湖南省长沙市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）湘01执异131号
案外人盛海松，男，1978年11月11日出生，汉族。
委托代理人刘彩环，北京大成(武汉)律师事务所律师。
申请执行人湖南新华联国际石油贸易有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉中路二段111号华菱大厦11层。
法定代表人杨云华。
委托代理人谭胜涛，湖南昌言（长沙）律师事务所律师。
委托代理人尹朝华，湖南昌言（长沙）律师事务所律师。
被执行人武汉市农业局（林业局）物资站，住所地湖北省武汉市江汉区万桂园路15号。
法定代表人邵国元。
被执行人湖北天鑫石油制品有限责任公司，住所地湖北省武汉市东湖开发区武汉大学科技园创业楼三楼3048号。
法定代表人杨汉晖。
被执行人武汉考拉物业服务有限公司，住所地湖北省武汉市硚口区中山大道555号5楼5207房。
法定代表人杨汉晖。
被执行人武汉东晖物业服务有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区台北一路9号云林公馆2栋1-3层6室。
法定代表人杨汉晖。
被执行人杨汉晖，男，汉族，1962年6月27日出生。
被执行人张林，男，汉族，1962年7月7日出生。
本院在执行申请执行人湖南新华联国际石油贸易有限公司与被执行人武汉市农业局（林业局）物资站、湖北天鑫石油制品有限责任公司、武汉考拉物业服务有限公司、武汉东晖物业服务有限公司、杨汉晖、张林买卖合同纠纷一案中，案外人盛海松向本院提出书面的执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人盛海松称，杨汉晖因资金周转需要，以自有房屋对外出租。案外人得知其房屋拟出租，并在了解该房屋此前并无任何查封和抵押的情况下，于2015年6月1日与杨汉晖签订了房屋租赁合同，承租杨汉晖名下位于武汉市武昌区临江大道98号武汉积玉桥万达广场(二)期6栋1单元25层1室、武汉市武昌区北鹭街北侧、中山路东侧武汉中央文化旅游区K3-4栋14层4室、5室房屋。房屋租赁期限自2015年7月1日至2030年6月30日。案外人已在合同签订后按照租赁合同支付了所有租金共计人民币290万元，案外人为满足使用需求对租赁房屋进行相应的装饰装修。请求本院中止上述房屋的执行。
本院查明，湖南新华联国际石油贸易有限公司与武汉市农业局（林业局）物资站、湖北天鑫石油制品有限责任公司、武汉考拉物业服务有限公司、武汉东晖物业服务有限公司、杨汉晖、张林买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月7日作出(2015)长中民一初字第01404号民事判决：一、由被告武汉市农业局（林业局）物资站在本判决生效之日起十五日内向原告湖南新华联国际石油贸易有限公司支付货款32664761.28元、资金占用费8191887.46元（暂计算至2015年8月25日，剩余资金占用费以32664761.28元为基数，按照月息2%计算至实际履行完毕之日）；二、由被告张林、被告杨汉晖对被告武汉市农业局（林业局）物资站应履行的上述第一项义务向原告湖南新华联国际石油贸易有限公司承担连带责任；三、由被告湖北天鑫石油制品有限责任公司、被告武汉考拉物业服务有限公司、被告武汉东晖物业服务有限公司在被告武汉市农业局（林业局）物资站应向原告湖南新华联国际石油贸易有限公司支付货款32664761.28元范围内承担连带责任；四、驳回原告湖南新华联国际石油贸易有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费259109元，财产保全申请费5000元，共计264109元，由被告武汉市农业局（林业局）物资站、张林、杨汉晖承担。在诉讼过程中，本院于2015年9月22日向武汉市武昌区房管局发出(2015)长中民一初字第01404号协助执行通知书：查封杨汉晖所有的位于武汉积玉桥万达广场(二)期6栋1单元25层1室房屋(合同备案号为昌110554273，面积285.94平方米)、位于武汉中央文化旅游区K3-4栋14层4室、5室房屋。查封期限自2015年9月22日至2017年9月21日。该民事判决发生法律效力后，湖南新华联国际石油贸易有限公司与武汉市农业局（林业局）物资站、湖北天鑫石油制品有限责任公司、武汉考拉物业服务有限公司、武汉东晖物业服务有限公司、杨汉晖、张林未能履行该判决，湖南新华联国际石油贸易有限公司向本院申请强制执行，本院于2016年4月11日立案执行。本院于2016年5月16日作出(2016)湘01执字340号执行裁定：冻结、扣划被执行人武汉市农业局（林业局）物资站、湖北天鑫石油制品有限责任公司、武汉考拉物业服务有限公司、武汉东晖物业服务有限公司、杨汉晖、张林银行存款46024901.39元，或查封、扣押其价值相当的其它财产。案外人盛海松不服，向本院提出异议，其异议请求如前所述。
再查明，在本案的执行异议听证过程中，案外人盛海松提交了下列证据《房屋租赁协议》、《指定付款函》、《银行卡客户交易查询》，以证实其在本院查封相关房屋之前与杨汉晖签订了房屋租赁合同。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定：拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。租赁权的成立限制于占有租赁物之后，应以“占有”对外公示作为认定租赁权成立的标准。案外人盛海松提交的《房屋租赁协议》虽载明其与被执行人杨汉晖签订房屋租赁合同的时间为2015年6月1日，但其中的武汉积玉桥万达广场(二)期6栋1单元25层1室房屋至今一直由他人居住，并未交付给案外人盛海松。案外人盛海松提交的《房屋租赁协议》约定武汉中央文化旅游区K3-4栋14层4室、5室房屋租赁期间的水、电、煤气、电话的、有线电视等费用由盛海松承担，但案外人盛海松并未提交其在租赁该房屋期间交纳上述费用的相关证据，在本案的听证过程中，案外人盛海松亦自认在2016年8月才进场对该房屋进行装修，案外人盛海松对该租赁房屋的占有在本院查封之后。综上，案外人盛海松对本案争议房屋的租赁占有在本院对上述房屋的查封之后或并未占有租赁房屋，本院对上述房屋拍卖后，该租赁权不能继续存在于本院拍卖的房屋之上。案外人盛海松提出异议的理由不成立，本院不予采纳。双方当事人如不服本裁定，可按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定向本院提起执行异议之诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：
驳回案外人盛海松的异议。
本裁定送达后立即生效。
审判长 郭天剑
审判员 盛知霜
审判员 谭斯元
二〇一七年一月六日
书记员 陈文佳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。