广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终14128号
上诉人（原审被告）：雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司（原雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司），住广州市番禺区南村镇。
责任人：谭志平，职务：总经理。
委托代理人：史煜，女，公司员工。
被上诉人（原审原告）：韩芳耀，男，1973年4月10日出生，汉族，住广州市番禺区。
被上诉人（原审原告）：广州市琛悦爱婴咨询有限公司，住广州市番禺区市桥街光明北路281号311、312、313、314、315。
法定代表人：韩芳耀。
原审被告：雅居乐雅生活服务股份有限公司（原雅居乐物业管理服务有限公司），住广东省中山市三乡镇雅居乐花园兴业路管理大厦。
法定代表人：黄奉潮。
上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司（以下简称雅生活番禺分公司）因与被上诉人韩芳耀、广州市琛悦爱婴咨询有限公司（以下简称琛悦公司）、原审被告雅居乐雅生活服务股份有限公司（以下简称雅生活公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初9271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人雅生活番禺分公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判雅生活番禺分公司不用向韩芳耀、琛悦公司退还物业管理费保证金22147元；3.诉讼费由韩芳耀、琛悦公司承担。事实和理由如下：一、一审认定雅生活番禺分公司应当退还韩芳耀、琛悦公司物业保证金，属于事实认定错误。《物业服务合同》第五条关于违约责任中已经明确约定，如果韩芳耀、琛悦公司超过一个月未付物业管理费，雅生活番禺分公司有权没收韩芳耀、琛悦公司缴纳的物业保证金。韩芳耀、琛悦公司已经承认其至今未缴纳2016年11—12月的物业管理费的事实，因此按照《物业服务合同》的约定，雅生活番禺分公司有权不退还韩芳耀、琛悦公司缴纳的物业管理保证金。二、一审认定雅生活番禺分公司作为商场的实际管理者未尽到管理、协助义务属于事实认定错误。韩芳耀、琛悦公司所提供的证据不能证明雅生活番禺分公司没有按照合同目的履行协助、通知的义务。从韩芳耀、琛悦公司提交的证据照片也能看出涉案商场内部的商铺装修时进行了围闭遮挡，无法证明其因为装修影响经营。此部分事实在（2017）粤0113民初9439号民事判决中已经认定。
被上诉人韩芳耀、琛悦公司二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1、关于拖欠管理费的问题，已经在另案中处理，无需本案审查。2、已经生效的2044号案件已经认定这个遮挡物对我方经营是有影响的。
原审被告雅生活公司二审述称：同意雅生活番禺分公司的意见。
韩芳耀、琛悦公司向一审法院起诉请求：1.判令雅生活番禺分公司、雅生活公司退还物业管理保证金22147元、水电周转金13027.80元，共计35174.8元；2.要求雅生活番禺分公司、雅生活公司承担本案诉讼全部费用。
一审法院经审理查明：琛悦公司于2003年5月13日成立。雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司于2017年9月21日工商登记名称变更为雅生活番禺分公司；雅生活番禺分公司是雅生活公司的分支机构。
2013年6月9日，韩芳耀向雅生活番禺分公司支付了物业管理费保证金22147元和水电费保证金13027.8元（651.39㎡×20元），雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司确认收取上述款项，并出具了两份收据。
2013年11月7日，雅生活番禺分公司（甲方）和韩芳耀（承租人、乙方）签订了《广州市番禺市桥鸿禧华庭优生活商业中心物业服务合同》（以下简称“物业服务合同”），约定：乙方租赁区域为涉讼商铺，建筑面积为651.39㎡；物业服务合同期限应从乙方收铺开始至租赁合同中约定的租约终止日止，即自2013年6月1日至2018年8月31日止；物业收费标准按建筑面积单价为34元/月/㎡（含物业管理费、空调费和水电公摊费用），乙方向甲方每月支付物业服务费为22147元；物业费保证金在本合同终止后30日内，并在乙方无违约的情况下，由甲方无息退还给乙方，若甲方在合同期内扣除相应损失费或违约金，应书面通知乙方等；合同约定了水电费押金，其中服装、鞋袜、书城类铺的水电费押金为20元/㎡，仅限于向由物业公司代缴纳水电费的商户收取；第五条违约责任中约定，若乙方一个月未付租金及物业管理费的，甲方有权在发出书面通知后停止涉讼商铺内的水、电、气等设施供应，乙方支付的保证金甲方将不予退还，并且乙方有权暂停相应物业管理服务等；若甲方在乙方未有违约的前提下，单方面提前解除合同，则甲方需向乙方双倍返还所收保证金，若乙方提前解除本合同，甲方不予返还乙方所缴纳的保证金等。双方确认租金包含物业管理费，无需另行支付；上述合同第五条中所指的保证金为物业管理费保证金。
