湖南省永州市冷水滩区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)永冷民重字第12号
原告（反诉被告）永州市和顺房地产开发有限公司。
法定代表人唐和平，系该公司董事长。
委托代理人蒋荣荣，湖南湘南律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人宋斌，男，1965年9月21日出生，代理权限特别授权。
被告（反诉原告）伍能发，男，汉族。
被告（反诉原告）李艳玲，女，汉族，系被告伍能发之���。
二被告共同委托代理人徐天桥、黄耀明，湖南金钰律师事务所律师，代理权限为特别授权。
第三人钟小贵，女，1974年8月26日出，汉族。
第三人陶继斌，男，1964年1月12日出生，汉族。
第三人唐和平，男，1962年3月19日出生，汉族。
第三人宋爱民，男，1971年10月22日出生，汉族。
第三人肖丽君，女，1968年4月2日出生，汉族。
第三人伍小勇，男，湖南岳阳市人。
第三人吕小平，女，1971年4月17日出生。
第三人吕浩萍，女，1971年10月5日出生。
第三人唐小红，女，1965年12月14日出生。
第三人王先要，男，1968年5月14日出生。
第三人共同委托代理人宋斌，男，1965年9月21日出生，代理权限一般授权。
原告（反诉被告）永州市和顺房地产开发有限公司（以下简称和顺公司）诉被告（反诉原告）伍能发、李艳玲及第三人吕小平、伍小勇、肖丽君、陶继斌、唐和平、宋爱民、钟小贵、吕浩萍、唐小红、王先要商品房销售合同纠纷一案于2014年3月25日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用普通程序进行审理，并于2014年7月15日作出（2014）永冷民初字第336号民事判决书。因被告伍能发、李艳玲不服该判决提起上诉，永州市中级人民法院以认定事实不清为由将本案发回重审。发回重审后，本院另行组成由审判员谭胡林担任审判长，代理审判员胡慧、人民陪审员邓余庆组成的合议庭，于2015年5月11日在本院第三审判庭公开开庭进行了审理，代理书记员尹娜担任法庭记录。原告（反诉被告）和顺公司委托代理人蒋荣荣、被告伍能发（反诉原告）及委托代理人徐天桥、黄耀明到庭参与诉讼。第三人吕小平、伍小勇、肖丽君、陶继斌、唐和平、宋爱民、钟小贵、吕浩萍、唐小红、王先要经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
���告（反诉被告）和顺公司诉称：2011年元月25日，原告（反诉被告）将座落于冷水滩区零陵中路与德源路交叉口东侧金都大厦二楼商铺约185.07平方出售给被告，每平方米5880元，计价1088212元；被告仅支付548212元，尚欠540000元。被告承诺通过按揭方式支付完所欠款项，但被告在银行回访时说开发商没将我二楼电开单户的事解决好，我不同意贷款，又不支付剩余房价款，反而，收取了该房屋100%出租金款。原告多次向被告催收（含中国银行贷款专员催收），被告以手机关机，互相推诿等借口及理由拒不履行合同之义务。为了维护自己的合法权益不受侵犯，依据我国民事诉讼法之规定，诉诸贵院，1.要求被告立即支付剩余房款540000元；2.按合同约定支付违约金837000元并返还相应房屋租金72228元；3.本案诉讼费由被告承担。后变更支付违约金和返还相应房屋租金合计200000元。在本案开庭审理时，原告将第二项诉讼请求变更为：自2011年4月30日起返还房屋每月租金50%至房款付清为止，违约金为房价款的30%，即162000元。
被告（反诉原告）伍能发辩称并反诉：2011年1月25日，被反诉人与反诉人伍能发，（李艳玲）等五户十人分别签订了《商品房买卖合同》，合同约定，反诉人向被反诉人购买座落在永州市冷水滩区零陵中路与德源路交叉口东侧“金都大厦”二楼商品房每户约185.07平方米（共计约926平米）的商铺，每平米价格5880元，计价1088212元（共计5448800元）。合同签订后，反诉人每户向被反诉人交纳了548212元（共计2744880元）购房款，2011年4月29日取得被反诉人授权，将该房产出租给范升顺。合同签订后，被反诉人一直没有给反诉人办理房产证、国土证等手续，原约定的按揭手续也因被反诉人没有给反诉人的水、电开户等问题解决而搁置。