浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙民再207号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：方芝菊，女，1963年4月2日出生，汉族，户籍地义乌市，现住义乌市。
委托诉讼代理人：楼青松，浙江红太阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：楼晓平，浙江红太阳律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：朱江红，男，1969年11月10日出生，汉族，户籍地义乌市，现住义乌市。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：浙江融华置业有限公司，住所地义乌市篁园路248号融华大厦七楼。
法定代表人：吴军荣，该公司执行董事。
再审申请人方芝菊因与被申请人朱江红、浙江融华置业有限公司（以下简称融华公司）案外人执行异议之诉一案，不服金华市中级人民法院（2016）浙07民终字第1866号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年8月28日作出（2016）浙民申2184号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人方芝菊的委托诉讼代理人楼晓平到庭参加诉讼。被申请人朱江红、融华公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
方芝菊申请再审称：1、其在法院查封之前已经按照合同约定全额付款并实际占有了位于义乌市产（以下简称案涉房屋），也没有证据证实其对房屋未办理商品房备案登记存在过错，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，其享有物权期待权，应可排除执行；2、从立法本意看，《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条主要适用于商品房预售过程中，购房人与房地产开发企业签订合同后到办理商品房买卖合同备案登记前的时间段，本案房屋已经交付，适用该条规定否定善意购买人的物权期待权与立法本意不符。请求：撤销一、二审判决，改判支持其一审诉讼请求。
朱江红、融华公司未提交答辩意见。
2015年10月28日，方芝菊向义乌市人民法院起诉称，2011年12月14日，其与融华公司签订了《浙江省商品房买卖合同》，融华公司将案涉房屋以总价款260万元出卖给其。合同签订后，其一次性支付了购房款。2013年5月7日，融华公司通知其交房，其付清了与诉争房产相关的所有费用，融华公司将案涉房屋交付给其居住使用至今。依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，请求：一、确认其与融华公司于2011年12月14日签订的《浙江省商品房买卖合同》有效，案涉房屋归其所有；二、立即停止对案涉房屋的强制执行。
义乌市人民法院一审查明，2014年1月14日，朱江红为与融华公司商品房预约合同纠纷一案提起诉讼。同年5月21日，义乌市人民法院作出（2014）金义民初字第376号民事判决，判令：一、融华公司返还朱江红人民币180万元并支付利息（其中100万元从2012年4月24日起、80万元从2012年5月7日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付至本判决确定的履行之日止）；二、朱江红（反诉被告）支付融华公司违约金人民币54万元并赔偿利息损失（其中30万元从2012年4月24日起、24万元从2012年5月7日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付至判决确定的履行之日止）；三、驳回朱江红的其他诉讼请求。四、驳回融华公司（反诉原告）的其他诉讼请求。融华公司不服该判决，提出上诉。2014年8月12日，金华市中级人民法院作出（2014）浙金民终字第903号民事调解书：一、由融华公司于2014年10月31日前支付朱江红126万元及利息（其中70万元从2012年4月24日起、56万元从2012年5月7日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计付至履行之日止）；二、本案所涉其他事项双方互不追究。上述民事调解书生效后，融华公司未履行还款义务。同年11月3日，朱江红申请法院强制执行。2015年4月22日，义乌市人民法院作出（2014）金义执民字第6323-2号执行裁定，查封融华公司名下的案涉房屋（权证号：义乌房权证江东字第××号）。同日，该院又作出（2014）金义执民字第6323-4号执行裁定，拍卖被查封的案涉房屋。同年6月16日，该院作出（2014）金义执民字第6323号公告，责令融华公司及相关人员在2015年7月10日前自行将房屋腾空；逾期既不履行本案债务，又不自觉腾空房屋的，依法强制执行。2015年7月2日，方芝菊以案涉房屋系其向融华公司购买，其已付清了全部房款，融华公司也已交付案涉房屋，案涉房屋归其所有，法院查封案涉房屋错误为由，提出执行异议。义乌市人民法院于2015年10月13日作出（2015）金义执异字第52号执行裁定，驳回方芝菊的异议。方芝菊不服，提起本案之诉。
