江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）扬民终字第01978号
上诉人（原审被告）居美云。
委托代理人崔明霞，江苏征远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐恒余。
委托代理人熊之扬，江苏乐助律师事务所律师。
委托代理人朱爱军，江苏乐助律师事务所律师。
原审被告田贵宏。
上诉人居美云因与被上诉人徐恒余、原审被告田贵宏房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州市广陵区人民法院（2015）扬广民初字第1122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月30日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐恒余在一审中诉称：2009年12月，徐恒余、居美云签订房屋租赁协议书，徐恒余将位于扬州市广陵区渡江南路东侧的钢模站南1-2两间门面房和500平方米经营用房出租给居美云开饭店使用，协议约定租赁期为五年（自2010年4月18日至2015年4月17日止），每年租金为65000元，租金每年一付，如逾期不支付租金，按银行全年贷款利息的四倍一并追偿。2012年5月，因出租房屋地段面临拆迁，双方经协商将租金支付方式变更为月缴，即每月的18日居美云支付租金5400元，双方按约履行至2014年3月17日，居美云开始拒绝缴纳租金，现双方租赁期限届满，居美云既不缴纳租金也拒绝返还房屋。现起诉至法院，请求法院判令：1、依法解除徐恒余、居美云之间的房屋租赁合同关系；2、居美云支付租金计70200元（2014年3月18日至2015年4月17日）及逾期违约金16848元；3、居美云支付房屋使用费至实际返还房屋时止（按照180元／天计算）；4、诉讼费由居美云承担。
田贵宏、居美云在一审中辩称：1、双方签订房屋租赁合同是事实，双方权利义务在合同中也有约定，但逾期交付租金的违约金过高，不符合法律规定。2、双方租赁合同关系实际在拆迁管理部门发布拆迁公告时就应该终止，双方协商酒家经营一天给付一天租金，不经营就无须给付租金。3、合同约定如果遇到政府拆迁，依据谁投资谁受益的原则，芸业酒家的拆迁补偿利益应由居美云享受，因徐恒余的原因，居美云始终无法获得拆迁补偿利益，不得不留在此处等待徐恒余支付拆迁补偿利益，造成目前双方纠纷的责任在对方。徐恒余提出要求支付2014年3月18日至今的房屋租金的诉请没有法律依据，请求法庭予以驳回。
原审查明：2009年12月28日，徐恒余（甲方）、居美云（乙方）签订房屋租赁协议书，约定徐恒余将自有坐落在扬州市广陵区渡江南路东侧的钢模站南1-2两间门面房和500平方米经营用房出租给乙方开饭店使用，租赁期为五年（自2010年4月18日至2015年4月17日止）；先付租金后使用的原则，每年租金为65000元，在每年度的首月乙方必须全部付清本年度租金，如逾期不支付租金，按其银行全年贷款利息的4倍一并追偿；在承租期内如遇国家征用拆迁，按照谁投资谁受益及拆迁条例规定由拆迁单位补偿甲方经营用房的拆迁费，补偿乙方经营性停业损失费以及搬迁费用等。
居美云承租该房屋后，开设了扬州市广陵区渡江路芸业酒家。2012年，双方变更租金给付方式为每月给付租金5400元，居美云租金给付至2014年3月17日，之后未再交纳租金。2014年，徐恒余起诉要求解除该租赁协议，后徐恒余撤回起诉。租赁期限届满后，双方未再签订租赁协议。
另查，租赁房屋地段于2011年发布拆迁公告，现租赁房屋仍未拆除，租赁房屋仍由居美云占用。
