湖州市吴兴区人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）浙0502民特28号
申请人：浙江省浙商资产管理有限公司，住所地：杭州市西湖大道193号301室。
法定代表人：蓝翔，该公司董事长。
委托代理人：朱剑宇、陆新华，浙江天册律师事务所律师。
被申请人：浙江湖州嘉合酒店投资管理有限公司，住所地：湖州市尊园6幢毗山西路421-15号。
法定代表人：张铁军，该公司执行董事。
申请人浙江省浙商资产管理有限公司（以下简称“浙商资产”）于2016年10月24日向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后，依法组成了合议庭进行了审查，并经审委会讨论。
申请人浙商资产申请称：
一、浙商资产向案外人收购了五项债权，并与各债务人签订协议予确认；2016年5月10日，浙商资产与浙泰合建设有限公司（以下简称“浙江泰合）及ＸＸ辰房地产开发有限公司（以下简称“江苏华辰”）、钟炳文、钟英武共同签订《协议书》一份，共同确认截至协议签署日，浙商资产已经或即将从包括山东省国际信托股份有限公司（以下简称“山东信托”）、浙江省浙商商业保理有限公司（以下简称“浙商保理”）、中国东方资产管理公司杭州办事处（以下简称“东方资产”）等掌权人处收购五项债权。该五项债权包括：
1、2014年12月12日浙商资产从山东信托处受让的本11185万元的信托贷款。截至2016年5月31日本项债权的信托贷款本金余额111,853,582.8元，欠付的利息（按年利率12％计算）12,378,463.16元及其资金占用费（按年利率10％计算）282,036.74元，欠付的财务顾问费用（按年利率6％计算）6,711,214.97元及其资金占用费（按年利率10％计算）275,905.50元。被申请人以涉案苕溪东路1180号世贸中心在建工程及所属国有土地使用权为该项债权设置抵押担保，并于2013年3月办理了抵押登记。浙江泰合于2015年1月22日向山东信托及浙商资产出具《承诺函》，自愿放弃前述在建工程项目工程款的全部优先受偿权及留置权；被申请人予以见证及确认。2、浙商资产从山东信托处受让的本金1.6亿信托贷款债权。截至2016年5月31日本项信托贷款债权本金尚欠160,000,000元，欠付利息（按年利率6.2％计算）1,984,000元，欠付财务顾问费（按年利率7.3％计算）11,680,000元,逾期支付财务顾问费产生的资金占用费（按年利率10％计算）408,800元。3、2016年6月8日浙商资产从浙商保理处受让的约8339万元保理融资债权及对应工程款清收管理权利。截止2016年5月31日本项保理融资债权本金尚欠83,393,750元，应付未付利息（按年10.5％计算）1,751,268.75元，欠付财务顾问费（按年利率4.5％计算）1,012,500元及其资金占用费（按年利率10％计算）25,875元。4、2016年5月16日浙商资产从东方资产处受让的约5812万元工程款债权。截至2016年5月31日本项债权的应付未付工程款58,128,700元，延期支付利息2,570,741.76元(根据《建设工程施工合同》第三部分专用条款、第七条工程进度款的支付、第7款约定,对延期支付的工程款支付2倍同期银行贷款利息，按年利率8.7%计算，自2015年11月31日起算至2016年5月31日，共计183天)。5、2016年5月16日浙商资产从东方资产处受让的本金5000万元民间借贷债权(原债权人贾烨鹏、栾斯琪)。截至2016年5月31日本项债权本金余额50,000,000.00元，应付未付的利息（按年利率12％计算）790万元，逾期支付利息的违约金765,958.33元(根据《借款合同》第五条约定，利息每季度结算支付一次，不按期还款付息，则每逾期一日按欠款金额的万分之五加收违约金)。
二、浙商资产向浙江省高级人民法院提起诉讼主张前述五笔债权，并通过生效法律文书确认了债权。
浙商资产于2016年6月12日向浙江省高级人民法院针对浙江泰合、江苏华辰、钟炳文、钟英武提起诉讼，主张前述第1、3、4、5项债权。浙江省高级人民法院于2016年6月20日正式受理，案号(2016)浙民初8号。诉讼过程中，浙商资产完成了前述第2项债权的收购，并申请增加诉讼请求，获得浙江省高级人民法院准许。2016年8月18日，在法院主持下，原、被告各方当事人达成《调解协议》。随后，法院对涉案事实及《调解协议》的合法性进行了审查，并于2016年9月30日作出(2016)浙民初8号《民事调解书》，确认：浙江泰合、江苏华辰、钟炳文、钟英武连带清偿债务本金人民币463,376,032.8元；以及截至2016年5月31日的利息26,584,473.67元及各项费用（资金占用费、财务顾问费、违约金、逾期罚息等）21,162,290.55元，合计人民币511,122,797.02元；2016年6月1日之后的利息及各项费用另行依约计算至实际支付日止。
