四川省盐源县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川3423民初505号
原告：梁福军，男，汉族，现年54岁，四川省盐源县人。
原告：严志芬，女，汉族，现年56岁，四川省盐源县人。
被告：盐源县鸿泰农贸市场开发有限责任公司，住所地盐源县。
法定代表人：胡聪友，系该公司董事长。
被告：盐源县竹林树农业开发有限责任公司，住所地盐源县。
法定代表人：冯成明，系该公司董事长。
上列二被告的委托诉讼代理人：龙世刚，四川万鑫律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告梁福军、严志芬与被告盐源县鸿泰农贸市场开发有限责任公司（以下简称“鸿泰公司”）、盐源县竹林树农业开发有限责任公司（以下简称“竹林树公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法适用普通程序，于2018年5月28日公开开庭进行了审理。原告梁福军、严志芬、被告鸿泰公司的法定代表人胡聪友、被告鸿泰公司及竹林树公司的委托诉讼代理人龙世刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告梁福军、严志芬向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判决二被告履行2012年10月14日、2013年2月18日与原告签订的《盐源县江家巷农贸市场改扩建项目开发协议》及《盐源县江家巷农贸市场改扩建项目补充协议》，具体诉讼请求为：1、门面面积不够，请求人民法院判决二被告补足门面面积或按照市场价26,800.00元／㎡进行赔偿，门面赔偿价额为1,160,708.00元；2、判决二被告立即结算安置费241,938.38元；3、判决二被告立即分配车位，并赔偿车位租金损失3,600.00元；4、判决二被告履行未交付的一套住房钥匙（即一栋二单元5楼2052号住房），立即办理17套房屋及4间门面的产权证书（房屋号为：一栋一单元6楼1061号至1068号，一栋二单元6楼2061号至2068号，一栋二单元5楼2052号,门面号为：一栋一楼46号、47号、48号、50号）；5、因二被告的违约行为，判决二被告赔偿违约金300,000.00元；6、请求二被告赔偿因住房面积减少279.80㎡的损失833,804.00元（即279.80㎡×2,980.00元/㎡），该项系原告在庭审中增加的诉讼请求；二、由二被告负担本案诉讼所产生的全部费用。事实和理由：2012年10月14日被告与原告签订《盐源县江家巷农贸市场改扩建项目开发协议》（以下简称《开发协议》），被告不按照约定履行义务，构成违约，被告应承担相应的违约金，2013年2月18日被告与原告签订了《盐源县江家巷农贸市场改扩建项目补充协议》（以下简称《补充协议》），对《开发协议》进行了相应的约定，被告不但没有完全履行协议，还增加了原告的相应负担，擅自更改《开发协议》的内容，设置了不合理的公摊，按照双方签订《开发协议》时被告出示的施工平面图纸，门面宽为4.2米，长为9米，每间门面的面积是37.8㎡（即《开发协议》第三条），门面是单独确定的，没有进行l:2的置换，其不应含公摊，被告拿最先的施工平面图纸来欺骗原告，被告后来多次修改图纸，不履行协议，其行为构成违约，被告应承担相应的违约金，根据原告的土地面积宽度用四舍五入法确定门面间数（即《补充协议》第一条），原告应分配宽度为4.2m的门面5间，共计189㎡，现在实际门面面积为145.69㎡，门面宽度和面积均不足，少43.31㎡，要求补足门面面积或按照市场价(即26,800.00元／㎡）进行赔偿，其金额为1,160,708.00元，因签订协议时置换不摊公摊，原告作以下让步：1、动工之日起一年半时间内不计算安置费（即《开发协议》第八条）；2、每户面积按原有围墙后退2米计算建筑面积（即《开发协议》第七条），被告给原告无偿分配1个停车位（即《补充协议》第四条），但是二被告至今未分配车位给原告，造成车位租金损失3,600.00元（自2016年3月10日领取钥匙之日起到起诉之日止共计12个月，每个车位租金按照每月300.00元计算），自动工之日起一年半以内，由原告自行负责安置费，超过一年半时由被告负责安置费，（即《开发协议》第八条），被告的动工通知是2013年2月24日，原告领到钥匙的时间是2016年3月10日，期间共计36.5个月，扣除18个月，剩余18.5个月，被告应该支付原