浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭江民初字第151号
原告（反诉被告）丁欣欣。
委托代理人杨彬明。
被告（反诉原告）杭州万银置业有限公司。
法定代表人叶如平。
委托代理人刘恩、王永皓。
原告丁欣欣为与被告杭州万银置业有限公司（以下简称万银公司）商品房销售合同纠纷一案，于2013年1月9日向本院起诉；反诉原告万银公司于2013年2月20日向本院提起反诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年3月29日、2013年6月9日公开开庭进行了审理。丁欣欣委托代理人杨彬明、万银公司委托代理人刘恩、王永皓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丁欣欣诉称：丁欣欣与万银公司于2008年7月31日签订商品房买卖合同，约定：丁欣欣购买万银公司所开发的万银大厦10层1001室商品房，合同约定面积为195.2平方米，其中套内建筑面积123.95平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积71.25平方米，单价为每平方米12000元，总计人民币2342400元。合同签订后，丁欣欣依照合同约定向万银公司支付购房款，合同第八条约定该商品房交付日期为2010年10月30日前，且商品房交付的条件为商品房经验收合格，第十一条约定双方进行验收交接时，万银公司应该出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，万银公司还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。2010年10月23日，万银公司向丁欣欣寄发万银大厦入伙通知书，但此时，该商品房并未达到双方合同约定的交付条件，及法律规定的强制性交付标准，2010年12月10日，该商品房通过规划验收，2010年12月20日，该涉案商品房取得竣工验收备案表，符合约定及法定交付条件。
根据双方所签合同第九条规定，万银公司逾期交房的，逾期不超过90日的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，万银公司按日向丁欣欣支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行。
万银公司未按合同约定时间将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，使丁欣欣未能取得房地产权属证书，合同第十五条约定，万银公司应该在商品房交付使用后120日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证、初始登记后应提交的分户证、办证卡发票联、交接书）登记需由万银公司提供的资料报产权登记机关备案。因万银公司的责任，丁欣欣不能在规定期限内取得房地权属证书，丁欣欣不退房，万银公司按已付房价款的0.5%向丁欣欣支付违约金。另，万银公司未及时向丁欣欣交付办理房屋所有权证所需的商品房交接书原件及商品房销售统一发票第四联原件，导致丁欣欣无法办理房屋所有权证，使得合同目的无法实现，万银公司也应承担延期办证违约金。
丁欣欣认为万银公司交付的该商品房未严格按双方签订的商品房买卖合同履行，有违诚信，并给其造成了重大的经济损失。故诉至本院，请求判令：一、万银公司向丁欣欣支付延期交房违约金人民币23892.48元；二、万银公司向丁欣欣支付延期办证违约金及损失11712元；三、本案案件受理费由万银公司承担。审理中，丁欣欣认为合同约定逾期办证按已付房款的0.5%支付违约金明显过低，要求万银公司按日万分之一承担违约金，变更第二项诉讼请求为：万银公司向丁欣欣支付延期办证违约金及损失59731.2元（以合同约定房款2342400元为基数，按日万分之一计算，自2011年4月21日计算至2012年1月6日）。
