广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠香法民三初字第1997号
原告：满堂红（中国）置业有限公司珠海分公司，住所地珠海市香洲区。
法定代表人：陈晓玉，总经理。
委托代理人：范晶晶，公司员工。
委托代理人：刘嘉敏，广东红棉律师事务所律师。
被告：珠海市富景居投资有限公司，住所地珠海市香洲区。
法定代表人：赵海滨，执行董事。
委托代理人：蔡志东，广东道而胜律师事务所律师。
委托代理人：熊苑东。
原告满堂红（中国）置业有限公司珠海分公司诉被告珠海市富景居投资有限公司居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴杰独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人范晶晶、刘嘉敏，被告的委托代理人蔡志东、熊苑东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年11月4日，被告出具《联动代理物业承诺书》，由于被告开发位于珠海市香洲区明珠北路37号“富景华庭”项目，现经被告全体股东研究决定为加快项目销售，回笼资金，聘请原告为项目外场联动销售，并承诺如下：本次实行外场联动销售代理物业地址为富景华庭1栋，进入尾声后推出2、3栋，二期外场联动代理销售视一期合作代理信用度和代理销售过程中管理水平取决是否合作，外场联动代理销售公司每成功销售一套住宅，按每套住宅签订《商品房买卖合同》总房价的2%计算佣金。逾期支付佣金，每逾期一日应按拖欠金额千分之一的标准向聘请对外场联动代理公司支付违约金。
2014年3月1日，被告再次向原告出具《联动代理物业的规定与承诺书》：作出如下承诺：同意聘请原告作为项目外场联动销售，共同销售富景华庭1、2、3栋，代理期限为6个月，佣金的结算为每月底计算一次，上月的佣金下月底支付，支付佣金时先开具发票后支付佣金，佣金按当月销售总佣金额60%支付，余下40%的佣金每3个月结清。每逾期一日应按拖欠金额千分之0.5的标准计付违约金。
上述承诺作出后，原告通过自身渠道促成案外人朱灵、关金胜、梁显显、张惠明、陈杰豪、何翠姬与被告签订《房屋买卖合同》，已符合被告作出承诺的结算条件，但被告至今并未向原告支付约定的代理服务费，根据被告的承诺书：若被告逾期未能按时支付代理服务费的，被告除支付足额代理服务费外，每逾期一天，需按当期拖欠款项每天的千分之一的标准或拖欠款项每天千分之0.5的标准向被告支付违约金。
综上，被告的上述行为违反其作出的承诺，且被告经原告多次催促仍未能支付款项，已导致原告遭受损失，原告诉至法院，诉讼请求：1、被告珠海市富景居投资有限公司立即向原告满堂红（中国）置业有限公司珠海分公司支付代理服务费人民币182272元。2、被告珠海市富景居投资有限公司立即向原告满堂红（中国）置业有限公司珠海分公司支付违约金人民币68317元。（其中以人民币42563元为本金，自2014年1月31日起，至被告付清之日止，每逾期一日按拖欠金额千分之一计算；其余以人民币125727元为本金，自2014年11月6日起，至被告付清之日止，每逾期一日按拖欠金额千分之零点五计算。
原告对其诉称提供以下证据：1、联动代理物业承诺书（2013年11月4日）；2、联动代理物业的规定与承诺（2014年3月1日）3、客户资料-
何翠姬（身份证复印件）；4、富景华庭认购书；5、富景华庭成交确认书；6、定金收款收据；7、客户资料-
张惠明（身份证复印件）；8、富景华庭认购书；9、富景华庭成交确认书；10、收款收据；11、客户资料-
梁显显（身份证复印件）；12、富景华庭认购书；13、收款收据；14、客户资料-
朱灵（身份证复印件）；15、富景华庭认购书；16、富景华庭成交确认书；17、定金130000元收款收据；18、客户资料-
陈杰豪（身份证复印件）；19、富景华庭认购书；20、富景华庭成交确认书；21、收款收据；22、客户资料-
关金胜（身份证复印件）；23、富景华庭认购书；24、富景华庭成交确认书；25、敦促履行通知书；26、敦促函回执；27、不动产登记表；28、通知单、收款收据。
被告辩称，根据原告所提供的证据材料，被告与原告2013年11月4日签订《联动代理物业承诺书》后，原告主张其代理销售了1-2-xxx（梁昱显）、1-2-xxx（朱灵）、1-2-xxx（关金胜）三套房屋，但被告只收到1-2-xxx（梁昱显）10万定金、1-2-xxx（朱灵）13万定金，1-2-xxx房无款项收支记录，可能己退房。原告没有提供经被告确认的，能证明房屋为原告所代理销售的证明材料（成交确认书没有被告公司盖章确认，卢伟顺等人并不是被告公司工作人员，不能代表被告）；也没有提供购房人支付剩余房款的凭证，及购房人与被告之间签订的购房合同以及办理银行按揭贷款事宜的相关材料证明。因此，并不能证明这些房屋是原告所代理销售的，或者原告已经完成了全部的居间代理工作。整个的居间代理工作的流程，应当至办好业主的房地产权属证明之后，才算结束。而事实上，因为被告公司经营出了状况，原告的代理工作自然也停顿了下来，需要原告后续跟进的代理工作也无法继续进行。并且，原告的代理工作并不仅仅是带来客户，让其缴纳定金或者部分房款后，就算完成了代理工作，其还需要跟进让客户支付剩余房款、让客户提交银行按揭的材料以及办理房地产权属证明的材料等后续工作。涉及到原告所代理的客户要求退房退款的情况时，其也不能要求支付佣金。
