上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第953号
上诉人（原审被告）沈琪。
被上诉人（原审原告）奚冬丽。
上诉人沈琪因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第41519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，上海市浦东新区长青路402室房屋（以下简称系争房屋）的权利人登记为沈琪。沈琪与沈杰为兄弟关系。
2013年8月奚冬丽与案外人沈杰签署《房地产买卖居间协议》一份，约定奚冬丽购买系争房屋，房价款为人民币（以下币种相同）98万元。该协议出卖方处显示为“沈杰（代）沈琪”，由沈杰签署。2013年9月8日，以沈琪作为卖售人（甲方）与奚冬丽作为买受人（乙方）就系争房屋签署买卖合同，约定房价款为110万元，甲、乙双方签订本合同后当日内，乙方应直接支付给甲方部分首期房价款32万元，甲方并将已签收的定金1万元转为首期房款，共同构成全额首期房款33万元；甲方同意乙方通过向贷款银行申请77万元贷款形式支付第二期房价款……，若乙方之贷款申请未经审核通过或未全额经审核通过，其后的三个工作日内办理送件手续，乙方应于送件当日将第二期房价款全额或差额补足并支付甲方；待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过后七个工作日内，甲、乙双方亲自或委托上海创翼赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），……；甲、乙双方确认，在2013年11月8日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲、乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和相关证明，若因任何一方书面材料、相关证明不齐或税费不足导致双方无法共同办理产权转让等与本合同履行相关的手续，则该过错方应承担相应的责任；甲方未按本合同协议约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接以及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，……逾期超过15日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付15日违约金外，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%；……。买卖合同末页甲方“沈琪”签名由沈杰代为签署。同时，就买卖合同之外，当天还产生《协议书》一份，约定双方确认以居间协议中约定的98万元为本次交易的真实成交价格，双方确认在买卖合同中约定110万元，与实际成交价格相差12万元，乙方无需向甲方支付；……。就甲方处“沈琪”姓名奚冬丽表示仍为沈杰代签，沈琪仅表示不是其本人签署，何人签署与己无关。
签约次日，沈琪配合奚冬丽办理了相关的核价审税手续。奚冬丽通过沈杰支付购房定金1万元，由沈杰出具收款收据。2013年9月9日奚冬丽又通过银行转账的形式向沈琪的账户分两次划款，金额分别为19万元、14万元。沈琪表示总共收到奚冬丽的房款共计20万元，奚冬丽表示2013年9月9日第一次转账金额为19万元，转账后，从沈琪账户中转出14万元至案外人账户，再由案外人账户转回奚冬丽账户，奚冬丽再将14万元重新转账至沈琪账户。上述该操作仅是为配合办理银行贷款首付款证明，奚冬丽当日实际付款19万元。沈琪对于上述转账流程不持异议，但表示均由沈杰操作，其并不清楚，只是负责在相关单据上签了字。
2013年9月30日沈杰向上海创翼房地产经纪事务所发送函件一份，表示鉴于中介公司要求提供户主配偶签字同意售房材料，因中介公司并未询问过户主的婚姻状况，而沈琪已离婚，且离婚对财产未予分割，沈琪原配偶不同意卖房，也不肯在材料上签字，甚至表示如无其签字而过户的话，要诉诸法院。沈琪怕事情闹大，现所有证件不愿提供，请中介通知购房者由于户主不愿提供贷款材料，无法交易，只好停止交易。
