山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）并民终字第397号
上诉人（原审被告）王红英，女，汉族，太原拉芳贸易有限公司经理，住太原市。
被上诉人（原审原告）李建卿，女，汉族，太原市迎泽区姜军冰点摄影工作室门市部经理，住太原市。
委托代理人乔海棠，山西璐安律师事务所律师。
委托代理人姜军（系李建卿之夫），男，太原市迎泽区姜军冰点摄影工作室门市部总经理，住太原市。
上诉人王红英与被上诉人李建卿因房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市迎泽区人民法院（2013）迎民初字第1587号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王红英，被上诉人李建卿及其委托代理人乔海棠、姜军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审审理查明，2010年4月12日李建卿、王红英达成房屋租赁协议，房屋地址位于太原市柳巷南路99号1幢（柳南商贸中心）A座三套房。租期为2010年4月12日至2013年4月12日。《房屋租赁合同》“第四条”规定：“乙方在租房时需交保证金壹万元，……”，后李建卿按合同支付租金5万元及保证金1万元。2011年3月29日，王红英前夫高建山又收取租住房屋恢复原状保证金2万元，并在《房屋租赁合同》“第十一条”添加第二项：“2011年3月29日收到乙方房子恢复原状保证金贰万元整（连同本合同的租房保证金壹万元共计叁万元）都作为恢复原状保证金。”，该条款由王红英前夫高建山签字。2011年4月15日王红英女儿张洋代收房屋租金5万元后，被告王红英又重新签字确认收到房租5万元的事实。期间双方因房屋转卖发生纠纷诉至太原市迎泽区人民法院。2011年12月30日太原市迎泽区人民法院（2011）迎民初字第1671号民事判决书确认：王红英收取的李建卿交纳保证金1万元中给了新的承租人徐波涛5000元作为原告李建卿与徐波涛租赁合同的押金。2013年3月份李建卿搬出所租房屋。另查明，被告王红英与高建山原系夫妻，两人于2011年3月1日协议离婚。李建卿承租的太原市柳巷南路99号1幢（柳南商贸中心）A座三套房的原所有人为被告王红英，王红英离婚时双方约定上述房屋归被告前夫高建山所有。
原审判决认定，原告李建卿和被告王红英于2010年4月12号所签订的房屋租赁合同真实有效。被告王红英与高建山于2011年3月1日离婚后，离婚协议将本案三套争议房全部给了其前夫高建山，此房屋相应的租赁债权也转移至高建山的事实，王红英应及时通知作为承租人的原告李建卿。未经通知，该转让对债务人李建卿不发生效力。庭审中，被告王红英未能提供曾将此事已通知原告李建卿的证据。故其主张已将此房及保证金5000元转给其前夫，保证金已与其无关的主张本院不予支持。根据《合同法》的相关法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。2011年3月29日，李建卿在不知王红英与高建山已离婚，债权发生变化且其前夫高建山持有合同原件收取保证金的情况下，原告李建卿有理由相信高建山有补充合同的代理权。结合事后2011年4月15日王红英女儿张洋代收房屋租金5万元后，被告王红英又重新签字确认收到房租5万元的事实及相关电话录音的通话内容。应当认定高建山于2011年3月29日与李建卿商定追加保证金并收取保证金2万元的行为属表见代理。此2万元保证金应认定为是高建山代王红英收取。如高建山存在无权代理，被代理人王红英在承担有效代理行为所产生的责任后，可以向无权代理人追偿因代理行为而遭受的损失。2011年12月30日太原市迎泽区人民法院（2011）迎民初字第1671号民事判决书确认：王红英收取的李建卿交纳保证金1万元中给了新的承租人徐波涛5000元作为李建卿与徐波涛租赁合同的押金。此判决书经李建卿、王红英双方签收并已生效。故此5000元保证金的退还主体因新租赁合同的确认及押金的转移已完成变更。故李建卿要求王红英退还此5000元的诉讼请求本院不予支持。据此原审判决，被告王红英于本判决生效之日起十日内退还原告李建卿房屋保证金2.5万元。
