海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)琼96民终409号
上诉人（原审被告）海南屯昌百信实业开发有限公司。住所地：海南省屯昌县屯城镇育新路1号。
法定代表人张元彬，该公司董事长。
委托代理人王德晶，海南德银律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）屯昌县国土资源局。住所地:海南省屯昌县昌盛路屯昌县人民政府办公大院。
法定代表人王杰，该局局长。
委托代理人黎继伟，海南川海律师事务所律师。
上诉人海南屯昌百信实业开发有限公司（以下简称百信公司）因与被上诉人屯昌县国土资源局（以下简称屯昌国土局）土地使用权出让合同纠纷一案，不服屯昌县人民法院(2015)屯民初字第872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月4日立案受理后，依法组成合议庭于2016年3月24日公开开庭审理本案。上诉人百信公司的委托代理人王德晶、被上诉人屯昌国土局的委托代理人黎继伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，百信公司原名海南屯昌百信开发公司，于1993年5月28日经屯昌县工商局核准注册登记，企业类型为集体所有制，投资者为北京市百信电子技术公司，法定代表人冯楚军。经营范围为旅游资源开发、建材、办公自动化设备。2007年7月31日经核准变更企业名称为海南屯昌百信实业开发有限公司，企业类型变更为有限责任公司（法人独资）。2009年9月22日经核准企业类型变更为有限责任公司（自然人投资或控股），变更企业法定代表人为邹宗成，股东变更为邹宗成、潘伟业。2009年9月29日，经核准变更经营范围，经营范围变更为旅游资源开发、建材、办公自动化设备、机械设备、纺织品、工艺美术品、土畜产品、装饰材料、房地产开发与经营。1993年7月18日，屯昌县人民政府分别作出屯府函[1993]77、78号《关于征用枫木镇大葵管区顶香岭坡土地出让给海南屯昌百信开发公司作为建设国际旅游管理人才培训中心用地的批复》和屯府函[1993]79、80号《关于征用枫木镇大葵管区顶香岭坡土地出让给海南屯昌百信开发公司作为建设非洲庄园用地的批复》，批准屯昌县国土局征用屯昌县枫木镇大葵管区第三、八、九、十、十一经济社位于海榆中线109.05公里处的顶香岭坡的89.35亩土地和85.14亩土地作为建设国际旅游管理人才培训中心用地及71.26亩土地和72.68亩土地作为建设非洲庄园用地并出让四宗地使用权给海南屯昌百信开发公司使用,合计出让土地面积318.43亩。土地使用期限为70年(即从1993年8月1日至2063年7月31日)。1993年7月17日，原告屯昌县国土局（甲方）与被告百信公司（乙方）签订四份《国有土地使用权出让合同》，第一份合同原告出让的地块位于海榆中线109.05公里处南侧,面积为59566.96平方米（89.35亩)；第二份合同原告出让的地块位于海榆中线109.05公里处南侧,面积为56760.28平方米(85.14亩)；第三份合同原告出让的地块位于海榆中线109.17公里处南侧,面积为48457.08平方米(72.68亩);第四份合同原告出让的地块位于海榆中线109.17公里处南侧,面积为47511.35平方米(71.26亩)。该四份合同第九条约定的土地使用权出让金均为每平方米人民币7.145元。该四份合同中前两份合同第六条第一款约定：本合同项下的出让地块，按照批准的总体规划是建设“国际旅游管理人才培训中心”项目。后两份合同第六条第一款约定：本合同项下的出让地块，按照批准的总体规划是建设“非洲贵族庄园”项目。在四份合同第六条第二款均约定：“在出让期限内，如需改变本合同规定的土地用途，应当取得甲方批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地使用权登记手续”。上述《国有土地使用权出让合同》附件土地使用条件第二条土地利用要求载明：“用地者在用地红线图内兴建建筑物应符合下列要求：（1）木色旅游度假风景区总体规划”。合同签订后屯昌县国土局给被告办理了四宗出让地块的土地使用权证。2010年，被告百信公司以原土地证已遗失为由向原告屯昌国土局申请补办土地证。原告于2010年2月8日给被告补办了编号分别为屯国用（2010）第11-00002号、屯国用（2010）第11-00003号、屯国用（2010）第11-00004号、屯国用（2010）第11-00005号4本土地证，该四本土地证的地类（用途）均载明为商服用地，终止日期均为2063年7月15日。