天津市津南区人民法院
民 事 判 决 书
(2012)南民一初字第975号
原告肖荫才。
委托代理人张岐友,天津市津南区小站镇法律服务所法律工作者。
被告肖荫发。
委托代理人毛永英,天津华盛理律师事务所律师。
被告王淑华。
委托代理人肖传莉(王淑华之女),女,1976年12月18日出生,汉族,天津中新药业滨海有限公司职工,住天津市大港区。
原告肖荫才诉被告肖荫发、王淑华所有权确认纠纷一案,本院于2012年3月26日立案受理后,依法由代理审判员国艳适用简易程序独任审判,公开开庭进行了审理。原告肖荫才及其委托代理人张岐友、被告肖荫发及其委托代理人毛永英、被告王淑华的委托代理人肖传莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖荫才诉称,二被告系夫妻,原告与被告肖荫发是同胞兄弟。二被告曾于1998年将坐落于天津市津南区小站镇头道沟村××区××号正房五间以2万元价格卖给原告。2006年,双方因此房产发生争议,于同年2月19日达成书面卖房协议,约定被告肖荫发将东边三间砖房卖给原告,房款已付清。2007年头道沟村拆迁整合,被告王淑华就头道沟村××区××号房屋与头道沟村委会达成拆迁安置协议。现原告起诉,请求人民法院依法确认头道沟村××区××号东边三间房屋的拆迁权益归原告所有,诉讼费由被告承担。
被告肖荫发、王淑华辩称,诉争之房为二被告共同建造,为砖混结构。原、被告间不存在房屋买卖事实。2006年原告与被告肖荫发订立的卖房协议,是虚假协议。因为当时被告肖荫发干工程遇到诉讼,为了规避财产可能被法院执行的风险,原告提议写个假协议,并由被告女儿肖传莉起草了卖房协议。而且该房屋未经村委会变更登记,不能产生所有权变动的效果。诉争房屋和宅基地使用权在2007年已由所在村委会收回,原告起诉二被告主张房屋权利,二被告不是适格的主体。且拆迁已经发生五年,并经村委会公示,原告此时才主张拆迁权益,已超过两年的诉讼时效。
本案争议焦点为:原、被告间是否存在房屋买卖关系;原告对诉争房屋是否享有拆迁权益;被告主体是否适格;原告诉讼是否超过诉讼时效?
围绕争议焦点,原告提交证据如下:
1、卖房协议1份。为肖传莉书写,内容:今有肖荫发头道沟住房一套(5间正房两间偏房)卖给老伯(肖荫才)三间,剩余两间归肖荫发自己居住。房款老伯已付清。特此声明。双方签字后生效。甲方:肖荫发乙方:肖荫才2006年2月19日。原告以此证明原、被告间存在房屋买卖关系,且原告已付清房款,房屋所有权已转移到原告名下。
2、天津市津南区小站镇头道沟村委会出具证明1份。证明原告自1998年在头道沟村××区××号居住至今。原告以此证明原告已占有使用诉争之房,可推知原告已取得诉争之房的所有权。
3、照片6张,照片拍摄于2012年4月9日,证明诉争房屋现状。
4、证人潘某证言。潘某系原告的嫂子、被告肖荫发的弟媳。其当庭陈述证人丈夫肖某与原告肖荫才、被告肖荫发是亲兄弟。一九九几年证人就听说被告要卖房。家人一起吃饭时,肖荫发说卖给别人两万五千元,卖给肖荫才两万元。具体肖荫发、肖荫才什么时候交易,是否付款证人不在场。一九九几年证人问过王淑华,五间房子的钱肖荫才给了没有,王淑华说,肖荫才给了1.5万元,当时肖某也在场。肖荫才从那时居住于头道沟村××区××至今。肖荫发搬大港区居住了,听说是肖荫发在大港区买了房子。肖荫才和肖荫发签卖房协议时证人不在场,第二天肖荫才拿协议给证人看了。拆迁整合时,听说肖荫才、肖荫发去大姐家调解过,证人未在场。五间房拆迁时写在王淑华名下。经过几次公示,具体情况证人不清楚。证人夫妻和姐姐肖贵琴曾到肖荫发的养猪场调解过,肖荫发说肖荫才买五间房就给了8000元,没给清,如果给清了房款,就没有现在的事了。
