重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝02民终394号
上诉人(原审原告)：任开琴，女，汉族，1981年8月3日出生，住重庆市万州区。
委托诉讼代理人：程地泉，重庆征程律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘峰光，重庆征程律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆嘉万房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区北滨路199号，统一社会信用代码91500101588043115E。
法定代表人：肖基荣，董事长。
委托诉讼代理人：闫刚，北京大成（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨梦婕，北京大成（重庆）律师事务所律师。
上诉人任开琴因与被上诉人重庆嘉万房地产开发有限公司（以下简称嘉万房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2016）0101民初10268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月30日、5月31日、6月20日三次公开开庭进行了审理。上诉人任开琴及其委托诉讼代理人程地泉，被上诉人嘉万房地产公司的委托诉讼代理人闫刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人任开琴上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决混淆了规划行政规范与合同关系，符合建设规范与符合合同约定存在本质的不同。一审法院认为被告已经建成的停车泊位898个，既符合建设用地规划许可，也符合建设工程规划许可，并已进行建设工程竣工验收备案登记，可以满足住宅业主对停车泊位的需要。但是不能替代或免除被上诉人作为合同出卖人应当履行的将地下负一层、负二层停车库为住宅配套停车车库出售或出租给上诉人的合同义务。2.一审认为“未明确提出是通过买卖、或者租赁使用停车位的请求，其主张仅属于请求权利确认，被告同意将负一层的停车位通过出售或出租方式供住宅业主有偿使用，原告作为住宅房业主可以向被告提出申请，通过购买或者租赁的方式使用负一层住宅配套停车泊位。原告等住宅业主对具体停车泊位的购买或者租赁一般应具有选择、议价等自由交易内容，在符合法律规定和合同约定的条件下，应由双方协商确定，不应通过裁判确认具体的交易对象及交易价格。”上诉人没有提出双方具体交易的请求，是基于相关法律和合同约定，被上诉人破坏负一层、负二层现状的行为已经构成违约，丧失了履行合同义务的基础，上诉人是否提出具体的买卖或者租赁的请求，不影响上诉人主张的诉讼请求；3.一审判决认为：“双方约定的是‘本项目地下负一层、负二层车库为住宅配套停车库’首先满足住宅业主需要，其文字表述为顿号，属于平等选择，并未明确约定住宅业主应当首先使用商业一层的停车泊位，原告对此不享有优先权或专有权。”根据合理性解释，补充协议第十三条约定的“本项目地下负一层、负二层车库为住宅配套停车库”是概括性的约定，将负一层和负二层共同作为住宅配套停车库，并非选择性约定，即按照文义和通常的解释，是“负一层和负二层”，而非“负一层或者负二层”。即使对该约定存在不同的解释，根据合同法第四十一条规定，也应当作出不利于提供各式条款一方的解释。4.一审判决认为：“原告亦签署了承诺书及前期物业服务合同，同意物业服务机构按照服务合同及公约的规定实施物业服务，按合同约定及一般物业管理习惯，电梯的运行管理是由物业服务企业负责。即使被告关闭了商业一层、二层的电梯出入口，因‘北滨熙岸’工程1－6号住宅楼的电梯从负一层至最高层各楼层均有出入口设计，住宅第一层有电梯出入口，亦有安全通行楼梯，居民可从第一层直接通过小区大门出入；若有汽车停靠负一层，可乘电梯直接到负一层通过汽车出入口通行，并非必须通过商业一层、二层的出入口通行，商业裙楼尚未全部投入经营使用，为了便于管理，未将此商业一层、二层的电梯出入口启用，并不妨碍居民使用电梯出入”。首先，物权法规定业主对电梯等公用设施享有占有、使用、收益和处分的权利，根据合同第二十条约定“甲方不得擅自改变本项目按照规划批准建设的公共建筑和共有设施的用途”。电梯入口的设置和开通涉及业主对公共设备是使用，建设单位和物业服务机构均无权改变。上诉人选择以违约为由符合事实和法律的规定。
