广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房再字第45号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：黄媛媛，女，汉族，1981年7月23日出生。
委托代理人：胡凤云，北京市汉和律师事务所律师。
委托代理人：黄欣，男，汉族，1955年4月2日出生。系黄媛媛的父亲。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：肖理，男，汉族，1958年11月1日出生。
委托代理人：郭雳，广东竞德律师事务所律师。
委托代理人：李建华，广东竞德律师事务所律师。
原审第三人：美联物业代理（深圳）有限公司。住所地：广东省深圳市罗湖区深南东路****号世融中心*座**层***单元。组织机构代码：727151643。
法定代表人：杨彩凤。
委托代理人：黎华玲，该公司员工。
黄媛媛因与肖理及美联物业代理（深圳）有限公司（以下简称美联公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2012）深中法房终字第402号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年7月3日作出（2013）深中法房申字第67号民事裁定，裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人黄媛媛的委托代理人胡凤云、黄欣、被申请人肖理的委托代理人郭雳、李建华以及原审第三人美联公司的委托代理人黎华玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
肖理一审起诉请求：1、解除肖理与黄媛媛签订的《房屋转让合同书》，黄媛媛向肖理返还定金1000万元整；2、诉讼费用与保全费用由黄媛媛负担。
深圳市南山区人民法院查明，位于南山区白石二道与深湾一路交汇处的中信红树湾花城T7102、T7402（即涉诉房屋），于2010年3月3日登记至黄媛媛名下，房地产证号分别为深房地字第40004389**号、40004402**号，建筑面积分别为410.44平方米、391.28平方米，登记价分别为2100万元、1280万元。
2010年9月17日，肖理（买方）与黄媛媛（卖方）在第三人居间服务下签订了《房屋转让合同书》（编号为：01500），约定买方向卖方购买涉诉房屋；转让成交价为4600万元，登记价格填写为3380万元；买方在本合同生效后2日内（含当日）向卖方支付定金1000万元；买方须向卖方支付除定金外的剩余楼款3600万元，该楼款到买卖双方指定的（）银行进行资金监管，卖方必须配合于买方付款日之前三个工作日内到上述机构办理监管手续，签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后，三个工作日内付款；双方选择一次性付款，买方须于2010年10月30日之前将上述剩余楼款支付至上述指定监管银行的监管账号；涉诉房屋处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起2日内（含当日）出具公证委托书；按有关规定，卖方须付税费、买方须付税费共25项，经双方协商，其中第（10）项由卖方支付，（1）-（25）项所有产生的费用除第（10）项由买方支付，第（10）项为提前还款罚息；双方协商同意在定金中预留5万元作为交楼押金；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之五的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之五的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。
2010年9月19日，肖理转账1000万元至美联公司账户，该公司开具《正式收据》证明收到肖理1000万元。9月20日，美联公司转账995万元至黄媛媛处。其余5万元作为交楼押金保管在美联公司。同日，黄媛媛向深圳市立信担保有限公司及案外4位自然人出具《委托书》，委托其办理与涉诉房屋买卖的相关事宜。该委托办理了公证，《公证书》编号分别为（2010）深证字第143323号、143324号。
