湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鄂05民终2719号
上诉人（原审原告）：苏永忠，男，1968年12月3日出生，汉族，个体工商户，住西陵区。
委托诉讼代理人：胡再波，湖北三峡律师事务所律师。特别授权代理。
委托诉讼代理人：杨默，湖北三峡律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：胡耀明，男，1977年11月8日出生，汉族，住宜昌市西陵区。
被上诉人（原审被告）：周婷芝，女，汉族，1978年8月13日出生，住宜昌市西陵区。
以上二被上诉人委托诉讼代理人：吴勇，湖北民基律师事务所律师。特别授权代理。
以上二被上诉人委托诉讼代理人：涂绍应，湖北民基律师事务所律师。特别授权代理。
原审第三人：张敏，男，1984年6月29日出生，汉族，住点军区。
���诉人苏永忠因与被上诉人胡耀明、被上诉人周婷芝、原审第三人张敏房屋买卖合同纠纷一案，苏永忠不服葛洲坝人民法院作出的（2015）鄂葛洲坝民初字第00411号民事判决，上诉至本院，本院作出（2016）鄂05民终502号民事裁定，将本案发回重审。葛洲坝人民法院重审后作出（2016）鄂0592民初394号民事判决，苏永忠不服该判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月19日立案后，依法组成由审判员杨昊担任审判长，审判员王瑞菊、肖小月参加的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人苏永忠上诉请求：二审法院依法撤销葛洲坝人民法院（2016）鄂0592民初394号民事判决，依法改判胡耀明、周婷芝协助苏永忠办理房屋产权过户变更登记；由胡耀明、周婷芝承担全部诉讼费用。事实及理由：一审判决认定事实错误。（一）证据认定错误。1、关于《收条》��一审判决认定“原告提交的二被告出具的收条，二被告提出异议，因没有其他证据佐证，本院对该证据真实性不予认可。”苏永忠认为：该证据由胡耀明、周婷芝书写，有胡耀明、周婷芝的签名，除非签名是假的，否则，证据的真实性就不容质疑，同时，该证据与本案具有关联性。《收条》内容为：“今收到买方苏永忠全部购房款伍拾伍万元整。此据收款人：胡耀明、周婷芝2013.11.29”。该证据内容清楚表明胡耀明、周婷芝承认已经收到了苏永忠（包括第三人张敏）的全部购房款。该证据具有合法性。该《收条》是胡耀明、周婷芝收到了苏永忠及张敏共同给付的5万元购房款后，出具给苏永忠的。对此现场证人陈某已当庭证实。胡耀明辩称《收条》是事先打好，交给周婷芝；周婷芝辩称在未收到任何购房款的情形下，被苏永忠骗走了《收条》。他们的辩称与证人陈某���证言相矛盾，且未提供任何证据来证明，不能否定《收条》的合法性。因此，《收条》具备证据的“三性”要素，是本案重要的定案证据，应依法采信。2、关于2015年9日28日《调解笔录》。该证据主要内容如下：“审：既然双方都已到，就本案你们双方各自陈诉你们的处理意见。原告：要求被告过户。审：被告是什么意见？被告：我不同意，法院依法进行处理。审：你既然不同意，你把事情经过陈述一下。被告：我原来是欠原告30万，还欠张敏20万元（实际只给我18万），我还了原告22.5万元，还剩7.5万元没还，我并不是真正把房子卖给苏永忠，是因为苏永忠经常去我家闹，我没办法才签了个卖房合同。”苏永忠提交这份证据，主要是证明：周婷芝自己承认欠苏永忠30万、欠张敏20万的事实。一审判决对该证据认定“因调解笔录中当事人为达成调解自认的事实不能作为���案依据，本院对该证据关联性不予认可”。苏永忠认为，一审判决的上述认定是错误的。这份笔录清楚地载明：周婷芝对事情经过的陈述，是在她不同意调解的情况下做出的。并不是“为达成调解”自认的事实。因此，该证据应作为定案依据。3、关于2015年9月17日《调查笔录》。一审判决认定“原告提交的调查笔录，二被告提出异议，因没有其他证据佐证，本院对该证据关联性不予认可。”苏永忠认为：一审判决的上述认定是错误的。该《调查笔录》是法院依职权调查收集的证据。张敏在接受法院调查时，还未参与本案诉讼，不是本案当事人。该《调查笔录》的内容证明：①被上诉人周婷芝欠苏永忠30万元、张敏20万元借款；②周婷芝同意将房屋出卖给苏永忠及张敏，用应收的购房款抵偿她向苏永忠及张敏的借款，由苏永忠及张敏补给她5万元差额；③苏永忠及张敏向周婷芝支付了购房款5万元。