广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）粤高法审监民提字第56号
抗诉机关：广东省人民检察院
申诉人（一审第三人、二审上诉人）：许永良。
诉讼代理人：张春耀律师。
诉讼代理人：苏周玲，系许永良之妻。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：邓建华。
诉讼代理人：吴枚。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：钟卫军。
申诉人许永良与被申诉人邓建华、钟卫军民间借贷纠纷一案，湛江市中级人民法院作出的（2011）湛中法民一终字第261号民事判决已经发生法律效力。许永良不服，向检察机关申诉。2011年12月21日，广东省人民检察院作出粤检民抗字（2011）313号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2012年5月23日作出（2012）粤高法审监民抗字第256号民事裁定，提审本案，再审期间中止原判决执行。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。广东省人民检察院指派检察员李满怀、汪鹏基出庭。申诉人许永良的委托代理人、被申诉人邓建华的委托代理人到庭参加诉讼，被申诉人钟卫军未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓建华起诉称：2002年6月3日，原告与被告钟卫军经过参加湛江市霞山拍卖公司公开竞标，成功竞得湛江市商业储运公司位于湛江市建设路28号第一、第二栋房地产，总建筑积为1349．32平方米，成交金额为993000元，原告与被告于拍卖当日已向拍卖公司付清全部拍卖款项。拍卖公司出具了成交确认书，原告与被告钟卫军已合法取得该房地产的所有权。之后，由于被告钟卫军于2006年7月15日向原告邓建华借款80万元暂无力偿还，为解决双方的债权债务事宜，双方协商达成《产权转让协议》。协议约定：钟卫军同意将2002年6月3日和原告在霞山拍卖公司共同参与竞标买得的位于湛江市霞山建设路28号第一、第二栋仓库转让给原告以冲抵借款60万元。但双方协议签订后，被告钟卫军至今仍未能配合原告办理房产转让过户手续，因此，请求法院判决确认双方签订的《产权转让协议》有效，被告钟卫军应继续履行合同，协助原告办理相关的过户手续。
被告钟卫军答辩称：对原告所诉无异议。
原审第三人许永良述称：原、被告双方签订的《产权转让协议》无效，原、被告双方签订产权转让协议，要符合房地产相关规定，涉案房产未办理产权证，不能抵债。转让时间和拍卖时间相差四年，未经评估，以原来拍卖价格转让房产是不正确的，请求驳回原告的诉讼请求。
原告邓建华诉被告钟卫军民间借贷纠纷一案（即本案），原告邓建华于2006年9月12日向湛江市霞山区人民法院（下称霞山法院）申请诉前财产保全后，于2007年2月2日起诉于该院，该院于同年2月13日作出（2007）霞民三初字第133号民事判决：一、确认钟卫军与邓建华于2006年8月10日签订的位于湛江市霞山区建设路28路第一、第二栋房地产《产权转让协议》有效；二、限判决书生效之日起五日内，由钟卫军协助邓建华到有关部门办理房地产使用权转让手续。该判决书于同年3月2日发生法律效力。
2009年3月20日，案外人许永良向湛江市中级人民法院（下称湛江中院）申请再审，2009年7月14日，湛江中院作出（2009）湛中法民申字第33号民事裁定书，裁定对本案提审。2009年11月3日，湛江中院提审受作出（2009）湛中法民再字第42号民事裁定书，认为霞山法院未能查清涉案的湛江市霞山区建设路28号仓库的财产，是否与许永良诉钟卫军等人的借贷纠纷案所被查封这一事实，以事实不清，证据不足，裁定本案发回一审法院霞山法院重审。重审后，霞山法院依法追加了许永良作为本案第三人共同参加诉讼。
一审法院重审查明，位于湛江市霞山区建设路28号第一、第二栋房屋（仓库）（下称28号仓库）的产权原是湛江市商业储运公司（下称储运公司）所有，储运公司以此房产向工行霞山支行抵押借款，后因储运公司无力偿还借款，被起诉至霞山法院。该案件判决生效后进入执行程序，霞山法院依法委托霞山拍卖公司公开拍卖28号仓库。2002年6月3日，邓建华与钟卫军作为共同竞买人参加拍卖，以993000元价格竞得28号仓库，并于当日付清全部拍卖价款，霞山拍卖公司出具《拍卖成交确认书》和《财产拍卖暨所有权转移证明书》给邓建华和钟卫军收执。2002年7月，霞山法院向湛江市房管局出具“证明”及“协助执行通知书”，要求房管局协助办理此房产的有关产权过户手续。由于28号仓库所用土地尚未取得土地使用权证等原因，邓建华与钟卫军竞拍得的28号仓库暂无法过户，至今28号仓库产权仍登记在储运公司名下。2004年5月27日，霞山法院作出（2001）霞法执字第182号之一民事裁定书，裁定位于霞山区建设路28号仓库归邓建华、钟卫军所有。
