沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民三终字第00870号
上诉人（原审原告）：沈丽娟，女，汉族，现住辽宁省新民市。
委托代理人：崔永星，系辽宁泽云律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳荣建门窗安装有限公司，住所地沈阳市于洪区。
法定代表人：张建荣，系该公司总经理。
委托代理人：李丹一，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。
原审被告：沈阳云升房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区。
法定代表人：吕玉德，系该公司经理。
委托代理人：温洪祥，系辽宁铭万律师事务所律师。
原审被告：沈阳市于洪区于洪乡丁香村民委员会，住所地沈阳市于洪区。
法定代表人：缐全家，系该村民委员会主任。
委托代理人：杨宇，系辽宁尊赢律师事务所律师。
上诉人沈丽娟与被上诉人沈阳荣建门窗安装有限公司（以下简称“荣建公司”）、沈阳云升房地产开发有限公司（以下简称“云升公司”）、沈阳市于洪区于洪乡丁香村民委员会（以下简称“丁香村委会”）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2014）于民二初字第00004号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员曹杰担任审判长（主审），与审判员赵卫、代理审判员乔雪梅组成合议庭，于2014年8月26日公开开庭审理了本案，上诉人沈丽娟及委托代理人崔永星，被上诉人荣建公司的委托代理人李丹一，云升公司的委托代理人温洪祥，丁香村委会的委托代理人杨宇均到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
原审法院查明：原审法院在审理荣建公司与云升公司及丁香村委会（2011）于民二初字第02312号承揽合同纠纷一案中，荣建公司于2011年8月25日提出保全申请，法院同日对被告云升公司与被告丁香村委会联建的位于沈阳市于洪区于洪乡丁香村丁香湖畔三期9#楼的5号、6号、7号门市房、二期H3号楼171室及二期E10号楼442室的房屋予以查封，张贴了封条，拍摄了照片。该案法院判决云升公司及丁香村委会给付荣建公司1，810，665元及利息。云升公司及丁香村委会未能在法定期限内履行判决条款，荣建公司申请执行。2011年11月9日，原告从他人处以330000元的价格购买了E10#楼442室。2013年1月7日，沈丽娟对执行标的物提出异议，法院于2013年12月2日向沈丽娟送达（2012）于执字第2559号执行裁定书，该裁定书载明：沈丽娟的买卖行为在本院查封裁定生效后进行，异议理由不成立，驳回沈丽娟的异议。
本案所确认的上述事实，有原、被告的陈述、（2011）于民二初字第2312号民事裁定书、（2012）于执字第2559号裁定书、顶房协议书、专用收款收据、照片载卷佐证，上述材料经庭审质证及原审法院审查，予以采信。
原审法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条规定：查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。本案中，因查封时不具备登记查封条件，无法办理登记手续，原审法院张贴了封条并留取了照片，已经依法公示。
原告提供了1份2007年4月13日的顶账协议，主张被告云升公司已在查封之前将争议房屋抵顶，相当于购买，此房屋不再属于云升公司。原审法院认为，买卖合同和以房抵债是不同的两种法律关系，以房抵债是偿还债务的一种方式，是一种替代履行，以物抵消原有的金钱给付，其实质是当事人之间自行解决纠纷的一种方式，并非新的协议，其目的是消灭已经存在的合同之债，属于要物合同，是否给付，动产以交付为准，不动产以办理登记为准。本案中，顶帐协议达成后，沈阳天和混凝土有限公司未实际居住亦未办理权属登记，即以房抵债行为并未实际履行，不发生抵债的效果。
原告主张荣建公司申请法院查封违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该条规定第三人支付了全部价款，但没有办理过户登记手续，如第三人没有过错，人民法院不得查封，是指买卖行为发生在法院查封之前，没有登记的情形。本案中，原告沈丽娟于2011年11月9日购买了争议房屋，发生于法院查封之后，且法院已经公示查封，不能对抗荣建公司申请执行诉争E10号楼442室房屋的请求。原告的诉讼请求无事实及法律依据，不予以支持。综上，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第九条、第十七条、第二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条第二款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：驳回原告沈丽娟的诉讼请求。案件受理费100元，由原告沈丽娟承担。
宣判后，上诉人沈丽娟不服原审判决，向本院提出上诉称：一，原判认定事实不准，上诉人购买房屋虽在法院查封之后，但此房屋在2007年被开发商第二、第三被告抵债到建筑商沈阳北方公司。同年4月13日建筑商又抵债转让到出卖人沈阳天和混凝土公司。原告的收款收据上，载明：房款已交天和混凝土陈淑英。注明：“工抵更名，辽宁北方
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沈丽娟”。二、原判理由不妥，以物抵债属于非典型的合同，不是要物合同，而是诺成合同。以房抵款包含两层法律关系，一是建设工程合同关系，二是商品房买卖法律关系。我国的行政法规已将以房抵债行为作为房地产转让的一种方式，属于房屋买卖合同的一种。原判将买卖合同和以房抵债认定为不同的两种法律关系不妥。三、原判适用法律不当。
错误引用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条不当，应适用该规定第十条，本案查封行为没有通知相关当事人，并在显著位置张贴公告，而是张贴封条并留取了照片，查封方式是非法无效的，不能认定本案涉案房屋被查封。原告作为查封之后的购买人与出卖人和中介人在购买前查看房屋时，没有看到封条。请求二审撤销原判，依法改判。
被上诉人荣建公司辩称：一审法院已经作出查封本案诉争房屋的裁定，并且向云升公司、丁香村委会依法送达，因查封房屋时不具备登记查封条件，无法办理登记手续，原审法院张贴了封条并留取了照片，符合关于查封不动产的相关程序，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。
被上诉人云升公司辩称：同意上诉人所述的事实与理由，上诉人对诉争房产存在实际使用和控制的事实，请求法院依法改判。原查封是诉讼过程中由主审法官作出的，应由执行查封部门作出查封文书，原查封文书从未向云升公司送达，查封程序违法。
被上诉人丁香村委会辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求法院予以维持。丁香村委会与云升公司联建房屋，丁香村委会只负责提供建房的土地，对于房屋的开发、建设、施工及销售均未参与，对于云升公司对外以房抵债的行为及拖欠工程款的行为，丁香村委会也未参与。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第九条规定：查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。本案中，原审法院在审理荣建公司与云升公司及丁香村委会（2011）于民二初字第02312号承揽合同纠纷一案中，于2011年8月25日对争议房屋予以查封，因查封时不具备登记查封条件，无法办理登记手续，原审法院张贴了封条并留取了照片，同时向荣建公司与云升公司（查封房屋的售楼处）及丁香村委会送达了查封裁定。
本案上诉人沈丽娟在原审庭审中自认2011年11月9日买房，2、3个月之后发现被贴了封条，其主张本案应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十条：查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告的规定。原审法院系于2011年8月25日查封时，即在诉争房屋房门上张贴封条予以公示，同时向云升公司（查封房屋的售楼处）及丁香村委会送达查封裁定，应当视为已经通知查封房屋的管理人或实际占有人，并对外予以公示。原审法院对本案诉争房屋的查封，符合相关查封不动产的程序规定，原审法院认定沈丽娟购买争议房屋发生在原审法院查封之后，且法院已经公示查封，不能对抗荣建公司申请执行诉争房屋的请求，判令驳回沈丽娟的诉讼请求并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人沈丽娟承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹 杰
审 判 员 赵 卫
代理审判员 乔雪梅
二〇一四年九月二十六日
书 记 员 兰 健
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。