上述证明内容与《房屋买卖合同》、《调解笔录》、《收条》以及陈某的证言相互印证。《调查笔录》具备真实性、关联性、合法性，应依法认定，予以采信。（二）事实认定错误。一审判决除因上述证据认定错误并导致相关事实认定错误之外，还存在其他事实认定错误，包括：1、关于《收条》的出具时间与双方办理公证书的时间顺序。一审判决认定：“2013年11月29日，胡耀明、周婷芝向苏永忠出具《收条》。苏永忠、张敏、周婷芝、胡耀明于2013年12月4日在宜昌市××区公证处办理了该委托书的公证书，当日，苏永忠、张敏分别向周婷芝给付3万元、2万元。”即，打《收条》行为在前，办公证、付款行为在后。上述认定与事实不符，应为：2013年11月29日，苏永忠、张敏、周婷芝、胡耀明到公证处去办理委托书公证手续（《公证书》的出具时间是几天后的2013年12月4日），办理完公证后，苏永忠、张敏分别向周婷芝给付3万元、2万元，胡耀明、周婷芝向苏永忠出具《收条》。即，行为的先后顺序是办公证、付款、出具《收条》。为什么要强调这一事实?因为对于买房人苏永忠而言，房屋买卖最重要的环节就是产权过户。双方通过委托书公证的形式，解决了将来不需要胡耀明、周婷芝签字就可以办理房屋过户手续的问题，卖房人的义务已履行完毕。在此情形下，苏永忠、张敏才向周婷芝付清了尾款5万元。而对于卖房人胡耀明、周婷芝而言，房屋买卖最重要的环节就是收款。如果打《收条》行为在前，办理公证、付款5万元的行为在后，那么苏永忠就确实存在未履行付款义务的可能。但实际情况是，他们在收到5万元款项后，给苏永忠出具了一张“今收到苏永忠全额购房款55万元整”的《收条》。该行为足以���明他们是承认苏永忠及张敏已全面履行了付款义务。2、关于张敏与胡耀明、周婷芝之间的债务问题。按照周婷芝在《调解笔录》中陈述，在双方签订房屋买卖合同之前，她承认欠苏永忠30万、欠张敏20万。在房屋买卖合同签订后的履行过程中，胡耀明、周婷芝能够在收到5万元后出具一张收到55万元的收条，证明买卖双方已事实上进行了债务冲抵。如前所述，苏永忠与张敏的付款义务已履行完毕。胡耀明、周婷芝在本案原二审过程中（2015.12.21)付给第三人张敏6000元，与双方已完成的债务冲抵无关。胡耀明、周婷芝与第三人张敏在债务冲抵范围之外的款项往来，如果构成不当得利，应由第三人张敏返还。本案是一起房屋买卖合同纠纷。合同生效后，苏永忠与张敏应支付胡耀明、周婷芝购房款55万元。上诉人提供了《收条》，证明胡耀明、周婷芝已收到了全额购房款。这���苏永忠已经履行合同义务的证据。胡耀明、周婷芝辩称未收到购房款，就必须对《收条》合理解释并提供相应证据。只有在胡耀明、周婷芝用其他证据否定了《收条》后，苏永忠才有进一步的举证责任，来证明自己是如何履行付款义务的。一审中，胡耀明、周婷芝并未提供能够推翻《收条》的证据。相反，为便于法庭查明案情，苏永忠提供了《调解笔录》、《调查笔录》、申请了现场证人出庭作证。周婷芝在《调解笔录》中的自认，可以证实周婷芝对苏永忠及第三人张敏存在50万元的借款债务，并因此签订了《房屋买卖合同》；《调查笔录》中张敏的陈述，可以证实周婷芝同意出卖房屋，以购房款冲抵其所欠50万元债务；证人陈陈某证言，可以证实苏永忠及第三人张敏支付了购房尾款5万元；周婷芝、胡耀明收到5万元后出具55万元购房款收条的行为，可以证实他们同意苏永忠及张敏以“债务冲抵+支付部分现金”的方式清偿了相应支付的购房款。这些证据形成完成证据链，并可以相互印证，足以证明苏永忠及第三人张敏采用“债务冲抵+支付部分现金”方式，支付了全部购房款。同时一审法院既然认定了苏永忠及张敏向胡耀明、周婷芝支付5万元尾款的事实，那么从常理判断，哪有不支付首付款，直接支付尾款的做法？综上所述，一审判决证据认定错误，导致对案件事实认定错误。请二审法院依法撤销原判，改判胡耀明、周婷芝协助苏永忠办理房产过户。
