北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初10820号
原告（反诉被告）刘X，女，19XX年XX日出生，汉族，住北京市通州区。
委托代理人石小峰，北京市鑫诺律师事务所律师。
委托代理人张中辉，北京市鑫诺律师事务所律师。
被告（反诉原告）郭X1，男，19XX年X月X日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托代理人蒋亚平，北京京师（天津）律师事务所律师。
第三人北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路237号楼20层2302。
法定代表人缪寿建，总经理。
委托代理人常XX，男，19XX年X月X日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托代理人李X，女，19XX年X月X日出生，汉族，住北京市朝阳区。
原告（反诉被告）刘X（以下简称姓名）与被告（反诉原告）郭X1（以下简称姓名）、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。刘X及其委托代理人石小峰、张中辉，郭X1及其委托代理人蒋亚平，以及第三人委托代理人常XX、李X均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘X诉称：我就坐落于朝阳区XX园XX号的房产（以下简称涉案房屋）与郭X1、郭X2、第三人于2015年4月、7月先后签署《北京市存量房屋买卖合同》及附件、两份《补充协议》以及其他相关协议、文件，房屋成交价为243万元。另外，约定郭X1和郭X2向我支付装修款112799元，共计2542799元。同时约定郭X1支付定金15万元。根据买卖合同，郭X1和郭X2应于2015年7月15日将剩余购房款227万元通过银行资金监管方式支付给我，以及于2015年7月17日将物业保证金1万元支付给我，但经多次催要至今仍未履行。此外，郭X1和郭X2应向我支付的装修款以及房屋交付后的费用也一直未向我支付。鉴于涉案房屋之前存在查封状态，自解封后，原告已第一时间通知第三人，并要求郭X1和郭X2付款以及推进后续程序。由于督促第三人未果，我又于2016年2月28日向郭X1、郭X2和第三人书面致函即《关于：支付应付价款的通知函》，要求在收到函后3日内支付各项价款。由于郭X1和郭X2仍未支付价款，逾期已超过十五个工作日，同时为了延迟付款，郭X1、郭X2和第三人也以买方资质审核问题为由，未能按期办理网签等手续和备案手续。前述违约行为已经满足了合同规定的解约条件。此外，根据郭X1、郭X2和第三人的陈述，用于支付购房款的价款早已被挪作用于购买基金，郭X1和郭X2事实上已无履约能力，尽管后来第三人声称郭X1和郭X2已经凑齐了钱，但其既不向我付款，也不提供银行凭证，甚至还避而不提装修款和违约金的支付。与此同时，涉案房屋已于2015年7月17日交付给郭X1和郭X2使用至今。我不仅遭受了经济损失，同时还面临较大的交易风险。经慎重考虑，我已于2016年3月3日书面通知郭X1、郭X2和第三人解除买卖合同。鉴于庭审中郭X2、郭X1均已认可，合同的买受人为郭X1，郭X2在合同签订和履行过程中一切行为均由郭X1承担相应责任，故我仅向郭X1主张权利。现我诉至法院，要求：1、解除原、被告于2015年4月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件一、附件二，以及于2015年4月29日、2015年7月15日签订的《补充协议》各一份（依据合同附件二第七条，郭X1逾期付款已达到逾期超过15个工作日的标准，）；2、郭X1将涉案房屋交还给我，并将涉案房屋恢复原状；3、郭X1向我支付违约金486000元；4、郭X1向我支付房屋租金（按照每月6000元，自2016年3月7日起计算至实际交还之日止）。