被告万银公司答辩称：一、丁欣欣主张的第一项诉讼请求，法律依据不足，与事实不符，理由如下：1、万银公司交付房屋的时间是2010年11月28日，丁欣欣已办理了房屋的相关交接手续，领取了房屋的钥匙，已经完成了交付，因此丁欣欣将违约金计算到2010年12月20日与事实不符，应该计算到实际交付之日。2、违约金起算日有异议，应该从2010年10月31日开始计算，因为合同约定的交付日是2010年10月30日前，计算违约金的时间应为29天，对日万分之二的计算标准无异议。二、丁欣欣主张的第二项诉讼请求，也缺乏法律依据，理由如下：1、丁欣欣不存在实际损失，据万银公司的了解及提供的资料，丁欣欣购买的房屋，在2012年的时候已经增值了24000元每平方米，丁欣欣已经大大获利，不存在其所说的实际损失无法计算的情况，所以丁欣欣要求以此增加违约金，没有法律依据；2、合同中对万银公司逾期办证的法律责任有了非常明确的约定，是已付房款的0.5%。结合丁欣欣已经获利的事实，因此，其提出的相关司法解释是不适用本案的；3、丁欣欣在房屋买卖合同履行中迟延办理按揭导致房款迟付的情况违反了法律规定，请法院依法判决。
反诉原告万银公司诉称：2008年7月31日，万银公司与丁欣欣签订商品房买卖合同一份，约定由丁欣欣用按揭方式购买万银大厦1001室房屋，按揭款为1170000元，合同约定，丁欣欣应在签订商品房买卖合同七个工作日内向相关银行提供完备的贷款资料，办妥贷款手续，否则视为逾期付款，按合同第七条约定承担违约责任。
合同签订后，丁欣欣并未按约积极履行，致使其所购房屋的按揭贷款迟延，直至2010年7月28日才放贷至万银公司，同时期案外其他人就同一楼盘的房屋所办理的按揭贷款早于2008年11月21日就发放完毕，照此计算，丁欣欣按揭迟延614天，按合同违约条款计算违约金为215514元。
在丁欣欣发生违约后，双方就该事实进行协商，但丁欣欣一直拒不承担其应负的违约责任，甚至于2012年10月9日指示其妻张杏娟纠集无关人员对万银公司的办公场所进行打砸（四季青派出所正在处理），给万银公司造成了极大的经济损失，现提起反诉，请求判令：一、丁欣欣支付万银公司违约金215514元（以丁欣欣拖欠按揭款1170000元为基数，自2008年11月21日至2010年7月28日，共614天，按日万分之三计算）；二、本案全部诉讼费用由丁欣欣承担。
反诉被告丁欣欣答辩称：一、万银公司反诉的事实与实际情况不符，丁欣欣不存在怠于办理银行按揭的行为，根据双方约定，丁欣欣是按照万银公司指定的银行办理按揭贷款，但是万银公司没有通知其到哪家银行去办理按揭，一直到了2010年7月丁欣欣才收到了招商银行股份有限公司杭州凤起某（以下简称凤起某）的通知，根据银行的相关规定，丁欣欣及时并完整的提交了相关材料，同年7月28日银行发放了贷款，根据凤起某的情况说明，可以证实该银行是在2010年7月才收到万银公司的通知指定为丁欣欣办理按揭贷款，根据上述事实，丁欣欣已经按约完成了办理银行按揭行为，银行是主动上门为其办理银行按揭的。二、万银公司的诉讼请求，已超过诉讼时效，按照合同约定按揭贷款在2008年8月8日办理，根据本案的情况，即使按照万银公司的无理主张认为丁欣欣存在怠于办理按揭贷款，那也应该于2008年8月8日就知道了，诉讼时效也应该从2008年8月8日开始起算，到目前已过诉讼时效。即便按照万银公司计算的截止日2010年7月28日到提起反诉之日也已过了诉讼时效。三、万银公司计算款项的时间段没有法律依据，计算标准日万分之三高于银行的同期贷款利率，依据案外人的房贷时间来作为起算点，不符合客观事实，万银大厦众多业主是在2009年到2010年之间办理贷款的。综上，万银公司反诉的理由不能成立，请求法院依法驳回。
丁欣欣为证明自己的主张向本院提交如下证据：
1、商品房买卖合同一份，拟证明原、被告之间存在商品房买卖关系及合同对权利义务约定的事实；
2、杭州市建设工程竣工验收备案表一份，拟证明被告的杭政储出（2005）45号地块万银国际大厦于2010年12月20日经竣工验收合格，方符合合同约定交付条件，及法律规定的强制性交付标准的事实；
3、承诺书一份，拟证明2011年6月22日，被告承诺将于2011年底前办理完成万银大厦的权属登记，报产权登记机关备案的事实；
4、发票原件，拟证明原告已按约交纳房款的事实；
5、商品房买卖产权登记申报材料原件，拟证明预售商品房办理产权证需提交商品房交接书原件、商品房销售统一发票原件的事实；
6、杭州市住房保障和房产管理局责令限期改正通知书一份，拟证明本案起诉后，原告向房管部门投诉，房管部门责令被告整改的事实，以及被告未依法向原告交付商品房交接书，致使原告无法办理房屋产权证的事实；
