新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兵十三民终字第124号
上诉人（原审原告）：马作文，男，1963年5月出生。
委托代理人：张元翔，新疆鼎泽凯（哈密）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：陆光新，男，1970年3月出生。
上诉人（原审第三人）：陆光荣，男，1954年10月出生。
上诉人（原审第三人）：陆桂芳，女，1958年8月出生。
上诉人（原审第三人）：陆春芳，女，1968年3月出生。
上诉人（原审第三人）：陆光明，男，1966年3月出生。
上诉人（原审第三人）陆秀芳，女，1963年6月出生。
上列陆光荣等五上诉人共同的委托代理人：白筱红，新疆众托律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：何继红，男，1969年7月出生。
被上诉人（原审第三人）：蔺金有，男，1974年5月出生。
上诉人马作文因与上诉人陆光新，上诉人陆光荣、陆桂芳、陆春芳、陆秀芳、陆光明和被上诉人何继红、蔺金有确认合同效力纠纷一案，马作文，陆光新，陆光荣等五人均不服新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院（2015）哈垦民初字第284号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2015年10月14日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月27日公开开庭审理了本案。上诉人马作文及其委托代理人张元翔，上诉人陆光新，上诉人陆秀芳和陆光荣、陆桂芳、陆春芳、陆秀芳、陆光明等五上诉人共同的委托代理人白筱红、被上诉人何继红、被上诉人蔺金有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：原告马作文与第三人蔺金有的父亲蔺平生系连襟关系，原告马作文系被告何继红的大舅哥。2004年，被告何继红来疆居住，第三人蔺金有的父亲蔺平生帮其买房子。同年4月，第三人蔺金有的母亲韩秀芳出面与被告陆光新协商，陆光新自愿以4300元的价格将位于红星三场一连北区80号的4间平房卖给被告何继红。协议一致后，何继红向陆光新如数交付房款，陆光新将房屋交给何继红居住。因被告何继红无本地户口，在蔺平生的提议下，陆光新于2004年4月10日出具了房屋购买方为蔺金有的证明。期间又在该院内修建了3间房屋。因原告马作文在第十三师红星三场种地，其居住在该房屋中靠近羊圈的一间小房间，2010年8月因事回老家后就未再居住。
2012年，该房屋列入拆迁范围，被告何继红将该房屋的房产证交给了第十三师拆迁办。2012年10月23日，被告何继红去找第三人蔺金有的父亲蔺平生，要求其出具一份房屋出售给自己的证明，蔺平生便让其妹蔺梅花给何继红出具了一份证明，该证明载明：“陆光新的老房子卖给蔺金有4300元正，蔺金有转卖给何继红，房产不过户拆迁赔偿全属何继红所有，与蔺金有无关”。蔺梅花代表蔺金有在该证明中签署了蔺金有的姓名。被告何继红将该证明交给了十三师房产办，用于证实该房屋系自己所购买。
被告陆光新于2012年10月10日向何继红出具房屋转让协议，2013年9月27日又出具了房产转让协议、证明等，其中，房产转让协议载明：“陆宗德的房屋遗产继承人是他的儿子陆光新，与其姊妹没有任何遗产纠纷，我在2004年4月10日将房子卖给何继红所有，房产不过户，拆迁赔偿与陆光新没有任何关系，委托何继红办理一切相关拆迁事务”。
