云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终790号
上诉人（原审原告、反诉被告）：云南实实在在投资有限公司，住所地：云南省昆明市五华区教场中路133号。
法定代表人：赵学良，该公司总经理。
委托代理人：孙文杰、袁菡，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人（原审被告、反诉原告）：云南新华印刷五厂，住所地：云南省昆明市西山区团结街道办事处和平社区居委会***号。
统一社会信用代码：91530000216582134X。
法定代表人：张恒云，该厂厂长。
委托代理人：袁志钢，云南标志律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人：黄训碧，云南标志律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人云南实实在在投资有限公司（以下简称实实在在公司）因与上诉人云南新华印刷五厂（以下简称新华五厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初6444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
实实在在公司上诉请求:1、撤销一审判决，改判支持实实在在公司的全部诉讼请求；2、一、二审案件受理费由新华五厂承担。事实及理由：原审法院认定租赁物由实实在在公司拆除错误，新华五厂明知租赁物是危房而出租，且擅自拆除租赁物的行为已经构成根本违约，应当赔偿实实在在公司的损失，退还所支付的全部租金及履约保证金。在租赁之初，实实在在公司无法判定新华五厂出租的房屋是否属于危房，租赁之后才得知新华五厂已经向五华区城管监察大队申请自行拆除，其提交的拆除房屋申请中载明租赁物年久失修，已形成危房，申请将部分危房拆除、加固等，原审法院认定租赁物系实实在在公司拆除重建与事实不符。新华五厂的行为已构成根本违约，实实在在公司有权要求解除合同，并由对方退还全部租金及履约保证金。原审认定事实错误，适用法律不当，恳请二审法院依法查明事实，支持我方诉请。
新华五厂上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持新华五厂的全部诉讼请求；2、一、二审案件受理费由实实在在公司承担。事实及理由：1、实实在在公司未按期支付房租是事实。一审没有查清房租的具体支付时间、支付频率以及每半年房屋租金的支付金额，且一审法院仅依据一份录音证据就认定实实在在公司不存在未按期支付租金的违约行为，系事实认定错误，法律适用不当。2、一审程序违法，新华五厂于2016年10月13日向一审法院递交了《申请法院调查取证申请书》，请求法院对能够证明实实在在公司转租违约行为的《合作经营协议书》原件进行调取，一审法院没有任何答复，法律适用错误，程序违法。3、一审法院适用法律不当，一审判决适用《中华人民共和国合同法》第四十九条和第九十三条明显不当，本案没有涉及关于代理权限争议的问题，且双方不是协商一致解除合同。4、新华五厂不应当向实实在在公司返还履约保证金3万元，退还保证金的前提是实实在在公司没有违约。实实在在公司应当向新华五厂支付3264900元的违约金，欠付的租金应当按照日租金的3倍支付。综上，一审判决事实认定错误、法律适用不当、程序违法，请求撤销原判，支持我方上诉请求。
实实在在公司向一审法院起诉请求：1、判令解除《房屋租赁合同》（编号：云新租第1407号）及《补充协议》；2、判令新华五厂退还实实在在公司履约保证金30000元及租金933333.33元，合计963333.33元；3、本案全部诉讼费用由新华五厂承担。
新华五厂向一审法院提出反诉，请求：1、判令解除《房屋租赁合同》（编号：云新租第1407号）及《补充协议》；2、判令实实在在公司支付2016年1月1日至2016年7月31日期间的水电费8746.71元，并支付2016年9月1日至房屋租赁合同解除之日止的租金（租金标准按照合同约定日租金的3倍计算，其中截至2016年9月20日拖欠的租金为133333.33元）；3、判令实实在在公司支付违约金3264900元；4、判令实实在在公司将出租房屋恢复至正常使用状态；5、判令实实在在公司承担本案的全部诉讼费。
一审法院认定事实：2014年12月26日，实实在在公司（乙方）与新华五厂（甲方）签订了一份编号为云新租第1407号的《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定乙方承租甲方位于昆明市五华区教场中路139号大门院内的房屋及场地作为文化产业园项目经营，租期为12年，自2015年7月1日至2027年6月30日止（2015年1月1日至2015年6月30日为乙方装修免租期）；2015年7月1日至2017年6月30日的租金为80万元/年，以后每两年在上年基础上递增5%；前三年租金每半年支付一次，签约时首付半年租金40万元，下一个半年前十五日支付下期租金40万元，以后为每年一次性支付全年租金；租赁期内租赁房屋产生的水电、卫生等费用由乙方自行承担；为保证合同履行，乙方须向甲方支付3万元履约保证金，租赁期满乙方无违约行为甲方不计利息全额退还。