湖北省京山县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂京山新民初字第00119号
原告杨剑（反诉被告），男，1979年5月23日出生，汉族，京山县人，个体工商户，住京山县。
委托代理人彭兰平，湖北京源律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告何浪浪（反诉原告），男，1986年10月16日出生，汉族，京山县人，个体工商户，住京山县。
委托代理人鲁运华，湖北惠山律师事务所律师。代理权限为特别授权。
第三人京山县文化体育和新闻出版局。住所地：京山县新市镇城中路33号，组织机构代码为01142323-6。
法定代表人严泽波，该局局长。
委托代理人孙航，湖北京源律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告杨剑诉被告何浪浪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月8日立案受理后，被告何浪浪于同年5月28日向本院提出反诉。本案在审理过程中，因案件的处理结束与京山县文化体育和新闻出版局（以下简称文体新局）有法律上的利害关系，本院依职权追加京山县文化体育和新闻出版局作为本案的第三人参加诉讼。本案由审判员朱社平适用简易程序独任审判，于2014年7月31日公开开庭进行了审理。因案情复杂，不适用简易程序进行审理，本院于2015年4月20日裁定将本案转普通程序审理，并组成由审判员朱社平担任审判长、审判员袁京顺、人民陪审员邓国安参加评议的合议庭，于2015年11月27日公开开庭进行了审理。原告杨剑及其委托代理人彭兰平、被告何浪浪及其委托代理人鲁运华、第三人京山文体新局的委托代理人孙航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨剑诉称，原、被告于2013年3月29日签订了房屋租赁合同，约定将位于京山县文峰公园商业街一栋“花园道”的房屋和财产租赁给被告经营茶餐厅。原告按约将房屋和财产交付给被告，但被告只缴纳了租金100500元，尚欠租金29500元，经原告多次催收，被告一直未付。2014年1月2日，原告再次要求被告给付所欠租金，被告仍未履行。2014年3月5日，原告书面通知被告解除双方签订的租赁合同。被告应于2014年4月30日前与原告办理合同结算并搬出房屋，但被告至今仍然未搬出房屋。为此，要求被告缴纳拖欠租金29500元并立即搬出租赁房屋，返还租赁财产。庭审中，原告变更诉讼请求，要求被告另给付2013年4月30日后的财产占有费5万元。
被告何浪浪辩称，2013年3月29日，原告与被告签订了“租赁合同”，合同约定，被告将文峰公园商业街一栋（花园道）的房屋租赁给原告，期限从2013年4月1日起至2015年4月30日止，年租金为13万元，并交纳保证金5万元。此前，原告向被告陈述称，该房屋是其从京山文体新局租赁的，租赁期限是永久性的，并可以转租。随后被告即向原告交纳了保证金20500元及房租130000元。被告在对房屋进行装修时，得知该房屋租赁合同原告系与京山文体新局一年一签订的。被告要求原告协商如何处理，但原告一直避而不见。2014年1月2日，被告得知文体新局向原告送达了《催缴租金通知》，要求原告续签2014年度的房屋租赁合同，逾期则作违约处理，并将“花园道”停电停水。为保证被告的正常经营，被告向文体新局交纳了2014年1月至12月的租赁保证金5万元。2014年3月5日，原告向被告送达了《解除合同通知书》，认为原告欠房屋租金29500元未付，依双方合同的约定应解除合同。被告认为，原告解除合同的理由不成立。一、原告与文体新局的租赁合同是有瑕疵的，原告未明确告之被告，在被告得知后找原告协商，原告避而不见；二、原告与文体新局的租赁合同已经被依法解除；三、缓交保证金是征得原告同意的，被告已经交清当年的租金，保证金不交不构成违约。综上，原告通知解除合同的理由不充分，应依法确认无效。
第三人京山县文化体育和新闻出版局述称：一、本案诉争房屋系第三人出租给案外人李晶的，第三人与案外人李晶在签订合同时明确约定，转租须征得第三人同意，由于李晶私自转租，第三人已经解除了与李晶的合同；二、因第三人与案外人李晶的合同已经解除，故本案被告继续占有房屋没有事实依据。
反诉原告诉称，2014年1月份，第三人文体新局已经解除了反诉被告的主承租合同，该合同已经没有履行的依据了，故要求被反诉被告返还保证金20500元，并确认2014年3月5日向被反诉被告送达的解除合同通知书无效。
反诉被告辩称，反诉被告送达的《解除合同通知书》已经生效，该通知是依据双方签订的租赁合同约定下达的，被告的租金没有支付，按照合同约定，反诉被告可以通知解除合同。反诉原告要求反诉被告返还保证金没有依据，反诉原告没有足额交纳租金，才导致第三人解除了租赁合同，反诉原告应承担违约责任。
原告杨剑为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据：
证据一、《租赁合同》一份，证明原告与被告于2013年3月29日签订了租赁合同，原告将自己租赁的文体新局的房屋及财产设施租赁给被告经营茶餐厅。双方约定每年的租金13万元，合同保证金5万元。租赁期限从2013年4月1日到2015年4月30日。合同还约定被告租金和保证金超过15天未交纳的，原告有权解除合同；
