江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）熟民初字第01344号
原告：苏州市常熟地方税务局机关后勤服务中心，住所地江苏省常熟市海虞南路54号。
法定代表人：王锦军，主任。
委托诉讼代理人：周建军，江苏福地律师事务所律师。
被告：缪雅琴。
委托诉讼代理人：黄旻倩，国浩律师（苏州）事务所律师。
被告：鞠利明。
委托诉讼代理人：邓学曾，江苏恒之律师事务所律师。
原告苏州市常熟地方税务局机关后勤服务中心（以下简称常熟地税局后勤服务中心）与被告缪雅琴、鞠利明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月12日立案后，依法适用简易程序于2015年12月2日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，并于2016年3月31日和8月8日公开开庭进行了审理。原告常熟地税局后勤服务中心委托诉讼代理人周建军、被告缪雅琴及其委托诉讼代理人黄旻倩、被告鞠利明及其委托诉讼代理人邓学曾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告常熟地税局后勤服务中心向本院提出诉讼请求：要求：1、判令被告腾让占用的位于常熟市虞山镇藕渠沙家浜路房屋（原藕渠地税所办公用房）、恢复原状并返还原告；2、判令被告支付原告房屋租金45万元、支付垫付的租金4.8万元，并支付逾期付款利息18万元[（9*3+9*2.5+9*2+9*1.5+9）*20%]，暂计算至2015年12月1日，计67.8万元；3、判令被告按每年18万元的标准支付自2015年6月1日至房屋返还原告之日止的使用费；4、诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确不再要求被告缪雅琴腾让涉案房屋并支付房屋租金和占用期间的使用费。事实和理由：2007年期间，常熟市地税局将原藕渠地税所的房屋进行公开拍租。被告缪雅琴以每年20万元的价格拍得了该房屋的租赁使用权。2009年7月，常熟地税局后勤服务中心和被告缪雅琴签订《补偿协议》一份，将原藕渠地税所房屋租赁给被告缪雅琴，并减免二年半租金以补偿其在租赁藕渠地税所和淼泉地税所过程中发生的损失。同时，原告常熟地税局后勤服务中心同意被告缪雅琴转租上述藕渠地税所房屋，承租期限自被告缪雅琴和次承租人签订协议起计算。2010年3月18日，被告缪雅琴与鞠利明签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告缪雅琴将涉案原藕渠地税所房屋转租给被告鞠利明，租赁期限为3年，自2010年6月1日起至2013年5月30日止，年租金为18万元，每半年支付一次。当日，原告和被告缪雅琴签订《房屋转租补充协议》一份，约定原告同意被告缪雅琴转租，转租期为三年，前二年半租金由被告鞠利明支付被告缪雅琴，第三年下半年的9万元，由被告鞠利明支付原告，原告收到款项后再与被告缪雅琴结算。2010年3月20日，原告和被告鞠利明另签订《房屋租赁补充协议》一份，约定原告同意被告缪雅琴转租给被告鞠利明，租期为三年，年租金为18万元，前二年半租金由被告鞠利明支付被告缪雅琴，第三年下半年的9万元由被告鞠利明支付原告。同时约定在被告缪雅琴和被告鞠利明的转租合同到期后，原告以原租金标准续租被告鞠利明二年。上述协议签订后，被告鞠利明仅支付了第一笔租金9万元，其后以种种理由拖延。原告还另为被告鞠利明向被告缪雅琴垫付租金4.8万元。
被告缪雅琴辩称，其并未实际占用原告涉案房屋，原告是以免除二年半租金的形式实现对其的补偿，故其并没有直接向原告交付租金的义务。综上，请求驳回原告诉讼请求。