郭X1答辩并反诉称：不同意刘X的诉讼请求。刘X多次违约，在签协议的时候刘X故意隐瞒了房屋被查封的事实，签完协议后才告知我们这一情况，并说7日内就可以解封，实际上据刘X所说涉案房屋是2016年2月15日才解封的，具体的日期没有没有查询。涉案房屋无法进行交易，我们的购房资格认证多次被确认无效，因为房屋被查封，按照合同约定，2015年7月15日是最后的交房和交费日期，但是房屋仍处于查封状态，无法交易，过错在刘X。我们购房是为了给母亲居住，当时为了凑房款还卖掉了自己的一套房屋。2015年5月底房款就都准备好了，但是因为房屋被查封无法进行交易和网签。后来双方又签订了补充协议，说明如果在2016年8月31日查封不能解除，则合同应该解除，我可以追究刘X的违约责任。如果在2016年8月31日前解除了查封，则合同应该继续履行。但是刘X并未按照补充协议履行，而是要求我们提前交房款，并要求我承担近50万元的违约金，刘X的主张没有依据。刘X不讲诚信，隐瞒房屋被查封的事实，还虚构我欠了装修款。现我提起反诉，要求：1、刘X向我支付逾期办理过户的违约金182250元（以合同总价243万元为基数，按每日万分之五的标准，自合同约定应该办理完毕过户手续之次日，2016年3月12日起计算至2016年8月8日）；2、刘X继续履行其与我于2015年4月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件一、附件二，于2015年4月29日、2015年7月15日签订的《补充协议》各一份，要求刘X将涉案房屋过户到我名下，尾款按照合同中约定的由我通过资金监管的方式向刘X一次性支付（网签办理完毕后即可支付）。
刘X辩称：不同意郭X1的反诉请求。我在签订合同时已经告知了涉案房屋被查封的事实，不存在隐瞒的情况。双方在2015年7月15日签订的补充协议对刘X告知查封状况进行了确认，第三人参与整个交易过程，郭X1、第三人可以到房屋登记机关进行查询，不存在我欺瞒的可能。
第三人述称：根据房屋状况说明书，上面是否查封一栏勾选的是“否”，说明签约时我公司不知道房屋被查封的状况，我公司是在签完第一份合同做资质审核时发现房屋被查封的，当时刘X跟我公司的工作人员说了查封的原因，并说很快能够解封。2015年7月15日的补充协议是在我公司的居间下签的，4月29日的补充协议上没有我公司的章。尾款约定按资金监管的方式，房屋解封后原告在2016年2月15日微信告知了我公司业务员李XX，后续双方对尾款的交接方式产生了分歧。
经审理查明：2014年2月28日，涉案房屋登记在刘X名下。
2015年4月24日，刘X（出卖人）与郭X2（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及附件一、附件二约定：“出卖人所售房屋为涉案房屋，建筑面积63.42平方米，房屋成交价格为243万元，定金15万元，该笔定金作为房款的一部分，签订本附件当日支付1万元，剩余14万元于2015年4月29日前（含当日）支付。出卖人同意将购房款1万元作为物业交接保证金，于物业交接完毕当日支付。买受人于2015年7月15日之前支付出卖人购房款227万元，支付方式为银行资金监管。全部监管款于权属转移登记手续办理完毕后支付出卖方。具体内容以买卖双方与资金监管机构签订的监管协议为准。若剩余购房款的支付时间与缴纳税费日期为同一日，则买受人于税费缴纳完毕后办理房屋权属转移登记手续前支付。买卖双方应于2015年7月15日前办理税、费缴纳手续。买卖双方应于取得《契税完税凭证》后7个工作日内办理房屋权属转移登记手续。若买受人未按约定履行付款义务，则出卖人有权将办理权属转移登记手续的时间顺延。出卖人未将该房屋出租，应于过户当日将该房屋交付买受人。买卖双方应缴纳的各项税款由买受人承担。买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除合同，任一方违约造成合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。”
同日，郭X2向刘X支付定金1万元。
2015年4月29日，刘X（甲方、卖方）与郭X2（乙方、买方）签订《补充协议》，约定：“甲方同意：本合同项下房屋的新产权人为乙方任意指定人员，该人员为郭X1，身份证号×××，甲方应将本合同项下房屋过户到乙方指定人员名下，并积极配合办理相关手续。”
同日，郭X1向刘X支付定金14万元。
2015年6月14日，郭X1向刘X支付装修款3万元。