2010年12月28日，案外人黄洪、吴群英经与方芝菊商谈后，约定将其二人向被告融华公司预订的上述房屋以105万元（案外人黄洪、吴群英赚取5万元）的价格转让给方芝菊，并将融华公司开具给其二人的100万元预付款收据交给方芝菊，嗣后双方一同到融华公司，融华公司同意改名，并将登记本上原登记的黄洪的名字更改为方芝菊的名字，并向方芝菊收取改名费2000元。当日，方芝菊以本票支付案外人黄洪、吴群英转让款105万元。2011年12月13日，融华公司电话通知方芝菊到公司签订合同并交钱，当天，方芝菊到中国农业银行股份有限公司义乌城阳支行开具150万元本票一张，并取现10万元，于次日到融华公司，与融华公司签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：方芝菊向融华公司购买案涉房屋，建筑面积162.74平方米，单价每平方米15976元，总价款260万元，一次性付清等内容。当日（12月14日），方芝菊用本票支付了150万元，支付现金10万元，加上100万元预付款（即融华公司收回案外人黄洪、吴群英交给方芝菊的100万元预付款收据），付清了全部购房款，融华公司向方芝菊出具了260万元收款收据一张。2013年5月7日，方芝菊接到通知后，向融华公司补交房屋实际面积与合同约定面积误差的价款4473元，物业维修基金6520.8元和代办证件1200元及代收的有线电视开户费300元，并向幽香物业公司支付了物业费、公摊电费、垃圾清运费、装修押金等合计4247元，融华公司将涉案房屋交付给方芝菊。
另查明，方芝菊与傅文荣于1988年3月24日经登记结婚，于2015年10月14日经登记离婚。双方离婚协议第三条约定：夫妻共同财产的处理：1、义乌市后宅街道大傅宅村上傅宅一间一层的房屋归傅文荣所有[地号：39－11－03－007]；2、义乌市稠城香港城五区4单元201室的房屋[义乌房权证字第××号；义乌国用（2001）字第1－5830号，地号：1－26－0－23268]（该房产于2001年8月20日登记在傅文荣名下）归傅文荣所有；3、案涉房屋归方芝菊所有；4、其他各自名下财产归各自所有。
义乌市人民法院一审认为，虽然方芝菊与融华公司就案涉房屋于2011年12月14日签订了商品房买卖合同，且已交付全部购房款，房屋也已经交付，但案涉房屋现登记在融华公司名下，并非登记在方芝菊名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，讼争房产的所有人目前仍为融华公司。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，虽然方芝菊主张的2011年12月14日签订商品房买卖合同及已付清全部购房款的事实符合上述规定的第（一）、（三）项，但在查封并裁定拍卖案涉房屋时，方芝菊与傅文荣共同拥有坐落于义乌市后宅街道大傅宅村上傅宅一间一层及坐落于义乌市的二处房产，虽然方芝菊提供了房产信息查询记录用以证明其名下没有房产，但上述二处房产属于其夫妻共同财产，应认定其有居住处所，故执行法院于2015年10月13日裁定驳回方芝菊的异议请求。次日，其与傅文荣到婚姻登记机关办理离婚登记，并将上述二处夫妻共同财产分割归傅文荣所有，该离婚行为涉嫌为阻却法院对案涉房屋执行所为，故对方芝菊提出的其名下无其他用于居住的房屋的主张不予支持。方芝菊与融华公司签订的《浙江省商品房买卖合同》虽然合法有效，但并不能阻却法院对案涉房屋的执行，判决确认该商品房买卖合同有效已无实际意义，故对方芝菊的诉讼请求予以驳回。朱江红、融华公司经依法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃所享有的诉讼权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决：驳回方芝菊的诉讼请求。案件受理费27600元，由方芝菊负担。
方芝菊不服一审判决，向金华市中级人民法院提起上诉称，离婚前后其名下均无任何其他可供居住的房屋。虽然其前夫傅文荣有房产，但是其不是房产共有人，房产信息查询记录也表明其名下没有任何房产，其在离婚后也未分到其他可供居住的房屋。原判认为其离婚行为涉嫌阻却对案涉房屋的执行是错误的。请求：撤销一审判决，支持其一审诉讼请求。
金华市中级人民法院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
金华市中级人民法院二审认为，案涉房屋被法院查封时，方芝菊与傅文荣共同拥有义乌市稠城香港城五区4单元201室房屋等处房产，应认定方芝菊有居住处所。执行法院据此裁定驳回方芝菊提出的案外人执行异议后的次日，方芝菊即与傅文荣登记离婚并约定将上述夫妻共有财产分割归傅文荣所有，一审认为其行为涉嫌阻却对案涉房屋的强制执行，并对方芝菊关于没有其他居住处所的辩称不予采纳并无不当。综上，方芝菊的上诉请求，缺乏事实与法律依据，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费27600元，由方芝菊负担。
本院再审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院再审认为：一、关于本案的法律适用问题。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》于2015年5月5日起施行，方芝菊于2015年10月28日起诉，故本案应当适用该司法解释的规定。该司法解释第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。一、二审法院均认为，案涉房屋登记在被执行的融华公司名下，故本案应适用第二十九条规定。方芝菊则申请再审主张本案应适用第二十八条规定。本院认为，方芝菊因人民法院查封案涉房屋时尚未与其前夫傅文荣离婚，傅文荣名下有其他可用于居住的房屋，故不符合第二十九条规定的第（二）项要件，本案应适用第二十八条规定。
