上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪二中民二（民）终字第2566号
上诉人（原审原告）叶晓露。
委托代理人钱维清，上海丹枫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李桂军。
委托代理人李庙锋。
委托代理人李玉娟。
上诉人叶晓露因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院（2013）静民一（民）初字第2479号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2013年12月26日公开开庭进行了审理。上诉人叶晓露及其委托代理人钱维清，被上诉人李桂军及其委托代理人李庙锋、李玉娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：系争房屋坐落于上海市昌平路XXX号，使用面积为20.50平方米，租赁的公有房屋承租人系叶晓露。
2003年5月17日，叶晓露与李桂军（曾用名李桂君）签订了一份《房屋租赁合同》，约定，叶晓露将系争房屋出租给李桂军，作烟、酒、杂货店使用，租赁期限自2003年6月5日起至昌平路XXX号动拆迁为止；月租金为人民币（以下币种均为人民币）1，600元；非不可抗拒因素造成的不能履行合同，作终止合同。合同签订后，叶晓露依约向李桂军交付了房屋，同时提供叶晓露申办的营业执照、税务登记证、食品流通许可证、烟草专卖零售许可证、酒类商品零售许可证等证照供李桂军使用。租赁期间，双方口头约定，自2012年10月5日起，租金调整为每季度10，000元。2013年4月30日，叶晓露发函通知李桂军，内容为：由于叶晓露先生病逝、母亲得肺癌以及儿子成年需要结婚用房等因素，造成叶晓露家庭经济困难，叶晓露要求收回房屋自用；叶晓露于2013年4月30日向李桂军发出书面催告，要求李桂军务必于2013年7月10日前将系争房屋返还叶晓露，叶晓露承诺从2013年6月5日至2013年7月10日内的租金不予收取，作为给李桂军另处找房的时间和相应的经济补偿。李桂军收到通知后，不同意叶晓露提前解除合同的要求。叶晓露遂收回了营业执照、税务登记证、食品流通许可证、烟草专卖零售许可证、酒类商品零售许可证等经营证照。自2013年6月5日起，李桂军未再支付租金。2013年7月25日，叶晓露委托代理人发函李桂军，称：之前于2013年4月30日发函给李桂军要求收回房屋，但李桂军一直不予配合，且至今没有支付租金，现再次函告李桂军，要求李桂军于2013年7月28日前支付租金，若李桂军逾期支付，请李桂军立即搬离系争房屋。因李桂军收到函件后，既未支付租金，也未向叶晓露返还房屋，叶晓露遂诉至法院，请求判令：1、双方之间的租赁合同于2013年8月16日解除；2、李桂军腾空并搬离上海市昌平路XXX号，将房屋返还叶晓露；3、李桂军按照每季度10，000元的标准支付叶晓露自2013年6月5日起至房屋返还之日止的租金。
原审中，李桂军辩称：双方约定的租赁期限至房屋动拆迁为止，现租赁房屋并未纳入征收范围，双方约定的租赁期限并未到期，叶晓露要求解除合同并收回房屋，缺乏依据；自2013年5月20日起，李桂军多次要求支付租金均遭叶晓露拒绝，造成李桂军未付租金的责任在叶晓露，且叶晓露扣押了李桂军经营所需的证照，致李桂军无法正常使用房屋，故不同意按每季度10，000元支付租金，仅同意按每月1，600元支付租金。
原审法院认为：叶晓露与李桂军签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，租赁期限至昌平路XXX号房屋动拆迁为止。现系争房屋尚未纳入动拆迁范围，租赁期限尚未届满，叶晓露即以其丈夫病逝、母亲得重病以及儿子成年需要结婚用房等原因要求提前解除合同并收回房屋，缺乏依据，不予支持。从合同的内容看，李桂军租赁叶晓露房屋的用途是经营烟、酒、杂货，在合同履行过程中，叶晓露也确实将其申办的经营证照交付给李桂军使用。因此，作为出租人的叶晓露应保证承租人在租赁期间有效地使用房屋和获得收益。由于李桂军拒绝提前解除合同，叶晓露收回了经营证照，客观上影响了李桂军正常使用系争房屋，叶晓露违约在先，应承担瑕疵担保责任。但是，李桂军毕竟使用了系争房屋，进行了经营活动，仍应当支付租金。李桂军不能正常使用租赁物，可以适当减少租金，原审法院酌情减少30%，故李桂军应自2013年6月5日起至叶晓露返还经营证照止，按约定租金的70%支付叶晓露欠租，在叶晓露向李桂军交付经营所需证照后，李桂军仍应按双方的约定支付叶晓露租金。
