上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第40172号
原告（反诉被告）冯根初。
委托代理人唐敏峰，上海市南星律师事务所律师。
被告（反诉原告）徐诚佳。
被告（反诉原告）陆凤珍。
被告（反诉原告）徐卓琳。
上述三被告（反诉原告）共同委托代理人陈斌，上海市竞业律师事务所律师。
原告冯根初与被告徐诚佳、陆凤珍、徐卓琳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月15日立案受理后，徐诚佳、陆凤珍、徐卓琳提起反诉，本院于2013年12月19日受理反诉，与本诉进行了合并审理，依法适用简易程序，于2014年1月8日公开开庭进行了审理。冯根初及其委托代理人唐敏峰，徐诚佳、陆凤珍、徐卓琳及其委托代理人陈斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯根初诉称，原告进行置换房屋，2013年6月12日，原告通过上海中原物业顾问有限公司的居间，与三被告就上海市浦东新区航头镇瑞和路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下统称系争房屋）签订了《房地产买卖居间协议》以及《房屋买卖合同》，约定原告以人民币115万元（以下币种相同）的价格购买系争房屋。2013年6月29日，双方签署了《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同）及《特别约定》。签约后，原告分别于2013年6月12日、6月29日、7月21日向被告付清了全部的购房款。鉴于双方约定的过户日期为2013年7月31日前，因原告之前所有的房屋尚未办理过户，根据相关限购政策规定，尚不能办理系争房屋过户，由此原、被告口头达成约定，原告于2013年7月21日将所有房款全部付清，被告承诺在原告出售自己的房屋后随时配合原告办理系争房屋的过户手续。之后，原告具备了办理系争房屋过户条件，并多次通过中介联系被告，要求被告配合原告办理系争房屋过户手续，但三被告未予办理系争房屋注销抵押手续并拒绝配合过户，无奈之下，原告只有提起诉讼，诉请要求：1、要求三被告继续履行买卖合同，涤除系争房屋上设定的抵押登记；2、要求三被告协助原告办理系争房屋的产权转移登记手续；3、要求三被告向原告交付系争房屋；4、要求三被告配合原告办理系争房屋水、电、煤气、有线电视、物业管理等过户手续；5、本案诉讼费由三被告承担。
被告徐诚佳、陆凤珍、徐卓琳共同辩称，就原、被告签约的过程及约定的房款被告均无异议，关于系争房屋所有的房款被告也确实全额收到。为配合原告在2013年7月31日前过户，被告于2013年7月15日至相关银行已清偿了剩余的贷款，并获得了银行授权注销抵押的手续材料，准备在双方办理过户的同时办理注销抵押手续。原告并未与被告有过任何口头约定，不存在被告同意随时配合原告办理过户的情况。目前双方不能正常交易的过错方是原告，被告根据合同约定要求解除合同，并追究原告违约责任；客观上，系争房屋的买卖也无法履行，原告在签署买卖合同后，办理了离婚手续，鉴于原告在合同签署后婚姻状况发生变化，该买卖合同不能再作为双方办理过户的依据，需要双方重新签署网签合同，该属于合同变更范畴，被告并无此义务配合原告重新签署合同，而买卖合同不重新签署，双方客观上无法凭借原合同过户；基于原告的违约行为，给被告造成了极大损失，损失金额远远超过了依照合同约定的违约金23万元，同时由于未能按时过户，根据2014年1月新出台的公积金贷款政策，导致被告在系争房屋过户后五年内不能通过公积金贷款购房，而被告不能以公积金贷款购房系争房屋是三被告名下唯一住房，若合同继续履行，三被告无能力买房就只能在外租房，原告支付的115万元房款，根据现在的租房行情，只够三被告承租20年，这个结果对作为守约方的被告，是不可以接受的。因客观上无法购房而导致被告户口无法迁出，因户口问题向原告支付违约金，该可预见的结果也是被告无法接受的。综上，被告不同意原告所有诉请。
