上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初5644号
原告(反诉被告)唐美，女，1964年5月19日出生，汉族，户籍所在地上海市闵行区。被告(反诉原告)上海意邦资产管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人董直理，董事长。被告上海意邦置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人张许秀，董事长。被告意邦投资(集团)有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人张许秀，董事长。上列三被告共同委托代理人孙文超，上海市浩信律师事务所律师。上列三被告共同委托代理人韩胡盼，上海市浩信律师事务所律师。原告唐美诉被告上海意邦资产管理有限公司(以下简称第一被告)、被告上海意邦置业有限公司(以下简称第二被告)、被告意邦投资(集团)有限公司(以下简称第三被告)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年6月1日立案受理后依法由审判员张分独任审理。审理过程中，第一被告提起反诉，本院经审核后依法受理并予以合并审理。本案于2016年7月13日公开开庭进行了审理，原告唐美、三被告共同委托代理人韩胡盼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐美诉称：原告从宣传广告获悉“意邦投资集团”投资开发的“意邦国际建材家居品牌中心”商铺出售信息，且“意邦投资集团”宣传承诺“由总部为意邦饰界保驾护航”、“小投入大回报”、“8-10年收回投资，20年稳定收益，(物业增值+租金保底+超值分成)坐享建材行业高速发展的繁盛硕果”等。基于对“意邦投资集团”的实力和承诺之信任，原告依照“意邦投资集团”的销售人员的指令与第二被告签订了《上海市商品房预售合同》，购买了系争的位于上海市青浦区重固镇北青公路XXX号XXX层XXX室商铺(以下简称系争商铺)。同日，原告又与第一被告签订《房屋委托管理协议》，约定由原告将系争商铺委托第一被告经营管理，由原告每月享有“保底经营收益”人民币(以下币种均为人民币)2,792元，由第一被告每三个月为一期予以支付，委托期限为二十年，并对其他违约等事项进行了约定。第二被告为保证第一被告就《房屋委托管理协议》之履行，与原告及第一被告签订了《保证合同》，承诺为第一被告就《房屋委托管理协议》中经营收益及逾期利息承担保证责任。上述协议及合同签订后，被告方尚能按期支付保底经营收益，但自2015年第一季度起开始陆续迟延支付保底经营收益、直至拒付。原告认为《房屋委托管理协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。而第一被告迟延和拒付保底经营收益，系属于违约行为。而第一、二被告均为有限责任公司，且均为第三被告绝对控股，且第二、三被告法定代表人均为张许秀，故三被告系关联公司，在任一方不能履行合同义务时，其他各方均应承担连带责任。为此，原告诉诸法院，请求判令：一、第一被告支付原告2015年第三、四季度及2016年第一、二季度保底经营收益27,867.70元；二、第一被告支付逾期支付保底经营收益的违约金(2015年第一季度逾期保底经营收益违约金，以7,962.20元为基数，按照日百分之三的标准，自2015年1月29日起算至2015年3月23日止，共55天；2015年第二季度逾期保底经营收益违约金，以7,962.20元为基数，按照日百分之三的标准，自2015年4月29日起算至2015年9月17日止，共143天；2015年第三季度逾期保底经营收益违约金，以3,981.10元为基数，按照日百分之三的标准，自2015年7月29日起算至2016年2月6日止，共193天；以3,981.10元为基数，按照日百分之三的标准，自2015年7月29日起算至实际支付之日止；2015年第四季度逾期保底经营收益违约金，以7,962.20元为基数，按照日百分之三的标准，自2015年10月29日起算至实际支付之日止；2016年第一季度逾期保底经营收益违约金，以7,962.20元为基数，按照日百分之三的标准，自2016年1月29日起算至实际支付之日止；2016年第二季度逾期保底经营收益违约金，以7,962.20元为基数，按照日百分之三的标准，自2016年4月29日起算至实际支付之日止)；三、第二被告对第一被告上述第一、第二项诉请责任承担保证责任(以保证合同约定的保证责任为准)；四、第三被告对第一被告上述第一、第二项诉请责任承担共同支付责任；五、本案受理费用由三被告承担。第一被告上海意邦资产管理有限公司辩称：对原告主张的未付保底经营收益的金额及逾期支付时间没有异议，但对其主张的逾期支付违约金计算标准有异议，合同约定的日百分之三标准过高。违约金的计算基础应当是原告的实际损失，请求按照中国人民银行同期存款利率作为违约金的计算标准。第二被告上海意邦置业有限公司辩称：不同意原告诉请。