湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终8206号
上诉人（原审原告）：邹登海，男，1962年6月6日出生，汉族，湖北省当阳市人，武汉电力职业技术学院教师，住武汉市洪山区，
上诉人（原审原告）：周耀红，女，1963年5月14日出生，汉族，湖北省大悟市人，公交集团退休职工，住武汉市江汉区，
上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：周长生、江修成，均系北京盈科（武汉）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：艾曼，女，1965年10月4日出生，汉族，湖北省武汉市人,住武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：汪慧、胡奇，均系湖北浩泽律师事务所律师。
上诉人邹登海、周耀红、艾曼因买卖合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市洪山区人民法院(2017)鄂0111民初7789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月3日立案后，依法组成合议庭，因一审判决认定事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
邹登海、周耀红上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持邹登海、周耀红的全部诉讼请求；二、本案一审、二审的诉讼费用全部由艾曼承担。事实与理由：一审认定“房产销售可得利益是不可预见的，不是合同履行后可以获得的实际利益，也不是艾曼违约时所造成的实际损失”属于事实认定和适用法律错误，销售可得利益是可以预见的，应该被认定为邹登海、周耀红的实际损失。
艾曼上诉请求：一、撤销一审判决第一项；二、本案一审、二审的诉讼费用均由邹登海、周耀红承担。事实与理由：一审法院认定事实不清。1、双方已通过谈话的方式改变了《房屋买卖合同书》关于回购期限的约定，艾曼也提交了录像材料、证人证言予以证明，能够证明案涉房屋回购截止日期为2015年3月31日，《房屋买卖合同书》中第六条第3项关于回购的约定已经作废；2、艾曼将房屋卖给案外人梁倩的行为，并不影响邹登海、周耀红进行回购，艾曼的行为不构成违约。
邹登海、周耀红向一审法院提出诉讼请求：1、艾曼向邹登海、周耀红赔偿房屋现有价值156.5万元与人民币70万元之间的差额865000元；2、判决艾曼承担本案诉讼费用及鉴定费用。
一审法院认定事实：邹登海、周耀红曾系夫妻关系，于2014年10月31日在民政局协议离婚，离婚协议约定夫妻共同所有的位于武汉市洪山区珞喻路189号16-3-302的房地产（本案诉争房屋）所有权归儿子邹朝庭所有。邹登海、周耀红离婚后却没有协助其儿子邹朝庭办理本案诉争房屋过户手续。2014年11月27日，邹登海、周耀红与艾曼签订《房屋买卖合同书》，合同约定：邹登海、周耀红在满足附加条件下自愿将本案诉争房屋出售给艾曼，艾曼同意附加条件且以充分了解该房屋情况，自愿购买该房屋，达成以下合同条款：……二、价格：双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币70万元整（其中艾曼代还银行借款人民币392112元、陈武人民币40000元）；……六、附件条件：1、艾曼同意邹登海、周耀红及家人（邹登海、周耀红、儿子邹朝庭）在邹登海、周耀红所卖本案诉争房屋继续居住三个月（自合同签订生效之日起至2022年12月31日止）；2、艾曼同意邹登海、周耀红及家人（邹登海、周耀红、儿子邹朝庭）自合同签订生效之日起至2022年12月31日止八年内，以本合同双方商定的房款固定不变总价人民币70万元整回购本合同邹登海、周耀红卖给艾曼的本案诉争房屋；3、艾曼自合同签订生效之日起至2022年12月31日止八年内不得将本合同邹登海、周耀红卖给艾曼的本案诉争房屋转卖给其他人；4、艾曼违反本合同六条款中1、2、3三项条款中任何一条款，艾曼向邹登海、周耀红支付违约金人民币20万元整；5、邹登海、周耀红自合同签订生效之日起至2022年12月31日止八年内，若无能力回购邹登海、周耀红卖给艾曼的本案诉争房屋，艾曼补偿邹登海、周耀红人民币10万元，邹登海、周耀红于2022年12月31日后搬出该房屋，并将房屋钥匙交于艾曼等。签订《房屋买卖合同书》后，艾曼向邹登海、周耀红支付了本案诉争房屋总价款70万元，邹登海、周耀红协助艾曼办理了本案诉争房屋过户手续。过户后，邹登海、周耀红继续居住在本案诉争房屋。2015年2月16日，艾曼将本案诉争房屋转卖给案外人梁倩，并于2015年3月6日协助案外人梁倩办理了本案诉争房屋过户手续。2015年9月，艾曼将本案诉争房屋的门锁更换，邹登海、周耀红被迫搬离本案诉争房屋。2015年9月22日，邹登海、周耀红诉至一审法院。2015年12月29日，邹登海、周耀红申请撤回起诉。2017年10月，邹登海、周耀红再次诉至一审法院，诉请如前。审理过程中。邹登海、周耀红申请对本案诉争房屋市场价值进行司法评估。经司法评估，本案诉争房屋的现市场价值为156.5万元。邹登海、周耀红支付评估费6500元。
