广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗天法民四初字第1374号
原告：吴青，住广东省广州市越秀区。
委托代理人：孔宁军，住广东省广州市白云区。
被告：广州南茂石油机械设备设计工程服务有限公司，住所地广东省广州市越秀区（限办公用途）。
法定代表人：毕衍翔，该司经理。
第三人：中国人民解放军总后勤部，住所地北京市。
第三人：中国人民解放军广州军区政治部，住所地广东省广州市越秀区。
委托代理人：梁海鹏，中国人民解放军广州军区法律顾问处律师。
原告吴青诉被告广州南茂石油机械设备设计工程服务有限公司（下简称南茂公司），第三人中国人民解放军总后勤部（下简称总后勤部）、中国人民解放军广州军区政治部（下简称广州军区政治部）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴青的委托代理人孔宁军，被告南茂公司的法定代表人毕衍翔到庭参加诉讼；第三人总后勤部、广州军区政治部经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴青诉称：依据被告向原告所提供的资料显示，1989年9月18日被告与广州军区政治部企业管理局签订了《联合建房合同书》，约定由被告负责出资，广州军区政治部企业管理局负责出地，联合建设广州市天河区体育西路南端（天河南住二区内）九号楼第四层两套三房一厅住宅楼，合同签订后被告依约向广州军区政治部企业管理局支付全部联合建房款。房屋建成后，广州军区政治部依约将涉案的广州市天河区天河南一路22号404房交付给被告。广州军区政治部于1991年1月17日出具了《联合建房证明》，于1991年7月20日出具了《合建经费的计算说明》，于2003年11月18日出具了《产权使用证明》，证明房屋的合建情况等。2003年12月6日，原告与被告签订《房屋出售合同》，约定被告将广州市天河区天河南一路22号404房出售给原告，房屋面积86.90平方米，房款为150350元（1800元/平方米）。原告依约支付了全部价款，并一直居住上述房屋至今。经原告了解，涉案的天河区天河南一路22号大楼现已完成军转民的确权手续，其中一楼、五楼以上的房屋已由军队为其全部办理了《广州市房地产权证》，二楼业主通过诉讼方式办理了《广州市房地产权证》，三楼业主目前正在法院诉讼。原告经向房管部门查询了解到，目前三、四层房屋整体由部队办理了大确权，但未进行分割，而原告获悉上述情况后，就与部队有关部门联系，被告知要求原告与三楼业主一起通过诉讼来解决。为维护自身的合法权益，原告特提起诉讼，请求法院判令：一、被告为原告办理广州市天河区天河南一路22号404房的《广州市房地产权证》；二、原告自行支付本案诉讼费。
被告南茂公司辩称：1989年9月18日，被告与广州军区政治部企业管理局签订《联合建房合同书》，约定由广州军区政治部企业管理局出地，被告负责提供建房资金，一起联合建房，总建筑面积是180平方米，房屋建好后，双方按1:1分配房屋。被告分得西侧一套房屋，使用权、处置权和所有权归被告，并给员工居住。为此，广州军区政治部企业管理局先后就房屋的权属问题向被告出具多份文件，即1991年1月17日的《联合建房证明》，1991年7月20日的《合建经费的计算说明》，2003年11月18日的《产权使用证明》。被告在2003年12月6日将房屋出售给了原告，并与其签订了《房屋出售合同》，按军队核算的房屋面积86.90平方米出售，购房款总计150350元（1800元/平方米房价出售），原告按约定支付了房款，并一直居住至今。现原告起诉被告为其办理房屋产权证，被告对此没有异议，但因土地是军队的，被告无法为其解决房屋产权证，只有通过第三人的协助和配合才能解决。为此，被告对原告的诉讼请求无法予以落实，由法院依法处理，尽快为原告解决房屋产权证问题，被告为此将给予配合。
第三人广州军区政治部未到庭参加诉讼，后到庭述称：我方认为我方的合同义务已履行完毕，房屋已建好并交付给原告使用，但不知道为何原告要起诉我方，请求法院依法处理。广州市天河区天河南一路22号404房的所有权是登记在总后勤部名下，我方只是使用权人，所以我方也无法作为所有权人为原告办理房产证，但在办理房产证过程中若需要我方提供相应资料的，我方可以协助提供。若需要总后勤部提供相关资料的，我方也可协助报告总后勤部。