7、凤起某出具的情况说明一份，拟证明原告依约积极履行办理按揭义务，并及时完整的完成了按揭的相关资料，被告在2010年6月才对凤起某提出通知的事实；
8、中国人民银行中国银行行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷的通知，拟证明：1、利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋；2、被告出售的万银大厦物业在2008年根本不符合建设银行放贷条件；3、被告自称的原系指定的中国建设银行股份有限公司杭州秋涛支行（以下简称秋涛支行）为原告办理按揭，因原告原因无法顺利办出按揭的理由与事实不符且不能成立。
经庭审质证，被告万银公司质证意见如下：证据1，真实性、合法性、关联性均无异议。证据2，真实性无异议，但是要说明一点在2010年11月28日被告已经就诉争全部房屋办理交接手续。证据3，真实性无异议，诉争全部房屋的登记备案工作在2011年11月份之前已经完成。证据4，真实性无异议；证据5，真实性无异议，说明一点，因为双方还有些关于按揭迟延的事务没有处理完成，对丁欣欣购买的10层房屋因其要出售房屋，万银公司已经积极配合。证据6，无异议，但是通知书中表明的事项，说明双方一直在协商，不存在时效的问题。证据7，真实性无异议，关联性有异议，在2008年7月底，被告让原告去秋涛支行办理按揭，但是由于原告的原因，手续办不出来，被告也积极想办法，凤起某是原告自行联系，然后由被告配合办理按揭事宜，该说明书中可以看出，如果原告积极配合银行办理按揭贷款手续，正常一个月就可以完成放贷。证据8，真实性没有异议，对关联性有异议，这份文件是属于规范性文件，不是法律、行政法规。本案是民事案件，一份行政性规范性文件与本案无关联，如果违反该文件承担的是行政责任。这份文件在实践中没有得到正确的贯彻，各大银行没有按照该文件执行。如果按照该文件应该是在2010年12月28日以后才能放贷。原告向法庭提交的表格所有的人都是在竣工验收之前放贷的。杭州市没有一家银行在按照执行，银监局也没有对此进行查处。仅凭该文件证明放贷在竣工验收之后不符合事实。本案的焦点是原告有没有按照约定办理按揭手续。从现有的证据来看，原告在与秋涛支行接触以后又转到中国工商银行股份有限公司杭州城东支行（以下简称城东支行），后来又转到凤起某，秋涛支行审核没有通过是原告的问题。
被告万银公司为证明自己的主张向本院提交如下证据：
1、交付流程单二份，拟证明房屋已经于2010年11月28日交付的事实；
2、商品房买卖合同复印件一份，拟证明双方的商品房买卖合同关系及合同约定的迟延付款的违约责任；
3、房屋担保借款合同；
4、贷款借款凭证；
上述两份证据拟证明原告怠于办理按揭贷款手续，致使借款延期发放的事实。
5、商品房买卖合同（买受人胡剑雄、周苏娟）；
6、房屋担保借款合同；
7、贷款借款凭证；
上述三份证据拟证明同时期案外人胡剑雄、周苏娟也购买了同一楼盘的房产，其二人依约办理按揭贷款手续，使得贷款准时发放，说明原告怠于办理按揭的事实。
8、报案回执；
9、现场照片、视频；
10、（2012）2358号责令限期改正通知书；
11、杭房局（2013）9号责令整改通知书；
上述四份证据拟证明双方就本案所涉争议事项多次协商，始终无法达成一致意见，被告及张杏娟因此向多个行政机关投诉，并打砸被告办公场所的事实。
12、万银大厦1001室房屋销售发票，拟证明被告将万银大厦10层9套房屋以36800元每平方米转卖获利的事实，说明丁欣欣、张杏娟就该房屋买卖过程中已经获利，并无实际损失的事实。
13、房管局证据清单原件一份；
14、投诉书复印件一份；
15、情况说明复印件一份；
上述三份证据系房管局作出证据11的依据，结合证据11，拟共同证明双方在此之前就所涉房屋按揭逾期、提供手续等问题多次进行协商未果的事实。
16、情况说明复印件及公证书一份，拟证明本案所涉及的按揭款系由秋涛支行办理，后因被告、张杏娟等人的原因，无法顺利办出，不得不转移至其他银行办理的事实。
本院对上述证据审查后认为，原告丁欣欣提交的证据1-6，万银公司没有异议，本院予以确认。证据7，与本院调取的证据一并认证，此处不作赘述。证据8，系中国人民银行与中国银行业监督管理委员会共同发布的通知，要求各级银行加强商业性房地产信贷管理，属于行政性规范性文件，不能证明原告欲证明的事实，本院不予确认。
