上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初45282号
原告：韩红梅，女，1984年1月15日生，汉族，住上海市徐汇区梅陇六村XXX号XXX室。被告：徐建华，男，1959年7月22日生，汉族，户籍地上海市黄浦区嵩山路XXX号XXX室，现住上海市浦东新区下南路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：徐建民(系被告徐建华之弟)，现住上海市闵行区春都路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：武延年，上海市申汇律师事务所律师。原告韩红梅与被告徐建华定金合同纠纷一案，本院于2016年6月23日立案后，于2016年7月28日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告韩红梅、被告徐建华及其委托诉讼代理人徐建民、武延年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩红梅诉称，2016年3月18日，原告委托上海天盟房地产经纪有限公司第一百八十六分公司与被告签订《不动产买卖意愿书》。被告当日收取原告的人民币50,000元(以下币种同为人民币)意向金作为定金。意愿书上写明付款方式及签订《上海市房地产买卖合同》的最后期限，但于2016年3月25日上海市人民政府召开新闻发布会，出台最新房产政策，其中之一：对于拥有一套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业贷款的，购买非普通自住房的，首付比例不低于70%。此政府行为属于不可抗力，导致原告首付从意愿书中约定的870,000元变成2,030,000元，原告没有能力在意愿书约定的期限内拿出2,030,000元首付，造成合同不能按约签订的过错不可归责于原告一方，故不适用定金罚则，被告应当将定金返还原告。原告以商谈及短信的方式告知了被告的弟弟，原告由于政府的新政不能购买所涉房屋，但被告未返还定金。为维护自己的合法权益，原告提起了诉讼。审理中，原告确认诉讼请求，要求判令：一、被告返还原告定金50,000元；二、被告支付原告以50,000元为基数自2016年4月18日起至判决生效日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息。被告徐建华辩称，被告不同意原告的诉讼请求。首先，原、被告之间的意愿书合法有效，不受市政府的房产调控政策影响，且市政府的房产调控政策不属于法律规定的不可抗力，双方之间的合同有效，应依法履行。其次，原告认为本案所涉房屋是非普通住宅，市政府的房产调控政策是将购买第二套非普通住宅房屋使用商业贷款的首付款调至70%，而本案所涉房屋根据相关部门的规定属于普通住宅，不适用该政策。再次，本案的实质是原告违约，根据所签订的意愿书的第六条第1款之约定，甲方违约，适用定金罚则，已支付的定金应予没收。综上，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2016年3月18日，原告作为买方与上海天盟房地产经纪有限公司第一百八十六分公司签订《不动产买卖意愿书》，约定如下，第一条、不动产标的物状况及购买条件：立书人韩红梅(甲方，即本案原告)愿委托上海天盟房地产经纪有限公司第一百八十六分公司(乙方)居间购买徐建华(卖方，即本案被告)所有的上海市闵行区春都路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积为85平方米(具体以产证面积为准)，该房屋未设立抵押，甲方同意的成交总价为2,900,000元，并以过户为成交的方式。付款方式：甲方与卖方签署买卖合同后当日内支付卖方购房款870,000元(含甲方已支付给卖方的全部购房定金)，甲方申请贷款2,020,000元，该款项由银行直接划入卖方提供的银行账户，甲方于交房当日支付卖方购房款10,000元；第二条、出价意向金之支付与返还：甲方于签订本意愿书的同时，须给付乙方50,000元的出价意向金，并同意授权乙方将该房屋的出价意向金转交卖方，待卖方签字确认后，该意向金即转为定金，此时买卖双方将遵循“定金罚则”(给付定金方不履行合同义务的，无权请求返还定金；接受定金方不履行合同义务的，双倍返还定金)。