广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第5799号
上诉人（原审原告）：广州电气装备集团有限公司，住所地广东省广州市越秀区大德路187号13楼。
法定代表人：蔡瑞雄，职务董事长。
委托代理人：罗国林、韩烨，系广东格林律师事务所律师及实习律师。
上诉人（原审第三人）：马么乃，男，1976年7月1日出生，回族，住青海省民和县。
被上诉人（原审被告）：庾宝伟，男，1958年4月24日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。
委托代理人：杨贵、卢然达，广东岭南律师事务所律师。
原审第三人：广州机电物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区大德路187号。
法定代表人：黄双全，职务董事长。
委托代理人：杨志华、黄陈扶，均系该司职员。
上诉人广州电气装备集团有限公司（以下简称电气装备公司）、马么乃因与被上诉人庾宝伟、原审第三人广州机电物业管理有限公司（以下简称机电公司）租赁合同纠纷一案，不服原广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第870号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市海珠区江燕路349号（首层）的房地产权属人是电气装备公司，建筑面积为303.96平方米。
2011年9月1日，电气装备公司（甲方）与庾宝伟（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在海珠区江燕路349号首层自编之二号的房屋出租给乙方作商业用途使用，建筑面积206平方米；甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：租期从2011年9月1日至2014年12月31日，其中2014年1月1日至2014年12月31日的租金为9923元/月，租金按月结算，由乙方在每月的第十日前按现金、支票付款方式缴付租金给甲方；乙方的权利义务为：1、依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金；……3、租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方，如需继续承租房屋，应提前90日与甲方协商，双方另行签订合同；（第八条）其他约定见补充协议；甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担；等。双方并签订了《补充协议》，《合同》第八条的其他约定为：1、甲方同意乙方根据自身经营实际情况需要，可对场地进行转租或分租经营。分租、转租场地及商铺由乙方直接管理，甲方对分租户不承担任何经济及法律责任；2、每月水电费、小区管理费由甲方先垫支，乙方接到交费通知，七天内向甲方缴付，逾期不缴付，按银行同期贷款利率双倍计息；3、所在街道、小区应收的清洁费、治安费等费用由乙方自行负责；4、由于甲方物业管理需要，乙方每月向甲方缴交的租金，其中壹仟贰佰元为物业管理费缴交给广州海德园物业管理有限公司外，其余为租金缴交给甲方；等。2014年8月31日，电气装备公司（甲方）与庾宝伟（乙方）签订《租赁合同补充协议（一）》，约定：自2014年9月1日开始，甲方物业管理费收取主体由“广州海德园物业管理有限公司”变更为“广州机电物业管理有限公司”；本补充协议未约定的其他事项，按照原合同约定执行；等。
