北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第02539号
原告（反诉被告）北京凯尔康大药房有限责任公司，住所地北京市丰台区方庄芳星园三区20号楼商业1层20-5。
法定代表人刘成谋，总经理。
委托代理人田雨，男。
被告（反诉原告）曹鹏，男，1982年2月18日出生。
委托代理人陈国玉，内蒙古义源律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京凯尔康大药房有限责任公司（以下简称原告凯尔康公司）与被告（反诉原告）曹鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员徐殿君独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告凯尔康公司的委托代理人田雨，被告曹鹏的委托代理人陈国玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告凯尔康公司诉称：2009年12月13日，原告从侯宝志手中承租位于通州区杨富店X号院东侧门612平米房屋开办医药零售药店，一直经营至2012年7月份。2012年6月27日，侯宝志将该房屋的使用权转让给了被告，侯宝志与被告同时约定保证继续与凯尔康药店续租，否则此协议无效。随后原告又与被告重新签订租金及其他事项。2012年6月27日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了《房屋改造协议书》，该协议约定被告从2012年7月10日到2012年9月25日对该房屋进行改造，协议还约定“甲方保证改造完成后乙方所承租经营面积不变，并按乙方现有的门店装修及相关配套设施标准，重新给乙方安装配套，全部费用由甲方承担”，还约定原告店内的货柜、货架及其他物品被告负责找地方存放、保管，保管费用由被告承担，同时约定了任何一方违约赔偿守约方违约金60万元及其他事项。之后原告歇业等待被告装修后再行营业。2012年9月25日，交付期限已到，原告发现被告没有对门面房进行装修，只是建起了主体结构。原告即与被告协商，被告称“建设审批上出了问题，所以没能按时装修”。2013年初，被告仍不按协议约定对房屋进行装修，导致原告自2012年7月至今无法进行经营活动，给原告造成了极大的经济损失。故诉至法院，请求判令被告：1、返还已交纳的租金15万元；2、赔偿原告货柜、货架损失15万元；3、赔偿原告房屋改造期间经营损失15万元；4、赔偿原告药店装修费用30万元；5、赔偿原告延迟交付至原告起诉之日经营性损失94万元；6、本案诉讼费用由被告承担。
被告曹鹏辩称：同意退还原告已交纳租金15万元并赔偿原告货柜、货架损失3万元。原告的其他诉讼请求中，第三项房屋改造期间经营损失没有事实和法律依据；第四项因为涉案租赁场所在此之前侯宝志出租时已装修，原告不存在装修损失；第五项尽管合同未履行期间给原告造成了一定的经营损失，但其主张数额明显超出了合理的收入数额，同时双方在房屋改造协议中关于违约金有明确约定，被告在不承担其他经营损失的前提下同意承担违约金60万元，原告在违约金基础上主张其他损失属于重复计算，没有事实和法律依据，而且在租赁合同中双方对违约责任并没有明确规定，房屋改造协议应该属于租赁合同的一个补充协议。《房屋改造协议》签订后，我已将涉案租赁物由一层的库房改造成两层楼房的结构，因此涉案的租赁物已经不复存在，租赁合同难以继续履行。故我提起反诉，要求解除双方之间的《房屋租赁合同》。
原告凯尔康公司对被告曹鹏的反诉辩称，不同意被告曹鹏的反诉请求。被告是将涉案房屋原址翻建，是在原标的物一层的基础上加盖了二层，原址并没有变，原来的房屋一层现在还在，我们认为合同应继续履行。
经审理查明：位于北京市通州区杨富店X号院东侧门612平方米库房（以下简称涉案房屋）系案外人侯宝志自产权人中国农业出版社印刷厂处承租。2009年，侯宝志将该房屋转租给凯尔康公司经营大药房。2011年12月16日，侯宝志与曹鹏签订《租厂房转让合同》，约定曹鹏享有侯宝志在与产权人原有房屋租赁合同中所享有的权利义务。2012年1月17日，曹鹏（甲方）与凯尔康公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定曹鹏将涉案房屋出租给凯尔康公司，合同期限为2010年1月1日至2018年12月21日，在租赁期限内甲方不得无故收回房屋。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，凯尔康公司向曹鹏交纳租金并继续在该房屋内经营。