湖北省荆门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂荆门民二终字第00018号
上诉人（原审原告、反诉被告）牟中国。
委托代理人王斌，湖北兴联律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）荆门市龙泰房地产开发有限责任公司，住所地荆门市东宝区海慧路25号，组织机构代码72207038-5。
法定代表人刘荣，该公司董事长。
委托代理人刘敏杰，系该公司总经理。
委托代理人曾庆双，湖北京中金律师事务所律师。
上诉人（原审被告）荆门至高拍卖有限公司，住所地荆门市东宝区象山一路22号，组织机构代码77758274-0。
法定代表人马忠银，该公司执行董事。
委托代理人马德华，系该公司总经理。
上诉人牟中国与上诉人荆门至高拍卖有限公司（以下简称至高公司）、荆门市龙泰房地产开发有限责任公司（以下简称龙泰公司）拍卖合同纠纷一案，前由荆门市东宝区人民法院审理并作出（2014）鄂东宝民二初字第00228号民事判决。宣判后，牟中国、至高公司及龙泰公司均不服，向本院提起上诉。本院于2015年1月7日受理后，依法组成合议庭，分别于2015年2月10日、2015年3月20日两次公开开庭审理了本案。上诉人牟中国及其委托代理人王斌，上诉人至高公司的委托代理人马德华，上诉人龙泰公司的委托代理人刘敏杰、曾庆双到庭参加了诉讼。第二次庭审时，因至高公司提交的证据土地证系复印件，牟中国要求查看原件，为此，2015年3月26日由土地证原件持有人龙泰公司提供证据原件交由牟中国查看，本院因此以询问的方式组织双方对证据进行了核对。因本案争议较大，且经过两次开庭，难以在审限内结案，为此，本案于2015年4月3日经审批延期三个月审理。经合议庭评议，并提交本院审判委员会讨论，本案现已审理终结。
原审法院认定，2014年6月10日，龙泰公司与至高公司签订委托拍卖合同，约定龙泰公司委托至高公司拍卖位于荆门市掇刀区大泉路北2号（名泉还建小区）7号楼一至四层的房屋及土地使用权。2014年7月11日和同月14日，至高公司两次在《荆门晚报》上刊登拍卖公告，公告的拍卖举行时间为2014年7月18日，地点在荆门市海逸城市酒店，同时对拍卖标的的范围、位置及参考价作了介绍。2014年7月17日，牟中国向至高公司递交竞买申请书，并于同日与至高公司签订了一份竞买协议，竞买协议就拍卖标的的情况作了如下约定：“标的情况由甲方（至高公司）在所附的《竞买须知》中予以说明。乙方（牟中国）有权检验标的及标的相关资料。该标的拍卖为现状拍卖，甲方采取任何形式对标的所作描述，均属参考意见，不代表担保。乙方一旦进入拍卖会现场，即表明已经查验、了解拍卖标的，并同委托人就拍卖标的状况进行了准确沟通，愿意现状接受标的。”双方还就竞买保证金、佣金的支付、拍卖标的及价款的移交、违约责任等事项进行了约定。协议所附《竞买须知》对拍卖标的的位置、范围、周边环境、参考价作了介绍，未载明拍卖标的产权和他项权的登记情况。协议签订后，牟中国于当日向至高公司交纳保证金100万元。2014年7月18日，牟中国以1280万元的成交价拍得拍卖标的，并签署了《拍卖成交确认书》，牟中国应于2014年7月23日前付清成交价款。2014年7月25日，牟中国以拍卖标的的权属问题导致不能继续交易为由，向龙泰公司、至高公司提出退还100万元保证金的申请。龙泰公司、至高公司在2014年7月26日的《荆门晚报》上刊登催款通知，要求牟中国于2014年7月28日前付清价款并办理交接手续，逾期将对拍卖标的再次拍卖。催款通知的落款时间为2014年7月25日。
另查明，龙泰公司委托拍卖的标的于2010年12月3日办理土地使用权登记，2013年10月25日办理房屋所有权登记。因龙泰公司向银行贷款，以涉案的拍卖标的于2011年7月28日办理土地使用权抵押登记，于2012年6月14日办理在建工程房屋抵押登记，抵押权人为荆门市某农村信用合作联社（后更名为湖北荆门农村商业银行股份有限公司某支行，以下简称农商行某支行）。龙泰公司的贷款期限于2014年7月24日到期，该公司于当日还清全部贷款。2014年8月6日，至高公司将该拍卖标的以1200万元再次拍卖成交。
