福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽02民终789号
上诉人（原审被告）：丁海平，男，1978年4月8日出生，汉族，住江苏省淮安市清河区。
委托诉讼代理人：徐进，福建均融律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：卢佰文，男，1977年12月3日出生，汉族，住厦门市集美区。
委托诉讼代理人：许真等，福建旭恒律师事务所律师。
上诉人丁海平因与被上诉人卢佰文房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2016）闽0211民初2557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
丁海平上诉请求：撤销一审判决第三项，改判丁海平无需支付卢佰文违约金、律师费、中介佣金、因申请财产保全所支出的保险服务费用。事实和理由：一、一审法院在违约责任的确定方面，未能准确认定合同解除的原因，对案件事实认定错误。本案所涉法律关系为房屋买卖合同关系。卢佰文与丁海平之间签订的房屋买卖合同通过第三方中介居间达成，在签订合同时，卢佰文及居间人均未提示丁海平需夫妻双方共同签字，导致合同订立后，丁海平配偶不同意作为共有财产的房屋转让给他人，致使讼争房屋买卖合同不能履行。故，卢佰文及居间人对于合同未能履行均存在过错。二、一审判决未能正确认定卢佰文的实际损失情况，属于事实认定错误。对法律规定的“当事人约定的违约金明显过高”的情形未对违约金予以合理调整，系适用法律不当。首先，本案讼争合同项下房屋总价款为262万元，卢佰文仅支付132万元（包含定金），并未支付购房价全款，卢佰文实际损失即为132万元资金占用的损失。双方合同签订至起诉时仅四个月，即卢佰文所付132万元资金占用时间仅为4个月。合同法解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。一审法院并未根据卢佰文实际付款及损失情况，依法对违约金予以调整。其次，卢佰文在一审时提交的土地拍卖及案外人房产买卖合同与本案及卢佰文的损失不存在关联性。一审判决依据土地拍卖价格上涨的宏观趋势，认定524000元的违约金在合理幅度内是错误的。三、律师费、因申请财产保全所支出的保险服务费用并非必要支出，尤其是因申请财产保全所支出的保险服务费用不应作为必要支出。四、中介费用不应由丁海平承担。一审判决未能查明合同不能履行的事实及原因，导致对于中介费承担认定错误。卢佰文与案外第三人之间的房屋中介费用，属于居间合同下所产生的居间费用。本案讼争房屋买卖合同因涉及共同财产无权处分导致不能履行，房屋中介作为专业居间人在双方签订合同时未能尽其职责给予提醒、告知，存在重大的告知、提示不到位的责任，应对合同不能履行承担相应责任，居间费用（中介费用）应当予以免除或扣减。
卢佰文辩称，一、丁海平违反讼争协议约定，一审判决其承担违约责任，认定事实清楚。丁海平明确提出拒绝履行协议，卢佰文因此诉请解除讼争协议并要求丁海平承担违约责任，一审判决丁海平承担违约金，认定事实清楚。二、丁海平主张违约金过高没有依据，亦未举证证明，一审综合众所周知的房价涨幅情况及丁海平的相关举证，判令其按讼争协议约定支付违约金，适用法律正确。事实上，讼争房产现价已超出与当时的签约价100万元以上，即便丁海平支付一审判决的违约金，亦不足以弥补卢佰文的损失，丁海平仍可从违约行为中获取巨大利益。三、律师费、保全担保费、中介费依约应由丁海平承担，一审法院认定合法有据。根据协议第十条约定，丁海平违约的除应向卢佰文支付总房款百分之二十的违约金外，还应赔偿卢佰文的居间费用……等实际损失和收益损失，以及由此产生的诉讼费用和律师费用等。因丁海平违约，导致卢佰文追究丁海平责任，因此产生的中介费、律师费、保全担保费等费用，应由丁海平承担。请求驳回丁海平的上诉请求。
卢佰文向一审法院起诉请求：1.自2016年8月30日起解除卢佰文与丁海平于2016年4月5日签订的《房产买卖协议书》；2.丁海平立即返还卢佰文已付购房款132万元；3.丁海平向卢佰文支付违约金87.8万元；4.丁海平赔偿卢佰文因本案产生的律师费4万元；5.丁海平承担卢佰文为讼争房产所支付的中介佣金25800元；6.丁海平承担卢佰文因申请财产保全所支出的保险服务费用（即保全担保费用）11319元以及保全费5000元。
