河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀01民终10498号
上诉人（原审被告）：李少华，男，1982年9月29日出生，汉族，个体经营户，现住石家庄市桥西区。
委托诉讼代理人：陈浩，河北决策律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵树其，男，1981年1月3日出生，汉族，自由职业，现住河北省南宫市。
委托诉讼代理人：冯立云，河北千山恒业律师事务所律师。
上诉人李少华因与被上诉人赵树其房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市桥西区人民法院（2017）冀0104民初3373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月9日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人及其委托诉讼代理人陈浩，被上诉人的委托诉讼代理人冯立云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李少华的上诉请求：1、撤销石家庄市桥西区人民法院（2017）冀0104民初3373号民事判决，发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。2016年1月29日，上诉人与河北国大房地产经纪有限公司签订了《限时委托代卖合同》，合同期限为2016年1月29日至2017年3月29日。在代卖合同履行期间，国大经纪人李江波、被上诉人恶意串通与上诉人签订了《房屋买卖合同》。虽然合同约定上诉人收到定金后为被上诉人做全权委托公证，但双方并未约定办理委托公证的时间，上诉人有一定的考虑期合情合理。2017年3月18日，石家庄市人民政府出台了《关于加强房地产市场调控的意见》，该意见明确指出：“对在本市区范围内已拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂不得在本市购买住房，购房时间以交易合同网签备案时间为准”。被上诉人情形恰恰符合这一政策。作为国大工作人员的李江波及被上诉人明知这一情形，但二人非但不及时告知上诉人，反而继续催促上诉人履行合同。《合同法》第117条明确规定“因不抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”“限购令”属于不能预见、不能避免的客观情况，属于不可抗力范畴，故应该免除上诉人的责任。2、一审法院适用法律错误。在整个交易过程中，上诉人都是积极和善意的。被上诉人与李江波恶意串通，在明知限购政策出台后，仍然催促上诉人继续履行合同，故应对上诉人的损失承担连带责任。被上诉人和中介人员合伙串通，试图通过法院的错误判决达到其利用上诉人的房产谋利的目的，影响了司法的公正性。3、涉案房产系上诉人夫妻共同财产，上诉人的行为属于无权处分行为，《房屋买卖合同》应属于无效合同。
赵树其辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方所签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意见表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。上诉人收到被上诉人定金后，经被上诉人催告，未在合理期限内履行自己的义务，其行为构成违约，应承担违约责任。被上诉人起诉要求上诉人承担违约责任，是依据合同和法律的规定，因此请求二审法院维持一审判决。
赵树其向一审法院起诉请求：1、请求判令被告向原告返还定金20000元；2、请求判令被告向原告支付违约金306000元；3、由被告承担本案的诉讼费用。
一审法院的认定事实：2017年3月10日，原告赵树其与被告李少华签订了《房屋买卖合同》，合同约定：被告将其名下的房屋一处（坐落于石家庄市桥西区建设南大街120号15栋1号602室）出售给原告赵树其，合同约定房屋价款1530000元，并对违约责任予以约定。合同签订后，原告向被告支付定金20000元。2017年4月6日，原告向被告送达律师催告函，但被告未履行合同义务。房屋现未交付被告。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告李少华与原告赵树其签订《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违法国家法律、行政法规强制性规定，合法有效。被告收受原告给付的定金，双方应按照合同约定履行各自的义务。现被告拒绝履行合同，原告要求被告支付违约金的请求，应予以支持。根据双方约定的按房款20%承担违约责任，被告认为约定过高请求予以调整，综合考量合同履行情况及双方实际，按照合同约定房款10%给付违约金较妥。被告已经承担合同违约责任，对原告提出退还定金的请求不予支持。一审法院判决：
一、原告赵树其与被告李少华于2017年3月10日签订的《房屋买卖合同》终止履行；
二、被告李少华于本判决生效后十日内给付原告赵树其违约金153000元。
二审中，双方当事人未提交新证据。经审理，本院查明以下事实：2016年1月29日，上诉人与河北国大房地产经纪有限公司签订了《限时委托代卖合同》，合同期限为2016年1月29日至2017年3月29日。2017年3月10日，国大经纪人李江波绕开河北国大中介，介绍被上诉人与上诉人签订了《房屋买卖合同》，该合同没有签署日期。合同约定上诉人收到定金后为被上诉人做全权委托公证，但双方并未约定办理委托公证的时间。《房屋买卖合同》签订后，上诉人实际收受被上诉人定金15000元，出具了20000元的收据，另外5000元由被上诉人支付河北国大中介张江波。2017年3月18日，石家庄市人民政府出台了《关于加强房地产市场调控的意见》，该意见明确指出：“对在本市区范围内已拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂不得在本市购买住房，购房时间以交易合同网签备案时间为准”。被上诉人情形符合这一政策。2017年4月6日，被上诉人向上诉人出具律师催告函，要求上诉人三日内为被上诉人办理全权委托公证。2017年4月12日，被上诉人向法院提起诉讼。本院查明的其他事实与一审判决相同，有双方当事人陈述及庭审笔录为证。
本院认为，2016年1月29日，上诉人与河北国大房地产经纪有限公司签订了《限时委托代卖合同》，合同期限为2016年1月29日至2017年3月29日。代卖合同履行期间，国大经纪人李江波绕开河北国大中介，于2017年3月10日介绍被上诉人与上诉人签订了《房屋买卖合同》，该合同没有签署日期，故综合考量，该《房屋买卖合同》虽然于2017年3月10日成立，但并未立即生效，生效日期应视为2017年3月30日。2017年3月18日，石家庄市人民政府出台了《关于加强房地产市场调控的意见》，该意见明确指出：“对在本市区范围内已拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂不得在本市购买住房，购房时间以交易合同网签备案时间为准”。被上诉人情形符合这一政策，因此《房屋买卖合同》生效之日，其已不符合购买涉案房产的主体条件，涉案合同不可能实际履行，双方签订的《房屋买卖合同》应当终止履行。“限购令”属于不能预见、不能避免的客观情况，属于不可抗力范畴，上诉人在合同生效后不存在不当行为，故其不应当承担违约责任。《房屋买卖合同》终止履行后，上诉人应当将被上诉人实际交纳的15000元予以退还。鉴于涉案房产没有实际交易，故案外人李江波不应当收受任何费用。
综上，李少华的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款，第一百一十七条，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持石家庄市桥西区人民法院（2017）冀0104民初3373号民事判决第一项；
二、撤销石家庄市桥西区人民法院（2017）冀0104民初3373号民事判决第二项；
三、上诉人李少华于本判决生效后十日内返还被上诉人赵树其交纳的定金15000元。
一审案件受理费6190元，减半收取3095元；二审案件受理费6190元，均由被上诉人赵树其负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵增志
审判员 姜瑞祥
审判员 许毅鹏
二〇一七年十月九日
书记员 赵 秒