河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017）豫07民终1343号
上诉人(原审原告)：边荣欣，男，汉族，1984年8月2日出生，住河南省。
委托诉讼代理人：ＸＸ，河南正安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陶士印，河南正安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：新乡市天安易居置业有限公司，住所地：新乡市红旗区小店镇新运物流园综合办公楼四五六层。
法定代表人：陈玉芝。
委托诉讼代理人：李玉国，河南师大方正律师事务所律师。
原审第三人（追加）新乡市易购商业管理有限公司（原名称为新乡市瑞众商场管理有限公司），住所地新乡市红旗区新中大道（中）801号。
法定代表人：刘杰。
上诉人边荣欣因与被上诉人新乡市天安易居置业有限公司（以下简称天安易居置业公司）、原审第三人新乡易购商业管理有限公司(以下简称易购商业管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院(2016）豫0702民初1665号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人边荣欣委托诉讼代理人陶士印、ＸＸ，被上诉人天安易居置业公司委托诉讼代理人李玉国到庭参加二审诉讼。原审第三人易购商业管理公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加二审诉讼。本案现已审理终结。
边荣欣上诉请求：1、请求撤销原判，依法改判解除与天安易居置业公司签订的房屋租赁合同，并退还边荣欣租赁费77202.09元；2、要求天安易居置业公司支付违约金16949元（暂计算至2016年9月30日，之后的违约金按日万分之二支付至租金全部退还之日止）；3、由天安易居置业公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：天安易居置业公司虽然向边荣欣交付了案涉房屋，但是其交付的房屋不能使用，合同目的无法实现，所以天安易居置业公司已构成根本违约。请求二审法院支持边荣欣的上诉请求。
天安易居置业公司辩称：答辩人已经按照合同约定向被答辩人交付了商铺，履行了合同义务。根据合同约定，边荣欣自营或者转租商铺均应自负盈亏，与答辩人无关。答辩人自愿与易购商业管理公司签订《业主协议》，委托易购商业管理公司对商铺进行整体运营管理。即使双方因履行该协议产生争议，也应当按照协议第七条的约定向新乡市仲裁委员会申请仲裁。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
易购商业管理公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加二审诉讼，未发表意见。
边荣欣向一审法院起诉请求：1、解除边荣欣与天安易居置业公司签订的房屋租赁合同；2、天安易居置业公司向边荣欣返还租赁费122000元，并向边荣欣承担违约责任；3、天安易居置业公司承担本案诉讼费用。诉讼中，边荣欣将诉讼请求变更为：1、依法确认边荣欣与天安易居置业公司签订的房屋租赁合同超过20年部分无效，并由天安易居置业公司返还边荣欣该部分房屋使用费45750元；2、解除边荣欣与天安易居置业公司签订的房屋租赁合同，并由天安易居置业公司向边荣欣返还租赁费76250元；3、天安易居置业公司向边荣欣支付违约金12444元（暂计算至2016年9月29日，之后的违约金按日万分之二向边荣欣支付至租金全部退还之日止）；4、本案诉讼费由天安易居置业公司承担。
一审法院查明：2012年11月22日，边荣欣与天安易居置业公司签订大学城易购商业广场《物业使用权转让合同》，合同约定：天安易居置业公司将其易购商业广场的1层267号、建筑面积为15.58平方米的商铺使用权转让给边荣欣，总价款为122000元，使用权转让期限为自本协议签订之日起至2044年6月30日止。2014年3月24日，边荣欣与第三人易购商业管理公司就案涉商铺签订大学城易购商业广场《业主协议》；后边荣欣将案涉商铺转租他人，租赁期限自2014年10月1日起至2015年9月30日止。2014年9月17日，案涉商铺的商户与第三人易购商业管理公司签订《运营管理协议》，协议期限自2014年10月1日起至2015年10月1日止。2015年10月份以后，易购商场完全停止营业。现边荣欣以天安易居置业公司构成违约为由，诉至本院。
一审法院认为，边荣欣与天安易居置业公司签订的大学城易购商业广场《物业使用权转让合同》，实为租赁合同，该期限为自协议签订之日起即2012年11月22日至2044年6月30日止，总价款为122000元，根据《中华人共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。双方签订的合同期限已超过二十年，故超过部分即自2032年11月22日至2044年6月30日共计11年7个月零8天应属无效，天安易居置业公司向边荣欣退还该无效期间的租赁费用。根据双方约定的租赁期限及总价款，可得每月租赁费为321.67元[122000÷（240+139+8/30）月]，超过二十年的租赁费为44797.91元[321.67×（139+8/30）月]，故天安易居置业公司应向边荣欣退还租赁费为44797.91元。天安易居置业公司已按双方合同约定将案涉租赁物交付原告，履行了合同义务，至于第三人易购商业管理公司对易购商业广场的整顿，亦是易购商业管理公司履行其与原告签订的《业主协议》及其与商户签订的《运营管理协议》的商业管理职责的行为，天安易居置业公司不存在合同违约的情形，故对原告要求解除双方签订的《物业使用权转让合同》以及支付违约金的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十四条之规定，判决：一、天安易居置业公司于本判决生效之日起十日内退还边荣欣租赁费44797.91元；二、驳回边荣欣的其他诉讼请求。如果天安易居置业公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3179元，由边荣欣负担2119.73元，天安易居置业公司负担1059.27元。
