广东省信宜市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0983民初1733号
原告罗可全，男，1974年8月14日出生，汉族，住信宜市。
委托代理人黎文富，广东法申律师事务所律师。
被告信宜鸿业房地产开发有限公司，地址：信宜市环山路6号。
法定代表人彭文秋，该公司总经理。
委托代理人莫远思，广东前瞻律师事务所律师。
委托代理人刘燕霞，广东前瞻律师事务所律师。
追加第三人李金燕，女，汉族，城镇居民，户籍信宜市，现住深圳市。
原告罗可全诉被告信宜鸿业房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院2016年9月2日立案受理后，于2016年11月4日追加李金燕作为本案第三人参加诉讼，依法组成合议庭，于2016年10月14日、2016年12月2日及2017年1月18日三次公开开庭进行了审理。原告罗可全及其委托代理人黎文富，被告信宜鸿业房地产开发有限公司的委托代理人刘燕霞到庭参加诉讼，第三人李金燕经本院合法传唤无正当理由均拒不到庭。本案现已审理终结。
原告罗可全诉称，2012年1月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：“……第三条买受人所购买商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房。该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第3（乾隆阁A）幢9层902房。……该商品房合同约定建筑面积共141.23平方米，其中，套内建筑面积122.79平方米（含阳台面积11.13平方米），公用部分与公用房屋分摊建筑面积18.44平方米。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下列第1种方式计算商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3646.54元，总金额人民币伍拾壹万伍仟元整。签订协议后，原告按合同约定缴交了首期款并办理按揭，支付了全额房款525000元，并取得了房产证和相关缴费的收款收据。但原告发现自己缴交的契税、办证费、维修基金费的金额与收据、发票上的数额不符，是被告多收取了金额。于是原告找被告协商解决，要求被告返还多收取的办证费12676元、契税7725元、维修基金161元和水电费3800元，共24362元，但没有达成一致意见。原告与被告多次协商未果，为了维护原告的合法权益，现特向法院起诉，请求法院判令：一、被告返还多收取的契税7725元、办证费12676元、维修基金161元和水电费3800元给原告；二、本案诉讼费用由被告承担。
原告对其主张提供的证据有：1、原告的身份证复印件一份；2、被告基本信息复印件一份；3、商品房买卖合同及发票复印件各一份；4、房产证复印件一份；5、收款收据复印件一份；6、契税发票复印件一份；7、测绘费发票复印件一份；8、登记费发票复印件一份；9、维修基金账户复印件一份；9、案外人的商品房买卖合同复印件二份及收据复印件两单、成交确认单复印件一份。
被告信宜鸿业房地产开发有限公司辩称，一、对于多收取的契税、办证费、维修基金被告一直都愿意退还，但原告至目前仍拖欠被告方2015年4月1日共20个月的物业管理费2794元及装修期间电梯搬运材料维护费580元，我方主张从中抵减，双方无法达成一致意见才产生本案的纠纷。二、原告主张的关于多收取的契税金额7725元及维修基金161元我方无异议，主张的多收的办证费是12676元，我方有异议，被告实收原告的办证费是12976元，办理房产证需要支出的费用是550元，其中预告登记费50元，抵押登记费80元，办证登记费80元，期房转现房登记费85元、测绘费160元、利用档案费50元、工本费10元、印花税5元，共计550元，因此，应退还的办证费是12366元。三、对于原告主张的水电费3800元，事实上原告的该套房是从上一手业主李金燕转让得来的，李金燕购买该房是3800元是包括水电安装费及可视对讲安装费，双方在商品房买卖合同中约定的购房款只是单纯的房屋款项，未包括水电安装及可视对讲安装的费用的，该事实可以从合同的履行中看到，事实上，原告及李金燕也是按双方的约定实际支付了该笔费用，双方是达成口头协议约定水电安装及可视对讲是另行支付的，被告是根据双方约定收取了水电安装及可视对讲费3800元，是合法合理的，不同意退还。