被告重新取得新的土地证后，计划开发建设“木色香城”房地产项目，多次要求相关部门对木色香城建设项目用地性质进行调整。2010年6月7日，屯昌县住房和城乡建设局给被告颁发地字第屯建规[2010]0218号《建设用地规划许可证》，该证载明用地项目名称为木色香城项目，用地性质为居住用地等。2010年7月8日，屯昌县住房和城乡建设局作出屯建字[2010]107号《关于木色香城建设项目用地性质调整意见的请示》，向屯昌县政府提出木色香城建设项目用地性质调整意见。2010年8月23日，中共屯昌县委常委会第11届73次会议纪要同意调整木色香城建设用地性质。2010年8月25日，屯昌县城乡规划管理委员会第4次会议纪要议定:（一）木色香城项目用地中的居住用地综合控制指标为用地面积119.92亩,容积率≤0.38,建筑面积≤16%,绿地率≥47.9%,建筑高度≤18米；（二）用地性质由旅游用地转变为居住用地，开发商要按相关政策执行，补交差价。2010年10月14日，屯昌县住房和城乡建设局给被告颁发建字第屯建规[2010]0561号《建设工程规划许可证》。2011年9月26日，屯昌县住房和城乡建设局给被告颁发屯建施[2011]052号《建设工程施工许可证》。后被告在该119.92亩土地上开工建设“木色香城”项目。2015年10月21日，屯昌县人民政府专题会议纪要（[2015]89号）就解决被告有关历史遗留问题作出二项议定：一、参照《屯昌县木色湖风景名胜区控制性详细规划（2009-2025）》，确定屯昌县百信实业开发有限公司119.92亩原商服用地容积率≤0.38,现规划为住宅用地的规划指标按第11届常委会第73次会议第四次规委会审定的结果执行。二、由县国土局依以上规划指标委托土地评估中介机构对百信公司119.92亩土地进行评估，并依法办理土地用途变更手续。根据专题会议纪要，原告委托了海南正理土地评估有限公司对被告项下119.92亩土地由商服用地变更为城镇住宅用地应补交的土地出让金进行评估。海南正理土地评估有限公司于2015年10月21日出具《土地估价报告备案表》，该表载明位于屯昌县枫木镇海榆中线109.05公里处（顶香岭）土地面积79947.7平方米（约合119.92亩)调整用途补缴地价款为391.9万元。评估结果出来后，原告于2015年10月向被告送达屯土环资[2015]250号文，即《屯昌县国土环境资源局补缴地价款的通知》，要求被告在接到通知书后5日内向原告申请办理土地性质变更手续，并缴交土地性质变更出让金391.9万元。2015年10月23日，原告再次向被告送达《屯昌县国土环境资源局关于〈补缴地价款的通知〉的补充告知》，在补充告知书中，原告告知被告，如果对缴交土地性质变更出让金391.9万元有异议，可在接到告知书后十个工作日内向原告提出听证申请，逾期未提出的，视为放弃听证。上述二份告知书被告均有签收，未提出异议，也不缴交出让金。原告将有关情况向屯昌县人民政府报告。2015年11月5日，屯昌县人民政府作出屯府函[2015]207号《屯昌县人民政府关于同意海南屯昌百信实业开发有限公司119.92亩土地变更用途的批复》决定：一、同意将被告土地证号为屯国用（2010）第11-00003号、屯国用（2010）第11-00004号、屯国用（2010）第11-00005号项下面积为79947.7平方米（合119.92亩）土地性质由商服用地变更为城镇住宅用地，使用剩余年限为48年，被告需补交土地出让金391.9万元。二、具体用地手续由屯昌县国土局按有关规定办理。原告在收到屯昌县人民政府的批复后，于2015年11月6日再次向被告送达了屯土环资[2015]260号文件即《屯昌县国土资源局关于土地改变用途补缴地价款的再次通知》。被告收到通知后未申请听证,也未补缴地价款,原告遂于2015年11月23日向该院提起诉讼,要求被告支付土地出让金391.9万元并承担本案诉讼费。
一审法院认为，本案的争议焦点为：被告百信公司“木色香城”项目上的119.92亩土地是否由商服用地调整为住宅用地；原告主张被告支付土地出让金391.9万元是否有事实依据及法律依据。原告与被告于1993年签订四份《国有土地使用权出让合同》，这四份合同上明确载明出让四块地的用途为用于建设“国际旅游管理人才培训中心”项目和建设“非洲贵族庄园”项目。虽然约定土地使用期限为70年，但从双方签订合同的初衷及合同上土地用途的意思表示，结合被告在签订合同时工商登记的经营范围没有房地产开发与经营这一内容判断，被告受让这四块土地的目的是用于旅游资源开发，土地用途为商服用地。被告辩称合同约定使用期限为70年的土地为住宅用地的辩解意见，该院不予采纳。