上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终646号
上诉人(原审被告)尚培娟，女，1965年12月23日出生，汉族，户籍地黑龙江省鹤岗市。
被上诉人(原审原告)上海腾和建材市场经营管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人马绍钟，总经理。
委托代理人张其满，金博大(上海)律师事务所律师。
委托代理人贾轶财，金博大(上海)律师事务所律师。
上诉人尚培娟因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初10868号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市杨浦区黄兴路XXX-XXX号房屋的产权人为宝钢集团上海二钢有限公司(以下简称“二钢公司”)。
2015年2月28日，上海腾和建材市场经营管理有限公司(以下简称“腾和公司”)与二钢公司签订《租赁合同》，合同约定二钢公司将位于上海市黄兴路XXX-
XXX号的部分场地(原二钢大礼堂区域)按现状租赁给腾和公司使用，租赁标的的用途为建材市场。租赁期限自2015年3月1日起至2016年2月28日止。
2016年2月18日，腾和公司与二钢公司再次签订《租赁合同》，约定二钢公司将位于上海市黄兴路XXX-
XXX号的部分场地(原二钢大礼堂区域)按现状租赁给腾和公司使用，租赁标的的用途为建材市场。租赁期限自2016年3月1日起至2017年2月28日止。
2015年6月15日，腾和公司作为出租方(甲方)与尚培娟(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将坐落在上海市黄兴路XXX-
XXX号建材市场的第A座第9号共1间的市场摊位(以下简称“系争房屋”)租赁给乙方经营窗帘使用。租赁期限壹年，即从2015年6月15日至2016年6月14日止。乙方租赁的市场摊位月租金人民币(以下币种均为人民币)2,900元。乙方租赁期满，若要继续租赁，有优先继租权但应在租赁期满前一个月内书面向甲方申请，并交清一切费用。否则由甲方另行安排。合同第十七条第5款约定乙方承诺：当租赁期满或者合同终止时，乙方按期清退离场，清场搬迁费用乙方自理，甲方无任何支付清场费用的义务，若逾期退场，除向甲方支付约定的违约金额外，每逾期1天，还要向甲方支付3倍的日租金。乙方若逾期15日未清场，甲方有权自行进行清场，费用由乙方承担。
2016年5月14日，尚培娟向腾和公司递交申请报告：我和贵司合作已经10几年，这次合同在2016年6月14日到期，根据合同第九条，我享有优先续租权，因此我向贵司提出申请
--续签租赁合同，盼能照准！后双方并未续签租赁合同，合同到期后，尚培娟未按约清退离场。
2016年7月，腾和公司起诉至原审法院，请求：1、腾和公司与尚培娟就系争房屋签订的《租赁合同》于2016年6月14日终止；2、尚培娟迁出系争房屋；3、尚培娟按日租金290.01元标准支付自2016年6月15日起至实际搬迁之日止的租金。
原审法院审理中，腾和公司要求尚培娟按原合同约定的租金标准支付2016年6月15日至2016年9月30日的房屋使用费10,150元。
原审法院经审理后认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。腾和公司与尚培娟签订的《租赁合同》合法有效，当事人均应按约履行。《租赁合同》对租赁期限已作明确约定，根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，现合同已到期，双方并未续签合同，该合同已终止。故腾和公司要求尚培娟迁出系争房屋，应予支持。审理中，腾和公司要求尚培娟支付2016年6月15日至2016年9月30日的房屋使用费的诉请，并无不当，予以准许。
原审法院据此作出判决：一、腾和公司与尚培娟就系争房屋于2015年6月15日签订的《租赁合同》于2016年6月14日终止；二、尚培娟应于判决生效之日起十日内迁出系争房屋；三、尚培娟应于判决生效之日起十日内支付腾和公司2016年6月15日至2016年9月30日的房屋使用费10,150元。
原审判决后，上诉人尚培娟不服，向本院提起上诉称，1、腾和公司违反合同法相关规定，擅自变更原有约定。实际上，双方的租赁关系早在10年前就已建立，之前的租赁合同约定的租赁期限都是每年的年底至下一年年底，腾和公司违反双方的交易习惯，强迫尚培娟签订涉案租赁合同，且租赁期限被腾和公司擅自变更为2016年6月止，腾和公司的上述行为构成违法，不应受法律保护。2、双方之间的租赁合同还在正常履行中，并没有终止。即使按照涉案租赁合同来履行，尚培娟也有优先续租权，而尚培娟也依约行使了该权利，腾和公司没有拒绝，尚培娟交租赁金时，腾和公司称过些时间再说，并没有明确表示不收租金。且在实际使用系争房屋过程中，腾和公司没有提出异议，并继续对系争房屋提供相应服务，水电费用也要求尚培娟继续缴纳，由此可见，腾和公司也是认可租赁合同在正常履行中。