另查，被告陆光新出售的涉案房屋系其父亲陆忠德生前所有，自陆宗德去世后，该房屋一直由被告陆光新居住使用。
再查，陆忠德与陆宗德实为一人。被告陆光新，第三人陆光荣、陆桂芳、陆秀芳、陆春芳、陆光明均系其子女。第三人陆光荣、陆桂芳、陆秀芳、陆春芳、陆光明一直居住在哈密。
现原告认为自己系该房屋的所有人，为此向本院提起诉讼，请求判令：1、确认原告与被告陆光新之间达成的房屋买卖合同有效；2、本案的诉讼费用由被告承担。
原审法院认为：原告马作文主张其系涉案房屋的实际买卖人，应当提交相应证据证实，但综合本案原告提交的证据，并不能证实原告系涉案房屋买卖合同的买受方，故该院对原告马作文要求确认其与被告陆光新之间存在房屋买卖合同并有效的诉讼请求，不予支持。被告陆光新将涉案房屋卖给何继红，系其真实、自愿的意思表示，且双方均已履行合同的主要义务，陆光新将房屋及房产证交付给何继红，何继红向陆光新付清房款，房屋买卖合同依法成立并有效。被告陆光新出卖房屋时向何继红交付了房产证，出卖房屋后至房屋拆迁时，长达十年的期间一直无人对出售房屋提出异议，足以使何继红相信该房屋上不存在任何其他物权、债权纠纷，其自2004年4月购得房屋后至今一直在此处居住，其取得该房屋系合法取得。第三人陆光荣、陆桂芳、陆秀芳、陆春芳、陆光明一直居住在哈密，在涉案房屋被出卖后长达十年的时间，在被告何继红一直在涉案房屋居住并在院内新建3间房屋的情形下，未对出售房屋提出异议，其辩解称对房屋出售之事一直不知情，明显与常理不符，第三人在房屋拆迁时提出异议，有违诚实信用原则，故本院对其辩解意见不予采信。综上，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告马作文的诉讼请求。案件受理费100元，由原告马作文负担。
上诉人马作文不服原审判决，向本院提起上诉并答辩陆光新和陆光荣等五人上诉称：一、原审查明事实有误。原审判决中对事实陈述明显不符合逻辑。马作文与蔺平生系亲属关系，蔺平生与何继红并无直接的关系。但一审认定“蔺平生作为介绍人，将陆光新的房产转让给何继红”明显不符合逻辑，也不符合真实情况。既然蔺平生与何继红没有直接关系（何继红来哈密之前与蔺平生并不认识），蔺平生就没有理由给何继红找住房。何况马作文在哈密种地，为何要让何继红来买房子居住。真实情况是：马作文的连襟蔺平生在哈密，其建议马来哈密发展，并给马作文联系承包土地及购买居住的房子。联系好以后，就由马作文出资购买了陆光新的房子（即本案涉及房屋）。马作文来哈后，觉得这里比老家好发展，就将其妹妹和妹夫何继红一家叫来哈密一起生活。马作文种地，何继红打临工。2010年马作文父亲生病，其即回老家照顾父亲。房子由何继红一家居住，一直到2013年房屋拆迁。在协商拆迁赔偿的时候，马作文回到哈密，双方初步与城管委达成协议，赔偿两套房产，一家一套。再缴纳一定数额的购房差价。马作文谈好后将剩余事宜交给何继红办理，自己回老家。之后，何继红串通陆光新，一口咬定房产系何继红购买，拆迁补偿其一人独享，马作文交涉无果，遂诉至法院。
二、原审判决完全采信被上诉人陆光新与何继红的陈述来认定本案事实，不符合证据规则。首先，双方对房屋买卖陈述的关键部分有不一致的情况，何继红陈述其与陆光新商定的房屋价款为4500元，而陆光新陈述其与蔺金有母亲商议的房价是4300元。两人前后陈述不一，足以说明他们在该房屋真实转让给何人的问题上均向法庭说谎。其次、马作文的陈述有书面证据证实，并且证人蔺平生、蔺梅花均可证实其对事实的陈述。几组证据能够形成完整的证据链、还原事实真相。而何继红仅有与陆光新的陈述，并无其他可信证据佐证。从证据证明效力上来看，马作文的证据的证明效力要明显大于何继红与陆光新证据的证明力，因此法庭应当采信上诉人的证据。
