广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终14580号
上诉人（原审原告）：张钰琳，住广州市越秀区。
委托代理人：詹忠健，住广州市越秀区。
上诉人（原审被告）：广州市万轩房地产有限公司，住所地：广州市萝岗区。
法定代表人：唐激杨，该公司董事长。
委托代理人：洪绮媚，广东卓信律师事务所律师。
上诉人张钰琳、广州市万轩房地产有限公司（以下简称万轩公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2016）粤0112民初356号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人张钰琳上诉请求：1、撤销一审判决，改判万某公司应支付给张钰琳合同违约金141400元，并认定涉案房屋的入户花园属万某公司的商业广告范围，应确认为合同要约和规范合同约定的交楼条件；2、万某公司承担一、二审的所有诉讼费。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。一、一审判决认定“由于本案张钰琳的原因，导致未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：视为万某公司已按合同约定交房，万某公司不承担延期交房的违约责任”，这种错误认定不符合逻辑。《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》）约定于2015年9月30日前交楼，现已超过合同约定的交楼期限，万某公司至今未能按照合同第十五条约定提供有关商品房的资料。供水的验收文件日期有明显的改动，说明在2015年9月30日没有在现场公示过任何文件或者没有在当天进行公证，供水的验收文件是2015年11月才出具的。即便公证书是真实的，为什么2015年11月12号张钰琳再次验楼的时候万某公司拒绝出示相关验收文件，也没有尽到相关告知义务。万某公司所有的文件在一审第一次庭审已基本提交，但是最关键的住宅部分的竣工验收备案表，是在一审第一次庭审后2016年3月27日才提交。公证书也提到一份备案表，没有注明是住宅部分还是幼儿园部分，公证书中的备案表的时间是2015年9月29日,但是该文件在2016年3月27日才交给张钰琳。以上情况说明公证书的内容不真实，是后来补做的。张钰琳提出复印相关资料，但是万某公司没有复印。二、一审判决错误认定关于万某公司是否逾期交楼的问题。张钰琳明确其拒绝收楼的原因有三点。第一，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第2项规定的显失公平，万某公司利用自身优势、或者利用张钰琳没有经验等情形，在与万某公司签订合同中万某公司故意设定明显对自己有利的条款，导致双方基于合同的权利义务和客观利益严重失衡，明显违反公平原则、等价有偿原则的，在此情形下，可以认定为显失公平。第二，万某公司违反合同附件六约定的装饰设备标准。合同第二十三条约定了违反装饰、设备标准的违约责任，达不到约定标准的，乙方有权要求甲方赔偿乙方双倍的装饰、设备差价。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十条规定，万某公司违反《中华人民共和国合同法》第九十二条规定的义务，给张钰琳造成实际损失，应予赔偿。第三，根据《中华人民共和国合同法》要约邀请的规定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用若干法律问题的解释》，万某公司对房屋的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。合同附件六第一条约定了入户花园的装修标准。合同附件七第十五条、第二十三条、第三十条都约定了合同附件五与主合同有一样的效力，有矛盾以补充协议为准。一审认定以平面图为标准不合理。主合同平面图没有明示入户花园四个字，但是平面图图上在厨房右侧上面部分确实留了空间，导致张钰琳认为是入户花园。样板房的地面标志、宣传单张均承诺入户花园有一半面积免费赠送，不计入房价。万某公司承诺涉案房屋带入户花园的02房户型建筑面积为85平方米，万某公司违约取消入户花园后，涉案房屋的建筑面积变为87.3415平方米，计价面积多出2.3415平方米，使张钰琳损失购房价45378元。三、关于张钰琳主张的其他损失赔偿，逾期交楼违约金未能弥补张钰琳因万某公司延期交楼而遭受的实际损失，该主张应予支持。四、关于燃气管道的问题，交付房屋必须符合使用条件，有特别约定从其约定。万某公司违反了住宅设计规范和燃气设计规范，这属于特别约定，并且没有经过政府部门的批复，造成了安全隐患，影响使用。
