四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第5447号
上诉人（原审被告）徐洋，男，1971年9月5日出生，汉族，住四川省崇州市。
委托代理人宋永奎，四川中超律师事务所律师。
上诉人（原审被告）徐强，男，1973年8月7日出生，汉族，住四川省崇州市。
委托代理人宋永奎，四川中超律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）饶静，女，1989年7月26日出生，汉族，住四川省崇州市。
委托代理人廖子全，四川经川律师事务所律师。
委托代理人张治安，四川创新律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）高志良，女，1931年12月17日出生，汉族，住四川省崇州市。
委托代理人廖子全，四川经川律师事务所律师。
委托代理人张治安，四川创新律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）黄伯英，女，1963年12月15日出生，汉族，住四川省崇州市。
上诉人徐洋、徐强因与被上诉人饶静、高志良、黄伯英房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省崇州市人民法院（2014）崇州民初字第111号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人徐洋、徐强及其委托代理人宋永奎，被上诉人饶静、高志良的委托代理人廖子全、张治安，被上诉人黄伯英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2008年3月8日，黄伯英作为甲方，徐洋、徐强作为乙方，在张泽东的见证下签订一份《房屋买卖协议》，协议约定甲方将位于四川省崇州市晋康路2-4号自建房的底层商铺转让给乙方，商铺面积约162㎡，甲方办理完国有土地使用权证及房屋产权证三个月内将该商铺过户给乙方，铺面的转让价为530000元。该房屋至今未按协议约定办理产权变更登记手续。2014年7月16日，饶静、高志良诉至原审法院，要求依法确认黄伯英与徐洋、徐强签订的《房屋买卖协议》无效。
原审法院另查明，位于四川省崇州市晋康路2-4号房屋所占用范围内的土地使用权于2007年4月19日在四川省崇州市国土资源局进行了产权登记，登记的土地性质为划拨，土地使用权人为黄伯英、高志良、饶静、黄永明，登记的土地使用面积为166平方米；2011年5月2日，黄永明因病身故，黄永明的法定遗产继承人其妻高志良、其女黄伯英、其子黄正高及黄正伦于2012年8月14日到四川省崇州市公证处办理了遗产继承的公证事宜，黄正高、黄正伦自愿放弃继承黄永明享有涉案房屋的土地使用权及房屋所有权，其份额由高志良和黄伯英继承；诉争房屋于2012年8月30日在四川省崇州市房屋产权监理所初始登记的产权为按份共有，其中黄伯英所占份额为82.5%，饶静所占份额为10%，高志良所占份额为7.5%，该产权登记信息已于2013年12月10日注销。该房屋又于2013年12月5日在四川省崇州市房屋产权监理所对按份共有人的份额进行了变更登记，其中饶静所占份额为70%，高志良所占份额为7.5%，黄伯英所占份额为22.5%，房屋面积登记为613.52平方米。
饶静、高志良的一审诉讼请求是：确认黄伯英与徐洋、徐强签订的《房屋买卖协议》无效。
原审认定以上事实，有《房屋买卖协议》，崇国用（2007）第12367号《国有土地使用证》、崇房权证监证字第0301842、0301843、0301844号《房屋产权证》、崇房权证监证字第0286091、0286093号《房屋产权证》及当事人陈述记录等予以佐证。
原审判决认为，黄伯英与徐洋、徐强签订《房屋买卖协议》时，合同所涉房产并未依法登记并领取权属证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项的规定，该房产依法不能转让。虽然黄伯英嗣后取得了诉争房屋的产权，但房产登记机关登记信息显示诉争房产登记为饶静、高志良与黄伯英按份共有。由于徐洋、徐强未提供证据证明黄伯英在出售诉争房屋底层铺面，签订《房屋买卖协议》时征得了其他共有人的书面同意，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（四）项的规定，黄伯英与徐洋、徐强签订的《房屋买卖协议》损害了饶静、高志良的合法权益，当属无效合同，对饶静、高志良要求确认双方房屋买卖合同无效的诉讼请求，原审法院予以支持。徐洋、徐强提出诉争房屋系安置房，根据现有法律规定，该房屋是可以转让的，黄伯英是户主，有权决定家庭的重大事务并有权处置家庭财产，双方所签合同合法有效的辩解，于法不符，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（四）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：黄伯英与徐洋、徐强于2008年3月8日签订的《房屋买卖协议》无效。案件受理费500元，由黄伯英负担。
