广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江中法民再字第11号
申请再审人（一审原告、二审被上诉人）：伍美珍，女。
诉讼代理人：伍艳娥，女，系伍美珍女儿。
诉讼代理人：张石伟，男，系伍美珍女婿。
被申请人（一审被告，二审上诉人）：梁英连（曾用名梁英莲），女。
诉讼代理人：张灼源，男，系梁英连儿子。
诉讼代理人：张国华，男，系梁英连儿子。
伍美珍因与梁英连房屋买卖合同纠纷一案，不服本院作出的（2013）江中法民一终字第322号民事判决，向本院申请再审，本院作出（2014）江中法立民申字第6号民事裁定裁定本案由本院再审。本院依法另行组成合议庭，分别于2014年6月12日、2014年7月7日公开开庭审理了本案。伍美珍的诉讼代理人伍艳娥和张石伟以及梁英连的诉讼代理人张灼源、张国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年2月7日，一审原告伍美珍起诉至江门市蓬江区人民法院称：梁英连和伍美珍经过多次协商，约定梁英连将其所有的江门市沙仔尾万安里一巷8号房屋出卖给伍美珍，双方于2012年12月28日签订了房屋买卖合同，伍美珍并按照合同约定向梁英连交付了购买定金5000元。由于该房屋所有权证登记的所有人为梁英莲，与梁英连的身份证、户口本登记不符，因此，房屋买卖合同特别约定在梁英连的户口本上加改别名后，办理该房屋的过户手续。伍美珍在梁英连的要求下，由伍美珍协助梁英连办理了加改别名梁英莲的手续。2013年1月13日开始，伍美珍多次催促梁英连，按约定办理房屋过户手续，但梁英连均以各种理由推搪，伍美珍为此提起本案诉讼。请求：1、梁英连继续履行房屋买卖合同并协助办理房屋过户手续；2、由梁英连承担本案诉讼费用。梁英连辩称：一、伍艳娥以“黑中介”身份欺骗损害梁英连利益。梁英连原有意图出售位于江门市沙仔尾万安里一巷8号房屋，于2012年底到江门市迦南里79号106卡的伟兴房地产信息中介行咨询，并委托该中介行的经营人伍艳娥作为中介人发放售房信息以售卖房屋。该房屋的建设用地面积为79㎡，房屋总面积为79㎡，其中有房产证的部分为44.28㎡，没有房产证的部分为34.72㎡。梁英连是一个87岁的老人家，基本上没有文化，根本不懂得我国的法律法规，毫无房屋买卖的经验。而作为中介人的伍艳娥误导梁英连只能以44.28㎡进行买卖，剩余的34.72㎡只是附随物没有价值，梁英连由此与伍艳娥签订房屋买卖合同，作出了错误的意思表达。伍艳娥本人非常清楚作为中介代理人不可以与梁英连签订房屋买卖合同的情况下，不惜违反《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，假借其母亲伍美珍的姓名在房屋买卖合同中的买方签署姓名，而成为买方实际签字人。而且伍艳娥在买卖过程中隐瞒了伍美珍与其是母女关系的事实，亦未对梁英连做过任何解释。此外，以伍艳娥作为经营人的伟兴房地产信息中介行，包括以伍艳娥丈夫张石伟经营的文兴房地产信息中介行，经向江门市工商行政管理局蓬江分局查证，该两所中介行均已注销，属无照非法经营，伍艳娥对梁英连同样隐瞒其没有代理权的事实。伍艳娥的上述行为欺骗了梁英连，并损害了梁英连的利益。二、法院应撤销本案买卖合同：首先，梁英连的房屋原是梁英连与其丈夫共同所有的房产，其丈夫于1990年过世后，根据我国继承法规定，该房产变成梁英连及其三个儿子按份共有。梁英连占62.5%，三个儿子各占12.5%。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，由于梁英连不懂得我国房屋买卖相关法律法规，在没有获得超过三分之二处分权的情况下，梁英连处分与其儿子共有房产的房屋买卖行为是无效的。而曾经作为房屋中介的伍艳娥，对此法律规定应当熟悉，但在此情况下依然诱使梁英连签订买卖合同，难以摆脱故意隐瞒真实情况之嫌。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定，本合同为可撤销合同。其次，房屋买卖合同中的买方即伍美珍自始自终未曾现身，合同上的签字并非其本人签署，其签字的授权委托人代签人“文兴”或“文兴信息”不是一个自然人，同时又不是存在的法定主体。因此，买方虽然有所谓的房屋买卖合意，但没有在合同书上签字来确定订立合同，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第五条规定，房屋买卖合同中买方签字无效，人民法院应判令撤销房屋买卖合同。三、伍美珍协助梁英连办理户口本等与事实不符。按照我国行政管理部门的规定，梁英连办理户口本，加改别名均须其本人亲自办理，无需伍美珍协助办理。梁英连自2013年1月6日因意外跌伤造成左胸六条肋骨断裂，至今仍需要卧床养伤。梁英连本意为了伍美珍着想曾安排其二儿子于2013年1月12日及2013年3月2日到江门市迦南里79号106卡的伟兴房地产信息中介行与伍艳娥商议撤销房屋买卖合同并退还定金，但遭到伍艳娥本人的拒绝。综上，请求法院在查明本案事实的基础上作出正确的判决。
