安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铜中民三终字第00093号
上诉人（原审原告）：周桂田，男，1970年11月12日出生，汉族，住安徽省铜陵市。
委托代理人：夏爱华，系上诉人周桂田的配偶。
被上诉人（原审被告）：王玉庆，男，1964年3月29日出生，汉族，住安徽省铜陵市。
委托代理人：董照永，安徽铜都律师事务所律师。
上诉人周桂田因与被上诉人王玉庆房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官山区人民法院2015年9月9日作出的（2015）铜官民二初字第00745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月15日立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭审理了本案。上诉人周桂田及其委托代理人夏爱华，被上诉人王玉庆庆及其委托代理人董照永到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
周桂田原审诉称：王玉庆因经营需要，于2008年10月31日与其就沙河新村43栋5、6号两间网点房租赁签订《房屋租赁合同》，约定租期三年（至2011年10月31日止），租金分别为第一年45000元，第二年48000元，第三年50000元。以上合同期满后，双方又于2011年10月31日续签了《房屋租赁合同》，约定租期为两年，租金每年80000元，每半年支付一次，但在合同中因为自己疏忽大意，将两年租金约定为总额80000元。期间双方曾发生纠纷并报警，经警方调解双方再次确认按照年租金80000元履行。后王玉庆仅于2011年11月7日及2012年5月1日先后各支付租金40000元，对2012年10月30日以后的租金，拒不支付。周桂田于2013年11月11日通过公证方式向王玉庆发出催收房租及收回租赁房屋通知。王玉庆直至2014年6月13日将房屋交付周桂田，但拖欠房租仍未支付。请求判令王玉庆支付拖欠房租82410.87元（2012年10月30日至2013年10月30日租金80000元，2013年11月1日至11月8日租金2410元），并赔偿滞纳金2000元；赔偿2013年11月8日至2014年6月13日租金损失40546.45元（每天219.17元）；本案诉讼费用由王玉庆承担。
王玉庆原审辩称：双方签订的租赁合同约定的租金为两年总额80000元，并非周桂田诉称的每年80000元，王玉庆已经按照约定支付了全部租金；王玉庆于2013年11月25日将租赁房屋钥匙交给周桂田指定的代收人杜培林，并非如周桂田诉称直至2014年6月13日才交付租赁房屋；周桂田的起诉缺乏事实及法律依据，请求驳回其诉讼请求。
原审法院经审理查明：王玉庆因经营餐饮需要，向周桂田租赁本市沙河新村43栋5号及6号房屋。双方于2008年10月31日签订《房屋租赁合同》一份，约定租期三年（2008年11月1日至2011年10月31日），租金为第一年45000元，第二年48000元，第三年50000元，此外该合同还约定了租赁双方其他相关权利义务等内容。上述合同履行完毕后，双方又于2011年10月31日续签一份《房屋租赁合同》，就上述房屋续租事宜进行约定。其中合同第二条及第三条关于租赁期限及租金和租金的交纳期限的约定原文如下：“租赁期共两年零零？月，出租方从2011年11月1日起将出租房屋交付承租方使用，至2013年10月31日收回”；“租期租金总额八万元。承租方将租金以现金方式，于半年付清给出租方”。其中关于合同终止及违约责任的第六条及第七条关于合同终止及违约责任约定，承租人拖欠租金累计达500元的，出租人可以终止合同，收回房屋；承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金2000元。其中在第十条其他约定事项中，周桂田写明“合同到期，如果以后不拆迁，仍由承租方承租，第三年华茂涨多少，就时我涨多少”。合同签订后，周桂田认为租金约定过低，要求王玉庆增加租金至每年100000元，王玉庆认为租金增加过高。双方发生纠纷并于2011年11月4日及11月6日先后两次报警。经铜陵市公安局长江路派出所出警调解，告知双方协商解决。后王玉庆于2011年11月7日及2012年4月30日，分别向周桂田各支付租金40000元。租赁合同于2013年10月31日到期后，周桂田于2013年11月7日向被告发出《催收房租收回出租房屋通知书》，要求解除双方续签的《房屋租赁合同》，并要求王玉庆支付拖欠房租80000元。王玉庆于2013年11月25日向周桂田交还房屋钥匙。经周桂田要求，王玉庆将房屋钥匙交给案外人杜培林（系租赁房屋隔壁饭店经营者），之后王玉庆未再使用上述承租房屋。
