大连市中山区人民法院拟稿纸
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）辽0202民初4374号
原告：葛玉华，男，1963年4月29日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。
被告：大连正茂房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市中山区普照街50号8层11号。
法定代表人：孙怡，系该公司总经理。
原告葛玉华诉被告大连正茂房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告葛玉华及被告的法定代表人孙怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉讼请求：1、请求判令被告退还原告已交的购房款2万元；2、判令被告赔偿原告损失4567248元整；3、由被告承担本案的诉讼费用。
事实和理由：2015年5月19日，原告为生活需要在被告经营的“国泰·港汇中心”购买住宅一套，并与被告签订了《国泰·港汇中心认购书》（下称“认购书”）。“认购书”中明确了所购住宅的具体房号、面积，并且双方约定了所购商品房的价款为1522416元。同时原告当场交付房款2万元。据此，原告实施了购买商品的行为。
交款前，原告是在看到被告所售楼盘在显著位置，有大幅广告，称该楼盘为“70年产权”，在售楼处分发的宣传册也称该楼盘为“70年产权”，在签定“认购书”交款时，被告的工作人员在标有原告所购房屋的户型图中也有“70年产权”的宣传字样，并在户型图中宣传页上，详细计算该户所需房款的内容的情况下，使原告误以为所购的商品房为“70年产权”。交款后，经过进一步了解发现，被告所经营的“国泰·港汇中心”的土地使用权是从大连金禾广场有限公司转手取得的。根据2010年4月30日《大连市人民政府（大政地城字[2010]6039号）土地批件》和被告与大连市国土资源和房屋局于签订的《国有建设用地使用权出让补充合同》的规定，被告必须履行大连金禾广场有限公司1996年4月11日同大连市国土资源和房屋局签订的《国有土地使用权出让合同》的规定，土地使用权出让年限为70年，自1996年7月12日算起。根据上述《土地批件》和《补充合同》的规定以及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十二条规定：土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后剩余年的规定，该楼盘的使用年限应从1996年4月算起，为56年。
但是，被告故意隐瞒真实情况，欺骗原告，诱使原告作出错误的意思表示，而与之签订“认购书”，并当场交付2万元购房款，购买了此房屋，被告的行为违背了《消费者权益保护法》第四条、第二十条的规定，侵害原告应享有的《消费者权益保护法》第八条所规定的合法权益，给原告造成了财产损失。
因此，依据《消费者权益保护法》第十一条、第五十二条规定，请求判令被告退还原告已交的2万元购房款；依据第五十五条之规定，要求被告按双方签订的“认购书”所约定的所购商品房价款：1,522,416元的三倍增加赔偿，即4,567,248元。
被告辩称：一、被告的项目宣传、介绍与事实相符，不构成欺诈。原、被告双方签订的《国泰港汇中心认购书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。原告于2016年第一次诉请法院解除原被告签署的《国泰港汇中心认购书》时，被告即向接待原告的置业顾问了解具体情况，经了解，原告对所购房屋满意，因原告个人资金问题未按时付款。案涉港汇项目分为70年居住式公寓和40年公建，置业顾问在向客户介绍时，已做详细说明，包括土地使用权起始时间。项目现场也张贴五证一书复印件，位于进出售楼处的大门墙上。其中，土地证上载明土地使用终止日期为2066年7月11日。再则，根据大连市人民政府土地批件,大政地城字【2010】6039号“关于大政地城字【1996】16009号批复的补充批复”，港汇项目土地出让年限，公建为40年，自签订补充合同之日起算，居住式公寓为70年，自1996年7月12日起算。根据《中国人民共和国物权法》，房屋所有权归业主所有，没有年限限制。根据《中国人民共和国物权法》第一百四十九条，“住宅建设用地用地使用权期间届满，自动续期。”所以被告在宣传时按照行业习惯称案涉房屋为70年产权，不存在欺诈行为；二、被告只收到原告1万元定金，作为守约方，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，在原告违约的情况下，其所交定金不予退还。