＼n陕西省西安市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）西中民二终字第00236号＼n上诉人（原审原告）胡银霞。＼n委托代理人胡小利，系胡银霞之夫。＼n被上诉人（原审被告）陕西华捷房地产开发有限责任公司。＼n委托代理人王艳丽。＼n被上诉人（原审被告）陕西中立房地产开发有限公司。＼n委托代理人白小红。＼n被上诉人（原审被告）宝鸡虹桥房地产开发（集团）有限公司。＼n委托代理人白小红。＼n原审第三人戴丽。＼n委托代理人代玲，系戴丽姐姐。＼n上诉人胡银霞因与被上诉人陕西华捷房地产开发有限责任公司（以下简称华捷公司）、被上诉人陕西中立房地产开发有限公司（以下简称中立公司）、被上诉人宝鸡虹桥房地产开发（集团）有限公司（以下简称虹桥公司）、原审第三人戴丽商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2013）未民一重初字第00017号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人胡银霞及委托代理人胡小利、被上诉人华捷公司之委托代理人王艳丽、被上诉人中立公司之委托代理人白小红、被上诉人虹桥公司之委托代理人白小红、原审第三人戴丽之委托代理人代玲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。＼n原审法院经审理查明，2006年7月11日，胡银霞在中立公司与华捷公司共同设立的风城明珠项目的售楼部与中立公司签订了商品房买卖合同，该合同首页出卖人栏中印有华捷公司的条码印章，尾页出卖人栏加盖中立公司印章。双方合同约定：胡银霞以322680元购买出卖人开发建设的风城明珠第3幢2单元21层22107号房，胡银霞应于签约当日付清全款；出卖人应于2006年12月30日前交房，逾期超过30日后，胡银霞要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，中立公司、华捷公司按日向胡银霞支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十五条还约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等项内容。合同签订当日，胡银霞一次性支付了全部购房款，中立公司开具了收款凭证，但在交房期满后中立公司、华捷公司未能按约交付该商品房。＼n原审法院另查明，凤城明珠第3栋（龙钢花园C座）住宅楼系虹桥公司与华捷公司依据双方2004年2月15日联建协议及2004年4月5日补充协议开发建设的项目，其中虹桥公司负责住宅楼的建设、施工管理及销售工作，华捷公司负责办理四证并协助虹桥公司办理预售许可证等。实际履行中，中立公司继受了虹桥公司在上述协议中的权利义务，而华捷公司将五证办理在自己名下，中立公司无预售资质。后中立公司与华捷公司经协商，在前期合作共同销售了部分商品房，后期因双方产生纠纷，致中立公司与胡银霞签订的合同无法在房管局登记备案，房屋亦无法交付。2008年3月25日，西安市房屋管理局向华捷公司发出暂停办理该公司名下包括房屋销售在内的所有手续。2009年11月19日，胡银霞诉至法院，要求中立公司、华捷公司交付房屋，支付逾期交房违约金并承担本案诉讼费用，酿成本诉。审理中，戴丽向法院提交其与华捷公司于2009年1月19日签订的商品房买卖合同，华捷公司出具收据，并由华捷公司与实际购买人签订房屋买卖合同，戴丽以购买人身份将本案涉案房产与华捷公司签订房屋买卖合同属实，华捷公司于2009年3月13日给戴丽出具383357元的收据。对此，胡银霞及中立公司以其所签合同在先，华捷公司售房在房管局封网之后为由不予认可。为查明涉案房屋现状，原审法院进行了现场勘查，该房已由戴丽装修入住。经原审法院释明，胡银霞仍坚持其诉讼请求不变。因当事人坚持己见致调解未果。