福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榕民终字第2083号
上诉人（原审原告）蒋忠铭，男，汉族，1965年2月14日出生，住福州市鼓楼区。
委托代理人叶道明、李萍，福建万和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）福建省中福置业发展有限公司，住所地：福州市华林路312号。
法定代表人郭宣贵。
被上诉人（原审第三人）福建省二建建设集团有限公司，住所地：福州市鼓楼区冶山路105号
法定代表人游卫华，董事长。
委托代理人詹晚春，福建创元律师事务所律师。
上诉人蒋忠铭因与被上诉人福建省中福置业发展有限公司、福建省二建建设集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第310号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，原告曾向被告提出购买位于福州市鼓楼区中福西湖花园5#车位。2004年4月5日，原告向被告支付了5000元定金，被告出具一份《收款收据》载明：“西湖花园5#车位定金”，并注明“总价壹拾捌万元整”。合同签订后，诉争车位一直由原告占有、使用，并由原告向小区物业缴交停车费。本案审理中，原审法院依职权向福州市房屋登记中心查询诉争车位登记情况，该中心出具的查询结果显示：诉争车位目前备案登记在第三人名下，预售合同号为29××××755。
另查，2001年6月28日，福建省中福实业股份有限公司、被告作为甲方与第三人签订一份《协议书》，约定：甲方为保证归还拖欠乙方的工程欠款和工程进度款，同意提供“中福西湖花园”64套住宅、74个车位预售登记给乙方。上述预售登记的住宅及车位由甲方负责销售，其销售所得全部用于归还拖欠乙方的工程款和工程进度款，乙方在收到甲方售出的每笔销售款之日起三天内，负责提供办理该部分房产预售登记的变更手续给甲方。
又查，2012年，福州市相关部门召开“房屋所有权、土地使用权登记发证遗留问题”的例会，决定：“蓝天公司向省二建支付工程欠款，之后，市房屋登记中心将原登记在省二建名下的商品房和车位合同备案予以注销，由中福公司与蓝天公司指定对象重新签订商品房买卖合同并办理合同备案”。
本案争议的焦点是本案原、被告之间车位买卖关系是否成立。对上述焦点问题，原审法院分析如下：
根据原建设部《商品房销售管理办法》第十六条规定，包括车位买卖等商品房合同，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。本案中，原、被告并未订立正式的书面买卖合同，不符合上述规定，双方之间的合同关系未成立。且最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条亦明确规定，商品房的认购、订购、预定等协议生效必须具备以下要件1.《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；2.出卖人已经按照约定收受购房款的。而本案中，原、被告之间不仅未约定商品房买卖合同的主要内容，而且被告未收受车位购房款，故应认定原、被告之间车位买卖关系未成立。由于原、被告之间的合同未成立，原告诉请被告履行合同无事实和法律依据，原审法院不予支持。原告可向被告主张缔约过失责任，庭审中经原审法院释明，原告不愿意变更诉讼请求，故应驳回原告诉讼请求。被告经原审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，原审法院依法缺席判决。
综上依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第十二条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，经原审法院审委会研究决定，判决：驳回原告蒋忠铭诉讼请求。本案诉讼费3900元，由原告负担。
一审宣判后，原审原告蒋忠铭不服，向原审法院提起上诉。
上诉人蒋忠铭上诉称：一、一审判决认定事实和适用法律错误。1、上诉人与被上诉人福建省中福置业发展有限公司于2004年4月就已签订《车位认购协议书》并依约支付了5000元定金（注：《车位认购协议书》当场由福建省中福置业发展有限公司收存），福建省中福置业发展有限公司应当继续履行与上诉人签订的认购协议并履行为上诉人办理相关产权的义务。2、根据两被上诉人签订的《协议书》，福建省中福置业发展有限公司应当继续履行上述认购协议。根据2012年福州市相关部门召开“房屋所有权、土地使用权登记发证遗留问题”的例会的决定、两被上诉人签订的《协议书》，福建省中福置业发展有限公司可以继续履行认购协议，被上诉人福建省二建建设集团有限公司也应依约配合解除预售登记。二、上诉人和福建省中福置业发展有限公司继续履行认购协议，有利于实现各方合同目的。《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。上诉人在2000年就是诉争车位所在楼盘的业主，且诉争车位在2004年签订认购协议书后就已实际交付上诉人使用至今，上诉人作为业主和车位有权占有人，福建省中福置业发展有限公司继续履行认购协议，并履行为上诉人办理相关产权的义务，这不仅能实现上诉人购买车位的目的，也可使福建省二建建设集团有限公司实现其债权。同时，特别需要说明的是，福建省中福置业发展有限公司自从收到上诉人交付的购买车位的定金之后不久就拆除了售楼部并解散了相关的工作人员，上诉人长期以来后续的购车位款项欲交不便，福建省中福置业发展有限公司应当承担全部责任并对包括业主购买其商品房早已入住十几年至今都无法办理产权证在内的相关问题依法说明理由。
