上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第764号
上诉人（原审原告、反诉被告）徐巧玲。
委托代理人周运柱，上海明伦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）朱冰。
委托代理人戴国庆，上海市诚至信律师事务所律师。
委托代理人冯剑豪，上海市诚至信律师事务所律师。
上诉人徐巧玲因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第2695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月24日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月22日公开开庭审理了本案。上诉人徐巧玲及其委托代理人周运柱、被上诉人朱冰之委托代理人冯剑豪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，位于上海市松江区乐都路房屋登记的权利人为谢伦云，建筑面积150.16平方米，房屋类型为店铺，房地产权证号为松2006007228，产证核准日期为2006年4月27日。2007年7月20日，谢伦云作为甲方与朱冰作为乙方签订《协议书》一份，约定乙方向甲方租赁涉案房屋，面积为150平方米左右，租赁期限为壹拾年，从2007年8月1日至2017年7月31日，年租金为人民币（下同）柒万伍仟元正；支付方式为半年一付，先付后用；乙方提前一个月支付（7月20日和1月20日前支付）；乙方在租赁期限内有权将涉案房屋租赁给他人直至本合同结束。在租赁期内，朱冰将涉案房屋转租给马春弟用于饭店经营，双方为此签订了租赁合同，在合同履行过程中，马春弟又将饭店转让给徐巧玲。马春弟与徐巧玲于2013年5月7日签订了《转让协议》及《租赁合同书》。其中《转让协议》约定，马春弟将商铺转让给徐巧玲经商，转让费为88，000元，2013年5月7日支付1万元，2013年5月20日支付78，000元，在该转让协议中马春弟还确认收到徐巧玲支付的5月20日至7月31日的租金22，356元。
原审另认定，2013年5月15日，朱冰（甲方）与徐巧玲（乙方）签订《租房协议》约定。第一条约定：甲方提供使用房屋：地址为松江区乐都路，使用面积150平方米左右的商业用房给乙方使用。第二条约定：租赁期限四年。2010年8月1日至2014年7月31日；第一年至第三年租金为壹拾壹万伍仟元，第四年即2013年8月1日至2014年7月31日止年租金适当递增幅度在10%以内。第三条约定：支付方式：半年支付一次。首次支付在2010年6月20日前支付半年租金伍万柒仟伍佰元整。下一次支付在12月20日前。以此类推，如逾期不付，视作徐巧玲违约，甲方有权收回房屋。补充说明（1）：因马春弟中途转让给徐巧玲原因，即2013年6月20日前支付四个月房租（8月、9月、10月其中壹个月是押金，即人民币38，334元）。（2）10月20日前补足后3个月房租计人民币28，750元。如不违反本协议条款，直至合同结束押金全部归还，反之将没收押金。第四条约定：乙方在租赁年限内，如经营不善，中途转让须征得甲方同意，由甲方给下一个经营者签约，并赔偿甲方伍仟元人民币。乙方无权签约。第五条约定：如乙方中途违约，甲方不赔偿任何装潢费用，并赔偿甲方壹万元损失费。第六条约定：乙方在租赁期间，经营所发生的一切费用由乙方自负。合同另对其他事项进行了约定。合同签订后，徐巧玲向朱冰支付了房租和押金，2013年7月6日朱冰出具收条确认收到徐巧玲支付的8、9、10月三个月房租及相当于一个月租金的押金，合计38，334元。