三、一审法院适用法律有误。本案作为确认房屋买卖合同效力之诉，在确认了上述事实的基础上，应当依据《合同法》、《民事诉讼法》的规定确认马作文与陆光新达成的房屋买卖合同有效，并确认房款实际出资人和房屋所有人为马作文。综上，请求二审法院发回重审或依法改判确认马作文与陆光新之间达成的房屋买卖合同有效。
对于陆光新和陆光荣等五人分别提出的上诉请求及理由，均不认可，请求二审法院驳回其上诉。
上诉人陆光新不服原审判决向本院提起上诉并答辩马作文和陆光荣上诉称：一、一审程序错误。一审案件中涉及到两个不同主体之间的买卖合同关系即马作文起诉要求确认的和陆光新之间的房屋买卖合同关系以及陆光新与何继红之间的买卖合同关系，一审判决仅能对马作文的诉请进行审查和处理，而对另外何继红的合同关系因合同相对人并未请求法院对其效力作出处理，故一审无权在同一案件中对其进行审查和认定。故一审程序错误。二、一审认定陆光新与马作文之间签订的买卖合同无效，陆光新没有意见，但是认定陆光新与何继红之间的买卖协议有效是错误的。涉案的房屋是陆光新与陆光荣等人的父亲生前留下的财产，父亲去世时候因本人残疾，陆光新与兄弟姐妹商议鉴于自己经济困难，房产暂时不分配，由陆光新出租获取收益，但是不得转卖。后因为陆光新经济困难于是产生卖房子还债想法，在未告知也未征得陆光荣等人同意的情形下，将房屋转卖给何继红，陆光新所持有的房产证也是其父亲的名字，何继红对此是知情的。2013年何继红因拆迁找到陆光新要求给其书写证明，证实此诉争房产是卖给他的，后在其再三要求并承诺不告知陆光荣等人的情况下，给其出具了一份情况说明，以便其办理相关的拆迁手续。根据法律规定，陆宗德的遗产应该由其继承人共同继承，其遗产即涉案房屋在分割之前，陆光新与陆光荣等人对该房屋共同共有。该房屋的处分应由共有人共同行使权利。陆光新未通知并征得陆光荣等共有人同意或者授意的情况下，独自与其他人签订的买卖房屋合同属于无权处分，且陆光荣等人对该合同的效力不予追认的情形下，该合同应属无效。因何继红受让房屋的行为不属于善意取得的情形，陆光新与其签订的房屋转让协议依法应当宣告无效。综上，请求二审法院依法改判陆光新就涉案房屋所签订的协议无效。
对于马作文提出的上诉，因陆光新是在家人及兄弟姐妹不知道的情况下将房屋卖给何继红，而且房款也是何继红付的，其与马作文根本不存在买卖房屋一事。故陆光新认可一审驳回马作文诉讼请求的结果，请求二审法院驳回其上诉。关于陆光荣等人的上诉请求和理由，陆光新均同意，没有异议。
陆光荣、陆桂芳、陆春芳、陆秀芳、陆光明等五人不服原审判决向本院提起上诉称：上诉人陆光新无权处分房屋，一审判决确认了陆光新与马作文之间不存在买卖合同的同时又确认了陆光新与何继红之间的协议有效显然是错误的。陆光新与陆光荣等人的父亲陆宗德已故，现涉案争议的位于十三师红星三场一连北区80号的房屋系陆宗德生前所有的财产，应由其上述子女继承分配。在该遗产分割之前，应属其子女共同共有。陆光新在未征得其他兄弟姐妹同意的情况下，擅自处分该房屋，属无权处分行为。因陆光荣等五人未追认陆光新的无权处分行为，并提起诉讼，故陆光新没有在订立转让房屋合同后取得处分权。因此，陆光新与其他人只要是关于涉案房屋的协议依法应当宣告无效。二、一审判决以陆光荣等人在涉案房屋被出卖后长达十年的时间内，未对出售房屋提出异议，便认定其对陆光新出售房屋知情，显然是错误的。陆宗德去世后，陆光新生活困难，所以陆光荣等人与陆光新商量由其将房屋出租，所得租金补贴其生活，但是不得出售房屋。基于兄弟姐妹之间的信任，陆光荣等人从未曾怀疑过，直到蔺金友向法院提起诉讼，陆光新才告知陆光荣等人房屋转让事宜。故一审认定事实错误。综上所述，请求二审法院改判陆光新就涉案房屋所签订的协议全部无效。
