＼n徐州市鼓楼区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）鼓民初字第1680号＼n原告孙驻军，男，1974年11月7日出生，汉族，无业。＼n委托代理人孙克，江苏汇君律师事务所律师。＼n被告宋绪春，女，1970年3月6日出生，汉族，现地址不详。＼n被告齐洪亮，男，1969年1月1日出生，汉族，无业。＼n委托代理人盖仁花，江苏红杉树律师事务所律师。＼n原告孙驻军与被告宋绪春、齐洪亮买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月11日立案受理后，依法组成合议庭，并于2013年12月19日公开开庭进行了审理。原告孙驻军及其委托代理人孙克、被告齐洪亮及其委托代理人盖仁花到庭参加诉讼。被告宋绪春经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告孙驻军诉称，宋绪春、齐洪亮系夫妻关系。2010年孙驻军与宋绪春签订了房屋买卖合同，约定将坐落于徐州市鼓楼区荆马河南路清水湾B09-2-201房产出售给孙驻军，总房款为280000元，孙驻军先期支付宋绪春定金210000元，宋绪春于2011年7月1日将上述房产交付孙驻军。孙驻军按约定支付了定金，但至今宋绪春没有将房产交付孙驻军，为维护原告合法权益，故诉至法院要求：1、判令解除双方签订的房屋买卖合同；2、判令宋绪春、齐洪亮返还定金210000元、承担违约金50000元；3、承担本案诉讼费。＼n被告齐洪亮辩称，1、涉案房屋产权证上登记的房屋所有权人是齐洪亮和宋绪春，原告购买涉案房屋齐洪亮完全不知情，宋绪春出售涉案房屋时事前没有和齐洪亮商量过，事后亦未告知齐洪亮；2、宋绪春和齐洪亮原系夫妻关系，2011年1月6日双方经山东省微山县民政局办理离婚登记手续，协议约定将上述涉案房屋给儿子齐福振，如上述房屋买卖的事实存在，宋绪春不会作出将房屋归孩子所有的约定；3、孙驻军于2010年12月22日和宋绪春签订房屋买卖合同并于当日支付购房款210000元，从签订合同支付房款直至孙驻军向法院起诉，近三年的时间孙驻军从未向齐洪亮要求履行交付房屋的合同义务，因此齐洪亮有理由怀疑上述房屋买卖合同的真实性；4、孙驻军提供的买卖合同不是通过房产中介公司签订，而是通过金石投资担保有限公司签订，房产中介服务不是该类公司的经营业务范围；5、二手房交易需要到产权部门签订存量房买卖合同，买方要将购房款打到产权部门指定银行的资金监管账户上。孙志军置自己的资金安全于不顾，私下将大额的购房款直接交予卖房人，且交付房款后也不要求卖房人交付房屋，有悖常理；6、涉案房屋办理抵押贷款时经评估房屋价值390000元，而宋绪春仅以280000元低价出售房屋，宋绪春作为一个多年从商经历的生意人，不可能做如此赔本的买卖；7、宋绪春在离婚前未经齐洪亮同意及知情的情况下擅自变卖处分夫妻共同财产，严重侵害了齐洪亮的财产权益，齐洪亮保留向宋绪春追索的权利。综上所述，齐洪亮有充分的理由怀疑涉案房屋买卖的真实性，即使上述房屋买卖合同是宋绪春和孙驻军的真实意思，也因没有齐洪亮的书面同意而归于无效。＼n被告宋绪春未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。＼n经审理查明，孙驻军与宋绪春于2010年12月22日签订房地产买卖合同一份（编号：0001828），约定由宋绪春将坐落于徐州市古楼区荆马河南路清水湾B09-2-201、B09-2-06的房地产（房屋建筑面积87.14平方米，地下室15平方米，产权所有人为宋绪春、齐洪亮）出售给孙驻军，房屋总价款为280000元；孙驻军先向宋绪春交付定金210000元，再于2011年6月1日前两次付清其余价款，购房定金将在最后一次付款时冲抵；宋绪春于2011年7月1日前将该房屋正式交付给孙驻军；违约方每日给付房屋价款千分之五的滞纳金。合同落款由宋绪春与孙驻军分别签字，抬头处的齐洪亮名字则由宋绪春代为书写，中介方为金石投资担保有限公司。合同签订后，孙驻军向宋绪春支付定金210000元，宋绪春出具收条一张，内容为：今收到孙驻军购买荆马河南路清水湾B09-2-201、B09-2-06房屋定金人民币贰拾壹万元整（￥：210000元正）。