江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0583民初9337号
原告世茂天成物业服务集团有限公司昆山分公司,住所地江苏省昆山开发区新南路288号世茂蝶湖湾花园，组织机构代码78127605-X。
法定代表人吴懿，该公司总经理。
委托代理人於伟林，江苏海联海律师事务所律师。
被告温佳玲，女，1971年10月27日生，住上海市虹口区。
被告石鹏，男，1971年3月6日生，住上海市虹口区。
原告世茂天成物业服务集团有限公司昆山分公司诉被告温佳玲、石鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月17日受理后，依法适用小额诉讼程序由审判员王加宏独任审判，于2016年7月28日公开开庭进行了审理。原告世茂天成物业服务集团有限公司昆山分公司的委托代理人於伟林、被告温佳玲、石鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告世茂天成物业服务集团有限公司昆山分公司诉称：原告系世茂蝶湖湾小区的物业服务公司，被告系该小区业主。原告已经为小区提供安保、垃圾清运、绿化、小区设备维修等物业服务，原告已依照约定提供了服务，但被告拖欠物业管理费共计3222.2元（2014年7月1日至2015年12月31日，计算方式为：91.8*1.95*18=3222.2），严重违反双方约定，应当支付滞纳金870元（暂计3个月，计算方式为：3222.2*0.003*90=870，原告保留向被告追讨其余滞纳金的权力）。被告不依法缴纳物业费的行为不但侵害了原告的权力，而且严重影响了其他依法缴纳物业费业主的利益。现原告为维护合法权益向法院提起诉诉，请求：1、要求被告支付4092.2元（其中物业管理费3222.2元，滞纳金870元）及起诉之日至付清全部款项之日的滞纳金（滞纳金按每日0.3%计算）；2、诉讼费由被告承担。
被告温佳玲、石鹏辩称：原告给我们律师函中反应是2014年7月1日至2015年6月30日物业费共计2148.12元，该函是2015月7月5日发出的，我是2015年7月22日收到的。原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先，原告主要存在以下违反物业服务合同的行为，1、小区排水系统疏于管理，导致下水道大面积堵塞，造成多次反水。2、小区清洁工作疏于管理，导致垃圾成堆，恶臭难闻。另从2011年10月房屋交接后至2014年6月底，我们一直按照协议约定的金额按期缴纳物业管理费，原因是小区干净整洁，各方面都比较满意，我们对物业的管理基本认可。我们于2014年7月至2015年12月没有交物业费，是反复的反水和长期处于垃圾成堆的环境，我们多次向物业专属管家反应情况，也与管家口头协商，等以上两个问题彻底解决后，会缴纳物业费，原告对此也予以认可，直至2015年7月向我们发出律师催款函。对此，原告的解释这是他们集团法务部统一要求的，并非原告本意。可短短1年半内专属管家频繁辞职并换人，导致问题搁置，无人解决。按照物业规定，未入住或未使用的物业，物业费均按7折计算，因此，原告提出的物业管理费计算有误。正确的计算方式为：3222.2*0.7=2255.54元。关于滞纳金，我们认为基于以上原告违约在先，疏于管理，迫使答辩人无法支付物业费，原告所请求的滞纳金870元应予以免除。
经审理查明：2010年9月18日，昆山世茂蝶湖湾开发建设有限公司作为甲方，上海世茂第一太平物业服务有限公司昆山分公司作为甲方选聘的物业管理公司，被告石鹏作为乙方签订世茂蝶湖湾花园前期物业管理服务协议（住宅区域）一份，该合同约定：在本物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区城房屋交付使用后2年，前期物业管理费为高层住宅：1.95元/月平方米，世茂蝶湖湾临时管理规约载明：物业由管理者根据本临时管理规约和前期物业管理服务协议进行前期物业管理。各位业主须于每季度初交纳后季度的物业管理费，如业主未按规定支付上述款项，管理者有权向业主收取自应支付之日起至支付之日的利息，利率按每日千分之三计算。2010年9月18日，被告石鹏签署《昆山世茂蝶湖湾临时管理规约》承诺书一份，该承诺书中载明：物业单元：昆山市长江南路188号世茂蝶湖湾花园XXX号楼XXX室，昆山世茂蝶湖湾业主、昆山世茂蝶湖湾开发建设有限公司、上海世茂第一太平物业服务有限公司-
昆山分公司世茂蝶湖湾花园物业服务中心三方已经全文详细阅读《昆山世茂蝶湖湾花园业主临时公约》，并已完全理解该公约所述各项条款。业主保证其所有房屋承租人、使用人、受让人、继承人等相关人士承诺遵守本公约。本公约对三方均有约束力，现特郑重签字盖章，承诺三方愿意共同遵守。被告购置的房屋位于昆山开发区新南中路288号世茂蝶湖湾花园XXX号楼XXX室（建筑面积为91.80平方米，小高层住宅）。被告购置该房屋至今未入住且该房屋的钥匙放在原告处保管。原告按约进行管理，被告拖欠原告2014年7月1日至2015年12月31日的物业管理费为3222.2元，故原告诉至本院。
另查明：2009年8月8号，上海世茂第一太平物业管理有限公司昆山分公司经昆山工商行政管理局核准变更为上海世茂第一太平物业服务有限公司昆山分公司，2010年9月27日，上海世茂第一太平物业服务有限公司昆山分公司经昆山工商行政管理局核准变更为上海世茂南京物业服务有限公司昆山分公司，2015年3月18号，上海世茂南京物业服务有限公司昆山分公司经昆山工商行政管理局核准变更为世茂天成物业服务集团有限公司昆山分公司。昆山开发区新南中路288号世茂蝶湖湾花园XXX号楼XXX室房屋所有权人登记为石鹏、温佳玲，产权登记时间为2012年2月1日。
上述事实有前期物业管理合同、世茂蝶湖湾临时管理规约、承诺书、工商变更登记通知书、房屋产权登记信息查询结果证明及原、被告在庭审中的陈述予以证实。
本院认为：原告与被告签订的世茂蝶湖湾花园前期物业管理服务协议（住宅区域）合法有效。原告已依约履行了物业服务，被告作为该物业服务范围内的业主有义务按前期物业管理服务协议约定支付物业服务费用。关于尚欠物业费之金额，该小区物业服务费的收费标准为高层住宅1.95元/月/平方米，被告所有的昆山开发区新南中路288号世茂蝶湖湾花园XXX号楼XXX室房屋建筑面积为91.80平方米，由此计算每月物业费为179.01元（1.95元/月/平方米×91.8平方米），被告拖欠2014年7月至2015年12月期间共计18个月的物业费，合计3222.18元（91.80*1.95*18=3222.18），因被告购置的房屋至今未入住属于空置房，故对被告应负担的物业费按七折计算，即被告实际负担的物业费为2255.53元（3222.18元*0.7=2255.53元）。关于滞纳金，双方虽约定：如业主未按规定支付物业费，管理者有权向业主收取自应支付之日起至支付之日的利息，利率按每日千分之三计算，但考虑到该小区下水道存在反水严重，为此对原告主张的滞纳金请求不予支持。同时对被告的其他辩称本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五款、第二十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告温佳玲、石鹏于本判决生效后十日内支付原告世茂天成物业服务集团有限公司昆山分公司物业费2255.53元。
二、驳回原告世茂天成物业服务集团有限公司昆山分公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告世茂天成物业服务集团有限公司昆山分公司负担10元，被告温佳玲、石鹏负担15元。
本判决为终审判决。
审判员 王加宏
二〇一六年七月二十八日
书记员 唐明莉