山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第1109号
上诉人（原审被告、反诉原告）青岛天安联合国际贸易有限公司。
法定代表人魏旭东，经理。
委托代理人宋玉凤，该公司员工。
委托代理人时衍伟，山东正航律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）青岛宝利丰国际贸易有限公司。
法定代表人苏蓓，总经理。
委托代理人刘德琴，该公司员工。
委托代理人迟大国，该公司员工。
上诉人青岛天安联合国际贸易有限公司（以下简称天安联合公司）因与被上诉人青岛宝利丰国际贸易有限公司（以下简称宝利丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2013）南民初字第10781号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，由代理审判员侯娜担任审判长、代理审判员王化宿担任本案主审、与代理审判员邱彦共同组成合议庭进行了审理。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人天安联合公司的法定代表人魏旭东及其委托代理人宋玉凤、时衍伟，被上诉人宝利丰公司的委托代理人刘德琴、迟大国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宝利丰公司在原审中诉称，2012年10月28日，其与天安联合公司签订《房屋租赁合同》，天安联合公司将其所有的青岛市市南区香港中路18号C座102户房屋出租给宝利丰公司用以招商经营使用。合同约定：因天安联合公司原因，导致宝利丰公司无法继续使用涉案房屋的，天安联合公司应赔偿宝利丰公司全部经济损失，包括但不限于装修、设施、设备、剩余期限内的全部预期利润损失；违约金不足以弥补宝利丰公司损失的，天安联合公司另行赔偿。合同签订后，宝利丰公司依约向天安联合公司支付保证金25万元，天安联合公司向宝利丰公司交付房屋。宝利丰公司将涉案房屋装修后，对外招商并签订了招商合同。2012年11月份，市北区人民法院向宝利丰公司下达（2012）北民保字第12号协助执行通知书，要求宝利丰公司停止向天安联合公司支付租金，并将租金直接支付给市北区法院。天安联合公司知晓后，无理取闹，到涉案房屋张贴通知，不同意宝利丰公司将房租支付给市北区法院。天安联合公司的债权人褚金亮等人分别持有市北区法院出具的裁定书，到涉案房屋内驱赶业户，抢占摊位。后业户纷纷与宝利丰公司解除了招商合同，给宝利丰公司造成巨大经济损失。请求判令：1、解除双方就青岛市市南区香港中路18号C座102户房屋签订的房屋租赁合同；2、天安联合公司返还宝利丰公司已付房屋租金50万元；3、天安联合公司赔偿宝利丰公司经济损失1603500元。4、本案诉讼费用由天安联合公司承担。
天安联合公司在原审中辩称，1、宝利丰公司拖欠房屋租金，宝利丰公司违约在先。按照房屋租赁合同的约定，宝利丰公司应当承担违约责任，2012年10月28日，宝利丰公司应向天安联合公司交付100万元租金，但是宝利丰公司并未支付；2013年2月28日，宝利丰公司应再支付100万元租金，亦未支付；2013年10月28日前，宝利丰公司应向天安联合公司交纳140万元租金。至今为止，天安联合公司共计收到宝利丰公司支付的25万元履约保证金。2、天安联合公司同意解除合同，宝利丰公司应向天安联合公司支付拖欠的租金并承担违约责任，且该租金应为税后净租金。宝利丰公司应提供相应的租赁发票给天安联合公司用于入账。宝利丰公司系违约方，宝利丰公司主张的损失数额，天安联合公司不清楚如何计算。3、宝利丰公司诉称天安联合公司扰乱其经营系不真实的，宝利丰公司未按照约定支付租金，天安联合公司催收租金系正常行为。诉状中所称的100平方米不在租赁范围内。天安联合公司将房屋交付宝利丰公司后，应当由宝利丰公司负责实际的经营，具体的经营状况如何，与天安联合公司无关。宝利丰公司所称有债权人抢占房屋，应当提供证据予以证明。
