福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榕民终字第4075号
上诉人（原审被告）董行星，男，1977年6月18日出生，汉族，住福州市马尾区。
委托代理人翁友华，福建力格律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）董衣乐，男，1947年1月21日出生，汉族，住福州市马尾区。
委托代理人吴少珍，福建名仕律师事务所律师。
上诉人董行星因与被上诉人董衣乐房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市马尾区人民法院（2015）马民初字第293号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：讼争房屋系砖混结构，座落于福州琅岐镇乐村村孝先幼儿园旁边，登记于原告董衣乐一家四口名下，分别为董衣乐名下91.34平方米，江秀珠名下120平方米；董峰名下91.87平方米；董碧珍名下90.6平方米，上述产权区域以砖混墙壁作为界标物。2009年3月1日，原告董衣乐与被告董行星签订一份店面租赁协议，协议主要内容为：一、原告将讼争房屋租于被告使用；二、租期为九年。从2009年5月1日起至2018年4月30日止；三、租金头三年为每年21000元，后六年为每年23000元，每三年付一次（2009年5月1日前付63000元，2012年5月1日前付69000元，2015年5月1日前付69000元）；四、原告出租约有410平方米的民房，连空地围墙约有40平方米，共约450平方米租于被告；五、被告可以全部或部分转租给第三方、甲方在租期九年内不能以任何理由收回。……六、被告有意续租在合约期满前一年应与原告协商；七、被告可以对租房按需改修，店内工具与其他设施为被告所有；八、合同期满后……。合同订立后，被告董行星将租赁房屋用于铝合金门窗加工，对租赁房屋进行改修，在拆除墙体时，原告在场。2009年5月2日，被告支付2009年至2012年三年租金63000元给原告；2012年5月6日，被告支付2012年至2015年三年租金69000元给原告。2013年8月27日，原告向被告发出律师函，提出被告擅自将屋内墙体敲掉，进行扩建、改建，严重危及房屋安全，要求被告在2个月内恢复原状，否则将收回租赁房屋。2013年8月28日，被告签收了律师函。2013年12月24日，原告向原审法院提起本案诉讼。诉讼期间，原告向原审法院申请对租赁房屋的安全性（是否危房）进行鉴定，后因无力承担鉴定费于2014年5月8日向原审法院申请撤回鉴定，原审法院予以准许。2014年6月16日，原审法院作出（2014）××民初字第××号民事判决，董衣乐不服，提出上诉。2014年11月28日，福州市中级人民法院作出（2014）××民终字第××号民事裁定书，裁定：撤销（2014）××民初字第××号民事判决，发回重审。另查明，诉讼期间，江秀珠、董峰、董碧珍向原审法院书面提交追认书，对原告董衣乐与被告董行星签订的店面租赁协议予以认可。
原审认为：原、被告之间订立的店面租赁协议系双方自愿订立，不违反法律规定，合法有效。承租期间，被告对租赁房屋进行改修。本案的争议焦点在于被告对讼争房屋的改修是否属擅自行为，是否属变动房屋建筑主体和承重结构或扩建。首先，对于被告改修行为是否属擅自行为的问题，在拆除墙体时，原告本人也在场，虽有提出意见，但并没有明确制止或反对。在头三年租期完成后，原告又于2012年5月6日收取了被告2012年至2015年三年租金69000元，应视为对被告对诉争房屋改修的认可。但是，在原告发现被告的改修行为存在变动房屋建筑主体和承重结构情况时，通过发律师函的形式向被告正式提出，要求被告在合理期限内恢复原状，否则，就收回租赁房屋。也就意味着：从此时开始，被告的改修行为，原告已不同意，被告应当对原告发出的律师函作出回应。其次，对于被告改修行为是否属变动房屋建筑主体和承重结构或扩建的问题。原审法院认为，本案讼争房屋系砖混房屋，鉴于改修行为是被告实施的，被告要证明自己的改修行为并非变动房屋建筑主体和承重结构或扩建，而不能仅强调自己是“按需改修”。原告未完成是否危房的鉴定，并不能免除被告这一方面的举证责任。原告在给被告一个合理期限要求其恢复原状后，被告没有作出回应，原告要求解除其与被告订立的房屋租赁合同，并要求被告恢复原状，于法有据，原审法院予以支持。