浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙温民终字第171号
上诉人（原审原告）：叶翠珍。
委托代理人：叶亚会。
被上诉人（原审被告）：叶贤兰。
委托代理人：杨友福。
被上诉人（原审被告）：曾某。
被上诉人（原审被告）：熊某。
上诉人叶翠珍为与被上诉人叶贤兰、曾某、熊某房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省乐清市人民法院（2013）温乐荆商初字第347号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，事实核对清楚，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。
原判认定，原告叶翠珍系被告叶贤兰的女儿。2000年原告母亲周美笑与被告叶贤兰调解离婚后，原告归其母亲抚养成人。2001年3月27日被告叶贤兰与案外人杨小荷登记结婚。2004年10月27日，叶贤兰及其母亲李都云（后死亡）、女儿叶翠珍共3人申请应急避险移民安置。2005年1月26日经审批同意以叶贤兰为户主，家庭成员叶翠珍共2人，安置面积为60平方米，增购20平方米，共落实建筑面积80平方米，进行移民安置。2005年1月30日，乐清市龙西乡人民政府作为甲方，被告叶贤兰作为乙方（户主姓名），双方签订应急避险移民安置协议。该安置协议约定：乙方因属于避险移民对象，现有家庭人口3人，自愿选择跨区域方式移民安置，落实安置用房大荆下干村“温暖家园”A区5幢506室储藏室12号，安置房总面积85.49平方米，其中按政策规定乙方亨受60平方米，乙方自愿增购安置房25.49平方米；安置房总价为64972元。乙方已预交64000元，应补交972元。乙方将坐落在龙西乡蓝田村陈加坑自然村的房屋，自行按规定时间拆除。甲方一次性补偿乙方3219元。……。被告叶贤兰作为交款人于2005年1月27日向乐清市应急避险移民工作领导小组办公室交款60781元，加上甲方补偿乙方3219元，共计64000元，于2005年1月30日补交款972元。另该安置协议第三条载明：乙方的安置房产权在5年内不得转让，所有移民对象一律不得返回原赴居住。乙方的户籍、学籍按有关规定纳入迁入地管理。……
2005年4月13日，被告叶贤兰和案外人杨小荷作为甲方，被告曾某、熊某作为乙方，在代笔人杨顺连及中介人叶日吉、叶日孝的见证下双方签订了《协议书》。约定：一、甲方将自己移民所得的坐落在大荆“温暖家园”A区5幢506室（下称诉争房产）面积85.49平方米的一套商品房，包括车库（储藏室12号）全部转让给乙方所有。转让后该房屋的所有权利由乙方享受。二、转让款143500元。款分两期支付，第一期于立协议之日即2005年4月13日付123500元正；第二期于2005年4月28日前付清余款20000元正。均以收条为准。三、乙方支付第一期款项后，甲方交于乙方1、移民安置协议；2、移民安置房房款的通知；3、抽签结果证明；4、发票二张（号码为1070684、1077524）。四、日后，如该房办理房产证及产权过户等相关手续，需要若干费用，由乙方承担。但甲方应积极配合，并无条件提供本人签名和身份证等。五、如日后，政府以该房屋名义对该房主进行补助等，此权利归甲方享受。六、此协议一式二份，双方各执一份。七、此协议双方自愿、共同执行，各不反悔，自双方签名时生效。甲乙双方及中人分别在该协议书尾部签名并按指印确认，代笔人杨顺连亦在该协议尾部签名。
上述协议签订后，被告曾某、熊某按约足额支付了上述二期购房款共计143500元。被告叶贤兰在收到第二期款后亦向曾某、熊某交付了上述房产。该房产交付后，被告曾某、熊某即于2005年占有并使用至今。该诉争房产至今未办理房屋及土地权属证明。
