四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终字337号
上诉人（原审被告）袁翠鸿，男，汉族，1971年4月25日出生，住四川省都江堰市。
委托代理人王浩驰，四川原石律师事务所律师。
委托代理人肖攀，四川原石律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）谢力，男，汉族，1969年5月11日出生，住四川省成都市武侯。
委托代理人刘亚磊，四川拓都律师事务所律师。
委托代理人王璐，四川致高守民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）毕爱武，女，汉族，1969年6月20日出生，住四川省成都市武侯区。
委托代理人刘亚磊，四川拓都律师事务所律师。
委托代理人王璐，四川致高守民律师事务所律师。
上诉人袁翠鸿因与被上诉人谢力、毕爱武房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2015）高新民初字第1397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：谢力、毕爱武于2010年11月5日购买了案外人成都世纪城新国际会展中心有限公司开发的案涉两套房屋并于2013年7月16日取得案涉两套房屋的房屋所有权。
2013年12月17日，谢力、毕爱武（作为甲方）与袁翠鸿（作为乙方）签订了《房产租赁合同》及其《补充协议》，约定袁翠鸿向谢力、毕爱武承租案涉两套房屋。《房产租赁合同》与本案有关的约定如下：“一、租赁标的的基本情况1.1房屋位置：高新区×××道×段××××号新世纪环球中心东区×栋×单元×层××××号、××××号房屋，建筑面积为262.06平方米，结构为框架，楼层为第8层……该房屋购房合同备案号为HY-0050、HY-0051……1.3房屋用途为办公。……二、租期2.1租赁期为伍年，自2014年2月18日起至2019年2月17日止。……三、租金及支付方式3.1租金标准：人民币15724元/月，租金总计人民币188688元……3.2租金支付时间：按叁个月/支付，本合同签订的同时，乙方应支付首次租金47172元……及本合同约定约定房屋租赁保证金，之后的租金，乙方应每次提前15天支付甲方。其他约定详见《补充协议》。3.3租金支付方式：乙方以银行转账的形式支付甲方租金。如以银行转账形式支付租金，甲方指定的银行收款账户为：……户名详见补充协议。……四、房屋租赁保证金乙方应向甲方支付房屋边保证金，具体金额为人民币15724元……4.2租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金在抵扣乙方应当承担的费用、租金以及乙方应承担的违约金、赔偿金后，剩余部分无息返还乙方。五、其他费用租赁期间，使用该房屋所发生的费用，包括但不限于水、电、通讯、设备、物业管理费用由乙方承担。六、房屋的交付及返还……6.3乙方添置的新物可由其自行收回，而对于装饰、装修部分，具体处理办法为乙方放弃收回，归甲方所有。九、合同的解除9.4乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：……9.4.1不支付或者不按约支付租金达15日或欠缴各项费用达15724元……。”《补充协议》与本案有关的约定如下：第二条租赁条件……4、该房产乙方租金支付方式为：第一年为：季度壹付：剩余租金为：半年壹付，履约保证金为壹个月房租，即第一次（2014年2月18日至2014年5月17日）季度房屋租金47172元……履约保证金为15724元……。签订合同当日，乙方应向甲方支付第一次的实际租金及履约保证金共计62896元……，签订合同当日支付定金5000元，剩余租金于2013年12月21日前以银行转账方式支付甲方，逾期定金不予退还。以后每季度或半年的租金乙方应提前15天支付给甲方。