广东省佛山市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n?＼n(2014)佛中法民一终字第203号＼n上诉人（原审原告）罗厚洪，男，汉族，1956年7月28日出生，住广东省佛山市顺德区乐从镇沙滘东村振东一路二巷12号，公民身份号码440623195607283118。＼n委托代理人关仕平，广东广立信律师事务所律师。＼n委托代理人刘伟文，广东广立信律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）佛山市顺德区中航万科房地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区陈村镇潭洲村委会登洲工业区二路8号万科水晶花园58号楼113铺，注册号440681000182095。＼n法定代表人周卫军。＼n委托代理人徐秋文，广东南岭律师事务所律师。＼n委托代理人王志平，男，汉族，1985年7月7日出生，住广东省广州市天河区黄埔大道西668号。＼n上诉人罗厚洪因与被上诉人佛山市顺德区中航万科房地产有限公司（以下简称万科公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法陈民初字第432号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。＼n原审法院经审理，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、万科公司应于判决发生法律效力之日起六十日内修复罗厚洪位于顺德区陈村镇潭洲村委会登洲工业区万科水晶城51号楼101单元房屋的后庭院地面、庭院三面围墙及下水道，修复标准为恢复到交付时的状况；二、驳回罗厚洪的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为3573.97元（罗厚洪已预交），由罗厚洪负担1573.97元，万科公司负担2000元。＼n上诉人罗厚洪不服上述判决，向本院提起上诉称:一、原审法院认为“双方均确认已交付使用的商品房主体结构质量合格……并不影响房屋正常的居住使用”错误，罗厚洪并未确认涉案商品房主体结构质量合格。虽然涉案商品房已经有关部门验收合格，取得竣工验收备案表，但不等于房屋没有其他问题，并且房屋验收时万科公司还没有进行地下水的抽取（建设周边的商品房），涉案商品房还没有出现沉降问题。在出现了严重沉降后，会不会影响房屋主体结构，罗厚洪是无法判断的，罗厚洪也从未确认涉案商品房主体结构质量合格。二、退一步说，即使涉案商品房主体结构质量合格，严重的沉降问题还是客观存在的，其导致了涉案商品房不能正常居住，原审法院认为只是导致房屋的环境评价及功能使用有所降低是错误的。在办理了涉案商品房的交付手续一段时间后，涉案商品房的庭院地面、庭院的围墙甚至商品房周围的走廊、过道均开始出现不同程度的沉降，于是罗厚洪便致电万科公司，要求万科公司解决上述沉降问题。但是，万科公司只是敷衍了事，用水泥把庭院围墙的裂缝补了一下，根本没有解决沉降问题，而且沉降最大处甚至达到了50厘米以上，下水道也断了，这种持续性的沉降什么时候能稳定，会不会影响房屋的主体结构，甚至导致房屋的开裂、坍塌，罗厚洪是无法预见的。在这种情况下，虽然万科公司坚称沉降问题不会影响涉案商品房的主体结构质量，房屋可以正常居住，但沉降问题如此严重而且还在不断加剧，该商品房无人敢装修入住。原审判决第一项判令万科公司“应于判决发生法律效力之日起六十日内修复”，也从另一方面说明了沉降问题并非只是导致房屋的环境评价及功能使用有所降低的“小问题”，而是需要大量时间去修复的“大问题”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，万科公司应赔偿罗厚洪因涉案商品房不能正常居住期间的损失。三、既然原审法院认为万科公司对涉案商品房的庭院有保修义务，那么根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》的约定，保修期间房屋不能居住使用的，万科公司应对罗厚洪作出补偿，但原审法院驳回了罗厚洪要求万科公司赔偿损失的诉讼请求，明显错误。《商品房买卖合同补充协议》第十一条约定：“保修期间房屋不能居住使用的，出卖人提供临时居住房屋或者同地段同类房屋租金标准补偿”，由于万科公司自交付之日起至今快两年时间还没对涉案房屋庭院地面、庭院围墙的沉降、下水道断开等问题进行修复，导致涉案商品房一直无法正常居住，罗厚洪要求万科公司按照同地段同类房屋租金标准补偿是合法合理的。原审法院一方面认为万科公司应对房屋庭院承担保修义务，另一方面却驳回罗厚洪的全部诉讼请求，认为万科公司不需要对罗厚洪进行任何补偿不合理，损害了罗厚洪的合法权益。因为万科公司没有履行保修义务，导致涉案房屋至今仍无法正常居住，那么自交付之日起直到房屋可以正常居住之日止的物业管理费用，也应由万科公司承担。据此上诉请求：一、撤销原审判决第二项，改判：1.万科公司赔偿罗厚洪涉案商品房不能正常居住期间的损失，自2011年12月30日起至商品房可以正常居住之日止，暂计至2013年12月31日为360000元；2.由万科公司承担罗厚洪涉案商品房不能正常居住期间的物业管理费，自2011年12月30日起至商品房可以正常居住之日止，暂计至2013年12月31日为29862元；二、本案一、二审的全部诉讼费用由万科公司承担。