被告信宜鸿业房地产开发有限公司对其答辩提供的证据有：1、信宜市鸿业房地产开发有限公司期房预登记表复印件一份；2、信宜市鸿业房地产开发公司抵押登记费费用报销单及登记费收费票据复印件一份；3、清华园3、4幢办证登记费收据复印件一份；4、清华园3、4幢利用档案费、工本费缴交表复印件各一份；5、印花税费复印件一份；6、收款收据复印件一张；7、2016年8月25日退办证费明细及批量明细报表复印件共三页；8、2013年2月5日收款收据两张、2014年9月1日收款收据三张、2015年3月13日收款收据一张；9、（2015）茂中法民四终字83号民事判决书复印件一份；10、清华园商住小区安装给水工程协议复印件一份及清华园自来水工程款发票复印件十单；11、清华园第3、4、5幢水表安装工程协议复印件一份及清华园第3、4、5幢水表安装工程款票据复印件三张、银行对公结算业务申请书复印件二页；12、电力工程设计合同复印件一份及发票复印件一份；13、（清华园配电工程）工程材料购销合同复印件一份、材料款发票复印件二张、银行对公结算业务申请书复印件三张；14、（清华园配电工程）工程施工协议书复印件一份、工程款发票复印件一张；15、（清华三四栋装表工程）工程材料购销合同复印件一份、材料款发票复印件一张、广发银行进账单复印件一张；16、（清华园三四栋装表工程）工程施工协议书复印件一份、装表计量工程款发票复印件一张、广发银行进账单复印件一张；17、信宜市清华智能化小区系统工程合同复印件一份、银行结算业务申请书等复印件十一张；18、其他费用发票复印件三张、付款凭证复印件三张；19、信宜市商品房预售许可证（清华园商住小区116幢）复印件一份。
追加第三人李金燕不作答辩，也没有向本院提供证据。
综合全案证据及庭审笔录，本院查明并确认以下法律事实：
被告信宜鸿业房地产开发有限公司成立于2007年4月2日，经营期限为长期，其的经营范围是房地产开发销售。2012年1月27日，第三人李金燕向被告信宜鸿业房地产开发有限公司交纳了清华园乾隆阁契税15450元、办证费12916元、维修基金4237元、水电安装、可视对讲系统3800元，共36403元。2012年1月31日，第三人李金燕与被告信宜鸿业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定第三人李金燕向被告购买清华园第3（乾隆阁A）幢9层902房，该商品房单价为人民币每平方米3646.54元，总金额人民币伍拾壹万伍仟元整。第三人李金燕定购该商品房后，2014年，原告罗可全意欲购买该套商品房，便与第三人李金燕进行协商，经协商一致，第三人李金燕转让该套商品房给原告，由原告支付第三人李金燕已向被告交纳的房屋首期款、契税15450元、办证费12916元、维修基金4237元、水电安装、可视对讲系统3800元及相关的房屋差价给第三人李金燕，然后由原告和第三人李金燕共同向被告提出变更买受者名称，将原来第三人李金燕所交纳的各项费用票据中的李金燕的名字变更为原告罗可全，并由原告罗可全重新与被告签订合同。2014年9月1日，原告罗可全与被告信宜鸿业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》的内容与第三人李金燕与被告于2012年1月31日所签订《商品房买卖合同》完全相同，并将所签订合同的日期写为2012年1月31日，也即与第三人李金燕与被告当时签订《商品房买卖合同》的日期一致。该《商品房买卖合同》写明：合同双方当事人：出卖人为信宜鸿业房地产开发有限公司，买受人罗可全。根据国家和省法律、法规和有关规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于信宜市塘面社区到胜塘村编号为（2010）第0000785号的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。该地块土地面积为4590平方米，规划用途为住宅用地，土地使用权年限自2010年2月4日至2080年2月3日。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，（现定名）清华园。建设工程规划许可证号为：[2010]178号，施工许可证号为[2011]003号。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为信宜市建设局，商品房预售许可证号为信房预售[2011]029号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图经信宜市城市规划部门批准，见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）。该商品房为本合同第一条规定的项目中的第3（乾隆阁A）幢9层902房。该商品房的用途为居住，属框架结构，层高为3.1米，建筑层数地上12.5层，地下0层。该商品房合同约定建筑面积141.23平方米，其中，套内建筑面积122.79平方米(含阳台面积11.13平方米)，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.44平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。前期物业管理选聘信宜市同和物业管理有限公司。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，该商品房单价为人民币每平方米3646.54元，总金额人民币伍拾壹万伍仟元整。第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款:3、其他方式。买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为广发银行茂名信宜支行专用账户为12×××19。凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据。第二十三条本合同自双方签订之日起生效等内容。原、被告签订上述《商品房买卖合同》后，原告已按约定向被告付清了购房款及相关的费用，被告也已将涉案房屋移交给原告使用，2015年12月11日，原告取得了涉案房屋的权属证书。由于原、被告对退还办证费、水电安装费等无法达成一致意见而引起纠纷，原告于2016年9月2日向本院起诉，并提出上述诉称中的诉讼请求及事实理由。
