重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝03民终1551号
上诉人（原审被告）:陈天术，男，1954年4月8日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。
上诉人（原审第三人）：丰都县人民政府名山街道办事处，住所地丰都县名山街道新城东区，组织机构代码00868951-9。
法定代表人：石海洪，系该办事处主任。
委托诉讼代理人：杜小林，男，1977年4月7日出生，汉族，系该办事处副主任，住重庆市丰都县。
委托诉讼代理人：付剑波，重庆森吉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张小于，男，1966年10月6日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。
被上诉人（原审原告）：秦宗秀，女，1966年9月4日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。
二被上诉人委托诉讼代理人：付敬国（系二被上诉人之舅舅），1956年7月15日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。
原审被告：丰都县三合街道平都西路社区居民委员会，住所地丰都县三合街道某某路20号。
负责人：曾爱明，系该居委会主任。
上诉人陈天术、丰都县人民政府名山街道办事处（以下简称名山街道办事处）因与被上诉人张小于、秦宗秀、原审被告丰都县三合街道平都西路社区居民委员会（以下简称平都西路居委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市丰都县人民法院（2015）丰法民初字第04520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
陈天术上诉请求：撤销（2015）丰法民初字第04520号民事判决，依法改判确认张小于与陈天术于2008年9月2日签订的《房屋买卖合同》无效。事实和理由：我家庭人口原有3人，按照城镇移民安置三合镇某某路Ｘ号附Ｘ号和Ｘ号附ＸＸ号门面二间。2003年，我将某某路Ｘ号附ＸＸ号门面出租给张小于，每月租金400元，2003年至2008年未收取过任何租金。2008年8月，我因缴纳企业职工基本养老保险费3万元，要求张小于支付2003年至2008年门面租金共计28800元，但张小于告知无钱支付。无奈之下，我只有出售门面，我将某某路Ｘ号附ＸＸ号门面出售给做鸭子生意的居民，我妻子知道后，来到门面大吵大闹，说门面是女儿陈莉的财产，不能卖。基于此情况下，我决定先卖门面，用房款救急，事后用违约金赔偿。我找到张小于，问他有多少钱，张小于说只有3万多。2008年9月2日，并非我本人真实意思表示的情况下，我与张小于签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定了房屋价格为42000元，如果买卖不成，承担房价30%的违约金。张小于未支付我租金，我迫于此出售门面。本案诉争门面至今未办理产权证，并且在2009年9月4日我同李茂娟协议离婚时，已确定诉争门面归女儿陈莉所有。一审判决无法履行，请求二审法院确认《房屋买卖合同》无效，判决诉争门面归陈莉所有，张小于、秦宗秀限期搬离门面，我退还其房款32000元，并承担30%违约金。由张小于、秦宗秀向我支付租金28800元。
名山街道办事处上诉请求：改判一审判决第二项为我街道办事处没有义务协助将本案诉争房屋权属登记给张小于、秦宗秀。事实和理由：陈天术至今仍未取得本案诉争房屋的权属证书，该房屋仍登记在房地产权总证（ＸＸＸ房地证ＸＸＸＸ字第ＸＸＸＸＸ号），陈天术并未获得分证。依相关规定，陈天术获得诉争房屋权属证书后，才能基于买卖关系将诉争房屋过户给张小于、秦宗秀。诉争房屋系北门路居委组团获得的移民安置房，陈天术欲获得房屋权属证书，需与开发商、北门路居委会办理结算后，才能办理。我街道办事处基于行政职责，确有协助陈天术办理分证的义务。一审直接判决我街道办事处协助本案诉争房屋权属登记给张小于、秦宗秀是错误的，也不能执行。我街道办事处并无协助张小于、秦宗秀办理登记的义务。请求二审支持我街道办事处的上诉请求。
