江苏省江阴市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）澄民初字第0894号
原告陆奕龙，男，汉族，1966年2月19日生。
委托代理人葛恒敏，江苏湖滨律师事务所律师。
被告华永刚，男，汉族，1965年5月17日生。
第三人无锡市地方电力公司，住所地无锡市金融一街。
法定代表人毛伟坤，该公司董事长。
委托代理人张军。
原告陆奕龙诉被告华永刚、无锡市地方电力公司（以下简称无锡电力公司）土地租赁合同纠纷一案，本院2013年7月24日立案受理后，依法由代理审判员庄莉琴适用简易程序，于2013年8月22日公开开庭进行了审理。2013年10月24日本案裁定转为普通程序，组成合议庭，于2013年12月18日公开开庭进行了审理。原告陆奕龙的委托代理人葛恒敏、被告华永刚、第三人无锡电力公司的委托代理人张军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆奕龙诉称：2010年11月16日，他与第三人无锡电力公司签订了一份江阴市华士镇陆桥宾馆主楼、附房及土地的《转让交易合同》，房产证、土地证分别于2011年1月14日、2011年4月8日由无锡电力公司办到他名下。无锡电力公司于2002年5月15日从江阴市陆桥宾馆有限公司（以下简称陆桥宾馆）转得上述房产土地。因陆桥宾馆围墙外的土地也属于交易的范围，故他要求华永刚搬出。但华永刚称与陆桥宾馆于2001年12月21日签订了一份租期至2004年的租用合同，不肯搬离。他认可陆桥宾馆与华永刚租赁关系的情况下，由于买卖不破租赁，他跟华永刚之间形成了一个不定期的租赁关系。他于2013年7月11日发函解除租用合同并要求其于2013年7月21日前搬出，但华永刚并未履行。故诉至法院，请求判令：1、解除陆东大街93号陆桥宾馆围墙东面的空地租用合同关系。2、华永刚立即对陆东大街93号陆桥宾馆围墙东面的空地上的附着物拆除腾空，并将空地返还他。3、华永刚支付2011年4月8日起至判决确定其迁出之日止按照市场价每月2000元计算的土地使用费。审理中陆奕龙自愿放弃要求华永刚支付2011年4月8日起至判决确定其迁出之日止按照市场价每月2000元计算的土地使用费的诉讼请求。
被告华永刚辩称：陆奕龙起诉他依据不足，应该起诉卖土地给陆奕龙的人。他对陆奕龙与无锡电力公司以及无锡电力公司与陆桥宾馆的土地以及房屋买卖情况不清楚。他租用陆桥宾馆围墙外东面空地，是经过陆桥宾馆的法定代表人陈东鹰同意的，因为陈东鹰是他原来工作单位的法定代表人，陈东鹰欠他工资、奖金、福利、业务费，所以他为了生计向陈东鹰借了一块空地，让他做点生意。后来他与陈东鹰于2001年12月11日签订了协议，由他租用陆桥宾馆东围墙东面中间的一块空地。签订协议之后他就从来没有看见过陈东鹰。大约2003年，他跟陈东鹰通过电话，明确跟陈东鹰讲明，必须跟他结清他们之间的往来，他才把土地还给陈东鹰，陈东鹰当时没有说什么，也没说这块土地已经卖掉了，也没有要求他把土地返还，至今也没有跟他说过。陆奕龙在2012年来找他，说这块土地已经卖给陆奕龙了，要他返还土地给陆奕龙。他对陆奕龙讲2001年开始他就已经在这边了，陆奕龙买的时候也没有跟他说过，现在让他搬出，他肯定有损失，应该要补偿他。后来在2012年5月10日左右，陆奕龙又来跟他商量，当时他们达成口头协议，一致同意由陆奕龙补偿他拆除搬离的损失328000元。过了一个星期左右，他催陆奕龙来办理交接，但是陆奕龙没有来，一直到2013年8月初，他接到法院的传票才知道陆奕龙起诉他了。根据《江苏省城镇国有土地使用权的出让和转让的实施办法》第5条、第16条、第17条、第30条、第53条、第58条，他认为陆奕龙跟无锡电力公司转让土地的时候，没有按照法律规定实施。他没有看到发布公告和招标公告，市县人民政府在土地拍卖的时候没有发布公告和招标书，没有发布拍卖公告。法律规定转让已出租的土地使用权时，转让人应提前90天通知承租人，而在陈东鹰、无锡电力公司、陆奕龙在转让土地时均没有通知他。如果他当时接到通知，要和陈东鹰结算经济往来。且在同等条件下，承租人有优先受让权，他知道了之后要去优先购买的。故请求驳回陆奕龙的诉讼请求。
第三人无锡电力公司辩称：2002年5月15日陆桥工业物资公司将陆桥宾馆转让给他公司，抵偿结欠的债务。2011年他公司把这块资产转让给了陆奕龙。2013年3月左右，他公司得知华永刚与原陆桥宾馆负责人陈东鹰之间有一份租用协议，租期至2004年底。到期后华永刚要续租，应经他公司同意，如他公司未作表示，按照《中华人民共和国合同法》第236条的规定，他公司与华永刚之间应该形成的是一个不定期租赁关系。2011年他公司将陆桥宾馆转让给陆奕龙之后，根据“买卖不破租赁”的原则，陆奕龙应该是陆桥宾馆的权利人，与华永刚之间也是不定期的租赁关系。他公司觉得陆奕龙作为资产权益人，有权随时终止租用协议，要求华永刚搬离。
