江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终2585号
上诉人（原审被告）南京栖霞建设集团物业有限公司，住所地南京市栖霞区和燕路251号。
法定代表人范业铭，该公司总经理。
委托代理人王世杜，北京大成（南京）律师事务所律师。
委托代理人于东旭，北京大成（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京市月牙湖花园住宅小区业主委员会，住所地南京市苜蓿园大街69号14幢101室。
负责人张月友，该业主委员会主任。
委托代理人蒋金宝，江苏三法律师事务所律师。
委托代理人徐安宁，江苏新亚信律师事务所律师。
上诉人南京栖霞建设集团物业有限公司（以下简称栖霞物业）因与被上诉人南京市月牙湖花园住宅小区业主委员会（以下简称月牙湖业委会）物业服务合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第2767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月16日立案受理后，依法组成合议庭于2016年7月22日公开开庭审理了本案。上诉人栖霞物业的委托代理人王世杜、于东旭，被上诉人月牙湖业委会主任张月友及月牙湖业委会委托代理人蒋金宝、徐安宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
月牙湖业委会原审诉称，2002年5月1日至2006年12月31日，栖霞物业是月牙湖花园住宅小区的前期物业企业，合同到期后双方一直没有续签物业服务合同。2014年12月27日，栖霞物业向本小区的全体业主发出公告，公告声明该公司决定退出本小区的物业服务，并且将于2015年3月底撤出。同时该物业服务企业承诺在此期间做好物业服务工作和交接工作。该公告同时抄送月牙湖业委会、月牙湖花园社区、月牙湖街道物业科、秦淮区住建局。2014年12月27日，月牙湖业委会召开会议并形成纪要，并于次日，月牙湖业委会向栖霞物业发出回函，表示同意栖霞物业退出。2015年3月8日，月牙湖业委会已通过合法程序重新选聘了江苏万园物业管理有限公司（以下简称万园物业）为本小区新的物业公司。但栖霞物业却非法长期霸占本小区，并且未按照其公告的承诺做好交接期间的物业服务工作。月牙湖业委会多次函告，栖霞物业仍然拒绝撤出，同时拒绝向业委会移交小区物业管理资料，并在新的物业公司进驻期间，无故殴打、辱骂业主，公开撕毁业委会在小区张贴的公告，严重影响了本小区全体业主的正常生活。综上，月牙湖业委会认为，截止到2014年12月28日，栖霞物业收到月牙湖业委会回函之日，双方物业服务合同关系已经解除。但栖霞物业侵占小区的行为，严重侵害了月牙湖花园小区全体业主合法权益。为维护月牙湖业委会的合法权益，故诉至原审法院，请求判令：1、栖霞物业立即撤出月牙湖花园住宅小区，并腾空物业用房；2、栖霞物业向月牙湖业委会移交全部物业管理资料；3、本案全部诉讼费用由栖霞物业承担。
栖霞物业原审辩称：1、2015年3月18日至23日期间超过业主总数20%以上的小区业主召开了业主大会，并由占专有部分建筑物总面积59.89%，且占总人数52.54%的业主一致决议通过拟与栖霞物业签订的物业服务合同，小区业委会应当在业主大会决议后十天内与栖霞物业签订物业服务合同。因此栖霞物业已经与小区业主建立了物业服务合同关系，其中三百户业主已实际缴纳了2015年度物业费，栖霞物业正在履行其物业服务合同义务，业委会无权要求栖霞物业撤出。2、业委会拒不执行业主大会关于聘用栖霞物业并在限期内签订物业服务合同的决定，擅自与第三方万园物业签订了合同，造成小区业主的不满。部分业主已于2015年3月向法院诉请撤销业委会作出的重新选聘小区物业服务企业的决定，所受理案号为（2015）秦民初字第1527号。鉴于上述情况，秦淮区住建局物业科于2015年3月30日分别约谈了业委会、栖霞物业、业主大会临时会议召集人，明确市、区街道三级政府研究决定：在（2015）秦民初字第1527号案件判决前，栖霞物业继续为小区提供服务，业委会应予配合。3、月牙湖业委会的诉讼主体不适格，业主委员会的诉讼权利来自业主大会的授权，业主委员会对物业公司提起诉讼要求撤出小区，事情关系到全体业主的权益，应当有超过1/2建筑面积的业主通过方能有效，即业主委员会是否能提起诉讼首先应该召开业主大会由业主大会予以确定，业主委员会在未召开业主大会的前提下无权代全体业主提起诉讼，因此请求从程序上驳回月牙湖业委会起诉，或实体上驳回月牙湖业委会诉讼请求。
