北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终3894号
上诉人（原审原告）关洪涛，男，1969年11月1日出生。
委托代理人赵霞，北京市齐致律师事务所律师。
上诉人（原审被告）中恒信（北京）投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区安贞西里五区一号。
法定代表人任大陆，总经理。
委托代理人吴军，北京市滕之信律师事务所律师。
上诉人（原审被告）中恒信（北京）投资管理有限公司阳光乐佰企业管理分公司，营业场所北京市朝阳区安贞西里五区一号。
负责人任大陆，总经理。
委托代理人吴军，北京市滕之信律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）北京金朝阳商贸国有资本运营公司，住所地北京市朝阳区工体西里7号楼。
法定代表人李默，总经理。
委托代理人金平，北京大成律师事务所律师。
上诉人关洪涛、中恒信（北京）投资管理有限公司（以下简称中恒信公司）、中恒信（北京）投资管理有限公司阳光乐佰企业管理分公司（以下简称阳光乐佰分公司）与被上诉人北京金朝阳商贸国有资本运营公司（以下简称金朝阳公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第36980号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
关洪涛在原审法院诉称：2006年3月23日，我与阳光乐佰分公司签订了《阳光乐佰商城招商合同》（以下简称《招商合同》），约定我承租位于阳光乐佰商城（以下简称商城）首层C1的摊位，经营期限为五年（至2011年3月27日止）。签订《招商合同》期间，我为履行合同开始准备，向北京艺人美场美容美发有限公司交纳了加盟费，对经营场地进行了装修，购入专业美容美发设备，购入美发用品，并着手办理相关经营证照。
当我经营开始盈利时，阳光乐佰分公司于2007年8月突然将商城1至3层关闭，电梯停运，致使我经营的艺人美场理发店无法继续经营。我为此多次与阳光乐佰分公司交涉协商，其一直表示会再调整后重张开业，并未告知我终止合同，我也一直在边交涉边等待，所有店内设备和用于理发美发的用品一直放在店内，无法取出。由于中恒信公司与金朝阳公司关于商城的租赁合同纠纷诉讼事宜一直没有结果，金朝阳公司作为产权人于2009年5月20日强行接管商城。我又开始与金朝阳公司进行交涉，一直未解决。中恒信公司和金朝阳公司均以上述纠纷未解决为借口，互相推脱，直至2011年3月五年合同履行期满，致使《招商合同》仅履行了一年零三个月就因中恒信公司的违约而损失惨重，血本无归。
2013年12月18日，北京市高级人民法院对中恒信公司和金朝阳公司之间的租赁合同纠纷作出终审判决，认定“自金朝阳公司强行排除了中恒信公司对阳光乐佰商厦的管理控制权后，双方租赁合同已无法继续履行”。
我认为，中恒信公司的行为违反了合同约定，其应当依据合同提供经营条件。但其于2007年8月无故关门，致使我无法继续经营，且其未采取任何措施来降低或弥补我的损失。金朝阳公司在双方纠纷未得到法院判决的合法依据的情况下，擅自于2009年5月20日占据商城，致使我与中恒信公司之间悬而未决的问题陷于困境，加剧了我的损失，金朝阳公司对我的损失有不可推卸的赔偿责任。故要求判令：1.中恒信公司、阳光乐佰分公司与金朝阳公司共同赔偿因违约给我造成的损失1994391元，包括加盟费200000元、门店装修损失277391元、设备及货款损失270000元及相应利润损失1247000元；2.中恒信公司、阳光乐佰分公司退还我押金44530元，并支付相应利息10150元。
