陕西省府谷县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)陕0822民初77号
原告苏二虎,男。
原告王美鲜,女。
二原告委托诉讼代理人白玉录、边彦军。
被告陕西铭锋房地产开发有限公司。
法定代表人苏乃怀。
委托诉讼代理人谢国强。
原告苏二虎、王美鲜与被告陕西铭锋房地产开发有限公司（以下简称铭锋公司）、兴业银行股份有限公司榆林分行商品房预售合同纠纷、按揭贷款合同纠纷一案，本院于2016年11月26日作出（2016）陕0822民初1973号民事判决，宣判后，原告苏二虎、王美鲜与被告铭锋公司均不服，提起上诉。榆林市中级人民法院于2017年10月25日作出(2017)陕08民终451号民事裁定，以原审认定事实不清，证据不足为由，裁定如下：一、撤销府谷县人民法院(2016)陕0822民初1973号民事判决；二、发回府谷县人民法院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，并于2018年3月15日公开开庭审理了本案。原告苏二虎及其委托诉讼代理人白玉录、边彦军，被告铭锋公司委托诉讼代理人谢国强到庭参加了诉讼，原告王美鲜、被告铭锋公司法定代表人苏乃怀、兴业银行股份有限公司榆林分行法定代表人田维强经合法传唤未到庭参加诉讼。庭审中二原告对兴业银行股份有限公司榆林分行申请撤诉，本院裁定准许其撤诉。本院于2018年5月31日第二次公开开庭审理了本案。原告苏二虎及其委托诉讼代理人白玉录、边彦军，被告铭锋公司委托诉讼代理人谢国强到庭参加了诉讼，原告王美鲜、被告铭锋公司法定代表人苏乃怀经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏二虎、王美鲜诉称，2012年5月28日，原告向被告铭锋公司支付购房定金100000元（合同签订后自动转为首付款）、7月18日支付首付款261715元，共计支付首付款361715元；2012年9月18日，二原告与被告铭锋公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定二原告购买该公司在建的中汇佳园项目第9幢1单元19层11901号房屋一套，该商品房的建筑面积为155.06平方米，每平方米单价为7750元，房屋总价为1201715元，首付款361715元，其余房款840000元通过银行按揭贷款支付；该商品房层高2.95米，建筑层数地上30层，地下2层，总层高达88.5米，属于应当进行消防设计备案和消防验收合格后才能施工建设和投入使用的范围（国家规定的标准为总层数超过50米的建筑工程）。同时，合同第八条约定，被告铭锋公司应当于2014年10月30日前将验收合格的房屋交付原告；合同第九条第一款（2）项和合同附件七第三条约定，被告逾期交房超过90日，原告既可以请求解除合同，也可以请求继续履行合同，原告选择继续履行合同且被告应当按照合同约定向原告支付违约金并赔偿损失。合同签订后，原告按照合同约定先行向被告支付首付款361715元，并于2012年10月30日和被告兴业银行股份有限公司榆林分行签订《个人购房抵押（保证）合同》向其按揭贷款840000元，该款已经转入被告铭锋公司账户，原告已经履行全部合同义务，而被告至今没有将符合合同约定的验收合格的房屋交付原告。综上，被告铭锋公司迟延交房（未经消防验收合格，不具备交房条件）、变更房屋布局（衣帽间缺失，与图纸严重不符）等行为已经构成根本违约。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判决：1、被告铭锋公司向原告苏二虎、王美鲜支付从2014年11月1日起至2018年10月30日止，按照已付房款1201715元每日万分之一计算的违约金175450.39元；2、被告铭锋公司向原告苏二虎、王美鲜赔偿从2014年11月1日起至2018年10月30日止，按照已付房款1201715元按照中国人民银行三年至五年期内同类贷款基准利率6.4%的150%计算的损失461458.56元；3、被告铭锋公司给原告补建按照合同约定的衣帽间或者赔偿损失（暂定为5万元）；4、本案的诉讼费用由被告铭锋公司依法承担。
原告苏二虎、王美鲜向法庭提交以下证据：
1、《商品房买卖合同》复印件及首付款收据复印件一份，证明（一）原告与铭锋公司签订商品房买卖合同的事实，该合同约定：（1）原告购买被告开发的中汇佳园第九幢1单元19层11901室房屋，预测面积155.06㎡，单价每平方米7750元总价1201715元，首付款361715元，余款840000元办理按揭贷款（合同第三、四、六条），（2）房屋交付期限为2014年10月30日前（合同第八条）；（3）逾期交房的违约责任；逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按照买受人已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金直至出卖人将该商品房实际交付给买受人的前一日。（二）原告已经按约支付了首付款361715元的事实；（三）原告所购商品房的建筑层数为地上30层，地下2层，层高2.95米，故单体建筑总高度为88.5米的事实（合同第三条）。
