杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭西民初字第372号
原告：杭州市西湖区供销合作社联合社。
法定代表人：邵国建。
委托代理人：黄加宁。
被告：杭州圣峰电器有限公司。
法定代表人：郑经火。
委托代理人：徐飞宙。
委托代理人：郑书伟。
原告杭州市西湖区供销合作社联合社诉被告杭州圣峰电器有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年2月8日立案受理后，依法由代理审判员张杨清适用简易程序，于2012年3月20日公开开庭进行审理。原告杭州市西湖区供销合作社联合社的委托代理人黄加宁，被告杭州圣峰电器有限公司的委托代理人徐飞宙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年12月30日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告承租原告所有的位于杭州市西溪路830号（原153-3号）房屋（以下简称诉争房产），租赁期限为2011年1月1日至2011年12月31日，租赁期满后，被告的装修和固定设施无偿归原告所有。后被告未经原告同意违法搭建简易房及钢棚，并擅自进行转租和分租。房屋租赁期满后，双方经多次协商未能就善后事宜达成一致意见。被告曾书面表示不再承租，但仍占有使用该房屋。故原告诉诸法院请求判令：一、被告立即向原告归还杭州市西溪路830号房屋，该房屋内的所有装修和固定设施无偿归原告所有；二、被告向原告支付房屋占有使用费60384元（从2012年1月1日暂计算至2012年2月7日，共38天，实际请求至被告向原告归还之日止）；三、被告支付本案全部诉讼费用、财产保全费用。后原告申请撤回上述第一项中判令该房屋内的所有装修和固定设施无偿归原告所有的诉讼请求，以及第三项中判令被告支付本案财产保全费的诉讼请求。
被告辩称，被告转租和分租已进行多年，原告对此事是知情并同意的，且转租和分租与本案审理无直接关系；被告曾花费二十多万元在诉争房产院内扩建1000多平方米的房屋，此事亦得到原告的许可，且原告口头承诺不再续租时可折价补偿，故被告认为其已支出扩建费用应折价抵扣房屋使用费。
原告为证明其主张，提供了以下证据材料：
1、《房屋租赁合同》，证明2010年12月30日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，由原告将其所有的诉争房产出租给被告作为工业用房使用，租赁期限从2011年1月1日至2011年12月31日的事实。
2、《函》（复印件），证明2011年11月23日，原告向被告发函就房屋租赁合同到期后的续租事宜进行主动协商的事实。
3、《复函》，证明被告复函原告表示续租的租金不能接受的事实。
4、《函》（复印件），证明原告根据原、被告双方洽谈结果就房屋租赁合同到期后善后事宜提出六点意见的事实。
5、《复函》，证明被告复函表示放弃承租权，但提出免费6个月搬迁期及违法搭建房屋处置、分租户安排等无理要求的事实。
6、《律师函》，证明原告代理律师要求被告于2012年2月6日前归还其占有使用房屋的事实。
证据2-6证明原、被告双方就房屋租赁合同到期后的续租事宜进行协商，未能达成一致意见的事实。
被告为证明其主张，提供了以下证据材料：
1、联营协议书、资产租赁经营协议（1998年5月12日签订为复印件）、房屋租赁合同、租房协议，证明被告自2003年就已经开始承租诉争房产，以及原、被告使用和租赁诉争房产的整个过程。
2、补充协议，证明原告对被告转租系知情且同意的事实。
3、照片，证明被告增盖房屋情况的事实。
根据当事人对证据的质证意见及证据间的相互关系，本院作如下认证：
原告提交的证据材料，经被告当庭质证，被告对证据1、2、3、4、6的真实性、合法性、关联性无异议，本院经审查予以认定，被告对证据5有异议，认为被告在该证据中提出的搬迁要求是一个协商方案，并非原告所说的无理要求，本院经审查认为，被告是仅对原告用词“无理”提出异议，故对该证据予以认可。