江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)赣04民终308号
上诉人（原审被告）：陈里华，男，汉族，1951年3月13日出生，无固定职业，住九江市庐山风景名胜区。
委托诉讼代理人：凌晓琴，江西康润律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘娟，女，汉族，1991年3月12日出生，无固定职业，住南昌市西湖区。
委托诉讼代理人：谌建平，江西民信律师事务所律师。
上诉人陈里华因与被上诉人刘娟房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省庐山人民法院（2016）赣0491民初53号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈里华及其委托诉讼代理人凌晓琴、被上诉人刘娟的委托诉讼代理人谌建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈里华上诉请求：一、撤销一审判决，改判上诉人不予返还押金；二、本案一、二审受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定有部分事实认定不清，适用法律不完整，请求二审予以改判。1、依法成立的合同受法律保护；2、上诉人损失远远大于36万元，累计损失高达163万元；3、36万元押金既是违约金也是保证金，违约金符合法律规定。
刘娟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。理由如下：1、由于山体滑坡，当事人已在之前的诉讼中达成庭外和解，即双方找到新的承租人后解除《租赁协议》，此后，上诉人在两个月内找到新的承租人，故双方已实际解除协议；3、本案租赁物未进行消防验收，违反法律强制性规定，租赁合同无效；4、上诉人未造成任何损失，其装修以及答辩人投资165000元装修费用目前仍在使用收益，新承租人每年租金8万元，符合正常租金水平；5、约定的违约金过高，应当按实际损失计算。
刘娟向一审法院起诉请求：1、要求被告陈里华返还原告房屋租赁押金36万元，以及赔偿装修损失10万元；2、被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2014年4月21日，原告刘娟与被告陈里华签订《房屋租赁协议》，协议约定：被告陈里华将位于庐山河西路120号房屋出租给原告刘娟使用；租赁期限为20年，自2014年5月1日起至2034年4月30日止，每年4月30日前支付当年租金12万元。并约定交付租赁押金36万元，承租方无故拖欠租金三个月，出租方有权解除合同，无需退回租赁押金，租赁押金冲抵到期前三年的租金；租赁到期后，原告的装修和固定设施无偿交给被告。协议签订后，原告按约定于2014年4月30日将第一年租金12万元，以及租赁押金36万元支付给被告，被告依约交付租赁房屋。2015年5月20日原告将第二年租金12万元支付给被告。2015年8月14日，原告向被告提出因租赁房屋院子发生塌方以及生意不好，要求解除合同并要求退还租赁押金36万元。双方协商不成后，原告于2015年9月起诉至一审法院，要求解除合同，2016年1月经一审法院裁定准许撤回起诉。2016年7底，原告在未事前告知被告的情况下将屋内的物品搬离，放弃继续租赁房屋。自2016年4月底至8月初，被告多次向原告催要当年的租金，原告一直未予支付。被告发现原告放弃租赁后，于2016年8月10日通知原告双方租赁协议解除，租赁押金不退，并与他人达成新租赁的意向。故原告刘娟诉至一审法院，请求判令被告陈里华归还租赁押金36万元，及赔偿装修损失10万元，并由被告承担本案诉讼费。一审法院认为，双方签订的合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告陈里华用于出租的房屋建设经过审批，未取得房屋产权证书且用途发生改变，并不导致租赁合同无效。原告刘娟在合同履行期间，未经被告同意，放弃租赁房屋且拒不支付租金，显属违约。并且，原告刘娟的行为导致双方的房屋租赁关系事实的解除，应当承当违约责任。双方签订《租赁协议》中的租赁押金的性质应当属于履约保证金，是督促承租方积极履行合同的约定条款，具有优先受偿的补偿性的功能。本案的租赁房屋处于避暑胜地庐山风景区内，每年的5至8月是避暑属性房屋租赁的旺季和价值所在，错过这一期限，被告房屋当年无法再对外出租，取得租赁收益。原告未按约交纳租金的违约行为造成被告一年的房屋租金的损失。因此原告的违约行为给被告陈里华造成的实际损失根据《租赁协议》中约定的一年租金标准认为12万元。而《租赁协议》中约定的押金36万元相对于被告的实际损失显然过高，在冲抵原告赔偿被告的租金损失12万元后，被告陈里华对于超出实际损失的押金24万元应当返还给原告刘娟。另外，因原告刘娟的违约行为导致合同解除，原告要求被告陈里华赔偿其10万元的装修损失，证据不足，且无法律依据，一审法院不予支持。被告陈里华要求原告刘娟赔偿11万元，证据不足，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第十一条第二款之规定，判决：一、被告陈里华于本判决生效之日起30日内返还原告刘娟的租赁押金24万元人民币；二、驳回原告刘娟其他的诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8200元，减半收取4100元，由原告刘娟承担。
