辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第639号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李晓敏，女，汉族，1965年1月23日出生，无职业，住址沈阳市皇姑区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李衍龙，男，汉族，1953年10月8日出生，无职业，住址沈阳市铁西区。
委托代理人：鲁少武，辽宁万事达律师事务所律师。
上诉人李晓敏因与被上诉人李衍龙房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2013）沈铁西民二初字第4057号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉、代理审判员李妍参加评议的合议庭，于2014年4月9日开庭公开审理了本案，上诉人李晓敏，被上诉人李衍龙的委托代理人鲁少武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原告为沈阳市铁西区齐贤南街198号8门的房屋所有权人。2011年4月1日原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告李衍龙将涉案房屋出租给被告李晓敏，租期从2011年6月1日至2016年5月30日，前三年的租金为每年60，000元，后两年的租金为每年67，000元，房屋租金的交纳时间为每年的6月1日。《房屋租赁合同》同时约定出租人提供房屋使用证明复印件，经出租人同意，承租人可以转租、转兑。《房屋租赁合同》第九条约定，被告不能按时交纳租金，超过五天，该合同自动终止，原告有权无条件收回所租房屋；第十条同时约定，如一方违约，违约方应向另一方赔偿违约金，即租金的30%。合同签订后，原告将诉争房屋交给被告使用，被告向原告交纳了第一年租金。
原审法院另查明，2012年8月2日，原告因被告未按时交纳2012年6月1日至2013年5月31日的房屋租金曾向本院提起过诉讼，本院于2012年11月12日作出（2012）沈铁西民二初字第4472号民事判决，因被告提起上诉，该案经沈阳市中级人民法院（2013）沈中民二终字第882号民事判决，维持本院判决。被告经过法院强制执行程序将2012年6月1日至2013年5月31日的房屋租金交付给原告。因被告未按协议约定的时间即2013年6月1日前向原告交纳2013年6月1日至2014年5月31日的涉案房屋租金，原告再次向本院提起诉讼。
2013年6月14日，原告李衍龙起诉至原审法院，诉讼请求：一、解除原、被告双方的房屋租赁合同；二、被告返还涉案房屋给原告；三、被告给付原告涉案房屋从2013年6月1日至腾房之日的房屋租金；四、被告给付原告违约金19，500元；五、诉讼费用由被告承担。在原审法院审理过程中，李晓敏提起反诉，反诉请求：一、判令被反诉人赔偿违约金46，653元；二、诉讼费用由被反诉人负担。
原审法院认为，关于原告诉请解除房屋租赁合同的问题，原、被告签订《房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，系有效合同。原告于2012年8月2日就被告欠付2012年6月1日至2013年5月31日的房屋租金一事已向本院提起过诉讼，本院判决被告按协议约定向原告给付涉案房屋租金，判决发生法律效力后，被告仍未按本院判决确定的给付时间向原告履行债务，经原告申请，依法经本院强制执行程序，被告才向原告履行所欠债务。被告李晓敏按照房屋租赁合同的约定应于2013年6月1日交纳涉案房屋2013年6月1日至2014年5月30日的租金，但其至今尚未支付房屋租金。被告李晓敏拖延履行债务，原告为维护其合法权益进入诉讼程序后，经催要被告仍拖欠原告的涉案房屋租金至今，被告行为已构成违约，原告要求解除与被告签订的房屋租赁合同，本院予以支持。关于原告诉请被告腾房并给付拖欠租金的问题，原审本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。依据双方签订的《房屋租赁合同》第九条约定，被告不按时交纳房租超过五天，原告有权收回所租房屋。被告不按时交纳房租已经超过五天，合同解除后，原告要求被告返还房屋并支付拖欠租金，理由正当，有法律依据，本院予以支持。原，被告双方签订的租赁合同约定涉案房屋年租金为60，000元，每月5000元，被告应按照每月5000元的标准向原告支付房屋使用费用。对原告该诉请，本院予以支持。关于原告诉请被告赔偿违约金的问题，《房屋租赁合同》第十条约定如一方违约，违约方应向另一方赔偿违约金，即租金的30%。现被告至今未向原告给付2013年6月1日后的涉案房屋租金，已构成违约，应按合同约定向原告支付违约金。原告诉请被告支付2013年6月1日至2013年6月30日逾期交付房屋租金的违约金一项，本院予以支持。被告拖欠原告从2013年6月1日至2013年6月30日的房屋租金5000元，违应约金为房屋租金5000元的30%，即1500元。原告诉请被告支付2012年6月1日至2013年6月1日逾期交付房屋租金的违约金一项，由于该期间房屋租金已经本院生效判决处理完毕，不再存在违约金的问题，对原告该项诉请，本院不予支持。关于被告辩称其未按时交纳房租是因双方对交纳方式约定不明确以及找不到原告所致，因被告拖欠原告涉案房屋租金，原告已通过诉讼程序维护其合法权益，并已经本院执行程序强制执行，被告以其找不到原告为由拒付其拖欠的涉案房屋租金，与事实不符，该抗辩意见，本院不予采纳。关于反诉原告要求反诉被告赔偿其违约金，反诉原告称反诉被告拒不提供相关房产手续，导致其无法正常营业，反诉被告存在违约行为等问题，反诉被告在庭审中已就反诉原告提出的该问题向法院提供涉案房屋的相应房产手续，反诉原告对反诉被告已向其提供涉案房屋发票复印件一事予以认可，且反诉原告未提供相应证据证明反诉被告存在违约行为，其抗辩意见，本院不予采纳。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：一、解除原告李衍龙与被告李晓敏关于坐落于沈阳市铁西区齐贤南街198号8门房屋的租赁合同；