万某公司辩称：张钰琳对竣工验收备案表的异议没有事实依据。万某公司在一审第一次提交备案表作为证据时由于工作人员的失职仅仅提交了涉案物业配套设施即幼儿园的备案表，备案时间是2015年11月，但是涉案物业G17栋住宅备案时间是2015年9月29日，在万某公司发现该问题时立刻向一审法院补交了住宅部分的备案表。在万某公司提交的公证书中所记载的备案表即为住宅部分的备案表。张钰琳在一审中是以逾期交楼为由提出诉讼请求，其二审提出的不符合装修装饰标准的违约责任问题，是属于赔偿的主张，是新的诉讼请求，并非是二审审查范围。其余意见与万某公司上诉意见一致。
上诉人万某公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回张钰琳一审全部诉讼请求；2、张钰琳承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院以万某公司发送《交付使用通知书》时未取得《建设工程竣工验收备案表》，认定涉案房屋不符合交付条件，由此认定万某公司需要承担逾期交付违约责任，属于适用法律错误。（一）涉案房屋已满足约定的交付条件。双方在《广州市商品房买卖合同》第十二条、合同附件七第六条对交楼条件有明确约定，应按约定办理。因此，万某公司于2015年9月10日和2015年9月15日（即取得竣工验收备案表之前）向张钰琳发送《交付使用通知书》时，已经具备合同约定的交楼条件。（二）一审法院认为万某公司是2015年9月10日、15日分别发送交付使用通知书，但竣工验收备案表是2015年9月28日才取得，因此需要承担逾期交付违约责任，是罔顾客观事实。1、根据合同附件七第十条约定，房屋交付验收时间以卖方约定的时间为准。换言之，并非以通知发出的日期为准。2、张钰琳验房时间为2015年9月28日，而万某公司于2015年9月24日已经取得《建筑工程竣工验收报告》，即验收合格，符合法定的交付条件。而且，该时间也并未超过合同约定的交付时间。3、商品房交付的法定条件并不包括取得《房屋建筑和市政基础设施工程验收备案表》。根据《中华人民共和国合同法》第61条和《城市房地产开发经营管理条例》第17条，开发商向购房者交付商品房的法定强制条件是房屋必须“经验收合格”，而备案是赋予政府等行政主管机关对建设工程质量监督的权力，是政府对开发商设定的行政性质的义务,与验收是不同性质的法律行为，并不属于民事法律关系调整的范围。
张钰琳答辩称：与张钰琳上诉意见一致。
2016年1月18日，张钰琳向一审法院起诉请求：1、万某公司支付张钰琳延期交房违约金合计为114596元(从2015年10月1日起计算至2016年3月10日止)；2、万某公司支付张钰琳交通往返、上班误工、公证费、办理公证的交通费等费用损失合计为3767元（其中交通费3107元、公证费660元）；3、万某公司支付张钰琳物管水电费1447元（从2016年1月1日起计算至2016年3月10日止）；4、万某公司支付张钰琳租金损失21600元（从2015年10月1日起计算至2016年3月30日止）；5、万某公司承担本案的一审诉讼费。
一审法院认定事实：万某公司于2013年12月19日取得涉案房屋的商品房预售许可证。2013年12月28日，张钰琳（乙方）与万某公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买房屋地址为萝岗区金杏街2号（自编G17栋幢9层902号房[项目地址为：金色梦想花园自编G17栋幢9层902号房（以下简称“涉案房屋”），合同约定建筑面积共87.3415平方米，其中，套内建筑面积70.9865平方米，共有分摊面积约16.355平方米；按套内建筑面积计算房价，单价为19379.95元/平方米，总金额1375715元。第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2015年9月30日前将涉案房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条延期交房的违约责任约定：甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：视为甲方已按合同约定交房，甲方不承担延期交房的违约责任。第十五条房屋交付时的有关资料约定：双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：(一)规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。(二)建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。(三)消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。(四)供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。(五)人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。(六)《房地产（住宅）质量保证书》。(七)《房地产（住宅）使用说明书》。