上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三(民)初字第2572号
原告刘必林，男，1961年2月17日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。委托代理人刘智君(系原告刘必林之子)，男，1988年1月13日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。委托代理人杨晔，上海市申房律师事务所律师。被告王士达，男，1955年2月19日出生，汉族，户籍地上海市闸北区。被告鲍素萍，女，1963年9月30日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托代理人傅天华，上海欣尚律师事务所律师。委托代理人汪俊，上海欣尚律师事务所律师。原告刘必林诉被告王士达、鲍素萍房屋买卖合同纠纷一案，于2014年9月30日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员郑丽敏独任审判，后依法组成合议庭，于2015年5月7日、7月24日公开开庭进行了审理。原告刘必林及其委托代理人刘智君、杨晔诉，被告鲍素萍的委托代理人傅天华到庭参加诉讼。被告王士达经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘必林诉称，本市长宁区长宁路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉讼房屋”)原系原告购买的售后公房，产权人登记为原告一人。2007年，原告的姐姐刘彩珍做生意缺少资金，找原告帮忙，提出以虚假买卖涉讼房屋的方式向银行贷款套现。因刘彩珍本人无工作，无法办理公积金贷款，所以刘彩珍将其朋友即被告王士达介绍给原告，向原告提议由原告和被告王士达签订一份虚假房屋买卖合同，将涉讼房屋过户至被告王士达名下，再由被告王士达向银行申请贷款，等一、二年后，刘彩珍和被告王士达肯定能还清贷款，并将涉讼房屋返还给原告。基于亲情关系，原告相信了刘彩珍与被告王士达。2007年6月12日，原告与被告王士达签订了房屋买卖合同，约定房款为人民币(下同)550,000元，原告将涉讼房屋过户至被告王士达名下。由于房屋买卖合同并非双方真实意思表示，所以被告王士达并没有支付过房款，涉讼房屋也一直由原告居住使用至今。从2009年开始，原告就一直向被告王士达及刘彩珍要求归还涉讼房屋，但二人却以无力归还贷款为由一直拖延。近日，原告突然遭到高利贷贷款的人上门骚扰，才得知被告王士达为归还债务，在隐瞒原告的情况下，于2014年6月已将涉讼房屋过户至被告鲍素萍名下。原告与被告王士达之间就涉讼房屋不存在真实的房屋买卖关系，双方签订的房屋买卖合同理应无效。而被告王士达未经原告同意，将涉讼房屋擅自过户至被告鲍素萍名下，严重侵害了原告的合法权益，两被告之间签订的房屋买卖合同也应无效。故原告要求判令：1、原告刘必林与被告王士达之间就本市长宁区长宁路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋买卖合同无效；2、被告王士达与被告鲍素萍之间就本市长宁区长宁路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋买卖合同无效；3、被告王士达、鲍素萍应协助原告刘必林将本市长宁区长宁路XXX弄XXX号XXX室房屋产权恢复登记至原告刘必林名下。被告王士达未到庭应诉，无答辩意见。被告鲍素萍辩称，对原告与被告王士达之间的房屋买卖合同不知情，与其无关。其与被告王士达之间的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合同合法有效，其向被告王士达履行了支付房款义务，代被告王士达偿还贷款，并根据双方达成的协议在履行，其系善意第三人，故不同意原告全部诉讼请求。经审理查明，上海市长宁区长宁路XXX弄XXX号XXX室房屋原系原告刘必林承租的公房。1995年3月5日，原告刘必林出资将涉讼房屋购买产权房，建筑面积49.42平方米。2007年2月8日，原告刘必林至上海市长宁区房地产交易中心申请更正产权证。2007年6月12日，原告刘必林(卖售人、甲方)与被告王士达(买受人、乙方)签订上海市房地产买卖合同，约定双方未通过经纪机构居间介绍由乙方受让甲方的涉讼房屋，转让价款为550,000元，双方确认在2007年7月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，上述合同中第四条腾房验收交接及第九条、第十条各自违约责任和补充条款、附件一、附件二、付款三(付款协议)、附件五均为空白。