广东省广州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤01执异130号
申请人（案外人）：刘颖，男，1976年12月4日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。
委托代理人：谢丽君，广东博浩律师事务所律师。
委托代理人：范力为，广东博浩律师事务所律师。
被申请人（仲裁申请人）：广州奥林匹克房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市萝岗区萝塱路**号*座***房。
法定代表人：马军。
委托代理人：李军，广东海际明律师事务所律师。
委托代理人：朱建芬，广东海际明律师事务所律师。
被申请人（仲裁被申请人）：叶梓力，男，1995年5月4日出生，汉族，住广东省广州市花都区。
委托代理人：邱任，广东东方昆仑律师事务所律师。
委托代理人：周家慧，广东东方昆仑律师事务所律师。
本院在执行广州奥林匹克房地产开发有限公司（以下简称奥林匹克公司）与叶梓力商品房买卖合同纠纷一案中，申请人刘颖申请不予执行中国广州仲裁委员会（以下简称广州仲裁委）作出的（2016）穗仲案字第13889号裁决。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
刘颖称：刘颖与叶梓力合同纠纷一案（2015）穗花法民���初字第815号已由广州市花都区人民法院审理判决叶梓力向刘颖返还首期购房款、物业专项维修资金、手续费、2013年至2015年4月的供楼款，共434662.83元及支付逾期返还购房款利息等，该判决生效后刘颖并于2015年11月向广州市花都区人民法院申请强制执行。广州市花都区人民法院也于2016年作出（2016）粤0114执395-1号执行裁定书，查封了叶梓力名下位于广州市奥园春晓花园（自编1至6栋）自编1栋7层701房的房产。现广州市花都区人民法院依据广州仲裁委（2016）穗仲案字第13889号裁决裁定解除对叶梓力名下的位于广州市奥园春晓花园（自编1至6栋）自编1栋7层701房的查封是错误的，本案应裁定不予执行仲裁裁决。一、涉案房屋一经查封，其产权就存在权力限制转移状态，在查封未被解除前，任何机关、机构都不得对被查封的财产进行转移、设定权利负担或有其他有碍执行的行���。在本案中，广州市花都区人民法院早在2016年1月对叶梓力购买的涉案房产根据（2015）穗花法民三初字第815号生效判决查封拍卖执行在先，而广州仲裁委（2016）穗仲案字第13889号裁决书于2017年3月14日生效。在此之前，奥林匹克公司从未对刘颖就执行标的查封提出过任何解封异议。根据《最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题》第九条“关于执行异议之诉问题”第一点中明确“依据最高人民法院在《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》的规定“人民法院的查封排除了其他法院关于该查封物的另案确权”。而且在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款第二项的规定，奥林匹克公司依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议（即解除刘颖的查封），人民法院不予支持。所以，在本案执行标的存有在先查封未被排除的情况下广州仲裁委不能迳直作出解除合同、返还原物、撤销预告登记等产权转移的裁决。奥林匹克公司更不能依据执行标的被查封后作出的裁决书来解除刘颖的查封。二、叶梓力与奥林匹克公司利用仲裁裁决低价转移查封房产，为查封法院处分财产设置障碍，该行为严重损害了刘颖的利益，该裁决违法应不予执行。（2015）穗花法民三初字第815号生效判决已在先查封涉案房产，叶梓力享有可供执行的财产权益为扣除享有优先受偿权的银行按揭贷款后的剩余房产价值，也包含该房产依法处分时因市场价值产生的升值部分。在涉案房产大幅翻倍升值的情况下，奥林匹克公司与叶梓力通过仲裁裁决按原购价收回房屋并将刘颖为叶梓力代垫的首期款全部作为违约金予以没收，如此一操作，叶梓力作为一名大学生便变得分文未有，而本应通过查封拍卖房产实现债权的刘颖也将一分钱都得不到受偿。奥林匹克公司与叶梓力企图通过仲裁裁决并对仲裁庭隐瞒涉案房屋被查封的事实及证据，来达到转移被查封房产产权的目的，导致广州仲裁委作出违法的、侵害刘颖合法利益的错误裁决，依法应不予执行。综上，请求法院不予执行该案仲裁裁决。