(八)《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收约定，乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分作出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第十七条风险责任转移约定：乙方对甲方所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方。甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。第十九条规划、设计的变更约定：该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应当书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。第二十三条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定：甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第3中方式处理：3.甲方提供同等品质的材料设备的，视为符合交付标准。第三十二条约定：本合同附件与正文具有同等法律效力。
《商品房买卖合同》附件一《房地产平面层图》标明涉案房屋包括客厅、阳台、餐厅、厨房、主卧室、卧室、卧室、卫生间。
《商品房买卖合同》附件七补充协议第六条约定：对合同第十三条的补充：1.在商品房达到交付使用条件后，卖方应以短信或特快专递通知买方办理交付手续。以特快专递通知的，同城以特快专递发出后的第二日为送达日，异地以特快专递发出后的第四日为送达日，以短信通知的，通知送达时间为卖方发送短信的时间，买方未收到交付通知的，交付使用时间为合同约定的交付期限届满之日，交付地点为商品房所在地。2.卖方交付通知送达后，除非有合法的理由，否则视为卖方已按期交付，交付日期以卖方通知的交付日期为准。第八条约定：对合同第十五条的补充：房屋交付时，除（六）（七）两项资料卖方提供原件外，其余（一）至（五）项验收文件卖方在交付现场提供给买方查阅，买方如有需要，可向卖方申请复印。如卖方无法取得上述相关报告或资料，导致（一）至（五）项文件资料不齐全，但卖方已办妥竣工验收备案手续的，不视为不符合交付标准，卖方不承担延期交房的违约责任。第九条约定：对合同第十六条的补充：房屋交付验收时间以卖方收楼通知书约定的时间为准，如交付时卖方具备合同第十五条约定的资料，买方无权拒绝收楼，否则视为房屋已交付。买方对于房屋交付标准或条件有异议的，应在约定的验收期限内一次性提出书面异议，并说明异议的具体事项，未在约定的验收期限内提出或说明异议具体事项的，视为买方无异议，房屋已达到交付标准。第十条约定：将合同第十七条第二款修改为：卖方通知买方收楼后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，卖方应当发出书面催告书一次，买方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自收楼通知书通知的验收交接日之次日起视为该房屋已交付，该房屋的风险责任转移，由此产生的一切费用（包括物业管理费等）由买方承担。第十二条约定：将合同第十九条修改为：买方同意卖方在不改变买方已购商品房的结构形式、户型、朝向、性质、楼层，以及在不影响买方所购商品房质量或使用功能的前提下，且在满足国家法律法规的情况下，可以向政府部门申请修改及调整以下文件，并同意将本条款作为“买方同意卖方向政府部门申请变更的书面证明”：1.修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图；2.建筑方案意见及附图；3.建设工程规划许可证附件（含附图、指标）；4.办理以上调整所涉及的相关政府部门意见。卖方不得变更本合同项下商品房的结构形式、户型、朝向，否则应当书面通知买方。买方有权在通知到达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复，买方在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视为接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的波动。买方要求解除买卖合同的，应书面通知卖方，卖方应在收到买方解除合同通知之日起60日内退还买方已支付房价款并支付利息，同时按该商品房总价款的3%向买方支付违约金。在不影响买方所购商品房质量或使用功能的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，卖方对原规划设计方案作出局部的调整，可不通知买方，除非买方因该局部改变而遭受直接损失的，卖方不承担赔偿责任。
