辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终8054号
上诉人（原审原告）：沈阳唐轩房地产开发有限公司，住所地新民市胡台镇前胡台村。
法定代表人：郑凤艳，系该公司总经理。
委托代理人：刘玉梅，系辽宁申扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王晶，女，1975年12月29日生，锡伯族，住址沈阳市铁西区。
委托代理人：纪永成，系辽宁鼎晟律师事务所律师。
上诉人沈阳唐轩房地产开发有限公司与被上诉人王晶因商品房销售合同纠纷一案，不服辽宁省新民市人民法院（2016）新民民一初字第00119号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员周濛担任审判长，代理审判员朱闻天主审、审判员姜会军参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告沈阳唐轩房地产开发有限公司诉称：原、被告于2011年11月18日签定《商品房买卖合同》约定：原告将位于新民市胡台镇振兴七街19-1号第15幢3-6-1号，建筑面积100.36平方米的房屋，以4,269.988元/平方米的价格售予被告，被告应于当日付清全部购房款428,537元；合同第七条第一款第（2）项同时约定：出卖人同意继续履行合同，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。合同签定至今，被告一直未支付购房款，经原告多次催要无果，更为严重的是被告不但不交付购房款，还于2014年6月8日将案涉房屋门锁撬开，强行进住并占用至今。原告认为：一、依法应确认原、被告之间的商品房买卖法律关系合法有效，双方应依约定履行。本案诉争的15号361房屋系原告开发建设，所有权及处置权为原告享有，原、被告签定的《商品房买卖合同》约定了房号、出售单价和总价、付款时间等条款，且支付购房款条款中没有约定与买卖行为无关的任何内容，该合同系双方真实意思表示，符合合同等价有偿的公平原则，不违反法律行政法规的强制性，完全符合合法有效的合同条件，故《商品房买卖合同》是双方据以履行的有效合同，任何一方违反合同约定的行为，均应认定为违约行为。被告本应在签定合同当日交付全额购房款，但被告却在签约后反悔，迟迟不交付房款，符合合同第七条约定的违约情形，理应承担违约责任。不但如此，被告还撬开门锁强行进住案涉房屋，性质十分恶劣，试想开发公司与购房人签定合同后，购房人可以不交分文购房款就强占房屋，岂不是违背了房屋买卖的正常交易原则和交易惯例，违反了原告的正常销售秩序，侵犯了原告的合法权利，应认定为违法的侵权行为，因此在未能交付全额购房款的前提下，被告理应腾退案涉房屋，待交付房款后，原告为被告办理正常合法的进住手续。二、被告提出因闫学明欠其前夫高善义债务，以案涉房屋抵付债务欠款，被告无需支付购房款的主张，违背事实和法律，也无有效证据支持，其主张不能成立。1、被告提供的闫学明与高善义签定的《租赁费结算协议书》是一份真实性未经查实且内容不具有合法有效性的协议，不具有任何的法律效力，不能作为案涉房屋买卖纠纷案的证据使用。理由是：就案涉房屋原告从未与任何单位或个人签定过任何以房抵顶欠款协议或合同，也从未将该房屋交付给任何单位或个人，也从未在任何工程项目的工程款中冲抵过案涉房屋的房款，原告享有合法的处置权。而闫学明为了躲避债务欺骗他人将不享有所有权和处置权的原告房屋擅自承诺抵顶给高善义的债权，显然闫学明的行为是无效的民事行为，闫学明与高善义签定的《租赁费结算协议书》中关于以案涉房屋抵债的内容也是无效协议。2、原告不是高善义的债务主体，闫学明与高善义之间是否存在债权债务与原告均没有任何法律关系。根据合同相对性原则，高善义应向合同相对人闫学明主张债权，与原告无关。原告与被告及高善义之间素不相识，双方之间不存在任何法律关系，闫学明与高善义签定的《租赁费结算协议书》中的债权是基于“204政府回迁楼、文欣澜庭、江南印象、佰世品德”所形成，而该四个项目均不是原告的建设项目，高善义基于上述项目取得债权的合同相对方是闫学明，因此原告不是高善义的债务主体，故不存在原告以房替闫学明还款的情形，闫学明与高善义的债权债务关系与原告无关，而高善义对其未能实现的债权应向其债务主体闫学明主张。