被告受让这318.43亩土地后未按合同约定建设上述项目,直到2010年才开工建设“木色香城”项目。2010年原告给被告补办四份国土证时在地类（用途）上均载明为商服用地，被告对此也不持异议，说明被告对其所持有土地证上土地属商服用地这一性质予以认可。被告百信公司按住宅用地开发建设“木色香城”项目，属于改变土地用途，且已得到屯昌县人民政府批复同意，原告据此委托评估机构计算出被告调整用途应补缴地价款为391.9万元并要求被告支付，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”。原告的诉讼请求成立，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第十二条、第十四条、第十五条、第十八条的规定，一审法院判决：限被告海南屯昌百信实业开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告屯昌县国土环境资源局缴纳土地出让金人民币391.9万元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币38152元，由被告海南屯昌百信实业开发有限公司负担。
上诉人百信公司不服上述判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2015）屯民初字第872号民事判决；2、依法改判，判决驳回屯昌国土局的二项诉讼请求；3、一审诉讼费、二审上诉费由屯昌国土局承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。（一）自百信公司开发建设“木色香城”项目一期工程至今，百信公司使用的119.92亩土地用途的性质一直是居住用地性质。1993年，屯昌县人民政府分别作出屯府函[1993]77、78号《关于征用枫木镇大葵管区顶香岭坡土地出让给海南屯昌百信开发公司作为建设国际旅游管理人才培训中心用地的批复》，批准将屯昌县枫木镇大葵管区第三、八、九、十、十一经济社位于海榆中线109.05公里处的顶香岭坡的89.35亩土地和85.14亩土地作为建设国际旅游管理人才培训中心用地及71.26亩土地和72.68亩土地作为建设非洲庄园用地，出让给百信公司使用，土地使用期限为70年（即从1993年8月1日至2063年7月31日）。同年7月，屯昌国土局与百信公司共同签订了四宗地的《国有土地使用权出让合同》，并由政府颁发该四宗地的《国有土地使用证》给百信公司，百信公司自1993年7月15日起合法取得了该四宗出让土地318.43亩，出让期限为70年，依据1990年5月19日颁布实施的国务院令[1990]第55号《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条：“土地使用出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年”的规定，使用期限为70年的土地性质为居住用地。据此，屯昌国土局1993年7月出让给百信公司的顶香岭坡四宗地共318.43亩土地的用地性质为居住用地。由于百信公司1993年7月取得的四宗地的土地证不慎遗失，2009年底，百信公司向屯昌县人民政府申请补发土地证，政府于2010年2月8日补发给百信公司四宗土地的土地证，土地使用期限终止日期为2063年7月15日，即土地使用期限为70年。之后，百信公司投入资金建设“木色香城”项目一期工程119.92亩土地。该119.92亩土地属于百信公司合法取得的318.43亩的居住用地范围内的土地，故该119.92亩土地的用地性质自政府出让给百信公司使用至今，一直为居住用地性质。（二）百信公司曾经登记的经营范围与本案无关联性。一审判决在审理查明事实中与认定事实中，将百信公司曾经注册登记的经营范围，作为本案判决百信公司应当缴纳调整用途地价款391.9万元的事实与理由不当。工商登记与其营业范围不相符的问题，属工商管理不规范的问题，不属国土局的管理职责。况且本案在一审中，屯昌国土局并没有提出营业执照与经营范围的问题，更何况本案双方争议的焦点并不是营业执照与经营范围的问题。（三）百信公司使用的119.92亩土地的事实，已证明该地是居住用地性质。2010年百信公司开始投入资金建设“木色香城”项目一期工程119.92亩土地。2010年6月7日和10月14日，百信公司以居住用地性质依法向屯昌县住房和城乡建设局申请办理[2010]0218号、[2010]0561号《建设用地规划许可证》，2010年11月16日，办理2010070《建设工程施工许可证》，2011年9月26日，办理屯建施[2011]052号《建筑工程施工许可证》。