2010年11月8日，黄媛媛向肖理邮寄《督促履行合同通知书》，告知肖理其应于2010年10月30日之前付清剩余购房款3600万元，但肖理未支付，要求肖理在接到本通知之日起10日内将剩余购房款付清，否则将依法解除双方的《房屋转让合同书》。肖理于当日收到该邮件。11月9日，肖理回函给黄媛媛，告知其因深圳出台了“限购令”，由于政策原因影响了合同执行，希望双方就合同事项进行协商，妥善处理。11月18日，黄媛媛邮寄《解除合同通知书》给肖理，通知肖理解除双方的《房屋转让合同书》。
根据肖理提供的查询截止日期为2010年11月4日的《房屋产权信息查询》结果显示，肖理在深圳市拥有两套住宅的产权，分别是天鹅堡E栋22A、D栋31C，房地产证号分别为深房地字第4000123096、40003160**号，份额均为100%。黄媛媛及第三人对该证据的真实性无异议。
为证明肖理属于限购范围，肖理提交了深圳市人民政府于2010年9月30日出台的《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》（深府办（2010）82号），黄媛媛对上述证据的真实性予以认可；但黄媛媛认为根据双方合同履行的实际情况，该政策并不当然成为合同继续履行的障碍。黄媛媛提供了从网上下载的深圳市规划和国土资源委员会于2010年10月21日发布的《关于深府办201082号文相关问题的解释》、于2010年12月27日发布的《深圳规土委发布“限购令”政策细则最新补充》，肖理对该证据的真实性无异议，但称其已向深圳市规划和国土资源委员会咨询核实过，二手房买卖须满足三个条件才可以办理过户。
黄媛媛为证明其损失，即被案外人江苏瓯龙房地产开发有限公司没收定金800万元，提供了其于2010年9月25日与江苏瓯龙房地产开发有限公司签订的《瓯龙名品街定购书》、《收款收据》、江苏瓯龙房地产开发有限公司于2010年11月8日、11月20日分别出具的《通知书》。肖理确认以上证据上盖有江苏瓯龙房地产开发有限公司的公章的真实性，但不确认其合法性、关联性。
一审庭审中，双方确认，在2010年9月30日之前，双方没有与银行签订资金监管协议、黄媛媛委托的担保公司没有实际办理赎楼手续。
一审法院于2011年7月6日、7月28日、10月8日三次致函深圳市房地产权登记中心，陈述了《房屋转让合同书》买卖双方的姓名、涉诉房屋的名称、合同履行进度、肖理已拥有两套住房等事实，该中心于2010年7月25日、9月16日、11月7日三次回复《关于肖理限购问题的复函》，编号分别为深房登函（2011）413号、563号、652号，复函内容为：肖理在深圳市已拥有两套住房，其属于《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》（深府办（2010）82号文）规定的限购情形；2010年10月21日，深圳市规划和国土资源委员会规定，在9月30日前（含9月30日）已通过银行转账支付定金、部分或全部房款的（不含现金支付），可凭银行转账有效凭证（POS机购房签购单、购房转账单等）及相关材料到市房地产权登记中心办理备案或过户登记手续。2010年12月27日，深圳市规划和国土资源委员会表示将继续严格执行深圳关于限制购房的有关政策，并提醒市民对上述2010年10月21日的规定执行至2010年12月31日止；根据你院来函表述，肖理已于2010年9月30日之前通过银行转账形式支付买卖中信红树湾花城T7402／T7102房产定金，其符合上述2010年10月21日规定中“在9月30日前（含9月30日）已通过银行转账支付定金、部分或全部房款的（不含现金支付）”的情形，买卖双方可在2010年12月31日之前备齐材料到我中心共同申请办理转移登记。
深圳市南山区人民法院认为，双方于2010年9月17日签订的《房屋转让合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均有约束力。其中约定“登记价格填写为3380万元”的条款，因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条规定，国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。双方在合同中约定以低于实际成交价的金额作为合同登记价格，违反了法律、行政法规的强制性规定，为无效内容。合同内容部分无效，并不当然导致整个《房屋转让合同书》无效。因此，双方应严格履行《房屋转让合同书》中约定的义务。关于肖理请求解除双方所签订的《房屋转让合同书》，因黄媛媛于2010年11月18日已书面通知肖理解除合同，现肖理起诉请求解除合同，视为双方对解除合同均无异议，一审法院予以照准。
关于合同解除的原因，一审法院分析如下：
