上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民三(民)初字第1771号
原告章启高。原告廖耀明。原告董富根。上列三原告的共同委托代理人陈欣,上海政明律师事务所律师。上列三原告的共同委托代理人包以文。被告上海市虹口区XX公寓业主委员会。负责人王建岗。负责人吴英贵。被告上海真贤物业管理有限公司。法定代表人吉建平。委托代理人肖汉庆。原告章启高、廖耀明、董富根与被告上海市虹口区XX公寓业主委员会(以下简称XX公寓业委会)、上海真贤物业管理有限公司(以下简称真贤公司)业主撤销权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告廖耀明、董富根及其委托代理人陈欣、包以文暨原告章启高的委托代理人，被告XX公寓业委会的负责人王建岗、吴英贵，被告真贤公司的委托代理人肖汉庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告章启高、廖耀明、董富根诉称，三原告系上海市虹口区逸仙路XXX弄XX公寓小区的业主，被告XX公寓业委会系该小区的业委会，被告真贤公司系该小区的物业管理企业。2013年3月1日业委会成立后，不按法律规定征询业主意见，在未征询业主大会同意的情况下，违法选聘真贤公司为小区的物业管理企业，并与其签订《物业服务合同》，两被告未按法律规定向全体业主公示。无奈之下，包括三原告在内的广大业主只能到街道房地办查询，竟发现《物业服务合同》并未在房地办备案。此后，在小区业主的不断投诉和有关部门的责令下，两被告才于2013年12月办理了《物业服务合同》的备案登记。包括三原告在内的小区业主通过查询看到了《物业服务合同》的内容，发现《物业服务合同》存在严重侵害业主权益的情况，其中合同第1条载明：“总建筑面积23395平方米”，合同第7条载明：“商业用房的物业服务费为4.73元/月·平方米”，“合同第14条载明：“小区地面停车费、广告费按40%标准提取作为真贤公司的管理费”，合同第27条第1项载明：“本小区实施中大修及专项维修项目，真贤公司收取施工合同总价15%的管理费”。三原告认为，合同记载的总建筑面积与实际面积不符，遗漏了小区商业用房的建筑面积；合同约定的商业用房物业管理费收费标准大大低于市场标准，按照物价局的定价标准，物业公司的利润不能高于15%，商业用房物业管理费收费定价标准低，会导致小区业主的物业管理费收费定价偏高；小区以前是按照以地面停车费的25%提取作为物业公司的管理费，行业规定也基本是25%；广告费应全部纳入小区维修基金，物业公司不应提取；小区大修和专项维修项目均是外聘维修队进行的，物业公司不应提取管理费用，如提取管理费会导致维修队成本提高而增加工程款，维修费将来是从维修基金中列支的，最终会加重业主的经济负担。故要求判令：1、《物业服务合同》第一条总建筑面积由23395平方米变更为26431.31平方米；2、撤销《物业服务合同》第七条商业用房物业管理收费标准的约定，重新协商收费标准；3、《物业服务合同》第十四条约定的小区地面停车费按40%标准提取作为真贤公司的管理费变更为按25%标准提取，撤销该条广告费按40%标准提取作为真贤公司管理费的约定；4、撤销《物业服务合同》第二十七条第(一)项有关真贤公司从施工合同总价中提取管理费的约定。审理中，三原告表示，真贤公司收取住宅房物业管理费的收费标准尚属合理。被告XX公寓业委会辩称，不同意三原告的全部诉讼请求。1、章启高和董富根均系本届业委会成员。廖耀明不是本届业委会成员，但在上届业委会结束任期、本届业委会尚未成立之前，廖耀明成立了自管小组并私刻业委会公章，代替业委会、物业公司的工作，董富根也是该自管小组的成员。业委会聘请真贤公司是严格按照法定程序进行的，业委会成员乔某某介绍了三家物业公司来竞聘，经业委会评议和包括三原告在内的广大业主投票，最终选定真贤公司。2、商业用房地址是上海市逸仙路XXX-
