广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）穗中法民五终字第698号
上诉人（原审原告）梁前锋，男。
委托代理人陈曦，广东伯方律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）广州新荔丰房地产发展有限公司。
法定代表人刘登棋，公司董事长。
委托代理人田春，广东南粤律师事务所律师。
上诉人梁前锋因与被上诉人广州新荔丰房地产发展有限公司（下简称新荔丰房产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2010）荔法民三初字第2395号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年9月21日，梁前锋与新荔丰房产公司签订《商品房预售合同》及附件，约定由梁前锋购买新荔丰房产公司开发的广州市荔湾区丰年路荔丰花园丰年华庭（自编5栋）6层601号房，房屋地址：荔湾区丰年路荔丰街17号601房；该商品房建筑面积72.67平方米，总金额为655349元；新荔丰房产公司应当在2010年3月31日前将作为本合同标物的房屋交付梁前锋使用；新荔丰房产公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为梁前锋办妥产权登记，并将以梁前锋为产权人的房产权证交付给梁前锋；如因新荔丰房产公司未履行相关义务不能按约定期限办妥并取得《房产证》的，新荔丰房产公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向梁前锋支付违约金；逾期达到120日的，则梁前锋有权在该120日届满之日起半年内解除合同；合同签订后，两梁前锋依约向新荔丰房产公司支付了全部购房款。2009年11月17日，梁前锋向新荔丰房产公司递交《申请书》，内容：本人梁前锋已认购荔丰花园二期［丰年华庭］17号601房。由于个人原因，现向贵公司（广州新荔丰房地产发展有限公司）申请预约于09年11月提前入住，收楼联系姓名：梁前锋。之后，新荔丰房产公司于2009年11月19日将案涉房屋交付给梁前锋使用。此后，梁前锋以新荔丰房产公司逾期办理房产证为由，向原审法院提起诉讼，要求：1、判令新荔丰房产公司支付从2010年9月17日起至新荔丰房产公司将《房地产权证》交付给梁前锋之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准计算办证违约金给梁前锋（截止2010年11月17日即662494.00元×0.05%×62天=20537元）；2、判令新荔丰房产公司承担本案受理费。原审中，新荔丰房产公司提供了一份广州市房地产交易登记中心出具的《受理回执》，该回执注明：2011年1月17日之后（不含当天），申请人或代理人（持合法委托书）凭此回执及身份证到1-6号领证窗办理领证手续。
原审法院认为：梁前锋、新荔丰房产公司双方签订的《商品房预售合同》及其附件，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案在对涉案房屋产权证的办理最后期限进行考量时，应当从合同整体出发，联系合同条款上下文对合同条款进行理解。对合同第二十一条“商品房交付使用”应认定最后交房期限还是实际交房时间问题，应结合合同第十三条“新荔丰房产公司最后交付房屋的期限为2010年3月31日”的约定进行考量，而不应单纯从第二十一条的字面含义出发将“商品房交付使用”认定为实际交付时间。梁前锋与新荔丰房产公司在订立合同时，梁前锋是认可在2010年3月31日起计210个工作日内新荔丰房产公司为其办妥房屋产权证。新荔丰房产公司经梁前锋申请要求比合同约定最后交付房屋期限提前四个多月交付涉案房屋。在我国房地产管理制度中住宅性质的房屋使用权年限为70年的情况下，新荔丰房产公司越早交付房屋，梁前锋的相对使用时间就越长，新荔丰房产公司的行为是一种积极、善意履行合同的行为，是应当得到肯定的。如果因新荔丰房产公司提前交付房屋的行为而导致新荔丰房产公司办理房屋产权证的最后期限提前于合同订立时双方能预计的最后时间，对新荔丰房产公司显属不公，亦有违适当履行合同之原则。因此，新荔丰房产公司为梁前锋办妥房屋产权证的时间应从合同约定的新荔丰房产公司最后交付房屋的时间即2010年3月31日起计算，新荔丰房产公司仍处于办证期间内，因基于上述事实理由新荔丰房产公司并未违约，梁前锋要求新荔丰房产公司承担逾期办证违约责任并支付违约金的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百二十五条的规定，判决如下：驳回梁前锋要求新荔丰房产公司广州新荔丰房地产发展有限公司支付逾期办证违约金的诉讼请求。本案受理费207元，由梁前锋负担。
