浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0782民初18346号
原告：朱丹雄，男，1984年11月19日出生，汉族，住浙江省义乌市。
委托诉讼代理人：刘追平，浙江大平律师事务所律师。
被告：金建平，男，1970年7月24日出生，汉族，住浙江省义乌市。
被告：朱银萍，女，1974年6月18日出生，汉族，住江西省。
二被告共同委托诉讼代理人：王浩进，浙江米德律师事务所律师。
原告朱丹雄为与被告金建平、朱银萍房屋买卖合同纠纷一案，于2017年10月31日向本院起诉，本院立案受理后，依法由审判员黄胜民适用简易程序独任审判。二被告在法定期间提起反诉，因未按期缴纳反诉案件受理费，本院裁定按撤回反诉处理。本案于2017年11月21日公开开庭进行了审理，原告朱丹雄及其委托诉讼代理人刘追平、被告朱银萍及二被告的共同委托诉讼代理人王浩进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱丹雄诉请判令：一、确认原、被告于2009年7月15日签订的《协议》有效；二、被告协助原告办理坐落于义乌市车位房产转移登记手续（房产证号：义乌房权证佛堂字第××、Ｃ0××18号，土地证号：义乌国用{2004}第100-037**号）；三、被告承担违约金人民币3万元（审理过程中原告朱丹雄撤回该项诉请）。
被告金建平、朱银萍辩称：一、本案不属于房屋买卖合同纠纷，本案原告庭前提供的《协议书》，因同日之前双方签订《借条》一份，该《借条》明确载明涉案房屋及当时购房资格是该借条所涉的金建平6.8万元借款的担保物，而不是买卖标的物,原告提供的《协议》是为了担保债务的履行，性质是《“以房担保”的抵押协议》，不是房屋转让协议，因未办理抵押登记，为无效协议。被告朱银萍从未在金建平个人出具的《借条》、《协议》上签字，在本案庭审前双方也从未达成“以房抵债”协议，原告起诉状中隐瞒上述事实，双方之间存在的纠纷，从基本法律角度分析，是借贷合同纠纷,原、被告双方有远亲亲属关系，因被告金建平的父亲金文超在2007年中风患重病，被告金建平家庭负担重，故向原告借款人民币6.8万元，原告当时得知被告经审批有涉案房屋购房资格，答应向被告金建平出借款项，但要求被告金建平必须以购房资格及之后取得的房屋作为抵押，原告一方面预期被告金建平在借款约定的5年期间不能如期归还款项，原告就有乘此危机，廉价取得该房屋的机会，另一方面为免购房资格被取消，原告在能实际占有情况下同意垫付相关购房款项，原告为免房屋五年后大幅下跌，自己吃亏，要求被告金建平承诺可以要求被告返还借款及垫付的购房款加上巨额的超常规的所谓损失（借款本金6.8万元，加上预期的购房款30万元左右，再加原告在此期间占有并可能装修所花费款项20万左右，额外加上如果因法律政策不允许过户或是被告要求原告返还房屋所造成的原告所有直接间接损失）来终止双方的权利义务。为此，被告金建平共计应向原告支付以上所有款项的固定价款100万元（借款6.8万+30万购房款+20万装修款+其它所有直接间接损失或是违约金），原告设计了此二选一（房价大幅上涨，原告要求被告抵押的房产过户，房价大幅下跌，原告要求被告返还款项并赔偿超高损失）可以稳赚不赔的方案。为此，2009年7月15日，原告起草并提供格式文本给被告金建平《借条》和《协议》各一份，该《借条》明确载明：“如到期不能按时一次性归还借款，同意将金建平所拥有的（公示号为7478）第二期江滨小区安置房房屋抵押给朱丹雄”等。《协议》第6条明确载明：“如甲方金建平违反以上规定，甲方金建平愿无条件将该房产抵押给乙方朱丹雄，并全面配合乙方朱丹雄办理房地产过户手续”等。被告金建平当时苦于无处借款，只得答应原告请求，同时签订该两份书面协议。该所有过程，实际是原告乘人之危（金文超重病）的显失公平行为。因此，本案所涉的基础法律关系是借款合同法律关系，被告金建平出具的收款凭证和《协议》一致，均载明金建平次日实际收到6.8万元款项是“补偿款”性质，而不是简单的“购房款”，根据《担保法》第41条、42条之规定，该具有担保还款性质的抵押协议因抵押物即涉案房屋未办理法定登记而无效。二、原、被告双方在庭审前，从未达成《以房抵债》的共同意思表示。