北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）怀民初字第02374号
原告北京市怀柔区怀柔镇石厂村股份制合作社，住所地北京市怀柔区怀柔镇石厂村。
负责人钟君，社长。
委托代理人王志杰，北京市擎天律师事务所律师。
被告狄桂文，男，1957年7月11日出生。
第三人武善生，男，1959年10月15日出生。
第三人寇景军，男，1961年8月4日出生。
第三人刘福安，男，1955年2月14日出生。
委托代理人杨景杰，男，1971年11月8日出生。
原告北京市怀柔区怀柔镇石厂村股份制合作社与被告狄桂文、第三人武善生、寇景军、刘福安房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告北京市怀柔区怀柔镇石厂村股份制合作社负责人钟君、委托代理人王志杰与被告狄桂文、第三人武善生、刘福安及第三人委托代理人杨景杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告北京市怀柔区怀柔镇石厂村股份制合作社诉称，1998年11月7日，原、被告签订房屋租赁合同，由被告投资对原告位于北京市怀柔县庙城村北的房屋210间进行改造，原告将改造好的房屋以优惠价格租给被告使用，期限为12年，自1999年1月1日至2010年12月31日。合同第十一条还约定：“合同期满时，乙方将租赁的房屋、场地全部交回甲方，但必须保证房屋、设备完好、无损。”该合同经原怀柔县公证处【（1998）怀证字第392号】公证。合同签订后，原告即将上述房屋即相应场地交由被告使用，被告根据原告提供的1998年6月22日原北京市怀柔县规划管理局临时商业用房建设许可，对租赁的部分房屋进行改建，建成南北两所共长135米、东西宽6米计810平方米的商业用房。2002年1月1日，被告狄桂文与第三人武善生、寇景军以股东会决议的形式对改建的45间房屋进行分配。协议还约定此决议至狄桂文与石厂大队所签合同到期为止有效。后三人实际对分配的房屋进行经营和管理。2011年1月1日，原被告房屋租赁合同到期后，第三人武善生、寇景军继续实际占有使用所分配的房屋至今。寇景军将房屋转租给杜玉军、武胜明、李春林，我方申请增加三人为本案第三人。2012年4月6日原告诉状中的诉讼请求为：1、要求被告及第三人腾退交还位于庙村村北、石厂新区大门口南侧的租赁房屋及相应场地；2、要求被告及第三人承担本案的诉讼费。原告方于2012年6月28日增加诉讼请求，要求被告及负有腾退房义务的第三人，自2011年1月1日起至实际腾房之日，按每月每间290元标准支付逾期腾房占有使用费。变更后的诉讼请求为：1、要求被告狄桂文及第三人寇景军腾退交还位于石厂新区门市南数第一至十一间，第二十、二十一间商业用房共计十三间及相应场地，并自2011年1月1日起至实际腾房交房之日，按每月每间290元价格支付逾期腾房占有使用费。2、要求被告狄桂文及第三人武善生、刘福安腾退交还位于石厂新区门市南数第十二至十九间商业用房及相应场地并自2011年1月1日起至实际腾房交房之日，按每月每间290元价格支付逾期腾房占有使用费。3、要求被告及第三人承担本案诉讼费。
被告狄桂文辩称，第一，根据承租合同，门市房属于新建房不属于改造房。我与经济合作社签订的是改造合同，门市房属于新建房。在公证时我也提出了，新建和改造是不同的概念。当时对方称等合同到期再说。再有，我的公证合同，并不是无偿腾退房屋。占有使用费不能给，因为是对方原因造成的，所以没有腾退。腾退有具体说法，适当给予补偿，现在要是腾退，应按现实价格，就按评估报告的标准赔偿。
第三人武善生述称，寇景军的13间房，是和被告共同出资建的，不牵扯跟原告房屋到期的210间房。武善生跟刘福安的8间房，也是同样的情况。后来武善生在经营中，将房屋转让给刘福安。所以，原告所说的使用费我们不认可。我们同意腾退，但是要求按照本案评估公司的报告的标准给补偿。
第三人寇景军述称，意见同武善生。
第三人刘福安述称，意见同武善生。
