成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
(2013)锦江民初字第784号
原告雷格斯商务服务（成都）有限公司。住所地：成都市锦江区总府路*号时代广场*座。
法定代表人FilippoSarti，雷格斯商务服务（成都）有限公司董事长。
委托代理人余世飞，四川尚上律师事务所律师。
委托代理人王月，四川尚上律师事务所律师。
被告成都紫天公关顾问有限公司。住所地：成都市武侯区置信路**号附**号。
法定代表人ＸＸ。
委托代理人路成明。
原告雷格斯商务服务（成都）有限公司（简称雷格斯公司）诉被告成都紫天公关顾问有限公司（紫天公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2011年12月6日立案受理后，于2012年7月17日作出（2012）年锦江民初字第617号民事裁定，驳回原告雷格斯公司的起诉。原告雷格斯公司不服，提起上诉。成都市中级人民法院于2012年9月28日作出了（2012）成民终字第5822号民事裁定，裁定撤销本院（2012）年锦江民初字第617号民事裁定；指令本院进行审理。本院依法组成合议庭，并于2013年4月2日、2013年7月26日公开开庭进行了审理。在第一次开庭审理中，原告雷格斯公司的委托代理人余世飞、王月，被告紫天公司的委托代理人路成明到庭参加了诉讼。在第二次开庭审理中，原告雷格斯公司的委托代理人王月，被告紫天公司的委托代理人路成明到庭参加了诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，和解期间未能达成协议。本案现已审理终结。
原告雷格斯公司诉称，2011年8月2日，雷格斯公司与紫天公司签订《办公室服务合同》，约定：紫天公司承租雷格斯公司位于成都市总府路2和时代广场A座26层的2632、2633、2635、2650、2651号五间办公室，租期为2011年9月15日至2011年11月30日，租金共计95000元，紫天公司可于9月15日之前任意时间入住。合同条款对双方权利义务进行了明确约定。然而，紫天公司在签订合同后，一再拖延/拒绝履行合同义务，也从未向雷格斯公司支付租金，已构成根本违约，给雷格斯公司造成了严重的经济损失。双方并未协商变更合同履行时间为2011年10月10日，邮件中的期限是指紫天公司答复雷格斯公司的时间，而非推迟入住的时间。请求判令：紫天公司支付租金等损失及费用共计95000元，并承担本案诉讼费。
原告雷格斯公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料:
1、原告企业法人营业执照、原告法定代表人身份证明及法定代表人护照，拟证明原告主体资格。被告紫天公司对此项证据材料的真实性无异议，本院予以确认。
2、2012年4月成都诚悦时代物业服务有限公司（简称诚悦公司）出具的情况说明、《时代广场房屋出租代理合同》两份（CZ267、CZ157）、准予变更通知书、房屋所有权信息，拟证明房屋产权人委托诚悦公司出租涉案房屋，行使业主权利；雷格斯公司与诚悦公司签订承租合同，依法承租涉案房屋，具有将涉案房屋进行分割出租给紫天公司之权利。被告紫天公司对此项证据材料的真实性无异议，但对于情况说明，认为诚悦公司无权代表房屋产权人作出意思表示。本院对此项证据材料的真实性予以确认。
3、《关于时代广场房屋租赁合同（ZL117）的补充协议》、雷格斯公司与诚悦公司分别出具的关于雷格斯公司场地情况的说明两份，拟证明雷格斯公司具有将涉案房屋进行分割出租给紫天公司的权利，以及对紫天公司所承租分割房屋的场地说明。被告紫天公司对此项证据材料中的《关于时代广场房屋租赁合同（ZL117）的补充协议》真实性无异议；对诚悦公司出具的关于雷格斯公司场地情况因未签年月日，无法判断出具时间；对雷格斯公司出具的关于场地情况的说明的真实性无异议，但对关联性有异议，不能证明其主张。本院对此项证据材料的真实性予以确认，当事人争议的事实本院将结合本案其他证据做综合认定。
4、《办公室服务合同》，拟证明雷格斯公司与紫天公司之间房屋租赁合同关系。被告紫天公司对此项证据材料的真实性无异议，本院予以确认。
5、雷格斯公司与紫天公司来往邮件4份，拟证明签约后因紫天公司拒绝并拖延履行承租义务导致涉案房屋闲置。被告紫天公司对此项证据材料的真实性无异议，本院予以确认。
