沈阳市浑南区人民法院
民 事 判 决 书
[2016]辽01**民初2576号
原告张芳，女，1972年2月16日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
委托代理人吴杰、张梦月，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
被告沈阳华新联美置业有限公司，住所沈阳市浑南新区朗云街1-88号。
法定代表人苏壮强，系该公司董事长。
委托代理人毛彬彬，女，1976年11月2日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市铁西区。
委托代理人陈琳琳，系辽宁同方律师事务所律师。
原告张芳与被告沈阳华新联美置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月18日立案受理后，依法由本院审判员朱波担任审判长，与代理审判员赵文新（主审）、人民陪审员金丽组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告委托代理人张梦月，被告委托代理人毛彬彬、陈琳琳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2012年7月，原告购买被告开发的坐落于沈阳市浑南区XX街1-611号1-7-1住宅一套，建筑面积290.72平方米，总价款3226701元。
2012年7月26日，原告以现金形式一次性支付了购房款。2013年4月6日，原被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，每延期一日出卖人按已付房款的万分之零点一向买受人支付违约金，超过上述期限后一年，因出卖人原因仍无法办理房屋产权登记的，买受人有权退房。该房屋已于2012年8月30日交付原告，但至今仍无法办理房屋产权登记，原告多次与被告沟通，被告仍无法为原告办理产权登记，依照合同约定，原告有权退房，并要求被告支付逾期办理产权登记的违约金。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”故被告应赔偿原告购房款的利息损失及原告已支付的维修基金的损失。
原告以方便居住为目的租赁了与房屋配套的车位，支付被告247000元，并于2014年8月14日取得由被告出具的发票。租赁车位号为A148号，租赁期限为2014年12月1日至2053年9月24日。现商品房买卖合同解除导致车位使用目的不能实现，故根据合同法第九十四条、九十七条请求法院判决被告返还车位款。综上，被告的违约行为侵犯了原告的合法权益，原告诉至法院，请求判决解除双方于2013年4月6日签订的商品房买卖合同并退还购房款3226701元；判决被告返还与房屋一同购买使用的车位费247000元；判令被告支付逾期办理产权登记违约金3226.7元；判令被告按同期贷款利率赔偿原告购房款利息损失；判令被告赔偿原告已缴纳的房屋维修基金16716元；判令被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，一，原告未履行法律规定的合同解除手续。《合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”然而不论是《商品房买卖合同》还是《河畔公馆地下车位使用权协议》，答辩人均未收到来自原告的解除通知。原告未履行法定的解除合同手续，法庭应驳回原告的诉讼请求；二，不能办理产权登记的责任和原因不在于被告，且不能办理产权登记对原告正常使用房屋没有任何影响，被告不应承担违约责任，也不应支付违约金。一直未能办理房地产权属登记是由于第三方施工人中建一局（集团）有限公司一直未按照国家规定和要求提交工程档案，所以答辩人也无法办理相应的备案手续。中建一局在另案中也承认他们2015年12月份才取得混凝土合格证，才到档案馆递交了全部的工程档案资料。根据《商品房买卖合同》第十五条和《合同补充协议》第10条约定，非因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，出卖人不承担任何责任。因此，被告不应当承担不能办理产权登记的责任，故不应当支付违约金。另外，原告已经入住涉案房屋多年，虽然没有产权证，但对原告正常使用房屋没有任何不良影响。如果解除合同，还要涉及清算房屋使用费等复杂程序，解除合同退还房屋而给双方产生的各项成本都很大。被告即将在今年八月份就可以取得初始登记，很快就能给原告办理产权登记。因此，从维护交易稳定与降低交易成本的角度出发，请求法庭和原告慎重考虑退房一事，避免给双方造成损失；三，原告无权要求返还车位使用费，《车位使用权协议》不存在违约金。原告在河畔新城共购买了1-611号1-7-1和1-611号1-22-1两套房产以及A132和A148两处车位。在本案中，被答辩人仅主张退1-7-1门房屋。也就是说被答辩人在涉案楼栋还有另一套房屋。而一套房屋配两个车位是很正常的，不存在被答辩人所称的“车位使用的目的不能实现”导致必须退车位的情况。而且A132号和A148号地下车位仅有使用权，不存在办理权属登记证书的问题，在地下车位的合同中，答辩人没有任何违约，原告没有理由要求解除合同，更不存在违约金的问题。