江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第3135号
上诉人（原审被告）李良文，男，汉族，1960年12月4日生。
上诉人（原审被告）章利云，女，汉族，1961年7月5日生。
上诉人（原审被告）李基杰，男，汉族，1982年5月2日生。
三上诉人共同委托代理人濮承君，江苏容熙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈敬顺，男，汉族，1962年3月25日生。
委托代理人武小宝，江苏方胜律师事务所律师。
原审第三人周红，女，汉族，1975年12月30日生。
上诉人李良文、章利云、李基杰因与被上诉人陈敬顺、原审第三人周红房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2013）溧民初字第1542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月23日立案受理，依法组成合议庭，于2014年8月12日公开开庭审理了本案。上诉人李良文、章利云、李基杰共同的委托代理人濮承君，被上诉人陈敬顺的委托代理人武小宝，到庭参加诉讼，原审第三人周红经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈敬顺原审诉称，2006年9月21日，陈敬顺与李良文、章利云、李基杰签订一份《房屋买卖协议》，约定李良文、章利云、李基杰将其所有的某某路50-3号（产权登记为某某路48号）的住房一套约100.48平方米出卖给陈敬顺，价格为18.9万元。陈敬顺付清房款后，李良文、章利云、李基杰交清所有门钥匙及房产权证，陈敬顺如需办理过户变更等，李良文、章利云、李基杰应积极配合。现陈敬顺已付清房款并居住该房屋至今，李良文、章利云、李基杰在交付房屋的同时也将该房屋的房屋所有权证交付陈敬顺，但该房屋的国有土地使用权证李良文、章利云、李基杰一直未交付陈敬顺，故诉至法院要求李良文、章利云、李基杰将位于南京市溧水区永阳镇某某路50-3号（房屋产权证登记为某某路48号）第三层的房屋办理房产过户变更登记手续。后经查询，涉诉房屋土地使用权证人为周红，故申请追加周红为第三人，并变更诉讼请求为：1.周红协助李良文将位于南京市溧水区永阳镇某某路50-3号（房屋产权证登记为某某路48号）第三层房屋的国有土地使用权证变更至李良文名下；2.李良文协助将位于南京市溧水区永阳镇某某路50-3号（房屋产权证登记为某某路48号）第三层房屋的国有土地使用权证、房屋所有权证变更至陈敬顺名下；3.诉讼费用由李良文、章利云、李基杰负担。
李良文、章利云、李基杰原审辩称：1.双方签订的房屋买卖合同属于效力待定的合同，陈敬顺与李良文、章利云、李基杰签订合同时，明知涉诉房屋没有国有土地使用权证，仍购买涉诉房屋。至今，涉诉房屋未取得国有土地使用权证，该合同无法履行，故陈敬顺不能依法取得涉诉房屋的两证。2.双方签订房屋买卖协议的时间为2006年9月21日，涉诉房屋所有权仍登记在李良文名下，陈敬顺明知自己房屋买卖的相关权利受到侵害，而不积极主张权利，已经超过诉讼时效。3.双方在合同中并未约定涉诉房屋国有土地使用权的相关事宜，国有土地使用权手续办理属于相关行政主管部门的管辖，不属于法院司法审查范围。4.周红不是本案当事人，陈敬顺对周红无权主张将诉争房屋国有土地使用权办理至李良文名下，且不应追加周红为第三人。综上，请求驳回陈敬顺的诉讼请求。
原审法院经审理查明，南京市溧水区永阳镇某某路48号房屋系自建房，其第三层房屋产权原系周红所有。2000年9月30日，周红将该层房屋卖与李良文，并将该层房屋所有权证办理至李良文名下。2006年9月21日，李良文、章利云、李基杰（作为甲方）与陈敬顺（作为乙方）签订房屋买卖协议，约定将位于某某路50-3#住房一套，建筑面积100.4平方米卖给乙方居住（面积以房产权证为准）；此房卖价为18.9万元，由乙方一次性付清房款；乙方付清房款后，甲方交清所有的门钥匙及房产权证；乙方如需过户变更等，甲方应积极配合乙方办好过户手续及公证处公证，其一切费用由乙方自己承担。当天，李良文收取了陈敬顺购房款189000元，并将涉诉房屋所有权证原件交与陈敬顺，但至今未办理房屋产权过户手续。双方合同中约定的某某路50-3#住房一套即产权登记为某某路48号房屋第三层。