XXX号，不属于小区产证面积范围，与小区没有关系，只是处于物业公司的管理范围。《物业服务合同》记载的总建筑面积依据的是规划图纸，如变更面积须通过相关程序，经规划部门确认。3、《物业服务合同》约定的商业用房物业管理费收费标准是合理的，合同约定不能随意撤销，三原告认为不合理，没有依据。商业用房物业管理费收费标准的确定只与该房屋权利人有关，与其他业主没有利害关系，不需要征询其他业主的意见。4、小区之前聘请的上海宏久物业管理有限公司(以下简称宏久公司)按照每月每平方米建筑面积1.60元收取物业管理费，地面停车费和广告费中提取25%作为物业公司的管理费，现在聘请的真贤公司是按照每月每平方米建筑面积1.35元收取物业管理费，物业管理费收费降低，真贤公司基本不能盈利，故乔某某提出用提高地面停车费和广告费提取标准来补贴真贤公司的收益。经测算，业委会和真贤公司商定提取标准由原来的25%提高到40%，业主实际是得益的。停车费和广告费的提取，已通过张贴公示的方式和物业公司的选定一并进行征询，业主同意选聘真贤公司，包含了对真贤公司收费报价的认可。5、施工管理费主要用于施工用水电、施工安全维护、施工场地卫生打扫等方面，宏久公司执行的是按施工合同总价的10%标准提取管理费，现《物业服务合同》将标准提高到15%，也是因为真贤公司物业管理费收费标准低，没有盈利，故给其补贴收益。施工管理费的提取系通过业委会讨论决定，没有征询全体业主的意见。后因部分业主有意见，业委会和真贤公司协商后将标准又调回至10%，15%的标准实际没有执行过。因维修基金账户尚未开通，真贤公司实际没有拿到施工管理费，维修施工费都是由真贤公司垫付的。被告真贤公司辩称，XX公寓业委会的意见属实，不同意三原告的全部诉讼请求。经审理查明，原告章启高、廖耀明、董富根系上海市虹口区XX公寓小区业主，被告XX公寓业委会系该小区业主委员会。本届业委会于2013年3月1日成立，章启高、董富根、王建岗、吴英贵、乔某某系业委会成员，王建岗系业委会主任，吴英贵系副主任。因小区原物业管理单位宏久公司的物业服务合同到期，业委会选聘新的物业公司。乔某某推荐了三家公司，经业委会讨论评议，选定真贤公司由小区全体业主投票表决，业委会并在小区公告栏内张贴了真贤公司的证照、公司简介及真贤公司的告知书，告知书载明：……建议物业服务费报价，小高层二楼以上为1.35元/平方米/月，小高层底层为0.95元/平方米/月；小区公益费用，地面停车费，60%归小区业委会，40%归物业，广告收益费，60%归小区业委会，40%归物业……。经业主投票表决，同意票(包括三原告的同意票)超过半数以上，业委会据此选聘真贤公司为新的物业管理单位。2013年4月14日，XX公寓业委会以业主大会的名义(甲方)与真贤公司(乙方)签订《物业服务合同》，该合同第一条约定：总建筑面积23395平方米，其中住宅23395平方米；第七条约定：乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费……(一)住宅高层每平方米每月1.35元，住宅底层每平方米每月0.95元；……(三)商业用房每平方米每月4.73元；第十四条约定：本物业管理区域内的全体业主所有的会所及相关设施委托乙方经营管理，经营管理收费约定如下：小区地面停车费、广告费按40%标准提取作为乙方的管理费，其余60%纳入小区公益性费用……。第二十七条约定：……(一)本小区实施中大修及专项维修项目，乙方收取施工合同总价15%的管理费……。；第三十四条约定：本合同为期1年，自2013年4月14日起至2014年4月13日止。2014年1月10日，XX公寓业委会以业主大会的名义与真贤公司签订《补充协议》，约定将《物业服务合同》中第二十七条第(一)项“本小区实施中大修及专项维修项目乙方收取15%的管理费”变更为“乙方收取10%的管理费”。业委会作出由真贤公司从施工合同总价中提取管理费的决定未征询全体业主的意见。《物业服务合同》到期后，业委会和真贤公司未续签合同，但真贤公司继续为小区提供物业管理服务。真贤公司按照《物业务服务合同》约定的住宅房物业管理费收费标准亦即选聘时真贤公司的收费报价向住宅房业主收取物业管理费。另查明，1、逸仙路XXX号、XXX号1至5层商业用房及地下1层库房系案外人竺某某名下的独栋房产。