浙江省海盐县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉盐民初字第1617号
原告：肖涛，
长宁县硐底镇五一村十一组36号，公民身份号码5115241989********。
委托代理人：陈渊，浙江海兴律师事务所律师。
被告：张古伟，
省海盐县武原街道农业新村1号2—3，公民身份号码3304241974********。
委托代理人：朱宏伟，浙江海赛律师事务所律师。
原告肖涛为与被告张古伟合同纠纷一案，于2015年8月26日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员李亚平适用简易程序于2015年10月27日公开开庭进行了审理。原告肖涛及其委托代理人陈渊、被告张古伟及其委托代理人朱宏伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年2月，被告了解到原告为开设唐狮专卖店而四处寻找店铺，被告声称有位于董家弄商业街二区80、81号店面欲转租，楼上楼下合计110平方米。2015年2月22日，原、被告签订转让协议一份，协议载明原告因经营需要，特向被告转让“妖精的口袋”店面，店面位于海盐县武原街道董家弄商业街二区80、81号，面积楼上楼下110平方米左右，店面转让金为人民币叁拾叁万元整。被告清空店面，原告付清余款后被告搬出。协议对其他事项均有明确约定。2015年3月27日原告因开设加盟店铺需要，聘请总公司装修队对店面进行装潢，花去装修款47000元，装修材料费45048元，原告已付给海盐秦山物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）租金76372元。2015年8月15日，原告接到物业公司通知，通知载明二层将于2015年8月31日交还给物业公司。原告当即寻找物业公司理论，物业告知未将二层租赁给被告，被告实际租赁面积为49.35平方米，被告转让时不应将二层一并转租，原告现在对二层的占有实为非法占有。原告认为，原告的合法权益受法律保护，原告为寻找合适的地点与被告签订合同，但被告欺骗原告，隐瞒了实际房东、隐瞒了实际租赁面积远远不到店铺转让面积，使原告陷入错误认识，进一步签订了《转让协议》，付出的款项与实际可使用面积不成正比，显失公平。据此，原告依据《中华人民共和国合同法》第五十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，向法院起诉。诉讼请求（已变更）：1、确认被告违反约定；2、被告退还转让金181950元；3、被告赔偿原告其他损失92631元；4、被告赔偿违约金60000元；5、被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告陈述其中退还的转让金181950元的计算方式为330000元×【（110平方米-49.35平方米）÷110平方米】，赔偿其他损失92631元的计算方式为{（装修费用47000元＋租金76372元＋装修材料费45048元）×【（110平方米-49.35平方米）÷110平方米】，经计算应为92860元}。
被告答辩称：1、2015年2月22日原、被告签订的转让协议，其性质是店面转让、空店转让或者说是经营权的转让，但是不涉及到转租，原告诉称被告将二层转租给原告是不属实的；2、被告没有欺骗原告，也没有隐瞒实际的房东，交付的情况与实际一致。被告最后一次与物业公司签订的合同租赁期间为2014年11月20日至2015年11月19日。当原、被告就店铺转让事项达成一致后，被告首先与物业公司提前解除了租赁合同，并且亲自带原告与物业签订租赁协议。原告也查看了现场，交纳了保证金，对一楼和二楼的关系是清楚的。而事情发生的原委是2015年8月15日物业公司因为自身的需要，要求收回，与被告没有任何的关系。实际上本案的原告在被告交付店面后已经在二楼使用了半年时间。原告认为不应当收回，那应该是与物业公司的关系，与被告没有关系。同时，对于店面转让费的数额属于双方自愿协商的结果，原告应自己承担其中的商业风险。现在原告认为店面转让费有失公平，没有事实和法律依据；3、原告诉称已付物业公司租金76372元，实际上应是支付了59000元，另外的17372元是原告直接支付给被告的；4、对于原告诉请的相应计算依据和方式，被告认为违背了常理；5、被告不存在违约，无需承担违约金。综上，请求法院依法驳回对原告的诉讼请求。