合同中还约定甲方保证出租给乙方的房屋能够从事合同约定的用途，乙方按约交付租金；乙方如因经营需要装修或设置对房屋结构有影响的设备，其设计、规模、范围用料等方案须事先征得甲方的书面同意，装修前乙方须把方案报甲方审查；未经甲方同意，乙方私下整体转租、转让所承租的房屋，甲方有权即时终止合同收回房屋；甲方允许乙方可根据经营需要寻求合作伙伴，合作经营。另外合同还约定乙方保证在教场中路139号院进门左首四层楼房中的第二层共8间房屋作为甲方单身职工宿舍之用；合同结束后乙方在院内加盖的所有固定建筑物归甲方所有。甲乙双方还对解除合同的情形进行了约定：乙方有未经同意转租、转借、拆改变动房屋结构及设施，损坏房屋合理期限未修复，逾期交租及其他费用累计达10天等行为的，甲方有权解除合同并收回房屋；甲方存在租赁房屋主体结构存在缺陷危及安全等行为的，乙方有权解除合同。另外乙方违约，甲方依约终止合同收回房屋，同时应支付合同总租金30%的违约金，并赔偿甲方全部损失；甲方违约乙方有权解除合同，并要求甲方赔偿相应损失；乙方逾期交纳租金，每逾期一天按原日租金的3倍支付滞纳金作为甲方损失；逾期交纳乙方负担费用，逾期一日按费用总额的20%支付滞纳金至实际付清之日止。合同签订当天新华五厂向实实在在公司交付了租赁物。后实实在在公司于2015年1月8日向新华五厂支付了2015年7月1日至2015年12月31日期间的租金40万元，于2015年12月17日支付了2016年1月1日至2016年6月30日期间的租金40万元，于2016年7月26日支付了2016年7月1日至2016年8月31日的租金133333.33元，并支付了3万元履约保证金。2016年7月25日实实在在公司向新华五厂支付了2015年4月-12月的水电费9633.06元，并在庭审结束后支付了2016年1月-7月的水电费8746.71元。另外，依据新华五厂于2016年1月25日向五华区城管监察大队出具的《申请》中载明“我厂前身是部队企业（7217工厂），始建于60年代初，教场中路139号厂房因年久失修，已形成危房存在很大安全隐患，安全通道无法正常使用，特申请将部分危房拆除、加固、重新装修，完善安全通道及安全防火设施”。另外，证人陆某作为新华五厂的副厂长，负责与实实在在公司进行业务对接。2016年8月9日实实在在公司与新华五厂副厂长陆某就租金支付方式进行沟通，陆某同意租金支付方式为两个月一付。实实在在公司自认新华五厂提交的证据中15、16、17页照片中反映出的是出租时租赁物的原状，17、18、19页照片中反映出的是房屋的现状，现租赁物除职工宿舍尚存外其他房屋已被拆除，并建设有钢结构的建筑物。实实在在公司陈述租赁物于2016年1月5日被新华五厂拆除，自认承租后仅对基础设施进行整修，现存的职工宿舍由双方使用，并未归还，其他的租赁物并未使用。新华五厂主张租赁物系实实在在公司拆除，且一直由实实在在公司使用。一审法院认为，实实在在公司、新华五厂均同意解除双方签订的涉案协议，依法予以确认。一、关于本诉。实实在在公司主张因新华五厂告知租赁物系危房，并将租赁物拆除导致实实在在公司没有房屋使用，依法应当退还履约保证金及全部租金。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”依据庭审查明的事实，新华五厂于签订涉案协议当天按约将涉案租赁物交付实实在在公司管理使用，交付后合同期内租赁物由实实在在公司占有、使用、管理。实实在在公司在租赁物被拆除后还于2016年7月26日支付了2016年7月1日至2016年8月31日的租金133333.33元，以及于2016年7月25日支付了2015年4月-12月的水电费9633.06元。实实在在公司明知租赁物被拆除并重新搭建钢结构建筑物导致原租赁物无法使用的情况下还向新华五厂支付租金，并在支付租金后再次就租金的支付方式进行沟通协调的行为与其所主张的租赁物系新华五厂拆除并导致无房使用的情形相矛盾，实实在在公司又未提交其他证据证明租赁物系危房以及租赁物系新华五厂拆除。另外结合合同的约定、合同履行情况以及新华五厂所主张的租赁物系实实在在公司拆除重建的观点，一审法院采纳新华五厂的主张，对实实在在公司的主张不予采纳。且实实在在公司至今未将租赁物交还，故其要求新华五厂退还租金933333.33元的诉请于法无据，一审法院不予支持。关于履约保证金，庭审中新华五厂愿意退还，一审法院依法予以确认。二、关于反诉。第一，在审理过程中实实在在公司于2016年10月28日已向新华五厂支付2016年1月1日至2016年7月31日止的水电费8746.71元，故对新华五厂要求支付的拖欠水电费的诉请不予支持。第二，关于支付租金的诉讼请求。本案中，实实在在公司支付租金至2016年8月31日，之后的租金并未支付，且至今并未将租赁物返还新华五厂，故实实在在公司应向新华五厂按照80万元/年的租金标准支付自2016年9月1日至房屋租赁合同解除之日止的租金。