免违约责任，我方无须对星坊发展公司进行任何补偿或赔偿，等内容。2012年10月30日，广州星坊文化传播有限公司和星坊发展公司向我方申请将《物业租赁合同》（2008年5月1日签订）的租赁方由广州星坊文化传播有限公司变更为星坊发展公司。2012年12月20日，我方与星坊发展公司签订《物业续租协议》，约定：续租期限自2013年2月1日起至2013年4月30日止，每月租金75508.3元、管理费10000元，交纳期限为当月20日前，逾期交纳，每逾期一日，星坊发展公司按当月租金金额的2%向我方支付违约金，等内容。2013年6月6日，我方与星坊发展公司签订《退场协议》，确认：双方签订的一、二期合同（即2008年5月1日签订的《物业租赁合同》和2010年2月28日《租赁补充协议》）已于2013年4月30日期满，三期合同（即2011年5月31日签订的《房屋租赁合同》）因“三旧”改造项目拆迁，双方提前终止合同。现就星坊发展公司退场的事宜约定：1、2013年6月8日，星坊发展公司向我方移交该地块的物业日常管理权；2、星坊发展公司负责属下所有合同已到期和已退租分租户尽快清场；3、2013年6月10日起，星坊发展公司向我方逐步移交已退场分租户承租的物业，且必须在2013年6月18日前全部完成各分租户已退场部分物业管理权的交接；4、星坊发展公司负责该地块所有分租户和星坊发展公司全部物品在2013年7月1日前退场完毕；5、星坊发展公司完成上述四项约定条款后，我方免收其2013年4至6月的租金和管理费；6、为支持星坊发展公司加快推进剩余分租户退场，我方于2013年6月8日首次支付15万元给星坊发展公司；7、如星坊发展公司及所有分租户不能按上述时间要求完成退场和进行场地移交，星坊发展公司承诺将上述款项全部退回给我方，等内容。上述《退场协议》签订后，我方按约定履行了全部义务，且于2013年6月8日向星坊发展公司支付了15万元退场费，但星坊发展公司及其分租户却未按《退场协议》的约定进行场地移交。至今，分租户刘某（星空国际）及牧恩仍未撤场，星坊发展公司的行为明显违反了《退场协议》的约定，已经构成违约。现我方诉至法院，请求判决：1、星坊发展公司向我方交还一期场地601和三期场地G7；2、星坊发展公司向我方支付租金322524.9元（第一期场地租金75508.3元×3个月，第二期场地租金20000元×3个月，第三期场地租金12000元×3个月）、管理费39000元（一期场地管理费10000元×3个月，二期场地不收取管理费，三期场地管理费3000元×3个月）；3、星坊发展公司向我方支付2013年3月至6月的电费59782.88元；4、星坊发展公司向我方支付逾期交租违约金224145.438元（本案涉及三个合同，故违约金按以下标准计算：一期场地违约金按合同约定，以拖欠租金75508.3元为本金，每逾期一天按2%的标准计算；二期场地违约金按拖欠租金20000元为本金，每逾期一天按2%的标准计算；三期场地违约金按合同约定，以拖欠租金12000元为本金，每逾期一天按2%的标准计算，上述违约金均自当月21日起计至实际付清之日止）；5、星坊发展公司向我方返还150000元退场费及退场费利息（按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，自2013年7月1日起计至实际付清之日止，暂计至2013年7月31日为815.3元）；6、本案诉讼费由星坊发展公司承担。
星坊发展公司就本诉辩称：一、本案六个租赁合同均已经终止，本案纠纷的产生主要是《退场协议》和《退场补充协议》，原因就是市政机械公司不愿意支付退场费。讼争场地在2013年7月1日前已经由市政机械公司全部收回，并且已经拆除，根本不存在腾退场地的问题。讼争场地分为两部分，一部分是在2013年4月30日到期，另一部分是在2014年1月31日到期。讼争场地有一部分还没有到期，因为该部分场地是用于艺术创意园的，是一个整体，即便是部分场地到期，市政机械公司都不可以将整个场地拆除。在此情况下，双方签订了《退场协议》及《退场补充协议》。市政机械公司在诉状中没有提及《退场补充协议》的内容，主要是为了掩盖事实。二、我方已经根据《退场协议》中的第一至第四条约定的内容履行了相关义务，但市政机械公司不愿意按照《退场协议》及《退场补充协议》的约定向我方支付全部的退场费。市政机械公司还曾经向我方承诺只要我方按期搬出，就不需要收取我方4月至6月的租金及管理费，但却在本案中起诉要求我方支付。根据《退场协议》的约定，市政机械公司已经向我方支付了第一期的退场费用，即6月8日的退场费，但是剩余的退场费市政机械公司并没有向我方支付，已构成违约。另外，市政机械公司曾经向五个小租户承诺允许他们在2013年7月10日才搬出，这是其自行承诺，与我方无关。三、关于电费问题，在《退场补充协议》中约定原来我方支付的48994元的保证金已经作为电费来预交了。四、关于退还15万元退场费的问题，本案场地已经没有任何租户在场地中，市政机械公司认为刘某还没有退租，但是刘某的场地已经全部拆除了，故不存在退租的问题。市政机械公司认为牧恩在场地上建设了一间玻璃房，但是该玻璃房是市政机械公司同意牧恩建设的，而且牧恩已经撤场了，市政机械公司可以自行拆除该玻璃房。
