广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终16623号
上诉人（原审被告）：广州市南沙区南沙成功房地产咨询服务部，住所地广东省广州市南沙区南沙街珠江中路55号。
经营者：李文健。
上诉人（原审被告）：李文健，男，1965年4月20日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。
被上诉人（原审原告）：黄健宁，女，1956年12月16日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：尹子禹，男，1987年7月25日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：蓝丽丝，广东信耀律师事务所律师。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：罗俊杰，广东信耀律师事务所律师。
原审被告：陈福伟，男，1968年2月6日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。
委托诉讼代理人：王福娣，女，1971年1月26日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，与陈福伟为夫妻关系。
上诉人广州市南沙区南沙成功房地产咨询服务部（以下简称成功服务部）、李文健因与被上诉人黄健宁、尹子禹、原审被告陈福伟委托合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院(2017)粤0115民初5352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人成功服务部的经营者李文健、上诉人李文健，被上诉人黄健宁、尹子禹共同委托诉讼代理人罗俊杰、原审被告陈福伟及其委托诉讼代理人王福娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人成功服务部、李文健上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.判决驳回黄健宁、尹子禹的诉讼请求；3.判决黄健宁、尹子禹承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：（一）涉案房屋是无规划报建、无房管局备案、无房产证、无门窗、无物业管理，卫生间不通的烂尾毛坯房。黄健宁、尹子禹收楼后也没有进一步装修和入住。2009年3月底，黄健宁、尹子禹委托李文健将涉案房屋再出售，期望所售房价不低于其购买的6万多元，没有确定具体数额。李文健说服陈福伟出价8万元，已达到和超过黄健宁、尹子禹销售房屋的目的。（二）黄健宁、尹子禹明知涉案房屋销售给他人，达到可以入住的条件，是要花钱装饰才行的事实。涉案房屋门窗破烂，卫生间及下水道不通，室内没有装修，无法使用。要花钱维修装饰才能使用，黄健宁、尹子禹同意李文健代为花钱修整房屋，并愿意在办理产权证条件成熟时，协助办理该房屋过户给新买家。因此李文健积极促成交易，陈福伟最终出价108000元购买涉案房屋并自行负责室内装修，前提是水电均通，卫生间和下水道通，门窗修补完善，达到可使用的状态。李文健将情况告知黄健宁、尹子禹，并告知维修费用大概2万元左右，实际支付给黄健宁、尹子禹房款88000元。李文健根据黄健宁、尹子禹的意愿，于2009年4月2日给黄健宁、尹子禹和陈福伟写下《担保书》一份，“就该房屋在交付房款和房屋的一切费用和一切事情，由李文健负责解决”，表明黄健宁、尹子禹清楚并确认涉案房屋需要装饰的事实。2万元的维修用途如下：安装水、电、所用材料6150元；维修下水管800元，修补脱落的灰墙1800元，铝窗换玻璃和换轮830元，修理房门1300元，共计款4730元，剩下9120元，李文健于2009年4月7日通过建设银行广州天河支行汇入黄健宁、尹子禹的账户上。（三）黄健宁、尹子禹同意收取88000元房款和支付中介费880元（房款的1%）。为确保陈福伟的利益，黄健宁、尹子禹于2009年4月2日开具《收据》给李文健，说明已经收齐全部房款88000元。黄健宁、尹子禹并于当日签署《转让申明》，声明“出售该房屋的款，本人已全部收齐”，并说明“因政府原因，暂时不能转名过户，今后若确实需要本人帮忙，本人一定积极协助，从今后房屋属陈福伟所有，本人永不后悔。”黄健宁、尹子禹收齐房款后，将《如意商业街商品房出售合同》和支付开发商房款的《发票》原件交给了陈福伟，使陈福伟有获得使用该房屋的凭证。（四）李文健充分履行了代理人的义务，黄健宁、尹子禹多年没有提出反对李文健花钱维修装饰涉案房屋的行为，就是默认和许可了该行为，以便达成其出售房屋的愿望。