2012年12月18日，庾宝伟（出租人、甲方）与第三人马么乃（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：（第二条）甲方同意将坐落在海珠区江燕路349号首层自编之二自编01房号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积83平方米；（第三条）甲乙双方协定的租赁期限为2013年1月1日至2014年12月30日，每月租金为8000元，租金按月结算，由乙方在每月的第7日前缴付租金给甲方；（第六条）甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金10天以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；（第七条）乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金；（第八条）其他约定⑷乙方能转租、分租需经甲方同意，租赁期满或未满经甲方同意后乙方转租、分租，甲方收取乙方一个月租金作手续费；等。
2015年4月20日，电气装备公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、庾宝伟向电气装备公司支付2014年6月和12月的租金共17446元（每月租金8723元）及违约金（以8723元为本金，6月份租金的违约金从2014年6月10日起算，12月份租金的违约金从2014年12月10日起算，每日按当月租金的2%计至庾宝伟实际付清该月租金之日止）；2、庾宝伟向电气装备公司支付2013年9月至12月的水费857.17元，电费5667.41元，小区管理费927.02元；2014年1月至12月的水电费、小区管理费5912.1元；2015年1-4月的水电费、小区管理费2936.2元及违约金（以上述所欠的水电费和小区管理费的总额16299.9元为本金，按银行同期贷款利率的两倍从2014年12月23日起计至庾宝伟实际支付上述费用之日止）；3、庾宝伟向机电公司支付2014年6月份和12月份的物业管理费2400元（1200元/月）；4、庾宝伟和马么乃共同向电气装备公司支付2015年1月1日至庾宝伟实际交付涉案房屋自编01号房屋之日的占有使用费（按广州市房地产租赁管理所公布的该地段商铺租金标准每月8300元计算）；5、庾宝伟和马么乃按现状立即向电气装备公司返还涉案房屋中的自编01号房屋并连带承担因无权占有造成的电气装备公司不能将其他两间房屋整体出租给他人的损失（按电气装备公司与他人签订的租赁意向书中的租金标准每月12300元计算，从2015年1月1日计至实际交付房屋之日止）；6、判令庾宝伟承担本案诉讼费用。
一审期间，为证实自己的主张，电气装备公司提交了如下证据：1、《江燕路349号首层后座自编之二平面图》，其中涉案自编01号房屋居中，旁边有包子店30平方米和美容院93平方米；2、电气装备公司2015年1月8日向庾宝伟发出的《关于限期腾退房屋的通知书》及快递单、妥投证明（载明：因人已他往未妥投）；3、电气装备公司在涉案房屋处张贴《关于限期腾退房屋的通知书》的照片复印件；4、电气装备公司于2014年12月25日向庾宝伟发出的《关于催缴租金、管理费、水电费的函》及快递单、妥投证明（载明为退回）；5、电气装备公司于2015年1月28日向庾宝伟发出《律师函》及快递单、妥投证明（载明拒收）；6、电气装备公司向马么乃发出的《律师函》及快递单、妥投证明；7、马么乃门面经营照片的复印件；8、广州市房地产租赁管理所发布的《2014年广州市房屋租金参考价》，涉案房屋所在地段为100元/平方米/月；9、物业租赁意向书；10、南石头街催缴房屋租赁税通知；11、电气装备公司制作的《2013年9月1日至2013年12月31日水费、电费等费用分配表》及《2013年9月-12月水电费通知单》；12、2013年9月至2013年12月代收单位出具的电气装备公司向第三方缴纳水电费、小区物管费的缴费发票。