江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)苏民终字第00431号
上诉人（原审原告）梁悦。
委托代理人于婷，江苏苏源律师事务所律师。
委托代理人李群。
被上诉人（原审被告）苏州绿城御园房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州工业园区翠园路151号301-302室。
法定代表人田强，该公司董事长。
委托代理人朱海龙，该公司职员。
委托代理人赵竹群，该公司职员。
上诉人梁悦因与被上诉人苏州绿城御园房地产开发有限公司（以下简称绿城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市中级人民法院（2014）苏中民初字第0098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月29日受理后，依法组成合议庭,于2015年11月9日公开开庭审理了本案。上诉人梁悦及其委托代理人于婷、李群，被上诉人绿城公司的委托代理人朱海龙、赵竹群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2011年9月28日梁悦与绿城公司签订《换房协议》约定：“梁悦自愿将2011年9月2日购买的御园花园5-101换至御园花园5-106。梁悦原房屋合同金额为29583000元，至2011年9月28日梁悦共付房款1000000元。经研究，绿城公司同意将梁悦所付房款1000000元转至5-106，共转金额1000000元。自本协议签订之日起，原房屋交绿城公司另行出售”。后梁悦与绿城公司签订《苏州工业园区商品房（全装修房）销售合同》（合同编号：201209210016），约定梁悦向绿城公司购买苏州工业园区玉园花园5-106室房屋，该房屋建筑总面积为790.97平方米，每平方米单价为35092.354元，总价款为27757000元。合同第十七条约定，绿城公司定于2013年6月30日前将该房屋交付给梁悦，不可抗力除外。合同第二十条约定，除不可抗力外，绿城公司逾期交付该房屋的，梁悦有权按已支付的房价款向绿城公司追索逾期利息（按中国人民银行公布的同期同档住房贷款基准利率计算）。逾期利息自合同约定的交付日期之第二日起算至实际交付之日止。逾期超过三个月的，梁悦有权单方面书面通知绿城公司解除合同，绿城公司除支付逾期利息外，每延期一天按实际总房价款的万分之一向梁悦支付违约金。
一审另查明，2011年9月2日梁悦向绿城公司支付了5-101室房屋的定金100万元，绿城公司开具了交款单位为“梁悦”的收据。2011年10月27日梁悦向绿城公司支付了5-106室房屋的首付款10107000元，绿城公司开具了交款单位为“李群”的收据。5-106室房屋的购房余款1665万元由梁悦以贷款方式支付。诉讼中绿城公司确认，梁悦已按约支付5-106室房屋的全部购房款。
2013年6月24日绿城公司取得了涉案房屋的商品房交付使用通知书。2013年6月15日绿城公司向梁悦邮寄了玉园花园5-106室入伙通知书。庭审中，梁悦认可收到该入伙通知书，但主张5-106室房屋存在严重质量问题，不符合交付条件，至今无法正常使用。经本院释明，梁悦明确表示对房屋质量问题不申请鉴定。
一审再查明，梁悦与李群（即本案中梁悦的委托代理人）系夫妻关系。
一审诉讼中，梁悦为证明绿城公司应补偿其房屋差价，提供了《价格承诺书》一份。该《价格承诺书》载明：“尊敬的李群业主：您好！感谢您购买本公司开发的御园项目一期（下称该项目一期）5幢106室房屋（下称该房屋）。为维护该项目一期价格秩序，确保您的购房利益，本公司承诺如下：从即日起至您与本公司就该房屋签订的《苏州工业园区商品房（全装修房）买卖合同》（合同编号201110270069）约定的房屋交付日期，如果本公司调低与您购买的该房屋相同的该项目一期其他房屋的实际销售价格的，本公司将补偿您差价。特此承诺”。《价格承诺书》的落款日期为2011年10月31日，落款处加盖有苏州绿城御园房地产开发有限公司销售合同专用章。
