＼n泰安市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）泰民一终字第1091号＼n上诉人（原审被告）包翠风。＼n委托代理人于雷，山东公允律师事务所律师。＼n委托代理人许萌，山东公允律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告）金秀峰。＼n委托代理人吴向华，山东宇慧律师事务所律师。＼n原审被告左亮国。＼n原审被告左秀丽。＼n上诉人包翠风因房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2012）泰山民初字第1382号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人包翠风的委托代理人许萌，被上诉人金秀峰的委托代理人吴向华到庭参加诉讼。原审被告左亮国、左秀丽经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原审法院经审理查明，2012年4月16日，原被告签订房屋买卖合同一份。约定：原告以36万元的价款购买被告包翠风所有的位于泰安市泰山区南坛路27号院内北楼东单元2层东户房产一套，房款一次性付清，卖方保证在10日内协助买方办理过户手续及提供过户所需手续，一方违约支付对方购房款的20%的违约金。合同签订后，原告一次性支付了房款，同时，三被告为原告出具收据一份。现原告以被告一直未协助办理过户手续等为由，诉来本院。另查明，涉案房产系被告包翠风通过房改售房的形式以26597.87元的价格买受于泰安市泰山区人民检察院，产权比例为100%，产权证书号为泰房权证泰字第××号，房屋所有权人为被告包翠风。再查明，被告包翠风之夫左某甲于1991年1月去世，其共有两子两女，即长子被告左亮国、长女被告左秀丽、次子左某乙、次女左某丙。＼n原审法院认为，作为房屋买卖合同，是合同当事人之间订立不动产物权转让的债权行为，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，原被告之间的房屋买卖合同关系由买卖合同及相关权利证书为证，该买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，本院对原被告之间的合同关系予以确认。原被告双方均应严格按照合同约定履行各自的合同义务。现原告已按合同的约定履行了交付房款的对价义务。由于原告取得的系合同法上的债权，而非物权，在涉案房产的物权发生变动前，其所有权人仍为被告包翠风。因此原告在此之前主张所有权于法无据，对该请求本院不予支持。但同时，原告作为买受人支付价款的目的在于取得该房产的所有权，而被告协助原告办理过户手续是该合同履行当中的重要内容，也是合同履行当中的附随义务，应随主合同一并履行，因此，被告负有协助原告办理过户登记的义务。对于被告辩称的双方实为借贷关系的事实，因未提供证据证实，且原告亦不予认可，对此本院不予采纳。涉案房产登记在被告包翠风名下，原告基于对物权公示的信赖而实施的有偿买受行为，已尽到了审慎的注意义务，被告辩称的涉案房产为被告包翠风及其子女共同共有房产，部分共同共有人无权处分，理由不成立，不足以对抗原告的有偿、善意的买受行为。如其中的共同人因该买卖行为侵犯了其他共有人的权益，属共有人内部问题，可另行处理。根据合同的相对性原则，结合涉案房产登记的所有权人，被告包翠风负有协助办理过户登记义务，原告要求被告左亮国、左秀丽履行协助义务，理由不足，本院不予支持。合同约定被告保证在10日内协助原告办理过户手续及提供过户所需手续，现被告未按合同约定履行协助义务，应承担违约责任，但合同约定的违约金计算标准过高，对原告要求被告按合同约定支付违约金72000元的诉求，因于法无据，本院不予支持。被告支付的违约金应自逾期之日起按中国人民银行的同期贷款利率计算。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第十六条、第十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十三条、第一百三十五条、第一百三十六条之规定，判决：一、原告金秀峰与被告包翠风、左亮国、左秀丽于2012年2月20日签订的房屋买卖合同有效；二、被告包翠风于本判决生效之日起十日内协助原告金秀峰办理泰安市泰山区南坛路27号院内北楼东单元2层东户房产（产权证书号为泰房权证泰字第××号）的过户登记手续；三、被告包翠风于本判决生效之日起十日内支付原告金秀峰违约金（自2012年4月27日起至本判决确定的履行之日止按中国人民银行的同期贷款利率以360000元为基准计算）；四、驳回原告金秀峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元、财产保全费2320元，由原告负担200元，被告包翠风负担3120元。＼n上诉人包翠风不服原审判决上诉称，本案涉案房屋是上诉人及其子女的共有财产，出售该房屋应经全体共有人同意。本案涉案房屋原是上诉人通过房改售房形式取得的夫妻共有财产，上诉人的丈夫去世后且未析产的情况下，该房屋应为上诉人及其所有子女的共同共有财产。上诉人对涉案房屋是家庭共有财产是知情的。上诉人与左亮国、左秀丽与被上诉人签订购房协议并非双方真实意思表示，本案真实情况是原审被告左亮国向被上诉人借款36万元，为保证该借款能够顺利偿还，被上诉人并未要求原审被告左亮国出具借条，而是要求以签订购房协议的形式来体现双方的借贷关系。本案所签订的购房协议在未经全体共同共有人同意的前提下出卖给被上诉人，应为无效合同。综上，请求撤销原判，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审案件受理费、保全费由被上诉人负担。＼n被上诉人金秀峰答辩称，上诉人主张涉案房屋为夫妻共同财产不属实，房地产交易中心备案的买卖契约上买房人是包翠风，当时上诉人的配偶已经去世，故该房屋应为个人财产。被上诉人的买房行为是善意的，上诉人应当履行该合同的过户义务。上诉人主张该合同实为借贷关系没有任何依据，双方不存在借贷关系。即使该房屋系上诉人配偶与上诉人的夫妻共同财产，上诉人的配偶去世后，该房屋登记办理到了上诉人的名下，就应当视为其他继承人放弃了继承，房屋所有权全部是上诉人的。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。＼n原审被告左亮国、左秀丽未到庭，亦未答辩。＼n本院二审期间，上诉人包翠风提交泰安市城区共有住房买卖契约复印件、泰安市城区职工已购共有住房套改申请审批表复印件及包翠风和左文国的情况说明各一份，用以证实涉案房屋系上诉人包翠风的夫妻共同财产且在其配偶去世后未进行遗产分割。被上诉人金秀峰对泰安市城区共有住房买卖契约复印件、泰安市城区职工已购共有住房套改申请审批复印件的真实性无异议，但认为不能证实上诉人的证明目的，包翠风的情况说明只是当事人陈述，左某乙的情况说明作为证人证言应当由该证人出庭作证。本院经审理认为被上诉人的异议成，本院经审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。＼n本院认为，本案房屋买卖合同是双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方均应严格按照合同约定履行各自的合同义务。上诉人包翠风主张涉案房屋是上诉人及其子女的共有财产，本案房屋买卖合同是在未经全体共有人同意的情况下签订的，应为无效合同，对于该项上诉理由，本院认为，根据查明的事实，上诉人包翠风签订泰安市城区共有住房买卖契约、申请泰安市城区职工已购共有住房套改及房产登记等行为均发生在其配偶左某甲去世后，被上诉人金秀峰有理由相信左某甲的子女已经放弃了对涉案房屋的继承权，且在签订房屋买卖合同时上诉人包翠风与两原审被告共同签名，均说明被上诉人金秀峰已尽到了注意义务，原审判决对此认定正确，上诉人的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，依法不予支持。上诉人包翠风还主张双方实为借贷关系，但因其未能提交证据证实，本院对此亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费2000元，由上诉人包翠风负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长张广乾＼n审判员张岩＼n代理审判员王玥＼n二〇一四年四月九日＼n书记员高学茹