邓建华和钟卫军有生意上的来往关系。2005年11月16日，邓建华从湛江市商业银行股份有限公司南站支行转存一笔款978275元给钟卫军，2006年7月15日，经双方结算，钟卫军确认尚欠邓建华80万元，据此，钟卫军立下“借据”给邓建华收执。借据写明：“借到邓建华先生人民币80万元捌拾万元正，月利息2%计算，期限40天归还本息，愿将位于湛江市霞山区建设路28号第一、第二幢仓库拍卖所竞得的50%所有权作为借款担保”。落款借款人：钟卫军。之后钟卫军还给邓建华20万元，尚欠60万元未还。2006年8月10日，钟卫军（甲方）与邓建华（乙方）签订《产权转让协议》，协议约定：甲方同意将2002年6月和乙方在霞山拍卖行共同参与竞投买得的霞山建设路28号第一、第二幢仓库的所有权全部转让给乙方；甲方同意由原产权单位（湛江市商业储运公司）将霞山建设路28号仓库整体过户至乙方名下；甲方出让的所有权价值与上述借款有出入的，双方另行商议解决。协议签订后，邓建华将该转让协议原件交给储运公司。储运公司收到协议书原件后，在该协议书复印件上写明：“此原件我司已收作办证用”，并加盖公司公章，落款时间为：2006年9月5日。2006年10月10日，储运公司（甲方）与邓建华（乙方）签订一份《协议书》，协议约定：乙方同意霞山建设路28号的整块土地2102.28平方米，先由甲方以其名义进行确权及办理土地使用权证；甲方在办妥该块土地的使用权证后，乙方须积极配合甲方办理662.96平方米的挂牌转让等事项，以便迟早解决过户给乙方；建设路28号整块土地过户事宜，按甲乙双方签订的《关于办理土地过户协议》办理。
2006年9月12日，申请人邓建华以钟卫军为被申请人向霞山法院申请诉前财产保全，霞山区法院于当日作出（2006）霞民保字第39号民事裁定书，裁定查封钟卫军拍卖竞得的位于湛江市霞山区建设路28号仓库中其所得房屋使用权50%的部分。同日法院将该裁定书送达给邓建华和钟卫军，次日即9月13日送达给储运公司，但没有送达给房管局登记备案。
本案在重审过程中，钟卫军交给许永良《产权转让协议》和《协议书》复印件各一份，许永良将此复印件提交给法院。《产权转让协议》是由钟卫军与邓建华于2006年8月10日签订的，该产权协议的内容与上述叙述的一致，但在该《产权转让协议》复印件右下角处另写明：“以上物业出让利润双方各半再扣除欠款”的字样，落款签名：邓建华，日期为：2007年2月8日。《协议书》是由储运公司与邓建华、钟卫军于2006年8月29日签订的，协议约定关于办证过户事宜。但在庭审质证中，钟卫军未能提供该两份证据的原件核对，邓建华不同意质证。
另查：2006年9月27日，第三人许永良以钟卫军为被申请人向湛江市赤坎区人民法院（下称赤坎法院）申请诉前财产保全，赤坎法院于当日作出（2006）湛赤法保字第21号民事裁定书，裁定查封储运公司座落于霞山区建设路28号仓库的房产。同日将该裁定书送达给房管局登记备案，2006年10月12日将受送达人为钟卫军的裁定书送给钟卫军的胞兄钟卫武签收，但没有将裁定书送达给登记业主储运公司。第三人许永良于2006年10月17日向赤坎法院起诉，即许永良诉钟卫军、陈丽梅、钟胜茂、郭少秀、钟卫武、湛江市中润贸易发展有限公司（下称中润公司）民间借贷纠纷一案，赤坎法院于2007年6月7日作出（2007）赤民一初字第457号民事判决：中润公司、钟卫军、陈丽梅、钟胜茂、郭少秀、钟卫武须于判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金200万元及利息给许永良。中润公司、钟卫军、陈丽梅、钟胜茂、郭少秀、钟卫武不服该判决，向湛江中院提起上诉，湛江中院于2008年4月17日作出（2007）湛中法民一终字第390号民事判决：中润公司、钟卫军、陈丽梅、郭少秀、钟卫武须于判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金200万元及利息给许永良。即湛江中院判决钟胜茂不承担责任。钟胜茂、郭少秀是夫妻关系，钟卫军、钟卫武是其儿子，陈丽梅是钟卫军的妻子。该判决生效后，许永良于2008年6月3日向赤坎法院申请执行，赤坎法院进入执行程序后于2008年9月25日裁定继续查封位于湛江市霞山区建设路28号仓库。吴艺聪、邓建华获知后于2008年10月8日向赤坎法院提出执行异议，赤坎法院于2009年5月18日作出（2009）赤执外异字第001号执行裁定书，裁定中止对28号仓库的执行。
