重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第05326号
上诉人（原审被告）秦超，男，1979年1月18日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）重庆丽景物业管理有限公司。
法定代表人杨青，经理。
委托代理人廖成双，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。
上诉人秦超与被上诉人重庆丽景物业管理有限公司（以下简称丽景物业公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2013年9月3日作出（2013）渝北法民初字第06735号民事判决。秦超对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年12月19日进行了审理。上诉人秦超、被上诉人重庆丽景物业管理有限公司的委托代理人廖成双到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，原告系取得三级物业服务资质的物业服务企业。被告系位于重庆市渝北区××街道××路××号××幢X-X-
X号房屋的业主，产权证号为：201200XXXXXX号，该房屋建筑面积78.72平方米，房屋用途为住宅。2005年8月25日，以重庆月升房地产开发有限公司、重庆市静观房地产开发有限公司为甲方，原告为乙方，就甲方选聘乙方对位于重庆市渝北区龙溪街道冉家坝（原龙山村11社）“南桥静月”小区实施物业服务，双方签订了《南桥静月前期物业服务合同》。合同第二章对物业共用部位、共用设施设备、附属构筑物、公用绿地等的维修、养护和管理，公共环境卫生管理，交通与车辆停放秩序管理，维护公共秩序，安全防范工作，物业档案资料管理等进行了明确的约定。合同第三章物业服务质量中约定：乙方提供的物业管理服务应达到约定的标准。合同第四章物业服务费用中约定有：本物业管理区域的物业服务收费选择包干制（物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）的方式：根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：住宅：0.80元／月·平方米（含电梯费），写字楼1.00元／月·平方米，商业物业1.50元／月·平方米；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务。合同第七章合同期限中约定有：本合同期限为2年，自2005年8月26日起至2007年8月25日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。合同第八章违约责任中约定有：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。甲方及原告在该合同上加盖了单位合同专用章，同时，原告的法定代表人在该合同上签字。合同签订后，原告就进入小区为小区提供物业服务。2007年10月26日，重庆月升房地产开发有限公司、重庆市静观房地产开发有限公司与原告签订了《南桥静月前期物业服务合同补充协议》，协议约定：“根据南桥静月前期物业服务合同第七章《合同期限》的约定，前期物业服务合同于2007年8月25日到期，且南桥静月小区至今未成立业主委员会；经甲、乙双方协商，同意乙方（重庆丽景物业管理有限公司）继续履行对南桥静月小区物业管理服务至小区业主委员会与新的物业企业签定合同交接之日止”。重庆月升房地产开发有限公司、重庆市静观房地产开发有限公司及原告在该合同上加盖了单位合同专用章，同时，原告的法定代表人在该合同上签字。2008年4月，因原告在物业服务期间服务质量存在瑕疵，被告向重庆市渝北区房产管理局反映。同年5月5日，重庆市渝北区房产管理局给被告回复，其《关于投诉丽景物业公司服务质量差等问题的回复》记载内容：“收悉你对渝北区南桥静月小区的情况反映，现将我局调查了解情况答复如下：一你所反映的物业问题：物业服务企业服务不到位，服务质量差。二以上情况经我局了解，回复如下：我局已通知物业服务企业限期对业主提出的意见进行整改，并要求物业服务企业提高小区工作人员素质，提高物业服务的质量。对自身服务存在的不足之处进行改正，完善物业管理方案，多于（与）业主沟通，虚心接受业主的批评与建议，特别是业主提出的对小区内环境和装修垃圾要及时清理和打扫。不断增强自身企业服务意识，共同构建和谐社区”。原告根据重庆市渝北区房产管理局的回复进行了整改，但在后来的物业服务过程中，对小区的清洁卫生打扫、公共设施设备的维修维护等方面，仍然存在一定的瑕疵。原告在对“南桥静月”小区提供物业服务期间，因小区成立业主委员会后另行选聘物业服务企业，原告对小区提供物业服务至2013年5月31日24时止。被告从2011年8月1日起以原告物业服务不到位等理由开始拒绝交纳物业服务费。经原告催收后，被告至今仍未交纳
2013年3月13日，丽景物业公司遂诉至法院，请求判令被告给付物业服务费、水电公摊费及承担违约金。一审审理过程中，原告没有向法院举示证明水电公摊费每月独立计量核算及业主每月应当交纳水电公摊费10元的相关证据。
一审法院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的应当签订书面的前期物业服务合同，第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案原告与“南桥静月”小区的开发商签订了《南桥静月前期物业服务合同》及《南桥静月前期物业服务合同补充协议》，该合同对小区业主具有约束力。原告为被告所在的小区提供物业服务，被告理应给付物业服务费用。对于被告辩称被告不知道原告与开发商签订的前期物业服务合同，原告进入小区物业服务，程序不合法，没有诉讼主体的资格理由，被告对该抗辩理由未举示充分的证据予以证明，同时根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，被告以此为由拒绝交纳物业服务费用，理由不能成立，应不予支持。对于被告辩称原告没有履行合同义务，物业服务不到位的抗辩理由，根据重庆市渝北区房产管理局的《关于投诉丽景物业公司服务质量差等问题的回复》上看，原告在物业服务过程中物业服务的质量存在一定瑕疵，以及原告根据该回复整改后，在物业服务过程中仍然在服务质量、公共设备设施的维护维修等方面存在一定的瑕疵，故原告要求被告承担违约责任的理由不能成立，因此，原告要求被告给付违约金的诉讼请求，应不予支持。虽然《南桥静月前期物业服务合同》对业主水电公摊费的承担有明确的约定，但原告在审理过程中没有向法院举示证明水电公摊费每月独立计量核算及业主每月应当交纳水电公摊费10元的相关证据，故原告要求被告每月交纳水电公摊费10元的诉讼请求，应不予支持。因被告的房屋系住宅房屋，应当按照住宅房屋的标准0.80元／月·平方米的标准缴纳物业服务费，故被告交纳的物业服务费应当计算为：1070.59元［0.80元／平方米·月×78.72平方米×17个月（2011年8月1日起至2012年12月31日止）］。对于原告的诉讼请求要求被告给付物业服务费中超过该数额的部分，原告没有举示充分的证据予以证明，应不予支持。据此判决：“一、被告秦超在本判决生效后十日内，给付原告重庆丽景物业管理有限公司2011年8月1日起至2012年12月31日止期间的物业服务费1070.59元；二、驳回原告重庆丽景物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，由被告秦超负担（此款原告已预交，由被告在支付上述款项时一并付清）”。
一审判决后，秦超不服上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法予以改判。
被上诉人重庆丽景物业管理有限公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院二审审理查明的事实与一审相同。
本院认为，重庆丽景物业管理有限公司与“南桥静月”小区的开发商签订了《南桥静月前期物业服务合同》及《南桥静月前期物业服务合同补充协议》，该合同对小区业主具有约束力。重庆丽景物业管理有限公司为秦超所在的小区提供物业服务，秦超理应给付物业服务费用。对于上诉人秦超上诉称，重庆丽景物业管理有限公司没有履行合同义务，物业服务不到位的问题，因秦超在一审中未予反诉，本案在二审中不予审理，其可通过另行提起诉讼予以解决。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确；上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人秦超负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张欲晓
审 判 员 肖怀京
代理审判员 方 芳
二〇一三年十二月三十一日
书 记 员 张冀兮