广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）穗中法民五终字第2355号
上诉人（原审被告）林建强，男，1962年6月20日出生，汉族。
委托代理人黄广华，男，1952年3月31日出生，汉族。
委托代理人林绮娴，女，1956年10月13日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）朱瑜妮，女，1978年9月21日出生，汉族。
委托代理人向金波，广东广信律师事务所律师。
上诉人林建强因与被上诉人朱瑜妮物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2011）越法民三初字第1080号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年12月1日，朱瑜妮（乙方、买方）与案外人广州云山大酒店有限公司（甲方、卖方、以下简称云山酒店）签订《房地产买卖合同》，约定：甲方将自有的座落在广州市越秀区先烈中路云鹤北街二十九巷4号501房及该房屋占用范围内的土地使用权出售给乙方；房屋建筑面积为69.75平方米，此房地产上存在租赁关系；上述房地产买卖双方经协商一致，商定房地产交易价格为209250元，双方经协商一致，乙方一次性付款；甲方应当在2010年1月1日前将符合本合同约定的房地产交付给乙方占有使用；自本合同生效之日起10天内，甲、乙双方共同向房地产交易登记中心申请办理交易登记手续等。上述协议签订后，朱瑜妮与案外人云山酒店共同办理涉案房屋的权属变更手续。根据广州市国土资源和房屋管理局核发的粤房地权证穗字第××号的《房地产权证》记载，座落于广州市越秀区先烈中路云鹤北街二十九巷4号501房的房地产权属人为朱瑜妮，房屋所有权取得方式为购买，登记时间为2010年1月4日，建筑面积为69.75平方米。2010年12月14日，广州市白云国有资产经营有限公司就林建强的信访作出《关于林建强同志信访问题的答复》，表明：2003年由于林建强没有参加房改，租用了当时仍属于云山酒店的房屋，但该房屋已包含在云山酒店转让给国叶公司的资产评估报告中，后随云山酒店整体转让给受让方国叶公司，经了解国叶公司又将云山酒店整体转让给新买家，现该房屋产权已属新业主；云山酒店转让后，由于国叶公司和现房屋所有权人要求增加租金，林建强曾就此问题提出异议并到该公司上访要求该公司出面协调此事，但现房屋所有权人坚持不同意等。
另查明，2002年11月25日，云山酒店出具《证明》，写明：兹有我店经理林建强经酒店分配住房一套给其居住。地址：先烈中路云鹤北街二十九巷4号501房，现林建强申请将其本人及家属女儿的户口迁入上述地址，请给予方便为盼。林建强入住涉案房屋后，曾以每月188.65元的标准向云山酒店缴付租金。2005年4月1日，云山酒店开具《收据》收取了林建强缴纳的2003年9月至2005年3月的租金共计3584.35元，但双方一直未签订书面的租赁合同。
2011年3月30日，朱瑜妮向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、林建强立即腾退广州市越秀区先烈中路云鹤北街二十九巷4号501房，并将该房屋交还朱瑜妮；2、林建强向朱瑜妮赔偿侵占房屋的经济损失（按每月2000元计算，自2010年1月4日起计至林建强实际交还房屋之日止）。在原审诉讼过程中，朱瑜妮、林建强共同确认双方至今未曾就租金问题进行过协商，亦未签订租赁合同。朱瑜妮称其在购买涉案房屋并未到现场进行查看，云山酒店亦未告知涉案房屋有承租人居住。林建强称现涉案房屋由其与母亲共同居住，另其父亲生前遗有同址601号房，现由其妻子及女儿居住。
原审法院认为，一、关于搬迁的问题。从本案现有证据来看，林建强由涉案房屋的原产权人云山酒店安排入住该房，并向云山酒店支付租金，但双方之间未签订书面的租赁合同，故在林建强与云山酒店之间因历史遗留问题形成不定期租赁合同关系。虽然朱瑜妮称在购买涉案时未到现场查看，原产权人云山酒店亦未告知其涉案房屋的存有租赁情况，但从朱瑜妮与云山酒店签订的《房地产买卖合同》中已经明确该房屋存有租赁关系，故朱瑜妮购买的涉案房屋属不交吉的性质。朱瑜妮作为涉案房屋的新的产权人应承接原云山酒店与林建强之间的租赁关系。考虑到林建强因历史遗留问题而租住在涉案房屋，并在涉案房屋长期居住的状况。现朱瑜妮以不交吉方式取得涉案房屋产权后，在未与林建强就理顺租赁关系进行过协商的前提下，诉请要求林建强搬离、腾空涉案房屋的诉请，暂不宜予以支持。