北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第08670号
上诉人（原审被告）李晓云，女，1975年2月3日出生。
委托代理人郑广胜，北京市翔龙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）孙发亮，男，1977年1月23日出生。
被上诉人（原审原告）王卫梅，女，1976年10月20日出生。
上述二被上诉人之委托代理人王宇，北京锋锐律师事务所律师。
上诉人李晓云、孙发亮、王卫梅因房屋买卖合同纠纷（原审案由为合同纠纷）一案，均不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第5250号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李晓云及其委托代理人郑广胜，被上诉人孙发亮及其委托代理人王宇，被上诉人王卫梅之委托代理人王宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2014年4月，孙发亮和王卫梅诉至原审法院称：孙发亮与王卫梅系夫妻关系。2003年底，孙发亮和王卫梅欲购买位于北京市大兴区瑞海新城的一套房屋，但该房产属于北京市经济适用房建设项目。在咨询过程中，售楼小姐说，购买经济适用房有北京户口就可购买，买后过户只需缴纳房屋价款1%的土地出让金。因孙发亮和王卫梅与李晓云是朋友关系，李晓云就提出先以自己名义购房，再过户给孙发亮和王卫梅。2004年1月14日，孙发亮和王卫梅与李晓云签订了购房协议。该协议主要约定以李晓云名义购买瑞海新城的房屋一套，购房所发生的一切费用，包括购房款、税款、大修基金、物业费等均由孙发亮和王卫梅负担，并承担该房屋上的所有权利和义务。李晓云愿意无附加条件的提供户口本和身份证，在条件满足的情况下协助孙发亮和王卫梅办理房屋过户手续。2004年1月，王卫梅以李晓云的名义办理了瑞海新城的购房手续和房贷，签订了购房合同并缴纳了购房款。2004年8月，孙发亮和王卫梅领取了入住通知，办理了入住手续，装修并居住该房屋至今，并承担了居住期间所发生的物业管理费及供暖费等一切费用。2005年，孙发亮和王卫梅以李晓云名义办理了该套住房的房屋所有权证和土地使用权证。但此时北京市经适房购房政策发生了变化，即经适房必须满五年才能过户，因此双方协商在条件到达后再办理过户。但至五年期满后的2010年8月，当孙发亮和王卫梅要求李晓云协助过户时，李晓云却百般推脱，直至否认双方签订的购房协议。尽管孙发亮和王卫梅与李晓云签订的协议具备房屋买卖合同性质，且孙发亮和王卫梅已承担了房屋所有人的全部权利和义务，法院判决亦认可协议的真实性，但未认定协议的合法性，并最终确认协议无效。作为实际购房人，为了这套房子孙发亮和王卫梅可谓是倾全家所有。如果不是当时李晓云在协议中签字保证配合过户，孙发亮和王卫梅完全可以有其他购房选择。因为当时商品房与经济适用房差价并不是很大。2004年，同地段的商品房每平方米约2500元。如今，周边新房价格已经涨到2.2万元／平方米左右，在同样的地段购买同样面积的房子，至少需要花费200余万元。8年来，孙发亮和王卫梅在该地区已经形成了稳固的生活习惯，在邻里关系上也投入了很多心血，这都是无法评估的软性损失，故孙发亮和王卫梅起诉要求，1、判令李晓云赔偿因购房合同无效而给孙发亮和王卫梅造成的房屋差价损失1918100元（不包括购房款）及精神损失81900元，合计2000000元；2、返还购房款218128元、契税3272元、维修基金4363元、产权代办费600元、有线电视初装费300元、办理贷款律师费375元、贷款利息279800元，支付装修材料费16275元、装修人工费78707元，合计350000元；3、本案诉讼费、评估费由李晓云承担。
李晓云辩称：从程序上看，本案属于一事再理，依法应驳回起诉。2012年初，孙发亮和王卫梅曾以经济适用房转让合同纠纷为由起诉过我。该案件经过大兴法院以（2012）大民初字第4190号民事判决书，北京市第一中级人民法院以（2012）一中民终字13395号民事判决书，作出过判决，且已经发生法律效力。上述判决驳回了孙发亮和王卫梅的诉讼请求。从实体上看，孙发亮和王卫梅、李晓云之间不存在经济适用房转让合同关系，房屋增值与孙发亮和王卫梅无关，购房款等未支付给我，也不应在本案中主张，孙发亮和王卫梅的全部请求于法无据，请求法院从实体上驳回孙发亮和王卫梅的全部的诉讼请求。
