安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第01229号
上诉人（原审原告）：巢湖市泰然工贸有限公司。
法定代表人：向泽珊，执行董事。
委托代理人：吴小青，安徽三乐律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：六安市正兴钢结构有限公司。
法定代表人：许正生，总经理。
委托代理人：陆腊，安徽焦纪明律师事务所律师。
上诉人巢湖市泰然工贸有限公司与上诉人六安市正兴钢结构有限公司因租赁合同纠纷一案，均不服巢湖市人民法院（2013）巢民二初字第00964号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
经审理查明：2013年5月9日，巢湖市泰然工贸有限公司与六安市正兴钢结构有限公司签订《租赁协议》一份，约定：巢湖市泰然工贸有限公司将其坐落在巢湖经济开发区花山工业区的建筑面积约为3600平方米的2#钢结构厂房，包括钢结构生产线设备租赁给六安市正兴钢结构有限公司使用，租赁期一年，自2013年5月10日起，至2014年5月9日止。一年租金45万元，租金分三次支付，于合同签订之次日付15万元，2013年9月1日前付15万元，2014年1月1日前付15万元。双方还就相互间的其他权利义务进行了约定。
协议签订后，巢湖市泰然工贸有限公司按照协议的约定，向六安市正兴钢结构有限公司移交了厂房及生产线设备，并办理了租赁设备移交手续，六安市正兴钢结构有限公司向巢湖市泰然工贸有限公司支付了第一批租金15万元，并向巢湖市泰然工贸有限公司交纳了5万元的设备保证金。
在生产过程中，六安市正兴钢结构有限公司认为所租赁厂房的电力不能满足其生产需要，遂于2013年8月11日，在双方协商未果的情况下，六安市正兴钢结构有限公司强行将厂房内属于自己的设备拖走，双方为此发生纠纷，巢湖市泰然工贸有限公司向公安“110”进行了报警。2013年8月20日，六安市正兴钢结构有限公司委托安徽焦纪明律师事务所向巢湖市泰然工贸有限公司邮寄了一份律师函，通知巢湖市泰然工贸有限公司解除双方之间签订的租赁协议，后又以邮寄方式将租赁厂房的钥匙邮寄给了巢湖市泰然工贸有限公司。此后，双方因租赁合同解除及损失赔偿事宜协商无果，巢湖市泰然工贸有限公司遂诉至原审法院，请求判令：解除双方之间的租赁协议，赔偿租金损失25万元。
原审法院审理后认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人不得擅自变更或解除。本案巢湖市泰然工贸有限公司作为出租人依照合同约定将厂房及生产线设备交付给六安市正兴钢结构有限公司，即履行了交付租赁物的义务，六安市正兴钢结构有限公司作为承租人，应当按照合同的约定及时支付巢湖市泰然工贸有限公司租金。
六安市正兴钢结构有限公司在租赁时应当对租赁的厂房有所了解，双方在租赁合同中并没有就巢湖市泰然工贸有限公司必须满足六安市正兴钢结构有限公司生产电力进行约定，六安市正兴钢结构有限公司在生产过程中，出现合同约定之外的生产电力问题时，应当与巢湖市泰然工贸有限公司协商解决，在协商不成的情况下，应当通过合法途径解决，但六安市正兴钢结构有限公司擅自单方面解除合同，既不符合合同的约定，又不符合法律之规定，显然对巢湖市泰然工贸有限公司构成违约，依法应当向巢湖市泰然工贸有限公司承担违约责任。
由于巢湖市泰然工贸有限公司提出了解除合同的诉请，应当认定自双方达成意思表示一致时合同解除，即巢湖市泰然工贸有限公司提出解除合同之日起合同解除，租金应计算至合同解除之日，即2013年11月18日，计192天，租金为236712.33元（45万元÷365天×192天）。
合同解除后，六安市正兴钢结构有限公司应当向巢湖市泰然工贸有限公司承担违约责任，巢湖市泰然工贸有限公司要求六安市正兴钢结构有限公司赔偿剩余租金损失25万元过高，由于合同对违约金未作约定，结合本案双方履行合同的情况，本院酌情考虑由六安市正兴钢结构有限公司按未付租金25万元的30%支付巢湖市泰然工贸有限公司违约金，即六安市正兴钢结构有限公司支付巢湖市泰然工贸有限公司违约金75000元。
综上，租金及违约金合计311712.33元，扣除六安市正兴钢结构有限公司已支付的15万元租金及交纳的5万元保证金，尚应支付巢湖市泰然工贸有限公司租金及违约金总计111712.33元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、巢湖市泰然工贸有限公司与六安市正兴钢结构有限公司之间的租赁合同自2013年11月18日解除；二、六安市正兴钢结构有限公司于本判决生效之日起七日内给付巢湖市泰然工贸有限公司租金及违约金111712.33元。案件受理费5050元，减半收取2525元，由六安市正兴钢结构有限公司承担。
上诉人巢湖市泰然工贸有限公司上诉称，原审认定双方合同自本公司提起诉讼之日解除无法律依据，本公司提起解除合同之诉，是行使自己的诉权，是否解除，应由法院确定，原审在尚未判决的情况下，以双方意思于本公司起诉之日达成一致而认定双方合同在该时解除显然错误。另本公司请求解除合同并要求赔偿损失，六安市正兴钢结构有限公司违反合同约定，造成本公司可得利益损失，本公司根据全年租金标准计算损失为25万元，原审法院却判令给付违约金显然不当。请求二审法院依法撤销原判，改判赔偿租金损失25万元。