深圳市人民政府2010年9月30日发出的《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》（深府办（2010）82号）载明，在本市暂时实行限定居民家庭购房套数政策，对于本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），限购2套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；暂停在本市拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上（含1套）住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房；自本通知发布之日起，所有商品住房交易必须执行本通知规定，交易时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。深圳市规划和国土资源委员会于2010年10月21日发布的《关于深府办201082号文相关问题的解释》，第三段、第四段的原文如下：“对记者提到的，有部分购房人在9月30日前未能及时网签认购书或买卖合同，但已通过银行转账方式支付定金、部分或全部房款，已实际发生的房产交易行为如何处理问题。该委表示9月30日以前（含9月30）已通过银行转账支付定金、部分或全部房款的（不含现金支付），可凭银行转账有效凭证（POS机购房签购单、购房转账单等）及相关资料前往市房地产权登记中心办理备案或过户登记手续。”“对记者提到的，部分业主已实际发生房产交易行为，且办理了赎楼手续是否给予宽限期问题，该委表示，对于9月30日前（含9月30日）在二手房交易过程中，已实际发生交易行为且买卖双方与银行已签订资金监管协议，并实际支付相应费用，办理赎楼手续的业主，可持以上凭证及相关资料前往市房地产权登记中心办理过户手续。”2010年12月27日，深圳市规划和国土资源委员会表示将继续严格执行深圳关于限制购房的有关政策，并提醒市民对上述2010年10月21日的规定执行至2010年12月31日止。
根据一审法院查明的事实，肖理属于深圳市政府2010年9月30日发出的《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》（深府办（2010）82号）规定的限购情形。虽然在2010年10月21日深圳市规划和国土资源委员会发布了《关于深府办201082号文相关问题的解释》，但双方对该解释的理解产生了分歧。在此情况下，双方应秉着诚实信用的原则进一步协商，但黄媛媛明确表示解除合同，肖理亦无异议。故合同不能履行的原因是由于政策原因造成的，因此，合同不能履行而解除的原因不可归责于一方。黄媛媛收取的1000万元，其中920万元（4600万元×20%）的部分属于定金，80万元因超过了合同总金额的20%不属于定金性质。黄媛媛收取的定金920万元应予以返还，80万元因合同解除亦应予以返还。保管于第三人处的5万元押金，根据诉讼经济原则，第三人应代黄媛媛返还给肖理。因肖理系直接通过诉讼方式要求解除合同、返还定金，其并无证据证明其与黄媛媛曾对上述事宜进行过协商，在双方均无过错的情况下，本案诉讼费用应由双方分担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十六条、第六十条第一款、第九十四条第五项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除双方所签订的《房屋转让合同书》；二、黄媛媛于该判决生效之日起十日内向肖理返还1000万元（其中5万元，由第三人美联物业代理（深圳）有限公司直接向肖理返还）。案件受理费81800元，财产保全费5000元，共计86800元，由肖理负担43400元，由黄媛媛负担43400元。
本院二审查明，一审判决查明的事实清楚，本院二审予以确认。另查明，二审审理中本院组织双方当事人进行调解，双方对是否继续履行买卖合同经过反复协商不能达成一致，后黄媛媛另行签订房产转让协议。
