广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤06民终6860号
上诉人（原审原告）：邵嘉欣，女，1988年2月5日出生，汉族，住广州市海珠区，
委托诉讼代理人：谢振宇，广东国龙律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华五路2号一座901室之二，统一社会信用代码914406045847366278。
法定代表人：郭峻海。
委托诉讼代理人：黄世刚，广东联顺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田唯，广东联顺律师事务所律师。
上诉人邵嘉欣与佛山市雄盛王府商城投资有限公司（以下简称雄盛王府公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初2980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
邵嘉欣上诉请求：1.撤销一审判决关于雄盛王府公司逾期交楼违约金只支付到2018年2月8日相关内容，改判雄盛王府公司支付逾期交楼违约金33311.55元；2.本案一、二审诉讼费由雄盛王府公司承担。事实和理由：（一）一审法院认为案涉房屋已经符合收楼标准是错误的，案涉楼盘虽然已在2018年1月17日取得了《房屋建筑工程和市政基础设施竣工备案表》，但是邵嘉欣有充分的照片、视频等证据证明在2018年3月13日，案涉小区一座、二座、公寓等范围仍在建设中，小区道路未平整、地面到处开挖修建水渠、大型机械在现场作业、建筑材料随意堆放、钢筋外露、大堂装修未完工、部分消防栓未安装、房间地面墙面不平、漏水、电梯不能使用、没有绿化配套、小区围墙和大门未建，整个小区处于工地状态，未达基本的建筑工程竣工标准，不符合合同约定的交楼标准，到上诉时，小区情况仍无大的改观，且小区也暴露电缆、光纤布线管道设计、施工不符合标准，不能通过审批等质量问题。案涉的《房屋建筑工程和市政基础设施竣工备案表》是通过欺骗政府主管部门等不正当、不合法的形式取得。（二）一审法院酌定的逾期交楼违约金标准为30元/月/平方米是错误的，应按40元/月/平方米计算。一审法院对于精装修交楼的案件酌定的违约金标准是35元/月/平方米，如果雄盛王府公司按时交房，邵嘉欣用时一个月可以完成装修，邵嘉欣的损失和精装修交付的情形是一样的，一审法院不应以此区分违约金标准。根据当前的市场租金行情，应按40元/月/平方米计算违约金。
雄盛王府公司辩称，答辩意见与上诉意见一致。
雄盛王府公司上诉请求：1.撤销一审判决第一判项，改判雄盛王府公司无需向邵嘉欣支付逾期交楼违约金24984元；2.本案一、二审诉讼费由邵嘉欣承担。（一）根据合同约定，按揭付款的，应于约定期限前申请办理按揭手续。该约定期限是按揭款付款的期限，而不仅是签订按揭合同的期限。在买受人签订合同和提交相应资料的情况下，按揭银行完全可按时放款。因买受人不及时提交相应的资料和及时缴纳契税、物业维修基金，导致银行未能按约定放款，应当承担违约责任。因邵嘉欣逾期支付房款，至今仍未向雄盛王府公司支付逾期违约金，根据合同约定，在邵嘉欣未支付完违约金之前，雄盛王府公司有权不予办理交房或房产证等手续，且不承担合同约定的逾期交房和逾期办证责任。（二）退而言之，即使法院认为雄盛王府公司需承担逾期交付违约责任，合同约定以“市场租金”标准支付逾期交房违约金，应按照《佛山市禅城区住宅用房指导租金标准》统计的辖区内同地段同时期同用途的已发生市场租金为标准，而非一审法院认定的30元/月/平方米。民事合同的违约金主要是补偿性，即弥补实际损失。本系列案中，业主的实际损失其实就是逾期交房后导致业主另行租房的租金损失。根据主管部门发布的指导租金标准，案涉商品房的市场租金为23元/平方米/月，雄盛王府公司按此标准支付违约金，足以弥补业主损失。雄盛王府公司旧版本合同约定按市场租金支付违约金，在雄盛王府公司提供证据证明市场租金是23元/平方米/月的情况下，一审法院将租金调整为30元、35元甚至是46元，均高于业主实际损失，二审法院应予以纠正。（三）雄盛王府公司向邵嘉欣支付逾期交付违约金的起止日期为2017年4月1日至2018年1月17日，一审法院认定应自2017年3月31日起算至物业公司安排收楼时间第五日止属于认定事实错误。雄盛王府公司于2018年1月17日已取得《房屋建筑工程和市政基础设施竣工备案表》，达到合同约定的交付条件，故计算逾期交房违约金的截止时间为2018年1月17日。
邵嘉欣辩称，答辩意见与上诉状一致。关于逾期交楼违约金截止时间，交房除了需要具备竣工备案表，还需要小区符合居住条件，因此不能以获得备案表的时间来计算截止时间。
