山西省大同市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋02民终1501号
上诉人（原审被告）：梁莲运。
上诉人（原审被告）：郭九印。
委托诉讼代理人：王志中，山西云泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘洁，山西云泽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告)：杨玉梅。
被上诉人（原审原告)：周勇。
被上诉人（原审被告)：石玉兰。
被上诉人（原审被告)：周英。
委托诉讼代理人：厚子才，山西立明律师事务所律师。
上诉人梁莲运、郭九印因与被上诉人杨玉梅、周勇、石玉兰、周英返还农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省大同市南郊区人民法院(2017)晋0211民初259号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。梁莲运、郭九印及其委托诉讼代理人王志中、刘洁，杨玉梅、周勇和石玉兰、周英的委托诉讼代理人厚子才均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决第二项、第四项；2、变更一审判决第三项为由四位被上诉人连带返还上诉人购房款50600元，连带赔偿上诉人损失257782元；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定涉诉房屋仍属被上诉人杨玉梅、周勇夫妇所有，系认定事实错误。首先，被上诉人石玉兰、周勇夫妇在向上诉人出售房屋时解释房屋是从杨玉梅夫妇那里购买所得，同时与上诉人所签“立房契约”也明确载明：“今有智家堡村民石玉兰将位于旧村南路西，原购于杨玉梅的五间正房带院……”。如今起诉提出系交给亲戚照看管理，明显是为了谋取利益而编造的理由，虚构事实。其次，国家法律允许农村农民在一定范围内转让住房，被上诉人杨玉梅和石玉兰之间的房屋买卖合法有效。被上诉人石玉兰、周英夫妇户籍所在地为智家堡村，具有购买该房屋的资格的。依据“物权法”第十五条规定，虽然宅基地使用权证没有变更，但不影响房屋买卖转让合同的效力。第三、被上诉人杨玉梅、周勇不具有智家堡村集体经济组织成员资格，被上诉人杨玉梅初始取得涉案宅基地使用权合法性有待证据证明，现在判决将涉案房屋及集体土地建设用地使用证返还给周勇、杨玉梅明显错误。二、一审判决赔偿上诉人损失5万元明显偏低，造成让信守诚信人失利，让不讲诚信人得利的不良后果。首先，一审认定“立房契约”合同无效，适用“土地管理法”第六十三条规定不妥。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让，但不等于农民不允许出售自己的房屋。其次，判决赔偿上诉人损失5万元明显偏离了涉案房屋的实际价值。本案涉诉房屋有面积161.1㎡，现在实有价值约为30多万元。上诉人在一审提出的损失是比照马军营乡房子村拆迁安置政策，理应得到法院的支持。第三，一审判决结果将在智家堡村产生不良的社会效果。智家堡村面临拆迁安置补偿是不争的事实，如果该份判决生效，出卖人仅需返还购房款和少量赔偿就能要回房屋参加拆迁安置补偿，那么将促使大量村民提起诉讼主张买卖合同无效。一审中上诉人引用了“北京通州画家村”案例，该判决避免了类似的诉讼，实现法律效果和社会效果有机统一。三、一审判决对上诉人的诉讼费用分担决定不合理。一审判决支持赔偿金5万元，而反诉费用全部由上诉人承担，明显未区分各方过错，诉讼费用分担不合理。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，被上诉人赔偿上诉人的损失数额偏低。故上诉到二审法院，请求依法改判支持上诉人的全部上诉请求。
杨玉梅、周勇答辩称：1、一审法院认定事实无错误。首先，一审法院查明认定事实与实际相符，客观真实，既有大同市南郊区人民政府的土地使用证，又有宅基地审批表证实，而且房屋院落现在仍然存在，不存在编造理由，虚构事实；其次，根本就不存在上诉人所称的“出售房屋时解释房屋是从杨玉梅夫妇那里购买”；第三，答辩人虽然已经不是智家堡村村民，但涉案房屋的土地使用证是答辩人合法取得，由人民政府颁发，且房屋是答辩人出资所建。2、一审法院判决周英、石玉兰赔偿给上诉人因买卖房屋造成的损失5万元并无不当，不存在明显偏低。首先，一审认定《卖房契约》无效，适用《土地管理法》第六十三条规定并无不妥。其次，一审判决周英、石玉兰赔偿上诉人损失5万元，较为合理，已是购房款的一倍。第三，判决不会给智家堡村造成不良的社会效果，上诉人所提到的出售房屋面临拆迁安置根本不存在。类似农村房屋买卖的诉讼法院判决无效，那是所有人自己所卖，而本案是非所有人出卖他人房屋。3、判决诉讼费的分担是合理、合法的，并无不当。
周英、石玉兰答辩称，1、同意周勇、杨玉梅的答辩意见；2、一审判决答辩人赔偿上诉人损失5万元是合法、合理。首先，上诉人要求赔偿损失257782元，无事实和法律依据，上诉人的依据是比照马军营乡房子村拆迁安置政策。本案涉案房屋根本不存在拆迁的问题。其次，上诉人购买房屋后没有投入进行翻修和新建，也没有进行过维修，也没有居住过，没有任何投入，而是出租他人用于养狗已经7年之久，收取租金，其购房的损失仅是存在物价上涨的因素造成，购房款价值贬低的损失，一审法院判决答辩人赔偿5万元已是购房款的一倍，因此不存在明显偏低。
杨玉梅、周勇向一审法院起诉请求：请求判令被告梁莲运归还原告所有的智家堡村174号院落一处（含五间正房、南房二间）和该房屋集体土地使用权证；被告周英、石玉兰退还被告梁莲运购房款5万余元。
