广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）穗中法民五终字第3338号
上诉人（原审被告）：广州鼎鑫房地产发展有限公司。
法定代表人：陈丹彤。
委托代理人：林晓云，该司职员。
委托代理人：杨恒勤，广东广大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：潘丽芬，女，1934年10月10日出生，汉族。
委托代理人：孙继刚，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托代理人：王历，广东法制盛邦律师事务所实习律师。
原审被告：广东省土产公司。
法定代表人：陈志荣，总经理。
委托代理人：杨宏志，该司职员。
原审被告：广州恒源房地产开发有限公司。
法定代表人：周志合。
上诉人广州鼎鑫房地产发展有限公司（以下简称鼎鑫公司）因与被上诉人潘丽芬、原审被告广东省土产公司（以下简称土产公司）、广州恒源房地产开发有限公司（以下简称恒源公司）房屋拆迁补偿纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2009）天法民四初2356民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
潘丽芬原审诉称：原天河区先烈东路196号202房是原告自有的房产，由原告居住使用。1998年4月10日，原告与被告土产公司、恒源公司订立《房屋拆迁安置协议》，其中约定原告将房屋交由被告拆除，原告自行解决临时居住，被告土产公司、恒源公司于2002年5月15日前安排原告回迁居住，逾期不能回迁的，则按每超过一天赔偿500元的标准向原告承担违约责任。此后，原告与被告土产公司、恒源公司于1998年6月4日另行订立《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，其中约定上述公司应在2002年5月15日将房屋交付给原告，逾期交付的，应按每超期一天赔偿500元的标准向原告承担违约责任；若逾期不能回迁的，被告土产公司、恒源公司应当增加延期补助费，对自行临时安排过渡住处的，被告土产公司与恒源公司必须按原临时安置补助费的300%给付；被告土产公司、恒源公司逾期支付安置补助费或延期补助费的，从逾期之日起每日按增加月补助费的3%支付补偿金。协议签订后，原告依约迁出。拆迁期间，被告鼎鑫公司以出让方式取得涉案拆迁地块的国有土地使用权，经有关部门批准负责开发建设涉案拆迁地块，并直接向原告支付临迁费，但被告鼎鑫公司至今仍未安排原告回迁，也从未向原告支付延期补助费、延期补偿金。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、三被告按每日500元的标准支付从2007年8月4日起至回迁之日的逾期交房违约金；2、三被告按每月932元的标准支付从2007年8月4日起至回迁之日止的延期补助费；3、三被告按每日28元的标准支付从2007年8月4日起至回迁之日止的逾期支付延期补助费的补偿金；4、本案受理费、公告费、评估费、档案查询费均由三被告承担。
土产公司原审辩称：土产公司不同意原告的诉讼请求。原告追偿土产公司支付相关违约金的请求均已超过诉讼时效。根据土产公司与原告签订的《房屋拆建安置协议》约定，原告应在2002年5月15日前回迁，此后两年为原告行使主张权利的合法期限，但原告在2004年5月14日前，并没有向土产公司提出任何赔偿要求，其已丧失了对土产公司追偿的权利。其次，根据土产公司与被告鼎鑫公司于2004年7月20日签订的《先烈东路商住楼开发转让协议》的约定，土产公司已经将自己的在该项目的所有权利和义务转让给了被告鼎鑫公司。2004年10月27日，土产公司将与恒源公司签订的上述《协议书》告知了原告，原告表示同意，并同意收到被告鼎鑫公司发放的临迁费后，另与被告鼎鑫公司签订新的回迁协议。而原告在2005年7月15日签署的《临迁费登记表》和2005年10月10日签署的《确认书》中，也已确认了从2005年9月15日起，其临迁费的发放与回迁，均与土产公司无关。2005年9月26日，被告鼎鑫公司承诺，所有临迁费由其统一发放。2006年2月27日，被告鼎鑫公司向土产公司作出的《承诺书》清楚表明，该项目所有拆迁户将与被告鼎鑫公司签订拆迁安置协议。以上事实表明，土产公司在该项目已无任何权利和义务。原告起诉要求土产公司承担违约金等责任是没有法律依据的。