庾宝伟质证表示：证据1平面图显示电气装备公司出租给庾宝伟时也是分三个店面，庾宝伟承租后没有改变格局；证据2、3的真实性不予认可，庾宝伟并没有收到此份通知，但庾宝伟一直有要求次承租人马么乃腾房；因为电气装备公司也向第三人马么乃提出了腾房的通知，并且要求庾宝伟不要再收取租金和与马么乃续签合同，导致庾宝伟没有及时起诉马么乃腾房，导致后面的损失不断的增大；证据4庾宝伟没有收到，对其真实性不予认可；证据5庾宝伟没有收到，真实性不予认可；证据6为电气装备公司向马么乃发出的，庾宝伟并未知道此事，也证明电气装备公司已经介入此事，电气装备公司单方向马么乃要求腾房；证据7庾宝伟没有看到张贴出来的《律师函》，而且这也是电气装备公司向马么乃发出的；证据8的真实性、合法性和关联性均没有异议，租金以租赁合同为准；证据9的真实性、合法性和关联性均不予认可；证据10与本案无关；证据11的真实性、合法性和关联性均不予认可；证据12与本案无关。机电公司和马么乃均表示对电气装备公司提交的全部证据的真实性、合法性和关联性均没有异议。
庾宝伟就其抗辩意见还提交以下证据：1、电气装备公司于2014年6月24日出具的2014年6月租金8250元发票、2015年5月4日出具的2014年12月的租金8723元发票；广州海德园物业管理有限公司于2014年6月24日出具的2014年6月管理费1200元的发票、机电公司于2015年5月5日出具的2014年12月管理费1200元的发票；2、庾宝伟与何其林签订的《广州市房屋租赁合同》（自编02铺，出租面积为30平方米，经营面包店），庾宝伟与欧阳茵签订的《广州市房屋租赁合同》（自编01东侧，出租面积为48.5平方米，经营美容院）；3、庾宝伟2014年11月11日向01铺兰州铺、02铺发出的通知；4、庾宝伟与机电公司工作人员何伟彬的电话录音文本及光盘，何伟彬名片；5、电气装备公司出具的庾宝伟已支付2014年1月至12月的管理费发票（463.54元/月），电气装备公司于2014年8月21日出具的庾宝伟补交2014年1月至7月的租金差额3311元的发票，庾宝伟支付2014年5月至10月的电费、水费发票，2014年1月至4月的电费、水费发票，2014年11月、12月的电费、水费发票。电气装备公司和机电公司质证表示：对证据1的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可；对证据2、5的真实性、合法性、关联性均没有异议；对证据3、4的真实性、合法性、关联性均不予认可。马么乃质证表示庾宝伟提交的证据中有其签名的予以确认，其他证据与其无关，其不清楚。
电气装备公司于2015年4月13日提起本案诉讼。诉讼中，电气装备公、庾宝伟确认：涉案场地交付给庾宝伟时已间隔成三个空间；租赁合同期限届满后，双方没有续签合同。电气装备公、庾宝伟和马么乃一致确认：马么乃承租的是涉案的自编01号房，面积为83平方米。电气装备公司表示：本案中只要求庾宝伟和马么乃交付自编的01号房屋，庾宝伟出租给美容院和面包店的场地电气装备公司另案主张；电气装备公司主张的第二项诉讼请求中的水电费没有原始的抄表记录，是电气装备公司自行计算出来的，小区管理费是每月按电气装备公司与第三方合作代缴水电费的全部房屋的总面积缴纳的管理费为基数，庾宝伟承租面积所占比例计算所得的；电气装备公司主张的第五项诉讼请求的损失是指庾宝伟承租的206平方米减去马么乃承租的83平方米后123平方米的损失。
原审法院认为：电气装备公司和庾宝伟所签订的《广州市房屋租赁合同》、《补充合同》及《租赁合同补充协议（一）》均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应按合同约定履行义务。
关于合同履行情况的问题。庾宝伟承租涉案场地后又将其中自编01号房屋出租给马么乃，现自编01号房屋由马么乃使用的事实，原审法院予以确认。电气装备公司、庾宝伟和马么乃一致确认涉案的自编01号房面积为83平方米，故对该事实，原审法院也予以确认。电气装备公司、庾宝伟约定的租赁合同期限届满后，双方并未签订续租的合同，现电气装备公司要求庾宝伟及马么乃按现状腾空交付自编01号房屋，合法有理，原审法院予以支持。庾宝伟认为腾房义务人只是马么乃的意见，依据不足，原审法院不予采纳。电气装备公司要求庾宝伟按100元/平方米/月×83平方米=8300元/月的标准支付从2015年1月1日起（即租赁期届满后）至庾宝伟实际交付自编01号房屋之日止的房屋使用费，合法合理，原审法院也予以支持。