＼n上海市第二中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）沪二中民二（民）终字第712号＼n上诉人（原审被告）吴松林。＼n被上诉人（原审原告）赵国荣。＼n委托代理人江卫，上海市万联律师事务所律师。＼n委托代理人徐银凯，上海市万联律师事务所律师。＼n上诉人吴松林因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2014）普民四（民）初字第25号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吴松林，被上诉人赵国荣之委托代理人江卫、徐银凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原审法院经审理查明：2011年9月，吴松林承租赵国荣位于上海市云岭西路陆家厍59号房屋中的约27平方米的面积（以下简称系争房屋），系争房屋至今无产权证，双方也未签订书面租赁合同。吴松林取得系争房屋后，进行装修并用于经营浴室（无营业执照）使用至今。2012年11月19日，赵国荣作为上海市云岭西路陆家厍59号房屋权利人，与上海市普陀区建设用地事务所签订上海市征收集体土地居住房屋补偿协议（适用货币补偿和产权房屋调换），该协议约定对有产权证的建筑面积为185.58平方米的房屋及无证建筑391.93平方米的房屋同时予以征收，除安置房屋外，另有安置房屋价款与货币补偿款的差价人民币1，251，177.57元（以下币种均为人民币），该款上海市普陀区建设用地事务所应自被补偿人（赵国荣户）移交原房之日起三十日内支付。＼n2013年6月28日，赵国荣委托律师向吴松林发出书面函件，要求吴松林于收到本函后七日内搬离系争房屋，未果。2014年1月，赵国荣诉至原审法院，要求吴松林搬离系争房屋，并按每月1，000元的标准支付自2013年4月1日起至实际迁出之日止的使用费；及因吴松林非法占用系争房屋导致赵国荣至今无法拿到补偿款的利息（该款本金为1，251，177.57元，自2013年4月1日至吴松林实际迁出之日止，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算）。＼n原审法院审理中，1、赵国荣认可于2013年3月28日收取吴松林1，000元，但表示该款是吴松林2012年12月欠付的租金，并提供欠条。吴松林表示已结清2012年12月欠付的租金，但无相关证据。＼n2、赵国荣表示采取停水停电措施的是拆迁部门，且停的范围不是仅针对系争房屋，而是拆迁范围内的一大片区域，因有人向相关部门反映，停水停电仅一天即恢复正常，吴松林所述与事实不符。吴松林称停水停电后至今未恢复，2014年1月自行接通了水电后继续经营，2011年9月进行的装修是亲戚帮忙，吴松林支付材料费、人工费57，343元，无合同，无支付凭证。另，断水断电造成吴松林每天500元的经营损失，按八个月计算，计120，000元；承租系争房屋时，考虑到该地区外来务工人口较多，浴室少，经营存在便利，准备至少可做五年，现只做了十七个月，按每年70，000元的盈利计算，存在210，000元的损失，如赵国荣坚持要求吴松林搬离，赵国荣应赔偿损失387，343元。＼n3、赵国荣提供吴松林于2013年4月23日写给市有关部门的申请报告，吴松林在报告中陈述房东（赵国荣）于2013年4月1日通知其房屋于4月底动迁，要求其尽快搬离，证明吴松林自认双方间存在不定期的租赁关系，赵国荣最迟已于2013年4月1日通知吴松林解除双方的租赁关系，符合法律关于出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人的规定。吴松林对该申请报告不表异议，表示收到赵国荣的律师函后，曾打电话给律师希望沟通，但最终没能安排出时间。＼n4、原审法院在双方自愿的前提下组织调解，赵国荣表示如吴松林同意搬离，可撤回其他主张；吴松林则表示若要其搬离，除不同意支付使用费及补偿款的利息外，不管付款方是谁，均要求另行赔偿吴松林200，000元。因差距过大，调解无效。＼n5、2014年3月19日，赵国荣表示考虑到停水停电一天的事实客观存在，为妥善解决纠纷，化解矛盾，愿意为此支付吴松林1，000元。＼n原审法院认为，根据双方的陈述与答辩意见，可以确认双方就争议的系争房屋存在租赁法律关系，故双方的纠纷应当依据有关租赁纠纷的法律规定处理。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。双方一致确认涉案房屋无产权证及相关建造手续，故双方口头约定的租赁合同应当无效。赵国荣作为出租人，根据法律规定负有对出租物的瑕疵担保责任，其将无产权证的房屋对外出租，违反法律规定，应当对合同无效承担主要责任。吴松林作为承租人，对自己承租的房屋应当负有审查、询问有无产权证、建造手续等义务，而不是在合同履行数年之后才对合同效力提出异议，故其对合同无效承担次要责任。