山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潍民一终字第262号
上诉人（原审被告、反诉原告）李某。
委托代理人王飞。
被上诉人（原审原告、反诉被告）徐某，居民。
委托代理人李凤茜，山东大本律师事务所律师。
上诉人李某因与被上诉人徐某租赁合同纠纷一案，不服山东省昌邑市人民法院（2012）昌民初字第2071号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李某的委托代理人王飞，被上诉人徐某的委托代理人李凤茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，2008年5月1日，徐某与李某签订租赁合同一份，约定徐某（甲方）将昌邑市金华冷藏厂楼房上下共四间、平房四间半租赁给李某（乙方）使用，使用期自2008年5月1日至2013年5月1日止，租房到期后双方再协议；全年租赁费壹万捌仟元整，一次性付清（先付款后用房）；甲方必须保证水电正常使用，不能私自停水停电；电费一般保持在0.85元，每月水费10元给甲方。
李某主张其于2012年6月2日已经将涉案租赁房屋交付并通知了徐某，且因合同无效遭受了相应的损失，提供了以下证据：1、2012年6月13日的山东省内限时递邮件详情单一份，寄件人为李某，收件人为徐京福，单位名称为昌邑市金华冷藏厂，公司地址为昌邑市北海路北首路东（大有公司北），家庭地址为昌邑市都昌街办东安家埠村，内件品名标明：关于解除合同的通知，经你方同意提前终止合同，我方已于6月2号全部搬出请你方三日内接收。该快件快递公司以拒收为由退回原址，改退批条的经手人及主管人员均为郭亮亮。李某提供的邮件全程跟踪查询结果显示，2012年6月23日昌邑市李家埠邮政支局未妥投，未妥投原因为拒收退回，投递员为徐小平。徐某质证称：我方并未收到该快件，李某提供的上述证据载明的经手人及投递员不一致，不能证明我方拒收上述快件。该快件经当庭拆开，内有关于解除合同的通知一份，内容如下：“甲方徐京福：关于你与我签订的房屋租赁合同事宜因你方改造原状（在大门口内侧挖深沟）导致我方无法正常使用房屋。经你方同意提前终止合同，我方已于6月2日全部搬出，你方在3日内予以接收。否则以后出现任何责任与我方无关。特此通知。乙方李某2012年6月2日”。徐某称其并未收到上述解除合同的通知，提供证明一份，内容如下：2012年6月13日，我单位工作人员给徐京福送快递，当时工作人员用电话联系徐京福，用户恰好在外地出差，无法送达，工作人员随即将快递退回。该证明加盖山东昌邑李家埠1邮戳。经法院向山东省邮政速递物流有限公司昌邑市营业部及经办人郭亮亮核实，上述证明由昌邑市李家埠邮局支局长郭亮亮出具，是当时的实际情况；2、2012年6月份拍摄的昌邑市金华冷藏厂西大门门洞内雨后有积水的照片一张，证明徐某将大门洞挖深后雨后有积水，导致其无法经营。徐某对照片不予认可。李某主张其已于2012年6月2日将所租赁房屋的钥匙交给徐某的妻弟，徐某不予认可，李某未举证证明；3、电费单据三十八份，收款人均为黄，李某以此证明：徐某没有按照合同约定的每度0.85元收取电费，徐某违约在先。从单据内容来看，李某交电费的时间间隔一月左右，而最后一次交电费的时间（6月1日）与前一次仅间隔14天，可以看出该电费系用于结清搬迁时所有的电费。结合证人证言及上述特快专递，足以证明李某于6月1日已经全部腾空房屋、结清电费，并于2012年6月2日将房屋交付给徐某的事实。徐某质证称对电费单据的真实性有异议，电费价格并不影响双方合同的履行；4、证人卢敬东、魏玉业出庭作证的证人证言，证实腾出涉案房屋的时间。证人卢敬东称：证人与李某是朋友关系，大约在2012年6月份，证人和李某一起将李某的汽修厂从李家埠大有公司北邻厂房内的北面平房内将汽修厂的有关设备搬到了油区办西面的新闻印刷厂附近，将之前租赁的房屋全部腾空。证人魏玉业称：证人在李某处修车，2012年6月份左右证人和李某搬迁李某经营的汽修厂，李某经营的汽修厂原来在大有公司以北路东院北面的平房内，证人去的时候设备已经搬清了，用证人的车搬的行李，搬到了第二实验小学十字路口以西300米路南。徐某对证人证言不予认可；5、李某与出租人签订的厂地出租合同一份及所雇佣工作人员发放工资的清单四份，证明本案双方当事人因深沟问题多次交涉未果后，李某到他处另行租赁房屋，并造成相应的搬迁费用及工人工资等损失共计27029元，李某反诉主张17000元。徐某对上述证据不予认可。
另查明，昌邑市金华冷藏厂为私营独资企业，负责人为徐某。涉案房屋未取得建设工程规划许可证。2012年12月4日，法院组织双方当事人对涉案房屋及院落进行现场勘验时，李某已不再使用涉案租赁财产。2013年1月26日，法院向徐某释明，为避免损失的进一步扩大，可自行对外出租。2013年3月1日，徐某已将涉案房屋出租给他人。
以上事实，有租赁合同、国有土地使用证、照片、证人证言、勘验笔录、当事人陈述及庭审笔录等在案为证。
