湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0106民初9323号
原告：湖北神名商贸有限公司，住所地武汉市武昌区中南三路58号清江花园2栋1单元14层1141号。
法定代表人：胡晨辉。
原告：武汉福源汇金商贸有限公司，住所地武汉市武昌区中南路1号国际金融大厦1512室。
法定代表人：杨丽萍。
上述原告共同委托诉讼代理人：陈菲，湖北楚韬律师事务所律师。
被告：刘超，男，1982年2月28日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，
被告：张艳，女，1972年1月28日出生，汉族，居民身份证住址武汉市江岸区，
被告：郭信兵，男，1971年6月19日出生，汉族，居民身份证住址武汉市江岸区，
上述被告共同委托诉讼代理人：刘锟、熊庆，湖北瑞通天元律师事务所律师。
第三人：刘莉，女，1976年4月12日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：危惊涛（系刘莉之夫），1967年12月12日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，
原告湖北神名商贸有限公司（以下简称神名公司）、武汉福源汇金商贸有限公司（以下简称福源公司）与被告刘超、张艳、郭信兵，第三人刘莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月22日立案后，依法由审判员李永明适用简易程序进行审理，于2018年1月4日公开开庭进行了审理，原告神名公司和福源公司的共同委托诉讼代理人陈菲，被告刘超、张艳、郭信兵的共同委托诉讼代理人刘锟，第三人刘莉的委托诉讼代理人危惊涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告神名公司、福源公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告张艳、郭信兵履行原告神名公司与第三人刘莉签订的《房屋租赁协议书》、原告福源公司与第三人刘莉签订的《房屋租赁协议书》、原告神名公司和福源公司与被告刘超、第三人刘莉签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告刘超继续履行原告神名公司、福源公司与被告刘超、第三人刘莉签订的《房屋租赁合同》；3、判令被告刘超、张艳、郭信兵共同向两原告支付所欠租金116312.9元（暂计算至起诉之日尚欠租金116312.9元）；4、判令被告刘超未按时交付租金而向两原告支付违约金30000元；本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月2日，第三人刘莉将其名下位于武汉市武昌区和平大道万达SOHO11号楼17楼236.87平方米的房屋租赁给原告神名公司作经营使用，双方签订了《房屋租赁协议书》。同日，第三人刘莉将其名下位于武汉市武昌区和平大道万达SOHO11号楼17楼228.39平方米的房屋租赁给原告福源公司作经营使用，双方签订《房屋租赁协议书》。2015年11月5日，原告神名公司、福源公司在得到第三人刘莉同意的情况下，将其所租赁的房屋转租给被告刘超，第三人刘莉与原告神名公司、福源公司及被告刘超共同签订了《房屋租赁合同》，该合同约定租金及缴纳方式。同日，原告神名公司、福源公司与第三人刘莉签订一份协议书，约定“为了保障刘莉的权益，福源公司和神名公司均同意将刘超应付的房屋租金及押金直接向刘莉支付。刘莉在收取刘超支付的房屋租金和押金之后，扣除福源公司和神名公司应向其交付的租金之后，超出部分应返还给福源公司和神名公司”。根据该协议约定，刘超未按时足额支付租金的行为实则侵害了原告神名公司、福源公司的权益。根据《房屋租赁合同》对租金金额的约定，2017年度被告刘超应按时足额每月向原告神名公司、福源公司支付租金31172元。但是根据《协议书》的约定，由刘超直接将31172元支付给刘莉，而刘莉在扣除神名公司应向其支付每月的租金4026.75元以及福源公司应向其支付每月的租金3882.67元后，每月应向神名公司和福源公司返还23262.58元。