经审理查明，1998年7月1日，怀柔县怀柔镇石厂村经济合作社（甲方，后改制为原告）与被告狄桂文（乙方）签订了《房屋改造合同》一份，该合同载明：甲方在北京市怀柔县庙城村北有245间危房需要改造，因甲方缺乏资金，改造房屋投资有困难，经甲、乙双方协商，由乙方投资进行危房改造，特订立如下合同：一、房屋改造标准：1、沿街旧房拆除68间，南北长107米，跨度6米，面向东建商业门市用房，房屋结构为砖混结构，铝合金门窗，上平3.6米的平房。房基础正负零高于庙城街水泥路面30公分，具体方位、式样按怀柔县规划局要求建。2、院内房214间，原则上主体结构不动，将门和房屋地面在原有基础上提高五层砖，屋地面改后为水泥地面；屋顶全部用方木檩、红陶瓦。3、房屋改造后保持原有间数。4、沿街门市商业用房前垫土不低于庙城街路面，保证院内排水畅通。二、原有的房屋旧料，归乙方使用，不足部分由乙方购置，费用由乙方支付。三、该项房屋改造工程全部由乙方投资，组织施工，乙方应注意安全生产，对于施工期间出现的一切事故，造成人员、财物损失由乙方负责。四、工期为六个月，自1998年7月1日开始至1998年12月31日止。五、乙方将改造房屋建好后，通知甲方，甲方于三日内按照本合同第一条规定的标准进行验收，并做好验收记录。六、房屋验收合格后，甲方必须保证将房屋及场地租给乙方使用十二年，由双方另行签订租房合同。乙方在租期内对承租房屋有权转租，收取房租费，以此逐渐收回房屋改造投资款。七、如乙方不按本合同规定对甲方危房进行改造，甲方有权将建好的房屋、场地租给别人。八、如甲方违约，单方提前终止合同，为（给）乙方造成的损失，全部由甲方负责赔偿。九、本合同自双方签字之日生效，甲乙双方各一份，公证处存留一份。1998年11月30日，该《房屋改造合同》由怀柔县公证处以【（1998）怀证字第393号】公证书予以公证。房屋改造合同签订后，怀柔县怀柔镇石厂村经济合作社将上述房屋和相应场地交由被告使用，被告对上述房屋进行了改造。1998年11月7日，怀柔县怀柔镇石厂村经济合作社与被告又签订了《房屋租赁合同》一份，该合同载明：因乙方投资对甲方的危房进行了改造，甲方同意将改造好的房屋以优惠价租给乙方，经双方协商特订立合同如下：一、甲方将座落在北京市怀柔县庙城村北的房屋210间，租给乙方使用。二、租期为十二年，自1999年1月1日至2010年12月31日。三、租期内乙方共向甲方交纳租金60万元人民币，每年付租金五万元，分为两次交纳，在每年的一月一日和七月一日各付租金二万五千元。四、乙方必须按本合同规定时间向甲方交纳租金，否则，按所欠租金数额折合减少租期，每欠五万元减少乙方一年租期。五、在租赁期内乙方对承租的房屋有转租权，可直接与第三方签订租赁房屋合同，房租费由乙方收取，以此来抵顶乙方对房屋改造的投资。六、合同履行期间，乙方对承租的房屋负责管理，按上级主管部门要求做好卫生、治安、用电、防火的管理工作。按有关部门规定，按时向管理部门交纳卫生费、水、电费等。如因不交有关部门作出罚款由乙方承担。七、如甲方不能保证将乙方改造的房屋租给乙方使用十二年，乙方所投资部分损失全部由甲方负责赔偿。八、乙方在租房期间，对承租的房屋应给与保护，不得随意拆改，如需改造房屋设施，必须争得（征得）甲方同意方可实施。在租房期间的维修也由乙方负责，费用由乙方承担。九、合同履行期间如遇国家占地、拆迁，乙方未将全部投资收回，甲方应首先从拆迁损失补偿费中将乙方投资改造房屋损失补齐。投资损失补的标准为：如第一年国家规划占地，补偿费的40%归乙方，从第二年开始，每过一年减少4%。十、合同期内如遇不可抗力，使本合同不能继续履行时，合同即时终止，乙方按实际租赁时间向甲方交付租金。十一、合同期满时，乙方将租赁的房屋、场地全部交回甲方，但必须保证房屋、设备完好、无损。十二、此合同自乙方将改造好的房屋建好，并经甲方验收合格后生效，此合同一式三份，甲乙双方各执一份，公证处存留一份。1998年11月30日，怀柔县公证处以【（1998）怀证字第392号】公证书对该合同予以公证。
2002年1月1日，在狄桂文租赁的房屋所在地段内，被告狄桂文与第三人武善生、寇景军签订了《石厂新区门市用房投资股东会决议》，三方对共同出资建设的40间门市用房及5间住房进行了分配，其中武善生分得8间、寇景军分得13间、狄桂文分得9间。该决议还约定此决议至狄桂文与石厂大队所签合同到期为止有效。后三方实际对分配的房屋进行经营和管理。
2011年1月1日，原被告租赁合同到期后，寇景军、武善生继续实际占有使用所分配的房屋至今。
2001年12月31日，武善生与刘福安签订了石厂门市部投资入股转股协议书一份，该协议约定：武善生因从经济方面考虑，不能继续参加石厂门市部的原所有投资，现自愿将石厂门市部所有投入款从2002年1月1日至石厂门市部合同终止为止，将其所有股权和所有协商的投资三方所说明的事项要求，全部转交给刘福安。从2002年1月1日起，所有石厂门市部的投资方转为刘福安、狄桂文、寇景军三方投资和其共建房屋，石厂门市部的共同经营、共同协商的原则，从2002年1月1日武善生不再参加石厂门市部的各项管理。
