河南省新乡市红旗区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫0702民初1983号
原告：王惠琴，女，1965年8月16日出生，汉族，住新乡市。
委托诉讼代理人：张竹青，河南卫宪律师事务所律师。
被告：沈杰，男，1968年5月26日出生，汉族，住新乡市。
被告：刘芳，女，1970年12月15日出生，汉族，住新乡市。
委托诉讼代理人：于之峻，河南联盟律师事务所律师。
原告王惠琴与被告沈杰、刘芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月18日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月20日公开开庭进行了审理。因双方当事人对案件事实争议较大，本院于2018年6月29日裁定转为普通程序，并于2018年7月10日再次公开开庭进行了审理。原告王惠琴的委托诉讼代理人张竹青，被告沈杰，被告刘芳及其委托诉讼代理人于之峻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王惠琴诉称，2000年3月12日，其与被告沈杰签订售房协议书，约定沈杰将其与被告刘芳共有的位于新乡市南干道东段8号楼1单元4层东户的房屋卖给王惠琴，房屋总价款为42500元。协议签订时，王惠琴将预付款35000元交给沈杰，后者随即将房屋交付王惠琴，王惠琴入住使用至今。2002年3月18日，沈杰将房屋产权证交付王惠琴，后者当即将房屋余款交付沈杰，沈杰并向王惠琴出具收据。但在此后，王惠琴要求协助办理过户手续时，沈杰、刘芳总以各种理由推托，至今未按合同约定将涉案房屋过户给王惠琴。王惠琴认为，其与沈杰签订了房屋买卖协议，交清了全额房款，并已实际入住，房屋买卖协议合法有效，沈杰、刘芳的行为已构成合同违约。为维护自身合法权益，原告现依法提起诉讼，请求判令：1、二被告继续履行合同，将位于新乡市南干道东段129号院8号楼1单元4层东户的房屋过户给王惠琴，办理房屋产权变更登记手续；2、本案诉讼费用由二被告承担。
被告沈杰辩称，其与被告刘芳于1995年5月16日在原新乡市郊区民政局登记结婚，1997年取得房管局分配的涉案房屋。2000年3月12日，沈杰将房屋卖给原告王惠琴。因为当时没有房产证，售价为42500元。房款是分两次交清，协议签订当天，双方就对房屋进行了交割。房款交清后，沈杰将房产证交给了王惠琴。因房产证上记载有共有人，沈杰就让王惠琴办理过户。但直到2015年，王惠琴才提出过户，而此时沈杰与被告刘芳已经离婚。刘芳知道卖房一事，沈杰也将房款交给了刘芳，因此，双方才在离婚协议中写明没有其他纠纷。离婚协议履行完毕后，刘芳还向沈杰出具有手续。沈杰对王惠琴陈述的案件事实无异议，但其认为现在房屋无法过户的原因在刘芳。
被告刘芳辩称，其与原告王惠琴之间不存在房屋买卖合同关系，刘芳不同意出售涉案房屋，也不会协助王惠琴办理该房屋的权属变更登记手续。王惠琴要求刘芳继续履行合同，没有事实及法律依据，应驳回王惠琴对刘芳的诉讼请求。涉案房屋属于刘芳与沈杰共同共有，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，出售涉案房屋应当经过刘芳和沈杰共同同意。但是，在王惠琴与沈杰签订的售房协议书上并没有刘芳的签字，刘芳也从未同意出售涉案房屋，因此，沈杰出售该房屋的行为属于无权处分。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，王惠琴与沈杰签订的售房协议应为无效合同。
原告王惠琴向本院提交的证据材料有：1、新乡市房管局房改售房勘估结算表1份、住房出售评估证1份；2、房屋所有权证、房屋共有权证各1份；3、2000年3月12日售房协议书1份；4、2002年3月18日收到条1份，上述证据共同证明被告沈杰、刘芳对涉案房屋享有完全处分权，签订房屋买卖协议后，沈杰、刘芳按照合同约定将房产证原件交付王惠琴。双方当事人对涉案房屋买卖事宜自愿达成一致协议，协议中对房屋的位置、面积、总房款及支付方式、房屋交付时间、违约责任等进行了明确约定。王惠琴按照合同约定支付了购房款，完全履行了合同义务。5、新乡有线电视用户缴费证1份；6、业务受理单1张，上述证据共同证明在沈杰交付房屋后，王惠琴一直占有、使用该房屋。
被告沈杰向本院提交的证据材料有：1、1996年12月31日新乡市房管局房改售房调查信1封，证明被告刘芳知道涉案房屋的存在。2、2006年6月16日证明1份；3、2005年12月6日离婚协议书1份，上述证据共同证明刘芳在与沈杰离婚时已对双方的财产进行了分割，没有遗漏。
