上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民三（民）初字第1737号
原告上海搏安电器制造有限公司。
法定代表人黄安。
委托代理人侯志进。
委托代理人胡思奇，北京长安（上海）律师事务所律师。
被告上海立同投资管理有限公司。
法定代表人葛海骏。
委托代理人丁辰，上海四维乐马律师事务所律师。
委托代理人季立刚，上海四维乐马律师事务所律师。
原告上海搏安电器制造有限公司与被告上海立同投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2013年7月19日向本院提起诉讼，本院于同月22日立案受理后，依法由审判员杨惠星独任审理。后，被告在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院依法裁定驳回其对本案管辖权提出的异议。被告不服上述裁定，并上诉于上海市第一中级人民法院，该院于2013年11月5日依法裁定驳回上诉，维持原裁定。此外，原、被告合意延长简易程序适用期间一个月。经公开开庭审理，原告的委托代理人侯志进、胡思奇，被告的委托代理人丁辰、季立刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年2月19日，原、被告签订租赁合同，约定原告将本区九亭镇九杜路XXX号厂房租赁给被告，租期自2011年6月1日始至2026年5月31日止。
2013年2月，被告将上述房屋一至四楼混凝土屋顶砸开，擅自安装一部电梯，并在四楼屋顶打了六个直径80厘米大洞，且擅自安装移动基站，破坏了上述租赁房屋的结构。此外，被告欠付原告合同内租金，且经原告催告未支付。同时，被告还应支付原告合同外增加面积272平方米的租金。
据此，请求法院判令：1、解除原、被告之间签订的房屋租赁合同，被告返还原告上述租赁房屋；2、被告支付原告租金372，778元；3、被告支付原告2013年5月至7月止的滞纳金33，480元；4、被告支付原告上述合同外增加面积的租金660，960元。
被告辩称：首先，其未破坏租赁房屋结构，亦未拖欠原告租金，更不应支付滞纳金。其次，原告主张的合同外租金，没有合同及法律依据。再次，应追加与其关联的次承租人上海玖杜宾馆管理有限公司（以下简称玖杜宾馆）为第三人参加本案诉讼。据此，其不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2011年2月19日，原、被告签订房屋租赁合同一份。该合同第一条约定，原告将位于本区九亭镇九杜路XXX号部分房屋（以下简称租赁物）租赁给被告使用，租赁建筑面积为7，737.40m2，根据实测面积为准，附实测平面图纸；租赁物的功能作为工业用房使用，如被告须改变使用功能（宾馆、餐饮等），所需办理的全部手续由被告申报，费用由被告自行承担，原告只提供产权证复印件等资料配合被告办理相关手续。第二条约定，2011年1月1日始至2011年7月31日止为装修期间，免收租金；租赁期间为15年，自2011年6月1日起至2026年5月31日止，其中免收（优惠）2012年9月的租金。第四条约定，租金及水电费的支付为原告向被告实行统一电价、水费分别为1.13元／度、4.00元／吨（如遇电费、水费涨幅根据相应比例增加后再定价格）；主体厂房、楼梯（卫生间）、主体楼一楼半层、场地内辅助用房面积分别为7，050.21m2、687.22m2、50m2、159m2，应付含税租金分别为每天每平方米0.82元、0.52元、0.82元、0.62元，被告必须以含税价格付至原告指定账户，第一、二年租金不变，第三至十年每年递增3％，第十一至十五年每年递增5％（在上年的基础上再递增）；付款方式为付三个月押一个月，被告应提前15天支付下期租金，先付后使用；被告支付原告一个月租金作为押金约200，000元，租赁期满后，被告向原告交清全部应付租金及因租赁产生的一切费用，并按合同规定履行返还租赁物等合同约定的责任后三十日内，原告将向被告无条件退还租赁押金；被告应于每月15号或该日以前向原告支付下期租金，并由被告汇至原告指定账号，开户行为上海农村商业银行九亭支行，账号为327795-XXXXXXXXXXX；如被告逾期支付租金，应向原告支付滞纳金，若逾期支付租金在15天以内，按拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之一计算，若超过30天后（第31天）仍未支付租金，原告有权收回租赁物。