广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民三初字第3304号
原告姚国华，男，1975年7月6日出生，汉族，住所地广州市海珠区。
委托代理人林高民，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被告毛智军，男，1981年2月12日出生，汉族，住所地江西省南昌市新建县。
第三人广州市合城房地产代理有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人汤晓晖。
委托代理人麦永丰，该公司职员，联系地址。
原告姚国华诉被告毛智军、第三人广州市合城房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩建文独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林高民、被告、第三人的委托代理人麦永丰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年9月14日，原告通过第三人与被告签订了一份《房屋买卖中介合同》，认购被告位于广州市海珠区江燕路44号901房的物业，认购价为1940000元；为此，原告当天支付了50000元的定金给被告，并约定本合同签订后，首期楼款1000000元应在取得《广州市房地产交易登记中心收件收据》当天支付，余款940000元于交易过户完成当天付清，而房屋过户手续需在2013年10月20日前完成。但由于被告的原因，至今未能与原告共同到房管部门办理交易递件手续，更没有在约定的时间内去办理过户手续。被告的行为已构成根本违约。原告、第三人多次与被告协商无果，造成原告购买房屋计划一再拖延，并造成了一定经济损失。原约定由原告支付给第三人的中介费30000元，均由被告的违约导致房屋交易不能而拖延，根据合同第九条的规定，应由被告来承担支付责任。根据合同第十一条第（2）项的规定，因被告逾期未能履行合同义务，原告有权解除合同并要求被告支付等额于总楼价百分之十的违约金。故起诉要求：1、解除原、被告签订的《房屋买卖中介合同》，并由被告赔偿违约金194000元给原告；2、被告立即返还50000元定金及利息（利息按中国人民银行贷款利率计算，从2013年9月14日起计至还清款之日止）给原告；3、被告承担因房屋交易不能所产生的中介费30000元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，原告所陈述的事实与理由均不是事实的全部。2103年9月14日签订《房屋买卖合同》至今，被告从未向原告及第三人提出过不履行合同义务。真正造成被告和原告双方未进行产权过户的起因是：被告的房产已于2012年7月由评估公司进行评估（评估价为2300000元）后抵押给民生银行海珠支行，己借贷1820000元。（房屋合同签订前被告己告知原告与第三人中介方）由于被告后续无能力支付银行每月利息，才经过第三人介绍将房产以1940000元价格卖给原告。（被告实收1940000元整即不承担任何费用，原告一次性付款）。而在被告与原告签订房屋买卖合同前后当中，第三人均从未告知被告赎楼相关费用的细则，导致被告做出错误的判断，第三人即将赎楼一事由被告处理。被告与原告签定合同第二天，被告就向银行提出申请提前还贷，银行同意并说明还款后10个工作日就可拿到房屋抵押贷款的注销证明。但在寻求还款资金时，被告才知赎楼费用过于高昂，被告完全无能力支付全部。被告在签订合同一星期即找到第三人说明情况，并要求和原告当面进行协商。在见到原告后，被告将赎楼遇到的情况向原告说明了。为了让原告免除顾虑，并主动提出将被告的身份证件、户口薄、房产证等原件以及书写一份1820000元的借据交给原告保管，让其先将房款的1820000元支付给被告用于还银行贷款。在10个工作日就可拿到房屋抵押注销证明后，就可即刻进行合同后续事项。当时原告表明说考虑与家人商量。被告在与原告协商未果的情况下继续本着遵守合同的义务！一直无数次的与第三方进行沟通。并再次请求原告当面来协商此事，但原告一直未露面回应，原告与第三方也从不主动联系被告进行沟通跟进此事，从而导致时间的拖延。直到2013年11月4日，被告再次去到第三方，第三人就提出建议，赎楼费用买卖双方各出一半，被告如同意，第三人就去和原告沟通。被告即时答复同意。在2013年11月9日上午，第三人工作人员刘艳杰通过电话通知被告说原告同意赎楼费用双方各出一半来解决此事，并要求被告第二天即11月10号到第三人处与原告签订一份补充协议。10号早上第三人工作人员刘艳杰打电话给被告要求被告提供其妻子的身份证用作查询诚信事项，被告答应。但就在当天10日下午，第三人工作人员刘艳杰又打电话给被告方，说原告刚刚提出并表明不想要买房子了，不要了，也没有说明原委！当时被告在接到这个突如其来的变故结果后，还是根据合同的第四条协商的原则去和原告和第三人协商和沟通，但原告均不于理睬！事后第二天11月13日，被告再次与第三人约定时间要当面协谈。当天下午三点，被告和其母亲俩人再去与第三人商谈，要原告继续履行合同，购买此房。并提出不买的话就立即退回此前交付的合同定金给原告！根据合同的约定，原告自行放弃购买被告的房产，被告有权拒绝原告的诉讼请求及所有赔偿。故请求驳回原告的诉讼请求。
第三人陈述，对原告的诉讼请求及诉状中陈述的事实和理由予以确认，对被告的答辩其中有几点第三人是存在异议的。被告在第三人放盘时，第三人已经详细询问过被告房产的情况，被告说其房屋有抵押，第三人征询过被告的意见，是被告自己赎契还是买家赎契，被告承诺是自己赎契，三方合同中关于被告自己赎契的问题有约定，被告说第三人从未告知赎契的事情不是事实。被告向银行贷款时，银行应该会向被告说明提前还贷会产生费用，第三人认为被告是知道提前还贷是会产生费用的。被告述说因为还贷费用高昂，其无力负担，这是被告自己的事情，不应强加到买家和中介方身上。原告一直向第三人表示愿意继续买房，并且原告有通过第三人发出催促函邮寄给被告，但是被告收到后一直没有答复。在法院没有判决之前，第三人是不可能解除网签合同的。