他公司已于2010年按照《企业国有资产法》、《企业国有产权转让暂行条例》及《企业国有产权交易操作规则》等规范性法律文件的规定，经无锡市国资委批准，在国联产权交易所挂牌转让，也通过其网站及江苏省产权交易所网站进行了挂牌公告，并在相关报纸传媒上进行了登报公告，符合国有资产挂牌转让的程序。至于转让时是否在转让标的现场以张贴公告等形式予以告知，他公司认为并无影响，因为法律并没有要求国有资产挂牌转让必须在标的现场进行公告。他公司转让资产涉及的是土地使用权转让，而非出让。华永刚主张的《江苏省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》（以下简称《实施办法》）第14条、第16条、第17条的规定针对的是国有土地使用权出让行为，且《实施办法》第8条明确规定，国有土地使用权出让是指国家依法将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，即出让主体为国家。而他公司将陆桥宾馆房产及相应土地转让给陆奕龙的行为，涉及的是土地使用权转让行为，并非国有土地出让行为。华永刚据此认定他公司转让资产的方式与程序不合法，明显有误。对于国有土地使用权转让，法律法规并未规定土地承租人享有优先受让权。《实施办法》第30条虽规定了土地承租人的优先受让权，但其仅是地方政府规章，效力低于法律、行政法规及地方性法规。同时，根据《合同法》第52条之规定，除非转让合同违反了法律和行政法规的强制性规定，否则不能认定合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定，承租人以出租人侵害其优先购买权为由请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。《最高院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》【（2004）民一他字第29号】认为，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。由此可知，承租房屋未及一半以上时，尚不宜认定承租人享有优先购买权，更何况华永刚根本就没有承租房屋，仅仅承租了土地十分之一的情形。优先购买权是指向他公司的，属于另一法律关系。如华永刚认为他公司转让方式不合法或侵犯其优先权，可另行起诉他公司。另外，他公司进行资产交易的目的意在将陆桥宾馆房产转让给陆奕龙，土地使用权转让只不过是遵循地随房走的原则。法律并未规定土地还需另行再转让一次。
经审理查明：2001年12月11日，陆桥宾馆（甲方）与华永刚（乙方）签订租用协议，由乙方向甲方租用位于陆桥宾馆游泳池附房西面（男女更衣房后面）宾馆东围墙东面中间的一块空地，搭建简易仓库事宜，达成协议如下：一、甲方同意乙方租用该空地（约10米×30米）搭建简易仓库，租期暂定至2004年年底，租金暂免，如以后乙方需要，经甲方同意双方另行协商再定。二、该空地搭建简易车库费用由乙方自行承担，并保证不再另作他用，原先进出游泳池的大铁门，甲方同意改动，费用由乙方承担。三、该空地的所有权属甲方所有，乙方只有在甲方同意下的临时使用权，如甲方二年以后需将该地另作他用，可随时收回该空地，乙方不得以任何理由方式阻挡。陈东鹰在甲方处签名，华永刚在乙方处签名。
2002年5月15日，无锡电力公司（甲方）、江阴市陆桥工业物资有限公司（乙方）、无锡市信托投资公司（丙方）、陆桥宾馆（丁方）签订协议书，约定甲方、丙方同意丁方将坐落于江阴市陆桥镇陆东大街93号（证号为澄房权字第××号、澄房权他字第99001055号、澄土集建﹤1998﹥字第14174号）的房屋、土地、设备、装潢等，合计折价为陆佰柒拾壹万叁仟伍佰元转让给甲方（评估价九五折），冲抵乙方欠甲方1999年6月22日编号为99019委托贷款合同的借款。协议上有无锡电力公司、无锡市信托投资公司、陆桥宾馆的盖章以及陈东鹰签名。
2010年11月16日，无锡电力公司（甲方）与陆奕龙（乙方）签订转让交易合同，约定甲方将所拥有的江阴市华士镇陆桥宾馆主楼、附房及土地有偿转让给乙方。交易标的包括：地上建筑物共计房屋4幢，总计建筑面积为3599.92㎡。甲方将上述标的以陆百万元整转让给乙方。交易方式为上述标的经资产评估确认后，通过无锡市国联产权交易所有限公司两次公开挂牌，截至挂牌期满，仅征集到乙方一家意向受让人，故采用协议转让的方式，确定受让人和转让价格，签订产权交易合同，实施产权交易。无锡电力公司及其法定代表人毛伟坤在合同甲方处盖章，陆奕龙在合同乙方处签名。
2011年1月14日，坐落于江阴市华士镇陆桥陆东大街93号房屋经登记，房屋所有权人为陆奕龙。2011年4月8日，坐落于江阴市华士镇陆桥陆东大街93号土地经登记，土地使用权人为陆奕龙，登记证号为澄土国用（2011）第6704号，地号为014020090044，图号为31.00-27.00，使用权面积为5640㎡。
