呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)呼民一终字第01235号
上诉人（原审原告）赵连文，男，1958年1月11日出生，汉族，无固定职业，现住呼和浩特市新城区。
委托代理人雷洪波，慧聪律师事务所律师。
上诉人（原审原告）郝春元，女，1958年3月30日出生，汉族，退休职工，现住呼和浩特市新城区。
委托代理人雷洪波，慧聪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）内蒙古自治区邮政公司。住所地呼和浩特市赛罕区呼伦贝尔南路***号。
法定代表人李光，总经理。
委托代理人韩冰，内蒙古天晴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）内蒙古邮政快递物流有限责任公司呼市分公司。住所地呼和浩特市金川开发区金三道呼和浩特邮区中心局*号楼。
法定代表人齐玉柱，经理
委托代理人高钢军，北京市法大（呼和浩特）律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ飞，北京市法大（呼和浩特）律师事务所律师。
上诉人赵连文、郝春元与被上诉人内蒙古自治区邮政公司（以下简称邮政公司）、被上诉人内蒙古邮政快递物流有限责任公司呼市分公司（以下简称快递呼市分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2014）赛民初字第00270号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月20日公开开庭审理了本案。上诉人赵连文及赵连文、郝春元的委托代理人雷洪波，被上诉人邮政公司的委托代理人韩冰，被上诉人快递呼市分公司的委托代理人高钢军、ＸＸ飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2005年3月25日，赵连文与快递呼市分公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：快递呼市分公司将自有坐落在呼和浩特市兴安北路的车间（建筑面积675平方米）出租给赵连文，租赁期限自从2005年6月1日起至2013年5月31日止，为期八年；租金及交纳方式为年租金5万元，赵连文一次性预付快递呼市分公司三年房屋租金15万元，其余房租赵连文逐年交付，并于每年5月1日前交给快递呼市分公司，先付后用。如赵连文不能按时交纳则快递呼市分公司有权收回房屋。其中合同第五条约定，赵连文自行设计改造装修，费用由赵连文自理，所有装饰在承租期满后归快递呼市分公司所有。但中途政府统一规划折旧拆迁时，损失由双方协商解决。在租赁期间如因为国家统一规划拆迁或者其他非快递呼市分公司所能控制的不可抗拒因素影响导致本协议无法履行的，本合同自动终止。合同签订后,赵连文将所租房屋进行改造装修后由其妻子郝春元分别将租赁房屋出租给他人。2010年8月27日、2011年7月14日呼和浩特市新城区人民政府分别以新政字[2010]104号《新城区人民政府关于对内蒙古邮政培训中心进行改造的函》、新政字[2011]142号《新城区人民政府关于对新建康复西路征地建设给予支持的函》，分别下发文件，函告邮政公司，要求尽快对上述地块进行拆迁改造。2012年2月28日，邮政公司委托内蒙古天晴律师事务所向赵连文发出律师函，通知赵连文解除其与邮政公司之间的租赁关系。终止赵连文与邮政公司分别于2005年、2009年签订的《房屋租赁合同》、《场地租赁合同》。2012年3月26日，邮政公司函告赵连文，限其于2012年3月27日下午16时前与邮政公司联系，并完成《终止租赁关系协议书》的签订，否则视为其放弃通过协商方式解决此事。2012年3月27日，郝春元向各转租户发出搬迁通知，内容为：“2012年3月26日接内蒙古邮政公司通知，因呼市新城区政府统一规划，开发该地段，所以要求无条件搬迁。限期2012年4月15日前搬迁腾空你所租用的门脸房，并且停水、停电、停暖。请你尽快做好腾房准备工作。租房合同不到期者按合同条款兑现，水、电费清算后，租金长退短补。”2012年4月5日，邮政公司向赵连文并各房屋用户发出通知：请赵连文并各房屋用户在4月15日前无偿搬迁腾空现使用房屋。