河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终6495号
上诉人（原审被告）路军远，男，1975年9月17日出生，汉族。
委托代理人魏广秧，河南银基律师事务所律师。
被上诉人（原审李斌）李斌，男，1988年1月12日出生，汉族，住郑州市金水区东明路2号院7号楼603号
委托代理人荆东亮，河南点石律师事务所律师。
委托代理人闫波，河南点石律师事务所实习律师。
原审被告李广亿，男，1948年6月17日出生，汉族。
上诉人路军远与被上诉人李斌、原审被告李广亿确认合同无效纠纷一案，李斌于2015年5月11日向河南省郑州市中原区人民法院提起诉讼，请求判令：1、确认李广亿与路军远于2013年8月16日签订的关于坐落于郑州市中原区西四环路西建材市场商住公寓楼2号楼8单元6楼南户的《个人房屋转让合同》无效；2、本案诉讼费用由李广亿、路军远承担。2016年5月9日河南省郑州市中原区人民法院作出（2015）中民二初字第1046号民事判决。路军远不服，向本院提起上诉。本院于2016年6月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人路军远及其委托代理人魏广秧，被上诉人李斌的委托代理人荆东亮、闫波到庭接受询问，原审被告李广亿经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：李斌与李广亿系亲属关系，二人身份证显示为同一住址。2011年9月9日，李广亿代表李斌与河南四环建材市场管理有限公司签订编号为233号的《市场公寓售房合同》一份，合同约定李斌购买西建材市场商住公寓楼第2号楼8单元6层南户号房，该房屋建筑面积88.65平方米，总金额（人民币）138117元，同时约定本合同自双方签订之日起生效。在该合同第二页下部注明“该建筑使用土地属郑州市中原区须水镇须水村的集体建设用地、土地使用证号为：郑中原集用地（2007）第字032号”。合同签订当天，李斌支付了138117元的购房款。
另查明，2013年8月16日，李广亿与路军远签订《个人房屋转让合同样本》，约定将郑州市中原区西四环路未命名小区的2号楼8单元6楼南户，建筑面积为89平方米的房屋（即本案涉案房屋）以人民币145000元的价格转让给路军远，其中还约定合同签订时路军远支付人民币100000元作为购房定金，余款45000元应在“①所有购房手续过户完毕；②卖方应提供负责办理过户等有关手续的办理”的前提下一次性付款，买卖双方同意交楼时间为2013年8月16日。该转让合同卖房人处有李广亿的签名及指印。因李广亿曾先后于2013年8月8日、2013年8月9日出具承诺书及证明等，声称李斌系李广亿的儿子，涉案房屋系李广亿出资以李斌的名义所购买，并承诺会为路军远办理过户手续，路军远基于此相信李广亿与李斌的亲属关系，李广亿有权代李斌出售涉案房屋，但要求李广亿在卖房人处代李斌签名。路军远为购买涉案房屋，先后于2013年7月27日、2013年8月10日、2013年8月16日，分三次向李广亿支付购房订金及购房款共计100000元，于2013年12月28日向李广亿支付了剩余的45000元购房款。合同签订后，路军远在缴纳了垃圾清运费、公摊电费等各项费用共计4231元后，从物业处拿到涉案房屋的钥匙，随后装修入住。
再查明，李广亿与路军远签订房屋转让合同后，始终没有依照合同约定为路军远办理房屋过户手续，为此，李广亿曾先后出具承诺书及证明多份，承诺会为路军远办理过户手续。2014年10月28日，河南四环建材市场管理有限公司为路军远出具证明两份，证明本案涉案房屋系李广亿以李斌名义出资购买，其后李广亿又与路军远签订房屋转让合同，并表示其有权代表李斌签署转让合同，合同签订后路军远入住涉案房屋，并缴纳了相关水电初装费及物业费用。
原审判决认为：《合同法》第四十八第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。本案中，李广亿与路军远在签订房屋转让合同的过程中，始终坚称涉案房屋系其出资以李斌名义购买，路军远在签订合同后也顺利取得了涉案房屋的钥匙并装修入住，而李斌在得知李广亿、路军远签订合同后曾与路军远协商要求其支付房屋差价，由于协商未果，并未认可李广亿出售涉案房屋的行为。结合路军远提交的证据及李斌、路军远及李广亿当庭陈述，路军远是基于对李广亿的信任而购买的涉案房屋，并已按照合同约定支付了全部购房款，但由于没有得到李斌的追认，李广亿出售涉案房屋的行为系无权处分。李广亿、路军远之间于2013年8月6日的《个人房屋转让合同样本》应为无效合同。且本案涉案房屋使用土地为须水村的农村集体建设用地，李斌及路军远并非须水村村民，根据我国《土地管理法》第六十三条之规定，该土地及其上建设的房屋属于禁止流转的范围，涉案房屋买卖均违反了法律强制性规定，为无效行为。
