广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤0306民初9181号
原告（反诉被告）：李可才，男，汉族，1986年6月10日出生，身份证住址广东省阳江市阳东区，
委托代理人：叶沃伦、徐春德，广东品峰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：深圳市深保华投资发展有限公司，住所地深圳市龙华新区龙华街道和平路东侧美丽家园北区2栋104号，统一社会信用代码91440300312010443T。
法定代表人：田开勇。
委托代理人：刘文俊，广东巨龙律师事务所律师。
原告李可才与被告深圳市深保华投资发展有限公司租赁合同纠纷一案，原告诉请：1、确认原告与被告2016年2月1日签订的《工业厂房租赁合同》有关租期的约定无效，2017年3月5日至2019年5月1日合同无效，租赁合同第一项第二条无效、第七项第八项无效；2、被告支付违约金44400元；3、被告赔偿原告经济损失820391元包括装修费620391元、搬迁费用100000元、因搬迁造成的其他损失100000元；4、被告承担本案的诉讼费用。被告反诉诉请：1、被告与原告于2016年2月1日签订的《工业厂房租赁合同》自反诉日解除；2、原告立即交还租赁标的物；3、原告支付被告2017年2月1日至反诉日的租金76000元；反诉之日起，原告按租金标准支付被告占用费至原告交还租赁标的物止；4、受理费由原告负担。本院受理后依法适用普通程序，由审判员逯晓枫、人民陪审员陈炯波、人民陪审员李振财组成合议庭，审判员逯晓枫担任审判长，公开开庭进行了审理。原告李可才及委托代理人叶沃伦，被告深圳市深保华投资发展有限公司法定代表人田开勇及委托代理人刘文俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本案相关情况
经审理查明，2016年2月1日，原告作为承租方即乙方与被告作为出租方即甲方签订《工业厂房租赁合同》一份，约定被告将位于“深圳市龙华新区观澜街道大和路84号大门左边餐厅后面壹半及宿舍壹楼壹半和贰楼里边宿舍贰间”房屋出租给原告使用，合同期限为2016年2月1日至2019年5月1日；租金14800元/月，免租期为2016年2月1日至2016年2月30日；约定乙方向甲方缴纳房屋租赁保证金44400元。
上述合同签订后，被告将涉案房屋交付原告使用，原告缴纳房屋租赁保证金44400元。庭审中双方确认，原告缴纳房屋租金和水电费至2017年1月31日，之后未能缴纳租金及水电费。
原告主张已于2016年3月初搬离涉案房屋并将涉案房屋交还给被告，被告不予认可，主张原告并未交还涉案房屋。庭审中原告确认尚未将涉案房屋钥匙交付被告，其担心被告破坏现场装修。
庭审后，双方补充陈述事实如下：原告主张涉案房屋已于2017年12月3日被房东拆除。被告主张由于原告不同意先行交还涉案房屋未果，故业主于2018年2月3日强行收回涉案房屋。
另查，庭审中原告表示因对涉案房屋进行了装修，故请求装修残值评估；被告主张原告确实存在装修，认为装修投入在10万元以内。本院依法委托深圳市国策资产评估有限公司进行评估。2017年11月2日，原被告现场确认装修评估范围，双方在评估笔录、现场勘察表上签字确认。
2018年1月22日，深圳市国策资产评估有限公司作出深国策评字[2018]HGL001001CZ号资产评估报告，得出涉案房屋装修残值在评估基准日2017年10月24日的评估值为3687元。原告预付评估费2000元。
原告请求被告赔偿装修损失620391元、搬迁费用100000元、因搬迁造成的其他损失100000元。被告不予认可，其在庭审中表示愿意以20000元的标准与原告分摊搬迁费。
再查，原被告均未能提供涉案房屋的房产证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续。
以上事实，有《工业厂房租赁合同》、通知书、合同解约通知书、装修费明细、收款收据、发货单、提货单、租赁合同、资产评估报告等证据及开庭笔录、评估笔录等在卷佐证。
裁判结果
本院认为，被告将“深圳市龙华新区观澜街道大和路84号大门左边餐厅后面壹半及宿舍壹楼壹半和贰楼里边宿舍贰间”房屋出租给原告使用，各方均未提供涉案房屋的房产证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此原告与被告签订的《工业厂房租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则，依据无效合同取得的财产应当各自返还。
关于涉案房屋交还时间。原告主张其于搬离时间即为涉案房屋交还时间，但根据本院查明的事实，原告于搬离时未能将涉案房屋钥匙交还被告，故其该项关于交还涉案房屋的主张缺乏事实依据，本院不予采信。原告主张涉案房屋于2017年12月3日被拆除，被告不予认可，主张涉案房屋于2018年2月3日收回。本院认为，原告作为主张法律关系变更的一方，对其该项主张负有举证责任但其未能举证证明，依法应当承担举证不能的不利后果，故本院对其该项主张不予采信。因此，本院依法采信被告关于涉案房屋交还时间的主张，认定涉案房屋于2018年2月3日交还。
根据上述事实，相关权利人已收回涉案房屋，被告应当向原告退还收取的租赁保证金44400元。
关于房屋占有使用费。本院认为，原告实际使用了涉案房产，故原告应向被告支付实际使用期间的房屋占有使用费。原告应当依法支付该期间的房屋占有使用费；房屋占有使用费可参照双方签订的租赁合同中约定的标准计算，因此原告应当依照每月14800元的标准，向被告支付2017年2月1日至2018年2月3日期间的房屋占有使用费178657.14元（14800元×12个月+14800元÷28天×2天）。
关于装修损失。根据深圳市国策资产评估有限公司作出的深国策评字[2018]HGL001001CZ号资产评估报告，可知双方确认一致的装修项目在评估基准日的装修残值为3687元。由于本案系房屋租赁合同无效的情况，原、被告均应承担相应责任，故原告应向被告承担部分装修损失。被告作为出租方，未能提供符合法律要件的房屋导致合同无效；原告作为承租方，未能履行核实承租房屋是否法律要件的行为，故本院酌定被告应向原告支付装修残值损失的60%，即2212.20元（3687元×60%）作为向原告承担的装修损失。
关于搬迁费。被告庭审中表示愿意以20000元的标准与原告分摊搬迁费，属其对自己权利的自由处分，本院予以确认，酌定被告应当向原告支付搬迁费12000元。
关于违约金及因搬迁造成的其他损失。缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告李可才与被告深圳市深保华投资发展有限公司于2016年2月1日签订的《工业厂房租赁合同》无效；
二、被告深圳市深保华投资发展有限公司应当于本判决生效之日起三日内向原告李可才退还租赁保证金44400元；
三、原告李可才应当于本判决生效之日起三日内向被告深圳市深保华投资发展有限公司支付2017年2月1日至2018年2月3日期间的房屋占有使用费178657.14元；
四、被告深圳市深保华投资发展有限公司应当于本判决生效之日起三日内向原告李可才赔偿装修损失2212.20元；
五、被告深圳市深保华投资发展有限公司应当于本判决生效之日起三日内向原告李可才支付搬迁费12000元；
六、驳回原告李可才的其他诉讼请求；
七、驳回被告深圳市深保华投资发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费19967元原告已预缴，由原告承担19272.53元、被告承担694.47元；反诉受理费850元被告已预缴，由原告承担；评估费2000元，由原告承担800元、被告承担1200元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 逯 晓 枫
人民陪审员 李 振 财
人民陪审员 陈 炯 波
二〇一八年六月十九日
书 记 员 简少琼（兼）
书 记 员 巫 小 露
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。