山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终4842号
上诉人（原审被告）：济南长箭房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人：魏刚毅，总经理。
委托诉讼代理人：陈文静，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：党莉，山东瀛泉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨鹤斌，男，1983年10月22日出生，回族，住济南市。
委托诉讼代理人：张晟，山东豪才律师事务所律师。
原审被告：邱树森，男，1960年9月21日出生，汉族，住济南市。
原审被告：济南安利达房地产营销策划有限公司，住所地济南市。
法定代表人：于忠飞，总经理。
上诉人济南长箭房地产开发有限公司（以下简称长箭公司）因与被上诉人杨鹤斌、原审被告邱树森、原审被告济南安利达房地产营销策划有限公司（以下简称安利达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2016）鲁0113民初1831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人长箭公司的委托诉讼代理人党莉、被上诉人杨鹤斌的委托诉讼代理人张晟、原审被告安利达公司的法定代表人于忠飞到庭参加诉讼，原审被告邱树森经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
长箭公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.诉讼费用由杨鹤斌负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决认定邱树森系“某小区”项目的负责人，没有任何事实证据及法律依据。一审判决依据2012年11月20日安利达公司向长箭公司交纳10万元售楼保证金的收到条认定邱树森系长箭公司在“某小区”项目的负责人于法无据。该收到条是邱树森个人出具，长箭公司并不知情，邱树森作为长箭公司一名普通员工，无权代长箭公司收受任何款项，且该收到条中写明的款项10万元，长箭公司至今未收到。2.一审判决认定邱树森订立协议书的行为系职务行为，没有任何事实及证据支撑。2014年4月1日，邱树森与安利达公司签订协议书一份，约定长箭公司将涉案房屋交由安利达公司销售，并以销售佣金抵扣房款。前述已说明邱树森并不是长箭公司法定代表人，也不是项目负责人，其个人签订的有关销售房屋并以房抵款的行为仅代表其个人，长箭公司并不知情，邱树森事后也没有征求长箭公司意见，也没有通知长箭公司，其行为不能代表长箭公司，其签订协议的行为也不属于职务行为。3.协议书本身存在暇疵。协议书看不出与杨鹤斌有任何关联，杨鹤斌据此起诉长箭公司于法无据。且该协议书原件居然是由杨鹤斌提交，杨鹤斌没有说明证据来源。一审判决没有查清事实，违反法律规定。4.一审判决认定“通过上述事实足以认定，长箭公司将涉案房屋交由安利达公司处置”用词不当。处置是在享有所有权后的一种处分行为。依据协议书内容，安利达公司与邱树森只是达成了对房屋的销售权，房屋所有权依然属于长箭公司。5.长箭公司与杨鹤斌是房屋买卖合同纠纷，双方签订了买卖合同。杨鹤斌提交的证据看不出其与涉案房屋以房抵款有关，其诉求没有任何事实及法律依据。二、一审判决适用法律错误。一审法院在法庭调查结束后向杨鹤斌释明是否变更诉讼请求，杨鹤斌并未变更。在此情况下，一审判决支持杨鹤斌的诉讼请求于法无据，适用法律错误。
杨鹤斌辩称，一审判决已查实邱树森为长箭公司项目负责人，结合邱树森与安利达公司达成协议委托安利达公司售房，并且长箭公司对安利达公司为其提供售房服务无异议，因此一审认定邱树森有权代表长箭公司签署相关协议，事实清楚。