截止起诉之日，被告刘超未按时足额支付5个月的租金116312.9元。由于涉案房屋的所有权人由第三人刘莉变更为张艳、郭信兵，故根据“买卖不破租赁”的原则，被告张艳、郭信兵作为新的涉案房屋所有权人，应继续履行原告神名公司与第三人刘莉签订《房屋租赁合同》、原告福源公司与第三人刘莉签订《房屋租赁协议书》、原告神名公司和福源公司与被告刘超及第三人刘莉签订的《房屋租赁合同》。所以，被告刘超未按时足额支付租金，两原告有权要求被告刘超、张艳、郭信兵共同向两原告支付租金116312.9元，被告刘超支付违约金3万元。综上，两原告为维护自身合法权益，诉至本院，请求判如所请。
被告刘超、张艳、郭信兵辩称，本案涉案房屋系刘莉及危惊涛于2011年8月份购买，并且办理按揭手续；2015年，因为刘莉欠胡君君借款600万元及利息，胡君君在武汉市汉阳区人民法院起诉，并且申请财产保全，将涉案房屋查封。2015年10月，胡君君与危惊涛、刘莉达成调解协议，武汉市汉阳区人民法院出具民事调解书，危惊涛、刘莉并未履行债务，胡君君申请强制执行，涉案房屋经过拍卖于2016年9月27日经汉阳区人民法院裁定将房屋过户给张艳、郭信兵，张艳、郭信兵取得涉案房屋所有权。涉案房屋在2015年11月份之前均由危惊涛使用，其诉状称2015年1月将涉案房屋出租给两原告，租赁期限为19年，每月每平方米租金17元，2015年11月，胡君君案件进入执行阶段，涉案房屋出租给刘超使用，并签订了协议，每月每平方米租金为67元。本案两原告与刘莉及危惊涛有关联关系。2017年1月，张艳、郭信兵取得房屋所有权后，将房屋出租给刘超使用，双方签订房屋租赁合同，房屋租金与之前租金持平，每月每平方米为67元，刘超亦按时交纳租金。2017年5月24日，刘超与张艳、郭信兵解除房屋租赁关系，未继续承租房屋，刘超不欠租金，现该房屋由他人承租使用。两原告的诉讼请求没有事实依据及法律依据。根据我国民法通则、担保法及物权法的相关规定，抵押人将已抵押的房屋出租的，抵押权实现后，租赁合同对买受人不发生法律效力。本案原告所提的诉讼请求均无法律依据，所谓的买卖不破租赁，是对未设置抵押权房屋的租赁，对实现抵押权取得的买受人，应当使用担保法的相关规定。本案中，刘莉及危惊涛在欠他人债务的情况下，房屋被抵押和查封以后出租给两原告，签订长达19年的租赁合同，并且租金每月每平方米17元，明显低于市场行情，并且在法院将房屋强制拍卖期间，与刘超签订每月每平方米67元租金的房屋租赁合同，本案两原告系虚拟出来的两个主体，房子被法院依法处理偿还债务的情况下，为了赚取租金差价。本案原告神名公司的法定代表人是危惊涛哥哥的女婿，福源公司与危惊涛在多起民事纠纷中有牵连，本案系虚假诉讼。请求法院驳回两原告的诉讼请求，被告保留追索原告恶意诉讼给被告带来的损失。
第三人刘莉述称，本案刘莉与两原告的租赁关系发生在2015年1月份，当时涉案房屋无查封、无抵押，刘莉有权出租，期限长短及租金多少是刘莉的权利；原告神名公司与福源公司系两个独立的法律主体，与刘莉有合作关系，神名公司法定代表人系危惊涛的亲戚，正因为该种关系，租金才低于市场价，并且期限很长，并非被告所称的空壳公司骗钱；本案两原告与刘莉存在租赁关系，并且向刘莉支付了租金；买卖不破租赁不适用于本案；刘超解除与张艳、郭信兵的租赁关系，重新注册一家公司重新与张艳、郭信兵签订租赁合同，就是为了逃避给两原告缴纳租金的义务。
原告神名公司、福源公司围绕其诉讼请求提交了以下证据：2015年1月2日神名公司与刘莉签订《房屋租赁协议书》、福源公司与莉签订《房屋租赁协议书》各一份，房屋产权证复印件十份，2015年11月5日《房屋租赁合同》、《协议书》各一份。