告的安置费是241,938.38元（18.5个月×871.85㎡×15元/月㎡,=241,938.38元），其标准是参照盐源县月湖公园拆迁安置的补偿标准计算的，《盐源县江家巷农贸市场改扩建项目协议》第六条约定：“如果因为一方违约或过错行为使项目或对方产生损失的，应由违约方或过错方赔偿守约方违约金叁拾万元，并赔偿由此产生的一切经济损失”，请求判决二被告赔偿原告违约金300,000.00元，《开发协议》中约定土地面积先乘以2再减去门面面积为住房面积，而被告在《补充协议》中偷换概念，改为先减门面面积再乘以2为住房面积，幸亏被原告及时发现，才未造成相应的损失，被告一直声称公摊按照测绘公司的测绘数据为准，但是测绘公司的测绘公摊系数为20％，而被告摊给安置户的住房公摊系数是26.17％，被告有意违约，在此期间，被告都是以单方面的行为为主，原告并不认可，原告多次找被告协商解决，被告却再三拖延，不予解决，综上所述，被告提供的格式化合同显失公平，偷换概念，言行不一致，违反诚实信用原则，根据相关法律、法规规定，请求人民法院查清事实，主持正义，判如所述。
被告鸿泰公司、竹林树公司辩称，一、原告所诉《开发协议》及其《补充协议》是一份严重违反法律强制性规定的违法无效合同，且当然无效，自始无效，原告诉请依法应予全部驳回。1、该《开发协议》涉及所谓拆迁安置的土地，是集体性质农业承包地，在签订该《开发协议》时的2012年10月14日，其根本不是国有土地，更不是居民住宅用地，也不是农村宅基地，而是集体所有的农用地，其在未经人民政府依法征用、并经有权机关批准改变土地使用性质前，任何单位和个人都不得改变土地使用性质，也不得进行转让、买卖和变相买卖，该土地只能依据《农村土地承包法》、《物权法》、《国务院农村土地承包经营权流转管理办法》等法律法规的规定进行承包经营权流转；2、本案诉争合同所涉农用土地性质、用途、国家征用、变更、出让、拍卖、转让、开发、建设等一系列手续，直到原告起诉时，被告都还在继续办理完善当中，本案2012年签订的《开发协议》，严重违反了《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《农村土地承包法》、《城乡规划法》等法律法规的强制性规定，属于当然无效的违法合同；3、《开发协议》签订主体不合法，属当然无效合同，首先，该土地实际为“盐源县盐井镇太平村”的农村集体所有农业土地，如果要改变土地用途，变为开发建设用地，只能通过国家征用，将土地性质变为国有土地并报经省级以上人民政府批准后才能改变土地用途，并经法定土地出让程序后才能成为商业开发用地，而签订土地征用合同的一方只能是政府，同时其合同相对方必定是土地所有权人的农村集体即盐源县盐井镇太平村，但本案签订《开发协议》的一方是不具备开发资质的开发企业，另一方却是土地承包人，因此，原告所诉《开发协议》是一份严重违反法律强制性规定的违法无效合同，且当然无效，自始无效，原告诉请依法应予全部驳回。二、即便认定《开发协议》有效，被告也全面严格按双方签订的《开发协议》及其《补充协议》认真、及时全面恰当地履行了双方约定被告的全部义务，不存在任何违约情形，相反真正的违约方恰恰是原告。1、首先，双方签订的《开发协议》及其《补充协议》约定内容非常明确：(1)被告应置换给原告住房面积1,554.70㎡，门面面积189.00㎡；(2)置换面积含公摊；(3)按尾数四舍五入确定整套住宅、门面面积；若实际建筑面积有差异，住宅按1,500.00元／㎡，门面按10,000.00元/㎡，互相找补差价；(4)价差费应于交房前结清，即应先结清房款，再移交房屋；这里需要特别说明的是共用建筑物公摊既是房地产交易的常识问题,也是国家的强制性规范问题，而双方合同中更有明确约定“置换面积含公摊”；《开发协议》第八条：“建设施工期限按动工之日起一年半时间，在此期间内由乙方自行负责相关费用，超过1年半时由公司负责安置费用”，并没有约定具体交房时间；2、双方的履约情况：(l）盐源县江家巷农贸市场改扩建工程开工时间是2014年4月10日；(2）全体拆迁户分房、选房时间是2014年9月24日；(3）部分拆迁户已于2015年8月进入装修，说明被告鸿泰公司已于2015年8月前开始交房，从开工到交房时间只有一年零三个月，没有超出双方合同约定的建设施工期限一年半的时间；(4)2015年10月14日被告鸿泰公司在盐源电视台发出通告，要求剩余部分未来办理相关交房手续的拆迁户限期于2015年10月30日前来办理，己经履行了交房义务；(5）原告实际得到的住房面积是1,609.4㎡，比约定的1,554.7㎡，面积多出54.7㎡,得到的门面面积是192.26㎡,比约定的189㎡多出3.26㎡，原告应向被告补交差价114,650.00元；被告鸿泰公司严格按双方约定，超面积进行了门面、住房置换，适当、全面、实际履行了全部合同义务。