＼n杭州市拱墅区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2011）杭拱民初字第672号＼n原告（反诉被告）杭州福星工贸有限公司。＼n法定代表人赵军。＼n委托代理人（特别授权代理）张丽平。＼n被告（反诉原告）杭州科正工贸有限公司。＼n法定代表人高芳芳。＼n委托代理人（特别授权代理）严旭辉。＼n委托代理人（特别授权代理）高树华。＼n杭州福星工贸有限公司（以下简称福星公司）为与杭州科正工贸有限公司（以下简称科正公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2011年7月12日向本院起诉，本院于同日立案受理。科正公司在举证期限内提出反诉，本院决定合并审理，并于2011年8月4日、8月24日、2012年6月8日三次公开开庭进行了审理。福星公司的委托代理人张丽平，科正公司的委托代理人严旭辉、高树华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n福星公司诉称，2008年11月1日，福星公司与科正公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定：科正公司将其所属的坐落于杭州市瓶窑镇凤都工业园的部分房产（产权证号为余房权证瓶字第07025007、070250**号，建筑面积7000平方米）和配套职工宿舍（1500平方米）出租给原告，租赁期限为15年（自2008年11月1日至2023年10月31日止），租金为厂房6.5元／平方米／月、职工宿舍6元／平方米／月，每四年递增10%，承租方根据需要，可以对承租房屋进行装修，并约定承租方由于经营原因需中途退租，须提前三个月通知出租方。合同签订后，科正公司将约定的房产在没有任何装饰装修的情况下（即毛坯）交付给原告，福星公司接收房屋后，即按照合同约定开始对承租房屋进行装饰装修，直至2010年9月13日装修完毕，共计投入人民币1296261.21元。2011年1月10日，福星公司向科正公司发出《通知》，明确告知需提前退租，2011年1月12日，科正公司签收《通知》。2011年3月31日前，福星公司即已腾空房屋，将房屋装饰装修保持原样、没有任何拆除或搬移的情况下交还给科正公司，现科正公司已将此房（含装饰装修）溢价出租给第三方。福星公司发《通知》后曾多次找科正公司要求协商退租后装饰装修物的赔偿事宜，科正公司至今未给予任何赔偿。综上，福星公司认为其对租赁房屋按约进行善意添附、装饰装修，符合法律的规定，在其按约定行使合同约定的单方解除权后，科正公司理应按法律规定对其投入的装饰装修物给予赔偿，故诉至法院，请求：1.判令科正公司立即偿付租赁房屋装修款50万元；2.本案诉讼费由科正公司承担。＼n科正公司辩称，要求驳回原告全部诉讼请求，并承担全部诉讼费用。理由主要有：一、福星公司装修厂房并改变厂房结构未经科正公司同意，其装修费用应由福星公司自行负担。二、案涉租赁合同系因福星公司过错造成非正常终止，福星公司违反合同约定解除，应自行承担装修费用，并按合同约定赔偿科正公司损失。三、科正公司出租给福星公司的厂房是经验收审批通过的合格厂房，具备厂房使用的必要条件和硬装修，并非毛坯房；合同终止后，福星公司至2011年7月6日才腾空房屋，给科正公司另行出租厂房和第三方使用厂房造成不便，造成第三方拒付科正公司租金10万元。四、福星公司的装修未经科正公司同意，其提供的装修清单无发票、合同等予以佐证，不能证明装修行为，且福星公司发函给科正公司的相应律师函中装修费用不断变化，无事实依据。＼n科正公司反诉称，2008年11月，双方签订《租赁合同》一份，约定由科正公司向福星公司出租厂房7000平方米和配套宿舍1500平方米，厂房租金每月6.5元／平方，职工宿舍每月6元／平方，每四年递增10%。合同签订后，科正公司依约对厂房二、三层地面地砖进行装修，并将房屋移交福星公司使用，福星公司在租期中未经科正公司同意认可而对厂房进行装修。