广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终16690号
上诉人(原审被告、反诉原告）：陈丹妮，女，汉族，住广州市天河区。
委托代理人：余铭恩，广东粤广律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李金明，男，汉族，住广州市越秀区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李佳，汉族，住广州市天河区。
上述两被上诉人共同委托代理人：徐冬梅、李川，均系广东圣和胜律师事务所律师。
上诉人陈丹妮因与被上诉人李金明、李佳租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初10670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月20日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人陈丹妮上诉请求判令：1、撤销原审判决第一、二、三项判决，改判驳回李金明、李佳的全部诉讼请求；2、撤销原审判决第四项，改判支持陈丹妮的全部反诉请求;3、李金明、李佳承担本案全部诉讼费用。事实与理由如下：一、原审法院认定事实错误，本案发生违约与出现过错的一方为李佳、李金明，而非陈丹妮，陈丹妮与李金明、李佳的沟通过程并不构成单方解除合同的意思表示，且原审判决的违约金数额过分高于李佳、李金明主张的损失。本案纠纷发生的根本原因在于，2017年3月26日，涉案房屋的邻居因房屋漏水的问题多次与李佳、李金明沟通无果，陈丹妮收到投诉后，要求回涉案房屋检查屋内设备是否出现问题，却遭到李金明、李佳的无理阻扰。陈丹妮曾多次要求李金明、李佳修理好屋内设备，但遭到李金明、李佳拒绝，李金明、李佳为报复陈丹妮，自行搬离涉案房屋，制造陈丹妮违约的假象，并向原审法院起诉，意图取得本不应发生的违约金。即使双方在交流过程中出现陈丹妮要求李金明、李佳搬离房屋的语句，但其性质也仅为语气较重的表达，并非陈丹妮单方解除合同的意思表示。事实上，根据租赁合同约定，一方要求提前解除合同的，应提前30天书面通知对方，但陈丹妮自始自终并未向李金明、李佳发出要求解除涉案合同的书面通知。李金明、李佳自行搬离涉案房屋并拒付2017年4月的租金，实际上已经构成违约，至少也应认定为双方协商解除合同，而不应认定为陈丹妮违约并支付违约金。而且，一审判决的12000元违约金是李佳、李金明主张的损失1100元的十倍以上，明显过分高于所造成的损失，一审对违约金的认定缺乏法律依据，应予调整；二、原审法院无视李金明、李佳损坏涉案房屋的事实行为，草率驳回陈丹妮的反诉请求。对于陈丹妮反诉要求李金明、李佳赔偿房屋损失22000元一项，原审法院仅认定“陈丹妮要求李金明、李佳赔偿房屋损失没有事实及法律依据，不予支持”，但在审理与查明部分却丝毫没有提及论证过程。原审法院在缺乏论证的前提下即驳回陈丹妮的反诉请求，其处理过程过于草率。陈丹妮在一审庭审时已向法庭提交《收房证明书》、《估价报告书》、《装修公司报价单》等直接证据证明陈丹妮的主张，结合二审期间陈丹妮提交的视频材料，均能显示李金明、李佳对涉案房屋的损坏事实。为了修复涉案房屋，陈丹妮聘请装修公司并支付22000元装修费。根据租赁合同约定，李金明、李佳要爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知陈丹妮并积极配合陈丹妮检查和维修房屋，因此延误房屋维修而造成陈丹妮或第三人的人身财产遭受损害的，应负责赔偿。根据以上约定及一般生活常理，若真如李金明、李佳所述，厨房设备、房屋破损是自然损耗而导致不能使用，则应一早通知陈丹妮更换或维修以上设备，而非在庭审时才作出上述答辩。相反，根据陈丹妮于2016年购买涉案房屋时委托第三方机构作出的《估价报告书》，陈丹妮购入房屋之时，屋内所有的设备、外墙等均无损坏。综合以上证据，涉案房屋内的设备及外墙等显然由李金明、李佳报复性破坏，李金明、李佳应当根据合同约定向陈丹妮作出赔偿；三、原审判决认定事实错误，原审法院仅依据非陈丹妮实名认证的手机所绑定的微信发出之信息即认定陈丹妮违约，不仅对陈丹妮极不公平，更是颠倒举证责任。原审法院判决李佳、李金明向陈丹妮退还租赁押金及支付违约金的根据在于，李佳、李金明提供的微信账号×××发出的信息中含有要求李佳、李金明提前搬离涉案房屋的语句，从而认定陈丹妮违约。