广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）穗中法民五终字第2694号
上诉人（原审原告）广州市海珠区八百里湘菜馆，住所地（自编之四）。
负责人陈丽霞。
委托代理人汤哨锋，广东南方福瑞德律师事务所律师。
委托代理人李玄，女，1987年7月8日出生，汉族，住湖南省长沙市。
被上诉人（原审被告）广州市富港置业投资有限公司，住所地。
法定代表人傅峰峰，总经理。
委托代理人陈智强，该公司职员。
委托代理人徐柏坚，广东公尚律师事务所律师。
原审第三人广州城市职业学院，住所地。
法定代表人李训贵，院长。
委托代理人曾广琼，该院后勤处副处长。
委托代理人漆国生，该院法律顾问。
上诉人广州市海珠区八百里湘菜馆（以下简称八百里湘菜馆）因与被上诉人广州市富港置业投资有限公司（以下简称富港公司）、原审第三人广州城市职业学院租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2011）海民三初字第815号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年10月23日，八百里湘菜馆、富港公司签订《租赁合同》，约定出租场地在广州市新港西路181号综合楼1楼（自编之四），建筑面积442.83平方米；租赁期限自2008年11月1日起至2011年3月31日止；租金由2008年11月1日开始计收，该场地每月租金为28745元（即按建筑面积64.92元／平方米计）；从2009年4月1日起，租金在上一年的基础上递增5%，以后每年的递增幅度以此类推；八百里湘菜馆签订本合同即日内，向富港公司支付86235元（含二个月的月租按金和一个月的租金）；在租赁期满后，按金退还八百里湘菜馆，不计利息；八百里湘菜馆每月5日前向富港公司一次性缴交当月租金；若八百里湘菜馆超出时限缴交的富港公司有权按当月欠交租金的3‰加收每天的滞纳金，若超过期限15天的，富港公司有权按本合同规定的违约责任追究八百里湘菜馆，并收回租赁场地；在承租期内，八百里湘菜馆承租的场地不得随意转让；八百里湘菜馆需要转租或调换使用的应经得富港公司同意，并办理有关手续；合同期满，八百里湘菜馆如不再续租，则在期满之日起3天内搬出；不按规定搬出而继续占用，富港公司则按占用时间的租金双倍收取；如属富港公司违约，八百里湘菜馆有权要求富港公司双倍返还按金；如属八百里湘菜馆违约，富港公司有权没收八百里湘菜馆按金；因八百里湘菜馆违约终止合同或合同期满不在限期内撤场，除按违约没收按金或收取双倍租金外，在合同终止之日起15天内仍未搬清，租赁场地内的物件设备视为八百里湘菜馆放弃所有权，富港公司有权处理八百里湘菜馆未搬清之物，八百里湘菜馆不得提出异议；等。八百里湘菜馆实际接收使用上址房屋，并以该房屋为企业住所进行经营。
2010年5月24日，八百里湘菜馆、富港公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定富港公司同意将广州市海珠区新港西路181号综合楼1楼（自编之四）房号的房地产出租给八百里湘菜馆作制售中餐用途使用，建筑面积425平方米；2008年11月1日至2009年3月31日月租金额28745元，2009年4月1日至2010年3月31日月租金额30182元，2010年4月1日至2011年3月31日月租金额31691元；租金按月结算，由八百里湘菜馆在每月的第5日前按现金付款方式缴付租金给富港公司；其他约定详见双方签订的租赁合同；等。该合同经广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局备案。
2011年2月9日，富港公司发《通知》给八百里湘菜馆，称现租赁期将到，如贵租户有意向续租，请于2011年2月15日前到该公司办公室洽谈续租事宜等。2011年3月3日，八百里湘菜馆的负责人陈丽霞发《续租通知》给富港公司，称现合同期将至，其愿意继续向贵司租赁该房屋；同时，也鉴于其在承租该房屋后，为该房屋的环保、工商、卫生、消防、供水供电，以及办理餐饮行业的各类证照等方面投入了巨额资金，现正处于成本回收期，望贵司体谅并同意续租；为此，请贵司在收到本续租通知之日起3日内，与其联系并商谈该房屋的续租事宜；若贵司逾期未答复并与其协商，视为贵司同意按照原租赁合同标准继续履行合同；等。上述合同约定的租赁期限届满后，八百里湘菜馆、富港公司没有续签合同。