2012年4月16日，邮政公司向赵连文发送书面通知，因赵连文以家属和转租户不同意为由，导致《终止租赁关系协议书》签约失败。后赵连文表示愿意商谈，邮政公司提出签约基本内容，并表示赵连文须在该通知发出后5日内给予书面承诺，并最晚在2012年4月28日前完成签约，如赵连文逾期未作书面承诺，该通知自动失效。2012年5月4日，邮政公司、快递呼市分公司（甲方）与赵连文（乙方）签订《终止租赁关系框架协议书》，该协议约定：一、自本框架协议签订之日起，双方于2005年签订的《房屋租赁合同》和2009年签订的《场地租赁合同》即行终止。二、乙方应在2012年5月15日前自主完成全部房屋场地搬迁腾空事宜，并最晚在2012年5月15日实现将搬迁腾空的全部房屋场地完整交付甲方。三、乙方应在2012年5月15日前自主完成承租门市房顶广告牌的拆除工作，若在上述期限内未拆除，则甲方有权自行处置。四、乙方应在2012年5月15日前完成与全部房屋分租业主《搬迁协议书》的签订、剩余租金和租赁押金清退、租赁房屋的接收并直接交付甲方等工作。五、乙方从租户接收租赁房屋场地与将房屋场地交付甲方应同步进行。六、在乙方全部实现上述第一、二、三、四、五条基础上，双方办理完结房屋场地交接签字手续、甲方接收全部房屋场地并确认无误后，甲方支付乙方约定价款70万元，其中甲方代垫支付15户房屋分租业主的剩余租期租金、租赁押金等款项由甲方从70万元直接扣减，剩余款项在双方办理完结全部房屋场地交接签字手续后五日内付清。七、若乙方未完全实现上述第一、二、三、四、五条之任一项约定，则按以下约定执行：（一）甲方停止垫付房屋分租业主的剩余租期租金、租赁押金等款项，已经支付第三方的乙方应全额退还甲方。（二）本框架协议自行废止，解除本协议的全部约定。（三）若乙方有继续履行之要求，应向甲方提出书面申请，经甲方同意后双方重新签订合同，但约定总价款变更为50万元……八、乙方与现有转租户或其他合作经营者如有发生的纠纷、补偿、退款、搬迁等工作均以乙方名义自行处理，与甲方无关……十、内蒙古自治区邮政公司作为乙方租赁房屋场地的实际所有权人，已经收回内蒙古快递物流有限责任公司呼市分公司管理的上述财产，本协议签订后快递内蒙古快递物流有限责任公司呼市分公司即退出双方租赁关系后续事物的处理……本协议履行以内蒙古邮政公司和赵连文为合同双方当事人。该协议落款处赵连文与邮政公司进行签字盖章。协议签订后，窦军平、刘振立、姚新宏、李利军、安瑞成、曹秀芬、戚利民、韩耀明共八户分租业主将赵连文、郝春元及邮政公司起诉至法院。其中（2012）呼民一终字第1493—1496号民事判决书及（2012）新民一初字第245、246号民事判决书判决：郝春元返还窦军平房屋租金7726元及押金1000元；返还刘振立房屋租金3863元及押金1000元；返还姚新宏房屋租金4667元及押金1000元；返还李利军房屋租金5833元及押金1000元；返还安瑞成房屋租金5521元及押金1000元；返还曹秀芬房屋租金15000元及押金2000元。以上共计49610元。另戚利民、韩耀明向法院撤回起诉。以上判决生效后赵连文、郝春元已经履行了生效判决。2012年5月7日，赵连文分别与王埃云、张林选、王军武、魏俊平、张润荷签订搬迁交接确认书，同日，内蒙古天晴律师事务所接受邮政公司委托，指派韩冰律师代为发放邮政公司垫付上述5户分租业主剩余租期租金及租赁押金。其中，退还王埃云剩余租期租金3690元，租赁押金1000元；退还张林选剩余租期租金4018元，租赁押金1000元；退还王军武剩余租期租金3690元，租赁押金1000元；退还魏俊平剩余租期租金1438元；退还张润荷剩余租期租金8118元，租赁押金1000元。以上共计24954元。另查明，邮政公司分别于2013年3月7日、2013年5月10日书面通知赵连文，表明其将在2013年5月31日租赁期限届满后收回房屋，并要求赵连文清结未付的房屋租金，其他事项按照2005年3月25日《房屋租赁合同》有关约定执行。又查明，赵连文与快递呼市分公司签订的《房屋租赁合同》所涉及房屋为邮政公司所有。2013年5月27日，赵连文向内蒙古自治区呼和浩特市北方公证处（以下简称北方公证处）申请证据保全。北方公证处于2013年5月29日出具（2013）呼北证内字第8287号《公证书》，证明租赁房屋外观现状及部分房屋内部现状。还查明，赵连文、郝春元在庭审中变更诉讼请求为请求依法判令邮政公司与快递呼市分公司共同赔偿因拆迁呼和浩特市兴安北路门脸房拆迁损失55.58万元。故赵连文、郝春元诉请求：依法判令邮政公司与快递呼市分公司共同赔偿因拆迁呼和浩特市兴安北路门脸房拆迁损失55.58万元。