经审理查明，被告是海珠区江燕路44号901房（以下简称“涉案房屋”）的所有权人。
2013年9月14日，原告（买方）与被告（卖方）、第三人（中介方）签订《房屋买卖中介合同》，约定：买卖之房屋地址为广州市海珠区江燕路44号901房；物业成交价格为1940000元；买方应按照附件约定的付款方式按时将楼款支付给卖方；卖方交付物业予买方使用之日期为2013年10月31日；买卖双方确认独家委托中介方提供中介服务，且中介方已促成买卖双方签订本合同，买卖双方同意：买方于本合同签订之日向中介方支付人民币30000元作为咨询及中介服务费；如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，不影响中介方向买卖双方收取咨询及中介服务费，守约方因此而损失咨询及中介服务费的，由违约一方承担赔偿责任；买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续，逾期交付房产、逾期交付房款、逾期办理迁出户口等无故不履行本合同项下义务，则：（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之三向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金；（3）逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之三支付违约金，合同未约定明确履行期限的，以守约方或中介方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限；（第十九条）三方约定的其他事项：①卖方银行赎契款和产生的一切费用由卖方自行解决，直到递件成功；……等。该合同附件记载：签订本合同同时支付50000元作为定金；买卖双方应在本合同签订后共同到房管部门办理交易递件手续；首期楼款（已包含定金）1000000元应在取得《广州市房地产交易登记中心收件收据》当天支付；于交易过户完成当天付清楼价余款940000元；交易过户手续需在2013年10月20日前完成；等。
2013年9月14日，原告向被告支付购买涉案房屋的定金50000元。
广州市房地产档案馆于2013年11月22日出具的《房地产登记簿查册表》显示：涉案房屋已于2012年8月3日经登记抵押给中国民生银行股份有限公司广州分行；未涂销抵押。
原告于2013年11月25日向本院提起诉讼。诉讼中，原告表示：中介费还没有支付给第三人，合同中约定中介费应由违约方来支付。
本院认为，原告与被告、第三人签订的《房屋买卖中介合同》是签约当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法、有效的合同。合同当事人应按合同的约定履行各自的义务。
上述合同中约定，银行赎契款和产生的一切费用由被告自行解决，直到递件成功；交易过户手续需在2013年10月20日前完成。因此，被告应按照该约定及时自行涂销抵押并协助原告办理过户手续。根据广州市房地产档案馆出具的《房地产登记簿查册表》，被告在2013年11月22日前仍未涂销抵押。被告的上述不作为的行为已违反了合同的约定，并导致合同无法履行，故被告应承担违约责任。被告关于“在寻求还款资金时，被告才知赎楼费用过于高昂，被告完全无能力支付全部”的抗辩，不足以免除其在合同中承诺的涂销抵押及办理过户的义务，故本院不予采纳。
鉴于被告的上述违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定及合同关于“逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同”的约定，原告有权要求解除合同。因《房屋买卖中介合同》中除约束原、被告之间的买卖关系外，还约束了原、被告与第三人的居间关系，故本案中以解除上述合同中的买卖关系为宜。
原告已向被告支付定金50000元，合同约定的涉案房屋的价格为1940000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定及合同关于“逾期超过十天仍未履行的，守约方有权要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金”的约定，被告要求被告返还定金50000元、支付违约金194000元的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。原告已选择要求被告支付违约金，故原告要求被告支付定金50000元利息的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。
原告表示中介费还没有支付给第三人，原告在此情况下所主张的中介费30000元不足以认定为是其实际损失。故原告要被告承担因房屋交易不能所产生的中介费30000元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、解除原告姚国华与被告毛智军、第三人广州市合城房地产代理有限公司于2013年9月14日签订的《房屋买卖中介合同》中的买卖关系；
二、被告在本判决生效之日起十日内向原告支付违约金194000元；
三、被告在本判决生效之日起十日内向原告返还定金50000元；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费2705元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 韩建文
二〇一四年二月××日
书记员 徐 石
张洁