至今，百信公司已投入上亿资金管理和建设该119.92亩土地。从管理和依法报规划、报建等一系列百信公司开发建设行为的实施已证明119.92亩土地的用途性质为居住用地性质。（四）百信公司使用的119.92亩土地不具有调整用地性质的事实。一审判决百信公司支付土地出让金391.9万元，没有事实和法律依据。百信公司投入资金开发涉案的119.92亩土地建设“木色香城”项目一期工程。该地从政府出让给百信公司至今一直为居住用地性质。然而，政府相关部门在百信公司1993年7月合法取得318.43亩土地使用权后，在没有征求百信公司的意见，违反1993年7月屯昌国土局与百信公司签订《国有土地使用权出让合同》的条款约定的土地用途下，在百信公司合法取得的318.43亩土地范围内单方规划如小学用地、幼儿园用地等其它用地。政府相关部门的这一行为，违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十八条的规定，侵犯了百信公司的合法权益，百信公司2010年初在建设“木色香城”项目一期工程时多次要求政府组织相关部门调整侵害百信公司合法权益的违规规划用地，以便百信公司顺利开发建设。政府接到百信公司的诉求后，及时协调和组织相关部门依法把在318.43亩范围内小学用地、幼儿园用地等侵犯百信公司权益的违规规划用地调整出去。屯昌国土局在百信公司不知情的情况下，单方委托海南正理评估有限公司对百信公司开发的“木色香城”项目一期工程的119.92亩土地由商服用地变更为居住用地应补交的土地出让金进行评估。根据评估结果，要求百信公司补交土地性质变更出让金391.9万元。百信公司认为，政府1993年7月出让给百信公司的318.43亩土地，依法律规定一直为居住用地性质，百信公司的119.92亩土地建设从不需要用地性质变更和调整，这都是政府的单方行为，故屯昌国土局以119.92亩土地从商服用地变更为居住用地为由，要求百信公司承担支付土地出让金即调整用途补缴地价款人民币391.9万元，没有事实和法律依据。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用《中华人民共和国土地管理法》对本案作出实体判决，是错误的。《房地产管理法》虽然在第二章第一节土地使用权出让中规定了土地出让金，但本案的证据证明：本案不具有适用《房地产管理法》第十二条、第十四条、第十五条、第十八条规定的客观条件与客观事实。所以，一审判决适用上述规定，属适用法律错误。综上所述，一审判决查明的部分事实与认定事实错误，适用法律错误。请二审法院依法维护百信公司的合法权益。
被上诉人屯昌国土局答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，百信公司提出的上诉请求没有事实与法律依据，在上诉状中所提出的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实与理由：一、一审认定事实清楚，证据确凿充分。1、一审认定百信公司初始取得的涉案宗地用途为商服用地，事实清楚。百信公司在上诉状中提出的其初始取得的土地性质是居住用地的理由不成立。百信公司在上诉状中主张其初始取得的涉案土地性质是居住用地的主要理由是土地使用权年限为70年，据此推测出土地性质为居住用地。屯昌国土局认为其主张不能成立。理由是，第一，涉案土地初始出让是为了开发旅游项目,具体是国际旅游管理人才培训中心和非洲贵族庄园项目用地,而不是房地产项目。第二，百信公司在2010年要求屯昌国土局补发土地证时，屯昌国土局颁发的土地证上土地用途明确是商服用地，对此百信公司也无异议。第三，关于涉案土地在初始取得的土地证上注明使用年限为70年是否可以推测其性质为居住用地的问题，海南省国土环境资源厅在2010年1月4日给定安县国土资源局的复函，即《关于原批准土地用途使用年限与现行土地政策不相符有关问题的复函》（琼土环资函[2010]9号文）中明确作出以下说明：1990年5月国务院发布实行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院第55号令，以下简称55号令）第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地三十年；（三）教育、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。