2008年4月7日，吴艺聪因邓建华拖欠其借款100万元未还而向霞山法院起诉，即吴艺聪诉邓建华民间借贷纠纷一案［（2008）霞民三初字第173号案］。邓建华于2007年10月1日向吴艺聪借款100万元，利息以月息2%计算，期限二个月归还，以位于建设路28号仓库作还款抵押。吴艺聪起诉请求邓建华偿还借款100万元及利息并处理邓建华担保物清偿债务。该案经霞山法院主持调解，双方当事人自愿达成协议，霞山法院于2008年5月19日作出（2008）霞民三初字第173号民事调解书：一、邓建华自愿将其位于湛江市霞山区建设路28号第一、二幢的房屋（权证字号：房字1151252号和房字11512**号），总建基面积1349.32平方米、总建筑面积1514.76平方米的房屋抵偿吴艺聪的借款100万元，该房屋的产权归吴艺聪所有。二、吴艺聪自愿补偿邓建华的房屋补偿款人民币50万元，定于双方签收调解书时付清。调解书生效后，吴艺聪已付给邓建华补偿款50万元。之后，吴艺聪着手办理产权过户事宜。由于该仓库的原产权人储运公司当时尚未办理到土地使用权证，需先补办土地使用权证到储运公司名下才能办理房屋的过户手续。储运公司过去征地时与南柳村的征地手续不完善，办理土地使用权证过程受到阻力，经吴艺聪和储运公司的多方努力，储运公司与南柳村于2008年7月25日达成《土地权属争议调解协议书》，双方约定储运公司一次性付清给南柳村13万元资助款。吴艺聪于2008年7月30日将13万元资助款付给储运公司，再由储运公司转付给南柳村。由于28号两幢仓库之间的空地没有列入当时拍卖的范围，吴艺聪为此已另付给储运公司20万元。2008年10月27日储运公司取得《国有土地使用证》。由于上述案件的交叉纠纷，至今未能办理房产证的过户手续。
一审法院重审认为，根据《中华人民共和国物权法》第十一条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。房屋过户登记的物权行为不影响房屋买卖合同这一债权行为的效力，是否办理房屋过户登记只是房屋所有权变更生效的条件，而不是房屋买卖合同生效的条件。因此，邓建华与钟卫军签订的《产权转让协议》依法有效。钟卫军应依约协助邓建华办理房产过户手续。
根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。邓建华与钟卫军于2005年发生款项来往关系，2006年7月结算转作借款，2006年8月10日双方签订《产权转让协议》，2006年9月5日，储运公司收执了双方签订的《产权转让协议》原件以作办理证件用，2006年9月12日邓建华向法院申请诉前财产保全，2006年9月27日许永良向赤坎法院申请诉前财产保全。《产权转让协议》是在许永良申请查封之前签订，协议约定钟卫军无法偿还债务，以其拍卖所得的所有产权出让给邓建华抵偿债务。抵偿债务实际是以债转作支付转让款，应视为已实际支付转让款，没有办理过户手续双方都没有主观过错，因此，许永良申请查封在其双方签订《产权转让协议》之后，法院应不能再查封。
对于钟卫军交给许永良的《产权转让协议》和《协议书》复印件，由于钟卫军庭审时未能提供原件核对，邓建华不同意质证，故该证据不具有证据效力。
在钟卫军将其拍得的部分产权转让给邓建华后，邓建华又将全部产权抵偿吴艺聪100万元债务，后由吴艺聪补偿50万元给邓建华。双方达成调解协议后，吴艺聪已支付给邓建华50万元补偿款，吴艺聪为协调各种关系办理好产权证，代储运公司支付了13万元资助款给南柳村，另支付20万元给储运公司，按吴艺聪与储运公司的约定，已将土地使用权证办到储运公司的名下。由于赤坎法院的查封没有送达给登记业主储运公司，查封公示不完整，储运公司与吴艺聪都不知道查封的情况，双方已实际履行转让办证的大部分工作，应视为吴艺聪已善意取得，善意第三人的利益应得到保护，以维护交易的安全。同时，邓建华已将转让的仓库交付给吴艺聪使用，吴艺聪请求移转房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求已经具有物权属性，应受法律保护。案经霞山法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第十一条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，霞山法院作出（2010）霞民三初字第310号民事判决：一、确认邓建华与钟卫军于2006年8月10日签订的关于湛江市霞山区建设路28号第一、第二栋房产《产权转让协议》有效；二、钟卫军应协助邓建华到有关部门办理房产产权转让手续。案件受理费10010元，由钟卫军负担。
