辽宁省桓仁满族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0522民初2196号
原告孙笑天（曾用名孙利）。
委托诉讼代理人马莲香。
委托诉讼代理人刘艳辉。
被告宫本忠。
委托诉讼代理人宫兆华。
委托诉讼代理人宋柏杭。
第三人陈树明。
委托诉讼代理人初宝仁。
原告孙笑天与被告宫本忠、第三人陈树明买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙笑天及其委托诉讼代理人刘艳辉、马莲香，被告宫本忠委托诉讼代理人宋柏航、宫兆华，第三人陈树明及其委托诉讼代理人初宝仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙笑天向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告签订的房屋买卖合同有效，该诉争房屋归我所有；二、诉讼费由被告承担。事实和理由：1997年第三人陈树明将名下位于桓仁镇东关村六组所有的90多平方米平房转让给被告宫本忠并交付，被告宫本忠居住后，与2002年5月15日与我签订房屋买卖协议书，将该房屋其中的40.6平方米以25000元的价格转让给我并交付居住至今。由于第三人陈树明转让给被告宫本忠房屋时，双方没有办理变更房屋所有权登记，也阻碍了我与被告宫本忠之间办理所有权登记。现该房屋已被桓仁县土地开发收购储备中心列为征收拆迁对象，并以每平方米4350元左右的价格给与补偿，第三人陈树明与土地开发收储中心签订了征收拆迁补偿协议，补偿约176610元，第三人陈树明与被告宫本忠侵犯了我对该房屋的所有权和该房屋补偿所得利益，因此，我诉至贵院，请求贵院依法判令确认原、被告签订的房屋买卖合同有效，房屋及附属物征收拆迁补偿款约176610元归我所有，并承担本案诉讼费用。
宫本忠辩称，答辩人宫本忠因买卖合同纠纷孙笑天（孙利）起诉一案，提出答辩如下：一、答辩人未依法取得诉争房屋所有权。2002年5月14日，答辩人（在没有依法取得诉争房屋所有权的情况下）与本案原告孙笑天签订买卖房屋协议书。约定由答辩人将以陈树明登记并所有的房屋中的40.6平方米卖给孙利。双方并约定了价款及交付、税费等。根据该协议，没有约定办理变更登记等事项，应依法定确定合同效力。事后，原告并没有交付余下房屋购买款。答辩人随即於2004年将房屋交还给陈树明改为租用。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”由前述经过可以看出，答辩人在出卖此房时，根本未依法取得合法的财产处分权（未办理变更登记手续）事后也没有依法取得，并且事后未经权利人追认。由此可见，由所有权一点来看，本案双方签订的买卖协议没有效力。二、双方签订的房屋买卖协议书未生效，物权不能转移。《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定：“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效”。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。”因此，结合本案的情况，宫本忠与孙笑天的房屋买卖协议书未生效。三、合同无效所产生的法律后果。由前述可见，原告在答辩人未取得诉争房屋所有权情况下签订的买卖协议书是无效的；并且因未办理批准变更登记等手续合同未生效；原告非房屋所有权人所在集体经济组织成员也无权受让该房屋并取得其他集体经济组织的土地使用权。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。依照该规定，原告应当返还40.60平方米的房屋归所有权人所有。并且，原告已经在实际上使用了该房屋，原来已经交付的部分房款应当视为使用费用不予返还。根据双方《买卖房屋协议书》的约定：“欠款在2007年末前付清，定期付不清购房款，买方有权收回所卖的房屋。”因此，原告应当举证证明其已经交清余下购房款。如果没有证据证明已经交清，那么，答辩人也有权利依照合同约定收回所卖的房屋。在本案中，原告方的过错是显而易见的，明知买卖标的无法办理变更登记手续而实际购买，并且在2007年年末前应当交付余下购房款而未能交清，因此原告应当承担本案的全部过错责任。综上，请驳回原告的诉讼请求。
陈树明辩称，一、第三人陈树明与原告之间没有房屋买卖的法律关系，没有将自有房屋出卖给原告，同时也不存在房屋租赁的合同关系，没有将自有房屋租赁给原告使用，所以原告起诉陈树明没有事实及法律依据；二、第三人陈树明与被告宫本忠双方存在房屋买卖的法律关系，陈树明于1997年秋天和宫本忠签订的房屋买卖合同，将96平方米平房作价35000元卖给宫本忠，双方约定共同办理房照过户手续，如果过不了户，被告宫本忠将房屋退还给陈树明，由于陈树明所有的房屋系农房，土地是集体土地，按规定必须办理土地征用手续，才能对房屋进行过户，经过双方几年的努力没有办成，于2004年宫本忠将房屋退还给陈树明，同时双方达成房屋租赁协议，宫本忠补交了1997年至2004年的房屋租赁费，补交的方式以宫本忠所盖临时房屋作价给付租赁费，双方房屋买卖解除，房屋所有权仍归陈树明；三、原告与被告发生的房屋买卖事宜，未经房屋所有权人同意，是原告与被告双方之间的私下交易，也未经东关村民委批准和同意，双方属于违法交易，双方的行为既侵犯了第三人的房屋所有权也违背了法律规定，其房屋买卖合同系无效合同。综上，请法庭驳回原告的起诉。
经审理查明，1997年，第三人陈树明将其所有的坐落在桓仁镇莲沼街7组0栋0单元43号、砖木结构、面积96平方米的房屋卖给被告宫本忠。2002年5月15日，原告孙笑天与被告宫本忠签订了一份房屋买卖协议，协议约定，被告宫本忠将坐落在桓仁镇东关村第六组砖瓦结构的房屋40.6平方米卖给原告孙笑天，房价为25000元。买房交付现金12000元，尚欠13000元，欠款于2007年末前付清，定期付不清购房款，卖方有权收回所卖的房屋。后由于被告宫本忠无法取得该房屋的所有权，遂于2004年将房屋退还给第三人陈树明，同时双方达成房屋租赁协议，约定第三人陈树明将坐落在莲花池北岸的私有平房96平方米及院落租给被告宫本忠使用，租金为每月400元。现原告孙笑天为确认原、被告签订的房屋买卖合同有效，该诉争房屋归其所有而诉至本院。
另查明，现该房屋所有权证登记的所有权人为第三人陈树明，该房屋土地权属性质为集体所有。
上述事实，有原告孙笑天陈述，被告宫本忠答辩，第三人陈树明答辩，房屋买卖协议书一份，租房协议书一份，房屋所有权证一份，集体土地建设用地使用证一份在卷佐证，经本院审查，具有证明效力，本院予以确认。
本院认为，（一）本案为买卖合同纠纷。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案诉争房屋的所有权证登记的所有权人仍为第三人陈树明，故被告宫本忠未依法取得诉争房屋的所有权，其于2002年5月15日与原告孙笑天签订的房屋买卖合同属无权处分。根据法律规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，权利人第三人陈树明并未追认，且被告宫本忠也并未取得该房屋的处分权，故该买卖合同未生效；（二）当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故对于被告宫本忠、第三人陈树明提出该合同无效的答辩意见，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题〉的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告孙笑天与被告宫本忠签订的房屋买卖合同未生效；
二、驳回原告孙笑天要求确认房屋归其所有的诉讼请求。
案件受理费3832元、保全费1400元，二项共计5232元（原告孙笑天预交），由原告孙笑天负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。
审 判 长 宋德福
代理审判员 杜景升
人民陪审员 杜鸿致
二〇一七年十月十八日
书 记 员 马晓彦
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题〉的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。