三、被告主张以房抵付欠款的抗辩理由因无事实和证据支持依法不能成立，被告对于自己的抗辩主张依法负有法定的举证义务。根据法律规定，任何法律关系的建立均是根据一定的法律事实经过必要的法定程序而进行的，实现开发公司以房抵付工程款的事宜，必须完成以下程序和全部的有效文件，方可确认抵债成立。首先，要证明存在欠付工程款的事实。其次，以房抵顶欠付的工程款要有明确的标的房屋和具体的房价款以及抵顶工程款的数额而签署《以房抵顶工程款协议》。第三、必须办理由财务出具的、由施工方签字确认的以工程款冲抵等额购房款的《收款收据》，将抵付的购房款从工程款中冲抵。第四、签署购房合同，以冲抵工程款的收据为凭证开具购房发票。经过上述程序才是以房抵顶工程款的有效程序和手续。可见如果没有经过上述程序及办理抵消工程款的《收款收据》，证明工程款法律关系依然存在，没有消灭，那么就不会衍生出新的购房法律关系，它是由工程款的灭失而派生出来的购房关系，二者之间是存在直接因果关系的法律关系。由此可见，本案中被告主张的案涉房屋原告抵顶给闫学明根本不是事实，没有任何的证据证明，案涉房屋所有权一直就是原告所享有，闫学明将根本不属于自己的原告房屋抵顶给高善义的行为是无效的民事行为，闫学明无权处置该房的任何权利。根据《证据规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实胡责任提供证据证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不得后果”之规定，被告提出案涉房屋系抵顶欠款的主张，被告负有举证的法定义务，举证不能应承担不利后果。综上，被告的抗辩主张没有事实和法律依据，且无任何证据佐证，原告诉请的事实清楚，证据确凿，恳请法院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。诉讼请求：1、请求法院判令被告立即向原告支付购房款428,537元；2、请求法院判令被告向原告支付2011年11月19日至实际全额支付应付款之日止的违约金；3、请求法院判令被告立即腾退强占的位于新民市胡台镇振兴七街19-1号第15幢3-6-1号房屋；4、诉讼费用由被告承担。
原审被告王晶辩称：一、被告不拖欠原告购房款。原告与被告之间签定的《商品房买卖合同》并非是正常的商品房买卖关系，而是因抵账关系签定的。原告的股东沈阳唐轩置业有限公司因拖欠案外人闫学明工程款，用原告所有的七套房屋抵帐，又因闫学明拖欠被告前夫高善义塔吊租赁费，因此闫学明将抵帐房屋抵偿给高善义。2011年11月18日，被告及闫学明公司会计姜宏丽以及原告公司法定代表人郑凤艳、工作人员刘延延一同在原告公司经协商确认后，由原告与被告签定《商品房买卖合同》。因本次买卖系抵账关系，所以在合同书上才出现付款方式为“当日付款”字样。本次交易的房屋为抵帐的事实还可以从被告同郑凤艳及刘延延的通话记录中得以证实。郑凤艳和刘延延在通话中均承认该房屋是抵帐房屋。另依据市场交易习惯，只有在购房者交付房款后开发商才能给购房者出具《商品房买卖合同》，更何况被告持有的《商品房买卖合同》是经过房产登记机关备案的合同，如果被告不交付购房款原告不可能给被告出具经过备案的《商品房买卖合同》。通过被告的证据可以认定，原、被告之间的《商品房买卖合同》所确认的房屋是抵账房屋，不存在被告拖欠原告购房款的行为，原告要求被告支付购房款没有事实和法律依据。二、原告的诉讼请求已超过诉讼时效。原、被告双方于2011年11月18日签定《商品房买卖合同》，并约定当日付款。如果被告没有付款，原告也应当在2013年11月18日前向法院主张自己的权利。现原告于案件重审后的2016年4月12日才向法院提起索要购房款的诉讼请求，已超过法定诉讼时效期限，原告已丧失胜诉权，法院对原告的诉讼请求不应给予保护。第三、原告要求被告腾退诉争房屋没有事实和法律依据，因为双方签定的《商品房买卖合同》已经成立，原告无权要求被告腾退房屋。