云南省文山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）文民二初字第1207号
原告文山和居物业服务有限公司，组织机构代码：57982XXXX。
法定代表人：陈孝强，公司经理。
住所地：文山州文山市环北三路金玉名园***号。
委托代理人王丽，云南七乡律师事务所律师（特别授权）。
委托代理人王正梅，云南七乡律师事务所律师（特别授权）。
被告余耀，福建省福清市人，个体户，现住文山市。
委托代理人王春辉，云南天信律师事务所律师（特别授权）。
委托代理人郭云祥，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。
原告文山和居物业服务有限公司诉与被告余耀物业服务合同纠纷一案。本院于2015年9月18日受理后，依法适用简易程序，于2015年10月28日公开开庭进行了审理。原告的特别授权代理人王丽、王正梅，被告余耀及其委托代理人郭云祥、王春辉均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告文山和居物业服务有限公司诉称，2013年5月1日，原告与被告所在的业主委员会签订了秀峰苑《物业管理服务合同》，合同第六条约定：“一、物业服务费按每年一次性缴纳，业主（产权人）或物业使用人应于每年5月1日至6月1日缴纳一年度（即12个月）的物业服务费，如果在每年7月1日仍未缴纳当年度物业服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的5‰。向欠费业主收取违约金；二、物业服务费按以下标准执行：1、联排别墅、独栋别墅、复式楼按照房屋建筑面积0.6元／平方米／月计算；2、单元房按照房屋建筑面积0.5元／平方米／月计算；3、商铺按照建筑面积0.6元／平方米／月计算；4、空置房屋、未装修入住房屋的管理服务费按照以上标准全额收取；三、物业服务费自2013年5月1日开始计收。委托服务期限为三年，自2013年5月1日起至2016年4月30日止。”合同签订后，原告为被告提供了物业服务并一直按合同履行自己的义务。但被告却无故拖欠应支付给原告2013年5月1日至2015年8月31日的物业服务费3526.62元，经原告多次催要，并于2014年4月26日通过公司法律顾问向其发送了律师函，但被告毫无付款之意，总是以种种理由搪塞，所欠款项至今未付。为此，原告于2015年9月18日诉至本院，请求：（一）请求人民法院依法判决被告支付原告物业服务费3526.62元及违约金7405.90元，以上两项合计10932.50元。2、判决由被告承担本案诉讼费用。
被告余耀答辩称，一、原告与秀峰苑业主委员会签订的物业管理服务合同无效，不具备法律约束力。首先，秀峰苑业主委员会的成立不符合法律法规的规定。
《物业管理条例》（以下简称《条例》）第十条规定，业主委员会由业主成立业主大会选举产生。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第七十六条第一款及《条例》第十一条规定，选举业主委员会由业主共同决定。《条例》第十二条第一款规定，业主大会会议应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加；第十二条第三款规定，选举业主委员会应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。可见，业主委员会必须召开业主大会会议进行选举，该会议应由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，而且，选举结果必须经前述数量的业主同意，缺少以上任何一个要件而产生的所谓“业主委员会”均无权代表业主行使权利。在本案中，答辩人所在的秀峰苑小区根本就没有成立过业主大会，也没有召开过业主会议选举业主委员会，更谈不上业主对业主委员会的选举结果表示同意，也就是说，“秀峰苑业主委员会”的成立完全不符合法律法规的规定，故其无权代表业主签订物业服务合同。