万银公司提交的证据1，真实性原告没有异议，但认为只是形式的交付，交付时未达到合同约定的交付条件，本院认为该证据可以证明万银公司于2010年11月28日将涉案房屋交付给原告的事实，但是否符合合同约定的交付条件，本院将在本院认为中一并阐述。证据2，与原告提交的证据系同一份证据，能证明双方之间的房屋买卖关系及合同对双方权利义务约定的事实，本院予以确认。证据3、4，能证明就涉案房屋原、被告于2010年7月28日与凤起某签订了《个人购房借款及担保合同》，原告作为借款人及抵押人，被告作为保证人，凤起某作为贷款人及凤起某于2010年7月28日将1170000元贷款发放的事实，对这一事实，本院予以确认。证据5、6、7，案外人就同一楼盘房屋银行按揭贷款发放的情况，并不能以此证明原告怠于办理按揭贷款，本院不予确认。证据8、9、10、11、13、14、15，能证明原、被告双方就本案所涉争议事项多次协商，但未能达成一致意见，被告及张杏娟因此向杭州市地方税务局江干税务分局、杭州市住房保障和房产管理局投诉，相关部门作出处理的事实，本院予以确认。证据12，原告对真实性无异议，该证据能证明被告已将涉案万银大厦10层9套房屋以36800元每平方米出卖给他人的事实，本院予以确认。证据16，原告对其提出异议，对该证据的认证，将与本院调取的相关证据一并认证。
为查明本案的事实，本院依职权向凤起某核实该行向原告出具的情况说明即原告提交的证据7记载的相关事实，该行经办人向法院陈述的内容与证据7记载的内容基本相符，经审核，上述证据能证明2010年6月被告就涉案房屋按揭贷款事宜主动与凤起某联系，同年7月该行与原告取得联系，该行根据原、被告提供的按揭贷款资料，依据相关政策，于2010年7月28日与原、被告签订《个人购房借款及担保合同》，并于同日发放涉案房屋贷款的事实，本院予以确认。
本院依职权向秋涛支行核实该行向被告出具的情况说明即被告提交的证据16记载的相关事实，经审核，上述证据能证明被告将与“万银大厦”项目按揭业务合作关系的秋涛支行告知原告及张杏娟，原告及张杏娟曾就按揭事宜向秋涛支行进行咨询的事实，本院予以确认。
本院依职权向城东支行调查原告及张杏娟按揭贷款的相关事宜，经审核，该行作为万银公司“万银大厦”项目按揭业务合作银行之一，2009年5月，从万银公司处得知张杏娟购房信息及按揭需求后，主动与张杏娟取得联系，张杏娟向该行正式申请按揭贷款后，及时向该行提供了办理按揭贷款所需要的相关材料。该行对房屋按揭贷款业务资料进行审查审批，后与张杏娟签订了27套房屋的个人房屋担保借款合同，于2009年6月发放贷款2892万元。未与丁欣欣涉及涉案房屋按揭贷款的事宜，对上述事实，本院予以确认。
本院依职权向杭州市住房保障和房产管理局调取涉案房屋初始登记的申请受理单，该受理单记载初始登记的受理时间为2011年11月15日，本院予以确认。
综上，本案事实认定如下：2008年7月31日，丁欣欣（买受人）与万银公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定：所购商品房为万银大厦10层1001室，为预售商品房，用途为办公楼，建筑面积195.2平方米，其中，套内建筑面积123.95平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积71.25平方米，单价每平方米12000元，总金额为人民币2342400元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房；丁欣欣应在合同签订之日支付首付款1172400元，余款1170000元在合同签订之日起七个工作日内与万银公司指定的银行签订按揭贷款合同，并同时提供完备的贷款所需资料、办妥按揭贷款手续。若丁欣欣未按时办理银行按揭手续或未按时提供按揭贷款所需完备资料的，视为逾期付款，按第七条第1款规定办理。合同第七条第1款规定逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，丁欣欣按日向万银公司支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，万银公司有权解除合同，万银公司解除合同的，丁欣欣按累计应付款的3%向万银公司支付违约金。