一审宣判后，原审被告徐洋、徐强不服，向本院提起上诉称：1．黄伯英于2008年3月8日，在当地社区负责人的见证下，与徐洋、徐强签订《房屋买卖协议》，将其于2000年修建的四层安置房的其中一层出售给同组的徐洋、徐强时，该房屋并未办理房产登记，黄伯英也未告知徐洋、徐强该房屋有共有权人。黄伯英修建该房屋时饶静不满12岁，高志良年事已高且未与黄伯英共同居住也未在同一户口。当地社区群众和社区领导均可证实当时黄伯英是其家庭的户主和代表，其家庭大小事情的处理和处分都是黄伯英全权负责。徐洋、徐强有理由相信黄伯英对本案涉及的房屋具有处分权。事实上，在该房屋交付给徐洋、徐强后长达六年的时间内，也无任何人对该房屋的买卖提出异议；2．黄伯英与徐洋、徐强签订《房屋买卖协议》并将协议约定的房屋交付给上诉人一年多以后，该幢四层楼房才开始办理房屋产权登记。一审证据显示，该幢四层楼房第一次办理的房产证登记的产权份额中，黄伯英占80%，饶静和高志良共占20%。根据《中华人民共和国物权法》第二条及第九十七条的规定，黄伯英作为该四层楼房份额80%的产权人，有权处分该幢楼房的底楼部分；3．《中华人民共和国城市房地产管理法》颁布实施在前，《中华人民共和国物权法》颁布实施在后，按新法优于旧法及特别法优先的原则，本案应当适用《中华人民共和国物权法》；4．2013年12月5日，黄伯英在明知该房屋已经出售并交付给上诉人的情况下，通过非正当方式将自己的共有份额变更为20%，明显是因商铺价格的上涨而企图规避法律规定而达到悔约的目的；5．案涉房屋从2008年交付给徐洋、徐强至今，已进行了多次装修，目前又出租给第三方经营，第三方也进行了再次装修，租赁期限远远未到。故请求二审法院撤销原判，依法改判黄伯英与徐洋、徐强签订的《房屋买卖协议》有效。
被上诉人饶静、高志良答辩认为，第一，一审认定事实清楚。黄伯英与徐洋、徐强签订《房屋买卖协议》时尚未取得该房所有权，且房产登记部门的登记薄及产权证记载饶静享有该房产份额的70%，高志良享有5%，黄永明享有5%，黄伯英仅享有20%，故黄伯英系无权处分，侵犯了饶静、高志良的合法权益，属无效。另外，涉案房屋的土地系划拨用地，不能进行转让。徐洋、徐强也不属于善意取得。第二，原判适用法律基本准确，应当予以维持。故请求二审法院维持原判。
被上诉人黄伯英答辩认为，户口薄一共有四个，各人是各人的，目前房产证中关于份额的登记内容是正确的，一审判决是正确的。
本案二审查明的事实和采信的证据与原审判决一致。
本院认为，黄伯英与徐洋、徐强于2008年3月8日签订《房屋买卖协议》时，虽然涉案房产尚未依法登记并领取权属证书，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项的规定，但该规定旨在规范房屋交易的行政管理，而非禁止交易关系，所涉及事项亦不损害国家利益和社会利益，故在性质上属于管理性禁止规范，而非效力性禁止规范，故饶静、高志良据此主张黄伯英与徐洋、徐强签订的房屋买卖合同无效的理由不能成立。并且，从2012年8月30日黄伯英取得的产权证来看，黄伯英占涉案房屋份额的82.5%，饶静占10%，高志良占7.5%，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产后者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”之规定，虽然黄伯英在与徐洋、徐强签订《房屋买卖协议》时，涉案房屋未办理权属登记，但从嗣后办理的产权登记情况来看，涉案房屋虽为按份共有，但黄伯英占份额为82.5%，故黄伯英对涉案房屋的处分并非无权处分。饶静、高志良以黄伯英无权处分为由主张黄伯英与徐洋、徐强签订的房屋买卖合同无效的理由亦不能成立。
但是，本案中，涉案房屋的土地性质为划拨，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”和第四十五条“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理”之规定，划拨土地使用权不得转让，此规定属于行政法规效力性的强制性规定，违反此规定的，应当认定合同无效。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让人订立合同转让划拨土地使用权，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准，办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”之规定，在本案起诉前，黄伯英作为划拨土地使用权人并未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，故黄伯英与徐洋、徐强于2008年3月8日签订的《房屋买卖协议》无效。
综上所述，原审判决虽然适用法律不当，但判决结果正确，本院对判决结果予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按原审判决确定的负担方式执行。二审案件受理费500元，由上诉人徐洋、徐强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐云国
代理审判员 李 俊
代理审判员 毛程程
二〇一四年十二月三日
书 记 员 郑沁怡