第二被告只是根据保证合同承担保底经营收益及逾期违约金的一般保证责任，具体金额以第一被告为准。且第二被告只是承担一般保证责任，即在债务人不履行的情况下承担责任。第三被告意邦投资(集团)有限公司辩称：不同意原告诉请，第三被告不是适格的被告。同时，第一被告上海意邦资产管理有限公司反诉称：反诉原告与反诉被告签订《房屋委托管理协议》，受托对系争商铺进行经营管理。后由于市场不景气，经营业态不佳，反诉原告确实因自身经营困难而迟延支付保底经营收益，为此被诉至法院。反诉原告认为：首先，《房屋委托管理协议》中明确约定了解除权，反诉原告有权依约行使解除权。其次，反诉原告迟延支付保底经营收益是因自身经营困难所致，并非恶意拖欠、并非恶意违约。再次，根据《合同法》之司法解释，结合房屋租赁审判实践，违约金应当以实际损失为基础，反诉被告的实际损失就是2-3个月的空租期损失。基于此，请求判令：1、反诉原告与反诉被告签订的《房屋委托管理协议》于反诉之日即2016年6月12日依法予以解除；2、反诉被告于判决生效后立即按现状接收房屋；3、反诉原告依据《房屋委托管理协议》约定行使约定解除权而需向反诉被告支付违约金8,376元(按协议约定的月经营保底经营收益2,792元/月计算3个月)；4、本案反诉费用由反诉被告承担。针对反诉，反诉被告唐美辩称：不同意反诉原告的所有诉请，应该继续履行协议。若解除本合同，需要支付反诉被告十年的保底经营收益，如果反诉原告同意支付十年的保底经营收益，反诉被告同意解除。合同的解除权在合同中已经进行了约定，合同守约方才享有解除权，违约方没有解除权。反诉原告仅仅对诉讼的业主要求解除合同，未诉讼的业主没有要求解除合同，会造成社会的不稳定性，也不利于整个区域委托合同的整体履行。本案诉讼过程中，仍有部分业主收到反诉原告支付保底收益，说明反诉原告是有资金支付能力的。投资管理协议与房地产买卖合同是紧密相联系的。反诉原告仅仅解除委托管理协议而不解除房地产买卖合同，违背了当初房地产买卖合同的初衷。对于三个月未付收益的解除权，如果反诉原告恶意未付即具有解除权对业主不公平，该权利应当是业主行使，而非反诉原告行使。对于反诉原告主张的违约金计算方式不认同，合同约定的10年收益违约金并非过高。一旦解除委托管理协议，房屋即为空置，业主的收益无法实现，损失远超过10年保底收益。且委托管理协议是被告提供的，为格式文本。反诉被告是基于10年保底经营收益才签订委托协议的，如果不能实现将得到极大伤害。经开庭审理查明：第二被告是坐落于上海市青浦区重固镇北青公路XXX号“意邦国际建材品牌中心”商铺的开发商。原告等业主分别向第二被告购买了上述商铺。在向第二被告购买系争的青浦区重固镇北青公路XXX号XXX层XXX室商铺后，原告(甲方)即与上海意邦建材市场经营管理有限公司(乙方，已于2014年8月工商更名为第一被告上海意邦资产管理有限公司)签订了《房屋委托管理协议》，约定：甲方不可撤销地委托乙方以盈利为目的经营管理该房屋，乙方有权以自己的名义进行经营管理的方式包括但不限于自营、对外发包、合资合作、对外出租等；委托期限自本协议签订之日起至2010年1月1日后二十年止；乙方应当按季向甲方支付经营收益，具体以乙方的盈利情况确定，但作为甲方不可撤销之委托对价，无论该房屋的盈利情况如何，甲方每月享有的保底经营收益为2,792元，经营收益产生的税费由甲方自行承担、由乙方代为缴纳、从乙方应付甲方的经营收益中直接扣除税金数额；经营收益按三个月为一期支付，第一期保底经营收益的支付时间为2011年1月28日前，以后每期经营收益的支付时间该期首月的28日前；乙方逾期向甲方支付保底经营收益，每逾期一日，由甲方按逾期未付款项的百分之三向乙方收取逾期付款违约金，逾期天数超过三个月的，则按照乙方擅自解除本协议处理；乙方承诺，除非得到甲方书面同意，乙方在委托期内不得擅自解除本协议，否则乙方应一次性向甲方支付相当于十年的“保底经营收益”作为违约金。协议另对其他内容进行了约定。同日，原告作为债权人、第一被告作为债务人、第二被告作为保证人三方签订了《保证合同》，约定：保证人愿意为债务人依主合同《房屋委托管理协议》所形成的债务提供保证；保证范围：包括《房屋委托管理协议》所连续发生的保底经营收益及逾期利息；保证方式为一般责任保证；合同另对其他内容进行了约定。另查明，上述协议及合同签订后，原、被告各自按约履行。庭审中，原告与第一被告确认：扣除第一被告代原告缴纳的税费后，第一被告实际支付原告的季保底经营收益为7,962.20元。2015年第一季度起第一被告有迟延支付或未支付保底经营收益的情况，原告诉至法院作如上诉请。以上查明的事实，由原、被告的陈述，房屋委托管理协议、保证合同、房地产权证、收款明细等证据予以佐证，并经庭审出证、质证属实，本院予以确认。案件审理过程中，原告认为：三被告之间存在股东或法定代表人关联关系，第一被告与第二被告对外经营行为都冠以“意邦集团”之名，而原告等业主当初就是基于对“意邦集团”的实力和承诺之信任才购买房屋的，因此要求第三被告承担共同支付的责任。第三被告认为：三被告之间是否存在关联关系由人民法院来审定；即使存在原告所谓的关联关系，要求关联公司之间相互承担责任也没有相应的法律依据。