邵嘉欣向一审法院起诉请求：1.雄盛王府公司向邵嘉欣支付2017年3月31日至2018年1月31日逾期交楼违约金136946元；2.本案诉讼费由雄盛王府公司承担。
一审法院查明：2016年4月26日，邵嘉欣与雄盛王府公司签订《广东省商品房买卖合同》，合同约定：1、邵嘉欣购买雄盛王府公司建设的禅城区季华四路66号二座603房，建筑面积81.38平方米、套内面积50.30平方米，商品房价款总金额912974元；2、付款方式及期限：2016年4月26日以现金方式支付首期款282974元；2016年5月10日以商业贷款方式支付630000元；3、交付期限：出卖人应当在2017年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），并符合本合同约定的商品房交付给买受人；4、买受人逾期付款的违约责任：买受人逾期支付购房款，应按欠付款额每日向出卖人支付万分之五的违约金；5、出卖人逾期交房的违约责任：出卖人逾期交房超过90天后，买受人不解除合同的，出卖人自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行；6、交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在收到《收楼通知书》之日起5日内（验收期限）前来验收该商品房，买受人如对该商品房已达到商品房交付标准有异议，应在验收期限届满之日前一次性书面提出，否则，视为买受人同意接受本商品房，本商品房的交付日期为验收期限届满之日；如买受人未收到《收楼通知书》的，则买受人应当在本合同第八条约定的最迟交付日期前主动与出卖人沟通房屋交付使用事宜，并于前述最迟交付日期前到房屋所在地接收房屋，否则，视为出卖人已于验收期限届满之日向买受人交付房屋。此外，邵嘉欣与雄盛王府公司签订《商品房买卖合同补充协议书》，合同就送达约定如下：出卖人按照本合同载明地址寄出挂号信或特快专递，寄出后的第5日视为送达日期。合同签订后，邵嘉欣缴纳了全部购房款。
另查明一，2018年1月17日，雄盛王府公司建设的佛山雄盛王府广场综合体A地块A1区（住宅区）取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2018年1月17日，雄盛王府公司通过邮政EMS向邵嘉欣发出《收楼通知书》，通知称邵嘉欣购买的603房具备合同交付使用条件，请邵嘉欣前往物业服务中心办理交付手续。2018年1月23日邵嘉欣收到雄盛王府公司的收楼通知书。因同期收楼业主太多，涉案楼盘的物业公司第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山禅城分公司安排邵嘉欣收楼的时间为2018年2月3日。邵嘉欣在安排的时间段前去收楼，以房屋未达到收楼标准为由拒绝收楼。
另查明二，2016年9月23日，佛山市禅城区国土城建和水务局发布了《佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布<佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准>的通知》[禅建发（2016）609号]，通知规定石湾镇街道住宅用房电梯楼（小区）市场指导租金最高标准为每月22元/平方米。
此外，就同一楼盘的一座715房（建筑面积为81.43平方米），一审法院作出的（2017）粤0604民初5088号判决书中确定雄盛王府公司应按44.41元/月/平方米的租金标准向该案原告支付逾期交楼违约金。该判决已经生效。
一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行权利及义务。
关于邵嘉欣诉请的逾期交房违约金。雄盛王府公司未能按合同约定在2017年3月31日前向邵嘉欣交付经竣工验收合格的房屋，其行为构成违约，一审法院对邵嘉欣诉请要求雄盛王府公司支付逾期交楼违约金予以支持。至于违约的时间，涉案房屋已在2018年1月17日取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，此时房屋已达到了交楼条件，雄盛王府公司向邵嘉欣发出了收楼通知书，邵嘉欣收到通知后根据物业公司的安排于2018年2月3日前去收楼，邵嘉欣看楼后以未达到收楼标准为由拒绝收楼，但邵嘉欣未举证证明涉案房屋存在主体结构问题或严重影响正常居住的质量问题，邵嘉欣拒绝收楼的理由不成立，依据合同约定5日验收期限届满的2018年2月8日应视为雄盛王府公司已向邵嘉欣交付了房屋，雄盛王府公司逾期交楼的违约时间为2017年3月31日至2018年2月8日。