广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗越法民三初字第438号
原告：广州市越秀区饮食公司，广州市越秀区豪贤路万福里6号，安乐道22号首层自编M。
法定代表人：刘秀兵，职务经理。
委托代理人：李竞贤，广东翔信律师事务所律师。
被告：袁嗣义，住广州市越秀区。
被告：周国兴，住广州市海珠区。
被告：余旭红，住广州市荔湾区。
被告：陈跃雄，广东省阳江市江城区城南南门街25号之四。
被告：冯彩梅（广州市越秀区先味美食店经营者），住广东省电白县。
第三人：周斌，住广州市天河区。
第三人：陈少发，住清远市清城区。
原告广州市越秀区饮食公司诉被告袁嗣义、周国兴、余旭红、陈跃雄、冯彩梅、第三人周斌、陈某乙相邻权纠纷一案，本院于2015年1月20日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李竞贤、被告袁嗣义、余旭红到庭参加诉讼，被告周国兴、陈跃雄、冯彩梅、第三人陈某乙、周斌经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审判。本案现已审理终结。
原告诉称：原告是广州市越秀区大新路73号三楼房屋的产权人，该房屋建筑面积97.21平方米。2014年初，原告发现该房屋首层进行装修，首层楼梯的出入口通道位置在未经原告同意的情况下被擅自占用，用于摆设座椅及安装玻璃门，影响原告对物业的正常使用。原告遂提出异议，要求现场施工人员停止占用首层楼梯的出入通道并恢复原状，经交涉无果，原告于2014年3月18日向首层房屋的产权人发出《关于恢复大新路73号楼梯通道原状的通知》，但首层房屋的产权人及实际使用人均不予理会，造成房屋首层通往二层、二层通往三层的楼梯及其过道被拆除或封闭，致使原告无法使用三楼房屋。经查，首层原业主袁嗣义于2014年1月15日向冯彩梅出租，工商部门于2014年4月1日核准冯彩梅在首层经营广州市越秀区先味美食店。2014年4月28日，房管部门对袁嗣义将该房屋出售给周国兴、余旭红和陈跃雄三人的交易过户申请予以登记。原告作为涉讼三楼房屋的产权人，有权依法使用房屋，及享有该栋楼宇内楼梯、过道的通行权，各被告及第三人并未按照方便生活的原则正确处理通行等方面的相邻关系，给原告造成妨碍及损失，故起诉要求：1、判令被告袁嗣义、周国兴、余旭红、陈跃新、冯彩梅（广州市越秀区先味美食店经营者）、第三人周斌、陈某乙将广州市越秀区大新路73号房屋首层通往二层、二层通往三层的楼梯及其过道恢复原状，并承担恢复原状所需的费用。2、判令被告袁嗣义、周国兴、余旭红、陈跃新、冯彩梅（广州市越秀区先味美食店经营者）、第三人周斌、陈某乙按照房管部门评定的租金标准每月3110.72元向原告广州市越秀区饮食公司赔偿自2014年3月份起至广州市越秀区大新路73号房屋首层通往二层、二层通往三层的楼梯及其过道恢复原状之日止的租金损失。
被告袁嗣义辩称：我在2014年1月7日已经将房屋卖给了周斌和陈某乙，陈某乙是周斌的岳母。我卖给他们的时候并不是马上过户，而是我写了委托书给他们，由他们过段时间将房屋售出才实际办理过户。2014年4月，周斌作为我的代理人将房屋过户给周国兴、余旭红、陈跃雄，我从未见过他们三人。期间周斌及陈某乙把房屋租给了冯彩梅。冯彩梅承租了房屋之后，对原告的楼梯使用影响应该由周斌、陈某乙及冯彩梅承担，与我无关。故不同意承担本案责任。
被告余旭红辩称：我在2014年4月28日与周斌办理了房屋过户手续，成为房屋的产权人，从接收房屋之日起就已经是按现状接收，从未对房屋门口、通道进行过加建，因此本案与我无关，不同意承担本案责任。
被告周国兴、陈跃雄、冯彩梅，第三人周斌、陈某乙均无答辩。
