北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第04469号
原告（反诉被告）北京万盛达建筑工程有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇小堡村委会西南300米。
法定代表人杨占川，总经理。
委托代理人宋艳伏，男，1979年7月21日出生。
委托代理人杨连雨，北京市达奥律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京宋庄文化创意发展有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇徐辛庄政府大楼316号。
法定代表人卜宪宝，总经理。
委托代理人王世杰，男，1975年8月21日出生。
委托代理人杨静，女，1985年3月28日出生。
原告（反诉被告）北京万盛达建筑工程有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京宋庄文化创意发展有限公司（以下简称被告）建设工程施工合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，本案原告的委托代理人宋艳伏、杨连雨，被告的委托代理人王世杰、杨静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年2月24日，原告与被告签订了《兴华大学项目建设—回购协议书》，由原告承建位于北京市通州区宋庄镇北寺村兴华大学一期教学楼、1#宿舍楼工程。合同约定工期为2011年2月24日至2011年10月30日，总天数248天。工程总价款为人民币31759368元。施工过程中，由于施工条件迟迟不能达标、用水、用电、村民围攻、被告临时要求修改图纸等原因，致使工程被迫延期至2012年4月才得以竣工。工程竣工后，原告按照协议约定与被告委派的监理公司进行了两次初验，对于初验中提出的问题已全部整改完毕，工程质量符合国家标准。原告请求被告于2012年4月30日对工程进行竣工验收。2012年5月25日，原告将兴华大学教学楼及1#宿舍楼工程结算书交于被告。被告在确认收到验收申请报告和工程结算书后一直不予回复，也未采取任何措施，同时拒绝支付拖欠的工程款人民币20933318元。原告已按约履行了全部的合同义务，被告却拒不履行竣工验收、付款等义务，被告的行为已经构成违约，按合同约定被告应向原告承担违约责任。现要求被告支付剩余工程款人民币20933318元；要求被告支付违约金人民币2093331.80元；要求被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称并反诉称，原告资金不到位，造成工期延误，导致我方直接经济损失。该工程直至原告起诉时，仍没有达到竣工验收条件，我方不应该支付工程款。故我不同意原告的诉讼请求。现我公司提出反诉，要求反诉被告赔偿我方租金损失8869500元；要求反诉被告赔偿我方支付的解约违约金损失62万元；要求反诉被告赔偿我方支付的额外监理费用损失252618元；要求反诉被告承担本案反诉费用。
针对被告的反诉，原告辩称，租金损失和解约违约金损失是由于被告与原告签约前已经对兴华大学构成违约，导致兴华大学解约。正常情况下，被告也收不到兴华大学租金，这些损失与原告无关。被告向兴华大学支付违约金是被告自己工程安排失误造成的，与原告无关。监理费有一段期间是原被告约定的施工期限，监理费与原告无关。工期延误是被告自己造成，与我方无关。
经审理查明，2010年7月21日，被告（甲方）与案外人北京兴华大学（乙方）签订一份《校舍租赁合同书》。该合同约定：第二条甲方出租给乙方的校区位于通州区宋庄镇北寺村内，北至规划一路，南至北寺村村民居住区，西至北寺村村民居住区，东至任李路。出租校区建筑面积共2.3万平方米，其中一期面积1.5万平方米，二期面积0.8万平方米。第三条租赁期限、用途。1、该校区租赁期共20年。自2011年9月1日起至2031年8月31日止。2、乙方向甲方承诺，租赁该校区仅作为办学使用。第四条租金、物业费、暖气费及支付方式。该校区租金为0.8元／每天／平方米。在2011年6月1日，同时使校区具备招生条件（包括：上下水、民用、动力电、住宿，开课），乙方按季度缴纳租金，租金按照每年2.5%递增。第五条定金条款。乙方于本合同签字盖章一周内，向甲方支付第一年租金作为定金，共计438万元。该定金系履约定金，即如果甲方按照乙方的要求建设好校舍后，乙方不再履行本协议，则该定金不退还给乙方。若乙方履行本协议，该项款用于充抵合同期内前三年的租金，即该定金分三年充抵完毕。第六条合同的变更、解除与终止。1、在租赁期间，甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同，并要求赔偿损失：（1）校舍不符合国家安全质量规定要求；（2）未能提供水、电、供暖等必备配套设施保证，导致乙方无法使用。第八条校区交付及收回的验收。甲方应保证租赁校区本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。第一期交付时间不晚于2011年5月30日。第九条甲方的违约责任处理规定。1、甲方因不能提供本合同约定的校区而导致解除合同的，甲方应双倍返还乙方交纳的定金。合同还约定了其他内容。
