内蒙古自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）内民一终字第230号
上诉人（一审被告）鄂尔多斯市黑胡子房地产开发有限公司
法定代表人朱伟兴，该公司董事长。
委托代理人韩成会，北京中洲律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）杨乃
委托代理人邓喆，内蒙古辰星律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）贺引利
被上诉人（一审原告）杨二宝
被上诉人（一审原告）杨宝
以上三被上诉人委托代理人邓喆，内蒙古辰星律师事务所律师。
以上三被上诉人委托代理人刘尔晓，内蒙古首佳律师事务所律师。
上诉人鄂尔多斯市黑胡子房地产开发有限公司（以下简称黑胡子公司）因与被上诉人杨乃、贺引利、杨二宝、杨宝房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服鄂尔多斯市中级人民法院（2008）鄂民三初字第24号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2012年11月1日公开开庭审理了本案。上诉人黑胡子公司的委托代理人韩成会、丁继明，被上诉人杨乃及其和贺引利、杨二宝、杨宝的委托代理人邓喆、刘俊庭、刘尔晓到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
一审原告杨乃、贺引利、杨二宝、杨宝诉称，被告于2005年获得了开发建设北国新世纪广场的权利，原告占有的3600平米商业用地和1500平米营业性建筑在开发范围。经协商双方于2006年4月14日签订《拆迁补偿安置协议》，于2006年5月9日签订《补充协议》，约定被告拆迁原告商用建筑物1500平米，并占用原告商业用地3600平米，被告给付原告回迁商业3层面积1800平米连体楼（每层600平米），交房时间为2007年11月30日。原告曾多次催告被告交房，但是被告至起诉之日尚未开工建设，致使双方签订的合同根本无法履行，合同目的不能实现，故原告依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律问题的解释和相关法律规定》，请求法院解除双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》及《补充协议》，并由被告赔偿因其未能按期履行合同给原告方造成的所有损失（以鉴定报告评估的1500平米建筑物价值及3600平米商用地价值以及鉴定的相关营业损失费）。
一审被告辩称，我公司虽未能按期交房，但双方协商，约定由我公司向原告提供借款300万元作为补偿，双方同意继续履行协议，因此原告无权解除合同。我公司申请二次鉴定后，鉴定报告没有客观反映被拆迁房屋的真实价值，应不予采纳。
一审法院审理查明，原、被告双方于2006年4月14日签订《房屋拆迁安置补偿协议》，又于2006年5月9日签订《补充协议》，协议约定：“被告拆迁原告所有的建筑物1500平米，并占用原告商业用地3600平米，被告向原告回迁商业3层面积1800平米连体楼（每层600平米），回迁交房时间为2007年11月30日”。因被告迟迟未能开工建设，导致其不能按期履行协议，原告为此多次对被告进行催告，但被告至今未能履行协议。故原告诉至法院请求判令解除双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》及《补充协议》，并判令被告赔偿因其未能按期履行协议给原告造成的各项损失。原告于2009年3月30日向该院提出鉴定其损失的请求，该院委托内蒙古正一信司法会计鉴定所对原告请求鉴定事项进行了鉴定。内蒙古正一信司法会计鉴定所评估鉴定于2009年6月9日作出内正司鉴定（2009）第3号评估报告书。因被告对鉴定结论提出异议并申请重新鉴定，该院责令正一信司法会计鉴定所作出书面答复并于2010年3月2日组织原告、被告及内蒙古正一信司法会计鉴定所在评估报告上签字的注册评估师到庭进行了质证。被告以正一信司法会计鉴定所不是专业的房地产评估机构，且评估师不是房地产估价师，没有资质进行房地产评估为由，向该院申请重新鉴定，该院准许被告提出的重新鉴定申请，并委托内蒙古正翔房地产评估公司进行鉴定。2011年5月23日内蒙古正翔房地产评估公司作出鉴定结论，出具内正翔字第0308号《房地产评估报告书》一份，鉴定报告书显示：“因被告未按时交房，其违约行为给原告几人造成各项损失共计51781783元”。