2013年11月奚冬丽诉至原审法院，请求判令解除奚冬丽与沈琪之间的买卖合同，由沈琪向奚冬丽返还首付款20万元，并支付违约金22万元。原审中，沈琪将其主张的违约金数额调整为实际交易房款98万元的20%。沈琪同意解除合同并返还房款20万元，但不同意承担违约责任并辩称，双方未办理贷款的原因系奚冬丽未按合同约定付足首付款；双方签约以及付款的情况均属实，沈琪收到房款20万元；沈琪委托沈杰以110万元的价格出售系争房屋，房屋核价也是按110万元进行，奚冬丽诉状中所主张的违约金也是以房价款110万元计算，故不排除沈杰和奚冬丽串通损害沈琪利益的情况；若如奚冬丽所述做高房价是为办理贷款，损害了国家的利益，该买卖合同应属无效，则本案应依照买卖合同无效的后果予以处理；若法院认定合同有效，奚冬丽坚持解除合同，沈琪也同意解除并返还房款20万，但这是协议解除而非奚冬丽单方解除；导致合同解除的原因不在沈琪，故不承担相关解除合同的违约金；就奚冬丽所主张的违约金数额也过高，即使买卖不成，奚冬丽也不存在实际损失。
原审另查明，沈琪对于沈杰出售系争房屋的行为予以认可，并在交易中配合办理了审价核税手续。对于买卖双方未能继续交易的原因，沈琪表示，因产权证登记为沈琪一人，沈琪以为自行可以办理交易，但鉴于奚冬丽要办理贷款，其中手续材料让沈琪填写家庭成员同意的售房声明，在向前妻询问意见时，前妻表示不可能出具该证明，并不同意沈琪出售系争房屋。
原审认为，奚冬丽与案外人沈杰代为沈琪就系争房屋签署的买卖合同，在之后得到沈琪的认可，沈琪也为交易配合办理了相关的核价审税手续，确认收到房款20万元，由此认定买卖系双方的真实意思表示。案件审理中，就买卖合同及协议书中出现了不同的房价款约定，奚冬丽表示实际交易价格为98万元，而110万元是为办理贷款而做高房价；沈琪则认为，其委托沈杰以110万元出售系争房屋，98万元房款的约定其不知情。2013年9月9日奚冬丽通过银行转账方式向沈琪银行账户分两次划款，金额分别为19万元、14万元，共计33万元，该金额恰与买卖合同中约定的首付款金额为一致，而沈琪在收到19万元之后，又将其中的14万元通过案外人转回奚冬丽账户，再由奚冬丽支付给沈琪，对此沈琪表示均为沈杰操作，其不清楚为何这样走账，但却配合在相关办理凭条上签字。对此，原审认为沈琪作为一名具有民事行为能力的成年人，出售自己名下的产权房，其又在付款现场，理应清楚房屋的交易价格，首付款应该收到款项的金额。在沈琪仅收到20万元款项下，没有任何证据或相关事实显示沈琪对于未足额收到首付款提出质疑，却对于在相关凭证上签字原因不闻不问，也未对其账户往返划账的事实作出合理解释，仅以不清楚相关情况作为抗辩，有悖常理，由此判断沈琪对双方实际付款情况当且应当知道。奚冬丽对上述操作为办理贷款首付证明的说法更为符合相关客观事实。基于双方的实际履行均与协议书相一致，原审法院认定沈琪对协议书内容应为明知。双方买卖系争房屋的真实交易价应为98万元，买卖合同中所约定的房价款110万元及首付款33万元的约定并非双方的真意表示，就上述约定应属无效，但就系争房屋买卖合同的其他约定应为合法有效，双方均应按约履行。
对于买卖合同未能继续履行的原因，双方各执一词，奚冬丽认为是在其办理贷款的过程中，沈琪不能配合提供相关材料，并发函明确表示不愿继续履行导致，沈琪则认为奚冬丽并未依照约定付足33万元首付款，导致沈琪无法配合继续履行买卖合同。鉴于双方交易的真实价格为98万元，故沈琪以奚冬丽未按110万元的总房价标准付足33万元首付款作为抗辩，原审法院难以采信，就奚冬丽提出未能履行的原因，与沈琪本人向原审法院的表述一致，同时原审法院认为，作为出卖人出售房屋，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，虽系争房屋权利仅登记在沈琪一人名下，但其在作出出售房屋行为时应当确保房屋上不存在相关权利瑕疵，或不得以相关权利瑕疵作为对抗履行的理由，虽沈琪目前表示房屋可以交易，并确保他人不会对此持有异议，但在双方约定的过户期限前，沈琪却以他人对出售房屋持有异议为由未确保相关履行顺利进行，并在当时提出拒绝履行的意思表示，为此目前奚冬丽要求解除双方的买卖合同，符合合同的约定，沈琪也不持异议，原审法院予以准许。买卖合同解除后，奚冬丽要求沈琪返还房款20万元，沈琪亦并无异议，原审法院予以准许。奚冬丽要求沈琪承担实际房价款98万元20%的违约金，而沈琪则提出该违约金过高，原审法院认为，违约金的金额是否过高应根据合同实际履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，并以沈琪违约给奚冬丽造成实际损失为基础。综合考虑至目前为止，奚冬丽因沈琪的违约行为所造成的损失与双方违约金的约定相比，明显过低，故沈琪提出违约金过高的意见，原审法院予以采纳。原审法院将根据公平原则、诚实信用原则及目前实际损失对违约金酌情予以确定。