安利达公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。长箭公司上诉的陈述与一审的陈述相互矛盾，安利达公司从2012年至2014年一直负责长箭公司楼盘的销售，且一直由邱树森代表长箭公司与安利达公司对接。
邱树森未陈述意见。
杨鹤斌向一审法院起诉请求：判令长箭公司、邱树森、安利达公司继续履行房屋买卖合同，交付房屋并办理过户。
一审法院认定事实：长箭公司系位于济南市某区某路的“某小区”项目的开发商，该项目由其员工邱树森负责。2012年11月20日，安利达公司向长箭公司交纳10万元售楼保证金，负责销售“某小区”的商品房。2014年4月1日，邱树森代表长箭公司与安利达公司签订“协议书”一份，内容即“1.乙方（安利达公司）自2012年12月7日，给甲方（长箭公司）销售长箭公司位于某区某路xx号‘某小区’项目。2.乙方购买甲方‘某小区’项目的住宅楼：x号楼x单元xxxx室一套，单价5160元/平方米，总房款为592988元人民币。以销售佣金抵扣房款。按照多退少补的原则。3.乙方可自由买卖该套房屋，甲方须在3个工作日内办理相关手续。4.乙方买卖该套房屋须通知甲方知晓。5.该套房屋若销售出去，乙方保证支付员工工资及提成。6.本协议一式两份，甲方一份乙方一份，均具有同等法律效力。附：此房以网签为准。”2014年5月，杨鹤斌与长箭公司签订商品房买卖合同，约定杨鹤斌购买长箭公司开发的某小区x号楼x单元xxxx号房，并将该合同在房管局进行了网签备案登记，合同签订后，长箭公司至今未交付房屋，亦未进行房产过户登记。长箭公司称因杨鹤斌未支付完房款才没有交房，如果杨鹤斌能够支付房款，同意继续履行房屋买卖合同。一审庭审中，杨鹤斌及安利达公司主张涉案的“某小区”x号楼x单元xxxx室系经杨鹤斌及长箭公司、邱树森、安利达公司同意后，杨鹤斌与长箭公司签订房屋买卖合同，将该房屋用以抵顶安利达公司欠杨鹤斌的50万元借款及利息，但长箭公司不予认可，称从未达成过以房抵债协议。另查，2013年4月11日，安利达公司的法定代表人于忠飞向杨鹤斌出具借条一份，内容为“借条本人于忠飞今借到杨鹤斌人民币伍拾万元整（小写500000元整），年息按20%计算，借期两年。”于忠飞分别于2013年4月11日和2013年4月15日向杨鹤斌出具30万元和20万元的收条各一份，诉讼中于忠飞对收到杨鹤斌借款50万元的事实无异议，并称该借款用于安利达公司。一审法院认为，杨鹤斌与长箭公司签订有涉案房屋的商品房买卖合同，并且该合同已进行了网签备案登记。2014年4月1日，邱树森与安利达公司签订“协议书”一份，约定长箭公司将涉案房屋交由安利达公司处置，以长箭公司拖欠安利达公司的部分销售佣金抵扣房款。邱树森系长箭公司开发建设“某小区”项目的负责人，其订立“协议书”的行为系职务行为，应当视为代表长箭公司订立，该“协议书”对长箭公司具有约束力。安利达公司的法定代表人于忠飞与杨鹤斌均认可杨鹤斌向于忠飞出借50万元用于安利达公司生产经营，有借条等证据证实。于忠飞与杨鹤斌均同意将该借款及其利息变更为杨鹤斌购买涉案房屋的购房款。上述合同不违反法律行政法规的规定，均合法有效，对合同当事人均具有约束力。通过上述事实足以认定，长箭公司将涉案房屋交由安利达公司处置，以长箭公司拖欠安利达公司的部分销售佣金抵扣房款。杨鹤斌以其向安利达公司的借款及其利息变更为杨鹤斌购买涉案房屋的购房款。长箭公司与杨鹤斌达成合意将涉案房屋出卖于杨鹤斌，并且订立了涉案房屋买卖合同实际履行。涉案房屋购房款已经由长箭公司拖欠安利达公司的部分销售佣金抵顶，杨鹤斌也以其向安利达公司的借款及利息变更为涉案房屋的购房款，上述事实应当认定杨鹤斌已经支付了绝大部分购房款，倘若尚有部分欠款，长箭公司可以要求杨鹤斌按照合同约定数额予以补交。