经审理查明：原告是广州市越秀区大新路73号三楼（建筑面积97.21平方米，使用性质办公）的产权人。2014年3月18日，原告向大新路73号首层产权人发出《关于恢复大新路73号楼梯通道原状的通知》，内容为：广州市越秀区大新路73号三楼是我司的产权物业，你方未经我司同意，擅自占用首层楼梯出入口通道位置，摆设座椅及安装玻璃门，影响我司物业的正常使用，现我司要求你方某甲上拆除占用上述位置的设施，按原状恢复物业的出入通道，否则，我司将通报相关职能部门，对你方的违法搭建进行处理，并依法追究你方法律责任等。该《通知》下方有“冯彩梅（余明湾代）2014年3月20日”的手写字样，及“承租户收到通知后未能整改，2014.4.11”的手写字样。
广州市越秀区大新路73号首层（建筑面积168.96平方米）原为被告袁嗣义名下的产业。2013年12月，被告袁嗣义（卖方）与第三人陈某乙（买方）签订《房屋买卖合同》，约定：买卖之房屋地址为越秀区大新路73号首层，建筑面积约168.96平方米，该物业成交价为6500000元，该成交价不因房管局测绘面积的变动而改变；该物业以现状售予买方，不带租约，双方必须于2013年12月30日前签订《存量房买卖合同》，以办理网上签约手续；双方协商于2013年12月30日前到广东省公证处办理交易手续办证的公证委托，房屋交易手续费、公证费、相关政府税收由乙方交等。该合同由被告袁嗣义及第三人陈某乙签名并按捺指模，经纪方广州其利房地产代理有限公司加盖公章。2013年12月16日，第三人陈某乙通过转账存入方式向被告袁嗣义支付6362900元。其后，被告袁嗣义出具委托书给第三人周斌（陈某乙是周斌的岳母），由周斌处理涉讼首层房屋的出租、出售事宜。被告袁嗣义原将涉讼首层房屋出租给冯某使用，其后第三人陈某乙及冯彩平签订《大新路73号药店、仓库交接记录》，订明：1、欣和药店场地78㎡于2014年1月7日结束租约，场地交还现业主陈某乙女士管理。2、73号夹层租户吴某先生于2014年1月10日与前业主袁嗣义结束租约，场地75㎡交还现业主陈某乙女士管理。3、2013年12月房租税（及以后）由现业主交付。4、73号东侧租户金冉公司前交袁嗣义的按金贰仟元已移交现业主保管。5、当日水表2405、电表626030203（均为总表）按此结算水电费。该交接记录上有陈某乙、冯某及经纪方某乙的手写签名。
2014年1月15日，第三人周斌以被告袁嗣义（卖方）的委托代理人的身份，与被告冯彩梅签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区大新路73号首层房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积168.96平方米，租赁期限自2014年2月6日至2020年2月5日，每月租金8000元等。该合同已办理租赁登记备案手续。现涉讼首层房屋由被告冯彩梅经营开办广州市越秀区先味美食店，据《商事登记信息》显示，该美食店商事主体类型为个体工商户，经营者为冯彩梅，成立日期2014年4月1日。
2014年4月14日，第三人周斌以被告袁嗣义（卖方）的委托代理人的身份，与被告余旭红、周国兴、陈跃雄（买方）签订《存量房买卖合同》，约定：房地产地址：越秀区大新路73号首层，建筑面积168.96平方米，本次交易转移面积168.96平方米，该房地产按整套出售并计价，总金额3220000元，双方选择自行交割的方式交割房款，双方应当于2014年4月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记等。2014年4月28日，涉讼首层房屋转移登记到被告余旭红、周国兴、陈跃雄名下的手续。
