湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘06民终2299号
上诉人（原审被告）：胡重发，男，1965年2月10日出生，汉族，经商，住湖北省仙桃市。
委托诉讼代理人：李朝辉，湖南雄剑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张是年，男，1977年3月28日出生，汉族，经商，住福建省尤溪县。
被上诉人（原审原告）：吴惠芳，女，1981年5月13日出生，汉族，经商，住福建省尤溪县。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：胡海建，湖南金州（岳阳）律师事务所律师。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：唐健，湖南金州（岳阳）律师事务所律师。
原审第三人：周远亮，男，1963年5月9日出生，汉族，经商，住湖南省岳阳市岳阳楼区。
上诉人胡重发因与被上诉人张是年、吴惠芳、原审第三人周远亮房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省临湘市人民法院（2015）临民初字第1728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人胡重发的委托诉讼代理人李朝辉、被上诉人张是年、吴惠芳的委托诉讼代理人胡海建及唐健、原审第三人周远亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡重发上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1、上诉人在与被上诉人签订合同书之前，就将该合同期内的租金(除最后一年外)，全部支付给了周远亮，且周远亮出具了收条，一审法院判决其重复支付租金错误；2、上诉人与被上诉人重新签订房屋租赁合同的目的，是为了证明被上诉人是租赁房屋的出租方，并非与被上诉人重新建立新的租赁合同关系；3、上诉人提交的其与鸿兴公司签订的租赁合同及周远亮出具的收条完全可以证明其与被上诉人重新签订合同，仅是为了便于被上诉人今后对租赁房屋的管理。
张是年、吴惠芳辩称，1、上诉人已实际使用了被上诉人所有的合法房屋，应当及时足额支付租金，上诉人称2013年至2018年期间减免后的租金190万元全部以现金形式交付给了周远亮，但仅提供了周远亮出具的收条一张，未提供任何相应证据佐证，如此大手笔的现金支付明显违背常理，且周远亮并非租赁物所有权人，不具备减免租金的权利，上诉人与周远亮存在恶意串通的嫌疑。2、租赁物原产权人将房屋产权转让给被上诉人时，已经明确发出声明租赁期内的租金由被上诉人收取，并将该声明进行了公证。同日，原产权人将声明告知全部租赁户，故上诉人应完全知晓，且双方又签订的《世纪商城门面场地租赁合同书》，该合同亦明确应将租金交于被上诉人，上诉人主张的签订该合同仅是为了便于上诉人的管理与事实严重不符，应当依约支付租金。
周远亮辩称，其收取胡重发租金是事实，但是其代鸿兴公司收取；一审法院应追加鸿兴公司为当事人，将其列为当事人错误。
张是年、吴惠芳向一审法院起诉请求：1.判令胡重发立即支付2013年至2015年10月31日的房屋门面租金共计102.5万元；2.判令胡重发赔付10万元违约金并确认胡重发的店铺的全部装修投入归张是年、吴惠芳所有；3.判令胡重发承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2009年11月6日，鸿兴地产公司（甲方）与胡重发（乙方）签订了一份世纪商城门面场地租赁合同书，约定将临湘市世纪商城C栋一楼约1000平方米，其中沿街门面两间、侧面门面一间出租给胡重发经营。合同约定：“租赁时间为2010年1月1日起至2019年12月30日止”。合同第三条对租赁金及付款方式约定如下：“1、预付合同信用金：壹拾万元（本资金可抵2019年的年租金）……4、2010年、2011年后的租金按如下标准执行，即2012年租金32万元，2013年租金34万元……；5、每年度1月1日一次性付清本年房屋租金”。合同第七条约定：“甲方违约，除补偿乙方一年的房屋租金外，赔偿其在建中的全部资费；乙方违约，除赔偿拾万元信用保证金外，装修的全部投入归甲方所有”。鸿兴地产公司于2012年6月18日将世纪商城C栋房屋的所有权人变更为张是年、吴惠芳；于2012年7月25日，将上述房屋的土地使用权人变更为张是年。2012年6月20日，鸿兴地产公司作出声明：“自2013年1月1日起，各租赁户在租赁合同期内应交纳的租金全部由房屋产权人张是年、吴惠芳收取；以后关于上述房屋、门面场地的招租、续租、转租、转让等一切权利均由产权人张是年、吴惠芳行使，我公司无权干涉”，并由湖南省临湘市公证处作出（2012）湘岳临证字第348号公证书，对该声明进行了公证。同日，鸿兴地产公司作出通知，告知各经营租赁户自2013年1月1日起至租赁期限内的租金由张是年和吴惠芳收取。周远亮代鸿兴地产公司作出上述通知后，未将该通知送达给各承租户。2013年9月3日，张是年与胡重发重新签订了一份合同，该合同除将出租方改为“张是年”、修改了租金支付方式，要求胡重发将租金汇入张是年的银行账户之外，其他约定与前份合同内容一致。合同约定的预付合同信用金10万元，胡重发未支付给张是年。合同签订后，胡重发未向张是年交纳房屋租金。2015年6月25日，湖南金州（岳阳）律师事务所将向临湘市世纪商城C栋全体租赁户催要租金的通告张贴于世纪商城C栋房屋。2015年11月10日，福建省三明市三元区人民法院作出执行裁定书，裁定将张是年、吴惠芳名下位于湖南省临湘市长安中路世纪商城ABCD栋001幢（即C栋）一层105、106、113、121、122、123、118-120、124-141号房地产所有权变更为竞买人刘畅所有，财产权自裁定送达竞买人刘畅时转移。