濮阳市华龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0902民初10906号
王凤琴，女，1954年2月9日出生，汉族，住濮阳市开州路昆吾*期**号楼*单元*号，身份证号：4105021954********。
委托代理人李进孝，河南长庚律师事务所律师。
被告濮阳义乌国际商贸城商业管理有限公司，住所地：濮阳市任丘路与丽都路交叉口东南角，组织机构代码69999186-3。
法定代表人王全坤，该公司总经理。
被告濮阳市丽都房地产开发有限公司，住所地：濮阳市丽都路与任丘路交叉口东100米路南六楼，统一社会信用代码：91410902727035650F。
法定代表人高伟杰，该公司经理。
二被告共同委托诉讼代理人宗登超，系该二公司法律顾问。
原告王凤琴与被告濮阳义乌国际商贸城商业管理有限公司、被告濮阳市丽都房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月2日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王凤琴的委托代理人李进孝，被告濮阳义乌国际商贸城商业管理有限公司（以下简称义乌公司）及被告濮阳市丽都房地产开发有限公司（以下简称丽都公司）共同委托诉讼代理人宗登超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年12月31日、2010年1月30日、2010年6月13日，原告分别购买了被告丽都公司开发的义乌国际商贸城的3060、3029、2103、2132、1015号五套商铺，并交纳了购房款。同时，原告与二被告签订了关于上述五套商铺的租赁协议，约定将原告购买的五套商铺出租给被告义乌公司，由该公司统一对外进行招商。协议明确约定了租赁期内的年、月租金及租金支付时间及方式，约定由被告义乌公司每半年支付下一个半年的租金，如果被告义乌公司不能按期支付，由被告丽都公司支付。但是从协议签订之日至今，经原告多次催要，被告未支付房租。另根据租赁合同的约定，如果被告未及时、足额支付房租，应承担日千分之二的滞纳金。现五套商铺的租赁合同均已到期，二被告既未退还房屋也未支付租赁费。根据合同约定，合同期内的租赁费为267720元，合同期外的租金为55059元，租金共计322779元。关于滞纳金，滞纳金按照日千分之二计算至2016年11月30日，金额为467694.88元，现原告主张被告按照467694.88元的30%计算，金额为140309元。二被告长期拖欠租金的行为，严重侵害了原告的合法权益。现原告请求法院判令二被告连带支付原告五套房屋的房租及滞纳金共计463088元（房租自每套房子租期开始计算至2016年11月30日共计322779元，滞纳金按照30%计算为140309元），之后的租金参照合同期内的租赁费标准支付至房屋实际交付之日；2、被告濮阳市义乌国际商贸城管理有限公司退还占用原告的五套房屋；3、本案诉讼费用由二被告承担。
二被告共同辩称，合同内的租金经核实后被告义乌公司同意支付；合同外的租金，因双方合同已到期，且未续签合同，被告义乌公司无义务支付。违约金数额过高，二被告请求按照银行同期存款利率计算违约金。因原告的房屋处于闲置状态，实际上已经处于原告控制之下，不存在返还的问题。
经审理查明，2014年7月15日，原告与二被告签订了五份房屋租赁协议，原告将其从被告丽都公司购买的坐落在濮阳市丽都路与任丘路交叉口处商业项目“濮阳义乌国际商贸城”内的五处物业租赁给被告义乌公司，并签订了五份租赁合同，分别为：1、3区3060号商铺，建筑面积22.86平方米，租赁期限为2010年1月1日至2015年12月31日；在租赁期限内被告义乌公司向原告支付2013年1月1日至2015年12月31日之间的租赁费，年租金为房屋售价的10%，即12288元（房屋售价为122880元），月租金为1024元；从2013年1月1日开始，按半年制给原告结算租金。2、3区1015号商铺，建筑面积28.27平方米，租赁期限为2013年7月1日至2016年6月30日；在租赁期限内被告义乌公司向原告支付2013年7月1日至2016年6月30日之间的租赁费，年租金为房屋售价的8%，即25313元（房屋售价为316412元），月租金为2109元；从2013年7月1日起，按半年制给原告结算租金。3、3区3029号商铺，建筑面积30.03平方米，租赁期限为2010年1月1日至2015年12月31日；在租赁期限内被告义乌公司向原告支付2013年1月1日至2015年12月31日之间的租赁费，年租金为房屋售价的10%，即16142元（房屋售价为161422元），月租金为1345元；从2013年1月1日开始，按半年制给原告结算租金。4、3区2103号商铺，建筑面积21.35平方米，租赁期限为2010年2月1日至2016年1月31日；在租赁期限内被告义乌公司向原告支付2013年2月1日至2016年1月31日之间的租赁费，年租金为房屋售价的10%，即14921元（房屋售价为149216元），月租金为1243元；从2013年2月1日开始，按半年制给原告结算租金。