山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁13民终1746号
上诉人（原审原告、反诉被告）：临沂佳园房地产开发有限公司。住所地：临沂市兰山区柳青街道办事处驻地。
法定代表人：王立标，董事长。
委托代理人：张建廷，山东正之源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：公丕军，男，1966年11月9日出生，汉族，居民，住蒙阴县育才路**号604宅。
委托代理人：宋增民，山东泰蒙律师事务所律师。
上诉人临沂佳园房地产开发有限公司因与被上诉人公丕军商品房销售合同纠纷一案，不服蒙阴县人民法院（2015）蒙民初字第2282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人临沂佳园房地产开发有限公司的委托代理人张建廷、被上诉人公丕军及其委托代理人宋增民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人临沂佳园房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原审判决第二、三项，改判驳回被上诉人的反诉请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、原审判决第二项超出审理范围。原审判决第二项是对被上诉人的第一项反诉请求所作出的判决，该反诉请求为“判令上诉人向被上诉人给付违约金84000元”，而在庭审中法庭要求被上诉人明确诉讼请求时，被上诉人陈述是依据购房合同第15条第2项主张，即逾期办理房产证时“买受人不退房，出卖人按已支付房价款的30%向买受人支付违约金”，被上诉人已支付房款28万元，已支付房价款的30%即84000元，因此被上诉人的反诉请求第一项仅是对逾期办理房产证违约金的主张，而不是其他违约金的主张。原审判决明确认定对被上诉人主张的逾期办理房产证违约金84000元的反诉请求不予支持，但判决第二项又判令上诉人支付逾期交房违约金38510元。逾期交房违约金根本不在被上诉人的反诉请求之内。原审对84000元违约金不予支持，另行判决38510元违约金，实际进行实体处理的违约金总数额为122510元，超出了被上诉人的反诉请求，故原审判决第二项判决的38510元违约金根本不在被上诉人的请求范围之内，法院审理的诉讼标的应以当事人的请求为限，故第二项判决系超出审理范围，应当予以纠正。二、原审判决认定事实错误。原审判决仅依据被上诉人的陈述就认定上诉人实际交付房屋的时间为2014年8月份，系认定事实错误。事实上，上诉人于2010年6月份房屋综合验收合格后就将房屋交付给被上诉人，只是因为各种原因没有书面的交付手续，但本案的其他证据能够证明房屋实际交付时间是2011年之前，其中被上诉人提供的证人刘乃友出庭作证时明确陈述被上诉人的房屋是2010年至2011年间交付的，而被上诉人提供的另一证人徐志娟出庭作证时也明确陈述，其与被上诉人等人于2010年即就房屋的质量问题多次找开发商协商，这说明被上诉人等人于2010年即接收了房屋并认为房屋有质量问题。被上诉人未提供任何证据证明其2014年8、9月份收房的陈述，且被上诉人自己提供的证人证言关于房屋交付时间的陈述和上诉人的陈述大体一致，结合提供的验收合格证等证据，能够推翻被上诉人的2014年8、9月份实际收房的陈述，即实际交房时间在2010年至2011年之间。原审判决在审核证据时忽略了被上诉人提供的证人证言的证明效力，仅仅依据被上诉人的单方陈述即草率认定实际交房时间为2014年8月份，显属认定事实错误，应当予以纠正。三、原审判决第三项判令上诉人于判决生效90日内为被上诉人办理房产证书，该项判决不利于平衡上诉人于被上诉人权利义务，不符合公平公正原则。依据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。本案中，上诉人与被上诉人签订的购房合同约定购房款应一次性全额支付，因交付全部购房款是买受人购买商品房应当履行的主要义务，全额的购房发票系办理房屋权属证书所必须材料之一，若无全额购房发票，则办证材料不全，办证机关也无法办理产权登记。被上诉人至今仍未付清余款，故在被上诉人未全面及时地履行合同约定的付款义务的情况下，上诉人有权行使先履行抗辩权，即暂不协助被上诉人办理权属证书。原审判决未考虑上诉人的先履行抗辩权，以判决书生效时间作为办理产权登记的起算点，但若到期后被上诉人仍然未支付剩余房款，则因被上诉人无法提交购房发票导致上诉人现实不可能为其办理产权登记。
