贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔26民终1436号
上诉人(一审被告）：凯里市鸿云房地产开发有限责任公司，住所地贵州省黔东南州凯里经济开发区凯开大道南侧鸭塘中学西侧新峰家居广场内。
法定代表人：杨直申。系该公司总经理。
被上诉人（一审原告）：舒敏红，男，1972年5月22日出生，汉族，江西省宜春市靖安县人，住江西省宜春市靖安县。
被上诉人（一审原告）：邓绪兰，女，1974年8月16日出生，汉族，江西省宜春市靖安县人，住江西省宜春市靖安县。
被上诉人共同委托诉讼代理人：张仙丹，贵州万木春律师事务所专职律师。
上诉人凯里市鸿云房地产开发有限责任公司（以下简称：鸿云房产公司）因与被上诉人舒敏红、邓绪兰商品房预售合同纠纷一案，不服凯里市人民法院作出的（2018）黔2601民初188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月8立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
鸿云房产公司上诉请求：撤销一审民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：一、本案上诉人退还购房款的条件尚未成就，一审判决上诉人退还被上诉人购房款缺乏事实依据。
上诉人凯里市鸿云房地产开发有限责任公司于2002年6月27日成立，于2017年6月29日发生工商登记信息变更，法定代表人由周红云变更为杨直申；投资人由周红云1**%持股变更为贵阳浙商海宁皮革城有限公司80%，杨直申20%。因此，2017年8月28日周红云签字代表鸿云房产公司向舒敏红出具《承诺书》的行为对鸿云房产公司不发生法律效力，即该承诺书载明“公司承诺于2017年9月30日支付所交购铺款50%，2017年11月30日付50%。”并非上诉人的真实意义表示。而根据被上诉人舒敏红、邓绪兰于2017年7月10日向鸿云房产公司提交《购铺客户退铺申请表》，该申请表载明：“由于客户按揭未办理，经客户与公司协商达成一致，公司同意该客户退铺，并不扣取退铺违约金，客户须配合公司办理撤案事宜，门面另行出售后退购铺款231189元。公司领导审批签字：同意销售后退款。没付完款按己付款的比例返租金”。根据《购铺客户退铺申请表》载明的内容，退款的条件是商铺销售之后，但该商品上诉人并没有销售出去。所以退款的条件没有成就。二、上诉人向被上诉人所返的租金17141元应当扣除。
舒敏红、邓绪兰答辩称：一、答辩人认为，公司法定代表人的变更以及股东的变更均不能导致其公司债权债务的免除，更不会影响公司行为的效力。二、答辩人与上诉人在达成退铺协议时，就退款事宜已经迖成了初步统一意见，事后上诉人出具了承诺书已经再次明确了约定退款时间，因此答辩人要求退还首付款条件成就。三、上诉人支付给答辩人的租金基于双方的租赁关系，依照双方的租赁合同产生，同时在退铺申请表上，上诉人还承诺过“没有付完的款按已付款的比例返租金”，答辩人考虑到上诉人实际困难，都没有主张这一金额，已经是最大限度的宽容上诉人，逾期利息是依照我国法律规定依法获得，不存在抵扣情况。因此租金是退还，还是上诉人应当依照租赁合同继续支付，答辩人将另案起诉。
舒敏红、邓绪兰向一审诉讼请求：1、请求判令被告立即退还购铺款124165元及逾期退款的利息7449.9元(按月利息2%计算从2017年11月30日至2018年1月30日),剩余利息计算至本金退还清之日止；2、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：鸿云房产公司于2002年6月27日成立，该公司系从事房地产开发、销售等业务的有限责任公司。该公司于2017年6月29日发生工商登记信息变更：法定代表人由周红云变更为杨直申；投资人由周红云1**%持股变更为贵阳浙商海宁皮革城有限公司80%，杨直申20%；市场主体类型由有限责任公司（自然人独资）变更为其他有限责任公司。
2015年12月16日，舒敏红、邓绪兰与鸿云房产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定舒敏红、邓绪兰购买鸿云房产位于凯里经济开发区鸭塘街道××家居广场××号商铺,建筑面积46.20平方米，单价为每平方米10107.28元，总价款451189元，舒敏红、邓绪兰应于合同签订之日向鸿云房产公司交付首期房款231189元，余款220000元以银行按揭支付。签订合同后，舒敏红、邓绪兰依照合同约定于合同签订当日支付购铺首付款231189元,剩余220000元，舒敏红、邓绪兰采取按揭的方式支付。同日，舒敏红、邓绪兰还向鸿云房产公司交付了商铺公益金20000元。由于未能顺利办理按揭贷款，舒敏红、邓绪兰于2017年7月10日向鸿云房产公司提交《购铺客户退铺申请表》，该申请表载明：“由于客户按揭未办理，经客户与公司协商达成一致，公司同意该客户退铺，并不扣取退铺违约金，客户须配合公司办理撤案事宜，门面另行出售后退购铺款231189元。公司领导审批签字：同意销售后退款。没付完款按已付款的比例返租金。”该申请表加盖有鸿运房产公司公章。2017年8月28日，鸿云房产公司向舒敏红出具《承诺书》一份，该承诺书载明：“公司承诺于2017年9月30日支付所交购铺款50%，2017年11月30日2017年9月底付50%。”该承诺书有周红云签字及加盖鸿云房产公司公章签章。舒敏红、邓绪兰自认鸿云房产公司已于2017年9月30日向其退还了购铺款127024元，其中公益金20000元及首付款107024元。截止至本案庭审结束前，鸿云房产公司尚欠购铺款124165元未退还。同时查明：鸿云房产公司于2016年4月29日向舒敏红返租金7896元；于2016年8月23日返租金7869元；于2017年1月25日返租金1349元；共计返租金17141元。
