北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第9771号
上诉人（原审原告、反诉被告）张恩浩，男，1956年5月28日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）李丽丽，女，1953年7月21日出生。
上诉人张恩浩、李丽丽因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第2595号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张恩浩在原审法院诉称：张恩浩于2013年12月13日经北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）与李丽丽签署购房交易意向，拟以254万元成交购买李丽丽名下的1402号房屋，并按李丽丽要求支付定金3万元。2014年1月8日，张恩浩向李丽丽再次支付购房款71万元，并约定余款180万元于2014年2月底前一次性付清后开始办理过户手续。张恩浩由于后续资金出现问题于2014年1月30日（春节前）电话联系链家公司，通知李丽丽终止购买。2014年2月9日张恩浩通过链家公司约见李丽丽，明确终止购买并表示可以扣除定金3万元以示歉意，李丽丽以不在北京为由拒绝见面洽谈、拒绝终止购买，张恩浩通过链家公司多次电话约见李丽丽，李丽丽都以拒绝洽谈、执行合同、关机的方式回避，故请求法院依法裁决：1、解除张恩浩与李丽丽签订的《北京市存量房屋买卖经纪成交合同》；2、判决李丽丽立即退还张恩浩购房款74万元并支付利息14800元（利息数额系按照中国人民银行年化6%计算4个月）；3、诉讼费由李丽丽承担。
李丽丽在原审法院答辩并反诉称：一、本案的基本事实是：2013年12月13日，经链家公司职员薛×介绍，就张恩浩购买李丽丽1402号房屋一事进行协商，张恩浩提出其能一次性全额付款并要求降价。鉴于张恩浩能一次性支付全款，李丽丽同意在原报价数额基础上降低11万元，当日，双方签订了买卖合同及补充协议。合同签订后，李丽丽及时将房屋腾空并给张恩浩留下了他喜欢的一个大衣柜。2013年12月31日，双方办完网签，2014年1月10日，张恩浩支付71万元后双方签订了第二份补充协议，将一次性付款改为分期付款，约定张恩浩于2014年2月27日前付清尾款180万元，双方于2014年2月28日前办理房屋过户手续。为保持合同时间一致性，将签订该补充协议的日期仍写为2013年12月13日。2014年2月中旬，张恩浩提出解除合同，李丽丽未同意并要求张恩浩继续履行合同。由于张恩浩的违约行为给李丽丽造成了巨大损失，现同意解除买卖合同，不同意张恩浩的其他诉讼请求。现提出反诉，反诉请求为：1．解除反诉人与被反诉人所签订的房屋买卖合同、解除2013年12月13日反诉人与被反诉人所签补充协议、解除2014年1月10日反诉人与被反诉人所签补充协议；2．请求法院判令被反诉人支付违约金人民币50.8万元整；3．判令被反诉人承担诉讼费用。
张恩浩针对李丽丽之反诉在原审法院答辩称：反诉请求第一项，也是我方的诉讼请求，所以同意解除合同，我认为这两份补充协议根本就不存在，与我无关。第二项反诉请求没有道理，没有法律依据。
原审法院经审理查明：2013年12月13日，李丽丽（出卖人）与张恩浩（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），合同约定：出卖人所售1402号房屋建筑面积共86.44㎡，房屋性质为商品房，该房屋未设定抵押，出卖人和买受人通过链家公司居间介绍成交；房屋成交价格为160万元，该房屋装饰装修及配套设施设备等作价为94万元，买受人可以在签订本合同的同时支付定金3万元；具体付款方式及期限的约定见补充协议；出卖人应当在过户当日将该房屋交付给买受人；买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按逾期时间，分别处理，逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
同日，双方签订《补充协议》（以下简称：补充协议1），主要内容为：交易房屋及装饰装修和配套设施总价款为254万元，此价格为甲方净得价，不含税；乙方（买受人张恩浩）于2013年12月13日向甲方（出卖人李丽丽）支付定金3万元；关于购房款，乙方应在网签后3个工作日将扣除定金外的剩余房款一次性全额以资金托管的方式支付甲方；在乙方资质审核过后网签后5个工作日，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；本次交易涉及的税费全部由乙方承担，并直接向主管机关缴纳；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；乙方拒绝购买该房屋的或者逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；如本协议与《买卖合同》不一致的，均以本协议为准。
