湖南省邵阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0523民初7号
原告：邵阳县塘渡口镇上品折扣服饰店，原住所地邵阳县塘渡口镇凤凰街。
经营者：唐震坤，男，1990年3月15日出生，汉族，个体工商户，住邵阳县。
委托诉讼代理人王金香，女，1989年1月9日出生，汉族，住址同上，系唐震坤之妻，代理权限为特别授权。
被告：邵阳县转角商场，原住所地邵阳县塘渡口镇凤凰街。
法定代表人：银春喜，该商场经理。
委托诉讼代理人莫万利，湖南阳邵律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告邵阳县塘渡口镇上品折扣服饰店（以下至判决主文简称上品折扣服饰店）与被告邵阳县转角商场（以下至判决主文简称转角商场）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用简易程序，由审判员周伟佳独任审判，于2018年2月1日第一次开庭进行了审理。第一次庭审后，被告转角商场申请进行庭外调解，本案中止审理。在此期间，双方不能达成协议，本案恢复审理。因本案案件事实较为复杂、当事人争议较大，不宜适用简易程序，本院于2018年6月30日裁定将本案转为普通程序审理，由审判员周伟佳担任审判长，与审判员尹利平、人民陪审员刘波组成合议庭，于2018年8月10日公开开庭进行了审理。原告上品折扣服饰店经营者唐震坤及其委托诉讼代理人王金香、被告转角商场法定代理人银春喜及其委托诉讼代理人莫万利均到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告上品折扣服饰店向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还门面押金6万元（以下币种均为人民币）并承担银行同期存款利息；2.判令被告退还租期押金10万元并承担银行同期存款利息；3.判令被告支付装修补偿费75448元；4、判令被告赔偿原告停产停业损失159069元（18714元×85m²×10%）；5.判令被告按门面实际租赁时间退还剩余租金；6.判令被告支付搬迁费及搬迁奖励（具体数额按政府标准计算）；7.本案诉讼费及财产保全费由被告承担。事实和理由：2016年12月，原告上品折扣服饰店经营者唐震坤与被告转角商场法定代表人银春喜洽谈门面租赁事项，经协商，被告同意将一层的3间门面（共85m²）租给原告，租期自2017年2月15日至2022年2月15日，双方约定租金为9000元／月，年租金108000元，原告另交门面押金6万元。原告与被告口头约定，原告交纳租期押金10万元，以保证原告至少租赁10年，租赁合同5年一签。此后，原告陆续将门面押金、租期押金及第一年的租金共268000元转账到银春喜的账户上。2017年1月9日，原、被告双方签订了租赁合同，但租期押金未列入合同条款。2017年8月，邵阳县老城区进行棚户改造，原告租赁的门面在改造范围内，被告在没有退还门面押金、租期押金且没有支付搬迁费、装修补偿费及停产停业损失费的情况下，下达通知，要求原告在2018年1月9前搬迁。故原告向法院提起诉讼。
被告转角商场辩称：1.6万元门面押金已经退还给原告，但被告不承担利息；2.原、被告没有约定租期押金，原告所租赁门面的前承租人为银春喜的儿子银某，银某委托银春喜转让门面，原告转账给银春喜的10万元是应付给银某的门面转让费，与转角商场无关；3.原告所租赁门面的卷闸门是被告安装的，被告扣除卷闸门评估价值后已经支付了72321元装修补偿费给原告；4.原告请求被告赔偿停产停业损失没有事实根据和法律依据，也没有合同约定；5.被告已经退还剩余租金13500元给原告；6.原告主张搬迁费和搬迁奖励没有事实根据和法律依据，也没有合同约定，此外因原告没有在政府限定的期限内腾空门面，导致被告没有获得搬迁奖。综上所述，政府征收给予补偿的对象是被征收房屋的所有权人，除门面装修评估价值外，其他补偿项目均与原告无关，被告不承担诉讼费和财产保全费。请求法院驳回原告的不当诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人均无异议的原、被告的营业执照复印件、被告的法人代表人身份证明、身份证复印件、房屋出租合同协议书等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