星坊发展公司反诉诉称：我方自2008年5月1日起陆续向市政机械公司分三期租赁位于先烈东横路60号大院的闲置厂房、仓库、车间、办公室及空地。其中，一期租赁面积为6694.28平方米，租赁期限自2008年2月28日起至2013年4月30日止；二期租赁面积为499平方米，租赁期限自2010年5月1日起至2013年4月30日止；三期租赁面积为540平方米，租赁期限自2011年6月1日起至2014年1月31日止，至今未到期。在我方承租前，上述场地已被市政机械公司丢空多年，所以在签订合同时，市政机械公司承诺只要上级政府没有征收或拆迁都会与我方续签租赁合同。后因市政机械公司的一纸通知，称上级收回土地开发，要求我方提前终止未到期的合同。经双方多次协商，为配合市政机械公司，我方同意提前终止未到期的《房屋租赁合同》，将整个场地交还市政机械公司。作为补偿，双方于2013年6月6日签订《退场协议》，又于同年6月8日签订《退场补充协议》。根据《退场协议》的约定，我方已于6月8日向市政机械公司移交场地的物业管理权；6月10日，市政机械公司已雇请保安看管；7月1日，我方人员全部撤走；我方均按《退场协议》的约定逐一履行了义务。在清退分租户过程中，因个别租户直接与市政机械公司协商延期搬离，市政机械公司同意这些分租户可延期至7月10日。直至7月10日，市政机械公司已经收回全部的场地，至此，我方的义务已经全部履行完毕。《退场协议》第六条约定：“2013年6月8日支付了15万元给乙方，待乙方向甲方移交双方于2011年2月18日签订的《二期租赁补偿协议》范围内的全部物业后，甲方再给乙方支付15万元，待乙方属下所有分租户及乙方的全部人员退场完毕且乙方将场地移交给甲方后，甲方再一次性给乙方支付20万元。”但市政机械公司只在我方移交场地物业管理权的当天支付了15万元退场费，余下35万元一直拖延未付。7月10日开始，我方多次致电市政机械公司的负责人要求支付剩余退场费，也曾向其发邮件，并亲自到其办公室，但他们都避而不见。无奈之下，我方只能向市政机械公司发出律师函，但均被拒收，最后我方只好将律师函张贴于其公司大堂。另，双方所签订的《退场补充协议》上第二条明确约定，市政机械公司免收我方2013年4月至6月的租金及管理费；且根据第一条的约定，市政机械公司已预收我方2013年3月以后的电费48994元；在此期间，市政机械公司没向我方催缴电费，所以我方并不清楚具体数额。现市政机械公司已达到其提前收回场地的目的，但其将场地拆平之后却出尔反尔，除了想方设法拒不支付剩余退场费外，还恶人先告状，无理要求我方支付租金及电费，谋取不当利益。为维护我方的权益，现诉至法院，请求判决：1、市政机械公司向我方支付退场费35万元及利息（以35万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2013年7月11日起计至实际付清之日止，暂计至2013年11月10日为6580元）；2、诉讼费由市政机械公司承担。
市政机械公司就反诉辩称：一、关于退场费35万元的问题，根据《退场协议》及《退场补充协议》的约定，星坊发展公司及其分租户需要在符合四个条件的情况下，我方才支付后期的退场费35万元。星坊发展公司在反诉状中陈述其在6月8日已向我方移交了管理权，但是并没有提供任何证据证明。二、按照《退场协议》的约定，星坊发展公司及其分租户在7月1日前就要全部退场，但直至7月10日前，星坊发展公司及其分租户并未全部退场。而且我方也没有出具任何书面文件同意其他分租户经营至7月10日。三、关于刘某及牧恩的问题，根据《退场协议》及《退场补充协议》的约定，星坊发展公司及其他分租户最后搬迁的日期是7月1日，而我方已在7月10日向刘某发函要求其退场，但刘某及另外一个分租户牧恩在7月10日之后还没有搬走，至今刘某仍留有部分财物在租赁场地上。综上，我方不同意星坊发展公司的全部反诉请求。