被告刘芳向本院提交的证据材料有：1、新乡市房管局房改售房预收款审批表1份；2、新乡市房管局房改售房勘估结算表1份，上述证据共同证明其对涉案房屋并不知情。
庭审期间，被告沈杰对原告王惠琴提交的证据1、2、3、4、5、6均无异议。被告刘芳对证据1中结算表的真实性有异议，对住房出售评估证的真实性无异议。对证据2、3、4的真实性无异议，但仍坚持答辩意见并表示没有收到过售房款。对证据5、6的真实性无异议，但认为其不能证明王惠琴的相关主张。王惠琴对沈杰提交的证据1、2、3均无异议。刘芳对沈杰提交的证据1的真实性无异议，但认为其不能证明刘芳知道涉案房屋的存在及出售。对证据2、3无异议，其质证意见同对证据1。王惠琴对刘芳提交的证据1、2的真实性无异议，但认为其只能证明刘芳、沈杰对涉案房屋享有所有权，有完全的处分权利。沈杰对证据1、2的真实性无异议，但认为其只是房改售房的一个环节，不能证明刘芳的相关主张。
经庭审质证，原告王惠琴提交的证据1、2、3、4、5、6客观真实、形式合法、相互印证，足以证明相关事实，故本院均予以认证。被告沈杰提交的证据1客观真实、形式合法，故本院也予以认证。对证据2、3的真实性予以确认。对被告刘芳提交的证据1、2的真实性予以确认。
根据上述有效证据及当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：
沈杰与刘芳原为夫妻，二人于1995年5月16日在原新乡市郊区民政局登记结婚。2000年3月12日，沈杰与王惠琴签订售房协议，双方约定：沈杰将位于南干道东段8号楼1单元4层东户房屋卖给王惠琴，售价42500元。王惠琴在签订协议时付给沈杰购房预付款35000元，沈杰收款后即时交付房屋。余款7500元，待沈杰将该房房产证交给王惠琴时付清。沈杰负责协助王惠琴办理产权过户手续，费用由王惠琴负担。沈杰负责解决该房协议售房前的遗留问题，费用由沈杰负担。协议签订后，王惠琴向沈杰支付了35000元购房款，沈杰将房屋交付王惠琴。在此期间，上述房屋参加房改，并于2001年5月30日取得房屋所有权证及共有权证，房屋坐落登记为南干道东段129号院8号楼东1单元4层东户，所有权人为沈杰，共有权人为刘芳。2002年3月18日，沈杰向王惠琴出具收到条，称42500元购房款已全部付清，沈杰并将房屋所有权证及共有权证交付王惠琴。2005年12月6日，沈杰与刘芳协议离婚并办理了登记。现王惠琴诉至法院，要求沈杰、刘芳办理上述房屋的过户手续。
本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，沈杰与王惠琴所签房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同签订后，王惠琴支付了全部购房款，沈杰也交付了房屋及相关产权证件，双方的主要义务均已履行完毕，故该合同依法有效，本院对王惠琴要求沈杰办理房屋过户手续的诉讼请求予以支持。刘芳辩称其对涉案房屋的存在及出售并不知情，沈杰一人无权处分夫妻共同财产，但从本案现已查明的事实来看，涉案房屋在参加房改时刘芳所在单位曾在新乡市房管局房改售房调查信上填写过刘芳的基本情况，刘芳对此虽有异议，并称该基本情况是沈杰一人所写，但未提交相应证据证明。另一方面，涉案房屋买卖合同签订后，沈杰即将房屋交付王惠琴，至今已近二十年，房屋相关产权证件也由王惠琴持有，刘芳在此期间从未提出异议，故可以推定王惠琴在主观上是善意、无过失的，其有理由相信沈杰有权处分整个房屋，王惠琴的交易安全应当得到保护。虽然刘芳依据婚姻法夫妻共有财产的有关规定，对本案争议房屋享有共有权，刘芳也据此主张沈杰擅自转让夫妻共有财产的行为无效，但婚姻法仅调整夫妻内部财产关系，不能成为民事交易关系的基本准则，因不动产民事交易关系而产生的纠纷，主要应当适用不动产交易的法律规定。当适用夫妻共有财产有关规定和不动产交易的法律规定产生不一致的结论时，应当优先适用不动产交易的法律规定，故本院对刘芳的上述辩解意见不予支持，其应与沈杰共同协助王惠琴办理涉案房屋的过户手续。刘芳如认为其相关权利受到侵害，可另行向沈杰主张。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，判决如下：
沈杰、刘芳于本判决生效之日起十日内协助王惠琴办理位于新乡市南干道东段129号院8号楼东1单元4层东户房屋的过户手续。
案件受理费4702元，由沈杰、刘芳承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。
审 判 长 李 琦
代理审判员 刘啸风
人民陪审员 郭培周
二〇一八年八月七日
代书 记员 曹纪珂