上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第601号
上诉人（原审被告）上海众望娱乐有限公司。
委托代理人刘羽，上海敏诚善律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海鎏元置业有限公司。
委托代理人钱亦肖，上海市朝华律师事务所律师。
委托代理人汪伟敏，上海市朝华律师事务所律师。
原审被告ＸＸ铭。
原审第三人上海众元投资管理咨询有限公司。
委托代理人程文杰，上海君澜律师事务所律师。
委托代理人李曼蔺，上海君澜律师事务所律师。
上诉人上海众望娱乐有限公司（以下简称众望公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月26日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月25日公开开庭审理了本案。上诉人众望公司的委托代理人刘羽，被上诉人上海鎏元置业有限公司（以下简称鎏元公司）的委托代理人钱亦肖，原审第三人上海众元投资管理咨询有限公司（以下简称众元公司）的委托代理人程文杰到庭参加诉讼。原审被告ＸＸ铭经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。
原审查明，2011年7月13日，众元公司作为出租方、甲方，众望公司作为承租方、乙方，签订一份《佘山天地商业广场租赁合同》，约定甲方将位于松江区佘山镇桃源路铺位，建筑面积共计398.9平方米，出租给乙方。合同第二条约定，租赁期限自2011年7月13日起至2015年3月31日止，自该铺位交付之日起6个月为免租期（免租期内甲方仅免去乙方应交纳的租赁费，不包含物业管理费及其他各项费用）。第四条约定，从2012年2月1日至2015年3月31日，月租金均为人民币（下同）31，789元。租金按照先付后用方式每月支付一次，本合同签订当日支付第一笔月租金31，789元，以后在每月的20日前将下月租赁费支付给甲方。第五条约定，乙方应当自该房屋交接之日起，按每6个月为一期交纳该房屋的物业管理费，缴纳时间为当期最后一个月的25日之前，物业管理费标准为8元／月／平方米。第六条约定，乙方应于合同签订后的7个工作日向甲方支付除租金外的一次性履约押金31，789元。第十条约定，如租赁期满或本合同终止后乙方不能按时搬离该房屋的，每逾期一天，乙方应按当年租赁年度该房屋日租金的3倍向甲方支付该房屋占用使用费。如租赁期满或本合同终止后乙方不能按时搬出该房屋逾期达到5天的，视为乙方自动放弃该房屋内的装修产权和所有物品，甲方有权采取任何措施从该房屋中将乙方的物品搬出任意处置，并有权从履约押金中扣取实际发生的清场费用。第十一条约定，乙方欠缴租赁费或本合同约定的其他任何费用达20天的，甲方有权随时解除合同，乙方应支付当年租赁年度三个月的租赁费的违约金。除违约金外，甲方另有权没收乙方的履约押金。
该合同的乙方落款处未盖章，ＸＸ铭在“法定代表人”处签字。
2011年7月13日，众元公司出具两份收据，金额均为12，133元，一份注明收款事由为押金，一份注明收款事由为租金。但在鎏元公司起诉众元公司的（2012）松民三民（初）字第1911号委托合同纠纷案件中，法院委托的《财务审计报告》载明众望公司支付了押金24，266元，该案立案时间为2012年7月3日，后生效判决确认双方委托合同于2012年7月10日解除。
2013年1月29日，鎏元公司致函众望公司，称其与众元公司的委托关系已经解除，要求众望公司履行缴纳租金等合同义务。该函的寄送地址为松江区佘山镇桃源路138号。
2013年2月28日，鎏元公司再次致函众望公司，称经发函催讨，众望公司至今未缴纳租金，故解除与众望公司之间的《佘山天地商业广场租赁合同》，并要求众望公司结清租金、物业费、水电费等。该函的寄送地址为松江区佘山镇桃源路137号，及上海市浦东新区银山路370弄4号803室（张骏）。
对上述两份函件，ＸＸ铭称不知情，众望公司称均未收到。
原审另查明：众望公司成立于2012年7月10日，成立时的法定代表人为ＸＸ铭，于2012年12月28日变更法定代表人为陈桑。ＸＸ铭是众元公司的员工，在《佘山新天地3月份众元收佣清单》等材料上，ＸＸ铭均代表众元公司签字。
鎏元公司曾与众元公司于2008年10月27日签订一份《鎏元置业委托众元投资协议》，约定鎏元公司委托众元公司对“佘山天地商业广场”项目进行出售、招租和经营管理。后双方在履约过程中产生争议，法院经审理后判决确认双方的委托关系于2012年7月10日解除。