为反驳微信账号×××并非为陈丹妮使用，陈丹妮于一审庭后提交微信账号截图，证明陈丹妮的手机号码150××××0777绑定的微信账号为×××，而绝非李佳、李金明提交的×××，一审第二次开庭时，李佳、李金明当庭向书记员展示真实的微信账号情况。事实上，证明×××微信账号为陈丹妮使用，本应属于李佳、李金明应当承担的举证责任，在一审开庭审理期间，主审法官也曾要求李佳、李金明于限定日期内提交相关证据，但直至目前为止，李佳、李金明并未补充提交任何相关证据。即使所谓的租金、水电费及流水记录，也未有显示出与陈丹妮的关联性。因此，一审法院将举证责任强加于陈丹妮一方，而且无视陈丹妮提交的相反证据，不仅无视证据规则，更是偏袒李佳、李金明，对陈丹妮一方造成了极大不公。
被上诉人李金明、李佳共同答辩称：一、原审法院认定事实正确。陈丹妮就需要装修、量房事宜于2017年3月23日至26日多次通过微信进行沟通。2017年3月26日，陈丹妮委托其丈夫到涉案房屋查看时与李金明、李佳发生争执，口头要求李金明、李佳于2017年3月31日前搬离。随后，陈丹妮通过微信要求李金明、李佳于2017年3月31日前搬离。李金明、李佳提出，如果要提前解除合同需要提前30日通知，但陈丹妮根本不予理会。李金明、李佳无奈搬离，并将搬离后的情况通知陈丹妮，双方约定于2017年3月31日晚交接，后因陈丹妮反悔，不想承担违约责任，故未赴约前来收房。陈丹妮在上诉状中也承认其要求搬离房屋时存在语气较重的表达，但否认其单方解除的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，陈丹妮要求提前解除合同，应该按照合同约定退还押金及承担相应的违约责任；二、原审法院根据双方就支付租金、水电费、流水记录及双方往来的函件，确认×××为陈丹妮使用的微信账号，是正确的。首先，陈丹妮否认微信号×××并非其目前手机号绑定的账号的意见不能得到支持。在早期，腾讯公司允许通过QQ号码注册微信账号，也可以通过手机号注册之后再通过绑定QQ号码，然后解绑手机号，用手机号重新注册新的微信号。目前，微信号也可以更换手机号(见微信截图)，更换之后，原来的手机号码可以重新申请微信号。因此，不排除存在下列情形：1、陈丹妮用QQ号码或者其他手机号码注册了×××的微信号，同时又用150××××0777的手机号码注册×××的微信号；2、陈丹妮更换了×××的手机号，再用手机号150××××0777申请了×××的微信号，旧账号自动解绑；3、陈丹妮的手机号150××××0777已注册原微信号×××，其通过“手机号被他人注册／绑定”的方式注册新的微信号，注册成功后，该手机号会绑定新账号，而旧账号会自动解绑。其次，陈丹妮不能提供证明李金明、李佳的水电费通过其他方式支付的反证。再次，陈丹妮也将其在2017年7月26日提出反诉时提交的证据5的内容于2017年4月14日通过该微信号发送给李金明、李佳，陈丹妮在一审中也确认其没有将该证据5的内容通过其他方式交付或者快递给李金明、李佳。因此，可以确认×××为陈丹妮使用的微信账号。
2017年4月19日，李金明、李佳向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认李金明、李佳与陈丹妮就广州市天河区XXXXXX中XXX街6号2008房签署的《租赁合同》于2017年3月31日解除；2、陈丹妮向李金明、李佳返还押金12000元；3、陈丹妮向李金明、李佳支付违约金12000元；4、陈丹妮向李金明、李佳支付搬家费1100元；5、陈丹妮承担本案诉讼费。
陈丹妮反诉请求判令：1、李金明、李佳向陈丹妮支付违约金12000元；2、李金明、李佳向陈丹妮支付2017年4月的租金6000元；3、李金明、李佳赔偿陈丹妮房屋损失22000元；4、李金明、李佳承担本案所有诉讼费用。