被申请人奥林匹克公司辩称：一、广州市花都区人民法院对涉案房屋的预查封行为不影响奥林匹克公司依据《商品房买卖合同》的约定行使合同解除权。首先，涉案物业属奥林匹克公司所有，《广州市不动产登记查册表》显示，涉案物业仍然登记在奥林匹克公司名下。根据《物权法》第九条第一款的规定，本案叶梓力与奥林匹克公司签订《商品房买���合同》后仅办理了预售合同的备案登记，尚未办理不动产物权的产权登记，故叶梓力仅享有该合同的债权，尚未取得涉案房产的所有权。其次，由于叶梓力的违约行为，导致奥林匹克公司承担了担保责任，根据双方的合同约定，奥林匹克公司有权要求解除涉案《商品房买卖合同》。奥林匹克公司根据合同约定向广州仲裁委提起仲裁要求解除该合同，既符合双方合同约定，也符合合同法第九十三条第二款的规定。最后，广州市花都区人民法院（2016）粤0114执395号案仅是对涉案物业进行预查封，对象是涉案物业的财产权益，不是涉案物业本身，对此，刘颖在其《不予执行仲裁裁决申请书》第（二）点第一段也予以确认。二、奥林匹克公司没有与叶梓力利用仲裁裁决低价转移涉案物业，也没有损害刘颖的利益。首先，（2016）穗仲案字13889号裁决解除合同，有合同及法律依据。裁决书第8页对此已做阐明，奥林匹克公司是根据合同约定行使权利，不存在利用裁决低价转移涉案物业的行为。其次，（2015）穗花法民三初字第815号民事判决查明，刘颖是借叶梓力名义买房，其现要求叶梓力返还款项，从而明确其对涉案物业是不主张所有权益的，所以不存在损害刘颖权利的行为。三、对其他事项的补充说明。（一）奥林匹克公司一直对花都区人民法院的执行行为提起执行异议，且执行异议已经得到支持。（二）关于《最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题》。首先，该资料属于两高文件，且是最高院民一庭庭长的个人意见。其次，该文件第９点，关于执行异议之诉问题，明确：审查的关键点是案外人对执行标的享有合法真实的实体权利，主要是物权。而涉案物业属于奥林匹克公司所有，只是预告登记在叶梓力名下。（三）关��《最高人民法院印发＜关于执行权合理配置和科学运行的若干意见＞的通知》第26条明确是审判机构在审理确权诉讼时适用，不适用于本案，刘颖不应断章取义。（四）申请不予执行已经过了法定期限，请求法院不予支持。综上，叶梓力尚未取得涉案物业的所有权，因其未按约定归还银行的借款导致奥林匹克公司代为支付，奥林匹克公司行使合同解除权并无不当，请求法院驳回刘颖的申请。
被申请人叶梓力辩称：一、本案争议的涉案房产在2016年3月23日由花都区人民法院依据（2015）穗花法135号生效文书申请的执行查封，奥林匹克公司在2016年12月16日申请仲裁，在此前刘颖从未向法院提出查封执行异议，我方认为奥林匹克公司在申请仲裁要求解除双方买卖合同时，涉案房产已经由法院进行查封，房产系限制转移的状态。根据《最高人民法院印发＜关于执行权合理配置和科学运行的若干意见＞的通知》第26条、《广东省高级人民法院关于执行异议案件受理与审理的指导意见》第14条的规定，法院的查封排除了其他机构另案确权。二、仲裁庭审中，我方明确表示要求继续履行合同，仲裁委认为我方无力偿还奥林匹克公司所垫付的款项，以此为由不予支持是错误的。因为我方偿还给奥林匹克公司垫付的款项属于一般债务纠纷，是普通债权。而解除房屋买卖合同属于物权变动，不能以履债不能来解除已经履行完毕的房屋买卖合同。在涉案房产价格大幅上涨的情况下，按照原价收回房产并收取首付款30%作违约金，对我方是不公平的。
经审查查明：2013年6月29日，奥林匹克公司与叶梓力签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201306226042），约定奥林匹克公司向叶梓力出售位于广州市奥园春晓花园（自编1至6栋）自编1栋7层701房。房款支付方式为按揭付款。如果叶梓力未履行按揭合同义务，导致奥林匹克公司承担了担保责任的，奥林匹克公司有权单方解除合同，并按照合同原价收回该商品房另作处理，叶梓力应向奥林匹克公司支付该商品房总价款30%的违约金。涉案合同签订后，因叶梓力自2015年9月起未按约定向农行南沙分行支付月供款，农行南沙分行向法院提起诉讼。广东自由贸易区南沙区人民法院于2016年8月24日作出（2016）粤0191民初48号民事判决，判决叶梓力向农行南沙分行清偿借款本金并支付利息、罚息和复利。因叶梓力未履行上述判决，2016年11月29日，奥林匹克公司代替叶梓力向农行南沙分行清偿了借款本金、利息、罚息和复利共计782793.6元。
