＼n北京市朝阳区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）朝民初字第16057号＼n原告（反诉被告）杨x，男，1968年12月9日出生。＼n委托代理人王套国，北京市柴傅律师事务所律师。＼n被告（反诉原告）贾xx，男，1968年1月10日出生。＼n委托代理人杨静永，北京市炜衡律师事务所律师。＼n原告（反诉被告）杨x（以下简称姓名）与被告（反诉原告）贾xx（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈蕾独任审判，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人王套国，被告之委托代理人杨静永到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n杨x诉称：我与贾xx于2013年8月5日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《自行划转补充协议》（以下简称补充协议）。合同中约定，贾xx购买杨x所有的位于北京市朝阳区某房屋。成交价为壹仟零柒拾万元。补充协议中约定，贾xx应向杨x支付首付款二百七十八万元。尾款中的五百万元我同意通过银行贷款支付，贾xx因未获得银行批准，应单方自行筹齐以现金形式支付。2013年8月29日，双方办理完成存量房屋网上签约。迄今已逾6个月，贾xx未向我支付任何首付款。贾xx的行为已构成违约，合同目的不能实现。故我诉至法院，请求法院依法判决解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《自行划转补充协议》。＼n贾xx答辩并反诉称：我对于双方2013年8月5日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《自行划转补充协议》无异议。双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》中第五条第四段中约定在房屋交付日以前发生的2013年物业费由原告承担，但是杨x时至今日仍然未缴纳物业费，截止2014年2月20日杨x的欠缴物业费及滞纳金已达110376.64元。我方同意解除合同，但是合同没有继续履行的原因是是由于杨x违约，没有交纳其应当交纳的物业费及滞纳金。在履行2013年8月5日双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《自行划转补充协议》时，由于房价上涨比较厉害，故杨x要求我方承担合同签订前的物业费，还要求我方按照《北京市存量房屋买卖合同》交纳税费。基于以上两点原因，合同没有继续履行。故我方提出反诉要求杨x双倍返还定金。＼n杨x针对反诉辩称：不同意贾xx的反诉请求。第一，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第五条明确约定2013年物业费由贾xx承担。同时由于房屋没有交割，故我方不存在违约的情况，我方是否欠缴物业费，我方正在与开发商协商，尚未到对方交付房款完毕，即双方办理房屋交割手续时，贾xx就以我方未交物业费为由拒绝履行合同不合理、不合法。第二，贾xx不履行合同的主要原因是由于其购买了逸翠园某室的房屋，所以未向我方交纳任何房款。第三，《北京市存量房屋买卖合同》合同的第九条明确约定，此次房屋的全部税费由买受人承担。我方按照《北京市存量房屋买卖合同》的约定要求贾xx按照房屋的全部价款即1070万元交纳税费是合理的，因此贾xx的答辩理由不成立。第四，按照《北京市存量房屋买卖合同》的第十条（一），双方对合同价款进行了约定，但是贾xx没有按照合同的约定履行合同，没有交纳房屋价款，违反了合同法第94条，致使我方的合同目的无法实现，因此我方提出解约，并不予返还贾xx定金，符合法律规定。＼n经审理查明：2013年8月5日，杨x作为出卖人，贾xx作为买受人，双方签订北京市存量房屋买卖合同（以下简称合同），出卖人向买受人出售北京市朝阳区＊＊＊＊＊＊102号房屋（以下简称涉案房屋）；合同约定涉案房屋成交价格为10700000元，买受人在签订合同的同时支付定金100000元。买受人向商业银行申办抵押贷款，拟贷款金额为5000000元。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意由买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。合同第五条约定在房屋交付日以前发生的2013年物业管理费由贾xx承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。