＼n山东省临沂市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）临民一初字第74号＼n原告：临沭县田园房地产开发有限公司，住所地：临沭县城振兴路32号。＼n法定代表人：徐勤学，董事长。＼n委托代理人：李永成，山东衡正源律师事务所律师。＼n被告：临沭县蛟龙镇后蛟龙居民委员会，住所地：临沭县蛟龙镇后蛟龙居委。＼n法定代表人：郭成涛，主任。＼n原告临沭县田园房地产开发有限公司（以下简称田园公司）与被告临沭县蛟龙镇后蛟龙居民委员会（以下简称后蛟龙居委会）建设工程施工合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告田园公司法定代表人徐勤学及委托代理人李永成，被告后蛟龙居委会法定代表人郭成涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告田园公司诉称，原被告双方在2008年11月3日签订了一份《委托代建开发工程协议》，约定由原告代为被告开发建设位于临沭县蛟龙镇后蛟龙居民委员会（原集贸市场）的金龙寓小区住宅楼五栋，沿街商住楼一栋。协议签订后，原告依据合同的约定代为被告向化乐支付了地上附着物的补偿款、及其他前期设计勘察费用等计120万元，后又承担了建楼费用800余万元，代建的1#、3#、5#住宅楼如期完成。后由于被告的原因，代建项目无法继续履行，所建成的楼房，被告无法及时向居民进行安置。2010年9月20日，双方再次签订《补充协议》，约定被告将建设的1#、3#、5#住宅楼限期安置，否则对安置的楼房，被告按每套均价11万元收回，并支付原告开发代建房款，如被告违约承担违约责任。补充协议签订后至今，被告依然未按照合同约定履行义务，给原告造成损失510万元。为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求法院依法判令被告赔偿原告的损失510万元及利息、违约金，诉讼费用由被告承担。＼n被告后蛟龙居委会辩称，情况属实，具体情况不是很了解。＼n原告为证实其主张，向法庭提交如下证据：＼n证据一、委托代建开发工程协议一份。用于证明2008年11月3日，原、被告及第三方化乐签订了委托代建开发工程协议，约定被告的位于北至327国道、南至镇政府后路、东至客运站、西至农田的蛟龙镇后蛟龙居委原集贸市场开发建设《金龙寓小区（北区）》，全部的开发建设由原告代建。小区内地上建设的开发权归原告，使用权归被告。《金龙寓小区》所开发建设的住宅楼，在规定期限内本街居民优先购买，逾期可面对全镇范围内销售，具体由原告进行开发建设及销售，实行独立核算，自负盈亏。其中，第三方化乐建设在涉案土地上的现有附着物折价80万元，由原告代为被告赔偿支付。根据小区开发建设的实际情况，结合旧村改造的市场价格，本着让利于民的原则，制定可行的销售价格，并据此销售收入。协议第七条2项约定被告应积极做好土地管理部门及本村居民的工作，保证旧村改造工作的顺利开展。如因被告的原因造成小区开发延误或终止，应向原告赔偿实际损失外另承担原告所支付各项费用一倍的违约金。上述协议签订后，原告投入开发建设，已经完成了1#、3#、5#楼的建设并交付使用。＼n证据二、补充协议一份。证明：2010年9月20日，原告与被告签订了补充协议，就双方因开发代建《金龙寓小区（北区）》1#、3#、5#住宅楼的安置问题，达成补充协议，第4条、第5条约定被告将建设的1#、3#、5#住宅楼在2011年12月限期安置，否则，对空置的楼房，被告按每套均价11万元（包括车库、储藏室）收回，并支付原告开发代建房款。第6条约定对已经入住的安置户尚欠付的购房款69万元，由被告负责催收，如被告在2011年12月前不能及时催收的剩余欠款部分，被告全额代为向原告垫付。第7条约定原告代为被告支付的原地上附着物拆迁补偿款80万元，被告承诺在2011年12月之前一次性付清。