吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉中民三终字第117号
上诉人（原审被告）：王岩，住吉林市丰满区。
委托代理人：温成芳，吉林市丰满区法律援助中心律师。
委托代理人：佟玉芹，住吉林市丰满区。
被上诉人（原审原告）：苗金永，住吉林市丰满区。
委托代理人：苗薇。
原审被告：王春良，住吉林市高新区。
上诉人王岩因与被上诉人苗金永，原审被告王春良房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林高新技术产业开发区人民法院（2013）吉高新民二初字第15号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王岩及其委托代理人温成芳、佟玉芹，被上诉人苗金永及其委托代理人苗薇，原审被告王春良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年11月10日，苗金永作为乙方与王岩作为甲方签订房屋买卖协议一份，协议约定内容为“一、甲方自愿将吉林市荣光花园房屋卖给乙方。二、房屋成交价格人民币17.5万元，乙方已经将房款一次性支付给甲方。三、此前甲方与王成彬所签订的此房屋买卖协议作废，房屋丢失票据乙方负责补办。四、此协议一式两份，自签字之日起生效。”王成彬作为证明人在该协议上签名。王岩交付的关于讼争房屋的房款收据、维修基金收据等现由苗金永持有。讼争房屋位于吉林高新技术产业开发区荣光花园，该房屋系被告王岩房屋拆迁后回迁安置房屋，至今尚未办理房屋所有权登记。吉林高新区高新街道荣光村村民委员会证实：“当时按照我村的回迁房方案规定是老两口应分得一室一厅，当时，王春良与父母一起享受分房待遇，所以，王岩同志在我村荣光花园分得两室一厅一套”，王春良一直在讼争房屋居住。原审法院另查明，2010年7月26日，王岩、佟玉芹作为甲方与王成彬作为乙方签订房屋买卖协议一份，约定甲方将讼争房屋出售给乙方，约定价款为16.5万元，协议第三条记载乙方已将购房款16.5万元一次性交付给甲方。同日，王成彬作为甲方与王岩作为乙方签订租房协议，约定甲方将讼争房屋出租给乙方，租期一年从2010年8月1日至2011年8月1日，租金每月600元。2013年1月15日，苗金永向原审法院提起诉讼，请求：1.王岩继续履行房屋买卖协议，将吉林市荣光花园7号楼2单元3楼中门房屋交付给苗金永，王春良协助交付。2.王岩、王春良承担房屋买卖协议签订（签订时间2011.11.10）至今，拒不交付诉讼房屋，造成损失人民币1.4万元。3.诉讼费用由王岩、王春良承担。
原审法院经审理认为：王岩与苗金永之间的房屋买卖协议是双方真实意思表示。王岩对苗金永提供的买卖协议系其签名的真实性无异议，另苗金永持有王岩交付房款等方面的相关票据，且在2012年12月5日，王岩与苗金永女儿苗薇通电话中承诺当月15日向苗金永交付房屋，足以认定双方之间房屋买卖协议订立是双方真实意思表示。王岩主张是被胁迫下订立的房屋买卖协议，其负有举证责任予以证明，但其未能提供证据予以证明，故王岩提出的被胁迫主张不成立。苗金永与王岩之间房屋买卖协议应属无效。对于王岩与王成彬之间的买卖协议，王成彬对该协议的订立解释为“如果还不上钱，房子就给我”，据此，应认定王成彬与王岩之间的买卖协议名为买卖实为借款抵押，按照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”之规定，该协议无效，诉争买卖协议是对王岩与王成彬的房屋买卖协议中买受人的变更，而非苗金永、王岩之间另行达成的买卖协议，故诉争房屋买卖协议亦属无效。另外，诉争房屋土地系农村集体土地，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。因原告非该农村集体组织成员，故从此点论，诉争买卖协议亦属无效。对无效诉争协议的后果处理，庭审中，苗金永主张如果诉争协议无效，请求返还房款17.5万元并按法律规定给付利息及赔偿租金损失按每月1000元自买卖协议签订之日（2011年11月10日）计算至今。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的乙方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。