上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终7919号
上诉人（原审被告）：上海德远汽车销售服务有限公司，住所地上海市松江区茸梅路1128号1-3幢。
法定代表人：魏恒宽，执行董事。
委托诉讼代理人：王耀龙，上海邦耀律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海松庆机械有限公司，住所地上海市松江区中山街道茸梅路1128号。
法定代表人：潘竞伟，执行董事。
委托诉讼代理人：江南宇，京衡律师集团上海事务所律师。
上诉人上海德远汽车销售服务有限公司（以下简称德远公司）与被上诉人上海松庆机械有限公司（以下简称松庆公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初13698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年8月8日公开开庭进行了审理。上诉人德远公司的委托诉讼代理人王耀龙，被上诉人松庆公司的委托诉讼代理人江南宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
德远公司上诉请求：维持一审判决第二项，撤销一审判决第一项，改判德远公司自2017年1月1日起至2019年12月31日止按每季度215,046.76元的标准支付租金；本案一审、二审案件受理费由松庆公司负担。事实和理由：就上海市松江区XX路XX号XX幢厂房（以下简称系争厂房），德远公司与松庆公司签订《厂房租赁合同》，并约定租金为每日每平方米0.40元，租金每三年递增5%，第二次递增时比率可根据市场情况双方商议决定。现双方对第二次递增比率未能协商一致，则第二次递增比率应为5%，而非按照市场价格确定。双方签订合同中，考虑到将来可能发生不可归责于双方的情况发生，故约定递增比率可以协商。2015年系争厂房所在区域房屋租金价格暴涨，完全超出了德远公司在签订合同时的预期，如果按照约定租金价格一直上涨，一旦市场租金水平下跌，明显对德远公司不公平，故不能按照市场租金水平确定第二次递增比率而确定租金水平。
被上诉人松庆公司辩称，不同意德远公司的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
松庆公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认松庆公司、德远公司签订的《厂房租赁合同》于2017年8月1日已解除，德远公司将上海市松江区XX路XX弄XX幢房屋返还给松庆公司；2、德远公司支付欠付租金和使用费（自2017年7月1日起至2018年4月30日止的租金和使用费为1,462,727.30元，并从2018年5月1日起按每日每平方米0.90元计算至实际返还之日止）；3、德远公司支付滞纳金（以第二项金额为本金，按5%计算）。
一审法院认定事实：松庆公司是位于上海市松江区XX路XX弄房屋的产权人。
2010年9月11日，松庆公司、德远公司签订《厂房租赁合同》，约定德远公司向松庆公司承租位于上海市松江区XX路XX号XX幢厂房，建筑面积为5,418.16平方米，租赁期限自2011年1月1日起至2030年12月31日止。租金为每日每平方米0.40元，租金每三年递增5%，第二次递增时比率可根据市场情况双方商议决定。双方一旦签订合同，德远公司应向松庆公司支付租赁保证金10万元（已支付）。租金每三个月一付，三个月租金为195,053.76元，德远公司在每季度1日向松庆公司支付租金。厂房租赁期间，德远公司应及时支付房租及其他一切费用，如拖欠不付满一个月，松庆公司有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。
2017年6月20日,松庆公司向德远公司发送通知，载明：你公司租赁的厂房已有7年，根据签订合同文本与现行厂房租赁价格，满五年后你公司租赁厂房每平方米应按市场价格计算。由于考虑你公司经济比较困难，在优惠的前提下，从2018年1月1日起每平方米每天0.85元计算。德远公司认可收到过该通知，但对具体内容不予认可。