对于马作文提出的上诉，其上诉请求及理由均不成立，请求予以驳回。对于陆光新提出的上诉请求及理由均予认可，无异议。
被上诉人何继红对马作文，陆光新，陆光荣等五人分别提出上诉的共同答辩意见：何继红认可一审判决，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人蔺金有对马作文，陆光新，陆光荣等五人分别提出上诉的答辩意见：同意马作文的上诉请求和理由，请求二审法院予以支持。本案涉及房屋卖出已超10年，陆家其他兄妹不知情不符合常理。不管陆光新把房子卖给谁都符合善意取得性质。房屋买受人有理由相信出卖人有权处理该房屋。请求二审法院驳回陆光新和陆光荣等五人的上诉请求及理由。
本院经审理查明，马作文与蔺金有的父亲蔺平生系连襟关系，何继红系马作文的妹夫。2004年4月10日，蔺金有的母亲韩秀芳出面与陆光新协商，陆光新自愿以4300元的价格将位于红星三场一连北区80号的4间平房转让他人。经蔺平生提议，陆光新于当日出具了房屋购买方为蔺金有的书面证明。该证明载明：陆光新的老房子卖给蔺金有4300元，房产不过户，拆迁赔偿全属蔺金有，与陆光新无任何关系。陆光新收到房款后，遂交付了房屋。马作文和何继红均于2004年间搬进该院房屋居住。马作文居住在涉案房屋中靠近羊圈的一间小房间；何继红居住在除马作文居住房间之外的其余房间。陆光新转让房屋后，其将该房屋房产证交给了韩秀芳，后来何继红以办户口为由，从韩秀芳处取走，并一直由其持有。
马作文于2004年-2005年在红星三场种植承包土地，只在农忙季节居住涉案的一间房屋，秋收后即返回老家。马作文于2010年8月因事回老家后就未回哈居住该房间，其户籍一直在原籍，未迁至哈密。何继红从2004年间搬进该房屋后一直在此居住，其家人也迁来同住，并于2008年在红星三场落户。何继红还于2010年在该院内加盖了3间房屋。
2012年涉案房屋列入拆迁范围，何继红将该房屋的房产证交给了兵团第十三师拆迁办。2012年10月23日，何继红找蔺平生，要求其出具一份房屋出售给自己的证明，蔺平生便让其妹蔺梅花以蔺金有的名义给何继红出具了一份证明，该证明载明：“陆光新的老房子卖给蔺金有4300元正，蔺金有转卖给何继红，房产不过户拆迁赔偿全属何继红所有，与蔺金有无关”。何继红将该证明交给了十三师房产办，用于证实该房屋系自己所购买。
2012年10月10日，陆光新给何继红出具房屋转让协议，2013年9月27日又出具了房产转让协议、证明等，其中，房屋转让协议载明：“陆宗德的房屋遗产继承人是他的儿子陆光新，与其姊妹没有任何遗产纠纷，我在2004年4月10日将房子卖给何继红所有，房产不过户，拆迁赔偿与陆光新没有任何关系，委托何继红办理一切相关拆迁事物”。
另查，陆光新转让的涉案房屋系其父亲陆宗德生前所有，自陆宗德去世后，该房屋一直由陆光新居住使用。陆宗德与陆×德实为一人。陆光新和陆光荣、陆桂芳、陆秀芳、陆春芳、陆光明均系其子女。陆光荣、陆桂芳、陆秀芳、陆春芳、陆光明一直居住在哈密。
蔺金有认为以其名义购买陆光新的涉案房屋实际买受人系马作文，陆光新和何继红均认为真实的房屋买卖行为发生于其二人之间。马作文在与何继红为拆迁利益协商未果的情况下，其遂向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认马作文与陆光新之间达成的房屋买卖合同有效；2、本案的诉讼费用由陆光新承担。
