南充市顺庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）顺庆民初字第4040号
原告冯运飞。
委托代理人廖茂元，四川智典律师事务所律师。
被告刘辉。
委托代理人白中祺，四川由真律师事务所律师。
原告冯运飞诉被告刘辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月25日立案受理后，依法由审判员秦杰适用简易程序，于2014年11月25日公开开庭进行了审理。原告冯运飞及其委托代理人廖茂元，被告刘辉的委托代理人白中祺出庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2011年7月19日，被告与原告签订了《房屋租赁合同》，由其承租原告位于南充市顺庆区XX街XX号附XX号、XX号（XX-
XX号）房屋用作营业用房经营火锅餐饮。合同约定：租赁期限六年，即2011年7月20日起至2017年7月20止，年租金36000元，第三年租金递增10%，第四、五年递增15%第六年租金递增20%；每年租期届满前，被告须提前一个月向原告支付次年租金，未经原告同意，被告不得将其所承担房转租第三人。2014年6月，依据合同约定，被告应向原告支付2014年7月至2015年7月期间的房屋租金。经原告多次提示、催收，被告均以各种理由拖延支付租金。2014年8月12日，原告再次书面通知被告支付租金，其仍未支付后，得知被告已将其承租房屋转让于第三人，2014年9月4日，原告通知被告解除房屋租赁合同，并限其5日内向原告返还租赁房屋，但被告至今仍拒不履行返还义务，特诉至法院，请求判令：1、确认原告解除与被告的房屋租赁合同有效；2、判令被告立即返还房屋并据实向原告支付租金及逾期资金占有利息，并承担本案诉讼费。
被告辩称：原告诉请没有事实和道理，依法不能成立。理由为：1、2013年7月19日，双方签订房屋租赁合同，现房屋仍在租赁期内；2、刘辉并没有转租房屋，只是吸收了新的股东，与他人合伙经营火锅；3、刘辉多次委托他人（合伙人）催促原告来收取租金，但原告要求涨租金而拒收，原告无理诉讼，综上，原告解除与被告的房屋租赁合同无效，请求法院驳回原告诉请。
经审理查明：2011年7月19日，原告冯运飞为甲方，被告刘辉为乙方，签订了一份《房屋经营合同》合同约定：原告将其所有的位于南充市顺庆区XX街XX号附XX号、XX号（XX-
XX号）房屋壹间租给被告作营业用房，租期陆年。从2011年7月20日起至2017年7月20日止。租金为年租金36000元（第三年在第一年租金的基础上涨10%，第四、五年在第一年租金的基础上分别涨15%、第六年在第一年租金的基础上涨20%）。合同第五条约定“租赁期内，乙方不准将营业用房私自转租给其他单位和个人，如需转租，需征得甲方同意并办理手续”，原告持有的合同在第二条旁加有“在第一条租期届满时，乙方须提前一个月交第二年租金，依次内推进行”的内容，该项内容系原告用红色笔书写，而被告持有的合同复印件未有此条款。合同签订后，被告刘辉交纳了当年的租金后，便使用该租赁房经营开设了“重庆大码头火锅店”，从2012年6月1日，刘辉开设的“重庆大码头火锅店”与隔壁梁亚娟、赵钰等人开设的“重庆上品老火锅店”合并，两家火锅店合并，并签订了《餐饮合作合同》和《股东协议》明确了合并后的权利义务和分配方案。2012年7月6日，刘辉交纳了第二年租金36000元，2013年7月8日交付了第三年的租金39000元。2014年3月17日，被告刘辉出具《委托书》全权委托合并后的《重庆上品老火锅》股东赵钰、陈丽平代理其在火锅店的股份及相关事宜，包括房屋租赁合同等。赵钰、陈丽平接受了委托。2014年7月28日，原告冯运辉给刘辉发出了《通知》一份，通知载明：“因你租用南充市顺庆区农资街22号12东底层80、82号及侧面钢棚一间。在租用期间，未经出租方同意擅自转租第三方导致出租方无法正常收取门面租金，现已逾期九天，根据《国家商品房租赁管理办法》第十一条等之规定，出租方决定与你终止合同，并收回该门面且你方还应承担违约责任。