广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终12225号
上诉人（原审原告）：广州市金佳信通信产品发展有限公司，住所地广东省广州市黄埔区大沙地东6号第七层706房。
法定代表人：单雪平。职务：总经理。
委托诉讼代理人：刘辛，广东润科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林太凤，广东润科律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市中启能源科技有限公司，住所地广东省广州市越秀区中山三路11号西梯6楼A房。
法定代表人：刘东海，职务：董事长。
委托诉讼代理人：周志军，北京市东元（广州）律师事务所律师。
上诉人广州市金佳信通信产品发展有限公司(以下简称金佳信公司）因与被上诉人广州市中启能源科技有限公司（以下简称中启公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2017）粤0112民初1236号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
金佳信公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持金佳信公司解除合同、返还物业、支付租金、占用费、违约金之全部诉讼请求；2.判令中启公司承担一、二审诉讼费用。（一）一审对于《关于广州市中启能源科技有限公司之增资协议》（以下简称增资协议）的有关内容认定有误。首先，一审法院已经明确因《增资协议》所引发的纠纷不属于本案审理范围，但其仍然对其中的诸多内容作出认定，自相矛盾，更侵害了金佳信公司的实体权利，剥夺了金佳信公司就《增资协议》所引发争议另行诉讼的可能。第二，一审法院错误认定了增资协议所约定的转让标的物，其认为裕港大厦（以下简称涉案物业）在协议签订时已装入中启公司，事实上，增资协议并未约定涉案物业所有权和使用权的转让，也就是说，涉案物业并非增资协议约定的转让标的物。增资协议已经在其第四章第一条以特别约定的形式将涉案物业排除在了需转入中启公司的资产范畴之外，该协议虽在第三章将金佳信公司纳入了转入中启公司的名单中，但却明确写明了“金佳信公司拥有租赁裕港大厦的一层用于中启公司经营通讯零售业务”，由此可知，涉案物业的使用权并未转入中启公司。（二）增资协议并未取代双方签订的《房屋租赁合同》，中启公司使用涉案物业是基于双方的租赁关系。首先，金佳信公司不是增资协议的签约主体，该协议对金佳信公司无约束力，虽然该协议的签约主体有谢福恩，其虽然是金佳信公司的股东，但其也是中启公司的实际控制人，所以该协议与金佳信公司无关，签约行为只是谢福恩的个人行为。第二，涉案物业的租赁合同没有解除，也未终止，仍然有效。双方签订的《房屋租赁合同》的有效期为2016年5月1日到2022年4月30日，在合同有效期内双方未就该合同的解除或终止作出任何意思表示，所以该合同仍然有效。此外，中启公司在签订增资协议后仍继续支付租金押金的行为可以说明中启公司是认可双方的《房屋租赁合同》的，并愿意按照该合同履行交租义务。故中启公司未按合同约定履行交租义务，理应承担违约责任。（三）案外人朱跃清、张春玲已起诉请求撤销《增资协议》第四章第一条，该增资协议第四章第一条正是一审法院认定中启公司能够无偿使用涉案物业的基础，若两案外人的诉请得到法院的支持，则说明中启公司自始无权使用涉案物业，其应当向金佳信公司支付租金，所以本案的审理应以案外人提起的另案的审理结果为依据，两案外人提起的另案尚未审理终结，故本案应当中止审理。
