＼n江苏省苏州市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）苏中民终字第1230号＼n上诉人（原审原告）黄锦祥。＼n被上诉人（原审被告）王淑蓉。＼n被上诉人（原审被告）赵月明。＼n原审第三人昆山鸿都房产咨询有限公司＼n原审第三人昆山台美房产咨询有限公司＼n上诉人黄锦祥因与被上诉人王淑蓉、赵月明、原审第三人昆山鸿都房产咨询有限公司、昆山台美房产咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2013）昆民初字第0958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审法院经审理查明：2012年11月6日，黄锦祥与第三人昆山鸿都房产咨询有限公司签订了《买方意向金协议》，委托方为黄锦祥（甲方），居间人为第三人昆山鸿都房产咨询有限公司（乙方），该协议系黄锦祥委托第三人昆山鸿都房产咨询有限公司求购昆山市花桥镇圣心西环路33弄3号104室的房屋，该房屋的建筑面积为74.59平方米，甲方支付给乙方意向金2000元，为期3天，如乙方在期限内没按照协议达成甲方要求，则本协议自动终止，乙方须无条件退还甲方所支付的意向金，甲方应于乙方完成本协议约定的甲方委托的事项，即于完成本交易过程终结，乙方取得已登录在乙方名下的房地产权证并完成交屋手续后，将未支付的佣金尾款支付给乙方。同日，黄锦祥支付给昆山鸿都房产咨询有限公司2000元意向金。＼n2012年11月10日，黄锦祥与王淑蓉签订了《二手房买卖定金合同》，约定，卖方为王淑蓉，买方为黄锦祥、见证方为昆山鸿都房产咨询有限公司，该房地产转让总价为750000元整，该转让价款不含税费，交易的佣金各自支付，该房地产交易定金为30000元整，为了防范交易风险，督促卖方按约定如期交付该房地产并结清所有费用，买卖双方协商同意在本合同签订时从交易总价款中预留20000元整，此款在卖方实际交付房地产及完成产权转移登记时进行结算，此交房保证金由居间方保管，买方逾期付款的（因银行贷款原因导致买方逾期付款的除外），卖方有权要求买方按下列方式承担违约责任（只能选择其中一种），1、要求买方以未付款项为基数，按日万分之二支付违约金，合同继续履行；2、有权解除合同并要求没收买方支付的定金；买卖双方须在签订正式居间协议合同并收取首期款的当天共同前往交易中心，向房地产登记机关申请办理转移登记手续，任何一方不履行本合同约定的义务，致合同目的不能实现，若黄锦祥违约，则王淑蓉没收定金，若王淑蓉违约，则王淑蓉需退还定金，并再退还一倍的定金。双方约定于2012年11月20日签订正式买卖合同，落实详细事项，并约定付款方法，随后进行网上交易签订存量房买卖合同。同日，黄锦祥支付了购房定金30000元，王淑蓉出具了收据。2012年11月10日，黄锦祥与昆山鸿都房产咨询有限公司签订的中介服务确认书载明了房屋的成交金额为750000元整，服务费为7500元整。＼n2013年3月5日黄锦祥与王淑蓉、赵月明签订了《房屋买卖合同》，甲方（出售方）为王淑蓉，乙方（买方）为黄锦祥，丙方（中介方）为第三人昆山鸿都房产咨询有限公司。该合同约定，该房屋成交总价为甲方净到手750000元，付款方式为乙方于2012年11月10日已给付甲方购房定金30000元（购房定金可冲抵购房款），甲方在收到乙方购房定金当日已经将该房屋的所有权证（包括共有权证）、土地使用权证交给中介方，房屋买卖无法成交时，中介方应当及时归还上述“三证”；房屋价款支付方式为分期付款，乙方于本合同生效之后三天内，向甲方支付290000元（含定金30000元），乙方于房屋权属转移登记完成二十天内，按本合同约定的房屋价款，向甲方支付440000元，乙方于房屋交付之日，按本合同约定的房屋价款，向甲方支付20000元，房屋交付之日由甲乙双方和中介方在指定银行进行当场现金转账。甲方承诺在甲方收到乙方贷款银行应付款后15日内与乙方一道办理完成物业、文广网络、水、电、气等过户手续，之后7日内甲方腾空该房屋，并将上述房地产交付给乙方；甲方逾期交房的违约责任为：甲方未能按约定期限将该房屋及其附属设施、物品交付给乙方，按逾期时间分别做如下处理（不作累加）：（1）逾期不超过三天，自本合同第六条约定的房屋及其附属物品交付期限之第二天起，至房屋及其附属物品实际交付之日止，每逾期一天，甲方按天向乙方支付本合同第三条约定的房屋价款的4%的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过三天后，乙方有权解除合同，自解除合同通知书到达之日起三天内，甲方将已收房款退还给乙方，并按照本合同第三款约定的房屋价款的4%或购房定金的一倍向乙方支付违约金，经双方协商继续履行合同的，自本合同第六条约定的房屋及其附属物品交付期限之第二天起，至房屋及其附属物品实际交付之日止，每逾期一天，甲方按天向乙方支付本合同第三条约定的房屋价款的4%的违约金，合同继续履行。