广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第84号
上诉人（原审原告）柯凯晋，住广东省茂名市茂南区。
被上诉人（原审被告）黄雪珍，住广州市越秀区。
上诉人柯凯晋因租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2500号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年5月12日，柯凯晋（承租方）与黄雪珍（出租方）签订《房地产租赁合同》，约定：租赁房产的地址为广州市建设新村二马路东四街5号403、404房，建筑面积为65.5平方米，出租方同意将该房产出租给承租方作住宿使用；租期从2013年5月13日至2014年5月12日，保证金4000元，租金每月2300元，租金按月结算，在每月的12号前缴付当月租金；签定本合同当日，承租方须向出租方交付保证金和首月租金，合同终止或期满后，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退回给承租方；如承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除，保证金不能用于租赁期满前抵付租金；承租方使用该房产时，不得擅自改变房屋结构和用途，不得储存任何违禁品、易燃品、爆炸品等物；同时必须严格遵守中华人民共和国法律和当地的有关规定，以及遵守社会主义道德使用该房产，否则，出租方有权解除合同，收回该房产；承租方应爱护和正常使用该房产及其设备，发现该房产及其设备自然损坏，应及时通知出租方并积极配合出租方检查和维修，因承租方过错延误维修而造成他人人身伤亡、财产损失的，承租方负责赔偿，使用该房产不当或者人为造成该房产损坏的，应负责修复或赔偿；违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，每逾期一天，按逾期付租金的条款处理等。
合同签订后，黄雪珍将涉讼房屋交付给柯凯晋使用。柯凯晋亦依约向黄雪珍交纳租金至2014年5月12日止。
柯凯晋于2014年10月10日向原审法院起诉称：租期届满后，柯凯晋依约迁出涉讼房屋，并结清水电费用，但黄雪珍以家具损坏等诸多理由拒绝退还全部押金，双方纠纷经街道办事处等机构调解均无果，为此起诉请求判令：黄雪珍向柯凯晋退还租房押金4000元及支付逾期退还押金的违约金（以每月租金2300元为基数，每日按3%计算）。
柯凯晋为证明其向黄雪珍交纳了押金4000元，原审中向原审法院提交了黄雪珍于2012年5月8日签署的《收款收据证明》，其中记载：本人黄雪珍是广州市建设二马路东四街5号404房之所有权人，现收到陈某交来承租该物业之押金，金额为4000元。柯凯晋称，收据所载的“陈某”是柯凯晋的同事，陈某原向黄雪珍承租涉讼房屋，之后改由柯凯晋承租，柯凯晋应付的押金是沿用陈某已交纳的4000元，双方已经进行了交接，故柯凯晋没有再向黄雪珍交纳押金。对此，柯凯晋未能提供证据予以证明。黄雪珍亦确认陈某向黄雪珍交纳了押金4000元，柯凯晋没有向黄雪珍交纳押金。
关于柯凯晋有否将涉讼房屋交还给黄雪珍的情况，柯凯晋在原审中陈述：2014年5月6日，柯凯晋将房屋、钥匙交还黄雪珍，有关费用已经结清。黄雪珍陈述：2014年5月6日，黄雪珍自行前往涉讼房屋，但柯凯晋表示其不在房屋，其另行叫了同事开门，入屋后黄雪珍才发现柯凯晋已经搬离房屋，并且家私家电有损坏。当天黄雪珍要求柯凯晋交还钥匙，但柯凯晋称无法交还，几天后黄雪珍再次催促，柯凯晋才将3条钥匙交还黄雪珍，柯凯晋多人居住在涉讼房屋，肯定不只有3条钥匙。此外，柯凯晋没有结清相关费用，垃圾费、水费都是黄雪珍缴纳的。
关于柯凯晋迁出涉讼房屋时有否结清水电费等费用的问题，柯凯晋在原审中称其已经结清，是于2014年5月14日与黄雪珍共同抄录水电煤气读数，并以现金方式向黄雪珍支付了200元，黄雪珍没有出具收据。黄雪珍陈述：黄雪珍没有与柯凯晋共同抄录水电、煤气读数，也没有收到柯凯晋所述的200元，垃圾费、水费等都是黄雪珍缴纳的，为此在原审中提交了如下证据予以证明：1、盖有广州市越秀区建设街环卫站印章的2014年4-6月生活垃圾处理费45元的发票；2、用水地址为建设二马路东四巷5号4-6楼、计费时段为2014年4月21日至2014年6月20日期间的水费405.90元及污水处理费166.05元发票；3、建设二马路东四街5号4-6楼2014年6月水费行度记录，其中记载403房用水金额为22.32元。柯凯晋对上述证据质证认为，上述费用的计费时段至2014年6月，因此柯凯晋迁出时还没有派单，双方只是抄表记录读数。