第三人总后勤部未陈述意见。
经审理查明：1989年9月18日，广州军区政治部企业管理局（甲方）与南茂公司（乙方）签订了《联合建房合同书》，约定甲方负责在广州市天河区体育西路南端（天河南住二区内）提供一块地皮，乙方负责提供经费，联合建设九号楼第四层两套三房一厅住宅楼房，总建筑面积约一百八十平方米，楼房建成后，按照一比一分配原则，甲、乙双方各得百分之五十，甲方使用东侧一套、乙方使用西侧一套；双方合建的楼房由甲方组织施工，乙方所得的约90平方米的建筑面积，按每平方米造价一千三百五十元包干，合计约需121500元，由乙方分期付给甲方；楼房交付使用后，属乙方使用的楼房，其使用权归乙方所有等。
2003年12月6日，南茂公司（甲方）与吴青（乙方）签订了《房屋出售合同》，约定天河区天河南一路404房屋（原政治部天河南住二区，以下简称案涉房屋）是甲方出资与广州军区政治部合建的房屋，甲方同意将该房屋出售给乙方，使资金尽快回笼，出售的面积按广州军区政治部的有关文件执行；建筑面积为86.90平方米，房屋出售价格为1800元/平方米，房屋出售总金额为156420元；付款方式为一次性付清；签订合同后十天内将购房款付清，逾期支付的，视为乙方自动放弃，甲方有权将案涉房屋另行处置；乙方购买房屋后，在房屋可以办理产权时，甲方同意为乙方办理房屋使用权证，有关税费由乙方承担并支付。
南茂公司分别于2003年12月6日、2003年12月16日、2003年12月20日向吴青开出《收据》，内容分别为收到吴青购买案涉房屋的购房款60000元、60000元、36420元。
现吴青提起诉讼，要求南茂公司为其办理案涉房屋的过户登记手续，办理该房屋的房地产权证。
诉讼过程中，吴青、南茂公司均确认南茂公司于2003年签订合同后即将案涉房屋交付给吴青使用。
根据《房地产登记簿查册表》（房产登记号：强某49808号）显示，天河区天河南一路22号301、302、303、304、401、402的产别为军产，单位名为总后勤部，占有部分为全部（所有权人），契证类型为房地产证，使用单位为广州军区政治部。对此，吴青主张案涉房屋是其南茂公司与广州军区政治部合建的，南茂公司将案涉房屋出售给吴青，故案涉房屋应归吴青所有。为予证明，吴青提交了：一、《联合建房证明》（复印件），显示由广州军区政治部企业管理局开发处于1991年1月17日出具，内容为广州军区政治部企业管理局于1989年9月18日与南茂公司签订了联合建房协议书，广州军区政治部企业管理局出地皮，需方出资金，房屋建好后按1:1的比例分成；建设地点位于广州市天河区贸易西路南住二区，现房屋经报请广州市规划局批准后已竣工交付使用；因该地为军区政治部保留地，暂时不能办理产权登记和交易监证手续，广州军区政治部企业管理局拟待这一地区合建房屋全部完成后，与地方有关部门联系，争取早日办好产权登记。二、《证明》（复印件），显示由广州军区政治部营房办公室于2003年11月18日出具，内容为案涉房屋由南茂公司使用，产权属总后勤部。南茂公司也提交了上述《联合建房证明》（复印件）、《证明》（原件），确认上述证据的真实性。
经吴青申请，本院向广州市房地产档案馆查询了相关的房产档案资料（档号为强字第49808号）。该档案中的《房地产证存根》（穗房地证字第888457号）显示权属人为总后勤部，房屋占有份额为全部，房屋所有权性质为军产，土地权属性质为国家所有，房屋座落天河区天河南一路22号301、302、303、304、401、402、403、404房，核准日期为2001年8月6日，填发日期为2001年8月10日；该档案中的《广州市房地产登记审定书》中显示，登记种类为新建，登记强某第49808号，权利人情况一栏中显示权属单位为总后勤部，占有份额为全部，使用单位为广州军区政治部；缴交证件一栏中显示有关资料存于强49806内，经办人意见一栏显示查明无此门牌资料，广州军区政治部办公室于1986年征地，1988年经报批在征地范围内建该楼，作住宅之用，实由广东金叶大厦投资参与合建，建成后，“总后”占该301等8套间，拟同意以“总后”名义发证。
