辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丹民一终字第00345号
上诉人（原审被告）：XX隆成置业有限公司。
法定代表人：刘XX，总经理。
委托代理人：李XX，XX律师事务所律师。
委托代理人：何X，XX律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：董XX。
上诉人XX隆成置业有限公司（简称隆成公司）与被上诉人董XX房屋买卖合同纠纷一案，宽甸满族自治县人民法院于2015年7月24日作出（2015）宽民一初字第00182号民事判决。上诉人隆成公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年10月15日公开开庭进行了审理。上诉人隆成公司的法定代表人刘雪芹及其委托代理人李立峰、何清，被上诉人董XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
董XX（原审原告）在一审诉称，2010年11月29日，被告在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的情况下与我前夫邱力签订了一份车库买卖合同，约定以10万元的价格购买被告开发的隆成家园（原东亿花园）21#楼1号车库。协议签订后，由我交付给被告20000元房款。但被告违反一年内交付房屋的口头承诺，直到2014年10月15日才电话通知我交纳全额房款。我接到通知后于当日又向被告交付房款89300元，合计交纳房款109300元，同时交纳了电费820元、保证金1000元、电动门1900元。我付清全部房款及相关费用后，被告将尚未安装完毕的车库钥匙交给我，并告知我三四天后就可以使用了。三天后当我去接收房屋时发现该车库已被他人占有。后得知涉案房屋在被告出售给我后的第6个月，被告又将涉案车库回迁安置给被拆迁人隋福林。经我多次与被告协商无果，故诉至法院，要求被告立即返还购房款109300元，各种规费2199.92元，并赔偿不超过一倍购房款即109000元。预交的20000元购房款，从2010年11月29日起至返还房款日止，按日万分之1.75利率承担利息。其余房款及各种规费111499.92元，自2014年10月15日起至还款日止按日万分之1.75利率承担利息。
隆成公司（原审被告）在一审辩称，原告诉讼请求无事实和法律依据，我公司不同意原告的诉讼请求。原告主体不适格，原告非本合同当事人，签订合同主体为邱力，我公司将车库钥匙交给的也是邱力，原告不享有诉权，其无权要求返还房款。另外，我公司主体不适格。隋福林于2014年10月4日将属于邱力的车库强行砸坏，邱力应起诉隋福林侵权，而不是起诉我公司，因为我公司与邱力的合同已经履行完毕，所以原告起诉我公司主体错误。20号楼与21号楼之间的6号车库，我公司只卖给邱力一人，原设计图纸因需要而修改，我公司与隋福林签订的拆迁安置协议无法履行，且我公司与隋福林至今有纠纷未解决。我公司与邱力按照车库认购书履行了义务，将车库交付邱力，该房不存在一房二卖，原告起诉事实不存在。综上，应驳回原告起诉。
一审法院经审理查明，原告董XX与案外人邱力原系夫妻关系，其二人在夫妻关系存续期间认购由被告丹东隆成公司开发的隆成家园小区21#楼1号车库。2010年11月29日，原告前夫向辽宁东亿房地产开发有限公司宽甸分公司（以下简称东亿公司）交纳购买涉案车库的定金20000元，被告给原告出具一枚收款收据。2014年10月15日，原告董XX以其前夫邱力名义与被告丹东隆成公司签订一份车库认购协议书，约定：乙方（邱力）自愿认购甲方（被告）新建的隆成家园20#楼与21#楼之间6号车库，建筑面积22.2平方米，车库单价为4838元／平方米，车库总价款为107400元。付款方式为2011年11月29日支付甲方20000元，2014年10月15日支付给甲方剩余房款87400元。乙方所认购的车库，甲方于2014年12月30日交付乙方，逾期90天不能交付给乙方，乙方有权解除协议，甲方全额返还乙方所交车库款（不计利息）……。合同签订当日，原告董XX向被告交付余下房款87400元，另交纳保证金1000元、电费820元、电动门费1900元。并由被告给原告出具三枚收款收据。2014年10月16日，原告向宽甸满族自治县房屋物业管理公司交纳物业费79.92元、垃圾清运费300元。并由宽甸满族自治县房屋物业管理公司给原告出具两枚收款收据。被告丹东隆成公司至今未取得隆成家园小区商品房预售许可证明。
