上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第3303号
上诉人（原审被告）上海恩明汽车销售服务有限公司。
法定代表人赵玉莲，总经理。
委托代理人解卫忠，上海市六角城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海建彤汽车销售有限公司。
法定代表人李杨艳，总经理。
委托代理人叶培维，上海市公民律师事务所律师。
上诉人上海恩明汽车销售服务有限公司（以下简称恩明公司）因与被上诉人上海建彤汽车销售有限公司（以下简称建彤公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第12988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月29日受理后，依法组成合议庭，于同年11月24日公开开庭进行了审理，上诉人恩明公司之委托代理人解卫忠，被上诉人建彤公司之委托代理人叶培维到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，2013年12月1日，建彤公司（甲方、出租方）与恩明公司（乙方、承租方）签订《租赁合���》，约定：位于系争场地及厂房内的中央过道以南、以西的厂房、场地租赁给乙方使用，包括大门头招牌、南侧绿化空地、门卫室、中央过道租给乙方使用，但不包括C区新建的204平方米的小二楼（详见附四址范围平面示意图）；甲方正出资翻建扩建乙方承租的部分租赁房屋，经翻建扩建后，租赁面积在原有4，000平方米的基础上将增加1，900平方米；租赁期限自2013年12月1日至2016年11月30日止；2013年12月1日至2014年11月30日期间的租金，考虑到甲方翻建扩建房屋给乙方造成一定影响，故租金保持不变（含新增面积），为人民币（下同）730，000元；2014年12月1日至2016年11月30日期间的租金，考虑到甲方出租翻建新房扩建增加面积及周边市场行情等因素需相应上涨新增面积的租金，每年租金的具体数额，经甲、乙双方另行协商确定后签订书面补充合同；先付后用，每年租金一��性支付；2013年12月1日至2014年11月30日的租金730，000元，甲方同意乙方最晚延期至2014年2月底全部付清；以后每年11月25日前一次性支付下一年度租金；乙方逾期交纳租金或水电费超过30天，甲方可以单方面通知解除租赁合同；乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金自租金应支付日起每逾期一日，则由乙方每日按未付租金的千分之五支付滞纳金；因乙方原因导致租赁物租赁合同终止的，甲方有权无偿收回租赁物及无偿取得由乙方出资翻建、扩建的房屋建筑物及场地、构筑物、装饰装修物等，乙方自愿放弃任何权利。并且乙方应向甲方支付相等于年租金的二倍作为违约金。
2015年1月30日，建彤公司向恩明公司寄送《催款函》，要求恩明公司于2015年2月7日前支付2014年12月1日至2015年11月30日止的年租金730，000元，若未按期支付，则双方租赁关系于2015年2月8���解除。该函于2月初送达恩明公司。
原审审理中，为进一步查明恩明公司承租的系争场地及厂房具体范围，原审法院组织双方于2015年6月9日前往系争场地现场勘验，勘验结果为：以2013年12月1日《租赁合同》附四至平面示意图（以下简称附图）为参照，目前恩明公司实际承租的范围包括，从沪南公路大门进入，虚线以南的场地全部由恩明公司使用（新建小二楼除外），但仅有一号楼系有证房屋，附图上的精工车间、大仓库、二层仓库、彩钢棚及房屋原为恩明公司承租的厂房，但均已被拆除。上述房屋被拆除后，恩明公司在虚线以北的空场地使用由建彤公司搭建的三层房屋的底层，占地面积870平方米。大车间尚未被拆除，但不再给恩明公司使用。大车间以南，建彤公司又搭建了425平方米的仓库，目前在给恩明公司使用一年多。上述被拆除的房屋以及不再给恩���公司使用的大车间，总共占地面积约1，000平方米。恩明公司另陈述，从2013年年初，为了配合建彤公司拆建，恩明公司的承租厂房在系争场地及厂房内几经辗转，何时搬入870平方米的底层时间记不清了。一号楼西面以及精工车间、大车间、大仓库、二层仓库围起来的空地，分别由恩明公司搭建了800平方米及700平方米的车间和车库，后分别于2013年8月份及2014年年底被建彤公司拆除，原址没有再建新的厂房，空地仍由恩明公司使用。一号楼东面空地也由恩明公司搭建作为汽车展厅，目前仍在使用。建彤公司另陈述，2013年12月份，870平方米的底层就由恩明公司在使用。对上述800平方米及700平方米的车间和车库拆除的事实予以认可，但是不清楚这两部分的搭建系何人所为，因为建彤公司系拍卖购得该系争场地及厂房。建彤公司另陈述，精工车间靠西区域的厂房系2014年8月拆���的。双方一致确认，恩明公司的租赁厂房几经辗转，但租金没有过变化。恩明公司表示，建彤公司曾承诺过减免租金，建彤公司不予认可。
