上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第3029号
上诉人（原审原告）上海市静安区云海苑业主委员会，住所地上海市。
负责人詹东海、刘海霞，该业委会主任、副主任。
委托代理人袁作东，上海明伦律师事务所律师。
上诉人（原审被告）上海齐云物业管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人吴君澄，总经理。
委托代理人陈晨，上海市联合律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ龙，上海市联合律师事务所律师。
上诉人上海市静安区云海苑业主委员会（以下简称云海苑业委会）、上诉人上海齐云物业管理有限公司（以下简称齐云公司）因业主共有权纠纷一案，均不服上海市静安区人民法院（2014）静民一（民）初字第691号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，齐云公司系上海市静安区云海苑小区（以下简称云海苑）前期物业服务企业，其自2003年起即向该小区提供物业服务，至2010年12月15日退出，在此期间，齐云公司根据其与小区开发商签订的物业服务合同之约定，收取物业服务费的标准为每月每平方米人民币（以下币种均为人民币）3.80元。2011年6月8日，云海苑成立了业主大会和业主委员会。期间，云海苑业委会、齐云公司因公共部位收益及物业资料等移交产生纠纷，协商未果，云海苑业委会2014年3月18日遂诉至原审法院，要求判令：1、齐云公司向云海苑业委会移交2003年1月1日至2010年12月15日期间的小区地面停车费、广告费、大堂咖啡吧等公共收益共计704，326.75元及其自2010年12月16日起至判决生效之日止的利息；2、齐云公司向云海苑业委会移交全部云海苑的物业档案资料；3、齐云公司承担本案律师费、咨询费20，000元及全部诉讼费。在原审审理过程中，云海苑业委会变更诉讼请求为：1、齐云公司向云海苑业委会移交2003年1月1日至2010年12月15日期间的小区地面停车费、广告费、大堂咖啡吧及设备房租金等公共收益共计782，966.78元及其自2010年12月16日起至判决生效之日止根据中国人民银行同期贷款利率计算的利息；2、齐云公司向云海苑业委会提供自2003年1月1日至2010年12月15日期间云海苑的财务资料（包括收支账目明细、账册、财务凭证及合同协议）；3、齐云公司向云海苑业委会提供云海苑全部施工竣工图纸资料（包括小区总平面图，建筑、设备、配套设施及地下管网竣工图），若齐云公司不能提供则要求其支付云海苑业委会重新制作上述图纸资料的费用1，600，000元；4、齐云公司向云海苑业委会提供云海苑小区全部设施设备（包括电梯、给排水、消防、电讯、电气、燃气、空调、智能化系统）的安装、使用和维修保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件，若齐云公司不能提供则要求其支付云海苑业委会重新获取上述图纸资料所需的费用40，000元；5、齐云公司承担本案的律师费和咨询费20，000元及诉讼费。
原审法院认为本案的争议焦点在于：
一、云海苑业委会提起本案诉讼主体是否适格？
齐云公司对云海苑业委会提起本案诉讼的主体资格提出异议，认为云海苑业委会作为业主大会的执行机构，未经法定表决程序不得擅自行使相关权利。
考虑到齐云公司并非小区业主，无权通过行使业主撤销权的方式来审查云海苑业委会是否有权提起本案诉讼，原审法院在审理过程中对此进行了审查。
经查，云海苑业委会于2013年7月5日发出《关于上海市静安区云海苑小区第四次业主大会会议相关事项的公告》，通知全体业主于2013年7月20日举行业主大会，采用书面征求业主意见方式进行表决的议题包括授权云海苑业委会针对云海苑会所、公共资产、前物业管理公司采取必要行动以维护全体业主权益。此后云海苑业委会通过电子邮件、传真、信箱投递及向本人送达等方式向小区全体业主送达了表决票。2013年7月20日对表决票进行开箱验票，对该项议题的表决结果为：送达全体业主表决票158张，实际收到表决票75张，其中有效票70张，同意61票、反对6票、弃权3票。另有未反馈意见表决票83张，根据《云海苑业主大会议事规则》，对未反馈意见的表决票视为同意。因此表决结果为同意票占全体业主人数比例为89.87%，占专有部分建筑面积比例为89.75%。
