甘肃省天水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）甘05民初52号
原告：强某，住天水市。
委托诉讼代理人：吴某，男，汉族，1974年9月24日生，住天水市。
被告：胡某，住天水市。
第三人：天水秦风旅游资源开发有限责任公司。
法定代表人：郭某，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张某，男，汉族，住甘肃省清水县王河乡王河村93号，系该公司员工。
第三人:天水成纪房地产开发有限公司。
法定代表人：李某，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨某，甘肃畅和律师事务所律师。
原告强某因与被告胡某、第三人天水秦风旅游资源开发有限责任公司（以下简称秦风公司）、第三人天水成纪房地产开发有限公司（以下简称成纪公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年5月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告强某的委托诉讼代理人吴某、被告胡某、第三人秦风公司的委托诉讼代理人张某、第三人成纪公司的委托诉讼代理人杨某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
强某向本院提出诉讼请求：1.请求依法终止执行位于天水市××区商铺（见天水市中级人民法院执行查封清单），即终止查封、评估、拍卖；2.依法确认位于天水市××区商铺（1、2、3、4、5号）及以上对应楼层归原告所有。当庭变更第1项诉讼请求为：依法终止执行位于天水市××区商铺（1、2、3、4、5号）及对应的二层、三层房屋，即终止查封、评估、拍卖。事实与理由:原告强某、张金田、秦风公司与天水天光半导体有限责任公司（以下简称天光公司）合作开发建设天光1号综合楼和2号住宅楼。后天光公司退出合作，第三人秦风公司又将天光公司应分配的房产出售给赵维杰，并签订了购房协议，第三人秦风公司未经全体合作人同意，也未告知其他合作人，擅自将合作开发建设的房屋出售被告胡某。双方因房屋买卖合同发生争议，法院判决生效后，在执行过程中查封已分配给原告的财产，该财产根本不属于第三人秦风公司，其执行查封裁定严重侵害原告的财产权利，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题解释》第三百零四条、第三百零五条之规定，特提起执行异议之诉，请求依法处理。
胡某答辩称：一、争议标的物实际属成纪公司所有和控制，强某、成纪公司不具有案外人的身份。二、如有强某与成纪公司的转让协议，该协议属伪造，系双方捏造购房事实。三、强某作为天光厂建设项目的合伙人，对答辩人的债务负有连带清偿责任，依法应追加其为执行案件的被执行人。强某低价转让房产，明显是逃避债务履行，而成纪公司更不可能是善意第三人，所以转让无效。四、退一步分析，假设转让合同真实，但由于房屋尚未实现交付，所有权未转移，双方仅是债权债务关系，真正的善意买受人可以通过合同纠纷诉讼解决问题，更何况本案中强某、成纪公司根本不是善意买受人。
秦风公司答辩称，2011年11月30日，强某和秦风公司、张金田合伙开发天光综合楼，2015年5月6日，各个合伙人对房屋进行了分割，后各自管理各自的房产。
成纪公司答辩称，本案天光综合楼项目系强某、秦风公司等共同出资的合作开发项日，强某签订房屋买卖合同将已分配给强某的天光项目1号楼一层东1-5号商铺、商铺以上二至七层对应房屋出售给成纪公司，房屋价款总计1720万元，并约定90天内支付全部房款。合同签订后，成纪公司如约将房款全部支付给了强某，强某将上述房屋交付了成纪公司。后人民法院因秦风公司拖欠胡某的案件款，执行本案争议的房屋，强某提出执行异议之诉。但强某分配的房屋已出售给成纪公司，成纪公司具有独立的请求权，故申请参加本案诉讼，请求强某出售给成纪公司的房屋全部归成纪公司所有，并且终止执行。
强某对成纪公司的请求答辩称，其确把涉案房屋于2016年7月28日出卖给了成纪公司。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。强某所举证据为：1.天水市中级人民法院执行裁定书（2017）甘05执253号，证明法院执行第三人秦风公司。2.查封清单，证明法院查封原告财产，属于错误查封。3.天水市中级人民法院执行裁定书（2017）甘05执异5号，证明原告执行异议被法院驳回，原告有权提出诉讼。4.合伙投资协议，证明第三人秦风公司与原告合作开发房产的事实。5.分配协议图纸，证明合伙人于2015年5月6日签字确认将房屋分配归各个合伙人分别所有。6.付款凭证，证明原告已将房款全部给付了秦风公司。
对于原告所举证据，各方进行了质证。被告对证据1-3没有异议。对证据4真实性不认可，认为是虚构的。秦风公司的法定代表人是潘明秀，实际控制人是张湧，强某是公司经理，强某出资是事实，但强某和李某有协议，强某之后退出了。证据5不认可。对证据6真实性认可。第三人秦风公司对证据没有异议，认为强某和秦风公司有协议。第三人成纪公司对所有证据的真实性没有异议。
