河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终8359号
上诉人（原审原告）卢国欣，男，汉族，1947年6月9日出生。
委托代理人刘晓静，北京华泰（郑州）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）乔甫兰，女，汉族，1976年9月18日出生。
委托代理人岳世斌，河南商都律师事务所律师。
上诉人卢国欣与上诉人乔甫兰物业服务合同纠纷一案，卢国欣于2016年4月29日向河南省郑州市管城回族区人民法院提起诉讼，请求判令：1、乔甫兰向卢国欣支付物业费1692元、电费7171元、其他费用464元、违约金2798元，共计12125元，上述费用暂计算至2016年3月31日；2、本案诉讼费由乔甫兰负担。河南省郑州市管城回族区人民法院于2016年5月30日作出（2016）豫0104民初2683号民事判决。卢国欣、乔甫兰均不服，向本院提起上诉。本院于2016年5月11日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人卢国欣及其委托代理人刘晓静，上诉人乔甫兰及其委托代理人岳世斌到庭接受了询问。本案现己审理终结。
原判认定：位于郑州市××区清真寺街××号院的商城小区成立业主委员会并于2010年12月29日进行了备案登记。2011年5月1日商城小区业主委员会与原告卢国欣签订《物业管理服务委托合同》一份，合同主要约定：商城小区业主委员会将涉案小区物业管理有偿服务事项委托给卢国欣承包管理；管理事项包括小区大门以内、各户门以外，房屋建筑共用部位的养护和管理（不含维修及业主自用、专用部分），公共环境卫生包括公共场所、楼道、道路等清扫，生活垃圾收集清运到垃圾站，公共交通秩序、公共绿地、花草的养护与管理；物业管理服务费：住宅房屋由卢国欣按每平方米每月0.36元向产权人、物业使用人进行收取；产权人、使用人逾期不交纳所收（含维修、公示收的费用等）费用为违约，从超期之日起按天按应交额计，另加收5%违约金，并可停止供水、供电、停止一切物业管理服务等。合同签订后，卢国欣该小区进行物业服务，乔甫兰以卢国欣与商城小区业委会签订的合同违法为由拒绝交纳物业费，双方引起争诉。
原判认为：根据商城小区业主大会决定，商城小区业主委员会与卢国欣签订的《物业管理服务委托合同》系双方真实意思表示，合法有效。根据相关法律规定，业主委员会系全体业主的代表，故业主委员会与卢国欣签订的《物业管理服务委托合同》对该小区全体业主具有法律约束力。乔甫兰虽未与卢国欣直接签订物业服务合同，但实际接受卢国欣提供的物业服务，卢国欣与乔甫兰之间形成事实上的物业服务合同法律关系。现卢国欣为位于郑州市××区××号院商城小区提供了物业服务，有权按照合同约定收取物业服务费用。故卢国欣要求乔甫兰支付2013年4月1日至2016年3月31日物业服务费的诉讼请求，该院予以支持。
关于物业服务费的收费标准。卢国欣与商城小区业主委员会约定的管理服务费为0.36元／平方米／月，2012年12月31日商城小区业主委员会的通知载明物业服务费由原价调整为0.6元／平方米，并于2013年6月28日和2013年6月30日对外进行了公示。乔甫兰虽对此有异议，但庭审中未有相应证据予以推翻。故卢国欣诉求乔甫兰应按照0.6元／平方米／月缴纳物业服务费，该院予以支持。乔甫兰所购位于郑州市××区清真寺街××院商城小区××楼××单元××西户房屋建筑面积为78.17平方米，以此计算，2013年4月1日至2016年3月31日期间乔甫兰应当缴纳物业服务费为1632.19元（78.17平方米×0.36元／平方米／月×3个月＋78.17平方米×0.6元／平方米／月×33个月）；卢国欣主张超出该数额部分，该院不予支持。乔甫兰未按约定时间向卢国欣交纳物业服务费，已构成违约，应支付违约金，该院根据乔甫兰的违约情节对违约金数额进行酌情裁量。
