上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第13号
原告黄国瑛。
原告沈丽丽。
上列二原告委托代理人唐海平（系原告黄国瑛之子，沈丽丽之夫），男，住上海市宝山区海滨四村***号***室。
上列二原告委托代理人郭守刚，上海善景律师事务所律师。
被告陈远翔。
委托代理人陈卫民。
原告黄国瑛、沈丽丽与被告陈远翔房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄国瑛、沈丽丽的委托代理人唐海平、郭守刚，被告陈远翔的委托代理人陈卫民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄国瑛、沈丽丽诉称：2013年7月17日，原、被告经经纪公司居间介绍，被告向原告购买位于上海市松江区九亭镇虬泾路XXX弄XXX号XXX室的房屋（以下简称“系争房屋”），约定房屋总价为人民币（以下币种同）1，240，000元，付款方式为分期付款，被告为原告房屋装修另行支付480，000元，购房尾款700，000元最迟应当于2013年9月25日双方在房产交易中心办理过户转让手续时付清。原告严格按照合同约定，于同年7月22日将房屋交付被告，然则，到了约定的过户期限，由于被告怠于办理贷款手续，导致银行贷款不能按合同约定的时间办理下来，加之，被告也不能按合同约定以现金支付700，000元尾款。经原告多次催促，但被告总以各种理由推诿拖延，给原告造成了重大损失。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的上海市房地产买卖合同；2、被告涤除上海市松江区九亭镇虬泾路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押权并将产权过户至二原告名下；3、被告支付原告违约金248，000元（1，240，000元X20%）；4、被告支付原告滞纳金17，150元（700，000元X49天X万分之五／天）。
被告陈远翔辩称：被告严格按照购房合同中付款协议在规定的期限内支付首付款、办理贷款、过户，2013年7月17日支付定金30，000元，2013年8月22日支付620，000元，后面的700，000元是约定银行办理的；因为约定700，000元尾款是银行贷款，由银行办理，故支付时间合同未做详细确定，并非原告所称的2013年9月25日付清，既然原告接受了银行贷款，也应当接受银行贷款办理的程序，所有的交易都是按照流程走下来的，不存在违约的情形；双方实际办理过户、转让产权时间为2013年10月22日，其实是原告未按约定时间办理造成的，同时至今原告未按合同规定期限办理水、电、煤等过户手续，原告应承担被告损失；原告对购房合同过户承诺书、违约责任等协议都审核过，若有异议应及时终止合同或提起诉讼，最终原告仍在所有的文件上同意签名，合同生效；被告自始不存在违约行为，同时合同已履行完毕，故合同不存在解除条件，被告保留进一步申诉的权利。
经审理查明：2013年7月17日，原告作为卖售人（甲方）、被告作为买受人（乙方），双方签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定乙方向甲方购买系争房屋，系争房屋转让价款为1，240，000元，乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确，即乙方于签约当日支付甲方房款30，000元，乙方于2013年7月25日之前支付甲方房款490，000元，乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款700，000元，该款项由贷款银行转入甲方账户，乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方房款20，000元；甲、乙双方同意，甲方于2013年7月25日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认，在2013年9月25日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，上述房地产权利转移日期以松江区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准；乙方未按照本合同约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第二日起计算至实际付款之日止，逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同，甲方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付本合同应付款期限之第二日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20％支付违约金，乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。