＼n南宁市西乡塘区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）西民一初字第1314号＼n原告李某。＼n委托代理人蓝某。＼n被告南宁某物业服务有限公司。＼n委托代理人胡某。＼n原告李某与被告南宁某物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2013年7月1日立案受理，依法由代理审判员兰帅适用简易程序，于2013年8月13日公开开庭进行了审理，原告李某的委托代理人蓝某、被告南宁某物业服务有限公司的委托代理人胡某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n原告李某诉称：2009年2月14日，原告购买南宁市西乡塘区安园东路9号桃花源Ⅰ组团2号楼2单元xxx号房，开发商于2010年2月中旬交房。2010年12月11日，原告与被告签订《桃花源住宅小区前期物业管理服务协议》，该协议第四条约定多层住宅按每月0.5元／平方米，小高层住宅按每月0.75元／平方米标准收取物业服务费用。被告作为三级物业服务公司，所提供的服务质量根本未达双方约定和政府相关规定，并存在诸多违规、违约行为。2011年8月1日起，被告未经业主同意擅自将收费标准提高到0.99元／平方米，并从2010年12月至2011年8月31日间违规收取35元／月电梯费。原告停放在小区的车辆多次被划花，轮胎被扎，车窗被砸，导航仪、雨刮器被偷，原告受到的损失与被告不按约履行服务有关。综上所诉，为维护原告的合法利益，故诉至法院，请求判令：1、被告将物业费收费标准调整至双方约定的每月0.75元／平方米（带电梯物业）和0.5元／平方米（不带电梯物业）；2、被告退还原告多收取的物业费215.71元（2011年8月至2012年9月，每月多收取0.24×64.2=15.41元）；3、被告退还原告多收取的电梯费315元（2010年12月至2011年8月）；4、被告赔偿原告财产损失2512元；5、本案诉讼费用由被告承担。＼n被告南宁某物业服务有限公司辩称：原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据。1、被告目前执行的物业收费服务标准是按2011年8月南宁市物价局批准标准执行，其中有电梯的物业服务费包含电梯日常维护费、专业维保单位的维保费、电梯年检费，被告目前执行的物业收费标准符合物价部门现行的收费标准，原告所主张的收费标准是南宁市物价局南价格（2009）178号文所制定的收费标准，该文件有效期为2009年9月1日至2011年8月31日，目前已失效；2、根据南宁市物价局文件规定，物业服务费不包含特种设备的年检和维保费用，电梯属于特殊设备，每部电梯每年在维保和年检上都有不小的开支，为了使电梯能正常运行，双方在《桃花源住宅小区前期物业管理服务协议》第四条第二项第3点约定了电梯设施设备维护费和年检费，因此被告收取该费用有合同约定为依据；3、原告要求被告赔偿车辆损失2512元，但没有证据证明该车辆是在小区内受损，双方当时没有签订车辆保管协议，报案后公安机关也尚未破案，根据合同约定，被告只有协助公安部门维护物业区域内的公共秩序和公共安全的义务，被告已尽到了相应的物业管理服务义务，不应当承担原告车辆损失的赔偿责任；4、原告拖欠被告物业管理费、生活垃圾费、水费等费用，被告保留追诉的权利。综上所述，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。＼n经审理查明：2010年12月11日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由被告向原告提供物业服务。合同第四条第二项约定：1、物业管理综合服务费（按物价部门核定的标准执行）：多层住宅：0.50元／月·平方米（建筑面积）小高层住宅：0.75元／月·平方米（建筑面积）商业住宅：1.00元／月·平方米（建筑面积）……3、电梯设备设施维护费及年检费：35元／月／户；4、代收费用：生活垃圾处理费：7.50元／月／户（随政府相关文件的收费规定调整而调整）；专项维护资金：0.10元／月·平方米。合同第六条第二项约定：业主（住户）使用本住宅区内有偿使用的文体设施和停车场等公共设施、公共场所应按规定交纳费用。停车场收费分别采取如下方式（各项收费标准需政府部门审批的以政府部门审批为准）：1、停车场属于开发商所有、委托甲方（被告）管理，业主和物业使用人有优先使用权。车位使用人应按规定交纳相应的车位使用费（具体价格标准由产权方另行确定）。该部分收入，甲方在按照露天车位30元／个／月、车库车位35元／个／月的标准提取车位服务费后转交开发商；2、停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位30元／个／月、车库车位35元／个／月的标准向甲方交纳车位服务费。合同第十二条第4项约定：甲方违反协议，擅自提高服务收费标准或乱收费的，乙方（原告）有权要求甲方清退所收费用。该合同还对物业服务的其他事项做出了约定。合同签订后，原告向被告支付物业服务费等费用，被告向其提供物业服务。2011年8月24日，南宁市物价局对被告的物业服务收费标准进行备案，备案意见为：同意三级备案。按建筑面积计，住宅综合费最高为：无电梯0.50元／㎡；有电梯0.99元／㎡。被告自2011年8月1日起按照上述收费标准向原告收费。后因双方发生争议，原告交纳至2012年9月的物业服务费后，再未向被告交纳相关费用。＼n另查明：2011年10月30日，原告的丈夫蓝某向南宁市公安局明秀派出所报案称其停放在南宁市西乡塘区安吉大道桃花源小区内的桂AHxx**号小车被人砸坏车窗玻璃，车内导航仪被盗。＼n本院认为：原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方均具有约束力。南宁市的物业服务收费实行政府指导价，物业服务企业收取物业费应当在房产、物价主管部门核准的收费标准幅度和范围内。