浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍越民初字第3272号
原告越都大酒店有限公司。
法定代表人鲁家贤，
委托代理人（特别授权代理）王美佳。
被告母若均。
委托代理人（特别授权代理）霍建明、慈玲。
原告越都大酒店有限公司（以下“越都大酒店”）与被告母若均房屋租赁合同纠纷一案，于2013年8月15日向本院起诉，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2013年10月15日、11月12日公开开庭进行了审理。原告越都大酒店委托代理人王美佳、被告母若均委托代理人霍建明、慈玲到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原告越都大酒店诉称：原、被告双方于2006年7月10日共同签署了《房屋租赁合同》，原告将越都大酒店裙房四层约2589平方米的房屋出租给被告经营娱乐业务，租期为6年，自2006年7月10日至2012年7月9日止。合同约定租金支付为每半年一期，采取先付后用的方法，自2006年7月10日开始付2006年7月10日至2007年1月9日的租金，依次类推。然而，从2008年9月起至今，被告一直欠交租金，经原告多次催讨，被告均以绍兴市中级人民法院执行庭法官找其谈话并给《协助执行通知书》，要求停止支付租金给被告而转付给绍兴市中级人民法院为由拒不支付。被告严重违反了合同约定，给原告造成了重大经济损失。原告为维护自身合法权益，现诉至法院，请求判令：被告向原告支付尚欠的自2008年9月至2012年11月30日止的租金5551136.51元人民币及利息836117.88元，两项合计6387254.39元；本案诉讼费由被告承担。
被告母若均辩称：一、被告自2006年7月10日开始租用原告房屋，实际完成装修后于2007年6月开始对外营业。期间，被告均按时支付租金。2008年12月10日，绍兴市中级人民法院向被告出具（2007）绍中执字第247、264、271、418号；（2008）绍中执字第91、122、125、144-147、157号；（2008）绍中执字第158、166-168、173、178、179、202号《协助执行通知书》，要求被告扣留应付租金支付至绍兴中院账户。被告收到该通知书后，立即告知出租人原告。原告表示若被告不按约定向其支付租金，则将无法为其代缴水电及物业费，被告的娱乐会所无法营业。为避免停业风险，被告在2008年12月16日的《执行通知书（回执）》及《协助执行异议书》中明确表示：“除非人民法院保证我方会所的正常营业，否则不会将租金支付至法院。”因原告公司账户当时已被法院查封，故在原告的要求下，之后2008年12月、2009年1月的租金及水电费等费用均由被告通过现金支票方式支付给原告，以保证会所的正常营业。因此，“被告不同意将租金支付至法院、而继续向原告支付租金”的事实，原告不但是知晓的，而且也是原、被告的共同合意。2009年2月中旬，绍兴中院对外发布了包括租赁房屋在内的越都大酒店拍卖公告。被告租赁的房屋已被依法查封，随时可能拍卖成交。同时，相关的债权人也多次集结在酒店门口，并挂起横幅、封堵大门。至2009年2月底，由于既不能确定经营时间何时截止，也无力阻止债权人的封堵行为，被告的会所无法正常营业。自此开始，被告才停止支付租金。2009年2月底停止支付租金后，原、被告就“停业损失及装修赔偿”一直进行商谈，因原告对外负债累累，无法向被告赔偿，而双方一直未达成最终的书面赔偿协议，但双方在未签订赔偿协议前，由被告继续管理租赁场地，被告除应支付日常维修费用（即物业费）之外，租金免付，由被告管理直至出租物业处置完毕止。在此期间，绍兴中院多次拍卖、查封以及要求腾退，被告虽断断续续经营，但经营状况也只能维持员工部分工资及日常开销，被告在支付了水电及物业费等后，实际上是处于亏损状态，仅因赔偿协议无法达成而勉强支撑。同时，几年来被告曾多次书面要求原告赔偿损失，被告未做书面回复，但也一直未要求被告支付租金。由于原告的其他负债，使出租给被告的物业在出租期间多次被查封、拍卖、腾退，导致被告投入大量资金的经营场地无法正常经营，原告应承担相应责任。二、关于原告主张的各段租金的实际支付情况：1、2008年9月至2008年11月的租金，被告已支付至原告公司账户内，现因年久被告无法查出当年支付凭证，但可以调取原告账户明细查询。2、2008年12月至2009年1月的租金，因无法汇入原告公司账户，只好通过现金支票向原告支付，由原告财务人员应百福经办。3、2009年2月至2012年7月9日的租金，被告有理由停付。由于法院和第三人主张权利，自2009年2月起，原、被告之间的租赁合同已无法实现合同目的，被告作为承租人不但无法对租赁房屋正常使用、收益，反而遭受巨大损失，故被告有理由不支付租金。事实上，当时原告也同意免交租金，否则，原告对其出租场地由被告使用数年不会不闻不问。