广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）穗中法民五终字第1666号
上诉人（原审被告）贡承永，男，汉族，1957年1月28日出生。
委托代理人王美富，广东经国律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ飞，广东经国律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）广州市恒威物业管理有限公司。
法定代表人龙斌，职务：经理。
委托代理人冯焯仪，女。
上诉人贡承永因物业服务合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2011）荔法民三初字第59号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
广州市恒威物业管理有限公司在原审诉称：原告受广州市天穗房地产开发建设有限公司（下简称天穗公司）委托，对安富花园实行物业管理。但作为享受物业管理服务的被告自2008年12月-2010年11月，一直拒绝缴付物业管理费用，虽经原告多次催交，但被告仍无理拒交，故起诉要求：1、被告向原告缴付物业管理费3840元（2008年12月-2010年11月，按160元／月计）；2、判令被告向原告支付逾期缴付物业管理费滞纳金290元（从2009年1月1日开始计至缴付物业管理费之日止，按照中国人民银行规定的计收的逾期贷款利率标准计算）；3、本案全部诉讼费由被告承担。
贡承永在原审答辩称：本案原告不具备上述物业的管理资质和资格，也没有进行相应的管理义务，不具备收取管理费的条件，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原审法院经审理查明：原告是2001年11月21日登记成立的企业法人，经营范围为物业管理，并领取有广州市国土资源和房屋管理局核发的物业管理企业资质证书，资质等级为三级资质。2003年，原告经天穗公司委托，对天穗公司开发的座落于广州市光复北路500－514号商住楼安富花园进行物业管理。2003年12月17日，广州市物价局发出《关于调整安富花园物业管理服务费标准的批复》（穗价函（2003）364号），核准安富花园物业管理服务费高层住宅为1.9元／平方米。2003年12月29日，广州市物价局向原告核发广东省经营服务性收费许可证（编号：第03E02133号），核定安富花园高层住宅的物业管理服务费为每1.9元／平方米。2007年1月28日，原告与天穗公司续签了《物业管理委托合同》，约定天穗公司委托原告对其开发的座落于广州市光复北路500－514号商住楼安富花园进行物业管理，管理服务事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护，共用设施、设备的维修养护，公共环境卫生等，委托期限为自2007年3月1日至业主委员会在行政管理部门指导下依法成立之日止，住宅房屋由原告按建筑面积每月每平方米1.9元向业主或物业使用人收取，逾期缴交有关费用的，按每日千分之二交纳滞纳金。为此，原告对安富花园继续进行管理。
另查，光复北路512号16B房，建筑面积84.08平方米，是被告向天穗公司购买的住宅房产，现被告已取得了该房屋的《房地产权证》。被告向原告交付了2008年11月前的物业服务费，从2008年12月起的物业服务费，被告至今未付。
原审诉讼中，被告向法庭提供照片8张，证明原告不具备对涉案房屋的管理资质，原告没有进行实际管理，原告没有尽到管理物业的义务，主要表现在电梯坏了，长时间没有维修，电梯始终处于维修状况，照片反映到处有牛皮广告，原告没有对闲杂人员的出入进行管理，照片反映被告所在的16楼墙壁的瓷砖脱落，但是在开庭前2天维修好了，原告起诉时没有进行维修，照片反映在电梯里有很多广告，原告对收取的电梯广告费没有进行公示，所以，原告不应该收取物业管理费用。
原告述称，电梯广告费的收入和支出每年在公告栏已经进行公示，用于大厦维修，整幢大厦没有收取物业维修基金，大夏16年来也没有向业主收取任何维修费用，广告收入全部用在物业服务收入之外的维修。关于闲杂人员出入，原告每两个小时都安排巡查一次，很多业主订牛奶、订报纸导致很多送牛奶、送报纸的闲杂人员丢下身份证就上楼，原告不可能跟随他们上楼，导致管理上有漏洞。墙身脱落是自然脱落，现在已经修补好，2010年11月，损坏的电梯已经不具备维修的价值，电梯的维护公司也证明了该事实，原告已公告征求业主的意见，现在已经有80%的业主同意更换，电梯不能使用也是原告不能力所能及的事情，原告已经尽好物业服务的责任，经过维护电梯已于2011年1月27日临时恢复运行，大厦2010年度的收支明细也已向各业主公示。
原审法院认为：原告是具有物业管理资质的企业，在安富花园尚未成立业主委员会之前，其依据安富花园开发商天穗公司的委托，对安富花园进行物业服务是合法的，应受法律保护。被告作为光复北路506号16B房的所有权人，在享受了原告提供的物业服务后，有义务向原告支付物业服务费。该物业服务费应按《物业管理委托合同》约定按建筑面积每月每平方米1.9元计付，原告要求被告支付滞纳金标准并未超出《物业管理委托合同》的约定，故审法院对原告要求被告支付欠缴物业管理费和滞纳金的诉讼请求予以支持。被告认为原告不具备上述物业的管理资质和资格，也没有进行相应的管理义务的事实依据不足，原审法院不予认定。电梯始终处于维修状况，长时间没法使用，是须由业主共同出资更换电梯的原因造成。被告以大楼的1号电梯暂停运行及原告没有对电梯广告费收支进行公示的抗辩理由，不足以成为拒绝向原告交纳管理费的理由。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，原审法院判决如下：一、被告贡承永于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒威物业管理有限公司支付自2008年12月至2010年11月的物业服务费（按建筑面积84.08平方米，每月1.9元／平方米计算）。二、被告贡承永于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒威物业管理有限公司支付上述拖欠的物业服务费的滞纳金（滞纳金分24期计算，每期滞纳金从拖欠当月物业管理费的次月一日起，以上月所欠物业管理费为本金，按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款的利率标准计算至清付之日止，每期滞纳金数额不得超过欠交的当月物业管理费）。本案受理费25元，由被告贡承永负担。