原审所涉房屋的权利人为杨平等。上述权利人曾分别与众元公司签订《房屋租赁合同》和《代理租赁合同》等，将涉案房屋出租给众元公司。
2013年4月15日，鎏元公司提起诉讼，要求判令：1、解除其与ＸＸ铭、众望公司于2011年7月13日签订的《佘山天地商业广场租赁合同》；2、ＸＸ铭和众望公司迁出松江区佘山镇桃源路并返还上述房屋；3、ＸＸ铭和众望公司支付从2012年2月1日至合同解除之日止的租金（按月租金31，789元计算）；4、ＸＸ铭和众望公司支付从合同解除之日起至实际搬离之日的使用费（按合同约定日租金1，045元的3倍计算）；5、ＸＸ铭和众望公司支付自2011年7月13日起至实际搬离之日止的物业管理费（按照8元／月／平方米计算）；6、ＸＸ铭和众望公司支付违约金95，367元（月租金31，789元的3倍）；7、众望公司将注册地从松江区佘山镇桃源路一层迁出。
原审庭审中，众望公司还提供了：（1）众元公司作为出租方、甲方，众望公司作为承租方、乙方，签订的《佘山天地商业广场租赁合同》。该合同封面显示签订日期为“2011年7月13日”，落款处的签约日期为空白。乙方落款处盖有众望公司公章以及张骏签字。
该合同约定，甲方将位于松江区佘山镇桃源路铺位，建筑面积共计398.9平方米，出租给乙方，用于开设酒吧。合同第二条约定，租赁期限自2011年7月13日起至2015年3月31日止，自该铺位交付之日起6个月为免租期（免租期内甲方仅免去乙方应交纳的租赁费，不包含物业管理费及其他各项费用）。第四条约定，从2012年2月1日至2015年3月31日，月租金为12，133元。租金按照先付后用方式每月支付一次，本合同签订当日支付第一笔月租金12，133元，以后在每月的20日前将下月租赁费支付给甲方。第五条约定，乙方应当自该房屋交接之日起，按每6个月为一期交纳该房屋的物业管理费，缴纳时间为当期最后一个月的25日之前，物业管理费标准为4元／月／平方米。第六条约定，乙方应于合同签订后的7个工作日向甲方支付除租金外的一次性履约押金12，133元。第十条约定，如租赁期满或本合同终止后乙方不能按时搬离该房屋的，每逾期一天，乙方应按当年租赁年度该房屋日租金的3倍向甲方支付该房屋占用使用费。如租赁期满或本合同终止后乙方不能按时搬出该房屋逾期达到5天的，视为乙方自动放弃该房屋内的装修产权和所有物品，甲方有权采取任何措施从该房屋中将乙方的物品搬出任意处置，并有权从履约押金中扣取实际发生的清场费用。第十一条约定，乙方欠缴租赁费或本合同约定的其他任何费用达20天的，甲方有权随时解除合同，乙方应支付当年租赁年度三个月的租赁费的违约金。除违约金外，甲方另有权没收乙方的履约押金。
众望公司及众元公司称该合同签订日期是在众望公司成立之后。鎏元公司对该证据的真实性不予认可，认为是虚假的。
（2）漏水情况函及照片，以证明在2012年3月15日有严重漏水，导致酒吧墙体及音响设备全部受潮损坏，无法正常使用，要求赔偿所有损失。众元公司对此予以认可，鎏元公司对此不予认可。
（3）宣传资料，以证明承租房屋时，鎏元公司曾承诺有班车等，但都未能兑现。鎏元公司对该证据认为与本案无关。
原审庭审中，鎏元公司否认对涉案房屋上锁。关于屋内物品和装修问题，鎏元公司称不清楚屋内的物品和装修情况，如有，也均是鎏元公司所有的，装修也均是鎏元公司做的。众望公司坚持认为房屋为鎏元公司上锁，其无法进入，故也不清楚屋内物品和装修情况，其承租时屋内是有物品和装修的，其承租后自行添置了一些物品和装修。关于押金问题，众望公司要求返还，鎏元公司则要求根据合同约定予以没收。众望公司同时确认，对于合同解除后除押金以外的其他后果，在本案中不要求处理。
原审庭审中，法院两次告知众望公司，基于双方均确认合同解除，且众望公司无证据证明房屋为鎏元公司上锁，故要求众望公司尽快将屋内认为属于自己的物品取走，但众望公司仍未取走。
原审审理过程中，法院于2014年1月7日会同三方当事人至现场勘验。经勘验，确认涉案房屋有东门、西外门、西内门三个门，均上锁。西外门由物业公司人员当场打开；东门和西内门的锁双方均称与自己无关，故均不愿打开。由西外门至西内门有一过道和三个小房间，一个小房间内有几个水槽和两台游戏机，另两个小房间内有桌椅若干；ＸＸ铭与众望公司称上述物品均非其所有。
原审认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点在于：应以哪一份合同确定双方的权利义务关系？承租人是ＸＸ铭还是众望公司？合同解除的后果应如何处理？