一审中梁悦主张，在双方签署本案诉讼中提交的编号为201209210016的合同之前，梁悦与绿城公司签署了编号为201110270069的合同，绿城公司作出了《价格承诺书》，但因编号为201110270069的合同中“梁悦”的姓名被误写为“梁岳”，双方重新签订了编号为201209210016的合同，也就是本案诉讼中提交的合同。因《价格承诺书》明确表示，承诺的对象是绿城御园5-106室房屋，故该承诺是有效的。
绿城公司对《价格承诺书》的真实性不予认可，但经本院释明，绿城公司明确表示对《价格承诺书》落款处加盖的印章的真实性不申请鉴定。
一审中梁悦还主张，绿城公司于2012年8月30日销售的御园项目一期8-111室房屋的价格是2009万元；2014年4月10日销售的御园项目一期7-112室房屋的价格是2000万元；2014年4月1日销售的御园项目一期4-101室房屋的价格是2000万元，上述事实可以证明绿城公司已将类似房屋降价销售，故绿城公司应按《价格承诺书》的约定补偿房款差价7757000元。
绿城公司经核实后确认：8-111室房屋，销售合同签约时间为2012年8月30日，建筑面积为729.89平方米，销售价格为2009.28万元；7-112室房屋，销售合同签约时间为2014年4月25日，建筑面积为775.54平方米，销售价格为2000万元；4-101室房屋，销售合同签约时间为2014年6月29日，建筑面积为751.97平方米，销售价格为2000万元。被告绿城公司认为，8-111室房屋的面积比涉案5-106室房屋小60平方米，且户型、位置没有5-106室房屋好；7-112室房屋、4-101室房屋销售日不在《价格承诺书》有效期内。
一审庭审后，绿城公司又提供了御园项目一期4-112室、7-106室、8-101室、5-101室、5-107室五套房屋的商品房销售合同，其中4-112室房屋，签约时间为2013年11月20日，建筑面积为791.82平方米，销售价格为2400万元；5-101室房屋，签约时间为2012年5月14日，建筑面积为776.41平方米，销售价格为2502.7万元；5-107室房屋，签约时间为2011年12月10日，建筑面积为723.63平方米，销售价格为2400万元；7-106室房屋，签约时间为2013年11月30日，建筑面积为825.83平方米，销售价格为2580万元；8-101室房屋，签约时间为2013年6月1日，建筑面积为791.87平方米，销售价格为2650万元。绿城公司认为，上述房屋的签约时间与销售价格可以证明涉案小区中与涉案5-106室房屋同一期的房源并无降价。
梁悦质证认为，对上述五套房屋的商品房买卖合同的真实性没有异议，但涉案5-106室房屋属于边栋，在同一期16套边栋中，有7套是以2000万元销售或挂牌待售。7-112室房屋与5-106室房屋的位置、面积、朝向几乎相同，7-112室房屋虽然为样板房，但装修标准及水准均高于5-106室房屋，出售时还赠送了价值百万元的窗帘、灯具等，相当于购房价还不到2000万元。因此，本案应当以2000万元作为适用《价格承诺书》的比对依据。
一审法院认为，梁悦与绿城公司签订的《换房协议》、《苏州工业园区商品房（全装修房）销售合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。
本案一审争议焦点一是梁悦提供的《价格承诺书》是否真实合法有效，绿城公司是否应退还梁悦房屋差价。一审法院认为，虽然绿城公司对《价格承诺书》的真实性不予认可，但绿城公司明确表示对《价格承诺书》落款处加盖的印章的真实性不申请鉴定，在无反证推翻《价格承诺书》真实性的情况下，应认定《价格承诺书》系绿城公司的真实意思表示。经审查，《价格承诺书》的内容并不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，故《价格承诺书》应为合法有效，对绿城公司具有法律约束力。
