贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔26民终1356号
上诉人（原审被告）：楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司，住所贵州省黎平县德凤镇港澳新区A1号楼。统一社会信用代码：91522631780162712G。
法定代表人:彭章龙,男,该公司董事长。
委托诉讼代理人：何敏，男，1987年6月5日出生，汉族，该公司办公室副主任。
被上诉人（原审原告）：刘羽萍,女,1976年10月22日出生,汉族,户籍所在地湖南省靖州苗族侗族自治县,现住黎平县港澳新区。
委托诉讼代理人（特别授权）：杨绍霞，贵州阳泽律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人（特别授权）：龙泽，贵州阳泽律师事务所执业律师。
原审被告：楚国城旅游开发有限公司，住所贵州省黎平县德凤镇港澳新区A1号楼。
法定代表人：彭章龙，男，该公司负责人。
上诉人楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司因与被上诉人刘羽萍、原审被告楚国城旅游开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服黎平县人民法院（2018）黔2631民初140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月30日立案后，依法组成合议庭,进行了审理。本案现已审理终结。
楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司上诉请求：依法撤销原审法院错误的本案判决，将本案发回重审。
事实和理由：原审法院判决本案认定事实不清证据不足。第一、从上诉人与被上诉人2014年11月28日签订的《商品房买卖合同》上不难看出，上诉人已经于2014年11月28日将房屋交给被上诉人，被上诉人提起本案诉讼是2018年1月17日显然已经超过3年法定的诉讼时效，因此原审法院应当判决驳回被上诉人本案的诉讼请求。第二、造成本案迟延办证出有因，根本原因是政府未兑现承诺才导致上诉人对被上诉人迟延办证，政府有不可推卸的责任。综上所述，上诉人认为原审法院判决本案认定事实不清证据不足，上诉审法院依法应当撤销原审法院错误的本案判决将本案发回重审。
刘羽萍辩称，一、根据双方合同约定办理房屋初始登记是被答辩人单方的责任和义务，但被答辩人逾期至今未办理商品房初始登记构成违约是事实，应当承担违约责任，一审判决合法有据。答辩人与被答辩人双方签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合同真实合法有效。既然合同合法有效，双方就应当按诚实信用原则以及合同约定全面履行合同义务。合同签订时，双方已经就房屋价款，交房时间，办理房屋产权证初始登记以及违约责任等均作出了明确的约定，且合同第20约定的房屋登记包括预告登记、初始登记和转移登记三项内容，其中初始登记是被答辩人的单方责任和义务。合同签订后答辩人已经按照合同的约定支付了全部购房款，并交付了物业管理费等费用给被答辩人，履行自己的合同义务。但被答辩人却未能在约定的期限内办理商品房初始登记，也未能按约定期限交付办理商品房转移登记的相关文书给答辩人，实际根本就不具备办理不动产权证的条件，显然已经严重违约，应当承担违约责任。二、答辩人起诉是要求被答辩人承担逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金，该项违约金请求并没有超过诉讼时效，被答辩人诉称本案超过诉讼时效没有事实和法律依据。答辩人起诉的是逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金，而不是逾期交房违约金，被答辩人认为应从交房时间起算诉讼时效不当。根据双方合同第20条约定被答辩人承诺办理商品房初始登记并交付商品房转移登记法律文书给答辩人的时间是2015年12月28日，但被答辩人至今没有办理商品房初始登记，也未能按约定期限交付办理商品房转移登记的法律文书给答辩人，且其违约行为一直持续至今。被答辩人违约行为是持续性的，违约金约定的是按日计算。诉讼时效应从约定时间即2015年12月28日起算，就算按《中华人民共和国民法通则》规定的两年时效也是在2017年12月28日到期，答辩人也没有超过诉讼时效，因为答辩人在2017年12月27日已经到黎平县人民法院进行立案登记，有黎平县人民法院出具的“立案登记表”为证，何况《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起颁布实施，诉讼时效已经更改为三年。所以本案也适用三年时效规定。答辩人并没有超过诉讼时效，其权利应当受到法律保护，一审过程中被答辩人也没有提到时效问题，被答辩人上诉理由不能成立。三、被答辩人上诉称是因为政府未兑现承诺才导致迟延办证没有依据，即便该理由属实，这也是被答辩人与政府之间的事情，与本案无关联性，不能以此作为免责事由。根据合同相对性原则，不管被答辩人与政府之间存在的问题是否属实都与本案没有关联性。何况导致答辩人购买的房屋未能办理初始登记以及转移登记，完全是被答辩人自身违约，其出售的房屋尚未通过验收备案，根本就不具备办理不动产权证条件，政府未兑现承诺与被答辩人延迟办证这一行为没有必然关系，也与本案没有关联性，更不能成为被答辩人免责的事由，被答辩人应当承担违约责任。综上所述，答辩人与被答辩人之间签订的《商品房买卖合同》系双方自愿签订，该合同真实合法有效。被答辩人逾期办理商品房初始登记导致逾期交付办理商品房转移登记相关文书是客观事实，违约行为客观存在，应当依法承担违约责任。答辩人已经履行了合同义务，交付全部购房款以及其他费用，不存在任何违约行为。一审判决认定事实清楚，证据充分，合法有据，被答辩人上诉请求既没有事实依据也没有法律依据，为维护答辩人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第167的规定特提出以上答辩意见，请依法驳回被答辩人的上诉请求，维持原审判决。
