＼n北京市第二中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）二中民终字第02528号＼n上诉人（原审原告）王长永，男，1950年1月14日出生。＼n委托代理人郭小年，北京市兆泰律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）孙玉芬，女，1955年3月1日出生。＼n委托代理人王世昌，北京市中尚律师事务所律师。＼n上诉人王长永因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第18317号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭审理了本案，王长永的委托代理人郭小年、孙玉芬的委托代理人王世昌均到庭参加诉讼，现已审理终结。＼n2013年10月，王长永诉至原审法院称：1993年11月，孙玉芬将132号院（以下简称132号院）出售给李成义。1997年，李成义又将房屋出售给我。取得房屋之后，我新建了部分房屋，并对所有房屋进行了装修，与全家一起居住于该处。2010年，孙玉芬将李成义诉至丰台区人民法院，要求确认其与李成义的房屋买卖合同无效，同时要求确认李成义与我之间的买卖合同无效，我以第三人身份参与了该次诉讼。法院经过审理，于2011年9月作出（2010）丰民初字第955号民事判决书，确认上述合同无效，但并未涉及责任承担问题。判决生效后，我全家仍然居住于此房，2013年8月28日，该房被强行拆迁，产生巨额拆迁利益。孙玉芬以上述判决为依据，与拆迁人擅自签订了拆迁腾退安置补偿协议，妄图将全部拆迁利益据为己有。为维护合法权益，现诉至法院，请求：1.孙玉芬给付我两套面积为261平方米的安置用房（协议中约定的373.06平方米×70%）；2.孙玉芬赔偿我腾退所得款692427元。＼n孙玉芬辩称：一、我与王长永之间没有合同关系，王长永以买卖合同纠纷为由主张我方承担132号院房屋买卖合同无效赔偿责任无事实和法律依据。我是本村的村民，享有本村的各项权利，此院房屋是60年代所建，我方通过析产继承获得房屋所有权，1993年我方将此院房屋卖给李成义（居民），二人形成买卖合同关系，如出现纠纷应当是我方与李成义的纠纷，与王长永无关。1997年李成义将诉争房产卖给王长永（门头沟农民），这是他二人之间的法律关系与纠纷，所以本案与我方无关。王长永应当向李成义主张赔偿，不应当向我方主张，无事实合同关系，无法律依据。二、宅基地使用权及房屋所有权，是农村集体组织享有的权利，是基于特定的身份，只有本村农民才享有，非本村农民者无权取得该项权利。王长永不是大沟村村民，其也没有取得集体组织的同意，也没有进行变更登记。955号判决书已认定了王长永与李成义之间的合同无效。三、本次拆迁不是商业开发，是农村建设，是村委会实施的一项福利政策，针对对象具有专属性。2013年6月5日有一份致村民的一封信，可以证明此次拆迁的性质。132号院补偿与王长永无关。王长永自己搭建的房屋是违章建筑，不在本次补偿范围之内，拆迁前村委会也发过通告，不允许私自搭建。故王长永的诉求没有法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。＼n原审法院经审理认为：孙玉芬与李成义之间、李成义与王长永之间关于132号的房屋买卖合同均已由一审法院（2010）丰民初字第955号判决书确认无效，出卖人与买房人均应根据各自过错程度承担相应责任。考虑出卖人因土地升值或拆迁补偿所获利益的因素，其应赔偿买房人一定的信赖利益损失。但李成义从孙玉芬处购买房屋后又于1997年9月将房屋出售王长永并取得相应价款，其后由王长永在该院一直居住至腾退之时并建设房屋，故李成义既是买房人又是出卖人，其利益已经实现，不存在信赖利益损失。现上述院落及房屋已经腾退，孙玉芬作为被腾退人与北京市丰台区长辛店镇东河沿村民委员会签订宅基地腾退补偿安置协议书，依据协议亦能获得相应腾退所得款及安置用房，故王长永作为最终买房人有权要求出卖人孙玉芬承担合同无效的责任，赔偿其信赖利益损失，具体数额由法院结合双方过错程度及腾退所得款性质等综合确定。关于王长永要求孙玉芬给付两处面积共计261平方米的安置用房的请求，因安置用房的安置对象具有身份属性，而王长永并非北京市丰台区长辛店镇东河沿村村民，亦非被安置人口，故对该项请求法院不予支持，但地上房屋重置成新价410494元及附属物重置成新价57211元应归王长永所有。孙玉芬辩称缺乏法律依据，法院不予采纳。据此，原审法院于2013年12月判决，一、孙玉芬于本判决生效之日起三十日内给付王长永地上房屋重置成新价及附属物重置成新价共计四十六万七千七百零五元。二、孙玉芬于本判决生效之日起三十日内赔偿王长永信赖利益损失八十四万元。三、驳回王长永其他诉讼请求。＼n判决后，王长永不服一审判决，上诉至本院，请求二审法院维持原审判决第一项、第二项，并判决孙玉芬向其支付两套面积共为261平米的安置用房。如安置用房的上诉请求得不到支持，王长永要求获得总拆迁款项249.7541万元的70%，即174.83万元。王长永上诉理由为安置用房是拆迁房屋的置换物，其有权分得安置用房。孙玉芬同意一审判决。＼n经审理查明：孙玉芬系北京市丰台区长辛店镇东河沿村农民。王长永系北京市门头沟区潭柘寺镇王家坡村农民。