＼n新疆维吾尔自治区高级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）新审一民提字第18号＼n申请再审人（一审被告、二审上诉人）：汪向亮，男，汉＼n族，1971年12月9日出生，住阜康市。＼n委托代理人：王永财，新疆鼎信旭业律师事务所律师。＼n被申请人（一审原告、二审被上诉人）：董巨梅，女，汉族，1941年2月8日出生，住阜康市。＼n委托代理人：邵剑飞，新疆联恒律师事务所律师。＼n委托代理人：张勇，男，汉族，1959年4月11日出生，系董巨梅长子，无固定职业。＼n一审被告（二审被上诉人）：祁玉花，女，汉族，1956年5月10日出生，退休职工，住阜康市。＼n一审被告（二审被上诉人）：余和，男，汉族，1953年7月19日出生，阜康市人民医院退休职工，住阜康市。系祁玉花丈夫。＼n一审被告（二审被上诉人）：张玲，女，汉族，1968年6月8日出生，无固定职业及固定住址。系董巨梅之女。＼n申请再审人汪向亮因与被申请人董巨梅及一审被告祁玉花、余和、张玲房屋买卖合同纠纷一案，不服昌吉回族自治州中级人民法院（2011）昌中民一终字第0693号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年7月12日作出（2013）新民申字第749号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人汪向亮及其委托代理人王永财、被申请人董巨梅及其委托代理人邵剑飞和张勇、一审被告余和与张玲到庭参加诉讼，一审被告祁玉花经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n2010年4月8日，一审原告董巨梅起诉至阜康市人民法院称，1994年4月18日，原告之夫张立堂与被告祁玉花、余和夫妇在证人娄建涛、陆天雄见证下，签订了一份房屋买卖合同书，以60000元的价格购买了祁玉花、余和夫妇位于阜康市石油公司西侧尚未取得房屋产权产籍权属证书的砖混结构四间房屋及地下室连同院落共计357.75平方米的自建房。合同签订并首付款后，被告祁玉花、余和夫妇将该房移交给原告夫妇。原告夫妻接受后全家入住并付清了全部房款。在办理该房过户手续时，因祁玉花夫妻一直称该房产权证还未办下来，待办下来后再通知原告夫妇办理过户手续，其一直未通知，所以双方也就一直未办理该房过户手续。2009年2月20日，原告丈夫张立堂因病去世，原告作为该房屋共有人就一直居住至今。可最近去办理房产手续时却被＼n告知被告祁玉花夫妇在1995年4月份就取得了该房的产权证，后又违背诚实信用原则，把本已经卖给原告夫妇的房屋于2003年6月15日赠与被告张玲并办理了产权过户手续，而张玲又将此房屋以不合理的低价卖给被告汪向亮。原告认为上述被告的行为侵犯了原告的合法权益，故请求：1、确认原告丈夫张立堂与被告祁玉花、余和夫妇订立的房屋买卖合同有效；2、确认被告祁玉花、余和夫妇把已经卖给原告方的房屋又赠与被告张玲的行为无效；3、确认被告张玲把原告的房屋卖给被告汪向亮的房屋买卖合同无效；4、判令被告祁玉花、余和承担违约金30000元；5、本案诉讼费、邮寄费、公告费、鉴定费等由被告共同承担。＼n被告祁玉花、余和辩称，我们与原告丈夫张立堂签订的房屋买卖合同双方已经履行完毕，我们办理完私房产权证后就交给原告方了，原告一直未办理过户手续的原因我们不清楚。后来张玲找到我们说，她爸和她哥将房子给她了，让我们办理过户手续，我们就让张玲写了个东西。我们认为原告方不可能不知道张玲要办理房产手续的事，说我们和张玲恶意串通不是事实。被告张玲是原告的女儿，她欺骗了原告为何让我们承担30000元违约金，我们不同意。＼n被告张玲经法院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未答辩。