2014年7月30日，牟中国起诉至原审法院，请求：1、确认牟中国与至高公司签订的《竞买协议》无效；2、确认至高公司于2014年7月28日进行的拍卖行为无效；3、判令至高公司退还牟中国竞买保证金100万元；4、判令至高公司、龙泰公司赔偿牟中国经济损失30万元；5、判令至高公司、龙泰公司在《荆门晚报》上公开向牟中国赔礼道歉，为其恢复名誉。2014年9月24日，牟中国申请变更其诉讼请求为：1、依法撤销牟中国与至高公司签订的《竞买协议》；2、依法确认至高公司于2014年7月18日进行的拍卖行为无效；3、依法撤销牟中国与龙泰公司、至高公司签订的《拍卖成交确认书》；4、依法判令至高公司退还牟中国竞买保证金100万元，并支付占有期间的利息（自2014年7月21日起，以本金100万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本案生效判决确定的退还日止）；5、判令至高公司、龙泰公司赔偿牟中国经济损失30万元；6、本案诉讼费用由至高公司、龙泰公司负担。龙泰公司反诉请求：1、判令牟中国赔偿龙泰公司经济损失80万元；2、诉讼费用由牟中国承担。
原审法院认为，本案本诉的争议焦点是：一、至高公司是否故意隐瞒了拍卖标的的瑕疵而构成欺诈，所签拍卖成交协议是否可以撤销；二、龙泰公司将设定有抵押权的标的物委托至高公司拍卖，是否取得抵押权人的同意，是否影响拍卖交易的实现。本案反诉的争议焦点是：龙泰公司要求牟中国赔偿损失是否有依据。
原审法院认为，拍卖的本质实为买卖。拍卖合同是指委托人委托拍卖人以公开竞价的方式，将特定的物品或财产权利转让给最高应价者之买卖方式签订的合同。拍卖合同并不是一个单一合同，实际上是一个合同组，由委托拍卖合同、竞买合同、竞买规则、竞买须知、拍卖成交合同、拍卖成交确认书等部分组成，每个合同成立于拍卖活动的相应阶段，拍卖成交确认书是对拍卖成交事实的确认。拍卖实践中，拍卖企业将拍卖成交确认书等同于拍卖成交合同，将拍卖标的的名称、数量、成交价格、交付的时间、地点、方式等内容都规定在拍卖成交确认书中。这种情况下，拍卖成交确认书实际上是起到记载双方权利义务的拍卖成交合同的作用。本案中，至高公司与牟中国在拍卖成交后没有签订拍卖成交合同，只签订了拍卖成交确认书，将成交后的相关权利义务载于拍卖成交确认书中，因此，至高公司、龙泰公司与牟中国签订的拍卖成交确认书实际上等同于拍卖成交合同。
关于至高公司是否故意隐瞒了拍卖标的的瑕疵，构成欺诈的问题。牟中国主张，拍卖标的设定有抵押，属权利瑕疵，至高公司故意隐瞒拍卖标的的抵押情况，构成欺诈。至高公司认为，拍卖标的设定有抵押只是一种状态，不是权利瑕疵；至高公司已明确向牟中国告知拍卖标的的抵押情况，且牟中国与至高公司在竞买协议中约定，竞买人一旦进入拍卖会现场，即表明已经查验、了解拍卖标的，应视为牟中国了解拍卖标的的瑕疵。
原审法院认为，至高公司作为拍卖公司，应当依照拍卖法的规定从事拍卖活动。《中华人民共和国拍卖法》（以下简称《拍卖法》）第十八条规定，拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵；第四十九条规定，拍卖师应当于拍卖前宣布拍卖规则和注意事项。上述规定表明，拍卖人向竞买人说明拍卖标的的瑕疵，是拍卖人的法定义务。
拍卖标的瑕疵应当包括品质瑕疵和权利瑕疵两个方面。品质瑕疵是指拍卖标的质量，权利瑕疵主要指拍卖人应当保证拍卖标的没有侵害任何第三人的权利，并且任何第三人不会就该拍卖标的向竞买人主张任何权利，如抵押权、租赁权、知识产权等。本案拍卖标的设定有抵押权，应属拍卖标的的权利瑕疵。因此，至高公司认为拍卖标的设定有抵押不是权利瑕疵的意见不能成立。
拍卖人应如何履行瑕疵说明义务的问题。《拍卖法》是拍卖企业进行拍卖活动应当遵循的特别法。拍卖人向竞买人说明拍卖标的的瑕疵，是《拍卖法》的强制性规定，也是拍卖人在拍卖活动中应当严格履行的告知程序。拍卖人告知拍卖标的的瑕疵，应该采取明确、主动的方式，并不因竞买人知道该瑕疵而免除拍卖人的说明义务。本案中，至高公司与牟中国签订的竞买协议约定，对拍卖标的的情况在《竞买须知》中予以说明，而《竞买须知》中并未载明拍卖标的设定有抵押的情况。虽然牟中国与至高公司在《竞买协议》中约定，竞买人一旦进入拍卖会现场，即表明已经查验、了解拍卖标的，并同委托人就拍卖标的状况进行了准确沟通，愿意现状接受标的，但该协议是由至高公司提供的采取格式条款订立的协议，该条款明显免除了至高公司负有瑕疵说明义务的责任，而排除了竞买人主要权利，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十条的规定，该条款应为无效，不能以该条款推定至高公司履行了瑕疵说明义务。至高公司还主张证人杨某甲的证明及出庭证人张某甲、周某甲的证言可以证明拍卖师在主持拍卖活动时告知了拍卖标的的瑕疵情况。杨某甲、张某甲陈述拍卖师在主持拍卖活动时告知了拍卖标的的瑕疵情况，周某甲陈述对此不清楚，且陈述拍卖公司未展示拍卖标的所有权证和土地使用权证。因杨某甲未出庭接受当事人的质询，张某甲是涉案标的第二次拍卖的买受人，与至高公司有利益关系，且二人的陈述不能与同样参加了拍卖活动的周某甲的陈述印证，故杨某甲、张某甲的证言可信程度不高，不足以证明拍卖师在主持拍卖活动时告知了拍卖标的的瑕疵情况。至高公司未举证充分证明其履行了告知拍卖标的瑕疵的义务，因此，确认至高公司未向竞买人履行拍卖标的瑕疵的明确说明义务。