2011年初，原告与被告签订了《兴华大学项目建设—回购协议书》。该协议书约定：双方同意项目采用BT模式（即“建设—回购”方式）进行。第一条：概况。名称：兴华大学教学楼及1#宿舍楼。地点：宋庄镇北寺村。内容：通州区宋庄镇北寺村兴华大学建设项目，一期教学楼、1#宿舍楼工程建筑面积13769.36㎡。第二条：建设范围。乙方负责设计图纸范围内除大市政项目外的全部内容，包括：土建、装饰、给水、排水、采暖、电气、消防、通风。室外小区内的绿化、道路、给水、排水、围墙等小市政工程和自来水、热力、电力、燃气等具有垄断性质项目由甲方负责另行安排。上述乙方负责的工程由乙方包工包料。第三条：协议工期。开工日期：2011年2月24日，竣工日期：2011年10月30日，合同工期总天数：248天。第四条：质量及安全验收标准。工程质量验收标准：本工程约定的质量标准为中华人民共和国《建筑工程施工质量验收统一标准》中的“建筑施工质量验收规范的合格标准”。第五条：回购款及结算方式。本工程合同暂定总价为人民币：叁仟壹佰柒拾伍万玖仟叁佰陆拾捌元整（￥31759368.00），其中包含赶工措施费：壹佰伍拾壹万贰仟叁佰伍拾元整（￥1512350.00）。本工程结算价确定方式：执行“北京市2001年预算定额”及相关取费标准，本工程合同价格以甲方出具的《兴华大学工程预算书》（见附件）单价为参考，工程量按施工图实际发生结算。双方约定施工期间，人工及主材等价格浮动3%以内工程造价不做调整，浮动3%以上按照施工当月北京市发布的造价信息调整。所有预算中装饰材料、安装材料需经甲方确认、封样、定价后进场，最终进入决算。上述材料如乙方未经甲方确认，擅自使用、入场，甲方有权勒令乙方更换甲方指定材料，且甲方不对由此产生的成本增加做任何补偿，耽误工期乙方自付。如该材料无法更换，该材料价格由甲方自定，乙方需无条件接受。上述材料的确认、封样、定价，乙方须提前15天报请，如不报请，由此产生的一切后果由乙方承担，乙方报请后10个工作日内甲方予以确认，如不确认，乙方有权自行决定材料使用。除甲方、监理单位签字确认的设计变更，工程变更，现场签证外，竣工结算价款不做任何调整，停电停水经甲方、监理单位签字确认，甲方同意工期顺延，不做任何补偿。第六条：回购方式。本工程原则上自乙方施工到整体竣工验收并移交使用后支付回购款。但在乙方施工期间，若甲方资金到位可支付乙方部分回购款（具体支付数额，由双方协商）。在乙方完成整体竣工验收并移交之日起，双方在1个月内完成结算工作，甲方不得以任何理由延期付款。具体支付回购款的时间和比例为：竣工验收合格并移交之日起6个月内，付至工程月累计审计产值总和或结算总价的50%；10个月内支付至月累计审计产值总和或结算总价的70%；12个月内在完成结算工作的前提下支付至结算总价的100%。第七条：甲方的权利、义务、责任。1、甲方负责办理本工程所需的一切批文、批件等有关施工手续。包括：征地、拆迁、立项、规划、施工图设计等工作。2、负责场地平整，将施工所需的水、电接至施工现场，保证施工道路畅通，提供工程地质和地下管线资料。第八条：乙方的权利、义务、责任。1、乙方负责施工场地的安全保卫工作，如在施工场地发生安全伤亡事故由乙方及相关责任方承担全部责任。2、乙方严格按照施工图纸及相关规范，保质保量的按约定的施工工期，如期交付使用。8、乙方负责自行协调地方人员寻衅滋事等非行政事件，乙方不能因此类事件的发生而影响甲方的工程进度，否则甲方有权对乙方采取罚款措施，直接从工程款中扣除。第十条：违约责任。1、甲方若到期不能按本协议约定日期支付回购款，每延期一天按未付回购款的1‰向乙方支付违约金，最高不超过应支付乙方回购款的10%。2、若因甲方原因造成停工导致工期顺延，按乙方停工人数，每天每人补偿60元。3、若乙方原因不能按期交付，每延期一天，按实际未完成工程部位的回购款的1‰向甲方支付违约金，最高不超过应支付乙方回购款的10%。甲方可以从回购款中直接扣留。协议书还约定了其他内容。
2011年2月18日，被告就上述工程与达华工程管理（集团）有限公司（以下简称监理公司）签订了《建设工程监理委托合同》，委托监理公司进行施工监理。
上述两份合同签订后，原告方的施工人员于2011年2月进场开始施工。施工过程中，存在着洽商变更的情况。2012年4月，原告方的施工人员退场。
2011年12月20日，被告（甲方）又与案外人北京兴华大学（乙方）签订一份《解除〈校舍租赁合同书〉协议书》。该份协议约定：第一条鉴于乙方已如约向甲方履行定金及甲方未能如期交付乙方租赁校区的事实，现双方同意解除2010年7月21日签订的《校舍租赁合同书》。第二条甲方郑重承诺：本解除协议签订后，甲方向乙方返还定金肆佰叁拾捌万元（438万元），并补偿乙方人民币陆拾贰万元（62万元），合计人民币伍百万元整（500万元）。其中贰佰万元（200万元），甲方于双方签字盖章之日支付，剩余叁佰万元（300万元），甲方于2012年1月20日前付清。第三条本协议之约定为双方对《校舍租赁合同书》的最终结果，双方无其他任何争议，亦不再追究对方的所有责任。但甲方若未能在2012年1月20日前付清500万元，则本解除《校舍租赁合同书》协议无效。随后，被告返还给案外人北京兴华大学定金款438万元。2012年2月14日，被告给付案外人北京兴华大学解除合同赔偿款62万元。
