广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第851号
上诉人（原审被告）张雄辉。
委托代理人余国祥，广东圣天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）任学杰。
委托代理人付先明，广东劳维律师事务所律师。
委托代理人钟天敏，系任学杰之妻子。
原审被告姜华山。
原审被告黄雪莲。
上诉人张雄辉与被上诉人任学杰、原审被告姜华山、原审被告黄雪莲因物权纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第1604号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2010年8月31日，姜华山与案外人上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行（以下简称某某行深圳分行）签订《房地产抵押合同》，约定姜华山自愿以宝安区西乡街道碧海富通城四期X栋X座X号房产，为案外人深圳市好普威五金塑胶模具有限公司向某某行深圳分行申请的700万元贷款提供抵押担保。姜华山的妻子黄雪莲以该房产的共有权人身份，同时签署了《关于同意执行共同财产的承诺函》。2010年9月7日，各方就此办理了抵押登记。因案外人深圳市某某五金塑胶模具有限公司未能按约清偿欠款，某某银行深圳分行遂向深圳市福田区人民法院提起诉讼，该院经审理后，依某某银行深圳分行申请于2010年12月27日查封了当时仍登记于姜华山名下的上述涉案房产，并于2011年9月14日做出（2011）深福法民二初字第293号民事判决书，判令深圳市某某五金塑胶模具有限公司向某某银行深圳分行偿还借款本金6696506.18元及利息，某某银行深圳分行并有权就依法处分抵押物——姜华山位于宝安区西乡街道碧海富通城四期X栋X座X号房产所得价款优先受偿。上述判决书发生法律效力后，某某银行深圳分行提请福田区人民法院强制执行，执行过程中，张雄辉以涉案房产承租人身份在执行法院进行了备案。但是，姜华山与案外人钟某炜于2011年10月25日签订《房地产租赁合同（NO1080402）》，约定姜华山以2，800元／月租金标准将涉案房产出租给钟某炜，租期从2011年10月25日至2012年10月25日，并指定张雄辉的父亲张某泉的账户为租金账户，钟某炜应在合同签订日向姜华山支付5600元作为押金。福田区人民法院于2011年12月29日在涉案房产处张贴了（2011）深福法执字第6863号《公告》，称该院现决定依法处理此房产，责令姜华山及该房屋的所有居住、使用人于2012年1月30日前自行迁出。2012年4月29日，张雄辉向福田区人民法院提交一份其签署的《授权委托书》，委托姜华山到福田区人民法院执行局领取相关法律文书。同年5月4日，福田区人民法院书面告知姜华山拍卖涉案房产事宜，姜华山亦于当日代张雄辉签收（2011）深福法执字第6863-1号《通知书》，该《通知书》载明，福田区人民法院已委托深圳市土地房产交易中心拍卖张雄辉承租的涉案房产，张雄辉对所承租的房产享有优先购买权，可以参加竞买。深圳市土地房产交易中心公示的涉案房产信息包括房产抵押信息和张雄辉的租赁信息，并附有一份《房地产租赁合同（NO0001351）》，出租方为姜华山，承租方为张雄辉，签订时间为2010年10月20日。该合同约定租期自2010年10月20日起至2016年10月20日止，租金为每月800元；张雄辉于2010年10月20日一次性支付48个月租金38400元，并向姜华山支付8000元作为押金；合同还特别约定，因此房为毛坯出租，由承租方装修，承租方不得损坏原房屋结构，装修期间应与管理处协商合法装修。2012年6月1日，任学杰与深圳市土地房产交易中心签署《深圳市房地产拍卖成交确认书（房屋）》，确认位于宝安区西乡街道碧海富通城四期X栋X座X号的房产已经拍卖成交，竞得人为任学杰，成交价为151万元。