河南省宁陵县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫1423民初32号
原告张猛，男，汉族，1998年6月16日出生，住河南省宁陵县。
委托代理人王存伟，河南京港律师事务所律师。
被告商丘市长江置业有限公司，住所地河南省宁陵县永乐路与建设路交叉口东北角，统一社会信用代码91411423558336339W。
法定代表人吴问军，系公司经理。
委托代理人王培芳，系该公司员工。
第三人王伟，男，汉族，1968年12月10日出生，住河南省商丘市。
委托代理人李杰，男，汉族，1968年10月29日出生，住河南省商丘市睢阳区。
原告张猛与被告商丘市长江置业有限公司（以下简称长江置业公司），第三人王伟确认合同效力纠纷一案，原告于2018年1月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告张猛的委托代理人王存伟，被告长江置业公司的委托代理人王培芳、第三人王伟的委托代理人李杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告和第三人签订商品房买卖合同无效；2、确认原告与被告签订的商品房买卖合同为有效合同，确认原告为该合同中约定的巴黎春天小区第7幢1单元101号住宅房的房屋所有权人；3、判令第三人协助被告撤销编号为NL2014-BLCT0811的商品房买卖合同备案登记；判令被告为原告办理完成商品房买卖合同备案登记，在具备办理房产证条件时协助原告办理完成巴黎春天小区第7幢1单元101号房屋所有权转移登记，将所有权登记到原告名下；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告选购的住宅房位于宁陵县××路北侧的巴黎春天小区，为第7幢1单元101号房，建筑面积138.64平方米，单价2260元每平方米，总价款313326元。合同第八条约定，被告应当将该商品房交付原告使用；第九条约定了被告逾期交房的违约责任；第十五条约定：被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的5%向原告支付违约金。原告已经交清全部购房款，被告出具有收据。房屋竣工后，被告将房屋交原告使用，但却迟迟不为原告完善房屋买卖的相关手续，不予办理房屋所有权转移登记，使原告至今未能取得房屋所有权证。原因是为担保被告向第三人偿还民间借贷的借款，被告与第三人签订了以涉案房屋为标的的编号为NL2014-BLCT0811的《商品房买卖合同》，并将该合同在宁陵县住房保障和房地产管理局进行了备案。
原告认为，在该商品房买卖合同关系中，将合同备案登记，将标的房屋交付买受人、将房屋所有权转移归买受人所有，乃是出卖人当然应负的基本义务。原告与被告签订了正式的房屋买卖合同书，且原告已向被告付清全部房款，被告也已向原告交付房屋，原告与被告之间的针对涉案房屋的买卖合同依法是成立的，也是有效的。被告作为出卖人，虽已向原告交付了房屋，但却没有协助原告办理合同备案及房屋所有权转移登记手续，被告因此而违约，依法应当承担向原告继续履行转移标的房屋所有权，并办理合同备案、协助办理房屋所有权转移登记手续，甚至赔偿相关损失的违约责任。
原告还认为，被告与第三人之间所签《商品房买卖合同》是以担保借款为目的而签订的，因为没有买卖的真实意思，决定了其不是一份房屋买卖合同，而只是一份不规范的“担保合同”，它损害了原告的合法权益，违反了相关法律规定，应当无效，不能发生买卖合同的效力，更不能成为被告向原告履行转移标的房屋所有权义务的障碍。本案与第三人有法律上的利害关系，依据《民事诉讼法》第五十六条的规定，应当参加本案的诉讼。为此，特列第三人参加本案的诉讼，以利判决的正确和周全。综上，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定诉诸贵院，请判如所请。
被告长江置业公司对原告起诉的事实无异议。
