中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）穗中法民五终字第746号
上诉人（原审被告）：冯雪梅，女，1948年11月9日出生，汉族。
委托代理人：林杰，广东信利盛达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：冯笑桦，女，1973年3月9日出生，汉族。
委托代理人：叶帆，广东法丞律师事务所律师。
原审第三人：冯国礼，男，1941年10月23日出生，汉族。
原审第三人：李梁萍，女，1946年10月17日出生，汉族。
上诉人冯雪梅因与被上诉人冯笑桦、原审第三人冯国礼、李梁萍房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2010）海民三初字第1513号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：双方当事人均是广州市海珠区琶洲街黄埔经济联合社的社员，并有2010年11月27日广州市海珠区琶洲街黄埔经济联合社的证明证实。冯雪梅是位于广州市海珠区黄埔乡石门坊12号宅基地房屋的使用人，并持有广州市海珠区新滘镇人民政府核发的《农村（墟镇）宅基地使用证》。冯笑桦与冯国礼李梁萍之间是女儿与父母关系。2006年10月10日收款人为冯雪梅、付款人为第三人李梁萍的《收据》，载明：今收到黄埔村石门坊12号房屋定金5000元，总价为250000元。2006年10月30日的《协议》载明：冯雪梅现将黄埔村石门坊12号（即现4号）以总价为250000元实收转让给冯笑桦所有，此屋永远属于冯笑桦，此屋一切事宜与被告及其家人无关。如双方有反悔，都要以双倍总价奉还对方。以后有关房屋转户及其他转户问题，冯雪梅和家人必须协助冯笑桦解决，如政府拆迁，所赔偿全属冯笑桦和家人所有，其他人不得侵占。过户有关手续费全由冯笑桦负担。最后落款：转让屋主签名：冯雪梅、孔兆基、孔建伟、孔建超；接收屋主签名：代收李梁萍、冯国礼、冯笑桦；见证人签名：莫瑞贞、冯仕卓；协议右下方盖有广州市海珠区琶洲街黄埔第四、第七经济合作社的印章，并注明“情况属实”。冯笑桦及第三人李梁萍确认该协议中“冯笑桦”的签名是第三人李梁萍代签。2006年11月9日转让方为冯雪梅与受让方为第三人李梁萍签订《协议书》，约定转让方同意将位于广州市海珠区黄埔乡石门坊12号（即现石门坊大街凌霄巷4号）所有权转让给受让方，根据《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第64条规定：“公民在城镇依法买卖房屋时，该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起归新房主使用”。故转让方应当同意受让方使用该宅基地；双方同意该房屋转让价为250000元；受让方应于2006年11月13日前一次性向转让方支付全部房价款；双方一致同意在2006年11月30日为该转让房屋的交付日期，自该房屋交付日起受让方享有对该房屋的所有权，并承担该房屋的任何风险（包括不可抗力的自然灾害和政府政策风险）；由于目前我们国家没有明确就农村房屋转让的审批和办理产权过户登记手续的相关政策。故在协议生效后，完善产权登记手续前，双方依照协议的约定行使权利义务。除不可抗力致使协议终止，否则双方均不得无故终止合约或反悔，如任何一方违反协议，均须承担违约责任；由于就农村房屋转让政策的未知性和不确定性，双方约定该风险由受让方承担，如若政府要求征收房屋所占土地并拆迁房屋的，所给予的拆迁补偿归受让方；转让方同意在受让方将房款全部支付完毕时，将该房屋的相关权利证明原件交与受让方保管；若双方因协议发生纠纷协商不成，双方同意提交广州仲裁委员会仲裁解决。同日广东中汉律师事务所出具《见证书》，载明证明冯雪梅、李梁萍、孔兆基、孔建伟、冯国礼于2006年11月9日前面的《协议书》上签名属实。同日第三人李梁萍出具《收据》，载明收到房屋安全鉴定报告、宅基地证原件、蕉地证明一份、黄埔大队房屋转让协议，上述文件全交由李梁萍收。2006年11月12日的《收据》，载明：“今收到冯笑桦女士受让人房价总金额250000元（包括定金5000元），注明（宅基地证石门坊**号，即现石门坊大街凌霄巷4号房屋），付款人：李梁萍代冯笑桦，收款人：冯雪梅”。同日的《收据》载明：“今收到冯雪梅交来1－4层楼住户押金（每户200元整）共800元整”。之后，冯雪梅将上述房屋交付给冯笑桦及冯国礼、李梁萍使用至今。2010年4月29日，冯雪梅对第三人李梁萍向广州市仲裁委员会提交《仲裁申请书》，要求裁定申请人冯雪梅与第三人李梁萍于2006年11月9日就海珠区石门坊大街凌霄巷4号（原黄埔乡石门坊12号）签署的《协议书》无效，并要求返还房屋及房屋宅基地证等文件。2010年4月30日广州市仲裁委员会以（2010）穗仲案字第448号受理此案。2010年5月6日冯笑桦向原审法院提起本案诉讼，要求确认协议有效并确认其所有权。2010年5月23日第三人李梁萍向仲裁庭提出要求中止审理（2010）穗仲案字第448号案的申请。2010年6月9日广州市仲裁委员会向第三人李梁萍发出《中止仲裁通知书》，认为冯笑桦已向海珠区人民法院提起诉讼，该诉讼的结果对仲裁产生重大影响，故作出中止仲裁决定。
原审诉讼中，冯笑桦为证明购房款是其于2006年10月26日从国外以美金转账给第三人李梁萍，再由第三人李梁萍于2006年11月12日将245000元转账给冯雪梅的事实，提供了《中国银行存折》证据。冯雪梅对该证据真实性没有异议，但认为不能证明转让款是由冯笑桦支付的事实。庭审中，冯笑桦及冯国礼、李梁萍均表示涉案房屋的购买人是冯笑桦，第三人只是代冯笑桦办理房屋转让事宜；冯雪梅则表示其是将涉案房屋转让给冯笑桦及第三人一家人。