2014年3月10日，原告董XX与邱力协议离婚。
辽宁东亿房地产开发有限公司宽甸分公司现变更为XX隆成置业有限公司。其在宽甸满族自治县宽甸镇开发的住宅小区原名为东亿花园，现更名为隆成家园。
一审法院经审理认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，被告至今未取得商品房预售许可证明。违反了法律的强制性规定，故原、被告签订的车库认购协议无效。关于被告辩称原告不具备诉讼主体资格一节，因涉案车库系原告与其前夫邱力在婚姻关系存续期间以20000元价格所认购的，在离婚后原告董XX亦补交了余下87400房款及相关费用，原告董XX是涉案车库的真正买受人。故被告认为原告主体不适格的主张，不予采信。关于被告辩称其本身主体不适格一节，被告作为涉案车库的开发商，是涉案房屋的所有权人，其对涉案房屋有处分权，由于其未取得商品房预售许可证明而销售涉案车库，其民事行为无效，由此产生的民事责任应当由被告承担。被告为适格主体，故对此主张，不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因此，原告请求被告返还购房款、保证金、电动门费、电费以及利息，予以支持。因双方并未约定利息计算标准，故应按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率承担利息为宜。关于原告要求被告承担109000元赔偿责任一节。原、被告签订的购房协议中约定的购房款价格为107400元，在原告交余下房款当日又交纳电动门款1900元。因该电动门系车库的组成部分，故属于购房款的范围，因此原告的购房款应为109300元。故原告请求被告赔偿109000元未超过购房款的价格，故对此请求予以支持。关于原告主张物业费及垃圾清运费，因这两项费用不是本案被告收取的，而是案外人收取的，故原告请求被告返还这两笔款项及相关利息，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、被告XX隆成置业有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告董XX购房款107400元、电动门1900元、保证金1000元、电费820元，合计111120元，并按中国人民银行规定的同期同类贷款利率承担利息（其中定金20000元的利息从2010年11月29日起至本判决确定的给付之日止，余下款项91120元的利息从2014年10月15日起至本判决确定的给付之日止）；二、被告XX隆成置业有限公司于本判决发生法律效力后十日内赔偿原告董XX109000元；三、驳回原告董XX的其他诉讼请求。案件受理费4770元，保全费1620元，合计6390元，由被告XX隆成置业有限公司负担。
上诉人隆成公司不服一审判决，请求：1、撤销宽甸满族自治县人民法院（2015）宽民一初字第00182号民事判决，发回重审或依法改判驳回原审原告董XX的诉讼请求；2、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。理由：一、事实不清，证据不足。1、被上诉人在起诉状中及庭审陈述说上诉人一房二卖，被上诉人依据一房二卖的事实向上诉人主张赔偿损失。在庭审中争议焦点为是否存在一房二卖事实，是否应承担损害赔偿。而法院在判决时却认定上诉人未取得商品房预售许可证，认定上诉人与被上诉人房屋买卖合同无效，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实导致合同无效或被撤销、解除的赔偿责任。”判令上诉人赔偿被上诉人损失。一审法院列举的证据，没有证据证明上诉人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，整个宽甸县的人均知道上诉人没有取得商品房预售许可证己销售楼房这一事实，上至宽甸县人民政府下至购房人都知这一事实，宽甸满族自治县人民法院对这一事实非常清楚，但仍违背事实作出错误判决，请求二审法院依法纠正。二、适用法律错误。一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，来认定上诉人销售车库的民事行为无效，这是适用法律错误。而本案中上诉人与被上诉人签订的《车库认购协议书》不属于商品房预售合同，只是个认购协议，另被上诉人交付房款时该车库已竣工，且交付购车库款时上诉人立即为被上诉人办理入户手续等，车库己交付，不存在商品房预售一事，故一审法院适用法律错误。三、程序违法。本案中签订《车库认购协议》的买受人邱力，原系被上诉人的配偶，庭审前及庭审过程中上诉人均提出本案原告应是买受人邱力。上诉人对本案管辖提出异议，但一审法院对此事实不顾，故一审法院程序违法。
