广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终3741号
上诉人（原审被告三）：博罗县红中实业发展有限公司。住所地：博罗县罗阳镇商业东街鹏辉花园*栋78。
法定代表人：李思廉，董事长。
委托代理人：刘照煌、翁石强，广东伟伦律师事务所律师。
被上诉人一（原审原告）：叶红珍，女，1966年2月16日出生，汉族，住博罗县罗阳镇城东区金雅花园正楼***号。身份证号码：4425261966********。
委托代理人：陈思敏，广东汉章律师事务所律师。
委托代理人：殷凌虹，广东汉章律师事务所实习律师。
被上诉人二（原审第一被告）：广东省隆塬投资控股集团有限公司。住所地：惠州市下埔路**号**楼。
法定代表人：王海雄，董事长。
委托代理人：田凌云，男，汉族，1961年10月1日出生，系该公司员工。
被上诉人（原审被告二）：王海雄，男，汉族，1976年4月23日出生，住惠州市。
上诉人广东省隆塬投资控股集团有限公司因与被上诉人叶红珍、王海雄、博罗县红中实业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2015）惠博法民一初字第527号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2015年8月10日，原审原告叶红珍向原审法院提起诉讼，请求：l、判令被告一、被告二、被告三为原告办理博罗县罗阳镇商业东街富力现代广场D3栋首层11号商铺(折价人民币383400元)的更名手续；2、判令被告三与原告网签《商品房买卖合同》，并办理房屋备案登记手续；3、判令被告一、被告二、被告三承担本案诉讼费用。
主要事实和理由是：2014年7月22曰，被告二再次与被告三签订了一份《补充协议(一)》，补充协议约定：l、按《认购协议书》的约定，在被告二与被告三分批签署正式《商品房买卖合同》及相关补充协议时，被告三允许被告二将其购买的该商品房整体范围内总建筑面积不超过48％且D3．D5栋建筑面积不超过48％的物业购房人变更为被告二指定的第三方；2、被告二需根据被告三提供的各商铺认购协议价格表签订商品房买卖合同，且被告三仅按该价格表进行网签《商品房买卖合同》；3、若被告二根据《认购协议书》第三条的约定办理更名手续的，被告二及被告二指定的第三方必须到被告三签约中心亲笔签署《更名申请》，并在被告三确认后由被告二指定的第三方与被告三签署相关《商品房买卖合同》”。补充协议附件有被告二、被告三签名确认的包括原告购买的壹套商铺在内的《惠州富力现代广场商铺销售价格表》及《惠州富力现代广场商铺销售更名申请表》。2014年9月1曰，原告根据被告二与被告三签订的《认购协议书》及《补充协议(一)》，在富力现代广场售楼部与被告二出资设立并担任法定代人的被告一签订了壹份《富力现代广场商品房认购书》，认购书约定：“I、原告向被告一购买位于博罗县罗阳镇商业东街富力现代广场D3栋首层，面积为63．9平方米，价格为383400元的11号商铺(被告三提供给被告二的认购价为383400元)；2、签订认购书时支付定金15万元，于2014年9月15日将余款233400元一次性付清，付清购房款后7个工作日内安排网签”。原告已按认购书的约定将购房款全部支付清，但被告一、被告二、被告三拒绝为原告办理商铺的更名手续和网签《商品房买卖合同》及办理房屋备案登记手续，严重损害原告的合法权益。原告为保护自身的合法权益，特提起本案诉讼。
第一被告广东省隆塬投资控股集团有限公司辩称：被告二与被告三是代理销售关系，涉案商铺的网签、产权过户手续均应当由被告三办理。(一)根据被告二与被告三签订的《认购协议书》第三条第2项规定：“甲方允许乙方将其购买的该商品房整体范围内总建筑面积不超过48％，且G4、G5栋建筑面积不超过48％的物业购房人变更为乙方指定的第三方。乙方变更前，应书面通知甲方，甲方经确认后，应办理更名手续”。本条中的“允许”、“通知”和“经确认”等词语清楚地说明被告三同意被告二以自己(红中实业公司)的名义进行销售；《补充协议(一)》第3条规定：“乙方需根据甲方提供的各商铺认购协议价格表(见附件1)签订商品房买卖合同”，该条款中的“附件1”对被告二用于对外(第三人)销售的范围、价格均须由被告三进行规定，被告二只能在被告三规定的范围内销售，无权对销售对象、价格进行调整；这些约定是被告二取得“富力现代广场”包括涉案商铺在内的销售代理权的事实依据。而答辩人依据被告二的授权取得了《认购协议书》约定的被告二的权利与义务。因此，答辩人与被告三是代理销售关系。根据代理关系理论，被代理人应当对代理人的代理法律后果承担法律责任。因此，涉案商铺的网签、产权过户等手续均应当由被告三办理。(二)本案被答辩人与被告一办理了有关购房手续后，由于被告三的原因，使被告三开发的、原告购买的D3111号商铺被博罗县房产局设置为“锁定不可售”状态，无法进行网签和办理过户手续。要实现网签也必须被告三才能办理。综上所述，答辩人与被告三是代理销售关系，有关商铺的网签、产权过户等手续应当由被告三也只有被告三才能办理。