2012年6月25日，福田区人民法院做出（2011）深福法执字第6863-3号执行裁定书，裁定上述房产归买受人任学杰所有，并解除了该房产的查封。任学杰随后于2012年8月8日取得深圳市房地产权登记中心核发的房地产证，登记建筑面积为134.26平方米。2012年7月3日，任学杰到涉案房产所在小区管理处办理物业管理费及水费缴交等过户登记手续。因案外人钟某炜依据《房地产租赁合同（NO1080402）》安排人员租住涉案房产，任学杰遂与钟某炜协商，并于2012年7月3日就退租达成一致，租住人员于2012年7月6日搬离该房产；任学杰随后更换门锁，但黄雪莲称张雄辉将该房屋转租给她，故又强行进入房屋居住至今，双方为此发生争执。另查，涉案房产所在地同类同地段房屋指导租金标准（2012年）为28元／平方米·月；任学杰任职于艾默生网络能源有限公司，月工资收入为18632元；黄雪莲入住后未就涉案房产交付过物业管理费，任学杰自行垫付2012年7月管理费、本体维修基金计436.35元，8月、9月的物业管理费各402.78元；垫付2012年8月份、9月份水费分别为66.34元、44.30元，垫付截至2012年8月15日止燃气费569.17元。姜华山与黄雪莲系夫妻关系，任学杰主张张雄辉与黄雪莲是亲兄妹关系，黄雪莲否认，但自认张雄辉是其姨的儿子。
任学杰在原审中诉请：1、黄雪莲立即停止对任学杰拥有的房屋所有权的侵占、返还房屋并搬离房屋；2、确认姜华山同张雄辉，所签订的原房屋租赁合同无效。租赁房产坐落：宝安区西乡街道碧海富通城四期X栋X座X租期（2010年10月20日－2016年10月20日）；3、张雄辉和黄雪莲赔偿由此给任学杰造成的误工费16000元（10天×1600元／天）、交通费1000元、通讯费500元、房屋租金损失25000元、换锁损失600元，合计43100元。由张雄辉承担拖欠的水电气、物业管理费及强占期间产生的上述费用，以上合计3500元；4、由姜华山、张雄辉、黄雪莲连带承担由此引起的案件诉讼费用。
原审法院认为：任学杰通过拍卖的方式竞得宝安区西乡街道碧海富通城四期X栋X座X房屋，并已经办理过户手续，依法取得该房产所有权，应受法律保护。张雄辉主张其从原房产所有权人即姜华山处承租了上述房产，从现有证据看，不足以证实其与姜华山恶意串通规避执行，而姜华山当时作为所有权人依法有权出租该房产，即便是房产已经被设定抵押，同样不妨碍双方租赁关系的效力。因此，任学杰诉请确认姜华山与张雄辉签订的《房地产租赁合同（NO00013XX无效，缺乏法律和事实依据，原审法院不予支持。不过，上述《房地产租赁合同（NO00013XX的签订时间是2010年10月20日，在此之前，姜华山已经将该房产抵押给案外人某某银行深圳分行，并于2010年9月7日办理抵押登记。按照《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”此规定所指对抗效力，系指实现抵押权时的对抗效力，意即在此情况下，因实现抵押权所产生的房屋所有权变动，承租人不得要求继续履行租赁合同，此为“买卖不破租赁原则”之例外。张雄辉作为姜华山的亲属，其承租涉案房产时，理应对房产权属做必要的审查，在此情况下，张雄辉仍同意承租并一次性支付租期内租金，表明其自愿承担相应的风险。任学杰在某某银行深圳分行实现抵押权过程中竞得涉案房产，承租人张雄辉、以次承租人名义直接占有房产的黄雪莲，都已无继续租、使用该房产的合法依据，属无权占有，理应自行搬离，将房产返还给任学杰；姜华山作为出让方，至今未能履行交付房产的义务，也应对涉案房产返还给任学杰负有协助义务。至于张雄辉在履行租赁合同期间可能产生的装修损失等，应向出租方主张，任学杰已为购买房产支付对价，无需为此装修额外支付费用，也无需对张雄辉已付租金负责。从本案审理情况来看，执行法院早在2011年12月29日就在涉案房产处张贴了（2011）深福法执字第6863号《公告》，责令姜华山及该房屋的所有居住、使用人于2012年1月30日前自行迁出，并又在拍卖过程中公示租赁和抵押信息，并将拍卖信息告知张雄辉。张雄辉不仅未主动搬离，更是在实际承租人钟某炜离开之后，又将该房产交由原所有权人姜华山的妻子黄雪莲占有和使用。