原审法院认为，赵连文与快递呼市分公司于2005年3月25日签订的《房屋租赁合同》及赵连文与邮政公司于2012年5月4日签订的《终止租赁关系框架协议书》均系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。《房屋租赁合同》中对于如遇政府统一规划拆迁，损失如何解决及该合同效力如何等情况进行了明确约定。后因政府拆迁对涉案房屋所处地域进行拆迁改造，发生《房屋租赁合同》约定的情形，故双方于2012年5月4日达成《终止租赁关系框架协议书》，由于赵连文未完全履行该协议中一、二、三、四、五条之约定，致使邮政公司承诺支付赵连文约定借款70万元的条件未能实现。故根据《终止租赁关系框架协议书》的约定该框架协议自行废止。关于赵连文因政府拆迁导致的损失问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，赵连文对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。该案中，根据原、被告双方提交的证据证明，赵连文向窦军平返还房屋租金7726元及押金1000元；返还刘振立房屋租金3863元及押金1000元；返还姚新宏房屋租金4667元及押金1000元；返还李利军房屋租金5833元及押金1000元；返还安瑞成房屋租金5521元及押金1000元；返还曹秀芬房屋租金15000元及押金2000元。以上共计49610元。另赵连文认为应当按照与其他转租户签订租赁合同中确定的房屋租赁费用及退还其他租户的租金为标准计算损失，但因原告与其他租户的房屋租赁合同为一年一签，且根据赵连文提供的证据表明其所主张的房屋租赁费用为出租房屋的预期收益，以此为依据计算损失于法无据，故对于赵连文根据转租费用为依据计算损失的诉讼请求依法不予支持。关于快递呼市分公司是否承担责任的问题，因该案所涉及房屋为邮政公司所有，且根据《房屋租赁合同》终止后由邮政公司与赵连文处理相关后续事宜的事实及《终止租赁关系框架协议书》的约定，均表明快递呼市分公司基于委托关系与赵连文签订《房屋租赁合同》，故赵连文要求快递呼市分公司承担责任的诉讼请求本院依法不予支持。因郝春元不是该案合同相对人，故对于郝春元的诉请，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、内蒙邮政公司于判决生效之日起十五日内向赵连文赔偿损失49610元；二、驳回赵连文其他诉讼请求。案件受理费9358元（赵连文已预交），由内蒙邮政公司负担1040元，赵连文、郝春元负担8318元，退还赵连文、郝春元1510元。
赵连文、郝春元不服一审判决，向本院提出上诉称，2005年6月，赵连文、郝春元与快递呼市分公司签订了房屋租赁合同，双方约定了租赁期限、改造及政府规划拆迁处理等情况。2012年3月26日，邮政公司向赵连文、郝春元送达《终止租赁关系协议书》，要求提前终止房屋租赁合同。之后，赵连文、郝春元在2012年3月27日向所有商铺租赁户发出搬迁通知。2012年5月4日，邮政公司与赵连文、郝春元签订《终止租赁关系框架协议书》。但在实际履行过程中有8户租赁户启动诉讼，将赵连文、郝春元及邮政公司一并诉至法院，诉讼一直持续到2013年3月14日才完结。另有7户商铺租赁户于2012年5月底腾空商铺向邮政公司移交，但邮政公司拒绝接收。2013年3月16日，赵连文、郝春元向邮政公司递交《关于门脸房搬迁的说明和意见》，但邮政公司拒绝按《终止租赁关系框架协议书》的约定给予赵连文、郝春元补偿，同时也拒绝按原有的房屋租赁合同约定的条款给赵连文、郝春元应有的补偿。首先，赵连文、郝春元对所承租房屋进行改造并对房屋使用性质进行变更，即由原车间变更为商铺，房屋价值大增。而转租房屋系赵连文、郝春元收回投资的合理行为，而邮政公司在合同未到期的情况下对该房屋进行拆迁，致使赵连文、郝春元未能收回投资并取得合理回报，邮政公司的拆迁行为已在事实上构成了违约，理应赔偿由此给赵连文、郝春元造成的损失。