张小于、秦宗秀共同辩称，房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，该合同也没有违反法律的禁止性规定，房屋买卖合同合法、有效。陈天术继承了房屋，其具有处分权。2008年张小于将房款交与李茂娟，李茂娟对房屋买卖知情。陈天术与李茂娟离婚协议中，在财产处理方面并没有处理本案诉争门面，其夫妻二人对出卖诉争门面已达成共识。陈天术所述租金问题，与本案无关，其至今未办证，存在违约行为。陈天术不愿办理分证，而名山街道办事处又以其他理由拒绝办分证，导致我们多次要求办分证成为一句空话。其理由看似合理，却实质对我们利益损害极大，如无名山街道办事处协助，我们将无法办理过户。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
陈天术针对名山街道办事处上诉辩称，我与张小于、秦宗秀之间买卖房屋，与名山街道办事处无关。名山街道办事处直接将房屋权属证书办予张小于、秦宗秀，属于偷税、漏税行为。
平都西路居委会没有陈述意见。
张小于、秦宗秀向一审法院起诉请求：1、确认张小于与陈天术于2008年9月2日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、陈天术、平都西路居委会及名山街道办事处协助张小于、秦宗秀办理讼争房屋的房地产权过户登记手续；3、陈天术承担张小于、秦宗秀办理产权过户的相关税、费，并支付张小于、秦宗秀违约金12600元；4、陈天术承担诉讼费用。
一审法院认定事实：陈天术与张小于口头约定陈天术将自己某某路某号楼ＸＸ号门面一间卖给张小于，双方谈好价格后，张小于于2008年9月1日向陈天术支付购房款32000元，陈天术向张小于出具收据一张，载明：收到张小于门面费人民币三万贰仟元（小写32000元）收款人陈天术2008年9月1日。次日，陈天术（甲方）与张小于（乙方）就前述门面房买卖签订书面《房屋买卖合同》，约定：甲方将自己某某路某号楼ＸＸ号门面一间27.9平方米卖给乙方；甲、乙双方商定门面成交价格共计4.2万元（大写肆万贰仟元）；付款方式为乙方向甲方一次性交门面款3.2万元；甲方负责给乙方办理产权证；甲方将产权证交乙方后，乙方将所欠门面款1万元一次性付清；房屋所有权归属为本门面房从2008年9月2日起所有权归乙方；违约责任为本合同双方签字后产生法律效力，无论哪方违约，都必须给对方支付总房款30%的违约金。2009年3月25日，讼争房屋所在的楼房办理了房地产权总证，证号为ＸＸＸ房地证ＸＸＸＸ字第ＸＸＸＸＸ号，登记权利人为丰都县名山镇北门路居民委员会，讼争房屋所在楼房的坐落为丰都县三合镇某某路Ｘ号Ｘ号。讼争房屋现地址为丰都县三合镇某某路Ｘ号附ＸＸ号。张小于向陈天术购买讼争房屋时与秦宗秀系夫妻，该房屋系张小于与秦宗秀婚姻关系存续期间购买。张小于、秦宗秀夫妇自2003年起至2008年9月2日签订房屋买卖合同时止一直向陈天术租赁涉案门面房做生意，后又从张小于与陈天术签订《房屋买卖合同》起至今该夫妻二人仍实际占有、管理、使用该门面房。陈朝发（系陈天术父亲）系原丰都县名山镇北门路居民委员会的居民，其在原丰都县名山镇北门路68号拥有房屋。在三峡工程移民搬迁过程中，政府以门面实物安置的方式，将丰都县三合镇某某路Ｘ号附Ｘ号和丰都县三合镇某某路Ｘ号附ＸＸ号（即讼争房屋）二门面安置给了陈朝发，该二门面建筑面积分别为55.04平方米和27.92平方米。在政府向陈朝发安置上述二门面房过程中陈朝发死亡，因此签订移民补偿安置销号合同等安置手续均是其子陈天术代其签订。陈朝发死后，其除陈天术外，无其他第一顺序继承人。丰都县名山镇北门路居民委员会系丰都县名山镇（现为丰都县人民政府名山街道办事处）的居民自治组织，移民搬迁后该居民自治组织在事实上已不存在。