2、个人购房借款共同担保及个人借款凭证一份，证明原告向被告兴业银行榆林分行按揭借款840000元，以及该款打入被告铭锋公司，原告已经全部履行了合同义务的事实。
被告铭锋公司辩称，二原告陈述的事实与理由，均与客观事实不符，二原告与被告约定的交房时间已经具备了交房条件，二原告不接收房屋。根据合同的约定，被告铭锋房公司已经履行了合同的约定，从开始商品房宣传以及后来的实际交房，开发商根据当地的习俗，将18层没有标记，直接从17层到19层。这个事实可以充分证明，二原告在签订合同时已经知道这个事实，所以说二原告的诉请没有事实和法律依据，且当时铭锋公司工作人员和二原告讲过其购买的就是18层，工作人员告诉原告说没有十八层，从十七层直接到十九层，故原告要求违约金和赔偿金没有法律依据。从2014年9月29日被告铭锋公司组织竣工验收后，涉案工程中汇佳园已符合约定的交付条件；依法成立的合同对双方当事人均具有约束力，合同第八条约定的交付条件是，验收合格，双方就应该按照合同的约定来履行自己的义务。综上请求法院驳回二原告的诉请。
被告铭锋公司向法庭提供以下证据：
1、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证复印件各一份，证明中汇佳园项目手续齐全，被告开发的项目合法，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》有效的事实。
2、《商品房买卖合同》复印件一份，证明合同分别由双方当事人签字、盖章，是当事人真实意思表示，对当事人具有法律约束力的事实，赔偿违约金和赔偿金没有事实法律依据。
3、《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《工程质量分户验收表》复印件各一份，证明中汇佳园项目涉诉房产具备了交付条件，支付违约金及赔偿金没有事实与法律依据。
4、府谷县邮政局机打发票、接房卡一份，证明被告已经履行合同的义务，通知原告来收房的事实。
5、府谷县公安消防大队建设工程消防验收意见书（府公消验【2015】第012号）一份，证明本案涉案房屋依据合同约定具备交付条件后不久，消防验收通过。
6、楼层照片一张，原告所在单元的价格表复印件一份，该栋其他人的商品房买卖合同，证明虽然标注的是19层，但是物理意义上的18层。
本院依职权调取以下证据：与府谷县消防大队队长康维庆的谈话笔录，榆林市公安消防支队情况说明一份。
经庭审质证，对原告提交的证据被告铭锋公司提出如下质证意见：
1、对《商品房买卖合同》及首付款收据的真实性认可，对第二项证明目的认可，第一项、第三项证明目的不认可。
2、对个人购房借款共同担保及个人借款凭证无异议。
经庭审质证，对被告铭锋公司提交的证据原告提出如下质证意见：
1、对国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证真实性无异议，原告购买的第九号楼，客观上是有商铺的，合同约定是纯住宅。
2、对《商品房买卖合同》真实性无异议，证明目的有异议，所建的住宅楼不符合合同约定，被告无法按照合同约定向原告交付房屋。
3、对《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《工程质量分户验收表》的真实性和证明目的均有异议，竣工验收表的内容中，没有三方验收的落款时间；备案的时间不是被告具备交房条件的时间；住宅质量保证书、说明书中验收单位没有验收时间，不能证明房屋达到交付条件，也没有向原告出示交付过，因此该证据的真实性、关联性、合法性，证据形式均不符合法律规定。
4、对府谷县邮政局机打发票、接房卡的真实性、证明目的、合法性均有异议，（1）该组证据不能证明原告已经收到了接房通知；（2）接房卡和入住通知书都是格式条款，实际通知收房的时间没有体现，也没有通知的落款时间。
5、对府谷县公安消防大队建设工程消防验收意见书（府公消验【2015】第012号），原告方需要看到证据原件进行核对，对真实性、证明目的有异议，在本案原审的时候，该份证据并不存在，在原审判决书的第十三页原审法院查明的事实里，本案所涉楼没有通过消防验收，基于该事实，原告方完全有理由怀疑和认为该份证据是虚假的。
