台州市椒江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台椒民初字第1039号
原告：徐桂春。
委托代理人：郭健卫，浙江多联律师事务所律师。
被告：林平。
被告：叶红。
被告：林婷飘。
法定代理人：林平，男，1978年2月4日出生，汉族，系被告林婷飘父亲，住台州市椒江区葭沚街道东方村***号。
法定代理人：叶红，女，1980年12月19日出生，汉族，系被告林婷飘母亲，住台州市椒江区葭沚街道东方村***号。
三被告的共同委托代理人：徐明。
原告徐桂春为与被告林平、叶红、林婷飘房屋买卖合同纠纷一案，于2015年4月17日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员陈静适用简易程序，于2015年5月16日公开开庭审理了本案。原告徐桂春的委托代理人郭健卫，被告林平以及三被告的委托代理人徐明到庭参加诉讼。因原告徐桂春的申请，本院委托浙江众诚房地产评估事务所有限公司（以下简称众诚公司）对涉案房屋的市场价格进行司法鉴定。鉴定结束后，本院于2015年10月17日再次公开开庭审理了本案。原告徐桂春的委托代理人郭健卫，被告林平以及三被告的委托代理人徐明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐桂春起诉称：2009年3月6日，原、被告签订套房转让协议书，约定了被告将其在台州市椒江区葭沚街道东方村（以下简称东方村）的拆迁安置套房一间（包括自行车房及小区内所享受的权利）转让给原告，转让费418000元，分三期付清，第一期在签订协议之日付318000元，第二期在2009年春节前十天付50000元，余款50000元在转户手续办理完毕当日付清等内容。合同签订后，原告按约支付了前二期购房款共计368000元。2014年1月10日，台州开发区拆迁办和东方村委会采取公证抓阄方式确定房号并交房，被告抓阄确认坐落在台州开发区铂晶国际3号楼二单元1101室安置套房为本案合同履行标的物。因房价上涨，被告要求加价，双方未能达成一致意见，被告拒绝向原告交付房屋，已构成违约。为此，原告曾起诉要求过户，却被裁定驳回起诉。被告林平、叶红有按约履行合同的义务，被告林婷飘在签合同时未成年，但其父亲作为其法定代理人签订协议，对其具有拘束力。现原告无法实现合同目的，请求判令：解除原、被告之间签订的套房转让协议书，被告立即返还购房款368000元，并赔偿损失1100000元（暂定，具体以房屋评估价为准）。
审理中，原告徐桂春明确其要求被告赔偿的经济损失为1104000元。
被告林平、叶红、林婷飘答辩称：三被告不同意解除套房转让协议书，双方签订的套房转让协议书经法院确认有效。由于目前产权还在审批中，所以之前法院驳回原告的起诉。待产权审批后，合同即可以履行。根据双方签订的合同，如果被告中途违约，可以支付给原告150000元并退回已支付的购房款368000元以及利息。原告要求解除合同没有事实和法律依据。协议系被告林平、叶红与原告所签，被告林婷飘没有在协议中签字，不应当承担责任。
本院经审理，认定本案事实如下：被告林平户因拆迁可安置套房一间。2009年3月6日，原告徐桂春与被告林平、叶红签订套房转让协议书，约定，被告林平、叶红有一间拆建安置宅基地（即套房），该宅基地将与开发商协作开发，调回套房一套，被告林平、叶红将该套房（包括自行车房）及小区内所享受的所有权利全部转让给原告徐桂春；转让价格为418000元，分三期支付，第一期于协议签订之日付318000元，第二期在2009年春节前十天付50000元，第三期在转户手续办理完毕后当日付清余款50000元。该合同还约定了违约责任等其他内容。合同签订后，原告徐桂春支付了购房款368000元。后经抽签，被告林平户安置的套房确定为台州市铂晶国际花园3号楼2单元1101室。该房屋搭配的自行车房为地下自行车房3-23号。原告徐桂春曾起诉要求被告林平、叶红交付房屋并协助办理房产、土地过户手续。由于涉案房屋产权尚在审批过程中，被告林平、叶红无法取得权属，原告徐桂春起诉的请求条件未成就，本院裁定驳回其起诉。被告林平、叶红在本案中陈述涉案房屋产权仍在审批中。诉讼中，众诚公司接受本院委托，对铂晶国际花园3幢2单元1101室房屋及地下自行车房3-23号在原告徐桂春起诉时即2015年4月17日的市场价值进行了评估，确定价值为1522000元。原告徐桂春支付了鉴定费4800元。
上述事实有原告徐桂春提供的套房转让协议书、收条、公证书、（2015）台椒民初字第142号民事裁定书，众诚公司出具的房地产估价报告书、鉴定费发票以及原、被告的陈述等证据证实。
本院认为：原告徐桂春与被告林平、叶红签订的套房转让协议书，意思表示真实，应为有效。被告林平、叶红至今未取得房屋所有权或处分权，致使原告徐桂春不能实现合同目的，原告徐桂春有权解除合同。被告林平、叶红应承担合同解除后的责任。由于套房转让协议书系原告徐桂春与被告林平、叶红所签，根据合同相对性原则，应由被告林平、叶红承担合同解除后的责任。原告徐桂春要求被告林婷飘承担责任，缺乏依据，本院不予支持。合同解除后，被告林平、叶红已收取的购房款应予返还，还应赔偿损失。双方约定的房地产转让价为418000元，经评估该房地产现值1522000元，合同因被告林平、叶红未取得房屋所有权或处分权而解除，造成原告徐桂春可得利益损失1104000元。因此，合同解除后，被告林平、叶红还应赔偿原告徐桂春损失1104000元。被告林平、叶红抗辩认为如果被告方违约，也只需按套房转让协议书约定支付违约金150000元。本案合同解除造成原告徐桂春的损失主要为原告徐桂春另行购买相类似房屋需支付的款项与之前签约的购房成本之间的房屋差价，该损失明显大于双方合同约定的违约金，在此情况下，原告徐桂春要求赔偿损失合理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，判决如下：
一、解除原告徐桂春与被告林平、叶红于2009年3月6日签订的套房转让协议书；
二、被告林平、叶红于本判决生效后十日内返还给原告徐桂春购房款368000元；
三、被告林平、叶红于本判决生效后十日内赔偿给原告徐桂春损失1104000元；
四、驳回原告徐桂春的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9024元（减半收取，原告徐桂春已预付）、鉴定费4800元（原告徐桂春已预付），由被告林平、叶红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院（在递交上诉状后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：浙江省台州市财政局，开户银行：中国农业银行台州市分行，账号：19-900001040000225089001，执收单位代码：02001）。
如法律文书生效后，义务人不自觉履行义务的，权利人申请本院执行的期间为二年，上述期间从法律文书确定履行期间的最后一日起计算。
审 判 员 陈静
二〇一五年十一月二日
代书记员 王婷
附件：
本案裁判所依据的相关法律和法条
《中华人民共和国合同法》
第九十四条第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条第二款出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。