第二被告王海雄在法定期限内未提交书面答辩意见。
第三被告博罗县红中实业发展有限公司辩称：一、对于被答辩人提出权利主张的商品房销售合同，答辩人只与被告二王海雄存在合同关系，而与被告一广东隆塬投资控股集团有限公司不存在合同关系，答辩人更与被答辩人之间没有任何的法律关系。被答辩人无权依据其与被告一之间的商铺买卖合同关系向答辩人主张权利。答辩人是与被告二王海雄签订《认购协议书》，而不是与被告一广东隆塬投资控股集团有限公司(下称“隆塬公司”)签订《认购协议书》。被答辩人是与被告一隆塬公司签订《商品房认购书》。因此，在本案中，答辩人与被答辩人之间没有任何的法律关系，不是适格的被告。二、王海雄是整体认购答辩人的相关商铺，答辩人与隆塬公司、王海雄之间不存在代理关系，更不存在包销合同关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。”及《商品房销售管理办法》第二十八条规定：“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。”。由此规定可以看出，包销合同的法律特征是：一、以出卖人的名义销售；二、包销人有权收取佣金，且在包销合同中有约定佣金条款。而本案案中，隆塬公司是以自己的名义向被答辩人销售商品房，而非以答辩人的名义向被答辩人销售商品房。《认购协议书》及其补充协议均没有佣金的约定，王海雄是整体认购答辩人的相关商铺。所以，答辩人与隆塬公司之间既无代理关系，也不构成包销合同关系，隆塬公司与被答辩人之间行为后果，只能由隆塬公司承担，而与答辩人无关。三、《商品房认购书》约定的责任主体是隆塬公司和被答辩人。被答辩人于2014年9月1日与隆塬公司签订的《商品房认购书》，相关的权利义务关系均约束隆塬公司与被答辩人，与答辩人无关，对答辩人不发生效力，更不能约束答辩人，因为答辩人与王海雄、隆塬公司不构成代理关系，更不存在包销合同关系，无论是包销还是销售代理，都必须是包销商或者代理商以开发商的名义销售商品房，而本案的被答辩人与隆塬公司签订的《商品房认购书》是以隆塬公司的名义签订，也即隆塬公司是以自己的名义销售商品房。四、答辩人与王海雄之间签订的《认购协议书》已被答辩人合法解除，答辩人没有义务为被答辩人办理商品房的登记手续。综上所述，被答辩人对答辩人的诉讼请求没有法律和事实依据，请求人民法院依法予以驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。另外，被告三申请对被告一提交的《授权委托书》的形成时间及被告二的签字是否其本人所签进行鉴定。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2013年12月29日，被告二与被告三签订了《认购协议书》，约定：由被告二拟整体购买被告三开发的博罗富力现代广场B1-B4栋裙楼商业、D3-D5栋裙楼商业、G4栋、G5栋商业物业；对于案涉D3-D5栋裙楼商业物业，双方约定的支付购房款时间和比例；双方同意，在被告二与被告三分批签署正式《商品房买卖合同》及相关补充协议时，被告三允许被告二将其购买的该商品房整体范围内总建筑面积不超过48%且D3-D5、G4、G5栋建筑面积不超过48%的物业购房人变更为被告二指定的第三方，逾期未提出变更的，由被告二与被告三签订《商业房买卖合同》及相关补充协议。2014年7月22日，被告二与被告三就上述《认购协议书》签订了《补充协议（一）》，约定：1、按《认购协议书》的约定，在被告二与被告三分批签署正式《商品房买卖合同》及相关补充协议时，被告三允许被告二将其购买的该商品房整体范围内总建筑面积不超过48％且D3-D5、G4、G5栋建筑面积不超过48％的物业购房人变更为被告二指定的第三方；2、被告二需根据被告三提供的各商铺认购协议价格表签订商品房买卖合同，且被告三仅按该价格表进行网签《商品房买卖合同》；3、若被告二根据《认购协议书》第三条的约定办理更名手续的，被告二及被告二指定的第三方必须到被告三签约中心亲笔签署《更名申请》，并在被告三确认后由被告二指定的第三方与被告三签署相关《商品房买卖合同》”。
2014年9月1日，原告与被告一签订了一份《富力现代广场商品房认购书》，约定：I、原告向被告一购买位于博罗县罗阳镇商业东街富力现代广场D3栋首层，面积为63．9平方米，价格为383400元的11号商铺。2、签订认购书时支付定金15万元，于2014年9月15日将余款233400元一次性付清，付清购房款后7个工作日内安排网签。原告于2014年9月1日支付定金15万元给被告一，于2014年9月15日支付余款233400元给被告一，合计支付383400元给被告一。
