浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）杭江民初字第1294号
原告（反诉被告）郑维红。
原告（反诉被告）赵才苗。
二原告（反诉被告）委托代理人汪政、张会佳（特别授权代理），浙江泰杭律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈贤发。
委托代理人吴军威（特别授权代理），京衡律师集团事务所律师。
第三人杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司。现住所地杭州市下城区西湖文化广场环球中心**楼。
法定代表人刘田，该公司董事长。
委托代理人方明珍（特别授权代理）。
原告郑维红、赵才苗为与被告陈贤发房屋买卖合同纠纷一案，于2011年8月1日向本院起诉，反诉原告陈贤发于2011年8月17日提起反诉。本院受理后，依法由审判员叶文军独任审判，于2011年8月19日通知杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司）作为第三人参加诉讼，于2011年9月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑维红、赵才苗的委托代理人汪政、被告（反诉原告）陈贤发的委托代理人吴军威、第三人我爱我家公司委托代理人方明珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑维红、赵才苗诉称，2011年3月13日，郑维红、赵才苗与陈贤发签订了1份关于杭州市经济技术开发区铭和苑探梅坊西商铺14号房屋的杭州市房屋转让合同。合同约定，房屋转让价格为人民币2159625元，郑维红、赵才苗首付1080625元，剩余款项申请银行按揭；同时约定，陈贤发在房屋所有权证、契证制出且银行放贷后5个工作日内应当将房屋交付给郑维红、赵才苗，如陈贤发违约应向郑维红、赵才苗支付违约金215962元。现郑维红、赵才苗已履行了合同约定的全部付款义务，2011年6月7日，合同项下房屋的所有权证、契证已办结，2011年6月10日，银行贷款已直接放贷至陈贤发银行账户。但陈贤发以种种理由拒绝交付该房屋。原告郑维红、赵才苗诉请判令被告陈贤发交付铭和苑探梅坊西商铺14号房屋、支付逾期交房违约金215962元。
被告陈贤发辩称，一、同意郑维红、赵才苗的第一项诉讼请求。陈贤发从未拒绝交房，一直希望尽早交房。陈贤发委托了我爱我家公司办理交房手续，希望郑维红、赵才苗尽快与我爱我家公司相关经办人员联系办理交房手续。二、陈贤发委托的我爱我家公司曾经通知郑维红、赵才苗交房，郑维红、赵才苗也去办理过交房手续，只是看到房屋后郑维红、赵才苗提出漏水需要保修，陈贤发积极通知公司来保修，保修后我爱我家公司也通知过郑维红、赵才苗，但郑维红、赵才苗因为自己的原因一直没有去收房。
第三人我爱我家公司陈述，6月10日银行放贷，依据代理合同约定是银行放贷后5个工作日内交房、领款。我爱我家公司大概是在6月17日前通知郑维红、赵才苗收房，郑维红表示身体不太适宜，要等赵才苗方便时才来收房。6月20日我爱我家公司经办人再次通知郑维红要交房，郑维红表示7月3日可以去办理手续。7月3日我爱我家公司经办人带郑维红去交房，到房屋内后郑维红认为房屋漏水要维修，暂时不同意收房。我爱我家公司就漏水情况告知陈贤发，陈贤发在7月15日反映已经维修完毕。我爱我家公司再联系郑维红表示已经维修完毕了，郑维红当时表示要等下大雨再看看是否漏水再收房，后面就一直没有联系了。
反诉原告陈贤发诉称，2011年3月13日，陈贤发与郑维红、赵才苗签订杭州市房屋转让合同，约定由郑维红、赵才苗向陈贤发购买杭州市经济技术开发区铭和苑探梅坊西商铺14号房屋，转让价格为2159625元，逾期付款超过3日，应当承担违约金215962元。2011年3月30日，郑维红、赵才苗与陈贤发及我爱我家公司签订代理合同和补充协议，明确付款期限为首付款1080625元，郑维红、赵才苗应于2011年4月12日汇入我爱我家公司指定的银行保证金账户，待银行按揭审批完毕后3个工作日内，支付给陈贤发；另按揭部分款项，待房屋所有权证、契证制出且银行放贷后5个工作日，支付给陈贤发。但郑维红、赵才苗逾期支付房款，应当承担违约责任。反诉原告陈贤发诉请判令反诉被告郑维红、赵才苗支付违约金215962元。