为支持自己的主张，原告向本院提交证据如下：
1、2015年2月22日原、被告签订的《转让协议》一份，用以证明被告将自己非实际所有的面积60.65平方米的店面转让给原告的事实；
2、房权证书（复印件）二份，用以证明涉案房屋实际房东为周其金（涉案房屋的租赁系由周其金委托物业公司代为管理），其实际面积共为49.35平方米（房号125、126，其中数字“1”代表一楼）；
3、通知一份，用以证明物业公司通知原告将二楼房屋于2015年8月31日前移交的事实，并于同日向原告出示了周其金的房产复印件；
4、加盟合同及授权委托书各一份，用以证明宁波博洋服饰有限公司授权张丽（原告肖涛的妻子）在涉案房屋开设唐狮品牌专卖店；
5、租金收据、租金收条各一份，用以证明原告花去的租金59000元（半年的租金）和17372元（53天的租金，此款已由物业公司代周其金收取）。（注：银行回单上的“富云华”是物业公司的一个财务）；
6、装修材料订货单二份（一份为辅料订货单，另一份为道具订货单），用以证明原告为新店（唐狮）装修花去装修材料费用45048元；
7、收据一份，用以证明原告为新店（唐狮）装修花去装修费用47000元；
8、照片三张，用以证明涉案房屋二层实际已经被物业公司在未经允许的情况下拆除了的事实；
9、肖涛和张丽的结婚证（复印件）一份，用以证明张丽的
身份；
10、肖涛和物业公司签订的租赁合同一份，用以证明原告与物业公司租赁情况，其中租赁面积没有写。另，虽然合同上的签订日期为2014年11月20日，但实际应为2015年2月22日，即与被告签转让协议后当天下午。实际租赁期限为2015年3月27日至2015年11月19日，物业公司为统一管理，所以写了之前的日期。该合同系被告带原告跟物业公司的人员“小王”接头签订的。
被告质证意见：对证据1真实性没有异议，从这份转让协议的内容来看，实际就是经营权的转让，并不是转租。被告当时交付的店面面积确实为110个平方米，原告自己也来看的，他非常清楚知道与物业公司签的实际面积是49.35平方米，一楼租，二楼无偿使用，这是符合日常情况的；对证据2没有异议，原告要证明二个店面是49.35平方米，也印证原告当时是知道实际租赁房屋的面积的；对证据3没有异议，物业公司收回二楼使用权不仅仅牵涉到原告这家店面，其他很多店面都收回了。这份通知同时证明2015年8月31日之前本案原告实际一直使用110个平方米，而且对二层没有签租赁合同的情况是完全清楚的；对证据4有异议，对方当事人是张丽，并不是本案的原告，也没有盖章。不认可协议的真实性，且被告认为与本案没有关联性；对证据5中银行转帐凭证59000元没有异议。对租金收条有异议，是原告单方写的，没有被告签字，其中的300000元是原告原来付了转让费30000元，余款为300000元，17372元是从2015年3月27日至2015年5月19日共53天的租金（根据租赁合同计算），由于被告预付了半年的租金，但这期间实际已由原告使用涉案店面，故17372元由原告直接支付被告；对证据6、7有异议，对这些数额如何计算出来表示不清楚，这些费用与本案没有关联性；对证据8，被告了解到二楼确实现已拆除，但与被告没有任何的关系，与本案也没有关联性；对证据9没有异议，但合同有相对性，原告配偶与被告无直接合同关系，故与本案没有关系；对证据10的真实性没有意见，虽然没有租赁面积，但明确是80、81号，证明被告已经完成了租赁义务，原告直接与物业公司签订了租赁协议，对楼上和楼下的关系是非常清楚的，被告没有任何的隐瞒。
被告向本院提交证据如下：
1、被告张古伟与物业公司的房屋租赁合同一份，用以证明涉案房屋实际租赁情况；
