广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终1797号
上诉人（原审原告）闵宇顺，男，汉族，住江西省南昌市。
委托代理人何震，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。
上诉人（原审被告）吕毅声，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人林保欣，广东顺迪律师事务所律师。
委托代理人连丽娜，广东顺迪律师事务所律师。
原审被告何少森，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人林保欣，广东顺迪律师事务所律师。
委托代理人连丽娜，广东顺迪律师事务所律师。
上诉人闵宇顺因与上诉人吕毅声、原审被告何少森房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法杏民初字第1322号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院审理查明：2015年8月28日，何少森与闵宇顺签订了一份《租赁协议》，内容如下：1.闵宇顺租赁何少森坐落于杏坛镇利来路XX号之一铺位用于经营数码产品，该铺位约38平米；2.租赁期限为5年，自2015年9月1日至2020年9月1日止；3.租金为2600元／月，最后三年的租金为3000元／月；租金缴纳至何少森的账户内；4.合同签订后，闵宇顺向何少森支付5600元的押金。上述协议签订后，闵宇顺向何少森支付了租赁押金5600元，并向案外人余仕娟支付了转让费20000元。闵宇顺租赁涉案铺面后，对铺面进行了装修，双方在诉讼中闵宇顺的装修费用确定为16000元。2015年10月15日，佛山市顺德区市场监督管理局向闵宇顺下发了不予登记通知书，以涉案店铺不符合安全标准为由，对闵宇顺申请的个体工商户不予登记。另查，涉案店铺登记产权人为吕毅声，吕毅声确认何少森与闵宇顺签订的租赁协议系其授权所为，对其效力予以追认。2015年4月22日，杏坛镇齐杏社区居委会就涉案商铺存在安全隐患发出了会议通知，其后，该房产于2015年9月14日被鉴定为严重影响整体承载，安全性等级为DSU。闵宇顺因无法办理工商登记，遂从2015年11月1日起未再向何少森支付租金，并从2015年12月15日起搬离涉案店铺。第三次庭审中，闵宇顺当庭将涉案店铺的钥匙及水电扣费存折返还给吕毅声。闵宇顺认为何少森存在欺诈行为，遂于2015年11月18日向原审法院提起诉讼。在诉讼中，闵宇顺与吕毅声达成协议，同意将闵宇顺拖欠吕毅声的租金3900元及水电费180元予以抵扣其损失。另查，原审法院于2016年1月12日将闵宇顺的起诉状、应诉通知书、传票等材料送达给吕毅声。
闵宇顺于2015年11月18日起诉至原审法院，请求判令：1.解除《租赁协议》，吕毅声立即返还保证金5600元给闵宇顺；2.吕毅声赔偿闵宇顺转让费20000元；3.吕毅声赔偿闵宇顺安装卷闸门2100元，电工安装费1300元，店铺装饰费20453.5元，误工费16496.66元；4.本案诉讼费由吕毅声负担。
原审法院认为：吕毅声是本案租赁房产登记所有权人，且在诉讼中追认何少森签订《租赁协议》行为，故该《租赁协议》属有效合同，因何少森的行为系代理行为，故《租赁协议》的合同相对方为吕毅声与闵宇顺。
关于《租赁合同》是否解除的问题。因双方在签订《租赁协议》中明确闵宇顺租赁该商铺用于经营数码产品，而由于涉案商铺已被鉴定为危房，导致闵宇顺无法办理工商营业执照，致使闵宇顺的合同目的无法实现，故闵宇顺依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百三十三条之规定要求解除涉案合同，理据成立，原审法院予以支持。但由于闵宇顺未能提供证据佐证其在起诉前将解除合同通知书送达给吕毅声，故原审法院以吕毅声收到起诉状之日视为解除合同通知书送达之日，即原审法院确认何少森代表吕毅声与闵宇顺签订的《租赁协议》于2016年1月12日解除。
关于吕毅声是否应当向闵宇顺返还押金并赔偿损失的问题。因原审法院确认上述解除合同的原因为合同目的无法实现，而导致合同目的无法实现的原因系吕毅声提供的租赁物存在瑕疵，虽然吕毅声在诉讼中提出其对租赁房屋是否为危房无法预知和预防的抗辩，但原审法院认为，吕毅声作为涉案房屋的产权人，其有义务保障租赁物符合正常使用标准，将无瑕疵的标的出租给他人，而涉案房屋于2015年4月22日已由社区居委会发出通知，明确告知其存在安全隐患，吕毅声在明知存在隐患的前提下，未及时对其房产进行维护、检修，而是继续将其出租给闵宇顺，最终导致闵宇顺无法正常使用租赁物，故吕毅声应承担租赁合同无法履行的全部过错。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，吕毅声应对闵宇顺的损失承担赔偿责任。
