上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）静民一(民)初字第3256号
原告(反诉被告)上海竞尧餐饮有限公司，住所地上海市。法定代表人周秉毅，总经理，委托代理人王凡，上海市德尚律师事务所律师。委托代理人龚乐，上海市德尚律师事务所律师。被告(反诉原告)沈晓峰，男，汉族，1972年9月12日出生，户籍在黑龙江省伊春市，现住上海市。委托代理人沈建山，上海市捷华律师事务所律师。原告上海竞尧餐饮有限公司诉被告沈晓峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月15日受理后，依法由审判员刘志宏独任审判。审理中，被告提出反诉，本院受理后，与本诉合并审理。本院于2014年12月15日、2015年1月15日、2015年6月8日公开开庭进行了审理。2015年9月22日，本案转为适用普通程序并依法组成合议庭，于2016年2月22日再次进行了公开审理。原告(反诉被告，以下简称：原告)上海竞尧餐饮有限公司的委托代理人王凡、龚乐，被告(反诉原告，以下简称：被告)沈晓峰的委托代理人沈建山到庭参加诉讼。期间，本院根据原告的申请，委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司及上海众华资产评估有限公司进行了司法鉴定。本案现已审理终结。原告诉称，2011年8月，原告法定代表人周秉毅因开设、经营小型饭店，与被告就承租坐落于上海市静安区延平路XXX号XXX楼部位(以下简称：系争房屋)签订了《上海市房屋租赁合同》及《补充条款》，2011年12月后，该份合同转由原告继续履行。合同签订后，因被告未能提供系争房屋的房地产权证，致原告无法申办小型餐厅所需的各项许可证书。原告为此诉至法院，请求法院判令：被告履行原、被告之间的《上海市房屋租赁合同》及《补充条款》，向原告提供上海市静安区延平路XXX-
XXX号XXX楼的房地产权证，并协助原告办理经营所需的各项许可证书。审理中，原告认为，因被告明确表示系争房屋没有产权证，原诉讼请求已无实际意义，故变更诉请，请求法院判令：1、原、被告于2011年8月4日签订的《上海市房屋租赁合同》及其《补充条款》解除；2、被告赔偿原告装修费人民币1,581,100元(以下币种均为人民币)、企业登记服务费12,000元、房屋中介费27,500元、退还租赁保证金165,000元及装修补偿款100,000元，并判令原告自2013年12月起不再支付尚未支付的租金605,000元，原告同时保留要求被告退还已付租金的权利。之后，原告又认为，系争房屋的二楼夹层是被告自行搭建，没有房屋产权证，故双方签订的《上海市房屋租赁合同》属于无效合同，遂再次变更诉请，请求法院判令：1、原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充条款》无效；2、被告赔偿原告装修损失费1,506,100元(已扣除音响设备款75,000元)、企业登记服务费12,000元、房屋中介费27,500元、按每天7,364元的标准赔偿原告2014年12月18日起至房屋返还之日止的营业额损失，暂计算至2015年1月12日为184,100元、备货损失106,545元、因停业造成的支付员工工资损失25,255元(自2014年12月18日至2014年12月31日)、员工解除劳动合同的赔偿金28,000元、员工宿舍提前退租而发生的违约金5,500元；3、被告退还原告租赁保证金165,000元及装修补偿款100,000元；4、原告按照每月35,000元的标准支付房屋使用期间的房屋使用费。被告辩称及反诉称，双方签订的《上海市房屋租赁合同》合法有效；原告承租的部位包括一楼及二楼夹层，一楼有产证，二楼夹层由被告搭建。签约时，原告对二楼夹层没有产权证是明知的，且原告实际承租房屋达三年之久，二楼夹层没有产权证对原告的经营没有影响。即便二楼夹层无产权证，合同也是部分无效。综上，被告不同意原告的诉讼请求，并提起反诉，要求法院判令：1、原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充条款》于2014年11月24日解除(即原告诉请要求解除租赁合同之日)；2、原告于合同解除之日立即腾退租赁房屋并将房屋恢复原状；3、原告向被告支付自2013年12月20日起至租赁合同解除之日止的租金、物业管理费(暂计算至2014年11月19日止，为662,332元)；4、原告支付被告自2014年11月20日起至实际迁出之日止的房屋使用费及物业管理费，暂计算至2014年12月20日，为64,712元；5、原告承担提前解约的违约责任，被告有权没收原告的租赁保证金165,000元，原告另行支付被告100,000元补偿款。