另查，被告三于2004年4月27日成立，经营范围为房地产开发、物业管理、承接土石方工程、室内装饰工程等。被告一于2009年2月24日成立，经营范围为实业投资、项目投资、房地产投资等。被告二是被告一的法定代表人。
此外，被告三在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院作出（2015）惠博法民一初字第527号民事裁定，驳回被告三的管辖权异议。被告三不服提出上诉，惠州市中级人民法院作出（2015）惠中法立民终字第529号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，被告二与被告三于2013年12月29日签订的《认购协议书》，约定由被告二整体购买被告三开发的位于博罗县罗阳镇商业东街富力现代广场B1-B4栋裙楼商业、D3-D5栋裙楼商业、G3栋裙楼商业、G4栋、G5栋商业物业（商铺）。该《认购协议书》第三条第2点约定，在被告二与被告三分批签署正式《商品房买卖合同》及相关补充协议时，被告三允许被告二将其购买的该商品房整体范围内总建筑面积不超过48%且G4、G5栋建筑面积不超过48%的物业购房人变更为被告二指定的第三方，逾期未提出变更的，由被告二与被告三签订《商品房买卖合同》及相关补充协议。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条“出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外”的规定，对于上述《认购协议书》中约定被告三允许被告二将购房人变更为被告二指定的第三方的这一部分商品房，被告二与被告三之间的法律关系名义上虽然是商品房买卖合同关系，但实质上应认定为商品房包销合同关系。
被告二与被告三签订了《认购协议书》后，原告与被告一于2014年9月1日签订了《富力现代广场商品房认购书》认购案涉商铺，并付清了购房款给被告一。现原告要求被告一、被告二、被告三为原告办理博罗县罗阳镇商业东街富力现代广场D3栋首层11号商铺的更名手续及要求被告三与原告网签《商品房买卖合同》，并办理房屋备案登记手续，有理有据，本院予以支持。被告三申请对被告一提交的《授权委托书》的形成时间及被告二的签字是否其本人所签进行鉴定，依据不足，是否鉴定亦不影响本案的审理，对被告三的该鉴定申请，本院不予支持。被告二缺席，视为放弃抗辩的权利，不影响本案的审理和判决。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，于2016年9月2日作出（2015）惠博法民一初字第527号判决：一、被告一广东省隆塬投资控股集团有限公司、被告二王海雄、被告三博罗县红中实业发展有限公司应于本判决生效之日起15日内为原告叶红珍办理位于博罗县罗阳镇商业东街富力现代广场D3栋首层11号商铺的更名手续。二、被告三博罗县红中实业发展有限公司应于本判决生效之日起30日内与原告叶红珍网签位于博罗县罗阳镇商业东街富力现代广场D3栋首层11号商铺的《商品房买卖合同》，并办理房屋备案登记手续。案件受理费3526元（已减半收取），由被告三承担。
当事人二审的意见
原审被告三博罗县红中实业发展有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销博罗县人民法院（2015）惠博法民一初字第527号民事判决第一项、第二项，依法改判并驳回被上诉人叶红珍的全部诉讼请求；2、判令被上诉人叶红珍、广东隆塬投资控股集团有限公司、王海雄承担本案的一审、二审的诉讼费用。
主要事实和理由是：一、《认购协议书》是买受人可附条件地再转让商品房的《商品房买卖合同》，这是《认购协议书》的基本法律性质；原审法院对《认购协议书》的法律性质认定不当，适用法律错误。王海雄是整体认购上诉人的相关商铺，上诉人与王海雄之间不存在代理关系，更不存在包销合同关系。《认购协议书》是为商铺的整体出售达成的共识，内含融资条款（即物业购房人变更为王海雄指定的第三方），协议有关商铺的出售是附条件的，不是生效后即时进入有关商品房买卖合同的出售的程序，是在符合法律规定条件下才逐步签订和履行相关商铺的《商品房买卖合同》。对于物业购房人变更为王海雄指定的第三方，其法律属性是王海雄将其受让的商品房再转让给第三方，王海雄是商品房的再转让方，而非包销人或代理人。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。”及《商品房销售管理办法》第二十八条规定：“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。”