广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
(2015)东一法南民一初字第2391号
原告（反诉被告，以下简称原告）东莞市万菱市场管理有限公司，住所地：广东省东莞市南城区莞太大道6号时代广场A003号，注册号：441900001586334。
法定代表人黄赞斌。
委托代理人龙华伟，系该公司员工。
被告（反诉原告，以下简称被告）李记忠，男，汉族，1985年8月11日出生，住广东省汕头市潮南区，
委托代理人刘函秋、邓自芬，均系广东法仕律师事务所律师。
原告东莞市万菱市场管理有限公司（以下简称“万菱公司”）诉被告李记忠以及被告李记忠反诉原告万菱公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月4日立案受理后，依法由代理审判员刘秋霞适用简易程序进行独任审理，于2016年1月14日公开开庭进行了审理。原告万菱公司的委托代理人龙华伟，被告李记忠的委托代理人刘函秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万菱公司诉称，2013年5月13日，原、被告就东莞市南城区莞太大道6号宏远时代广场A1042号商铺租赁事宜签订《租赁合同》，约定租期及租金、违约责任等。但在合同实际履行过程中，被告多次欠付原告数月租金不肯交纳，具体欠付租金数额如下：2014年2月、4月、6月、8月、10月、12月及2015年2月、4月、6月共9个月每月欠付租金4215元；2014年1月、3月、5月、7月、9月、11月及2015年1月、3月、5月、7月共10个月每月欠付租金2108元；以上共计欠付租金59015元。被告多次累月欠付租金构成违约，为方便计算，原告要求被告以欠付总租金数额的30%支付逾期违约金。原告为维护自身权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告立即支付原告租金59015元及逾期违约金17704.50元，共计76719.50元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告李记忠答辩并提起反诉称，一、原告已对被告承租的铺位进行了免租和减租，变更了《租赁合同》中租金的约定，且双方也是按照变更后的约定实际履行，被告已经根据变更后的租金标准全部足额支付了租金，没有任何违约行为。二、原告已收取被告的履约保证金（押金），原告声称被告有违约行为的陈述与其主动给被告办理押金退还手续并承诺退还押金的行为不一致，足以证明原告一直承认被告没有违约行为，原告应依约向被告退还押金并承担利息损失。三、即使被告存在未足额支付租金的情况，按照《民法通则》第一百三十六条的规定，原告要求被告支付租金的诉讼时效为一年，原告无权要求被告支付2014年11月15日以前的租金。为此，被告提起反诉，请求判令：1、原告向被告退还保证金27860元及利息损失（以27860元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2015年10月31日起计算至实际付清之日止，暂计至2015年12月21日止为215元）；2、本案诉讼费用由原告承担。
原告万菱公司对被告的反诉辩称，由于被告存在违约行为，故原告根据合同约定无须退还保证金，更不应支付利息损失，被告诉请的利息支付标准没有合同和法律依据。
经审理查明，2013年5月13日，陈佳作为原告的签约代表，与被告李记忠签订《租赁合同》，约定：1、原告将位于宏远时代广场“东莞谊园文具玩具精品交易中心”内的第A1042号档位，建筑面积约84.30平方米的场地租给被告用于经营办公用品、文具、美术用品、礼品、精品或者玩具；2、租赁期限自2013年5月13日至2015年9月30日止，租赁费用（包括租金和场地综合服务费）分三期收取，其中第一期租金全免，仅支付场地综合服务费，即2013年7月1日至2013年12月31日1264.50元/月（其中租金0元/月，场地综合服务费1264.50元）；第二期2014年1月1日至2014年12月31日5479.50元/月（其中租金4215元/月，场地综合服务费1264.50元）；第三期2015年1月1日至2015年9月30日5479.50元/月（其中租金4215元/月，场地综合服务费1264.50元/月），综合服务费包括保安、公共清洁及公共水电的费用；3、租赁费用按月结算，由被告在每月的1日至3日向原告缴付当月的租赁费用及其他应缴费用；4、合同签订时被告须向原告交纳25290元作为履约保证金，原告应在租赁期满之日被告无违约的情况下三十天内将履约保证金退回被告，且不计息；5、被告如逾期交纳租赁费用或其它应交的费用，除应当补交外，每逾期一天，被告应按欠款的百分之三向原告支付违约金，被告延付应交的费用超过1个月时，原告有权终止租赁合同，无偿收回出租的全部场地，并没收被告所交的履约保证金及向被告追偿应付费用和违约金。
