广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初25636号
原告：田博仰，男，汉族，1987年8月26日出生，户籍地址河南省鹤壁市淇滨区。
委托代理人：王丽媛，北京市盈科(深圳)律师事务所律师。
委托代理人：杨一帆，北京市盈科(深圳)律师事务所实习律师。
被告：深圳市星光城商业发展有限公司，住所地深圳市龙华新区龙华街道清泉路经村综合楼二楼，组织机构代码326496333。
法定代表人：徐世明，该公司董事长。
委托代理人：王辉，广东证鉴律师事务所律师。
委托代理人：贺元帅，广东证鉴律师事务所实习律师。
被告：张心常，男，汉族，1978年1月19日出生，户籍地址河南省淅川县。
原告田博仰与被告深圳市星光城商业发展有限公司(以下简称星光城公司)、张心常房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陈晖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告田博仰及其委托代理人王丽媛、杨一帆和被告星光城公司委托代理人王辉、贺元帅、被告张心常到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与两被告于2015年10月21日签订的《房屋租赁合同》无效；2、判决两被告向原告返还基建费(进场费)10,000元、押金8,400元、水电押金3,000元和首月租金4,200元；3、判决两被告赔偿原告装修损失27,500元；4、判决两被告赔偿原告恶意停水停电的损失1,000元；5、本案诉讼费由两被告承担。
事实与理由：2015年10月21日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告星光城公司将位于深圳市龙华新区清泉路9号龙华TTMALL(原龙华898国际水疗会所)夹层011房屋租赁给原告经营面包、蛋糕、饮品等。原告通过转账方式向被告张心常支付基建费10,000元、押金8,400元、水电押金3,000元、装修保证金1,000元、首月租金4,200元，合计26,600元。2016年1月20日，双方签订《补充合同附件》，约定免租期和星光城商场正式营业日期。租赁期间，原告为经营目的对店面进行装修，共投入28,500元。因租赁标的物所在的商场迟迟未开业，被告方拖延至2016年7月16日试营业时方向原告交付租赁房屋。原告于2016年9月28日正式撤场。
租赁期间，两被告多次拒绝向原告提供物的权属证明或建设工程规划许可证。同时双方约定的开业时间从2016年元旦一直拖延至2016年7月16日方开始试营业，但至今未正式营业。因商城夹层狭窄阴暗、管道漏水，被告方封堵消防梯，并于2016年9月19日恶意停电等原因，导致原告商铺经营受到严重影响。
被告星光城公司、张心常辩称：原告主张与被告张心常签订的房屋租赁合同无效缺乏事实依据。原告占有、使用被告张心常交付的物业共计十五个月，却未交任何费用，至今拖欠使用费73000元。涉案物业是被告星光城公司合法取得占有的物业，星光城公司将要求原告将涉案物业返还给星光城公司。原告所主张的基建费用已经实际用在涉案物业中，不应当予以返还。原告主张返还租金、水电押金、及装修物现值损失缺乏事实依据，因原告自身经营不当导致无法继续经营，其经营损失应当由原告自行承担，不应将风险转嫁给出租方。
基于上述答辩意见，被告星光城公司、张心常向本院提出反诉请求。被告星光城公司反诉请求：判决原告向被告星光城公司返还深圳市龙华新区清泉路9号龙华TTMALL夹层011号物业。
被告张心常反诉请求：1、判决原告向被告张心常支付2015年10月21日至2016年12月20日期间的使用费63,000元、水电管理费10,000元；2、诉讼费用由原告承担。
针对两被告的反诉请求，原告辩称：根据双方签订的房屋租赁合同，约定出租方拥有该场地的合法经营使用权，被告张心常作为出租方，应提供合法的物业权属证明。原告于2016年9月28日已经进行撤场，并于2016年9月27日分别向两被告发出解除合同通知书，并要求两被告配合进行撤场手续。但被告星光城公司让保安阻拦原告撤场，并发生肢体冲突。故于9月28日18时左右趁保安不在时录制视频并撤场。如被告星光城公司要求原告方返还物业，根据谁主张谁举证的原则，其要证明原告还继续占有物业。被告星光城公司并没有任何证据证明，请求法庭驳回被告星光城公司的反诉请求。
关于被告张心常的反诉，双方虽然于2015年10月21日签订了房屋租赁合同，但当时星光城夹层并未装修好。楼梯、水电、防护栏、隔离等都没有，仅有一个框架，完全不具备交付条件。截止至2015年5月左右才告知要求原告方进行装修，但星光城一至三楼整体装修并未完成。至2016年6月2日星光城仍然为装修期间，且出入口仅能装修工人进出，并无营业，试营业时间为2016年7月16日。当天邀请明星任达华进行试营业的开业仪式，正式的营业时间为7月16日。被告张心常与原告签订补充合同附件，约定被告张心常于商场一、二、三楼营业后，开始免租2个半月才能收取租金。原告提供的证据显示被告张心常在微信群中明确通知，“但凡一楼夹层商铺于2015年12月31日之前所签订商户”，统一于2016年7月16日起开始计租，优惠政策从这天开始算起。即免租期为2016年7月16日至10月1日均为免租期。原告于9月28日撤场，所以不存在占用费。关于水电费以实际产生为主，当撤场时有开具费用为200元左右，原告愿意支付。关于管理费，合同没有约定，也无口头约定，原告不予支付。
