河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫03民终5881号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王向丽，女，汉族，1967年5月15日出生，住洛阳市洛龙区。
委托诉讼代理人：张博，河南弘创律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李瑶，河南弘创律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：解媛哲，女，汉族，1988年8月27日出生，住洛阳市洛龙区。
委托诉讼代理人：王卫奇，河南航星律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：洛阳市汇天房地产咨询有限公司，住所地：洛阳市西工区行署路4号院36幢3-101室。
法定代表人：王新慧，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨振亚，该公司职工。
上诉人王向丽因与被上诉人解媛哲及洛阳市汇天房地产咨询有限公司（以下简称汇天公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市洛龙区人民法院（2017）豫0311民初2250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王向丽及其委托诉讼代理人张博、李瑶，被上诉人解媛哲的委托诉讼代理人王卫奇，被上诉人汇天公司的委托诉讼代理人杨振亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王向丽上诉请求：1.依法撤销原审民事判决书第二项、第三项，改判上诉人不承担责任；2.依法撤销原审民事判决书第四项，改判被上诉人支付上诉人违约金5.75万元；3.一审诉讼费、反诉费、保全费及二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院查明事实不清，认定证据错误，依法应予部分撤销并改判。l、一审法院查明事实部分认定：“合同签订前，经汇天公司口头协商，王向丽的银行按揭贷款29万元由解媛哲出资解押，出资的29万元包括解媛哲的首付款12万元，剩余17万元由汇天公司找人垫资，利息由解媛哲承担，王向丽和解媛哲均表示同意。”对此的认定明显错误。首先，合同签订前三方并没有对此进行协商。其次，合同签订在后，应以合同约定为准。合同中的第一条第1.4条，已明确约定2016年12月25日前由买方出资协助解押，出资额为29万元。合同第二条第2.4条也载明买方须在2016年12月25日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款，首付款金额为12万元。依据上述两条约定，足以认定银行解押款为29万元由被上诉人出资，该解押款中不包括首付款12万元。一审法院摒弃了合同约定，仅仅以本案中中介公司的单方陈述称是三方口头约定，认定解押款29万元包括12万元首付款。而上诉人在一审时对中介公司所称有口头约定解押款包括首付款，不予认可，从未有这样的约定。这一点从解媛哲提供的录音证据中可以看出，上诉人与被上诉人并未对此事达成口头协议。在此情况下，一审法院依据中介公司的陈述作为定案依据明显错误，应予纠正。一审法院查明事实部分认定：“随后，王向丽和第三人在向银行办理贷款解押手续时，由于王向丽提出解媛哲支付的12万元首付款已经使用，不能再用于偿还银行贷款，导致合同无法继续履行。”亦与事实不符。王向丽在收到首付款后，对该款项是否使用，被上诉人并未向法院提交任何有效证据加以证明。法院仅凭被上诉人和中介公司的一段通话就确定上诉人将首付款支取，明显存在偏袒一方之嫌。作为首付款支付给上诉人后，上诉人有权自由支配，不受任何限制。一审法院认定事实有误，由此得出的判决也必定错误，依法应予部分撤销并改判。2、上诉人在合同履行中不存在违约行为，不应承担违约责任。由于上诉人不认可解押款中包括首付款的这一事实，在解媛哲没有任何证据加以佐证的前提下，一审法院认定上诉人构成违约，于法无据。3、中介公司收取被上诉人佣金1.8万元，并未告知上诉人，对于佣金收取的合法性、合理性，均剥夺了上诉人的相关权利。对于收取中介费收费标准未在合同中予以约定，而且1.8万元的中介费远远超出了物价部分制定的收费标准。物价部门制定的中介费标准一般为房屋总价的1.5%（本案中房屋总价为57.5万元），而解媛哲所支付的1.8万元的中介费明显过高。被上诉人解媛哲与中介公司存在恶意串通，损害上诉人权益的行为。一审法院没有查清佣金收取的合法合理性，也未对此次中介公司所提供的服务进行综合考量的情况下，就判决确定佣金数额，明显不妥。本案中中介公司未促成买卖双方房屋交易成功，按照法律规定应视为中介公司没有促成双方合同的成立。本案违约方是被上诉人，按照合同约定中介费应由被上诉人解媛哲承担。二、被上诉人解媛哲存在违约行为，理应按照合同约定承担责任。合同第一条第1.4第二项约定2016年12月25日前，由买方出资协助解押，出资金额为29万元。合同第二条第2.4条也载明买方须在2016年12月25日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款，首付款金额为12万元。明确表明，被上诉人应该在2016年12月25日前向上诉人支付首付款12万元，并准备好解押款29万元。但被上诉人未按照合同约定准备解押资金，导致合同不能继续履行。被上诉人作为违约方，却通过发律师函的形式，单方解除与上诉人的房屋买卖合同，其以实际行为表示不出资解押，违反了合同约定。依据合同第四条第1条约定，被上诉人应向上诉人支付违约金5.75万元。
