浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民终1454号
上诉人（原审原告）：张财原。
委托代理人：ＸＸ，浙江瓯南律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：谢中财。
被上诉人（原审被告）：谢中悻。
上列二被上诉人共同委托代理人：黄少华，苍南县国泰法律服务所法律工作者。
上诉人张财原因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省苍南县人民法院（2015）温苍民初字第1805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月24日受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原判认定，2014年1月11日，原告张财原与被告谢中财、谢中悻签订一份租房协议，协议载明：“谢中财、谢中悻分别将位于灵溪镇华侨路266、268号，两间落地房整间店面连后面厨房出租给张财原作为商业用房；租期先为三年，从农历2014年1月18日至2017年1月18日止，266号店面租金第一年为5万元整，第二年5.4万元整，第三年为5.4万元整；268号店面租金第一年为4.5万元整，第二年为4.9万元整，第三年为4.9万元整……”。协议签订后，原、被告分别依协议约定履行义务，原告已经支付前两年租金，两被告还就2015年租金分别出具收条，被告谢中悻于农历2015年正月十八日出具收条，载明：“今收到张财原店面租金肆万玖仟正”；被告谢中财于2015年3月13日出具收条，载明：“灵溪镇华侨路266号一楼店面壹间连后面厨房租金，2015年人民币伍万肆仟元正，租金以付清”。承租后，原告开设饭庄经营餐饮服务。
2015年8月5日，苍南县灵溪镇人民政府、苍南县住房和城乡规划建设局、苍南县国土资源局向包括被告在内的华侨路264-270号各户下发通知，称各户未经批准，擅自在华侨路建违章建筑，违反我国土地管理法及城乡规划法律法规的相关规定，依法应当退还非法占有的土地并自行拆除地上建筑物，通知各户在2015年8月12日前自行腾空并拆除建筑物。否则，相关部门将依法予以立案，作出行政处罚并执行强制拆除。接到通知后，原告搬离承租的房屋，关门停业。
原判另查明，灵溪镇华侨路266号房屋一楼后段有三米左右隔间，房屋后有一层附房长四米左右，有拼接烟囱伸长到六层楼顶；灵溪镇华侨路268号房屋后有两层附房，房屋一楼后段长两米左右，附房一楼长三米，供被告谢中悻自用。灵溪镇华侨路266号、268号两房屋处于空置状态，但房屋后附房目前均未被拆除。
原判认为，被告谢中财的华侨路266号和被告谢中悻的华侨路268号两房屋内部并无厨房结构，被告谢中财的华侨路266号房屋后附房有烟囱设置，被告谢中悻庭审中也陈述烟囱是原告之前的租客所做，结合原、被告双方的租赁协议可以认定为《租房协议》所指的厨房是华侨路266号房屋后的附房。本案中，并无证据证明被告谢中悻的268号房屋后段与附房组成的隔间有厨房功能有关的结构和设施，也无证据证明268号房屋的附房与266号附房一起组成厨房，两附房的结构差异较大，被告谢中悻的268号房屋隔间前的部分比被告谢中财的266号房屋隔间前的部分要长，而被告谢中悻收取的年租金比被告谢中财少5000元，另外被告谢中悻出具的欠条中没有提及厨房，但被告谢中财出具的欠条中有提及厨房。因此，原告主张被告谢中悻有出租附房给原告做厨房，不符合常理，不予采信。被告谢中财未就附房提供产权证明和合法审批手续，对三个行政部门下发的责令拆除通知未有异议，因此，该附房可以推定为违章建筑。原、被告之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，虽有部分违章建筑，租赁物有瑕疵，仍合法有效。但是，原告承租目的是为了经营餐饮服务，而厨房在餐饮中有着关键作用，如被拆除，必令餐饮经营难以为继，使原告的租赁目的无法实现。虽然目前附房仍未被拆除，但随时有被拆除的客观风险。鉴于客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于原告既不公平，又有不能实现合同目的之虞，现原告请求解除合同的，予以支持。原告张财原与被告谢中财、谢中悻是共同租赁合同关系，应一并予以解除。根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求采取其他补救措施。原告已经向被告支付第二年全年租金，但第二租期仍未满。鉴于原告并未举证证明自己何时通知被告解除合同，也未举证证明何时将房屋交还被告，两房屋仍空置的现状，结合两被告的过错程度，关于剩余租赁期内的租金，酌情确定被告谢中财退还租金8000元，被告谢中悻退还租金4500元。原告主张装饰装修残值损失29000元，但并无证据证实，不予支持。被告谢中悻提出，如果原告不能续租，应该恢复原状，但未提起反诉，本案不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告张财原与被告谢中财、谢中悻间的房屋租赁合同，原告于判决生效之日起十日内将租赁的房屋返还给二被告；二、被告谢中财向原告张财原返还租金8000元，被告谢中悻向原告张财原返还租金4500元，均于判决生效之日起十日内支付；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1274元，减半收取637元，由原告张财原负担537元，被告谢中财、谢中悻各负担50元。
