广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终13520号
上诉人（原审被告）：苏长泳，男，1958年3月2日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
委托诉讼代理人：何海菱、陈秋云，广东润科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：凌锦璋，男，1952年9月20日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
委托诉讼代理人：马力伟，广东华之杰律师事务所律师。
原审被告：陈海清，男，1983年9月4日出生，汉族，住广东省雷州市。
上诉人苏长泳因与被上诉人凌锦璋、原审被告陈海清物权保护纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初16399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
苏长泳上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回凌锦璋的全部诉讼请求；二、判令凌锦璋承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决仅以《村镇宅基地使用证》记载情况就认定使用权人为凌锦璋，认定错误。众所周知，宅基地证是采用代表人登记的办法。实际生活中，使用人与登记人可能不一致，可能存在由一人代表众人登记使用的情况。认定宅基地房实际使用权人情况应该要了解房屋来源等实际情况。结合一审双方提供的证据已能充分证明涉案房屋是苏长泳、凌锦璋与案外人梁某合作期间与广州市天河区红会医院合资建房所获得的共同财产，而不是凌锦璋个人出资购买或个人出资合建分配的财产。凌锦璋当时仅是涉案房屋登记代表人而非唯一使用人。而后由于凌锦璋及梁某先后退出合作，并领取了包括涉案房屋在内的结算分配款，凌锦璋已不再是涉案房屋的使用权人。二、苏长泳提供足够证据证明涉案房屋使用权归属自己，一审未予认定是错误的。苏长泳向一审法院提交相应证据证实房屋来源于三人合作，并且三人已于2001年进行了合作经营资产结算与分配（含涉案房屋折价分配），凌锦璋当庭承认并出示证据证实收到相应分配款。凌锦璋对涉案房屋的份额已通过领取现金价值分配了其共有份额，其对涉案房屋不再享有份额。苏长泳则因承继经营先后向凌锦璋和案外人梁某支付相应对价，同时取得他们相应的涉案房屋份额。自凌锦璋和案外人梁某各自领取其名下份额价值后，涉案房屋已归属苏长泳所有。三、凌锦璋对其主张的事实未提供相应证据，应承担举证不能的不利后果，一审对此未作任何论断却简单支持其诉请，理据不足。凌锦璋辩称广州市天河区东圃建筑工程公司（以下简称东圃建筑公司）在1994年至2000年期间由其独自承包经营，苏长泳和证人梁某均为其聘用人员，两人各六套房屋是以成本价向其购买，但未能提供相应证据。凌锦璋提供的1994年至2000年承包合同虽以其名义签署，但其未能提供是其一人经营的证据，更未提供聘用苏长泳及梁某的证据，亦未提供两人因购买房屋向其支付购房款的证据。相反，苏长泳提供的《协议书》、《总资产》与《总结算》证明三人有合作经营东圃建筑公司的事实，并且三人进行了经营期满结算与分配，梁某的《购房协议书》及附表证实三人有合作经营事实并各分得六套住房，公司留用两套房。关于购房款，《购房协议书》第四条明确约定“在承包本公司期内，由所分成的盈利偿还，如分配利润不够，乙方必须拿出款项按欠数量多少还清。”不是合作，何来“分成”，何来结算与分配。购房协议书附表中凌锦璋的六套房屋同样是向公司购买，购房款金额与苏长泳所需金额一样。如果凌锦璋是独自经营，全部房屋都归其所有，又何须购买。附表上明明白白有公司两套房，凌锦璋否认是涉案房屋的话，那公司的两套房又在哪里。既然凌锦璋主张其是公司唯一经营人，则凌锦璋有义务举证证明或推翻以上事实。否则，根据优势证据原则，苏长泳的主张成立，凌锦璋要求返还房屋及支付占用费的证据不足，应予驳回。四、一审法院未能查明并认定涉案房屋的来源和性质。凌锦璋一直否认自己与苏长泳、案外人梁某之间的合伙关系，认为是其个人承包东圃建筑公司，苏长泳以及案外人梁某是其雇请人员，合作建房取得的房屋是其个人财产，凌锦璋该辩解成立与否影响涉案房屋的归属，一审法院没有就此事实进行审查，作出错误判决。