至高公司是否存在欺诈的情形，与牟中国所签协议是否应予撤销的问题。所谓欺诈，是指行为人故意陈述虚假事实，或故意隐瞒真实情况，导致对方陷入错误认识的行为，如构成欺诈，所签合同应符合可撤销情形。从双方当事人举证证明的事实来看，至高公司未履行拍卖标的瑕疵的明确说明义务，属违反《拍卖法》关于拍卖程序性的规定，不足以证明至高公司在主观上存在隐瞒拍卖标的瑕疵的故意，并且有其他竞买人能够了解到拍卖标的的抵押情况，因此，认定至高公司故意隐瞒拍卖标的瑕疵的证据不足，牟中国主张至高公司的行为构成欺诈不能成立，对其主张不予采纳。虽然至高公司的行为不构成欺诈，但其未履行拍卖标的瑕疵的明确说明义务，仍可导致牟中国对拍卖标的产生错误认识，对拍卖标的的错误认识，应属重大误解，符合《合同法》第五十四条规定的可撤销情形，故牟中国要求撤销拍卖成交的协议，予以支持。
关于龙泰公司将设定有抵押权的标的物委托至高公司拍卖，是否取得抵押权人的同意，是否影响拍卖交易实现的问题。牟中国认为，龙泰公司就抵押物委托至高公司拍卖时，未取得抵押权人的同意，拍卖行为无效。龙泰公司、至高公司认为，拍卖前已取得抵押权人的同意，并且龙泰公司于2014年7月24日向抵押权人还清借款，抵押权消灭，已不影响拍卖标的的交易实现，牟中国未按拍卖成交确认书交付价款，构成违约。
《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该法条中的“抵押权人同意”，并非指抵押权人对抵押物转让本身表示同意，而是应指抵押权人同意通过抵押权的追及效力来行使抵押权，即抵押权人同意在债权未获全部清偿时向抵押物的受让人而非抵押人主张抵押权，以保障债权的实现。本案中，龙泰公司未举证证明其委托至高公司拍卖抵押物时取得抵押权人的同意，至高公司提交了两组证据欲证明取得抵押权人的同意，一是该公司多次就龙泰公司委托的拍卖发出拍卖信息，认为抵押权人未提出异议，应视为默示同意；二是至高公司的总经理马德华与抵押权人农商行某支行营业部负责人丁某甲的通话录音，认为至高公司在拍卖前征求了抵押权人的意见。至高公司发出的拍卖信息是对不特定的公众告知拍卖的相关情况，并不是就是否可以拍卖抵押物向抵押权人发出的征询意见信息，同时，处分民事权利一般应为积极行为的明示，而不能以默示行为推定，故至高公司主张抵押权人未对拍卖信息提出异议应视为默示同意的意见不能成立。马德华与丁某甲的通话录音，经审核，丁某甲只是同意在还清借款后取消抵押权，并无同意在未清偿借款的情况下拍卖抵押物的通话记录。因此，龙泰公司、至高公司主张拍卖前已取得抵押权人同意的证据不足，不予采纳。虽然龙泰公司在转让抵押物时未取得抵押权人的同意，但并不必然导致抵押物转让合同的无效，因为《物权法》第一百九十一条规定的“不得转让”，应指不得处分抵押物的所有权，非指不得订立旨在引起该物所有权转移的合同，如果权利负担消除，转让合同仍有继续履行的可能。因此，未经抵押权人同意转让抵押物并不必然导致转让合同无效，牟中国主张龙泰公司就抵押物委托至高公司拍卖时未取得抵押权人同意，拍卖行为无效，亦无依据，不予支持。
龙泰公司于2014年7月24日还清抵押权人的借款，抵押权可以消灭，此时应已不影响拍卖标的的转让履行。然而，牟中国主张撤销拍卖成交的协议，明确表示不愿继续履行。因牟中国的撤销主张在上述的分析认定中得到确认，故牟中国不履行拍卖成交确认的协议，不构成违约。
关于龙泰公司、至高公司提出牟中国的诉讼请求相互矛盾，属请求不明确，应予驳回的意见。牟中国提出的请求清楚、明确，数个请求之间是否相互矛盾，并不构成诉讼请求不明确的原因，至于诉讼请求是否成立，应由法院根据查明的事实和法律规定进行判断，故龙泰公司、至高公司认为牟中国的诉讼请求不明确，应予驳回的意见，不予采纳。牟中国提出的撤销其与龙泰公司、至高公司签订的《拍卖成交确认书》，并由至高公司退还100万元保证金的诉讼请求，因至高公司未履行拍卖标的的明确告知义务，造成牟中国对拍卖标的产生重大误解，根据《合同法》第五十四条的规定，牟中国有权请求撤销其与龙泰公司、至高公司签订的《拍卖成交确认书》。合同撤销后，根据该合同取得的财产应当予以返还。牟中国虽是依据《竞买协议》向至高公司交纳的100万元保证金，但至高公司在拍卖成交后留存保证金的依据应当是《拍卖成交确认书》，故在《拍卖成交确认书》撤销后，至高公司应当返还牟中国保证金100万元。关于牟中国要求至高公司支付保证金占用期间利息的请求，首先，牟中国依据《竞买协议》交纳保证金，双方并无计算利息的约定；其次，牟中国作为竞买人，在拍卖人未明确说明拍卖标的瑕疵的情况下，也理应尽到慎重审查或主动要求说明的责任，其对产生重大误解的后果也应承担一定责任。