一审法院认为，陈天术之父陈朝发系原丰都县名山镇北门路居民委员会的移民，在旧县城有房屋，移民搬迁过程中政府以实物的方式对其进行安置，确定现丰都县三合镇某某路Ｘ号附Ｘ号和Ｘ号附ＸＸ号二门面作为其安置房屋，在安置过程中陈朝发死亡，陈天术作为其唯一第一顺序继承人，对于陈朝发应得的安置房屋享有处分的权利。2008年9月2日，张小于与陈天术签订《房屋买卖合同》，陈天术以42000元的价格将讼争房屋卖与张小于，该协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依约全面履行各自的合同义务。合同签订后张小于已按约向陈天术支付了购房款32000元，陈天术接受并将讼争房屋交付张小于、秦宗秀管理使用至今，当事人各自的主要义务已履行。《房屋买卖合同》约定“甲方（陈天术）负责给乙方（张小于）办理产权证”，从该约定看陈天术负有办理讼争房屋权属登记的义务。双方虽未对办理权属登记的税、费由谁承担作出明确具体的约定，但根据合同法的文义解释规则，从房屋买卖合同就办理产权证约定条款的词句即“甲方（陈天术）负责给乙方（张小于）办理产权证；甲方将产权证交乙方后，乙方将所欠门面款1万元一次性付清”看，该约定当然包括办理产权证所需税、费由甲方（陈天术）负担的意思表示。因此，办理产权证所需税、费应由陈天术负担。综上，对陈天术辩称的因其不是讼争房屋的产权人，其没有处分权，所以张小于与其签订的《房屋买卖合同》无效的辩解意见不予采纳。对于陈天术辩称其与张小于签订《房屋买卖合同》没有经过公证，程序不合法；该合同是在乘人之危、欺诈的情况下签订的，且低于市场价格，违背了讼争房屋当时的真实价值的问题。公证并非房屋买卖合同成立与生效的必经程序，房屋买卖合同是否公证并不影响其成立和生效；陈天术并未举示相应证据证实其与张小于签订的合同系在乘人之危、欺诈的情况下所签订，也未举示证据证实其房屋是在低于市场价格的情况下卖与张小于的。因此对陈天术该辩解意见亦不予采信。对平都西路居委会辩称北门居委会与平都西路居委会没有关系，本案与平都西路居委会无关，其不应承担协助义务的问题。从查明的事实来看，讼争房屋的房地产权总证办到了北门居委会名下，该居委会在移民搬迁后已不存在，其主管机关为名山街道办事处，平都西路居委会并非北门居委会的权利、义务承继机关，也非北门居委会的主管机关，因此平都西路居委会不具有协助办理讼争房屋产权过户的义务。对平都西路居委会的该辩解意见予以采纳。对张小于、秦宗秀要求第三人名山街道办事处承担协助过户的问题。虽然讼争房屋实质上并非北门居委会所有，但讼争房屋的房地产权总证登记在北门居委会名下，没有北门居委会的协助将无法办理过户。因北门居委会在三峡移民搬迁后已不复存在，第三人名山街道办事处作为北门居委会的主管机关，在北门居委会已不存在的情况，其有义务履行该协助义务。故对张小于、秦宗秀的该诉请予以支持。对张小于、秦宗秀以陈天术至今未为其办理产权证为由，要求陈天术承担违约金12600元的问题。张小于与陈天术签订的《房屋买卖合同》中并未约定办理讼争房屋产权证的具体时间，张小于、秦宗秀亦未举示相应证据证实在能办理产权证后其向陈天术主张过，且张小于、秦宗秀已实际管理、使用该房屋。故张小于、秦宗秀该诉讼请求缺乏事实法律依据，不予支持。综上所述，张小于与陈天术签订的《房屋买卖合同》合法有效，陈天术应按约向张小于履行协助过户并承担过户税、费之义务，第三人名山街道办事处亦有协助过户之义务。张小于向陈天术购买讼争房屋时与秦宗秀系夫妻，该房屋实为二人以张小于之名共同购买，从购买后至今该讼争房屋实际上也是二人在占有、管理、使用。因此秦宗秀亦有权要求将讼争房屋产权登记至其名下。