江苏省南通市崇川区人民法院
民 民 事 判 决 书
(2018)苏0602民初1964号
原告:南通市崇川科技园投资发展有限公司，住所地南通市崇川路1号。
法定代表人：贾彦利，执行董事。
委托诉讼代理人：周玉华，江苏通南律师事务所律师。
被告:南通佳通电子有限公司，住所地南通市崇川区世纪大道377号十一层。
法定代表人：董莉，执行董事。
原告南通市崇川科技园投资发展有限公司（以下简称科技园公司）与被告南通佳通电子有限公司（以下简称佳通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月24日立案后，依法适用简易程序于2018年6月14日公开开庭进行了审理。原告科技园公司的委托诉讼代理人周玉华，被告佳通公司的法定代表人董莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告科技园公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告腾空并返还坐南通市1楼整层建筑面积为977平方米的房屋；2.判令被告向原告支付自2017年6月11日至2018年3月13日为止的租金人民币275570.21元；3.判令被告向原告支付违约金人民币72688.8元；4.判令被告按人民币995.74元/日的标准向原告支付自2018年3月14日起至返还房屋之日的房屋占有使用费。5.诉讼费由被告负担。诉讼过程中，原告科技园公司陈述，原告起诉后，被告于2018年4月27日支付了租金5万元，遂变更上述第2项诉讼请求为：判令被告向原告支付自2017年6月11日至2018年3月13日为止的租金人民币225570.21元。事实和理由：2015年6月11日，原告与被告签订了《崇川区科技创业园房屋租赁合同》（合同编号为：QZ377－2015002），将南通市1楼整层建筑面积为977平方米的房屋出租给被告。原告按约履行了出租人的义务，而被告未尽承租人义务，拖欠租金、水电费和物业管理费超过数月。原告多次催促被告支付相关款项，被告仍不履行付款义务。原告不得不于2018年3月13日按照合同约定通知被告解除合同，并要求被告在收到通知之日起5个工作日内返还房屋，付清欠款。收到通知后，被告支付了拖欠的水电费和物业费，但除于原告起诉后被告支付了5万元房租外，被告未支付其余结欠的房租。至2018年3月13日为止，被告结欠原告租金275570.21元（扣除被告于原告起诉后支付的5万元为225570.21元）。被告违反合同约定，还应按照合同年租金的20%向原告支付违约金72688.8元。在原告解除合同之后，被告继续占用原告的房屋，应当自2018年3月14日起按日租金995.74元（31元/m2/月×977m2×12÷365）标准向原告支付房屋占用费，直至其向原告返还房屋之日为止。
被告佳通公司辩称，原、被告双方签订了房屋租赁合同是事实。原告主张被告所欠的房租金额是事实，但是双方之间有争议。2016年被告所租的房屋漏雨造成被告的设备受损，被告要求原告赔偿，当时园区领导说给个面子赔偿5万元，后期通过税收返还的办法来补偿被告。后街道调解，上面写明了原告赔偿被告5万元，在租金中抵扣。其他的补偿问题是口头说的。被告违约是有原因的，崇川区科技园与原告是一家，崇川区科技园答应被告返还税收，但是没有做到。原告主张的违约金过高，保证金也不应该没收。要求驳回原告的诉讼请求。
原告科技园公司围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、房屋产权证、授权委托书、催款函回执、解除合同通知书、照片等证据。因被告佳通公司对予上述证据的真实性没有异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年6月11日，甲方（出租方）科技园公司与乙方（承租方）佳通公司（通讯地址：南通市世纪大道377号清之华园11楼）签订了一份编号为QZ377－2015002的《崇川区科技创业园房屋租赁合同》，载明，甲方同意将南通市世纪大道377号清之华园11楼整层，建筑面积为977平方米的房屋出租给乙方使用。租期自2015年6月11日起至2020年6月10日止，租期5年。签订房屋租赁合同之日起3个月的装修免租金期限内不计租金。