另查明：2013年12月11日，长江路派出所出具《关于11.04合同纠纷警情接处警情况说明》一份，载明主要有关内容如下：2011年11月4日，双方因房屋租赁发生纠纷，周桂田报警并称要根据市场行情将租金提至每年100000元，王玉庆认为租金过高，提出最高只能接受年租金80000元。11月6日，双方又发生纠纷并报警，民警到场后，了解到双方已达成初步协议，按年租金80000元履行。
原审法院认为：确定以及行使和履行合同权利义务，应当遵循等价有偿和诚实信用原则。本案双方争议事项应根据上述原则，并结合诉辩及质证情况整体分析认定。首先，周桂田陈述租赁合同中“租期租金总额八万元”的表述，系其书写时疏忽大意所致，并非双方签约时真实意思表示，可信度相对较高，予以采信，且讼争房屋租金应当按年租金80000元予以认定。理由如下：1.讼争房屋位于本市中心城区传统商业圈内，具备相对区位优势，在该区域商业地产租赁市场无重大波动及根本变化情况下，随着社会经济水平逐步发展，门面房租金标准必然发生不同程度上涨，即便涨幅不明确，但2013年的租金水平至少不应低于2008年。本案讼争房屋在双方续签租赁合同前已经达到年租金50000元，且双方之间系单纯合同关系，无亲属朋友等其他较为亲密关系，如果按照王玉庆认为的40000元认定年租金标准，既难以解释，也不合情理。2.本案双方所签订的《房屋租赁合同》系标准格式填空合同，签约双方尤其是填写合同的周桂田受专业知识及文化水平所限，关于租金支付条款“于半年付清给出租方”的表述，语法不严谨，理解存在歧义，既可理解为半年内付清租期内全部租金，也可理解为租金每半年一付。王玉庆先后于2011年11月7日及2012年4月30日，分别向周桂田各支付租金40000元，根据王玉庆支付租金的时间及金额，并结合本地区房屋租赁的相关交易习惯，上述关于租金支付条款应当理解为：租金每半年一付，先付后租。王玉庆在半年的时段内，先后向周桂田支付租金各40000元，共计80000元，应当认定为系支付2011年11月1日至2012年10月30日为期1年的房屋租金。3.铜陵市公安局长江路派出所出具的《接处警情况说明》，系出警民警根据《接处警情况登记表》的记载以及对当时出警情况的回忆，并依据客观情况作出的陈述，该说明中明确载明了双方纠纷成因以及初步达成按照年租金80000元履行等相关情况。该份情况说明的形成日期与出警日期间隔时间不长，且由当时处理纠纷的处出接处警民警所出具，可信度较高。虽然对双方关于本案的争议认定不属于公安机关的职权范围，但并不排除该份情况说明作为民事诉讼证据的效力。4.王玉庆在原审中申请杨某及年四化两证人出庭作证所形成的证人证言，拟证明本案双方约定的租金为两年总额80000元，但该两证人均与王玉庆熟识，且并未直接参与双方之间关于租金事宜的商谈，该两证人证言的证明力较弱，不足以作为认定租金的直接证据。王玉庆提交的铜陵市城乡规划局于2011年4月20日在《铜陵日报》刊登的《关于步行街及周边旧城改造项目修建性详细规划方案的公布》，该项公布系相关部门履行工作职责行为，而且公布规划方案并不必然导致拆迁，故对所涉区域内商业网点的正常经营不产生迫切性影响（事实上讼争房屋及其周围地段至今未拆迁）。另外，租赁合同还约定：“合同到期，如果以后不拆迁，仍由承租方承租，第三年华茂涨多少，就时我涨多少”，也表明华茂商城地段门面房租金至少在双方签约时段尚处于上升状态。王玉庆辩称讼争房屋系因面临拆迁，导致租金大幅度下降，该抗辩意见缺乏事实依据，理由不充分，不予采纳。其次，双方于2011年10月31日续签的《房屋租赁合同》于2013年10月31日租期届满，后双方并未续签租赁合同，故上述《房屋租赁合同》于届满日即已终止。王玉庆于2013年11月25日离开讼争房屋向周桂田交还钥匙，后经周桂田同意将房屋钥匙交由隔壁业主杜培林代收，应当视为已经完成了交还租赁房屋的义务。即便双方尚存部分争议，但基于诚信原则，周桂田负有防止损失扩大的止损义务，应当及时受领房屋，妥善处理相关事宜，而不应任由房屋闲置。故对周桂田主张的自2013年11月25日之后的租金损失，不予支持。综上，双方之间于2011年10月31日签订的《房屋租赁合同》，除关于年租金标准应确定为80000元之外，其他约定均为双方真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。王玉庆拖欠1年租金80000元，经周桂田催要未及时支付，系违约行为，应当承担支付拖欠租金，并按照约定支付违约金2000元的民事责任。租赁合同于2013年10月31日到期终止后，王玉庆即应及时交还承租房屋，但其延至2013年11月25日交房，故应当赔偿周桂田延迟期间的租金损失5475元（219元×25天）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条、第二百一十二条之规定，判决：1.被告王玉庆于判决生效后十日内支付原告周桂田租金80000元，支付原告周桂田违约金2000元，赔偿原告周桂田租金损失5475元；2.驳回原告周桂田的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1916元，周桂田负担576元，王玉庆负担1340元。