2011年1月12日，福星公司书面通知科正公司，因经营需要退租，租期到2011年3月31日终止。科正公司要求福星公司于3月31日前将厂房恢复原状，但福星公司未将厂房恢复原状，且直至2011年7月6日才搬迁完毕。福星公司未按合同约定承租厂房15年，造成科正公司按照15年标准装修的二、三层厂房仅使用了两年多，产生装修损失约12.4万元。综合福星公司未按合同约定而迟延12天通知退租，未将厂房恢复原状，且其陆续搬离引起第三方拒付上半年租金10万元等事实，在经法院通知，福星公司未恢复原状的情况下，科正公司自行雇人对办公楼恢复原状，补偿给出租方1万元，故诉至法院，请求：1.判令福星公司恢复厂房原状并赔偿损失181000元；2.福星公司承担本案的全部诉讼费用。＼n福星公司对反诉辩称，租赁合同中约定福星公司可以装修房屋，福星公司的装饰装修是对房屋的善意添加。相关装修费用有合同及发票证明，对于装修中已不能移除的部分，要求科正公司给予合理补偿。科正公司将带装饰装修的房屋溢价转租给第三人，明显受益，侵害了福星公司的合法权益。对科正公司主张的自行拆迁引起的费用有异议，要求驳回该相应请求，并认为，科正公司的行为导致装修评估无法进行，应承担相应责任。＼n福星公司向本院提交以下证据材料：＼n1.营业执照、工商登记情况各1份，证明双方主体资格。＼n2.房屋租赁合同1份，证明福星公司按合同约定对承租房屋进行装饰装修，并按约定解除合同，并无过错。＼n3.解除通知、EMS邮件详情单各1份，证明福星公司按约定提前解除合同。＼n4.装修费用汇总表7张，证明福星公司对房屋装修的投入。＼n5.公证书及其光盘1份，证明福星公司对房屋的装饰装修情况。＼n6.证明、装修合同各5份、财务领（付）款凭证、记帐凭证、统一发票核对件共9份，结合证据4证明装修投入。＼n7.科正公司和浙江永和家具有限公司、杭州宇薇服饰有限公司签订的房屋租赁合同复印件各1份，证明科正公司与其他公司就案涉厂房和宿舍签订合同，实际损失微小。＼n科正公司向本院提交以下证据材料：＼n1.房屋租赁合同1份；＼n2.解除通知、EMS邮件详情单各1份，证据1、2证明福星公司违反合同约定提前解除合同。＼n3.声明1份，证明因福星公司逾期搬迁造成科正公司损失10万元。＼n4.余杭区消防大队通知复印件1份、杭州宇薇服饰有限公司情况说明1份，证明福星公司搭建的食堂、宿舍、厕所属违章建筑，应予以自行拆除。＼n5.拆迁服务协议1份，证明科正公司为拆除装修产生费用7500元。＼n6.租房补充协议书1份，证明科正公司补偿现承租方修复地坪费1万元。＼n7.代收水电费收据3张，证明福星公司至2011年7月6日才陆续搬离完毕，并结清相关水电费。＼n8.浙江儒毅律师事务所律师函1份，证明福星公司主张的装修费用不断变化。＼n上述证据，经当庭质证，本院认证如下：＼n科正公司对福星公司提交的证据1-3的无异议，但认为福星公司违反合同约定提前解除合同。对证据4-6有异议，认为福星公司的装修未经科正公司同意，其提供的装修清单无发票、合同等予以佐证，不能证明装修行为，且福星公司发函给科正公司的相应律师函中装修费用不断变化，无事实依据；福星公司承租期于2011年3月31日终止，于5月31日至已由第三方承租的厂房拍摄公证，不具真实性、合法性和关联性；认为地砖是科正公司铺的，卫生间仅提供建造协议，无相关付款凭证，宿舍隔墙的装修属违章建筑，应予整改和拆除，办公装修改变了厂房的用途性质，电梯并非装修费，梁建华、梁华秋等的装修费用属动产费用，且大部分已由福星公司搬离，并未形成添附，相应费用应由福星公司承担，相应违章建筑应予拆除，不应由科正公司承担。对证据7的真实性无异议，但认为科正公司是在收到福星公司的退租房函后，才与其他公司签订合同，与浙江永和家具公司签订的合同不久即终止，给科正公司造成了损失，并补贴了地坪修复的钱，与杭州宇薇公司签订的合同还在租赁中，但与福星公司无关。＼n本院对科正公司无异议的福星公司提交的证据1-3予以采信；对证据4-7的真实性予以采信，但对其证明事实需综合认定。＼n福星公司对科正公司提交的证据1、2无异议，但认为福星公司是按合同约定对承租房屋进行装饰装修，并按约定解除合同，并无过错。