＼n被告汪向亮辩称，第一项诉讼请求与我方无关；第二项诉讼请求我方不清楚祁玉花夫妇和张玲之间的关系；第三项诉讼请求没有任何法律依据，房屋是从张玲手中买的，我们已经支付了房款180000，并且办理了过户手续。张立堂已经去逝，原告一个人主张，在主体上有问题，因为她还有子女。原告要求确认张玲和汪向亮的买卖合同无效，她没有这个权利。我方之前已经以董巨梅作为被告起诉，案由是侵权。现在这个案件已经中止，我方不知道什么原因。请求法庭驳回原告对我方的诉讼请求。＼n阜康市人民法院一审查明，1994年4月18日，原告之夫张立堂与被告余和在娄建涛、陆天雄见证下，签订了一份房屋买卖合同书。双方约定：被告余和将自己所有的四间＼n砖混结构房屋（带四间地下室）以60000元的价格转让给张立堂，若违约给予违约者罚款1000元，以日为单位，以此累推。合同还对其他内容作了约定。合同签订后被告余和夫妇将该砖混结构四间房屋及地下室连同院落共计357．75平方米移交给原告夫妇，原告夫妇在一段时间内付清了全部房款。因各种原因原告夫妇一直未办理该房屋的产权过户手续，但一直在该房屋中居住。2009年2月20日，原告丈夫张立堂因病去世。后原告到房管部门去办理该房屋过户手续时得知，由于被告余和夫妇于2003年5月19日与被告张玲签订了虚假的赠与协议，被告张玲依此协议于同年6月19日将该房屋的产权过户到自己名下。2009年8月3日被告张玲与被告汪向亮签订了一份房屋买卖合同，将该房屋以1O万元的价格转卖给汪向亮，双方对该合同进行了公证。被告汪向亮据此在没有实际占有该房屋的情况下到房管部门办理了产权过户手续。现原告认为上述被告的行为侵犯了原告的合法权益，故诉至法院。＼n阜康市人民法院一审认为，合同依法成立后即受法律保护，双方当事人均应履行合同约定的义务，否则将承担相应的法律责任。1994年4月18日，原告之夫张立堂与被告余和在娄建涛、陆天雄见证下，签订了房屋买卖合同书，约定：被告余和将自己所有的四间砖混结构房屋（带四间地下室）以60000元的价格转让给张立堂。该合同实际上是余和夫妇将自己夫妻共有房屋卖给了张立堂、董巨梅夫妇，是双方经过充分协商后达成的真实意思表示，且不违反法律，也不损害社会公共利益及其他人的合法权益，因此是合法有效的，对此被告祁玉花、余和夫妇亦无异议，故对原告要求确认该房屋买卖合同有效的请求，予以支持。原告董巨梅与张立堂夫妇依据该买卖合同实际占有房屋后，根据诉讼中双方提供的证据，并不能反映出其明确表示要将该房屋赠与给某人的意思表示。而被告余和夫妇于2003年5月19日与被告张玲签订了赠与协议，该赠与协议虚构了与被告张玲之间的表姐妹关系，因而将已经卖给原告夫妻的房屋又赠与被告张玲。此时被告祁玉花、余和夫妇实际上是知道自己已经没有权利再对房屋进行处分的。因此被告祁玉花、余和夫妇将已经不属于自己的房屋再赠与被告张玲的行为系无权处分行为，显然是无效的，原告现要求确认被告祁玉花、余和夫妇把房屋赠与被告张玲行为无效的请求，应予以支持。虽然被告张玲依据无效的赠与协议于同年6月19日将该房屋的产权过户到自己名下，但是在有关部门不知情的情况下实施的，并不能从法律的实质要件上确定其是该争议房屋的所有人，因此被告张玲再次将房屋卖给被告汪向亮的行为也是无效的。对原告的第3项诉讼请求，亦应予以支持。造成本案纠纷，责任是由被告祁玉花、余和夫妇及被告张玲的主观故意造成的，其应当承担相应的责任。现原告要求判令被告祁玉花、余和承担违约金30000元，其依据是参照1994年4月18日双方订立的买卖合同，但该合同约定的是“若违约给予违约者罚款1000元，以日为单位，以此累推”，是针对合同履行过程中约定的，而现在双方的纠纷是合同已经履行完毕之后出现的，再参照此约定并不合适。