后徐巧玲诉至法院，要求判令：1、撤销徐巧玲与朱冰之间于2013年5月15日签订的《租房协议》；2、朱冰返还徐巧玲已支付的2013年8月1日至2013年10月31日的房租及押金合计38，334元（其中房租为28，750元）；3、朱冰支付徐巧玲投资租赁房屋的各项损失合计445，057元（具体为：通风管加工费1，700元，餐具、水箱、蒸箱、六眼灶8，080元，安装空调挂机、通关、支架、电缆等4，700元，空调9，600元，港式台灶4，500元，桌子、椅子7，200元，玻璃鱼缸4，000元，广告制作包括发光字、护栏字、菜谱、宣传单、镜柜25，276元，油水分离机2，800元，涂料、石膏线、灯、配件灯37，420元，地砖、墙砖、冷菜间装修、吊顶等42，800元，白墙粉刷、下水道、抽油烟机等76，625元，装修人工费40，000元，购买二手车9，000元，转让费88，000元，2013年5月20日至7月31日的租金22，356元，经营运转损失61，000元）。原审审理中，法院就徐巧玲主张的撤销理由不能成立予以释明，徐巧玲称其还是坚持撤销的诉讼请求，但是若法院认为该请求不能成立，则其提出备用的诉讼请求，即要求判令：1、解除徐巧玲与朱冰于2013年5月15日签订的《租房协议》；2、朱冰返还徐巧玲已支付的2013年8月1日至2013年10月31日的房租及押金合计38，334元（其中租金为28，750元）；3、朱冰支付徐巧玲投资租赁房屋的各项损失合计445，057元（具体构成同前）。朱冰则提出反诉，要求判令：1、继续履行徐巧玲与朱冰于2013年5月15日签订的《租房协议》；2、徐巧玲支付朱冰2013年11月1日至2014年1月31日的租金28，750元。
原审再认定，2013年5月22日，上海市松江区城市管理行政执法局（以下简称城管执法局）接群众举报至涉案房屋对于徐巧玲正在房屋南面搭建的简易房进行现场勘查，根据笔录及照片反映，当时平房搭建刚刚开始，仅砌了部分墙体，面积为6.125平方米。城管执行局于2013年5月25日向徐巧玲出具责令改正通知书，载明：经查，你于2013年5月22日在上海市松江区乐都路因擅自搭建违法建筑的行为，违反了《上海市城乡规划条例》第三十四条第一款第一项的规定，依据《上海市拆除违法建筑若干规定》第十二条的规定，责令立即改正上述行为。2013年12月16日，上海市食品药品监督管理局松江分局出具《关于徐巧玲乐都路经营场所提出餐饮服务许可咨询及提前服务需求的过程说明》，载明：徐巧玲于2013年8月5日向其分局提出了餐饮服务许可咨询及提前服务的需求，许可咨询经营类别为小型饭店。2013年8月7日其监督员根据徐巧玲的咨询需求，至涉案房屋进行现场服务指导，至现场勘查时看到该场所已自行布局装修，对照《上海市餐饮服务许可管理办法》小型饭店发证要求，主要存在以下问题：1、食品加工场所（即厨房）为自行搭建用房，经询问搭建用房不包括在房屋产权证范围内，不能提供允许搭建且用于经营使用的合法证明；2、食品加工场所（即厨房）布局上生熟混合，流程不符合小型饭店的食品处理场所布局要求。针对存在的主要问题提出落实整改的指导方案：方案1，用于经营的搭建用房应取得并提供允许搭建且使用的合法证明，其次对已布局、装潢的食品加工场所（即厨房）从布局流程上进行合理调整，使其符合小型饭店的许可要求；方案2，如单间经营场所不能提供搭建且使用的合法证明的，建议将经营场所调整至房屋产权证规定的合法经营场所内，并同时按小型饭店要求重新进行合理布局，使其符合小型饭店的许可要求。截止2013年12月16日，其没有收到徐巧玲关于上述整改方案的落实情况反馈，也未收到徐巧玲就涉案房屋向其申请餐饮服务许可证的许可申请材料。