天安联合公司在原审中反诉称，双方签订的《房屋租赁合同》约定，第一年租金为200万元，宝利丰公司剩余100万元租金未付；在第二年租期内，宝利丰公司应于2013年10月28日前支付半年租金140万元，亦未按期支付。同时合同约定，宝利丰公司中途擅自退租的，宝利丰公司向天安联合公司支付的房屋租金不予退回，并向天安联合公司支付该年度3个月的房屋租金作为赔偿。由于宝利丰公司未按合同约定的期限向天安联合公司支付租金，构成违约，且宝利丰公司要求中途退租。天安联合公司提起反诉，请求判令：1、宝利丰公司向天安联合公司支付2012年10月28日至2013年12月27日的房屋租金246.6667万元；2、宝利丰公司向天安联合公司支付违约金70万元。3、反诉费用由宝利丰公司承担。
宝利丰公司针对反诉辩称，天安联合公司的反诉请求与事实不符，本案并非宝利丰公司拖欠租金，而是天安联合公司违约在先。宝利丰公司将涉案房屋装修好之后，天安联合公司的债权人到商场中打闹致使宝利丰公司无法经营，天安联合公司的行为违反了合同约定，构成根本违约。
原审法院查明，2012年3月7日，宝利丰公司与天安联合公司签订《房屋租赁合同》一份，约定宝利丰公司向天安联合公司租赁青岛市市南区香港中路18号102户，总建筑面积2408.99平方米，天安联合公司将该房屋交付标准以实际现状为准，双方应于交付时签署《房屋交付与返还确认表》；租赁期限为15年，自2012年10月28日至2027年10月28日；自2012年10月28日至2013年10月27日止年房屋净租金费用为200万元，天安联合公司同意自2012年2月28日至10月27日作为宝利丰公司的装修和招商期，此期间免收宝利丰公司的房屋租金；宝利丰公司应于本合同签订之日后3日内向天安联合公司支付25万元作为履约保证金；2012年10月28日前宝利丰公司向天安联合公司支付房屋租金100万元，宝利丰公司最晚于2013年2月28日向天安联合公司支付第一年剩余的房屋租金100万元；房屋结构出现问题影响经营的由天安联合公司负责修缮，宝利丰公司应积极配合；天安联合公司直接或间接停水、停电、干预正常经营、一年内发生3次宝利丰公司可终止合同，天安联合公司应赔偿宝利丰公司全部经济损失；如果因不可抗力或政府、消防部门等原因（如不能办理消防手续），导致租赁房屋无法正常经营使用的，宝利丰公司有权终止合同，天安联合公司退还保证金及已经收取的租金；天安联合公司原因终止合同，与第三人发生债务纠纷的原因导致宝利丰公司无法继续使用租赁房屋的，天安联合公司应赔偿宝利丰公司全部经济损失，包括但不限于装修、设施、设备、剩余期限内的全部预期利润损失。
合同签订后，宝利丰公司于2012年3月9日向天安联合公司交纳履约保证金25万元。同日，天安联合公司的法定代表人魏旭东向宝利丰公司出具收条一张，内容为：“今收到青岛宝利丰国际贸易有限公司25万元（人民币大写：贰拾伍万元整）特此证明”。宝利丰公司称，合同签订并交付涉案房屋后，宝利丰公司对涉案房屋进行为期几个月的装修，2012年8月底开始对外招商，拟在其中经营五四外贸商场，并与十几个业户签订了租赁合同，在此期间，天安联合公司的债权人到涉案房屋内打闹，天安联合公司及其债权人的行为导致宝利丰公司一直无法在涉案房屋内经营，宝利丰公司多次找到天安联合公司要求其处理债权人的事情，但没有效果，最后业户集体到宝利丰公司要求解除合同，宝利丰公司无奈与全部业户解除了租赁合同。
宝利丰公司提交房屋结构图及照片一宗，证明天安联合公司违法擅自拆除涉案房屋东边的楼梯通道并通往负一层，在负一层经营福泰食街，导致涉案房屋进出东门仅剩三分之一的通道，给宝利丰公司造成经营困难，在涉案房屋的结构图纸上可以明确看出东门的楼梯状况；并且涉案房屋顶部有6个大型空调凝风器，因年久失修而漏水，造成房屋内大面积无法正常使用。天安联合公司质证称合同约定天安联合公司将房屋交付以实际现状为标准，自2012年2月份将房屋交付给宝利丰公司后，宝利丰公司并未提出异议，因此，宝利丰公司对房屋结构的主张不成立；对于宝利丰公司提交的漏水照片，真实性不予认可。
2012年10月26日，青岛市市北区人民法院向宝利丰公司出具协助执行通知书一份，内容为：“…自即日起，停止向被申请人魏旭东、宋玉凤、青岛明丽投资咨询有限公司、青岛天安进出口投资担保有限公司、青岛天安联合国际贸易有限公司支付你公司承租的位于青岛市香港中路18号福泰广场C座负1、1-2层所有房屋的租金，该租金自2012年9月28日起，直接向青岛市市北区人民法院支付”。2013年12月23日，青岛市市北区人民法院出具情况说明一份，内容为：“…因地下一层和其中的102房双方有纠纷，故青岛宝利丰国际贸易有限公司到目前为止只交给我院除地下一层和其中的102房的房租共计人民币231万元”。