原审法院认为，柯凯晋、黄雪珍自愿签订的上述《房地产租赁合同》出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。根据该合同约定，合同终止或期满后，柯凯晋在付清租金及其他费用并按期迁出时，黄雪珍应即时将保证金无息退回给柯凯晋。本案中，柯凯晋持黄雪珍向案外人陈某开具的押金收据要求黄雪珍向柯凯晋退还押金，而目前未有证据反映柯凯晋与陈某及黄雪珍已就押金应当退还给何人的问题达成一致意见；此外，柯凯晋亦未能提供证据证明其在迁出涉讼房屋时已结清水电、煤气等费用，合同约定的退还押金条件未成就，故柯凯晋现要求黄雪珍退还押金4000元及支付违约金的诉讼请求依据不足，对此不予支持。
综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决：驳回原告柯凯晋的诉讼请求。本案受理费减半收取25元，由原告负担。
判决后，柯凯晋不服，向本院提起上诉称：1、陈某在其租赁期间已缴清房租、水电煤气及一切杂费，被上诉人黄雪珍没有退还押金给陈某，原审中被上诉人也承认在4000元押金中扣除1500元作为赔偿后即退还2500元给上诉人，故被上诉人是清楚明白押金应退还给上诉人的。2、上诉人与被上诉人就水电煤气等一切杂费粗略计算并以现金方式预支200元给被上诉人，多还少补，但被上诉人没有写给上诉人收据，且被上诉人说一定要赔偿。3、租赁期内，房租及水电煤气等杂费的支付方式一直都是现金支付，当面现金缴清，被上诉人一直都没有提供任何票据给上诉人。综上，原判认定事实不清，适用法律不当，请求撤销原判，改判被上诉人立刻与上诉人办清退房手续，并承担其过错行为所导致的责任，一审、二审案件诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人黄雪珍答辩称：1、上诉人改变住房用途，私自改作宿舍；2、上诉人擅自搬离出租屋，且不承认损坏家私电器；3、上诉人未交最后一期的杂费；4、上诉人既然是续用陈某的押金，就应明白其因违反多条合同规定而不用退还。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
二审中，上诉人柯凯晋提交了以下证据：证据1、建设街二马路社区居委会于2014年12月8日出具的《记录证明》，拟证明该居委会曾应其要求多次联系被上诉人黄雪珍调解；证据2、陈某于2013年4月10日出具的《证明》，拟证明陈某与其及被上诉人黄雪珍已就押金4000元的交接达成了一致意见。被上诉人黄雪珍质证意见为：确认证据1的真实性，但居委会只是打过一次电话联系其，其当时因上班无法协商；证据2无法证明是陈某所写。被上诉人黄雪珍二审中没有新证据提交。
二审审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。
本院认为，原判认定上诉人柯凯晋、被上诉人黄雪珍自愿签订的《房地产租赁合同》为合法有效合同正确，本院予以确认。
根据该合同的约定，合同终止或期满后，上诉人柯凯晋在付清租金及其他费用并按期迁出时，被上诉人黄雪珍应即时将保证金无息退回给上诉人柯凯晋。在本案中，上诉人柯凯晋持被上诉人黄雪珍向案外人陈某开具的押金收据要求被上诉人黄雪珍向其退还押金，但在原审中，上诉人柯凯晋并未举证证明其与案外人陈某及被上诉人黄雪珍已就押金应当退还给何某的问题达成一致意见，上诉人柯凯晋亦未就该举证问题依法向原审法院申请延期举证，现其在二审中提交的署名“陈某”的《证明》不属新证据，本院不予采纳。即使上诉人柯凯晋与案外人陈某就押金的交接达成了一致意见，但上诉人柯凯晋亦未能提供证据证明其在迁出涉讼房屋时已结清水电、煤气等费用，合同约定的退还押金条件未成就，故原判认为上诉人柯凯晋要求被上诉人黄雪珍退还押金4000元及支付违约金的诉讼请求依据不足而不予支持并无不当。
关于上诉人柯凯晋在二审中提交的建设街二马路社区居委会于2014年12月8日出具的《记录证明》，只是证明该居委会曾应上诉人柯凯晋的要求而联系被上诉人黄雪珍进行调解的过程，不影响本案的实体处理。
综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人柯凯晋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一五年五月十二日
书 记 员 党春婷