＼n北京市第一中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）一中民终字第00627号＼n上诉人（原审原告）王某。＼n委托代理人刘国盈，北京市泽天律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）石某。＼n上诉人王某因与被上诉人石某确认合同无效纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2013）石民初字第1082号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王某及其委托代理人刘国盈、被上诉人石某到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。＼n王某在一审法院起诉称：1999年11月15日王某与石x1登记结婚，石x1之女石某当时21岁。1999年12月27日，王某夫妻购买北京市某区28号房改房一套，登记产权证所有人为石x1。2012年10月8日，石某与石x1恶意串通，在王某不知情的情况下签订房屋买卖合同一份，石x1将价值120万元的北京市某区28号房屋以35242元的超低价格出售给石某，并办理了产权过户登记手续。2013年1月15日石x1去世，因有人上门看房时，王某才知道房屋已被过户给石某，石某现正在出售房屋。石某与石x1恶意串通，二人房屋买卖合同应当认定为无效合同。现为维护王某合法权益，故诉至法院。诉讼请求：确认石某与石x1签订的房屋买卖合同无效。＼n石某在一审法院答辩称：不同意王某的诉讼请求。第一，房屋是北京市地下铁道总公司（以下简称原地铁总公司）1985年根据家庭情况按标准分配给父亲石x1、母亲吕某及石某一家居住使用。后因单位依据国家房改政策将房屋折算父亲石x1、母亲吕某双方57年工龄后优惠出售给父亲石x1、母亲吕某，房款已于1998年5月27日支付完毕，购房协议于1999年9月30日补签。第二，虽然父亲石x1和王某再婚时间为1999年11月15日，但根据购房收据和协议证明购房事宜均已于1998年5月和1999年9月办理完毕，且1998年5月27日的交款收据上已明确盖有“房屋产权证已领取”的签章。事实证明房屋的全部购买手续早已在婚前完成，且房屋购买主体是石x1与吕某，房屋产权是石x1与吕某二人共同所有，因此房屋产权与王某无任何关联，完全属于婚前财产。第三，母亲吕某于1999年1月去世后，原本属于母亲的房产权利，石某有法定继承权。因此，母亲吕某去世后，房屋产权应为父亲石x1与石某共同所有。所以2012年10月8日，父亲石x1将房屋以买卖形式过户给石某的行为有效合法。综上，请求法院驳回王某诉讼请求。＼n经审理查明：石x1与吕某系夫妻关系，石某系二人之女，后吕某于1999年1月去世。1999年11月15日，石x1与王某登记结婚，后石x1于2013年1月15日去世。＼n位于北京市石景山区28号房屋（以下简称诉争房屋）的原产权人为原地铁总公司，系分配给石x1、吕某、石某的福利住房。＼n1998年5月27日，为落实房改政策，原地铁总公司向石x1出售诉争房屋，石x1向原地铁总公司房地产管理处交纳购房款4500元和27154元，其中原地铁总公司收款收据上加盖“房屋产权证已领取”的公章。＼n1999年9月30日，卖方原地铁总公司（甲方）与买方石x1（乙方）签订《住宅房屋买卖契约》，其中载明：标准价，房价款29443元，甲方同意乙方享受以下优惠。1、夫妻双方工龄优惠57年；2、双方工龄优惠率34.2％；3、每年工龄折扣率0.6％。＼n1999年11月15日，石x1与王某登记结婚。＼n1999年12月27日，北京市石景山区房屋土地管理局出具京房权证石私字第x号房产证，并注明“标准价出售住宅”。＼n2009年2月19日，石x1向北京市石景山区建设委员会（以下简称区建委）申请换证登记。根据区建委房屋档案材料中《房屋所有权换证登记申请书》及《房屋所有权变更登记审核表》载明：经审核诉争房屋原系标准价出售住宅，在申请人情况处载明石x1提出申请时对诉争房屋享有的产权份额为100％。＼n2009年3月23日，石x1领取X京房权证石字第**号房屋产权证，其上注明为“标准价出售住宅”，登记时间为2009年2月20日。＼n2009年9月9日，石x1向北京市地铁运营有限公司（以下简称地铁运营公司）补交房款5799元，其中收据载明项目为“补交房款”。对此地铁运营公司已出具说明，证实此款系标准价改成本价的房改政策手续费用。＼n2010年7月20日，石x1再次申请房屋变更登记，根据《房屋所有权变更登记申请书》及《房屋所有权变更登记审核意见》载明：申请变更内容为“优惠（标准）价房改房改办成本价”，在申请人情况处载明石x1提出申请时对诉争房屋享有的产权份额为100%。