2014年8月19日，真贤公司起诉竺某某，要求竺某某支付欠付的物业管理费及滞纳金【(2014)虹民三(民)初字第1687号案】。2014年11月10日，本院判决竺某某支付真贤公司物业管理费。该判决已生效。该案判决认为，该栋商业用房虽然临街，位于住宅小区的边缘，但也是小区的组成部分，属于小区物业管理范围，竺某某负有交纳物业管理费的义务。真贤公司作为物业管理单位，对小区物业服务主要涵盖小区共有部分的保洁、绿化、安保、设备设施的维护、保养、水电管网的疏通与维护等。因该房屋的性质及地理位置的特殊性，未能完全享受到物业管理和安保及保洁服务，但水泵、供水管道、排水管道与小区住宅共用，故竺某某也应支付该部分的物业管理服务费。因合同中未约定分类项目的收费标准，本院视小区管理的实际情况，参照非住宅物业综合管理服务费的标准确定。2、2014年6月30日，章启高、乔某某、董富根起诉XX公寓业委会和真贤公司，要求XX公寓业委会和真贤公司公开XX公寓小区自2013年4月至2014年6月期间的小区设施修缮、增设的施工合同【(2014)虹民三(民)初字第1368号案】。2014年10月17日，本院判决真贤公司应提供查阅自2013年4月1日起至2014年6月30日止XX公寓小区设施修缮、增设的施工合同，XX公寓业委会应提供协助。该判决已生效。3、2014年4月28日，王建岗起诉董富根、乔某某、章启高，要求其三人公开书面赔礼道歉并赔偿精神损失费【(2014)虹民一(民)初字第1893号案】。2014年7月4日，本院判决驳回王建岗的全部诉讼请求。该判决已生效。庭审中，三原告提供证人乔某某出庭作证。乔某某称，参与竞聘的三家物业公司系其引荐的，合同中涉及到业主利益的部分并非由其一人计算，也不是其一人说了算，业委会应当将计算的草案公布征询业主意见；业委会主任王建岗和副主任吴英贵篡改了由四名业委会成员草拟的合同内容，回避其他三位业委会成员，擅自与真贤公司签订《物业服务合同》，物业管理费和公共事业费的提取标准事先未向业主征询，事后又不向业主公示，不向房地办备案，甚至不让业委会成员查阅；业主大会和业委会的公章、财务章掌握在王建岗和吴英贵手里，很多事情由其两人擅自决定，没有公开，业主大会的召开也不符合法律规定的程序。上述事实，有三原告提供的房地产权证、《业主大会议事规则》、《关于上海市虹口区XX公寓小区业主大会会议决定、业主委员会组成人员选举结果等事项公告》、物业服务合同、表决票、乔某某的证言及证明、(2014)虹民三(民)初字第1687号民事判决书、产调信息、(2014)虹民三(民)初字第1368号民事判决书，XX公寓业委会提供的乔某某写的测算数据、关于选聘物业管理公司的意见征询、业委会张贴的物业公司情况介绍及真贤公司的告知书、表决票、业委会会议纪要、业主大会公告、业委会给业主的通知、《关于物业合同变更的补充协议》，本院调取的(2014)虹民一(民)初字第1893号民事判决书以及双方当事人的陈述等证据为证。本院认为，根据相关法律规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。真贤公司被选聘为XX公寓小区的物业管理单位，三原告现虽表示异议，但三原告从知道真贤公司被聘之日起，未在一年内行使撤销权，故对三原告就选聘物业公司所提异议，本院不予采纳。关于《物业服务合同》第一条总建筑面积的记载。经生效判决判定，商业用房也是小区的组成部分，属于小区物业管理范围。虽然《物业服务合同》记载的总建筑面积有误，但真贤公司系对整个小区提供物业管理服务，并没有因为合同记载的总建筑面积变小而减少小区物业管理范围，真贤公司向小区业主收取物业管理费也是按照每户业主产权证上的建筑面积来计收。合同记载的总建筑面积虽不够精确，但并未侵害到三原告的实体权益。现三原告主张变更，缺乏依据，故本院不予支持。鉴于合同已到期，业委会在今后签订《物业服务合同》时，应根据实际情况予以纠正。关于《物业服务合同》第七条小区商业用房的物业管理费收费标准的约定。对商业用房的物业管理费收费标准，相关部门没有规定指导价，商业用房的收费标准由合同双方协商确定。