现长箭公司并非不同意继续履行涉案房屋买卖合同，仅仅依据杨鹤斌未实际支付购房款的事实予以抗辩，在认定杨鹤斌已经支付了绝大部分购房款的情况下，“杨鹤斌未实际向长箭公司支付购房款”不足以成为长箭公司不履行涉案房屋买卖合同的理由。长箭公司在履行完合同义务后，可以在与安利达公司结算销售佣金时，将抵顶的涉案房屋购房款从长箭公司尚未向安利达公司支付的销售佣金中予以扣除。邱树森、安利达公司不是商品房买卖合同的当事人，无继续履行合同的义务。案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告济南长箭房地产开发有限公司继续履行与原告杨鹤斌于2014年5月签订的商品房买卖合同；二、被告济南长箭房地产开发有限公司按照合同约定向原告杨鹤斌交付位于济南市某区某路的“某小区”x号楼x单元xxxx号房屋并协助办理房产过户手续；三、驳回原告杨鹤斌的其他诉讼请求。案件受理费9730元减半收取4865元，由被告济南长箭房地产开发有限公司承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.关于长箭公司销售涉案楼盘的流程，长箭公司陈述如果买受人是以按揭贷款的方式购房，买受人在付完首付款后，双方签订商品房买卖合同，如果买受人是一次性支付购房款，那么在买受人支付总房款的40%至50%后，双方签订商品房买卖合同，签订正式的商品房买卖合同是在相关行政部门网上商品房销售系统中进行，将买卖合同提交网签备案登记的同时打印纸质买卖合同，双方签字盖章。安利达公司陈述的商品房销售流程与长箭公司的陈述基本一致，区别在于安利达公司陈述纸质商品房买卖合同打印出来后，先由买受人签名，合同拿回长箭公司加盖公章后再交给买受人，并且买受人如果是一次性支付购房款，那么在买受人支付全部购房款后，长箭公司才与买受人签订商品房买卖合同。
2.二审期间，长箭公司提交其与杨鹤斌订立的涉案商品房买卖合同，该商品房买卖合同落款买受人处有杨鹤斌的签名捺印，长箭公司没有在出卖人处盖章，合同内容与进行网签备案登记的涉案商品房买卖合同内容一致。长箭公司主张，杨鹤斌经安利达公司法定代表人于忠飞介绍购买涉案房屋，因安利达公司负责销售涉案房屋所在楼盘，且于忠飞担保如果杨鹤斌没有支付购房款，就用安利达公司的销售佣金抵顶，所以长箭公司与杨鹤斌先签订了涉案商品房买卖合同，并进行了网签备案登记，杨鹤斌再筹备购房款，商品房买卖合同暂时存放在长箭公司，等杨鹤斌支付了购房款再将商品房买卖合同交付给杨鹤斌，但是经多次催促，杨鹤斌一直未支付购房款。杨鹤斌主张，根据邱树森代表长箭公司与安利达公司签订的协议书，其与安利达公司、邱树森协商一致以长箭公司欠付安利达公司的部分销售佣金抵顶购房款，因此于2014年5月24日由杨鹤斌与长箭公司签订了涉案商品房买卖合同，杨鹤斌无需实际支付购房款，合同签订后，长箭公司说等加盖公章后再将合同交给杨鹤斌，但是此后一直没有交付合同，根据长箭公司的售房流程，是网签备案同时生成合同，之后打印，杨鹤斌签字，不可能出现先签订商品房买卖合同并进行网签备案登记之后再支付购房款的情形。安利达公司陈述，根据邱树森代表长箭公司与安利达公司签订的协议书，长箭公司同意将涉案房屋抵给安利达公司的债权人，因此在涉案楼盘销售中心的相关行政部门网上商品房销售系统中，杨鹤斌与长箭公司签订了涉案商品房买卖合同，并进行网签备案登记，因涉案房屋属于顶账房，销售价格高出正常销售价格每平方米100元，并且同时签订了地下室的买卖合同，是以最大面积的地下室抵顶销售佣金，因为通常情况下大面积的地下室不容易出售。
3.长箭公司陈述，邱树森具体负责在“某小区”项目与安利达公司进行业务对接，没有其他授权。
4.一审中，杨鹤斌提交长箭公司和安利达公司于2012年12月22日订立的《长箭集团内部员工认购政策》一份，该《长箭集团内部员工认购政策》落款处有邱树森和于忠飞的签名，并在签名上分别加盖了长箭公司和安利达公司的印章。