奥林匹克公司根据上述商品房买卖��同中的仲裁条款，向广州仲裁委提出仲裁申请，广州仲裁委于2016年12月6日受理了该仲裁申请。2017年3月14日，广州仲裁委作出（2016）穗仲案字第13889号裁决，裁决如下：（一）解除《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201306226042），叶梓力于裁决作出之日起十五日内配合奥林匹克公司办妥撤销网签及备案、预告登记等解除合同的手续；（二）叶梓力向奥林匹克公司支付违约金318538.8元；（三）叶梓力向奥林匹克公司归还其已垫付的款项782793.6元并支付利息（利息1782793.6元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，从2016年11月29日计算至裁决作出之日止），该款项从奥林匹克公司应返还给叶梓力的房款中予以抵扣；（四）对奥林匹克公司的其他仲裁请求不予支持；（五）案件仲裁费31676元由叶梓力承担（该费用已由奥林匹克公司预缴，广州仲裁委不予退回，由叶梓力径付奥林匹克公司）。上述裁决叶梓力应付奥林匹克公司的款项，自裁决书送达之日起十日内一次性支付给奥林匹克公司。逾期支付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定处理。该裁决书于2017年3月15日送达奥林匹克公司，于2017年3月17日送达叶梓力。
上述裁决生效后，奥林匹克公司向本院申请执行。本院于2017年4月5日立案执行。2017年4月19日，本院作出（2017）粤01执1558号执行裁定，裁定将该案指定由广州市花都区人民法院执行。广州市花都区人民法院于2017年5月5日立案执行，执行案号为（2017）粤0114执2462号。
另查明：2015年6月5日，广州市花都区人民法院受理了刘颖诉叶梓力合同纠纷一案，案号为（2015）穗花法民三初字第815号。2015年9月2日，广州市花都区人民法��作出（2015）穗花法民三初字第815号民事判决，认定刘颖与叶梓力借名购买商品房事实成立，因涉案商品房已付款项均由刘颖实际支付，且刘颖与叶梓力之间的借名买房协议已无法履行，故判决如下：一、叶梓力于判决发生法律效力之日起十日内向刘颖返还首期购房款321796元、物业专项维修基金9275.45元、手续费21236元、2013年11月至2015年4月的供楼款82355.38元，以上合计434662.83元；二、叶梓力于判决发生法律效力之日起十日内向刘颖支付上述款项的利息，利息以各款项本金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年5月15日起计至叶梓力付清之日止，各款项的利息总额以不超过本金的为限；三、驳回刘颖的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3969元，由刘颖负担71元，叶梓力负担3898元。
上述判决生效后，刘颖向广州市花都区人民法院申请强制执行。广州市花都区人民法院于2016年1月7日立案受理，执行案号为（2016）粤0114执395号。2016年3月23日，广州市花都区人民法院以（2016）粤0114执395－1号《执行协助通知书》及《执行裁定书》预查封了奥园春晓花园（自编1至6栋）自编1栋7层701房。
奥林匹克公司于2016年7月14日、2016年12月8日两次向广州市花都区人民法院提交执行异议申请书，请求停止对位于奥园春晓花园（自编1至6栋）自编1栋7层701房的执行措施。理由是涉案物业依旧登记在奥林匹克公司名下，根据物权法的规定，依法应归奥林匹克公司所有；虽然奥林匹克公司与叶梓力签订了《广州市商品房买卖合同》，但是叶梓力并��必然取得涉案物业的所有权，并且根据合同有关条款，由于叶梓力的违约行为，奥林匹克公司有权单方解除合同。
2016年12月9日，广州市花都区人民法院立案受理了奥林匹克公司提出的执行异议，案号为（2016）粤0114执异1112号。
2017年12月26日，广州市花都区人民法院作出（2017）粤0114执2462号执行裁定，以该院采取多方执行措施后，未发现被执行人有可供执行的财产，申请执行人奥林匹克公司向该院表示无法提供被执行人叶梓力的下落及其他可供执行的财产线索，并同意该案在执行异议审理期间终结本次执行为由裁定终结本次执行程序。
2017年11月3日，广州市花都区人民法院作出（2016）粤0114执395号之三执行裁定，以广州仲裁委作出的（2016）穗仲案字第13889号裁决已发生法律效力，该院已立案受理奥林匹克公司执行申请为由，裁定解除对叶梓力名下的位于广州市奥园春晓花园（自编1至6栋）自编1栋7层701房的查封。