＼n2010年11月16日，石x1领取X京房权证石字第**号房屋产权证，其中登记时间为2010年11月1日。＼n2012年10月8日，石x1作为出卖人，石某作为买受人，双方签订《存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落为某区28号；成交价格为35242元。上述合同签订后，石x1与石某于合同签订当日办理了房屋所有权转移登记手续，石某领取了X京房权证石字第**号房屋产权证。＼n2013年1月15日，石x1去世。＼n另查明，地铁运营公司住房制度改革办公室（以下简称：地铁公司房改办）于2013年3月1日出具《证明》一份，载明：“石x1的房屋所有权证地址是28号。1998年石x1以标准价购买此房（此房的房价款根据石x1和吕某夫妻双方工龄折算），按房改政策石x1和吕某夫妻拥有房屋94％的产权并已取得房屋所有权证，2009年石x1又补交了6%的房款5799元换取新的房屋所有权证”；后地铁公司房改办又于2013年5月15日出具《说明》一份，载明：“1998年石x1以标准价折算夫妻工龄购买28号房屋一套。该房屋按房改政策石x1和吕某拥有94％的产权，具体当时情况为：此94％产权仅为依据房改政策单位与职工石x1之约定，而产权登记证仍为100％完全产权，2009年石x1补交的房款为标准价改成成本价的房改政策手续费用，交纳此款后我单位才能办理相关手续，6％之产权在初次发放产权证明时已经由石x1和吕某实际享有。”。＼n本案诉讼期间，王某申请对本案诉争房屋采取财产保全措施，并提供张某名下位于北京市丰台区07号房屋作为担保。该院于2013年1月28日作出财产保全民事裁定书，对诉争房屋交易手续进行冻结。＼n上述事实，有结婚证、房屋登记档案、房款收据、住宅房屋买卖契约、死亡证明、户口薄、产权证、证明、说明及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。＼n一审法院审理认为：本案争议焦点是王某对位于北京市28号的诉争房屋是否享有财产权利。对此，该院分析如下：＼n第一，根据1998年5月27日原地铁总公司购房收据证实：诉争房屋实际购房时间1998年5月27日，石x1已经于当时按单位的房改政策支付了购房款；＼n第二，根据《住宅房屋买卖契约》证实：地铁总公司在收到购房款后与石x1补签房屋买卖合同的时间为1999年9月30日，其中购买诉争房屋折算了石x1、吕某夫妻工龄共计57年；＼n第三，1998年5月27日原地铁总公司购房收款收据上已加盖“房屋产权证已领取”的公章。＼n第四，在石x1于2009年2月19日和2010年7月20日两次办理房产证换证手续过程中，房屋权属登记部门均审核石x1作为申请人在申请时的情况为对诉争房屋享有100%产权份额；＼n第五，虽然地铁运营公司专用收据上载明2009年9月9日之5799元系补交房款，但地铁运营公司已出具说明证实：2009年石x1补交的房款为标准价改成成本价的房改政策手续费用，交纳此款后我单位才能办理相关手续。＼n第六，根据地铁公司房改办出具的证明及说明，均证实诉争房屋系1998年石x1以标准价购买，按房改政策石x1和吕某夫妻拥有房屋产权，虽然石x1于2009年补交5799元，即6％房款，但此6％产权在初次发放产权证明时已经由石x1和吕某实际享有，当时产权登记证仍为100%完全产权。＼n第七，石x1与王某结婚登记时间为1999年11月15日，在石x1购买诉争房屋的行为之后。＼n基于上述内容，该院认为，诉争房屋系原地铁总公司依据房改政策出售给石x1的公有住房，现地铁公司房改办作为诉争房屋所在单位的专业管理机构有权根据单位企业的实际情况，对职工购房情况进行解释、说明；另根据诉争房屋档案材料中的《房屋所有权换证登记申请书》、《房屋所有权变更登记审核表》、《房屋所有权变更登记审核意见》中均载明，石x1在办理标准价改成本价手续完成前，其已经享有诉争房屋100％的产权份额；同时，2009年9月9日收据载明的收款项目为“补交房款”，根据通常文义并结合上述事实情况，正因为石x1已经取得100％产权，所以2009年交款时单位注明项目为补交。因此，地铁公司房改办出具的《证明》和《说明》所证实的内容，与房屋登记管理部门所有权登记档案载明的所有权份额相符，能够相互印证，亦与房款收据中“补交房款”的内容构成合理解释，该院据此对地铁公司房改办出具《证明》和《说明》的证明效力及其中所证明的事实予以认定。即诉争房屋系1998年石x1以标准价购买，按房改政策石x1拥有房屋产权，石x1于2009年补交5799元系房改手续费用，诉争房屋全部100％产权在1999年12月27日初次发放产权证时已经由石x1实际享有。