审理中，被告撤回了第二项反诉请求。原告针对被告的反诉辩称，双方之间的房屋租赁合同无效，不存在合同解除的问题；为避免扩大损失，原告于2014年12月18日停业，现同意将系争房屋返还被告；原告并非恶意拖欠租金和物业管理费，被告提供了产权证后，原告愿意付清欠费，现在被告无法提供系争房屋的产权证，故原告只能支付房屋使用费；租赁合同无效，被告要求原告承担违约责任不成立，即便合同有效，违约责任也在被告。综上，原告不同意被告的反诉请求。经审理查明，系争房屋坐落于上海市静安区延平路XXX号(幢号2-1)，房地产权利人系案外人上海电气(集团)总公司。上海共鑫投资管理有限公司(原名上海电气酒店投资管理有限公司，以下简称：共鑫公司)受上海电气(集团)总公司委托，进行管理和出租。2008年7月10日，被告以上海竞尧餐饮有限公司(乙方)的名义与共鑫公司(甲方)签订了《上海市房屋租赁合同》(以下简称：《房屋租赁合同1》)，甲方将延平路XXX号XXX幢101室房屋(建筑面积477.41平方米)出租给乙方，租赁期限自2007年10月1日至2015年12月31日，月租金为87,000元。2011年8月4日，周秉毅(乙方)与被告(甲方)签订了一份《上海市房屋租赁合同》(以下简称：《房屋租赁合同2》)及《延平路XXX号商铺租赁合同之补充条款》，约定，甲方将延平路XXX号XXX楼部位(建筑面积277平方米)出租给乙方，作为商业用途使用，租赁期限自2011年9月20日至2015年9月19日止，免租期自2011年8月20日至2011年9月19日止，免租期内，承租方无需支付租金，但须缴付使用该房屋发生的水、电、物业管理费(0.5平方米/天)等公共事业费；前三年的月租金为55,000元，第四年起的月租金为60,500元；租金采用先付后用的原则，租金支付周期为三个月，乙方应于每月10日前向甲方支付租金，若乙方拖欠租金，且在收到甲方书面催款通知之日起5个工作日内仍不支付的，视为乙方违约；甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为三个月的租金，即165,000元。若合同期满乙方不再续租或合同提前解除的，甲方应在乙方结清相关水、电等费用后的5日内，将租赁保证金(无息)退还乙方；在租赁期间，一方若提前终止合同的，应提前一个月以书面方式通知另一方。乙方提前解约的，所交保证金作为违约金弥补甲方的损失，乙方须另支付装修补偿款100,000元，甲方不得再向乙方提出其他任何赔偿要求，反之，若甲方提前解约的，除应退还乙方保证金外，另须支付相当于三个月租金的违约金和装修及设施设备等费用的损失(按本合同年限折旧)，若上述金额不足弥补乙方实际损失的，甲方应另行支付赔偿金以补足差额部分；甲方承诺按现有状况提供延平路XXX号二楼正在合法经营餐饮之场地，并出具物业方提供的场地相关官方证明，系能符合国家对于餐饮企业场地的各项规定及要求的事项(包括但不仅限于乙方经营需申报之消防、卫生等规定)由乙方按设计装修方案至相关部门申请报备，甲方积极提供相关协助；甲方承诺拥有延平路XXX号二楼的转租权，且该楼层地址可作为餐饮企业场地，申请、登记工商营业执照；甲方承诺协助乙方申请经营餐厅所需的各项许可证书；乙方支付甲方装修补偿款100,000元，甲方收到补偿款后向乙方开具收款凭证；甲方同意乙方有权根据实际经营需要，对承租的延平路XXX号二楼进行任何改造、装修或装饰，但需提前向甲方提供设计图纸及装修方案由甲方申报物业并得到许可，影响房屋外观及安全的除外；若因甲方原因(包括但不仅限于承诺不实、未依约提供协助等)，乙方在承租的延平路XXX号二楼无法设立、经营餐厅的(包括但不仅限于无法取得设立、经营餐厅所需之各项许可证书、批准文件、营业执照等情形)，乙方有权随时解除合同，甲方除应退还乙方已支付的全部租金、保证金及100,000元装修补偿款外，还应赔偿乙方已发生的各项费用(包括但不仅限于装修费、企业登记服务费等)；甲方同意在乙方投资之餐饮企业取得设立、经营所需之各项许可证书、批准文件、营业执照后，《房屋租赁合同》及《补充条款》中乙方之全部权利义务转由新设之餐饮企业继续履行。