山东省阳谷县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁1521民初834号
原告：滕州腾达房地产开发有限公司。住所地：滕州市文昌路****号。
法定代表人：邹为付，经理。
委托代理人：田洪伟，该公司法律顾问。
被告：朱月宾，男，汉族。
原告滕州腾达房地产开发有限公司与被告朱月宾房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员叶某独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人田洪伟到庭参加诉讼。被告朱月宾经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年9月6日，原告以其下属单位滕州腾达房地产开发有限公司阳谷分公司的名义与被告签订了商品房买卖合同，被告以263636元的价格、以按揭付款的方式购买了原告开发的富润城小区14号楼1单元2楼202号房。2011年7月19日，经滕州腾达房地产开发有限公司阳谷分公司担保，被告朱月宾在中国农业银行股份有限公司阳谷支行办理了住房按揭贷款手续，贷款金额13万元。因被告贷款后拒不按照合同约定办理房地产权属证书，2015年12月7日，中国农业银行股份有限公司阳谷支行向某、被告下发了贷款提前到期通知书，宣布向被告朱月宾发放的个人住房按揭贷款提前到期，并要求原告履行担保责任。2015年12月15日，原告替被告偿还贷款本金92444.56元，利息394.82元，共计92839.38元。
根据原、被告签订的商品房预售合同附件五合同补充协议第7条第2款的约定，在担保期间，原告代被告偿还的按揭贷款本息累计金额超过按揭本金的10%，被告已构成根本性违约，原告有权解除合同，收回房产，被告按商品房买卖合同第四条的约定的商品房价款总金额的5%向原告支付违约金13181.80元。被告交纳首付款133636元，按揭贷款13万元，在扣除被告应承担的违约金13181.80元及原告替被告偿还的银行按揭贷款本息92839.38元后，对剩余的房款157614.82元同意退还被告。故诉至法院，请求依法判令：一、依法解除原、被告于2010年9月6日签订的商品房买卖合同；并判令被告将富润城小区14号楼1单元2楼202号房产退还给原告。二、被告给付原告违约金13181.80元；三、在扣除被告应承担的违约金及为被告垫付的款项后，退还被告房款157614.82元。
被告朱月宾未到庭，亦未提交书面答辩意见。
经审理本院认定，滕州腾达房地产开发有限公司阳谷分公司隶属于原告滕州腾达房地产开发有限公司，是原告的分公司，成立于2008年9月19日，2015年9月21日注销，注销原因为被撤销。
2010年9月6日，滕州腾达房地产开发有限公司阳谷分公司与被告朱月宾签订《商品房买卖合同》一份。合同约定，被告购买了原告开发的富润城小区14号楼1单元2楼202号房产一套，建筑面积96.57平方米，每平方米2730元，总价款263636元，于2010年9月6日交清首付款836366元，剩余18万元办理按揭贷款，交房期限为2011年6月30日前。该合同附件五第7条第2款约定，在担保期间出卖人（原告）代买受人（被告）偿还的按揭贷款本息累计金额超过按揭本金的10%，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除合同，收回房产，追偿代偿款项，并按买卖合同约定的商品房价款总金额的5%追究买受人毁约之违约赔偿金。合同签订后，被告实际交纳首付款133636元。2011年7月19日，被告朱月宾与中国农业银行股份有限公司阳谷县支行、滕州腾达房地产开发有限公司阳谷分公司等人签订《个人购房担保借款合同》。合同约定，借款人朱月宾借款13万元，借款期限180个月，该笔借款由滕州腾达房地产开发有限公司阳谷分公司提供阶段性保证连带责任保证，阶段性保证人自贷款发放日起至借款人取得房地产权利证书,并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。合同有效期内，发生借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权采取停止发放借款、提前收回已发放借款、宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期。非因贷款人原因，导致贷款人未能在约定的期限办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记（含抵押预告登记）的，借款人、抵押人应自约定的期限届满次日起，对借款剩余本金按每日万分之伍的比例向贷款人支付违约金；贷款人有权直接从借款人在中国农业银行开立的账户中扣收上述违约金，并有权采取停止发放借款、提前收回已发放借款、宣布借款立即到期、要求借款人另行提供贷款人认可的担保或其他资产保全措施。
2011年5月份，原告向被告发出《交房通知单》，双方于2011年10月12日办理了房屋交接手续，被告在交接表上签名接收。2015年12月7日，因借款人违反借款合同办理房地产权属证书、和抵押（预告）登记的约定，中国农业银行股份有限公司阳谷县支行向某、被告发出《贷款提前到期通知书》，宣布贷款提前到期，并请立即归还全部结欠本金92444.56元及利息。原告在该通知书上加盖公章签收。2015年12月15日，原告代被告偿还了借款本金92444.56元、利息394.82元。2016年2月2日，原告诉至本院，依法判令：一、依法解除原、被告于2010年9月6日签订的商品房买卖合同；并判令被告将富润城小区14号楼1单元2楼202号房产退还给原告。二、被告给付原告违约金13181.80元；三、在扣除被告应承担的违约金及为被告垫付的款项后退还被告房款157614.82元。
原告为证明自己的主张提供了下列证据：1、商品房买卖合同；2、个人购房担保借款合同；3、贷款提前到期通知书；4、中国农业银行业务凭证；5、阳谷分公司注销情况；6、交房通知单。以上证据的来源和形式均符合法律规定，对其证明力本院予以确认。
被告未提供书面证据。
本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违背国家法律与政策之规定，合法有效，本院依法予以确认。合法有效的合同，对双方当事人均有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告系按揭贷款买房，其与中国农业银行股份有限公司阳谷县支行签订了个人购房担保借款合同，因被告未按约定期限办理房地产权属证书，并办理抵押（预告）登记，银行宣布贷款提前到期，并由作为借款担保人的原告代被告偿还了借款本金92444.56元，利息394.82元，共计92839.38元。因被告按揭贷款本金为13万元，根据原被告双方在合同补充协议中约定，原告代被告偿还的按揭贷款本息已超过按揭本金的10%,故被告已构成根本性违约，原告有权要求解除买卖合同，收回房产，追偿代偿款项，并由被告支付商品房价款总金额的5%的违约金。现原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的请求，符合法律规定和合同约定，故对其请求，本院依法应予支持。因该涉案房产总金额为263636元，原告请求被告支付其违约金13181.80元，并未超过双方的约定，故本院依法应予支持。扣除原告代被告偿还款项和被告应支付的违约金后，对剩余房款157614.82元，原告应退还给被告。被告朱月宾经本院传票传唤,均无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃相关的诉讼权利，依法应予缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案见适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告滕州腾达房地产开发有限公司与被告朱月宾于2010年9月6日签订的《商品房买卖合同》。
二、被告朱月宾于本判决生效后十日内将其购买的富润城小区14号楼1单元2楼202号房产退还给原告滕州腾达房地产开发有限公司。
三、原告滕州腾达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还被告朱月宾购房款157614.82元。
被告如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1858元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。
审判员 叶 威
二〇一六年七月二十九日
书记员 李盛楠