经审理查明：2008年5月1日，市政机械公司（出租方/甲方）与案外人广州星坊文化传播有限公司（承租方/乙方，以下简称星坊传播公司）签订《物业租赁合同》（以下简称一期合同），约定：星坊传播公司承租市政机械公司位于广州市天河区先烈东横路60号大院机修厂，物业的形式为厂房、车间、办公、饭堂；建筑面积为3815.05平方米，空地面积为2879.23平方米，总面积为6694.28平方米（以下简称一期场地）；自物业移交之日起，水电使用费由星坊传播公司缴付；租赁期限自2008年5月1日起至2013年1月31日止；星坊传播公司于每月1日前向市政机械公司支付当月的租金及管理费；双方商定自2008年5月1日起开始对出租物业进行主体移交，并于当日开始计收租金和管理费；合同签订后5日内，星坊传播公司向市政机械公司支付租赁押金200994元；星坊传播公司逾期交付租金，每逾期一日，由市政机械公司按月租金额的5‰收取滞纳金；在租赁期内，如遇政府征地等政府行为征收，双方提前终止合同，市政机械公司向星坊传播公司退回押金，星坊传播公司无条件退出，所有损失市政机械公司不予补偿，仅由征用者依法向星坊传播公司赔偿等条款。
2010年2月28日，市政机械公司（出租方/甲方）与星坊传播公司（承租方/乙方）签订《租赁补充协议》（以下简称二期合同），约定：星坊传播公司承租市政机械公司位于天河区先烈东横路60号大院机修厂内路面以西的板房、仓库及部分车间和空地；建筑面积为1039平方米（其中板房面积为310平方米，仓库面积为189平方米，车间面积为540平方米）、空地面积为1838平方米；租赁期限自2010年5月1日起至2013年4月30日止；每月租金48000元，其中板房租金为7750元、仓库租金为5670元、车间租金为16200元、空地租金为18380元；本协议签订后，市政机械公司须于2010年2月28日向星坊传播公司移交出租场地，星坊传播公司须于2010年3月30日前向市政机械公司支付96000元作为租赁押金和2010年5月租金（其中48000元为租赁押金）；星坊传播公司须于每月20日前向市政机械公司交纳当月的租金；本协议为一期合同的补充协议，本协议中所有未明确的双方应承担的责任和义务与一期合同中明确的双方应承担的责任和义务相一致；本协议如有未尽事宜，均参照一期合同执行等条款。
2011年2月28日，市政机械公司与星坊传播公司签订《二期租赁补充协议》（以下简称二期补充合同），约定：因受亚运装饰工程施工影响，星坊传播公司承租的大车间去年未能成功招商，现星坊传播公司申请放弃大车间（面积为540平方米）和大车间与仓库之间的空地（面积为1838平方米）承租权，退还给市政机械公司，市政机械公司同意收回使用权；本协议正式签订后，星坊传播公司将2011年3月前欠缴的二期物业租金178000元分两次向市政机械公司付清；租赁期限、租赁押金的约定与双方签订的二期合同一致；2011年3月1日至2013年4月30日期间，星坊传播公司每月向市政机械公司交纳租金20000元，交纳期限为当月20日前；逾期交纳租金，每逾期一日，星坊传播公司按当月租金额的2%向市政机械公司支付违约金；本协议未尽事宜参照双方此前签订的该物业租赁合同条款执行等条款。即二期合同承租的场地（以下简称二期场地）总面积最终调整为499平方米（板房面积310平方米+仓库面积189平方米）。
2011年5月12日，市政机械公司（甲方）与星坊传播公司（乙方）及星坊发展公司（丙方）签订《租赁合同补充协议》（以下简称二期变更合同），约定：因星坊传播公司管理机构调整，星坊传播公司将自有物业全权委托星坊发展公司对外出租及经营管理；经三方友好协商，同意将市政机械公司与星坊传播公司签订的二期补充合同中第三条的部分内容进行修改，即将每月向市政机械公司支付租金20000元的主体由星坊传播公司变更为星坊发展公司，交纳时间仍为当月20日前，同时原合同（即二期补充合同）的其他条款不变。
2011年5月31日，市政机械公司（出租人/甲方）与星坊发展公司（承租人/乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称三期合同），约定：市政机械公司将位于广州市天河区先烈东横路60号大院内的大车间其中的540平方米（以下简称三期场地）出租给星坊发展公司作文化市场开发使用；租赁期限自2011年6月1日起至2014年1月31日止，其中2011年6月1日至2011年7月31日为免租装修期；每月租金12000元、管理费3000元，按月结算；交纳期限为当月20日前，逾期交纳，每逾期一日，星坊发展公司按所欠金额的2%向市政机械公司支付滞纳金；若租赁期内出租物业被上级征收或拆迁，双方同意提前终止合同，且双方互免违约责任，市政机械公司无需对星坊发展公司进行任何补偿或赔偿等条款。