2013年11月29日，上海市松江区人民法院至涉案房屋现场进行了勘查，涉案房屋系南北向一开间二层商铺，大门朝北开，装修用作饭店经营，上下楼地面均贴有地砖、墙壁刷白，楼下放置了多组餐桌和餐椅，楼上为包房。商铺南侧搭建了一间约40平方米的平房，平房南北两侧利用了商铺的墙体及围墙作为墙体，东西两侧是用黄砖新砌的墙体，平房顶部是用钢板拉的平顶，该平房用作厨房，贴了地砖及墙砖，放置了厨卫设备。涉案房屋现未经营。另外与涉案房屋并排还有223、225、227号商铺，均系朱冰出租给使用，大门均是朝北开，在该排商铺的南侧原为空地，空地南面是围墙，现在该空地中搭建有前述40平方米的平房，该平房占据了涉案房屋后面部分空地及223号商铺的空地，227号商铺南面也搭建了一间平房，225号商铺南面系空地没有搭建。
原审中，徐巧玲称目前40平方米的平房系其搭建，其在接手时就已经有一个36平方米用作厨房的平房，其当时并不知道该房屋没有产证，其因为整体全部重新装修故将原厨房拆除并进行了翻建，其于2013年5月16日开始动工，在翻建过程中城管执行局进行过查处，其才知道平房没有产证，经过朱冰帮助协调，朱冰称只要搭建不超过围墙高度就可以，故其又继续施工，在完工后其于2013年6月19日至10月25日期间经营过一段时间，但最终因厨房没有相关产权证导致卫生许可证无法申领而无法继续经营；徐巧玲还称以前也经营过餐饮，在经营过程中因为身体原因其曾于2013年9月11日与谢英签订过租赁合同，意欲将涉案房屋转给谢英经营，但因卫生许可证无法办理出来，所以也没有经营。朱冰称原来马春弟经营时是有一个搭建的平房，但是非常小，仅安装了两个水龙头洗手，而且也并非其搭建，徐巧玲接手后自行翻建成40平方米，其租赁给徐巧玲的仅是产证的150平方米，并不包括该平房，故由此产生的责任也应由徐巧玲自行承担。
原审审理中，徐巧玲向法院提供了：一、录音光盘，证明原有的搭建房屋是包括在租赁协议中；二、装修和添置的设备设施的收据及车辆买卖协议，证明损失的具体数额。徐巧玲还申请了时补发到庭陈述，称其个体从事装潢，徐巧玲委托其对涉案房屋进行装修，项目是翻建厨房、楼上隔包房、楼梯翻新等，原来的厨房是在现在这个位置，是钢板的顶和红砖墙，比较破旧，厨房里一部分是作厨房用，一小部分有个厕所。朱冰认为，录音光盘中是两人的对话，但不完整，而且谈话内容并不能证明徐巧玲的主张，反而其一直强调租赁的面积仅为150平方米；收据及买卖协议均不予认可；的证言有关原来厨房情况陈述不属实。
原审中，马春弟于2014年2月8日到庭陈述如下：2011年11月份其从储卫忠的手里转让了涉案房屋经营饭店，同时其与朱冰签订了一份《租房协议》，该份协议沿用了原来储卫忠和朱冰的租赁协议，就是更改了承租人，故约定的期限还是四年，自2010年8月1日至2014年7月31日。2013年因生意一般故其想把饭店转让，通过中介介绍徐巧玲至涉案房屋看房并多次与其协商转让事宜，最终双方达成一致，至2013年5月7日，其与朱冰签订了《转让协议》及《租房协议》，但《租房协议》并未实际履行，因为徐巧玲与朱冰都要求她们之间重新签订合同，故经过其联系，徐巧玲与朱冰于2013年5月15日签订了《租房协议》，该协议内容除了房租从半年一付变更为三个月一付外，其余均与其和朱冰签订的《租房协议》一致，仅是更换了承租人，徐巧玲与朱冰的《租房协议》签订后，其就将涉案房屋交付给徐巧玲。关于其与朱冰之间的费用完全按照《转让协议》约定的进行结算，关于涉案房屋南面搭建的平房，其在从储卫忠那里接手过来的时候就有一间大概6－7个平方搭建的平房，里面安放了水池和货架，厨房是在涉案房屋南面门口外的一条弄堂借用了上面的廊檐搭建，都是比较简易的，一看就知道搭建出来的。徐巧玲对于马春弟所称的原来搭建房屋的情况不予认可，其余均无异议；朱冰对于马春弟的陈述无异议。