二审中，上诉人陈里华提供《房屋租赁合同》，证明陈里华与案外人签订的租赁合同租金为8万元，即因刘娟解除合同遭受的租金损失每年为4万元，累计损失30万元（不包括合同约定物价递增的租金上调损失）；陈里华另提供《调解方案》，证明刘娟同意一次性给付80万元租金。刘娟经质证认为，《房屋租赁合同》的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该租赁合同表明在2016年8月租赁物继续出租，未给上诉人造成损失，且该租金价格符合当地租金水平；对《调解方案》的真实性、合法性、关联性均有异议，该方案是上诉人单方意思，没有被上诉人签名认可，且《调解方案》所载内容反映租金水平过高，上诉人通过降价希望续用。
本院查明，陈里华与案外人江西新和技术有限公司于2016年8月28日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期间为20年，从2017年1月1日起至2036年12月31日止。房屋租金及支付方式为：第1—5年，每年支付8万元；第6-10年，每年支付10万元；第11-20年，每年支付12万元。
对一审法院查明的其他相关事实，本院予以确认。
本院认为，根据双方的诉辩意见，本案争议焦点为：36万元押金的法律性质。陈里华认为，该租赁押金是对出租方装修费用的保证金，同时也是违约损失保障金，即对方保证承租20年。刘娟认为，该款是租金支付和租赁物损失维修费用的保证。本院认为，甲方陈里华与乙方刘娟签订的《租赁协议》第四条约定：“……乙方支付36万元人民币租赁押金……租赁押金冲抵到期前三年的租金”、第八条约定：“乙方无故拖欠租金超过三个月，甲方有权解除本租赁协议，押金无需退回。”根据上述协议约定可知，该笔36万元款项既有租赁押金性质（可冲抵租金），同时也具有违约金性质（逾期支付租金，押金不退）。刘娟未按约支付租金的行为构成违约，因此造成陈里华的实际损失应予赔偿，并应承担相应违约责任。关于损失的计算，陈里华认为其损失包含装修损失60万元、财物损失11万元、租金损失30万元等共计101万元。对于装修损失和财物损失数额，陈里华未能提供充分证据，本院不予采纳。对于租金损失，陈里华认为，新承租人每年租赁费为8万元，因刘娟违约并解除租赁合同造成每年的租金损失为4万元，合计损失30万元，不包括物价的递增损失。对此本院认为，租金价格涨跌，受市场经济环境影响，系商业活动中的固有风险，也包含承租双方对利益平衡的自由处分权。新的租赁合同中，从双方逐步调高租金的合同条款能够反映，上诉人对市场风险及收益变化已作出预见。陈里华亦未提供证据证明导致租金价格下调的原因与刘娟的违约行为有关。故陈里华以两份租赁合同的租金价差作为实际损失的计算依据，缺乏事实基础和法律根据，本院不予支持。考虑庐山风景区经营性用房主营业期为夏季的特点，一审认定陈里华的实际损失为一年的房屋租金12万元，该处理并无不当，本院予以维持。关于违约金的计算，刘娟主张违约金约定过高。本院认为，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度、预期利益等综合因素予以衡量。具体到本案，陈里华的实际损失为12万元租金，抵扣欠付租金后的余额为违约金24万元（36万元-12万元），该违约金远远超出造成租金损失的30%即36000元（12万元×30%），可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，违约金应予调整。据此，刘娟因违约行为应支付陈里华的租金损失以及违约金共计156000元，抵扣陈里华已收取的36万元押金，陈里华应返还刘娟204000元。一审对36万元租赁押金的违约金性质未予认定，本院予以纠正。
综上所述，陈里华的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销江西省庐山人民法院(2017)赣04民终308号民事判决；
二、上诉人陈里华于本判决生效之日起三十日内返还被上诉人刘娟204000元；
三、驳回被上诉人刘娟的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费4900元，由上诉人陈里华负担2778元，由被上诉人刘娟负担2122元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 欣
代理审判员 熊 涛
代理审判员 黄丽丽
二〇一七年五月十六日
书 记 员 殷亮亮