第六条约定，被告另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得原告的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则需报请有关部门批准后方可进行施工，原告应予配合。第七条约定，在租赁期限内如被告须对租赁物进行装修、改建，须事先向原告提交装修、改建设计方案，并经原告同意，同时须向政府有关部门申报同意，原告应予以配合被告。如被告的装修、改建方案可能对租赁物主结构造成影响的，则应经原告及原设计单位书面同意后方能进行，任何情况下都不允许在承重梁及柱体上施工。第八条约定，原告同意被告将租赁物的部分面积转租，但转租部分的管理工作由被告负责，包括向转租户收取租金等。本合同规定的原、被告双方的责任和权利不因被告转租而改变。发生转租行为，被告必须遵守下列条款：……2、被告应在转租租约中列明，倘被告提前终止本合同，被告与转租户的转租租约应同时终止，转租户无条件迁离租赁物。3、被告应将转租户签署的租赁协议在签订后的五日内交原告存档。第九条约定，租赁期内，被告可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由被告自负，租赁期满后如被告不再续租，原告也不需作任何补偿。第十二条约定，若遇被告欠交租金超过30天，原告有权提前解除本合同。第十七条约定，根据本合同需要发出的全部通知以及原告与被告的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，应以书面形式进行；原告给予被告或者被告给予原告的信件或传真一经发出，挂号邮件以本合同第一页所述的地址并以对方为收件人付邮七日后或以专人送至前述地址，均视为已经送达。该合同另对其他事宜作了相应约定。
同日，原、被告又签订补充协议一份。该协议第一条约定，被告按合同约定将租赁费用全额支付至原告指定账户后，由被告提供所需开票的资料，原告按被告提供的资料提供租赁税发票给被告。第二条约定，被告必须每月5号以前将双方认可的电费和水费全额汇付至原告指定的账户上后，由被告提供所需开票的资料，原告按被告提供的资料提供相关发票给被告。上述协议另对其他相关事项作了约定。
原告法定代表人黄安、被告股东葛朝阳分别作为原、被告的授权代表在上述合同及协议中签名。
上述合同及协议签订后，原告按约将租赁物交付被告，被告向原告支付押金188，343.17元，并支付租赁期间截止至2013年4月30日止的相应租金及滞纳金，其中包括按约应免收而实际仍支付的2012年9月份的租金188，343.17元。审理中，被告主张上述应免未免的已付租金应抵作2013年5月始的租金。原告则认为，被告以履行行为放弃了约定免付租金的权利。
此外，按上述合同第四条的约定，被告应于2013年4月15日支付原告自2013年5月至7月的租金565，029.51元。2013年5月17日、6月3日和13日，被告以银行汇款方式分别支付原告100，000元、100，000元和150，000元，计350，000元，其载明的用途为“房租”。2013年7月10日，被告以银行汇款方式支付原告215，029.51元，载明为“房租尾款”。同日，原告将上述215，029.51元退还被告，附加信息及用途载明为“合同解除，退还租金”。2013年11月29日，被告以银行汇款方式支付原告565，029.51元，附言载明为“房租”。同日，原告又将上述565，029.51元退还被告。上述所有款项的付款人户名均为葛朝阳。
被告于2013年7月10日和25日支付原告数额相当于2013年1月至3月以及4月水电费的款项计129，957.07元（其中，1月至3月为107，682.42元，4月为22，274.65元），并于2013年7月25日、8月8日、8月13日、9月18日和11月1日支付原告2013年5月至9月水电费计197，575.28元。