……7、……同时，租赁期间物管费、空调使用费、水电费、清洁费、光纤费、宽带费、停车费等相关费用由乙方承担。……第四条违约责任2、甲乙双方签订合同后，若乙方单方面解除合同（乙方不愿意承租或自身原因），乙方则放弃装饰装修部分归甲方所有，乙方不得恶意损坏或拆除。同时，乙方已交纳的租金及房屋履约保证金甲方不予退还。……4、乙方逾期不按时交纳租金等费用，每逾期一日按照日租金费用的2倍进行赔偿；逾期15天，甲方可视乙方为单方面解除合同，此时甲方可收回场地，并追究乙方全部违约责任。……8、……若因乙方违约导致合同提前解除或终止，甲方不予退还履约保证金。……第五条各方约定的其他事项：本协议若与《房产租赁合同》有冲突或不一致之处，均以本协议约定为准。”
《房产租赁合同》及《补充协议》签订当日，谢力、毕爱武向袁翠鸿交付了案涉两套房屋。后，袁翠鸿按约支付了案涉两套房屋的房屋租赁保证金15724元及第一季度（2014年2月18日至2014年5月17日）房屋租金，但在支付第二、三、四季度房屋租金时，袁翠鸿未能按约提前十五天进行支付且袁翠鸿就第四季度（2014年11月18日至2015年2月17日）房屋租金仅支付至2014年12月4日，即8910元，尚欠谢力、毕爱武38262元租金未支付。在支付案涉两套房屋于2014年12月5日之后的房屋租金问题上，谢力、毕爱武和袁翠鸿双方产生争议。
原审法院另查明，2014年12月9日，袁翠鸿与案外人何丰就案涉两套房屋中的×××号房的房屋租金问题产生纠纷。成都市公安局高新技术产业开发区分局新益州治安派出所民警接报警后抵达现场，告知双方通过自行协商解决或司法途径解决，不能有过激行为，双方表示会合理、合法地自行协商解决。
原审法院又查明，谢力、毕爱武于2014年12月18日向物业公司交纳了案涉两套房屋中的×××号房的工程服务费25元（产生时间为2014年11月）及案涉两套房屋中的803号房于2014年3-5月的水费补差价4.39元。
2015年6月26日，案外人成都世纪城物业服务有限公司新世纪环球中心分公司东北区物业服务中心出具《证明》，载明如下：“自2014年10月至2015年6月我司收到环球中心写字楼1-3-801/803房屋物业服务费共计33019.56元（大写叁仟零壹拾玖圆伍角六分）；经核实能源公司系统已收到空调费（2014年11月至2015年6月）共计10482.4元（壹万零肆佰捌拾贰圆肆角）。故，结合谢力、毕爱武提交的物业公司收款收据，经核算，案涉两套房屋的每月应缴物业服务费为3668.84元、空调费为1310元。
再查明，在本案诉讼过程中，袁翠鸿于2015年5月4日向成都高新技术产业开发区法院提起诉讼，经先行调解于2015年6月10日，该院适用简易程序进行了审理。袁翠鸿诉称在履行房屋租赁合同过程中，谢力、毕爱武擅自加装门锁导致袁翠鸿无法正常使用案涉两套房屋，故请求法院判令谢力、毕爱武支付其违约金并赔偿损失，是为（2015）高新民初字第3984号案件。在两案诉讼过程中，袁翠鸿于2015年8月1日通过开锁匠以及自行开锁的方式打开了案涉两套房屋的门锁将案涉房屋内的物品搬走。后，袁翠鸿于2015年9月30日自愿申请撤回了（2015）高新民初字第3984号案中对谢力、毕爱武的起诉。
还查明，谢力、毕爱武系夫妻关系，虽《房屋租赁合同》及《补充协议》系谢力单独与袁翠鸿签订，但毕爱武对于谢力个人在履行合同过程中所有代理行为予以追认。袁翠鸿与案外人孙珣系夫妻关系，案外人孙珣认可其分别于2014年8月28日和2014年11月25日向谢力支付的47172元和8910元系代袁翠鸿向谢力支付的房屋租金。另，袁翠鸿租赁谢力、毕爱武所有的案涉两套房屋系用于四川超轶商贸有限责任公司办公经营，袁翠鸿系该公司法定代表人。
