广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终20657号
上诉人（原审原告、反诉被告）：苏群清，女，1985年10月20日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托诉讼代理人：王丹、姚晓玉，均系广东连越律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：毛擎宇，男，1972年11月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：郭宝年，广东高睿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广东链家房地产经纪有限公司（原名满堂红（中国）置业有限公司），住所地：广州市越秀区。
法定代表人：高军，职务：总经理。
委托诉讼代理人：罗凯波、莫子萱，均系该司职员。
上诉人苏群清因与被上诉人毛擎宇、广东链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初4721号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。苏群清代理人王丹、毛擎宇代理人郭宝年、链家公司代理人莫子萱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人苏群清上诉请求：1.撤销一审判决，判令确认毛擎宇向苏群清支付违约金11.8万元；2.一、二审的全部诉讼费用由毛擎宇承担。事实与理由：（一）一审法院推定导致交易递件失败的原因属政府行为，继而最终认定苏群清恶意违约，属事实查明不清。1、双方在海珠区不动产交易中心交易递件失败的原因在于交易中心对毛擎宇个人所得税是否存在补缴问题存在合理的怀疑，继而明确表示拒绝收件。双方签订《存量房买卖合同》的同时亦签订《广州市房地产调控政策告知书》，毛擎宇理应确信其具备完全的购房资格，苏群清亦对交易在合同约定的期限内完成具有充分的信心。双方按照合同约定的日期前往海珠区不动产交易中心进行交易递件，但递件窗口的工作人员在审核递交材料时发现毛擎宇的个税保密信息告知书中存在问题，并认为因毛擎宇的个税缴纳存在补缴的可能性而明确表示拒绝收件。此次递件失败也直接导致苏群清对能否顺利完成交易失去信心，亦是双方产生矛盾的来源。苏群清严格按照合同约定带齐材料并履行相应的合同义务，主观上对交易的完成是积极主动并完全配合的，而毛擎宇在递件失败后向相关部门反映情况并申请核实等，均是其相关补救行为，一审判决由苏群清承担全部违约责任明显不当。2.一审判后，苏群清持毛擎宇的个税缴纳记录到荔湾区地税局进行询问，该局窗口工作人员在认真审核该缴纳记录后认为，若仅从该缴纳记录形式上来看，确实应存在补缴的可能性。这也从侧面证明了，当时不动产交易中心针对毛擎宇个税缴纳存在补缴的怀疑亦是合情合理的，因此拒绝收件的行为亦是客观存在的；（二）苏群清出售案涉房屋乃事出有因，递件失败后可能面临无限期的等待已让苏群清丧失合同目的，后长达一个多月的时间内，苏群清亦主动与毛擎宇进行了多次协商要求其尽快清理障碍完成合同交易，但均未取得实质结果。苏群清提起诉讼是为了结束无限期的等待，而非恶意违约。苏群清在如此紧凑的时间完成大部分交易手续是为了在农历新年前完成交易，并用该售房款项用于购买其他房产。因递件失败导致苏群清想要完成换购新房的目的必须到农历新年以后完成，而事实上到新年后苏群清想要购买的房产价格的涨幅已经远远超过其预算，以原合同的出售价格已经无法实现当初出售的目的。且在苏群清与毛擎宇就如何尽快解决合同履行障碍的协商谈判过程中，毛擎宇也未向苏群清出示过任何政府部门的文件，故请求二审法院支持苏群清的全部上诉请求。苏群清二审庭询中补充意见为：1.苏群清认为本案双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，应该严格履行。双方签订合同当日，双方应该明确具有购买房屋的条件，合同签订当日双方同时签订了《广州市房地产调控政策告知书》，毛擎宇此时应明确知道其具备在广州购买房产的条件，即对购买人来说应具备在广州有连续5年缴纳个人所得税的证明或社会保险缴纳证明，且均是不得不补缴的。双方对自己是否具有购房的资格是确定的。2.双方2018年1月30日到不动产登记中心办理递件手续是严格履行合同的行为。在递件当日，不动产登记中心窗口工作人员拒绝收件的原因是怀疑毛擎宇的社保缴纳记录存在补缴的嫌疑，在此过程中苏群清已依照合同要求准备了相应的材料，导致1月30日递件失败的原因是毛擎宇提交的资料存在瑕疵。毛擎宇在递件失败后向相关部门申请并要求核实的行为是其个人的补救行为，并非不动产登记中心主动的行为。综上，苏群清认为递件失败的原因在于毛擎宇。3.苏群清出售涉案房屋的初衷是为了以旧换新，在农历新年前出售后就购买新的房屋，因本案中的交易行为失败导致苏群清无法在农历新年前完成交易，在年后毛擎宇虽具备购买资格，但不可避免影响苏群清在原有价格上购买新房的目的。