至于违约金的计算标准，买卖合同约定逾期交房的违约金标准为按该商品房的市场租金支付，该标准并不明确，故应结合相关情况具体确定。一审法院经审查认为，根据相关政府部门的通知，石湾镇街道住宅用房电梯楼（小区）市场指导租金最高标准为22元/月/平方米；根据（2017）粤0604民初5088号民事判决书，涉案小区一座715房的租金标准为44.41元/月/平方米。本案为毛坯交房，邵嘉欣主张按每日万分之五计算，明显过高，结合本案实际情况，一审法院酌定涉案房屋的逾期交楼违约金标准为30元/月/平方米，邵嘉欣主张超出部分，一审法院不予支持。综上，邵嘉欣主张从2017年3月31日至2018年1月31日的逾期交楼违约金应为24984元（30元/月/平方米×81.38平方米÷30天×307天），邵嘉欣诉请超出部分不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决：一、雄盛王府公司在判决发生法律效力之日起十日内向邵嘉欣支付逾期交楼违约金24984元；二、驳回邵嘉欣的其他诉讼请求。如雄盛王府公司未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。案件受理费减半收取1519元，邵嘉欣负担1246元，雄盛王府公司负担273元。
本案二审期间，双方均未向本院提交新的证据。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，综合各方当事人在二审期间的诉辩，本案二审中的争议焦点为：1.雄盛王府公司应否承担逾期交房违约责任。2.一审法院对雄盛王府公司应承担的违约责任的认定是否正确。
关于雄盛王府公司应否承担逾期交房违约责任的问题。雄盛王府公司主张邵嘉欣未按约定通过银行贷款支付房款，但雄盛王府公司在一审中已确认邵嘉欣按约定签订了银行按揭合同，雄盛王府公司未举证证明邵嘉欣存在导致银行迟延发放贷款的行为，雄盛王府公司该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。雄盛王府公司上诉主张邵嘉欣至今未向雄盛王府公司支付逾期付款违约金，根据涉案《商品房买卖合同》第七条第二点第三款的约定，雄盛王府公司无需承担逾期交房的违约责任。经审查，涉案《商品房买卖合同》第七条第二点第三款是由雄盛王府公司提供的格式条款。在该条款中约定了买受人逾期支付违约金，出卖人有权不予办理交房或房地产证的手续，且出卖人不承担合同约定的逾期交房及逾期办证责任。由于买受人支付违约金是其逾期支付房款所应承担的违约责任而非合同义务，在买受人已履行全额支付购房款这一合同主要义务的情况下，出卖人以买受人未承担违约责任为由拒绝履行交付房屋这一合同主要义务，属于免除己方责任、排除对方主要权利，有违公平原则，且现有证据未能证明雄盛王府公司已采取合理的方式提请邵嘉欣注意免除雄盛王府公司责任的条款，因此该条款中关于“如买受人逾期支付违约金，出卖人有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且出卖人不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任”的约定无效。在雄盛王府公司逾期交房的情况下，应承担相应的违约责任。
关于雄盛王府公司应承担何种违约责任的问题。第一，关于违约金的计算标准。雄盛王府公司上诉主张涉案《商品房买卖合同》约定的出卖人逾期交房违约责任中的“商品房的市场租金”应以《佛山市禅城区住宅用房指导租金标准》统计的辖区内同地段同时期同用途的已发生市场租金为标准，认定该标准为23元/月/平方米。经审查，根据佛山市禅城区国土城建和水务局于2016年9月23日发布的《佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布〈佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准〉的通知》内容，石湾街道住宅用房电梯楼（小区）市场指导租金最高标准为22元/月/平方米。已生效的（2017）粤0604民初5088号民事判决查明，涉案小区一座715房（建筑面积81.43平方米）的租金标准为44.41元/月/平方米（21700元÷6个月÷81.43平方米）。虽然石湾街道住宅用房电梯楼于2016年的市场指导租金最高标准为22元/月/平方米，但与涉案房屋同一小区的带装修房屋2017年的租金为44.41元/月/平方米，而涉案房屋约定的交付标准为毛坯交房，因此一审法院综合考虑以上因素，结合本案实际情况，酌定涉案房屋的市场租金为30元/月/平方米，公平合理，本院予以维持。董立聪、雄盛王府公司均上诉主张请求调整违约金。经审查，一审判决依据涉案《商品房买卖合同》的约定，认定雄盛王府公司支付逾期付款违约金的标准为30元/月/平方米，公平合理，本院予以维持。邵嘉欣、雄盛王府公司该上诉主张，均理据不足，本院不予支持。