第三，关于新华五厂主张实实在在公司存在没有按期支付房租、水电费以及有转租行为和没有经过同意私自改变房屋结构的违约行为。1、关于实实在在公司未按期支付房屋是否构成违约。陆某作为新华五厂的副厂长，负责与实实在在公司进行业务对接，并在双方签订的房屋租赁合同中作为新华五厂的代表签字。陆某在2016年8月9日与实实在在公司的沟通过程中同意租金改为两个月一付，其行为系职务行为，后果应由新华五厂承担，故一审法院确认租金支付方式变更为两个月一付的约定对双方均有效，实实在在公司不存在未按期支付租金的违约行为。2、关于未按期支付水电费的主张，协议中并未约定水电费的支付时间，且该费用系新华五厂核算后向实实在在公司主张，庭审中新华五厂并未提交证据证明其主张过该费用，故对该项主张不予采纳。3、关于实实在在公司是否存在的转租行为的事实，新华五厂亦未提交确实充分的证据予以证明，故一审法院不予采纳。4、新华五厂自认其在配合实实在在公司申请中盖章时已知房屋被拆除的事实，但并未提出异议，故一审法院对新华五厂的主张（即实实在在公司存在没有经过同意私自改变房屋结构的违约行为）不予采纳。综上，实实在在公司并不存在新华五厂所主张的违约行为，新华五厂要求实实在在公司支付违约金于法无据，一审法院不予支持。第四，关于新华五厂要求实实在在公司将租赁物恢复至出租时的状态的诉请。如上文所述，一审法院采纳新华五厂关于租赁物系实实在在公司拆除重建的观点。按新华五厂所陈述的其是为了协助实实在在公司才在申请上盖章，新华五厂的该行为应认定为认可实实在在公司的拆除重建。现新华五厂要求将租赁物恢复原状于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定，判决：一、解除云南实实在在投资有限公司与云南新华印刷五厂于2014年12月26日签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议》，尚未履行的合同义务终止履行；二、云南新华印刷五厂于本判决生效后十五日内返还云南实实在在投资有限公司履约保证金3万元；三、云南实实在在投资有限公司于本判决生效后十五日内给付云南新华印刷五厂2016年9月1日至租赁合同解除之日止的租金（按照80万元/年的标准计算）；四、驳回云南实实在在投资有限公司的其他诉讼请求；五、驳回云南新华印刷五厂的其他诉讼请求。
二审审理期间，实实在在公司对一审判决确认的事实无异议。新华五厂认为一审判决确认2016年8月9日陆某同意租金支付方式变更为两个月一付有误，认为双方租赁合同就租金支付方式没有发生过变更。同时，新华五厂认为实实在在公司对本案涉案的场地存在擅自转租行为。二审中新华五厂申请证人潘某作证，证实其与实实在在公司针对涉案房屋、场地存在合作经营关系，在合作经营过程中因项目开发需要，项目合作方要求新华五厂出具了拆除涉案房屋的《情况说明》，现其与实实在在公司的合作经营关系仍在继续。新华五厂及实实在在公司对证人潘某的上述证言均无异议。本院确认，实实在在公司在取得租赁房屋及场地的使用权后，对上述房屋及场地与他人合作经营使用。同时对一审判决确认的法律事实本院依法予以确认。
综合双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：本案涉案租赁物是否存在导致合同目的不能实现的实质性瑕疵？实实在在公司在本案中是否有擅自转租及不按约定支付租金的违约行为？在解除双方租赁合同后实实在在公司是否应当将租赁物恢复原状？
本院认为，根据实实在在公司与新华五厂的租赁合同可以确认，本案租赁合同的标的物为新华五厂位于本市××区××中路××房屋及场地，同时本案证据已形成证据锁链，足以认定上述房屋及场地新华五厂已按合同约定交由实实在在公司使用，实实在在公司在使用过程中因与他人合作开发项目需要，在新华五厂的配合下将相关房屋按相关程序予以拆除，实实在在与他人合作开发项目仍在继续推进中。故本案涉案租赁物在新华五厂交付给实实在在公司使用时，并不存在导致合同目的不能实现的实质性瑕疵，故对实实在在公司请求返还租金的上诉请求本院不予支持。其次，根据新华五厂副厂长陆某的证言可以证实该厂与实实在在公司间的租金支付方式经其同意改为两个月一付。同时，根据证人潘某的证言证实其与实实在在公司间就本案涉及的房屋、场地存在合作开发的合作经营关系，故与新华五厂形成房屋、场地租赁关系的是实实在在公司，实实在在公司对本案承租房屋、场地不存在擅自转租的行为，故对新华五厂请求实实在在公司支付违约金的上诉请求本院不予支持。再次，新华五厂在租赁合同履行期间明知实实在在公司与他人合作经营开发相关项目后积极配合相关项目的推进，且该项目的开展已涉及他人权益，故新华五厂要求实实在在公司对涉案房屋和场地恢复原状的诉讼请求本院不予支持。
综上，上诉人实实在在公司及新华五厂的上诉请求与事实和法律规定相悖，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30461元，由上诉人云南实实在在投资有限公司承担17028元，由上诉人云南新华印刷五厂承担13433元。
本判决为终审判决。
审判长 韩宁宁
审判员 方 玲
审判员 邓林春
二〇一七年四月二十四日
书记员 殷 肖