原审认为，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。要构成欺诈必须符合三个条件：一、一方有欺诈的故意并实施了欺诈行为：二、由于一方的欺诈行为诱使对方陷入错误的认识；三、对方由于错误的认识而作出了违反其真实意思表示的行为。就本案来分析，首先，根据徐巧玲与朱冰及马春弟的确认，与朱冰之间合同的主要条款与本案合同是一致的，而且徐巧玲与朱冰之间的租赁期限并非从签订合同之日起算而是从2010年8月1日起算，故可以认定徐巧玲取得的承租权实际是从处概括转让而来，鉴于租赁合同的面积明确载明为产证面积150平方米，而且与朱冰之间的合同已经正常履行多年，徐巧玲在受让合同权利义务时实际情况也并未发生改变，故朱冰主观上并不存在告知对方虚假的情况或隐瞒真实情况的故意。其次，从、的陈述及法院现场勘查的情况来看，搭建物和有产证的房屋还是能够作出区分的，徐巧玲在受让租赁权利的时候作了现场查看，应当能对于原有的搭建物是否与二层商铺为一个整体作出判断，而且从徐巧玲承接房屋后立即对原有搭建物进行翻建的行为也可以看出，其对于原有搭建物系违章建筑，并不包括在产证范围内是有认识的，即其并未陷入错误的认识。最后，徐巧玲与朱冰的租赁合同于2013年5月15日签订，在5月22日徐巧玲就被城管执法局通知不准继续违章搭建，根据当时城管执法局现场勘查笔录及照片显示，搭建还刚刚开始，徐巧玲作为一个具有饭店经营经验的人员应当清楚将厨房安置在搭建物中将存在的问题，鉴于涉讼商铺是全部重新装修，故其完全可以通过调整装修方案达到饭店经营的要求，但徐巧玲仍然完成搭建并将厨房安设其中，可见其真实意思就是将厨房设立在搭建物中以扩大使用面积，故由此所产生的不利后果应由徐巧玲自行承担。综上所述，徐巧玲主张朱冰存在欺诈故意难以成立，徐巧玲据此提出的要求撤销本案合同的诉讼请求，法院不予支持。因合同撤销的主张不能成立，故由此所提相关赔偿请求亦难以成立。
徐巧玲与朱冰之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。徐巧玲与朱冰均应按照合同约定全面履行自己的义务。在法院释明徐巧玲的撤销理由不能成立后，徐巧玲又以其合同目的无法实现而向法院提出了解除合同并要求朱冰赔偿相关费用的备用诉讼请求，法院认为，首先，根据徐巧玲与朱冰的租赁合同可以确认徐巧玲与朱冰之间的租赁范围就是产证所载明的150平方米，并不包括搭建的房屋，徐巧玲主张包括该部分并且收取了相应费用，根据现有的证据尚难以对此予以证明，况且目前现有的违章搭建及将厨房设置其中均为徐巧玲本人所为，与朱冰并无关系。就租赁合同约定的150平方米房屋系有产权证且类型为商铺，故租赁物本身并不存在导致徐巧玲经营饭店的目的无法实现的障碍。其次，就徐巧玲所称的其受让涉案房屋时以为搭建的厨房包括在产证范围内，这仅是徐巧玲自身的心理动机，当时已有的平房系违章搭建是显而易见的，根据前述分析徐巧玲对此应当也是有认知的，徐巧玲与朱冰的租赁合同中也明确未包含该部分内容，故徐巧玲的这种动机与想法并非本案合同的组成部分，也无法实现构成徐巧玲与朱冰之间解除租赁合同的合法依据。最后，根据上海市食品药品监督管理局松江分局出具的说明，尚不能办理出服务许可证并非仅仅是因为厨房安设在违章建筑中这一个原因，还有厨房安排上生熟食未予分开等问题，这些问题均非朱冰的过错造成，更何况这些问题均有相应的解决方案，徐巧玲只要能够作出相应调整，办理证照还是能够得到实现的。综上而言，法院认为本案中徐巧玲租赁的涉案房屋能够实现其租赁目的，本案合同能够正常履行，徐巧玲解除合同的理由不能成立，法院确认徐巧玲与朱冰之间的合同应当继续履行。