对于闵宇顺主张的损失，原审法院作如下认定：1.转让费20000元，实际支付给案外人余仕娟，应予赔偿；2.装修费用，双方确定为16000元，应予赔偿；3.误工费，无事实和法律依据，不予支持。
闵宇顺实际使用该房屋至2015年12月15日，故其还应向吕毅声支付该段时期的租金3900元及水电费180元，双方同意在上述赔偿金内予以抵扣，抵扣后，吕毅声应当向闵宇顺赔偿损失31920元（36000元-3900元-180元）。同时，由于涉案合同签订后闵宇顺向吕毅声缴纳了合同押金5600元，如前所述，涉案合同的过错方并非闵宇顺，故吕毅声应当退还闵宇顺押金5600元，闵宇顺的该项请求，理据成立，原审法院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第（一）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第一百一十三条、第二百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院作出如下判决：一、确认闵宇顺与何少森代表吕毅声于2015年8月28日签订的《租赁协议》于2016年1月12日解除；二、吕毅声于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向闵宇顺返还租赁押金5600元；三、吕毅声于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向闵宇顺赔偿损失31920元；四、驳回闵宇顺的其他诉讼请求。如吕毅声未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为724.38元（闵宇顺已预交），由吕毅声负担。
上诉人闵宇顺上诉提出：原审法院未认定闵宇顺误工损失16496.66元，安装卷闸门2100元，以及电工安装费1300元，系认定事实不清。综上，请求：撤销原判第三项，依法改判吕毅声赔偿闵宇顺51796.66元，本案诉讼费用由吕毅声承担。
针对上诉人闵宇顺的上诉，上诉人吕毅声答辩称：安装卷闸门及电工安装费已经包括在原审认定的16000元中。至于误工费的问题，闵宇顺一直都在实际经营，不存在误工损失。
针对上诉人闵宇顺的上诉，原审被告何少森答辩称：与吕毅声的答辩意见一致。
上诉人吕毅声上诉提出：一、原审法院认定事实不清。1.原审法院仅凭闵宇顺向案外人余仕娟转账10000元的银行回单及10000元的收据就认定闵宇顺损失20000元，属于认定事实不清。2.原审法院认定16000元为闵宇顺的损失有误。二、原审法院适用法律错误，导致错误认定吕毅声根本违约、承担全部赔偿责任。综上，请求：撤销原判第三项，驳回闵宇顺对吕毅声提出的赔偿请求，一、二审诉讼费用由闵宇顺承担。
针对上诉人吕毅声的上诉，上诉人闵宇顺答辩称：吕毅声上诉请求无事实和法律依据，二审法院应予驳回。
针对上诉人吕毅声的上诉，原审被告何少森答辩称：同意吕毅声的上诉意见。
上诉人闵宇顺在二审期间向本院提交如下新证据：
1.通知，拟证明涉案商铺在案涉合同签订前即有安全隐患，但吕毅声未告知闵宇顺，案涉合同解除的责任在吕毅声；
2.解除房屋处理通知书，拟证明涉案商铺系危房，合同解除的责任在吕毅声；
3.关于D级危房户紧急搬迁撤离的通知，拟证明涉案商铺系危房，合同解除的责任在吕毅声；
4.照片六张，拟证明吕毅声对涉案商铺是危房的情况早已知悉，且涉案商铺现已无法使用；
5.职业资格证书，拟证明闵宇顺的误工损失；
6.银行流水及收据，拟证明闵宇顺向余仕娟支付了20000元顶手费，该笔费用系解除合同的损失。
上诉人吕毅声和原审被告何少森对上述证据经质证共同发表如下质证意见：对证据1的真实性和关联性均有异议，认为与原审中闵宇顺提交的证据7会议通知的内容矛盾，证据1应当是事后伪造的；对证据2、3的真实性无异议，对关联性有异议，认为两份证据都是发生在今年即案涉合同签订之后，吕毅声在签订案涉合同时并不知道涉案商铺是危房；对证据4的真实性无异议，对关联性有异议，认为是在一审后拍摄的，与本案无关；对证据5的真实性无异议，对关联性有异议，认为职业资格证书与本案无关；对证据6的真实性无异议，对关联性有异议，只能证明闵宇顺曾将8800元转至黄业某账户，无法证明该笔款项与本案有关。
上诉人吕毅声在二审期间向本院提交如下新证据：
1.照片五张，拟证明闵宇顺搬离涉案商铺时已经搬走所有的东西；
2.电费发票两张，拟证明闵宇顺搬离涉案商铺后产生的电费为309.6元。
上诉人闵宇顺对上述证据经质证认为：对证据1的真实性无异议，对证明内容有异议，认为该证据恰恰证明了闵宇顺对涉案商铺投入的装修费用；对证据2的真实性无异议，对关联性有异议，认为已经在一审中扣减过。