原审法院经审理查明：2016年8月13日，李佳（乙方、承租人）与陈丹妮（甲方、出租人）签订《租赁合同》，约定：甲方将广州市天河区XXXXXX中XXX街6号2008房出租给乙方，房屋建筑面积为128平方米，房屋用作居住，月租金额为每月6000元，租赁期限自2016年9月1日起至2017年8月31日止，共计12个月，租金按月结算，以转账形式支付给甲方，乙方在每月的31日前缴付下月租金；乙方于2016年8月13日前向甲方缴纳12000元作为房屋租金押金，乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方，本押金不得用于租赁期满前抵付租金；乙方应当依约按期交纳房屋租金、押金；要爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修房屋，因此延误房屋维修而造成甲方或第三人的人身、财产遭受损害的，乙方应负责赔偿；因使用不当或人为造成房屋或原配置的设备损坏的，乙方应负责赔偿或修复；任何一方违反合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提出解除合同，违约方应以等额押金的金额作为违约金予以赔偿，如仍不足弥补因此而造成的直接经济损失，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准；在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金，逾期超过10天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金（业主同意继续租赁的除外）；租赁期满解除合同之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有人为损坏的，则在乙方押金（保证金）中扣除，不足部分由乙方负责赔偿；租赁期间，合同一方均有权要求提前解除租赁合同，但应提前30天书面形式通知对方，甲方要求提前解除的，需退还押金，并支付等额于押金金额的违约金给乙方，乙方要求提前解除的，甲方有权没收押金作为赔偿；违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，否则按逾期付租金的条款处理；租赁期届满，乙方不得破坏物业原有装修，应以原状交还房屋给甲方；双方确定涉案房屋有空调3台（其中小房间空调坏的），油烟机1台、热水器1台、衣柜1组、炉具1个等内容。
原审庭审中，双方当事人确认租赁合同的相对双方为李金明、李佳与陈丹妮。
2016年8月13日，李金明向陈丹妮缴纳涉案房屋押金12000元。
原审过程中，李金明、李佳称陈丹妮提前解除合同，并按要求于2017年3月30日搬离涉案房屋，并因此产生搬迁费用。为证明，李金明、李佳向原审法院提交了如下证据：与微信名为“2008房房东陈丹妮”、微信号为×××，微信绑定电话号码为150××××0777账号的微信聊天记录截图，其中有：“我是男房主，请于2017年3月31号前搬走，并修好漏水部位。我将于当天过去收房，换锁、完成交接工作。为了不影响你的家庭生活，请及早准备”、“让你搬就搬，没那么多理由，不搬31号见”、“一点违约金而已，我掏的起”、“前提，把房子收拾好”、“我现在就是要违约，听明白没有？”“房子是我的，我要收回”等内容；对于上述微信，李金明、李佳出示手机，该微信记录与提交的截图一致。陈丹妮确认电话150××××0777为陈丹妮电话，但是微信并非陈丹妮微信。为予反驳，陈丹妮向原审法院提交了其微信账号截图，显示绑定手机电话为150××××0777，账号为×××，非×××。
对于争议的微信号，李金明、李佳还提交了如下证据：1、与电话为150××××0777的微信帐号的聊天记录截图，显示该账号要求李金明、李佳缴纳涉案房屋2016年11月的水费286.11元、污水费105.86元，缴纳涉案房屋2017年1月的水费276.21元、污水费102.33元，缴纳涉案房屋2017年2月的天然气费258.06元，该账号于2016年12月12日收到转账361.87元、于2017年1月17日收到转账378.54元、于2017年2月14日收到转账489.84元，于2017年2月21日收到转账258.06元，该账号于2017年2月3日发送微信消息称“新年好，房租没收到，是否还没转账”、于2017年3月2日发送消息称“你好，3月份的房租记得转账”；2、银行卡交易明细，显示户名为李佳、2017年1月17日支出378.54元、2017年2月13日支出489.84元、于2017年2月21日支出258.06元等内容。
2017年2月4日、2017年3月3日李佳分别向陈丹妮转账6000元，共计12000元。陈丹妮确认租金交至2017年3月。