被告提交的证据材料，经原告当庭质证，原告对证据1中的资产租赁经营协议的真实性和合法性有异议，本院经审查，该证据书面显示签订主体为原告与郑经虎，郑经虎个人经营的企业为杭州城西五金电器厂，原告未提交证据证明该协议与本案有关，且该证据为复印件，故对该证据不予认可；原告对证据1中的其他证据的真实性和合法性没有异议，但对证明对象有异议，认为这些证据与本案没有关联性，租房协议当中明确约定，被告未经原告同意是不能转租或者分租的，即使要转租也必须征得原告的同意，本院经审查认为，证据1中的联营协议书书面显示签订主体为原告与郑经虎，郑经虎个人经营的企业为杭州城西五金电器厂，被告未提交证据证明该协议与本案有关，故对证据1中的联营协议书不予认可，且原告是否知晓并同意被告对诉争房产进行转租和分租并非本案争议焦点，证据1中的房屋租赁合同和租房协议签订主体即原、被告均加盖公章，涉及的租赁主体为诉争房产，故对被告曾租赁诉争房产的事情予以认可；原告对证据2的真实性、合法性没有异议，但对其证明对象有异议，认为该协议签订日期为2003年4月30日，与本案无关，且其内容也不能证明原告对被告的转租和分租的认同，本院经审查认为该协议书面内容并未涉及转租和分租事宜，且原告是否知晓并同意被告对诉争房产进行转租和分租并非本案争议焦点，故对该证据不予认可；原告对证据3的真实性、关联性以及其证明对象有异议，认为该照片没有拍摄日期、地点和参照物，且合同明确规定被告未经原告同意不能擅自搭建房屋，本院经审查认为，该组照片难以单独证明被告扩建了房屋，不能达到其证明目的，故对该证据不予认可。
根据上述本院采信的证据材料及当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：
原、被告原就诉争房产建立了房屋租赁关系。双方于2010年12月30日签订《房屋租赁合同》一份，载明：甲方（即原告）将自有的坐落在西溪路830号房屋，建筑面积约4000平方米，出租给乙方（即被告）做工业用房使用；租赁期限为一年，自2011年1月1日起至2011年12月31日止；年租金为580000元。该合同还约定，未经原告同意，被告不得擅自改变房屋的使用用途，不得改变经营业态，不得拆除原建筑物或新搭建、翻建其他建筑物；被告对室内外的装修必须征得原告同意，不得破坏房屋结构，必须经有关部门批准，领取施工许可证后方可施工，装修的一切费用由被告承担，租赁期满或解除合同后，被告的装修和固定设施无偿归原告所有，被告无条件连房全部交给原告。双方依约履行合同至租赁期满后，未能就续租问题达成一致协议，被告于2012年1月3日发函给原告表示放弃承租权，但提出要求原告给予不缴纳房租费的六个月搬迁期以及违法搭建房屋处置、分租户安排等要求。原告于2012年1月9日委托律师向被告发函，表示原告不接受被告的上述条件，并要求被告于2012年2月6日前腾空租赁房屋并交付原告，腾空前的房屋占有使用费由被告承担。
本院认为，原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方之真实意思表示，为有效合同，双方当事人均应按约履行。根据合同约定，租赁期限至2011年12月31日届满，被告应将租赁物返还给原告。现原告已发通知要求被告限期将所承租房屋腾退，但被告未予履行，被告的行为已构成违约。故原告主张被告归还诉争房产的诉请，本院予以支持。原告主张被告支付合同终止后至实际腾退日止的房屋占有使用费，根据合同约定的年租金580000元的标准自2012年1月1日暂计至2012年2月7日为60384元，此后另计至实际交付之日止，被告在庭审中对此无异议，本院经审查予以支持。被告提出要求原告支付扩建房屋折价补偿费以折抵房屋占有使用费的抗辩，本院经审查认为，被告未能提交有效证据证明其曾经原告同意并经合法程序已扩建了房屋，故被告的该项抗辩理由本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第一百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、杭州圣峰电器有限公司于本判决生效之日起十日内将位于杭州市西湖区西溪路830号的房屋腾空并交付给杭州市西湖区供销合作社联合社。
二、杭州圣峰电器有限公司于本判决生效之日起十日内支付给杭州市西湖区供销合作社联合社房屋占有使用费60384元（暂计至2012年2月7日，此后至实际交付日止的房屋占有使用费按每年580000元的标准另行计付）。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1310元，减半收取655元，由杭州圣峰电器有限公司承担，该款杭州圣峰电器有限公司于本判决生效之日起十日内支付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 张杨清
二〇一二年四月二十三日
书 记 员 罗淼淼