广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法民五终字第2488号
上诉人（原审被告）：吴俭红，女，1971年7月23日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托代理人：陈俊伟，广东海建律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：邵艳，女，1981年5月16日出生，汉族，住广东省连州市。
委托代理人：钟健辉，广东环球经纬律师事务所律师。
委托代理人：尹国华，广东环球经纬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：于静，女，1971年3月19日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人：刘杰，广东力诠律师事务所律师。
委托代理人：杨慧绮，广东力诠律师事务所律师。
原审第三人：汤政军，男，1966年8月19日出生，汉族，住所地广州市越秀区。
委托代理人：刘杰，广东力诠律师事务所律师。
委托代理人：杨慧绮，广东力诠律师事务所律师。
上诉人吴俭红、邵艳因与被上诉人于静、原审第三人汤政军房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2012）穗海法民三重字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，广州市广州公证处于2008年7月28日出具（2008）粤穗广证内经字第79XX9号《公证书》，证明于静于2008年7月24日在前面的《委托书》上签名。该《委托书》主要内容为：委托人于静，受委托人汤政军、周惠梅、邵艳；委托人是海珠区滨江东路959号1802房的房屋的产权人，现委托受委托人为合法代理人，以委托人之名义全权代理委托人办理上述房屋的下列事项，签署有关文件领取房地产证等到有关产权证明：代表我在广州市房地产交易所办理上述房屋的卖房交易过户手续（包括查册、递件、交易过户、交税费、评估、晒图、分割、调档、测绘、更正、房改房上市、领证等）以及在广州市房地产登记所办理上述房屋新房产证及领证、交费等手续；房屋出售，若交易不成功时有权办理退案手续；办理房屋产权登记，抵押登记及备案手续、涂销房屋抵押登记；对上述房屋有管理、修缮、租赁、置换权、有权订立租赁、买卖、置换合同，有权收取租金、售房价款等全部款项；受委托人中的任何一人均可办理上述事项；代理人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予以承认；代理人中任一人都有转委托权；此委托有效期从签署之日起至委托事项完成为止；等。
2008年9月12日，广州市广州公证处出具（2008）粤穗广证内经字第99XX3号《公证书》，载明“兹证明前面的《转委托授权书》上邵艳的签名属实”。该《委托书》（落款日期为2008年9月12日）主要内容为：委托人于静；代理人邵艳；复代理人：卢佩贤、黄俊、郑翔、董兆威、黄湘纹、胡卫斌；委托事项与上述公证《委托书》的内容基本一致。
2008年9月28日，邵艳以于静（卖方）代理人名义与吴俭红（买方）签订《广州市房地产买卖合同》，约定卖方将广州市海珠区滨江东路959号1802房出售给买方；上述房地产买卖双方经协商一致，商定房地产交易价格为1100000元；等。
2008年10月9日，广州市国土资源和房屋管理局登记核发权属人为吴俭红的上址房屋的《房地产权证》。
于静于2011年11月3日向原审法院起诉吴俭红、邵艳，要求：1.确认于静与吴俭红之间的《广州市房地产买卖合同》（2008年9月28日）无效；2.本案全部诉讼费由吴俭红、邵艳承担。于静和吴俭红、邵艳在诉讼中均表示如果法院确认合同无效，对于涉案房屋交易的财产问题不需要在本案中处理。