原判认为，叶贤兰与曾某、熊某于2005年4月13日签订房屋买卖的《协议书》，系双方自愿协商达成，意思表示真实，曾某、熊某亦支付了合理的对价，且转让标的即安置房未违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效。从客观情况分析，被告叶贤兰系因避险移民并交付了相应的对价获得讼争房屋，在此过程中，被告叶贤兰代表家人在避险移民安置协议上签字。此后，被告叶贤兰出售讼争房屋时，讼争房屋尚未办理产权证书，产权人信息未能明确及公示，被告曾某、熊某难以了解。被告叶贤兰将讼争房屋在中人及代笔人的见证下于2005年卖与被告曾某、熊某并签订了《协议书》亦属合理。《协议书》签订后，被告曾某、熊某依约支付了售房对价，在履行合同中实现了等价有偿的公平原则，现双方已履行售房协议多年。
关于案外人杨小荷在本案房屋买卖《协议书》上签字的性质。从乐清市应急避险移民安置对象呈报核准表、乐清市应急避险移民安置对象审批表上均没有杨小荷的名字，且被告叶贤兰认为杨小荷与其结婚后户口未迁过来，故没有安置份额，对此原告亦没有意见，故该院认为案外人杨小荷对讼争房屋没有所有权。但作为被告叶贤兰出卖房屋时的配偶，其在《协议书》上的签字符合民间习惯。
关于本案中原告对讼争房屋的买卖是否知情。被告叶贤兰辩称原告对卖房一事是知情的，且卖房所得的款项有部分用于原告的生活、学习费用。原告抗辩认为自己一直在外地没有回家，没和父亲即被告叶贤兰联系，也没有和叶贤兰居住在一起，也不清楚出售讼争房屋之事，直到2013年初原告回家发现讼争房屋由曾某、熊某居住，经交涉才知情。关于原告该抗辩意见系其从主观角度对事件所做的解释，且曾某、熊某于2005年占有、使用讼争房屋至2013年有八年多时间，一直未受到原告的干扰。且原告庭审中亦自认2005年之后偶尔有住大荆，即使原告于2005年不知道被告叶贤兰的处分行为，但此后应该明知，原告也未提出异议，故原告主张对讼争房屋的买卖不知情，不符合日常生活常理，不予采信。
原告认为避险移民安置协议中约定，安置房产权在5年内不得转让。本案讼争房屋系避险移民安置房，在产权过户方面受到特殊规制，但拆迁安置协议约定系内部管理规范，并非法律禁止性规定，故原告该主张，不予采纳。被告曾某认为本案合同签订时间为2005年4月13日，原告的请求已超过两年的诉讼时效。本案中原告主张房屋买卖合同无效并非请求权，不受诉讼时效的限制，故对被告曾某的该抗辩意见不予采纳。被告熊某经该院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩与质证的权利，依法缺席审判。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告叶翠珍的诉讼请求。本案受理费80元，减半收取40元，由原告叶翠珍负担。
一审宣判后，叶翠珍不服，向本院提起上诉称：一、原判认定被上诉人叶贤兰与曾某、熊某之间签订的房屋买卖协议书合法有效是错误的。上诉人叶翠珍系安置房的共有权人，被上诉人叶贤兰擅自出卖房屋属于无权处分，应为无效。二、原判认定被上诉人曾某、熊某难以了解安置房的权属信息是错误的。根据移民安置协议，被上诉人曾某、熊某完全知晓安置房属于被上诉人叶贤兰与上诉人叶翠珍共有。三、原判认定上诉人叶翠珍对安置房的买卖不知情，不符合生活常理，该认定是错误的。上诉人叶翠珍与被上诉人叶贤兰几乎没有联系，不知道安置房之事，也不知道安置房被处理，直到2013年初才从同村人口中得知自己有安置房之事，多番打听后也才知道安置房被叶贤兰卖掉。原判认定上诉人对安置房的买卖是知情的，对上诉人不公平。四、出卖的安置房至今未依法办理权属证书，根据法律规定不得转让，因此被上诉人之间的房屋买卖协议是无效的。综上，请求撤销原判，依法支持上诉人的一审诉讼请求，本案二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人叶贤兰口头辩称：一、双方签订的房屋买卖协议系双方自愿协商达成，意思表示真实，是合法有效的。