被上诉人胡耀明、周婷芝辩称：一、苏永忠并无任何证据能够证明已经向胡耀明、周婷芝支付了购房款，所谓收条并不能证明其已经实际支付了全部款项。二、所谓调解笔录是在胡耀明、周婷芝受到严重胁迫的情形下，才被迫在法院形成的，该笔录不能作为本案���案依据，一审认定并无任何不当。三、涉案调查笔录是针对第三人张敏所作，第三人张敏与本案以及苏永忠之间具有直接利害关系，且张敏的陈述存在前后矛盾，张敏又在本案中具有多重身份，其单方陈述显然不能作为本案定案依据。四、本案中，收条出具的时间为2013年11月29日、委托书的出具时间也为2013年11月29日，而公证书的出具时间却为2013年12月4日，苏永忠声称行为先后顺序为：办公证、付款、出具收条，完全是主观推断，与客观事实严重不符。五、本案是一起房屋买卖合同纠纷，胡耀明、周婷芝作为出卖人只有在实际收到全部购房款的前提下，才有义务将房屋过户。本案中并无任何直接证据能够证明购房款已经付清，因此胡耀明、周婷芝有权拒绝房屋过户。六、本案中，一审法院判令双方所签房屋买卖合同有效，胡耀明、周婷芝虽未提起上诉，但主要是基于针对该项判决难以上诉，且胡耀明、周婷芝无力承担上诉费用等原因所致，胡耀明、周婷芝对于一审法院查明的部分案件事实持有异议，不予认可。综上所述，苏永忠始终无法证明购房款已经实际支付了，对所谓的借款也未举证说明，其要求将房屋过户的上诉请求事实及法律依据不足，请求二审法院依法驳回其上诉请求，以维护答辩人合法权益。
原审第三人张敏未提交书面答辩意见。
苏永忠向一审法院起诉请求：确认原被告之间的房屋买卖合同有效；判令被告协助办理房屋产权变更登记（宜市房权证西陵（葛）字第××号）。
一审法院认定事实：胡耀明、周婷芝原系夫妻，后于2014年离婚。2013年11月28日，苏永忠与胡耀明、周婷芝签订《房屋买卖合同》，约定苏永忠与张敏购买胡耀明、周婷芝所有的位于宜宜昌市××区××路××单元××��房一套[房产证号宜市房权证西陵区（葛）字第××号]，总价款为55万元，合同签订当天支付50万元，办理完公证付清尾款5万元，2013年12月14日办理房屋交接手续。2013年11月29日，胡耀明、周婷芝向苏永忠出具《收条》，内容为，“今收到买方苏永忠全额购房款伍拾伍万元整”。2013年11月29日，胡耀明、周婷芝出具《委托书》，内容为，“胡耀明、周婷芝系夫妻关系；俩人共有位于宜宜昌市××区××路××号房一套，建筑面积114.26平方米，房屋所有权证编号：宜市房权证西陵区（葛）字第0294159号，现已将上述房屋卖给苏永忠（购买身份证号码：4。因涉及过户，特委托张敏为我们的代理人，并以我们的名义办理该房产证过户签字手续、交纳税费签字手续；办理土地证和土地证过户签字手续；办理水电费、天然气过户签字等一切相关事宜。受托人在上述授权范围内所签署的一切文件，委托人均予以承认，并承担由此所产生的一切法律责任及后果。委托期限为上述事宜办完为止”。苏永忠、张敏、周婷芝、胡耀华于2013年12月4日在宜宜昌市××区证处办理了该委托书的公证书，内容为，“胡耀明、周婷芝于二0一三年十一月二十九日来到我处，在公证员面前，在前面的《委托书》上签名并按捺指印”。当日，苏永忠、张敏分别向周婷芝给付3万元、2万元。2014年3月10日，张敏向苏永忠出具承诺书，内容为张敏自愿放弃位于宜宜昌市××区××路××单元××号房屋产权。苏永忠当日向张敏出具收条，收条载明收到苏永忠购买西陵区鹌鹑包路22号2单元402号房屋购房款8万元，余款2万元经过过户签字后一次性付清。后经胡耀明、周婷芝申请，宜昌市房产管理局于2015年1月20日补发了该房屋的房屋所有权证[房产证号宜市房权证西陵区（葛）字第××号]。周婷芝在庭审中认可向张敏借款18万元，但已偿还4.6万元，张敏认可周婷芝偿还4.6万元，后仅认可周婷芝偿还0.6万元
一审法院认为，苏永忠与胡耀明、周婷芝之间签订了房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。故对苏永忠此项请求，予以支持。合同生效后，苏永忠、张敏应支付胡耀明、周婷芝550000元购房款。苏永忠主张用周婷芝欠苏永忠的300000元及周婷芝欠张敏的200000元抵付购房款中的500000元,用现金给付周婷芝50000元。苏永忠称周婷芝欠其300000元，仅提供了取款凭证，未提供向周婷芝交付该款的证据，不能证明苏永忠与胡耀明、周婷芝之间存在300000元的债权债务关系，且周婷芝对此债务也不予认可，一审法院不能认定该债权的存在。张敏称周婷芝欠其200000元，周婷芝在庭审中只认可欠张敏180000元，并已偿还46000元，尚欠134000元未还。张敏先认可周婷芝偿还46000元的事实，后只认可周婷芝偿还6000元，张敏后面的陈述与之前的陈述相反，又不能说明理由，依据禁反言的规则，一审法院认定周婷芝还款46000元的事实。