原审法院认定以上事实，有《商品房买卖合同》、房屋信息摘要3（业务件号：权2××××87，权2××××82）、《房产租赁合同》、《补充协议》、物业公司出具的《收款收据》、《证明》及谢力银行卡明细交易清单、接（报）处警登记表、照片打印件、四川超轶商贸有限公司营业执照、案外人孙珣身份证、袁翠鸿与案外人孙珣结婚证、户名分别为袁翠鸿和孙珣的平安银行交易明细清单、户名为孙珣的理财金账户历史明细清单、谢力于2014年5月28日和2014年8月28出具的收条、谢力与孙珣的短信记录、当事人当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。关于袁翠鸿提交的孙珣与何峰的短信记录及袁翠鸿与何峰的录音通话记录，因谢力、毕爱武对其证据三性均不予认可，何峰身份不明，且袁翠鸿并未提交其他补强证据印证其真实性和关联性，故原审法院不予采信。
谢力、毕爱武在原审中的诉讼请求是：一、解除谢力、毕爱武与袁翠鸿于2013年12月17日签订的《房产租赁合同》及《补充协议》；二、袁翠鸿向谢力、毕爱武偿付自2014年12月5日始至其返还租赁房屋之日止的租金，暂计算至2015年12月31日金额为204936.13元。[计算方式如下：日租金×拖欠房租天数，其中日租金为15724元（合同约定的月租金）÷30日＝524.13元/日，拖欠房租天数为391日（从2014年12月5日起至2015年12月31日止），故524.13元×391日＝204936.13元]、物业服务费用暂计算至2015年12月31日的金额55032.6元[计算方式如下：案涉两套房屋的物业费为3668.84元/月，从2014年10月1日始计算至2015年12月31日，谢力、毕爱武已经垫付的金额从2014年10月1日至2015年6月30日的物业服务费为33019.56元]、空调费暂计算至2015年12月31日金额为18340元[案涉两套房屋的空调费为1310元/月，谢力、毕爱武要求从2014年11月1日计算至2015年12月31日，谢力、毕爱武已经垫付的金额从2014年11月1日至2015年6月30日空调费用为10480元]、工程服务费25元（案涉两套房屋中的×××号房于2014年11月份实际产生费用）、水费差价4.39元（谢力、毕爱武为袁翠鸿垫付的从2014年3月到2014年5月的水费差价），共计278338.12元；三、谢力、毕爱武收取袁翠鸿的房屋履约保证金不予退还给袁翠鸿，且袁翠鸿向谢力、毕爱武支付违约金，暂计算至2015年12月31日的金额为409872.27元。[计算方式如下：按照谢力、毕爱武与袁翠鸿签订的《补充协议》第四条第4款的约定，按日租金524.13元×2倍×违约天数（319天）＝409872.27元；四、袁翠鸿腾退租赁房屋，并将该租赁房屋及其附属设施返还给谢力、毕爱武。
原审法院认为：谢力和袁翠鸿签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》得到了案涉两套房屋的共有人毕爱武的追认，应认定为系谢力、毕爱武与袁翠鸿双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规有关效力性的禁止性规定，合同应属合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自权利、义务。
本案中，谢力、毕爱武之义务为提供适格之租赁房屋，而袁翠鸿之义务为按约支付租金。现双方当事人对袁翠鸿缴纳租金的义务是否按时履行产生争议。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”故，袁翠鸿应当承担已经依约履行租金支付义务的举证责任。对此，袁翠鸿的抗辩理由首先是双方改变了租金支付时间和期限的合意。依照《中华人民共和国合同》第七十七条第一款之规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”但袁翠鸿并未提交证据证明谢力、毕爱武和袁翠鸿协商一致变更了合同关于租金的支付时间，而且该抗辩本身存在自相矛盾之处。袁翠鸿称关于双方存有争议的支付时间，双方口头协商变更为两次，第一次是在2014年12月4日，第二次支付时间不明。依照《中华人民共和国合同法》第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”因此，袁翠鸿上述抗辩自身存在矛盾，也没有相应证据支持，故原审法院不予采纳。