原审法院另查明，南京市溧水区永阳镇某某路48号房屋现国有土地使用权证登记的使用权人为周红。
原审法院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。陈敬顺与李良文、章利云、李基杰于2006年9月21日签订的房屋买卖协议，系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行。关于溧水区永阳镇某某路48号房屋第三层产权登记问题，李良文与周红签订房屋买卖协议，双方已履行相应的义务，涉诉房屋所有权证已登记至李良文名下，因与陈敬顺签订合同的相对方为李良文、章利云、李基杰，现陈敬顺请求李良文、章利云、李基杰将涉诉房屋产权证书变更至陈敬顺名下，应予支持。关于涉诉房屋的国有土地使用权证问题，某某路48号房屋土地使用权人为周红，按照现行房屋土地使用权证的办理规定，周红协助李良文将某某路48号第三层房屋的土地使用权证办理至李良文名下，李良文、章利云、李基杰协助陈敬顺将该权证办理至陈敬顺名下，并无法律障碍，应予支持。
关于李良文、章利云、李基杰所提出的诉讼时效问题，未约定履行期限的合同，依照合同法的相关规定不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。陈敬顺与李良文、章利云、李基杰在合同中对办理过户的时间并未进行明确的约定，应从陈敬顺要求李良文、章利云、李基杰履行义务的时间进行计算，故本案并未超过诉讼时效。同时，各方当事人所争议是平等主体之间的民事纠纷，属于人民法院民事案件的受理范围。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审判决：一、李良文、章利云、李基杰于判决生效之日起三十日内协助陈敬顺办理南京市溧水区永阳镇某某路48号房屋第三层房屋所有权过户手续；二、周红于判决生效之日起三十日内协助李良文办理将某某路48号第三层房屋的土地使用权过户至李良文名下的相关手续；李良文、章利云、李基杰于判决生效之日起六十日内协助陈敬顺将某某路48号第三层房屋的土地使用权过户至陈敬顺名下的相关手续。原审案件受理费100元，由李良文、章利云、李基杰负担。
原审宣判后，上诉人李良文、章利云、李基杰不服上述判决，向本院提起上诉称：首先，原审法院认定事实不清。1.2006年9月21日，陈敬顺与上诉人签订房屋买卖协议时就知道所购置的房屋没有取得国有土地使用权证，但陈敬顺仍坚持购买，存在一定的过错。依照商品房上市交易及过户的相关规定，上市交易的房屋必须两证齐全。诉争房屋至今未没有取得国有土地使用权证，无法过户，不能实现合同目的，属于效力待定合同。2.原审第三人周红不是房屋买卖协议的主体，根据合同相对性原则，原审第三人周红对本案房屋买卖协议，既不享有任何权利也不承担任何义务。原审判决第二项显然是为周红设定相关义务，这与民事诉讼法、合同法等法律相违背。3.陈敬顺与上诉人于2006年9月21日签订协议，至今诉争房屋仍登记于上诉人名下，陈敬顺明知相关权利受到侵害，于本案立案时才主张权利，已经超过诉讼时效。其次，原审审理程序错误。1.周红不是本案房屋买卖协议主体，原审追加周红为第三人既与合同相对性原则相违背，也不符合民事诉讼法中追加第三人的相关规定。2.原审于2014年5月20日才作出判决，超出了审理期限。再次，本案诉争房屋国有土地使用权证办理属于行政管辖事项，不属于司法管辖范围。上诉人购买诉争房屋时，只取得房屋所有权证，因政策性原因至今也未取得国有土地使用权证，原审判决与国有土地使用权证取得及办理的相关法律规定，存在冲突。综上，原审判决认定事实不清、程序违法，且相关事项不属于司法管辖范围。请求二审法院：1.撤销原审判决，依法改判驳回陈敬顺原审中的全部诉讼请求；2.由陈敬顺承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人陈敬顺辩称：1.原审法院认定事实清楚，适用法律正确，双方签订的房屋买卖合同合法有效，是双方真实意思表示。诉争房屋已经取得国有土地使用权证，并且该土地使用权是受让方式取得的。2.原审法院追加周红为第三人符合法律规定，由于上诉人与周红之间没有进行土地使用权的过户登记，上诉人怠于行使该权利影响到陈敬顺的权利，所以追加周红为第三人符合法律规定。综上，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
