上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终2008号
上诉人（原审被告）上海钱浩投资控股集团有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人唐志明。
上诉人（原审被告）唐志明，男，1962年6月3日出生，汉族，住上海市。
上列两位上诉人共同委托代理人周春雷，上海宙斯盾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郑康华，男，1951年2月16日出生，汉族，住上海市。
委托代理人黄耀勇，上海住珈律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）蔡玉芬，女，1958年11月20日出生，汉族，住上海市。
上诉人上海钱浩投资控股集团有限公司（以下简称“钱浩公司”）、上诉人唐志明因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2015）虹民三（民）初字第1248号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：郑康华与蔡玉芬系夫妻关系，于1983年11月24日登记结婚。讼争的上海市东体育会路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“讼争房屋”）原系公房，2003年，经该房承租人郑康华、同住成年人蔡玉芬、郑济来同意，该房买成售后产权房。2003年6月5日，该房产权登记在蔡玉芬名下，建筑面积54.25平方米，由其及家人共同居住。2014年，蔡玉芬以讼争房屋作抵押向唐志明借款人民币（以下币种均为人民币）105万元，唐志明于2014年5月9日登记为该房的抵押权人，债权数额为105万元，债务履行期限从2014年5月7日至2014年7月6日。2014年5月10日，唐志明向蔡玉芬设在中国银行上海市曲阳支行的账号XXXXXXXXXXXX转入105万元，当天蔡玉芬取现119，600元、转账10万元、66万元和4万元。2014年12月10日，蔡玉芬作为卖售人，唐志明代表买受人钱浩公司签订《上海市房地产买卖合同》，约定蔡玉芬将讼争房屋以140万元转让给钱浩公司。该合同中双方对付款方式和期限、房屋交接未作约定，“已购公房参加房改购房时的同住成年人意见”栏为空白。2014年12月11日，双方申办过户，钱浩公司支付契税43，200元、房屋登记费80元、两笔房地产交易手续费各136元。当天，唐志明向蔡玉芬中国工商银行账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX转账10万元，注明：唐志明支付房款。同日，蔡玉芬取出该款。2014年12月16日，该房所设抵押（他项权利人唐志明）被登记注销。经核准，该房产权于2014年12月25日登记在钱浩公司名下。2015年起，钱浩公司、唐志明数次要求蔡玉芬及家人还款或搬离讼争房屋。2015年3月15日，蔡玉芬与唐志明签署《协议》，载明：“因蔡玉芬向唐志明借钱无力归还后经双方协商，唐志明支付10万元后蔡玉芬将房产过户给钱浩公司。2015年3月15日，唐志明要求蔡玉芬搬离住所，经报警后双方协商如下：1、蔡玉芬于2015年4月30日前支付1，268，500元，2、唐志明收到以上欠款后，配合办理过户手续，并约定过户对象为蔡玉芬本人或其指定的其他人，3、如蔡玉芬未能在4月30日支付以上钱款，则自2015年5月1日起，唐志明将直接派人住进讼争房屋，如引起一切法律责任跟唐志明无关。”讼争房屋现由郑康华、蔡玉芬及家人共同居住，有郑康华、蔡玉芬及儿子郑济来、亲属蔡林凯的户籍，其中郑康华、蔡玉芬、郑济来户籍于1994年迁入，蔡林凯户籍于2005年迁入。现郑康华以其对蔡玉芬借款、售房均不知情，诉至原审法院，要求撤销蔡玉芬和钱浩公司间的《上海市房地产买卖合同》，将讼争房屋恢复至蔡玉芬名下。
原审法院另查明：上海钱浩投资管理有限公司于2013年5月6日成立，法定代表人为唐志明，经营范围为：投资管理，商务信息咨询，企业管理咨询，资产管理，投资信息咨询（除经纪），实业投资，会务服务，展览展示服务，财务咨询（不得从事代理记账），市场营销策划，企业形象策划，品牌策划，图文设计、制作，物业管理，房地产营销策划，旅游咨询（不得从事旅行社业务），证券咨询（不得从事金融、证券、保险业务），保险咨询（不得从事金融、证券、保险业务）。经工商部门批准，该公司名称于2015年7月20日变更为现在的钱浩公司。
原审法院审理中，郑康华坚持诉请，表示买下该房产权时只能登记在一人名下，但是未登记的配偶也享有房屋的权利；2015年3月15日蔡玉芬和钱浩公司签协议时郑康华在房间里，没看到该协议，因唐志明并非买受人，不能以本人名义主张权利，故协议无效；另外该协议中唐志明明确不要房屋；该房实际价值应该是150万元以上；蔡玉芬所欠债务应由蔡玉芬偿还。蔡玉芬坚持辩称意见。钱浩公司和唐志明坚持辩称意见，表示如果法院判决支持郑康华诉请，判决生效后其再要求蔡玉芬偿还借款、利息及承担相应费用。
原审法院认为：婚姻法司法解释规定，夫妻一方未经另一方同意出售共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续的，该转让行为有效，另一方不得主张追回房屋。
讼争房屋系蔡玉芬在与郑康华婚后购买，产权虽然登记在蔡玉芬一人名下，但应属其夫妻共同财产。该房于2014年被蔡玉芬转让给钱浩公司，并已办理产权登记。郑康华主张其对该房转让不知情，钱浩公司、唐志明关于郑康华与蔡玉芬系夫妻，应当知道房屋转让的辩称意见，无相关证据证明，不予采纳。
根据查明的事实，蔡玉芬对唐志明负有债务未能偿还，合意以房抵债；蔡玉芬与钱浩公司签订《上海市房地产买卖合同》，意味着唐志明转让债权给钱浩公司，且已通知到蔡玉芬；唐志明再向蔡玉芬支付10万元房款应认定为其作为钱浩公司法定代表人的职务行为；该房产权已登记在钱浩公司名下，唐志明的抵押权已被登记注销。
