濮阳市华龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0902民初9444号
原告张会敏，女，1981年12月29日出生，汉族，住濮阳市。
委托代理人刘子淑，河南优诚律师事务所律师。
被告河南弘毅置业有限公司，住所地濮阳市人民路盐业局三楼，统一社会信用代码91410900690599742D。
法定代表人刘宏玉，公司总经理。
委托代理人郭宗琳，濮阳市华龙区“148”法律服务所法律工作者。
第三人濮阳市住房公积金管理中心，住所濮阳市开州路西段，统一社会信用代码12410900727019589E。
法定代表人王森伟，主任。
委托代理人孔祥贞，河南百特律师事务所律师。
第三人中国建设银行股份有限公司濮阳京开道支行，住所濮阳县红旗路中段路北。
原告张会敏诉被告河南弘毅置业有限公司（以下简称弘毅公司）、濮阳市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）、中国建设银行股份有限公司濮阳京开道支行（以下简称建行京开支行）商品房预售合同暨公积金借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张会敏及其委托代理人刘子淑、被告弘毅公司委托代理人郭宗琳、第三人公积金中心委托代理人孔祥贞到庭参加诉讼，第三人建行京开支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年1月15日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告以公积金贷款方式购买被告弘毅公司开发的弘毅立方郡小区第2幢0407号住房。合同订立当日，原告向被告交纳首付款137087元。2013年7月27日，原、被告又签订地下室使用权转让协议，当日原告交纳20000元地下室款。2013年2月21日至2016年9月21日，原告按约定定期偿还公积金贷款65174.58元。2015年3月29日，原告与被告办理房屋交接手续。《商品房预售买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后365天内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告责任，原告不能在规定期限取得房地产权属证书的，原告同意给予90日顺延期，期间结束时被告仍不履行产权登记备案的，原告有权退房，被告承担全部房款0.5%的违约金。自交房日至2016年6月，被告一直未予办理涉案房屋权属证书，严重损害原告合法权益，涉案房屋买卖合同应予解除。另，原告与第三人签订的个人购房担保借款合同，在房屋买卖合同解除后，也应当予以解除。请求法院判决：1、解除原、被告之间的商品房买卖合同及地下室转让协议;2、被告弘毅公司退还原告已付首付款137087元、地下室款20000元，赔偿已付贷款本金31463.44元，并赔偿损失（自2016年9月30日起至付清之日，按照银行同期贷款基准利率6.55%计算）3、被告赔偿原告已付贷款利息35089.49元；4、被告赔偿违约金2000元。5、解除原告与第三人之间签订的《住房公积金借款合同》，判令由被告偿还下余贷款。
被告弘毅公司辩称，一、原告仅以房产证件延期办理为由解除合同，条件不充分。二、原、被告签订《补偿协议》，协议约定不允许退房。三、目前因房管局与规划局在执行房产政策上有交错，面积测量结论也不一致，故房产证办理非被告一方所能。本案合同不宜解除。
第三人公积金中心辩称，根据借款合同约定，第三人公积金中心已经委托建行足额向原告发放了贷款，履行了出借义务。借款合同第19、20条约定，原告仍应负本合同项下的还款义务。订立本借款合同时，原告与公积金中心已经对合同解除的情形及后续义务进行了明确的约定，该约定不违反法律强制性。原告要求解除借款合同没有事实和法律依据。如法院判决解除合同，原告应向公积金中心返还所欠剩余贷款本金、利息。
审理查明，2013年1月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以银行按揭贷款形式购买被告弘毅公司开发的弘毅立方郡小区第1幢0407号住房，总价款377087元，房屋交付时间为2013年9月30日前；被告应当在房屋交付使用后365天内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告责任，原告不能在规定期限取得房地产权属证书的，原告同意给予90日顺延期，期间结束时被告仍不履行产权登记备案的，原告有权退房，被告承担全部房款0.5%的违约金。合同签订当日，原告向被告交纳首付款137087元。2013年7月27日，原告与案外人张淼就同一处地下室使用权与被告签订转让协议，当日，原告交纳地下室款20000元。2014年6月18日，因原告提出房屋结构设计与样板房不符，原、被告为解决该争议，签订《协议书》，约定被告向原告支付违约金及其他补偿金，原告不得提出退房要求并不得再发生聚众闹事、信访等行为。2015年3月29日，原、被告办理房屋交接手续。