原告在庭审前提供的《协议》及被告提供的《借条》，均没有被告朱银萍签字，清楚地表明被告朱银萍在签这两份协议时是不知情的。原告庭前提供的《录音》可以清楚地表明：一方面，被告金建平父亲中风长期卧病在家，原告在签订合同的当时乘人之危的，另一方面也表明被告朱银萍一直都说房子想拿回来，原告在第一次录音之前就一直在担心这个事情，因此，原、被告双方从未一致在《以房担保抵押协议》基础上达成过《以房抵债协议》。退一步讲，即使双方达成过《以房抵债协议》，按最高院司法解释和最高院研究室等司法观点，也不能达成产生本案物权变动的法律后果，有关法律依据和最高院司法观点，被告将在庭审中详细陈述。三、现两被告协商一致愿意在双方签订的《借条》、《协议》时约定解决双方该“以房担保还款协议”的固定总价100万元大框架内，按常理支付最高涉案房屋实际总额的30%的损失补偿，即一次性支付原告73.84万元[（借款6.8万+30万购房款+20万元）*1.3]消灭双方之间所有权利义务关系，在房屋现由原告占有的事实下，由原告腾空并交还房屋。四、被告在对原告负有6.8万元借款债务的同时，因被告朱银萍从2007年开始就照顾中风的公公金文超而从未工作，被告整个家庭对外负有大额债务，并且，在该房屋的审批过程中，政府是考虑了包括金文超在内的整个家庭成员在城镇均无住房的基础上才审批所得，具有家庭福利性质，家庭成员的父母子女均对该房屋权属有直接利益，而金文超中风重病情况下，有关的对外借款都是由真实表达借款意志的被告作出，债务也必将由被告负责偿还。如本案判决引起本案所涉房屋的物权变动，将损害第三人的债权，按《合同法》有关规定，在现被告愿意归还借款，返还购买款项等基础上，该协议也为可撤销的协议。因此，原告的诉讼请求应予驳回。五、除了被告以上答辩的几点，即双方不是房屋转让合同关系，被告收取的6.8万元款项是向原告的借款，现被告愿意归还借款并返还原告实际垫付的向政府机构的30万元购房款，原告无权要求房屋过户等之外，原告在起诉状中陈述的原涉案房屋公示号、现具体房屋登记的门牌号、现房屋由原告占有等陈述是事实的。综上，原、被告双方建立的是借款68000元的借款合同法律关系，《协议》在法律性质上是《“以房担保归还债务”的抵押协议》，而不是《房屋买卖合同》，该抵押协议因没有办理抵押登记而无效，被告朱银萍从未在《借条》、《协议》上签字同意，至本案开庭时也从未与原告达成一致的《以房抵债协议》，双方在签订《借条》、《协议》时，是原告乘人之危（被告父亲中风），违背当时金建平的真实意思表示，如果法庭支持原告诉讼请求，也将损害第三人的合法债权受偿。
原告为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据：
一、协议一份，证明原告向被告购买安置房指标名额的事实。
二、收条一份，证明原告已按约支付了协议款项6.8万元的事实。
三、房屋所有权证两份、国有土地使用证一本、契证一本，证明涉案房屋已经办理了初始登记，可以进行过户的事实。
四、电费缴纳清单电脑打印件三页、银行明细三页，证明涉案房屋由原告占有、使用的事实。
五、婚姻状况信息查询反馈表、结婚登记申请书各一份，证明两被告于1997年4月24日登记结婚的事实，目前系夫妻关系。
六、公证书一份，证明涉案房屋于2012年7月15日经抽签定位安置在佛堂安居三期7幢3单元1102室及车位一个编号为464号。
七、录音资料三份，证明原告多次催促被告办理过户手续，被告拒绝办理事实。第一段录音（2017年9月26晚上18时30到19时40分）的当事人：金建平、朱丹雄、朱丹雄的爸爸，当时朱银萍与朱丹雄的老婆也在场；第二段录音（2017年9月26晚上18时30到19时40分）的当事人：朱银萍、金建平、朱丹雄、朱丹雄的爸爸，朱丹雄的老婆也在场；第三段录音（2017年10月13晚上18时到19时）的当事人：金建平、朱丹雄、朱丹雄的爸爸、朱银萍、朱丹雄的老婆。
