广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0102民初6101号
原告：甘玉兰，女，1958年1月3日出生，汉族，住广西合山市。
委托代理人：陈志斌，广西天狮灵动律师事务所律师。
委托代理人：农美春，广西天狮灵动律师事务所律师。
被告：广西特以莱机电设备安装有限公司，住所：南宁市青秀区民族大道166号上东国际T3栋2720号，统一社会信用代码：91450103591314115P。
法定代表人：王维琪，经理。
案由：房屋租赁合同纠纷
适用程序：简易程序（）普通程序（√）
立案时间：2017年9月19日
开庭时间：2018年1月24日
当事人到庭情况：
原告甘玉兰：委托代理人农美春到庭。
被告广西特以莱机电设备安装有限公司（以下简称“特以莱公司”）：未到庭。（传票公告送达日期：2017年11月6日）
原告诉请要点
诉讼请求：1、判决原、被告双方立即解除房屋租赁协议；2、判令被告立即腾房，将房屋返还给原告；3、判令被告向原告支付从2016年6月1日起至2017年8月31日的房屋使用费为34500元(15个月×2300元)，此后使用费计至被告腾房、返还房屋时止；4、判令被告向原告支付违约金34500元×0.06%×456天=9439.2元（违约金从2016年6月1日起暂计算至2017年8月31日止，按每日0.06%计算），此后违约金按欠交使用费的每日0.06%计至被告腾房、返还房屋时止；5、判令被告向原告支付从2015年11月1日起至2017年8月31日的物业费22个月×152.25元=3349.5元；6、判令被告返还空调安装费7500元；7、本案全部诉讼费用由被告承担。
事实与理由：2013年11月27日，原告与被告签订一份《房屋租赁协议书》，约定：被告租赁原告位于南宁市长堽路南风小区2座7单元1002房作为办公使用，租赁期为2年，即从2013年12月1日起至2015年11月30日，每月租金为2300元，按季度结算，每季度5日前交清；被告向原告房子提供安装TCL家庭式中央空调四台，总价15000元，由原被告双方各承担一半费用；卫生费、物业费、水电费等费用由被告承担；被告未按照本协议定期支付租金的，则原告按每日1%收取违约金。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用。但在房屋租赁期满后，被告拒不与原告签订房屋租赁合同，但仍继续占用原告的房屋，且并未按期支付房屋使用费和水电物业费；被告在没有安装空调的情况下，预先直接从支付给原告的租金中扣除相应费用。原告为维护其合法权益，特提起本诉，请求判如所请。
被告答辩要点
被告特以莱公司未作答辩，亦未提交证据。
认定事实及法律适用
经审理查明，原告甘玉兰与案外人徐庆彬系夫妻关系，广西南宁市长堽路33号南宁南风厂职工集资建房7单元右10层（建筑面积：160.2平方米）属徐庆彬名下房产。2013年11月27日，在原告丈夫徐庆彬知情并同意的情况下，原告甘玉兰（出租方、甲方）与被告特以莱公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议书》，主要约定：甲方将位于南宁市长堽路南风小区2座7单元1002房（建筑面积160平方米）出租给乙方办公使用；租赁期限为两年，即从2013年12月1日起至2015年11月30日止；租金每月2300元，按季度结算，先交后用，每季度5日前交清；签订合同时，乙方需向甲方交纳押金3000元，该押金在乙方租赁期满无违约行为后全额退还；乙方向甲方的房子提供安装TCL家庭式中央空调共四台，价值15000元，由甲乙双方各承担一半费用，现由乙方先行垫付7500元，甲方以应收租金偿还乙方垫付款，方式为租赁房屋第二年的第一季度与第二季度的房屋租金冲抵7500元；甲方于2013年12月1日将房屋交付乙方使用；乙方未按本协议定期支付租金，甲方按每日1%收取欠交租金的滞纳金，超过十天不交租金，甲方有权单方终止合同，收回房屋。协议还就其他事项作出约定。
合同签订后，被告特以莱公司一直依约向原告支付租金，但其在未依约在涉案租赁房屋内安装中央空调的情况下，直接从应付租金中扣除了安装空调费用7500元，即被告没有向原告支付2014年12月至2015年2月期间的租金6900元，且于2015年4月18日又自行扣除了600元空调费用，而仅向原告支付了2015年3月至2015年5月的租金共计6300元。
上述《房屋租赁协议书》约定租赁期限届满后，原、被告双方没有续签租赁合同，被告特以莱公司按原合同约定租金标准继续向原告甘玉兰支付了2015年12月至2016年5月的租金。自2016年6月起，被告特以莱公司未再向原告支付租金，亦未将租赁房屋返还原告，现被告特以莱公司已不在涉案租赁房屋内办公，但办公桌椅及用品仍存放于房内。广西南宁新晨物业服务有限责任公司于2017年9月7日发出《催缴费通知》，催收涉案租赁房屋2015年11月至2017年8月期间的物业费2114.2元、电梯费660元、公共维修资金352元、卫生费176元及2015年12月至2017年8月的水电费47.3元，以上费用共计3349.5元。
以上事实，有《合山矿务局职工集资建房协议书》、户口簿、结婚证、《房屋租赁协议书》、催缴费通知、银行流水、证明、房屋现状照片及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告特以莱公司经本院依法送达传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。