反诉被告郑维红、赵才苗辩称，一、根据2011年3月30日代理合同的约定，郑维红、赵才苗应当于2011年4月12日支付首期房款，郑维红、赵才苗已依约于当天将该笔款项交付至我爱我家公司。余款是申请银行按揭的，银行按揭放贷的时间是2011年6月10日，该笔款项直接支付至陈贤发的银行帐户，所以郑维红、赵才苗已按期履行了付款义务。至于陈贤发具体收款是否有延误，是陈贤发与我爱我家公司之间的法律关系，与郑维红、赵才苗无关。二、本案纠纷的造成与我爱我家公司有重大关联。现在陈贤发已经拿到了全部房款，但房屋至今未交付，而根据代理合同陈贤发要根据郑维红、赵才苗签署的物业交割单才能到我爱我家公司处领取房款。正是陈贤发与我爱我家公司串通，在郑维红、赵才苗不知情的情况下，将所有的房款领取，才导致本案纠纷的发生。
第三人我爱我家公司陈述，郑维红、赵才苗签订合同后，是按照合同约定支付首付款、办理按揭手续的。6月10日银行按揭放贷了，我爱我家公司通知郑维红、赵才苗交房时，也通知了陈贤发放贷，到6月17日也是在合同约定的5个工作日内。至于陈贤发6月20日来领款，或者更晚来领款是取决于陈贤发，所以郑维红、赵才苗是不存在任何问题的。所有款项也是在银行资金监管帐户的，不是直接支付的，所以不存在反诉的问题，是在合理的期限范围内的。我爱我家公司也履行了自己的责任和义务。
原告郑维红、赵才苗提交了以下证据：
（1）杭州市房屋转让合同1份，以证明双方签订房屋转让合同约定双方权利义务的事实。
（2）房屋所有权证、契证，以证明合同项下房屋的所有权证、契证已在2011年6月7日办结的事实。
（3）个人购房借款及担保合同、个人贷款（手工）借据、个人贷款放款单各1份，以证明银行贷款事项已办结及银行于2011年6月10日放贷的事实。
（4）收款收据、转账凭单各1份，以证明郑维红、赵才苗于2011年4月12日将首付款交付给了我爱我家公司。
被告陈贤发提交了以下证据：
（1）铭雅铭和苑销售合同、收条、证明各1份，以证明陈贤发委托我爱我家公司代理销售房屋，服务内容包括委托我爱我家公司向购房客户履行交房手续，2011年6月21日，姚灵作为我爱我家公司的项目专门负责人收取了包括涉案房屋在内的钥匙。
（2）我爱我家公司出具的说明、杭州众恒物业管理有限公司出具的情况说明、中钜建设集团有限公司出具的证明各1份，以证明我爱我家公司在2011年6月17日左右通知郑维红、赵才苗收房，郑维红、赵才苗于7月3日到现场办理收房手续，后提出房屋存在漏水问题，要求保修；房屋经保修后，7月15日左右我爱我家公司再次通知郑维红、赵才苗收房，郑维红、赵才苗一直拖延未来收房。
（3）网页信息1份，以证明同类型商铺月租金标准在3500元左右。
（4）补充协议、代理合同各1份，以证明2011年3月30日，陈贤发与郑维红、赵才苗签订的补充协议、代理合同的约定。
（5）一卡通明细表1份，以证明尾款1079000元是在2011年6月20日才支付给陈贤发的。
第三人我爱我家公司未提交证据。
本院对上述证据审查后认为，郑维红、赵才苗提交的证据1、2、4，陈贤发、我爱我家公司没有异议，本院予以确认。证据3可以证明郑维红、赵才苗向银行贷款及银行放贷的事实，本院予以确认。
陈贤发提交的证据1中的销售合同可以证明陈贤发与我爱我家公司就代理销售所作的约定，但合同中并无我爱我家公司代为履行交房手续的约定；收条可以证明陈贤发将房屋钥匙交我爱我家公司的事实，本院予以确认；证明系书面证人证言，证明力不足，本院不予确认。证据2中的说明由我爱我家公司出具，其性质属于当事人陈述，不足以证明我爱我家公司通知郑维红、赵才苗的事实；说明中关于7月3日交房的陈述、证据2中的情况说明，与郑维红、赵才苗陈述的交房经过基本一致，本院予以确认；证据2中的证明属于书面证人证言，证明力不足，本院不予确认。证据3网页信息，不足以证明同类商铺的租金价格，本院不予确认。证据4补充协议、代理合同可以证明郑维红、赵才苗与陈贤发及我爱我家公司所作的约定，本院予以确认。证据5郑维红、赵才苗及我爱我家公司没有异议，本院予以确认。