其次，秀峰苑业主委员会选聘物业服务企业未经法定数量的业主同意。《物权法》第七十六条第一款及《条例》第十一条均规定，选举业主委员会或选聘物业服务企业由业主共同决定。《物权法》第七十六条及《条例》第十二条第三款均规定，选聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。可见，选聘物业管理企业属于业主共同决定的事项，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会无权擅自与物业管理企业签订物业服务合同。在本案中，即便秀峰苑业主委员会的成立符合法律规定，在未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的情况下，其亦无权与原告签订物业服务合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有违反法律、行政法规的强制性规定的情形的，合同无效。在本案中，秀峰苑业主委员会未经法定数量的业主同意即与原告签订物业服务合同，其行为违反了物权法和《条例》的规定，故《物业管理服务合同》无效。
另外，“秀峰苑业主委员会”与原告签订物业服务合同根本没有就收费标准等事项征询过业主的意见。原告与秀峰苑业主委员会签订的物业服务合同中，商铺的服务标准是与其他住宅的标准分开的，但答辩人作为商铺业主，却从没有对此进行过任何表决或发表过任何意见，商铺业主根本没有听说过物业管理合同的事，在这种情况之下，物业管理合同就签订了。可见，与原告签订物业管理合同的系“业主委员会”个别成员的个人意愿，而非业主的共同意愿。业主委员会主任无权单独决定须全体业主共同决定的事项，其与原告签订的物业管理合同系无效合同。
二、原告未向答辩人提供任何物业服务，答辩人有权拒绝支付物业管理费。答辩人所在商铺位于秀峰苑小区的外围，不在小区内，而原告提供物业服务的范围仅限于小区以内。在文山市区，基本上所有的小区外围的商铺都不向物管公司缴纳物业管理费，因为物管企业根本就不向外围商铺提供物业服务。在答辩人购买秀峰苑小区商铺时，开发商也向答辩人承诺过，外围商铺是不用缴纳物业管理费的。在原告之前也有两家物业企业为秀峰苑小区提供物业服务，但两家企业都未要求外围商铺业主缴纳物业管理费。答辩人从入住商铺以来，水费、电费、卫生费都是自己缴纳，原告从来没有提供过代缴服务；答辩人的水电使用数量是供水公司和电力公司来统计，原告也没有来统计过；小区内有楼顶的水塔供水，但答辩人的供水管和小区内的供水管也是分开的，不能使用水塔内的水，就连答辩人的用水闸阀被人为关闭，原告也不为答辩人打开；答辩人商铺周边的环境卫生由答辩人自行维护，原告从来没有提供过任何维护服务；原告仅为小区内提供安保服务，从不对答辩人位于小区外的商铺提供任何安保服务。可以说，原告根本就没有为答辩人等小区外围商铺住户提供任何物业服务，即便其与秀峰苑业主委员会签订的合同有效，其亦未按合同约定履行对商铺业主提供物业服务的义务，答辩人有权拒绝支付物业管理费。
综上所述，秀峰苑业主委员会的成立不符合法律法规的相关规定，而且，其选聘物业服务企业未经法定数量的业主同意，故其与原告签订的《物业管理服务合同》无效，原告与答辩人之间不存在物业服务合同关系，原告诉请答辩人向其支付物业管理费没有合法依据．另外，原告未向答辩人提供任何物业服务，答辩人有权拒绝支付物业管理费．原告的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请人民法院依法予以驳回，以维护答辩人的合法权益。
原告为证明其主张，向法庭列举了以下证据：
1、《物业服务委托合同》，证明（1）2013年5月1日，原告与被告所在业主委员会签订了本合同；（2）物业服务费按每年一次性缴纳，业主（产权人）或物业使用人应于每年5月1日至6月1日缴纳一年度（即12个月）的物业服务费，如果在7月1日仍未缴纳当年度物业服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的5‰向欠费业主收取违约金；（3）联排别墅、独栋别墅、复式楼按照房屋建筑面积0.6元／平方米／月计算，单元房按照房屋建筑面积0.5元／平方米／月计算，商铺按照建筑面积0.6元／平方米／月计算，空置房屋、未装修入住房屋的管理服务费按照以上标准全额收取；（4）服务合同为三年，自2013年5月1日至2016年4月30日止；
2、《国内挂号信函收据》和《律师函》，证明（1）原告方法律顾问于2014年4月30日通过邮政快递向被告发送了律师函；（2）被告从2013年5月1日至2014年4月30日共欠物业管理费人民币1176元和违约金1764元，以上两项共计人民币2940元，请你在接到本律师函10日内向委托人履行还款义务最迟2014年5月10日前付清全部欠款；