原审认为，徐恒余与居美云签订的房屋租赁协议书是真实的意思表示，不违反法律规定，合法有效，合同当事人应当按照该协议书约定全面履行各自的义务。
徐恒余在租赁期限届满前即起诉居美云要求解除租赁协议，租赁期限届满后徐恒余以诉讼的方式再次要求解除租赁协议，可视为徐恒余对居美云继续占有租赁物提出异议，现租赁期限届满，双方未签订新的租赁协议，双方签订的房屋租赁协议书因期限届满而终止，故徐恒余要求解除双方房屋租赁关系的诉求无事实和法律依据，原审法院不予支持。
居美云自2014年3月17日后即未再交纳租金，居美云提出双方协商酒家经营才给租金、不经营无须给付租金，且租赁房屋面临拆迁也无须给付租金的意见，对此徐恒余予以否认，居美云提供的证据不足以证明其主张，故徐恒余要求居美云支付租金70200元的诉求有法可依，应予支持。合同约定居美云逾期给付租金，徐恒余有权要求居美云按银行全年贷款利息的4倍支付违约金，综合该租房协议的目的、性质及徐恒余的损失等因素，居美云认为违约金过高有事实依据，原审法院调整为按中国人民银行同期贷款基准利率计算违约金，金额为4212元。
房屋租赁协议书终止后，居美云无正当理由继续占用该租赁物，应当支付房屋占用使用费，故对徐恒余参照每月租金5400元的标准要求居美云支付房屋使用费的诉求予以支持。
田贵宏并非房屋租赁协议的当事人，徐恒余起诉田贵宏无法律依据，故对徐恒余要求田贵宏承担责任的主张不予支持。
原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、居美云于判决生效后十日内给付徐恒余租金70200元、违约金4212元及房屋占用使用费（从2015年4月18日计算至居美云实际返还房屋之日止，按每月5400元计算）；二、驳回徐恒余对田贵宏的起诉；三、驳回徐恒余其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1976元，减半收取为988元，由徐恒余负担144元，居美云负担844元。
判决后，居美云不服，向本院提起上诉称：1、居美云夫妇将全部积蓄用来投资经营饭店，并与出租人徐恒余约定，若承租期内遇国家征用拆迁，按照谁投资谁受益以及拆迁条例规定由拆迁单位补偿徐恒余经营用房拆迁费，补偿居美云经营性停业损失费及搬迁费用。2011年8月，讼争房屋遭遇拆迁，居美云承租房屋内的装饰装修费用评估价为227688元。居美云多次就拆迁事宜与徐恒余协调，但徐恒余因自己的无理要求不能达到而拒绝与拆迁公司签订拆迁协议，正因如此，拆迁公司也无法与承租人居美云签订拆迁协议。2014年9月，居美云连续发函告知徐恒余，提出交还房屋钥匙及商谈房屋拆迁事宜，但徐恒余拆阅信件后退回。居美云认为，徐恒余实际采取拖延策略，致使五年期的承租期限到期，以期获得居美云承租饭店内的装饰装修等拆迁补偿，现还诉求居美云以租金标准支付房屋使用费，明显有违公平原则。居美云占用讼争房屋系为了向徐恒余主张拆迁补偿，且饭店早就无法经营。2、原审法院按照年租金65000元的标准判决居美云支付房屋占用费也明显过高，双方约定65000元租金标准，系基于承租房屋作为饭店的商业价值。但该地区拆迁后，该房屋商业价值已经大打折扣，原审法院不考虑房屋的实际情况，机械按照合同约定判决，显属事实认定不清。综上请求：撤销原判，依法发回重审或直接改判。