3、腾和公司故意不正当阻止续租条件成立，应依法视为条件已成就。如果说本案中没有实际完成下一期租金的交付，其责任也是在腾和公司。腾和公司为了自身的利益，不正当阻止条件成就，依法视为条件已经成就，因此双方的租赁合同已达成续租的条件，双方均应保证合同的继续履行。另，腾和公司向市场其他业主退回2016年1月至6月租金，但未退回尚培娟的相应租金。4、退而言之，即使双方的租赁关系结束，腾和公司也不应再收取尚培娟2016年7月1日后的租金。腾和公司曾于2016年6月17日向尚培娟发出通知，承诺其不再收取2016年7月1日起的租金，故腾和公司不应违背承诺。综上，请求撤销原审判决，发回重审或改判驳回腾和公司在原审中的诉请。
被上诉人腾和公司答辩称，不同意尚培娟的上诉请求。2016年6月14日双方之间的租赁合同已经期满，根本不存在腾和公司擅自变更之事。整个市场均已停止营业，不存在续租权。2016年7月1日后不存在租赁关系，而尚培娟继续占有系争房屋，腾和公司收取的是系争房屋的使用费。腾和公司原先诉请是要求尚培娟按日租金290.01元标准支付自2016年6月15日起至实际搬迁之日止的租金，后腾和公司作出让步，在原审中变更诉请为要求尚培娟按原合同约定的租金标准支付2016年6月15日至2016年9月30日的房屋使用费10,150元。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明以下事实，上诉人尚培娟为佐证其上诉请求，提供如下证据(均为复印件)：1、腾和公司于2016年10月3日向“腾和建材市场拆迁区域各商户”发出的《公告》，2、案外人向“九星市场的场内经营者和广大消费者”发出的《告示》，3、腾和公司与周青于2016年10月18日签订的《清退补偿协议》，4、腾和公司与汪静于2016年10月21日签订的《清退补偿协议》,5、腾和公司与凌正权于2016年10月19日签订的《清退补偿协议》，6、腾和公司与殷义富于2016年10月8日签订的《清退补偿协议》，7、腾和公司与施玉明于2016年10月19日签订的《清退补偿协议》，8、腾和公司与吴代洪于2016年10月18日签订的《清退补偿协议》，9、案外人上海市杨浦区大桥街道社区平安办公室发布的《公告》，10、案外人上海佳丽针织印花厂向“上海佳丽针织印花厂房屋征收范围内的各商户”发布的《交房通告》，11、腾和公司向施玉明发出的《催款通知书》。上述证据1至证据10旨在证明尚培娟作为承租人，应参照其他类似市场以及腾和公司的其他承租人一样，获得相应的补偿；证据11旨在证明腾和公司与产权人的租赁合同到期后，腾和公司仍向其他承租商户催款，但未向同为承租人的尚培娟催款。腾和公司质证意见如下：对证据1的真实性无异议；对证据2、9、10的真实性无法确定，且与本案无关；证据3、4、5、6、7、8、11真实性不予认可，且与本案无关，不能作为定案依据。上述事实由尚培娟提供的证据、本院审理笔录、腾和公司书面质证意见等佐证证实。
本院认为，上诉人尚培娟上诉主张腾和公司违反双方的交易习惯，强迫尚培娟签订涉案租赁合同，且租赁期限被腾和公司擅自变更为2016年6月止的意见，因缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。尚培娟与腾和公司于2015年6月15日签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的规定，当属合法有效，双方当事人均应按约履行。该《租赁合同》对租赁期限已作明确约定，即从2015年6月15日至2016年6月14日止，根据相关法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，现《租赁合同》已到期，且双方并未续签合同，故腾和公司要求尚培娟迁出系争房屋，应获支持。上诉人尚培娟的其他上诉理由，因缺乏事实与法律依据，本院均不予采纳。至于上诉人尚培娟在二审中提供的证据，因腾和公司抗辩与本案无关，且缺乏法律依据，本院均不予采纳。退而言之，即便腾和公司与其他承租人签订《清退补偿协议》，并向其他承租人作出补偿，也系腾和公司与其他承租人之间协商一致的结果，在腾和公司不同意向尚培娟作出补偿的情况下，本院对尚培娟要求获得补偿的诉请，难以支持。当然，案外的出租人向承租人作出的补偿，因与本案无关，尚培娟要求参照而获得补偿的诉请，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费40元，由上诉人尚培娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 俊
审判员 徐 庆
审判员 王 伟
二〇一七年二月二十一日
书记员 王小玥
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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