西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕0113民初8486号
原告（反诉被告）：陕西中欧建设工程有限公司。住所地：西安市莲湖区劳动路*号。
法定代表人:焦勇，该公司总经理。
委托代理人：翟雅莉，陕西臻理律师事务所律师。
委托代理人：郝瑞琴，陕西臻理律师事务所律师。
被告（反诉原告）：中国人民解放军陆军边海防学院。住所地：西安市长安区子午镇曹村甲字*号。
法定代表人：马庆雷，该院院长。
委托代理人：宋向民，该院教学考评中心教授。
委托代理人：朱世宏，该院法律顾问处律师。
原告（反诉被告）陕西中欧建设工程有限公司与被告（反诉原告）中国人民解放军陆军边海防学院房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人翟雅莉、郝瑞琴,被告的委托代理人宋向民、朱世宏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年9月1日其与被告签订了房屋租赁合同，约定被告将位于西安市雁塔区崇业路东段一栋八层招待所（含小停车场一个），建筑面积2664平方米租赁给原告，用于经营酒店。租期为八年，年租金450000元。原告前期装修及天然气改造花费5700000元，大楼主管道漏水维修花费24072元、屋面及外墙渗水维修费50000元。2014年底被告所出租的房屋电梯使用年限届满，致使电梯故障频发，存在严重安全隐患，已经不能正常使用。为此原告多次函告被告，希望被告能够及时更换，但经过多次协商，被告一直推拖不予更换。直至2015年10月被告才正式通知停运维修，导致原告开设的酒店不能正常经营长达一年之久。在此期间，原告因电梯故障，营业额急剧下滑，造成营业损失1009329元，遣散部分员工支付经济赔偿金250000元。因电梯故障发生电梯卡人、顾客退费，使原告遭受巨大经济损失。第三人商户也因电梯问题与原告解约，原告支付500000元违约金，并造成收入损失1700000元。2016年12月被告单方强行切断了承租房屋的供电，后直接锁门，导致原告至今彻底无法营业，给原告造成巨大经济损失。故原告诉至法院，请求依法判令被告赔偿原告损失4492427元，并由被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，导致原告合同无法履行的原因是由于原告违约和部队的停止有偿服务的规定。原告诉状中提出的损失，被告愿意协商，就2015年10月到2016年10月更换电梯期间的损失对原告进行补偿，对于其他损失被告不予认可。且原告拖欠被告2016年度租金450000元未付。故被告提出反诉，请求依法判令原告支付被告2016年度租金450000元及逾期付款利息1100000元，被告将租赁房屋内物品搬出，本案诉讼费用由原告承担。
经审理查明，2010年9月1日原、被告双方签订房屋租赁合同，约定由被告将位于西安市雁塔区崇业路东段一栋八层（含地下一层）招待所（含该所门前小型停车场一个），水电卫设施设备齐全，三菱电梯一台出租给原告，用途为开办酒店及办公。建筑面积为2664平方米。租赁期限为八年，即2010年12月1日到2018年11月30日，年租金450000元。被告同意给原告三个月的免租金装修期（2010年9月1日至2010年11月30日）。租金支付方式为每年11月30日前，原告应向被告全额缴纳下一年的租金，否则视为违约，被告有权终止租赁合同，由此给被告造成的损失，原告按日租赁费的6‰给被告支付滞纳金。合同签订之日，原告须向被告交纳装修保证金450000元，待3个月免租金的装修期满并未给被告造成损失，该保证金作为原告交纳被告第一年的租金。原告承租期间自行解决该租赁房屋的供暖、热水问题。原告可根据需要对该楼进行装修，但不得影响该楼主体的安全。若遇地震等不可抗拒的自然灾害，造成的损失双方自负。原告承租的该楼内外维修由原告负责，费用自理。原告不得将承租的该楼整体转包。被告不得无故对该楼停水、停电，非被告因素造成停水、停电、被告不承担责任。承租期满后，若原告不再承租，原告可拆走其投入的设施、设备等，但装修固定部分不得拆除，无偿留给被告。2015年被告因军队需要，规范出租房屋合同。原、被告双方又签订了军队房地产租赁合同，约定被告将上述房屋继续租赁给原告使用。租赁用途为酒店及办公。租赁期限为2015年12月1日至2018年11月30日，年租金为450000元。租金按年结算，或原告于每年前十日内交付被告。合同解除条款中约定因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方不承担责任。同时，合同对双方的权利义务等均作了约定。合同签订后，原告进驻所租房屋进行装修，装修完毕后，原告开办君安酒店进行经营。并向被告支付房屋租金至2015年12月31日止。2014年9月20日因原告所租房屋的电梯频繁发生故障。原告向被告发函，以电梯故障影响经营，要求维修更换处理。