补充协议的的第8条约定如不能按时支付欠款，则按原协议中的违约责任向原告支付双倍的违约金，第9条约定如被告无力支付欠款，可与原告协商用其旧村拆迁腾空的土地按5万元／亩折价抵顶。被告村委负责人张宝义书记签字确认，补充协议是委托代建开发工程协议的补充。＼n证据三、照片一组。证明：2014年8月30日拍摄的金龙寓小区1#、3#、5#住宅楼的现状，被告方的居民已经居住至今。＼n证据四、刑事判决书一份。证明：合同履行期间，被告的原村主任胡尊学因涉嫌刑事犯罪，2010年8月5日被刑事拘留，2010年12月27日被临沭县人民法院判处拘役5个月。因被告方的法定代表人出现重大变化，影响了合同的正常履行，致使双方签订的《委托代建开发工程协议》无法继续履行。＼n证据五、房屋拆迁补偿安置协议书一组七份。证明：2010年6月份，被告与本居委的沈怀强、胡凯、刘伟、胡顺范、胡芳勇、郭成举、郭春晓等七户村民签订了房屋拆迁补偿安置协议，用原告代为建设的《金龙寓小区（北区）》1#、3#、5#住宅楼进行还建，由上述居民选房7套进行了安置。安置房屋欠款69万元拖欠至今。＼n证据六、村务公开反馈记录薄一份。证明：2008年10月18日，被告召开的村支两委及村民代表会议，明确通过了旧村改造计划。＼n证据七、临沭县人民政府沭政函（2009）69号文件、临沭县发展和改革局沭发改政务（2010）43号文件、临沭县国土资源局文件、临沭县建设局建设项目选址意见书、建设工程规划审批表、建设用地规划审批表、关于办理金龙寓小区住宅楼建设工程规划许可证的申请报告、建设项目环境影响登记表、关于申请办理金龙寓小区住宅楼《选址意见书》的报告、临沭县地震局工程场地地震动参数确认报告、临沭县环境保护局关于同意建设项目环境影响评估审批预审申报表、金龙寓小区建设项目申请报告等一组证据共12份。证明：该组证据综合证明了原告作为金龙寓小区的代建开发单位，积极的履行了旧村改造过程中的众多义务，从前期的土地、规划、立项、环评、地震、项目的申报等的众多的主管部门的审批工作本来是由被告自行申报审批、但是实际均有原告代为完成，并获得了政府等众多主管部门的项目批准文件及证件，付出了大量的人力、物力、财力，为被告的旧村改造工作做出了努力，也为在集体土地上的旧村改造建设的住宅楼的办理房产证工作做好了充足的条件。原告积极履行双方签订的协议。但是，上述政府主管机构的文件、证件的获得均需原、被告的共同配合，由被告提出书面申请。否则无法获得政府的法定文件批复。＼n证据八、金龙寓小区鸟瞰图、修建性详细规划图、开工建设前的现状图一组3份。证明：被告旧村改造建设中，原告投入财力，委托专业机构规划了金龙寓小区村镇建设方案，涉案的金龙寓小区（北区）仅是该方案的约计十分之一。因被告未能实施本村的拆迁工作，未能按照设计实施旧村改造建设。＼n证据九、建设工程设计合同（一）两份、建设工程委托监理合同一组3份。证明：原告在接受委托代建期间，先后委托了福建省闽地建筑设计院进行金龙寓小区修建性规划设计、委托山东丰泽建筑设计有限公司进行金龙寓小区的单体施工设计、委托临沭县苍马建设监理有限公司进行施工过程的监理工作，与上述受委托机构签订了合同，支付了相关费用。原告履行了代建过程中的被告的义务。＼n证据十、建设工程施工合同、安装合同一组3份。证明：原告与施工企业先后签订了金龙寓小区的建筑安装施工合同，对金龙寓小区1#、3#、5#住宅楼进行工程发包，建设完成了金龙寓小区1#、3#、5#住宅楼。＼n证据十一、临沭县建设局责令停止违法施工通知书2份。证明：在原告将涉案的金龙寓小区1#、3#、5#住宅楼发包给临沭县大陆建筑有限公司、临沭县润华建筑工程有限公司施工期间，因未能获得建设主管部门颁发的施工许可证，2010年1月28日，临沭县建设局下发了责令停止违法行为通知书，停止施工，要求办理施工许可证。因被告的原因造成合同履行困难，最终导致工程建设不能顺利进行。＼n证据十二、房地产平面测绘图一份。