反诉原告徐诚佳、陆凤珍、徐卓琳共同反诉称，反诉原告为改善居住将系争房屋出售，考虑到上海市的限售政策，反诉原告在购买新房前需要将自己的房产过户出去作为前提条件，考虑到房价上涨太快，而反诉被告愿意以现金方式购买系争房屋，故反诉原告以较低市场价格将系争房屋转让给反诉被告。根据双方签订买卖合同约定，双方应于2013年7月31日前办理房屋转让过户手续，若房地产管理部门确认反诉被告不具备购房资格的，合同可解除，由于反诉被告申报材料不实导致的，则反诉被告依约向反诉原告承担违约责任。买卖合同签订后，反诉原、被告未能于2013年7月31日前办理过户手续，因反诉原告没有反诉被告的电话联系方式，故多次通过中介向反诉被告表示要求过户的意思表示，但反诉被告并不与反诉原告沟通，中介表示反诉被告目前不具备购房资格，无法过户。2013年8月9日，反诉原告向反诉被告发催告函，明确告知反诉被告行为构成违约，要求反诉被告收到催告函三日内与反诉原告办理过户，否则视为反诉被告违约，并依法追究其违约责任。因为反诉被告原因导致系争房屋一直无法过户，直接导致反诉原告无法购买新房，鉴于房价上涨因素，即使以115万元房价加上23万元的违约金，反诉原告都无法买回系争房屋，反诉原告购置新房的目的已无法实现。由此反诉请求：1、解除双方就系争房屋签订的买卖合同；2、请求反诉被告支付违约金23万元（依照总房价115万元的20%计算），反诉原告向反诉被告返还房款；3、本案全部费用由反诉被告承担。
反诉被告冯根初对反诉辩称，双方于2013年7月20日达成口头协议，反诉被告支付完剩余房款，反诉原告可以随时配合反诉被告办理过户手续。反诉被告在2013年8月15日左右将自己的房屋过户给了案外人，早已符合过户条件，反诉被告曾多次通过中介要求反诉原告办理过户手续，但是反诉原告拒绝，导致合同无法正常履行。反诉被告将房款全额支付给了反诉原告，不存在违约，反诉原告也不应当解除合同。况且，反诉原告也并没有在2013年7月31日或者发函后三日时间至中介公司或房产交易中心办理手续，说明反诉原告也没有尽到合同义务。根据合同法的基本原则，法律应当保护交易目的实现，买卖合同应继续履行。不同意反诉原告的反诉请求。
经审理查明，2013年6月29日，冯根初作为买受人（乙方）与徐诚佳、陆凤珍、徐卓琳作为卖售人（甲方）签订买卖合同，约定甲方以75万元出售系争房屋给乙方，甲、乙双方约定，乙方应在签订买卖合同当日支付甲方首期房款63万元，已包含定金5万元；甲、乙双方约定，乙方应在2013年8月31日前支付给甲方第二笔房款52万元；甲、乙双方约定，该房屋过户后新产证仍由甲方保管，甲方应在收到乙方全部房款后，把该房屋进行清点，验看交付给乙方；甲、乙双方确认，在2013年7月31日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，……甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或不及时提供相关材料，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任；甲、乙双方同意，甲方于2013年9月30日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房.地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款的日万分之五计算，违约金从约定应当交付期限第二日起算至实际交付之日止，逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同，……甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，……；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，……按现有政策规定，因乙方不具有购房资格而导致交易无法正常进行的，则双方可解除合同，但乙方须依前款约定向甲方承担违约责任，双方应及时相互配合办理退税手续；本合同签订后，乙方依据上海市限售政策，至房地产管理部门查询自身及家庭成员在本市拥有住房情况并确认购房资格；在乙方提供的申报材料真实的情况下，由于政策执行细则变化等因素，导致房地产管理部门确认乙方不具有购房资格，则甲、乙双方同意解除合同，互不承担违约责任；甲方应于得知乙方不具有购房资格之日起返还乙方已支付给甲方的所有购房款项，否则除应返还给乙方的款项外，还应支付乙方未返还款项日万分之五的违约金；如乙方提供的申报材料不实，最终房地产管理部门依据乙方真实情况确认其不具有购房资格，则双方可解除合同，但乙方须依合同约定向甲方承担违约责任；在签订本合同时，甲、乙双方均知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；如未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失；甲方应于本合同生效后十五日内将房地产转让情况告知业主委员会和物业管理，并在本交易完成当日或双方另行商定的其他时间与乙方办理维修基金、物业管理费、电话、煤气、有线电视等事宜之户名变更手续，各项更名费用由乙方承担；……。