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原审法院查明：原告唐轩公司于2007年11月2日登记成立，沈阳唐轩新北置业有限公司（简称唐轩置业）于2010年1月26日登记成立，两家公司均为从事房地产开发及销售的企业。唐轩置业现为唐轩公司股东。2011年4月25日，唐轩置业与案外人闫学明挂靠的沈阳双兴建设集团有限公司签定《建筑工程施工合同补充条款约定：闫学明作为实际施工人承包建设唐轩置业开发的位于沈阳市沈北新区道义大街蒲昌路的唐轩公馆住宅工程。合同总价款暂定为5,886.582万元，其中包含20%一期唐轩英郡商业网点和唐轩商品房顶抵工程价款（详见附表一）。附表一所列顶账楼房包括4＃楼2套、5＃楼2套、6＃楼1套、7＃楼1套、24＃楼1套，共计7套楼房。2011年11月18日，闫学明与高善义签定《租赁费结算协议书》约定，关于工程塔式吊车租赁费结算事宜经双方协商达成以下结算协议：1、租赁费包括，204政府回迁楼、文欣澜庭、佰世品德、江南印象项目工程吊车租赁费。2、双方清算租赁费数额并签字生效，租赁费总计395,000元。3、闫学明以商品房一套（座落于沈阳市胡台新城振兴七街唐轩英郡15号楼3-6-1，建筑面积100.36平方米）做为租赁费抵付给高善义，总房价480,603元。此次房屋顶账交易以此房价为准，双方不得变更。4、经双方清算完毕后，如有价差，房价总额多出吊车租赁费85,603元，高善义用江南印象现场吊车作为临时抵押，在2012年3月15日前，高善义以现金形式一次性支付给闫学明。此余款结清后，吊车所有权归高善义。同日，原告与被告签定《商品房买卖合同》约定：被告购买原告所有的位于新民市胡台镇振兴七街19－1号15幢3-6-1号住宅，建筑面积100.36平方米。合同价款：单价为4,269.998元/平方米，总价款为428,537元。付款方式及期限：买受人于2011年11月18日前一次性支付全部购房款。买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按合同规定的时间付款时：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款0.5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。买受人逾期付款的，出卖人有权推迟房屋交付时间，买受人逾期付款导致解除合同的，预定款不予退还。房屋交付期限：出卖人应当在年月日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备约定交付条件的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用时：（1）逾期不超过120日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。2014年6月，被告在未取得原告同意的情况下强行占有诉争房屋至今。事发后原告报警，但双方的纠纷仍未能解决。2014年8月29日，原告向被告发出解除《商品房买卖合同》通知书，通知被告解除双方于2011年11月18日签定的《商品房买卖合同》。经本院核实，被告表示收到原告邮寄的解除合同通知书。2014年11月4日，原告诉讼来院，请求法院判令解除原告与被告签定的《商品房买卖合同》，并要求被告立即腾退诉争房屋及赔偿占有房屋损失。本院原审认为，原、被告双方签定的《商品房买卖合同》系双方自愿签定，对双方均有约束力，双方均应按照合同约定履行合同义务。根据《商品房买卖合同》约定，被告的给付房款义务在先，现被告明确表示拒绝给付约定房款并未经原告同意擅自占有争议房屋，故原告诉请有理应予支持。关于原告要求被告赔偿占用房屋费用1,800元的问题，因诉讼中原告对此并未提供任何证据予以证明，故原告该项主张因欠缺必要的证据，本院无法予以支持。关于被告主张该房屋系顶账房的问题，因本案争议房屋系原告开发建设并取得销售许可的商品房，该房屋的所有权人为原告，原、被告之间在签定《商品房买卖合同》时并无相关的工程欠款纠纷，被告主张其前夫高善义与案外人闫学明存在工程欠款因而以本案争议房屋作为顶账，但根据合同相对性原则，依法成立的合同对当事人具有约束力，被告在本案中并未提供充分有效证据证明原告自愿以本案争议房屋抵顶案外人的工程欠款，原告对此也予以否认，被告主张的顶账问题应属另一法律关系，本院在本案中不予审理。