凌锦璋的辩解与其在一审中认可的苏长泳提供的部分证据及其自己提供的收条是相矛盾的，如果没有合伙承包关系，凌锦璋何来退出合作，苏长泳、梁某为何可以各自取得六套宅基地房，为何凌锦璋退出时要将公司资产分三份，凌锦璋只能得一份。现有证据可以充分证明凌锦璋的辩解不成立，三人合伙承包东圃建筑公司才是客观事实，包括涉案房屋在内因合资建房分得的20套房，是三人的共同财产，而不是凌锦璋的个人财产，在三人各自分配了六套房后，剩余两套即涉案房屋归东圃建筑公司所有即三人共有。如下证据可以证实：1.苏长泳一审提交证据二附表记载公司有两套房；2.涉案两套房一直由东圃建筑公司使用，公司注销后由苏长泳使用；3.苏长泳一审提交证据六反映了总资产包括了两套房的价值，证据五总结算又与证据六的总资产和凌锦璋的收条相互印证；4.苏长泳一审提交证据二及凌锦璋提交的收条，证明三人同等享受权益，凌锦璋没有取得更多权益的依据；5.案外人梁某作为合伙人在一审的陈述反映客观事实；6.凌锦璋除提供以其名义签署的承包合同，未能举证证明涉案房屋是其个人出资兴建或购买，更无法合理解释涉案房屋交付使用后长达二十年不是由其使用和收益的原因。
凌锦璋答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确，审判程序合法，苏长泳的上诉请求及其事实和理由均无事实和法律依据，应予驳回。事实和理由如下：一、凌锦璋是涉案房屋的法定权属人，苏长泳没有任何有效证据对抗或撤销《村镇宅基地使用证》，其所称涉案房屋属于其所有或涉案房屋属于东圃建筑公司的公司资产，不能成立。事实上，根据承包人凌锦璋与广州市天河区东圃经济发展总公司（以下简称东圃发展公司）签订的《承包合同》、《补充合同》，凌锦璋在承包期间出资建设的涉案房屋依法归凌锦璋所有，凌锦璋有权决定进行处分或分配。包括涉案房屋在内的所有房屋早已完成分配和确权，依法取得政府部门颁发的宅基地使用证，合法有效，受法律保护。二、关于苏长泳称涉案房屋属于其和凌锦璋、证人梁某三人合伙共有，最后归其所有，没有任何事实和法律依据。凌锦璋提交的《见证书》等一系列客观证据充分证明东圃发展公司于1994年6月6日将东圃建筑公司发包给凌锦璋承包经营，凌锦璋是法定承包人。承包期满后，双方经协商一致将承包期延长三年，至2000年12月30日止。为此双方签订补充合同，并确定凌锦璋每年应上缴发包方东圃发展公司的税后利润。因此，凌锦璋是东圃建筑公司的承包人。苏长泳和证人梁某均不可能是东圃建筑公司承包人。上述《承包合同》、《补充合同》经东圃镇法律服务所见证。至于凌锦璋承包经营至2000年12月30日结束（退出承包经营）后，苏长泳才开始承包经营东圃建筑公司，代表东圃建筑公司与原承包人凌锦璋就凌锦璋退出承包经营后的事项达成《协议书》。该《协议书》前面内容是苏长泳自己提供，已与上述凌锦璋承包经营东圃建筑公司的客观证据、客观事实不符，且该《协议书》前面内容与尾部双方签署的真实内容不符，自相矛盾。该《协议书》前面内容与尾部双方签署“原承包合同签订人：凌锦璋”、“现承包合同签订人：苏长泳”、“凌锦璋经营期间款收齐以上协议生效，今后债务等苏长泳、梁某负责。此据”。因此，该《协议书》根本证明不了苏长泳是1994年6月6日至2000年12月30日东圃建筑公司的承包人，相反，该《协议书》尾部双方签署的内容反而充分证明凌锦璋是1994年6月6日至2000年12月30日期间东圃建筑公司的承包经营人，凌锦璋承包结束后，东圃建筑公司才由苏长泳承包经营。三、苏长泳谎称涉案房屋只是挂名登记在凌锦璋名下、实际属东圃建筑公司或其所有的说法，没有任何挂名协议等证据证明。四、苏长泳称涉案房屋属于原东圃建筑公司资产的说法不能成立。东圃发展公司于1994年6月6日将东圃建筑公司发包给凌锦璋承包经营，《承包合同》第一条明确约定东圃建筑公司由乙方（即凌锦璋）自主经营、自负盈亏，第五条明确约定了属于东圃建筑公司的固定资产明细清单（根本不存在涉案房屋，涉案房屋不是东圃建筑公司资产），第七条明确约定了承包前属于东圃建筑公司的银行存款和现金全部上调给甲方（即东圃发展公司），第八条约定承包指标：约定承包人凌锦璋每年应上缴发包方东圃发展公司的税后利润，第十三条明确约定承包期内，出资购置的固定资产、材料产权归所有，第十四条明确约定合同期满经清算属于的资金归所有，承包期内的债权、债务由乙方负责追收、清还，与甲方无关。