山东省济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0105民初4744号
原告：济南源利置业有限公司，住所地济南市舜耕路28号舜耕商务会所二楼。
法定代表人：周伯勤，总经理。
委托诉讼代理人：李丹，女，1982年5月6日出生，汉族，该公司职员，住济南市。
被告：谷云涛,男，1982年4月8日出生，汉族，济南硕昊商贸有限公司职员，住济南市天桥区。
第三人：招商银行股份有限公司济南分行，住所地济南市天桥区筐市街8号。
负责人：周伟林，行长。
委托诉讼代理人：韩义洋，山东海蔚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶才发，山东海蔚律师事务所实习律师。
原告济南源利置业有限公司（以下简称源利公司）与被告谷云涛、第三人招商银行股份有限公司济南分行（以下简称招商银行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，于2016年11月25日公开开庭进行审理。原告源利公司的委托代理人李丹，被告谷云涛，第三人招商银行的委托诉讼代理人韩义洋、叶才发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告源利公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告于2010年6月25日签订的《商品房买卖合同》，被告向原告腾交房屋，交还已签署的合同原件、房款收据及交房协议书；2、判令被告向原告支付违约金69074.9元和房屋折旧费（以房屋总价款为基数按每年5%计算，折旧费自交付房屋之日，即2012年7月23日起至判决生效之日止）；3、判令被告谷云涛给付原告代偿本金83294.51元及同期贷款利息；4、案件受理费由被告负担。事实与理由：2010年6月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告购买原告位于济南市天桥区泺安路尚品清河2区3号楼1单元2702号，被告支付首付款后剩余款项410000元由其向招商银行申请贷款，原告为上述贷款承担阶段性连带保证责任。2012年7月25日，原告向被告交付了上述房屋。因被告未按约定偿还银行的借款本息，原告有权根据合同约定解除合同，故请求判如所请。
被告谷云涛辩称：1、被告违约系事实，请求依法调解处理，若调解补偿原告源利公司要求的违约金过高，请求依法予以调低；2、原告代偿的借款数额需向第三人核实。
第三人招商银行辩称：1、原告所诉属实，原告代被告偿还了借款本息83294.51元；2、鉴于被告已违反合同约定，第三人宣布合同到期，被告应立即偿还截止至2016年11月18日的借款本息379465.75元。
经审理查明：2010年6月25日，原告源利公司与被告谷云涛签订《商品房买卖合同》，约定：被告谷云涛购买原告开发建设的位于济南市天桥区泺安路18号尚品清河B区3号楼1单元27层2702号房屋一套，建筑面积85.37平方米，套内建筑面积65.73平方米，单价为6139.86元/平方米，购房总价524160元。付款方式为按揭付款，即签订合同当日支付首期合同价款114160元，余款410000元向银行按揭贷款。第七条买受人逾期付款的违约责任约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付合同总价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同总价款的5%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付合同总价款万分之二的违约金。第八条交付期限约定，出卖人应当在2012年5月1日前，将符合本合同约定交房标准的商品房交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在该商品房交付使用后且买受人提供所有办理房屋产权证所需资料和费用之日起540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
合同附件四《合同补充协议》第一条第6项按揭贷款约定：（1）买受人以按揭贷款方式付款的，若在办理该商品房抵押担保他项权利登记前买卖双方解除合同的，出卖人有权从应退还给买房人的购房款中直接扣除买受人积欠贷款银行的贷款本息及有关费用并返还给贷款银行；（2）在出卖人为买受人与贷款银行签订的购房借款合同提供担保期间，如买受人获得贷款后未按时履行贷款还款义务，双方同意按以下方式处理：在出卖人为买受人与贷款银行签订的购房借款合同提供担保期间，原合同项下房屋所有权不发生转移，仍由出卖人享有；买受人配合贷款银行办理完毕原合同项下房屋抵押担保手续并解除出卖人担保责任后，房屋所有权转移至买受人；如买受人逾期偿还借款本息连续90日但未导致出卖人承担担保责任，视为买受人根本违约，买受人按原合同总价款的10%向出卖人支付违约金，且出卖人有权单方解除本合同，从已收取的购房款中扣除代偿的借款本息、费用、违约金后，将剩余购房款无息退还买受人，并收回房屋另行销售；已收取的购房款不足扣除，买受人应补足。买受人不履行贷款还款义务而导致出卖人承担担保责任的，买受人应于出卖人代为清偿后10日内偿还出卖人代为清偿的贷款及罚息等全部款项，并支付给出卖人代为清偿至款项金额20%的违约金，且出卖人有权单方解除本合同、收回房屋另行出售。如因买受人逾期支付房款或逾期偿还贷款等违约行为而导致出卖人解除买卖合同，买受人应于出卖人通知之日起5日内与出卖人签订解除买卖合同的协议，同时将已签署、领取的买卖合同及相关协议、付款证明、公共维修基金发票等相关资料交还给出卖人，协助出卖人办理好合同预售相关登记注销手续后，方可办理退款手续。买受人已入住的，须在5日内腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理预售登记注销手续之日止的房屋折旧费（按合同总价款5%的年折旧率计算），房屋如有损毁，买受人应另行赔偿。已发生的装修等费用由买受人承担。本条款的执行不影响出卖人向买受人追究其他违约责任。合同还对其他权利义务进行了约定。
合同签订后，被告谷云涛向原告源利公司支付首付款114160元，其余410000元向第三人招商银行申请按揭贷款，并签订《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，原告源利公司为该笔贷款承担阶段性连带保证责任。
