广东省梅州市梅江区人民法院
民事判决书
（2015）梅江法民三初字第278号
原告（反诉被告）：何松，男，1975年5月28日生，住址：梅州市梅江区丽都西路梅县。
原告（反诉被告）：钟新梅，女，1973年4月6日生，住址：梅州市梅江区丽都西路梅县。
两原告委托代理人：刘克熙，系梅州市梅江区公职律师事务所律师。
两原告委托代理人：吴智勇，系广东嘉应律师事务所律师。
被告（反诉原告）：龚琴，女，1995年6月25日生，住址：梅州市梅江区。
委托代理人：吴亦辉、曾志游，均系广东法泰律师事务所律师。
原告（反诉被告）何松、钟新梅诉被告（反诉原告）龚琴租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月4日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告何松及其委托代理人刘克熙、吴智勇律师，被告委托代理人吴亦辉律师均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称：石天运与陈玉朋系夫妻关系，他们名下位于梅江××路××店（××区××都新村××区××）系属于其夫妻财产。2014年3月1日，他们与被告签订《门店租赁合同》。合同约定：租期从2014年3月1日到2019年2月28日止，每月租金3800元；门店租赁期内不得经营饭店、不得有噪音、污染等影响环境的商贸活动等约定。2015年1月14日，石天运与陈玉朋将该店出卖给二原告，并办理了房产过户手续。尔后，二原告发现被告租赁的店面用于经营米粉生意，违反了《门店租赁合同》不得经营饭店的约定。为此二原告多次与被告协商，要求被告不能经营米粉生意从而影响环境，而且也违反了原来的合同约定，但被告依然没有改变经营范围。无奈，以维护原告的合法权利，请求法院能支持原告的诉讼请求：1、提前解除被告与原出租方于2014年3月1日签订的位于梅江××路××店（××区××都新村××区××）的《门店租赁合同》；2、被告承担本案的诉讼费用。
原告（反诉被告）起诉时提交的证据有：1、两原告身份证；2、《门店租赁合同》；3、《房屋买卖合同》、国有土地使用证；4、《告知书》；5、照片及食品药品监督局网站上关于被告申报的文件资料等证据（上述证据均为复印件）以证明其诉称。
被告（反诉原告）辩称：一、即使两原告成了本案标的物的所有权人，根据法律规定，租赁物产权的变更不影响合同的效力，被告可以继续履行合同，据此，原告即使成了新业主，也必须履行未履行完的租赁合同义务。二、本案中被告不具有任何违反合同约定或违反法律相关规定的行为，原告无任何事实法律依据可以要求与被告解除租赁合同。三、如果原告坚持解除与被告的合同的话，那么原告的行为是违约行为，原告行为造成被告的直接和间接损失，应当予以赔偿。综上，请求法院依相关事实和法律进行裁判。
被告（反诉原告）提出反诉称：鉴于反诉原告在庭审中再次明确不再继续履行相关租赁合同和再次请求法院判令解除相关的租赁合同关系。反诉原告认为反诉被告的这一再次明确表态和再次明确的诉讼请求是缺乏事实和法律依据的，也是在不具有《合同法》规定的约定解除和法定解除条件下的表态和实施的行为。据此，反诉原告认为反诉被告的这一行为依法是对反诉原告的违约行为。由于反诉被告单方提前解除租赁合同，必将对反诉原告造成的损失，根据《合同法》的相关规定，反诉被告应赔偿反诉原告的相关损失。具体如下：1、装修、设施、设备的损失：232000元；2、装修转让费：45000元；3、加盟费：19600元；4、剩余合同期限内（三年多）的经营损失：按30万元计算；5、退回押金：7000元；6、支付违约金：7000元；7、搬迁费5000元。损失额合计为人民币615600元。综上，请法院在查清本案的事实基础上，依法作出公正、合法的裁判。
被告（反诉原告）提起答辩和反诉时提交的证据有：1、被告身份证复印件；2、支付租金、押金的凭单和收据（原件）；3、营业执照复印件、食品流通许可证复印件；4、专卖店授权合同、加盟授权书、8090商标授权书等（原件）；5、装修费收款收据、转让费收据、门店装修合同（原件）等证据以证明其辩称。