被上诉人公丕军辩称，原审判决合法，请求依法维持原判。一、原审判决第二项判决并没有超出审理范围。被上诉人在反诉中请求的是“判令被反诉人向反诉人给付违约金84000元，”并没有单指逾期办理产权证的违约金，现法院查明，上诉人违反合同约定逾期交房，应承担违约责任，向被上诉人支付违约金，且判决结果为38510元，并没有超出84000元的范围。因此，上诉人称原审判决第二项超出审理范围的主张不成立。二、原审判决认定实际交房时间为2014年8月并无不当。根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。上诉人主张交房时间为2010年6月份，根据法律规定，应当由上诉人承担举证责任，来证明2010年6月争议房产具备法律规定的交房条件，并办理了交房手续。但是上诉人在原审中并没有提供足够的证据，且到目前为止，被上诉人也没有收到上诉人提供的维修证书等交房文件，因此上诉人的主张不能成立。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据以上规定，上诉人为被上诉人办理产权登记是其法定义务，与被上诉人交付房款不存在履行顺序问题。况且，被上诉人已支付28万元房款，只有一小部分没有交付，而且上诉人违约在先，没有按约定办理购房贷款。因此上诉人的上诉理由不能成立。综上所述，原审判决正确，应驳回上诉人的上诉请求，如果上诉人坚持认为原审判决超出审理范围，应属于程序违法，应发回重审，也不是改判。
临沂佳园房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：判令被告与我单位签订正式商品房买卖合同；判令被告支付购房款111973元；诉讼费由被告负担。同时，对于被告对我单位的反诉请求无事实和法律依据，应当予以驳回。
公丕军向一审法院提起反诉请求：1、判令临沂佳园房地产开发有限公司赔偿损失，向公丕军给付违约金84000元；2、判令临沂佳园房地产开发有限公司为公丕军办理产权证明；3、判令临沂佳园房地产开发有限公司承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2007年，原告（反诉被告）临沂佳园房地产开发有限公司开发建设蒙阴县世纪花园小区住宅楼及沿街商铺。2009年8月12日，原告临沂佳园房地产开发有限公司与被告公丕军达成购买蒙阴县世纪花园小区东沿街楼面积为115.32平方米的107-207号沿街商铺的意向，约定购买单价为每平方米3399元，房屋价款共计391973元，并于达成购买意向当日被告公丕军支付购房款10万元。2010年11月6日，原告临沂佳园房地产开发有限公司与被告公丕军签订商品房买卖合同，原告临沂佳园房地产开发有限公司将其开发的蒙阴县世纪花园小区东沿街楼面积为115.32平方米的107-207号沿街商铺卖给被告公丕军，约定房屋每平方米3399元，房屋总价款391973元，原告临沂佳园房地产开发有限公司于2010年3月16日前将符合验收条件的商品房交付给被告公丕军，逾期交房的，自约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，原告按日向被告支付已交房款万分之一的违约金。原告临沂佳园房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后为被告公丕军办理房地产权属证书，如因原告方的责任在规定时间内未办理产权证书的，原告按已付房款的30%向被告支付违约金。合同签订后，被告公丕军在已交付10万元的预付款后又于2011年5月28日支付购房款18万元，被告公丕军共支付购房款280000元，被告公丕军尚有111973元的购房款至今未支付。为此，原告以被告公丕军未支付全部房款为由，于2015年6月17日诉至法院，要求被告公丕军签订正式商品房买卖合同并支付剩余购房款。
上述事实，有当事人陈述、原、被告提供的证据及庭审笔录等证据予以证实，均已收集记录在卷。
一审法院判决认为，买受人应当按照约定的数额支付价款。本案中，原告临沂佳园房地产开发有限公司与被告公丕军之间的商品房买卖合同关系，由原、被告双方签订的商品房买卖合同证实，被告公丕军已支付房款28万元，尚欠原告房款111973元，事实清楚、证据确实充分，予以认定。故对原告临沂佳园房地产开发有限公司要求被告公丕军支付房款111973元的诉讼请求，予以支持。
