吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
2014年长民四终字第00216号
上诉人（原审被告）：冯坤，男，1977年9月21日出生，汉族，公司职员，住长春市南关区。
委托代理人：高志斌，吉林马克庆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：长春博文物业管理有限公司。住所：长春市南关区。
法定代表人：迟贵，总经理。
委托代理人：张玉艳，经理。
委托代理人：张晶华，法律顾问。
上诉人冯坤因与被上诉人长春博文物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2013）南初字第2015号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人冯坤及其委托代理人高志斌、被上诉人长春博文物业管理有限公司的委托代理人张玉艳、张晶华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
长春博文物业管理有限公司在原审诉称，原告受怡通家园小区业主委员会聘用，管理该小区物业，双方于2010年8月20日签订《长春市南关区怡通家园小区物业服务合同》，原告完全履行了物业合同约定的义务，对小区的管理和服务受到广大业主的好评。被告是怡通家园小区10栋504室的业主，被告未履行物业服务合同的约定，未按期缴纳物业费。自2011年7月1日以来，拖欠10个月零23天的物业费。原告多次上门催收，被告拒不交纳物业费。鉴于上述事实，请求法院依法判令被告支付2011年7月1日至2012年5月23日的物业费1254.62元、滞纳金2013.67元、电梯费237.60元、水费45.00元，共计3550.89元。
冯坤在原审辩称，原告已经承认是受怡通家园小区业主委员会聘用，《吉林省物业管理办法》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《长春市物业管理条例》均规定业主大会选聘和解聘物业服务企业。即只有业主大会有权选聘物业服务企业或制定物业服务收费方案，只有业主大会有权审议批准物业服务合同。本案中原告系业主委员会决定聘任的物业服务企业，并与业主委员会签订的物业服务合同，未履行业主大会审议批准的法律程序，该合同无效；2011年5月，小区700余人联名提议罢免业主委员会，业主委员会已经不能代表全体业主与原告签合同；原告并未尽到合同约定的义务，原告服务期间，拒不对电梯进行年检，拒不对消防设施定期检查，致使小区监控设备和门禁设施无法正常使用，给小区公共设施设备造成重大财产损失，严重损害了全体业主的合法权益，原告必须赔偿。
原审法院经审理查明：2010年8月20日，原告长春博文物业管理有限公司以其员工张玉艳为法定代表人的长春市春茂物业服务有限公司的名义与长春市南关区怡通家园小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，由原告对怡通家园小区进行物业管理服务。2011年6月28日，原告与小区业主委员会签订《补充协议》一份，决定自2011年7月1日开始将住宅物业费由原来的每平方米0.90元调整为1.10元。2011年7月15日，原告与小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同期限自2011年8月21日始至2013年6月30日止，小区住宅物业费按开发单位提供的房屋建筑面积每月每平方米1.10元标准收取。2012年5月23日从该小区撤出。
原审法院认为：原告与被告房屋所在小区业主委员会签订物业委托合同，系双方真实意思表示。庭审过程中，被告虽然提供2011年5、6月份关于重新选举业主委员会的怡通家园业主大会业主表决票658张，但原告对该证据真实性提出异议，且未经召开业主大会罢免并重新选举业主委员会，且庭审中被告承认吕宝华在2009年7月至2012年6月一直担任业主委员会主任，故以吕宝华为主任的业主委员会依然有权利对外代表该小区全体业主行使权利。被告虽然主张原告并非由小区业主大会选聘，合同签订后也未经业主大会审议批准，但被告作为业主并未在法定期限内主张原告与业主委员会签订的合同无效，在此期间原告实际上一直在为该小区提供物业服务，应当认定合同合法有效，对原告及全体业主均具有约束力。原告按照合同约定提供服务，被告应当按约定交纳物业管理服务费。原告的诉讼请求的物业费、电梯费、水费于法有据，应当予以支持；关于物业费滞纳金一节，因原告未提交向被告下达限期缴费通知单的证据，故不予支持。关于被告主张的要求原告赔偿其服务期间给小区造成的财产损失的抗辩主张，不应由被告自行向原告主张权利，本案对此不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：“一、被告冯坤于本判决生效后立即给付原告长春博文物业管理有限公司物业服务费物业费1254.62元、电梯费237.60元、水费45.00元，共计1537.22元（自2011年7月1日起至2012年5月12日止）。二、驳回原告的其他诉讼请求。”
宣判后，冯坤不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、原审认定事实错误，适用法律不当。本案审理的焦点应该是上诉人是否拖欠被上诉人物业费，但原审被上诉人并没有出示上诉人拖欠物业费的时间及金额的证据，故原审判令上诉人承担物业费没有法律依据。被上诉人依据长春市春茂物业服务有限公司签订的物业服务合同起诉上诉人，主体不适格。在被上诉人与业主委员会之间没有主协议的情况下，签订2011年6月28日的补充协议也是没有法律效力的。原审法院依据上述两份协议保护被上诉人的诉请没有法律依据。二、被上诉人没有权利向上诉人收取物业费。被上诉人并非怡通家园业主大会选聘的物业服务企业，业主委员会于2011年7月15日签订的合同没有业主大会的授权，也没有经过业主大会审议批准。上诉人认为，该合同效力待定。三、被上诉人主张的物业费标准不符合法律规定。长春市普通住宅的二级物业服务费政府指导价格为0.70元-1.00元，该合同的物业费标准超出政府指导价上限。上诉人有权拒付物业服务费。四、一审判决书认定“业主委员会依然有权利对外代表该小区全体业主行使权利”，其认定事实错误。选聘物业服务企业是业主大会的权利。业主委员会的职责是执行业主大会的决定和决议，无权不通过业主大会私下签订合同。综上，其请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判；二、诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人长春博文物业管理有限公司辩称，原审判决正确，应予维持。
二审中，被上诉人提交一份证据，2010年8月20日被上诉人与长春市南关区怡通家园业主委员会签订的《物业管理服务合同》，证明上诉人与被上诉人之间存在物业服务合同关系。
被上诉人发表质证意见认为，不属于新证据，不予质证。
本院对该份证据的真实性予以确认。
本案经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：（一）双方之间存在物业服务关系。业主委员会有权对外代表业主大会签订物业服务合同，长春市南关区怡通家园业主委员会与被上诉人签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，对上诉人具有约束力，且上诉人已经实际接受被上诉人的物业服务，应当支付物业服务费。上诉人主张其已经全额支付物业费，但并未就此提供相应证据，本院不予支持。（二）《物业管理服务合同》中约定的收费标准有效。虽被上诉人的物业管理资质等级为二级，但合同中明确约定了按照一级标准服务，约定的收费标准也不高于一级物业服务标准的政府指导价，在上诉人不能举证证明被上诉人服务不达标的情况下，应当依约支付物业服务费。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉主张不能成立。故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由上诉人冯坤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙召银
代理审判员 谷 娟
代理审判员 白业春
二〇一四年五月二十二日
书 记 员 闫 冬