一审法院认为，原、被告双方签订的《房屋拆迁补偿协议》及《补充协议》为双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反国家法律法规的强制性规定，故该协议自双方当事人签字之日起即成立并具有法律效力。原、被告双方应当按照合同约定履行各自义务，原告在签订协议后按照约定将其房屋交予被告拆除并将其占有的土地供被告开发，被告亦应当按照协议约定的期限将回迁房屋给付原告方，但是被告签订协议后一直未能开工建设，导致迟迟不能将协议约定的回迁房屋交予原告，经原告多次催告，至今仍不能履行，被告之行为导致合同目的不能实现，已构成根本违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（三）、（四）项，第九十七条之规定，原告方有要求解除双方之间签订的协议并要求被告赔偿相应损失的请求权。原告方为确定其因合同未履行所遭受实际损失之具体数额，于2009年3月30日向该院提出申请，要求对被告拆迁的房屋及占用的土地价值进行鉴定，该院委托内蒙古正一信司法会计鉴定所进行了评估，2009年6月9日内蒙古正一信司法会计鉴定所作出评估报告，鉴定原告请求的各项补偿、赔偿损失共计32934485元。评估报告作出后被告提出异议，其认为根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《建设部房地产估价管理办法》的规定，内蒙古正一信司法会计鉴定所及在报告上签字的注册资产评估师不具备专业房地产估价资质，其鉴定报告不应当被采纳，要求重新进行评估鉴定。后经该院委托，由本院选定内蒙古正翔房地产评估公司进行重新鉴定。2011年5月23日，内蒙古正翔房地产评估公司做出内正翔评字第0308号《房地产评估报告书》，鉴定结论为：“因被告违约给原告造成的损失及被拆迁房屋的价值共计51781783元”，该《评估报告书》作出后，该院组织双方当事人及鉴定机构进行了当庭质证，被告提出因鉴定部门所采交易案例不是真实发生的交易案例，故其估价依据不可靠，造成估价过高，故对鉴定报告不认可。对此原告虽有部分异议，但是对于鉴定结论表示认可。该院认为，尽管被告以鉴定部门所采用案例并非真实交易案例，但《评估报告书》不因此而无效，被告没有足够的依据能够推翻该鉴定报告作为定案的依据，因此该院对《评估报告书》予以采纳，对被告的抗辩理由不予支持。关于被告以双方因签订《借款协议》达成新的交房期限向后顺延的协议之抗辩理由，经该院审查，被告向法庭提供的《借款协议》仅能证明原、被告双方曾经发生过借贷关系，不能表明双方因该笔借款达成新的交房期限协议，被告亦无其他足够、有效的证据予以佐证，因此对被告的这一抗辩理由不予支持。对于原告提交的鉴定费发票，被告认为发票写明的是其他服务费而不是鉴定费，应当不予认可，经该院与内蒙古正一信司法会计鉴定所核实，该发票确是本案原告申请评估鉴定的鉴定费，被告对鉴定费发票提出的抗辩理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（三）、（四）项，第九十七条之规定，判决：一、解除原告杨乃、贺引利、杨二宝、杨宝与被告鄂尔多斯黑胡子房地产有限责任公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》及《补充协议》；二、被告鄂尔多斯黑胡子房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨乃、贺引利、杨二宝、杨宝各项损失共计51781783元；三、驳回原告杨乃、贺引利、杨二宝、杨宝的其他诉讼请求。案件受理费206472.43元，保全费3000元，鉴定费80万元，由被告鄂尔多斯市黑胡子房地产有限责任公司负担。
上诉人黑胡子公司上诉称，1、涉诉拆迁安置补偿协议完全可以继续履行，一审法院直接判决解除协议，侵害了上诉人的合法权益。上诉人与被上诉人就拆迁安置补偿一事达成一致，签订了拆迁安置补偿协议。随后，上诉人依约将被上诉人的房屋拆除，协议已经实质履行。上诉人在协议履行过程中，一直致力于开发项目的拆迁工作，尽可能的推动项目建设，以便如约交付房屋。拆迁安置补偿协议之所以未能履行完毕，根本原因在于当地房地产市场的起伏以及政府部门的干预，而非上诉人的原因导致。上诉人至今仍是涉案房地产的合法土地使用权人，也已取得项目开发建设的相关资质及许可，完全具备继续履行协议的能力及条件。2、一审法院擅自确定评估基准日为2011年3月10日没有法律依据。本案诉讼过程中，对于涉诉房地产的评估基准日多次变更。一审法院曾委托内蒙古正一信司法会计鉴定所以2008年3月1日为基准日，对涉诉房地产价值进行评估。尔后，上诉人对该评估结果提出异议并申请重新评估鉴定，但迫于一审法院压力，无奈只得接受再次评估时基准日确定为2010年3月。然而，在实际进行鉴定评估时，一审法院2011年3月10日组织双方当事人到涉诉房地产现场实地勘察，却未经上诉人同意，以该实地勘察日期确定为评估基准日。3、一审法院根据评估公司出具的违法估价报告作出判决，没有法律依据和证据支持。