陕西省汉中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕07民再9号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）汉中鑫沣房地产开发有限公司。住所地：汉中市汉台区西新街仁和春天小区**号楼*单元*层。
统一社会信用代码：91610700563765701B。
法定代表人高妙荣，执行董事。
委托诉讼代理人李宣文，系该公司项目经理。
委托诉讼代理人方力，汉中148法律服务所法律工作者，该公司法律顾问。
被申请人（一审原告、二审上诉人）曹斌，男，生于1955年5月29日，汉族，住勉县勉阳街道办事处贾旗路***号*栋*单元***室。
被申请人（一审原告、二审上诉人）王莉斌，女，生于1962年9月18日，汉族，住勉县勉阳街道办事处贾旗路***号*栋*单元***室，系上诉人曹斌之妻。
委托诉讼代理人李智，陕西维公律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹鹏飞，系曹斌、王莉斌之子。
再审申请人汉中鑫沣房地产开发有限公司与被申请人曹斌、王莉斌房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，陕西省勉县人民法院于2016年10月20日作出（2016）陕0725民初851号民事判决，宣判后，双方当事人均向本院提出上诉，本院于2017年3月23日作出（2017）陕07民终109号民事判决，一审被告汉中鑫沣房地产开发有限公司不服，向陕西省高级人民法院申请再审。2017年12月25日，陕西省高级人民法院作出（2017）陕民申字2023号民事裁定，指令本院再审本案。本院受理后依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人汉中鑫沣房地产开发有限公司代理人李宣文、方力，被申请人曹斌、王莉斌及其代理人到庭参加诉讼。现已审理终结。
一审法院认定，2013年4月18日，原、被告签订了《房屋拆迁安置补偿合同》，合同约定：被告拆除原告所有的，坐落在原黄金公司家属楼1栋2单元304室住房一套（面积55.16平方米），被告在贾旗路南段原址新建“沣景苑”小区，给原告安置新建住房一套新房免费面积为76.34平方米，交房时间为2016年4月30日，过渡费用为每年5516元。合同签订后，被告随即开始了“沣景苑”小区开发建设。2014年1月5日，原告选定2号楼2003号，被告同意并向汉中开林房地产营销策划有限公司开具了介绍信，原告王莉斌在介绍信上签有“曹斌1399160****”。2014年9月2日，被告向原告出具收到曹斌交来勉县沣景苑小区2号楼1603号房定金壹万元的收款收据。2015年7月3日，被告将2号楼1603号房屋出售给第三人张海红。现原告起诉：请求判令依法解除原、被告签订的《房屋拆迁安置补偿合同》；判令被告返还已付购房款209247.40元（含已交定金10000元），并支付利息29262.75元；判令被告赔偿209247.40元；判令被告支付装修补偿款4800元、过渡费17032元。由被告承担本案的诉讼费。
审理中，原告要求按每平方米2610元的市场价，以76.34平方米计算，进行货币补偿。被告同意按货币进行补偿，但价格按2330元计算，调解未能达成协议。
另查明：原告于2013年4月19日从被告处领取被拆柴户费6465元，搬家费1000元，一年的过渡费5516元，柴房增加费用2000元；2014年9月2日领取拆迁安置过渡费5516元（2014年4月1日至2015年3月31日止）。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对合同双方均有约束力，当事人应按合同约定履行义务。原、被告签订的《房屋拆迁安置补偿合同》，是双方真实意思表示，且部分已履行，真实有效，故被告向原告房屋拆迁置换面积为76.34平方米、过渡费、房屋装修补偿费，应予以确认，过渡费以合同约定每年5516元，自2015年4月1日起至本案件判决生效之日止确定。