另查明，广州番禺雅居乐房地产开发有限公司（出租人、甲方）和韩芳耀（承租人、乙方）签订《租赁合同补充协议》【合同号：雅商（2013）鸿12号补充协议】，约定：双方就承租涉讼商铺签订了雅商（2013）鸿12号商铺租赁合同，经双方协商，就租赁保证金等事宜达成补充协议如下：乙方应于本协议签订之日起一个工作日内，向甲方一次性支付定金52112元，合同租赁期限起计后定金转作租赁保证金；乙方每月向甲方支付的保底租金或月营业扣点中包含了乙方需向甲方或所聘请物业公司缴交涉讼商铺的物业管理费（34元/月/㎡），除此之外，乙方不需要再向甲方额外支付物业管理费；乙方于接收商铺时需要再向物业公司缴交物业管理费保证金22147元等内容。2013年8月14日，广州市番禺雅居乐房地产开发有限公司（甲方）与琛悦公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》并办理租赁备案登记。
2016年11月17日雅生活番禺分公司向琛悦公司发出催款函，载明：就阁下所承租的涉讼商铺欠缴管理费及各项费用一事，我司特想阁下发出催款通知……特此通知。韩芳耀确认收到上述函件。
2017年2月28日，琛悦公司与雅生活番禺分公司办理了退场手续，并签署了《商户退场收铺查验表》和《商铺交接确认书》。
2017年10月30日，琛悦公司向雅生活番禺分公司发出书面的《关于要求退还物业保证金和水电周转金的函》，写明：“……2013年6月9日向贵司支付物业管理费保证金22147元和水电周转金13027.8元，现由于相关合同和协议已实际终止和解除、并已交还相关场地给贵公司，请贵司退还以上两项保证金……”雅生活番禺分公司称收到上述函件。
另，一审法院生效的（2017）粤0113民初2044号民事判决书中，审理查明：涉讼商铺所在商场已办理不动产权证，房屋/土地用途为商用，土地权利类型为国有建设用地使用权；2013年5月20日，韩芳耀向广州番禺雅居乐房地产开发有限公司缴纳租金保证金52112元，承租期间实际缴纳的租金为保底租金；韩芳耀和琛悦公司从2016年11月开始未按约定缴纳涉讼商铺的租金；琛悦公司已于2017年2月28日撤离涉讼商铺并办理了交接手续；2016年12月14日，广州番禺雅居乐房地产开发有限公司向韩芳耀发出《关于与阁下解除租赁合同的函》，写明：“……请阁下于2016年12月20日前到雅居乐鸿禧优活商场三楼管理部缴清以上所有费用及当期新产生的费用，否则，我司将决定于2016年12月31日起与阁下解除租赁合同关系……”；琛悦公司提供了相关证据以证明涉讼商铺所在商场进行的装修已经严重影响正常经营活动，其中装修手册写明商场整体开业后铺内装修如有噪音、气味及粉尘的工程，只能于晚上22:00-24:00进行，不得影响其他商户的正常经营等内容；琛悦公司称从2016年11月开始未交租，是因为2016年11月至12月商场内尤其是涉讼商铺同楼层商场装修只有简单围蔽，起不到隔音隔尘的作用，对经营有很大影响，多次沟通未果等。广州番禺雅居乐房地产开发有限公司已就租金和占用费等损失另案提起诉讼，案号为：(2017)粤0113民初9439号、9440号。
一审法院认为，雅生活番禺分公司和韩芳耀签订的物业服务合同，为双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应严格遵照履行。虽合同签订人为韩芳耀，但韩芳耀签订上述合同是为了经营琛悦公司，双方在租赁合同中也对实际用途进行了约定，涉讼商铺的实际承租人和使用人是琛悦公司，故韩芳耀作为琛悦公司的法定代表人在上述合同中签名的行为为职务行为，相关法律效力归属于琛悦公司。
琛悦公司以商场里的装修严重影响其正常经营为由，拒绝缴纳涉讼商铺的租金，但是未充分举证造成不能实现合同目的的情形，应承担举证不能的责任。琛悦公司提出的免租申请未获同意，在广州番禺雅居乐房地产开发有限公司发出催款通知后，琛悦公司仍未缴纳涉讼商铺租金的行为构成违约。广州番禺雅居乐房地产开发有限公司于2016年12月14日发出的《关于与阁下解除租赁合同的函》，从内容看仅为催款通知，不发生解除合同的效力。琛悦公司发生欠租，广州番禺雅居乐房地产开发有限公司要求解除合同，后双方协商终止履行合同，琛悦公司已经撤场，双方的租赁关系实际已于2017年2月28日协商解除。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”琛悦公司与雅生活番禺分公司确认物业服务合同第五条违约责任中所指保证金为物业管理费保证金，而合同中对于水电费押金的处置没有作出相关约定，现涉讼商铺的租赁关系已经解除，琛悦公司已经撤场，琛悦公司要求雅生活番禺分公司退还收取的水电费押金13027.80元的诉请，符合法律规定，一审法院予以支持；雅生活番禺分公司主张不予退还水电费保证金的抗辩，没有合同依据，一审法院不予采纳。
