贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）筑民一终字第677号
上诉人（原审原告）徐捷，男，1961年12月8日出生，汉族，建筑商，住贵州省贵阳市花溪区。
上诉人（原审原告）谢萍，女，1961年9月15日出生，汉族，工程师，住贵州省贵阳市南明区体育路。
委托代理人彭剑鸣，贵州科达律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）ＸＸ，男，1962年8月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
委托代理人秦韬宇，贵州纵贯律师事务所律师。
委托代理人李俊，贵州纵贯律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）金媛，女，1971年9月30日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
委托代理人刘光欢，贵州纵贯律师事务所律师。
上诉人徐捷、谢萍、ＸＸ与被上诉人金媛房屋买卖合同纠纷一案，贵州省贵阳市南明区人民法院2013年12月9日作出（2012）南民初字第2155号民事判决，上诉人徐捷、谢萍与上诉人ＸＸ均对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年4月10日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明，原告徐捷与谢萍系夫妻关系，被告金媛与第三人ＸＸ系夫妻关系。2005年3月，原告徐捷与被告金媛达成房屋转让协议，约定：被告将其所有的位于贵阳市南明区XX路XX号X幢X单元X层X号房屋转让给原告，转让价款60万元。该房系被告于2001年12月21日通过中国农业银行贵阳市青云支行以按揭的方式购买，被告已付2005年3-4月的按揭房款。2005年4月，被告将该房屋交付原告使用。同年5月，原告徐捷开始向中国农业银行分期支付该房的按揭款。其间，原告要求被告协助办理过户手续，双方经协商于2009年11月9日在《同辉花园5-10-1房屋转让结算清单》（以下简称《结算清单》）上进行确认，载明：“……三、同辉花园5-10-1房屋最终结算金额：729689元-557000元=172689元。四、徐捷已于2009年11月9日将该款支付给金媛，金媛应会同办理过户事宜，费用由徐捷全额承担”。该结算单同时载明：“徐捷已支付金额共计557000元”。结算清单上有“徐捷、金媛”的签名。其后，被告将该房屋的《房屋产权证》、《土地使用权证》等权利证书的原件交给原告徐捷。尔后，二原告要求被告协助办理过户手续未果，遂诉至法院，请求：1、确认贵阳市南明区体育路26号同辉花园5-10-1号房屋归原告所有；2、被告立即协助原告办理贵阳市南明区体育路26号同辉花园5-10-1号房屋的过户手续；3、诉讼费由被告承担。被告金媛辩称，民事起诉状部分真实，认可曾向原告出售房屋，但被告只收到389689元房款。按原告提供的结算清单，原告没有支付足额的转让价款，出售房屋是事实，但出售的时候，被告告诉过原告房屋出售未告知第三人，也未经过其同意。因买卖房屋没有经过第三人同意，故房屋现在无法过户。房屋买卖行为无效，被告愿意退还全部购房款，不收取原告居住期间的房租。第三人ＸＸ述称，第三人与被告是夫妻关系，双方在1999年2月登记结婚。2001年12月21日，双方购买了本案涉案房屋，该房屋属于夫妻共同财产，被告没有告知且经过第三人同意擅自处置房屋，房屋买卖行为应属无效。原、被告之间的购房行为存在明显恶意，不属于善意取得，损害了第三人的合法权益，请求确认双方之间买卖本案涉诉房屋的行为无效。同时查明，上述房屋的中国农业银行按揭贷款已还清。庭审中，原告将第一项诉讼请求确认贵阳市南明区体育路26号同辉花园5-10-1号房屋归原告所有变更为：原被告双方房屋买卖合同行为有效。同时，原告主张其已支付完全部房款，被告称其仅收到389689元房款，尚欠21万余元房款，双方对此各持己见。
原判认为，公民、法人的合法权益受法律保护。本案中，双方争议的焦点在于：1、房屋转让行为是否有效；2、房屋转让款是否付清；3、是否办理房屋的过户手续。从房屋转让的时间来看，被告金媛转让其所有的位于本市南明区体育路26号同辉花园5-10-1号的房屋给原告徐捷至今已8年有余，且房屋已实际交付原告使用。双方均未提交《房屋买卖合同》，视为双方系口头约定。由此表明，涉案房屋在转让时，原告谢萍及第三人ＸＸ均未在场。在此种情况下，被告将其夫妻共同财产即上述涉案房屋转让给原告徐捷，该转让行为系其真实意思表示。被告在处置房产时，不论其是否告知第三人，作为家庭的重大事项，原告徐捷均完全有理由相信被告已同第三人协商一致，则被告处分属于第三人共同共有部分财产的行为，已构成表见代理。与此同时，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十一条第一款规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”。现第三人提出被告转让时未经其同意，该转让行为无效，其实质要求为追回该房屋。双方目前尚在协商办理房屋产权登记手续的过程中，而被告已实际收取原告徐捷支付的部分房款，且原告已归还清该房的银行按揭贷款。对于涉案房屋的转让，被告应具有一定的风险意识，其现表示反悔，并不再履行原约定义务，有违诚实信用原则。第三人的述称理由于法无据，故原告徐捷与被告转让房屋的行为有效。原告主张确认双方的转让行为有效，予以支持。关于房屋转让款是否付清的问题，从双方提交的《结算清单》载明的内容来看，原告徐捷已支付金额共计557000元，徐捷于2009年11月9日将余款172689元支付给被告。而被告现表示其仅收到原告房款389689元，还尚欠其房款21万余元。