5、3区2132号商铺，建筑面积29.44平方米，租赁期限为2010年2月1日至2016年1月31日；在租赁期限内被告义乌公司向原告支付2013年2月1日至2016年1月31日之间的租赁费，年租金为房屋售价的8%，即20576元（房屋售价为205757元），月租金为1714元；从2013年2月1日开始，按半年制给原告结算租金。上述五份合同均约定：每半年提前为下一个半年支付租金，如被告义乌公司不能按期向原告支付租金，由被告丽都公司向原告支付；若被告义乌公司不能及时、足额向原告支付租金，自应支付次日开始算起，每日承担应付款千分之二的滞纳金，若逾期超过六个月，原告可自行终止本协议，并追索欠款，收回该房屋；租赁期限届满后，在新的运营管理公司与业主委员会签订的租赁协议生效前，由被告义乌公司继续承租，对房屋继续进行运营管理，对原告的年租金按房屋售价的8%标准计算。在合同履行过程中，被告未向原告支付租金，双方形成纠纷。
本院认为，原告与二被告基于自愿、平等基础上签订的房屋租赁合同，内容不违反法律法规强制性规定，为有效合同，对三方均有约束力。根据合同约定，被告义乌公司应自2013年1月1日起每半年向原告支付3区3060号商铺、3区3029号商铺租金，自2013年2月1日起每半年向原告支付3区2103号商铺、3区2132号商铺的租金，自2013年7月1日起每半年向原告支付3区1015号商铺租金，但被告义乌公司至今未付，故原告要求被告义乌公司支付至2016年11月30日期间房屋租金的诉讼请求，本院予以支持，应支付的具体数额为：1、3区3060号商铺，从2013年1月1日至2015年12月31日，租金数额为36864元，自2016年1月1日至2016年11月30日，租金数额为9011元，合计45875元；2、3区3029号商铺，从2013年1月1日至2015年12月31日，租金数额为48426元，自2016年1月1日至2016年11月30日，租金数额为11838元，合计60264元；3、3区2103号商铺，从2013年2月1日至2016年1月31日，租金数额为44763元，自2016年2月1日至2016年11月30日，租金数额为9948元，合计54711元；4、3区2132号商铺，从2013年2月1日至2016年1月31日，租金数额为61728元，自2016年2月1日至2016年11月30日，租金数额为13717元，合计75445元；5、3区1015号商铺，从2013年7月1日至2016年6月30日，租金数额为75939元，自2016年7月1日至2016年11月30日，租金数额为10545元，合计86484元。以上五套商铺截止2016年11月30日，租赁费共计322779元。根据原、被告签订的租赁合同约定，若被告义乌公司不能及时、足额向原告支付租金，自应支付次日开始算起，每日承担应付款千分之二的滞纳金，现原告要求被告按照应付滞纳金的30%向其支付违约金，被告称原告主张的违约金过高，请求调整，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”因此，无论是对原告主张的违约金数额，还是合同约定的违约金，均过高，本院将违约金调整为应付资金的30%。关于被告丽都公司应承担的责任，租赁协议约定，如被告义乌公司不能按期向原告支付租金，由被告丽都公司向原告支付，本院认为，该保证方式应为一般保证，被告丽都公司对原告主张租金及违约金享有先诉抗辩权，如被告义乌公司清偿不能，则由被告丽都公司承担清偿责任。被告辩称上述五套房子租期均已到期，双方未续签合同，被告不应支付合同外的租金，因其未提供合同到期后将房屋返还给原告的相关证据，本院对其该项辩论意见，不予认定。原告要求被告支付2016年12月1日之后的租赁费及滞纳金，可待实际发生后另行主张。原告请求返还上述五套房屋，因该五套房屋的租赁期限均已到期，被告义乌继续使用的行为为不定期租赁，原告可随时请求被告义乌公司返还房屋，故本院对原告的该项诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告濮阳义乌国际商贸城商业管理有限公司支付原告王凤琴房屋租金322779元及违约金96833.70元（未付租金的30%）,于判决生效后10日内履行完毕。
二、如被告濮阳义乌国际商贸城商业管理有限公司履行不能，由被告濮阳市丽都房地产开发有限公司对上述债务承担清偿责任。
三、被告濮阳义乌国际商贸城商业管理有限公司返还租赁原告王凤琴的位于“濮阳义乌国际商贸城”内的3区3060号商铺、3区3029号商铺、3区2103号商铺、3区2132号商铺、3区1015号商铺，于判决生效后10日内履行完毕。
四、驳回原告王凤琴的其他诉讼请求。
如果被告未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8246元，由被告濮阳义乌国际商贸城商业管理有限公司负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内向濮阳市中级人民法院预交上诉费。
审 判 长 王 伟
代理审判员 陈丽丽
人民陪审员 靳伟华
二〇一六年十二月十六日
书 记 员 杨雯惠