上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四（民）初字第3号
原告上海金网文化传播有限公司。
法定代表人孟超，总经理。
委托代理人李德权、高峻，上海海德安达律师事务所律师。
被告潘杰，男，1962年5月8日出生，汉族。
委托代理人龚冬兰，上海久光律师事务所律师。
第三人周庭明，男，1966年1月4日出生，汉族。
原告上海金网文化传播有限公司与被告潘杰、第三人周庭明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张莹独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海金网文化传播有限公司的委托代理人李德权、高峻，被告周庭明及其委托代理人龚冬兰，第三人周庭明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海金网文化传播有限公司诉称：2006年10月1日，原告与被告签订《乐士尼MACAGA娱乐新天地租赁合同》，约定：原告将本市兰溪路某号五楼场地（以下称系争房屋）出租给被告；租赁期限自2006年10月1日起至2014年9月30日止；租金每日每平方米人民币2.7元（以下币种均为人民币），三个月租金合计204120元，第三年开始每年租金按5%递增，租金付款实行先付后用（提前一个月）；物业管理费每月每平方米2元，由被告进场日起支付给原告，与租金同步支付；如被告未按时付款，应按每日向原告支付延迟租金0.2%的违约金。2013年10月1日至2013年12月31日期间的租金合计210000元、物业管理费4860元，按合同约定应于2013年9月1日之前支付，但被告至今未付。鉴于被告上述违约行为，原告诉请法院判令：1、被告支付房屋租金210000元（2013年10月1日至2013年12月31日期间）；2、被告支付物业管理费4860元（2013年10月1日至2013年12月31日期间）；3、被告支付逾期付款违约金（按欠付金额的每日0.2%计算，从2013年9月1日起算，算至被告实际付款之日止）。
被告潘杰辩称：原、被告于2006年10月1日签订租赁合同，虽然合同载明的期限是到2014年9月30日止，但在2011年6月，原、被告之间已经口头约定解除了租赁关系。2011年7月之后，第三人周庭明与原告重新建立了租赁关系，租金也是由第三人向原告支付，故被告既不是合同约定的承租人，也不是实际使用人。同时根据合同约定，第三年开始租金每年递增5%，现原告就本案主张的租金并未递增，说明这是第三人与原告之间约定的租金标准，可见原告与被告之间的租赁关系已经解除，双方已不存在任何关系，其应向第三人主张租金。不同意原告的诉讼请求。
第三人周庭明述称：与原告建立租赁关系的是上海亮茂电脑科技实业部（以下称亮茂实业部），并非第三人。2011年7月，第三人成为亮茂实业部最大的股东，故代表亮茂实业部与原告达成租用系争房屋的口头协议，当时并不知道原、被告之间存在租赁关系。
经审理查明，2006年10月1日，原、被告签订《乐士尼MACAGA娱乐新天地租赁合同》，约定：原告将本市兰溪路某号五楼（注红线）场地出租给被告，面积为810平方米；租赁期限自2006年10月1日起至2014年9月30日止，共计8年（2006年10月1日至2006年11月15日止为装修免租期）；租金标准为每日每平方米2.8元，每次支付三个月租金合计204120元，租金付款实行先付后用（提前一个月），第三年开始每年租金按5%递增；物业管理费每月每平方米2元，由被告进场日起支付给原告，与租金同步支付；如被告未按时付款，应每日向原告支付延迟租金0.2%的违约金；除有明确约定外，原告不得干涉被告正常经营活动；被告将场地转让给第三人或者其他租户交换场地的，应先征得原告的书面同意，按规定办理相关手续，并不得出租、转让、转借、出卖营业执照，被告应按照原告要求提供有关本人或本企业的备案资料；租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，被告应于租赁期满或合同终止后15日内将租赁场地及原告提供的配套设施以良好、适租的状态恢复原状后交还原告，原告不承担被告的装修费用。
上述合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告亦支付每季度的租金及物业管理费，直至2013年9月30日。之后，被告未再支付过租金，为此，原告诉至法院，请求法院判决如其诉请。审理中，原告变更诉请为：1、要求被告支付2013年10月1日至2014年5月16日期间的租金，按每月70000元的标准计算；2、被告支付2013年10月1日至2014年5月16日期间的物业管理费，按每月1620元的标准计算；3、被告支付逾期付租金的违约金，其中2013年第四季度的租金210000元自2013年9月1日起算，2014年第一季度的租金210000元自2013年12月1日起算，2014年4月1日起至2014年5月16日期间的租金（按每月租金70000元计）自2014年3月1日起算，均按每日0.2%计算，均算至被告实际履行之日止。