李丽丽已经收到张恩浩支付的定金3万元。后李丽丽（甲方）与张恩浩（乙方）签订《补充协议》（以下简称：补充协议2），主要内容为：关于购房款的支付为分期支付，乙方于2014年1月10日前将房款71万元（该金额不包含前期支付全部定金3万元）以自行支付的方式支付甲方；乙方于2014年2月27日前将房款180万元以资金托管的方式支付甲方；双方在2014年2月28日前应共同办理房屋所有权转移登记手续；其他内容与补充协议1相同。该补充协议的落款日期为2013年12月13日，庭审中，李丽丽提交链家公司工作人员薛×的证言，内容为：链家地产薛×于2013年12月13日促成李丽丽与张恩浩达成买卖交易，同时签署了买卖合同和补充协议1，由于客户资金问题于2014年1月10日买卖双方友好协商达成补充协议2，为了保证合同时间一致性，补充协议2的落款时间与第一份一致。经质证，张恩浩对此予以认可，主张2014年1月10日签订的补充协议2。第一次庭审中，双方确认两份补充协议中以补充协议2为准。
2013年12月22日，李丽丽与张恩浩约定，就买卖1402号房屋事宜所签署的《北京市存量房屋买卖合同》项下的张恩浩的权利义务全部转移于张臣（系张恩浩的女儿）。庭审中，经询问，双方确认之所以变更到张臣名下，是因为张恩浩名下已经有一套房，以张臣的名义办理可以少交税。
2013年12月31日，涉案房屋办理了网签手续，登记的买受人为张臣。2014年1月8日，张恩浩使用客户姓名为张臣的账号向李丽丽汇款71万元。经询问，李丽丽认为买受人应为张恩浩。经法院释明，张臣到庭，经询问，张臣表示：办理网签我知道，办理网签的时候我父亲给我说过，跟我说想为我买房；已经支付的74万元是我父亲的钱，我的卡一直在我父亲那里；变更协议书不是我签字的，对我父亲以我的名义签订变更协议的行为不认可，这个事情全都是我父亲办理，由我父亲主张权利承担义务，与我没关系；如果法院认定买卖合同解除需要退还全部或者部分购房款，这个款退给我父亲，我不主张权利；对于本案，由我父亲来解决，我不主张任何权利。
关于是否通知不再买房的问题。庭审中，张恩浩主张：2014年1月29日第一次通知，2014年2月3日第二次通知。2013年3月7日第三次通知，都是电话通知链家公司的，链家公司提供一个电话，我打对方不接，我又通知的链家；之前我一再提出通知对方，对方不同意解除。李丽丽主张：张恩浩口头承诺春节前把尾款给我，我就一直等，春节后没有给我，第一次接到通知是2014年2月中旬，链家公司给我打的电话，说张恩浩不买房了，我当时不同意，要求继续履行合同，链家公司又给我打了两次电话，从来没有接到过张恩浩的电话。
关于两份补充协议的问题。张恩浩立案时提交的为补充协议2的复印件，其起诉书中也写明“并约定余款180万元于2014年2月底前一次性付清后开始办理过户手续”；第一次庭审时张恩浩对李丽丽提交的补充协议2、薛×的证言均予以认可，亦明确表示以补充协议2为准；第二次开庭时张恩浩主张其手中没有补充协议2的原件，对李丽丽提交的补充协议1、补充协议2中的签名认可，但是上述补充协议是废弃的，没有约束力。
关于李丽丽的损失问题。李丽丽主张因张恩浩违约给其造成重大损失，为证明上述主张，其提交了王×、卫×的证言。卫×的书面证言内容为：我叫卫×，主要从事组织文化艺术交流和广告业务，2014年1月15日，李丽丽委托我对她创作的儿童剧《大森林的故事》联系演出的场地和前期宣传；李丽丽当时说，为了这个剧目她卖了世嘉博苑的房产，这个剧目已投入前期制作阶段，准备五一正式演出，当时她付给我5万元，两日后又付给我7万元作为联系演出场地的费用及报酬；此后我到四川成都、庐州、浙江等地联系该剧五一演出事宜，像这样的演出剧目，演出年收益在200万左右；2014年2月下旬，李丽丽给我打电话，说购买世嘉博苑房产的人拒付尾款，《大森林的故事》剧目已停止制作，五一演出不了，通知我不要再联系演出场地了。李丽丽申请王×出庭作证。王×当庭陈述为：我是北京世纪中成房地产经纪有限公司置业顾问，李丽丽到我公司报房屋出售，报的房价是265万元，当时是我接待的李丽丽，我去过房屋现场，房屋是二居室，2个卧室客厅全朝南，屋里面比较干净，算中等装修，我没带原告看过，我带过其他1个客户看过房，我们单位其他同事也可以带客户去看房，客户在2013年11月份看完房考虑完以后，说有意想买，我联系李丽丽的时候，李丽丽说卖了，后来客人就考虑别的房了；现在涉案房屋1402室要是挂牌出售，挂牌价在230万元至240万元，成交价会稍微低一些，我个人认为涉案房屋挂牌价在230万元左右；落款日期是2014年4月20日证明材料，上面名字是我签，不是我打印的，是被告拿这份材料找我签的名字。在询问过程中，李丽丽提出异议后，王×表示内容是其自己打印的，其表示刚开始有点紧张说错了。在张恩浩询问王×“你找被告的时候是什么时候，被告说这个房屋卖了？”后，王×回答：我记得在今年春节以后了，具体哪天记不起来了。对上述证据，张恩浩不予认可。
原审法院认定上述事实，有双方当事人的陈述、《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议1、补充协议2、个人汇款业务凭证、业务受理单、证人薛×的证言等证据在案佐证。证人卫×无正当理由未出庭作证，其证言法院不予采信。证人王×的证言具有不确定性，且其所述与本案其他书证相矛盾，故其证言法院亦不予采信。
