湖南省长沙市望城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0112民初1396号
原告：欧红星，男，1972年5月18日出生，土家族，住湖南省石门县。
委托诉讼代理人：马昌志，湖南律畅律师事务所律师。
被告：湖南燎原房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市望城区宝粮西路128号综合楼五楼。
法定代表人：李刚强，执行董事。
委托诉讼代理人：刘英，女，1983年4月5日出生，汉族，住湖南省长沙县，系公司员工。
委托诉讼代理人：刘鹏，北京中银（长沙）律师事务所律师。
原告欧红星与被告湖南燎原房地产开发有限公司（以下简称燎原公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告欧红星及其委托诉讼代理人马昌志、被告燎原公司的委托诉讼代理人刘英、刘鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告欧红星向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告违约金21231元（暂计至2018年4月27日，具体以取得竣工验收备案表的日期为准）；2、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》），原告以总价540223元的价格从被告处购买位于望城县高塘岭镇仁和村、星城镇马桥河村山水蓝天二期住宅项目19栋102号商品房，双方约定被告应当在2017年3月31日向原告交付该商品房，交付条件为已取得竣工验收合格，并约定逾期交房的责任，自约定的期限届满之日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，至合同约定的日期，被告开发的楼盘山水蓝天二期住宅项目一直未验收合格，未取得竣工验收备案表，无法交付商品房。原告与被告交涉无果后，为维护自身的合法权益，故诉至法院。
被告燎原公司辩称，1、被告于2017年3月30日在长沙晚报刊登交房公告，通知业主于2017年3月31日起正式交房。2、依据合同约定，被告享有自逾期交房次日起90日的免责宽展期。3、商品房已于2017年9月13日通过竣工验收合格，满足合同约定的交付条件。4、因楼盘周边路段市政工程施工等客观因素，导致被告拖延工期。综上，本案的违约金应从约定交房日期届满后的第91日起计算至商品房符合约定交房条件之日止，超出部分应当予以驳回。
本院对原、被告提交的证据认定如下：1、原告提交《商品房买卖合同》及其附件，被告对证据的三性无异议，但提出《商品房买卖合同》的附件七《补充协议》明确约定交房条件和被告享有90日免责宽展期，原告对该意见不予认可。经审查，该证据反映案件基本事实，确认为本案的定案依据。2、原告提交的湖南建筑信息网工程竣工验收备案查询信息，被告对证据的三性无异议，但对证明目的有异议。经审查，该证据系原告自行从相关网站查询，且被告已提交证据证明该查询结果不真实，不予确认为定案依据。3、被告提交的建设工程竣工验收备案表、电梯使用标志、电梯安装竣工交收证明书、建设工程消防验收意见书，原告对该组证据的三性无异议，但对证明目的有异议。经审查，该组证据反映案件客观事实，确认为本案的定案依据。4、被告提交的长沙晚报交房公告、业主入伙会签单、业主信息登记卡、房屋交验单、楼宇交接书、钥匙签收表、物业手册签字页，原告对该组证据的合法性有异议。经审查，对该组证据反映的客观事实予以认定。5、被告提交的《关于望城经开区马桥河路中段（海星高科～金星大道段）拓改工程施工中标候选人公示》、《望城经开区望城大道、马桥河路、金星大道电力杆线入地工程施工中标候选人公示》，原告对该组证据的真实性、关联性有异议。经审查，该组证据与案件事实无关联，不予确认为定案依据。6、被告提交的小区供气通知书以及供水、供电、弱电证明，原告对该组证据的三性和证明目的均有异议。经审查，该组证据反映商品房的城市基础设施建设情况，庭审中，法庭询问原告除诉称事由之外，对合同约定的其他交房条件有无异议时，原告没有对城市基础设施建设提出异议，故该问题不是本案的争议焦点，对该组证据不予确认为定案依据。
本院经审理认定事实如下：2016年12月21日，原告欧红星（买受人）与被告燎原公司（出卖人）签订编号20140043102的《商品房买卖合同》以及附件七《补充协议》，合同约定：原告欧红星向被告燎原公司购买项目名称为山水蓝天，位于望城县高塘岭镇仁和村、星城镇马桥河村的19#20#栋102号商品房。商品房总价格为540223元，买受人于2016年12月21日前支付首付款450223元，剩余房款9万元以公积金贷款方式支付。《商品房买卖合同》第八条约定：（一）出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、已经竣工验收合格；2、…。《补充协议》第三条第1项约定：该商品房“已经竣工验收合格”是指：该商品房所在楼宇经勘察、设计、施工、监理、建设五家单位竣工验收合格（以下简称五方验收合格）并取得建筑工程竣工验收消防备案检查结果告知书或其他消防验收合格证明、《电梯安全检验合格证》。《补充协议》第五条第7项第（1）目约定：由于买受人原因，未能按期交付的，出卖人给予买受人90日的宽展期，宽展期内合同继续履行，买受人无需向出卖人承担违约责任。《补充协议》第六条约定：由于出卖人原因造成该商品房未在约定期限内交付买受人的，买受人同意给予出卖人90日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。如宽展期届满后出卖人仍未能将商品房交付买受人，自约定的交付期限届满后第91日起，至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。2017年3月30日，被告在长沙晚报刊登交房公告，通知业主于2017年3月31日起正式交房。2017年7月12日，原告接收被告交付的商品房。