租金标准：前两年房租标准为28元/m2/月，后三年房租标准为31元/m2/月。租金支付期限和方式：自合同生效之日起五天内乙方交付首个季度的租金给甲方，以后的租金乙方按季度提前支付，乙方应在每个季度最后一个月的28日前将下季度的租金交付给甲方。乙方应在接到甲方提交的水电费收据后，当天交清水电费。乙方应当根据甲方及物业管理（服务）公司的要求，及时与相关物业管理（服务）公司签订物业管理（服务）合同，并按该合同的约定支付物业管理（服务）费。为了保证合同履行，乙方应在本合同签订之日起5日内向甲方缴纳保证金1万元。乙方不及时交纳租金或水、电费、物业管理（服务）费时，甲方有权从该保证金中支取乙方应支付的租金及水、电费、物业管理（服务）费。乙方损坏租赁房屋及设施时，若未及时修复，甲方有权自行修复，并从该保证金中支取修理费。上述保证金因上述原因被扣减不足1万元时，乙方应在甲方通知规定的期限内予以补足，否则，甲方有权解除合同。在本合同期满后，乙方无违约行为和应当向甲方支付或赔偿的项目，甲方应在乙方返还租赁房屋后五日内向乙方全额无息返还该保证金。合同中“乙方的责任”部分载明，承担其承租房屋内水、电费及其他因生产经营研发而发生的费用。在房屋及其配套设施需要由甲方维修时，要事先通知甲方和物业管理部门及相关单位。租赁期满，应及时将全部承租房屋腾空返还给甲方。返还的房屋应当符合按照约定用途或者房屋的性质使用后的状态，房屋本身及附属设施自然损耗及折旧除外。乙方设置的装饰物不得拆除或损坏，应完好地随房屋一并交给甲方，归甲方所有。上述“装饰物”，是指乙方设置的附着于房屋的顶部、地面和内外墙面，一旦拆除将明显影响房屋外观和功能的装潢和设施，但不包括乙方自行安装的可以移动、拆卸的电器等设备。除本合同另有约定或经甲方书面同意之外，乙方在返还房屋时不得在房屋内留存任何影响房屋正常使用的物品。对于乙方未经甲方同意留存在租赁房屋内的物品，视为乙方已放弃所有权，甲方有权处置。租赁期间，乙方拖欠租金、水电费、物业管理费等应付费用的，甲方有权采取必要措施限制乙方将其财产搬离租赁房屋。租赁期间，乙方拖欠租金，且实际已经无人占用或值守租赁房屋，甲方按照合同约定的方式向乙方发送解除合同通知后，在乙方没有回复或无法送达通知的情况下，甲方有权重新进入该房屋。甲方重新进入后，如果乙方在房屋内仍留有物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置。合同的“变更、解除与终止”部分载明，租赁期间，乙方有延付租金累计达10天等行为的，甲方有权解除合同，没收乙方保证金，收回出租房屋；乙方还应按照合同年租金的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应当向甲方承担赔偿责任，直至弥补甲方的全部损失为止。合同的“违约责任”部分载明，任何一方未能履行本合同的义务而给对方造成损失的，均应承担赔偿责任。乙方逾期交付房租，每逾期一日按年租金的3‰向乙方加收违约金，且甲方有权在乙方缴纳的保证金中扣收租金和违约金。合同期满或因乙方原因解除合同的，若乙方拖欠甲方租金、水电费、物业管理费等，则甲方有权扣留并处置乙方存放于租赁房屋内的财产，用于抵偿租金、水电费、物业管理费等。被扣留的乙方财产不足以抵偿租金、水电费、物业管理费等的，甲方有权继续向乙方追偿。合同还约定，一方向对方就本合同或根据本合同而发出的任何通知或其他通信，按本合同首部所载通讯地址以专人送交、邮寄的方式递送后，即视为送达。在乙方拒绝签收通知或无法按上述方式送达通知时，甲方将上述通知张贴于乙方承租房屋的显著部位的，亦视为送达。
上述房屋租赁合同签订后，原告科技园公司将上述房屋交付被告佳通公司使用，被告佳通公司亦缴纳了1万元保证金并支付了部分房租，但在合同履行过程中被告佳通公司存在迟延、拖欠房租、水、电费及物业费的情况。为此，原告科技园公司于2017年6月29日、2017年7月3日、2018年3月5日数次向被告佳通公司发出催款函，要求其履行付款义务，但此后被告佳通公司仍未能完全履行付款义务。2018年3月13日，原告科技园公司向被告佳通公司发出《解除租赁合同通知书》，通知其解除案涉《崇川区科技创业园租赁合同》，并要求其在5日内将房屋腾空返还原告，并付清拖欠的房租、物业费和水电费。于本案原告科技园公司起诉前，被告佳通公司的最后一笔房租的付款日期为2017年4月1日，结清了2017年6月10日前的房租。此后被告佳通公司本应于2017年5月28日支付的90861元（2017年6月11日至9月10日的房租）；应于2017年8月28日支付的90861元（2017年9月11日至12月10日的房租）；应于2018年2月28日支付的90861元（2017年12月11日至2018年3月10日的房租）；以及2018年3月11日至3月13日间的房租2987.21元，合计275570.21元的房租，被告佳通公司除于2018年4月27日支付了5万元外，余款225570.21元未再支付。
