南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）下商初字第123号
原告中国银行股份有限公司南京下关支行，住所地江苏省南京市鼓楼区建宁路300号。（组织机构代码：74537365-3）
负责人张强，该行行长。
委托代理人李毅，江苏致邦律师事务所律师。
被告张子涵，女，汉族，1993年5月21日生。
被告成春花，女，汉族，1965年4月6日生。
被告南京绿建地产有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区马群街道马群科技园马群大道3号。（组织机构代码：55888747-2）
法定代表人谢远建，该公司董事长。
委托代理人管俊和，江苏世纪同仁律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司南京下关支行（以下简称中行下关支行）诉被告张子涵、成春花、南京绿建地产有限公司（以下简称绿建公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中行下关支行委托代理人李毅、被告绿建公司委托代理人管俊和到庭参加了诉讼，被告张子涵、成春花经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中行下关支行诉称，被告张子涵为购房向原告申请购房贷款，双方签订《中国银行借款合同》及《南京市房地产抵押合同》，约定张子涵向原告借款93万元，张子涵以本市栖霞区××大庄5号××××花园6幢3单元406室房屋作为借款抵押。成春花承诺作为张子涵的共同债务人承担连带还款责任。上述合同签订后，原告按约发放贷款93万元，但被告却违反每月还款的约定，截止2013年2月27日已连续3期未按约还款，故请求判令：1.被告张子涵、成春花提前清偿截止2013年2月27日所欠全部借款本金922467.07元、利息23435.39元、罚息504.15元；2.被告张子涵、成春花承担2013年2月28日后的利息及罚息；3.被告张子涵、成春花承担原告为本案支出的律师代理费39356元及本案全部诉讼费用；4.被告绿建公司对上述款项承担连带还款责任；5.原告在被告应付款项范围内对被告用于借款抵押的本市栖霞区××大庄5号××××花园6幢3单元406室房屋享有优先受偿权。
被告张子涵、成春花未答辩。
被告绿建公司辩称，其应当按照法律规定、合同约定承担相应的担保责任。绿建公司向原告提供的是阶段性担保；因贷款合同中约定双方解除主合同或使主合同提前到期的，保证人对于主合同项下已发生的债务承担担保责任，故绿建公司仅对原告诉状中宣布提前清偿的债务截止日2013年2月27日前的主债务承担保证责任；因张子涵提供房屋作为抵押担保，故应当优先行使担保物权，不足部分由绿建公司承担担保责任。
经审理查明，2012年1月16日，原告中行下关支行（贷款人）与被告张子涵（借款人）、绿建公司（保证人、开发商）签订《个人一手住房贷款合同》，约定：贷款人为借款人提供住房贷款金额为93万元，贷款期限为360个月，自贷款人实际放款日起算；适用浮动利率，从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次，第一个浮动周期内月利率为6.4625‰；按月结息和付息，每月12日为结息日和付息日；还款方式为按月等额本息还款法；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；借款人授权贷款人将全部贷款直接划至绿建公司专用账户；本合同由保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证。同时，该合同附件“通用条款”约定：借款人未按期归还贷款本息，即构成本合同项下违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部提前到期，依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权，要求保证人承担保证责任；保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任，保证人提供阶段性连带责任保证的，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任；主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使，保证人不得以此抗辩贷款人；主合同双方解除主合同或者使主合同提前到期的，保证人对于主合同项下已发生的债务承担担保责任；除依法另行确定或当事人另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的律师费用等由借款人承担。同日，上述三方还签订了《南京市房地产抵押合同》，约定由张子涵将其所购栖霞区××大庄5号××××花园6幢3单元406室房屋抵押给中行下关支行，作为借款担保，担保范围为借款本金及其利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；绿建公司为张子涵以上借款承担连带保证责任，担保范围为主合同载明的借款本金及其利息、约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用。该抵押合同已于2012年7月9日办理预告登记手续，中行下关支行至今仍未取得房屋他项权证。
2011年12月26日，成春花向中行下关支行出具“共同还款承诺函”，承诺作为共同债务人对张子涵在上述借款合同项下的债务承担连带还款责任。
2012年1月20日，中行下关支行按约将93万元划至绿建公司的账户内。张子涵未能按约还款，至2013年2月27日已连续4期未还款，共拖欠中行下关支行借款本金922467.07元、利息23435.39元及罚息504.15元。截至庭审时，三被告未发生还款行为。