楚国城旅游开发有限公司未提交答辩意见。
刘羽萍一审法院起诉请求：1、判决被告继续履行《商品房买卖合同》，将出售给原告的商品房验收合格备案、办理房屋所有权初始登记并协助原告办理不动产权证书；2、判决被告按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准即年利率6.18%支付原告逾期交付办理商品房转移登记的相关文书违约金43447.39元(按已交房款378476元×6.18%/年÷365天×678天=43447.39元,该违约金暂从2015年12月29日起算至2017年11月6日止合计678天),此后自2017年11月7日起发生的仍按年利率6.18%计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关法律文书之日止；3、被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2014年11月28日，原告与被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产分公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产分公司开发的位于黎平县××新区商住楼××单元××房，合同约定商品房单价2800元/平方米，房屋建筑面积135.17平方米，房屋总价款378476元，同时约定被告应在2014年12月28日前向原告交付该商品房。合同签订后，原告于2014年11月28日付清了全部购房款378476元。被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产分公司按约定及时向原告交付了该商品房。合同第二十条第三项约定：（一）出卖人承诺于2015年12月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.2%承担违约责任。2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款0.2%的违约金。至法庭辩论终结时止，被告仍未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，现原告不要求退房，请求被告协助办理不动产权证，并承担违约责任。
另查明，原告在楚国城旅游开发有限公司黎平房地产分公司购买的位于黎平县××新区商住楼××单元××房至法庭辩论终结时止尚不具备办理不动产权证的条件。被告楚国城旅游开发有限公司的法定代表人和楚国城旅游开发有限公司黎平房地产分公司的负责人均为彭章龙，且彭章龙亦系两公司的实际经营者。
一审法院认为：原、被告双方签订《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权转移登记等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，履行了原告的义务。根据合同第二十条房屋登记第三款转移登记第（一）项约定，被告应于2015年12月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告（根据现行办理商品房不动产权证的办法，即2015年12月28日前，本案涉案房屋应验收合格，取得工程竣工备案表，具备办理不动产权证的条件）。但时至庭审辩论终结止，被告尚未具备办理不动产权证的条件，不能将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告未能在约定的期限交付办理房屋转移登记的相关文书显然已经违约，应承担违约责任，违约时间从2015年12月28日第二日起算。根据合同第二十条房屋登记第三款转移登记第（二）项约定：出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.2%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付交付房价款0.2%的违约金。现原告不要求退房，请求判决被告按年利率6.18%的标准支付违约金，暂从2015年12月29日起算至2017年11月6日止合计678天),此后自2017年11月7日起发生的仍按年利率6.18%计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。结合本案实际，原告不能及时办理、取得不动产权证书，并未影响到原告的居住生活、亦未对房屋出租等收益造成影响。但因原告未能及时获得所有权证书，对原告的处分权造成了一定的影响。庭审中原告未举证证明实际损失数额，因此，被告违约给原告造成的损失系难以确定的。根据双方在合同中的约定，出卖人自约定日期至实际交付办理商品转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金，日违约金为756.95元，月达22708.56元，该违约金约定明显过高，被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书不可能给原告造成如此巨大的损失。