济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0105民初1125号
原告：济南翡翠物业管理有限公司,住所地济南市。
法定代表人：李磊，董事长。
委托诉讼代理人：李晓宁，山东舜天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邢双双，山东舜天律师事务所律师。
被告：刘硕，住济南市。
委托诉讼代理人：刘延华，槐荫振发法律服务所法律工作者。
原告济南翡翠物业管理有限公司（以下简称翡翠物业公司）与被告刘硕物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告翡翠物业公司的诉讼代理人邢双双，被告刘硕及其诉讼代理人刘延华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告翡翠物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告刘硕立即支付原告翡翠物业公司物业管理服务费12531.8元，逾期缴纳物业管理服务费的违约金3110元；2、本案诉讼费用由被告刘硕承担。诉讼中，被告刘硕向原告翡翠物业公司补交了2014年12月份之前的物业服务费，后原告翡翠物业公司明确其诉讼请求为：1.依法判令被告刘硕立即支付原告翡翠物业公司物业管理服务费1545元（计算方式为143.06平方米×1.2元×9个月），逾期缴纳物业管理服务费的违约金3110元；2、本案诉讼费用由被告刘硕承担。事实与理由：原、被告已签订济南重汽·翡翠郡前期物业管理服务协议，协议约定物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.2元收取，缴纳时间为每季度首月5日之前，逾期缴纳的从逾期之日起按每天3‰的比例缴纳违约金。被告刘硕房屋位于某小区某室，建筑面积为143.06m2,每季度应缴纳物业费171.7元。被告刘硕自2009年9月至今共拖欠73个月的物业费，总额12531.8元，逾期缴纳物业费产生的违约金酌情暂按日万分之二点一计算为3110元。原告翡翠物业公司每季度均多次催要，但被告刘硕均以种种不当理由拒绝支付。
被告刘硕辩称，首先，原告翡翠物业公司的物业管理服务不到位，对涉案小区的管理质量较差，保安工作人员素质差；每年6月份至10月份，涉案房屋夜间无法正常用水，水压不够；涉案小区内公共设施，原告翡翠物业公司对外出租，所收取费用不公开，业主不知情；对业主反映的问题，原告翡翠物业公司也不及时协调处理；小区内绿化保洁不到位，未达到前期物业服务标准。其次，对于物业费交纳，双方有口头协议，原告翡翠物业公司允许被告刘硕不交纳物业费。被告刘硕和原告翡翠物业公司的置业公司因延期办理房产证违约金经天桥区人民法院调解后，应支付被告刘硕逾期办证违约金7125元，原告承诺以办证违约金折价顶替物业费。再次，原、被告签订的前期物业服务协议时，原告翡翠物业公司未向被告刘硕出示物业资质证，只是根据翡翠郡为重汽开发的，被告刘硕认为其与开发商为同一领导，才签订了物业服务协议，且前期物业协议到期后，原告翡翠物业公司未及时成立业主委员会，未及时为物业管理进行招标，继续提供前期物业服务。所以，根据相关法律规定，物业公司没有资质即没有招标，不符合国家规定。最后，原告翡翠物业公司所述被告刘硕欠物业费是自2009年9月至今，也就是已经超过了国家规定的两年诉讼时效，原告主张只能主张2014年以后的。综上，被告刘硕并不是违约不交纳物业费，而是根据相关规定不予交纳，或者应付给被告刘硕的款项折抵，原告翡翠物业公司所述物业费及违约金无事实理由，无法律依据，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。
原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对原告翡翠物业公司提交的催收物业服务费的照片，因单从该照片中无法确认拍摄时间及确切的地点，且被告对该照片提出质疑，因此对该证据的真实性及证明力，本院均不予确认；2.对被告刘硕提交的证明原告物业服务不到位的照片，因静态的照片无法客观全面的反应出原告翡翠物业公司在提供物业服务中所存在的质量问题，因此对该证据的证明力，本院不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告刘硕系济南市某小区某室（以下简称涉案房屋）的业主。案外人中国重型汽车集团房地产开发公司（以下简称重汽房地产公司）（甲方）与原告翡翠物业公司（乙方）于2007年9月1日签订《前期物业管理合同》一份，约定由原告翡翠物业公司对东至西工商河路，西至无影山东路，南至无影山中路，北至济南师范小区进行物业管理服务，该合同第三条约定：“乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。”第六条约定：“合同期限：本物业成立业主委员会且能代表全体业主选聘的物业服务企业并重新签订物业服务合同，届时本合同自动终止。”第十六条约定：“物业服务费本物业管理区域物业收费选择包干制方式。1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：（一）住宅按建筑面积每月收取费用如下：多层物业服务费：0.7元/平方米/月；小高层及高层物业服务费：1.2元/平方米/月；花园洋房物业服务费：1.0元/平方米/月；叠拼及别墅物业服务费：2.0元/平方米/月；（二）非住宅按建筑面积每月收取费用如下：商业用房物业服务费：2.20元/平方米/月；地下车位服务费：38.50元/平方米/月…”该合同中，甲乙双方另就委托管理事项、双方权利义务、物业的承接验收、前期物业管理服务标准、违约责任等内容进行了约定。
