山东省青岛市城阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0214民初5588号
原告（反诉被告）：北京首万物业服务有限公司青岛分公司，住所地青岛市城阳区流亭街道杨埠寨社区临港花园D区3号楼1单元302室。
法定代表人：唐海斌。
委托诉讼代理人：王大伟，山东克维律师事务所律师。
被告（反诉原告）：青岛海心岛泊车管理有限公司，住所地青岛市城阳区长城南路6号3号楼5层511户。
法定代表人:张利民，该公司经理。
委托诉讼代理人：张振硕，山东志伟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李翔，山东志伟律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京首万物业服务有限公司青岛分公司诉被告（反诉原告）青岛海心岛泊车管理有限公司服务合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）北京首万物业服务有限公司青岛分公司的委托代理人王大伟与被告（反诉原告）青岛海心岛泊车管理有限公司委托代理人张振硕、李翔到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、请求确认双方签订的《停车场委托经营管理合同》已于2017年6月1日解除；2、被告支付拖欠原告的服务费用566756元，违约金暂主张10万元；3、判令被告立即搬离停车场并恢复原状或向原告支付因恢复原状所发生的损害赔偿3万元；以上总计696756元；4、本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年11月5日，北京金网络物业管理有限公司青岛分公司与被告签订《停车场委托经营管理合同》，双方就青岛首创空港国际中心商业办公项目一期二期地下停车场经营管理服务相关事宜约定：1、被告每月10日向北京金网络物业管理有限公司青岛分公司支付服务费用，价格为每个已售车位27元/月，车位数量根据开发商出售数量为准；2、如被告未能按时足额支付给北京金网络物业管理有限公司青岛分公司服务费用，被告应每日按照为支付服务费用的3%向北京金网络物业管理有限公司青岛分公司支付违约金，延迟支付超过三个月，甲方有权终止合同。合同签订后，北京金网络物业管理有限公司青岛分公司交付停车场由被告经营，但被告经营期间未能按照合同约定足额支付服务费用、履约保证金、能源费，且在停车场私自乱搭建，改变停车场用途。2017年1月20日北京金网络物业管理有限公司青岛分公司已更名为北京首万物业服务有限公司青岛分公司（即原告），被告上述行为损害了原告利益及业主安全，为维护权益，特具状起诉。庭审中原告变更第二项诉讼请求为：被告支付拖欠原告的服务费用531114元，违约金暂主张135642元。
被告（反诉原告）辩称，1、原告为分公司，无财产信息公示，不具备诉讼主体资格；2、不认可原告主张的已单方解除合同，被告不存在足以导致合同违约的行为，也未收到原告解除合同的通知，实际情况是原被告双方的合同已在2017年11月4日到期终止；3、原、被告约定车位服务费27元/月，车位数量以开发商提供的数据为准，开发商2016年3月24日印发的地下车位统计函证实，截至2016年3月24日实际已交付车位431个，其中93个车位属于被告所有，且被告与开发商协议约定被告自己所有的车位无需交纳车位管理费，因此需交付车位管理费的仅为338个，被告未缴纳该费用系因原告违约在先，原告对地上排水系统、消防管道管理不善，导致停车场内车辆受损，给被告造成30万元的经济损失，原告未进行赔偿，故原告应承担违约责任及赔偿损失；4、本案所涉合同系被告代原告对停车场提供经营管理服务，该停车场的使用权归业主与开发商，原告无权要求被告撤离；且开发商与被告签订车位转让协议，承诺若原、被告协议解除，则开发商将停车场的全部经营管理权直接交予被告，鉴于此，现原、被告的合同已到期终止，被告现已独立经营，以实际控制停车场，并对停车场进行设备投入，若要求被告撤离停车场，将造成重大损失。
