上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五(民)初字第2283号
原告上海颛茂物业管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人王志勇，总经理。委托代理人何芬，上海市福隆律师事务所律师。被告陈阿平。委托代理人陈某某(系被告的儿子)，现住上海市闵行区。原告上海颛茂物业管理有限公司与被告陈阿平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月21日立案受理。依法由审判员林霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海颛茂物业管理有限公司的委托代理人何芬、被告陈阿平及其委托代理人陈某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海颛茂物业管理有限公司诉称，2011年4月3日，原告、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定原告将坐落于上海市闵行区都市路XXX-
XXX号二层(建筑面积231平方米)的房屋(以下简称“涉案房屋”)出租给被告使用。租赁期限自2011年5月28日起至2014年5月27日止。租赁期间的年租金为人民币92,760元(以下币种均为人民币)，折合7,730元/月，第二年开始每年按5%递增，物业管理费由被告负担。付款方式为每季度支付一次，实行先付后用的原则，即每季度最后一个月的二十日前支付下季度租金。同时，合同约定除原告同意被告续租外，被告应在本合同租期届满后的30日内返还涉案房屋，并按天数支付租金，未经原告同意逾期返还涉案房屋的，每逾期一日，被告应按4元/平方米向原告支付该房屋的占用使用费。被告返还涉案房屋应当符合政策使用的状态，返还时，应经原告验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。被告的装饰物在不影响涉案房屋安全的前提下，可由被告拆除，合同终止之日起30日不拆除的，视为被告放弃装修物。上述合同签订后，原告按约将涉案房屋交付给被告使用，并经双方确认起租日为2011年6月5日。在合同履行过程中，被告时有拖欠租金的行为，在租赁期限届满后更是未能将涉案房屋返还给原告，亦未能支付相应的使用费用。经原告多次催讨，被告表示经济困难要求予以部分减免，但始终未能表示付款的诚意，极大地损害了原告的利益。据此原告向法院提起诉讼要求判令：一、解除原、被告关于涉案房屋的事实租赁关系，被告搬离涉案房屋并将房屋返还给原告；二、被告给付原告自2012年9月5日起至2014年6月4日的租金175,392元(自2012年9月5日至2013年6月4日欠缴的租金73,080元，自2013年6月5日至2014年6月4日的租金102,312元，合计175,392元)；三、被告给付原告自2014年6月5日起暂计至实际搬离日止，按月租金8,526元，年租金102,312元计算的实际使用费；四、被告给付原告自2015年1月至2015年8月的水电费8,682元。审理中，原告变更第一项诉讼请求为被告搬离涉案房屋并将房屋返还给原告。原告为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据材料：第一组证据材料：1、涉案房屋的《上海市房地产权证》；2、涉案房屋的房地产权利人出具的《委托书》；3、《房屋租赁合同》。上述证据材料证明：1、原告接受了涉案房屋房地产权利人上海颛桥房地产有限公司的委托事理涉案房屋的租赁事宜，其有权将涉案房屋出租给被告使用。2、原、被告就双方的权利义务作了约定。第二组证据材料：1、被告已缴租金明细表及发票存根联一组；2、被告拖欠租金明细表。上述证据材料旨在证明被告自承租涉案房屋以来时常出现拖欠租金的情形，且自2012年9月5日起欠付租金。第三组证据材料：被告已缴纳的水电费明细表及收款凭证收据，旨在证明经原告多次催讨，被告仅支付了至2014年12月20日的水电费。电表读数至52,600度，水表读数至3,637吨。此后各项费用至今仍未支付。第四组证据材料：1、2015年度水电费拖欠清单(应付未付的付款单位联一组)；2、电费、水费大发票各一张。上述证据材料旨在证明被告拖欠自2014年12月20日起至今的水电费用。被告对上述证据材料发表如下质证意见：对第一组证据材料的真实性予以认可。对第二组证据材料不予认可，在履行合同过程，原告仅向其开具收据，未向其开具发票。对第三组证据材料不予认可，电表读数和水表读数不正确。对第四组证据材料不予认可。