3、《文山县房管局档案摘抄表》，证明被告是文山市秀峰路兴电秀峰苑HX-40-41号商铺的事实；
经质证，被告余耀对原告列举的证据质证认为：对第1组证据的真实性有意见，第一、该合同在诉讼之前我方不知道有该合同，是在诉讼之后才看见该合同，该合同因业主委员会的成立不符合法律规定，不合法不能代表业主签订该合同，该合同属于无效合同；物业服务企业未经过法定数量的业主同意；合同的签订也没有经过商铺业主的认可，因此该合同对我方不具有约束力；第二、被告方未享受到原告的任何服务；第三、业主委员会成立时未通知商铺业主参加，所以秀峰苑业主委员会签订的合同对商铺业主不具有约束力，所以不应要求商铺业主交纳物业服务费；对第2组证据的真实性无意见，信函我方是收到了，但要求我方支付物业服务费无法律依据；对第3组证据的真实性无意见，被告属秀峰苑商铺的业主是事实，但不属小区内的业主。
被告余耀无证据向法庭列举。
本院认为，原告提交的证据客观、真实、合法，本院予以采信。
经庭审举证、质证和认证，确认本案法律事实如下：被告余耀系文山市秀峰路兴电秀峰苑HX-40-41号商铺的业主，该商铺建筑面积为163.27平方米。2013年5月1日，原告与被告所在的业主委员会签订了秀峰苑《物业管理服务合同》，合同第六条约定：“一、物业服务费按每年一次性缴纳，业主（产权人）或物业使用人应于每年5月1日至6月1日缴纳一年度（即12个月）的物业服务费，如果在每年7月1日仍未缴纳当年度物业服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的5‰。向欠费业主收取违约金；二、物业服务费按以下标准执行：1、联排别墅、独栋别墅、复式楼按照房屋建筑面积0.6元／平方米／月计算；2、单元房按照房屋建筑面积0.5元／平方米／月计算；3、商铺按照建筑面积0.6元／平方米／月计算；4、空置房屋、未装修入住房屋的管理服务费按照以上标准全额收取；三、物业服务费自2013年5月1日开始计收。委托服务期限为三年，自2013年5月1日起至2016年4月30日止。”合同签订后，原告为被告提供了物业服务并一直按合同履行自己的义务。但被告却无故拖欠应支付给原告2013年5月1日至2015年8月31日的物业服务费3526.62元，经原告多次催要，并于2014年4月26日通过公司法律顾问向其发送了律师函，但被告毫无付款之意，总是以种种理由搪塞，所欠款项至今未付。为此，原告于2015年9月18日诉至本院，请求：（一）请求人民法院依法判决被告支付原告物业服务费3526.62元及违约金7405.90元，以上两项合计10932.50元。（二）判决由被告承担本案诉讼费用。
本院认为，物业服务合同纠纷是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施的服务合同产生的权利义务纠纷。本案中，原告文山和居物业服务有限公司与该小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，该合同依法成立，合法有效。合同中对双方的权利义务进行了明确约定，该约定对所有业主和原告方均具有法律约束力，所有业主和原告方均应当履行其义务。被告余耀作为文山市秀峰路兴电秀峰苑小区苑HX-40-41号商铺的业主，虽然被告余耀的商铺处于小区的外围，但是该商铺仍然属于该小区的物业服务范围之内，并未脱离该小区而单独存在，其依法应当履行支付服务费的义务。原告文山和居物业服务有限公司在合同履行期内已尽了其合同义务，故原告起诉请求被告支付2013年5月1日至2015年8月31日的物业服务管理费3526.62.00元及违约金7405.90元的主张依法成立，本院予以支持。被告余耀的辩解无证据印证，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
由被告余耀于本判决书生效之日起十日内支付欠原告文山和居物业服务有限公司物业服务费及违约金共计人民币10932.50元；
案件受理费70.00元，减半收取35.00元，由被告余耀负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决书，享有权利的当事人可在本判决书规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审判员 廖玉忠
二〇一五年十一月十二日
书记员 戴翠玲