北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0112民初15094号
原告:刘志军，男，1976年12月23日出生，汉族，户籍住址河北省邯郸市魏县。
委托诉讼代理人:韩文辉，北京xx律师事务所律师。
被告:罗保军，男，1978年11月11日出生，汉族，户籍住址河南省郸城县。
委托诉讼代理人：王亚兵，北京市xx律师事务所律师。
第三人:耿红霞，女，1962年7月20日出生，汉族，户籍住址河南省淮阳县。
原告刘志军诉被告罗保军、第三人耿红霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案原告刘志军及其委托诉讼代理人韩文辉，被告罗保军及其委托诉讼代理人王亚兵、第三人耿红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘志军向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告于2015年5月1日签订的《房屋租赁合同》；2．判令被告向原告承担违约责任，支付违约金5250元；3．判令被告向原告支付2017年5月1日至2018年8月1日的租金525000元，自2018年8月2日至实际腾退之日的房屋使用费按每天1150．68元计算；4．判令被告和第三人将租赁房屋腾退并返还原告；5．被告承担诉讼费用。事实与理由：2015年5月1日原、被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于北京市通州区马驹桥镇xx村xx公寓（面积约3000平米）出租给被告，租期自2015年5月1日至2025年4月30日止，租金为每年40万元，每隔两年递增5%，租金为年付，每年4月1日之前被告一次性将下一年度租金支付原告，违约金为月租金的15%。现被告违反合同约定不能按期交付租金，明显违约。故起诉。
被告罗保军辩称，协议是无效的，农村房屋不能用于建设，房屋是违法的。在2017年7月20日政府在涉案房屋张贴公告要求即时腾退，我方就腾退了，从7月20日之后的租金不应由我方支付，我方没有占有、使用房屋。原告主张的违约金过高，请法庭酌减。因为在诉讼中所以政府没有拆除涉案房屋，我方早已腾退房屋。
第三人耿红霞述称，不同意解除合同，我的房租交到今年，在政府发布公告后三日内就腾空，我们交了两年的租金，人都清走了。我方留了几个人在涉案房屋看门，在退还我方租金前不同意腾退。
本院经审查认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告刘志军（出租方，甲方）与被告罗保军（承租方，乙方）于2015年5月1日签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市通州区马驹桥镇xx村西2-3层约三千平方米房屋出租给乙方，租赁期限为2015年5月1日至2025年4月30日，租金标准为每年四十万元，租金按年支付，每年4月1日前提前一个月支付下一年度房租，甲方应于2014年10月1日前将房屋按约定条件交付给乙方（已交付）。合同第十二条第四款第一项约定，乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋。合同第十三条第二款约定，乙方有本合同第十四条第四款约定的情形之一的，应按月租金的15%向甲方支付违约金；第五款约定，甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按15%标准支付违约金。合同第十三条第六款约定，合同生效后，每隔两年房租递增5%（即2017年4月1日前交付租金42万元整，依次类推）。合同签订后，原告刘志军依约交付了房屋，被告罗保军对租赁房屋进行装修改造（实际为2、3层及4层一部分）。被告罗保军租金支付至2017年4月30日，其未按照合同约定于2017年4月1日前支付2017年5月1日之后的租金。被告罗保军于2016年10月30日与第三人耿红霞签订《房屋租赁合同》，约定“被告罗保军将位于北京市通州区马驹桥镇xx村xx号的xx公寓出租给第三人耿红霞使用，面积约3000平方米（2层、3层、4层）共计约120个房间，租赁期限为2016年10月30日至2025年4月30日，租金为每年50万元，支付方式为第一次交租金需一次性付清两年，以后每年一次性交清一年房租”。原告刘志军在被告罗保军与第三人耿红霞签订的《房屋租赁合同》第十一条空白处手写“同意转租”，并签名按手印。第三人耿红霞在签订合同后依约交付了两年租金，即交至2018年10月30日。被告罗保军提交的北京市马驹桥镇综合治理办公室、安全监督管理科、规划建设办公室、司法所于2017年7月20日在涉案场所张贴的通告显示，“涉案房屋属于无证无照、违法出租行为。