云海苑业委会对上述表决经过和结果，提供了《云海苑业主大会议事规则》、召开业主大会公告、表决票、开箱验票公告、业主大会决定公告等作为证据，齐云公司虽对该事实持异议，却未提供任何相反的证据来推翻该事实。
原审法院认为，上述表决经过和结果属实。根据《中华人民共和国物权法》相关规定，经占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，业主大会可决定有关共有和共同管理权利的重大事项，本案中，云海苑业主大会召开程序合法，表决结果已达到“双过三分之二”的标准，云海苑业委会有业主大会的合法授权，有权提起本案诉讼。
二、齐云公司收取的云海苑公共部位收益应如何处理？
原审审理中，齐云公司认可其作为云海苑前期物业服务企业期间收取了各类广告收入、公共部位租赁收入及停车费收入等公共部位收益的事实，并陈述收支具体情况为：一、收入合计950，091.03元，包括（一）各类广告收入130，280.03元，（二）公共部位租赁收入380，725元，（三）停车费收入439，086元。二、支出合计276，733.96元，包括（一）对应广告、租赁部分177，877.85元，其中含税金及附加（含出租房产税）39，176.85元，消防维修14，800元，过道维修19，850元，电梯维修53，108元，建筑维修45，607元，故障维修5，336元；（二）对应停车部分98，856.11元，其中含保安成本55，644.30元，照明用电31，447.47元，税金及附加8，336.34元，其他3，428元。综上，齐云公司认为其收取云海苑公共收益收入与支出两相抵扣，尚余673，357.07元，该结余部分应当在云海苑业委会、齐云公司之间按照7：3的比例进行合理分配。
为此，齐云公司提供了2003年至2010年其担任云海苑物业服务企业期间相关公益收支汇总表作为证据。云海苑业委会对该收支汇总表的真实性予以认可，但认为：1、支出部分中的两项“税金及附加”不应由云海苑业委会承担，理由为停车费、广告费等公共收益是业主筹集维修资金的方式，不属于营业性收入，依法不缴纳营业税及附加税。即使齐云公司分成部分应缴纳营业税，亦不应由云海苑业委会承担。2、消防维修、过道维修、电梯维修、建筑维修的费用也不应该由云海苑业委会承担，理由为：首先，齐云公司在收取物业管理费时已额外收取维修费，不应重复收费；其次，在业委会成立前发生的物业维修、更新，不得使用维修资金，其费用应由房地产开发企业承担；再次，公共收益属于全体业主共有，维修费支出根据维修部位不同由不同的业主承担，两者的债权债务主体不同，不能直接进行抵销。3、故障维修费用也不应由云海苑业委会承担，理由在于如果该费用属于维修项目，同前四项维修费所述不应由云海苑业委会承担，如果该费用属于日常运营维护和养护费用，则应当从物业管理费中列支。4、保安成本不应由云海苑业委会承担，理由在于保安成本是物业公司的运营成本之一，应从齐云公司的收入，即物业管理费中列支，且云海苑业委会也同意从停车费收入中扣除25%补充齐云公司的运营成本。5、照明用电不应由云海苑业委会承担，理由在于云海苑停车区域为公共区域，照明用电费用应从齐云公司已收取的物业管理费中列支。6、其他费用3，428元，由于没有合适的开支名目，故云海苑业委会不同意承担。
对于公共收益应如何处理，云海苑业委会认为：（一）对于齐云公司收取的各类广告收入130，280.03元及公共部位租赁收入380，725元，同意扣除齐云公司声明已交纳的税金及附加费39，176.85元，再另行支付给齐云公司手续费11，923.65元（税金及附加费加上手续费占相应收入的10%作为成本），剩余部分459，904.53元应由齐云公司返还给云海苑业委会。（二）对于齐云公司收取的停车费收入439，086元，同意扣除齐云公司声明已交纳的税金及附加费8，336.34元，其余部分的25%分配给齐云公司，剩余部分323，062.25元应由齐云公司返还给云海苑业委会。上述两部分构成云海苑业委会第一项诉请的本金782，966.78元。