上诉人王红英不服上述判决上诉称，2010年4月12日王红英与李建卿达成房屋租赁协议，其中第四条约定乙方（被上诉人李建卿）在租房时需交保证金壹万元，此外并无别的关于保证金的约定。但2011年3月29号，在合同的第十一条“未尽事宜，双方另行协商”的条款里，加进了关于房子恢复原状的保证金2万元，将之前的租房保证金和2万元共同计算成为恢复原状保证金，且之后该2万元保证金由王红英前夫高建山收取，而2011年3月1日王红英已与高建山离异。前夫高建山与李建卿之间另行约定的恢复原状保证金2万元，是对王红英和李建卿之间的租赁合同主要条款的更改，而不是如原审法院所述，简单的认为是代为收取保证金。因为租赁合同是王红英与李建卿之间签订，不是高建山与其签订，高建山无权更改主要条款，更无权据此收取保证金，李建卿也无权与高建山更改主要条款，更不应据此将2万元付给高建山。当初签订合同时高建山并不在场，李建卿在更改合同主要条款和支付保证金理应谨慎，应与王红英协商或必要的联系，因此，承租方李建卿应为自己的行为负责，不应推卸责任。其次，李建卿没有证据证明其支付给高建山2万元保证金。李建卿证明支付给高建山2万元的证据有欠缺，只有在租赁合同的备注里重新约定了2万元的保证金，但没有高建山收到2万元的收条，不足以证明李建卿付给高建山2万元。本案没有高建山到庭，就无法证明其收到李建卿的贰万元保证金，因此，请求二审法院追加利害关系人高建山为第二被告。综上，请求二审法院依法改判或发回重审。
被上诉人李建卿辩称，王红英上诉没有明确的上诉请求，请求驳回上诉。双方就房屋租赁的纠纷，在迎泽区法院分别有两个民事判决书，本次上诉状上没有写明是哪个案件，故李建卿认为没有明确的上诉请求。其次，根据迎泽区法院两个判决，对王红英、高建山房屋租赁合同和补充合同应归于有效合同，请求二审法院依法维持。在合同签订的时候，王红英与高建山是合法的夫妻，签订合同也是双方真实的意思表示。王红英所说其与高建山婚姻关系解除，李建卿不知情，所以认为是其双方的共同财产。第三，根据李建卿在一审法院提交的房屋租赁合同第十一项的规定，上面有高建山签字认可的房屋恢复保证金2万元，证明保证金确已收到。高建山所属行为都是王红英指使的。另外，补充合同也是王红英指派所写的。在此背面也有王红英的签字，证明2011年4月15日以前的行为都是王红英的真实意思表示。内容有王红英之女张洋的收款认可签字。所以租赁合同的正反面都是王红英的真实意思表示。第四，关于王红英提出的其与高建山离婚的事实，李建卿认为此离婚协议是对婚姻问题法定的解除，但是并没有对财产上的认可。在合同协议中，该房屋所有权是王红英，王红英已经把房产转到张建春和徐波涛的名下。根据房产转移申请表上可以看出，王红英的离婚协议书已经有了，财产一直是双方的共同财产。所以王红英的上诉没有新的事实依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，上诉人王红英与被上诉人李建卿于2010年4月12日签订的房屋租赁合同是当事人的真实意思表示，合法有效。本案双方当事人争议的焦点是3万元的房屋保证金和房屋恢复原状保证金如何退还的问题。首先，双方对收取该出租房屋保证金1万元的事实予以认可，且王红英在上诉过程中对原审法院认定该1万元的判决结果并未提出异议，本院对该1万元的判决认定予以确认。其次，对于双方争议的2万元房屋恢复原状保证金的问题，2010年4月12日双方签订租赁合同时上诉人王红英与高建山确系夫妻关系，2011年3月29日高建山对该租赁合同第十一条进行了修改，并收取承租人李建卿房子恢复原状保证金2万元，对该事实王红英提出异议，并提供证据证明其在2011年3月1日已与高建山协议离婚。但是，在一、二审庭审过程中王红英并未提供证据证明其将离婚的事实告知房屋承租人李建卿。且2011年4月14日王红英在本案所涉租赁合同的背面签字确认其女儿张洋收取租金5万元事实时，也未对该租赁合同的变更内容提出异议。根据查明的事实综合分析，2011年3月1日王红英与高建山离婚后，王红英并未将离婚的事实通知李建卿，因此，李建卿有合理理由相信高建山有权代理王红英对租赁合同行使权利。且离婚协议将本案三套争议房全部给了其前夫高建山，王红英应及时通知作为承租人的李建卿。未经通知，该转让对债务人李建卿不发生效力。根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。据此，2011年3月29日高建山与李建卿商定追加保证金并收取保证金2万元的行为应当认定为表见代理，此2万元保证金应认定为是高建山代王红英收取。如高建山存在无权代理，被代理人王红英在承担有效代理行为所产生的责任后，可以向无权代理人高建山追偿因代理行为而遭受的损失。上诉人王红英的上诉请求，理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审诉讼费275元，由上诉人王红英负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 涛