证明：涉案的金龙寓小区1#、3#、5#住宅楼竣工后，原告委托临沭县房产主管测绘部门对金龙寓小区1#、3#、5#住宅楼逐户建筑面积进行测量，并制作了测绘图，每套住房的主房建筑面积均为106、7㎡。储藏室面积在17㎡-27㎡不等。原告完成了金龙寓小区1#、3#、5#住宅楼的建设并交付使用。＼n证据十三、后蛟龙金龙寓小区安置户拖欠购房款明细表。证明：购房户拖欠购房款，购房户总共是21户拖欠购房款。金额是1007814.30元，包含原7户安置户拖欠的协议补偿款342367.85元。另外有被告方村民刘向俊、郭玉朴、邢博、胡怀涛四户已交的购房款部分被村委占用75000元。＼n证据十四、附属工程评估预算书一份。证明：就原告代建的金龙寓小区1#、3#、5#住宅楼附属的室外水泥地面、道路、绿化、给排水管道、院墙等配套工程造价，经山东弘润天成建设咨询有限公司核实确认附属物部分的工程造价为559115.45元。对于该项投资支出费用，被告应当支付给原告。＼n证据十五、本案的查封清单一份。证明：涉案楼房在2014年9月4日经临沂中院立案庭对未售出的房产进行现场保全查封，确认有17套房产至今未售出。具体房号详见查封扣押清单。按照2010年9月20日双方签订的补充协议被告应向原告支付每套11万元房款合计是187万元。＼n被告对原告举证的以上十五组证据均无异议。＼n经审理查明，2008年11月3日，原、被告及第三方化乐签订委托代建开发工程协议，约定由原告代为开发被告集体所有的建设用地建设商住楼《金龙寓小区（北区）》（原集贸市场），并对代开发土地位置、数量、户型、工期、土地性质、销售范围、三方责任、违约责任等内容进行了约定。具体约定如下：被告的位于北至327国道、南至镇政府后路、东至客运站、西至农田的蛟龙镇后蛟龙居委原集贸市场开发建设《金龙寓小区（北区）》，全部的开发建设由原告代建。小区规划内住宅楼五栋、沿街商住楼一栋。工期二年，自2008年11月26日至2010年11月26日止。小区内地上建设的开发权归原告，使用权归被告。《金龙寓小区》所开发建设的住宅楼，在规定期限内本街居民优先购买，逾期可面对全镇范围内销售，具体由原告进行开发建设及销售，实行独立核算，自负盈亏。其中，第三方化乐建设在涉案土地上的现有附着物折价80万元，由原告代为被告赔偿支付。根据小区开发建设的实际情况，结合旧村改造的市场价格，本着让利于民的原则，制定可行的销售价格，并据此销售收入。原告负责小区内的配套工程（道路、下水道、绿化美化）。协议第七条2项约定被告应积极做好土地管理部门及本村居民的工作，保证旧村改造工作的顺利开展。如因被告的原因造成小区开发延误或终止，应向原告赔偿实际损失外另承担原告所支付各项费用一倍的违约金。＼n代建开发工程协议签订后办理了相关建设手续，原告投入开发建设，与临沂润华建设工程有限公司签订建设工程施工合同，完成了《金龙寓小区》1#、3#、5#楼的建设，于2010年11月建成交付给被告，由被告投入安置使用，截止2010年8月底，安置入住户40户，尚有17套房屋未售出。＼n2010年9月20日，原、被告双方签订补充协议，就双方因开发代建《金龙寓小区（北区）》1#、3#、5#住宅楼的安置问题，达成补充协议，约定如下：第4条约定将建设的1#、3#、5#住宅楼用于安置居民时间延期至2011年12月，第5条约定如到期被告未能完成安置居民入住工作，对空置的楼房，被告按每套均价11万元（包括车库、储藏室）收回，并支付原告开发代建房款。第6条约定对已经入住的安置户尚欠付的购房款69万元，由被告负责催收，如被告在2011年12月前不能及时催收的剩余欠款部分，被告全额代为向原告垫付。第7条约定原告代为被告支付的原地上附着物拆迁补偿款80万元，被告承诺在2011年12月之前一次性付清。补充协议的的第8条约定如不能按时支付欠款，则按原协议中的违约责任向原告支付双倍的违约金，第9条约定如被告无力支付欠款，可与原告协商用其旧村拆迁腾空的土地按5万元／亩折价抵顶。