＼n中华人民共和国＼n四川省成都市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）成民终字第589号＼n上诉人（原审原告）李嘉，女，1970年9月14日出生，汉族，住中华人民共和国四川省成都市高新区。＼n委托代理人邓钧文，四川公生明律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）杨丽（YANGLILI），女，1961年2月20日出生，美国国籍，护照号：511948307，住美利坚合众国洛杉矶加州。＼n委托代理人曹军，四川商信律师事务所律师。＼n委托代理人张根容，四川商信律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）周敏，男，1958年6月2日出生，汉族，住中华人民共和国四川省成都市青羊区。＼n委托代理人曹军，四川商信律师事务所律师。＼n委托代理人张根容，四川商信律师事务所律师。＼n原审第三人四川锐川房地产经纪有限公司，住所地：中华人民共和国四川省成都市锦江区净居寺路22号1幢1层12号。＼n法定代表人李璐璐，总经理。＼n委托代理人高艳，女，公司员工，住中华人民共和国四川省成都市金牛区。＼n委托代理人李晓静，女，公司员工，住中华人民共和国四川省成都市青羊区。＼n上诉人李嘉因与被上诉人杨丽、周敏，原审第三人四川锐川房地产经纪有限公司（以下简称锐川公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省双流县人民法院（2013）双流民初字第3024号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年3月11日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。＼n原判认定，杨丽与周敏系夫妻关系，杨丽已移民至美国，周敏随杨丽定居美国。2013年4月27日，李嘉与杨丽在锐川公司处签订《房产买卖合同》及补充协议，杨丽将夫妻共有的位于“麓山国际社区花园洋房三期五区香怡林18栋”房屋出卖给李嘉。合同约定：杨丽承诺在2013年6月1日前办理完成该房屋的他项权证注销；房屋总价为人民币500万元；李嘉在签订合同时支付杨丽购房定金人民币10万元，该购房定金委托锐川公司收取，待该房屋办理完过户手续后自动转作购房款；首付款人民币90万元，在李嘉、杨丽双方签订银行贷款合同且在房产交易中心递取产权证前支付杨丽；部分款项人民币400万元李嘉以向银行贷款的形式支付，即由贷款银行直接划付给杨丽；李嘉、杨丽双方应在2013年6月1日前备齐办理贷款的相关资料，前往相关银行签订贷款合同，届时如果李嘉不能申请到贷款或贷款额度不够，则李嘉将除贷款部分的资金其余的用现金支付给杨丽；锐川公司协助李嘉、杨丽双方在2013年6月1日前，到银行确定李嘉贷款事项及金额并通知李嘉、杨丽在银行签订贷款合同后，3日内前往房管部门办理过户手续；李嘉、杨丽办理完毕过户手续之日起3日内，由锐川公司协助办理该房产的交割手续，签订附件二《物业交单》，视为交割完成。合同第7.4条约定内容为：“李嘉、杨丽双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付总房价款20%的违约金”。同日，三方还签订了一份补充协议，约定了一些补充事项。杨丽在合同上除签了自已名字外还签了“周敏（杨丽代）”。合同签订时，周敏（当时在美国）与锐川公司经办人鄢俊就交易程序、方法多次电话交流，强调按国家规定办。＼n杨丽在合同上签字后，即认为首付款过低，不符合国家规定，要求再谈，当晚经锐川公司经办人鄢俊与李嘉沟通，约定5月2日再谈一次，以5月2日谈的为准。合同签订当天李嘉付给锐川公司经办人鄢俊购房定金10万元，杨丽将该房屋的原购房合同、抵押借款合同等原件交锐川公司保管，并向其房屋抵押的原贷款银行电话预约提前还款。次日，杨丽代周敏（该贷款的借款人为周敏）填写了《一次性提前还款申请》交给银行审批。5月2日，锐川公司以及杨丽与李嘉联系协商事宜，李嘉表示不愿再协商，故双方未能再次协商。5月7日，锐川公司向杨丽转达李嘉要起诉事宜，杨丽表示对方不买自己也不卖了，对方起诉坚决出庭，并要求锐川公司退还所有资料。至此，双方未再履行合同。杨丽因要离开成都，于5月22日经公证委托杨丽母亲汪丽霞继续履行该房屋的过户、签约、提前还贷等事宜。2013年6月15日，汪丽霞委托21世纪不动产成都瑞都加盟店麓山国际店经纪人蒋建军将该房屋转让信息发出。