在任学杰以现所有权人身份与之协商后，间接占有人张雄辉和直接占有人黄雪莲虽明知无权占有，依然不愿将涉案房产返还任学杰，其行为已经侵犯了任学杰合法所有权，理应共同承担相应责任，任学杰依法有权要求张雄辉及黄雪莲停止侵占并搬离涉案房产，同时也有权要求张雄辉、黄雪莲支付房屋占用费以弥补任学杰租金损失。有关占用费的计算，应参照涉案房产同类同地段房屋指导租金标准28元／平方米·月计算，每月占用费为3759.28元（28元／平方米·月×134.26平方米）；占用费起算日期，依法应从任学杰取得该房产所有权之日，即（2011）深福法执字第6863-3号执行裁定书生效之日，计算至张雄辉、黄雪莲搬离涉案房产之日止，任学杰自愿从2012年7月6日开始起算，为其权利的合法处分，原审法院予以准许。张雄辉作为间接占有人，应承担占有涉案房产期间所产生的水电燃气费和物业管理费，因任学杰已经垫付2012年7月、8月、9月的物业管理费各402.78元，垫付2012年8月份、9月份水费分别为66.34元、44.30元，垫付截至2012年8月15日止燃气费569.17元，合计1888.15元，张雄辉理应将此垫付款支付给任学杰。原审法院注意到，任学杰为排除张雄辉、黄雪莲对涉案房产的侵占行为，多次与实际承租人、张雄辉、姜华山、黄雪莲进行协商，亦为本案的诉讼搜集证据、查找张雄辉、姜华山、黄雪莲下落、出席庭审，耗费了一定的时间和精力，任学杰的这些付出，均与张雄辉、黄雪莲的侵占行为有直接因果关系，其主张张雄辉、黄雪莲为其承担10天的误工损失，合理有据。根据任学杰提供的相关收入证明，任学杰每日工资收入为621.07元（18632元÷30天），10天误工损失应为6210.7元，原审法院仅支持任学杰此部分误工损失主张，其超出此数额部分，原审法院不予支持。任学杰与张雄辉、黄雪莲发生争执后，曾试图通过撬锁、换锁方式强行收回涉案房产，并为此支付了费用，原审法院认为，尽管张雄辉、姜华山、黄雪莲为无权占有，但基于对现有物权秩序的保护，法律禁止任何超越合理限度的私力行为改变占有状态，任学杰撬锁、换锁所支付的费用应属扩大损失，应由任学杰自行承担，其要求张雄辉、姜华山、黄雪莲赔偿换锁损失主张，原审法院不予支持。任学杰另还主张的交通费、通讯费，因其未提供证据证明实际损失数额，应承担举证不能的法律后果，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第二十八条、第三十四条、第三十七条、第一百九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条的规定，判决：一、张雄辉、黄雪莲立即停止对宝安区西乡街道碧海富通城四期X栋X座X房屋的侵占，并将该房屋返还给任学杰，姜华山对房屋的返还负有协助义务。二、张雄辉、黄雪莲应向任学杰支付房屋占用费，占用费按照每月3759.28元标准，从2012年7月6日计算返还房屋之日止。三、张雄辉、黄雪莲应向任学杰赔偿误工损失6210.7元。四、张雄辉应向任学杰支付水电燃气费和物业管理费垫付款1888.15元。五、驳回任学杰的其他诉讼请求。以上第一、二、三、四判项，义务人应于本判决发生法律效力之日起七日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费482.5元，由姜华山、张雄辉、黄雪莲共同承担，前述费用任学杰已预交。
上诉人张雄辉不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、驳回被上诉人全部诉讼请求；3、由任学杰承担本案的所有诉讼费用。