根据合同法相关规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，李广亿在明知李斌购买的涉案房屋因违反法律强制性规定而无法取得所有权的情况下，仍与路军远签订房屋转让合同，并多次承诺为路军远办理过户手续，对路军远因合同无效而产生的损失存在过错，应承担赔偿责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十八条第一款、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：2013年8月16日，李广亿与路军远签订的关于郑州市中原区西四环路未命名小区2号楼8单元6楼南户（即本案涉案房屋）的《个人房屋转让合同样本》无效。案件受理费100元，由李广亿、被告路军远各负担50元。
宣判后，路军远不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、拥有合法产权是李斌主张权利的基础，如果李斌没有合法产权，就没有诉权。本案因为李斌无合法诉权，其起诉应被驳回。二、路军远取得涉案房产系善意取得，李广亿的转让行为构成表见代理。1、李广亿在转让房产前、后一再声称其是李斌的父亲，李斌与李广亿的身份证信息也显示为同一地址。买房介绍人赵建国系李广亿多年朋友，也确认李斌与李广亿系父子关系。2、李广亿在转让房屋后，到开发商河南四环建材市场管理有限公司表示，自己有权代表李斌签署转让合同。河南四环建材市场也出具证明证实该房屋是李广亿出资以李斌之名购买。3、转让前，李广亿实际持有、控制讼争房屋。4、李广亿声称是自己出资，以儿子李斌之名购买的房产。庭审已经查明：购房时李广亿到场并签名，李斌始终没有到场，购房合同系李广亿签署。购房前后，李广亿一再承诺可以办理原始购房合同过户，并且路军远基于对李广亿的信任，在购房款之外，另行支付过户费一万元。5、路军远已经支付了对价，付清了合同约定的购房款。6、李广亿交付讼争房屋后，路军远装修入住一年多，李斌从未出现过，也没有提出过异议。7、李斌提出异议，是在政府决定拆迁之后，其真实目的是为了夺取拆迁利益。故请求：1、撤销原审判决，改判驳回李斌的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由李斌、李广亿承担。
李斌答辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理恰当，应予维持。2、路军远的上诉请求理由没有事实及法律依据，请求予以驳回。
李广亿未到庭发表意见，亦未提交书面意见。
本院经审理查明的事实除与原审判决认定的事实一致外，另查明：2014年10月31日，中原新区白家庄片区改造指挥部与路军远已经就本案争议的房产签订《拆迁补偿安置协议》。路军远认可拆迁补偿款其已领取，安置房屋因未建成尚未领取，讼争房屋已被拆除。
本院认为：李斌起诉称李广亿未经其同意擅自与路军远签订《个人房屋转让合同样本》，将李斌所购房屋转让给路军远，该《个人房屋转让合同样本》应被确认无效。但根据查明的事实，诉争坐落于郑州市中原区××建材市场××公寓楼××楼××单元××楼南户的房屋，在转让之前没有办理房屋所有权登记。李广亿在与路军远签订《个人房屋转让合同样本》时，始终坚称其与李斌系父子关系，涉案房屋是其出资以李斌名义购买，其有权出售该房产。同时，户籍登记亦显示李斌与李广亿在同一地址。路军远基于对李广亿的信任而签订购房合同，并在合同签订后支付了全部购房款，也顺利取得涉案房屋的钥匙，自2013年8月开始路军远在对涉案房屋装修后已实际入住。2014年10月31日，路军远已就涉案房屋与中原新区白家庄片区改造指挥部签订《拆迁补偿协议》，并领取补偿款。而李斌在知道涉案房屋已经出售给路军远之后，并无证据显示其对该买卖行为提出过异议，故路军远作为购买人的相应权益应当受到保护。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，李斌在涉案房屋已被拆迁之后提起诉讼，以李广亿无权处分为由，要求确认李广亿与路军远所签《个人房屋转让合同样本》无效，缺乏事实和法律依据，亦违背诚实信用原则，本院不予支持。
综上所述，路军远的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律、实体处理不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
一、撤销河南省郑州市中原区人民法院（2015）中民二初字第1046号民事判决；
二、驳回李斌的诉讼请求。
一、二审案件受理费各100元，均由李斌负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾小潭
审判员 马 莉
审判员 刘平安
二〇一六年八月十日
书记员 赵泉利