2017年7月12日，德远公司向松庆公司发送《关于贵公司提出房租再涨价的回函》，载明：一、根据本公司目前的经营状况，贵公司提出房屋租金再涨价的条件不成熟。二、双方合同签订以来，按照合同条款规定：第一期3年自2011年1月1日至2013年12月31日，本公司每年应付租金总数为195,053.76×4=780,215.04元，本公司已严格履行合同的规定。第二期3年自2014年1月1日至2016年12月31日，在第一期3年的基础上递增5%，每年应付租金204,806.44×4=819,225.76元，在此期间，本公司每年已付房租为830,600元，按合同规定本公司每年多支付租金11,374.24元，故第二期3年共计多支付房租34,122.72元。第三期3年自2017年1月1日至2019年12月31日，租金在第二期3年的基础上再递增5%，每年应付租金215,046.76×4=860,187.04元，而本公司今年上半年已付房租543,847.80元，今年上半年本公司应付房租是430,093.52元，故本公司多付租金113,754.28元。今年第三季度本公司已付房租90,000元，加上上半年多付的租金以及第二期3年多支付的租金，实际今年第三季度本公司累计已付房租237,877元，减去第三季度应付房租215,046.76元，本公司第三季度多付租金为22,830.24元。松庆公司认可收到过该回函，但对内容不予认可。
本案一审审理中，根据松庆公司的申请，一审法院委托上海XX有限公司就系争厂房的房地产租金进行评估。2018年2月28日，该公司出具房地产估价报告，估价结果为：系争厂房自2017年1月1日至2017年12月1日的租金为1,609,000元。评估人员到庭陈述，租金单价约为每日每平方米0.90元。松庆公司、德远公司对该估价报告及每日每平方米0.9元的租金标准均予以认可。
一审法院另查明：2011年至2017年，德远公司共计支付松庆公司的金额为5,466,292.92元。松庆公司陈述，其中2013年6月19日德远公司支付的10万元应为押金，因松庆公司财务人员误以为在合同签订时德远公司已经现金方式向松庆公司老板支付了10万元押金，在2013年时发现了该问题，故自行将2013年6月19日德远公司支付的10万元作押金处理。德远公司对此不予认可，认为其支付的均为租金，押金在2007年由德远公司的原法定代表人王某以项目用地信用保证金的方式支付给了松庆公司。本案一审庭审中，松庆公司、德远公司均确认如上述争议的10万元作为租金，2011年1月至2017年6月的租金支付义务德远公司已履行完毕，此外，德远公司于2017年6月30日支付的9万元应作为2017年度第三季度的部分租金。
本案一审庭审中，德远公司还提供了：公司变更登记申请书、章程修正案、德远公司营业执照复印件、股东会决议、股权转让协议、收据、收条以及王某出具的情况说明，以证明2007年12月8日，案外人王某向松庆公司支付了茸梅路“荣威”品牌4S店项目用地信用保证金10万元，松庆公司出具收条，表明收到了王某的该笔保证金，在该地块正式开始施工时，承诺将此笔保证金如数归还，但至今仍未归还该笔保证金。德远公司在当时尚未注册，2010年德远公司成立时，王某是德远公司的法定代表人和股东。松庆公司认为除王某出具的情况说明外，真实性无异议，但认为和本案无关联性。
本案一审庭审中，松庆公司另陈述，如其要求确认租赁合同已解除的诉讼请求未得到支持，则要求德远公司支付已经届至履行期（即2017年7月1日至2018年6月30日）的租金，标准为每日每平方米0.90元。德远公司认为，对2017年7月1日至2018年6月30日期间的租金已届至履行期无异议，对于标准，坚持认为应当按照双方合同关于每三年递增5%的约定履行。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案松庆公司、德远公司签订的《厂房租赁合同》，系当事人真实意思的表示，合法有效，松庆公司、德远公司均应按照协议的约定履行义务。双方争议焦点在于：1、松庆公司是否享有合同约定的解除权；2、德远公司于2013年6月19日支付的10万元的性质；3、德远公司是否存在多支付租金的情形。
关于争议焦点一，松庆公司主张因德远公司拒绝支付2017年7月1日之后的租金，超过了一个月，故松庆公司有权按照合同的约定行使解除权。对此，一审法院认为，松庆公司、德远公司约定的厂房租赁合同中，仅明确了第二个三年的递增比例为5%，第二次之后的递增比率是根据市场情况由双方商议决定。该条款约定不明，应由松庆公司、德远公司双方在合同的履行过程中进行协商处理。针对2017年1月至6月的租金，可以看出，松庆公司出具的发票金额为按照每日每平方米0.55元所计算的季度租金，德远公司也均按照该金额予以支付，可见，双方对2017年上半年度租金调整为每日每平方米0.55元的标准予以了确认。然，松庆公司在2017年6月20日又向德远公司发出自2018年1月1日起递增租金至每日每平方米0.85元的通知，而非与德远公司进行协商，从而引发了双方的矛盾。对于2017年第三季度、第四季度的租金标准，松庆公司也未能提供证据证明双方另行达成过一致意见。德远公司在2017年6月30日预付了部分第三季度的租金90,000元之后，未再继续支付。2017年8月7日，法院即受理了松庆公司的起诉。可见，在双方对租金的标准未另行达成书面一致意见的情况下，德远公司拒付租金并非没有任何理由。故松庆公司以德远公司拒付2017年7月1日之后的租金超过一个月为由，要求解除合同、德远公司返还系争厂房的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。
