西藏自治区拉萨市城关区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）藏0102民初1540号
原告(反诉被告)：西藏银华实业发展有限公司，住所地拉萨市。
法定代表人：陈银华，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：李春伟，北京市盈科（拉萨）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗布白玛，北京市盈科（拉萨）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：康铁，男，汉族，四川省大英县人，经商，现住拉萨市堆龙德庆县。
委托诉讼代理人：次仁顿珠，北京市大成（拉萨）律师事务所律师。
2017年9月25日我院立案受理了原告西藏银华实业发展有限公司（以下简称银华公司）与被告康铁房屋租赁合同纠纷一案。我院依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李春伟，被告委托诉讼代理人次仁顿珠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
银华公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《环球大厦房屋租赁合同》于2016年8月23日解除；2.被告向原告支付租金68820元、物业服务费2643元、占用费51966元、违约金35498元，共计158927元；3.被告承担本案案件受理费。事实与理由：2014年4月5日，双方签订了《环球大厦房屋租赁合同》，约定将地上一层部分租赁给被告使用，并约定了相关权利义务。后原告按约交付房屋，被告未如约支付相关租金。2016年5月6日双方在法院主持下进行调解，调解书生效后被告仍未履行相关义务，原告申请强制执行后，才收回房屋。执行后，被告仍未支付调解之后产生的租金及物业费，并占用房屋直至2016年9月29日。双方多次协商未果，为维护原告合法权益诉至法院。
康铁辩称：原告名称与合同上的名称不一致，且租金部分的诉讼时效已过。原告在解除合同时应提前通知被告，原告在未履行通知义务的前提下，解除合同属于违法行为。主张的物业费和两倍占有使用费无法律依据。
被告（反诉原告）康铁向本院提出诉讼请求：1.反诉被告立即返还反诉原告租赁保证金100000元；2.反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2014年4月5日双方签订了《环球大厦房屋租赁合同》，反诉被告将环球大厦一层部分出租给反诉原告使用。合同签订后反诉被告向反诉原告收取了100000元租赁保证金，现房屋已通过法院强制执行的程序由原告收回，但并未将100000元保证金予以扣除，故依法提起反诉。
原告（反诉被告）银华公司辩解，反诉原告的反诉请求无相应的法律和事实依据，应当依法予以驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人提交证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.《环球大厦房屋租赁合同》一份，原告用于证实此前与被告之间存在房屋租赁合同关系，合同对租金、水电费、物业费的标准进行了约定的事实，被告对该证据予以认可。从证据上看系原件，所载明的内容与原告欲要证明的内容一致，故对该证据本院予以采信；2.（2016）藏0102民初336号民事调解书一份，原告用于证实被告欠付租金、水电费、物业费等事实，被告对该证据予以认可。该证据虽系复印件但经本院与原件核对后，对其真实性予以采信，但仅凭该证据并不能证实案涉租赁合同已解除的事实，故对其证明目的本院不予采信。3.（2016）藏0102执549号执行裁定书，原告用于证实被告在调解书生效后未履行调解书载明的义务并继续拖欠租金的事实，被告对该组证据的真实性予以认可，对其证明目的不予认可。本院对该证据的真实性予以采信且该证据体现的内容与其主张的内容相符的，故对该证据的证明目的本院亦予以采信；4.收据两份，被告用于证实约定的租金支付时间，原告对该证据真实性予以认可但对其证明目的不予认可。从证据上看均系原件，且收据载明的内容与被告欲要证实的内容相互一致，故对该组证据本院予以采信；5.收据一张，被告用于证实其在签收调解书之后仍在继续履行支付义务的事实，原告对该证据的真实性予以认可。证据系原件且证据载明的事实能够达到被告欲要证明的目的，故对该证据本院予以采信。6.2014年3月25日租赁保证金收据一张，康铁用于证实其向银华公司支付了租赁保证金100000元的事实，被告对该事实予以认可，但认为不应当返还该笔费用。从证据上看均系原件，且与原告所主张的事实能够相互印证，故对该组证据本院予以采信，