王岩在诉争协议中书面确认收到购房款17.5万元，现王岩否认收到，应由其承担举证责任，但其未能提供证据予以证明，故王岩的否认主张不能成立，王岩在诉争协议中书面确认收到购房款17.5万元的行为表明王岩认可当时欠苗金永借款本息合计17.5万元尚未偿还。王岩主张该17.5万元全部为10万元的利息且本金10万元已偿还完毕的主张，证据不足，原审法院不能确认，但按照苗金永的证人王成彬证实借款本金为16.5万元利息为1万元，合计17.5万元。该证实与两份买卖协议中房屋价款相吻合，具有可信性。故，原审法院认定诉争协议订立之时，王岩尚欠苗金永借款本金16.5万元及利息1万元。王岩、苗金永对合同无效均有过错，苗金永主张王岩赔偿利息损失、租金损失的请求，原审法院不予支持。综上，原审法院根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、被告王岩立即返还原告苗金永借款本金16.5万元及利息1万元；二、驳回原告苗金永其他诉讼请求。案件受理费4080元由被告王岩承担。
上诉人王岩不服吉林高新技术产业开发区人民法院上述民事判决，向本院提起上诉称：请求：一、撤销吉林高新技术产业开发区人民法院（2013）吉高新民二初字第15号民事判决书，驳回被上诉人苗金永的诉讼请求；二、由被上诉人苗金永承担一、二审诉讼费用。其事实与理由如下：一、原审判决的认定事实及论述理由前后矛盾。首先，根据原审判决第12页第一自然段的论述可以看出，原审法院认为：王岩与王成彬虽然签订了《房屋买卖协议》但实际双方的关系为借贷关系，故《房屋买卖协议》无效；王岩与苗金永签订的《房屋买卖协议》是在王岩与王成彬所签订的《房屋买卖协议》的基础上对主体的变更，故诉争的《房屋买卖协议》亦属无效。那么按照这个逻辑，王岩与苗金永之间亦为借贷关系，而非买卖合同关系，但原审法院在已经否认买卖合同关系的情况下，在判决第12页第二自然段中又依据买卖合同的法律关系展开论述，并依据“合同法”第五十八条判令王岩承担法律责任，实属矛盾。其次，原审判决第12页倒数第三行论述称：“王岩在诉争协议中书面确认收到购房款17.5万元，现王岩否认收到，应由其负有举证责任，但其未能提供证据予以证明，故被告王岩的否认主张不能成立。”说明原审法院认为根据诉争协议，上诉人“实际”收取了购房款“17.5万元”。但在之后又论称：“按照苗金永的证人王成彬的证实借款本金为16.5万元，利息为1万元，合计17.5万元。”其又推翻了上诉人实际收取17.5万元购房款的认定，变成了实际借款16.5万元，利息1万元。那么上诉人到底收到的是多少钱？在一份法律文书中，法院对上诉人实际收款的数额都前后不一致，让人无法相信该法律文书的严谨性及判决的公正性。第三，如果按照原审判决认为诉争协议是对王岩和王成彬之间协议主体的变更，是借款本金16.5万元加上1万元利息而成立的17.5万元，且王成彬已经在诉争协议上签字，说明签订诉争协议时王成彬在场，那么理应是由苗金永将钱实际支付给王成彬，无论如何都不应该是上诉人收款。故原审判决中所认定的事实及论述理由相互矛盾，与正常逻辑关系相违背，根本不能成立。二、原审法院的判决内容超过了被上诉人苗金永的诉讼请求范围，且程序违法。根据被上诉人苗金永在原审中所提诉请，其要求继续履行合同，并由上诉人承担违约赔偿责任。原审法院也以“房屋买卖合同纠纷”为案由对本案立案审理。在审理过程中，如果原审法院法官认为原被告之间的法律关系并不是“房屋买卖合同纠纷”，且房屋买卖合同无效，应在判决中驳回原告诉请，并在论述中告知其以“民间借贷”之诉，重新立案起诉。虽然在第二次开庭过程中，原审法官询问被上诉人苗金永“如果房屋买卖协议法院认定无效，原告的请求有无变更？”被上诉人苗金永回答“要求返还房款及利息损失”。但法院却并未变更案由，并未重新总结争议焦点，也并未按照“民间借贷纠纷”组织双方重新举证、质证。就径行判令上诉人“返还借款”，严重损害了上诉人的合法权益。三、原审法院认定事实不清。如前所述，既然原审法院认定王岩与王成彬之间存在借贷关系。但纵观整个判决，尤其是法院查明的事实中，却并未对所谓的“借贷关系”的事实进行认定和论述，而且其认定的王岩与王成彬之间存在借款关系也与被上诉人苗金永起诉状中“苗金永儿子苗学杰所有的人民币17.5万元借给王岩。”