鼎鑫公司原审辩称：被告不同意原告的诉讼请求。理由：一、原告与三被告于2004年10月27日签订《协议书》，该《协议书》已明确约定土地过户至被告鼎鑫公司之前即2005年9月14日与被告鼎鑫公司无关。二、土地过户至被告鼎鑫公司后，鼎鑫公司与原告并未就逾期交房违约金、延期补助费、延期补偿费补偿金达成任何一致意见，原告起诉要求鼎鑫公司支付违约金没有合同依据。三、2004年1月1日施行的广州市城市房屋拆迁管理办法仍然有效，其中第31条规定拆迁人支付搬迁补助费及临时安置补助费，并没有规定拆迁人需支付逾期交房违约金、延期补助费、延期补助费补偿金。因此，原告的诉请也没有法律或行政法规的依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
恒源公司原审未答辩。
原审法院经审理查明：1998年4月10日，原告（乙方，下同）与被告土产公司、恒源公司（均为甲方，下同）订立《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经广州市房地产管理局以（97）房拆许字第095号房屋拆迁许可证批准，拆除先烈东路196号202房的房屋，乙方是该房屋的使用人，建筑面积23.2662平方米，乙方同意在1998年5月15日前迁出原址房屋，并自愿自行解决临时搬迁，甲方按原址房屋建筑面积每月每平方米20元计算，每月补助466元，该项补助费的发放，从乙方搬出原址房屋之月起计，至甲方通知乙方回迁之月止；甲方应于1998年5月15日前，付给乙方搬家费（计两次往返）900元；甲方应于2002年5月15日前在先烈东路196号（回迁楼）第三层南向套间（建筑面积38.2662平方米）安置给乙方回迁居住，逾期不能回迁的，则按每超过一天赔偿500元的标准向乙方承担违约责任等条款。原告与被告土产公司、恒源公司于1998年6月4日再次签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定甲方将先烈东路196号（回迁楼）第三层南向套间（建筑面积28.2662平方米）用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；经核定乙方原址房屋建筑面积为23.2662平方米，而甲方调换（补偿）给乙方的28.2662平方米，两者对比，相差了5平方米，乙方根据规定以每平方米1700元的标准计算，付给8500元，乙方于1998年5月15日前付清50%，余下50%在接到回迁通知书一个月内付清；乙方应在本协议签订生效后50日内，将其房屋交给甲方拆除，甲方应在2002年5月15日前将安置房屋交付给乙方；乙方不能如期提供房屋交付拆除的，应按每超期一天赔偿500元的标准向甲方承担违约赔偿责任，甲方未能如期交还回迁房屋的，应按每超期一天赔偿500元的标准向乙方承担违约责任；第十一条第二项手写部分约定如逾期不能回迁的，甲方保证从逾期之日起按《条例》规定的安置补助费的300%支付给乙方，提供过渡安置房的，按临迁费的200%支付给乙方，逾期支付的，从逾期之日起，按每日增加3%的标准支付。协议签订后，原告自行临迁，将原址房屋交付被告土产公司、恒源公司拆除，至今未回迁，未获得延期补助费。被告恒源公司与鼎鑫公司均未提供过渡安置房给原告使用。