原告虽然在2014年1月5日选定2号楼2003号商品房，被告同意并向汉中开林房地产营销策划有限公司开具了介绍信，但被告在2014年9月2日收取原告购房定金时，未按规定要求原告出据介绍信，收取定金后却向原告出具了“收到曹斌交来勉县沣景苑小区2号楼1603号房定金壹万元”收款收据，2015年7月，被告又将原告已交定金的勉县沣景苑小区2号楼1603号房出售他人，显系违约，应承担双倍返还定金的违约责任。原告要求返还房款按76.34平方米的房屋面积，每平方米2610元的市场价格计算，经查：原、被告签订的《房屋拆迁安置补偿合同》是资产置换合同，没有约定只能资产置换不能按货币补偿的限制性条件。2014年9月2日，被告给原告出具了1603号房屋的定金收条，现1603号房屋已出售给他人，被告已无法提供该房屋，原告要求用1603号房屋市场价进行货币置换较为合适，原告的该请求予以支持。原告要求被告赔偿199247.40元，经查，原、被告签订的《房屋拆迁安置补偿合同》中，没有约定安置房屋的坐落、房号等相细信息，房屋拆迁补偿面积是76.34平方米，并不是货币；缴纳定金时原告对资产没有进行货币量化；自缴纳定金至今，原告也没有与被告签订购房协议或买卖合同，双方之间没有建立起商品房买卖合同关系。该请求与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定精神相悖，不予支持。原告要求被告支付利息29262.75元，经查：原、被告签订的《房屋拆迁安置补偿合同》是资产置换合同而非货币补偿合同，合同中没有约定利息损失。且被告已向原告支付了过渡费、装修费、搬家费，资产置换面积也按现行市场销售价进行了货币量化，未给原告造成相关损失，该请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决：一、被告汉中鑫沣房地产开发有限公司返还原告曹斌、王莉斌资产置换面积折价款199247.40元；定金20000元；装修费4800元；以上合计人民币224047.4元。二、被告汉中鑫沣房地产开发有限公司支付原告曹斌、王莉斌自2015年4月1日起至本案判决生效之日止期间的过渡费（按每年5516元计算）上述一、二项限判决生效后十日内履行完毕。三、驳回原告其他诉讼请求。
一审法院宣判后，一审原告曹斌、王莉斌上诉提出：1、撤销一审判决主文第三项，依法改判上诉人鑫沣公司赔偿199247.40元，并支付利息29262.75元，支付自2016年4月30日起至本案判决生效之日止期间的逾期过渡费赔偿；2、一、二审案件受理费由上诉人鑫沣公司负担。事实和理由：一、一审认定事实清楚，鑫沣公司将曹斌、王莉斌的1603号拆迁安置房出售他人，其行为显系违约，该事实由《房屋拆迁安置补偿合同》、《介绍信》、定金收款收据等相关证据证实，证据确实。二、一审适用法律错误。1、合同允许补充或变更，《介绍信》和定金收款收据是对《房屋拆迁安置补偿合同》的补充和完善，是双方共同认可后的法律行为。一审片面认定《房屋拆迁安置补偿合同》中未约定安置房号，是适用法律错误；2、双方当事人之间是拆迁安置的法律关系，安置房屋面积中，会因为拆迁面积而产生免费安置面积，基于这种特别的法律关系，所以双方才没有像一般商品房买卖一样，签订统一的《商品房买卖合同》，一审以双方未签订购房协议或买卖合同为由认定双方未建立商品房买卖合同关系，是适用法律错误；3、因拆迁安置的法律关系，双方在履行合同时存在先后，曹斌、王莉斌拆迁在先，鑫沣公司安置在后，随着原拆迁304房屋的交付，应当视为曹斌、王莉斌对自己财产的交付，而鑫沣公司的违约行为导致曹斌、王莉斌的安置房1603另售他人，使拆迁安置的目的不能实现，现曹斌、王莉斌主张解除合同并请求一倍房款的惩罚性赔偿及利息损失符合《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定。
鑫沣公司针对曹斌、王莉斌的上诉辩称：1、鑫沣公司不存在违约事实，根据鑫沣公司公示内容，介绍信和定金是签订认购协议的必要条件，仅以定金来判断违约是不合理的；2、拆迁安置合同中对安置房有明确约定，拆迁安置房需要明确位置和用途，而本案中仅约定可以在新建房屋四层以上任意选购，并没有具体位置，故本案不适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。本案不存在一房二卖，鑫沣公司不应承担违约责任。