被上诉人黄健宁、尹子禹答辩称：黄健宁、尹子禹认为原审判决认定事实清楚，法律适用正确，恳请二审法院予以维持。根据李文健提出的上诉观点，黄健宁、尹子禹认为李文健没有证据证明黄健宁、尹子禹同意涉案房屋的目标售价为6万元，也没有证据证明已经过了黄健宁、尹子禹的同意在出售房屋之前先进行装修，并且由黄健宁、尹子禹承担装修费用。涉案房屋的出售一直是由李文健代为进行，包括合同的签订及房款的收取，因此黄健宁、尹子禹并不知道房屋真实的售价是10.8万元，对此李文健也没有告知。因此李文健的上诉事实及理由均没有依据，恳请二审法院驳回。
原审被告陈福伟述称：与一审答辩意见一致。
2017年11月13日，黄健宁、尹子禹向一审法院起诉，请求判令：1.成功服务部、李文健共同返还房款20000元并赔偿黄健宁、尹子禹自2009年4月3日起至实际全额返还房款之日止的资金占用期间利息损失（按年利率6%的标准计算）；2.陈福伟对上述欠款承担连带责任；3.本案诉讼费由成功服务部、李文健、陈福伟承担。
一审法院经审理查明：黄健宁、尹子禹提供《如意商业街商品房出售合同》及编号为0031791的发票佐证其系番禺市南沙经济开发区（现南沙区）人民路以南“如意商业街”如意楼A6××号房的实际权利人，并有权出售上述房产。其中《如意商业街商品房出售合同》甲方签章处盖有“广州南沙经济技术开发区房地产开发公司”，乙方签章处有“黄健宁”签名字样，日期注明为1995年11月25日，发票注明顾客名称为黄健宁、尹子禹，项目名称为如意街A6××号房。各方当事人在庭审中确认黄健宁、尹子禹委托成功服务部代为出售案涉房屋，收取房屋价款，黄健宁、尹子禹向陈福伟出售案涉房产。2009年4月2日，成功服务部、李文健代黄健宁、尹子禹（甲方）与陈福伟（乙方）签订《商品房转让合同》，约定甲方自愿将南沙镇如意楼三楼12号房屋转让给乙方，房屋转让价格为108000元。同日，陈福伟向成功服务部、李文健支付108000元购房款，成功服务部、李文健出具编号为19320951的收款收据给陈福伟。同日，黄健宁出具一份《收据》，内容为：“今收到李文健交来购南沙经济开发区××以南××‘××商业街’如意楼A6××号房屋壹套的全部款共88000元，特立此为据”。同日，黄健宁、尹子禹出具一份《转让声明》，内容为：“本人自愿将南沙经济开发区××以南××‘××商业街’如意楼A6××号房屋壹套转让给陈福伟。出售该房屋的款，本人已全部收齐。从今起该房屋属陈福伟所有，本人永不后悔。”。同日，成功服务部、李文健向黄健宁、尹子禹出具一份《担保书》，内容为：“陈福伟今购得黄健宁、尹子禹位于南沙经济开发区××以南××‘××商业街’如意楼A6××号的房屋，今后该房屋所发生的一切费用和一切事情都由李文健负责。特此担保”。同日，成功服务部出具编号为19329548的《收款收据》，内容为：“兹收到黄健宁交来出售南沙区如意楼A6××号房屋的中介费880元”。
成功服务部、李文健在庭审中陈述其受黄健宁、尹子禹委托对案涉房产进行维修后出售，其向陈福伟收取的108000元中20000元是用于维修的费用，并电话告知委托方相关事宜，黄健宁、尹子禹对上述陈述予以否认。为此，成功服务部、李文健提供照片十张证明房屋原状，经质证，黄健宁、尹子禹对照片真实性确认，但认为不能证明是案涉房屋的状况，也不能证明系2009年案涉房屋的状况，与本案无关。陈福伟对上述照片的真实性、合法性和关联性均确认，并在庭审中陈述李文健于2009年3月底带其查看涉案房产，当时房屋的门、窗、厕所、水管都损坏，不能使用，李文健表示可以对涉案房产进行维修，2009年4月份再次看房时，门、窗、厕所、水管已修好。
