重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝0108民初7520号
原告刘志东，男，汉族，1967年8月9日出生，户籍所在地重庆市渝中区。
委托代理人李秋燕（一般代理），重庆铭友律师事务所律师。
被告重庆云天物业发展有限公司,住所地重庆市南岸区南坪东路548号。组织机构代码：62204113－0。
法定代表人陈开富，董事长。
委托代理人吴志斌（特别授权），男，1967年3月26日出生，汉族，被告单位员工，住重庆市九龙坡区。
第三人原告何瑞文，男，汉族，1968年3月21日出生，住重庆市渝中区。
委托代理人牟曦（特别授权），北京市中银（重庆）律师事务所律师。
委托代理人康峻强（特别授权），北京市中银（重庆）律师事务所律师。
原告刘志东与被告重庆云天物业发展有限公司（以下简称云天物业）、第三人何瑞文房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘志东的委托代理人李秋燕，被告云天物业的委托代理人吴志斌，第三人何瑞文的委托代理人牟曦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘志东诉称，2006年6月10日，原、被告签订《云天.锦绣前程花园小区团购房协议》，约定原告购买被告开发的位于重庆市南岸区南坪镇四公里村仰天窝28号辅仁路云天.锦绣前程花园小区3号楼21层B号房屋；被告代为办理原告团购商品房的合同备案登记，并在该房屋交付使用之日起180日内办理房地产权证。合同签订后，原告支付了全部房款、契税、大修基金、五通费。被告于2014年11月17日通知原告接房，原告已于2014年11月18日接收了该房屋（该房屋座落已变更为重庆市南岸区辅仁路4号云天.锦绣前程3幢21层2号）。但是，在原告按约履行合同义务后，被告并未按照合同约定为原告办理商品房合同备案登记，也未为协助原告办理房地产权证书。故原告起诉来院，要求：一、请求判令被告协助原告办理房地产权证书，将位于重庆市南岸区辅仁路4号3幢21-2号房屋的所有权和土地使用权转移登记至原告名下；二、案件受理费由被告承担。
被告云天物业辩称，因本案涉及第三人，请求法院在查明事实的基础上依法裁判。
第三人何瑞文辩称，涉案房屋系第三人所有，应判给第三人。
第三人何瑞文诉称，被告云天物业为云天.锦绣前程花园小区的开发商，原告于2011年从被告云天物业处购买该小区3栋21-2号房产。在双方签订《商品房买卖合同》后，被告云天物业将该房屋网签在原告名下，但事后并没有按规定将房屋产权进行变更登记。期间，原告多次要求被告云天物业交付该房屋并办理变更登记，被告云天物业一直以各种理由推脱，致使原告权利一直无法得到主张。2016年6月7日，原告刘志东向本院起诉，要求判令被告协助原告办理房地产权证书，将位于重庆市南岸区辅仁路4号3幢21-2号房屋的所有权和土地使用权转移登记至原告名下。第三人认为，第三人与云天物业签订的《商品房买卖合同》合法有效，且已经网签在原告名下，具有一定的公示效力，原告才是真正的权利人。故第三人申请参加诉讼，要求：1、判令被告云天物业将重庆市南岸区辅仁路4号3幢21-2号房屋交付第三人何瑞文并办理该房屋的房地产权证书；2、驳回原告刘志东的诉讼请求；3、案件受理费由被告云天物业和原告刘志东负担。
经审理查明：2006年6月10日，原、被告签订《云天.锦绣前程花园小区团购房协议》，原告购买了被告开发的位于重庆市南岸区南坪镇四公里村仰天窝28号辅仁路云天.锦绣前程花园小区3号楼21层B号房屋（套内建筑面积为86.83平米，套内单价为2205元/平米，总价191460元）。
合同签订后，原告分别于2006年6月10日支付了购房款57460元、2013年1月13日支付了购房款126878元、同日又支付了契税、大修基金、五通费。
被告于2014年11月19日通知原告接房，原告已于2014年11月19日接收了该房屋（该房屋座落已变更为重庆市南岸区辅仁路4号云天.锦绣前程3幢21-2号）。后原告分别办理了讼争房屋的水、电、气等费用，并已实际入住。
2016年5月9日，原告刘志东以被告云天物业未办理权属登记为由起诉来院，提出如上诉讼请求。
本院另查明，2011年10月18日，被告云天物业与第三人何瑞文签订《重庆市商品房买卖合同》，被告云天物业将讼争房屋以334400元出售给第三人何瑞文。同日，何瑞文支付了334400元并办理了讼争房屋的网签登记（备注：在何瑞文转账给云天物业的个人汇款凭证上汇款用途注明为“借款”）
另查明，在2014年11月12日，被告云天物业取得了南岸区辅仁路4号3幢住宅的权属登记证书（106房地证2014字第49683号）。
另查明，讼争房屋上无抵押、查封等登记记录。
上述事实有原告举示的：1、“云天.锦绣前程”花园小区团购房协议；2、房款、契税、大修基金、五通费付款收据、凭证；3、房屋交付通知书、重庆市新建商品房使用说明书、重庆市新建商品房房屋质量保证书；4、自来水缴费卡、天然气缴费卡、电费缴费卡、钥匙照片；5、自来水缴费卡、天然气缴费卡、电费缴费卡，第三人举示的：1、《重庆市商品房买卖合同》；2、银行汇款凭证以及双方当事人的陈述为证，经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《云天.锦绣前程花园小区团购房协议》以及被告云天物业与第三人何瑞文签订的《重庆市商品房买卖合同》，均是双方真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。被告云天公司均负有履行合同，转移讼争房屋的出卖方义务。在双方合同均有效的情况下，物权的归属则成为本案双方争议的焦点。在2014年11月，原告刘志东已经接房入住，享有对房屋占有、使用、收益、处分的权利，基于原告刘志东对房屋的占有，原告刘志东已经享有对房屋进行独占性使用、许可，要求被告云天公司转移讼争房屋所有权予原告刘志东并排除他人的权利。该权利实质上已排除了第三人对房屋的占有权利，即排除了第三人要求被告云天公司交付房屋的权利，进而一并排除了第三人要求被告云天公司转移讼争房屋产权至第三人名下的出卖方义务。但第三人何瑞文被排斥掉“继续交付房屋的权利”并非将何瑞文的救济措施均排斥掉。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，在事实上不能履行的，不能支持继续履行的情况下，第三人何瑞文可以要求赔偿损失。故何瑞文可另案就损失赔偿进行起诉。本院对原告要求被告转移重庆市南岸区辅仁路4号3幢21-2号房屋的所有权和土地使用权至原告名下的诉讼请求予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条的规定，判决如下：
一、被告重庆云天物业发展有限公司于本判决生效之日起三日内履行转移重庆市南岸区辅仁路4号“云天.锦绣前程”3幢21层2号的房地产权属给原告刘志东的出卖方义务；
二、驳回第三人何瑞文的诉讼请求。
案件受理费80元，由被告重庆云天物业发展有限公司承担（原告已垫付，被告于本判决生效之日起三日内支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
（本页无正文）
审 判 长 罗远西
人民陪审员 董泽芬
人民陪审员 邹崇跃
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 陈晓露