第二，关于计算逾期交房违约金的起止时间。雄盛王府公司上诉主张支付逾期交房违约金的起止日期为2017年4月1日至2018年1月17日。经审查，对于逾期交房违约金的起算时间，涉案《商品房买卖合同》约定出卖人应当在2017年3月31日前将符合合同约定的商品房交付给买受人使用，因此雄盛王府公司支付逾期交房违约金的起算时间应为2017年4月1日。一审判决认定该违约金的起算时间为2017年3月31日，处理不当，本院予以纠正。雄盛王府公司该上诉主张，有事实和法律依据，本院予以支持。对于逾期交房违约金的截止时间。虽然涉案房屋于2018年1月17日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但雄盛王府公司委托办理涉案物业收楼事宜的第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山禅城分公司通知邵嘉欣办理涉案商品房收楼的时间为2018年2月3日，且截至本案一审判决作出之时，双方尚未办理涉案房屋交接手续。根据涉案《商品房买卖合同》第十一条关于由于买受人原因，未能按期交付的，涉案商品房的交付时间为验收期限（买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日的约定，一审判决认定自雄盛王府公司通知邵嘉欣到场收楼之日起第五日届满之时即2018年2月8日视为涉案房屋交付之日，并无不当，本院予以维持。根据涉案《商品房买卖合同》第九条关于出卖人逾期交房的，逾期交房违约金应计算至实际交付之日止的约定。因邵嘉欣仅请求计至2018年1月31日的逾期交房违约金，故雄盛王府公司应向邵嘉欣支付逾期交房违约金24902.28元（30元/平方米/月×81.38平方米÷30天×306天）。
第三，邵嘉欣上诉主张涉案房屋至今仍不符合居住使用的交付标准，邵嘉欣有权拒绝办理收楼手续。经审查，首先，邵嘉欣上诉主张涉案房屋未符合《商品房买卖合同》第十一条关于拟交付的商品房坐落位置、户型与该合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定的约定，但未提供证据来证明其主张，因此本院对邵嘉欣的该上诉主张不予支持。其次，根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第十六大点第6项的约定，佛山雄盛王府广场为统一规划设计的项目，共有5个分区，除A1为住宅区外，其余的A2、A3、B4和B5均为商业区。因规划报建等原因，本项目5个分区不同步进行建设，目前先建有A1和A2区，其余各区待建。可见，佛山雄盛王府广场作为一个整体项目，在其他各区尚未建设完成的情况下，A1区（住宅区）竣工验收后，部分公共基础设施尚未完善符合常理，邵嘉欣签约时对该情况是应当预见到的。邵嘉欣未提供充分的证据证明该部分尚未完善的基础设施对其接收及使用涉案房屋造成正常无法容忍的不便，邵嘉欣该上诉主张，理据不足，本院不予支持。
综上所述，邵嘉欣的上诉请求不能成立，应予驳回；雄盛王府公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初2980号民事判决第二项；
二、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初2980号民事判决第一项为：佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向邵嘉欣支付逾期交楼违约金24902.28元；
三、驳回邵嘉欣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1519元，由邵嘉欣负担1246元，佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担273元。二审案件受理费475元，由邵嘉欣负担50元，佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担425元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑正坚
审 判 员 邱程辉
审 判 员 潘伟丹
二〇一八年九月十八日
法官助理 彭振宇
书 记 员 覃心怡