鑫沣公司上诉提出：1、撤销一审判决主文第一项；2、依法改判上诉人曹斌、王莉斌履行房屋拆迁安置补偿合同认购其2003号房屋或按约定的置换面积76.34㎡和约定单价2300元折价175582元；3、依法改判驳回曹斌、王莉斌双倍返还定金请求，装修费4800元不应支持。事实和理由：1、双方当事人签订的《房屋拆迁安置补偿合同》合法有效，应受法律保护，曹斌、王莉斌应继续按合同约定认购2003号房屋，一审判决支持货币补偿违反双方合同约定且于法无据。2、依照《房屋拆迁安置补偿合同》的约定，曹斌、王莉斌置换房屋的面积已经由原来的55.16㎡增加为76.34㎡，已经补偿了21.18㎡，因此即使要折价补偿也应按合同中约定的2300元/㎡计算，而不是市场价2610㎡。3、曹斌、王莉斌定金条据上的房号虽然是1603，但其并未在鑫沣公司处办理过变更房号登记手续，也未提出撤销2003号房号的申请，更长期不签订订购协议，因此本案违约方实际是曹斌、王莉斌，鑫沣公司并没有违约行为，收取的10000元定金不应返还，对方要求双倍返还定金的请求应予驳回。4、4800元装修款是新安置房屋的装修费，一审既然已经判决了货币补偿，就不应再支持装修费。
曹斌、王莉斌针对鑫沣公司的上诉辩称：1、鑫沣公司主张应按合同约定履行认购2003号房，而《房屋拆迁安置补偿合同》是没有约定房屋的，说明对方认可介绍信是对该合同的补充，而在介绍信之后的定金条据上约定的房号是1603，现在1603被鑫沣公司另卖给第三人。2、鑫沣公司主张本案双方当事人未签订订购协议，而事实上并非所有买家都签订了订购协议，上诉人曹斌、王莉斌并非特例。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审认定的事实有各方当事人的陈述及提交的证据在卷，并经一审庭审举证、质证，依法予以确认。
本院二审认为，根据双方当事人的上诉请求、事由，本案二审的争议焦点是：1、上诉人曹斌、王莉斌关于解除《房屋拆迁安置补偿合同》的主张是否成立及法律后果如何确定；2、逾期过渡费是否应当支持；3、装修费4800元是否应当支持。
针对第一个争议焦点。
曹斌、王莉斌与鑫沣公司自愿签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》，合同中虽未约定回迁房屋的具体位置及房号，但约定了曹斌和王莉斌享有优先选择四层以上房屋的权利。该协议签订后，上诉人曹斌、王莉斌于2014年1月5日选定回迁房屋为2号楼2003号商品房，鑫沣公司同意并向汉中开林房地产营销策划有限公司开具了介绍信。在2014年9月2日交付定金时，曹斌、王莉斌要求将选定回迁房屋变更为2号楼1603号商品房，鑫沣公司在收取定金后向曹斌、王莉斌出具了“收到曹斌交来勉县沣景苑小区2号楼1603号房定金壹万元”的收款收据，以上行为应当视为双方就《房屋拆迁安置补偿协议书》约定对回迁安置房屋的明确。故对案涉《房屋拆迁安置补偿协议书》应认定为商品房买卖合同，该合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约严格履行。鑫沣公司虽主张曹斌、王莉斌选定的房屋应为2号楼2003号商品房，但其不能提供相应证据证明该主张，且与定金收据上的内容相悖，故一审认定曹斌、王莉斌选定的安置房为勉县沣景苑小区2号楼1603号，认定事实清楚，本院予以确认。