期间，原告于2013年6月20日邮寄落款日期为当月16日的书面通知一份，称被告有违合同规定，根据合同第十二条约定，现请被告履行合同条款，并来办理相关手续等。同月27日，原告再次邮寄落款日期为前一日的通知函一份，称被告“一直拖欠逾期不按时支付租金及相关费用”，根据合同第十二条约定，宣布于2013年6月26日解除合同等。上述通知均邮寄至租赁物所在地（系合同第一页载明的地址），收件人均为葛朝阳，手机均为XXXXXXXXXXXX，公司名称为被告以及“立同商务大厦”。审理中，被告否认收到上述通知。然，经本院通过EMS官网查询，上述邮件分别于2013年6月21日和28日投递并签收，投递结果分别载明为“瞿同事代收”、“立同物业代收”。原告对上述查询内容，没有异议。被告则认为，签收人与收件人不一致，应以实际签收为准。此外，如果收到了，代收人未将邮件转交被告，被告亦未授权签收。
审理中，原告提供测绘图，欲证明被告应支付增加面积部分租金的事实。被告对该证据的真实性，不予认可。
原告还提供照片，欲证明被告擅自安装电梯、移动基站，破坏租赁物结构等。被告认为，电梯系玖杜宾馆安装，未破坏租赁物结构。至于基站，按通讯管理规定，运营者要安装，业主应当配合。
此外，被告提供由葛朝阳代表被告与由齐爽代表的玖杜宾馆之间签订的合同书及收据，欲证明其将部分租赁物转租给玖杜宾馆，即便其欠原告租金的事实成立，玖杜宾馆享有代偿租金以抗辩原告的解除权。审理中，玖杜宾馆的法定代表人亦即本案被告的法定代表人葛海骏以及玖杜宾馆的股东葛朝阳均表示同意被告上述意见，申请作为第三人参加本案诉讼。而原告则认为，被告与玖杜宾馆之间存在关联关系，故对上述合同及收据的真实性，不予认可。如玖杜宾馆确实向被告支付了租金，应当提供银行转账凭条等支付凭据。同时，明确不同意玖杜宾馆作为第三人参加本案诉讼。
被告还提供消防监督检查意见通知书，欲证明按相关检查意见，为了维持玖杜宾馆运营，才安装了无机房电梯，未影响房屋顶部框架。对上述通知书的真实性，原告没有异议，但认为之前未告知亦无正当手续，上述以破坏房屋结构为代价而安装电梯的行为，值得商榷。
另查明：2013年11月11日，本院对租赁物的现场进行了勘查，当事人确认情况如下：1、案外人赵春峰将其向原告承租的与涉案租赁物相邻的房屋全部转租上海勇卫物业管理有限公司（以下简称勇卫物业），并由勇卫物业于2009年7、8月间对其承租房屋（仅指936平方米部分房屋）作了夹层，夹层底楼西侧房屋作如家酒店客房、东侧一间房屋作如家酒店前台，其余由勇卫物业转租给11户经营户。2、被告对承租租赁物装修后，将赵春峰承租的936平方米房屋的第三层作如家酒店客房使用，第二层作办公室使用，其余房屋转租近50位以上承租人作办公室使用。3、在九杜路XXX号大门北侧靠东通道区域安装了一部电梯，并在墙上开挖电梯门洞与房屋相通。在房屋四楼平台开挖六个边长近80厘米的呈正方形现状的孔，孔内排空调管，上面加盖玻璃顶棚。
审理中，被告称安装电梯的位置属于赵春峰承租，由赵春峰转租勇卫物业，勇卫物业又转租玖杜宾馆，并由玖杜宾馆实际运营如家酒店，玖杜宾馆于2013年2月开始安装电梯。
再查明：被告的股东为葛海骏、葛朝阳，注册资本为5，000，000元，其中葛海骏认缴出资500，000元、葛朝阳认缴出资4，500，000元，葛海骏任法定代表人。
勇卫物业的股东为葛海骏、葛朝阳，注册资本为3，000，000元，其中葛海骏认缴出资300，000元，葛朝阳认缴出资2，700，000元，葛海骏任法定代表人。
玖杜宾馆的股东为葛朝阳、齐爽，注册资本为500，000元，其中葛朝阳认缴出资400，000元，齐爽认缴出资100，000元，葛海骏任法定代表人。
以上事实，有上海市房地产权证、房屋租赁合同、补充协议、付款凭据、照片、通知及邮寄凭证、工商机读档案材料以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：原、被告之间签订的房屋租赁合同及补充协议，系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，故应当认定为有效。当事人应严格按约履行自己的义务。
