苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0591民初5252号
原告：中国工商银行股份有限公司苏州工业园区支行，住所地江苏省苏州工业园区苏华路1号，统一社会信用代码913205948348475589。
负责人：徐云，该行行长。
委托诉讼代理人：潘明成，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：柏玲，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。
被告：苏州工业园区大地景观工程有限公司，住所地江苏省苏州工业园区翠园路181号商旅大厦6幢1205室，组织机构代码72052293-1。
法定代表人：祝丽新。
被告：靖江市新都实业有限公司，住所地江苏省靖江市靖城镇中洲路（工商局西侧），组织机构代码60877595-5。
法定代表人：祝丽新。
被告：祝丽新，女，1967年7月16日生，汉族，住江苏省苏州。
被告：陶建生，男，1962年12月25日生，汉族，住江苏省靖江县。
原告中国工商银行股份有限公司苏州工业园区支行（以下简称工行园区支行）与被告苏州工业园区大地景观工程有限公司（以下简称大地公司）、靖江市新都实业有限公司（以下简称新都公司）、祝丽新、陶建生金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月21日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序进行审理。依原告申请，本院于2016年6月21日作出（2016）苏0591民初5252号民事裁定书，并依据该裁定书对被告名下财产采取了保全措施。因被告下落不明，本院依法公告起诉状副本、传票及相关材料。本案于2016年11月22日公开开庭进行了审理。原告工行园区支行委托诉讼代理人潘明成到庭参加诉讼。被告大地公司、新都公司、祝丽新、陶建生经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告工行园区支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告大地公司立即偿还贷款本金人民币3000万元、利息人民币3205431.43元（计算至2016年2月20日）、以及自2016年2月21日起至实际偿还之日止按年利率11.25%元计算的利息；2、判令被告大地公司支付原告为实现债权支付的律师费人民币348000元；3、如被告大地公司未能履行上述第1、2项义务，则原告有权以被告新都公司名下位于靖江市××路与××路交叉口西南角的房屋（房屋所有权证号：靖房权证城字第××号）及位于靖江市××××组的土地（土地使用权证号：靖国用2004字第135号）折价或者拍卖、变卖该房地产的价款优先受偿；4、判令被告祝丽新、陶建生对被告大地公司的上述债务承担连带清偿责任；5、本案的诉讼费用由四被告承担。事实和理由：2012年2月，被告新都公司与中国工商银行股份有限公司苏州星湖支行（以下简称工行星湖支行）签订《最高额抵押合同》2份，约定以其名下位于靖江市××路与××路交叉口西南角的房屋及位于靖江市××××组的土地为大地公司与工行星湖支行的借款提供最高额抵押担保。2012年3月，被告祝丽新、陶建生与工行星湖支行签订《最高额保证合同》1份，约定为大地公司与工行星湖支行的借款提供连带责任担保。2014年1月，工行星湖支行与工行园区支行进行整合，整合后名称为工行园区支行，工行星湖支行的权利义务由原告工行园区支行承担。2014年3月，被告大地公司与原告签订《小企业借款合同》3份，分别向原告借款人民币1200万元、1800万元、1200万元。借款到期后，被告未能按约偿还本息，故原告诉至法院。
被告大地公司、新都公司、祝丽新、陶建生未作答辩。
原告围绕其诉讼请求依法提供了最高额抵押合同及他项权证、最高额保证合同、小企业借款合同、借款借据、贷款历史明细、委托代理协议等证据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年2月27日，工行星湖支行作为甲方、新都公司作为乙方签订编号为11020219-2012年星湖（抵）字0015号《最高额抵押合同》一份，约定：“第一条被担保的主债权第1.1条乙方所担保的主债权为自2012年2月27日至2015年2月27日期间，在人民币2800万元的最高余额内，甲方依据与大地公司（以下简称债务人）签订的本外币借款合同、外汇转贷款合同、银行承兑协议、信用证开证协议/合同、开立担保协议、国际国内贸易融资协议、远期结售汇协议等金融衍生类产品协议以及其他文件（下称主合同）而享有的对债务人的债权，不论该债权在上述期间届满时是否已经到期，也不论该债权是否在最高额抵押权设立前已经产生。第二条抵押担保范围乙方最高额抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现抵押权的费用，但实现抵押权的费用应首先从抵押物变现所得中扣除，而不包括在第1.1条所述之最高余额内。第三条抵押物第3.1条抵押物详见《抵押物清单》。《抵押物清单》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。第十条乙方承诺第10.8条甲方主债权存在其他担保的，不论该担保是由债务人提供还是由第三人提供，甲方有权自行决定实现担保的顺序，乙方承诺不因此而提出抗辩。甲方放弃、变更或丧失主合同项下其他担保权益的，乙方的担保责任仍持续有效，不因此而无效或减免。……”该合同附件抵押物清单载明：抵押物为靖江市××路与××交叉口西南角的房地产。2012年3月9日，上述抵押物办理了编号为靖房他证城字第××号他项权证的抵押登记手续，登记债权数额为人民币2800万元,权利顺序为第一顺序。