原告（反诉被告）辩称：请求驳回被告的反诉请求：1、装修费和装修设施设备的损失，该项金额是不成立的，23.2万元的收款收据是不合法的，被告在租赁涉案店铺的时候是上一手即是茶叶店，相关的设施设备，包括天花板、橱柜、地板大部分都是上一手茶叶店的老设备，不是被告筹建的。作为收款的主笔黄建明不知道是否有这个人，原告认为应该作为证人出庭作证，证明用工关系等等内容，要出庭接受原告的询问。2、关于转让费，原告认为不存在，没有法律依据需要原告承担，因为转让费即使有该笔款，应该要姓崔的老板收取，毕竟是其收的转让费，不是原告收取的转让费。3、也没有证据证实加盟费必须要由原告承担的法律依据，加盟费的收取应该是商家，该损失不应该转嫁在原告身上。4、还有未来三年多的可得利益不合法，因为合同的解除原告没有过错，为何会解除合同，前提是被告单方违约，不是原告违约，导致解除的损失也没有发生。关于涉案店铺的现状有30多万元的收入，而原告认为被告的租赁的店铺经营惨淡，白天关门歇业，近期没有正常营业过，所以原告认为这种算法不合法。5、退回押金7000元，按照租赁合同约定，违约方是被告，所以原告认为押金不予退回。6、对于7000元的违约金，合同违约是被告没有按合同约定从事肉类加工和粮油加工导致卫生恶劣，导致周围住户有意见，还有工商部门责令其整改，所以不应该由原告支付，所以支付违约金不合法。7、对于搬迁费，原告认为违约在于被告，原告不应该支付。
经审理查明：合同主体：甲方（谢云祥）将坐落于强民路47-49门店（门店使用面积176平方米）出租给乙方（龚琴）使用。乙方愿意承租该门店。双方议定门店的租金为3800元，租赁期为5年，自2014年3月1日至2019年2月28日止。第二年开始每年的租金递增12%，租金按月结算，由乙方在每月的5日前交付当月的租金给甲方，……门店租赁期内，甲方保证并承担下列责任：所租出门店应符合出租屋使用要求，负责对门店进行定期或不定期检查，租赁期内，如果政府拆迁等不可抗力因素，甲方提前通知乙方，拆店赔偿属于乙方。乙方保证并承担下列责任，租用门店必须自行取得工商，税务等有关部门登记许可，并将有关证照悬挂于店显目处。经营范围必须是无严重噪音、无污染、无腐蚀、无易燃易爆危险品、无环境污染的商贸活动，其中该处不能经营饭店、销售音响设备、进行肉类、粮油加工等，并严格遵守国家有关法令法规。……在租用门店前，乙方应向甲方先交租赁押金。乙方签约后如未到租赁期，退出租赁，将押金作为违约金收缴。租赁期届满时甲方将押金退还乙方。如需续租门店，应提前二个月与甲方协商，双方另签合同。违约责任：任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家和地方的有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失，由责任一方承担。乙方逾期交付店租，每逾期一日，由乙方按月租金额百分之一向甲方交付滞纳金。乙方逾期交付店租超过一个月者，甲方将有权采取法律手段追回所欠租金及其他费用。如因不可抗力的原因而使门店及其设备损坏的，双方互不承担责任。本合同在履行中若发生争议，甲、乙双方应采取协商办法解决。……本合同一式两份，甲乙双方各执一份。甲方谢天祥，乙方龚琴。
2014年2月28日，被告将该承租的该店铺用于经营8090奶茶酷饮及珍奇味，被告为此与广州市捌零玖零餐饮管理有限公司（甲方）签订了授权经营合同，合同期限为2014年2月28日至2017年2月28日，合同约定：……其中经营8090奶茶酷饮的合作费用：被告向甲方一次性缴纳品牌管理费人民币7800元，商品使用费人民币3000元整，珍奇味的一次性品牌管理费为人民币5800元整。上述合同约定合作费和商标使用费一律不予退还，……优惠条件：此合同只能开该合同所签地址的合作店。被告本人在一线旺铺开设第二家分店，可优惠合作费2000元，免收保证金。合同期内，被告违约，甲方有权取消其合作权，被告应自动于15个工作日内撤回8090招牌和所有带“8090”字眼的宣传品，合同自动终止，若因为违约造成重大相关损失的，双方可交由甲方当地民事调解部门处理，此合同一式两份，甲方一份，乙方一份，签字后立即生效，具有同等法律效力。合同未尽事宜，甲、乙双方协商解决。在上述授权合同签订后，被告与广州市捌零玖零餐饮管理有限公司还在8090奶茶酷饮专卖店授权合同手写附注中标明该费用：升级店型、增加牛杂及小吃项目，升级费3000元。
2015年1月14日，两原告购买了坐落于强民路47-49门店（门店使用面积176平方米），并办理了过户手续。两原告与该店铺的权属人签订了房屋买卖合同，合同约定：“……双方议定在甲方收齐全部余款之后甲方将上述房屋交付给乙方（原告）使用，包括移交商铺租约，租户的相关问题由乙方负责妥善处理，甲方应将交接房屋前使用的水费、电费、物业费等与该房屋相关的一切费用全部付清”……。两原告购买了该店铺后，即从2015年8月开始，被告即开始缴交租金4256元给两原告，后双方因租赁店铺使用用途发生争议，原告诉称认为被告使用该店铺用于经营饭店，不符合同约定的店铺使用用途，遂起诉提出解除租赁关系，被告则提出答辩并进行反诉。