《价格承诺书》系绿城公司于2011年10月31日出具，在此之前，2011年9月28日梁悦与绿城公司签订《换房协议》，明确由梁悦购买5-106室房屋。梁悦于2011年9月2日支付的5-101室100万元定金转为5-106室购房款，2011年10月27日梁悦又支付了5-106室房屋的首付款10107000元。因此，《价格承诺书》出具之前，梁悦作为御园项目一期5-106室房屋买受人的身份已经确定。《价格承诺书》中载明的业主虽为李群，但李群与梁悦系夫妻关系，梁悦在购房过程中委托李群办理相关事宜符合常理。绿城公司出具的5-106室首付款收据也将李群列为交款人，印证了绿城公司认可李群代理梁悦办理购房事宜。梁悦系5-106室房屋的买受人，《价格承诺书》的原件亦由梁悦持有，《价格承诺书》的相应权利理应归属于梁悦。
关于《价格承诺书》载明的编号为201110270069的合同，梁悦主张，因编号为201110270069的合同误将“梁悦”写为“梁岳”，后双方重新签订了编号为201209210016的合同；绿城公司则称，其无法查找到编号为201110270069的合同，当时负责销售的人员已经离职，对该事实不清楚。一审法院认为，虽然双方均无法提供编号为201110270069的合同，但鉴于一审法院对《价格承诺书》的真实性已予认定，《价格承诺书》的内容即可以证明双方签订过编号为201110270069的合同，梁悦在诉讼中提供的编号为201209210016的合同，绿城公司不持异议，故一审法院认定双方就5-106室房屋的买卖确实签订过两份合同。对两份合同的签订情况，绿城公司未能作出有别于梁悦的其他解释，也未提供证据证明两份合同的内容发生了实质性变更，故一审法院合理采信梁悦的主张，合同编号问题不影响绿城公司按《价格承诺书》的约定承担相应的责任。
根据《价格承诺书》的约定，绿城公司在梁悦购买的5-106室房屋交付日期之前，调低御园项目一期其他房屋的实际销售价格的，绿城公司应补偿梁悦房屋差价。关于绿城公司辩称的每套房屋的销售价格不具有可比性和参考性的意见，一审法院认为，《价格承诺书》的出具旨在保障梁悦购买的房屋在交付之前不因绿城公司对同一期房屋销售价格的降低而贬值，而销售价格属于绿城公司可以掌控的范围，如支持绿城公司以每套房屋的销售价格不具有可比性和参考性为由进行抗辩，则意味着绿城公司可以以房屋差异性为由轻易规避《价格承诺书》的适用，从而导致《价格承诺书》对绿城公司不再具有任何实质意义上的约束力，这明显违背《价格承诺书》出具的目的，也有违诚实信用原则，故对绿城公司的抗辩意见，一审法院不予采纳。本案中梁悦主张以御园项目一期8-111室、7-112室、4-101室三套房屋的销售情况作为适用《价格承诺书》进行补差的依据。经审查，梁悦购买的5-106室房屋的交付日期为2013年6月30日，7-112室房屋和4-101室房屋的出售时间均在2013年6月30日之后，故不属于《价格承诺书》的适用范围；8-111室房屋的出售时间虽然在2013年6月30日之前，但8-111室房屋与5-106室房屋在位置和面积上均有一定的差异，不足以作为认定补差款的依据。就5-106室房屋周边的4-112室、7-106室、8-101室、5-101室、5-107室五套房屋而言，4-112室、7-106室房屋的出售时间均在2013年6月30日之后，不属于《价格承诺书》的适用范围；虽然5-101室、5-107室、8-101室的出售时间均在2013年6月30日之前，但8-101室房屋在位置和面积上与5-106室房屋显然更为接近，故以8-101室房屋的销售价格2650万元作为适用《价格承诺书》进行补差的依据，较为合理。经综合考量及衡平双方利益，一审法院酌情认定绿城公司应补偿梁悦房屋差价款1257000元（27757000-26500000）。