2012年2月27日，工行星湖支行作为甲方、新都公司作为乙方签订编号为11020219-2012年星湖（抵）字0014号《最高额抵押合同》一份，约定：“第一条被担保的主债权第1.1条乙方所担保的主债权为自2012年2月27日至2015年2月27日期间，在人民币230万元的最高余额内，甲方依据与大地公司（以下简称债务人）签订的本外币借款合同、外汇转贷款合同、银行承兑协议、信用证开证协议/合同、开立担保协议、国际国内贸易融资协议、远期结售汇协议等金融衍生类产品协议以及其他文件（下称主合同）而享有的对债务人的债权，不论该债权在上述期间届满时是否已经到期，也不论该债权是否在最高额抵押权设立前已经产生。第二条抵押担保范围乙方最高额抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现抵押权的费用，但实现抵押权的费用应首先从抵押物变现所得中扣除，而不包括在第1.1条所述之最高余额内。第三条抵押物第3.1条抵押物详见《抵押物清单》。《抵押物清单》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。第十条乙方承诺第10.8条甲方主债权存在其他担保的，不论该担保是由债务人提供还是由第三人提供，甲方有权自行决定实现担保的顺序，乙方承诺不因此而提出抗辩。甲方放弃、变更或丧失主合同项下其他担保权益的，乙方的担保责任仍持续有效，不因此而无效或减免。……”该合同附件抵押物清单载明：抵押物为权证号为靖国用(2004)字第135号土地使用权。2012年3月14日，上述抵押物办理了编号为靖他项(2012)第151号他项权证的抵押登记手续，登记债权数额为人民币230万元，权利顺序为第一顺序。
2013年3月22日，工行星湖支行作为甲方、祝丽新、陶建生作为乙方签订编号为11020219-2012年星湖（抵）字0015号-2《最高额保证合同》一份，约定：“第一条被保证的主债权第1.1条乙方所担保的主债权为2013年3月22日至2015年3月21日期间(包括该期间的起始日和届满日)，在人民币3000万元的最高余额内，甲方依据与大地公司（下称债务人）签订的本外币借款合同、外汇转贷款合同、银行承兑协议、信用证开证协议/合同、开立担保协议、国际国内贸易融资协议、远期结售汇协议等金融衍生类产品协议以及其他文件（下称主合同）而享有的对债务人的债权，不论该债权在上述期间届满时是否已经到期。第二条保证方式乙方承担责任的方式为连带责任保证第三条保证范围乙方最高额保证担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现债权的费用，但实现债权的费用不包括在第1.1条所述至最高余额内。第四条保证期间第4.1条若主合同为借款合同，则本合同项下的保证期间为：自主合同项下的借款期限届满之次日起两年；甲方根据主合同之约定宣布借款提前到期的，则保证期间为借款提前到期日之次日起两年。第六条乙方承诺第6.2条甲方主债权存在物的担保的，不论该物的担保是由债务人提供还是由第三人提供，甲方有权要求乙方先承担保证责任，乙方承诺不因此而提出抗辩。甲方放弃、变更或丧失其他担保权益的，乙方的担保责任仍持续有效，不因此而无效或减免。……”
2014年3月19日，工行园区支行作为贷款人、大地公司作为借款人签订编号为11020219-2014年（星湖）字0011号的《小企业借款合同》约定：“第一部分基本约定……第二条借款金额和期限2.1本合同项下借款币种为人民币1200万元。2.2本合同项下的借款期限为一年，自实际提款日起算。实际提款日以借据为准。第三条利率和利息3.1人民币借款利率按下列第（2）种方式确定：……（2）浮动利率，借款利率以基准利率加浮动幅度确定，其中基准利率为与第2.2条约定的借款期限相对应档次的中国人民银行基准贷款利率，浮动幅度为上浮25%。借款人提款后，借款利率以12个月为一期，一期一调整，分息。……3.3本合同项下借款自实际提款日起按日计息，按月结息。借款到期，利随本清。其中日利率=年利率/360。3.4本合同项下逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50%确定。……第五条还款5.1借款人按照下列第1种方式归还本合同项下借款：借款到期一次性偿还。……第六条担保6.1本合同项下借款为担保贷款的，担保方式为抵押担保。6.2本合同项下借款担保为最高额担保的，对应的最高额担保合同编号为11020219-2012年星湖（抵）字0014号、11020219-2012年星湖（抵）字0015号，担保人新都公司。……第二部分具体条款……第七条借款人承诺7.11承担贷款人为实现本合同项下债权而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等。……第九条违约9.1发生下列情形之一的，构成借款人违约：……（1）借款人未按照约定偿还本合同项下借款本息及其他应付款项，或未履行本合同项下任何其他义务……9.2借款人违约，贷款人有权采取下列一项或多项措施：……（5）法律法规规定、本合同约定或贷款人认为必要的其他措施。9.3借款到期借款人未按约偿还的，贷款人有权自逾期之日起按本合同约定的逾期罚息利率计收罚息。对借款人未按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利。……”第十条双方约定的其他事项法人代表祝丽新提供连带责任担保，签订最高额保证合同，保证合同号为11020219-2012年星湖（抵）字0015号-2。”
