四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川07民终1505号
上诉人（原审被告）：王玉，女，汉族，生于1964年6月17日，住绵阳市涪城区。
被上诉人（原审原告）：四川省润无声物业发展有限责任公司，住所地：成都市武侯区。
法定代表人：向国荣，公司总经理。
委托诉讼代理人：李宏伟，四川联衡律师事务所律师。
上诉人王玉因与被上诉人四川省润无声物业发展有限责任公司（以下简称润无声物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院（2015）涪民初字第1237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王玉与被上诉人润无声物业公司的委托诉讼代理人李宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王玉上诉请求：一、撤销原判，改判被上诉人退还多收和乱收的物业服务费用876.90元；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人在法律上不存在合同关系。前期物业合同都是开发商和物业签的，业主不是任何一方，没有业委会的，个人无权委托公共财产的管理，即使个人买房时与物业签有前期合同也是无效合同。被上诉人提供的《御景名城业主手册》，手册内包含有《前期物业服务协议》、《御景名城业主临时管理规约》、《小区费用收缴协议》等，上诉人签名处均不是本人亲笔签名，故上述合同、协议均是无效合同和协议。根据物业服务协议，开发商与被上诉人所签订的服务协议有效期限为三年，期满后上诉人也未与被上诉人签订过任何物业服务合同，所以上诉人与被上诉人早已不存在法律上的物业服务权利义务关系，上诉人也不应当支付2013年10月至2014年12月的物业费用1450.50元。二、即使上诉人与被上诉人存在法律上的合同关系，物业也无权起诉。根据《物业管理条例》第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”这条规定对物业追索物业费明确规定了一个前置程序，只有在业委会催缴的期限内，业主仍没有交费的，物业才有权向法院提起诉讼。而上诉人至今并没有收到本小区业委会签发的催款费用通知，因此，物业无权起诉。故上诉人请求法院驳回被上诉人的起诉。三、被上诉人存在乱收费及多收物业费的事实。上诉人于2011年4月3日接收房屋，于4月18日在被上诉人处办理装修申报登记。被上诉人强行要求上诉人交纳2010年10月至2011年4月期间未接房时的物业费用，否则不给房屋钥匙，上诉人在不知法律规定和无奈的情形下支付了2010年10月至2011年9月的物业费用。根据《物业管理条例》第四十二条规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”故上诉人要求被上诉人退还2010年10月至2011年4月期间的违规物业费用676.90元。2011年4月18日，上诉人因装修房屋支付了被上诉人建渣清运费142元、通启证费10元、出入证费30元。装修期间，上诉人因要拆除一面墙，而被物业要求交纳200元的非正常装修建渣清运费，而这面墙只是上诉人房屋内部结构的一堵隔断墙，对房屋本身无任何安全影响，属于正常装修范围。上诉人在不明情况下交纳费用后，通过了解，其他小区根本就没有此项费用。被上诉人在收取了建渣清运费后再收取非正常装修建渣清运费属于重复收费和乱收费行为，故上诉人要求被上诉人退还违规收费200元。根据《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”所以小区公共区域的经营性收入，如电梯出入口及电梯里的广告费用，小区里的广告费应该归所有业主，故物业应该返还这部分费用给业主。四、被上诉人根本没有尽到物业服务的义务，出现经常打业主的情况，治安也混乱。被上诉人收取昂贵的小区停车费，也没有对业主进行告知。上诉人承认该交合同期间的物业费用，但是需要双方算账。
润无声物业公司辩称，请求驳回上诉，本案属于小额诉讼，依法应一审终审；上诉人的上诉请求与被上诉人在一审中起诉的物管费、垃圾清运费不一致，故与本案没有关联性，应该另行起诉。
润无声物业公司向一审法院起诉请求：1.请求人民法院判令被告支付所欠原告的物业服务费、袋装垃圾清运费合计人民币4006元；2.本案诉讼费由被告承担；3.由被告承担应交费用的日3‰滞纳金。
一审法院认定事实：被告王玉系绵阳市涪城区高水南街46号御景名城小区4幢1单元7楼5号业主，原告润无声物业公司系为该小区提供物业服务的物业公司。被告王玉于2011年4月3日接收房屋，于同月18日在原告处办理装修申报登记。被告于2011年4月3日向原告支付12个月物业费1161元（原、被告均称系交2010年10月-2011年9月的物业费）、预交6个月垃圾费36元。2011年4月18日，被告因装修房屋支付原告建渣清运费142元、通启证费10元、出入证费30元，非正常装修建渣清运费200元。2011年10月起的物业服务费及生活垃圾清运费，被告未再向原告交纳。原告润无声物业公司经催收无果，遂起诉来院。在诉讼过程中，原告自愿放弃要求被告支付滞纳金的请求。
在庭审中，原告提供其与被告王玉于2011年4月3日签订的《御景名城业主手册》，手册内包含有《前期物业服务协议》、《御景名城业主临时管理规约》、《小区费用收缴协议》等，约定润无声物业公司为物业开发商选定的御景名城小区前期物业管理单位，为被告提供物业服务。其中《前期物业服务协议》第三章第一条约定，“物业管理服务费自开发商公告通知商品房购房合同的买受人办理交付房屋之日起计算。”《小区费用收缴协议》第一条约定，“1、乙方按其物业建筑面积向甲方交纳物业服务费，标准为1.3元/月/平方米，96.7元/月，全年1160.50元；2、生活垃圾清运费按标准6元/月，全年共计72元。”前述手册、规约、协议均加盖有“四川省润无声物业发展有限责任公司御景名城物业管理处”印章并有“王玉”签名。
