浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）温瑞民初字第1156号
原告瑞安市锦湖街道第一桥村村民委员会。
诉讼代表人池晓东。
委托代理人（特别授权代理）黄建、刘天祥。
被告温州市城荣建设开发有限公司。
法定代表人郑长柱。
委托代理人（特别授权代理）于文凤。
第三人刘秀英。
委托代理人（特别授权代理）方顺坤。
原告瑞安市锦湖街道第一桥村村民委员会为与被告温州市城荣建设开发有限公司、第三人刘秀英委托代建合同纠纷一案，于2012年6月28日向本院起诉，本院于2012年7月4日受理后，依法组成合议庭，于2012年9月17日、2013年3月26日、2013年4月23日公开开庭进行了审理，原告瑞安市锦湖街道第一桥村村民委员会委托代理人刘天祥、被告温州市城荣建设开发有限公司的委托代理人于文凤、第三人刘秀英的委托代理人方顺坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告瑞安市锦湖街道第一桥村村民委员会诉称：2005年8月24日，原、被告在履行代建协议过程中，达成和解协议书，约定：被告因逾期交房等问题，除委托代建合同约定外，再将虹桥大厦第二层约1050平方米商场交付给原告，具体面积以房产管理局实际测绘结果为准，如实际测绘结果不足1050平方米的，被告则以每平方4000元的价格向原告补足，如实际测绘的结果超过1050平方米的，超过部分不再要求折价返还，上述第二层商场的房屋产权证、土地证及契税由被告负责办理，但原告须向被告支付9万元作为办理费用，超过部分由被告负责。2008年7月，刘秀英以其与被告于2007年4月5日签订的商品房买卖合同向法院提起诉讼，并将原告列为第三人，该案经审理，确定了上述和解协议书的效力。2012年7月，刘秀英又向法院起诉，要求被告办理坐落于瑞安市虹桥大厦第二层西北角商场（建筑面积511.39平方米）的权属证书。原告认为原、被告之间的和解协议书订立时间早于刘秀英与被告签订的商品房买卖合同近三年，被告应先履行与原告签订的和解协议书。请求法院判决：1、被告无条件协助原告办理其按委托代建合同的补充协议《和解协议》的约定应当交付给原告的虹桥大厦二楼房屋（东面南至北14.7米、南面东至西46.4米、西面南至北48.54米、北面西至东11.4米，建筑面积约1050平方米，具体以二楼平面图中斜线部分为准）的房屋所有权、土地使用权登记以及契税相关手续。在诉讼过程中，因上述约定交付原告的第二层商场尚未分割，无法单独办理权属登记，原告变更诉讼请求为：被告温州市城荣建设开发有限公司无条件协助原告办理其按委托代建合同之约定应当交付给原告的虹桥大厦二层房屋（建筑面积约1240.88平方米，以《后林垟房地产联合开发补充协议书》第一条约定的轴线为准）以及依委托代建合同的补充协议《和解协议书》之约定应当交付给原告的虹桥大厦二楼房屋（东面南至北14.7米、南面东至西46.4米、西面南至北48.54米、北面西至东11.4米，建筑面积约1050平方米，具体以二楼平面图中斜线部分为准）的房屋所有权、土地使用权登记以及契税相关手续。
被告温州市城荣建设开发有限公司辩称：虹桥大厦二楼中第三人与原告有面积争议，根据2008年的测绘结果，面积是足够的。当时设计时，没有将二楼进行分割，因第三人丈夫是被告公司的股东，退股时要求被告公司将二楼一部分交给第三人，原告要求的面积也是后来调解时确定交给原告，都不是原先设计审批的。另第三人的511平方米没有支付购房款，被告与第三人之间只是债务纠纷。原告称和解协议书为委托代建协议书的补充协议，被告认为该和解协议应定性为补偿协议，两份协议书性质完全不同，不能合并一起。另外被告方对轴线四至有异议，原告增加的诉讼请求涉及面积有一千多平方米，双方还没有进行结算，因此被告方认为原告增加的诉讼请求应另案主张。
