山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民四终字第737号
上诉人（原审被告、反诉原告）济南俏江南餐饮服务有限公司，住所地济南市。
法定代表人史海鸥，总经理。
委托代理人陈明哲，北京翰道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）毛建民，男，1941年8月25日出生，汉族，住济南市。
委托代理人杭怀川，男，1979年8月10日出生，汉族，济南历下甸柳法律服务所法律工作者。
上诉人济南俏江南餐饮服务有限公司（以下简称俏江南公司）因与被上诉人毛建民房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2014）历民初字第427号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2013年1月12日，毛建民与俏江南公司工作人员娄翠翠在居间方齐鲁楼市世纪中兴加盟店陈龙的居间服务下，签订了房屋租赁合同。由房屋所有人毛建民作为甲方将其所有的位于历下区佛山苑小区1区6号楼1-302室，建筑面积为118.31平方米的房屋出租给俏江南公司作为员工宿舍使用。租赁期限为2013年1月15日至2014年1月14日止，租金为每月3700元正，乙方（俏江南公司）于本合同签订之日起向甲方（毛建民）交纳房屋保证金3500元整，双方约定在合同期间，如乙方无违约行为，甲方在合同到期日将保证金全款无息退还给乙方。同时，双方在合同中约定，双方责任为：房屋租赁期内，甲方保证承担下列责任：（一）乙方能够正常使用房屋；（二）负责对房屋及其附着物自然损坏维修，因甲方延误房屋维修而使乙方或第三人遭受损失的，甲方负责赔偿……房屋租赁期内，乙方保证承担以下责任：（一）如需对房屋进行改装修或增扩设备时，应征得甲方书面同意，费用由乙方承担；（二）因使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的，乙方负责赔偿或征得甲方同意后给予修复；（三）乙方在租赁期满时将房屋完好交还给甲方，如需继续承租上述房产时，应提前一个月与甲方协商，双方另签订契约。租赁期间内，乙方应承担的费用有：水费、电费、物业费、网费、卫生费、有线电视费、暖气费、煤气费。合同中约定的违约责任为：任何一方未能履行本契约规定的条款，给对方造成损失的，由违约方在十日内负责赔偿，同时，支付对方违约金，违约金按一个月房租费标准计算。如因不可抗力的原因致使房屋及设备损坏的，双方互不承担责任，其他条款与此条冲突的，以此条为准。同日，毛建民将上述房屋交付俏江南公司使用。俏江南公司交付了房屋保证金3500元整。在租用房屋期间内，俏江南公司按照合同约定分两次交纳了房屋租金，每半年交纳22200元，共计交付租金44400元。
2014年1月12日，房屋租赁合同到期日，在俏江南公司交付房屋及钥匙时，因房屋设备是否由使用不当造成损坏及是否需维修，双方未能达成一致意见，俏江南公司未将房屋钥匙交付毛建民，并口头承诺对于损坏的设施进行维修，至2014年2月12日，俏江南公司对房屋设施未进行维修，并将该涉案房屋钥匙在未征得毛建民同意的情况下，强行交付毛建民。
另查明，毛建民诉称，其房屋及设备系由俏江南公司使用不当人为原因造成损坏，且应有俏江南公司负责维修，或支付维修费用5000元。对其陈述，未能向原审法院提交证据予以证实。其所提交的照片，亦不能证明设备的损坏到底是非自然损坏，还是使用不当，人为损坏。
另查明，俏江南公司反诉称，因毛建民支付其房屋不符合约定且深夜带人看房，扰乱其正常使用房屋，毛建民存在违约行为，对其陈述，未能提交证据予以证实。且毛建民在交付房屋时，占用一间房屋安置俏江南公司不予使用的房屋设施，俏江南公司亦未提出异议，对此房屋可使用的房间状况，应视为双方予以认可。
另查明，在房屋租赁期间，俏江南公司未能按照约定，承担暖气费用，暖气费用2828元由毛建民为其交纳。
另查明，俏江南公司辩称，房屋租赁费金额为每月3700元，实际应为3500元，每月多交纳的200元为暖气费用，对其陈述，未向原审法院提交证据证实。
原审法院认为，双方所签合同真实有效，且双方实际履行。即毛建民交付俏江南公司房屋，且房屋的房间及设施状况，双方予以认可。俏江南公司按约定每月交纳3700元的租赁费用且足额交纳。但合同到期后，俏江南公司未能按照约定的期限交还毛建民完好的房屋及房屋设施，该行为应视为违约行为，应按照合同约定承担违约责任。同时，亦应承担延期交付房屋而产生的房屋占用费用，房屋占用费用的数额，可参照双方合同租金的标准，但毛建民对此费用未予主张，原审法院在此不予处理，毛建民可另行主张。合同中明确约定，暖气费用由房屋租赁人交纳，毛建民为其垫付，俏江南公司应将该费用退还毛建民。对于俏江南公司所主张的保证金，因保证金退还的前提条件为“合同期间，乙方无违约行为，但本案中乙方俏江南公司在房屋交付期限及交付房屋的状况均存在违约，因此，对其要求退还保证金的反诉请求，原审法院不予支持。
