吉林省白山市浑江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浑民二初字第19号
原告孟广安，男，1969年9月8日生，汉族，农民，住浑江区。
委托代理人姜汉平，吉林靖吉律师事务所律师。
被告郑宇华，男，1967年2月3日生，汉族，农民，住浑江区。
第三人王铁玉，男，1951年2月21日生，汉族，农民，住浑江区。
委托代理人王云平，男，1973年7月1日生，汉族，农民，住浑江区。
第三人王铁军，男，1968年4月23日生，汉族，农民，住浑江区。
原告孟广安诉被告郑宇华、第三人王铁玉和王铁军买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马恩鹏独任审判，公开开庭进行了审理，原告孟广安及委托代理人姜汉平、被告郑宇华、第三人王铁玉及委托代理人王云平、第三人王铁军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2011年5月2日签订房屋买卖合同，被告将其于1996年4月30日在第三人王铁军处购买的、位于浑江区东兴街泉源村五社的、60.5平方米坯瓦房三间转让给原告。后被告将28-0768号宅基地使用权证书及房屋交付原告，并言明合同履行完毕。2013年5月份第三人王铁玉以房屋系其所有为由抢占房屋，原告遂向法院起诉，浑江区人民法院于2013年9月9日作出（2013）浑民二初字第497号判决，确认原、被告之间的房屋买卖合同有效。在诉讼中，原告才知道房屋还有编号为浑乡房（红）字第001373号房产执照在第三人王铁玉处，显然原、被告签订的房屋买卖合同尚没有履行完毕。依照法律规定，被告及第三人应予继续履行，故诉至法院，请求依法判令被告及第三人继续履行原、被告于2011年5月2日签订的房屋买卖合同。
被告辩称：已经履行了和原告之间的买卖合同，将宅基地使用权证书及房屋交付给原告。
第三人王铁玉辩称：王铁玉和妻子对自己的房屋享有合法的且唯一的所有权。根据物权法规定，房屋所有权人对其的不动产物权享有占有、使用、收益、处分的权利。房屋所有权人王铁玉与妻子刘东花合法建造房屋并依法取得所有权，王铁军擅自处分他人财产，并与他人签订买卖合同，严重侵害了王铁玉的房屋所有权和财产权，王铁玉和妻子从未授权、也从未同意任何人处分自己的房屋，王铁军及孟广安等人的行为严重侵害了王铁玉和妻子的共有财产所有权，应当承担侵权责任。对房屋造成的损害，应当承担损害赔偿责任。孟广安滥用诉讼权利，将王铁玉列为本案第三人是错误的，应当承担由此给王铁玉造成的一切损失，包括误工费500元、交通费100元。王铁玉与孟广安不存在任何合同关系，当然更不存在合同义务。王铁玉既有合法的房屋所有权证，也有白山市浑江区人民法院（2013）浑民二初字第497号民事判决书证明王铁玉是房屋的所有权人，本案的原、被告出于对法律和生活常识的无知，擅自签订买卖合同的行为，后果应由其自行承担。原、被告和王铁军给王铁玉造成的损失，应当承担共同侵权的连带赔偿责任。
第三人王铁军辩称：已经向郑宇华履行了合同。
法庭审理过程中，原告为证明其事实主张，举证如下：1、（2013）浑民二初字第497号民事判决书一份，证明原、被告签订的以及被告与第三人王铁军签订的房屋买卖合同是有效的，并且第三人王铁军在与被告签订合同后履行了主要的合同义务，即已将房屋交付给被告占有和使用长达二十年。原、被告订立合同后被告将合同约定的标的物，即房屋及相应的主要证件也交付给原告实际占有。但被告与王铁军间履行合同存在瑕疵，没有将房产执照交付给原告。2、宅基地使用证书一份，证明第三人王铁玉及王铁军是以家庭身份关系取得农村集体土地宅基地使用权，在此土地上所建房屋及宅基地使用权不等同于城市建设用地使用权及房屋的性质，宅基地使用权可以在本集体经济组织成员间自由流转，可以不经登记而发生变动效力。
被告和第三人王铁玉、王铁军质证：均无异议。
被告提供证据如下：协议书一份，证明其从王铁军处购房。
原告质证：无异议。
