湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0104民初344号
原告郭舜安。
委托代理人黎飞仙。
委托代理人汤伟勇。
被告罗梦辉。
第三人唐建军。
委托代理人赖银花。
第三人周明。
原告郭舜安诉被告罗梦辉、第三人唐建军返还原物纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理后，依法由助理审判员杨玮于2016年1月27日适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员杨校梅担任法庭记录。在审理过程中，经被告罗梦辉申请，本院依法追加周明为第三人。后因案情复杂，本院依法由审判员郭庆栋、助理审判员杨玮、人民陪审员周绍南组成合议庭适用普通程序于2016年3月9日进行审理，书记员段腾腾担任法庭记录。原告委托代理人黎飞仙、汤伟勇，被告罗梦辉、第三人唐建军委托代理赖银花、第三人周明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告郭舜安诉称：原告于2013年10月15日从本案第三人唐建军手中取得窑塘小区7-5-003房屋所有权，后发现第三人唐建军与被告罗梦辉于2012年3月28日签订了《房屋租赁协议》，被告罗梦辉作为承租人租赁窑塘小区7-5-003房屋，租期为8年。这使得原告无法对该房屋行使使用权。后据第三人唐建军称，当时其为了规避债务才与被告假签了《房屋租赁协议》，被告也并未支付任何租金，实际上双方并未构成租赁关系。据此，原告多次要求被告罗梦辉返还窑塘小区7-5-003房屋，但被告至今仍占据使用未予搬离。原告认为，被告罗梦辉与第三人唐建军因恶意串通签订《房屋租赁协议》损害原告利益，故该协议应属于无效协议，被告罗梦辉应当立即腾退房屋，并向原告支付违法占用房屋期间的房屋占用费。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求依法判决：一、确认第三人与被告于2012年3月28日签订的《房屋租赁协议》无效；二、被告搬离位于窑塘开发小区7-5-003房屋，将该房屋原状返还给原告；三、被告向原告支付自2013年10月16日起至实际搬离窑塘开发小区7-5-003房屋止的房屋占用费（计算至起诉之日止共计为179053元）；四、本案诉讼费由被告承担。
被告罗梦辉辩称：一、被告罗梦辉与唐建军的租赁合同合法有效。罗梦辉于2012年3月28日签订《房屋租赁协议》，以8万元每年租赁唐建军与其儿子共有岳麓区窑塘开发小区7-5-××号房屋，租赁期限为8年，双方以抵债的形式一次性支付租金64万元。虽然双方没有直接支付现金作为租金，但是唐建军之夫周明欠罗梦辉借款高达一百多万元，且一直没有支付约定利息，当时，唐建军为了帮周明偿还债务，主动找罗梦辉；要求罗梦辉承租其房屋，用以冲抵周明所欠的债务，罗梦辉与一品洁公司的股东一起经多次考察，才最终决定租赁该房屋，于是，唐建军向罗梦辉出具了一张64万元的收条，而罗梦辉同样出向唐建军出具了一张64万元的收条（该收条用于以后与周明夫妇结算时冲抵债务）。租赁协议签订后，罗梦辉及其湖南一品洁公司一起入住岳麓区窑塘开发小区7-5-××号房，并且一直入住该房屋至今，因此，罗梦辉用房租冲抵债务的形式租赁唐建军的房屋并签订了租赁协议，是合法有效的，应得到法律的保护。二、唐建军的证明与事实不符，系伪证。唐建军于2015年11月25日所出具的《房屋出租情况说明》，故意回避其与周明欠罗梦辉巨额借款的事实，不顾当时签订合同的客观情况，也不承认当时用租金充抵欠款的事实，纯系出尔反尔，故意作伪证，不能作为法院定案的依据，法院不应采信，建议司法机关对其进行民事制裁。唐建军在证明中称，是将房屋借给罗梦辉居住，根本就不合常理，因为在长沙市内一套五百多平方米的房屋随便都可以出租并收取数万元一年的租金，不可能不收租金借给他人使用，并且时间长达数年（至今已达将近四年了）。