新疆维吾尔自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新审二民提字第00006号
申请再审人（一审原告、二审被上诉人）：乌鲁木齐三雄实业有限责任公司。
法定代表人：何平，该公司经理。
委托代理人：李红兵，新疆公论律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：朱绒霞，女，汉族，1959年2月16日出生，新疆泰能职业技能培训学校校长。
委托代理人：杨天斌，北京金诚同达律师事务所律师。
委托代理人：刘海艳，北京金诚同达律师事务所律师。
申请再审人乌鲁木齐三雄实业有限责任公司（下称三雄公司）因与被申请人朱绒霞商品房销售合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市中级人民法院（2011）乌中民四终字第442号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年2月27日作出（2014）新民申字第17号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭于2014年5月23日公开开庭审理了本案，申请再审人三雄公司法定代表人何平及委托代理人李红兵、被申请人朱绒霞及委托代理人杨天斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审原告三雄公司起诉称：2007年4月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告自愿购买原告位于扬子江路155号三雄大厦第七层701、708、709号商品房，总面积345.16平方米，总房款1192873元。合同签订后，被告支付了36万元，余款832873元在2008年4月16日付清，期间被告按照年利率8.8%承担利息。如到期不能付款，被告除了无条件退还房屋外，要承担违约责任，还要向原告按照每日560元支付房屋租金，合同签订后，原告向被告交付了房屋。被告只支付了36万元，余款832873元至今未付，原告诉至法院，要求被告支付利息77285元，房屋租金613200元，本案诉讼费由被告承担。被告朱绒霞辩称，该房存在产权债务纠纷，我不能交付剩余房款。双方签订《商品房买卖合同》约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，此前提下我们才在2008年4月16日前将余款802873元交付。但头屯河区人民法院已于2005年11月17日查封了三雄大厦，我们购买的房屋存在产权纠纷，原告并不是该房的所有者。原告的诉讼请求应予驳回。
乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院一审查明，2007年4月11日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，双方约定：被告购买原告位于乌鲁木齐市扬子江路三雄21世纪大厦7层701、708、709号商品房，签订合同之日支付定金6万元，一周内支付39万元，余款在2008年4月16日之前付清，期间被告承担8.8%的年息（合同第六条第二款）；被告未履行合同第六条第二款的约定，则承诺已付的39万元作为违约金支付原告，被告不再主张房款的权利，并向原告退还已占有的房屋（合同第七条第二款）；被告未履行合同第六条第二款、第七条第二款的约定，未向原告退房，被告赔偿原告560元／天的租金损失（合同补充协议）。被告房款全部付清后，被告为其办理产权手续（合同第十五条）。合同签订后，被告并未按约定支付剩余房款。另查，2008年10月30日、2009年12月30日、2010年5月6日原告通过邮寄快递向被告下发催款通知。
沙依巴克区人民法院一审认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效。本案中，被告未在合同约定的期限内履行给付剩余房款的义务，也未向被告退房，被告理应按照合同约定赔偿原告560元／天的租金损失。故原告要求被告支付租金损失613200元的诉讼请求予以支持。但被告提交的关于其所购买的三套房屋被法院查封的相关证据，不足以证实其已符合双方约定第十二条的情形，且法院查封也不构成其不支付剩余房款的抗辩是由；原告要求被告支付利息，其合理部分33112.8元予以支持。遂判决，一、被告朱绒霞向原告乌鲁木齐三雄实业有限责任公司支付房屋租金613200元；二、被告朱绒霞向原告乌鲁木齐三雄实业有限责任公司支付利息33112.8元。本案案件受理费10704.85元，邮寄送达费20元，由原告乌鲁木齐三雄实业有限责任公司负担686.39元，由被告朱绒霞负担10038.46元。