4、2012年7月10日至2012年11月30日的租金，被告认为不应支付。首先，合同至2012年7月9日到期，双方到期后无关于租金的约定，况且，被告实际上自2012年7月已开始遣散员工，并未使用至2012年11月30日。三、关于租金的诉讼时效问题。被告认为，我国民法通则第136条规定，租金支付的诉讼时效为一年。2004年4月6日，最高人民法院作出法函（2004）22号针对云南省高级人民法院《关于继续性租金债权的诉讼时效期间如何计算的请示》中载明，对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务期限届满之次日起算。原告主张的上述四段期间内的租金中，2008年9月至2008年11月的租金，无论能否查清当年的支付凭证，或者原告是否认可被告已支付的事实，该段诉讼时效的起算应自2008年9月起，至2009年8月为一年，即原告至迟应于2009年8月前主张；2008年12月至2009年1月的租金已支付，不存在时效问题；2009年2月至2012年7月9日的租金，依据《房屋租赁合同》约定的每半年一期的支付方式来看，2009年2月至2009年7月的租金，至迟应在2010年6月前主张；2009年8月至2010年1月的租金，至迟应在2010年12月前主张；2010年2月至2010年7月的租金，至迟应在2011年6月前主张；依次类推，最后一期2012年2月至2012年7月9日的租金，至迟应在2013年7月8日前主张。本案中，原告在明知被告未向法院支付，也未向其支付租金，不存在诉讼时效中断或中止的理由的情况下，原告于2013年8月15日才向法院起诉主张，故原告主张的2008年9月至2012年7月9日期间的租金，即合同期间内的租金均已超过诉讼时效，丧失胜诉权。四、关于被告几年来持续向原告支付水电及物业费的问题。依据原、被告的《租赁合同》约定，双方就物业服务另行签订了物业管理合同，约定了被告租赁房屋期间产生的水电、物业费等费用均由原告代为统一支付。因此，在租赁房屋被法院查封拍卖时，原告免除了被告的租金后，被告仍按约向原告支付水电物业费用，此支付行为是对双方间的物业管理合同的履行，也间接印证了被告代管租赁场地期间原告默许免除租金的事实，否则，原告不可能仅向被告收取水电物业费而从不催讨租金。五、被告投资2000多万元对承租房屋进行装修，仅正常经营了2年时间，不但合同目的无法实现，反而遭受了巨大损失。对此被告曾在本案中提起反诉，要求原告承担损失赔偿责任。但由于该反诉证据暂时无法取得，故只得另案再行起诉。因此，被告产生损失的事实，原告无法否认也无法回避，双方后续争议仍存在。退一步而言，对于本案诉讼时效问题，即程序问题暂另行考虑。则实体上，被告认为，因原告过错导致被告租赁房屋的合同目的无法实现，被告有理由据此要求少付或者不付租金。同时，被告因此而遭受的巨大损失，原告应当予以赔偿。为妥善处理本案及双方后续争议，被告认为，支付原告本案主张租金金额的20%左右是合理的，且被告可放弃反诉原告损失赔偿的主张。双方对此再无争议。综上，请求法院查明事实，依法裁判。
原告越都大酒店为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
1、房屋租赁合同1份，证明原、被告订立房屋租赁合同，被告应依约向原告支付租金。被告对证据真实性无异议，正好可以证明原、被告承租场地的用途及租赁期限的起止日期等事实。本院予以确认。
2、执行协助通知书复印件1份、回执复印件1份、协助执行异议书复印件1份，证明被告以此为由不向原告支付房屋租金。被告对证据三性无异议，该证据主要证明目的是被告拒付租金系法院要求的行为。本院对证据本身予以认定。
3、绍兴市越都大酒店房产拍卖成交结果打印件1份，证明越都大酒店可供执行财产中没有包含被告应支付的租金。被告对证据真实性无异议，认为与本案无关联性。本院对证据真实性予以确认。
4、客户明细帐11份，证明从2008年1月到2012年12月，被告开设的KTV始终向原告支付洗涤费和物业费，证明被告一直在经营。被告认为原告提供该证据超过法定举证期限，不应再质证。如果法院认为需要质证，对真实性有异议，系打印件，无法判断内容真实性，即使存在这个内容也不能反映娱乐中心一直在经营。本院认为，鉴于被告在庭审中认可其在承租期间继续向原告支付物业费等事实，本院对证据真实性予以确认。
5、中国农业银行进帐单（回单）2份，证明被告开设的KTV在2012年11月向原告支付相关费用。被告质证意见与证据4质证意见相同，其中进帐单回单无法明确付款内容。本院对证据真实性予以确认。
被告母若均为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
1、现金支票存根6张，证明被告向原告支付租金到2009年1月（2009年2月开始没有再向原告支付租金）。原告认为收款人并非越都公司，款项名称是备用金。本院对证据真实性予以确认。