被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、请求判令被反诉人赔偿反诉人经济损失30万元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年10月26日，反诉人与被反诉人签订《停车场委托经营管理合同》，约定被反诉人委托反诉人实施青岛首创空港国际中心商业办公项目地下停车场经营管理服务，在合同履行期间，被反诉人对地上排水系统、消防管道管理不善，造成车辆、物品损失及因被反诉人管理不善，导致反诉人与青岛航空股份有限公司无法继续合作，以上共造成反诉人301452元经济损失，反诉人仅主张300000元。此款项应由被反诉人承担，但被反诉人拒绝赔偿。
原告（反诉被告）辩称，被告的反诉无事实与法律依据，请求法院予以驳回被告的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告提交证据2，被告质证称该证据系复印件，不予质证。对于该证据，原告于庭后已提交了原件，复印件经核对后与原件一致，故本院对该证据予以采信；原告提交证据4、青岛信立伟业房地产开发有限公司出具的车位明细，被告质证称真实性有异议，没有被告公司盖章，且明细表中车位状态显示已售，但售出并不代表已交付。本院认为，原、被告双方签订的《停车场经营管理合同》约定，2015年11月1日后售出的车位，每月25日根据开发销售出具的车位销售合同核准新增已售车位数，甲乙双方盖章认可，乙方缴纳增加车位金额，因该证据没有被告的盖章，被告亦不予认可，故本院对该证据不予采信；对于原告提交的证据5、原告向被告发出的律师函及快递单，被告质证称没有收到律师函，本院认为，根据原告提交的快递单及快递单回执内容显示，原告于2017年5月31日向被告的法定代表人张利民寄送了“关于停车场委托管理经营合同拖欠费用的律师函”，并向本院提交了该快递单回执，显示2017年7月1日11:40:58时，快递投递并由“他人收，同事”签收。该证据合法真实有效，本院予以采纳；原告二次提交证据1，被告质证称真实性有异议，本院认为，该证据所涉及当事人系被告与青岛信立伟业房地产开发有限公司，与本案无关联性，对此不予采信；原告二次提交证据2，被告质证称真实性有异议，该通知未加盖青岛信立伟业房地产开发有限公司的公章，本院认为，该证据仅加盖“客户服务部”的章，无法证明是由青岛信立伟业房地产开发有限公司加盖，因此本院对该证据不予采信。
被告提交的证据2-6，原告质证称真实性无法确认。本院认为，对于该5份证据，原告庭后经过落实回复称青岛信立伟业房地产开发有限公司对加盖在其中的公章予以认可。故本院对该5份证据的真实性予以采信；被告提交的证据7，被告质证称真实性无法确认，该证据无法证明被告所证事项。本院认为，该停车管理系统已经实际存在，且该证据有被告及第三方的盖章确认，与原、被告签订的合同中由被告在停车场内增加摄像头及车牌识别系统的约定相对应，能够证明涉案停车场中的停车管理系统系被告委托第三方安装，故本院对该证据予以采信；被告提交证据8，被告质证称系复印件不予质证，本院认为，该证据系复印件，不符合证据有效形式，原告亦不予认可，故本院不予采信；被告提交证据9、10，原告质证称真实性无法确认，该证据与本案无关，本院认为，该两份证据与本案无关联性，故本院不予采信；被告提交证据11、12，原告质证称真实性无法确认，该证据与本案无关，本院认为，该两份证据中的合同签订人，非本案当事人，且合同签订内容与本案没有关联性，本院不予采信；被告提交证据13，原告质证称对当事人真实性无法确认，修车费用不予认可，如果该事件为真实的，具体损失须有鉴定机构出具专业的损失报告，本院认为，该证据涉案证人马某应当出庭作证，但并未出庭作证，提交的照片无法证明就是涉案停车场，真实性无法确认，被告对此亦不予认可，因此本院不予采信；被告提交证据14及证人谭某证言，原告质证称对当