被告刘超、张艳、郭信兵围绕其答辩意见提交了以下证据：武汉市房屋查封信息单一份、武汉市汉阳区人民法院公告一份、武汉市汉阳区人民法院（2015）鄂汉阳民二初字第00467号民事调解书一份、武汉市汉阳区人民法院（2015）鄂汉阳执字第00993-4号执行裁定书一份、武汉市汉阳区人民法院送达回证复印件一份、不动产权证十份、企业信用信息公示报告两份、武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初4332号民事裁定书一份、武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初4331号民事判决书一份、武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民商初字第01617号民事判决书一份、2015年4月30日借条一份、2016年6月28日委托付款授权书一份、2014年12月24日承诺一份。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条、第六十四条、第六十五条、第六十六条、第七十四条的规定进行综合审查，并查明本案事实如下:
2014年4月22日，刘莉作为房屋所有权人办理了武汉市武昌区临江大道98号武汉积玉桥万达广场（二期）11栋17层1室、2室、3室、4时、15室、16室、17室、18室、19室、20室房屋的产权登记，上述房屋均有抵押情况，抵押设定日期2011年8月17日。
2015年1月2日，神名公司与刘莉签订《房屋租赁协议书》，约定刘莉将坐落于武汉市武昌区和平大道万达SOHO11号楼17楼236.87平方米的房屋（房产证号分别为武房权证昌字第××、20××40、20××41、20××42、20××43号）租赁给神名公司作经营使用；租赁期限为19年，自2015年1月4日起至2034年1月3日止；租金按每月每平方米17元计算，租金按每年度支付48321元，在每年度1月4日前支付。
2015年1月2日，福源公司与刘莉签订《房屋租赁协议书》，约定刘莉将坐落于武汉市武昌区和平大道万达SOHO11号楼17楼228.39平方米的房屋（房产证号分别为武房权证昌字第××、20××45、20××46、20××47、20××48号）租赁给福源公司作经营使用；租赁期限为19年，自2015年1月4日起至2034年1月3日止；租金按每月每平方米17元计算，租金按每年度支付46592元，在每年度1月4日前支付。
2015年3月25日，坐落于武汉市武昌区和平大道万达SOHO11号楼17楼1室、2室、3室、4室、15室、16室、17室、18室、19室、20室的房屋被武汉市汉阳区人民法院查封，查封期限自2015年3月25日至2017年3月24日。
2015年10月26日，武汉市汉阳区人民法院出具民事调解书，胡君君与刘莉、危惊涛、武汉金汇源投资集团有限公司、武汉金汇源典当有限公司达成调解协议，约定危惊涛、刘莉向胡君君偿还借款600万元，于2015年11月6日前付清；危惊涛、刘莉向胡君君给付借款利息，以600万元为标的，自2015年2月1日按月息2%计算至600万元付清时止；武汉金汇源投资集团有限公司、武汉金汇源典当有限公司对调解书第一、二项承担连带清偿责任。
2015年11月5日，刘莉与福源公司、神名公司、刘超签订《房屋租赁合同》，约定刘莉同意福源公司、神名公司将涉案房屋转租给刘超用于办公，租赁建筑面积465.26平方米，租赁期限10年，从2015年11月25日至2025年11月24日止；第1年至第3年每月租金31172元，第4年每月租金32730元，第5年每月租金为34289元，第6年每月租金为35847元，第7年每月租金为37406元，第8年每月租金为38965元，第9年每月租金为40523元，第十年每月租金为42082元；房屋租金及押金由刘超直接向刘莉支付，该房屋租金每三个月结算一次。为保证刘超正常使用该房屋及其配套设施，刘超应在缴纳首期租金的同时支付给刘莉31172元押金。待租赁期限届满，刘莉、刘超双方结清费用并验房后，刘超将该房屋交予刘莉，同时刘莉将押金无息归还刘超。同日，福源公司、神名公司与刘莉签订《协议书》，约定为了保障刘莉的权益，福源公司和神名公司同意将刘超应向其支付的租金和押金直接向刘莉支付，刘莉在收取刘超支付的租金和押金后，扣除福源公司和神名公司应向其交付的租金之后，超出部分应返还给福源公司和神名公司。合同签订后，刘超使用房屋至2017年4月，并且租金缴纳至2017年4月。