被告紫天公司辩称，合同签订后没有实际履行，根据合同约定紫天公司仅应支付接受服务费用，因紫天公司并未接受服务使用房屋，故不应支付相关费用；合同约定了支付保证金生效的条款，但紫天公司并未支付保证金，合同未生效；即使合同有效，合同中未约定付租金和保证金的时间，雷格斯公司也未催告紫天公司缴纳时间和方式，2011年9月30日雷格斯公司以电子邮件的方式通知紫天公司，合同履行期变更为从2011年10月10日开始，紫天公司并未违约，而雷格斯公司在未得到紫天公司的同意下将房屋转租属于违约；合同没有明确约定违约责任，且原合同中雷格斯公司免责条款无效，对此紫天公司保留追诉权利，雷格斯公司对紫天公司的间接损失不承担违约责任，因此紫天公司也不应当承担此类损失；雷格斯公司主体资格不适格，其可代为转租房屋，但无权提起诉讼请求支付租金。请求驳回雷格斯公司的诉讼请求。
被告紫天公司为支持其辩称理由，向本院提交了如下证据材料:
《办公室服务合同》及公证书（双方邮件往来），拟证明双方租赁关系，紫天公司并未违约。原告雷格斯公司对此项证据材料的真实性无异议，本院予以确认。
根据本院采信的证据和当事人的一致陈述，本案查明：
成都时代广场物业管理有限公司现更名为诚悦公司。成都市锦江区总府路2号1栋23层6、7号房屋的所有权人分别为白桦、王彦哲与林海乐、朱殷红、廖建素、王薇静、徐银昌。上述房屋产权人分别作为委托方（甲方）与诚悦公司(代理方/乙方)签订《时代广场房屋出租代理合同》（CZ267）、（CZ157），合同约定：白桦、王彦哲将成都市总府路2号1栋23层6号房屋、林海乐、朱殷红、廖建素、王薇静、徐银昌将成都市总府路2号1栋23层7号房屋委托乙方以乙方名义与承租方签署房屋租赁合同，用乙方开立的账户代收承租方交付的租金；出租代理期限分别为自2010年10月1日至2013年9月30日与自2007年8月1日至2010年9月30日（以乙方与承租方签订的租赁合同为准）；如承租方在租赁期满续租的，代理期限延续到续租满，甲方向乙方支付续租期一个月租金作为乙方佣金；房屋租金以乙方与承租方签署的房屋租赁合同为准，但原则上不低于90/月/平方，乙方收到承租方支付租金后的十个工作日内将相应款项划至甲方指定账户；甲方承担乙方以乙方名义与承租方就该房屋签订的租赁合同中约定的全部权利合同义务；甲方同意承租方拆除该房屋室内的隔墙……。
2010年10月1日，诚悦公司（甲方/出租方）与雷格斯公司（乙方/承租方）签订《关于时代广场房屋租赁合同（ZL117）的补充协议》，内容为：鉴于乙方与甲方就位于成都市总府路2号“时代广场”A座2603、2605A、2605B、2606、2607室（产权证上标识为23层3、4、5、6、7号房）的房屋租赁事宜于2007年7月23日签订了《时代广场房屋租赁合同（ZL117）》，该合同约定乙方对房屋的租期自2007年10月1日起至2010年9月30日，乙方拟对该房屋就其现有位置和建筑面积进行续租，甲方同意将该房屋继续出租于乙方使用，双方经友好协商，就乙方对该房屋按现有位置和建筑面积的续租事项进行协议；续租期为租赁合同项下的租期届满后，乙方有权继续承租该房屋3年，自2010年10月1日至2013年9月30日。
2011年8月2日，紫天公司与雷格斯公司签订《办公室服务合同》，载明：客户公司名称紫天公司，联系人姓名马楠,电子邮箱manan@suns-
pr.com；办公室编号为2632、2633、2635、2650、2651，首月租金95000元，协议有效期自2011年9月15日起至2011年11月30日止；以上办公室租金已含税，且包含家具租赁费、物业管理费、水电等杂费、空调使用费、办公室日常清洁费等费用，还包含办公人员茶水费用、网络连接费用、5部电话连接以及一次性办公设置费用、网络及电话连接设置、退租清洁费等费用；客户实际可于9月15日之前任意时间入住雷格斯，总租期不超过3月均可享受相应的价格和服务（但其中的办公室2651，如客户需在9月1日之前使用，需先租用另外的办公室，然后搬至2651）；雷格斯另收取服务保证金30000元，首月租金实际指9月-11月共计近3月的办公室租金及服务等费用，此需连同服务保证金一次性支付，故首付总额实际为125000元。该合同条款和条件约定：本合同是一份类似于酒店住宿协议的商业合同；如果客户失去雷格斯公司偿债能力、破产、进入清算或者无力清偿到期债务，或者客户违反合同义务并无法改正，或者客户收到雷格斯公司要求改正的通知14日内没有改正的，雷格斯公司要求通知客户立即解除本合同，且无需遵守任何其它程序；如果雷格斯公司根据以上任何原因终止本协议，雷格斯公司未向客户提出终止，客户应履行的义务并不同时终止，包括支付已接受服务的费用以及合同剩余期间的租金。