2011年11月5日，被告与案外人王某某、朱某某签订了《股权转让协议》，约定，被告将其持有的上海竞尧餐饮有限公司55%的股权转让给王某某、45%的股权转让给朱某某。2012年3月21日，经工商部门核准，上海竞尧餐饮有限公司的法定代表人变更为周秉毅。2012年4月，上海市食品药品监督管理局静安分局向上海竞尧餐饮有限公司核发了《餐饮服务许可证》。庭审中，原、被告均认为本案租赁合同的相对方为原、被告。合同签订后，周秉毅支付了租赁保证金165,000元。2013年12月9日、2014年3月5日，原告律师先后两次发函被告，称，被告未按合同约定，协助原告申办经营饭店所需的有关材料，给原告造成损失，要求被告立即履行合同约定的义务，届时未履约，由此带来的不利后果由被告承担。2014年12月15日，被告通过律师发函原告，要求原告立即付清欠租、物业管理费，若原告继续拒付租金的，被告将于2014年12月18日起采取暂停供水、供电措施。原告收到函件后，考虑到被告的停水停电将给其造成损失，在被告未实施停水停电措施的情况下，即于2014年12月18日自行停止了营业、遣散了员工。之后，因双方对租赁合同解除的善后事宜未能协商一致，原告遂诉至法院，请求法院判如诉请。另查，原告自2013年12月20日起未再支付租金、物业管理费。审理中，被告表示二楼夹层系被告自行搭建，未获得相关部门的审批同意。原告同时向法院申请对系争房屋内的厨房设备及餐厅设备和不可拆除部分的装修残值进行评估。经本院委托，上海众华资产评估有限公司于2015年4月3日向本院出具《资产评估报告》，结论如下，系争房屋内的厨房设备及餐厅设备在评估基准日2014年12月18日按通常使用年限折旧后的评估现值为100,275元；按合同约定年限折旧后的评估现值为37,238元。上海四海建设工程造价咨询监理有限公司于2015年5月6日向本院出具《司法鉴定意见书》，结论如下，系争房屋装修工程造价为718,873元，根据原告意见计算折旧率为80%，根据被告意见计算折旧率为18.77%(以2014年12月18日作为停止营业时间计算)。原、被告对鉴定单位出具的上述鉴定结论，均无异议。2015年12月1日，原、被告办理了房屋交接手续。以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同2》、《延平路XXX号商铺租赁合同之补充条款》、律师函，被告提供的《房屋租赁合同1》、上海电气(集团)总公司授权委托书、《准予变更登记通知书》、《上海市房地产权证》、《股权转让协议》、《上海竞尧餐饮有限公司章程》、《上海竞尧餐饮有限公司股东会决议》、餐饮服务许可证以及双方当事人的庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。双方的争议焦点：一、周秉毅与沈晓峰所签《房屋租赁合同2》的法律效力？原告认为，系争房屋由被告私自搭建二楼夹层，不具有产权证，二楼夹层系违章建筑，被告作为出租人，将不具备产权证的违章建筑出租给原告，故双方签订的《房屋租赁合同2》应属无效合同，过错责任在被告。被告认为，系争房屋的出租范围包括一楼及二楼，一楼还是有产权证的，租赁合同即使无效，也只是部分无效；签约时，原告对二楼由被告自行搭建是清楚的，如存在过错的话，原、被告应是同等的，双方应均等承担过错责任。本院认为，根据我国法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告未经批准，擅自在延平路XXX号内搭建违章建筑，又将该违章建筑作为租赁物对外出租，其行为违反了法律规定，因此，原、被告签订的《房屋租赁合同2》，因标的物违法应认定为无效合同。无效合同自始没有法律效力，原告应当将根据无效合同而取得的房屋返还给被告，双方当事人根据过错责任的大小承担赔偿责任。被告作为出租方，应向原告提供具备开办餐饮业的房屋，原告作为承租房屋的实际经营者，对经营必备的条件应有所了解，其在承租房屋前应对房屋状况做出全面而谨慎的查实工作。对于合同的无效，双方均有过错责任，被告应承担主要责任，原告应承担次要责任。二、原告要求被告赔偿的经济损失是否有事实和法律依据？1、原告要求被告赔偿原告装修损失费1,506,100元，包括不可拆除部分装修的造价损失以及不可移动设备即定做设备、家具的损失。原、被告对上海众华资产评估有限公司出具的《资产评估报告》以及上海四海建设工程造价咨询监理有限公司出具的《司法鉴定意见书》均无异议。