综合上述，本院对被告该项主张无法予以确认。关于被告主张原告已过解除权行使期限的问题，因本案争议的《商品房买卖合同》中对于解除权消灭的期限并未进行约定，同时合同成立后双方均未催告对方在合理期限内履行合同义务，但自合同签定后至今被告一直未向原告实际给付约定房款，且被告于2014年6月在未付房款且未经原告同意的情况下擅自占有争议房屋，被告该项行为已向原告明确表示拒绝履行合同义务，因此被告的行为符合法定的合同解除条件，原告有权解除合同。本院原审判决：一、依法解除原、被告于2011年11月18日签定的《商品房买卖合同》；二、被告王晶于本判决生效后三日内自行腾退位于新民市胡台镇振兴七街19－1号第15栋3－6－1号（建筑面积为100.36平方米）的房屋，并返还原告；三、驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费100元，由被告王晶承担。被告王晶不服判决，上诉至沈阳市中级人民法院。沈阳中院审理认为，唐轩公司作为房地产开发企业将房屋向王晶销售，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定处理，该解释第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。唐轩公司与王晶已经约定王晶于2011年11月18日一次性付清全部购房款428,537元，后王晶一直未支付房款，唐轩公司依约在2011年12月18日即有权解除诉争房屋买卖合同，但唐轩公司于2014年8月29日才向王晶发出解除诉争《商品房买卖合同》的通知书，已经超过解除权的行使期限，解除权已经消灭。现唐轩公司就合同解除权已超期的问题已经明确其公司的意见为继续履行诉争房屋的买卖合同，在此应支持唐轩公司的合理主张，本案应发回重审，就本案房屋买卖合同的继续履行问题进行审理。2015年4月1日，沈阳中院作出（2015）沈中民二终字第00318号民事裁定，将该案发回本院重审。重审另查明：1、被告王晶与案外人高善义未办理结婚登记而同居生活。2011年11月18日，经高善义同意，被告与原告就争议房屋签定《商品房买卖合同》。2、经原审核实，原告明确承认高善义与闫学明签定租赁费结算协议中约定的抵账房屋为本案诉争的唐轩英郡15＃361号房屋。3、原审诉讼中，原告对唐轩置业以其所有的房屋与闫学明抵债经其同意的事实予以否认。经重审核实，原告对抵债行为经其同意的事实明确承认，但同时以诉争房屋不属抵债范围为由否认与被告之间存在以房抵债事实。4、重审诉讼中，原告变更诉讼请求，要求被告给付购房款及违约金，被告以超过诉讼时效进行抗辩。针对被告的抗辩主张，原告没有提供相关证据，同时原告以被告于2013年录音内容证明其诉讼请求没有超过诉讼时效。5、为证明双方在以房抵债基础上签定《商品房买卖合同》事实，被告提供2013年王晶与原告法定代表人郑凤艳通话的录音资料及其与原告职员谈话的录音资料。（1）王晶与郑凤艳通话内容：通话中王晶称对方为郑总，对方没有反驳并陈述：我们不顶了，你们有合同有字据的，但现在房子给你们，你们也是受害者，要不咱们走法律程序吧，我现在是极力的帮你，但现在不能让姜宏丽把房子骗走了，我们都上当了，那我就就犯了，你说对不对；王晶：咱说这样郑总；郑总：啊。王晶：我们说的意思是什么呢，咱们的合同签定在先，至于说你再给姜宏丽钱了啥的，我们也不知情，我觉得应该是你们工作上的疏忽也好，还是怎么的也好，因为已经顶账了，签合同的时候是我们三家签的，如果有变动，我也有电话，你也没通知过我，我属于受害方；郑总：我现在自个是工作疏忽也好，还是什么的也好，见到你老公那天我才第一次知道这件事，你懂没，如果说我要早知道的话，我早就会制止了，那就这样，因为不管怎么说；王晶：之前我也没少去过，你问延延也好，问谁也好，至于你们员工往上报没报我不知道，我不太清楚怎么回事，所以说我再一次找到你们顶头上司把这件事能尽很快的解决，我在你这拖就拖二年了，我在那谁那拖就更不用说了，我中间损失多大我用不着跟你太诉苦，都互相理解吧；郑总：你等一下我接个电话，然后给你打过去。