根据《合同法》第五十八条的规定，双方均有过错的，各自承担相应责任，故对牟中国要求至高公司支付保证金占用期间利息的请求不予支持。对于牟中国要求龙泰公司、至高公司赔偿损失30万元的诉讼请求，牟中国主张因筹集拍卖标的的价款向他人借款支付利息30万元构成其损失。牟中国作为竞买人参加竞拍，应当对自己的购买能力有一个正确的认识，向他人借款筹集竞买资金，只是竞买人准备竞买资金的一种方式，并非竞买人准备竞买资金的必然方式，其支付的借款利息应属个人经营行为，与准备履行合同资金无必然因果关系，其支付的借款利息不能构成损失。故对牟中国要求龙泰公司、至高公司赔偿损失30万元的诉讼请求不予支持。对于牟中国提出的撤销其与至高公司签订的《竞买协议》的诉讼请求，因《竞买协议》是双方就牟中国参加至高公司组织的拍卖活动达成的一个协议，是当事人真实意思表示，该协议并不存在可撤销的情形，因此，牟中国要求撤销《竞买协议》的诉讼请求，不予支持。对于牟中国提出确认至高公司于2014年7月18日进行的拍卖行为无效的诉讼请求。原审法院认为，确认民事行为无效应当符合《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第五十八条规定的情形，虽然至高公司违反《拍卖法》的规定未履行拍卖标的的瑕疵说明义务，属拍卖程序违法，但其组织的拍卖活动本身并不违反法律规定，拍卖行为不存在《民法通则》第五十八条规定的情形，因此，牟中国要求确认至高公司于2014年7月18日进行的拍卖行为无效，没有依据，不予支持。
关于反诉争议问题。龙泰公司认为牟中国未按拍卖成交确认书的约定交付价款，构成违约，应赔偿第二次拍卖与第一次拍卖成交差额80万元。按前述理由，牟中国未支付拍卖标的价款并不构成违约，因此，龙泰公司的反诉请求不能成立，不予支持。
综上所述，牟中国提出的撤销其与龙泰公司、至高公司签订的《拍卖成交确认书》，并由至高公司返还100万元保证金的诉讼请求，证据充分，理由正当，予以支持；其要求至高公司支付利息，龙泰公司、至高公司赔偿损失30万元，撤销与至高公司签订的《竞买协议》，确认至高公司于2014年7月18日进行的拍卖行为无效的诉讼请求，没有依据，不予支持。龙泰公司提出的反诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国拍卖法》第十八条第二款、第三十九条、第四十九条的规定，判决：一、撤销牟中国与荆门市龙泰房地产开发有限责任公司、被告荆门至高拍卖有限公司于2014年7月18日签订的《拍卖成交确认书》；二、荆门至高拍卖有限公司于判决生效之日起十日内返还牟中国保证金100万元；三、驳回牟中国的其他诉讼请求；四、驳回荆门市龙泰房地产开发有限责任公司的反诉请求。如果未按判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16700元，财产保全申请费5000元，共计21700元，由牟中国负担5000元，荆门至高公司有限公司负担16700元；反诉案件受理费5900元（已减半），由荆门市龙泰房地产开发有限责任公司负担。
宣判后，牟中国、至高公司及龙泰公司均不服，向本院提起上诉。
牟中国上诉称，1、一审法院认为至高公司隐瞒拍卖标的权利瑕疵的行为不构成欺诈错误。根据最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第68条之规定，故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈。一审庭审查明至高公司与龙泰公司签订《委托拍卖合同》时，龙泰公司将拍卖标的存在抵押向至高公司作了明确告知，至高公司对此情形知情。然在拍卖公告、竞买协议、竞买须知等相关拍卖资料中，均未提及拍卖标的已抵押这一事实。至高公司主观上具有刻意隐瞒拍卖标的存在瑕疵的故意。正是由于至高公司故意不履行告知义务的欺诈行为，致使牟中国在违背真实意思的情况下参与了本案所涉竞买活动。据此，一审法院认定牟中国对拍卖标的产生重大误解明显不当。2、由于至高公司的欺诈行为，致使牟中国与其签订《竞买协议》并交纳100万元保证金，同时还为履行合同积极筹措资金，为此支付了近30万元的资金利息。至高公司的欺诈行为与牟中国为积极履行合同义务造成的损失之间存在直接因果关系。根据《合同法》第五十八条及《拍卖法》第六十一条之规定，牟中国因受欺诈参与本案拍卖活动所造成的损失应由至高公司承担。综上，请求二审法院：1、依法撤销原判第三项，改判至高公司、龙泰公司向牟中国赔偿经济损失30万元；2、判令至高公司向牟中国支付100万元竞买保证金占有期间的利息（自2014年7月21日起，以本金100万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至保证金退还之日止）；3、本案一、二审诉讼费用由至高公司、龙泰公司承担。