原审法院于2011年12月19日作出（2011）穗海法民三初字第3087号《民事判决书》，判决：驳回于静的诉讼请求。判后，于静不服提起上诉。广州市中级人民法院于2012年9月12日作出（2012）穗中法民五终字第1120号《民事裁定书》，裁定认为：“于静二审期间提供了广东省广州市公证处于2012年3月14日作出的《关于撤销（2008）粤穗广证内经字第79XX9号公证书的决定》，该决定已认定（2008）粤穗广证内经字第79XX9号公证书上于静签名的字迹不是于静所写，是他人假冒于静的签名，而决定撤销上述公证书。而邵艳则抗辩上述公证书是于静的丈夫汤政军提供的，汤政军亦是涉案房屋交易的参与人。于静确认其与汤政军是夫妻关系。鉴于本案二审期间出现了新的证据，涉及于静的丈夫汤政军是否参与了涉案房屋交易这一事实。原审法院没有将汤政军列为当事人参与诉讼，对汤政军是否参与了涉案房屋交易的事实未能加以查明，导致本案事实不清，影响正确认定合同效力及各方当事人的权利义务”，故裁定：撤销原审法院（2011）穗海法民三初字第3087号民事判决，该案发回本院重审。原审法院于2012年11月26日对该案以（2012）穗海法民三重字第2号立案后，另行组成合议庭审理了本案。在案件审理过程中，原审法院依法追加汤政军作为第三人参加诉讼。
于静在诉讼中提供了一份落款日期为2008年9月28日、卖方申请人为邵艳的《广州市房地产转移登记申请书》，载明的字号为“（08）交登08XXX23号”，拟证明吴俭红、邵艳串通买卖于静房屋。吴俭红质证时表示该证据证明邵艳根据当时有效的公证授权委托书办理了转移登记手续。第三人对该证据没有异议。
吴俭红则提供了一份落款日期为2008年9月27日、卖方申请人为汤政军的《广州市房地产转移登记申请书》，载明的字号也是“（08）交登08XXXX23号”，拟证明汤政军参与了交易手续。汤政军质证时表示该申请书是汤政军签名，恰好证明汤政军当时在不知情情况下签了很多文件，申请书上的字号与房管局的登记申请书的编号一样，可以证明该申请书是事后填写，汤政军当时签的是一份空白文件，只有签名是汤政军写的，其它内容均不是汤政军填写。吴俭红对此表示该申请书是汤政军在担保公司（广州市保来理财顾问有限公司）签的，因为去房管局办理手续时汤政军没有去房管局，所以是由邵艳另外填写了一份转移登记申请书，至于为何两份申请书的编号一致，可能是在房管局补上了编号，但因为汤政军没有去所以没有提交汤政军签名的申请书；由于时间久，也记不清是谁补填写了该申请书的编号。
关于房款问题，吴俭红在（2011）穗海法民三初字第3087号案一审庭审时陈述实际支付了110万元房款，其中50多万元支付到担保公司进行还贷，剩下款项支付给汤政军。在本案重审时，吴俭红陈述了如下意见：吴俭红实际支付了110万元房款，由于涉案房屋提前还贷的钱是担保公司提供，所以56万元房款直接支付给担保公司，30万元转入汤政军的银行账户，剩下的钱在扣除了垫付的税费和其它手续费后，还有十几万元现金支付给了汤政军，所以汤政军写了收齐110万元房款的收据；关于房款有转账记录的是900800元，其余款项是现金支付。对此，汤政军表示吴俭红在原审二审时关于房款支付情况的陈述和现在不一致，汤政军确实收到过从吴俭红账号转入的30万元，但当时汤政军是向吴俭红的丈夫何伟胜借款，汤政军以为是借款，根本不知道出售房屋的事情，汤政军也没有收过其它款项。
关于房屋交付问题，当事各方均确认涉案房屋并未交付，一直由于静方居住使用。于静表示涉案房屋产权过户是在2008年，于静直到2011年才起诉是因为于静一直在涉案房屋居住，直到彭星涛在2011年起诉后于静才知道房屋已被人恶意出售。吴俭红表示与汤政军另外签订了一份租赁合同，租期从2008年11月1日至2012年10月31日，之后涉案房屋一直由汤政军使用，汤政军只交过两次租金，因为汤政军不交租金，所以吴俭红在2010年3月1日将涉案房屋出售给案外人彭星涛，并办理了过户手续。汤政军对此表示并未支付过什么租金。
关于当事各方的关系，于静表示不认识吴俭红、邵艳。吴俭红则陈述过如下意见：吴俭红之前不认识于静，不认识汤政军，吴俭红是通过中介购买涉案房屋；吴俭红和邵艳是因为办理涉案房屋交易中的按揭业务而认识，之前在房管局也见过邵艳，知道邵艳是办理按揭业务的，但当时并不认识。邵艳在（2011）穗海法民三初字第3087号案一审庭审时曾陈述：邵艳不认识于静，因经常跑房管局，故通过人介绍认识汤政军；委托书是汤政军提供，委托书上于静的签名不是邵艳所签，邵艳只是收取办证费用300多元，由于汤政军也是受委托人之一，所以没想太多。汤政军陈述了如下意见：邵艳是吴俭红前夫何伟胜公司的人员，汤政军签的所有文件都是邵艳拿来给汤政军签的。
