上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民三(民)初字第1785号
原告(反诉被告)王波，男，1978年10月27日出生，汉族，住山东省邹城市。委托代理人张秀华，上海市凌云永然律师事务所律师。被告(反诉原告)上海荧星影视艺术有限公司，住所地上海市。法定代表人姚郦，职务执行董事。委托代理人黄磊，上海市捷华律师事务所律师。委托代理人吴翼江，上海市捷华律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称“原告”)王波诉被告(反诉原告，以下简称“被告”)上海荧星影视艺术有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月29日依法受理并适用简易程序，由审判员顾鸣香独任审判。因被告提出管辖权异议，本院经审查，于2015年10月28日依法裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服，提出上诉。上海市第一中级人民法院于2015年12月28日依法裁定驳回上诉，维持原裁定。因被告提出反诉，本案本诉与反诉合并，并与另案合并，于2016年3月28日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张秀华，被告的委托代理人黄磊、吴翼江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年3月，原告向案外人林某某购买了本市长宁区长宁路XXX号XXX室(以下简称“涉讼房屋”)，被告系该房屋的承租人。2015年5月10日，原、被告签订租赁合同，由被告继续承租该处房屋，自2015年4月19日起，月租金为人民币(下同)25,750元，每月30日前预付，如逾期支付，则需按日租金的0.03%支付违约金。合同签订后，被告如常使用涉讼房屋，但以种种理由拖延支付租金。2015年7月开始，被告又以台风导致房屋漏水为由，拒付租金。原告欲就修缮问题协商，但被告开价过高，缺乏诚意。经多次协商无果，原告提起诉讼，请求判令：1、被告按每月25,750元的租金标准，支付2015年4月19日至2016年3月18日的租金。2、被告支付欠付租金的违约金，计算方法：以每月25,750元为本金，按每日0.03%，分别自2015年3月30日、4月30日等(按每月30日类推)起计算至实际支付之日。被告辩称：1、涉讼房屋存在严重质量问题，被告曾多次交涉要求维修未果，2015年7月台风期间屋顶大面积塌陷，按租赁合同10-1条，原告应按月租金的50%计收租金。2、2015年4月至6月期间被告未支付租金的原因是原告未能按时提供租金发票，2015年7月后被告未支付租金的原因是因台风造成屋顶大面积塌陷，原告未及时维修，故被告无需支付违约金。因此，被告同意按月租金的50%支付租金，并提出反诉，请求判令原告赔偿因房屋漏水造成的经济损失73,000元，包括：维修费13,000元及计算机机房搬迁费60,000元。原告针对被告的反诉请求答辩称：1、就维修事宜，被告提出维修费用40万元，原告要求被告解释费用的具体构成，但被告始终不予解释；2、2015年7月因台风导致漏水后，原告愿意积极配合维修，并委托代理人徐进到现场查看并协商处理，但被告以工作场所为由拒绝；3、维修费用中的13,000元收据载明是“预收”，机房搬迁费60,000元是被告集团内部之间的付款，其真实性不予认可。因此，原告不同意被告的反诉请求。经审理查明，2015年3月25日，案外人林某某(卖方)、原告(买方)、被告(承租方)签订租赁主体变更协议，约定：鉴于买卖双方已签订涉讼房屋的买卖合同，卖方同意将与承租方的租赁关系于2015年3月26日起转让给买方；承租方自下期租金支付日起按原租赁合同的约定向买方支付租金，买方应在收到租金后提供承租方租赁发票以供入账等。2015年4月10日，原告核准登记为涉讼房屋产权人。2015年5月12日，原告(甲方)与被告(乙方)就涉讼房屋签订房屋租赁合同，约定：租赁期限自2015年4月19日至2020年8月31日；租金每月25,750元，3年内每年上调3%；乙方应于每月30日前向甲方支付租金，无故逾期支付的，逾期一日，乙方需按日租金的0.03%支付违约金。第6-1条约定，租金期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修，逾期不维修的，乙方代为维修，费用由甲方承担。第10-1条约定，该房屋交付时存在缺陷的，甲方应自交付之日起的3日内进行修复，逾期不修复的，甲方同意减少租金50%并变更有关租金条款。第10-3条约定，租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护、消防责任，致使房屋停止使用、损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。上述合同签订后，被告按约使用涉讼房屋。因被告要求原告提供租金发票，而原告亦需根据被告的要求安排准备租金发票，被告未按约定的时间向原告支付租金。后原告向被告提供了租金发票，发票记载的开票日期为2015年6月24日。2015年7月10至12日期间，受台风影响，涉讼房屋屋顶漏水、吊顶塌陷，导致地面、墙面起泡发霉，主机房进水等情况，影响被告正常办公。