陕西省神木市人民法院
民 事 判 决 书
(2018)陕0881民初2371号
原告：中国农业银行股份有限公司神木市支行，住所地：陕西省神木市神木镇东兴街二中路1号。
负责人：王峰，系该支行行长。
委托诉讼代理人：李广武，陕西韬达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙小龙，男，汉族，陕西省神木市人。
被告：高海江，男，汉族，陕西省神木市人。
被告：苏艳芳，女，汉族，陕西省神木市人。
被告：陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司。住所地：神木市杏花小区**号。
法定代表人：张军义，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：苏波，陕西英培律师事务律师。
委托诉讼代理人：王喜梅，陕西英培律师事务律师。
原告中国农业银行股份有限公司神木市支行与被告高海江、苏艳芳、陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年3月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李广武、孙小龙到庭，被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司委托诉讼代理人苏波到庭参加了诉讼，被告高海江、苏艳芳经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司神木县支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告高海江、苏艳芳向原告偿还逾期借款291300.89元，其中包括逾期借款本金115861.89元，逾期正常利息149460.99元，逾期复利15263.76元，逾期罚息10714.25元，之后按合同约定按期履行；2、对被告高海江、苏艳芳提供抵押的房产拍卖、变卖所得价款优先受偿；3、判令被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司对上述债务承担连带还款责任；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2013年1月5日被告高海江因购房需要，向原告申请借款119万元，与其妻子苏艳芳自愿用购买的位于神木市麟州南路麟州华府小区4幢1单元401号房屋作贷款抵押，被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司自愿承诺在办理正式的抵押登记���承担连带保证责任。2013年2月4日，原、被告签订了《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为119万元，借款期限为240个月，并约定了借款利率及罚息、复利的计算方法，还款方式为等额本息还款法，按月还本付息。合同还约定，若借款人未按合同约定按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放的借款。2013年2月7日，双方在神木县房地产管理所办理了预购商品房抵押权预告登记。前述借款合同签订后，原告即依约发放了贷款。现因被告高海江自2015年8月8日起未按约定时间偿还借款本息，其余被告亦未履行还款责任，致使原告利益遭受损失，被告苏艳芳系被告高海江之妻，本案债务系二被告用于购买自住房屋，属于夫妻共同债务，应共同偿还。原告已向被告高海江送达《贷款提前到期通知书》，现原告为维护合法权益，故诉至本院。
被告高海江提交书面答辩状称：1、原、被告所签订的《借款合同》尚未解除，原告要求被告一次性返还全部借款违反合同约定。2、《借款合同》是原告提供格式合同，其中关于“贷款人可提前收回所放全部贷款”的约定加大了被告的责任、剥夺了被告的主要合同权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，属于无效条款，原告无权据此提出权利主张。3、《借款合同》约定的违约金过高，利息、罚息、复利相互重复，有违公平原则，不能同时成立。4、被告不能及时还款的原因是作为《借款合同》担保人的开发商违约、迟延交房，且开发商和原告相互勾结，违背被告的意愿、违法为被告购买保险，损害被告的合法权益，因此原告也有过错，被告迟延还款只是为了减少自己的损失。5、原告要求拍卖的房屋，目前尚未登记在高海江和苏艳芳名下，属于开发商所有，在《商品房买卖合同》没有依法解除的情况下，不能判决拍卖该房屋，否则会导致《商品房买卖合同》无法履行。但如果人民法院能够判决解除被告和开发商签订的《商品房买卖合同》并判决开发商返还被告全部房款、支付违约金、赔偿金，被告则同意人民法院拍卖该抵押房屋，以实现原告和被告对开发商享有的债权。6、被告并未收到《贷款提前到期通知书》，即使有人收到该通知，该通知也为单方意思表示的无效格式条款，不发生法律效力。7、被告虽存在迟延还款的行为，两三年来原告从未提示催告被告，存在恶意扩大损失的行为，对于扩大的损失，即利息、罚息、复利，被告依法不负有支付义务。综上，被告认为原告的诉讼请求不能成立，请求法院判决驳回。