由此规定可以看出，包销合同的法律特征是：一、以出卖人的名义销售；二、包销人有权收取佣金，且在包销合同中有约定佣金条款。而本案案中，王海雄是以自己的名义向叶红珍销售商品房，而非以上诉人的名义向叶红珍销售商品房。《认购协议书》及其补充协议均没有佣金的约定，王海雄是整体认购答辩人的相关商铺且合同性质为商品房买卖合同而非包销合同。二、《认购协议书》自《解约通知书》到达王海雄时已经解除，原审法院没有认定《认购协议书》已经解除，是完全错误的，二审法院应当予以纠正。《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《合同法解释二》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”在本案中，根据上诉人与黄海雄之间的《认购协议书》内容、履行情况及相关证据，可以看出：第一，双方约定的解除条件已经成就；第二，迟延履行主要债务经催告后仍未履行。王海雄的行为已经成就红中公司享有解除合同的权利。《认购协议书》自《解约通知书》到达王海雄时已经解除。王海雄至今也没有提出异议，解除合同的法律行为效力毋容置疑。上诉人在一审时已提供充分证据证明《认购协议书》已被上诉人依法解除，一审法院对这些充分的证据视若无睹，显然有失公正，其关于《认购协议书》未解除的事实认定必须予以纠正。1、上诉人一审提交的证据可以证明王海雄存在违反《认购协议书》的违约行为，上诉人解除《认购协议》的条件已成就。2、上诉人一审提交的证据可以证明，上诉人已将解除《认购协议》的通知送达王海雄。王海雄签署的《富力现代广场付款计划协议书》……承诺“在甲方撤回解约通知书的五个工作日内，……”这一承诺说明王海雄曾经收到上诉人的《解约通知书》，因此，认购协议书事实上已被解除。三、原审法院在上诉人已解除《认购协议书》和上诉人没有授权隆塬公司的情况下，判决和认定上诉人仍然有义务为叶红珍办理更名手续、签订《商品房买卖合同》和办理房屋备案登记手续，这一判决和认定是错误的，二审法院应当予以纠正。在《认购协议书》已被解除和上诉人没有授权隆塬公司的情况下，《富力现代广场商品房认购书》失去了履行的基础，由于上诉人、隆塬公司、王海雄和叶红珍之间并不构成表见代理关系，因而《富力现代广场商品房认购书》不能约束上诉人，上诉人没有义务为叶红珍办理相关手续。上诉人没有授权隆塬公司，隆塬公司是以自己的名义与叶红珍签订《富力现代广场商品房认购书》，而不是以上诉人的名义签订该合同。从博罗县房产交易系统的实际情况看，公众可以轻易知晓上诉人才是富力现代广场的开发商，而不可能是作为自然人的王海雄或隆塬公司。当地房产管理局早已建立完善的预售商品房交易系统，谁是富力现代广场的开发商，公众上网一查就可以清楚知晓，即开发商是具备法定资质的上诉人。因此，叶红珍并不符合表见代理中的“第三人有理由相信代理人有代理权”的法定条件。上诉人、隆塬公司、王海雄与叶红珍之间不符合表见代理的实质特征。四、上诉人在一审中对隆塬公司提交的王海雄《授权委托书》签名真实性提出了合理质疑与鉴定申请，原审法院在未经笔迹鉴定情况下认定合法授权，原审法院事实认定错误，二审法院应当予以纠正。隆塬公司在一审提交的《授权委托书》不符合《认购协议书》的要求（须公证委托），该《授权委托书》在《认购协议书》解除前乃至本案开庭前都没有送达上诉人，上诉人履行将物业购房人变更为王海雄指定第三方的义务的条件未能成就。即使人民法院对上述协议已被解除的种种理由一概不予理会，人民法院亦应当对王海雄《授权委托书》的签名进行委托笔迹鉴定，用以判断上诉人履行将物业购房人变更为王海雄指定第三方的义务的条件是否成就。原审法院基于（判决第十页第五行）：“王海雄与红中公司签订了《认购协议书》后，叶红珍与隆塬公司签订了《富力现代广场商品房认购书》认购涉案商铺，并付清了购房款给隆塬公司”这一事实，就判决和认定上诉人仍然有义务为叶红珍办理更名手续、签订《商品房买卖合同》和办理房屋备案登记手续，上诉人没有授权委托王海雄或隆塬公司，隆塬公司也没有得到王海雄真实有效的授权，缺乏授权这一连接点事实，判决和认定均存在法律逻辑上的严重错误。五、由于叶红珍是向惠州市正能实业发展有限公司支付款项，未向上诉人支付任何房款或者费用，《商品房买卖合同》没有一致的意思表示无法签订。叶红珍于2014年9月1日与隆塬公司签订的《商品房认购书》，相关的权利义务关系均约束隆塬公司与叶红珍，上诉人根本不知悉《商品房认购书》的内容，对上诉人不发生效力，更不能约束上诉人，原审法院判决上诉人与叶红珍签订《商品房买卖合同》明显违反合同法的自愿原则。综上所述，一审判决认定事实和适用法律均错误，请求二审人民法院依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人二广东省隆塬投资控股集团有限公司二审答辩称：一、《认购协议书》是王海雄、答辩人取得代理权的事实依据，其与被答辩人红中公司是代理销售关系，被代理人（红中公司）应当对代理行为承担民事责任。