合同签订后，雷格斯公司与紫天公司就合同履行进行多次邮件往来。同年9月20日，雷格斯公司发邮件称，“关于紫天公司与雷格斯公司签订的办公室合约，望贵司尽快确认什么时候可以开始执行此合约，请于2011年9月23日前给我司答复，否则我司将进行诉讼处理。”9月21日，紫天公司回复，“因公司现在内部结构有所调整，导致一系列关于公司发展及方向问题有所改变，现在在和仁恒这边谈，会尽快与贵公司合作，但是关于时间暂时还定不了。”9月22日，雷格斯公司发邮件称，“请贵司于本周内给我司答复关于贵司什么时候开始可以使用办公室。”9月23日，紫天公司回复，今天已经周五了，是否可以在国庆节前给贵公司回复，因为我们这边还在和仁恒协商。”9月30日，雷格斯公司发邮件称，“我司决定将贵司的期限推迟至2011年10月10日，届时请贵司务必给我司答复。”10月10日，紫天公司回复，“现在和仁恒这边在走法律程序，所以还会耽误一阵，望公司理解，我们会尽快回复意表我们公司的诚意。”同日，雷格斯公司回复，“请贵司明白我们为了不让公司有过多的损失，我们会将此办公室放出给新的客户，对于贵司需要支付的违约金，我们会跟律师商量后给贵司答复。”10月18日，雷格斯公司发邮件称，“该房间已经有客人了，租期于2011年10月14日开始，由于我们从8月开始为贵司保留该房间，因此在此我司要求贵司支付违约赔偿金，请于本周五内给我司答复，否则我司将对贵司提出诉讼。”同日，紫天公司回复，“我们公司现在和仁恒协商，老板一直都想与贵公司合作，估计11月份就差不多了，但是我们确实很有难处，这个赔偿金估计老板是不会同意的，我们决定是要与贵公司合作的。”
2012年4月，诚悦公司出具《情况说明》，内容为：我司系涉案房屋的合法出租代理人；诚悦公司与雷格斯公司于2010年10月1日签订《关于时代广场房屋租赁合同（ZL117）的补充协议》，约定雷格斯公司承租我司代理的位于成都市总府路2号“时代广场”A座2603、2605A、2605B、2606、2607室（产权证上标识为23层3、4、5、6、7号房），租期为2010年10月1日至2013年9月30日；我司同意雷格斯公司对其所承租的房屋进行分割转租。雷格斯公司与诚悦公司分别出具《关于雷格斯公司场地情况的说明》，内容为：雷格斯公司承租成都市总府路2号时代广场A座2603、2605A、2605B、2606、2607室（产权证23层3、4、5、6、7号房）并将以上单元分割成2601至2656房间，总计房间数为49个，其中，产权证6号房间包括2628-2632、2650-2655，产权证7号房间包括2633、2635-2649。
庭审中，雷格斯公司与紫天公司均认可紫天公司一直未入住涉案房屋，且紫天公司未向雷格斯公司缴纳办公室租金和服务保证金。紫天公司陈述，其因与仁恒之间的租赁纠纷，导致一直未入住承租房屋。本院对此予以确认。
本院认为，本案的争议焦点主要有：雷格斯公司主体是否适格，其是否有权向紫天公司主张租金？《办公室服务合同》是否生效？雷格斯公司、紫天公司是否有违约行为？雷格斯公司主张的租金等损失及费用95000元是否有相应依据？
关于雷格斯公司主体是否适格，其是否有权向紫天公司主张租金的问题。本院认为，紫天公司承租的办公室2632、2633、2635、2650、2651房间分别属于成都市总府路2号1栋23层6、7号房屋，其所有权人为白桦、王彦哲与林海乐、朱殷红、廖建素、王薇静、徐银昌。根据《合同法》第二百二十四条第一款规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，根据《时代广场房屋出租代理合同》（CZ267）、（CZ157），《关于时代广场房屋租赁合同（ZL117）的补充协议》及《情况说明》，可以得知，诚悦公司作为房屋产权人白桦、王彦哲与林海乐、朱殷红、廖建素、王薇静、徐银昌的房屋出租代理人，同意雷格斯公司将其所承租的房屋进行分割转租，故雷格斯公司有权将2632、2633、2635、2650、2651房间出租给紫天公司，并向紫天公司主张租金。因此，紫天公司辩称雷格斯公司主体不适格，无权提起诉讼请求支付租金，本院不予支持。