被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司辩称：1、公司为高海江、苏艳芳借款提供担保属实，高海江和苏艳芳的还款情况由法院核实。2、原告未请求解除与被告间的借款合同，故借款合同继续有效，原告无权要求被告一次性偿还全部贷款，也无权要求公司承担保证责任。3、借款人以所购房屋为借款提供抵押担保，原告应以抵押物优先受偿，公司只对优先受偿后不足部分承担保证责任。4、高海江、苏艳芳与公司之间的房屋买卖合同纠纷与本案系不同法律关系，与本案无关。5、原告主张的利息、罚息、复利与当前市场环境不符，被告偿还借款能力本来就弱，若负担上述债务，将更不利于债权的实现，对借款人弱势群体有失公平。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告进行质证，对被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第二组证据，能证明借款人未按期足额还本付息构成违约的事实，本院对该组证据予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月4日，被告高海江与原告签订了《个人购房担保借款合同》，向原告借款119万元用于购买位于神木市神木镇麟州南路西（原玻璃厂）麟州华府住宅小区4幢1单元401号房屋。合同约定借款期限为240个月，还款方式为等额本息还款法，利率按照中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础确定，采用浮动利率方式计收（借款发放日贷款利率为年利率6.55%）。对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率的基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付的利息计收复利，借款期内产生应付未付利���按合同约定的借款执行利率计算复利，逾期借款的应付未付利息按逾期借款利率计算复利。借款合同采用的担保方式为：阶段性保证+抵押，由被告高海江、苏艳芳以上述房屋提供抵押担保，并于2013年2月7日办理了预购商品房抵押权预告登记，由被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司提供阶段性保证担保，即自借款发放之日起至办理抵押登记后两年内承担连带保证责任，保证范围包括本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等。原告发放贷款后，被告高海江自2015年8月起停止清偿本息。截止2018年5月5日（开庭前二日），逾期33期，逾期本金115861.89元，逾期利息149460.99元，逾期罚息10714.25元，逾期复利15263.76元，合计291300.89元。
另查明，被告高海江、苏艳芳系夫妻，本案借款发生在二被告婚姻存续期间。
本院认为，原、被告双方在平等、自愿的基础上签订《个人购房担保借款合同》，原告已按照合同的约定履行了出借义务，借款合同合法、有效，应受法律保护。至2018年5月5日被告高海江、苏艳芳未偿还逾期本金115861.89元，逾期利息149460.99元，按照合同约定其应支付罚息、复利，故被告高海江、苏艳芳应偿还截止2018年5月5日所欠的本金、利息、罚息、复利，合计291300.89元，对原告要求提前收回全部借款的请求本院不予支持。被告苏艳芳系被告高海江之妻，本案借款发生在二被告婚姻存续期间，二被告将该笔借款用于共同购买自用住宅房屋，故本案借款应认定为二被告夫妻共同债务，被告苏艳芳应对被告高海江所负债务承担连带清偿责任。
被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司���被告高海江、苏艳芳的借款提供阶段性保证担保，与原告约定自借款发放之日起至办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续后两年为高海江、苏艳芳的债务承担连带保证责任，故原告在保证期间内要求其承担连带还款责任的请求应予支持，其在承担保证责任后，有权向被告高海江、苏艳芳追偿。对被告高海江、苏艳芳提供的房屋，原、被告办理的仅为预购商品房抵押权预告登记，因预告登记不同于物权的抵押登记，是在未办理房屋抵押权登记前，以排斥第三人对房产行使权利为目的，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对预告登记房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对预告登记房屋的处分，并非对所登记房屋享有抵押权。故原告主张对抵押权预告登记的房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿的请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告高海江、苏艳芳于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司神木县支行偿还截止2018年5月5日所欠逾期本金115861.89元，逾期利息149460.99元，逾期罚息10714.25元，逾期复利15263.76元，合计291300.89元。被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司承担连带清偿责任；
二、被告陕西金海煤业集团神木房��产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告高海江、苏艳芳追偿；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司神木县支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2830元，由被告高海江、苏艳芳、陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审判员 刘文支
二〇一八��五月九日
书记员 麻 磊