张钰琳（甲方、业主）、广东上城建设有限公司（乙方、装修单位）、万某公司（丙方）签订《装修协议书》，第一条约定：乙方同意承接实施本次装修，为保证该方案的质量、效果，并维护小区建筑风格的一致性，甲、乙双方同意乙方在丙方的组织、管理、监督、支持下完成该房屋装修。第二条约定：甲方已知悉并充分了解本“装修协议书”装修标准，装修标准详见本协议书附件一。甲方对本协议约定的总费用进行了充分考量，鉴于乙、丙方的品牌价值、技术、设计理念等因素，甲方认为公平合理，甲方完全同意并没有任何异议自愿接受本次装修发生的各项费用39046元，包括但不限于乙方、丙方为实施本协议所需的材料费、施工费、人工费、设计费、安全施工保障费等费用，三方同意前述费用一次性包干，本协议各方不再结算差额。第三条约定：乙、丙方同意甲方按照协议第1种方式支付价款即须于2013年12月21日前支付全部装修款，总金额39046元，丙方于收款时向甲方出具收据，待装修完成后，由丙方向甲方出具正式发票。
合同签订后，张钰琳按约定支付房款1375715元和装修款39046元。
2014年10月，设计单位长春燃气热力设计研究院有限责任公司出具《设计更改通知单》，载明更改原因为根据现场实际施工情况，出此变更。
2015年9月10日，万某公司向张钰琳发出《商品房交付使用通知书》，主要内容为：张钰琳购买的涉案房屋已符合了交付条件，请张钰琳携带相关资料，于2015年9月25-30号以微信预约时间为准到金色梦想销售大厅二楼办理房屋交接手续。
2015年9月28日，张钰琳携广州市啄木鸟工程咨询有限公司到现场验楼，张钰琳拒绝收楼。广州市啄木鸟工程咨询有限公司查验后出具《房屋查验咨询报告》，认为房屋存在门框未收口、墙砖空鼓、地漏堵塞、玻璃刮花等问题。
2015年11月6日，万某公司向张钰琳发出《维修完成确认函》，主要内容为：张钰琳报修的以下维修事项，现已维修完成：厨房玻璃刮花；客厅、厨房、卫生间空鼓；厨房及卧2上门套松动；卫生间地漏改造；外墙阳台栏杆下口不平（外墙白色漆）；卧1门槛石破损，更换；卧2窗台开裂，更换；卧1卧2玻璃刮花（换）。为及时了解我们的维修情况，请张钰琳于2015年11月15日前联系客户关系中心工程师到现场验收。
收到万某公司发出的《维修完成确认函》后，张钰琳于2015年11月12日再次携广州市啄木鸟工程咨询有限公司到现场验楼，张钰琳拒绝收楼。广州市啄木鸟工程咨询有限公司查验后出具《房屋查验咨询报告》，认为房屋存在墙砖空鼓、地砖空鼓、墙面色差及修补明显、照明灯不亮等问题。
2015年3月25日，涉案房屋取得《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》，主要内容为：万科金色梦想一期燃气管道工程已按合同规定完成，经检验该工程符合《城市燃气设计规范》、《室内燃气管道施工及验收规范》、《城镇燃气输配工程施工及验收规范》和有关技术标准，通过验收，具备通气条件。2015年9月29日，涉案房屋取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。
万某公司提交了公证书以证明其交付房屋时已向张钰琳出示合同第十五条约定的资料，公证员于2015年9月30日下午来到涉案房屋的交付现场，对现场公示的相关文件进行拍摄照片，并对公示文件进行了复印。
张钰琳提交了收入证明，拟证明张钰琳的月收入为22000元。
张钰琳提交了其与案外人签订的《房屋租赁合同书》、租赁收据，拟证明其存在租金损失21600元。
案件审理过程中，张钰琳明确其拒绝收楼的原因：一是万某公司交付的房屋不符合法定的商品房交付条件；二是收楼时某公司交付的房屋没有入户花园，与签订《商品房买卖合同》前所宣传的资料及样板房不一致；三是样板房是管道煤气在通风井上去直接到厨房，收楼时发现燃气主管道直接通过客厅地下再直通厨房，不符合施工规范，存在重大安全隐患。张钰琳表示在燃气变更规划的情况下，其不主张解除合同。
一审法院认为：张钰琳与万某公司签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。
关于万某公司是否逾期交楼的问题。张钰琳在案件审理过程中明确其拒绝收楼的原因：一是万某公司交付的房屋不符合法定的商品房交付条件；二是收楼时某公司交付的房屋没有入户花园，与签订《商品房买卖合同》前所宣传的资料及样板房不一致；三是样板房是管道煤气在通风井上去直接到厨房，收楼时发现燃气主管道直接通过客厅地下再直通厨房，不符合施工规范，存在重大安全隐患。