中恒信公司辩称：不同意关洪涛的诉讼请求。我公司认为诉讼主体错误，招商单位是阳光乐佰分公司，该公司能独立承担法律责任，关洪涛应当列该公司作为被告。关洪涛未依法履行相关支付租金的义务，只向阳光乐佰分公司交了一季度的租金，且未向阳光乐佰分公司办理经营证照的相关手续。关洪涛所述阳光乐佰分公司于2007年8月将商城1至3层关闭不符合事实，事实是2009年5月20日金朝阳公司强占大楼后，阳光乐佰分公司丧失了对阳光乐佰商城的实际控制权，绝大部分商户从该时间点停止经营，约4家商户仍然经营，商城首层的商户不受影响。不论从2009年5月20日开始考虑，还是从合同期届满的时间点2011年3月来考虑，这两个时间点至今关洪涛均未向我公司主张过任何权利，故其主张超过诉讼时效。关于押金，阳光乐佰分公司收到过关洪涛所述金额的押金，但因其只缴纳了三个月即截至2006年6月28日的租金，其欠缴租金，故不同意退还押金。关于装修损失，关洪涛主张的金额过高，其所租得摊位只有60平米，且其不能以装修的花费投入来主张装修损失，即使主张也只能主张合同解除和合同到期后装修残值，且还要看双方对此是否有约定。即使认定装修残值，也应当由金朝阳公司来补偿关洪涛，因金朝阳公司是实际取得装修残值的一方。阳光乐佰分公司是我公司为经营商城而设立的分公司。
阳光乐佰分公司辩称：不同意关洪涛的诉讼请求。我公司与关洪涛签订《招商合同》后，其只缴纳了一个月的房租，之后处于房租欠缴状态，其未依法办理相关营业手续。2009年5月20日金朝阳公司强行收回商城之前，我公司履行合同没有违约的地方。因关洪涛未依法办理相关营业手续导致我公司被行政处罚。后关洪涛也未办理相关营业手续。关洪涛的诉讼请求不是真实的。关洪涛确实装修过门店，但其未提供证据证明装修残值。根据双方签订合同第四条第三款约定，其返还房屋时应该是无偿返还给我公司。不认可关洪涛所述货款及装修设备损失，这是其经营需要的自行支出，与双方合同无关。关于利润损失，因关洪涛未依法办理相关营业手续，不具有经营主体资格，其经营活动一直处于违法状态，相关损失没有提供证据证明。关于押金，根据合同约定押金应抵扣欠缴租金，故不应退还。关洪涛认为的违约行为发生的时间2007年8月、金朝阳公司强行控制房屋的时间2009年5月20日及合同履行期届满2011年3月27日，这三个时间点之后关洪涛从未向我公司提出过任何索赔主张，故其主张权利丧失法定诉讼时效，不应受到法律支持。关洪涛以我公司和金朝阳公司之间的纠纷为由主张诉讼时效的中断，我公司对此不认可，根据合同的相对性，我公司与金朝阳公司之间的诉讼，不能构成关洪涛主张诉讼时效中断的理由。因此，要求法院驳回关洪涛的全部诉讼请求。
金朝阳公司辩称：关洪涛将我公司列为第三人无法律依据。本案中，关洪涛与中恒信公司签订租赁合同，我公司是租赁标的物的产权人。我公司于2009年5月20日收回商城，是基于我公司与中恒信公司之间的会议纪要。在北京市高级人民法院就我公司与中恒信公司做出的判决中提到了几个时间点均有道理。关洪涛的各项诉讼请求均基于租赁合同，我公司没有对关洪涛承担合同责任的义务。关洪涛自述其在2007年8月已停止经营，我公司始终没有做出任何侵犯其权利的行为，其停止经营与我公司无任何关系，故即使我公司被列为第三人，我公司对关洪涛的各项诉讼请求，均不承担任何责任。
