辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终6066号
上诉人（原审原告）：李淑芳，女，1958年8月10日出生，汉族，住址：沈阳市铁西区。
被上诉人（原审被告）：姚宏，男，1962年3月1日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。
被上诉人（原审被告）：迟学锋，男，1959年4月8日出生，汉族，住址：沈阳市铁西区。
被上诉人（原审被告）：沈阳峰立制动器有限公司，住所地：沈阳经济技术开发区四号街。
法定代表人：迟学锋，系该公司经理。
被上诉人（原审被告）：李淑荣，女，1960年10月30日出生，汉族，住址：沈阳市铁西区。
上诉人李淑芳与被上诉人姚宏、迟学锋、沈阳峰立制动器有限公司、李淑荣案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2015）沈铁西民二初字第02396号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长并主审，代理审判员史舒畅、审判员王虹组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：迟学锋与李淑荣系夫妻关系，李淑荣与李淑芳系姐妹关系。2008年7月1日原告李淑芳与被告迟学锋、李淑荣签订二手房屋买卖合同一份，约定原告购买被告迟学锋、李淑荣名下位于沈阳市铁西区重工北街17甲6号1-3-1房屋，建筑面积51.94平方米，总房款13万元。合同约定原告于2008年7月1日一次性付清全部房款，被告迟学锋于当日将房屋交付给原告。根据原告以及被告迟学锋、李淑荣的陈述，原告与李淑荣、迟学锋在2007年6月就已经就涉案房屋达成买卖协议，并于2007年6月8日向李淑荣、迟学锋给付购房款10万元。另3万元于2008年7月1日给齐，由迟学锋、李淑荣于当日开具收到13万元房款的收条，并补签房屋买卖合同。原告购买涉案房屋的主要款项来源，其中10万元系李淑芳于2007年6月将其所有的房屋出售给彭红凤所得房款。涉案房屋于2007年7月交付给原告使用至今。
涉案房屋所有权证的登记时间为2012年7月9日，房屋所有权人登记为迟学锋和李淑荣共同共有。房屋所有权证下发后，迟学锋于2012年7月28日将该房证交给原告。据迟学锋、李淑荣陈述，因李淑芳没有经济能力办理过户，应李淑芳要求办理了委托书公证并办理他项权利证。2012年7月30日，迟学锋作为委托人，李淑荣、李诚（原告李淑芳之子）作为受托人，办理了授权委托书公证，由迟学锋委托李淑荣、李诚办理涉案房产抵押登记手续、解除抵押登记手续、注销他项权利手续、领取房屋他项权利证、领取注销抵押登记手续后之房屋所有权证、办理涉案房屋房产更名、过户、出售手续等，委托期限从2012年7月30日起至2022年7月29日止。涉案房屋办理了抵押权登记，原告取得他项权利证，该他项权利证载明的房屋所有权人为迟学锋、李淑荣，他项权利人为李淑芳，债权金额为13万元，抵押权登记时间为2012年8月6日。原告李淑荣及其儿子李诚对没有更名过户的原因称系因交易过户税高、另外其没有钱办理更户。
另查明，2012年4月17日，就姚宏与迟学锋、沈阳峰立制动器有限公司民间借贷纠纷一案原审法院作出（2012）沈铁西民三初字第51号民事调解书，调解协议主要内容为迟学锋于2012年7月17日前给付姚宏借款，并由沈阳峰立制动器有限公司承担连带责任。
再查明，2012年8月14日，原审法院做出（2012）沈铁西执字第2391号裁定，查封了登记在迟学锋名下的位于沈阳市铁西区重工北街17甲6号131房产。在执行过程中，案外人李淑芳对原审法院查封行为提出书面异议，经原审法院审查后，做出（2014）沈铁西执异字第43号民事裁定，驳回案外人李淑芳提出的案外人异议。
原审法院认为：依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条规定，不动产物权的转让，应当依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；……（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。依据上述法律规定，若认定原告李淑芳为房屋的合法权利人并停止执行行为，必须符合的法定条件之一就是李淑芳对未办理更名过户登记非因自身原因、没有过错。本案中，李淑芳支付购房款后，因更名过户税费过高无力承担，遂未办理更名过户，与迟学锋办理了公证委托，并办理了抵押权登记手续。原审法院认为，在涉案房屋的房证下发后具备了办理更名过户的条件，不存在客观上阻碍过户登记的情形，李淑芳因自身原因未选择及时办理更名过户，由此产生的法律风险应当由李淑芳承担。且李淑芳对不办理更名过户存在风险亦是有认知的，其通过选择办理抵押权登记将自己登记为抵押权人的方式意图规避风险。因此，原告李淑芳对未办理房屋的过户登记存在主观过错，对其要求撤销铁西区人民法院(2012)沈铁西执字第2391号民事裁定书并停止对涉案房屋执行的诉讼请求原审法院不予支持。
原审法院判决：驳回原告李淑芳的诉讼请求。案件受理费100元，由原告李淑芳承担（原告已预交，由被告直接给付原告）。
宣判后，李淑芳不服，向本院提出上诉，请求：撤销一审判决，依法改判停止执行诉争房屋。
被上诉人姚宏答辩：服从原审判决。
被上诉人迟学锋、沈阳峰立制动器有限公司、李淑荣未出庭未作答辩。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实相一致。
本院认为：本案的争议焦点为李淑芳是否就位于沈阳市铁西区重工北街17甲6号1-3-1房屋即诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第一，李淑芳与迟学锋、李淑荣在2008年7月1日签订了书面的《二手房屋买卖合同》，原审法院于2012年8月14日查封了诉争房屋，故李淑芳与迟学锋、李淑荣在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。
第二，诉争房屋所在地的社区委员会证明李淑芳于2008年7月1日起一直在诉争房屋居住。李淑芳交纳了诉争房屋的采暖费、物业费、水电费、有线电视费等房屋使用费用，诉争房屋的采暖、水电、燃气、有线电视客户名均为李淑芳。故认定李淑芳在人民法院查封之前已合法占有诉争房屋。
第三，李淑芳按合同约定给付了迟学锋、李淑荣购房款13万元，迟学锋、李淑荣为李淑芳出具了收条，李淑芳主张购房款是其出卖另一处房产所得，经查，李淑芳于2007年6月8日出售了位于沈阳市铁西区腾飞一街4号272房屋，房款95000元，可以印证李淑芳的购房款来源，时间和金额均与其主张相符，故可以认定李淑芳实际支付了诉争房屋的购房款。
第四，诉争房屋于2012年7月9日方取得了登记在迟学锋、李淑荣名下的房屋所有权证，李淑芳于2012年8月6日即办理了抵押权登记，李淑芳积极地占有控制房屋，并未怠于主张权利，并通过抵押权登记的方式确认自己对诉争房屋的权利，故不能认定李淑芳对未办理诉争房屋的过户登记存在过错。
综上所述，李淑芳购买了诉争房屋、支付了购房款并实际占有使用，虽然其因过户税费过高未办理房屋过户登记，但不影响其就诉争房屋享有的实体权利，故本院认定李淑芳就位于沈阳市铁西区重工北街17甲6号1-3-1房屋享有足以排除强制执行的民事权益，不得执行，原审判决驳回李淑芳的诉讼请求不当，应予纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销沈阳市铁西区人民法院（2015）沈铁西民二初字第02396号民事判决书；
二、不得执行位于沈阳市铁西区重工北街17甲6号1-3-1房屋。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由上诉人李淑芳自行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
审 判 员 王 虹
代理审判员 史舒畅
二〇一六年八月五日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。