对原告提交的证据：1.微信支付凭证及银行转账记录复印件，用以证明原告经营者唐震坤按照房屋出租合同协议书及与被告法定代表人银春喜的口头约定，将门面押金6万元、租期押金10万元及第一年租金108000元转账到银春喜的账户中。被告质证对原告共转款268000元到银春喜账户上没有异议，但提出原、被告没有约定租期押金，因原告所租赁的门面前承租人是银春喜的儿子银某，10万元是银春喜代银某收取的门面转让费，与转角商场无关。本院认证认为，上述证据不能证明其中的10万元是租期押金，对证据的部分证明力不予确认。2.邵阳县转角商场非住宅房屋搬迁、停产停业损失补偿及装饰装修明细表，用以证明评估机构按商业房屋的层数、面积进行了价值评估，并按评估价值的10％计算非住宅房屋搬迁、停产停业损失。按该标准计算，原告租赁的门面面积为85m²，可以获得搬迁、停产停业损失补偿159069元（18714元×85m²×10%）。被告质证对证据的真实性、合法性没有异议，但提出房屋搬迁、停产停业损失的补偿对象是转角商场，而不是承租人，该份证据与原告的主张没有关联性。本院认证认为，该份证据是政府按照补偿方案对被征收房屋所有权人转角商场全部非住宅房屋搬迁、停产停业损失及装饰装修的整体补偿明细表，不能以该补偿明细表来确定原告可以获得多少搬迁、停产停业损失，对证据的部分证明力不予确认。3.《通知》复印件，用以证明转角商场在下达的搬迁通知上，认可装修费、搬迁费和其他责任补助费由商家领取。被告质证对证据的真实性、合法性、关联性没有异议，但提出《通知》上注明了商家领取上述费用应当带上指挥部的结算清单、房屋租赁合同及退款补贴票据，原、被告在房屋租赁合同上没有约定搬迁费和其他责任补助费归原告所有，原告只能领取装修费。本院认证认为，该份证据不能证明搬迁费和其他责任补助费应归原告所有，对证据的部分证明力不予确认。4.邵阳县老城区棚改项目部五项目部装修及附属物明细表，用以证明经评估，原告所租赁门面的装修及附属物价值为75448元。被告质证对证据的真实性、合法性、关联性没有异议，但提出卷闸门是被告的固定财产，不是原告添置或更换的，应当扣除卷闸门评估价值3127元。本院认证认为，原、被告双方对原告所租赁门面的装修及附属物价值没有异议，对证据的证明力予以认定。
对被告提交的证据：1.邵阳县塘渡口镇银鑫港货店的工商登记信息、银某的身份证复印件及《证明》，用以证明银某于2015年6月承租了邵阳县转角商场一楼三弄门面，经营邵阳县塘渡口镇银鑫港货店。2016年12月，银某委托其父亲银春喜将门面转让给唐震坤，商店所有的装修、设备，包括电器、空调、冷风机、监控设备、收银机、货柜、冷柜等财物一并转让，转让费共10万元，唐震坤把转让费汇在银春喜账户上。原告的质证意见是年租金108000元即包含了租赁商店原来所有的装修及设备，银春喜是转角商场的法定代表人，转账给银春喜就代表转账给转角商场，故不认可10万元是转让费；另证人银某与银春喜是父子关系，对其证言不认可。本院认证认为，门面转让费是原承租人按照商铺转让惯例向继承租人收取的转租费用，一般包含原承租人的装修投入、设备设施及其他相关成本，上述证据能够形成证据链，证明门面的原承租人是银某，银某委托其父亲银春喜与原告协商门面转让事宜及收取转让费符合常理及交易习惯，且不违反法律的强制性规定，故对证据的证明力予以认定。2.领据、收据复印件，用以证明门面的卷闸门、铝合金窗等都是被告安装的，卷闸门补偿费应当属于被告。原告的质证意见是，被告应当提交安装卷闸门的正式发票，领据、收据复印件不具备法律效力。本院认证认为，被告没有提交原件与复印件核对，对证据的证明力不予认定。
