苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0591民初7134号
原告：苏州同美置业有限公司，组织机构代码：56030998-9，住所地江苏省苏州工业园区扬东路277号晶汇大厦3幢301室。
法定代表人：高琪，董事长。
委托诉讼代理人：张宏升，江苏正华正律师事务所律师。
原告：苏州新型建材房屋开发有限公司,组织机构代码：13769749-4，住所地江苏省苏州市姑苏区谈家南巷113号
法定代表人：汤伟祖，董事长。
委托诉讼代理人：张宏升，江苏正华正律师事务所律师。
被告：邓良辉,男,1975年4月7日出生,汉族，户籍地安徽省六安市裕安区。
原告苏州同美置业有限公司（以下简称同美置业公司）、苏州新型建材房屋开发有限公司（以下简称新型建材公司）诉被告邓良辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理；后因案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行审理。两原告共同委托诉讼代理人张宏升、被告邓良辉到庭参加诉讼。现本案已经审理终结。
原告同美置业公司、新型建材公司诉称：2013年1月，原告同美置业公司与被告邓良辉签订《房产租赁合同》，将位于苏州市东环路378号金象城1幢一层1118室出租给被告邓良辉。合同履行至今，被告拖欠大量租金。2016年1月，原告同美置业公司将房屋转让给新型建材公司，现房屋登记在新型建材公司名下。两原告多次催要，被告仍拒绝付款，原告在2016年8月10日发函通知被告解除合同，被告至今未交还房屋。原告起诉至法院，请求判令：1、依法确认双方租赁合同解除，被告立即归还租赁房屋；2、被告支付租金26743.87元，从2016年8月14日计算至房屋实际归还之日按照合同约定的租金标准计算使用费，以及赔偿原告违约金4359元；3、诉讼费被告承担。诉讼中，原告表示基于被告逾期交付租金并存在违约行为，对被告已经交付的保证金16352元已经予以没收，另被告在第一次开庭后交付的74110元同意在租金、使用费及违约金中予以扣减。
被告邓良辉辩称：1、房屋目前存在严重漏水，在修复之前无法交付欠付的租金；2、不同意解除合同，因为房屋漏水，是原告违约在先，原告没有履行维修义务，对于诉请主张的租金及使用费不予认可；3、被告在第一次庭后另行交付74110元，对应此前欠付租金之日即2016年4月1日至2017年3月31日的租金。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：位于苏州工业园区东环路378号1幢一层1118室的房屋产权人原为同美置业公司。2016年1月9日，同美置业公司（出卖方）与新型建材公司（买受方）签订房屋买卖合同，由同美置业公司将上述建筑面积为250.65平方米的房屋出售给新型建材公司，该房屋于2016年已经变更登记至新型建材公司名下，为单独所有。
2015年4月1日，同美置业公司（出租人、甲方）与邓良辉（承租人，乙方）签订《房产租赁合同》，约定出租方将苏州市东环路378号金象城1幢一层1118室出租给乙方，该房屋建筑面积32.67平方米，经营用途为茶物语。租赁期限内未经甲方书面同意不得变更租赁用途。租期为3年半，从2013年10月1日至2018年9月30日，租期届满甲方有权收回租赁房屋，乙方享有优先续租权。租金约定为2013年10月1日至2014年9月30日每天的租金为每平方建筑面积5.5元、2014年10月1日至于2015年9月30日每天的租金为每平方建筑面积5.775元、2015年10月1日至2016年9月30日每天的租金为每平方建筑面积6.06375元、2016年10月1日至2017年9月30日每天的租金为每平方建筑面积6.3669375元、2017年10月31日至2018年9月30日每天的租金为每平方建筑面积6.685284375元。支付方式为租金三个月支付一次，先付后用，提前一个月支付，首次租金支付日期为2013年9月1日前支付2013年10月1日至2014年3月31日的租金，其后每年的3月1日前支付4月1日至9月30日的租金、9月1日前支付10月1日至3月31日的租金。