贵州省安顺市西秀区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)黔0402民初2235号
原告：杨静梅，女，1970年6月26日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区。
委托诉讼代理人：黄玉平，男，1970年3月10日生，汉族，贵州省六盘水市人，在安顺市农委工作，住址同上，与杨静梅系夫妻关系。代理权限：一般授权。
被告：贵州安顺银城房地产开发有限公司，住所地：安顺新天地银城帝景大楼3A层。
法定代表人：邓成勇，董事长。
委托诉讼代理人：彭洁茹，贵州巨人律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原告杨静梅与被告贵州安顺银城房地产开发有限公司（以下简称银城房开公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨静梅及其委托诉讼代理人黄玉平、被告贵州安顺银城房地产开发有限公司委托诉讼代理人彭洁茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨静梅向本院提出诉讼请求：1、判决被告贵州安顺银城房地产开发有限公司立即为原告办理不动产证相关手续。2、判决被告贵州安顺银城房地产开发有限公司支付逾期办理不动产证的违约金93300元。3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告贵州安顺银城房地产开发有限公司在原安顺市乡镇企业局宿舍进行开发修建银城大厦，与原告2011年11月11日签订《房屋拆迁补偿安置协议》和《承诺书》，被告承诺负责办理房屋产权证书交给原告，在交房之日起90日之内将相关办证资料报送产权办理机关备案，并提供备案回执给原告，被告安顺市银城房地产开发公司在报纸上刊登了安顺银城大厦于2015年1月1日交房公告，本人也于2015年6月1日起开始缴纳银城大厦物业管理费至今，原告每次到被告安顺银城房开公司处咨询办理房产证的事，工作人员答复是“资料已经收齐确定在3个月内就可以把房产证办下来”。在得到原告的确定答复后，2015年12月17日签下《补充协议》，原告向被告补交2.22平方米的房款7770元，房屋大修基金7859元，契税1778元，开通天然气2550元，有限电视240元（合计20197元），近三年来原告不断去被告处索要房产证，被告都说：“已经协调好了，正在办理中，下个月就办下来”，但时至今日被告也没有将房产证办理交给原告。原告认为被告就是欺诈行为，按照房屋拆迁补偿安置协议，被告承诺办理房屋产权证书交给原告，在交房之日起90日之内将相关办证资料报送产权办理机关备案，其工作人员也承诺3个月办完房产证，包括销售副总经理和项目经理都说正在办理，下个月就办下来，他们都在说假话、空话、骗人的话。为了房产证的事原告光找被告和房管部门上百次，原告本是一名下岗职工，收入不多，为了房产证的事又花去不少交通费，精神压力更大，致使身体出现多种疾病。综上所述，被告实施的欺诈行为严重侵害了原告的合法权益，根据《房屋拆迁补偿协议》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的规定，原告认为，原告在被告未开发前是有合法的房产证的，由于被告的原因，原告至今未能取得银城大厦房屋权属证书，被告应当承担违约责任。房产面积120.9平方米，按3500元/平方米，总房款423150元。参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的规定，利率是7.35%,逾期时间应当从原告缴纳银城大厦物业管理费2015年6月1日起开始算起到2018年5月15日，共计1080天，现请求人民法院支持原告的诉讼请求。
被告贵州安顺银城房地产开发有限公司辩称：1、因为是国土资源局的原因，导致被告无法协助原告办理不动产权证书；2、原告诉请的违约金没有法律依据，双方签订的房屋拆迁安置补偿协议并没有约定逾期办证违约金，且拆迁补偿协议的性质有别于商品房买卖合同，故原告主张参照最高院商品房买卖司法解释，计算违约金，理由与证据不足不应得到支持；3、即便被告需要支付原告违约金，违约金的参照也应当以产权置换以外原告补交的房款7770元进行计算；4、原告主张的违约金金额过高，建议调低。
本院经审理认定事实如下：2011年11月11日，原告作为乙方与银城房开公司作为甲方签订《房屋拆迁安置补偿协议》，约定：甲方经安顺市人民政府批准，在安顺市地块进行商业住宅开发修建银城大厦，甲方遵照国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《安顺市房屋拆迁管理办法》的规定，于2010年12月31日取得按拆字2010第05号《房屋拆迁许可证》。双方按照批准和商定的拆迁补偿安置方案，协商订立以下协议共同遵守：一、拆迁范围内涉及乙方西秀区龙泉路原安顺市乡企局职工住宅小区4单元301号砖混结构住宅用途的房屋，建筑面积103.97平方米需拆除，乙方负责出具有效的房屋所有权证和土地使用证（未超过批准期限的临时建筑的有效证照）。乙方房屋所有权证、土地使用权证在三十日内交甲方按规定送有关部门注销，并于2011年11月11日前搬迁交房给甲方。乙方上述房屋如有产权、债务纠纷，由乙方自理，男方概不负责。二、甲方以回迁安置异地安置龙泉路银城大厦20楼D1座1间（成套住宅房屋），建筑面积118.68平方米与乙方进行产权置换，乙方剩余面积37.275平方米甲方按市场价3500元/平方米补给乙方人民币130463元。甲方将置换的房屋交付乙方，同时结清房屋差价。……四、甲方支付乙方设施拆迁补偿费270元，……五、甲方支付乙方搬迁补助费1664元。六、甲方用以回迁安置给乙方的房屋，应符合国家规定的质量安全标准，并执行国家保修规定，按国家相关规定实施物业管理，房屋竣工交付后，所发生的质量问题由甲方负责。