另查明，被告佳通公司曾以其应获的原告科技园公司的赔偿款5万元，折抵2016年9月11日至12月10日间的部分房租。
还查明，案涉房屋的所有权人为南通市崇川城市建设投资有限公司，并由该公司授权科技园公司以自己的名义将该房屋出租给他人。
本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。案涉房屋租赁合同订立后，原告科技园公司交付了房屋供被告佳通公司使用，履行了自己的合同义务，被告佳通公司未能按照合同约定及时交纳房租及水、电、物业管理费等费用，在原告科技园公司催告后，被告佳通公司仍未能在合理的时间内履行合同义务，是引起本案纠纷的原因，应由其承担相应的民事法律责任。原告科技园公司通知被告佳通公司解除合同符合法律及双方合同的约定。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告科技园公司作为无过错的一方，要求被告佳通公司腾空并返还房屋，支付剩余租金的诉讼请求，符合法律及双方合同的约定，本院依法应予支持。原告科技园公司主张的违约金数额（按年租金363444元的20%计算）低于原合同的约定，被告佳通公司虽认为仍然过高，但未能提供证据予反驳，故对其抗辩意见本院不予支持，对于原告科技园公司的相关诉讼请求本院予以照准。
对于被告佳通公司是否因原告科技园公司有赔偿义务，进而享有先履行抗辩权或同时履行抗辩权的问题，本院认为，原告科技园公司在此前的房租结算中已明确扣减了5万元的房租作为赔偿，至于原告科技园公司除此之外是否尚有其他赔偿义务，本案中被告佳通公司并未能提供证据予以证明，故本院对于被告佳通公司的相关辩解难以采信。
至于原告科技园公司另行收取的被告佳通公司的保证金1万元是否应予退还的问题，鉴于本案系被告佳通公司违约，按照双方合同的约定，原告科技园公司可没收保证金。且案涉房屋尚未返还，水、电、物业管理等费用尚在持续发生，故对于被告佳通公司的相关意见本院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告南通佳通电子有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内腾空并向原告南通市崇川科技园投资发展有限公司返还坐南通市1楼整层建筑面积为977平方米的房屋；
二、被告南通佳通电子有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内，一次性支付原告南通市崇川科技园投资发展有限公司自2017年6月11日至2018年3月13日为止的租金225570.21元；
三、被告南通佳通电子有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内，一次性支付原告南通市崇川科技园投资发展有限公司违约金72688.8元；
四、被告南通佳通电子有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内，一次性支付原告南通市崇川科技园投资发展有限公司自2018年3月14日起至返还上述房屋之日止按每日995.74元计算的房屋占有使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3302元（已减半），由被告南通佳通电子有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费6604元(户名：江苏省南通市中级人民法院，账46×××6565，开户行：中国银行南通市濠南路支行)。
审判员 吴陈根
二〇一八年六月二十九日
书记员 陈枫茜