上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终452号
上诉人（原审被告）金标，男，1970年7月16日出生，汉族，住上海市普陀区。
委托代理人焦春伟，上海远业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）顾正义，女，1966年7月2日出生，汉族，住上海市嘉定区。
委托代理人袁卓风，上海市东高地律师事务所律师。
上诉人金标因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2015）嘉民三（民）初字第1422号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月28日公开开庭审理了本案。上诉人金标及其委托代理人焦春伟、被上诉人顾正义的委托代理人袁卓风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，嘉定区金耀路XXX弄XXX号XXX室（以下简称“703室”）于2008年3月登记权利人为金标父母金双全、黄伟珠。2015年3月12日，上海市东方公证处出具公证书，被继承人金双全、黄伟珠的遗产703室，由金标一人继承。同年6月17日，金标与顾正义通过满懿（上海）房地产咨询有限公司（以下简称“满懿公司”）的居间，签订《房地产买卖居间协议》，约某：顾正义向金标购买703室，总房价款人民币（以下币种均为人民币）130万元；顾正义支付意向金5万元，如金标在房屋买卖合同上签字，则该意向金转为定金，以担保房屋买卖合同履行；协议另约某了居间义务、报酬等。同日，顾正义与金标签订《房屋买卖合同》，约某：顾正义向金标购买703室，转让价为130万元；为办理交易过户手续之需，双方同意签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；顾正义于签订示范文本合同后60日支付首期房款59万元（含已付定金），第二期房款支付30万元，同年9月15日前支付40万元；双方应于顾正义银行贷款划入金标收款账户后3日内对房地产进行验看、清点、确认无误后，由金标交付顾正义，顾正义支付尾款1万元；双方应于同年9月15日前办理产权过户手续；合同对定金责任、违约责任、争议解决等作了约某。签订上述《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》时，金标向顾正义出示了公证书。当日，顾正义交付金标定金5万元。同年8月17日，顾正义与金标至满懿公司签订示范文本合同时，顾正义认为金标未将703室产权变更至金标名某，金标则不同意顾正义要求延迟1个月过户并要求顾正义支付首付款后再变更产权户名，双方发生争执，未签订示范文本的上海市房地产买卖合同，顾正义并报警。
2015年9月6日，顾正义向原审法院提起诉讼称，金标出售的703室没有取得产权，且不按约某与顾正义签订示范文本合同，致使房屋买卖合同无法履行，故起诉要求：判令解除双方于2015年6月17日签订的《房屋买卖合同》，由金标双倍返还定金10万元。
原审审理中，金标辩称，签订居间协议和房屋买卖合同时，已明确告知703室是父母遗产，并出示了公证书，待签订示范文本合同后就换产权证。顾正义系单身限购人员，当时其名某还有1套房屋正在办理出售过程中。2015年8月17日，双方到中介准备签订示范文本合同时，顾正义提出要求延迟1个月过户，金标认为延迟过户会造成金标另行购房损失故拒绝，双方发生争执。因顾正义行为导致金标再行购买房屋资金链断裂，造成金标损失。现同意解除房屋买卖合同，因系顾正义违约，故不同意退还定金。
原审审理中，经金标申请，原审法院通知满懿公司工作人员李新平、孙芳到庭作证。李新平陈述签订买卖合同时告知过顾正义703室是金标父母遗产，双方约某签订居间合同后60天签订示范文本合同，签合同前金标办理703室产权更名手续，要先备案才能签订示范文本合同；在签订示范文本合同前顾正义要求争取时间，金标认为有损失，没有协调成，金标没有更名。孙芳陈述双方约某8月17日签订示范文本合同，顾正义交付首期房款后金标去办703室产权变更手续，要先更换产证后备案；因顾正义原有房产没有过户，要求金标先更名再支付首付款，而金标要求顾正义先付首付款再更名，双方意见不一而未签订示范文本合同。顾正义对证人陈述认为证人与金标有利害关系，要先备案签示范文本后才能继续履行合同，签订示范文本合同时双方产生争执原因是顾正义要求金标出示能办理过户的产权证明。金标对证人陈述认为是先签订示范文本合同才能备案，其余无异议。
原审法院经审理后认为，顾正义与金标经居间介绍签订房屋买卖合同时，金标向顾正义出示了公证书证实703室是由其一人继承的遗产，房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。而房屋买卖合同的网上备案即签订示范合同，是为办理过户手续之需要，此点在双方签订房屋买卖合同上也已明确。根据房屋买卖合同中约某的后两期付款、过户时间分析，顾正义应于2015年8月17日即签订示范文本合同时支付首付款；据金标申请的证人陈述，双方约某签示范文本合同前金标办理703室产权更名手续，此后在签订房屋买卖合同后顾正义提出要求延迟过户但未获金标同意，双方仍应按照房屋买卖合同履行。在双方约某的签订示范文本当日，顾正义有理由要求金标先将703室产权变更至其名某，且703室房屋产权变更至金标名某后房屋买卖合同才能继续履行下去，而金标未变更703室产权至其名某，显属违约，故顾正义要求解除合同的诉请，予以支持，具体解除日期以金标收到本案诉状副本等应诉材料之日2015年9月11日为准。因金标违约而致合同解除，合同对于定金责任作了明确约某，故合同解除后，顾正义要求金标按照合同约某双倍返还定金，也予以支持。