二、关于房屋占用费的问题。因林建强原一直按188.65／月的标准向原产权人云山酒店缴纳租金，而朱瑜妮取得涉案房屋产权后并未就租金问题与林建强进行过协商。故自朱瑜妮取得涉案房屋产权之次日至朱瑜妮提起本案诉讼之日即2011年3月30日止的租金标准宜按原租金标准计付。因朱瑜妮主张的2000元／平方米的租金标准是朱瑜妮根据当时、当地的市场价值自行估算的，故对自朱瑜妮提起本案诉讼之次日起的租金标准宜按房管部门评定的同期同地段私有住房的租金标准计收租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，原审法院于2011年5月20日作出如下判决：一、林建强应自本判决发生法律效力之日起十内向朱瑜妮一次性付清自2010年1月5日起至2011年3月30日止的租金（按188.65元的标准计付）；自2011年3月31日起的租金由林建强逐月支付予朱瑜妮（按房管部门评定的同期同地段私有住房的租金标准计付）。二、驳回朱瑜妮的其他诉讼请求。如果林建强未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费300元由朱瑜妮负担275元，由林建强负担25元。
上诉人林建强不服原审判决，向本院提起上诉称：请求二审判决确认被上诉人与广州市云山大酒店有限公司签订的房屋买卖合同违法无效，改判租金标准为原公房租金每月188.65元的标准。理由：1、我方入住涉案房屋是基于单位云山大酒店有限公司以福利分房的性质居住，后单位未经通知和我方同意的情况下将房屋出售给被上诉人。根据《合同法》第230条的规定，我方对涉案房屋享有优先购买权，被上诉人侵犯我方的权利，因此，其签订的买卖合同无效。2、根据被上诉人提供的房屋买卖合同第一条第（四）点所述，“此房产上存在租赁关系。关系人放弃优先购买权或同意该房屋买卖证明（附件二）。甲方（广州云山大酒店有限公司）保证以上内容为真实；……”，我方从来没有在合同上签字。3、国家保障国企职工住房政策，是国家长久的政策，不以企业改制而变革。被上诉人违法购买涉案房屋，应自行承担风险和责任。我方现下岗，女儿读高三，一家三口的生活费全靠妻子负担，生活负担很重，无力承担高额的租金与赔偿。若法院判决被上诉人承接原单位与我方的租赁关系，应当按原租金标准。
被上诉人朱瑜妮辩称：不同意上诉人的上诉请求。理由：1、虽然上诉人入住是单位分配住房，但云山酒店转制后，上诉人就不再是云山酒店的员工，且自2005年5月至今，由于上诉人与云山酒店就租金的问题未能达成一致意见，上诉人与云山酒店不存在真实合法的租赁关系，上诉人自2005年3月份之后也从未向云山酒店支付过一分钱的租金，足以证明上诉人不是合法的承租人，不享有涉案房屋的优先购买权。2、关于支付租金、租金数额的问题。上诉人没有法律依据而占有涉案房屋，应当按当时的市场租金标准向云山酒店支付租金。而在被上诉人依法购买涉案房屋后，由于被上诉人与上诉人也未能就租金具体数额达成一致意见，因此上诉人也应当按照市场的租金标准向被上诉人支付租金，在不存在租赁关系，也未约定租金数额的情况下，应当按同地段同类房屋的租金标准计付房屋使用费。上诉人的住房问题应当由白云国有资产经营有限公司负责，该公司的《关于林建强同志信访问题的答复》也明确了这一点，因此上诉人的住房问题不应由被上诉人负责。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。
本院认为，被上诉人为涉案房屋登记业主，依法享有房屋物权，包含对涉案房屋占有、使用、收益和处分的权利。上诉人为涉案房屋的实际使用人，其入住房屋源于涉案房屋原业主的安排，因此其对涉案房屋的占有使用是合法的。基于被上诉人购买房屋时确认房屋存在租赁关系，原审法院确认双方当事人之间存在租赁关系，符合法律规定。基于被上诉人享有对自有房屋收益的权利，原审法院判决按照私有房屋租金标准确定上诉人交租的数额，符合法律规定，本院予以认同。至于上诉人提出要求确认被上诉人购买涉案房屋的合同无效，属于确认之诉请求权，不能在本案中行使，本院不予审查。
综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费50元，由上诉人林建强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 郭东升
代理审判员 柳玮玮
二〇一一年八月十七日
书 记 员 阮志雄