中启公司二审答辩称，同意一审判决。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回金佳信公司的上诉请求。1.一审法院在庭审过程中已经明确是基于《增资协议》产生的，经过释明后金佳信公司仍坚持以租赁合同起诉本案。2.中启公司是基于租赁协议取得了案涉场所，金佳信公司在提交《律师函》中认可金佳信公司取得租赁场所的事实，因此金佳信公司的理由不成立。3.补充上诉状中所称的《增资协议》对金佳信公司不产生约束力，由于金佳信公司在本院1222号案件中的陈述，借款合同中陈述，《律师函》的陈述完全相反，违反了诚信的原则。4.《增资协议》在后，租赁合同在前，《增资协议》已经取代了租赁合同。在金佳信公司提交的《律师函》中也事实上认可了《增资协议》取代了租赁合同的事实，因此金佳信公司的上诉请求无事实依据和法律依据。
金佳信公司向一审法院诉讼请求：1.解除金佳信公司与中启公司之间签订的《广州市房屋租赁合同》；2.中启公司自解除合同判决生效之日起十日内将广州市黄埔区大沙地东6号101（裕港大厦首层）面积为335平方米的物业返还予金佳信公司；3.中启公司向金佳信公司支付自2016年10月1日始至解除合同判决生效之日止的租金，暂计至2017年2月15日的租金为1206000元，自解除合同判决生效之日起至返还物业之日止中启公司按原《广州市房屋租赁合同》之标准（即每月每平方米800元）支付占用费；4.中启公司向金佳信公司支付逾期之日始至清偿之日止的逾期支付租金的违约金，暂计至2017年1月15日为849560元；5.中启公司承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年9月，案外人北京迪信通商贸股份有限公司（甲方一）、陈建斌（甲方二）与案外人谢福恩（乙方一）、陆爱冬（乙方二）、吴剑辉（乙方三）、周绮玲（乙方四）及本案中启公司（丙方）共同签订《增资协议》。增资协议第二章约定：甲方在原股东承诺并报本协议签署后5日内收到原股东及实际控制人提供的本协议第三章所列之增资先决条件满足的证明文件原件的，投资人同意按照本协议的约定对目标公司进行股权投资（“增资”），以取得增资后目标公司56%的股权（“新增股权”）。甲方一向目标公司缴付现金投资款2048.74万元，甲方二向目标公司缴付现金投资款445.38万元等。第三章约定：实际控制人将其所持有或控制的门店全部装入目标公司，门店清单件附件7（所列示的全部门店下称“门店”），即目标公司将原来在广州市金佳信通信产品发展有限公司（即本案金佳信公司）、广州市新三一通讯设备有限公司的门店及门店的固定资产在未来半年时间内全部转入目标公司。相应的租约亦全部转入目标公司等。第四章特别约定：“广州金佳信通信产品发展有限公司（以下称金佳信）拥有物业的租赁裕港大厦的一层用于目标公司经营通讯零售业务。如果引进厂家、运营商等合作伙伴，场地费用直接由金佳信收取。自营部分由目标公司免费使用。如需收取租金，另行签订租赁协议”等。
增资协议附件7《门店基本资料》序号1为“811001”号门店，营业厅地址位于广州市黄埔区港湾路516号裕港大厦首层（旗舰店）。
金佳信公司在诉讼中确认虽然其没有在增资协议上盖章，但是金佳信公司的实际控制人谢福恩是该协议的“乙方一”，其签字对金佳信公司有约束力。金佳信公司与中启公司均确认：谢福恩（增资协议的“乙方一”）在中启公司增资之前是金佳信公司及中启公司的实际控制人，增资以后是中启公司的股东之一，同时是金佳信公司的实际控制人。
在签订上述增资协议前，金佳信公司与中启公司签订了《广州市房屋租赁合同》（合同未载明签署日期），约定金佳信公司将位于广州市黄埔区大沙地东6号101（裕港大厦首层）面积为335平方米的物业（以下简称涉案场地）租赁给中启公司作为商业用途，租赁期限为2016年5月1日至2022年4月30日。首月租金为268000元/月（即每月每平方米800元），此租金不含开发票的税款，租金从第3年开始环比递增5%。上述房屋租赁合同签订后，金佳信公司依约将租赁物业交付予中启公司使用。该租赁物业亦位于广州市黄埔区港湾路516号裕港大厦首层。庭审中，金佳信公司主张合同签订日期为2016年5月1日，中启公司认为该租赁合同是金佳信公司后来制作；中启公司主张其从未支付过租金。金佳信公司主张中启公司在2016年9月份支付过一次租金，并在本案中主张2016年10月1日起的租金。