＼n2009年11月19日胡银霞诉至原审法院称，2006年7月11日，其在中立公司与华捷公司共同设立的售楼部与中立公司签订了商品房买卖合同，购买了凤城明珠第3栋2单元21层22107号商品房，当日一次性支付了全部购房款。但交房期满，中立公司以联建纠纷为由未予交房，故诉至法院，请求判令中立公司、华捷公司、虹桥公司：1、交付西安经济技术开发区Bl区风城明珠（龙钢花园）第3栋2单元21层22107号商品房并办理产权证书；2、承担自2006年12月30日起至2009年5月20日止逾期交房900天的违约金58058元，起诉后至实际交房之日的逾期交房违约金另计；3、承担本案诉讼费用。＼n中立公司辩称，其与胡银霞签订合同及收取房款属实，因华捷公司违反联建协议之约定，将风城明珠项目的商品房预售许可证办理在华捷公司自己名下。为此双方协商继续由其按联建协议负责销售C座商品房，华捷公司负责办理合同备案登记、按揭及交房等手续，故凤城明珠C座即第3栋的销售系其与华捷公司的联建共销行为。前期双方已按此约定为其销售的170余户办理了合同备案及交房手续，但后期华捷公司却拒绝履行，不再为其销售的房屋办理合同备案及银行按揭手续，亦不向胡银霞交付房屋，故造成合同无法履行的责任在华捷公司，其不应承担法律责任。＼n华捷公司辩称，其未与胡银霞签订商品房买卖合同，凤城明珠项目的五证均在其名下，中立公司无售房资格，胡银霞与中立公司所签商品房买卖合同应属无效。胡银霞是完全行为能力人，明知所购楼盘是中立公司与其合作项目，中立公司无资格售房，且胡银霞将购房款交给了中立公司。故胡银霞和中立公司应对自己行为负责，而不应由华捷公司承担责任。其与戴丽签订的房地产买卖合同，系双方自愿，且房屋已交付，符合法律规定，应受保护。＼n虹桥公司辩称，其为联建一方已于2004年8月4日退出，权利义务已转让给中立公司，故其不应成为被告，亦不承担任何法律责任。＼n戴丽述称，其于2009年1月19日与华捷公司签订了商品房买卖合同。2009年3月13日其向华捷公司支付了全部购房款383357元。并向西安市房屋专项资金账户缴纳房屋大修基金11500.71元。其将房屋装修并于2009年6月份入住至今。＼n原审法院认为，胡银霞与中立公司于2006年7月11日所签之商品房买卖合同，系双方真实意思表示，应为有效。该合同形式上虽系胡银霞与中立公司订立，但根据虹桥公司与华捷公司联建及补充协议、此后中立公司与华捷公司的补充协议、对外宣传广告以及售房合同文本等证据，能够证明凤城明珠C座实际是由华捷公司和中立公司联合开发建设，与胡银霞所签合同应为华捷公司和中立公司的共同销售行为。华捷公司作为共同销售一方取得了商品房预售证，胡银霞亦向共同销售另一方的中立公司交纳了房款，故中立公司与华捷公司对外应承担连带责任，华捷公司辩称各自责任各自承担之理由不能成立。作为联建共销一方，华捷公司应知涉案房屋已由中立公司售予胡银霞，此后亦收到房管局下发的暂停办理售房手续的通知，却仍将涉案房屋售予戴丽，显属恶意。胡银霞不认可戴丽与华捷公司所签之合同，但无证据证明戴丽购房时主观上存在恶意，故戴丽与华捷公司所签合同亦为有效。胡银霞与中立公司的买卖合同虽成立在先，但经现场勘查该房已实际交付戴丽，戴丽的合同权利优先于胡银霞。经释明，胡银霞仍坚持要求履行其合同，故对其诉请应依法予以驳回。综上依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，遂判决：驳回原告胡银霞的诉讼请求。案件受理费7397元（原告胡银霞已预交），现由原告胡银霞承担。＼n宣判后，胡银霞不服向本院提起上诉称，一、原审法院在查明事实的基础上做出了错误的判决。2006年7月11日，在中立公司与华捷公司共同设立的售楼部，胡银霞与中立公司签订了商品房买卖合同，购买了凤城明珠第3栋2单元21层22107号商品房，当日一次性支付了全部购房款。但交房期满至今，中立公司、华捷公司以各种理由拒绝交房，没有商业信誉，没有职业操守，严重违背合同约定，构成违约，给胡银霞带来了巨大的精神压力和经济损失。