2007年8月3日，双方办理产权转让过户手续，核准日期为2007年8月20日。涉讼房屋并于2007年8月3日设定抵押，核准日期为2007年8月20日，他项权利人为中国建设银行股份有限公司上海长宁支行及上海市住房置业担保有限公司，设定日期自2007年7月24日至2020年7月24日，其中公积金贷款250,000元，商业性贷款130,000元。2013年8月15日，被告王士达经上海市宝山公证处出具公证书，委托案外人郑某以不低于1,100,000元的价格办理涉讼房屋出售或出租事宜，委托期限从即日起至2014年8月13日止。具体事项：1、办理银行还款及归还其它欠款、领取抵押权证明、办理房屋抵押登记或抵押注销登记；2、代为出租房屋、签订房屋租赁合同、代收租金、代为撤销网上租赁合同、撤销租赁登记；3、代为办理产权证及其密码的挂失、补办、领取、调阅房屋原始档案资料；4、代为签订或变更、撤销居间合同、定金协议、房地产买卖合同；5、代为办理房地产转移(过户)登记、代迁户口；6、办理交房、水、电、煤及物业、维修基金过户手续；7、代为支付房地产出售过程中的相关税费；8、协助买受人办理购房贷款或房屋转按揭手续、代收银行贷款；9、代收房款及房屋出售过程中的其他相关事宜。2013年11月12日，被告王士达与案外人上海浦东新区鑫隆小额贷款股份有限公司签订最高额抵押合同，将涉讼房屋抵押给案外人，最高抵押800,000元，自2013年11月12日至2014年5月11日止。2013年11月14日，案外人向被告王士达浦发银行上海龙阳支行XXXXXXXXXXXXXXXX帐号汇入320,000元。2013年11月18日，被告王士达办理上海市房地产登记证明抵押登记，将涉讼房屋抵押给案外人上海浦东新区鑫隆小额贷款股份有限公司。附记记载，余额抵押，该抵押为最高额抵押，最高债权限额800,000元。2014年3月11日，案外人高某某代被告王士达清偿借款本金320,000元。2014年5月9日，被告王士达(卖售人、甲方)、鲍素萍(买受人、乙方)签订上海市房地产买卖合同，约定双方通过案外人上海锦天弘房地产经纪有限公司居间介绍，由乙方受让甲方涉讼房屋，转让价款为1,500,000元；甲、乙双方同意于2014年7月15日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；双方确认在2014年6月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按约定期限付款或甲方未按约定交接房地产的均按补充条款执行。合同补充条款约定：1、甲方于2014年7月15日前将房屋钥匙交付乙方，并对水、电、有线电视、物业费用等进行结算，交房后乙方使用该房屋产生水、电、物业管理费等费用由乙方承担；2、甲方应在签订买卖合同后14个工作日内完成对该房屋的贷款还贷及注销；3、涉讼房屋的维修基金、煤气、有线电视(包括两个机顶盒)、固定装修无偿转让给乙方，不再另行结算；4、甲乙双方于乙方办妥房产证后5个工作日内至物业管理处办妥维修基金、煤气的更名手续，且甲方承诺于2014年9月15日前向房屋所在地公安派出所机构办妥原有户口的全部迁出，如延期，则视为甲方违约；5、甲方须保证交房时附属设施、设备均能正常使用于签订合同之日状况相符，下水道畅通；6、双方协商一致各自承担各自交易过程中产生的税费，任何一方不得因国家政策或税费调整而损害另一方的利益；7、甲乙双方任何一方有任何违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付房款万分之五的违约金，逾期超过15日，则守约方有权单方面解除合同，并且违约方应向守约方支付总房款20%违约金。合同附件三(付款协议)约定：第一次付款，签订买卖合同后10日内支付房款500,000元；第二次付款，进交易中心过户当日支付房款900,000元；第三次付款，交房当日支付房款50,000元；第四次付款，尾款50,000元，于户口迁出当日交与甲方。合同附件五就抵押情况表述，有抵押信息，过户前注销。上述合同由案外人郑某代被告王士达签署。期间，被告王士达清偿建设银行贷款及公积金贷款。被告鲍素萍于2014年5月6日向案外人郑某汇款500,000元。2014年6月12日，案外人郑某作为被告王士达代理人与被告鲍素萍向上海市长宁区房地产交易中心办理转让过户申请手续，被告鲍素萍支付了相关税费。2014年6月18日，涉讼房屋抵押被登记注销，2014年7月1日被告鲍素萍取得涉讼房屋产权证。被告鲍素萍持有以被告王士达名义的中国建设银行个人住房贷款现金还贷交款单原始回单，金额为252,139.37元。原告自认，上述合同签订直至产权过户，被告王士达未向原告支付任何购房款，涉讼房屋一直由原告一家居住，被告鲍素萍从未上门来看过房子，原告称被告王士达在2014年8月5日写过一张字条，内容为：“本人王士达牵线朋友刘彩珍向放高利贷方借款数次，总计捌拾万元，含高利贷利息和贷还借款方银行贷款。