上诉人许永良不服重审一审判决，向湛江市中级人民法院上诉称：首先，原审法院适用《物权法》第十五条关于“未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，认定邓建华、钟卫军签订的《产权转让协议》有效，明显是审判角度不当，适用法律错误。本案讼争的房地产是涉及以划拨方式取得的土地使用权及地上建筑物未经审批程序能否转让的问题，与物权登记是否无关。根据《房地产管理法》第三十九条、《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、四十五条、四十六条、《城市房地产转让管理规定》第六条、十一条的规定：以划拨方式取得的土地使用权及地上建筑物未经审批不得转让。本案中，邓建华、钟卫军签订《产权转让协议》时，没有向霞山区人民政府土地管理部门申请审批，邓建华没有和国土部门签订出让协议，将划拨土地变为出让土地，没有支付土地出让金。因此邓建华、钟卫军擅自签订划拨土地转让协议违反必经程序。其次，本案是钟卫军为了逃避拖欠上诉人的债务，与邓建华恶意串通，虚假转让房产的事实进行虚假诉讼。在法院查封钟卫军的父亲钟胜茂房屋准备拍卖时，由于钟卫军害怕上诉人处理其父亲的房产，为此在2010年11月22日下午主动联系上诉人，告诉上诉人：他并没有将28号仓库转让给邓建华，他与邓建华签订的《产权转让协议》是假的，是为了逃避上诉人的债务故意用来虚假起诉的。钟卫军还称霞山法院的（2007）霞民三初字第133号案是钟卫军自己叫邓建华在《产权转让协议》上写着“以上物业出售利润双方各半再扣除欠款”，以证明双方不是转让。钟卫军还给上诉人提供一份在2006年8月29日钟卫军、邓建华与湛江市商业储运公司的《协议书》。钟卫军与上诉人一起将《产权转让协议》与《协议书》复印，钟卫军在《产权转让协议》的复印件中签写“此复印件与原件相符”交给上诉人。23日上午，上诉人将该两件资料交给一审法院的办案人员，并叫钟卫军拿原件来核对过。2010年12月1日上午，霞山法院对这两份材料进行开庭质证，钟卫军的代理人当庭承认这两份材料是钟卫军持有，是钟卫军交给上诉人的，还承认是“欠邓建华的钱，就和邓建华签订这个协议”。当法庭询问邓建华的意见时，邓建华并不否认该证据的内容，而只是以过了举证时效进行辩解。可见该材料是客观存在的。法院通知12月3日叫钟卫军将原件拿来核对，但钟卫军不来开庭，才没有将原件交出来。因此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”的规定，本案的证据已经充分证明钟卫军持有2007年2月8日邓建华在《产权转让协议》上写着“以上物业出售利润双方各半再扣除欠款”的书据原件。该内容已经证实钟卫军与邓建华是恶意串通损害上诉人的合法权益。本案也是邓建华与钟卫军恶意诉讼，企图通过法院的确权来对抗法院的查封，是诉讼欺诈行为，应当为其行为承担不利的后果。所以根据《合同法》第五十二条规定，该行为是无效的。综上，请求二审法院：一、撤销霞山法院作出的（2010）霞民三初字第310号民事判决；二、认定邓建华、钟卫军签订的《产权转让协议》无效；三、认定上诉人申请赤坎法院诉讼保全湛江市霞山区建设路28号第一、二幢房屋合法。
被上诉人邓建华答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人钟卫军答辩称：尊重原审法院的判决。
二审法院审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
另查明，2005年10月13日，中润公司、钟卫军、陈丽梅、钟胜茂、郭少秀、钟卫武共同作为借款人向许永良立下《借据》，《借据》载明：“今借到许永良人民币贰佰万元正（￥200万）按月息2分计算，到2006年10月13日归还”。2008年1月20日钟卫军给邓建华出具《声明》，《声明》载明：“本人因欠到邓建华款未能偿还，所以将本人和邓建华在霞山拍卖公司竞得的位于霞山建设路28号第一第二栋仓库的50％使用权全部转让给邓建华本人，有关所有约定作废。（注：至今为此今后不得有任何理由争议）”。邓建华对此《声明》的真实性不作否认，认为只是声明《产权转让协议》中的第三条作废。
湛江市中级人民法院二审认为：本案是邓建华起诉要求确认其与钟卫军签订《产权转让协议》的效力，属合同纠纷，原审法院定民间借贷纠纷不当，应予纠正。本案双方争议的焦点问题是钟卫军是否存在与邓建华恶意串通损害第三人的利益而致《产权转让协议》无效。