庭审中，原、被告双方确认多收取的契税金额为7725元、维修基金金额为161元、办证费金额为12366元共20252元，原、被告对退还该20252元没有异议。对于水电安装、可视对讲费3800元，被告认为原告及李金燕也是按双方的约定实际支付了该笔费用，双方是达成口头协议约定水电安装及可视对讲是另行支付的，被告是根据双方约定收取了水电安装及可视对讲费3800元，是合法合理的为由，不同意退还给原告。
另查明，涉案商品房的水电已安装到户，可视对讲系统已正常使用。根据被告提供的票据，被告对涉案房屋用去水电安装工程款、材料款及可视对讲安装工程款、材料款共6314.39元。
本院认为，原告罗可全与被告信宜鸿业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，是双方的真实意思表示，内容未违反国家法律法规的强制性、禁止性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应严格按约定履行。本案的争议焦点是：原告请求被告返还多缴的契税7725元、维修基金161元、办证费12366元及水电安装、可视对讲费3800元，共24052元是否符合法律规定，是否应得到支持？
对原告请求被告返还多缴的契税7725元、维修基金161元、办证费12366元共20252元的问题。对原告的请求，被告同意退还契税7725元、维修基金161元、办证费12366元共20252元给原告，这是原、被告双方经协商达成的结果，是原、被告双方的真实意思表示，没有违反相关的法律规定，本院予以准许。至于水电安装、可视对讲费3800元是否应予退还的问题，虽然被告就涉案房屋先与第三人于2012年1月31日签订《商品房买卖合同》而后与原告于2014年9月1日签订《商品房买卖合同》，但从本案查明的事实可知，第三人与被告及原告与被告所签订的《商品房买卖合同》的内容是完全一致的，虽然原告与被告签订合同的时间不同，但原、被告双方均同意将签订合同的时间写为与第三人李金燕与被告所签合同的时间一致，同时，第三人李金燕在与被告签订《商品房买卖合同》前已于2012年1月27日自愿向被告交纳了涉案房屋的契税15450元、办证费12916元、维修基金4237元、水电安装、可视对讲系统3800元，该行为说明第三人李金燕与被告已约定除了应支付《商品房买卖合同》约定的房价款外，另还应承担水电安装及可视对讲等费用，而在原告与被告签订《商品房买卖合同》前，原告已将该些费用直接支付给第三人李金燕，以上原、被告及第三人李金燕三方的民事行为应视为原告对第三人与被告所签订的《商品房买卖合同》的权利义务的承继。本案中，被告不同意退还水电安装、可视对讲系统费用3800元给原告，由于被告不是水电、可视对讲系统的安装单位，其收取的水电、可视对讲系统安装的费用属代收费用，同时被告是水电安装及可视对讲安装费的实际支出者，其应对这些费用是否实际支出，支出多少承担举证责任。对于水电安装材料费3800元，根据上述查明的事实，涉案房屋业主应负担水电、可视对讲系统安装费用为6314.39元，被告也已支付了该款项，但由于原、被告双方约定水电、可视对讲系统安装费用为3800元，因此，对于该费用超过部分，应视为被告自愿承担。由于被告对原告所交纳的水电、可视对讲系统安装费用3800元已实际超额支付，故对原告要求被告退还该费用的请求，因缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（五）项、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、限被告信宜鸿业房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还契税、维修基金、办证费共20252元给原告罗可全。
二、驳回原告罗可全的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费409元（原告已预交），由原告罗可全负担103元，由被告信宜鸿业房地产开发有限公司负担306元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审 判 长 张良创
审 判 员 万彩凤
人民陪审员 林 辉
二〇一七年一月二十二日
书 记 员 谢 燕
附法律条文内容如下：
《中华人民共和国民法通则》第八十四条：债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。
3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。