事人真实性无法确认，本院认为，被告提交的该证据中照片显示及情况说明与证人谭某证言证明的受损失情况基本一致，且该证人与原、被告均无利害关系，其陈述具有客观性，故本院对此予以采信；被告提交证据15及证人青岛易飞享商旅服务有限公司的法人陈某的证言，被告质证称真实性不予认可，具体经济损失无依据，本院认为，证人陈某作为青岛易飞享商旅服务有限公司的法人，所占该公司股份仅为3%，而被告公司张利民占青岛易飞享商旅服务有限公司股份为95%，证人在被告公司所占股份为10%，张利民所占股份为85%，该证人与被告存在利害关系，且被告未举证证明其向物业主张的赔偿，也无损失计算明细，被告亦不予认可。因此本院对该证据及证人陈某的证言不予采信；被告提交证据16，原告质证称真实性无法确认，涉案停车场原告已交付被告管理，其中出现的照明、监控等内部管理问题均由被告进行负责，证明事项中经济损失14万元是由被告自身原因所致，与原告无关，原告不予承担。本院认为，该证据与本案无关联性，故对此不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2013年11月，北京金网络物业管理有限公司青岛分公司（2016年11月28日更名为北京首万物业服务有限公司青岛分公司，即原告）与青岛信立伟业房地产开发有限公司签订《首创空港中心一期地下停车场委托管理协议》，协议约定青岛信立伟业房地产开发有限公司委托原告对首创空港国际中心一期地下停车场提供管理服务事宜。协议期限自2013年11月1日起至2015年10月30日止。本协议到期后，双方无异议，合同自动延续。
二、2015年，被告青岛海心岛泊车管理有限公司（乙方）与青岛信立伟业房地产开发有限公司（甲方）签订《车位使用权转让合同》，双方约定乙方自愿受让位于青岛首创空港国际中心地下-1层的地下车位53个，该车位的使用权出让价款为人民币2014000元，乙方向甲方支付的该车位使用权出让价款不包括乙方向物业管理公司支付的车位管理费或其他费用。合同第三条约定，乙方需向物业公司按时支付车位管理或其他费用。
三、2015年9月20日，被告青岛海心岛泊车管理有限公司（乙方）与青岛信立伟业房地产开发有限公司（甲方）签订《车位使用权转让合同》，双方约定乙方自愿受让位于青岛首创空港国际中心地下-1层的地下车位300个。
四、2015年9月25日，被告青岛海心岛泊车管理有限公司（乙方）与青岛信立伟业房地产开发有限公司（甲方）签订《车位使用权转让合同》之补充协议，协议载明，甲乙双方此前已经签订并履行了有关青岛市首创空港国际中心一期、二期地下停车场部分车位的使用权转让合同，并就所涉地下停车场（发改委审批停车位数量为1614个，其中一期628个，二期991个）的全部经营管理权进行了补充协议，达成约定如下，青岛信立伟业房地产开发有限公司承诺被告能够从原告处取得经营管理权并实际进行经营管理，若原告以任何形式解除、不履行与被告关于该协议项下停车场经营管理合同的，甲方承诺将本协议项下停车场的全部经营管理权直接交于被告，由被告独立经营、自负盈亏，执行本协议及以下条款。协议第六条约定“鉴于北京金网络物业管理有限公司现为该地产项目的物业管理方，且无论今后是否发生物业公司变更，也无论其他合同是否涉及该协议项下的停车场经营管理权问题，该协议项下停车场经营管理权均由乙方独家行使、经营、管理。乙方有权对该协议项下停车场区域内进行相关商业增值活动（如广告、仓储服务等）并取得全部收入。”