2012年12月20日，市政机械公司与星坊发展公司因一期合同即将到期，故签订了《物业续租协议》（以下简称一期续租合同），约定：续租期限自2013年2月1日起至2013年4月30日止；租赁押金200994元；每月租金75508.3元、管理费10000元；交纳期限为当月20日前，逾期交纳，每逾期一日，星坊发展公司按当月租金额的2%支付违约金；星坊发展公司与任何第三方签订的分租协议终止时间不得超过2013年4月30日；在本协议期内，如市政机械公司收到上级开发该物业的正式通知，星坊发展公司须确保本物业所有分租户在本协议期满两个月内退场完毕；本协议未尽事宜，仍参照一期合同中的条款执行等条款。
2013年3月11日，市政机械公司向星坊发展公司发《函》（以下简称第一份函），内容为：“贵司与我司签订的广州市先烈东横路60号大院两期《物业租赁合同》都将于2013年4月30日期满。因先烈东横路60号大院地块已经广州市三旧办穗旧改复【2011】40号及市规划局穗规函【2011】8349号同意，根据市政集团【2013】8号通知要求贵司务必于租期满（即2013年4月30日）后10日内撤场完毕”。
2013年3月25日，市政机械公司向场地内的各租赁单位发出《告示》，告示内容与上述第一份函的内容一致，均系要求各租赁单位于租期满（即2013年4月30日）后10日内撤场完毕。
2013年4月11日，市政机械公司向星坊发展公司及属下分租户发送另一份《函》（以下简称第二份函），内容为：“我司与星坊发展公司签订的广州市先烈东横路60号《物业租赁合同》将于2013年4月30日期满，我司再次明确合同期满后不再与其签订租赁合同。此前，我司分别在2012年11月16日、2013年3月11日两次向星坊发展公司发出合同期满不再续签的通知，3月25日，我司又粘贴公示了广州市政集团《关于要求沙河顶机修厂撤场的通知》，明确指出该地块已经广州市三旧办穗旧改复【2011】40号及市规划局穗规函【2011】8349号批准同意，由市政集团有限公司进行‘三旧’改造，并要求星坊发展公司及属下分租户在租赁期满后10日内撤场。在此，我司再一次申明，请星坊发展公司及属下分租户务必在2013年5月10日前退场”。
2013年5月8日，市政机械公司向星坊发展公司发出《通知》，以其于2013年3月8日收到上级单位市政集团收回广州市天河区先烈东横路60号大院地块通知为由，要求即日起与星坊发展公司终止双方于2011年5月31日的签订的《房屋租赁合同》（即三期合同），并要求星坊发展公司尽快通知分租户撤场并交还场地。
2013年5月31日，市政机械公司再次向星坊发展公司及其分租户发《函》（以下简称第三份函），以星坊发展公司及其分租户至今仍未交还场地为由，要求星坊发展公司即日向其交纳2013年4、5月的租赁和管理费共计241016.6元，以及2013年3、4月的电费27601.74元，并支付违约金197633.6元，以上款项共计466251.94元。
2013年6月6日，市政机械公司（甲方）与星坊发展公司（乙方）签订《退场协议》，约定：双方签订的一、二期合同（包括一期续租合同和二期补充合同）已于2013年4月30日期满，而三期合同也已由市政机械公司发函告知星坊发展公司提前终止，现双方就星坊发展公司退场事宜作如下约定：一、2013年6月8日，星坊发展公司向市政机械公司有关人员移交该地块的物业日常管理权，星坊发展公司未退场的分租户必须无条件服从市政机械公司管理；二、星坊发展公司负责属下所有合同已到期和已退租的分租户尽快清场，在双方约定的移交期限后，星坊发展公司及属下分租户未清场的物品视为星坊发展公司及原分租户弃权，且市政机械公司有权对其进行处理；三、自2013年6月10日起，星坊发展公司向市政机械公司指定人员逐步移交已退场的分租户承租的物业，且必须在2013年6月18日前全部完成各分租户已退场部分的物业管理权交接；四、星坊发展公司负责该地块所有分租户和星坊发展公司的全部物品在2013年7月1日前退场完毕；五、为支持星坊发展公司加快推进剩余分租户退场，市政机械公司于2013年6月8日首次支付15万元给星坊发展公司，待星坊发展公司向市政机械公司移交双方于2011年2月28日签订的《二期租赁补充协议》（即二期合同）范围内的全部物业后，市政机械公司再给星坊发展公司支付15万元，待星坊发展公司属下所有分租户及星坊发展公司的全部物品退场完毕且星坊发展公司将场地移交给市政机械公司后，市政机械公司再一次性给星坊发展公司支付20万元，上述三项支付协议完成后，之前双方签订的所有合同和协议全部失效，双方互不追究任何经济责任，以后星坊发展公司与该园区所有分租户的经济纠纷均与市政机械公司无关；六、若星坊发展公司及所有分租户不能按上述时间要求完成退场和进行场地移交，星坊发展公司承诺将上述款项全部退回给市政机械公司，且市政机械公司有权按照双方之前签订的合同中的相关条款进行处罚；七、本协议未尽事宜，双方通过协商再签订补充协议；八、本协议自签订之日起生效，本协议一式2份，双方各执1份，双方均有责任对本协议进行保密，保密期为2年。