第一，从司法解释的制定目的看，前述二条司法解释规定的请求权基础均为物权期待权。第二十八条为无过错不动产买受人的物权期待权，该项权利足以阻却普通债权的执行。第二十九条为房屋消费者物权期待权，结合《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条之规定，该项权利优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权、普通债权等，足以阻却前述权利的执行。本案中，朱江红对融华公司享有的为普通债权，而非建设工程价款优先受偿权、抵押权等优先受偿权。因此，方芝菊只需符合第二十八条或者第二十九条的规定情形，即足以阻却人民法院据朱江红之申请而启动的强制执行行为。
第二，从前述二条司法解释规定的内在逻辑联系看，二者的权利主体均为不动产买受人，区别在于第二十八条为对不动产买受人的一般性保护条款，第二十九条为对不动产买受人以消费者身份购买住宅商品房的特殊性保护条款。故二者在实际适用于保护不动产买受人权利时，应当遵循先特殊后一般的顺序。在本案不能适用第二十九条规定的情况下，应当考虑本案是否具备适用第二十八条规定的要件，而非绝对排斥第二十八条之适用。
第三，本案适用第二十八条规定符合举重以明轻的法律适用规则。从第二十八条和第二十九条规定的要件严格程度看，第二十八条较第二十九条更为严格。如，对于占有，第二十八条要求买受人在人民法院查封之前已合法占有该不动产，具备占有外观和公示效力，第二十九条则未作规定；对于价款，第二十八条要求买受人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，第二十九条则只要求支付50%以上的购房款，对剩余价款未作规定；对于未办理过户登记的原因，第二十八条明确应属非买受人自身原因未办理过户登记，第二十九条则未作规定。因此，如果案涉购房行为符合第二十八条规定的更加严格的保护要件，且方芝菊亦明确要求适用第二十八条规定，仅因其具备商品房消费者这一本因受特殊保护的身份而剥夺其根据第二十八条之规定应受保护的权利，有违举重以明轻的法律适用规则，亦不符合情理。
二、关于案涉购房行为是否符合第二十八条规定的保护要件的问题。根据原审查明事实，方芝菊购买案涉房屋的行为符合第二十八条规定的四项保护要件。
首先，方芝菊在原审法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2015年4月22日，义乌市人民法院作出（2014）金义执民字第6323-2号执行裁定，查封案涉房屋。而2011年12月14日方芝菊与融华公司签订了《浙江省商品房买卖合同》一份。该合同系双方真实意思表示，内容完整明确，不违反法律规定，合法有效。
其次，方芝菊在一审法院查封之前已经合法占有案涉房屋。2013年5月7日，融华公司将涉案房屋交付给方芝菊，方芝菊向幽香物业公司支付了物业费、公摊电费、垃圾清运费、装修押金等合计4247元。此后，案涉房屋处于方芝菊管业状态。
再次，方芝菊已经支付全部价款。2010年12月28日，方芝菊以本票支付案外人（原购房人）黄洪、吴群英转让款105万元，同时向融华公司缴纳改名费2000元。2011年12月14日，方芝菊向融华公司用本票支付150万元，现金支付10万元，加上100万元预付款（即融华公司收回案外人黄洪、吴群英交给方芝菊的100万元预付款收据），付清了全部购房款，融华公司向方芝菊出具了260万元收款收据一张。2013年5月7日，方芝菊还向融华公司补交房屋实际面积与合同约定面积误差的价款4473元。
最后，本案非因方芝菊自身原因未办理过户登记。2013年5月7日，方芝菊向融华公司交纳代办证件费用1200元。原审庭审中，融华公司亦认可该费用系用于其代方芝菊办理房屋产权登记。融华公司虽主张之后未能为方芝菊及时办理房屋产权登记的原因为方芝菊未提供有关资料，但未能提供相关证据证明。故方芝菊已经于2013年5月7日委托融华公司办理过户登记手续，融华公司亦收取了有关费用，但未及时办理，此非方芝菊自身原因所致。
三、关于本案实体处理的问题。方芝菊一审诉讼请求为：确认其与融华公司于2011年12月14日签订的《浙江省商品房买卖合同》有效，案涉房屋归其所有；立即停止对案涉房屋的强制执行。结合前述分析，方芝菊与融华公司于2011年12月14日签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效，其购房行为亦符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项要件，其享有足以阻却人民法院依朱江红之申请启动的执行行为。其请求停止对案涉房屋的强制执行，事实和法律依据充分，本院依法予以支持。但其阻却执行的请求权基础为物权期待权，本质上为具有物权期待的债权，故其诉请判令案涉房屋归其所有，确认其对案涉房屋享有所有权，于法无据，本院不予支持。
综上，原一、二审判决适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，驳回方芝菊的诉讼请求，适用法律错误，本院予以纠正。方芝菊相应的再审申请理由成立，本院予以支持。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、撤销金华市中级人民法院（2016）浙07民终字第1866号民事判决和义乌市人民法院（2015）金义执异初字第32号民事判决；
二、确认方芝菊和浙江融华置业有限公司于2011年12月14日签订的《浙江省商品房买卖合同》有效；
三、停止对权证号为义乌房权证江东字第××号房屋的强制执行；
四、驳回方芝菊的其他诉讼请求。
本案一、二审案件受理费各27600元，共计55200元，由浙江融华置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 王裕灿
代理审判员 肖建光
代理审判员 张静静
二〇一七年一月十八日
书 记 员 来益芸