＼n山东省威海市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2012）威民一终字第171号＼n上诉人（原审被告）梁孟君，男，1940年10月30日出生，汉族。＼n委托代理人李世新，男，1964年2月28日出生，汉族。＼n被上诉人（原审原告）于海花，女，1957年4月3日出生，汉族。＼n委托代理人龙海，山东鸿源律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）于海水，男，1949年6月28日出生，汉族。＼n上诉人梁孟君因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2011）荣民初字第258号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审法院查明，于东清、王桂贤生育二男五女，即原告于海花、被告于海水及于海河（2003年去世，未婚，无子女）、于海珍、于海玲、于平、于海革。1990年于东清去世，1997年王桂贤去世。座落于荣成市崖头街道办事处乡宦庄村编号为第三区二排五号的房屋（以下简称“5号房屋”）登记在于东清名下，面积为109.8平方米。于海永系于东清的侄子，与原告于海花、被告于海水系堂兄妹关系。座落于乡宦庄村编号为第三区二排六号的房屋（以下简称“6号房屋”）登记在于海永名下，房屋面积为91.5平方米。于海永通过书写信件的方式将该房屋赠与于东清，信件现由被告于海水保管。被告于海水于1999年6月4日以3000元价格将上述两套房屋卖给被告梁孟君。2000年3月27日荣成市房地产管理局给被告梁孟君颁发了房屋所有权证。2007年4月13日荣成市国土资源局下发权属调查指界通知书。＼n2011年3月14日，原告诉至原审法院称，诉争5号、6号房屋原属于东清、王桂贤所有，其二人去世后被告于海水擅自将房屋处分，侵犯了原告作为继承人的合法权益，故要求确认二被告之间的房屋买卖合同无效。被告于海水辩称，其父于东清将于海永的三间房屋赠与被告于海水，原告不应要求将此三间房屋返还。被告梁孟君辩称，诉争两套房屋系原告联系中间人协商出卖，被告于海水及于海革的丈夫在买卖契约上签字；原告虽出嫁至台上邹家村，但十几年来一直在乡宦庄村经营石灰厂生意，明知房屋已被出卖；房产管理部门已将诉争房屋登记于被告梁孟君名下，且村委及土地管理部门对此无异议，被告梁孟君对诉争房屋构成善意取得，故请求驳回原告的诉讼请求。＼n另查，被告梁孟君户籍所在地为山东省莱阳市高格庄镇大薛村。＼n再查，原告的其他姐妹均表示将自己所属份额赠予原告。＼n原审法院认定上述事实，有当事人陈述、书证等在案为凭。＼n原审法院认为，被告梁孟君户籍所在地并非乡宦庄村，其未取得该村村民资格，不能享有农村宅基地使用权，故被告于海水与被告梁孟君之间签订的房屋买卖合同应为无效，二被告因该合同取得的财产应当返还给对方。二被告对合同无效的结果均有过错，应各自承担相应责任。原告的诉讼请求于法有据，予以支持。被告梁孟君提交的房屋所有权证并非房产管理部门颁发的确权文书，不应以此确定诉争房屋所有权的归属。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第七十四条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第九条之规定，判决：被告于海水与被告梁孟君之间签订的房屋买卖合同无效；二、被告梁孟君于判决生效之日起三十日内将座落于荣成市崖头街道办事处乡宦庄村编号为第三区二排五号、第三区二排六号的房屋返还给被告于海水，被告于海水于判决生效之日起三十日内返还被告梁孟君购房款3000元。案件受理费9034元，被告于海水负担4517元，被告梁孟君负担4517元。＼n上诉人梁孟君不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、上诉人于1999年6月份以9000元的价格购买了诉争两套房屋，次年房屋和土地管理部门与乡宦村委进行核查后为上诉人办理了过户手续，2010年上诉人与乡宦村委签订了房屋拆迁安置补偿合同，上述事实表明双方的农房买卖合同关系有效。