2004年10月27日，包含原告在内的25户拆迁户与被告土产公司、恒源公司、鼎鑫公司共同签订《协议书》，约定：根据2004年7月20日，土产公司、恒源公司以及鼎鑫公司三方签定的《先烈东路商住楼开发转让协议》及2004年10月签定的《补充协议》，经四方友好协商，现就原投资商拖欠上述25户拆迁户至2004年5月止的临迁费100万元的发放及鼎鑫公司与拆迁户重新签定回迁补偿协议之事宜达成协议如下：一、土产公司、恒源公司、鼎鑫公司三方一致同意调整转让协议第四条第三款，将原协议约定“前任投资商拖欠该地块拆迁户至2004年5月底前临迁费100万元，丙方（指鼎鑫公司）在本项目协议转让成功后五天内向甲方（指土产公司）提供100万元，由甲方承担补发给临迁户（具体事宜由甲、乙、丙方与拆迁户商量），不足部分由甲方补足”调整为：前任投资商拖欠该地块拆迁户至2004年5月底前的临迁费100万元，甲、丙双方（指土产公司与鼎鑫公司）同意，丙方在本协议签定后当天内，将100万元办理公证提存，由丙方将100万元转至提存的公证处，在该地块国有土地使用权转移至丙方公司名下并将国有土地使用权原件交丙方后三天内，由提存的公证处直接将该款划至甲方指定帐户。甲、丙双方在本协议签署后即到公证处办理提存手续。甲方在收到该款后，补发给拆迁户，不足部分由丙方在支付给甲方的首批资金中优先安排给拆迁户。二、先烈东路地块转名成功，丁方同意在收到由丙方支付甲方100万元用于发放原投资商拖欠至2004年5月止的临迁费后，与丙方签定新的回迁补充协议。其内容除在回迁面积、装修标准维持甲乙丁方已确定的标准外，每月发放给丁方的拆迁补偿总额4.13万元，由丙方按丁方各拆迁户的实际金额按时分别存入其银行个人帐户，回迁期确定为先烈东路地块转让至丙方名下之日起两年内完成。三、甲乙丙丁四方同意先烈东路地块转让至丙方名下之前产生的任何法律关系均与丙方无关，转至丙方名下之后产生的任何法律关系概由丙方负责，与甲乙方无关等条款。
原审法院另查，广州市房地产档案馆出具的《房地产登记薄查册表》显示，位于天河区先烈东路198号地块的使用权人登记为被告鼎鑫公司，本宗地已签订《广州市国有土地使用权出让合同》（穗国地出合（2004）142号），被告鼎鑫公司在该地块上兴建“君华翠轩”商住楼出售。此外，被告鼎鑫公司提供的土地使用权证载明，座落于天河区先烈东路198号地段的土地使用权人为鼎鑫公司，出让年限自2004年9月29日起计算，已缴清国有土地使用权出让金，土地权属来源：2005年9月鼎鑫公司向土产公司、恒源公司购买。落款的登记机关为广州市国土资源和房屋管理局，落款时间为2005年9月14日。
原告称“君华翠轩”商住楼目前才完成大楼封顶，尚未完成室内装修，水电未通，尚不符合交付使用条件，且被告从未通知其办理回迁手续。被告鼎鑫公司则称“君华翠轩”商住楼已完工，已通知部分原业主回迁等。
原审法院认为，原告与被告土产公司、恒源公司就被拆迁房屋的建筑面积及价格金额、拆迁补偿方式、搬迁期限、违约责任等协商一致后签订的《房屋拆迁安置协议》以及《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》均是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同。原告按协议约定将原址房屋交付拆除，在拆迁过程中，原告等25名拆迁户与被告土产公司、恒源公司、鼎鑫公司四方于2004年10月27日签订的《协议书》，可确定原告已经知道并同意被告土产公司、恒源公司将先烈东路商住楼开发的权利义务转让给被告鼎鑫公司，并已经房管部门同意转让登记。同时，《房地产登记薄查册表》以及土地使用权证亦表明被告鼎鑫公司已经取得了先烈东路地块商住楼的开发权利，成为该地块土地使用权人。根据《城市房屋拆迁管理条例》第十九条规定：“尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告”。以及根据《中华人民共和国合同法》第八十七条规定：“法律、行政法规规定转让权利或者转移义务应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”，被告土产公司、恒源公司原与原告签订的《房屋拆迁安置协议》与《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中权利义务已转让给被告鼎鑫公司，转让行为合法有效具有法律约束力，被告鼎鑫公司成为合同中新的一方当事人，享有合同权利，履行合同义务。