邵艳在（2011）穗海法民三初字第3087号案一审诉讼中还曾提出如下答辩意见：于静之夫汤政军办理委托书时其只提供了身份证复印件，在到担保公司办理担保按揭赎契手续时是汤政军本人自己办理及签署文件的，其只是在最后办理过户时才以合法代理人的身份去为于静签名，而且房管局要在核实公证书的真伪后才办理相关事宜；确认买卖合同是其签订，其从来没有见过于静，故不可能模仿于静签名；因当时涉案房屋抵押给银行，又经担保公司办理担保，所以办理买卖过户手续所需要用到的房产证及于静夫妻双方的个人证件，其直到帮他们办完所有买卖交易程序后都未有机会见到。
于静向原审法院诉称，于静是海珠区滨江东路959号1802房的产权人，并依法取得《房屋所有权证》。2008年7月24日，邵艳模仿于静签名并串通广州公证处公证员罗晓莹伪造公证书，内容为于静委托邵艳处理涉案房产的交易事宜，该公证书上于静的签名是伪造的，于静并没有委托邵艳出售房屋。吴俭红为以低价取得涉案房产，在明知于静是涉案房产产权人、邵艳无合法授权的情况下，串通邵艳与其签订《广州市房地产买卖合同》，吴俭红、邵艳凭虚假材料于2008年9月28日办理了该房屋的过户手续。吴俭红、邵艳恶意串通签订上述合同将涉案房产转让的行为，严重损害于静合法权益，上述合同应依法确认为无效合同。因此，起诉要求：1.确认于静与吴俭红之间的《广州市房地产买卖合同》（2008年9月28日）无效；2.本案全部诉讼费由吴俭红、邵艳恶承担。
吴俭红向原审法院辩称：不同意于静的诉讼请求。我在本案交易中已经尽到最大的注意义务，也清楚了解有关资料，交易相关资料合法有效。我是善意取得房屋所有权，应该受到法律保护，在整个交易当中我并没有过错。
邵艳向原审法院辩称：我经介绍认识汤政军，房屋是汤政军拿出来出售的，当时我并不知道房屋的详细情况（房屋地址、产权人姓名等），我一直都以为汤政军是出售自己名下的房屋产权，后来在担保公司见到汤政军提供的房产资料原件及汤政军、于静的个人资料原件（包括于静的身份证原件），才知道原来该房屋是汤政军妻子于静名下房产，因为在我当时的意识里房产、钱财都是夫妻共有的，而在汤政军提供的委托书上的受委托人也有他自己的名字，我当时认为汤政军的妻子没时间办理房屋买卖事宜，委托他丈夫办理也是合情合理的，而汤政军本人也应担保公司要求亲自前往担保公司签署了担保函，办理当时于静名下房产欠银行贷款的垫资赎契手续，所以我也就并未多想，也没有多问。该房屋是于静的合法丈夫汤政军拿出来卖的，于静和自己的丈夫之间存在什么问题跟我没关系，我也无权过问别人的私事。房屋的买卖价格也是于静的合法丈夫汤政军与买家自行协商的，我当时连价格多少都不知道，想着事不关己也未过问，所以我更加无权干涉房屋卖多卖少的问题。事隔4年之久，于静一句不知情，就不负责地给别人带来那么多伤害。我的意见如下：一、汤政军提供公证委托书给我办理此事宜时，是经过担保公司及房管局向公证处查实真实合法才准我代为办理，我代于静在房管交易所签署买卖交易合同只是履行我合法代理人的义务。二、事隔多年于静说不知情当时自己名下房屋有按揭（需买家代还完贷款后再交易）和房屋转卖给他人的情况与我无关，于静本人都不知情，我更加不知情。房屋是于静的合法丈夫卖给别人的，不是我卖的，与我无关，我也无权干涉别人处理房产。
汤政军原审述称：我从来没有收到吴俭红的房款，与吴俭红的交易不存在，邵艳和吴俭红签订的合同为无效合同。由于周转需要，我于2008年找何伟胜借款20万元，是以案外房屋作抵押，该案件已经在中院审理完毕。后来何伟胜知道我还有涉案房屋，何伟胜就跟我说可以帮我把涉案房屋先赎回，再在别的银行贷更多钱。当时何伟胜拿了一大堆空白文件给我签，基于对何伟胜的信任，我就签名了，当时没有意识到有公证委托书夹杂在这堆文件中，也不清楚当时是否有这份委托书，我从来没有表示过委托何伟胜或者邵艳出售房屋。