其实徐巧玲与朱冰能够建立租赁合同关系追根溯源还是源于马春弟与徐巧玲之间的转让合同关系，该转让关系中不仅包括了本案所涉的租赁权的让与，还可能涉及到涉案房屋装修、设备及搭建平房等的让与，若徐巧玲认为在转让关系中就搭建平房使其权益受损自可另行主张，但并非本案租赁关系处理的范围。
鉴于徐巧玲与朱冰的合同应当继续履行，故徐巧玲应当按约支付租金，朱冰反诉主张的租金，符合合同约定，且已届支付期限，法院予以支持。至于徐巧玲主张的损失，其中有些比如装修及设备添置的损失因合同能够继续履行而并不存在，有些比如租金及转让费损失则并非因朱冰的过错所致，故朱冰均不应予以赔偿。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第六十条第一款、第九十四条、第二百二十六条之规定，于二○一四年二月十九日作出判决：一、徐巧玲与朱冰于2013年5月15日签订的《租房协议》继续履行；二、徐巧玲于判决生效之日起十日内支付朱冰2013年11月1日至2014年1月31日的租金28，750元；三、驳回徐巧玲全部诉讼请求。如负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8，630元，减半收取4，315元，反诉案件受理费299元，合计诉讼费4，614元，由徐巧玲负担（已付）。
判决后，徐巧玲不服，上诉于本院，诉称：上诉人承租房屋原系饭店，且有餐饮许可证；被上诉人有欺瞒行为，没有告知厨房系违章搭建，致使上诉人无法办理餐饮许可证，合同目的无法实现；上诉人没有经营，没有收益，不应支付租金；对于上诉人的损失，被上诉人负有不可推卸的责任，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、二、三项，改判被上诉人支付装修设备、广告制作、经营运转损失等共141，560.50元。
被上诉人朱冰辩称：原来简陋的搭建系前手承租人所为，与被上诉人无关；在整个合同履行过程中，被上诉人作为出租方没有任何过错，故不同意上诉请求。
二审中，上诉人出示上海市松江区岳阳街道凤凰新村居民委员会的情况说明一份，旨在证明基于被上诉人的承诺上诉人才继续装修，但仍无法办理餐饮服务许可证，致使合同目的无法实现；被上诉人表示该份说明记载的内容不真实，与本案无关。本院认为，情况说明所载的内容不能证明上诉人主张之事实，故不予确认。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案争议焦点为租赁合同是否应予解除。根据查明的事实，城管执法局的现场笔录载明搭建物为6.125平方米；原承租人马春弟陈述其接手时有一间6-7平方米的平房；搭建物非本案双方间合同的租赁范围。综上可见，徐巧玲关于其将原36平方米的搭建物扩建为40平方米的陈述，显与事实不符，本院不予采纳。故所谓搭建物无法用作厨房致徐巧玲无法正常经营饭店的责任与出租人朱冰并无法律上的关联性。本院认为，涉讼合同的履行过程中，并不存在法定或约定的解约理由，现双方又无法就解除合同达成一致，故原审判决合同继续履行并无不妥，应予维持。徐巧玲占用房屋，理应支付欠租。合同继续履行的前提下，徐巧玲主张的损失显难成立。故徐巧玲关于撤销原审判决主文第一、二、三项，改判朱冰支付装修设备、广告制作、经营运转损失等共141，560.50元的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币3，706.20元，由上诉人徐巧玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年五月五日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……