经审理查明：2015年10月21日，原告与被告张心常签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告张心常将位于深圳市龙华新区清泉路九号龙华TTMALL夹层011号房屋出租给原告用于经营面包、蛋糕、饮品等。该《房屋租赁合同》约定的主要内容包括：1、租金每月4,200元，租金按月支付，在每月25日前支付下一个月的租金；2、原告在签订本合同三个工作日内向被告张心常支付基建费10,000元、租赁保证金8,400元和首期租金4,200元；3、租赁期限从2015年10月21日起至2017年10月21日；4、装修期为交付之日起15天，在装修免租期内，除自用水电费、通讯费用外无需支付其他任何租赁费用，原告需在装修时向被告张心常支付水电费保证金3,000元和装修保证金1,000元。双方在签订上述《房屋租赁合同》时对租赁房屋的交付时间未作约定，但明确交付以双方签署的《租赁房屋交接确认书》为交付证明。
原告在签订上述《房屋租赁合同》当天，向“冯文均”支付了合同约定的基建费(进场费)10,000元、押金8,400元、水电保证金3,000元和一个月租金4,200元，并由“冯文均”向原告出具了相应的收款收据。在本案诉讼中，原告提供了一份《协议书》复印件，内容显示在2015年9月25日至2016年4月20日期间，张心常委托“冯文均”处理龙华TTMALL一楼夹层房屋的对外招商，收取水电费保证金、基建费、首期租金、租金保证金、装修保证金、并以“冯文均”名义向租方开具《收款收据》。上述《收款收据》上均加盖有指模，原告主张该指模为被告张心常所按。另原告还提供了一份被告张心常于2015年10月12日出具的《收据》，显示收到原告交付的8,400元，并备注“订金付完后一个礼拜之内签合同”。该《收据》同时加盖“深圳市新星光城商业发展有限公司财务专用章”。被告张心常对该《收据》的真实性不予认可，同时表示对上述《收款收据》的真实性不申请鉴定。另两被告对上述《协议书》复印件及“冯文均”开具的收据均不予认可。
2016年1月20日，被告张心常与原告又签订了一份《补充合同附件》，被告张心常确认以下三项内容：1、商场一、二、三楼整体营业以后开始免租2个半月才能收取租金；2、无条件给原告续租权，原告有权一年之后转让；3、商场最迟于2016年6月1日正式营业，若不能正式营业，原告有权解除合同，并赔偿原告三个月房租及装修等所有费用(入场费、押金)。
原告承租案租赁房屋后，开设名称为“冰甜梅子”的店铺开展经营活动。对于被告方向原告交付租赁房屋的时间，原告主张为2016年5月左右，而被告张心常则主张在2015年10月21日。在租赁合同履行期间，被告星光城公司在2016年8月29日向原告发送一份《关于终止冰甜梅子租赁合同的通知》，表示其委托张心常与原告签订了《房屋租赁合同》，并以原告在未取得书面同意的情况下擅自停业已超过7天为由，要求原告在两日内清理店铺内所有货品。此后原告并未实际退出租赁房屋，2016年9月26日，原告以邮政特快专递的方式曾向被告星光城公司、张心常发送一份《解除<房屋租赁合同>通知书》，以被告方于2016年7月16日才试营业，且在2016年9月19日恶意停电一天，2016年8月31日被告方发了解除合同通知等为由，提出解除与被告方的房屋租赁合同，并要求被告方退还相关费用。两被告否认收到该份《解除<房屋租赁合同>通知书》。原告认可其在2016年9月28日已退出租赁房屋，现租赁房屋内除附着的装修外，已没有原告方物品。
另查明：1、在本案诉讼中，被告方未提供证据显示本案所涉租赁房屋产权登记情况及已取得相应建设工程规划许可证的事实。2、本案诉讼中，经原告方申请证人李某出庭作证。证人李某亦为与被告张心常签订过租赁合同的商户，证人李某述称星光城于2016年7月16日试营业，且证人与原告一起于2016年9月28日退出租赁房屋，同时亦已提起相应的诉讼。
以上事实有庭审举证、质证的《房屋租赁合同》、收据、函件、证人证言等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，双方对原告与被告张心常通过签订《房屋租赁合同》成立租赁合同关系的事实并无异议，且有双方签字的《房屋租赁合同》予以证实，对该部分事实本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中并未有证据能够显示原告与被告张心常约定的租赁房屋取得过相应的建设工程规划许可证，因此双方所签订的《房屋租赁合同》应当被认定为无效合同。原告要求确认其与被告张心常于2015年10月21日签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。