对于原审查明事实，除上诉人提出对方没有举证证明“合同中约定的某某路50-3#住房一套即产权登记为某某路48号房屋第三层”之外，双方当事人对其他事实无异议，本院予以确认。
对于上诉人李良文、章利云、李基杰提出异议的事实，陈敬顺二审中提供了从南京市国土资源局溧水分局调取的周红名下土地登记预审表及永阳镇某某路居民委员会出具的证明，证明诉争房屋对应的国有土地使用权证上载明的“某某路48号”的四至与目前门牌为“某某路50-3号”房屋的四至是一致的。李良文、章利云、李基杰的质证意见为：认可土地登记预审表，不认可永阳镇某某路居民委员会出具的证明。对于陈敬顺二审中提交的上述两份证据，本院认证意见为：上述两份证据能够与双方原审中认可的案涉房屋系周红卖给李良文，后由李良文、章利云、李基杰卖给陈敬顺，且交付给陈敬顺的房屋所有权证上载明房屋坐落于“某某路48号”相互印证，本院对于上述两份证据的证明力予以确认，对于原审查明的该节事实亦予以确认。
本案争议焦点为：1.陈敬顺主张李良文、章利云、李基杰协助办理国有土地使用权证是否属于人民法院受案范围；2.案涉房屋买卖合同的效力；3.李良文、章利云、李基杰以及原审第三人周红有无义务协助陈敬顺办理房屋所有权及国有土地使用权的变更手续；4.陈敬顺起诉是否超过诉讼时效。
本院认为，关于第一项争议焦点，上诉人认为诉争房屋国有土地使用权证办理属于行政管辖事项，不属于司法管辖范围。本案系房屋买卖合同纠纷，人民法院审理的是卖方有无义务协助买方办理房屋所有权、国有土地使用权变更登记，并非代替行政机关办理国有土地使用权证，上诉人该主张缺乏法律依据，本院不予采纳。
关于第二项争议焦点，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”且案涉房屋领有相应的国有土地使用权证，只是仍登记在原产权人周红名下，故上诉人提出因诉争房屋没有领取国有土地使用权证故其与陈敬顺之间的房屋买卖合同效力待定的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。李良文、章利云、李基杰与陈敬顺签订的案涉房屋买卖合同，依法成立，合法有效，双方均应按约履行。
关于第三项争议焦点，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，李良文、章利云、李基杰作为卖方负有协助买方陈敬顺办理房屋所有权、国有土地使用权过户手续的义务。但因事实上国有土地使用权证仍登记在前一手卖房人周红名下，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款的相关规定追加周红为第三人，并判决周红协助李良文将案涉房屋的国有土地使用权过户至李良文名下，然后由李良文、章利云、李基杰协助陈敬顺办理国有土地使用权过户手续，并无不当。李良文、章利云、李基杰关于原审违反法定程序的上诉主张，本院不予采纳。
关于第四项争议焦点，案涉房屋买卖合同约定“乙方如需过户变更，甲方应积极配合乙方办好过户手续”，但未约定办理过户变更的期限。依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，本案诉讼时效期间应从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。陈敬顺要求李良文、章利云、李基杰办理过户手续未果后即诉至原审法院，原审法院认定本案并未超过诉讼时效，符合法律规定。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由李良文、章利云、李基杰负担。
本判决为终审判决。
审判长 张晗庆
审判员 舒晓艺
审判员 夏海南
二〇一四年九月十九日
书记员 金丽丽