被告鞠利明辩称，原告在另案中认为房屋租赁合同关系是建立在其和被告缪雅琴之间的，在此基础上原告不应向其主张本案诉请。本案所涉损失均为原告不善意履行合同义务所造成，首先因原告未善意履行与缪雅琴之间的房屋租赁合同而承诺以转租房屋的形式进行补偿，之后原告更是对其隐瞒了涉案房屋无法办理房产证和土地证的事实，造成其产生较大投入，损失严重。故应由原告对二被告承担相应的补偿或赔偿责任。综上，请求法院驳回原告对其的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2007年期间，常熟市地税局将原藕渠地税所的办公用房对外公开拍租。被告缪雅琴以每年20万元的价格拍得了该房屋的3年租赁使用权。因常熟地税局将该房屋另作他用，故经与被告缪雅琴协商将原淼泉地税所的房屋租赁给缪雅琴使用。为此，双方于2008年6月2日签订《租赁协议》一份，约定租赁期限为三年，自2008年10月1日起至2011年9月30日止，租金为每年45000元。上述合同签订后，被告缪雅琴对原淼泉地税所房屋进行了装修，在装修过程中双方因故再次协商被告缪雅琴不再租赁该房屋。
2009年7月20日，原告常熟地税局后勤服务中心（甲方）和被告缪雅琴（乙方）签订《补偿协议》一份载明，因缪雅琴在原淼泉地税所房屋院内搭建未能成功造成一定经济损失，经双方协商达成如下协议：1、甲方同意将藕渠地税所房屋租赁给乙方，并减免二年半租金。2、由于乙方不再考虑本人经营，甲方同意乙方转租给他人经营，但新承租人必须得到甲方的认可，甲方、乙方、新承租人签订三方协议。3、由于受金融危机的影响，一时可能难以找到合适的新承租人，乙方表示理解。甲方同意自新承租人签订租赁合同开始计算承租期。4、考虑目前租赁市场的实际情况，甲方同意，如价格出现上下波动，按原拍租价调整减免时间。
2010年3月18日，被告缪雅琴（出租方）与被告鞠利明（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、出租方同意将位于常熟市藕渠镇国道旁原藕渠地税所办公用房（参考面积600平方米）转租给承租方作经营用房使用，承租方承诺内部装修不破坏房屋内部结构，外部装修遵守街景改造的有关规定。二、租用期限为3年，自2010年6月1日起至2013年5月30日止。承租方未经地税局书面同意不得转租。合同期满如承租方仍需继续租用，应提前一个月与常熟地税局协商。三、年房屋租金为18万元整。签订合同后承租方先支付半年租金，2010年12月1日前支付第一年下半年的租金9万元。承租方必须按期如数缴纳租金，如承租方逾期支付，则需向出租方支付每日应缴数的0.1%的滞纳金，逾期超过半个月，视同承租方违约，出租方有权收回房屋，并追究承租方违约责任。四、租赁期间承租方如进行装修，其方案应征得常熟地税局同意。装修时承租方不得破坏房屋原有结构，其装修投资费用均由承租方自理。合同终止后，承租方装修的可移动设施归承租方所有，不可移动固定设施归出租方所有。合同中另承租方在经营过程中的房屋卫生要求、债务负担、水电费用结算以及违约责任等问题进行了约定。
2010年3月20日，原告常熟地税局后勤服务中心（甲方）与被告缪雅琴（乙方）另签订《房屋转租补充协议》一份载明，根据2009年7月20日签订的补偿协议，乙方于2010年3月18日找到转租人鞠利明，现甲方同意乙方将原藕渠地税所办公用房转租给鞠利明，转租期限为三年，自2010年6月1日计算。前二年半租金直接由鞠利明支付给乙方，第三年下半年租金9万元由鞠利明先支付甲方，并由甲方按补偿协议条款结清补偿款，余额归地税局入账，双方签订补偿结束书面证明。当日，原告常熟地税局后勤服务中心（甲方）与被告鞠利明（乙方）签订《房屋租赁补充协议》一份载明，甲方同意缪雅琴将原藕渠地税所房屋转租给乙方，乙方与缪雅琴签订租赁合同，租赁期限为三年，年租金为18万元，每半年支付一次。前二年半租金由乙方按合同直接支付缪雅琴，由缪雅琴交租金给甲方。最后半年租金由乙方直接交付常熟地税局，待地税局与缪雅琴办理完相关手续后再预结算。考虑到乙方投资成本的回收期限，甲方确保缪雅琴与鞠利明的转租合同到期后，再以原租金续租给乙方二年。
