北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终855号
上诉人（原审被告）：师林艳，女，1980年11月27日出生。
委托诉讼代理人：程晓文，北京市威宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴啟田，男，1943年11月18日出生。
被上诉人(原审原告)：杜桂贞，女，1945年11月2日出生。
共同委托诉讼代理人：吴广松，北京裕仁律师事务所律师。
原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：孙凤起，男，1980年7月16日出生。
上诉人师林艳因与被上诉人吴啟田、杜桂贞房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2016）京0107民初5367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月8日立案后依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
师林艳上诉请求：撤销原审法院的判决，改判为解除双方的《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议或者将本案发回重审。事实和理由:一、北京市石景山区202（以下简称涉案房屋）为师林艳的父亲师林喜出资的，为师林喜的房屋，师林艳没有权利对该房屋进行处分；二、双方签订的合同系格式合同，完全剥夺了卖房人终止合同的权利；三、出卖人在出卖涉案房屋时对是否“满五唯一”存在误解，是否符合“满五唯一”对税费有重要影响，此情形属合同法规定之重大误解。
吴啟田、杜桂贞辩称，同意原审法院的判决，不同意师林艳的上诉请求和理由。
北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）述称，同意原审法院的判决。
吴啟田、杜桂贞向一审法院起诉请求：2016年1月1日，吴啟田、杜桂贞与师林艳经第三人链家公司居间签订存量房屋买卖合同、补充协议、居间服务合同及房屋交易保障服务合同，约定师林艳将位于涉案房屋出售给吴啟田、杜桂贞。合同签订后，吴啟田、杜桂贞依约支付定金10万元、居间代理费78760万元、保障服务费14320元，履行了全部合同义务。2016年4月，师林艳却以口头告知、电话通知、短信通知等形式提出不再出售房屋，经链家公司多次发函催告，师林艳均明确拒绝履行合同约定的过户、交房等义务。为维护吴啟田、杜桂贞合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令师林艳将房屋过户至吴啟田、杜桂贞名下，并交付房屋；2、判令师林艳向吴啟田、杜桂贞支付违约金71.6万元；3、诉讼费、律师费由师林艳承担。
一审法院认定事实：2016年1月1日，出卖人师林艳（甲方）、买受人吴啟田、杜桂贞（乙方）及居间人链家公司（丙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》等合同文件，并由师林艳出具《配偶（共有权人）同意出售证明》，约定交易房屋位于北京市石景山区202，建筑面积90.35平方米，房屋总成交价格358万元，定金10万元，居间服务费78760元、保障服务费14320元由吴啟田、杜桂贞承担。
其中，《北京市存量房屋买卖合同》第六条第一款第三项约定：“第六条房屋的交付（一）出卖人应当按照下列第3项约定将该房屋交付给买受人。……3、出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后2个工作日内交付给买受人”；第九条第一款约定：“第九条权属转移登记（一）双方当事人同意，自本合同签订之日起210日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”。
《补充协议》第二条约定：“关于房屋交易具体事宜的约定1、定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）乙方于2016年1月1日将第一笔定金人民币（大写）壹拾万元整以自行支付的方式支付甲方；2、还款解押：交易房屋有抵押交易房屋有抵押的，甲方应于2016年5月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年6月1日前办理完毕解除抵押登记手续。3、关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下述方式履行：（1）乙方于2016年7月25日之前将第一笔首付款人民币（大写）贰佰零玖万元整（不包含前期支付的全部定金）以建委资金监管的方式支付甲方；（2）乙方于2016年7月25日之前将第二笔首付款人民币（大写）壹佰叁拾柒万元整以理房通托管的方式支付甲方。4、权属转移登记：甲乙双方同意，在2016年7月30号之前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。……5、物业交割：甲乙双方应当在甲方收到全部购房款后两个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币（大写）贰万元整作为物业交割保证金；该保证金应按照以下第1种方式支付：（1）甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方。”