关于《办公室服务合同》是否生效的问题。本院认为，该合同是雷格斯公司与紫天公司在平等自愿基础上签订的，是双方真实意思表示，合同内容未违反法律、法规禁止性规定，合同合法有效。虽然紫天公司未入住承租房间，也未缴纳办公室租金和服务保证金，但该合同并未附生效期限和条件，且经所有权人同意雷格斯公司有权将房屋转租，根据合同法相关规定，该合同自成立时生效。故紫天公司辩称其未支付保证金，合同未生效，本院不予支持。
关于雷格斯公司、紫天公司是否有违约行为、雷格斯公司主张的租金等损失及费用95000元是否有相应依据的问题。本院认为，雷格斯公司、紫天公司均应按照合同约定履行各自义务。根据双方签订的《办公室服务合同》约定，紫天公司租赁2632、2633、2635、2650、2651办公室，办公室租金已含税，且包含家具租赁费、物业管理费、水电等杂费、空调使用费、办公室日常清洁费等费用，还包含办公人员茶水费用、网络连接费用、5部电话连接以及一次性办公设置费用、网络及电话连接设置、退租清洁费等费用。从合同性质来看应属于服务合同，雷格斯公司向紫天公司提供房间入住及相应服务。从双方往来邮件中可以看出，雷格斯公司一直在催促紫天公司履行合同。紫天公司称其因与仁恒之间的租赁纠纷致使其未入住承租房屋，本院认为此系紫天公司自身原因，不能以此对抗《办公室服务合同》中的相关约定，紫天公司应按照合同约定向雷格斯公司支付相关费用。
紫天公司辩称其仅应支付接受服务费用，因其并未接受服务使用房屋不应支付相关费用。对此本院认为，根据合同约定，首月租金实际指9月-11月共计近3月的办公室租金及服务等费用。双方并未单独对房屋租金进行约定，且紫天公司未接受服务并使用房屋系其自身原因造成。故对紫天公司的此项辩称理由本院不予支持。
紫天公司辩称雷格斯公司变更合同履行期为从2011年10月10日开始，对此本院认为，从双方多次往来邮件中可以看出，雷格斯公司一直要求紫天公司就“紫天公司何时开始可以使用办公室问题”做出答复，雷格斯公司2011年9月30日邮件中也是将“紫天公司何时开始可以使用办公室问题”做出答复的期限推迟至2011年10月10日，并非就双方合同履行的期限变更为从2011年10月10日开始。故对紫天公司的此项辩称理由本院不予支持。
雷格斯公司在紫天公司做出答复的最后期限即2011年10月10日向紫天公司发邮件称“为了不让公司有过多的损失，我们会将此办公室放出给新的客户”，并在2011年10月18日邮件中称“该房间已经有客人了，租期于2011年10月14日开始”。本院认为，因紫天公司一直未入住承租房屋，且就何时能入住也未确定。雷格斯公司为了避免损失扩大，意图将房屋租赁给他人，实属合情之举。故紫天公司辩称雷格斯公司在未得到紫天公司同意下将房屋转租属于违约，本院不予支持。
雷格斯公司2011年10月10日发邮件称将房间租赁给他人，此行为并不构成解除《办公室服务合同》，且此时涉案房屋也并未实际出租，故雷格斯公司的损失应按其实际损失计算。从雷格斯公司邮件中可看出，其已于2011年10月14日将涉案房屋租赁给第三人。根据双方签订的《办公室服务合同》约定，租赁期限自2011年9月15日起至2011年11月30日止，办公室租金及服务等费用95000元。故雷格斯公司发生实际损失的期间应从2011年9月15日起计算至2011年10月13日止。紫天公司应当向雷格斯公司支付办公室租金及服务等费用35000元，计算方式如下：总额95000元÷租赁期间76天（从2011年9月15日至2011年11月30日）×实际损失期间28天（从2011年9月15日至2011年10月13日）。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十五条第一款、第四十六条、第一百零七条、第二百二十四条第一款（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
成都紫天公关顾问有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付雷格斯商务服务（成都）有限公司35000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2176元，由成都紫天公关顾问有限公司负担675元，由雷格斯商务服务（成都）有限公司负担1501元（多主张部分）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 王发广
代理审判员 潘苏华
人民陪审员 王学彬
二〇一三年九月十六日
书 记 员 胡雯婷