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书给原告的违约责任，按照原告已付购房款总额（378476元），参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款利息的标准，根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）和银发[2015]325号文件规定，贷款年利率为4.75％，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30％-50％，一审法院酌情加收为30％，为6.18％。故对原告请求判决被告按年利率6.18%标准支付违约金的请求一审法院予以支持。从2015年12月29日起算至2017年11月6日止，共计679天，原告请求按照678天计算，系对自己权利的处分，一审法院予以确认。故，从2015年12月29日起算至2017年11月6日止被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金计算为：（378476元×6.18%÷365天）×678天=43447.39元。2017年11月7日至被告实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，违约事实客观真实存在，一审法院亦予以支持。被告以原告诉求的违约金过高请求调整和其他辩解意见，因无证据证明，一审法院不予支持。另根据《不动产登记暂行条例》第十四条：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”的规定，协助买受人办理商品房不动产权证书系房开商的法定职责和义务，故原告请求被告协助其办理商品房不动产权证书的诉求一审法院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《不动产登记暂行条例》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告楚国城旅游开发有限公司、楚国城旅游开发有限公司黎平房地产分公司继续履行与原告刘羽萍签订的《商品房买卖合同》，同时办理商品房合格备案手续并协助原告刘羽萍办理不动产权证书。二、被告楚国城旅游开发有限公司、楚国城旅游开发有限公司黎平房地产分公司在本判决生效后30日内支付原告刘羽萍逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金43447.39(从2015年12月29日起算至2017年11月6日止)元。三、被告楚国城旅游开发有限公司、楚国城旅游开发有限公司黎平房地产分公司支付原告刘羽萍起诉后直至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金，违约金按已交房款378476元，按年利率6.18％计算，从2017年11月7日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费886元，减半收取443元，由被告楚国城旅游开发有限公司、楚国城旅游开发有限公司黎平房地产分公司负担。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点：1、本案是否已过诉讼时效。2、上诉人与政府之间的行为是否构成本案的免责事由。
关于第一个焦点，首先，经审查，双方签订的《商品房买卖合同》第二十条房屋登记第三款转移登记第（一）项约定，上诉人应于2015年12月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人。上诉人未按合同约定履行，2015年12月29日即开始违约。其次，对于约定按日计付的违约金等继续行债权，以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。即因逾期交付办证文书每天的违约事实及数额都是独立的，房开商一直违约不办证，违约事实一直存在，每一天都产生一个新的诉权，每一个诉权都适用诉讼时效，诉讼时效的起算点，每天不一样，对民法总则实施前即2017年9月30日前根据民法通则已超过两年诉讼时效的部分，因权利人不行使权利，该诉讼时效期间届满后，义务人已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则实行而消灭，故对2017年9月30日前，已超过两年诉讼时效部分，违约金不应得到支持。而本案的违约事实从2015年12月29日才开始起算，在《中华人民共和国民法总则》的诉讼时效保护期间内也在《中华人民共和国民法通则》的诉讼时效保护期间内。故被上诉人的一审诉讼请求，未超过诉讼时效，对上诉人该上诉理由，与查明事实不符，本院不予采纳。
关于第二个焦点，根据合同相对性原则，上诉人与政府发生的行为与《商品房买卖合同》中的买受人无关，不能将在房地产开发过程中的应由建筑施工企业或房开商完成的事务处理责任义务转嫁由买受人承担，从而免除房开商在合同中未履行提供办证手续应支付违约金的约定义务，而损害受让人因守约而享有获得对方支付违约金的权利。因此，上诉人的该上诉理由，本院不予采纳。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费886.00元，由楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 琴
审判员 杨再幸
审判员 龙 恺
二〇一八年八月六日
书记员 王 凯