北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京0105民初19143号
原告：曹子怡，女，1985年6月13日出生，汉族，北京东×××，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：刘俊锋，北京中投律师事务所律师。
被告：王亚民，男，1974年8月3日出生，汉族，北京易通祥云有限责任公司职员，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：许成军，北京市京师律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩梦想，男，1982年9月20日出生，汉族，北京市京师律师事务所律师实习律师。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市将台路5号院16号楼601室。
法定代表人左晖，董事长。
委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司法务，住北京市朝阳区。
原告曹子怡（以下称原告）与被告王亚民（以下称被告）、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人刘俊锋，被告及其委托诉讼代理人许成军、韩梦想均到庭参加了诉讼，链家公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，向我交付北京市朝阳区某小区601号房屋（以下简称涉案房屋）；2、被告向我支付自逾期交房之日起至实际履行之日止的违约金（每逾期一日，被告应按房屋总价款的万分之五支付违约金）；3、被告向我支付根本违约金144万元；4、被告向我支付因其违约给我造成的经济损失84110元（2017年5月12日至2018年5月11日的租金77880元及租房中介费6230元）。事实和理由：2016年11月27日，我和被告通过链家公司签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》等，约定我购买被告所有的涉案房屋。合同签订后，我积极履行支付全部购房款等各项合同义务。根据上述《房屋买卖合同》约定，被告应于房产过户后3个工作日内将涉案房屋交付给我，但被告怠于履行交付房屋的合同义务，拒绝与我办理物业交割等手续。我至今无法接收涉案房屋，只能租赁房屋居住，导致我产生房屋租赁费用等经济损失。被告的行为已经严重损害了我的合法权益，故诉至法院，望判如所请。
被告辩称，《房屋买卖合同》签订后，我积极帮助原告履行合同，在原告无力支付购房款又因资信问题无法正常办理房屋贷款时协助原告办理房屋的抵押贷款并垫付了担保费及借款的利息、公证费，承担了较大的风险。原告已于2017年12月26日入住涉案房屋，不存在我再向其交付房屋的问题。我没有故意逾期交房，2017年5月26日我收到全部款项后已经及时通知原告办理收房手续，但是原告却以各种理由拖延办理。原告主张逾期交房违约金的合同条款是《补充协议》第四条第一项，但该条约定的是物业交割的违约责任，关于交房应当适用《房屋买卖合同》第六条的约定。根本违约金适用的前提是我根本违约，同时原告选择退房并解除房屋买卖合同，但是我既没有根本违约，原告也没有选择退房并解除房屋买卖合同，所以原告的该项主张没有依据。即使我违约，原告主张的违约金数额也过高。关于租金损失，既然原告主张了违约金就不能再主张经济损失了。同时，原告在交易的过程中也存在迟延交付定金等一系列违约行为。我方保留追究原告违约金的诉权。综上，我不同意原告的全部诉讼请求。
链家公司未到庭，但于庭前提交书面意见述称，原、被告于2016年11月27日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并已按约定完成过户，原告2017年3月30日取得涉案房屋的房产证。2017年5月10日，银行将涉诉交易的贷款实际放款至被告名下。后被告告知我公司，本人不在北京，无法办理物业交割及交房手续。多次沟通后，双方达成一致于2017年6月17日办理物业交割及交房，但被告以堵车迟到为由，未与原告见面，未办理交割及交房。2017年8月26日，双方再次协商，被告以原告已经起诉为由，未办理交割及交房。后双方一直未达成一致意见。因原告的诉讼请求不涉及我公司，故对原告的诉讼请求不发表意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月27日，原告（乙方）与被告（甲方）在链家公司（丙方）居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及补充协议，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，成交总价720万元，其中房屋成交价格为648万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价为72万元。首付款298万元，2016年11月27日支付第一笔定金10万元，2016年12月27日支付第二笔定金10万元，过户前5个工作日将第一笔首付款278万元以理房通托管方式支付甲方，物业交割保证金2万元，于甲乙双方办理物业交割当日支付。剩余房款420万元，乙方拟采用银行贷款方式支付。关于房屋交付的约定为合同第六条：出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后3个工作日内交付给买受人。该房屋交付时，出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接补充协议及物业交割单中所列物品；买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；移交该房屋房门钥匙。第七条违约责任，（一）逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将房屋交付买受人的，逾期在15日内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金……补充协议第二条第8款物业交割问题：甲乙双方应当在过户后3个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。第四条约定：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现下列情形之一的，构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或者限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方……。