因涉及合同解除对于该店铺的装修、设施设备的投资价值的问题，该问题系属于专业技术问题，被告向本院提出申请对上述价值进行评估。本院遂在2015年9月9日委托广州市华盟价格事务所有限公司对上述造价进行评估鉴定。2015年12月2日，广州市华盟价格事务所有限公司出具穗华价估（梅）【2015】0296号鉴定意见书，对位于梅州市梅江区强明路47-49号门店鉴定结论如下：（一）、根据上述装修各项目（列表）显示重置价格为154594元，折合综合成新率，现装修的评估的现值为116676元，也即折旧率为25%；（二）、对于上述门店的设施、设备的各项目（列表）显示价格为83917元。鉴定结论未对上述的设施、设备的价格进行折旧。对于该鉴定结论，原告认为上述装修、设施、设备部分（以列表列明的部分）是可以撤除并搬迁。而被告则认为上述装修已经形成复合物，不能拆除。对于设施，设备因为是属于特制的经营项目需要，搬迁后亦无用处，且被告所承租的店铺因为特定地点，地址变更后授权方亦不一定能授权给被告继续使用该加盟的项目，故而不同意剔除部分项目。上述鉴定被告支付了鉴定费5000元。
另查明，被告在租赁该店铺时，预交店铺的租赁押金7600元给原出租人谢天祥。2014年3月28日，被告在梅州市药监局申请办理的该店的食品经营许可，该局于2014年4月4日，准许该店的餐饮许可。在被告提交的梅州市工商行政管理局梅江分局颁发给其的个体工商户营业执照（副本）中显示：名称为梅州市梅江区蝶恋花冷饮店，经营范围：冷热饮品制售；食品零售（依法需经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
庭审中，两原告经本院释明，两原告明确表示解除被告与原出租人所签订的租赁合同。并请求判令被告自2015年9月1日起至腾退店铺为止的租金，每月的标准4256元（依2015年的标准）。2015年8月31日，被告提出申请，鉴于上述店铺处于诉讼中，原告的车辆经查停放与被告承租的店铺门前，造成无法实际经营，请求法院尽快委托评估鉴定、办理交接手续，依租赁合同的约定，被告应在每月的5日前将当月的租金支付清，为此请求暂缓缴交诉讼期间到期的租金，待本案审结时一并处理。本院予以准许。
本院认为：被告在2014年3月1日与原出租人谢天祥签订的《门店租赁合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，应认定为合法有效。2015年1月14日，两原告购买了被告现承租的坐落于强民路47-49门店（门店使用面积176平方米），并办理了过户手续，并从2015年8月开始，被告即开始缴交月租金4256元给原告，对于上述事实，双方均无异议。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。为此，上述被告所承租的店铺的权利义务，在该店铺转让给两原告时，原租赁合同中原出租人的权利义务也由两原告承继。合同对原、被告双方均有约束力。
现本案的争议焦点为：1、被告承租的店铺用于经营8090奶茶酷饮及珍奇味，是否构成承租合同约定的经营饭店的内容，是否构成了根本性违约；2、对于租赁合同的解除，承租的损失如何计算，押金是否退回、租金是否需要缴交。
关于焦点1。本案中，被告与原出租人签订的合同中约定：“经营范围必须是无严重噪音、无污染、无腐蚀、无易燃易爆危险品、无环境污染的商贸活动……该处不能经营饭店……”，其中该约定中不能经营饭店。因此，该约定系属明确具体，不存在词义上的歧义。两原告诉称认为被告经营的店铺系属于餐饮，属于饭店的范畴。对于两原告的诉称理由，如被告存在超范围经营，被告在经营店铺已达一年之久，亦未有相关部门对其经营作出相关整改，另从该合同约定中的经营范围必须是无严重噪音、无污染、无腐蚀、无易燃易爆危险品这一根本目的性限制而言，原告亦缺乏依据证明，故原告诉称被告违背合同的约定，构成违约，依据不足，本院不予支持。
关于焦点2。庭审中，两原告明确表示解除合同，不继续履行该承继的租赁合同的权利义务。现被告反诉两原告因解除合同而导致的损失进行赔偿符合法律的规定，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，及最高人民法院《关于〈审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》的第十一条的规定，依法有据，本院予以支持。
对于两原告解除合同导致被告不能继续经营该店铺，对于被告对该店铺的投入价值损失经核算：
