河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀10民终138号
上诉人（原审被告、反诉原告）张献铎，男，汉族，1995年1月31日出生。现住北京市。
委托代理人张疆，男，系张献铎父亲。
委托代理人陈小兵，北京市康达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）邹邦琴，女，1981年11月2日出生，现住北京市丰台区。
委托代理人李泽勇，男，现住丰台区，系邹邦琴丈夫。
委托代理人周净，北京市中坤律师事务所律师。
原审第三人固安县地平线房地产经纪有限公司，住所地：固安县京开公路西侧龙江饭店对面。统一社会信用代码：91131022MA07WHUG64。
法定代表人白明康，职务，该公司经理。
上诉人张献铎因与被上诉人邹邦琴、原审第三人固安县地平线房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2017）冀1022民初2680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张献铎的委托代理人张疆、陈小兵、被上诉人邹邦琴的委托代理人李泽勇、周净到庭参加诉讼，原审第三人固安县地平线房地产经纪有限公司未出庭应诉。本案现已审理终结。
廊坊市张献铎上诉请求：撤销原判、依法改判继续履行2017年6月16日签订的《廊坊市存量房屋买卖合同》，被上诉人邹邦琴向上诉人张献铎支付剩余购房款105万元。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。被上诉人邹邦琴因房屋降价违约不想买了，根本不想办理贷款，这是基本事实。2、一审法院适用法律错误。双方购房合同依法成立并生效，理应尊重合同诚信履行，本案被上诉人因房价下跌而毁约，房价下跌属于典型的商业风险。
被上诉人邹邦琴辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
邹邦琴向一审法院起诉请求：1、依法判决解除原告、被告、第三人签订的《固安存量房屋买卖合同》；2、依法判决解除原告与被告签订的《廊坊固安购房定金协议》；3、依法判决解除原告、被告、第三人签订的《廊坊市存量房屋买卖合同》；4、依法判决被告返还定金50000元；5、返还首付款2000000元；6、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2017年5月18日，原告邹邦琴开具《固安存量房购房资格证明》。2017年5月21日,原告、被告、第三人签订《购房定金协议》，协议主要约定，甲方（张献铎）以人民币叁佰壹拾万元，将位于固安县××路东侧××大道南侧、孔雀大卫城二期208号3单元802号房屋出售给乙方（邹邦琴）；邹邦琴向张献铎支付定金50000元，双方自本协议签订之日起30日内办理正式手续，同时，张献铎将房产手续交由固安地平线房地产经纪有限公司保管；定金交付后，若张献铎违约，除返还邹邦琴定金外，还应赔付邹邦琴双倍违约金，若邹邦琴违约，所交定金作为违约金，不予退还；第九条约定：自本合同签订之日起，因国家政策调整导致邹邦琴不能购买此房屋，双方均不承担任何责任，张献铎3日内退还邹邦琴定金。协议签订后，原告交付定金50000元。同日，原告、被告、第三人签订《固安存量房屋买卖合同》，合同编号：20170521003，约定邹邦琴购买张献铎所有的位于固安县××路东侧××大道南侧、孔雀大卫城二期208号3单元802号楼房一套。约定总价款为2645580元，付款方式为贷款，首付款1595580元，贷款1050000元。2017年5月26日，《固安存量房屋买卖合同》在固安房屋管理部门备案。2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室颁布实施（2017）第61号文件，《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，内容包括：……，二、从严调整住房限购措施，非当地户籍居民家庭能够提供当地3年以上社会保障缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房……；三、严格落实差别化住房信贷政策，对首次购买住房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于30%；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房。2017年6月16日，原告（乙方邹邦琴）、被告（甲方张献铎）、第三人（丙方）固安地平线房地产经纪有限公司签订《二手房买卖合同》，合同主要约定，房屋总价款3100000元。甲乙双方共同办理银行按揭手续，办理按揭手续当日，乙方支付购房首付款2000000元，待银行审批后30日内共同办理过户登记手续，若因银行及房管部门的原因，不能在规定期限内办理完手续的，日期顺延。乙方向【农业银行】【公积金管理中心】申办抵押贷款，乙方因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照以下第2种方式解决，……，2、乙方继续申请其他银行贷款，至贷款审批，期间已发生的及要产生的各项费用由乙方自行承担。甲乙双方配合办理完成房管局和不动产过户手续之后，乙方须在领取到不动产证的当天送至农业银行登记，丙方及时协调农业银行在七个工作日将乙方剩余105万房款转账到甲方办理的农行卡上。