在审理过程中，本院依原、被告申请依法调取了邵阳县人民政府邵政发［2017］22号文件、《邵阳县老城区棚户区改造项目国有土地上房屋征收与补偿方案》、《邵阳县2017年棚户区改造项目（一期）（邵阳县老城区棚户区改造项目）国有土地上房屋征收货币补偿协议书》，用以证明邵阳县老城区棚户区改造项目国有土地房屋征收的补偿方案及被告按补偿方案获得的具体补偿项目和补偿金额。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告转角商场系集体所有制企业法人，从事棉、百货、副食、农副产品、建材、家用电器等批发和零售，法定代表人为银春喜。2015年6月，案外人银某（银春喜之子）租赁了转角商场一层的3间门面，以“邵阳县塘渡口镇银鑫港货店”为店名从事食品、日用品等商品的经营活动。2016年12月，原告上品折扣服饰店经营者唐震坤需要租赁门面，银春喜受银某委托跟唐震坤洽谈门面转租事宜，口头约定商店所有装修、设备，包括电器、空调、冷风机、监控设备、收银机、货柜、冷柜等财物一并转让，由唐震坤支付10万元转让费。2017年1月9日，银春喜以法定代表人身份与唐震坤签订《房屋出租合同协议书》，约定“甲方（转角商场）将第一层第4-6弄共3间出租给乙方（上品折扣服饰店）使用，门窗俱全，双方经协商达成协议如下：一、租赁期为5年（自2017年2月15日起至2022年2月15日止），月租金为9000元，全年租金总额为108000元；二、支付方式为乙方使用前一次付清全年租金，甲方开出收据作为收讫凭证。乙方另交房租押金（即原告诉请的门面押金）6万元，以后每年增加房租5％；……七、在租赁期内，乙方需要进行室内外装璜、室内装饰必须征得甲方同意，期满后不易动的固定设施，甲方无偿接收，否则押金不再退还；……十、如政策性原因，规划性变动，本合同终止……”等等，合同对房屋被征收后双方如何分配补偿款没有具体约定。唐震坤陆续将门面转让费10万元、房租押金6万元及第一年租金108000元陆续转账到银春喜的账户后，租赁上述3弄门面开展经营活动。2017年8月，邵阳县人民政府公布《邵阳县老城区棚户区改造项目国有土地上房屋征收与补偿方案》，决定对被告转角商场在内的国有土地上房屋实施征收，并对补偿方式、补偿项目、补偿标准、补偿奖励、补偿资金支付方式等作了规定。2017年12月13日，被告与邵阳县房产局签订《邵阳县2017年棚户区改造项目（一期）（邵阳县老城区棚户区改造项目）国有土地上房屋征收货币补偿协议书》，约定：被征收人为邵阳县转角商场，房屋所有权证（不动产权证书）号092200211、092200210，房屋登记用途为营业、综合楼，其中非住宅房屋建筑面积220.36m²，商业房屋建筑面积689.12m²；补偿方式为货币补偿方式；房屋、附属物、装饰装修等评估价值7169790元；非住宅房屋搬迁、停产停业损失补偿641892元，其中商业房屋一层的评估单价为18714元／m²；在规定期限内完成搬迁按时签约搬迁补助641892元；在2017年12月23日前交付腾空房屋的，按被征收房屋建筑面积给予200元／m²的搬迁奖励，未按协议约定的时间交付腾空房屋的，不予支付按时搬迁补助、搬迁奖等款项等等。经评估，原告租赁的3间门面装修及附属物价值合计75448元，其中卷闸门价值3127元。补偿协议书签订后，被告发出《通知》，要求各租赁商家在2018年1月9日前全部腾空、搬走，把钥匙交到商场办公室，并带上指挥部的结算清单、租赁合同及有关退款补偿票据，到商场领取装修费、搬迁费和其他责任补助费。因原、被告就补偿款分配未达成一致意见，且双方为原告交纳的10万元是租期押金还是门面转让费各执一词，至起诉时止，原告仍未将房屋腾空，遂酿成本次诉讼。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告上品折扣服饰店租赁被告转角商场的营业场所从事经营活动，双方签订的《房屋出租合同协议书》合法有效，本应依约履行，但由于该租赁房屋已被政府依法征收，继续履行合同的条件已丧失，原、被告双方的权利、义务因合同解除而终止，被告应当将房租押金及未到期剩余租金退还给原告。本案房屋租赁合同因政府征收而提前解除，原、被告双方对此均无过错，被告因房屋征收依法获得了相应的补偿，而原告却因租赁合同的提前解除遭受了损失，按照公平和诚信原则，被告应当在其获得的征收补偿范围内，对原告遭受的损失予以补偿。
在审理过程中，被告已将房租押金6万元、未到期剩余租金13500元退还给原告，并已将除卷闸门评估价值以外的其余装修补偿费72321元支付给原告，原、被告双方的部分争议已经得到解决，故本案的争议焦点是：1.被告就房租押金是否应当承担银行同期存款利息？2.原告缴纳的10万元是租期押金还是门面转让费？3.租赁房屋被政府征收后原告能获得哪些补偿？
