安徽省利辛县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖1623民初4410号
原告：靳桂涛，男，汉族，1975年8月14日生，利辛县人，住利辛县。
委托诉讼代理人：武永超，安徽文州律师事务所律师。
被告：利辛县龙腾置业有限公司，住所地：安徽省利辛县建设路水晶郦城，统一社会信用代码91341623560688114D。
法定代表人：李洪章。
委托诉讼代理人：李万，安徽宝诚律师事务所律师。
原告靳桂涛与被告利辛县龙腾置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告靳桂涛及其委托诉讼代理人武永超、被告利辛县龙腾置业有限公司的委托诉讼代理人李万到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
靳桂涛向本院提出如下诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期交房违约金417450元（自2013年12月30日起算，截止到2018年5月1日，2018年5月1日以后的违约金按照日万分之五计算直至交房为止）。2、判决被告向原告支付逾期办理产权登记的违约金158700元（暂计至2018年5月20日，以后的违约金按照日万分之一计算直至为原告办理产权登记证书为止）。3、判令被告按照合同约定向原告交付房屋并办理房屋产权过户登记手续；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年1月11日，原被告签订商品房买卖合同，约定，原告购买被告位于利辛县金龙商贸港D区2栋1层127铺号房，原告按约定缴纳了购房款1150000元并缴纳了相关税费，而被告没有按约定交付房屋及办理产权登记，已经构成违约，故根据《合同法》规定，请依法判决。
靳桂涛为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
证据一、原告的身份证，证明原告的身份及诉讼主体资格；
证据二、商品房买卖合同一份购房款发票、网备单，证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系及合同约定交房时间和违约金计算方式及办理产权登记的时间并证明原告已经履行了付款义务，被告构成违约；
证据三、承诺书一份，证明违约的事实，承诺给付违约金。
利辛县龙腾置业有限公司辩称，原被告之间存在商品房预售合同的事实，原告要求的违约金计算方式明显过高，逾期交房违约金和逾期办理产权违约金不能同时主张，原告房屋已于2018年7月5日交付原告，目前不具备办理产权登记的相关条件。
利辛县龙腾置业有限公司为支持其主张，向本院提交如下证据：
证据一、房屋验收交接单，证明涉案房屋已经于2018年7月6日交付；
证据二、托管协议，证明本案涉案房屋已由原告委托上海展瑞企业管理有限公司进行管理，委托期限为2013年12月31日-2016年12月31日，委托期间原告既得利益房屋租金已从购房款中予以扣除。
经审理查明：2013年1月11日，原告与利辛县龙腾置业有限公司签订商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告开发建设的位于利辛县城关镇建设路东侧、春店路北侧“金龙国际商贸港”D区2幢1层127铺号房一套，房屋总价款为1150000元。合同中关于交付期限部分约定：出卖人应在2013年12月30日前，依照国家和当地人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定交付期限的第二日其至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。2013年11月13日，原告（甲方）与上海展瑞企业管理有限公司（乙方）签订金龙商贸港商铺委托经营管理协议，将其购买的商铺委托乙方托管经营，第一个托管期为2013年12月31日至2016年12月30日。第一至第三年，乙方一次性支付等同于购房金额16%的租金（已从甲方购房款中扣除）协议签订后，原告向利辛县龙腾置业有限公司支付了购房款。2016年5月16日，被告向原告出具承诺一份，承诺书载明：“1、2016年7月15日前支付业主24个月的违约金（具体情况根据《商品房买卖合同》约定办理）；2、24个月后的违约金按万分之二计算并于2016年12月1日支付；3、2016年12月1日如未交房，后续产生的违约金按万分之三计算；4、2017年5月1日前仍未交房，后续的违约金按万分之五计算；5、如提前交房所有违约金计算至交房日。”
另查明：2018年8月16日，涉案房屋已交付原告使用，并签订房屋交接单。利辛县龙腾置业有限公司已分两笔向原告支付违约金合计5000元。
本院认为，原告购买利辛县龙腾置业有限公司开发建设的“金龙国际商贸港”D区2幢1层127铺号房一套，并签订商品房买卖合同，双方构成商品房买卖合同关系，该合同合法有效，应受法律保护。原告依约向利辛县龙腾置业有限公司支付了购房款1150000元，利辛县龙腾置业有限公司未能依约按时交付房屋，其行为构成违约，应承担民事责任。
合同约定出卖人应在2013年12月30日前，依照国家和当地人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同约定，逾期交房的损失赔偿计算标准为从约定交房日期次日起按日计算已交付房价款的万分之一的违约金。
2016年5月16日被告向原告出具的承诺书，对违约金的计算标准进行重新约定，被告在庭审中主张该违约金的计算标准过高。《最高人民法院关于审理<中华人民共和国合同法>的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条规定的过分高于造成的损失。”结合利辛县经济发展水平及原告因违约交房的实际损失程度，本院酌定调整涉案房屋2016年7月16日之后的逾期交房违约金计算标准统一为日万分之二。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。涉案房屋已于2018年8月16日实际交付原告使用，原告以房屋不符合合同约定的验收合格为由主张2018年7月4日后的逾期交房违约金，本院不予支持。2013年12月31日至2016年12月30日期间涉案房屋由上海展瑞企业管理有限公司托管经营，且租金已于购房款中扣除，原告诉请被告支付2013年12月31日至2016年12月30日期间的逾期交房违约金，本院不予支持。综上，本院认定涉案房屋的逾期交房时间为2016年12月31日-2018年8月16日，逾期交房违约金为135930元（115*2元X591日），利辛县龙腾置业有限公司前期支付的5000元，应在其中予以扣除。原告诉请利辛县龙腾置业有限公司支付逾期交房违约金417450元，本院仅在130930元部分予以支持。
商品房买卖合同中关于产权登记的约定，出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，双方同意按合同中关于逾期交房的规定执行。涉案房屋于2018年8月16日交付原告使用，截止庭审之日尚未满180日。原告诉请利辛县龙腾置业有限公司支付逾期办理产权登记的违约金，本院不予支持。
本院认为，涉案房屋已实际交付原告使用，且目前涉案房屋尚未验收合格，不具备办理产权登记的条件。原告诉请被告利辛县龙腾置业有限公司按照合同约定向原告交付房屋并办理房屋产权过户登记手续，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告利辛县龙腾置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告靳桂涛逾期交房违约金130930元；
二、驳回原告靳桂涛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4781元，由被告利辛县龙腾置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。
审判员 宋敏杰
二〇一八年八月十七日
书记员 张 鹏