一审法院认定事实：2016年4月5日，经厦门东篱房产营销策划有限公司居间介绍，卢佰文与丁海平签订一份《房产买卖协议书》，协议第一条约定，丁海平同意将坐落于福建省集美区乐海北里18号2101室的房产出售给卢佰文，土地房屋权证号为01××37。协议第二条约定，双方同意讼争房产成交价为262万元，卢佰文支付定金30万元（后双方签订的《购房定金收条》将定金金额提高至32万元）。协议第四条约定，双方同意，将上述购房款分两次支付给丁海平，已支付的定金可冲抵购房款，具体付款日期及金额包括：1.卢佰文于2016年6月30日前向丁海平支付132万元（含定金）；……4.卢佰文预向银行申请贷款130万元，该贷款由银行直接转至丁海平账户。协议第十条约定，卢佰文、丁海平不得中途悔约，否则悔约方除应向守约方承担总房款20%的违约金外，还应赔偿守约方含居间费用、装修损失、房屋使用费、房屋折价损失等实际损失和收益损失，以及由此引起的诉讼费用和律师费等。协议第十二条约定，卢佰文、丁海平保证备齐资料于产权抵押注销后十日内前往土房局办理交易登记手续并签订土房局提供的《厦门市存量房买卖合同》；若于产权抵押解除注销后十日内因一方原因仍无法办理交易登记手续的，则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担本协议第十条约定的违约责任。
协议签订后，卢佰文依约履行了132万元付款义务，并向中介机构支付中介服务费用25800元。丁海平则以其妻子不同意售房为由，未履行合同约定义务。
卢佰文在诉讼期间，因保全案件需要，向中国平安财产保险股份有限公司厦门分公司交纳保险服务费用11319元。
在本案审理过程中，案外人张秀谨以丁海平的妻子身份向法院提交第三人参加诉讼申请书，称其为涉案房产的共有权人，与案件有利害关系，要求参与诉讼。
一审法院认定本案应审查以下问题：
一、是否需要追加案外人张秀谨作为本案的第三人参加诉讼。卢佰文认为，本案不涉及物权变动的问题，不会影响到第三方的权利，因此不需要追加。丁海平认为，本案的讼争纠纷属于物权纠纷，对于卢佰文提起的诉求仍然是在夫妻存续期间所产生的债务，是否追加由法院确定。一审法院认为，本案案由是房屋买卖合同纠纷，属债权纠纷，卢佰文在诉讼中仅提出要求解除合同并要求丁海平承担违约责任，不涉及物权变动，基于合同相对性原理，无须追加案外人张秀谨参与诉讼。
二、关于涉案合同的效力问题。卢佰文认为，依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一项，涉案合同是有效合同。丁海平认为，其仅作为共有权人之一与卢佰文签订合同，涉案合同对房产的处分已经侵害案外第三人张秀谨的合法权益，应该认定无效合同。一审法院认为，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一项规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，本案系债权纠纷，债权合同的有效性并不以出卖人拥有处分权为前提，除此之外，涉案合同亦不存在其他无效情形，故涉案合同应为合法有效。
三、关于违约责任的确定与违约损失的计算。卢佰文认为，因丁海平在双方协商过程中已经明确拒绝履约，卢佰文有权单方解除涉案合同。对于违约金的计算，厦门房价持续上涨，涨幅是在可预期的范围之内，价差损失应在丁海平可预期范围之内；丁海平系恶意违约且存在重大过错，不适用可预见损失的法律规定。丁海平认为，涉案合同系无效合同，不存在解除合同问题。卢佰文主张其损失含房屋差价损失不恰当，卢佰文实际所造成的即可预见的损失为卢佰文已支付款项的利息损失。一审法院认为，在涉案合同的履行过程中，丁海平明确拒绝履行合同，卢佰文据此提出解除合同，合法有据，予以支持。关于违约损失的计算，根据合同法第一百一十三条第一款规定，违约损失不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，上述法律规定在适用中是否将违约方具有恶意违约等情形排除在外，法律并无明文规定，理论与实务中均存在不同的认识，且难以排除丁海平因其妻子不同意出卖房产而违约等情形，尚难对丁海平违约的主观原因作出判定，故对卢佰文“关于丁海平系恶意违约且存在重大过错，不适用可预见损失的法律规定”的主张不予采纳；卢佰文主张的差价损失受制于房地产交易市场的波动与国家政策的调整，影响因素较多，较难以提前预期，卢佰文关于“价差损失应在丁海平可预期范围之内”的主张缺乏依据，不予采纳。退一步言，即便可依差价计算损失，卢佰文提供的厦门市2016年第一次、第二次土拍报道、案外人房产买卖协议书、视频截图等相关证据，均系未经过专业统计、进行普遍性分析而得来资料与数据，无法直接做为计算依据，本案庭审中就此曾询问卢佰文是否要委托专门机构对可能的差价损失进行鉴定，卢佰文亦明确表示不同意申请，综合以上情况，法院无法确定损失的具体金额。