2、保证金退还的银行转账记录一份，用以证明被告转让店面后物业公司将被告交纳的保证金予以退还的事实。
原告质证意见：对证据1合同本身真实性无异议，证明被告实际租赁面积仅为49.35平方米，但与被告和原告签订的转让协议中的店铺面积110平方米严重不符；对证据2转账记录真实性无异议。以上二份证据证明原告与物业公司的合同不可能是在落款时间签的，证明被告带领原告到物业公司经办人“小王”处签订合同的时间和过程的真实性。
本院综合认证意见：对原告提供的证据1、2、3、10，被告对证据本身无异议，本院予以确认；对证据4、9，被告对其真实性无异议，本院确认对于涉案店面由原告妻子张丽实际经营，原告方在2015年3月已经使用涉案房屋，且当时原告方的使用面积为包括楼上面积在内的110平方米；对证据5，被告对银行业务凭证无异议，本院予以确认，对租金收条，因该收条无相关人员签字，不具有证明效力，但结合原、被告庭审中陈述，对于其中17372元系从2015年3月27日至2015年5月19日共53天的租金以及该费用由原告交付被告的事实予以确认；对证据6、7的真实性本院予以确认，但证据6无法证明原告已付相应款项的事实，另对于原告因此主张被告赔偿相关损失的意见是否得以支持将在“本院认为”中予以阐述；对证据8，结合被告意见，对于原告店面二楼已拆除的事实本院予以确认。
对被告提供的证据，原告均无异议，本院予以认定。
经审理，本院查明本案事实如下：2015年2月22日，原告肖涛（作为乙方）与被告张古伟（作为甲方）签订转让协议一份，约定被告转让给原告“妖精的口袋”店面一间。协议第一条载明：“‘妖精的口袋’店面位于海盐武原镇董家弄商业街二区80、81号，面积，楼上楼下110平方米左右。”协议第二条约定，店面转让费为人民币叁拾叁万元整；协议第三条约定，原告于2015年2月22日预付转让费定金叁万元整，余款叁拾万元整于2015年3月19日被告清空店面，原告付清余款后被告搬出；协议第四条约定，本协议签订后双方不得违约，如有一方违约，则须赔偿违约金陆万元整。协议签订后当日，被告带原告与物业公司协商租赁事宜，原告（作为乙方）于当日与物业公司（作为甲方）签订《房屋租赁合同》一份。合同第一条第一款载明：“甲方将坐落于武原街道金涌花苑二区11幢25、26室（门牌号为：董家弄商业街二区80、81号）共壹间，建筑面积约平方米的房屋出租给乙方作为商业经营使用。具体参见甲方提供该房屋的产权证明及平面图。”合同第三条约定，租赁期共一年，从2014年11月20日起至2015年11月19日止；合同第四条约定，年租金人民币壹拾壹万八仟圆整，采用先付后用方式，每半年支付一次。经审理查明，原告实际租赁期限应从2015年3月27日起算。签订协议后，原告向被告共交付330000元转让费及17372元（系2015年3月27日至2015年5月19日期间根据租赁合同计算出的租金数额，该部分租金由被告已预先交付给物业公司）。另，原告妻子张丽于2015年5月23日向物业公司交付租金59000元（作为2015年5月20日至2015年11月19日期间的租金）。被告交付原告店面后，原告妻子张丽经授权开设“tonlion唐狮”专卖店，并与宁波博洋服饰有限公司（“tonlion唐狮”品牌注册使用产权拥有者）签订协议，约定店铺于2015年3月27日前装修完毕、开始营业，实际使用面积为110平方米。后原告方对店面一楼二楼进行装修，支出装修费47000元。装修完毕后，原告方开始经营店面。2015年8月15日，物业公司向原告在内的相关商户发出收回二层营业房的通知。
经查，被告向原告转让的店面一楼房屋产权登记在案外人周其金名下，包括25、26室，建筑面积共49.35平方米。庭审中原、被告均确认涉案店面系周其金委托物业公司对外统一管理。被告（作为乙方）曾于2014年11月19日与物业公司（作为甲方）签订《房屋租赁合同》一份，合同第一条第一款载明：“甲方将坐落在武原街道金涌花苑二区11幢25、26室（门牌号为：董家弄商业街二区80、81号）共贰间，建筑面积49.35平方米的房屋出租给乙方作为商业经营使用。”合同其余内容包括租赁期限、租金等，均与原告和物业公司签订的租赁合同内容一致。