至高公司上诉称，一、一审法院对证据认定有误。1、一审判决不忠实于庭审笔录，篡改证据。一审庭审笔录第14页清楚显示证人周某甲证明，至高公司在拍卖会场已明确告知竞拍人拍卖标的为抵押物，拍卖目的为按期偿还银行贷款，而一审判决书第8页对C15项证据表述为周某甲证明其在拍卖前已了解拍卖标的的抵押情况，不清楚拍卖中拍卖师是否说明了拍卖标的设有抵押的情况。一审法院对证据表述不实。2、一审法院对双方提交的同种证据采取不同评判标准。第一、牟中国提交的证据A7属证人证言，该证言不真实，且证人未出庭接受当事人质询，一审法院采信该证据违背了证据规则的规定。第二、至高公司提交的证据C15是三位拍卖会竞买人的证言，该三人亲历拍卖现场，清楚所有环节，能够直接证明拍卖情况。其中两人出庭作证，另一人不能到庭但提交了书面证言，三份证据环环相应，构成完整证据链。一审法院以篡改庭审笔录、可信程度不高、没有出庭等理由逐一否定，实属错误。第三、至高公司提交的C1-C15及当事人陈述构成了完整的证据链，能够相互印证以证明至高公司向竞买人告知了标的物抵押的状况，并征得了抵押权人的同意，一审法院对上述证据不予采信错误。第四、对证人证言是否应予采信，审查的是利害关系而非利益关系。至高公司同证人间并没有利害关系。二、一审法院认定竞买协议为格式条款错误。竞买协议是每个标的、每个竞买人都单独制作、签署，并不重复使用，不具有格式条款的基本特征。牟中国没有主张竞买协议是格式条款，一审法院也未对此进行调查就认定为格式条款。三、一审法院认定牟中国对拍卖标的产生重大误解错误。一审庭审过程中，牟中国始终主张至高公司故意隐瞒拍卖标的抵押状况，存在欺诈情形，双方并就是否存在欺诈进行举证、质证。牟中国没有主张重大误解，而一审法院却未经法庭调查径行认定牟中国对拍卖标的产生错误认识，属重大误解。四、一审法院没有正确适用证据规则。就该点上诉理由，除前述一审法院在审核认定证据上的错误外，还包括依据证据规则，至高公司对已向牟中国告知抵押的事实无需举证，就该事实的举证责任在牟中国，一审法院认定至高公司没有举证充分证明其履行了告知拍卖标的物瑕疵的义务没有法律依据。此外，至高公司在报纸上进行了公告，对拍卖标的物进行了说明，并要求竞买人对标的物进行查看及审核。对于标的额1280万元的交易来讲，牟中国不可能不对标的物进行核实，不可能不查看房产证和土地证，而该房产的抵押状况已进行了登记，所有信息都是公开的，不存在隐瞒或者欺骗，且拍卖公告期限长达二个月，牟中国足以调查核实清楚。五、一审法院没有正确适用《拍卖法》。1、一审判决引用《拍卖法》第十八条、第四十九条，强调《拍卖法》是特别法，拍卖人说明标的物瑕疵是法定义务，告知应采取主动方式，并不因竞买人知道该瑕疵而免除拍卖人的说明义务。虽然一审法院极力否定至高公司的证据，但也间接说明一审法院不排除牟中国知道标的物已经抵押的事实。只要不排除，一审法院也就不能认定存在欺诈或重大误解。2、一审法院无视双方约定的瑕疵担保免责条款。竞买协议约定：乙方有权查验标的及相关资料。该标的的拍卖为现状拍卖，甲方采取任何形式对标的所做的描述，均属参考性意见，不代表甲方对该标的的任何担保。乙方一旦进入拍卖会会场，即表明已经查验、了解拍卖标的，并同委托人就标的状况进行了准确沟通，愿意现状接受标的。竞买须知第二条：拍卖人对拍卖标的存在的瑕疵不承担任何担保责任。3、一审法院无视《拍卖法》规定的瑕疵担保免责条款。《拍卖法》第六十一条规定：拍卖人在拍卖前申明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。本案的事实是至高公司既履行了告知义务，同时双方又签署了免责条款，《拍卖法》也规定有免责条款，一审法院仍然认定至高公司未就拍卖标的物的瑕疵履行告知义务，明显错误。六、一审法院没有正确适用《合同法》。一审法院认定至高公司未履行拍卖标的瑕疵的明确说明义务，导致牟中国对拍卖标的产生错误认识，属重大误解，符合《合同法》第五十四条规定的可撤销情形错误。理由如下：1、至高公司已在拍卖前、拍卖中告知牟中国标的物抵押状况；2、至高公司同牟中国签有瑕疵担保免责条款，符合《拍卖法》的规定；3、拍卖合同明确约定拍卖行为不得撤销，牟中国1280万元举牌行为即为法律上规定不可撤销的合同要约，拍卖公司击槌即为承诺。任何人不得以任何理由撤销；4、不符合重大误解的基本法律特征。所谓重大误解，是指误解者在作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在着认识上的显著缺陷，其后果是使误解者的利益受到较大损失，或者达不到误解者订立合同的目的。