对于原告至今无法回迁的责任承担问题。根据《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条规定：“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。搬迁补助费和临时安置补助费按照国家和省的有关规定执行”；第三十二条规定：“拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。”《广州市城市房屋拆迁管理办法》第三十一条规定：“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费等相关费用。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转用房的；拆迁人不支付临时安置补助费”。因此，在原告履行义务将原址房屋交付拆迁并自行安排住处的情况下，至今长达九年仍未能回迁而起诉要求支付安置补助费的诉请合法有理，原审法院予以支持。又因被告鼎鑫公司依法继受被告恒源公司与原告签订的拆迁补偿安置协议的权利义务，故被告鼎鑫公司应当对逾期回迁所造成原告的损失承担相应的违约责任。
对于被告鼎鑫公司应承担责任范围与赔偿标准问题。上述《城市房屋拆迁管理条例》与《广州市城市房屋拆迁管理办法》对搬迁补助费、增加临时安置补助费等金额标准均未作出具体规定。但是原告签订的《房屋拆迁安置协议》与《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中对安置补助费及逾期回迁的违约责任分别作出了明确具体的约定，即被告恒源公司应在2002年5月15日前将回迁房屋交付给原告，被告恒源公司违约的，按《房屋拆迁安置协议》约定按每超一天500元计付赔偿金给原告，同时还约定了被告恒源公司需按月发放搬迁安置补助费给原告，每月466元从原告搬出原址房屋至被告恒源公司通知原告回迁之月止。其中《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》除了对被告恒源公司不能在2002年5月15日前交付回迁房屋给原告时应按每超一天500元计付赔偿金的约定外，还提高了对搬迁安置补助费的赔偿标准，即按每月466元的300%（即1398元）计算补助费，并按每日3%的标准计付逾期付款的银行利息。据此，虽然目前生效的法律法规对搬迁补助费等金额未作出具体规定，但是当事人之间对此却作出了明确具体的约定，在该约定不违反法律、行政法规强制性规定的情况下，对各方签约当事人均具有约束力。如前述，被告鼎鑫公司应按上述约定最高标准向原告赔偿损失。本案审理过程中，原告自述被告鼎鑫公司已按每月466元的标准支付了部分安置补助费，但每月尚欠补助费932元（1398元－466元），故诉请被告鼎鑫公司按月932元的标准支付安置补助费的要求合理，应予以支持。又因原告于2009年8月3日分别向被告恒源公司、鼎鑫公司发出律师函，要求给付安置补助费等，被告鼎鑫公司在庭审中确认收到律师函，应视为原告自此行使了权利主张，原告以此时间往前倒推两年即自2007年8月4日起计付安置补助费至办理回迁之日止的请求，符合法律的规定，应予以支持。
被告鼎鑫公司至今未能办理回迁，对原告行使房屋的权利造成了一定影响，故原告要求被告鼎鑫公司以每月932元为本金，按每日3%支付逾期付款的利息符合协议的约定，应予以支持，逾期付款的利息应自次月5日起支付至付清款之日止。
至于被告土产公司并非拆迁人，其在《房屋拆迁安置协议》与《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中所应承担的回迁责任亦随着原告签署《协议书》后转移给了被告鼎鑫公司，因此，原告起诉要求被告土产公司承担支付搬迁补助费等款项的诉请理据不足，应不予支持。
