山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终3088号
上诉人（原审被告）：李云龙，女，1984年4月24日出生，汉族，济南东奥设备有限公司经理，户籍所在地山东省枣庄市，现住山东省济南市。
委托诉讼代理人：刘宁，山东京鲁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王素云，山东京鲁律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：中海物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。
负责人：潘立峰，总经理。
委托诉讼代理人：高然然，北京市盈科（济南）律师事务所律师。
上诉人李云龙因与被上诉人中海物业管理有限公司济南分公司（以下简称中海物业济南分公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第2100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李云龙上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判中海物业济南分公司退还李云龙已交物业管理费2602.43元；2.撤销一审判决第二项，改判中海物业济南分公司支付李云龙违约赔偿金1658.78元；3.本案一、二审诉讼费由中海物业济南分公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，中海物业济南分公司未履行物业管理责任，李云龙不安抗辩理由成立。1.中海物业济南分公司未尽审慎监督检查责任，在应知涉案房屋未进行装修工程竣工验收的情况下参与实施强行交房行为，与涉案房屋验收手续缺失、房产质量瑕疵明显、至今不能正常使用的客观事实存在因果关系，李云龙停止支付物业费系行使不安抗辩权。2.李云龙发现涉案房屋存在多处质量瑕疵，随即向中海物业济南分公司提出返修后重新交房，但中海物业济南分公司在返修过程中屡屡拖延，涉案房屋至今仍不具备入住条件。3.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定：“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”，开发商山东中海华创地产有限公司和其选聘的物业公司中海物业济南分公司对房屋报修流程及期限的承诺应当视为物业合同的组成部分。但中海物业济南分公司未积极履行上述物业合同义务，导致李云龙至今无法入住涉案房屋。因此一审判决以房屋质量问题并非物业合同法律关系所系为由，不符合客观事实。二、一审判决适用法律不当，中海物业济南分公司未履行应尽物业管理服务责任，应依法退还己收取物业费并承担违约赔偿金。1.由于中海物业济南分公司没有依法履行物业管理服务职责，造成李云龙长期无法入住，中海物业济南分公司提供再多的服务，李云龙都无法享受，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”因此李云龙要求中海物业济南分公司返还其预收的物业服务费2602.43元合情合理合法。2.根据国务院发布的《物业管理条例实施细则》第三十六条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”本案中，中海物业济南分公司没有按照其制定的物业维修流程规定履行应尽责任，导致涉案房屋经历长达3年的维修仍不能入住，因此李云龙要求中海物业济南分公司赔偿损失1658.78元的诉求应当得到支持。
中海物业济南分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李云龙的上诉请求无事实及法律依据，请求驳回上诉，维持一审判决。
中海物业济南分公司向一审法院起诉请求：1.李云龙立即支付2014年1月1日至2015年6月30日的物业费7807.3元并支付自拖欠之日起的滞纳金4976.33元（2014年1月1日至2015年6月30日）；2.本案诉讼费用由李云龙承担。
一审法院认定事实：中海物业济南分公司系具有从事物业管理资质的企业。2012年9月21日，中海物业济南分公司（乙方）与李云龙（甲方）签订《中海奥龙官邸前期物业服务协议》一份，约定由中海物业济南分公司为本案所涉房屋提供前期物业管理服务。物业服务期限自发展商交付之日起至业主委员会与物业管理公司签订《物业管理服务合同》生效时止。物业管理服务费由中海物业济南分公司按照建筑面积收取，具体收费标准为每月每平方米1.98元。另外，合同第八条第三项约定：甲方违反本协议，未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的3‰交纳滞纳金。合同签订后，中海物业济南分公司开始为李云龙提供物业管理服务。本案所涉房屋位于某小区xx号楼x单元xxx室，房屋建筑面积为219.06平方米。李云龙系房屋的业主。2013年6月29日，李云龙与开发商山东中海华创地产有限公司签订了《收房手续办理会签单》，接收了本案房屋。由于李云龙未交纳2014年1月至2015年6月期间的物业管理服务费7807.3元。