原审法院经审理查明：2006年3月23日，阳光乐佰分公司（招商单位、甲方）与关洪涛（经销商、乙方）签订《招商合同》，约定：甲方享有对商城摊位的出租权，乙方承租的摊位为店中店，位于首层C1，面积为61㎡，乙方租用摊位用于经营专业美发（以营业执照为准），乙方使用摊位的期限为五年，自2006年3月28日至2011年3月27日，本合同约定的使用期限届满或依照合同或法律规定提前解除的，乙方应于期限届满或合同解除之日将摊位返还甲方，返还时乙方应将装修中的不动产部分（包括但不限于地面、墙面装修；与墙体、地面连接的附着物以及其他不可移动的装修财产）无偿交付给甲方；乙方依据本合同使用摊位，应当向甲方支付摊位使用费，每月计人民币22265元，乙方同意自第叁合同年（含当年）起，以每年5%逐年递增摊位使用费，乙方采用押贰付叁的付款方式缴付摊位使用费，乙方应于本合同签订之日向甲方缴付押金44530元和第一期摊位使用费66795元，此后每期的摊位使用费应于上一个付款期届满前5日内向甲方缴付；甲方应当依法维护乙方的权益，并为乙方提供法律支持的经营条件；自本合同生效之日起，乙方应按本合同的约定办理工商登记；乙方未按本合同约定支付摊位使用费、押金、物业费及其他费用的，应当按日万分之五向甲方支付违约金；如乙方未按约定履行，甲方有权从押金中直接扣除。
2009年6月19日，法院就北京中邦联科贸有限公司（以下简称中邦联公司）与中恒信公司合同纠纷一案作出（2008）朝民初字第24486号民事判决，该判决查明：2007年8月26日中恒信公司向北京阳光乐园健身娱乐有限公司（系中邦联公司所设立，以下简称阳光乐园公司）发出通知，写明前期商城一至三层零售商户的撤场工作基本结束，现经公司经理办公会商议决定，2007年8月27日一至三层暂停营业，为加快商城调整，请阳光乐园公司给予配合和支持。
中恒信公司上诉后，双方达成调解，北京市第二中级人民法院于2009年12月16日出具（2009）二中民终字第18473号民事调解书，该调解书中对前述摘录一审判决中的内容予以了确认。
2013年12月18日，北京市高级人民法院就金朝阳公司与中恒信公司房屋租赁合同纠纷一案作出（2013）高民终字第3526号民事判决，该判决载明中恒信公司自述“在经营中由于金朝阳公司不能按照合同约定为中恒信公司及其商户提供房产证明，不能配合部分商户在向工商部门申领《营业执照》时提供经营处所证明，造成商户无法在经营过程中及时办理《营业执照》”。该案中中恒信公司反诉要求金朝阳公司承担经济损失，其中涉及了2006年11月30日北京市工商行政管理局朝阳分局对阳光乐佰分公司为关洪涛无照经营提供经营场所的违法行为进行的处罚（含没收违法所得23155.60元及罚款20000元）。该判决查明了以下事实：北京市朝阳区商业服务网点规划建设管理处（以下简称管理处）与中恒信公司签订《中恒信租赁合同》；2005年9月8日，中恒信公司在涉诉房屋处注册成立阳光乐佰分公司，涉诉房屋被命名为阳光乐佰商厦；管理处于2002年并入金朝阳公司；2006年3月3日，北京市朝阳区人民政府国有资产监督委员会批复同意金朝阳公司将×号的商业大厦租赁给中恒信公司。
该判决认为：“在一审诉讼过程中，因清盘、腾退房屋问题，金朝阳公司于2009年5月20日强行排除了中恒信公司对阳光乐佰商厦的管理控制权，2012年初中恒信公司又返回租赁场地，双方发生争执，公安部门到场解决，最终双方人员均撤离租赁场地。自中恒信公司于2007年11月12日递交《报告》至2008年4月18日中恒信公司及阳光乐佰分公司共同致函金朝阳公司，中恒信公司所提及的解除合同理由均为‘经营不善、短期内资金无法收回’，而中恒信公司‘经营不善’并非金朝阳公司过错所致，因中恒信公司为避免‘经营不善’的损失进一步扩大，而要求提前解除合同，故《中恒信租赁合同》解除的责任方是中恒信公司。金朝阳公司与中恒信公司之间强行腾退、强行返回的做法不当，双方对清盘、腾退过程的混乱，均有过错。在合同解除时间的问题上，法院认为2008年1月15日、4月18日、2009年5月20日、法院判决生效之日，这四个时间作为《中恒信租赁合同》的解除时间，各有道理。原审法院结合当事人诉讼请求，认定2009年5月20日为《中恒信租赁合同》的解除时间，法院予以维持。原审法院判决2009年5月20日作为《中恒信租赁合同》的解除时间，容易给当事人造成‘金朝阳公司强行排除中恒信公司对阳光乐佰商厦的管理控制权’才是导致合同解除原因的错觉。法院如上对解除合同的原因进行了分析，希望当事人消除该误解。”