；第三条约定：“税费的承担1、甲方确认，交易房屋情况为：（1）交易房屋所有权证满五年（2）交易房屋:是甲方家庭名下唯一住房2、甲乙双方同意，本次交易涉及的税费按照以下第1种方式承担，并由承担方直接向主管机关缴纳：（1）全部由乙方承担3、甲乙双方协商一致，如交易房屋状况不符合《买卖合同》及《补充协议》之约定，导致交易房屋产生其他税费的，按照以下1种方式解决：（1）全部由甲方承担，并直接向主管机关缴纳。”第四条第二款第四项约定：“2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。”
合同签订后，吴啟田、杜桂贞给付师林艳定金10万元，向链家公司支付居间服务费78760万元、保障服务费14320元。2016年6月14日，师林艳办理了涉案房屋抵押权注销手续。
庭审中，师林艳陈述：涉案房屋并非满五唯一，链家公司在起草合同时存在过错，导致合同存在重大失误。对此，吴啟田、杜桂贞陈述：合同不存在误解，当时我方和链家公司均询问师林艳一方是否满五唯一，师林艳称其夫妻二人确有两套房屋，但可以办理相关手续而实际履行合同。链家公司陈述：师林艳一方确实承诺在涉案房屋过户前保证房屋达到满五唯一条件，所以合同约定如房屋未达到家庭唯一住房条件，则按合同现约定的内容承担相关税费，以保证合同的履行。
另，根据吴啟田、杜桂贞提供的录音资料及本案庭审意见，师林艳一方已表示不再出售房屋。
诉讼过程中，吴啟田、杜桂贞申请财产保全，本院对涉案房屋采取查封措施。
一审法院认为：吴啟田、杜桂贞、师林艳、链家公司签订的房屋买卖合同相关文件均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效合同，双方应按约定履行义务。现师林艳一方已明确表示不履行合同义务，其行为属违约，而吴啟田、杜桂贞已将相应剩余房款交至法院账户，应视为吴啟田、杜桂贞履行了合同义务，师林艳亦应当承担继续履行的违约责任，法院对吴啟田、杜桂贞要求办理房屋所有权转移登记手续和交付房屋的请求予以支持。因《补充协议》第四条第二款第四项约定给付违约金的前提是甲方吴啟田、杜桂贞要求解除合同，而本案中吴啟田、杜桂贞要求继续履行合同，因此吴啟田、杜桂贞依据此条款主张违约金无合同依据，法院对违约金的请求不予支持。吴啟田、杜桂贞主张律师费，无事实和法律依据，法院不予支持。师林艳作为房屋出卖人，对房屋是否为家庭唯一住房的情况应当予以明知，且房屋是否唯一亦系合同重要条款，在此情况下，师林艳主张未注意此条款内容及合同存在误解的意见，法院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、师林艳于本判决生效后七日内持相关手续前往房屋权属登记机关将位于北京市石景山区202房屋所有权转移登记至吴啟田、杜桂贞名下，吴啟田、杜桂贞予以协助；二、师林艳于本判决生效后七日内将位于北京市石景山区202房屋腾退并交付吴啟田、杜桂贞；三、驳回吴啟田、杜桂贞的其他诉讼请求。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，师林艳申请其父亲师林喜到庭说明了房屋的购买情况。师林喜表示涉案房屋购房款均由其缴纳，房屋应为师林喜所有。
本院认为：吴啟田、杜桂贞、师林艳、链家公司签订的房屋买卖合同相关文件均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效合同，双方应按约定履行义务。
关于师林艳对房屋有无处分权。师林喜表示涉案房屋购房款均由其缴纳，房屋应为师林喜所有。本院认为，师林喜为房屋出资时可能存在两种情况：其一、师林喜出资而房屋归师林喜所有；其二、师林喜出资而房屋归师林艳所有。即使师林喜能够证明房款为其全额缴纳，亦不能证明其对诉争房屋的出资系房屋属师林喜所有。加之，在我国父母为子女购房属常见情形，故本院对师林喜关于房屋应为其所有的表示不予认可。
《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议是否属格式合同而不应履行。具备合同法五十二条、五十三条之情形，或者提供格式合同的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。师林艳认为双方签订的合同系格式合同，完全剥夺了其终止合同的权利，应为无效。本院对此认为，房屋买卖合同中，将卖房人是否有权利终止合同作为卖房人的权利并无法律依据，本院对师林艳的该项主张不予采信。
本次交易是否因师林艳对“满五唯一”之情况存在重大误解而应撤销。师林艳作为房屋出卖人，对房屋是否为家庭唯一住房的情况应当予以明知，且本次交易是否符合“满五唯一”之要求主动权在师林艳方。在此情况下，师林艳主张未注意此条款内容及合同存在误解的意见，本院不予采纳。
师林艳之其他主张亦无法律依据，本院均不予支持。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费35440元，由师林艳负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 磊
审 判 员 范 磊
代理审判员 朱文君
二〇一七年一月二十三日
书 记 员 舒 妍