一审法院认为，邹登海、周耀红与艾曼签订的《房屋买卖合同书》系双方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。艾曼于2015年2月16日将本案诉争房屋转卖给他人，导致邹登海、周耀红不能回购，违反了双方签订的《房屋买卖合同书》中第六条第3项的约定，艾曼属违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案邹登海、周耀红要求艾曼赔偿房屋现有价值156.5万元与人民币70万元之间的差额865000元的诉讼请求，因房产销售可得利益是不可预见的，不是合同履行后可以获得的实际利益，也不是艾曼违约时所造成的实际损失，但由于双方签订的《房屋买卖合同书》中第六条第4项约定“艾曼违反本合同六条款中1、2、3三项条款中任何一条款，艾曼向邹登海、周耀红支付违约金人民币20万元整”，故艾曼应赔偿邹登海、周耀红违约损失200000元，邹登海、周耀红要求赔偿其他损失的诉讼请求不予支持。艾曼提出与邹登海、周耀红达成新的合意，约定将《房屋买卖合同书》作废，邹登海、周耀红已经失去了房屋回购权的抗辩意见，因没有足够证据予以证实，其提交的录像没有原始录像予以确认，且录像视频中的当事人并不是邹登海、周耀红与艾曼，故不能成立，不予采信。艾曼提出违约金过高，应当减少的抗辩意见，因艾曼没有证据证实违约金过分高于造成的损失，故不能成立，不予采信。
依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、艾曼于本判决生效之日起十日内赔偿邹登海、周耀红违约损失200000元；二、驳回邹登海、周耀红其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12450元，由邹登海、周耀红承担8150元，艾曼承担4300元。评估费6500元，由邹登海、周耀红承担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，针对上诉人邹登海、周耀红与艾曼的上诉请求及理由，本院评判如下：
关于上诉人艾曼上诉认为一审法院认定事实不清、双方已通过谈话的方式改变了《房屋买卖合同书》关于回购期限的约定、艾曼的行为不构成违约的上诉理由。本案系买卖合同纠纷，2014年11月27日邹登海、周耀红与艾曼签订的《房屋买卖合同书》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同明确约定涉案房屋回购期限为2022年12月13日，根据艾曼一审的辩称意见及提交的证据和其上诉状所述内容，艾曼承认涉案房屋的回购期限至少截止至2015年3月31日，但艾曼实际于2015年2月16日已将涉案房屋转卖给案外人梁倩并于2015年3月6日协助案外人梁倩办理了涉案房屋的过户手续，艾曼的上述行为已实际构成违约，一审法院据此判决艾曼承担违约责任正确。上诉人艾曼的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于上诉人邹登海、周耀红上诉认为销售可得利益是可以预见的，应该被认定为邹登海、周耀红的实际损失的上诉理由。根据本案已查明的事实，邹登海、周耀红并未提交证据证明其主张过回购，亦未提交证据证明其当时有能力回购，其要求赔偿房屋差价没有合同依据。且合同对艾曼在合同约定的回购期前出卖房屋的违约责任进行了明确的约定，一审法院认定房产销售可得利益属于不可预见，不是合同履行后可以获得的实际利益，并依据双方合同的约定判令艾曼赔偿违约金20万元，并无不当。上诉人邹登海、周耀红的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，邹登海、周耀红、艾曼的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24900元，由邹登海、周耀红共同负担12450元，艾曼负担12450元。
本判决为终审判决。
审 判 长 申 斌
审 判 员 张文霞
审 判 员 丰 伟
二〇一八年十一月十四日
法官助理 严 洁
书 记 员 陈佳佳