原告认为租赁合同无效，剩余租期内不可拆除部分的装修应按现场实物的新旧程度计算折旧率，为80%，系争房屋内的厨房设备及餐厅设备在评估基准日2014年12月18日按通常使用年限折旧后的评估现值为100,275元；被告认为剩余租期内不可拆除部分的装修应按照剩余租赁期限占整个租赁期限的比例计算折旧率，为18.77%(以2014年12月18日作为停止营业时间计算)，系争房屋内的厨房设备及餐厅设备在评估基准日2014年12月18日按合同约定年限折旧后的评估现值为37,238元。本院认为，上述鉴定结论是真实和准确的，故本院采用上述鉴定结论。原告对系争房屋进行装饰装修经过被告同意，因此，剩余租期内不可拆除部分的装修残值和厨房设备及餐厅设备的折旧应按照导致合同无效的过错分担现值损失，原告要求按现场实物的新旧程度计算不可拆除部分的装修以及按通常使用年限计算厨房设备及餐厅设备的折旧，缺乏依据，本院不予采信。剩余租期内不可拆除部分的装修残值和厨房设备及餐厅设备的折旧应按照租赁合同约定的租期四年进行计算，计算至2014年12月18日停业时间，根据双方的过错程度由被告赔偿原告70%，计131,690.70元[(718,873元×18.77%×70%)%2B37,238元]。2、原告要求被告赔偿企业登记服务费12,000元。原告称被告将上海竞尧餐饮有限公司股权转让给原告，原告为此支付了企业登记服务费12,000元，现租赁合同无效，要求被告退还企业登记服务费12,000元，被告则表示，该笔费用与本案租赁合同无关。本院认为，原告主张的该笔费用系双方因股权转让而发生的费用，被告已将上海竞尧餐饮有限公司的股权予以转让，目前上海竞尧餐饮有限公司的股东仍未变更，原告的该项诉请与本案没有关联，本院不予支持。3、原告要求被告赔偿房屋中介费27,500元。原告向法院提供了发票及佣金协议，被告对真实性没有异议。本院认为该笔费用系因合同无效不能继续履行造成的损失，根据双方的过错程度由被告赔偿原告70%，计19,250元(27,500元×70%)。4、原告要求被告按每天7,364元的标准赔偿原告自2014年12月18日起至房屋返还之日止的营业额损失，暂计算至2015年1月12日为184,100元。原告向本院提供了一组收银机上打印的票据，证明其自2014年11月18日至2014年12月17日的营业额的总额，以此计算每天的营业额为7,364元，被告表示该组证据没有相应的印鉴，原告自行打印，真实性不能确认。本院认为，该证据的真实性无法确认，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。5、原告要求被告赔偿备货损失106,545元。原告提供送货凭证及发票，被告表示很多送货凭证的发票和收据都不正规，真实性无法确认，而且原告是自行停止营业，该笔损失应由原告自行承担。本院认为，原告提供的送货凭证及发票只能证明部分供货的事实，不能证明上述货物损坏的事实，且原告是自行停业，应该有足够时间处理剩余的货物，减少损失，故原告的该项诉请，本院不予支持。6、因停业造成的支付员工工资损失25,255元(自2014年12月18日至2014年12月31日)。原告提供了工资表、考勤表及付款凭证，被告否认其真实性。本院认为，原告仅提供上述证据，无相关的劳动合同予以印证，真实性无法采信，其该项诉请不予支持。7、员工解除劳动合同的赔偿金28,000元。原告提供《离职协议书》一份，被告否认其真实性。本院认为，原告提供的上述证据，无劳动合同相印证，且原告对离职员工的姓名也无法提供，故本院不予采信，其该项诉请本院不予支持。8、员工宿舍提前退租而发生的违约金5,500元。原告提供了王起飞的押金收条，被告否认其真实性。本院认为，该份证据只是押金的收据，不能证明原告赔偿员工提前退租的损失，故该份证据不予采信，原告的该项诉讼请求本院不予支持。三、被告的反诉请求是否有事实和法律依据？1、原告是否应当向被告支付租金、物业管理费、房屋使用费？被告认为，原告自2013年12月20日起未再支付租金、物业管理费，应按合同约定的标准支付被告2013年12月20日起至被告实际返还房屋之日止的租金或房屋使用费、物业管理费。原告认为，被告将不具有产权证的房屋出租给原告，致租赁合同无效，过错在被告，故原告不应该按租赁合同约定的租金标准支付被告租金，应参照周边小吃店的租金标准(每月35,000元)支付被告房屋占用期间的房屋使用费。本院审理过程中，原告于2015年1月29日向本院提出对系争房屋内的厨房设备及餐厅设备和不可拆除部分的装修残值进行评估，最终评估单位于2015年5月6日完成了所有评估工作。