辽宁省鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽03民终1642号
上诉人（原审被告）：侯素娟。
委托诉讼代理人：里民，辽宁钢城正大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:鞍山市恒佳物业服务有限公司。住所地：鞍山市高新技术产业开发区科技路**号。
法定代表人：房慧全，总经理。
委托诉讼代理人：林晓文，辽宁弘扬律师事务所律师。
上诉人侯素娟因与被上诉人鞍山市恒佳物业服务有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院(2017)辽0302民初2403号民事判决，向本院提出上诉，本院于2018年4月19日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
侯素娟上诉请求：撤销一审判决，并驳回物业公司的诉讼请求。由物业公司承担诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。双方签订的《前期物业服务合同》，是侯素娟在与开发商购买商品房时一起签字的，当时对物业公司一无所知，开发商提供的现成的制式合同手续。要买房，就只得按照开发商的要求，合同上写明“业主应当按全年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年11月1日至11月30日”。但一审法院却认定开发商与物业公司签订的《前期物业服务合同》中约定“每年11月1日至11月30日交纳次年物业服务费”与侯素娟和物业公司签订的《前期物业服务合同》约定的交费时间并不矛盾，是错误的。首先开发商和物业公司签订的《前期物业服务合同》，只在他们之间生效，对第三人无效力。其次侯素娟也与开发商签订了前期物业服务合同，所有同侯素娟一样的业主，其持有的物业合同内容都一致。唯有开发商与物业公司签订的该前期物业合同是另外约定的内容。最后，在侯素娟入住时，物业公司交给包括侯素在内的每个业主一份《中央公馆业主手册》，该业主手册对于交费时间明确约定为“业主及使用人应于每年11月1日－11月30日交付当年服务费”。而一审判决书却对在法庭上重点质证的此重要证据只字不提，视而不见，一审判决错误。
物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令侯素娟给付拖欠物业费2355.8元、违约金862元；2.诉讼费由侯素娟承担。
一审法院认定事实：2014年6月3日，鞍山市恒通房屋开发有限责任公司与物业公司签订《前期物业服务合同》，双方约定：由物业公司为中央公馆提供物业服务，物业费收费标准每月每平方米1.5元，业主应于商品房交付之日起缴纳物业服务费。业主应当按全年预先缴纳物业服务费，于每年11月1日至11月30日缴纳次年物业服务费。业主逾期交费的，从逾期之日起应当按应交费用日3‰的标准承担相应的违约金。
另查，侯素娟在购买房屋时与物业公司签订了《前期物业服务合同》双方约定由物业公司为中央公馆提供物业服务，物业费收费标准每月每平方米1.5元，业主应于商品房交付使用之日起缴纳物业服务费。业主应按全年交纳物业服务费，每次交付的具体时间为每年11月1日至11月30日，业主逾期交费的，应承担从逾期之日起按应交费用日3‰的标准给付违约金。侯素娟在涉案小区的房屋面积为110.88平方米。侯素娟未交纳2016年11月1日至2017年10月31日的物业费、电梯费2355.8元。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。物业公司向侯素娟所住小区提供物业服务的行为合法有效。根据《物业管理条例》第十二条第四款关于“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”之规定和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，鞍山市恒通房屋开发有限责任公司与物业公司签订《前期物业服务合同》和侯素娟与物业公司签订的《前期物业服务合同》均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，根据上述法律规定，侯素娟和物业公司均应受上述两个《前期物业服务合同》的约束。交纳物业费的时间系本案的争议焦点，对此鞍山市恒通房屋开发有限责任公司与物业公司签订《前期物业服务合同》约定的清楚明确，即物业费的交费时间应为“每年11月1日至11月30日缴纳次年物业服务费”，该约定和侯素娟与物业公司签订的《前期物业服务合同》中约定的物业费交费时间“业主应按全年交纳物业服务费，每次交付的具体时间为每年11月1日至11月30日”的约定并不矛盾，且根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，物业服务费交费的交易习惯为提前交纳，故该院依照本案涉案两份《前期物业服务合同》及法律规定，确定本案物业费的交费期限为业主应于每年11月1日至11月30日缴纳次年物业服务费。本案中侯素娟作为由物业公司提供物业管理服务的小区的业主，接受了物业公司提供的物业管理服务，未按照合同约定的期限交纳物业服务费，理应按照合同的约定向物业公司支付相应的物业服务费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，对于物业公司要求侯素娟给付拖欠物业费的诉讼请求，该院予以支持；关于侯素娟提出的上述抗辩理由，因其未提交充分证据证明其诉讼主张，故对于侯素娟的抗辩理由，该院不予支持。
关于物业公司主张要求侯素娟给付违约金的诉讼请求，因侯素娟未交纳物业服务费系违约行为，故应当根据《前期物业服务合同》的约定向物业公司给付违约金。关于物业公司要求侯素娟给付违约金计算一节，因侯素娟当庭对双方约定的违约金申请人民法院予以减少，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”及第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条（二）款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，因侯素娟给物业公司造成的损失无法确定的前提下，侯素娟向物业公司给付违约金的计算方式应当以实际损失为基础，在此基础上另行给付实际损失的百分之三十，即违约金为实际损失的1.3倍。因物业公司未向该院提供证据证明其实际损失，故实际损失应当参照中国人民银行同期贷款利息计算。故违约金应为侯素娟拖欠物业费利息的1.3倍，利率参照中国人民银行同期逾期贷款利率计算。自2016年11月1日起给付至该判决确定给付之日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第六条规定，判决：一、侯素娟于该判决生效之日起十日内给付物业公司2016年11月1日至2017年10月31日物业费2355.8元（含电梯费）；二、侯素娟于该判决生效之日起十日内给付物业公司违约金（违约金的计算方式为：以2355.8元为本金，中国人民银行同期贷款利率的1.3倍为利率，从2016年11月1日起计算至该判决确定给付之日止）；三、驳回物业公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由侯素娟负担。
二审中，双方当事人没有提交新证据，对一审法院查明的事实,本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是物业费的交纳时间。物业公司与侯素娟签订的《前期物业服务合同》中约定的物业费交费时间是“业主应按全年交纳物业服务费，每次交付的具体时间为每年11月1日至11月30日”，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，物业服务费交费的交易习惯为提前交纳，并且在签订《前期物业服务合同》后，侯素娟也是按照合同约定在每年的10月、11月份缴纳了之后12个月的物业费和电梯费。故本院依照《前期物业服务合同》及法律规定，确定本案物业费的交费期限为业主应于每年11月1日至11月30日缴纳之后12个月物业服务费。本案中侯素娟作为由物业公司提供物业管理服务的小区的业主，接受了物业公司提供的物业管理服务，未按照合同约定的期限交纳物业服务费，理应按照合同的约定向物业公司支付相应的物业服务费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。关于侯素娟提出的在办理入住时，物业公司交付的《中央公馆业主手册》明确规定“业主及使用人应于每年11月1日至11月30日交付当年的服务费”的问题，因合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。物业公司与侯素娟签订的《前期物业服务合同》是确定双方权利义务关系的有效载体，在物业公司交付的《中央公馆业主手册》与本案双方当事人签订的《前期物业服务合同》的内容存在歧义的情况下，双方均需按合同约定履行各自义务，故对上诉人侯素娟提出的此点上诉理由，本院不予支持。
综上所述，侯素娟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由侯素娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾 桂
审判员 戴艳丽
审判员 王 瑶
二〇一八年八月八日
书记员 赵婷婷