被上诉人嘉万房地产公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。主要事实及理由：上诉人提出的诉讼请求并不清楚，也不能确定到底是确认之诉还是给付之诉；对于车位优先出售或者出租是法律明确的规定，我公司并无异议，不需要法院予以确认，而且我公司也不知道怎么履行；我公司已经实际对外出租、出售，只要上诉人向我公司提出申请，即可以办理相关手续；我公司并没有将电梯入口封闭，而是物业公司接管后采取的措施；并且从该项目的竣工验收图纸显示，该电梯口应当予以封闭。
原告向一审法院起诉请求：1.依法判决被告履行合同约定的将“北滨熙岸”负一层和负二层（规划文件上的商业一层、二层）停车库的车位首先出售或出租给原告所有或使用，开通住宅楼通往负一层和负二层的电梯出入口；2.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2011年，经重庆市万州区人民政府批复同意，对重庆市万州区北山建设开发公司位于万州区北滨路的34988平方米国有建设用地使用权拍卖出让，被告嘉万房地产公司取得位于万州区北滨路的该建设用地。2011年9月6日，被告取得重庆市万州区建设委员会（以下简称万州区建委）关于该建设用地规划条件复函。其中：停车泊位设置按普通住宅每100平方米建筑面积设置0.6个，商业建筑按每100平方米建筑面积设置0.7个，地面停车位不少于总停车位的10％。2014年，嘉万房地产公司向万州区建委报送建筑工程设计方案，万州区建委于2014年12月29日出具《建筑工程方案设计审查意见函》[渝规万方案函（2014）0063号]，原则同意嘉万房地产公司报送的北滨熙岸建设工程设计方案。该设计方案的主要技术经济指标为：规划用地面积34988平方米，总建筑面积156158.21平方米（地上筑面积124697.85平方米、地下31460.36平方米），其中：住宅94726.18平方米、公建61306.39平方米、社会组织工作用房125.64平方米；停车泊位共921个（地上891个，地下30个）。备注：地下31460.36平方米（含负一层及吊二层局部），为车库及设备用房；负一层车库及设备用房22886.05平方米，位于黄海高程175.3米以下，按三峡移民大纲相关规定，不予确权，且不得办理相关建设手续，做好房屋抗渗、防洪措施；住宅底层架空绿化1902.36平方米，不计入计容建筑面积，但计入项目的建筑面积。2015年3月12日，嘉万房地产公司取得北滨熙岸（1－6号楼）建设工程规划许可证，建设位置为万州区北滨路黄泥包至万一中，建设规模为94629.77平方米。2015年3月20日，嘉万房地产公司取得北滨熙岸（7－13号楼）建设工程规划许可证，建设位置为万州区北滨路黄泥包至万一中，建设规模为38484.55平方米。其中：11号楼规划2层（1号－2号楼下商业裙楼）、12号楼规划2层（3号－4号楼下商业裙楼）、13号楼规划2层（5号－6号楼下商业裙楼），在第一层共规划停车位98个；地下负一层车库22886.05平方米（停车位约800个），位于黄海高程175.3米以下，按三峡移民大纲相关规定，该地下车库部分不予办理相关建设手续，且不得确权，做好防洪、抗渗措施。在2013年12月6日后，嘉万房地产公司分别取得住宅1－6号楼、商业7－10号楼、11－13号商业裙楼的预售许可证，1－6号楼的社区用房、架空层、设备用房、车库均未纳入预售范围。1－6号住宅楼预售面积91452平方米，成套商品房730套；7－10号商业用房及11－13号商业裙楼预售185套，预售面积29972.76平方米。嘉万公司实际建成停车泊位898个（负一层800个，商业一层98个），其中按规划用于住宅配套568个（94629.77平方米×0.6÷100平方米），已出售141个（135000元/个），出租40余个（月租金300元）。