三、唐建军将房屋转让给郭舜安的行为无效，应该要予以撤销。唐建军将房屋转让给郭舜安，没有告知承租人罗梦辉，损害了罗梦辉作为承租人依法应该享有的在同等条件下的优先购买权，转让程序不合法，应该让罗梦辉在同等条件下行使有限购买权，其转让行为应该依法予以撤销。综上所述，房屋租赁协议合法有效，唐建军的证明系伪证，其与郭舜安的转让行为无效，原告的诉请写与事实不符，于法无据，被告请求法院查明案件事实，驳回原告的诉讼请求，并确认唐建军与郭舜安转让行为无效，将郭舜安的房屋所有权予以注销。
第三人唐建军述称：一、第三人唐建军与被告罗梦辉于2012年3月28日签订的《房屋租赁合同》不具备合同真实性，理应无效被告罗梦辉虽占住着房屋，但是被告罗梦辉实际并不具备该房屋的合法使用权，第三人虽与被告签有《房屋租赁合同》，但该合同并不是生效合同，不具备合同生效的要件。而客观事实是第三人将该房屋无偿借给被告居住，从始至终，未收取被告分文房屋租金。虽有第三人书写64万元租金《收条》为证，但是该《收条》同样也不真实，被告根本未给予第三人现金64万元，显然八年收取64万元租金，且一次性现金支付，太有违常理且不符合现实现状。64万元人民币并非小数目，该款项是租金不是购房款，被告怎可能一次性支付八年64万元的的巨额租金给第三人。而相反，第三人也同样持有被告在同一天书写给的64万元的《收条》，事实上，第三人也并末收到被告支付的分文现金，这《收条》本就是一个虚假凭证。故根据《合同法》第212条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。而本案，第三人作为房屋所有权人至今从未收取被告给付的分文租金，固然房屋租赁合同关系不存在，双方签订房屋租赁合同本身就系不真实合同，并非合同当事人的真实意思表示。既然本合同不具备真实、有效性，理应无效。同时，根据《合同法》的相关规定，该份虚假租赁合同己损害到了其他第三方（人）的利益，应当属于法定无效情形。所以，请求法院依法确认第三人与被告签订《房屋租赁合同》无效。二、被告的对房屋占有行为已严重损害了原告的合法利益，被告应当将房屋腾空并返还给原告。原告现已从第三人唐建军处合法取得该房屋所有权，完全享有了该房屋的占有、使用、收益、处分的权利。第三人唐建军因此也就完全已丧失了房屋的处分权，现被告能占有、使用房屋的权利来源于原告无偿借用，如今第三人自身都已丧失房屋所有权，理然就无权再对该房屋继续进行处分或使用。因此，被告则就无权再对该房屋无偿占用，被告应当立即将房屋腾空并返还给原告。根据《合同法》的相关规定，被告利用本系虚假的房屋租赁合同为由，拒绝腾房的，应当支付房屋占有使用费。
第三人周明述称：一、第三人周明欠罗梦辉的钱，用房租抵消债务是事实。周明因从事基建投资向罗梦辉多次借款，至今大约本息一起有二百万元左右，因此，周明于2007年12月将岳麓区窑塘小区的房子抵押给了罗梦辉，但没有办理抵押登记手续，只向罗梦辉写了一张承诺书。到2012年3月28日，以将该房屋租赁给罗梦辉居使用，租赁期限为8年，租金为64万元。当时签订租赁协议的是唐建军。当时并没有实际支付64万元的租金，而是用租金抵销罗梦辉的部分欠款，这一情况是属实的，因此，罗梦辉向唐建军写收条，同时唐建军也向罗梦辉写了收房租的收条。罗梦辉的收条用于以后结算时抵消部分债务（但具体金额由于周明现在没有钱还没有进行结算）。二、唐建军的证明与事实不符，系伪证。唐建军于2015年11月25日所出具的《房屋出租情况说明》，故意回避其与周明欠罗梦辉巨额借款的事实，不顾当时签订合同的客观情况，也不承认当时用租金充抵欠款的事实，属于故意作伪证，她的这一证明与客观事实是矛盾的，建议法院不要采信。三、周明向罗梦辉所借的钱应属于周明与唐建军的共同债务。因为，借钱的时候，周明与唐建军系合法夫妻，双方没有离婚，同时，所借的钱全部用于周明所承包的工程项目，唐建军是全部知道的，不存在是周明个人的债务，因此，在签订《房屋租赁协议》时唐建军是主动要求，积极配合的。四、窑塘小区的房屋是周明出钱购买，只是登记在唐建军的名下，实际上周明与唐建军的共同财产，周明有权对该房屋进行处分。综上所述，罗梦辉与唐建军签订的房屋租赁协议合法有效，唐建军的证明系伪证，周明借罗梦辉的钱情况属实，唐建军是知情的，周明将房屋抵押给罗梦辉也是事实，将该房屋租给罗梦辉居住也是属实的，周明请求法院查明案件事实，驳回原告的诉讼请求，维持合法的租赁关系。