张是年、吴惠芳认可涉案租赁房屋属于上述范围。一审法院认为，鸿兴地产公司与胡重发的租赁合同期限为2010年1月1日至2019年12月30日，鸿兴地产公司于2012年6月18日将胡重发所租赁的房屋过户至张是年、吴惠芳名下，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，涉案租赁房屋的所有权变动后，原租赁合同继续有效，胡重发仍享有承租权。2013年9月3日，张是年与胡重发签订的租赁合同，虽与胡重发、鸿兴地产公司签订的租赁合同的内容基本一致，但修改了租金交纳方式及合同相对方，是对合同要素的根本性改变，系一份新的租赁合同。新租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应当受到法律保护。胡重发应当依约交纳租金给张是年。鸿兴地产公司作出关于租赁权转让的声明经过公证，合法有效，张是年、吴惠芳已合法取得收取2013年1月1日至租赁合同期满时的房屋租金的权利。但是，张是年、吴惠芳在2013年9月才与胡重发签订租赁合同，且张是年、吴惠芳未提交证据证明其已将自2013年1月1日起由其收取租金的通知送达给胡重发。根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款的规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”，本案中，在租赁权转让的通知送达胡重发之前，对胡重发不发生法律效力，胡重发有理由继续向原出租方履行合同义务。二份租赁合同均约定了“每年度1月1日一次性支付本年房屋租金”，故2013年交纳租金的日期应为2013年1月1日。但是，双方签订合同之时已经超过交租日期，一审法院结合两份合同的替代性特征，认定租金应从合同签订后的第一个年度开始计算，即2014年，故一审法院对张是年、吴惠芳要求胡重发支付2014年1月1日至2015年10月31日期间的房屋租金的诉讼请求，予以支持。合同约定2014年租金为36万元，2015年租金为39万元，故胡重发应支付租金685000元（360000元＋390000元÷12×10个月）。
涉案租赁房屋已被拍卖，且福建省三明市三明区人民法院于2015年11月10日作出执行裁定书，变更房屋所有权，故所有权转移时间在2015年11月10日或之后，但张是年、吴惠芳主张租金的截止日期为2015年10月31日，故房屋拍卖不影响其在本案中主张权利。
胡重发辩称其于2012年3月已将2013年1月1日至2018年12月31日期间的租金交纳给周远亮，与张是年、吴惠芳签订合同仅是为了便于管理。但是其未提供证据证明其辩称理由，一审法院认为胡重发作为完全民事行为能力人，在签订合同时已知道合同的权利、义务，在合同上签字代表其愿意享有合同权利、履行合同义务，故对其上述辩论意见，不予采纳。胡重发提交的收条未加盖鸿兴地产公司的公章，周远亮亦未提供充分证据证明鸿兴地产公司收取了租金，且张是年、吴惠芳在本案中仅请求胡重发承担责任，故周远亮辩称其不是本案当事人，申请追加鸿兴地产公司为被告的意见，不予采纳。若胡重发向周远亮或鸿兴地产公司交纳了租金，应由其另行主张权利。
合同签订后，胡重发未按约向张是年交付租金，该行为构成违约。合同约定“赔偿10万元信用保证金”的前提条件是胡重发已按合同第三条的约定预付了信用保证金。而庭审中查明，胡重发未缴纳信用保证金，故对张是年、吴惠芳要求赔付10万元违约金的诉讼请求，不予支持。张是年、吴惠芳已不是胡重发租赁房屋的所有权人，双方签订的租赁合同无法继续履行，胡重发店铺的装修投入归张是年、吴惠芳所有将会影响店铺的正常经营。同时，一审法院无法认定店铺装修投入的价值，亦无法据此计算违约金，兼顾上述客观事实，对张是年、吴惠芳请求确认胡重发店铺的全部装修投入归其所有的诉讼请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，判决：一、胡重发于判决生效之日起十日内支付张是年、吴惠芳房屋租金685000元；二、驳回张是年、吴惠芳的其他诉讼请求。案件受理费14925元，由张是年、吴惠芳负担4275元，胡重发负担10650元。
本案二审期间，双方均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是：胡重发是否应向张是年、吴慧芳支付2014年1月1日至2015年10月31日的门面租金。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。胡重发主张2013年9月3日签订合同时张是年、吴慧芳已明知周远亮收取了其2013年至2018年的租金，双方签订合同的目的仅是为了方便管理，但胡重发作为经商多年的成年人，对于商业风险的预见性应高于一般人，且对于承租方而言，主要义务是按约支付租金，租金是否支付与其自身利益密切相关，胡重发如已支付高达190万元的租金但却不在双方合同中予以注明，明显与常理不符。即便双方签订合同的目的是为了张是年、吴惠芳方便管理，其注明已支付租金数额并不会影响合同目的的实现。另外，胡重发提供的其他证据亦因未形成证据链不能采纳，不能达到其证明目的。张是年、吴慧芳根据合同相对性原则请求胡重发支付租金并无不当。若胡重发确已向周远亮或鸿兴地产公司支付了租金，则其可另行主张权利。
综上，胡重发的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10650元，由胡重发负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋立春
审 判 员 付 妮
代理审判员 庞广庆
二〇一七年三月十五日
书 记 员 汪山钧