2012年3月27日，被告向原告发出通知，要求原告将未能施工（未完成）的项目进行核对，并于2012年3月30日前将“甩项报告”报至被告。同日，被告向监理公司发出通知，要求监理公司对施工单位未能施工的项目进行核对，对已完成的施工项目质量进行综合评估。监理公司随后向被告就甩项问题发出了工作联系单。2012年3月31日，被告组织初验时，发现一些问题，遂要求原告整改。被告同时表示，对于已经确认甩项的项目，施工单位无需再进行施工。随后，原告进行了部分整改。2012年4月5日，又进行了一次初验。2012年4月24日，原告、被告以及监理公司在竣工验收申请报告上盖章。这份报告系原告邀请被告以及监理公司于2012年4月30日进行竣工验收。2012年4月30日，原告、被告以及监理公司到达现场进行竣工验收，但最终没有签订竣工验收报告。原告称当时验收是合格的，但其将材料交付被告后，被告拒绝签字。被告称当时得出的结论是不具备验收条件。原被告各执一词。上述教学楼和宿舍楼现仍由原告实际支配。
在合同履行过程中，由于原告资金不到位，被告以借款的形式陆续给付原告共计1000万元。
2012年5月7日，原告给被告送达了教学楼、宿舍楼竣工验收资料各一份以及工程洽商记录四份。被告的工作人员进行了签收。
2012年5月8日，原告给被告送达了教学楼、宿舍楼施工资料18盒。被告的工作人员进行了签收。
2012年5月31日，原告向被告送达了《工程移交申请书》，申请被告接收此工程。被告的工作人员签收了这份申请。
2012年10月8日，监理公司向被告发出《工程延期监理附加报酬申请表》，要求被告再支付2011年10月2日至2011年12月22日及2012年3月1日至2012年4月24日的附加工作报酬252618元。
原审过程中，被告申请对上述教学楼和宿舍楼的工程款进行造价鉴定。经北京华银建设工程咨询有限公司进行鉴定，结论为27205830.96元。原告对工程造价鉴定意见书的部分内容提出异议，经鉴定单位复核，异议部分增加造价为843498.00元。被告预交鉴定费20万元。
本案审理过程中，被告称其尚未取得涉案工程的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。
上述事实，有校舍租赁合同书、兴华大学项目建设—回购协议书、建设工程监理委托合同、解除校舍租赁合同书协议书、收据、工作联系单、通知、监理月报、工程造价鉴定意见书、质疑问题回复函、发票及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。发包人就尚未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等行政审批手续的工程，与承包人签订的建设工程施工合同应属无效。被告并未取得涉案工程的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等行政审批手续，故其与原告签订的《兴华大学项目建设—回购协议书》应属无效。建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。原、被告签订的合同被确认无效，但原告已经完成了除双方确认的甩项部分外的工程，故原告要求支付工程尾款的合理部分，理由正当，证据充分，本院予以支持，具体数额以工程造价鉴定结论和回复函的结论为准，并扣除原告以借款形式从被告处取走的款项。
对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因合同被确认无效，本院不予支持。对被告反诉要求原告支付的租金损失的诉讼请求，因该项损失系合同有效履行情况下产生的可得利益损失及，现合同被确认无效，故本院对其该项诉讼请求，不予支持。对被告反诉要求原告支付的违约金，因该项损失系其与案外人之间的违约责任赔偿，因合同被确认无效，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。对原告主张的额外监理费用，因其并非提供证据证明其已经实际支付，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）北京万盛达建筑工程有限公司与被告（反诉原告）北京宋庄文化创意发展有限公司于二零一一年二月二十四日签订的《兴华大学项目建设—回购协议书》无效；
二、被告（反诉原告）北京宋庄文化创意发展有限公司给付原告（反诉被告）北京万盛达建筑工程有限公司工程款一千八百零四万九千三百二十八元九角六分，于本判决生效之日起七日内执行清；
三、驳回原告（反诉被告）北京万盛达建筑工程有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）北京宋庄文化创意发展有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费十五万六千九百三十四元，由原告（反诉被告）北京万盛达建筑工程有限公司负担二万六千八百三十八元（已交纳），由被告北京宋庄文化创意发展有限公司负担十三万零九十六元，于本判决生效之日起七日内交纳。
反诉费七万九千九百九十五元，由被告（反诉原告）北京宋庄文化创意发展有限公司负担（已交纳）。
鉴定费二十万元，由被告（反诉原告）北京宋庄文化创意发展有限公司负担十万元（已交纳），由原告（反诉被告）北京万盛达建筑工程有限公司负担十万元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李纳齐
代理审判员 周艳娟
人民陪审员 张明志
二〇一四年四月十四日
书 记 员 白 静