湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）常民三终字第85号
上诉人（原审原告）许传成，男，1940年1月11日出生，汉族，居民，住湖南省汉寿县。
委托代理人马本忠，男，1968年7月15日出生，回族，居民，住湖南省常德市武陵区。
委托代理人李高波，湖南万昌律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）樊慧悦，男，1960年9月16日出生，汉族，居民，住湖南省汉寿县。
被上诉人（原审被告）刘昌英，女，1960年2月2日出生，汉族，教师，住湖南省汉寿县。系樊慧悦之妻。
被上诉人（原审被告）王冬华，男，1956年11月17日出生，汉族，居民，住湖南省汉寿县。
三被上诉人共同委托代理人童中崃，汉寿县顺通法律服务所法律工作者。
上诉人许传成因返还原物纠纷一案，不服湖南省汉寿县人民法院（2012）汉民初字第1178号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年12月27日公开开庭审理了本案。上诉人许传成及其委托代理人马本忠、李高波，被上诉人刘昌英、王冬华及其与樊慧悦共同委托的代理人童中崃到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院认定，本案所涉房屋座落在汉寿县沧港镇居委会，建筑面积为261.83平方米，为3层楼房，原属汉寿县农村信用合作联社所有。1996年前后，樊慧悦入住该房屋三楼西侧一套房屋，王冬华入住该房屋二楼东侧一套房屋。2012年3月27日，汉寿县农村信用合作联社与许传成签订《房屋买卖协议书》，将其座落在汉寿县沧港镇居委会的3层楼房出售给许传成，价格为300000元，并约定该房屋三楼西侧一套房屋和二楼东侧一套房屋原居住人的清场手续及费用均由许传成承担，汉寿县农村信用合作联社概不负责。2012年7月9日，刘昌英在与樊慧悦办理结婚登记后入住本案所涉房屋三楼西侧一套房屋。2012年7月24日，本案所涉房屋由汉寿县房地产管理局登记在许传成名下，房屋所有权证号为汉房权证汉字第01040**号。因樊慧悦、刘昌英、王冬华继续在本案所涉房屋中居住，许传成多次要求三人搬离本案所涉房屋未果，遂诉至法院，请求判令樊慧悦、刘昌英、王冬华立即搬出占用的房屋，并承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为，公民合法的不动产权益受法律保护。许传成通过买卖的方式向汉寿县农村信用合作联社购买本案所涉房屋，并在房地产管理部门办理了产权登记，其已依法取得本案所涉房屋的所有权，对本案所涉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。樊慧悦、王冬华辩称的汉寿县农村信用合作联社与许传成的房屋买卖行为侵犯了其优先购买权的意见，因汉寿县农村信用合作联社出具的证明载明其在出售本案所涉房屋前已张贴了竞买公告，仅有许传成一人参加竞买，而樊慧悦、王冬华未能提交相关证据予以反驳。故对樊慧悦、王冬华的该辩称意见，不予采纳。许传成与汉寿县农村信用合作联社在签订的《房屋买卖协议书》中约定由许传成负担该房屋三楼西侧一套房屋和二楼东侧一套房屋原居住人樊慧悦、王冬华的清场手续及费用。因本案所涉房屋的交易价格为300000元，而许传成与汉寿县农村信用合作联社于2009年11月10日签订的《房屋买卖意向书》约定的房屋价格为400000元。再者樊慧悦、王冬华在1996年前后就开始居住在本案所涉房屋中，许传成亦知晓这一情况，故可以推定许传成负担的樊慧悦、王冬华的清场手续及费用并非许传成陈述的搬家费用，而是汉寿县农村信用合作联社将其与樊慧悦、王冬华之间的经济纠纷交与许传成处理。《中华人民共和国民法通则》第六十二条规定：“民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效”。现许传成并未按照其与汉寿县农村信用合作联社签订的房屋买卖协议约定向樊慧悦、王冬华支付清场手续及费用。刘昌英与樊慧悦系合法夫妻，其可与樊慧悦共同居住生活。故对许传成要求樊慧悦、刘昌英、王冬华返还占用其坐落于汉寿县沧港镇居委会房屋（所有权证号为汉房权证汉字第01040**号房屋中的三楼西侧一套及二楼东侧一套）的诉讼请求，不予支持。许传成可待与樊慧悦、王冬华结清清场手续及费用后另行主张权利。遂判决：驳回许传成要求樊慧悦、刘昌英、王冬华返还占用其座落于汉寿县沧港镇居委会房屋中（房屋所有权证号为汉房权证汉字第01040**号）的三楼西侧一套及二楼东侧一套的诉讼请求。本案受理费500元，由许传成负担。
