广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤1971民初6353号
原告：曾纪溪，男，1968年11月4日出生，汉族，住广东省东莞市，
委托诉讼代理人：刘扬书，广东彭代强律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈嘉祺，广东彭代强律师事务所律师。
被告：东莞市茶山生态食品城有限公司，住所地：广东省东莞市茶山镇上元村茶山大道与秋源路交汇处。
法定代表人：林丽婵，该公司经理。
委托诉讼代理人：陈伟，广东众达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张国武，广东众达律师事务所辅助人员。
原告曾纪溪与被告东莞市茶山生态食品城有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月24日立案后，依法适用简易程序，被告对管辖权提出异议及上诉，终审裁定驳回被告的管辖权异议后，本院依法公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人刘扬书，被告的委托诉讼代理人陈伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的《物业使用权租赁合同》及《物业委托经营合同》；2.被告向原告退回使用权租赁款1264832元及利息，利息按中国人民银行同期贷款利率从2014年2月20日起计至退回之日止，计至起诉时利息暂为158104元；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第1项诉讼请求为：确认双方的租赁合同及物业委托经营合同无效。事实与理由：2013年12月22日，被告与原告签订《物业使用权租赁合同》，合同约定：原告承租被告位于东莞市××镇××大道与秋源路交汇的东莞市茶山生态食品城物业，编号为16号楼01单元。该物业首层建筑面积73.32平方米，共两层，共计建筑面积142.79平方米；合同金额为1264832元，合同期满后，被告无条件赠送该物业使用权给原告使用至2059年3月31日止；为维护该项目全体承租户的共同利益，共同作旺商场，原告须签订该物业的《物业委托经营合同》，委托被告统一经营管理等。因此，原、被告在当天另签订一份《物业委托经营合同》，委托期限从2014年8月1日起至2017年7月31日止。上述两份合同订立后，原告依约于2014年2月19日向被告支付使用权租赁款1264832元，最后一次缴款时间为2014年2月19日。2014年8月1日，《物业使用权租赁合同》约定的租赁起始时间到来时，包括上述物业在内的整个市场未能如期竣工。此后，包括原告在内的多位承租户曾多次到场催促、过问竣工开业状况，但均未得到答复。时至今日，包括上述物业在内的整个市场仍处于在建状态，且近大半年居然处于停工状态，被告的违约情况严重。另，双方签订的《物业使用权租赁合同》虽然在形式上是租赁合同，形式上无租金的具体计算方式，仅约定合同成交金额，一次性全额付款，向社会公众出售大面积商城的合同，是符合商品房买卖的特征，由于被告没有商品房开发资质，未取得商品房的预售许可，向社会公众预售并签订合同的行为，违反了最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第二条及合同法的第五十二条的规定。由于案涉的商城至今未取得建设工程的规划许可证，退一步假设法院认为这是房屋的租赁合同，那么依照有关司法解释，双方订立的合同也是无效的。假设法院认定为房屋租赁合同，那么被告超过约定的完工期限长达两年，至今未完工、未开业，被告的行为严重违反了双方的两个合同的约定以及订立合同的目的，理应予以解除双方之间的合同。
被告辩称，一、双方之间成立的是租赁合同，法律关系并不是商品房买卖合同关系，案涉的房屋已经取得建设工程规划许可证，双方之间成立的租赁合同对双方均有约束力，合法有效。二、按照约定，被告将案涉房屋交付给原告的时间是委托经营期限届满之日，现委托经营期限尚未届满，尚处于原告将案涉房屋交给被告委托经营期间，由被告合法使用，被告支付了相应的对价，原告无权要求被告提前交付房屋，所以原告要求退铺以及返回租赁款，没有合同依据及法律依据，应当予以驳回。
根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年12月22日，原、被告签订《物业使用权租赁合同》，合同约定：原告（承租方）长期租赁被告（出租方）位于东莞市××镇××大道与秋源路交汇的东莞市茶山生态食品城自编16号楼01单元，该物业首层建筑面积72.32平方米，共两层，共计建筑面积142.79平方米；物业土地用于开发建筑东莞市茶山生态食品城项目，原告已完全知悉开发土地性质、物业建设现状及该项目物业用途；该物业使用权合同租赁期限从2014年8月1日起至2034年7月31日止，被告在期限届满之日起无条件赠送物业使用权给原告继续使用至2059年3月31日止；合同最终成交总额为1264832元，原告于2013年11月30日前支付首期款450000元，于2013年12月23日前支付182416元，前两次付款为合同金额的50%(含定金)，余款632416元于2014年1月23日前付清；为维护该项目全体承租户的共同利益，共同做旺商场，原告在签订本合同时必须同时签订该物业的《物业委托经营合同》，统一委托经营期满后，原告有权自行使用/招租，或继续委托该项目经营管理公司进行招商，租金收益全部归原告所有；被告在原告按规定付清合同约定的所有款项后，于《物业委托经营合同》期满当天将该物业正式交付给原告实际使用；为维护该项目全体承租商户的共同利益，原告同意在本合同规定租赁期限内接受被告或被告指定的专业管理公司对该项目实行统一经营管理；若原告无正当理由在合同期限满前单方解除合同的，原告所交的物业租金及其他款项不予退还，并应赔偿被告损失，被告有权即时收回该物业等。