被告公丕军反诉原告临沂佳园房地产开发有限公司未按合同约定交付房屋及办理产权证书，要求反诉被告临沂佳园房地产开发有限公司支付违约金84000元并办理商品房产权证书的主张，原、被告双方签订的商品房买卖合同中约定原告交付房屋的时间为2010年3月16日，原告临沂佳园房地产开发有限公司主张交付房屋的时间为2010年11月6日，但未提供证据证实交付房屋的具体时间。被告公丕军主张其所购买的商品房钥匙是2014年8、9月份从建筑施工单位拿到的，原告未按合同约定的时间交付房屋，事实清楚，原告构成违约，应按合同约定的逾期交付的条款支付违约金。由于原告不能证实具体交付时间，应按被告公丕军主张的2014年8月份交房计算违约金，该违约金为38510元。被告公丕军主张按逾期办理房产证的违约条款支付违约金，因双方未约定办理房产证的时间，且被告公丕军也未提供证据证实未办理房产证系原告单方的责任，故对被告公丕军要求按已付房款的30%支付违约金的诉讼请求，不予支持。对于被告公丕军要求原告临沂佳园房地产开发有限公司办理商品房产权的请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百三十八条、第一百五十九条之规定，判决：一、被告公丕军于判决生效后五日内支付给原告临沂佳园房地产开发有限公司房款111973元。二、原告（反诉被告）临沂佳园房地产开发有限公司于判决生效后五日内支付给被告（反诉原告）公丕军逾期交付房屋的违约金38510元。三、原告（反诉被告）临沂佳园房地产开发有限公司于判决生效后90日内为被告（反诉原告）公丕军办理蒙阴县世纪花园小区东沿街楼面积为115.32平方米的107-207号沿街商铺的产权证书。四、驳回被告（反诉原告）公丕军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2539元，反诉费1900元，由原告临沂佳园房地产开发有限公司负担950元，被告公丕军负担3489元。
本院二审期间，上诉人临沂佳园房地产开发有限公司围绕上诉请求依法提交了案外人民生人寿保险股份有限公司山东分公司蒙阴营销服务部的工商登记企业信息，该营销服务部于2013年6月26日经核准，将营业场所由蒙阴县湖滨路18号世纪花园小区南沿街楼变更为蒙阴县文化路以西，企业信息同时附有被上诉人公丕军与该营销服务部于2010年11月26日签订的房屋租赁合同，合同约定的租赁物包括涉案商品房，租赁期限自2010年11月26日至2012年11月25日，每年租金48300元。上诉人提供该证据用于证明被上诉人于2010年11月已将涉案房屋出租给民生人寿保险股份有限公司山东分公司蒙阴营销服务部，上诉人的实际交房时间应在2010年11月之前。本院组织当事人进行了质证，被上诉人对上述企业信息的质证意见为：该证据不属于二审新证据，上诉人应当于一审提交该协议；该证据不能证实上诉人主张，根据法律规定，商品房交房应具备一定的法律规定的条件和合同约定的条件，2010年该房既没有经过验收，也没有相应的配套设施，更没有向被上诉人书面通知接收房屋，被上诉人至今未拿到与房屋有关的合格证、维修证书等材料，该商品房一直不具备法定的交房条件，更没有完成合同约定的交房条件，仅凭第三人租赁协议无法说明该房具备交房条件；上诉人主张在2010年已交房没有任何合法有效证据。被上诉人当时是从建筑施工队取得的钥匙，并没有办理任何交房手续，第三方愿意承租也是其愿意承担房屋质量瑕疵的风险，与被上诉人没有关系，被上诉人并不认可该房屋的质量，并不是愿意接收，完全是他人经营需要，替他人着想，才允许他人使用，并不是接收了房子。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人临沂佳园房地产开发有限公司于二审期间提交的证据证实案外人民生人寿保险股份有限公司山东分公司蒙阴营销服务部与被上诉人公丕军于2010年11月26日签订房屋租赁合同，承租了涉案商品房，该事实证实被上诉人公丕军于该日之前即已接收了上诉人开发的商品房，结合被上诉人在此之前分两次支付房屋价款28万元、原审庭审时证人刘乃友的证言，本院认定上诉人向被上诉人交付房屋的时间为2010年11月26日之前。
被上诉人公丕军原审第一次庭审时提交反诉状，其反诉请求为：1、判令临沂佳园房地产开发有限公司向公丕军给付违约金84000元；2、判令临沂佳园房地产开发有限公司为公丕军办理产权证明；3、判令临沂佳园房地产开发有限公司承担全部诉讼费用。原审第二次庭审时，公丕军明确其反诉请求中违约金84000元的计算方式为：“按照合同约定，按已交房款的30%交纳违约金；公丕军已经交付28万元，30%就是要求的84000元。”二审期间，被上诉人公丕军进一步明确其主张违约金84000元的合同依据为商品房买卖合同第十五条。该合同第十五条内容为：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款30%向买受人支付违约金。3.契税及维修基金由买受人承担，其他费用按有关规定办理。”