其次，依据双方签订的《终止租赁关系框架协议书》约定，如赵连文、郝春元按照该协议约定如期完成商铺承租户的搬迁工作，邮政公司向赵连文、郝春元支付70万元补偿费。即使赵连文、郝春元未在合同约定期限内完成全部商铺承租户的搬迁工作，邮政公司仍需补偿赵连文、郝春元50万元。最后，邮政公司的拆迁行为不仅致使赵连文、郝春元未能取得最后一年承租期的租金，而且赵连文、郝春元自营的两间商铺亦无法获得相应收益。邮政公司在与赵连文、郝春元签订的《终止租赁关系框架协议书》也约定了相应的补偿金额。由此可见，由于邮政公司的拆迁行为给赵连文、郝春元造成的损失，赵连文、郝春元依法应予赔偿。综上所述，一审法院判决驳回赵连文、郝春元的大部分诉讼请求，属认定事实错误，适用法律不当，程序违法。请求：一、撤销一审判决，改判赵连文、郝春元共同承担呼和浩特市兴安北路门脸房自2012年4月15日至2013年5月31日的房屋租赁费55.58万元。二、本案的案件受理费由赵连文、郝春元共同承担。
邮政公司答辩称，一、本案涉案租赁房屋属于政府规划拆迁的范围，这个事实已在原一、二审和发回重审中均予以查明和认定。政府拆迁行为导致合同终止与邮政公司无关，因此，邮政公司不应当承担基于政府拆迁而发生的赵连文的损失。二、邮政公司与赵连文曾经签订《终止租赁关系框架协议》，约定租赁关系终止后邮政公司向赵连文支付一笔费用，但该约定的付款条款已经作废，邮政公司已没有付款的义务。具体说明如下：符合条件支付款项，是邮政公司与赵连文签订的《终止租赁关系框架协议》约定的付款前提。双方约定的主要付款条件是：1、2012年5月15日前完成全部房屋场地拆迁腾空并完整交付邮政公司；2、2012年5月15日前完成广告牌拆除；3、2012年5月15日前与全部分租业主签订《搬迁协议书》并退还剩余租金与押金，并将房屋场地交付邮政公司。同时，双方在协议第7条约定：未在2012年05月15日前实现上述腾迁条件的，协议自行废止，解除全部约定。而协议的实际履行情况是：赵连文违反约定日期，未能按时完成腾迁。因此，《终止租赁关系框架协议书》约定的付款条款已经废止，邮政公司根本不存在违约，邮政公司没有义务付款。三、赵连文、郝春元的上诉理由不能成立，应驳回其上诉请求。
快递呼市分公司答辩称，一、快递呼市分公司同意邮政公司的答辩意见。二、快递呼市分公司不是《终止租赁关系框架协议书》的主体，涉案租赁房屋的所有权人为邮政公司，快递呼市分公司只是代为邮政公司管理该租赁的房屋。邮政公司与快递呼市分公司是一种委托与被委托的关系，由此产生的纠纷应由邮政公司承担，应予驳回赵连文、郝春元的上诉请求。
邮政公司不服一审判决，向本院提出上诉称，一、押金不属于损失，依法不应当支持。一审法院对于7000元押金的性质审查与认定错误，依法应当改判驳回该项诉求。二、赵连文的损失，不应当由邮政公司承担。1、本案涉及的房产属于政府规划拆迁的范围，2、邮政公司与赵连文曾经签订《终止租赁关系框架协议》，约定租赁关系终止后邮政公司向赵连文支付一笔费用，但该约定的付款条款已经作废，邮政公司已没有付款的义务。具体说明如下：符合条件支付款项，是赵连文与赵连文签订的《终止租赁关系框架协议》约定的付款前提。双方约定的主要付款条件是：1、2012年5月15日前完成全部房屋场地拆迁腾空并完整交付邮政公司；2、2012年5月15日前完成广告牌拆除；3、2012年05月15日前与全部分租业主签订《搬迁协议书》并退还剩余租金与押金，并将房屋场地交付邮政公司。同时，双方在协议第7条约定：未在2012年05月15日前实现上述腾迁条件的，协议自行废止，解除全部约定。而协议的实际履行情况是：赵连文违反约定日期，未能按时完成腾迁。因此，《终止租赁关系框架协议书》约定的付款条款已经废止，邮政公司根本不存在违约，邮政公司没有义务付款。三、赵连文不享有房产租赁的使用权，因此，其基于使用权而主张的损失，不应当支持。赵连文至今仍然拖欠近2年的租金未付，赵连文无对价地使用了租赁物近2年之久。租金的对价是使用权，未付租金则不应当再享有使用权。四、基于《终止租赁关系框架协议》，邮政公司曾为赵连文垫付了24954元的款项，但在审理查明该框架协议已废止的情形下，对于邮政公司垫付的款项，重审法院未依法处理，邮政公司认为这属于漏判，因此，请求二审法院依法判决。综上，上诉人恳请二审法院依法维护邮政公司的合法权利。