关于法定的交楼条件，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，因此，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”据此可以认定取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是房屋交付的法定条件。万某公司于2015年9月29日取得涉案房屋的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，表明涉案房屋于2015年9月29日才符合法定的交楼条件。因此，万某公司于2015年9月10日向张钰琳寄出《收楼通知书》及张钰琳按通知在2015年9月28日验收房屋时，案涉房屋均不具备交楼条件，张钰琳有权拒绝收楼。万某公司应承担相应期间的逾期交房违约责任。万某公司于2015年11月6日，向张钰琳发出《维修完成确认函》，告知张钰琳报修的维修事项，已维修完成并通知张钰琳于2015年12月15日前联系返修办工程师到现场验收可视为万某公司对张钰琳发出的催收通知。张钰琳收到该函后，于2015年11月12日到涉案房屋查验，广州市啄木鸟工程咨询有限公司在咨询报告中指出的房屋问题并不影响房屋正常接收使用，张钰琳仍以涉案房屋不符合交楼标准为由拒绝收楼的行为无理，逾期交楼违约金应计至2015年11月12日止，此后的责任应由张钰琳自行承担。据此，万某公司应自2015年10月1日起至2015年11月12日止（共43天），以1375715元为本金，按每日万分之二的标准向张钰琳支付逾期交楼违约金共计11831.15元(1375715元×0.02%×43天)。
关于入户花园的问题。涉案房屋是否应包含有入户花园应以双方合同约定为准，双方签订的《商品房买卖合同》中所附的《房地产平面层图》明确标明涉案房屋包括客厅、阳台、餐厅、厨房、主卧室、卧室、卧室、卫生间，并未标明有入户花园，因此张钰琳主张涉案房屋应有入户花园依据不充分，一审法院不予支持。
关于燃气管道的问题。因涉案房屋已于2015年3月25日取得《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》，于2015年9月29日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，而该备案表目录载有单位工程质量综合验收文件；规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件等内容，表明涉案房屋的燃气管道问题已通过验收且涉案房屋已符合“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件”的条件；且在案件审理过程中，张钰琳表示在燃气变更规划的情况下，其不主张解除合同。燃气管道的问题不构成张钰琳拒绝收楼的理由。
关于张钰琳主张的其他损失赔偿问题。张钰琳主张的逾期交楼违约金已足以弥补其因延期交楼而遭受的损失，因此张钰琳在主张逾期交楼违约金的同时还主张万某公司支付张钰琳租金损失无理据，一审法院不予支持。张钰琳还主张万某公司支付张钰琳的往返交通费、上班误工、公证费、物管水电等损失无合同依据，一审法院不予支持。
万某公司应向张钰琳支付逾期交楼违约金共计11831.15元，张钰琳其他诉讼请求缺乏依据，一审法院依法予以驳回。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2016年7月25日作出判决：一、广州市万轩房地产有限公司于判决生效之日起十日内向张钰琳支付逾期交楼违约金11831.15元；二、驳回张钰琳的其他诉讼请求。案件受理费3128元，由张钰琳负担2866元，由广州市万轩房地产有限公司负担262元。
本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院二审期间，张钰琳提交以下证据：1、万某公司于2015年2月1日提交的证据目录清单，拟证明万某公司没有按照预售合同第十六条约定及时回复张钰琳所提出的验收文件及异议，在2015年11月2日张钰琳去验楼的时候，万某公司没有出示验收文件的情况，万某公司一审并没有提交其证据清单中的《交付异议书复函》；2、万某公司于2016年3月10日及3月27日提交的证据目录清单，拟证明万某公司拖至2016年3月27日才完整出示所有的验收文件；3、燃气设计变更图，拟证明万某公司在没有经过任何政府部门批准的前提下，为了方便施工，擅自更改燃气管道设计图，并违反了《住宅设计规范》及《城镇燃气设计规范》（GB50028-2006）相关强制性规定；4、《关于催缴物业管理费及公共分摊费的函》，拟证明万某公司延迟交楼导致欠缴物业管理费及其他公摊费；5、万某公司于2016年2月1日提交的《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》，拟证明万某公司弄虚作假，撰改验收时间，房屋在2015年11月12日并不具备交付条件；6、G16栋02户型及G17栋02户型房地产分户图复印件，拟证明万某公司因取消入户花园违约多计房屋面积以及多收房价。万某公司质证称：证据1、2是万某公司在一审时提交的证据目录，根据合同附件7第八条约定，如果张钰琳有需要向万某公司申请复议，万某公司已经在交付的时候向张钰琳出示了文件，只是没有提供复印；证据1-5并非在一审后形成的，不符合二审新证据的规定；关于证据3，万某公司在一审中提交了设计图和竣工图，该证据与万某公司一审提交的图纸是一样的，张钰琳提交的是万某公司提交行政部门即萝岗区建委存档备案的；关于证据4，发函的单位并非万某公司，与本案无关；关于证据5，日期涂改的位置是填表的位置，并非是整个工程验收的日期，该表是行政部门向万某公司出具的，如果张钰琳认为该验收意见是弄虚作假的，可以提起行政诉讼确认该文件的合法性，或者由供水部门出具相关文件证明；对证据6中G16栋02户型的分户图真实性无法确认，对G17栋02户型的分户图真实性没有异议，均超过举证期限，不属于二审新证据，与本案待证事实没有关联性。