为支持其诉讼请求，原告向本院提交了如下证据材料：
证据一、房屋租赁协议，拟证明唐建军在房屋租赁情况说明中称的与罗梦辉假签的租赁合同；
证据二、收条-1、收条-2，拟证明唐建军在房屋出租情况说明中称的假收条，并未有实际现金给付；
证据三、房屋出租情况说明，拟证明唐建军与罗梦辉不存在实际的房屋租赁关系；
证据四、房屋产权证-1、房屋产权证-2、房屋产权证-3，拟证明涉案房屋于2013年10月15日归原告所有，之前涉案房屋属于第三人唐建军与周游共同共有；
证据五、房屋他项权证，拟证明在2009年9月10日涉案房屋已经抵押给了原告郭舜安，并办理了抵押登记；
证据六、房屋产权情况，拟证明涉案房产从2009年8月至2013年5月一直都处于有效的抵押状态；
证据七、民事调解书，拟证明原告郭舜安与第三人唐建军另案中涉及借款关系；
证据八、执行裁定、协助执行通知书，拟证明由于第三人唐建军未按生效法律文书履行义务，岳麓区法院于2012年3月8日对唐建军采取执行措施，于当日查封了涉案房屋；
证据九、房产抵债协议和执行裁定，拟证明因涉案房屋未能拍卖，第三人唐建军自愿以涉案房产作价抵给原告，并办理了执行过户手续。
为支持其答辩理由，被告向本院提交了如下证据材料：
证据一、借条，拟证明唐建军和周明两夫妻欠被告的钱；
证据二、欠据，证明目的同证据一；
证据三、收条，拟证明在省政府包工程时周明（唐建军丈夫）收我20万元保证金，但工程没有包给被告；
证据四、承诺书，拟证明证据一中周明向我借45万元以涉案房屋为抵押。
为支持其答辩理由，第三人唐建军向本院提交了如下证据材料：
证据一、协议，拟证明2011年7月15日，周明与罗梦辉之间的债权债务关系已经结清；
证据二、离婚证，拟证明周明与唐建军之间的婚姻关系已于2011年4月19日解除。
在本案审理过程中，第三人周明未向本院提交证据材料。
对原告提交的证据，被告质证认为：证据一，房屋租赁协议真实性、合法性及关联性均无异议，是罗梦辉租赁了唐建军的房屋，情况属实；证据二，唐建军的收条三性均无异议，唐建军确实收到了房屋租金64万元；对证据二中的罗梦辉的收条，三性均无异议，罗梦辉确实收到了唐建军偿还借款的64万元，用以充抵周明与唐建军的借款；证据三，唐建军的证明，不真实，与客观事实不符，也不合常理，系唐建军作的伪证；证据四，无异议；证据五至证据九，真实性有异议，是原告与第三人联手把我赶走。第三人唐建军质证认为：证据一真实性有异议，不是真实的租赁协议，对证明目的无异议；证据二真实性有异议，第三人没有收罗梦辉的64万元租金，收条2的真实性有异议，罗梦辉没有收到第三人的64万元现金；证据三无异议；证据四无异议；证据五至证据九，三性均无异议，对事实予以认可。第三人周明认为：证据一至证据九的合法性均有异议，法院之前的判决也不合法，房子拍卖的价格偏低。
对原告提交的证据，本院结合被告及第三人的质证意见，做如下认定：证据一至证据三，本院对该三份证据的认定将结合其他证据材料在本院认为部分予以阐述；证据四，本院对该份证据予以认定；证据五至证据九，该五份证据系原告从本院调取，本院对该五份证据予以确认。