江门市蓬江区人民法院一审查明：所有权人登记在梁英连名下的江门市沙仔尾区万安里一巷8号房屋，其房屋所有权证于1988年9月4日填发，该所有权证登记房屋的基底面积与建筑面积均为44.28㎡，梁英连占有该房屋的全部份额。该房屋的国有土地使用权证则登记房屋的用地总面积为79㎡，土地性质为非农业建设用地。梁英连现没有居住在该房屋，并于多年前经其大儿子张兆强向伍艳娥发放出售上述房屋的信息。2012年12月28日，梁英连在其大儿子、二儿子先后到场陪同的情况下，就上述房屋的买卖事宜与伍美珍的委托代理人伍艳娥，在伍艳娥提供的格式《房屋买卖合同》上签订了买卖协议，主要约定如下：一、梁英连将上述房屋转让给伍美珍，伍美珍对转让的房屋作了了解，并愿意购买该房屋，该房屋的建筑面积为44.28平方米（以《房地产权证》登记的面积为准），该证书号码为0013306；二、双方议定该房屋的交易总金额为人民币132000元，其中包括室内现有的装修及水电设施保留不变等。而该房屋办理过户手续需缴纳的一切费用由买方负责支付；三、付款方式：2012年12月28日支付定金5000元，余下款项在办理过户时一次付清；四、合同签订之日起一个月内，双方应携带有关资料到江门市房地产管理局房地产交易登记所办理过户手续；五、本合同履行过程中如发生争议，各方应及时协商解决，协商不成的，均可依法向人民法院起诉；六、补充事项：梁英连改好别名后办理一切过户手续。按每平方米3000元计算，房屋总价实为132840元。该合同分别由梁英连本人在卖方、伍艳娥以伍美珍名义在买方落款处签名。伍艳娥并在其所签署的“伍美珍”旁备注“文兴信息代签”的内容。该协议签订当日，伍艳娥代伍美珍向梁英连支付了5000元定金。2013年1月11日，江门市公安局花园派出所开具了梁英连曾用名“梁英莲”的证明，梁英连同日办理了在户口本上加具曾用名“梁英莲”的手续。此后，双方未能继续履行《房屋买卖合同》，伍美珍遂起诉。另查明，江门市沙仔尾伟兴房地产信息中介行为伍艳娥于2004年1月2日开办的个体户，经营范围为商品信息咨询、房屋中介服务，后于2007年7月12日办理了注销。另，江门市蓬江区文兴房地产信息中介行为伍艳娥丈夫张石伟于2007年8月28日开办的个体户，于2011年8月26日注销。
江门市蓬江区人民法院一审认为：本案为房屋买卖合同纠纷。伍美珍以梁英连不履行合同约定为由提起本案诉讼，而梁英连则以梁英连处分该房屋侵犯他人权益、伍美珍的代理人伍艳娥在合同签订过程中存在欺诈行为等对合同的效力提出异议从而提出抗辩，并明确不予继续履行合同，因此本案争议的焦点为：一、《房屋买卖合同》的效力问题；二、假如《房屋买卖合同》有效，梁英连是否存在违约行为以及违约责任的承担问题。一、本案所涉及《房屋买卖合同》的效力问题。首先，对于梁英连陈述的伍艳娥误导其出售房屋只能以房屋产权证登记的建筑面积44.28㎡进行买卖，剩余的34.72㎡没有价值，从而使梁英连作出错误的意思表示，本合同属于可撤销合同的抗辩意见。我国法律对于不动产物权的设立、变更、转让和消灭实行登记制度，并对所有权的取得来源、面积等事项进行登记。《中华人民共和国物权法》第十六条第一款规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。第十七条又规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。由上述法律规定可知，梁英连对本案争讼房屋所享有的合法权利面积为房地产权证所登记的44.28㎡，伍艳娥以此作为交易的依据与梁英连商谈买卖事宜合法有理，并不存在误导、欺骗的行为。梁英连作为卖方，多年前已有出售房屋的意愿，对于房屋的市场价值和市场需求情况，按常理应当有一定的认知。梁英连虽已达一定的高龄，但梁英连没有提供证据证明其认知能力和相应的民事行为能力受到限制，梁英连并在儿子的陪同下与伍艳娥商谈买卖事宜，由此可以看出梁英连与签订房屋买卖合同事宜是经过一定的思考和分析下作出的真实意思表示。所以梁英连上述抗辩主张缺乏依据，原审法院依法不予采纳。其次，对于梁英连主张的伍艳娥隐瞒其与伍美珍的关系，以伍美珍的名义与梁英连签订合同存在欺诈并违反法律规定的抗辩意见。庭审中，对于伍美珍的代理人伍艳娥陈述在合同签订前已告知梁英连房屋的买受人为伍美珍、伍艳娥作为其代理人签订合同的情况，梁英连虽予以否认，但结合双方所签订的《房屋买卖合同》具体条款上方“买方：伍美珍”的内容，梁英连在与伍艳娥确定有关合同条款、签名前，就应当知道买方就是伍美珍而非伍艳娥。