为此，被告于2015年7月13日、17日等以书面方式向上级主管公司汇报，并以书面及电子邮件的方式向原告及其代理人徐进发出公函、关于租赁房屋遗留修缮事项的商函等。2015年8月，原告委托代理人徐进来沪处理维修事宜，但因与被告的经办人员联系未果，未能进入涉讼房屋，徐进即离沪。2015年8月底，被告自行委托施工人员对涉讼房屋的吊顶、地面受损部位进行了维修，并经上级主管公司批准，于2015年11月11日至12月11日期间对数据中心机房进行同层整体搬迁。其中，维修费13,000元由维修单位出具收据，收款方式为“预收”，机房搬迁费60,000元，由被告向上海生活传媒网络公司转账支付，并开具收据。审理中，原告自述，关于是否开具租金发票，视承租人的要求而定，被告系公司，要求开具发票，故原告向其开具了发票。关于吊顶维修费13,000元，被告自述，为节约成本，由工程队维修，因而不开具发票。以上事实，有原告提交的房屋产权证、房屋租赁合同、租赁主体变更协议，被告提交的关于物损及安全生产事故的报告、致原告的公函、关于租赁房屋遗留修缮事项的商函，维修费发票、收据，搬迁费转账凭证及收据，以及当事人的陈述为证，经庭审审核无误，本院予以确认。原告提供的催告函，因被告表示未收到，原告未提供送达凭证，故本院不予确认。因双方当事人各执己见，致本案调解未成。本院认为，原、被告就涉讼房屋签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。本案的争议焦点是被告应支付租金的数额认定以及原告赔偿责任的认定。关于被告应支付租金的数额认定。本院认为，对合同条款的解释，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。涉讼租赁合同第10-1条约定，该房屋交付时存在缺陷的，甲方应自交付之日起的3日内进行修复，逾期不修复的，甲方同意减少租金50%并变更有关租金条款。但对该条款所指“交付时存在的缺陷”，合同并未明确具体含义，一般应以危及人身、财产安全为必要。虽然涉讼房屋因台风灾害天气出现漏水、吊顶坍塌等，从日常生活经验判断，在台风天气前，涉讼房屋并未出现危及被告人身、财产安全的严重质量问题，此可从被告长期租赁使用涉讼房屋并与原告顺利续签合同得到印证。因此，对于2015年7月10日至2015年12月11日期间的租金，因涉讼房屋严重漏水，原告未及时维修，被告不得不自行维修，确实影响被告对涉讼房屋的正常使用，结合漏水及维修的实际情况，本院酌定参照适用第10-1条的约定，租金减半计算。但对于2015年4月19日至2015年7月9日期间的租金，以及2015年12月12日至2016年3月18日期间的租金，被告应当按合同约定支付。以上租金合计218,016.00元。被告因与原告协商落实租金发票事宜以及后续发生的漏水、维修、诉讼事宜，未按约定支付租金，不构成违约。因此，对于原告提出的违约金主张，本院不予支持。关于原告赔偿责任的认定。本院认为，我国《合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。2015年7月10日漏水事故发生后，被告及时告知原告相关情况并要求原告维修，原告虽于2015年8月派人来沪，但因联络被告经办人无果即离沪，此后也未安排维修，被告在已尽通知义务的情况下自行维修，符合合同约定和法律规定，由此产生的费用应由原告负担。关于吊顶维修费13,000元，因收据上载明系“预收”，被告也未提供结算凭证，本院酌定为11,000元。关于机房搬迁费60,000元，有被告的转账凭证为证，原告虽有抗辩，但未提供反驳证据，故本院对于被告的证据予以采信。因此，原告应赔偿被告71,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十一条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海荧星影视艺术有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)王波本市长宁区长宁路XXX号XXX室2015年4月19日至2016年3月18日的租金人民币218,016.00元；二、原告(反诉被告)王波应于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)上海荧星影视艺术有限公司人民币71,000.00元；三、驳回原告(反诉被告)王波的其余本诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币2,963.04元，因适用简易程序减半收取，计人民币1,481.52元，原告(反诉被告)王波负担人民币337.00元，被告(反诉原告)上海荧星影视艺术有限公司负担人民币1,144.52元。反诉案件受理费人民币812.50元，由原告(反诉被告)王波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 顾鸣香
二〇一六年四月八日
书记员 李浩浩
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时，可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。