卖方签字确认后，于签订《上海市房地产买卖合同》时，该购房定金自动转为房款的一部分。甲方委托乙方以本意愿书条件与卖方洽谈，若甲方所提出的要求卖方全部接受，则视作甲方届时愿依本意愿书各项规定完成本交易，若甲方所提出的要求卖方无法全部接受致使交易不能达成时，乙方将在委托期结束后将上述意向金如数无息退还甲方，届时甲方因故不来领取，仅视作甲方将该款暂存乙方；第三条、买卖合同之签订及产权转移：甲方同意于签订本意愿书后29日内与卖方依中介方所指定之处签订《上海市房地产买卖合同》，卖方于收到买方银行贷款款项5日内交付房屋，户口于交易过户之前迁出；第四条、房屋交付标准及附赠设施：维修基金、水、电、煤气(若有)、有线电视(若有)初装费及物业进户已缴纳的一切费用；第五条、佣金支付：甲方于签订《上海市房地产买卖合同》或相关同等合同时，应支付乙方依成交总价1%计算的佣金；第六条、甲方违约之处理：甲方在卖方同意出售后，有反悔不买或其他行为致无法于约定之日期完成签订买卖合同时，甲方同意所支付之出价意向金(已转定金)由卖方没收，且卖方有权将该标的物另行售予他人。如卖方不愿依约履行时，则卖方应加倍返还已收定金(原意向金)给甲方，对此，甲方同意支付卖方所赔偿违约金二分之一但不超过成交总价的2%给乙方，作为乙方市场营销策划、市场开发、市场咨询等所支出的必要费用。甲方在卖方同意出售后，有反悔不买或其他行为致无法于约定日期完成签订《上海市房地产买卖合同》时，甲方同意依成交价2%给付乙方作为乙方市场营销策划、市场开发、市场咨询等所支出的必要费用及承担相关违约责任。甲方或其配偶及亲属若在本意愿书委托期满后3个月内不通过乙方与卖方成交的，甲方同意给付乙方依卖方委托价的2%计算的违约金作为甲方违约的赔偿；第七条、争议解决办法：本协议履行过程中，若双方出现争议，可协商解决。若不能解决，双方同意通过法院诉讼解决；第八条、乙方提供的服务内容：提供与房屋交易相关的法律、法规、政策、咨询，协助买卖双方促使合同订立，协助卖方办理房屋抵押注销手续，协助甲方办理房屋抵押贷款手续，协助买卖双方办理房屋产权过户手续，协助办理房屋交接手续等；第九条、乙方违约责任：乙方有下列情形之一的，按照乙方应收取佣金总额100%作为违约金支付给守约方：1)、无正当理由解除合同的；2)、与他人串通，损害买卖双方利益的；3)、因乙方过失导致买卖双方无法正常交易的。给买卖双方造成其他经济损失的，按国家相关法律、法规予以赔偿；第十条、特别约定事项：经买卖双方协商一致约定，本协议约定的成交价2,900,000元为卖方净到手价格，在本次交易过程中所产生的交易税、费均由买方承担，卖方承诺该房屋产权登记日已满两年。上述意愿书签订后，原告即交付上海天盟房地产经纪有限公司第一百八十六分公司购买所涉房屋的意向金50,000元。当日，被告在《卖方签认书》上签名，确认：本人已收到并知悉不动产买卖意愿书的内容，同意上列买方价位。同时，确认：1、具体签订买卖合同日期由中介方依本协议约定时间内通知为准；2、卖方于签订《上海市房地产买卖合同》或相关同等合同时，应支付乙方依成交总价1%计算的佣金；3、卖方同意签订本确认书后上列甲方的出价意向金自动转为定金，且同意上列定金由乙方代为收取保管，待卖方将该房屋房地产权证原件交乙方保管时，卖方可以从乙方处取回保管的定金；4、甲方在卖方同意出售后，有反悔不买或其他行为致无法于约定之日期完成签订《上海市房地产买卖合同》时，甲方同意所支付之出价意向金(已转定金)由卖方没收，对此，卖方同意于收到的定金中支付一半金额给乙方，作为乙方市场营销策划、市场开发、市场咨询等所支出的必要费用。如卖方不愿依约履行时，则卖方应加倍返还已收定金(原意向金)给甲方；5、卖方签订《卖方签认书》后，反悔不卖或其他行为致无法于约定之日期完成签订《上海市房地产买卖合同》时，卖方同意依成交价2%给付乙方作为市场营销策划、市场开发、市场咨询等所支出的必要费用。签署该《卖方签认书》后，上海天盟房地产经纪有限公司第一百八十六分公司将原告的上述50,000元转交被告，被告出具收据，载明：今收到韩红梅购房定金50,000元整。