宣判后，许传成不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律和采信证据错误；上诉人与案外人汉寿县农村信用合作联社签订的《房屋买卖协议书》已全面履行，上诉人已依法取得涉案房屋的所有权，双方虽在《房屋买卖协议书》中约定原居住在涉案房屋中的被上诉人的搬迁清场手续及费用由上诉人承担，但不属买卖合同所附生效条件，被上诉人占用上诉人所购买的房屋无事实和法律依据。请求二审法院查明事实，撤销原判，依法改判。
为支持其上诉主张，在二审举证期限内，许传成向本院提交了如下证据材料：
1、湖南省汉寿县人民法院（2009）汉民初字第428号民事判决书一份，拟证明原审法院于2009年6月，就依法判决王冬华之妻黄珍莲搬出所占用的涉案房屋，并将该房屋返还给汉寿县农村信用合作联社的事实；
2、汉房权证汉字第01040**号产权证一份，拟证明涉案房屋还另有一份产权证的事实。
被上诉人樊慧悦答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确；被上诉人原是汉寿县农村信用合作联社的职工，于1996年就被汉寿县农村信用合作联社安排在涉案房屋中居住，且一直未交房租，该房屋带有福利性质，被上诉人对该房屋享有居住权；涉案房屋原属国有资产，不能私自转让，汉寿县农村信用合作联社没有按法定程序处理该房，其出售涉案房屋具有违法性；涉案房屋是公有住房，被上诉人与原产权人未形成租赁关系，上诉人购买涉案房屋不能导致被上诉人丧失公有住房的居住权。请求二审法院查明事实，驳回许传成的上诉请求，依法维持原判。
被上诉人刘昌英答辩称：被上诉人是基于与樊慧悦婚姻关系才居住在涉案房屋内，对该房屋没有侵占的主观故意，请求二审法院查明事实，驳回上诉人的上诉请求，依法维持原判。
被上诉人王冬华答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确；被上诉人对涉案房屋享有居住权，汉寿县农村信用合作联社出卖涉案房屋具有违法性，上诉人购买涉案房屋具有明显过错。请求二审法院查明事实，驳回许传成的上诉请求，依法维持原判。
经庭审质证，樊慧悦、刘昌英、王冬华对许传成提交二份证据的合法性和真实性无异议，但认为与本案争议的事实没有关联性。本院认为，许传成所提交的二份证据，能充分佐证2009年6月汉寿县农村信用合作联社起诉王冬华之妻黄珍莲返还涉案房屋纠纷一案，已经湖南省汉寿县人民法院生效判决判定，王冬华及其妻子须搬离腾退涉案房屋，自此王冬华夫妇对涉案房屋就不再享有居住权。许传成出资购买汉寿县农村信用合作联社的房屋系两个单元，王冬华所占用的76.61平方米房屋属汉房权证汉字第01040**号西面单元二楼。对许传成提交的二份证据，樊慧悦、刘昌英、王冬华均不能提供相反证据否定，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。
经审理查明，本案所涉房屋座落于汉寿县沧港镇居委会，共有五间三层，东西各二间三层，中间系楼梯间，总建筑面积为549.55平方米，原始产权证号为汉房权证汉字第14**号。该房屋原属案外人汉寿县农村信用合作联社所有。樊慧悦、黄珍莲原系汉寿县农村信用合作联社职工，被汉寿县农村信用合作联社安排在其下属沧港信用社工作。1996年前后，樊慧悦入住涉案房屋三楼东侧一套房屋，套内建筑面积为83.09平方米。黄珍莲及其丈夫王冬华入住上述房屋二楼西侧一套房屋，套内建筑面积为76.61平方米。1999年，汉寿县农村信用合作联社以樊慧悦、黄珍莲存在经济问题为由，当年与黄珍莲解除了劳动关系。2003年12月又与樊慧悦解除了劳动关系，并一次性给予了樊慧悦90000多元的经济补偿。樊慧悦与黄珍莲因与汉寿县农村信用合作联社解除了劳动关系，既未参与汉寿县农村信用合作联社的房改，也未向汉寿县农村信用合作联社交纳住房租金，一直居住在涉案房屋内。2009年，汉寿县农村信用合作联社因通知黄珍莲搬迁而黄珍莲拒不搬出，于当年6月起诉黄珍莲，要求返还房屋，得到了汉寿县人民法院的支持，该案（2009）汉民初字第428号民事判决生效后，涉案房屋未予执行到位。2012年7月9日，刘昌英与樊慧悦在办理结婚登记后与樊慧悦共同居住在三楼东侧房屋内。王冬华之妻黄珍莲于2011年因交通事故身亡，王冬华个人居住涉案房屋二楼西侧房屋内。