第三人王铁玉质证：不知情，也不同意出售房屋。
第三人王铁军质证：无异议。
第三人王铁玉提供证据如下：房产执照、社员建房占用土地申请书、建房基地申请书、使用土地协议书各一份，证明王铁玉经申请取得宅基地使用权，建房后取得房产执照。
原告质证：对证据的真实性均无异议，但宅基地是以家庭身份取得的。
被告和第三人王铁军质证：均无异议。
第三人王铁军未提供证据。
关于本案证据，本院认证如下：原告、第三人王铁玉提交的证据，对方当事人均无异议，经审核予以采信。被告提供的证据，原告和第三人王铁军均予以认可，第三人虽表示不知情，但未提供反驳证据，且该协议经本院生效判决确认，故予以采信。
根据当事人的起诉、答辩、陈述、举证、质证、以上认证和辩论，本院对以下案件事实予以确认：多年前，王连江、王铁军父子二人与王铁玉一家五口人共计七人共同居住位于浑江区东兴街泉源村五社、建筑面积为60.5平方米的坯瓦房屋三间，该房屋系以王铁玉名义申请宅基地和登记所有人。后王铁玉一家搬离。王铁军在王连江去世后，于1996年4月30日将该房屋以3500元的价格转让给郑宇华，郑宇华在2011年5月2日又与孟广安签订了一份《房屋及附属土地、山地、承包部分土地转让合同》，以15000元的价格将争议房屋及相关土地使用使一并转让，上述两协议均已履行，宅基地使用证书随房交付。该宅基地使用证书编号为28-0768，载明人口七人。现该房屋的房产执照编号为浑乡房（红）字第0013**号，原件现在王铁玉处。后孟广安以王铁玉抢占其从郑宇华处购得的房屋为由将郑宇华列为被告，王铁玉和王铁军为第三人告诉至本院，请求确认其与郑宇华签订的房屋买卖合同有效，本院作出（2013）浑民二初字第497号民事判决书，确认前述房屋买卖合同有效。该判决书作出后，各方当事人均未在法定期限内上诉。
综上所述，本院认为，依照物权变动原因与结果区分原则之规定精神，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，只要不违反法律关于合同无效的相关规定，其所订立的买卖合同应属有效，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得处分权。即前述合同能否履行，产生物权变动效力，有待于王铁玉的认可。本案中，宅基地使用证书中“人口”栏处载明数为“7”，应指取得宅基地使用权时房屋内居住人口数，而非表明共有之意，在房产执照中“产权共有人员间的关系”栏目中也无共有人的记载，故宅基地使用证书和房产执照的登记内容并不矛盾，均可以证实该房屋并没有登记共有权人，王铁玉为宅基地使用权人和房屋所有权人，王铁军非房屋所有权人。根据法律的相关规定，王铁军转让房屋的行为须在事前取得王铁玉的口头或书面授权，也可经事后追认。但一般情况下应为明示追认，而非默认追认，除非有法律明确规定以及当事人双方约定默认行为系一种追认行为。王铁军未能提供证据证明其因赡养取得房屋所有权并进而转让及曾经过王铁玉事前授权或事后明示追认，则王铁军签订买卖合同转让房屋行为为一种无权处分行为，虽所签订合同有效，但不发生物权变动效力。原告、被告在购买农村住宅时未能认真查看相关权属证书，将宅基地使用证书当作房产执照，未尽到合理的注意义务，无法依善意取得的法律规定取得房屋产权。故在王铁玉拒绝追认并履行非其所签订的合同的情况下，原告与被告、王铁军之间的合同应属履行不能，其坚持要求履行依法不予支持。原告可另行向无权处分人主张违约责任。王铁玉要求原、被告、王铁军共同承担侵权、滥用诉权责任的主张因未在法律规定的举证期限届满前提出，可另行告诉。依照《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”之规定，判决如下：
驳回原告孟广安的诉讼请求。
案件受理费50元减半收取，由原告承担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
（此页无正文）
审判员 马恩鹏
二〇一四年一月二十四日
书记员 朱雪莲