苏永忠及张敏于2013年12月4日分别给付周婷芝30000元、20000元，有证人证言证明，对此事实予以确认。综上，苏永忠及张敏用周婷芝的欠款134000元抵付了部分购房款，用现金支付了50000元购房款，尚余366000元的购房款未给付。依据法律规定，双方当事人应按合同约定履行各自的义务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。故苏永忠及张敏未付清购房款的情况下，胡耀明、周婷芝有权拒绝转让房屋所有权，对苏永忠要求胡耀明、周婷芝协助办理房屋产权变更登记的诉讼请求，不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十��条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、苏永忠、张敏与胡耀明、周婷芝于2013年11月28日签订的《房屋买卖合同》有效；二、驳回苏永忠其他诉讼请求。案件受理费4650元，由苏永忠负担4550元，由周婷芝、胡耀明各负担50元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人苏永忠申请证人王王某庭作证。王王某证称：“我是做烟草生意的，周婷芝让我借款给她，我说我有一个朋友叫苏永忠，条件还可以，周婷芝要借30万元，拿房子抵押，我从中介绍，让他们之间谈，30万元确定下来，她将我带过去看房子，苏永忠认为房子和价格可以，就达成共识，2013年4月，苏永忠在建行拿了30万元，周婷芝就打了借条，就给了苏永忠房产证，全部经过就是这样的。”被上诉人周��芝、胡耀明质证认为，证人证言的效力不能达到苏永忠所提到的30万元已给付的事实。本案在之前的庭审过程中，苏永忠曾提及在银行给钱，并指出可能银行有监控，但其在此前的3次庭审过程中，均未提到过现场还有证人，通过证人回答的问题，明显可以看出证人此前一直在外地，此番特意赶回来作证，且其与苏永忠的关系在明面上较好，实际上双方存在一定的债权债务关系，我们认为证人与苏永忠具有利害关系，其作证的陈述在没有其他证据作证的情况下不能作为本案定案的参考依据，且不说证人证明效力问题，从30万元与本案房屋买卖合同纠纷的关系来看，两者没有关联性，2014年4月9或10号的30万元是否与2015年签订房屋买卖合同相对应，是两码事，也是令人疑虑的地方，为什么借款在先，买卖房屋在后，且双方并未达成一致将借款转换为购房款的意思表示，假��证人说的借款属实，我们认为在本案中这也是周婷芝个人债务问题，且王王某提及不认识胡耀明，胡耀明并不是借款的债务人，就算债务存在，与胡耀明也没有关联性。
本院经审理查明：原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，关于苏永忠是否已向周婷芝、胡耀明交付30万元购房款的问题。2013年11月29日周婷芝、胡耀明向苏永忠出具了《收条》，载明“今收到买房苏永忠全额购房款伍拾伍万元整。”但苏永忠未提交30万元购房款的交付凭证，且苏永忠在该笔购房款如何交付的数次庭审中的陈述也存在不一致。苏永忠在二审庭审中申请王王某庭作证，王王某庭表示30万元购房款是在建设银行以现金的方式交付给周婷芝、胡耀明，但是在交付地点、交付金额上，与苏永忠之前庭审中表示的在工行进行交付、分两次进行交付的陈述不一致，且在本院二审审理过程当中，苏永忠表示在工行取钱，步行至建行与周婷芝、王某头且当场向周婷芝交付现金30万元，但以普通人的认知水平，通常做法就是在工行直接向周婷芝、胡耀明转账，而苏永忠作为小贷公司的经营人员，具有一定的风险防范意识，未向法庭合理解释为何选择携带30万元大额款项步行至碰头地点以现金方式进行交付，不符合一般交易规律。可见，苏永忠提交的证据不足以证明30万元购房款已经交付周婷芝、胡耀明的事实。综上，上诉人苏永忠的上诉请求和理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9300元，由上诉人苏永忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 ���杨昊
审 判 员 王 瑞 菊
审 判 员 肖 小 月
二〇一七年十二月十一日
法官助理 皮 慧
书 记 员 熊 芳 园