四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第6468号
上诉人（原审被告）成都市温江建筑工程总公司。住所地：成都市温江区。
法定代表人易凤平，总经理。
委托代理人李乾，四川汇圣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）周真阳，男，1943年11月16日出生，汉族，住成都市温江区。
委托代理人鄢永强，四川永辅律师事务所律师。
原审第三人成都市温江区天府街道青泰寺社区第一居民小组。住所地：成都市温江区。
负责人张志福，组长。
上诉人成都市温江建筑工程总公司（以下简称温建总公司）因与被上诉人周真阳、原审第三人成都市温江区天府街道青泰寺社区第一居民小组（以下简称青泰寺社区一组）农村建房施工合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2013）温江民初字第1675号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院审理查明，周真阳系青泰寺社区一组拆迁安置户。2007年12月21日，青泰寺社区一组（发包方）与温建总公司（承包方）签订《安置房工程承包合同》，约定由温建总公司承建青泰寺社区一组安置房，工程建筑面积16000平方米（以实际验收面积为准），以单位建筑面积包干价格的方式总承包（包工包料），1、2、3层修建单价为580元／平方米，4、5层为700元／平方米。该合同上发包方有青泰寺社区一组印章和青泰寺社区一组组长以及村民代表签名，承包方有温建总公司加盖的印章和温建总公司项目代表黄国昌的签名。
2008年9月11日，温建总公司与安置房6＃楼住户（其中包括周真阳）签订《青泰寺社区安置房6＃楼工程款支付进度补充协议》，该补充协议有6＃楼住户签名（甲方），温建总公司盖章和黄国昌签名（乙方），以及证明人青泰寺社区一组盖章和组长张志福签名。
该补充协议约定：对修不到顶的住房，签订转让空间协议，原则上家庭成员都要签字；……需要1－6层的在二层完工7日内按1－6层总造价减去集体资金余额的35％支付工程款，建房款每拖延一天按每壹万元每天加收五百元误工费，在三楼完按总造价的15％支付工程款，建房款每拖延一天加收每壹万元每天五百元误工费，在6层完工7日内按总造价支付20％工程款，每拖延一天每壹万元加收五百元误工费，内外抹灰完按总造价支付20％工程款，建房款每拖延一天加收每壹万元每天五百元误工费，余款竣工后结算；本组6栋D.C区复工后须在2009年3月30日前完工（自然灾害日期除外），延工工期每日乙方付甲方500元。
2008年9月12日，周真阳与黄国昌签订《换房协议》，青泰寺社区一组组长张志福作为村民小组见证人在协议上签字，该协议约定周真阳将自己安置房四至六层与黄国昌回收周永贵、周卫东安置房四至六层对换，超出面积每平方米按照1050元补给对方。
上述协议签订后，周真阳分别于2008年11月26日、2009年1月6日、2009年12月9日支付建房款共计198000元，青泰寺社区一组分别出具收据三张，收据上的收款人为张志福。原审庭审中，青泰寺一组组长张志福陈述，收据是真实的，周真阳交的钱是直接交给黄国昌的，张志福没有收过钱。
2011年1月30日，温建总公司向周真阳发出《交房通知书》，该通知书由温建总公司加盖公章，并由温建总公司法定代表人易凤平签字并注明“代黄国昌签字交房，周真阳等五名住户在通知书上签字。该通知书中载明：“……周真阳建房为一个铺面加三套住房，建筑面积共计345.40平方米，住户位于周卫东的四至六层，（有换房协议以及周卫东证明为证），铺面面积为44.4平方米，总价款为253652元。经与青泰寺社区一组组长张志福核对，已交房款198000元＋人头款17000元=215000元，未交38652元，房屋的穿线由周真阳自行完成，穿线款从房价款中扣除，穿线款按照每平方米23元计算，共计7944元，扣除该款后，周真阳还需补交尾款30708元，该款从黄国昌欠周珍洪的款中冲抵；房屋的入户门锁由周真阳自费更换。……此通知由各住户签字确认收房。”