＼n另查明，宋绪春、齐洪亮于1993年3月1日登记结婚，1994年8月1日育有一子齐福振。2011年1月6日，宋绪春、齐洪亮在山东省微山县民政局办理了离婚登记手续，离婚协议书约定涉案房屋及该房屋内所有的财产归齐福振所有，在宋绪春不再婚的情况下可在该房屋内居住，房屋贷款由宋绪春偿还。2011年6月29日，宋绪春、齐洪亮签订协议书一份，再次约定将上述房产交由齐福振居住，宋绪春、齐洪亮任何一方不得将上述房产对外出售，并由齐洪亮负责偿还房屋剩余贷款。现涉案房屋由齐福振居住，房屋所有权证书原件在孙驻军处，该产权证登记所有人为齐洪亮，附记注明宋绪春与齐洪亮各占房产的1／2份额。房屋土地使用权证登记使用权人为齐洪亮、宋绪春。＼n以上事实，有原告提供的房地产买卖合同、取款凭证、定金收条，被告提供的离婚证、离婚协议、户口簿以及当事人当庭陈述等予以证明，本院依法予以确认。＼n因被告宋绪春未到庭，致本案无法进行调解。＼n本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。对于合同目的不能实现的合同，权利人可以行使法定解除权。就本案而言，孙驻军与宋绪春于2010年12月22日签订的房地产买卖合同，合法有效，应受法律保护。位于本市古楼区荆马河南路清水湾B09-2-201、B09-2-06的房屋所有权证书登记的所有权人为齐洪亮，宋绪春与齐洪亮各占房产的1／2份额，现齐洪亮明确表示不同意出售给孙驻军，且齐洪亮并非合同当事人，涉案合同对齐洪亮并无约束力，致使涉案房屋无法办理所有权变更登记手续，孙驻军合同目的不能实现，其有权请求人民法院解除涉案合同。＼n合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于孙驻军已支付定金210000元，现合同不再履行，宋绪春应予以返还。对于孙驻军要求支付违约金50000元的主张，符合法律规定，本院予以支持。＼n关于齐洪亮应否承担连带责任的问题。本院认为，将夫妻一方在婚姻关系存续期间以一方名义所负债务推定为夫妻共同债务，源于日常家事代理的范围。同时，确认夫妻关系存续期间的债务属于夫妻个人债务还是夫妻共同债务应参照以下两个标准予以判断：一是夫妻双方有无共同举债的合意。如果有共同举债的合意，则不论该债务所带来的利益是否为夫妻共享，该债务均应视为共同债务；二是夫妻是否分享了债务带来的利益。尽管夫妻事先或事后均没有共同举债的合意，但该债务发生后，夫妻双方共同分享了该债务所带来的利益，则同样应视其为共同债务。鉴于涉案房屋所有权人登记为齐洪亮，合同相对人实际为孙驻军与宋绪春，孙驻军明知宋绪春不具备涉案房屋的完全处分权，却仍然同意合同上齐洪亮的签字由宋绪春代写，而且，正是因为齐洪亮一直对宋绪春的处分行为不予追认，致使涉案合同无法履行而解除。对于这一结果，孙驻军在合同签订时即应预见到，但其仍同意宋旭春代齐洪亮签字而未要求齐洪亮签字。因此，本院认定房屋买卖系宋绪春的个人行为，并非宋绪春与齐洪亮的共同意思表示，上述债务应为宋绪春个人债务，应由宋绪春个人偿还。孙驻军要求齐洪亮承担连带责任的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。＼n被告宋绪春经本院传唤无正当理由拒不到庭，本案依法应缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一四条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：＼n一、解除原告孙驻军与被告宋绪春于2010年12月22日签订的房地产买卖合同；＼n二、被告宋绪春于本判决生效后三日内一次性返还原告孙驻军购房定金210000元，并支付违约金50000元。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。＼n案件受理费5280元、公告费1560元、财产保全费1820元，合计8660元（原告已付），由被告宋绪春承担（该款与上述款项一并给付）。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。＼n审判长任正辉＼n代理审判员林佳锟＼n人民陪审员范庆成＼n二〇一四年一月二日＼n见习书记员张沥丹