涉案房屋和车位均如期交付，无质量问题，也没有影响被答辩人的使用，未给被答辩人造成损害。因此，答辩人不同意返还A148号车位的使用费。另外，由于原告当时购买了两套房屋和两个车位，答辩人才给予特殊优惠，以110000元的低价出售A132号车位的使用权。该价格低于正常售价的一半。现在原告要求退房和A148号车位，而保留特殊优惠的A132号车位，这对被告非常不公平。如果原告要求退A132号车位，保留A148号车位，则出于协商的角度，答辩人可以考虑退A132号车位；四，原告请求赔偿购房款利息损失没有依据。本案中，按照《商品房买卖合同》的约定，原告是一次性全额支付购房款，并未向银行贷款，因此不存在由贷款产生的利息损失。涉案房屋用途为住宅，房屋并没有质量问题，也没有影响原告的使用。因此，逾期办理产权登记并未给原告造成损害或者任何实际损失。所以，对于原告主张的购房款利息损失，该诉讼请求没有任何事实及法律依据；五，被告没有责任也无需赔偿房屋维修基金。涉案房屋的住宅专项维修资金是由原告缴纳至有关政府部门的，答辩人并未占有这笔资金。即使解除《商品房买卖合同》，原告凭着判决书或是双方的解除协议也可以向有关政府部门申请返还住宅专项维修资金，政府相关部门会返还。无需被告赔偿，也不该由被告赔偿，被告可以提供必要协助。
综上所述，考虑到原告已入住该房屋多年，且原告未履行法律规定的解除合同手续，而且逾期办理产权登记的责任也不在被告，按照双方签署的合同约定，商品房买卖合同和车位购买协议均没有达到解除条件，双方应当继续履行。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据1、商品房买卖合同，证明2013年4月6日，原告与被告签订的《商品房买卖合同》进行了备案，根据双方合同原告有权退房。
被告对商品房买卖合同真实性无异议，对证明内容有异议。根据合同约定，只有在因被告原因不能按约定办理产权登记手续的情况下，被告才承担违约责任，非应被告原因的被告不具承担责任。
证据2、商品房准住通知单，证明2012年8月30日，被告向原告交付使用涉案房产的事实。
被告对此证据的真实性无异议，但入住时间应是2013年5月15日，因为原告曾经调换过房屋，重新签订了新的房屋买卖合同。
证据3、销售不动产统一发票，证明原告向被告支付购房款3226701元的事实，被告应当返还。
被告对此证据无异议。
证据4、楼盘产权信息查询，证明被告开发的河畔新城六期（包括涉案房产）至今未办理初始登记且该楼盘均未办理房产证的事实。
被告对此证据无异议。
证据5、辽宁省住宅专项维修基金专用收据，证明原告缴纳了涉案房产的维修基金16716元，维修基金系因买卖合同而发生，故被告应赔偿该部分的损失。
被告对此证据无异议。
证据6、河畔公馆地下车位使用权协议及车位款发票，证明2014年8月14日，原告配套购买了浑南新区朗云街1-611号河畔公馆A座地下停车场A148号车位（租金所属时间2014.12.1-2053.9.24）并支付车位款247000元的事实。
被告对此证据的真实性无异议。
被告为证明其主张，向法庭提交如下证据：
证据1、《商品房买卖合同》及补充协议，证明原、被告于2013年4月6日签订合同编号为EXX2042789的《商品房买卖合同》，购买朗云街1-611号1-7-1门房屋，总房款为3226701元。合同约定若被告逾期办理房屋产权证书，违约金最多不超过已付房款的千分之一。补充协议第10条约定非因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，出卖人不承担任何责任。
原告对此证据的真实性无异议，对于证明事项有异议，根据合同相对性，非因出卖人原因不应理解为除合同当事人外的第三方原因，另根据合同法第121条规定，当事人一方因第三方造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人与第三方之间的纠纷依照法律规定或者按照约定解决，根据被告提供的该份证据只能证明被告应当按照合同约定承担违约责任，且原告有解除权。
证据2、《商品房买卖合同》、A132号车位《车位使用权协议》、A148号车位《车位使用权协议》，证明原告在涉案园区1-611号楼另有一套房屋，房号为1-22-1，不存在原告起诉状中所述的“车位使用的目的不能实现”。原、被告于2012年7月26日和2014年8月14日分别签订A132号车位和A148号车位的《河畔公馆地下车位使用权协议》，车位使用权费用分别为110000元和247000元。
原告对此证据的真实性无异议，但被告同意将A132号车库以110000元的低价租赁给原告是因为1-22-1号楼房屋价款过高，现原告主张解除涉案房产买卖合同，所以配套的A148号车库无法使用，将导致该车库的使用目的不能达到，依照法律规定，原告有权解除A148号车库协议，并要求其返还相应车库款。
证据3、交付验收单、业主入住文件、业主临时规约，证明涉案商品房已于2013年5月15日交付使用，至今已使用了三年。
原告对此证据的真实性无异议。
证据4、账簿、收据、发票、银行回执单等付款凭证，证明涉案房屋和车位都是原告经房屋调换后取得的。
原告对此证据的真实性无异议，该组证据证明涉案房屋购房款为3226701元，与车位优惠价格无直接关系。