伍美珍本人没有到场洽谈、签订协议，如梁英连对伍美珍作为买方及伍艳娥的代理人身份存在异议的，完全可以在阅读合同内容后拒绝签名。梁英连在合同上的签名就是对伍美珍作为买方、伍艳娥作为伍美珍代理人身份以及相关合同内容的确认。此外，即使伍美珍没有授权伍艳娥签订合同，但伍美珍提起本案诉讼追究梁英连本案合同所涉及的违约责任的行为，就是对伍艳娥无权代理行为的追认，该合同依旧对买卖双方发生法律效力。由此，原审确认伍美珍是本案《房屋买卖合同》的买受人、伍艳娥是伍美珍代理人的事实。梁英连虽通过伍艳娥发放出售房屋的信息，伍艳娥亦曾开办企业从事房屋买卖中介工作，但本案中伍艳娥是基于其与伍美珍的母女关系、作为伍美珍的代理人，而不是作为居间合同的居间人身份与梁英连签订合同，并不属于梁英连主张伍艳娥以伍美珍名义签订买卖合同的行为违反《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”规定中，伍艳娥是居间人的情况。梁英连以此主张伍艳娥的行为违法缺乏依据，原审不予采纳。再次，对于梁英连主张的本案诉争房屋是梁英连与三个儿子按份共有，梁英连所占面积为62.5%，伍艳娥在知悉该情况后，对梁英连隐瞒应在获得三分之二处分权的情况下方能出售房屋的信息而签订本案买卖合同，其行为存在欺诈的抗辩意见。首先，梁英连对于其陈述的诉争房屋为梁英连与三个儿子按份共有的情况没有提供证据证明，应当承担举证不能的责任。其次，诉争房屋为梁英连于1988年9月4日所取得的权属证书，其丈夫按照其陈述于1990年去世，有关继承析产问题至今已经超过二十年，但未见梁英连提供证据证明有关权利人提出主张，伍美珍与伍艳娥有理由相信该房屋为梁英连个人所有。即使梁英连陈述属实，梁英连签订合同时，其两个儿子先后到场而没有阻止梁英连签订合同，亦应视为梁英连已取得至少两个儿子的同意出售房屋，与其陈述的未获得房屋三分之二处分权的情况不符，梁英连由此签订合同并不违反法律的规定。因此，梁英连的上述抗辩同样缺乏依据，原审同样不予采纳。最后，对于梁英连主张伍美珍在合同签订过程中没有出现，合同上的签字并非其本人签署，其签字的授权委托人代签人“文兴”或“文兴信息”不是合法主体，据此房屋买卖合同中买方签字无效，人民法院应判令撤销房屋买卖合同的抗辩意见。如前所述，伍艳娥在合同签订过程中是以伍美珍代理人的身份代替伍美珍签订合同的，伍美珍亦通过本案诉讼确认了其作为合同买受人的主体身份。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、第二款：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定，伍艳娥以伍美珍的名义签订房屋买卖合同的行为合法有效。至于伍艳娥在签署“伍艳娥”后，在其旁边添加的“文兴信息代签”并不影响其作为伍美珍代理人身份签订合同的效力。综上，梁英连对本案合同效力提出的异议均不成立。梁英连作为一完全民事行为能力人，与伍美珍的代理人伍艳娥一起签订的《房屋买卖合同》，就是对双方买卖房屋有关内容达成一致的意思表示。该合同的内容符合法律的规定，在梁英连未能提供证据证明有关合同内容存在可撤销的情形下，原审依法确认该合同合法有效。二、梁英连是否存在违约行为以及违约责任的承担问题。如上所述，《房屋买卖合同》合法有效，双方当事人应当严格按照合同的约定行使权力和履行义务。梁英连已经按照合同的约定收取了伍美珍第一期房款5000元，并于2013年1月11日办理了户籍上别名的登记手续，应当按照合同的约定在一个月内与伍美珍办理有关房屋过户手续、收取余下房款和交付房屋。梁英连至今未履行上述合同义务，已属违约。梁英连虽抗辩称其因伤病仍要进行治疗，但梁英连提供的证据未能证明其不能行动，况且梁英连可委托他人履行有关合同义务，对此原审不予确认。对于梁英连违约责任的承担，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。庭审中，对于是否存在不能继续履行合同的情形时，梁英连仍以其在未获得法律所规定的处分权处分房屋，房屋买卖合同无效来辩称不能继续履行合同。如前所述，梁英连该抗辩意见缺乏依据，亦不属于标的物毁损等客观情况导致合同不能履行的情形，梁英连该意见原审不予采纳。伍美珍要求梁英连继续履行合同合法有据，原审依法予以支持。而对于伍美珍要求梁英连协助办理房屋过户手续的请求，该请求虽为梁英连继续履行合同中的相应义务，但由于双方在合同中约定办理房屋过户时伍美珍应当支付余下房款，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，梁英连在协助伍美珍办理房屋过户手续的同时，可要求伍美珍支付余下房款，伍美珍拒绝的，梁英连可行使上述法律规定的抗辩权拒绝办理过户手续。