原审法院经审理认为：根据人民法院发生法律效力的裁判确认，孙发亮和王卫梅是借李晓云之名购买经济适用住房。孙发亮和王卫梅当时不具备经济适用住房的购买资格，故双方就该经济适用住房签订的《协议》违反了政策性规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还的，应当折价赔偿，有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。孙发亮和王卫梅明知自己没有购买经济适用住房的资格，通过借用他人名义购买经济适用住房，存在过错，应对《协议》无效的后果承担责任；李晓云明知孙发亮和王卫梅不具备购买经济适用住房的资格，仍同意孙发亮和王卫梅借用其名义购买经济适用住房，存在过错，对《协议》无效的后果亦应承担责任。孙发亮和王卫梅为涉案房屋支出的购房款218128元、住宅维修基金4363元、契税3272元、产权代办费600元、有线电视初装费300元，李晓云应予以补偿。关于装修费，根据评估报告的意见，装修费为16275元，包括人工费及材料费等，李晓云应就孙发亮和王卫梅的装修添附价值予以补偿，孙发亮和王卫梅认为16725元仅为装修材料费的意见不予采纳，孙发亮和王卫梅另行主张装修人工费，没有事实和法律依据，法院不予支持；关于房屋升值损失，考虑到孙发亮和王卫梅已对涉案房屋全额出资并进行了装修，且居住多年，李晓云签订协议后，又起诉要求孙发亮和王卫梅腾退房屋等因素，法院参考评估报告中确定的房屋市场价格，酌情认定李晓云赔偿孙发亮和王卫梅房屋升值损失110万元，孙发亮和王卫梅的该项诉讼请求中超出110万元的金额部分，不予支持；关于贷款利息及因办理贷款产生的律师费，贷款利息及因办理贷款产生的律师费虽然不是购买涉案房屋发生的必要费用，但属于孙发亮和王卫梅因《协议》无效所产生的实际损失，故李晓云亦应承担一定的赔偿责任，具体金额本院酌情确定为一万八千元；关于精神损失费，孙发亮和王卫梅要求李晓云赔偿精神损失费，于法无据，不予支持。
关于李晓云主张孙发亮和王卫梅重复诉讼问题，孙发亮和王卫梅在（2012）大民初字第4190号案件中的诉讼请求是在坚持《协议》有效的前提下，要求李晓云赔偿因违约造成的损失，与本次诉讼基于的理由及具体诉讼请求均不相同。此外，（2012）一中民终字第13395号民事判决书载明“现孙发亮和王卫梅坚持协议有效的前提下要求李晓云赔偿因违约所造成的损失107.9万元的请求依据不足，一审法院对此不予支持并无不妥。孙发亮和王卫梅可就赔偿问题另行主张。”故李晓云的上述意见，不予采纳。据此，原审法院于2014年6月判决：一、判决生效后十日内，李晓云赔偿孙发亮和王卫梅房屋升值损失一百一十万元；二、判决生效后十日内，李晓云给付孙发亮和王卫梅购房款二十一万八千一百二十八元、契税三千二百七十二元、维修基金四千三百六十三元、产权代办费六百元、有线电视初装费三百元、装修费一万六千二百七十五元；三、判决生效后十日内，李晓云赔偿孙发亮和王卫梅贷款利息损失及为办理贷款支出的律师费损失一万八千元；四、驳回孙发亮和王卫梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，李晓云不服，持原诉答辩意见和理由上诉至本院，请求二审法院维持原审判决第二、四项，撤销原判第一、三项，依法改判或发回重审。
孙发亮和王卫梅亦不服，以原审判决第一项判决赔偿升值损失过低为由上诉至本院，请求二审法院撤销原判第一项，依法改判李晓云向孙发亮和王卫梅赔偿房屋升值损失200万元；维持原审判决第二、三、四项。
经审理查明：2004年1月10日，王卫梅代李晓云与北京鸿坤伟业房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》。该合同主要约定由李晓云购买位于北京市大兴区瑞海家园房屋（以下称涉案房屋），房款216965元，该房为经济适用住房。
2004年1月14日，孙发亮和王卫梅与李晓云签订一份《协议》。该《协议》主要约定：孙发亮和王卫梅以好友李晓云的名义购买经济适用房一套（瑞海新城）。孙发亮和王卫梅在购买房子时所发生的一切费用和购房风险由孙发亮和王卫梅自己承担。孙发亮和王卫梅享有该房的所有权利，在购房后享有随时过户到自己名下的权利。在过户时，李晓云愿意无附加条件的提供户口本和身份证帮助孙发亮和王卫梅进行过户，过户所发生的费用由孙发亮和王卫梅全额自己承担。今后万一李晓云需要购买经济适用房，孙发亮和王卫梅愿意提供自己的绿卡（或者户口本）帮助李晓云（如果李晓云需要），并愿意帮助李晓云承担所购买经济适用房后，该房过户到她的名下所发生的过户费。未尽事宜，双方友好协商解决。