证据5、工程档案收档证明、中建一局的证明，证明涉案房屋一直未能办理产权证是因为中建一局（集团）有限公司一直未按照国家要求提供全部档案，责任不在被告。经过被告的努力2015年12月，已将全部档案递交档案馆，目前正在走政府流程，很快就可以取得初始备案登记。
原告对此证据的真实性无异议，该份证据只能证明涉案工程竣工档案验收基本合格，对于是否具备办理初始登记无法证明。
经审理查明，2012年7月26日，原告购买了被告开发的坐落于沈阳市浑南新区XX街1-611号1-7-1室，建筑面积为290.72平方米的房屋一套，并于当日缴纳了全部购房款3226701元。2013年4月6日，原、被告双方签订了商品房买卖合同对双方权利义务进行具体约定。合同约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，每延期一日被告按已付房款的万分之零点一向原告支付违约金，最多不超过已付房款的千分之一。超过上述期限后一年，因被告原因仍无法办理房屋产权登记的，原告有权退房，同时，被告应向原告支付相当于已付房款千分之一的违约金，该违约金与前述每日逾期违约金不重复获得。非因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，出卖人不承担任何责任。合同签订后，原告于2013年5月15日缴纳了住宅专项维修基金16716元，被告于该日向原告交付了涉案房屋。
另查明，原告在涉案房屋所在楼宇还购买了1-22-1室房屋，同时分别以110000元、247000元的价格购买了A132号、A148号两处车位的使用权。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告依约向被告支付了购房款，被告亦应按照约定将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，根据合同约定，被告应自商品房交付之日起365日内完成资料报备义务，涉案房屋于2013年5月5日交付，故被告应在2014年5月6日前完成资料报备义务，而至原告起诉之日涉案房屋仍未取得初始登记证明，故被告已构成违约。根据合同补充协议第十二条约定，被告逾期履行资料报备义务超过一年的，原告有权解除合同，至原告起诉之日，被告逾期已将两年，原告请求解除合同符合合同约定，故对原告该诉请本院予以支持。被告辩称其逾期履行资料报备义务，是因第三方中国建筑一局（集团）有限公司未能及时提交工程档案所致的，但其向法庭提交的建设工程竣工档案初验合格证及收条不能对其抗辩理由予以充分证明，故对该抗辩理由本院不予支持。合同解除后，依据合同取得财产应当予以返还，故对原告请求返还购房款3226701元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张按中国人民银行同期贷款利率要求购房款的利息损失，但其未提供证据证明其损失的存在，且合同对因逾期办证解除合同的违约责任有明确约定即被告应向原告支付已付房款千分之一的违约金，计3226.7元，故本院仅支持3226.7元；关于原告诉请返还车位使用费247000元的诉讼请求，本院认为，原告与被告签订的《河畔公馆地下车位使用权协议》（以下简称车位使用权协议）系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自义务不得擅自变更或解除。原告已依协议约定缴纳了使用费用，被告亦依约向原告交付了涉案车位，至今已使用二年，且车位使用权协议与《商品房买卖合同》系两个独立的合同，原告在被告处购买了两套房屋，其中一个《商品房买卖合同》的解除并不必然导致车位使用权协议的解除，原告仅以《商品房买卖合同》解除为由，主张其车位使用目的无法达到，请求被告返还车位使用费无合同及法律依据，本院不予支持。关于原告诉请的逾期办证违约金，本院认为，原告已主张解除合同，且本院已判令被告承担解除合同违约金，故对该请求本院不再予以支持。关于原告要求被告赔偿维修基金16716元的诉讼请求，因该维修基金是原告因买房向有关机关缴纳的，房屋买卖合同关系解除后原告可凭相关手续到有关机关办理退费，该项不是原告的实际损失，故本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告张芳与被告沈阳华新联美置业有限公司于2013年4月6日签订的商品房买卖合同（合同编号E1XX42789）于本判决生效之日起立即解除；
二、被告沈阳华新联美置业有限公司于本判决生效后七日内返还原告张芳购房款3226701元；
三、被告沈阳华新联美置业有限公司于本判决生效后七日内给付原告张芳违约金3226.7元；
四、驳回原告张芳的其他诉讼请求。
如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费37828元，由原告张芳承担5189元，被告沈阳华新联美置业有限公司承担32639元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费37828元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 朱 波
代理审判员 赵文新
人民陪审员 金 丽
二〇一六年八月五日
书 记 员 顾芷齐
附本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。