本案中，关洪涛提交了房租押金收据，中恒信公司、阳光乐佰分公司及金朝阳公司对该收据的真实性认可。
关洪涛称其使用现金支付了加盟费收据，并提交了收据，中恒信公司、阳光乐佰分公司及金朝阳公司对该收据的真实性认可，但认为加盟费收据不能证明关洪涛实际向北京艺人美场美容美发有限公司交纳了加盟费200000元。关洪涛称其为经营支付了装修费、设备及货品费用，装修款为现金支付，未签装修合同，并提交了装修款收据、装修报价单及美容美发货品单。中恒信公司、阳光乐佰分公司及金朝阳公司对装修款收据、装修报价单及货品单的真实性均不认可。各方均表示对装修造价及装修残值不申请评估。
关洪涛主张其营业损失，并提交了其制作的工资表、损益表及流水单，中恒信公司、阳光乐佰分公司及金朝阳公司对该证据的真实性及关联性均不认可。
关洪涛为证明其在2007年8月闭店后一直在找中恒信公司及阳光乐佰分公司主张赔偿、自2009年后同时还向金朝阳公司主张权利，提交了其所发的书面材料打印件及公证书。中恒信公司、阳光乐佰分公司及金朝阳公司均对公证书的真实性认可，均对其中所涉徐×签字的《关于关洪涛与阳光乐佰公司租赁合同履行情况的说明》不认可，均表示己方未收到过关洪涛所发书面材料。
中恒信公司及阳光乐佰分公司均认为关洪涛欠缴租金，押金应抵扣租金，不应退还。关洪涛认为阳光乐佰分公司因经营不善曾主动提出对租户减免房租，具体减免金额有口头约定，阳光乐佰分公司在商城张贴了书面通知，关洪涛根据阳光乐佰分公司提出的方案减交租金，不存在拖欠租金的问题，否则阳光乐佰分公司肯定会催缴租金，但其从未向关洪涛催缴租金。各方均认可，目前商城首层C1摊位由金朝阳公司控制。关洪涛认可该摊位中已无关洪涛的物品。
审理中，法院对商城现场进行了勘验，关洪涛称现场已看不出其对首层C1摊位装修的原始情况，中恒信公司、阳光乐佰分公司及金朝阳公司均称己方未动过首层C1摊位的装修。
原审法院经审理后认为：当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，关洪涛与阳光乐佰分公司签订的合同系双方真实意思表示，应为合法有效，双方均应按约履行。
关洪涛根据《招商合同》将首层C1摊位用于经营专业美发店，其主张该店由于中恒信公司的原因于2007年8月忽然闭店，此与徐×的说明、民事判决书及民事调解书的相关内容相符。由于中恒信公司的原因导致阳光乐佰分公司未能按照合同约定为关洪涛提供法律支持的经营条件，致使双方合同在合同期内未能继续履行，关洪涛有权要求中恒信公司、阳光乐佰分公司承担赔偿相应损失的责任。
关洪涛要求金朝阳公司承担赔偿责任，缺乏法律依据，法院不予支持。关洪涛主张其加盟费200000元系现金支付，就此提交了收据，考虑此无相应合同等相关证据佐证，不能充分证明该加盟费系《招商合同》不能实际履行造成的必然损失，故法院对此不予支持。
关洪涛主张门店装修损失，虽然双方约定本合同约定的使用期限届满或依照合同或法律规定提前解除的，关洪涛应于期限届满或合同解除之日将摊位返还阳光乐佰分公司，返还时关洪涛应将装修中的不动产部分无偿交付给阳光乐佰分公司，但合同约定关洪涛使用该摊位的期限为五年，因中恒信公司一方的原因导致实际经营一年多即停业，关洪涛的装修投入没有实现预期经营五年的目的，合理损失中恒信公司应当予以赔偿。由于各方均不申请鉴定，法院根据关洪涛提交的证据，结合合同当事人的实际履约情况、现场勘验情况等对装修损失予以酌定。