被答辩人博罗县红中实业发展有限公司（以下简称“红中公司”）与被答辩人王海雄（以下简称“王海雄”）签订的《认购协议书》是附条件的法律行为，但是这个条件或者说前提是“甲方允许”，“允许”的条件是《认购协议书》第三条第2项的规定：“甲方允许乙方将其购买的该商品房整体范围内总建筑面积不超过48%，且G4、G5栋建筑面积不超过48%的物业购房人变更为乙方指定的第三方”和《补充协议（一）》第3条规定：“乙方需根据甲方提供的各商铺认购协议价格表（见附件1）签订商品房买卖合同”。首先，被答辩人叶红珍与答辩人广东隆塬投资控股集团有限公司（以下简称“隆塬公司”）签订的《富力现代广场商品房认购书》所约定购买的“富力现代广场”D3-5栋首层11号商铺均在上述“两个”48%范围内；其次，答辩人也是依据红中公司提供的商铺认购协议价格表确认的价格与叶红珍签订《富力现代广场商品房认购书》。无论是销售范围还是销售价格均在红中公司所限定的范围内，这也是《认购协议书》所要求而附的“条件”，而且所附条件均已成就。《认购协议书》和《补充协议（一）》规定答辩人只能在红中公司规定的销售范围、销售对象、销售价格进行销售，无权对其中任何一项内容进行更改，这是典型的授权行为，因此《认购协议书》和《补充协议书（一）》是答辩人取得“富力现代广场”包括涉案商铺在内的销售代理权的事实依据。依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款的规定，王海雄和答辩人在本案中的代理行为，被代理人（红中公司）应当承担民事责任。二、《认购协议》至今未解除，仍然有效。虽然《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条规定了合同解除的情形，但第九十六条又规定“对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”因为红中公司与王海雄对解除《认购协议书》及其《补充协议（一）》有分歧、有异议。2015年2月6日，红中公司向博罗县人民法院提起民事诉讼，要求确认红中公司与王海雄签订的《认购协议书》及其《补充协议（一）》于2014年9月30日解除。博罗县法院以（2015）惠博法民一初字第179号案受理后至今未对红中公司的请求作出判决。因此《认购协议书》及其《补充协议（一）》至今未解除，仍然约束红中公司与王海雄和答辩人，原审法院没有认定《认购协议书》及其《补充协议（一）》已经解除是正确的。且答辩人叶红珍于隆塬公司是在2014年9月1日签订了《富力现代广场商品房认购书》，无论在时间上还是事实上，王海雄与红中公司之间是否解除《认购协议书》及其《补充协议（一）》均不影响本案的事实、法律关系和责任承担。三、《授权委托书》是王海雄自主行使权利委托其控制隆塬公司享有和履行与红中公司签订的《认购协议书》及其《补充协议（一）》的权利和义务，自颁发后，送达给了红中公司，履行过程中，红中公司没有提出过任何异议。由于王海雄依据《认购协议书》及其《补充协议（一）》取得了红中公司对涉案房产的销售代理权，履行过程中，王海雄委托其实际控制的隆塬公司享有和履行《认购协议书》及其《补充协议（一）》的权利和义务是自主行使权利的表现，无可厚非。原审法院认定红中公司有义务为叶红珍办理更名手续、签订《商品房买卖合同》和办理房屋备案登记手续有事实和法律依据。四、被答辩人叶红珍依据《富力现代广场商品房认购书》约定选择的是一次性付款，依约交付了定金15万元和首期购房款233400.00元，隆塬公司收到了相关款项。隆塬公司还未与红中公司进行涉案等房产的结算。相互间的结算需要双方另行协商或另案处理，不是本案审理的范围，不影响本案的处理。
被上诉人一叶红珍二审口头答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。根据认购协议书约定，红中公司允许王海雄将包括涉案商品房在内的变更为王海雄指定的第三人，如果王海雄在约定的包销期内没有变更，应当与红中公司签订正式的买卖合同，符合相关法律规定关于包销合同的定义。认购协议实际上是商品房的包销合同，王海雄与红中公司之间对认购协议解除存在争议，且红中公司已向法院起诉，王海雄积极应诉，法院尚未判决，因此认购协议尚未解除。协议是否解除，是王海雄与红中公司的事宜，不应当影响购房者利益。隆塬公司有权代理销售，后果由红中公司承担。在涉案楼盘销售中心，向社会大众公开销售，隆塬公司的工作人员带包括本案购房者在内的购房人到现场购买，隆塬公司出具购房发票行为，红中公司知情且没有异议。叶红珍根据隆塬公司指示将全部购房款转至相应账户，隆塬公司确认已收到，并且移交给王海雄本人，即视为开发商红中公司收到款项，因此应当与叶红珍签订买卖合同，并办理相应手续。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本案二审中，被上诉人二广东省隆塬投资控股集团有限公司提交一份新证据：红中实业发展有限公司《民事起诉状》、证据清单，广东省博罗县人民法院应诉通知书，拟证明：1、双方对《认购协议书》、《补充协议（一）》有异议，红中公司就解除协议要求法院确认，人民法院对解除协议未确认。2、《认购协议书》、《补充协议（一）》至今未解除，仍然有效。
