广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终19203号
上诉人（原审被告）林云斌。
委托代理人龙全，广东海涵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）蔡志球。
委托代理人陈林，广东仁人律师事务所律师。
上诉人林云斌因与被上诉人蔡志球房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初7877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。
上诉人林云斌上诉请求：1、撤销原审判决；2、一审诉讼费及上诉费由蔡志球承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，双方租赁合同并未解除，蔡志球已口头同意续租房屋，依照《中华人民共和国民法通则》第五十六条规定的：“法律行为可以采取口头形式”。蔡志球的口头表示同意续租行为同样具有法律效力，蔡志球有义务继续履行出租义务。二、林云斌装修房屋是经蔡志球同意而进行的，林云斌已为装修房屋花费装修费等费用11.9万多元，在承租过程中，因涉租房屋破损，已影响到林云斌正常经营使用，在此情况下本应由蔡志球承担修缮义务的，但林云斌主动花费数万元进行装修，其原因就是因为知悉双方承租的期间不止两年，而是约定了进行长期租赁，蔡志球对此也已表示确认。否则，林云斌不可能自费投入巨资进行装修的。三、蔡志球答应林云斌进行装修，并承诺同意林云斌继续租赁合同，而今却起诉要求林云斌搬离房屋，致使林云斌遭受包括转让费（23.8万元）、装修费（7.3万＋4.6万，共11.9万元）及其他不可估量的经济损失，蔡志球该行为已违反民法诚实信用、公平公正原则，其起诉主张无凭无据。四、林云斌对该房屋享有优先续租权，蔡志球并未真实并善意报价，其主张的续租租金为每月25000元，已远超市场价格（原租金为每月6300元），蔡志球要求林云斌续租再交10万元续租费明显不公平不合理，属明显恶意报价。但由此可以得知的是蔡志球是同意续租的，只是价格问题，由于蔡志球的报价属明显恶意，故不应以其主张的租金每月25000元计付，而应以双方原承租价格每月6300元或参照市场价格计付，同时有一点是非常明确的，蔡志球是自始至终是同意续租的，双方租赁合同从未解除。五、蔡志球在林云斌经营期间强行切断电源、强行不合理涨租、不履行约定拒不让林云斌在租赁地经营，其行为已严重违反市场交易习惯、违反法律法规及基本法律原则，其行为亦是对林云斌基本人权的侵犯。
被上诉人蔡志球答辩称，一、一审法院认定事实基本正确，适用法律正确，蔡志球与林云斌的租赁合同已于2016年4月30日到期终止，蔡志球也并不存在口头同意续租的行为。二、林云斌要求蔡志球承担装修的损失缺乏法律依据。三、林云斌认为双方之间的租赁合同从未解除是与事实不符的。四、林云斌在合同期满后至今仍然非法占用蔡志球的房屋不肯搬离，给蔡志球造成了重大经济损失。
被上诉人蔡志球向一审法院起诉请求判令：1、林云斌将租赁物退还蔡志球；2、林云斌向蔡志球支付房屋占用费37800元（暂计6个月）；3、林云斌向蔡志球支付水电费9170元（按月平均值1270.5元暂计6个月，其中2016年4月水电费1547元）。
一审法院认定事实：涉案租赁物为深圳市龙岗区坂田街道长发西路1号2楼时尚旅馆，建筑面积约316平方米；租赁物所在房产共计1栋6层，由蔡志球投资兴建，建设工程规划许可证号为“布925421号”，现尚未取得政府相关部门颁发的产权证书。涉案租赁物建成后，由蔡志球对外招租。2012年8月3日，林云斌经蔡志球同意，从承租人赵某某手中承租旅馆进行经营，并与蔡志球签署了租赁合同。2014年4月18日，蔡志球、林云斌续签《租赁合同》，双方约定：林云斌续租涉案租赁物开展旅店经营，合同期限自2014年5月1日至2016年4月30日；每月税后净租金6300元，合同签署当天林云斌应缴纳一个月的租金，此后每月租金在当月5日前缴纳；林云斌于合同签署即日向蔡志球缴纳履约定金12600元，该款在合同到期且结清各项费用后无息退还；经营所需的水费、电费、税费、管理费等费用由林云斌自行承担；林云斌的装修需报蔡志球审批后方可进行，合同期满后，林云斌应恢复房屋原貌；租赁期限内，林云斌不得再行转租；林云斌未依照约定缴纳租金的，应向蔡志球支付违约金（拖欠金额的25%）；逾期超过10天的，蔡志球有权解除合同并要求林云斌赔偿损失，且无需退还已交定金；林云斌未依照约定缴清各项费用的，蔡志球有权采取停水、停电措施；超过一个月的，蔡志球有权解除合同并要求赔偿损失，且无需退还已交定金；合同解除后，林云斌需在2天内搬离其全部财产，按原状交还房屋，林云斌逾期拒不搬离其财物的，蔡志球可自行处分。《租赁合同》签署后，林云斌继续占有租赁物开展经营。2016年4月30日，《租赁合同》约定的合同期限届满，双方就续租事宜进行协商，未能达成一致意见。蔡志球要求林云斌搬离租赁物，林云斌以优先承租权和赔偿装修损失及转让费为由予以拒绝，蔡志球遂于2016年5月19日诉至本院。另查，截至2016年6月28日本案法庭辩论终结，涉案租赁物仍为林云斌占有、使用，2016年5月至2016年6月的场地占用费12600元、2016年4月至2016年6月30日的水电费3000元未缴纳。
