上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0120民初9269号
原告（反诉被告）：宋梅新。
原告（反诉被告）：倪红芳。
委托诉讼代理人：汪琪（系原告倪红芳丈夫），住同原告倪红芳。
以上两原告的共同委托诉讼代理人：朱愉忠，上海卫根龙律师事务所律师。
被告（反诉原告）：上海贤通置业有限公司。
法定代表人：许健康，执行董事。
委托诉讼代理人：黄冬，上海市金茂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：施燕婷，上海市金茂律师事务所律师。
原告宋梅新、倪红芳与被告上海贤通置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月11日立案后，依法适用简易程序，后被告提出反诉，本院依法受理，于2018年5月21日、2018年6月21日两次公开开庭，对本诉、反诉合并进行了审理。原告倪红芳、两原告的共同委托诉讼代理人朱愉忠、被告委托诉讼代理人黄冬、施燕婷两次开庭均到庭参加诉讼，原告倪红芳的委托诉讼代理人汪琪第一次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋梅新、倪红芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告履行坐落于上海市奉贤区航南公路XXX弄XXX号1层商铺的房屋交接单、钥匙、房屋使用说明书的交付义务；2.被告支付逾期交付的违约金暂计113,453元（以房屋总价2,100,981元为本金，自2016年10月1日起暂计到2018年3月31日共计18个月540天，按照每日万分之一计算）。事实和理由：两原告于2014年12月5日与被告签订了一份《上海市商品房预售合同》，约定由两原告购买坐落于奉贤区航南公路XXX弄XXX号1层的商铺，面积为48.86平方米，合同总价为2,100,981元，并约定房屋交付的标志为将“房屋交接单、钥匙、房屋使用说明书”交付给原告时完成，时间为2016年6月30日前，如逾期将按约定从“自第91日至实际交付日止，被告按日向原告支付已付房款价万分之一的违约金”等条款内容。签约后,两原告履行了付款义务，但由于被告的原因而耽误了原告的贷款，故实际支付房款有所延期。由此，被告以合同约定为由，要求两原告支付每日万分之三的违约金。但两原告认为该约定条款为格式条款，且显失公平，应以权利义务对等原则，按照每日万分之一给付违约金，且两原告支付的违约金已足够达到每日万分之一计算的金额。但被告拒绝，在《交房通知书》以及《催交房通知书》中仍强行要求两原告支付所谓的万分之三的违约金，否则，不予办理交房手续。原告认为，在其已经支付完毕房款的情形下，被告负有办理本案诉请的合同义务，其以约定的格式条款为由，强行要求原告在支付完毕所谓的万分之三违约金的前提下，再行交付房屋的行为，应是无法成立的。
被告上海贤通置业有限公司辩称，不同意原告诉请。原告未能按照预售合同附件一向被告支付房款，且每一期都存在逾期，原告应当根据预售合同第七条的约定支付被告违约金，被告有权在原告付清逾期付款违约金前拒绝交房，故被告不应承担违约金。
被告（反诉原告）上海贤通置业有限公司向本院提出反诉请求：判令反诉被告支付反诉原告逾期支付房款违约金131,003.86元。事实和理由：2014年12月5日，反诉原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定由反诉被告以2,100,981元的价格，向反诉原告购买位于上海市奉贤区航南公路XXX弄XXX号1层地下1层室。合同附件一约定，反诉被告应于2014年12月5日前支付首付房款220,981元，2015年3月5日前支付房款420,000元，2015年3月9日前支付房款1,000,000元，2015年4月18日前支付房款460,000元。预售合同第七条约定，反诉被告若未按照合同约定时间付款，应当向反诉原告支付违约金，违约金按逾期未付款额的万分之三计算，违约金自应付款期限第二日起计算至实际付款之日止。