2012年8月24日，崇州市人民法院出具（2012）崇州执字第531号《执行案件结案通知书》，证明黄国昌欠申请执行人周珍洪的欠款65600元，执行费884元，已由黄国昌的债务人周真阳支付30000元，蒋怀清支付36484元。
截止法庭辩论终结，周真阳出资修建的铺面已实际交付，但位于案外人周卫东楼上温江区天府家园社区青泰园22栋（原编号6栋）6单元8号（4楼）、10号（5楼）、12号（6楼）三套房屋，温建总公司先向周真阳交付，后又将房屋门锁更换，至今未实际向周真阳交付。
原审法院另查明，根据青泰寺社区一组出具的证明，青泰寺社区一组村民自建安置房工程是由该组每户建房业主自行直接向建筑公司依双方协议分段支付建房款，也由每户建房业主亲自确认和验收房屋。
2013年8月9日，周真阳向原审法院提起诉讼，请求判令：一、温建总公司及青泰寺社区一组将位于成都市温江区天府家园社区青泰园22栋6单元4至6层的8、10、12号房屋交付给周真阳；二、诉讼费由温建总公司负担。
原审法院认定上述事实，有当事人身份信息、周真阳及青泰寺社区一组的当庭陈述、天府家园社区居委会的证明、青泰寺社区一组出具的证明、《安置房工程承包合同》、《青泰寺社区安置房6＃楼工程款支付进度补充协议》、《换房协议》、《交房通知书》、（2010）温江民初字第413号民事判决书、（2010）成民终字第4707号民事判决书、（2012）崇州执字第531号《执行案件结案通知书》等证据材料予以证明。
原审法院认为，《安置房工程承包合同》、《青泰寺社区安置房6＃楼工程款支付进度补充协议》的效力，以及黄国昌是温建总公司在青泰寺社区一组安置房项目的代表等事实，已经原审法院（2010）温江民初字第413号民事判决书和成都市中级人民法院（2010）成民终字第4707号民事判决书两份生效判决确认，周真阳为实际的建房方，温建总公司为施工方，周真阳、温建总公司的农村建房施工合同关系依法成立。
合同履行过程中，周真阳将自己的安置房四至六层与黄国昌回收周永贵、周卫东安置房四至六层对换，黄国昌代表温建总公司与周真阳签订《换房协议》，双方意思表示真实且不违反法律规定，换房的事实也在温建总公司发出的《交房通知书》中得到印证，故原审法院对《换房协议》的效力予以确认，周真阳、温建总公司均应按照协议约定行使权利、履行义务。
根据温建总公司作出的《交房通知书》的内容，周真阳应付安置房总价款为253652元，已交房款198000元＋人头款17000元=215000元，扣除穿线款7944元，周真阳还需补交尾款30708元，该款从黄国昌欠周珍洪的款中冲抵。现周真阳已通过崇州市人民法院的执行案向周珍洪支付30000元，实际已支付工程款252944元，仅余708元未付。
根据《青泰寺社区安置房6＃楼工程款支付进度补充协议》的约定，周真阳应付建房款为总造价减去集体资金的余额按进度支付，在6层完工后支付至总造价的90%款，余款竣工后结清。现案涉安置房已完工，但温建总公司未向周真阳交付案涉房屋，周真阳实际付款比例已达252944元÷253652元=99.72%，已达合同约定的付款比例。温建总公司从2011年1月30日发出交房通知时起至今怠于全面履行交房义务，周真阳有权要求温建总公司向其交付《换房协议》约定的位于青泰园22栋6单元四至六层8号、10号、12号安置房，原审法院对周真阳的诉讼请求依法予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条之规定，原审法院判决：温建总公司于判决生效之日起十日内将位于成都市温江区天府家园社区青泰园22栋（原编号6栋）6单元4至6层的8号、10号、12号房屋交付给周真阳。一审案件受理费5200元，公告费600元，共计5800元，由温建总公司负担（此费周真阳已预付，温建总公司在判决生效之日起十日内给付周真阳）。
