江苏省无锡市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)苏02执异106号
案外人：殷蕾，女，1978年12月20日生，，汉族，户籍地宜兴市，现住宜兴市。
委托诉讼代理人：钱锋，男，1977年12月6日生，，汉族，户籍地江苏省宜兴市，现住宜兴市。
委托诉讼代理人：钱东如，宜兴市丁蜀法律服务所法律工作者。
申请人：卢新华，男，1952年4月13日生,，汉族，住上海市长宁区。
委托诉讼代理人：张姝，上海君澜(无锡)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢曦朦，上海君澜(无锡)律师事务所律师。
被申请人：承强，男，1961年10月2日生，，汉族，住江苏省宜兴市。
被申请人：张惠亚，女，1961年9月6日生，，汉族，住江苏省宜兴市。
被申请人：江苏东来房地产开发有限公司，住所地江苏省宜兴市新城绿园小区综合商住楼。
法定代表人:承强，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴炜，该公司员工。
本院在执行申请人卢新华与被申请人承强、张惠亚、江苏东来房地产开发有限公司（以下简称东来公司）民间借贷纠纷保全一案中，因本院查封了东来公司名下的房产。案外人殷蕾向本院提出执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并进行了公开听证，案外人殷蕾的委托诉讼代理人钱锋、钱东如，申请人卢新华的委托诉讼代理人张姝、谢曦朦，被申请人东来公司的委托诉讼代理人吴炜到庭参加听证，现已审查终结。
案外人殷蕾异议称：其于2010年8月3日与东来公司签订了商品房买卖合同，购买了东来公司名下的东来商务港房屋两套，同日该房已交付其使用，后交清房款及相关物业、水电费用。近期去办理房产证，发现该房已被查封，为保障其合法权益，请求法院解除查封。
申请人卢新华辩称：一、案外人与东来公司的房屋买卖合同真实性、合法性均无法确认，案外人称已交清所有房款但未及时办理房屋过户手续，与常理不合，不排除东来公司与案外人伪造房屋买卖合同，对抗执行的可能性。二、东来公司仍为被查封房屋的所有权人，法院有权查封该房屋，根据物权法第九条及第十四条规定，案外人未办理过户变更登记，物权并无设立，无法取得涉案房屋产权，案外人没有办理房屋过户手续是存在重大过错责任的。
被申请人东来公司则称：其公司认可案外人购买的房屋，该房款已全部付清，公司已将房产交付案外人，且签订合同为网签合同，不存在伪造房屋买卖合同的可能，故其公司请求法院依法调查，解除案外人房屋的查封。
本院经审查查明：2016年9月9日，本院作出（2016）苏02民初255号民事裁定，裁定：冻结被申请人承强、张惠亚、东来公司名下的银行存款8000万元或查封、扣押相应价值的财产。2016年9月27日，本院作出了（2016）苏02民初255号-1协助执行通知书，并至宜兴市不动产登记中心查封了东来公司名下的房产，包括登记的所有权证号（初始登记证）为100010149024和100010149133，座落在宜兴市新街街道新城路506号1612室和1812室，建筑面积均为58.12平方米的房屋。
本院查封上述房屋后，案外人殷蕾即向本院提出异议，认为本院查封的房产系其所有，并提供如下证据：1、商品房买卖合同，证明其于2010年8月3日向东来公司购买了房屋代码为100010149024，房号为商务港幢16层1621号房，建筑面积为57.39平方米和房屋代码为100010149133，房号为商务港幢18层1821号房，建筑面积为57.39平方米的两套房屋。殷蕾作为买受人进行了签字。2、销售不动产统一发票，证明东来公司于2013年8月12日向殷蕾开出了购买《东来国际商务港》，不动产楼牌号为506-1612和1812、建筑面积均为58.12平方米房屋支付房款的票据。3、宜兴市商品房初始登记证，证明东来公司销售的房屋代码为100010149024和100010149133的房屋，初始登记的房屋座落于新街街道新城路506号1612室和1812室，建筑面积均为58.12平方米，初始登记时间均为2013年5月29日。4、完税凭证及物业、水电缴纳凭证。
申请人卢新华质证认为对证据的真实性予以认可，但对其证明目的不予认可，即使案外人与东来公司存在房屋买卖关系，也仅仅是合同权利，没有物权权利，其至今没有办理房屋过户登记手续，房屋所有权人依然是东来公司，法院查封是合理合法的。对于商品房买卖合同真实性合法性无法确定，不予认可。对商品房初始登记证原件予以认可，但认为其依然不能证明合同房屋为异议房屋。对于打款证明及银行流水真实性予以认可，但对情况说明的真实性无法确认。东来公司则质证对证据的真实性、合法性、关联性没有异议。
本院另查明，殷蕾称其名下在宜兴另有一套120多平方米的房屋，卢新华对此没有异议。殷蕾称其房款已通过建设银行汇了大部分款项、少部分系支付的现金。东来公司认可殷蕾的两套房款已全部付清。卢新华称对殷蕾付款的真实性无法确认。
上述事实有本院民事裁定书、协助执行通知书、当事人举证材料及本院听证笔录等证据在卷佐证。
本案争议焦点为：本院查封的东来公司名下的本案房产应否解封。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，殷蕾与东来公司签订《商品房买卖合同》的时间虽早于本院查封的时间，且所购房屋的房款已支付完毕，但殷蕾在宜兴地区有其他用于居住的房屋，故殷蕾的异议请求不符合上述法律的规定。另由于殷蕾在付清房款后一直未予办理房产过户手续，且无因其他原因未能办理房产过户手续的证据，故亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。故殷蕾的异议请求不能成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：
驳回殷蕾的异议请求。
如案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 孙晓敏
审判员 俞 彤
审判员 秦小兵
二〇一七年九月十五日
书记员 张 萍
本案援引法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。