对于原告提出的消除房屋危险的问题，由于原告撤回对租赁房屋安全性（是否危房）进行鉴定的申请，也没有提供其他证据证明租赁房屋存在何种安全隐患，对原告的这一诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法（2012修正）》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除原告董衣乐与被告董行星之间就座落于福州琅岐镇乐村村孝先幼儿园旁边的房屋订立的房屋租赁合同。二、被告董行星应于本判决生效之日起三十日内将上述房屋恢复到承租前的状况、退还给原告董衣乐。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费4315元，由被告负担。
一审宣判后，原审被告董行星不服，向本院提起上诉。
上诉人董行星上诉称：一、根据本案证据，可以认定租赁房屋交付给上诉人时，被上诉人根据上诉人实际使用租赁房屋情况，同意上诉人对租赁房屋的墙体进行拆除，在拆除过程中被上诉人也在现场指挥、参与拆墙；拆墙之前上诉人为安全起见就对墙前墙体进行加固。被上诉人为了解除租赁合同，编造上诉人未经被上诉人同意，擅自改变房屋建筑主体和承重结构，造成房屋存在重大安全隐患的虚构事实。二、上诉人从2009年承租至今，租赁房屋未曾出现过墙体开裂、屋顶漏水等现象，更不存在危及租赁房屋和周边密集房屋群的安全，被上诉人也没有提供相关证据证实上述现象。一审法院违反证据规则，要求上诉人举证证明租赁房屋不存在墙体开裂、屋顶漏水等现象，不存在危及租赁房屋和周边密集房屋群的安全。三、上诉人从签订合同至今，从不拖欠租金，更不存在租赁期间拆除租赁房屋墙体的事实，也无违反合同及相关法律规定，一审判决解除双方签订的租赁合同，损害上诉人的合法权益。综上，请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人董衣乐答辩称：一、租赁房屋系上诉人自行组织拆除墙体，上诉人无任何直接证据能够证明答辩人进行现场指挥、参与拆墙，其上诉主张的事实是虚构的。二、租赁房屋因承重墙被拆，已产生重大安全隐患，一审判决解除双方的租赁合同依据充分，且上诉人有义务对租赁房屋恢复原状。租赁房屋系砖混结构，屋顶为水泥板，水泥板下方的砖墙和砖砌立柱均为承重构件。上诉人承租房屋后对承重墙和立柱破坏性拆除，留下重大安全隐患。屋顶因不均匀沉降出现裂缝、漏水，从屋檐部位都可看到波状起伏。这些隐患是上诉人不当使用造成的，上诉人有义务对租赁房屋恢复原状。此外上诉人窃电行为，特别是违规私拉电线行为必然将租赁房屋置于安全隐患之中，亦可以证明上诉人未按约定方法合理使用租赁物之行为。三、上诉人收到答辩人的律师函后，不对房屋修复，也不作回应，已经以自己的行为表明无诚意继续履行合同。故答辩人要求解除双方的房屋租赁合同，由上诉人恢复房屋原状的请求，理由正当，一审判决予以支持是正确的。四、上诉人自2015年5月1日起已不再支付房屋租金，在双方办理交接手续之前，上诉人应承担支付租金之义务。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。
二审诉讼过程中双方均未向本院提交新的证据。根据本案现有证据，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，诉争房屋系砖混结构，上诉人在租赁期间对讼争房屋进行改修，将墙体拆除，已损及讼争房屋的完整性和安全性，超出讼争房屋租赁合同所约定的“承租人可以对租房按需改修”的合理范畴。上诉人主张其改修行为不属于变动房屋建筑主体和承重结构或扩建，但未提交相应证据证明其主张，仅强调自己是“按需改修”，本院不予采信。被上诉人发现上诉人的改修行为存在变动房屋建筑主体和承重结构情况时，发函明确要求上诉人在合理期限内恢复原状，否则就收回租赁房屋。上诉人在经被上诉人催告后，在合理期限内仍不予恢复原状，被上诉人诉请解除租赁合同并要求恢复原状，于法有据，一审法院予以支持，并无不当。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；本案二审案件受理费人民币4315元由上诉人董行星负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
代理审判员 陈碧珍
代理审判员 陈秀瑜
二〇一五年十一月三日
书 记 员 黄晓琴