2002年6月3日，邓建华与钟卫军作为共同竞买人以993000元价格竞得28号仓库的产权。2006年8月10日，钟卫军与邓建华签订《产权转让协议》把其所竞得的50％产权抵销欠邓建华的60万元。时隔四年，钟卫军是以比竞拍时一半价格即496500元多出103500元抵销其欠邓建华债务的，不存在着钟卫军无偿转让财产或以明显不合理的低价转让财产。虽然讼争的房产没有经过评估就进行转让，但邓建华是以合理的对价与钟卫军抵销债权的，不存在着与钟卫军恶意串通损害第三人的利益。许永良认为钟卫军本案在重审过程中交给其的《产权转让协议》和《协议书》足以证明双方存在恶意串通，但此《产权转让协议》和《协议书》是复印件。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：．．．．．．（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品”的规定，许永良无法提供上述协议书的原件核对且也没有其他证据予以佐证。因此，法院认为钟卫军与邓建华不存在着恶意串通，钟卫军与邓建华所签订的《产权转让协议》是合法有效的。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人的上诉理由不能成立，不予支持。案经二审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，湛江市中级人民法院作出（2011）湛中法民一终字第261号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10010元，由许永良负担。
广东省人民检察院抗诉认为，终审判决认为“钟卫军与邓建华不存在着恶意串通，钟卫军与邓建华所签订的《产权转让协议》是合法有效的”，属于适用法律确有错误。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”第三十八条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”本案中，2006年8月10日，钟卫军与邓建华签订《产权转让协议》时，钟卫军并未取得案涉房产的土地使用权证书和房屋所有权证书。因此，钟卫军与邓建华签订的《产权转让协议》无论是否客观真实，其内容已经违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第一款第（一）、（六）项的强制性规定，应属于无效合同。而且邓建华与钟卫军签订《产权转让协议》后，并未到有关土地房产登记部门办理过户登记，没有产生产权转移的法律效果。本案《产权转让协议》签订时《中华人民共和国物权法》尚未颁布，终审维持一审判决适用《中华人民共和国物权法》第十一条规定，认为“钟卫军与邓建华不存在着恶意串通，钟卫军与邓建华所签订的《产权转让协议》是合法有效的”，属于适用法律确有错误。综上所述，湛江市中级人民法院（2011）湛中法民一终字第261号民事判决适用法律确有错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第（六）项和第一百八十七条之规定，向你院提出抗诉，请依法再审。
申诉人许永良同意检察院抗诉意见。
被申诉人邓建华答辩称：1、请求驳回广东省人民检察院对本案提出抗诉。2、请求确认钟卫军与邓建华签订的《产权转让协议》合法有效，本案终审维持一审判决适用《中华人民共和国物权法》第十一条规定，不属于适用法律错误。3、请求维持湛江市中级人民法院作出（2011）湛中法民一终字第261号民事判决。事实和理由：一、《产权转让协议》合法有效，应受到法律保护。1、主体合格。涉案竞买标的物是钟卫军、邓建华，分别为自然人。《产权转让协议》中转受让涉案标的物主体是原共同竞买人钟卫军、邓建华。因此，签订协议的主体合格。2、意思表示真实，不存在恶意串通和损害第三人的利益。3、双方当事人转受让涉案标的物合法。4、《产权转让协议》内容并不违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第一款第（一）、（六）项的规定。二、本案终审判决适用《中华人民共和国物权法》第十一条规定，适用法律正确。本案《产权转让协议》签订时，虽然《中华人民共和国物权法》尚未颁布施行，但是，本案的诉讼和审理是在《中华人民共和国物权法》颁布施行后的，《物权法》对本案是具有法律溯及既往的效力。因此，本案适用法律正确，请维持（2011）湛中法民一终字第261号民事判决。
被申诉人钟卫军未到庭参加诉讼，也未作答辩。
本院再审查明的事实与原二审法院查明认定的事实一致，予以确认。
本院再审认为，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条：“人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。但涉及国家利益、社会公共利益，或者当事人在原审诉讼中已经依法要求增加、变更诉讼请求，原审未予审理且客观上不能形成其他诉讼的除外。”规定，本院在在抗诉支持当事人请求的范围内对本案进行审理。