金佳信公司在本案开庭后提交银行业务回单及交易明细清单，显示中启公司于2016年8月18日向金佳信公司汇入268000元、于2016年9月13日向金佳信公司汇入268000、于2016年10月28日向金佳信公司汇入800000元、于2016年11月4日向金佳信公司汇入320000元。
还查明，广州市黄埔区港湾路516号裕港大厦首层分为两部分，一部分为上述《广州市房屋租赁合同》所约定租赁的涉案场地，剩余部分场地，金佳信公司主张中启公司无权占用，并另案已起诉中启公司主张权利，一审法院所立案号为（2017）粤0112民初1238号。
庭审过程中，金佳信公司确认涉案租赁场地由中启公司自营。金佳信公司认为即便是中启公司自营，金佳信公司也有权按照租赁协议收取租金。中启公司称其签订增资协议的前提就是原租赁合同的租金不收取，是由中启公司免费使用，即使成立新的公司，也应当是继续免费使用，目的就是为了让增资的公司开展工作。
中启公司提出其免费使用案涉房屋的依据是增资协议第3章第1条、第4章第1条的约定及投资方实际投了2200万元现金的事实。金佳信公司反驳称，增资协议第一章已明确“目标公司”的定义指增资完成之前的目标公司，并非是中启公司；“新股东公司”才是指完成增资后的目标公司。中启公司对此不予认可，认为目标公司是指中启公司，增资协议是为了中启公司的经营，且名字均没有改变，因此均是指中启公司。
关于“目标公司”及“新股东公司”在增资协议中的使用，增资协议第一章约定：除非具体条款另有约定，在本增资协议中使用时，目标公司指增资完成之前的目标公司，新股东公司指完成增资后的目标公司。除上述条款外，增资协议中多次出现“目标公司”字样，包括但不限于第二章第2条的“增资完成后，目标公司注册资本应为2272.27元”，第九章的“实际控制人承诺和确认：在投资人为目标公司股东期间，不会在中国境内外为自己或他人从事任何可与目标公司构成竞争的主营业务”及“目标公司和乙方不得以任何方式……泄露本次投资的任何信息……各方的此项义务是无限期的”等。增资协议对“新股东公司”的使用见于第三章第3条“……附件9所列各项应收款由新股东及新股东公司一并承担”、第四章第2条的“金佳信公司同意将其注册的‘金佳信’商标授权给新股东公司免费使用五年”等条款。
金佳信公司还提出：一、增资协议第四章第1条所载明的自营部分是指目标公司或增资后的中启公司自己经营或引进厂家或运营商；二、自营的部分是由增资前的目标公司免费使用。增资之后就叫新股东公司，不享有免费使用的权利。不管是什么形式的经营，均应该交租。中启公司反驳称：一、自营是指目标公司或增资后的公司自己使用，即由中启公司自行经营销售；二、中启公司不生产手机，是手机的销售商，涉案场地所在的整层楼均由中启公司自己经营手机销售业务，没有引进或分租给他人，属于自营的部分，是由中启公司向生产厂家购买手机，厂家配合中启公司宣传，但并不向中启公司缴纳租金，现场销售的员工均是中启公司的员工，销售手机的收据均是盖中启公司的章，收入进入中启公司的账户；三、增资协议在定义部分尽管有目标公司和新股东公司两个称呼，但从第二章开始，没有任何地方有体现新股东公司五个字，而投资后的公司是客观存在的，从这一点可以体现目标公司和新股东公司是混淆的，是混同的。
对于增资协议第4章第1条第2款中“如需收取租金”的理解，金佳信公司认为是对自营部分如需收取租金的情况。中启公司认为仅指中启公司分租出去的部分如需收取租金，须另行签订合同，自营部分永远不需要收取租金。