但《海南经济特区土地管理条例》（以下简称《条例》）第五十条规定：“土地使用权出让年限不得超过七十年”，这是对土地使用权的最高出让年限的规定。《条例》公布施行后，项目用地经有批准权的人民政府批准的工业、商业服务、旅游、商品住宅等项目用地的土地使用权出让年限，可以按不超过七十年的年限执行。2008年3月1日《海南省人民政府办公厅关于〈海南经济特区土地管理条例〉第三十一条应用问题解释的复函》[琼府办函（2008）25号]，明确出让不同用途土地使用权出让年限按55号令的规定执行，因此，2008年3月1日后，出让土地使用权的最高年限应按55号令的规定执行。上述文件说明，海南省在2008年3月1日之前出让土地使用权的年限只要不超过70年即可发证，而在2008年3月1日后才按55号令的规定执行，即土地用途与土地使用权年限相符合。这就解释了涉案土地发证时为什么土地用途为旅游商服用地而土地使用权年限却是70年的问题，也清楚证明了百信公司以土地使用权年限为70年来推测土地性质为居住用地是不成立的。2、百信公司使用涉案土地的事实不但不能支持百信公司提出的土地性质是居住用地的主张，相反，却进一步说明涉案土地原为商服用地。百信公司在上诉状中提出，在涉案土地上建设的木色香城房地产项目业经屯昌县住房和城乡建设局办理了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》后才建设的，如果不是居住用地，建设局也不会办理上述三证。屯昌国土局认为，屯昌国土局在一审中提交的一系列书证足以证明，当时政府为了支持百信公司的项目建设，同意百信公司“先上车，后补票”，即先批准项目建设再补交土地差价款，事实也是如此。但百信公司却不讲诚信，政府在百信公司未补交差价款的情况下批准其先建设，其却一直未补交差价款。因此百信公司使用涉案土地建设木色香城项目的事实正好说明涉案土地原性质为商服用地。二、一审判决适用法律正确。百信公司在上诉状中提出，一审判决适用《中华人民共和国城市房地产管理法》作出实体判决是错误的。屯昌国土局认为，百信公司在上诉状中只是主观臆断一审判决适用《中华人民共和国城市房地产管理法》作出实体判决是错误，但具体错误是什么，为什么错了，却没有说清楚。综上所述，屯昌国土局认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，百信公司提出的上诉请求没有事实与法律依据，请求二审法院驳回百信公司的上诉请求，维持一审判决。
为证明其主张，被上诉人二审向本院提交以下证据《海南省国土环境资源厅关于原批准土地用途使用年限与现行土地政策不相符有关问题的复函》，证明海南省在2008年3月1日之前出让土地使用权的年限只要不超过70年即可发证，上诉人以土地使用权年限为70年推定其用地性质是居住用地不成立。
经质证，上诉人对被上诉人二审提交的证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为与本案的民事法律关系无关。本院对被上诉人二审提交的证据认证如下：该复函对双方当事人争议的土地年限与土地性质问题做了说明，因此，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，该证据证明自2008年3月1日起，本省的工业、商业服务、旅游、商品住宅等项目用地的土地使用权出让年限，严格按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定执行。
本院二审审理查明的事实与一审一致，对一审查明的事实予以确认。
二审另查明，2010年1月4日，海南省国土环境资源厅向定安县国土环境资源局下发的《关于原批准土地用途使用年限与现行土地政策不相符有关问题的复函》（琼土环资函[2010]9号文）载明：“一、1990年5月国务院发布实行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院第55号令，以下简称55号令）第十二条规定：'土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地三十年；（三）教育、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。'我省于1994年7月公布施行的《海南经济特区土地管理条例》（以下简称《条例》）第五十条规定：'土地使用权出让年限不得超过七十年'，这是对土地使用权的最高出让年限的规定。