原审法院认为，小区共有部分作为小区全体业主的共有物，全体业主对其依法享有所有权及基于所有权而产生的权益。本案所涉及公共部位收益包括广告收入、公共部位租赁收入及停车费收入，该收益不仅基于所有权而产生，还有赖于齐云公司作为物业服务企业对共有物进行管理而产生，在此过程中齐云公司必然付出相应的管理成本。因此，该收益应当主要归属于全体业主享有，齐云公司付出了管理成本，也应享有合理的回报。鉴于双方没有明确约定（包括前期物业服务合同）公共部位收益应当如何分配，本院考虑到公共部位收益的内容为广告、公共部位租赁及停车费，任何一项都离不开齐云公司作为物业管理企业投入人力、财力等成本进行运营，而该种成本显然与《前期物业管理服务合同》包含的小区日常物业服务的成本有所不同，不应理解为已包括在日常物业服务的成本中。鉴于齐云公司在收支汇总中支出部分所列项目无相关证据证明其实际发生，故原审法院根据公平原则，酌定该收益应在云海苑业委会、齐云公司之间进行公平合理的分配的比例应为7：3。齐云公司在收支汇总表所列支出部分在性质上属于管理成本，故公共部位收入不应再扣除齐云公司所列的支出部分再进行分配，而是应以收入金额950，091.03元按照上述比例进行分配，故原审法院认定齐云公司应返还给云海苑业委会的公共部位收益为665，063.72元。
至于齐云公司提出云海苑业委会要求返还公共部位收益的诉请已超过诉讼时效的抗辩意见，原审法院认为公共部位收益属于全体业主共有，云海苑业委会经业主大会授权，代表全体业主基于公共部位收益的所有权主张相关权利，并非行使债权请求权，故其主张不受诉讼时效所限制，原审法院对齐云公司该抗辩意见不予采纳。齐云公司在2010年12月15日退出云海苑时，应及时将上述收益移交给全体业主，而齐云公司至今未移交上述款项，造成全体业主相应的利息损失，故齐云公司应按照中国人民银行同期贷款利率的标准，向全体业主支付自2010年12月16日起至本判决生效之日止的利息。
需要特别指出的是，虽然云海苑业委会获业主大会授权主张齐云公司返还公共部位收益及相应利息，但上述款项的所有权应归全体业主所有，根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》的规定：“业主委员会许可他人利用物业管理区域公共设施停放车辆、设置广告等经营性设施而收取的费用，应当存放维修基金账户，归全体业主管理区域公共设施的维修、更新。”因此，齐云公司在履行上述付款义务时，应将相应款项直接支付至云海苑维修基金账户。
三、齐云公司是否应向云海苑业委会移交相关物业管理资料？
云海苑业委会认为，齐云公司退出小区物业管理时，未将财务资料，施工竣工图纸资料，设施设备的安装、使用和维修保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件（详见云海苑业委会诉讼请求）等物业管理资料移交给云海苑业委会，但由于齐云公司原因至今未移交，故在本案中提出相关诉请。
为证明其主张，云海苑业委会提供了以下证据：
1、2010年12月15日《云海苑业主代表与齐云物业负责人会议备忘录》及附件，证明齐云公司曾向云海苑业委会确认同意移交的物业管理资料清单；
2、2012年1月13日云海苑业委会要求齐云公司移交资料清单，证明云海苑业委会一直要求齐云公司办理相关资料移交手续；
3、2012年1月13日《关于移交工作会议纪要》，证明街道房管办、社区居委会组织云海苑业委会、齐云公司召开协调会，但齐云公司未出席；
4、《云海苑项目尚未移交资料列表》，证明齐云公司之后的物业公司上海置梁行物业管理有限公司出具该份资料，记载齐云公司未移交的资料清单；
5、《物业管理条例》和《上海市物业管理规定》，证明根据相关规定，齐云公司有义务移交物业档案资料、财务收支账册等物业资料；
6、2011年2月21日《协商会议纪要》，该会议纪要有云海苑业委会、齐云公司双方负责人签字，证明云海苑业委会一直在控告齐云公司的违法行为；
7、上海建筑设计研究院出具的报价说明，证明如果齐云公司无法提供施工竣工图纸资料，云海苑业委会进行重作需要花费的费用，云海苑业委会在该报价基础上打了八折，认为重作费用为1，600，000元。
齐云公司对于云海苑业委会提供的上述证据，除证据1、5、6真实性无异议外，其余证据真实性均不予认可。齐云公司认为，其于2010年12月16日遭云海苑业委会强行赶出云海苑小区，之后云海苑业委会就不让齐云公司进入小区，齐云公司并未带走相关物业管理资料，因此无需移交上述材料。对于云海苑业委会要求齐云公司支付相应费用供云海苑业委会重新制作或获取相关资料费用的要求，齐云公司认为即使上述资料缺失，齐云公司对此并无过错，故不同意支付。如果法院认定齐云公司负有移交责任，对云海苑业委会所主张的金额也无法认可，因为大部分资料可以向相关部门进行复制取得，齐云公司愿意承担复制材料产生的行政收费。