（1）评估公司未按照涉诉房地产登记薄记载的房地产用途进行评估，其作出的估价报告不具有合法性。（2）估价报告认定的估价对象面积与事实不符，以错误的面积为依据进行租赁费测算，直接导致估价价值不具有真实性。根据涉诉房地产的权属证书记载的估价对象面积为：土地使用权面积3456.1平米，房屋建筑面积1377.66平米。然而，正翔评估公司却依据杨乃大院图纸认定“估价对象土地使用权总面积为3600平方米，总建筑面积1500平方米”。正翔评估公司以不具有法律效力的图纸作为计价依据，肆意扩大估价对象面积，严重侵害了上诉人的合法权益。（3）估价报告中的估价测算采用虚假交易案例，没有事实依据和法律法规支持，依法不具有法律效力。（4）估价报告存在重复计算估价土地价值的违规行为。正翔评估公司的评估报告认定的房地产价格实质上包含了房屋占用土地的价值。但是，其重复计算地价的行为又说明商业房价值是不包含房屋所占用范围内的土地价值，该评估直接导致了估价结果的进一步错误高估。故请求，1、依法撤销（2008）鄂中法民三初字第24号民事判决；2、发回重审；3、依法判令被上诉人承担本案诉讼费、鉴定费、保全费及其他费用。
被上诉人杨乃、贺引利、杨二宝、杨宝辩称，1、本案的案由是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，上诉人的上诉理由中的第三项是认为房地产评估报告的内容属于事实不清，但本案的事实清楚，双方在2006年4月14日签订的补偿协议及在5月9日签订的补充协议后，上诉人将我方的房屋拆迁，但至今未给我方安置和补偿。而有关评估报告的问题与本案的关系不大。2、上诉人认为双方签订的协议不当，该协议是双方的真实意思表示，后上诉人提出要变更是其单方意思表示，我方未接受。评估是在一审法院审理时，由高级法院作为委托方委托内蒙古正翔房地产评估公司来进行的，我方原则上对于评估报告是认可的，如果对该报告有异议的话，在一审时评估人员也出庭接受了双方的询问，今天评估人员也到庭了，上诉人有何疑问可以向评估人员询问，但评估报告并不是今天审理的内容。3、因本案又延伸出十几个案件，关于土地证的诉讼，经过一、二审和再审，再审的裁定也是驳回上诉人的请求，本案没有任何中止的条件，请求法庭驳回上诉人的请求，维持原判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案存在两个争议焦点：《拆迁补偿安置协议》和《补充协议》是否应当被解除；上诉人黑胡子公司应如何对被上诉人承担赔偿责任。
（一）关于《拆迁补偿安置协议》和《补充协议》是否应当被解除的问题。
上诉人与被上诉人签订的《拆迁补偿安置协议》和《补充协议》，是双方的真实意思表示，合法有效，应受国家法律保护。协议签订后，被上诉人依约履行了其应尽义务，将房屋及相关权属证书及时交付给上诉人，但上诉人拆除房屋后，六年中经被上诉人几次催告，仍未能将回迁房交付给被上诉人，已构成根本违约，致使《拆迁补偿安置协议》及《补充协议》的合同目的无法实现。依照《中华人民共和国民法》第九十四条第一款第（三）、（四）项之规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”，一审法院判决解除《房屋拆迁安置补偿协议》及《补充协议》于法有据。
（二）上诉人黑胡子公司应如何对被上诉人承担赔偿责任的问题。就黑胡子公司造成对方损失的赔偿问题，一审法院依法委托了内蒙古正一信司法会计鉴定所。黑胡子公司对于该所作出的评估报告提出异议，申请重新评估。一审法院又依法委托了内蒙古正翔房地产评估公司，评估结果为“市场价值为47681159元、租赁费4100624元，总计为51781783元”。上诉人认为内蒙古正翔房地产评估公司所作出的评估报告存在诸多问题，不能作为定案依据。本院认为，1、一审法院组织双方到涉诉房地产现场实地勘察，以勘察日作为评估基准日，并无不当；2、被上诉人提交的房产证、土地证显示的涉案房地产的性质为“营业和商业”，虽然上诉人对此有异议，提起了行政诉讼，但诉讼结果没有改变涉案房地产的性质，故上诉人诉称“评估公司未按照涉诉房地产登记薄记载的房地产用途进行评估”，没有法律和事实依据；3、估价对象“土地使用权总面积为3600平方米，总建筑面积1500平方米”，是依据双方《拆迁安置补偿协议》中双方实际测量的平米数，评估报告中的评估面积正确。故内蒙古正翔房地产评估公司的评估报告程序合法，结果正确，能够作为本案上诉人黑胡子公司对于被上诉人的赔偿依据。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求及理由无事实及法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
审 判 长 吴学东
代理审判员 白海荣
代理审判员 李爱玲
二〇一二年十一月十四日
书 记 员 孔耀闻