钱浩公司自认购房前未实地看房，且《上海市房地产买卖合同》中“已购公房参加房改购房时的同住成年人意见”栏为空白，双方对付款方式和期限、房屋交接未作约定，购房后蔡玉芬未交房，钱浩公司也未通过正常途径主张权利，而由唐志明出面与蔡玉芬签订《协议》约定还款则该房过户给蔡玉芬，否则派人入住。分析上述情况，法院认定钱浩公司并非善意购房。
综上，蔡玉芬未经郑康华同意与钱浩公司签订《上海市房地产买卖合同》转让讼争房屋，钱浩公司未能证明其系善意购买，故该买卖合同应为无效。
合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，产生的损失根据过错承担相应的责任。钱浩公司应将讼争房屋的权利返还给蔡玉芬，蔡玉芬应将10万元房款返还给钱浩公司。对钱浩公司在交易中已支付的税、费损失43，552元，因钱浩公司和蔡玉芬均有过错，应由双方各半承担。至于钱浩公司与蔡玉芬的债权债务纠纷，与本案房屋买卖合同纠纷不是同一法律关系，故本案不作处理，双方可另行解决。
据此，依照《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第2条第（1）项，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、蔡玉芬与上海钱浩投资控股集团有限公司于2014年12月10日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、自判决生效之日起30日内，蔡玉芬、上海钱浩投资控股集团有限公司将上海市东体育会路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权人恢复为蔡玉芬；三、自判决生效之日起30日内，蔡玉芬返还上海钱浩投资控股集团有限公司房款10万元；四、自判决生效之日起30日内，蔡玉芬给付上海钱浩投资控股集团有限公司税、费损失21，776元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17，400元，减半收取计8，700元，由蔡玉芬负担4，350元，上海钱浩投资控股集团有限公司负担4，350元。
钱浩公司、唐志明不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审法院判决认定事实及适用法律错误。郑康华与蔡玉芬系夫妻，多年来一直生活在一起，根据生活经验可以推断郑康华是知情蔡玉芬的负债情况以及房屋转让情况；蔡玉芬于2014年5月11日欠款105万元，经协商，约定蔡玉芬将讼争房屋转让给唐志明用于还债，唐志明补给蔡玉芬房屋差价10万元，因过户给唐志明税费比较高，最后决定过户给钱浩公司。蔡玉芬从未告知该房屋还有共有人，钱浩公司只能通过房产证登记的产权人来审核房屋产权人是蔡玉芬，故钱浩公司是属于善意购买。原审法院认定买卖合同无效依据不足，请求二审法院撤销原审法院判决，改判驳回原审原告郑康华的诉讼请求或者将本案发回重审。
被上诉人郑康华、蔡玉芬共同辩称，蔡玉芬擅自向唐志明借款，因还款不成，就将讼争房屋转让给了钱浩公司。2015年钱浩公司多次派人上门欲赶郑康华一家搬出，郑康华才知道讼争房屋转让给了钱浩公司，讼争房屋虽登记在蔡玉芬名下，但系郑康华与蔡玉芬夫妻共有，目前与儿子媳妇同住，是全家唯一住房。蔡玉芬向唐志明出具借条、并与唐志明签订《协议》，以及与钱浩公司签订《上海市房地产买卖合同》，将讼争房屋过户到钱浩公司名下，均侵犯了郑康华的权益，故不同意上诉人钱浩公司、唐志明的上诉请求，请求维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院审理中，蔡玉芬对2015年3月15日其签字确认的“尚欠唐志明欠款1，268，500元”无异议，但表示目前无能力归还。
本院认为，讼争房屋系蔡玉芬在与郑康华婚后购买，产权虽然登记在蔡玉芬一人名下，但应属其夫妻共同财产。因蔡玉芬向唐志明借款未能偿还，故双方合意以房抵债，唐志明转让债权给钱浩公司，蔡玉芬即与钱浩公司签订《上海市房地产买卖合同》。根据钱浩公司自认其购房前未实地看房，且在双方签订的《上海市房地产买卖合同》中“已购公房参加房改购房时的同住成年人意见”栏为空白，双方对付款方式和期限、房屋交接未作约定，购房后蔡玉芬未交付房屋等一系列情况，原审法院认定钱浩公司并非善意购房，并无不妥，本院予以认同，该《上海市房地产买卖合同》应为无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，产生的损失应当根据双方的过错各自承担相应的责任。故蔡玉芬应将欠款1，268，500元返还给唐志明，钱浩公司应在唐志明收到钱款后将讼争房屋的权利返还给蔡玉芬。原审法院判决有误，本院予以补正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市虹口区人民法院（2015）虹民三（民）初字第1248号民事判决第一项；
二、撤销上海市虹口区人民法院（2015）虹民三（民）初字第1248号民事判决第二、三、四项；
三、自本判决生效之日起30日内，蔡玉芬返还唐志明人民币1，268，500元；
四、上述判决第三项履行完毕之日起30日内，蔡玉芬、上海钱浩投资控股集团有限公司将上海市东体育会路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人恢复为蔡玉芬。
一审案件受理费人民币17，400元，减半收取计8，700元，由蔡玉芬负担4，350元，上海钱浩投资控股集团有限公司负担4，350元。二审案件受理费人民币17，400元，由蔡玉芬负担8，700元，唐志明、上海钱浩投资控股集团有限公司共同负担8，700元。
本判决为终审判决。
审判长 刘海邑
审判员 张 松
审判员 高 胤
二〇一六年三月十五日
书记员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。