2、房屋租赁合同复印件1份，证明被告租赁场地用途为经营娱乐业务、租赁期限至2012年7月9日止的事实。原告对此无异议，本院予以认定。
3、绍兴市中级人民法院通知书2份，证明被告租赁场地已被绍兴市中级人民法院查封、公告拍卖，法院查封导致被告无法正常经营的事实。原告对证据真实性和合法性无异议，但与本案无关联。本院对证据本身予以确认。
4、（2010）绍越执民字第1375号等89件执行裁定书复印件、（2010）年绍越执民字第1375号等《绍兴市越城区人民法院公告》复印件、（2010）越执字第1375号《绍兴市越城区人民法院协助执行通知书（回执）》复印件、《查封扣押物品清单》复印件、（2010）绍越执民字第1560号《绍兴市越城区人民法院公告》复印件各1份，证明涉案租赁场地多次被法院查封、拍卖及要求腾退房屋，导致被告的KTV根本无法正常的事实。原告对证据真实性无异议，虽然房屋被查封，但并没有影响被告的经营。本院对证据真实性予以确认。
5、被告经营的国龙娱乐会所给绍兴市中级人民法院和绍兴市越城区人民法院的报告各1份，证明被告就因原告原因遭受损失的事实向法院汇报。原告对证据真实性和合法性无异议，认为与本案无关联。本院对证据真实性予以确认。
6、被告经营的国龙娱乐会所给越都大酒店的报告2份，证明被告曾多次书面告知原告法院查封涉案房屋、要求原告承担无法营业损失的事实，事实上被告向原告发过数十份报告，只是没有找到，只保留了这2份。原告对证据真实性和合法性予以确认，认为虽然房屋被查封，但被告仍在实际经营，未给被告造成影响。本院对证据真实性予以确认。
7、（2007）绍中执字第247、264、271、418号；（2008）绍中执字第91、122、125、144－147、157号；（2008）绍中执字第158、166－168、173、178、179、202号《协助执行通知书》、《协助执行通知书（回执）》及《协助执行异议书》复印件各1份，证明绍兴市中级人民法院要求被告扣留租金支付至法院，但被告提出异议，提出如将租金支付至法院，会导致原、被告的租赁合同履行发生障碍，会所将出现无法正常经营的情况，最终未同意将租金支付至法院，而继续由被告向原告缴纳租金的事实。原告对证据本身无异议，认为虽然被告提出执行异议，但中院均未批准。本院对证据真实性予以确认。
根据原、被告的庭审陈述和上述确认有效的证据，以下事实可以认定：2006年7月10日，越都大酒店（甲方）与母若均（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将越都大酒店的裙房四层约2589平方米的房屋出租给乙方经营娱乐业务，租赁期限为6年。自2006年7月10日起至2012年7月9日止。租赁期内乙方在第一年度内应向甲方净交租赁款为106.94万元人民币，第二年起，每年递增5%。租赁费支付为每半年一期，采取先付后用的方法，自2006年7月10日开始付2006年7月10日至2007年1月9日的租赁费。依次类推。合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告即将约定房屋交付被告租赁使用，被告陆续向原告支付了截止2008年8月止的租金。
后越都大酒店因其他债务纠纷，被多个案外人申请执行。绍兴市中级人民法院于2008年12月10日向母若均经营的绍兴市国龙娱乐会所发送协助执行通知书，要求协助执行以下事项：扣留应付给越都大酒店公司的租金等款项，并及时支付到绍兴市中级人民法院执行款账户。同年12月16日，绍兴市国龙娱乐会所在协助执行通知书回执中明确，其同意在绍兴市中级人民法院保证其夜总会正常经营的情况下积极配合上述通知书，否则无法配合。同日，绍兴市国龙娱乐会所针对上述执行通知书提出书面异议，认为其租赁越都大酒店房屋所经营产生的有关水、电、物业管理等经营所必需的费用是由越都统一支付的，如果其将租金直接支付到法院，越都大酒店就不能支付水费、电费等费用，必将出现断水、断电等情况，因此越都大酒店就不能运作，其也就无法经营，这样必将造成其重大的经济损失。为防止断水、断电等不安定因素的发生，且夜总会装修约1500万元，员工70人，其认为法院不应扣留其所有应付给越都大酒店的租金，也不应直接向法院支付租金。此后，母若均仅向越都大酒店支付因经营其娱乐会所而产生的水电费、物业费等直至2012年11月，未再向越都大酒店支付任一期租金。现越都大酒店因母若均未向其支付租金为由，诉至本院，请求依法解决。
同时查明：2009年3、4月份，绍兴市中级人民法院就包含涉案房屋在内的越都大酒店主楼三、四层，附楼三、四、五层房屋三次组织公开拍卖，均未成功拍出。2010年间，多名案外人以越都大酒店为被执行人向法院申请执行。绍兴市越城区人民法院依法查封越都大酒店所有的土地及无产权部分房产，含主楼三、四层房屋、附楼一、二、三、四、五层房屋、洗衣房等设备全部不动产和动产。因上述执行查封行为对母若均经营的娱乐会所经营产生影响，其多次向执行法院及越都大酒店书面报告此事。