乙方逾期支付租金的，每逾期一天乙方就逾期支付金额按照每日千分之一的标准向甲方支付违约金，乙方逾期支付超过30天的，甲方有权解除本合同。租赁期限内有关租赁房产的水、电、煤气等费用由乙方承担并及时支付给甲方或甲方指定的物业公司。租赁保证金按照三个月租金计算为16352元，合同终止且乙方按照约定结清全部租金、物业管理费、其他费用、违约金、赔偿金并按照约定将租赁房屋交还甲方并经甲方验收合格后7天内，甲方将保证金无息返还给乙方。甲方在2013年8月31日前将租赁房屋交付给乙方，乙方的装修方案、门店安装广告及标志牌设置应事先取得甲方书面认可或同意并经有权部门批准后才能施工，否则甲方有权解除合同。合同解除部分，约定租赁期限内，乙方逾期支付任何一期租赁房屋租金超过30天的，甲方有权随时解除合同、收回租赁房产并要求乙方赔偿损失，且租赁保证金归甲方所有，乙方无权要求返还租赁保证金。租赁合同被解除的，乙方应在合同解除之日起7日内清场并搬出租赁房产，同时应将租赁房产按照甲方要求恢复原状并将附属设施的配套设施、设备在适宜正常使用且清洁、完好无损的状况下一并交还给甲方（届时内部装修如保留则归甲方所有，甲方无须为此向乙方支付任何补偿或费用）。如租赁房产结构被破坏或相关设施、设备无法正常使用或已灭失，乙方应承担赔偿责任，由此产生的事故或纠纷有乙方承担全部责任及费用。乙方未按约交还租赁房产及相关配套设施、设备的，应向甲方一次性支付违约金50000元，且视为乙方无条件放弃其仍留在租赁房产内所有物品的所有权，甲方有权自合同解除的第八日起以任何方式处分乙方仍然留在租赁房屋内的任何物品而无须向乙方支付任何补偿或费用，乙方对此不得有异议。此外租赁保证金归甲方，乙方无权要求返还。乙方未按约将租赁房产及配套设施设备交还甲方的，除按照约定支付违约金外，每逾期一日还应支付违约金200元，造成损失需要赔偿。双方在合同中确定各自的送达地址，并确定任何通知以书面形式应以专人专递或者挂号信或特快专递方式送达。合同另对其余权利义务有约定。合同下方，甲方处加盖同美置业公司印章，乙方处邓良辉签字。
2014年12月31日，同美置业公司（甲方）与邓良辉（乙方）签订补充协议，约定原房屋租赁合同继续履行，乙方于协议签订当日向甲方付清2014年12月31日的房屋，甲方给予乙方减免2015年当年二个月的房租，乙方按照合同足额向甲方支付减免以外的应缴房租。该合同下方，甲方处同美置业公司盖章，乙方处邓良辉签字。
2016年8月10日，同美置业公司与新型建材公司向邓良辉发《解除合同通知书》，告知因邓良辉从2016年3月即拖欠房租，同美置业公司已将房屋转让给了新型建材公司，现同美置业公司、新型建材公司正式统一通知即日起解除双方签订的《房产租赁合同》，要求邓良辉归还租赁房屋并主张己方按约没收保证金，并将采取法律途径追究违约责任。该通知书以挂号信的形式邮寄，被告邓良辉确认于2016年8月13日收到该通知。
本案第一次开庭时，被告邓良辉确认从2016年4月1日起即欠付租金，后邓良辉于2016年11月15日向原告新型建材公司另行交付74110元，并辩称对应为2016年4月1日至2017年3月31日的租金；两原告对于上述交付款项不持异议，但辩称系合同解除后交付的租金、使用费及违约金，同意扣除款项，但不认可以此为由继续履行合同。
关于漏水。被告辩称：之前在2014年2月份漏水一次，是被告自行维修，支出费用1675元，该费用在交付2014年4月1日至2014年9月30日的房租时予以扣除；第二次漏水时间为2014年11月20日，于原告在2015年4月来要房租时进行说明，在2015年6月开始维修至7月份，并在下一期交付时减免了两个月房租。在2015年7月份交付房租时，被告与原告方的童总和陈总口头协议如再发生漏水就可以延迟交付房租。之前漏水都是口头要求维修的，正式书面通知的时间为2016年8月及2016年12月，之后还是继续漏水。原告诉称：除了上述两次正式通知外，未收到被告的其余报修记录，也未同意迟延交付房租；至于合同解除后是否还漏水不清楚，但合同解除后房屋是否漏水是原告方的事情，与被告无关。合同解除后要求被告搬离而被告拒不搬离，故不管房屋现场情况如何，被告也应当参照租金标准交付使用费。