一审法院认为，蔡志球与林云斌签署的《租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，各方权益应依法予以平等保护。《租赁合同》约定的合同期限届满后，原、林云斌未续签租赁合同，双方签署的《租赁合同》自合同届满之日（2016年4月30日）终止。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满时，未形成附合的装饰装修物，可由承租人自行拆除，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用，不予支持；当事人另有约定的除外。《租赁合同》亦明确约定，林云斌的装修需报蔡志球审批后方可进行，合同期满后，林云斌应恢复房屋原貌；合同解除后，林云斌需在2天内搬离其全部财产，按房屋原状交还房屋，林云斌逾期拒不搬离其财物的，蔡志球可自行处分。由此可见，法律、法规并不支持合同因期满终止时承租人向出租人主张装修损失、经营损失的权利，《租赁合同》亦未约定出租人在合同因期满而终止的情形下应给予承租人装修补偿、经营补偿，故蔡志球无需给予林云斌补偿。林云斌要求蔡志球在合同终止后给予装修补偿、经营补偿没有事实和法律依据。《租赁合同》解除后，林云斌负有向蔡志球腾退、交还租赁物之义务，腾退租赁物前，林云斌仍应按约定的租金标准（6300元/月）向蔡志球支付场地占用费，至其实际交还租赁物之日止，暂计算至2016年6月30日为12600元（6300元/月×2个月）。林云斌辩解无理，法院不予采信。关于水电费，林云斌占用租赁物开展经营，租赁物产生的水电费属于经营成本支出，应由林云斌自行承担。蔡志球主张林云斌每月平均产生水电费1270.5元（其中2016年4月为1547元），未提交证实，法院对其主张的水电费金额不予采纳；林云斌自认月均产生水电费1000元，法院按该标准计算其应承担的水电费，暂计至2015年6月30日为3000元（1000元/月×3个月）。
综上，判决:一、林云斌应于判决生效后十日内将租赁物腾退给蔡志球，并恢复租赁物原状；二、林云斌须于判决生效之日起三日内支付蔡志球2016年5月1日至2016年6月30日的场地占用费12600元；三、2016年7月1日至实际腾退租赁物之日，林云斌应按6300元/月的标准向蔡志球支付场地占用费；四、林云斌须于判决生效之日起三日内支付蔡志球2016年4月1日至2016年6月30日的水电费3000元；五、驳回蔡志球的其他诉讼请求。
本院审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，林云斌与蔡志球签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方的合法权益均受法律保护。《租赁合同》于2016年4月30日到期后，双方就续租事宜进行协商，林云斌于原审庭审时及上诉状中均主张因双方对续租租金未能达成一致意见，导致未能续签租赁合同。因此，《租赁合同》自合同届满之日终止。林云斌上诉主张蔡志球口头同意续租，双方的租赁合同并未解除，本院认为，因双方对租赁合同中最重要的条款租金未能达成一致意见，即双方未能对续租合同达成一致意见，因此，林云斌的该主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照合同约定，合同期满后，林云斌应恢复房屋原貌；合同解除后，林云斌需在2天内搬离其全部财产，按原状交还房屋，林云斌逾期拒不搬离其财物的，蔡志球可自行处分。故依照合同约定，林云斌应当返还租赁房屋。原审判决林云斌将涉案租赁物腾退给蔡志球，并恢复原状，并无不当，本院予以确认。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满时，未形成附合的装饰装修物，可由承租人自行拆除，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用，不予支持；当事人另有约定的除外。根据上述规定，合同因期满终止，承租人无权向出租人主张装修损失。林云斌要求蔡志球补偿装修及经营损失缺乏依据，其据此抗辩的理由，原审不予采信，并无不当，本院依法予以确认。依照法律规定，在林云斌腾退租赁物前，应当按照原定的租金标准支付场地占用费，原审相关认定并无不当，本院依法予以确认。原审按照林云斌自认的月均产生水电费计算其应承担的水电费无误，本院依法予以确认。
综上所述，林云斌的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费190元，由上诉人林云斌承担。
本判决为终审判决。
审判长 赖 秋 姗
审判员 丁 婷
审判员 罗 巧
二〇一七年一月二十四日
书记员 孙巍（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。