2012年3月27日，汉寿县农村信用合作联社与许传成签订房屋买卖协议，将其座落于汉寿县沧港镇居委会的五间三层楼房整体出售给许传成，价格为300000元，并约定房屋三楼东侧一套房屋和二楼西侧一套房屋原居住人的清场手续及费用均由许传成承担，汉寿县农村信用合作联社概不负责。协议签订后，许传成向汉寿县农村信用合作联社一次性付清了全部购房款，汉寿县农村信用合作联社将房屋交付给了许传成。2012年7月24日，许传成向汉寿县房地产管理局提出申请，将所购买的房屋过户登记在其名下，东侧一至三楼建筑面积为287.69平方米，所有权证号为汉房权证汉字第01040**号。西侧一至三楼建筑面积为261.86平方米，所有权证号为汉房权证汉字第01040**号。至此，许传成依法取得了涉案房屋的所有权。鉴于樊慧悦、刘昌英、王冬华继续居住在该房屋中，许传成曾对三被上诉人表示愿履行附随义务，并多次与两家协商办理搬迁清场手续及支付相应清场费用未果，遂诉至原审法院，要求三被上诉人搬出占住的涉案房屋，并承担本案一切诉讼费用。
本院认为，上诉人许传成与案外人汉寿县农村信用合作联社签订《房屋买卖协议书》是双方真实意思表示，且该买卖协议已全面履行，应认定合法有效。许传成及时将买受的房屋通过当地房地产管理部门办理了产权变更登记手续，依法取得涉案房屋的所有权，其对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。至于许传成与汉寿县农村信用合作联社在《房屋买卖协议书》中约定“房屋三楼东侧一套房屋和二楼西侧一套房屋原居住人的清场手续及费用均由许传成承担，汉寿县农村信用合作联社概不负责”的内容，只是买卖双方基于诚实信用原则在履行合同中约定的一项附随义务，未构成附条件民事法律行为要件，不属附条件的民事法律行为，不是本案房屋买卖法律行为是否生效所附的条件。因此，许传成与汉寿县农村信用合作联社在《房屋买卖协议书》中所约定的附随义务不能作为合同是否生效的条件。
汉寿县农村信用合作联社未参与本案诉讼，即使其原与樊慧悦、黄珍莲之间存在经济纠纷，亦属另一民事法律关系。许传成是本案房屋买卖合同的相对人，汉寿县农村信用合作联社并未出具证明证实许传成是承担其经济纠纷的义务主体。对此，樊慧悦、刘昌英、王冬华在一审亦未提出反诉。原审法院将许传成与汉寿县农村信用合作联社在《房屋买卖协议书》中所约定的附随义务，认定为是附条件的民事法律行为，推定汉寿县农村信用合作联社将其与樊慧悦、王冬华之间的经济纠纷交与许传成处理，缺乏事实和法律依据。
根据物权法定原则，物权的设立、变更、转让和消灭的效力依法律、法规确立的法律行为制度和变动的规则确定。樊慧悦、刘昌英和王冬华所占用的涉案房屋，不属其房改福利房和租赁房，对该房屋依法不享有所有权和用益物权。且樊慧悦、黄珍莲于2003年底之前与汉寿县农村信用合作联社解除劳动关系后，已不再是汉寿县农村信用合作联社的职工。2009年原审法院（2009）汉民初字第428号生效判决亦已判定黄珍莲搬出所居住的涉案房屋。因此，樊慧悦、刘昌英、王冬华对涉案房屋早就丧失了占有的合法性。许传成后通过买卖方式取得涉案房屋所有权，依法有权请求无权占有涉案房屋的樊慧悦、刘昌英、王冬华返还房屋，其上诉理由成立，对其上诉请求，本院予以支持。樊慧悦、刘昌英、王冬华占用许传成买受的房屋，侵害了许传成的财产权，其抗辩理由无据支持，与客观事实不符，应将占用的涉案房屋返还给许传成。
综上所述，原审法院认定事实有误，适用法律不当，依法应予改判。本院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省汉寿县人民法院（2012）汉民初字第1178号民事判决，即驳回许传成要求樊慧悦、刘昌英、王冬华返还其占用的座落于汉寿县沧港镇居委会房屋中（房屋所有权证号为汉房权证汉字第01040**号）的三楼西侧一套及二楼东侧一套的诉讼请求；
二、限樊慧悦、刘昌英、王冬华于本判决生效后十日内搬出占用许传成买受的位于汉寿县沧港镇居委会的房屋（即樊慧悦和刘昌英搬出房屋所有权证号为汉房权证汉字第01040**号房屋三楼东侧一套房屋，王冬华搬出房屋所有权证号为汉房权证汉字第1040**号房屋二楼西侧一套房屋），并将该房屋返还给许传成。
本案一审案件受理费500元，二审案件受理费500元，两项合计1000元，由上诉人许传成负担200元，被上诉人樊慧悦、刘昌英共同负担400元，被上诉人王冬华负担400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 严钦华
审 判 员 刘松林
审 判 员 朱晨辉
二〇一四年二月二十五日
代理书记员 徐晓敏
附法律条文
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定的方式依法改判、撤销或者变更。