广西壮族自治区防城港市港口区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）港民初字第17号
原告（反诉被告）：梁洁，女，1965年6月15日出生，汉族，住所地防城港市港口区××单××室。
委托代理人：杜茜，女，住所地防城港市港口区××单元。
被告（反诉原告）：冯永肇，男，汉族，1966年6月19日出生，住所地防城港市港口区××路××室。
第三人：防城港市港口区惠若信息咨询有限公司，住所地防城港市港口区××城市广场××号。
法定代表人：周妍妍，系公司总经理。
委托代理人：罗敏，系公司职工。
原告（反诉被告）梁洁（以下简称原告）诉被告（反诉原告）冯永肇（以下简称被告）、第三人防城港市港口区惠若信息咨询有限公司（以下简称惠若公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年12月9日受理后，依法由代理审判员余樊适用简易程序，于2012年1月9日公开开庭审理了本案。由于案情复杂，本案转为普通程序，依法组成由代理审判员余樊担任审判长，人民陪审员林业就、冯振洲参加的合议庭，于2012年4月10日公开开庭审理了本案。书记员陆晨萍担任法庭记录。原告梁洁的委托代理人杜茜、被告冯永肇，第三人惠若公司的委托代理人罗敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁洁诉称：2011年5月30日，原告与被告签订《房屋转让合同》，合同约定：被告将位于防城港市港口区桃花湾广场北侧夏威夷城市广场16栋1单元5层503号房出售给原告，价款为46万元，原告付清房款当天，被告将房屋交付原告使用。如有违约，每日按总房价的千分之五违约金赔付给对方。被告还赠送一台冰箱给原告。合同签订后，原告依约支付被告一、二期房款12万元，剩余房款是于2011年9月30日向银行按揭贷款36万元支付给被告。由于原告共支付了48万元，多支付了2万元，因此按双方签订的补充协议，被告应退还原告2万元。故请求法院判令：一、被告返还原告不当得利2万元；二、被告赠送原告一台冰箱。
被告冯永肇辩称：由于原告违约逾期付款，导致被告经济损失严重，信用也被上了黑名单，原告拒绝支付约定的违约金，所以被告依约扣了原告2万元。现在原告要被告退还2万元的依据不足。
被告冯永肇反诉称：被告与原告签订《房屋转让合同》，约定被告将房屋卖给原告，总房款46万元，首付款1万元在签订合同时支付；第二期房款11万元被告在按揭银行解押当日原告应当支付该款；第三期房款34万元由原告申请银行按揭直接发放给被告，且应当在办理过户手续60个工作日内支付。违约方原告应当按总房款的千分之五赔偿给被告。合同签订后，原告按时支付了第一期、第二期房款。被告也于2011年6月1日办理了过户手续，原告应当在2011年8月19日支付第三期房款，但是直到2011年9月30日才付清房款，被告也承认原告多支付了2万元。因为原告延迟支付房款41天，按合同计算其应当支付94300元（46万元x0.005／天x41天=94300元），减去多收的2万元，原告还应支付74300元违约金。至于原告主张被告延迟交房的问题。在合同签订后两个星期的一个周末，被告就通过单位门卫将钥匙交给了原告，让其搬东西进去了，被告也于2011年8月12日请了搬家公司将家居用品搬出了该房屋。之后，在原告支付完房款后，被告多次要求第三人通知原告办理交房手续，但是直到2011年10月28日原告才回来协商办理，因此被告并没有延期交房。
原告梁洁辩称：从合同来看，第三条中没有明确说明原、被告双方约定的办理过户手续的60个工作日内是从办理过户手续开始还是办理过户手续完毕，按照常理来说需要办理完过户手续后银行才会放贷。由于被告2011年8月2日办理完过户手续，银行于2011年9月30日放贷，计算原告未超过60日，故原告并未违约。
第三人陈述称：我方已经按照约定办理了房产证，且履行了约定的义务。
原告在举证期限内提出的证据有：1、房屋转让合同，证明原被告合同关系；2、补充协议，证明约定被告应退还原告多支付的房款；3、房款收据、农行进账单与广西北部湾银行个人借款凭证，证明被告收取原告房款48万元。
被告在举证期限内提交的证据有：1、房屋转让合同，证明三方签订具有法律约束力的合同；2、定金收据，证明被告开始履行合同；3、收件确认书，证明开始办理过户手续；4、个人借款凭证书证，证明被告延误付清房款；5、交钥匙证明，证明被告已提前搬入住房；6、收条，证明原告已提前搬出住房；7、身份证，证明原告身份；8、被告身份证，证明被告身份；9、营业执照，证明第三方身份。
第三人未在举证期限内提交证据。
经开庭质证，被告对原告提供的证据无异议。第三人对原告提供的证据无异议。原告对被告提供的证据1-4无异议；对证据5、6的真实性和关联性有异议；第三人对被告提供的证据4、5、6的真实性无法确认。