庾宝伟认为房屋使用费应由马么乃承担的意见依据不足，原审法院不予采纳。按照电气装备公司、庾宝伟诉讼中一致确认的事实：电气装备公司将涉案场地交付给庾宝伟时已间隔成三个空间，同时根据电气装备公司提交的证据1，原审法院确认涉案的自编01号房屋位于租赁场地的中部，其他两个空间并不相连的事实。现第三人马么乃使用的房屋是涉案场地中部的83平方米，而电气装备公司表示庾宝伟出租给美容院和面包店（即另两个空间）的场地其另案主张，因此电气装备公司主张因庾宝伟和马么乃无权占有造成其不能将其他两间房屋整体出租的意见，依据不足，原审法院不予采纳。电气装备公司据此要求庾宝伟和马么乃赔偿损失的意见，缺乏依据，原审法院不予支持。
关于庾宝伟尚欠租金及违约金的问题。据合同约定，从2014年1月至2014年12月庾宝伟每月向电气装备公司应付的租金为9923元，其中1200元为管理费，故庾宝伟每月应向电气装备公司缴纳的租金为8723元。电气装备公司认为庾宝伟尚欠2014年6月及12月的租金，对此庾宝伟已提交电气装备公司于2014年6月24日出具的庾宝伟缴纳2014年6月租金8250元及电气装备公司于2015年5月4日出具的12月租金8723元的发票，故对庾宝伟已缴纳上述租金的事实，原审法院予以确认。庾宝伟还举证证明其已补交了2014年1月至7月的租金差额3311元（即每月租金差额为473元），对此电气装备公司也予以确认，故庾宝伟已足额缴纳了2014年6月的租金（8250元＋473元=8723元），现电气装备公司要求庾宝伟支付2014年6月和12月租金的意见，缺乏依据，原审法院不予支持。合同约定，每月租金在当月十日前支付，由于庾宝伟逾期缴纳2014年6月及12月的租金，故电气装备公司主张庾宝伟支付逾期缴纳租金的违约金，符合合同约定，原审法院予以支持，但违约金的起算时间应从当月的11日开始计算，其中2014年6月的违约金计至2014年8月21日，2014年12月的违约金计至2015年5月4日，且违约金总额应以两个月的租金总额为限。庾宝伟抗辩违约金不能超过本金的30%，该意见缺乏依据，原审法院不予采纳。
关于物业管理费问题。由于合同中约定庾宝伟向广州海德园物业管理有限公司及从2014年9月起向机电公司缴交物业管理费1200元/月，电气装备公司要求庾宝伟向机电公司支付2014年6月的物业管理费的意见，缺乏依据，原审法院不予采纳。诉讼中，庾宝伟已提交广州海德园物业管理有限公司和机电公司出具的庾宝伟支付2014年6月和12月的物业管理费发票，故电气装备公司要求庾宝伟向机电公司支付2014年12月物业管理费的请求庾宝伟已经实际履行，电气装备公司仍坚持该请求，原审法院予以驳回。
关于水电费、小区管理费的问题。合同中约定“每月水电费、小区管理费由电气装备公司先垫支，庾宝伟接到交费通知，七天内向电气装备公司缴付”，电气装备公司主张庾宝伟没有支付2013年9月至2015年4月10日的水电费和小区管理费，但电气装备公司又确认庾宝伟提交的2014年1月至12月的水电费和小区管理费发票，故对庾宝伟已经支付2014年1月至12月水电费和小区管理费的事实，原审法院予以确认。庾宝伟自认其没有支付2013年9月至12月的水电费和小区管理费，故对该事实，原审法院也予以确认。电气装备公司制作的《2013年9月1日至2013年12月31日水费、电费等费用分配表》及《2013年9月-12月水电费通知单》没有列明上述期限的水电费计算方式，电气装备公司也未能提交原始的抄表记录，故电气装备公司主张庾宝伟支付2013年9月至12月的水费为857.17元，电费为5667.41元的意见，证据不足，原审法院不予采纳。电气装备公司要求庾宝伟支付上述期限水电费6524.58元的意见，依据不足，原审法院也不予支持。电气装备公司没有举证证明其已垫付2015年1月1日至4月10日的水电费和小区管理费，故其要求庾宝伟支付该期间的水电费、小区管理费，依据不足，原审法院不予支持。