(6）原告已实际接收了房屋；(7）原告至今未按双方约定履行结算和交款义务，属于原告严重违约，被告根本不存在任何违约行为；3、原告要求被告所谓:(1)补足门面面积或按照市场价(26,800.00元／㎡）进行赔偿的诉讼请求根本没有事实和法律依据；(2）被告建设期并没有超过合同约定1年半，因此也不存在向原告支付安置费问题；(3）《补充协议》第四条仅约定“甲方给乙方无偿提供一个小车停车位”，但没有约定提供停车位的方式和时间，原告可以在被告的停车场无偿使用一个停车位，被告便不存在任何违约行为；(4)《补充协议》第二条约定：“甲方保证乙方现有土地使用证的产权面积办理双证，超出现有产权证的建筑面积按照盐源县沪沽湖大道安置户住宅、门面的相关政策执行”，现在被告正在努力办理当中，根本不存在任何违约情形；至于还有一套住房钥匙问题，必须按双方合同约定先结清房款再交钥匙；(5)在签订《开发协议》及其《补充协议》时，是否能够开发成，怎么开发、如何建设的初略方案都没有，哪来的原告诉状所称的“按照双方签订《开发协议》时被告出示的施工平面图纸”，原告是无中生有、凭空想象随意编造谎言，《开发协议》及《充协议》中根本没有也根本不可能有门面开间宽窄、大小的约定，只有总置换面积的约定，更不存在被告因此违约的问题，综上，本案原告所诉《开发协议》是一份严重违反法律强制性规定的违法无效合同，且当然无效，自始无效，原告诉请依法应予全部驳回，而即使认定《开发协议》有效，被告也不存在任何违约行为，更不应承担任何违约责任，请法庭查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
一、原告梁福军、严志芬围绕诉讼请求依法提交了下列证据,二被告的质证意见。
1、2012年10月14日，梁福军、严志芬、严树清、罗世芬、李西成、张久坤、刘远富、印祖美与二被告签订的《盐源县江家巷农贸市场改扩建项目开发协议》，拟证明双方签订《开发协议》的具体内容；二被告的质证意见：对证据三性无异议，具体内容与《补充协议》有出入的，应以双方修正确认的《补充协议》为准。
2、2013年2月18日梁福军、严志芬与二被告签订的《盐源县江家巷农贸市场改扩建项目补充协议》，拟证明双方签订《补充协议》的具体内容；二被告的质证意见：对证据的三性无异议，对证明内容有异议，应以双方最终确认修正的《补充协议》为准。
3、江家巷街道平面图，拟证明原告原有土地面积；二被告对该证据无异议。
4、2013年1月24日盐源县竹林树农业开发有限责任公司出具的通知，拟证明二被告动工时间是2013年2月24日；二被告的质证意见：对证据的三性无异议，但不能证明动工时间，只能证明被告曾通知原告搬迁时间。
5、2017年3月20日严树清、梁福军、张久坤等安置户致盐源县鸿泰农贸市场开发有限责任公司的函，拟证明原告曾要求被告解决有关门面面积、门面宽度不够、安置费等问题；二被告的质证意见：无异议，证明原告在2017年3月20日曾向被告发函，要求解决争议。
6、2017年3月20日盐源县鸿泰农贸市场开发有限责任公司出具给严树清、梁福军、张久坤的复函，拟证明被告对原告提出的有关问题进行了回复；二被告的质证意见：无异议，被告曾复函原告严格按双方合同履行的事实。
7、《拆迁安置户门面、房屋分配表》三页，该证据系复印件，无原件核对，拟证明原告应分得的门面是四间，门牌号为：46号、47号、48号、50号，住房为17套，房号分别为1号楼2单元502号、1号楼1单元601号至608号、1号楼2单元601号至608号及所分门面、住房的套内建筑面积、公摊面积等；二被告的质证意见：对证据的三性无异议，证明2014年9月24日被告向原告履行了分房义务，并要求原告按合同结算交房。
8、房屋分层平面图，拟证明原告房屋、门面的测绘数据，二被告的质证意见：应以凉山州多维测绘公司测绘材料为准。
9、盐源县月湖公园棚户区改造国有土地上房屋征收补偿安置协议，拟证明安置费应按照每月每平方米15元计算。二被告的质证意见：对证据的三性均有异议，该协议是国有土地房屋征收补偿，与本案无关联性，同时也无可比性。
二、被告盐源县鸿泰农贸市场开发有限责任公司、盐源县竹林树农业开发有限责任公司在举证期限内提交的证据，二原告的质证意见。