根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，原、被告于2013年11月27日签订的《房屋租赁协议书》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，内容合法有效，对双方当事人均有拘束力,双方应恪守履行。另根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，虽然原、被告双方于2015年11月30日《房屋租赁协议书》约定租赁期限届满后没有续签合同，但是被告继续使用租赁房屋并按原合同约定交付租金，原告对此没有提出异议，故原租赁合同仍继续有效，但租赁期限变更为不定期。
关于合同的解除及租赁房屋的返还问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定及《房屋租赁协议书》第二条第3款“租金以人民币统一结算，按季度结算，先交后用，每季度5日前交清。”、第六条第1款“乙方未按本协议定期支付租金，甲方按每日1%收取欠交租金的滞纳金，超过十天不交租金，甲方有权单方面终止合同，收回租赁房”之约定，被告特以莱公司应于2016年6月5日前向原告支付2016年6月至8月的房屋租金，但其无正当理由未再向原告支付租金且仍继续占用租赁房屋，自2016年6月5日起超10天被告仍未交纳租金时，原告对此享有合同解除权。现原告诉请解除双方签订的《房屋租赁协议书》，符合约定解除条件，且于法有据，本院予以支持。由于原告未提交证据证明其已向被告履行通知义务，故本院认定，原、被告双方于2013年11月27日签订的《房屋租赁协议书》应自本案判决生效之日起解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原、被告双方的租赁协议解除后，被告特以莱公司作为承租人应当返还租赁物，现被告至今仍未实际搬离并返还原告承租房屋，原告诉请被告腾空并返还涉案房屋，符合法律规定，本院予以支持。
关于被告支付的租金、房屋占有使用费问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，前述已论，涉案租赁协议应自本案判决生效之日起解除，故被告仍应依约向原告支付自2016年6月1日起至本案判决生效之日止的房屋租金。因被告特以莱公司至今尚未腾空房屋并返还原告，原告主张被告按照原协议约定的租金标准支付自合同解除之日起至被告实际腾空并返还房屋之日止的租金损失即房屋占有使用费，本院予以支持。故本院认定：被告特以莱公司应按2300元/月的标准向原告甘玉兰支付自2016年6月1日起至被告实际腾空并返还房屋之日止的租金、房屋占有使用费。
关于被告支付的违约金问题。因被告特以莱公司至今尚未支付2016年6月1日以后的租金，已构成根本违约，原告要求被告支付违约金，本院予以支持。依据《房屋租赁协议书》第六条约定，被告应按时缴纳租金，否则原告按每日1%收取欠缴租金的滞纳金。本案诉讼中，原告主张的违约金即指滞纳金，并自认按此计算违约金过高，自行主张调整为按每日0.06%标准计算违约金，本院对此予以采纳。由于本案租赁协议自本案判决生效之日起已解除，原告主张被告支付自合同解除之日起至被告腾空并返还房屋之日止的违约金，于法无据，本院不予支持。故本院认定：被告特以莱公司应向原告甘玉兰支付的违约金计算方式为：以每月所欠租金、房屋占有使用费为基数，自2016年6月1日起至本案判决生效之日止，按日利率0.06%计付。
关于被告欠缴的物业费问题。原、被告双方在《房屋租赁协议书》第五条第五款约定，由被告每月按时缴纳卫生费、水电费、物业费等费用。广西南宁新晨物业服务有限责任公司于2017年9月7日出具的《催缴费通知》证实，被告欠缴了2015年11月至2017年8月的相关物业费用共计3349.5元，其行为已构成违约，应就此承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告主张被告应依约支付物业费3349.5元，于法有据，本院予以支持。
关于返还空调安装费用。根据《房屋租赁协议书》第三条约定，被告没有履行在租赁房屋中安装价值15000元的TCL家庭式中央空调的义务，却自行扣减了相应的租金7500元作为空调安装费用而未予交纳，其行为违反了双方的协议约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，现原告主张被告返还空调安装费用7500元，于法有据，本院予以支持。
判决结果
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告甘玉兰和被告广西特以莱机电设备安装有限公司于2013年11月27日签订的《房屋租赁协议书》；
二、被告广西特以莱机电设备安装有限公司腾空南宁市长堽路南风小区2座7单元1002房并将前述房屋返还原告甘玉兰；
三、被告广西特以莱机电设备安装有限公司向原告甘玉兰支付自2016年6月1日起至被告实际腾空并返还房屋之日止的租金、房屋占有使用费（按2300元/月计付）；
四、被告广西特以莱机电设备安装有限公司向原告甘玉兰支付违约金（违约金计算：以每月所欠租金、房屋占有使用费为基数，自2016年6月1日起至本案判决生效之日止，按日利率0.06%计付）；
五、被告广西特以莱机电设备安装有限公司向原告甘玉兰支付2015年11月1日至2017年8月31日期间拖欠的物业费3349.5元；
六、被告广西特以莱机电设备安装有限公司向原告甘玉兰返还空调安装费用7500元。
案件受理费1170元，公告费350元，共计1520元，由被告广西特以莱机电设备安装有限公司负担。
上述金钱给付义务，义务人应于本案生效判决送达之日起十五日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 林 莉
人民陪审员 周国萍
人民陪审员 卢采频
二〇一八年三月七日
书 记 员 许贻竣
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。