被告鞠利明租赁本案所涉原藕渠地税所办公用房后，对该房屋进行了装修，利用上述房屋的一楼部分房屋经营常熟市虞山镇敏恬副食品商店，拟利用上述房屋的二楼经营怡人宾馆，但未能领取营业执照。被告鞠利明一直占有使用本案所涉房屋至今，仅向常熟地税局交纳房屋租赁费用9万元。原告常熟地税局后勤服务中心分别于2010年3月20日、2013年7月5日和2013年12月9日各给付被告缪雅琴9万元、24000元和24000元，合计13.8万元。
2015年1月8日，常熟地税局向鞠利明送达《通知》一份载明：“你于2010年6月1日所租用的位于常熟市藕渠镇国道旁地税局的房屋，租赁期限已于2013年5月31日届满。至2014年12月31日，你尚结欠租金64.5万元。现我局根据上级要求，决定收回该房屋，不再续租，为此，特通知你：要求你在2015年2月10日前，结清所有费用（包括但不限于水、电、租金等），迁出房屋，并将钥匙交至本局A406办公室。我局将于2015年2月12日10时开始，对该房屋停止水、电等供应”。
2015年9月9日，常熟地税局委托江苏福地律师事务所向被告鞠利明邮寄《律师函》一份，载明：根据鞠利明和常熟地税局后勤服务中心于2010年3月20日签订的协议，常熟地税局同意缪雅琴将原藕渠地税所房屋转租给鞠利明三年，租金为每年18万元，前二年半的租金由鞠利明直接支付给缪雅琴，最后半年租金由鞠利明交至常熟地税局。考虑到鞠利明回收投资成本的问题，常熟地税局同意在鞠利明和缪雅琴的转租合同到期后以原租金标准续租二年。按上述约定，鞠利明的续租期限已于2015年5月30日到期，常熟地税局多次明确表示不再续租并主张结欠的租金，但鞠利明既未退房也未支付租金。故要求鞠利明于2015年9月30日前结清房屋租金、水电费用并将房屋恢复原状后迁出房屋。
另查明：常熟地税局和鞠利明另签订有落款日期为2010年3月18日的《房屋租赁合同》一份（原件存档于常熟市市场监督管理局虞山分局常熟市虞山镇敏恬副食品商店的档案中），该份租赁合同的内容与被告缪雅琴和被告鞠利明于2010年3月18日签订的《房屋租赁合同》一致。在被告鞠利明提供的上述租赁合同复印件上另注明有“情况属实”字样，并加盖有常熟市虞山镇琴湖管理区村镇建设管理和环境保护办公室和常熟市虞山镇建设管理服务所的公章。
2010年4月2日，常熟地税局向常熟市工商局出具《证明》一份载明：“常熟市工商局：位于藕渠国道旁原藕渠地税所房屋属我局所有，由于各种原因，土地证、房产证正在办理中，现租赁给鞠利明，特此证明。”
又查明：根据《藕渠镇志》记载，常熟市胶木五金厂（常熟市电子元件厂）属藕渠镇办企业，于1971年8月创办，于1993年3月关停，于1998年厂房转让给地税局。
被告常熟地税局后勤服务中心提供落款日期为1998年6月28日、由原常熟市藕渠镇人民政府（甲方）和常熟市地税局（乙方）签订的《房屋置换协议》复印件一份，约定：甲方将位于常熟市沙家浜路（自来水厂北边）三层整幢楼房及前后场地与乙方原藕渠地税所办公房进行调换，双方房屋相抵后乙方补给甲方30万元，乙方付款日期为签订协议时支付10万元、甲方交付房屋一个月后付10万元、年底付10万元；甲方在1998年7月底前将整幢房屋、深进水泵边附房及场地清理后一并交付乙方；乙方原藕渠地税所办公房装修不拆除，待新址翻建完成后该所搬入新址时交付。
2010年10月19日，被告鞠利明申请设立常熟市虞山镇怡人宾馆时曾提交《经营住所证明书》一份，该份证明书载明常熟市虞山镇怡人宾馆的经营住所位于常熟市虞山镇沙家浜路（原藕渠自来水厂北边），常熟市虞山镇人民政府签章确认上述房屋原由藕渠镇于1992年建造，后按协议进行了置换，为常熟地税局所有。