本案的争议焦点是钟卫军与邓建华签订的《产权转让协议》是否有效？
从本案查明事实，钟卫军与邓建华是在2002年6月以993000元共同竞得28号仓库，钟卫军与邓建华之间的80万元借款借据是在2006年7月签署，至今钟卫军尚欠邓建华60万元及其利息未还。钟卫军与邓建华于2006年8月签订《产权转让协议》，约定钟卫军以其竞得的28号仓库50%所有权全部转让给邓建华，以抵偿上述借款。而且，被申诉人钟卫军在本案一审答辩称“对原告所述无异议”、本案重审后的二审答辩称“尊重原审法院的判决”。可见钟卫军对其与邓建华签订的《产权转让协议》内容均予认可。这印证并对应了钟卫军尚欠邓建华款项的事实，因此，本院再审认定《产权转让协议》是真实的。
根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”
由于《中华人民共和国城市房地产管理法》（下称《城市房地产管理法》）（1994年）第三十七条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”第三十八条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”可见《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项和第三十八条第一款第（一）项分别规定“未依法取得土地使用权证书的”土地使用权不得转让以及“取得土地使用权证书”是转让土地使用权的法定条件，但是，《城市房地产管理法》第三十八条规定的条件，只是房地产登记部门在办理房地产变更登记时审查的条件，不符合条件的，房地产登记部门可以不予过户，可以不让物权变动发生。设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效。没有办理物权登记的，不影响合同的效力。因为《城市房地产管理法》第三十八条只是规定“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件”，并没有明确规定，转让以出让方式取得土地使用权的合同，只有经过物权登记的，合同才生效。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第三条规定：“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。”第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”以及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》（下称《合同法》解释二）第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”因此，《城市房地产管理法》第三十八条规定不是认定土地使用权合同效力的法律强制性规定，违反该条规定的转让条件，并不导致合同无效。况且，变更登记是公示要件，不是转让合同的成立、生效要件，是否办理变更登记是转让合同的履行行为，对转让合同的效力不产生影响。
且根据《合同法》解释（二）第三十条规定：“合同法施行后成立的合同发生纠纷的案件，本解释施行后尚未终审的，适用本解释；本解释施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。”即1999年10月1日《合同法》施行后成立的合同发生纠纷的案件，2005年5月13日后尚未终审的一、二审案件，适用该司法解释。本案《产权转让协议》签订于2006年8月10日，本案二审判决是在2011年8月10日作出的，即本案可适用《合同法》解释二。
综上所述，本院再审根据《中华人民共和国合同法》第四十四条以及上述规定，认定钟卫军和邓建华签署的《产权转让协议》具有法律效力。
本案《产权转让协议》签订于2006年，因此产生的纠纷于2007年2月由法院立案审理，原审判决适用2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》虽不当，但对本案《产权转让协议》效力的认定正确，本院再审予以支持。
综上所述，检察院抗诉依据不足。原二审判决处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条第一款的规定，判决如下：
维持湛江市中级人民法院（2011）湛中法民一终字第261号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 严加武
审 判 员 王玉宇
代理审判员 黎晓燕
二〇一四年四月二十一日
书 记 员 钟镜培