2013年8月21日，陈佳作为原告的签约代表，与被告李记忠签订《租赁合同》，约定：原告将位于宏远时代广场“东莞谊园文具玩具精品交易中心”内三楼第C3025号仓库，建筑面积约42.84平方米，租赁期限自2013年8月21日至2015年9月30日止，每月租金0元/月，场地综合服务费428.40元/月，合同签订时被告向原告交纳2570元作为履约保证金。其他合同内容与前述《租赁合同》内容一致。
合同签订后，原告收取被告A1042号铺位履约保证金25290元，C3025号铺位履约保证金2570元。被告在合同履行过程中依约支付了案涉两个商铺的管理费、水电费，合同期限届满双方的租赁合同终止。
庭审中，双方对被告是否足额支付租金及原告应否退还履约保证金产生争议。
关于租金。原告主张被告未依约足额支付租金，其中2014年2月、4月、6月、8月、10月、12月及2015年2月、4月、6月未支付任何租金，2014年1月、3月、5月、7月、9月、11月及2015年1月、3月、5月、7月每月欠付2108元租金。被告则主张双方在合同履行过程中已对《租赁合同》约定的租金标准进行变更，为此提交《免租申请书》为证。《免租申请书》是复印件，内容为“尊敬的谊园文具批发市场各级领导：我们是谊园文具批发市场的商户，目前整个谊园一天客流量不到20人，商户想要销售产品确实有很大难度……希望管理处结合市场目前交易的实际情况来定这个租金的问题，我们商户提供2个方案来参考：a)延长免租期至2014年12月31日，b)店铺租金在合同上面5折优惠的基础上再2折。”，有A1021蔡修、A1051周艳红、A1042李继忠、A1025王东、A1045罗鸽冲、A1041江泽伟、A1063陈志毅、A1017黄东、A1058杨玉琴等商铺号及店主的签名确认，下方手写注明“给予五折优惠，交一个月免一个月。”，有陈佳的签名确认。原告以该证据是复印件，且未经原告盖章确认为由不予确认，称陈佳是广州谊园实业有限公司（以下简称“谊园公司”）的员工，原告和谊园公司之间的合作仅限于原告使用谊园公司字号进行对外招商，故陈佳代表原告在案涉租赁合同上签名，但谊园公司及其员工无权对案涉商铺的租金进行减免或优惠，且《免租申请书》没有优惠及免租的起止时间，不具有可执行性，故《免租申请书》对原告不产生效力。被告则称陈佳是原告与谊园公司共同委派的案涉万菱广场项目的负责人，负责整个项目的招商及后期管理，由于商场经营不理想，包括被告在内的商铺联名向原告提交免租申请书，陈佳请示了原告和谊园公司后与商户达成租金减半并交一免一的优惠条件，《免租申请书》的原件由原告保存，商户复印保存，并按该批示执行。原告则称租户以经营困难为由联名要求减免租金，在原告不予同意减租的情况下找不能代表原告的陈佳签字，强行要求减免租金。
被告主张双方按变更后的租金标准履行，被告已足额支付租金，为此提交短信、收款收据、户口历史交易明细表为证。手机短信显示137××××4239的号码在2014年5月5日、2014年6月10日、2014年7月7日发送短信内容分别为“你好，李先生，我是谊园管理处的，五月份A1042需要缴的费用是3801元/六月份需要缴的费用是1693元/七月份A1042需要缴的费用是3802元，如需转账请转账到：户名曾毅源，账号62×××00，开户行工商银行东莞分行，也可以到管理处缴，超过缴费期每天会产生3%的滞纳金，谢谢”，2014年8月19日的短信内容是“李先生，我不在谊园工作了，以后转账信息不要写我号码啊，谢谢”；13712358468号码在2014年12月9日、12月29日发送短信内容分别为“你好，12月催款通知：铺位A1042总计金额3885元，其中包含11月滞纳金，滞纳金按3%/天收取，请尽快缴费，东莞市万菱市场管理有限公司”、“1月费用通知：A1042、C3025总计金额3801元，请在6号前缴费，逾期未缴产生滞纳金按3%/天收取，东莞市万菱市场管理有限公司”，该号码在2015年2月9日、3月3日、3月30日、5月8日、5月27日发送的短信内容分别为“2月费用通知：A1042及仓库总计金额1696元/3月费用通知：A1042、C3025总计3801元/4月费用通知：所在店铺总计1693元/A1042等店铺5月费用总计3801元/6月费用通知：A1042等总计1694元，转账户名陈燕儿，卡号62×××93，开户行工行东莞分行，东莞市万菱市场管理有限公司”；收款收据均加盖原告财务专用章，分别注明：2014年1月14日收到李记忠A1042、C3025铺1月份管理费1693元、A1042铺1月份租金2108元，2014年2月19日收到李记忠A1042、C3025铺2月份管理费1693元，2014年3月19日收到李记忠A1042、C3025铺3月份管理费1693元和1、2月份电费2元，2015年4月9日收到李记忠A1042、C3025铺4月份管理费1693元，2014年5月12日收到李记忠A1042、C3025铺5月份管理费1693元和A1042铺5月份租金2108元，2014年6月19日收到李记忠A1042、C3025铺6月份管理费1693元，2014年7月21日收到A1042、C3025铺7月租金2108元、7月管理费1693元，2015年8月31日收到A1042/C3025铺李记忠8月租金4215元、8月管理费1693元、滞纳金886元；户口历史交易明细表显示原告分别向曾毅源、陈燕儿银行账户转账支付租金、管理费，曾毅源、陈燕儿的银行账户与上述短信显示的银行账户一致。原告确认收款收据的真实性，但主张收款收据只能证明原告实际收取被告租金、管理费及水电费的情况，被告自拿到免租申请书后以此为由拒绝按合同约定足额支付租金，原告考虑商场经营困难急需资金周转能收则收，但从未认可该免租申请书的效力，不能视为原告放弃未交部分；对手机短信和户口历史交易明细表均不予确认，称曾毅源与原告无关。原告主张曾口头向被告催缴拖欠租金，但未能举证证明，被告则称原告从未催缴，如有欠费情况原告会不断催缴且收取3%滞纳金，并采取断水断电措施。