上诉人周桂田不服一审判决，上诉称：周桂田于2013年11月7日通过公证方式向王玉庆行使合同解除权后，在王玉庆诉周桂田的另一件案件中，承办法官于2014年6月13日办理了涉案房屋钥匙的钥匙交付手续。2013年11月25日，王玉庆虽将钥匙交给了杜培林，但王玉庆未将房屋经营设施及物品搬空腾让，不具有法律意义上的交还房屋，请求二审法院撤销（2015）铜官民二初字第00745号判决中第一项“赔偿原告周桂田租金损失5475元”，依法改判支持上诉人周桂田一审所有的诉求。一、二审诉讼费用均由被上诉人王玉庆承担。
被上诉人王玉庆答辩认为：一审法院认定王玉庆于2013年11月25日将房屋钥匙交给杜培林视为已经将房屋交付是正确的，周桂田认为是2014年6月13日才交房是不正确的。
上诉人王玉庆不服一审判决，上诉称：1.公安机关做出的情况说明不能作为证据使用，该情况说明是根据民警个人回忆做出，却？加盖公安公章，形式不合法，内容也不合法；2.两位证人杨某和年四华的证言能够直接证明双方约定的两年租金总额为80000元；3.2011年4月20日铜陵市城乡规划局在《铜陵日报》刊登了《关于步行街及周边旧城改造修建性详细规划方案的公布》，并成立了专门机构在该区域工作达一年多之久，当时该地商户均人心惶惶，租金均有所下降；4.一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决第一项，改判驳回周桂田的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由周桂田承担。
被上诉人周桂田答辩认为：王玉庆支付两次租金40000元都打了收条。民警出警经过是真实的。证人杨某、年四华是王玉庆的同学和亲戚，所以证人证言不能采用。涉案房屋不存在拆迁一说，如果拆迁政府会事先发布通知的。
双方当事人均周桂田二审没有新的证据提供，对于原审所提交的证据，王玉庆认为接处警登记表接处警情况说明的补充说明不是代表公安机关出具的，是民警个人出具，所以该份证据不能作为证据使用。王玉庆二审提出对接处警登记表背面和正面是否是同一天书写进行鉴定，由此证明该表背面文字为伪造。
本院认为王玉庆申请对该份登记表进行的鉴定的目的并结果不能支持上诉人王玉庆的证明观点，故对于其要求鉴定的主张不予支持。补充说明系民警个人回忆，不应该加盖派出所公章，但可以作为证人证言使用。
对于原审经审理查明的事实，双方当事人均没有异议。
双方争议焦点：1.双方签订的合同租金是一年80000元还是两年80000元？，王玉庆是否应当再支付周桂田租金80000元；？2.周桂田是否存在租金损失，如果有，损失应为多少？3.王玉庆是否应当承担违约金2000元。？
本院认为：1.双方当事人于2008年10月31日及2011年10月31日签订了两份房屋租赁合同，其中第三条关于租金和租金支付方式的约定，除金额外，其他约定均一致，即“承租方以现金方式，于半年付清给出租方”。2008年10月31日后，王玉庆支付周桂田租金的方式即每半年一付，共6次付清。2011年10月31日的租赁合同，王玉庆也分别在2011年11月和2012年4月支付40000元给周桂田，约定一致，支付方式一致，双方约定的租金应当认定为一年80000元，王玉庆辩称的合同不同，、租金不一样、，付款方式不一样的主张，本院不予支持；2.一审认定王玉庆于2013年11月25日通过案外人杜培林向周桂田交还房屋钥匙，双方当事人均没有异议。周桂田主张王玉庆并未将房内物品搬离，导致无法收回，该主张无证据予以支持。故对周桂田要求计算自2013年11月25日之后的租金损失的上诉请求本院不予支持；3.王玉庆未按照合同约定支付房租，应当承担合同约定的违约责任，故原审法院判决王玉庆承担2000元违约金，并无不妥。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，两上诉人的上诉理由均不能成立，案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3832元，上诉人周桂田负担1916元，上诉人王玉庆负担1916元。
本判决为终审判决。
审 判 长 查慧凌
代理审判员 盛丽娜
代理审判员 马海平
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 王小江
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。