上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三(民)初字第3783号
原告李健平，男，1960年5月29日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市青浦区。原告秦璐，女，1963年11月23日出生，汉族，户籍地上海市长宁区，现住上海市青浦区。两原告共同委托代理人丁书洪，上海东炬律师事务所律师。被告上海正泽房地产有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人郭彤，总经理。委托代理人陈家新，男。委托代理人钟蕾，女。原告李健平、秦璐诉被告上海正泽房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月6日立案受理后，依法由代理审判员刘琳独任审判。本案于2015年10月12日第一次公开开庭进行了审理，两原告委托代理人丁书洪、被告委托代理人钟蕾到庭参加诉讼。本案于2016年4月19日第二次公开开庭进行了审理，两原告委托代理人丁书洪、被告委托代理人钟蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李健平、秦璐诉称：2009年11月5日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告购买被告位于上海市青浦区赵巷镇巷居路99弄《合生御廷园一期》17号联排别墅，合同总价款为人民币(以下币种均为人民币)3,404,654元。2011年3月23日，被告将房屋交付原告。2012年3月至2012年12月期间，原告对系争房屋进行装修。2013年1月，原告入住系争房屋，但因房屋下水不畅，出现反流堵塞情况，原告向物业报修，被告及物业未予维修，故原告自行维修，花费5,000元。同年5月，装修的房屋出现墙体开裂、渗水，原告再次向物业报修，被告仍未维修，原告自行维修，花费10,000元。同年7月，维修过的墙体再次开裂并出现新的开裂，原告自行维修，花费10,000元。同年10月，因地下室存在异味，马桶冲水较慢，原告始终无法入住，原告多次投诉，后青浦区建筑房屋管理所派人现场查看质量问题，被告承诺维修，但终未落实。2014年2月12日，因多次投诉未果，原告自己请装修工人打开房屋进户台阶，发现因进户台阶下沉，将污水管压扁，导致房屋污水堵塞，对此原告自行更换污水管，花费20,000元。后原告对破损的进户台阶进行修复，花费10,000元，修复房屋漏水，花费10,000元，但渗水问题仍无法完全修复。因污水管道问题导致原告于2013年1月至2014年2月期间无法居住房屋，造成原告的居住损失。故原告诉于本院要求：1、判令被告彻底维修青浦区赵巷镇巷居路99弄《合生御庭园一期》17号房屋，解决漏水、房屋下沉、进户台阶破损问题。2、判令被告赔偿原告已支付的维修费损失45,000元。3、判令被告赔偿原告因无法入住系争房屋的居住损失140,000元(以10,000元每月自2013年1月计算至2014年2月底)。诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求：1、判令被告赔偿原告房屋修复费用65,000元；2、判令被告赔偿原告无法入住房屋的居住损失140,000元(以月10,000元为基准，自2013年1月计算至2014年2月)。被告上海正泽房地产有限公司辩称：系争房屋确实存在进户台阶破损的情况，污水管道也确实经原告修复完毕，但房屋不存在渗漏水的情况，原告主张的修复费用过高，被告只同意支付进户台阶及污水管道的修复费用8,000元，具体修复费用由法院酌定。对于原告主张的居住损失，被告不同意赔偿，被告认为房屋仅在外部存在瑕疵，对居住没有根本影响，不存在居住损失。经开庭审理查明，2009年11月5日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告购买被告位于上海市青浦区赵巷镇巷居路99弄《合生御廷园一期》17号联排别墅，合同总价款为3,404,654元。2011年3月23日，原、被告办理房屋交接手续，并确认房屋总价款为3,390,494元，原告已付清房款。2012年4月至2012年12月期间，原告对系争房屋进行装修。2013年1月至2014年2月期间，原告认为房屋存在诸多质量问题，故向有关部门投诉并向物业报修。因物业及被告均未对原告的报修内容进行修复，故原告出资委托施工人员进行修复。以上事实，有原、被告的陈述、原告提供的《上海市商品房预售合同》、会议纪要、照片、光盘、投诉报修记录、装修合同等证据予以证明，并经庭审质证，本院核实后予以确认。审理中，原告申请对系争房屋存在的质量问题进行鉴定。后因考虑鉴定成本，原、被告一致要求在鉴定前对房屋的质量问题进行现场查看，并要求对修复费用进行协商解决。后双方未能就修复费用达成一致，经本院释明，原告表示不再申请对系争房屋的质量问题进行鉴定。根据庭审确认的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应按约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。原告已按合同约定履行付款义务，被告应按约向原告交付符合质量要求的房屋。若房屋存在质量问题，保修期内，出卖人应承担修复责任；出卖人拒绝修复或在合理期内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的损失由出卖人承担。本案中，根据在案证据能够证明系争房屋存在进户台阶沉降、污水管道毁坏等瑕疵，原告多次对质量问题进行投诉及报修，因被告拒绝修复，故原告委托他人修复的事实，对于原告支付的修复费用，被告应予赔偿。原、被告对修复费用存在争议，因原告未提供相应的修复凭证亦不同意鉴定，故考虑到本案的实际情况，本院酌定原告花费修复费用20,000元，此款被告应赔偿原告。另，原告主张因污水管道问题导致原告无法入住系争房屋的居住损失140,000元，被告不予认可。对此，本院认为，系争房屋虽存在污水管道受压变形导致下水堵塞等问题，但因原告已自行修复，本院无法查明系争房屋质量问题的严重程度，但考虑到污水管道问题会实际影响原告的居住便利及居住环境，故结合本案的实际情况及必要的修复期间，本院酌定被告赔偿原告损失10,000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：一、被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告李健平、秦璐房屋修复费用20,000元；二、被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告李健平、秦璐损失10,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4,375元，减半收取计2,187.50元，由原告负担1,912.50元，由被告负担275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 刘琳
二〇一六年五月四日
书 记 员 朱静
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条...交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。