关于退还履约保证金。被告提供《商铺租赁合同履行通知》、收据证明原告承诺并办理退还被告履约保证金的手续，表明原告认可被告在合同履行过程中无违约行为。《商铺租赁合同履行通知》由原告于2015年9月12日出具，通知商户租赁合同于2015年9月30日到期，商户铺位清空后携带租赁合同、身份证、银行卡、保证金收据到管理处财务部进行保证金退还工作；收据显示原告在2015年10月8日收取A1042、C3025铺位交来租赁合同、保证金收据、银行卡、身份证复印件。原告确认上述证据的真实性，但主张《商铺租赁合同履行通知》是张贴在商场的通知，并非针对原告退还押金的承诺，根据合同约定只有被告无违约的情况下才退还履约保证金。
以上事实，有租赁合同、图纸、商品房买卖补充协议、免租申请书、短信、收款收据、户口历史交易明细表、商铺租赁合同履行通知、收据以及本案庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，原、被告签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点是双方是否就租金标准变更达成一致意见。
首先，陈佳在《免租申请书》中注明“给予五折优惠，交一个月免一个月”，陈佳是代表原告签订案涉租赁合同的代表人，案涉租赁合同经原告盖章确认，故被告作为案涉租赁合同的签约方，有足够理由相信陈佳有权代表原告签订案涉租赁合同及处理相关事宜，包括合同履行过程中的租金标准变更。陈佳同意减免租金的行为构成表见代理，《免租申请书》对原告产生法律约束力。原告抗辩陈佳不是其员工且不能代表原告优惠或减免租金，但陈佳与原告之间的关系不足以对抗第三人，原告抗辩理据不足，本院不予采纳。其次，被告提供的短信、收款收据和户口历史交易明细表显示的时间、金额存在吻合之处，能相互印证，且原告确认收款收据的真实性，故本院对上述证据的真实性均予以确认。从催收短信来看，原告并未按合同约定的租金标准催收租赁费用，而是根据合同约定的租金标准按“给予五折优惠，交一个月免一个月”计算租赁费用并向被告催缴；从收款收据的内容来看，原告清楚被告交纳费用的构成和性质，不存在收取款项须先补足之前未按合同约定足额支付款项的情形；从短信、收款收据和户口历史交易明细表来看，原告按减免后的租金标准向被告催收租赁费用，被告按原告催收费用的金额足额向原告支付款项，可见免租申请书“给予五折优惠，交一个月免一个月”的意思表示明确，双方在合同履行过程中未对此发生争议。再次，虽然《免租申请书》是复印件，但从合同履行情况来看，双方事实上一直按《免租申请书》的内容收取和支付租金。上述证据形成完整的证据链，足以证明双方就租金标准变更达成了一致意见，被告已按变更后的租金标准足额支付租金。
综上，原告要求被告按照合同约定补足租金差额理据不足，本院不予支持。被告不存在拖欠租金的违约行为，原告应按合同约定在租赁期满之日三十天内将履约保证金退回被告。被告反诉要求原告退还案涉两商铺的履约保证金27860元及利息损失于法有据，本院予以支持，利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自合同期限届满三十天的次日即2015年10月31日起计算至实际清偿之日止。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告东莞市万菱市场管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内返还被告李记忠履约保证金27860元及支付利息（按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2015年10月31日起计算至实际清偿之日止）；
二、驳回原告东莞市万菱市场管理有限公司全部诉讼请求。
如原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费858.99元（原告已预交）、反诉费250.94元（被告已预交），由原告东莞市万菱市场管理有限公司全部负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判
代理审判员 刘秋霞
二〇一六年三月三日
书 记 员 简凤娇
尹嘉玮（代）
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。