当日，还由徐卓琳作为甲方与冯根初作为乙方签署《特别约定》一份，约定房屋房款事宜以本约定为准，双方约定买卖合同价为75万元，乙方以转账方式支付甲方40万元作为此房屋持有补贴费用，此费用不包括在买卖合同价75万元内，本次交易过程房屋实际成交价为甲方净到手115万元，乙方于2013年6月12日以现金方式支付甲方定金5万元，乙方于签订买卖合同后当日支付甲方购房款58万元，乙方应在2013年8月31日支付给甲方购房款52万元，甲、乙双方约定，该房屋过户后新产证仍由出卖方保管，甲方在收到乙方全部房款后，把该房屋进行清点，验看交付给乙方。2013年6月12日，冯根初支付5万元定金，同年6月29日及7月21日，冯根初又分别通过转账的形式支付房款58万元及52万元，前后支付合计为115万元。2013年7月15日，徐卓琳向中国银行归还了银行贷款，但至2013年11月15日相关部门查询，系争房屋上有中国银行股份有限公司上海市南汇支行及上海市住房置业担保有限公司设定的债权抵押登记并未予以涤除。2013年7月31日前，买卖双方并未办理系争房屋的过户手续。2013年8月9日，徐卓琳向冯根初发送催告函一份，表示因冯根初及其家庭成员名下已拥有两套住房，违反上海市住房限购规定，导致至今不能履行交易过户义务，已构成合同违约，要求冯根初收到催告函之日起3日内与出售人共同前往相关部门办理系争房屋的交易过户手续，否则视为违约，并要求冯根初在收到函件后1个工作日内给予答复。次日，冯根初收到该函件。2013年10月底，冯根初向本院提出要求徐诚佳、陆凤珍、徐卓琳继续履行双方的买卖合同，履行过户、交房等相关义务。
另查，2013年6月23日，冯根初作为卖售人与案外人赵某某、王某就其所有的本市浦东新区周浦镇康沈路XXX弄XXX号XXX室房屋签署《上海市房地产买卖合同》。2013年7月2日，冯根初与案外人丁彩芳解除婚姻关系。2013年8月13日，冯根初与赵某某、王某共同至相关部门办理了本市浦东新区周浦镇康沈路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户交易手续，同年8月27日，上述房屋的权利转移核准登记至案外人赵某某、王某名下。随后，中介通知徐诚佳、陆凤珍、徐卓琳配合办理系争房屋过户，但徐诚佳、陆凤珍、徐卓琳以时间过晚，已造成其损失为由不同意继续履行。
以上事实，由经庭审质证的《上海市房地产买卖合同》及特别约定、收款收据、上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、贷款还款凭证、催告函、离婚证、《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX）等及当事人的陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。买卖合同上约定房价款为75万元，但从《特别约定》的内容及当事人的表述，双方为规避国家税收为目的在买卖合同上书写的房价仅为名义成交价，就系争房屋买卖交易成交价双方的真实意思为115万元，故就买卖合同中双方对于房价的条款约定，损害了国家的相关利益，关于该条应视为无效，就买卖合同及《特别约定》的其他约定系买卖双方的真实意思表示，应为合法有效。根据买卖双方的约定，双方应于2013年7月31日前办理系争房屋的过户手续，根据购买人冯根初的表述，当时未予办理过户手续是因冯根初尚未转移其名下房屋的产权，导致在双方约定的时间内冯根初尚不具备购房资格，由此认定买卖双方并未如约办理系争房屋过户手续的责任在于购房人冯根初。现购房人冯根初已将其名下的房屋出售履行完毕，要求继续履行双方买卖合同，出售人徐诚佳、陆凤珍、徐卓琳对此不予同意并要求提出解除买卖合同，因此产生争议。