八百里湘菜馆于2011年3月15日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：确认八百里湘菜馆对广州市海珠区新港西路181号综合楼1楼的场地享有优先承租权，本案诉讼费由富港公司承担。原审诉讼中，八百里湘菜馆称其由晏建民转租而承租上址物业，双方所签订的租赁合同约定其有优先承租权，请求追加晏建民为本案被告参加诉讼。八百里湘菜馆、富港公司均确认现上址房屋仍由八百里湘菜馆使用。富港公司表示其没有将上址房屋出租给他人，也没有与他人签订合同或出租上址房屋。八百里湘菜馆没有举证证明富港公司出租上址房屋。
原审中，八百里湘菜馆为证明其诉讼主张，还提交了如下证据：1、富港公司（甲方）与晏建民（乙方）于2006年3月28日签订的《租赁合同》，主要内容为：出租场地在广州市新港西路181号B区1楼，建筑面积425平方米；租赁期限自2006年4月1日起至2011年3月31日止；合同期满，乙方如不再续租，则在期满之日起3天内搬出；不按规定搬出而继续占用，富港公司则按占用时间的租金双倍收取；因乙方违约终止合同或合同期满不在限期内撤场，除按违约没收按金或收取租金外，在合同终止之日起15天内仍未搬清，租赁场地内的物件、设备视为乙方放弃所有权，甲方有权处理乙方未搬清之物，乙方不得提出异议；等。2、富港公司（甲方）与晏建民（乙方）于2006年4月26日签订的《补充协议》，主要内容为：甲方同意将广州市新港西路181号B区1楼，建筑面积10平方米，作洗涤间使用；租赁期限自2006年4月1日起至2011年3月31日止；等。3、八百里湘菜馆（乙方）与晏建民（甲方）于2008年10月18日签订的《转租协议》，主要内容为：甲方同意将广州市海珠区新港西路181号综合楼1楼场地转租给乙方作餐饮使用；租赁期限为3年，自2008年11月1日起至2011年3月31日止；该场地每月租金按建筑面积64.92元／平方米计，建筑面积442.83平方米；从2009年4月1日起，租金在上一年的基础上递增5%，以后每年的递增幅度依此类推；租金支付方式：由乙方直接向富港公司支付；本协议期限届满后，乙方承诺如届时甲方仍需租用其原使用场地的，可在同等条件下，享有优先续租的权利；等。4、晏建民于2011年4月20日出具的《情况说明》，内容为：本人于2006年3月28日与富港公司就广州市海珠区新港西路181号综合楼1楼场地租赁一事签订《租赁合同》，签订合同时富港公司口头承诺，合同到期时，若本人有意向继续承租此场地，可在同等条件下享有优先承租权；2008年10月，本人与八百里湘菜馆双方协商一致，将本人承租富港公司位于广州市海珠区新港西路181号综合楼1楼场地转租给八百里湘菜馆作餐饮使用，并签订《转租协议》；在《转租协议》里第六条明确约定，且本人曾口头承诺八百里湘菜馆，合同快到期时，若八百里湘菜馆愿意续租，可以在同等条件下续租给其使用。富港公司及第三人广州城市职业学院对上述证据均无异议。
原审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。八百里湘菜馆、富港公司签订的《租赁合同》及《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且已实际履行，故应为有效合同。上述合同对八百里湘菜馆、富港公司均具法律约束力。本案中，八百里湘菜馆以其与富港公司之间的《租赁合同》期满，富港公司恶意涨租侵害其优先承租权，也严重违反合同法诚信守信的基本原则，更导致其巨额投资回收无望为由，要求确认其对该合同约定的租赁物享有优先承租权。八百里湘菜馆虽在与富港公司签订上述合同前与晏建民签有《转租协议》，但晏建民非其与富港公司签订的上述合同的当事人，且该合同内容也没有与《转租协议》相关联的约定，故《转租协议》及晏建民向八百里湘菜馆的承诺对富港公司没有约束力，并不影响八百里湘菜馆、富港公司所签订的上述合同的履行。八百里湘菜馆要求追加晏建民为本案富港公司依据不足，原审法院不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。八百里湘菜馆称根据合同法规定，承租人对承租物业依法享有优先购买权，而承租权作为收益权，系优先购买权的一部分，承租人享有优先购买权，当然包括优先承租权，但其没有对出租人出卖租赁房屋这一承租人享有优先购买权的前提条件提供证据加以证明，故其该项理由不能成立。