被告在庭审中也提供一份加盖原告印章但无被告签名的《御景名城业主手册》，用以证明被告未与原告签订物业服务合同，不存在物业服务合同关系。
以上事实，有《御景名城业主手册》、《前期物业服务协议》、《御景名城业主临时管理规约》、《小区费用收缴协议》、收款收据、收房手续、装修登记表及当事人的陈述等证据经庭审质证，在卷佐证。
一审法院认为，本案争议的焦点主要有：一是原、被告是否具有物业服务合同关系；二是原告主张的欠费是否支持。
关于第一个争议问题。原告提供的《御景名城业主手册》包含了《前期物业服务协议》、《御景名城业主临时管理规约》、《小区费用收缴协议》等协议，其上均有原告单位的印章和被告王玉的签名，足以证明双方形成了物业服务合同关系。被告提供的《御景名城业主手册》仅有原告的印章没有被告的签名，只能说明该份手册被告未签名，不能以此否定原告提供的《御景名城业主手册》的真实性。因此，对被告辩解与原告不具有物业服务合同关系的意见，本院不予采纳。
关于第二个争议问题。被告主张小区内私搭乱建影响小区美观，公共绿地被侵占，环境卫生恶劣，安全通道经常停满私车，偷盗案件频发以及原告侵占小区业主费用的事实并未提供证据予以证明。同时，被告主张原告侵占小区业主的费用属另一法律关系，在本案中不应作评价和处理。即使小区内存在搭乱建、偷盗的情形，因原告并非执法部门无执法权，也不应科以过高的管理义务。目前，物业服务的标准尚无法具体明确和统一，物业服务水平和小区环境与业主的素质和收费标准也有密切的联系，不能简单的一概以“不满意物业服务”而拒交物业费，对被告拒绝给付物业费和生活垃圾清运费的理由，本院不予支持。
按《小区费用收缴协议》的约定，被告交费标准为物业费96.7元/月、生活垃圾清运费6元/月。2011年10月至2014年12月31日被告应交物业服务费3771.30元、垃圾清运费234元，合计4005.30元。对原告润无声物业公司要求被告支付2011年10月至2014年12月31日期间物业服务费及袋装垃圾清运费4006元的诉讼请求，本院支持其中4005.30元。
原告在诉讼过程中自愿放弃支付滞纳金的请求，属当事人对权利的自行处分，本院予以准许。
被告还主张原告存在其它乱收费及多收物业费的事实，因与本案原告主张的费用不重复，不冲突，被告也未提起反诉，本院在本案中不作评价和处理。
综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：被告王玉在本判决生效后十日内向原告四川省润无声物业发展有限责任公司给付2011年10月至2014年12月31日期间的物业服务费3771.30元、垃圾清运费234元，合计4005.30元。如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元本院减半收取25元，由被告王玉承担。
本院二审期间，上诉人王玉提供《平安涪城知情窗》一份及照片11张，拟证明小区的治安混乱，环境脏乱差。被上诉人质证认为，《平安涪城知情窗》与本案无关联性，真实性也无法确认；照片的真实性无法确认，从照片中无法反映物管没有尽到管理职责，不能达到上诉人的证明目的。本院认为，上诉人二审所提交证据与其上诉请求没有关联性，不予采信。经二审审理查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据双方当事人的诉辩理由，本案争议焦点为：一、上诉人王玉与被上诉人润无声物业公司之间是否形成物业服务合同关系；二、被上诉人润无声物业公司是否享有诉讼主体资格；三、被上诉人润无声物业公司已收取的物业费用876.90元是否应予退还。
关于合同关系的问题。上诉人王玉认为《前期物业服务协议》、《御景名城业主临时管理规约》、《小区费用收缴协议》等协议上的签名不是其本人亲笔签名，故协议无效，双方不存在物业服务合同关系。本院认为，王玉没有向法庭申请笔迹鉴定，也没有提供证据证明协议上的签名不是其本人书写，事实上王玉按照协议约定的费用收取标准缴纳了数月的物业服务费及垃圾清运费，故本院对《御景名城业主手册》所包含协议的真实性予以认可，对双方形成物业服务合同关系的事实予以认定。关于王玉称“开发商与被上诉人所签订的服务协议有效期限为三年，期满后上诉人也未与被上诉人签订过任何物业服务合同，所以上诉人与被上诉人早已不存在法律上的物业服务权利义务关系”，即使协议约定的服务期限已满，但润无声物业公司没有停止提供物业服务，一审法院按照原协议约定的费用收取标准予以裁判，实体处理适当，本院予以支持。
关于起诉权利的问题。上诉人王玉认为依照《物业管理条例》第六十七条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”之规定，物业公司追索物业费需经过业委会催缴的前置程序。本院认为，依照《物业管理条例》第十条“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责”之规定，业主委员会不是必然选举产生的，且《物业管理条例》第六十七条也明确规定了物业服务企业有向人民法院起诉的权利，故王玉认为润无声物业公司无权起诉属于对《物业管理条例》第六十七条的片面理解，其该项上诉理由不能成立，本院不予采信。
关于退还费用的问题。上诉人王玉要求被上诉人润无声物业公司退还2010年10月至2011年4月的物业费用676.90元及2011年4月18日的非正常装修建渣清运费200元，其主张属不当得利返还之诉；而本案处理的是润无声物业公司诉请的2011年10月至2014年12月31日期间的物业服务费及垃圾清运费，属物业服务合同违约之诉，两者属不同的法律关系，故对王玉的该项请求在本案中不予处理，王玉可另案主张。
综上所述，上诉人王玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王玉负担。
本判决为终审判决。
审判长 兰大波
审判员 田 苑
审判员 赵 志
二〇一六年八月三十一日
书记员 杨 丽