由此，伍美珍的上述主张为附条件成就的请求，即伍美珍在双方继续履行合同期间支付余下房款时，原审才对该请求予以支持。为减少当事人的讼累，原审于本案中一并予以处理。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条以及《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条和第一百零七条的规定，于2013年4月17日作出如下判决：一、梁英连应当自本判决生效之日起三十日内继续履行与伍美珍所签订的《房屋买卖合同》。二、梁英连应在伍美珍向其支付剩余合同购房款时协助伍美珍办理江门市沙仔尾区万安里一巷8号房屋的过户手续。本案受理费2940元，减半收取1470元，由伍美珍承担50元，梁英连承担1420元。
梁英连不服一审判决，向本院上诉称：一、原审判决关于梁英连房屋的面积、权属权证及伍美珍代理人伍艳娥身份及其行为的认定存在错误，致梁英连合法利益受到损害。原审已查明江门市沙仔尾区万安里一巷8号房屋是一座属于单独门牌号的基本单元的平房建筑物，该房屋的《国有土地使用权证》登记房屋的用地面积为79㎡。涉案房屋是梁英连于1958年合法取得，其客厅、卧室部分面积为44.28㎡，而饭厅、厨房、厕所部分的面积是34.72㎡。房屋的每个房间在使用功能上都是相对独立的，又是相互依存的，缺失任何一部分都无法独立使用，因此，梁英连的房屋在使用功能上确定其不可分割性。根据我国《物权法》第一百三十五条和第一百四十二条的规定，梁英连在其合法取得的建设用地使用权的土地上所建造的房屋具有合法所有权，而且梁英连提交的《国有土地使用权证》已证明该房屋基底的建设用地使用权是合法取得的，因此，该总面积为79㎡的房屋是梁英连合法所有的。梁英连的房屋只剩下办理房屋所有权证的权属登记问题。根据我国《城市房屋权属管理办法》第九条（二）、（四）款以及第十八条的规定，梁英连的房屋是老房子，因为经历了我国历史的特殊时期的原因，属于原有但未进行登记的房屋，完全可以通过申请原始取得的所有权而进行登记，况且梁英连的房屋已部分办理了房屋所有权证，同样也可以通过申请进行变更登记，办理全部房屋的所有权证。也就是说，梁英连现在的《房屋所有权证》所载的房屋的基底面积与建筑面积为44.28㎡并不是梁英连房屋的基底面积与建筑面积的全部。梁英连房屋的《国有土地使用权证》也是梁英连的不动产权属权证之一，梁英连的《国有土地使用权证》所载的房屋建设用地即房屋基底面积为79㎡与梁英连的《房屋所有权证》所载的房屋基底面积为44.28㎡不一致，亦即《房屋所有权证》所载的房屋面积及基底面积与梁英连的房屋实际面积不一致，比实际面积减少了34.72㎡。原审在认定梁英连房屋面积、权属权证面积上存在错误，房屋面积应以实际面积79㎡为准。原审查明伍艳娥及其丈夫张石伟（文兴房地产信息中介行经营人）自2004年起至今从事房地产中介代理服务行业达十年之久。伍艳娥在原审中称其多次带人查看梁英连的房屋，在代理服务过程中获得了梁英连的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》和户口簿等资料信息，并向梁英连提供协助办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的别名变更登记服务，因此，伍艳娥非常清楚梁英连房屋的状况，包括房屋实际面积，房屋所有权证登记面积与国有土地使用权证登记面积存在很大差异的信息，而且伍艳娥从事房屋中介服务多年不可能不清楚国家有关房屋权属登记管理的法律法规，也不可能不清楚房屋交易中房屋权利人应当给房屋中介行或房屋交易中心提供房屋所有权证、国有土地使用权证等资料的规定。在本案房屋买卖中，伍艳娥作为居间人没有向梁英连告知其房屋实际面积比《房屋所有权证》登记面积多出的部分房屋面积是可以通过变更登记从而办理《房屋所有权证》，并多次向梁英连强调只能按《房屋所有权证》的面积办理房屋买卖的一切过户手续，诱使梁英连以44.28㎡进行房屋买卖交易。在本案房屋买卖的洽谈商议过程中，房屋买受人从未出现过，买受人的意见均由伍艳娥包揽代替。按常理，一般人要出售房屋都会到房屋信息中介行发放房屋出售信息，如果没有得到解释和充分了解的情况下通常不会进行交易。原审亦查明梁英连五年来经其大儿子向伟兴房地产信息中介行的经营人伍艳娥发放出售房屋的信息，期间多次向伍艳娥咨询卖房事宜，而伍艳娥多次提供购房的相关信息，伍艳娥事实上是在提供居间服务，但梁英连从来没有表示过可以与伍艳娥直接交易的意思。正因为如此，梁英连在房屋买卖合同签订的现场发现房屋买受人并非伍美珍本人签字而是由伍艳娥代签时就立即提出异议，才出现了由伍艳娥又在买受人签字旁边添加“由文兴代签”、“由文兴信息代签”的状况。