被告陈阿平于2015年10月13日庭审时辩称，针对第一项诉讼请求，其确有未付租金的行为，但均系原告财务账目管理混乱所致。原告称被告自2012年9月5日起未付租金，事实是被告于2012年12月27日以银行转账的方式支付了租金计14,360元。被告曾就原告存在的上述问题多次与原告交涉，但原告不愿正视自身存在的问题。被告为维护自身合法权益，只能采取自我保护措施。况且，其在涉案房屋内投入了100余万元的装修，自2013年到目前为止其一直处于亏损状态。如果法院判令其搬离涉案房屋，其就自杀。针对第二项诉讼请求，其认为自2012年9月5日后其缴纳过部分租金，扣除缴纳部分的租金，余额其愿意负担。针对第三项诉讼请求，其没有给付的能力。针对第四项诉讼请求，因原告做的都是假账，故不同意该项诉讼请求。被告陈阿平于2016年3月11日庭审时又称，其于2012年12月27日支付的租金14,360元是截止至2013年1月的租金，2013年2月至2013年4月的租金，2013年5月至2013年11月的租金其均是以现金方式给付给原告的经理张梦余，但张梦余未向其出具收据，亦未向其开具发票，其向张梦余索要发票，遭到了张梦余拒绝。自2013年12月起，其未再支付租金。2013年12月，其手持60,000元现金与张梦余协商，要求续租涉案房屋，后未成。2014年4月涉案房屋的租期届满。被告为证明其抗辩主张，向本院提供如下证据材料：1、水电费收据一组。2、信用卡刷卡记录一组。3、租金发票一组。4、银行还款明细。原告对上述证据材料发表如下质证意见：1、对证据材料1的真实性、合法性、关联性均无异议，但被告提供的只是部分收据，上述证据材料反映的事实原告已作了陈述，即截止2014年12月20日被告已经支付了水电费。2、对证据材料2的真实性、合法性、关联性均无异议，上述证据材料所对应的款项原告予以认可，故原告在提起诉讼时已将上述款项作为已付款扣除。3、对证据材料3的真实性予以认可，需补充说明的是2012年12月27日给付的14,360元所对应的是2012年11月8日开具给被告的发票，该发票指向的是自2012年6月5日起至2012年9月4日止的租金。通常原告是在被告付款后才向其开具发票，而此次开票是基于被告承诺在开票后的某个时间段给付租金，故出现了先开发票，后付款的情形。经审理查明，涉案房屋的权利人为案外人上海颛桥房地产有限公司。2011年3月28日，案外人上海颛桥房地产有限公司委托原告办理坐落于上海市闵行区都市路XXX-
XXX号2层商铺的租赁事宜。2011年4月3日，原告(出租方，签约甲方)与被告(承租方，签约乙方)签订《房屋租赁合同》一份，合同约定甲方将涉案房屋出租给乙方作为茶座、棋牌室、足浴店，年租金为92,760元，租赁期为2011年5月28日至2014年5月27日止(2011年3月28日到2011年5月27日为装修期)。第二年开始每年递增5%。物业管理费由乙方负责。合同期满后，乙方欲续租，在同意条件下，乙方有优先承租权，双方可另行签订租赁合同。在租赁期内，如甲方对该房屋移作公司用房，乙方应无件服从，但甲方保证乙方承租满两年。付款方式为每季度支付一次租金，实行先付后用，即每季度最后一个月的二十日前支付下季度租金，甲方向乙方收取租金应开具服务业发票给乙方。租赁期间，房屋的水、电、通迅、设备及其他相关经营活动费用由乙方支付。甲方每季度对乙方所付的上述费用进行核实。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为1个月的租金，即8,120元，该保证金于本合同终止时，由甲方无息退还乙方。乙方知晓该房屋现状，并以该原始状态租赁，乙方在经营或自用该租赁物，应取得消防等部门的许可并符合其它法律法规要求，取得这些许可产生直接和间接费用由乙方自行承担。除甲方同意乙方续租外，乙方在本合同租期届满后的30日内应返还该房屋，并按天数支付租金，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按4元/平方米向甲方支付该房屋占用使用费。乙方返还该房屋应当符合正常使用时的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。乙方的装修物，在不影响房屋安全的前提下，可由乙方拆除。合同终止之日起30日不拆除的，视为乙方放弃装修物。若乙方逾期支付租金累计超过一个月的，甲方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方除支付另一方赔偿金外应向另一方按月租金的2倍支付违约金。乙方若逾期支付租金累计超过三个月的，甲方可单方面解除合同并收回该房屋。