至今年3月份，被反诉人突然向反诉人提起诉讼后，反诉人经永州市房产局查询，才发现该栋房产的房屋所有权根本不是被反诉人和顺公司所有，而是属于唐和平等十个自然人的产权，而反诉人与被反诉人签订《商品房买卖合同》时，也未见该房屋十位所有权人的授权，反诉人对被反诉人隐瞒了房屋产权真实情况。根据《中华人民共和国合同法》、《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》等规定，反诉人认为与被反诉人签订的合同系被反诉人采取欺诈、隐瞒真实情况等手段而签订，系无效合同。为此，特提起反诉，请求依法确认反诉人与被反诉人签订的《商品房买卖合同》无效。
原告对被告的反诉的答辩意见为：反诉无事实和法律依据，原告与第三人是合作开发的，合法开发时出具了相关的证件，被告反诉请求应���法予以驳回。
第三人唐和平等十人陈述称：购房合同合法有效，第三人与原告方属合作关系，和顺公司有权对商品房进行买卖。
原告（反诉被告）和顺公司为证明自己的主张向本院提供了如下证据：证据一、《商品房买卖合同》，拟证实原，被告双方签订了房屋买卖协议，对房屋的价款及给付，双方的权利和义务进行了约定；证据二、《金都大厦贰层租赁合同》，拟证实按照此协议，被告方只能收取一半租金；证据三、银行贷款借据，拟证实已经办好了贷款手续；证据四、收据，拟证实原告收到被告部分房款的收据；证据五、《合作开发协议》，拟证实原告与第三人共同合作开发金都大厦；证据六、房产局下发的预售许可证，拟证实原告方有资格预售该房屋；证据七、催款通知，拟证实原告要求支付价款及违约金的通知。证据八、中国银行工作人员的证明，拟���实本案的被告方拒签贷款手续。
被告（反诉原告）对原告证据的质证意见：对证据一《商品房买卖合同》的真实性无异议，对原告意图证明的事实有异议，合同是原告对被告进行欺诈签订的，原告没有取得房屋的产权；对证据二，对证据三，对证据四的真实性无异议；对证据五的真实性有异议，首先对合作开发协议的真实性存在异议，不知道存在这个协议；对证据六的真实性无异议，但是对于预售许可证的取得存在异议，房地产开发公司在取得土地使用权及相关规划建设许可后才能开发房地产，可原告方既无土地使用证也无规划建设许可证，所以怀疑是原告方非法取得的，不能证明任何事实；对证据七催款通知的真实性有异议，没有收到过；对证据八的真实性有异议，第一文本不是证明人书写的，二是没有收到签字通知。
第三人唐和平等十人，对原告（反诉被���）方提供的所有证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
被告（反诉原告）为证明自己的主张向本院提供了如下证据：证据一《商品房买卖合同》及交款收据。拟证实原告（反诉被告）和顺公司与被告（反诉原告）签订了《商品房买卖合同》且被告（反诉原告）交纳了购房款；合同中出卖人系和顺公司，并不是该房的实际所有权人唐和平等十位第三人。证据二、原告（反诉被告）和顺公司与被告（反诉原告）签订的“补充协议”、原告给被告（反诉原告）出具的“授权委托书”及“金都大厦贰层租赁合同”，拟证实被告（反诉原告）与租房户签订租赁合同收取租金是经原，被告（反诉原告）双方协商议定，并经原告授权的，被告（反诉原告）收取租金合理合法。证据三、永州市工商行政管理局的“企业注册登记资料”，证实证明“永州市和顺房地产开发有限公司”系企业法人，其股东构成与该房的实际所有权人并不一致，属于根本不同的主体。证据四、唐和平、吕小平、吕浩萍、钟小贵、唐小红、陶继斌、王先要、伍小勇、肖丽君、宋爱民等十人的房屋产籍资料，拟证实证明本案涉案标的的房产，系唐和平等十人私人所有，其国土、规划、房产等手续均为唐和平等十人，和顺公司并不拥有合法的房屋所有权，不具备出售房屋的主体资格，与被告暨反诉人等取得的《商品房买卖合同》系无效的虚假合同。证据五、永州市中级人民法院调取的证据，拟证实：1.本案被告没有违反商品房买卖合同的约定，提供了相应的贷款按揭手续；2.银行未给付按揭贷款的责任不在被告。
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据质证意见为：对证据一至四的真实性与合法性无异议，但是对关联性有异议，原告（反诉被告）具有买卖房屋的主体资格；对证据五的证明目的和内容有异议，该证据与一审法院笔录及书写情况说明有出入，被告以此证明没有违约，没有事实依据，恰证实了被告不愿意按揭。