由于强字第49808号档案中的《广州市房地产登记审定书》中缴交证件一栏显示有关资料存于强某49806内，故本院又向广州市房地产档案馆查询了强字49806号档案。该档案显示：1988年3月15日，广州军区政治部企业管理局（甲方）与广东金叶大厦（乙方）签订《联合建房合同书》，约定甲方负责在广州市天河区体育西路南端（天河南住二区内）提供一块地皮，乙方负责提供经费，建设一栋九层住宅楼房，总建筑面积约三千一百平方米，楼房建成后，原则上按照一比一分配，甲、乙双方各得百分之五十，甲方使用一至四层，乙方使用五至九层等。2000年5月24日，中国人民解放军土地管理局向广州市国土局出具《军用土地补办出让手续许可证》（编号为[2000]字第681号），内容为根据财政部、国家土地管理局、总后勤部（1993）财综字第159号文件规定，经（2000）后营字第172号文件批准，广州军区政治部座落在广州市天河区南住一区，宗某（座落）号广粤字第××，面积720平方米土地用于合建，请准予补办出让手续，免交土地出让金。2000年6月13日，广州军区土地管理局向广州市国土房管局发出《中国人民解放军广州军区土地管理局（函）关于军区政治部利用部分空余土地与地方合建事》，内容为根据总后勤部[2000]后营字172号文批复、广州军区联勤部[2000]联营字第71号批复，同意军区政治部原企业局利用位于广州市天河路南住二区的720平方米土地，与广东金叶大厦合作建设3100平方米房屋，工程投资及有关税费全部由金叶大厦承担；所建房屋军地双方按5:5的比例分房；金叶大厦分得的1550平方米房屋及相应的土地使用权使用期限为70年（自1991年3月起），期满，土地使用权连同地上建筑物、其他附着物所有权的处置按国家和军队的有关规定办理；按照国家、军队的有关规定，合作双方已向军队主管部门缴纳了土地出让金，解放军土地管理局核发了《军用土地补办出让手续许可证》，该局核定了合建项目用地红线图，现将有关资料送交贵局，请根据国家财政部、土地管理局、总后勤部[1993]财综字第159号文和省、市有关文件精神，免交土地出让金，给予办理有关用地手续。2001年7月1日，广州军区政治部营房办公室（甲方）与广东金叶大厦（乙方）签订《关于合作建房产权分割协议》，约定：一、1988年3月，甲、乙双方签订了由甲方提供地皮，乙方提供经费的合作建房协议，在广州市天河南住二区内建设九层住宅楼一栋，甲乙双方各占建筑面积的一半；二、2000年6月，甲方上报广州军区土地管理局，经中国人民解放军土地管理局批准，将广州市天河区天河一路22号部分房屋产权分割给乙方；三、双方同意按广州市国土房管局房地产测绘结果分割产权，经广州市房地产测绘所测绘，天河区天河南一路22号首层、二层、301、302、303、304、401、402、403、404单元建筑面积共计1292.688平方米的房屋产权归甲方所有，501、502、503、504、601、602、603、604、701、702、703、704、801、802、803、804、901、902、903、904,20套单元建筑面积1615.86平方米的房屋产权归乙方所有等。
对于上述强某49808、49806号档案，吴青认为上述档案资料证明案涉房屋所在大楼的土地已完成军转民手续；广州军区政治部作为土地的使用权人也依法办理所有的军转民手续，案涉房屋依照法院向房管部门查询情况显示其所在大楼的三层、四层已完成了整体的初始登记，但没有完成分割；吴青提交了广州军区政治部与南茂公司签订的《联合建房合同书》，以及吴青购买案涉房屋的相关资料，证明了吴青符合房管部门的要求，所以可以由法院依法判决吴青办理房地产权证；且总后勤部并没在广州军区政治部办理土地手续中加盖公章，也没有任何授权委托书和相关文件，仅有上述提到的显示由广州军区政治部享有所有权的资料，总后勤部土地管理局的军用土地补办出让手续许可证就代表总后勤部以土地使用权人广州军区政治部可以自行申请办理之后的所有手续，与总后勤部无关，案涉房屋所在大楼三至四层初始登记在总后勤部名下是军队土地隶属关系的特殊性。南茂公司表示对于吴青要求办理案涉房屋的产权问题没有意见。