＼n同日，杨x作为甲方（出卖方），贾xx作为乙方（买受方），双方签订自行划转补充协议（以下简称补充协议），补充协议中双方约定房屋主体价格为7780000元，在此基础上乙方自愿支付给甲方2920000元作为房屋装饰、装修和相关设施的补偿。首付款（不含定金）：乙方应于网签完成乙方贷款批贷完成时，支付给甲方首付款2780000元；尾款（不含定金）：甲方同意乙方向银行申请5000000元贷款来支付房款，付款方式及时间依银行放款时间确定；网签价外的二百八十二万补偿款，于过户前乙方打到中原地产，过户后由中原地产付给甲方，付款时与中原地产签订协议，过户后当日实时给付甲方。2013年8月5日，贾xx向杨x支付定金10万元。＼n庭审中，双方均认可签订合同及补充协议系双方的真实意思表示，均认可涉案房屋已经按照补充协议办理完毕网签，贾xx向杨x支付10万元的定金，未支付其余款项。贾xx提交催款信四份，称涉案房屋存在欠缴物业费及滞纳金的情况，合同中约定2013年之前的物业费应当由杨x缴纳，杨x为了拖延履行合同，要求贾xx缴纳2013年的物业费，由于该房屋存在瑕疵，故没有进一步交纳首付款。杨x对该证据不予认可，认为涉案房屋是否涉及欠缴物业费并不影响贾xx继续履行合同。此外，贾xx称补充协议中约定其向杨x交纳首付款的时间应当是网签完成，贷款批贷完成时。在网签过后，由于杨x不配合其办理贷款，故批贷未完成，因此其尚不具备交纳首付款的条件。杨x认为补充协议与合同应当结合起来看的，补充协议中约定的是贾xx应当要支付杨x278万元的首付款，该首付款是与贷款无关的，否则若贾xx贷款批不下来，杨x的房子始终无法卖出，我方会始终收不到购房款。这是杨x当时急着卖房用钱，基于对贾xx的信任这么写的，但与常理不符，贾xx基于基本的诚意也应当付杨x首付款278万元。＼n另查，北京中原房地产经纪有限公司已以居间合同为由将贾xx诉至本院要求其支付涉案房屋的中介费。经本院询问北京中原房地产经纪有限公司，该公司称涉案房屋网签手续由该公司代办，已于2013年8月29日办理完网签，网签价格为7766000元。＼n以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《自行划转补充协议》、催款信等证据、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。＼n本院认为：杨x与贾xx签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行合同义务。当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。庭审中，双方均认可贾xx给付杨x定金十万元，未给付合同约定的其余款项。根据合同约定，杨x应当在收齐全款时将涉案房屋交给贾xx，而涉案房屋尚未达交付之条件，故贾xx以涉案房屋欠缴物业费存在瑕疵为由拒绝进一步履行合同的抗辩不能成立。根据查明的事实，涉案房屋已办理完毕网签，所要缴纳的税费已确定，故不再存在多交税费的情况，故贾xx以杨x在涉案房屋网签后要求其多缴纳税费的抗辩不成立。贾xx称补充协议中约定给付首付款的时间系在网签完成，其贷款批贷完成时，而由于杨x不配合批贷，批贷未完成，故其尚不具备给付首付款的条件。本院认为对于贷款批贷完成亦应当有合理的期限，从涉案房屋网签办理完毕至杨x起诉之日已近六个月，贾xx对杨x不配合其批贷未提供任何证据，且在此期间其又购买了同一小区的另一处房屋。故贾xx以未具备给付首付款的条件为由拒绝进一步履约亦难以成立。综上，可认定系由于贾xx之原因致使合同未能进一步履行，故其交纳的定金不应退还。＼n综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国担保法》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条之规定，判决如下：＼n解除原告（反诉被告）杨x与被告（反诉原告）贾xx于二〇一三年八月五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《自行划转补充协议》；＼n二、驳回被告（反诉原告）贾xx的全部反诉请求。＼n本诉案件受理费三十五元，由被告（反诉原告）贾xx负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费二千一百五十元，由被告（反诉原告）贾xx负担（已交纳）。＼n如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。＼n代理审判员陈蕾＼n二〇一四年七月二十五日＼n书记员郭玉房