湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终5776号
上诉人（原审原告）：杨琳，男，1972年11月3日出生，汉族，住长沙市雨花区。
委托诉讼代理人：文同爱，湖南灜湘律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区枫林三路569号C102房。
法定代表人：文雄，总经理。
委托诉讼代理人：朱思颖，湖南金州律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张可柔，湖南金州律师事务所律师。
上诉人杨琳因与被上诉人长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司（以下简称“金茂公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2017）湘0104民初1479号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人杨琳的上诉请求：1、撤销一审判决；2、查明事实后依法改判，或者发回一审法院重审；3、一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院未能查清涉案房屋的装修差价。上诉人在一审中提出了要求被上诉人按照宣传册承诺的5000元/平方米装修赔偿上诉人装修差价的请求，并要求对装修价值进行鉴定，以保障上诉人对涉案房屋装修价值的知情权，但一审法院却以应先确定宣传册承诺的内容是否为合同内容为由，不予受理鉴定申请。二、双方对合同补充协议第十四条关于广告效力约定的理解存在争议；因该条系格式条款，因此，该条的理解应适用《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，作出对格式条款提供方即被上诉人不利的解释，即5000元/平方米装修的宣传构成合同内容。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条明确规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。本案中，被上诉人5000元/平方米装修的宣传具体确定，且对合同订立及房屋价格有重大影响，因此，其属于要约。一审法院未适用该司法解释的规定是错误的。
被上诉人金茂公司答辩称：一、双方签订的补充协议并非格式合同，且其中“关于广告效力”的条款合法有效，约定清楚、用词准确，明确排除了任何广告的适用，不存在理解上的争议。二、被上诉人在宣传资料中仅作出了一般性说明，且诉争广告内容对合同的订立及房屋价格不具有重大影响。三、双方权利、义务应由《商品房买卖合同》及补充协议来约定，而合同及补充协议中对装饰、设备标准已经作出了明确的规定；本案诉争广告内容并未纳入合同范围。
杨琳一审的诉讼请求：1、金茂公司为杨琳已购房产更换与合同约定不符的装修材质（该项诉讼请求在一审庭审时予以撤回）；2、金茂公司按照宣传册承诺的5000元/㎡赔偿杨琳装修差价及赔偿款，共计208.89㎡×2000元/㎡=417780元；3、金茂公司承担本案诉讼费。
一审法院审理查明：2015年5月5日，杨琳与金茂公司签订了一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD1401152203）（以下简称“《合同》”）及其附件。《合同》约定由杨琳购买金茂公司开发的坐落于长沙市岳麓区梅溪湖环湖路1099号方茂苑G-11地块第8栋22层2203号房屋，房屋建筑面积208.89平方米，商品房单价为13408元/㎡，房屋总房价为2800797.00元。《合同》第八条关于交付时间及条件约定为：“（一）出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、已经竣工验收；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。”《合同》附件四关于具体装饰、设备标准的约定有：“电梯品牌：上海三菱；厨房：高档橱柜、水槽及龙头配净水器和垃圾处理器，高档燃气灶、抽油烟机、消毒柜；高档燃气热水器带热水循环；空调系统：户式中央空调；户式新风系统。”另双方对入户大堂、入户门、卫生间等装饰也进行了约定，并注明：“出卖人有权以同等标准的建筑、装修材料和设备代替上述所列各项。”《合同》附件九补充协议第十四条关于广告和宣传的约定有：“1、出卖人为商品房所作的项目介绍、宣传资料、模型、样板房、广告仅供参考，不构成要约邀请或要约，所有资料以政府最终批准的文件及附件约定内容为准。本条所述的商品房销售广告及宣传资料若明示不构成要约、不属于交付标准或交易条件的，则双方不受其约束。2、出卖人在项目现场展示的样板间、临时搭建的构筑物、装饰物、摆放物、销售模型、道路、销售人员说辞等均不构成要约或者合同内容，双方不受其约束。”合同签订后，杨琳向金茂公司支付了全部的购房款。2016年5月30日，涉案房屋所在的梅溪湖国际广场一期工程8#栋完成了建设工程竣工验收备案。2016年6月27日，金茂公司向杨琳邮寄了交房通知书。2016年6月28日，涉案房屋所在的梅溪湖国际广场一期工程8#栋完成了精装修竣工验收。2016年7月30日，杨琳、金茂公司办理了涉案房屋的交接手续。
