＼n宁夏回族自治区银川市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）银民终字第1144号＼n上诉人（原审原告、反诉被告）宁夏胜大汽车服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川德胜工业园区。＼n法定代表人王举才，该公司总经理。＼n被上诉人（原审被告、反诉原告）宁夏银川市中佰科技实业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区景明路2号。＼n法定代表人张伯康，该公司总经理。＼n委托代理人程德智、叶军燕，北京市中银（银川）律师事务所律师。＼n上诉人宁夏胜大汽车服务有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2013）贺民初字第601号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年4月16日公开开庭审理了本案。上诉人宁夏胜大汽车服务有限公司的法定代理人王举才，被上诉人宁夏银川市中佰科技实业有限公司的委托代理人程德智、叶军燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原审法院查明，2010年8月4日，宁夏胜大汽车服务有限公司（以下简称胜大公司）与宁夏银川市中佰科技实业有限公司（以下简称中佰科技实业公司）签订《房屋买卖协议》一份，双方约定：胜大公司将其所有的坐落于贺兰县德胜工业园区109国道西侧、胜大公司投资建成的一楼营业房建筑面积约1800平方米（前期以双方测量面积为准，最终以房管局房产证的标准进行核算）出售给中佰科技实业公司；工业用地2800元∕㎡，在胜大公司为中佰科技实业公司办理房屋产权过户手续前，胜大公司已将此房屋产权证及土地证变更为商业用地及用房，中佰科技实业公司按商业用房3600元∕㎡付款；中佰科技实业公司在房屋买卖协议签订3日内，付给胜大公司购房定金30万元，胜大公司应在收到定金后50个工作日内腾空房屋交付中佰科技实业公司；胜大公司将房屋交付中佰科技实业公司时，中佰科技实业公司应付给胜大公司该房屋价款总额的25%，如不按期付款，视为放弃；胜大公司将上述的一层营业房已经抵押给银行贷款，如胜大公司用此房屋抵押到期不能偿还银行债务，房屋因债务纠纷法院拍卖，胜大公司要退还中佰科技实业公司已付购房款并承担已付购房款4倍的损失费。协议签订当天，中佰科技实业公司通过银行进账方式向胜大公司支付购房定金30万元，胜大公司给中佰科技实业公司出具收款收据一张。2010年12月6日，胜大公司与中佰科技实业公司等四家公司以及合天律师事务所签订《专项法律服务协议书》一份，对房屋买卖事宜进行约定。后胜大公司委托宁夏佳鹏拍卖行对德胜工业园区内约38亩地及2.5万平方米房产进行公开拍卖，其中包括中佰科技实业公司购买的一层4间营业房，但该房屋实际未拍卖成功。因胜大公司用其所有的德胜工业园区109线西侧房屋抵押贷款，贷款到期后未予偿还，被起诉至法院，现正在执行阶段。胜大公司起诉至法院，要求解除胜大公司、中佰科技实业公司签订的房屋买卖协议，中佰科技实业公司支付胜大公司房屋使用费289008元及违约金325936.8元，并承担本案诉讼费。中佰科技实业公司要求解除胜大公司、中佰科技实业公司于2010年8月4日签订的房屋买卖协议，要求胜大公司返还双倍定金60万元，赔偿损失120万元，并承担本案反诉费用。＼n原审另查明，现胜大公司出售给中佰科技实业公司的4间营业房中，两间由银川市路宝工贸有限公司从2010年4月租赁、使用至今（期间，胜大公司与银川市路宝工贸有限公司于2011年10月10日签订房屋买卖协议，胜大公司将已出售给中佰科技实业公司的房屋另行出售给银川市路宝工贸有限公司），两间由奔奥宝名车维修及银川康康义齿有限公司实际占有、使用。在双方签订协议后，中佰科技实业公司并未占有、使用所购买的房屋。且胜大公司将已在银行设定抵押的房屋出售给中佰科技实业公司未通知抵押权人。＼n原审法院认为，胜大公司将已设定抵押的房屋出售给中佰科技实业公司，并未将出售的情况通知抵押权人，该房屋转让的行为无效，胜大公司、中佰科技实业公司双方签订的《房屋买卖协议》无效，不存在另行解除的情况。故对于胜大公司要求解除其与中佰科技实业公司签订的房屋买卖协议的诉讼请求，不予支持。胜大公司未向法庭提交有效证据证明胜大公司已将房屋交付给中佰科技实业公司，且中佰科技实业公司亦未实际占有、使用购买的房屋，不应承担支付房屋使用费的责任。故对于胜大公司要求中佰科技实业公司支付房屋使用费289008元的诉讼请求，不予支持。双方签订的房屋买卖协议无效，其中对违约金的约定亦无效。故胜大公司要求中佰科技实业公司支付违约金325936.80元的诉讼请求，不予支持。胜大公司、中佰科技实业公司双方签订的《房屋买卖协议》无效，不存在另行解除的情况。故对胜大公司要求解除其与中佰科技实业公司签订的房屋买卖协议的诉讼请求，不予支持。由于双方签订的协议无效，胜大公司基于协议取得的30万元应当予以返还。因胜大公司未将房屋转让的情况通知抵押权人，对于协议无效存在过错，应当按照中国人民银行同期贷款利率赔偿胜大公司的损失，即支付中佰科技实业公司自交付定金之日至提起反诉时（2010年8月4日至2013年5月9日）的利息44827元（30万元×5.4%÷365天×1010天）。故中佰科技实业公司要求胜大公司双倍返还定金60万元的诉讼请求，仅支持返还定金30万元、赔偿损失44827元。因双方签订的合同整体无效，除有关解决争议方法的条款有效，对于违约责任的约定亦无效。