三被告是各自独立存在的合法主体，况且第二被告作为当初销售房屋的开发商，也事实上在出售房屋后以书面《保证合同》的形式承诺承担保证责任，要求第三被告承担共同支付责任没有法律和事实依据。根据庭审确认的事实，本院认为：原告与第一被告签订的《房屋委托管理协议》及原告与第一被告、第二被告签订的《保证合同》均系双方当事人真实意思表示，内容并不违反相关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。现第一被告拖欠协议约定之款项未付显属违约，理应承担金钱债务继续履行及支付逾期付款违约金之责任，故对原告要求第一被告支付“保底经营收益”、逾期付款违约金之诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于违约金之具体标准问题，本院认为，根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告约定的违约金计算标准为未付款项的日百分之三，对此被告方认为约定标准过高，请求法院依法予以调整，按银行同期存款利率作为违约金计算标准。综合考量原告的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院确定违约金的计算标准为未付款项的日万分之五。第二被告作为一般责任保证人，理应对第一被告的上述保底经营收益及逾期违约金的支付承担一般保证责任，其在承担保证责任后，有权向第一被告追偿。原告主张第三被告作为集团公司、关联公司理应为第一被告的上述支付责任承担共同支付责任，没有相应的事实和法律依据，本院不予支持。合同解除权有约定解除权和法定解除权之分。第一被告反诉请求适用《房屋委托管理协议》中第七条第2款关于“乙方逾期天数超过三个月的，则按照乙方擅自解除本协议处理”之约定，行使约定解除权；但《房屋委托管理协议》第七条第4款同样也约定了“除非得到甲方书面同意，乙方在委托期内不得擅自解除本协议”；两处约定本身就有矛盾之处。而法律规定在违约方出现拒绝履行主要债务、延迟履行主要债务等致使合同目的不能实现的情节时，赋予了守约方以法定解除权，并未赋予违约方在此情况下的法定解除权。因此，本院认为第一被告以自身违约为由主张享有解除权要求解除合同，于法相悖、有违公平，本院难以采信，故此对第一被告之反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十七条、第三十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、被告上海意邦资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告唐美2015年第三、四季度及2016年第一、二季度保底经营收益人民币27,867.70元；二、被告上海意邦资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告唐美逾期付款违约金(2015年第一季度逾期保底经营收益违约金，以人民币7,962.20元为基数，按照日万分之五的标准，自2015年1月29日起算至2015年3月23日止；2015年第二季度逾期保底经营收益违约金，以人民币7,962.20元为基数，按照日万分之五的标准，自2015年4月29日起算至2015年9月17日止；2015年第三季度逾期保底经营收益违约金，以人民币3,981.10元为基数，按照日万分之五的标准，自2015年7月29日起计算至实际支付之日止，另以人民币3,981.10元为基数，按照日万分之五的标准，自2015年7月29日计算至2016年2月6日止；2015年第四季度逾期保底经营收益违约金，以人民币7,962.20元为基数，按照日万分之五的标准，自2015年10月29日起计算至实际支付之日止；2016年第一季度逾期保底经营收益违约金，以人民币7,962.20元为基数，按照日万分之五的标准，自2016年1月29日起计算至实际支付之日止；2016年第二季度逾期保底经营收益违约金，以人民币7,962.20元为基数，按照日万分之五的标准，自2016年4月29日起计算至实际支付之日止)；三、对被告上海意邦资产管理有限公司财产依法强制执行后仍不能履行上述第一、第二项债务时，被告上海意邦置业有限公司承担保证责任；四、驳回原告唐美的其余诉讼请求；五、反诉原告上海意邦资产管理有限公司的反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币532.90元，减半收取计人民币266.45元，由被告上海意邦资产管理有限公司负担；反诉受理费人民币25元，由反诉原告上海意邦资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 张分
二〇一六年七月二十六日
书记员 王菲
附：相关法律条文
附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。