电气装备公司要求庾宝伟支付2013年9月至12月的小区管理费927.02元，庾宝伟表示对计费标准有异议，认为是电气装备公司随意收取的，但根据庾宝伟提交的证据5中2014年1月至12月的管理费发票载明的数额，每月的小区管理费数额应为463.54元，故庾宝伟的上述抗辩意见依据不足，原审法院不予采纳。电气装备公司主张庾宝伟支付上述期间的小区管理费为927.02元是其行使处分权，并无不当，原审法院予以支持。庾宝伟逾期缴付，电气装备公司要求庾宝伟按银行同期贷款利率双倍计息符合合同约定，原审法院也予以支持。电气装备公司没有举证证明何时通知庾宝伟缴纳小区管理费，故电气装备公司主张从2014年12月23日起计算庾宝伟逾付小区管理费的违约金，依据不足，原审法院不予支持，该违约金应以927.02元为本金，从电气装备公司提起本案诉讼时起计为宜，且总额应以927.02元为限。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二、第二百三十五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条之规定，作出如下判决：一、庾宝伟和马么乃在本判决生效之日起10日内，按现状向广州电气装备集团有限公司腾空交付广州市海珠区江燕路349号首层自编之二自编01号房；二、庾宝伟在本判决生效之日起10日内，向广州电气装备集团有限公司支付逾付2014年6月及12月租金的违约金（以每月租金8723元为本金，每日按本金的2%计算，从当月的11日开始计算，其中6月份的违约金计至2014年8月21日，12月的违约金计至2015年5月4日，上述违约金总额以17446元为限）；三、庾宝伟在本判决生效之日起10日内，向广州电气装备集团有限公司支付2013年9月至12月的小区管理费927.02元及违约金（以927.02元为本金，按银行同期贷款利率的两倍计算，从2015年4月13日开始计至庾宝伟实际清偿927.02元之日止，总额以927.02元为限）；四、庾宝伟在本判决生效之日起10日内，向广州电气装备集团有限公司支付从2015年1月1日起至庾宝伟实际交付广州市海珠区江燕路349号首层自编之二自编01号房之日止的房屋使用费（按8300元/月的标准计算，从2015年1月1日起至本判决生效之日止的房屋使用费在本判决生效之日起10日内付清，之后的房屋使用费在每月月底前付清）；五、驳回广州电气装备集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4129，由庾宝伟负担2188元，由广州电气装备集团有限公司负担1941元。上述受理费已由广州电气装备集团有限公司预交，广州电气装备集团有限公司同意庾宝伟在履行判决时将其应负担的受理费直接支付给广州电气装备集团有限公司。
判后，上诉人电气装备公司、马么乃不服原审判决，均向本院提起上诉。
电气装备公司上诉称：我司没有在本案中要求庾宝伟和马么乃腾空自编02和03号，是基于马么乃至今仍侵占自编01号房屋。我司同意将自编02号、03号房屋另案主张收回，是基于自编OI号房屋被马么乃侵占的事实。事实上，我司已与案外人签订《物业租赁意向书》，待庾宝伟租赁期满，就立即将自编01号、02号和03号房屋以100元／平方米的价格整体出租，之所以至今仍未将三间房屋整体出租，直接原因就是庾宝伟和马么乃的侵占行为。我司的租金利益损失不仅包括涉案房屋，也包括自编02号和03号房屋。我司和庾宝伟并没有在合同中约定支付租金和管理费的交易顺序上，是“先付款，再开发票”，庾宝伟一直未举出任何其已经付款的证明。我司于2014年6月向庾宝伟预开了2014年6月的发票，但庾宝伟至今未支付2014年6月的租金和管理费9923元。一审法院在庾宝伟没有举证证明，我司也未确认其已经支付的情况下判定其已经支付2014年6月租金，违背了客观事实。我司与庾宝伟在《广州市房屋租赁合同》第七条约定：逾期交付租金的，每逾期一日，乙方（庾宝伟）须按当月租金额的2%向甲方（我司）支付违约金。《合同法》中对违约金过高的限制权，是以承担违约金一方提出请求予以减少的请求为基础的，而一审中，庾宝伟主张违约金不能超过本金的30%的主张没有法律依据，一审法院也未采纳。在庾宝伟没有提出任何关于违约金过高要求降低的情况下，一审法院裁判庾宝伟承担逾期支付租金的违约金应以两个月违约金总额为限、小区管理费的逾期违约金应以927.02元为限，违背当事人的约定，也与法律规定不符。综上所述，上诉请求1.维持一审判决第一、五项，2.撤销一审判决第二、三、四、项，并依法予以改判支持我方的原审的全部诉求。