此外，双方在补充条款（一）中约定，甲、乙双方应于乙方办妥贷款审批手续后15个工作日内，至该房地产所在区房地产交易中心办理房地产过户手续；有关贷款的特别约定：（1）乙方于付清第二笔房款后10个工作日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续；若自乙方申请贷款起满45个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分；（3）若乙方贷款银行要求甲方应至贷款银行签订相关文件及要求甲方提供相关资料的，甲方应按乙方贷款银行要求配合乙方办理银行贷款；本合同各方在本合同填写的地址为各方同意的通讯地址，任何书面通知只要发往以上地址，均视为已送达，通讯地址如有变动，应于10日内通知签约各方及中介方；乙方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则应参照本合同第九条之约定向甲方承担违约责任。合同另对房屋买卖中的其他事宜进行了约定。
2013年7月17日，原告作为出卖人（甲方）、被告作为买受人（乙方），双方签订《补偿协议》一份，约定甲、乙双方于2013年7月17日签订关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，买卖合同约定的成交价为1，240，000元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备，现经双方友好协商，就此达成如下协议：乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方480，000元，付款方式（1）乙方于2013年7月25日前支付甲方110，000元，（2）乙方于2013年8月17日前支付甲方370，000元，本条所述款项与买卖合同登记的所有房款分开转账，以便提供银行办理贷款所需凭证；本次交易甲方应缴纳的交易税费及中介服务费均由乙方承担并支付；双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定（参照买卖合同的九、十条履行）；本协议经双方当事人签章当日成立并生效，本协议与买卖合同相冲突的条款以本协议约定为准；固定装修、灯饰及厨卫设施依现状。协议另对相关问题进行了约定。
上述买卖合同及补偿协议签订后，被告于2013年7月17日支付原告房款30，000元，同日支付中介方佣金27，000元。2013年7月22日，原告将系争房屋交付给被告，被告支付给原告620，000元（含第二笔购房款490，000元、尾款20，000元以及第一笔装潢补偿款110，000元）。2013年8月17日，被告支付给原告第二笔装潢补偿款370，000元。
另查明，2013年9月13日，被告与中国建设银行股份有限公司上海浦东分行（以下简称“建行浦东分行”）、上海市住房置业担保有限公司（以下简称“置业担保公司”）签订了《个人住房组合抵押借款合同》一份。庭审中，被告表示其得知2013年9月13日合同签下来后，通知了中介及原告银行贷款已经办出，需要原告继续配合去办理房款的拆分手续以便于贷款公证，2013年9月20日，被告拿到了上述抵押借款合同；原告则表示抵押借款合同的真实性没有异议，但提请法庭注意申请办理的情况，因为被告的资质不适格，导致当初贷款迟迟不能办理下来，虽然去办理了贷款，但是不符合合同约定。
2013年9月22日，原告向被告出具催款通知一份，载明原、被告针于系争房屋签订房屋买卖合同后，被告按约支付了首期房款，余款应由被告向银行申请按揭贷款的方式支付给原告，但自2013年7月17日起至2013年9月21日止原告未收到被告通过银行代付的按揭贷款。按照合同约定，若被告贷款申请未获银行审批通过或银行的审批贷款额度小于申请的额度，被告也应在9月25日前以现金形式将700，000元支付给原告。若被告在约定期限之前未能支付剩余房款，原告将根据合同补充条款的相关规定给予被告合理期限，即在2013年10月15日前以现金形式补足剩余尾款700，000元；合理顺延办理过户手续时间直至收到房屋尾款700，000元；在给予期限后仍未履行付款义务，原告将根据合同规定计算赔偿金，如逾期后的15天（2013年10月30日）还不能以现金形式补足剩余尾款700，000元，原告将书面通知被告解除合同并按合同约定追究被告的违约责任，并扣除被告违约期间的赔偿金与购房总房款的20％作为违约金，剩余房款退还给被告。庭审中，被告称其确实在系争房屋处收到了上述催款通知，因当时系争房屋还没有过户，原告不应向被告催款。