武汉市汉阳区人民法院出具民事调解书约定的还款时间到期，危惊涛、刘莉未能偿还胡君君借款，胡君君申请强制执行。执行过程中，武汉市汉阳区人民法院对上述房产在淘宝网司法拍卖平台进行了三次拍卖，均因无人竞买流拍。后申请执行人胡君君申请要求以568.6704万元对上述房产进行变卖，2016年9月18日，张艳（公民身份证号：）以人民币568.6704万元的价格竞得该处房屋。2016年9月，武汉市汉阳区人民法院作出（2015）鄂汉阳执字第00993-4号执行裁定书，裁定如下：湖北省武汉市武昌区临江大道98号武汉积玉桥万达广场（二期）11栋17层1室、2室、3室、4室、15室、16室、17室、18室、19室、20室的十套办公用房归买受人张艳所有。买受人张艳可持本裁定书到财产管理机构办理相应产权过户登记手续。2017年5月15日，张艳办理上述不动产权登记手续，将上述十套房屋登记在张艳、郭信兵名下。张艳、郭信兵取得湖北省武汉市武昌区临江大道98号武汉积玉桥万达广场（二期）11栋17层1室、2室、3室、4室、15室、16室、17室、18室、19室、20室的十套办公用房的所有权后，收回房屋，并于2017年5月24日，与广东养正方连锁药店有限公司签订《房屋租赁合同》，将房屋出租给广东养正方连锁药店有限公司用于办公。神名公司、福源公司为维护自己的合法权益，诉至本院，请求判如所请。
本院认为，刘莉于2015年1月2日分别与神名公司、福源公司签订《房屋租赁合同》，2015年3月25日涉案房屋被武汉市汉阳区人民法院查封，刘莉在明知房屋被查封的情况下，于2015年11月5日与神名公司、福源公司、刘超签订《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋转租给刘超，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”的规定，刘莉与神名公司、福源公司、刘超签订《房屋租赁合同》时，涉案房屋已被查封，因刘莉在所有权发生变动前已同意涉案房屋由神名公司、福源公司转租给刘超，故涉案房屋的承租人应为刘超，而非神名公司、福源公司，故神名公司、福源公司无权以承租人身份提出要求继续履行刘莉与神名公司、福源公司、刘超之间的房屋租赁合同及刘莉与神名公司、福源公司之间的房屋租赁合同。张艳、郭信兵要求刘超腾退并收回房屋，刘超作为承租人对此无异议，因张艳、郭信兵已收回房屋，并且将房屋另外出租给案外人，原租赁合同均已终止，故本院对两原告要求继续履行上述合同的诉讼请求不予支持。
本案中神名公司、福源公司以每平方米每月17元的租金承租涉案房屋，神名公司、福源公司未提供其向刘莉缴纳了押金及前期租金并使用房屋的证据，且在刘莉、神名公司、福源公司及刘超重新签订租赁合同后，原租赁合同即已终止履行，神名公司、福源公司亦不再具有房屋承租人身份。
关于原告神名公司、福源公司主张被告刘超、张艳、郭信兵共同向原告支付所欠租金的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”的规定，因张艳、郭信兵取得房屋所有权后，已要求刘超腾退房屋，对此刘超、张艳、郭信兵均无异议，且被告张艳、郭信兵作为房屋产权所有人，无义务向仅具有中间人身份的原告神名公司、福源公司缴纳租金，故本院对原告神名公司、福源公司要求被告刘超、张艳、郭信兵支付所欠租金的诉讼请求不予支持。
关于原告神名公司、福源公司要求被告刘超未按时缴纳租金支付违约金30000元的诉讼请求。本案中，刘莉与神名公司、福源公司、刘超签订房屋租赁合同时，涉案房屋已被查封，刘莉及神名公司、福源公司均未告知刘超此情况，导致刘超承租的房屋被收回，刘超不存在违约行为，本院对原告神名公司、福源公司的该项诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
驳回原告湖北神名商贸有限公司、原告武汉福源汇金商贸有限公司的全部诉讼请求。
本案案件受理费3226元，减半收取1613元，由原告湖北神名商贸有限公司、原告武汉福源汇金商贸有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 员 李永明
二〇一八年二月七日
法官助理 徐 齐
书 记 员 王 慧