现告知你单位（个人），自通告发布之日租住人员、个人物品、财产立即搬离此建筑物，不自行搬离的，相关职能部门将依法予以清理，届时造成的一切损失由你单位（个人）自行承担，如果经相关部门认定属违法建设的将予以拆除”，原告刘志军对此不予认可，第三人耿红霞对该通知予以认可。关于腾退涉案房屋时间，各方各执一词，原告刘志军称“由于第三人没有向租户退押金，有租户今年四月底仍然居住在涉案房屋，现在已经搬走了，目前只有被告和第三人在涉案房屋居住，涉案房屋由被告和第三人实际控制”；被告罗保军称，“租户2017年8月搬完，因为双方就赔偿事宜未达成一致，所以我一直在涉案房屋居住看管房屋”，第三人耿红霞称，“租户2017年8月十几号搬完的，2017年6月水电就停了，门也没有，没法使用，涉案房屋我方在看管”。原告刘志军未提交证据证明有租户仍居住使用涉案房屋，被告罗保军和第三人耿红霞亦未提交证据证明全部租户腾退时间。
2017年8月29日被告罗保军申请对位于北京市通州区马驹桥镇xx村xx号房屋的二、三、四层所有房间的装修改造现值进行评估。本院依法委托北京市国宏信价格评估有限公司进行评估，2018年4月17日北京市国宏信价格评估有限公司出具价格评估报告，评估意见如下：价格评估标的在价格评估基准日的价格为：按2014年装修后价格为：982780元，其中争议部分评估价格为243643元，非争议部分评估价格为739137元；按2015年装修后价格为1179335元，其中争议部分评估价格为292371元，非争议部分评估价格为886964元。关于评估费用，被告罗保军仅先行支付6000元，被告罗保军在评估机构多次通知后仍未交纳剩余评估费24650元，本院亦多次电话通知被告罗保军交纳剩余评估费，并传唤被告罗保军前往本院就评估费交纳事宜进行谈话并要求其限期交纳剩余评估费，被告罗保军仍未按期交纳，为确保案件顺利进行，本院通知原告刘志军先行垫付剩余评估费，原告刘志军于2018年6月25日交纳剩余评估费。经询问，被告罗保军在庭审中表示对于其装饰装修损失不在本案中一并处理。
另，原告刘志军未提交涉案房屋的建设工程规划许可证。
本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。依据本案查明的事实，现原、被告均未提交涉案地上建筑物的建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，原、被告于2015年5月1日签订的《房屋租赁合同》无效。因此原告刘志军要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。被告罗保军自合同签订后至全部租户搬离前实际使用租赁房屋，应按合同约定的租金标准支付房屋使用费，现各方均未提交证据证明全部租户搬离的时间，因政府相关部门发布公告的时间为2017年7月20日，涉案房屋共有房间一百余间，需要搬离的租户数量多、周期长，故本院综合考虑房间及租户数量、同地区其他类似房屋搬离周期等因素确定全部租户搬离完毕的时间为2017年10月31日，被告罗保军自2017年5月1日起未支付房屋使用费，故被告罗保军应当按照合同约定的租金标准支付原告刘志军2017年5月1日至2017年10月31日期间的房屋使用费共计21万元。因《房屋租赁合同》无效，违约条款亦无效，故对于原告刘志军要求被告承担违约责任支付违约金的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。因合同无效，被告罗保军应当将涉案房屋腾退返还原告刘志军，被告罗保军及第三人耿红霞在庭审中均称目前仍看管涉案房屋，故对于原告刘志军要求被告罗保军及第三人耿红霞腾退并返还涉案房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于评估费，本案评估系为固定被告罗保军的装饰装修损失而进行评估，但被告罗保军不要求在本案中一并处理其装饰装修损失，故应当由被告罗保军承担全部评估费用。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告刘志军与被告罗保军于2015年5月1日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告罗保军支付原告刘志军房屋使用费210000元，于本判决生效之日起七日内执行清；
三、被告罗保军、第三人耿红霞将其管理的北京市通州区xx村xx号2、3、4层房屋腾退给原告刘志军，于本判决生效之日起七日内执行清；
四、驳回原告刘志军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
评估费30650元，由被告罗保军负担，被告罗保军已交纳6000元，剩余24650元于本判决生效之日起七日内交纳。
案件受理费50元，由原告刘志军负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 薛德胜
审 判 员 李宏印
人民陪审员 张万良
二〇一八年八月一日
书 记 员 何 娇