《联动代理物业承诺书》中有约定：每套佣金可提前支付人民币5000元，每月15天结算一次，余下佣金待销售成功后再支付；而被告《公司对聘请外场联动销售公司的声明》中有对销售成功的约定，销售成功是指按揭的客户己支付购房首期款并签定《商品房买卖合同》及银行按揭款到开发商帐户上，视为销售成功。非按揭客户是指客户支付完房款并签定《商品房买卖合同》并办理房地产权证后，视为销售成功。因此，对于这三套房屋的销售并未符合“销售成功”的约定，所以，不能支付佣金。
同样道理，原告主张，被告与原告于2014年3月1日签订《联动代理物业的规定与承诺》后，原告代理销售了3-2-xxx（何翠姬）、3-1-xxx（张惠明）、2-xxx（陈杰豪）三套房屋，但被告只收到3-2-xxx（何翠姬）19000元定金、3-1-xxx（张惠明）10万定金、2-xxx（孙秋萍更名陈杰豪）428214元房款，并未收到客户的其余购房款。这三套房屋的销售并未成功，所以不能支付佣金。
逾期支付佣金的违约金约定为1‰每天、0.5‰每天的标准过高，均高于同期银行贷款利率。
综上，原告所提供的证据，并不足以证明其完成了居间代理工作，也不能证明其代理销售了该六套房屋。因此，被告请求法院依法驳回其诉讼请求。
被告对其辩称提供以下证据：1、托管协议两份；2、（2015）珠中法民二破预字第1号案民事案件应诉通知书。
经审理查明，2013年11月4日，被告出具《联动代理物业承诺书》，聘请原告为其开发的富景华庭外场联动销售，承诺如下：本次实行外场联动销售代理物业地址为富景华庭1栋，进入尾声后推出2、3栋，二期外场联动代理销售视一期合作代理信用度和代理销售过程中管理水平取决是否合作，外场联动代理销售公司每成功销售一套住宅，按每套住宅签订《商品房买卖合同》总房价的2%计算佣金。佣金结算方式：外场联动代理销售公司带来的客户，客户确定购买时，应交认购金5万元，从交认购金之日起10天内交足10万元（含上一次已交5万元），客户签订认购书。每套的佣金可提前支付5000元。每15天结算一次。余下的佣金待销售成功后再支付。若因其他因素。最迟支付佣金的时间为2014年1月30日。佣金转账支付。逾期支付佣金，每逾期一日应按拖欠金额千分之一的标准向聘请对外场联动代理公司支付违约金。
该《承诺书》附有《对聘请外场联动销售公司的声明》，内容为：本公司有权聘请多个外场联动公司代理销售。外场联动销售公司有责任对已成功销售的住宅必须按约定追缴房款。外场联动销售代理公司带来的客户（含直系亲属）的保护期为7天，保护期过后，其他人带来的客户以先交认购金后，该套住宅的提成给带来交认购金人所有。销售成功是指按揭的客户已支付购房首期款并签订《商品房买卖合同》及银行按揭款到开发商账户上，视为销售成功。非按揭客户是指客户支付完房款并签订《商品房买卖合同》并办理房地产权证后，视为销售成功。
2014年3月1日，被告富景居公司再次出具《联动代理物业的规定与承诺》，就1、2、3栋约570套房屋聘请原告场外联动销售，承诺代客户成功销售富景华庭住宅，2、3栋住宅按该套住宅总房价最高不得超过3%计算佣金。1栋的佣金按照原来承诺的执行。佣金的结算：每月底结算一次佣金。上月的佣金下月底支付。支付佣金时先开具发票后支付佣金。佣金当按月销售总佣金额60%支付，余下40%的佣金每3个月结清。逾期支付佣金，每逾期一日按拖欠金额0.5‰（千分之零点五）的标准支付违约金。所附《声明》中说明：销售成功：指按揭的客户一支付完购房首期款并签订《商品房买卖合同》提供完整银行需要的按揭的资料后，视为销售成功。非按揭客户是指客户支付完房款并签订《商品房买卖合同》并办理房地产权证后，视为销售成功。
原告提供《富景华庭认购书》，显示何翠姬认购3栋2单元xxx房，售价为2079007元，支付定金10万元，选择按揭方式支付；张惠明认购3栋1单元xxx房，售价1343578元，支付定金10万元，选择一次性支付；梁昱显认购1栋2单元xxx房（2013年11月21日），售价1802328元，支付定金10万元，选择按揭方式支付；朱灵认购1栋2单元xxx房，售价1172888元，支付定金10万元，选择按揭方式支付；陈杰豪认购2栋xxx房，售价1456473元，支付定金10万元和首期款328210元（2014年7月31日），选择按揭方式支付余款；关金胜认购1栋2单元xxx房，售价1213245元，选择按揭方式支付。
原告提供银行凭证，证明被告在2014年1月2日、2014年1月28日分别向原告支付了10000元、29031元。原告出具收款收据，注明收到1栋2单元xxx房代理费11729元（2014年2月21日），1栋2单元xxx房5000元（2014年2月20日），1栋2单元xxx房17302元（2014年2月21日），1栋2单元xxx房5000元（2014年2月21日）。原告提交诉讼请求计算清单中表示2栋xxx房实收佣金13982元。