2016年3月25日，上海市人民政府公布了《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，并从发布之日起实施。之后，原告即以新政的实施，其购房首付须提高，致其无法再履行协议为由，通过被告的弟弟与被告协商，希望被告返还定金50,000元，未果。至原、被告之间约定的签订《上海市房地产买卖合同》的期限届满日止，双方亦未签订《上海市房地产买卖合同》。嗣后，原告即提起了诉讼。另查明，一、本案所涉的坐落于上海市闵行区春都路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权登记在被告名下，系动迁安置房，建筑面积84.69平方米。二、签署《不动产买卖意愿书》时，原告名下尚有坐落于上海市徐汇区梅陇六村XXX号XXX室房屋一套，建筑面积43.27平方米，该房原有贷款已结清，房屋抵押于2016年1月被登记注销。三、2014年11月，上海市的相关部门发布了《关于调整本市普通住房标准的通知》，其中明确可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：1、五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；2、单套建筑面积在140平方米以下；3、实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于4,500,000元/套，内环线与外环线之间的低于3,100,000元/套，外环线以外的低于2,300,000元/套。上述标准自2014年11月20日起执行。四、于2016年3月25日，上海市人民政府公布的《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》中明确，对于拥有一套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；对于拥有一套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。商业银行应加强对购房人首付款的核查，购买人在申请贷款时，应承诺首付款为自有资金，如违反承诺，则作为失信行为信息纳入上海市公共信用服务平台。审理中，原告坚持诉请，被告则不予同意，双方意见分歧，致调解未成。以上事实，由原告提供的《不动产买卖意向书》及《卖方签认书》、《收款凭证》、《短信记录》、《上海市房地产登记簿》、被告提供的《建设银行个人贷款结清证明》及庭审笔录等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。经上海天盟房地产经纪有限公司第一百八十六分公司居间、介绍，就被告名下的上海市闵行区春都路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖所涉的具体事宜，原告(买受人)于2016年3月18日签署了《不动产买卖意愿书》，表达了意愿。之后，被告(出卖人)对此愿予以接受并于2016年3月18日签署了《卖方签认书》，原、被告之间就买卖所涉具体事宜达成合意，形成协议，被告亦收到了原告的购房定金50,000元。因原、被告之间就所涉房屋的买卖而形成的协议系缔约当事人的真实意思的表示，也不违反法律与行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应恪守，若有违约，应承担责任。按约定，原、被告应于协议达成后的29日内由中介方通知到指定的地点签订《上海市房地产买卖合同》，并于签署买卖合同后当日内由原告支付被告购房款870,000元(含原告已支付给被告的全部购房定金)，但在约定的签约期限内，恰遇上海市人民政府公布了《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，且从发布之日起实施。该若干意见实施后，原告购买被告的本案所涉房屋的首付成数比例与原协议约定的首付比例相比有提高，原告因此而认为在约定的期限内因政策原因导致其无能力再支付相应首付金额，与被告之间的买卖合同不能如期签订，过错责任不可归责于原告，故针对定金返还事宜在与被告协商未果的情况下而提起本案诉讼，坚持要求被告返还定金50,000元并支付相应利息。对此，被告不予认可，不同意原告的诉讼请求。