三、(2016)浙民初8号案件诉讼过程中，被申请人以涉案在建工程及所属国有土地使用权为五项债权追加设置抵押担保。
2016年6月20日，申请人与被申请人签订《抵押协议》，以涉案苕溪东路1180号世贸中心在建工程及所属国有土地使用权为五项债权追加设置抵押担保，双方于2016年9月29日办理抵押登记，取得湖州市国土资源局颁发的《不动产登记证明》。
因该项抵押是在(2016)浙民初8号案件诉讼过程中追加办理的，该案早已于8月在法院主持下完成了调解，并签署了《调解协议》，9月底完成抵押登记时，浙江省高院已基本完成了全案审核并即将出具《民事调解书》，故浙商资产未在(2016)浙民初8号案件中主张该项抵押权，而现因该案中各被告未按调解书履行，故申请人提出申请实现担保物权。
四、申请人与被申请人就抵押顺位及清偿顺序进行了书面约定及确认。
2016年10月20日，申请人(抵押权人)与被申请人(抵押人)签署《关于抵押权顺位调整及清偿顺序的确认》，对抵押顺位予以调整，将2016年9月29日办理的对五项债权的抵押权调整为第一顺位，将2013年3月办理(并于2016年9月28日更名换证)的对约1.1亿元债权本金的抵押权调整为第二顺位，第一顺位、第二顺位抵押权人均为申请人，同时对清偿顺序进行了书面约定及确认。
综上，申请人请求人民法院裁定拍卖或变卖被申请人抵押给申请人的不动产即：湖州市苕溪东路1180号世贸中心在建工程及所属国有土地使用权，土地证编号为湖土国用（2012）第011691号，所得款项由申请人在担保范围内优先受偿。抵押担保范围及清偿顺序为：1、欠付的各项费用（资金占用费、财务顾问费、违约金、逾期罚息等），截止2016年5月31日金额为21,162,290.55元；2、欠付的利息，截至2016年5月31日金额为26，584，473.67元，应计算至拍卖裁定出具日；3、浙商资产从中国东方资产管理公司杭州办事处受让的民间借贷债权本金50，000，000.00元；4、其余债权本金共计413，376，032.8元。2016年6月1日之后的利息及各项费用另行依约计算至实际支付日止。
本院经审查后认为，申请人与被申请人签订的《抵押合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反法律法规的规定，合法有效，受法律保护。被申请人为（2016）浙民初8号所确认的债务提供了抵押担保，该调解书所明确的义务，债务人未按调解书履行，故申请人请求对被申请人提供的抵押物进行变卖或拍卖，对所得价款按约定的顺序享有优先受偿权的请求，符合法律规定，本院予以支持。但应该按抵押顺位等法律规定的优先顺序受偿。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十四条、第一百九十七条之规定，裁定如下：
对被申请人浙江湖州嘉合酒店投资管理有限公司所有的坐落于湖州市苕溪东路1180号世贸中心在建工程及所属国有土地使用权（土地证编号为湖土国用（2012）第011691号）准予采取折价、拍卖或变卖等方式依法变价，申请人浙江省浙商资产管理有限公司对变价后所得价款在担保范围内依法律规定、按抵押顺位等优先权顺序受偿，本案抵押担保范围及清偿顺序为：1、欠付的各项费用（资金占用费、财务顾问费、违约金、逾期罚息等），截至2016年5月31日金为21，162，290.55；2、欠付的利息，截至2016年5月31日金额为26，584，473.67元；3、浙商资产从中国东方资产管理公司杭州办事处受让的民间借贷债权本金50，000，000.00元；4、其余债权本金共计413，376，032.8元。2016年6月1日之后的利息及各项费用另行依约计算至实际支付日止。
本案申请费减半收取1298707元，由被申请人浙江湖州嘉合酒店投资管理有限公司承担。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 孙美华
代理审判员 蔡 蓉
人民陪审员 孙利瓦
二〇一六年十二月九日
书 记 员 杨 丹