一审判决后，贡承永不服，向本院提起上诉：一审判决事实认定错误和法律适用错误，具体表现在：一、被上诉人的物业管理企业资质证书已经过期，现已不具备物业管理资质。被上诉人提供的《物业管理企业资质证书》是广州市国土资源和房屋管理局在2008年10月9日核发的，有效期至2010年10月9日。被上诉人没有提供有效证据证明其有物业管理资质。一审判决认定“原告是具有物业管理资质的企业”是错误的。二、被上诉人无有效的经营服务性收费资质。被上诉人提供的《广东省经营服务性收费许可证》是广州市物价局于2003年12月29日核发的，《收费许可证》上明确注明该收费许可证需要“每年四到六月份年审”。但被上诉人没有提供有效证据证明该收费许可证已经年审或者提供最新的收费许可证。被上诉人提供的广州市物价局《关于调整安富花园物业管理服务费标准的批复》是2003年12月17日的文件，文件中明确写明“上述标准试行一年，请向业主做好收费公示工作”。但被上诉人的收费标准却“试行”到至今，也没有向业主做任何的收费公示工作。可见，被上诉人并没有合法的经营服务性收费资质，收费标准也没有合法依据。三、被上诉人将在物业共用部位张贴广告的广告费收入占为己有，且没有进行公示。被上诉人在物业共同部位安装了大量的平面广告牌，并有可观的收入。这笔收入既没有返还给广大业主，也没有用于小区设施的维修维护，更没有进行公示。《广东省物业管理条例》第46条明确规定：物业服务企业应当明码标价，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域的显著位置进行公示。而被上诉人对以上内容均没有公示。被上诉人在一审中提交的《2010安富花园收支明细公告》仅仅是单方制作的文件，并不能证明其已经在物业管理区域进行了公示，也没有相应的发票作为数据支持。一审判决认定“电梯始终处于维修状况，长时间没法使用，是须由业主共同出资更换电梯的原因造成”错误。被上诉人利用业主的财产进行收益而没有用于业主小区的物业管理，恰恰说明并不是业主没有出资，而是被上诉人没有尽到物业管理企业的责任。四、被上诉人没有提供相应的物业服务，上诉人无义务向原告支付物业服务费。上诉人作为业主，向被上诉人支付物业管理费购买的是被上诉人合格的物业服务。如果物业服务企业没有提供相应的物业服务，业主就没有义务向其缴纳物业管理费。上诉人在一审过程中提供的墙体脱落照片和电梯损坏照片已经显示，墙体脱落长期无人整修，电梯一直处在停运状态，且被上诉人提供的《关于安富花园1号电梯维修事宜》的证据显示，该1号电梯“已没有维修价值”，但被上诉人仍然在一审期间将其“维修”继续使用，给该小区业主的生命安全造成极大威胁。可见，被上诉人并没有提供合格的物业服务，上诉人并没有义务足额缴纳物业管理费。一审判决认为“被告以大楼的1号电梯暂停运行及原告没有对电梯广告费收费进行公示的抗辩理由，不足以成为拒绝向原告交纳管理费的理由”在事实认定上是错误的，在法律适用上也是错误的。故请求：1、请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。
广州市恒威物业管理有限公司答辩称同意原审判决。不同意贡承永的上诉请求。具体理由如下：一、在2003年申请物价局核定费用时，物价局称由业委会与物业管理企业协商新的物业管理费，但由于安富花园尚未成立业委会，所以没有新物业管理费标准，故我方以与天穗公司签订的《物业管理委托合同》的标准收费。二、关于贡承永提出的广告费问题，每年年底都有公示，我方除了收取管理费外，没有收取大厦所有设备设施维修费，该广告费行费是用于支付维修费。三、关于电梯，两台电梯中已有一台已停止使用，很多业主已交付电梯改造费，贡承永已签名同意，但还没交费用。
本院二审庭询时，广州市恒威物业管理有限公司提交下列证据：1、该公司的《物业服务企业资质证书》，有效期至2012年12月；2、由广州市恒威物业管理有限公司于2010年12月27日发出的、有贡承永签名确认的《关于1号电梯改造征求的征询意见》，该函件载明安富花园的电梯已达到15年的报废年限，建议对电梯主控制系统进行改造，按建筑总面积分摊工程费用，每平方米16元。贡承永对上述证据的真实性不持异议，并表示其没有交纳维修基金，不清楚是否有交纳除物业管理费之外的费用如维修费，也不清楚是否已交纳电梯改造费。
本院认为，在安富花园依法成立业主委员会之前，建设单位天穗公司与广州市恒威物业管理有限公司签订了前期物业服务合同，该合同未违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。贡承永作为业主，虽然并非《物业管理委托合同》形式上的当事人，但其是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，应当依照上述委托合同约定的标准支付物业管理费。广州市恒威物业管理有限公司在二审提供了证据证明贡承永同意对安富花园1号电梯进行改造，但贡承永却未提供证据证明其已交纳电梯改造费，故1号电梯暂停运行并不能完全归责于广州市恒威物业管理有限公司。即使广州市恒威物业管理有限公司的管理存在不尽完善之处，但由于物业管理费的收取问题涉及整个小区全体业主的共同利益，收费标准是否调整以及如何调整应由业主大会予以决定。本院对贡承永要求调整管理费的请求难以支持。综上所述原审法院判决贡承永按照《物业管理委托合同》约定标准支付欠缴物业管理费，并以本金为限按照中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款的利率标准支付滞纳金，并无不当。贡承永的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人贡承永负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
代理审判员 姚伟华
代理审判员 张 怡
二〇一一年六月××日
书 记 员 蔡 峰