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。赵国荣要求吴松林搬离系争房屋，并将该房屋返还的诉讼请求，符合法律规定，可获支持。虽然吴松林表示在拆迁部门停水停电之后，应有关部门要求，房屋才得以保留至今，吴松林使用房屋与赵国荣无关。原审法院认为，有关部门仅是在各方产生纠纷后进行协调，该事实并不能否认吴松林在赵国荣处借房的事实，因此，对吴松林上述抗辩意见，不予采信，吴松林应当搬离系争房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故对赵国荣要求吴松林按每月1，000元的标准支付使用费的诉请，予以支持。根据查明的事实，赵国荣在尚未解决与吴松林的纠纷之前，即与相关部门签订了征收补偿协议，赵国荣应当对涉案纠纷能否及时解决、自己能否按时向有关部门履行交房等义务有正确判断，何况赵国荣对涉案合同无效存在主要过错，故赵国荣主张的补偿款的利息损失应由其自行承担，对该部分诉请，不予支持。吴松林提出的损失补偿问题，该损失由装修人工、材料费与经营损失两部分组成。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。……已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。基于赵国荣不同意补偿装修费用，判定可拆除的物品归吴松林所有，无法拆除的装修物，虽然吴松林提供的证据不足，但装修事实客观存在，该部分费用结合装修年限、设备、双方过错责任等因素依法酌定。需要指出的是，吴松林辩称承租房屋时考虑至少可经营五年以上，以及人口等便于经营等因素才投入较多，但这些内容以及房屋能使用多久等均属于吴松林作为一名经营者应当予以合理评估的经营风险，对此难予认定。同理，吴松林自行测算的可经营五年、每天500元的经营损失，亦证据不足，难予采纳，对吴松林就经营损失部分提出的补偿请求，不予支持。赵国荣表示停水停电一天的事实客观存在，为妥善解决纠纷，化解矛盾，愿意为此支付吴松林1，000元，系其对自己权利的处分，并无不当。可予准许。据此，原审法院判决：一、吴松林应于判决生效之日起十日内（携可移动物品、设备等）迁出上海市云岭西路陆家厍59号中的面积约27平方米的房屋，并将上述房屋返还赵国荣；二、吴松林应于判决生效之日起十日内支付赵国荣自2013年4月1日起至其实际返还房屋之日止的使用费（该款按每月人民币1，000元的标准计算）；三、赵国荣应于判决生效之日起十日内一次性补偿吴松林装修费人民币12，000元；四、准许赵国荣支付吴松林人民币1，000元，该款应于判决生效之日起十日内履行完毕；五、对赵国荣其余的诉讼请求，不予支持。＼n原审法院判决后，上诉人吴松林不服，向本院提出上诉称：1、系争房屋没有产证不得出租收取租金；2、赵国荣采取断水断电手段，致使吴松林无法生活和经营，应当赔偿吴松林损失；3、赵国荣已将系争房屋交给了拆迁部门，其无权主张系争房屋的权利。请求本院撤销原判，改判驳回赵国荣的诉讼请求。＼n被上诉人赵国荣辩称：吴松林早就知道动迁事宜，现双方租赁关系已结束，其应当迁出系争房屋。赵国荣不存在过错，不需承担赔偿责任。请求本院驳回上诉，维持原判。＼n经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。＼n本院认为，系争房屋无产权证及相关建造手续，故赵国荣与吴松林就系争房屋之间的口头租赁合同应当无效。赵国荣作为出租人，应当对合同无效承担主要责任；吴松林作为承租人，应当对合同无效承担次要责任。合同无效后，因该合同取得的财产，应当返还；对装饰装修物，不同意利用的，由双方各自按照过错责任分担损失。赵国荣诉请吴松林搬离系争房屋，依法有据，可获支持。其参照租金标准诉请吴松林按每月1，000元支付使用费，合情合理，应当予以支持。关于无法拆除装修物的损失，原审法院结合装修年限、设备、双方过错责任等因素，依法酌定赵国荣应支付给吴松林的金额，并无不妥。吴松林上诉称赵国荣采取断水断电手段，致使其无法生活和经营，应当赔偿吴松林损失，依据不足，本院难予采纳，综上，吴松林的上诉请求，于法无据，本院不予支持。原审法院判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费人民币400元，由上诉人吴松林负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长王珍＼n代理审判员马忆蔺＼n代理审判员陈俊＼n二〇一四年五月六日＼n书记员彭奕佳＼n附：相关法律条文＼n附：相关的法律条文＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：＼n（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；＼n……