2017年12月20日，广州市花都区人民法院经审查后作出（2016）粤0114执异1112号执行裁定。在该裁定中，广州市花都区人民法院认为：广州仲裁委作出的（2016）穗仲案字第13889号裁决已发生法律效力，奥林匹克公司与叶梓力签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201306226042）已被裁决解除，因此涉案的位于广州市奥园春晓花园（自编1至6栋）自编1栋7层701房的房产已不属于叶梓力所有。奥林匹克公司提出停止对位于广州市奥园春晓花园（自编1至6栋）自编1栋7层701房的执行措施，理由成立，依法应予以支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高��民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：中止对广州市奥园春晓花园（自编1至6栋）自编1栋7层701房的执行。该裁定送达后立即生效。如不服该裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可自裁定送达之日起15日内向广州市花都区人民法院提起诉讼。
又查明：根据2017年10月9日的广州市不动产登记查册表显示，涉案广州市奥园春晓花园（自编1至6栋）自编1栋7层701房于2013年10月29日办理预登记，房产登记号为2013预登字5360203号。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第九条规定：“案外人向人民法院申请不予执行仲裁裁决或者仲裁调解书的，应当提交申请书以及证明其请求成立的证据材料，并符合下列条件：（一）有证据证明仲裁案件当事人恶意申请仲裁或者虚假仲裁，损害其合法权益；（二）案外人主张的合法权益所涉及的执行标的尚未执行终结；（三）自知道或者应当知道人民法院对该标的采取执行措施之日起三十日内提出。”第十八条规定：“案外人根据本规定第九条申请不予执行仲裁裁决或者仲裁调解书，符合下列条件的，人民法院应当支持：（一）案外人系权利或者利益的主体；（二）案外人主张的权利或者利益合法、真实；（三）仲裁案件当事人之间存在虚构法律关系，捏造案件事实的情形；（四）仲裁裁决主文或者仲裁调解书处理当事人民事权利义务的结果部分或者全部错误，损害案外人合法权益。”因此，刘颖申请不予执行（2016）穗仲案字第13889号仲裁裁决应证明涉案裁决存在符合上述法律规定的情形。
《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》系2018年3月1日起施行，刘颖于2018年3月15日申请不予执行仲裁裁决并无超出法定期限。
奥林匹克公司与叶梓力签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，将涉案广州市奥园春晓花园（自编1至6栋）自编1栋7层701房出售给叶梓力，双方之间存在着真实的房地产买卖合同关系。奥林匹克公司代叶梓力清偿银行贷款本金及利息后，依据《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定申请仲裁，并提供了相关证据为证，不存在捏造案件事实的情形。在申请仲裁的同时奥林匹克公司也以同样理由多次向广州市花都区人民法院提出执行异议申请，请求停止对位于奥园春晓花园（自编1至6栋）自编1栋7层701房的执行措施。2016年12月9日，广州市花都区人民法院也立案受理了奥林匹克公司提出的执行异议。刘颖所述奥林匹克公司从未提出解封异议的情形并不存在。
生效判决已经认定刘颖与叶梓力之间存在借名买房的事实，并判令叶梓力向刘颖清偿包括购房款在内的各种款项及利息。刘颖据此生效判决申请强制执行，广州市花都区人民法院预查封了预告登记在叶梓力名下的涉案房产。即便如此，刘颖也只是对叶梓力享有金钱债权，对涉案房产并不享有物权。预查封是人民法院对被执行人尚未进行权属登记、但将来可能会进行登记的不动产进行的一种预先限制性登记。只有在登记机关核准登记产权时，才转为正式的查封。基于预查封的上述特性，预查封并不能限制商品房预售合同不能履行时基于正当合理��理由予以解除。
奥林匹克公司与叶梓力签订《广州市商品房买卖合同（预售）》后办理了涉案房产的预告登记。涉案房产至今未办理产权登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，叶梓力尚未取得涉案房产的所有权。奥林匹克公司代叶梓力清偿债务后申请仲裁，请求解除《广州市商品房买卖合同（预售）》、撤销网签及备案、预告登记等手续符合合同约定和法律规定，不存在利用仲裁裁决低价转移查封房产的情形。广州仲裁委裁决支持奥林匹克公司的仲裁请求并未损害刘颖的债权。
综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办��仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第十九条第二款的规定，裁定如下：
驳回申请人刘颖不予执行中国广州仲裁委员会作出的（2016）穗仲案字第13889号裁决的申请。
审判长 陈舒舒
审判员 徐玉宝
审判员 王碧玉
二〇一八年六月十二日
书记员 谢佩君
陈碧君