安徽省金寨县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)皖1524民初1515号
原告（反诉被告）：刘晓冬，男，1965年12月25日出生，汉族，住安徽省六安市金安区，
原告（反诉被告）：刘向东，男，1968年12月8日出生，汉族，住安徽省金寨县。
原告（反诉被告）：江敏，女，1974年3月7日出生，汉族，住安徽省金寨县。
上列三原告（反诉被告）的委托诉讼代理人：张涛，安徽凡平律师事务所律师。
被告（反诉原告）：胡伟，男，1986年4月5日出生，汉族，住安微省金寨县。
被告（反诉原告）：刘萃柳，女，1987年7月24日出生，汉族，住安微省金寨县。
上列二被告（反诉原告）的委托诉讼代��人：张小丽，安徽远宏律师事务所律师。
原告（反诉被告）刘晓冬、刘向东、江敏与被告（反诉原告）胡伟、刘萃柳房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年6月8日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘晓冬、刘向东、江敏的委托诉讼代理人及江敏、被告（反诉原告）胡伟、刘萃柳的委托诉讼代理人及刘萃柳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘晓冬、刘向东、江敏诉称：2011年3月18日，当事人双方签订了《房屋租赁合同》，约定了房屋租赁期限、租金支付方式及违约责任等事宜。期间，胡伟、刘萃柳因房屋漏水问题未能得到妥善解决，拖欠2016年至2017年房租费28650元。按照合同约定，胡伟、刘萃柳应在2017年5月1日前交付2017年至2018年的房租费86515元。经多次催要房租，胡伟、刘萃柳均不��理会，其行为已构成违约。故向法院起诉，要求判令：胡伟、刘萃柳支付房租费计115165元；支付违约金50000元。
胡伟、刘萃柳辩称：其经营的是品牌卖场，商品家具摆放及装饰品必须符合装修图纸和上级公司要求。承租该房屋后胡伟、刘萃柳对房屋进行了精装修，2014年又进行了二次精装修整改。但现实是房屋严重漏水，家私商品淋水后无法销售或亏本销售，导致产品滞销。每次漏水时，胡伟、刘萃柳第一时间通知原告，2013年前原告还能安排他人拿拖把扫扫水，原告曾许诺花一万元进行沥青维修，却始终未能实现。漏水严重的几个位置已不能正常上货，2015年起已无法正常营业。胡伟、刘萃柳委托律师发函致原告，但刘向东不予理睬，漏水情况至今无人解决。为此，提出反诉要求：判令解除与刘晓冬、刘向东、江敏签订的《房屋租赁合同》；刘晓冬、刘向东、江敏赔偿因房屋漏水造成的损失121194元，并承担违约金50000元。
刘晓冬、刘向东、江敏针对反诉辩称：胡伟、刘萃柳要求解除租赁合同无法律依据。刘晓冬、刘向东、江敏对房屋漏水问题多次进行了维修。但因所租赁房屋楼上的房屋所有人有相邻关系纠纷，致维修不能，是客观原因无法达到防水的目的，出租人已尽到了自已的义务，不应承担赔偿责任。且合同约定，对漏水造成的损失也是承担一定的赔偿责任。
本案在审理过程中，当事人双方均向法庭提交了证据，在本院主持下，当事人对证据进行了质证。
刘晓冬、刘向东、江敏向法庭所举主要证据如下：《房屋租赁合同》，用于证明按合同约定胡伟、刘萃柳共欠房租费115165元。
胡伟、刘萃柳对上���证据质证认为：对其真实性无异议，但合同第十三条规定，因房屋漏水造成的损失应予以赔偿。
胡伟、刘萃柳向法庭所举主要证据如下：1、《房屋租赁合同》，用于证明双方的租赁关系；2、装修设计目录及装修合同，用于证明因房屋漏水导致装修损失达6万元；3、照片5组，用于证明房屋漏水导致多组沙发和茶几等产品受损失；4、律师函，用于证明2016年5月胡伟、刘萃柳委托律师函告出租人房屋漏水情况，并协商处理相关事宜。
刘晓冬、刘向东、江敏对上述证据质证认为：对证据1真实性无异议；对证据2有异议，该证据与本案无关联性；关于证据3，看不出家具损坏与房屋漏水有直接关系；对证据4无异议。
本院认证认为：刘晓冬、刘向东、江敏向法庭所举《房屋租赁合同》，双方无异议，��以确认。胡伟、刘萃柳向法庭所举1、4号证据双方无异议，予以确认；2号证据证明的是房屋整体装修，不能证明房屋漏水造成的损失数额，不予采纳；3号证据，结合双方当事人陈述，能够证明部分家具因房屋漏水损坏，该商品已折价出售，对该证据予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月18日，刘晓冬、刘向东、江敏将位于梅山镇原映山红供销大楼第三层出租给胡伟、刘萃柳经营永达家具。双方签订《房屋租赁合同》约定：房屋建筑面积约750㎡，（共12间）；租赁期限自2011年3月20日至2019年4月19日止；前4年每年租金为65000元，之后每年递增10%。合同还约定了双方相关权利义务，及房屋维修事宜。租赁期间，出租房屋出现漏水情况，承租人通知出租人后，出租人进行了简单处理，但漏水问题始终未能得到妥善解决，造成约一间面积大小的房屋无法使用。2016年4月20日至2017年4月19日的租金，胡伟、刘萃柳已交付50000元，对其余应交租金因漏水问题未能解决而未交。
本院认为：当事人双方达成的房屋租赁协议是双方的真实意思表示，并已实际履行，故当事人签订的《房屋租赁合同》有效，双方当事人应按合同约定履行。故对刘晓冬、刘向东、江敏要求胡伟、刘萃柳支付房租的合理诉求予以支持。租赁期间，发现房屋存在质量问题事实存在，房屋漏水情况经多次维修均不能解决，使一间房屋面积无法使用，也影响了商声整体形象和经营。按照《中华人民共和国合同法》的相关规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金。故对胡伟、刘萃柳反诉要求赔偿损失的合理要求予以支持。2016年4月20日至2017年4月19日的租金按合同约定为78650���，按12间计算，每间每年租金为6554元；2017年4月20日至2018年4月19日的租金按合同约定为86515元，每月租金7210元，每间每月601元，无法使用的一间房屋租金应从总租金中扣除。现因房屋漏水不能解决，承租人强烈要求解除合同，已不能实现合同目的，故对胡伟、刘萃柳反诉要求解除合同的诉请予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（二）、（四）项、第二百二十一条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、解除刘晓冬、刘向东、江敏与胡伟、刘萃柳2011年3月18日签订的《房屋租赁合同》；
二、胡伟、刘萃柳于2017年11月20日前将所租赁的全部房屋腾空交付给刘晓冬、刘向东、江敏；
三、胡伟、刘萃柳支付2016年4月20至2017年11月20日的房租费计79120元（不含已付的50000元），扣除一间无法使用的房屋租金计10761元，两比胡伟、刘萃柳应支付房租费68359元，于本判决生效后15日内付清；
四、驳回刘晓冬、刘向东、江敏的其它诉讼请求；
五、驳回胡伟、刘萃柳的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3603元，减半收取1802元，由刘晓冬、刘向东、江敏负担；反诉费3724元，减半收取1862元，由胡伟、刘萃柳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审判员 宋迎
二〇一七年八月三十一日
书记员 杜超
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规���的其他情形。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。