关于争议焦点一。首先，当事人协商一致的，可以变更合同，但合同变更需要有令人信服的理由。本案两份租赁合同，租金标准相差将近二倍，物业费标准减少了一半，变化巨大，但众望公司及众元公司给出的理由仅是因为承诺设施没有到位和漏水，难以令人信服。其次，ＸＸ铭既是众望公司的法定代表人，又在众元公司有特殊职务。按照众望公司与众元公司的说法，更改后的合同在众望公司成立之后（2012年7月10日）订立，而此时，鎏元公司已经起诉众元公司要求解除委托合同。也就是说，众元公司和众望公司是在知晓鎏元公司与众元公司已经产生纠纷并已诉至法院的情况下，对租赁合同进行了重大变更。最后，众望公司与众元公司称众望公司于2011年7月13日已经支付了租金12，133元、押金12，133元，但此时第一份合同刚刚订立，众望公司又如何会以变更后的租金和押金数额来支付？综上，法院认为，现有证据足以证明所谓变更后的租赁合同系众望公司与众元公司恶意串通而订立，应属无效，应以鎏元公司提供的2011年7月13日签订的《佘山天地商业广场租赁合同》作为确认双方权利义务的依据。
关于争议焦点二。鎏元公司提供的租赁合同明确承租方是众望公司，ＸＸ铭在“法定代表人”处签字，故此，虽然当时众望公司尚未成立，但ＸＸ铭并非以自己名义、而是以众望公司法定代表人名义签订租赁合同，双方已经就“承租人为众望公司”达成了一致。故此，法院确认承租人是众望公司而非ＸＸ铭，相应的合同责任应由众望公司承担。此外，没有证据证明ＸＸ铭是为了谋取自己利益而滥用了设立中的众望公司名义，故对于鎏元公司要求ＸＸ铭承担共同责任的诉请，法院不予支持。
关于争议焦点三。众望公司迟延支付租金超过20天，鎏元公司依据合同约定享有合同解除权。虽在本案诉讼之前，鎏元公司向众望公司寄送过合同解除函，但没有证据证明该解除函到达了众望公司，故法院以本案起诉状送达众望公司之日2013年8月17日作为合同解除之日。
合同解除后，众望公司继续占有涉案房屋丧失了依据，其应当搬离松江区佘山镇桃源路房屋并将上述房屋返还给鎏元公司。众望公司称鎏元公司已经上锁并控制涉案房屋的意见，缺乏证据加以证明，法院不予采纳。但鎏元公司要求众望公司迁出注册地的诉请，不属于人民法院的民事案件受理范围，鎏元公司可另寻其他途径解决。
合同解除之前欠付的租金，众望公司应当支付给鎏元公司。众望公司辩称的拒付租金理由，缺乏证据加以证明，法院不予采纳。经计算，从2012年2月1日至2013年8月17日期间的租金共计589，967元。鎏元公司曾于2013年1月29日向众望公司的注册地和实际经营地致函主张租金等合同义务，诉讼时效因此中断，故上述期间的租金均未超过诉讼时效。至于众望公司已经支付24，266元的性质，鉴于众望公司与众元公司之间系恶意串通，而且在前案审理中的《财务审计报告》将该24，266元认定为押金，众元公司对此也未提出异议，故法院仍认定该24，266元为押金。故此，上述欠付租金共计589，967元，众望公司应当立即支付给鎏元公司。
合同解除之后至房屋实际返还之前的实际使用费，众望公司亦应当支付给鎏元公司。鎏元公司主张按照《租赁合同》第十条第二款的约定，以约定租金的3倍标准计算实际使用费，该约定带有明显的惩罚性质。对此法院认为，众望公司在本案诉讼过程中已经同意解除合同、而且法院对鎏元公司是否上锁明确释明的情况下，仍然拒绝返还房屋，其主观恶意较大，但考虑到鎏元公司在本案中还主张了违约金和没收押金等因素，故法院将实际使用费的标准调整为合同约定租金的1.5倍。
房屋实际返还之前的物业管理费，众望公司应当支付给鎏元公司。鎏元公司主张的期限和标准均有合同依据，法院予以采纳。
鎏元公司要求ＸＸ铭和众望公司承担违约金95，367元有合同约定，且未过高，法院予以支持。鎏元公司主张没收押金24，266元，虽有合同依据，但综合考虑法院已经支持鎏元公司违约金诉请以及1.5倍使用费等因素，法院酌情确定鎏元公司可没收12，133元，余款12，133元与欠付租金相抵。
至于屋内物品和未形成附合的装饰装修问题，一则ＸＸ铭和众望公司拒不愿进入涉案房屋内，对物品和未形成附合的装饰装修进行清点，主观恶意明显；二则ＸＸ铭和众望公司未提供证据证明有哪些物品和未形成附合的装饰装修为其所有；三则双方在租赁合同中也明确约定了“合同终止后乙方不能按时搬出房屋逾期达5日的，视为乙方自动放弃该房屋内的装修产权和所有物品”，故法院确认屋内物品和未形成附合的装饰装修归鎏元公司所有。对于形成附合的装饰装修，除上述三项理由外，本案合同系因众望公司不付租金而解除，故即使有部分系众望公司所装修，鎏元公司也可不予赔偿。