李晓云对该《协议》的真实性不予认可，认为该份协议系自己在空白纸上签的名，是委托孙发亮和王卫梅代其购买涉案房屋所用，协议内容是孙发亮和王卫梅自行添附形成。
上述《商品房买卖合同》签订后，孙发亮和王卫梅代李晓云按涉诉房屋的实测面积支付了购房款218128元，并交纳了住宅维修基金4363元、契税3272元、产权代办费600元、有线电视初装费300元。因孙发亮和王卫梅需要办理银行按揭贷款，产生律师费375元。
涉案房屋实际交付后，孙发亮和王卫梅对房屋进行了装修，装修完毕后入住该房屋居住至2014年4月。2005年10月8日，涉案房屋取得了所有权证书，房屋所有权人登记为李晓云。截至2008年1月20日，孙发亮和王卫梅以李晓云的名义支付银行贷款利息27980.57元。
孙发亮和王卫梅向原审法院申请对涉案房屋进行房屋市场价值和装修价值评估，装修价值评估的范围为：除可以搬走的家具、家电之外的部分。2013年10月16日，北京市国盛房地产评估有限责任公司出具评估报告，估价结果为：涉诉房屋在估价时点2013年9月16日的市场价值为191.81万元（已扣减其上市交易应缴纳的土地收益等价款），房屋装修价值为16275元。北京市国盛房地产评估有限责任公司就评估报告中的装修价值予以说明，该价值为折旧后的价值，包括材料费、人工费等。孙发亮和王卫梅为此次评估预付评估费5836元。
2011年，李晓云将孙发亮和王卫梅诉至原审法院，要求其二人腾退涉案房屋。原审法院审理后作出（2011）大民初字第11661号民事判决书，认定：诉争房屋系经济适用房，应由具有购买经济适用房资格的李晓云购买，且李晓云已取得了涉案房屋的权属证书，表明其已取得了该不动产物权的所有权。李晓云有权对该房屋享有占有、使用、收益及处分的权利。李晓云依据物权请求权要求孙发亮和王卫梅腾退该房屋，符合相关法律规定，故支持李晓云的该项诉讼请求。孙发亮和王卫梅对上述判决不服提出上诉，北京市第一中级人民法院作出（2012）一中民终字第3001号民事判决书，驳回上诉，维持原判。此后，李晓云就上述生效判决向原审法院申请执行。在本案诉讼中，就孙发亮和王卫梅腾退房屋已执行完毕。
2012年3月，孙发亮和王卫梅亦将李晓云诉至原审法院，要求李晓云履行《协议》，无条件地协助其二人办理涉案房屋过户手续，后在案件审理过程中变更诉讼请求为在确认协议有效的基础上，要求李晓云赔偿因违约所造成的损失107.9万元。原审法院作出（2012）大民初字第4190号民事判决书，认定：孙发亮和王卫梅借李晓云之名购买经济适用房。经济适用住房的购买者必须具备相应的资格，而孙发亮和王卫梅在2004年购房之时不具备购买资格，故孙发亮和王卫梅就该经济适用房签订的《协议》违反了法律法规的强制性规定，应认定无效。孙发亮和王卫梅以协议有效为前提要求李晓云赔偿因违约所造成的损失107.9万元的诉讼请求，于法无据，故不予支持，予以驳回。孙发亮和王卫梅对上述判决不服提出上诉，北京市第一中级人民法院作出（2012）一中民终字第13395号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
原审审理过程中，孙发亮和王卫梅申请对涉案房屋进行保全，并提供了担保。原审法院作出（2014）大民初字第5250号民事裁定书，裁定查封了涉案房屋。
上述事实，有《协议》、收款收据、（2012）大民初字第4190号民事判决书、（2012）一中民终字第13395号民事判决书、（2011）大民初字第11661号民事判决书、（2012）一中民终字第3001号民事判决书、评估报告、关于装修价值的说明及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：孙发亮和王卫梅购买涉案房屋时不具备购买经济适用住房的购买资格，违背了“京国土房管住（2004）486号”、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发（2007）24号）、《建设部、国家发展和改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局关于印发﹤经济适用住房管理办法﹥的通知》（建住房（2007）258号）、《北京市人民政府关于印发北京市经济适用住房管理办法（试行）》（京政发（2007）27号）等文件规定，人民法院已发生法律效力的裁判文书确认，孙发亮和王卫梅是借李晓云之名购买经济适用住房所签订的《协议》无效。