又查明：缪雅琴起诉常熟地税局后勤服务中心、鞠利明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月15日立案受理[案号为（2015）熟民初字第01178号]，该案中，缪雅琴的诉讼请求为，要求：1、判令被告支付原告房屋租金312000元，并支付滞纳金及逾期付款利息99750元；2、诉讼费由被告承担。该案审理中，缪雅琴增加诉讼请求为，要求常熟地税局后勤服务中心另支付补偿款5万元。缪雅琴另变更滞纳金及逾期付款利息的诉讼请求为，要求被告支付自2013年12月10日起至2015年10月15日止以312000元为基数按年利率5%的标准计算的利息29033元。经本院审理后认定，鞠利明应支付缪雅琴前二年半的租赁费用45万元，但包括常熟地税局垫付的4.8万元在内鞠利明仅支付缪雅琴13.8万元，尚结欠租赁费用312000元。为此，判决鞠利明支付缪雅琴租赁费用312000元及逾期付款利息29033元，常熟地税局后勤服务中心支付缪雅琴5万元。
审理中，本院于2016年5月30日向王传林进行了调查，其述称，其在1977年至1983年期间在藕渠胶木五金厂（也称常熟市电子元件厂）担任支部书记。在其工作期间，因考虑到原厂房过于简陋不适合从事电子元件的加工，故当时的藕渠公社向路桥大队征用土地建造了三层厂房、两层办公楼和食堂以及车间。厂房的施工应该是由当时的藕渠建造站完成的，当时的负责人是陈友良，建造审批手续并不规范。
2015年12月2日，常熟地税局出具《说明》一份载明：“本局于1998年和原常熟市藕渠镇人民政府，通过置换取得的沙家浜路房屋（原藕渠地税所房屋），在2009年后，已经授权本局所属原常熟市地方税务局后勤服务中心，现苏州市常熟地方税务局机关后勤服务中心进行管理”。
庭审中，原告常熟地税局后勤服务中心述称，根据其和被告缪雅琴签订的《补偿协议》，其同意将本案所涉原藕渠地税所的房屋租赁给被告缪雅琴，减免二年半租金，并同意被告缪雅琴转租他人经营，如转租价格与其拍租的单价20万元/年相比有出入，则按原拍租价调整减免时间。为此，原、被告三方之间签订《房屋租赁合同》、《房屋转租补充协议》和《房屋租赁补充协议》，约定被告缪雅琴将上述房屋转租给鞠利明，租金为每年18万元，租期为三年，前两年半的租金由鞠利明直接向被告缪雅琴支付，最后半年的租金9万元由鞠利明向其支付。鞠利明仅向缪雅琴支付了前半年的租金9万元，且其为鞠利明向缪雅琴垫付租金4.8万元。因鞠利明未能按时给付租金，其已明确告知不再续签合同，故鞠利明应立即将涉案房屋恢复原状并腾空后返还原告。根据原、被告的协议约定，鞠利明应将2012年12月1日至2013年5月30日的租金9万元于2012年12月1日前直接向其支付。自2013年6月1日至2015年5月30日的租金鞠利明应根据先付后用的原则在每半年租期开始前各支付9万元，合计36万元。故自2012年12月1日起至2015年11月30日止鞠利明共应支付租金45万元。因被告鞠利明未能按时给付租金，根据合同约定应按照每日千分之一的标准向原告支付逾期付款利息，现原告自愿按年息20%的标准进行主张，起算时间均为应付租金的次日，计算至2015年12月1日，合计利息18万元。合同到期后，被告鞠利明继续占有使用涉案房屋，自2015年6月1日起至实际返还房屋之日止应按年租金18万元的标准向原告支付占用期间的房屋使用费。
被告缪雅琴对原告的诉请不持异议。被告鞠利明则认为，因涉案房屋无房产证和土地证，且原告未能提供建设审批手续，故其和原告签订的房屋租赁合同应属无效。在租赁涉案房屋之后，其对房屋进行了整修用于设立怡人宾馆，共花费200万元，但因房屋没有取得房产证和土地证，其无法领取营业执照，产生的严重损失应由原告赔偿，但在本案中不作为反诉提出。原、被告之间实际履行的是缪雅琴和鞠利明签订的房屋租赁合同，该合同已于2013年5月30日到期，原告无权向其主张房屋租金及使用费用。
以上事实，有《补偿协议》、《房屋租赁合同》、《房屋转租补充协议》、《房屋租赁补充协议》、《房屋置换协议》、《藕渠镇志》、《通知》及当事人庭审陈述等证据在卷予以佐证。