二被告质证认为：1、协议，该证据真实性没有异议，但不能支持原告的证明目的，该协议签订时原告与被告金建平签订有借条一份，该借条明确载明，协议上所涉的房屋归还原告借款的担保物，而不是双方的买卖物，该协议第六条也表示借条中所清晰显示的以房担保抵押还款的意思表示，因此，两者之间的基础法律关系是借贷合同纠纷，而不是原告隐瞒借条前提下所陈述的房屋买卖合同法律关系。2、收条，该证据真实性没有异议，但不能支持原告的证明目的，该收条所显示的是被告金建平单人向原告实际收到的借款，收条中注明的款项性质也为“补偿款”而不是房屋的转让款。3、房产证、土地证、契证，该证据真实性没有异议，但不能支持原告的证明目的，该证据恰好证明被告朱银萍系涉案房屋的共有产权人，其从未同意将房屋抵押、抵偿、出卖给原告，原告又在庭审前一直明知这个事实的前提下，不能支持原告的证明目的。4、电费缴纳清单电、银行明细，真实性没有异议，现涉案房屋确为原告占有。5、婚姻状况信息查询反馈表、结婚登记申请书，真实性没有异议，证明目的也没有异议。6、公证书，真实性没有异议，也恰好证明房屋是两被告共同共有，金建平个人的意思表示不能代表被告朱银萍反对的意思表示。7、录音资料，该证据真实性没有异议，文字稿与录音基本上是一致的，该证据清楚的显示朱银萍从未同意将房屋抵押、抵偿、出卖给原告，原告对此是明知的。
二被告为支持其抗辩，提供如下证据：
一、借条一份，证明原、被告之间的基础法律关系是借款合同关系，不是房屋买卖合同法律关系，借条中的内容清楚地表明涉案房屋是为了担保被告金建平个人向原告借款6.8万元，因此，原告提供的协议只能产生相关的债权法律关系，而不能引起涉案房屋物权变动。
二、被告金建平父亲金文超工商银行活期历史清单一份，证明金文超对第三人负有大额的债务，如所涉的房屋单独物权变动给原告，第三人的债权将受到损害，里面载明：2017年8月5日金文超向何小民借款15万元。
三、义乌市佛堂镇蟠龙社区居民委员会出具的证明一份、佛堂镇城镇申购成本价房审批表复印件一份，证明涉案房屋权属不为被告金建平个人所有，房屋产权登记在两被告共同名下，被告朱银萍从未同意以房担保归还借款的行为，因该房具有福利性质，该福利是考虑了家庭成员既包括金建平父亲及其它父母子女在城镇无房的前提下审批所得，金建平借款6.8万元的行为同时被要求签订协议的行为是原告趁人之危的行为，加之以上对第三人有大额债务，该协议为可撤销协议，在被告愿意一次性归还借款并补偿损失的前提下为可撤销的协议，原告诉请没有事实和法律依据。
原告质证认为：1、借条，原告签字真实性没有异议，但这份借条是为担保房屋买卖所签的，不是双方的真实意思表示，双方也未按借条履行，所以该借条是无效的。2、被告金建平父亲金文超工商银行活期历史清单，三性均有异议，金文超的债务情况与本案无关。3、义乌市佛堂镇蟠龙社区居民委员会出具的证明、佛堂镇城镇申购成本价房审批表，真实性没有异议，但对被告的证明目的有异议，从证据本身看不能证明被告朱银萍有无同意担保或买卖等意思表示，也不能证明原告有乘人之危的行为，房屋的权属已经办理了初始登记，以初始登记为准，但最初审批和公示的时候是以金建平一个人名义办理的，因为金建平是属于蜜蜂集团的员工。
根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院对原、被告提供的上述证据认证如下：
原告提供的证据：证据一、二、三，二被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，对其证明目的将在下文中予以论述；证据四、五、六，二被告表示无异议，本院予以确认；证据七，二被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，在录音中交谈各方均明确讼争房屋系原、被告买卖后由原告居住使用，且二被告也愿意配合原告办理过户手续，后因在由原告补偿多少款项上产生分歧，故对原告的证明目的本院予以确认。据此，本院对原告提供的证据一、二、三的证明目的亦予以确认。
二被告提供的证据：证据一，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，庭审中双方一致认可该借条原告未履行交付借款的义务，结合上述原告提供并经本院认定的证据，原告认为该借条系为担保房屋买卖所签的，不是双方的真实意思表示的说法更具有高度盖然性，故对二被告的证明目的本院不予确认；证据二，与本案不具有关联性，本院不予确认；证据三，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，但讼争房屋现已办理首次登记，权属证书上的所有人为二被告，关于第二被告未在协议上签字的后果，将在下文中论述。