甲方应于乙方首付款支付三日内办理还清银行贷款并解除甲方产证抵押事宜，甲方银行抵押解除后三日内，甲乙双方和中介方应到交易中心办理房屋权属转移登记手续和公证手续，如因乙方责任致使未能按期办理的，责任方应当按逾期时间承担以下违约责任（不作累加）：造成对方损失的，需另行赔偿：（1）逾期不超过三天，自约定期限之第二天起，至实际办理手续之日止，每逾期一天，责任方按天向另一方支付本合同约定的房屋价款的4%的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过三天后，无责任方有权解除合同，责任方向另一方支付本合同约定的房屋价款的4%的违约金，同时退房退款，经双方协商继续履行合同的，自约定期限之第二天起，至实际办理手续之日止，每逾期一天，责任方按天向另一方支付本合同约定的房屋价款的4%的违约金，合同继续履行。2013年3月6日黄锦祥支付给王淑蓉26万元。＼n后黄锦祥多次发催告函给王淑蓉，要求王淑蓉、第三人昆山鸿都房产咨询有限公司、第三人昆山台美房产咨询有限公司办理房屋权属转移登记手续和公证手续。因黄锦祥系台湾人，根据房屋产权登记主管部门的规定，需要在公证处办理公证手续后才能办理过户，但王淑蓉与赵月明于2010年2月9日于四川省成都市龙泉驿区登记结婚，登记前王淑蓉的户口婚姻登记为离婚，离婚时间为2007年2月14日，赵月明婚姻登记为未婚。办理公证手续需要王淑蓉2007年相关时间的婚姻状况证明，由于王淑蓉无法提供，无法在公证处进行公证，故一直未能办理产权过户。＼n另查明：昆山市花桥镇圣心西环路33弄3号104室房屋所有权证记载的房屋所有权人为王淑蓉，房屋共有权人为赵月明，房屋建筑面积为74.59平方米，该房屋属于共同共有，登记日期为2007年12月3日。＼n以上事实由黄锦祥提供的意向金协议、买方台胞证、房产证、二手房买卖定金合同、意向金收据、定金收据、催告函、房屋产权登记信息、房屋买卖合同、农行还款凭证、农行还款贷款凭证、农行缴费回单、王淑蓉的结婚证及离婚证、原审法院的调查笔录及各方当事人的庭审陈述为证。＼n原审原告黄锦祥的诉讼请求为：1、王淑蓉、赵月明赔偿黄锦祥违约金225000元人民币（依合同每日房款的4%罚款750000×10天＝300000元，实际违约超过10天，以习惯判例，违约金不大于总房款的750000×30%＝225000元，故以225000为黄锦祥求偿标准）；2、王淑蓉、赵月明赔偿黄锦祥自2012年11月10日至判决生效之日止定金30000元的利息；3、王淑蓉、赵月明赔偿黄锦祥自2013年3月6日起至判决生效日260000元的利息；4、王淑蓉、赵月明继续履行合同；5、王淑蓉、赵月明支付因本案而造成黄锦祥提起本诉讼的诉讼费、执行费等相关费用；6、王淑蓉、赵月明因故意拖延时间，造成签定金协议时至签订合同及签订合同后政府税收法规之改变，所造成黄锦祥之成本增加的责任判由王淑蓉、赵月明承担；7、王淑蓉、赵月明赔偿黄锦祥因提出财产保全所造成提供担保金的利息损失。＼n原审法院认为：黄锦祥与王淑蓉签订的《二手房买卖定金合同》、《房屋买卖合同》合法有效，双方应按照约定履行合同。黄锦祥按照合同约定履行了付款义务，王淑蓉、赵月明理应按照约定履行交付房屋以及办理产权过户等手续的义务，但由于王淑蓉一直未能提供完整的可以办理公证的材料，导致该涉案房屋无法进行产权过户，房屋买卖合同无法正常继续履行，王淑蓉、赵月明的行为构成了违约，应该承担相应的违约责任。根据双方签订的房屋买卖合同中关于房屋权属转移登记约定的内容，王淑蓉应该在银行抵押解除后三日内，陪同黄锦祥到交易中心办理房屋权属转移登记手续和公证手续，逾期超过三天的，黄锦祥有权解除合同，但经双方协商继续履行合同的，自约定期限之第二天起，至实际办理手续之日止，每逾期一天，责任方按天向另一方支付本合同约定的房屋价款的4%的违约金，合同继续履行，现黄锦祥选择继续履行合同，原审法院予以支持，但合同中违约金约定过高，原审法院调整为已付房款按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率的1.3倍计算。黄锦祥已经按照违约金条款主张王淑蓉、赵月明承担违约责任，再另行主张已付房款的利息损失，没有法律依据，原审法院不予支持。关于黄锦祥提出的第六项诉讼请求“王淑蓉、赵月明因故意拖延时间，造成签定金协议时至签订合同及签订合同后政府税收法规之改变，所造成黄锦祥之成本增加的责任判由王淑蓉、赵月明承担”，其未能提供证据证明损失的实际发生，故对该项诉讼请求原审法院不予支持，关于黄锦祥的第七项诉讼请求“王淑蓉、赵月明赔偿黄锦祥因提出财产保全所造成提供担保金的利息损失”，因其并未提供担保金，故该项诉讼请求没有依据，原审法院不予支持。