安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0202民初3367号
原告：上海浦东发展银行股份有限公司芜湖分行，住所地安徽省芜湖市，组织机构代码71990385-X。
负责人：陈凌云，行长。
委托代理人：耿宜杰，安徽正伦律师事务所律师。
被告：茆苑，女，1982年10月6日出生。
被告：汪力，男，1982年5月17日出生。
被告：芜湖市创元房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市，组织机构代码不详。
法定代表人：杨道山，总经理。
原告上海浦东发展银行股份有限公司芜湖分行诉被告茆苑、汪力、芜湖市创元房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案受理，依法由审判员王学忠适用简易程序独任审判，于2016年8月25日公开开庭进行了审理。原告上海浦东发展银行股份有限公司芜湖分行（以下简称浦发银行芜湖分行）委托代理人耿宜杰到庭参加诉讼。被告茆苑、汪力、芜湖市创元房地产开发有限公司（以下简称创元公司）经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浦发银行芜湖分行诉称：茆苑与汪力系夫妻关系。2012年8月8日，原告与三被告签订《个人购房担保借款合同》，约定茆苑向原告贷款38万元用于向创元公司购房，借期20年，年利率6.55%，每月归还等额本息，茆苑未能按时足额偿还贷款本息，原告有权要求茆苑提前偿还全部贷款并计收罚息（利率为贷款利率上浮50%），产生的律师费等实现债权费用也由茆苑承担，汪力以共同还款人名义对茆苑的各项义务承担连带责任。为保障债权，茆苑、汪力用所购房屋（芜湖市镜湖区徽商春天X#楼X-
X室）向原告提供抵押担保，创元公司向原告提供连带责任保证担保并放弃要求先履行物的担保的抗辩，保证期间自主债务履行期届满之日起两年，抵押、保证担保范围均包括本金、利息、罚息、诉讼费、律师费等。合同生效后，各方共同办理了抵押权预告登记，原告向被告茆苑发放贷款38万元。目前茆苑、汪力已逾期数月未能偿还贷款本息，创元公司也未代偿，原告多次催要未果。茆苑拒不偿还贷款本息的行为已构成违约，依法应承担违约责任，继续偿还原告全部贷款本金，支付利息、罚息、实现债权的律师费，汪力作为共同还款人、创元公司作为保证人也应承担连带清偿责任，且原告就茆苑、汪力的抵押物折价、拍卖或者变卖的款项有权优先受偿。现请求判令：1、茆苑、汪力偿还原告借款本金346215.47元、支付自2015年12月2日至2016年6月20日的利息、罚息共计11059.8元及实际清偿之日止的利息、罚息（年利率按6.15%计算，罚息年利率按9.225%计算，均随中国人民银行行基准利率浮动变化）；2、茆苑、汪力赔偿原告实现债权的律师费2万元；3、创元公司对上列债务承担连带清偿责任；4、原告对茆苑、汪力的抵押物（芜湖市镜湖区徽商春天X#楼X-
X室，芜房预字第2012084730号）折价、拍卖或者变卖的价款享有优先受偿权。
被告茆苑未作答辩，未提交证据材料。
被告汪力未作答辩，未提交证据材料。
被告创元公司未作答辩，未提交证据材料。
经审理查明：茆苑、汪力系夫妻关系。2012年8月8日，原告与被告签订《个人购房担保借款合同》一份，约定原告向茆苑提供贷款38万元用于购买房屋，借款期限为20年，自2012年8月8日起至2032年8月8日止，实际贷款起始日以贷款借据记载的日期为准；年利率为6.55%，如在贷款期限内遇中国人民银行调整贷款基准利率，则自本合同约定的贷款利率调整时间起，在新的贷款基准利率基础上按上述利率浮动后执行新的合同贷款利率，按年调整；采取等额本息还款法；如茆苑逾期还款，原告有权宣布贷款提前到期，并有权计收罚息和复利，罚息利率为贷款利率上浮50%。茆苑、汪力以芜湖市徽商春天X#楼X-
X室房屋向原告提供抵押担保并于2012年8月14日办理了房地产预告登记（权证字号：芜房预字第××××××××××号）；创元公司向原告提供连带责任保证并放弃要求先履行物的担保的抗辩。2012年8月28日，原告向茆苑发放贷款38万元。此后，茆苑未按约定履行还款义务，原告遂诉至法院。
另查明：2015年11月，原告曾就上述借款向本院提起民事诉讼【案号（2015）镜民二初字第01982号】，本院审理过程中，原、被告双方达成调解协议，确认截止到2015年12月1日，茆苑、汪力已逾期借款本金2936.89元、利息5430.58元，并约定上述借款本金及利息于2015年12月14日前一次性付清。此后被告仍未按合同约定履行还款义务，自2015年12月2日至2016年6月20日，茆苑尚欠原告借款本金346215.47元、利息罚息11059.8元【不包括（2015）镜民二初字第01982号案件已经协议处理的借款本金及利息】。原告为实现债权支付律师代理费2万元。
上述事实，有结婚证、《个人购房担保借款合同》、借据、房地产预告登记证明、委托代理合同、票据、民事调解书以及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：原告与三被告签订的《个人购房担保借款合同》是各方当事人的真实意思表示，内容合法有效，各方当事人均应自觉履行。原告依约向茆苑发放贷款，即取得依约向其收回贷款本息的权利，现茆苑未按约定归还借款本息，应承担向原告偿还借款本息及逾期还款的相应违约责任。茆苑与汪力系夫妻，上述借款发生在婚姻关系存续期间，应为夫妻共同债务，应由茆苑、汪力共同向原告承担相应责任。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力；预告登记后，自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中抵押预告登记的房屋，至今未办理正式的抵押登记手续而预告登记已经失效，故原告要求就抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。创元公司为本案借款提供连带责任保证担保，应对茆苑、汪力的债务承担连带清偿责任。合同中就原告实现债权的费用负担已有约定，可支持原告实现债权费用的主张，但原告律师代理费的主张偏高，结合本地生活水平及本案实际情况，本院调整为9000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告茆苑、汪力于本判决生效之日起十日内偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司芜湖分行借款本金346215.47元，支付自2015年12月2日至2016年6月20日期间的利息、罚息11059.8元，并支付自2016年6月21日起至本判决确定给付之日止的利息、罚息（按合同约定方式计算）；
二、被告茆苑、汪力于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东发展银行股份有限公司芜湖分行实现债权费用（律师费）9000元；
三、被告芜湖市创元房地产开发有限公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任；
四、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司芜湖分行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取3570元，由被告茆苑、汪力、芜湖市创元房地产开发有限公司负担（受理费因原告已预交，三被告在给付上述款项时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审判员 王学忠
二〇一六年九月二十二日
书记员 黄馨婉
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届期满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告贷款人在合理期限内返还。
第二百零七条贷款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期间届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
……
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。