XX公寓小区仅有竺某某名下的一栋商业用房，即便《物业服务合同》确定的商业用房物业管理费收费标准不符合市场标准，也是与商业用房的权利人竺某某存在利害关系。三原告主张商业用房的物业管理费收费标准过低，会导致住宅房的物业管理费收费偏高，但三原告认可住宅房物业管理费收费标准确属合理，三原告的主张显然缺乏依据。合同约定的商业用房物业管理费收费标准没有侵害三原告的实体权益，三原告要求撤销，本院不予支持。关于《物业服务合同》第十四条小区地面停车费、广告费由真贤公司提取40%作为管理费的约定。业委会选聘物业公司时，将参与竞聘的物业公司的相关情况及其收费报价以在小区公告栏内张贴的方式予以公示，真贤公司的收费报价写明住宅房的物业管理费收费标准以及地面停车费、广告费的提取比例，业委会并以书面征求意见的方式，根据同意票过半数的投票表决结果，作出选聘真贤公司的决定。虽然业委会没有针对收费报价专门设计表决票，但过半数业主包括三原告在内均同意选聘真贤公司，代表过半数业主一并认可真贤公司的收费报价。真贤公司进驻小区后，住宅房业主也是按照《物业服务合同》约定的物业管理费收费标准，亦即按照真贤公司的收费报价来支付物业管理费的。现三原告主张变更、撤销该条约定，缺乏依据，故本院不予支持。关于《物业服务合同》第二十七条及对该条的补充协议中，真贤公司从大修、专修施工合同总价中提取管理费的约定。维修施工费从维修基金中列支，系由全体业主来承担。真贤公司要求从维修施工费中提取管理费关系到全体业主的切身利益，应征求全体业主的意见。业委会是业主大会的执行机构，并非决策机构，现业委会以业委会决议来代替业主大会决议，未履行向全体业主征询并由业主投票表决的法定程序，属程序违法，故应予撤销。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第(四)项、第二款、第七十八条第一款、第二款，《物业管理条例》第十一条第(四)项、第十二条第一款、第三款、第四款、第五款、第十五条第(二)项，《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十二条之规定，判决如下：一、原告章启高、廖耀明、董富根要求将《物业服务合同》第一条总建筑面积由23395平方米变更为26431.31平方米的诉讼请求，不予支持；二、原告章启高、廖耀明、董富根要求撤销《物业服务合同》第七条有关商业用房物业管理费收费标准的约定的诉讼请求，不予支持；三、原告章启高、廖耀明、董富根要求将《物业服务合同》第十四条被告上海真贤物业管理有限公司从地面停车费中提取管理费的比例由40%变更为25%的诉讼请求，不予支持；四、原告章启高、廖耀明、董富根要求撤销《物业服务合同》第十四条有关被告上海真贤物业管理有限公司从广告费中提取管理费的约定的诉讼请求，不予支持；五、撤销《物业服务合同》第二十七条第(一)项有关被告上海真贤物业管理有限公司从施工合同总价中提取管理费的约定。本案受理费50元，由原告章启高、廖耀明、董富根共同负担40元，被告上海市虹口区XX公寓业主委员会、上海真贤物业管理有限公司共同负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郑 煌
人民陪审员 管有丰
人民陪审员 毛济平
二〇一五年七月二十三日
书 记 员 吴 燕
附：相关法律条文
???一、《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。二、《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；……第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。……业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……三、《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十二条业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。