关于争议焦点二，双方签订的厂房租赁合同中明确约定德远公司应向松庆公司支付租赁保证金10万元，合同中同时注明该笔保证金已支付。松庆公司现认为德远公司未支付该笔10万元，但未能提供证据予以证明；松庆公司将2013年6月19日德远公司支付的10万元自行作为保证金，是其单方行为，其亦未能提供证据证明在之前向德远公司催讨过保证金以及之后通知过德远公司，故对于松庆公司的意见，不予采信。一审法院认定2013年6月19日德远公司支付的10万元为租金。
关于争议焦点三，德远公司认为2014年至2016年其应付年租金为819,225.76元，而其实际年付租金为830,600元，故三年来共计多付了34,122.72元。一审法院认为，之所以存在上述差额，原因在于双方签订的厂房租赁合同中既对于日租金进行了约定，同时又约定了季度租金，而此处的季度租金是以90日作为计算标准的，2011年至2013年双方均按照季度租金的标准进行结算，未产生争议。自2014年始，如按照递增5%之后的日租金即每日每平方米0.42元为标准，按照每年365天计算，年租金为830,600元。松庆公司开具的发票以及德远公司支付的租金均按照上述标准履行，且德远公司未能提供证据证明其曾经向松庆公司提出过异议，故德远公司认为其多支付了租金的意见，不予采信。
关于松庆公司要求德远公司支付欠付租金的诉讼请求，根据厂房租赁合同的约定，2017年7月1日至2018年6月30日的租金，已经届至履行期，故德远公司应当支付给松庆公司。关于该期间租金标准，因双方并未能协商一致，一审法院采信房地产估价报告的意见，以每日每平方米0.90元作为标准，故该段时间的租金总额为1,779,866元，扣除德远公司已付的90,000元，德远公司尚需支付租金余额1,689,866元。
关于松庆公司主张的滞纳金，如前所述，在双方未能对租金标准确认一致的情况下，德远公司有理由不付租金。故松庆公司主张的滞纳金亦无事实依据，不予支持。
一审法院审理后于2018年5月9日作出判决：一、上海德远汽车销售服务有限公司于判决生效之日起十日内支付上海松庆机械有限公司自2017年7月1日至2018年6月30日的租金余额1,689,866元；二、驳回上海松庆机械有限公司的其余诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,169元，鉴定费5,800元，合计诉讼费25,969元，由上海松庆机械有限公司负担3,060元，由上海德远汽车销售服务有限公司负担22,909元。
二审中，双方当事人均未向本院递交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于2017年1月1日至2019年12月31日期间，系争厂房的租金水平应如何确定。根据双方签订的《厂房租赁合同》，租赁期限自2011年1月1日起至2030年12月31日止。租金为每日每平方米0.40元，租金每三年递增5%，第二次递增时比率可根据市场情况双方商议决定。就2017年1月至6月的租金，松庆公司按照每日每平方米0.55元的标准开具发票，德远公司也予支付，可以认定双方对2017年上半年度租金调整为每日每平方米0.55元的标准予以了确认。之后，松庆公司要求按照每日每平方米0.85元支付租金，德远公司不予认可，且双方未能就此协商一致。根据租赁合同约定，第二次递增时比率可根据市场情况双方商议决定。该合同条款未约定租金计算标准或租金递增幅度，故应视为合同约定的内容不明确。依照合同约定或法律规定，双方应协商确定相应的租金水平。现双方就此未能协商一致，合同也未约定协商不成后如何确定租金水平。故应按照合同法第六十一条、第六十二条之规定处理双方的争议。因租赁合同系继续性合同，作为出租人的松庆公司要求第三个三年履行期内的租金按照该履行期开始年份内的租金水平计算，于法不悖，亦属公平合理，本院予以支持。德远公司关于双方协商不成，第三个三年履行期的租金仍应仅递增5%的上诉意见，缺乏合同基础及法律依据，本院不予采纳。一审法院按照每日每平方米0.90元的租金标准，认定德远公司未付之租金，符合法律规定，本院予以确认。
综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人德远公司的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12,097元，由上海德远汽车销售服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 毛 焱
审判员 娄 永
审判员 蒋庆琨
二〇一八年九月十四日
书记员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……