原告（反诉被告）宋梅新、倪红芳针对反诉共同辩称，不同意反诉请求。双方签订的预售合同是格式合同，反诉原告的违约金是每日万分之一，而反诉被告的违约是每日万分之三，不合理，应予调整。反诉被告向反诉原告支付了违约金62,600元，已经承担违约责任，最后贷款的500,000元是反诉被告委托反诉原告代理办理贷款的，不能按期交款的责任不应由反诉被告承担，故请求驳回反诉请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。被告对于原告提交的商品房预售合同、交房通知书、收款收据、房产证的真实性均无异议，原告对于被告提交的记账凭证的真实性无异议，本院对于上述证据的真实性予以确认。被告对于原告提交的民事判决书的关联性不予认可，认为法院的判决也有支持万分之三违约金的；对于原告提交的违约金计算单不予认可，认为原告不能证明该计算单的来源，被告也没有盖章确认；原告对于被告提交的催款函、律师函表示没有收到，不予认可。本院经审查认为，原告提交的民事判决书与本案并无直接关联性，该判决书不能作为本案判决依据；原告提交的违约金计算单未经被告确认，故对该结算单不予确认；被告提交的催款函、律师函没有原告签收的相应证据，故不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月5日，原、被告签订了一份《上海市商品房预售合同》，约定由两原告购买坐落于上海市奉贤区航南公路XXX弄XXX号1层房屋，规划用途为店铺，建筑面积为48.86平方米，每平方米单价为43,000.02元，房屋总价为2,100,981元；被告定于2016年6月30日将房屋交付给原告，如被告未在约定期限内将房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之一计算，自最后交付期限之第二日起算至实际交付之日止；合同第七条约定：原告若未按合同约定的时间付款，应当向被告支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，自应付款期限之第二日起算至实际付款之日止……。合同附件一约定付款方式和付款期限：付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款，1、原告于2014年12月5日与被告签约，并付首付房款220,981元；2、原告于2015年3月5日前应付420,000元；3、原告于2015年3月9日前应付1,000,000元；4、原告于2015年4月18日前应付460,000元；备注：原告委托被告代办贷款手续，应于签约后7日内将贷款资料提供齐全并积极配合被告办理贷款事宜；原告贷款金额应符合双方约定，如有不足部分必须在签订贷款合同起60日之内以现金补足；原告逾期付款或贷款资料未及时提供齐全的按合同第七条追究原告责任。合同补充条款一第七条对商品房交付条件及交付期限补充约定：1、如原告逾期支付购房合同及本补充条款约定的全部款项（包括但不限于房价款、税费……公共维修基金及违约金），则购房合同约定的被告交付房屋的期限可依原告逾期付款之期限相应顺延，在原告付清上述约定的全部款项前，被告有权拒交房屋并不承担任何责任；……4、因被告自身原因造成未在合同约定期限内将房屋交付原告，则：（1）原告给予被告90日的宽限期，宽限期内被告无须向原告承担违约责任；（2）如宽限期届满后被告仍未将房屋交付原告，自91日至实际交付日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。合同补充条款一第九条对商品房交接补充约定：1、被告发出交付通知的，即为被告已完全适当履行了合同约定的该房屋交付通知义务，原告应在购房合同所述的书面交付通知书规定的时间内（如没有规定，则在交房通知送达后7日内）到被告指定地办理接房手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（如有）和该房屋各类费用（包括物业服务费、公共维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等）……5、原告签署如下任何一项均视为被告已实际付房屋，且原告对房屋质量等无任何异议：房屋交接单、钥匙和《房屋使用说明书》……
上述合同签订后，两原告按约支付首付款220,981元，后先后于2015年8月27日支付365,000元，同年8月28日支付35,000元，同年9月27日支付50,000元，同年10月8日支付70,000元，同年10月12日支付80,000元，同年10月18日支付47,000元，同年10月19日支付50,000元，同年10月25日支付68,800元，同年10月26日支付106,700元，同年10月28日支付7,500元。对于合同约定应于2015年3月9日前支付的1,000,000元，两原告初定申请抵押贷款，后因原告宋梅新要求现金支付其中的500,000元，并于同年12月4日支付100,000元，同年12月29日支付400,000元，故由原告倪红芳单方申请贷款500,000元，2017年2月9日银行放贷转账给被告487,000元。