原审法院经审理查明，1998年月牙湖花园小区交付时栖霞物业作为前期物业为小区提供物业服务。2006年1月16日，月牙湖业委会（甲方）与栖霞物业（乙方）签订《月牙湖花园物业管理委托合同》，栖霞物业于2006年1月17日在合同上签字盖章予以确认，合同约定：月牙湖业委会委托栖霞物业对月牙湖花园小区提供物业服务，服务期限自2006年1月1日起至2006年12月31日止；物业的管理服务费为公寓0.8元/月/平方米，独立别墅3元/月/平方米，联体别墅2.4元/月/平方米，会馆1.5元/月/平方米，幼儿园0.5元/月/平方米，改住宅为办公的上浮50%；合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，80%以上的业主和物业使用人反映良好，经甲方同意，可优先签订合同；合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应该在合同期满60天前向对方提出书面意见。此后栖霞物业一直在小区服务。2014年12月27日栖霞物业向月牙湖业委会提出退出小区服务，并于当天在小区张贴《关于退出月牙湖花园物业服务的公告》，声明：2014年度栖霞物业严重亏损，第四届业主委员会已经成立，栖霞物业近期多次与业委会主要领导商谈物业服务合同事宜，并已把月牙湖花园小区所有的收支明细等资料提供给业委会，但是物业合同签订至今没有进展，栖霞物业在2014年12月19日向业委会发出告知函，要求在2015年元旦前签订物业服务合同，但在12月27日的业主大会表决里只字未提服务合同和公寓公共服务资费调整的问题，服务费17年来一直没有调整，物价、服务成本不断上涨，栖霞物业决定退出本小区的物业服务，现按政府相关规定提前三个月告知，并且将于2015年3月底撤出。当晚，月牙湖业委会即召开业委会成员会议，商讨相关问题。第二天月牙湖业委会给栖霞物业发出《关于栖霞物业“退出月牙湖花园物业服务的公告”回函》内容为：月牙湖业委会于12月27日下午收到栖霞物业的公告，获悉栖霞物业决定于2015年3月底退出小区服务，月牙湖业委会经研究决定尊重栖霞物业的意见，同时月牙湖业委会将做好栖霞物业撤离期间的应对工作。2015年1月5日月牙湖业委会发出选聘物业公司的公告，并于2015年3月1日公布了业主大会的表决结果，选聘新的物业公司并与新选聘的物业公司签订了物业服务合同。但小区部分业主于2015年3月18日至23日召开了临时业主大会，并于3月24日公告了临时业主大会的议案及投票结果：继续与栖霞物业签订物业服务合同。月牙湖业委会认为该临时业主大会的召开不合法，发函要求栖霞物业准时撤场，做好交接工作以确保新的物业进驻，因栖霞物业至今仍未完成月牙湖花园小区的物业交接事宜，月牙湖业委会遂诉至原审法院要求处理。栖霞物业以临时业主大会决定其继续提供物业服务且已提起诉讼为由，要求本案中止审理。
诉讼中，月牙湖业委会并未明确栖霞物业应移交资料的清单，栖霞物业提供情况说明，表明其保管了全体业主公共资料，说明如下:一、月牙湖花园竣工图、单体建筑、结构配套设施和地下管网工程竣工图；二、公共设备设施使用、维护资料；三、1998年入住的房屋未明确有前期物业管理开办费；四、预付从房屋使用以来的公共分摊费用，代收大部分公共分摊费用；五、物业服务所需要的相关资料。对此，月牙湖业委会表示无法获得栖霞物业掌握的小区全部资料名称，暂按栖霞物业回应的内容主张权利，如有纠纷，月牙湖业委会与栖霞物业协商处理或另案诉讼解决。
原审法院另查明，南京月牙湖花园小区的业主王峰于2015年3月起诉本案月牙湖业委会，要求撤销月牙湖业委会作出的重新选聘小区物业服务企业的决议。该案判决尚未生效。
