苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0507民初2519号
原告：陆佳佳。
委托诉讼代理人：龚叶明，苏州市姑苏区南门法律服务所法律工作者。
被告：姚雪峰。
第三人：苏州市相城城市建设有限责任公司，住所地苏州市相城区聚茂街185号。
法定代表人：王小明，董事长。
委托诉讼代理人：吴健，该公司员工。
原告陆佳佳与被告姚雪峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月26日依法受理。审理中，本院根据原告的申请依法通知苏州市相城城市建设有限责任公司（以下简称相城城建公司）作为本案第三人参加诉讼。本案于2016年6月20日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陆佳佳及其委托诉讼代理人龚叶明、被告姚雪峰、第三人相城城建公司的委托诉讼代理人吴健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆佳佳向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《房屋买卖合同》有效，第三人相城城建公司协助本案诉争房屋依法办理房屋权属登记手续，其后由被告姚雪峰将苏州市相城区元和街道玉成家园8幢205室的房屋所有权过户给原告；２、判令被告支付原告延期办理房屋过户事宜的违约赔偿金363134元；3、本案诉讼费由被告姚雪峰承担。审理中，原告明确其第二项诉讼请求是按照原告自行估价12000元/㎡，面积112.14平方，折合总价1345680元按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍，从2014年12月10日计算至2015年12月9日的利息。事实和理由：2010年9月19日，原、被告口头达成关于相城区玉成家园8幢205室房屋买卖事宜，原告向被告支付了购房定金50000元。2010年10月8日，原、被告签订了《房屋买卖合同书》，并办理了见证手续。双方约定房屋价格600000元，原告当天即交付了房屋价款540000元，余款10000元双方约定于房屋过户后支付。被告于2010年10月9日将毛坯房交付于原告装修入住至今。其后涉案房屋可以办理产证手续，原告要求被告协助办理，但被告拖延至今未予履行。故原告现起诉至法院。
被告姚雪峰辩称，由于双方签订的《房屋买卖合同》中约定面积为112.14平方米，而最终房屋办证面积为128.95平方米，存在面积差16.81平方米，按当时交易价格计算5350.45元/平方，原告应支付被告面积差价89941.14元；在原告支付剩余房款和差价后，同意协助其办理过户手续；被告不承担违约责任，不承担任何费用；该房产系本人离异后，由政府按无房户安置，该房屋所有权由母女二人共同所有，当时系在女儿不知情的情况下进行交易，且该房屋为唯一住房，现女儿不同意出售该房屋，因此请求判决双方合同无效。
第三人相城城建公司辩称，该套涉案房屋已经具备办理不动产权证条件，第三人愿意协助办理登记手续。
经审理查明，被告姚雪峰曾与案外人朱剑新结婚，并于1995年2月27日生育一女朱雅琪，其后被告姚雪峰于2004年12月28日经本院判决离婚，朱雅琪由其抚养。2010年8月7日，被告姚雪峰与苏州市相城区元和街道村镇建设管理所签订《无房户预安置协议》，载明：“因姚雪峰为无房户，依据规定可实施预安置；现有符合安置条件人口2人，依据规定为其解决一套大户型安置房，房屋价格按每平方米4000元结算”等内容。
2010年10月8日，被告姚雪峰（作为买方、乙方）与第三人相城城建公司（作为卖方、甲方）签订《拆迁安置房购销合同》一份，约定：“双方就乙方向甲方购买拆迁安置房达成如下协议。第一条、乙方购买甲方房屋坐落位置玉城家园8幢205室，房屋用途为住宅用房，属框剪结构，层高2.9米。第二条、乙方所购拆迁安置房的建筑面积按房地产产权登记机关实际测定面积为准。第三条、价格与费用，该安置房的建筑面积（办证面积128.95㎡），结算面积为112.14㎡，售价3950元/㎡，计442953元。‥‥‥”。
当日，原告陆佳佳（购买方、乙方）与被告姚雪峰（出售方，甲方）在中介的介绍下签订《房屋买卖合同》一份，约定：“第一条房屋基本情况。1、甲方自愿将坐落于相城区玉成家园8幢205室房屋出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋质量现状无异议，愿意购买该房屋。2、该房屋建筑面积为112.14㎡，楼层2层，总层数22层，土地性质划拨。第二条成交价格，1、房屋成交价600000元，附属设施全新毛坯房。‥‥‥。第四条付款约定，1、乙方于2010年9月19日给付甲方购房定金五万元整。‥‥‥。2、2010年9月19日乙方首付甲方定金50000元，乙方于2010年10月8日再次支付给甲方房款540000元，乙方留房款10000元，待甲、乙双方过户结束后乙方支付给甲方。第八条买卖税费，办理产权过户时的契税、个人所得税、营业税等均由乙方承担。第九条其他约定事宜，以上房屋系拆迁安置房，暂不能过户，到能过户时，如有一方不配合另一方过户，应视为违约，要按当时房屋市场评估价的50%赔偿给另一方”。双方在合同落款处签字，并在相城区陆慕法律服务所见证。签约后，原告陆佳佳直接为被告姚雪峰向相城区元和街道玉成社区缴纳了购置拆迁房的款项。其后，被告姚雪峰出具了两份收条确认收到原告支付的购房款合计590000元。