2015年7月15日，刘X（出卖人）、郭X1（买受人，郭X2代）与第三人（居间方）签订《补充协议》，约定：“1、出卖人向买受人告知该房屋被北京市朝阳区人民法院查封，出卖人陈述2015年5月1日前出卖人已履行完毕法院的给付义务，法官承诺自给付义务履行完之日起七天内解除房屋查封，因法院程序问题现该房屋查封状态仍未解除，使该房屋具备办理房屋交易的网签备案、缴税、过户等手续的条件。2、若截止至2016年8月31日该房屋上述查封仍未解除，则出卖人退还买受人该房屋的定金人民币15万元及装修款人民币3万元，共计人民币18万元，买受人保留按成交价格的30%追究出卖人的违约责任。3、若该房屋上述查封在2016年8月31日（含当日）前解除，则各方交易继续，买卖双方应于查封解除后10个工作日内申请办理网签备案手续，买卖双方应于网签备案完成后10个工作日内申请办理税费缴纳手续，买卖双方应于取得契税完税凭证后7个工作日内申请办理过户手续，出卖人于2015年7月17日上午九点将房屋交付买受人并办理物业交接手续。4、居间方已如实告知买受人该房屋存在查封情况，并建议双方将交接的房款暂时由居间方保管或解除交易，居间方不存在故意隐瞒及串通情形，买卖双方声明不因房屋存在查封追究居间方责任。5、本协议为特别约定，与该房屋交易的《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》等交易文件约定不一致的以本协议约定为准，本协议未约定的，各方按《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》等交易文件履行。”
2015年7月17日，刘X将涉案房屋交予郭X1。
经查，涉案房屋于2014年8月11日被北京市朝阳区人民法院查封，2016年1月29日解除查封。
2016年2月15日，刘X通过微信告知第三人经纪人李XX，涉案房屋已解封。李XX亦表示马上着手办理继续履行合同事宜。
2016年2月28日，刘X向郭X1、郭X2和第三人邮寄送达了《关于：支付应付价款的通知函》，载明：“……根据买卖合同，您二位应于2015年7月15日将剩余购房款贰佰贰拾柒万元通过银行资金监管方式支付给本人，以及于2015年7月17日将物业保证金一万元付给本人，但经多次催告至今仍未履行。此外，您二位应向本人支付的装修款以及房屋交付后的费用也一直未向本人支付。……本人现书面要求您二位于收到本函后3日内将下述应付而未付的价款支付给本人：1、剩余购房款2270000元；2、物业保证金10000元；3、违约补偿金486000元；4、装修款112799元；5、歌华有线收视费144元（即18元/月*8个月，自2015年7月17日房屋交付起算，暂计算至2016年3月）。”郭X1认可已于2016年2月29日收到该函。
2016年3月3日，刘X向郭X1、郭X2和第三人邮寄送达了《解约通知函》，载明：“……您二位应向本人支付的剩余购房款贰佰贰拾柒万元、物业保证金一万元、装修款壹拾壹万贰仟柒佰玖拾玖元以及房屋交付后的费用（歌华有线收视费）等，至今均未按合同规定日期向本人支付，并一直以各种理由推迟、拖延。鉴于该房屋之前存在查封状态，自解封后本人已第一时间通知居间方，并要求买方付款以及推进后续程序。由于督促未果，本人又于2016年2月28日向您二位及居间方书面致函，要求您二位在收到函后3日内支付各项应付价款。遗憾的是，截至本函发出时，您二位仍未能支付任何价款，且不仅未采取积极补救措施，甚至仍以各种理由拖延，迄今逾期已远远超过十五个工作日；同时，为拖延付款，买方连同居间方以资质审核未完成为由，迟迟不办理网签等手续，已超过合同规定的期限。……综上，鉴于您二位的违约行为已经满足了合同规定的解约条件，加之您二位确实也无履行能力，而该房屋已于2015年7月17日交付给二位使用至今；本人不仅遭受了经济损失，同时还面临较大的交易风险。经慎重考虑，本人现依据合同规定，书面通知您二位解除买卖合同，并请二位在收到本函后3日内：1、支付成交价格的20%作为补偿，即486000元；2、腾空房屋、恢复原状后交还本人，否则本人将按照市场价格要求按日支付租金；房屋如有损坏，本人将另行要求赔偿；3、该房屋使用期间的歌华有线收视费一百四十四元。”郭X1认可已于2016年3月4日收到该函。
就房屋解封后双方就继续履行的沟通情况，刘X和郭X1均提交了刘X与第三人经纪人李XX的往来微信打印件，其中部分内容如下：“2016年2月28日刘X：郭X1为什么不付款？……我除委托你们催款，我也给他和郭姐要过很多次。李XX：资格还没通过，正常的得网签完了，监管。刘X：是按合同还是按正常做法？李XX：刘姐，流程是先网签，不能网签钱是不能打过去的，而且装修款当时是口头说的那部分咱们承担，其他的客户承担，就算打钱咱们也得明确钱哪部分谁付多少，您不同意，郭阿姨去借高利贷把钱补给您，能做的都做了，并没有拖着，都各自有难处，没必要闹到这个地步了。2016年3月2日刘X：李XX你好！不知郭X1他们讲房款等筹齐了吗？……李XX：228万元全到位了。刘X：违约金呢？装修款呢？……2016年3月4日李XX：刘姐，我也是一直催着郭阿姨，赶紧把钱都筹齐，现在郭阿姨好不容易把钱筹齐了，这两天都在问，今天真的全部款项到位了……如果顺利，下礼拜就可以交税，下下周就可以过户了，真的刘姐，咱们真没必要解约或者怎么样！不值当的，她不是故意拖着不给！”