另查明，2012年8月25日，建彤公司（乙方）与案外人上海xx汽车配件有限公司（以下简称xx公司、甲方）签订《厂房交接协议书》，约定：乙方于2012年8月21日经拍卖程序，依法买受甲方坐落于系争场地及厂房所有工业厂房面积5，812平方米（其中有证面积2，172平方米，无证面积3，640平方米及集体土地使用权面积8，744平方米；甲方于2012年8月25日将上述厂房及场地交付乙方；自标的物交付之日起，甲方与第三方的租赁合同关系由乙方承接。2012年9月5日，原审法院出具（2010）浦执字第18361号执行裁定书，裁定：坐落于系争场地及厂房的工业房产的所有权及相应的其他权利归买受人建彤公司所有。2013年1月23日，建彤公司取得系争场地及厂房上工业用房的房地产权证，权证号为：沪房地浦字（2013）第202062号。
建彤公司于2015年4月3日诉诸原审法院，请求判令：1、确认建彤公司与恩明公司的租赁合同关系于2015年2月8日解除；2、判令恩明公司迁出系争场地及厂房，并将该场地、厂房返还给建彤公司；3、恩明公司支付建彤公司2014年12月1日至2015年2月8日期间的租金140，000元；4、恩明公司支付系争场地及厂房使用费，以每年730，000元为标准，自2015年2月9日起计算至实际返还之日止；5、恩明公司支付逾期支付租金滞纳金，以租金140，000元为基数，按每日千分之五，自2014年11月26日起计算至实际支付日止；6、恩明公司支付违约金365，000元。
原审庭审中，双方一致确认：建彤公司取得系争场地及厂房的产权之前，恩明公司就在该处租赁经营。恩明公司的租金支付至2014年11月30日止。沪房地浦字（2013）第202062号房地产权证附记中所列四幢房屋（幢号分别为2、3、4、5），其中第2幢对应附图的一号楼，占地面积1，051平方米，目前仍然保留，由恩明公司使用。另外第4幢有证房屋对应的是附图上的精工车间，占地面积227平方米，已拆除。第5幢有证房屋对应的是附图上的大车间，占地面积301平方米，未拆除，但不再给恩明公司使用。建彤公司另表示，双方租赁合同约定的新增1，900平方米并未给恩明公司使用。
关于欠付租金，恩明公司陈述，恩明公司曾经要求用他人支票支付73万元的租金，因恩明公司的账号被法院另案查封，故无法用自己的账号支付，但建彤公司拒收。建彤公司对恩明公司的陈述不认可，并表示，恩明公司的账户以及恩明公司负责人的个人房产均被查封，恩明公司实际没有履约能力。
原审认为，本案的争议焦点有二：
一、租赁合同的效力。根据庭审查明的事实，恩明公司承租的系争场地及厂房包括1，051平方米有证房屋及约870平方米和约425平方米的无证房屋，故涉及上述约1，295平方米的无证房屋的租赁面积应属无效，其余1，051平方米的系争场地及厂房，系有权证部分，应属有效。
二、恩明公司欠付租金有无依据。根据庭审查明的事实，建彤公司自2013年初开始进行拆建，恩明公司也配合建彤公司相应的进行了租赁厂房的搬迁和变更。但2013年12月1日至2014年11月30日的租金按照730，000元的标准计算。虽然双方《租赁合同》对于2014年12月1日之后的租金，没有具体约定，但是结合合同第五条第二款的约定，“2014年12月1日之后的租金，在考虑建彤公司翻建新建增加面积及周边市场行情等因素需相应上涨租金”，现建彤公司表示没有给予1，900平方米新增面积，即��不考虑周边市场行情导致的租金上涨因素，建彤公司要求按照730，000元的原年租金标准支付租金并无不当。另外，从庭审查明事实来看，没有证据证明起诉前恩明公司曾经以缺少1，900平方米的新增面积为由拒付租金，审理中，恩明公司亦表示确认该公司账号查封的事实。故恩明公司拒付租金没有依据。建彤公司据此主张合同解除，具有合同及法律依据。但是由于本案合同系部分有效，部分无效，故对于有效部分，法院确认租赁关系解除于2015年2月8日解除。合同解除后，恩明公司继续使用系争场地及厂房已无依据；合同无效，恩明公司亦不能继续使用系争场地及厂房。故建彤公司要求恩明公司迁出系争场地及厂房的诉讼请求，法院予以支持。建彤公司要求恩明公司支付2014年12月1日起至实际迁出之日止的租金及房屋使用费，以每年730，000元的标准计算，并无不当，法���予以支持；建彤公司要求恩明公司支付逾期付款的滞纳金，自2014年11月26日起计算至实际支付之日止，并表示合同约定的标准过高，同意法院酌情调整，对此，法院认为，考虑到本案租赁合同部分无效，法院在扣除无效部分所占面积比重基础上，酌情将滞纳金数额予以调整；建彤公司要求恩明公司支付违约金365，000元，并表示如果按合同的约定，恩明公司应当按照年租金二倍的标准支付违约金，考虑到合同部分无效，结合本案的实际情况，365，000元的违约金数额仍显过高，法院对于违约金数额酌情予以调整。关于合同部分解除，部分无效的后果处理问题，经法院反复释明，恩明公司不予提出，本案中不再处理。