2017年3月27日，李佳与案外人签订《租赁合同》，显示内容为李佳向案外人租赁广州市天河区XXXXXX中XXX街9号XXXXX房，租赁期限为2017年4月1日至2018年1月30日等内容；另李金明出示《收据》1张，显示由广州市白云区金沙人人家庭服务部于2017年3月30日确认收到搬迁费1100元。
2017年3月31日，陈丹妮向李金明、李佳发出《律师函》，内容有：2017年3月23日，翠湖山庄物业管理处向陈丹妮反映出现房屋卫生间地板漏水影响1908房一事，陈丹妮授权其配偶李先生于2017年3月26日到1908房现场查看了情况，据1908房业主表示，他们就房屋漏水的事情多次与你沟通，但没有得到任何反馈。之后，李先生来到2008房，希望对房屋卫生间漏水情况进行检查，但李佳女士无故情绪激动对李先生进行谩骂，又拒绝李先生进入检查情况，拒绝沟通相关检修事宜…阁下未及时履行告知义务并拒绝配合陈丹妮进行检修的行为违反了合同约定，并有可能因此承担赔偿责任，陈丹妮有权要求阁下对房屋卫生间地板漏水的检修事宜做出配合。另陈丹妮告知阁下，对《租赁合同》如有补充协议或解除、终止之意向，应以出具本人签名的书面法律文件为准，对于协商、调解阶段所出现的口头方案或意向，不具有法律效力。陈丹妮从未表示解除租赁合同或同意阁下单方解除租赁合同或退房，请阁下严格、充分履行《租赁合同》之承租义务，并按约缴纳租金及其它一切费用等。
2017年4月6日，李金明、李佳向陈丹妮发出《律师函》，内容有：2017年3月26日上午，出租人陈丹妮的配偶李先生在没有事先预约通知的情况下，来到涉案房屋，称需要入室检查卫生间漏水情况，检查之后，口头要求委托人于2017年3月31日前搬离房屋。当日，陈丹妮及其配偶多次通过微信、短信要求提前解除租赁合同并于2017年3月31日前搬离房屋，李金明、李佳无奈于2017年3月30日搬离房屋，并按要求于2017年3月31日晚将腾空的房屋情况拍照给出租人确认，出租人约定在2017年3月31日晚九点办理交接手续，但是出租人并未前来办理交接手续，李金明、李佳于2017年4月2日将钥匙和住户卡快递给出租人。现要求出租人退还押金、支付违约金等。
2017年4月10日，陈丹妮发函要求李金明、李佳于2017年4月13日之前支付2017年4月的房租6000元，否则视为擅自解除合同，陈丹妮方将会收回房屋并没收押金。
关于反诉请求的房屋损失，陈丹妮提交《估价报告书》，显示涉案房屋在2016年7月4日时点的估值为3488363元；《装修报价单》，显示为广州市华浔品味装饰设计工程有限公司于2017年6月18日出具的，关于涉案房屋的装修报价为22035元。
关于李金明、李佳搬离涉案房屋的时间，李金明、李佳称其是于2017年3月30日搬离涉案房屋，也通知了陈丹妮来交接钥匙，但是陈丹妮没有来，后通过邮寄的方式将钥匙邮寄至陈丹妮及其律师，均拒收。为予证明，李金明、李佳向原审法院提交了如下证据：1、微信聊天记录，显示李金明、李佳方曾于2017年3月30日向前述微信账号发送房屋图片以及消息，称已搬离涉案房屋等内容；2、邮寄邮单，显示李金明、李佳曾分别于2017年4月2日、2017年4月7日向陈丹妮及其委托的律师邮寄涉案房屋的钥匙，其中2017年4月2日寄给陈丹妮的邮件显示2017年4月3日上门拒收。陈丹妮对上述证据质证称，对证据1的真实性不予确认，对证据2真实性予以确认，陈丹妮认为当时涉案合同当时仍在履行，双方并未解除合同，因此拒收。陈丹妮称其是在2017年4月13日，与李金明、李佳、中介公司一起到涉案房屋进行的收房。李金明、李佳确认因陈丹妮拒收涉案房屋钥匙，因此于2017年4月13日将钥匙当面交还陈丹妮。
原审法院认为：双方对租赁合同的相对方无异议，原审法院予以照准。李金明、李佳与陈丹妮签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人均应切实履行。