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条的规定，于二○一四年一月十七日作出判决：一、确认鎏元公司委托众元公司与众望公司于2011年7月13日签订的《佘山天地商业广场租赁合同》于2013年8月17日解除；二、众望公司于判决生效之日起十日内搬离松江区佘山镇桃源路房屋并将上述房屋返还给鎏元公司；三、众望公司于判决生效之日起十日内支付鎏元公司合同解除日（2013年8月17日）之前的欠付租金共计577，834元（欠付租金总额589，967元－押金12，133元）；四、众望公司于判决生效之日起十日内支付鎏元公司从2013年8月18日起至房屋返还之日止的使用费（按合同约定日租金1，045元的1.5倍即1，567.5元／日计算）；五、众望公司于判决生效之日起十日内支付鎏元公司从2011年7月13日起至房屋返还之日止的物业管理费（按8元／月／平方米、共398.9平方米计算）；六、众望公司于判决生效之日起十日内支付鎏元公司违约金95，367元；七、鎏元公司有权没收众望公司已经支付的押金12，133元；八、驳回鎏元公司的其他诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14，069元，财产保全费5，000元，合计诉讼费19，069元，由鎏元公司负担80元（已付），由众望公司负担18，989元（于判决生效之日起十日内交付法院）。
原审判决后，众望公司不服，上诉于本院，诉称：第一笔租金的诉讼时效起算日应为2011年7月14日，据此该笔租金已超过诉讼时效。同时，系争房屋存在诸多质量问题，导致上诉人无法正常使用，故上诉人与原审第三人经协商后对租赁合同进行了变更，并不存在恶意串通。被上诉人在签订合同时承诺的诸多条件均未履行，导致上诉人无法切实有效地利用系争房屋，故被上诉人存在违约行为。大量证据表明，2012年11月28日被上诉人已实际占有系争房屋。合同约定由众元公司收取物业管理费，众元公司亦与被上诉人约定管理该物业自负盈亏，故物业管理费不应向上诉人支付。鎏元公司不是租赁合同主体，没有主体资格。据此，请求判令撤销原审判决，依法改判驳回鎏元公司的原审诉请。
被上诉人鎏元公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。
原审被告ＸＸ铭未到庭答辩。
原审第三人众元公司述称：原审判决对众元公司没有权利义务的约束，因此没有意见。众元公司认同房屋存在重大质量问题，且在2012年12月鎏元公司已收回房屋的事实。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，根据本案查明的事实，已有生效判决确认鎏元公司与众元公司之间的委托关系解除，本案中租赁合同的权利义务由鎏元公司承担，因此鎏元公司为本案适格原告。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，众望公司主张房屋存在重大质量问题，鎏元公司有严重违约行为，但均未提供充分的证据予以证明。且在合同履行过程中众望公司从未就房屋的瑕疵及鎏元公司的违约行为提出异议，因此对于众望公司的该项主张，本院不予采信。
关于本案租赁合同的变更，众望公司否认与众元公司恶意串通而订立。本院认为，所谓恶意串通的合同，就是合同的双方当事人非法勾结，为牟取私利，而共同订立的损害第三人利益的合同。本案中ＸＸ铭既是众望公司的法定代表人，又在众元公司担任特殊职位，在鎏元公司起诉众元公司要求解除委托合同的时间点，众元公司与众望公司变更了租赁合同的重要条款，该条款侵犯了鎏元公司的重大利益，且对于权利义务的重大变更，众元公司及众望公司均未能提出令人信服的客观理由，因此根据高度盖然性证据认定原则，原审法院确认变更后的租赁合同系双方当事人恶意串通损害第三人利益的无效合同，有事实与法律依据，本院予以认可。
关于租金的诉讼时效问题。2013年1月29日，鎏元公司就致函众望公司要求其缴纳租金，因此鎏元公司主张的租金并未超过诉讼时效。
由于双方未办理房屋交接手续，因此众望公司主张房屋早已返还鎏元公司，没有事实依据，本院不予采信。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币14，069元，由上诉人上海众望娱乐有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
审 判 员 叶振军
代理审判员 许 京
二〇一四年五月二十六日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……