＼n广州市白云区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）穗云法民四初字第54号＼n原告广州市崧植物流有限公司，住所地。＼n法定代表人秦崧植。＼n委托代理人吴晓琳，广东格林律师事务所律师。＼n被告广州市石井畜牧水产公司，住所地。＼n法定代表人苏广伟，总经理。＼n委托代理人汪志刚，广东南方福瑞德律师事务所律师。＼n第三人广州市海盈贸易发展有限公司，原住，现下落不明。＼n法定代表人陈志强。＼n原告广州市崧植物流有限公司（下称崧植公司）与被告广州市石井畜牧水产公司（下称畜牧公司）、第三人广州市海盈贸易发展有限公司（下称海盈公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月4日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告崧植公司的委托代理人吴晓琳，被告畜牧公司的委托代理人汪志刚到庭参加了诉讼。第三人海盈公司下落不明，经本院公告送达开庭传票，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告崧植公司诉称，2005年3月30日，我司与被告畜牧公司、第三人海盈公司签订《场地使用补充协议》，就讼争场地，即广州市白云区石井镇凰岗村以西海口码头场地，总面积15121平方米，建筑面积1068平方米，提供给我司作为经营场地使用，使用期限从2005年3月1日至2011年2月28日。畜牧公司在上述协议中属于保证人作用，保证海盈公司在合同期届满后在同等条件下优先租赁给我司使用。基于上述前提，我司才决心筹集巨额资金，在第二手租赁合同期限内前后投资500万元在讼争场地修建了7000平方米建筑面积的商铺、仓库及9000平方米的水泥地面，但我司至今未收回成本。我方在2011年4月投资建成3000平方米水泥路面时，畜牧公司故意让我方投资而不加制止，也不明确是否续租合同，等我方完成后被告即以独占利益为目的，而突然提出终止合同。在之前的租赁纠纷案件中，我方曾主张向场地真正的无功受禄者即畜牧公司索赔，但被法院驳回。我司认为，1、依照畜牧公司与海盈公司签订的《场地使用合同》，根据合同相对性原则，即使合同相对方海盈公司没有权利针对自身所投资的建筑物、附着物索求补偿，但不以意味着合同之外的我方没有权利所求我方在讼争场地上所投资的建筑物、附着物补偿。2、根据三方共同签订的《场地使用补充协议》第二条，虽然合同形式上约定是由海盈公司有义务就我方投资进行补偿，但合同第二条的前提条件是海盈公司取得讼争场地的租赁期后，而没有让我司获得转承租权，致使我司投资受损，却让海盈公司因我司投资而受益。但上述情形均无出现，即海盈公司连讼争场地租赁权都未取得（因被告出于独占讼争场地上由我司投资的现成的建筑物及附着物的目的，直接不给予海盈公司租赁权）。3、事实上，2005年11月4日，海盈公司被吊销营业执照后，其对被告应付的合同义务即按时交纳租赁费、水电费等，已经由我方直接交付给被告，即由我方替海盈公司向被告履行，所以我方有权享有对讼争建筑物、附着物的索偿权。4、从法律关系讲，畜牧公司与海盈公司存在租赁合同关系，海盈公司与我方存在转租合同关系。由于海盈公司已不具备民事活动主体资格，该转租合同关系实际已转化为我方与畜牧公司之间履行。我方与畜牧公司实际上都认可了上述补充协议及合同权利义务的概括转让。对于我方而言，被告已确认被告确认了海盈公司对我方的承诺，即承诺我方没有获得讼争场地的使用权时给予每平方米220元的补偿，该补偿应该由实际利益获得者畜牧公司代海盈公司直接履行。5、退一万步讲，即使按照民法通则的诚实信用、公平原则，畜牧公司作为实际获利者，有义务对我方的巨额投资进行补偿。综上，请求判决：1、被告畜牧公司偿付我方［即广州市石井街凰岗村以西的自耕鱼塘场地装修（包括简易仓库和水泥地）］价值为1347517.2元；2、被告畜牧公司向我方支付讼争标的评估费23000元。＼n被告畜牧公司辩称，原告与我方没有直接的合同关系，不存在法律上的关系，故根据合同主体相对性原则，在本案中我方并非是适格的主体，而且具体到本案中，我方不应当对原告承担任何的赔偿责任。在原告提供的第5、第6份证据（两份法院判决书）均已认定原告与我方不存在直接的法律关系。综上，请求法院对原告的诉讼请求予以驳回。＼n第三人海盈公司无述称。