2013年7月11日，陆奕龙委托葛恒敏律师向华永刚邮寄律师函，写明：关于您租用的原陆桥宾馆的部分空地，租期早已于2004年年底到期，故作出通知：1、解除租用合同关系，租用关系解除自本通知到达之日即生效，并于2013年7月21日前将该幅土地恢复原样、并搬出该幅土地。2、立即支付自2005年起土地使用费8万元。华永刚于2013年7月12日签收了该律师函。
另查明：华永刚自2001年至今一直实际占用澄土国用（2011）第6704号国土登记证范围内的一小块土地。
上述事实，有租用协议、转让合同、房屋所有权证、国有土地使用证、律师函、快递签收单以及双方当事人的陈述在卷予以佐证。
综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、陆奕龙与华永刚之间是否存在租赁关系。二、华永刚是否享有优先购买权。三、陆奕龙是否有权解除租赁合同。四、华永刚是否要将占用的土地上的附着物拆除腾空并将土地返还陆奕龙。
一、关于陆奕龙与华永刚之间是否存在租赁关系。
租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。华永刚
与陆桥宾馆之间对于陆桥宾馆东围墙东面中间约300㎡的土地签订了租用协议，约定租期暂定至2004年底，租金暂免。在租赁期间，该土地的所有权变动至无锡电力公司名下，但不影响租赁合同的效力。2004年底租赁期间届满，无锡电力公司作为出租人没有提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2011年该土地所有权变动至陆奕龙名下，但不影响租赁合同的效力，故陆奕龙与华永刚之间形成租赁关系。
二、关于华永刚主张的优先购买权问题。
尽管我国法律对国有土地项下的房屋承租人赋予了优先购买权，对国有土地使用权的承租人是否享有优先购买权并无明确规定，但由于房屋所有权的取得必然涉及房、地两项权属关系，且两者相互依存，不能割裂看待，而我国现行行政法规对城镇房屋所有权的变动实行“地随房走”的原则，可见房屋承租人的优先购买权也必然及于该房屋项下的土地。鉴于法律设置房屋承租人优先购买权的目的在于维护交易稳定促进交易安全，而土地作为不动产，同样具有独立的使用价值和交换价值，故在单件的土地使用权租赁关系中，赋予承租人优先购买权应属合理和必要，并不与法律的相关规定抵触。但法律同时规定，承租人在同等条件下享有优先购买权，本案中，无锡电力公司受让的面积为5640㎡，华永刚只在其中承租约300㎡，条件并非相同。就本案而言，只有出让方选择将转让的标的分割出售时，华永刚才会享有就其承租部分的优先购买权，而不是因华永刚承租少部分土地，而导致出让方丧失将建筑物整体出售的权利。无锡电力公司受让整幢房屋及土地没有侵犯华永刚的优先购买权。因此华永刚的此项抗辩意见本院不予采信。
三、关于陆奕龙是否有权解除合同的问题。
对于不定期的租赁合同，出租人陆奕龙可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知华永刚。故陆奕龙有权解除与华永刚之间的租赁合同。2013年7月12日，华永刚收到了陆奕龙解除租赁合同的通知，故双方的租赁合同已于2013年7月12日解除。
四、关于华永刚是否要将占用的土地上的附着物拆除腾空并将土地返还陆奕龙的问题。
租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。陆奕龙与华永刚之间的租赁合同解除后，华永刚应当返还租用的土地。按照原租用协议约定：该土地用于搭建简易车库，不再另作他用，华永刚可以改动进出游泳池的大铁门。如果2003年以后陆桥宾馆需将该地另作他用，可随时收回该空地，华永刚不得以任何理由方式阻挡。故按照原租用协议约定，华永刚返还租用的土地时，土地应该为空地。故华永刚需要将占用的土地上的附着物拆除腾空并将该土地返还陆奕龙。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第（四）项的规定，判决如下：
一、解除陆奕龙与华永刚之间关于江阴市华士镇陆桥陆东大街93号约300㎡的土地租赁合同。
二、华永刚于本判决发生法律效力之日起十日内将占用的陆奕龙所有的土地上的附着物拆除腾空并将土地返还陆奕龙。
案件受理费4750元（陆奕龙已预交），由华永刚负担（陆奕龙同意其预交的诉讼费用4750元由华永刚向其直接支付，本院不再退还，由华永刚本判决发生法律效力之日起十日内向陆奕龙支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。江苏省无锡市中级人民法院开户银行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05。
审 判 长 庄莉琴
人民陪审员 刘生贤
人民陪审员 陶一鸣
二〇一四年一月二十二日
书 记 员 夏 岑
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：
第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。