＼n李嘉于2013年6月28日提起诉讼，要求判决：解除李嘉与杨丽、周敏、锐川公司签订的房产买卖合同；杨丽、周敏向李嘉退还定金10万元并支付违约金100万元。＼n原判认定以上事实，采信了李嘉、杨丽提供的身份证、护照、工商登记信息、房产买卖合同、补充协议、证件收据、购房合同、抵押借款合同、付款凭证、公证书、微信记录、一次性提前还款申请、房屋信息摘要以及李嘉、杨丽和锐川公司的陈述等证据。＼n原判认为，2013年4月27日，李嘉与杨丽、周敏、锐川经纪公司签订《房产买卖合同》和补充协议后，双方按照约定履行了部分义务，即李嘉向锐川经纪公司支付了购房定金100000元，杨丽向锐川公司递交了出售房屋的购房合同、抵押借款合同原件等，并向贷款银行填报了一次性提前还款申请。由于杨丽在签订合同当日认为首付款过低，要求在5月2日再协商一次，经锐川经纪公司约定双方在5月2日继续商谈补充协议，而5月2日李嘉表示不再协商，所以，未再继续商谈补充协议。5月7日，杨丽通过锐川公司得知李嘉不买该房屋了并要起诉杨丽，杨丽知晓后，也表示不卖了。尔后，李嘉与杨丽、周敏以及锐川公司均未再按照约定继续履行各自的义务。以上事实，不仅表明李嘉与杨丽均有解除合同的意愿，且证明双方均没有继续履行合同的行为，故李嘉与杨丽、周敏、锐川公司之间签订的《房产买卖合同》和补充协议应当解除。＼n李嘉按照约定，将购房定金100000元支付给锐川经纪公司，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，该购房定金应当由锐川公司返还给李嘉。＼n虽然事后，杨丽、周敏委托汪丽霞代为办理该房屋的过户、签约、提前还贷等事宜，汪丽霞又转委托蒋建军将该房屋在21世纪不动产成都瑞都加盟店麓山国际店出售，但未产生实际交易，且是在李嘉明确表示不买该房屋后实施的，故被告杨丽、周敏的行为不构成对李嘉的违约。＼n据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除李嘉与YANGLILI杨丽、周敏、四川锐川房地产经纪有限公司签订《房产买卖合同》和补充协议。二、四川锐川房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三日内一次性返还李嘉购房定金100000元。三、驳回李嘉的其他诉讼请求。如果第三人四川锐川房地产经纪有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6905元，财产保全费5000元，共计11905元，由杨丽、周敏负担5500元，李嘉负担5500元，四川锐川房地产经纪有限公司负担905元。＼n宣判后，李嘉不服，向本院提起上诉称：一、原判关于“李嘉于2103年5月7日表示不购买杨丽房屋”的事实认定错误。双方在2013年4月27日在签订合同后，杨丽马上要求变更合同内容，并通过锐川公司要求李嘉在2013年5月2日重新商谈，李嘉明确表示不同意。杨丽与锐川公司工作人员之间的短信，没有得到李嘉的认可，且没有李嘉表示不买房的内容，原判据此认定李嘉表示不买房，缺乏依据。二、原判关于“杨丽的行为不构成违约”的认定是错误的。杨丽在与李嘉签订合同后，无权单方面变更或解除合同。杨丽在没有通知李嘉的情况下，重新委托他人代为出售房屋，其行为已明确表示不出卖房屋给李嘉，并且杨丽也多次向锐川公司表示不出卖房屋给李嘉，要求退还房屋相关资料。杨丽上述行为已构成违约，应承担违约责任。＼n被上诉人杨丽、周敏辩称，因二人长期生活在国外，对国内的房屋限购政策不太了解，在与李嘉签订合同后，才发现合同约定的按揭贷款额度是不符合政策规定的，就要求对合同相关内容进行调整，以符合政策规定，实现合同目的。但李嘉表示不同意变更合同内容，因此双方没有达成一致是李嘉一方的原因造成的。李嘉也没有按照合同约定履行义务。杨丽在出国前向蒋建军出具委托手续，是想委托其作为此次交易的顾问，如果此次交易不成，再由其另行出售房屋。杨丽并没有与他人另行签订房屋买卖合同，其行为不构成违约。请求驳回上诉，维持原判。＼n原审第三人锐川公司述称，双方合同约定李嘉以按揭贷款的方式购买杨丽的房屋，如贷款额度不够就以现金补齐。合同订立后，杨丽想变更合同条款，锐川公司转达李嘉后，李嘉不同意。杨丽就要求锐川公司将其购房合同等资料退还给她。李嘉交纳的10万元定金由锐川公司保存，如果法院认为应当退还，锐川公司会予以退还。＼n本院二审查明：一、2013年4月27日，杨丽与李嘉签订《房产买卖合同》的当天，杨丽、周敏认为首付100万元太低，不符合国家关于二手房交易商业贷款首付款比例的规定，杨丽向锐川公司的工作人员鄢俊提出于5月2日与李嘉重新协商。