本案争议在于，因购房人原因致使延迟办理系争房屋过户是否赋予出售人对买卖合同的解除权。当事人是否享有买卖合同的解除权，有约定的从约定，无约定的应遵从法律规定。根据双方买卖合同的约定，就购房人在不符合购房资格的情况下，双方可解除合同，说明买卖合同并不必然发生解除的后果，也未赋予任何一方有独立的解除权，即使购房人客观无法实际购买房屋，解除的前提也基于需要房地产相关部门予以确认并出具相应的通知，作为依此解除合同的依据。就本案的情况，作为购房人虽在双方约定的过户时间内不符合购房资格，但根据其在购买系争房屋前即出售自有房屋的行为及家庭情况，其完全能够通过自行条件的改变使符合购房的资质，双方缔约目的能够得以实现。从法律规定来看，买卖是出卖人转移标的物所有权给买受人，买受人支付对价为主要权利义务关系的法律行为。根据双方的实际履行，买卖合同条款“乙方应在2013年8月31日前支付给甲方第二笔房款52万元”及“甲、乙双方约定，该房屋过户后新产证仍由甲方保管，甲方应在收到乙方全部房款后，把该房屋进行清点，验看交付给乙方”以及《特别约定》关于“乙方应在2013年8月31日支付给甲方购房款52万元”的约定，说明缔约时，双方就最后一笔52万元款项支付，应在双方办理过户之后，然而2013年7月21日双方在并未办理过户手续，也尚未至合同约定的过户期限时，冯根初即将系争房屋所有的款项全部向出卖人付清，履行了其买卖合同中的主要义务，说明购买人有积极履行并促成交易成功的诚意。同时，将房屋的权利转移给买受人是作为出售人的主要合同义务，购买人逾期过户，是对其债权受领的迟延，可免除出售人延迟履约的合同责任，但尚未构成出售人的法定解除权。徐诚佳、陆凤珍、徐卓琳认为延迟过户给其造成了损失，提出未及时过户导致2014年1月新的公积金政策出台导致徐诚佳、陆凤珍、徐卓琳不能通过公积金贷款购房，本院认为，冯根初名下的房屋已于2013年8月底转移登记，根据出售人的陈述，至少于2013年10月中介曾经通知要求配合继续办理过户，因出售人拒绝过户的行为致使不能以相关形式购买房屋的责任不可归责于购买方；另外，徐诚佳、陆凤珍、徐卓琳还提出系争房屋是其唯一住房，出售房屋是为另行置换，但因房价的上涨，致使出售人错失了置业的机会，对此本院认为，徐诚佳、陆凤珍、徐卓琳并无在出售系争房屋前后有另行购置房屋的行为，即使存在另行购房，房价上涨的情况，在冯根初已早于在过户前将购买房屋的所有对价支付下，亦并不影响徐诚佳、陆凤珍、徐卓琳另行购买房屋，由此，徐诚佳、陆凤珍、徐卓琳以上述种种理由作为拒绝继续履行的理由，本院不予采纳。
综合上述履行及分析，难以认定冯根初的延迟履约构成根本性违约，在之后购买人即具备购房资格下，买卖双方仍应秉持诚实信用及促使交易成功的原则积极履行，由此对徐诚佳、陆凤珍、徐卓琳要求双方买卖关系解除及对解除后果的相应请求，本院不予支持。冯根初表示要求继续履行买卖合同，办理系争房屋抵押权涤除、过户、交付、相关手续更名手续，符合合同约定，本院予以支持。因此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）徐诚佳、陆凤珍、徐卓琳应于本判决生效之日起十日内涤除上海市浦东新区航头镇瑞和路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押登记，在上述抵押权涤除后三日内协助原告（反诉被告）冯根初将上海市浦东新区航头镇瑞和路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户登记至原告（反诉被告）冯根初名下；
二、被告（反诉原告）徐诚佳、陆凤珍、徐卓琳应于本判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区航头镇瑞和路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告（反诉被告）冯根初；
三、被告（反诉原告）徐诚佳、陆凤珍、徐卓琳应于本判决生效之日起三十日内协助原告（反诉被告）冯根初办理上海市浦东新区航头镇瑞和路XXX弄XXX号XXX室房屋的水、电、煤气、有线电视、物业管理费的更名手续；
四、驳回被告（反诉原告）徐诚佳、陆凤珍、徐卓琳的反诉诉讼请求。
本诉案件受理费11，300元，减半收取计5，650元，诉讼财产保全申请费5，000元，反诉案件受理费2，375元，由被告（反诉原告）徐诚佳、陆凤珍、徐卓琳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张 盈
二〇一四年三月十九日
书 记 员 李黎黎
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。