关于两原告的关系。原告诉称房屋产权变更后两原告均告知商户并要求向新型建材公司交付租金，原告据此提交在2016年1月、5月、8月多次联系被告催要租金的电话记录，被告对于电话记录认可，并表示在2016年3月从邻居处知道房屋产权变更事宜，但辩称因为自己的房租是半年一交，一直无人向自己缴纳租金。
诉讼中，两原告确认就本案租赁合同而言，双方的行为互相混同，两原告要求共同主张权利，内部权益自行结算；被告辩称同意由两原告共同行使权利。
以上事实，由《房产租赁合同》、补充协议、协议、买卖合同等证据以及当事人庭审陈述予以证实。
本院认为：原告同美置业公司与被告邓良辉签订的《房产租赁合同》为双方真实意思表示、内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法、有效。根据约定，被告欠付租金超过30天的，原告有权随时解除合同。现被告从2016年4月1日开始欠付租金，原告发函解除合同符合合同约定及法律规定，故本院认定双方的租赁合同于被告收到解除通知之日即2016年8月13日已解除。被告辩称房屋存在漏水，本院认为，一方面，被告不能就欠付房租之前房屋是否存在漏水、漏水的程度、对经营的影响以及是否向原告主张过维修进行举证，应承担举证不能的后果，其相应拒付租金的行为缺乏依据；另一方面，即便之前存在漏水，根据被告陈述，双方也以减免部分租金的形式进行了协商解决，双方之后均未对此提出异议，应当视为已经进行了权利处分。故被告拒付租金的理由缺乏依据，本院不予采信。合同解除后，被告应当按照约定交还房屋，原告相关诉请本院予以支持。在合同已经依法得以解除的情况下，被告继续交付的款项可以冲抵此前欠付租金、使用费等费用，故原告诉请的使用费用经由折算，本院从2017年4月1日开始支持。至于使用费的标准，鉴于原告已明确要求被告搬离而被告拒绝，故合同解除后即便房屋存在漏水，也视为被告对现有现状的接受，故使用费标准本院参照租金予以裁决。被告交付的保证金，用途为保证合同正常履行及房屋交还时处于适用状态，根据约定在被告违约的情况下，原告有权没收该保证金，现被告违约，原告诉请对保证金16352元予以没收有合同依据，本院予以支持。因被告对违约金不予认可，而违约金应当与损失及违约行为相一致，在原告主张没收相当于三个月租金金额的保证金且本院予以支持的情况下，原告不能证明其另有其余损失，本院对其诉请主张的其余违约金不再支持。两原告诉请共同主张权利不损害被告利益，被告对此也表示认可，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、依法确认原告苏州同美置业有限公司与被告邓良辉签订的关于苏州市东环路378号金象城1幢一层1118室房屋的《房产租赁合同》于2016年8月13日已解除，被告邓良辉于本判决生效之日起30日内将租赁房屋归还给原告；
二、被告邓良辉于本判决生效之日起十日内支付原告苏州同美置业有限公司、苏州新型建材房屋开发有限公司从2017年4月1日至实际搬离之日交付房屋使用费（房屋使用费标准为：2017年4月1日至2017年9月30日每天每平方米6.3669375元、2017年10月1日至房屋实际交还之日每天每平方米6.685284375元）。
三、驳回原告苏州同美置业有限公司、苏州新型建材房屋开发有限公司的其余诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取578元，由被告邓良辉负担。此款项已由原告预交，本院不再退回，被告于本判决生效之日起10日内将该款一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76
审 判 长 刘 虎
人民陪审员 孙令奇
人民陪审员 张荣耿
二〇一七年五月十日
书 记 员 夏李扬
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二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。
三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。
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