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，于二〇一五年八月十八日判决：一、上海建彤汽车销售有限公司与上海恩明汽车销售服务有限公司的租赁合同关系中涉及约1，295平方米违章搭建的租赁部分无效；二、确认上海建彤汽车销售有限公司与上海恩明汽车销售服务有限公司除上述约1，295平方米违章搭建之外的租赁合同关系于2015年2月8日解除；三、上海恩明汽车销售服务有限公司于判决生效之日起三十日内迁出位于上海市浦东新区航头镇沪南公路＊＊＊号的租赁场地及厂房并将上述场地及厂房返还给上海建彤汽车销售有限公司；四、上海恩明汽车销售服务有限公司于判决生效之日起三十日内支付上海建彤汽车销售有限公司2014年12月1日起至实际迁出之日止的租金及房屋使用费，按每年730，000元计算；五、上海恩明汽车销售服务有限公司于判决生效之日起三十日内支付上海建彤汽车销售有限公司逾期支付租金的滞纳金，以90，000��为基数，按每日万分之五，自2014年11月26日起计算至实际付款之日止；六、上海恩明汽车销售服务有限公司于判决生效之日起三十日内支付上海建彤汽车销售有限公司违约金120，000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费8，850元，由建彤公司负担2，450元，恩明公司负担6，400元。
判决后，恩明公司不服，上诉称，本案租约先付后租，上诉人无法预料履行期间被上诉人建彤公司减少厂房面积、侵占场地、限制租赁物使用，且使之处于非法状态，建彤公司作为出租人应承担全部违约责任。被上诉人拆建、扩建导致上诉人实际使用租赁面积厂房、场地减少达500平方米，租约约定的新增1900平方米，被上诉人又未提供，���上诉人拆建扩建导致上诉人腾挪辗转，从租约约定无法得出租金按照仍按年73万元标准支付。被上诉人通知解约，由于减少了租赁面积，依法上诉人有三个月的异议期，上诉人延付租金，理由正当。原审审理中上诉人多次表示支付租金，但被上诉人拒收。被上诉人违法扩建的事实没有得到遏制，侵害了国家利益，即使有房屋使用费，也不应按照租金标准计算。本案被上诉人是要取得动迁利益，具有非法性。法院应阻止。原审判决未明确无效部分租赁位置，属适用法律错误。故上诉请求撤销原判，改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求。
建彤公司辩称，上诉请求缺乏事实、法律依据，其主张部分原审中均以抗辩形式提出，被上诉人坚持原审主张意见，要求驳回上诉、维持原判。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人恩明公司与被上诉人建彤公司2013年12月1日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，根据查明事实，承租场地及厂房包括经合法权属登记及未经登记之两部，原审据之确定前者租赁合同关系有效，而后者依法无效于法有据，本院应予维持。
租赁关系无效部分，业经承租使用，该部适用利益返还原则，在现有证据条件下，相关房屋使用费债务可比照双方租约约定标准给付，上诉人所谓搭建非法利益问题涉及行政监管程序的认定，不能免除上诉人使用租赁标的物对价利益之给付。
本案上诉争议焦点始于双方承租标的面积是否少于约定标准，应该指出，此系事实问题，根据现有证据，特别是原审勘验笔录记载，双方租约履行中确有拆、增建及租赁标的房屋之转换，实际上诉人使用部分尽管仍包含大量无证面积，但总面积并无证明表明较约定之原使用部分减少，此为其一，其次，没有证据表明恩明公司在纠纷前履行阶段曾就所谓缺少面积向建彤公司主张或拒付租金，即从双方履行行为而言，不能认为存在缺少面积问题。考虑到被上诉人确未按约增加1900平方米面积，在现有证据条件下，原审以原定73万元年租金标准计算租金（使用费）符合约定标准及公平原则，本院应予维持。上诉人上述主张缺乏依据，本院难予采信。另上诉人关于原审期间要求付租，必须指出，纠纷审理期间，未经法庭准予或对方当事人确认，相关履行（或主张）不具有正当履行之法效。
本案合同无效部分依法自始不具法效，有效部分因上诉人欠付租金按约应予解约并承担违约责任，上诉人所谓异议期等有权延付租金缺乏基本法律依据。原审无效、解约及支付欠租（实际使用费）等裁判有据，本院应予维持。关于逾期��款滞纳金及违约金，原审在约定基础上已大幅调低，考虑到本案租约部分无效比例，被上诉人对此并无异见，本院可予维持。
原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人恩明公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币8，850元，由上诉人上海恩明汽车销售服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一五年十一月二十日
书记员 朱晨阳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法��对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……