常州市天宁区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0402民初2942号
原告曹爱华，女，1979年6月10日生，汉族，住常州市武进区。
委托代理人虞元坚，江苏常发律师事务所律师。
被告常州天安源盛商贸有限公司，住所地常州市城市花园93-100号。
法定代表人谢爽，该公司董事长。
委托代理人王留华，江苏东能律师事务所律师。
委托代理人张锋，江苏东能律师事务所律师。
原告曹爱华与被告常州天安源盛商贸有限公司（以下简称天安商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月12日立案受理后，依法由审判员杨庆艳适用简易成程序公开开庭进行了审理。原告曹爱华的委托代理人虞元坚、被告天安商贸公司的委托代理人王留华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹爱华诉称，原告因经营需要租赁被告的房屋，租期自2015年5月13日起至2020年6月12日止，约定每月租金5万元，原告提前支付半年租金30万元及履约保证金5万元，合计35万元。2015年7月2日，原告正式向被告提出终止合同，并全部清偿搬离承租房屋，并于同年7月3日向常州市天宁区人民法院就合同有效性提起诉讼。原告通过邮政快递、电话通话等方式提出终止合同后，被告未采取任何措施。考虑到被告未在合同中约定合同解除的违约金数额，原告愿意支付5万元作为对被告合理损失以及作为违约金的补偿。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、确认原、被告租赁合同已解除；2、被告返还原告租赁费用220000元（含履约保证金50000元）；3、被告承担本案的诉讼费。
被告天安商贸公司辩称，1、原告的起诉属于重复起诉，违反一事不再理的原则；2、本起纠纷的发生原告有完全过错责任，原告要求解除合同属于无权解除，构成根本违约，具有完全过错，对此造成的损失完全是原告责任。原告非法解除合同，并采取诉讼的方式激化了矛盾，作为被告只有被动应对处理，因为原告一直主张确认合同无效，导致被告不敢将房屋对外出租，而且涉案房屋本身不容易出租，被告在一审判决后才以低价找到了另外的承租人。被告也于2016年1月7日和2016年2月2日发函通知原告过来解决纠纷同时解除合同，故被告认为直到2016年2月2日双方的租赁合同才解除。同时，原告的行为给被告造成了很大的损失，被告将保留向其追究的权利。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2015年4月29日，天安商贸公司（作为合同的出租方、甲方）与曹爱华（作为合同的承租方、乙方）签订《房租租赁合同》，合同主要约定：甲方将坐落于常州市天宁区天安城市花园99-100号（建筑面积为185.86平方米）的房屋出租给乙方，甲方同意乙方在该场所内从事主营妈妈好餐饮兼营其他小吃经营；租赁期限为5年1个月，租赁期从2015年5月13日起止2020年6月12日止；甲方应于2015年5月13日将房屋交付给乙方；自交付之日起甲方承诺提供31天给乙方作为装修期，此期间乙方无需缴纳租金；每年租金为50000元，租赁期间，没有双方共同协商达成一致协议，甲、乙双方不得以任何理由调整租金，合同期满后，如甲方仍继续出租该房屋的，乙方于同等条件下有优先权；租金每半年结算一次，先付后使用，由乙方于每半年届满前一个月以现金的方式支付给甲方或汇入甲方指定的账户内，每半年租金均为25000元；该房屋出租价格为税后价格，乙方承担租赁税，并由乙方自行前往相关部门办理并交付；乙方在支付房租金的同时另交履约保证金50000元，甲方于合同结束后乙方无任何违约情况下无息退还；乙方有权于合同期内在租赁场地内改良及增设任何及商业固定的装置，在不违反政府法规前提下，无须征得甲方事先同意；甲、乙双方若有一方提前终止合同（非另一方违约原因），应依法承担违约责任；甲、乙双方若有一方存在其他违约行为的，应依法赔偿因此给另一方造成的一切经济损失，合同还对其他事宜做了约定。合同签订当日，曹爱华向天安商贸公司支付5万元。同年5月6日，曹爱华又向天安商贸公司支付30万元，并对租赁房屋进行装修。
2015年5月13日，天安商贸公司（作为合同的出租方、甲方）与曹爱华（作为合同的承租方、乙方）签订《补充协议》，内容主要为：根据甲乙双方2015年4月29日签订的《房租租赁合同》，经双方协商一致，对房屋租赁费用的支付事宜达成以下协议，1、乙方除按照《房租租赁合同》明确的金额向甲方支付租金以外，还需同时向甲方支付如下设备和装修费用，第1、2年为每年55万元，第3年为58万元，第4年为61.15万元，第5年为64.4575万元，此金额为税后价格，乙方所产生的房屋租赁税等一切税费由乙方自行前往相关部门办理并支付；2、乙方应在支付《房租租赁合同》明确的租金时间同步支付上述费用，甲方在收取乙方缴纳的上述费用之日起5日内，应向乙方提供相等数额的收费收据；3、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力，除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分完全继续有效，本协议与原合同有相互冲突时，以本协议为准；4、本协议一式肆份，经甲乙双方签字盖章后生效，甲乙双方各执贰份，具有同等法律效力。