1、装修投入，设施、设备投入损失。依据鉴定结论：装修各项目（列表）评估的现值为116676元，也即折旧率为25%。对于上述门店的设施、设备的各项目（列表）显示价格为83917元，鉴定报告却未对上述的设施、设备的价格进行折旧。鉴于因被告投入的设施、设备在租赁期间亦存在使用的状况，也因使用该设施、设备获得相应的收益，依公平原则，可参照装修的固定投入的折旧率25%计算，其投入的设施、设备的现值应为62937.95元（83917元×75%），更符合公平合理的原则。综合上述二项损失，原告需承担因其解除合同导致被告不能继续经营该店铺，而投入装修、设施、设备的价值。
2、关于被告反诉请求退回押金7000元和请求两原告支付违约金7000元的问题。因两原告在承继该租赁合同前，该押金7600元已经缴纳给原出租人，对于两原告承继该合同的权利义务，在原告与权属人签订的房屋买卖合同中明确约定了“……租户的相关问题由乙方负责妥善处理，甲方应将交接房屋前使用的水费、电费、物业费等与该房屋相关的一切费用全部付清……”，对退回押金的请求，因两原告不同意继续履行该承租的店铺，故而两原告需要承担因合同不继续履行而导致需承担的退回押金和承担违约金的义务。该违约金在租赁合同约定中参照押金的数额计算，鉴于被告只请求反诉退回押金和承担违约金各7000元，本院予以准许。
3、对于加盟费19600元（7800元+3000元+5800元+3000元），是否是属于被告的损失。因被告承租该店铺用于经营该加盟的产品，加盟品牌需承担加盟费，已是一种商业习惯，上述店铺亦已经实际经营。对此，上述费用亦应该实际支出。但对于其中的3000元升级费，在被告与授权经营的加盟合同条款中并未明确约定该升级费用的性质，仅凭手写附注该费用，该费用的支出亦是否是经营必须支出，尚无法确认。另该费用性质亦不同于8090的品牌管理费7800元，商标使用费3000元，及珍奇味的品牌管理费5800元。为此，被告因承租该店铺并使用加盟商所实际支付的合理费用应为16600元。据公平原则，上述加盟在被告与授权方签订的合同期限为2014年2月28日至2017年2月27日，为期三年。该合同在2015年8月后，原告不同意继续履行合同，被告亦在此前经营该加盟店铺，在经营期间亦有获益，对于解除合同的损失，只是对被告剩下经营期限所造成的已经投入的加盟费用造成损失，该损失合理部分应为：16600元÷3年×1.5年=8300元。
4、对于被告主张的装修转让费45000元、剩余合同期限内（三年多）的经营损失（按30万元）计算、搬迁费5000元，缺乏事实依据，本院不予支持。
5、对于上述房屋租金的，原告违反合同的约定，请求解除合同并请求被告承担从2015年9月至腾退之日起的租金，每月的4256元（依2015年的标准）。鉴于双方在合同交接之前，被告仍可占有该店铺并可实际使用该店铺进行经营，故而，在腾退之前，被告需承担相应的占有费用，期限从2015年9月至其将店铺腾退之日起，每月的租金4256元为标准，本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第二百二十九条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）强民路47-49门店（门店使用面积176平方米）门店的租赁合同关系。原、被告双方应在本判决生效后5日内办理移交手续。
二、原告（反诉被告）应在本判决生效后5日内支付被告（反诉原告）的装修投入的损失116676元。
三、原告（反诉被告）应在本判决生效后5日内支付被告（反诉原告）的设施、设备投入的损失62937.95元。
四、原告（反诉被告）应在本判决生效后5日内支付被告（反诉原告）的加盟费的投入损失8300元。
五、原告（反诉被告）应在本判决生效后5日内退回被告（反诉原告）预交的押金7000元。
六、原告（反诉被告）应在本判决生效后5日内支付被告（反诉原告）违约金7000元。
七、被告（反诉原告）应缴交从2015年9月起至腾退该店铺之日止的租金（月租金的标准以4256元）给原告（反诉被告）。
四、驳回被告（反诉原告）的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉的案件受理费525元（此款由原告预交），反诉的案件受理费4987元（此款由被告预交），鉴定费5000元（此款由被告预交），由原告承担9012元，被告承担1500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。
审判长 刘育平
审判员 赖志明
审判员 张炜健
6088377含税的工程XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX二0一六年二月二十五日
书记员 陈 玲