浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙02民终219号
上诉人（原审被告）：钟雪，女，汉族，1986年9月16日出生，户籍所在地四川省泸州市江阳区。
上诉人（原审被告）：徐某1，男，汉族，2000年2月2日出生，住浙江省宁波市北仑区。
法定代理人：徐某2，系徐某1父亲，汉族，1966年12月5日出生，住浙江省宁波市北仑区。
被上诉人（原审原告）：屠桃仙，女，汉族，1959年6月27日出生，住浙江省宁波市北仑区。
被上诉人（原审原告）：罗香，女，汉族，1970年9月17日出生，住浙江省宁波市北仑区。
被上诉人（原审原告）：张锡珍，女，汉族，1959年8月14日出生，住浙江省宁波市北仑区。
上述三位被上诉人的共同委托诉讼代理人：智海忠，浙江联鑫律师事务所律师。
上诉人钟雪、徐某1因与被上诉人屠桃仙、罗香、张锡珍合同纠纷一案，不服宁波市北仑区人民法院（2016）浙0206民初6118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月13日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，事实已核对清楚，决定径行判决。本案现已审理终结。
钟雪、徐某1的上诉请求：撤销原判，改判《房屋转让协议》无效，并由屠桃仙、罗香、张锡珍归还房产证和契税证。事实和理由：屠桃仙等人在没有取得房屋所有权，且未告知系房票买卖的情况下与钟雪等人签订的《房屋转让协议》无效。屠桃仙等人将开发商出售价格为584638.4元的房屋以745000元价格卖给钟雪等人，存在价格欺诈。屠桃仙等人以帮助办理银行贷款的理由把房产证、契税证骗去，一直不归还，也未帮助办理贷款。
屠桃仙等人辩称：《房屋转让协议》系双方的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫和显失公平的情形，也不违反法律法规的强制性规定，应认定为有效。钟雪等人应当按照协议约定支付剩余款项。原审判决程序合法，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
屠桃仙等人向一审法院起诉请求：钟雪等人支付屠桃仙等人购房款545000元。一审审理过程中，屠桃仙等人变更诉讼请求为钟雪等人支付债权转让款545000元。
一审法院认定事实：2015年11月，屠桃仙、罗香、张锡珍分别以174200元、103480元的价格从拆迁安置户程益燕、虞永平处购得拆迁安置房票2份。2015年11月23日，罗香以程益燕的受托人身份与大港公司签订《隆顺家园购房确认书》，该购房确认书约定认购人程益燕认购的房屋为隆顺家园第13幢702室，价款为396158元。另该房屋确认书还约定：“认购人应务必于2015年12月19日至2015年12月24日内凭银行交款单、本确认书、拆迁安置协议原件（拆迁户）、房票户主身份证原件、购买户身份证原件及复印件、转让协议（非拆迁购房者）到开发商指定地点签订《商品房买卖合同》。”2016年3月1日，屠桃仙支付大港公司购房款396158元。2016年11月5日，屠桃仙等人与钟雪等人经协商签订一份《房屋转让协议》，约定屠桃仙等人将北仑区隆顺家园13幢702室房屋转让给钟雪等人，房屋面积97.36平方米，车棚面积7.9平方米，价格为745000元；付款方式为钟雪等人于2016年9月6日支付屠桃仙等人首付款20万元，并签订房地产正式合同，余款545000元由钟雪等人从银行款贷下来一次性付清；如贷款不足，现金补足。此房按套买卖，面积按房产证做出为准，如有差异面积，多退少补，由钟雪等人与房地产结清。签订房地产正式合同前的物业费由屠桃仙等人支付，签订合同后的物业费由钟雪等人支付，如钟雪等人因信用度或其他原因导致该房不能按揭贷款，则由钟雪等人承担一切责任；钟雪等人承诺签约日起三十五个工作日内批下贷款，一次性付清房款并交房。协议签订后，钟雪等人支付屠桃仙等人首付款20万元。2016年9月6日，屠桃仙等人协助钟雪等人签订二份购房凭证（房票）转让协议书，宁波市北仑区新碶街道隆顺村村民委员会和宁波市北仑区新碶街道支大工作指挥部在二份转让协议书上盖章确认。当日，屠桃仙等人又协助钟雪等人与大港公司签订《商品房买卖合同》，钟雪等人现已取得隆顺家园第13幢702室房屋的产权证书。协议签订后，徐某2支取了徐某1提存在宁波市北仑明洲公证处的卖房款35万元。屠桃仙等人曾协助钟雪等人到中国邮政储蓄银行宁波北仑区支行申请房屋按揭贷款，但该银行因徐某1系未成年人而没有批准贷款。钟雪当庭亦陈述因徐某1系未成年人而无法通过正当程序从银行申请批得贷款。另查明，徐某2与钟雪系夫妻，徐某1是徐某2的婚生儿子，钟雪是徐某1的继母。徐某2曾与钟雪等人一起到行政机关办理涉案房屋的产权证书。徐某2和钟雪已对涉案房屋进行了初步装修。