综上，本案事实认定如下：2011年3月30日，郑维红、赵才苗（买方）与陈贤发（卖方）签订杭州市房屋转让合同，约定：房屋为杭州经济技术开发区铭和苑探梅坊西商铺14号，建筑面积136.34平方米，转让价格2159625元；双方同意委托中国邮政储蓄银行有限责任公司浙江省分行百井坊巷直属支行10×××01帐号对房产交易资金进行监管支付，郑维红、赵才苗首付房款1080625元，其余申请商业按揭；在房屋所有权证、契证制出且银行放贷后5个工作日内，陈贤发将房屋交付给郑维红、赵才苗；郑维红、赵才苗未按合同约定时间付款，陈贤发有权按累计应付款向郑维红、赵才苗追究违约利息，自合同约定的应付款最后期限之第2天起至实际付款之日止，月利息按活期利率计算，逾期付款超过3天，陈贤发有权按下述约定追究郑维红、赵才苗的违约责任：郑维红、赵才苗向陈贤发支付违约金215962元，合同终止，郑维红、赵才苗将房屋退还给陈贤发，陈贤发实际经济损失与违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由郑维红、赵才苗据实赔偿；除不可抗拒因素外，陈贤发未按合同约定的时间交房的，郑维红、赵才苗有权按累计已付款向陈贤发追究违约利息，自合同约定的最后交付期限之第2天起至实际交付之日止，月利息按活期利率计算，逾期交付超过3天，郑维红、赵才苗有权按下述约定追究陈贤发的违约责任：陈贤发向郑维红、赵才苗支付违约金215962元，合同终止，郑维红、赵才苗实际经济损失与违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由陈贤发据实赔偿；等等。
2011年3月30日，郑维红、赵才苗（买方）与陈贤发（卖方）签订补充协议，约定：双方交易过户中发生的税费、代理费等相关费用由双方各自承担，票据归双方各自所有；等等。
2011年3月30日，郑维红、赵才苗（买方）、陈贤发（卖方）、我爱我家公司（代理方）签订代理合同，约定：陈贤发将杭州经济技术开发区铭和苑探梅坊西商铺14号房屋转让给郑维红、赵才苗，转让价2159625元，郑维红、赵才苗对上述房屋的所处位置、权属、用途、环境、建筑年代、性质及内部设施（含设备）情况均已了解，并同意受让该房屋；陈贤发愿意在房屋所有权证、契证制出且银行放贷后5个工作日内完成物业交割手续，将房屋交郑维红、赵才苗验收；首付房款1080625元，郑维红、赵才苗于2011年4月12日前交由我爱我家公司指定的银行保证金帐户内，同时提供按揭所需全部资料并完成向中国邮政储蓄银行有限责任公司浙江省分行百井坊巷直属支行申请商业贷款手续，待郑维红、赵才苗银行按揭审批完毕后3个工作日内，郑维红、赵才苗同意向陈贤发支付房款1080625元，待房屋所有权证、契证制出且银行放贷后5个工作日内，郑维红、赵才苗同意向陈贤发支付房款1079000元；陈贤发凭物业交割单至我爱我家公司领取房款；郑维红、赵才苗或陈贤发违约，违约方应按房屋成交价的10%向对方支付违约金；等等。
2011年4月12日，郑维红、赵才苗将首付款1080625元支付至我爱我家公司。2011年5月11日，郑维红、赵才苗与中国邮政储蓄银行有限责任公司浙江省分行百井坊巷直属支行签订了个人购房借款及担保合同。2011年6月9日，所有权人为郑维红、赵才苗的杭州经济技术开发区铭和苑探梅坊西商铺14号房屋的房屋所有权证、契证已制出。2011年6月10日，银行放贷。2011年6月20日，陈贤发从我爱我家公司领取了购房款1079000元。
2011年7月3日，经我爱我家公司通知郑维红前往办理交房手续，因发现房屋有漏水郑维红拒绝收房。杭州经济技术开发区铭和苑探梅坊西商铺14号房屋至今未交付。
