广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0205民初3938号
原告：南宁兴大物业服务有限公司柳州分公司，住所地广西壮族自治区柳州市高新南路11号桂中花苑5栋3单元602号。
法定代表人：邢建斌，该公司总经理。
委托诉讼代理人：韦美康，该公司职员。
委托诉讼代理人：曾昌隆，广西华尚律师事务所南宁分所律师。
被告：于婷，女，1985年2月27日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳北区。
原告南宁兴大物业服务有限公司柳州分公司（以下简称兴大公司）与被告于婷物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴大公司的委托诉讼代理人韦美康、曾昌隆，被告于婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告于婷支付物业服务费2268元、公用公摊电费500元、电梯电费2160元、二次加压供水电费350元及滞纳金2071.2元，以上费用合计7349.2元；2.被告于婷承担本案诉讼费用。事实和理由：被告于婷购房时与柳州市普利华房地产有限责任公司签订的商品房买卖合同第十七条约定：同意接受柳州市普利华房地产开发有限责任公司委托的物业管理公司进行前期物业管理服务。原告兴大公司于2009年10月30日与柳州普利华房地产开发有限责任公司签订了利华嘉园前期物业服务合同并按合同约定向被告于婷提供了物业管理服务，被告于婷理应支付物业服务费。被告于婷自2011年1月1日至2016年6月30日期间一直未交纳物业服务费。原告兴大公司诉至法院，提出如上诉请。
被告于婷辩称，原告兴大公司与柳州市普利华房地产开发有限责任公司签订的前期物业服务合同未细化，应无效。小区内物业管理人员未取得执业资格证。原告兴大公司私自占用和硬化公共绿地，在未获得相关部门批准的情况下就私自扩建消防通道并擅自与车库斜坡规划用于停放车辆进行收费。原告兴大公司从未向被告于婷进行过物业服务费催收，不应直接起诉，亦不应主张滞纳金。原告兴大公司未履行前期物业服务合同上约定之义务，不应收取相关费用，包括：未按约定每三个月公布一次资金账目；小区内环境卫生极差，车辆乱停乱放现象严重；小区内门卫室经常无人在岗，门卫室监控录像功能损坏亦无人维修。原告兴大公司提供的物业服务未达到前期物业服务合同中要求的85%的业主满意率。原告兴大公司诉请的公摊电费依据不明确，且原告兴大公司诉请主张超过两年的费用已过诉讼时效。原告兴大公司无端起诉被告于婷，应自行承担此次诉讼费用。另外，原告兴大公司的委托诉讼代理人韦美康的亲属曾到被告于婷家中闹事，之后发生的大门钥匙孔被堵事件，被告于婷认为是原告兴大公司指使其人员干的。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告兴大公司与柳州普利华房地产开发有限责任公司签订的利华嘉园前期物业服务合同对于作为利华嘉园业主的被告于婷具有约束力。
向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。本案中，原告兴大公司与柳州普利华房地产开发有限责任公司签订的利华嘉园前期物业服务合同中约定每次交纳物业服务费及其他相关费用的时间为“当季首月10日内”。原告兴大公司主张本案起诉前曾向被告于婷送达过物业欠费催缴通知单，但其提供的证据未能显示被告于婷确已收到该通知，且被告于婷否认本案立案前曾收到过任何形式的催收。本院认为，原告兴大公司关于本案起诉前曾向被告于婷催缴过物业服务费及相关费用的主张未能提供相关证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。综上，本院认为原告兴大公司起诉要求被告于婷支付2014年8月24日（本案2016年8月24日立案前二年）以前的物业服务费及其他相关费用超过了二年的诉讼时效，本院不予保护。