原审法院据此作出判决：一、确认顾正义与金标于2015年6月17日签订的就嘉定区金耀路XXX弄XXX号XXX室的《房屋买卖合同》于2015年9月11日解除；二、金标应于判决生效之日起十日内双倍返还顾正义定金10万元。
原审法院判决后，上诉人金标不服，向本院提起上诉称：金标与顾正义均为改善居住而购房。金标将703室出售给顾正义的同时，另与案外人签订合同，购置新房。依照原审法院认定的签订示范文本时间为2015年8月17日计算，顾正义属限购对象。而金标与案外人约某在9月份需对金标的购房资格进行审查。如此前金标将703室过户至自己名某，而又因顾正义的原因无法顺利完成过户的，将影响金标的购房资格，并向案外人承担巨额违约金。故2015年8月17日未完成网签的责任在于顾正义。另，双方于2015年6月17日签订的《房屋买卖合同》并没有对网签合同的日期进行约某，双方于2015年8月17日至满懿公司磋商签约事宜并不代表在8月17日未完成签约即构成违约。合同仅约某2015年9月15日前办理过户手续，金标仅需在此前完成产权变更即可，故原审法院认定事实有误。据此请求撤销原审法院的判决第二项，依法改判金标有权没收顾正义的定金并驳回顾正义原审时的诉讼请求。
被上诉人顾正义答辩称：房屋买卖合同不能履行是因金标未按约按期将703室产权变更至金标名某。顾正义已于2015年6月与案外人签订买卖合同，将原有住房售予他人，顾正义的购房资格没有问题。8月17日是因金标提出要将房屋首付款先支付给其的不合理要求，才导致纠纷。顾正义一直愿意继续履行原来的买卖合同，而703室至今仍未变更至金标名某。据此不同意金标的上诉请求，要求维持原审法院的判决。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院审理中，金标提供顾正义与案外人于2015的6月12日网签的《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产登记簿、住房房产税认定通知书、契税纳税申报表等，以证明顾正义与案外人于2015年6月12日就顾正义原有的金园一路XXX弄XXX号XXX室（以下简称“金园路房屋”）网签合同，并于2015年8月21日申报交易，于2015年9月7日核准登记为案外人的某某，以此证明顾正义在2015年8月17日双方签约时，属限购对象，并不具有购房资格。就上述金标提供的证据，顾正义认为并不能证明金标所要证明的主张。703室目前的产权还不在金标名某，导致合同无法履行是因金标没有继续履行合同的诚意。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。金标与顾正义于2015年6月17日就703室房屋所签订的《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，均是双方当事人真实意思之表示，亦未违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应恪守。根据上述买卖合同的约某，双方当事人在履约过程中尚需签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》（即网签合同），并于2015年9月15日前办理产权过户手续。虽上述买卖合同未书面约某网签合同的具体时间，但根据查明的某某，可以认定双方当事人在中介方满懿公司的安排下，约某于2015年8月17日网签合同。鉴于703室产权未登记在金标名某，故如需网签合同，金标作为出卖人应在此之前将703室产权变更到自己名某。至于顾正义的购房资格问题，网签合同的时间仅决定购房人是否应适用限购政策，而相关行政职能部门对于是否限购的实质审查，实践中发生在买卖双方申报交易、办理产权过户之后。即网签合同时并不要求对购房人的资格进行审查，而是在交易过户时才会涉及购房人的资格问题。现顾正义名某原有的金园路房屋已于2015年6月12日与案外人网签合同，于2015年8月21日申报交易，于2015年9月7日核准登记在案外人名某。故即使在2015年8月17日双方约某的网签合同日期时，顾正义名某尚有其他房屋，但并不影响其网签合同，且如按双方原约某的2015年9月15日办理产权过户的时间节点看，顾正义名某已无其他房屋，其购房资格并不受影响。金标上诉称系因顾正义在约某的网签合同时属限购对象才导致双方未能按约网签合同，理由不成立。即使如金标上诉所称，其亦未在2015年9月15日之前履行自己的合同义务。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，对原审法院的判决，本院予以维持。上诉人金标的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2，300元，由上诉人金标负担。
本判决为终审判决。
审判长 卢薇薇
审判员 陈 琪
审判员 乔蓓华
二〇一六年三月三十一日
书记员 韩燕萍
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……