2014年3月19日，原告任开琴（合同称乙方）与被告嘉万房地产公司（合同称甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：“乙方以分期付款的方式购买甲方开发的位于重庆市万州区北滨大道三段206号附1号9－1号室商品房一套，建筑面积142.66平方米。房屋总价款9060267元，合同签订时付290267元。甲方应于2015年5月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。规划、设计变更的约定：甲方应当按照批准的规划、设计建造商品房，不得擅自变更。甲方变更规划、设计，改变该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房的使用容积率，影响乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内通知乙方，乙方应当在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复；15日内未作书面答复的视为同意接受变更。本合同未尽事宜可由双方约定后签订补充协议（附件五）。合同附件与本合同具有同等法律效力”等内容。同时，双方签订《合同补充协议》（附件六），主要对按揭贷款权利义务、停车位及商业广场、物业管理等作了约定。其中：停车位及商业广场约定：“本项目所有停车位（含地下停车库及地上停车位）均为甲方所有。但甲方同意将建筑区划内规划停车位首先满足业主需要。即本项目地下负一层、负二层车库为住宅配套停车库，乙方可以通过购买或者租赁的方式有偿使用；所有地面停车位为商业物业配套，仅供对应商业物业业主通过购买或者租赁的方式有偿使用。乙方对此不持异议且不主张任何权利（若有）。”物业管理约定：“本商品房小区实行统一管理，乙方承诺遵守甲方制定的《临时管理规约》，并遵守甲方制定的与甲方选聘的重庆渝港物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》；前期物业服务收费标准：住宅1.50元/㎡/月、室内车位（业主租赁或购买的车位）70元～90元/个/月、乙方应向物业管理单位交纳水电公摊费；物业服务的主要内容包括：电梯维护与保养、公共部位卫生保洁、绿化环境管护、保安服务”等内容。合同签订后，原告已支付购房款，被告已将房屋交付原告使用。
被告选聘重庆市渝港物业管理有限公司作为前期物业服务企业，对北滨熙岸进行前期物业服务。2014年10月29日，原告任开琴签署《关于国瑞·北滨熙岸前期物业服务业主临时规约的承诺书》，承诺：“本人对出卖人所选聘的物业服务机构（重庆市渝港物业管理有限公司）对北滨熙岸进行物业服务的资格，对服务合同及公约的内容表示认可，同意服务机构按照服务合同及公约的规定实施国瑞·北滨熙岸的物业服务。”原告已与重庆市渝港物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由该物业公司进行物业管理，包括对电梯的正常运行进行管理等内容。
被告将“北滨熙岸”工程项目1、2、3号楼平层下商业裙楼出租他人，准备装修后作为“海洋馆”。系列案件中另案原告任建以1、2、3号楼在装修过程中破坏了房屋结构，4、5、6号楼将车库改成商业门面并破坏车库大梁，向重庆市万州区城乡规划监察支队（以下简称万州城监支队）反映。万州城监支队现场调查核实，发现1、2号楼负一、二层存在违规装修行为，已责令停止施工，并对其行为是否破坏主体或承重结构责成相关单位委托专业鉴定；未发现3、4、5、6号楼将车库改成商业门面并破坏车库大梁行为；对该项目将部分车库改为海洋馆及其他商业用途的行为，已移交国土部门调查处理。
诉讼过程中，一审法院通过释明，原告未明确对停车位通过买卖、或者租赁使用的请求，而是要求被告作出决定；被告认为原告未对停车位的使用提出买卖、或者租赁的具体请求，也未向被告递交购买或租赁的申请，但同意通过买卖、或者租赁实现有偿使用。经一审法院组织协商，双方未对停车位的使用方式达成一致意见。
双方争议的焦点是：一、停车泊位的使用问题；二、商业裙楼的电梯出入口开启问题。根据双方当事人的举证、质证意见，一审法院综合评析如下：
一、停车泊位的使用问题