合同对双方的其它权利义务作了约定。合同签订后，原告将涉案房屋交由被告使用。2014年6月4日，涉案房屋的租赁期限届满。原告要求被告搬离涉案房屋，被告未予同意。本案在审理过程中，原告向本院出具了确认被告缴纳租金清单，上载：1、2011年4月6日收到被告缴纳的自2011年6月3日至9月3日的租金计23,190元；2、2011年9月16日收到被告缴纳的自2011年9月3日至12月3日的租金计23,190元；3、2012年3月9日收到被告缴纳的自2011年12月3日至2012年3月3日的租金计23,190元；4、2012年6月28日收到被告缴纳的自2012年3月3日至2012年6月3日的租金计23,190元；5、2012年11月8日收到被告缴纳的自2012年6月5日至2012年9月4日的租金计24,360元。另查明，被告于2012年11月27日以银行转账方式给付原告租金14,360元。本案的争议焦点在于事实部分，即被告欠付原告的租金及房屋使用费的金额？本院认为，一、根据原告向本院递交的被告缴纳租金清单内容可见，原告确认被告于2012年11月8日收到被告缴纳的自2012年6月5日至2012年9月4日的租金计24,360元。那么，被告于2012年11月27日以银行转账方式给付原告的14,360元理应属于2012年9月5日后的租金。鉴此，原告向本院主张的要求被告支付的自2012年9月5日起至2014年6月4日的租金175,392元中，应扣除被告于2012年11月27日支付的14,360元租金。二、关于被告提出的，即其以现金方式向原告的员工张梦余支付了自2013年2月至2013年11月的租金，但张梦余未向其出具收据，亦未向其开具发票之抗辩事实是否成立。本院认为，(一)、当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被告提出上述事实后，未向本院提供相关证据证明其抗辩主张，故被告需承担未能举证的不利后果。(二)、被告提出的上述抗辩事实有诸多不合常理之处。首先，被告在先后两次庭审中，对于其于2013年后是否给付租金的陈述不一致。其次，从被告提供的由原告向其出具的租金发票，水、电费收据可见，通常情况下原告在收到被告款项后，无论款项金额多少，均向被告出具了收款收据。基于上述理由，本院对被告提出的上述抗辩事实不予采信。综上所述，被告欠付的租金为截止至2014年6月4日的租金计161,032元及自2014年6月5日起的涉案房屋占有使用费。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方当事人均应恪守。现被告在使用涉案房屋的过程中未按时缴纳房屋租金，其行为显属违约，现原告要求被告给付拖欠的房屋租金的诉讼请求，于法有据，本院应予支持。租赁合同期间届满后，原告要求被告搬离并返还涉案房屋，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，即租赁期间届满，承租人应当返还租赁物之规定，本院应予支持。现被告以其自2013年起经营一直处于亏损状态，其在涉案房屋内投入装修成本过高为由拒不搬离涉案房屋，本院认为，被告在承租涉案房屋用于商业经营时，对于可能存在的商业风险应有一定的预见与评估。被告不能以上述商业风险为由在租赁合同履行期间届满后拒不搬离涉案房屋，以致给原告带来巨额损失。至于原告要求被告给付的水、电费，因目前原告提供的证据材料尚有欠缺，故原告可补强证据后再行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告陈阿平于本判决生效之日起十日内搬离上海市闵行区都市路XXX-
XXX号二层房屋并将上述房屋返还给原告上海颛茂物业管理有限公司；二、被告陈阿平于本判决生效之日起十日内给付原告上海颛茂物业管理有限公司租金人民币161,032元(截止至2014年6月4日)；三、被告陈阿平于本判决生效之日起十日内给付原告上海颛茂物业管理有限公司自2014年6月5日起计至实际搬离日止，按月租金8,526元计算的房屋占有使用费；四、驳回原告上海颛茂物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计人民币3,981.48元，减半收取计1,990.74元，由原告上海颛茂物业管理有限公司负担249.20元，由被告陈阿平负担1,741.54元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 林霞
二〇一六年三月十八日
书记员 张辰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。