五、2015年10月29日，（甲方）北京金网络物业管理有限公司青岛分公司（2016年11月28日更名为北京首万物业服务有限公司青岛分公司，即原告）与被告青岛海心岛泊车管理有限公司（乙方）签订《停车场委托经营管理合同》，协议约定原告委托被告实施青岛首创空港国际中心商业办公项目一期二期地下停车场经营管理服务的相关事宜。合同第一条约定车位数量：按区发改委审批数量为准，共计1614个，其中一期623个（已经售出车位458个）；项目二期991个。合同第三条约定：本合同期限自2015年11月05日起至2017年11月04日止，若甲方不再拥有对地下停车场的管理经营权时，本合同相应条款自动终止。合同第七条约定：乙方管理停车场期间每月须向甲方缴纳服务费用为已售车位每个车位27元/月，售出车位的认定以开发商出具的车位销售合同日期为准；2015年11月1日后售出的车位，每月25日根据开发销售出具的车位销售合同核准新增已售车位数，甲乙双方盖章认可，乙方缴纳增加车位金额。合同第八条约定：乙方在本合同履行期间，每月10日须向甲方支付本月服务费用，甲方在收到费用后向乙方开具发票。合同第五章第10.2约定：甲方应当妥善管理停车场内的水电、消防、监控、排水等设备，由甲方进行维护、管理、维修。合同第十二条约定：乙方违反本合同约定，未能按本合同的约定支付给甲方服务费用，经甲方书面提醒后，乙方在期限内仍未支付的，乙方应每日按未支付服务费用的百分之三向甲方支付违约金，延迟支付超过三个月的，甲方有权提前终止本合同，并保留追究乙方法律责任的权利。
六、2016年2月27日，原告向被告发送《欠款明细》函件，同年3月2日，向被告发出函件，载明截至2016年3月1日，被告拖欠各项费用已经超过三个月，据此再次函告被告于2016年3月5日前支付合同相关款项。2016年11月30日，原告向被告寄送《山东青成律师事务所律师函》，载明合同履行中被告出现延迟支付服务费用、能源费用、履约保证金等情形，严重违反合同第七、八、九、十一条之内容，原告于2016年2月27日、2016年3月2日向被告发出书面提醒后，被告置之不理。鉴于此，律师代表原告函告被告：1、支付原告履约保证金30000元；2、支付原告截止2016年11月30日的服务费用198540元；3、支付原告每日按未支付服务费用3%的违约金。
七、2016年3月24日，青岛信立伟业房地产开发有限公司向原告发送《关于首创空港国际中心地下车们位（一、二期）相关事宜的函》，并将函件抄报给被告，函件载明，一期已交付车位数为431个，其中93个车位使用权属于“青岛海心岛泊车管理有限公司”所有，依据我公司与青岛海心岛泊车管理有限公司签署的车位协议，青岛海心岛泊车管理有限公司有权对该车位进行自营自管。
八、2017年3月13日，被告与北京停简单信息技术有限公司青岛分公司签订《停简单停车管理系统协议》，约定由北京停简单信息技术有限公司青岛分公司为涉案停车场提供并安装“停简单”智能车牌识别停车管理系统。
九、2017年5月27日，山东众成清泰（城阳）律师事务所向被告发送律师函，载明被告截止2017年5月，累计拖欠原告费用共计441601.76元，其中能源费（截止2017年2月）13783.76元，车位管理费427818元。另，被告尚未支付合同履约保证金30000元。原告已于2016年2月27日、3月2日向被告发出提醒，又于2016年11月30日委托山东青成律师事务所发出催款律师函，但被告一直不予支付。该律师函，被告于2017年6月1日签收。
十、2016年5月，证人谭某租赁了被告的仓库，地址是首创空港国际中心32号楼111负一楼地下停车场，租赁仓库用于存放酒和茶。2017年6月，停车场顶部下水管道破裂漏水，将存放于仓库的酒和茶浸泡损坏报废，被告与证人谭某达成损失赔偿承诺，约定赔偿80000元，以抵扣仓库房租的方式赔偿。
十一、2017年10月12日，原告向被告发出解除合同的《通知》，载明双方签订的合同已于2017年6月2日解除，先被告自接到本通知之日起5个工作日内搬离停车场。
本院认为，本案系服务合同纠纷。本案争议焦点为1、被告应向原告缴纳服务费的停车位的个数，即原告向开发商购买有所有权及使用权的停车位分别是否应当缴纳服务费用？2、原、被告谁存在违约情形，被告主张的损失是否成立？3、原、被告合同解除后，谁有权对停车场继续经营管理？