宝利丰公司提交青岛市市北区人民法院于2012年10月份出具的（2012）北民保字第12号、第13号、第14号、第15号、第16号民事裁定书各一份、（2011）北执字第609-1号、610-1号、611-1号、652-1号、655-1号执行裁定书各一份，证明天安联合公司与案外人褚金亮、孙培珍、高振荣、蔡华兰、卢瑛、徐瑞昌之间存在债权债务关系，上述债权人持裁定书到涉案房屋内抢占房屋、驱赶经营业户，致使商场无法正常经营，宝利丰公司亦无法正常招租，天安联合公司的行为符合合同约定的宝利丰公司解除合同的条件。天安联合公司质证称该证据不能证明有他人抢占涉案房屋并驱赶业户的事实存在，宝利丰公司所称的案外人均不是天安联合公司的工作人员，与天安联合公司无关。
宝利丰公司提交2013年1月28日天安联合公司向宝利丰公司出具的《通知》一份，内容表明：天安联合公司已将商铺交付给宝利丰公司使用，现因宝利丰公司自身原因，未交租金，天安联合公司提出终止履行租赁合同。证明天安联合公司要求宝利丰公司不准将房租直接交到法院，宝利丰公司不同意，天安联合公司在商场大门口张贴通知，要求解除合同并要求宝利丰公司清理商场内业户，加之市北区法院在涉案房屋门口张贴裁定书，最终导致涉案房屋内的商户全部与宝利丰公司解除了租赁合同，给宝利丰公司造成巨大经济损失。天安联合公司质证称从通知的内容看，系宝利丰公司拖欠房屋租金，天安联合公司向宝利丰公司主张权利，是合法的催收行为，不存在违约的事实。
宝利丰公司对于其主张的经济损失提交以下证据：2012年8月26日至8月28日，宝利丰公司与案外人步超群、李某、杨保玉、林方远、王婷、胡某、徐淑云、吴大玲、张某、车玉玲签订的《租赁合同》共十份，约定案外人租赁涉案房屋内的18平方米商铺，租期1年，年租金均为65700元；2012年12月18日，宝利丰公司与青岛市市北区永强干果批发部签订的《租赁合同》一份，约定该批发部租赁涉案房屋内1000平方米的面积做商业用途，年租金255.5万元，租期10年；十名业户出具的声明一份，内容为：“青岛宝利丰国际贸易有限公司：因你公司与房东产生纠纷，房东已贴出告示、并多次扰乱使我们无法正常经营，我们已多次找你公司商讨，可你公司至今未解决，在此我们10几个商户要求解除合同，返还我们定金，如果继续不返还，我们将采取有效措施，出现任何后果全部由你公司承担”；业户出具的收条一宗，内容为收到宝利丰公司退还的商铺定金，租赁合同解除。宝利丰公司称上述证据证明涉案房屋内的原有业户与宝利丰公司解除了租赁合同，给宝利丰公司造成了经济损失共计160.35万元，包括：十份租赁合同的租金损失共计65.7万元，宝利丰公司与永强干果批发部之间租赁合同的租金损失255.5万元，宝利丰公司仅主张其中的损失94.65万元。天安联合公司质证称对上述证据的真实性不予认可，涉案房屋的经营系由宝利丰公司负责，经营状况由宝利丰公司承担。
宝利丰公司提交其员工刘德琴的住院病历、门诊病历、青岛市公安局市南分局的受案回执各一份，证明天安联合公司及其债权人到涉案房屋内打闹，与宝利丰公司的员工发生争执，110出警并立案，宝利丰公司的员工受伤。天安联合公司质证称该证据不能证明系天安联合公司所伤，亦不能证明与本案有关。
2013年6月6日，宝利丰公司向天安联合公司出具《告知函》一份，内容为：“因你公司在没有任何事实的情况下，在我公司承租的香港中路18号C座102商场门口非法张贴通知，声称要收回房屋，并到各个房屋中介等传播谣言诋毁我们…特去函去你公司，立即终止并解除102户的租赁合同并赔偿给我公司造成的巨大损失费人民币1603500元”，该告知函邮寄送达天安联合公司。
宝利丰公司提交香港中路18号101户消防安全检查合格证一份，证明因天安联合公司擅自改变涉案房屋的大门楼梯通道，导致102户房屋无法办理消防合格证，违反合同约定。天安联合公司质证称该证据与本案无关。