自2011年10月17日起，被告谷云涛未按约定偿还第三人招商银行的借款，致原告源利公司代被告谷云涛向第三人偿还借款本金及利息共计83294.51元。分别为：2013年12月23日13933.54元、2014年6月27日11640.70元、2014年8月29日842.68元、2014年10月30日5251.41元、2014年12月23日5241.45元、2015年2月13日2659.13元、2015年3月31日5055.29元、2015年5月22日5045.01元、2015年7月22日5045.00元、2015年9月21日5044.36元、2015年11月24日5048.22元、2016年1月26日5015.78元、2016年3月25日4469.73元、2016年5月23日4468.38元、2016年7月29日4473.83元。
另查明：2012年7月25日，原告源利公司已将涉案房屋交付被告谷云涛，并由被告谷云涛占用使用，但该房屋并未办理相应的产权登记手续。
庭审中，原告源利公司明确其诉讼请求中违约金69074.9元的组成包括：1、83294.51元×20%=4419.87元；3、总房款524160元×10%=52416元。
对于合同的解除问题，被告谷云涛明确表示其不同意解除与原告源利公司签订的《商品房买卖合同》。
上述事实有《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》、通知函、账户明细查询表、新零售信贷管理系统借条，及原告、被告、第三人的庭审陈述为证，足以认定。
本院认为，原告源利公司与被告谷云涛签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系其真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。
一、关于原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。结合本案，原告源利公司与被告谷云涛在《合同补充协议》第一条第六项中约定，买受人不履行贷款还款义务而导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权单方解除合同。现被告谷云涛未按约定向第三人招商银行偿还借款，导致原告源利公司承担相应的担保责任，即使被告谷云涛不同意解除合同，原告源利公司请求判令解除其与被告谷云涛于2010年11月5日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求符合合同法的相关规定及原、被告的约定，有事实及法律依据，本院依法予以支持。
二、被告谷云涛应将位于济南市天桥区泺安路18号尚品清河B区3号楼1单元27层2702号房屋腾交原告源利公司。理由如下：《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现被告谷云涛与原告源利公司签订的《商品房买卖合同》已经解除，被告谷云涛未向原告源利公司足额支付购房款，而原告源利公司已将涉案房屋交付被告谷云涛，并由被告谷云涛占用使用，且涉案房屋未办理相应的产权登记手续，因此原告源利公司要求被告谷云涛腾交位于济南市天桥区泺安路18号尚品清河B区3号楼1单元27层2702号房屋的诉讼请求有事实及法律依据，本院依法予以支持。
三、被告谷云涛不应向原告源利公司交还签署的买卖合同原件、房款收据及交房协议书。理由如下：诉讼请求是当事人向法院提出的，在民事诉讼中提出的请求；而诉讼请求的内容是当事人认为其享有某种权利而要求确认、变更、解除与被申请人的法律关系或要求被告履行某种义务。意即，当事人在民事诉讼中认为其享有某种权利，继而起诉并提出请求，以期实现其权益。本案中，原告源利公司与被告谷云涛签署的《商品房买卖合同》已经解除，双方的权利义务自合同解除之日起终止，且涉案房屋也应由被告谷云涛腾交，现原告源利公司要求被告谷云涛交还买卖合同原件、房款收据及交房协议书并无实际意义，因此对其该项诉讼请求本院依法不予支持。
四、被告谷云涛应给付原告源利公司银行代偿款项83294.51元及相应利息。第一，被告谷云涛应给付原告源利公司代其偿还的银行贷款83294.51元及相应的利息。因被告谷云涛未按《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》的约定及时向招商银行偿还借款本金及利息，致使原告源利公司承担担保责任，于2015年11月11日代被告谷云涛向招商银行偿还贷款本金、利息等共计83294.51元，上述款项原告源利公司有权向被告谷云涛进行追偿。因此原告源利公司请求被告谷云涛给付代偿款项83294.51元的诉讼请求有事实及法律依据，本院依法予以支持；第二，原告源利公司代被告谷云涛偿还银行贷款，造成其资金被不当占用产生了相应的利息损失，以实际偿付的金额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自垫付之日起计算至实际给付之日止（具体计算方式：1、以13933.54元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2013年12月24日起计算至实际给付之日止；2、以11640.70元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2014年6月28日起计算至实际给付之日止；3、以842.68元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2014年8月30日起计算至实际给付之日止；4、以5251.41元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2014年10月31日起计算至实际给付之日止；5、以5241.45元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2014年12月24日起计算至实际给付之日止；6、以2659.13元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年2月14日起计算至实际给付之日止；7、以5055.29元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年4月1日起计算至实际给付之日止；8、以5045.01元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年5月23日起计算至实际给付之日止；9、以5045.00元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年7月23日起计算至实际给