双方租赁期至2017年8月31日届满，合同期间，任何一方单方解除合同按约定需承担违约责任。从双方往来函件可以得知，陈丹妮委托其丈夫陈先生于2017年3月26日到涉案房屋查看时与李金明、李佳发生争执，引发矛盾。李金明、李佳提供手机显示手机号150××××0777的微信聊天记录，陈丹妮确认150××××0777为其持有的手机号码，但否认该手机登记的微信号为其使用，按举证责任应由其提供反证，否则承担举证不能的法律责任。另原审法院结合双方就支付租金、水电费及流水记录、双方往来函件，予以确认微信账号×××为陈丹妮使用的微信账号。在合同履行期间，因陈丹妮单方要求解除合同导致合同无法继续履行，李金明、李佳在搬迁后发出信息要求交接房屋，并邮寄钥匙，履行交还房屋义务，并无不当，由此扩大的损失，应由陈丹妮自行负担。陈丹妮反诉主张2017年4月租金缺乏事实依据，不予支持。现李金明、李佳主张租赁合同于2017年3月31日解除，予以支持。依据约定，陈丹妮要求提前解除的，需退还押金，并支付等额于押金金额的违约金给李金明、李佳。现李金明、李佳要求陈丹妮返还押金12000元并支付违约金12000元，该主张具有事实及法律依据，予以支持。陈丹妮要求李金明、李佳支付违约金12000元，缺乏事实及法律依据，不予支持。李金明、李佳要求陈丹妮支付搬家费用1100元，该主张缺乏合同依据，不予支持。陈丹妮要求李金明、李佳赔偿房屋损失没有事实及法律依据，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年4月25日作出判决如下：一、确认李金明、李佳、陈丹妮就广州市天河区XXXXXX中XXX街6号2008房签订的《租赁合同》于2017年3月31日解除；二、陈丹妮自本判决发生法律效力之日起10日内向李金明、李佳返还租赁押金12000元；三、陈丹妮自本判决发生法律效力之日起10日内向李金明、李佳支付违约金12000元；四、驳回李金明、李佳其他的诉讼请求；五、驳回陈丹妮的反诉请求。如果陈丹妮未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向李金明、李佳支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1180元，由李金明、李佳负担50元，由陈丹妮负担1130元，本案反诉受理费400元，由陈丹妮负担。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
本案二审中，陈丹妮向本院提交光盘一张,以证明涉案房屋的
外墙被李金明、李佳严重损坏，李金明、李佳应对此进行赔偿。李金明、李佳对此发表如下质证意见：对该证据的三性均有异议。该证据并不能证明涉案房屋损坏的情况。李佳、李金明是从其他业主处承租的涉案房屋，陈丹妮是购房后继续承接租赁合同，对之前的房屋状况并不清楚。陈丹妮所称涉案房屋的部分损坏早已存在，且是正常的损耗。
另，陈丹妮确认H30×××68的微信账号曾由其使用。
本院认为：本案二审的争议焦点包括：其一，哪一方当事人构成违约？合同约定的违约金标准是否应予调整；其二，李金明、李佳是否应当赔偿陈丹妮房屋损失。
关于哪一方当事人构成违约及合同约定的违约金标准是否应予调整的问题。李金明、李佳主张陈丹妮要求提前解除合同导致其提前搬离涉案房屋，并就此提交了微信号为×××的微信聊天记录等证据予以证明。陈丹妮在二审中确认微信号×××为其使用，故前述微信聊天记录可作为认定本案相关事实的依据。依据双方之间的微信聊天记录，陈丹妮明确要求李金明、李佳在2017年3月31日前搬离涉案房屋，故原审认定陈丹妮单方要求提前解除合同有事实根据。因此，李金明、李佳主张陈丹妮构成违约，并据此诉请陈丹妮返还押金、支付违约金12000元符合合同约定，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。陈丹妮主张李金明、李佳提前搬离构成违约，并据此反诉请求李金明、李佳支付搬离后的租金及违约金，缺乏事实根据与法律依据，原审判决对此予以驳回亦无不当，亦应予维持。关于违约金的标准，双方在《租赁合同》中明确约定，在陈丹妮单方提前解除合同时需支付等额押金金额即12000元的违约金给李金明、李佳，该约定系双方的真实意思表示，陈丹妮未举证证明该约定标准明显高于李金明、李佳因陈丹妮违约而遭受的损失，故陈丹妮上诉请求对该标准进行调整理据不充分，本院不予采纳。
关于李金明、李佳应否赔偿陈丹妮房屋损失的问题。陈丹妮主张李金明、李佳破坏涉案房屋设施导致其遭受损失，但未就此充分举证证明，故陈丹妮反诉请求李金明、李佳赔偿房屋损失缺乏充分事实根据，原审判决对此予以驳回亦无不当，可予维持。
综上所述，上诉人陈丹妮的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1530元，由上诉人陈丹妮负担。
本判决为终审判决。
审判长 谭红玉
审判员 韩志军
审判员 郑怀勇
二〇一八年十一月十三日
书记员 彭文悦