广州军区政治部则表示同意吴青有关军队军用土地合法出让有关手续的陈述，案涉房屋确为吴青所有，因为军队土地房产的上下级隶属关系的特殊性，致使案涉房屋在长时间内未能过户到吴青名下；广州军区政治部明确表示愿意协助吴青办理确权手续，根据吴青所提供的证据及法院调查后的材料显示，法院可根据证据所证明的事实判决，广州军区政治部也愿意在判决后协助执行本案件；本案中，国土房管部门登记的权属人总后勤部除了当年作为全军唯一的土地主管机构对本案合建房产予以批准外，从未在本次合建及建成后房产的分配中起过任何作用，案涉房屋一系列手续均为广州军区政治部办理，这说明了站在军队的立场上已经依照约定将案涉房屋分配给吴青；至于目前吴青的诉求需要如何去分割确权，广州军区政治部也只能通过法院的判决予以协助，总后勤部并非案涉房屋的真正权属人。
吴青还主张总后勤部只是形式上对全国军队的土地进行统一管理，至于土地的相应开发事宜均由各地方军队的权益单位自行处理，案涉房屋所在大楼的军产转地方过程中，总后勤部并没有把每个房屋进行析产并登记至其名下，而是对整层楼共同确权，该行为是为了保护相关的房改权利人，由此可以说明总后勤部是同意相关的房产出售房改事宜，广州军区政治部称其也履行了合同义务，也可以说明案涉房屋的所有权人应是吴青。
本院组织各方当事人到案涉房屋现场进行勘查，现场由案外人陈禄当场用钥匙打开案涉房屋大门（吴青称案涉房屋由其出租给案外人陈禄作为广州玮妍教育信息咨询有限公司的经营场所使用，对此吴青提交了《广州市房屋租赁合同》、营业执照复印件予以证明）。本院又在案涉房屋张贴《公告》，通知如对案涉房屋主张权利的公民、法人或其他组织向本院申报权利，但未有人向本院申报。
另，关于案涉房屋所在大楼的其他房产过户登记纠纷，本院曾分别作出（2007）天法民四初字第1653、1654、1655、1656号民事判决，判令该四案被告中信广州发展公司协同四案原告区松岗、曾淑蓉、杨永春、刘炳波到广州市房地产管理部门办理位于广州市天河南一路22号204房、201房、202房、203房的《广州市房地产权证》及房地产登记手续。上述判决已于2008年1月5日发生法律效力。2012年1月31日，上述四房产均过户登记至上述四原告名下并办理了房地产权证。
本院认为：虽然案涉房屋所在的天河区天河南一路22号四层现登记在总后勤部名下，但根据已查明的事实可知，广州军区政治部企业管理局与南茂公司所签订的《联合建房合同书》已约定了该第四层建成后西侧一半产权归南茂公司所有，广州军区政治部营房办公室又出具《证明》确认南茂公司使用的房屋为案涉房屋。其后，南茂公司又与吴青签订了《房屋出售合同》，将案涉房屋出售给吴青。本案中，广州军区政治部亦表示总后勤部并非案涉房屋的真正权属人，案涉房屋确为吴青所有，只是因为军队土地房产的上下级隶属关系的特殊性而致使案涉房屋至今未能过户到吴青名下，且广州军区政治部明确表示愿意协助吴青办理确权手续。
吴青与南茂公司签订的《房屋出售合同》是双方当事人的真实意思表示，双方应切实履行。因案涉房屋所在大楼原属军用土地，而广州军区政治部营房办公室也出具了《证明》，证明案涉房屋属于南茂公司使用，现案涉房屋的所有权已转给地方房地产管理部门办理所有权登记手续，南茂公司应协助吴青办理案涉房屋的房地产权证。因此，吴青要求南茂公司为其办理案涉房屋的《广州市房地产权证》的诉讼请求合法有理，本院予以支持。另，吴青表示本案诉讼费由其承担，本院对此予以采纳。
总后勤部、广州军区政治部经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。
综上，本院依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条的规定，判决如下：
被告广州南茂石油机械设备设计工程服务有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内协助原告吴青到房地产管理部门办理广州市天河区天河南一路22号404房的产权过户登记手续。
本案受理费3428元，由原告吴青负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陈楚珠
人民陪审员 梁瑞芳
人民陪审员 赖小玲
二〇一六年九月二日
书 记 员 何靖文
陈秋滢