上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）徐民四（民）初字第3525号
原告上海宝庭酒店管理有限公司，住所地上海市某路某号。
法定代表人陈安东，经理。
委托代理人蒋春，上海成通律师事务所律师。
被告陆金霞。
原告上海宝庭酒店管理有限公司诉被告陆金霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年12月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人蒋春，被告本人到庭参加诉讼。经双方当事人一致同意，延长一个月适用简易程序审理本案。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年6月21日，原被告签订《商铺租赁合同》，原告向被告出租上海市某路某号某楼部分面积商铺给被告，面积106平方米，租期至2013年7月14日到期，合同对双方权利义务、违约责任等作了明确约定。原告于2013年5月8日向被告发函通知被告租期到期后不再续约。租期届满后，被告拖欠房租和水电费，并拒不搬离。原告认为被告的行为已经严重违约，故起诉至法院请求判令：1.被告立即搬离并将租赁商铺返还原告；2.被告支付自2013年5月15日至2013年7月14日的租金共计19，345元以及水电费1，809.30元；3.被告支付违约金28，727.82元，按每日290.18元，月租金的3%，共计99天；4.被告支付自2013年7月15日至房屋实际返还之日的占有使用费，按每日318元计算。
被告辩称，租赁合同是到2013年7月14日到期了，但被告不同意搬离租赁房屋。原告在2011年11月给我们发函称租赁商铺要动迁，补偿我们两个月的租金让我们搬走，但我们在租赁商铺上投资了大量资金，并且因为拆迁造成经营困难，仅补偿两个月租金是不够的故我们回函给原告不同意搬走，原告不予理睬。之后我们一直按约支付租金到2013年5月14日，因还有相当于两个月的房租的押金在原告处，原告可以进行抵扣，故我方不欠租金，水电费1，809.30元没有结清是因为三个月一付还没到时间。根据被告的证据，早在2007年租赁房屋所在的某街道某塘某浜地块就获得拆迁许可证，纳入拆迁范围，但原告隐瞒了该事实与我方签订三年的租赁合同，导致我方损失，我们和原告协商动迁补偿，但原告一直不予理睬，被告要求原告赔偿20万元弥补各方面损失。
经审理查明，2010年6月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：一、甲方将位于上海市某路某号某楼部分面积106平方米的商铺（以下简称系争房屋）出租给乙方；二、租用期限为2010年7月15日至2013年7月14日止，租赁期满，甲方有权收回该商铺，乙方应如期返还；三、租金每月9，672.50元，先付后用，每三个月一付，乙方应于每三个月的首月5日前向甲方支付下三个月的租金，逾期支付租金，每逾期一日，乙方需按月租金的3%支付违约金。乙方应向甲方支付保证金19，345元。本合同有效期内，若乙方未支付款项，甲方可按实际数额从保证金中扣除抵偿，届时乙方应于该款项最后缴款之日起十日内向甲方补足保证金，逾期未补足的，每逾期一日，乙方需按保证金的3%支付违约金。乙方应在合同终止或提前终止后一天内将该商铺恢复原状返还甲方，因将该商铺恢复原状造成乙方之装修设施或设备的价值的损失，甲方无须给于补偿。合同还约定，有下列情形之一的，合同终止，双方互不承担责任：1.该商铺占用范围内的土地使用权依法被提前收回；2.该商铺因社会公共利益或城市建设需要被依法征用；……。租赁期满或合同提前终止，如乙方逾期归还房屋，则每逾期一天，应向甲方支付相当于原日租金两倍的违约金。合同签订后，双方各自履行自己的义务，被告在系争房屋开设茶餐厅。
2011年11月2日，原告向被告发函称根据区政府规划要求，该租赁房屋所在地块需要全部拆迁，要求被告在2011年12月31日前搬离系争房屋，若被告在该期限前搬离则原告免除被告两个月房租。同月15日，被告向原告发函称不同意原告提出的补偿方案，要求原告补偿59.6万元。原告称未收到该函件。后被告一直占有使用系争房屋至今，支付租金至2013年5月14日。
2013年5月8日，原告向被告发函称系租赁合同于2013年7月14日终止，到期不再续约。被告称未收到该函件。2013年8月13日，原告向被告发函要求清场归还系争房屋并支付拖欠租金、水电费以及违约金。被告表示收到该函件。因被告未将系争房屋返还原告，原告对系争房屋进行停水停电，被告于2013年8月15日报警。
以上事实，除当事人陈述外，另有房屋租赁合同、函件、接报回执单等证据证明，本院予以确认。
审理过程中，被告为证明系争房屋列入动迁向本院提供了徐汇区房屋土地管理局于2007年9月30日颁发的房屋拆迁许可证，拆迁范围为某街道某塘某浜地块，拆迁期限为2007年9月30日至2008年9月29日，拆迁面积非住宅1400平方米、住宅77097平方米。被告发表质证意见称，拆迁许可证真实性无异议，但是与本案缺乏关联性，拆迁期限早已经过期，并提供拆迁许可证图纸证明系争房屋不属于该拆迁范围。被告对图纸真实性予以认可。
本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》，是原告与被告之间真实意思表示，合法有效，原、被告均应受其约束。虽然原告于2011年11月向被告发函要求搬离，但双方实际并未按此履行，被告依旧占有使用房屋，原告也收取租金，故租赁合同并未终止。被告抗辩称系争房屋列入动迁要求原告进行补偿为由不同意搬离，但原告提供的拆迁范围图纸证明系争房屋不属于被告所称的拆迁范围，被告也不能提供其他证据证明系争房屋列入动迁，故被告该抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。双方合同约定租期至2013年7月14日，原告要求被告返还系争房屋，并支付房租和占有使用费、水电费的诉请，本院予以支持，被告搬离时可将属于被告的未形成附和的装饰装修物搬走。被告抗辩称用保证金冲抵2013年5月15日至7月14日的租金，根据合同约定保证金冲抵租金的权利在原告，合同并未赋予被告随意用保证金冲抵租金的权利，因此何时冲抵应以原告的意思表示为准，原告在庭审中表示同意扣除欠费后退还，并未表示可直接冲抵，故被告未按约定时间支付租金应承担相应违约责任，但原告每日按月租金的3%主张滞纳金过分高于其损失，本院酌情予以调整。被告可在搬离系争房屋并结清相关费用后向原告主张返还保证金。因系被告违约，故本案诉讼费均由被告承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七、第一百一十四条第一款、第二款、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告陆金霞于本判决生效之日起十日内搬离并向原告上海宝庭酒店管理有限公司返还上海市某路某号某楼面积为106平方米的商铺；
二、被告陆金霞于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝庭酒店管理有限公司自2013年5月15日至2013年7月14日的租金共计19，345元以及水电费1，809.30元；
三、被告陆金霞于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝庭酒店管理有限公司逾期支付租金的违约金2，872.73元；
四、被告陆金霞于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝庭酒店管理有限公司自2013年7月15日至实际返还房屋之日的占有使用费，按每日318元计算。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计782.10元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 徐红
二〇一四年三月二十一日
书 记 员 顾郁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。