本院结合双方举证和质证，认证如下：对原告提供的证据以及被告提供的证据1-4，由于原告、被告、第三人无异议，本院予以确认。对被告提供的证据5、6，虽然原告、第三人对其真实性、关联性不予认可，但是由于其没有提供证据反驳，故可作为本案的定案参考依据；对于证据7、8原、被告的身份证以及证据9营业执照，本院予以确认。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2011年5月30日，原告、被告、第三人三方签订《房屋转让合同》。合同主要约定：被告将位于防城港市港口区桃花湾广场北侧夏威夷城市广场16栋1单元5层503号房通过第三人出售原告，价款为46万元，首付款1万元在签订合同时支付；第二期房款11万元，被告在解押按揭贷款当日，原告应当支付该款；第三期房款34万元，由原告申请银行按揭直接发放给被告，放款的时间应在办理过户手续的60个工作日内，如不能按约定时间放款，则视为原告违约。被告须于原告付清房款的当日将房屋交予原告使用。违约责任：原、被告应共同配合第三人办理房屋交易过程中所涉及的贷款解押、过户登记、领证缴费等手续，原、被告双方约定于2011年6月15日前办理过户手续，任何一方致使上述手续延期的，则延误的一方按每日千分之五的违约金赔付给另一方，中介公司继续履行合同；被告附送原告一台冰箱。合同签订当日，原告支付了1万元定金，即首付款。2011年5月30日，被告将房屋房产证交给中介公司。2011年6月1日，原告支付了第二期房款11万元。被告收到第二期房款后，立即办理了解押，并于2011年6月20日将该解押材料交给中介公司。中介公司于2011年7月底把房产过户到原告名下，于2011年8月2日将房产证交给原告。2011年8月17日，原、被告签订一份《补充协议》，约定：原告已付第一、二期房款12万元，第三期房款34万元由原告贷款直接发放到被告账户，如果超过34万元的，被告应把超出部分金额转到原告账户。2011年9月30日，经原告申请，广西北部湾银行贷款36万元给原告，并将该贷款直接汇入被告的账户。
本院认为，涉案《房屋转让合同》有三方当事人的签字、盖章确认，属于其真实意思表示，且没有违背法律、行政法规的强制规定，应合法有效。被告对原告多支付2万元房款的事实无异议，对此本院予以确认。
本案的争议的焦点问题是：原告是否逾期支付第三期房款以及如果逾期房款应承担多少违约金。分析如下：
由于原、被告双方对合同约定的“放款的时间应在办理过户手续的60个工作日内”理解有争议，应当根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定对其进行解释。依文义解释的方法：约定原告支付第三期房款的方式是通过银行贷款支付，放款的时间应在办理过户手续的60个工作日内。依交易习惯解释的方法：二手房买卖，买方向银行申请按揭贷款，通常需要买方取得房产证作为抵押，故被告应当先办理过户到原告名下，原告才能向银行申请按揭贷款。依整体解释的方法：如果解释为办理过户开始60日内。由于第三人于2011年6月20日办理过户手续，8月2日交付房产证给原告，已经用去42日，原告只能有18天时间办理银行贷款；如果第三人8月20日后才办理好手续，原告就会必然承担违约责任，而被告、第三人不用承担责任，显然这样对原告不公平。综上，“放款的时间应在办理过户手续的60个工作日内”应理解为“放款的时间应在办理过户手续完毕的60个工作日内”。由此可见，中介公司于2011年8月2日将过户到原告名下的房产证交与原告，原告于2011年9月30日通过银行贷款汇入被告账户并未超过约定的办理完过户手续60日，故原告未违约。对于被告请求原告支付94300元违约金的理由不充分，本院不予支持。
由于原告多支付给被告2万元房款，根据双方签订的《补充协议》的约定，被告应当退还原告2万元。故对于原告请求被告退还2万元，本院予以支持。
对于合同约定的被告赠送原告一台冰箱的问题。《合同法》第一百八十六条第一款的规定“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”由于对赠送一台冰箱的价格、型号、新旧约定不明，且被告并未实际履行赠与行为，视为被告撤销了赠与。故对于原告请求被告赠送冰箱一台的主张，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十五条、第一百八十六条第一款的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）冯永肇退还原告（反诉被告）梁洁2万元：
二、驳回原告（反诉被告）梁洁的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）冯永肇的反诉请求。
案件受理费本诉300元（原告梁洁预交），反诉829元（被告冯永肇预交），共计1129元，由被告冯永肇负担。原告梁洁已预交的诉讼费用，本院不再退回，由被告在履行还款义务时直接支付给原告。
上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，预交上诉受理费1129元（开户名称：防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行友谊支行凯乐新村分理处，受理费账号：769401040000920），上诉于防城港市中级人民法院。
审 判 长 余 樊
代理审判员 林业就
人民陪审员 冯振洲
二〇一二年五月十日
书 记 员 陆晨萍