1、盐源县鸿泰农贸市场开发有限责任公司、盐源县竹林树农业开发有限责任公司的《营业执照》、法定代表人证明书、身份证各二份，拟证明二被告的身份，二原告对该项证据无异议。
2、2012年10月14日被告竹林树公司与原告梁福军及其他三名案外人签订的《盐源县江家巷农贸市场改扩建项目开发协议》，该《开发协议》内容全部系手写，2013年2月18日二被告与二原告签订的《盐源县江家巷农贸市场改扩建项目补充协议》，拟证明原、被告双方签订的《开发协议》及《补充协议》的内容为：1、被告应置换给原告住房面积1,554.7㎡，门面面积是189㎡；2、价差费应于交房前结清，即应先结清房款，再移交房屋；3、共用建筑物公摊既是房地产交易的常识问题也是国家的强制性规范问题，而双方合同中更有明确定“置换面积含公摊”；二原告的质证意见为：无异议。
3、《工程开工报审表》、《工程开工令》，拟证明盐源县江家巷农贸市场改扩建工程开工时间是2014年4月10日；二原告的质证意见为：对证据的三性异议，对其证明内容有异议，1、它所指的时间是整个建设工程的部分时间，而不是首次动工时间；2、动工时间应从被告发放给原告的动工通知时间即2013年2月24日为准。
4、原告梁福军出具的领条，拟证明2015年10月14日被告鸿泰公司在盐源县电视台发出通告，要求剩余部分未来办理相关交房手续的拆迁户限于2015年10月30日前来办理，被告已经按照约定时间提前履行了交房义务；二原告的质证意见：对证据的三性无异议，对其证明内容有异议，原告领取部分住房、门面钥匙是在原告及所有安置户对被告不合理的分配和被告扣押所有安置户住房、门面的违法行为下,才于2016年3月10日发放，也充分证明真正的分房时间是在2016年3月10日。
5、鸿泰农贸市场安置户住房门市清单，拟证明原告实际得到的住房面积是1,609.4㎡，比约定的1,554.7㎡面积多出54.7㎡，得到的门面面积是192.26㎡,比约定的面积189㎡多出3.26㎡，原告应向被告补交差价114,650.00元；二原告的质证意见：对证据的三性无异议，对其证明内容有异议，这是被告单方面的强制行为，被告所指的“原告实际得到的房屋1,609.4㎡，门面192.26㎡”都是被告强加公摊后的面积，并不是双方签订协议时约定置换给原告的实际面积，住房面积是1,554.7㎡，门面面积189㎡，在被告单方面的分配中，原告所得的住房面积1,274.9㎡，比约定的住房面积1,554.7㎡少278.8㎡，门面面积比约定面积189㎡少43.31㎡，这充分说明被告未按双方约定的面积如数置换，没有履行合同义务。
6、凉山州多维数字城市测绘有限公司出具的测绘图21页，拟证明被告是按照测绘公司测绘出的数据计算公摊面积的；二原告的质证意见：对证据的三性无异议，对其证明内容有异议，这是被告单方面的强制行为，被告所指的“原告实际得到的房屋1,609.4㎡，门面192.26㎡”都是被告强加公摊后的面积，并不是双方签订协议时约定置换给原告的实际面积，住房面积是1,554.7㎡，门面面积189㎡，在被告单方面的分配中原告所分得的住房面积1,274.9㎡，比约定的住房面积1,554.7㎡少278.8㎡，门面面积比约定面积189㎡少43.31㎡，这充分说明被告未按双方约定的面积如数置换，没有履行合同义务。
7、房屋装修管理协议、申请书、装修防火责任书、装修承诺书等44页，拟证明被告鸿泰公司是严格按照双方约定，适当、全面、实际履行了全部义务，原告也实际接收了房屋；二原告的质证意见：对证据的三性无异议，对其证明内容有异议。
8、严树清、刘远富、梁福军、张久坤安置户致盐源县鸿泰农贸市场开发有限责任公司的函，拟证明被告适当、全面、实际履行了全部义务；二原告的质证意见：对证据的三性无异议，对其证明内容有异议，该证据充分证明了原告自始至终都对被告单方面的分配不满，为此也在积极的争取，与被告协商解决，而被告始终以专横、武断的态度对待原告，所以被告至今都未按双方约定履行结算和交房义务，是属于严重违约。
9、拆迁安置户门面、房屋分配表2页，拟证明全体拆迁户分房、选房时间是2014年9月24日；二原告的质证意见为:有异议，这是被告单方行为，对原告没有约束力，证明被告对门面、住房的分配有违约行为，单方面改变了分配的计算，增加了公摊面积，是原告所不能接受的分配结算，不接受被告的分配结算何来的原告选房时间？
10、2015年10月14日在盐源县电视台播放的公告光碟、纸质3张，拟证明部分拆迁户已于2015年8月开始进入装修，说明被告鸿泰公司已于2015年8月前就开始交房，从开工到交房时间只有一年零三个月；二原告的质证意见：对证据的三性有异议，对其证明内容有异议，这是被告为逃避责任的单方行为，被告修好房屋时间并不能证明是被告交付原告房屋的时间。