关洪涛主张设备及货款损失，法院根据关洪涛所提交货品单的内容及落款时间，结合合同当事人的实际履约情况予以酌定。
考虑对关洪涛前述几项诉讼请求的支持金额已经对其的损失予以了赔偿，且关洪涛对减少损失的扩大亦负有一定的义务，故法院对其关于利润损失的主张不再支持。
关洪涛主张退还押金及支付相应利息，中恒信公司与阳光乐佰分公司均以关洪涛欠缴租金为抗辩。关洪涛认为其未欠缴租金，因阳光乐佰分公司曾书面通知减免租金，但其就此未提交证据证明，现有证据仅能显示其缴纳了三个月租金及两个月押金，2007年8月其所经营的店铺暂停营业，故法院对关洪涛要求退还押金及支付相应利息的诉讼请求，法院不予支持。
关洪涛提交证据证明其已向中恒信公司、阳光乐佰分公司及金朝阳公司提出相关请求，故对于中恒信公司与阳光乐佰分公司以诉讼时效所作的抗辩法院不予采信。原审法院据此判决如下：一、中恒信（北京）投资管理有限公司、中恒信（北京）投资管理有限公司阳光乐佰企业管理分公司于判决生效之日起七日内赔偿关洪涛装修损失十五万元。二、中恒信（北京）投资管理有限公司、中恒信（北京）投资管理有限公司阳光乐佰企业管理分公司于判决生效之日起七日内赔偿关洪涛设备及货品损失五万元。三、驳回关洪涛的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决作出后，关洪涛、中恒信公司、阳光乐佰分公司不服原审法院判决，向本院提起上诉，关洪涛请求撤销原审判决，改判中恒信公司、阳光乐佰分公司赔偿关洪涛加盟费200000元、门店装修损失277391元、设备及货品损失270000元。其上诉理由是：关洪涛在一审中提交了收款人为北京艺人美场美容美发有限公司的加盟费收据，且关洪涛提交的美容美发发货单上亦显示“艺人美场”字样，现关洪涛已经提交了充分的证据证明了加盟的真实性。因中恒信公司、阳光乐佰分公司的单方违约行为导致关洪涛遭受了重大经济损失，该损失应当由中恒信公司、阳光乐佰分公司承担，一审法院未对关洪涛的加盟费损失予以认定属于认定事实错误。此外，一审法院对于关洪涛的门店装修损失、设备及货品损失的认定过低，应予纠正。
中恒信公司、阳光乐佰分公司不同意关洪涛的上诉请求，其答辩意见是：关洪涛关于加盟费没有证据证明，关于门店装修损失只是提供了一张装修款收据。关洪涛也没有提供装修合同和支付装修费的证据，而且在一审法院去现场勘察，关洪涛都指不出他的商铺的具体位置。关洪涛提供的设备损失和货币损失的票据真实性存疑，而且设备、货品的用途，剩余多少以及去处均不明，关洪涛无法证明被扣留的设备、物品的数量，并且货品和设备是动产，可以带走，不会产生损失。
中恒信公司、阳光乐佰分公司请求撤销原审判决第一项、第二项，改判驳回关洪涛的上述诉讼请求。其上诉理由是：1.关洪涛既未提交装修合同，也不能指认装修部位，且拒绝对装修残值进行鉴定，不能证明其装修残值损失，一审法院应当判令关洪涛承担举证不能的不利后果。且一审法院也未询问中恒信公司是否要求对装修价格进行鉴定，不存在各方均不申请鉴定的情况。2009年5月20日，金朝阳公司接管大厦，导致关洪涛无法继续经营，而中恒信公司从未占有获得其装修残值，因此不应当承担赔偿责任。2.关洪涛没有充分证据证明其购买的设备及货品，未能证明剩余设备及货品的数量，且设备及货品在租赁合同终止后可以带走继续使用，中恒信公司从未占有关洪涛的设备及货品，金朝阳公司强行接管大厦，导致中恒信公司的设备及货品也被扣留，关洪涛主张的设备及货品损失与租赁合同的终止之间没有因果关系，综上，中恒信公司、阳光乐佰分公司不应当承担赔偿责任。