第三人唐和平等十人的质证意见：第一，同意原告的质证意见，第二，原告（反诉被告）和顺公司与被告（反诉原告）签订的《商品房买卖合同》不影响使用权和所有权，第三，原告（反诉被告）是与第三人合作开发，同时也得到第三人认可。
根据原告（反诉被告）和顺公司,被告（反诉原告）伍能发，被告（反诉原告）李艳玲及第三人的质证，论证意见，本院认证如下：
原告（反诉被告）和顺公司提供的证据五合作开发协议，协议的相对方即原告（反诉被告）和第三人对双方间的合作开发关系均予以认可，证实了原告（反诉被告）与第三人合作开发（暂定金都大厦）的事实，其内容未违反法��规定，对其证据效力，依法予以确认；证据六商品房预售许可证，被告（反诉原告）虽对原告（反诉被告）是否合法取得提出异议，但对其真实性无异议，证实了原告（反诉被告）依法取得零陵中路金都大厦项目建设的商品房预售许可的事实，该许可证系由永州市房产局依法许可，至今未被撤销，对其证据效力，依法予以确认；证据一商品房买卖合同，结合庭审查明以及对证据五、六的确认，原告（反诉被告）和顺公司因与第三人的合作开发，取得了预售房屋的许可，系该买卖合同的适格主体，且被告（反诉原告）对其真实性无异议，证实了和顺公司与被告签订《商品房买卖合同》的事实，对其证据效力，依法予以确认；证据二、三、四，被告（反诉原告）及第三人均无异议，对其证据效力，依法均予以确认；证据七，系原告单方出具，无其他证据佐证通知送达给被告的事实，对其证据效力，不予确认；证据八，只能证明拒签的事实，不能证明拒签的原因，不作独立证据使用。
被告（反诉原告）伍能发、李艳玲提供的证据一，证实原、被告签订了《商品房买卖合同》、被告（反诉原告）交纳了购房款548976元的事实，对其证据效力，依法予以确认；证据二，被告（反诉原告）经原告（反诉被告）授权，并与租赁户重新签订租赁合同后，取得了涉案商品房的实际租赁权，并实际收取租金的事实，对其证据效力，依法均予以确认；证据三，系原告（反诉被告）的企业注册登记信息，对该部分证据效力，依法予以确认；证据四，证实了涉案金都大厦的初始登记为第三人唐和平等十人的事实，对此部分证据效力，依法予以确认；证据五，证实了中级人民法院工作人员向银行工作人员依法调查的事实，对此部分证据效力，依法予以确���。
根据原告（反诉被告）和顺公司,被告（反诉原告）伍能发，被告（反诉原告）李艳玲及第三人的质证，论证意见和认证及当庭陈述，认定事实如下：2007年8月7日，第三人唐和平等十人通过国有土地出让取得了冷水滩区零陵中路与德源路交叉口东侧1096.1平方米的土地使用权，权证号为永（冷）国用（2007）第735号。2007年8月20日，第三人唐和平等十人（甲方）与原告（反诉被告）和顺公司（乙方）签订了《房地产合作开发协议书》。该协议书约定的主要内容有：1、甲、乙双方共同以乙方名义在零陵中路与德源路交汇处进行房地产项目开发，项目名称暂定为金都大厦；2、甲方提供待开发土地的使用权，乙方提供本房地产合作开发所需的部分资金；3、乙方保证对外提供全套的房地产开发企业资质等房地产开发企业所需资料，保证本企业注册真实、合法，经营范围符��房地产开发要求；4、由乙方办理房地产开发的各种证照手续及房地产开发所需的各种行政审批事项，甲方积极予以协助；5、甲方提供本房地产合作开发所需土地的使用权，甲方保证该土地使用权为出让取得，无抵押，不受其它权利人追究。如因房产经营销售需要办理该土地使用权转让手续，由乙方出资并办理，甲方予以协助；6、本房地产开发项目自本合同签订之日起启动，至该项目全部结束。乙方负责日常的工程施工管理工作，因工程质量、安全生产造成的纠纷由乙方负责处理，并承担相应的法律责任；7、甲方按开发房地产的30000元提取作为本房地产合作开发的收益，由甲方分三期支付给乙方。自本合同签订之日支付10000元，开发房地产销售至一半支付10000元，开发楼房工程完工乙方结清甲方全部收益……2008年3月17日，唐和平等10位第三人共同取得了编号为2XXXX83���《建设用地规划许可证》、证号为43XXXXXX0401的施工许可证。之后，和顺公司和第三人合作开发修建金都大厦。2009年，永州市房地产管理局为和顺公司下发了《商品房预售许可证》，证号为预许字（2009）第06号。房屋建成后，2010年8月2日，其中房号为-1、1、4-12/14，面积为8806.47平方米房屋的所有权初始登记在第三人唐和平、吕小平、吕浩萍、钟小贵、唐小红、陶继斌、王先要、伍小勇、肖丽君、宋爱民共同名下（权证号为71XXXX56-71XXXX64、71XXXX46）；其中房号为2、3/14，面积为1851.74平方米房屋的所有权初始登记在第三人钟小贵、唐和平、陶继斌、肖丽君、宋爱民共同名下（权证号为71XXXX42-71XXXX45、71XXXX37）。