丁欣欣愿意继续履行合同的，经万银公司同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，丁欣欣按日向万银公司支付逾期应付款万分之三的违约金；万银公司应在2010年10月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付丁欣欣使用；万银公司如未按合同规定的期限将商品房交付丁欣欣使用，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，万银公司按日向丁欣欣支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；万银公司应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由万银公司提供的资料报产权登记机关备案；如因万银公司的责任，丁欣欣不能在约定期限内取得房地产权属证书的，如丁欣欣退房，万银公司在丁欣欣提出退房要求之日起15日内将丁欣欣已付房价款退还给丁欣欣，并按已付房价款的1%赔偿丁欣欣损失，如丁欣欣不退房，万银公司按已付房价款的0.5%向丁欣欣支付违约金；等等。
丁欣欣按约支付了合同约定的首付款。2010年7月28日经万银公司联系，丁欣欣（借款人、抵押人）、张杏娟（抵押人）、万银公司（保证人）与凤起某（贷款人）签订了《个人购房借款及担保合同》，同日，凤起某发放1170000元贷款。2010年11月28日，万银公司与丁欣欣签订了万银大厦交付流程单，内容为万银国际销售接待处：预售合同及相关证件确认，可以办理房屋入伙手续。验房：业主已办理验房手续；等等。同日，万银公司向丁欣欣交付了万银大厦10层1001室房屋。2010年12月20日，万银大厦取得竣工验收备案表。2011年6月22日，万银公司向丁欣欣出具承诺书，承诺于2011年年底前办理万银大厦权属登记，报产权登记机关备案，以便业主能够顺利进行三证的办理。2011年11月15日杭州市住房保障和房产管理局受理了万银公司提交的涉案万银大厦初始登记申请。
涉案房屋实测面积为195.38平方米，面积差0.18平方米，实际房价为2344560元，需补交房款为2160元，物业维修基金12700元。2011年12月5日，丁欣欣向万银公司补交了涉案房屋的面积补差款及物业维修基金，双方签署了涉案房屋的商品房交接书，万银公司并将商品房交接书交付给丁欣欣，同时万银公司向丁欣欣开具了涉案房屋的商品房销售统一发票。随后，丁欣欣办理了涉案房屋三证。2012年1月6日，丁欣欣、张杏娟（丁欣欣之妻）与杭州汇都化妆品有限公司签订了房屋转让合同，将涉案房屋以每平方米36800元的价格出卖给杭州汇都化妆品有限公司。
后，因丁欣欣向万银公司购买的万银大厦其他房屋，万银公司以丁欣欣未按合同约定时间与银行签订按揭贷款合同，逾期付款，要求丁欣欣承担违约责任，丁欣欣拒绝承担责任，据此，万银公司拒绝向丁欣欣开具商品房销售统一发票及提供商品房交接书，致使丁欣欣无法办理权属登记手续。丁欣欣向杭州市地方税务局江干税务分局投诉，该局于2012年10月26日向万银公司下发了责令限期改正通知书，限万银公司于2012年11月10日前将开具的剩余发票交给丁欣欣和张杏娟。后，万银公司向丁欣欣开具了发票。同时，丁欣欣、张杏娟就万银公司不予提供商品房交接书一事向杭州市住房保障和房产管理局投诉，2013年1月9日，杭州市住房保障和房产管理局向万银公司下发了责令整改通知书，责令万银公司在收到通知之日起15日内进行整改。但万银公司至今未向丁欣欣提供上述房屋的商品房交接书。
另查明，丁欣欣向万银公司购买的涉案房屋以外的万银大厦房屋面积补差款及物业维修基金于2012年3月20日交纳给万银公司。
本院认为，丁欣欣与万银公司之间的商品房买卖合同关系合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。合同约定，万银公司应在2010年10月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付丁欣欣使用，万银公司在2010年11月8日交付了涉案房屋，但涉案房屋于2010年12月20日验收合格，此时房屋才符合交房条件，故实际交房时间应为2010年12月20日，万银公司未按约交房，构成违约，应当承担延期交房违约金。