袁翠鸿继而抗辩谢力、毕爱武擅自强行锁门影响袁翠鸿租赁房屋的使用，故袁翠鸿不应承担违约责任。从本案审理查明的事实来看，虽然存在谢力、毕爱武擅自锁门影响袁翠鸿使用租赁房屋的可能性，但尚不足以形成认定该事实存在的证据。即使锁门事实成立，也不影响谢力、毕爱武向袁翠鸿主张合法权利。第一，锁门虽然会在一定程度上影响租赁房屋的使用，但承租人凭借租赁手续完全可以通过较小的成本恢复对租赁房屋使用。在承租人持有合法承租手续的情况下，锁门更多是一种象征意义，单纯通过锁门并不足以达到影响租赁房屋使用的程度；第二，即使谢力、毕爱武存在锁门行为，但在袁翠鸿长期拖欠租金拒不支付的情况下，二谢力、毕爱武亦有权依法行使先履行抗辩权；第三，袁翠鸿已经就谢力、毕爱武是否存在锁门行为以及锁门行为给自己带来的影响提起了独立的诉请，所以，违约责任可以相互独立主张，也可以主张品迭，除品迭不足部分可以继续主张外，不能同时主张品迭和单独主张。故，对袁翠鸿关于谢力、毕爱武锁门导致其无法正常使用租赁房屋的抗辩意见，原审法院不予采纳。
由此，原审法院认为，袁翠鸿在履行房屋租赁合同的过程中，未按合同约定按时支付谢力、毕爱武房屋租金达15日以上且欠缴各项费用达15724元，已经符合合同约定的解除条件。故，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”于此，谢力、毕爱武享有合同约定的解除权。故，对于谢力、毕爱武诉请解除双方于2013年12月17日签订的《房产租赁合同》及《补充协议》的诉讼请求，原审法院予以支持。又，依照合同约定，租赁期间产生的物业服务费、空调费及其他费用应当依约由袁翠鸿承担，故对谢力、毕爱武主张的相应费用，在袁翠鸿未能举证已经足额支付的情况下，原审法院亦予以支持。
关于谢力、毕爱武主张的收取袁翠鸿的房屋履约保证金是否不应退还袁翠鸿的问题。对此，原审法院认为，因双方《房屋租赁合同》约定：“租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金在抵扣应由乙方（即袁翠鸿）承担的费用、租金以及乙方（即袁翠鸿）应承担的违约金、赔偿金后，剩余部分甲方（即谢力、毕爱武）无息返还乙方（即袁翠鸿）。”又，双方于《补充协议》约定，“若因乙方违约导致合同提前解除或终止，甲方不予退还履约保证金。”虽然双方约定《补充协议》与《房产租赁合同》有冲突或不一致之处，均以补充协议约定为准。但原审法院认为，履约保证金应属金钱质押，在签订合同或履行保证金条款时成立，当正式交付给出租人时生效。一般情形下，履约保证金应以补偿功能为主，惩罚功能为辅，即履约保证金主要用来补偿违约后约定的违约金额度不足的问题。故，原审法院综合全案认为，在谢力、毕爱武已主张较高违约赔偿和同时弥补其已垫付相关费用的前提下，再主张没收袁翠鸿缴纳的履约保证金明显加重了袁翠鸿的负担，存在不公允的情形，故原审法院不予支持。
关于谢力、毕爱武主张的违约金是否过高的问题。因袁翠鸿坚持不存在违约行为的抗辩意见，故经本院释明，袁翠鸿主张双方约定违约金过高，请求法院如果认定其违约责任存在，申请对违约金予以调整降低。于本案中，经原审法院询问，除谢力、毕爱武陈述的其主要损失为房屋租金及垫付的物业费、空调费等实际支出费用外，谢力、毕爱武并未提交其他证据证明其损失。故，原审法院综合全案认为，袁翠鸿关于约定违约金过高的主张成立，原审法院予以采纳。因此，原审法院以谢力、毕爱武实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，权衡全案确定袁翠鸿按照日租金524.13元的1.3倍支付自2014年12月5日至其实际搬离租赁房屋之日止的违约金较为合理和公平。