2013年6月8日，市政机械公司（甲方）与星坊发展公司（乙方）签订《退场补充协议》，约定：双方于2013年6月6日签订了《退场协议》，现就该协议未明确的事宜签订如下补充协议：一、《退场协议》中市政机械公司支付给星坊发展公司的50万元已包含星坊发展公司之前支付给市政机械公司的履约保证金（248994元）中的20万元，市政机械公司支付给星坊发展公司的补偿金额实际为30万元，待星坊发展公司落实《退场协议》中的各项条款后，市政机械公司在星坊发展公司全部移交场地后的五个工作日内，退还星坊发展公司20万元，原保证金中的48994元为星坊发展公司预交市政机械公司的电费（时间为2013年3月份以后的合计数）；二、星坊发展公司履行《退场协议》各项条款后，市政机械公司免收其2013年4月份至6月份的租金及管理费；三、退场时市政机械公司同意星坊发展公司搬走原先本由星坊发展公司投资的所有物品和钢结构，但撤迁过程中不得破坏市政机械公司原建筑物结构；四、双方要通力合作，积极沟通，市政机械公司在现有条件和原签订的合同和协议的范围内大力支持星坊发展公司退场方面的各项工作。
2013年6月8日，市政机械公司向星坊发展公司支付了退场补偿金15万元，星坊发展公司出具了相应收款收据（NO.0026253）给市政机械公司。
2013年7月10日，星坊发展公司向案外人刘某工作室发出《解除合同通知》，以上级部门征收开发收回物业为由，要求即日起解除双方于2012年8月1日签订的《工作室租赁补充合同》，同时要求刘某工作室尽快撤场并交还场地。经市政机械公司申请，本院准许证人刘某出庭作证。刘某在庭审时陈述:其承租的场地是先烈东横路60号大院自编601铺；其与星坊发展公司签订的租赁合同期限届满日期为2013年10月31日；星坊发展公司对其隐瞒关于市政机械公司只将承租场地出租至2013年4月30日的事实；其于2013年7月10日才收到星坊发展公司出具的《解除合同通知》，之前未收到星坊发展公司关于解除合同的其他通知（包括短信通知）；因星坊发展公司拒绝退还押金并对其损失作出赔偿，因此不同意星坊发展公司及市政机械公司要求其撤场并交还场地的要求；2013年7月10日，其承租的601铺还未拆除，其物品亦未搬出；现601铺已被拆除，其物品被存放于承租场地内搭建的帐篷内。星坊发展公司对证人刘某的证言不予确认，称其向刘某发出上述《解除合同通知》只是补充手续，实际上其已于2013年6月7日通过在刘某承租场地大门张贴的方式向刘某送达《解除合同通知》，并通过短信通知了刘某，为此提交了照片（打印件）予以证明。市政机械公司则以照片无法显示送达时间为由，对此不予确认；但确认刘某承租的场地已经被其拆除。经核实，星坊发展公司提供的照片（打印件）仅显示悬挂有“星空国际”字样的大门上张贴有一张纸张，但无法看清纸张上的内容；另星坊发展公司亦未提供证据证明其曾向刘某发送过关于解除合同的通知短信。同时，星坊发展公司还主张市政机械公司曾通过函件的方式同意刘某和牧恩（另一分租户）顺延搬迁时间，并同意刘某于2013年6月30日将其物品搬至非其承租的场地之外，为此提交了加盖有市政机械公司公章、落款日期为2013年6月30日的《函》（复印件）予以证明。《函》的内容为：“广州市星坊文化发展有限公司：我司与贵司于2013年6月6日签订的《退场协议》即日期满，位于贵我双方签订的原一期合同分租户星空间业主刘漫榕和二期合同范围内空地自主搭建的玻璃钢结构业主牧恩暂时均无法按期迁出先烈东横路60号大院。针对上述两分租户退场事宜，经我司慎重研究，现函告如下：1、同意原一期合同分租户刘漫榕（星空间）所有物品搬至对面小红楼和办公楼一层暂时停放，停放期间我司免收其租金和管理费，且我司对其所有物品不负任何保管和安全责任；停放期限为2013年8月31日，在2013年9月1日前分租户刘漫榕如不能迁出所有物品，我司按照双方于2013年6月6日签订的《退场协议》约定，有权停止支付最后一笔的20万元退场费。2、二期合同范围内空地自主搭建的玻璃钢结构业主牧恩必须在2013年7月14日前无条件搬迁完毕。如该分租户在2013年7月14日未动工撤迁，我司视为其自动放弃该钢结构所有权。