广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂02民终1018号
上诉人（一审被告）伍思霖，男，1985年11月28日出生，壮族，无业，户籍所在地广西柳州市鱼峰区，现住广西柳州市鱼峰区。
被上诉人（一审原告）韦海莲，女，1966年11月22日出生，壮族，无业，户籍所在地广西柳州市鱼峰区，现住柳州市鱼峰区。
委托代理人谭忠禄，广西香桥律师事务所律师。
委托代理人宋雨轩，广西香桥律师事务所律师。
上诉人伍思霖与被上诉人韦海莲因排除妨害纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2015）鱼民一初字第2280号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员丘洪兵担任审判长，代理审判员侯海丽和代理审判员何慎十参加的合议庭审理了本案。代书记员黄子晟担任法庭记录。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2013年12月28日韦海莲与柳州市柳东新区管委会签订了《原广西林业造纸厂职工住房出售合同》一份，约定韦海莲向柳州市柳东新区管委会购买了位于柳州市鱼××区××镇蜜××路××单元××号房屋，建筑面积为56.51平方米。2014年1月6日韦海莲向税务部门申请缴纳有关税费，税务部门于2014年1月21日向韦海莲出具了该房屋的销售不动产发票。韦海莲于2014年7月18日办理了位于柳州市鱼××区××镇蜜××路××单元××号房屋的房屋所有权证，证号为柳房权证字第××号。但韦海莲在接收该房屋时发现房屋已被伍思霖占用，韦海莲要求伍思霖停止占用并搬出房屋，遭到伍思霖拒绝。为此韦海莲要求雒容镇人民调解委员会进行调解，经调解未果。韦海莲认为，伍思霖的行为导致韦海莲无法居住房屋或将房屋另行出租，造成韦海莲的经济损失，故起诉至法院，请求判令：一、伍思霖停止侵害，搬出韦海莲所有的位于广西××鱼××区××镇蜜××路××单元5-1房屋；二、伍思霖支付占用韦海莲所有的位于广西××鱼××区××镇蜜××路××单元5-1房屋期间的房屋租金人民币13500元（计算日期自2014年1月6日起至2015年5月6日，共计15个月，每个月按900元计。2015年5月7日以后的租金计算到法律文书生效时止）；三、本案诉讼费由伍思霖负担。一审法院另查明，因登记原因造成房号不一致，位于柳州市鱼××区××镇蜜××路××单元××房屋、××鱼××区××镇蜜××路××单元××房屋与××鱼××区××镇蜜××路××单元××号房屋实际为同一房屋。
一审法院审理认为：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”本案中，韦海莲通过合法的方式购买了本案争议涉及房屋，并于2014年7月18日取得了该房屋所有权，故韦海莲为本案争议涉及房屋的所有权人。虽伍思霖对韦海莲享有本案争议涉及房屋所有权提出异议，并认为韦海莲取得的房屋所有权证的程序不合法，但其未能提供证据证明不动产权属证书记载的事项与不动产登记簿不一致，或者其他足够的证据推翻柳房权证字第××号房屋所有权证记载的内容，伍思霖亦未能提供证据证明韦海莲取得的房屋所有权证存在程序不合法的证据，故由伍思霖对此承担举证不能的不利后果。另外，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条的规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”和第三十七条的规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”本案中，韦海莲作为本案争议涉及房屋的所有权人，享有对该房产占有、使用、收益、处分的权利，韦海莲与伍思霖之间并未形成租赁关系，亦无证据证明伍思霖使用本案争议涉及房屋系获得了韦海莲的同意，故伍思霖占用该房屋的行为侵害了韦海莲的物权，依法应承担排除妨害、停止侵害的民事责任，并赔偿韦海莲因此造成的损失。因此韦海莲诉请要求伍思霖停止侵害，搬出本案争议涉及房屋，并给付房屋租金，事实清楚，理由充分，一审法院予以支持。关于给付房屋租金，因韦海莲取得本案争议涉及房屋所有权之日起伍思霖仍占用该房屋，其理应向韦海莲支付上述期间的占有使用费，故韦海莲主张伍思霖参照“租金”来计算其财产损失，一审法院予以支持。