原审法院审理后于二○一四年二月十八日依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，作出判决：一、确认奚冬丽与沈琪就上海市浦东新区长青路402室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》解除；二、沈琪应于判决生效之日起十日内返还奚冬丽房款20万元；三、沈琪应于判决生效之日起十日内支付奚冬丽违约金10万元。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币7，240元，减半收取人民币3，620元，由沈琪负担。
原审法院判决后，上诉人沈琪不服，向本院提起上诉称：系争房屋的出售价格始终为110万元，沈琪不可能同意以98万元的价格出售系争房屋。系争房地产买卖合同未能实际履行的原因并非沈琪不愿意配合奚冬丽提供相关材料，而是奚冬丽未能足额付清首付款33万元。即便案外人沈杰所签的房价款98万元的合同系阴阳合同，该买卖合同也应认定为无效合同。而奚冬丽对于合同无效负有明显恶意和过错，其亦无任何实际损失。原审法院判决沈琪承担违约金10万元，实在有失公平。综上，请求撤销原审判决，改判驳回奚冬丽在原审中的全部诉讼请求。
被上诉人奚冬丽辩称：原审判决正确，要求维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，系争房屋买卖合同虽系案外人沈杰代出售方沈琪与买受方奚冬丽所签订，但鉴于沈琪在原审中对于沈杰出售房屋的行为予以认可，在交易过程中沈琪亦实际配合办理了房屋买卖之审价核税手续，且收取了奚冬丽支付的首付款20万元，故原审据此认定上述房屋买卖合同系买卖双方真实意思表示，当属正确。
现双方争议在于系争房屋买卖未能继续履行的原因及责任归属。沈琪上诉称奚冬丽未能按照合同约定的总房款110万元足额支付首付款33万元已构成违约；而奚冬丽则认为其已按总房款98万元足额支付了首付款20万元，而沈琪拒绝提供贷款所需的材料并要求停止交易，才导致买卖合同无法继续履行。对此，本院认为，虽然系争房屋买卖合同约定总房价为110万元，但鉴于双方同时又签订协议书约定真实交易价格为98万元，差价12万元无需支付；且在首付款的支付中，双方采用了虚假走账的方式，在账面上显示奚冬丽两次转账共计33万元，而实际上其中14万元系重复走账；而沈琪当时不仅未对首付款的走账流程提出异议，还配合在相关凭条上签字，更未就未足额收到首付款提出异议。据此，可以认定系争房屋买卖真实交易价格为98万元，故沈琪关于奚冬丽未能按总房款110万元足额支付首付款33万元已构成违约的上诉意见，与事实不符，本院不予采纳。鉴于奚冬丽已按约支付了首付款20万元，而沈琪在原审中亦承认双方未能继续交易的原因系其前妻不同意出具家庭成员同意售房的声明，并不同意出售房屋，故双方未能最终交易成功系沈琪违约所致，沈琪理应就此承担相应的违约责任。现奚冬丽在原审中起诉请求解除双方之间的买卖合同并由沈琪返还首付款20万元，并承担相应违约责任，于法不悖。关于违约金的数额，奚冬丽主张按总房款98万元的20%之标准计算，而沈琪则认为违约金数额过高，原审法院综合考虑双方约定的违约金数额与奚冬丽因沈琪的违约行为所产生的实际损失等本案实际情况，酌情认定沈琪支付奚冬丽违约金10万元，并无不当。综上，原审法院查明事实清楚，所作出的判决正确，本院予以维持。上诉人沈琪的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费5，800元，由上诉人沈琪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方方
代理审判员 孙飞
代理审判员 毛焱
二〇一四年五月二十七日
书 记 员 王申
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……