重大误解必备构成要件：一是错误认识；二是造成较大损失。本案该两个要件均不具备，一审法院认定重大误解错误。七、一审法院没有正确适用民事诉讼法。本案案由是拍卖合同纠纷，系由拍卖合同法律关系所产生。牟中国同时请求撤销和无效，相互矛盾，没有明确诉讼请求。根据民事诉讼法的规定，原告诉讼请求不明确，应驳回其请求。至高公司当庭多次请求法庭应予释明，请求法庭归纳争议焦点，以便至高公司按撤销或确认的方向进行举证和陈述，法庭均不予采纳。一审判决将拍卖合同关系分解成多重合同关系，既有撤销又有确认，法律关系极为混乱。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回牟中国的诉讼请求，并判令由牟中国承担本案全部诉讼费用。
龙泰公司上诉称，一、一审判决认定至高公司隐瞒拍卖标的已抵押的事实错误。龙泰公司及至高公司提供的证据足以证实至高公司没有隐瞒该事实，且牟中国在竞买时对该事实是知情的。1、龙泰公司及至高公司提供的土地使用证上明确记载该房屋已抵押，所有竞买人参与竞买时至高公司已将土地证交由竞买人查看过。牟中国称其未看到过土地证复印件，但根据日常经验法则，竞买人要竞买的是一个价值1280万元的房产，在竞买前必然要了解标的物的所有权权属，不可能对标的物的基本信息都不了解即贸然决定竞买。2、至高公司提供的《竞买协议》上明确记载“乙方有权查验标的及标的相关资料，乙方一旦进入拍卖会现场，即表明已经查验、了解拍卖标的”，而“相关资料”就是房产证、土地证。因此，在牟中国参与竞拍时，至高公司就已明确告知其可以查阅土地证，了解拍卖标的现状，并没有回避拍卖物已抵押的事实，不存在隐瞒。3、拍卖当天的另两位竞买人张某甲和周某甲出庭作证的证言，均能够证实拍卖当天拍卖师再次告知拍卖标的已抵押的事实。4、至高公司在报纸上进行了公告，对拍卖标的物进行了说明，并告知所有竞买人对标的物进行仔细察看并进行审核。拍卖标的的信息是公开的，不存在隐瞒或欺骗。二、一审判决认定至高公司的行为构成重大误解，缺乏事实和法律依据。1、牟中国对拍卖标的已抵押的事实是知情的，不存在误解。2、即便牟中国不知道拍卖物已抵押的事实，但该事实对他的权利义务没有任何影响，不会给他造成任何损失，也不符合重大误解的构成要件。3、牟中国申请撤销的原因并不是因为对合同有误解，而是其本身就不想履行合同。如果牟中国是因为对合同有误解，不知道标的物上有抵押而申请撤销合同，那么在龙泰公司将贷款还清解除抵押后，再次通知其履行付款义务时，牟中国就应该履行合同，但此时其仍不履行，就表明牟中国并非因为不知标的物上设有抵押而不愿意履行合同，而是其本身就想毁约。4、牟中国在起诉状及庭审过程中一直主张撤销合同的理由是欺诈，从未主张重大误解。一审法院也未对此进行释明及调查，就认定构成重大误解，程序不合法，至少剥夺了龙泰公司及至高公司就本案是否构成重大误解进行辩论和说理的权利。三、《拍卖成交确认书》合法有效，牟中国要求撤销合同没有事实和法律依据。牟中国未履行该协议属违约，应当承担违约责任，赔偿龙泰公司经济损失80万元。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回牟中国的诉讼请求，判令由牟中国赔偿龙泰公司经济损失80万元，并判令其承担本案的诉讼费用。
针对龙泰公司的上诉，牟中国答辩称，一、一审法院根据各方当事人提供的证据并结合庭审查明的事实，认定至高公司没有向竞买人履行拍卖标的的明确说明义务，符合客观事实，不存在认定事实错误的问题。1、龙泰公司提供的土地使用权证上虽有已抵押的记载内容，但无证据证明拍卖人至高公司将这一权利瑕疵如实向所有竞买人进行了明确说明或交由竞买人查验过。龙泰公司认为牟中国知悉拍卖标的抵押的事实仅是靠日常经验法则的推测，而无其他证据予以证实。2、虽然至高公司提供的《竞买协议》中载明“竞买人一旦进入拍卖会现场，即表明已经查验、了解拍卖标的，并同委托就拍卖标的状况进行了准确沟通，愿意现状接受标的”，但该条款系格式条款，一审法院依《合同法》第四十条之规定确认无效并无不当。同时，也不能仅以该条款就推定牟中国已知悉拍卖标的存在抵押的事实。3、一审证人张某甲与周某甲证言相矛盾，不能证明在拍卖过程中至高公司对拍卖标的的权利瑕疵进行了明确说明。4、拍卖公告上仅有对拍卖标的所处地理位置、房屋结构、周边环境、商业价值、面积及参考价的简单描述，并无该土地使用权处于抵押状态的真实记载，竞买人不能从拍卖公告中了解拍卖标的的其他信息。二、一审法院认定至高公司隐瞒拍卖标的权利瑕疵的行为不构成欺诈，属认定事实错误。牟中国对拍卖标的已抵押的事实并不知情，不存在产生误解的前提条件。三、《拍卖成交确认书》是牟中国在受欺诈的情况下违背真实意思所作出的错误意思表示，依《合同法》第五十四条之规定，牟中国作为受损害方依法享有撤销权。