本院认为，房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同，当事人在订立合同时通常对合同内容有较为全面的认识。国家在近些年来对房地产市场的宏观调控政策的趋势性，使得房屋买卖双方对合同权利义务的界定、履约风险的认识等均有较为充分的预见。本案原、被告约定于协议达成后的29日内由中介方通知到指定的地点签订《上海市房地产买卖合同》，并于签约后当日内由原告支付被告购房款870,000元(含原告已支付给被告的全部购房定金)，原告申请贷款2,020,000元，该款项由银行直接划入被告提供的银行账户，于交房当日原告支付被告购房款10,000元，但对于若须增加、减少首付成数比例或若因贷款申请未经审核通过或未全额审核通过等付款方式的变化而导致的后果该如何处理、风险该如何承担双方均未作特别约定。在2016年3月25日新政策公布并实施后，原、被告之间原约定的房款支付方式已不符合新政策的要求，应予调整，双方就所涉买卖事宜再进行的磋商也未达成一致。房屋买卖对一般家庭而言属于生活中的重大事件，当事人在决意买卖房屋前理应对所涉事项有慎重的考虑及全面的考量。原告基于原有住房的具体情况做出再购买一套住房并决定购买被告所有的该套房屋之时，按公开执行的适用标准，相信原告对自己所购的该套房屋系属于普通住房还是属于非普通住房范畴应该是有所了解的。从自身状况出发，根据房屋成交总价款2,900,000元，原告与被告达成了首付870,000元房款的协议内容，但在协议履行过程中恰遇政策的调整，致使原告申请商业性个人住房贷款欲购的所涉房屋首付比例须提高甚多，双方之间买卖的所涉房屋按非普通住房认定，根据新政规定，房屋首付款比例需不低于70%，即使如被告于本案审理过程中所述所涉房屋属普通住房范畴，则按新政原告购被告的房屋首付款比例亦需不低于50%，付款金额与原约定的870,000元相比需增加数十万。原告的原首套房贷在购置本案所涉房屋前不长的时间内与银行结清，且为买卖本案所涉房屋，原、被告约定于协议达成后的29日内签订《上海市房地产买卖合同》，原告于2016年3月18日签订不动产买卖意向书，被告于同日签订卖方签认书，双方达成协议，而新政策于2016年3月25日公布后实施，该时至约定的签订《上海市房地产买卖合同》的期限届满日止仅三个星期左右，虽原告及其丈夫有一定的经济收入来源，但因政策调整大幅提高了原告应付的首付房款的支付比例，金额甚大，对于原告家庭而言要求其在短时期内，即在签订《上海市房地产买卖合同》后当日内以自有资金支付按政策调整后须首付的金额确有困难，原告主张在约定的期限内无能力再支付所购房屋的首付金额，尚属合理。被告所述“首付比例提高不多”、“对原告的影响不大”等辩论意见主观性较强，并无证据支持。同时，被告认为因政策调整产生的原告的资金缺口问题，原告可通过向中介贷款等渠道解决，但这也不符合相关规定，本院难予认可。因此，本院认为，虽原告主张的事由，与不可抗力适用条件的内容不相符合，但因新政策的执行客观上确实造成了原告支付被告房屋首付款的困难，致使原告最终未能如期与被告签订《上海市房地产买卖合同》，该责任可不归责于原告。现原告要求被告返还定金50,000元的诉讼请求，与法不悖，本院予以支持。原告主张被告支付以50,000元为基数自2016年4月18日起至判决生效之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息，依据不足，本院难予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、被告徐建华于本判决生效之日起十日内返还原告韩红梅定金50,000元；二、驳回原告韩红梅要求被告徐建华支付以50,000元为基数自2016年4月18日起至判决生效之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,050元，减半收取计525元，由原告韩红梅负担262.50元，被告徐建华负担262.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 吴文
二〇一六年九月十四日
书记员 吉洁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。