二审认为，本案双方争议的焦点问题是合同解除的原因、解除合同之后定金是否应当返还。黄媛媛与肖理签订的合同真实有效，理由如一审法院所述。合同履行过程中，黄媛媛书面通知肖理解除合同，肖理起诉请求解除合同，一审法院认定双方的行为明确表示都要解除合同，判令解除合同并无不当，本院二审予以维持。关于合同解除的原因，一审法院认定因政策原因合同不能履行，解除合同不可归责于一方，本院二审认为，根据一审法院查明的事实，肖理属于政府规定的限购情形，虽然在2010年10月21日深圳市规划和国土资源委员会发布了《关于深府办（2010）82号文相关问题的解释》，但双方对合同是否受到限购的影响产生争议，而二手房买卖合同从签订协议到完成转移登记需要一段合理的履行时间，在履行过程中出台限购政策，买卖双方应秉着诚实信用的原则进行协商，给予一定的宽限期。合同约定的付款期限届满后，黄媛媛通过书面形式催告肖理履行付清房款的义务，肖理表示受到限购影响，要求协商，但黄媛媛明确表示解除合同，签订买卖合同时，没有证据证实当事人对限购政策的出台可能预见，故合同不能履行的原因是由于双方对合同履行中出现新的事由、对继续履行合同不能协商一致导致解除。合同解除，定金予以返还，一审法院判令黄媛媛返还收取的定金，本院二审予以维持。综上，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费81800元，由黄媛媛负担；诉讼保全费用5000元，由肖理负担。
黄媛媛不服上述判决，向本院申请再审，请求：1、撤销二审判决，对本案进行再审，并依法作出判决；2、一、二审诉讼费、申请执行费等由肖理负担。其理由如下：一、二审判决认定事实错误。（一）黄嫒嫒与肖理之间的房屋买卖行为，不受深圳市实行限购政策的影响，肖理应当履行交付购房款3600万元的义务。黄嫒嫒与肖理于2010年9月17日签订的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，该意思表示不具有无效或者可撤销的情形，符合《民法通则》第55条所规定的要件。根据《合同法》第8条，这一合同的内容对于当事人具有法律约束力。本案房屋买卖合同的履行不受深圳市限购政策的影响，属于政策允许的、宽限期内具备完全履行条件的情形。根据深圳市规划和国土资源委员会2010年10月21日发布的《关于深府办（2010）82号文相关问题的解释》的规定，在9月30日前已通过银行转账支付定金、部分或全部房款的，可凭银行转账有效凭证及相关材料办理备案或房屋过户登记手续。因肖理已于2010年9月19日按照约定支付定金1000万元，所以，符合宽限期内允许继续办理房屋产权过户登记的情形，肖理应履行交付购房款3600万元的义务，其与黄媛嫒办理房屋过户登记手续，移转房屋所有权没有法定阻碍事由。二审法院认定“合同不能履行的原因是由于双方对合同履行中出现的新的事由、对继续履行合同不能协商一致导致解除”错误。（二）合同解除是由于肖理根本违约、拒绝支付购房价款而发生，是黄嫒嫒单方行使法定解除权的结果。由于房屋买卖合同合法有效，又不存在因国家政策的原因而致合同不能履行的事由，肖理应依照合同约定，在2010年10月30日前向黄嫒嫒付清购房款3600万元。因肖理未履行这一主要义务，黄嫒嫒于2010年11月8日书面催告其在十日宽限期内履行付款义务。而肖理仅表示愿意协商，却未在宽限期内履行这一义务。根据《合同法》第94条第3项的规定，“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，当事人可以解除合同。因此，因肖理根本违约，黄嫒嫒在催告后而肖理在合理期限内仍未履行合同的情况下，有权行使解除权。二、定金条款合法有效，不受合同法定解除的影响。根据《合同法》第97条，合同的法定解除并不影响当事人要求恢复原状及赔偿损失的权利。由于买受人肖理未履行合同约定的主要义务，理应承担违约责任。既然双方约定了定金条款，以担保买卖合同的履行，当违约事由发生时，定金罚则也应得到适用。根据《担保法》第89条的规定，肖理不履行约定的付款义务时，无权向黄嫒嫒要求返还定金。但根据《担保法》第91条的规定，定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十。本案合同标的额为4600万元，定金数额不得超过920万元。黄嫒嫒多收取的80万元定金，应予返还。综上，请求法院再审予以改判。
肖理辩称，请求维持原审判决，其理由如下：一、原审认定事实正确。（一）深圳市人民政府2010年9月30日出台了《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》，该通知明确对本市居民限购2套住房。而肖理在深圳市已拥有2套住房，属于深圳市政府规定的限购范围内。（二）原审认定肖理属于政府规定的限购情形，深圳市规划与国土委员会发布了关于深府办（2010）第82号文相关问题的解释，但双方对合同是否受到限购的影响产生了争议，肖理与黄媛媛对该解释理解不同，具体表现在以下几点：1、关于深府办（2010）第82号文相关问题的解释的内容如下：对记者提到的部分业主已经实际发生了房产交易行为并办理了赎楼手续，是否给予宽限期问题，该委表示对于9月30日前在二手房交易过程中已经实际发生交易行为且买卖双方与银行签订资金监管协议并实际支付了相应费用办理赎楼手续的业主可凭以上凭证及相关资料到市房地产权登记中心办理过户手续。