八百里湘菜馆、富港公司签订的上述合同没有关于八百里湘菜馆对租赁物享有优先承租权的约定，富港公司对八百里湘菜馆关于双方同时口头约定合同期满后，其可优先续租的事实主张未予确认，现富港公司表示其没有将上址房屋出租给他人，也没有与他人签订合同或出租上址房屋，且八百里湘菜馆也没有举证证明富港公司出租上址房屋，因此，八百里湘菜馆要求确认其享有上址房屋的优先承租权依据不足，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第四十四条、第六十条第一款、第二百三十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院于2011年6月2日作出如下判决：驳回八百里湘菜馆的诉讼请求。一审案件受理费50元，由八百里湘菜馆负担。
判后，上诉人八百里湘菜馆不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定“八百里湘菜馆追加晏建民为被告，依据不足，不予采纳”，认定事实不清、适用法律错误。（一）本案中，富港公司将涉案房屋出租给晏建民时曾口头承诺晏建民对涉案房屋享有优先承租权。（二）晏建民经富港公司同意将涉案房屋转租给八百里湘菜馆，且富港公司亦明确承诺继续履行其此前对晏建民作出的关于优先承租权的承诺。据此，合同期满后，八百里湘菜馆对该涉案场地享有优先承租权。（三）涉案房屋系八百里湘菜馆向晏建民转租而来，且晏建民基于富港公司就涉案房屋优先承租问题向其作出相应承诺的基础上，将涉案房屋转租给八百里湘菜馆。现富港公司拒不确认该承诺，因晏建民系涉案房屋第一承租人，如八百里湘菜馆优先承租权未经人民法院依法确认，晏建民则构成违约，依法应承担违约责任。基于前述理由，晏建民与本案审理有直接利害关系，依法应追加为本案共同被告（或第三人）参与诉讼；且追加其作为本案被告，有利于人民法院全面查清本案基本事实。二、八百里湘菜馆对涉案场地依法享有优先承租权，表现在以下几个方面：（一）八百里湘菜馆与晏建民签订的《转租协议》中第六条明确约定：八百里湘菜馆对涉案场地享有优先承租权。（二）依照《合同法》第230条和《民通意见》第118的规定，在转租合同期限内，在同等条件下，承租人与次承租人相对第三人来讲，都具有优先购买权；而优先购买权涉及房屋所有权，包含占有、使用、收益和处分的权利；承租权作为收益权，系优先购买权的一部分，承租人依法享有优先购买权，当然包括优先承租权。（三）富港公司于合同期满前，基于此前八百里湘菜馆享有优先承租权之约定，故向八百里湘菜馆发出洽谈续租事宜的通知，八百里湘菜馆也作出回复，表示愿意继续承租涉案场地。该通知更进一步说明富港公司、八百里湘菜馆就八百里湘菜馆对涉案房屋享有优先承租权问题达成一致约定。因此，八百里湘菜馆对涉案房屋享有优先承租权，具有事实基础、合同基础和法律基础的，依法应予支持。原审查明事实及适用法律错误，八百里湘菜馆故上诉请求撤销原审判决，依法改判支持八百里湘菜馆原审诉讼请求或者将案件发回重审。三、八百里湘菜馆庭询中补充上诉意见称：（一）原审法院判决程序违法，遗漏当事人，八百里湘菜馆是向晏建民承租的，一审没有按照八百里湘菜馆的要求追加被告，导致认定事实不清。（二）八百里湘菜馆转租时，晏建民承诺享有优先承租权，原审认定八百里湘菜馆没有优先承租权，理由不充分。富港公司于2011年2月9日向八百里湘菜馆发出要求续租通知书，双方就续租问题进行协商，双方对租金标准有争议，但双方对继续租赁并没有异议，故不存在不再租赁的事实。（三）富港公司的租赁权是受法律保护的：1、富港公司和晏建民签订租赁合同约定租赁期租金递增幅度5%，以此类推，并且有优先续租的约定；2、晏建民与富港公司的租赁协议一直都在履行，并没有解除；3、八百里湘菜馆和晏建民的转租协议中有关于继续租赁的约定；4、富港公司在合同期满后向八百里湘菜馆发出继续租赁的要约，所以八百里湘菜馆提出续租权是有事实和合同依据，不存在不继续租赁的情况。三方之所以未有达成新的租赁协议主要客观原因就是由于富港公司恶意涨租由68元／平方米涨到310元／平方米，由于八百里湘菜馆无法承受，才导致八百里湘菜馆向法院起诉，通过法院确认适当租金标准。