一审法院认为：屠桃仙等人从第三人处购得房票后与开发商签订了购房确认书，并付清了涉案房屋的购房款，但没有办理房屋产权登记，故尚未取得涉案房屋的物权，其仅取得可以要求开发商交付涉案房屋的债权。因此，双方签订的协议虽名为房屋转让，但屠桃仙等人转让的标的实为其对涉案房屋开发商的债权，该协议合法有效，双方均应按协议约定全面履行合同义务。协议生效后，屠桃仙等人协助钟雪等人与开发商签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》并已办好产权证，屠桃仙等人已经履行了协议约定的义务。钟雪等人按约定已支付首付款20万元，尚应在协议签订后三十五个工作日（即2016年10月28日前）内办理按揭贷款并用贷款支付购房款余款545000元，但银行方因钟雪等人的原因而没有批准贷款，钟雪亦陈述其现无法通过正当程序从银行批得贷款，故钟雪等人按约应以自有资金支付屠桃仙购房款余款。钟雪、徐某1辩称仅需支付屠桃仙等人384638.4元的抗辩意见缺乏事实和法律依据，不予采信。综上，屠桃仙等人诉请正当合法，依法予以支持。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条之规定，作如下判决：钟雪、徐某1应于判决生效后二十日内支付屠桃仙、罗香、张锡珍债权转让款545000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息－债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费9250元，减半收取4625元，保全费3245元，合计7870元，由钟雪等人负担。
经审理，钟雪等人提出，原审未认定钟雪等人与大港公司签订《商品房买卖合同》时涉案房屋的价格是584638.4元的事实，也未认定屠桃仙等人与钟雪等人系房票买卖的事实。
对于当事人提出的上述异议，本院作如下认定：虽钟雪等人与大港公司就涉案的隆顺家园13幢702室房屋签订了《商品房买卖合同》，但根据银行pos单及大港公司出具的收款证明等证据，证明该房屋购款项系由屠桃仙支付给大港公司，故该节事实与本案屠桃仙等人根据《房屋转让协议》要求钟雪等人支付剩余款项的诉请并不具有关联性；钟雪等人声称其不知道双方之间系房票买卖的主张与购房凭证（房票）转让协议书等在案证据不符，故对钟雪等人的上述异议，本院均不予采信。
综上，本院对原审法院认定“2016年11月5日，原告与被告经协商签订一份《房屋转让协议》……”变更为“2016年9月5日，原告与被告经协商签订一份《房屋转让协议》……”，对原审法院认定的其余事实予以确认。
本院认为，屠桃仙等人与钟雪等人签订了《房屋转让协议》，但综合全案证据，该协议内容实系屠桃仙等人从案外人处购得房票后，再将房票转让给钟雪等人，并协助钟雪等人与开发商大港公司签订《商品房买卖合同》及办理相关产权登记手续。该《房屋转让协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应为合法有效。钟雪等人上诉提出该协议无效，理由是屠桃仙等人未取得房屋产权，故协议无效；屠桃仙等人以58万余元价格购入该房产，但以74万余元出售给钟雪等人，存在价格欺诈，故协议无效。对此，本院认为，房票系因房屋拆迁或政策限制而获得的优惠购房资格，相关的法律及政策并未对民间的房票买卖予以禁止，本案中，钟雪等人在屠桃仙等人的运作下购得了涉案的隆顺家园13幢702室房屋，且也与房地产开发商签订了购房合同并办理房屋产权登记手续，故钟雪等人提出的屠桃仙等人未取得房屋产权，故协议无效的理由不能成立。价格欺诈一般指经营者利用虚假的或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易的行为，本案屠桃仙等人的行为并不属于价格欺诈。屠桃仙等人撮合交易，赚取差价，属于正常市场行为，且就双方签订的《房屋转让协议》而言，并无《合同法》第五十二条规定的无效情形之一，故钟雪等人提出《房屋转让协议》无效的理由均不能成立。综上，钟雪等人之上诉，理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实基本清楚，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费由钟雪、徐某1负担9250元。
本判决为终审判决。
审判长 王 坚
审判员 孟建平
审判员 房 伟
二〇一七年二月九日
书记员 李萍辉