伊金霍洛旗人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内0627民初548号
原告：中国农业银行股份有限公司鄂尔多斯绒城支行，统一社会信用代码×××，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区伊金霍洛西街农行大楼东侧
负责人：曲志勇，该支行行长。
委托代理人：王瑛，女，该单位工作人员。
被告：张金梅，公民身份号码×××，女，1977年11月22日出生，汉族，无职业，户籍地内蒙古自治区鄂尔多斯市，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市，东方三路东元亨住宅小区*号楼-1-601。
被告：张建军，公民身份号码×××，男，1975年8月2日出生，汉族，个体工商户，户籍地内蒙古自治区巴彦淖尔市磴口县，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市，东方三路东元亨住宅小区*号楼-1-601。
被告：鄂尔多斯市金水源房地产开发有限责任公司,统一社会信用代码×××，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区吉劳庆北路16号街坊摩力圣汇俱乐部六层
法定代表人：孙瑞雪，系该公司董事长。
原告中国农业银行股份有限公司鄂尔多斯绒城支行（以下简称农行绒城支行）与被告张金梅、张建军、鄂尔多斯市金水源房地产开发有限责任公司（以下简称金水源房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行绒城支行委托代理人王瑛，被告张金梅到庭参加诉讼，被告张建军、金水源房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院于2017年4月21日依原告的申请对被告张金梅所有的坐落于内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区铜川街23号元亨住宅小区2号楼1单元601号房屋（合同编号：2010-0001733）予以查封。本案现已审理终结。
原告农行绒城支行向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告张金梅、张建军返还原告截至2016年12月7日的借款本金93820.75元及支付利息3177.43元、罚息338.37元、复利79.27元，本息共计97415.82元，并支付从2016年12月8日起至借款本息实际给付之日止的罚息和复利（罚息、复利利率均按合同约定借款利率上浮50%计算）；2.原告农行绒城支行对被告张金梅所有的坐落于×××房屋的拍卖、变卖价款享有优先受偿权；3.被告金水源房地产公司对上述贷款本金、利息、复利承担连带保证责任；4.上述所有被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2010年5月5日，原告农行绒城支行与被告张金梅、张建军、金水源房地产公司签订合同编号为×××的个人购房担保借款合同。合同约定，贷款人即农行绒城支行向借款人张金梅发放19万元的一手房贷款，借款期限为120个月即从2010年5月6日至2020年5月5日。借款用途为购买住房，借款利率执行浮动利率即在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上上浮10%。还款方式为等额本息还款法，结息日为每月6日。被告张金梅用其所有的坐落于×××房屋作为抵押物，并办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记义务人为张金梅。合同约定的违约责任为：借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权或采取其他资产保全措施。被告金水源房地产公司提供连带责任保证。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。一次性还本的，保证期间为借款到期日起两年；分期偿还的，保证期间为每期还款日起两年。若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。借款合同签订后，原告农行绒城支行按合同约定将19万元借款发放给被告张金梅，并将19万元借款打入被告张金梅指定的户名为鄂尔多斯市金水源房地产开发有限责任公司、账号为×××的账户。被告张金梅从2016年5月6日开始违约，经原告多次催收均未偿还贷款本息。
被告张金梅辩称，原告所述事实与理由均属实，同意还款，但现在无能力给付。被告张金梅不同意原告的第二项诉讼请求，因为所购房屋一直未能办理房屋所有权证。
被告张建军、金水源房地产公司均未作答辩。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。
本院认为，被告张金梅承认原告农行绒城支行的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。金融借款合同是借款人向金融机构借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中，原告农行绒城支行与被告张金梅、张建军、金水源房地产公司于2010年5月5日签订合同编号为×××号的个人购房担保借款合同是双方的真实意思表示，故该个人购房担保借款合同合法有效，双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。被告张金梅与张建军系夫妻关系，原告在本案中主张的借款系被告张金梅与被告张建军夫妻关系存续期间所借，故该笔借款属于夫妻共同债务，应由被告张金梅、张建军共同返还。原告农行绒城支行已经按照合同约定向被告张金梅发放了19万元贷款，被告张金梅应按合同约定履行还款付息的义务。被告张金梅从2016年5月6日开始未按合同约定还本付息，属违约行为，故对原告农行绒城支行请求被告张金梅、张建军返还借款本金93820.75元的诉讼请求，本院予以支持。原、被告双方在合同中关于罚息、复利的约定，符合《人民币利率管理规定》、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》的相关规定，故对原告农行绒城支行请求被告张金梅、张建军支付罚息、复利的诉讼请求,本院予以支持。
被告张金梅辩称，不同意原告的第二项诉讼请求，因其所购房屋未办理房屋所有权证。本院认为，被告张金梅以其所有的坐落于×××房屋为其向原告农行绒城支行的贷款提供抵押担保，并在鄂尔多斯市房屋产权产籍管理中心办理了预购商品房抵押权预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力”，《中华人民共和国物权法》第二十条规定:”当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”即本案抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有物权变动的排他效力；因此，原告农行绒城支行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记即房屋他项权证之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对所抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非对抵押房屋享有现实抵押权，故对被告张金梅的辩解意见本院予以采纳，对原告农行绒城支行要求对被告张金梅所有的坐落于×××房屋享有优先受偿权的诉讼请求，因与相关法律法规的规定不符，本院不予支持。
根据《中华人民共和国担保法》第十八条规定：”当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”，第二十一条第一款规定：”保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。”本案中，原告农行绒城支行与被告张金梅、张建军、金水源房地产公司于2010年5月5日签订的合同编号为×××的个人购房担保借款合同中约定，”保证方式为连带责任保证。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁费）、律师费等贷款人实现债权的所有费用。一次性还本的，保证期间为借款到期日起两年；分期偿还的，保证期间为每期还款日起两年。若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。”故原告农行绒城支行请求被告金水源房地产公司在本案中对被告张金梅、张建军的债务承担连带责任保证，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：”保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”，故被告金水源房地产公司承担保证责任后，有权向被告张金梅、张建军追偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告张金梅、张建军自本判决生效之日起十日内返还原告中国农业银行股份有限公司鄂尔多斯绒城支行截至2016年12月7日的借款本金93820.75元及支付利息3177.43元、罚息338.37元、复利79.27元，本息共计97415.82元，并支付从2016年12月8日起至借款本息实际给付之日止的罚息和复利（罚息、复利利率均按合同约定借款利率上浮50%计算）；
二、被告鄂尔多斯市金水源房地产开发有限责任公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；
三、被告鄂尔多斯市金水源房地产开发有限责任公司承担本判决第二项连带清偿责任后，有权向被告张金梅、张建军追偿，被告张金梅、张建军应于被告鄂尔多斯市金水源房地产开发有限责任公司履行上述债务后十日内，向被告鄂尔多斯市金水源房地产开发有限责任公司清偿其已实际履行的债务；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司鄂尔多斯绒城支行的其他诉讼请求。
案件受理费2236元，减半收取1118元，保全费995，由被告张金梅、张建军、鄂尔多斯市金水源房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
本判决书生效后，负有给付义务的一方当事人如不履行判决确定的给付义务，另一方当事人应当在判决书确定的给付义务履行之日起两年内，向本院申请执行。
代理审判员 臧碧云
二〇一七年四月二十一日
书 记 员 李 婷