2016年6月20日，被告向原告发出交房通知书，后因原告未能按被告要求支付逾期付款违约金而未办理交房手续。2017年10月10日，被告再次向原告发出催交房通知书。2017年10月25日、同年10月30日、同年11月6日原告先后向被告支付违约金30,000元、24,600元、8,000元，合计62,600元。后因原告未能按被告要求支付全部逾期付款违约金而未办理交房手续。
另查明，原告已取得所购房屋的不动产权证，证号为沪（2017）奉字不动产权证第002815号，该证记载的建筑面积为48.56平方米。
本院认为，原、被告之间签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，属合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。原告未能按约支付购房款，显属违约，应承担支付约定违约金的民事责任。原告辩称违约条款系格式条款，约定过高，应根据权利义务对等原则，按照每日万分之一计算违约金，对此，被告认为，合同约定的每日万分之一违约金和每日万分之三违约金的计算本金是不同的。本院认为，合同中关于违约责任的条款并没有免除一方的责任或者排除对方主要权利，属合法有效，但鉴于每日万分之三的计算标准，高出银行同期贷款利率一倍多，故本院酌情确定逾期付款不满一年的按每日万分之一点六计算违约金，逾期满一年不满三年的按每日万分之一点七计算。对于贷款的487,000元，原告认为，贷款是原告委托被告代办的，故不能按期付款的责任不应由原告承担，对此，本院认为，首先，除了第一期付款原告未逾期外，其余付款均存在逾期，原告倪红芳申请贷款日期延后的责任应由原告自行承担；其次，由于初定由两原告申请贷款1,000,000元改为由原告倪红芳单方贷款500,000元，银行核准贷款条件发生变化需要原告补充材料，并且，原告贷款申请延后，造成所购房屋由期房变为现房后需要办理产权登记、抵押登记等各项手续，最终导致贷款迟至2017年2月发放的根本原因在于原告，但考虑到贷款银行系被告的合作银行，而贷款审核期限明显超过合理的期间，故对于被告主张的逾期付款天数703天酌情扣减120天后按583天计算违约金。综上，原告应付被告违约金共计98,194.20元，扣除原告已经支付的62,600元，原告还应支付被告违约金35,594.20元。根据双方合同约定，因原告未能支付全部逾期付款违约金，被告交付房屋的期限可依原告逾期付款期限相应顺延，在原告付清违约金前，被告有权拒交房屋并不承担任何责任，故对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。对于原告要求被告履行交付房屋交接单、钥匙、房屋使用说明书的诉讼请求，鉴于原告支付逾期付款违约金后，被告理应与原告办理房屋交接手续，履行交付房屋交接单、钥匙、房屋使用说明书的义务，故对原告上述诉讼请求在本案中一并处理。
综上所述，本院对原告的诉讼请求予以部分支持，对于被告（反诉原告）的反诉请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）宋梅新、倪红芳于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）上海贤通置业有限公司逾期付款违约金35,594.20元；
二、被告（反诉原告）上海贤通置业有限公司于本判决生效之日起十日内会同原告（反诉被告）宋梅新、倪红芳办理坐落于上海市奉贤区航南公路XXX弄XXX号1层房屋的交接手续，交付原告（反诉被告）宋梅新、倪红芳房屋交接单、钥匙、房屋使用说明书。
三、驳回原告（反诉被告）宋梅新、倪红芳的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1,285元（已减半收取），由原告（反诉被告）宋梅新、倪红芳负担1,235元，被告（反诉原告）上海贤通置业有限公司负担50元；反诉案件受理费2,920元，减半收取计1,460元，由原告（反诉被告）宋梅新、倪红芳负担397元，被告（反诉原告）上海贤通置业有限公司负担1,063元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张英
二〇一八年八月十六日
书记员 俞慧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。