＼n据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、王淑蓉、赵月明于判决生效后二十日内协助黄锦祥办理昆山市花桥镇圣心西环路33弄3号104室房屋产权证及土地使用权证过户登记手续，并在过户后二十天内交付昆山市花桥镇圣心西环路33弄3号104室房屋，黄锦祥在王淑蓉、赵月明交付房屋的同时支付购房余款460000元。二、王淑蓉、赵月明于判决生效后十日内支付黄锦祥违约金（以30000元为基数从2012年11月10日起，以260000元为基数从2013年3月6日起，按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率的1.3倍计算至本判决生效之日止）。三、驳回黄锦祥的其他诉讼请求。案件受理费13550元，财产保全费1645元，共计15195元，由黄锦祥负担3550元，由王淑蓉、赵月明负担11645元。＼n上诉人黄锦祥不服上述民事判决，向本院提起上诉称：在买卖合同中王淑蓉、赵月明自拟赔偿条款与标准要求黄锦祥按其要求签约，订出每日4%的违约金罚则。黄锦祥按照合同所订及依法提出诉讼请求，一审以概念错置、张冠李戴的判决逻辑将黄锦祥的第2条不当得利请求生搬硬套到第1条的诉讼请求上。王淑蓉、赵月明收到290000元的首期款后立即将款提出，且按其所述已另外用该笔资金购买新的房产，取得收益。如按一般民间借贷资金的合法利息年利率24%计算，至二审判决生效且付执行之日王淑蓉、赵月明将取得不当利益116166元。如按一审判决的利率王淑蓉、赵月明仅赔偿39795元。因此原审判决将使王淑蓉、赵月明在违约中额外获得76371元的不当利益。而且因王淑蓉、赵月明阻止条件成就故意拖延不过户，继续使用房屋以获取利益极大化，在600天中获取房租的隐藏利益约48000元。故王淑蓉、赵月明共获取124371元的不当利益。按一审判决王淑蓉、赵月明违约不但不赔偿违约金反而因此获益，显然违反民法合同法及买卖合同的条款。请求二审法院依法改判王淑蓉、赵月明赔偿违约金112500元，返还定金30000元、首付款260000元分别按银行贷款利率的两倍计算的不当得利，支付诉讼费、执行费及财产保全费。＼n被上诉人王淑蓉、赵月明答辩称：王淑蓉、赵月明从一审开始始终要求黄锦祥办理房屋过户手续，但是由于黄锦祥的原因一直拖延。同时由于公证处要求王淑蓉、赵月明提交根本无法提交的材料，造成过户未能完成，此责任不应由王淑蓉、赵月明承担。原审判决第二、三项以及黄锦祥的上诉请求缺乏法律和事实依据，请求予以驳回。＼n二审查明的事实与原审查明的事实相一致。＼n本案二审争议焦点在于：违约金的金额如何认定；黄锦祥是否有权要求王淑蓉、赵月明在违约金外另外向其返还不当得利。＼n本院认为：最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案《房屋买卖合同》约定逾期办理房屋产权登记手续的，逾期三天后每逾期一天责任方支付房屋价款4%的违约金。王淑蓉、赵月明主张该违约金过高，黄锦祥也未能就其因此受到的实际损失进行举证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，由于出卖人的原因，买受人未能按期取得房屋权属证书，损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。对于本案所涉二手房买卖合同，参照上述规定亦可认定合同约定的违约金过分高于造成的损失，应予以调整。原审法院调整为已付房款按人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，并无不当。黄锦祥认为应赔偿其违约金112500元没有依据，本院不予支持。＼n黄锦祥认为王淑蓉、赵月明收取房款后因违约反而获取了不当利益，但是王淑蓉、赵月明是依合同取得房款，其收款后未按约履行合同应承担相应违约责任，并不迳行导致房款的利息成为不当得利。黄锦祥主张王淑蓉、赵月明应在违约金外另行向其返还按两倍银行贷款利率计算的利息没有事实和法律依据，本院不予支持。至于黄锦祥称王淑蓉、赵月明阻止条件成就故意不过户获取了房租收益问题，《房屋买卖合同》约定先办理登记，后支付剩余房款，最后交付房屋。王淑蓉、赵月明因延期办理权属登记已承担了违约责任，现房屋因余款未付，交付条件尚未成就，黄锦祥主张房租收益为王淑蓉、赵月明的不当利益且应给付黄锦祥的观点亦没有法律依据，本院不予采信。＼n综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人黄锦祥的上诉理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n案件受理费3095元，由上诉人黄锦祥负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长王稚群＼n代理审判员陈斌＼n代理审判员沈维佳＼n二〇一四年六月十三日＼n书记员毛莉莉