原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，其协议内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应依照《中华人民共和国合同》第六十条的规定全面履行自己的义务。双方在合同中约定“本项目所有停车位（含地下停车库及地上停车位）均为嘉万房地产公司所有。但嘉万房地产公司同意将建筑区划内规划停车位首先满足业主需要。即本项目地下负一层、负二层（规划许可证上并没有负二层，合同中的负二层是双方对商业一层的习惯称呼）车库为住宅配套停车库，乙方可以通过购买或者租赁的方式有偿使用；所有地面停车位为商业物业配套，仅供对应商业物业业主通过购买或者租赁的方式有偿使用”。被告嘉万房地产公司向万州区建委报送的建筑工程规划设计方案，预设计停车泊位共921个（地上891个，地下30个），万州区建委的审查意见是原则同意嘉万房地产公司报送的北滨熙岸建设工程设计方案。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十三条规定“在城市、镇规划区进行建筑物、构筑物、道路、管线及其他工程建设的，建设单位应当提交土地使用文件、建设工程设计方案等材料，向政府或其规划主管部门申请办理建设工程规划许可证，由政府或其规划主管部门审定校发建设工程规划许可证，建设单位应当按规划条件进行建设”，说明建设工程设计方案仅是申办建设工程规划许可证的基础资料之一，工程的实际建设应以正式的建设工程规划许可证为准。根据万州区建委审定校发“北滨熙岸”工程项目的规划许可证，在商业一层规划停车位98个，地下负一层规划车库22886.05平方米（停车位约800个），被告已按规划在负一层建成停车泊位800个。“北滨熙岸”工程项目1－6号住宅楼预售面积91452平方米，成套商品房730套，被告已建成的停车泊位898个（其中：住宅配套568个，地面停车位98个），既符合建设用地规划许可，也符合建设工程规划许可，并已进行建设工程竣工验收备案登记，可以满足住宅业主对停车泊位的需要。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定”。在本案中，原告要求被告履行合同约定的将“北滨熙岸”负一层和负二层（规划文件上的商业一层、二层）停车库的车位首先出售或出租给原告所有或使用，未明确提出是通过买卖、或者租赁使用停车位的请求，其主张仅属于请求权利确认，被告同意将负一层的停车位通过出售或出租方式供住宅业主有偿使用，原告作为住宅房业主可以向被告提出申请，通过购买或者租赁的方式使用负一层住宅配套停车泊位。原告等住宅业主对具体停车泊位的购买或者租赁一般应具有选择、议价等自由交易内容，在符合法律规定和合同约定的条件下，应由双方协商确定，不应通过裁判确认具体的交易对象及交易价格。对第一层规划的98个停车位，被告表示属于商业业主用停车泊位。规划许可证上的商业一层、二层应是11号至13号商业裙楼，双方约定的是“本项目地下负一层、负二层车库为住宅配套停车库”首先满足住宅业主需要，其文字表述为顿号，属于平等选择，并未明确约定住宅业主应当首先使用商业一层的停车泊位，原告对此不享有优先权或专有权；同时双方约定“所有地面停车位为商业物业配套，仅供对应商业物业业主通过购买或者租赁的方式有偿使用”，在已能满足住宅业主停车泊位的条件下，被告将商业一层停车泊位提供给商业业主用，不违反双方的约定，亦符合通常的交易习惯。地下负一层在规划上因特定的地理条件不能办理产权登记，但并未禁止使用，原告仍可通过租赁等方式获得使用权，不违反法律规定及双方的约定，原告作为住宅房屋业主，要求将“北滨熙岸”规划文件上的商业一层、二层的停车泊位首先出售或出租给其所有或使用，不符合双方的约定，一审法院不予支持。对被告是否存在将该项目部分车库改为海洋馆及其他商业用途的行为，应由相应职能部门调查处理，不属于人民法院民事诉讼调整的范畴，本案不予调整。
二、商业裙楼的电梯出入口开启问题