梁英连在签订合同后，经了解自己房屋买卖完全可以按实际面积79㎡出售，绝不可能按房屋买卖合同的面积来分割出售自己的房屋，同时又了解到房屋买受人伍美珍竟然是中介人伍艳娥的母亲，也就是梁英连的房屋买卖等同直接与伍艳娥进行的交易，故提出撤销房屋买卖合同的请求。原审中，梁英连出示《国有土地使用权证》以此为依据证明房屋实际面积为79㎡时，伍艳娥否认她曾接受过梁英连的《国有土地使用权证》的资料，与其之前辩称协助梁英连办理证件别名变更登记的表述前后矛盾。原审认定伍艳娥以房屋面积为44.28㎡作为交易的依据与梁英连商谈买卖事宜合法有理，并不存在误导、欺骗的行为认定存在错误。原审查明作为居间人的伍艳娥在合同签订前并未告知梁英连告知其实为买受人的代理人，也没有告知梁英连其与买受人为母女关系，同时在签订合同当天没有出示房屋买受人的授权委托书。梁英连在接到伍美珍的诉讼通知后为了本案诉讼收集证据，曾于2013年3月7日向原审法院提交《申请法院收集证据状》，表明梁英连对要调查的几个人之间身份关系是完全不清楚的。梁英连在房屋买卖合同上签字，是在居间人误导之下作出的错误意思表示。原审判决认定梁英连在合同上的签名就是对伍美珍作为买方、伍艳娥作为伍美珍代理人身份的确认是错误的。原审已查明伍美珍在提起诉讼后对伍艳娥无权代理行为进行追认其代理人身份，但伍艳娥事实上成为涉案房屋买卖居间人身份在前，作为伍美珍代理人的身份在后。居间人伍艳娥在无权代理的情况下与梁英连签订合同的行为以及上述欺诈行为违反我国《合同法》第四百二十五条的规定。另原审法院查明伍艳娥和张石伟经营的两所中介行分别于2007年7月12日以及2011年8月26日被注销企业主体资格，其仍然从事中介服务并向梁英连提供居间服务，伍艳娥隐瞒其无照经营的事实行为也构成欺诈。综上，本案房屋买卖合同在订立时显失公平，应予撤销。二、伍艳娥欺诈梁英连已构成违法，伍美珍及其代理人应向梁英连赔偿5000元。原审查明伍美珍对伍艳娥无权代理行为进追认，如前所述，伍美珍的代理人伍艳娥欺诈梁英连已构成违法的行为。依据我国《民法通则》第六十三条规定，伍美珍应承担其代理人伍艳娥损害梁英连利益的责任，应将其已支付的合同定金5000元作为赔偿金，赔付给梁英连。请求：1、撤销原审判决，依法改判支持梁英连的诉讼请求；2、伍美珍及其代理人伍艳娥承担损害赔偿责任，赔偿5000元给梁英连；3、本案一、二审诉讼费用由伍美珍及其代理人伍艳娥承担。伍美珍答辩称：伍美珍善意购买房屋，而且经过几年时间的协商确定购房事宜。签约时梁英连及其两个儿子均在场，而且是梁英连亲自签名捺印、收取定金。签约后，合同后双方都已履行了部分合同义务，因此要求继续按合同约定履行。
本院二审查明：一审查明的基本事实属实，二审予以确认。
本院二审认为，本案为房屋买卖合同纠纷。梁英连在一审答辩中提起反诉，原审法院在庭审中以不符合反诉的受理条件为由予以驳回申请，并告知梁英连可另行向伍艳娥提起诉讼，其在二审过程中关于“支持其原审诉讼请求”的上诉请求，属最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第184条关于“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉”规定的原审被告提出反诉的情形，不属本案的审理范围，本案对此不予审查。本案二审的争议焦点为涉案《房屋买卖合同》是否有效的问题以及伍美珍请求继续履行能否支持的问题。关于梁英连与伍美珍签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题。该合同约定梁英连向伍美珍出售江门市沙仔尾万安里一巷8号房屋，该房屋的建筑面积为44.28平方米（以《房地产权证》登记的面积为准），该证书号码为：0013306。梁英连在合同落款处签名捺印，伍美珍由伍艳娥以“文兴信息”的名义代签。该合同中明确约定涉案房屋买受人为伍美珍，伍美珍在本案诉讼过程中对伍艳娥作为其代理人签约的行为明确表示追认，该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，属有效合同。至于伍美珍与伍艳娥之间的身份关系问题，并不影响《房屋买卖合同》的成立及生效。若在订立合同过程中存在我国《合同法》第五十四条第一款、第二款关于“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”规定的可撤销事由，则梁英连可请求撤销。而梁英连认为合同存在欺诈、显失公平的主要理由是伍艳娥误导其出售房屋只能以房产证登记的建筑面积44.28㎡进行买卖，致使交易价格没有包含未办理房产证的34.72㎡面积。