现当事人的主要争议在于应否解除原、被告之间签订的上述房屋租赁合同及补充协议。
相关司法解释规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。
本案中，根据查明的事实，对承租的房屋在墙体上开挖电梯门洞、在平台上开挖孔的行为，虽属变动房屋建筑主体和承重结构的行为，但按上述司法解释的规定，并非只要实施了上述行为，原告即可据此主张解除合同。因为按上述规定还需满足擅自实施上述变动主体和承重结构，以及经要求在合理期限内仍未恢复两个要件。而现原告并无充分证据证明上述两个要件均已满足。至于原告有关移动基站的解约理由，其并无任何证据证明安装移动基站的行为，符合了约定以及法定的解约条件。因此，原告诉称的上述解约理由不成立，本院不予采纳。
相关法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人据此主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
本案中，根据查明的事实，按合同第二、四、十二条的约定，租金的支付为付三押一，提前15天支付下期租金，欠交租金超过30天的，原告有权解除本合同，收回租赁物。据此，被告应当在2013年4月15日前向原告支付2013年5月至7月的租金565，029.51元。同时，被告还应按协议第二条的约定向原告支付2013年1月至4月期间的水电费129，957.07元。上述款项合计694，986.58元。然，被告直至2013年5月17日、6月3日和13日以银行汇款方式分三次各支付原告100，000元、100，000元和150，000元。上述款项加上应免未免而已付的2012年9月份的租金188，343.17元，合计仅为538，343.17元。之所以应加上已付的2012年9月份的租金，系因按约应免而实际未免，被告的付款行为并不足以证明其放弃了该项权利。上述两项相抵，被告仍尚欠原告租金156，643.41元。为此，原告于2013年6月20日和27日按合同第十七条的约定两次通知被告，并在第二次通知中明确主张解除合同。此情符合合同关于原告有权在被告欠交租金超过30天后解除合同的约定。因此，本院确认上述合同及协议自解除通知于2013年6月28日到达之日解除。原告之后将被告以汇款方式支付款项退还给被告的行为，并不妨碍其已对被告行使的合同解除权的有效性。被告关于其于2013年5月、6月支付的350，000元均应作为租金的意见，有违合同法解释（二）第二十条关于债的清偿抵充顺序的规定，本院不予采纳。因为按协议第二条的约定，2013年1月至4月水电费的义务履行在先；按合同第四条的约定，2013年5月至7月租金的义务履行在后。何况，即便被告该项抗辩意见成立，被告仍尚欠原告一定数额的租金，亦不影响原告对合同解除权的行使。
相关司法解释规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。
本案中，本院已经充分注意到，为行使合同解除的抗辩权，被告提供了其与玖杜宾馆之间签订的合同以及支付租金的收据。然，鉴于被告与玖杜宾馆的法定代表人均系葛海骏，被告与玖杜宾馆的大股东均为葛朝阳，两者之间具有关联。在原告对被告与玖杜宾馆之间是否存在真实的转租关系提出异议的情形下，被告尚无其他证据进一步证明转租关系的真实性。因此，仅凭被告提供的合同及收据，尚未形成高度盖然，不足以证明被告与玖杜宾馆之间存在真实转租关系。此为其一。其二，退一步说，即便被告与玖杜宾馆之间存在真实的转租关系。按上述司法解释的规定，以代偿租金而抗辩解除权的主体是次承租人，而非承租人即本案被告，故被告无权引用上述司法解释的规定，以抗辩原告的合同解除权。其三，根据原、被告之间签订的合同第八条关于转租租约中应列明，倘被告提前终止本合同，被告与转租户的转租租约应同时终止，转租户无条件迁离租赁物的约定。结合葛朝阳既代表本案被告与原告签订合同及协议，同时葛朝阳又代表本案被告与玖杜宾馆签订合同，而且被告与玖杜宾馆的法定代表人均为葛海骏的事实，应当认定玖杜宾馆对上述合同第八条约定的内容是明知的。因此，基于诚信原则，不管转租合同是否列明，玖杜宾馆亦理应遵守上述合同第八条约定的内容。按约定优先原则，玖杜宾馆当然不再享有代偿租金抗辩原告解除权的权利。其四，次承租人主张以代偿租金而抗辩出租人解除权的，应当在合理的期限之内行使。鉴于被告与玖杜宾馆之间存在前述关联关系，其对被告欠原告租金的事实应为明知，玖杜宾馆若要行使上述代偿抗辩权，亦应在被告欠租后的合理期间内行使。现玖杜宾馆直至本案庭审期间主张行使上述代偿抗辩权，时隔近半年，明显超过合理期间。因此，本院已于审理期间明确不予准许玖杜宾馆作为本案第三人参加本案诉讼。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