2011年1月25日，原告（反诉被告）和顺公司与被告（反诉原告）唐致军签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定的主要内容：出卖人和顺公司；买受人唐致军；第��条，出卖人以竞拍方式取得位于冷水滩区零陵中路与德源路交叉口东侧1096.1平方米40年的土地使用权；规划用途为商住，出卖人经批准，在上述地块建设商品房，定名金都大厦，建设工程规划许可证号为：永规工副[2008]145号，施工许可证号为43XXXXXXX01；商品房预售许可证号为：预许字（2009）第06号……第三条，买受人所购商品房属框架结构第二层203号房、商业用途、层高4米；建筑面积为185.20平方米；第四条，该商品房单价为每平米5880元、总金额为1088976元；上述房价款未包括房产过户、土地分户的税、费、维修基金及物业管理费；办理水、电、电话、有线电视、宽带开户等入户费用由买受人自理……第六条付款方式及期限，签《商品房买卖合同》时付房款50%（含认购款）计548976元，在签订《商品房买卖合同》后主体封顶7日内办理完银行按揭手续，交房时交清其他���用。如买受人未在此期间内协助办理银行按揭手续的，视为买受人逾期付款，并按本合同第七条约定处理；第七条逾期付款责任，1、按照逾期时间，分别处理（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金；第八条，出卖人在2011年1月25日前，依照本合同的约定将商品房交付买受人使用。
之后，原、被告又签订了一份《补充协议》，甲方（和顺公司项目部），乙方（唐致军），协议约定：1、甲方负责办理房产证、土地证、办证所有的费、税一次性包干，包干价为46560元，费、税由乙方负责；2、乙方看到甲方所办理的房地产总证复印件时，将办证的46560元一次性付给甲方；3、现乙方已付清50%首付款，乙方有权收取50%租金，下余50%租金在乙方资料具备放款条件下，若银行资金没给甲方到位，三个月后乙方有权收取全额租金，如一个月内按揭下来，乙方也有权利收取剩余租金，同时，并给租赁合同转给乙方签定。2011年4月29日，和顺公司将2010年5月20日与范升顺签订的金都大厦二层租赁合同转给了唐致军等五人。唐致军等五人（甲方）与范升顺（乙方）重新签订了落款日期为2010年5月20日的《金都大厦二层租赁合同》，约定的主要内容有：按总面积926平方米，每月按52元/平方米计算；第一年至第三年每月租金为48152元，从第四年开始每两年���上年的基础上租金递增5%；租赁时间从2010年8月1日到2020年7月31日……
另查明，被告（反诉原告）唐致军于2011年1月25日与原告（反诉被告）和顺公司签订《商品房买卖合同》的当天向原告（反诉被告）和顺公司交纳购房款548976元。对下欠房款，唐致军将本人的相关资料提交给了和顺公司，和顺公司将唐致军的资料报至中国银行永州分行申请按揭贷款。中国银行在按揭贷款的回访中，被告（反诉原告）唐致军等五户因水、电入户的问题与原告（反诉被告）和顺公司产生矛盾，导致贷款未成。故被告（反诉原告）唐致军还有540000元的购房款未交，和顺公司也未给唐致军等五人办理房屋所有权证和土地使用权证，酿成本案纠纷。
本院认为：本案是《商品房买卖合同》纠纷。第三人唐和平等十人通过国有土地出让取得了冷水滩区零陵中路与德源路交叉口东侧1096.1平方米���土地使用权，按照法律规定，依法取得的土地使用权，可以依照相关的法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产，因此第三人唐和平等十人（甲方）与和顺公司（乙方）签订的《房地产合作开发协议书》，属有效协议。和顺公司作为金都大厦的建设方，依法取得了该商品房的预售许可证，且合作建房的第三人对和顺公司的售房行为表示认可，具备与购房者签订《商品房买卖合同》的主体资格，因此，原、被告签订的《商品房买卖合同》应为有效合同。对被告（反诉原告）主张原告构成欺诈的理由不能成立。就被告（反诉原告）而言，该合同并不具备法定解除或约定解除的事由，因此，本院对被告（反诉原告）要求确认《商品房买卖合同》无效并解除合同，以及返还由原告（反诉被告）其购房款的反诉请求，依法不予支持。