审判员 雷 晨
审判员 孙广金
二〇一四年五月十二日
书记员 李晶晶
？被上诉人进行答辩。
被代1：
？根据双方的诉辩及庭前阅卷，法庭归纳双方无争议的事实是：原审判决中“经审理查明”的部分（略）。双方是否听清，有无异议。
上：听清了，无异议。
被代1：听清了，无异议。
？根据双方的诉辩及一审查明的相关事实，归纳双方争议的焦点也是法庭调查的重点：违约责任由谁来承担。双方有无异议，有无补充。
上：无异议，无补充。
被代1：无异议，无补充。
？双方是否有新证据向法庭提交？
上：证据一、2011年3月1日离婚协议。证据二、收据，证明我把5000元的保证金给了高建山了。
？被上诉人质证。
被代1：对于证据一此离婚协议的真实性有异议。只能证明婚姻解除了，但是财产并没有分割。争议的租赁房屋给了高建山了，但是所有权都是王红英的，王红英在离婚后把房子出卖了别人了。所以这个协议的真实性有异议。对于证据二我们不认可，签订合同是王红英签的，如果给别人，必须经过我们同意。
？上诉人的离婚证，庭后向法庭补交。
？被上诉人向法庭提供证据。
被代1：证据一，房屋租赁合同。2011年4月14日，王红英的女儿打的收条，由第二天王红英收到。证据二、王红英的短信。证明王红英在补充协议前一天发的短信。证据三、太原市房地产转移登记申请书。证明截止2011年4月28日，房产还是王红英的。证据四、上诉人与被上诉人打电话的录音。证明王红英在双方履行期限内，就把房子出卖给别人了。并且高建山找李建卿要了2万元的保证金。证据五、徐博涛的证人证言。王红英委托我们把房子交给徐博涛。3月28日房子就是王红英的。证明王红英在离婚后，还在行使她的权利。
？手机号是多少号？
被代1：在一审时提供过。
上：提供的手机号不是我的。
被代1：对方用着两个号。
上：我就用着一个号。
？原审提供的合同的背面是什么时间？是2010年还是2011年？
上：对于证据一我女儿去收的房租，这个房租我收到了。证据三房子现在已经卖了。对于证据七，我没有收到2万元保证金。
？租赁协议是几份？
上：两份，我们没有高建山的签字。
？为什么增加合同内容，不两份合同同时增加？
被代2：签字的时候是经过电话录音同意的。
被：高建山替王红英过来拿的，我们通过了打电话确认后才给的钱。
上：提供房屋租赁合同，这份合同没有增加条款的内容。
？被上诉人进行质证。
被代1：对于对方提供的房屋租赁合同，没有补充条款，在填写补充条款时，2011年3月28日王红英已经把房子卖给了别人，王红英已经是违约行为，所以我们只确认在我们的合同中有签字就可以了。
上：我不知道高建山是否拿到钱，所以我要求追加高建山。
？你在一审时是否提到申请追加高建山。
上：没有。
？双方对本案的事实部分还有无补充。
上：无补充。
被代1：无补充。
？法庭调查结束，现在进行法庭辩论，首先由上诉人发表辩论意见。
上：我没有新的意见。
？被上诉发表辩论意见。
被代1：宣读代理词。另外，根据合同法49条规定，本案租赁合同针对的就是王红英，没有别人。关于高建山签订的时间，我们的合同上有高建山的签名，在2011年4月15日王红英也签字收到了钱。说明王红英对补充条款是知道的。一审法院判决事实清楚，证据确凿，法庭予以支持。关于录音的问题，王红英在一审时已经是认可的。上诉人对本案的2万元的押金和一开始的1万元，王红英都是认可的。对于1万元给了别人5000元，所以2.5万元由王红英承担是合法的。关于债权转让的义务，根据合法法80条的规定，在转让时，没有通知李建卿。请求法院公正审理。
？法庭辩论结束，双方最后陈述。
上：支持上诉请求，追加高建山为本案当事人。
被代1：驳回上诉请求，维持原判。
？最后陈述结束，双方是否愿意调解。
上：不同意。
被代：同意。
？鉴于一方不同意调解，法庭不能主持调解，待合议庭评议后择期宣判，现在休
民事上诉状