限你停止营业三天之内退还门面，否则后果自负并承担相应的经济赔偿及法律责任”。2014年7月18日，火锅店股东赵钰通过发短信的方式，通知原告冯运飞来收取房租，短信内容为“冯老板，请你来收今年的房租，2014年8月2日，赵钰。”，又以同样的方式发出了“冯老板，请你下午来收今年的房租，大码头”。2014年8月12日，原告冯运飞又发出通知，通知内容与其7月28日发出的通知内容一致，只对逾期天数作了变更。2014年8月14日、31日大码头股东陈丽萍两次通过手机给原告发出短信，两次短信内容为“冯哥我是你的租户，大码头火锅小陈，请你来收租金，我们一切按合同办事，谢谢”。原告冯运飞在庭审中对收到短信的事实予以确认。2014年9月14日，原告冯运飞通知邮政快递的方式给被告刘辉发出了《解除租赁合同》通知书，通知书载明了以下内容“承租人刘辉，2011年7月19日你与我（出租人冯运飞）签订《房屋租赁合同》承租位于南充市顺庆区农资街22号附80号、82号（11-12号）钢棚房屋用于经营使用。现因你擅自将其承担的前述房屋转租给第三人，未按合同约定时间交纳2014年7月20日至2015年7月19日期间的房屋租金，经我方多次催告并于2014年8月12日再次书面通知你方交纳房屋租金，你方至今未向我交纳房屋租金。依据我国《合同法》等的规定及《房屋租赁合同》之约定，我本人现特通知你：即日起解除你与我签订的前述《房屋租赁合同》并限你方在5日内搬离向我方移交租赁房屋，逾期所引起的法律责任及损失由你自己承担，特此通知。出租人：冯运飞，2014年9月14日”。原告冯运飞提起诉讼后，被告刘辉当庭表示叫原告冯运飞去收租金（2014年度）。诉讼中，被告将？年？年，共计二年度的租金？万元交到本院，原告经本院领取，但申明其领取租金的行为不表示其放弃合同解除权。
本院认为：租赁合同是当事人之间设立用益权的合同，是当事人约定一方转移特定物于他方使用，他方给付租金的合同。本案原、被告之间签订的这份租赁合同无论从形式和内容均没有违反法律的规定，为有效合同。一经成立有效，双方当事人均应按合同约定享有权利履行义务。本案诉争焦点为：原告冯运飞单方解除合同是否成立，《中华人民共和国合同法》规定，合同的解除分为法定解除和约定解除。原告冯运飞单方面通知解除合同的理由有两点：1、认为承租人擅自转租；2、承租人预期未交纳租金。而从本案查明的事实，作为被告的承租人并未转租涉案标的物，而是与他人整合，改变了经营方式与他人联合经营，被告刘辉仍是经营火锅店的股东，参与经营并分享了红利；其二，刘辉委托其他股东处理包括交房子的事宜，作为受托人陈丽萍、赵钰在收到原告催收房租通知后，均以短信的方式通知原告来店收取租金，证明承租人没有以自己的行为表明不履行主要义务，而且承租人亦当庭表示让出租人去收取租金，即使作为承租人的刘辉未按合同约定时间交付租金，也是违约行为，并不影响出租人实现合同的目的，合同仍在租赁期限内，原告刘辉解除合同的理由即不符合法定解除，又不符合约定解除，其理由不成立，本院不予支持。再者，关于原告用红色笔书写的部分，是原告事后自行添加还是双方协商一致的内容，对此事实真伪不明时，原告作为主张该合同关系存在的一方当事人，应对该事实承担举证证明责任，即不利后果；即使该项合同条款存在，现是被告逾期付款还是原告拒绝受领，本案中该事实事实同样真伪不明时，原告又作为主张解除权的一方，也应对解除权发生的事实承担不利后果。综上所述，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条、《中华人民共和国合同法》第？？？条之规定，经本院审判委员会研究决定判决如下：
驳回原告冯运飞的诉讼请求。
本案案件受理费350元，由原告冯运飞负担200元，被告刘辉负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审判员 秦 杰
二〇一五年一月十三日
书记员 蒋良杰