第三人刘秀英述称：原告提出的诉讼请求中要求被告交付二楼房屋的四至没有证据支持，原、被告认为不能满足二个业主的分割不是事实，一、二楼面积总和可以同时满足原告及第三人的要求。商品房买卖合同备案登记的房屋位置面积明确，也经消防、规划审批，如面积存在重复，也应该交付给第三人，第三人的购房款已履行完毕。
原告瑞安市锦湖街道第一桥村村民委员会在本院指定的举证期限内提供了证据：1、代码证、法定代表人证明书，拟证明原告诉讼主体资格；2、企业信息、代码证，拟证明被告主体资格。3、和解协议书，拟证明原、被告达成委托代建协议的补充协议。4、二楼平面图，拟证明被告应给付原告的房产位置；5、协议书、委托代建补充协议书、联合开发补充协议书，拟证明原、被告达成的委托代建协议及其他补充协议，被告应该交付给原告的房屋面积及位置；6、民事判决书，拟证明和解协议书有效，二楼房屋不能同时满足原告和第三人的要求；7、（2008）瑞民初字第3309号案件的谈话笔录两份，拟证明《后林洋房地产联合开发协议书》已经原、被告双方确认，合法有效。上述证据经质证，被告提出以下质证意见：对证据1、2、3没有异议，证据4中面积具体没有划分，斜线是原告自己划定的，并不是协议的附件；对证据5的真实性、合法性没有异议，2004年11月16日的协议，面积已多了300多平方米，对被告是不公正的。对证据7的真实性没有异议，但对待证事实有异议，谈话笔录中提到的协议书跟原告提供的协议书份数不一样，而且名称对不上，笔录上没有标注协议的时间，看不出来联合开发协议书具体指的是那一份协议。第三人对上述证据提出以下质证意见：对证据1、2没有异议；对证据3的真实性没有异议，面积应该按房管局的测绘；证据4斜线是原告单方绘制，不能作为本案分割的依据；证据5是房开公司签订的，真实性第三人不知道；对证据6的真实性没有异议，但内容中讲到的面积不能同时满足原告与第三人，不是事实，如不足1050平方米，原告可以向被告主张折价补足，房屋面积应该先满足第三人；对证据7的质证意见与被告一致。
被告温州市城荣建设开发有限公司在本院指定的举证期限内提供了以下证据：：1、民事判决书4份，2、民事裁定书一份，证据1、2拟证明与涉案房产面积重叠部分的另一购买人第三人刘秀英至今未付购房款的事实，被告一直在主张权利，但至今未解决，原、被告签订和解协议后至今未履行，被告无法完成交付、无法履行办理产权手续义务的事实；3、和解协议书，拟证明原告基于物权请求权基础取得涉案房屋的事实；4、产权证明书，拟证明被告已完成办理产权所需的各项备案手续义务。上述证据经质证，原告提出以下质证意见：对证据1-3没有异议，对证据4的真实性没有异议。第三人提出以下质证意见：对证据1-2的真实性没有异议，关联性有异议，（2008）瑞民初字第3309判决书第7页中陈述的二份合同都未履行的意思并非第三人没有交付购房款，而是被告没有向第三人和原告履行，第三人已支付购房款，并已经法院确认，被告要求解除合同，已被法院判决驳回。被告应该将房屋交付第三人，如原告部分的面积不够，原告可向被告主张要求赔偿；对证据3的真实性没有异议，该1050平方面积是不确定的；对证据4真实性没有异议，但初始登记还没有完成。
第三人提供了以下证据：1、虹桥大厦分层分户建筑面积计算书，拟证明涉案房屋一、二楼总面积可以同时满足原告和第三人；2、平面图，拟证明第三人购买的房屋已经消防、规划审批，被告应该向第三人交付。上述证据经质证，原告提出以下质证意见：对证据1的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，不能证明第三人要求证明的事实；证据2，不能确定其真实性。被告提出以下质证意见：对证据1没有异议；证据2是第三人单方制作，被告不知道，落款时间也不对，第三人的丈夫是被告的股东，其利用职权，私自制作。