因双方当事人均确认买卖合同标的包括土地使用权证中79㎡面积上的全部建筑物，在确定买卖价格时应当充分考虑全部建筑物的价格，由于土地使用权证中34.72㎡面积上的建筑物未经登记，因此双方在买卖合同中仅约定购买已办理房产证的44.28㎡面积并约定办理所有权变更登记事宜符合一般交易习惯，双方在合同中相应调整交易单价即可反映全部标的物的交易价格；而梁英连未能举证证明其买卖单价明显低于市场交易价格，其以伍美珍在交易过程中存在欺诈、致使合同显失公平为由请求撤销合同依据不足，本院不予支持。关于伍美珍请求继续履行合同能否支持的问题。涉案合同标的为土地使用权证79㎡面积上的全部建筑物，其中包括44.28㎡土地面积上已办理房产证的房屋以及其余34.72㎡土地面积上未办理房产证的房屋。其中未办理房产证的建筑物与已办理房产证房屋已经形成附合，共同构成房屋的合理使用功能，具有不可分性，双方当事人在订立合同时均清楚合同标的的上述状况。本案中，伍美珍请求梁英连协助办理不动产登记手续的江门市沙仔尾万安里一巷8号房屋，包括未办理房产证部分的房屋，但依据我国《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项关于“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的”的规定，梁英连事实上无法为伍美珍办理该部分房屋的过户登记手续。鉴于双方合同约定梁英连承担的非金钱债务存在事实上不能履行的情况，依据我国《合同法》第一百一十条第（一）项关于“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，伍美珍请求梁英连履行合同于法不合，本院不予支持。至于因合同无法履行而可能导致的合同解除、违约责任等问题，双方可另觅合法途径解决，本案对此不予调整。综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律有误，处理不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、第二款，第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销江门市蓬江区人民法院（2013）江蓬法民一初字第542号民事判决；二、驳回伍美珍的全部诉讼请求。一审案件受理费1470元，二审案件受理费2940元，共计4410元，由被上诉人伍美珍负担。
伍美珍不服二审判决申请再审称：一、伍美珍与梁英连签订的《房屋买卖合同》合法有效，作为守约方的伍美珍依法享有要求梁英连按照合同的约定继续履行的权利。一、二审法院均认定《房屋买卖合同》合法有效，且认定该合同标的包括土地使用权证中79平方米面积土地上的全部建筑物。该合同签订后即发生法律效力，双方均应按合同的约定履行各自的义务，伍美珍已按约定支付了定金5000元给梁英连，梁英连也按约定办理加具曾用名手续。按约定，梁英连应办理房屋的过户登记手续，同时由伍美珍支付剩余购房款，但梁英连此时反悔，拒绝办理房屋的过户登记手续，在伍美珍多次催促后仍不予履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，伍美珍作为守约方请求判令梁英连继续履行合同合理有据，理应予以支持。二、本案诉争房屋所处土地上未有产权登记的建筑物与已有产权登记的建筑物并非形成附合，且未有产权登记的建筑物并非必然构成法律意义上的不动产。首先，民法意义上的附合是指不同所有人的财产密切的结合在一起而形成新的财产，对原物虽然尚能辩明，但无法分离或分离后会大大降低新物的价值。但上述未有财产权登记的建筑物无论是合法还是非法财产，均不存在属于梁英连外任一人的可能，因此未有产权登记的建筑物与已有产权登记的建筑物并非不同所有人的财产。其次，未有产权登记的建筑物与已有产权登记的建筑物并非密切的结合在一起而形成新的财产，也并非无法分离或分离后会大大降低新物的价值。根据伍美珍实地查看诉争房屋所处土地，在诉争房屋所处土地上未有产权登记的建筑物共有三部分，包括紧挨有产权登记建筑物有独立出入口的厨房、厨房一侧的厕所以及远离有产权登记建筑物的冲凉房，与有产权登记的建筑物区分也清晰可辨，而且在功能上只起辅助生活的作用，因此不能认定有产权登记的建筑物与没有产权登记的建筑物视为密切的结合在一起而且形成新的财产，而应当是四处相互独立的建筑物。再次，该三处未有产权登记的建筑物均并非全部为房屋一般的建造结构，应该不能构成法律意义上的不动产。根据伍美珍实地查看，厨房只有顶部是水泥结构，厕所则顶部加盖塑料板，而冲凉房则是离开其他建筑物单独加盖，且该三处建筑物是不同时期用不同材料建成，很难构成法律意义上的不动产。总之，本案诉争房屋所处土地上未有产权登记的建筑物与已有产权登记的建筑物并不形成附合，也不是共同构成房屋的合理使用功能，具有可分性，二审判决认定错误，应当予以纠正。