成功服务部、李文健在庭审中主张其于2009年4月2日告知黄健宁、尹子禹案涉房产出售价格为108000元，并认为黄健宁出具的《转让声明》、《收据》、李文健出具的《担保书》可以佐证，黄健宁、尹子禹认为上述证据恰恰证明成功服务部隐瞒案涉房产的实际成交价。
黄健宁、尹子禹为证明其于陈福伟起诉其办理案涉房产的产权证后才得知案涉房产交易的房价款为108000元的事实，向本院提交了（2017）粤0115民初2911号《应诉通知书》、陈福伟《证据材料清单》。其中《应诉通知书》系本院于2017年6月27日出具。经质证，成功服务部、李文健对于上述证据真实性确认，对证明内容不予确认，认为其收取的108000元中20000元用于装修，并非都是房款；陈福伟对上述证据没有异议。
另查明，成功服务部系个体工商户，经营者为李文健。
一审法院认为，黄健宁、尹子禹与成功服务部就代为出售案涉房屋建立的委托合同关系是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第四百零四条规定：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”成功服务部收取买家陈福伟房价款108000元，应当全部转交给委托人黄健宁、尹子禹，而成功服务部实际仅转交88000元，有违诚信原则，故成功服务部应当向黄健宁、尹子禹返还房价款20000元。成功服务部、李文健抗辩黄健宁、尹子禹授权其以房价款中20000元装修案涉房产，黄健宁、尹子禹对此不予确认，成功服务部、李文健未能提供有效证据证明黄健宁、尹子禹授权其维修案涉房产，应承担举证不能的不利后果。成功服务部、李文健主张存在实际维修案涉房产，则形成另外的法律关系，应由权利人另循途径解决。成功服务部、李文健主张于2009年4月2日告知黄健宁、尹子禹案涉房产成交价为108000元，但根据《转让声明》、黄健宁出具的《收据》、李文健出具的《担保书》内容来看，并未反映出黄健宁、尹子禹当时已知晓案涉房产成交价为108000元。黄健宁、尹子禹主张其于2017年6月27日出具的（2017）粤0115民初2911号《应诉通知书》中知晓成交价为108000元的事实，本院予以采信，故黄健宁、尹子禹于2017年11月13日起诉主张返还房款及利息，并未超过法律规定的诉讼时效，成功服务部、李文健关于诉讼时效的抗辩，依据不足，本院不予采纳。陈福伟于2009年4月2日支付108000元购房款，成功服务部应于当日向委托方支付全部购房款，成功服务部占用未支付的20000元对委托方造成损失，应当予以赔偿，故黄健宁、尹子禹诉请成功服务部赔偿自2009年4月3日至全额返还房款之日止的利息损失，于法有据，本院予以支持。对利息计算标准，鉴于成功服务部隐瞒案涉房产的实际成交价，有违委托方的信任，对委托合同的瑕疵履行存在过错，本院酌情支持黄健宁、尹子禹诉请的年利率6%的标准。
根据《中华人民共和国民法通则》第二十九条和《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款的规定，个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担。黄健宁、尹子禹诉请成功服务部经营者李文健共同承担上述返还20000元房价款及支付利息的责任，于法有据，本院予以支持。陈福伟并非委托合同当事人一方，且成功服务部、李文健确认陈福伟付清房款，黄健宁、尹子禹诉请陈福伟承担连带责任的诉请，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第二十九条，《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第四百零四条、第四百零六条的规定，一审法院于2018年7月25日作出如下判决：一、成功服务部、李文健应于判决发生法律效力之日起十日内向黄健宁、尹子禹返还房价款20000元，并支付自2009年4月3日起至付清之日止的利息（以20000元为本金，按照6%的年利率标准计算）；二、驳回黄健宁、尹子禹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费558.6元，由成功服务部、李文健负担。