6、对楼层照片及原告所在单元的价格表的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据被告单方作出，之前原告并不知道购销表的存在，被告认为每高一层加50元没有事实依据，合同中也没有约定。
对本院依职权调取的与府谷县消防大队队长康维庆的谈话笔录，榆林市公安消防支队情况说明一份，二原告均无异议，该证据足以证明9号楼、10号楼至今没有消防验收，更谈不上消防验收合格的问题；被告铭锋公司对证据的真实性无异议，但并不能证明被告出具的消防验收意见书的真实性，有关机构没有存档，是内部管理问题；榆林市公安消防支队出具的情况说明只是说明2015年没有此份档案移交，并不能证明没有在其他时间移交。
对原告提供的证据作如下认定：
1、《商品房买卖合同》及首付款收据内容真实，来源合法，予以确认。
2、被告铭锋公司对《个人购房借款共同担保》及个人借款凭证无异议，予以确认。
对被告铭锋公司提供的证据作如下认定：
1、原告对国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证的真实性无异议，且该组证据来源合法，内容真实，予以确认。
2、《商品房买卖合同》内容真实，来源合法，予以确认。
3、《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《工程质量分户验收表》内容真实，来源合法，予以确认。
4、府谷县邮政局机打发票、接房卡内容真实，来源合法，予以确认。
5、府谷县公安消防大队建设工程消防验收意见书（府公消验【2015】第012号），经本院与府谷县公安消防大队及榆林市公安消防支队核实，涉案房产的验收档案及移交并未存档，被告无法提供其合法性来源，不予确认。
6、楼层照片一张及原告所在单元的价格表，原告虽有异议，但该组证据与其他证据相佐证，予以确认。
对本院依职权调取的证据作如下认定：
对本院与府谷县公安消防大队队长康维庆的谈话笔录及榆林市公安消防支队情况说明来源合法，内容真实，本院予以确认。
本院根据原、被告的陈述、举证、质证和认证，可以查明以下事实：2009年12月至2012年3月，府谷县人民政府、府谷县住房和城乡建设局为被告铭锋公司在府谷县新区中汇佳园住宅小区项目工程办理了国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。2012年9月18日，原告苏二虎、王美鲜作为买受人与作为出卖人的被告铭锋公司签订《商品房买卖合同》一份，原告苏二虎、王美鲜购买被告铭锋公司开发的中汇佳园项目第9幢1单元19层11901号房屋一套，该商品房的建筑面积为155.06平方米，每平方米单价为7750元，房屋总价为1201715元；合同约定被告铭锋公司应当在2014年10月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；合同约定逾期交房的违约责任，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按以下方式处理：1、按逾期时间分别处理(不作累加)，逾期交房不超过90日，自本合同规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；若出卖人逾期超过90日未能将该商品房交付给买受人，则买受人有权以书面通知出卖人的方式单方面解除合同，出卖人应当在正式接收到买受人解除合同通知以及在有关部门正式解除本合同登记备案后的60日内退还买受人的全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，则出卖人继续按照买受人已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金直至出卖人将该商品房实际交付给买受人的前一天。2、买受人解除合同的，应当在出卖人逾期交房90天后起15日内以书面形式提出，否则视为买受人放弃该项权利。合同约定商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，后补充为应当通过发送书面信函或登报通知，并约定买受人因任何原因未收到出卖人的交房通知，则买受人有义务在本合同约定的交房期限届满前往该商品房所在地联系出卖人接收该商品房。若根据本合同附件四约定买受人购买的房屋为预售商品房，则买受人应按照出卖人书面通知或公告通知的日期前来办理商品房验收交接手续，如买受人未按出卖人书面通知或公告通知的日期办理商品房验收交接手续，则自出卖人书面通知或公告通知约定的验收交接日起即视为该商品房已经交付，该房屋的风险责任及物业管理费由买受人承担，该房屋及配套设施的保修期自上述通知中约定的验收交付日之次日计算。经本院与府谷县公安消防大队及榆林市公安消防支队核实，本案争议的中汇佳园9#住宅楼并未通过消防验收。