11、盐源县鸿泰农贸市场开发有限责任公司出具给严树清、梁福军、张久坤的复函，拟证明原告未按照双方约定履行结算和交款义务，属于原告严重违约，被告不存在任何违约行为；二原告的质证意见：有异议，该证据充分证明了原告自始至终都对被告单方面的分配不满，为此也在积极的争取，与被告协商解决，而被告始终以专横、武断的态度对待原告，所以被告至今都未按双方约定履行结算和交房义务，是属于严重违约。
结合原告的诉称、被告的辩称及原、被告的举证、质证，对本案的证据，本院认定如下：
二原告提交的第1项至第7项证据，二被告均无异议，该组证据客观真实，符合证据三性原则，对该组证据本院予以确认并在卷佐证，二原告提交的第8项至第9项证据，二被告虽有异议，但第8项证据均有被告鸿泰公司法定代表人胡聪友、原告梁福军等人的签字确认，该证据客观、真实，对该证据本院予以采信，第9项证据系《盐源县月湖公园棚户区改造国有土地上房屋征收补偿安置协议》，虽然二被告对该证据的三性均有异议，但是该《补偿安置协议》的签订时间为2013年3月24日，签订时间与本案中《开发协议》、《补充协议》签订的时间（即2012年10月14日、2013年2月18日）接近，且拆迁地段与本案拆迁地段临近，系同一区域，本案中双方在《开发协议》和《补充协议》中对安置补助费的标准没有明确的约定，该证据与本案有关联性，该证据客观真实，符合证据三性原则，对该证据本院予以采信；二被告提交的第1项至第8项证据,二原告均无异议，该组证据客观真实，符合证据三性原则，对该组证据本院予以确认并在卷佐证，二被告提交的第9项至第11项证据，二原告均有异议，第9项证据系二被告自己测绘、计算的门面及房屋的公摊数据等，二原告未在该拆迁安置户门面、房屋分配表上签字确认，对该证据本院不予采信，第10项证据能够证明二被告于2015年10月14日在盐源县电视台发出通告，要求剩余部分未来办理相关交房手续的拆迁户限期于2015年10月30日前来办理，该证据客观、真实，符合证据三性原则，对该证据本院予以采信；第11项证据，客观、真实，能证明被告鸿泰公司对二原告等案外人提出的问题进行了答复，对该证据本院予以采信。
本院根据原、被告的陈述、答辩、证据的质证意见及本院认证意见，认定事实如下：原告梁福军、严志芬系夫妻关系，2012年10月14日，以被告“竹林树公司”为甲方，原告梁福军及其他三名案外人为乙方，经双方协商，就“盐源县江家巷农贸市场改扩建项目”达成《盐源县江家巷农贸市场改扩建项目开发协议》，双方约定“一、房屋的拆迁由房屋所有者按规定时间内拆除；若该房屋所有者不能按时拆除，由公司统一拆除；既不能自行拆除，也不许统一拆除者，由该房屋所有人赔偿公司叁拾万元以上的经济损失和连带的一切责任。二、每户土地面积乘以2减去门面面积为公司补助该户的住房面积。三、每户门面面积为:梁福军5间，189㎡，在本土地上依次安排，清水房。四、公司所建层数和建筑面积无论多少，与乙方无关，乙方无权干涉。五、每间门面今后经营范围必须按政府统一规划经营，不能个人自出心裁改变工商部门规定的经营性质。六、每户平方面积不足整套的，按尾数四舍五入计算折合成整套住房，尾数面积找补按每平方米1,500.00元计算，从四层以上抽签确定各户楼层。七、每户面积按现有围墙后退2米计算建筑面积。”甲、乙双方均在该协议上签字、盖章、捺印，该协议内容全部系手写。同日，以被告“竹林树公司”、“鸿泰公司”为甲方，原告梁福军、严志芬及其他六名案外人为乙方，经双方协商，就“盐源县江家巷农贸市场改扩建项目”又达成《盐源县江家巷农贸市场改扩建项目开发协议》（以下简称《开发协议》），《开发协议》载明“一、房屋的拆迁由房屋所有者按规定时间内拆除；若该房屋所有者不能按时拆除，由公司统一拆除；既不能自行拆除，也不许统一拆除者，由该房屋所有人赔偿公司叁拾万元以上的经济损失和连带的一切责任。二、每户土地面积乘以2减去门面面积为公司补助该户的住房面积。三、每户门面面积为：……梁福军5间，189㎡，在本土地上依次安排，清水房。四、公司所建层数和建筑面积无论多少，与乙方无关，乙方无权干涉。五、每间门面今后经营范围必须按政府统一规划经营，不能个人自出心裁改变工商部门规定的经营性质。六、每户平方面积不足整套的，按尾数四舍五入计算折合成整套住房，尾数面积找补按每平方米1,500.00元计算，从四层以上抽签确定各户楼层。