根据本案争议涉及房屋的面积、新旧程度、周边环境等因素，并参照同一地段同一楼层的房屋租赁情况，一审法院酌情确定占有使用费为每月为人民币550元，则伍思霖应支付韦海莲房屋占有使用费为8800元（550元／月×16个月，自2014年7月18日起至2015年11月18日止）。对韦海莲请求的过高部分，一审法院不予支持。伍思霖关于本案争议涉及房屋涉及原广西林业造纸厂职工住房的处置和房改问题，政府有关部门正在处理该纠纷，因此本案不应由法院受理或驳回韦海莲的诉请，伍思霖享有优先购买权的辩称意见，于法无据，一审法院不予采信。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十五条、第三十七条之规定，判决：一、伍思霖应于本判决生效之日起二十日内搬离柳州市鱼××区××镇蜜××路××单元××号房屋，并将该房屋交付给韦海莲；二、伍思霖应支付韦海莲房屋占有使用费人民币8800元。
上诉人伍思霖不服一审判决，上诉称：一审判决事实不清，适用法律错误的判决，必须予以纠正。
一、一审判决认定事实不清。一审判决认定上诉人居住在本案涉诉房屋属妨碍物权的行为，故判决确定自判决生效之日起20日内搬离涉诉房屋，并将该房屋交付给韦海莲，上诉人对这一项判决不予认可。上诉人居住在本案涉诉房屋是有法律依据的，上诉人及同住家属韦晓丽于2009年6月16日与涉诉房屋管理方鹿寨县国林纸业有限责任公司签订了住房租赁合同，该住房租赁合同约定租赁期限从2009年6月17日至2010年6月16日止，租赁单价为每月房租价格按4.5元／平方米计，房租为256元，绿化卫生费35元／月，共计291元／月。而且，实际上上诉人及其同住家属韦晓丽在本案涉诉房屋所居住的年限远超住房租赁合同所约定的期限，该租赁合同到期后，涉诉房屋管理方鹿寨县国林纸业有限责任公司并没有与承租方即本案上诉人同住家属韦晓丽续签租赁合同，但默认韦晓丽每月所交房租及卫生管理费，上诉人认为原来的固定期限房屋租赁合同实际上已经变更为不定期租赁合同。而且，上诉人至今仍然居住在涉诉房屋，每月房租照常缴纳有关费用，涉诉房屋管理方都给出具收费凭证。至于涉诉房屋的所有权人最终如何变更，都不改变原房屋的租赁法律关系，即民法上所讲的“买卖不破租赁”的原则，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其己成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。因此，根据以上事实，上诉人认为一审法院认定的事实不清，必须予以改判纠正。二、一审判决适用法律错误。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。《民通意见》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。法律上之所以要规定“买卖不破租赁”的原则，旨在保护承租人的利益。租赁房屋产权变动，租赁合同效力并未消亡，只是租赁主体发生变更，买受人不能佯装一无所知，借机逃避责任。因此，一审判决所适用物权法第十七条、第三十七条的规定是错误的，应予以改判。原租赁合同仍然对被上诉人有法律约束力，原租赁合同应该继续履行，即上诉人与被上诉人应承接原房屋租赁合同的法律义务权利。并且，被上诉人在起诉状中明确要求上诉人支付租金多少元，说明被上诉人认可租赁合同关系成立，按照法律规定一方当事人认可的事实另一方当事人不用举证，所以上诉人不用举证租赁合同关系成立，况且，上诉人证据足以证实案涉房产是上诉人租住至今的。上诉人及同住家属韦晓丽于2009年6月16日与鹿寨县国林纸业有限责任公司签订了住房租赁合同，该住房租赁合同约定租赁期限从2009年6月17日至2010年6月16日止。2010年6月17日继续租住继续交纳水电费至2015年6月30日，直到2015年7月1日退出案涉房产。三、一审判决认定事实错误。在2014年10月以来，公司未向上诉人收回原租赁的住房，而是被上诉人几次找上诉人要回涉诉房屋，上诉人同住家属韦晓丽因让出房屋无处安身，而且原租户们还在上访以及政府正在复查中。故在2015年7月1日才让出涉诉房屋给了被上诉人。上诉人与被上诉人双方己无对涉诉房屋占用纠纷，也无所谓的排出妨害纠纷。此前，上诉人分别于2015年4月10日上诉人交给被上诉人的房租400元，2015年5月11日上诉人交给被上诉人房租500元，2015年6月1日上诉人交给被上诉人房租500元。被上诉人在一审开庭中对于2015年7月1日取得涉诉房屋事实的真实性无异议，以及被上诉人对于2015年4月10日上诉人交给被上诉人的房租400元，2015年5月11日上诉人交给被上诉人房租500元，2015年6月1日上诉人交给被上诉人房租500元事实的真实性己确认。但是，一审法院判决认定事实错误，错判上诉人支付被上诉人房屋占有使用费为8800元（每月550月，由2014年7月18日起2015年11月18日止共计16个月）。以及一审“判决生效之日起20日内搬出涉诉房屋，”的一审判决认定事实错误。