＼n经审理查明，1996年1月3日，被告畜牧公司（甲方）与第三人海盈公司（乙方）签订《租用场地合同》，约定：一、甲方将座落在广州市白云区石井镇凰岗村以西的自耕海口鱼塘面积14900平方米场地租给乙方使用；二、租用期限自1996年3月1日起至2011年2月30日止，为期15年；乙方从1996年4月1日起向甲方缴纳租金，租用期满，在同等条件下，乙方有优先租用权；……四、甲方同意乙方在租赁期间有权出租或转租；五、本合同签订后三天内，乙方向甲方预付保证金350000元，甲方收到乙方保证金后开始组织填土工程，甲方同意乙方先支付填土费600000元，沿河堤边砌石坝费950000，合计1900000元（含预付保证金），由乙方垫资或出资；填土工程结束时，甲方将乙方预付的保证金、填土工程、砌石坝费用如数退还给乙方，或用作支付相同数额的填土费、砌石坝费及租金。在计缴租金时，乙方的保证金、填土费及砌石坝出资费用在乙方应付甲方每月租金中抵扣百分之五十，直至抵扣完毕为止……七、……租用期满时，该场地的建筑和水电设施无偿归甲方所有……；九、在执行本合同期间如遇国家建设或镇政府需要征用该场地时，提前终止本合同，乙方投资的建筑水电设施按建筑完工时双方确认的建筑造价除以租用期限乘以未使用年限由甲方补偿乙方，等等。＼n2002年8月8日，被告畜牧公司（甲方）与第三人海盈公司（乙方）签订《海盈公司场地使用合同》，约定：一、甲方将座落在广州市白云区石井街凰岗村以西的原自耕鱼塘（东至通往石门水厂的水泥路边，南至凰岗村煤涌口水闸出水口北岸，西至白坭河东岸，北至甲方另一地块间隔围墙）总占地面积15388平方米，扣除其中东北角甲方自用房267.4平方米后，其余15121平方米（其中建筑物占地面积356平方米，总建筑面积1068平方米，空地面积14765平方米），场地计费面积15833平方米，提供给乙方作经营沙石建筑材料场地使用；二、使用期限。自2002年9月1日起至2011年2月28日止，为期8年6个月；三、场地使用费标准：……；八、乙方如将使用场地转让他人，须将客户有关资料（包括转租合同等）送交甲方核查通过，征得甲方书面同意方可转让；……十一、合同期满时，乙方投资的建筑物及其附着物，无偿归甲方所有。如甲方继续将该场地出让使用时，在同等条件下，乙方享有优先权。＼n2002年8月8日，被告畜牧公司与第三人海盈公司同时签订《终止“〈租用场地合同〉及其补充协议书”的协议》，约定：一、2002年8月31日终止1996年1月3日由甲、乙双方签订的《租用场地合同》和2002年3月12日双方签订的“《租用场地合同》补充协议书”以及2002年8月8日前有关该场地的全部法律文书；二、2002年9月1日起执行甲、乙双方于2002年8月8日重新签订的《海盈公司场地使用合同》。＼n2005年2月3日，第三人海盈公司（甲方）与原告崧植公司（乙方）签订《场地使用合同》，约定：一、甲方将位于广州市白云区石井镇凰岗村以西海口码头场地，总面积15121平方米，建筑面积1068平方米，提供给乙方作经营场地；二、使用期限自2005年3月1日起至2011年2月28日止；三、使用费计算，2005年3月1日至2008年2月28日，每月场地使用费60000元正，2008年3月1日至2011年2月28日止，每月场地使用费69000元；……七、合同期满时，如该场地继续出让使用时，在同等条件下乙方享有优先权。海盈公司已将讼争场地交付崧植公司使用。＼n2005年3月30日，第三人海盈公司（甲方）与原告崧植公司（乙方）签订《场地使用补充协议》，约定：一、甲方须保证除政府征用该场地外，在合同期满后，在同等条件下优先将该场地续租给乙方，以保证乙方的投资信心；二、合同期满后，甲方若不履行优先须租给乙方的承诺（除政府征用外），则乙方在合同期间所建的建筑物（包括商铺、仓库、水泥池等），乙方须按每平方米220元的建筑造价补偿给乙方，两楼房的装修费甲方按价补偿乙方；若甲方对乙方的有关补偿不能兑现，概与原出租方广州市石井畜牧水产公司无关；三、合同期内及续租后若遇政府征用该场地，双方终止合同，互不赔偿，如甲方或乙方要将该场地整体出租或转租，必须经原出租方（土地产权人）石井畜牧水产公司书面同意确认；四、此协议作为补充协议，希双方信守承诺，共同营造美好的经营环境，本协议须原出租方广州市石井畜牧水产公司签字确认；五、本协议一式六份，甲乙双方各执两份，原出租方广州市石井畜牧水产公司执两份，具有与场地合同同等法律效力。