付之日止；10、以5044.36元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年9月22日起计算至实际给付之日止；11、以5048.22元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年11月25日起计算至实际给付之日止；12、以5015.78元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年1月27日起计算至实际给付之日止；13、以4469.73元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年3月26日起计算至实际给付之日止；14、以4468.38元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年5月24日起计算至实际给付之日止；15、以4473.83元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年7月30日起计算至实际给付之日止；）。
五、关于被告谷云涛是否应赔偿原告源利公司违约金的问题，及数额应如何确定的问题。第一，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。涉案《商品房买卖合同》约定，若因被告谷云涛的原因导致合同及补充协议解除的，其应向原告源利公司支付违约赔偿金。现被告谷云涛未及时按约定偿还银行贷款导致本案所涉合同解除，因此，被告谷云涛应赔偿原告源利公司相应的违约金；第二，关于违约金数额应如何确定的问题。原告源利公司主张按购房款总额的10%计算违约金与实际垫付款的20%之和，被告谷云涛亦认为上述金额过分高于原告源利公司的实际损失，因此本院依法调整为按照购房款总额的5%计算（524160元×5%），即26208元。综上，被告谷云涛应赔偿原告源利公司违约金26208元。
六、被告谷云涛不应给付原告源利公司房屋折旧费用。理由如下：第一，被告谷云涛违约给付原告源利公司相应的违约金已经足以弥补原告源利公司的损失；第二，虽然涉案房屋已交付被告谷云涛占有使用，但并未涉及该房屋的结构性大修。综上，结合鉴于该房屋附着土地的稀缺性、唯一性，以及目前本地的商品房市场行情，在原告源利公司损失已得到充分补偿的情况下，其要求被告谷云涛支付房屋折旧费用的诉讼请求无事实及法律依据，本院依法不予支持。
综上，原告源利公司的诉讼请求部分有事实及法律依据，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国民事合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：
一、解除原告济南源利置业有限公司与被告谷云涛于2010年6月25日签订的《商品房买卖合同》；
二、被告谷云涛于本判决生效之日起三十日内将位于济南市天桥区泺安路18号尚品清河B区3号楼1单元27层2702号房屋腾交原告济南源利置业有限公司；
三、被告谷云涛于本判决生效之日起十日内给付原告济南源利置业有限公司代偿款项83294.51元及相应补偿金（具体计算方式：1、以13933.54元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2013年12月24日起计算至实际给付之日止；2、以11640.70元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2014年6月28日起计算至实际给付之日止；3、以842.68元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2014年8月30日起计算至实际给付之日止；4、以5251.41元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2014年10月31日起计算至实际给付之日止；5、以5241.45元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2014年12月24日起计算至实际给付之日止；6、以2659.13元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年2月14日起计算至实际给付之日止；7、以5055.29元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年4月1日起计算至实际给付之日止；8、以5045.01元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年5月23日起计算至实际给付之日止；9、以5045.00元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年7月23日起计算至实际给付之日止；10、以5044.36元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年9月22日起计算至实际给付之日止；11、以5048.22元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年11月25日起计算至实际给付之日止；12、以5015.78元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年1月27日起计算至实际给付之日止；13、以4469.73元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年3月26日起计算至实际给付之日止；14、以4468.38元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年5月24日起计算至实际给付之日止；15、以4473.83元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年7月30日起计算至实际给付之日止；）；
四、被告谷云涛于本判决生效之日起十日内给付原告济南源利置业有限公司违约金26208元；
五、驳回原告济南源利置业有限公司其他的诉讼请求。
案件受理费9040元，由原告济南源利置业有限公司负担3000元，由被告谷云涛负担6040元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 曹新建
审 判 员 田炳美
代理审判员 栗方程
二〇一七年九月十二日
书 记 员 汪 煜