被告恒源公司经本院合法传唤，逾期未到庭应诉，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，可作缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条的规定，原审法院作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州鼎鑫房地产发展有限公司向原告潘丽芬支付逾期交房的违约金（按每日500元计，自2007年8月4日起至与原告潘丽芬办理房屋回迁之日止）；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州鼎鑫房地产发展有限公司向原告潘丽芬支付安置补助费（以每月932元的标准自2007年8月4日起计至与原告潘丽芬办理房屋回迁手续之日止）；三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州鼎鑫房地产发展有限公司向原告潘丽芬支付因逾期支付上述第二项安置补助费的银行利息（每月以932元为本金，自2007年9月5日起各月依次按每日3%的标准计至被告付清款之日止，每月利息金额以不超过本金为限）；四、驳回原告潘丽芬的其他诉讼请求。本案受理费7670元，财产保全费2643元，公告费1000元，委托评估费3000元以及档案查册费80元均由被告广州鼎鑫房地产发展有限公司负担。
判后，上诉人鼎鑫公司不服，向本院提起上诉称：一、原审判决适用《城市房屋拆迁管理条例》第19条规定，认定“被告土产公司、恒源公司原与原告签订的《房屋拆迁安置协议》与《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中权利义务已转让给被告鼎鑫公司”，属于适用法律错误。依据《合同法》第84条规定，债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意。本案中，根据我司提供的《协议书》第三条约定：甲乙丙丁四方同意先烈东路地块转让至丙方名下前产生的任何法律关系均与丙方无关。说明了原告方即债权人不同意将《房屋拆迁安置协议》与《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》合同权利义务转让给我司，因为其明确先烈东路地块转让至丙方名下前产生的任何法律关系均与丙方无关。所以原审法院适用《城市房屋拆迁管理条例》第19条规定，认定“被告土产公司、恒源公司原与原告签订的《房屋拆迁安置协议》与《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中权利义务已转让给被告鼎鑫公司”，属于适用法律错误。二、原审判决“本院认为”部分认定“被告土产公司、恒源公司原与原告签订的《房屋拆迁安置协议》与《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中权利义务已转让给被告鼎鑫公司”，这种认定与事实不相吻合。即使假定按《城市房屋拆迁管理条例》第19条规定，尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。但根据我司提供的《协议书》第三条约定：甲乙丙丁四方同意先烈东路地块转让至丙方名下前产生的任何法律关系均与丙方无关。《房屋拆迁安置协议》与《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的当事人是甲方广东省土产公司、乙方广州恒源房地产开发有限公司和潘丽芬在内的丁方，《房屋拆迁安置协议》与《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》建立的法律关系当然属于先烈东路地块转让至丙方名下前产生的法律关系，因此即使按行政法规规定，《房屋拆迁安置协议》与《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的权利义务转移给了丙方，但各方又通过《协议书》确定了，潘丽芬和广东省土产公司、广州恒源房地产开发有限公司放弃了这种转让，权利的放弃是当事人的权利，这种放弃没有违反法律禁止性规定，应当是合法有效行为。