对被告提交的证据，原告质证认为：证据一至证据三，真实性、合法性均有异议，没有任何转账凭证予以佐证，对关联性有异议，所有的借款人都是周明，与唐建军无关，不能以罗梦辉的个人判断认定为夫妻共同债务，且无论被告与第三人周明之间是否存在债权债务关系，都与本案的租赁关系是否成立没有关联性；证据四，合法性、真实性无法判断，关联性有异议，周明并不是涉案房屋的所有人，无权做出抵押承诺，与本案无关。第三人唐建军质证认为：证据一三性有异议，借款人系周明并非第三人唐建军，没有唐建军的签字，无论是否存在真实的债权债务，都没用用于家庭的开支，与唐建军无关，唐建军对借款不知情，与本案无关，且被告没有提供银行流水和支付凭证；证据二同证据一质证意见一致；证据三同证据一质证意见一致；证据四，三性有异议，与本案第三人唐建军无关，周明不是涉案房屋的所有人无权做出抵押承诺。第三人周明质证对原告所有证据的三性均无异议。
对被告提交的证据一至证据四的认定，本院结合原告及第三人的质证意见，同时联系其他证据材料在本院认为部分加以阐述。
对第三人唐建军的证据，原告质证认为：证据一，真实性合法性无异议，对关联性有异议，即使周明与罗梦辉之间的债务是否结清都与唐建军无关，与本案无关；证据二，三性均无异议。被告质证认为：证据一，是另外一笔债务，不是被告提交的证据中证明的债务，与本案无关；证据二，被告不清楚他们是什么时候离婚的。第三人周明质证认为：证据一，真实性无异议，并未形成事实；证据二，离婚证没有异议。
对第三人唐建军提交的证据，本院结合原告、被告及第三人周明的质证意见，做如下认定：证据一，本院将结合其他证据材料在本院认为部分加以阐述；证据二，本院对该份证据予以确认。
根据上述确认的证据并结合当事人的陈述，本院确认如下案件事实：第三人周明与第三人唐建军原系夫妻关系。第三人唐建军与案外人周游系母子关系。2009年8月4日，第三人唐建军及案外人周游取得位于长沙市岳麓区窑塘开发小区7-5-003栋房屋的所有权，该房屋为上述两人共同共有。2009年9月10日，第三人唐建军、案外人周游将上述房屋抵押给原告郭舜安，并办理抵押登记手续。2010年3月29日，本案原告郭舜安因民间借贷纠纷将本案第三人唐建军、案外人周游起诉至本院。双方于2010年4月12日自愿达成调解协议：“一、被告唐建军、周游欠原告郭舜按借款本息共计人民币1163032元，于2010年4月30日之前归还；二、双方无其他债权债务关系”。后本案原告郭舜安申请本院强制执行，在执行过程中，本院依法查封了本案第三人唐建军、案外人周游所有的上述房屋，并委托湖南经典房地产评估咨询有限公司对该房屋进行了评估，其评估价值为2709800元。之后本院依法委托湖南嘉雨拍卖有限公司对上述房屋先后进行了三次拍卖，但因无人办理竞买登记手续而导致标的流拍。后本案原告郭舜安与本案第三人唐建军、案外人周游于2013年6月24日签订了《房产抵债协议书》，自行达成了执行和解协议，双方均同意在评估价格2709800元的基础上下浮百分之二十，将上述房屋作价2167840元以抵偿债务。本院于2013年7月15日出具（2012）岳执字第00025-2号执行裁定书：“一、被执行人唐建军、周游所有的位于长沙市岳麓区窑塘开发小区7-5-××号房屋一套（产权证号码：709108971、709108972）作价2167840元抵偿债务，归申请执行人郭舜安所有，该房屋所有权自本裁定送达申请执行人郭舜安之日起转移；二、申请执行人郭舜安可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续；三、解除对被执行人唐建军、周游所有的位于长沙市岳麓区窑塘开发小区7-5-××号房产权手续（产权证号码：709108971、709108972）的查封。”后原告郭舜安于2013年10月15日完成涉案房屋的登记过户手续，涉案房屋登记于原告郭舜安名下。因目前涉案房屋仍由被告罗梦辉占有使用，故原告诉至法院。
本院认为，原告郭舜安通过法院强制执行的方式取得位于长沙市岳麓区窑塘开发小区7-5-××号房屋所有权，合法有效，原告郭舜安对上述房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。