四、龙泰公司要求牟中国承担违约责任并赔偿损失缺乏事实及法律依据。1、牟中国与龙泰公司之间不存在合同关系。2、龙泰公司不能依据《拍卖成交确认书》主张权利。《拍卖成交确认书》上并无龙泰公司盖章，只有刘敏杰签字，但刘敏杰既非法定代表人也无授权委托书，况且，根据《拍卖法》第五十二条的规定，拍卖成交后，买受人和拍卖人应当签署成交确认书，委托人龙泰公司在《拍卖成交确认书》上签字不符合法律规定，也不是三方合意的体现，其向牟中国主张权利没有法律依据。3、因拍卖人至高公司违背诚实信用原则，未向竞买人说明拍卖标的瑕疵，致使牟中国在受欺诈的情况下作出了错误的竞买决定并竞得拍卖标的，由此，牟中国对龙泰公司的经济损失不应承担赔偿责任。4、龙泰公司主张的损失不真实。龙泰公司一审中提供的证据九显示，第三次参与拍卖的竞买人只有张某甲一人，而且是在拍卖标的解除他项权登记后，只以拍卖公告上的参考价1200万元竞得，成交价明显偏低，且此次拍卖违反《拍卖法》关于拍卖的规定，双方有恶意串通之嫌，其主张的损失不真实。5、根据《委托拍卖合同》第三条，拍卖标的保留底价的约定，第一次是评估价，第二次降20%，第三次降40%，依此类推。可见，第三次以1200万元成交，并不违反委托人的意思。即使第三次拍卖的成交价低于前一次，只要不低于保留价，也就未损害龙泰公司的利益，因此，龙泰公司根本就不存在经济损失。综上，请求二审法院依法驳回龙泰公司的上诉请求。
针对至高公司的上诉，牟中国答辩称，一、一审法院采信证据并无不当。二、一审法院认定《竞买协议》为格式条款没有错误。三、牟中国一审提出的诉讼请求具体明确，尚有部分请求没有得到法院支持，一审法院并没有超诉讼请求裁判。四、至高公司不能依据《拍卖法》第六十一条第二款的规定免除其瑕疵担保责任。请求二审法院驳回至高公司的上诉请求。
龙泰公司针对牟中国的上诉意见，答辩如下：一、至高公司不存在欺诈行为。二、牟中国要求龙泰公司承担损失没有法律依据，牟中国没有举证证明其存在30万元的损失，也未证明其为筹集本案资金向他人借高利贷，即便是高利贷也不受法律保护。三、本案系牟中国违约，根据《拍卖成交确认书》和《拍卖法》第三十九条的规定，牟中国应向龙泰公司赔偿两次拍卖的差额部分80万元。四、《拍卖法》第五十八条是指委托人没有处分权利，委托拍卖公司拍卖要承担违约责任，而本案的标的是明确的，故不适用该规定。五、龙泰公司不是损害赔偿的主体，根据《拍卖法》第六十一条的规定，牟中国只能向至高公司主张权利，无权要求龙泰公司赔偿。
龙泰公司对至高公司的上诉，没有答辩意见。
至高公司对龙泰公司没有答辩意见，对牟中国的上诉，答辩如下：一、本案不存在重大误解。二、至高公司没有隐瞒标的物存在权利负担的事实，不存在欺诈行为。三、牟中国对至高公司提出的赔偿请求，没有事实和法律依据，不应得到支持。
本案二审中，各方就事实部分存在以下争议：
拍卖前是否就拍卖抵押物取得了抵押权人的同意
至高公司、龙泰公司主张拍卖前取得了抵押权人的同意，一审提交证据B3龙泰公司对至高公司出具的《关于祥和佳园拍卖款入账的函》，证据C10农商行某支行营业部负责人丁某甲与拍卖公司总经理马德华通话录音、通话记录、农商行某支行通讯录、受话人身份证明，证据C15杨某甲出具的书面证明及证人张某甲、周某甲出庭作证的证言，予以证明。
牟中国则主张拍卖前未取得抵押权人的同意，一审中提交了证据A7农商行某支行出具的证明，并于二审中要求将一审时一审法院依其申请对农商行某支行营业室负责人周某乙所作的询问笔录作为证据提交（证据a1）。
就牟中国二审提交的证据，龙泰公司提出异议称，被询问人周某乙的身份不明。龙泰公司在拍卖前向农商行某支行行长告知了拍卖一事及待拍卖成交后将款项用于偿还贷款。
至高公司对该证据质证称，调查笔录不属于证据类型，没有证明力，一审法院未将其作为证据使用。同时，该笔录对拍卖前是否告知了抵押权人陈述不清，与事实不符。
就该项争议，本院审核各方证据认为，龙泰公司提交的证据B3系龙泰公司发给至高公司的函，内容主要为要求至高公司将拍卖款项打入指定帐户，并称该款系用于偿还农商行某支行贷款以解除抵押，该函件并非发给农商行某支行，且该函出具的时间为2014年7月19日，在拍卖之后。由此，该证据不能证明拍卖前就抵押物的拍卖取得了农商行某支行的同意。对于证据C10，该组证据中，至高公司代理人马德华与丁某甲于2014年7月30日的通话录音系至高公司用于证明拍卖前取得抵押权人同意的主要证据，该录音内容可以证明拍卖前龙泰公司与农商行某支行曾协商过拍卖事宜，但丁某甲没有肯定地陈述拍卖前取得了农商行某支行的同意，仅强调要先还清贷款。且马德华呼叫的电话号码1887244****与该组证据中农商行某支行通讯录上记载的丁某甲的电话号码并不一致，就现有证据而言，尚不能认定通话录音中的“丁”即为农商行某支行行长丁某甲。基于以上两点，特别是通话记录的内容不能明确反映农商行某支行事前同意拍卖抵押物，故不能依据该组证据认定拍卖前取得了农商行某支行的同意。证据C15中证人杨某甲仅出具了书面证言，未到庭接受质询，其证明内容的真实性不能确认。另两位证人张某甲、周某甲仅陈述拍卖公司向其告知拍卖款项将用于偿还贷款以解除抵押，并未提及拍卖前取得了抵押权人的同意。
