上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二(民)终字第1760号
上诉人（原审被告）上海伊育企业管理咨询有限公司。被上诉人（原审原告）上海泰豪企业有限公司。委托代理人ＸＸ，上海海德安达律师事务所律师。委托代理人张佳俊，上海海德安达律师事务所律师。上诉人上海伊育企业管理咨询有限公司（以下简称伊育公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第2836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月26日受理后，依法组成合议庭,于2015年7月14日公开开庭审理了本案。上诉人伊育公司之委托代理人戴华平及被上诉人上海泰豪企业有限公司（以下简称泰豪公司）之委托代理人ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2012年1月18日，泰豪公司（签约甲方，出租方）与伊育公司（签约乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方向乙方出租座落在上海市***路***号第四层408-9室房屋，建筑面积共计183.21平方公尺。房屋租期五年，从2012年2月18日起到2017年2月17日止。甲方于2012年2月17日交付房屋。2012年2月17日起租，乙方每两个月支付租金，先付后用，第一年每月租金为人民币（下同）21,176元，第二年每月租金为22,023元，第三年每月租金为22,904元，第四年每月租金为23,820元，第五年每月租金为24,773元，乙方应在当年每期末17日之前，缴清下期两个月的租金42,352元。在签订合同后，乙方即付两个月租金42,352元作为租房押金。合同期满，乙方退还租赁房屋，应将甲方起租时交付乙方的房屋和设施、设备部分应完好无损及乙方缴清相应费用后，甲方在三天内应将租房押金无息返还乙方。合同期间，甲方按常规负责租赁房屋的维修（主要结构维修，如屋顶、吊顶、墙壁等），甲方将现状装修好的中央空调、吊顶、照明灯具、地面地砖（大理石）交付乙方使用。合同第六条约定，合同期间，乙方需要变更原有结构、设备及装潢，必须书面向甲方申请，甲方书面同意后方可进行。乙方期满退租，应负责恢复原状；乙方擅自改变租赁房屋的结构及用途或乙方故意或过失造成租赁房屋和设备毁损，应负责恢复原状及向甲方赔偿经济损失；租赁房屋合同终止或乙方违约时，乙方应三日内付清相关应由乙方支付的物业管理分摊费用、租金及按时搬出全部自有物品；合同期间乙方进行装潢部分退租时负责恢复原状，乙方同意按时搬出拆卸全部自有物件（包括乙方进行装潢所有物件）。三日后房屋内仍有杂物的，视为乙方自动放弃其所有权，甲方有权予以处置；合同期满或乙方违约时，乙方应按时搬出租赁房屋；逾期不搬出的或违约后继续占用租赁房屋的（含合同期满或乙方违约后，甲方停止提供水电物业服务后拒绝不搬出的期间），乙方要赔偿甲方因此所受的全部房屋租金损失；乙方除遇不可抗力原因外，乙方提前终止合同或违约，则向甲方赔偿违约金60,000元。合同签订后，双方按约履行各自的义务，伊育公司向泰豪公司支付了押金42,352元，将租赁房屋进行了装修并用于教育培训。2014年9月17日，伊育公司向泰豪公司发送《租赁合同解除通知函》，告知因伊育公司经营规划调整，对于所租赁的经营场所，伊育公司计划搬迁至其他区域，特向泰豪公司提出解除租赁合同，解除日期为2014年10月17日，伊育公司将依据合约规定，处理后续事宜。2014年10月24日，伊育公司向泰豪公司发送《公务联络函》1份，载明：从10月15日开始，伊育公司按照合约规定履行搬出室内物品义务，但遭到泰豪公司阻拦，导致物品至今堆放于室内，10月15日、10月16日，伊育公司就还原及搬出物品事宜与泰豪公司沟通，泰豪公司依然不同意伊育公司物品搬出，并且不允许伊育公司入场进行还原准备工作。伊育公司交房后又于10月21日向泰豪公司提出还原及搬出室内物品要求，还是遭到了泰豪公司拒绝。并且泰豪公司从10月15日开始，安排保安人员24小时在房屋门口守护，严禁物品出入。泰豪公司的行为严重违反合约及法律规定，应承担由此造成的泰豪公司及伊育公司的损失，包括还原标准无法确定和泰豪公司拒绝伊育公司入场进行还原准备及部分附属物拆除所产生的后果、泰豪公司阻拦伊育公司入场搬出物品导致物品滞留产生的费用以及造成伊育公司无法归还外租物品的扩大损失等。同时，伊育公司提出，泰豪公司应该拿出合理合法的还原标准，以便于伊育公司完成合同约定的义务。后泰豪公司诉至法院，要求判令：1、伊育公司支付提前解除合同违约金6万元；2、伊育公司恢复房屋原状；3、伊育公司支付自2014年10月17日起至房屋恢复原状后并返还期间的房屋租金（按月租金22,904元计算）。原审诉讼中，泰豪公司增加一项诉请,要求确认租赁合同于2014年10月17日解除。原审另认定，伊育公司承租后对房屋进行了装修，在室内加装了卫生间，并添置了固定于墙面和地面的橱具、教学用品等。原审诉讼期间，经法院释明后，伊育公司于2015年1月16日将留置于租赁房屋内的物品搬出。法院对伊育公司搬离后的房屋现状拍摄照片，房屋内的卫生间、房顶及墙面装修、橱柜等装修均未拆除予以复原。在原审法院第二次庭审中，泰豪公司表示双方于2015年1月16日交接房屋后，泰豪公司对房屋进行了清理，并且已于2015年1月21日重新对外出租。