另查，成春花与张子涵系母女关系。
再查，中行下关支行与江苏致邦律师事务所签订委托代理合同一份，由该所指派律师李毅、朱小军代理其进行本案诉讼，中行下关支行已支付该所律师代理费。
以上事实，有到庭原被告当庭陈述及原告提供的贷款合同、抵押合同、共同还款承诺函、借款借据、逾期未还款查询单、律师代理合同等在案为证，足以证实。
本院认为，原告中行下关支行与被告张子涵、绿建公司签订的贷款合同、抵押合同以及被告成春花出具的共同还款承诺函均系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，且抵押合同已办理抵押登记，故均为合法有效。中行下关支行依约放贷后，张子涵作为借款人未按约履行还款义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因此，中行下关支行依约有权宣布贷款合同项下贷款本息全部提前到期，故对中行下关支行主张张子涵提前清偿截止2013年2月27日所欠全部借款本金922467.07元、利息23435.39元及罚息504.15元，并承担2013年2月28后的利息、罚息的诉讼请求，本院予以支持。根据贷款合同的约定，因本合同争议解决发生的律师费用等由借款人承担。本案中，由于张子涵未按约还款，已构成违约，中行下关支行为解决争议提起本案诉讼并为此支出律师费，张子涵应当承担，按照相关规定标准计算，对中行下关支行主张的律师费28260元，本院予以支持。被告成春花自愿对上述债务承担连带还款责任，故中行下关支行主张成春花与张子涵共同清偿上述债务的诉讼请求，本院予以支持。绿建公司与中行下关支行在抵押合同中约定担保范围包括实现抵押权的费用，中行下关支行为实现抵押权提起本案诉讼并支出律师费，故绿建公司对上述律师费亦应承担连带清偿责任。
关于绿建公司应承担保证责任的主债务截止时间问题。借款合同中约定主合同提前到期的，保证人对于主合同项下已发生的债务承担担保责任。因张子涵违约，中行下关支行提起本案诉讼，要求张子涵、成春花提前清偿全部欠款本息，绿建公司承担保证责任，意即解除借款合同和保证合同。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人按照约定或法律规定主张解除合同的，合同自通知到达对方时解除。故中行下关支行关于诉状副本送达绿建公司之日2013年3月25日即为合同解除之日、绿建公司应对张子涵截至该日止所欠的借款本息承担连带清偿责任的主张，本院予以支持。
关于本案物的担保和人的担保实现顺序的问题。根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。本案中，张子涵将其所购的本市栖霞区××大庄5号××××花园6幢3单元406室房屋抵押给中行下关支行，为其上述借款提供担保，故中行下关支行主张对张子涵用于抵押的本市栖霞区××大庄5号××××花园6幢3单元406室房屋享有优先受偿权，于法有据，本院予以支持。绿建公司为张子涵的借款提供阶段性连带责任保证，故中行下关支行主张绿建公司应对张子涵所欠全部借款本金、截至2013年3月25日的利息和罚息及律师费28260元承担连带清偿责任的诉讼请求，符合合同约定，本院亦予以支持。绿建公司如承担还款责任后，就其实际清偿部分有权向张子涵追偿。绿建公司关于应当优先行使担保物权，不足部分由绿建公司承担担保责任的抗辩意见，因其与中行下关支行约定不得以优先实现担保物权为由抗辩中行下关支行，故中行下关支行作为债权人有权按照该约定实现债权。绿建公司的上述抗辩意见，本院不予采纳。被告张子涵、成春花经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，应视为其放弃在一审中举证、质证的权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张子涵、成春花自本判决生效之日起十日内一次性偿还原告中国银行股份有限公司南京下关支行全部借款本金922467.07元、利息23435.39元及罚息504.15元，并按照实际欠款数额及合同约定的标准继续支付自2013年2月28日起至判决确定的给付之日止的利息、罚息；
二、被告张子涵、成春花自本判决生效之日起十日内一次性支付原告中国银行股份有限公司南京下关支行律师费28260元；
三、如被告张子涵、成春花未履行上述（一）、（二）项债务，原告中国银行股份有限公司南京下关支行有权对被告张子涵用于借款抵押的南京市栖霞区××大庄5号××××花园6幢3单元406室房产进行折价或以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿；
四、被告南京绿建地产有限公司对（一）项中所欠借款本金922467.07元、按照合同约定的标准计算的截至2013年3月25日的利息和罚息及上述（二）项债务承担连带清偿责任，被告南京绿建地产有限公司在向原告中国银行股份有限公司南京下关支行承担连带责任后，有权就其实际清偿部分向被告张子涵追偿；
五、驳回原告中国银行股份有限公司南京下关支行的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13658元，保全费5000元，公告费600元，合计19258元，由被告张子涵、成春花负担（上述费用原告已预付，被告张子涵、成春花于本判决生效之日起十日内直接给付原告，被告南京绿建地产有限公司对受理费13658元、保全费5000元承担连带给付责任）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。
审 判 长 韩先革
代理审判员 吴言霞
人民陪审员 吴文军
二〇一三年八月二十日
见习书记员 张 利