上诉人六安市正兴钢结构有限公司辩称并上诉称，因巢湖市泰然工贸有限公司提供的厂房电力不能满足本公司生产需要，导致本公司无法在租赁厂房内继续生产，本公司提起解除合同符合法律规定，合同应于本公司提出解除之日即2013年8月21日解除，原审认定合同自2013年11月18日解除错误，巢湖市泰然工贸有限公司主张应自判决生效之日解除亦无法律依据。因合同解除原因是巢湖市泰然工贸有限公司提供的厂房电力设备不能满足生产要求，本公司不违约，原审在巢湖市泰然工贸有限公司未主张违约责任的情况下，判令本公司承担违约金75000元超出当事人诉讼请求，且本公司已实际搬出厂房，厂房钥匙也通过快递的方式寄给巢湖市泰然工贸有限公司，巢湖市泰然工贸有限公司主张租金损失亦无依据。综上，请求二审法院依法驳回巢湖市泰然工贸有限公司上诉，同时撤销原判改判驳回其原审全部诉讼请求。
上诉人巢湖市泰然工贸有限公司二审辩称，双方合同中对于电力标准没有约定，本公司提供的厂房电力足以满足六安市正兴钢结构有限公司生产需要，其单方提出解除合同原审法院认定其违约正确。本公司厂房至今空置，租金损失事实存在，本公司原审请求的是赔偿损失之诉，应判令给付租金损失，原审确定的违约金数额明确过低。请求二审法院依法驳回六安市正兴钢结构有限公司上诉，支持本公司上诉请求。
本院认为，巢湖市泰然工贸有限公司与六安市正兴钢结构有限公司签订租赁合同，约定六安市正兴钢结构有限公司承租巢湖市泰然工贸有限公司的厂房，双方对于租赁期限、租金标准等均做出约定，但合同中对于厂房所应具备的电力标准并未做出明确约定，六安市正兴钢结构有限公司作为承租人，其在租赁合同前对自己生产所需的厂房电力设备的标准具备充分认识，但在租赁合同的磋商阶段其并未对此提出要求，却在实际使用厂房数月后以租赁厂房的电力设备不能满足其生产需要而提出解除合同显然无合同依据，且对于厂房的电力设备不能满足其生产需要之事实也未能提供证据证明，原审认定六安市正兴钢结构有限公司提前解除合同构成违约并无不当，六安市正兴钢结构有限公司上诉主张其不违约的理由不能成立，本院依法不予采信。
六安市正兴钢结构有限公司在无合法解除权的情况下，提出解除合同，巢湖市泰然工贸有限公司未予同意，原审认定六安市正兴钢结构有限公司解除合同的通知不发生法律效力，并最终以巢湖市泰然工贸有限公司起诉时提出解除合同之时间，认定双方意思表示于该时点达成一致，最终确定双方合同于2013年11月18日解除并无不当。六安市正兴钢结构有限公司上诉主张合同于其发出解除通知到达之日解除的上诉理由不能成立，巢湖市泰然工贸有限公司上诉主张合同应于判决生效之日解除的上诉理由亦不能成立，本院依法均不予采信。
因六安市正兴钢结构有限公司违反合同义务构成违约，应依法承担相应违约责任，根据《合同法》的规定，违约责任的承担方式包括继续履行、采取补救措施、赔偿损失、支付违约金等，原审诉讼期间巢湖市泰然工贸有限公司主张的违约责任为赔偿租金损失25万元，原审法院应根据当事人的诉讼请求进行判决，然原审法院在巢湖市泰然工贸有限公司未提出违约金之诉的情形下，径行判决六安市正兴钢结构有限公司给付违约金显然不当，但因巢湖市泰然工贸有限公司原审已就其要求六安市正兴钢结构有限公司承担的违约责任的方式提出明确的赔偿租金损失之诉请，六安市正兴钢结构有限公司违约行为也确给巢湖市泰然工贸有限公司造成损失，六安市正兴钢结构有限公司应承担赔偿租金损失之违约责任。鉴于六安市正兴钢结构有限公司已实际将租赁房屋返还给巢湖市泰然工贸有限公司，在合同解除后的合理期间内，巢湖市泰然工贸有限公司应积极组织对外出租，以避免损失的扩大，但巢湖市泰然工贸有限公司在六安市正兴钢结构有限公司交回租赁物后让租赁物长期空置，对于扩大部分的损失，不应由六安市正兴钢结构有限公司承担。原审根据合同解除后未履行部分的租金标准25万元，酌情核定按30%承担违约金虽属法律定性错误，但确定的违约责任的标准75000元相对公允，故本院对于该违约责任的赔偿标准予以确认，六安市正兴钢结构有限公司应赔偿因违约给巢湖市泰然工贸有限公司造成的租金损失75000元，对于巢湖市泰然工贸有限公司超出该标准提出的租金损失数额，本院依法不予支持。六安市正兴钢结构有限公司上诉主张不应承担违约责任的理由亦不能成立，本院亦不予采信。
综上，原审认定事实清楚，适用法律无明显不妥，对违约责任的承担数额确定相对公允，唯对违约责任的承担方式定性表述有误，本院予以纠正。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持巢湖市人民法院（2013）巢民二初字第00964号民事判决第一项；即巢湖市泰然工贸有限公司与六安市正兴钢结构有限公司之间的租赁合同自2013年11月18日解除；
二、变更巢湖市人民法院（2013）巢民二初字第00964号民事判决第二项为六安市正兴钢结构有限公司于本判决生效之日起七日内给付巢湖市泰然工贸有限公司租金及损失111712.33元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5050元，减半收取2525元，由六安市正兴钢结构有限公司负担；二审案件受理费5599元，由六安市正兴钢结构有限公司负担2534元，由巢湖市泰然工贸有限公司负担3065元。
本判决为终审判决。
审判长 项 红
审判员 吕爱来
审判员 欧 健
二〇一四年五月十二日
书记员 丁宇琪
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。