解媛哲辩称：本案纠纷是由于上诉人违约不办理房屋过户引起，一审判决认定事实清楚，请求二审法院予以维持。
汇天公司辩称：同意一审判决。
解媛哲向一审法院起诉请求：1.依法判令王向丽返还其首付款12万元；2.依法判令王向丽支付其违约金5.75万元；3.依法判令王向丽赔偿其损失1.8万元；4.依法判令王向丽承担本案诉讼费、保全费。
王向丽向一审法院反诉请求：1.依法判令解媛哲支付给其违约金5.75万元；2.依法判令解媛哲所付的2万元定金合法有效，不予返还；3.依法判令解媛哲承担反诉费。
一审法院认定事实：2016年11月11日，解媛哲作为买方、王向丽作为卖方、汇天公司作为中介方签订《房产交易合同》一份。《房产交易合同》第一条约定，王向丽自愿将合同项下的坐落于洛阳市洛龙区开元大道219号1-4幢2-2402，建筑面积为92.11平方米，房产权证号06××66的房屋出售给解媛哲；房产设立抵押的，买卖双方按照合同约定于2016年12月25日前办理房产解押等相关手续；由买房出资协助解押，出资金额为29万元。《房产交易合同》第二条约定，房屋成交价格为人民币57.5万元整；买房须在2016年12月25日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款，首付款金额为12万元。《房产交易合同》第四条约定，如任何一方未按本合同约定履行义务的，应当向守约方承担相应的违约责任，违约金额为该房产成交价的10%。合同签订前，经汇天公司口头协商，王向丽的银行按揭贷款29万元由解媛哲出资解押，出资的29万元包括解媛哲的首付款12万元，剩余17万元由汇天公司找人垫资，利息由解媛哲承担，王向丽和解媛哲均表示同意。对付款方式汇天公司解释为：买方申请贷款45.5万，剩余12万为首付款，这样贷款与首付款之和57.5万为房屋总价款。合同签订当日，解媛哲支付王向丽定金2万元，支付汇天公司佣金1.8万元。2016年11月24日，解媛哲支付王向丽10万元。随后，王向丽和汇天公司在向银行办理贷款解押手续时，由于王向丽提出解媛哲支付的12万元首付款已经使用，不能再用于偿还银行贷款，导致合同无法继续履行。后经汇天公司多次协调，王向丽一直不同意履行。解媛哲于2017年1月12日向王向丽及汇天公司邮寄《律师函》，要求王向丽在收到本函后五日内完成银行抵押手续、十五日内完成房产过户手续，并配合办理按揭贷款手续。汇天公司协助办理上述抵押手续、房产过户手续、按揭贷款手续。逾期不履行则解除解媛哲与王向丽签订的《房产交易合同》，解除解媛哲与汇天公司居间法律服务关系。2017年1月13日，王向丽、汇天公司收到律师函后，仍未履行《房产交易合同》。《房产交易合同》已经于2017年1月28日解除。一审法院认为，王向丽、解媛哲及汇天公司签订的《房产交易合同》合法有效，三方应按照协议内容严格履行。《房产交易合同》关于出资解押款29万元是否包含首付款12万元存在争议，王向丽认为不包括首付款12万元，解媛哲认为包括首付款12万元，而合同条款未明确是否包括首付款12万元。但根据汇天公司庭审陈述的事实，三方签订《房产交易合同》当日约定出资解押款29万元包括解媛哲支付的首付款12万元，因此该院对出资解押款29万元包含解媛哲的首付款12万元的事实予以认定，王向丽的辩解理由不能成立。由于王向丽的违约行为，导致《房产交易合同》迟迟无法履行，已经给解媛哲造成了相应的经济损失。解媛哲向王向丽邮寄了《律师函》，要求王向丽限期履行《房产交易合同》。但王向丽仍未履行，解媛哲解除《房产交易合同》并要求王向丽赔偿损失符合法律规定，该院依法予以支持。而关于王向丽反诉请求，由于本案是因为王向丽违约导致纠纷发生，王向丽反诉要求解媛哲赔偿损失没有事实和法律依据，该院依法不予支持。解媛哲依据《房产交易合同》支付的首付款12万元及佣金1.8万元共计13.8万元，要求王向丽承担符合法律规定。违约金按照《房产交易合同》第四条约定主张5.75万元，该标准远低于双方发生纠纷以来交易房屋价格的增值部分，该院应予支持。判决：一、王向丽于本判决生效之日起十日内返还解媛哲首付款12万元；二、王向丽于本判决生效之日起十日内支付解媛哲佣金支出1.8万元；三、王向丽于本判决生效之日起十日内支付解媛哲违约金5.75万元；四、驳回王向丽的反诉请求。
本院对原审法院审理查明的事实予以确认。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人王向丽与被上诉人解媛哲、汇天公司签订的《房产交易合同》系各方真实意思表示，合法有效。关于本案合同履行过程中违约方的认定问题，各方当事人对《房产交易合同》关于出资解押款29万元是否包含首付款12万元存在争议，王向丽认为不包括首付款12万元，解媛哲认为包括首付款12万元，而合同条款未明确是否包括首付款12万元。根据汇天公司的陈述，三方签订《房产交易合同》当日约定出资解押款29万元包括解媛哲支付的首付款12万元，汇天公司作为居间人，系独立于房屋买卖双方的第三方，其陈述具有较强的可信度和证明力，原审法院认定出资解押款29万元包含解媛哲的首付款12万元并无不当。上诉人王向丽上诉主张解媛哲违约并要求解媛哲赔偿损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。上诉人王向丽上诉主张解媛哲与汇天公司存在恶意串通损害其权益的行为，其并未提交有效证据予以证实，本院不予采信。上诉人王向丽上诉理由不成立，本院不予采信。
综上所述，王向丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2926元，由王向丽负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵广云
审判员 杨元卿
审判员 李 慧
二〇一七年十一月九日
书记员 任 君