2015年11月2日，原告向被告发出《敦促履行通知书》，要求支付代理费168290元，违约金68317元。被告未支付，原告提起本案诉讼。
原告提供《不动产权登记表》显示本案争议的相关房产曾被深圳市罗湖区人民法院及珠海市中级人民法院查封。2015年3月31日，珠海市中级人民法院预受理起诉富景居公司破产案件，2015年4月15日，该院通知富景居公司应诉，现案件未确定是否进入破产程序。
本院认为，2013年11月4日的《联动代理物业的规定与承诺》及《声明》（关于1栋房产）中约定“每套佣金可提前支付5000元，余下佣金待销售成功后再支付。”“销售成功是指按揭的客户已支付购房首期款并签订《商品房买卖合同》及银行按揭款到开发商账户上。”原告主张代理销售的1栋2单元xxx房、1栋2单元xxx房、1栋2单元xxx房的佣金，应举证证明符合上述约定的支付条件，而原告仅提供了认购书，仅能证明完成至《承诺》中支付认购金的阶段，不足以证明达到上述“销售成功”支付佣金的条件，应承担举证证明不力的后果，本院不予支持该部分的诉讼请求。但1栋2单元xxx房签订认购书后，被告应按约提前支付佣金5000元，并按照合同约定的日千分之一的标准自最迟支付时间后2014年1月31日起支付违约金。
2014年3月1日，被告富景居公司再次出具《联动代理物业的规定与承诺》及《声明》（1、2、3栋房产）中约定“按揭的客户一支付完购房首期款并签订《商品房买卖合同》提供完整银行需要的按揭的资料后，视为销售成功。非按揭客户实质客户支付完房款并签订《商品房买卖合同》并办理房地产权证后，视为销售成功。”原告主张代理销售的3栋1单元xxx房、2栋xxx房、3栋2单元xxx房的佣金，应举证证明符合上述约定的支付条件，而原告仅提供了3栋1单元xxx房、3栋2单元xxx房的认购书，不足以证明达到上述“销售成功”支付佣金的条件，应承担举证证明不力的后果，本院不予支持该部分诉讼请求。关于2栋xxx房，原告提供了首期款的支付凭证，原告的代理销售行为已经完成，关于本套房产的佣金，被告应按照承诺书约定的3%的标准予以支付，计算为1398214×3%=41946元，原告确认已经实收13982元，尚余27964元，应于支付首期款的2014年8月之后3个月内支付，未支付的应按照约定自2014年12月1日支付违约金，合同约定的日千分之五的标准，明显过高，被告抗辩要求予以调整，本院予以调整按照双方关于1栋代理销售约定的违约金标准千分之一来计算。
原告提交的成交确认书，无法证明系被告的人员确认以及确认达到“销售成功”的内容，本院不予采信。被告抗辩中提到自身经营出了状况，相关房产被查封，所以在2栋xxx房的代理过程中，已经完成了首期款支付，是否办理按揭及登记手续责任不在原告，可以认定原告已完成“销售成功”的代理行为，被告以此抗辩该房屋的佣金支付义务，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十七条之规定，判决如下：
一、被告珠海市富景居投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告满堂红（中国）置业有限公司珠海分公司支付代理销售富景华庭1栋2单元xxx房的佣金5000元。
二、被告珠海市富景居投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告满堂红（中国）置业有限公司珠海分公司支付上述第一项佣金的违约金，以5000元为基数，自2014年1月31日起按每日千分之一的标准计算至实际支付之日。
三、被告珠海市富景居投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告满堂红（中国）置业有限公司珠海分公司支付代理销售富景华庭2栋xxx房的佣金27964元。
四、被告珠海市富景居投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告满堂红（中国）置业有限公司珠海分公司支付上述第三项佣金的违约金，以27964元为基数，自2014年12月1日起按每日千分之一的标准计算至实际支付之日。
五、驳回原告满堂红（中国）置业有限公司珠海分公司其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其它义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
本案受理费减半收取2425元，由原告满堂红（中国）置业有限公司珠海分公司负担1988元，被告珠海市富景居投资有限公司负担437元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 吴杰
二〇一六年二月六日
书记员 杨悦