本院对上述证据作如下认证：上述原告提供的证据中，证据1、2、3、5、6、7，被告及第三人对其真实性没有提出异议，这些证据符合证据真实性、合法性、关联性的规定，证据之间可相互印证，本院予以采信；证据4系原告一方制作，未经被告确认，不能作为被告向原告交付房屋的依据，本院不作认定。被告提供的证据中，证据1、2反映了原、被告及第三人之间就与本案相关的协议及履行问题所进行的诉讼，虽不能证明被告要求证明的第三人未支付购房款的事实，但仍与本案存在关联性，本院予以采信；证据3与原告提供的证据一致，本院予以采信；证据4，原告及第三人对其真实性没有异议，可证明本案所涉的虹桥大厦相关权属登记材料已提交登记机关，本院予以采信。第三人提供的证据中，证据1的真实性当事人没有异议，可反映涉案房屋的面积情况，本院予以采信，至于是否满足交付原告与第三人的面积要求，仍须在分别确定应交付原告与第三人面积后才能明确；证据2本院已向相关部门进行了调查核实，尚不能否定相关部门审批的真实性，该证据中并加盖了原告的骑缝章，原告称该平面图系第三人私自制作的异议理由不能成立，对该证据本院予以采信。
根据以上证据及原告、被告、第三人的陈述，本院认定以下事实：原、被告于2004年1月10日订立一份虹桥大厦委托代建补充协议书，约定：被告负责原告商业用房建筑面积为2500平方米的建设项目，该建筑面积由被告代建，原告并委托被告办理商业用房的有关政府部门相应手续。同年11月16日，双方又再次签订补充协议书，约定：鉴于房地产管理部门要求及今后双方面积分割，第一桥村村民委员会所属一、二层面积共计2500平方米确定具体轴线，前协议与本协议不符合的，按此补充协议为准，面积增减按成本价计算扣减。双方在一、二层设计平面图上制作了界轴线并予以盖章确认。根据该图，本院（2008）瑞民初字第3309号一案审理中，经测量虹桥大厦第二层总建筑面积约为2641.45平方米，第一桥村村民委员会应得的第二层建筑面积约为1240.88平方米。后原、被告又于2005年8月24日订立和解协议书，约定：因逾期交房、农田造成的损失、超用土地及道路租金等问题，被告将虹桥大厦第二层商场约计1050平方米赔偿给第一桥村村民委员会，如果实际测绘结果不足1050平方米，则以每平方4000元折价补足至1050平方米，上述第二层商场的房屋产权证、土地证及契税由被告负责办理，但原告须向被告支付90000元作为办理费用，超过部分由被告负责。2007年4月5日，被告与第三人签订了一份商品房买卖合同（商品房预售合同），合同约定：第三人向原告购买坐落于瑞安市锦湖街道虹桥大厦第二层西北角商场，建筑面积511.39平方米，买受人于2007年4月4日以现金一次性付总房款计1534170元；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同附件平面图已对原告所购房屋在第二层中的位置及分隔线予以标明，并由规划及消防部门予以盖章确认。本案第三人刘秀英曾于2008年7月向本院起诉，要求确认上述商品房买卖合同有效，被告履行分隔义务，办理合同登记备案等诉讼请求。该案经过一、二审，本院作出了（2008）瑞民初字第3309号民事判决书，温州市中级人民法院作出了（2010）温民终字第1506号民事判决书，判决确定上述原、被告之间的商品房买卖合同有效，被告城荣公司将上述合同向相关房地产管理部门申请商品房预售合同登记备案。并认定：原告刘秀英已向被告支付购房款1534170元。判决后，被告城荣公司申请再审，要求撤销关于刘秀英已支付购房款1534170元的认定。该案经浙江省高级人民法院再审，该院作出了（2011）浙民提字第74号民事判决书，维持了（2010）温民终字第1506号民事判决书。上述第三人与被告之间的商品房买卖合同已于2011年12月20日经瑞安市房产管理局登记备案。被告城荣公司曾于2010年11月3日向本院起诉，以本案第三人刘秀英未支付购房款为由，要求解除上述原、被告之间的商品房买卖合同，刘秀英支付违约金。本院作出了（2010）温瑞民初字第1920号民事判决书，判决驳回城荣公司的诉讼请求。城荣公司提起上诉后撤回。现上述虹桥大厦第二层商业用房由瑞安市锦湖街道第一桥村村民委员会及第三人使用，但城荣公司没有按约定将产权登记至原告或第三人名下。
