广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）惠中法民一终字第1505号
上诉人（原审原告）安美特(中国)化学有限公司，住所地：广州经济技术开发区永和经济区新庄二路73号。
法定代表人李晋贤,职务：董事长。
委托代理人吕子刚、张利萍,均系该公司职员。
被上诉人（原审被告）余思嘉，女，1979年12月15日出生，住惠州市惠城区。
被上诉人（原审被告）江新森，男，1973年10月6日出生，住惠州市惠城区。
上述两被上诉人的委托代理人冯计明,广东衡仁律师事务所律师。
上诉人安美特(中国)化学有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服惠城区人民法院于2010年7月6日作出(2010)惠城法民一初字第1373号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，原告与被告余思嘉于2009年10月15日签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：被告余思嘉将自己所有的位于惠城区××时代花园××房租赁给原告作为职工宿舍；租赁期限从2009年11月1日起至2010年10月31日止；每月租金2750元（含税），被告于每月5号前提供正式房屋租赁发票给原告，原告收到发票10个工作日内以银行转账方式支付租金给被告；租赁期间，该房屋产生的物业管理费、水电费、煤气费、上网费、电话费由原告支付。《房屋租赁合同》签订后，原告支付了5500元押金给被告余思嘉，原告将租赁房屋安排给其员工本案被告江新森及另外两个员工徐小万和张干新居住。2010年4月2日，原告通知被告余思嘉，通知称：租赁你位于惠州市惠城区××时代花园××房，用于安美特公司三位员工居住，后经查实，江新森与你为夫妻关系，该房产为你夫妻双方共同财产，该房现仅为你及江新森共同居住。由于你隐瞒与江新森之间的夫妻关系，明知系安美特公司员工之亲属仍向安美特公司出租房屋，根据双方签订的《房屋租赁合同》第十六条规定，安美特公司决定，从2010年4月1日起，终止与你签订的《房屋租赁合同》。你和江新森的上述行为，已构成对安美特公司的欺诈行为，故现向你追讨已支付给你的房屋租金13750元及水、电费1562.35元、已支付的两个月押金5500元，合计共20812.35元。但原告没有提供证据证明通知是否已送达及如何送达给被告余思嘉。被告余思嘉称，被答辩人提供的证据中有2010年4月2日给答辩人发出终止租赁合同的通知，但是答辩人是在2010年5月12日收到法院转交的证据时，才收到被答辩人发出的通知。
另查，从2009年10月15日原告与被告余思嘉签订《房屋租赁合同》之日起至被告余思嘉称在2010年5月12日收到法院转交的证据时才收到原告发出的通知的2010年5月12日止，原告欠被告余思嘉1个月零12天的房租3850元、7个月管理费1087.1元、7个月路灯费66.5元、5个月水费327.7元、2个月电费388.05元、2个月煤气费374元，以上合计共6093.35元。
再查，两被告系夫妻关系。被告江新森在2010年4月1日前系原告的员工，任原告惠州地区副经理，2010年4月1日，原告以被告江新森严重违纪为由，解除与被告江新森的劳动关系。
原审认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告与被告余思嘉于2009年10月15日签订了一份《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容并未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当严格按照合同的约定履行各自的义务。现原告与被告余思嘉双方均同意解除合同，原告关于解除合同的诉讼请求，应予准许。合同解除以后，原告在租赁期间拖欠的房屋租金、物业管理费、水电费、路灯费、煤气费共计6093.35元，应当支付给被告余思嘉。鉴于原告向被告余思嘉交纳了5500元押金，因此，拖欠的费用应从原告交纳的5500元押金中扣除，不足部分的593.35元，因被告余思嘉没有要求原告支付，故本案不作处理。原告要求被告余思嘉返还2009年11月至2010年3月惠州××时代花园××房租金l3750元、押金5500元、电费煤气费饮水费l562.35元，合计20812.35元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告的抗辩理由成立，本院予以采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百二十六条的规定，判决：一、解除原告安美特(中国)化学有限公司与被告余思嘉于2009年10月15日签订的《房屋租赁合同》。二、驳回原告安美特(中国)化学有限公司的其它诉讼请求。本案受理费210元，由原告安美特(中国)化学有限公司负担。
原审原告安美特(中国)化学有限公司（以下简称安美特公司）不服一审判决，上诉称：
被告二于2001年2月1日受聘为原告职员。被告二入职时已了解并同意遵守原告的各项管理规章制度。在同意遵守原告“员工宿舍守则”第一条(未经公司书面同意，不得带任何亲属进入公司宿舍)的情况下，被告二于2008年7月曾因私自带家属入住原告员工宿舍获得一次书面警告。