基于此，被告应当将租赁物返还原告，故本院对原告关于返还租赁物的诉讼请求，予以支持。此外，根据查明的事实，结合上述裁判理由，被告尚应支付原告至2013年7月的租金及使用费为26，686.34元（129，957.07元＋565，029.51元-188，343.17元-350，000元-129，957.07元）。
关于原告主张的滞纳金问题。合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。鉴于被告于审理中对合同第四条关于日千分之一的标准提出了过高的异议，故本院根据公平原则和诚实信用原则，在综合考量违约方的恶意程度、当事人缔约地位强弱等因素的基础上，参考银行同期贷款利率四倍的标准进行相应调整。此外，按前述有关债务清偿顺序的裁判理由，原告对滞纳金的计算有误，本院予以更正。
关于原告主张的增加面积租金问题。一则，原告交付被告的租赁物均在合同约定范围之内。二则，仅凭原告提供的测绘图，尚不足以证明面积增加的事实。三则，在本次诉讼之前，原告从未向被告提出上述主张。因此，本院对原告的该项主张，不予支持。
关于诉讼费的负担问题。鉴于原告拒收被告215，029.51元的行为在先，而原告提起本次诉讼在后。按前述裁判理由，上述拒收行为虽不影响其之前行使的解除权的效力，但在被告于合同解除后支付之前所欠相应价款时，原告仍应予以受领。现原告一方面拒绝受领被告支付价款，另一方面以诉讼要求被告支付租金等相关费用，由此产生的诉讼费用，作为扩大的损失，理应由原告自行承担。至于因其他请求而产生的诉讼费用，仍应由败诉方承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十七条之规定，判决如下：
一、确认原告上海搏安电器制造有限公司与被告上海立同投资管理有限公司之间于2011年2月19日签订的房屋租赁合同及补充协议于2013年6月28日解除；
二、被告上海立同投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海搏安电器制造有限公司坐落于上海市松江区九亭镇九杜路XXX号部分房屋；
三、被告上海立同投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海搏安电器制造有限公司至2013年7月的租金及使用费26，686.34元；
四、被告上海立同投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海搏安电器制造有限公司滞纳金18，678.69元；
五、驳回原告上海搏安电器制造有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费14，485元，减半收取7，242.50元，财产保全申请费5，000元，合计诉讼费12，242.50元，由原告上海搏安电器制造有限公司负担12，202.50元（已付），被告上海立同投资管理有限公司负担40元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨惠星
二〇一四年一月十日
书记员 梁峙涛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十条债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。
第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
……