5、证人肖某证言。证人系原告哥哥、被告肖荫发的弟弟。证人当庭陈述兄弟们都知道诉争房屋有买卖的情况。证人妻子潘某在大港肖荫发家中问过王淑华,肖荫才给了多少房款,还差多少钱。王淑华拿出一个小本,说还差几千元。那时肖荫发早就搬走了,肖荫才已经搬进诉争房屋居住了,肖荫才一直居住至今。肖荫发、肖荫才协商买卖房子时,证人不在场,姐姐姐夫在场。后来在头道沟养猪场,肖荫发、肖荫才达成了三间房的卖房协议,肖荫发让肖荫才让了他两间房。肖荫才没有让证人看过卖房协议。证人听说诉争房屋写在王淑华名下,肖荫才没去抓房号,肖荫发、王淑华承诺给肖荫才一套偏单和一套独单住房。
二被告对原告提交的证据1,被告肖荫发签字的真实性无异议,认为订立该协议是为了防范经营风险,有特殊背景。协议中没有写清楚房款数额。对证据2的真实性无异议,但原告在此居住,不代表其享有所有权。对证据3的真实性无异议,但不能证明原告对诉争房屋享有权利。对证据4、5证人证言的真实性不认可。因为二证人是夫妻,与原告关系更为亲近,与被告关系较为疏远。且二人均是听说原、被告之间有房屋买卖,未见过协商卖房和交易的过程。
二被告提交证据如下:
1、常住人口登记表1份,内容为被告肖荫发户籍登记在头道沟村××区××号。证明被告法定住址在诉争房屋处。
2、宅基地面积勘丈计算表1张、宅基地登记卡1张,证明诉争房屋宅基地使用人为被告肖荫发。
3、拆迁安置补偿协议1份。2007年9月30日,被告王淑华与津南区小站镇头道沟村委会签订协议,诉争房屋和宅基地已交还村委会,被告已取得拆迁权益。
4、天津市津南区小站镇头道沟村委会出具证明1份。内容为坐落于我村一区44号房屋(正房五间、偏房三间和一院落,计251.92㎡)原系我村村民肖荫发建盖。该房屋的宅基地是村委会批给肖荫发一家六口人的。截止我村“土地整合”时,该宅基地使用权未曾发生过变更。2007年9月30日为实施“土地整合”,即以宅基地置换楼房,村委会与肖荫发家签订了《协议》(系其妻王淑华签字),按肖荫发家被拆除房屋和院落的面积,置换给其楼房107.24㎡。另外其又购买了还迁楼房一套。被告以此证明拆迁前诉争房屋宅基地使用权人未发生变动。拆迁后,诉争房屋和宅基地使用权已上交村委会。
原告对二被告提交的证据1认为是复印件,且户籍登记情况不能反映房屋权利情况。证据2认为是复印件,也不能证明房产的实际权利人。认可证据3的真实性,但不具有关联性。对证据4内容的真实性有异议。宅基地使用权未发生变更,不代表地上房产是否发生变更。
本院调取的证据如下:
1、天津市津南区小站镇头道沟村党支部书记陈文友的询问笔录。其陈述肖荫才、肖荫发之间就头道沟一区44号房屋是否存在买卖,村委会不清楚。肖荫才在拆迁整合之前就居住在一区44号。根据一般规定,谁在那居住,整合时就写谁的名字。该处房屋拆迁协议写王淑华的名字可能是他们兄弟之间协商后写的。2007年村民签完协议后,村里已将土地上交给镇政府了。从2008年1月1日村民开始享受养老保险待遇与土地分红。一区44号房屋是否拆除、何时拆除,已由小站镇土管站负责,如不拆除,就不发给还迁楼房的钥匙。
2、小站镇头道沟村党支部委员郭文岐的询问笔录。其陈述肖荫才、肖荫发之间是否有买卖房屋的情况因未经过村委会,其不知情。其在整合小组负责制表工作。一区44号房屋拆迁时登记了王淑华的名字,是村民自己报的,但是谁报上来的,其不清楚。按镇政府规定,拆迁情况公示三次,第一、二次村民有异议可提出修改。当时公示在村里贴了好几处,每次公示七八天,公示了姓名、平米数、房屋新旧程度,接受村民监督。到第三次公示时定案,之后开始签订拆迁协议。听说,肖荫才和肖荫发的纠纷找过村里协调,但好像一直没有协调好。
原、被告对本院调取的证据均无异议。