双方当事人签订《房屋拆迁安置补偿协议书》后，曹斌、王莉斌依约将原址房屋交付拆迁，已履行了合同约定的义务，鑫沣公司应按约就曹斌、王莉斌选定的房屋进行优先安置，而鑫沣公司擅自将房屋出售给案外人张海红，导致合同目的无法实现。现曹斌、王莉斌请求解除合同，由鑫沣公司返还其已购房款，支付利息，并承担已付房款一倍的赔偿责任，该主张符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条第（二）项之规定，依法予以支持。关于已付房款的金额如何确定的问题，根据《拆迁安置补偿合同》中的约定，已付房款应以安置新房补偿面积76.34㎡及约定的单价“安置后选择的住房面积在100平方米以内按每平方米2300元包死”核算为175582元（76.34㎡×2300元/㎡=175582元）。关于利息的计算，依据本案的实际情况，曹斌、王莉斌房屋交付拆迁之日即视为其已付房款交付完成，故利息的计算应当按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自曹斌、王莉斌搬离原址房屋之次日起计算。涉案《房屋拆迁安置补偿合同》第四条约定“在规定时间内搬出的住户，两次搬家费将补助1000元，经甲方现场验收后和过渡费一起领取”，第六条约定“本协议达成后乙方应在2013年4月30日之前签订本协议，在2013年4月30日前搬离该房屋。”。而本案中曹斌、王莉斌已经实际领取了搬家费1000元，故对其交付原址房屋的时间确定为2013年4月30日。因曹斌、王莉斌一审诉讼请求中所主张的年利率4.75%低于同期中国人民银行贷款利率，故对曹斌、王莉斌主张的利息以年利率4.75%予以核算，从2013年5月1日起计算至判决确定的履行期限止。
关于定金问题。因鑫沣公司违约导致合同目的不能实现，一审判处其承担双倍返还定金的违约责任，符合法律规定，依法予以确认。
针对第二个争议焦点。
《房屋拆迁安置补偿合同》第三条过渡费用中约定交房时间为2016年4月30日，如鑫沣公司未能如期交房，由鑫沣公司赔偿损失费按每月500元计算。本案中鑫沣公司在2016年4月30日未能如期交房，曹斌、王莉斌主张逾期过渡费符合合同约定，应予支持。鉴于曹斌、王莉斌诉讼请求是解除合同，故对逾期过渡费的计算酌情确定为2016年5月1日至一审起诉时2016年7月13日，计1217元。又因2016年5月1日起即计算逾期过渡费，故对过渡费的计算应截止至2016年4月30日，核算为5976元（5516元÷12×13个月=5976元）。
针对第三个争议焦点。
曹斌、王莉斌据以主张装修补助费4800元的依据是其在一审中提交的勉县沣景苑项目部2016年7月1日出具给勉县沣景苑小区回迁业主的《通知》一份，因该通知中装修补助费是对回迁房室内墙面挂白和阳台推拉门项目的补助，而本案中曹斌、王莉斌主张解除合同，且该诉讼请求本院亦已支持，故其不具备享受该装修补助费的条件，对其装修补助费的诉讼主张，不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，但判处不当，应予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、撤销陕西省勉县人民法院（2016）陕0725民初851号民事判决主文第一、二、三项；二、上诉人鑫沣房地产开放有限公司返还上诉人曹斌、王莉斌已付购房款175582元及利息（以175582元为基数，自2013年5月1日按年利率4.75%计算至本判决确定的履行期限止），并返还定金20000元；三、上诉人汉中鑫沣房地产开发有限公司赔偿上诉人曹斌、王莉斌已付购房款的一倍为175582元；四、上诉人汉中鑫沣房地产开发有限公司支付上诉人曹斌、王莉斌过渡费5976元，逾期过渡费1217元；五、驳回上诉人曹斌、王莉斌其他上诉请求；六、驳回上诉人汉中鑫沣房地产开发有限公司其他上诉请求。
再审申请人申请再审称：本案涉案标的为拆迁安置房，并非商品房买卖，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条规定，二审法院认定事实、适用法律错误，应当继续按照合同约定履行认购2003号房屋。
被申请人及其代理人答辩称：本案是房屋拆迁安置补偿关系，这种法律关系的特殊性是双方不会像商品房买卖一样，先交纳定金，然后签订《商品房买卖合同》。定金的交纳是为了完善《房屋拆迁安置补偿协议书》中未约定的安置房屋具体位置和房号，双方当事人已将介绍信上的2003号房变更为定金上的1603号房，但申请人擅自将房屋出售给案外人，二审法院依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条规定判决并无不当。