另查明，原告苏二虎按照约定于2012年5月28日、7月18日两次支付了首付房款361715元，其余房款840000元，原告苏二虎通过与兴业银行股份有限公司榆林支行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，由兴业银行股份有限公司榆林支行直接向被告铭锋公司支付。2014年9月29日，涉案房产中汇佳园项目工程经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位竣工验收合格，从2014年10月30日开始，被告铭锋公司与中汇佳园住宅小区业主因收房产生纠纷。又查明，原告苏二虎、王美鲜与被告铭锋公司双方在合同中约定该商品房中设计有衣帽间，但该房屋并未修建衣帽间。
本院认为，二原告与被告铭锋公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。原告苏二虎履行了合同约定的付款义务，但被告铭锋公司开发的中汇佳园项目工程虽经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格，但最终要以消防验收合格后方可投入使用，造成该工程不能按期交付使用，原告苏二虎、王美鲜未在合同约定的期限内申请解除合同，视为同意继续履行合同，被告铭锋公司应当按照双方在合同中约定按原告已支付房款1201715元的每日万分之一向原告承担违约责任；本院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素以及原、被告签订的购房合同约定的违约金每日万分之一，将违约金计算至原告向本院主张之日（即2016年7月7日）；违约金从2014年11月1日起至2016年7月7日止按照已付房款1201715元每日万分之一计算为77510.6元【（1201715元*10000/1）元/天*645天=77510.6元】；被告铭锋公司逾期交房，必然给原告造成损失，故被告还应当赔偿损失，参照中国人民银行2012年同类贷款基准利率6.4%的150%向原告赔偿从2014年11月1日至原告向本院主张之日（即2016年7月7日）的损失【（1201715元*6.4%*150%/365天）元/天*645天=203858.7元】；关于原告要求被告铭锋公司向其支付违约金及损失共计636897.9元，已经超过已付房款总额的50%，可认定为“过分高于造成的损失”，不予支持。被告铭锋公司虽提供了中汇佳园9#、10#住宅楼的建设工程消防验收意见书用于证明涉案住宅楼的消防验收已合格，但经本院与府谷县公安消防大队及榆林市公安消防支队核实，并无存档备案，本院不予采纳。被告建房时未按照合同约定建造衣帽间，属于违约行为，应当承担责任，鉴于现仍可以采取补救措施予以纠正，故被告应当按照房屋原设计规格补建衣帽间。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国消防法》第十三条、参照《建设工程消防监督管理规定》第十四条第（三）项之规定，判决如下：
一、被告陕西铭锋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告苏二虎、王美鲜支付从2014年11月1日起至2016年7月7日止，按照已付房款1201715元每日万分之一计算的违约金77510.6元；
二、被告陕西铭锋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告苏二虎、王美鲜赔偿从2014年11月1日起至2016年7月7日止，按照已付房款1201715元按照中国人民银行2012年同类贷款基准利率6.4%的150%计算的损失203858.7元；
三、被告陕西铭锋房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内给原告苏二虎、王美鲜补建按照合同约定的衣帽间；
四、驳回原告苏二虎、王美鲜的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9430元，由原告苏二虎、王美鲜承担4782元，被告陕西铭锋房地产开发有限公司承担4648元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力,当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定期间的最后一日起计算。
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审 判 长 李世林
审 判 员 赵 琴
人民陪审员 郝秉列
二〇一八年八月二日
书 记 员 尚宇飞