由于双方对此有争议，原告此时理应提交被告收款的凭据，现原告提交不出收据，而原告徐捷与被告又未亲自到庭陈述当时付款和收款的经过及具体的金额。若被告未向原告出具收据，则有悖常理。原告徐捷是否付清房款，双方应进行核对后才能确定。原告主张其已付清房款，缺乏其他证据支撑，本案尚不能认定，原告对此应承担举证不能的法律后果。若原告确已支付清房款，被告及第三人理应协助其办理房屋的过户手续。鉴此，原告主张被告及第三人协助办理该房的过户手续，不予支持。被告辩称房屋转让行为无效的理由不能成立，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十一条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、徐捷与金媛于2005年3月转让贵阳市南明区体育路26号C幢5单元10层1号房屋的行为有效；二、驳回徐捷、谢萍的其余诉讼请求。案件受理费120元，由徐捷、金媛各负担60元。
一审宣判后，徐捷、谢萍提起上诉称，1.徐捷与金媛2009年11月9日签署的《结算清单》已经清楚载明转让房款已经全部支付，原判认为上诉人没有证明被上诉人已经收到全部转让款错误，故上诉请求撤销原判第二项，判令被上诉人协助上诉人办理诉争房屋的过户手续，一、二审案件受理费由被上诉人承担。
ＸＸ上诉称，夫妻仅在因日常生活需要而处理夫妻共同财产时才相互享有家事代理权，本案中金媛处置的房屋是家庭的重大财产，不属于家事代理权使用范畴；徐捷、谢萍没有提供任何证据证明其基于何种事实、何种理由相信ＸＸ同意金媛转让房屋，原判认定金媛处分诉争房产行为构成表见代理错误；本案中徐捷、谢萍尚未办理产权登记手续，不符合善意取得的要件。故上诉请求程序原判第一项，改判驳回徐捷、谢萍全部诉请，一、二审诉讼费由被上诉人承担。ＸＸ同时答辩称，关于支付房款的事实原判已经查明，结算清单载明转让款为600000元，同时还有其他费用，但徐捷、谢萍仅支付了38万余元，尚欠约21万元。
徐捷、谢萍答辩称，ＸＸ虽未参与签字，但其明知并同意卖房事实，本案不构成善意取得，而是真实的卖房。
被上诉人金媛答辩称，1.卖房的事是金媛与徐捷、谢萍谈的，当时因金媛与ＸＸ夫妻感情出现矛盾，金媛并未将卖房之事告知ＸＸ；2.房款支付的问题，结算清单明确转让款是600000元，该数额是净收，340000元的贷款并不包含在内，金媛实际收到的就是389689元；房屋是在市区中心地段，面积二百多平方米，性质为商住楼，市场价值较高，不可能30多万元就卖了。
二审查明，2009年11月9日，金媛、徐捷签订的《结算清单》载明：“同辉花园5-10-1原业主金媛将房屋转让给徐捷，转让费600000元，其中该房屋向银行贷款340000元，其结算如下表：一、徐捷已经支付金额：1.中天房屋装修费82000元。2.方先生房屋装修费35000元。3.金媛门面装修费：50000元。4.付金媛现金：50000。5.房屋贷款340000。共计：557000元。二、徐捷应付金媛金额：1.房款总价：600000元。2.契税：12800元。3.金媛已付房贷款：110000元（金媛交至2005年4月，2005年4月后已由徐捷交）。4.房屋登记费：80元。5.电热开户费：6809元。共计：729689元。三、同辉花园5-10-1房屋最终结算金额：结算金额：729689-557000=172689元大写（壹拾柒万贰仟陆佰捌拾玖元整）。四、徐捷已于2009年11月9日将该款支付给金媛，金媛应会同办理过户事宜，费用由徐捷全额负担。”其余事实与原判查明的事实一致。本案事实，有各方当事人陈述、同辉花园5-10-1房屋转让结算清单、商品房买卖合同、商品房预售合同登记备案表、购房款收据、还款凭证、产权证、土地使用权证、契税完税证、物管费发票、水电、停车费等收款收据、银行扣款回单等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，关于金媛与徐捷的房屋买卖行为是否有效的问题。ＸＸ主张其作为房屋的共有人对此并不知情，金媛擅自处分共有财产应属无效行为。根据结算清单结合当事人本人陈述及履行情况可以确定，金媛出卖争议房屋系其真实意思表示，基于金媛与ＸＸ的夫妻关系，同时金媛也是争议房屋的登记所有权人的事实，徐捷作为一个通常的买受人完全有理由相信金媛的出卖行为是代表其夫妻二人共同作出的意思表示。争议房屋自2005年交付使用，2009年结算并交付产权证、土地证等属于涉案房屋重要凭证的原件给买受人，至今已有数年，ＸＸ辩称其对卖房事宜不知情有悖常理，本院不予采信。关于房款支付的问题，金媛签署的《结算清单》清楚载明房款的构成、已付款情况以及结算金额，该结算清单意思明确，毫无歧义，并确定房款已经付清，金媛应当配合过户，该结算单足以证明买受人已经完全履行其付款义务，出卖人即应完成约定的协助过户的义务，原判认为买受人未能提供出卖人收款凭证而认定其举证不能对买受人过于苛责，付款事实已经确认，无需其他证据相佐证。原判该项事实认定不清，以致对买受人要求出卖人配合过户请求未予支持不当，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2012）南民初字第2155号民事判决的第一项；
二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2012）南民初字第2155号民事判决的第二项；
三、金媛于本判决生效之日起30日内协助徐捷、谢萍办理贵阳市南明区体育路26号C幢5单元10层1号房屋（房屋所有权证号为：筑房权证南明字第0100249**）的所有权变更登记手续。
一审案件受理费120元，由被上诉人金媛负担；二审案件受理费120元，由上诉人ＸＸ负担60元，由被上诉人金媛负担60元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 新
代理审判员 衷进全
代理审判员 李泽梅
二〇一四年六月二十七日
书 记 员 马 瑛