原审法院判决认定：合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律约束力，双方当事人均应严格履行合同义务，否则应承担相应的违约责任。本案中，张恩浩与李丽丽签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议2，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。现双方均要求解除房屋买卖合同，张恩浩的该项诉讼请求，虽然不符合合同约定和法律规定，但因李丽丽根据合同约定享有合同解除权，其该项反诉请求，法院予以支持，故上述房屋买卖合同应予解除。对于补充协议1，双方确认已经为补充协议2所代替，法院不持异议。对于补充协议2，张恩浩在认可以后又表示该协议已经作废，未提供相应的证据予以证明，对其所述的该协议已经作废的主张法院不予采信。在房屋买卖合同解除时，该补充协议2亦应解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张恩浩要求退还已付房款，符合法律规定，法院予以支持。张恩浩要求李丽丽支付上述房款的利息，依据不足，法院不予支持。张恩浩未能按照约定的时间支付约定款项，应承担违约责任，向李丽丽支付违约金，具体数额由法院酌定为17万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百三十条、第一百六十一条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）张恩浩与被告（反诉原告）李丽丽于二○一三年十二月十三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、二○一四年一月十日签订的《补充协议》；二、于本判决生效后十日内，被告（反诉原告）李丽丽退还原告（反诉被告）张恩浩购房款七十四万元；三、于本判决生效后十日内，原告（反诉被告）张恩浩向被告（反诉原告）李丽丽支付违约金十七万元；四、驳回原告（反诉被告）张恩浩的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）李丽丽的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
张恩浩与李丽丽均不服原审法院判决，向本院提起上诉。张恩浩的上诉请求是：撤销原审法院判决第三项、第四项，依法改判李丽丽退还张恩浩74万元购房款并按年息6%支付至实际给付之日止的利息，立即解除双方之间的网签合同，诉讼费用由李丽丽负担。张恩浩的上诉理由是：原审法院判决张恩浩支付17万元违约金缺乏事实依据，张恩浩自始至终不存在违约行为。李丽丽的上诉请求是：变更原审法院判决第三项、第五项为张恩浩支付李丽丽违约金508000元，诉讼费用由张恩浩承担。李丽丽的上诉理由是：原审法院判决的违约金数额过低，不足以弥补李丽丽的损失；李丽丽为无过错方，不应承担绝大部分诉讼费用。
李丽丽针对张恩浩的上诉答辩称：张恩浩构成了根本违约，李丽丽也不应就74万购房款向张恩浩支付利息。
张恩浩针对李丽丽的上诉答辩称：不同意李丽丽的上诉请求及理由，张恩浩没有违反合同约定。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张恩浩与李丽丽均确认双方之间的补充协议1已经被补充协议2所代替，本院不持异议。双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议2系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效协议。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。张恩浩未按照上述协议约定的时间支付购房款，应当承担违约责任，原审法院综合考虑合同的约定和履行情况、当事人的主张及实际损失的大小等因素酌定张恩浩向李丽丽支付17万元违约金并无不当，本院予以维持。
因张恩浩未按照合同约定履行支付购房款的义务，李丽丽依据合同享有合同解除权，故原审法院判决解除《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议2正确，本院予以维持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同解除后，张恩浩要求李丽丽返还其已经支付的购房款符合法律规定，原审法院予以支持的处理正确。张恩浩要求李丽丽支付上述房款的利息，缺乏法律依据，原审法院不予支持并无不当。
张恩浩关于解除网签合同的上诉请求已经超出其原审诉讼请求，不属于二审的审理范围，本院不予处理。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人张恩浩与上诉人李丽丽之上诉请求均缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费五千六百八十五元，由李丽丽负担五千六百元（于本判决生效后七日内交纳），由张恩浩负担八十五元（已交纳）。反诉案件受理费四千四百四十元，由李丽丽负担二千九百五十四元（已交纳），由张恩浩负担一千四百八十六元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一万两千零二十二元，由张恩浩负担三千一百四十二元（已交纳），由李丽丽负担八千八百八十元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 张洁芳
审判员 时 玲
审判员 刘国俊
二〇一四年十二月十五日
书记员 黄 闯