北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第10897号
原告刘广，男，1988年2月26日出生。
委托代理人刘泽政，北京群科律师事务所律师。
被告章蕊，女，1984年7月13日出生。
委托代理人杜继锋，北京大成律师事务所律师。
原告刘广诉被告章蕊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月31日立案受理。本案依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人刘泽政，被告及其委托代理人杜继锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘广诉称：2013年1月1日，经北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原公司）居间介绍，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定原告将其名下本市东城区兴隆都市馨园×号楼×层×号房屋（以下简称涉诉房屋）卖与被告。合同第四条约定，房屋成交价格为人民币1320000元。买受人在签订合同的同时支付定金人民币100000元。买受人向【商业银行】【公积金管理中心】申办抵押贷款，拟贷款金额为人民币820000元。第七条约定，买受人未按照附件约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加）。（1）、逾期在三十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起五日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过三十日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起五日内按照房屋成交价的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。《房屋买卖合同》的附件即《自行划转补充协议》中约定，二、1、定金总额，人民币100000元，第2款约定首付款（不含定金）为人民币400000元。买受人支付时间为2013年1月17日，第3款约定了尾款（不含定金）为人民币820000元，支付方式为买受人向公积金贷款中心申请贷款。第4款关于付款方式的补充约定为：“双方约定房屋尾款于2013年2月底交付给甲方”。上述协议签订后，被告当日支付原告定金人民币100000元。2013年1月17日，被告向原告支付首付款人民币400000元。2013年2月28日，被告承诺批贷函已经办理完毕，要求原告配合被告过户才能拿到房款。原告当时急需钱买房，便配合被告办理了过户手续。但直至2013年4月10日，原告的账户才收到820000元尾款。被告逾期超过30日才支付原告购房尾款，在此期间，北京房价大幅上涨，被告迟延付款行为导致原告失去购买其他住房的机会，给原告造成极大损失。现原告诉至法院，要求依法判令解除原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》；将涉诉房屋产权变更至原告名下；被告支付原告违约金264000元；诉讼费由被告负担。
被告章蕊辩称：原告所述被告的违约行为不能成立。双方签订《北京市存量房屋买卖合同》后，被告及时向原告支付了定金及首付款，且在2013年4月10日通过银行放贷向原告结清房屋尾款。被告签订合同后第一时间办理贷款申请、房屋评估、贷款抵押申请等所有法定手续，并未耽误一天时间。2013年2月28日，被告和银行签订《中央国家机关住房公积金贷款借款合同（房产抵押）》（以下简称《借款合同》），佐证当时银行内部已下发批贷函。《借款合同》也是办理房产过户、抵押的前提条件。所以被告告知原告贷款已获批准并不存在欺诈。虽被告并未违约，但考虑到购房尾款到账时间确实比合同约定的时间要晚，同意补偿原告4万元。不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2013年1月1日，经中原公司居间介绍，原告刘广（出卖人）与被告章蕊（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定，出卖人将本市东城区兴隆都市馨园×号楼×层×号房屋（建筑面积29.22平方米）卖与买受人。第四条，成交价格、付款方式及资金划转方式，（一）、经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币
1320000元。买受人在签订合同的同时支付定金人民币
100000元。……（三）、关于贷款的约定，买受人向【商业银行】【公积金管理中心】申办抵押贷款，拟贷款金额为人民币820000元。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第2种方式解决：（2）、买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担。第七条、违约责任，（二）逾期付款责任，买受人未按照附件约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理。