朱绒霞不服一审判决，上诉至乌鲁木齐市中级人民法院称，一、三雄公司签订合同时故意隐瞒涉案房屋在2005年已被头屯河区人民法院查封的事实，已构成逾期违约，上诉人有权中止支付剩余房款。二、头屯河区人民法院要求上诉人将房款交到法院，上诉人并没有违约行为。三、一审法院判决上诉人支付利息和租金没有事实和法律依据。三雄公司给上诉人出售的商品房存在其他债务纠纷而一直被法院查封，其违反了《商品房买卖合同》第十二条的约定，理应承担违约责任。并且，迟延交付房款的责任不在上诉人，完全在于被上诉人三雄公司，上诉人的迟延利息并不构成违约也就不存在支付利息的基础。而对于房屋租金而言，一审法院所依据的合同附件上没有上诉人的签名，上诉人对此证据不予认可。从上诉人提交的合同上看，上诉人占有该房屋并不是租赁被上诉人的房屋，而是基于有效合同合法占有该房屋，上诉人没有违约的情况下，不应承担违约责任。合同中没有约定迟延支付房款而需要支付利息的违约责任，只约定了按日交纳租赁费用的违约责任，一审法院支持被上诉人利息的请求和房屋租金的请求，既违反了当事人的意思自治原则也与法律规定不符合。请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。三雄公司辩称，我方已经将房屋交付给上诉人，不存在履行不安抗辩权的情况，上诉人应当先履行完缴纳剩余房款的义务，才能主张办理房产证，而不能因为自己不履行义务，推断我方不能履行之后的义务。对上诉人提出的将房款交到头屯河区人民法院的行为我方不认可。上诉人如果担心我方不能办理房产证，可以解除合同要求退房，我方根据合同约定主张房屋租金是合理合法的。另，我方已将定金6万元计入房款中，上诉人只交纳了364331.6元，我方未将定金票据收回。请求二审法院依法维持原审判决。
乌鲁木齐市中级人民法院二审查明，2007年4月11日，朱绒霞与三雄公司签订《商品房买卖合同》，约定，朱绒霞购买三雄公司位于乌鲁木齐市扬子江路三雄21世纪大厦7层701、708、709号商品房，签订合同之日支付定金6万元，一周内支付39万元，余款在2008年4月16日之前付清，期间被告承担8.8%的年息（合同第六条第二款）；三雄公司保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因三雄公司的原因，造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由三雄公司承担全部责任；朱绒霞将房款交清后，三雄公司为其办理产权手续（两证办理完在9个月内），朱绒霞未履行合同第六条第二款的约定，则承诺已付的39万元作为违约金支付三雄公司，并向三雄公司退还已占有的房屋；合同附件四约定，朱绒霞未履行合同第六条第二款、第七条第二款的约定，未向三雄公司退房，朱绒霞赔偿三雄公司560元／天的租金损失。合同签订后，朱绒霞依约支付了定金6万元，并于2007年4月26日、4月28日分别两次支付房款364331.60元。三雄公司已将房屋交付朱绒霞。其后，朱绒霞因得知该房屋被头屯河区人民法院查封，且暂时无法办理产权手续，即未向三雄公司交纳剩余房款。2010年4月1日，2011年4月26日朱绒霞分两次向头屯河区人民法院交纳房款80万元。二审另查明，三雄公司因拖欠建设工程款及债务纠纷等系列案件，头屯河区人民法院于2005年11月18日下发（2005）头执字第1747-1号民事裁定书，裁定查封，扣押三雄公司擅自处置给第三人叶涛名下房产30套（含朱绒霞购买的房屋），查封期间，不得擅自解封、抵押、拍卖、变卖。2007年4月5日，头屯河区人民法院给三雄公司出具通知：我院查封（扣押）的你公司（预登记在叶涛名下）位于本市扬子江路155号房产，现因执行案件需要，我院同意三雄公司自行出售上述查封房产，买受人与三雄公司签订购买协议后，需到我院办理房款交付解除查封及办理相关过户手续。
