广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东三法民一初字第6376号
原告东莞市横沥镇水边股份经济联合社。
负责人吴沛华，任职理事长。
委托代理人香伟波，广东省东莞市横沥镇法律服务所法律工作者。
委托代理人张伟标，广东省东莞市横沥镇法律服务所法律工作者。
被告孙照科，男，汉族，1964年6月18日出生。
委托代理人傅其友，广东鼎能律师事务所律师。
原告东莞市横沥镇水边股份经济联合社（以下简称水边经济联合社）诉被告孙照科租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月29日立案受理后，依法由审判员尤中琴适用简易程序于2013年12月11日、2014年1月22日两次公开开庭进行了审理。原告水边经济联合社的委托代理人香伟波、张伟标，被告孙照科的委托代理人傅其友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告水边经济联合社诉称，原告和被告分别于2006年5月16日、2006年10月23日、2008年6月18日签订《经营协议书》、《商铺租赁合同》、《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议书》，合同约定原告将位于东莞市横沥镇水边大道工业园对面甲号、乙号、丙号铺位以及铺位上的房屋出租给被告使用。甲号铺位租金为人民币3200元，甲号铺位上的二、三楼房屋每月租金为人民币2000元，乙号和丙号铺位以及铺位上的房屋每月租金为13333元，被告应当每月10日前缴交。如被告逾期缴纳租金的，原告有权收回租赁物和解除合同。合同签订后，被告应当按照合同的约定缴交租金，但被告从2007年10月份开始未按照合同约定向原告缴纳租金。原、被告双方就拖欠租金问题进行多次协商，最终双方达成共识并于2008年6月18日签订补充协议。补充协议约定从2008年1月1日起甲号、乙号、丙号铺位以及铺位上的房屋租金未每月9000元，但被告仍然按照补充协议约定向原告支付租金。为此，原告曾经多次向其催讨，但被告均以各种理由拒绝支付，其行为已经违反了合同约定。因此，请求法院判令：一、被告立即向原告支付拖欠的租金141000元（即2007年4月份至2009年4月份）和利息人民币39280.74元（按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2009年1月18日计算至付清之日为止）；二、本案诉讼费用由被告负担。后因被告无法提供案涉厂房的城市规划许可证，经本院释明，原告在诉讼中变更诉讼请求为：被告立即支付原告拖欠的房屋占有使用费141000元。
被告孙照科辩称，一、原告起诉的租金形成时间是2007年4月份到2009年4月份，已经超过了诉讼时效；二、横沥镇人民调解委员会出具的证明是虚假的，也是无效的，不应当予以采纳。1.横沥镇水边村调解委员会是横沥镇水边村委会的组成部分，而水边村委会和原告是同一班人马，实质是同一个组织，二者有利害关系；2.证明的内容是虚假的。根据被告提供的证据，该调解委员会根本不可能在2009年5月18日和2010年3月30日组织双方进行调解；3.该证明书的内容没有任何其他证据予以佐证。三、和原告签订租赁合同的是被告，但是经过原告同意已经早已转租给他人，及被告已经不是租赁房屋的使用人。此外，案涉合同无效，原告主张房屋占有使用费没有依据。
经审理查明：2006年5月16日，原告水边经济联合社和和被告孙照科签订经营协议书一份，约定原告将东莞市横沥镇水边工业园对面管理区承建的第8至9个铺位和上面整幢房屋共计三层给被告作为开业行医用，共计租金每月13333元；2006年10月23日，原、被告又签订《商铺租赁合同》一份，约定原告将位于东莞市横沥镇水边工业园对面的自建房屋的一楼甲号商铺租赁给被告使用，租赁期为10年，从2006年12月1日至2016年12月1日为止，每月租金为人民币3200元；2006年10月23日，原、被告还签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于东莞市横沥镇水边工业园对面的商铺共1间自建房屋的二、三楼套租给被告使用，租金为每月人民币2000元。2008年6月18日，原、被告再次签订一份《租赁合同补偿协议书》，双方确认被告租用了原告位于水边大道工业园对面7-丙号铺位以及上层建筑用于开办水边卫生站，从2008年1月1日开始租金调整为9000元／月，核算后2008年5月30日前被告拖欠租金为193264元，双方同意从2008年8月1日起至2010年4月每月必须支付原告租金14000元，从2010年5月1日恢复为每月9000元。后双方当事人确认被告于2009年4月份未再租赁原告的案涉建筑物，且原告已经转租给他人。后原告于2013年10月29日向本院递交诉状，并提出上列诉求。
经过开庭审理，另查明如下事实：
