上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1561号
上诉人（原审原告、反诉被告）傅惟杰。
委托代理人陈文龙，北京颐合中鸿（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）上海聚佑投资管理发展有限公司。
委托代理人吴海泉，上海市龙华律师事务所律师。
上诉人傅惟杰因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第3283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月16日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月1日公开开庭审理了本案。上诉人傅惟杰及委托代理人陈文龙、被上诉人上海聚佑投资管理发展有限公司（以下简称聚佑公司）之委托代理人吴海泉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，上海市虹漕路房屋产权人为信息产业部电子第二十一研究所，2012年7月31日，中国电子科技集团公司第二十一研究所与聚佑公司签订房屋委托管理及租赁合同一份，约定中国电子科技集团公司第二十一研究所委托聚佑公司对上海市田林路丙至丙、、虹漕路、房屋进行管理及租赁，委托管理期限为2012年8月1日起至2013年4月30日止。租赁期限自2013年5月1日起至2023年4月30日止。2010年3月23日，中国电子科技集团公司第二十一研究所出具授权书一份，授权中国电子集团公司第二十一研究所保障服务部代理二十一研究所房产的管理与租赁工作。
原审另认定，2013年3月22日，傅惟杰（乙方）与聚佑公司（甲方）签订商铺租赁合同一份，约定甲方将上海市徐汇区田林路，建筑面积16.89平方米的商铺出租给乙方使用，商铺用途为奶茶加盟店。租赁期限为2013年4月16日起至2015年4月15日止。该商铺租赁保证金为人民币（下同）34，500元，乙方应于本合同签署之日向甲方缴付。除甲方有权根据本合同抵扣保证金外（甲方在抵扣后以书面形式通知乙方，乙方必须在5个工作日内将被抵扣的保证金部分补足），乙方不得以任何理由要求甲方用本保证金冲抵应由乙方缴付租金及其他的任何费用。租赁期满终止时，在乙方向甲方提供其已结清应由其支付的与该商铺有关的所有费用的书面证明后七个工作日内，甲方将该商铺保证金无息退还乙方。在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，若乙方违反本合同约定，甲方有权扣抵保证金，以补偿甲方因乙方违反、不遵守或不履行合同约定而蒙受的一切损失、损害（包括但不限于租金的损失）。在这种情况发生时，乙方必须在五个工作日内将被甲方扣除部分的保证金重新补足并存放于甲方处，则合同继续有效，如乙方未能在五个工作日内将被甲方扣除部分的保证金重新补足并存放于甲方处，则甲方有权立即提前收回该商铺并解除本合同，保证金的余下部分甲方不予退还。该房屋自2013年4月16日起至2014年4月15日止的租金为每月11，500元；2014年4月16日起至2015年4月15日止的租金为每月12，420元。本合同签署时，乙方向甲方支付首期款共计57，500元，其中包括租金23，000元及租赁保证金34，500元。合同并就其他内容进行了约定。该合同甲方授权代表处加盖了上海聚佑投资管理发展有限公司商业服务部的印章。合同签订后，傅惟杰向聚佑公司支付了2个月的租金及租赁保证金合计57，500元，后因傅惟杰无法办理营业执照，故于2013年8月29日向聚佑公司发出通知一份，认为由于承租的房屋无法办理相应的工商登记，无法正常经营、合法经营，致使商铺租赁合同的目的无法实现，聚佑公司已构成根本违约，现要求解除双方签署的商铺租赁合同，要求聚佑公司返还傅惟杰已支付的租金及保证金57，500元并要求就聚佑公司的违约行为造成的损失赔偿进行协商。对于该份通知，聚佑公司表示其于2013年9月初收到，之后双方进行了协商，聚佑公司明确表示不同意解除合同，就傅惟杰提出的不能办理营业执照的情况，聚佑公司也愿意积极配合提供相关的材料。双方当天未能就此事达成一致意见。后傅惟杰诉至法院，要求判令：一、解除合同编号为TL-S-006的商铺租赁合同；二、聚佑公司返还傅惟杰已支付的租金23，000元及保证金34，500元；三、本案诉讼费由聚佑公司承担。聚佑公司则提出反诉，要求判令：一、傅惟杰支付聚佑公司自2013年6月16日起至2013年12月11日止的房屋租金67，466元；二、诉讼费由傅惟杰承担。
原审庭审中，傅惟杰提供2013年8月29日录音资料一份，欲证明确实由于聚佑公司的原因导致傅惟杰无法办理营业执照，对此聚佑公司不予认可。2014年3月27日，经法院向漕河泾高新技术开发区工商所询问，其工作人员表示，傅惟杰确实之前来工商所进行过查名，因其开办的是奶茶店，需要办理相关的餐饮许可证，办理好餐饮许可证之后再连同其他材料一并来办理营业执照，但其后并未向工商所提供过资料要求办理营业执照。对于2013年8月29日的录音，工商所的工作人员表示其记不清具体的内容了，但是如果当天真的如录音资料上所称，其中一位署名“夏晓敏”的人出现过，他们会将其已经于2013年8月27日办理好的营业执照交给夏晓敏，但是目前为止，夏晓敏也未来领取过已经办理好的营业执照，甚至在工商所的工作人员电话通知之后也未来领取。