在租赁合同履行过程中，出租房屋被政府征收，被征收人与补偿对象为房屋所有权人即出租人，而不是承租人，故不能以补偿项目名称确定补偿对象。原、被告是租赁合同法律关系，原告主张权利的依据是合同法的规定和双方的约定，因房屋租赁引发的争议应当首先以合同约定为解决依据，没有约定的，依照法律规定处理，既没有约定也没有法律规定的，应当按照法律基本原则处理。本案原、被告在租赁合同中对房屋被征收后双方如何分配补偿款没有具体约定，故本院根据法律及法理依据，对本案争议焦点作如下处理：
（一）房租租押金利息。原、被告在《房屋出租合同协议书》对房租押金利息没有约定，按照房屋租赁行业的交易习惯，只要承租人履行了合同义务，租赁合同依法被解除或终止后，出租人应当将房租押金全额无息返还给承租人。被告已将房租押金6万元退还给原告，符合法律规定，本院予以确认，但原告要求被告就房租押金承担银行同期存款利息没有合同约定，也不符合交易习惯，本院不予支持；
（二）租期押金及利息。当事人对自己提出的主张应当承担举证责任，原告没有证据证明其转账到银春喜账户上的10万元是租期押金，故对其要求被告退还租期押金10万元并承担银行同期存款利息的诉讼请求，本院不予支持；
（三）装修补偿费。装修补偿费是政府补偿给被征收人的
定型化补偿，不以实际装修的价值为标准。本案中，原告所租赁的门面的评估价值为75448元，鉴于原告在经营期间对门面进行了装修，被告自愿将除卷闸门评价价值以外的其余装修补偿费72321元支付给原告，是其对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。原告要求被告支付装修补偿费75448于法无据，本院不予支持；
（四）搬迁、停产停业损失补偿费。搬迁费、停产停业损失费是政府补偿给被征收人的定型化补偿，不以是否产生搬迁费用及实际停产停业损失多少为依据。根据补偿协议，政府按被征收房屋评估价值（附属物、装饰装修价值除外）10％的标准对搬迁、停产停业损失给予被告一次性补偿。原、被告未在《房屋出租合同协议书》上填写原告所租赁门面的面积，本院结合原告提交的证据4.即邵阳县老城区棚改项目五项目部装修及附属物明细表，认定面积为74.42m²。按照上述标准，被告获得相应的搬迁、停产停业损失为139270元（18714元×74.42m²×10%）。拆迁对原、被告均造成了损失，按照公平和诚信原则，被告应当在其获得的征收补偿范围内对原告遭受的损失酌情予以补偿。被告转角商场系集体所有制企业法人，财产属于全体职工，房屋被拆迁后，除了造成租金损失外，企业的经营活动也因此终止,企业职工需要另行安置。原告虽然剩余租期较长，对营业预期较大，但其可以另寻场地继续经营。因原告就搬迁、停产停业损失没有提交可供参考的依据，故本院酌情确定原告可以分得被告所取得该项损失费的40%，即55708元（139270×40%）；
（四）剩余租金。经原、被告双方协商，被告已经将剩余租金13500元退还给原告，符合法律规定，本院予以确认；
（五）搬迁奖励。及时搬迁是承租人的义务，搬迁奖励是政府在征收过程中依政策给予被征收人的奖励，原告主张该项费用没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十一条（二）项、第九十四条（一）项、第九十七条、第一百一十七条、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（四）项，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条、第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告邵阳县转角商场自本判决生效之日起十日内支付原告邵阳县塘渡口镇上品折扣服饰店搬迁、停产停业损失补偿费55708元；
二、驳回原告邵阳县塘渡口镇上品折扣服饰店的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7218元，财产保全费1270元，由原、被告各负担4244元（受理费及财产保全费原告已预交，被告在向原告交付案款时一并付清）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 长 周伟佳
审 判 员 尹利平
人民陪审员 刘 波
二〇一八年八月十日
法官 助理 周 琴
书 记 员 黎雪伦