陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民二终字第00211号
上诉人（原审原告）潘小明
委托代理人韩朝泽，陕西法智律师事务所律师
委托代理人李佳斌，陕西法智律师事务所律师
被上诉人（原审被告）西安雅荷房地产开发有限公司
法定代表人徐束萍，该公司董事长。
委托代理人申慧，陕西瑞森律师事务所律师。
委托代理人靳佼
被上诉人（原审被告）潘亚刚
被上诉人（原审被告）慎体静
被上诉人（原审被告）潘彬
委托代理人慎体静
被上诉人（原审被告）潘某某
法定代理人潘亚刚，潘某某之父
上诉人潘小明因与被上诉人西安雅荷房地产开发有限公司、潘亚刚、慎体静、潘彬、潘某某确认合同效力纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2013）未民张初字第00267号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，潘小明系潘亚刚之兄，潘亚刚与慎体静系夫妻关系，潘彬、潘某某系潘亚刚、慎体静之子、女。2011年9月3日潘亚刚与西安雅荷房地产开发有限公司（以下称雅荷公司）签订《西安市未央区草滩街办八家堡村拆迁安置补偿协议书》，该协议表明原房屋位于西安市来央区八家堡村19号、2004年地调面积353.9㎡、确权面积707.8㎡、总安置面积707.8㎡、补偿费用总计351315元。原审同时查明，潘小明与潘亚刚均系居民户口，慎体静、潘彬、潘某某系农业户口，潘亚刚、慎体静、潘彬、潘某某的户口均登记予西安市未央区草滩街办八家堡村，位于西安市未央区八家堡村地号为l79号的240.5㎡土地为祖遗庄基地，于1993年9月登记在潘小明名下，但该庄基地上房屋所有权均归于潘亚刚，上述拆迁安置补偿协议中部分涉迁房屋建在该240.5㎡的宅基地上。
2013年2月4日，潘小明起诉至西安市未央区人民法院称，其与潘亚刚系同胞兄弟，双方之母继承遗产后，于1993年9月将宅基地登记在其名下，批准其使用的宅基地面积为240.5㎡。而潘亚刚利用尚未得到国土资源局批准的《土地登记申请书》，冒充宅基地合法使用人与雅荷公司签订拆迁安置补偿协议，侵犯了其作为宅基地使用权人的合法权益；且根据八家堡村的城中村拆迁改造方案规定，对被拆迁户按照2004年农村地籍调查资料确认的宅基地面积的两倍进行房屋安置，对两层以下的房屋采用价格评估结果，空闲宅基地采用650元／㎡的标准给予经济补偿。按照2004年，农村地籍调查资料确认的宅基地面积的两倍进行房屋安置，该宅基地240.5平方米使用权登记在其名下，进而该协议中481平方米的安置面积及对应的安置补偿应当归其所有，故诉至法院请求确认雅荷公司和潘亚刚2011年9月签订的拆迁安置赔偿协议涉及潘小明的财产部分无效。
雅荷公司辩称，其公司依照规定对合同进行了审核，全面履行了签订合同应有的谨慎义务，潘亚刚、慎体静、潘彬、潘某某是涉案房屋的所有权人及土地使用权人，系拆迁协议的适格主体，故该协议有效；从土地历史沿革及实际使用情况看，潘小明对涉案土地不享有权益，应驳回潘小明的诉讼请求。
潘亚刚辩称，其户口登记在八家堡村，履行了村内义务，其一家人才是该宅基地的使用权人，且对宅基地上的房屋享有所有权，潘小明仅是土地证上的登记人，故对潘小明的诉讼请求应当驳回。
慎体静、潘彬、潘某某同意潘亚刚的答辩意见。
原审法院认为，依法成立的合同应受法律保护，确认合同无效必须符合法定的条件。潘小明认为是其弟潘亚刚在自己不知情的情况下与雅荷公司签订《西安市未央区草滩街办八家堡村拆迁安置补偿协议书》，侵犯了自己对宅基地的使用权，按照2004年农村地籍调查资料确认的宅基地面积的两倍进行房屋安置，该宅基地240.5平方米使用权登记在其名下，进而该协议中481平方米的安置面积及对应的安置补偿应当归其所有，故《西安市未央区草滩街办八家堡村拆迁安置补偿协议书》中上述涉及自己权益部分应为无效。而潘亚刚作为代表与雅荷公司依照《八家堡村城中村改造项目拆迁补偿安置实施方案》签订《西安市未央区草滩街办八家堡村拆迁安置补偿协议书》，按照《八家堡村城中村改造项目拆迁补偿安置实施方案》第一条（二）项“八家堡村村委会的集体房产及公共设施，八家堡村行政辖区内村（居）民合法宅基地上的房屋及其附属物的所有人为被拆迁人’’之规定，明确被拆迁的标的物为房屋及附属物，而被拆迁人为房屋及其附属物的所有人，并未涉及到宅基地的使用权，故雅荷公司与潘亚刚等之间按此签订的《西安市未央区草滩街办八家堡村拆迁安置补偿协议书》，并以2004年地调面积作为确权面积的依据，系协议各方的真实意思表示，依法对上述拆迁安置补偿协议书予以确认。而作为部分涉迁宅基地的土地使用权证登记人，是否在拆迁安置中涉及利益可另行主张。综上，本案所涉《西安市未央区草滩街办八家堡村拆迁安置补偿协议书》从形式上看，合同的主要条款表达明确清楚，即具有明确标的物和价款的表述，从内容上看，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦系合同当事人的真实意思表示，故应依法驳回潘小明的诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条之规定，原审法院遂判决：驳回原告潘小明的诉讼请求。本案受理费100元，潘小明已预交，现由潘小明承担。