宣判后，张财原不服，向本院提起上诉称：第一，涉案两间房屋后面的附房均在租赁范围内。理由为：1、双方的《租赁协议》已经明确租赁的部分为灵溪镇华侨路266号、268号两间落地房整间店面连同后面厨房出租给上诉人作为商业用房。2、根据上诉人在一审中提交的租赁房屋平面图，可以看出两间房屋的后面附房功能有所区分，但都是归上诉人所使用。3、被上诉人谢中悻在一审答辩中已经自认附房为上诉人使用的事实，只是认为未租赁，任由上诉人使用。第二，上诉人在2015年8月12日前自行拆除厨房用品后即告知被上诉人解除合同。理由为：1、对于三部门要求灵溪镇华侨路264-270号房屋在2015年8月12日前自行腾空并拆除违章建筑物的通知，两被上诉人是非常清楚的。2、上诉人于2015年8月12日前已自行将附房内的厨房用品拆除完毕，被上诉人也是非常清楚的。3、双方在2015年8月—10月之间多次口头、电话协商，经村委会调解，上诉人要求被上诉人退还部分租金并赔偿损失。第三，被上诉人将违章建筑出租给上诉人使用并收取租金，存在明显的过错，应承担相应的违约责任。请求二审法院撤销原审判决，发回重审或依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；案件一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人谢中财、谢中悻辩称：双方签订合同的事实清楚，经过也属实。上诉人认为因违章建筑造成损失，是没有法律依据的，其在接到通知前一直在使用附房，并不影响正常经营，也不影响双方的租赁关系。上诉人要求被上诉人承担装修损失的赔偿，没有法律依据，涉案房屋原先是出租给案外人张宝园，是张宝园转租给上诉人的。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，被上诉人谢中财、谢中悻无新的证据提供。上诉人张财原提供了：1、灵溪镇中兴社区证明，拟证明2015年8月13日前涉案房屋已经停止营业且已自行拆除违章建筑内的设施的事实。2、灵溪镇东仓村证明，拟证明双方曾就房屋租赁解除后退还租金进行协商调解的事实。被上诉人质证称：证据1，涉案房屋的附房虽属违章建筑，但被上诉人是送给上诉人使用的，并不在租赁范围内，而且对方也使用了三分之二的时间，不影响上诉人的经营。证据2，双方虽然进行过调解，但上诉人并没有把钥匙交还给被上诉人，而是继续使用涉案房屋，该证明的内容不真实。
上诉人申请证人张某出庭作证。证人张某陈述：其于2015年正月初八至2015年8月10日期间在涉案华侨饭店担任厨师一职，该饭店的厨师仅其一人。2015年8月10日之后因涉案租赁物存在违章建筑需要拆除，所以没有继续上班。266号房屋的附房用作厨房，268号房屋的附房用于放杂物、切菜等。上诉人质证称：证人证言可以证明其与两被上诉人是认识的。266号、268号房屋的附属用房是违章建筑，租给了上诉人使用。从2015年8月10日起华侨饭店因违章建筑需要拆除就停止了营业。被上诉人质证称：证人只能证明其于2015年8月10日后没有上班，不能证明华侨饭店于该日后没有继续经营使用租赁物，也不能证明附属用房属于租赁房屋范围。涉案附房实际上是被上诉人赠送给上诉人使用的。
本院认为，上诉人提供的证据1与证人张某的证言相印证，可以证明，2015年8月13日，上诉人搬离了涉案租赁房屋。一方要求解除合同的，需要履行法定的书面通知对方的义务，上诉人提供的证据2仅能证明双方曾于2015年10月2日就租金的退还问题进行过调解，并不能证明其于该日前已经履行上述通知义务，即尚不能证明双方签订的租赁合同已于该日前解除。
根据上诉人二审提供的证据及结合当事人的陈述，二审另查明，2015年8月13日，上诉人搬离了涉案租赁房屋，并搬走了租赁房屋内所有能搬走的物品。2015年10月2日，双方曾就房屋的租金退还问题进行过协商。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：灵溪镇华侨路266号和268号房屋一楼除了附房部分外，均为合法建筑，双方为此签订的租赁合同，合法有效。而附房部分虽属违章建筑，但上诉人对此实际占有使用，故应按照合同约定的租金标准支付占有使用费。双方签订《租房协议》时为现状整体租赁，附房当时设置的功能为厨房和切菜房等，为上诉人承租涉案房屋用作经营饭店的必要配置。在租赁期间，因附房系违章建筑，政府相关部门曾下发《通知》要求限期自行腾空并拆除。在此情况下，上诉人面临饭店一时难以正常经营的巨大风险，但并不必然导致无法继续经营，其可采取整改厨房、切菜房并要求被上诉人减少租金等救济措施促使租赁合同继续履行。但上诉人未提供证据证明其已经采取上述措施，亦未提供证据证明其已经书面通知被上诉人解除租赁合同，而是径直搬离租赁房屋，故仍应承担相应的租金。另，被上诉人未提供证据证明其在签订租赁合同时已经明确告知上诉人附房为违章建筑，上诉人确认其在承租时未向被上诉人了解附房是否合法，故双方对附房为违章建筑导致上诉人面临正常经营风险均存在一定的过错。同时鉴于上诉人已经搬离租赁房屋及双方曾就租金退还的问题进行过调解的事实，原判准许双方签订的租赁合同解除，并酌情确定谢中财向张财原返还租金8000元，谢中悻向张财原返还租金4500元，并无不当，且被上诉人对此并无异议，本院予以维持。关于装修损失的问题。上诉人主张的店面装修费58000元，系支付给涉案房屋之前的承租人张宝园，该费用包括桌椅、空调、厨房等一切物品的折价款，上诉人确认已经搬走了出租房内的一切可搬走的物品，故其主张装修损失实际为已形成符合的装饰装修物。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。而上诉人陈述被上诉人出租给张宝园的租期已经到期，故涉案租赁房屋因张宝园形成的附合装饰装修物应归被上诉人所有。至于上诉人向张宝园支付的该部分费用系其自愿支付，与被上诉人无关，故上诉人要求被上诉人赔偿该部分的装修损失，缺乏事实和法律依据，原判不予支持，并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其据此提出上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1274元，由上诉人张财原负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 毅
审 判 员 刘宏杰
审 判 员 郑文平
二〇一六年四月二十一日
代书记员 蔡瑞洁