四川省达州市通川区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川1702民初983号
原告：四川赛奥物业管理有限责任公司达州分公司,住所地达州市西外开发区。
负责人：朱宏康，经理。
委托诉讼代理人：安正芳，该分公司办公室主任。
委托诉讼代理人：谭中华，四川法尊律师事务所律师。
被告：达州市鸿发餐饮有限公司，住所地达州市西外新区。
法定代表人：卢达邻，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：李胜，达州市通川区碑庙法律服务所法律工作者。
原告四川赛奥物业管理有限责任公司达州分公司(以下简称赛奥物管达州分公司)与被告达州市鸿发餐饮有限公司（以下简称鸿发公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赛奥物管达州分公司的委托诉讼代理人安正芳、谭中华到庭参加诉讼。被告鸿发公司的法定代表人卢达邻及委托诉讼代理人李胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赛奥物管达州分公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付物业费及垃圾清运费170119.2元；2、被告承担案件受理费。事实和理由：原告赛奥物管达州分公司系达州市西外新区通锦国际新城小区的物业服务公司。被告鸿发公司下设的鸿发酒楼和鸿发茶楼租用通锦国际新城一期B区商铺。2015年至2017年年底止，鸿发酒楼欠原告物业管理费72031.65元，垃圾清运费46365.2元。2012年起至2017年年底止，鸿发茶楼欠原告物业管理费35265.24元、垃圾清运费16457.11元，被告鸿发公司欠费共计170119.2元。经原告多次催收，被告至今未付分文。为保护原告的合法权利，望法院判准所诉。
被告鸿发公司辩称：1、原告的诉讼主体有误，本案被告不应成为本案适格诉讼主体。2、原告物业管理资质是否具备对本小区实施物业管理之法定条件，请法院查实原告从事物业管理人员是否取得资质。原告的物业服务质量非常差，没有达到商家的要求。3、原告作为垃圾清运费的催收追偿法律主体不适格。4、原告于2009年7月7日与案外人卢道明之间所签订的《商业管理服务协议》并未约定由原告代收物业服务期间所产生的垃圾清运费以及缴纳标准。5、原告提供的物业服务合同是显失公平的格式合同，严重违背物业管理条列及相关法律规定，侵害了众商家的合法权益，系商家拒缴物管费的根本原因。6、原告借委托代收商家电量使用费为手段，原告一直按照波峰最高价代收电费是非法牟利行为。
原告赛奥物管达州分公司围绕诉讼请求依法提交了：原告和业主委员会签订的2011年4月27日《通锦国际新城物业服务合同》复印件和2016年4月30日《通锦国际新城物业服务合同》复印件、2012年6月4日《房屋租赁合同》复印件、2012年6月29日《房屋租赁合同》复印件、2011年12月16日《物业管理服务协议》复印件、物业有关费用催收公告6张、物业有关费用催收证明3张、鸿发酒楼和鸿发茶楼欠费金额清单等证据。被告鸿发公司认为原告方应当提交赛奥公司的物业服务资质，对原告提交的所有合同的真实性无异议，但认为卢道明签的《物业管理服务协议》中约定的服务期限是3年，从2011年到2014年，该份合同早已到期，已经过了诉讼时效。被告鸿发公司依法提交了：情况说明复印件、物业服务质量欠差之现场照片、2011年车辆受损情况图片、2011年部分商家空调铜管被盗割现场图片、受理报警登记表复印件、原告组织公司员工阻止鸿发正常经营的现场图片、通锦美食街经营微信群聊天截屏图片、鸿发酒楼电费缴纳票据复印件、电价计算详单、电价调整通知复印件等证据。对于原告赛奥物管达州分公司和被告鸿发公司提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告赛奥物管达州分公司和国际新城小区的业主委员会分别于2011年4月27日、2016年4月30日签订通锦*国际新城物业服务合同，约定从2011年5月1日起至2021年4月30日均由原告为国际新城的业主提供物业服务，并收取物业服务费用，收费标准约定商业物业2.00元∕平方米*月，生活垃圾清运处理费商业门市（办公）0.7元∕平方米*月、商业门市（餐饮、娱乐）2.00元∕平方米*月。