就合同主体，刘X起诉时曾以郭X1、郭X2、第三人为共同被告，郭X1、郭X2为共同反诉原告。审理中，刘X表示不要求第三人在本案中承担责任，同意将第三人诉讼地位由被告变为第三人。同时，刘X、郭X1和郭X2均表示认可在涉案合同中由郭X1一人承担买方全部权利义务，郭X2在合同签订及履行过程中所做一切行为所产生的法律后果均由郭X1承担，故申请撤销郭X2作为本案本诉被告和反诉原告，第三人对此无异议，本院予以准许。
上述内容，有房屋所有权证、《北京市存量房屋买卖合同》及附件一、附件二、《补充协议》、收据、汇款凭条、《关于：支付应付价款的通知函》、《解约通知函》、邮件网络查询打印页、微信打印件以及各方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《北京市存量房屋买卖合同》及附件一、附件二，以及2015年4月29日、2015年7月15日签订的两份《补充协议》均系刘X与郭X1的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。
本案争议焦点主要有以下四点：其一，双方是否就原合同中支付尾款和物业交接保证金的约定进行了变更；其二，郭X1是否存在逾期付款的行为，是否已达到合同中约定的刘X行使单方解除权的条件；其三，刘X是否存在逾期办理过户的行为，是否应支付逾期办理过户的违约金；其四，在刘X主张租金的期间内（2016年3月7日之后）郭X1是否有权居住在涉案房屋。
首先，主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。比较双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件和《补充协议》，可见在2015年7月15日《补充协议》中双方就办理涉案房屋税费缴纳手续、办理过户以及房屋交接等约定均进行变更。至于尾款和物业交接保证金的支付时间，《补充协议》中并未明确约定予以变更。但根据合同法相关规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。双方在2015年7月15日《补充协议》中约定：“若截止至2016年8月31日该房屋上述查封仍未解除，则出卖人退还买受人该房屋的定金人民币15万元及装修款人民币3万元，共计人民币18万元”。若原合同中约定的支付尾款条款不变，则郭X1于签订该《补充协议》当日即应支付合同尾款227万元。在此情况下，如涉案房屋于2016年8月31日仍未解封，则作为导致涉案房屋推迟一年多迟迟无法办理过户手续进而造成合同无法履行的责任方，刘X却仅需退还郭X1定金15万元和装修款3万元，无需退还购房款227万元。同理，双方在未能办理过户的情况下约定了房屋交付时间，即2015年7月17日，但也未约定同时支付物业交接保证金。而在涉案房屋未能如期解封的情况下，双方也未约定该笔钱款的退还。这显然不符合双方订立《补充协议》以维护交易，在房屋暂时无法过户的情况下明确权责、保护买方利益的初衷，也有悖于一般交易常理。故本院根据2015年7月15日双方签订《补充协议》的具体文字内容以及相应合同履行背景，认定双方就原合同中支付尾款和物业交接保证金的约定进行了变更。
其次，关于签订2015年7月15日《补充协议》后尾款支付的具体期限，尽管郭X1和第三人均称在签订《补充协议》时双方就变更尾款支付时间进行了口头约定，又均未能举证，但第三人同时也表示，关于尾款支付时间的约定应按照《补充协议》第五条所述，即“本协议为特别约定，与该房屋交易的《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》等交易文件约定不一致的以本协议约定为准，本协议未约定的，各方按《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》等交易文件履行。”而双方在《北京市存量房屋买卖合同》附件二中约定：“买受人于2015年7月15日之前支付出卖人购房款227万元，支付方式为银行资金监管。全部监管款项于权属转移登记手续办理完毕后支付出卖方。具体内容以买卖双方与资金监管机构签订的监管协议为准。若剩余购房款的支付时间与缴纳税费日期为同一日，则买受人于税费缴纳完毕后办理房屋权属转移登记手续前支付。买卖双方应于2015年7月15日前办理税、费缴纳手续。”