鄢俊向李嘉转达了杨丽的要求后，李嘉不同意。2013年5月2日，鄢俊、杨丽与李嘉联系重新协商事宜，李嘉仍不同意。2013年5月7日，杨丽先向鄢俊发了手机短信，称其了解了双流也属于限购范围，购买二手房按国家统一规定首付须6成，称签订合同时不懂国内正规要求，相信了锐川公司的职业操守。后锐川公司李晓静与杨丽通了电话。通话后杨丽又向鄢俊发了手机短信，称“你们的法律顾问说买方要起诉我，我坚决出庭”，并要求锐川公司退还文件。二、李嘉在与杨丽签订《房产买卖合同》前，在成都市高新区已有一套商品房。三、2011年1月国务院办公厅发出《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发（2010）4号），规定“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%”。＼n上述事实，有相关当事人手机短信记录、国办发（2010）4号文件、双方当事人陈述等在案为证。＼n本院二审查明的其他事实与一审相同。＼n本院认为：一、关于合同的解除和定金的返还。＼n案涉《房产买卖合同》和补充协议签订后不久，买卖双方当事人即发生纠纷，此后双方均未再履行合同，诉讼中，双方当事人对合同的解除无争议，故《房产买卖合同》和补充协议应予解除。因李嘉交纳的定金10万元由锐川公司代收，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，当事人可以要求恢复原状”之规定，锐川公司应将定金返还李嘉。＼n二、关于李嘉是否于2013年5月7日表示不购买房屋的问题。＼n现仅有2013年5月7日杨丽向鄢俊发的手机短信中提及该事实，即“你们的法律顾问说买方要起诉我，我坚决出庭”，无其他证据相印证，不足以认定李嘉确有不购买房屋的表示。本院对原判中该事实认定予以纠正。＼n三、关于杨丽、周敏是否违约，以及是否应当支付违约金的问题。＼n价款及支付方式是房屋买卖合同的重要条款，李嘉与杨丽、周敏在《房产买卖合同》中约定，房屋总价500万元中的20%，即100万元为首付款，由李嘉直接支付给杨丽，其余80%即400万元以银行按揭贷款的方式支付。鉴于李嘉此次为购买第二套住房，此约定明显违反了国家政策关于“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%”的规定，属于客观上不能履行的约定。虽然合同中有“如果李嘉不能申请到贷款或贷款额度不够，则李嘉以现金将不足部份支付给杨丽”的条款，但该约定仅作为前一种支付方式的补充。在约定的第一种方式客观上不能履行的情况下，后一种补充的方式即成为实际上唯一的付款方式。也就是说，首付款由原约定的20%即100万元，变成政策规定的最低比例60%即300万元，其差额多达200万元，将使杨丽面临较大的收款风险。以此为实际付款方式，显然不符合杨丽签订合同时的真实意思。杨丽在不清楚国家限购政策中二次购房首付款额度的相关规定的情况下，与李嘉签订了《房产买卖合同》，属于《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（一）项规定的“因重大误解订立的合同的情形”，该合同中价款支付方式的条款并非杨丽真实意思表示，杨丽有权要求变更或者撤销，其要求重新协商的行为不构成违约。＼n李嘉拒绝就首付款额度重新协商，导致房屋买卖合同难以继续履行，合同只能终止。杨丽在李嘉拒绝协商的情况下，未及时通过诉讼的方式解除合同以使法律关系尽快恢复到明确、稳定的状态，虽有不妥，但杨丽为另行出售房屋做一定准备，符合情理，其行为既未造成一房二卖的事实，也未给李嘉造成损害，不应视为违约。李嘉要求杨丽支付违约金100万元的诉讼请求，不应得到支持。＼n综上，李嘉的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原判认定事实基本清楚，实体处理正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（一）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n一审诉讼费的负担按原判确定的执行。二审案件受理费6905元，由李嘉负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长张俊＼n代理审判员黄金迪＼n代理审判员代小晞＼n二〇一四年六月二十五日＼n书记员何静