三、即使未有产权登记的建筑物构成法律意义上的不动产，但梁英连所承担的继续履行合同并协助伍美珍办理诉争房屋过户登记手续的义务并非在事实上不能履行。首先，物权法是经全国人民代表大会通过的基本法律，城市房地产管理法则是经全国人民代表大会常务委员会通过的一般法律，物权法是城市房地产管理法的上位法。在物权法没有设置限制转让的情况下，城市房地产管理法所作的限定没有依据。其次，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项关于“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的”的规定，更多是一种行政管理的约束和限制，更应表现为行政机关在交易者办理过户登记手续时对相应事实的审查和是否为具体行政行为（予以过户登记）的法律判断，相应的法律救济手段则为行政复议与行政诉讼，而不是在民事案件中作为合同义务是否可以履行的依据。再次，即使本案诉争的房屋不能办理过户登记手续也并非是事实上不能履行的合同义务，因为该未有产权登记的建筑物只是暂时的障碍，该暂时的障碍消除后便能满足有关房地产转让的条件，合同义务仍能履行。具体途径是，若经相关行政机关认定该未有产权登记的建筑物为违章建筑，在依法清除后即不再存在障碍，可以办理相应的过户登记手续。若应相关行政机关认定该未有产权登记的建筑物为合法建筑，在补办相关手续后即能取得产权登记，障碍同样可以排除，同样可以办理相应的过户登记手续。因此，二审认定梁英连事实上无法为伍美珍办理未有产权登记部分房屋的过户手续，属于事实上不能履行是错误的，应当予以纠正。而在事实上，经伍美珍在二审判决作出后向房地产管理部门咨询，所得的答复是本案诉争房屋现仍可正常交易并办理过户登记手续。四、伍美珍要求办理过户登记手续的是房屋中有产权登记的44.28平方米的建筑物，伍美珍并未要求对未有产权登记的建筑物办理过户登记手续。伍美珍与梁英连签订的《房屋买卖合同》的标的包括土地使用权证中79平方米面积上的全部建筑物。但双方所签订的《房屋买卖合同》亦明确梁英连应当承担协助伍美珍办理过户登记手续的是有产权登记的44.28平方米的建筑物，只有办理该部分房屋的过户登记手续才是梁英连的合同义务，对于未有产权登记的建筑物，伍美珍并未约束梁英连必须协助办理过户登记手续。该约定应当这样理解：伍美珍并未要求梁英连保证未有产权登记的建筑物是合法财产，也并未要求梁英连办理该部分建筑物的产权登记和过户登记手续，若未有产权登记的建筑物被认定为违章建筑，需要拆除，伍美珍也不会追究梁英连的违约责任。因此伍美珍只是要求梁英连办理有产权登记的44.28平方米建筑的过户登记手续，二审认定本案诉争房屋所处土地上的建筑物均需办理过户登记手续是曲解了合同的约定，也曲解了伍美珍的诉请。另外，现实中大部分二手房交易的房屋均存在或多或少私自搭建的部分，按二审的认定和判决结论，凡是有私自搭建部分的房屋均在事实上不能予以交易和办理过户登记手续。这对公序良俗和交易安全存在威胁。综上，二审认定事实和适用法律均存在错误，应当予以纠正，故请求：1、撤销江门市中级人民法院（2013）江中法民一终字第322号民事判决；2、梁英连继续履行房屋买卖合同并协助办理房屋过户手续；3、由梁英连承担本案一、二审和再审的诉讼费用。梁英连答辩称：一、梁英连的房屋面积共有79平方米，分别有客厅1间，卧室2间，厨房（原柴草杂物间）1间，楼梯间（楼梯底设有卫生间，也是原天井）1间，浴室（原厨房）1间共六间用房，所有房间相连接一幢建筑物内，是一幢完整的建筑物，是一座完整的住宅。二、1989年经江门市国土管理部门以实际面积79平方米进行登记并核发了国有土地使用权证。于1988年经江门市房屋管理部门按照当时的房屋管理办法以面积44.28平方米（客厅、卧室部分）进行登记核发了房屋所有权证，梁英连余下的房屋（厨房、楼梯间、浴室部分）尚需到房管部门办理登记手续，待房管部门按梁英连全部的房屋面积79平方米变更登记重新核发房屋所有权证。因此，完全可以通过补办手续办理全部房屋的房屋所有权证。根据《中华人民共和国物权法》第一百三十五条“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施”和第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”的规定，梁英连在她合法取得的建设用地使用权的土地上所建造的房屋具有合法所有权，而且梁英连出具的《国有土地使用权证》已证明了梁英连的房屋基底的建设用地使用权是合法取得的。又根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，以及我国1958年的时候尚没有城市规划管理的规定，只要是在合法取得的土地使用权的土地上建造的房屋均是土地使用权人的合法不动产。