＼n北京市第二中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）二中民终字第00531号＼n上诉人（原审被告、反诉原告）席琳美泉（北京）商贸有限责任公司，住所地北京市丰台区东管头八分公司赵家营72号。＼n法定代表人张威，总经理。＼n委托代理人秦佑国，男，1947年10月8日出生，北京市丰台区花乡法律服务所法律服务者。＼n被上诉人（原审原告、反诉被告）北京方仕工贸有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇中鼎路18号。＼n法定代表人黄方义，总经理。＼n委托代理人谭希尧，男，1982年3月16日出生。＼n委托代理人杨连庆，北京市博融律师事务所律师。＼n上诉人席琳美泉（北京）商贸有限责任公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第10176号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人席琳美泉（北京）商贸有限责任公司的委托代理人秦佑国，被上诉人北京方仕工贸有限公司的委托代理人谭希尧、杨连庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n2013年5月，北京方仕工贸有限公司（以下简称方仕工贸公司）起诉至原审法院称：2012年5月27日，我公司与席琳美泉（北京）商贸有限责任公司（以下简称席琳美泉公司）双方就位于北京市丰台区大红门××号新建商业楼一层房屋场地使用一事签订《房屋及场地使用合同》，双方约定：出租房屋场地面积为602平方米，席琳美泉公司于合同签订之日缴纳第一年即2012年5月27日至2013年5月26日使用费81.3万元，每逾期1日，需加收滞交费用每天5000元作为违约金；逾期15日，我公司有权单方面解除合同并收回房屋场地。合同履行过程中，席琳美泉公司未按约定交纳使用费，为此我公司多次给席琳美泉公司下发《房租催交单》，未果。故提起诉讼，要求席琳美泉公司：1、立即腾退《房屋及场地使用合同》项下的全部房屋场地；2、给付2013年5月27日至2013年9月9日的房屋场地使用费23.6万元；3、按照合同约定的标准支付2013年9月10日至房屋场地实际腾退之日止的使用费；4、给付违约金5万元；5、承担本案的诉讼费用。＼n席琳美泉公司辩称：方仕工贸公司自2013年1月18日起对租用场地断电9天，我公司安装变压器后才恢复供电；因方仕工贸公司施工，致租用场地发生大量漏水，造成商户财产损失；方仕工贸公司占用西广场，导致租用场地空调主机无法安装，我公司商户延迟开业50天，造成重大经济损失。由于方仕工贸公司上述违约行为，我公司商户拒绝支付停电期间的租金并就断电、漏水、延期开业导致的损失提出赔偿要求。因此，我公司依据《合同法》第六十八条规定行使不安抗辩权，拒绝支付剩余租金，不属违约。综上，不同意方仕工贸公司的诉讼请求。＼n席琳美泉公司反诉称：基于前述抗辩理由，提起反诉，要求方仕工贸公司：1、继续履行双方签订的《房屋及场地使用合同》；2、赔偿损失123213元（停电期间的租金损失18963元、漏水导致的财产损失30000元、延期开业损失74250元；3、承担本案诉讼费用。＼n方仕工贸公司针对反诉辩称：席琳美泉公司利用我公司房屋对外出租，取得经营利润，在此前提下，其以各种借口拒付使用费，如合同继续履行只能使我公司合法权益进一步受到损害，其将继续无偿获得利益，如此将使双方权利义务严重失衡。席琳美泉公司提出因停电、漏水等原因造成损失，但未提交证据加以证明；其所提《证明》均为证人证言，要求证人到庭并接受我公司质询，否则不予采信。综上，不同意席琳美泉公司提出的反诉请求。＼n原审法院经审理后认为：本案当事人未能向法院提交该《房屋及场地使用合同》涉及房屋的建设工程规划许可证，亦未提交按照建设工程规划许可证的规定建设房屋的证明，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效“的规定，方仕咨询分公司与席琳美泉公司签订的《房屋及场地使用合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承当相应责任。方仕咨询分公司系方仕工贸公司设立的分公司，没有注册资金，民事责任应由方仕工贸公司承担。故对方仕工贸公司要求席琳美泉公司返还前述合同项下全部房屋场地的请求，法院予以准许。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持“的规定，席琳美泉公司已经占用出租场地并对外出租收益，且未按《关于解除﹤房屋及场地使用合同﹥的函告》，因此在租赁物返还之前，其理应按照合同约定的标准给付使用费。参照合同约定的使用费起算日和标准计算，截至2013年9月9日，席琳美泉公司应付1062964元，已付55万元，欠付512964元。