本院认为：原、被告之间订立的代建协议（包括补充协议）及和解协议书，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，应属有效。被告应履行合同义务，协助原告办理相关权属登记手续。原、被告于2004年11月16日订立的补充协议及轴线图已对被告为原告代建的2500平方米房屋分割轴线予以明确，并约定了面积增减按成本价计算扣减，因此，被告应按上述轴线图履行义务，被告辩称按2500平方米交付，既缺乏可操作性，也不符合协议约定，本院不予采纳。和解协议书确定的1050平方米的赔偿面积和第三人与被告之间买卖合同转让的房地产中存在部分面积重合问题，虽然原、被告的和解协议书订立时间早于被告与第三人之间订立商品房买卖合同的时间，但原、被告之间订立和解协议书的目的是解决损失赔偿，而不是直接以取得房地产权属为目的，且和解协议书同时约定了如实际面积不足1050平方米可采取折价赔偿的方式。而被告与第三人之间的商品房买卖合同是直接以转移房地产权属为目的，就合同性质及实现合同目的而言，被告应先向第三人履行协助办理房地产权属登记的义务；就合同约定的内容及可履行性而言，和解协议书确定的1050平方米的赔偿面积的具体分隔位置约定不明，原告提供的平面图（证据4）所作的分隔既未经被告确认，也未经有关部门审批，即按照1050平方米面积或原告提供的平面图履行的条件尚不具备，而被告与第三人之间的商品房买卖合同附件平面图对买卖的商业用房的位置及分隔已予明确，并由相关审批机关予以确认，第三人也已另行起诉要求被告协助办理相关的权属登记。因此，本院确定被告应协助原告办理相关权属登记的部分为虹桥大厦第二层中除第三人与被告商品房买卖合同（商品房预售合同）附件平面图记载的分隔方案中由第三人购买房屋之外的部分，具体面积以测绘部门的测绘为准。被告辩称的结算问题，原、被告之间关于代建的相关协议及和解协议都没有约定以办理结算及支付其他相关费用为办理权属登记的前提，且面积增减的结算也只有在测绘部门作出测绘后才能进行，而测绘又是以分割方案的确定为前提，原、被告可在办理权属登记后，以权属证书记载的面积进行结算，对被告以尚未结算为由拒绝履行协助办理权属登记义务，本院不予采纳。另关于原告变更诉讼请求问题，由于本案中按原、被告的代建协议约定被告应向原告提供的虹桥大厦第二层商场部分与和解协议约定赔偿的部分是一整体未作分割，无法就其中一部分单独办理权属登记，需要统一办理登记，而和解协议又是基于解决代建协议的争议而产生，虽独立于代建协议，但其基础法律关系仍是委托代建关系，并且原告变更的诉讼请求与原诉讼请求具有同一性，都是针对协助办理权属登记的义务，为避免诉累，原告由此变更诉讼请求可予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：
被告温州市城荣建设开发有限公司协助原告瑞安市锦湖街道第一桥村村民委员会办理坐落于瑞安市锦湖街道虹桥大厦第二层房屋（具体位置、面积为：除第三人刘秀英与被告温州市城荣建设开发有限公司签订的商品房买卖合同附件平面图记载的分隔方案中由第三人购买房屋之外部分）的所有权及土地使用权（包括契税证）登记手续，登记上述房地产的权属于原告瑞安市锦湖街道第一桥村村民委员会名下。于本判决生效后十日内履行。
本案受理费87254元，由被告温州市城荣建设开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费87254元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市中级人民法院，浙江省省级财政专户结算分户，开户行：温州市农行营业部，账号：319－299901040006651。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 吴 健
人民陪审员 潘孝熙
人民陪审员 宋微微
二〇一三年四月二十六日
代书 记员 黄怡宁