被上诉人毛擎宇二审辩称其请求二审法院维持原判。根据荔湾地税局向海珠不动产登记中心出具的《关于毛擎宇个人所得税缴纳情况的复函》，毛擎宇各笔税款均在对应税款所属期申报缴纳，不存在补缴，因此海珠区不动产登记中心确认涉案房屋可以过户交易，并在3月6日通知毛擎宇，且本案进入诉讼后，毛擎宇也向海珠不动产登记中心查询了《购房资格证明》，毛擎宇具备涉案房屋的购房资格。2018年1月30日双方共同至海珠区不动产登记中心递交资料，毛擎宇已经按照登记中心的要求提供了过户登记手续的全部资料，不动产登记中心此后向税局核实是政府部门内部的审核流程，符合买卖合同约定的第三方原因导致的交易延迟的情况，因此交易时间应依约顺延。苏群清称其自身因购买房屋的价格上涨，导致其以原合同的出售价格无法实现当初购买的目的，与本案买卖合同无关，不能成为其解约的事实与理由。
被上诉人链家公司二审辩称苏群清上诉请求不涉及该司的权利义务，该司不答辩。
苏群清向一审法院起诉请求：1.判令解除苏群清与毛擎宇、链家公司签订的《存量房屋买卖合同》；2.毛擎宇向苏群清支付违约金118000元(扣除毛擎宇已支付的定金5万元)；3.本案诉讼费由毛擎宇负担。
毛擎宇向一审法院提出反诉请求：1.苏群清支付违约金168000元；2.返还已收的5万元；3.苏群清承担诉讼费。
一审法院认定事实：位于广州市海珠区荔×路西×东5×号70×房，于2011年12月31日登记苏群清为产权人，单独所有，建筑面积61.12平方米。
2018年1月14日，苏群清与毛擎宇、链家公司三方签订《存量房买卖合同》及附件，约定：毛擎宇向苏群清购买广州市海珠区荔×路西×东5×号70×房房屋，成交价为168万元；(附件内容)毛擎宇须在2018年1月14日支付定金5万元，余下的楼款163万元由毛擎宇在递件成功当天支付给苏群清，双方应于2018年2月5日前备齐交易所需资料，由网签机构根据房屋交易登记机关指定方式进行预约，并根据预约的时间到相应的房屋交易登记机关办理申请买卖手续，如因政府部门或政策变化等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止；双方友好协商于2018年2月5日前过户，过户当天付齐楼款；苏群清根本违约的，应按成交价的10%向毛擎宇支付违约金，并退回已收的房款；毛擎宇根本违约的，应按成交价的10%向苏群清支付违约金；双方签订的网签合同与本合同具有同等效力，不一致时以本合同为准等。
同时，链家公司将《广州市房地产调控政策告知书》提供给苏群清与毛擎宇，由双方签字确认。
签约后，毛擎宇于2018年1月14日向苏群清支付了定金5万元。
2018年1月17日，苏群清与毛擎宇在链家公司的协助下办理了网签手续。同时，双方预约2018年1月30日向广州市海珠区不动产登记中心办理递件。
2018年1月30日，链家公司陪同苏群清与毛擎宇一起向广州市海珠区不动产登记中心递交过户所需资料。毛擎宇为证明其具有购买本市房屋资格，提供了个人所得税纳税资料等。广州市海珠区不动产登记中心初步审查双方资料后，提出需要向广州市荔湾区地方税务局查实毛擎宇是否有补缴个人所得税的情况。于是，苏群清将递件材料收回。
2018年2月5日，广州市海珠区不动产登记中心向广州市荔湾区地方税务局发出《关于征询个人所得税缴纳情况的函》，要求该局核实毛擎宇2013年1月至2017年12月的税款是否属于连续正常申报缴纳或补缴。2018年2月11日，广州市荔湾区地方税务局回函答复，毛擎宇提交的纳税资料与该局征收管理系统记录相符，且各笔税款均在对应税款所属期当月至次月内申报缴纳。
2018年3月6日，毛擎宇接到不动产登记中心工作人员电话，毛擎宇知已核实具有购房资格。毛擎宇于是马上联系链家公司及苏群清，要求苏群清继续办理递件手续。但苏群清提出因已超过合同约定的递件期限2018年2月5日，故需要计收违约金才能继续交易。
2018年3月10日，苏群清向毛擎宇发出《解除合同通知书》，提出毛擎宇构成根本违约，要求解除合同。双方无法协商，苏群清遂提起本案诉讼。
本案诉讼中，毛擎宇提交了广州市海珠区不动产登记中心出具的《购房资格证明》，显示其具备本市住房限购区域内购买涉案房屋的资格，查询时点2018年6月25日。
一审法院根据毛擎宇的申请，于2018年6月11日作出财产保全裁定，并冻结了苏群清名下的银行存款。
一审法院认为：苏群清与毛擎宇、链家公司自由协商后自愿签订《存量房买卖合同》，合法有效，当事人应严格履行。苏群清主张毛擎宇未在合同约定的2018年2月5日前提供并递交过户所需资料，属于根本违约，故向毛擎宇提出要求解除合同。毛擎宇辩称其已在约定的递件期限前向不动产登记中心递交过户所需资料，是因为不动产登记中心需要向外单位核实其纳税情况，才未能在合同约定的期限内完成交易递件并取得回执手续。根据查明的事实，反映链家公司已于2018年1月30日陪同苏群清与毛擎宇一起到广州市海珠区不动产登记中心递交房屋过户所需资料，毛擎宇亦已全部提供了过户登记所需的己方资料，只是不动产登记中心需要对毛擎宇的缴税情况向税务部门进行核查，才导致当天未能完成手续并取得办证回执。此时，双方的交易处于待定状态。根据合同中“如因政府部门或政策变化等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止”的约定，双方在合同中所约定的递件期限应当予以顺延。