胡某所举证据为：通话录音光盘及记录，证明强某原是秦风公司的股东，其后将股份转让给成纪公司，强某没有参与分配房屋，只是分红。查封扣押笔录复印件一份，证明查封涉案房屋时秦风公司没有提出异议，没有提出将房屋卖给成纪公司的事情。强某质证后认为，对通话内容及查封笔录均不认可。秦风公司质证后认为，对录音光盘真实性及证明目的不认可，因为录音可以进行剪切；查封笔录是重复查封，违规查封。成纪公司质证后认为，查封扣押笔录只能证明秦风公司知道涉案房屋被执行的事情。电话录音的真实性和证明目的都不认可。
秦风公司所举证据为：合伙投资协议和分配图纸，证明目的与强某一致。胡某质证后均不认可，强某、成纪公司对秦风公司所举证据真实性认可。
成纪公司所举证据为：1.房屋买卖合同1份，证明强某将所分得的房屋卖给了成纪公司，总价款为1720万元。2.付款明细，证明成纪公司给胡某分14次给付1720万元，其中成纪公司还将一个铺面顶账给了强某。3.查封清单，证明法院查封属于成纪公司的财产，属于错误查封。胡某对所有证据都不认可，强某对成纪公司的上述证据均认可，其认为协议是真实的，强某收到了1728万元，也办理了交接手续。秦风公司对证据也均认可。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据认定如下：强某和秦风公司均提供了合伙投资协议和房屋分配图纸，与强某提供的转账凭证可以相互印证，故对合伙投资协议和房屋分配图纸的真实性予以确认。关于胡某提供的通话录音光盘及记录，强某、秦风公司、成纪公司均不认可，胡某又无其他证据佐证，故对其不予采信。关于查封扣押笔录和查封清单，系本院执行部门所作出，对其真实性予以采信。关于房屋买卖合同和付款明细，二者相互印证，故对该两份证据予以采信。
经审理查明，2009年7月18日，秦风公司与天光公司签署联建协议开发天光商住楼。2011年12月28日双方又签订补充协议，约定将天光公司依联建协议应得房屋以2000万元出让秦风公司。后秦风公司与胡某于2014年3月18日和11月4日分别签订购房协议及补充协议，约定胡某购买秦风公司开发楼盘1号综合楼地下车库西南部位以及一层中部铺面，总计购房款2229万元。2014年3月21日至2015年2月10日胡某分7次支付秦风公司1754.65万元。后秦风公司因内部经营及手续问题，一直未向胡某交付房屋，故胡某起诉至法院，要求解除其与秦风公司签订的购房协议，秦风公司返还购房款1754.65万元，并要求秦风公司和天光公司赔偿损失1998.99万元。该案经本院审理，于2016年12月30日作出（2016）甘05民初34号民事判决书。2017年1月22日，本院作出（2016）甘05民初34号民事裁定，查封清单显示本院查封了天光1号综合楼地下车库西南部位、1层中部及一层由东往西8-9号商铺。2017年9月20日，甘肃省高级人民法院经审理作出（2017）甘民终380民事判决书，判决：一、维持甘肃省天水市中级人民法院（2016）甘05民初34号民事判决第一项；二、撤销甘肃省天水市中级人民法院（2016）甘05民初34号民事判决第二、三项；三、秦风公司于判决生效之日起十五日内返还胡某购房款1754.65万元，并按照年利率24%赔偿1300万元利息损失至实际履行完毕之日（其中300万元自2014年3月18日起计算；300万元自2014年4月10日起计算；700万元自2014年5月20日起计算）；454.65万元(其中200万元自2014年3月21日起；54.65万元自2014年5月27日起；200万元自2015年2月10起)按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际履行完毕之日；三、驳回胡某的其他诉讼请求。2017年12月22日本院立案执行该案。2018年1月18日，本院依照（2017）甘05执253号执行裁定依法查封了天光1号综合楼一层的1-12号商铺。2018年4月9日，本院查封了天光1号综合楼一楼中厅（445㎡）及二、三层。强某于2018年4月23日对该裁定提出书面异议，本院于2018年5月4日作出(2018）甘05执异5号执行裁定，驳回了强某的异议请求。强某遂于2018年5月24日向本院提出执行异议之诉。2018年6月13日，成纪公司向本院申请作为第三人参加本案诉讼。2018年6月27日，本院作出(2018）甘05执异10号执行裁定，撤销了本院2017年1月22日和2018年1月18日对天光1号综合楼部分房产的查封行为，维持本院2018年4月9日对天光1号综合楼部分房产的查封行为。
另查明，2011年11月30日，秦风公司、强某、张金田签订合伙投资协议投资开发天光商住楼，协议第一条约定：”天水天光商住楼项目执行主体仍为秦风公司，项目实施运作过程中严格按照《联建协议》的各项条款执行。”第三条第一项约定：”三方同意共同投资1800万元开发建设天光商住楼项目，三方各投资600万元，利益分配为各占股份30%，剩余10%股份待定处理。”2013年5月8日及2013年7月31日，强某向秦风公司支付3857511.1元。2015年5月6日，秦风公司、强某、赵维杰、张金田在平面图纸上对天光项目1号综合楼一至七层的所有权进行了分配，强某分得天光项目1号综合楼一至三层1016.01平方米，四至七层1264.36平方米。2016年7月28日，强某与成纪公司签订房屋买卖合同一份，约定强某将天光项目1号综合楼一层东1#-5#商铺、商铺以上二至七层对应房屋即一至三层商业面积共计1016.01平方米，四至七层公寓面积共计1264.36平方米以1720万元的价格转让给成纪公司，合同还约定在协议签订后90天内付清房屋转让款，强某按现状将房屋交付给成纪公司。之后成纪公司分批向强某转账1720万元，强某向成纪公司交付了涉案房屋。