的陈述不一致。如果是借贷关系，那么实际借款数额是第一份买卖协议的16.5万元，还是第二份买卖协议的17.5万元？借款人是王成彬还是苗金永？借款时间是何时？支付借款的方式是什么？是现金支付还是银行转账？如果是现金支付，如此大额的现金是何时从哪个银行提款的？原审中均未对“民间借贷纠纷”案件的基本事实进行审理，判决中对借贷关系的成立过程也只字未提，就判令上诉人承担返还借款的责任，明显不公。四、原审法院适用法律错误。首先，既然被告双方根本不存在房屋买卖关系，那么原审法院适用《中华人民共和国合同法》第五十八条进行判决，明显错误。其次，如果是借贷关系，原审法院又未适用《合同法》第二百一十条，亦属错误。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，整个认定事实及论述法律关系的过程相互矛盾，理应撤销。故请二审法院依法审理，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人苗金永答辩称：原判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回王岩的上诉请求。具体理由如下：一、本案事实是2010年7月上诉人王岩通过王成彬与我儿子苗学杰联系，向我借款16.5万元，并承诺借款一年，利息1万元，到期还款17.5万元。王岩又承诺如果不能按时还款，就把他所有的荣光花园房屋抵顶欠款。后来王成彬作为中间人与王岩签订了《房屋买卖协议》。2011年10月27日，我儿子苗学杰突发心梗病故。2011年11月10日，我与王成彬找到王岩，因为王成彬当时是中间人，所以我与王岩重新签订了协议，王成彬不再作为中间人，并在协议中注明先签协议作废。二、原审诉讼中我并不清楚双方协议无效，因此主张履行协议。通过庭审，法官向我释明协议无效，我要房子主张不能实现，因此我当庭变更诉讼请求，要求返还购房款17.5万元及利息。三、庭审中我已变更诉讼请求，不存在上诉人主张的超诉讼请求判决的问题。四、原审判决已非常明确写明我们之间的借款是16.5万元，利息1万元，总计17.5万元，不存在上诉人主张的原审判决认定事实不清的问题。五、原审适用《中华人民共和国合同法》第五十八条并无不妥。
原审被告王春良陈述与原审意见一致。
二审中，双方当事人均未提交新的证据，本院查明的事实与原审判决认定的事实无异。
本院认为，本案中虽然双方发生纠纷的基础法律关系为民间借贷关系，但在履行民间借贷合同过程中，双方已经合意将讼争款项转变为购房款，且王岩与苗金永签订的购房合同是双方真实意思表示，该合同合法有效。但由于该诉争房屋的土地是农村集体土地，宅基地的使用权主体是集体经济组织成员，而本案被上诉人苗金永不具备农村集体组织成员的资格，无权取得该宅基地，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，双方签订的合同因违反相关法律规定，故应当认定该合同无效。对于合同无效的后果，上诉人因该合同取得的购房款应当予以返还。同时经本院庭审中释明，被上诉人苗金永亦明确表示要求上诉人返还购房款。关于上诉人王岩所主张的签订协议时是受到胁迫的，且并未收到17.5万元和该17.5万元全部为借款10万元的利息并且本金10万元已偿还完毕的抗辩，因上诉人王岩在一、二审中所提交的证据不足以证明其主张，故本院不予支持。被上诉人苗金永诉请支付因上诉人未交付房屋造成的损失无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认定双方之间为房屋买卖合同关系，但判决上诉人返还被上诉人借款，双方权利义务关系、履行方式及履行数额正确，但在文字上存在瑕疵，裁判结果足资选同，本院对判决数额予以维持。综上所述，原审法院适用法律错误，但认定事实清楚，裁判结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，参照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3，800元，由上诉人王岩负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘福柱
审判员 李 炜
审判员 毕雪松
二〇一四年五月十九日
书记员 宋 杨