因此，梁英连的总面积为79平方米房屋是梁英连于1958年建成时就合法所有，是梁英连的合法不动产。梁英连的房屋面积不应再以梁英连现有的《房屋所有权证》所登记的面积为准，应以梁英连的房屋实际面积79平方为准。本案合同涉及房屋标的物仅是已办理房屋权属登记的部分，只是梁英连房屋其中的厅与卧室的部分，未包括梁英连房屋其他的厨房、楼梯间（卫生间），浴室等部分。本案合同价为132840元与梁英连转让全部房屋的收益相差甚远，明显低于市场价格，显失公平。如按本案合同履行，梁英连依法亦不会将合同未涉及的房屋及其土地使用权作为附属物转让给伍美珍。否则有违合同法，有失公理。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、第二款关于“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的”的规定，本案合同在订立时已显失公平，应予撤销。三、作为“房屋中介”的伍艳娥一度向梁英连隐瞒影响合同签订的重要事实，以及存在与伍美珍恶意串通的情况。在合同的磋商以及签订阶段，伍艳娥虽有告知梁英连房屋的买受人是伍美珍，但是却没有交代其与伍美珍的关系。伍艳娥与伍美珍是恶意串通来谋取非法利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通并损害国家、集体或第三人利益的，合同无效。因此，梁英连认为涉案合同无效。
本院再审查明：一、二审查明的事实确实，再审予以确认。
本院再审认为，本案是房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是伍美珍请求继续履行房屋买卖合同并协助办理房屋过户手续的依据是否充分？
一、关于合同的效力问题。合同约定梁英连向伍美珍出售江门市沙仔尾万安里一巷8号房屋，且约定以《房地产权证》登记的面积44.28㎡为准，梁英连在合同落款处签名捺印，伍美珍由伍艳娥以“文兴信息”的名义代签，合同明确约定涉案房屋买受人为伍美珍，伍美珍在本案诉讼过程中对伍艳娥作为其代理人签约的行为明确表示追认，该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。此外，关于涉案合同是否显失公平的问题，梁英连在庭审中确认其出售房屋的本意是出售土地使用权证中面积为79㎡土地上的全部建筑物，且买卖双方对涉案的土地使用权以及地上建筑物的现状均已充分了解，双方在确定买卖价格时应当充分考虑全部建筑物的现状。同时，梁英连也未能举证证明其买卖价格明显低于市场交易价格。故梁英连辩称双方在洽谈合同时没有对无证部分建筑物进行协商的说法明显违反诚实信用原则。另因该土地上有部分建筑物未依法进行权属登记，故双方在买卖合同中约定只按已办理房产证的面积为44.28㎡房屋进行买卖并办理所有权变更登记事宜符合一般交易习惯，也没有违反法律的规定。故梁英连认为伍美珍在交易过程中存在欺诈和显失公平缺乏事实和法律依据。一、二审认定合同有效且认为梁英连请求撤销合同依据不足的理由充分，本院再审予以确认。
二、涉案合同是否应继续履行的问题。首先，伍美珍起诉的请求是按合同约定协助办理房屋所有权变更登记手续，而合同中约定转让的房屋是已办理房产证的面积为44.28㎡的房屋，该房屋完全具备办理所有权变更登记手续的条件。其次，涉案房屋客观存在，且能按房屋原有功能正常使用，完全具备交付使用的条件，梁英连未按合同约定协助办理房屋所有权变更登记手续已构成违约。伍美珍请求继续履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，为维护市场交易的稳定性，充分保护守约方的合法权益，且在涉案合同不存在不能履行情形的情况下，梁英连承担违约责任的方式应当首先选择继续履行合同。
综上所述，涉案合同有效，合同约定买卖的房屋具备办理所有权变更登记手续和交付使用的条件，且不存在不能履行合同的情形，伍美珍请求继续履行合同，应予支持。一审判决双方继续履行合同正确，应予维持。二审驳回伍美珍的全部诉讼请求欠妥，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第二百零七条第一款的规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）江中法民一终字第322号民事判决；
二、维持江门市蓬江区人民法院（2013）江蓬法民一初字第542号民事判决。
二审案件受理费2940元，由梁英连负担。
本判决为终审判决。
审判长 李均成
审判员 谭力强
审判员 刘邦中
二〇一四年九月二十五日
书记员 肖敏莉