广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中一法三民一初字第628号
原告：李祥茂，男，1943年8月12日出生，汉族，住湖南省沅陵县，
委托代理人：李志，男，1975年10月21日出生，汉族，住址湖南省邵东县，系原告的儿子。
被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地中山市三乡镇中心市场6栋33-34号，组织机构代码73988965-3。
法定代表人：张其。
委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住中山市，
第三人：杨双庆，男，1963年10月10日出生，汉族，住广东省博罗县。
第三人：交通银行股份有限公司中山分行，住所地中山市石岐区悦来南路30号，组织机构代码98211627－1。
负责人：韩玉明，职务：行长。
委托代理人曾兴风、刘运辉，均系广东国融律师事务所律师。
原告李祥茂诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，经审查认为本案的处理结果可能与杨双庆、交通银行股份有限公司中山分行（以下简称交行中山分行）有法律上的利害关系，依法追加杨双庆、交行中山分行作为有独立请求权第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李志，第三人交行中山分行的委托代理人曾兴凤到庭参加诉讼；被告吉雅公司委托代理人张嘉慧经本院依法传唤没有到庭参加诉讼；第三人杨双庆下落不明，经公告送达期满未到庭应邀。本案现已审理终结。
原告李祥茂诉称：原、被告双方于2007年2月24日签订了《白石吉雅花园认购书》，约定原告向被告购买位于中山市××乡镇××楼××房，总价128480元，原告缴纳了定金5000元，并按约定于同年3月10日付清了余款。被告亦将房屋交付给原告，原告对房屋装修后与家人入住至今。后因被告迟迟不办理房屋的产权证，原告向房屋产权管理部门查询才得知该房早已预售登记备案在他人名下。为维护自身权益，故诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告签订的房屋买卖认购书合法有效；2、判决确认位于中山市××乡镇××楼××房归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。
在诉讼过程中，原告李祥茂变更诉讼请求为：1、确认第三人杨双庆与被告吉雅公司签订的《商品房买卖合同》无效；2、第三人杨双庆与交行中山分行签订的《个人住房抵押贷款合同》无效；3、被告吉雅公司继续履行与原告签订的商品房买卖认购书，协助原告办理中山市××乡镇××楼××房房的权属证书。
原告对其主张的事实及诉讼请求提供以下证据：1.认购书；2.收款收据；3.物业交接书。
被告吉雅公司在答辩期内未提交书面的答辩意见及证据。
第三人杨双庆在答辩期内未提交书面答辩意见及证据。
第三人交行中山分行述称：一、交行与第三人、吉雅公司签订的《个人住房抵押贷款合同》不存在《合同法》第52条规定的无效情形。借款人及抵押人、保证人的身份证明及签字、盖章都是真实的，完全符合放贷政策。原告的诉讼请求无事实和法律依据。因为交行与第三人、吉雅公司没有非法获取贷款的共同故意，只是被告吉雅公司存在非法骗取贷款的故意，并提供虚假信息，使得交行基于此信息做出了错误的意思表示而与之订立合同。吉雅公司与借款人为骗取贷款而以欺诈方式订立合同，损害了交行的利益，但交行的利益在合同法上不等同于国家利益，因此，合同不符合第52条所规定的无效情形。而根据《合同法》第54条规定属于可撤销的情形，作为受损害方的交行有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销合同，该权利的除斥期限为一年，交行没有行使撤销权，故应认定上述《抵押贷款合同》合法有效。二、广东省高级法院有类同案件，并做出了生效判决，认定此类情形下所签订的抵押贷款合同属于可撤销合同，贷款银行未行使撤销权的，抵押贷款合同合法有效。所以案涉的吉雅系列案件应当认定合法有效，统一司法裁判尺度。具体为中国建设银行股份有限公司东莞市分行与吕妙宜等借款人、东莞市天龙居商贸有限公司、大启实业有限公司借款合同纠纷系列案，不服东莞市中级人民法院（2008）东中法民一终字第858号等一批民事判决，向省高院申请再审，省高院予以提审并作出（2010）粤高法民二提字第254-346号借款合同纠纷民事判决。认定:中国建设银行作为受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同，撤销权行使期间为一年，如一年内未行使，应认定《个人住房借款合同》有效。故中山法院应当参照处理。三、北京市高级法院也有对同类案件的生效判决处理，结论亦为认定抵押贷款合同合法有效。综上，吉雅公司与原告签订商品房买卖合同应取得作为抵押权人即交行的同意或者权利人清偿交行债权使抵押权消灭，否则，原告无权请求将涉案房权判归其所有。五、即使不考虑借款抵押合同的效力问题，交行基于善意取得制度，也已经取得了涉案房屋的抵押权。根据《物权法》第106条，受让人受让该不动产或者动产时是善意的，当事人参照相关规定可以取得物权。在吉雅系列案中，交行不可能知晓吉雅公司与借款人之间订立合同的真实目的，出于善意在政策范围内放款，从保护交易安全和信赖利益法理，交行可善意取得案争房屋的抵押权。六、交行的抵押权已经物权登记，具有公示公信效力。根据权利在先保护在先及物权优先于债权保护原则，吉雅系列案中，交行依法登记在抵押权属于物权，而吉雅公司与其他购房者签订的商品房买卖合同属于债权，因此，交行的抵押权应当受到优先保护。原告的诉求于法无据，请求依法驳回。
第三人交行中山分行对其述辩提交以下证据：1.交行与杨双庆签订的《个人住房抵押贷款合同》及见证书；2.借款凭证（放款记录）；3、商品房合同抵押登记备案权属证书；4.个人住房贷款申请及材料、首期购房款付款证明，收据，贷款人开户存折；5.吉雅公司与杨双庆签订的购房合同；6.贷款详细信息查询记录、个人抵押贷款房屋保险，7.律师事务所出具的意见书。