另查明，陈贤发与我爱我家公司于2011年2月24日签订了铭雅铭和苑销售合同，约定：陈贤发委托我爱我家公司对陈贤发所持有的铭雅铭和苑商铺提供杭州地区独家代理销售服务；我爱我家公司提供的主要服务内容为负责向陈贤发推荐购房意向客户到该项目现场咨询购房，所推荐客户的认购、签约均由我爱我家公司负责办理等；合同有效期为自2011年3月1日至2011年5月31日；等等。2011年6月21日，陈贤发将包括探梅坊西商铺14号房屋在内的27间商铺钥匙交给我爱我家公司。
本院认为，郑维红、赵才苗与陈贤发之间的房屋买卖合同关系合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。对原告郑维红、赵才苗要求被告陈贤发交付房屋的诉讼请求，被告陈贤发表示同意，因此对原告郑维红、赵才苗的该项诉讼请求本院予以支持。
原告郑维红、赵才苗主张被告陈贤发逾期交房，要求被告陈贤发支付违约金215962元。房屋转让合同约定，交房期限为房屋所有权证、契证制出且银行放贷后5个工作日内，房屋所有权证、契证制出日期为2011年6月9日，银行放贷为2011年6月10日，按5个工作日计算交房期限应为2011年6月17日前。2011年7月3日郑维红经通知前往办理交房手续，对于通知的时间郑维红陈述是在7月上旬，即至早是在7月1日，而陈贤发不能证明其或我爱我家公司在2011年6月17日前已通知交房，因此陈贤发于2011年7月3日交房已经逾期。
2011年7月3日交房郑维红因房屋漏水拒绝收房，但在房屋转让合同签订前郑维红、赵才苗已查看过房屋，在代理合同中郑维红、赵才苗也表示对涉案房屋的情况已了解、同意受让该房屋，因此郑维红、赵才苗不能以房屋漏水为由拒绝收房，陈贤发逾期交房天数的计算应以2011年7月3日为截止之日，计16天。
房屋转让合同约定，陈贤发逾期交付房屋超过3天时，郑维红、赵才苗有权要求陈贤发支付违约金215962元，合同终止。从上述约定可知，郑维红、赵才苗请求支付违约金的前提是合同解除（合同终止），本案中郑维红、赵才苗并未要求解除合同，而是要求陈贤发继续履行合同（交付铭和苑探梅坊西商铺14号房屋），因此原告郑维红、赵才苗要求被告陈贤发支付违约金的诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。
反诉原告陈贤发主张反诉被告郑维红、赵才苗逾期支付按揭贷款，要求反诉被告郑维红、赵才苗支付违约金215962元。代理合同约定，房屋所有权证、契证制出且银行放贷后5个工作日内，郑维红、赵才苗同意向陈贤发支付房款1079000元（即按揭贷款）；房屋转让合同约定，逾期付款超过3天，陈贤发有权要求郑维红、赵才苗支付违约金215962元，合同终止。同前所述，按5个工作日计算付款期限应为2011年6月17日前，陈贤发于2011年6月20日收到1079000元房款，并不满足逾期付款超过3天的条件；并且，陈贤发请求支付违约金的前提同样是合同解除（合同终止），本案中陈贤发并未要求解除合同，而是对郑维红、赵才苗要求继续履行合同（交付铭和苑探梅坊西商铺14号房屋）的诉讼请求表示同意；因此，反诉原告陈贤发要求反诉被告郑维红、赵才苗支付违约金的诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告陈贤发向原告郑维红、赵才苗交付杭州经济技术开发区铭和苑探梅坊西商铺14号房屋，于本判决生效后十日内履行完毕。
二、驳回原告郑维红、赵才苗其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告陈贤发的反诉诉讼请求。
本诉案件受理费人民币4539元，减半收取人民币2269.50元，由原告郑维红、赵才苗负担；反诉案件受理费人民币2269.50元，由反诉原告陈贤发负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币6808.50元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 叶文军
二〇一一年九月二十日
代书记员 娄移华