经本院再审开庭审理，查明的事实与原一、二审认定事实一致。双方当事人均未提交新的证据。
本院认为，根据双方当事人的再审请求、事由及再审庭审情况，本案再审的争议焦点是：1、本案是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条之规定；2、二审判决双倍返还定金是否正确。
依法成立的合同受法律保护，对合同双方均有约束力，当事人应按合同约定履行义务。本案再审申请人鑫沣公司与被申请人曹斌、王莉斌2013年4月18日自愿签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》，合同内容不违反法律规定，该合同合法有效。合同中虽未约定回迁房屋的具体位置及房号，但该合同第一条第①项约定了曹斌和王莉斌享有优先选择四层以上房屋的权利。该协议签订后，被申请人曹斌、王莉斌于2014年1月5日选定回迁房屋为2号楼2003号商品房，鑫沣公司同意并向汉中开林房地产营销策划有限公司开具了介绍信。2014年9月2日交付定金时，曹斌、王莉斌要求将选定回迁房屋变更为2号楼1603号商品房，鑫沣公司在收取定金后向曹斌、王莉斌出具了“收到曹斌交来勉县沣景苑小区2号楼1603号房定金壹万元”的收款收据，上述行为应视为被申请人对原先所选房屋的变更，而申请人收取定金并开具收据，则应当视为对被申请人变更住房意思表示的同意，同时亦为双方就《房屋拆迁安置补偿协议书》约定对回迁安置房屋的明确，此时，本案双方当事人就拆迁补偿已形成拆迁人鑫沣公司与被拆迁人曹斌、王莉斌按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置的情况。再审申请人虽在本案一审及二审期间提交了向汉中开林房地产营销策划有限公司开具了介绍信等相关证据，主张曹斌、王莉斌选定的房屋应为2号楼2003号商品房，但在收取曹斌、王莉斌定金时出具的收款收据应当视为对曹斌、王莉斌变更所选住房意思的同意，故原一、二审认定曹斌、王莉斌选定的安置房为勉县沣景苑小区2号楼1603号，认定事实清楚，本院再审予以确认。由于本案双方当事人自愿签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》后，再审申请人向申请人交纳定金时又以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置的情况予以约定和明确，故本案《房屋拆迁安置补偿合同》应认定为商品房买卖合同。双方当事人签订《房屋拆迁安置补偿协议书》后，曹斌、王莉斌依约将原址房屋交付拆迁，已履行了合同约定的义务，鑫沣公司应按协议书约定就曹斌、王莉斌选定的房屋进行优先安置，而鑫沣公司擅自将该房屋出售给案外人，导致合同目的无法实现。现被申请人曹斌、王莉斌请求解除合同，由鑫沣公司返还其已购房款，支付利息，并承担已付房款一倍的赔偿责任，该主张符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条第（二）项之规定，应当予以支持。
关于本案定金问题，由于再审申请人鑫沣公司擅自将曹斌、王莉斌选定的房屋出售给案外人，导致合同目的无法实现，应承担双倍返还定金的责任。
对本案涉及的涉案房屋价格、利息计算、搬家费、过度费及装修补助费，经再审审查，本院二审认定符合本案事实及法律规定，对上述项目的判决本院再审予以认定。
综上，本院认为，本院二审（2017）陕07民终109号民事判决认定事实清楚、审判程序合法、适用法律及裁判结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条（一）项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百零五条第一款、第四百零七条第一款之规定判决如下：
维持陕西省汉中市中级人民法院（2017）陕07民终109号民事判决。
原一、二审案件受理费不变。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 健
代理审判员 肖 晗
代理审判员 张龙朋
二〇一八年九月十七日
书 记 员 邵晨曦