因此丙方不应当承担《房屋拆迁安置协议》与《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的违约金责任。三、《房屋拆迁安置协议》与《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定的逾期回迁的违约责任重复而且畸高，法院应当调整。对于逾期不能回迁应当承担的违约责任，《房屋拆迁安置协议》第5条约定应按每超期一天500元标准承担违约责任，而《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》第6条也约定了按每超期一天500元标准承担违约责任，《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》第11条约定从逾期之日起按《条例》规定的安置补助费的300％付给。很明显，同一个逾期回迁的违约行为，却做了两个违约责任的承担约定。明显重复。而且每超期一天500元，而安置补助费的标准却是每月466元，违约责任超过安置补助费太多，明显不公平。按签订该协议时候的该房屋的市场价格，或按该房屋当期的货币补偿价格来比较，违约金计算的总额已经早就超过房屋本身的价值了。这样的违约金责任明显偏高。我司认为一审判决书第三项判决，在计算补助费利息是缺乏依据，原审法院该项判决源于《补偿协议》第11项第2款，但该款表述为“逾期支付，从逾期之日起按每日增加3%的标准支付”，并没有对3%计算本金作出明确，一审判决主观认定为基数为932元，这是缺乏依据。因为该条款本身是对延期回迁补助费的规定，也就是说是对延期回迁设定的一个支付延期回迁补助费延期支付的违约责任，如果在932元基础上计算违约责任，那么是对延期回迁的行为双重设定责任，那么3%是对延期支付补助费的责任，并非是延期回迁的责任，因为前面已有一个判决对逾期回迁违约责任的认定，如果再以932元为本金那么是双重惩罚，那么3%计算基数应是临迁补助费的本金即466元。二、原审法院的判决第9页第2段第1-3行，据此认为延期回迁应增加临迁安置补助费应该以原来的协议约定的标准进行明确，这是错误的。97年修订《广东省房屋拆迁管理规定》第22条已明确“由于拆迁人的责任使被拆迁使用人延长过渡期限的，对自行安排住户的被拆除房屋使用人，从逾期之日起临时安置补助费增加50%”，这是对安置协议延期回迁责任的规定。而安置协议是本案讼争基础协议，安置协议与补充协议对于违约责任的约定，远远超过潘丽芬的实际损失，根据相关法律法规的规定，也远远脱离了已经明确的法律依据。因此请求法院依法撤销原审判决，驳回潘丽芬的全部诉讼请求。
被上诉人潘丽芬二审答辩称：一、鼎鑫公司的第一点上诉意见歪曲理解并肢解了《协议书》第三条的约定，显然是毫无道理的。《协议书》第三条前半句表达的含义是该地块的开发权转让给鼎鑫公司之前所产生的债权债务关系（即转让前的违约金、临迁费等）由土产和恒源公司承担，与鼎鑫公司无关。因为转让前鼎鑫公司还没有介入到该法律关系中，自然与鼎鑫公司无关。但是后半句表明，该地块的开发权转让给鼎鑫公司之后所产生的债权债务关系（即转让后的违约金、临迁费等）由鼎鑫公司承担，与土产和恒源公司无关。因为转让后鼎鑫公司依法继受了拆迁安置补偿的法律关系，债权债务自然由鼎鑫公司承担，并排除了土产和恒源公司的责任。鼎鑫公司仅仅引用《协议书》的上半句，认为被鼎鑫公司不同意合同权利义务的转让，实属牵强附会。换句话说，被鼎鑫公司如果不同意这种转让，那么就不会与鼎鑫公司以及土产、恒源公司签订这份协议书，就不会接受由鼎鑫公司支付临迁费。其只需书面声明不同意转让即可。二、鼎鑫公司的第二点上诉意见仍然是对《协议书》第三条的歪曲理解，显然无法成立。鼎鑫公司又仅仅引用《协议书》第三条的前半句，认为鼎鑫公司放弃了对被鼎鑫公司的权利，是十分荒谬的。如前所述，前半句表明开发地块转让之前的债权债务（即转让前的违约金、临迁费等）由土产和恒源公司承担，与鼎鑫公司无关。