云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终842号
上诉人（原审被告）：黄有才，男，1987年8月28日生，汉族，云南省宜良县人，住昆明市宜良县。
委托诉讼代理人：吴丽杰，云南曲直律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：倪昌兵，男，1982年10月10日生，汉族，四川省会东县人，住会东县。
委托诉讼代理人：杨赋强，云南新征途律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人黄有才因与被上诉人倪昌兵房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2016）云0114民初2437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人黄有才上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、认定本案租赁合同自2016年7月1日至9月30日期间因被上诉人非法转租而无效；3、判决被上诉人退还2000元定金；4、支持上诉人作为原承租人应当享有的有限承租权；5、本案的诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、本案租赁合同系被上诉人自行制定的格式合同，根据法律规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，本案中租金标准应理解为两年合计28000元；租赁期限为2014年10月1日至2016年9月30日，该期间的租金共计28000元，上诉人已按约定全额支付了租金，不存在拖欠租金的情况；2、一审判决对滞纳金的计算标准表述不明确；3、上诉人没有违约行为，不应当承担违约金。
被上诉人倪昌兵辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
黄有才向一审法院起诉请求：1、由被告支付我租金28000元；2、由被告支付违约金2800元（按年租金28000元的10%计算）；3、由被告支付我滞纳金1864元（233元/天×8天）（按月租金2333元的10%计算），以后的滞纳金计算至付租金为止；4、被告返还原告位于呈贡小古城村21平方米的两间租赁房屋；5、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：一、签订租赁合同的时间:2014年10月1日，原、被告签订了《商铺租赁合同》一份。二、签订租赁合同的意思表示是否真实、有效:真实、有效。三、租赁物的名称、数量、用途：小古城房屋（商铺），一层两间，移动手机销售。四、租赁物的租赁期限：2014年10月1日至2016年9月30日。五、租金的计算方式、支付方式：年租金为28000元；租金按年支付。六、出租人是否有权出租租赁物：有权。七、是否存在转租，转租是否经过原出租人同意：存在转租，原承租人同意。八、租赁合同是否实际履行，履行期限:已经履行，履行期限为2014年10月1日至起诉时，现商铺被告未腾退仍在使用。九、租金是否按照约定给付，拖欠租金数额：未按约定支付。拖欠金额为28000元。十、合同是否解除，通过何种方式解除：合同已经解除，《商铺租赁合同》约定租期届满乙方未提出续租时合同即终止。十一、在租赁合同履行过程中，是否存在违约行为：合同期满，被告未支付原告租金且在原告劝其搬离尚未情况下被告仍继续使用，已构成违约。双方当事人对上述第五、九、十、十一项存在争议，其余事项无争议。
一审法院认为：对于被告提出的仲裁异议是否是在首次开庭前提出的问题。本案原告倪昌兵曾于2015年10月9日在昆明市呈贡区人民法院提起第一次诉讼，第二次是向昆明市中级人民法院提起上诉，2016年10月12日原告再次向昆明市呈贡区人民法院提起诉讼，三次诉讼都是围绕双方之间签订的《商铺租赁合同》第二年租金的计算方式及支付方式展开的，在前两次诉讼中被告均没有在首次开庭前向法院提出商铺租赁合同存在仲裁条款。根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条规定：“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理”。因此本案的被告在前两次的诉讼中均未向法院提出租赁合同中存在仲裁条款，因此视为被告黄有才放弃仲裁，认可人民法院对该纠纷的管辖，故一审法院对被告提出的该案应首先申请仲裁而非提起诉讼的答辩观点不予采纳。关于原告提出的诉讼请求有无事实及法律依据，应否得到支持的问题。一审法院认为：原告提交的《商铺租赁合同》、收款收据系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，能够清晰、明确证明原告倪昌兵与被告黄有才存在合法、有效的商铺租赁合同关系，双方当事人应该按照约定履行各自义务。合同中对商铺租金金额28000元及按年支付的方式做了明确规定。合同签订后双方已经实际履行，原告已将商铺交由被告使用，被告黄有才已支付了第一年的租金，尚有第二年的租金未支付，被告拖欠租金的行为已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”。本案中租期约定为两年，因此被告最迟应于合同期限届满时向原告支付第二年的租金，故原告要求被告支付拖欠租金的请求有事实及法律依据，一审法院予以支持。关于《商铺租赁合同》中约定的房屋租金28000元是一年的租金还是两年的租金问题。一审法院认为，根据双方合同中约定的支付方式为按年支付，被告也已支付了28000元，并且在收款收据中也清楚载明：“2014年10月1日至2015年9月30日至，金额为28000元”。据此可此推断被告于2014年10月1日向原告支付的28000元是第一年的租金，而非被告所说的是一次性支付两年的租金。