一审法院认为：商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案舒敏红、邓绪兰与鸿云房产公司签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，且不具有合同无效的法定情形，对《商品房买卖合同》的真实性、合法性及有效性，予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。舒敏红、邓绪兰于2017年7月10日向鸿云房产公司提交《购铺客户退铺申请表》，鸿云房产公司同意解除合同，案涉《商品房买卖合同》依约解除。该法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后鸿云房产公司应依照约定履行退还舒敏红、邓绪兰已付购房款231189元及退还商铺公益金20000元的义务。2017年8月28日，鸿云房产公司向舒敏红出具《承诺书》一份，约定分别于2017年9月30日、2017年11月30日退还购铺款50%，舒敏红、邓绪兰认可鸿云房产公司于2017年9月30日退还了购铺款127024元，其中20000元为退还的公益金，鸿云房产公司尚欠购铺款124165元未予以退还。为此，现舒敏红、邓绪兰诉请鸿云房产公司退还购铺款124165元，于法于约有据，予以支持。《中华人民共和国合同法》第七十六条规定，合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。鸿云房产公司提出鸿云房产公司的法人代表、股权等发生变更，且对债权债务有约定，对约定范围以外的债务，鸿云房产公司无法确认，所以不应由现在的鸿云房产公司来承担责任的辩解意见，于法无据，不予采信。关于鸿云房产公司提出应扣除已返的租金共计17141元问题。返还的租金是基于租赁合同关系产生的，本案系房屋买卖合同关系，不宜一并处理，鸿云房产公司可另行协商处理或另案起诉。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。鸿云房产公司承诺于2017年11月30日前将已付购铺款退还给舒敏红、邓绪兰，截止至本案庭审结束前，鸿云房产公司尚欠舒敏红、邓绪兰的购铺款124165元未退还，构成违约，现舒敏红、邓绪兰主张按月息2%要求鸿云房产公司支付逾期退款利息，因双方对逾期退还款项的利息无明确约定，考虑舒敏红、邓绪兰确实存在利息的损失，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”。本案，鸿云房产公司逾期向舒敏红、邓绪兰退还购铺款是事实，违约行为存在，但其所主张的利息应以124165元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率中2017年央行发布的贷款基准年利率4.35%上浮50%为6.525%进行计算，从2017年12月1日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止，其中截止2018年1月30日的逾期退还利息为：124165元×6.525%÷365天×60天=1332元，超出部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十六条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、被告凯里市鸿云房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告舒敏红、邓绪兰退还购铺款124165元及支付截止2018年1月30日的逾期退款利息1332元，从2018年1月31日起至本判决确定的履行期限届满之日止的利息，以尚欠购铺款为基数，按照年利率6.525%进行计算。二、驳回原告舒敏红、邓绪兰的其余诉讼请求。案件受理费2932元，已减半收取1466元，由原告舒敏红、邓绪兰负担25元，被告凯里市鸿云房地产开发有限责任公司负担1441元。
二审期间当事人均未提交新的证据。
二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为：2017年8月28日，鸿云房产公司向舒敏红出具的《承诺书》是对《购铺客户退铺申请表》上鸿云房产公司签字退款条件的更改，且鸿云房产公司也实际履行了《承诺书》的部分义务，故对上诉人提出退款条件未成就的上诉意见，不予采纳。对上诉人提出一审支付了被上诉人的利息其所收取的租金应扣除的问题，因利息和租金是不同的法律关系，一审告知其另行诉讼解决，并无不当，对该上诉意见，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2932.00元，由凯里市鸿云房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 琴
审判员 杨再幸
审判员 龙 恺
二〇一八年八月十日
书记员 赵艳萍