王晶：哎，好了。（2）王晶与原告职员谈话内容：甲（女）：…你们一起去的，说这房子给你们也好，还是怎么地；王晶：现在我就说你们的备案合同是依据什么给开的；甲：是因为当时姜宏丽说，跟我们领导说，这房子就给他家了，你帮我过下户啥的，领导就核计，因为他那时候不正在我家做工程呢吗，领导就说，然后就说那行，就给他家吧；王晶：你做工程是不得有个预算，我应该给你多少钱，或者怎么的了，你在这个范围内，那你们这么多年开发公司的，完回手不懂这事？甲：没说吗，就因为是他家，别人家怎么一点事没有呢？不就还是说他们那边具体债务啊，还是什么；王晶：债务是你们过后给冒了；甲：你和我也说不着呀；王晶：不是说说不着，是你们过后给他工钱给冒了，我之前是先备案，先给的我，回手我没得着，你给冒了，跟咱有关系吗？懂我说的意思吗？你们之间是有业务往来…。甲：咱们走法律程序吧；王晶：那我手续是从你这开出来的呀；甲：对呀，那你就起诉吧；王晶：那我就想问你依据啥给我开的，你不能莫名其妙给我开吧？我是不视同你俩共同诈骗我呀？甲：不存在；王晶：不存在，你给我做这个东西，我才相信，我才等这二年呀，要不然这房子这钱两年前是不应该给呀？现在我说的意思说啥呢，如果你不给我出这个手续，是不两年前我就跟他要了？他别的工程款下来是不应该给我？你现在我房子你给我出具了，我就认为这房子是我的了，我就一直等着呢，回手你再给他钱给冒了，跟我有关系吗？你要是过后你俩之间没有那啥，你俩没有经济往来账，你没多给他钱，那行，你要是给冒了，我是最后一个，给我刷下来正常，那你说我跟他，我先签的合同，回手我的房子我没得着，回手你再给他钱给冒了，跟我有关系吗？那你们公司上牙打下牙，她还欠咱钱呢，那我就认了呗？那我视同你跟他一起诈骗我那有啥？甲：你不认我们也不认，那咱们就一起想办法解决呗，把这个事都沟通明白了，我们公司也不认呀，你也不认，相当于…，你个人不认，公司也不能认呀；王晶：不是说你过，那就是说过后你们这边没有往来帐，你公司没给他钱，你刚开始的时候给我房子的时候就已经给冒了，我也认了，对不对，那你当时跟我签完合同时候我就认为这房子就是我的了，完回手你再给他钱给冒了，啊，我钱给多了，那我这房子不给了，那你有这么说法的吗？甲：具体的话咱们不明白呀；王晶：那你们财务，你们干开发的不明白，那你说我一个第三者我明白啥？我哪回来吧完你就说，不知道，不知道，上级怎么怎么地的，那你上级我能见到哪个上级呀？甲：没告诉你说不知道，一直不都告诉你说跟姜宏丽去沟通吗；王晶：刚开始第一回来你说开发票，说开完发票这事就能办，之后又说开完发票事办不了；甲：…我给他打电话了…实在不行那咱就报警吧，没有办法，没有别的办法了；…。乙（男）：那下的账给哪的，给沈北的吊车吧？王晶：不是沈北的吊车，你有个领导吗？乙：这事是不与胡台没关系？甲：我不知道具体做的哪个工程，但是…。王晶：你现在不是说沈北不沈北，你们领导咱也见不着。甲：想从根上了解一下吗。……。乙：现在肯定跟胡台没关系，你跟老闫走账房子下的哪个账？胡台肯定没有这个事，当时顶房合同时下账下的是哪个账？胡台肯定没有这个事；王晶：你干开发的，你办事的都不知道，我一个第三者我能知道啥呀？甲：大家都没有错怪你什么，现在是三方的关系，就是说一起协商这个问题；王晶：三方关系，现在我两方见不着，闫老四我找不着，那谁姜宏丽我也逮不着，回手到这来了，哪啥我不知道，领导没那么说，领导不让给办，领导怎么怎么地，领导我也见不着，那你说你让我咋办呀？乙：这个跟胡台项目肯定一点关系没有；王晶：那我顶的房子是胡台的房子呀；乙：老闫的合同是跟我们签的，没有任何附加条件；王晶：那跟哪个领导有关系，把哪个领导叫过来呗……。
原审法院认为：本案存在以下争议焦点：一、原、被告之间的《商品房买卖合同》是基于以房抵债事实签定还是正常的市场交易行为，即双方交易的基础法律关系为何？二、原告要求被告给付购房款的诉讼请求是否超过诉讼时效？三、原告要求被告返还诉争房屋的诉讼请求应否支持？
签定《商品房买卖合同》的基础法律关系问题。