上诉人博罗县红中实业发展有限公司对上述证据的质证认为：1、隆塬公司提供的起诉状真实，对于证据清单、应诉通知书不予认可，对证明内容及对象，我方认为自解约通知书到达王海雄后，合同即解除发生效力，无需向法院申请确认，法律仅规定，接受解约通知书的被送达方可以提出异议，且该案件我方已经撤诉。
被上诉人一叶红珍对上述证据的质证认为：没有异议。我方认为红中公司与王海雄是否解除认购协议，与我方无关，不应当影响我方权益。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。
另查一，2013年12月29日，红中公司与王海雄签订的《认购协议书》第三条约定，在乙方（王海雄）与甲方（红中公司）分批签署正式《商品房买卖合同》及相关补充协议时，红中公司允许王海雄将其购买的该商品房整体范围内总建筑面积不超过48%且G4、G5栋建筑面积不超过48%的物业购房人变更为王海雄指定的第三方；乙方变更前，应书面通知甲方，甲方确认后，应办理更名手续，由甲方与乙方指定的第三方签订《商品房买卖合同》及相关补充协议。在乙方提出部分房产变更为乙方指定的第三方的情况下，乙方对第三方的支付义务承当连带保证责任。若乙方未能按本买卖协议约定期限将各期房款支付至甲方指定账号的，甲方有权要求乙方每日按未支付房款0.05%的标准支付违约金，甲方应顺延后续合同义务，逾期超过120日的，有权解除本协议并由乙方向甲方支付本协议总金额20%的违约金。乙方应确保转名后的业主（乙方指定的第三方）遵守本条约定，否则由此对甲方及第三方造成的损失由乙方承担。
第四条约定，乙方（王海雄）同意甲方（红中公司）在售楼部公示的《商品房买卖合同》及相关补充协议样板条款，乙方同意自己完全按照给条款并保证乙方指定第三方按照该条款签署《商品房买卖合同》。本协议签订后，乙方可以指定第三人（××）代表乙方与甲方签订部分面积的《商品房买卖合同》，乙方指定该第三人与甲方签订《商品房买卖合同》中第三人应履行的合同义务，由乙方承担连带保证责任。乙方指定的第三人名单详见附件名单。本条约定乙方指定的第三人由本款及其附件名单严格限定，不属于本协议第三条约定的“第三方”范围内。
王海雄已按认购书的约定支付了总房款10%的款项32873667元（第一、第二期款）给红中公司作为定金。
另查二，此后，红中公司与王海雄于2014年7月22日又签订一份《补充协议（一）》，主要是对第三期付款进行了重新约定及对48%物业购房人变更为第三方签订商品房买卖合同及付款作了具体的约定。王海雄需在签订之日起10个工作日内支付Ｄ3-Ｄ5、Ｇ４栋第三期款57092799元及违约金284670元，并签署《商品房买卖合同》。第2条约定，按照《认购协议书》的约定，在乙方（王海雄）与甲方（红中公司）分批签署正式《商品房买卖合同》及相关补充协议时，红中公司允许王海雄将其购买的该商品房整体范围内总建筑面积不超过48%且G4、G5栋建筑面积不超过48%的物业购房人变更为王海雄指定的第三方。红中公司仅对《商品房买卖合同》约定的内容承担法律责任，因乙方更名所引起的一切责任均由乙方承担，甲方概不负责。
第3条约定：“乙方（王海雄）需根据甲方（红中公司）提供的各商铺认购协议价格表（见附件1）签订商品房买卖合同。且甲方仅按该价格表进行网签《商品房买卖合同》。”
第5条约定，若乙方及乙方指定的第三方逾期支付，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金，同时甲方有权解除本补充协议、《认购协议书》及乙方名下包括乙方指定第三方的所有《商品房买卖合同》，另行处置相应房产，并不予退还乙方已支付的定金及房款，同时乙方须向甲方支付《认购协议书》总金额20%的违约金。如甲方在行使合同解除权时，因乙方指定第三方与甲方签订的《商品房买卖合同》无法解除的情况下，甲方有权就乙方指定第三方购买的房产要求乙方增加支付违约金，违约金标准为乙方指定第三方签订《商品房买卖合同》房款总额的20%。