2012年4月6日，原告持诉称理由诉至本院，要求被告及第三人腾退交还位于庙城村北、石厂新区大门口南侧的租赁房屋及相应场地，要求被告及第三人承担本案全部诉讼费用。
经本院现场勘查，自大门往南共有房屋25间，其中第一间至第十一间、第二十间、第二十一间由寇景军占有使用，第十二间至第十九间归刘福安占有使用。第二十三间至第二十五间已由狄桂文交付了原告；原告与被告均认可签订房屋改造合同时，房屋的总数量为245间，拆除68间旧房后建设了40间门面房，再加上拆除68间后剩余的177间，总计为217间房，在签订房屋租赁合同时，双方取了整数210间。
本案在审理过程中，第三人武善生提出对第十一间至第十九间房屋进行评估。北京市高级人民法院随机确定鉴定机构为北京泛华国金工程咨询有限公司。该公司出具鉴定结论为：一、8间房。1、8间房所涉工程造价（不含调价金额）为130606元；2、8间房所涉调价金额：按原告意见，调价金额为-993元；按被告意见，调价金额为-890元；按第三人意见，调价金额为120元。二、红线以内2米院落施工内容。1、红线以内2米院落所涉工程造价（不含调价金额）为：2594元；2、红线以内2米院落所涉调价金额：按原告意见，调价金额为-13元；按被告意见，调价金额为-13元；按第三人意见，调价金额为5元。三、红线以外院落施工内容。1、红线以外院落所涉工程造价（不含调价金额）为：35983元；2、红线以外院落所涉调价金额：按原告意见，调价金额为-205元；按被告意见，调价金额为-209元；按第三人意见，调价金额为88元。
原告方认为此报告与原告无关，被告、第三人对鉴定报告无异议。原告在庭审中当庭变更诉讼请求，即1、要求被告狄桂文及第三人寇景军腾退交还位于石厂新区门市南数第一至十一间，第二十、二十一间商业用房共计十三间及相应场地，并自2011年1月1日起至实际腾房交房之日，按每月每间290元价格支付逾期腾房占有使用费。2、要求被告狄桂文及第三人武善生、刘福安腾退交还位于石厂新区门市南数第十二至十九间商业用房及相应场地并自2011年1月1日起至实际腾房交房之日，按每月每间290元价格支付逾期腾房占有使用费。3、要求被告及第三人承担本案诉讼费。
本案因双方各持己见，故未能调解。
上述事实，有原、被告当庭陈述、书证及鉴定结论等证据在案佐证。
本院认为，首先，原、被告签订的房屋出租合同书、房屋改造合同系原、被告双方当事人的真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，故合法有效。房屋租赁合同期满后，被告应按合同约定将租赁的房屋、场地全部交回原告。其次，被告与第三人武善生、寇景军签订的石厂新区门市用房投资股东会决议已实际履行，该房屋已由三人分别占有使用。第三，武善生与刘福安签订的石厂门市部投资入股转股协议书亦已经实际履行，武善生在决议中分得的房屋已转由刘福安占有使用。故原告要求被告及第三人腾退房屋的请求合理，本院支持。合同期满，被告及第三人继续占有使用该房屋及相应的场地，应支付相应数额的占用费，原告要求的数额合理，本院支持。但给付占用费的日期，应自原告向被告及第三人主张权利时起计算。被告及第三人认为应给予补偿，但在房屋租赁合同、房屋改造合同中原被告双方已经明确，故该意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告狄桂文及第三人寇景军于本判决生效后三十日内将位于北京市怀柔区怀柔镇石厂新区门市南数第一间至第十一间，第二十间、第二十一间商业用房共计十三间及相应场地腾退给原告北京市怀柔区怀柔镇石厂村股份制合作社，被告狄桂文及第三人寇景军自二○一一年七月十九日始至实际腾退房屋及场地之日止，按每月每间二百九十元向原告北京市怀柔区怀柔镇石厂村股份制合作社支付占有使用费。
二、被告狄桂文及第三人武善生、刘福安于本判决生效后三十日内将位于北京市怀柔区怀柔镇石厂新区门市南数第十二间至第十九间商业用房及相应场地腾退给原告北京市怀柔区怀柔镇石厂村股份制合作社，被告狄桂文及第三人武善生、刘福安自二○一一年七月十九日始至实际腾退房屋及场地之日止，按每月每间二百九十元向原告北京市怀柔区怀柔镇石厂村股份制合作社支付占有使用费。
三、驳回原告北京市怀柔区怀柔镇石厂村股份制合作社的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七十元，由被告狄桂文、第三人武善生、寇景军、刘福安负担（本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 陈慧春
代理审判员 戎 艳
人民陪审员 陈晓燕
二〇一二年十二月六日
书 记 员 聂 颂