上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄浦民四(民)初字第635号
原告肖文。委托代理人吴伟斌。被告邬蒙。原告肖文诉被告邬蒙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月16日受理后，依法适用简易程序，由审判员王巍琦独任审判，于2015年4月27日公开开庭进行了审理。原告肖文及其委托代理人吴伟斌，被告邬蒙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖文诉称：其与案外人陶某某于2014年8月6日签订《房屋租赁合同》，约定原告将本市陆家浜路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给案外人，租赁期自2014年8月20日起至2015年8月19日止，租金每月人民币6,500元，租金每叁个月一付，每期租金支付时间应为该期首月15日前，逾期支付的，则每逾期一日应按日租金的壹倍支付违约金，合同还对其他相关事项均作了约定。合同生效后，案外人支付了三个月租金和押金。三个月后，被告要求承租该房，经原告与案外人同某，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，该合同除承租人变更外，其余内容与原告与案外人签订的《房屋租赁合同》一致。签订合同后，被告仅支付了两个月租金，后在2015年2月15日才补缴了欠付的一个月的租金。之后，被告未再支付租金，现要求被告偿付第二期租金中逾期支付一个月租金的违约金人民币6,500元、支付2015年2月20日起实际搬离之日止的壹倍租金和壹倍违约金，结清拖欠的水电煤等费用，并将承租房屋恢复原状后归还原告。被告邬蒙辩称：其签订租赁合同后，先支付两个月租金是经原告同某的，之后，经原告催讨也补交齐全。后其短信通知原告将在2015年3月5日搬离承租房屋，届时原告也到场，其也实际搬离承租房屋并交还钥匙，故双方合同在2015年3月5日已解除。现其同某支付2015年2月20日至同年3月5日的租金以及未结算的水电煤费用，不同某偿付原告主张的违约金。原告提供的证据如下：1、2014年8月6日原告与案外人陶某某签订的《房屋租赁合同》，证明双方建立租赁关系以及对租赁权利义务的约定；2、2014年11月原、被告签订的《房屋租赁合同》，证明原、被告双方建立租赁关系以及对租赁权利义务的约定；3、《上海市房地产权证》，证明原告的丈夫是系争房屋的权利人；4、水电煤等费用的单据，证明原告已垫付被告未结清的水电煤等费用。被告对原告提供的证据1－3均无异议，对证据4真实性无异议，对2015年3月5日前发生的费用同某支付。被告提供的证据如下：1、手机短信，证明被告通知原告其将在2015年3月5日搬离承租房屋；2、物流公司的证明，证明2015年3月5日下午有一单从陆家浜路XXX弄XXX号搬场的业务。原告对被告提供的证据1真实性无异议，当天原告也确实到现场，要求被告结清各项费用，但被告不予同某，原告离开时未见搬场人员在场，故不能证明当天被告搬离承租房屋；对证据2真实性无法确认，被告自行退房不符合合同之约定，故对该证据不予认可。经审理查明：原告丈夫系本市陆家浜路XXX弄XXX号XXX室房产之权利人。经权利人同某，原告与案外人陶某某于2014年8月6日签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将本市陆家浜路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给案外人，租赁期自2014年8月20日起至2015年8月19日止，租金每月人民币6,500元，租金每叁个月一付，每期租金支付时间应为该期首月15日前，逾期支付的，则每逾期一日应按日租金的壹倍支付违约金，承租人支付押金人民币6,500元，在租赁关系终止且交还房屋并结清应付费用后当日无息退还，承租期间水电煤等费用由承租人负担，租赁期届满当日，承租人应将房屋及装修。附属设施在正常使用状态下返还出租人，如有留置物品，在未取得出租人谅解之下，视为放弃由出租人处置，合同还对其他相关事项均作了约定。合同签订后，案外人支付了三个月租金和押金。案外人使用房屋三个月后，被告要求承租该房，经原告与案外人同某，案外人将已付押金转给被告，由原、被告双方签订一份《房屋租赁合同》，合同内容与原告和案外人签订的《房屋租赁合同》一致。合同签订后，被告支付了两个月租金，原告同某被告暂缓一周支付第三个月租金，但之后被告一直未付，经原告多次催讨，被告才于2015年2月15日补缴了拖欠的一个月租金。之后，被告以短信方式通知原告，其将于2015年3月5日搬离房屋。原告收到短信通知后，于3月5日前往出租房屋处，因双方对结算费用未达成一致，原告遂离开，在原告离开后，被告搬离了承租房屋并将房屋钥匙留在房屋内。2015年3月16日原告提起诉讼，要求被告偿付第二期租金中逾期支付一个月租金的违约金人民币6,500元、支付2015年2月20日起实际搬离之日止的壹倍租金和壹倍违约金，结清拖欠的水电煤等费用，并将承租房屋恢复原状后归还原告。审理中，原告提供了垫付的水电煤、有线电视费的缴费单据，各项费用总计人民币1,041.90元，被告上述费用予以确认。同时被告确认留存于承租房屋内的物品作弃物处理。上述事实，由《房屋租赁合同》、费用单据等证据以及庭审笔录予以证实。本院认为：原、被告双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人均应严格按约履行。被告未按合同约定的租金支付方式缴纳租金，根据合同约定应当承担逾期付款违约金。被告未按时支付租金，其以短信方式通知原告要求提前解除合同，并且在未经原告认可情况下，自行搬离承租房屋，其解除合同的方式不符合合同约定，故其解约行为不具有效力。现原告于2015年3月16日通过诉讼方式，提出要求被告恢复房屋原状，归还原告房屋的诉请，该诉请表明原告以被告违约为由，提出解除合同的主张，因解除合同的通知自到达对方时解除，故应确定被告收到起诉状副本的2015年4月5日为双方合同解除之日，被告应当按照合同约定支付2015年2月20日至同年4月5日的租金和违约金。因被告实际已搬离房屋，原告可在合同解除后收回房屋，因其也未提供交付房屋时房屋状况的相关证据，故其要求被告恢复房屋原状的诉请，本院不予支持。对于被告搬离后留置在房屋内的物品，原告可根据合同约定视为被告弃物而自行处置。现合同已解除，双方租赁关系已终止，对于现存原告处的押金，应当在被告结清相关应付费用后予以退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告邬蒙于本判决生效之日起十日内偿付原告肖文逾期支付租金违约金人民币6,500元；二、被告邬蒙于本判决生效之日起十日内支付原告肖文自2015年2月20日起至2015年4月5日止租金人民币10,183元和违约金人民币10,183元；三、被告邬蒙于本判决生效之日起十日内支付原告肖文垫付的水电煤和有线电视费用人民币1,041.90元；四、原告肖文要求被告邬蒙将承租房屋恢复原状的诉讼请求，不予支持；五、原告肖文在被告邬蒙结清所有应付费用后当日退还押金人民币6,500元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元减半收取，退还原告肖文人民币25元，由被告邬蒙负担人民币25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 王巍琦
二〇一五年六月十七日
书记员 周 琪
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。