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，成功房地产咨询服务部、李文健提交以下证据（均有原件）：1.房屋水电报装费发票，拟证明涉案房屋在交给陈福伟之前，必须通水、通电、办理水电报装，陈福伟才肯支付涉案房屋的房款和收楼；成功服务部、李文健因此为黄健宁、尹子禹垫付了该费用给房地产公司指定的公司6150元；2.2009年4月6日的收款收据（内容为疏通下水管800元，修补墙批灰1800元、修理铝窗830元、修补房门1300元，合计4730元），拟证明为按照陈福伟的要求交付房屋，成功服务部、李文健请他人疏通下水管道、修补门窗、修补墙面等工作，代黄健宁、尹子禹垫付费用合计4730元；3.2009年4月7日由赖祥凤向黄健宁转账9120元的中国建设银行转账凭条，拟证明房款2万元与水电报装、装修维护款项差额部分9120元，李文健妻子赖祥凤在2009年4月7日支付给黄健宁、尹子禹，双方款项两清；4.赖祥凤中国建设银行存折，拟证明转账凭条的真实有效性；5.李文健与赖祥凤的结婚证，拟证明赖祥凤在2009年4月7日支付款项9120元给黄健宁、尹子禹，是代李文健支付。黄健宁、尹子禹质证意见为：上述证据均不属于新证据，因为这些证据所要证明的事实都是成功服务部、李文健在一审中的主要抗辩理由，其应在一审中提交。对于证据1、2，成功服务部、李文健所提交的发票及收据不足以证明该费用应当在黄健宁、尹子禹的房款中扣除，或已经经过了黄健宁、尹子禹的同意。对于证据2，关于装修费用的实际支出的问题，该收据中显示是李文健支付的装修费，但该装修并非黄健宁、尹子禹委托，而且该费用仅有一张简单的收据，而并没有收款或提款的证明，故对于该收据的真实性、合法性、关联性均不予确认。对于证据3-5，与本案无关，如果该款项是属于黄健宁、尹子禹应当获得的房款之一，那么成功服务部、李文健在计算中介费时就不应按照8.8万元计算，而应当在此基础上加上9120元；该转账凭条并不能证明所谓的水电报装相关的费用与本案有关。陈福伟质证意见为：其对支付10800元房款之前的事情不清楚，其购房都是由成功服务部、李文健代理的，房款也是交付给李文健。
成功服务部、李文健二审庭后提交《准予变更登记（变动申报事项）通知书》，拟证明成功服务部在2013年搬迁，造成许多文件资料搬到住处乱放，所以有些证据后期才找回。黄健宁、尹子禹质证称经营地址变更不能直接证明成功服务部、李文健已足额返还房款，其关于迟延举证的解释并非合理解释，工商登记部门在2013年已经核准其经营地址的变更登记，而黄健宁、尹子禹是在此后的3年后才起诉，成功服务部、李文健有足够的时间整理本案的档案资料，因此该证据不属于二审新证据。
黄健宁、尹子禹二审庭后提交黄健宁中国建设银行股份有限公司广州天河支行个人定期明细信息（原件，显示2009年4月2日赖祥凤向其转账78000元），拟证明黄健宁在2009年4月2日只收到李文健支付的房款78000元，于4月7日收到余下房款9120元（=10000元-880元，已抵扣中介费880元，按房价款88000元×1%计算），共计收到房款8.8万元，可见成功服务部、李文健所称的9120元是88000元房款外的房款，与事实不符。成功服务部、李文健质证意见为：其另外支付了10000元现金给黄健宁，黄健宁向其出具了一张88000元的收据，4月7日其另外汇款9120元给黄健宁。陈福伟质证意见为：对其交易情况不清楚。黄健宁、尹子禹陈述，因为当时李文健说没有那么多钱，就先汇一部分，余下的过几天再汇款过来，黄健宁考虑到大部分的房款已经收到，因此同意先开收据；黄健宁、尹子禹不想因为开收据的问题再跑一次南沙；此外，李文健应对其支付现金10000元的问题进行举证。成功服务部、李文健在黄健宁、尹子禹提交上述证据前曾提交书面意见表示房款全部是通过现金方式支付的，在对上述证据质证过程中称因为其找不到汇款单，时隔九年也不记得了，因此在书面意见中表示房款全部是通过现金方式支付的；黄健宁、尹子禹一审期间提交的购房发票实际上就是房契，下面注明原件已取，李文健签名的日期是2009年4月2日，如果李文健没有付清房款，黄健宁、尹子禹不可能在该日将房契交给李文健，在《转让声明》中黄健宁、尹子禹写明房款已经全部收齐，从今起房屋归陈福伟所有，黄健宁、尹子禹正是因为在2009年4月2日已经收齐房款才会开具该《转让声明》；李文健家里随时都有10000元现金，无需去银行取款。