2012年6月4日和2012年6月29日，被告鸿发公司的原法定代表人卢道明（乙方）分别与四川路桥*通锦房地产开发有限公司（甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定由乙方承租国际新城一期B区商业B栋一楼半层及三楼整层作为餐饮娱乐项目即鸿发酒楼，建筑面积1606.46㎡；乙方承租国际新城一期B区sp（B）-2-11-18号商铺作为鸿发茶楼，建筑面积是498.84㎡。合同中均载明了乙方须与甲方委托的物管公司签订合同，服从物管公司统一管理。物业管理费由乙方按照物业管理公司的有关规定和收费标准支付。2011年12月16日，被告鸿发公司的原法定代表人卢道明（乙方）与四川赛奥物管达州分公司（甲方）签订了《通锦国际新城美食街鸿发酒楼商业门市及茶楼物业管理服务协议》，约定：鸿发酒楼的建筑面积是1655.9㎡，鸿发茶楼的建筑面积是326.53㎡；物业服务期限叁年，从2011年到2014年；鸿发酒楼物业费标准1.5元/㎡/月，垃圾清运费1元/㎡/月。茶楼物业费标准是1.5元/㎡/月，垃圾清运费0.7元/㎡/月（以上物业面积按照本合同约定为准）。自2011年5月1日始，原告赛奥物管达州分公司履行了包含被告鸿发公司承租范围的物业管理义务。期间，原告通过电话、派人上门、张贴公告多种方式向被告鸿发公司催收物业费用无果。
另查明，被告鸿发公司的法定代表人于2016年6月14日由卢道明变更为卢达邻。卢道明在与四川路桥*通锦房地产开发有限公司签订的两份《房屋租赁合同》到期后仍然实际使用所租赁的房屋至今。2011年8月7日，鸿发公司酒楼及山里来口袋鸭空调外机铜管被盗割。后被告鸿发公司因此事与原告和解。诉讼中，被告鸿发公司提交2017年10月至2018年4月电费收据（复印件），证实原告赛奥物管达州分公司代收电费均是按照1.1余元∕度电收取电费。电力公司规定谷段电价0.4余元∕度、平段电价0.8余元∕度、峰段电价1.1余元∕度。
本院认为，原告赛奥物管达州分公司是达州市通川区国际新城小区的业主委员会选任对该小区实施物业管理的物业服务企业，双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的物业服务合同，是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，本院予以确认。原告赛奥物管达州分公司依照合同约定履行了物业服务义务，其小区内业主均应当按照合同履行缴纳物业费用的义务。后被告鸿发公司原法定代表人以其个人名义与原告赛奥物管达州分公司签订物业服务合同，被告鸿发公司事实占有、使用该合同项下的物业从事经营，原告赛奥物管达州分公司亦予以认可，故签订该合同系其法定代表人履行其职务的行为，其合同项下的权利义务应当由被告鸿发公司承担。该合同对收费标准进行了调整且低于原告与小区业主委员会签订的合同标准。原告赛奥物管达州分公司主张按照新调整的标准收取物业管理费和垃圾清运费，本院予以确认。原告系专门从事物业管理的企业且履行了物业服务的合同义务，被告辩解其诉讼主体不适格的理由不能成立。被告鸿发公司辩解原告单位职工需要从事物业服务的相应资质无法律依据。被告鸿发公司用电的供电企业收取电费实行分时段计价收费，原告赛奥物管达州分公司代收电费的标准没有体现分时段计价收费的情况，根据国务院《物业管理条例》第四十四条“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”的规定，被告鸿发公司辩解原告赛奥物管达州分公司不得额外收取电费费用的理由正当，但其提交的证据无法确认其额外收取的费用具体数额，应当承担举证不能的法律后果。原告赛奥物管达州分公司向被告主张的物业管理费用低于与业主委员会签订的收费标准，其中事实上履行了垃圾清运的合同义务，被告鸿发公司辩解收取垃圾清运费主体不适格，提供固定合同显示公平，侵害商家利益等理由均不能成立，本院亦不予支持。为维护正常的物业服务秩序，保护当事人的合法权利不受侵犯，依照国务院《物业管理条例》第六十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：
限被告达州市鸿发餐饮有限公司在本判决生效后十日内支付原告四川赛奥物业管理有限责任公司达州分公司物业管理费、垃圾清运费共计170119.2元
如果被告未按本判决指定的期间履行还款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3984元，减半收取1992元，由被告达州市鸿发餐饮有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。
审判员 屈燊
二〇一八年六月十二日
书记员 尹丹