故方仕工贸公司要求席琳美泉公司给付2013年5月27日至2013年9月9日使用费23.6万元，并按照合同约定的标准支付2013年5月27日至房屋场地实际腾退之日止的使用费，并无不当，法院予以准许。因合同无效，方仕工贸公司要求给付违约金，席琳美泉公司要求继续履行合同，均无法律依据，法院均不予支持。席琳美泉公司以方仕工贸公司违约而拒付使用费，并以此反诉要求赔偿租金损失、漏水损失、延期开业损失，但所附证据不足以证明其主张，法院不予准许。关于装修改造损失，席琳美泉公司表示另行处理，本案不再涉及。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，原审法院于2013年10月判决：一、席琳美泉（北京）商贸有限责任公司于判决生效之日起十日内将《房屋及场地使用合同》约定的出租房屋场地全部腾退给北京方仕工贸有限公司；二、席琳美泉（北京）商贸有限责任公司于判决生效之日起十日内向北京方仕工贸有限公司给付二〇一三年五月二十七日至二〇一三年九月九日的房屋场地使用费二十三万六千元；三、席琳美泉（北京）商贸有限责任公司于判决生效之日起十日内以每日二千二百二十七元的标准向北京方仕工贸有限公司给付房屋场地使用费（自二〇一三年九月十日起至房屋场地实际腾退之日止）；四、驳回北京方仕工贸有限公司的其他诉讼请求；五、驳回席琳美泉（北京）商贸有限责任公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n判决后，席琳美泉公司不服，提出上诉，该公司上诉称：1、原审法院在没有向任何相关部门调查的情况下，仅凭方仕工贸公司自认涉诉房屋无《建设工程许可证》直接认定《房屋及场地使用合同》无效，应属认定事实程序违法，且方仕工贸公司多次因出租该房屋涉诉，又均以租赁合同无效为由收回房屋，属通过合法形式掩盖非法目的的恶意欺诈行为，本案涉诉房屋出租时未办理登记，租赁合同属未生效的合同，对双方不具有约束力，因此席琳美泉公司不应承担责任；2、因涉诉房屋系违章建筑，应由规划行政主管部门依据相关法律法规予以拆除，而原审法院判决将违建房屋腾退给方仕工贸公司严重违法；3、方仕工贸公司的经营范围不包括出租房地产业务，因此，其不具有对外出租房屋的权利能力和主体资格，因此，其不具有诉讼主体资格；综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，将本案发回重审或依法改判。方仕工贸公司同意原判。＼n经审理查明，2012年5月27日，方仕工贸公司所属海慧寺房屋信息咨询分公司（甲方、下称方仕咨询分公司）与席琳美泉公司（乙方）签订《房屋及场地使用合同》，合同主要内容为“第一条租赁房屋场地基本情况：1、甲方同意将位于丰台区海慧寺由出租方管理的门面房浩东海南新建房第一层出租给乙方；2、场地东至南顶路边广场西墙跟、南至广场大理石北边、西至原古玩城东墙边、北至现菜市场7米通道南墙边，房屋面积602平方米；3、签订本合同时，双方已共同确认房屋现状。第二条房屋用途：乙方承租甲方房屋后用于茶文化为主题的历史茶城，除双方另有约定外，乙方不得任意改变场地用途，并承诺依据国家及地方法规的规定开展业务。第三条租赁期限：租赁期限10年，自2012年5月27日至2022年5月26日止，房屋交付时间及使用费起算日为2012年5月27日。第四条房屋使用费：乙方应每年向甲方支付房屋及场地使用费，第一年769000元，第二年813000元......。第五条付款方式：房屋使用费每年支付一次，每次需提前一个月一次性交齐，即每年4月27日前一次性付清。第六条甲方对场地所有权及乙方优先租赁权的承诺：1、乙方如需扩建、装修、改造等，经甲方书面同意后自行开展，所形成对房屋的增设在本合同期限届满后无偿归甲方；3、租赁期间，甲方交付乙方使用的房屋及设施完好无损，承租期间如出现房屋及设施的损坏，如漏雨等乙方需自行修缮，并承担相关费用。第九条关于装修和改变场地结构的约定：1、乙方确认对房屋现状及法律手续均充分了解、认可，并承诺不以上述状况作为向甲方主张任何权益的依据；2、乙方自行对租赁房屋场地等根据实际需要进行装修、改造，必须委托国家正规设计院设计，用材及结构等方案需经甲方书面同意后方可实施，并在租赁期间自行维护、修缮，乙方自行建设装修项目的费用由乙方自筹；3、甲方负责提供现有房屋水电等基本能源，如需增容，乙方自行负担；乙方在租赁期间，如甲方进行房屋改动、扩建，应与乙方协商，对此给乙方造成的停业损失在使用费中扣除。第十二条违约责任：1、乙方逾期支付租金，每逾期一日，甲方有权按每天5000元的标准向乙方加收滞纳金；6、因乙方原因导致合同无法履行和解约的，乙方所有装修无偿无条件归甲方所有。合同第十五条：甲方向乙方送达各类文书的地址为北京市朝阳区西直河国际石材展览中心E区1号，乙方向甲方送达的地址为北京市丰台区南园路甲79号；双方商定，一方向另一方上述地址送达（包括邮寄等方式）后，视为一方已经送达，另一方已经收到送达物“。合同签订后，方仕咨询分公司交付了房屋，席琳美泉公司进场后进行了装修改造，将出租场地改作“轻纺城“对外出租经营至今。期间，席琳美泉公司交纳使用费55万元。