对证据3，认为是证人证言，证人未出庭作证，该证据无证明效力，反而可以证明科正公司将厂房溢价出租给第三方。对证据4的三性均有异议，认为该证据仅为政府的一份普遍通知，且通知时间是2012年4月18日时间在前二个月是复印件；杭州宇薇服饰有限公司的情况说明属证人证言，证人未出庭质询，无证明效力。对证据5，的真实性、合法性有异议，认为协议本身不能说明问题，有无实际履行不清楚。对证据6，认为是复印件，三性均有异议。对证据7的三性均有异议，认为该三份收据是电脑打印件，水电费的缴付并不代表房屋的承租时间。对证据8无异议。＼n本院对福星公司无异议的科正公司提交的证据1、2、8予以采信；科正公司提交的证据3可与福星公司提供的证据7相印证，本院对证据3的真实性予以采信；对证据4、5、7的真实性予以采信，对证明事实综合认定；证据6系复印件，本院不予采信。＼n庭审中，本院出示浙江省直房地产资产评估有限责任公司分别出具情况说明2份，福星公司与科正公司对该情况说明均无异议，福星公司认为由于科正公司而造成无法鉴定，应由该公司承担相应法律后果；科正公司认为其是配合评估的，且积极配合第三方进行房屋勘查，福星公司应向法院申请保护现状，不利后果不应由科正公司承担。本院对该2份情况说明予以采信，对证明事实需综合认定。＼n根据以上有效证据及庭审中双方当事人的陈述，本院确认本案事实如下：＼n2008年11月1日，杭州福星工贸有限公司（作为承租人）与杭州科正工贸有限公司（作为出租人）签订房屋租赁合同，约定出租人将杭州市瓶窑镇凤都工业园的部分房产，建筑面积7000平方米，出租给承租人作工业生产用房，另1500平方米作为配套职工宿舍；租赁期限自2008年11月1日至2023年10月31日，租金标准为厂房每月6.5元／平方米，职工宿舍每月6元／平方米，每四年均递增10%；承租人根据需要，可以对承租房屋进行装修，但不得擅自改变房屋结构；如承租人由于经营原因需中途退租，须提前三个月通知出租方。如承租人未按规定提前三个月通知擅自退租的，应赔偿出租人三个月房租金，合同还约定了其他事项。＼n2011年1月10日，福星公司发函科正公司，表示因经营原因，需提前退租，租期至2011年3月31日。双方租赁关系于2011年3月31日解除。＼n2011年3月7日，科正公司与杭州宇薇服饰有限公司（以下简称宇薇公司）签订房屋租赁合同，约定将坐落于西边第三幢厂房、第四幢二楼、三楼出租给宇薇公司，租赁期限自2011年4月1日至2016年3月31日。2011年12月7日，宇薇公司出具情况说明，表示其公司租用的科正公司厂房（原金刚服饰厂宿舍）相关装修不符安全，对其公司无利用价值。＼n2011年4月15日，科正公司与浙江永和家具有限公司（以下简称永和公司）签订房屋租赁合同，约定将3500平方米房屋出租给永和公司，租赁期限自2011年4月15日至2016年4月14日。2011年7月3日永和公司发函科正公司，表示因底层福星属下的金刚服饰厂至今未搬，影响公司生产，故拒付上半年租金10万元。＼n2011年4月15日，福星公司委托浙江儒毅律师事务所发函科正公司，要求该公司承担装修损失50万元等。＼n2011年6月15日，应福星公司申请，杭州市国立公证处对福星公司原租赁使用房屋的现状进行摄像。＼n2011年7月12日，福星公司诉至本院，要求科正公司偿付房屋装修款1296261.21元（以评估为准），后变更为50万元。＼n7月25日，科正公司提起反诉，要求福星公司恢复厂房原状并赔偿损失163500元，后变更为181000元。＼n2011年7月，福星公司申请对杭州市瓶窑镇凤都工业园的部分房产（建筑面积7000平方米）和配套职工宿舍（1500平方米）的装饰装修物进行评估。2012年2月、3月，本案评估机构即浙江省直房地产资产评估有限责任公司分别出具情况说明，均载明：科正公司在与福星公司结束租赁关系后已将房屋租赁给他人使用，新的承租人因自身需要将原有装修进行改造，使目前房屋的装修装饰物状况与科正公司和福星公司结束租赁关系时的状况发生重大改变；福星公司和科正公司对原装修装饰物的权属存在较大争议；科正公司及新的房屋承租人不配合，导致房屋的部分地方未能进入实地查看，鉴于上述情况，无法按要求进行评估。