＼n本案中，石x1与王某结婚登记日期为1999年11月15日，而石x1依据房改政策购买诉争房屋的交款时间为1998年5月27日，当时其已故配偶吕某仍然在世，所交房款已经折算了石x1和吕某的57年工龄，石x1与单位签订买卖合同的时间为1999年9月30日，上述购房事宜的完成均在石x1与王某登记结婚之前。因此该院认定石x1购买诉争房屋的购房款及工龄折算福利优惠均属于其与已故配偶吕某的夫妻共同财产权益。吕某于1999年1月去世，上述财产权益应作为遗产由石x1与石某共同继承所有，系石x1的婚前财产。＼n现石x1作为购房者，在与王某结婚前，用婚前财产以折算工龄的方式向单位支付了购房款项，与单位签订了房屋买卖合同，其依据房改政策履行了相应的合同义务，且诉争房屋早已由单位分配给石x1实际居住使用，1998年5月27日房款收据上亦加盖“房屋产权证已领取”的公章，对此虽然双方未能对“房屋产权证已领取”进行解释说明，但此公章能够证明单位将所有权转移给石x1的政策明确。结合以上情况，石x1应当并已经确定享有取得房屋产权证的权利。在石x1履行了自身义务的情况下，房产证的取得时间受限于单位办理房改手续的具体情况，因此房产证取得时间并非石x1可以控制，故该院认为石x1在与王某婚后即1999年12月27日获得诉争房屋的产权登记仅是石x1婚前财产权利的自然转化，诉争房屋财产性质仍应为石x1婚前个人财产，不能仅依据产权证的登记时间认为诉争房屋系与王某的夫妻共同财产。＼n综上，诉争房屋依据单位房改政策及产权登记情况为石x1婚前个人财产，王某对诉争房屋不享有财产权益，石x1享有完全所有权。现石x1作为房屋所有权人，对诉争房屋享有处分的权利，其有权依据意思自治按自己的条件、意愿将房屋出售给石某，其行为属有权处分，并未损害王某相应利益。因此，石x1与石某达成的房屋买卖合同系二人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效合同，该院对王某的诉讼请求予以驳回。＼n综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决如下：驳回王某的诉讼请求。＼n王某不服一审判决，向本院提起上诉，请求改判确认石x1与石某签订的房屋买卖合同无效。其上诉理由是：石x1于1999年9月按标准价购买诉争房屋，他仅享有该房屋的94％份额；2010年7月，石x1申请将按标准价购买的诉争房屋变更为按成本价购买，并补交5799元房款，后取得100％房屋产权，而王某亦享有该房屋的相应份额；因王某享有房屋权益，因此石x1与石某恶意串通以极低的价格转让房屋，损害了王某的权益，该合同应当无效。＼n石某服从一审判决，不认可王某的上诉请求和理由。其答辩意见是：诉争房屋系石x1的婚前财产。＼n本院审理查明：2009年9月9日，石x1向地铁运营公司补交6％的房屋份额房款5799元。本院查明的其他事实与一审法院认定的一致，本院予以确认。＼n本院查明的事实有当事人的陈述、地铁运营公司信访答复意见等在案佐证。＼n本院认为：石x1与原地铁总公司签订的房屋买卖合同及取得房产证时间虽然在石x1与王某结婚之后，但购买诉争房屋的交款时间系在石x1与王某结婚之前，且所交房款折算了石x1和吕某的57年工龄。由于石x1系按标准价购买该房屋，故该房屋的94％份额为石x1与吕某的夫妻共同财产。鉴于吕某未留有遗嘱，在吕某去世后她的房屋份额由石x1和石某共同继承，即石x1和石某享有该房屋的94％份额。＼n2009年9月9日，石x1补交6％的房屋份额的房款，取得了该房屋其余6％份额。因上述6％房屋份额系在石x1、王某婚姻关系存续期间取得，故上述6％房屋份额为石x1、王某的夫妻共同财产。＼n《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人另有约定的除外。本案中，石x1与石某占房屋份额为97％，其二人处分房屋不违反上述法律规定；此外，石x1与石某系父女关系，其二人之间的房屋转让行为不能简单的以是否符合等价有偿之原则来评判。鉴此，石x1与石某之间的房屋买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效，本院对王某的上诉请求不予支持。＼n但需要指出的是，石x1仅有权转让其享有的份额，亦即王某3％的房屋份额尚未转让给石某，因此王某对其享有的房屋份额可另行主张权利。＼n综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n财产保全费五千元，由王某负担（已交纳）。＼n一审案件受理费七十元，由王某负担（已交纳三十五元，其余三十五元于本判决生效后七日内交纳）。＼n二审案件受理费七十元，由王某负担（已交纳）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长王良胜＼n代理审判员柳适思＼n代理审判员周明珠＼n二〇一四年二月十九日＼n书记员李雅靓