重审中当事人对签定《商品房买卖合同》的基础法律关系存在争议：原告主张双方签定合同属于正常的市场交易行为，不是建立在以房抵债基础之上；被告主张双方之间非为正常的市场交易关系，而是基于以房抵债的事实签定合同。因此，确定双方是否存在以房抵债事实是解决纠纷的关键。
根据原审及重审相关证据，以下事实能够确定：1、唐轩置业与唐轩公司为关联公司。唐轩置业将其开发的位于沈阳市沈北新区道义大街蒲昌路的唐轩公馆住宅建设工程发包给实际施工人闫学明，唐轩置业对闫学明负有支付工程款的义务，其中20%工程款以原告所有位于沈阳市胡台新城振兴七街唐轩英郡一期的七套现房抵顶。重审诉讼中，原告对唐轩置业以唐轩英郡七套房屋抵债给闫学明工程款的事实明确予以承认；2、因闫学明在承建其它工程时拖欠案外人高善义塔吊租赁费用，双方签定《租赁费结算协议书》，闫学明承诺以本案诉争房屋抵偿所欠高善义的债务。3、经高善义同意，原、被告就争议房屋签定《商品房买卖合同》，并约定被告当日付款；4、重审诉讼中，原告虽对被告提供录音资料的真实性有异议，但同时又援引录音内容作为证明其诉讼请求没有超过诉讼时效的佐证，说明原告对录音资料的真实性予以确认。根据原告法定代表人郑总（郑凤艳）在录音中的辩解意见，足以说明原、被告在三方抵债基础上签定《商品房买卖合同》的事实成立，同时有原告职员的辩解意见“原、被告之间曾经存在以房抵债事实，协商抵债时包括原告方领导、被告王晶（高善义）及闫学明的代表姜宏丽等在场，以房抵债属于三方法律关系。协商抵债后，原告与被告签定了《商品房买卖合同》”等事实予以印证。
基于上述事实，本院认为：（1）原告自愿以其房屋抵债给闫学明的行为系对唐轩置业债务的承担，即在20%工程款范围内唐轩置业对闫学明所负债务消灭，闫学明因此取得要求原告交付抵债房屋的债权请求权，同时唐轩置业与原告之间形成新的债权债务关系；（2）闫学明与高善义达成的以房抵债协议实质为债权债务抵消关系，即闫学明将其对原告所享有的债权请求权让与高善义，以抵偿闫学明对高善义所负债务，高善义因此取得要求原告交付房屋的债权请求权；（3）被告虽非高善义债权的实质权利人，但高善义的授权行为属于对其实体权利的自由处分，不违反法律规定，被告因此取得要求原告交付抵债房屋的债权请求权。被告与高善义之间的法律关系不影响《商品房买卖合同》的效力；（4）被告对原告享有的债权请求权是基于原告对唐轩置业债务的承担行为、闫学明与高善义之间债权债务的抵消行为以及高善义对其债权的处分行为等系列法律行为综合形成的，在此基础上经三方共同协商被告与原告签定了《商品房买卖合同》，因此本院对被告的抗辩主张予以支持。关于原告主张必须履行相关程序并形成全部有效文件方可确认抵债关系成立的问题。被告虽未提供书面证据证明双方按照上述标准规范操作，但证明抵债关系成立的证据不以上述要求为必要条件，被告提供的证据完全能够证明抵债事实成立，因此本院对原告的此项主张不予采信。关于原告主张因诉争房屋超出其同意抵债的财产范围，故双方签定《商品房买卖合同》非基于抵债事实形成，而属于正常市场交易的问题。诉争房屋虽不在原告承诺抵债财产范围，但根据交易习惯，不排除原告在具体协商过程中另行以承诺范围外其它财产抵债的可能性，且被告就诉争房屋与原告交涉时，原告对此问题未作任何辩解，进一步印证了双方以案涉财产为基础签定《商品房买卖合同》的事实，因此本院对原告的此项抗辩主张亦不予采信。
诉讼时效问题。
原、被告于2011年11月18日签定《商品房买卖合同》并约定被告当日付款，但原告直到2014年才主张相关权利。重审诉讼中，被告针对原告要求给付购房款的诉讼请求提出诉讼时效抗辩，经本院释明举证责任，原告未提供任何证据证明存在诉讼时效中止或中断的法定事由，因此原告该项诉求已超过法定诉讼时效，本院不予支持。原告虽以被告提供的2013年录音资料证明其诉讼请求未超过诉讼时效，但该录音内容均为被告要求原告交付房屋的事实，没有原告向被告索要购房款的事实，即该证据不足以证明存在诉讼时效中止或中断的事由，本院对原告的此项诉讼主张不予采信。
原告诉请被告返还争议房屋问题。