2012年6月27日，曹鹏（甲方）与凯尔康公司（乙方）签订《关于房屋改造协议》，约定甲方对涉案房屋进行改造，时间从2012年7月10日至2012年9月25日；甲方保证改造完成后乙方原有承租经营面积不变，并按乙方现有的门店装修及相关配套设施标准，重新给乙方安装配套，全部费用由甲方承担；甲方改造时间约定为2个半月，在这时间内甲方同意赔偿乙方无法经营损失为6个月的租房费用合计人民币15万元，如果因为甲方的原因造成乙方不能恢复营业的时间延后，甲方还按这个标准继续赔偿乙方的损失；甲方改造期间负责乙方目前设施、设备的存放场地的费用；任何一方违反协议约定，均属违约行为，违约方须向守约方给付违约金人民币六十万元。协议还约定了其他事项。协议签订后，凯尔康公司将涉案房屋腾空交付给曹鹏。后曹鹏将涉案房屋由一层改造为两层，但至凯尔康公司起诉之日尚未装修。本案诉讼过程中，曹鹏已将涉案房屋改造后的一层出租给案外人使用。经查，凯尔康公司已于2012年5月4日向曹鹏预交2012年7月1日至2012年12月30日租金15万元。
庭审中，曹鹏表示不愿继续履行合同，并同意按《关于房屋改造协议》规定的违约金承担违约责任，凯尔康公司坚持要求继续履行合同。此外，曹鹏认可货柜、货架由其组织人员搬出，称其未注意保管造成货柜、货架丢失，不知货柜、货架现在何处。凯尔康公司则主张本案中不向曹鹏要求违约金，仅要求赔偿经营损失。
以上事实，有《租厂房转让合同》、《房屋租赁合同》、《关于房屋改造协议》、《证明》、照片及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，原告凯尔康公司与被告曹鹏之间签订的《房屋租赁合同》、《关于房屋改造协议》均系双方真实的意思表示，亦不违反法律法规规定，应属合法有效。现被告曹鹏已将该房屋出租给案外人，原被告之间的《房屋租赁合同》已无法继续履行，且被告曹鹏明确表示不愿继续履行上述合同，认可其违约并同意承担违约赔偿责任，故本院依法将原告凯尔康公司与被告曹鹏之间签订的《房屋租赁合同》予以解除，对被告曹鹏的反诉请求，本院予以支持。合同解除系因被告曹鹏的违约行为引起，故由此给原告凯尔康公司造成的损失由被告曹鹏承担。被告曹鹏同意返还原告凯尔康公司已交纳的租金15万元，对此本院不持异议。货柜、货架因被告曹鹏怠于保管而丢失，其应对该损失予以赔偿，具体数额由本院根据双方提供的证据予以酌定；原告凯尔康公司主张的过高部分，依据不足，本院不予支持。《关于房屋改造协议》约定，改造时间约定为2个半月，在这段时间内被告曹鹏同意赔偿原告凯尔康公司经营损失人民币15万元，如果因为被告曹鹏的原因造成原告凯尔康公司恢复营业时间延后，还按这个标准继续赔偿损失。现被告曹鹏违约使原告凯尔康公司无法恢复营业，被告曹鹏应赔偿改造期间及改造期满后至原告凯尔康公司起诉之日的营业损失，赔偿数额以本院核定为准，原告凯尔康公司主张的过高部分，依据不足，本院不予支持。原告凯尔康公司并未能提供充分、有效的证据证实其对房屋进行了装修，对其主张的装修损失，本院不予支持。被告曹鹏虽辩称《关于房屋改造协议》中约定了违约金，能够包含原告凯尔康公司的所有损失，但原告凯尔康公司表示不主张违约金，被告曹鹏亦未能提供证据证实该违约金完全系补偿性违约金，对被告曹鹏的该抗辩意见，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告北京凯尔康大药房有限责任公司与被告曹鹏于二〇一二年一月十七日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告曹鹏退还原告北京凯尔康大药房有限责任公司房屋租金人民币十五万元；
三、被告曹鹏赔偿原告北京凯尔康大药房有限责任公司货柜、货架损失人民币五万元，房屋改造期间经营损失十五万元，二〇一二年九月二十六日至二〇一四年一月七日期间的经营损失人民币九十二万六千元；
以上二项共计人民币一百二十七万六千元，于本判决生效之日起七日内执行清；
四、驳回原告北京凯尔康大药房有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万二千五百六十元，由原告北京凯尔康大药房有限责任公司负担四千四百一十八元（已交纳），由被告曹鹏负担八千一百四十二元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉受理费二十五元，由原告北京凯尔康大药房有限责任公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 徐殿君
二〇一四年四月三十日
书 记 员 聂培培