证据二、《花园道物品交接清单》一份，证明原告履行了协议，将房屋和财产移交给被告，被告经过了验收；
证据三、文体新局与案外人李晶签订的《京山县体育商业街商铺租赁合同》一份，证明文体新局将房屋出租给案外人李晶，并约定了租期和租金。合同约定必须由李晶自己经营一年以上，转租要征得文体新局同意；
证据四、李晶、杨剑等六人与杨剑签订的《租赁合同》一份，证明：一、李晶是代表六人与文体新局签订的房屋租赁合同；二、李晶、杨剑等六人将租赁房屋转租给杨剑经营，并约定了租期和租金；
证据五、原告催收租金的信息记录，证明原告经多次催收，被告仍欠缴租金；
证据六、《解除合同通知书》和《韵达快递回执》各一份，证明原告于2014年3月5日向被告下达了解除合同的通知。
被告何浪浪质证认为，对上述证据均没有异议。需要说明的是，证据三对转租有明确的限制，必须由自己经营一年以上，转租要征得第三人文体新局的同意。证据四也明确约定了不得转租。
第三人对上述证据未发表质证意见。
被告何浪浪为支持其抗辩意见，向法庭提交如下证据：
证据一、《租赁合同》和《解除合同通知书》各一份，证明：一、原、被告于2013年3月29日签订了租赁合同，合同期限是从2013年4月1日起到2015年4月30日并约定了违约责任；二、2014年3月5日原告向被告下达了解除合同通知书；
证据二、《催缴租金通知》一份，证明第三人文体新局在2014年1月向李晶下达了续签合同的通知，逾期将作违约处理，将采取停水停电措施；
证据三、《赔偿合同通知书》一份，证明原告因违约给被告造成各项经济损失131，4350元；
证据四、被告与第三人签订的租赁合同及收据二份，证明被告何浪浪向第三人文体新局缴纳了2014年1月1日至2014年12月31日的房租。
原告杨剑对证据一、二、四没有异议。对证据三提出异议，认为其没有收到该通知书。
第三人对证据一、二、四没有异议。对证据三未发表意见。
第三人向法庭提交了如下证据：
证据一，文体新局和案外人李晶签订的《京山县体育商业街商铺租赁合同》一份，证明第三人将位于京山体育商业街的1号商铺出租给李晶作“花园道茶餐厅”。合同约定转租需经第三人同意；
证据二，《解除租赁合同通知书》、《通知》、《限期搬离通知书》和《返还租赁房屋协议》各一份，证明因案外人李晶私自转租，第三人于2014年1月8日与李晶解除了租赁合同，李晶认可解除合同，并同意搬出房屋；
证据三、第三人向被告下达的《通知》二份，证明第三人要求被告搬出房屋，由第三人对外公开招租。
原告杨剑和被告何浪浪对上述证据均没有异议。
根据庭审质证、辩证，本院对双方的证据认证如下：
对被告提交的证据三，原告否认收到该《赔偿合同通知书》，被告亦没有其它证据证实其证明内容，本院不予采信。其它证据原、被告和第三人均未提出异议，本院予以采信。
根据本院采信的证据，结合双方当事人的陈述，本院确认事实如下：
2013年3月4日，案外人李晶代表李晶、杨剑等六合伙人作为承租方与第三人文体新局签订《京山县体育商业街商铺租赁合同》一份，约定第三人将位于京山体育商业街单体区1号商铺出租给李晶作花园道茶餐厅经营使用，期限自2013年1月1日至2015年12月31日止。合同约定如须转租，须经文体新局审核受让承租人的经营范围和资质等条件，文体新局书面同意后方能转租。
2013年3月29日，李晶、杨剑等六人共同作为出租方，原告杨剑作为承租方签订《租赁合同》，约定将李晶经手承租的位于文峰公园商业街一栋（花园道）的房屋转租给原告杨剑经营，租赁期限为2013年4月1日起至2015年4月30日止。合同还约定原告杨剑未经出租方同意，不得转租、转让。
2013年3月29日，原告杨剑（甲方）作为出租方与被告何浪浪（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将位于文峰公园商业街一栋（花园道）的房屋出租给乙方经营，甲方同意乙方在花园道内增加经营音乐、演艺娱乐项目。房屋包括甲方出租给乙方的场地、房屋、其所有配置设置。租赁期限为2013年4月1日起至2015年4月30日止，其中免房租一个月（30天）。每年租金为130，000元，2013年的房租于2013年4月1日前交清，2014年的房租于2014年4月15日前交清，逾期不交视为乙方违约。合同约定乙方应于合同签订同时缴纳履约保证金50，000元，保证金于2013年4月1日前一次性交清，逾期视为乙方违约，并不得冲抵租金。在乙方接手前甲方一切债务与乙方无关。合同解除或终止时，乙方应依约退还房屋并结清各项费用，包括但不限于承租期间的装修款、添置设备款、水电费、煤气费、员工工资、营业应付款、税款、应向甲方支付的款项等。如因乙方原因而导致合同解除、终止的，甲方不予返回履约保证金。甲方应在合同终止后15天内，无息返还乙方履约保证金。合同还对其他事项作出了约定。合同签订后，原告按合同约定交付了房屋及配套财产，被告进行了清收。合同签订当日，被告向原告付款130，000元。后经原告催收，至2013年7月，被告分三次支付20，500元给原告，余款29500元一直未付。被告在经营过程中，由于被告未付清余款，2014年3月5日原告杨剑向被告何浪浪下达《解除合同通知书》，要求被告于2014年4月30日前与原告办妥合同结算，并返还房屋及其配套设施。