被上诉人庾宝伟答辩称：我方在合同租赁期间我方通过转账或者现金的方式支付每月租金和管理费，电气设备公司向我方出具发票。一审中我方提交的由其2014年6月24日出具的发票证实我方已缴纳该月租金和管理费。根据租赁合同及补充协议约定，我方可以租赁房屋进行转租与分租。我方承租案涉房屋后在未改变原来格局的情况下，三间商铺分别租赁给马么乃经营兰州拉面（自编1号铺）、欧阳茵经营美容院（自编02号铺）、吴其林经营面包店自编03号铺）。合同期满前，我方已要求三租户进行腾房，吴其林退了自编03号铺后我方及时告知了电气设备公司，要求将钥匙交回，但其称让我方自行保管。该铺至今空置，租金损失是电气设备公司不行使自己的权利而导致，该铺租金损失应由其承担。自编02号铺，合同期满后，我方己要求欧阳茵腾退房屋，欧阳茵称会与电气设备公司协商，后欧阳茵告知我方，其已向电气设备公司缴纳了该房屋的使用费，该铺是经电气设备公司同意欧阳茵使用并已收取了租金，欧阳茵再次要求我方承担该租金无事实和法律依据。我方2014年6月24日的租金发票可以证实我方于6月24日前已经缴纳了6月份的租金，即使我方延迟缴纳租金，但违约金也只是从6月11日计算至6月23日共13日，6月份租金的违约金应为2267.98元，一审判决对此计算有误。合同期满后，我方与电气设备公司协商要求以保证金抵扣2014年12月份的租金，对方不置可否，我方以为对方已经同意进行抵扣，在电气设备公司提起诉讼后，我方主动向电气设备公司缴纳了12月份租金，我方没有恶意拖欠租金的行为，而且迄今对方仍未退还我方缴纳的保证金，要求我方据此承担违约责任不公，请二审法院改判。至于2013年9月份至12月份的水电费及管理费缴纳情况，由于电气设备公司要求我方支付的数额与抄表数计算得出的数额相差较大，我方要求对方提供详细的抄表度数及单价，并做出解释，至今对方仍未向我方作出合理的解释。故我方并不存在违约行为。对方很不诚信，合同期满前一个月，对方告知我方租金将升为每个月185元／平方米，最低每月150元／平方米。但对方称与案外人签订了意向书，而且是以每月l00元/平方米向案外人出租涉案房屋。另合同期满后，马么乃不愿意腾房，我方要求机电设备公司采取措施促使马么乃交回房屋。上诉人称他们会处理，我方相信对方会进行处理，故未及时起诉马么乃要求其腾房，但事后电气设备公司却只向我方提起了诉讼，要求我方承担所有的损失。电气设备公司一审后一直表示愿意与我方协商，不会上诉，故我方未提起上诉，但对方却不诚信地上诉了。电气设备公司要求的违约金明显过高，法院应予以适当减少。我方请求法院对其违约金请求高于造成损失百分之三十部分予以驳回并改判。本案中的腾房义务人是次承租人马么乃，逾期腾房发生的房屋占有使用费，应由马么乃承担，而不应由我方承担。本案诉讼费用应当由电气设备公司承担。
马么乃答辩称：我方找不到房子，要求继续租赁自编01号铺。
原审第三人机电公司述称：同意电气设备公司的上诉意见。
马么乃上诉称：我方于2013年1月1日至2014年12月30日期间使用房屋系合法使用。电气设备公司主张其多次向我方发通告，我方亦不予否认。但电气设备公司和庾宝伟于2015年1月28日经过协商之后，口头同意我方续租房屋。因为庾宝伟在原合同即将届满之时方才将电气设备公司系实际房主，且该房主不允许其继续承租的事实告知我方，并催促我方限期搬出。然而庾宝伟在原合同期间届满之前一直口头承诺让我方能够续租下去，到期就续签合同。我方在如此短的时间找到合适的铺面以及再投资一笔费用装修店铺、交纳进场费、租金等必要费用，无疑是巨大的打击。所以在2015年3月左右我方与电气设备公司达成口头协议，其允许我方继续承租下去，原合同继续有效。综上所述，上诉请求：我方继续租赁涉案房屋或等待我方另寻场地后再搬迁。