牟中国提交的证据A7，该证据系农商行某支行向一审法院出具的证明，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，单位出具的证明文书属法律规定的证据，农商行某支行出具的证明上加盖有该行公章，该证明应系真实的。证明中明确陈述农商行某支行对龙泰公司委托至高公司拍卖抵押物一事不知情。二审中的证据a1系一审法院依牟中国的申请对农商行某支行营业室负责人周某乙所作的询问笔录，周某乙亦称龙泰公司委托至高公司拍卖抵押物未经农商行某支行同意。农商行某支行出具的证明内容与周某乙的陈述相一致，故对证据a1予以采信。
在综合审查上述证据的基础上，二审认定龙泰公司委托至高公司拍卖抵押物前未取得抵押权人的同意。
至高公司在拍卖前是否告知了牟中国拍卖标的上设立抵押的事实
就该项争议，牟中国主张至高公司没有就拍卖标的上设立抵押的事实进行告知，一审中提交了证据A2（《拍卖公告》、《竞买申请书》、《竞买协议》及《竞买须知》）予以证明。
龙泰公司主张至高公司于拍卖前已向牟中国告知了拍卖标的上设立抵押的事实，一审中提交了证据B2龙泰公司的土地使用权证，B4《拍卖公告》，B5牟中国签署的《竞买申请书》、至高公司向竞买人发放的《竞买须知》、牟中国与至高公司签订的《竞买协议》、《拍卖成交确认书》。
至高公司亦主张其告知了牟中国拍卖标的已抵押的事实，一审提交了证据C1牟中国的《竞买申请书》，C2《竞买协议》及附件，C3龙泰公司的房产证及土地使用权证，C15杨某甲的证明及证人张某甲、周某甲出庭作证的证言。二审中，至高公司补充提交证据c1牟中国位于京山县新市镇京源大道520号京源国际城3幢1单元2层201号的房产证（复印件）和103号房产证（复印件）及两套房屋的土地使用权证，用于证明牟中国长期从事房地产投资，知晓房地产投资的规则，拍卖前至高公司代理人马德华提醒牟中国查看标的资料，牟中国不可能不去查看房产证和土地证。
对证据c1，龙泰公司表示无异议。牟中国质证认为，该证据来源和形式均不合法，该证据与本案无关，也不属于新证据。且该证据不能证明牟中国长期从事房地产投资因而具有房地产投资经验。
对该项争议，本院审核证据认为，证据A2中的《拍卖公告》上未对拍卖标的设有抵押予以说明，《竞买协议》中第二条第2款对拍卖标的进行介绍时亦未载明标的物已抵押的信息，仅表示标的情况由《竞买须知》予以说明，而《竞买须知》中则无对标的已抵押的告知。据此，拍卖前至高公司在所有书面文件中均未对标的物已抵押的事实进行告知。
证据B2土地使用权证上虽然有抵押情况的记载，但牟中国称拍卖前未见过土地证，前述书面资料中，未发现土地证被列入拍卖资料或其附件，龙泰公司亦未提交证据证明拍卖前土地证交牟中国查验过，且拍卖标的抵押不仅限于土地使用权，拍卖房产已办理在建工程抵押，而该抵押事项并不记载于土地使用权证，故仅以该证据，不能证明拍卖前至高公司向牟中国告知了标的物已抵押的事实。证据B5中的《竞买申请书》中虽然有“竞买成交后，愿意接受标的一切现状（包括瑕疵）”的记载，但此处并未表明瑕疵的具体所指。此种条款系拍卖中的常用条款，在未明确瑕疵内容的情形下，不能据此认定至高公司对何种瑕疵内容进行了告知。B5中的《拍卖成交确认书》没有对抵押事实的记载，故该证据同样不能证明至高公司在拍卖前向牟中国告知了抵押事实。
证据C15证人证言，杨某甲仅出具书面证明，未出庭作证，其于证明中肯定地陈述拍卖前至高公司对标的物已抵押的事实进行了告知。出庭的周某甲就拍卖前拍卖师是否告知竞买人拍卖标的已抵押的问题，前后作出了不一致的回答，至高公司向其发问时，其回答拍卖前至高公司已告知标的物系抵押物，但牟中国向其发问时，则表示不清楚，由此，证人周某甲并未肯定地陈述拍卖前拍卖师告知了竞买人拍卖标的已抵押。另一证人张某甲则称拍卖当天拍卖师向全体竞买人告知了标的物设立抵押的事实。考虑到三证人同为当天参加竞买的人，但就同一事实作出的陈述却不一致，由此可以确定证据C15中的证人证言有陈述不实的情况，证言的可信度不高。
至高公司提交的证据c1，该证据系复印件，无原件与之核对，对真实性不能确认。同时，该证据从内容来看，只能证明牟中国曾购买了两套房屋，而不能证明牟中国一直从事房地产投资','2018-10-06
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