2009年10月15日，原告在被告二的推荐之下(是在被告二与被告一共同隐瞒夫妻关系的前提下，详见被告一电子邮件内容)，与被告一(惠州××时代花园××的业主)签订一份“房屋租赁合同(租赁期限为：2009．11．0l至2010．10．31)。但是，原告为再次声明自己租赁员工宿舍的立场，在合同第十六条与被告一特别约定：原告如发现出租方为原告的客户、员工亲戚或有经济利益关系，则该合同立即自然终止，原告无须赔偿。即原告在将C1501房安排给被告二以及其他两位员工(张干新、徐小万)作为员工宿舍时，并不知道被告一与被告二的夫妻关系，否则，原告是根本不会与被告一签订这份“租赁合同”。2010年3月，原告发现并与其他两位职员(张干新、徐小万)确认得知：其他两位职员(张干新、徐小万)实际上从未入住××时代花园××。而据其中职员徐小万书面交代：他虽未入住××，但“有经常去××栋××楼宿舍去拜访，有看到被告二的亲属”。同时，原告进一步调查发现：被告二在职时于2007年6月向原告提供的小孩出生证明上母亲一栏的名字与出租方名字不同，但是身份证号与出租给原告作为惠州员工宿舍××时代花园××的出租方的身份证号完全一致，同属一人(见出生证明及出租方身份证复印件)，即可证实被告二与被告一(出租方)实属夫妻关系，且该关系已得到被告一与被告二的书面承认(见被告二电子邮件内容)。
鉴于此，原告依照与被告一签订的“房屋租赁合同”第十六条的规定，并按照法定程序以快递形式将解除合同通知书送达给被告一，即时解除了与被告一惠州××时代花园××房的租赁关系(详见通知及送达材料)。同时，原告于2010年4月1日以严重违纪即时解除与被告二的劳动关系。
综上，依据《合同法》第六条(当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则)、五十二条(以欺诈、恶意串通，损害第三方利益签订的合同无效)及四十二条(当事人在订立合同过程中有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任)的规定，原告认为：原告虽在“房屋租赁合同”上已明确约定：出租方不得为原告的客户员工亲戚或有经济利益关系，但在被告一与被告二故意隐瞒夫妻关系的前提下，原告违背了自己的真实意思与被告一签订的“房屋租赁合同”应视为无效合同。同时，针对被告双方故意隐瞒与订立合同有关的重要事实情况，导致原告员工宿舍××房完全用于被告自己及家人居住，但被告还要求原告每月为其支付房屋租金人民币2750．00元，同时还报销自合同2009年11月1日开始产生的全部水、电及管理费用。被告二与被告一的以上行为已构成对原告的严重欺诈行为，故原告特向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。
上诉请求：1、请求判令被告一向原告返还2009年11月至2010年3月惠州××时代花园××房租金RMBl3750元、押金RMB5500元、电费煤气费饮水费RMBl562．35元，以上合计：RMB20812，35元。2、判令被告二对第1项诉讼请求承担连带责任。
被上诉人余思嘉答辩称：一、答辩人与安美特签订的《房屋租赁合同》真实合法有效，实际租赁期间为2009年10月15日至2010年5月12日止，对已经产生的房屋租金等费用，答辩人没有返还的义务。二、答辩人愿意解除与安美特之间的租赁合同，安美特交付的押金5500元用以抵偿安美特在租赁房屋期间拖欠的租金、物业管理费等各项费用共计6093．35元，故答辩人不负返还押金的义务。三、安美特因与被答辩人江新森的劳动争议纠纷而牵连侵害答辩人依约收取房租等费用的合法权利，该行为已经违反了合同相对性。综上所述，答辩人认为一审法院认定事实清楚，使用法律正确，请求法院依法查明事实，依法驳回安美特的上诉请求，维持原判。
被上诉人江新森答辩称：一、安美特与被答辩人余思嘉于2009年10月15日签订的《房屋租赁合同》合法有效，已经履行的合同租金不能请求返还，答辩人也不对此承担连带责任。二、安美特因与答辩人的劳动争议纠纷而牵连侵害作为房屋出租人余思嘉依约收取房租等费用的合法权利，该行为已经违反了合同相对性。综上所述，答辩人认为一审法院认定事实清楚，使用法律正确，请求法院查明事实，请求法院依法驳回安美特的上诉请求，予以维持原审判决。
本院经审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
安美特公司在二审诉讼中，向本院提交了证据两份，1、广州市萝岗区人民法院的裁决书（2010）萝法民三初字第534号、广州经济技术开发区、广州市萝岗区劳动争议仲裁委员会的裁决书（穗开萝劳仲案字【2010】368号），针对安美特公司与江新森劳动纠纷的裁判，拟证明江新森严重违反公司规章制度。2、余思嘉发给安美特公司的电子邮件打印单，内容为余思嘉同意于2010年4月1日解除房屋租赁合同。二被上诉人对上述证据的质证意见为：1、两份裁判文书，二被上诉人于开庭时提出该裁判尚未生效，正在二审上诉中，且与本案不具有关联性。2、二被上诉人均认为不属于新证据，其真实性不予认可。