对于俏江南公司主张支付厕所浴池拆建费，因双方在2013年8月毛建民签字的协议书中有约定，对此诉请，原审法院应予支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十一二条、第二百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、济南俏江南餐饮服务有限公司于判决生效之日起十日内支付毛建民违约金3700元；二、济南俏江南餐饮服务有限公司于判决生效之日起十日内支付毛建民暖气费2800元；三、毛建民支付济南俏江南餐饮服务有限公司厕所浴池拆建费1160元；四、驳回毛建民的其他诉讼请求；五、驳回济南俏江南餐饮服务有限公司的其他反诉请求。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由济南俏江南餐饮服务有限公司负担；反诉费50元，由毛建民负担。
上诉人俏江南公司不服原审判决上诉称：1．上诉人俏江南公司不存在违约情形，真正违约的是被上诉人毛建民。上诉人俏江南公司于合同到期当日向被上诉人毛建民返还房屋时，被上诉人毛建民以房屋设备损坏为由拒收，直至2014年2月12日才完成交付。事实证明房屋设备根本不存在上诉人俏江南公司致损的情形，被上诉人毛建民以此为由拒收房屋系违约行为，上诉人俏江南公司推迟返还房屋皆系因被上诉人毛建民违约所致，因此产生之一切责任理应由违约方即被上诉人毛建民承担。2．被上诉人毛建民理应依据合同约定向上诉人俏江南公司支付违约金。合同到期日，被上诉人毛建民以根本不存在的所谓房屋设备受损为由拒收房屋，系对双方签署的《房屋租赁合同》的公然违反，依据该合同第七条的约定，违约方应向守约方支付金额为一个月房屋租金（人民币3700元）。3．被上诉人毛建民应依约退还押金。被上诉人毛建民违约在先，致使房屋实际返还日期晚于合同约定，但此种责任应由被上诉人毛建民承担，上诉人俏江南公司并无违约之情形，故，此前交付给被上诉人毛建民的押金理应如数退还，并应当由被上诉人毛建民承担其违约行为而给上诉人俏江南公司产生的利息损失（计算本金为人民币3500元，计算期限自2014年1月15日至实际退还之日，利率按同期商业银行贷款利率执行）。请求二审法院撤销原审判决第一项、第五项；改判被上诉人毛建民向上诉人俏江南公司支付违约金3700元及自2014年1月15日至今的利息、退还押金3500元，由被上诉人毛建民承担本案全部诉讼费用。
被上诉人毛建民答辩称：1、本案上诉人俏江南公司已经实际违约。被上诉人毛建民按约交付上诉人俏江南公司房屋，且房屋的房间及设施情况双方均予认可。但合同到期后，上诉人俏江南公司未能按照约定的期限交还被上诉人毛建民完好的房屋及房屋设施，该行为系违约行为，应按照合同约定承担违约责任。在房屋租赁期间，上诉人俏江南公司未能按照约定承担暖气费用，该笔暖气费已经由被上诉人毛建民交纳，上诉人俏江南公司应向被上诉人毛建民支付该笔费用。2、被上诉人毛建民不应承担所谓的厕所浴池拆建费。不论争议标的厕所浴池是什么原因造成，按合同该笔费用应由上诉人俏江南公司承担。3、被上诉人毛建民对其他权利保留诉权。本案一审事实清楚，适用法律得当，上诉人俏江南公司违约，请求二审法院驳回上诉。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，一审中，被上诉人毛建民提交的照片，能够反应房屋租赁合同到期后，房屋内设施设备损坏情况，该照片系佛山苑社区工作人员与房地产中介机构工作人员陈龙、被上诉人毛建民一同到涉案房屋中拍摄的，上诉人俏江南公司亦认可照片所反映的退房时的房屋状况及被上诉人毛建民曾向其主张过房屋损坏的事实，由此，可以认定房屋租赁合同到期后，房屋内设施设备有所损坏。虽然上诉人俏江南公司称房屋损坏非其造成的，但一审中房地产中介机构工作人员陈龙出具证明证实房屋出租时设备设施完好，该证明由房地产中介机构出具的证实陈龙身份的证明、佛山苑社区居委会出具的证明、房屋租赁合同所记载内容予以佐证，本院予以采信。另，房屋租赁合同约定房屋能够正常使用，但在签订合同时并没有对相关设备损害情况作出说明，综上分析，本院认定涉案房屋内设施设备在租赁期间受到损坏，且上诉人俏江南公司没有进行维修，上诉人俏江南公司的该行为及未交纳暖气费的行为构成违约，根据合同约定，原审判决上诉人俏江南公司承担相应违约责任，并驳回其退还保证金的反诉请求，并无不当。上诉人俏江南公司之上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人济南俏江南餐饮服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王周江
审判员 刘寿德
审判员 孟繁荣
二〇一四年十一月二十四日
书记员 黄 玮