此后，工行园区支行作为贷款人、大地公司作为借款人分别于2014年3月25日签订编号为11020219-2014年（星湖）字0013号的《小企业借款合同》，约定“本合同项下借款币种为人民币600万元”，双方于2014年3月26日签订编号为11020219-2014年（星湖）字0014号的《小企业借款合同》，约定：“本合同项下借款币种为人民币1200万元”。两份合同的其他约定均与编号为11020219-2014年（星湖）字0011号的《小企业借款合同》约定一致。
2014年3月21日、3月25日、3月26日，工行园区支行按约向大地公司发放了贷款人民币1200万元、600万元、1200万元，《借款借据》均载明：当期执行利率为7.5%（年利率），逾期借款浮动值50%，借款到期日均为2015年2月26日。
因被告未按约还款，故原告诉至法院。现原告确认，截止2016年2月20日，大地公司结欠工行园区支行借款本金人民币3000万元，利息(含罚息)人民币3205431.43元。
另查明，2014年1月3日，中国工商银行股份有限公司苏州分行作出《关于园区支行与星湖支行整合的通知》，将工行园区支行与工行星湖支行进行整合，整合后名称为工行园区支行。
又查明，工行园区支行因本案诉讼与江苏致邦（苏州）律师事务所签订委托代理合同，由该所指派律师通过诉讼的方式实现债权，合同约定律师费为人民币348000元。
本院认为，本案所涉的《小企业借款合同》、《最高额抵押合同》、《最高额保证合同》均系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规，应属合法有效，各方当事人应当按照约定履行义务。原告工行园区支行依约向大地公司提供人民币3000万元贷款，但大地公司未能按照合同约定按期偿还贷款本息，构成违约，故工行园区支行有权按照合同约定要求大地公司归还借款本金人民币3000万元。
对于原告的欠息请求因符合合同约定，本院予以支持。
关于原告方的律师费主张，本院认为，原、被告双方在借款合同中已约定原告实现债权所支付的律师费用由被告承担，且计算标准符合相关规定，本院予以支持。
被告新都公司以其所有的房产所有权和土地使用权提供抵押担保，合同签订后依法办理了抵押登记，故原告工行园区支行对抵押物依法享有优先受偿权，其有权对抵押物进行拍卖、变卖，并以所得价款在登记债权数额内优先受偿。
被告祝丽新、陶建生作为保证人应按约向工行园区支行就大地公司的上述债务承担连带清偿责任，其在承担保证责任后，有权向债务人大地公司追偿。
被告大地公司、新都公司、祝丽新、陶建生经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃质证、答辩等诉讼权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第五十三条、第五十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告苏州工业园区大地景观工程有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告中国工商银行股份有限公司苏州工业园区支行借款本金人民币3000万元，并赔付原告暂计算至2016年2月20日利息、罚息人民币3205431.43元，以及自2016年2月21日起至实际清偿之日止按《小企业借款合同》约定计算的罚息。
二、被告苏州工业园区大地景观工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司苏州工业园区支行律师费用损失人民币348000元。
三、被告苏州工业园区大地景观工程有限公司如到期未履行上述第一、二项债务，原告中国工商银行股份有限公司苏州工业园区支行有权以靖江市新都实业有限公司名下的坐落于靖江市合兴路与中洲路交叉口西南角的，编号为靖房他证城字第××号项下的房产折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在人民币2800万元范围内优先受偿；以靖江市新都实业有限公司名下的坐落于靖江市开发区康兴村八组的，编号为靖他项(2012)第151号项下的土地使用权折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在人民币230万元范围内优先受偿。
四、被告祝丽新、陶建生对苏州工业园区大地景观工程有限公司的上述第一、二项债务承担连带清偿责任，祝丽新、陶建生承担保证责任后，有权向被告苏州工业园区大地景观工程有限公司追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币209567元，财产保全费人民币5000元，合计人民币214567元，由被告苏州工业园区大地景观工程有限公司、靖江市新都实业有限公司、祝丽新、陶建生负担（被告负担之款项已由原告预交，原告同意由被告直接向其支付，本院不再退回，被告于履行判决时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 顾凌燕
人民陪审员 费 珊
人民陪审员 贾继祥
二〇一六年十二月二日
书 记 员 郑 洁
附录法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第五十九条本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。