该安置房是被上诉人叶贤兰将老房拆除后得到的补偿，安置协议由被上诉人签订，并由被上诉人出资购买，是被上诉人个人财产，上诉人叶翠珍未出资，不是上诉人的共有财产，上诉人无权享有房屋的产权。二、该安置房无产权证和土地证，产权人信息未明确与公示，更无法证明上诉人的共有份额，上诉人无权主张该安置房的权利，不具备诉讼主体资格。三、被上诉人出售该安置房，上诉人是知情的，该转让款除偿还债务外，其余款项被上诉人叶翠珍挥霍一空，被上诉人八年来共为上诉人支付费用16万多元。综上，一审判决正确，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人曾某、熊某口头辩称：一、被上诉人取得房产是善意的。2005年4月，叶贤兰及其妻子告诉被上诉人其有权出售房产，当时提供的材料都显示权利人是叶贤兰，且出售的房屋没有产权证，被上诉人无法了解权利人信息。被上诉人支付了合理对价，如果被上诉人知道叶翠珍与叶贤兰有争议的话，也不会购买该房屋，买卖是有中人代笔见证。二、被上诉人是江西人，到当地教育部门上班后，被上诉人对当地的情况并不了解。叶贤兰没有将安置协议交给被上诉人，2013年上诉人来找被上诉人了解情况，要求复印买卖协议，当时被上诉人也是主动复印给上诉人的，如果被上诉人刻意隐瞒，就不会复印给上诉人。上诉人当时称会和叶贤兰处理好这个事情。三、原判认定事实清楚。上诉人称长期漂泊在外，事实上叶翠珍一直和叶贤兰有联系，且居住地与诉争房屋相隔不到1公里，上诉人称不知道安置房之事显然不符合常理，原判认定合理，上诉人对安置房买卖之事早已知晓。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请驳回上诉，维持原判。
二审审理期间，上诉人叶翠珍申请证人孔某出庭作证，以证明上诉人于2013年初才知晓安置房之事。被上诉人叶贤兰认为：不认识该证人，且上诉人一审中未申请证人出庭作证，二审中申请不属于新证据。被上诉人曾某、熊某认为2005年时证人不满18周岁，不足以证明相关事实。本院认为，关于上诉人何时知道诉争房屋被出卖之事，与本案的处理并无关联性，故证人出庭作证无实际意义，本院不予准许。
被上诉人叶贤兰与曾某、熊某均未提供新的证据。
本院审核了双方当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。
本院认为，被上诉人叶贤兰与曾某、熊某签订的房屋买卖协议书系双方真实意思表示，转让对价与市场价格相符，曾某、熊某已全额支付转让对价，叶贤兰也将房屋交付曾某、熊某使用多年，因此双方之间的房屋买卖协议书合法有效，应受法律保护。上诉人叶翠珍现以其系转让房屋的共有人，主张上述房屋买卖协议书无效。一方面，上诉人提供的现有证据尚不足以证明其系转让房屋的共有人，另一方面，即便其系转让房屋的实际共有人，而曾某、熊某在购买该房屋时，通过该转让房屋的安置协议、收款收据及抽签结果证明等相信房屋属叶贤兰所有，叶贤兰有处分并予以购买，其两人并无过错，明显属善意。据此两点，上诉人叶翠珍主张双方之间的房屋买卖协议无效，本院不予支持。如上诉人叶翠珍确系转让房屋的共有人，因房屋转让而权利受到侵害，其应向转让人即叶贤兰主张侵权责任。综上，上诉人叶翠珍的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。原判认定事实基本清楚，适用法律正确，审判程序合法。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费80元，由上诉人叶翠珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 毅
审 判 员 胡爱玲
代理审判员 黄百隆
二〇一四年四月十五日
书 记 员 郭阳平