上述事实有、陆光新出具的证明、房产转让协议、授权委托书、韩秀芳出庭证言、当事人陈述等证据为证。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，陆光新系涉案房屋的出卖人，马作文、蔺金有及何继红对此均无异议。马作文主张其系涉案房屋的实际买受人，但陆光新予以否认，其认为该房屋的买受人是何继红。故马作文应当对其与陆光新之间产生房屋买卖合同法律关系的基本事实承担举证证明责任。因涉案房屋的买卖双方未签订书面协议，而出卖人陆光新出具的证明及房产转让协议在当事人之间又存有争议。故马作文与陆光新之间房屋买卖合同是否成立，应主要从价款的支付、房屋的交付及占有使用等方面进行综合的分析判断。首先，关于涉案房屋4300元房款的支付问题。当事人各方对陆光新收到房款4300元无异议，但对房款由谁实际支付存在争议。马作文主张向陆光新支付了房款4300元，虽提供蔺金有母亲韩秀芳出庭作证证明该房款系其支付，但陆光新予以否认，而认为该付款实际为何继红所付。马作文亦未提供付款收条等其他证据证明其支付了房款。故从马作文提供的现有证据不足以证明其系受让涉案房屋的付款人。其次，关于涉案房屋交付的问题。马作文主张陆光新向其交付了涉案房屋，提供证人廖××出庭作证证明曾看见马作文曾在涉案房屋内打扫卫生及其保管有缴水电费的收据、房产证费用收据和涉案钥匙两把等证据，但陆光新予以否认，其认为涉案房屋已直接交付何继红。韩秀芳也证实何继红从其住所取走涉案房屋的房产证，后该房产证亦一直由何继红持有。故马作文提供的现有证据并不能足以证明陆光新向其直接交付了涉案房屋。再次，关于涉案房屋占有使用的问题。马作文、何继红都曾在涉案房屋居住的情况属实，但实际使用的情况却有很大差别。马作文2004年起在红星三场承包土地，只在农忙季节居住使用涉案房屋的一间，秋收后即返回甘肃定西老家，2010年8月回老家后未再返回，且其户籍始终在老家，未迁移至红星三场。何继红居住涉案的部分房屋后，系举家搬迁，并在红星三场落户定居，又在该院自建房间。由此可见，马作文居住使用该涉案房屋，系种地期间临时居住，并无长期定居生活目的，其主张涉案房屋系其所买，与常人为个人发展及工作生活便利长期居住的购房目的相悖。而何继红系其近姻亲，同意其临时居住，亦符合人之常情。故从涉案房屋的居住使用情况分析，马作文亦不能证明其系实际购房者。综上所述，马作文所提供的证据不能证实其系涉案房屋的实际买受人，故其主张与陆光新之间的房屋买卖合同成立并有效的上诉请求，事实依据不足，本院不予支持。原审法院驳回马作文的诉讼请求，处理正确，本院予以确认。本案中，何继红并未请求确认其与陆光新之间房屋买卖合同关系成立及有效，原审判决确认双方之间合同关系成立并有效，超出当事人的诉请范围，违反不告不理的诉讼原则，对此问题处理错误，本院予以纠正。陆光新和陆光荣等五人请求二审法院纠正原审法院对此问题认定的上诉理由成立，本院予以采纳。因本案处理的是马作文与陆光新之间是否存在房屋买卖合同关系的问题，在本院尚未确认双方的房屋买卖合同成立前，不应对陆光新是否有权处分房屋的问题进行处理，故陆光荣等五上诉人要求判令陆光新所订立涉案房屋转让协议全部无效的上诉请求，本院不作处理，其可另行主张。
综上，原判认定事实有误，适用法律存在瑕疵，但处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十一条、第三百三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由马作文负担100元；陆光新负担100元，陆光荣等五人负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 伟 新
审 判 员 买买提*吾尤甫
代理审判员 杜 倩
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 曾 燕