2014年1月3日，原审法院依法组织双方对涉案房屋进行交接，涉案房屋现由本院查封并张贴封条。交接过程中，天安联合公司称，102户房屋与101户房屋的界限应为卷帘门，而并非由宝利丰公司所建的间隔墙，间隔墙与卷帘门之间的面积属于102户；宝利丰公司称，101户与102户之间的界限以房产证所附图纸为准，间隔墙即为102户房屋的边缘。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，宝利丰公司与天安联合公司于2012年3月7日签订《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的规定，该合同是合法有效的。合同签订后，天安联合公司将房屋交付给宝利丰公司，宝利丰公司应按时交纳房租。依据宝利丰公司提交的收据及天安联合公司法定代表人魏旭东出具的收条，宝利丰公司已经交纳涉案房屋的履约保证金25万元及房租25万元，共计50万元。
合同约定涉案房屋自2012年10月28日至2013年10月27日期间房租200万元：宝利丰公司应于2012年10月28日前向天安联合公司支付租金100万元、最晚于2013年2月28日向天安联合公司支付第一年剩余租金100万元。但市北区人民法院于2012年10月26日向宝利丰公司出具的协助执行通知书，要求宝利丰公司停止向天安联合公司支付涉案房屋的租金，宝利丰公司据此未按照合同约定继续支付房租，不构成违约。因宝利丰公司和天安联合公司的法定代表人魏旭东之间尚有其他的房屋租赁合同关系，依据市北区人民法院出具的情况说明，因双方就涉案房屋存在纠纷，宝利丰公司向市北区法院交纳的租金最后未被计算入涉案房屋内。但宝利丰公司在接收协助执行通知书并向市北区法院交纳房租的过程中，并未明确其交纳的房租所对应的租赁房屋，直至情况说明明确将涉案房屋排除已付租金的范围内。综上，宝利丰公司未在合同约定的期限向天安联合公司支付涉案房屋的房租，系由于其遵循人民法院协助执行通知书的相关协助内容，并非宝利丰公司拒绝履行合同义务，宝利丰公司的上述行为不构成违约。天安联合公司主张宝利丰公司拖欠房屋租金，构成违约的答辩意见，不予采信。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，依据合同约定，天安联合公司原因终止合同，与第三人发生债务纠纷的原因导致宝利丰公司无法继续使用租赁房屋的，天安联合公司应赔偿宝利丰公司全部经济损失，包括但不限于装修、设施、设备、剩余期限内的全部预期利润损失。原审法院认为，市北区人民法院出具的民事裁定书表明天安联合公司与多名案外人存在债权债务关系，其名下财产处于被查封状态；宝利丰公司提交的十名业户出具的声明、收条表明天安联合公司贴出告示并多次扰乱致使业户无法正常经营，业户全部与宝利丰公司解除了合同并返还租金；宝利丰公司提交的受案回执、员工住院病历表明宝利丰公司与天安联合公司之间就涉案房屋的租赁问题产生纠纷。上述证据形成证据链，证明天安联合公司因与案外人之间的债权债务纠纷，导致宝利丰公司租赁涉案房屋用于经营的目的无法实现，业户退租，宝利丰公司无法继续使用涉案房屋，因此，天安联合公司应依照合同约定赔偿宝利丰公司的相应经济损失，包括预期利润损失。依照宝利丰公司与十一名业户签订的《租赁合同》，宝利丰公司出租涉案房屋内的商铺第一年租金收益共计321.2万元（65.7万元＋255.5万元），宝利丰公司租赁涉案房屋第一年租金为200万元，因此，宝利丰公司出租涉案房屋第一年的利润应为121.2万元（321.2万元-200万元），天安联合公司应赔偿宝利丰公司预期利润损失121.2万元。
当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，宝利丰公司于2012年3月份与天安联合公司签订房屋租赁合同，宝利丰公司的目的系在涉案房屋内招租并经营外贸商场，宝利丰公司于2012年8月份与业户签订租赁合同对外招租后，天安联合公司的债权人于2012年10月份开始到涉案房屋内进行干扰，致使宝利丰公司无法正常使用涉案房屋，无法在房屋内经营，这是由于天安联合公司与他人之间的经济纠纷所导致的，天安联合公司未履行确保宝利丰公司正常使用涉案房屋的合同义务，且天安联合公司未提交证据证明其采取任何有效措施制止上述情况的发生，因此，天安联合公司的行为导致宝利丰公司无法实现合同目的，宝利丰公司并未实际使用涉案房屋，宝利丰公司有权解除与天安联合公司签订的《房屋租赁合同》。