电气设备公司答辩称：我方意见与上诉意见一致。
庾宝伟答辩称：我方意见同答辩意见，马么乃的上诉请求没有事实和法律依据，合同已经到期一年了，足够对方找到其他商铺搬迁，而且对方至今未缴纳管理费、水电费等一切相关费用，马么乃应当承担相应的损失。
机电公司述称：同意电气设备公司意见。
经审查，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：本案二审的争议焦点为庾宝伟在占有涉案商铺期间应当向电气设备公司所缴纳的具体费用金额以及马么乃是否有权继续承租涉案商铺。
电气设备公司上诉要求庾宝伟、马么乃赔偿因二人无权占有自编01号房屋造成其不能将其他两间房屋整体出租导致的租金损失，一审期间，电气装备公司、庾宝伟均确认电气装备公司将涉案场地交付给庾宝伟时已间隔成三个空间（自编01、02、03号商铺），涉案的自编01号房屋位于租赁场地的中部，自编02、03号商铺并不直接相连且由案外人承租。由于电气装备公司一审期间明确表示庾宝伟出租给美容院和面包店（即自编02、03号商铺）的场地其会另案主张，原审法院据此认定电气装备公司主张因庾宝伟和马么乃无权占有造成其不能将其他两间房屋整体出租的意见依据不足并驳回电气装备公司要求庾宝伟和马么乃赔偿损失的意见，并无不当，本院予以维持。电气设备公司该上诉主张并无依据，本院不予采纳。至于自编02、03号商铺的租金，电气设备公司可另案主张，本院不予调处。关于电气装备公司上诉主张庾宝伟尚欠2014年6月租金的问题，由于双方签订的租赁合同约定庾宝伟以现金、支票付款方式向电气装备公司缴纳租金，而庾宝伟一审期间提交其已经缴纳的一系列租金、管理费发票证明其已经交租，电气装备公司并未就此提出异议，说明电气装备公司认可庾宝伟缴纳费用后在向其开具相应发票的方式是操作惯例，电气装备公司上诉主张庾宝伟并未实际缴纳2014年6月租金，但无法解释庾宝伟如何在未缴纳租金的情况下能够取得该月发票，原审法院依据庾宝伟提供的2014年6月租金发票以及其补缴2014年1月至7月的租金差额3711元，并且电气装备公司对此予以确认的事实，认定庾宝伟已经缴纳该月租金并无不当，本院予以维持。电气装备公司该上诉主张不能成立，本院不予采纳。由于庾宝伟有拖欠2014年6月及2014年12月租金行为，原审法院根据合同条款判令庾宝伟承担逾期支付这两个月的违约金并以不超过这两个月租金本金为限，符合相关法律规定，电气装备公司上诉主张原审法院判令庾宝伟逾期支付2014年6月及2014年12月租金的违约金总额不超过本金以及庾宝伟逾期支付2013年9月及2013年12月小区管理费的违约金总额不超过927.02元的做法有误，但未能举证证明其这两个月的违约金不足以弥补这两个月损失的证据以及庾宝伟逾期支付2013年9月及2013年12月小区管理费造成的损失大于927.02元的证据，故本院对该上诉主张不予采纳。
电气装备公司与庾宝伟签订的涉案房屋租赁合同已于2014年12月31日到期，电气装备公司据此要求庾宝伟及马么乃腾空交付广州市海珠区江燕路349号首层自编之二自编01号房于法有据，马么乃上诉主张其曾与电气装备公司口头达成续租协议，但电气装备公司对此不予确认，马么乃也未能提供证据证明该事实的存在，马么乃要求续租该房屋并无依据。由于庾宝伟未对原审判决提出上诉，故本院对其在答辩状中提出的异议不予审查。
综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4229元，由上诉人广州电气装备集团有限公司负担4129元，上诉人马么乃负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁淑敏
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 宋德光
邝伟贤