2013年10月11日，上海市地方税务局松江分局出具《上海市个人住房房产税认定通知书》，载明系争房屋免征房产税。2013年10月22日，税务机关开具了缴纳房产税的发票。
2013年10月22日，被告向原告出具承诺一份，载明今购沈丽丽、黄国瑛松江区虬泾路XXX弄XXX号XXX室房屋，计1，720，000元，现金已付1，020，000元，贷款700，000元至2013年11月25日前付清，违约责任自负。庭审中，被告对承诺的真实性并无异议，但称当时原告必须让被告写保证，否则不愿意办理过户手续，被告说可以加急办产证并在2013年10月22日给黄牛加急费1，500元，被告实际拿到产证是在2013年11月4日，被告在2013年11月5日将产证交给银行，银行凭产证放款，被告加了1，500元原告还是不同意，无奈之下被告出具了承诺书，而且也没有说清什么违约责任。同日，上海市松江区房地产交易中心受理了系争房屋的过户申请。
2013年10月31日，系争房屋被核准登记在被告名下。此外，系争房屋上还设定有抵押债权，抵押权人为建行浦东分行和置业担保公司，抵押金额为700，000元，其中商业贷款474，000元，公积金贷款226，000元。2013年12月4日，建设银行将二笔贷款474，000元、226，000元合计共700，000元支付给原告。
再查明，庭审中，原告提交了通话清单一份，证明2013年9月16日原、被告双方去审税，审税当天得知贷款没有办妥，原因是被告的资质不合格，当天下午中介打了很多电话给原告，2013年9月17日中介也打了很多电话，2013年9月21日被告的委托代理人陈卫民也打电话给原告，说贷款没有办下来但是他会继续办，2013年9月25日，原告还没有收到任何贷款审批的通知，原告又打电话给陈卫民，他说还没有办好，原告说自己要发催款通知，于是原告按照合同约定的地址给被告寄送了挂号信，当时被告没有告诉原告新的地址。被告则认为当时为了办理贷款手续的需要，被告说要把620，000元拆成480，000和140，000元，但是原告就是不同意，当时就是在商量这个事情所以打了电话。庭审中，原告还提交了《委托放款授权书》复印件一份，证明被告向建行浦东分行办理贷款的时间是2013年8月28日，这份委托书是被告去办理的，原件不在原告的手里。被告则认为如果原告认为不妥的话当时就应该提出终止签约。
庭审中，被告提交了2014年1月2日有刘奇签名的情况说明一份，欲证明中介通知原、被告双方于2013年9月16日去审税，后来由于原告沈丽丽的个人事务，延迟到2013年10月22日才办理过户手续。被告还提交了原告发给中介经办人刘奇的短信通知一份，证明原告催款通知被告已经收到了，但原告却称挂号信被退回查无此人，原告要求贷款下来后通知沈丽丽，但是贷款下来应当通知被告。原告则表示2013年10月22日的过户时间是在过户前与被告协商的结果，并非由于沈丽丽个人事务而导致的单方推迟变更时间，与被告陈述不符，反而原告的证据证明原告多次催讨；原告的确向中介发送了上述短信，原告催促被告办理贷款，贷款办下来后告知原告也无可厚非。
庭审中，被告还提交了天然气发票一份，证明原告尚未与被告办理水电煤过户手续，被告保留申诉的权利。原告表示自己是愿意办理过户手续的，原告曾经多次电话短信通知中介，但是被告或者中介不予理睬，当时因为被告有这个行为无法再继续进行下去；如果是原告的原因，被告可以发通知原告，但是原告没有收到被告任何的通知。
诉讼中，原告表示其主张的滞纳金即合同中约定的赔偿金，即被告逾期支付款项的损失赔偿，计算期限自2013年10月16日起至2013年12月4日止，共计49天；当初因被告多次违约，贷款和公证的时间都晚了，因此双方协商，被告说可以办理加急，贷款会在2013年11月5日到账，因为此前被告承诺的事情都没有兑现，所以原告让被告出具了承诺书，原告给宽限到2013年11月25日；原告并没有因为自身原因延误过户，原告也从来没有要求在过户之前贷款到账，原告也知道贷款要在过户后才能到账，被告此前从没有向原告告知过贷款的情况，原告需要知道贷款有没有审批通过；抵押借款合同之前原告没有看到，直到2013年10月22日过户当天被告才给原告看，原告看到这份贷款合同之后同意过户，然后问被告何时能够到账，被告先说2013年11月5日，后来又说11月15日到账，双方协商后原告宽限到同年11月25日；承诺书上的“违约责任自负”是指截至2013年11月25日之前，如果被告还没有付清，就要承担合同约定的20％违约金和每日万分之五的赔偿金。