2013年7月15日后我司不负任何管理和经济责任。”上述《函》中有牧恩的签收，并有其关于自主搭建玻璃钢结构的自述内容（手写体）。市政机械公司以上述《函》为复印件为由，对此不予确认。经星坊发展公司申请，本院准许证人郑某（自称其即为牧恩）出庭作证。郑某在庭审时陈述：其与星坊发展公司签订租赁合同，并在承租场地搭建了玻璃钢结构；星坊发展公司曾于2013年4、5月份通知其承租场地需搬迁；市政机械公司亦曾通知其需在2013年6月30日搬迁；经其与市政机械公司协商，市政机械公司于2013年6月30日通过工作人员向其送达上述《函》，同意其搬迁时间顺延至2013年7月14日；但该《函》由其签收后被市政机械公司的工作人员拿走，现无法提供原件，本案提供的复印件是其用手机拍摄的；其签收《函》时未见过市政机械公司对该工作人员的授权，亦不清楚为何抬头为星坊发展公司的《函》会向其送达；因拆除困难，故其一直未搬迁；玻璃钢结构现已被市政机械公司拆除。市政机械公司确认其已于2013年年底拆除了玻璃钢结构（即玻璃屋）。
2013年7月10日，星坊发展公司就退场事宜向市政机械公司作出如下汇报（以下简称《退场汇报》）：1、首批退场的工作室已于2013年6月10日移交市政机械公司；2、第二批退场的工作室已于2013年6月30日移交市政机械公司；3、余下分租户已于2013年7月10日前陆续退场；4、星坊发展公司以市政机械公司未按照《退场协议》约定向其支付第二笔退场费15万元为由，表示其与分租户之间关于退回按金问题所产生的后果须由市政机械公司承担；5、星坊发展公司表示其已多次通知最后两家分租户刘某（即星空国际）和郑某/牧恩（即玻璃屋）退场，但该两位分租户至今仍未退场，星坊发展公司认为违约责任在于该两家分租户，与其无关；6、星坊发展公司要求市政机械公司尽快向其支付剩余35万元的退场费；7、星坊发展公司表示其加建的设施在市政机械公司通知的情况下，可随时拆除完毕。市政机械公司将上述《退场汇报》作为本案证据提交，拟证明截至2013年7月10日，星坊发展公司及其分租户仍未完成全部承租场地的交还工作，以此主张星坊发展公司违反了《退场协议》的约定。星坊发展公司对该《退场汇报》予以确认，但主张其已按照《退场协议》的约定安排分租户退场，而星空国际和玻璃屋未退场的违约责任在于刘某和郑某/牧恩，与其无关。经询问，市政机械公司和星坊发展公司均确认一期场地工作室包括A1-A8、B1-B8、C1-C4、E1-E4、星坊办公楼和601（即星空国际）；二期场地工作室包括板1-板5和801；三期场地工作室包括10栋101-106和G7（即玻璃屋）。市政机械公司还确认在2013年7月1日前，星坊发展公司已向其交付的场地包括一期场地（除了A4、A5、A8、B1、B6-B8、C2-C4、601未交付）、二期场地（全部交付）和三期场地（除了G7未交付）；2013年7月10日之前，星坊发展公司除了601和G7未交付之外，剩余A4、A5、A8、B1、B6-B8、C2-C4也已交付完毕；星坊发展公司至今未交付601和G7。市政机械公司以此申请将原“要求星坊发展公司交还一、二、三期场地”的诉讼请求变更为“要求星坊发展公司交还一期场地601和三期场地G7”。星坊发展公司确认2013年7月1日前601和G7未退场，主张601已于2013年7月3、4日将物品搬至市政机械公司提供的场地内，但未提交证据证明，并表示G7之所以在2013年7月10日后仍未退场，主要是因为市政机械公司已经同意G7可以迟延搬迁并同意牧恩自行拆卸玻璃屋，但事后又不让牧恩进场拆卸，因此G7的搬迁问题属于牧恩与市政机械公司之间的问题，与其无关。市政机械公司对此不予确认。
星坊发展公司还主张市政机械公司负责人曾答应部分分租户可于2013年7月10日前搬离，为此申请证人王真真、胡玛娜出庭作证。王真真在庭审时称述：其承租的场地是先烈东横路60号大院C2-C4工作室；其与星坊发展公司解除租赁合同的时间是2013年6月7日，原本打算2013年6月30日搬出承租场地，但因另一租户邱丘告知其市政机械公司同意最迟可于2013年7月10日前搬走，于是其于2013年7月3日才将物品搬出承租场地，并于2013年7月8日对承租场地的主体结构进行拆除；但市政机械公司并无与其签订书面协议同意其可于2013年7月10日前搬走。胡玛娜在庭审时陈述：其承租的场地是先烈东横路60号大院B6-8号铺；因市政机械公司曾与其签订书面协议同意其最迟可于2013年7月10日前搬走，故其于2013年7月6日才搬出承租场地；但表示书面协议由其签名后被市政机械公司的工作人员拿走，现未能提供该份书面协议。市政机械公司以证人王真真、胡玛娜均未能提供证据证明其曾书面同意两人最迟可于2013年7月10日前搬出承租场地为由，对两证人的证言均不予确认。
