贵州省安顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安市民终字第189号
上诉人（原审被告）贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司。
法定代表人黄虎，该公司董事长。
委托代理人赵达，该公司经理。
代理权限：一般诉讼代理。
委托代理人徐永康，该公司办公室主任。
代理权限：一般诉讼代理。
被上诉人（原审原告）谭兴凤。
上诉人贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司（以下简称“东方房开公司”）与被上诉人谭兴凤商品房买卖合同纠纷一案，因不服贵州省平坝县人民法院（2014）平民初字第166号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
谭兴凤在原审中诉称：2012年5月2日，原、被告双方签订商品房买卖合同，原告购买东方房开公司平坝分公司城市绿洲第七栋（负1-244）号与（负1-245）号商铺，总建筑面积为40.63平方米，房屋总价款为人民币485635元，并于2012年6月25日与平坝县农村信用合作联社签订个人购房按揭借款合同，于当日将购房尾款划给被告。合同约定双方交房时间为2012年5月30日，同时约定如被告不能按时交房，则每天按原告已付房屋价款的0.01%支付违约金。合同到期后，被告未能按约定的时间交付房屋，并以各种理由和借口一再推迟交房时间，经原告多次与被告交涉及催促，被告于2013年5月1日才完成交房。被告的行为已构成违约，侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判令：被告支付逾期交房违约金人民币16268.7元及银行同期利息1415.2元，共计17683.9元；并由被告承担本案诉讼费用。
东方房开公司在原审中辩称：2008年8月被告以2400万元竞买得平坝县原县委大院及周边公私房共占地19388㎡的土地使用权后，开发兴建了“城市绿洲”商住楼项目。至今已形成建筑面积为107540㎡，但由于多方原因导致该项目的整体形象至今不能呈现于人们面前。原因是：一、9户位于规划红线内的私房不能拆迁（为城市道路规划用地）；二、位于原县委大门两侧的黄凯义、黄凯福及县府路王常柏等户所占据的公房，已经县法院和上级法院判决确定为公房（为县房管局诉讼至法院判决为公房），但无法执行具体的拆除工作。由于以上原因导致公司无法如期完成规划范围内的拆迁，延误了整体工程工期并给公司造成了近千万元的损失，同时也延误了公司与购房户约定的交房日期。公司曾多次向购房户沟通协调该情况，希望取得购房户的谅解，同时也多次向政府、法院等相关部门报告此事，希望问题能得到解决，但至今未能得到解决。与原告谭兴凤签订购房合同是事实，但该商铺总房价为人民币485635元，原告支付首付款245635元后，尾款于2012年6月25日才通过平坝县农村信用合作联社划至公司，而合同约定交房时间为2012年5月30日，对违约交房一说存在争议。并且公司于2012年11月1日前就已告知客户可以交房，但因客户以商场未开业为由拒绝收房。综上，公司延期交房不是我方主观意愿造成的，且2008年有凝冻天气存在，属于不可抗力，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原审经审理查明：2012年5月2日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份。合同约定：被告以出让方式取得位于平坝县城关镇信泉路7号、总土地面积为19388.63平方米、编号为平国用（2008）000118号的地块的建设用地使用权，经批准在上述地块上建设商品房，建设项目名称为“城市绿洲”。原告购买该项目中的第7幢负1层244、245号房，建筑面积共40.63平方米，其中套内面积31.5平方米，计价方式为按套内建筑面积每平方米15416.98元计算，总金额485635元。付款方式为贷款方式付款，买受人以银行按揭付款的，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款245635元，余款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用。交付时间和条件：出卖人应当在2012年5月30日前向买受人交付商品房，交付时应当符合1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件交付房屋的，按照逾期时间，分别处理：①、逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付，合同继续履行。②、逾期超过30日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同履行。自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。交接手续：商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告即向被告支付了房屋首付款人民币245635元，并由被告出具了收款收据。原告于2012年6月25日在平坝县农村信用合作联社办理了个人购房按揭（抵押）借款合同，并通过信用社将购房尾款支付至被告账户。2013年5月1日被告交付房屋给原告，原告称被告只是交付房屋钥匙，未办理房屋交接手续也未向原告出示房屋验收合格的相关证明材料，故诉至法院，提出如上诉请。被告称公司于2012年11月1日前就已告知购房户可以交房，客户以商场未开业为由拒绝收房。