毛擎宇于2018年3月6日收到不动产登记中心电话告知已核实其具有购房资格后，已马上联系链家公司与苏群清，要求继续交易。苏群清却提出需要追究毛擎宇的违约责任，并随后发函给毛擎宇通知解除合同。可见，苏群清是在合同约定的合理顺延期限内单方要求解除合同。苏群清的行为已属于违约，其要求毛擎宇支付违约金118000元，缺乏事实，不能支持。对于其解除合同的诉请，因毛擎宇不持异议，可予准许。合同解除后，毛擎宇表示按照合同中“苏群清根本违约的，应按成交价的10%向毛擎宇支付违约金，并退回已收的房款”的约定，要求苏群清退还定金5万元，及以交易价款的10%即168000元计付违约金，有理，可予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，于2018年8月24如作出如下判决：一、解除苏群清、毛擎宇、广东链家房地产经纪有限公司签订的《存量房买卖合同》。二、苏群清在本判决生效之日起10日内退还定金5万元给毛擎宇。三、苏群清在本判决生效之日起10日内支付违约金168000元给毛擎宇。四、驳回苏群清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费24222元(本诉受理费19920元、反诉受理费1778元、财产保全费2524元)，由苏群清负担本诉受理费19789元、反诉受理费1541元、财产保全费2187元；由毛擎宇负担本诉受理费131元、反诉受理费237元、财产保全费337元。上述本诉受理费已经由苏群清预交，苏群清同意由毛擎宇在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给苏群清。
经查,一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，苏群清向本院提交链家公司于2018年2月5日发给毛擎宇的《通知》一份，证明双方递件失败后，中介公司在此期间要求毛擎宇补缴资料履行合同，要求其在尽快办理过户手续。毛擎宇确认收到该通知，质证认为：该证据是2月5日发出的通知，双方在1月30日前在链家公司的陪同下已经到了海珠区交易登记中心递交了全部资料，一审时链家公司已经向一审法院陈述了交易过程。买家毛擎宇已经提交了全部资料，但苏群清不愿意将房产证原件交付给不动产交易中心，因此该通知只是链家公司按照合同约定的交易日期发出的正常文件，不能作为毛擎宇未能或是否办理交易过户手续的相应依据，并且收到该通知以后，毛擎宇在2月8日向链家公司也回复了一份函件，函复内容是说明1月30日双方已经提交资料，目前因个税正在复核，因此交易双方应该积极配合政府部门工作。链家公司确认苏群清提交2月5日的《通知》是链家公司发出的通知。二审期间，毛擎宇向本院提交其向链家公司送达2月8日的《复函》，证明，虽然链家公司按照合同约定日期根据其工作流程发出通知，但该通知没有考虑到双方已经在1月30日办理了交易手续，且在政府部门在对其个税的正常缴纳核实过程中。毛擎宇向链家公司的回函也表明其是依据合同约定正常履约的。苏群清对该《复函》质证意见为对《复函》的三性均不予认可。链家公司确认已经收到该《复函》。
本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条规定第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，结合苏群清的上诉请求和理由以及毛擎宇的答辩现评析如下：
根据一审已查明的事实，链家公司于2018年1月30日陪同苏群清与毛擎宇一起到广州市海珠区不动产登记中心递交房屋过户所需资料，毛擎宇已全部提供了过户登记所需的己方资料。因不动产登记中心需要对毛擎宇的缴税情况向税务部门进行核查，导致当天未能完成手续并取得办证回执。根据合同中“如因政府部门或政策变化等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止”的约定，双方在合同中所约定的递件期限应当予以顺延。此后，从广州市海珠区不动产登记中心出具毛擎宇的《购房资格证明》的情况来看，毛擎宇并不存在不具备购房资格的问题，双方合同可继续履行，对苏群清上诉提出有关毛擎宇已构成违约的主张，本院不予采纳。毛擎宇于2018年3月6日收到不动产登记中心电话告知已核实其具有购房资格后，已马上联系链家公司与苏群清，要求继续交易。苏群清却提出需要追究毛擎宇的违约责任，并随后发函给毛擎宇通知解除合同。可见，苏群清是在合同约定的合理顺延期限内单方要求解除合同，苏群清的行为已属于违约，故，本案苏群清上诉理由不成立，应予驳回。
综上所述，审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百二十三条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2660元，由苏群清负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑怀勇
审判员 韩志军
审判员 谭红玉
二〇一八年十一月十三日
书记员 钟明丽
区敏儿