本案一审争议焦点二是绿城公司是否构成逾期交房，梁悦主张的逾期交房利息和违约金是否应予支持。一审法院认为，双方合同约定，绿城公司应于2013年6月30日前将涉案房屋交付给梁悦。2013年6月15日绿城公司向梁悦邮寄了交房通知，梁悦认可收到交房通知，但主张涉案房屋存在严重质量问题，不符合交付条件，但经一审法院释明，梁悦明确表示对房屋质量问题不申请鉴定。一审法院认为，绿城公司已于2013年6月24日取得了涉案房屋的商品房交付使用通知书，梁悦对其主张的房屋质量问题未能提供有效证据予以证明，应认定涉案房屋符合交付条件，绿城公司也已书面通知梁悦按期交房，履行了合同约定的交房义务，故绿城公司并不构成逾期交房。梁悦要求绿城公司支付逾期交房利息和违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、绿城公司于判决生效之日起十日内支付梁悦1257000元；二、驳回梁悦的其他诉讼请求。一审案件受理费86342元、保全费5000元，合计91342元，由梁悦负担80668元、绿城公司负担10674元。
梁悦不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定被上诉人实际交付房屋时间错误。被上诉人虽然于2013年6月24日向上诉人邮寄了5-106室的入户通知，但这并不代表被上诉人已经将符合合同该约定标准的房产交付上诉人，实际上被上诉人通知交房后，上诉人在验收时发现房产存在严重质量问题，根本无法使用，相关验房记录反映交付的房屋存在诸多质量问题，被上诉人多次进行整改，直到2014年1月22日上诉人才勉强入住。二、一审法院认定房价补差的参考为8-101室是错误的。补偿差价的参考价应为直至交付日期所售出房屋的最低价而非最高价，一审法院选择了一套最接近约定交付日期的房源来进行价格比对是不合适的。从上诉人制作的小区平面图表上可见，因其房价巨大差异的原因为出售的时间不同，上诉人购房时期恰逢房价最高点，2012年四季度出现了大幅度降价促销，而2013年6月即一审法院用以参照的801房正临近现房交付时期，在此阶段出现了几例高价现房，但不是普遍现象，更难掩房价巨跌的事实。501房为上诉人2011年9月购入，价格2958万元，后换至本案所涉506房，被上诉人将501房于2012年5月再次出售，降价458万元，降幅16%。410房价格2416万元，因业主持有相同的保价协议，法院以2012年10月2067万元成交的408房进行比对，法院判定赔付410房业主350万元。一期售价价格最低的2000万元一套，虽然成交时间为2014年，但降价幅度均为25%以上，不论面积、朝向、方位以及是否属于边栋，均以2000万元价格出售，可见面积对别墅售价的影响微乎其微，退一步讲，即便不能用811房作为比对房源，与本案506房最相似及最接近的房源为501房，应当参照该房实际降价比例来认定506房的降价幅度。综上，请改判被上诉人向7757000元，并承担逾期交付利息及违约金206.3万元。
被上诉人绿城公司二审辩称：一、上诉人已入住诉争房屋，不存在逾期交付房屋的情况。诉争房屋已于2013年6月通过政府相关部门的验收，取得了验收报告、交付使用通知书及建筑临时使用证，达到合同该约定的交付标准。被上诉人与2013年6月在报纸上发送了交付公告并向上诉人邮寄了交房通知书，上诉人庭审中也承认入住了一年多。上诉人提出2014年1月份才入住房屋系上诉人的自由选择。退一步讲，即使上诉人确实没有实际住进房屋，其主张的逾期交房的利息和违约金金额过高，根据合同第二十条约定，如果合同继续履行，购房人可要求出卖人支付此期间的利息，并不包括违约金，且上诉人的诉讼请求远超出其实际损失，请求法院酌情调整，建议综合考虑同期租金水平。二、原审法院认定的房屋差价时合法合理的，上诉人提交的平面图没有实际反映房屋坐落位置和小区内部的整体情况。2013年小区整体交付，2014年仍有部分房屋未售，且市场下滑，整个房地产市场都存在部分价格调整的方案刺激市场，该时间段并不在价格承诺书约定的承诺时间，上诉人提出的小区调整售价的情况不能作为本案诉讼主张的理由。8幢111房签约时间为2012年8月，面积比诉争房屋少了50几个平方，北侧为层高5层的大平层，从位置、面积、采光、私密性等角度皆无可比性。5幢101房签约时间为2012年5月，面积比诉争房屋少了15个平方，该房屋南侧为小区巷道，且距中央水景有一定距离，从位置和面积上都不具有参考价值。综上，请求驳回上诉，维持原判。