原审被告何少森对上述证据经质证认为：对证据的真实性、合法性和关联性均予以确认。
原审被告何少森在二审期间未向本院提交新证据。
经审查，本院对二审期间提交的新证据作出如下认定：闵宇顺提交的证据均与原件核对无异，本院确认其真实性，但闵宇顺提交的证据1无法证明闵宇顺有关吕毅声在案涉合同签订前即已知悉涉案商铺系危房的主张，闵宇顺提交的证据2-4均发生在闵宇顺提起本案诉讼之后，与本案讼争的事实无关，闵宇顺提交的证据5与本案无关联性，故本院对闵宇顺提交的证据1-5不予采信。闵宇顺提交的证据6与闵宇顺在原审中提交的有余仕娟签名的收据及闵宇顺的银行回单相互印证，可以证明闵宇顺向余仕娟交纳20000元的事实，本院对该证据予以采信。吕毅声提交的两份证据均与本案讼争的事实无关，本院不予采信。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。何少森代表吕毅声与闵宇顺签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，并未违反国家法律和行政法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或者第三人利益，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，由于双方当事人对于何少森代表吕毅声与闵宇顺签订的《租赁协议》于2016年1月12日解除和吕毅声应返还租金押金5600元均无异议，因此本案二审的争议焦点是：原审判决吕毅声向闵宇顺赔偿损失31920元是否有法律依据。
本院对该问题作出如下分析：案涉合同的解除原因系因吕毅声所提供的租赁物存在瑕疵，导致合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补偿措施、并有权要求赔偿损失”之规定，本案中，吕毅声在已知悉租赁物存在安全隐患的情况下，仍然与闵宇顺签订案涉合同，最终导致闵宇顺无法使用租赁物，吕毅声的行为构成根本违约，依法应承担案涉合同无法履行的全部过错。解除溯及既往，违约方应当承担受害方因订立合同、准备履行合同而支出的费用。吕毅声应对闵宇顺的损失承担赔偿责任。原审法院认定闵宇顺的损失包括转让费20000元及装修费16000元，由于双方均同意对闵宇顺的租金3900元及水电费180元在上述赔偿金范围内予以扣减，判决吕毅声应向闵宇顺赔偿损失31920元（36000元-3900元-180元）。关于转让费20000元的问题。本院认为，闵宇顺向余仕娟支付的20000元转让费（或称顶手费），系闵宇顺与余仕娟之间就承租人的主体变更支付的费用，在闵宇顺未提交证据证实吕毅声与余仕娟之间就转手费支付有意思联络的情形之下，不属于案涉合同解除给闵宇顺造成的损失，闵宇顺要求吕毅声支付上述费用，违背合同意思自治和相对性原则，缺乏法律和合同依据，本院不予支持，吕毅声的上诉请求合法有据，本院予以支持。关于装修费的问题。如前所述，案涉合同因吕毅声的违约而解除，装修费用属于履行合同而支出的费用，吕毅声应当赔偿。吕毅声认为无需赔偿的请求缺乏法律依据，本院不予支持。双方在原审中已以签订《确认书》的形式确认“案涉商铺的总共的装修费合计16000元”，闵宇顺在二审中又提出上述费用中并未包括安装卷闸门2100元及安装电工费1300元，与《确认书》的内容相互矛盾，本院不予支持。原审判决吕毅声应向闵宇顺赔偿装修费16000元，处理正确，本院予以维持。闵宇顺上诉请求赔偿误工费，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人闵宇顺的上诉请求理据不足，本院不予支持。上诉人吕毅声的部分上诉请求理据充分，本院予以支持；上诉人吕毅声的部分上诉请求理据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法杏民初字第1322号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法杏民初字第1322号民事判决第三项为：上诉人吕毅声应于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人闵宇顺赔偿损失11920元。
一审案件受理费724.38元，由上诉人吕毅声负担。二审案件受理费894.91元，由上诉人闵宇顺负担671.60元，由上诉人吕毅声负担223.31元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈笑尘
代理审判员 邱程辉
代理审判员 安 静
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 钟勉力