从上述陈述可以看出肖理理解要办理过户需要赎楼且办理资金监管手续是完全符合常理的。而黄媛媛在再审申请中提到仅仅针对“关于深府办2010第82号文件相关解释里的以下内容在9月30日之前已通过银行办理转帐支付定金、部分或全部房款的，可凭银行转帐有效凭证及相关资料办理备案和房屋过户登记手续”的规定来证明自己的观点，无视第82号文相关问题的解释里的其他文字表述部分，无视肖理与黄媛媛对该解释的不同，显然没有道理。2010年12月27日，深圳市规划与国土委员会发布限购令细则最新补充里的内容部分可以与第82号文相关问题的解释里的规定相互印证。2、原二审法庭调查笔录第四页倒数第三行到第五页第十四行的内容，证明美联公司确认肖理关于第82号文相关解释的理解，即美联公司也同意肖理陈述的关于二手房买卖必须要支付定金且办理资金监管及赎楼手续才可以进行房屋买卖的后续行为。3、黄媛媛以自己的行为表明对限购政策有不同理解，故在与肖理存在争议和协商期间黄媛媛虽委托了担保公司，但未办理任何赎楼手续及资金监管手续。4、一审法院三次发函，要求深圳市规划与国土委员会明释限购政策的规定，充分说明不仅普通公民对限购政策不能完全理解，即使是国家公权力机关也无法充分理解，所以肖理与黄媛媛之间双方产生争议，从常理上看是很正常的。二、在合同履行期间及双方协商期间，黄媛媛并没有履行赎楼及资金监管义务，肖理实质上也无法继续履行合同，黄媛媛本身也具有过错。（一）一审庭审时，黄媛媛当庭承认未在2010年9月30日前到银行签订任何资金监管协议。（二）在本案的一审中，黄媛媛提交了美联公司章兴武及担保公司员工杨超的通话记录，该通话记录证明赎楼是黄媛媛的义务和责任，资金监管需要双方共同办理，但是黄媛媛没有办理任何赎楼手续和资金监管手续。（三）房屋转让合同书里约定第十项税费即提前还款罚息由黄媛媛交纳，这笔费用也是赎楼必要费用，但黄媛媛至今没有缴纳该笔费用。（四）根据黄媛媛提交的其与担保公司签订的委托书内容可以看出，该委托书里代为代理事项第四条明确约定担保公司要代为办理提前还清上述房产的抵押按揭贷款（赎楼手续），代为支付贷款罚息等，而黄媛媛及担保公司没有办理任何赎楼手续，更谈不上代为支付罚息，提前还清贷款等。（五）根据常识，赎楼有一定的程序。三、从民事法律的公正原则考虑，黄媛媛也应将定金全额返还给肖理。1000万元定金由黄媛媛使用两年多，银行利息也是一笔巨额的数字。肖理至今尚有300万元没有拿回，黄媛媛现已将房屋出售。合同解除并没有给黄媛媛带来任何损失，反而让其实现了更大利益。请求法院驳回黄媛媛的再审申请。
美联公司陈述，美联公司已将收到的押金支付给肖理，已履行了相关义务。
双方当事人对原审查明的事实均无异议，再审予以确认。
本院再审认为，原审认定合同的效力正确，应予确认。对合同解除的原因、解除合同之后定金是否应当返还的焦点问题，本院认为，根据原审查明的事实，肖理属于政府规定的限购情形，虽然在2010年10月21日深圳市规划和国土资源委员会发布了《关于深府办（2010）82号文相关问题的解释》，但双方对合同是否受到限购影响产生争议。而二手房买卖合同从签订协议到完成转移登记需要一段合理的履行时间，在履行过程中出台限购政策，买卖双方应秉着诚实信用的原则进行协商，给予一定的宽限期。合同约定的付款期限届满后，黄媛媛通过书面形式催告肖理履行付清房款的义务，肖理表示受到限购影响，要求协商，但黄媛媛明确表示解除合同。签订买卖合同时，没有证据证实当事人对限购政策的出台可能预见，故合同不能履行的原因是双方在合同履行中出现新的事由、对继续履行合同不能协商一致导致解除。合同解除，定金予以返还，故原审判令黄媛媛返还其收取的定金正确，黄媛媛的再审理由不能成立。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条及第一百七十条第一款第（一）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
维持本院（2012）深中法房终字第402号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 曹 静
审判员 胡 劭
审判员 张秀萍
二〇一四年三月二十四日
书记员 张 威
附：《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。