本院认为,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据成功服务部、李文健的上诉以及黄健宁、尹子禹的答辩意见来看，本案争议的焦点问题为：成功服务部、李文健是否应向黄健宁、尹子禹返还2万元款项。成功服务部、李文健主张该2万元为涉案房屋的维修费用，黄健宁、尹子禹已收齐全部房价款88000元，为此成功服务部、李文健一审期间提交了黄健宁、尹子禹出具的《收据》、《转让声明》等证据，二审期间提交了房屋水电报装费6150元的发票、其为涉案房屋疏通下水管、修补墙面、修理门窗花费4730元的收款收据、其于2009年4月7日将2万元维修款剩余部分9120元转账给黄健宁的转账凭证，且均提供了证据原件予以核对，上述三项费用合计金额为20000元整。此后黄健宁、尹子禹提交了2009年4月2日李文健配偶赖祥凤向黄健宁转账支付78000元的证据，并主张9120元系88000元房款的一部分，该78000元与2009年4月7日赖祥凤转账给黄健宁的9120元再加上中介费880元合计也正好为88000元。双方提交的证据均与各自的主张相吻合，但双方的主张相互矛盾。对此，本院认定如下：黄健宁在2009年4月2日出具《收据》，写明收到涉案房屋全部房款88000元；黄健宁、尹子禹同日出具《转让声明》，说明房款其已全部收齐，而其二审期间提交的银行流水凭证反映当日其仅收到78000元。黄健宁、尹子禹一审期间提交的《如意商业街商品房出售合同》、购房发票下方均记载李文健在2009年4月2日已收取原件。黄健宁、尹子禹作为完全民事行为能力人，应清楚其出具上述《收据》、《转让声明》并将购房合同和发票原件交付给李文健的法律后果，其对未收取全部房款即出具《收据》、《转让声明》并将购房合同和发票原件交付给李文健，且声明从2009年4月2日起涉案房屋属陈福伟所有，未作出充分合理的解释。因此本院采信成功服务部、李文健关于黄健宁、尹子禹在2009年4月2日已收取全部房款的主张。关于涉案房屋维修费用的负担问题。涉案房屋的买受人陈福伟关于其在看房时“房屋的门、窗、厕所、水管都损坏，不能使用，李文健表示可以对涉案房产进行维修，2009年4月份再次看房时，门、窗、厕所、水管已修好”的陈述，结合成功服务部、李文健提交的维修房屋所支出费用的发票、收据，可证实成功服务部、李文健对涉案房屋进行维修后代为出售的事实。成功服务部、李文健与黄健宁、尹子禹关于委托代理销售房屋的具体权利义务内容没有达成书面协议，双方当时对房屋维修的费用应由谁承担有无约定、如何约定并无书面证据予以证实，但成功服务部、李文健是为委托人黄健宁、尹子禹的利益而代为维修房屋，其代为垫付的维修费用应由委托人黄健宁、尹子禹承担。成功服务部、李文健主张双方达成了按照88000元出售涉案房屋，维修费用大概为2万元的陈述具有合理性，其提交的证据已形成较为完整的证据链条，而黄健宁、尹子禹二审期间提交证据不足以推翻成功服务部、李文健提交证据所证明的事实，故本院对成功服务部、李文健的上诉主张予以采信，2万元为维修房屋的费用，且成功服务部、李文健已将未用完的9120元维修费用退还给黄健宁、尹子禹。黄健宁、尹子禹关于成功服务部、李文健应返还多收取的房款20000元的主张依据不足，本院不予支持。
由于房地产咨询服务部、李文健系二审期间才提交新证据，系故意或重大过失逾期提交新证据，故一、二审案件受理费均由其负担。
综上所述，上诉人成功服务部、李文健的上诉理由成立，本院予以支持。由于二审出现新证据，本院对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第三百九十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销广州市南沙区人民法院（2017）粤0115民初5352号民事判决；
二、驳回黄健宁、尹子禹的全部诉讼请求。
本案一审案件受理费558.6元，二审案件受理费559元，均由上诉人广州市南沙区南沙成功房地产咨询服务部、李文健共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 闫 娜
审判员 黄春成
二〇一八年十一月十四日
书记员 颜旭怀
彭诗敏