另查明，2013年1月22日，经第三人公积金中心委托，第三建行京开道支行以贷款人身份与原告签订《住房公积金借款合同》，约定原告从第三人处借款240000元用于支付涉案房屋余款，借款期限240个月，贷款年利率4.50%。该合同第二十条另约定：如借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担合同项下的还款义务，借款人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项，用于清偿本合同项下的债务；借款人如请求解除与售房人的商品房买卖合同的，贷款人有权在商品房买卖合同被解除后，单方面解除与借款人之间的借贷关系，借贷关系解除后，借款人应当立即返还其所欠的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用。2013年2月6日，第三人将贷款240000元按约定转入被告账户。此后至2016年10月21日，原告向第三人偿还上述贷款本金31467.41元、利息35089.49元，尚余贷款本金208532.59元未予偿还。
再查明，涉案房屋至今未办理所有权转移备案及登记。
本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反有关法律规定，应为有效。根据该合同约定，被告应当于房屋交付使用后455天内完成房屋产权登记备案义务。经查，被告至今未完成上述约定，已经超过双方约定的期限，依照双方合同约定，原告有权退房，要求解除合同。现原告要求解除涉案房屋买卖合同的诉讼请求，有事实基础和法律依据，应予以支持。住房买卖合同被解除的，地下室使用权转让协议应一并予以解除。原、被告签订的《协议书》基于解决房屋结构设计问题，并未明确排除原告基于其它原因依法提出合同解除权。故被告基于该协议主张原告不得解除合同的辩解意见，本院不予采信。涉案合同被解除后，被告返还原告已支付购房款，原告退还被告房屋；同时，被告应按合同约定赔偿原告违约金1885.44元（377087元×0.5%）。涉案房屋买卖合同解除后，原告为购买涉案房屋与被告、第三人签订的借款合同的目的已无法实现，无继续履行之必要，亦应予以解除。根据双方签订《住房公积金借款合同》第二十条之约定，借款合同解除后，原告仍应承担下余贷款本金及利息的偿还责任。因第三人建行京开道支行系受第三人公积金中心委托与原告签订本案借款合同，该行实为受托人，借款合同的借贷双方为原告和第三人公积金中心。故第三人公积金中心要求原告偿还下余贷款本息的诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，本案借款担保合同解除后，被告亦应与原告对未偿还贷款本息承担共同偿还责任。利息标准按照该借款合同约定的方式承担。原告已负担的贷款本息作为原告的损失应由被告予以赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：
一、解除原告张会敏与被告河南弘毅置业有限公司于2013年1月15日签订的本案商品房买卖合同及地下室转让协议。原告返还被告涉案房屋（位于濮阳市弘毅立方郡小区第2幢0407号）；被告退还原告已付购房款137087元、地下室款20000元，并赔偿原告已负担贷款本金及利息66556.9元（31467.41元+35089.49元）、违约金1885.44元，共计225529.34元及利息损失（自2016年12月14日起至付清之日，按照银行同期贷款基准利率计算），于判决生效后三十日内履行完毕。
二、解除原、被告及第三人于2013年1月22日签订的《住房公积金借款合同》。原告张会敏、被告河南弘毅置业有限公司共同偿还濮阳市住房公积金管理中心贷款本金208532.59元及利息（自2016年11月23日起至付清之日，按照合同约定年利率4.50%计算），于判决生效后三十日内履行完毕。
被告如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费4664元，由被告河南弘毅置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。
审判长 林春江
审判员 鲁亚萍
审判员 刘 敏
二〇一六年十二月十四日
书记员 张 静