七、经甲乙双方商议，乙方在建设期间自行周转过渡，经拆迁行政管理部门批准的过渡期24个月，甲方按乙方原房屋建筑面积，付给乙方临时安置补助费（103.97㎡×8元/㎡·月×24个月）=19962元。（过渡费计发时间以乙方交房时间为准，超24个月过渡期后，按季度结算发放）。八、违约责任和纠纷解决办法：1、乙方不按本协议约定期限搬迁交房的，甲方可根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十五条规定请人民法院在诉讼期间先予执行。2、甲方未按本协议约定期限安置乙方房屋，应对被拆迁人增发超期临时安置补助费。从逾期之日起，每超一个月，超期临时安置补助费按临时安置补助费递增10%，递增的月超期临时安置补助费最多不超过月临时安置补助费标准的5倍。3、对本协议有争议，双方选择诉讼方式解决。九、其它：1、甲方支付乙方装修补偿款20181元。2、安置房竣工后，甲方予以公告，通知乙方入住，并以此结算临时安置补助费（顺延三个月，用于装修和搬家）。……3、其它条款：（1）、甲方负责办理回迁安置房屋产权证交乙方，在交房之日起90日之内将甲乙双方必须提供的相关办证资料报送产权办理机关备案，并提供备案回执给乙方（复印件）。……4、根据本协议，甲方应付乙方共计172540元。十、本协议一式五份，除双方各执一份外，余送有关部门存档，该协议双方签订后生效。2014年12月30日，被告向业主公告：银城大厦于2015年1月4日正式交房，敬请购买银城大厦住宅、商铺及菜场且已达到交房条件的业主于2015年1月4日至2015年2月28日前到住房部办理交房手续。二、在银城大厦购买住宅、商铺及菜场的业主需在2015年2月28日之前交清所欠购房款或相关代办费用才能办理入住手续。如在2015年2月28日之前未缴清欠款，公司将不予办理交房手续。……2015年12月17日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《补充协议》约定：根据甲乙双方于2011年11月11日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》第三条，甲方以回迁安置异地安置龙泉路银城大厦20楼D1座1间（成套住宅房屋），建筑面积118.68平方米与乙方进行产权置换，附置换平面图。现经房产测绘部门对上述房产实测面积为120.9平方米，根据《房屋拆迁补偿安置协议》第三条的约定，现产权置换房面积发生变更，甲乙双方协议按如下方式处理：现实测房产面积比甲方承诺置换房产建筑面积120.9平方米，多出2.22平方米，乙方承诺多出部分面积按3500元/平方米，补给甲方超出面积总房款人民币7770元。……同日，原告交给被告面积差补款7770元，代办费用12427元。同日，被告向原告出具《办理入伙（住）手续的函》内容为：银驹物业安顺管理处：银城大厦组团住宅1栋1单元20-8室杨静梅业主，在我公司已交清所有购房款项以及相关办理房屋按揭及产权资料，现请办理入伙（住）手续为荷！（免物管费2015年3月1日至2015年8月30日）特此函达。另查明，原告杨静梅于2015年12月12日已将该房屋出卖给案外人于梦，2015年12月17日，于梦与贵州安顺银驹物业管理有限公司签订消防安全责任书、防水试验确认书等。安顺市国土资源局于2017年8月15日函告被告，……因你公司“银城大厦”项目实际竣工总体规模与规划设计条件指标发生变化，根据《贵州省国土资源厅关于与规范办理改变土地使用条件手续有关问题的通知》（黔国土资发[2008]133号）文件有关规定需补缴出让金，现函告你公司，请尽快到我局办理相关补缴手续。
上述事实有原被告的陈述，有原告提供的身份证、《房屋拆迁补偿安置协议》、《补充协议》、承诺书、收据复印件、房产证复印件、住建局信访事项处理意见书、市长信箱回复、交房公告、售房协议；被告提供的营业执照、法人证明、身份证复印件、办理入伙（住）手续的函、消防安全责任书、防水试验确认书、小区业主家庭情况登记表、于梦身份证复印件、补交土地出让金函等证据在卷佐证，并经庭审质证，应予采信。原告提交的最高院商品房若干规定复印件、下岗证、医院诊断书与本案无关联，本院不予采信。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不能擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”。本案原告与被告银城房开公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》是双方真实意思表示，合法有效，对各当事人均具有法律约束力。该补偿协议仅对被告逾期交房后应对被拆迁人增发超期临时安置补助费进行了约定，未对逾期办理回迁安置房屋产权证后，被告应承担的责任进行约定。现原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定要求被告承担逾期办理不动产证的违约责任，该司法解释调整的是因签订、履行商品房买卖合同而产生的纠纷：而原被告之间是因签订、履行房屋拆迁安置补偿合同而产生的纠纷，不应由该司法解释调整。故原告要求被告贵州安顺银城房地产开发有限公司支付逾期办理不动产证的违约金93300元。不符合法律的规定本院不予支持。原告要求被告贵州安顺银城房地产开发有限公司立即为原告办理不动产证相关手续。因被告尚未交付清土地出让金，达不到办理不动产登记证书的条件，故原告要求被告贵州安顺银城房地产开发有限公司立即为原告办理不动产证相关手续的诉求。本院暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可另行主张权利。
综上所述，原告诉请所依据的证据不足以证实其主张。根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告杨静梅的诉讼请求。
案件受理费人民币2132元，减半收取人民币1066元，由原告杨静梅承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。
审判员 吴文刚
二〇一八年八月六日
书记员 蒙忠璞