原审期间，被上诉人公丕军申请证人刘乃友、徐志娟出庭作证。就涉案商品房的交付时间，刘乃友证言的内容为：“（公丕军的房子）是2010年、2011年上交付的。”徐志娟证言的内容为：“（公丕军的房子）不知道什么时间交房。”
二审期间，上诉人临沂佳园房地产开发有限公司认可与被上诉人公丕军2010年11月6日签订商品房买卖合同的时间就是交付房屋的时间。同时，上诉人主张被上诉人原审时主张的违约金过高，尽管在本案中不适用，也应当予以调整。
其他事实与原审判决认定的基本事实一致。
本院认为，根据上诉人临沂佳园房地产开发有限公司的上诉理由和被上诉人公丕军的答辩意见，本案的争议焦点是：1、原审关于违约金的判项是否超出被上诉人反诉的请求范围；2、上诉人是否应当为被上诉人办理房屋权属证书。
对第一个争议焦点，本院认为，被上诉人公丕军原审的反诉请求第一项为请求判令临沂佳园房地产开发有限公司向公丕军给付违约金84000元，对该84000元违约金的依据，被上诉人原审庭审时陈述其计算方式为：“按照合同约定，按已交房款的30%交纳违约金；公丕军已经交付28万元，30%就是要求的84000元。”二审期间，被上诉人公丕军进一步明确其主张违约金84000元的合同依据为商品房买卖合同第十五条。而根据审理查明的事实，该合同第十五条第2项是对被上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书且不退房的情况下，上诉人应承担的违约责任的约定，即对逾期办理房屋权属证书违约金的约定。综合被上诉人在一、二审期间的陈述，可以明确其向上诉人主张的违约金为逾期办理房屋权属证书违约金，所以原审判令上诉人向被上诉人支付逾期交付房屋违约金错误，本院予以纠正。至于被上诉人主张逾期办理房屋权属证书违约金是否符合合同约定及法律规定，本院认为，办理房屋权属证书并非上诉人或被上诉人一方可以完成，需要各自出具相关资料，即上诉人应提供相关规划、施工、验收等资料，被上诉人需要交纳契税及维修基金等费用，在有关税、费交纳完毕且相关资料符合要求的情况下，房产产权登记部门方可办理房屋权属登记并向被上诉人发放房屋权属证书。具体到本案中，上诉人虽未提供充分证据证实其已履行完毕全部合同义务，但被上诉人亦存在房屋价款未支付完毕的情形，所以被上诉人不能取得房屋权属证书的原因不能唯一地归责于上诉人，本院对被上诉人要求上诉人支付逾期办理房屋权属证书违约金的反诉请求不予支持。但在本案诉讼结束后，如果被上诉人已经履行了交纳税、费及相关协助义务，而上诉人仍然存在违反合同约定及本判决确定的义务情形，导致被上诉人不能取得房屋权属证书，被上诉人仍旧有权向上诉人主张逾期办理房屋权属证书违约金。
对第二个争议焦点，本院认为，原审判决已判令被上诉人公丕军履行支付房屋剩余价款的义务，在被上诉人履行了生效判决确定的义务的基础上，上诉人临沂佳园房地产开发有限公司无论从合同约定还是从法律规定上，均负有向房产产权登记部门出具符合要求的相关资料并协助被上诉人办理房屋权属登记的义务。
综上所述，上诉人临沂佳园房地产开发有限公司的部分上诉理由成立，本院予以支持。对原审判决的不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持蒙阴县人民法院（2015）蒙民初字第2282号民事判决第一项。
二、撤销蒙阴县人民法院（2015）蒙民初字第2282号民事判决第二项。
三、撤销蒙阴县人民法院（2015）蒙民初字第2282号民事判决第四项。
四、变更蒙阴县人民法院（2015）蒙民初字第2282号民事判决第三项为：上诉人临沂佳园房地产开发有限公司于被上诉人公丕军支付了商品房价款111973元后90日内向房产产权登记部门出具符合要求的相关资料，协助被上诉人公丕军办理房屋权属登记。
五、驳回上诉人临沂佳园房地产开发有限公司要求被上诉人公丕军与其签订正式商品房买卖合同的诉讼请求。
六、驳回被上诉人公丕军要求上诉人临沂佳园房地产开发有限公司赔偿损失、支付违约金84000元的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费2539元，反诉案件受理费1900元，二审案件受理费813元，均由上诉人临沂佳园房地产开发有限公司与被上诉人公丕军平均负担。
本判决为终审判决。
审判长 马 骏
审判员 姚玉蕊
审判员 李言涛
二〇一六年八月九日
书记员 崔凯琳