＼n2013年5月6日，方仕咨询分公司给席琳美泉公司发出《函告》，大意为：“你司至今欠付使用费81.3万元，望你司收到本函告后3日内给予我司正式答复“。＼n2013年5月15日，方仕咨询分公司按照合同约定的送达地址以邮寄方式向席琳美泉公司送达《关于解除﹤房屋及场地使用合同﹥的函告》，该函告大意为：“由于你司未按约定交付使用费，构成根本违约，我司决定从通知发出之日解除双方签订的《房屋及场地使用合同》；合同解除后，你司应退还房屋、结清欠费“。北京市方圆公证处根据方仕咨询分公司申请，对邮寄过程进行了保全证据公证。现因席琳美泉公司未按合同约定给付使用费，形成本诉。＼n庭审中，方仕工贸公司自认双方所签合同为无效合同，并以此为由提出前述各项请求。席琳美泉公司认为合同有效，要求继续履行，并要求方仕工贸公司赔偿123213元，其中租金损失18963元，按602㎡×3.5元×9天计算，漏水损失30000元、延期开业损失74250元均为估算的数额，提交：1、6份书面证言，证明停电给其造成损失，证言大意为：“2013年1月18日上午9时，方仕咨询分公司电工将出租场地的供电电源切断，导致办公、经营、维修施工全部瘫痪“；2、26张照片，证明租赁场地在2012年底至2013年5月间因施工漏水，致使延期开业；3、个体工商户营业执照，证明租赁场地已出租并对外经营，属合法建筑；4、工程款的支出凭单，证明租赁房屋因下雨漏水造成维修损失。方仕工贸公司对席琳美泉公司反诉要求赔偿的数额没有异议，但不同意赔偿。另，关于装修改造损失，经法院释明，席琳美泉公司表示另行处理。＼n另查，方仕咨询分公司没有注册资金。＼n再查，涉案房屋所在的建筑物共为三层，方仕工贸公司就二、三层房屋曾与租户形成诉讼。该案中，由于方仕工贸公司未能向法院提交建设工程规划许可证，亦未提交按照建设工程规划许可证的规定建设房屋的证明，法院认定两者所签的租赁协议为无效合同。上诉后，经法院主持双方达成协议，其中之一亦确认租赁协议无效。北京市第二中级人民法院出具（2013）二中民终字第04119号民事调解书对协议内容给予确认。＼n上述事实，有双方当事人的陈述、房屋及场地使用合同、关于解除﹤房屋及场地使用合同﹥的函告、北京市方圆公证处（2013）京方圆内经证字第06985号公证书、书面证言、照片、北京市第二中级人民法院（2013）二中民终字第04119号民事调解书等相关证据在案佐证。＼n本院认为，席琳美泉公司与方仕工贸公司未提交签订《房屋及场地使用合同》中所涉房屋的建设工程规划许可证，因此，根据相关法律规定，双方所签的《房屋及场地使用合同》应属无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，原审法院据此判决席琳美泉公司返还租赁场地及房屋，并判决给付占用期间的使用费，并无不当。原审法院考虑席琳美泉公司所提交证据不足以证明其主张的赔偿租金损失、漏水损失、延期开业损失的主张，因此不予准许并无不妥。＼n席琳美泉公司提出原审法院未去相关部门调查核实租赁房屋有无建设工程规划许可证，仅凭当事人陈述即认定涉诉房屋无建设工程规划许可证属认定事实不清的上诉意见，由于席琳美泉公司在原审法院答辩时提出了该合同应属无效合同的抗辩意见，所持理由即为该房屋无产权证明，因此，席琳美泉公司对该房屋的权属情况是明确知悉的；而对于方仕工贸公司来说，其承认涉诉房屋无建设工程规划许可证必然导致其要承担合同无效后的一切明显对其不利的法律后果，基于此，方仕工贸公司如果持有建设工程规划许可证，其会提交相关证据证实该事实以避免承受不利的法律后果，而方仕工贸公司承认的是对其不利的事实，因此，其自认的对其不利的事实，根据相关法律规定，人民法院应当予以确认。故席琳美泉公司的该项上诉意见，本院不予采纳。席琳美泉公司所持该《房屋及场地使用合同》未经登记属未生效的合同以及方仕工贸公司不具有对外出租房屋的权利能力和主体资格的上诉意见，并无法律依据，本院对该上诉意见不予采纳；席琳美泉公司针对其所提方仕工贸公司的租赁行为是以合法形式掩盖非法目的的欺诈行为的上诉主张，并未提供相关证据证实，因此对该上诉主张本院不予采纳；席琳美泉公司所提涉诉房屋是违章建筑应予拆除的上诉意见，本院认为对于涉诉房屋是否属于违章建筑应由行政机关予以认定，因此该公司的该项上诉意见本院不予采纳。＼n综上，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n一审案件受理费5590元、反诉案件受理费1382元，由北京方仕工贸有限公司负担976元（已交纳），由席琳美泉（北京）商贸有限责任公司负担5996元（已交纳1382元，余款于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费840元，由席琳美泉（北京）商贸有限责任公司负担（已交纳）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长孟龙＼n代理审判员杨志东＼n代理审判员王朔＼n二〇一四年三月二十日＼n书记员杨春雪