广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第5798号
上诉人（原审原告）：罗芳，女，1982年5月24日出生，汉族，住所地湖南省宁乡县。
被上诉人（原审被告）：唐佳鑫，男，1988年1月20日出生，汉族，住所地广州市越秀区。
上诉人罗芳因与被上诉人唐佳鑫房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2015）穗海法生民初字第560号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年10月13日，罗芳、唐佳鑫签订《房屋租赁合约》约定罗芳（出租人甲方）将广州市新港东路世港B栋803房出租给唐佳鑫（承租人乙方）。甲方同意将该房产出租给乙方做商业用途使用租期从2014年10月1日至2015年3月31日止。月租金4500元。租赁期间，甲乙双方任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意。否则甲方提前收回房屋的，除退回全部保证金外，还需要支付相当于保证金数额的费用作违约金；乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金等。合同签订当日唐佳鑫已向罗芳交付房屋押金9000元整。罗芳同时确认唐佳鑫已缴纳2014年10月租金4500元。罗芳、唐佳鑫双方同时确认涉案物业每月管理费为239元。之后，罗芳称唐佳鑫自2014年11月起就不再支付租金且私自更换门锁，导致罗芳无法开锁收回房子。对此唐佳鑫称其向罗芳租赁房屋的目的是注册公司且罗芳也告知该租赁房屋可以用于注册公司，但唐佳鑫在办理公司注册登记时，因租赁期限原因无法实现该目的，而罗芳又拒不配合延长租期，因此导致唐佳鑫的租赁目的无法实现。唐佳鑫同时称与罗芳的租赁合同已经解除，因为唐佳鑫于2014年12月7日发现罗芳更换了门锁后，为取回其私人物品于2014年12月8日寻找了开锁人员开锁并取回个人物品后已将钥匙寄给了罗芳。因此双方的租赁关系已经实际解除。对此罗芳不予确认但称2014年12月8日涉案房屋的物管处确有打电话告知其涉案房屋物品被人搬走，2014年12月9日罗芳发现门锁已被更换，其也致电唐佳鑫，唐佳鑫也确认已经将其个人物品搬走。
2015年6月24日，罗芳向原审法院提起诉讼，请求判令：1.唐佳鑫支付拖欠的租金和物业管理费用人民币23934元；2.唐佳鑫承担本案诉讼费用。
一审另查，广州市海珠区新港东路世港一街11号803房地产权属人为罗芳，共有情况为单独所有。
原审法院认为：2014年10月13日，罗芳、唐佳鑫签订的《房屋租赁合约》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。虽然唐佳鑫主张解除合同的原因在于罗芳不予配合因此无法实现其租赁涉案房屋用于注册公司的目的。但根据《房屋租赁合约》的约定罗芳只是同意将涉案房产出租给唐佳鑫做商业用途使用，并未对唐佳鑫是否能实现注册公司等商业目的提供担保。因此唐佳鑫该主张，原审法院不予支持。根据罗芳、唐佳鑫签订的《房屋租赁合约》涉案房屋的承租期限应为2014年10月1日至2015年3月31日。现唐佳鑫在支付2014年10月租金之后就未再履行合约，已构成违约，因此罗芳要求唐佳鑫支付拖欠租金及物业管理费的诉讼请求有理，原审法院予以支持。但根据本案的实际情况唐佳鑫实际已于2014年12月8日搬离涉案房屋，对此罗芳也已明确知晓，因此唐佳鑫实际使用涉案房屋的时间应截止至2014年12月8日为宜即双方的租赁合约已于该日实际无法履行。现因唐佳鑫提供的证据不足以证明其搬离房屋解除合约已征得罗芳同意或是因罗芳原因所致。因此依照合同的约定唐佳鑫向罗芳支付的押金9000元应属于合约保证金的性质且合约也已明确约定如因唐佳鑫提前退租，罗芳可没收该款项。故唐佳鑫称支付的租金应包含押金9000元且已实际支付至12月的主张，原审法院不予支持。鉴于唐佳鑫搬离涉案房屋时间为2014年12月因此唐佳鑫理应依照一般交易习惯向罗芳支付2014年11月至2014年12月的租金及管理费用共计9478元（4500×2+239×2）。至于2014年12月之后的租金，由于罗芳已明知唐佳鑫于2014年12月8日搬离涉案房屋，且唐佳鑫也已向其确认搬出其个人物品因此唐佳鑫已以事实行为表达了其提前解除合同的意思目的。依照常理即使唐佳鑫未与罗芳当面交接涉案房屋，但罗芳作为房屋所有权人也理应能在合理的期限内收回涉案房屋，避免损失的扩大，而不应是在明明已经知晓唐佳鑫搬离房屋达半年之久后仍主张唐佳鑫搬离之后的租金损失，且罗芳也未能证明其实际损失已高于唐佳鑫向其缴纳的押金。因此罗芳再要求唐佳鑫支付2014年12月之后的租金及管理费用没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、唐佳鑫在本判决生效之日起10日内，一次性向罗芳支付2014年11月至2014年12月的租金及管理费用共计9478元；二、驳回罗芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费398元，由罗芳负担240元，唐佳鑫负担158元。