赵连文、郝春元答辩称，一、邮政公司的上诉请求没有事实及法律依据，依据的事实和理由不能成立。二、本案涉及租赁的房屋不属于政府拆迁的范围，是邮政公司自拆自建导致租赁合同提前终止，赵连文的损失应由邮政公司承担。三、租赁房屋的合同未到期，赵连文有权使用该租赁的房屋。四、邮政公司曾经垫付2.40万元，因邮政公司没有提起反诉，不再二审审理范围。综上，邮政公司理由不能成立，应该驳回其上诉。
快递呼市分公司答辩称，快递呼市分公司同意邮政公司的上诉请求。
二审中，赵连文、郝春元提交了一份新的证据，即《关于对内蒙古邮政快递物流公司将旧车间改造装修为商业用房的批复》。拟证明赵连文出资190万元改造了涉案租赁房屋，并将其变成为临街15个门脸商业用房。邮政公司与快递呼市分公司对赵连文、郝春元提交新的证据所拟证明的问题均不予认可。
本院另查明，赵连文、郝春元将其上诉请求第一项，即“一、撤销一审判决，改判赵连文、郝春元共同承担呼和浩特市兴安北路门脸房自2012年4月15日至2013年5月31日的房屋租赁费55.58万元”，变更为“一、撤销一审判决，改判赵连文、郝春元共同承担呼和浩特市兴安北路门脸房自2012年4月15日至2013年5月31日该租赁房屋被拆迁造成其损失费55.58万元”。
经二审审理，本院对对赵连文、郝春元提交新的证据所拟证明赵连文出资190万元改造涉案租赁房屋的费用不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、赵连文、郝春元要求邮政公司与快递分公司对其共同承担连带责任是否正确;二、邮政公司向赵连文赔偿损失49610元是否有依据。
针对第一个焦点问题，本案中，赵连文与快递呼市分公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。该合同第六条约定，“在租赁期间如因为国家统一规划拆迁或者其他非快递呼市分公司所能控制的不可抗拒因素影响导致本协议无法履行的，本合同自动终止。”因发生《房屋租赁合同》约定的情形出现，快递呼市分公司没有违约行为，本案涉案租赁房屋属于政府统一规划拆迁的范围，赵连文庭审中认为邮政公司拆迁涉案租赁房屋的主张，本院不予采信。又因该案所涉及房屋为邮政公司所有，且根据《房屋租赁合同》终止后由邮政公司与赵连文处理相关后续事宜的事实及《终止租赁关系框架协议书》的约定，均表明快递呼市分公司基于委托关系与赵连文签订《房屋租赁合同》，也表明邮政公司认可快递呼市分公司与赵连文签订的《房屋租赁合同》，赵连文要求快递呼市分公司承担责任的上诉请求，不予支持。故一审法院对此项判决并无不妥，本院予以支持。
针对第二个焦点问题，赵连文与快递呼市分公司签订《房屋租赁合同》第五条第一款约定，赵连文自行设计改造装修，费用由赵连文自理，所有装饰在承租期满后归快递呼市分公司所有。但中途政府统一规划折旧拆迁时，损失由双方协商解决。之后邮政公司、快递呼市分公司与赵连文达成《终止租赁关系框架协议书》，该协议附了生效条件，由于赵连文未完全履行该协议中一、二、三、四、五条之约定，致使邮政公司承诺支付赵连文约定借款70万元的条件未能实现。关于赵连文在上诉中请求因涉案租赁房屋被拆迁导致其的损失问题，因租赁房屋于2013年才腾清交接，故租赁期限已届满，改造、装修折价按合同约定，已不再进行计算，故赵连文此项理由不能成立，其主张本院不予支持。关于邮政公司上诉提出押金不属于损失的问题，因租赁房屋于2013年才腾清交接，赵连文曾投资对该房屋进行改造装修，因此一审法院判决邮政公司向赵连文赔偿损失49610元并无不妥，本院予以支持。
关于邮政公司提出基于《终止租赁关系框架协议》曾为赵连文垫付了24954元款项的问题，因邮政公司没有提出反诉，不在本案审理范围，其可另诉。
关于郝春元的上诉请求的问题，因郝春元不是该案合同相对人，故对于郝春元的上诉请求本院不予审理。
综上，赵连文、邮政公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院均不予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10398.25元，由赵连文、郝春元负担9358元；由邮政公司负担1040.25元
本判决为终审判决。
审判长 杨福金
审判员 鄂晓红
审判员 张蒙江
二〇一六年三月十一日
书记员 于文硕