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年4月5日银华公司作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的康铁签订《环球大厦房屋租赁合同》，合同主要约定，甲方将位于环球大厦的地上一层自西向东第二间，面积为125平方米房屋租赁给乙方使用，租赁用途为餐饮，租赁期限自2014年4月5日至2022年4月4日止，租金为150元/月/平方米，月租金为18750元，每一个月为一个付租期。物业服务费标准为4.5元/月/平方米，每月为562.5元，水费2.5元/吨、电费1.2元/度的标准，按实际发生的数额支付。合同还约定合同签订当日乙方须向甲方支付100000元作为租赁保证金。租赁保证金用于担保乙方履行本合同及物业服务相关的责任和义务。甲方在收到乙方支付的租赁保证金后向乙方开具相应的收据。合同还对房屋装修维修、返还状态、违约赔偿等内容进行了约定。在签订合同后银华公司依约将房屋交付给康铁使用。2016年1月28日银华公司作为原告将康铁诉至我院，我院于2016年5月6日下发（2016）藏0102民初336号民事调解书,上主要载明，继续履行双方之间的租赁合同，并由被告康铁向原告支付相关费用，若康铁未严格按照约定履行付款义务，则原告有权立即解除双方之间的租赁合同等内容。该调解书发生法律效力后，银华公司于2016年8月23日向本院申请强制执行，我院于2016年9月29日下发（2016）藏0102执549号执行裁定书，并对相关扣押物品进行评估后做价26200元，用于折抵房租。同时将租赁物返还给银华公司。
2014年3月25日康铁向银华公司支付了租赁保证金100000元，2014年9月25日向银华公司支付了2014年7月5日至2014年10月4日期间的房屋租金共计56250元，2014年11月25日向银华公司支付了2014年10月4日至11月4日期间的租金18750元。2016年7月8日向银华公司支付13000元。
另查明，原告在2016年1月21日前的名称为西藏银华工贸有限公司，于2016年1月21日将名称变更为西藏银华实业发展有限公司。
本院认为，原告西藏银华实业发展有限公司作为出租方与作为承租方的康铁签订的《环球大厦房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告作为出租方已按照合同约定履行了交付房屋的义务，被告作为承租方理应履行支付租金的主要义务。本案中原告银华公司主张案涉租赁合同应于2016年8月23日解除，但（2016）藏0102民初336号民事调解书仅载明：”在被告康铁未按照调解协议履行相关付款义务时原告享有单方解除权。”按照相关法律规定，行使单方解除权的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。而被告康铁辩解其未收到任何解除通知。虽然案涉租赁物已通过强制执行的程序被原告收回，但并不意味着案涉租赁合同已经解除。而原告作为主张方也未提交任何证据证实在单方解除条件成就时其向被告作出了解除合同的意思表示，截止本案开庭审理前，案涉租赁合同并未解除。但在庭审中经双方合意，均同意解除案涉租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。原被告双方合意解除合同符合相关法律规定，本院确认双方之间的房屋租赁合同应于2017年11月7日（第一次开庭时间）解除，故原告要求被告支付自2016年5月15日至2016年8月22日属于租赁期间内的租金68820元的诉请，本院依法予以支持。针对原告要求被告支付自2016年8月23日至2016年9月29日期间的占有使用费的诉请，因该阶段双方之间仍然属于租赁关系，产生的费用应为租金，而原告主张占有使用费无相应的事实和法律依据，故对该期间的占有使用费，本院依法不予支持。而2016年9月29日原告已经通过申请强制执行的方式将案涉房屋全部收回，故2016年9月29日起，被告康铁未再继续使用案涉房屋，并不存在被告继续占用使用的情形，因此对原告主张的占有使用费，本院依法不予支持。