七、每户面积按现有围墙后退2米计算建筑面积。八、建设施工期限按动工之日起一年半时间，在此时间内由乙方自行负责相关费用，超过1年半时由公司负责安置费用。九、本协议自各负责人签字并盖章、按手印后生效。一式九份，当事人各持一份。”甲、乙双方均在该协议上签字、盖章、捺印，《开发协议》全部内容系打印，2013年2月18日，以“竹林树公司”、“鸿泰公司”为甲方，二原告为乙方，经双方协商，就《开发协议》达成《盐源县江家巷农贸市场改扩建项目补充协议》（以下简称《补充协议》），双方约定“一、乙方土地面积871.85平方米由甲方修建好的清水房住房1,554平方米及门面189平方米无偿与乙方所有土地和房屋置换（置换面积含公摊），按尾数四舍五入确定整套住宅、门面面积，若实际建筑面积有差异，门面按10,000.00元/平方米找补计算差价（应得面积-
实得面积=计算价差面积）,产生的差价费在交房前由甲、乙双方结清。二、甲方保证乙方现有土地使用证的产权面积办理双证，超出现有产权证的建筑面积按照盐源县泸沽湖大道安置户住宅、门面的相关政策执行。三、甲方保证所修房屋水、电、闭路、电话线路预埋完整，乙方开户缴费后启用。四、甲方给乙方无偿提供一个小车停车位。五、如出现相关纠纷，由公司法人代表全权负责。协商不成，任何一方可依法起诉。六、乙方保证在本协议生效前，其所属土地及房屋无债权、债务关系，在项目建设工程中不能发生阻工现象。七、如果因为一方违约或过错行为使项目或对方产生损失的，应由违约方或过错方赔偿守约方违约金叁拾万元，并赔偿由此产生一切经济损失。八、本补充协议作为原协议的补充部分，与原协议具有同等法律效力，经甲乙双方负责人签字并盖章、按手印后生效。一式四份，甲方三份，乙方一份。”二被告及二原告均在该《补充协议》上签字、盖章、捺印。2013年1月24日，被告“竹林树公司”向原告梁福军发出《通知》，通知二原告于2013年2月24日以前全部搬迁完毕，盐井镇江家巷农贸市场改建工程务必于2013年2月24日前动工,2014年4月8日，经项目监理机构四川建充工程项目管理有限公司、建设单位即被告鸿泰公司审核同意，承建单位于2014年4月10日开工。二被告于2015年10月14日在盐源县电视台发出通告，通知剩余部分未来办理相关交房手续的拆迁户限期于2015年10月30日前来办理，2016年1月13日经凉山州多维数字城市测绘有限公司对涉案的门面及住房进行了测量，二被告依据凉山州多维数字城市测绘有限公司测绘的相关数据，单方面结算后，向二原告出具了鸿泰农贸市场安置户住房门市清单，鸿泰农贸市场安置户住房门市清单载明“原告梁福军已安置住房面积1,609.4㎡,住房超出54.7㎡,住房应补54.7㎡×1,500.00元/㎡=82,050.00元,已安置门面面积192.26㎡,门面超出3.26㎡,门面应补3.26㎡×10,000.00元/㎡=32,600.00元,住房门面合计应补公司114,650.00元。”2016年3月10日，原告梁福军从二被告处领取50号、46号、47号、48号门面及1单元601号至608号、2单元602号至608号房屋的钥匙，原告梁福军向二被告出具了领条，领条中注明现在的50号、46号、47号、48号门面是原约定的21号、23号、25号、27号、29号门面，剩余的1栋2单元5楼2052号住房的钥匙因二原告与二被告尚未就结算事宜达成一致意见，二被告至今未向二原告交付该房屋。2016年4月1日原告梁福军分别签订了《盐源县鸿泰农贸市场临时管理规约》、《装修施工人员责任书》、《装修须知》，随后二原告对被告向其交付的门面、房屋进行装修；2017年2月26日原告梁福军签订了《前期物业管理服务协议》、《业主自行装修声明》，2017年3月20日，原告梁福军及其他三名案外人针对二被告补偿的门面面积及宽度不够等问题向被告“鸿泰公司”致函，要求“鸿泰公司”在签收该函后七日内协商解决，被告“鸿泰公司”于2017年3月20日向原告梁福军及其他案外人作出复函，复函载明：“1.门面面积、门面宽度的问题，一切按照双方签订的协议执行，以门面总面积计算，有误差的，相互按合同规定价格补齐。2.以上四位拆迁户的合作协议上如果已明确有车位，但要和公司结清账务，交清欠款后才能办理车位手续。3.房屋公摊是按现行政策以测绘公司测绘报告为准。4.房屋办证也要交清欠款后才能办理。”2014年7月，法定代表人由冯成林变更为冯成明。现因二原告与二被告就置换门面、房屋面积等问题发生纠纷，二原告诉至本院，请求人民法院依法判决二被告履行2012年10月14日、2013年2月18日与二原告签订的《开发协议》及《补充协议》，支持二原告向本院提出的6项诉讼请求。