另查三，2014年8月4日，红中公司向王海雄发出《关于按时缴交违约金的函》，称按照补充协议第5条的约定，王海雄须于付款条件达成之日起10个工作日内向甲方支付D3-D5、G4栋第三期房款57092799元及违约金2846700元，并签署《商品房买卖合同》，特通知王海雄于2014年8月6日前将违约金打入红中公司指定账号。2014年8月26日，红中公司再次向王海雄发出《催款通知函》，称红中公司于2914年8月1日达到约定的付款条件，截止至2014年8月15日，王海雄仅缴交11159728元及违约金100万元，要求王海雄依约支付应支付的其余购房款和违约金。2014年9月30日，红中公司向王海雄发出《解约通知书》，认为王海雄未依约支付房款，构成根本违约，函告双方签订的《认购协议书》及《补充协议（一）》自本解约通知书寄出之日正式解除，王海雄不再享有认购协议及补充协议约定的任何权利，红中公司从合同解除之日起正式收回给物业，王海雄不得再对该物业作出任何处分行为等，并要求王海雄支付相当于《认购协议书》总金额20%的违约金。
另查四，富力现代广场D3、D4、D5栋（三十二层）在2013年10月25月取得《商品房预售许可证》，2014年12月29日竣工验收并在博罗县住房和城乡规划建设局办理了备案手续。
另查五，广东隆塬投资控股集团有限公司，为王海雄任法定代表人，属于法人独资、私营类型的有限责任公司，注册资本人民币一亿元。2014年7月30日，王海雄出具一份《受（授）权委托书》，委托广东隆塬投资控股集团有限公司与红中公司以及有关第三方签订有关协议、代为签署《惠州市富力现代广场商铺销售更名申请》、代为签名确认《更名申请表》、《乙方签约申请表》、代为办理本人购买上述商铺是以，代为签署《广东省商品房买卖合同》并签署相关文件，对受托人所进行的上述行为均承认并自愿承担因委托事项所产生的一切法律后果。
2014年7月30日，王海雄出具一份《委托书》，就其与红中公司签署《认购协议》及相关补充协议，认购博罗县富力现代广场商铺事项，委托翟好愉、庞海潮为其代理人，全权代表其同红中公司及富力集团关联公司办理相关事项、并签署相关文件等，受托人可以单独行事代理相违，亦可共同行使代理行为，若受托人的代理行为发生冲突，以先代理行为为准等。该公证书经过惠州市公证处公证。隆塬公司称翟好愉是公司出纳，亦是王海雄办理房产交易的代理人。
另查六，2014年9月1日，王海雄与叶红珍签订的《富力现代广场商品房认购书》约定转让商铺的具体价格为：D3栋首层11号商铺383400元，面积63.9㎡。即单价6000元/㎡。
而据作为王海雄与红中公司签订的《补充协议（一）》附件1的《惠州富力现代广场商铺销售价格表（D3-D5栋商铺）》显示，D3-D5一层商铺的面积为1746.58㎡，单价6000元/㎡，总价为10479480元。
另查七，2014年9月12日，王海雄、隆塬公司向红中公司提交《惠州富力现代广场商铺销售更名申请》，指定叶红珍作为其指定的第三人购买富力现场广场D3栋首层11号商铺。
另查八，2014年9月1日叶红珍与王海雄签订《富力现代广场商品房认购书》后，2014年9月1日、2014年9月15日分别通过中国银联POS机转账定金150000元及余款233400元给惠州市正能实业发展有限公司。惠州市正能实业发展有限公司，由王海雄及其妻子黄秋玲共同投资设立，黄秋玲担任法定代表人，企业类型为有限责任公司，注册资本人民币伍佰万元。
隆塬公司依于2014年9月1日、9月15日出具2张《收款收据》，确认收到叶红珍认购涉案商铺的款项合计383400元。
另查九，据涉案系列案生效判决查明的事实，2014年3月18日《南方都市报》等媒体报道显示，2014年3月15日周六下午，隆塬公司在江北万丽酒店举办富力现代广场品牌商家签约仪式发布会，隆塬公司在会上宣布全资收购富力现代广场的商业部分。报道还称经向开发商富力地产证实隆塬公司收购了现代广场100余间商铺，后期招商和发售皆由隆塬公司负责。
本院裁判理由和结果
本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审现争议的焦点为：1、叶红珍与王海雄签订的《富力现代广场商品房认购书》是否有效；2、被上诉人叶红珍是否已经足额支付购房款；3、上诉人红中公司是否有协助被上诉人叶红珍，办理涉案商铺更名手续、网签《商品房买卖合同》、办理房屋备案登记手续的义务。具体评述如下：