由于违约金的主要功能是补偿非违约一方因违约方的行为而受到的损失，而在本案中原告的主要损失应当是花去鉴定费5000元，该损失实际应当由被告祁玉花、余和夫妇及被告张玲共同承担，但原告未要求被告张玲承担，故酌情决定被告祁玉花、余和夫妇承担原告损失2500元。阜康市人民法院于2011年6月30日作出（2010）阜民初字第458号民事判决：一、原告董巨梅之夫张立堂与被告祁玉花、余和夫妇订立的房屋买卖合同有效；二、被告祁玉花、余和夫妇将已经卖给原告方的房屋又赠与被告张玲的行为无效；三、被告张玲与被告汪向亮签订的房屋买卖合同无效；四、被告祁玉花、余和于本判决生效后五日内赔偿原告董巨梅损失25OO元；五、驳回原告董巨梅的其它诉讼请求。一审案件受理费550元、邮寄费115元、公告费400元合计1065元，祁玉花、余和承担532.5元，张玲承担532.5元。＼n汪向亮不服一审判决，向昌吉回族自治州中级人民法院上诉称，1994年董巨梅及其丈夫张立堂在祁玉花、余和夫妇处以6万元的价格购买了诉争的房屋及地下室，房屋一直没有办理过户手续。2003年6月15日祁玉花夫妇将该房屋转赠给董巨梅的女儿张玲，张玲办理了房屋过户手续，上诉人是从张玲处购买的房屋，因张玲是该房屋的合法所有人，上诉人也实际支付了房款18万元，对此有张玲出具的凭证为据。所以，上诉人取得的房屋是合法有效的。在2003年7月董巨梅夫妇就应当已经知道房屋产权证已过户到其女儿张玲名下，董巨梅认为不知道房屋产权已经过户了，显然是与张玲恶意串通，将一房多卖。因此请求撤销原判，依法改判认定上诉人与被上诉人张玲的房屋买卖合同合法有效。＼n被上诉人董巨梅、祁玉花、余和与张玲未提供书面答辩意见。＼n昌吉回族自治州中级人民法院二审认为，根据原审法院查明的事实看，1994年4月18日，被上诉人余和就将其所有的四间砖混结构房屋（带四间地下室）以60000元的价格转让给张立堂（被上诉人董巨梅的丈夫，已去世），且张立堂已将房款全部付清，但未办理房屋产权过户手续。2003年余和夫妇与张玲签订房屋赠与协议，将已经出售给董巨梅夫妇的房屋又赠与给张玲。从余和夫妇的行为看，其在明知房屋已出售给董巨梅夫妇的情况下，却与张玲签订协议余和夫妇此时的行为系无权处分，双方签订的协议无效。原审法院根据本案的事实进而认定张玲与上诉人签订的协议无效并无不当，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。昌吉回族自治州中级人民法院于2011年12月12日作出（2011）昌中民一终字第0693号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1100元，由上诉人汪向亮负担。＼n汪向亮申请再审称，张玲拥有本案争议房屋的产权证，产权证上只有张玲一个人的名字，且张玲也实际居住在该房屋内，所以在张玲与汪向亮进行房屋买卖交易过程中，汪向亮有理由相信张玲有权处分自己名下的房屋。由于不动产以登记为准，董巨梅持其丈夫张立堂与祁玉花、余和夫妇的房屋买卖合同不能对抗登记机构办理的产权证，而且该房屋买卖合同不具有对抗第三人的效力，不能约束购房人汪向亮。汪向亮作为善意购房人，其与张玲签订的房屋买卖合同应为有效合同。＼n被申请人董巨梅辩称，虽然董巨梅的丈夫张立堂与祁玉花、余和夫妇签订房屋买卖合同后没有及时办理房产证，但不影响合同的效力。张玲与余和都明知房屋已卖给张立堂，仍恶意串通签订房屋赠与协议，将房屋产权证办在张玲名下，该赠与协议无效。张玲将非法取得的房屋低价再次转卖给汪向亮，双方系恶意串通，该转让行为无效。＼n一审被告余和述称，董巨梅在原审法庭上说谎，我夫妇在1995年4月15日就将房产证交给张立堂和张勇，1998年10月30日和2001年8月7日阜康市人民法院的两份判决书对此均有认定。