对于违约金的起算点，合同约定交房逾期不超过90天的，在合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，万银公司按日向丁欣欣支付已交付房价款万分之二的违约金及损失，合同规定的最后交付日为2010年10月30日，故违约金应从2010年10月31日起计算至实际交付日2010年12月20日，共计51天。对于计算的基数，合同约定按已付房价款计算，现丁欣欣主张按合同约定的房价款计算，该金额低于已付房价款，本院认为当事人有自行处理财产的权利，本院予以准许，故对丁欣欣主张的延期交房违约金，本院予以支持。合同约定万银公司应当在商品房交付使用后120日内即在2011年2月27日前，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由万银公司提供的资料报产权登记机关备案，但万银公司于2011年11月15日将相关资料报产权登记机关备案，构成违约。对于万银公司于2011年12月5日向丁欣欣提交商品房交接书的行为是否构成违约的问题，本院认为，按照惯例，买受人付清所有房款包括物业维修基金，开发商应当与买受人签署商品房交接书并将商品房交接书提交给买受人，本案丁欣欣是于2011年12月5日将面积补差款及物业维修金交纳给万银公司，涉案房屋的房价款到此时才履行完毕，万银公司也于同日向丁欣欣提交了商品房交接书，万银公司的该行为不构成违约。根据合同约定如丁欣欣不退房则万银公司按已付房价款的0.5%向丁欣欣支付违约金；丁欣欣认为万银公司逾期报送资料，在此期间购买的房屋无法正常进行抵押贷款、出售，导致资金未能及时回笼，产生银行贷款利息，所遭受的损失必然高于合同约定的违约金，依此主张万银公司按日支付约定房价款万分之一的违约金及损失。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，丁欣欣未提交证据证明因万银公司延期办证给其造成的实际损失大于根据合同约定的违约金11712元（合同约定以已付房价款为基数计算，丁欣欣主张以约定房价款2342400元为基数计算，本院按照丁欣欣主张的金额计算），且根据查明的事实，涉案房屋丁欣欣以12000元每平方米购入，2012年1月6日以36800元每平方米出售给他人，其买卖该房屋已获得巨大的利益，故对丁欣欣请求增加违约金，没有事实依据，本院不予采信。对于万银公司反诉请求丁欣欣未按合同约定时间与银行签订按揭贷款合同，承担逾期付款违约金的问题，本院认为，合同约定余款1170000元丁欣欣在合同签订之日起七个工作内与万银公司指定的银行签订按揭贷款合同，并同时提供完备的贷款所需资料、办妥按揭贷款手续，根据合同约定丁欣欣应于2008年8月10日前与银行签订按揭贷款合同，故关于逾期付款违约金的诉讼时效应从2008年8月10日起算两年到2010年8月9日，万银公司未提交证据证明在此期间向丁欣欣主张过权利，及发生过诉讼时效重新计算的情形。而从现有的证据来看，万银公司最早是在2012年3月20日，在丁欣欣要求其提供所购买的涉案房屋以外房屋的商品房交接书时才向丁欣欣主张权利，故丁欣欣关于万银公司反诉请求已过诉讼时效的抗辩，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款之规定，判决如下：
一、杭州万银置业有限公司于本判决生效后十日内向丁欣欣支付延期交房违约金人民币23892.4元；
二、杭州万银置业有限公司于本判决生效后十日内向丁欣欣支付延期办证违约金人民币11712元；
三、驳回丁欣欣的其他诉讼请求；
四、驳回杭州万银置业有限公司的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币1891元，由丁欣欣负担人民币1086元，杭州万银置业有限公司负担人民币805元；反诉案件受理费人民币2266元，由反诉原告杭州万银置业有限公司负担。被告应负担的案件受理费应于本判决生效之日起三日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉本诉案件受理费人民币1891元，反诉案件受理费2266元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张宏
代理审判员 张波
人民陪审员 谢科
二〇一三年十二月十一日
书 记 员 周瑾