（一）原告主张拖欠租金的情况：原告提供了一份孙照科租金缴交情况，证明被告孙照科从2007年4月份至2009年4月份，共计拖欠租金数额为141000元。被告孙照科表示由于时间久远，是否拖欠租金记不清楚了。
（二）关于原告诉请是否超过诉讼时效的举证：原告提供了一份横沥镇水边村人民调解委员会于2013年10月16日出具的证明，内容为“兹证明东莞市横沥镇水边股份经济联合社因孙照科拖欠租金一事多次向调委会申请调解主张权利，本调委会就此矛盾纠纷分别于2009年5月18日、2010年3月30日、2011年2月21日、2012年2月13日、2013年2月5日对双方进行多次调解，最终因调解不成功，无法促成双方达成共识，建议双方通过法律途径解决”。被告对此证据的真实性不予确认，同时向本院提供了河南固始县长城建筑公司胡族分公司出具的证明，内容为“2009年初，孙照科老板在河南省固始县胡族镇从事房产开发，于胡族铺街道建设一栋商住楼，该工程由我公司承建。工程从2009年3月动工，至2010年9月份竣工。从2009年3月份至2010年9月份的整个施工期间，孙照科老板一直都在施工现场负责组织施工、协调关系和监工等，没有一天离开过，即施工期间，孙照科老板天天都在固始县”。此外，被告还申请了证人程某出庭作证，证明“自己和孙照科于2013年1月16日回老家，于元宵节之后才回到东莞”。被告以此证明横沥镇水边村人民调解委员会出具的证明内容不实。
以上事实有原告提供的经营协议书、商铺租赁合同、房屋租赁合同、租赁合同补充协议、租金缴交情况、水边经济联合社的票据、横沥镇水边村人民调解委员会的证明、被告提供的照片、程某的证言、押金收据等以及本院庭审笔录附案为证。
本院认为，水边经济联合社出租给被告孙照科的建筑物并无在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证明文件，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告双方签订的租赁合同当属无效。综观本案，双方当事人争议的焦点有如下几个方面：
第一、被告孙照科是否拖欠原告2007年4月份到2009年4月份的房屋占有使用费。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”双方签订的租赁合同虽然无效，但孙照科在事实上占用了原告水边经济联合社的建筑物，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，原告有权要求被告按照双方约定的租金标准支付厂房占有使用费。原告主张被告孙照科拖欠租金2007年4月份到2009年4月份的租金，被告孙照科作为付款义务人并未进行有效抗辩，也未提供任何证据，本院根据证据规则予以采信原告的主张。因此，本院确认被告孙照科拖欠原告水边经济联合社2007年4月份到2009年4月份的房屋占有使用费141000元。
二、原告水边经济联合社的主张是否已过诉讼时效，原告的诉请能否得到法律支持。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护”。本案双方当事人均确认被告孙照科于2009年4月份开始未承租原告水边经济联合社的建筑物，原告也在当时已将案涉租赁物转租他人。本院认为，从被告孙照科实际撤离案涉建筑物，原告将案涉建筑物转租给他人开始，原告就应当知道自己享有追讨房屋占有使用费的权利，因此，本院确认原告的诉讼时效期间应当从2009年5月1日开始计算。根据我国法律规定，原告应当在2011年4月30日前向被告孙照科主张权利，除非发生诉讼时效中断、中止的情形，否则原告的主张将超过诉讼时效，不能受到法律的保护。
本案原告提供了横沥镇水边村人民调解委员会于2013年10月16日出具的证明，证明“调委会就此矛盾纠纷分别于2009年5月18日、2010年3月30日、2011年2月21日、2012年2月13日、2013年2月5日对双方进行多次调解”。本院认为，该份证明是事后形成，横沥镇水边村人民调解委员会并未派员出庭作证，也未提供任何原告曾经申请过或者进行过调解的原始资料，结合东莞市横沥镇水边村人民调解委员会和原告存在一定利害关系以及被告提供的相应反证，本院认为，原告提供的该份证据不能予以采信。据此，原告的诉请已经远远超过了诉讼时效，丧失了胜诉权，本院依法不予支持。
需要指出的是，原告的诉请因超过诉讼时效丧失胜诉权，但实体权利依然存在。本院希望双方当事人能够本着实事求是和利益均衡的原则，进一步磋商并最终能够达成和解。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
驳回原告东莞市横沥镇水边股份经济联合社的全部诉讼请求。
本案受理费1953元，由原告东莞市横沥镇水边股份经济联合社负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 尤中琴
二〇一四年一月二十五日
书记员 邓小娴
附本案适用法律渊源：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
第1页共10页