《补充合同》对承包指标进行补充。凌锦璋在1994年6月6日至2000年12月30日期间承包经营东圃建筑公司结束后，该公司的《购固定资产明细》充分证明涉案房屋不是原东圃建筑公司的公司资产。根据上述凌锦璋与东圃发展公司签订的《承包合同》约定，即承包人凌锦璋在承包期间出资建设的涉案房屋依法归其所有，也依法取得政府部门颁发的宅基地使用证，合法有效。五、事实上，苏长泳提交的所有证据、抗辩事项均与涉案房屋权属没有任何关联性，无法推翻《村镇宅基地使用证》。六、退而言之，假定苏长泳、梁某参与凌锦璋在1994年6月6日至2000年12月30日期间承包经营东圃建筑公司，也不能推翻《村镇宅基地使用证》确权涉案房屋给凌锦璋所有的事实。涉案房屋和其他房屋包括凌锦璋分配（口头约定以成本价分配）给苏长泳、梁某的房屋早在1996年建成、分配，并于1997年完成政府确权发证，早已依法确定权属。至于涉案房屋依法确权后，无论是凌锦璋与苏长泳、证人梁某之间关于经营东圃建筑公司其他债权、债务的处理、处分，均与涉案房屋无关。七、凌锦璋提交的《收条》反映的是凌锦璋与公司就凌锦璋承包公司期间（1994年6月6日至2000年12月30日）承包上缴利润（款项）、承包收益的结清关系，与提交的《承包合同》、《补充合同》等客观证据完全一致，说明凌锦璋没有拖欠承包上缴利润（款项）的事实。当时公司新承包人苏长泳、梁某代表公司与凌锦璋结算，三方签字确认。而苏长泳提交的《94年—2000年东圃建筑公司总结算》根本没有凌锦璋签字确认，完全是苏长泳、梁某一面之词。事实上，《94年—2000年东圃建筑公司总结算》记录事项模糊不清，名称不明，数字编造错误。八、凌锦璋一直向苏长泳追讨涉案房屋，但苏长泳拒不交还凌锦璋管业，强行霸占使用至今，情节特别恶劣。九、苏长泳所称宅基地使用证采用代表登记制没有事实和法律依据，本案不存在夫妻共同所有或者家庭成员共同所有的情况。十、凌锦璋在一审提交了一系列客观有效的证据已充分说明宅基地房来源，即在承包东圃建筑公司期间由凌锦璋出资所建，而且宅基地房屋投资和建设并非本案物权保护纠纷必须查明的事实。相反，苏长泳没有提供任何出资承包东圃建筑公司的证据证明其是东圃建筑公司的承包人。十一、苏长泳如对涉案房屋权属有异议，应提起行政诉讼。苏长泳所称与凌锦璋存在合伙承包纠纷属于另一法律关系，应另案处理。
陈海清称：对一审判决无异议，对苏长泳的上诉请求不发表意见。
凌锦璋于2016年9月13日向一审法院提起诉讼，请求判令：一、苏长泳、陈海清将位于广州市天河区××单元102房屋返还给凌锦璋；二、苏长泳赔偿凌锦璋自2014年1月1日至实际返还房屋之日止的房屋使用费（按每月每平方米30元的标准计付）；三、苏长泳、陈海清承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：广州市××单元102房（以下简称涉案房屋）的宅基地四至为东至西7.98米，南至北6.6米，面积52.668平方米，房屋建筑面积为46.375平方米，使用人为凌锦璋，凌锦璋持有穗天东字第0XX61号《村镇宅基地使用证》，发证日期为1997年3月18日。
苏长泳确认涉案房屋登记在凌锦璋名下，但辩称涉案房屋是凌锦璋、苏长泳及案外人梁某合伙承包经营东圃建筑公司期间因与广州市天河区红会医院合资建房而获得的合伙资产，约定归属于东圃建筑公司（实为合伙人三人）所有，当时因经营方便而商定登记在当时的法定代表人即凌锦璋名下，其后凌锦璋及案外人梁某先后退出合伙关系，并对合伙期间的权利义务进行了结算，苏长泳独自承包东圃建筑公司直至该司于2009年注销，涉案房屋从该时起应属苏长泳所有。对此，苏长泳提交如下证据：1.协议书，拟证明凌锦璋于2000年退出三方合作经营的东圃建筑公司并结清其全部债权债务关系；2.购房协议书及附表（其上显示购房面积款项为凌锦璋6套、公司2套，但未显示各人分配的房号），拟证明涉案房屋来源于三方合作项目；3.工商资料，拟证明涉案房屋进行登记时凌锦璋是东圃建筑公司的法定代表人，凌锦璋于2000年退出合作，东圃建筑公司的法定代表人变更为苏长泳，现东圃建筑公司已于2009年注销；4.