另查明，涉案房屋坐落于苏州市相城区元和街道玉成家园8幢205室，办证面积128.95㎡。现在该房屋已经具备办理不动产权证的条件，但均尚未登记至被告姚雪峰名下。
对于涉案房屋的建筑面积（办证面积）128.95㎡与结算面积112.14㎡的差额，第三人相城城建公司认为，该差额是公摊面积，由于是拆迁安置房，公摊面积不作为计价的面积，不需要另外补足差价。
庭审中，双方共同确认原告从2010年10月8日后即入住、使用涉案房屋至今。
2014年12月10日，玉成社区发布《玉成家园一期办证通知》，要求8幢安置房业主于2014年12月25日-28日携带相应证明材料前往社区办理登记手续等。2015年12月7日，玉成社区又发布《两证领取通知》，要求已办证业主于2015年12月14日-19日携带相应手续领取产权证书。
以上事实有原告举证的民事判决书、《无房户预安置协议》、《拆迁安置房购销合同》、《房屋买卖合同》、结算凭证、收条、分割转让许可证、《办证通知》、《两证领取通知》以及当事人陈述等证据附卷佐证。
本院认为，原告陆佳佳与被告姚雪峰签订的《房屋买卖合同》，当时应系双方的真实意思表示，并无违反法律强制性规定之处，合法有效，双方当事人应当严格按照该合同书的约定继续履行各自的合同义务。对于被告姚雪峰认为该合同未经另一房屋所有权人即其女儿朱雅琪的同意，应属无效的辩解，本院认为，朱雅琪在原、被告签订涉案的《房屋买卖合同》时尚未成年，不具备完全民事行为能力，况且涉案房屋交易行为并无侵害到其合法权益之处，因此被告姚雪峰作为其监护人有权签订上述合同，即使朱雅琪现在不同意也不能成为认定该合同无效的依据，故对于被告该辩解不予采信。本案的实质性争议焦点在于原告是否应向被告支付面积差而引起的价格差价。对此，本院认为，首先涉案房屋系拆迁安置房，该房屋客观存在办证面积和结算面积之差，该差额系公摊面积，第三人也明确被告姚雪峰无须另行支付该差额的房款；其次，从被告姚雪峰与第三人签订的《拆迁安置房购销合同》的内容来看，被告姚雪峰在出售该房屋之前即已明知该房屋存在办证面积和结算面积之差，在此情况下其应当向原告告知该事实，但其仍与原告陆佳佳签订了包含“该房屋建筑面积为112.14㎡”内容的房屋买卖合同，并非诚信之举；再次，被告姚雪峰出卖给原告陆佳佳的是坐落于苏州市相城区元和街道玉成家园8幢205室的房屋，且已将该房屋交付原告使用，不存在另外一套建筑面积为112.14㎡的坐落于苏州市相城区元和街道玉成家园8幢205室的房屋；第四，在此情况下，被告姚雪峰与原告陆佳佳签订的《房屋买卖合同》中载明该房屋面积为建筑面积为112.14㎡，与《拆迁安置房购销合同》的结算面积相吻合，可以说明双方系按照结算面积来计算成交价。因此，综合以上理由，本院认为，被告姚雪峰在明知涉案房屋存在面积差的情况下，仍将该房屋以总价600000元出卖给原告，现其要求原告补足该面积差的购房款，缺乏事实和法律依据，也有违诚实信用原则，本院不予采信。原告现在要求继续履行合同，合法有据，应予支持。由于涉案房屋尚未办理产权登记，故第三人相城城建公司应当协助被告姚雪峰将坐落于苏州市相城区元和街道玉成家园8幢205室房屋的不动产产权登记至被告姚雪峰名下。被告姚雪峰在办妥不动产产权证之日起五日内再协助原告陆佳佳将该房屋转移登记至原告名下。在此登记和转移登记过程中产生的所有费用，由原告陆佳佳承担。另外，根据合同约定，原告陆佳佳应当在被告姚雪峰已经协助其办理转移登记手续的同时向被告支付剩余房款人民币10000元。对于原告主张的违约金请求，本院认为虽然《房屋买卖合同》中有此约定，但该约定标准过高，况且原告自2010年10月8日起即已实际使用该房屋，故鉴于此，本院对于该违约金酌情按照原告已支付被告的房款590000元为本金，按照年息6%标准，从同一小区其他人可以取得产证之日即2015年12月20日起支付利息至被告协助原告取得涉案房屋产证之日止。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条等相关规定，判决如下：
一、原告陆佳佳与被告姚雪峰于2010年10月8日签订的《房屋买卖合同》合法有效，继续履行。
二、第三人苏州市相城城市建设有限责任公司于本判决生效之日起十日内协助被告姚雪峰将坐落于苏州市相城区元和街道玉成家园8幢205室的不动产产权登记至被告姚雪峰名下。
三、被告姚雪峰在取得涉案房屋产权之日起五日内协助原告陆佳佳将坐落于苏州市相城区元和街道玉成家园8幢205室的不动产产权转移登记至原告陆佳佳名下；同时原告陆佳佳支付被告姚雪峰剩余购房款人民币10000元。
四、被告姚雪峰于原告陆佳佳实际取得上述不动产产权证之日起十日内支付原告以590000元为基准，从2015年12月20日起按照年息6%标准支付至原告取得上述产证之日止的违约金。
本案案件受理费减半收取为人民4940元，由被告姚雪峰负担（此款原告已垫付，不再退还，被告姚雪峰负担之款由两被告于本判决生效之日起十日内一并支付原告陆佳佳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。
审判员 乔宁宁
二〇一六年八月十一日
书记员 姚丽君