乌鲁木齐市中级人民法院二审认为，《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。本案中，根据朱绒霞与三雄公司签订的《商品房买卖合同》的约定，朱绒霞应当在2008年4月16日之前将余款付清，但在履行过程中，朱绒霞得知三雄公司因拖欠工程款项及其他债务纠纷，头屯河区人民法院已于2005年11月将涉案房屋进行查封，房产手续亦无法办理，在此情形下，朱绒霞中止履行合同约定的付款义务，符合上述法律关于行使不安抗辩权的相关规定，且朱绒霞现已将剩余房款全部交付给头屯河区人民法院，故二审法院对三雄公司的主张不予采纳。三雄公司向朱绒霞出售的商品房确有债权债务纠纷的存在，三雄公司在与朱绒霞签订《商品房买卖合同》时并未将该房产已被查封的事实向朱绒霞进行释明，故由此产生的责任应当由三雄公司自行承担。三雄公司所称其已将朱绒霞交纳的6万元定金计算在364331.60元房款中的主张，因其未能提供证据予以证明，故二审法院不予采纳。遂判决，一、撤销乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2011）沙民三初字第382号民事判决，即：朱绒霞向乌鲁木齐三雄实业有限责任公司支付房屋租金613200元；朱绒霞向乌鲁木齐三雄实业有限责任公司支付利息33112.8元；二、驳回乌鲁木齐三雄实业有限责任公司的诉讼请求。本案一审案件受理费10704.85元、邮寄费20元，由三雄公司负担。二审案件受理费10263.13元，由三雄公司负担。
三雄公司向本院申请再审称，二审判决认定事实不清，被申请人未按合同约定支付剩余房款的行为构成违约，应当承担违约责任。二审判决以不安抗辩为由驳回申请再审人的诉讼请求适用法律错误。请求再审依法改判支持申请再审人的再审请求。
本院再审查明的事实与原审查明事实一致。
本院再审认为，根据二审法院查明的事实，头屯河区人民法院于2005年11月18日下发（2005）头执字第1747-1号民事裁定书，裁定查封，扣押三雄公司擅自处置给第三人叶涛名下房产30套（含朱绒霞购买的房屋），查封期间，不得擅自解封、抵押、拍卖、变卖。2007年4月5日，头屯河区人民法院给三雄公司出具通知：我院查封（扣押）的你公司（预登记在叶涛名下）位于本市扬子江路155号房产，现因执行案件需要，我院同意三雄公司自行出售上述查封房产，买受人与三雄公司签订购买协议后，需到我院办理房款交付解除查封及办理相关过户手续。
根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条的约定，三雄公司应保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因三雄公司的原因，造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由三雄公司承担全部责任。三雄公司在明知涉案房产已经被法院查封的情况下与朱绒霞签订商品房买卖合同，且无证据证明其已将房产被查封的事实告知朱绒霞。
三雄公司所有的包括朱绒霞所购房屋在内的房产被法院查封，朱绒霞获知此消息后，作为购房者完全有理由担心支付全部房款后，三雄公司不能履行办理房产过户等义务，朱绒霞放任或继续迟延支付房款的行为与所购房产被查封之间存在客观关联性，故其已经具备了行使不安抗辩权的事实要件，在该事实前提下，朱绒霞可以行使不安抗辩权。朱绒霞在原审期间提供的证据及头屯河区人民法院出具的证明均能够证实朱绒霞为排除不安障碍积极努力，其未继续履行付款义务，亦属于行使不安抗辩权的行为，是一种自我保护措施，有正当的理由，不应认定其行为构成违约。不安抗辩权行使的效果有继续履行和解除合同两种，朱绒霞在与头屯河区人民法院多次联系后，将房款分两次全部交付给头屯河区人民法院是行使不安抗辩权后的自我选择救济方式，并无不当。申请再审人提出朱绒霞没有提出终止合同有过错行为的主张没有法律依据。
综上所述，原二审判决认定事实清楚，适用法律并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持乌鲁木齐市中级人民法院（2011）乌中民四终字第442民事判决。
一、二审案件受理费、邮寄送达费负担维持不变。
本判决为终审判决。
审 判 长 张疆华
代理审判员 崔 瑜
代理审判员 孙 祎
二〇一四年六月二十八日
书 记 员 张晓彤