上诉人梁前锋不服原审判决向本院提起上诉，请求：1、改判新荔丰房产公司履行《广州市商品房买卖合同》（编号：200909515370）第二十二条第2项的约定，向上诉人支付延迟办理房产证的违约金38425元（计算标准截止2011年1月10日即662494元×0.05%×116天=38425元）；2、本案的全部诉讼费用由新荔丰房产公司承担。事实与理由：一、一审法院判决认定的交房时间为2010年3月31日，办理产权登记应该是从该日起计算的认定违反了合同法的约定优先原则，有背常理、更是于法无据。上诉人与新荔丰房产公司于2009年9月21日签订《商品房预售合同》及附件，该合同上双方约定的交房时间并不是2010年3月31日这个时间点，而是2010年3月31日前这个时间段。在2010年3月31日前这个时间段内，上诉人于2009年11月17日申请交付房屋是符合合同约定的，因此只要当时具备交房的条件，新荔丰房产公司就应该依法要向上诉人履行交付房屋的义务。三、本案并不存在提前交房的情况。新荔丰房产公司于2009年11月19日将房屋交付给上诉人的行为并不属于提前交房的行为，而是按照涉案合同的约定履行在2010年3月31日前交房的义务。四、作为签订合同的双方当事人，应该要注意到自己的权利与义务。新荔丰房产公司在2009年11月19日将房屋交付给上诉人后，仍要依涉案合同约定，在交付房屋之日起210个工作日去办妥房产权证。现新荔丰房产公司在上述约定的时间内没有办妥好房产权证，按照合同法第一百零七条的规定和涉案合同第二十二条的约定应当承担违约责任。五、一审判决认为对合同第二十一条“商品房交付使用”应认定最后交房期限还是实际交房时间问题，应结合合同第十三条“被告最后交付房屋的期限为2010年3月31日”的约定进行考量，而不应单纯从第二十一条的字面含义出发将“商品房交付使用”认定为实际交付时间是错误的。本案的涉案合同条理清晰、内容清楚、约定的权利义务明确。二审过程中，上诉人梁前锋上诉请求第一项变更为：请求二审法院撤销一审判决，判令新荔丰公司按涉案商品房总价人民币662494元的每日0.05%标准向梁前锋支付违约金，从2010年9月17日计算到2011年2月3日止（共159天）违约金为52668元。
被上诉人新荔丰公司答辩称：一、依据双方当事人签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的时间界定，被上诉人在2011年2月之前为上诉人办妥产权登记均不构成违约。经核实，涉案房屋已于2011年1月18日办妥房地产权证，梁前锋也于2011年2月23日领取了以上诉人为产权人的房地产权证（详见证据），被上诉人的行为并未构成违约，故请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。二、梁前锋因个人原因于2009年11月17日向被上诉人申请提前入住；为了构建和谐的社会关系及解决上诉人的实际困难，被上诉人于2009年11月19日善意地办理了梁前锋提前入住的相关手续。根据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第一百二十五条：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”之规定，应当以合同第十三条约定的“2010年3月31日”作为办证的起点日。三、梁前锋向被上诉人递交的《申请书》的内容证实：被上诉人交付房产之行为显属提前交房，但双方对“房屋交付”（第十三条）及“产权登记”（第二十一条）之条款并未进行变更，故由此推定上诉人依然认可合同订立时的在2010年3月31日起210个工作日内被上诉人为其办妥房屋产权证。
经审理查明，确认原审法院查明事实。
本院认为，双方当事人签订的《商品房预售合同》，意思表示真实，合法有效。合同约定2010年3月31日前交付房屋，及交付房屋之日起210个工作日办理房产证。本案争议的焦点在于办证责任的起算时间，首先，涉案房屋交付日的合同约定实际上明确被上诉人交付时间最迟不能超过2010年3月31日，这就是交楼责任。下一条款是在明确交楼义务的基础上进一步明确办证义务，故此原审认为应以交楼义务日起算办证义务日并无不当，现有证据显示以交楼义务日起算，被上诉人并未逾期办证。如被上诉人在交楼义务日前交付房屋反倒增加提前办证义务明显有违公平合理原则，故此，上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。综上，上诉人上诉理据不足，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费761元，由上诉人梁前锋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 郭东升
代理审判员 柳玮玮
二〇一一年九月六日
书 记 员 阮志雄