原审法院审理后，作出判决如下：一、原告叶晓露要求确认双方之间的《房屋租赁合同》于2013年8月16日解除以及被告李桂军腾空搬离上海市昌平路XXX号，将租赁房屋返还原告叶晓露的诉讼请求，不予支持；二、被告李桂军应于本判决生效之日起十日内按每季度7，000元的标准支付原告叶晓露自2013年6月5日起至原告叶晓露返还被告李桂军营业执照、税务登记证、食品流通许可证、烟草专卖零售许可证、酒类商品零售许可证止的欠租，在原告叶晓露向被告李桂军交付上述证照后，被告李桂军按约定使用房屋后，应按每季度10，000元的标准支付原告叶晓露租金。
上诉人叶晓露不服原审判决，向本院提起上诉称：双方租赁合同约定租期至系争房屋动迁止，属于对租赁期限的约定不明，叶晓露是在给予李桂军合理期限的情况下提出解除合同，且叶晓露家中发生变故，亦符合合同法中有关情势变更的范畴。叶晓露名下的营业执照、烟酒专卖零售许可证等五项证照，均为国家限制经营而签发的证照，明令不得出借、出租，原审判决叶晓露应将上述证照继续给李桂军使用，显然违反国家强制性规定。故请求二审法院撤销原判，发回重审或改判支持叶晓露在原审中的诉讼请求。
被上诉人李桂军辩称：当初承租系争房屋时，双方就约定叶晓露的执照出借给李桂军使用。期间，叶晓露曾为上涨房租扣过执照，后来李桂军为经营需要同意增加房租。叶晓露提出解除合同的理由均不符合法律规定的不可抗力的因素，双方没有达成过口头解除合同的协议。加之，系争房屋的地址上只能申请一张执照，李桂军无法再行申请，叶晓露收回证照的行为已影响了李桂军的正常经营活动。故不同意叶晓露的上诉请求，请求二审法院维持原判。
本院经审理查明：原审查明的事实无误，本院予以确认。
二审审理中，经本院对合同效力问题的释明，李桂军向本院表示，若租赁合同确认无效或解除，其要求叶晓露赔偿如下费用：1、租期未到，提前收房，需向承租方支付违约金4万元；2、2013年7月到2014年1月共计6个月的经营利润损失，每月以1万元为标准，合计6万元；3、李桂军从2005年至2013年间辛苦经营将卷烟等级升级为A级网络的损失4万元；4、2013年2月底的装修费用8，510元；5、2007年至2013年李桂军垫付的税费12，556.27元；6、因叶晓露扣证导致烟草无法经营的库存损失，即2013年7月5日之前以许可证号为XXXXXXXXXXXX的烟草专卖零售许可证进货的剩余香烟库存47，476元（成本价，详见附后清单），上述库存若出售的零售价为58，265元，利润为10，789元。李桂军同时承诺其所列清单中若库存香烟有非上述许可证号（XXXXXXXXXXXX）进货的，其同意在执行交接时予以相应扣减。叶晓露针对李桂军提出的上述损失，向本院表示，对于李桂军所提的上述第1、2、3项损失均无合同或法律依据，其不予认可；对于李桂军所提的上述第4、5项费用，其同意承担；对于李桂军所提的上述第6项内容，其同意在李桂军移交清单所附（以许可证号为XXXXXXXXXXXX的烟草专卖零售许可证进货）的库存香烟后给付成本价47，476元，不同意承担利润损失。叶晓露则要求李桂军返还系争房屋，并按照每季度7，000元的标准支付自2013年6月5日起至其实际搬离之日止的费用。