合同无效的，当事人因合同无效合同取得的财产应当返还给对方。关于原告要求被告张心常返还基建费、押金、水电押金的诉讼请求，被告张心常在本案庭审中表示原告未向其支付过任何费用。首先，被告张心常在与被告星光城公司的答辩意见中表示“原告所主张的基建费用已经实际用在涉案物业中，不应当予以返还”，该意见已能够明确显示原告已实际收到基建费用的事实。第二，原告为证明其所支付的费用已提供了显示由张心常出具的《收款收据》及“冯文均”出具的《收据》，已完成证明付款行为的初步举证责任。被告张心常否认该主张的，应当提供相应的证据予以反驳。而本案诉讼中，被告张心常仅否认原告的付款行为，对《收款收据》上的签名及《收据》上的指模并不申请鉴定，则应承担相应不利后果。第三、被告张心常在2016年1月20日与原告签订的《补充合同附件》中亦表示，若星光城未在承诺时间开业，则原告方可解除合同，同时被告张心常赔偿包括入场费、押金在内的费用。该内容亦印证了原告方支付过相关费用的事实。综合以上三点，已能够证实原告方已实际履行了合同约定付款义务的事实。被告张心常在本案中表示原告未支付过任何费用的陈述不能成立，亦有悖于租赁合同履行的正常情形，本院不予采纳。原告的付款事实及其提供的《收据》及《协议书》能够相互印证，因此本院对原告所主张已向被告张心常支付基建费1,000元、押金8,400元、水电押金3,000元、首月租金4,200元的事实，本院予以确认。原告要求被告张心常返还基建费10,000元、押金8,400元、水电押金3,000元的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告要求被告张心常返还首月租金4,200元的诉讼请求，房屋租赁合同无效的，出租人可要求承租人按约定租金标准支付相应的使用费。本案中，根据被告张心常与原告签订的《补充合同附件》的约定，星光城开业后免租两个半月。对于星光城的开业时间，被告张心常在本案庭审中表示在2015年10月21日已开业。而根据原告与被告张心常在2016年1月20日所签订的《补充合同附件》，显示被告张心常承诺商城最迟于2016年6月1日开业。该承诺内容可以证实在签订该《补充合同附件》时，星光城并未开业的事实。由此可以证明被告张心常在本案庭审中存在明显的虚假陈述行为，对其陈述内容，本院不予采纳。因此本院对原告方主张的开业时间，即2016年7月16日予以采信。根据双方约定的免租期间，至原告撤离租赁房屋，尚不需向被告张心常支付租金。因此在合同效的情况下，也不应向被告张心常支付使用费。原告要求被告张心常返还已支付的首月租金4,200元的诉讼请求，本院应予以支持。同理，被告张心常要求原告支付使用费、水电管理费的反诉请求，本院不应支持。
合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告与被告张心常所签订的《房屋租赁合同》因现有证据不能证明租赁房屋已取得相应建设工程规划许可证而被认定为无效，作为出租人的被告张心常对该无效事由负有主要责任，原告在承租时未尽到对租赁房屋状况的谨慎审查义务，亦负有次要的责任。因此对于因合同无效的损失，双方应根据各自的过错程度承担相应的责任。对于原告主张的装修损失，其提供的《房屋装修合同》、预算单及付款凭证能够相互印证，可以证明原告支付装修费用27,500元的事实。结合原告承租房屋的实际面积，该费用亦未超出合理范围，本院对该装修费用予以采纳。原告要求被告张心常赔偿装修损失的意见，本院予以支持。根据双方各自的过错程度，被告张心常应赔偿原告装修损失19,250元(27,500元×70%)。关于原告主张的停水停电损失，因并无相应证据予以证明，本院不予支持。
原告是与被告张心常签订《房屋租赁合同》，并未与被告星光城公司签订过租赁合同而成立相应的合同关系。被告星光城公司虽在2016年8月向原告发出过解除租赁合同通知，但双方并未按该通知内容实际履行，现有证据不足以证明在上述《房屋租赁合同》履行过程中，原告与被告星光城公司之间成立了租赁合同关系或被告星光城公司应对原告承担合同义务。因此原告对被告星光城公司提出的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不应支持。同样，被告星光城公司要求原告返还房屋的反诉请求，亦没有事实依据，本院亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告田博仰与被告张心常于2015年10月21日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告张心常于本判决生效之日起三日内向原告田博仰返还基建费10,000元、押金8,400元、水电押金3,000元和租金4,200元；
三、被告张心常于本判决生效之日起三日内向原告田博仰赔偿损失19,250元；
四、驳回原告田博仰其他诉讼请求；
五、驳回被告深圳市星光城商业发展有限公司的反诉请求；
六、驳回被告张心常的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费576元，反诉案件受理费1,610元，合计2,186元。由原告负担98元，被告张心常负担2,088元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 陈 晖
二〇一八年一月三十一日
书记员 白巧(兼)
书记员 唐 聪
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。