中海物业济南分公司向一审法院提起了诉讼。诉求所请。一审法院认为，2012年9月21日，中海物业济南分公司与李云龙签订的《中海奥龙官邸前期物业服务协议》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律的有关规定，协议合法有效，双方当事人应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。中海物业济南分公司履行了物业管理服务义务后，李云龙亦应依约向中海物业济南分公司缴纳物业管理服务费。李云龙未交纳2014年1月至2015年6月期间物业管理服务费的行为，已构成违约，应当承担相应的违约责任。中海物业济南分公司要求李云龙支付物业管理服务费和滞纳金的诉讼请求，事实清楚，证据充分，一审法院予以支持。一审审理中，李云龙抗辩本案房屋存有严重的质量问题，不具备交房条件。且《收房手续办理会签单》系受中海物业济南分公司的胁迫所签。据此主张本案房屋应视为并未交房，其并未享受中海物业济南分公司的物业管理服务，不应支付物业管理服务费。由于李云龙未能提供有效证据对上述抗辩予以支持，且房屋质量问题并非物业服务合同法律关系所涉，故对李云龙的上述抗辩一审法院不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告李云龙于本判决生效之日起10日内支付原告中海物业管理有限公司济南分公司2014年1月至2015年6月期间的物业管理服务费7807.3元（219.06平方米×1.98元/平方米×18月=7807.3元）；二、被告李云龙于本判决生效之日起10日内支付原告中海物业管理有限公司济南分公司2014年1月至2015年6月期间欠缴物业管理服务费的滞纳金4976.33元。如果被告李云龙未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告李云龙负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。二审期间，李云龙提交（2014）济行初字第138-1号行政判决书、涉案房屋住宅工程质量分户验收记录、涉案房屋照片一组，主张涉案房屋不符合质量验收标准，房屋质量问题至今没有维修完毕，无法入住。中海物业济南分公司辩称房屋质量问题与本案没有因果关系，不能成为李云龙不交纳物业费的原因，李云龙应该与开发商进行协商。李云龙提交67号68号69号楼报修处理流程图，主张该流程图系由中海物业济南分公司公示，可以证明中海物业济南分公司对房屋质量维修负有责任。中海物业济南分公司辩称该流程图没有加盖中海物业济南分公司公章，不予认可。李云龙二审中陈述，中海物业济南分公司的物业管家曾安排人员维修涉案房屋，但是质量问题始终没有得到全面解决，后来就不管不问了。
本院认为，本案系因李云龙未按照约定向中海物业济南分公司支付物业服务费而引发的纠纷，系物业服务合同纠纷。李云龙主张其未依约支付物业服务费的原因系涉案房屋存在质量问题，中海物业济南分公司未履行物业管理服务责任和物业维修责任。但是房屋质量问题系房屋买卖合同法律关系范畴，与本案物业服务合同法律关系不是同一法律关系，房屋质量问题不足以成为李云龙不依约支付物业服务费的理由。关于中海物业济南分公司是否履行了物业管理服务责任和物业维修责任，李云龙提交67号68号69号楼报修处理流程图证明中海物业济南分公司未履行，但是其未能证明该流程图系由中海物业济南分公司公示，在中海物业济南分公司不予认可的情况下，本院难以采信。即使按照该流程图，亦不足以证明中海物业济南分公司对涉案房屋质量问题负有直接维修的义务。李云龙陈述中海物业济南分公司的物业管家曾安排人员维修涉案房屋，可见中海物业济南分公司履行了协调处理房屋质量问题的义务，李云龙的上述主张无事实和法律依据，本院不予采信。因此李云龙应当依约向中海物业济南分公司支付物业服务费，一审判决李云龙向中海物业济南分公司支付2014年1月至2015年6月期间的物业服务费7807.3元正确，本院予以维持。但是李云龙并非无故不支付物业服务费，一审判决李云龙向中海物业济南分公司支付滞纳金4976.33元不当，应予纠正。关于李云龙要求中海物业济南分公司退还已收取的物业服务费2602.43元和要求中海物业济南分公司支付违约赔偿金1658.78元的诉讼请求，本院认为，鉴于李云龙在一审时未提起反诉，该两项诉讼请求不属于本案二审审理范围，本院不予处理。综上所述，李云龙的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第2100号民事判决第一项；
二、撤销济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第2100号民事判决第二项；
三、驳回被上诉人中海物业管理有限公司济南分公司要求上诉人李云龙支付2014年1月至2015年6月期间欠缴物业服务费的滞纳金4976.33元的诉讼请求。
一审案件受理费50元，由被上诉人中海物业管理有限公司济南分公司负担。二审案件受理费50元，由上诉人李云龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王德强
审 判 员 施 红
代理审判员 唐鸣亮
二〇一六年八月十日
书 记 员 刘 翔