判后，上诉人罗芳不服原审判决，向本院提起上诉称：我方与唐佳鑫签订租赁合同后，我方将涉案房屋和钥匙交给唐佳鑫，2014年12月唐佳鑫搬离并未通知我方，也未将房屋钥匙交还，其违反合同约定，单方擅自终止合同，导致涉案房屋长期处于闲置状态，我方损失远远高于其所缴纳的租金，故租金应计算至唐佳鑫实际向我方交还房屋时止。另外，原审判决漏算了2014年10月的管理费，我方要求对方支付这一个月的管理费。我方的损失比原审认定的要大，对方没有把房屋交还给我方，对方怎么样使用房屋是对方的问题，只要对方没有把钥匙交给我方，那么对方就应当支付租金。综上所述，上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判唐佳鑫支付2014年11月至2015年3月的租金22500元及物业管理费1436元；3.唐佳鑫承担一、二审诉讼费。
被上诉人唐佳鑫答辩称：我方认为我方通过短信方式告知了对方，我方也通过邮寄钥匙和交钥匙给管理处的形式应当视为我方履行了义务。本案的纠纷是由于我方的租赁目的无法实现，涉案房屋无法开立公司，在合同目的无法实现的情况下，对方拒绝协商，扩大了损失。对方换锁导致我方无法搬离涉案房屋的物品，对方的行为构成根本违约，我方行使法定解除权解除合同，对方在三个月内没有提起诉讼，已经过了诉讼时效。我方交付的4500元和9000元的保证金超过了三个月的租金，足以赔付对方的租金损失。
本院二审经过庭询调查，确认原审法院查明的事实。
二审另查明，罗芳已经缴纳涉案房屋2014年10月份的物业管理费239元，唐佳鑫表示其不记得是否缴纳该月管理费，如法院确认其未缴纳，其愿意缴纳该月物业管理费。
二审期间罗芳提交如下证据：2014年12月9日罗芳与唐佳鑫通话记录（光碟一张），主要内容为：在发现对方换锁后，我方报警，并和对方进行交涉。拟证明对方不接受协商；当日罗芳报警回执复印件两份，拟证明录音的真实性，涉案房屋锁已经换了，我已不能进入了。2014年12月12日我方与中介公司签订的委托书（租赁）一份，拟证明我方为了挽回损失，找中介公司放盘，但因我方无法进入涉案房屋，所以无法出租。唐佳鑫对此发表质证意见称：我换了锁之后对方去派出所报警，我方确认。但我方一直要求与对方协商，对方先换锁之后，导致我方无法进入涉案房屋，对方的行为已经构成了根本的违约，我方无法搬离涉案物品，其后我才换锁的，并且把钥匙邮寄给对方。我方也报过警，对方报警要求我去协商时，我方有事无法过去协商。对方说不能进入涉案房屋是没有依据的，报警回执也不能证明根本案有关联性。我方对罗芳与中介公司的委托书的真实性不予确认，我方邮寄了钥匙给对方，对方肯定是能出租涉案房屋，我方也给了钥匙给管理处。
本院认为，二审案件双方争议的焦点是唐佳鑫向罗芳支付占有涉案房屋期间应当缴纳的租金及管理费具体数额。罗芳与唐佳鑫于2014年10月13日签订的租赁合同合法有效，罗芳依约将涉案房屋交给唐佳鑫占有使用，唐佳鑫理应支付相应的租金及管理费。但唐佳鑫在支付2014年10月租金之后就未再履行合约，并于2014年12月8日搬离涉案房屋，并通过电话告知了罗芳，随后通过快递将涉案房屋钥匙寄给罗芳并提供了罗芳签收钥匙的签收单。罗芳一审确认曾于物业管理处于2014年12月8日告知唐佳鑫存放于涉案房屋的物品已被搬离，并于2014年12月9日与物管处人员去涉案房屋查看。虽然罗芳主张其并未收到唐佳鑫所邮寄涉案房屋钥匙的快递，但罗芳至迟于2014年12月8日就应当知道唐佳鑫已经无意继续履行合同，且唐佳鑫随后已经明确表示不再履行合同，原审法院据此判令唐佳鑫向罗芳支付2014年11月至2014年12月的租金及管理费用共计9478元，并无不当，本院予以维持。罗芳上诉主张要求唐佳鑫支付涉案房屋租金直至2015年3月，但因罗芳已明知唐佳鑫于2014年12月8日搬离涉案房屋，且唐佳鑫也已向其确认搬出其个人物品，唐佳鑫已以事实行为表达了其提前解除合同的意思目的，即使唐佳鑫未与罗芳当面交接涉案房屋，罗芳如能够及时收回涉案房屋并对房屋进行实际控制，即可避免租金损失扩大化，但其仍然坚持要唐佳鑫继续履行合同，造成涉案房屋一直空置。本案中，罗芳怠于收回场地，显然对于唐佳鑫撤离场地后的涉案房屋长期空置负有责任，其坚持要求唐佳鑫继续承担涉案房屋在闲置期间的租金及管理费并不合理。罗芳上诉称其实际损失高于唐佳鑫向其缴纳的押金，但并未举证证明，原审法院驳回其要求唐佳鑫支付2014年12月之后的租金及管理费用，并无不当，本院予以维持。但罗芳已经缴纳涉案房屋2014年10月份的物业管理费，而唐佳鑫未能举证证明其已经缴纳该月物业管理费，由于该月由唐佳鑫实际使用涉案房屋，故理应由唐佳鑫负担此费用。
综上所述，原审法院查明事实基本清楚，适用法律正确，但遗漏处理涉案房屋2014年10月份的物业管理费，上诉人罗芳的上诉理由部分成立，本院据实予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市海珠区人民法院(2015)穗海法生民初字第560号民事判决第二项以及诉讼费负担的决定；
二、变更广州市海珠区人民法院(2015)穗海法生民初字第560号民事判决第一项为：唐佳鑫在本判决送达之日起10日内，一次性向罗芳支付2014年11月至2014年12月的租金及管理费用9478元及2014年10月管理费用239元共计9717元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费398元，由上诉人罗芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁淑敏
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一六年一月二十六日
书 记 员 宋德光
邝伟贤