对于本案纠纷是否因对增资协议第二章第1条、第三章第1条及第四章第1条的理解有分歧造成，金佳信公司陈述称：一、本案纠纷是由于对前述条款理解的分歧造成，附件七所涉门店包括涉案物业，其他的49个门店是金佳信公司租赁他人的门店，需要向他人缴纳租金，由中启公司接手后，中启公司也应当按照原来的协议缴纳租金。中启公司回应称：一、双方在签订增资协议之后，案涉场地整层于2016年9月26日交付给中启公司使用，前几个月没有要求交租金，但在2017年1月1日前后，金佳信公司向中启公司提出了合同以外的要求，中启公司没有同意，金佳信公司要求收回案涉房屋，所以中启公司认为双方对该条款的理解是没有争议的；二、关于附件七中的50多个门店，由于其他店的产权并非属于金佳信公司，所以为了与其他店区别开来，特别在第4章中约定金佳信公司所有的案涉场地约定由中启公司免费使用。
金佳信公司提交的房地产权证复印件显示，坐落在广州市黄埔区大厦东路6号的101房屋（即案涉场地所在）的房地产权属人是金佳信公司，共有情况为单独所有，规划用途为商业。
一审法院在诉讼中向金佳信公司释明：金佳信公司在本案中主张按照租赁合同关系来确认双方的关系，并提出诉求，但金佳信公司与中启公司之间关于涉案场地的关系有增资协议作出特别的约定，存在法院认定的法律关系与金佳信公司主张的法律关系不一致的风险。金佳信公司表示其清楚相关的风险，并坚持依据租赁合同关系来主张权利。
以上事实，有房地产权证复印件、《广州市房屋租赁合同》、增资协议、门店基本资料、当事人陈述以及庭审笔录等证据附卷佐证。
一审法院认为，金佳信公司在一审法院释明双方就案涉房屋存在增资协议形成的法律关系后，表示清楚相关诉讼风险并坚持按照其提交的《广州市房屋租赁合同》产生的关系主张权利，由于其主张不影响双方根据增资协议的约定另行主张各自的权利，故一审法院在本案中围绕金佳信公司的主张进行审理，双方因对增资协议的理解不一致引发的纠纷不属于本案的审理范围。据此，一审法院确认本案为房屋租赁合同纠纷。
金佳信公司提交盖有金佳信公司及中启公司印章的《广州市房屋租赁合同》，并据此主张中启公司支付2016年10月1日起的租金。案件审理过程中，中启公司提交了《增资协议》，金佳信公司在诉讼中表示案外人谢福恩在增资协议中的签字对金佳信公司有约束力，故金佳信公司受增资协议的约束。增资协议第四章第一条明确约定，“裕港大厦的一层用于目标公司经营通讯零售业务，如果引进厂家、运营商等合作伙伴，场地费用直接由金佳信收取，自营部分由目标公司免费使用。”
由于双方对于“目标公司”是否包括增资后的中启公司存在争议，因此本案的争议焦点在于“目标公司”是否包含增资后的中启公司。金佳信公司主张“目标公司”仅指增资前的中启公司，其依据是增资协议第一章对“目标公司”、“新股东公司”的约定：除非具体条款另有约定，在本增资协议中使用时，目标公司指增资完成之前的目标公司，新股东公司指完成增资后的目标公司。但其一，考察“目标公司”在增资协议中的使用情况，如第二章第2条的“增资完成后，目标公司注册资本应为2272.27元”，第九章的“实际控制人承诺和确认：在投资人为目标公司股东期间，不会在中国境内外为自己或他人从事任何可与目标公司构成竞争的主营业务”及“目标公司和乙方不得以任何方式……泄露本次投资的任何信息……各方的此项义务是无限期的”等表述，可以看出双方对增资后中启公司的称谓并未严格按照增资协议第一章的规定，亦存在用“目标公司”代指增资后的中启公司的情形。其二，案外人北京迪信通商贸股份有限公司及陈建斌作为增资前中启公司在增资过程中的投资人，按照一般正常的投资公司的实践，除考量公司此前的业务、财务等情况外，对公司完成增资后如何运营提出相关要求亦属常理，因此中启公司在本案中提出投资人在增资协议第四章特别约定案涉房屋由目标公司使用是指由增资后的中启公司使用，符合一般常理。其三，增资协议第三章关于“实际控制人将其所持有或控制的门店全部装入目标公司，门店清单见附件7（所列示的全部门店下称“门店”），目标公司将原来在广州市金佳信通信产品发展有限公司（即本案金佳信公司）、广州市新三一通讯设备有限公司的门店及门店的固定资产在未来半年时间内全部转入目标公司”的约定，以及附件七包含案涉房屋的事实，亦可看出案涉房屋在协议签订时已由各方决定“装入”目标公司，自然不可能在中启公司增资后又排除中启公司的使用。据此，对于金佳信公司关于增资协议中的“目标公司”仅指增资前的中启公司的主张，一审法院不予采纳。增资协议对增资后物业的使用、是否收取租金等有特别约定，金佳信公司以中启公司未按《广州市房屋租赁合同》的约定支付租金为由主张解除合同、返还房屋，并依据租赁合同主张中启公司支付租金、占用费及违约金缺乏依据，一审法院不予支持。至于增资协议在履行过程中是否需要收取租金及相应后果的问题，诉讼中已向金佳信公司释明不属于本案房屋租赁合同纠纷的审理范围，一审法院在本案中不予调处。