本院另查明，万某公司一审提交的证据显示涉案住宅楼于2015年8月20日通过建设工程消防验收，于2015年9月21日取得《建设工程规划验收合格证》，于2015年9月24日取得《建筑工程竣工验收报告》，于2015年3月25日通过燃气管道工程验收，于2015年9月20日取得可予通邮的《通邮申请表》，2015年9月28日通过竣工环保验收，于2015年9月29日就住宅部分取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于2015年11月23日就学校、公某（幼儿园）部分取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（两份备案表显示竣工验收日期均为2015年9月24日），万某公司与广州供电局有限公司于2014年6月12日签订《供用电方案协议》。张钰琳二审述称供水的验收文件日期有改动的痕迹，对其他验收通过的时间暂无异议，但是万某公司没有及时给张钰琳看相关文件，直到2016年3月10日才给其看，并申请本院调取供水验收的原始文件。关于供水验收的问题，万某公司一审期间提交的《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》填表日期手写修改后为2015年9月2日，同意验收一栏处的日期手写为2015年9月2日，其中月份处系从11月改为9月。经本院调查，广州开发区供水管理中心向本院提供加盖其单位公章的上述验收表，同意验收一栏日期为2015年11月2日。张钰琳质证称：法院调取的《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》是正确的，《建筑工程竣工验收报告》采取备案制度，从其角度理解，备案表只是开发商自己对项目所作的描述，提交出去以后应以相关部门的审核为准，备案表并不是相关部门的审核意见，供水验收必须以供水部门最终批复验收的时间为准，公证书中未看到有《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》。万某公司质证称：对法院调取的证据真实性没有异议，但法院调取的《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》与万某公司提交的该验收表在部分字迹相对于盖章的位置略有不同，只能表明验收表一式两份，只是填写的日期不一样；万某公司提交的《建筑工程竣工验收报告》第四页第五行注明“建筑给水、排水及采暖”，表明是有对建筑给水进行验收，而《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的文件目录包含了《建筑工程竣工验收报告》；公证书的附图中有《广州经济技术开发区供水管理中心户内工程设计审核批复表》，但该表上没有供水验收的日期；供水验收通过的日期以法院调取的《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》上的日期为准，当时的经办人曾某已离职难以联系，一份材料从办出来到归档会经过很多人的手，确实难以查出是公司的哪一个员工或者公司以外的人改动日期的。
另查明，张钰琳一审期间提交2015年11月12日验楼的书面异议，提出厅左墙色差、儿童房右墙修补明显等10项装修质量问题，但未提出要求复印房屋相关资料的问题。张钰琳一审期间提交的宣传资料所显示的入户花园在厨房外墙之外，与合同附件平面图中厨房右侧空位的位置与面积均不相同。万某公司一审期间提交的户型宣传图显示G17栋中01、02单位（面积约87平方米）没有入户花园，03、04、05、06单位则带入户花园。
二审期间，张钰琳提出增加两项上诉请求，即要求万某公司承担违约期间的物业管理费和公摊费用以及承担违反装修装修标准的违约金，按双倍赔偿。万某公司表示不同意张钰琳增加的上诉请求。张钰琳另以万某公司一审期间提交的《建筑工程竣工验收报告》验收时间不一致，系伪造为由，向本院申请调取《建筑工程竣工验收报告》的原始文件以及该文件由万某公司签收的时间记录；张钰琳以2015年9月30日当天根本不具备交楼条件，认为万某公司一审期间提交的《公证书》系庭审期间临时制作为由，向本院申请调查《公证书》的原始制作时间以及万某公司交纳公证费发票的底单时间。