综上，一审判决没有按照上诉人的诉请判定上诉人与福建省中福置业发展有限公司签定的合同法律效力，错误地把早已存在的合同关系认定为合同关系未成立，进而做出错误判决。请求：一、撤销一审判决书并依法改判，支持上诉人的一审诉求。上诉人实际上在一审的真实诉求是在双方已经签署合约达十年之久被上诉人从无异议或存在事实合同的基础上请求法院确认合约法律效力并要求被上诉人福建省中福置业发展有限公司继续履行合同，一审法院没有严谨调查和分析、研判就作出判决是错误的；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。
被上诉人福建省二建建设集团有限公司答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。虽然上诉人与福建省中福置业发展有限公司于2004年签订了《车位认购协议书》并支付了5000元定金，但双方并未签订正式的《商品房（车位）买卖合同》，该认购书只是表示了双方接下来签订正式买卖合同的意向而已，5000元定金是订约定金而不是履约定金。且福建省中福置业发展有限公司并未收受上诉人18万元的购车位款，所以双方车位买卖合同关系未成立。另外，上诉人提供的是收款收据而非发票，不能认定上诉人已实际支付定金。二、被上诉人司与福建省中福置业发展有限公司签订的关于诉争车位的《商品房买卖合同》合法有效，应受到法律保护。至于上诉人与福建省中福置业发展有限公司之间的关系，与被上诉人无关。三、上诉人没有提供证据证明福建省中福置业发展有限公司曾将车位合法有效地交付给上诉人，
综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人福建省中福置业发展有限公司未作答辩。
当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。
上诉人蒋忠铭在二审审理过程中向本院提交二份证据：证据1.《福建省中福职业发展有限公司告知书》、证据2.《收款收据》，证明与本案同时期的车位买卖，福建省中福置业发展有限公司同样是在与买受人签订《车位认购协议书》收取买受人交纳的10000元定金，并向买受人开具收款收据，福建省中福置业发展有限公司认可了双方的车位买卖关系。被上诉人福建省二建建设集团有限公司对上述证据的真实性没有异议，但交付通知书效力同交房通知，上诉人没有取得交房通知书，恰恰证明上诉人是强行占用，上诉人在本案中没有提供认购协议，更加证明上诉人没有取得收房资格，交房通知上写明魏力车位手续正在办理中，所以可以先行车位交付，但是上诉人一直没有任何手续正在办理，没有取得收房资格。本院经审查认为，上诉人蒋忠铭提交的证据不足以证明其待证事实，故不予采纳。
根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这说明不动产预告登记具有公示与公信效力，能够维护交易安全和正常的交易秩序，应予依法支持，以确保依法办理了预告登记手续的商品房买卖合同的物权履行。
本案中，根据2012年福州市相关部门召开“房屋所有权、土地使用权登记发证遗留问题”的例会的决定，蓝天公司向福建省二建建设集团有限公司支付工程欠款，之后市房屋登记中心将原登记在福建省二建建设集团有限公司名下的商品房和车位合同备案予以注销，由福建省中福置业发展有限公司与蓝天公司指定对象重新签订商品房买卖合同并办理合同备案。
本案中，上诉人蒋忠铭与被上诉人福建省中福置业发展有限公司并未订立正式的书面买卖合同，且根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预定等协议生效必须具备以下要件1.《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；2.出卖人已经按照约定收受购房款的。上诉人与福建省中福置业发展有限公司之间不仅未约定商品房买卖合同的主要内容，而且福建省中福置业发展有限公司未收受车位购房款，虽然上诉人使用诉争车位至今，但根据上述相关法律规定，现诉争车位预告登记在福建省二建建设集团有限公司名下，福建省二建建设集团有限公司取得了物权登记效力，故上诉人的上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。上诉人可另行向福建省中福置业发展有限公司主张缔约过失责任。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；本案二审案件受理费3900元，由上诉人蒋忠铭负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁文伟
代理审判员 陈秀瑜
代理审判员 陈 嘉
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 卢灵真