故中佰科技实业公司要求胜大公司赔偿损失120万元的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、驳回宁夏胜大汽车服务有限公司的诉讼请求；二、宁夏胜大汽车服务有限公司返还宁夏银川市中佰科技实业有限公司支付的购房定金30万元、利息44827元，共计344827元，于判决生效之日起十五日内付清；四、驳回宁夏银川市中佰科技实业有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费9949元，由宁夏胜大汽车服务有限公司负担。反诉案件受理费10500元，由宁夏银川市中佰科技实业有限公司负担8489元，宁夏胜大汽车服务有限公司负担2011元＼n宣判后，上诉人胜大公司不服，上诉称，一、原审认定事实不清；1、2009年3月，上诉人胜大公司与王占强签订了房租租赁协议，约定租赁期限为3年，后因被上诉人中佰科技实业有限公司要购买该房屋，上诉人胜大公司为了出售房屋向被上诉人中佰科技实业有限公司履行义务，与王占强协商，提前解除租赁合同，并给王占强赔偿75600元，后腾空房屋给被上诉人并交付房屋。但由于被上诉人中佰科技实业有限公司房屋一直空置3年，2013年3月上诉人胜大公司才将“5-6号”房屋出租给谷某某。而原审法院对此事实认定不清。同时原审法院将上诉人胜大公司出售给被上诉人中佰科技实业公司的二两房屋认定成四件房屋，且认定存在一房二卖现象不属实。2、上诉人胜大公司在约定50天内将房屋腾空后，被上诉人中佰科技实业公司应根据协议约定支付首付25%后，上诉人才将房屋钥匙交给被上诉人，而上诉人多次催缴被上诉人交纳购房款，而被上诉人均不履行义务，无奈，上诉人将房屋钥匙交给被上诉人法定代表人的好友，让代其将钥匙交给被上诉人。上诉人胜大公司将钥匙交付被上诉人中佰科技实业公司后，其法定代表人曾多次带人看过5-6号房间。而且因房屋漏水，张伯康还找人将房屋地板取掉，并委托人将房屋出租。证人谷某某的证言也可以证明涉案房屋早已有被上诉人中佰科技实业公司实际占有、控制。二、一审法院适用程序违法。原审在转换普通程序审理该案时，没有向上诉人送达过任何转换程序的文书。综上，上诉人胜大公司请求撤销（2013）贺民初字第601号判决，发回重审或查清后改判；请求支持上诉人胜大公司在一审中的第二项请求，由被上诉人向上诉人支付从2010年10月1日起占用上诉人胜大公司位于银川德胜工业园区109国道西侧综合楼一层自北向南5-6号营业房房产使用费289008元；由被上诉人中佰科技实业公司支付因上诉人胜大公司履行合同业务所产生的腾房损失费用75600元；一、二审诉讼费用由被上诉人中佰科技实业公司负担。＼n被上诉人中佰科技实业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。＼n二审庭审中，上诉人胜大公司向法庭提交证据一、房屋买卖协议一份、银川市中级人民法院（2012）银民终字第248号民事判决一份，欲证明上诉人胜大公司与振兴三菱公司签订的房屋买卖协议与本案合同类似，而该判决已生效，认定房屋买卖协议有效。证据二、执行和解协议一份，欲证明上诉人与被上诉人签订的买卖协议抵押权人黄河银行是知情的。证据三、证人谷某某的当庭证言一份、欲证明上诉人与证人签某某，房屋由张伯康占有。证据四、证人卢某某的当庭证言一份，欲证明自签订房屋买卖协议后，房屋实际由张伯康占有的事实。＼n经质证，被上诉人中佰科技实业公司对上诉人胜大公司提交的证据一关联性不予认可；证据二真实性、合法性无异议，关联性有异议；证据三的证明目的不予认可；证据四证人证言与上诉人有利害关系，不予认可。＼n经审查，对上诉人胜大公司提交的证据一、二关联性不予采信；证据三、四因被上诉人不予认可，本院不予采信。＼n二审查明的事实与原审判决查明的一致，予以确认。＼n本院认为，胜大公司、中佰科技实业公司双方自愿签订了《房屋买卖协议》。该《房屋买卖协议》自双方签订之日起便成立。现合同目的不能实现，中佰科技实业公司要求解除与胜大公司签订的《房屋买卖协议》，应予准许。合同解除后胜大公司因该合同取得的财产，应当予以返还。故原审法院认定由胜大公司返还中佰科技实业公司支付的购房定金30万元、利息44827元，共计344827元，并无不妥。上诉人胜大公司无据证实被上诉人中佰科技实业公司占有使用涉案房屋，故对其主张被上诉人中佰科技实业公司支付房屋使用费289008元及腾房损失费用的请求不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，第一百七十五条之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费6769元，由上诉人宁夏胜大汽车服务有限公司负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长李慧琴＼n代理审判员吕婷婷＼n代理审判员徐玉芳＼n二〇一四年五月四日＼n书记员陈丽霞＼n附：本案适用的相关法律条文＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。＼n第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：＼n（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；＼n……＼n第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。