徐恒余答辩称：居美云在租赁期间2011年8月即明知租赁的房屋面临拆迁，也明知拆迁公告中告知的拆迁期限，但居美云并未提出解除租赁合同，而是与徐恒余协商继续租赁经营，只是变更了租金的交付方式，双方的租赁关系直至2015年4月17日期限届满始终处于履行状态。居美云在租赁期内遇到国家征用拆迁，本可以选择按照双方之间协议第六条的约定，解除双方的租赁关系，由拆迁单位按照拆迁政策给予相应的补偿，但是居美云既想继续经营获取利益，又想在拆迁时获得补偿，所以选择了边经营收益边等待拆迁的方式，由于拆迁形势等多种原因，涉案的房屋虽然已经经过评估，但是至今未能达成拆迁安置协议，徐恒余也未获得任何拆迁补偿。徐恒余曾因居美云拖欠租金，于2014年6月18日向法院提起诉讼，要求解除租赁关系，但是居美云仍拒绝解除，而是继续承租经营。既然居美云选择了继续经营承租，就应该按照协议约定履行。现租赁期限已经届满，租赁房屋并未拆迁，居美云一直占有使用该房屋，因此原审法院判决居美云支付拖欠的租金以及按照每月5400元的标准给付房屋占用使用费与法有据。
田贵宏述称：不是我们和徐恒余协商，而是徐恒余和我们协商，要求把租金改成一个月一付。其他人还是这样，没有拆迁。隔壁拆迁的时候都把我的窗户弄坏了。且徐恒余现在租赁给其他人基本上不收租金。也就一个月100元左右。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本案二审的争议焦点是：居美云是否应当支付2014年3月18日之后的租金、违约金及房屋使用费？如果应当支付，金额如何确定？
本院认为，首先，居美云应当支付2014年3月18日之后的租金、违约金及房屋使用费。理由：居美云与徐恒余签订讼争所涉租赁协议，徐恒余依约向居美云提供了符合合同约定的房屋，居美云亦实际占用了承租房屋，居美云即应依约向徐恒余支付房屋租金，即自2014年3月至合同期满之日止。合同期满后，因居美云仍旧继续占用承租房屋，现徐恒余依照租金标准诉求居美云支付合同期满后的房屋使用费用，亦有事实和法律依据。讼争双方在一审中一致确认2012年双方即变更租金交纳方式为一月一交，而居美云占用承租房屋却不再交纳房屋租金的行为显然属于违约行为，原审法院判令居美云承担未按时交纳房屋租金的违约金，亦有事实和法律依据。其次，对于房屋使用费标准问题。虽承租房屋的确发生了被纳入拆迁范围的事实，也发生了周围已经悉数拆迁造成饭店经营环境恶劣的事实，但居美云在房屋租赁合同到期后，仍选择继续占用承租房屋，即便其并未继续经营饭店，但该期间的房屋使用费用显属居美云自己扩大的损失，原审法院以租金标准判决房屋使用费，并无不当。再次，对于居美云在诉讼中提及，其早于2014年即向徐恒余发出要求解除合同的函件，但该函件一方面并未明确表明其要求解除房屋租赁合同，另一方面即便居美云以寄送函件的形式向徐恒余主张解除合同，但因居美云并未向出租人徐恒余交还承租房屋，故其实际也未实施解除合同的行为。最后，至于居美云在诉讼中提及的，讼争房屋早于2011年即被纳入拆迁范围，而徐恒余故意拖延拆迁时间以使得居美云不能获得本该获得的拆迁补偿，反而将租赁合同拖延至合同期限届满。本院认为，居美云与徐恒余在租赁合同中明确约定“在承租期内如遇国家征用拆迁，按照谁投资谁受益及拆迁条例规定由拆迁单位补偿徐恒余经营用房的拆迁费，补偿居美云经营性停业损失费以及搬迁费用”，而原审查明讼争房屋所处地块已于2011年8月17日被纳入国家征用拆迁范围，因此，即便截止目前徐恒余并未就讼争房屋与拆迁单位最终签订拆迁安置协议，但是“遇国家征用拆迁”这一事宜的确发生在承租期内的“2011年8月17日”，因此徐恒余、居美云仍应依照上述合同约定协商处理今后的拆迁补偿事宜。但居美云认为其为了获得拆迁补偿而占用讼争房屋，并非其不需向出租人交纳租金和房屋使用费的合法理由。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人居美云的上诉理由缺乏事实及法律依据，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1976元，由居美云负担。（已交）
本判决为终审判决。
审 判 长 宦广堂
审 判 员 蒋金生
代理审判员 刘莉莉
二〇一五年十二月九日
书 记 员 王 媛