然而后半句清楚地表明转让后的债权债务由鼎鑫承担。由于转让后，鼎鑫公司依法继受了原拆迁安置补偿协议的权利义务，鼎鑫公司对被鼎鑫公司所承担的义务显然是转让之后所产生的法律关系。被鼎鑫公司从未以任何形式表明放弃对鼎鑫公司享有的权利，故鼎鑫公司所称的“放弃权利”毫无依据。三、逾划交房违约金与延期补助费、延期补助费补偿金是针对不同的违约情形进行约定，并无重复，也不存在过高的情形。逾期交房违约金是针对被拆迁人系被拆迁房屋的所有人这一身份订立的，而延期补助费及延期补助费补偿金是针对被拆迁人系被拆迁房屋的使用人这一身份订立的。由于被拆迁人是被拆迁房屋的产权人和使用人，其是基于该双重身份而主张逾期交房违约金、延期补助费和延期补助费补偿金。其中逾期交房违约金是基于拆迁人不能按照合同约定的期限提供回迁房屋给被鼎鑫公司作产权调换补偿的违约情形设定的，延期补助费和延期补助费补偿金是基于拆迁人不能按照合同约定的期限提供回迁房屋安置被鼎鑫公司回迁居住的违约情形设定的，该两种责任的承担方式相互独立，不存在就同一违约事实重复约定和相互冲突的情形，可同时适用，故本案中并不存在重复约定违约责任的情形。违约责任的约定是双方真实意思的表示，并未违反国家强制性法律规定。鼎鑫公司提出违约金过高，但是未能提出任何证据予以证实。被鼎鑫公司长达十几年未得到回迁，自身权益已严重受损，并且呈持续状态。此违约金并不能完全补偿被鼎鑫公司的全部损失。逾期交楼违约金每天500元是基于房屋所有权设立的，临迁费每月466元是基于房屋使用权设立的，两者属于不同性质的费用，不具有参照性和可比性。违约金计算的总额也不能与房屋本身的价值作比较，违约金是针对持续违约的事实进行计算的，体现了权利与义务的统一。换句话说，如果要将违约金数额予以限制，那么是不是意味着开发商可以继续无限制的拖延回迁事实上，现在开发商已具备回迁条件，也已安排其他拆迁户回迁，但是对提起诉讼的拆迁户仍拒绝安排回迁，此种做法本身就是违法的。如果不能持续计算违约金的话那将是对被鼎鑫公司权益的莫大轻视。鼎鑫公司是没有搞清楚金额的计算，原审判决第三项对于每日3%的标准，实际上是计算延期补助费补偿金的约定，并不是对延期交楼的违约金的约定，鼎鑫公司所称3%的本金是466元这是一种误解，466元是原来协议约定临迁费，由于鼎鑫公司没有按时回迁，那么按照协议的约定，临迁费的标准应按照3倍支付，此时的本金是466元的三倍。鼎鑫公司一直按一倍支付，对方应按466元×2=932元支付，这个数据是准确无误。2.鼎鑫公司所称原审判决书第9页第2段问题，我方认为鼎鑫公司提出这个观点是不正确的。根据我国合同法的基本原则，有合同约定的，首先按合同约定，如果合同没有约定，才依法定。双方签订的安置补偿协议，对于逾期回迁及安置补偿费违约责任分别作出了约定，这种约定没有违反国家法律强制性规定，合法有效的。根据《广州市城市房屋拆迁管理条例》第50、51条的规定，对于延期补助费、延期补助费补偿金也是作了明确规定，双方签订协议也是按照这样的标准拟定的，这个数额标准不仅符合合同约定，也符合当时广州市对于拆迁安置补偿的法律规定。
土产公司二审述称：与一审答辩意见一致。潘丽芬起诉我方已超过了追诉期，合同约定应于2002年5月15日回迁，对方于2004年5月14日前应起诉我方，但对方没有起诉，说明对方放弃了追诉权。
恒源公司二审经本院公告送达开庭传票，没有到庭应诉。
经二审庭询，原审法院查明事实属实，本院予以确认。另，潘丽芬与鼎鑫公司、土产公司均确认，鼎鑫公司一直发放临迁费本金给潘丽芬至今。
本院认为，潘丽芬与土产公司、恒源公司签订的《房屋拆迁安置协议》以及《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故为合法有效。潘丽芬按协议约定将原址房屋交付拆除，在拆迁过程中，潘丽芬等25名拆迁户与土产公司、恒源公司、鼎鑫公司四方于2004年10月27日签订的《协议书》，可确定潘丽芬已经知道并同意土产公司、恒源公司将先烈东路商住楼开发的权利义务转让给鼎鑫公司，鼎鑫公司成为合同中新的一方当事人，享有合同权利，履行合同义务。