关于谢力、毕爱武主张的袁翠鸿是否应当腾退租赁房屋，并将该租赁房屋及其附属设施返还给谢力、毕爱武的问题。原审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，谢力、毕爱武与袁翠鸿双方租赁合同解除后，袁翠鸿应当腾退案涉两套房屋。关于案涉两套房屋的附属设施，谢力、毕爱武进一步明确为装饰装修部分，而袁翠鸿主张装饰装修部分应当归其所有。原审法院经审查发现，双方《补充协议》对于房屋装饰装修部分存有如下约定：谢力、袁翠鸿双方签订合同后，若袁翠鸿单方面解除合同（袁翠鸿不愿意承租或自身原因），袁翠鸿则放弃装饰装修部分归谢力、毕爱武所有。故，在袁翠鸿存在违约行为导致合同解除的情形下，该条款属于双方对于合同终结后的清算条款范畴，其应当作为确定双方当事人权利义务的基础。于此，原审法院根据双方合同约定确定装饰装修部分应归谢力、毕爱武所有，故对谢力、毕爱武的该项主张予以支持。
据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、谢力、毕爱武与袁翠鸿于2013年12月17日签订的《房产租赁合同》及《补充协议》于判决生效之日起解除；二、袁翠鸿于判决生效之日起十日内按照每月15724元的标准向谢力、毕爱武支付自2014年12月5日至袁翠鸿实际搬离租赁房屋之日止的租金，按照每月3668.84元的标准支付自2014年10月1日至袁翠鸿实际搬离租赁房屋之日止的物业服务费，按照每月1310元的标准支付自2014年11月1日至袁翠鸿实际搬离租赁房屋之日止的空调费，工程服务费25元，水费差价4.39元；三、袁翠鸿于判决生效之日起十日内按照日租金524.13元的1.3倍支付自2014年12月5日至袁翠鸿实际搬离租赁房屋之日止的违约金；四、袁翠鸿于判决生效之日起十日内腾退谢力、毕爱武所有的位于成都高新区×××道×段××××号新世纪环球中心东区×栋×单元×层××××号和××××号的房屋，该两套租赁房屋的装饰装修部分归谢力、毕爱武所有；五、驳回谢力、毕爱武的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取5341元，由袁翠鸿承担（此款谢力、毕爱武已预交，袁翠鸿在履行判决确定的给付义务时一并向谢力、毕爱武支付该款项）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，原审被告袁翠鸿不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：一、原审判决认定事实不清。1、2014年12月5日，案外人何峰在谢力的授意下，强行将案涉房屋上锁，拒绝袁翠鸿进入，也拒绝袁翠鸿将房屋内设备搬离。从2014年12月5日至今，租赁房屋一直处于谢力的实际控制之下；2、袁翠鸿多次与谢力协商要求搬离房屋内的办公设备，但谢力拒绝配合。在2014年12月9日袁翠鸿再次要求搬离办公设备时与何峰产生纠纷，民警出警后对双方进行了调解。2015年8月1日，在与谢力协商无果的情况下，袁翠鸿被迫通过开锁匠开锁后将租赁房屋内的办公设备搬走，腾空了房屋；3、袁翠鸿所租赁的房屋隔壁为成都兴诺科技有限公司（以下简称兴诺公司）办公室，谢力为兴诺公司法定代表人，何峰为兴诺公司员工。原审法院未能查明上述事实，应予纠正。二、原审判决适用法律不当。1、袁翠鸿所交纳租金已经付至2014年12月4日，2014年12月5日谢力在未通知袁翠鸿的情况下将房屋上锁，强行占有了房屋。其锁门的行为严重侵害了袁翠鸿对案涉房屋的使用权，此后房屋一直由谢力占有和使用。故谢力在29014年12月5日对房屋上锁的行为属于行使《房产租赁合同》中第九条约定的单方解除权，双方签订的《房产租赁合同》及《补充协议》于2014年12月5日已经解除。上述合同解除后，租赁房屋一直由谢力占有和使用，处于其实际控制之下，谢力无权要求袁翠鸿支付2014年12月5日之后的租金与物业管理费；2、2014年12月5日至2015年8月1日期间，谢力可以自行处置租赁房屋，但是谢力没有采取合理的、减少损失的措施，袁翠鸿也多次要求将租赁房屋中的设备搬离，谢力拒绝配合。