庭审中，原告陈述被告交付的店面二楼是空的，其与被告就店面交接后，对二楼房屋原告一直使用至物业公司于8月份发出通知为止，被告当时未告知原告二楼房屋并非被告租赁的事实。被告在庭审中陈述，被告交付的店面确实包括一楼二楼，当时二楼是作为仓库由物业公司交给商户无偿使用的，交付时二楼的卫生间与厨房间有一定装修，对于二楼的情况被告当时是与原告说清楚的。
本院认为，原、被告于2015年2月22日签订的《店面转让协议》系双方自愿达成，是双方真实意思表示，应属合法有效。本案争议焦点为，被告张古伟对上述协议是否存在违约情形。本案中原告认为被告交付的店面面积不符合其实际租赁面积，应属违约，需承担违约责任，且被告在签订过程中存在隐瞒欺诈，故原告诉至法院，要求判如诉请。被告认为被告交付的店面面积与协议面积一致，且该转让协议性质为空店转让，转让费是双方自愿协商达成，被告也不存在欺诈隐瞒，故被告对协议不存在违约，要求驳回原告诉请。对此，本院认为，首先，原告称被告在转让过程中存在欺诈隐瞒行为，但经过审理，庭审中原告也陈述其知道涉案店面系被告租赁而来，原告在受让店面后由被告亲自带领原告与相关权利人签订了租赁合同，租赁合同对于租赁地址、期限、租金均予以明确载明，说明被告在转让过程中并不存在隐瞒欺诈；其次，原、被告的意见分歧其实涉及到双方对于转让协议第一条陈述的转让店面面积“楼上楼下110个平方左右”的理解有差异。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款之规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。原、被告之间签订的是店面转让协议，店面转让及转让费的约定是商业中的一种惯例，其主要涉及到该店面的无形价值，与转租是相区分的。原告称被告交付店面面积与被告当时实际租赁面积不一致，但被告虽然仅租赁店面一楼49.35平方米，但实际被告对于店面二楼直至转让给原告时也确实是在使用中。结合2015年8月15日物业公司给原告方所发的通知，通知中明确物业公司对于二层营业房予以“收回”，说明物业公司对于被告乃至受让店面后的原告之前使用二楼营业房的事实是应知且认可的。且根据原告提供的证据及原告在庭审中的陈述，原告在受让店面后也确实在使用二楼营业房直至物业公司发出收回通知时。故本院认为转让协议第一条中的总面积110平方米为被告当时的可使用面积，被告当时交付给原告的店面包括楼上楼下这个事实与转让协议上所载明的情况是一致的；最后，原告以其与物业公司签订的租赁合同没有载明租赁面积为由证明其以为其当时租赁的面积为楼上楼下共110平方米，但是该租赁合同也明确载明“具体参见甲方提供该房的产权证明及平面图”。产权证明中明确武原街道金涌花苑二区11幢25、26室的面积共为49.35平方米。且，原告作为经营商户，在寻找合适店面过程中也理应对店面租赁包括租赁面积、租赁费用以及店面转让费用等事宜作过相应的调查了解。根据原告、被告分别与物业公司签订的租赁合同，可知被告转让给原告的店面租赁费用是一致的，从租赁费用上也可知被告租赁的面积与原告租赁的面积不可能存在很大差距。故即使原告在这当中对租赁面积有所误解，也应当负有慎查义务。综上，本院认为，本案中被告不存在违约情形，据此，原告要求被告返还相应转让款并支付原告相应装修费用、租金及违约金的诉讼请求，本院均无法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百二十五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告肖涛的全部诉讼请求。
本案受理费3159元，由原告肖涛负担。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
代理审判员 李亚平
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 马亚军