原审庭审中，傅惟杰明确表示其并未将钥匙归还聚佑公司，聚佑公司则表示其实际于2013年12月11日收回系争房屋。同时傅惟杰明确表示其餐饮许可证未办理出来。
原审另认定，上海市田林路丙至丙、，虹漕路、的门牌号后变更为上海市田林路117号（临时）、田林路119号（临时）、田林路（临时）、虹漕路（临时）、虹漕路（临时）。
原审认为，傅惟杰与聚佑公司签订的商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应恪守。因聚佑公司同意解除双方之间签订的商铺租赁合同，故对傅惟杰要求解除合同的诉请，法院依法予以支持。因傅惟杰提出要求解除合同并退还租金及保证金的依据是其无法办理营业执照，导致合同目的无法实现。但是根据法院向漕河泾高新技术开发区工商所调查得知，由于傅惟杰开设的是奶茶加盟店，应先办理餐饮许可证，之后凭着餐饮许可证及其他相关材料一并申请办理营业执照，但是傅惟杰明确表示其未办理出餐饮许可证。因办理餐饮许可证为傅惟杰办理营业执照的先决条件，现傅惟杰并未办理出餐饮许可证，即傅惟杰缺乏办理营业执照的条件，且根据工商所工作人员陈述，傅惟杰其后并未来申请办理过营业执照。综合上述情况看，其实系傅惟杰自身原因导致营业执照无法办理，故对傅惟杰在通知中所称因聚佑公司的原因导致营业执照无法办理进而导致其无法实现合同目的的情况根本不存在，故对于傅惟杰要求聚佑公司退还租金的诉请法院不予支持。就傅惟杰支付的保证金，在双方合同解除后，聚佑公司应当将保证金返还给傅惟杰。对聚佑公司辩称因傅惟杰违约，故保证金不予退还的辩称，因缺乏合同依据和法律依据，法院对此不予采信。庭审中傅惟杰已明确表示其未将系争房屋的钥匙退还聚佑公司，在合同未解除的情况下，傅惟杰仍然应当向聚佑公司支付相应的房屋租金，因聚佑公司认可其已经于2013年12月11日收回了系争房屋，故对聚佑公司要求傅惟杰支付2013年6月16日至2013年12月11日房屋租金的诉请，法院依法予以支持，因聚佑公司对于具体租金数额计算有误，法院依法予以调整。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，于二○一四年四月二十六日作出判决：一、解除傅惟杰与聚佑公司于2013年3月22日签订的编号为TL-S-006的商铺租赁合同；二、聚佑公司于判决生效之日起十日内返还傅惟杰已支付的保证金34，500元；三、驳回傅惟杰其余诉讼请求；四、傅惟杰于判决生效之日起十日内支付聚佑公司自2013年6月16日起至2013年12月11日止的租金67，085元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1，316元，减半收取计658元，由傅惟杰负担314元，聚佑公司负担371元，反诉案件受理费743元，由聚佑公司负担5元，傅惟杰负担738元。
判决后，傅惟杰不服，上诉于本院，诉称：2013年9月16日，被上诉人未经上诉人同意，强行撬门，进入上诉人承租的房屋，并搬走冰柜等物品，故要求二审法院撤销原审判决主文第四项，改判其支付自2013年6月16日起至2013年9月16日止的租金34，500元。
被上诉人聚佑公司辩称：上诉状中写明上诉人已逐步搬离腾空，可见上诉人决意不再履行合同；考虑到上诉人不是本地人，为维护自身权益，被上诉人才进入房屋，拿走设备，但没有撬锁，故不同意上诉请求。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案双方的争议焦点为傅惟杰何时向聚佑公司返还房屋。傅惟杰主张2013年9月16日，聚佑公司进入房屋时，其已返还房屋，而聚佑公司则坚持其于原审诉讼中才同意交接，收回房屋。对此本院评述如下：原审中，聚佑公司表示2013年9月，其让开锁的人开门后，进入涉讼房屋，扣留物品，之后重新锁好；傅惟杰则认可没有向聚佑公司交还钥匙。因此，在双方未能就解除合同达成一致的情形下，聚佑公司曾进入涉讼房屋，并不意味着双方已办理房屋交接手续，傅惟杰理应支付返还房屋前的租金。综上而言，傅惟杰关于撤销原审判决主文第四项，改判其支付自2013年6月16日起至2013年9月16日止的租金34，500元的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币738.60元，由上诉人傅惟杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 蒋辉霞
代理审判员 郑岚晞
二〇一四年八月一日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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