租赁合同，拟证明涉案房屋在东圃建筑公司注销前以公司名义出租，受益人为苏长泳，注销后以苏长泳的妻子的名义出租，涉案房屋一直由东圃建筑公司和苏长泳使用；5.94年-2000年东圃建筑公司总结算；6.因94年合作到2000年12月总资产。凌锦璋对上述证据1-5的真实性均无异议，对证据6的真实性不予确认，并表示东圃建筑公司系由凌锦璋一人承包，凌锦璋系东圃建筑公司的法定代表人，其与苏长泳、案外人梁某之间不存在合伙关系，在凌锦璋承包东圃建筑公司时的固定资产明细清单上不存在涉案房屋，东圃建筑公司2001年1月3日确认的公司固定资产明细清单中亦没有涉案房屋。对此，凌锦璋提交补充合同（日期分别为1996年5月23日、1994年6月5日）、购固定资产明细、见证书、收条予以证明，苏长泳对上述证据的真实性均无异议，但辩称在凌锦璋退出合伙的时候已经将合伙期间的包括涉案房屋在内的资产、收益、债权债务等合伙财产进行清算，凌锦璋也已收取了相应的款项。凌锦璋对此不予确认，并表示其系东圃建筑公司的承包人，在承包期间出资建设的涉案房屋归凌锦璋所有，凌锦璋出资后，总共建设21套房屋，建成后由凌锦璋决定进行分配，整栋楼门牌号为××，整栋楼分三个单元，即三梯间，其中3单元101、102、201、202、401、402、501、502、2单元的402房是凌锦璋的，2单元201、202、3单元301、302、601、602由苏长泳支付成本价使用，2单元101、102、301、302、502、602由梁某使用。
庭审中，苏长泳向一审法院申请证人梁某出庭作证，梁某到庭发表证言如下：凌锦璋、苏长泳及我于1994年4、5月份投标承包东圃建筑公司。后因为凌锦璋的个人问题，东圃发展总公司委托苏长泳成为东圃建筑公司的法定代表人，凌锦璋退出东圃建筑公司，由于当时凌锦璋涉嫌犯罪，所以由凌锦璋的儿子代为与东圃建筑公司进行结算，凌锦璋的儿子与凌锦璋进行沟通后，凌锦璋在结算单上签字。在1995年、1996年，凌锦璋与苏长泳及我利用公司的利润合资建房，到了1997年房屋建成后，东圃建筑公司分到20套，凌锦璋、苏长泳及我每人分六套，剩下两套归公司所有。我分到的房屋为中梯101、102、301、302、502、602。到了2000年凌锦璋因个人原因退出东圃建筑公司。凌锦璋、苏长泳以及我三方结算公司的资产时，已将分配给公司的两套房屋的价值进行分割，凌锦璋提交的《收条》上记载的金额已包含分配给公司的两套房屋的价值。涉案房屋属于公司的固定资产，我退出公司之后，涉案房屋与我无关，在公司注销之后，涉案房屋属于最后负责人即苏长泳的资产。
苏长泳确认涉案房屋一直由其使用并出租受益，现正出租给陈海清。陈海清确认其是涉案房屋的实际使用人，并表示如果涉案房屋无继续承租的条件，其愿意腾空并交还涉案房屋。
一审法院认为：凌锦璋持有的穗天东字第0XX61号《村镇宅基地使用证》显示凌锦璋为使用权人，凌锦璋据此提起本案诉讼，并无不妥。
凌锦璋作为涉案房屋的使用权人，苏长泳、陈海清未取得凌锦璋的许可使用涉案房屋，凌锦璋诉请要求其返还涉案房屋，一审法院予以支持。苏长泳辩称涉案房屋仅系登记在凌锦璋名下，实际应属苏长泳所有，对此并未提交充分证据予以证明，一审法院对苏长泳的抗辩不予采纳。
苏长泳自认涉案房屋一直由其使用并出租受益，凌锦璋诉请要求苏长泳支付2014年1月1日至实际返还房屋之日止的占用费，一审法院予以支持。苏长泳辩称凌锦璋的诉讼请求已超出诉讼时效，一审法院不予采纳。但凌锦璋主张占用费以每月每平方米30元计算缺乏依据，占用费标准应按有房地产评估资质的评估机构核定同期同类同地段房屋的租金评估标准计算，如评定的租金标准超过每月每平方米30元，则应以凌锦璋主张的每月每平方米30元为限。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2017年5月8日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，苏长泳、陈海清将广州市天河区××单元102房屋返还给凌锦璋。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，苏长泳向凌锦璋支付上述房屋2014年1月1日至实际返还房屋之日止的占用费（占用费按有房地产评估资质的评估机构核定同期同类同地段房屋的租金评估标准计算，以凌锦璋主张的每月每平方米30元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费980元，由苏长泳负担880元，陈海清负担100元。