（（1）和（2）不做累加）（1）、逾期在三十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起五日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过三十日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起五日内按照房屋成交价的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。同日，原告刘广（甲方、出卖人）与被告章蕊（乙方、买受人）签订《自行划转补充协议》。协议约定，二、经甲、乙双方协商一致，所有款项以自行划转的方式进行，所需支付款项包括以下第（空白）项：1、定金总额，人民币100000元，双方已通过居间人转付；2、首付款（不含定金）：乙方应于2013年1月17日时支付给甲方首付款人民币400000元；3、尾款（不含定金）：甲方同意乙方向公积金贷款中心申请人民币820000元贷款来支付房款，付款方式及时间依银行放款时间确定；4、关于付款方式的补充约定：双方约定房屋尾款于2013年2月底交付甲方（手写）。合同签订当日，被告支付原告定金人民币100000元。后双方签订打印日期为2013年1月11日的《存量房屋买卖合同》（网签合同），原告认为该合同是2011年1月12日签订，被告认为该合同为2013年1月11日打印当天签订。2013年1月15日，原、被告到住房公积金管理中心办理涉诉房屋买卖贷款手续，但被告知应先进行房产评估再递交申请材料。2013年1月17日，被告向原告支付首付款人民币400000元。2013年1月18日，北京仁达房地产评估有限公司向章蕊出具《房地产抵押估价报告》。2013年1月21日，原、被告双方向贷款银行递交申请材料，等待公积金中心审查结果。2013年2月28日，被告与中国建设银行股份有限公司北京金融街支行（以下简称建行金融街支行）签订《中央国家机关住房公积金贷款借款合同（房产抵押）》，贷款金额：800000元，贷款期限2013年4月10日至2030年4月10日。当日，双方办理涉诉房屋过户手续，被告交纳过户所需相关税费等。2013年3月5日，被告领取涉诉房屋所有权证。2013年3月6日，被告向贷款银行提交办理抵押贷款的相应材料。2013年4月10日，建行金融街支行将被告的贷款400000元汇入原告账户。同日，被告向原告支付汇款200000元。
案件审理中，本院向当时负责原、被告交易的中原公司职员范革革进行询问。范革革称，合同签订时原告表示其因购买别的房屋需要尽快得到购房款，故要求被告于2013年2月底之前付款，被告同意后将该条写入补充协议。中原公司从未向被告保证过两个月可以办理完毕贷款放款手续。因被告为建设银行的员工，在中原公司通知双方办理贷款手续时，被告不同意交纳担保手续费，其要求自行办理贷款。三方协商一致后，中原公司要求双方签订《承诺书》，内容大致为因双方协商自行办理贷款，如造成交易风险和法律责任与中原公司无关。法庭辩论结束前，中原公司未能找到双方签订的《承诺书》，但向本院提供《承诺书》范本，内容为：“我们（出卖人和买受人）通过北京中原房地产经纪有限公司（以下简称北京中原公司）居间介绍达成房屋买卖交易（交易房屋地址：），现我们双方要求自行办理上述房屋贷款手续，中原地产已经告知自行办理房屋贷款存在的相关交易风险，如因自行办理房屋贷款造成交易风险和法律责任均由我们双方自行承担。我们不会以任何理由要求北京中原公司对上述交易风险承担任何法律和赔偿责任”。原告认可签订过《承诺书》，被告认可签订过与《承诺书》类似的协议，但中原公司当时并未告知其自行办理贷款的风险。
原告提交其与王玉琴于2013年2月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定由原告以2400000元的价格购买王玉琴名下本市东城区西花市南里西区×号楼×单元×号房屋。原告称，因被告未按约定支付尾款，导致其丧失该购买机会。
上述事实，有原、被告当庭陈述，《北京市存量房屋买卖合同》，《自行划转补充协议》，《钱款交付书》，《房地产抵押估价报告》，《中央国家机关住房公积金贷款借款合同》，房屋所有权证等证据在案为证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据原、被告于2013年1月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《自行划转补充协议》，双方约定以办理按揭贷款方式支付购房尾款的同时亦约定2013年2月底之前支付尾款。在签订合同时，双方均应对办理贷款所需的时间有所预见，且放款时间并非能由原、被告双方主观愿望决定。合同签订后，被告履行了为办理贷款所需要的各项手续，并不存在故意拖延的事项。因放贷时间系双方均不能控制的因素，被告因此未能按合同约定的时间付清剩余房款，被告并不存在过错。且双方的合同已实际履行完毕，原告接收了所有购房款，被告亦取得房屋产权并实际占有该房屋。现原告要求解除与被告签订的房屋买卖合同，支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。现被告自愿补偿原告40000元，本院照准。综上所述，判决如下：
一、被告章蕊于本判决生效后七日内给付原告刘广补偿款人民币四万元；
二、驳回原告刘广的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5590元，由原告负担2795元（已交纳）；被告负担2795元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赵世浩
代理审判员 齐建卿
人民陪审员 吴春梅
二〇一四年一月十五日
书 记 员 宋梦迪