由于拆迁人没有按照上述《房屋拆迁安置协议》以及《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定的期限安置潘丽芬回迁，已构成违约，应承担逾期回迁的违约责任。因鼎鑫公司依法继受恒源公司与潘丽芬签订的拆迁补偿安置协议的权利义务，故鼎鑫公司应承担逾期回迁的违约责任。按照上述《房屋拆迁安置协议》的约定，甲方应于2002年5月15日前安置给乙方回迁居住，逾期不能回迁的，则按每超过一天赔偿500元的标准向乙方承担违约责任，以及《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的约定，甲方未能如期交还回迁房屋的，应按每超期一天赔偿500元的标准向乙方承担违约责任；甲方从逾期之日起按安置补助费每月466元的300%支付给乙方，逾期支付的，从逾期之日起，按每日增加3%的标准支付。原审法院据此按照上述标准作出判决。经审查，上述约定中“按每超期一天赔偿500元的标准”以及“按每日增加3%的标准”的，属于约定的违约金标准过高，鼎鑫公司上诉主张中请求调低原审判决中对逾期回迁违约金、逾期支付延期补助费的补偿金的标准的部分，理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”的规定，以及结合公平合理原则和本案的实际情况，本院酌情将逾期回迁的违约金参照每月466元补助费、逾期支付延期补助费的补偿金参照每日按466元补助费的3%的标准且每月以不超过466元，再加上鼎鑫公司已付的每月466元补助费、应付的每月按466元的200%支付延期补助费，已足以弥补潘丽芬因逾期回迁所造成的损失。据此，原审判决第一、二、三项处理欠妥，予以变更。此外，潘丽芬与鼎鑫公司、土产公司在二审均确认，鼎鑫公司一直发放临迁费本金给潘丽芬至今，因此，临迁费本金在本案中无需作出处理。
由于鼎鑫公司逾期安置潘丽芬回迁而引起本案诉讼，在本案中的一审受理费、财产保全费、公告费、委托评估费、档案查册费，以及二审受理费，均由鼎鑫公司负担。
恒源公司二审经本院合法传唤，无正当理由不到庭应诉，本院依法进行缺席审理。
综上所述，经审查原审判决，查明事实清楚，但处理不当，予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市天河区人民法院（2009）天法民四初字第2356号民事判决的第四项及受理费负担的决定；
二、变更广州市天河区人民法院（2009）天法民四初字第2356号民事判决的第一项为：自本判决送达之日起10日内，广州鼎鑫房地产发展有限公司向潘丽芬支付自2007年8月4日起至本判决送达之月止的逾期回迁违约金（按每月466元计算），自本判决送达之次月起至与潘丽芬办理房屋回迁手续之日止的逾期回迁违约金，按上述标准每月向潘丽芬支付；
三、变更广州市天河区人民法院（2009）天法民四初字第2356号民事判决的第二项为：自本判决送达之日起10日内，广州鼎鑫房地产发展有限公司向潘丽芬支付自2007年8月4日起至本判决送达之月止的延期补助费（按每月466元×200%计算），自本判决送达之次月起至与潘丽芬办理房屋回迁手续之日止的延期补助费，按上述标准每月向潘丽芬支付；
四、变更广州市天河区人民法院（2009）天法民四初字第2356号民事判决的第三项为：自本判决送达之日起10日内，广州鼎鑫房地产发展有限公司向潘丽芬支付自2007年9月5日起至本判决送达之月止的逾期支付延期补助费的补偿金（每日按466元的3%计算，每月的补偿金以不超过当月临迁费本金为限），自本判决送达之次月起至与潘丽芬办理房屋回迁手续之日止的补偿金，按上述标准每月向潘丽芬支付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审受理费7670元，由广州鼎鑫房地产发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴国庆
审判员 陈珊彬
审判员 高 锐
二〇一一年五月十三日
书记员 茹艳飞