5.长箭公司与杨鹤斌均认可在订立涉案商品房买卖合同的同时订立了地下室的买卖合同，但是地下室买卖合同没有进行网签备案登记。
6.长箭公司没有提交证据证明其向杨鹤斌催要过涉案商品房买卖合同约定的购房款。
7.长箭公司与安利达公司均认可双方没有结算销售佣金。
一审判决认定的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，杨鹤斌与长箭公司协商一致将涉案商品房买卖合同进行网签备案登记，意思表示真实，双方成立商品房预售合同法律关系。关于长箭公司主张其与杨鹤斌系普通商品房买卖关系，杨鹤斌未按约支付购房款，其不负有继续履行商品房买卖合同、向杨鹤斌交付涉案房屋、协助办理过户手续的义务，本院认为，首先，邱树森与安利达公司于2014年4月1日订立有协议书，约定安利达公司可以自由买卖涉案房屋，以安利达公司的销售佣金抵扣房款，并且安利达公司出售涉案房屋后要通知长箭公司，以涉案房屋买卖合同进行网签备案登记为准。可见，杨鹤斌未实际向长箭公司支付购房款的事实符合该协议书约定。虽然长箭公司抗辩邱树森无权代表长箭公司与安利达公司订立该协议书，但是一审中长箭公司和邱树森均陈述邱树森系长箭公司在“某小区”项目的负责人，二审中长箭公司陈述邱树森具体负责在“某小区”项目与安利达公司进行业务对接，亦有邱树森签名的售楼保证金收到条和《长箭集团内部员工认购政策》证实邱树森代表长箭公司与安利达公司订立过合同，且协议书内容系关于长箭公司与安利达公司在涉案楼盘销售上的权利义务，因此上述证据足以证明邱树森系代表长箭公司与安利达公司订立协议书，邱树森系履行职务行为，该协议书对长箭公司具有法律约束力。其次，从长箭公司销售涉案楼盘的流程看，按长箭公司主张的销售流程，无论买受人是以一次性支付购房款的方式还是以按揭贷款的方式购房，买受人均需要支付部分购房款，然后才由长箭公司和买受人订立商品房买卖合同，并进行网签备案登记。而本案中，杨鹤斌与长箭公司订立商品房买卖合同购买涉案房屋，杨鹤斌并未实际支付购房款，与长箭公司销售涉案楼盘的流程不同。加之通常情况下商品房买卖合同一经网签备案登记，非由买卖双方协商一致并共同申请或者相关权利机关的法律文书确定，网签备案登记不得撤销，出卖人无法另行出卖商品房，在此情况下长箭公司仍与杨鹤斌订立商品房买卖合同并进行网签备案登记，可见长箭公司应当已经注意到杨鹤斌未支付购房款的事实，本案情形不足以认定长箭公司与杨鹤斌系通常情况下的商品房买卖合同关系。再次，长箭公司与杨鹤斌系于2014年5月24日订立涉案商品房买卖合同，至杨鹤斌提起本案诉讼已近两年时间，长箭公司并未举证证明在此期间其向杨鹤斌催要过购房款，亦未要求与杨鹤斌解除涉案商品房买卖合同，不符合通常情况下商品房买卖合同的情形。而安利达公司和杨鹤斌均认可安利达公司将涉案商品房出卖于杨鹤斌，杨鹤斌应当支付的购房款抵顶了长箭公司应当向安利达公司支付的部分销售佣金，因此杨鹤斌无需实际向长箭公司支付购房款。协议书约定的涉案房屋单价每平方米5160元与网签备案登记的涉案商品房买卖合同的单价一致。上述事实足以认定杨鹤斌与长箭公司订立涉案商品房买卖合同并进行网签备案登记、杨鹤斌未实际向长箭公司支付购房款、长箭公司未向杨鹤斌催要过购房款、长箭公司未要求与杨鹤斌解除涉案商品房买卖合同等行为系履行协议书的行为。综上，长箭公司主张的事实不符合本案情形，本院不予采信。杨鹤斌主张的事实具有高度可能性，本院予以认定。鉴于长箭公司与安利达公司未对销售佣金进行结算，在长箭公司与安利达公司结算销售佣金时可以将杨鹤斌应当支付的购房款数额从中扣除。综上所述，长箭公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9730元，由上诉人济南长箭房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王德强
审 判 员 施 红
代理审判员 唐鸣亮
二〇一六年十二月八日
书 记 员 刘 翔