评估完成后，本院要求双方及时办理房屋交接手续，以免房屋空置损失扩大，但被告却表示办理房屋交接手续前，原告应当向被告付清2013年12月至今欠付的租金及物业管理费，同时要求保留以原告在系争房屋内的装修、物品充抵欠费的权利。本院认为，租赁合同确认无效后，原告应当及时将系争房屋返还给被告，继续使用房屋的，应当支付房屋使用费。原告仍然应当参照原租金标准支付被告房屋使用费。原告要求参照周边小吃店的租金标准(每月35,000元)支付被告房屋使用费，缺乏依据，不予支持。物业管理费为合同约定的每天每平方米0.5元，按照原告使用的建筑面积277平方米计算，原告应支付的物业管理费为每月4,212元(0.5元×277×365÷12)。本案中，由于原、被告之间的租赁合同无效，故需要对无效合同造成的装修损失、厨房设备及餐厅设备进行评估，评估期间(2015年1月29日至2015年5月6日期间)的房屋空置损失根据双方的过错程度，本院酌定由原告承担一个月的房屋空置损失。评估结束后，因被告拒不办理房屋交接手续，导致的房屋空置损失由被告自行承担。据此，原告应当支付被告自2013年12月20日起至2015年2月28日止的房屋使用费815,401元(55,000元×9%2B60,500元×5%2B60,500元×12÷365×9)及物业管理费60,214元(4,212元×14%2B4,212元×12÷365×9)。2、原告是否应当承担提前解约的违约责任？被告认为，原告自2013年12月20日起拖欠租金及物业管理费，又单方面提出解除租赁合同，构成违约，要求原告承担提前解约的违约责任，即被告没收原告的租赁保证金165,000元，原告根据合同约定另行支付被告100,000元补偿款。原告认为，并非恶意拖欠被告租金、物业管理费，系因被告出租的房屋不具备房屋产权证；租赁合同无效，过错责任不在原告。即使合同有效，违约责任也在被告。本院认为，对于合同的无效，双方均有过错责任，故本院对被告将责任完全归咎于原告，要求原告承担违约责任，即没收原告租赁保证金165,000元、要求原告另行支付被告100,000元补偿款的诉请，不予支持。综上所述，本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同2》及《延平路XXX号商铺租赁合同之补充条款》，因标的物违法应认定为无效合同。合同被判令无效后，原告应当将房屋返还给被告，被告也应当返还原告租赁保证金165,000元。根据无效合同的过错责任，被告应赔偿原告损失150,940.70元。原告应当支付被告房屋占用期间的房屋使用费815,401元及物业管理费60,214元。原、被告其余的诉讼请求，依据不足，本院均不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，判决如下：一、原告上海竞尧餐饮有限公司与被告沈晓峰之间的《上海市房屋租赁合同》以及《延平路XXX号商铺租赁合同之补充条款》为无效合同；二、被告沈晓峰应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海竞尧餐饮有限公司经济损失150,940.70元；三、原告上海竞尧餐饮有限公司其余的诉讼请求，本院不予支持；四、反诉被告上海竞尧餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告沈晓峰房屋使用费815,401元以及物业管理费60,214元(与原告上海竞尧餐饮有限公司已付的租赁保证金165,000元折抵)；五、反诉原告沈晓峰其余的诉讼请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。评估费35,000元，由原告上海竞尧餐饮有限公司承担10,500元，被告沈晓峰承担24,500元。本诉案件受理费34,400元，由原告上海竞尧餐饮有限公司承担31,081元，被告沈晓峰承担3,319元。反诉案件受理费6,860.20元，由反诉原告沈晓峰承担582.20元，反诉被告上海竞尧餐饮有限公司承担6,278元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 倪 强
审 判 员 刘志宏
人民陪审员 梁联瑞
二〇一六年三月十一日
书 记 员 黄青兰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。