对一审法院查明的事实，本院予以确认。
二审中，梁悦提交《验房记录》复印件两份，证明其主张的房屋质量及整改问题。绿城公司质证认为该记录表上没有任何签字确认，仅是一个打印的文本，对该《验房记录》真实性不予认可。
本案二审争议焦点为：一、梁悦主张绿城公司承担逾期交房违约金及利息的请求能否成立；二、梁悦主张绿城公司补偿房屋差价775.7万元的请求能否成立。
本院认为：
一、关于梁悦主张的延期交房责任问题。根据双方合同约定，绿城公司应于2013年6月30日前将涉案房屋交付给梁悦，合同履行过程中，绿城公司于2013年6月15日向梁悦邮寄了交房通知，梁悦收到该通知，因此绿城公司的交房时间符合合同约定。在收房过程中梁悦虽然对大理石、卫生间镜台施工质量以及灯光控制系统型号、空调主机品牌等问题提出异议并要求整改，绿城公司按照要求进行了整改，但根据双方合同约定，如房屋交付时买受人与出卖人对房屋装修质量产生争议，应经检测确认房屋装修质量违反国家强制性标准且严重影响正常居住使用，修复期间方能视为出卖人逾期交付期间，而双方当时并未对质量问题进行检测并确认是否违反国家强制性标准，故梁悦虽对房屋相关问题提出整改要求且绿城公司予以配合，但梁悦以此为由要求对方承担逾期交房责任，依据不足，原审法院对其该项诉讼请求未予支持，并无不当。
二、关于梁悦提出的要求绿城公司补偿房屋差价问题。根据绿城公司向李群出具的价格承诺书，从2011年10月31日起至合同约定的交付日期，如果绿城公司调低与梁悦购买的房屋相同的该项目一期其他房屋的实际销售价格，绿城公司应当补偿差价。项目实际销售过程中，绿城公司在承诺期内出售的其他房屋确有数栋房屋的销售价格低于梁悦的购房价格，其应当依照价格承诺书的约定向梁悦返还销售差价。关于返还差价的数额，从承诺书的约定内容看，差价数额应当以承诺其内价格最低的相同房屋销售价格作为比对标准，因该项目的房屋均为独立别墅，房屋面积、坐落区位、周围景观带情况均会影响房屋定价，事实上该项目一期中与上诉人购买房屋完全相同的房屋并不存在，但综合绿城公司向李群出具的价格承诺书的内容及双方订立该承诺书的目的，应以区位邻近的房屋销售价格作为比价依据。梁悦二审中提出以8-111或者4-108作为比价依据，因该两栋房屋的区位与5-106房屋差距较大，故不能作为比价依据。5-106周围的房屋为5-101、4-412、8-101、5-107，其中4-112的出售时间在2013年6月之后故不符合承诺书约定的时间范围，其他三幢房屋的区位均与5-106房屋接近，虽然面积与5-106室均不相同，但从面积单价上看5-101房屋的单价最低，故应当以该房屋作为比价依据，据此计算并结合面积差异，绿城公司应当承担的补差价格为（27757000/790.97-25027000/776.41）*790.97=2260669元。
综上，原审判决对房屋差价认定有误，本院予以调整。原审判决认定其他事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更江苏省苏州市中级人民法院（2014）苏中民初字第0098号民事判决第一项为：苏州绿城御园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付梁悦2260669元。
二、驳回梁悦的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费86342元、保全费5000元，合计91342元，由梁悦负担72160元、苏州绿城御园房地产开发有限公司负担19182元。
二审案件受理费86342元，由梁悦负担68210元、苏州绿城御园房地产开发有限公司负担18132元。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 洪
代理审判员 杨 雷
代理审判员 秦岸东
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 缪 晔