原审法院认为，《月牙湖花园物业管理委托合同》系月牙湖业委会、栖霞物业真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法、有效，双方均应遵照执行。虽然双方约定的期限业已于2006年届满，但此后双方一直依照原合同履行各自的义务，形成不定期的合同关系。在栖霞物业明确表示要求终止物业服务关系，月牙湖业委会亦明确表示同意终止物业合同的情况下，栖霞物业理应依照其承诺的期限撤出物业管理区域，并办理物业服务的移交手续。栖霞物业作为前期物业，应将业主入住房屋的明细、代收的公共分摊费用名册及物业服务所需要的相关资料移交给月牙湖业委会。栖霞物业辩称小区部分业主召开的临时业主大会议案及投票结果是继续与栖霞物业签订物业服务合同，因该业主大会是否有效尚存在争议，月牙湖业委会亦不予认可，故对栖霞物业该项抗辩意见，原审法院不予采信。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、栖霞物业于判决生效之日起十五日内撤出南京月牙湖花园住宅小区物业管理区域。二、栖霞物业于判决生效之日起十五日与月牙湖业委会办理物业移交手续（移交材料为：月牙湖花园竣工图；单体建筑、结构配套设施和地下管网工程竣工图；公共设备设施使用、维护资料；1998年南京月牙湖花园住宅小区业主入住房屋明细；代收的公共分摊费用明细）。原审案件受理费80元，减半收取40元，由栖霞物业负担。
栖霞物业不服原审判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人月牙湖业委会提起本案之诉，主体不适格。根据物权法和国务院物业管理条例，选聘和解聘物业服务企业应经业主大会的授权，取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，而被上诉人要求上诉人撤出小区不符合法律规定。二、原审法院认定双方之间物业服务合同关系终止，但小区20%的业主在被上诉人拒绝召开业主大会的情况下，召开了临时业主大会，有过半数业主同意与上诉人续签合同，且有400户以上业主已按临时业主大会确定的新标准缴纳了物业费，上诉人与小区业主形成新的物业服务合同关系，上诉人不应退出小区物业服务。三、被上诉人另行选聘万园物业为小区物业服务企业的决议，经一、二审两级法院判决予以撤销，在新物业服务企业未接管的情况下，上诉人撤出小区将造成管理混乱，上诉人不具备撤出条件。四、月牙湖花园小区冯祖康等五业主已于2016年4月11日诉至原审法院，要求被上诉人执行临时业主大会决议，选聘上诉人为小区物业服务企业，双方之间法律关系尚处于待定状态，上诉人也不具备退出小区的条件，要求本案二审中止审理。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人月牙湖业委会答辩称：一、关于其诉讼主体资格问题。其是经业主大会授权并依法成立的业主大会执行机构，至目前其合法地位并未被撤销，小区议事规则第二十二条对此有明确的规定，被上诉人有权提起本案之诉。二、关于实体问题。上诉人于2014年12月27日张贴公告提出退出小区服务，双方之间物业服务合同关系已经解除，被上诉人是否回函均不影响合同解除的法律关系，上诉人以王峰撤销权纠纷案的生效判决和原审法院正在审理的冯祖康等业主起诉要求被上诉人履行临时业主大会决议案为由，主张撤出小区服务条件不具备，但该两案的诉讼与本案无关联性。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人认为原审法院对下列事实未查明，即，2014年12月30日有200户业主不同意栖霞物业撤出小区，书面签名提议召开临时业主大会，并要求投票表决对栖霞物业服务是否满意、是否调换新的物业公司以及是否调高物业服务费标准。2015年1月4日业主向月牙湖业委会致函要求按照规定召开临时业主大会，因为从程序上讲，只有当业委会拒绝召开业主大会的情况下，业主方能自行召开临时业主大会。2015年1月14日业委会主任签收了业主要求召开临时业主大会的签名表，由于业委会拒绝业主的提议，因此20%的小区业主组织召开了第一次临时业主大会，并且形成了如下表决结果：413户是满意栖霞物业的服务、414户认为不需要调换新的物业公司、359户愿意适当提高物业费标准，这个比例已经超过了法定50%的比例，该表决结果也已在小区进行公告，并且报送小区业委会、街道物业办以及派出所，但业委会仍然拒绝履行临时业主大会决议，因此小区业主才于2015年3月18日至23日召开了第二次临时业主大会，并且投票表决结果是继续与上诉人签订物业服务合同，事实上已经有442户业主缴纳了物业费。双方当事人对原审查明的其他事实不持异议，本院予以确认。