庭审中，原告陈述：涉讼三层房屋原由原告出租给他人作办公室使用，租户于2013年退租后，原告在产交所办了招租手续，目前并无承租户；2014年3月，原告发现首层房屋在施工，通往三楼的门口及通道被封闭，因此马上向首层业主发出函件要求其恢复原状。被告袁嗣义陈述：其将涉讼首层房屋出售给陈某乙时，首层通往楼上的楼梯及通道并未封闭；陈某乙是周斌的岳母，当时其应陈某乙的要求向周斌出具委托书并办理公证手续，委托周斌全权处理涉讼房屋的一切事宜；2014年1月15日，周斌与被告冯彩梅签订租赁合同，此后冯彩梅向周斌、陈某乙缴纳租金，其从未收取过冯彩梅交来的租金。被告余旭红陈述：其是与周斌进行买卖房屋事宜及办理相关手续，在签订买卖合同、办理房屋产权转移登记手续的过程中从未见过袁嗣义，涉讼房屋由其购买之日起已是现状，当时楼梯及通道已经是封闭的，目前首层房屋仍是出租给冯彩梅作小食店使用，由余旭红收取租金。
本院认为：根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条的规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系；《中华人民共和国物权法》第八十四条的规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。原告作为大新路73号三楼的产权人，其通行的权利应得到法律保护，现其门口与通道被封闭，导致无法进入房屋，影响其对房屋的出租收益，对其主张被告及第三人恢复原状、赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。关于由谁承责的问题，据现有证据表明，被告袁嗣义在2013年12月已将涉讼房屋转让给第三人陈某乙，并办理了公证委托，由第三人周斌代为处理涉讼首层房屋的出租、过户等事宜，陈某乙于2014年1月上旬接收了涉讼首层房屋，其后周斌在2014年1月15日将涉讼首层房屋出租给被告冯彩梅使用，在2014年4月将房屋出售给被告余旭红、周国兴、陈跃雄，周斌虽然名义上是被告袁嗣义的代理人，但其出租出售涉讼首层房屋的行为实际是代表陈某乙对房屋进行管理及收益。原告确认涉讼首层房屋于2014年3月进行装修并封闭了其门口与楼梯，该段期间涉讼首层房屋事实上处于第三人陈某乙的控制之下，故第三人陈某乙应承担恢复原状、赔偿损失的责任，被告余旭红、周国兴、陈跃雄作为房屋的现产权人，被告冯彩梅作为房屋的现实际使用人，应协助恢复原状。关于原告提出赔偿损失的诉讼请求，原告于2014年3月18日向首层产权人发出《关于恢复大新路73号楼梯通道原状的通知》，租户于2014年3月20日签收该通知，此后并未进行整改。依据公平合理的原则，第三人陈某乙应向原告赔偿自2014年4月起至恢复原状之日止的租金损失（按房管部门公布的同期租金参考价计付）。被告周国兴、陈跃雄、冯彩梅、第三人陈某乙、周斌缺席审理，视为放弃其答辩及质证之权利。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《中华人民共和国物权法》第八十四条的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起10日内，第三人陈某乙将广州市越秀区大新路73号房屋首层通往二层、二层通往三层的楼梯及过道恢复原状，使其能正常通行，并承担所需的费用，被告余旭红、周国兴、陈跃雄、冯彩梅对此负必要的协助义务。
二、自本判决发生法律效力之日起10日内，第三人陈某乙向原告广州市越秀区饮食公司赔偿自2014年4月1日起至实际完成上述恢复原状义务之日止的租金损失（按房管部门公布的同期租金参考价计付）。
三、驳回原告广州市越秀区饮食公司的其他诉讼请求。
本案受理费344元，由第三人陈某乙负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁艳华
人民陪审员 陈 燕
人民陪审员 何霭茹
二〇一五年十一月五日
书 记 员 徐浩龙