原审法院认为，虽然齐云公司坚称未带走任何物业资料，但从2010年12月15日的《云海苑业主代表与齐云物业负责人会议备忘录》及附件可以看出，双方约定自2010年12月15日启动物业移交工作，故可认定在此时齐云公司尚未向云海苑业委会移交相关物业管理资料。此后，齐云公司退出云海苑物业管理，没有证据证明其已将物业管理资料移交给云海苑业委会或者接任物业公司。根据《物业管理条例》及《上海市住宅物业管理规定》的相关规定，齐云公司负有法定义务将相关物业管理资料移交给云海苑业委会。而云海苑业委会主张齐云公司移交的财务资料，施工竣工图纸资料，设施设备的安装、使用和维修保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件（详见云海苑业委会诉讼请求）等物业管理资料，并未超出《物业管理条例》及《上海市住宅物业管理规定》相关规定的范围，其主张合乎法律法规的规定，应予支持。但对于云海苑业委会提出如果齐云公司无法移交相关物业管理资料则支付重新制作施工竣工图纸资料费用1，600，000元及重新获取设施设备的安装、使用和维修保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件费用40，000元的主张，原审法院认为，云海苑业委会主张费用的金额并无相关计算标准，且该费用并不必然实际发生，该主张无事实和法律依据，原审法院不予支持。
四、本案律师费、咨询费是否应由齐云公司承担？
云海苑业委会认为，因齐云公司拒绝移交小区公共部位收益及相关物业管理资料，故云海苑业委会为主张合法权益，向上海业伟业主咨询服务有限公司（以下简称业伟公司）办理前期咨询，向其支付咨询费20，000元，再由业伟公司委托上海明伦律师事务所进行诉讼，由业伟公司支付律师费10，000元，产生了咨询费和律师费共计20，000元，该费用应由齐云公司承担。
齐云公司对于云海苑业委会支付相关款项的事实无异议，但认为咨询费并非律师费，云海苑业委会主张齐云公司承担该费用无法律依据，故不同意承担。
原审法院认为，云海苑业委会支付给业伟公司的咨询费20，000元，从性质上并不属于律师费。即使该费用中包含了业伟公司支付给上海明伦律师事务所的律师费10，000元，云海苑业委会要求齐云公司承担律师费也无法律依据，因为本案系云海苑业委会基于业主共有权而提起的诉讼，不属于法律明确规定可要求败诉方承担律师费的案件范围。因此，云海苑业委会要求齐云公司承担咨询费和律师费共计20，000元无事实和法律依据，原审法院不予以支持。
综上所述，原审法院认为，齐云公司作为云海苑物业服务企业向该小区提供物业服务期间，收取了小区公共部位收益，在其退出后，应将公共部位收益扣除合理成本后返还给全体业主，并承担因未及时返还上述款项而造成全体业主的利息损失。齐云公司在物业服务合同终止后，应依法将相关物业管理资料移交给云海苑业委会，故本院对云海苑业委会要求齐云公司返还公共部位收益及利息、移交小区物业管理资料之诉请中的合理部分予以支持。但对于云海苑业委会提出如果齐云公司无法移交相关物业管理资料则支付重新制作施工竣工图纸资料费用1，600，000元及重新获取设施设备的安装、使用和维修保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件费用40，000元，以及要求齐云公司承担咨询费和律师费20，000元的诉讼请求，因无事实和法律依据，原审法院不予支持。
原审法院审理后作出判决：一、上海齐云物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海市静安区云海苑业主委员会上海市静安区云海苑小区的公共部位收益665，063.72元，并按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付上述款项自2010年12月16日起至判决生效之日止的利息（上述款项由上海齐云物业管理有限公司支付至上海市静安区云海苑业主大会维修基金账户）；二、上海齐云物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海市静安区云海苑业主委员会提供自2003年1月1日至2010年12月15日期间上海市静安区云海苑小区的物业管理财务资料（包括收支账目明细、账册、财务凭证及合同协议）；三、上海齐云物