另查明，原告翡翠物业公司的资质等级为三级，且该资质证书中载明，原告的翡翠物业公司准予从事物业管理活动时间为2006年12月6日。涉案房屋为高层住宅，其建筑面积为143.06平方米，根据前期物业管理服务协议约定，物业服务费收费标准为按建筑面积每月每平方米1.2元，业主应于每季度的首月5日之前交纳物业服务费。
再查明，2012年4月12日，被告刘硕作为原告，以案外人重汽房地产公司为被告，诉至本院，要求：重汽房地产公司支付其逾期办证违约金29439.7元及因延期办证导致的多支付的税费8852.1元，共计38291.8元。庭审期间，双方均同意调解，达成调解协议，协议约定：“一、被告中国重汽汽车集团房地产开发公司于2012年6月30日前，支付原告刘硕逾期办证违约金7125元。二、原告刘硕放弃其他诉讼请求。三、原告刘硕不再就逾期交房、逾期办证主张权利。”本院于2012年5月30日制作（2012）天民一初字第150号民事调解书。该调解书现已生效。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，案外人重汽房地产公司与原告翡翠物业公司签订的前期物业管理合同对该小区内业主均具有拘束力，被告刘硕作为该小区内的业主，应受上述合同条款的约束。原告翡翠物业公司按照上述合同约定内容履行了物业管理服务义务，被告刘硕在事实上接受原告翡翠物业公司提供的物业服务后，亦应按照上述物业管理服务协议的约定履行付费义务。关于被告刘硕称本案物业服务费应以逾期办理违约金进行折抵的意见，因被告刘硕提交的民事调解书的相对方为案外人重汽房地产公司，且原告翡翠物业公司对被告的该项意见不予认可，被告亦未提交证据证明原、被告之间对此存在特别约定，故被告刘硕的该项抗辩意见，本院不予采纳。仅从被告刘硕提交照片来看，难以证明被告刘硕的该项主张，结合被告刘硕的答辩意见、提交的证据，以及同期原告翡翠物业公司与翡翠郡小区其他业主物业服务合同纠纷相关案件，原告翡翠物业公司在该段期间内提供的物业服务确实存在某些一般性瑕疵。但物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好，存在一般瑕疵，单个业主不能以此为由拒交或少交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。物业服务过程中所存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交或减免物业服务费的正当理由。被告刘硕未能及时向原告翡翠物业公司支付相关物业服务费，应承担相应的民事责任。关于本案诉讼时效的问题，首先，物业服务企业一直持续的履行合同、提供物业服务，即一直在以作为的形式持续履行合同义务，故业主亦应该定期履行支付物业服务费的义务。本案中，虽被告刘硕未按约定交纳物业服务费，但原告翡翠物业公司实际以其继续提供物业服务的行为在主张权利；其次，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”故在前期物业服务合同的法定履行期限内，业主在合同约定的交费期限应交纳的物业服务费应属于同一债务之分期履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”之规定，被告刘硕抗辩称原告翡翠物业公司的部分主张超过诉讼时效的意见，本院不予采纳。关于物业管理服务费金额，原告翡翠物业公司计算依据符合双方约定，故原告翡翠物业公司要求被告刘硕支付自2015年1月至同年9月期间物业服务费1545元的请求，本院予以支持。原告翡翠物业公司在自己提供的物业服务尚存瑕疵的情况下，不应要求业主承担相应的违约金，故原告翡翠物业公司要求被告刘硕支付违约金3110元的诉讼请求，本院不予支持。本案纠纷的发生，系由于被告刘硕拖欠物业服务费所致，故本案的案件受理费，应由被告刘硕负担。
鉴于原、被告之间系物业服务合同关系，原告翡翠物业公司应切实履行好合同约定的义务，改进自己的工作，为小区业主更好地服务；业主对物业服务企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以便更加适当、合理地履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。
综上所述，原告翡翠物业公司要求被告刘硕支付物业服务费1545元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告刘硕于本判决生效之日起10日内向原告济南翡翠物业管理有限公司支付物业服务费1545元。
二、驳回原告济南翡翠物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费190元，由被告刘硕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 王 善
人民陪审员 刘 琪
人民陪审员 孙立兵
二〇一六年八月十日
书 记 员 于 蕊