经审理查明：2007年2月24日，原告与吉雅公司签订《白石吉雅花园认购书》，向被告认购由吉雅公司开发的位于中山市三乡镇白石吉雅花园6幢4楼406房，建筑面积80.3平方米，总价优惠为128480元，约定付款方式为一次性，当日支付定金5000元，余款于同年3月10日付清。并约定于此日期前双方签署正式的《广东省商品房买卖合同》及有关文件。原告依约支付了首期定金并于3月8日支付了余款123480元及工本费、备案费契税、印花税等费用共5240元。同年4月2日被告将房屋交付给原告，双方办理了正式的交接手续。原告对房屋进行装修后交由儿子李志一家居住使用至今。居住期间原告多次向被告要求签订正式的商品房买卖合同并办理房屋产权证书手续，但被告均以各种理由拖延，直至涉嫌非法集资等刑事案件事发。原告遂诉至本院，主张前述实体权利。
另查：中山市商品房销售合同登记备案证明表载明，涉案××中山市××综合市场××楼××房买方姓名为第三人杨双庆，建筑面积为80.3平方米，购房总价为122500元，签约日期为2004年3月23日，备案登记日期为2004年3月23日。中山市预售商品房抵押证明表载明，涉案房屋抵押人为杨双庆，抵押权人为交通银行中山分行，贷款金额98000元，抵押登记日期为2004年7月28日。
又查：被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉［2009］97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。根据已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，第三人杨双庆与被告吉雅公司之间对涉案的中山市××乡镇××楼××房房的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。
再查：中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表中未涉及到本案原告；虚假按揭物业明细表涉及本案中山市××乡镇××楼××房，贷款银行为第三人交行中山分行，贷款金额为98000元。中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字[2008]02005号文书对涉案房屋进行了查封。
本案审理过程中，本院到涉案××中山市××综合市场××楼××房核查使用情况并张贴通知。通知内容为告知该房业主或住户本院正在处理该房有关权属纠纷，如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出书面异议。期满后未有第三人向本院提出异议。经查该房屋目前由原告李祥茂及儿子一家居住使用。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告吉雅公司于2007年2月24日签订的《白石吉雅花园认购书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该认购书基本具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书可以认定为商品房买卖合同，应当确认原、被告吉雅公司之间存在真实的商品房买卖合同关系，双方均应按协议履行合同义务。
虽然涉案房屋于2004年3月23日登记备案在第三人杨双庆名下，且杨双庆与交行中山分行签订了抵押贷款合同，并将房屋抵押登记在交行中山分行名下。但根据已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，第三人杨双庆与被告吉雅公司之间对涉案房屋的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。杨双庆与吉雅公司之间的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，应认定双方签订的商品房买卖合同无效；基于上述同样理由，杨双庆、吉雅公司与交行中山分行签订的抵押贷款合同也一并无效。
吉雅公司收取了原告李祥茂的部分房款，并已将房屋交付给原告使用多年，应当在交付房屋后依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关办理房地产权属证书。故原告李祥茂主张吉雅公司继续履行合同，并为其办理房地产权属证书的诉求本院予以支持。第三人交行中山分行的述称理据不足，本院不予以采信；被告吉雅公司经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及举证的权利，由此产生的诉讼风险将由其自行承担。第三人杨双庆下落不明，本院依法公告送达。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（三）、（五）项、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认第三人杨双庆与被告中山市吉雅房地产开发有限公司于2004年3月15日签订的关于中山市三乡镇中白石花园3号楼6幢406房的商品房买卖合同无效；
二、确认第三人杨双庆与交通银行股份有限公司中山分行及被告中山市吉雅房地产开发有限公司于2004年3月15日签订的《个人住房抵押贷款合同》无效；
三、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告李祥茂办理位于中山市三乡镇中白石花园3号楼6幢406房的房地产权属证书。
案件受理费2870元（原告已预交），由被告吉雅公司负担（被告吉雅公司应于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
如不服本判决，原、被告及第三人可在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 伍青花
审判员 吴立和
审判员 罗晓冰
二〇一三年十一月二十五日
书记员 王莉森