湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘01民终6540号
上诉人（原审原告）：何某，男，2005年5月23日出生，汉族，住长沙市雨花区。
法定代理人：熊某，女，1971年8月31日出生，汉族，住长沙市雨花区。
委托诉讼代理人：唐远瞩，湖南银联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王娟，湖南银联律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：长沙华恒房地产开发有限公司，住所地长沙市雨花区劳动中路265号都市锦绣家园8栋1809房。
法定代表人：虞和定，董事长。
委托诉讼代理人：谌晴青，湖南精彩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡云峰，湖南精彩律师事务所律师。
上诉人何某因与被上诉人长沙华恒房地产开发有限公司（以下简称华恒公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2017）湘0111民初6815号民事判决，���本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人何某的上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、办理土地使用权证及房屋所有权证是被上诉人的义务，且被上诉人收取了上诉人的办证款项，上诉人应当依据新政策为上诉人办理不动产权证，因此，一审法院驳回上诉人要求被上诉人办理土地使用权证（不动产权证）的诉讼请求是错误的。二、延期办理产权证的行为是持续的，诉讼时效的起算应当从被上诉人履行完毕自己的办证义务后开始计算，而不是分段计算，因此，上诉人的主张并未超过法定的诉讼时效，上诉人应承担违约责任至实际办理权证之日止。三、一审判决违约金过低，应按照合同约定判决被上诉人支付违约金。
被��诉人华恒公司答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。
何某的一审诉讼请求：1、华恒公司为何某购置的都市锦绣家园第5幢1单元1003号房办理土地使用权证（不动产权属证）；2、华恒公司向何某支付延迟办理产权登记的违约金21391元（暂计算至2017年9月30日）；3、华恒公司承担本案全部的诉讼费用。
一审法院认定事实如下：2009年8月30日，何某、华恒公司签订《长沙市商品房买卖合同》一份，约定：何某购买华恒公司开发建设的位于长沙市雨花区，房屋总价款为246157元；付款方式为合同签订之日一次性付款246157元。华恒公司保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制，因华恒公司原因造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由华恒公司承担全部责���。华恒公司应当于2010年11月30日前交房，在商品房交付使用后360个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180个工作日内办妥何某的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后360个工作日内办好土地使用权证。如因华恒公司的责任，致使何某未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，华恒公司按日向何某支付已付房款的万分之一的违约金。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。合同签订后，何某依约向华恒公司支付了购房款。华恒公司亦向何某交付了房屋。2013年11月26日，何某所购房屋办理了房屋所有权证。
另查明，根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，自2016年9月9日，在芙蓉区雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记，原各类不动产权属证书停止发放。
在本案审理过程中，华恒公司还提供不动产权证书一份，拟证明：2017年8月11日，都市锦绣家园第5幢房屋已经有业主自行更换了不动产权证书，该幢房屋业主可以自行去相关部门换取不动产权证书。
一审法院认为，何某、华恒公司签订的《长沙市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。何某作为买受人，已经按照合同约定履行支付购房款及有关代收税费等全部费用的义务。华恒公司应当依照《长沙市商品房买卖合同》的约定，在办妥房屋所有权证后360个工作日内为何某办妥土地使用权证。2013年11月26日，何某所购房屋办理了房屋所有权证，故华恒公司应当在2015年5月7日前办理何某的土地使用权证。��恒公司未在合同约定的期限内履行代何某办理涉案房屋权属证书的义务，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。何某要求华恒公司支付延迟办理产权登记违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。华恒公司辩称非华恒公司原因造成违约，不应承担违约责任，一审法院不予采信。
对于违约金的计算期间和标准问题。华恒公司的违约行为发生在《中华人民共和国民法总则》实施之前，自华恒公司违约之日起至《中华人民共和国民法总则》实施之日超过两年的，诉讼时效期间应当依照《中华人民共和国民法通则》的规定两年期间，何某未提供证据证明其在起诉前两年向华恒公司主张过违约金，何某起诉之日起两年前的违约金已经超过了诉讼时效，一审法院不予支持，但因华恒公司的违约行为呈持续状态，华恒公司仍应当就未超过诉讼时效部分支付违约金，故���恒公司自何某起诉之日起前两年即2015年9月22日起开始支付两何某违约金，且根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》的相关规定，从2016年9月9日起，停止办理国有土地使用权证，该情形系国家政策调整所致，华恒公司对此不能预知且无法控制，华恒公司应当支付违约金的计算时间至2016年9月9日应当截止；同时，综合本案合同履行情况、违约情况、违约原因、过错程度，结合当事人的实际损失，合同所约定的违约金按每日万分之一计算较高，一审法院酌定违约金按每日万分之零点三计算。故华恒公司应当支付何某违约金2606.8元[246157元×0.03‰×353天(2015年9月22日-2016年9月9日)]。
由于政策调整，行政机关不再发放新的国有土地使用权证，且结合该幢房屋的部分业主已经换取不动产权证的事实，对何某要求为其购置的都市锦绣家园第5幢1单元1003号房办理土地使用权证（不动产权属证）的诉讼请求，一审法院不予处理。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、华恒公司于本判决生效之日起七日内支付何某违约金2606.8元；二、驳回何某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费335元，因适用简易程序依法减半收取167.5元，由华恒公司负担。
本院经审理���明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：因政策调整，行政机关不再发放新的国有土地使用权证，同时，上诉人已取得了涉案房屋所有权证，该房屋的不动产权证应由上诉人以所有权证至产权部门换取，且该幢房屋的部分业主已换取了不动产权证，因此，一审法院驳回上诉人要求被上诉人办理房屋土地使用权证（不动产权证）诉请并无不当。上诉人诉请被上诉人逾期办证违约金属于债权请求权，具有诉讼时效，且该时效应从被上诉人逾期之日起算；因从2016年9月9日起，由于政策调整已停止办理国有土地使用权证，故一审法院将违约金计算至该日止并无不当。上诉人认为诉讼时效应从被上诉人履行完办证义务之日起算没有法律依据。此外，一审法院综合本案合同履行情况、违约情况、违约原因、过错程度，结合上诉人的实际损失，酌情违约金按每日万分之零点三计算并无不当。
综上，何某的上诉请求不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费335元，由上诉人何某负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘霞
审判员 陈瑶
审判员 李芳
二〇一八年十一月二十六日
书记员 陈颖