被上诉人董XX辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，应依法予以维持。一、原审判决认定董XX与隆成置业公司的商品房买卖合同无效，是完全正确的。被上诉人在起诉状中首先提出的便是，上诉人隐瞒其没有取得商品房预售许可证明的情况下与被上诉人签订了商品房买卖合同，请求确认合同无效。这一事实，上诉人在上诉状中已经自认：“上至宽甸县人民政府下至购房人都知道上诉人没有取得商品房预售许可证这一事实”，请问你没有取得预售许可证的事实，是人民政府下发公告进行公示了，还是你上诉人在买卖合同中作了提示都没有!上诉人分明就是在隐瞒这一事实。而且上诉人还将已经出售给被上诉人的房屋安置给拆迁户，一房二卖。据此可以认定，上诉人故意隐瞒其未取得商品房预售许可证及一房二卖的欺诈行为兼而有之。一审对事实的认定和判决结果与被上诉人一审的诉讼请求并无矛盾，故一审认定的事实是非常清楚的，且证据充分。二、一审判决适用法律并无不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业，将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。被上诉人所购买的车库是房地产开发企业上诉人开发建设的隆成家园的一部分，也正是你上诉人所建筑向社会销售并转移所有权于被上诉人的房屋。由此足以说明上诉人与被上诉人签订的《车库认购书》就是一份商品房买卖合同无疑，这一事实不是你上诉人玩文字游戏改变一下合同名称就可以变更的事实。“车库不是房屋，不是商品房”强词夺理，胡搅蛮缠。三、一审判决程序合法。关于本案的主体问题，一审中已经明确，虽然《车库认购书》中的买受人书写为邱力，但该签名是在上诉人的授意下由被上诉人所填写。事实上，被上诉人与邱力早在与上诉人签订《车库认购书》之前便登记离婚，离婚时已明确涉案车库预交款20000元归被上诉人，赊欠购房款由被上诉人交付，车库归被上诉人所有。上述事实一审中有离婚证书及财产分割协议书在卷为凭。因此，一审程序中没列邱力为当事人有事实和法律依据。
二审中，双方当事人均未提供新证据。
本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，被上诉人董XX在原审诉讼中虽提出上诉人隆成公司将涉案的车库回迁安置给案外人，但被上诉人也明确提出上诉人在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的情况下，与被上诉人前夫签订的车库买卖合同。因上诉人没有提供证据证明其没有故意隐瞒未取得商品房预售许可证，且被上诉人已明知没有预售许可证，仍愿意购买涉案车库的事实。因此，一审法院在查明事实后，依法作出裁判，并无不当之处。上诉人关于原审判决认定事实不清、证据不足的主张，本院不予支持。关于上诉人提出《车库认购协议书》不属于商品房预售合同，原审判决适用法律错误一节，因上诉人属房地产经营开发企业，其经营范围包括房地产开发、经营，且涉案车库在隆成家园进户收费明细上载明的类型为商品房。由此可见，尽管上诉人未取得商品房预售许可证，但不能以此否认其所建的车库系作为商品房对外销售的。而上诉人于2010年11月29日收取被上诉人前夫涉案车库定金20000元，当时车库尚未建成。故上诉人这一主张不能成立，本院不予支持。关于上诉人提出一审法院程序违法，涉案车库的买受人应为被上诉人前夫邱力一节。由于上诉人在一审诉讼中已经提出这一主张，一审法院以被上诉人董XX与案外人邱力原系夫妻关系，2014年3月20日离婚，在离婚协议中约定，涉案车库归被上诉人所有，故被上诉人有权以自己的名义独立主张权利。于2015年3月27日作出（2015）宽民一初字第00182号民事裁定，驳回上诉人追加邱力作为被告或第三人参加诉讼的申请，上诉人不服该裁定，向本院提起上诉，后撤回上诉。故上诉人主张原审判决违反程序的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4770元，由上诉人XX隆成置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕伯昌
代理审判员 王 蕾
代理审判员 王 杨
二〇一五年十一月九日
书 记 员 张东明