物业服务合同第五条违约责任中关于琛悦公司一个月未付租金及物业管理费的……琛悦公司支付的保证金雅生活番禺分公司将不予退还……若雅生活番禺分公司在琛悦公司未有违约的前提下，单方面提前解除合同，则雅生活番禺分公司需向琛悦公司双倍返还所收保证金，若琛悦公司提前解除本合同，雅生活番禺分公司不予返还琛悦公司所缴纳的保证金的约定，物业管理费保证金22147元应为履约定金性质。结合本案当事人提交的证据和当事人的陈述，及（2017）粤0113民初2044号案查明事实，相关租赁合同中已经明确涉讼商铺的租赁用途为经营婴幼儿早期教育、儿童教育培训等，对于环境要求较高，雅居乐公司发放的装修手册中也写明开业后应在不影响其他商户的前提下晚上进行装修，但2016年11月至12月商场内尤其是涉讼商铺同楼层的装修对琛悦公司的经营造成了一定影响，广州番禺雅居乐房地产开发有限公司作为出租方，雅生活番禺分公司作为商场的实际管理者，应当本着诚实信用原则，根据合同的性质、目的履行协助、通知等义务，以减少商场装修对琛悦公司营业的影响，但雅生活番禺分公司并未举证证明尽到上述管理、协助义务。雅生活番禺分公司在未举证完全尽到管理、协助义务的前提下，以琛悦公司拖欠租金（含物业管理费）为由不予退还物业管理费保证金，理据不足；而涉讼商铺的租赁关系已经解除，而合同解除的法律后果不同于违约责任的承担，合同解除是使合同关系归于消灭，解除合同的后果并不表现为违约责任，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任，而涉讼商铺的出租方已经就租金和占用费等损失另案提起诉讼。综上，雅生活番禺分公司主张物业管理费保证金不予退还的抗辩，一审法院不予采纳；琛悦公司要求雅生活番禺分公司退回物业管理费保证金22147元的诉请，一审法院予以支持。
根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”规定，雅生活番禺分公司是雅生活公司的分支机构，雅生活公司应对雅生活番禺分公司的债务承担责任。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，于2018年5月7日作出如下判决：一、雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司、雅居乐雅生活服务股份有限公司在判决生效之日起七日内向广州市琛悦爱婴咨询有限公司退还物业管理费保证金22147元和水电费押金13027.80元（先以雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司的财产承担债务，不足以承担的，由雅居乐雅生活服务股份有限公司承担）；二、驳回韩芳耀的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费679元，由雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司、雅居乐雅生活服务股份有限公司负担。
本院经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，当事人均无新证据提交。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点为雅生活番禺分公司应否返还韩芳耀支付的物业管理费保证金22147元。
根据业已查明的事实可知，韩芳耀和琛悦公司承租使用涉案商铺期间，由于广州番禺雅居乐房地产开发有限公司对涉案商场进行装修，客观上对琛悦公司的经营造成影响。一方面，雅生活番禺分公司作为涉案商场的管理公司，未能举证证明自身在广州番禺雅居乐房地产开发有限公司装修期间恰当行使了物业服务，减少涉案商场装修对琛悦公司经营的影响；另一方面，涉案商铺的物业管理费和租金是一并缴纳，且都是支付给广州番禺雅居乐房地产开发有限公司，故无法单独支付，而韩芳耀和琛悦公司是因广州番禺雅居乐房地产开发有限公司的装修行为对其经营造成影响拒交租金和管理费，故韩芳耀和琛悦公司并非无故拖欠物业管理费，雅生活番禺分公司以韩芳耀和琛悦公司欠缴物业管理费为由要求没收涉案商铺的物业管理费保证金，理据不足，本院不予支持。
综上所述，雅生活番禺分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费679元，由雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 民
审判员 何 佐
审判员 柳玮玮
二〇一八年九月二十八日
书记员 李依虹