可见，按照《补充协议》的约定，“若该房屋上述查封在2016年8月31日（含当日）前解除，则各方交易继续，买卖双方应于查封解除后10个工作日内申请办理网签备案手续，买卖双方应于网签备案完成后10个工作日内申请办理税费缴纳手续，买卖双方应于取得契税完税凭证后7个工作日内申请办理过户手续。”现刘X、郭X1和第三人均认可刘X于2016年2月15日方才通知第三人和郭X1涉案房屋解封一节，故买卖双方应于2016年2月29日前（按10个工作日计算）申请办理网签备案手续，再于网签备案完成后10个工作日内申请办理税费缴纳手续，之后再于取得契税完税凭证后7个工作日内申请办理过户手续。因双方实际未依约操作，该期间难以确定，但可以确定的是，按照“买受人于税费缴纳完毕后办理房屋权属转移登记手续前支付”计算，该付款期限必定晚于2016年2月28日和2016年3月3日刘X发出《关于：支付应付价款的通知函》以及《解约通知函》的时间。且从刘X自行提交的证据看，在2016年3月4日第三人也已向刘X明确表示，郭X1已备齐全部钱款。故刘X主张郭X1逾期付款，本院不予采信；刘X据此单方面要求解除合同，本院亦不予支持。
再次，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。如前所述，双方在明确涉案房屋已经解封之后，按照《补充协议》的约定，应由买卖双方于查封解除后10个工作日内申请办理网签备案手续，于网签备案完成后10个工作日内申请办理税费缴纳手续，于取得契税完税凭证后7个工作日内申请办理过户手续。而在办理过户手续之前，郭X1应支付购房款227万元。现双方在得知涉案房屋已解封之后，就剩余房款的支付产生分歧。一方面刘X此时早已将涉案房屋交付给郭X1居住使用，但未办理网签备案、申请过户等手续；另一方面，郭X1筹备了剩余房款228万元，但由于刘X另外主张了违约金且表示要求解除合同，而未向刘X付款，故房屋买卖合同暂时处于中止履行状态。故在未履行办理网签备案、缴纳税费、支付尾款的情况下，郭X1单纯要求刘X为其办理涉案房屋过户手续，与双方在《补充协议》中的约定不符。因此，郭X1主张刘X支付逾期办理过户的违约金，本院亦不予支持。
最后，鉴于以上，刘X依据《补充协议》如期将涉案房屋交付给郭X1使用，且2016年3月3日其所出具的《解约通知函》并无事实依据，故在此之后郭X1仍有权居住使用涉案房屋。现刘X主张郭X1支付房屋租金，本院不予支持。
鉴于刘X与郭X1之间的房屋买卖合同并未解除，郭X1已在涉案房屋内居住逾一年之久，并表示同意在网签办理完毕后一次性向刘X支付剩余房款。故本院认定，涉案合同具备继续履行的基础，郭X1要求继续履行，本院予以支持，相应履行条款均以双方在之前签订的合同文件中约定为准。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第二项之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）刘X与被告（反诉原告）郭X1继续履行于2015年4月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件一、附件二，以及于2015年4月29日和2015年7月15日签订的《补充协议》各一份，第三人北京麦田房产经纪有限公司继续为双方就位于北京市朝阳区XX园XX号房屋的买卖交易提供中介服务。
二、原告（反诉被告）刘X与被告（反诉原告）郭X1于本判决生效后十个工作日内申请办理位于北京市朝阳区XX园XX号房屋的网签备案手续，于网签备案完成后七个工作日内申请办理位于北京市朝阳区XX园XX号房屋的税费缴纳手续，税费由被告（反诉原告）郭X1负担。
三、被告（反诉原告）郭X1于上述第二项履行完毕之日起十个工作日内支付原告（反诉被告）刘X尾款二百二十七万元和物业交接保证金一万元。
四、原告（反诉被告）刘X与被告（反诉原告）郭X1于上述第三项履行完毕之日起七个工作日内申请办理位于北京市朝阳区XX园XX号房屋的过户手续。
五、驳回原告（反诉被告）刘X的全部诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）郭X1的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费26240元，由原告（反诉被告）刘X负担（已交纳）。反诉案件受理费3200元，由被告（反诉原告）郭X1负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判长 王阳
审判员 孙琪
审判员 穆兰
二〇一六年九月十九日
书记员 戴玥