经查，双方对于一审判决查明事实均无异议，本院予以确认。
二审另查明，苏长泳诉凌锦璋、梁某物权确认纠纷一案，一审法院于2018年8月22日作出（2017）粤0106民初19570号民事判决，认为凌锦璋持有的《村镇宅基地使用证》可证明其为涉案房屋的使用人。苏长泳主张《村镇宅基地使用证》登记的情况与实际情况不符，其为涉案房屋的使用权人，苏长泳应就此承担举证责任。首先，苏长泳提交的《红会医院工程概况》虽显示东圃建筑公司分得两套房，但《红会医院工程概况》并无各方当事人签名确认，苏长泳主张《红会医院工程概况》即为梁某签署的《购房协议书》中所指附表，并据此主张涉案房屋属于东圃建筑公司所有依据不足。其次，苏长泳提交的《因94年合作到2000年12月总资产》及《94年-2000年东圃建筑公司总结算》均无凌锦璋签名确认，不能据此认定凌锦璋认可涉案房屋属于东圃建筑公司所有，且《因94年合作到2000年12月总资产》中所指的属于东圃建筑公司资产的两套房面积亦与凌锦璋持有的《村镇宅基地使用证》所载的房屋面积不相符，不能据此认定《因94年合作到2000年12月总资产》中所指的属于东圃建筑公司资产的两套房即为包括本案涉案房屋在内的房屋。再次，关于凌锦璋退伙事宜的《收条》及《协议书》虽有凌锦璋签名，但上述证据并无直接载明涉案房屋属于东圃建筑公司所有，且涉案房屋的《村镇宅基地使用证》在凌锦璋在退伙前已颁发，根据《收条》及《协议书》不能认定凌锦璋认可涉案房屋属于东圃建筑公司以及同意涉案房屋不属于退伙应分财产。最后，加盖有东圃建筑公司公章的《东圃陂东路3号建筑公司住宅楼使用证登记表》载明凌锦璋的房屋包括涉案房屋，苏长泳与梁某认可上述登记表的真实性，据此可认定东圃建筑公司认可涉案房屋登记至凌锦璋名下，苏长泳与梁某亦未举证当时涉案房屋登记至东圃建筑公司名下存在障碍，苏长泳主张涉案房屋只是以凌锦璋名义登记但实际属于东圃建筑公司与常理不符。综上，根据本案举证情况，苏长泳诉请确认其为涉案房屋的使用权人证据不足，不予支持。驳回苏长泳的诉讼请求。苏长泳不服该判决，提起上诉。
本院认为，本案系物权保护纠纷，涉案房屋为宅基地房屋，凌锦璋持有《村镇宅基地使用证》证明其为登记使用权人，苏长泳并非涉案房屋所在地集体经济组织成员，未能推翻凌锦璋持有的《村镇宅基地使用证》，凌锦璋作为物权权利人，诉请返还涉案房屋，一审法院予以支持，并无不当。
关于占用费。凌锦璋请求判令苏长泳支付2014年1月1日至实际返还房屋之日止的占用费，苏长泳一审抗辩称凌锦璋的诉讼请求超出诉讼时效，由于凌锦璋并无证据证明在本案诉讼之前曾向苏长泳主张占用费，故其关于占用费的诉讼请求应适用《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效，本院对于凌锦璋主张自2014年9月14日起的占用费予以支持，对于此前的占用费不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但对于占用费处理不当，本院予以纠正，其余予以维持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持广东省广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初16399号民事判决第一项；
二、变更广东省广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初16399号民事判决第二项为，自本判决发生法律效力之日起10日内，苏长泳向凌锦璋支付广州市天河区XX单元102房屋自2014年9月14日至实际返还房屋之日止的占用费（占用费按有房地产评估资质的评估机构核定同期同类同地段房屋的租金评估标准计算，以凌锦璋主张的每月每平方米30元为限）。
三、驳回凌锦璋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费980元，由凌锦璋负担260元，苏长泳负担620元，陈海清负担100元；二审案件受理费880元，由凌锦璋负担225元，苏长泳负担655元。
本判决为终审判决。
审判长 张燕宁
审判员 谭红玉
审判员 郑怀勇
二〇一八年九月二十八日
书记员 马婷婷
黄妙丽