综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院：1、撤销一审判决第一项，驳回韦海莲要求伍思霖搬出案涉房产的诉讼请求；2、变更一审判决第二项为伍思霖向韦海莲支付租金4656元；3、判令韦海莲承担本案全部诉讼费用。
被上诉人韦海莲辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
综合诉辩双方的意见，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。
二审期间双方当事人均未提交新的证据。
本院另查明，上诉人已于2015年7月1日搬离涉案房屋。上诉人主张于2015年4月、5月、6月共计向被上诉人支付房屋租金1400元，被上诉人只认可上诉人只支付了2015年5月、6月的租金900元。
本院认为，公民的合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。被上诉人韦海莲与柳州市柳东新区管委会签订《原广西林业造纸厂职工住房出售合同》购买涉案房屋，并取得涉案房屋的权属证书，被上诉人韦海莲已取得涉案房屋的所有权。
韦海莲于2015年7月16日向法院提起诉讼，请求伍思霖搬离涉案房屋，但根据本案查明的事实，伍思霖已于2015年7月1日搬离涉案房屋，之后涉案房屋由韦海莲占有使用。韦海莲提起诉讼时伍思霖的妨害行为已经排除，韦海莲的该项诉讼请求无事实依据，一审法院支持韦海莲的该项诉讼请求有误，本院予以纠正。
关于双方当事人之间的法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，约定的租赁期限届满后，形成不定期租赁关系的，应符合以下条件：1、原合同约定的租赁期间届满，承租人仍继续使用租赁物，出租人不表示反对；2、承租人继续支付租金，出租人予以接受。符合以上两个条件的，即可以推定双方有继续租赁关系的意向。而在本案中，上诉人伍思霖签订的租赁合同到期后，上诉人伍思霖虽继续使用涉案房屋，但并未能提交证据证实其继续支付房屋租金，因此2013年12月28日被上诉人韦海莲与柳州市柳东新区管委会签订购房合同时，上诉人伍思霖与涉案房屋并不存在租赁关系，也不存在所谓的优先购买权和由被上诉人韦海莲继续履行原租赁合同的问题。
关于上诉人伍思霖主张的租金问题，虽然被上诉人韦海莲在向一审法院提出诉讼请求时要求伍思霖向其支付“房屋租金13500元”，但综合韦海莲提起诉讼的事实及理由，均为要求伍思霖排除妨害并赔偿经济损失，因此伍思霖因韦海莲在提起诉讼时采用“租金”一词就认为其与韦海莲之间存在租赁关系无事实及法律依据，一审法院充分考虑涉案房屋的具体情况及类似房屋的租金水平，酌情判令上诉人伍思霖按照每月550元的标准向被上诉人韦海莲支付房屋占用费，符合法律规定，本院予以维持。但一审法院在具体计算房屋占用费时，遗漏查明伍思霖已于2015年7月1日搬出涉案房屋并已支付了部分房屋租金的事实。对于双方当事人争议的已支付租金部分，由于伍思霖未能提交证据予以证实，本院以韦海莲认可的为准，即已支付2015年5月、6月租金。故伍思霖应支付的房屋占用费为5225元（550元／月×9.5个月，自2014年7月18日至2015年4月30日）
综上所述，一审法院适用法律正确，但遗漏查明部分事实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销柳州市鱼峰区人民法院（2015）鱼民一初字第2280号民事判决第一项；
二、变更柳州市鱼峰区人民法院（2015）鱼民一初字第2280号民事判决第二项为：上诉人伍思霖应支付被上诉人韦海莲房屋占有使用费5225元；
三、驳回被上诉人韦海莲的其他诉讼请求；
四、驳回上诉人伍思霖的其他上诉请求。
一审案件受理费138元（被上诉人韦海莲已预交）、二审案件受理费100元（上诉人伍思霖已预交），以上两项共计238元，由上诉人伍思霖负担146元，被上诉人韦海莲负担92元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 丘洪兵
代理审判员 侯海丽
代理审判员 何慎十
二〇一六年六月二十七日
代书 记员 黄子晟