本院认为，本案案由为案外人执行异议之诉。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的”执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定的”对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”，本案当事人争议的焦点问题是强某、成纪公司对于执行房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
一、强某、成纪公司对执行房屋是否享有实体权益。首先，秦风公司与强某、赵维杰、张金田于2015年在平面图纸上对天光综合楼一至七层的所有权进行了分配，之后强某与成纪公司签订房屋买卖合同将分得的房产转让给成纪公司，成纪公司亦支付了房屋转让款，且成纪公司占有控制涉案房产。从上述事实看出，强某与成纪公司之间的房屋转让协议是双方当事人的真实意思表示，应为有效，强某对涉案房屋不再享有民事权益，故强某的诉讼请求均不能成立。《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定：”依法成立的合同，受法律保护”，故强某与成纪公司之间的房屋转让协议受法律保护，即成纪公司对涉案的天光综合楼一楼商铺（1、2、3、4、5号）及以上对应楼层享有实体权益。其次，成纪公司虽已合法占有房屋，但尚未办理不动产转移登记手续。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，故本案成纪公司对于执行标的房屋尚未取得物权。但依据物权法第十五条”当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，成纪公司虽未取得物权，但并不影响其与强某签订的房屋买卖合同的效力。对于成纪公司提出的确认位于天水市××区商铺（1、2、3、4、5号）及以上对应楼层归其所有的诉讼请求，因其尚未取得物权，故对该项诉讼请求不予支持。
二、成纪公司对于执行房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，胡某与秦风公司于2014年签订了房屋买卖合同购买天光综合楼地下车库西南部位及一层中部铺面，但秦风公司一直未交付房屋。故胡某起诉至本院要求解除合同并返还房屋购房款及利息。该案经一、二审判决解除了双方之间的房屋买卖合同，并判处秦风公司向胡某返还房屋购房款及利息。因秦风公司未及时履行生效判决确定的义务，故胡某申请执行秦风公司的财产。本院执行部门在秦风公司没有足够账面资金的情况下，先后对天光综合楼的部分房产进行了查封、解封。判断成纪公司对于执行房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，先需判断秦风公司是否对执行房屋享有实体权益。从本案查明事实看，在本院执行部门第一次查封秦风公司房产之前，秦风公司、强某、赵维杰、张金田对天光综合楼一至七层的所有权进行了分配，之后强某将其分配的房产出卖给成纪公司，成纪公司亦支付了房屋价款，故秦风公司对涉案房产不再享有实体权益。因天光综合楼一楼的1-12号铺面已经解封，故成纪公司要求终止执行天光综合楼一楼商铺（1、2、3、4、5号）已无法律和事实依据，故本院不予支持。关于天光综合楼一楼商铺（1、2、3、4、5号）对应的二层、三层房屋是否应该终止执行的问题，成纪公司已经实际支付了购房款且占有控制该房产，而胡某从秦风公司购买的是天光综合楼地下车库西南部位及一层中部铺面，且生效判决确认双方之间的房屋买卖合同关系已解除，胡某要求支付的是购房款及利息，故在成纪公司事实上占有涉案房产的情况下，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产规定》第十七条”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，本院认定成纪公司对于其购买的房屋享有相应的民事权益，即对于本院查封的天光综合楼一楼商铺（1、2、3、4、5号）对应的二层、三层房屋具有足以排除强制执行的民事权益，为了平等保护案外第三人的合法权益，应当支持其相应诉讼请求。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：
一、不得执行位于天水市××区商铺（1、2、3、4、5号）对应的二层、三层房屋，即终止查封、评估、拍卖；
二、驳回原告强某的诉讼请求；
三、驳回第三人天水成纪房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费33840元，由强某、胡某各承担50%，即16920元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。
审 判 长 杨宏权
审 判 员 朱金平
审 判 员 陈 萍
二〇一八年七月二十五日
法官助理 雒 璇
书 记 员 王 菲