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海市静安区云海苑业主委员会提供上海市静安区云海苑小区的施工竣工图纸资料（包括小区总平面图，建筑、设备、配套设施及地下管网竣工图）；四、上海齐云物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海市静安区云海苑业主委员会提供上海市静安区云海苑小区的设施设备（包括电梯、给排水、消防、电讯、电气、燃气、空调、智能化系统）的安装、使用和维修保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件；五、上海市静安区云海苑业主委员会的其余诉讼请求不予支持。
云海苑业委会不服原审法院判决，向本院提起上诉称：原审将云海苑的公共收益统一按照30%的标准分配给齐云公司，比例过高，没有法律依据。其中关于停车费，参照上海市各区的通行办法，物业服务企业可以分配的管理费最高为停车费收入的25%，且企业所得部分的税费应自行承担。关于小区公共部位的租赁收入、广告费收入，云海苑业委会愿意承担全部税费39，176.85元，对余下部分按10%分配给齐云公司，这种分配方式完全能够满足齐云公司为收取上述费用所正常支出的管理成本所需。综上，请求二审法院对原判主文第一项予以改判，判令齐云公司返还云海苑业委会云海苑公共部位收益747，707.62元。
齐云公司辩称：云海苑公共部位收益的总金额是经过司法审计确定的，是正确的，齐云公司对于原审法院确定的收益分配比例是认可的，请求二审法院驳回云海苑业委会的上诉请求。
齐云公司亦不服原审法院判决，向本院提起上诉称：齐云公司作为云海苑的前期物业管理单位，对小区内的广告、公共部位租赁及停车位的管理，必定投入成本，理应产生各项支出。因此原审法院在分配公共部位的收益时应当先扣除齐云公司的管理成本，在按照7：3的比例予以分配。再者，云海苑业委会要求齐云公司返还公共部位收益的诉讼请求已超过诉讼时效，不应被支持。另外，齐云公司于2010年12月16日被云海苑业委会强行赶出云海苑，任何有关云海苑的资料连同齐云公司的财务资料均留在公司在小区内的办公室里。之后云海苑业委会不让齐云公司进入云海苑，办公室也被上锁，云海苑业委会所主张的相关材料实际都在云海苑业委会的掌控之中，齐云公司无需也无法移交相关材料。综上，请求二审法院依法改判，驳回云海苑业委会的诉讼请求。
云海苑业委会辩称：原审法院分配给齐云公司的公共部位收益的比例已经过高了。云海苑业委会成立后一直通过多种途径向齐云公司追讨公共部位的收益，未果后才向法院起诉，故未超过诉讼时效。齐云公司在搬离云海苑前已先行将全部资料搬离云海苑，有录像为证。故请求二审法院驳回齐云公司的上诉请求。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：齐云公司系云海苑的前期物业服务企业，其退出云海苑后依法应将相关物业管理资料移交给云海苑业委会。齐云公司上诉称其未带走任何物业资料，但其至今未提供任何证据证明其已将物业资料移交给云海苑业委会或接任的物业公司，故本院对齐云公司的上诉主张不予采信。齐云公司在向云海苑提供物业服务期间收取了小区公共部位的收益，现其退出，则应当将公共部位收益返还给全体业主。鉴于齐云公司对收益部分实际付出了一定成本，故原审法院根据公平原则，酌情判令齐云公司返还云海苑业委会公共部位收益的70%并无不妥。齐云公司未及时返还云海苑业委会公共部位收益，还应当支付上述款项相应的利息。鉴于云海苑业委会成立之后曾向相关职能部门要求协调解决齐云公司移交各类物业资料及收益事宜，在未果情况下才向法院起诉，故其诉讼请求未超过诉讼时效。综上，云海苑业委会、齐云公司的上诉请求及理由均不成立，本院均不予支持。原审法院依据查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币12，316.74元，由上诉人上海市静安区云海苑业主委员会负担人民币1，866.21元，由上诉人上海齐云物业管理有限公司负担人民币10，450.53元。
本判决为终审判决。
法官助理徐晨
审 判 长 丁康威
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一六年二月十六日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……