被告畜牧公司在该协议的“原出租方签字”处盖章。＼n被告海盈公司系有限责任公司，《企业注册基本资料》显示该公司因不按照规定接受年检，于2005年11月4日被广州市工商行政管理局吊销营业执照。＼n另查明，因畜牧公司与海盈公司就讼争场地发生租赁纠纷，2011年8月1日，本院受理了原告畜牧公司诉被告海盈公司、被告崧植公司土地租赁合同纠纷一案，各方均到庭参加诉讼。该案诉讼中，被告崧植公司申请对讼争场地上由其建造的建筑物进行评估。受本院委托，广州同诚工程造价咨询有限公司于2012年4月1日作出《工程造价鉴定报告》，评定被告崧植公司主张属于其在讼争场地上建造的建筑物现值为1347517.28元，其中建造于2011年4月的“水泥地面北”造价为319784.08元，现值为271816.47元，“自编②号仓库”造价为133652.48元，现值为86510.9元；评估报告中所列的其他项目双方均确认建造于2011年2月28日（即原告与被告海盈公司签订的《海盈公司场地使用合同》期满之日）之前。原、被告对上述评估结论没有异议，但原告认为评估报告中所列的“保安亭”（评估造价为8754.37元，现值为4111.87元）并非被告崧植公司建造，“办公室A”和“办公室B”的装修（评估造价分别为55209.58元和23495.81元，现值分别为28822.41元和11107.48元）也并非由被告崧植公司装修。崧植公司已预交评估费23660.53元。该案庭审中，双方确认，在被告海盈公司被吊销营业执照后至2011年2月28日（即原告与被告海盈公司签订的《海盈公司场地使用合同》期满之日）期间，讼争场地的租金都是由被告崧植公司通过广州市汇城租赁服务有限公司向原告交纳。被告崧植公司并陈述：“我方每次缴纳租金后，原告向我方出具的收据仍写海盈公司，因我方与原告并没有直接的合同关系”；原告确认其向被告崧植公司开具的收据都是写“海盈”。另，原告在诉讼中陈述其系广州市白云区人民政府石井街道办事处（下称石井街道办）下属企业，讼争场地属于石井街道办的前身石井镇集体所有，由原告负责经营管理；但讼争场地至今没有取得国有或集体土地使用权证，而集体土地使用权证现正在办理中。被告海盈公司则认为讼争地块的所有权和使用权处于不明状态。无证据证实两被告在本案诉讼发生前曾对原告是否有权出租讼争场地提出过异议，也无证据证实有案外人对讼争场地提出所有权或使用权的主张。诉讼中，原告提供广州市白云区人民政府石井街道办事处出具的《土地权属证明书》，内容为：“兹有位于我街凰岗村（东至通往石门水厂的水泥路边，南至凰岗村煤涌口水闸出水口北岸，西至白坭河东岸，北至码头）共约16000M2的土地为广州市石井畜牧水产公司所有”。本院于2012年5月11日对该案作出一审判决认为：“……畜牧公司与崧植公司之间的权利义务性质属于第三种情况，即崧植公司作为转承租人，向畜牧公司交纳租金只是替代海盈公司履行后者与畜牧公司之间的《海盈公司场地使用合同》的义务……。对于第四个争议焦点，首先，被告海盈公司作为承租人，在合同期满后未将讼争场地交还原告管业，已构成违约，应当承担向原告支付场地使用费及水电费的责任；而被告崧植公司在原告与被告海盈公司的合同期满后，实际占用讼争场地，应对被告海盈公司上述责任承担连带责任。……对于被告崧植公司在讼争场地上的建筑物的补偿问题，因被告崧植公司没有提出反诉，故本院在本案中不予调处。被告崧植公司可另案解决。……”判决如下：“一、在判决生效之日起十日内，崧植公司协助海盈公司，按畜牧公司与海盈公司于2002年8月8日签订的《海盈公司场地使用合同》的约定，将该合同所涉的座落在广州市白云区石井街凰岗村以西的原自耕鱼塘中由海盈公司使用的15121平方米场地交还畜牧公司管业；二、本判决生效之日起十日内，海盈公司向畜牧公司支付2011年3月至海盈公司及崧植公司实际向畜牧公司交还场地之日止的场地使用费（每月按63149元计算）及2011年3月至2011年7月期间的水电费78702元（崧植公司已支付304638元）；三、崧植公司对本判决第二项承担连带清偿责任。四、驳回畜牧公司的其他诉讼请求。”＼n判后，畜牧公司、崧植公司均提出上诉，在二审期间，畜牧公司撤回上诉并获法院准许，之后广州市中级人民法院作出二审判决，判决驳回上诉，维持原判。二审判决认为：“……2005年3月30日的《场地使用补充协议》，是海盈公司与崧植公司在双方原《场地使用合同》的基础上签订的补充协议，合同的主体是海盈公司与崧植公司，“在合同期满后，在同等条件下优先将该场地续租给乙方”，是海盈公司作为出租方对承租方讼争公司的承诺。