根据南价格（2009）178号《关于桃花源住宅小区物业服务收费标准的批复》，被告在该文有效期内（2009年9月1日至2011年8月31日）应以该文规定的指导价格收取物业服务费，被告自2011年8月1日起按照0.99元／㎡的标准向原告收取物业服务费，应当分为两个时间段来计算：1、《关于桃花源住宅小区物业服务收费标准的批复》第八条记载：“本文有效期自2009年9月1日至2011年8月31日，如有新的收费规定办法出台则按新的规定执行。”南宁市物价局于2011年8月24日同意将被告的收费上限备案为（无电梯）0.5元／㎡和（有电梯）0.99元／㎡，故2011年8月1日至2011年8月23日期间，被告以0.99元／㎡向原告收取物业服务费，超过物价部门确定的指导价。2、自2011年8月24日起，被告按0.99元／㎡（有电梯）收取物业服务费，未超过物价部门确定的收费限额，但由于提高收费标准属于变更合同条款，需经签订合同的各方当事人同意后方可变更，原告按0.99／㎡（有电梯）交纳物业服务费至2012年9月，且未举证证明其曾对被告提高收费标准提出异议，应视为原告以其交费行为认可被告提高物业服务费收费标准，故被告自2011年8月24日起按0.99元／㎡（有电梯）向原告收取物业服务费，符合合同的约定。综上所述，原告要求被告将向原告收取的物业服务费标准调整为0.75元／㎡（有电梯）和0.5元／㎡（无电梯），证据不足，理由不充分，本院不予支持。原告以违规收费为由要求被告退回2011年8月至2012年9月期间多收取的物业服务费，其中，2011年8月1日至2011年8月23日期间被告超过限额收取物业服务费，事实清楚，原告要求退回该期间多收取的物业服务费有事实和法律依据，应予支持，该费用应计为（0.99-0.75）元／㎡×64.2平方米÷30天×23天≈11.81元。而原告主张2011年8月24日至2012年9月期间被告违规收费，要求退回多收取的物业服务费，证据不足，理由不充分，本院不予支持。＼n关于电梯设备设施维护费及年检费，根据《物业服务收费管理办法》第十一条之规定，原告主张被告在物业服务费之外，另行收取电梯设备维护费和年检费（35元／月）属于重复收费，事实清楚，理由充分，本院予以采纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”原告要求被告返还2010年12月至2011年8月的电梯设备设施维护费及年检费共计315元，合法有据，应予支持。＼n根据《前期物业管理服务协议》第六条第二项的约定，被告收取的费用为车位使用费，双方并未形成保管合同关系。而根据合同意思自治和等价有偿原则，被告应履行的安保义务以及相应的责任应当以合同约定为准，并且应与其所收取费用的标准相对应，原告主张被告未履行合同义务，对此应承担举证责任。因此，双方未形成保管合同关系，原告所举证据亦不足以证明被告未履行合同所约定的安保义务，故原告要求被告赔偿汽车玻璃、玻璃膜、补胎、雨刮器、汽车导航仪及修理费损失，证据不足，理由不充分，本院不予支持。＼n据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《物业服务收费管理办法》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：＼n一、被告南宁某物业服务有限公司退回原告李某物业服务费11.81元；＼n二、被告南宁某物业服务有限公司退回原告李某电梯设备设施维护费及年检费315元；＼n三、驳回原告李某的其他诉讼请求。＼n案件受理费25元（原告已预交），由被告南宁某物业服务有限公司承担3元，由原告李某承担22元。＼n上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。＼n如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式两份，上诉于南宁市中级人民法院。并自上诉期限届满之日起七日内，向南宁市中级人民法院预交上诉费，逾期不预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。＼n审判员兰帅＼n二〇一三年九月二十五日＼n书记员韦月玲＼n附法律条文：＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。＼n第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。＼n《中华人民共和国合同法》＼n第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。＼n依法成立的合同，受法律保护。＼n第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。＼n《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》＼n第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。＼n业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。＼n《物业服务收费管理办法》＼n第十一条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。＼n实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。＼n物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：＼n1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；＼n2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；＼n3、物业管理区域清洁卫生费用；＼n4、物业管理区域绿化养护费用；＼n5、物业管理区域秩序维护费用；＼n6、办公费用；＼n7、物业管理企业固定资产折旧；＼n8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；＼n9、经业主同意的其它费用。＼n物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。