被告开发的山水蓝天项目二期第一批建设的第17、18、19、20、21栋商品房，于2017年6月15日通过电梯验收合格，于2017年9月6日通过消防验收合格，于2017年9月13日通过五方验收合格，于2018年4月27日通过竣工验收备案。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点主要是：一、关于约定交房条件的效力问题；二、关于约定90日免责宽展期的效力问题；三、关于违约金的计算问题。现就本案争议焦点分析如下：
一、关于约定交房条件的效力问题。
（一）原告认为《补充协议》第三条约定的交房条件为五方验收合格、以及消防和电梯验收合格，该约定违反法律强制性规定，应以取得竣工验收备案表为法定交房条件；被告认为该约定有效。本院认为，虽然《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7月20日实施）第十七条、第十八条是关于政府部门组织验收以及住宅小区综合验收的规定，但国务院办公厅分别在2002年和2004年发布的《关于第一批取消和调整行政审批项目的决定》和《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中将“房地产开发项目竣工验收”和“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”项目予以取消。这意味着国家在对商品房竣工验收的管理上已经从由开发商申请、政府批准并组织验收向开发商自行组织、政府监督方式上转变。另，建设部办公厅在2003年10月28日作出的关于对深圳市建设局《关于商品房主体结构质量重新核验有关问题的请示》的复函中提到：“《城市房地产开发经营管理条例》是1998年7月发布的，而《建设工程质量管理条例》是2000年1月发布的，依据《立法法》第83条的规定‘新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。’根据《建设工程质量管理条例》第16条‘建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收。’和第49条‘建设单位应当自竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案’的相关规定，商品房经建设单位组织竣工验收合格后即可交付使用，建设行政主管部门依法对已竣工的建设工程不再进行质量核验，核发竣工验收证书。因此，购房人认为商品房的主体结构质量不合格的，可以委托具有相应资质的工程质量检测机构进行质量检测。”由此可见，“竣工验收备案”不再是商品房交付使用的强制性条件，建设单位在工程竣工后组织了设计、施工、工程监理等单位共同参加的竣工验收，经验收合格后，就达到了法律规定的商品房交付使用的条件，便可交付使用。综上，本案双方当事人在《补充协议》第三条关于交房条件的约定符合法律规定，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定。
二、关于约定90日免责宽展期的效力问题。
原告认为该条款属于格式条款，存在免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的情形，应属无效约定；被告认为该约定有效。本院认为，原告对该项主张并未提交相应证据予以证明，同时结合《补充协议》第五条、第六条的约定，原、被告双方在各自违约时均享有90日的免责宽展期，双方当事人的权利与义务是对等的，不存在排除原告权利、免除被告责任的情形，故《补充协议》第六条关于被告逾期交房违约时享有90日免责宽展期的约定符合法律规定。
三、关于违约金的计算问题。
原告已按合同约定支付购房款540223元，被告应按合同约定于2017年3月31日交付符合条件的商品房，虽原告于2017年7月12日接收商品房，但被告直至2017年9月13日才通过“五方验收合格”达到约定交房条件，故被告应按照约定承担违约责任直至达到约定的交房条件止。根据《补充协议》第六条的约定，被告享有90日免责宽展期，故被告自2017年4月1日至2017年6月29日期间免于承担违约责任，被告应自2017年6月30日至2017年9月13日（共计76日）按日向原告支付已交购房款万分之一的违约金。故本案被告应承担的违约金为540223元×0.01%×76日=4105.69元，对原告主张违约金超过4105.69元的部分不予支持。被告辩称因楼盘周边路段市政工程施工等客观因素，导致被告拖延工期，因被告对该主张没有提供足够的证据予以证明，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告湖南燎原房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告欧红星支付违约金4105.69元；
二、驳回原告欧红星的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费330元，适用简易程序减半收取为165元，由原告欧红星负担133元，被告湖南燎原房地产开发有限公司负担32元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 周月
二〇一八年七月二十七日
书记员 谭蓉
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。