张玲带着自己的女儿及张勇的三个孩子住在该房内，2003年5月张玲找我办房产过户手续，称接到通知逾期不办过户手续将作废，她爸张立堂和她哥张勇同意将房子办在她名下。我联系不上张立堂和张勇，又考虑到他们是一家人，张玲一个人拉扯四个孩子不容易，另外张立堂和张勇不过户，两次将房产证抵押给信用社贷款还不上，把我告上法庭，为了摆脱张立堂和张勇不过户给我带来的困扰，我才与张玲签了赠与协议。我没有恶意。＼n一审被告张玲述称，原审时就没通知我参加庭审，我并没有下落不明。我爸同意将房子过户给我，我没有与汪向亮恶意串通，我与汪向亮的买卖协议是有效的。＼n本院再审查明，1、2009年8月3日，张玲与汪向亮签订本案涉案房屋买卖合同，约定交易价格1O万元。但在合同履行中，双方实际交易价格为18万元。2、受新疆联恒律师事务所委托，阜康市价格认证中心于2010年8月19日对涉案房屋作出价格鉴定，鉴定价值：263900元。＼n上述事实张玲、汪向亮在本次庭审中当庭自认，并有张玲书写的收款收条、中国建设银行客户回单及涉案物品估价鉴定结论书在卷佐证。＼n本院查明的其他事实与原审查明一致。＼n本院再审认为，申请再审人汪向亮与被申请人董巨梅本次再审争议的焦点是张玲与汪向亮签订的房屋买卖合同是否有效。本案中，汪向亮在与张玲签订房屋买卖合同时，房屋所有权已登记在张玲名下，根据《中华人民共和国物权法》物权公示公信原则，登记记载的权利人，在法律上推定其为真正的权利人，任何人因为相信登记记载的权利而与权利人从事了移转该权利的交易，该交易行为受法律保护。至于房屋的事实物权与法律物权是否出现了分离，对汪向亮与张玲就该房屋签订的房屋买卖合同的效力不产生影响。因此，原审法院以“不能从法律实质要件上确定张玲是该争议房屋的所有人，张玲再次将房屋卖给汪向亮的行为是无效”为由，认定汪向亮与张玲签订的房屋买卖合同无效不当，属适用法律错误。关于合同的效力问题，应当适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。根据《中华人民共和国合同法》的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案诉讼过程中，申请人汪向亮对被申请人董巨梅单方委托作出的鉴定价格并不认可，而且，实际交易价格的形成由诸多因素决定，实际交易价格低于鉴定价格并不当然可以证实交易双方系恶意串通。被申请人董巨梅不能提供证据证实张玲与汪向亮签订房屋买卖合同的行为系恶意串通并损害其利益，审理中亦无发现有其他合同无效的情形。故，申请再审人汪向亮认为其与张玲签订的房屋买卖合同应为有效合同的理由成立。原审认定汪向亮与张玲签订的房屋买卖合同无效不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：＼n一、撤销昌吉回族自治州中级人民法院（2011）昌中民一终字第0693号民事判决及阜康市人民法院（2010）阜民初字第458号民事判决第（三）项（即被告张玲与被告汪向亮签订的房屋买卖合同无效）；＼n二、维持阜康市人民法院（2010）阜民初字第458号民事判决第一项（即原告董巨梅之夫张立堂与被告祁玉花、余和夫妇订立的房屋买卖合同有效）、第二项（即被告祁玉花、余和夫妇将已经卖给原告方的房屋又赠与被告张玲的行为无效）、第四项（即被告祁玉花、余和于本判决生效后五日内赔偿原告董巨梅损失25OO元）、第五项（即驳回原告董巨梅的其它诉讼请求）。＼n一审案件受理费550元、邮寄费115元、公告费400元合计1065元，祁玉花、余和承担532.5元，张玲承担532.5元；二审案件受理费1100元，祁玉花、余和承担550元，张玲承担550元。＼n本判决为终审判决。＼n审判长李飚＼n审判员关蓉＼n代理审判员哈力木拉提＼n二〇一四年五月三十一日＼n书记员洪深