建设工程的电梯通常有客运电梯和货运电梯，属于该工程的附属设施，为该楼全体业主服务。《中华人民共和国物权法》第八十一条规定“业主可以自行管理建筑物及附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”被告已聘请前期物业服务企业对北滨熙岸进行前期物业服务，原告亦签署了承诺书及前期物业服务合同，同意物业服务机构按照服务合同及公约的规定实施物业服务，按合同约定及一般物业管理习惯，电梯的运行管理是由物业服务企业负责。即使被告关闭了商业一层、二层的电梯出入口，因“北滨熙岸”工程1－6号住宅楼的电梯从负一层至最高层各楼层均有出入口设计，住宅第一层有电梯出入口，亦有安全通行楼梯，居民可从第一层直接通过小区大门出入；若有汽车停靠负一层，可乘电梯直接到负一层通过汽车出入口通行，并非必须通过商业一层、二层的出入口通行，商业裙楼尚未全部投入经营使用，为了便于管理，未将此商业一层、二层的电梯出入口启用，并不妨碍居民使用电梯出入，原告要求开通住宅楼通往商业一层和二层的电梯出入口，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十三条，《中华人民共和国物权法》第七十四条、第八十一条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：驳回原告任开琴在本案中的诉讼请求。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本案的争议焦点有三项，本院分别评判如下：
（一）合同中约定的“北滨熙岸”负一层、负二层是否分别对应规划文件上的商业二层、一层？
车位位于“北滨熙岸”负一层、负二层系双方当事人合同的约定。根据上诉人一审举示的总平面布置图及负一层、商业一层、商业二层竣工平面图的相关记载，并结合被上诉人一审提交的《建筑工程方案涉及审查意见函》、《建筑工程规划许可证》内容，该项目并无负二层，仅有负一层，且主要功能为车库。该开发楼盘的规划方案虽然有所变化，但是车库的设计位于商业一层及负一层，且由于地下负一层车库（约800个停车位）位于黄海高程175.3米以下，不能办理相关建设手续、不得确权是客观事实。上诉人主张商业二层曾经施工完成后设置有车位，但是并未提供充分证据予以证实，且根据设计图纸，双方当事人均一致确认该层并未设计车位，因此是否曾经变更设计在该楼层施工完成了车位与本案缺乏关联性。结合双方当事人约定地面车位仅供商业配套，住宅业主不享有权利的情况，上诉人主张“北滨熙岸”负一层、负二层分别对应规划文件上的商业二层、一层，缺乏充分依据，应当承担举证不能的责任，本院不予支持。
（二）上诉人对负一层、负二层车位优先优惠出售出租诉讼请求的债务标的是否适于强制履行？
《合同补充协议》约定：“本项目地下负一层、负二层车库为住宅配套停车库，乙方可以通过购买或者租赁的方式有偿使用。”《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”上诉人一审起诉的第一项诉讼请求为：“依法判决被告履行合同约定的将“北滨熙岸”负一层和负二层（规划文件上的商业一层、二层）停车库的车位首先出售或出租给原告所有或使用”。双方当事人对于合同中约定的该项义务中出负一层、负二层楼层位置以外的内容并无争议，同样亦为法律明确规定开发商的法定义务，该义务明确具体，因此，一审原告起诉主张履行合同义务，被上诉人抗辩称该项诉讼请求不明确的理由不能成立；一审原告主张要求履行该义务，二审中上诉人亦明确其诉讼类型为给付之诉而非确认之诉，一审法院认为该主张属于请求权利确认不当。
合同自由系合同法的基本原则，首先表现为当事人的合意具有法律效力，其次当事人享有订立合同和确定合同内容等方面的自由。虽然双方当事人通过订立《合同补充协议》约定了消费者对于车库的使用方式，但是车库作为买卖合同或者租赁合同标的的一部分，仍然缺乏最为重要的合同成立必备要素之一，即标的和数量。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立”。本案中对于车库的具体位置、面积均未明确约定，作为处分车库的合同尚未成立，有待于双方当事人通过协商等方式缔结合同，以实现《合同补充协议》的约定。一审原告寄希望于人民法院强制一审被告决定采用出租或者出售的方式与其签订车库处分的相应合同，其实质系要求对方民事主体发出要约邀请或者要约，有违于合同自由原则；且该诉讼请求所对应的一审被告的合同义务系非金钱债务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项的规定，法律上不能履行的非金钱债务当事人不得请求强制履行。在没有“北滨熙岸”负二层的情况下，被上诉人已经将负一层公开对外出售、出租，在本案中也表示按照法律规定及商业习惯，只要上诉人提出申请，同意满足其使用需求。双方当事人应当按照合同的约定，遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、等义务，积极促成合同的有效履行以实现合同目的。因此，上诉人的该项一审诉讼请求虽然具体，但是按照法律规定不能得到人民法院的支持，一审法院阐述理由虽然存在部分瑕疵，但该项裁判的结果正确。