＼n截止2014年9月3日原告起诉之日止，金龙寓小区安置户共21户拖欠购房款共计1007814.3元，其中包括15个安置户的购房款、补充协议中69万元剩余未支付的拆迁补偿款342367.85元。另，被告居委村民刘向俊、郭玉朴、邢博、胡怀涛四户已交的购房款75000元，并未交付给原告，该款被被告村委占用。＼n2015年1月15日，山东弘润天成建设咨询有限公司接受原告委托，对后蛟龙金龙寓小区（北区）1#、3#、5#楼附属配套工程进行预算，认定工程造价为559115.45元。因，山东弘润天成建设咨询有限公司核定系预算造价，原告在开发代建损失表中主张室外水泥地面、道路、绿化、给排水管道、院墙等配套工程共计400000元，被告予以认可，本院予以支持。＼n另查明，被告原村主任胡尊学在双方合同履行期间，因涉嫌刑事犯罪，于2010年8月5日被刑事拘留，2010年12月27日被临沭县人民法院判处拘役5个月。＼n以上事实，由委托代建开发工程协议、补充协议、房屋拆迁补偿安置协议书、建设工程施工合同、预（结）算书、当事人陈述等证据证实，相关证据均已收集记录在卷宗中。＼n本院认为，原告田园公司与被告临沭县蛟龙镇后蛟龙居民委员会签订的委托代建开发工程协议及补充协议系双方真实意思表示，不违背法律强制性规定，为有效合同，双方应按照合同约定履行各自权利义务。＼n原告田园公司按照协议约定要求被告支付欠款，被告对原告主张均无异议，系对其相关权利的处分，该辩称本院予以采信。原告的主张符合有关法律规定及合同约定，理由正当，本院予以支持。＼n原告田园公司按时履行合同约定的义务，被告未按照合同约定按时支付欠款，构成违约，应承担相应的违约责任。＼n本案中，原、被告双方在合同中约定了违约金的计算方法及标准，结合本案被告延付款、欠款数额及因延付款、欠款给原告造成的损失，原、被告双方在合同中约定的违约金数额明显过高，应依法予以调整。现原告庭审时主张对欠款部分自2010年9月20日起按同期银行贷款利率计算利息，被告亦予以认可，本院予以支持。＼n综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条、第十八条之规定，判决如下：＼n一、被告临沭县蛟龙镇后蛟龙居民委员会于本判决生效后十日内支付给原告临沭县田园房地产开发有限公司未售出住房价款共计1870000元及违约金（自2010年9月20日起至本判决确定的履行之日止，按照银行同期贷款利率计算）。＼n二、被告临沭县蛟龙镇后蛟龙居民委员会于本判决生效后十日内偿还原告临沭县田园房地产开发有限公司代为支付的拆迁补偿款800000元及违约金（自2010年9月20日起至本判决确定的履行之日止，按照银行同期贷款利率计算）。＼n三、被告临沭县蛟龙镇后蛟龙居民委员会于本判决生效后十日内支付原告临沭县田园房地产开发有限公司购房款1007814.3元及违约金（自2010年9月20日起至本判决确定的履行之日止，按照银行同期贷款利率计算）。＼n四、被告临沭县蛟龙镇后蛟龙居民委员会于本判决生效后十日内偿还原告临沭县田园房地产开发有限公司截留购房款75000元及违约金（自2010年9月20日起至本判决确定的履行之日止，按照银行同期贷款利率计算）。＼n五、被告临沭县蛟龙镇后蛟龙居民委员会于本判决生效后十日内支付原告临沭县田园房地产开发有限公司配套工程款400000万元及违约金（自2010年9月20日起至本判决确定的履行之日止，按照银行同期贷款利率计算）。＼n如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费47500元，保全费5000元，共计52500元，由被告临沭县蛟龙镇后蛟龙居民委员会负担。＼n如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。＼n审判长张法勇＼n代理审判员朱军＼n代理审判员王玉波＼n二〇一四年三月三日＼n书记员薛冰