广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂09民终1365号
上诉人（原审被告）：黄为，男，1981年7月3日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。
委托诉讼代理人：黄绍辉（系黄为父亲），男，1953年10月1日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。
被上诉人（原审原告）：罗凌，男，1970年5月17日出生，汉族，住广西陆川县。
上诉人黄为因与被上诉人罗凌房屋买卖合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2018）桂0902民初794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月25日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
黄为上诉请求：一、撤销玉林市玉州区人民法院（2018）桂0902民初794号第二项要求上诉人黄为于本判决生效后十日内给付被上诉人罗凌逾期支付购房款违约金12000元判决，改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人尚有40000元购房款未支付给被上诉人，构成违约，应承担违约责任错误。根据双方签订《房屋转让协议》第三条付款方式约定，甲方交付房屋，应当将该房屋相关材料一并移交。上诉人支付购房款100000元后，被上诉人没有履行其义务将水电表户名变更为上诉人黄为，经上诉人多次催告，至今被上诉人仍未履行该义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，上诉人可行使先履行抗辩权，在被上诉人未协助上诉人变更水电表名称之前，上诉人有权拒绝支付剩余40000元购房款。因被上诉人存在违约责任，上诉人有权要求被上诉人根据《房屋转让协议》第七条规定，每逾期一日支付已付购房款的万分之五违约金以及全部购房款的20％的违约金给上诉人。一审法院要求上诉人承担逾期支付购房款违约金12000元没有事实证据和法律依据。上诉人未支付购房款40000元，系被上诉人存在违约先，上诉人不应当承担该违约金。二、假如法院认定上诉人应承担违约金，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。被上诉人并未拿出证据证明自己的实际损失是多少，且未协助上诉人办理水电表户名变更手续，被上诉人存在过错。一审法院判决上诉人以未支付购房款40000元的30％承担违约金，没有事实证据和法律依据，违背公平原则和诚实信用原则。三、上诉人要求被上诉人履行合同义务办理水电表户名变更手续。
罗凌辩称，双方签订《房屋转让协议》时，房屋登记在文贤坤、文龙名下，双方约定房屋转让价格是360000元，并同意分期支付。在被答辩人支付100000元后，答辩人把钥匙交给被答辩人。按协议约定，被答辩人在答辩人将房屋产权证过户到其名下后应向答辩人支付40000元。2017年3月6日答辩人已办理了房屋过户手续，并交付产权证给被答辩人，被答辩人应在20个工作日内交清220000元给答辩人，但被答辩人一直到2017年8月7日才通过银行转账该款，40000元余款一直没有支付。被答辩人已经违约在先，应承担违约责任。被答辩人认为答辩人没有将水电表过户是违约，但协议中并没有涉及水电表过户的问题，目前被答辩人已经装修房屋入住，水电表也已经过户，其上诉没有事实依据。请求驳回上诉，判令上诉人支付全部购房款360000元的违约金72000元给答辩人。本案的诉讼费由被答辩人承担。
罗凌向一审法院起诉请求：一、判决黄为支付房屋余款40000元给罗凌；二、判决黄为承担违约责任，支付违约金72000元（360000元的20％＝72000元）给罗凌；三、本案诉讼费由黄为承担。