故该期间的租金损失是因谢力未采取合理措施所导致的，对扩大的损失应由谢力自行承担。2015年8月1日以后袁翠鸿已经将案涉房屋腾空，谢力要求继续支付租金、物业管理费等费用没有事实和法律依据；3、2015年8月1日袁翠鸿已经将案涉房屋腾空，原审判决已经确认了该事实，但判决第三项又要求袁翠鸿腾退房屋，该项判决与认定的事实相互矛盾；4、根据《补充协议》约定，只有袁翠鸿单方解除合同或租赁期限满后，依附于房屋的装修部分归谢力、毕爱武所有，本案中在租赁期限未满的情况下，谢力对租赁房屋上锁，违反解除了合同，未满足《补充协议》中约定的条件，故依附于租赁房屋的装修部分仍然归上诉人所有。三、原审判决的违约金数额过高。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本案中谢力没有提供任何证据证明其存在损失，原审判决除了要求袁翠鸿支付拖欠的租金外，还要求袁翠鸿按照130%的比例支付违约金，该违约金超过了“损失30%”的标准。袁翠鸿为租赁房屋装饰装修共花费30余万元，原审判决中将装饰装修部分判归谢力、毕爱武所有，故装饰装修部分同样属于违约赔偿，130%的违约金与30万元的装饰装修部分相加为袁翠鸿承担的违约金总数，故原审判决违约金过高，应当以实际损失为基础予以减少。据此请求：请求确认双方租赁合同在2014年12月5日已经解除，并据此原审判决第一项；撤销原审判决第二项、第三项、第四项；由谢力、毕爱武承担本案一审、二审诉讼费。
被上诉人谢力、毕爱武辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持；二、袁翠鸿的上诉请求无事实和法律依据。1、逾期支付违的租金已经超过了合同约定的条件，谢力、毕爱武有权解除合同；2、根据合同的约定，物业费、水电费等应当由袁翠鸿负担，该费用由谢力、毕爱武支付，故袁翠鸿应当返还；3、关于装饰装修部分的问题，原审法院根据合同约定进行判决正确；4、袁翠鸿应当依法承担违约责任，原审判决认定正确；5、袁翠鸿提出合同已经于2014年12月5日解除，但袁翠鸿在原审中没有对此提出抗辩也没有提出反诉，袁翠鸿的该项请求无法律依据；6、关于违约金，原审法院判决正确。据此请求：驳回上诉，维持原判。
二审中，袁翠鸿为证明其上诉主张，向本院提交以下证据：1、常住人口详细信息表一份；2、兴诺公司工商信息；3、光盘一张，袁翠鸿陈述系对何丰锁门的行为所录的视频。袁翠鸿拟以此证明何丰的基本身份信息、兴诺公司的法定代表人是谢力、兴诺公司的住所地在案涉房屋隔壁，以及何丰代表谢力以实际行为锁门，已经解除了双方之间的租赁合同。
谢力、毕爱武发表质证意见称：对证据1的真实性无异议，但对关联性有异议。何丰与本案没有关联性，并非本案的承租人也不是出租人。对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据应由工商行政管理部门出具；且谢力的行为不等同于兴诺公司的行为；兴诺公司的住所地与本案也没有关联性，虽然是在案涉房屋隔壁，但并非案涉房屋。对证据3，录像并不清晰，不能看清具体人员，故无法核实；且录像的时间是在2014年12月19日，何丰与袁翠鸿均有自由进入案涉房屋，无法看出双方发生争执。反而证明2014年12月5日到2015年8月袁翠鸿是可以自由进出案涉房屋。
本院经审查认为：证据1、证据2系何丰常驻人口详细信息以及兴诺公司的工商登记信息，但袁翠鸿未举证证明何丰系兴诺公司员工并受谢力的指派对案涉房屋进行锁门，故本院认为何丰、兴诺公司与本案无关联性，证据1、证据2不能达到袁翠鸿的证明目的；证据3经本院审查，视频中显示的记录时间为2014年12月19日，不能证明袁翠鸿主张的谢力在2014年12月5日已经采取对案涉房屋锁门的行为。