原审法院认为：首先，涉案《广州市房地产买卖合同》是邵艳以于静代理人的名义与吴俭红签订，据以办理房产转移登记手续的《广州市房地产转移登记申请书》也是由邵艳和吴俭红签署，但广东省广州市公证处于2012年3月14日作出《关于撤销（2008）粤穗广证内经字第79069号公证书的决定》，该决定已认定（2008）粤穗广证内经字第79069号公证书上于静签名的字迹不是于静所写，是他人假冒于静的签名，而决定撤销上述公证书。其次，从本案的交易情况来看，涉案《广州市房地产买卖合同》所约定的房屋售价为110万元，吴俭红陈述有转账记录的房款是900800元，其余部分款项以现金方式支付给汤政军，但汤政军对此不予确认，而吴俭红除了其主张的汤政军签署的110万元的收据外，未能提供其它证据充分证明其向汤政军实际支付了110万元的情况；此外，涉案房屋在2008年10月9日就已登记到吴俭红名下，但该房屋却一直由于静居住使用，吴俭红也一直未向于静主张权利，吴俭红对此辩称和汤政军签订了租赁合同，但这显然有别于一般的房屋买卖交易，且吴俭红也没有提供证据证明其陈述的汤政军曾向其支付租金的事实。再次，从当事各方的关系来看，于静陈述不认识吴俭红、邵艳，吴俭红、邵艳也都陈述不认识于静，但涉案公证委托书却载明于静委托邵艳办理涉案房屋交易手续，而且赋予邵艳转委托权，涉案转授权委托书也显示邵艳之后又转委托卢佩贤、黄俊、郑翔、董兆威、黄湘纹、胡卫斌等六人办理涉案房屋事宜，基于于静和邵艳的关系，上述委托手续显然有违常理，也不符合于静的利益。
综合本案证据和查明事实，鉴于涉案公证授权委托书已被撤销，邵艳并不具备代理于静办理房屋交易手续的资格，吴俭红、邵艳也未能提供充分证据证明于静对吴俭红、邵艳办理房屋交易手续的情况知情和同意，再结合本案交易过程存在的诸多不合常理之处，原审法院确认邵艳在2008年9月28日以于静代理人的名义和吴俭红签订的《广州市房地产买卖合同》无效。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2013年5月24日作出如下判决：确认邵艳在2008年9月28日以于静代理人的名义和吴俭红签订的《广州市房地产买卖合同》无效。一审案件受理费100元，由吴俭红、邵艳负担。
判后，上诉人吴俭红、邵艳均不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其中吴俭红上诉认为：原审法院认定合同无效错误。2008年7月24日公证《委托书》原件是汤政军提供，并签字画押《承诺书》承诺：“没有虚假、伪造”，又由汤政军亲自一直使用至涉案房屋买卖合同履行完毕。期间《委托书》经公证处、房地产主管部门、银行、理财顾问公司等进一步专业审查、检验，并确认有效、手续合法。这些单位与吴俭红一样，已经对公证书的真实性进行形式审查，非司法部门是无权作实质性调查。善意的各方都有理由相信作为于静的丈夫、共同所有涉案房屋的汤政军，完全有权独立处分该财产。吴俭红已经穷尽了自己能力了解及掌握案涉房屋和出卖人的信息资料，谨慎选择将购房款交付给汤政军收取。由于吴俭红与汤政军、于静商定以产权证记载的价值买卖，房屋不交吉，还签订了书面租赁合约。汤政军现金交付过租金，凭证在汤政军处。吴俭红多次通过银行汇款、现金付清房款后，汤政军书面确认收齐房款的总额，总收据取代以往多次收款凭证（包括现金收据），符合生活常理，原审法院以汤政军没有收齐房款而认定合同无效错误。于静、汤政军因案涉房屋价格大幅上涨，又不愿交租，遂见利忘义，妄图以自行2008年撤销公证书为依据否定吴俭红善意取得的合法性。综上，请求法院判令：撤销原审判决，驳回于静的起诉。
邵艳上诉认为：原审法院查明事实错误。2008年7月24日公证《委托书》原件是汤政军提供，并签字画押《承诺书》承诺：“没有虚假、伪造”，又由汤政军亲自一直使用至涉案房屋买卖合同履行完毕。期间《委托书》经公证处、房地产主管部门、银行、理财顾问公司等进一步专业审查、检验，并确认有效、手续合法。这些单位与吴俭红一样，已经对公证书的真实性进行形式审查，非司法部门是无权作实质性调查。善意的各方都有理由相信作为于静的丈夫、共同所有涉案房屋的汤政军，完全有权独立处分该财产。汤政军又有代理于静买卖涉案房屋的公证《委托书》，该代理、转让行为有效。至2012年于静才自行撤销2008年的公证《委托书》。邵艳是在该委托书合法有效、具有代理于静买卖案涉房屋资格的期间，履行了代理行为，完成了案涉房屋的产权转让。