事实和理由：一、张雄辉与姜华山之间的《房地产租赁合同（NO00013xx合法有效，应继续履行。拍卖行为无效，任学杰所签订的拍卖合同依法无效。福田法院的拍卖程序违法，侵害了张雄辉依法享有的承租人对租赁房屋的优先购买权，福田法院委托拍卖的行为应当予以撤销，张雄辉可以继续使用涉案房产。二、涉案房产装修部分财产所有权归属于张雄辉所有。任学杰并未对张雄辉装修部分的财产支付对价。其次，张雄辉的房屋租赁法律关系先于任学杰的房地产买卖法律关系，而且张雄辉与姜华山之间《房地产租赁合同》仍在履行过程中，张雄辉为履行合同已经支付了足额的租金。三、一审法院认定事实不清。一审判决第十页第7至10行认为：“张雄辉作为姜华山的亲属，其承租涉案房产时，理应对房产权属做必要的审查，在此情况下，张雄辉仍同意承租并一次性支付租期内的租金，表明其自愿承担相应风险。”一审判决的此认定与事实相违背。四、一审判决不公。
1．一审判决第十页第26行至第十一页第3行及第十一页第17行至22行这两部分分别认定张雄辉应向任学杰支付任学杰租金损失和任学杰的误工损失，这两项是对张雄辉不公平。首先，张雄辉合法租用姜华山所有的房产，是合法占有使用涉案房产，并不存在非法占有的事实。其次，一审判决认为：“任学杰为了排除张雄辉、黄雪莲对涉案房产的侵占行为，多次与实际承租人、张雄辉、姜华山、黄雪莲进行协商，以为本案的诉讼搜集证据、查找张雄辉、姜华山、黄雪莲下落、出席庭审，耗费了一定的时间和精力。”一审以此为由要求张雄辉支付任学杰误工资，这是不公平。2．张雄辉向任学杰支付水电燃气费和物业管理费垫付款。其一，张雄辉租赁涉案房产并不是为了自住，而是为了转租以赚取租金差额。张雄辉转租房屋，因房屋使用产生的水电燃气费及物业管理费是由租户自行承担的，张雄辉并不承担这些费用。其二，任学杰在未通知张雄辉，也未与租户结清的情况下水电燃气费及物业管理费的情况下，私自与租户钟某炜办理退房手续。任学杰的这一行为是导致水电燃气费及物业管理费出现无人承担的结果，这是由任学杰的过错造成的，理应由任学杰进行承担。
被上诉人任学杰答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告黄雪莲答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告姜华山未到庭答辩。
本院经审理查明，原审法院认定的事实基本清楚，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力；抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。张雄辉与姜华山签订租赁合同的时间为2010年10月20日，在此之前，姜华山已将涉案房产抵押给案外人某某银行深圳分行，并于2010年8月7日办理了抵押登记。任学杰通过拍卖的方式竞得涉案房屋，并已经办理过户手续，依法已取得了涉案房产所有权。在因实现抵押权所产生的房屋所有权由姜华山转移至任学杰后，张雄辉不得要求继续履行租赁合同，张雄辉继续占有使用涉案房产的行为已丧失合法依据，属无权占有，侵犯了任学杰的所有权。原审依据上述事实判令张雄辉停止侵占、返还涉案房产并支付占有期间的租金损失、水电燃气费和物业管理费等正确，本院予以维持。
张雄辉称上述拍卖侵犯了其优先购买权，并称张雄辉从未给姜华山相关的授权委托书领取法律文书，其未被通知对涉案房产有优先购买权。本院认为，该委托书复印于福田法院执行案的卷宗，张雄辉若有异议，应当在执行案件中提出，张雄辉在本案中提出异议，本院对此不予处理。
因任学杰为排除张雄辉对涉案房产的侵占行为，多次与实际承租人、各原审被告进行协商，亦为本案的诉讼搜集证据、出席庭审等耗费了一定的时间和精力，且任学杰的付出与张雄辉的行为有直接的因果关系，原审据此判令张雄辉赔偿任学杰误工损失并无不妥，本院予以维持。至于张雄辉所主张的装修损失、租金损失等，属张雄辉与姜华山因租赁关系引起的债券债务纠纷，张雄辉可另循法律途径解决。
综上，上诉人张雄辉的上诉请求无法律以及事实依据，本院予以驳回。原审认定事实基本清楚，适用法律并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币566.3元，由上诉人张雄辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟 波
审 判 员 聂 效
代理审判员 蔡妍婷
二〇一三年十二月十二日
书 记 员 陈晓莹