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条之规定，判决：一、张小于与陈天术于2008年9月2日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、陈天术、第三人丰都县人民政府名山街道办事处在一审判决发生法律效力后15日内协助将坐落于丰都县三合镇某某路Ｘ号附ＸＸ号房屋（房地产权总证号：ＸＸＸ房地证ＸＸＸＸ字第ＸＸＸＸＸ号）的权属办理登记给张小于、秦宗秀。办理权属登记所需的税、费由陈天术负担；三、驳回张小于、秦宗秀的其他诉讼请求。案件受理费110元，由张小于、秦宗秀负担55元，由陈天术负担55元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈天术提交了《通知》一份，拟证明丰都县名山镇移民办于2009年8月21日通知其父亲陈朝发2009年8月24日到蓝星公司领取临街门面结算款，表明本案诉争门面系其父亲陈朝发所有，名山街道办事处对该《通知》真实性无异议，但认为陈天术的父亲死亡后，陈天术是其唯一继承人，陈天术对诉争门面具有处分权，该证据不能达到陈天术的证明目的；张小于、秦宗秀对该证据的质证意见为：陈天术在出卖门面时，已告知其父亲死亡的情况。名山街道办事处提交了《公证书》，拟证明本案诉争房屋的办证主体为蓝星公司和陈天术，名山街道办事处并无办证义务，陈天术、张小于、秦宗秀均对该证据无异议。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，关于陈天术是否应当协助张小于、秦宗秀办理涉案房屋过户手续的问题。本案诉争房屋系陈天术父亲陈朝发在三峡工程移民搬迁过程中安置所获。陈朝发在安置过程中死亡，其除陈天术外，无其他第一顺序继承人，陈天术依法继承了本案诉争房屋，其对该房屋享有处分的权利。陈天术所主张本案诉争房屋已由其夫妻二人在离婚时赠与女儿陈莉，但陈天术与李茂娟离婚时，双方在《离婚协议书》中，并未对本案诉争房屋进行处分，可见，陈天术在出卖本案诉争房屋时，李茂娟对出卖房屋一事完全知晓并不持反对意见的。因此，张小于与陈天术于2008年9月2日签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，是合法、有效的，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。陈天术主张退还房款、支付违约金，即解除涉案合同。合同解除分为法定解除和约定解除，张小于、秦宗秀已经按照合同约定向陈天术支付了购房款32000元，陈天术也向二人交付了房屋，现并无法律规定或合同约定的解除事由发生，故陈天术要求解除合同的主张不能得到支持。陈天术负有协助张小于、秦宗秀办理涉案房屋产权过户手续的义务，一审判决对此认定正确，应予维持。至于陈天术主张由张小于、秦宗秀支付门面租金的问题，属于另一法律关系，相关权利人可另行主张权利。故，陈天术的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于名山街道办事处是否负有协议办理涉案房屋产权过户手续义务的问题。房屋产权过户登记的前提是涉案房屋已办理了房地产权证（分证），但本案诉争房屋现仍登记于北门居委会房地产权（总证）下，尚未办理房地产权证分证，且北门居委会在三峡移民搬迁后已不存在，名山街道办事处作为北门居委会的主管机关，其在诉争房屋产权从总证变更登记所有权人为陈天术的房地产权证（分证）的过程中具有协助办理的职责，应当按照房地产权登记机关的相关规定依法办理。一审判决名山街道办事处承担协助办理涉案房屋的产权过户登记手续义务并无不当，应予维持。
综上，陈天术、名山街道办事处的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费110元，由上诉人陈天术负担55元、由上诉人丰都县人民政府名山街道办事处负担55元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李川
代理审判员 吴聪
代理审判员 冯超
二〇一六年九月五日
书 记 员 李泓