本院认为，根据原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.《开发协议》与《补充协议》是否合法有效？2.《开发协议》与《补充协议》是否是格式条款合同？3.二被告是否按照《开发协议》及《补充协议》履行了义务，具体包括：（1）置换是否含公摊？（2）安置费应不应该给付，如何给付，安置费按什么标准计算？（3）车位是否应当分配，怎样分配，车位的租金是否应当支持?（4）产权证的办理问题；（5）二原告要求因住房面积减少279.80㎡、门面面积减少43.31㎡，应由二被告补足门面、住房面积或赔偿199,462.00元损失的主张是否支持？（6）二被告是否构成违约?焦点1，本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，二原告作为被拆迁房屋的所有权人，就被拆迁房屋与二被告分别于2012年10月14、2013年2月18日达成《开发协议》及《补充协议》，两份协议均对被拆迁房屋的拆迁安置进行了明确的约定，双方签订两份协议后，涉案房屋即被拆除，故上述两份协议中最能体现合同特征的部分已经履行完毕，二原告提起本案诉讼所主张的也是补足拆迁安置门面、住房面积等拆迁安置补偿利益的内容，且两份协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，《开发协议》、《补充协议》未损害国家、集体或者第三人的利益，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》（二）第十四条规定的合同无效的法定情形，故《开发协议》与《补充协议》合法有效，被告主张《开发协议》与《补充协议》无效的主张不予支持。焦点2.《开发协议》与《补充协议》是否是格式条款合同？2012年10月14日，经协商，被告竹林树公司与原告梁福军及其他三名案外人签订了《盐源县江家巷农贸市场改扩建项目开发协议》，该协议内容全部系手写，同日，被告“竹林树公司”、“鸿泰公司”与原告梁福军、严志芬及其他六名案外人经协商后，又签订了《开发协议》，《开发协议》增加了第8项、第9项内容，《开发协议》是原告梁福军同被告竹林树公司经过两协商后达成的协议，《开发协议》与《补充协议》分别载明“……经共同协商一致，达成下列开发协议”、“……就未尽内容经甲、乙双方共同协商一致达成下列补充协议”，《开发协议》及《补充协议》是经原、被告共同协商一致后，达成的协议，且原、被告签订的《补充协议》同二被告与其他拆迁户签订的《补充协议》并不完全相同，《开发协议》及《补充协议》并不是被告单方提供的，原告主张《开发协议》及《补充协议》系被告提供的格式条款合同的理由不符合《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款即“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的规定，故对原告主张《开发协议》及《补充协议》是被告提供的格式条款合同的主张不予支持。焦点3，关于置换面积是否含公摊问题，二原告主张不包含公摊，二被告主张包含公摊。《补充协议》第一条明确约定“乙方土地面积871.85㎡由二被告修建好的清水房住房1,554.70㎡及门面189㎡无偿与二原告所有土地和房屋置换（置换面积含公摊），按尾数四舍五入确定整套住宅、门面面积，若实际建筑面积有差异，门面按四舍五入确定整套住宅、门面面积，若实际建筑面积有差异，门面按10,000.00元/平米找补计算价差（应得面积-
实得面积=计算价差面积）。产生的价差费在交房前由甲、乙双方结清。”按照房地产交易习惯,建筑面积由套内面积和公有分摊面积构成，《开发协议》第七条载明“每户面积按现有围墙后退2米计算建筑面积”，《补充协议》第一条、第二条后文中对置换面积均表述为“建筑面积”，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”并且《补充协议》第一条明确约定：“置换面积含公摊”，因此，《开发协议》、《补充协议》中的置换面积应当确认为含公摊，二原告主张置换面积不包含公摊，进而认为二被告向其置换的房屋、门面面积不足，但未能提供充分的证据予以证明，由二原告承担举证不能的法律后果，对二原告要求因住房面积减少279.80㎡、门面面积减少43.31㎡，应由二被告补足门面、住房面积或赔偿199,462.00元损失的主张不予支持。