2012年9月28日，包含涉案房屋在内的坐落于绍兴市越城区胜利东路1号的112套房屋经整体拍卖，被绍兴市人才公寓物业管理有限公司以4884万元竞得。绍兴市人才公寓物业管理有限公司与浙江天恒拍卖有限公司诸暨分公司于同日签订拍卖成交确认书。
本院认为，被告对2009年2月至2012年7月9日间的租金未向原告支付无异议，本院予以确认；关于2008年9月至2009年1月间的租金，双方对被告有否支付存在争议。本院认为，依据法律规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，被告负有支付租金的义务，故其应当提供证据证明其已将该时间段的租金支付给原告。现被告提供的证据不足以证明上述事实，故对被告辩称的该时间段的租金已经支付的意见，本院不予采信。关于合同期限终止后的租赁问题。本院认为，我国法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，虽被告辩称其在合同期限届满后，已主动腾退租赁房屋，但并未提供证据证明，结合原告提供的两份进账单以及涉案房屋于2012年9月27日被拍卖的事实，本院确定原、被告双方的房屋租赁期限截止2012年9月27日。因自2012年9月28日起，原告不再是涉案房屋的所有权人，即便被告使用涉案房屋事实存在，原、被告之间的租赁关系亦不成立，故原告主张2012年9月28日至2012年11月30日止的租金，缺乏法律依据，本院不予支持。
关于原告主张未付租金有否超过法定诉讼时效的问题。本院认为，根据我国法律规定延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，诉讼时效期间从当事人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，根据被告陈述，其自绍兴市中级人民法院于2008年12月10日向其发送协助执行通知书之日起，停止向原告支付租金。本院认为，履行租金支付义务是母若均应尽的合同义务，母若均在对绍兴市中级人民法院的协助执行通知书提出书面异议，并拒绝履行协助义务时，本应主动将该异议情况告知越都大酒店并主动继续履行租金支付义务。但其在庭审中以其经营遭受影响以及与越都大酒店就租金支付等问题达成协议为由认为无需向越都大酒店支付租金的理由显然难以成立。而作为当时陷于与其他众多债权人纠纷中的越都大酒店而言，在其知悉上述协助执行通知书，而母若均又长期不支付租金，仅向越都大酒店支付物业费和水电费的情况下，其有理由相信母若均系因履行上述协助义务而未支付租金。故原告主张的其在申请破产拍卖时方得知母若均未向法院交纳租金，本案未超出法定诉讼时效的理由成立，本院予以采信。综上，被告母若均仍应按照合同约定向原告支付房屋租金。但考虑到本案中因原告越都大酒店其他债务纠纷，导致越都大酒店被多次拍卖、查封以及其他债权人上门催讨欠债等情况确实存在，并给被告母若均所经营的娱乐会造成较大不利影响，故被告据此要求少付租金的理由成立，本院予以支持。根据原、被告约定的租金标准及被告未交纳租金的期限，本院经计算确定被告未交租金数额为523.67万元。鉴于被告要求妥善解决原、被告纠纷并承诺放弃要求原告赔偿损失，本院从减少当事人诉累角度、被告经营状况确因原告其他债务纠纷受到较大不利影响、被告要求减少租金的要求考虑，酌情确定被告向原告支付租金2000000元。关于原告要求被告支付逾期支付租金利息的请求，本院认为，根据本案查明事实，被告未及时支付租金确有正当理由，故对原告主张利息的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第二百三十一条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，判决如下：
一、被告母若均应于本判决生效之日起三十日内向原告越都大酒店有限公司支付租金2000000元；
二、驳回原告越都大酒店有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费56511元（系原告申请缓交），由原告越都大酒店有限公司38816元，被告母若均负担17695元，于本判决生效之日起三十日内交纳于本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 罗国峰
审 判 员 ＸＸＸ
人民陪审员 万春霞
二〇一三年十二月十七日
书 记 员 严莺飞
附：
《中华人民共和国合同法》
第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第五条第二款对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。