同时查明，被告未提供《建设工程竣工验收合格证》或《建设工程竣工验收备案证明书》等相关材料。被告称未能提供上述材料是因拆迁户及公房房屋至今仍无法完成拆除工作，造成设计规划缺失，无法办理竣工验收的相关手续。
原审认为：原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，依法应予确认，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。原告依约定交付被告购房款及被告代收款后，被告应当将具备经验收合格，并符合合同约定条件的商品房交付原告使用。被告未提供证据证明其于2012年11月1日前即已告知原告可以交房，且直至2013年5月1日被告交付的房屋，亦未能提供证据证明该商品房经验收合格，符合合同约定的交付条件，原告有权拒绝接收，故被告延期交付不符合合同约定条件的房屋，构成违约。被告以原告拒绝收房，其不应承担违约责任的抗辩理由不成立。被告同时辩称延迟交房是因相关部门不能按期完成拆迁户及公房拆除工作，而非被告主观意愿。拆迁工作是房开公司进行房地产开发建设必须解决的问题，被告应当预见，拆迁与否不构成影响交房的不可抗力因素，且双方亦未将此情形约定为免责条款事由，因此被告抗辩缺乏依据，本院不予支持。原告要求被告赔偿延迟交房违约金的主张，符合法律规定，应予以支持。双方约定交房时间为2012年5月30日，原告主张违约天数计算至2013年5月1日止，故被告违约天数应从2012年5月31日起至2013年5月1日止，即为336天。双方在合同中对违约金标准作了明确约定，该约定不违反法律规定，原告要求按此标准计算违约金额的请求，予以支持。本案中，原告缴纳购房尾款时间晚于交房时间，其违约金应按已交付房价款分段计算，即245635元×1‱×25天＋485635元×1‱×311天=15717.34元。对于原告要求被告支付违约金银行同期利息的请求，于法无据，本院不予支持。庭审中被告保留要求原告承担逾期支付购房款的权利，被告可与原告自行协商处理或另行提起诉讼，本案不予处理。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：1、被告贵阳东方房发公司在本判决生效之日起五日内给付原告谭兴凤延迟交房违约金人民币15717.34元。2、驳回原告谭兴凤的其他诉讼请求。案件受理费242元，减半收取121元，由原告谭兴凤承担21元，由被告贵阳东方房开公司承担100元。如义务人未按本判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审宣判后，东方房开公司不服向本院上诉称：合同约定交房时间为2012年5月30日，由于案外人及相关部门的原因无法如期完成规划范围内的拆迁，导致上诉人不能按期交房，这是属于不可抗力，上诉人不应承担违约责任。上诉人于2012年11月1日已告知被上诉人可以交房，但被上诉人以商场未开业而拒绝，直至2013年5月1日被上诉人才收房。一审判决损害上诉人合法权益，请求二审改判。
谭兴凤二审中答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，一审判决合法合理，请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与一审认定的事实相同。
本院认为：被上诉人谭兴凤与上诉人东方房开公司签订的《商品房买卖合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人真实意思表示，依法应为有效，双方应严格按照合同约定履行各自义务。被上诉人谭兴凤按约向上诉人交纳购房款等义务后，上诉人应在约定的时间内交付房屋。合同约定上诉人应在2012年5月30日交付房屋但未交付，显已违约。其主张在2012年11月1日已告知被上诉人可以交房但未提交证据加以证明，合同约定的是以书面方式告知，上诉人所述口头告知也不符合双方约定。被上诉人谭兴凤在2013年5月1日收房，该时间应为上诉人交房时间。上诉人主张是因案外人及相关部门原因，至使拆迁工作不能如期开展而延误交房，属于不可抗力，应予免责的上诉理由，根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条“本法所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”之规定，三个因素应同时具备，而上诉人作为房开公司，拆迁工作能否顺利开展其应当预见，拆迁工作不能顺利开展不属不可抗力的因素。上诉人主张2008年天气凝冻导致工期延误，因双方合同是在2012年5月2日签订，其抗辩理由也不能成立。关于迟延交房违约金，双方合同约定是从2012年5月30日交付房屋第二天起按日支付已交房价款的万分之一的违约金，一审计算符合合同约定且该约定比例亦属恰当。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，上诉人东方房开公司的上诉理由不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费242元，由上诉人贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖美娟
审 判 员 辜贤莉
代理审判员 黄光美
二〇一四年六月六日
书 记 员 黎福伟