关于卢国欣诉求乔甫兰支付的垃圾清运费72元。因商城小区业主委员会的通知载明垃圾清运费每户每月3元，故卢国欣要求乔甫兰支付垃圾清运费72元的诉讼请求，该院予以支持。关于卢国欣要求乔甫兰支付维修费392元的诉讼请求，未提供证据予以证明，该院不予支持。关于卢国欣诉求乔甫兰支付电费7171元，因商城小区业主委员会与卢国欣卢国欣签订的《物业管理服务委托合同》中没有委托收取电费的约定，卢国欣也未提交供电部门委托其代收电费的相关证据，因此对卢国欣的此项诉讼请求，本案暂不予支持。乔甫兰辩称意见，与该院查明事实部分相悖，该院不予采信。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及相关法律之规定，判决如下：一、乔甫兰于判决生效之日起十日内向卢国欣支付自2013年4月1日至2016年3月31日期间的物业服务费1632.19元及违约金（违约金以1632.19元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自2013年4月1日计算至实际付款之日止）。二、驳回卢国欣的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费135元，减半收取68元，由乔甫兰负担。
宣判后，卢国欣不服原判，向本院提起上诉称：一、卢国欣与供电部门签订有《高压供用电合同》，且与商城小区业主已经形成了事实上的代收电费关系并已经垫付了乔甫兰的电费。原审判决以卢国欣没有资格代收电费为由驳回支付电费的请求是错误的。二、原审判决认定的违约金计算办法不当，应当按照欠费金额的30%计算违约金。卢国欣与商城小区业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》中约定的违约金为日5%，《供用电协议》中约定的逾期支付电费违约金为日千分之二到日千分之三，卢国欣在起诉时已经主动将违约金下调至法律规定的合理范围内（30%），原审法院不应再行使自由裁量权。三、商城小区自2013年1月1日起调整物业服务费为每平方米0.6元，原审判决将203年上半年度的物业费认定为每平方0.36元是错误的。请求：1、撤销原审判决第一项，依法改判乔甫兰向卢国欣支付物业费1692元，垃圾清运费108元，违约金540元；2、撤销原审判决第二项，依法改判乔甫兰向卢国欣支付电费8123元，违约金2437元，以上两项共计12900元；3、一、二审诉讼费用由乔甫兰承担。
乔甫兰答辩并上诉称：一、卢国欣不具备物业管理资格，与商城小区签订的物业服务合同不具有法律效力，即使按照物权法第八十一条的规定，乔甫兰认为其他管理人也应该是取得物业管理从业资格的人员。商城小区没有召开业主大会，与卢国欣签订的合同对业主不具有约束力。卢国欣要求的垃圾清运费包含在物业费中，原审判决不应当支持另行收取垃圾清运费的诉求。二、卢国欣提高物业收费的依据不合法。2013年6月28日的商城小区业主委员会的公告提及的业委会逐户调查是在2013年6月22日的商城小区业主委员会关于调整物业费实施后的回访调查，乔甫兰签字的一张表上除三户出租户未签字外全部是不同意，卢国欣提高物业费没有依据。卢国欣也没有提交关于2012年12月17日召开业主大会及109户业主签字的证据。请求：1、撤销原审判决第一、二项，发回重审或依法改判驳回卢国欣的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由卢国欣承担。
卢国欣答辩称：一、乔甫兰主张卢国欣不具备物业管理资格，与商城小区签订的物业服务合同不具有法律效力是不成立的。1、根据《物权法》第八十一条的规定，除物业管理企业之外，其他管理人也可以从事物业管理和服务，卢国欣正是其他管理人。2、从国务院到省市各级的《物业管理条例》均是调整业主与物业管理企业之间的法律关系，其他管理人不是《物业管理条例》的调整对象，也没有任何一个物业管理条例要求其他管理人必须具备物业管理从业资格。3、卢国欣是经全体业主选举出来的业主委员会决定选聘的，并经过了表决和公示等程序，如果乔甫兰对卢国欣的管理资格有异议，应寻求业主委员会内部程序解决。4、乔甫兰实际接受了卢国欣提供的物业服务，卢国欣有权收取物业服务费用。二、卢国欣调整物业服务收费标准合法、合理，且履行了必要的程序。1、业主委员会就调整物业费用已经向全体业主征求了意见，绝大多数业主同意调整后的方案，业主委员会作出决定并公告。2、因物价上涨，市场行情变迁，用工成本不断上涨，如再不调整物业服务费用，就无法保证和维持整个小区的物业服务质量。调整后的0.6元／平方米与同地段同类型的物业管理费用相比仍属于偏低标准，卢国欣提高物业服务费用是合理的。3、物业费用调整的程序合法。