该《协议》无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，孙发亮和王卫梅为涉案房屋支出的购房款218128元、装修费为16275元（包括人工费及材料费等），住宅维修基金4363元、契税3272元、产权代办费600元、有线电视初装费300元，贷款利息及因办理贷款产生的律师费，李晓云均应予返还和补偿，原审法院判决第二、三项并无不妥，本院予以支持。
关于涉案房屋升值获得利益分配问题。首先，涉案房屋属于经济适用房。经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，它是根据国家经济适用住房建设计划安排建设的，是由国家统一下达计划、用地实行由地方政府行政划拨方式，免收土地出让金、对各种经批准的收费实行减半征收、出售价格按保微利的原则确定的，具有经济性和适用性的特点。经济性是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。建设部、国务院房改领导小组、财政部于1994年联合发布的《城镇经济适用住房建设管理办法》指出，经济适用住房是以中低收入家庭、住房困难户为供应对象，并按国家、住宅建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住宅）建设的普通住宅。经济适用房的价格按建设成本确定，建设成本包括征地拆迁费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、物业的管理费。李晓云符合涉案房屋的购买条件，方能购买。涉案房屋是为了保障符合特定条件李晓云的居住权。孙发亮和王卫梅明知在其购买涉案房屋时不具备购买经济适用住房的资格，而进行购买，侵害了李晓云的相关权利，应承担该《协议》无效的主要责任。李晓云明知孙发亮和王卫梅不具备购买经济适用住房的资格，仍同意孙发亮和王卫梅借用其名义购买经济适用住房，存在过错，亦应对《协议》无效的后果承担次要责任。涉案房屋经评估市场价值为191.81万元，本院依据李晓云与孙发亮、王卫梅的过错责任承担情况及上述查明的事实，酌情确定李晓云向孙发亮和王卫梅赔偿房屋升值损失六十万元。
综上，李晓云的上诉主张，部分成立；对该成立部分，本院予以支持；对其不成立部分，本院予以驳回。孙发亮和王卫梅的上诉请求，无相应证据支持，本院予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项判决如下：
一、维持北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第5250号民事判决第二、三项；
二、撤销北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第5250号民事判决第四项；
三、变更北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第5250号民事判决第一项为：本判决生效后十日内，李晓云赔偿孙发亮和王卫梅房屋升值损失六十万元；
四、驳回孙发亮和王卫梅的其他诉讼请求。
如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
保全费五千元，由李晓云负担（于本判决生效后七日内交至原审法院）。
评估费五千八百三十六元，由孙发亮和王卫梅负担二千三百四十二元（已交纳），由李晓云负担三千四百九十四元（于本判决生效后七日内交至原审法院）
一审案件受理费一万二千八百元，由孙发亮和王卫梅负担五千三百七十六元（已交纳）；由李晓云负担七千四百二十四元（于本判决生效后七日内交至原审法院）。二审案件受理费二万七千六百六十二元，由孙发亮和王卫梅负担一万九千四百四十六元（已交纳一万两千八百元，余款六千六百四十六元于本判决生效后七日内交至原审法院）；由李晓云负担八千二百一十六元（于本判决生效后七日内交至原审法院）。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾国增
代理审判员 李俊晔
代理审判员 窦江涛
二〇一四年十二月九日
书 记 员 周 洁