第三人王伟辩称：原告称其先跟被告签订合同，后跟第三人签订的合同，被告却先给后签的进行备案，不给先签订的备案，这种行为不合常理，原告称第三人与被告是借贷关系只是原告的一方说辞，无任何证据证明第三人与被告的借贷行为、抵押物为争议房屋；原告称其为先购买客户需出示相关财务转款证明或取现证明，需被告提供相关财务证明、财务材料对账单、现金流水、收据存根，原告不能凭“据了解”的想法把第三人的购买行为定性为担保行为，第三人与被告签署买卖房屋合同是双方真实意思表现，并在相关部门登记备案，是真实的购买行为，其购房款为被告与第三人债务的转换；根据2016年12月28日最高人民法院发布指导案例72号明确了借款合同到期后双方协商建立的商品房买卖合同具有法律效力。其不属于中华人民共和国物权法第一百八十六条规定禁止的情形，也不属于最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定第二十四条作为民间借贷的担保的情形。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，分析认定如下：1、原告与被告签订的《商品房买卖合同》及收据。该合同系原、被告双方自愿达成的，原告支付了购房款，被告交付了房屋，第三人辩称该合同、收据系伪造未提供证据予以证明，该理由不能成立。该《商品房买卖合同》客观真实，来源合法，且与本案具有关联性，可以作为定案依据；2、第三人与被告签订的《民间借贷合同》（含还款计划书、借款借据、收到利息证明）、《商丘市安泰投资担保有限公司担保函》各两份，第三人与被告签订的《商品房买卖合同》。第三人与被告首次订立民间借贷合同的日期为2014年6月6日，借款2014年9月6日到期后，2014年9月10日第三人与被告签订《商品房买卖合同》，而后双方于2014年12月6日重新签订借款合同，签订《商品房买卖合同》的日期处于两次借款合同之间，可以看出第三人与被告签订《商品房买卖合同》的目的是对该借款的担保，且第三人未能举证证明借款转化为购房款的证据，故第三人辩称其与被告之间的《商品房买卖合同》系真实意思表示，借款转化为购房款的理由不能成立。该组证据客观真实，且与本案有关联性，本院予以认定。
通过有效证据及庭审中双方当事人相一致的陈述，可以确认以下案件事实：被告长江置业公司在宁陵县人民路北侧、××北路东侧开发建设巴黎春天小区，原告张猛于2014年5月15日向被告交纳购房款313326元，被告长江置业公司为原告张猛出具了购房款收据，同日与原告张猛签订了《商品房买卖合同》，合同的主要内容为：张猛选购的住宅房位于宁陵县××路北侧的巴黎春天小区，为第7幢1单元1层101号房，建筑面积138.64平方米，单价2260元每平方米，总价款313326元。商品房竣工后，被告长江置业公司于2015年8月15日将约定的商品房交付给原告张猛使用，但被告长江置业公司却至今没有为原告办理房屋所有权转移登记，使原告至今未能取得房屋所有权证。
另查明，被告长江置业公司不给原告办理相关手续和房屋所有权登记，是因为被告长江置业公司将该房用于其与本案第三人王伟的民间借贷担保。2014年6月6日，被告长江置业公司通过商丘市安泰投资担保有限公司与第三人王伟建立理财合同关系，2014年6月6日被告长江置业公司与第三人王伟、商丘市安泰投资担保有限公司签订了《借款合同》、借款借据、还款计划书、付息证明、《商丘市安泰投资担保有限公司担保函》，双方约定借款金额为320000元，借款日期自2014年6月6日至2014年9月6日。借款合同签订后，被告长江置业公司于2014年6月6日向王伟的账户支付利息6600元，2014年8月1日支付利息6400元。借款合同到后，被告长江置业公司与第三人王伟在2014年9月10日以签订编号为NL2014-BLCT0811的《商品房买卖合同》的形式，将巴黎春天第7幢1单元1层101号房在宁陵县住房保障和房地产管理局进行了买卖合同备案登记；第三人王伟没有按照双方签订编号为第7幢1单元101号的《商品房买卖合同》的约定支付购房款，被告长江置业公司也未将涉案房屋依照合同约定交给第三人王伟。2014年12月6日双方又签订借款合同，借款日期自2014年12月6日至2015年6月6日。
本院认为：本案的争议焦点为：1、原告与被告所签订的合同及被告与第三人所签订的合同是否为房屋买卖合同的真实意思表示；2、原告是否缴纳了购房款，有何证据证明已经缴纳；3、被告与第三人是否存在民间借贷合同，第三人是否缴纳了涉案的购房款，有何证据证明已经缴纳；4、原告与被告所签的房屋买卖合同是否为有效合同，第三人与被告所签的房屋买卖合同是否为有效合同；5、原告的诉讼请求是否应当予以支持。