一审法院认定事实：梁莲运、郭九印夫妇与石玉兰、周英夫妇于2007年10月18日签订购买座落于马军营乡智家堡村旧村南路西七间平房（含正房五间、南房二间）及院落一处的“卖房契约”。同日买房人梁莲运、郭九印夫妇将购房款50600元支付给卖房人石玉兰、周英。后石玉兰将杨玉梅所有的宅基地房屋地号为02110419174号的集体土地建设用地使用权证书交给梁莲运。梁莲运买房后一直占有并使用至今。现该房屋已出租给他人用于养狗。
另查，梁莲运、郭九印夫妇与石玉兰、周英夫妇于2007年10月18日双方签订购买所有的座落于马军营乡智家堡村旧村南路西七间平房（含正房五间、南房二间）及院落一处的“卖房契约”时，该房屋土地使用权人为杨玉梅，用地面积为426.8平方米，建筑占地面积为125.1平方米。
一审法院认为，本案系确认农村房屋买卖合同效力及返还房屋纠纷。梁莲运、郭九印夫妇与石玉兰、周英夫妇2007年10月18日签订的《购房协议》，涉诉的房屋系在集体土地上建造的房屋。要实现此合同的目的，就必须要求集体土地上所建房屋的所有权与集体土地使用权证同时转让。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条明确规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。该《购房协议》违反法律禁止性规定，属无效合同。故对梁莲运、郭九印辩称其与周英、石玉兰签订的涉案房屋转让行为系合法有效的辩解意见，本院不予采纳。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。周英、石玉兰作为出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转的范围，却将杨玉梅、周勇所有的房屋出卖给梁莲运，故周英、石玉兰应对合同无效承担主要的过错责任。梁莲运、郭九印因购买法律规定禁止流转的财产造成的损失，应自行承担其损失部分。关于周英、石玉兰辩称，应将其出卖的房屋返还给杨玉梅、周勇的辩解意见，因该意见符合法律规定，本院予以采纳。关于对反诉原告请求四反诉被告承担信赖利益损失257782元的请求。因杨玉梅夫妇在买卖房屋协议上并未签字确认卖房事实，该过错赔偿责任不应由杨玉梅夫妇承担，应由无权处分人周英及石玉兰夫妇承担，结合十余年物价上涨等因素综合考虑，故对梁莲运、郭九印夫妇合理部分的损失，一次性由周英、石玉兰夫妇赔偿梁莲运、郭九印夫妇5万元为宜。综上所述，本院支持原告（反诉被告）杨玉梅、周勇的本诉请求，驳回被告（反诉原告）梁莲运、郭九印的答辩主张和其他反诉请求。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、确认梁莲运与石玉兰、周英于2007年10月18日签订的《购房协议》无效。二、限被告（反诉原告）梁莲运、郭九印在本判决发生法律效力之日起三十日内将周勇、杨玉梅所有的座落于大同市南郊区马军营乡智家堡村旧村南路西院落一处（以土地使用权确定的面积为准、含正房五间、南房二间）及宅基地房屋地号为02110419174号的集体土地建设用地使用权证书返还给周勇、杨玉梅。三、限被告（反诉被告）周英、石玉兰在本判决发生法律效力之日起三十日内将梁莲运、郭九印支付的买房款50600元及因买房造成的损失赔偿款50000元，两项共计100600元退还给梁莲运、郭九印。四、驳回被告（反诉原告）梁莲运、郭九印其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，上诉人提交了一份大同日报通告：证明2009年6月大同市人民政府曾发布了关于智家堡村改造建设工程拆迁征地的通告，被上诉人对证据真实性无异议，但认为那是当时的拆迁通告，诉争房屋不在征地范围之内。本院认为，该证据不涉及本案诉争房屋，与本案无关。
二审查明的事实和一审查明的一致。
本案各方当事人争议的是：1、涉案房屋实际所有权人是谁？2、买卖协议无效后，是否应参照拆迁安置补偿标准给予赔偿。
关于诉争房屋，该房屋土地使用证登记使用者是杨玉梅，上诉人认为该房屋实际所有人为石玉兰，但没有相关证据支持，仅凭上诉人与被上诉人签订的契约，无法证实该房屋所有权人是石玉兰和周英。故该房所有权人仍为登记人杨玉梅，石玉兰、周英夫妇对此房屋无处分权。一审认定买卖契约无效正确。
关于赔偿损失费标准问题，上诉人认为应参照马军营乡房子村拆迁安置相关规定，但目前该房屋没有涉及到拆迁安置，政府也没对该地规划拆迁，故无法比照按拆迁补偿计算赔偿。
本院认为，梁莲云、郭九印夫妇与石玉兰、周英夫妇2007年10月18日签订的《购房协议》，违反法律禁止性规定，属无效。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。周英、石玉兰夫妇作为出卖人在出卖房屋时既没有房屋所有权，又属于法律禁止流转的情况，应对合同无效承担主要的过错责任。梁莲运、郭九印购买法律禁止流转的财产，也应承担相应责任。其主张按拆迁安置予以赔偿损失，无相关依据，故本院不予支持。一审按物价上涨因素考虑判决赔偿5万元适宜。
关于一审反诉费问题，一审支持了梁莲云、郭九印的部分反诉请求，但反诉费判决不妥，应予纠正。
综上所述，梁莲云、郭九印的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：
驳回上诉，维持原判。
一审反诉案件受理费2584元，由梁莲云、郭九印负担1534元，由石玉兰、周英负担1050元。二审案件受理费4417元，由上诉人梁莲云、郭九印负担。
本判决为终审判决。
审判长 高存慧
审判员 马卉妍
审判员 张 丽 娟
二〇一七年九月八日
书记员 常 佳