畜牧公司并非该合同主体，与崧植公司之间也没有直接的合同关系，其在该协议的“原出租方签字”处盖章的行为，并不能证明上述承诺为其自身的意思表示。上诉人崧植公司关于畜牧公司参与三方签订合同和盖章的行为，本身就是对再次续租的保证和承诺的主张，没有依据。……”上述判决已生效。＼n本案庭审中，崧植公司陈述其诉请主张的损失是指：1、水泥地1万余平方米，没有报建；2、7000平方米的商铺、仓库，没有报建；3、原有的两栋办公楼的装修，是香港混凝土公司建造的，但由被告赶走了，我方这些建造是经被告同意的。对此，畜牧公司认为：我方不存在不当得利，我方之所以在租赁期满后拥有涉案建筑物是基于我方与海盈公司的约定，所以不存在不当得利，经法院强制执行讼争场地已收回。关于讼争场地是否崧植公司投资建设的问题，畜牧公司坚持前述诉讼中关于评估报告的意见。关于为何崧植公司不向海盈公司索赔，而向畜牧公司索赔的问题，经本院释明后，崧植公司陈述：因为我方承租的是商铺、仓库等等，现一直由被告畜牧公司在享受该物业的利益，被告可以转租作物流使用，而2005年海盈公司被吊销后，我方代替海盈公司在合同上的权利义务，海盈公司已不作为第一份租赁合同的民事主体存在，所以我方不再向海盈公司索赔。＼n以上事实，有《场地使用合同》、《场地使用补充协议》、《工程造价鉴定报告》、（2011）穗云法民四初字第1236号民事判决书、（2012）穗中法民五终字第2439号民事判决书、现金送款单及当事人陈述等证据证明。＼n本院认为，首先，畜牧公司不是崧植公司租赁关系的相对方。生效民事判决已认定崧植公司作为转承租人向畜牧公司交纳租金只是替代海盈公司履行后者与畜牧公司之间的《海盈公司场地使用合同》的义务，不是由畜牧公司与崧植公司之间直接建立租赁关系，也不是崧植公司所主张的由崧植公司替代海盈公司成为转出租人履行海盈公司在《场地使用合同》及《场地使用补充协议》中的权利和义务。现崧植公司无提供相反证据足以推翻上述生效判决。＼n其次，海盈公司作为与崧植公司的租赁合同相对方，虽已被吊销营业执照，但仍具有诉讼主体资格。根据合同相对性原则，因合同未能继续履行造成崧植公司损失的，崧植公司应向合同相对方海盈公司主张权利。＼n第三，畜牧公司与海盈公司之间的合同、海盈公司与崧植公司之间的租赁合同，两合同约定的租赁期限均已到期。且海盈公司与崧植公司签订的《场地使用补充协议》第二条明确约定“二、合同期满后，甲方若不履行优先须租给乙方的承诺（除政府征用外），则乙方在合同期间所建的建筑物（包括商铺、仓库、水泥池等），乙方须按每平方米220元的建筑造价补偿给乙方，两楼房的装修费甲方按价补偿乙方；若甲方对乙方的有关补偿不能兑现，概与原出租方广州市石井畜牧水产公司无关”。此条款是关于在合同期满后崧植公司投资建设如何补偿的具体约定，应为各方真实意思表示，同时表明崧植公司有权向海盈公司索偿，至于崧植公司表示不向海盈公司主张权利应属于其对自己诉讼权利的处分。＼n第四，畜牧公司与海盈公司之间的合同是因期满而终止。虽然畜牧公司已收回场地，但崧植公司已确认其建设无办理合法报建手续，所以畜牧公司能否永久使用仍处于不确定状态。退一步讲，即使畜牧公司现有使用该场地而获利，对崧植公司作出适当补偿可能更符合公平原则，但鉴于无报建的因素及上述不稳定状况，令酌情补偿的标准和尺度难以确定。在此情况下，崧植公司主张畜牧公司赔偿全部投资建设现值损失依据不足，亦与《场地使用补充协议》约定不符。＼n综上，崧植公司要求畜牧公司按《工程造价鉴定报告》赔偿其投资建设、装修损失合计1347517.2元、鉴定费23000元无法律依据，本院不予支持，依法予以驳回。＼n第三人海盈公司经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。＼n综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条之规定，判决如下：＼n驳回原告广州市崧植物流有限公司的诉讼请求。＼n本案受理费17135元，由原告广州市崧植物流有限公司负担（已预交）。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。＼n审判长杨月琴＼n人民陪审员白春爱＼n人民陪审员蔡玉林＼n二〇一三年十二月三十一日＼n书记员蔡晓珊