另外，昆明市中级人民法院于2016年4月26日作出的（2016）云01民终682号民事判决书也确认了“双方《商铺租赁合同》约定的年租金应为28000元，黄有才已支付的28000元系第一年度的租金”的事实。故一审法院对原告要求被告支付拖欠的第二年租金28000元的诉请予以支持，对被告提出的未欠租金以及租金约定显失公平的答辩观点不予采纳。关于原告要求被告按照年租金（28000元的10%承担违约金和按照月租金（2333元）的10%承担自租金逾期支付之日起至租金支付完毕止的滞纳金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中被告拖欠租金已构成违约，此违约责任的承担与双方签订的合同对违约责任的约定相符，且并无不当，因此一审法院对原告的该诉讼请求予以支持。对于原告要求被告返还原告位于呈贡小古城村21平方米的两间租赁房屋的主张，一审法院认为，双方签订的《商铺租赁合同》合法有效，且已经实际履行，被告在租赁期限届满后未提前向原告提出书面续租要求，按照双方合同约定，租期届满合同终止，现被告在拖欠租金的情况下仍继续占有、使用该商铺于法无据，因此被告作为承租人应该及时向出租人原告返还承租的两间商铺，故一审法院对原告要求被告返还租赁商铺的诉讼请求予以支持。据此，一审法院判决：一、由被告黄有才于本判决生效后十日内向原告倪昌兵支付拖欠的租金28000元和违约金2800元，并支付自2015年10月1日起按照商铺月租金2333元的10%标准计算至租金支付完毕之日止的滞纳金。二、由被告黄有才于本判决生效后十日内向原告倪昌兵返还原告位于呈贡小古城村21平方米的两间租赁商铺。三、驳回原告倪昌兵的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计人民币308元，由被告黄有才承担。
本院二审期间，上诉人向法庭提交下列证据：1、涉案租赁房屋附近房屋的租赁合同五份，欲证明该房屋在当地的租金标准及交易习惯；2、被上诉人与本案租赁房屋房东的房屋租赁合同（租赁期限自2016年6月30日届满）等证据，欲证明2016年7月1日起本案双方当事人之间的租赁合同无效；3、本案租赁房屋全景照，欲证明本案租赁房屋仅有一间房，面积21平方米。上诉人对一审确认的事实提出异议，认为本案的租金标准为每年14000元，被上诉人未书面通知上诉人解除合同，故合同仍然有效。二审期间，被上诉人未提交新证据，对一审确认的事实无异议，不认可上诉人所提异议，认可被上诉人所提交的租赁房屋全景照片的证据三性，但认为该证据证实上诉人目前仍在非法占有租赁房屋，对上诉人提交的其余证据的三性均不予认可。本院认为，本案租赁合同对租金标准及交付方式约定明确，无需参考周围房屋的租赁情况及交易习惯；上诉人认可在2016年7月1日至9月30日期间仍实际使用租赁房屋，故即便本案租赁合同无效其仍需按合同约定支付房屋使用费，至于原房东权益是否收到侵害不属于本案的审查范围；租赁房屋全景照与本案租金支付及租赁房屋返还无关，综上，上诉人提交的证据与本案审理无关，本院不予确认。上诉人所提事实异议无事实及法律依据，本院不予采信。
对一审查明的事实，本院予以确认。
归纳诉辩双方的观点，本案的争议焦点是：涉案租赁房屋的租金标准是每年28000元还是每年14000元；上诉人是否应当承担违约责任。
本院认为：本案中，双方当事人签订的租赁合同明确约定租金标准为每年28000元，且该事实已有法院生效裁判文书予以确认，上诉人关于其支付28000元已结清两年租金的上诉理由不能成立。上诉人未按合同约定在2016年9月30日之前支付2015年10月1日至2016年9月30日的租金已构成违约，应依法承担违约责任。本案中，租赁合同第十五条约定：“违约责任，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金10%作为违约金。乙方(上诉人)逾期交付租金的，每逾期一日，甲方（被上诉人）有权按月租金的10%加收滞纳金。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本院认为，本案中合同约定的滞纳金及违约金实质上均系法律规定的违约金，若同时适用则违约金过分高于违约行为造成的损失，在倪昌兵未能举证证实黄有才迟延支付租金对其造成具体损失的情况下，合同约定2800元的违约金足以弥补倪昌兵的损失，故被上诉人所提关于滞纳金的诉讼请求不应予以支持。上诉人所提请求驳回被上诉人关于滞纳金诉讼请求的上诉请求，本院予以支持。上诉人主张由上诉人退还2000元定金，支持上诉人作为原承租人应当享有的优先承租权等上诉请求属于新的诉讼请求，不属于本案的二审审理范围。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但确定的违约金标准过高，本院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：
一、维持昆明市呈贡区人民法院（2016）云0114民初2437号民事判决第二项，即：二、由被告黄有才于本判决生效后十日内向原告倪昌兵返还原告位于呈贡小古城村21平方米的两间租赁商铺；
二、撤销昆明市呈贡区人民法院（2016）云0114民初2437号民事判决第一项及第三项，即：一、由被告黄有才于本判决生效后十日内向原告倪昌兵支付拖欠的租金28000元和违约金2800元，并支付自2015年10月1日起按照商铺月租金2333元的10%标准计算至租金支付完毕之日止的滞纳金；三、驳回原告倪昌兵的其他诉讼请求；
三、由上诉人黄有才于本判决生效后十日内向被上诉人倪昌兵支付拖欠的租金28000元和违约金2800元；
四、驳回上诉人黄有才的其他上诉请求；
五、驳回被上诉人倪昌兵的其他诉讼请求。
一审案件受理费308元，由上诉人黄有才负担。二审案件受理费616元，由上诉人黄有才负担。
本判决为终审判决。
审判长 薛 艳
审判员 田 庄
审判员 李 蕊
二〇一七年五月十二日
书记员 桂小涵