二审诉讼中，上诉人提交了四组证据：1、易购商业广场致业主、商户书一份，关于易购商业广场老商户的优惠政策一份，公告一份；2、大学城易购商业广场隔断拆除照片三张；3、大学城易购商业广场2017年4月16日开业典礼录像三份；4、天安易居公司工商档案查询表一份、易购商业管理公司工商档案查询表一份、商户手册一份。被上诉人未否认上述四组证据的真实性，本院对上述四证据的真实性予以认定。
二审查明：2016年5月6日，易购商业管理公司向边荣欣等业主、商户发出《易购商业广场致业主、商户书》，其中载明：“……。商场计划在取得业主签约超过70%后（约在2016年6月份）商场正式进入场内拆装与二次装修阶段（拆装周期约3-6个月），装修结束后将由商户进行二次装修布货（装修期1-2个月），商场将进入试营业阶段”。2016年11月25日天安易居置业公司与易购商业管理公司联合发布公告，其中载明：“凡在2016年12月31日前（以最终租赁合同签写日期为准），同易购商业管理公司签定租赁协议的使用权业主，在征得新乡市天安易居置业有限公司的同意后，在原有《物业使用权转让合同》最终截止日期后，给予延长两年物业使用权的补偿。目前商业已启动对已签约使用权的整改工作，占全体使用权业主总量的71%，我们希望尚未签约的使用权业主尽快与易购商业管理公司达成协议，为维护全体使用权业主的权益，易购商业管理公司一定不负众望，加快整改装修步伐为争早日开业，迎接一个全新的易购商业广场”。此后边荣欣未与易购商业管理公司签订租赁协议，案涉一层409号商铺的四周隔断被拆除，与周围一层其他商铺空间融为一体，无法彼此区分。2017年4月16日大学城易购商业广场重新开业。二审查明其他事实与一审认定一致。
本院认为：2012年11月22日边荣欣与天安易居置业公司签订《大学城易购商业广场物业使用权转让合同》，约定天安易居置业公司将大学城易购商业广场一层267号面积为15.58平方米的物业使用权转让给边荣欣，转让期限从签定之日起至2044年6月30日，边荣欣支付天安易居置业公司转让款122000元。边荣欣将转让款支付给天安易居置业公司后，取得了案涉商铺的使用权而非所有权，一审认定边荣欣与天安易居置业公司形成租赁合同关系，对解决案涉纠纷并无不妥。边荣欣已将租金即转让款122000元支付给天安易居置业公司，天安易居置业公司应保证边荣欣在约定使用期限内商铺的正常使用。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。2016年5月6日，易购商业管理公司通过向边荣欣等业主、商户发出《易购商业广场致业主、商户书》的形式，计划在取得业主签约数超过70%后，商场正式进入场内拆装与二次装修阶段。2016年11月25日天安易居置业公司与易购商业管理公司联合发布公告，称已启动对已签约使用权的整改工作，占全体使用权业主总量的71%。此后，包括未签约的边荣欣在内的全体业主的商铺在内，整个易购商业广场进行了改装，边荣欣的411号商铺已不存在，天安易居置业公司已无法向边荣欣提供《大学城易购商业广场物业使用权转让合同》约定的商铺，合同目的已无法实现，故边荣欣要求与天安易居置业公司解除该合同符合上述法律规定，本院予以支持。因边荣欣未向法院提供案涉商铺被拆除的具体时间，本院以天安易居置业公司与易购商业管理公司联合发布已启动整改工作公告之日，即2016年11月25日作为拆除案涉商铺的时间。天安易居置业公司应当返还在此之后的商铺使用款（或租金），即自2016年11月25日起至2032年11月21日止，共计61728.47元【321.67元×（12个月×15年+11个月+27/30个月）=61728.47元】。故边荣欣要求返还租赁费77202.09元的上诉理由在61728.47元范围内予以支持，超出的部分不予支持。天安易居置业公司在约定的使用期限内拆除案涉商铺，违反了《大学城易购商业广场物业使用权转让合同》的约定，但该合同中并未对提前解除合同的违约责任进行约定。故边荣欣要求天安易居置业公司支付违约金16949元不符合合同约定，本院不予采纳。
综上，边荣欣要求解除与天安易居置业公司签订的房屋租赁合同的上诉理由成立；要求退还边荣欣租赁费77202.09元的上诉理由部分成立；要求天安易居置业公司支付违约金16949元的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二）项之规定，判决如下：
维持河南省新乡市红旗区人民法院(2016）豫0702民初1665号民事判决第一项；
二、撤销河南省新乡市红旗区人民法院(2016）豫0702民初1665号民事判决第二项；
三、解除2013年5月18日边荣欣与新乡市天安易居置业有限公司签订的《大学城易购商业广场物业使用权转让合同》；
四、新乡市天安易居置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还边荣欣61728.47元；
五、驳回边荣欣的其他诉讼请求。
如果新乡市天安易居置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3179元，由新乡市天安易居置业有限公司负担2084元，由边荣欣负担1095元。二审案件受理费2041元，由新乡市天安易居置业有限公司负担1338元，由边荣欣负担703元。
本判决为终审判决。
审判长 赵霞
审判员 王华
审判员 贾威
二〇一七年××月××日
书记员 刘冬