宣判后，潘小明不服，向本院提起上诉称，1、一审判决认定事实错误。一审法院认为潘小明不属于这次本市未央区草滩街办八家堡村拆迁安置中的被拆迁人，此次拆迁不涉及宅基地的使用权，与事实不符。潘小明的宅基地在此次的拆迁范围内，且潘小明是该宅基地使用权确权人，农村宅基地的拆迁应以土地使用证证载面积为安置补偿依据，因此潘小明应为本次拆迁的被拆迁人。一审法院认为，雅荷公司、潘亚刚签订《西安市未央区草滩街办八家堡村拆迁安置补偿协议书》，以2004年地调面积作为确权面积依据，对协议书予以确认，存在认定错误。土地调查面积不能作为确权面积的依据，土地调查主要用于国土资源管理部门日常工作，不能作为权利人土地使用权的合法依据。农村宅基地的拆迁应以宅基地使用证证载面积作为安置补偿依据。2、一审法院适用法律错误。合同具有相对性原则，即合同原则上只能为缔约双方当事人设定权利义务，而不能为合同关系之外的第三人设定权利义务。但雅荷公司、潘亚刚所签订协议中拆迁范围包含了潘小明的宅基地面积，侵犯了潘小明的土地使用权。雅荷公司、潘亚刚无权处分上诉人的宅基地使用权，因此协议所涉及潘小明宅基地部分当然无效。上诉请求：1、依法撤销（2013）未民初字第00267号民事判决。2、判令潘亚刚、雅荷公司签订的拆迁安置协议涉及潘小明财产部分无效。
雅荷公司答辩称，一审判决认定事实清楚，判决正确请求二审法院维持原判。
慎体静答辩称，一审判决正确，认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉请求，维持原判。
潘亚刚同意慎体静的意见，答辩称，我哥是长子，我母87年去世，不存在给他委托手续，宅基地我父2000年将西安市西关6间房，分给潘小明2间大房，把八家堡村宅基地和房屋分给我和我三弟一人一半（面积为12.29宽、长11米）2001年我投资在八家堡村盖房一层平方四间，二套三室一厅，03年我又在上面盖了7间。之后我三弟去世，2004年我弟媳妇把一间半房卖给了潘小明，潘小明又卖给我。我和雅荷公司签协议是拆迁我院子里的房子，签协议当时房屋面积是宽12.29米，长11米，宅基地宽13.29米，长28.74米，我有征地草图。我妻子户口在八家堡村是该村村民，而潘小明和他妻子不是八家堡村居民，亦没有在八家堡村居住，故一审判决正确，应驳回潘小明的上诉请求。
经审理查明，原判认定事实属实。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。雅荷公司根据《西安市城市拆迁管理条例》、《西安市城市房屋拆迁估价暂时规定》及《西安市未央区八家堡村城中村改造项目拆迁安置补偿实施方案》的相关规定，对西安市未央区八家堡村实施城中村改造拆迁过程中与潘亚刚、慎体静、潘彬、潘某某签订的《西安市未央区草滩街办八家堡村拆迁安置补偿协议书》系当事人真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，应为合法有效合同。原审法院判决驳回潘小明要求确认雅荷公司与潘亚刚等2011年9月签订的拆迁安置协议涉及其财产部分无效的诉讼请求及潘小明作为部分涉迁宅基地的使用权证登记人是否在此次拆迁安置中涉及利益可另行主张的意见并无不妥。现潘小明上诉主张原判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人应属雅荷公司城中村改造拆迁项目的被拆迁人，潘亚刚、慎体静等与雅荷公司签订的拆迁安置补偿协议侵犯了上诉人农村宅基地的使用权，故雅荷公司与潘亚刚等所签协议中涉及上诉人潘小明的宅基地部分当然无效一节，因潘小明及其妻的户籍所在地和居住地均不在西安市未央区草滩街办八家堡村，且在八家堡村没有房屋，不是适格的被拆迁人。故其上诉要求撤销原判，判令雅荷公司与潘亚刚签订的拆迁安置协议中涉及潘小明宅基地使用权的部分无效诉讼请求，本院依法不予支持。故原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费100元由上诉人潘小明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张亚凤
审 判 员 肖 勇
代理审判员 王慧芳
二〇一四年四月九日
书 记 员 仇一哲