在案件审理过程中，周庭明申请要求作为被告或第三人参加本案诉讼，理由是其本人与原告在2011年7月达成口头协议，约定由周庭明租用系争房屋，租期为2年（2013年6月届满），租金为每月70000元，每季度支付一次；原告向其交付房屋后，周庭明进行了大规模装修及设备更新（总费用达300多万元），并通过银行转账及现金方式支付了2011年7月之后的租金；租期届满后，因本人经营状况不理想，于2013年8月向原告法定代表人提出降低租金标准，但未获答复；2013年12月2日，周庭明致函原告，通知提前解除双方的不定期租赁关系，周将于2014年1月5日前搬出，办理房屋交接手续，但仍未获答复。故周庭明认为其与原告就系争房屋存在租赁关系。在周庭明成为本案当事人参与诉讼后，周庭明又称是亮茂实业部与原告存在租赁关系，本人与原告无租赁关系。对此，原告表示，原告与周庭明或亮茂实业部均不存在租赁关系，亦未曾达成过任何口头或书面协议，本案中，原告坚持向合同相对方即被告主张权利，至于2011年7月之后有两笔款项确系通过周庭明账户划至原告法定代表人妻子的账户，但同时也有也有他人以现金方式支付过租金，当时被告告知上述款项均系其向原告支付的租金，故就原告而言，与被告签订的租赁合同从未解除过，无论是哪一方支付租金或管理费，原告始终认为是被告在履行合同义务。被告称，其租用系争房屋后就借用亮茂实业部的营业执照从事经营活动，在周庭明于2011年成为亮茂实业部的股东后，被告就退出经营，被告只知道是第三人与原告建立租赁关系，其他并不清楚，至于原告陈述被告曾指派他人向原告交付租金的情况被告不予认可。
审理中，原告陈述，虽然合同中约定第三年开始，租金按5%递增，但之后因被告提出经营不善要求予以减免，故同意租金按每月70000元计算。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告就系争房屋签订的《乐士尼MACAGA娱乐新天地租赁合同》系双方真实意思表示，依法有效，本院予以确认。本案的争议焦点在于自2011年7月之后，原、被告签订的合同是否解除，原告与哪一方存在租赁合同关系。根据法律规定，当事人对自己主张所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告辨称其已于2011年6月与原告解除了上述租赁合同，然，在案件审理过程中，被告无证据加以证明。虽然其申请追加第三人参与诉讼，以证明租赁合同的履行主体发生了变化，但第三人就其与原告是否存在租赁关系的陈述内容互相矛盾，故难以得出被告所述解除合同的事实能有效成立的结论，本院仍认定被告为租赁合同的履行主体，确认原、被告之间就系争房屋存在权利义务关系，被告应按合同约定履行义务，原告要求被告支付租金及物业管理费的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。因被告自2013年10月1日起至今未向原告支付上述费用，系违约，应当承担相应责任。审理中，被告请求法院调低违约金的标准，经本院审核，合同中约定的日0.2%的标准确属过高，根据相关法律规定，法院酌情调整为按每日万分之三的标准计算逾期支付租金的违约金。需要指出的是，被告辨称其借用亮茂实业部的营业执照从事经营活动，系其与亮茂实业部之间的关系，与本案不属同一法律关系，本案不予涉及。即使其所述事实成立，经营者身份的变化也不能当然推定出被告承租人的身份会发生变化的结论。基于本案原告提出的诉讼请求，结合各方当事人的陈述，本案中对第三人在涉案租赁关系中的法律地位不作认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条和第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告潘杰应于本判决生效之日起十日内支付原告上海金网文化传播有限公司自2013年10月1日起至2014年5月16日期间的租金，按每月租金人民币70000元标准计算；
二、被告潘杰应于本判决生效之日起十日内支付原告上海金网文化传播有限公司自2013年10月1日起至2014年5月16日期间的物业管理费，按每月人民币1620元标准计算；
三、被告潘杰应于本判决生效之日起十日内支付原告上海金网文化传播有限公司租金人民币逾期支付租金的违约金，其中2013年第四季度的租金210000元自2013年9月1日起算，2014年第一季度的租金210000元自2013年12月1日起算，2014年4月1日起至2014年5月16日期间的租金（按每月租金70000元标准计）自2014年3月1日起算，均按每日万分之三计算，均算至被告实际履行之日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币4837元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 张莹
二〇一四年七月二十三日
书记员 汉静
附：相关法律条文
附案件引用的法律规定
《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。