关于原告与被告所签订的合同及被告与第三人所签订的合同是否为房屋买卖合同的真实意思表示，是否为有效合同，原告及第三人是否缴纳购房款的问题。本院认为，原告为生活居住，与被告签订《商品房买卖合同》，具有真实的购房意思表示，该合同符合《中华人民共和国合同法》第四十四条规定的成立要件，且合同内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，也不损害国家、集体和第三人的利益，应当为有效合同。庭审过程中，原告举证被告出具的收款条，被告也认可收到了原告的购房款，可以证明其已实际履行支付全部购房款的义务。本案第三人与被告订立《商品房买卖合同》的日期为2014年9月10日，而2014年12月6日时第三人与被告又签订借款合同，结合双方两次签订借款合同的日期及签订《商品房买卖合同》的日期，可以看出第三人与被告之间订立《商品房买卖合同》的目的是为债权担保，第三人没有支付对价获得房屋的意思表示，被告也没有向其交付房屋，双方之间不属于购房行为，该《商品房买卖合同》虽经行政管理部门备案，亦不能产生商品房买卖合同的效力。同时，庭审过程中原告提交了被告与第三人、商丘市安泰投资担保有限公司签订的《民间借贷合同》（含还款计划书、借款借据、收到利息证明）、《商丘市安泰投资担保有限公司担保函》，被告对该组证据的真实性无异议，可以认定第三人与被告之间系民间借贷关系。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一项“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷关系审理。”故第三人与被告之间的法律关系可依照基础法律关系主张权利。
关于原告的诉讼请求是否应得到支持的问题。本院认为，意思表示真实是确认合同有效的必备要件，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”，本案原告支付全部购房款，被告交付房屋，商品房买卖合同已经履行，故原告要求确认原告与被告签订的商品房买卖合同为有效合同，确认原告为该合同中约定的巴黎春天小区第7幢1单元101号住宅房的房屋所有权人的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告与第三人签订的商品房买卖合同虽然办理了预售商品房合同备案，但办理备案登记仅属于行政管理手段，对合同效力不产生直接影响，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”故原告诉请确认被告和第三人签订商品房买卖合同无效的诉讼请求于法有据，本院予以支持；原、被告之间签订的合同为有效合同，原告已经履行了支付购房款的义务，被告亦应履行合同约定的义务，故原告诉请第三人协助被告撤销编号为NL2014-BLCT0811的商品房买卖合同备案登记，且要求被告为原告办理完成商品房买卖合同备案登记，在具备办理房产证条件时协助原告办理完成巴黎春天小区第7幢1单元101号房屋所有权转移登记，将所有权登记到原告名下的诉讼请求于法有据，本院予以支持。
综上，原告为居住生活，与被告签订的合同为有效合同，第三人为担保借款与被告订立房屋买卖合同，应当依照真实意思确定法律关系，其合同备案行为系行政管理手段，不具备物权法中预告登记的效力，故该备案的合同不能对抗实际购房人的权利。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（二）项、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一项之规定，判决如下：
一、原告张猛与被告商丘市长江置业有限公司签订《商品房买卖合同》有效；原告张猛为该合同中约定的位于宁陵县城关回族镇珠江路东侧“巴黎春天”小区第7幢1单元1层101号住宅房的房屋所有权人；
二、被告商丘市长江置业有限公司与第三人王伟签订的《商品房买卖合同》无效；
三、第三人王伟协助被告商丘市长江置业有限公司办理撤销编号为NL2014-BLCT0811的《商品房买卖合同》备案登记；
四、被告商丘市长江置业有限公司在具备办理房产证条件时协助原告张猛办理完成房屋所有权转移登记，将该房屋的所有权登记在原告张猛名下。
一审案件受理费100元，由被告商丘市长江置业有限公司负担。
如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审判长 吕春元
审判员 杨文飞
审判员 赵世魁
二〇一八年八月十五日
书记员 楚琳琳