关于第一个焦点，原告提出车位数量尚在核对，但即便如此，根据双方签订的《地下停车场委托管理协议》第六条约定“本车库管理服务费用由车位买受人按其拥有车位的个数交纳”，合同第七条第一款约定“乙方（被告）管理停车场期间每月须向甲方（原告）缴纳服务费为已售车位每个车位27元/月，售出车位的认定以开发商销售出具的车位销售合同日期为准”。故被告及其法定代表人所购买的车位应按约定交纳车位管理费，被告所称的自营自管仅限于对外再次转让、出租等。被告认为，根据被告提交证据2可以证实截止2016年3月24日实际已交付车位为431个，其中有93个车位使用权属于被告所有。而在此后开发商再未向原、被告确认后期交付车位数量。对于原告提交证据4，即便是真实的，但明细中统计的是已售车位，不是已交付，未交付的车位不应交服务费，另外，该统计时间未写明，明细截止日期为2017年10月31日为1187个，则2017年10月31日后按照该数字计算服务费，之前的应按照2016年4月23日下发的确认函为准，因此，被告认为应支付服务费的车位数为338个，截至原告主张的协议解除时间2017年6月1日，14个月零7天，总额129894元。本院认为，一、原被告签订的《停车场委托经营管理合同》第十二条约定，被告延期支付服务费超过三个月的，原告有权提前终止本合同。本案中，原告于2016年2月27日、3月2日已经向原告催要欠付的服务费，被告截至2017年6月1日尚未支付，因此原告向被告发出合同于2017年6月1日已经解除的函件，符合双方合同的约定，被告对此亦予以认可，因此本院对于原告要求确认双方签订的《停车场委托经营管理合同》已于2017年6月1日解除的诉讼请求，本院予以支持。二、根据原、被告之间签订的《停车场委托经营管理合同》第七条第二款约定2015年11月1日后售出车位，每月25日根据开发销售出具的车位销售合同核准新增已售车位数，双方盖章认可，乙方交纳增加车位的金额。原告方截至庭审结束后尚未确认应缴纳服务费的车位数，亦未提交开发商出具、原被告盖章确认的车位销售合同。被告认可已交付车位数为431个，因2016年3月24日，青岛信立伟业房地产开发有限公司向原告发送《关于首创空港国际中心地下车位（一、二期）相关事宜的函》载明一期已交付车位431个，其中93个车位使用权属于被告所有，根据青岛信立伟业房地产开发有限公司与被告签订的车位协议，被告有权对该车位自营自管。故应在431个车位中减去93个被告拥有使用权的车位，因此本院认定，被告应缴纳车位数为338个。因原、被告均认可合同解除时间为2017年6月1日，因此服务费用的计算应自2015年11月起至2017年6月止，共计19个月，原告自认被告已支付2016年3月、6月、2017年2月、4月、5月的物业服务费用，因此被告应支付给原告的服务费用为14个月，共计127764元（338个×27元/月×14月）。
关于第二个焦点，原告认为被告主要违约情形是拖欠原告车位费，有原告提交的证据5予以证明，其次，被告主张的损失无法成立，因原告对损失情况并不知情且被告对消防管道进行过改动，而且涉案停车场用途是车辆停放，被告建仓库对外租赁违反用途。根据原、被告签订的合同第十一条第8款、12款可知被告主张的损失不成立，及时成立也应由被告承担。被告认为原、被告签订的合同第十条第二款约定了原告须对停车场的水电、排水等设备进行管理，但原告在合同履行期间物业服务中经常出现不到位、不作为，有庭审提交的照片及证人为证。本院认为，一、原被告签订的《停车场委托经营管理合同》约定了付款方式为被告每月向原告支付本月服务费用，合同第十二条约定，被告未能按本合同约定支付给原告服务费用，经原告书面提醒后，被告在期限内未付的，被告应每日按照未支付服务费用的百分之三向原告支付违约金。因被告自认欠付原告2015年11月起至2017年6月止的物业服务费，所以被告已经构成违约。原告已于2016年3月2日向被告发出书面催告函件，因此被告应当支付违约金，因双方约定违约金计算方法过高，原告亦未提交证据证明其损失，因此本院酌情认定被告支付原告以127764元为基数，自2015年11月至2017年6月，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算的违约金，金额为9685元；二、对于被告主张的损失赔偿，因双方合同约定由原告负责妥善管理停车场内的水电、消防、监控、排水等设备，由原告进行维护、管理、维修。