2015年7月1日，曹爱华及其委托代理人向天安商贸公司邮寄《终止租赁合同通知书》及《关于终止房屋租赁的律师函》，要求与天安商贸公司终止租赁合同。次日，天安商贸公司收到上述函件。嗣后，曹爱华在未与出租人办理交接手续的情况下搬离了租赁房屋。
2016年1月7日和2月2日，天安商贸公司两次发函给曹爱华，要求曹爱华在2016年1月10日前支付自2015年12月13日至2016年6月12日期间的租金及设备、装修费用30万元，否则将终止合同并收回房屋。同年2月底，天安商贸公司将涉案房屋出租给他人使用。
另查明，2015年7月7日，曹爱华以天安商贸公司在订立《房租租赁合同》及《补充协议》中存在“以合法形式掩盖非法目的，损害了社会利益”情形为由向本院提起诉讼，请求判令：1、确认《房屋租赁合同》和《补充协议》无效；2、被告返还原告租金27万元和履约保证金5万元，合计32万元；3、本案诉讼费由被告承担。本院于2015年12月30日做出驳回其诉讼请求的判决。曹爱华不服该判决，上诉至常州市中级人民法院。2016年5月16日，常州市中级人民法院做出终审判决，驳回曹爱华的上诉，维持原审判决。
上述事实，有双方当事人的庭审陈述、房屋租赁合同、补充协议、律师函、EMS回单及投递记录、通话记录、本院（2015）天民初字第1817号民事判决书、常州市中级人民法院（2016）苏04民终347号民事判决书等证据予以证实。
本院认为，曹爱华之前曾就涉案租赁合同发生的争议向法院提起诉讼，要求确认涉案租赁合同无效，该诉讼已经法院做出生效判决，现曹爱华再次提起诉讼，要求解除租赁合同，其两次起诉的事实和理由、诉讼标的以及诉讼请求均不相同，也不存在后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果的情形，因此，曹爱华在本案中提起的诉讼并不违反一事不再理原则，不属于重复起诉，天安商贸公司对此提出的答辩意见，本院不予采信。
曹爱华与天安商贸公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》均系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自的权利义务。曹爱华在租赁合同履行过程中，通过发函的形式要求终止租赁关系，并搬离租赁房屋，同年7月7日，曹爱华遂向法院提起诉讼，要求确认租赁合同无效，并要求返还租金和履约保证金，上述行为均表明其不再履行租赁合同，要求解除合同。考虑到曹爱华不愿意继续履行租赁合同，该合同义务又不宜强制履行；同时，涉案租赁合同中对承租人能否单方解除合同未有明确的约定，况且天安商贸公司现已将涉案房屋出租给他人使用，双方的租赁合同也没有继续履行的必要，因此，曹爱华要求确认租赁合同已经解除的请求，本院予以支持，具体解除的时间为2015年7月7日。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。曹爱华在发函要求终止合同后便搬离租赁房屋，截止至上次诉讼（2015年7月7日），其实际占有、使用房屋的时间不足两个月，因此，曹爱华要求天安商贸公司返还部分租金的请求，符合客观实际，本院予以支持。虽然曹爱华解除合同违反了合同约定，依法应当承担赔偿损失等违约责任，且无权要求返还已支付的履约保证金50000元，但是天安商贸公司作为守约方也负有减少损失扩大的义务。结合本案的实际情况，且考虑到涉案租赁合同的剩余租期、曹爱华本人的过错程度以及租赁房屋再行出租的时间等因素，本院酌情确定由天安商贸公司返还曹爱华合同约定的二个半月的租金，即50000元/月×2.5＝125000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条的规定，判决如下：
一、曹爱华与常州天安源盛商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》已于2015年7月7日解除。
二、常州天安源盛商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还曹爱华租金125000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4600元，减半收取2300元，由曹爱华负担989元，由常州天安源盛商贸有限公司负担1311元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。
审判员 杨庆艳
二〇一六年九月九日
书记员 季 艳