违约责任：甲乙双方任何一方未按合同约定的期限配合办理贷款，过户以及房屋交付等相关手续，每逾期一日，违约方应向对方支付成交价格的千分之三的违约金，合同继续履行。若违约方逾期超过30日仍未按合同约定的期限办理贷款、过户以及房屋交付等相关手续，另一方有权单方解除合同。若甲方违约应在合同解除之日起七日内退还乙方已付的全部款项并按乙方已付房款的一倍对乙方进行赔付，甲方违约之日止此房屋的升值部分的全部款项归乙方所有，若乙方违约，所付房款不予退还。定金交付后至约定办理按揭贷款手续或过户手续日期之前，若甲方解除合同应返还乙方定金，并赔付乙方所付定金一倍的违约金。若乙方解除合同，所交定金作为违约金不予返还。丙方中介费由违约方支付。合同第十四条约定，如因国家政策调整，导致甲乙双方不能履行此购房合同的过户和贷款，甲乙双方均不承担违约责任，并解除购房合同，甲方10日内退还乙方前期付给甲方的所有款项。合同签订当日上午，邹邦琴向被告张献铎付款200万元。同日下午，原告邹邦琴随第三人到固安农业银行办理贷款，银行告知双方交易的房屋无法评估到每平米21000元，需要降低评估价格。后原告随第三人到河北银行咨询贷款事项，河北银行同意贷款，前提是利率上浮20%，同时也需要提供相应收入证明，原告继续选择固安农业银行做贷款。后邹邦琴开始准备办理贷款所需材料，提供了邹邦琴经营的北京食知香餐饮管理有限公司2017年6月22日银行流水及营业执照，提供了邹邦琴丈夫李泽勇经营的北京食佳餐饮管理有限公司银行流水及营业执照、2017年4、5月份利润表和资产负债表。并在2017年6月25日到成都，将邹邦琴在成都一处的贷款还清。2017年6月2日以后，受购房政策调控影响，固安房价陆续下浮，银行评估价格相应调低，致使邹邦琴贷款额度从签订定金买卖合同时能购贷款105万元降低到99万元，并持续进行相应下调。2017年7月24日，第三人将上述情况告知邹邦琴、张献铎，中间差价款6万元，邹邦琴不同意交纳，经第三人与被告协商，被告同意负担，继续进行贷款流程。2017年8月7日，邹邦琴来到第三人处商谈办理贷款事宜，随后与第三人工作人员金方舟一起到固安农业银行咨询贷款事宜，银行工作人员答复银行贷款额度又进行了下调，下调至80万元，邹邦琴表示没有钱补交其余房款，被告张献铎等候第三人通知，没有到场。后第三人固安地平线房地产经纪有限公司继续为双方履行合同事宜进行协商未果，合同没有继续履行。
上述事实，有双方签订的《固安存量房屋买卖合同》、《廊坊固安购房定金协议》、《二手房买卖合同》、当庭陈述、收款收据、转账凭条等可以证实。
原审法院认为，双方签订的《固安存量房屋买卖合同》、《廊坊固安购房定金协议》、《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，在张献铎与邹邦琴签订三份协议及办理房贷按揭手续过程期间，廊坊市开始实施新政：对首次购买住房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于30%；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于50%，因以上政策调整，导致房屋交易的市场价格下浮，银行部门放贷金额进行相应的下调，需要原告相应增加现金付款，对于增加的部分付款原告无法现金补足，同时因办理贷款需要买卖合同双方、中介机构共同到银行部门协商办理，并需要银行部门审批同意后才能办理，双方现争议较大，并未达成相互配合办理贷款的合意，继而无法订立按揭贷款合同及继续履行双方签订的《固安存量房屋买卖合同》、《廊坊固安购房定金协议》、《二手房买卖合同》，该政策调整属于双方当事人在订立合同时无法预见的情形，不属于商业风险的重大变化，故本院认为双方订立的《固安存量房屋买卖合同》、《廊坊固安购房定金协议》、《二手房买卖合同》应予解除，被告张献铎反诉要求继续履行合同，无法支持。上述三份合同解除后，购房款应由被告返还原告邹邦琴，定金不再予以返还。判决：1、解除原告邹邦琴与被告张献铎签订的《固安存量房屋买卖合同》、《廊坊固安购房定金协议》、《二手房买卖合同》。2、被告张献铎于判决书发生法律效力后五日内退还原告邹邦琴购房款200万元。3、驳回原告邹邦琴要求被告返还定金50000元的诉讼请求。4、驳回被告张献铎反诉请求。5、第三人固安地平线房地产经纪有限公司不承担责任。案件受理费23500元，反诉费7125元，减半收取15312.5元，财产保全费5000元，合计20312.5元，由原告邹邦琴负担10156元、由被告张献铎负担10156元。
二审中，当事人均未提交新证据。原审认定的事实属实，本院予以确认，
本院认为，上诉人张献铎、被上诉人邹邦琴、原审第三人合同签订后，因政策调整，银行部门放贷金额进行下调，不能从银行取得商业贷款105万元，合同目的不能实现，一审法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十六条规定，认为属于不可归责于双方当事人的事由，对合同予以解除，并根据公平原则，被上诉人邹邦琴交付的50000元定金不再返还，符合法律规定，本院予以确认。上诉人张献铎主张应继续履行合同，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人张献铎的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30625元，由上诉人张献铎负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊清维
审 判 员 柴秋芬
审 判 员 梁志斌
二〇一八年一月十八日
法官助理 张良健
书 记 员 李 煜