原、被告签订的《商品房买卖合同》为有效合同，双方应当按照合同约定履行自己的义务。原告已将房屋交付被告，并协助将按揭贷款的资料交给了贷款银行中国银行永州分行，被告应按约定，在支付首付款后，配合银行办理好按揭手续，并支付剩余购房款540000元。但在银行办理按揭贷款的电话回访中，被告以原告没有办理水电开户为由，消极地不配合按揭手续的办理。对被告的该抗辩主张，本院认为，原、被告在合同中并未约定原告有为被告所购房屋办理水电开户的义务，被告以此为由不履行自己的合同义务不符合法律的规定，对该抗辩主张，本院不予采纳。被告未按照合同的约定给付剩余房款，依法应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任。又因被告在按揭贷款未到位的情形下，仍接受交房，并行使了收益权，至今近四年未提出异议，应视为对合同付款方式的变更。故对原告要求变更合同的支付方式，主张被告直接支付剩余房款540000元的诉讼请求，本院依法予以支持。原告要求被告支付房价款的30%的违约金，即162000元，未超出合同约定的违约金范围，本院予以支持。对于原告主张被告应返还自2011年4月30日起至房款付清时止的房屋租金的50%，本院认为，被告已将房屋出售给原告，且已在2011年4月29日授权被告收取房屋租金，应视为原告已将房屋交付给被告使用，被告享有该房屋的收益权。被告虽未将房款付齐，但原告已诉请要求被告继续履行付款义务并承担相应的违约责任，因此对原告要求被告返还租金的诉讼请求本院不予支持。
就被告（反诉原告）而言，原、被告签订的《商品房买卖合同》并不具备法定解除或约定解除的事由，因此，本院对被告（反诉原告）要求确认《商品房买卖合同》无效并解除合同，以及返还由原告（反诉被告���其购房款的反诉请求，依法不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百三十二条；《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，第三十六条之规定判决如下：
一、限被告（反诉原告）伍能发、李艳玲在本判决书生效后三十日内付给原告（反诉被告）永州市和顺房地产开发有限公司购房款540000元；
二、限被告（反诉原告）伍能发、李艳玲在本判决书生效后三十日内给付原告（反诉被告）永州市和顺房地产开发有限公司违约金162000元；
三、驳回原告（反诉被告）永州市和顺房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）伍能发、李艳玲的反诉请求。
本案受理费11200元，原告（反诉被告）永州市和顺房地产开发有限公司负担380元，被告（反诉原告）伍能发、李艳玲负担10820元；反诉费4600元由被告（反诉原告）伍能发、李艳玲负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 谭胡林
代理审判员 胡 慧
人民陪审员 邓余庆
二〇一五年九月十六日
代理书记员 尹 娜
相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、���助、保密等义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。
法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第二十七条依法取得的土地使用权，可以依照本法的有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。
第三十六条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方法将其房地产转移给他人的行为。