本院认为：本案争议焦点在于涉案房屋是否已具备交楼条件以及何时具备交楼条件。《商品房买卖合同》第十二条明确约定了交房条件为经竣工验收合格，并取得《建设工程质量监督报告》和规划、消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得永久供水、供气、供电、通邮的证明文件，现万某公司已取得上述相关文件，根据本案查明的事实，万某公司最后取得的文件为供水验收的文件，故万某公司于2015年11月2日通过供水验收时具备交楼条件，一审判决认定万轩公司在2015年9月29日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》时具备交楼条件有误，本院予以更正。万某公司上诉认为其在2015年9月10日发出《商品房交付使用通知书》时已具备交楼条件，缺乏合同和事实依据，本院不予采纳。万某公司于2015年11月6日发出《维修完成确认函》要求张钰琳于2015年11月15日前到现场验收，此时已具备交楼条件。涉案房屋装修问题并不影响张钰琳接收使用涉案房屋，张钰琳在收到《维修完成确认函》之后仍以涉案房屋装修质量问题拒绝收楼理据不足，本院不予支持。一审法院认定逾期交楼违约金应自2015年10月1日计算至2015年11月12日张钰琳再次到场验收拒绝收楼之日并无不当，本院予以确认。
关于张钰琳购买的房屋有无入户花园以及没有入户花园是否构成拒绝收楼理由的问题。涉案房屋有无入户花园应以双方合同为准，合同约定的面积、房号、平面图所反映的房屋结构等对双方所买卖房屋的具体情况有固定和明确的作用，双方签订的《商品房买卖合同》所附的《房地产平面层图》并无入户花园。张钰琳主张合同附件六约定了入户花园的装修标准，万某公司在售楼时承诺有入户花园，该承诺亦构成合同的内容，并提交了售楼宣传资料等证据；万某公司不予确认，表示合同附件六装修标准是统一的版本，其销售的住宅楼均有带入户花园和不带入户花园的单位，为便于销售，在装修标准上采用统一标准，并提交其户型宣传图，显示面积约87平方米的01、02单位没有入户花园。张钰琳提交的宣传资料与万某公司提交的宣传资料内容不同，而证明力相当，张钰琳的证据在证明力上没有优势，而合同附件《房地产平面层图》则能够证明涉案房屋没有入户花园。张钰琳认为平面图在厨房右侧上面部分确实留了空间导致其认为是入户花园，但张钰琳所误认为的平面图中入户花园的位置和面积与其所提交的售楼宣传资料等证据中入户花园的位置和面积并不相同，本院认为平面图不足以造成误解。故张钰琳关于涉案房屋应带有入户花园的主张依据不足，本院不予接纳。张钰琳以没有入户花园为由拒绝收楼并主张涉案房屋不具备收楼条件缺乏依据，本院不予认可。
关于燃气管道安装是否违反相关规范以及该问题是否构成拒绝收楼的理由。涉案房屋已取得《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》，载明涉案房屋燃气管道工程经检验符合《城市燃气设计规范》、《室内燃气管道施工及验收规范》、《城镇燃气输配工程施工及验收规范》和有关技术标准，通过验收，具备通气条件。在没有相反证据的情况下，张钰琳主张万某公司违反住宅设计规范和燃气设计规范，造成安全隐患，影响使用，依据不足。且张钰琳如认为万某公司改变规划构成违约，其可提出解除合同而非在继续履行的情况下拒绝收楼。张钰琳明确不主张解除合同，其以燃气管道问题拒绝收楼并认为涉案房屋不具备交楼条件，该主张依据不充分，本院不予支持。
此外，关于张钰琳主张万某公司未向其出示或复印合同约定的相关验收文件的问题。张钰琳一、二审期间明确其拒绝收楼的理由都不包括万某公司未出示或复印相关验收文件，故本院对张钰琳上诉以该理由主张应撤销一审判决不予支持。万某公司提交公证书证明其在现场张贴了相关验收文件，虽然在公证时某公司尚未取得供水验收的文件，但已取得了《建筑工程竣工验收报告》等证明涉案建筑物建设工程验收合格以及通电、通邮等证明文件，公证书附图也未包含供水验收的文件。在公证书未被撤销、张钰琳也未提交相反证据的情况下，本院对公证书予以采纳。在2015年11月2日涉案楼盘通过供水验收后，涉案房屋具备交付使用条件。
关于张钰琳提出的租金、交通费、误工费、公证费、物管水电等损失问题，一审法院认定正确，本院予以认可。张钰琳上诉超出一审诉讼请求的部分，因万某公司不同意，本院不予审处。上诉人张钰琳与万某公司的其它上诉理由不成立，本院不予支持。张钰琳就公证书以及《建筑工程竣工验收报告》问题向本院提出调查取证的申请，并无充分依据，本院不予接纳。
综上所述，上诉人张钰琳与万某公司上诉理由均不成立，其上诉请求均应予驳回。审查原审对具备交楼条件的时间认定有误，但判决结果并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2888元，由上诉人张钰琳负担2626元，由上诉人广州市万轩房地产有限公司负担262元。
本判决为终审判决。
审判长 蔡粤海
审判员 闫 娜
审判员 曹佑平
二〇一六年十二月一日
书记员 张 利