（三）电梯入口是否应当予以封闭？
1.被上诉人是否封闭电梯入口？
首先，上诉人主张被上诉人对商业一层、二层的电梯入口予以封闭，并认为根据一审判决有关认定“即使被告关闭了商业一层、二层的电梯出入口”，被上诉人没有对此进行上诉，因此构成自认。被上诉人对此予以否认。所谓诉讼上的自认，是指当事人在诉讼过程中向法庭承认对方所主张的不利于己的事实。一审法院在裁判说理中对于拟定的事实进行评判，对上诉人的主张予以否定，被上诉人对此没有进行上诉，并不构成法律意义上的自认。从现场勘验情况来看，讼争电梯口并未采用物理隔离措施，而是在电梯设置中，不能在商业一层、二层电梯口处停靠和进出。被上诉人主张系移交物业管理公司后，后者为了管理需要而实施封闭，但未提供任何证据予以证实。根据被上诉人销售、出租商业房产、且物业管理公司仅系为业主提供物业管理服务的实际情况，该行为应当认定为是被上诉人为了自身利益采取的措施。
2.讼争电梯口是否应当封闭？
上诉人主张商业一层、二层的电梯口不应当予以封闭，被上诉人的行为违反合同关于规划、设计变更的约定，即：“甲方应当按照批准的规划、设计建造商品房，不得擅自变更。甲方变更规划、设计，改变该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房的使用容积率，影响乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内通知乙方，乙方应当在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复”。被上诉人二审中抗辩认为，商业一层、二层的电梯口按照竣工图所示，应当进行封闭而不是开设出入口。双方当事人均申请了专家证人到庭作证。
上诉人申请人专家证人张孟国出庭作证，证人证实：仅仅从平面图上看，负一层的电梯口是打开的，商业一层、二层的电梯口是开了口的；根据制图规范中双实线代表隔断，与单实线不一致的情况，商业一层、二层局部是封闭的，但需要总的设计说明图和剖面图才能准确判断；商业一层有88—89个车位，商业二层没有车位。被上诉人申请了专家证人游泳到庭作证，证人证实：在工程设计上，电梯口的双实线代表填充墙，单实线代表滑门；从平面图上看，商业一层、二层的电梯口是双实线，应当予以封闭；如果有说明图和剖面图，可以更加清楚地说明问题；商业一层有部分车位，商业二层没有设计车位。上诉人质证认为，1、2号楼的电梯口是单实线，是滑门，有开口，证人证实的是6号楼，不是本案的争议对象。被上诉人对证人证言没有异议。
上诉人向本院补充提交了竣工图纸电子文档，并主张其《建筑施工竣工说明三》第十三项中，对于电梯梯口尺寸明确为1100×2000（mm），足以证明电梯应当有开口，而不是封闭。被上诉人质证认为，该图纸仅仅明确了电梯的基本参数，不涉及电梯是否开口的问题，不能证明商业一层、二层电梯需要开口。
本院走访该商品房开发项目的设计单位深圳市鑫中建建筑设计顾问有限公司的设计人员赖猛，其证实：根据竣工图纸，住宅楼下通往商业一层、二层的电梯口应当予以封闭。上诉人质证认为，应当以其专家证人证言为准，被上诉人质证认为没有异议。
本院综合以上证据，上诉人一方主张住宅楼下商业一层、二层电梯口开口，举证责任由其承担，但所提供的证据不能达到高度盖然性标准，本院不予支持。
综上所述，上诉人任开琴的上诉请求不能成立，一审判决阐述理由虽然存在部分瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人任开琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏 川
审 判 员 刘丽苹
代理审判员 熊德才
二〇一七年六月二十二日
书 记 员 蒋大威