宣判后，温建总公司不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一、2009年11月16日，温建总公司（黄国昌）与蒋先留签订了三份《房屋转让合同》，将案涉房屋转让给蒋先留，同日，黄国昌按合同约定收取了蒋先留购房款44550元。2010年3月16日，周卫东出具证明，内容为周卫东已将其安置房4-6层空间返还给温建总公司的黄国昌，用于为蒋先留办理房屋物业证明。2010年3月19日，蒋先留接收了案涉房屋，并于2010年4月16日领取了《物业管理证书》。以上事实表明案涉房屋属案外人蒋先留所有，不能再交付给周真阳；二、案涉《换房协议》为无效合同：1、从签订时间来看，《换房协议》的签订时间先于温建总公司（黄国昌）与周卫东之间《安置房空间放弃协议书》的签订时间，即温建总公司（黄国昌）在签订《换房协议》时尚未受让周卫东的房屋空间，其无权将该房屋空间进行处分；2、从内容上看，《换房协议》的内容是黄国昌个人与周真阳换房，温建总公司不是《换房协议》的当事人；3、交房通知书已经被温建总公司于2011年8月10日作出的《关于撤销温建总公司2011年1月30日﹤交房通知书﹥的决议》所撤销，故交房通知书不能印证换房协议。请求撤销原判，改判驳回周真阳的诉讼请求。
周真阳的主要答辩意见是：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
青泰寺社区一组的意见是：张志福在《换房协议》上只是作为见证人签字，对于其他事实概不知情。
本院查明的事实与一审查明的其余事实一致。各方当事人在二审中均未提交新的证据。
本院认为，根据温建总公司的上诉理由，本案的争议焦点主要有三：一、《换房协议》是否有效；二、如果《换房协议》有效，该《换房协议》是否约束温建总公司；三、周真阳要求温建总公司交付案涉房屋的请求权是否优先于蒋先留对案涉房屋的权利。
关于《换房协议》的效力问题，温建总公司上诉认为黄国昌在签订《换房协议》时尚未回收取得周卫东的放弃空间，故其行为构成无权处分，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条所规定的“处分行为”是指直接完成标的物的物权转移、变更、消灭的行为，而签订《换房协议》这一行为并非处分行为，而是负担行为，其仅在当事人之间发生负有相应给付义务的法律效果，并不直接导致物权发生变动，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，《换房协议》的当事人在签订协议时是否对标的物享有所有权或处分权，均不影响《换房协议》的合同效力。温建总公司关于《换房协议》无效的理由于法无据，本院不予支持。
关于黄国昌签订的《换房协议》是否约束温建总公司的问题，本院认为，一、黄国昌是温建总公司案涉项目的总经理，且黄国昌签订的《换房协议》与其履行案涉项目的相关职责存在一定关联，故黄国昌以项目部名义与周真阳签订的《换房协议》应当约束温建总公司，特别是温建总公司在向周真阳发出的《交房通知书》中载明：“周真阳建房为一个铺面加三套住房，建筑面积共计345.40平方米，住户位于周卫东的四至六层，（有换房协议以及周卫东证明为证）”，上述内容说明温建总公司认可并按换房协议履行其义务，即使后来温建总公司撤销了该《交房通知书》，但其亦不是以自己不是《换房协议》的当事人作为撤销《交房通知书》的理由，故根据以上事实，本院认定《换房协议》约束温建总公司。温建总公司关于其不是《换房协议》当事人的上诉理由与事实不符，本院不予支持。
关于周真阳的权利是否优先于蒋先留的问题，本院认为，根据青泰寺社区一组出具的证明，案涉房屋系村民自建安置房，周真阳是建房业主，其对房屋的所有权属原始取得，故其对房屋的请求权较之买卖合同当事人蒋先留而言具有更强的物权属性，应当优先于蒋先留的权利。且从温建总公司提交的证据而言，其仅能证明蒋先留是《房屋转让合同》的当事人，并不能证明案涉房屋的产权已实际转移至蒋先留名下，温建总公司认为案涉房屋已属蒋先留所有、不应再交付给周真阳的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按原判确定的负担方式执行；二审案件受理费5800元，由成都市温江建筑工程总公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李泽颖
代理审判员 赵 锋
代理审判员 王 果
二〇一四年十二月七日
书 记 员 李 丹