现刘彩珍人找不到，房产证因捌拾万元的借条而被放高利贷方强行压去，房产过户事项本人一概不知道。”但原告未就与被告王士达之间的房屋买卖合同中，就涉讼房屋的贷款去向及还贷方式提供证据。被告鲍素萍则表示在2014年春节期间由被告王士达带至涉讼房屋看过房子，当时房间里没有人，被告王士达称有出租但会处理好，其就涉讼房屋买卖与被告王士达先后签订两份协议书，在2014年2月14日协议书约定由其代被告王士达还清案外人小额贷款公司的抵押贷款以及过户前由代为还清银行所有欠款，并在签署合同后10日内一次性支付500,000元，交房、尾款为100,000元。在2014年6月13日签订买卖合同后，双方又签订补充协议，言明因被告王士达提出涉讼房屋交房需延后，因此原定过户当天需支付的余款双方协商同意暂不支付，全部归入交房后一次性支付，同时约定于2014年7月底前交房，如逾期则按每天千分之一的罚金计算(房价金额)。但被告鲍素萍未就代被告王士达清偿贷款提供偿还的资金走向证据。原告刘必林与被告鲍素萍均对对方提供的被告王士达的署名字据、协议书的真实性不予认可。上述事实，有公有住房买卖合同、上海市房地产登记信息、上海市房地产买卖合同、上海市房地产登记申请书、公证书、委托书、居委会证明、契税缴款书及发票、中国建设银行个人住房贷款现金还贷交款单、中国工商银行个人业务凭证、最高额抵押合同、借款借据、上海市房地产登记证明、贷款结清证明、房屋状况及产权人信息、房地产抵押状况信息、房地产权利限制状况及当事人的陈述为证，并经庭审审核无误，本院予以确认。原告提供被告王士达字据，被告鲍素萍提供与被告王士达签署的协议书、补充协议书，双方均否认对方证据的真实性，因被告王士达未到庭应诉，不能印证上述证据的真实性，故本院对上述证据均不予认定。被告鲍素萍提供证人张某某出庭，证实与证人妻子杨舟虞系朋友关系，杨舟虞代其向被告王士达偿还小额贷款公司贷款，杨舟虞于2014年12月10日去世。原告对证人证言的真实性、关联性提出异议，鉴于杨舟虞已去世，被告鲍素萍未能就杨舟虞代被告王士达偿还贷款的资金走向提供相应证据，且从偿还该贷款的资金走向来看应是案外人高某某偿还，证人系杨舟虞丈夫，故对证人证言本院不予认定。本院认为，关于原告刘必林与被告王士达就涉讼房屋签订的上海市房地产买卖合同的效力问题，原告主张双方之所以签订房屋买卖合同是为了以虚假买卖方式向银行贷款套现，并无买卖房屋的真实意思。但原告刘必林未能提供证据证明涉讼房屋以被告王士达名义申请贷款后的资金走向，且上述贷款业已清偿完毕，被告王士达未到庭应诉，以现有证据并不足以证明双方签订的房屋买卖合同并非真实意思表示，原告要求确认与被告王士达之间就涉讼房屋签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院不予支持。原告刘必林与被告王士达之间签订的买卖合同既然合法有效，涉讼房屋已变更登记至被告王士达名下，原告刘必林已非涉讼房屋的权利人，原告刘必林与被告王士达、鲍素萍就涉讼房屋签订的买卖合同并无利害关系，故原告刘必林要求确认被告王士达、被告鲍素萍之间就涉讼房屋签订的房屋买卖合同无效，并要求两被告助原告刘必林将涉讼房屋产权恢复登记至其名下的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，为保护公民的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、驳回原告刘必林要求确认与被告王士达之间就上海市长宁区长宁路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求；二、驳回原告刘必林要求确认被告王士达与被告鲍素萍之间就上海市长宁区长宁路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求；三、驳回原告刘必林要求被告王士达、鲍素萍协助原告刘必林将上海市长宁区长宁路XXX弄XXX号XXX室房屋产权恢复登记至原告刘必林名下的诉讼请求。案件受理费人民币23,200元，由原告刘必林承担。财产保全费人民币5,000元，由原告刘必林承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 朱爱东
审 判 员 郑丽敏
人民陪审员 杨耀丰
二〇一五年八月二十四日
书 记 员 吴昊天
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
……
（二）意思表示真实；
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。