本院经审查分析认为,原告提交的证据1、3-5符合证据的真实性、合法性和关联性,对其证明效力予以确认,对证据2的真实性予以确认,可反映原告在诉争房屋长期居住的情况。被告提交的证据符合证据的真实性、合法性和关联性,对其证明效力予以确认。对双方均认可的本院调取的证据的证明效力予以确认。
根据本院认定的证据及当事人陈述,本院认定如下事实:
原告肖荫才与被告肖荫发系同胞兄弟,二被告系夫妻。原、被告均系天津市津南区小站镇头道沟村村民。被告肖荫发曾于1986年申请宅基地在头道沟村××区××号建造正房5间、偏房3间和院落,占地面积251.92平方米。正房每间房屋的面积相同。1998年至今该房屋一直由原告肖荫才居住。2006年2月19日,由二被告之女肖传莉书写了卖房协议一份,内容为“今有肖荫发头道沟住房一套(5间正房两间偏房)卖给老伯(肖荫才)三间,剩余两间归肖荫发自己居住。房款老伯已付清。特此声明。双方签字后生效。”原告和被告肖荫发在卖房协议上签字。2007年头道沟村开始拆迁整合,同年9月30日被告王淑华,就一区44号房屋与头道沟村委会签订拆迁补偿安置协议。目前有关部门尚未交付安置房屋。现原告起诉,要求依法确认头道沟村××区××号房屋东数三间房屋的拆迁权益为原告所有。
本院认为,当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。
原告主张诉争房屋的拆迁权益属原告所有,并提供卖房协议为证,且证人肖某与肖荫才、肖荫发为同胞兄弟,肖某、潘某夫妻出庭证明原、被告房屋交易的情况,更证实了原、被告间确有房屋买卖关系。被告称卖房协议非原、被告真实意思表示,但未提供相关证据予以证明,本院对被告这一抗辩理由不予采信。故卖房协议应为双方真实意思表示。原告作为头道沟村集体经济组织成员,购买其所在农村集体经济组织成员房屋,不违反法律规定,房屋买卖协议应为合法有效。
被告抗辩称诉争房屋未经变更登记,不发生物权变动效力。因相关法律未对宅基地上的房屋转让行为的审批作出规定,从原、被告订立书面卖房协议,原告交付房款,并从1998年至今长期占有使用诉争房屋的情况,可判断诉争房屋已由被告交付原告,故应确定三间正房的所有权已发生变动。同时,根据“房地一致”的原则,相应宅基地使用权也随之发生变动。
2007年被告王淑华就一区44号房屋与村委会签订拆迁安置补偿协议,由此取得了一区44号房屋的拆迁权益。该房屋宅基地使用权和地上物权利已转化为拆迁权益。原告以肖荫发、王淑华为被告,主张部分拆迁权益,符合法律规定。被告抗辩,原告请求已过诉讼时效。因拆迁权益属不动产物权转化而来,亦具有物权性质,当事人对物权归属产生争议,并请求人民法院确认,所产生的物权请求权不适用诉讼时效的规定。因此,对二被告此项抗辩主张,本院不予支持。
原告主张其购买的是一区44号房屋中东数三间正房,但卖房协议上对此未予明确。原告占有使用一区44号整座院落多年后,双方在即将拆迁整合时,达成3间正房的买卖,未明确约定交易哪三间正房,也在情理之中。现双方均认可每间正房面积相同,则相应产生的拆迁权益亦相同。故本院对原告主张确认东数三间正房的拆迁权益归其所有,予以支持。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决如下:
坐落于天津市津南区小站镇头道沟村一区44号东数正房三间的拆迁权益归原告肖荫才享有。
案件受理费40元,由被告肖荫发、王淑华负担。此款原告已预交,二被告于本判决生效后三日内支付原告40元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,向天津市第二中级人民法院交纳上诉费,上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 国 艳
二〇一二年六月四日
书 记 员 韩学胜