从广州公证处《撤销公证书决定》表述的文字可知：“经我处调查查明，当事人（即于静）在办理上述公证书时提供了于静及其配偶汤政军的身份证、婚姻证明、房地产权证等相关资料”。案涉房屋的产权证、于静身份证等相关资料原件是汤政军提供及一直亲自使用。这都证实于静参与了涉案房屋的买卖，且对其夫的行为充分信任。早在2008年起，于静不用再向原贷款银行偿还定期供款；汤政军已经履行涉案合同，百万元到手；于静于本案原二审期间才提出撤销公证委托书，案涉合同已经实际履行长达四年，因此，于静不可能不知道案涉房屋的买卖。邵艳已经穷尽了自己能力了解及掌握案涉房屋和出卖人的信息资料，以及接受房管、银行、专业公司等部门审核、验证。邵艳作为代理人对案涉房屋的买卖的足够慎重，已尽到最大的注意义务来完成案涉房屋的交易。由于于静充分信任其夫，不愿亲自办理房屋买卖手续，无需认识买方的人才办理公证《委托书》，委托丈夫代为买卖涉案房屋完全是合情合理的。邵艳转委托6人办理房屋买卖手续，是贷款银行信任的理财公司为方便办理有关抵押、过户手续指定代理的，是贷款银行、理财公司的行业习惯，不违常理。于静、汤政军见涉案房屋价格上升，妄图以自行2008年撤销公证书为依据，全盘否定推翻已经履行完毕长达四年之久我方善意取得的合法性，推翻已履行完毕长达4年的买卖合同的合法性。据此请求法院判令：撤销原审判决，驳回于静的起诉。
于静、汤政军共同答辩称：汤政军从未处理过涉案财产，我方一直居住在涉案房屋，吴俭红也从未向我方主张权利，我方从2011年才得知涉案房产转让的事实。吴俭红、邵艳没有办法证实向汤政军支付了110万元的购房款，且存在恶意串通情形，案涉房地产买卖合同并非于静、汤政军真实意思表示，应为无效。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：本案二审当事人争议的焦点问题为：案涉买卖合同的效力认定。
本案中，于静起诉认为因吴俭红与邵艳之间恶意串通签订了虚假房屋买卖合同，导致损害了其利益，故案涉房屋买卖合同构成无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。因此，“恶意串通”的构成应当符合以下要件：一是当事人之间具有主观恶意；二是合同当事人为一方之私利而互相串通，其后果是损害国家、集体或第三人的利益。本案中，首先，吴俭红与邵艳无法提交证据证明双方之间的交易行为是善意。根据案件查明事实，广东省广州市公证处于2012年3月14日作出《关于《关于撤销（2008）粤穗广证内经字第79069号公证书的决定》，因公证书上于静签名并非其本人所签，而是他人假冒签名，故决定撤销上述公证书，据此，可以认定邵艳与吴俭红的签约行为并非于静的真实意思表示。虽然吴俭红向原审法院提交了由汤政军所出具的收款收据，但是，由于其未能提供充分证据证明上述款项的实际支付情况，因此，现有证据无法证明邵艳与吴俭红之间以合理的价格转让了案涉房屋。其次，邵艳与吴俭红未能充分证明双方之间存在真实的买卖交易行为。诉讼中，吴俭红表示其在购买案涉房屋之后是以租赁的方式出租给汤政军使用，但对于租赁合同的实际履行未有相应证据予以证明，且从房屋交易之后的交付情况审查来看，作为买受人的吴俭红在买卖合同签订之后从未向产权人主张过案涉房屋的交付，而房屋却一直由于静实际控制和使用，因此，上述交易行为均有悖于正常的买卖交易习惯。第三、从房款的交付审查来看，邵艳、吴俭红至今没有将交易行为以及其所称的购房款告知于静，亦可以证明邵艳、吴俭红之间的交易行为严重损害了于静的合法权益。综上，依照合同无效的法定情形的规定，原审法院判决确认案涉买卖合同无效，上述处理并无不当，本院予以维持。上诉人邵艳、吴俭红上诉认为双方之间存在真实的交易行为，缺乏事实依据，本院不予采信。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人邵艳、吴俭红的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元由上诉人邵艳、吴俭红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
审 判 员 张 怡
代理审判员 茹艳飞
二〇一四年十月三十一日
书 记 员 郝 烨