2013年6月6日，宝利丰公司向天安联合公司邮寄送达《告知函》，要求与天安联合公司解除租赁合同。因此，原审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》于2013年6月6日解除。天安联合公司要求宝利丰公司支付因其中途退租应承担的违约金70万元的反诉请求，于法无据，不予支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，天安联合公司将涉案房屋交付给宝利丰公司后，由于天安联合公司的相关违约行为，在租赁期限内，宝利丰公司未实际使用涉案房屋，未在涉案房屋内经营，依据宝利丰公司提交的业户出具的收条，宝利丰公司将业户缴纳的定金全部予以退还，亦可证明宝利丰公司招商的业户并未在涉案房屋内实际经营过，双方之间的《房屋租赁合同》并未实际履行，天安联合公司应向宝利丰公司返还已收取的租金及履约保证金。天安联合公司要求宝利丰公司支付2012年10月28日至2013年12月27日的房屋租金的反诉请求，不予支持。另，合同约定，如果因不可抗力或政府、消防部门等原因（如不能办理消防手续），导致租赁房屋无法正常经营使用的，宝利丰公司有权终止合同，天安联合公司退还保证金及已经收取的租金。依据宝利丰公司提交的涉案房屋的结构图及照片，涉案房屋东大门的进出楼梯应为完整的，并非照片上所显示的左右为楼梯，中间为负一层福泰食街的入口，且天安联合公司对该楼梯的改造事实并未否认，因此，因天安联合公司变更了涉案房屋的原有结构，导致宝利丰公司无法办理涉案房屋的消防手续，且在签订合同时，天安联合公司对该情况应当是知情的。综合本案案情，原审法院认为，宝利丰公司要求天安联合公司返还履约保证金及房租共计50万元的请求，于法有据，予以支持。
依据合同约定，天安联合公司将该房屋交付标准以实际现状为准。2014年1月3日，原审法院组织双方交接房屋的过程中，天安联合公司称101户与102户之间的界限应为位于101户内的卷帘门，并非现有的间隔墙，因双方并未签订《房屋交付与返还确认表》，且天安联合公司提交的证据未证明其主张，天安联合公司已经接收涉案房屋钥匙，另外，涉案房屋现处于中级人民法院的查封状态，对此，原审法院不予采信。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条之规定，判决：一、宝利丰公司与天安联合公司于2012年3月7日签订的《房屋租赁合同》解除；二、天安联合公司于判决生效之日起10日内返还宝利丰公司履约保证金及房租共计50万元；三、天安联合公司于判决生效之日起10日内赔偿宝利丰公司经济损失121.2万元；四、驳回宝利丰公司的其他诉讼请求；五、驳回天安联合公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费28032元，由宝利丰公司负担5340元，天安联合公司负担22692元。反诉费16066元，由天安联合公司负担。因本诉案件受理费，宝利丰公司已经预交，天安联合公司于判决生效之日起10日内给付宝利丰公司22692元。
宣判后，天安联合公司不服原审判决提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，驳回宝利丰公司的诉讼请求，支持其反诉请求。其上诉的主要理由是：1、宝利丰公司既未向天安联合公司支付租金，也未向青岛市市北区人民法院交纳租金，构成根本违约。2、天安联合公司已经将涉案房屋交付给了宝利丰公司，宝利丰公司经营期间的后果应当自己承担，其主张的经济损失与天安联合公司无关。3、宝利丰公司应当按合同约定支付租金。4、永强干果批发部的房租是255.5万元，宝利丰公司只主张了其中的94.65万元，一审判决仍然按255.5万元计算。
宝利丰公司答辩称原审判决正确，请求二审法院维持原判。
经审理查明，二审审理过程中，1、宝利丰公司提交青岛市公安局市南分局五四广场派出所《报案记录》证明一份，欲证明天安联合公司的工作人员宋玉风将宝利丰公司的工作人员刘德琴打伤。天安联合公司对该证明不予认可，称公安部门从未通知过宋玉风到派出所进行处理。2、宝利丰公司申请证人林某、张某、杨某、胡某、葛某、车玉玲、李某、吴大玲出庭作证，八位证人均称与宝利丰公司签订合同租赁过涉案房屋内的商铺，因多次有人到涉案房屋内闹事，导致无法经营，后向宝利丰公司提出，双方解除了合同，宝利丰公司退回了收取的款项。天安联合公司称证人陈述不实，系宝利丰公司诱导证人作证，证人证言不应采信。3、宝利丰公司提交徐淑云的书面证言一份，欲证明其与徐淑云签订了合同，后因天安联合公司的原因导致合同无法履行。天安联合公司质证称徐淑云未到庭作证，对其证言不予认可。