本院认为：民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。本案中，在叶晓露与李桂军所签订的《房屋租赁合同》中，双方约定叶晓露将本案系争房屋出租给李桂军，作烟、酒、杂货店使用；同时约定叶晓露将其申办的营业执照、税务登记证、食品流通许可证、烟草专卖零售许可证、酒类商品零售许可证等证照供李桂军使用。上述约定违反了国家有关不得出借、出租行政许可证件包括特许经营执照的法律、法规规定，应认定为无效，双方对此均有过错。原审法院认定上述合同为有效，适用法律不当。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。据此，李桂军应当将本案系争房屋返还给叶晓露，并承担占用房屋期间的房屋使用费，叶晓露现要求李桂军按照每季度7，000元的标准支付自2013年6月5日起至其实际搬离之日止的费用，尚属合理，本院予以准许。根据法律规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。叶晓露现自愿承担李桂军的装修费用8，510元、垫付的税费12，556.27元以及2013年7月5日之前的剩余香烟库存47，476元（成本价，进货许可证号为XXXXXXXXXXXX，详见附后清单），并无不当，本院也予以准许。鉴于上述合同为无效合同以及李桂军对于合同无效也有过错，李桂军要求叶晓露承担违约金4万元、2013年7月至2014年1月期间的经营利润损失6万元以及李桂军从2005年至2013年间辛苦经营将卷烟等级升级为A级网络的损失4万元，理由不能成立，本院不予采信。
综上，原审法院对本案所作的处理有所不当，本院依法予以调整。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销上海市静安区人民法院（2013）静民一（民）初字第2479号民事判决；
二、叶晓露与李桂军于2003年5月17日签订的《房屋租赁合同》无效；
三、李桂军应于本判决生效之日起三十日内搬离系争的上海市昌平路XXX号房屋，并将上址房屋返还给叶晓露；
四、李桂军应于本判决生效之日起三十日内按每季度人民币7，000元的标准支付叶晓露自2013年6月5日起至实际搬离日止的房屋使用费；
五、叶晓露应于本判决生效之日起三十日内支付李桂军装修费用人民币8，510元；
六、叶晓露应于本判决生效之日起三十日内支付李桂军垫付的税费人民币12，556.27元；
七、叶晓露与李桂军应于本判决生效之日起三十日内交接本判决书清单所列香烟库存，叶晓露在收到上述清单所列香烟库存的同时应支付李桂军人民币47，476元（若实际交付的香烟库存与清单有所减少，减少部分则按清单价格作相应扣减）；
八、对叶晓露的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币1，130元，减半收取计人民币565元，由叶晓露、李桂军各半负担；二审案件受理费人民币1，130元，由叶晓露、李桂军各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
审 判 员 虞恒龄
代理审判员 刘 郡
二〇一四年六月二十三日
书 记 员 范庆韵
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第五十八条下列民事行为无效：
（一）无民事行为能力人实施的；
（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；
（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；
（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；
（五）违反法律或者社会公共利益的；
（六）经济合同违反国家指令性计划的；
（七）以合法形式掩盖非法目的的。
无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
附：截止2013年7月5日库存香烟清单（进货许可证号为310106100573）
硬双喜4箱，金额：人民币12600元；
特双80条，金额：人民币5680元；
百顺4箱，金额：人民币14000元；
软双喜1箱，金额：人民币3150元；
绿双喜9条，金额：人民币675元；
晶派1箱，金额：人民币8900元；
黄金叶4条，金额：人民币460元；
小黄山3条，金额：人民币525元；
贵烟2条，金额：人民币525元；
中南海10条，金额：人民币540元；
广东双喜2条，金额：人民币540元；
贵烟2条，金额：人民币230元；
以上共计金额为人民币47476元。