另查明，金茂公司在营销涉案房屋所在楼盘时的宣传单上写明：“购一线湖景豪宅，狂享5000元/㎡豪装”。
一审法院认为，杨琳、金茂公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，杨琳、金茂公司应当按照《合同》及其附件行使权利和履行义务。杨琳在本案审理过程中，自愿撤回第（一）项诉讼请求，一审法院予以准许，且杨琳、金茂公司合同附件四中明确约定“出卖人有权以同等标准的建筑、装修材料和设备代替上述所列各项”，因此，对杨琳主张该房屋装修与合同约定不符的诉请，一审法院不予支持。本案的争议焦点为，金茂公司在其所售房屋所在楼盘的宣传资料中包含“豪装大事件：购一线湖景豪宅，狂享5000元/㎡豪装”的内容及样板房的装修标准是否应当视为杨琳、金茂公司约定的合同内容，是否对杨琳、金茂公司产生约束力。根据《合同》补充协议第十四条的约定“出卖人为商品房所作的项目介绍、宣传资料、模型、样板房、广告仅供参考，不构成要约邀请或要约，所有资料以政府最终批准的文件及附件约定内容为准。本条所述的商品房销售广告及宣传资料若明示不构成要约、不属于交付标准或交易条件的，则双方不受其约束。出卖人在项目现场展示的样板间、临时搭建的构筑物、装饰物、摆放物、销售模型、道路、销售人员说辞等均不构成要约或者合同内容，双方不受其约束。”，因双方对于宣传资料、样板房等中的内容是否构成合同内容已有明确约定，双方应当依从该约定，该约定中明确排除了宣传资料作为合同内容的可能，故一审法院认为该宣传资料中的内容不能作为金茂公司履行合同的义务。且本系列案中，部分原告对现有装修价款主张不一，因此，对杨琳主张按照宣传资料赔偿差价的诉请，一审法院不予支持。另外，杨琳主张金茂公司的承诺行为已经构成消费欺诈，一审法院认为，杨琳在与金茂公司签订《长沙市商品房买卖合同》及其附件的内容，杨琳是明知的，故对杨琳的该主张一审法院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回杨琳的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取3784元，由杨琳负担。
本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：一、关于金茂公司宣传单上“购一线湖景豪宅，狂享5000元/㎡豪装”的内容是否构成合同内容，对双方是否具有约束力的问题。首先，《合同》附件补充协议第十四条约定，出卖人为商品房所作的项目介绍、宣传资料、模型、样板房、广告仅供参考，不构成要约邀请或要约，所有资料以政府最终批准的文件及附件约定内容为准。该约定明确排除了宣传资料构成要约。此外，该条亦约定，销售广告及宣传资料若明示不构成要约的，双方不受其约束。那么，在销售广告及宣传资料未明示的情况下，其是否构成要约呢？对此，本院认为，应结合合同及补充协议的其它约定对其予以理解。本案中，《合同》附件补充协议第十四条的上述约定已明确排除了宣传资料构成要约，因此，在销售广告及宣传资料未明示的情况下，并不能认定其即构成要约，双方受其约束。其次，由于双方对宣传资料不构成要约，已有明确约定，因此，一审法院优先适用该约定并无不当，上诉人认为本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的上诉理由不能成立。因此，一审法院认为“购一线湖景豪宅，狂享5000元/㎡豪装”的内容不构成合同内容并无不当。
二、关于是否需对涉案房屋装修价值进行鉴定的问题。本院认为，对涉案房屋装修价值进行鉴定，以确定装修价值与被上诉人所宣传的装修价值之间是否存在差价，及如存在，则其差价的数额等，均系以被上诉人宣传资料中“购一线湖景豪宅，狂享5000元/㎡豪装”的内容构成要约，属于合同内容为前提；而本案中，如上所述，该宣传资料的内容并不构成合同内容，因此，本案中，对涉案房屋装修价值进行鉴定并无必要。
综上所述，上诉人杨琳的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7568元，由上诉人杨琳负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘凯
审判员 ＸＸ
审判员 刘英
二〇一八年一月八日
书记员 刘璇