关于安置费问题，《开发协议》第八条明确约定：“建设施工期限按动工之日起一年半时间，在此时间内由二原告自行负责相关费用，超过1年半时由二被告负责安置费用。”结合被告“竹林树公司”2013年1月24日向二原告发出的《通知》，《通知》载明动工时间为2013年2月24日前，故二被告动工时间应认定为2013年2月24日；2015年10月14日被告鸿泰公司在盐源县电视台发出通告，要求未办理相关交房手续的拆迁户限期于2015年10月30日前办，交房时间应认定为2015年10月30日，故从动工之日起至交房之日止，施工期为2年零8个月零6天，超出约定的1年零2个月零6天，应由二被告支付二原告14个月零6天的安置费用，由于双方在协议中没有明确约定安置费用的计算标准，比照本区域即盐源县月湖公园棚户区改造国有土地上房屋征收补偿安置费的标准，安置费每平方米土地每月按15.00元，二被告应当支付二原告安置费185,704.05元（即原土地面积871.85㎡×14个月×15元＋871.85㎡×1个月×15.00元÷30天×6天）。关于车位问题，《补充协议》第四条明确约定：“甲方给乙方无偿提供一个小车停车位”，未约定提供小车停车位的具体时间及位置，对二原告主张二被告赔偿延期提供车位的租金损失3,600.00元的主张，本院不予支持。按照《补充协议》第四条的约定，二被告应在合理期限内无偿向二原告提供一个小车停车位。二原告要求二被告交付一栋二单元5楼2052号住房钥匙的主张，根据《补充协议》第一条“……产生的差价费在交房前由原、被告结清。”由于二原告没有补足价差，二被告根据《补充协议》的约定，未向二原告交付置换的一栋二单元5楼2052号房屋钥匙并无不妥，因此，二原告请求二被告履行未交付的一栋二单元5楼2052号住房的主张，本院不予支持。二原告要求二被告立即办理涉案门面、房屋的产权证问题，由于双方在两份协议中均未明确约定二被告办理产权证的具体期限，且二被告在庭审中亦表示正在积极办理中，对该主张，本院不予支持。《开发协议》和《补充协议》合法有效，协议双方应当按照协议的约定履行各自的义务，二被告依约向二原告交付了置换的50号、46号、47号、48号门面及1单元601号至608号、2单元602号至608号房屋，二原告也应当依约补足价差，现二原告没有补足价差，二被告将置换的一栋二单元5楼2052号住房钥匙扣押不交付二原告，该行为并无不妥,二被告的行为不构成违约，不应承担违约责任，故对二原告请求二被告支付违约金300,000.00元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第二款、第五十二条、第六十条、第六十二条第一款第二项、第一百一十条第一款、第一百二十五条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》（二）第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，经本院2018年7月3日审判委员会讨论决定，判决如下：
一、由被告盐源县鸿泰农贸市场开发有限责任公司、被告盐源县竹林树农业开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付原告梁福军、严志芬安置费185,704.05元。
二、由被告盐源县鸿泰农贸市场开发有限责任公司、被告盐源县竹林树农业开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内无偿提供一个小车停车位给原告梁福军、严志芬。
三、驳回原告梁福军、严志芬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20,156.00元，由原告梁福军、严志芬共同负担10,078.00元，由被告盐源县鸿泰农贸市场开发有限责任公司、被告盐源县竹林树农业开发有限责任公司共同负担10,078.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。
审 判 长 廖菊华
审 判 员 戴国宏
人民陪审员 代银高
二〇一八年七月三日
书 记 员 杨 琼
附：本判决适用法律条文如下
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方','2018-11-14
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