现市政机械公司以星坊发展公司的分租户直至2013年7月10日仍未撤场完毕为由，主张星坊发展公司已经违反《退场协议》及《退场补充协议》的约定，故其关于免收星坊发展公司2013年4月至6月租金和管理费的条件并未成就，因此要求星坊发展公司支付上述期间的租金和管理费及相应违约金。另，市政机械公司还要求星坊发展公司支付2013年3月至6月的电费，为此提交了《2013年设备部（出租方）与星坊（承租方）电费分摊表》（共4张）予以证明。星坊发展公司以市政机械公司未能提供电费发票为由，对此不予确认，并主张其与市政机械公司于2013年6月8日签订的《退场补充协议》已经约定星坊发展公司先前支付给市政机械公司的履约保证金248994元中的48994元作为星坊发展公司预交市政机械公司2013年3月份以后的电费，因此不存在拖欠电费的情况。除上述《2013年设备部（出租方）与星坊（承租方）电费分摊表》外，市政机械公司未能提供其他证据证明其替星坊发展公司代缴了2013年3月至6月的电费。
本院认为：本案所涉及的六份合同（包括一期合同、二期合同、二期补充合同、二期变更合同、三期合同、一期续租合同）以及《退场协议》、《退场补充协议》，均是当事人真实意思的表示，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，应为合法有效，市政机械公司和星坊发展公司均应依约切实履行。根据已查明的事实可知，市政机械公司与星坊发展公司已就承租场地的搬迁及相关费用的支付等事宜签订了《退场协议》和《退场补充协议》。因此，本案重点在于审查《退场协议》和《退场补充协议》。
关于交还场地的问题。市政机械公司申请将原“要求星坊发展公司交还一、二、三期场地”的诉讼请求变更为“要求星坊发展公司交还一期场地601和三期场地G7”，属于当事人处分自身权利的自由，且不违反法律规定，本院予以准许。但由于市政机械公司已于2014年8月28日庭审时当庭确认一期场地601和三期场地G7已经被其拆除，因此本院认为上述两处场地已由市政机械公司实际控制并自行收回，故市政机械公司要求星坊发展公司返还一期场地601和三期场地G7的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院对此不予支持。
关于租金和管理费的问题。市政机械公司虽在《退场补充协议》中附条件承诺可免收星坊发展公司2013年4月至6月的租金和管理费，但由于星坊发展公司未能在约定的时间内将一期场地601和三期场地G7交还给市政机械公司，因此免收租金和管理费的条件并未成就，故市政机械公司仍可要求星坊发展公司支付2013年4月至6月的租金和管理费。根据一期续租合同的约定，一期场地租金为75508.3元/月，管理费为10000元/月；根据二期变更合同的约定，二期场地租金为20000元/月，免收管理费；根据三期合同的约定，三期场地租金为12000元/月，管理费为3000元/月。因此，市政机械公司要求星坊发展公司支付2013年4月至6月的租金322524.9元（75508.3元/月×3个月+20000元/月×3个月+12000元/月×3个月）和管理费39000元（10000元/月×3个月+3000元/月×3个月）的诉讼请求，并无不妥，本院予以支持。
关于逾期交租违约金的问题。星坊发展公司之所以未向市政机械公司缴纳2013年4月至6月的租金，是因为市政机械公司在《退场补充协议》中附条件承诺可免收上述期间的租金；而本院在本案中才最终认定免收上述期间租金的条件并未成就，从而支持市政机械公司要求星坊发展公司支付2013年4月至6月的租金的诉讼请求；由于星坊发展公司并不存在故意拖欠租金的行为，因此对市政机械公司要求星坊发展公司支付逾期交租违约金的诉讼请求，本院不予支持。
关于电费的问题。由于市政机械公司除了提交《2013年设备部（出租方）与星坊（承租方）电费分摊表》之外，未能提供其他充分有效的证据证明其替星坊发展公司代缴了2013年3月至6月的电费，故对市政机械公司要求星坊发展公司支付电费59782.88元的诉讼请求，本院不予支持。