一审法院认定事实：2012年7月16日，罗凌与文贤坤、文龙签订《房屋买卖合同》，购买了坐落于玉林市。文贤坤、文龙于当日将房屋及房屋的有关证件交付给罗凌，但没办理过户登记手续。2016年7月30日，黄为委托黄绍辉为其代理人与罗凌签订了上述房屋的《房屋转让协议》。协议中介绍了房屋的基本情况（包括房屋产权仍登记在文贤坤、文龙名下）、约定房屋总价款为360000元，付款方式为分期支付。在黄为支付给罗凌100000元购房款后，罗凌按协议约定于2017年3月6日协助黄为办理了该房屋的过户登记手续，把房屋的权利人登记为黄为，房产权证号为桂（2017）玉林市不动产权第00008**号。2017年8月7日黄为通过银行转账方式支付购房款220000元给罗凌，剩余40000元购房款经罗凌多次向黄为追索未果。
一审法院认为，依法成立的合同，合同双方当事人均应按照合同的约定全面、及时履行各自的义务，违约方应承担违约责任。本案中，罗凌、黄为所签订的《房屋转让协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《房屋转让协议》的约定，黄为应当在2017年3月7日涉诉房屋所有权转移至其名下后支付购房款40000元给罗凌，其余220000元应当在2017年4月3日前支付；如因黄为违反合同约定，未能在约定时间内支付购房款，逾期超过一个月时，黄为应承担全部购房款20％的违约金。黄为已于2017年3月6日取得涉诉房屋所有权，但黄为至今尚有40000元购房款未支付给罗凌，黄为的行为已构成违约，对此黄为应承担违约责任。现罗凌要求黄为按全部购房款360000元的20％支付违约金，有合同依据。但应指出，相较于罗凌能够举证证明的其因黄为违约产生的具体损失，双方约定的违约金标准明显过高，且黄为在庭审中对违约金也提出了抗辩，对此依法予以调整，以黄为所欠购房款40000元的30％为宜；黄为针对违约所提出的抗辩意见，缺乏依据，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、黄为于本判决生效后十日内支付罗凌购房款40000元；二、黄为于本判决生效后十日内给付罗凌逾期支付购房款违约金12000元。案件受理费2540元，减半收取为1270元，由黄为负担。
二审中，上诉人黄为提交如下证据：1、身份证复印件，欲证明上诉人的主体资格适格；2、《移交清单》复印件，欲证明文贤坤将房屋原始材料移交给被上诉人，被上诉人未按照《房屋转让协议》约定将该户水电表变更为上诉人的名字，被上诉人应承担违约责任。
经组织质证，被上诉人罗凌对证据1无异议，对证据2的真实性、与本案的关联性有异议。
本院认为：被上诉人对证据1无异议，可以认定；证据2为复印件，被上诉人对该证据有异议，依法不能作为本案认定事实的依据。
经本院审理查明，一审判决认定的事实属实，予以确认。
另查明，二审中罗凌称玉林市玉州区广场东路826号301房的水电表户名现在已经变更登记为黄为的名字，黄为的代理人黄绍辉称对此不清楚。但黄绍辉确认所支付给文贤坤的5000元不是罗凌要求文贤坤代收的。
本院认为，上诉人黄为与被上诉人罗凌签订的《房屋转让协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应依约履行。罗凌已经依约将涉案的房屋交付给黄为，并办理了房屋产权证的过户登记手续，已经履行完毕《房屋转让协议》的义务。黄为没有在合同约定时间内付清购房款已构成违约，对此黄为应承担违约责任。一审判决黄为以所欠购房款40000元的30％支付违约金给罗凌并无不当，本院依法予以维持。黄为上诉称是罗凌不按合同约定将水电表过户，其在文贤坤的要求下已经交了5000元给文贤坤，未付房款应为35000元的问题，本院认为，本案《房屋转让协议》的双方当事人是罗凌和黄为，根据合同相对性的原则，黄为承认该5000元不是罗凌要求交给文贤坤，因此该5000元与罗凌无关，黄为要求从未付给罗凌的40000元购房款中予以减除，没有事实和法律依据，本院不予支持。黄为要求罗凌为其办理水电表过户手续，罗凌主张现在已经水电表过户，黄为的代理人不予明确回答，亦不在黄为的上诉请求范围内，故本院对此不予处理。
综上所述，黄为的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（上诉人黄为已预交），由上诉人黄为负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕海欢
审 判 员 谭泉清
审 判 员 郑燕冰
二〇一八年八月十五日
法官助理 潘 丽
书 记 员 苏 宇