本院二审另查明，针对王峰在原审法院提起的撤销权纠纷一案，王峰要求法院撤销被上诉人作出选聘万园物业为小区物业服务企业的决议，原审法院于2016年1月23日作出（2015）秦民初字第1527号民事判决，支持了王峰的诉讼请求，后被上诉人不服上诉至本院，本院于2016年6月1日作出（2016）苏01民终2445号民事判决：驳回上诉，维持原判。
再查明，被上诉人在原审中，向原审法院提交《南京市秦淮区月牙湖花小区业主大会议事规则》，其中第二十二条：“特别授权。本小区业主大会特别授权本小区业主大会选举产生的业主委员会：（一）在小区共有财产和权益受到明显损害时，代表业主大会提起诉讼和非诉讼程序，履行程序中的义务并承担有效法律文书确定的责任；（二）……”。
二审中，上诉人向本院提交如下证据：
1、《月牙湖按照2015年3月18日－23日临时业主大会表决通过的物业费标准交费的业主统计表》。上诉人认为，月牙湖花园小区共有702户业主，目前有442户业主已按照新标准向其缴纳下一期的物业服务费，上诉人与被上诉人之间实际产生了物业服务委托合同关系，上诉人不应当向被上诉人移交相关物业服务资料。被上诉人对该统计表的真实性不予认可，本案实际上是双方合同解除后有无形成新的合同关系，部分业主缴纳物业服务费是其应尽的义务，至于交给谁或交多少，可能存在怠于审查的行为，上诉人以此主张上诉人与被上诉人之间形成新的物业服务合同关系，依据不足。
2、受理案件通知书、民事起诉状。上诉人称，月牙湖花园小区冯祖康等五业主已于2016年4月11日诉至原审法院，要求月牙湖业委会执行临时业主大会决议，选聘栖霞物业为小区物业服务企业，并与该公司签订物业服务合同，要求本案二审中止审理。被上诉人对该组证据真实性不持异议，但认为与本案无关，本案无中止的必要。
以上事实，由《月牙湖按照2015年3月18日－23日临时业主大会表决通过的物业费标准交费的业主统计表》、（2015）秦民初字第1527号民事判决书、（2016）苏01民终2445号民事判决书、受理案件通知书、民事起诉状、业主大会议事规则、本院谈话笔录、开庭笔录在卷证实。
本院认为，本案上诉人栖霞物业与被上诉人月牙湖业委会签订的《月牙湖花园物业管理委托合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性禁止性规定，合法有效，双方应遵照执行。被上诉人系经月牙湖花园小区业主大会依法成立的业主大会执行机构，在小区业主大会议事规则中明确规定，被上诉人对损害小区权益的行为有权提起诉讼，且被上诉人也实际代表小区业主与上诉人签订《月牙湖花园物业管理委托合同》，故本院对上诉人主张被上诉人无权提起本案诉讼的意见，不予采纳。
双方在《月牙湖花园物业管理委托合同》约定的履行期限届满后，未重新签订书面合同，但双方一直按该合同履行各自义务，事实上形成不定期的物业服务合同关系，双方均有权随时解除合同。上诉人于2014年12月27日向被上诉人发出退出小区服务的公告，决定于2015年3月底撤出小区，该通知已依法送达至被上诉人，且被上诉人也回函表示同意，故双方之间的物业服务合同关系应于2015年3月底终止。根据国务院物业管理条例相关规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和相关物业资料交还给业主委员会，故被上诉人诉请上诉人撤出小区、腾空物业用房并向其移交物业管理资料等，符合法律规定。针对小区业主王峰撤销权纠纷一案和冯祖康等业主另案要求被上诉人履行小区临时业主大会决议案，因该两案主要针对小区重新选聘物业服务企业的事项，并不影响本案之前双方当事人已确定形成的合同关系终止事实，上诉人以该两案为由不同意撤出小区并要求中止本案审理的意见，本院均不予采纳。在合同终止后，被上诉人不认可上诉人继续在小区进行物业服务，且在小区业主对于重新选聘物业服务企业存在争议的情况下，上诉人仍向部分业主收取物业服务费，以大部分业主已向其缴纳费用为由，主张其与小区业主形成新的物业服务合同关系，依据不足，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人南京栖霞建设集团物业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一六年七月二十二日
书 记 员 冯 超