关于市政机械公司要求星坊发展公司返还退场费15万元及利息的问题。《退场协议》第五条约定：“为支持星坊发展公司加快推进剩余分租户退场，市政机械公司于2013年6月8日首次支付15万元给星坊发展公司……”从已查明的事实来看，星坊发展公司在收到该笔15万元的退场费之后已经着手进行分租户的退场工作，除了601和G7以外，一、二、三期的其他分租户已分三批退场完毕，市政机械公司亦确认收回该些场地。虽然《退场协议》第六条约定“若星坊发展公司及所有分租户不能按上述时间要求完成退场和进行场地移交，星坊发展公司承诺将上述款项全部退回给市政机械公司”，但在星坊发展公司已经完成绝大部分退场工作的情况下，市政机械公司再要求星坊发展公司返还退场费15万元并支付利息，显然有失公平，本院对此不予支持。
关于星坊发展公司要求市政机械公司支付第二笔退场费15万元及利息的问题。《退场协议》第五条约定：“……待星坊发展公司向市政机械公司移交双方于2011年2月28日签订的《二期租赁补充协议》（即二期合同）范围内的全部物业后，市政机械公司再给星坊发展公司支付15万元，待星坊发展公司属下所有分租户及星坊发展公司的全部物品退场完毕且星坊发展公司将场地移交给市政机械公司后，市政机械公司再一次性给星坊发展公司支付20万元……”星坊发展公司已于2013年7月1日前将二期全部场地交还给市政机械公司，市政机械公司本应按照上述约定再向星坊发展公司支付第二笔退场费15万元，以便退场工作的顺利推进。虽然《退场协议》第六条约定“若星坊发展公司及所有分租户不能按上述时间要求完成退场和进行场地移交，星坊发展公司承诺将上述款项全部退回给市政机械公司”，但市政机械公司未按约定支付第二笔退场费的行为从一定程度上影响了退场工作的进行，因此从公平的原则出发，本院认为市政机械公司应向星坊发展公司支付第二笔退场费15万元。另外，市政机械公司拖欠第二笔退场费的行为确实给星坊发展公司造成一定的经济损失，故星坊发展公司要求市政机械公司支付上述15万元退场费的利息，本院予以支持。由于星坊发展公司已于2013年7月1日前将二期全部场地交还给市政机械公司，而《退场协议》和《退场补充协议》又未明确约定第二笔退场费具体支付的时间，因此星坊发展公司要求第二笔退场费的利息以15万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2013年7月11日起计至实际清偿之日止，并无不妥，本院予以支持。
至于星坊发展公司要求市政机械公司支付剩余退场费20万元及利息的问题。根据《退场补充协议》的约定，剩余退场费20万元实际为星坊发展公司之前支付给市政机械公司的履约保证金，该履约保证金应由市政机械公司在星坊发展公司落实《退场协议》中的各项条款和移交全部场地后的五个工作日内退还给星坊发展公司。由于市政机械公司实际已收回全部出租场地，故综合考虑本案案情，本院认为市政机械公司应将上述履约保证金20万元退还给星坊发展公司；但由于一期场地601和三期场地G7是由市政机械公司自行收回的，因此对星坊发展公司要求市政机械公司支付上述履约保证金的利息的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起10日内，广州市星坊文化发展有限公司向广州市市政工程机械施工有限公司支付2013年4月至6月的租金322524.9元和管理费39000元；
二、自本判决发生法律效力之日起10日内，广州市市政工程机械施工有限公司向广州市星坊文化发展有限公司支付第二笔退场费15万元；
三、自本判决发生法律效力之日起10日内，广州市市政工程机械施工有限公司向广州市星坊文化发展有限公司支付第二笔退场费的利息（以15万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2013年7月11日起计至实际清偿之日止）；
四、自本判决发生法律效力之日起10日内，广州市市政工程机械施工有限公司向广州市星坊文化发展有限公司返还履约保证金20万元；
五、驳回广州市市政工程机械施工有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回广州市星坊文化发展有限公司的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费11860元，由广州市市政工程机械施工有限公司负担5140元，广州市星坊文化发展有限公司负担6720元；反诉受理费3325元，由广州市市政工程机械施工有限公司负担3275元，广州市星坊文化发展有限公司负担50元；保全费4500元，由广州市星坊文化发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陈宇帆
人民陪审员 刘亚丽
人民陪审员 龙国权
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 蒲肖明
罗小玲
本判决书于2015年月日送达