被告则表示办出贷款和付款是两个概念，合同也没有约定哪天银行贷出款，第二笔款的计算时间应从2013年8月17日开始计算，当天被告支付了第二笔370，000元装潢款；中介此前告诉被告因为原告的原因迟延了二次，原告也要求要拿到贷款才来办过户，后来被告告知原告可以加急办理，原告一定要被告写保证书，后来被告为了过户才写的；承诺书上的“违约责任自负”的意思是违约责任被告自己负责，但上述承诺书是原告要挟被告写的，要负什么责任也没讲清楚，被告没有违约，不同意支付原告违约金，再说原告主张的违约金也过高，请法院依法处理。
以上事实，由上海市房地产买卖合同、补偿协议、房屋买卖交接书、银行明细清单、房地产登记收件收据、上海市房地产登记簿、承诺书、催告通知及邮寄凭证、个人住房组合抵押借款合同、上海市房地产权证、银行转账凭证、收据、短信记录、房产税认定通知书、发票及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》均是当事人的真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，故合同各方均应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：1、原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》是否应当解除，被告是否应当承担相应的违约金；2、被告是否存在逾期支付房款的情形，是否应当承担相应赔偿金。
对于第一个争议焦点，本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人主张合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本案中，其一，原、被告并未在房地产买卖合同中约定购房贷款的具体支付日期。原告虽主张被告延期办理贷款，也未提供贷款已经审批通过的证明，不知道被告能够贷出多少钱，但2013年9月13日建设银行上海分行及置业担保公司已经与被告签订了《个人住房组合抵押借款合同》，原告也已经于过户之前看到了上述合同，合同中载明了公积金贷款额为226，000元，商业性贷款额为474，000元，二项合计为700，000元，故被告不需在过户之前再现金补足上述钱款。其二，2013年10月22日，原、被告经再次协商之后，被告于过户之前向原告出具了承诺书，载明贷款700，000元在2013年11月25日前付清，原告也同意给予宽限，并配合被告完成了系争房屋的过户，2013年12月4日，建设银行也将全部余款700，000元支付给原告。故鉴于原告此前并未向被告发出过解除合同的通知，此后双方经过协商，也完成了系争房屋的过户及钱款的交付，原告再向本院起诉要求解除合同，有违诚实信用原则，本院不予支持。同理，对于原告基于合同解除，要求被告涤除系争房屋的抵押债权并将房屋过户至原告名下，并承担总房价款20％违约金的诉讼请求，亦缺乏相应的法律依据，本院亦不予支持。
对于第二个争议焦点，本院认为虽然原、被告双方在房地产买卖合同中没有约定银行贷款的具体支付时间，但2013年10月22日，被告向原告出具了承诺书一份，载明贷款700，000元在2013年11月25日前付清，原告也同意上述条件，应视为双方对于贷款支付期限有了明确的约定，被告亦应按约履行，逾期未能履行应承担相应的违约责任。被告虽辩称承诺书是因为原告要挟而出具，但被告作为一个具有完全民事行为能力的人，对于自身承诺的内容及其后果等应当明知，故本院对此不予认同。被告虽辩称违约责任自负约定内容不明，不能沿用房地产买卖合同约定的违约责任，但被告亦应赔偿原告自2013年11月26日至2013年12月4日逾期支付款项的损失，至于损失的具体金额，本院参照中国人民银行公布的同期贷款利率，酌情确定为1，000元。
此外，对于被告辩称的原告尚未与其办理水、电、煤等的过户手续的意见，因被告未在本院要求的期限内提出反诉，庭审中，其也表示将保留相应的权利，故双方可另行解决。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十五条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告陈远翔于本判决生效之日起十日内支付原告黄国瑛、沈丽丽损失赔偿金1，000元；
二、驳回原告黄国瑛、沈丽丽的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5，277元、减半收取2，638.50元，由原告黄国瑛、沈丽丽负担2，613.50元（已付），被告陈远翔负担25元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 洪 飞
二〇一四年三月二十六日
书 记 员 苏晓星
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十五条……
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。