湖北省孝感市孝南区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鄂0902民初2547号
原告：中国工商银行股份有限公司孝感城东支行，住所地：湖北省孝感市乾坤大道乾坤阳光9号。
负责人：胡长江，该行行长。
委托诉讼代理人：胡俊伟、易堃，该行职工，一般代理。
被告：胡红元，男，1986年9月2日出生，汉族，湖北省红安县号。
被告：胡蝶，女，1992年7月28日出生，汉族，湖北省大悟县号。
委托诉讼代理人：胡红元，系被告胡蝶配偶。代理权限：特别代理。
被告：湖北融园房地产开发有限公司。住所地：红安县新兴经济开发区融园家具产业园。
法定代表人：袁义兵。
原告中国工商银行股份有限公司孝感城东支行诉被告胡红元、胡蝶、湖北融园房地产开发有限公司（以下简称融园公司）借款合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年8月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡俊伟、易堃、被告胡红元、胡蝶到庭参加了诉讼，被告融园公司经本院依法公告传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求，1.判令被告胡红元、胡蝶立即偿还其所欠原告贷款本金174217.91元及截止2018年4月30日应付利息16994.51元，以上贷款本息不包括融园公司代其偿还逾期贷款本息；2.判令原告对被告胡红元、胡蝶提供的抵押物享有优先受偿权，以处置抵押物的价款优先受偿被告所签原告的债务本息及实现债权的费用；3.判令被告融园公司履行担保责任；4.判令上述全部被告承担本案诉讼费、保全费等全部费用。
事实与理由：被告胡红元、胡蝶为购买位于融园公司开发的位红安县××家具产业××辅料市场××商铺××1222铺，向原告申请贷款，2014年6月5日，原告与被告胡红元、胡蝶签订的编号为工商银行孝感市北街口支行[2014]年[0000001]号《个人购房借款/担保合同》一份，约定：原告向被告发放贷款21万元，贷款期限自2014年6月5日至2024年6月5日止，还款方式为等额本息。贷款年利率适用中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮15%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，即7.5325%，还款方式为等额本息，按月偿还，未按合同约定偿还贷款的，加收30%的罚息，同时，被告以其购买的商铺为上述借款提供抵押担保，但未办理抵押登记手续，被告融园公司为上述借款提供阶段性保证担保。合同签订后，原告依约履行了合同义务，被告偿还部分借款本息后，即不再按期偿还本息，截止2018年4月30日，被告累计逾期19期未偿还借款本息，原告为维护其合法权益，依约向被告宣布借款提前到期，要求被告偿还下欠的贷款本息。
被告胡红元、胡蝶辩称，原告陈述的借款属实，被告买门面时，融园开发商没有实现当初承诺的返租六年，导致我没有能力偿还银行的贷款，只能处理门面或者延期还款。
被告融园公司经本院合法传唤，在答辩期内未答辩，在举证期内未举证，亦未出庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告胡红元、胡蝶为购买位于融园公司开发的位红安县××家具产业××辅料市场××商铺××1222铺，向原告申请贷款，2014年6月5日，原告与被告胡红元、胡蝶签订的编号为工商银行孝感市北街口支行[2014]年[0000001]号《个人购房借款/担保合同》一份，约定：原告向被告发放贷款21万元，贷款期限自2014年6月5日至2024年6月5日止，还款方式为等额本息。贷款年利率适用中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮15%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，即7.5325%，还款方式为等额本息，按月偿还，未按合同约定偿还贷款的，加收30%的罚息，同时，被告以其购买的商铺为上述借款提供抵押担保，但未办理抵押登记手续，被告融园公司为上述借款提供阶段性保证担保。合同签订后，原告依约履行了合同义务，被告偿还部分借款本息后，即不再按期偿还本息，截止2018年4月30日，被告累计逾期19期未偿还借款本息，原告为维护其合法权益，依约向被告宣布借款提前到期，要求被告偿还下欠的贷款本息，但被告未履行还款义务，以致成讼。
另查明，2015年7月，北街口支行调整为二级支行，其债权均转至中国工商银行股份有限公司孝感城东支行，北街口支行行政公章停用。
再查明，截止2018年8月5日，被告胡红元、胡蝶实际下欠借款本金174217.91元、利息20598.52元未偿还。
本院认为，本案系借款合同纠纷，根据当事人提交的证据材料及当庭陈述，原告与被告胡红元、胡蝶及融园公司签订的《个人购房借款/担保合同》、《担保函》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，亦未侵犯国家、集体、第三人的合法权益，双方的借贷、担保关系成立并合法有效，双方当事人均应当按约定全面履行合同义务。合同签订后，原告依约向被告胡红元、胡蝶提供借款21万元，因被告胡红元、胡蝶违约未按合同约定每月偿还借款本息，导致该借款提前到期，两被告应当偿还下欠的借款本息，故对原告要求被告胡红元、胡蝶偿还下欠本息的诉请本院依法予以支持，因截止2018年8月5日，两被告尚欠借款本金174217.91元、利息20598.52未偿还，根据双方合同约定，借款年利率为7.5325%，逾期还款的加收30%罚息，即9.79225%，因此，后段借款利息计算方式如下：以本金174217.91元为基数，按年利率9.79225%计算，时间自2018年8月6日起至本息清偿之日止。
关于原告要求对被告胡红元、胡蝶提供的抵押物享有优先受偿权的请求，因抵押权的设立以登记为准，被告胡红元、胡蝶所购买的涉案商铺未办理产权登记，仅办理预告登记，原告作为该房屋抵押权预告登记的权利人，享有的是当抵押登记条件成就时对被告胡红元、胡蝶抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人对该抵押物的处分，但并非对涉案抵押房屋已享有现实的抵押权。故原告和被告胡红元、胡蝶签订的抵押合同有效，但抵押权并未设立，不动产抵押不登记不发生担保物权的效力，故对原告的该项诉讼请求本院依法不予支持。
关于原告要求被告融园公司承担连带责任的诉请，根据合同约定，被告融园公司的阶段性连带责任担保终止的前提条件是被告胡红元、胡蝶办理了房屋所有权证并办理了抵押登记，现因上述两个条件均未成就，被告融园公司的担保责任并未免除，被告融园公司作为连带责任保证人，理应承担连带偿还责任，故对原告要求被告融园公司承担连带清偿责任的诉请，本院依法予以支持。
据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告胡红元、胡蝶向原告中国工商银行股份有限公司孝感城东支行偿还借款本金174217.91元、利息20598.52（截止2018年8月5日）及后段利（罚）息（以本金174217.91元为基数，按年利率9.79225%计算，时间自2018年8月6日起至本息清偿之日止）；
二、被告湖北融园房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任；
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司孝感城东支行的其他诉讼请求。
上述应付款项，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4124元，保全费1476元，合计5600元，由被告胡红元、胡蝶、湖北融园房地产开发有限公司共同负担（上述款项于本判决生效之日起十五日内由被告给付原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。
审 判 员 黄军勇
二〇一八年八月十三日
法官助理 陈新玲
书 记 员 何亚君
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第四十九条以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。
当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。