而戴丽于2009年1月19日才与华捷公司签订了商品房买卖合同，2009年3月13日向华捷公司支付了全部购房款383357元，其购房及交款时间明显晚于胡银霞。故此，现胡银霞仍坚持要求中立公司、华捷公司履行合同，既有事实依据，也有法律依据，而原审法院驳回胡银霞的诉讼请求，明显错误。二、原审法院程序严重违法。原审法院在审理中，法官个人认为，胡银霞应该主张赔偿，而不应该主张继续履行合同，如果认为胡银霞的主张不够明确，则应该根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，适用裁定驳回起诉，而不是判决驳回当事人的诉讼主张，这剥夺了胡银霞依法要求履行合同的诉权。故上诉请求：1、请求撤销西安市未央区人民法院做出的（2013）未民一重宇第00017号民事判决，发回西安市未央区人民法院重审；2、一、二审案件的诉讼费用由中立公司、华捷公司承担。＼n华捷公司辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。＼n中立公司辩称，胡银霞交款在先，戴丽不顾不许入住事实，强行入住，房屋应当交还给胡银霞。＼n虹桥公司辩称，在2004年2月15日，其与华捷公司签订“联合开发建设龙钢花园B座（2004年4月5日变更为C座）住宅楼协议书”后，随着项目的推进和中立公司的成立，该协议中虹桥公司的权利义务一并转让给中立公司承担。随后华捷公司不但认可中立公司“当事人”的身份，而且之后多次签订补充合同（对联建协议具体权利义务的实际履行协议）包括工程建设。且虹桥公司从未与任何人签订该楼盘的销售合同，该楼盘的销售与虹桥公司没有直接关系，虹桥公司不承担任何责任。＼n戴丽述称，其与华捷公司所签合同合法有效，而且其已经装修入住，原审判决正确，应当维持。＼n经审理查明，本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。＼n本院认为，中立公司与胡银霞于2006年7月11日签订的商品房买卖合同系双方意思表示真实，且未违反国家法律法规，合法有效。作为凤城明珠第3栋（龙钢花园C座）住宅楼的另一方联建单位，华捷公司又与戴丽于2009年1月19日签订了商品房买卖合同，虽然华捷公司应知涉案房屋已由中立公司出售给胡银霞，而且此后亦收到房管局下发的暂停办理售房手续的通知，却仍将房屋出售给戴丽，存在明显恶意；但戴丽作为购房人，无证据显示其在购房时主观上存在恶意，即无证据证明其与华捷公司的购房行为属恶意串通，损害胡银霞合法利益，且该合同内容亦未违反国家法律法规，亦应为合法有效。胡银霞上诉认为华捷公司与戴丽签订商品房买卖合同，主观上存在与华捷公司恶意串通，故该商品房买卖合同应属无效的主张，因未向法院提供有效证据，本院依法不予采信。胡银霞与中立公司的房屋买卖合同虽成立在先，但经原审法院现场勘查该房屋已实际交付戴丽，且戴丽已装修入住，现胡银霞与中立公司商品房买卖合同已无法继续履行，胡银霞可向华捷公司、中立公司另行主张自己的权利。原审法院在向胡银霞释明后，胡银霞仍坚持其诉讼请求的情形下驳回胡银霞的诉讼请求并无不妥。鉴于本案的纠纷是由于华捷公司与中立公司之间的矛盾导致，致使胡银霞为主张自己合法权利造成诉讼，故应由中立公司和华捷公司对胡银霞付出的诉讼费用承担责任。综上原审认定事实清楚，判决正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n一、二审案件受理费各7397元（胡银霞均已预交），由陕西华捷房地产开发有限责任公司和陕西中立房地产开发有限公司连带承担（本判决生效后十日内由陕西华捷房地产开发有限责任公司和陕西中立房地产开发有限公司连带给付胡银霞）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长高俊岗＼n代理审判员肖晓通＼n代理审判员赵达西＼n二〇一四年六月九日＼n书记员姜海燕