针对被告康铁辩解，原告主张的租金已经过了诉讼时效的意见，本院认为，原被告双方虽在租赁合同中对租金的支付方式进行了明确约定，但庭审中均认可双方在合同实际履行过程中没有严格按照合同约定的租金缴纳期限进行履行，因此根据相关法律规定本院认定，双方在实际履行合同的过程中对租金的缴纳期间进行了变更，变更之后视为双方对租金的缴纳期间没有进行明确约定，依据合同法第二百二十六条规定，对支付期限没有约定或约定不明确的，租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付。本案中的租赁期限超过1年，故本案涉及的未交部分的租金应当于2017年4月4日（1年届满之日）时缴纳，故案涉租金的诉讼时效应当从2017年4月5日开始起算，现原告起诉的时间（2017年9月25日）未超过法律规定的诉讼时效期间，本院认定案涉租金的诉讼时效未过，对被告诉讼时效已过的辩解意见依法不予采信。针对原告要求康铁支付自2016年5月15日至2016年9月29日期间的物业服务费2643元的诉请，本院认为，双方在合同中明确约定了物业费的标准，且原告收回房屋的时间为2016年9月29日，在原告收回房屋之前案涉房屋仍由康铁实际使用，理应支付在此期间产生的相关费用，故对原告的该项诉请，本院依法予以部分支持，即2456.25元（具体计算方式：（562.5元×4个月）＋（562.5元÷30天×11天）＝2456.25元）。针对被告辩解原告不具备收取物业费用相关资质的意见，本院认为，在双方签订合同时被告并未对其资质提出任何异议，且合同已明确约定了支付物业费用的相关事宜，理应按照合同约定履行支付义务，故对康铁的该辩解意见，本院依法不予采信。针对银华公司要求康铁支付违约金35498元的诉请，本院认为，被告应当在2017年4月4日之前缴纳案涉租金，但至今仍未缴纳，该行为属于违约行为，理应承担相应的违约责任。但原告主张的违约金超过了损失的30%，故对该项诉请，依法予以部分支持即71276.25元×30%＝21382.88元。
针对反诉原告康铁要求反诉被告银华公司返还租赁保证金100000元的诉请，其主张在合同已解除，案涉房屋已被收回且银华公司分别主张了欠付租金及相关违约责任的情况下，应当退回租赁保证金。对此银华公司辩解，按照双方签订的合同约定在康铁未如期返还租赁物的情况下，保证金应归其所有。对此本院认为，根据康铁的提交的收据能够确认康铁确实向银华公司缴纳了100000元保证金的事实，虽然双方在合同第18.4.1条中约定了乙方（康铁）未能在甲方书面通知的最后接受期限之日起的5日内办理房屋交接手续的，甲方（银华公司）有权单方面解除合同。甲方接触合同的，租赁保证金归甲方所有。但整个庭审中银华公司未提交任何证据证实其已经向康铁下发书面通知的事实。合同第18.4.6条有约定，逾期返还房屋的，租赁保证金归甲方所有。但双方之间的租赁合同于2017年11月7日才解除，在合同尚未解除的情况下也不存在逾期返还租赁房屋的问题，综上，本院认为反诉原告康铁要求返还租赁保证金100000的诉请，于法有据，本院依法予以支持。
综上所述，本院确认双方之间签订的《环球大厦租赁合同》于2017年11月7日解除；对原告要求被告支付租金68820元的诉请，本院依法予以支持；对原告要求被告支付物业服务费2643元的诉请，仅支持2456.25元；对原告要求被告支付违约金35498元的诉请，仅支持21382.88元。对原告要求被告支付占用使用费51966元的诉请，本院依法不予支持。对反诉原告要求反诉被告返还保证金100000元的诉请，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认2014年4月5日西藏银华实业发展有限公司与康铁签订的《环球大厦房屋租赁合同》（一层）于2017年11月7日解除。
二、康铁于本判决生效之日起十五日内向西藏银华实业发展有限公司支付租金68820元。
三、康铁于本判决生效之日起十五日内向西藏银华实业发展有限公司支付物业服务费2456.25元。
四、康铁于本判决生效之日起十五日内向西藏银华实业发展有限公司支付违约金21382.88元。
五、西藏银华实业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向康铁返还租赁保证金100000元。
六、驳回西藏银华实业发展有限公司的其他诉讼请求；
本诉案件受理费3478.54元（原告已预交），由原告西藏银华实业发展有限公司负担1450.44元，被告康铁负担2028.09元。反诉案件受理费1150元，由反诉被告西藏银华实业发展有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于西藏自治区拉萨市中级人民法院。
审判长 索朗德吉
审判员 索朗德吉
审判员 索朗普支
二〇一八年三月十九日
书记员 扎西央宗