关于违约金的计算，丁海平虽提出按合同价款的２０％计算违约金过高，但未提出相关证据予以证实，相反，卢佰文提供的厦门市2016年第一次、第二次土拍报道、案外人房产买卖协议书等证据，虽无法直接确定损失金额，但能初步印证在涉案合同签订后房价上涨的总体趋势，依此情势，以合同价款的２０％计算违约金应在合理幅度之内，故对丁海平的抗辩主张不予支持。依《房产买卖协议书》第十条的约定，将违约金计算为524,000元。
关于中介费用、保险服务费用是否应当列入案件损失。涉案合同合法有效，丁海平提出“中介机构存在过错导致合同无效故而不应支付中介费用”的主张缺乏依据，对卢佰文关于中介费用的诉请予以支持。此外，卢佰文因申请财产保全所支出的保险服务费用11319元及律师费用4万元，均属必要支出，依合同约定应由违约方承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一项规定，判决：一、确认卢佰文与丁海平于2016年4月5日签订的《房产买卖协议书》于2016年8月30日起解除；二、丁海平于本判决生效之日起十日内返还卢佰文已付购房款（含定金）合计1,320,000元；三、丁海平于本判决生效之日起十日内向卢佰文支付违约金524,000元，并承担卢佰文因本案产生的律师费40,000元、中介佣金25,800元、因申请财产保全所支出的保险服务费用11,319元，以上四项合计601,119元；四、驳回卢佰文的其他诉讼请求。案件受理费25001元，减半收取12500元，保全费5000元，合计17500元，由卢佰文负担2723元，丁海平负担14777元。
本院二审期间，卢佰文提交如下证据：证据一，新闻报导（厦门房价），用于证明2016年11月讼争小区泉舜·泉水湾二手房均价为每平方米3.5万元左右。证据二，国家统计局房价变化统计，用于证明据国家统计局统计，厦门二手房2016年10月较2015年涨幅超过37%。证据三，微信聊天记录，用于证明丁海平在上诉状所称其在协商过程中同意返还卢佰文已支付的购房款132万元，但因卢佰文未能确定后续处理方案才未能退还，与事实不符。卢佰文已将收款账号发给丁海平，要求先退还已支付的132万元购房款，其余有争议的部分再协商或通过法律途径解决，因丁海平未退还购房款，卢佰文亦无法再购置其他房产。证据四，新闻报导，用于证明2016年1—10月厦门房价累计涨幅48.6%居全国第3。2017年2月讼争房产所在小区二手房报价每平方米34180元，同年3月均价将近每平方米3.6万元。丁海平对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，系卢佰文单方提供，不能真实证明房价的真实情况，且房价的涨跌是市场行为，不能做为卢佰文损失的依据。
双方当事人均陈述对一审法院认定的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，丁海平与卢佰文签订的房产买卖协议书是双方当事人的真实意思表示。协议约定丁海平保证讼争房屋权属清楚，无债权债务纠纷；如存在其他共有人则共有人均已同意出售；自本协议生效之日起，若发生与丁海平有关房屋产权纠纷或债务权等，概由丁海平负责，由此给卢佰文造成的损失，由丁海平负责赔偿。双方在其他事项还约定丁海平承诺此房产无任何经济纠纷，否则一切后果由丁海平承担，本案中丁海平以其配偶不同意作为共有财产的房屋转让给他人为由等主张致使讼争房屋买卖合同不能履行，卢佰文及居间人均存在过错，与其签订上述房产买卖协议书时的意思表示相悖，亦违反了诚实信用原则。丁海平没有提供充分证据证明双方约定的违约金存在过分高于造成损失的情形。因此，卢佰文请求按照协议约定除承担违约金外，还应赔偿含居间费用等实际损失和收益损失，以及由此引起的诉讼费用和律师费等，并无不当。卢佰文二审提供的证据不影响本案的处理。
综上所述，丁海平的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9811元，由丁海平负担。
本判决为终审判决。
审判长 林巧玲
审判员 李向阳
审判员 胡林蓉
二〇一七年六月十二日
书记员 陈 源
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。