安徽省铜陵市狮子山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）狮民二初字第00504号
原告：安徽中房物业服务有限责任公司。
法定代表人：马国光，该公司总经理。
委托代理人：丁以东，安徽铜都律师事务所律师。
被告：褚芳蓉，女，1974年6月28日出生，汉族。
原告安徽中房物业服务有限责任公司（以下简称中房物业）诉被告褚芳蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月7日立案受理。依法由审判员孙国兵适用简易程序于2015年10月19日公开开庭进行了审理。原告中房物业的委托代理人丁以东到庭参加诉讼，被告褚芳蓉经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中房物业诉称：2011年9月27日，褚芳蓉入住中房东郡苑15栋XXX室房屋，并与铜陵商城物业服务有限责任公司（以下简称商城物业）签订《中房东郡前期物业服务合同》，约定：物业费1.15元／㎡／月；物业费按季度预交，即每月25日前预交次季度物业服务费。如逾期交纳，每日应按欠交总额的5‰支付违约金。合同签订后，商城物业依据合同约定，为中房东郡小区房屋（含中房东郡苑15栋XXX室房屋）提供了物业管理服务，尽职尽责履行了义务，获得了绝大多数业主的称赞。褚芳蓉居住的中房东郡苑15栋XXX室房屋，仅交纳了部分物业费。从2012年3月份起，褚芳蓉开始拖欠物业费，至2015年7月份，累计拖欠物业费4586.40元。依据《中房东郡前期物业服务合同》约定，褚芳蓉除应支付拖欠的物业费外，还应支付违约金。请求判令褚芳蓉：一、支付物业费4586.40元（从2012年3月26日起至2015年7月25日止），并支付违约金（其中，2012年3月26日分段暂算至2015年7月25日止的违约金数额为14085.98元，此后的违约金以4586.40元为基数，从2015年7月26日起计算至实际付清之日止每日按5‰标准计付）；二、承担本案诉讼费。
褚芳蓉未作答辩。
经审理查明：中房物业主要从事房屋和配套设施修缮、维护、管理及房屋租赁等业务，拥有物业服务二级资质。2011年9月26日，商城物业与褚芳蓉签订《中房东郡前期物业服务合同》，约定：商城物业为中房东郡苑15栋XXX室房屋提供物业服务，物业面积为99.7㎡；物业服务范围为：物业共用部位的小修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理……。物业服务费用为：物业服务费用按业主拥有的物业建筑面积交纳，具体标准为1.15元／㎡／月（含电梯日常运行维护费0.55元／㎡／月）；物业费交纳时间为：业主应于合同签订之日起预交物业服务费用，物业服务费用按季预交，业主应在每月25日前履行交纳次季物业服务费用义务。合同同时约定：业主违反合同，不按本合同约定收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求补交，并从逾期之日起按欠交总金额收取每日5‰的滞纳金和违约金。该合同对其他事项亦作了明确约定。合同签订后，商城物业依据合同约定，为中房东郡小区房屋（含中房东郡苑15栋XXX室房屋）提供了物业管理服务。期间，褚芳蓉依据合同约定，向商城物业交纳了2012年3月25日以前的物业费。从2012年3月26日起，褚芳蓉开始拖欠物业费，至2015年7月25日，累计拖欠物业费4586.40元（99.7㎡×1.15元／㎡／月×40个月）。依据《中房东郡前期物业服务合同》关于物业费支付时间的约定，上述物业费最迟应于2015年5月25日前预交，但褚芳蓉始终未能交纳。2015年6月15日，中房物业委托安徽至达律师事务所，向褚芳蓉发送《关于催缴物业服务费的律师函》，载明：截止2015年6月30日止，您累计拖欠物业服务费总额为4485元，违约金按照日5‰计算。对于您的拖欠，中房物业曾以各种形式多次向您催促，然而您至今未能按合同约定履行缴费义务。请您于2015年6月30日前付清拖欠的物业费，逾期未付，中房物业将通过法律途径维护自身的合法权益……。律师函发出后，褚芳蓉至今未能交纳上述期间的物业费。
另查明：2014年4月28日，经铜陵市工商行政管理局核准，商城物业名称变更为中房物业。
再查明：2011年7月7日、2012年7月6日、2015年3月1日，中国人民银行公布的人民币贷款利率，其中，短期（六个月以下）贷款年基准利率分别为6.10%、5.60%、5.35%。
上述事实，有中房物业提供的中房物业营业执照、中华人民共和国物业服务企业资质证书、《中房东郡前期物业服务合同》、《关于催缴物业服务费的律师函》、申通快递详情单、铜陵市工商行政管理局企业名称变更核准通知书等证据证明，上述证据经庭审举证、认证，并结合当事人陈述予以认定。
本院认为：商城物业与褚芳蓉签订的《中房东郡前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的效力性强制规定，依法应受法律保护，双方当事人均应当依据合同约定，全面履行各自的义务。商城物业依据合同约定，为中房东郡苑15栋XXX室房屋提供物业服务后，褚芳蓉未能依据合同约定付清物业费，显系违约，依法应继续履行付款义务。因商城物业名称已变更为中房物业，中房物业作为本案原告主体适格，其要求褚芳蓉支付物业费的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；中房物业按照每日5‰的标准主张违约金，该标准明显超过了法律规定的最高标准，褚芳蓉逾期付款对中房物业造成损失的具体数额，中房物业并未提供证据证明，本院对中房物业主张的违约金标准予以调整，违约金依法按银行同期贷款基准利率标准计付，本院依据双方签订的《中房东郡前期物业服务合同》约定的付款时间，结合中国人民银行公布的同期人民币贷款基准利率分段认定，至2015年7月25日止，褚芳蓉应向中房物业支付违约金的数额为492.31元。2015年7月26日以后的违约金，褚芳蓉应当按照银行同期贷款基准利率标准继续向中房物业支付，直至物业费付清为止。褚芳蓉经本院合法传唤未到庭，视为对中房物业的诉讼主张放弃抗辩的权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告褚芳蓉于本判决生效之日起十日内支付原告安徽中房物业服务有限责任公司物业费4586.40元及违约金（其中，2015年7月25日以前的违约金计算为492.31元，此后的违约金以物业费4586.40元为基数，从2015年7月26日起计算至实际付清之日止按银行同期贷款基准利率标准计付）；
二、驳回原告安徽中房物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费267元，依法减半收取134元，由原告安徽中房物业服务有限责任公司负担100元，被告褚芳蓉负担34元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。
审判员 孙国兵
二〇一五年十一月十三日
书记员 张雪琳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条--当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条--当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》第七条--业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条----被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条--
经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条--当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。