本院认为：本案中，根据原、被告双方提供的证据，结合双方当事人庭审陈述，可以证明以下事实：常熟地税局为赔偿缪雅琴在租赁原淼泉地税所房屋过程中产生的损失，由原告常熟地税局后勤服务中心出面于2009年7月20日和缪雅琴签订《补偿协议》，约定将原藕渠地税所房屋租赁给缪雅琴，并免除二年半租赁费用，如转租价格出现上下波动按原拍租价调整减免时间。2010年3月18日，缪雅琴和鞠利明签订《房屋租赁合同》，将本案所涉原藕渠地税所的房屋转租给鞠利明。根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同属无效合同。本案中，原告常熟地税局后勤服务中心在法庭辩论终结前仍未就本案所涉房屋取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，故常熟地税局后勤服务中心和缪雅琴于2009年7月20日签订的《补偿协议》以及缪雅琴和鞠利明于2010年3月18日签订的《房屋租赁合同》均属无效。现原告要求被告鞠利明将涉案位于常熟市虞山镇沙家浜路原藕渠地税所房屋腾空、恢复原状并返还原告，于法有据，本院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。根据原、被告签订的《房屋租赁补充协议》和《房屋转租补充协议》的约定，被告鞠利明应将2012年12月1日至2015年5月30日期间的房屋占有使用费45万元支付原告常熟地税局后勤服务中心。因被告鞠利明一直占有使用涉案房屋至今，原告常熟地税局后勤服务中心另要求被告鞠利明支付自2015年6月1日起至实际返还房屋之日止按每年18万元的标准计算的房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。因原告常熟地税局后勤服务中心为被告鞠利明向缪雅琴垫付房屋占有使用费4.8万元，该款亦应由被告鞠利明予以返还。
根据缪雅琴和鞠利明签订的《房屋租赁合同》的约定，如被告鞠利明逾期支付租赁费用应向缪雅琴支付以欠缴数额为基数按每日0.1%标准计算的滞纳金。故原告要求被告鞠利明支付自2012年12月2日起至2015年12月1日止以欠付的2012年12月1日至2013年5月30日期间的房屋占有使用费9万元为基数按年息20%的标准计算的逾期付款利息54000元，本院予以支持。因原告常熟地税局后勤服务中心和被告鞠利明在2013年5月30日之后未签订书面的房屋租赁合同，亦未对被告鞠利明逾期支付2013年6月1日以后房屋占有使用费的逾期付款利息计算标准进行明确约定，故原告要求按照年利率20%的标准予以计算本院不予支持。但因被告鞠利明未能及时履行付款义务造成原告常熟地税局后勤服务中心损失，现原告常熟地税局后勤服务中心要求被告鞠利明支付自逾期付款之日起至2015年12月1日止以所欠房屋占有使用费为基数按中国人民银行同期同档贷款基准利率标准的逾期付款利息27405元[（9万元*2.5年+9万元*2年+9万元*1.5年+9万元*1年）*4.35%）]，本院予以支持,超出部分不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、被告鞠利明将其占用的位于常熟市虞山镇藕渠沙家浜路原藕渠地税所房屋腾空并拆除装饰装修物后返还原告，于本判决生效之日起三十日内履行。
二、被告鞠利明给付原告苏州市常熟地方税务局机关后勤服务中心房屋占有使用费人民币498000元，支付逾期付款利息81405元，并支付自2015年6月1日起至实际返还房屋之日止按每年18万元的标准计算的房屋占有使用费，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或常熟市人民法院账户，开户行：常熟农村商业银行金龙支行，账号：10×××79）。
三、驳回原告苏州市常熟地方税务局机关后勤服务中心的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10580元，由被告苏州市常熟地方税务局机关后勤服务中心负担1539元，由被告鞠利明负担9041元（原告同意其预交的案件受理费中剩余部分9041元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。
审 判 长 姜壮志
人民陪审员 李 涓
人民陪审员 张丽萍
二〇一六年九月十二日
书 记 员 邱文娟