请求撤销原判，予以改判驳回被上诉人于海花的诉讼请求。＼n被上诉人于海花答辩称，诉争房屋属于父母遗产，被上诉人于海水在未征得其他法定继承人同意的情况下将该房屋出卖，其行为属于无权处分。同时，上诉人并非诉争房屋所在村的集体经济组织成员，无权购买该房屋。原审判决正确，请求维持原判。＼n被上诉人于海水未予答辩。＼n案经二审审理查明，原审法院对被上诉人于海水进行了调查。被上诉人于海水称，两套房屋均属祖遗的老房，于海永一直在辽宁省瓦房店市居住，其曾书写一封信件给于东清（被上诉人于海水将此信件交由原审法院工作人员查看），信件中提到经过商议决定将6号房屋给予于东清，于东清生前将该信件交给被上诉人于海水，并且说明将此房屋给予被上诉人于海水；1999年6月4日，被上诉人于海水将诉争两套房屋以9000元的价格卖与了上诉人梁孟君，出卖房屋时于海永并不知情；被上诉人于海水同时主张，被上诉人于海花无权就6号房屋提起诉讼。诉讼过程中，上诉人认可当时购房价格为9000元。＼n另查，诉争两套房屋连接在一起，中间由墙隔开。2000年3月份房管部门办理过户手续并颁发房产证时将该两套房屋登记为一套，登记于上诉人名下。同年7月份土地管理部门在该房产证的附记栏中加盖“年检合格”条形章。＼n本院二审查明的其他事实与原审查明的一致。＼n本院认为，本案当事人争议的焦点问题是：上诉人与被上诉人于海水所签订的房屋买卖合同是否有效，被上诉人于海花能否要求上诉人返还诉争房屋。＼n关于6号房屋，其原登记于案外人于海永名下，被上诉人于海水主张于海永已将其赠与于东清、于东清又将其赠与被上诉人于海水、被上诉人于海水出卖给上诉人，但此过程均来自被上诉人于海水的单方主张及其持有的一封信件，并无其他证据相佐证。故被上诉人于海水该主张，证据不足，本院不予认定。据此，诉争6号房屋的产权尚不足以认定已由产权人于海永处分给于东清，故被上诉人于海花并非该房屋的利害关系人，被上诉人于海水也主张不应提起诉讼主张权利，被上诉人于海花要求确认上诉人与被上诉人于海水就该房屋所签订的买卖合同无效，于法无据，本院不予支持。＼n关于5号房屋，被上诉人于海水将其出卖给上诉人时，其父母均已去世，被上诉人于海水成为该房屋的共有人之一。达成房屋买卖协议后，上诉人支付了房屋对价，且该价格亦较为合理，并在该房屋中居住至今，且将产权证件办理至其名下。从整个过程看，上诉人有充分的理由相信被上诉人于海水对该房屋享有处分权，双方的交易也符合当地的风俗习惯，且也无证据证明房屋对价明显低于当时的市场价格，故应认定上诉人取得5号房屋属于善意取得。诉争房屋已交付上诉人居住使用多年，被上诉人于海花、于海水系兄妹关系，生活中多有往来，其主张其对房屋出卖情况不知情，明显与常理不符。在诉争房屋面临拆迁升值的情况下，被上诉人于海花要求确认十余年前的房屋买卖合同无效，明显违背诚实信用原则。＼n另外，上诉人与被上诉人于海水签订房屋买卖合同并支付房款后将房屋产权证件办理至其名下，表明行政管理机关对该交易予以认可，且乡宦村委已与上诉人签订房屋拆迁安置合同，被上诉人于海花以上诉人并非房屋所在村集体经济组织成员为由要求确认房屋买卖合同无效，理由不当，本院不予支持。综上，上诉人的上诉主张，理由正当，于法有据，本院予以支持。原审判决认定事实有误，适用法律不当，应予纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百五十三条第一款第（一）、（二）项、第一百五十八条的规定，判决如下：＼n一、撤销荣成市人民法院（2011）荣民初字第258号民事判决；＼n二、驳回被上诉人于海花的诉讼请求。＼n一审案件受理费9034元，二审案件受理费100元，均由被上诉人于海花负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长周明强＼n代理审判员于大海＼n代理审判员万景周＼n二〇一二年七月七日＼n书记员丁真真