根据原被告于2015年5月19日签署的《国泰港汇中心认购书》及当日被告向原告出具的预售定金发票（发票号码：10085739），可以证明原告只向被告交了1万元预售定金，而非原告所称的2万元房款。原告所称的2万元房款应实为向被告交的1万元定金和向大连汇浩地产代理有限公司交的1万元团购费。原告未依据《国泰港汇中心认购书》约定的时间向被告支付购房首付款，属于违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条和《国泰港汇中心认购书》其他约定第4条，被告作为守约方有权将房屋另行出售，不予退还买方已缴纳的定金。至于原告所交的1万元团购费，其应向大连汇浩地产代理有限公司主张，与原告无关；三、本案不适用《中华人民共和国消费者权益保护法》，应适用《中华人民共和国合同法》和商品房买卖的相关法律法规。《中华人民共和国消费者权益保护法》中规定的商品为普通的生活日常用品，其适用范围不包括商品房。而且《中华人民共和国消费者权益保护法》适用的前提条件为经营者给消费者提供的商品或服务有欺诈行为，也就是说消费者已经取得了商品或得到了服务。原告未取得商品房，被告也不存在欺诈行为。所以本案无论从法律的适用范围上讲，还是从惩罚性赔偿的构成要件上讲，都不适用《中华人民共和国消费者权益保护法》。商品房价值较大，若适用《中华人民共和国消费者权益保护法》的三倍赔偿责任，加重了经营者负担，显失公平，违背了民法公平原则。司法实践中，商品房买卖纠纷也从未适用过《中华人民共和国消费者权益保护法》三倍惩罚性赔偿。本案原告在仅支付1万元购房定金的条件下，向被告主张房款总价三倍的赔偿，于法无据，于理不合。
综上所述，被告不存在欺诈行为，而是原告存在逾期交款的违约行为，根据相关法律法规，原告所交1万定金被告不予退还。请法院驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。
本院经审理，认定事实如下：2015年5月19日，原告与案外人大连汇浩地产代理有限公司签订团购协议书，原告意向购买“港汇中心”项目一号楼1920号房屋，原告应向案外人缴纳团购服务费4万元。同日，原告向案外人先行交纳了1万元团购费。同日，原被告签订认购书。约定原告认购被告房屋一套，建筑面积约77.28平方米，总房款1522416元。原告须于签订此认购书时向被告支付认购定金1万元。原告须于签订认购书之日起七个工作日内与被告签订正式《商品房买卖合同》，如原告未在上述期限内与被告签订正式《商品房买卖合同》，则原告已缴纳的定金不予退还，原告于当日向被告交纳定金1万元。认购书第6条：项目所有资料均以政府最后批准的方案为准。此后，原告认为被告在销售房屋时的宣传、推介与实际不符，主要是其认购房屋所享有的土地使用权年限为56年，而非被告宣传的70年，故拒绝与被告签订《商品房买卖合同》并履行后续义务。
本院所确认的上述事实，有团购协议书、国泰·港汇中心认购书、专用收据、销售不动产统一发票、楼盘销售宣传资料、大连市人民政府土地批件、国有建设用地使用权出让补充合同及当事人的陈述笔录等在案为凭，上述证据业经当庭质证和本院审查，予以采信。
本院认为，原、被告双方签订的《国泰·港汇中心认购书》系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定履行各自的义务。原告认为被告欺诈原告签订认购书，被告的宣传资料虽有与事实不符之处，但根据相关司法解释的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请而非要约，故原告以此为由拒绝签订《商品房买卖合同》不能成立。而本案合同未能签订系由原告一方原因导致，故按认购书约定及相应司法解释规定，原告无权要求被告返还其定金1万元。至于另外的1万元，系案外人收取，不应向被告主张。至于原告主张依据《消费者权益保护法》第五十五条之规定，要求被告按认购书所确定的房款向其三倍赔偿一节，因商品房作为不动产与作为动产的普通商品有差异且有专门司法解释进行规定。商品房价值较大，如按消法的有关赔偿规定进行调整，将导致买卖双方利害关系显失平衡，且违反先关法律规定的公平原则，故原告这一主张不能成立，本院予以驳回。被告的相应辩解成立，本院予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第四条之规定，判决如下：
驳回原告葛玉华全部诉讼请求。
案件受理费43340元，由原告葛玉华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判长胥涛勇
人民陪审员王莉
人民陪审员高杰
二○一八年八月七日
书记员周思雨