虽然根据《商品房买卖合同》约定原告享有先履行合同的抗辩权，但该项抗辩权利本质上属于延期抗辩权，原告交付房屋的义务不能免除，且延期抗辩权的行使以原告对房屋的事实占有为条件。现原告已失去对房屋的实际占有，因此其基于合同抗辩权要求被告返还房屋的诉讼请求没有事实基础，且该项诉求与其主张购房款的诉讼请求相矛盾，因此本院对原告要求被告返还诉争房屋的诉讼请求不予支持。被告基于原告拒绝交付房屋而采取自力救济方式强行占有房屋的行为虽属不当，但符合合同目的，且与原告交付房屋的合同义务并不冲突，本院不予调整。
综上，原告要求被告给付购房款及违约金并返还诉争房屋的诉讼请求，因没有事实基础和法律依据，本院均予驳回。原告与案外人之间的纠纷应另行解决。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，原审法院判决如下：驳回原告沈阳唐轩房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告沈阳唐轩房地产开发有限公司承担。
宣判后，沈阳唐轩房地产开发有限公司不服，上诉至本院。其上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》属于正常的市场交易行为，原审法院认定该合同是建立在三方抵债的基础上，没有事实依据。案涉房屋不是用于抵付闫学明欠付被上诉人前夫高善义的债务，一审法院将不同性质的法律关系混为一谈，严重侵害了上诉人的合法权益。上诉人的请求并未超过诉讼时效，被上诉人应返还房屋并承担违约责任。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人王晶辩称：被上诉人与上诉人的房屋买卖合同是在抵债基础上，并非正常的商品房买卖行为，如果被上诉人不足额支付购房款，上诉人不可能为购房者出具备案的商品房合同，因此一审认定事实正确，适用法律正确，原审上诉人未提供证据证明诉讼时效中断中止情形，原审认定上诉人超过诉讼时效正确，请求维持原判。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有诉状、商品房买卖合同、解除合同通知书、解除合同协议书、合同终止协议书、租赁费结算协议书、建筑施工合同补充条款、录音资料、公司登记情况及股东情况查询卡、证实材料、商品房预售许可证、质证及开庭笔录等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为：以房抵债是指债务人基于某种原因，无法向债权人支付欠款，而约定以特定房屋抵偿其所欠债务的行为。本案中，上诉人与被上诉人双方之间并无直接的债权债务关系，上诉人系因其关联企业即沈阳唐轩新北置业有限公司欠闫学明挂靠的沈阳双兴建设集团有限公司工程款，而与沈阳双兴建设集团有限公司签订了《建筑工程施工合同补充条款》，约定用上诉人所有的7套房屋抵顶沈阳唐轩新北置业有限公司欠付沈阳双兴建设集团有限公司工程款，此节应认定上诉人同意代沈阳唐轩新北置业有限公司承担前述7套房屋价款的债务。现上诉人未提供证据证明该7套房屋已完全交付闫学明，而涉案房屋系通过闫学明抵顶给被上诉人，且上诉人与被上诉人双方签订了涉案房屋的商品房买卖合同，应视为上诉人与被上诉人双方就抵顶的房屋标的作出了初步约定、变更。现沈阳唐轩新北置业有限公司是否还欠闫学明工程款并未确定，在沈阳唐轩新北置业有限公司存在欠闫学明工程款可能的情况下，上诉人尚不具备要求被上诉人给付其房款的条件，故本院对上诉人的各上诉请求，均不予以支持。上诉人可在沈阳唐轩新北置业有限公司、闫学明双方间结算完毕后，向沈阳唐轩新北置业有限公司、闫学明、高善义、王晶另案主张房款。
关于上诉人的原审诉讼请求是否超过诉讼时效的问题，因上诉人变更诉讼请求为要求被上诉人给付房款前，未有过履行合同的意思表示，被上诉人系自力进入涉案房屋，故上诉人向被上诉人主张房款的诉讼时效应自上诉人同意履行合同之日起计算，上诉人的原审诉讼请求并未超过诉讼时效，原审法院对此部分论述不当，本院予以纠正。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人沈阳唐轩房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一六年八月五日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。