被告主张其与第三人唐建军签订了《房屋租赁协议》，该协议约定涉案房屋64万元租金用于冲抵第三人周明欠被告的债务。依据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定：“处分共有的不动产或者动产已经对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。又根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。本案中，在2012年3月28日第三人唐建军与被告签订《房屋租赁协议》时，涉案房屋为第三人唐建军与案外人周游共同共有，而《房屋租赁协议》上并没有房屋共有权人周游的签字，被告亦未提供证据证明周游对上述协议进行追认或第三人唐建军签订上述协议后取得涉案房屋的处分权，故本院认为，第三人唐建军无权单独处分涉案房屋；另原告郭舜安已于2009年9月10日在涉案房屋上设立抵押权，且办理了涉案房屋的抵押登记手续。退一步讲，即使被告与第三人唐建军签订的《房屋租赁协议》有效，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。被告与第三人唐建军签订的《房屋租赁协议》亦不得对抗原告已于2009年9月10日登记设立的抵押权。综上，原告诉请确认第三人唐建军与被告罗梦辉于2012年3月28日签订的《房屋租赁协议》无效，并要求被告搬离位于窑塘开发小区7-5-003房屋，并将该房屋原状返还给原告，本院予以支持。
原告诉请要求被告支付自2013年10月16日起至实际搬离涉案房屋止房屋占用费，本院认为，原告郭舜安虽于2013年10月15日取得涉案房屋的所有权，但原告并未提供证据证明在本案起诉之日前其向被告罗梦辉主张要求被告返还涉案房屋，故对原告的上述主张，本院予以部分支持。被告应支付原告自收到本案起诉状副本之日起即2016年1月18日至实际搬离涉案房屋之日止的房屋占用费。具体的房屋占用费计算标准，在庭审过程中，原告主张按照8万元／年的标准计算，本院结合涉案房屋所处的位置、涉案房屋面积及市场等因素，酌定按照每天200元的标准计算。被告主张原告与第三人唐建军系恶意串通，但未提供任何证据予以证明，本院对被告的上述观点不予采纳。被告主张第三人周明欠其款项没有归还，本案为返还原物纠纷，被告的主张不属于本案审理范围，被告可就其主张另行主张权利。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百九十条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告罗梦辉与第三人唐建军于2012年3月28日签订的《房屋租赁协议》自本判决生效之日起解除；
二、被告罗梦辉自本判决生效之日起十五日内搬离位于长沙市岳麓区窑塘开发小区7-5-003房屋，并将上述房屋原状返还给原告郭舜安；
三、被告罗梦辉自本判决生效之日起十五日内向原告郭舜安支付自2016年1月18日起至实际搬离位于长沙市岳麓区窑塘开发小区7-5-003房屋之日止按照200元每天的标准计算的房屋占有使用费；
四、驳回原告郭舜安其他诉讼请求。
如果被告罗梦辉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3881元，由原告郭舜安负担3571元，由被告罗梦辉负担310元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 郭庆栋
代理审判员 杨 玮
人民陪审员 周绍南
二〇一六年四月七日
书 记 员 段腾腾
附适用的法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第九十七条处分共有的不动产或者动产已经对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。