关于叶红珍与王海雄签订的《富力现代广场商品房认购书》的效力问题。上诉人红中公司与被上诉人王海雄于2013年12月29日签订《认购协议书》，约定由王海雄整体购买红中公司开发的博罗富力现代广场的商业物业，其中包括了涉案D3栋商铺。《认购协议书》同时约定，在王海雄与红中公司分批签署正式《商品房买卖合同》及相关补充协议时，红中公司允许王海雄“将其购买的该商品房整体范围内总建筑面积不超过48%且G4、G5栋建筑面积不超过48%的物业购房人变更为王海雄指定的第三方。”之后红中公司又与王海雄于2014年7月22日签订《补充协议（一）》，约定王海雄需根据红中公司提供的各商铺认购协议价格表签订商品房买卖合同，若王海雄及其指定的第三方逾期支付房款，红中公司有权要求王海雄每日按未付的房价款0.05%的标准支付违约金等。也即，依照王海雄与红中公司签订的上述合同，王海雄可以将红中公司允许范围内的商铺，按照红中公司规定的价格，指定第三方直接与红中公司签订正式的《商品房买卖合同》，如没有按期支付房款，则由红中公司承担违约责任及付款的连带责任。因此，对于王海雄、红中公司约定限期允许王海雄指定第三方按照红中公司规定价格购买房屋、由红中公司与第三方通过签订正规《商品房买卖合同》方式来实现更名的部分，该合同约定阶段，应认定在王海雄与红中公司之间形成代理关系。从涉案合同的实际履行情况看，首先，2014年3月15日隆塬公司举办富力现代广场品牌商家签约仪式发布会，对外公开宣布全资收购富力现代广场的商铺部分，据媒体报道开发商亦证实隆塬公司收购了现代广场100余间商铺，后期招商和发售皆由隆塬公司负责。因此，基于上诉人与隆塬公司的对外宣传，购房者有合理理由合理信赖王海雄、隆塬公司对涉案商铺有处分的权利。其次，转让的涉案商铺在王海雄与红中公司协议约定允许更名至第三方名下的范围，且涉案商铺在签订认购书以前已经取得预售许可，转让的价格亦是按照红中公司规定的价格签约。再次，叶红珍与王海雄签订《富力现代广场商品房认购书》发生在红中公司发出解约通知之前。故此，一审认定叶红珍与王海雄于2014年9月1日签订的《富力现代广场商品房认购书》，是当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的效力性禁止规定，应认定为有效合同，有事实和法律依据，本院予以维持。
关于被上诉人叶红珍是否已经足额支付购房款的问题。根据现有证据显示，2014年9月1日叶红珍与王海雄签订《富力现代广场商品房认购书》后，通过银行转账于2014年9月1日、9月15日支付合计383400元到王海雄与其妻子黄秋玲共同投资设立的关联公司账户，且隆塬公司已经出具《收款收据》对房款支付事实予以确认。一审认定叶红珍已经支付全部购房款383400元并无不当，本院予以维持。
由于叶红珍已经支付全部购房款，王海雄没有依照合同约定完成手续，将涉案商铺产权登记至叶红珍名下，已经构成违约。叶红珍诉请王海雄、以及作为王海雄委托代理人的隆塬公司履行签订正式商品房买卖合同等合同义务，有事实和法律依据，应予支持。
关于上诉人红中公司是否有义务协助被上诉人叶红珍办理涉案商铺更名手续、网签《商品房买卖合同》、办理房屋备案登记手续的义务问题。依照王海雄与红中公司签订的《认购协议书》以及《补充协议（一）》，双方约定允许王海雄将部分房产更名至第三方名下实际上对外是一种代理关系，红中公司对外有配合王海雄将约定范围内的房产更名的合同义务，即配合与王海雄指定的第三方签订正式的《商品房买卖合同》、交付房产以及办理房产证等一系列义务。红中公司上诉主张，由于王海雄未按合同约定按期支付款项，已向王海雄发出解约合同书，因此继续履行合同的基础已经不存在。对此本院认为，王海雄与红中公司之间对于合同是否解除存在争议，至今未协商一致或进行结算确认，王海雄与红中公司的合同纠纷也未进入诉讼。即使事后确认已经解除，《中华人民共和国合同法》第九十七规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”如上所述，被上诉人叶红珍有理由合理信赖王海雄有出让涉案房产的权利。且叶红珍与王海雄签订《富力现代广场商品房认购书》以及支付全部购房款均发生在红中公司向王海雄发出《解约通知书》之前。因此，依照上述规定，涉案合同属于已经履行类型，且根据履行情况，不应以红中公司与王海雄之间的纠纷损害善意第三者叶红珍的合法权益，因此叶红珍与王海雄签订的《认购协议书》应继续履行。叶红珍诉请要求红中公司应按照公司与王海雄之间的合同约定，为其办理涉案商铺的合同更名手续，与其网签正式的《商品房买卖合同》，并办理房屋备案登记手续，有事实依据，应予支持。
至于红中公司与王海雄之间的内部纠纷，红中公司可以依照合同约定或通过赔偿等方式另行向王海雄主张权利。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉主张没有充分的事实和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币7052元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 莹
审 判 员 赖 锦 荣
审 判 员 邓 耀 辉
二〇一七年三月二日
法官助理 兼书记员雷彩霞
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。