原审法院认为，关于涉案房屋转让的主体问题。从2006年10月30日《协议》内容来看，虽然冯笑桦的签名是第三人李梁萍代签，但买卖双方对房屋受让人的指向是冯笑桦，冯雪梅2006年11月12日向第三人出具的《收据》也表明是收到冯笑桦受让房价总金额250000元，且该《收据》出具时间在2006年11月9日《协议书》之后。由此可见，冯雪梅是清楚知道其转让涉案房屋的受让人是冯笑桦，冯雪梅也确认第三人与其签订的2006年11月9日《协议书》是表见代理行为，故对第三人述称其代表冯笑桦购买涉案房屋的事实，原审法院予以采信。即使冯雪梅抗辩涉案房屋是转让给冯笑桦及第三人的事实成立，而冯笑桦与第三人是一家人，现第三人对由冯笑桦房不持异议，再者，由冯笑桦购买涉案房屋也不会损害冯雪梅的利益。因此，冯雪梅已将涉案房屋交付给冯笑桦使用，冯笑桦支付了对价，故可认定双方之间存在房屋买卖合同关系。关于2006年10月30日《协议》的效力问题。双方转让的是宅基地房屋，双方均是广州市海珠区琶洲街黄埔经济联合社的社员，双方转让涉案房屋已征得各自所属经济合作社同意，故该《协议》应为有效。对冯雪梅抗辩的该《协议》无效意见，原审法院不予采纳。关于冯笑桦要求确认对涉案房屋享有所有权问题。涉案房屋属于宅基地房屋，在《协议》及《协议书》的履行过程中，双方间存在的是债权债务关系，冯笑桦只能依据《协议》及《协议书》的约定，要求冯雪梅履行合同义务，而不能依据合同而直接取得宅基地房屋的使用权。同时，确权之诉是对民事权利是否存在、如何归属等加以确认，而如前述，在合同约定条件未成就或冯雪梅未自动履行宅基地使用权转移义务前，冯笑桦尚未取得标的物的使用权，其依据《协议》约定要求确认房屋所有权归其所有，缺乏基础。故对冯笑桦要求确认涉案房屋归其所有的请求，原审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十条的规定，原审法院作出如下判决：一、确认冯笑桦与冯雪梅于2006年10月30日签订的《协议》有效；二、驳回冯笑桦的其它诉讼请求。一审案件受理费14000元，由冯笑桦负担13000元、冯雪梅负担100元。
上诉人冯雪梅不服原审判决，向本院提起上诉称：请求撤销原审判决第一项，驳回被上诉人的全部诉讼请求。理由：一、一审判决认定事实有误，上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖关系。上诉人与被上诉人签订《协议》已经被后来上诉人与原审第三人李梁萍签订的房屋买卖协议书取代，故上诉人与被上诉人签订的《协议》从未获得履行。二、一审判决认定转让房屋已征得各自所属经济合作社同意并不属实。上诉人与被上诉人分属黄埔经济联合社下的不同合作社，两经济合作社仅是在《协议》上盖章确认双方签署合同的情况属实。并无作出同意的意思表示。三、一审适用法律有误。《土地管理法》第62条、《国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》第二条第（四）款及相关规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。由于被上诉人与原审第三人同为一户，已拥有登记为其名下的宅基地，且除涉案房屋外，已实际超过一处宅基地，因此，协议书违反法律强制性规定，依据合同法规定，协议、协议书均应认定无效。四、本案协议书约定转让宅基地，涉及宅基地转让、处分，依法律规定宅基地禁止出租、转让、买卖，故应认定协议、协议书无效。
被上诉人冯笑桦辩称：原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。关于转让主体问题，《协议》是李梁萍代被上诉人签名的，受让人是被上诉人，《协议书》实际上也是被上诉人买卖房屋，《协议书》签署后的《收据》仍注明收款主体是被上诉人，这说明买卖主体是被上诉人与上诉人之间的，并不是上诉人与第三人之间。由于上诉人和被上诉人同为一个农村经济的村民，根据广东省高级人民法院规定同一经济农村的村民可以转让房屋，因此双方签订的协议是有效的。至于国土部门的文件是针对宅基地，并不是针对房屋，因此，被上诉人认为上诉人与被上诉人之间的房屋转让协议是有效的。
原审第三人冯国礼、李梁萍述称：同意原审判决。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。
本院认为，依据我国法律规定，宅基地属于集体所有，集体组织成员对分配的宅基地享有使用权及建设房屋的所有权。本案当事人转让的是宅基地房屋所有权及宅基地使用权，为了保护集体组织成员的居住权，国家规定集体组织成员一户有一处宅基地。随着国家经济发展，现在部分集体组织成员每户可拥有多套住房，在这种情形下，其处分自己财产的行为，对国家、集体及个人都无害，法律保护其行为的法律效力，才符合法律保护当事人合法权益的精神。本案双方当事人都是集体组织成员，上诉人将自己宅基地房屋转让予被上诉人，是其真实意思表示，且上诉人已经将房屋交付予被上诉人使用，并未损害上诉人自己的居住权。因此，原审法院确认涉案宅基地使用权及房屋所有权转让行为有效，并无不当，本院予以认同。至于上诉人坚持其转让对象为原审第三人李梁萍，与上诉人履行合同收取被上诉人房价的确认意思不符，本院不予采纳。
综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费100元，由上诉人冯雪梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
代理审判员 郭东升
代理审判员 柳玮玮
二〇一一年四月二十九日
书 记 员 钟小坚