另查一、原审原告安美特公司的诉讼请求为：1、解除原告与被告一于2009年10月15日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告一向原告返还2009年11月至2010年3月惠州××时代花园××房租金l3750元、押金5500元、电费煤气费饮水费l562.35元，以上合计20812.35元。3、判令被告二对第2项诉讼请求承担连带责任。
另查二、双方签订的《房屋租赁合同》第十六条约定，“乙方承租期间，如发现甲方为乙方的客户、员工亲戚、朋友或有经济利益关系，则该合同立即自然终止，乙方无须赔偿；但租金按实际租赁天数结算。”
本院根据当事人的举证、质证，对上述证据认证如下：上诉人提交的第一份证据，在本判决下达前，其已生效，本院对其内容予以确认。这两份裁判文书是劳动争议，与本案没有关联性，属不同的法律关系，不作为二审新证据，本院不予采信。第二份证据形成于2010年4月，在一审开庭时已由上诉人掌握，上诉人应于一审举证期限内提交，而上诉人未在法定期限内提交该证据，不属于《民事诉讼法》中规定的新证据，本院不予采信。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩，双方争议的焦点主要是：1、二被上诉人是否存在欺诈行为，导致上诉人违背真实意思签订租赁合同？双方所签订的租赁合同应属无效还是解除，被上诉人应否返还上诉人所主张的2009年11月至2010年3月因租赁房屋所支付的租金及其他相关费用，被上诉人二江新森应否对返还义务负连带责任。2、如果合同有效，合同的终止日期是2010年4月1日还是2010年5月12日。具体评述如下：
关于涉案租赁合同的效力问题。从上诉人的上诉理由看，其是既主张合同解除又主张合同无效。本院认为，本案不具备合同法第五十二条规定的合同无效的情形，涉案租赁合同不应认定为无效。即使从违反公司纪律的角度，认为被上诉人刻意隐瞒了余思嘉是公司员工江新森家属的事实，导致上诉人认为其是在“被欺诈”的情况下违背真实意思订立租赁合同，安美特公司在此后依法亦有权要求撤销合同。但是，上诉人没有在一年除斥期间内提出该主张，而是依据《合同法》第六条、五十二条、四十二条主张合同无效。由于上诉人没有主张合同撤销，在此情况下，依照双方《房屋租赁合同》第十六条约定，一审根据上诉人送达的终止合同通知书认定合同有效，并因解除而终止并无不当，本院予以维持。
关于被上诉人应否返还上诉人所主张的2009年11月至2010年3月因租赁房屋所支付的租金及其他相关费用的问题。因上诉人原本意租赁涉案房屋就是作为公司福利给被上诉人江新森和另两名员工共住，此是上诉人在当时的真实意思表示。事后另外两名员工没有入住，根据该两名员工出具的证明均是因其个人原因所致，而并非是被上诉人江新森恶意造成仅其一人居住房屋的局面。因双方租赁合同第十六条约定，“乙方承租期间，如发现甲方为乙方的客户、员工亲戚、朋友或有经济利益关系，则该合同立即自然终止，乙方无须赔偿；但租金按实际租赁天数结算。”故在此情形下，本案双方当事人所签订的合同因解除而终止，但是上诉人仍应按实际租赁天数支付相应租金等占用使用费。即使认定本案租赁合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，上诉人占有使用被上诉人房屋期间的相关费用，亦应参照原合同约定标准支付。
综上，由于上诉人本意就是要租房给员工居住，即使存在被上诉人的隐瞒，上诉人亦不存在损失。依照上述规定及双方的合同约定，上诉人应参照合同约定标准支付房屋占用使用费。故此，一审处理并无不当，上诉人上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。
关于本案租赁合同的终止时间问题。上诉人称，提交的证据电子邮件打印单证明余思嘉是在2010年4月1日确认解除租赁合同，并且安美特公司是以快递的形式将房屋租赁合同解除通知书送达给余思嘉，虽余思嘉没有签收，但安美特公司已履行了告知义务。余思嘉则辩称，一审、二审均没有证据表明我方收到解除租赁合同通知书；该电子邮件打印单不属于新证据，余思嘉是在2010年5月12日收到法院转交的证据时，才收到被答辩人发出解除合同的通知。本院经审理认为，安美特公司以特快专递寄送解除合同通知书，由于余思嘉未签收，应视为未送达，不符合合同法第九十六条合同解除的规定，该租赁合同并未解除。至2010年5月12日被上诉人余思嘉收到法院转交的证据时，才收到上诉人解除合同的通知，故租赁合同的终止时间应认定为2010年5月12日。一审判决对上述事实的认定正确，本院予以维持，上诉人主张涉案租赁合同在2010年4月1日已经解除，本院不予采纳。故此，原审认为上诉人应支付被上诉人余思嘉至2010年5月12日止的拖欠房屋占用费，从上诉人已经支付的押金5500元中扣减，是正确的，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。安美特公司的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费人民币420元，由上诉人安美特(中国)化学有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈晓文
审判员 苏丹红
审判员 曾 莹
二〇一一年六月二十三日
书记员 钟惠娜
书记员 寇 倩