物业服务是指物业服务机构统一对住宅小区提供公共性服务，根据其服务行为，依照规定标准向住户收取一定费用的活动。原告兴大公司与柳州普利华房地产开发有限责任公司签订利华嘉园前期物业服务合同后，原告兴大公司对被告于婷所居住的利华嘉园小区提供了物业服务。本案中被告于婷主张利华嘉园小区2014年8月24日至2016年6月30日期间因原告兴大公司未尽服务及管理义务而生成各种物业乱象未提供充足证据证明，且原告兴大公司不予认可，被告于婷应承担举证不能的不利后果。综上，本院对被告于婷认为因原告兴大公司未尽服务和管理义务而可拒缴物业服务费的主张不予支持。本案中，被告于婷的房屋属高层，面积为60.08平方米。因原告兴大公司诉请2014年8月24日以前的物业服务费超过了诉讼时效，故被告于婷应交纳从2014年8月24日至2016年6月30日的物业服务费1057.41元（房屋面积60.08平方米×高层物业服务费0.8元/平方米/月×22个月）。原告兴大公司诉请物业服务费超出的部分，本院不予支持。
另据柳州市物业服务收费管理实施细则（试行）第十条规定：物业的电梯、公共照明等公共设施设备运行所产生的电费等能耗费没有列入物业服务成本的，应统一纳入代收代缴费用，由相关业主缴纳，合理分摊。具体分摊方式有合同约定的，应按照约定；没有约定或约定不明的，按照下列分摊方式分摊：……4、二次加压水泵、给排水能耗费用按用水量分摊。本案中，原告兴大公司与柳州普利华房地产开发有限责任公司签订的利华嘉园前期物业服务合同中在物业服务收费标准一条中约定“公共水电费：3元/月/户”及“电梯电费：13－18层45元/月/户”。本院认为，原告兴大公司主张应按照每户每年100元收取公摊电费无相关证据证明该收费标准的具体依据，本院不予支持，公摊电费应按前期物业合同中约定的“3元/月/户”进行计算。另由于前期物业服务合同中未对二次加压供水电费收取标准进行约定，故本院认为原告兴大公司按每月实际使用量分摊收取未超出合理范围，可予支持。因原告诉请2014年8月24日前的公摊电费、电梯电费及二次加压供水电费超过了诉讼时效，故被告于婷应交纳从2014年8月24日至2016年6月30日期间的公摊电费66元（3元/月/户×1户×22个月），电梯电费990元（45元/月/户×22个月），二次加压供水电费116.67（350元÷66个月×22个月）。原告兴大公司诉请超出的部分，本院不予支持。
关于违约金，虽然原告兴大公司与柳州普利华房地产开发有限责任公司签订的利华嘉园前期物业服务合同中约定“每日按应交款的3‰收取滞纳金”，但该约定标准过高，应予调整。本院认为，原告兴大公司诉请的违约金应当以实际损失为基础，在最高上浮不得超过30%的幅度内予以支持。本案中，原告兴大公司因被告于婷延迟交纳物业服务费及其他相关费用而导致的实际损失无其他证据证明，本院认为应以中国人民银行同期流动资金贷款基准利率进行计算。综上，被告于婷应以欠缴的物业服务费、公摊电费、电梯电费及二次加压供水电费合计2230.08元（1057.41元＋66元＋990元＋116.67元）为基数，从2014年8月24日起按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率上浮30%之标准支付违约金至欠缴的2230.08元实际付清完毕之日止。原告兴大公司诉请违约金超出的部分，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条规定，判决如下：
一、被告于婷支付原告南宁兴大物业服务有限公司柳州分公司2014年8月24日至2016年6月30日期间的物业服务费、公摊电费、电梯电费及二次加压供水电费合计2230.08元；
二、被告于婷向原告南宁兴大物业服务有限公司柳州分公司支付违约金（违约金计算方式：以所欠缴费用1410.42元为基数，自2014年8月24日起按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率上浮30%计算至欠缴的1410.42元实际付清之日止）；
三、驳回原告南宁兴大物业服务有限公司柳州分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由原告南宁兴大物业服务有限公司柳州分公司负担17.41元，被告于婷负担7.59元。
本判决为终审判决。
审判员 张 高
二〇一六年十一月八日
书记员 胡一曼appoint