＼n1993年11月8日，孙玉芬将132号院北房五间售于李成义。1994年，李成义翻建北房五间、新建西房二间，并于1997年9月将该院房屋售于王长永，此后由王长永在该院居住并建设房屋，直至2013年8月底腾退。2011年9月1日，北京市丰台区人民法院作出（2010）丰民初字第955号民事判决书，依法确认孙玉芬与李成义之间的房屋买卖合同无效、李成义与王长永之间的房屋买卖合同无效。＼n2013年9月，北京市丰台区长辛店镇东河沿村民委员会（甲方）与孙玉芬（乙方）签订《宅基地腾退补偿安置协议书》，主要约定内容为：一、腾退的宅基地位于132号。二、被安置人口为：产权人孙玉芬、之子杨成才、之儿媳闫青焕、之孙杨博涵、之子杨成华、之孙杨雨夕、之儿媳王振霞。三、甲方给予乙方补偿款共计1667705元，其中：1.宅基地补偿费1200000元；2.超出控制面积补偿费0元；3.地上房屋重置成新价410494元；4.附属物重置成新价57211元。四、甲方给予乙方各项补助及奖励款共计829836元。其中：1.提前搬家奖励55000元；2.工程配合奖励100000元；3.无违章奖励100000元；4.未建二层奖励100000元；5.搬家及家电迁移补助费12000元（含电视、电话、空调、宽带、有线电视等）；6.期房补助费150836元；7.大病补助费0元；8.低保、残疾补助费0元；9.独生子女奖励费6000元；10.停产停业补助费0元；11.周转补助费252000元；12.其他补助费0元。五、上述各项补偿款、奖励费、补助费统称为腾退所得款。甲方应支付乙方的腾退所得款总计2497541元。六、乙方安置用房指标共计销售建筑面积380平方米，乙方实际共计认购4套安置房，总计建筑面积373.06平方米。乙方需向甲方预付购房款共计1508360元。八、本协议经审计部门审计通过且乙方完成腾退交房、并经双方签署《交房验收单》后15个工作日内，甲方在扣减乙方需支付的购房款后将本协议约定的腾退款项共计989181元首次支付593509元，余款395672元。按银行同期贷款利率计算利息，自签订本协议之日起一年后一次性付清余款及利息。＼n现因王长永要求孙玉芬给付两处安置用房并赔偿信赖利益损失，形成本诉。原审庭审中，双方均认可王长永在132号院居住至腾退之时。＼n上述事实，有民事判决书、《宅基地腾退补偿安置协议书》、致东河沿村村民的一封信及双方当事人陈述等相关证据在案佐证。＼n本院认为：根据已生效的民事判决，交易诉争房屋的两份买卖合同均已被确认无效，本案主要解决的是合同无效后损失的处理问题。虽孙玉芬与王长永间并无直接合同关系，但需要指出的是，王长永作为诉争房屋的最终买受人，其于1997年入住了并对房屋进行了部分的新建和装修，直至2013年腾退，在孙玉芬作为被腾退人与北京市长辛店镇东河沿村民委员会签订《宅基地腾退补偿安置协议书》的情况下，其有理由分配孙玉芬由此获得的部分拆迁利益。王长永购房后对于诉争房屋进行了新建和装修，故地上房屋重置成新价及附属物重置成新价应归其所有，一审法院对于该两笔款项分配认定正确，本院予以维持。一审法院根据双方的过错程度及腾退款项的性质确定王长永获得宅基地补偿款正确，本院亦予以维持。对于王长永要求孙玉芬给付261平方米安置用房的上诉请求，根据东河沿村民委员会的拆迁政策，安置用房应给予政策规定的被腾退人，王长永并非东河沿村村民，其不符合政策规定的被腾退人的条件，在此情况下其要求分得安置用房的请求，本院不予支持。对于王长永要求获得总拆迁款项249.7541万元的70%，即174.83万元的上诉请求，本院认为，王长永能够获得的补偿份额应根据拆迁中各项补偿款的性质予以确认。一审法院对于拆迁补偿中具有人身属性的款项分配恰当，但无违章奖励、未建二层奖励，搬家及家电迁移补助费并不依附于孙玉芬本人，实际应属王长永配合拆迁取得，故该部分款项未予分配不妥。此三笔款项应根据拆迁房屋的实际建造、居住及搬迁情况进行分配，王长永在诉争房屋一直居住至拆迁腾退之日，故上述款项应分配给王长永为宜。一审法院遗漏上述款项的分配，本院予以纠正。＼n综上所述，原审判决部分处理结果有误，本院予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：＼n一、维持北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第18317号民事判决书第一项、第二项。＼n二、撤销北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第18317号民事判决书第三项。＼n三、孙玉芬于本判决生效之日起三十日内给付王长永无违章奖励、未建二层奖励、搬家及家电迁移补助费共计二十一万两千元。＼n四、驳回王长永的其他诉讼请求。＼n一审案件受理费10214元，由王长永负担2522元（已交纳），由孙玉芬负担7692元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费7915元，由王长永负担3435元（已交纳），由孙玉芬负担4480元（于本判决生效之日起七日内交纳）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长王金龙＼n代理审判员王广＼n代理审判员刘慧慧＼n二〇一四年五月九日＼n书记员张媛