在签订《物业使用权租赁合同》的同日，原、被告再签订《物业委托经营合同》，原告自愿将上述物业全部面积全权委托被告进行经营管理，由被告对物业进行招商及运营管理，委托经营期限从2014年8月1日至2017年7月31日；在委托期限内，原告同意双方签订《物业使用权租赁合同》时，被告以316208元已一次性给予原告返租三年的优惠，即时冲抵三年的委托经营期租金，被告无需另行支付原告关于物业在委托经营期内的使用权租金款等。2013年12月22日及2014年2月19日，被告分别出具收款收据，确认收到原告支付的茶山生态食品城16号楼01单元首期及尾款910000元及354832元。
另查明，2013年9月12日，东莞市城乡规划局颁发编号为“建字第2012-29-1051号”的建设工程规划许可证（副证），载明建设单位为东莞市森天德实业投资有限公司（以下简称“森天德公司”）、建设项目名称为茶山生态食品中转仓库及配套设施（二）16号仓库、建设规模为1幢3层共3321.23平方米的建设工程规划许可证副证；并注明本证作为已办理规划报建手续的凭证；建设工程竣工后，凭本证到发证机关申请规划核实并换发《建设工程规划许可证》，方能作为该工程的法律凭证，未取得本证或不按本证规定进行建设的，均属违法建设。同时，根据被告的申请，本院到东莞市城乡规划局调查取证，该局于2016年11月11日出具告知书回复：茶山生态食品中转仓库及配套设施（二）16号仓库于2013年9月12日办理工程规划报建手续，核发《建设工程规划许可证》副证（编号：2012-29-1051号）；该局尚未向建设单位核发《建设工程规划许可证》正证。
另外，从被告提供的场地使用证明显示：森天德公司确认其所属物业【茶山生态食品中转仓库及配套设施（二）16号仓库】，整体出租给被告有偿使用，由被告享有上述物业的使用权和物业经营权，同意被告与其客户签订租赁合同，落款处加盖森天德公司名称的印章，落款日期为2013年1月1日。
本院认为，本案争议的主要焦点有：第一，原、被告之间是何法律关系；第二，案涉合同是否有效；第三，被告是否应向原告返还1264832元及支付相应利息。
一、对第一个焦点。双方对案涉合同的性质存在分歧，而认定合同的性质应当从合同约定的全部条款内容加以综合分析判断。本案中，原、被告签订的《物业使用权租赁合同》，从合同形式上来看是租赁合同。但第一，双方于2013年12月22日签订合同时案涉房产尚未建成，甚至也没证据显示至今有否建成，况且也未申请规划核实并投入使用；第二，该合同约定租赁期限的起始时间为签订合同近8个月之后，租赁期限为20年，且在租赁期届满后，被告无条件赠送20年的房产使用权；第三，合同约定原告须在租赁期限内接受被告或被告指定的公司对项目统一经营管理，且租赁前三年委托被告运营管理；最后，该合同约定最终成交总额为1264832元，并未约定每月租金金额，且原告需在签订合同后一个月内预先支付完毕。由此可见，案涉《物业使用权租赁合同》尽管以租赁的方式体现，但与正常租赁合同有关租赁物交付、租金金额及付款方式、租赁期限等权利义务关系相悖，不符合租赁合同的交易惯例，其本质符合房屋买卖合同的基本特征，故本案宜认定为房屋买卖合同纠纷。
二、对第二个焦点。从被告提供的建设工程规划许可证副证及东莞市城乡规划局出具的告知书可见，拟建的房产为仓库，且建设方尚未申请规划核实；同时，被告及被告主张的建设方森天德公司均未取得商品房预售许可证，现向原告进行预售，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条“商品房预售，应当符合下列条件……（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，案涉《物业使用权租赁合同》应属无效合同。另外，双方签订的《物业委托经营合同》是从合同，因《物业使用权租赁合同》作为主合同无效，故《物业委托经营合同》也无效，本院对原告诉请确认两份合同无效予以支持。
三、对第三个焦点。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告诉请被告返还已付的款项1264832元依法有据，本院予以支持。另，利息是法定孳息，原告诉请被告支付从2014年2月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止的利息并无不妥，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告曾纪溪与被告东莞市茶山生态食品城有限公司于2013年12月22日签订的《物业使用权租赁合同》及《物业委托经营合同》为无效合同；
二、限被告东莞市茶山生态食品城有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告曾纪溪返还款项1264832元及支付相应利息（以1264832元为本金，从2014年2月20日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计至全部款项付清之日止）。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8803.21元，由被告东莞市茶山生态食品城有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 龙泽云
二〇一七年一月十日
书记员 叶玉欣
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。