因原告管理不善，导致证人谭某所租赁仓库内财产受损，原告应当负担其经济损失；对于被告主张的对案外人马某及青岛易飞享商旅服务有限公司造成的经济损失，因被告未及时通知原告，原告对此不知情，且青岛易飞享商旅服务有限公司法人与被告公司有利害关系，在未通知、未经原告认可情况下的经济损失赔偿协议，原告不予认可，本院亦不予支持。对于被告主张的与青岛航空股份有限公司未能继续续签合同导致的预期可得收益损失，因被告提交的该证据无法证明系被告与青岛航空股份有限公司不续签合同的理由，且未提交相关证据证明其经济损失，因此本院对此不予认可。
关于第三个焦点，原告认为原告与青岛信立伟业房地产开发有限公司签订的《地下停车场委托协议》第八条约定双方均无异议，合同自动续期，至今有效。因此原告有权对涉案停车场进行管理；另外，被告对停车场的管理是基于原、被告2015年签订的合同，现因被告拖欠服务费，造成根本违约，根据合同十二条，原告有权提前终止合同，且被告同意本合同已在2017年6月份解除，故被告无权经营，应立即撤离。至于被告与开发商之间的约定，被告应向承诺方主张。被告认为本案所涉合同是被告代原告对停车场提供经营、管理服务，该停车场使用权及物权方为业主、开发商，原告无权要求被告撤离，另外，根据开发商与被告签订的协议，开发商承诺若被告与原告的合作协议无论以任何方式解除、不履行时，将涉案停车场的全部经营管理权直接交于被告。且该合同已经实际履行。本院认为，虽然原告与青岛信立伟业房地产开发有限公司签订的《停车场委托管理协议》，约定了合同期限为2013年11月1日起至2015年10月30日止，双方均无异议，合同自动续期。但根据被告与青岛信立伟业房地产开发有限公司签订的《车位转让权之补充协议》中，青岛信立伟业房地产开发有限公司向被告承诺若被告与原告的合作协议无论以任何方式解除、不履行时，将涉案停车场的全部经营管理权直接交于被告。该被告与青岛信立伟业房地产开发有限公司签订的补充协议，应视为开发商与其他公司签订了新的附条件的物业经营管理权的委托管理合同，现原、被告均认可合同已经于2017年6月1日解除，故涉案停车场自2017年6月1日起的经营管理权由被告所有，因此对于原告要求被告立即搬离停车场并恢复原状或向原告支付因恢复原状所发生的损害赔偿的要求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、一百一十四条、一百二十条之规定，判决如下：
一、原告北京首万物业服务有限公司青岛分公司与被告青岛海心岛泊车管理有限公司签订的《停车场委托经营管理合同》于2017年6月1日解除；
二、被告青岛海心岛泊车管理有限公司于本判决生效后10日内支付原告北京首万物业服务有限公司青岛分公司物业服务费127764元。
三、被告青岛海心岛泊车管理有限公司于本判决生效后10日内支付原告北京首万物业服务有限公司青岛分公司违约金9685元。
四、原告北京首万物业服务有限公司青岛分公司于本判决生效后10日内赔偿被告青岛海心岛泊车管理有限公司损失赔偿80000元。
五、驳回原告北京首万物业服务有限公司青岛分公司的其他诉讼请求。
六、驳回被告青岛海心岛泊车管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费10768元，因原告北京首万物业服务有限公司变更诉讼请求为666756元，因此退还诉讼费300元，剩余10468元，由被告青岛海心岛泊车管理有限公司负担2157元，原告北京首万物业服务有限公司青岛分公司负担8311元；反诉费2900元，由原告北京首万物业服务有限公司青岛分公司负担773元；被告青岛海心岛泊车管理有限公司负担2127元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青岛市中级人民法院。
审 判 长 姜国华
人民陪审员 张 静
人民陪审员 王晓英
二〇一八年八月十五日
书 记 员 张雪洁