原审法院认为，徐某出租的房屋未取得建设工程规划许可证，与李某签订的租赁合同为无效合同。李某提交的证据不足以证实其提出的已于2012年6月将租赁房屋交付徐某的主张成立，对李某的该项主张不予采信。李某应向徐某履行缴纳房屋占用费的义务。法院于2012年12月4日勘验现场时，李某的相关设备已不在租赁房屋之内，经法院向徐某释明，徐某为减少损失，于2013年3月1日将房屋对外出租，故对徐某主张的房屋占用费应参照原合同约定的年租金18000元自2012年5月1日计算至2013年3月1日，即15000元。李某要求徐某赔偿损失的反诉请求证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、李某支付徐某房屋占有使用费15000元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回李某的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费175元，反诉案件受理费300元，共计475元，由李某负担。
宣判后，李某不服原审判决，上诉称：一、被上诉人在未取得涉案房屋合法手续的情况下与上诉人签订房屋租赁协议，导致租赁合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，被上诉人不能依据无效的租赁合同要求上诉人支付租赁费。原审判决上诉人支付租赁费违反法律规定，侵犯了上诉人的合法权益。二、因被上诉人的原因导致上诉人无法继续使用涉案房屋，上诉人在搬出时，已与被上诉人办理了相关交接手续。被上诉人于2012年4月下旬在涉案房屋大门口过道内挖了深40公分的地沟（有照片和法院的现场勘验笔录为证），致使车辆无法正常通行（尤其在雨天，车辆通过几乎不可能），导致上诉人无法在此继续从事汽车维修工作。双方因地沟事宜多次协商未果，在此情况下，被上诉人同意上诉人搬出租赁房屋并办理了交接手续，上诉人原审提供的邮政快递、电费单据及证人证言足以证明上诉人已于2012年6月1日经被上诉人同意搬出涉案房屋的事实。由此可见，上诉人在合同解除中并不存在主观恶意。三、原审审理过程中，上诉人发现被上诉人已将涉案房屋另行租赁，上诉人知晓该情形后，立即反馈至法院，原审法院却以释明的方式，为被上诉人掩盖违约行为，侵犯了上诉人的合法权益。四、被上诉人私自改造房屋致使上诉人无法继续经营，导致上诉人搬出涉案房屋。重新租赁房屋、搬迁设备及因搬迁支出的人工费均是一笔不小的开销，上述费用均因被上诉人的恶意行为造成，上诉人要求被上诉人承担上述费用符合法律规定。综上，原审认定事实错误，请求二审法院查明事实，撤销原审判决，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人徐某答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的事实与原审一致。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求及依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果。本案中，被上诉人出租给上诉人的房屋因未取得建设工程规划许可证，双方所签订的租赁合同无效。上诉人主张其于2012年6月将所租赁的房屋交付给被上诉人，提供了邮政快递、证人证言、电费单据等证据，被上诉人对上述证据的证明力提出异议，在上诉人未提供足以证明双方对涉案租赁物进行了实际交接等书面证据或直接证据予以佐证的情况下，上诉人的上述主张缺乏充分的事实依据，本院不予支持。根据原审对涉案房屋及院落的勘验情况，本院对上诉人在2012年12月4日即已将涉案租赁房屋腾空且不再使用的事实予以认定。综合上述认定的事实，在涉案租赁合同无效的情况下，根据公平原则，本院认定上诉人应向被上诉人支付房屋占有使用费的期限为自2012年5月1日至2012年12月4日，参照租赁合同约定的租赁费标准计算7个月，数额应为10500元。原审认定上诉人支付房屋占有使用费的期限至2013年3月1日并不妥当，本院予以纠正。上诉人要求被上诉人赔偿损失，但其提供的工资发放清单等证据不足以证明其主张的损失数额成立，其该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，原审判决适用法律正确，程序合法，但对上诉人应承担的房屋占有使用费数额认定不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销山东省昌邑市人民法院（2012）昌
民初字第2071号民事判决；
二、李某支付徐某房屋占有使用费10500元，于本判决生效之日起十日内付清；
三、驳回徐某的其他诉讼请求；
四、驳回李某的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费175元，反诉案件受理费300元，共计475元，由徐某负担190元，由李某负担285元；二审案件受理费475元，由徐某负担330元，由李某负担145元。
本判决为终审判决。
审 判 长 尹 义
代理审判员 张 敏
代理审判员 贾元胜
二〇一四年七月三日
书 记 员 张瑞丰