《条例》公布施行后，项目用地经有批准权的人民政府批准的工业、商业服务、旅游、商品住宅等项目用地的土地使用权出让年限，可以按不超过七十年的年限执行；2008年3月1日《海南省人民政府办公厅关于〈海南经济特区土地管理条例〉第三十一条应用问题解释的复函》[琼府办函（2008）25号]，明确出让不同用途土地使用权出让年限按55号令的规定执行，因此，2008年3月1日后，出让土地使用权的最高年限应按55号令的规定执行。二、你局在办理2008年3月1日以前出让的土地使用权变更登记时，应区别不同情况进行办理：（一）如土地用途未改变，应按依法批准的土地使用权出让年限与已使用土地年期的差，核定项目用地的土地使用权出让剩余年限；（二）涉及改变土地用途等土地使用条件需重新调整土地使用权出让年限的，应按55号令的规定执行，并按土地市场价格补缴土地出让金。”
本院认为，上诉人百信公司与被上诉人屯昌国土局于1993年7月17日签订的四份《国有土地使用权出让合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点是百信公司是否应向屯昌国土局补缴土地出让金人民币391.9万元。屯昌国土局于1993年7月15日为百信公司核发的四本《土地使用权证》上记载的土地用途分别为“建设国际旅游管理人才培训中心”和“建设非洲贵族庄园”。因旧证遗失，屯昌国土局遂根据百信公司的申请，于2010年2月8日为其补发四本新证[证号：屯国用（2010）第11-00002号、屯国用（2010）第11-00003号、屯国用（2010）第11-00004号、屯国用（2010）第11-00005号]，新证上的土地用途（地类）均登记为商服用地。此后，百信公司在其中的119.92亩土地上开发建设“木色香城”项目，建设人们生活居住的房屋及附属设施。根据《土地利用现状分类》（中华人民共和国国家标准GB/T21010-2007），城镇用于生活居住的各类房屋及附属设施用地，包括普通住宅、公寓、别墅等用地为城镇住宅用地，区别于用于商业、服务业的商服用地。百信公司将涉案土地用于开发房地产，已改变土地用途，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”的规定，应补缴土地使用权出让金。屯昌国土局报经屯昌县政府同意后，委托土地评估机构对百信公司应补缴的土地出让金进行评估，并要求百信公司按照评估价补缴土地出让金，有事实和法律依据，本院予以支持。百信公司主张涉案土地的性质自出让时即为城镇住宅用地，而非商服用地，屯昌国土局登记错误。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机关管理”、《中华人民共和国土地管理法》第五条第二款“县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定”及《海南经济特区土地管理条例》第四条“省、市、县、自治县人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内土地统一管理和监督工作”的规定，土地使用权登记簿是土地使用权归属和内容的依据，屯昌国土局是土地使用权的登记机关，负责屯昌县辖区内土地的统一管理和监督，土地性质的确定是屯昌国土局的行政职责，而非当事人平等协商的结果，因此，涉案土地的用途是否登记错误，不属于人民法院民事诉讼的审理范围。如百信公司认为登记簿上记载的事项错误，导致其取得的《土地使用权证》内容错误，可依据《物权法》第十九条的规定，向屯昌国土局申请更正登记。在登记簿未予更正的前提下，百信公司主张土地用途原为城镇住宅用地，没有事实根据，本院不予支持。至于百信公司已取得的《建设用地规划许可证》上载明的用地性质为“居住用地等”，能否证明涉案土地的用途为城镇住宅用地的问题。本院认为，屯昌县住房和城乡建设局不是土地使用权登记管理机关，《建设用地规划许可证》亦不是土地使用权证书，故在认定土地用途时，应以《土地使用权证》上记载的内容为准。综上，上诉人主张涉案的土地用途自始为城镇住宅用地，其不应补缴土地出让金，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费人民币38152元，由上诉人海南屯昌百信实业开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈玫伊
审判员 白玉琳
审判员 杨 洁
二〇一六年五月九日
法官助理徐文峥
书记员王天石
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
审核：陈玫伊撰稿：陈玫伊校对：王天石印刷：李慧玲
海南省第一中级人民法院2016年5月11日印制
（共印20份）