根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定以下事实：
2009年7月15日，原告朱丹雄与被告金建平签订《协议》一份，约定：被告金建平将坐落于义乌市佛堂镇江滨小区的安置房名额转让给原告朱丹雄；该安置房应缴纳的所有款项由原告朱丹雄负担，原告朱丹雄补偿被告金建平现金86000元；原告朱丹雄付清补偿款后，被告金建平将所有票据交由原告朱丹雄保存，待被告金建平办理出房产证、土地证后应将两证交由原告朱丹雄保存；原告朱丹雄愿承担今后办证及其他所有相关费用，被告金建平将不再承担任何费用，同时被告金建平不得再向原告朱丹雄提出额外经济要求，房款如有退回，由原告朱丹雄享有；在原告朱丹雄全部履行以上约定情况下，被告金建平将无条件配合原告朱丹雄办理过户手续；双方还约定了其他内容。同日，原告朱丹雄与被告金建平共同出具借条一份，载明由被告金建平向原告朱丹雄借款100万元用于购房，借期为五年，不计利息，如到期不能按时归还，将被告金建平拥有的江滨小区安置房抵押给原告朱丹雄，房产过户手续办理后，该借条作废。庭审中双方一致认可原告朱丹雄未向被告金建平交付借条上的款项。协议签订后，原告朱丹雄于2009年7月16日支付被告金建平补偿款86000元。后原告朱丹雄依约向佛堂镇人民政府缴纳了购房款共计340000元，并以被告金建平的名义参加抽签、取得讼争房屋（佛堂安居三期7幢3单元1102室及编号为464的车位）且居住使用至今。2014年上半年，经二被告签字原告委托合顺公司向相关部门申请对讼争房屋即义乌市佛堂镇新安里四区7幢3单元1102室进行了初始登记，房屋所有权证上登记的所有人为二被告，现上述权属证书由原告保管。
本院认为：本案原告朱丹雄与被告金建平签订《协议》时，被告金建平尚未取得讼争的房屋，应认定协议双方转让集资房权益，该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应确认有效。原告朱丹雄与被告金建平签订《协议》时二被告系夫妻关系，原告有理由相信被告金建平有权处分该房屋，被告金建平的行为构成表见代理，故其在房屋买卖协议上签字的效力及于被告朱银萍，而且协议签订后，原告朱丹雄已按约支付购房款后通过抽签取得讼争房屋并使用至今，在原告要求二被告协助办理过户手续时多次协商补偿数额事宜，被告朱银萍均对房屋转让无异议，亦表明其对该转让行为的追认。按照法律规定协助办理房地产过户手续系房屋买卖合同的附随义务，故原告朱丹雄有权要求二被告办理首次登记手续并协助办理买卖房屋的不动产权利转移登记手续。原告朱丹雄的诉请合法有据，本院应予支持。二被告辩称双方之间系借贷关系而非房屋买卖关系，与事实不符，且违反诚信原则，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百三十五条的规定,判决如下:
一、原告朱丹雄与被告金建平于2009年7月15日签订的《协议》有效。
二、被告金建平、朱银萍于本判决生效后十五日内协助原告朱丹雄办理义乌市车库的不动产权利转移登记手续。
案件受理费3635元，由被告金建平、朱银萍负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 黄胜民
二〇一八年一月二十五日
代书记员 贾惠青
义乌市人民法院
上诉案件交纳诉讼费用通知书
(2017)浙0782民初18346号
双方当事人：
原告朱丹雄与被告金建平、朱银萍房屋买卖合同纠纷一案，若你对本判决不服，提起上诉的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交诉讼费用7270元，并在提交上诉状时一并预交，上诉期满七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
金华市中级人民法院专户名称：金华市中级人民法院诉讼费预收户（财政汇缴专户）；开户银行：中国农业银行金华市分行；账号：196999010400040900000106003。
特此通知。
二○一八年一月二十五日
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