另查明，2014年1月8日，第三人文体新局在发现本案诉争房屋存在对外转租的情形后书面通知李晶，解除双方之间的商铺租赁合同，并决定收回商铺，对外招租。2014年6月18日，文体新局再次向李晶发出《限期搬离通知书》，要求李晶于2014年6月25日之前将商铺内自有物品搬离，将商铺移交该局。诉讼过程中，涉案房屋已由文体新局收回。2014年6月30日，第三人文体新局向被告收取2014年1月1日至6月20日的房屋租赁费23000元。同年8月21日，第三人文体新局作为出租方与被告何浪浪签订《京山县体育商业街商铺租赁合同》，约定将诉争房屋出租给何浪浪，租赁期从2014年6月21日至2014年12月31日。同年8月21日，第三人向被告收取2014年6月21日至同年12月31日的房屋租赁费25800元。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法、有效，双方均应依照合同约定全面履行合同义务。
关于原、被告签订的租赁合同是否应解除及合同解除的法律后果问题。本院认为，在合同履行过程中，由于房屋所有人的第三人文体新局解除了与刘晶、杨剑等人的《京山县体育商业街商铺租赁合同》，收回诉争房屋，导致本案原、被告签订的合同在事实上无法继续履行。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定。本案诉争的房屋已经由承租人的第三人收回，原、被告已经无法实现合同目的，应当予以解除。造成合同解除的原因既有原告未经第三人同意擅自转租造成，也有被告迟延给付合同价款的原因，但主要是由于原告杨剑明知本案诉争房屋在未经房屋所有人文体新局书面同意情况下不能进行转租，仍将该房屋转租给被告何浪浪，从而导致文体新局在发现房屋被转租后，解除了与李晶、杨剑等人的《京山县体育商业街商铺租赁合同》。对此，原告杨剑应当对合同解除承担主要违约责任。关于租赁合同被解除后如何承担责任的问题。原告诉请要求被告缴纳拖欠租金，并要求被告立即搬出租赁房屋，返还租赁财产。被告提出反诉，要求确认原告送达的解除合同无效，并由原告返还被告交纳的保证金。对于被告交纳给原告150500元的性质，原告陈述该款项中包括租金100500元及保证金5万元，被告陈述该款项中包括租金13万元及保证金20500元。从庭审查明的事实看，被告在合同签订时一次性支付给了原告13万元，对于保证金的给付系分期给付，因此，认定被告首先给付租金13万元比较合理，故本院确认被告尚欠原告保证金29500元。《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”关于合同终止履行前的租金问题。合同终止履行前，双方的合同实际履行到2013年12月31日，实际履行9个月。按合同约定的年租金标准130，000元进行计算，每月应付租金10833.33元，被告共计应付租金97499.97元，被告已实际给付130，000元（不含履约保证金20500），超额给付32500.03元，但因被告何浪浪未提出要求原告杨剑返还租金的诉讼请求，本案不作处理。关于履约保证金的返还问题。造成合同解除的主要原因在于原告杨剑，其应返还被告已交纳的保证金20，500元。关于原告要求被告返还租赁财产的要求，原、被告对原告交付的财产并没有争议，在合同解除后，被告基于合同占有的财产应予返还，但从庭审查明的事实看，被告已返还部分财产，现原告并未提交要求被告返还财产的明细，其请求不明确，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告返还租赁房屋的请求，因诉讼中租赁房屋已由出租人文体新局收回，故对该项请求，本院不再作处理。
关于原告要求被告另给付2013年4月30日后的财产占有费5万元的问题。经查，由于原告的原因，导致原、被告的合同在2013年12月31日已实际终止，被告另与第三人从2014年1月1日签订了新的租赁合同，并交纳租金，并且，原告并未提交证据证明被告在与原告的合同解除后被告尚使用原告的财产，故对原告的该请求本院不予支持。
关于反诉原告何浪浪请求确认反诉被告送达的《解除合同通知书》无效问题，因诉争租赁房屋已由第三人文体新局收回，该合同已经无实际履行可能而解除，本院不再作处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决如下：
一、原告杨剑返还被告何浪浪已交纳的履约保证金20500元。此款限本判决生效后七日内付清。
二、驳回原告杨剑的其它诉讼请求；
三、驳回反诉原告何浪浪的其它诉讼请求。
如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息
案件受理费1562.5元，反诉费300元，减半收取150元，共计1712.5元，由原告杨剑负担1612.5元，被告何浪浪负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。
审 判 长 朱社平
审 判 员 袁京顺
人民陪审员 邓国安
二〇一六年一月二十二日
书 记 员 汤 军