经多次协商未果，双方发生纷争。2015年9月西安市技术监督局通知被告该电梯年限已到停止使用。2015年10月26日原告接到被告停运电梯通知。2016年10月16日被告将电梯更换完毕。2016年12月14日被告将原告所租房屋锁门至今。庭审中，原、被告双方均承认2016年12月14日协商已解除租赁合同。另外，原告在庭审中所称由于电梯故障问题，双方一直在协商中，故而未向被告交纳2016年度租金。2017年12月8日原告向被告发出关于解除房屋租赁合同商讨函，要求被告赔偿损失。2017年12月12日被告向原告复函，也同意解除与原告签订的租赁合同，并同意减免原告2016年一个季度的租金112500元，对于原告主张其他损失的赔偿，被告当庭不予认可。原告庭审中向本院提交对所租房屋装修残值进行评估。2018年6月本院委托鉴定评估机构对原告承租的西安市雁塔区崇业路东段八层招待所室内装修残值进行鉴定评估，鉴定结论为：涉案房屋装修市值为282450元。2018年7月底本院组织双方就租赁房屋及房屋内设备、物品进行移交，原告将可移动的物品搬离。仅剩余部分物品未搬离。被告要求原告将剩余物品搬离，原告表示放弃。
上述事实，有房屋租赁合同、关于解除房屋租赁合同商讨函、复函、现场勘验笔录、鉴定评估报告等，以及本院庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭核对无误。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租赁的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同约定的义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。本案中，原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，依法受法律保护。合同中已明确了双方的权利义务。被告按照合同约定将租赁房屋交付原告后，原告在承租经营过程中，由于出现电梯年限到期频发故障，致使原告开办的酒店无法正常经营。故被告理应承担相应的民事责任。原告要求被告赔偿部分损失的诉讼请求，本院依法予以支持。至于原告要求被告赔偿营业收入损失以及给第三方商户赔偿的违约损失及租赁收入损失，因原告在庭审中未向本院提供营业收入的税务票据，无法判定原告实际营业收入，且双方租赁合同中明确约定该租赁房屋不得整体转租，原告私自转租他人经营，其造成的损失应自行承担。原告要求被告赔偿增设天然气管道费用、主管道维修费用和防水工程等费用，由于双方租赁合同约定原告自行解决该租赁房屋的供暖、热水问题，并承担租赁该楼内外维修，费用自行承担。故原告该项赔偿损失的请求，没有事实和法律依据，本院不予认定。至于被告反诉要求原告承担2016年的租金一节，由于原告所租房屋电梯年限到期频发故障，被告长达一年未更换电梯，造成双方发生纷争，无法继续履行合同的主要责任在于被告方。虽然被告未更换电梯期间，影响原告承租经营，但被告更换电梯后已排除了影响原告经营的理由。故原告应当继续承担被告更换电梯后至双方协商解除租赁合同期间的房屋租金。对于被告更换电梯期间的房屋租金，应当予以减免。鉴于双方于2016年12月14日已协商解除租赁合同，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七款、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决如下:
一、被告中国人民解放军陆军边海防学院应于本判决生效后十日内向原告赔偿损失282450元。
二、原告陕西中欧建设工程有限公司应于本判决生效后十日内向被告支付房屋租金58500元。
以上一、二项的款项相互折抵后，被告中国人民解放军陆军边海防学院应于本判决生效后十日内向原告支付223950元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、原告陕西中欧建设工程有限公司应于本判决生效后十五日内将承租的位于西安市雁塔区崇业路东段一栋八层房屋腾交原告。
四、驳回原告陕西中欧建设工程有限公司其余之诉讼请求。
五、驳回被告中国人民解放军陆军边海防学院其余之反诉请求。
本案案件受理费42739元，由原告负担17095.60元，由被告负担25643.40元。本案反诉费用9375元，由被告负担。本案鉴定费35000元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按当事人人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。
审 判 长 路安平
人民陪审员 顿纪斌
人民陪审员 潘 勇
二〇一八年八月二日
书 记 员 安菲菲
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