＼n本院认为，本案的争议焦点主要有：（一）福星公司解除合同是否违反双方合同的约定；（二）案涉租赁场地装饰装修的残值损失是否应由科正公司赔偿。＼n（一）福星公司解除合同是否违反双方合同的约定＼n福星公司与科正公司签订的房屋租赁合同明确约定：“如承租方由于经营原因需中途退租，须提前三个月通知出租方。如承租人未按规定提前三个月通知擅自退租的，应赔偿出租人三个月房租金。”2011年1月10日，福星公司发函科正公司，表示因经营原因，需提前退租，租期至2011年3月31日。福星公司的上述表示违反双方合同的约定，构成违约，应按约定赔偿科正公司三个月的房屋租金。庭审中，福星公司表示约定的违约金过高，要求法院予以减少，综合福星公司违约的情节及科正公司的实际损失，本院依法予以适当减少，确认违约金为10万元。＼n（二）案涉租赁场地装饰装修的残值损失是否应由科正公司赔偿＼n《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条明确规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除；对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，根据出租人、承租人是否违约的情况分别处理剩余租赁期内装饰装修的残值损失。＼n本案中，虽福星公司违反合同约定提前解除合同，但福星公司与科正公司确实在合同中约定了关于承租人由于经营原因可以单方解除合同的内容，该内容系双方真实意思的表示，因此，该合同的解除系因双方约定的合同解除条件成就情况下的结果，并不能因福星公司违反约定解除权的行使而将合同解除归责于该公司。在双方对装饰装修物均怠于处理的情况下，本院注意到以下事实：1.科正公司事实上将案涉房屋分别租赁给宇薇公司、永和公司；2.福星公司与科正公司签订的房屋租赁合同期限为15年，租金标准为厂房每月6.5元／平方米（共7000平方米），宿舍每月6元／平方米（共1500平方米），每四年递增10%；3.科正公司与永和公司签订的房屋租赁合同期限为5年，租金每年36万元，每年递增5%，永和公司拒付租金10万元；科正公司与宇薇公司签订的房屋租赁合同期限为5年，前三年租金每年42万元，后两年租金46万元。据此，让福星公司承担全部损失有失公平，综合考虑上述租赁期、租金、装饰装修残值等情况，本院酌情确定科正公司补偿福星公司20万元。鉴于上述情况，本院对科正公司要求福星公司恢复原状、承担7500元拆除费、自行雇人对办公楼恢复原状而补偿给出租方1万元费用的主张，均不予支持。＼n综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：＼n杭州福星工贸有限公司支付杭州科正工贸有限公司违约金100000元。＼n杭州科正工贸有限公司补偿杭州福星工贸有限公司200000元。＼n上述第一、二项折抵后，杭州科正工贸有限公司支付杭州福星工贸有限公司100000元，于本判决生效之日起十日内付清。＼n驳回杭州福星工贸有限公司的其他本诉请求。＼n驳回杭州科正工贸有限公司的其他反诉请求。＼n如未按本判决确定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本诉案件受理费8233元，由杭州福星工贸有限公司负担4940元，由杭州科正工贸有限公司负担3293元；反诉案件受理费1785元，由杭州福星工贸有限公司负担986元，由杭州科正工贸有限公司负担799元。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68，开户银行：工商银行湖滨支行）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。＼n审判长李燕山＼n代理审判员沈晟＼n人民陪审员胡亦安＼n二〇一二年六月八日＼n代书记员鲁滟华