本院二审查明的其他事实与原审法院查明事实一致。
本案经调解，当事人未达成一致。
本院认为，宝利丰公司与天安联合公司于2012年3月7日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。合同签订后，在双方约定的免租期届满前，因天安联合公司与他人纠纷，青岛市市北区人民法院出具协助执行通知书，要求宝利丰公司将涉案房屋的租赁费直接支付到青岛市市北区人民法院，之后双方发生争议，导致合同在本案中解除。根据青岛市市北区人民法院出具的民事裁定书及协助执行通知书，宝利丰公司提交的其与业户之间的合同、解除合同声明、收条，宝利丰公司提交的受案回执、员工住院病历表明，青岛市公安局市南分局五四广场派出所《报案记录》，证人林某、张某、杨某、胡某、葛某、车玉玲、李某、吴大某证人的证言，本院认为，上述证据形成证据链，足以证明天安联合公司或其债权人到涉案房屋干扰宝利丰公司正常经营的事实，并导致宝利丰公司租赁涉案房屋用于经营的目的无法实现，天安联合公司存在违约行为。天安联合公司作为出租人，应当保持涉案房屋在租赁期内符合约定的用途，天安联合公司未能保证宝利丰公司按合同约定实现租赁房屋的目的，宝利丰公司要求天安联合公司退还已交纳的房租，理应予以支持。故原审法院判决天安联合公司返还宝利丰公司履约保证金及房租50万元，本院予以维持。
依据双方合同约定，因天安联合公司的原因终止合同，与第三人发生债务纠纷的原因导致宝利丰公司无法继续使用租赁房屋的，天安联合公司应赔偿宝利丰公司全部经济损失，包括但不限于装修、设施、设备、剩余期限内的全部预期利润损失。故宝利丰公司要求天安联合公司赔偿其因与业户解除合同而造成的损失，依法应当支持。因步超群、王婷、徐淑云未出庭确认其签订合同的真实性，本院对宝利丰公司主张的该三人的合同不予采信，对宝利丰公司主张与该三人解除合同造成的损失，本院不予支持。
关于宝利丰公司的损失数额，本院认为，宝利丰公司与青岛市市北区永强干果批发部签订的租赁合同约定租赁面积为1000平方米、年租金为255.5万元、宝利丰公司与林远芳等另七人租赁合同均约定租赁面积为18平方米、年租金为65700元。根据宝利丰公司与天安联合公司合同中年租金为每年200万元的约定，宝利丰公司与青岛市市北区永强干果批发部解除租赁合同的年利润损失为778801.07元［255.5万元-200万元÷（1000平方米＋18平方米×7）×1000平方米］，因宝利丰公司与林远芳等另七人合同解除造成的年利润损失为236098.93元（65700元×7-200万元÷（1000平方米＋18平方米×7）×18平方米×7］，故宝利丰公司第一年的利润损失应为1014900元（778801.07元＋236098.93元），天安联合公司应当赔给宝利丰公司该经济损失。
综上，天安联合公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持青岛市市南区人民法院（2013）南民初字第10781号民事判决第一项、第二项、第五项；
二、撤销青岛市市南区人民法院（2013）南民初字第10781号民事判决第三项、第四项；
三、上诉人青岛天安联合国际贸易有限公司于本判决生效之日起10日内支付被上诉人青岛宝利丰国际贸易有限公司经济损失1014900元；
四、驳回被上诉人青岛宝利丰国际贸易有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费28032元、反诉费16066元、二审案件受理费36275元，共计80373元，由上诉人上诉人青岛天安联合国际贸易有限公司负担60373元，由被上诉人青岛宝利丰国际贸易有限公司负担20000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯 娜
代理审判员 王化宿
_代理审判员邱彦
_二Ο一五年一月五日
书记员胡浩东
书记员于国英