关于主张的房屋使用费是基于伊育公司未返还房屋而产生的使用费，现要求计算至2015年1月16日止。原审认为，泰豪公司与伊育公司签订的《房屋租赁合同》系签约当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。合同履行过程中，伊育公司发函提出解除租赁合同，明确合同于2014年10月17日解除，泰豪公司对伊育公司的《租赁合同解除通知函》亦未提出异议，且同意合同于2014年10月17日解除，此系双方合意解除合同，不违反法律规定，法院确认合同于2014年10月17日解除。根据《房屋租赁合同》的约定，除遇不可抗力原因外，伊育公司提前终止合同或违约，则应向泰豪公司赔偿违约金60,000元，现由于伊育公司自身原因造成租赁合同提前解除，泰豪公司有权按合同的约定要求伊育公司支付提前解约的违约金，伊育公司认为合同中关于违约金的条款系格式条款，违约金过高并要求以押金的30%作为违约金的辩称意见缺乏依据，法院不予采纳。按合同约定，租赁合同解除后，伊育公司应当恢复房屋原状后返还给泰豪公司。然而，伊育公司在两次庭审中均表示承租房屋后未对房屋进行装修，而法院查看发现房屋明显系按教育培训的用途进行了装修，故伊育公司关于其未进行装修的辩称与事实不符，法院不予采信。伊育公司应当履行恢复原状的义务，且合同中对于泰豪公司提供房屋现状作了基本的描述，伊育公司可以按合同中的相关条款进行复原。伊育公司未能及时按合同约定将房屋恢复原状后返还给泰豪公司，应当支付房屋使用费。但从泰豪公司提供的《公务联络函》内容及伊育公司直至2015年1月16日才将房屋内的物品搬离的事实分析，在伊育公司于2014年10月搬离物品准备腾空房屋的过程中，确实受到泰豪公司的阻拦，虽然原因是因为伊育公司对于房屋是否恢复原状及恢复的标准存在异议，但客观上由于泰豪公司的阻拦确实造成了伊育公司腾房的延期，因此对于2014年10月17日至2015年1月16日的房屋使用费，法院参照合同约定的当期租金标准按70%计算，为22,904元*3个月*70%=48,098.40元。对于伊育公司已支付的押金，泰豪公司同意在伊育公司支付违约金后予以退还，法院予以准许。由于泰豪公司已将房屋另行出租，由新的承租人接收了房屋，故无须再要求伊育公司恢复房屋原状。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，于二○一五年四月二日作出判决:一、泰豪公司与伊育公司就上海市***路***号第四层408-9室房屋签订的《房屋租赁合同》于2014年10月17日解除；二、伊育公司于判决生效之日起十日内支付泰豪公司提前解除合同违约金人民币60,000元；三、伊育公司于判决生效之日起十日内支付泰豪公司自2014年10月17日至2015年1月16日止的房屋使用费人民币48,098.40元；四、泰豪公司于判决生效之日起十日内返还伊育公司押金人民币42,352元；五、驳回泰豪公司其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,461.97元，减半收取计1,230.98元，由伊育公司负担。判决后，伊育公司不服，上诉于本院，诉称:上诉人没有对房屋进行任何装修；上诉人没有搬离物品系因被上诉人的阻挠，被上诉人应自担使用费的损失；原审中房屋已另行出租，被上诉人没有损失，原审约定的违约金过高，应予调整，故要求二审法院撤销原审判决主文第二、三项，改判上诉人支付提前解除合同违约金18,000元。被上诉人泰豪公司辩称:上诉人在承租过程中装修了房屋并变更了格局，依据合同约定，在上诉人没有恢复原状的情况下，合同不能立即终止，双方就此产生争议；合同约定的违约金合法，且与市场的租赁行情相符，不存在过高情形，故不同意上诉请求。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案双方签订的《房屋租赁合同》于法无悖，双方均应恪守。双方对于上诉人伊育公司是否对涉讼房屋进行装修各执一词，原审法院现场查看的情况可反映出伊育公司事实上依照教育培训用途对房屋进行了装修，故伊育公司的相关上诉理由，于事实不符，本院不予采纳。合同约定，租赁合同终止或承租人违约时，合同期间承租人装潢部分退租时应负责恢复原状，承租人同意按时搬出拆卸全部自有物件（包括承租人进行装潢所有物件）。因此，在双方对于恢复原状存有争议的情形下，伊育公司仍应继续承担房屋使用费，本院注意到，原审法院已考虑泰豪公司的阻拦搬离行为，判决双方分担了使用费，应属合理妥当，可予维持。合同还约定，除遇不可抗力原因外，承租人提前终止合同或违约，则应向出租人赔偿违约金60,000元。伊育公司主张违约金过高，但未提供充分理由，同时，其于二审中自述在提出解约时，双方对于60,000元违约金并无争议，因此，伊育公司关于违约金之异议，本院不予采纳。综上而言，伊育公司关于撤销原审判决主文第二、三项，改判其支付提前解除合同违约金18,000元的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币2,052.45元，由上诉人上海伊育企业管理咨询有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年八月二十四日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……