二、被告李晓敏于本判决生效后30日内将坐落于沈阳市铁西区齐贤南街198号8门房屋腾出，返还给原告李衍龙；三、被告李晓敏于本判决生效后30日内给付原告李衍龙自2013年6月1日起的房屋使用费，至本案诉争房屋返还之日止（每月按5000元计算，不足一月按每日167元计算）；四、被告李晓敏于本判决生效后30日内给付原告李衍龙违约金1500元（5000元×30%）五、驳回原、被告及反诉原、被告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本诉案件受理费2000元，由被告承担（原告已预交，由被告直接给付原告）。反诉案件受理费483元，由反诉原告承担。
宣判后，李晓敏不服，向本院提出上诉，上诉请求：一、撤销原审法院判决，发回重审或依法改判；二、判令一、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。主要上诉理由：一、被上诉人故意拖延收取房租金，使上诉人无法按期交纳房租金，以达到解除房屋租赁合同的目的。2012年6月1日，李衍龙要求李晓敏将房屋租金6万元邮寄到名为张为民的银行卡里，李晓敏未同意，李晓敏要求居住在北京的李衍龙回沈阳收取房租并提供房屋产权手续复印件，遭到李衍龙拒绝，此后李晓敏因无法联系上李衍龙而无法缴纳房租，二、被上诉人故意造成上诉人被强制执行、被迫拖欠房租金等事实，以达到解除房屋租赁合同的目的。李衍龙定居北京，只给李晓敏一个电话号码，其拒绝接听电话就使李晓敏找不到李衍龙，更无法在短期内使用其他方式付款，且被上诉人从未主动找李晓敏收取租金。三、上诉人没有故意拖欠房屋租金，更无拖欠的理由。李晓敏在2013年7月4日接到法院执行通知后即刻前往法院办理手续，将执行款支付。在7月10日向李衍龙提出给付下一年度房租金的要求，遭到李衍龙拒绝。四、被上诉人拒不提供房屋产权手续，给上诉人造成巨大的经济损失。
被上诉人李衍龙答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
上述事实，有《房屋租赁合同》、《销售不动产统一发票（自开）》等证据材料及当事人陈述，经庭审质证及本院审查，予以确认，在一审卷宗佐证。
本院认为，本案的争议焦点为上诉人、被上诉人双方所签订的《房屋租赁合同》是否应予解除及租赁合同解除后的法律后果问题。
关于《房屋租赁合同》是否应予解除的问题，本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容并未违反我国法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对上诉人、被上诉人双方均具有法律约束力。《房屋租赁合同》第九条明确约定：“乙方不能按时交纳租金，超过五天，本合同自动终止，甲方有权无条件收回所租房屋，保证金不予退还。”本案被上诉人曾就2012年6月1日至2013年5月30日期间的房屋租金一事提起诉讼，我院作出了（2013）沈中民二终字第882号民事判决，判令上诉人给付被上诉人2012年6月1日至2013年5月30日的租金6万元，在该判决生效后，上诉人并未按照判决确定的给付时间向被上诉人支付尚欠租金，经被上诉人申请原审法院强制执行后，上诉人才向被上诉人支付2012年6月1日至2013年5月31日期间房屋租金。上诉人占用案涉房屋至今，但仍未按合同约定履行交纳2013年6月1日至2014年5月30日期间的租金的义务，在本案进入诉讼程序后，上诉人仍然拖欠该部分租金，因此按双方所签订的《房屋租赁合同》第九条“乙方不能按时交纳租金，超过五天，本合同自动终止，甲方有权无条件收回所租房屋，保证金不予退还。”的约定，被上诉人有权要求解除租赁合同，因此原审法院判令解除上诉人、被上诉人之间的《房屋租赁合同》是正确的，本院予以确认。
关于租赁合同解除后的法律后果问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条明确规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”结合本案，现上诉人与被上诉人所签订的房屋租赁合同已经解除，故上诉人应将案涉房屋腾出返还给被上诉人。上诉人未按租赁合同约定按期向被上诉人交纳租金，上诉人拖欠租金的行为已构成违约，因此上诉人应按照合同约定承担相应的违约责任，因此原审法院判令上诉人腾退房屋并支付房屋使用费、支付违约金1500元并无不当，本院予以确认。
关于上诉人所提被上诉人故意拖延收取房租金，致使上诉人无法按期交纳房租的主张，本院认为，上诉人对于其主张未能提供充分有效的证据予以证明，且本案被上诉人两次向上诉人主张拖欠的租金均是通过诉讼方式解决的，上诉人如愿意继续履行合同并按合同约定向被上诉人支付尚欠租金，上诉人完全能够在两次诉讼的过程中向被上诉人支付尚欠的租金，而非通过人民法院强制执行方式向被上诉人支付拖欠的租金。即使上诉人当时无法找到被上诉人，其亦可将房屋租金进行提存的方式履行作为承租人的付款义务。因此上诉人该主张因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于上诉人所提被上诉人拒不提供房屋产权手续，给上诉人造成巨大损失之主张，本院认为，虽上诉人、被上诉人双方所签订的《房屋租赁合同》第一条约定，被上诉人应先上诉人提供房屋使用权证明复印件，但在双方签订租赁合同时，被上诉人已按合同约定向上诉人提供了相应的房产手续，且上诉人对于被上诉人向其提供案涉房的发票复印件的事实亦予以认可，同时上诉人未能提供其他证据证明被上诉人存在违约行为的事实，因此对于上诉人该主张，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2483元，由上诉人李晓敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 冬
代理审判员 李 妍
代理审判员 郑竹玉
二〇一四年四月十四日
书 记 员 那萌萌
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；