据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定于2018年2月5日作出如下判决：驳回金佳信公司的全部诉讼请求。一审案件受理费23344元，全部由金佳信公司负担。
经查,一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，金佳信公司向本院提交如下证据：证据1.2018年6月26日，案外人朱跃清向越秀法院起诉金佳信公司、中启公司的案件受理通知书一份、起诉状一份及证据清单一份；证据2.2018年6月26日，案外人张春玲向越秀法院起诉金佳信公司、中启公司的案件受理通知书一份、起诉状一份及证据清单一份。上述两份证据拟证明案外人已经向越秀法院起诉请求撤销《增资协议》第四章第1条，越秀法院已经受理，本案应当中止审理。
二审审理过程中，双方当事人共同确认以下事实:1.案涉租赁合同的签订时间为2016年5月1日，租赁合同签订在前，《增资协议》签订在后，两份合同没有关联性；2.案涉场地目前仍由中启公司在实际使用。
二审中，双方当事人对于租赁物交付的依据存有争议：金佳信公司表示：交付租赁物的依据是租赁合同，但对于租赁物的交付时间及方式均没有证据证明，中启公司在签订《增资协议》之前已经控制案涉场地；中启公司则表示：租赁合同签订时金佳信公司并无交付租赁物，其接受租赁物的依据是《增资协议》而不是租赁合同，已经生效的判决认定中启公司是在2016年10月才使用案涉场地，使用场地依据的来源也是《增资协议》。
本院认为，本案二审争议的焦点问题为：案涉租赁合同应否予以解除。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”本案中，金佳信公司提出诉求主张的依据是其与中启公司之间存在租赁合同法律关系，但是，从案件的事实查明来看，租赁合同签订于《增资协议》之前，金佳信公司作为该租赁合同中的出租人，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”之规定，则应当举证证明依据租赁合同履行了交付租赁物的义务，而金佳信公司承认并没有证据证明履行了租赁合同项下的交付义务，案涉场地交付使用的依据来源于《增资协议》，因此，从上述两份合同的签订时间及履行情况，可以认定金佳信所主张的租赁合同并无实际履行，金佳信上诉主张以租赁合同法律关系审查其与中启公司之间的纠纷，缺乏事实基础，本院不予采信。在一审法院已经向金佳信公司释明法院认定的法律关系性质与其主张不一致的情况下，金佳信公司仍坚持依据租赁合同关系主张权利，则应予驳回。一审法院实际处理结果正确，本院予以维持。至于《增资协议》的审查问题，由于该协议并非金佳信公司所主张的法律关系依据，且该协议中涉及案外人之权利义务的审查，故一审法院不应对于《增资协议》作出审查及实体认定，对此本院予以纠正。
金佳信公司二审中提交的证据因与本案实体处理没有关联性，本院均不予采信。
综上所述，金佳信公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费23344元，由广州市金佳信通信产品发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张怡
审判员 余盾
审判员 李静
二〇一八年九月四日
书记员 杨希
胡秀红