2016年11月29日，原告向被告支付3万元；2016年12月6日，原告向被告支付7万元；2016年12月26日，原告向被告支付10万元。2017年3月21日，原告向理房通账户支付首付款264万元，2017年3月24日，原告向理房通账户支付首付款24万元。2017年3月27日，双方办理涉案房屋过户手续，2017年3月30日，原告取得涉案房屋房产证。2017年5月10日，原告在中国工商银行办理的贷款410万元发放至被告账户。
2017年6月17日，原告与被告约定办理交接手续，但因原告晚到被告未予等候；2017年8月26日，原、被告及链家公司至涉案房屋确认物业、供暖、水、电燃气费数额，但因被告得知原告已起诉本案，故主张暂不交接，等待法院判决，双方当日未办理其他交接手续。2017年12月26日，原告持有涉案房屋产权证请开锁公司打开涉案房屋自行收房，并占有使用至今。
现原告以被告未按合同约定交房构成违约为由要求被告支付违约金并办理交房手续。经询，原告认为交房就是物业交割，即结清相关费用并交付固定资产。庭审中，双方对物业交割及交房时间的约定各执一词。原告主张依据《补充协议》第四条第一项的约定，被告未在2017年3月31日前交房，应当依约支付违约金。被告对此不予认可，认为该条款是关于办理物业交割的约定，物业交割与交付房屋是两回事，物业交割在前，交付房屋在后，应当根据《房屋买卖合同》第六条的约定，即收到全部款项后的三个工作日内交付房屋，而其为原告垫付了担保费、借款利息等8万余元，2017年3月31日还未收到房屋尾款410万元及垫付款项，这笔钱最后打到被告账户的日期为2017年5月26日，故交房的日期应自该日期开始计算。原告否认被告曾为其垫付相应款项。关于经济损失，原告称因被告迟迟不交付房屋，导致其在外租房居住，产生租金损失及租房中介费，并提交了房屋租赁合同予以证明。被告对此不予认可，认为原告主张逾期交房违约金、根本违约金及损失属重复主张。
经询，原告表示在被告配合办理交房的情况下，同意向被告支付物业交割保证金2万元。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议是双方真实意思的表示，双方均应按约履行。
本案是房屋买卖合同纠纷，房屋买卖合同的根本目的在于买受人通过支付对价获得房屋所有权，出卖人通过转让房屋所有权获得对价，故该类合同中买受人的主要义务为依约支付购房款，出卖人的主要义务为配合办理过户手续并交付房屋。根据二手房交易的市场惯例及一般交易习惯以及合同约定，物业交割即包括办理交易房屋各项费用的结清、房屋及附属设施设备的交付、物业交割保证金的支付等，交房为物业交割的必要组成部分也是最重要的内容。本案中，原告明确表示要求交房包括要求结清费用及交付固定资产，而现有证据表明原告已经自行接收房屋并占有使用，故房屋及附属设施设备已经交付，本院对交房问题不再处理，但双方应当继续办理费用结清手续，故本院对原告的该部分请求予以支持。
根据庭审查明的事实及现有证据，双方买卖合同中约定交房时间为收到全部房款后5个工作日，补充协议又约定办理物业交割的时间为过户后3个工作日，无论按照哪个时间计算，被告均未按照约定向原告交付房屋并办理物业交割手续，未履行交房义务，已经构成违约，依约应当承担违约责任。但是，纵观合同履行的整个过程，原告自支付第一笔定金起即存在迟延履行的情况，大部分购房款更是在完成过户近两个月后被告才收到，即原告履行合同亦存在不完善之处。同时，考虑到现合同已经基本履行完毕，原告已经收房，仅余费用结算问题未予办理，原告主张的逾期交房违约金数额明显过高，本院依法予以调整。
关于原告主张被告根本违约一节，根本违约是指当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为将导致合同相对方合同目的落空的违约方的严重违约行为。故此，根本违约的判断标准主要在于该违约行为的后果是否妨害了合同目的的实现，包括迟延履行主要债务经催告仍不履行和一般违约但导致合同目的不能实现等。本案中，被告虽未按照合同约定的时间履行物业交割义务超过十五日，但该违约行为并未妨害双方合同目的的实现，导致原告合同目的落空，故被告的该违约行为并非根本违约，原告以此主张根本违约金于法无据，本院不予支持。
关于原告主张的因被告违约行为造成的经济损失，原告已于2017年12月26日占有使用涉案房屋，且被告已经就其逾期交房行为承担了赔偿违约金的违约责任，而原告提交的证据又不足以证明其直接损失情况，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。
第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告曹子怡与被告王亚民于本判决生效后七日内办理北京市朝阳区某小区601号房屋的物业交割手续，结清物业费、供暖费、电费、水费、燃气费等相关费用，原告曹子怡于物业交割手续办理完毕当日向被告王亚民支付物业交割保证金二万元；
二、被告王亚民于本判决生效后七日内向原告曹子怡支付违约金五万元；
三、驳回原告曹子怡的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费72506元，由原告曹子怡负担65255元（已交纳36253元，余款29002元于本判决生效后七日内交纳），由被告王亚民负担7251元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 陈 洁
人民陪审员 杜月霞
人民陪审员 李秀军
二〇一八年六月十九日
书 记 员 倪世欣