本院经审理查明的事实除与原判认定的事实一致外，另查明：卢国欣原审提交了2013年3月20日其本人开具的《收据》，显示“今收到2—5乔甫兰捌佰伍拾伍元￥855，系付电5716—6906垃圾处污36物管141”，其中电费经计算为6906-5716＝1190×0.57＝678.3。乔甫兰认可这是其最后一次交电费，之后一直用电，但未交电费。原审中卢国欣提交照片一张，显示2016年1月16日2号楼4单元5层西户52号乔甫兰的电表读数为19484，卢国欣要求乔甫兰支付电费8123元。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。根据商城小区业主大会决定，卢国欣与商城小区业主委员会签订了《物业管理服务委托合同》，卢国欣也已经为商城小区提供了物业服务，乔甫兰作为小区的业主应向卢国欣支付相应对价，交纳物业费用。乔甫兰上诉称卢国欣提高物业收费的依据不合法，另外垃圾清运费包含在物业费中，不应另行收取。虽然卢国欣与商城小区业主委员会约定的服务费原为0.36元／平方米／月，但商城小区业主委员会于2012年12月17日召开业主全权代表大会后，于2012年12月31日发出通知，将物业服务费调整为0.6元／平方米，并于2013年6月28日和2013年6月30日对外进行了公示，且通知中显示物业费与垃圾清运费是分别收取，因此，乔甫兰的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。卢国欣上诉称乔甫兰应支付其垫付的电费8123元，由于卢国欣已向供电部门交纳了商城小区的总电费，商城小区的业主应返还卢国欣垫付的费用，乔甫兰认可2013年3月20日是其最后一次交电费，并且之后其一直用电也未再交过电费，卢国欣请求乔甫兰支付电费的诉讼请求，理由正当，但卢国欣要求支付电费的数额计算有误，且该数额超过了其原审的诉讼请求，电费数应为（19484-6906）度×0.57元／度＝7169.46元，本院对其上诉主张的合理部分予以支持。关于垃圾清运费，原审法院对卢国欣主张的垃圾清运费72元已经予以认定，但在判决主文部分却没有判处，存在漏判，本院予以纠正。卢国欣上诉主张垃圾清运费108元，超出了其原审诉讼请求，对于超出部分本院不予支持。卢国欣上诉称违约金应按欠费金额的30%计算，对此卢国欣未提供明确的依据，原审法院根据本案的具体情况酌定违约金按照同期银行贷款利率计算并无不当，卢国欣的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实基本清楚，但对电费部分的处理有误，且对于垃圾清运费部分存在漏判，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百八十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持河南省郑州市管城回族区人民法院（2016）豫0104民初2683号民事判决第一项，即“乔甫兰于本判决生效之日起十日内向卢国欣支付2013年4日1日至2016年3月31日期间的物业服务费2271.78元、2013年1日1日至2015年12月31日期间的垃圾清运费108元及违约金（违约金以2379.78元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算自2013年7月1日至实际付款之日止）”；
二、乔甫兰于本判决生效之日起十日内支付卢国欣电费7169.46元；
三、乔甫兰于本判决生效之日起十日内支付卢国欣垃圾清运费72元；
四、驳回卢国欣的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费135元，减半收取68元，由乔甫兰负担；二审案件受理费185元，由卢国欣负担85元，乔甫兰负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 童 铸
审判员 刘俊斌
审判员 顾立江
二〇一六年九月十八日
书记员 苑陈阳