＼n被上诉人万科公司答辩称：一、罗厚洪与万科公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方真实的意思表示，内容合法有效，原审法院认定为有效正确。二、原审判决认定涉讼房屋主体结构质量合格，不存在任何质量问题、不存在影响罗厚洪正常使用，认定事实清楚。1.涉讼房屋已经有关部门验收合格，并于2011年11月24日办理了竣工验收备案手续，取得了《（房屋建筑工程和市政基础设施工程）竣工验收备案表》，属于质量合格的工程。在房屋验收合格后，万科公司于2011年12月12日向罗厚洪寄出《商品房交付使用通知书》告知房屋已竣工验收，具备合同约定的交付条件。后罗厚洪与万科公司于2011年12月17日办理房屋的交付手续，由罗厚洪对房屋进行装修入住使用。由此事实可知，涉讼房屋是合法建筑，不存在任何质量问题，罗厚洪完全可以根据自身情况及有关规定对房屋进行装修入住。2.本案证据已充分证明涉讼房屋主体结构不存在任何质量问题，根本不存在影响罗厚洪居住。（1）罗厚洪在诉讼中仅主张庭院及过道地面、围墙存在质量问题，且在现场勘察时其亦明确需要修复的范围不包括房屋主体结构，显然房屋不存在无法居住的情形。（2）庭院地面、庭院三面围墙及下水道存在质量问题，也不会影响罗厚洪对涉讼房屋居住部分的使用、居住。从关于涉讼房屋的交楼标准的约定可知，庭院仅仅是室外和公共部位的一部分，是附属物、从物，相对独立。另外，《商品房买卖合同补充协议》第十三条“关于庭院、露台、花园和地下室的权益”第4款约定，“上述赠送与买受人的面积如因法规、政策变化及出卖人的原因等未能实现交付的，不影响本合同项下商品房的交付，买受人不得以此拒绝收房或主张退还。”由此约定可知，庭院是否存在或是否交付给罗厚洪，根本不影响罗厚洪对房屋的正常使用，更何况房屋主体不存在任何质量问题，显然罗厚洪主张房屋无法居住是缺乏依据的。3.罗厚洪也未能提供证据证明涉讼房屋存在质量问题，并且庭院、庭院三面围墙及下水道也并非无可修复，根本不影响罗厚洪对房屋的正常居住。三、罗厚洪向万科公司主张房屋不能居住期间的损失费暂计为360000元以及物业管理费暂计为29862元，均是缺乏依据的。1.如上述，涉讼房屋不存在任何质量问题，罗厚洪主张房屋不能居住及不能居住的损失缺乏事实依据。罗厚洪确认房屋主体结构质量合格，却又主张不能正常居住使用，明显自相矛盾。2.房屋不能居住的损失的事实前提应是房屋不具备正常的居住使用功能，然而本案房屋不存在任何质量问题，不影响罗厚洪的正常居住使用。另外，庭院与房屋是相对独立的，对庭院进行维修或对庭院负有维修的义务，并不影响罗厚洪对房屋的正常居住。庭院是万科公司赠与罗厚洪的，万科公司对庭院不负有维修义务。虽然原审判决认定万科公司对庭院负有维修义务，为了妥善处理本案纠纷以及希望罗厚洪安居乐业，万科公司在原审判决作出后已开始制定修复方案，对房屋后门对出的庭院地面、庭院三面围墙及下水道进行修复，但原审判决该认定不能得出房屋不能居住的必然结论。3.退一步而言，本案存在罗厚洪主张的“不能居住期间的利益损失”，罗厚洪向万科公司主张损失360000元及物业管理费也是缺乏依据的。第一，房屋是在罗厚洪进行质量验收无异议后才接受万科公司的交付，然而罗厚洪主张交付之日起已不能居住显然缺乏依据，也与常理不符。第二，相应赔偿数额未经具备相应资质的第三方机构评估确定，并且罗厚洪也未提供证据证明不能居住的具体起始时间，罗厚洪只是凭其主观臆断，显然也是缺乏依据的。第三，承担物业管理费的义务主体是罗厚洪，罗厚洪不能以庭院及过道地面等问题将房屋应交纳的物业管理费的责任归于万科公司。综上所述，原审判决驳回罗厚洪主张不能居住期间的损失、物业管理费的请求认定事实清楚，适用法律正确，本案应驳回罗厚洪的上诉，维持原判。＼n双方当事人在二审期间均没有向本院提交新证据。＼n经审查，原审法院认定的事实正确，本院予以确认。＼n本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，二审期间的争议焦点在于万科公司是否应赔偿罗厚洪主张的案涉房屋不能居住期间的损失及万科公司应否承担相应期间的物业管理费。罗厚洪上诉认为在沉降问题出现后并不能确认房屋主体结构是否存在质量问题，经审查，案涉房屋已经过验收备案并交付予罗厚洪，而经过法院现场勘察，在沉降问题出现后，并未发现案涉房屋主体结构出现质量问题，罗厚洪就此也没有提供任何证据予以证明，因此，原审法院认定房屋主体质量合格正确，本院予以维持。罗厚洪的前述异议不能成立，本院不予支持。案涉庭院部分属于案涉房屋的附属部分，其存在沉降问题及在修复期间会对罗厚洪使用案涉房屋产生一定影响，但由于案涉房屋质量合格，需修复的范围也仅限于庭院地面、庭院围墙及下水道，故该影响相对较小，并不会导致房屋无法居住使用，在此期间罗厚洪仍可以对案涉房产予以使用。因此，罗厚洪上诉主张要求万科公司赔偿在房屋不能居住期间的损失及承担相应期间物业管理费依据不足，本院不予支持。＼n综上，罗厚洪的上诉主张不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n本案二审受理费7147.93元，由上诉人罗厚洪负担。＼n本判决为终审判决。＼n?＼n?＼n?＼n审?判?长?吴健南＼n代理审判员?彭进海＼n代理审判员?姜欣欣＼n?＼n?＼n?＼n?＼n二○一四年二月十七日＼n?＼n书?记?员?邱雪碧＼n＼n＼n