关洪涛不同意中恒信公司、阳光乐佰分公司的上诉请求，其答辩意见是：第一，中恒信公司、阳光乐佰分公司提前强行的关闭了大厦的1层到3层，致使租赁合同无法履行导致关洪涛遭受装修损失，中恒信公司、阳光乐佰分公司应予赔偿。第二，即使不申请鉴定，法官也有酌情裁判的权利，鉴定结果也只是作为参考。第三，金朝阳公司强行接管是在2009年，关洪涛被强行关闭是2007年，所有的损失应该由中恒信公司、阳光乐佰分公司承担。
金朝阳公司同意原审法院判决，不同意关洪涛、中恒信公司、阳光乐佰分公司的上诉请求。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
以上事实，有《招商合同》、民事判决书、民事调解书、收据、公证书及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：
本案上诉争议焦点是，中恒信公司、阳光乐佰分公司是否应当赔偿关洪涛的装修损失、设备与货品损失以及加盟费损失，相关损失数额如何确定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。根据上述法律及司法解释的规定，出租人不能履行合同致使承租人不能继续使用租赁房屋的，承租人装修租赁房屋剩余的装修残值系因出租人违约造成的损失，属于违约损害赔偿的范围。违约损害赔偿不以违约方因违约行为获利为前提，就租赁合同而言，出租方违约导致租赁合同提前终止履行的，无论出租方可否获得装修残值利益，均应赔偿承租方的装修残值损失。根据本案审理查明的事实，涉案的《招商合同》不能继续履行系阳光乐佰分公司一方原因所致，原审法院判决中恒信公司、阳光乐佰分公司赔偿关洪涛装修残值损失并无不当，应予维持，有争议的是相关的装修残值损失如何确定。综合本案情况，由于关洪涛与中恒信公司、阳光乐佰分公司均未提出鉴定申请，原审法院根据关洪涛提交的证据，结合合同当事人的实际履约情况、现场勘验情况等对装修残值损失予以酌定并无不当，应予维持。中恒信公司、阳光乐佰分公司的相应上诉意见于法无据，本院不予采信。中恒信公司、阳光乐佰分公司在答辩中认可，因金朝阳公司强行接管大厦导致中恒信公司、阳光乐佰分公司的设备及货品也被扣留，因此关洪涛称其设备及货品被扣留是有根据的，关洪涛因此遭受的设备及货品损失亦属于违约损失，中恒信公司、阳光乐佰分公司应当予以赔偿。因事发突然，关洪涛难以证明其被扣留的设备及货品情况，原审法院结合关洪涛提交的货品单的内容及落款时间，结合合同当事人的实际履约情况酌定的损失数额合理，应予维持。关于关洪涛的加盟费损失，因关洪涛提交的证据不足以证明其加盟的事实，故原审法院驳回关洪涛此项请求并无不当，应予维持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费23192元，由关洪涛负担11581元（已交纳），由中恒信（北京）投资管理有限公司、中恒信（北京）投资管理有限公司阳光乐佰企业管理分公司负担11611元（于判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费46384元，由关洪涛负担23192元（已交纳），由中恒信（北京）投资管理有限公司、中恒信（北京）投资管理有限公司阳光乐佰企业管理分公司负担23192元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 丹
代理审判员 曾 彦
代理审判员 胡 婧
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 刘怡然