二审中，袁翠鸿向本院提出申请，申请本院向兴诺公司调取调取兴诺公司2014年12月至2015年2月的员工花名册、工资表、交纳社会保险名单等资料。袁翠鸿拟以上述资料证明何峰系兴诺公司的员工。经本院向兴诺公司核实，兴诺公司向本院出具《声明》一份，载明：“兴诺公司的员工中没有名字为何峰的员工。袁翠鸿与谢力的合同纠纷与本公司没有任何关系，特此声明”。
经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，谢力、毕爱武与袁翠鸿之间建立的合同关系合法有效，双方均应按照合同约定承担自己的义务。袁翠鸿提出，因谢力采用对案涉房屋锁门的方式导致合同已经在2014年12月5日解除。对此本院认为，依照中华人民共和国最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，袁翠鸿对于其主张谢力采用锁门的方式即以其实际行为解除合同的事实，应当提交证据予以证明。但本案中，袁翠鸿提交的证据不能证明何峰系兴诺公司的员工，也不能证明何峰受谢力的指派对案涉房屋采取锁门的行为。相反，袁翠鸿提交的视听资料中，视频的录制时间为2014年12月19日，该视频显示在当日还有人员进出案涉房屋，故该证据与其主张谢力在2014年12月5日已对案涉房屋予以锁门的主张相互矛盾。故本院对其该项上诉理由以及上诉请求不予支持。
袁翠鸿另提出，案涉房屋在2014年12月5日之后一直由谢力、毕爱武占有使用，故不应当腾退房屋并支付2014年12月5日之后的租金与物业管理费。对此本院认为，根据袁翠鸿在二审中提交的视听资料，该证据证明案涉房屋在2014年12月19日当日仍然有人员进出；袁翠鸿也未提交证据证明其向谢力、毕爱武退还案涉房屋的具体时间；且袁翠鸿也未按照合同约定或法定的方式向谢力、毕爱武提出解除合同，故其应当向谢力、毕爱武支付租金。关于物业管理费的承担，按照双方签订的《补充协议》第二条第6项“租赁期内物管费、空调使用费、水电费、清洁费、光纤费、宽带费、停车费等相关费用由乙方（即袁翠鸿）承担”，在诉讼中，袁翠鸿未能提交证据证明其已经按照合同约定履行了交纳上述费用的相关证据，而交纳上述费用的相关票据由谢力、毕爱武提供，故原审法院据此认定上述费用已由谢力、毕爱武代交，袁翠鸿应当予以返还正确，本院予以确认。袁翠鸿的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
袁翠鸿另提出，依附于案涉房屋的装修部分仍应归其所有。对此本院认为，谢力、毕爱武与袁翠鸿签订的《补充协议》中约定“若袁翠鸿单方面解除合同（袁翠鸿不愿意承租或自身原因），袁翠鸿则放弃装饰装修部分归谢力、毕爱武所有”。本院认为，因袁翠鸿未按照合同约定及时足额支付租金，已经构成违约。该违约行为系袁翠鸿以其实际行为明确表明不再履行合同，谢力、毕爱武依照双方该项约定主张装饰装修部分归其所有符合双方约定，原审法院对此认定正确，本院予以确认。袁翠鸿的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
袁翠鸿还提出，原审法院判决违约金过高。对此本院认为，在双方签订的《补充协议》中，约定“袁翠鸿逾期不按时交纳租金等费用，每逾期一日按照日租金费用的2倍进行赔偿”。在原审中，谢力、毕爱武除房屋租金、垫付的物业费等实际支出的费用外，未提交相关证据证明其实际损失的数额。对此，依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，原审法院根据袁翠鸿履行合同的具体情况及过错程度，就谢力、毕爱武主张的违约金进行下调符合法律规定和双方履行合同的实际情况，该金额恰当，本院予以维持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费10682元，由上诉人袁翠鸿负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 锋
代理审判员 何广智
代理审判员 龚 耘
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 崔玉翠