八百里湘菜馆愿意按照市场上同地段标准或者国土局同地段商铺指导价标准继续承租使用；5、由于该餐厅是晏建民转让给八百里湘菜馆的，转让是发生在2009年，八百里湘菜馆投入装修、办理消防、卫生许可证、环保、设备购置等共投入100多万元，才短短经营两年；如果八百里湘菜馆无诚意续租将会导致八百里湘菜馆四个家庭出现严重经济问题，同时也影响餐厅近30位员工就业，将给社会造成不稳定的因素，恳请法院能够在合情合理的范围内以市场租金判令富港公司将物业继续租赁给八百里湘菜馆使用；6、根据八百里湘菜馆和晏建民签订转租协议，八百里湘菜馆支付了50万元的顶手费，晏建民承诺合同到期后给八百里湘菜馆继续使用，富港公司也口头承诺同意合同到期后继续租赁，并且向八百里湘菜馆发出继续租赁的通知。八百里湘菜馆为办理工商营业执照才与富港公司补签了一份租赁合同。如果晏建民不参与本案诉讼，将导致本案事实无法查清，也导致本案法律关系不能理顺。故八百里湘菜馆上诉请二审法院撤销原审判决，发回重审，要求富港公司及晏建民共同履行将场地继续租赁给八百里湘菜馆使用，八百里湘菜馆将按合理租金标准支付场地使用费。
被上诉人富港公司答辩称：同意原审判决，请求二审法院予以维持。一、本案与第三人广州城市职业学院无关，不管发生什么事情都是八百里湘菜馆、富港公司之间的事情。二、不同意八百里湘菜馆变更诉讼请求，八百里湘菜馆原审诉讼请求仅是对场地主张优先承租权，现二审庭询时又要求按市场价续租，请二审法院按照原审诉讼请求及事实理由审理。三、本案与晏建民无关，因为富港公司与八百里湘菜馆签订了租赁合同，晏建民不应该参与本案诉讼。四、关于续租通知只是一个要约，要求八百里湘菜馆到富港公司处协商续租问题，合同期满后八百里湘菜馆没有发任何续租通知，双方由于租金问题未能协商一致，导致无法续租。五、合同期限届满后，请求八百里湘菜馆将场地交回给富港公司。八百里湘菜馆在合同期限内的承租权应受法律保护，但合同期满后，其要求按指定租金标准租用原场地不合理。
原审第三人广州城市职业学院陈述称：本案与其无关。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。
本院认为，本案焦点问题是八百里湘菜馆主张对涉案房屋享有优先承租权是否具有事实和法律依据。八百里湘菜馆依据《中华人民共和国合同法》中关于优先购买权的有关规定主张对涉案场地享有优先承租权，认为优先购买权理应包括优先承租权，属于对法律的理解错误，其原审诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予采信。八百里湘菜馆原审依据其与富港公司签订的《租赁合同》向富港公司主张优先承租权，而该《租赁合同》并无约定八百里湘菜馆对涉案房屋享有优先承租权。现八百里湘菜馆与富港公司的合同租赁期限已经届满，其无证据证明富港公司准备将涉案房屋另行出租给他人，且双方未能就续租问题协商一致。故八百里湘菜馆的主张缺乏同等条件优先承租的事实基础和合同约定。至于八百里湘菜馆主张其与晏建民签订的《租赁合同》，明确约定其对涉案房屋享有优先承租权，因八百里湘菜馆无证据证明晏建民与其签订的《租赁合同》与本案《租赁合同》权利义务的承接关系，故其据此向富港公司主张对涉案房屋享有优先承租权缺乏依据。至于八百里湘菜馆上诉对涉案合同效力提出的质疑，因其提供的场地原规划用途并不能证明涉案合同违反法律强制性规定，场地的用途对八百里湘菜馆实际使用涉案房屋也并无产生实际影响。且八百里湘菜馆的此项主张与其原审诉请冲突，本院不予支持。另外，至于八百里湘菜馆认为其是基于富港公司与晏建民、晏建民和八百里湘菜馆分别签订了《租赁合同》，才与富港公司签订《租赁合同》的，因此，应追加晏建民为本案被告。本院认为，因八百里湘菜馆原审依据其与富港公司签订的《租赁合同》，向富港公司主张对涉案房屋享有优先承租权，而两者之间的租赁关系与晏建民并无直接法律关系，原审法院未予追加，并无不当。至于八百里湘菜馆认为晏建民曾承诺过八百里湘菜馆对涉案房屋享有优先承租权，现无法兑现造成其损失的问题，可另案主张。至于八百里湘菜馆二审主张以原租金标准或房管部门审核的租金标准继续承租涉案房屋，因双方租赁合同期限已经届满，双方未就续租问题达成一致意见，其单方主张继续租赁涉案场地，缺乏事实和法律依据，且八百里湘菜馆原审并未提出此诉讼主张，故本案二审不作审查。综上所述，八百里湘菜馆的上诉主张，依据不足，本院予以驳回；原审判决事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人广州市海珠区八百里湘菜馆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 郭东升
代理审判员 柳玮玮
二〇一一年九月二十日
书 记 员 阮志雄