北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京01民终8451号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李冬松，女，1971年12月21日出生，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：李本强（李冬松之夫），住北京市海淀区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京大华邦物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区圆明园西路北京圆明园花园内。
法定代表人：桑国巍，该公司董事长。
委托诉讼代理人：宋怡萍，女，北京大华邦物业管理有限责任公司职员。
上诉人李冬松因与被上诉人北京大华邦物业管理有限责任公司（以下简称大华邦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初2561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月10日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，合议庭经过阅卷、调查和询问当事人后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
李冬松上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判：1.大华邦物业公司赔偿我贻误进京落户机会，户口二次再迁造成的误工费、交通费1万元、赔偿屋顶漏雨损失4万元；2.追加北京圆明园花园别墅有限公司为本案第三人;3.判令大华邦物业公司代北京圆明园花园别墅有限公司支付超出约定时间买受人的物业费32044.32元（截止至2017年底）；4.解除对涉案房屋不动产登记设置的障碍，三个月内协助我方办妥不动产产权登记；5.判令大华邦物业公司向我赔礼道歉；6.判令将大华邦物业公司提供的“不符合财产安全服务”记入信用档案，向社会公布。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。本案从涉诉房屋入住开始，大华邦物业公司就不作为，我方不认可对方服务，也未签订过任何合同。涉案房屋自始一直漏雨，大华邦物业公司未提供相应服务，并阻止我方落户、设置不动产登记障碍，给我带来经济和财产损失。一审已经认定对方物业服务存在问题，却不认定对方承担责任相互矛盾。另外，对方主张物业费已经超过诉讼时效，提供的证据也不能证明催缴过，一审对此认定错误。
大华邦物业公司辩称，同意一审法院判决。
大华邦物业公司向一审法院起诉请求：判令李冬松向我方交纳物业费16507.68元、有线电视费204元、电费4671.71元、水费2982.6元、热水费2128元、供暖费21848.4元，费用合计48342.39元。
一审法院认定事实：大华邦物业公司原系北京市海淀区xx小区的物业管理公司，负责为该小区提供物业服务。2001年7月2日，李冬松作为业主与大华邦物业公司就该小区xx-
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xxx号房屋签订业主入住合约及居住公约，并签署大华邦物业公司过渡期物业管理收费标准，其中规定：物业管理费每建筑平方米每月2元；代收代缴项目收费标准为：电费每度0.4元、水费每吨1.6元、液化石油气每罐50元，自选台每月3元；其他服务项目收费标准为：热水费每吨8元；机动车存车费每辆每月150元、冬季采暖费每120天每平方米30元、照明费（楼道公用）实际发生量计价分摊。2007年6月30日，大华邦物业公司撤离该小区，之前诉争房屋一直接受由大华邦物业公司提供的物业服务。李冬松未交纳物业费16507.68元、有线电视费204元、电费4671.71元、水费2982.6元、热水费2128元、供暖费21848.4元，费用合计48342.39元。大华邦物业公司分别于2008年12月、2010年12月、2012年12月、2014年12月以涉案房屋地址为送达地址给李冬松邮寄了律师函，催缴欠费。
庭审中，李冬松对大华邦物业公司主张的欠费期间予以认可。另查，大华邦物业公司所提供的物业服务，特别是在消防和监控方面，存在严重问题；2015年，大华邦物业公司在法院申请过诉前调解未果。
李冬松与北京圆明园花园别墅有限公司签订的《商品房买卖合同》附件四约定：出卖人承诺该小区整体建设在2006年12月31日前，否则承担超出约定时间买受人的物业费，以天数计算。李冬松主张其迁户口产生交通、误工损失1万元，但未提交充分证据证明，且大华邦物业公司予以否认。经法院释明，李冬松坚持在本案中就房屋质量问题、房屋过户等问题提出反诉。
一审法院认为，大华邦物业公司与李冬松签署的业主入住合约与居住公约以及大华邦物业公司过渡期物业管理收费标准均系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方理应据此履行。在合同实际履行过程中，大华邦物业公司为诉争房屋提供了相关物业服务，李冬松理应根据其签订的收费标准交纳相应费用。大华邦物业公司要求李冬松交纳相应费用的请求，符合事实及法律依据，法院依法予以支持，考虑到大华邦物业公司提供的物业服务确有问题，故法院对大华邦物业公司所主张的物业费数额酌情予以减免，具体数额由法院依法酌定。鉴于大华邦物业公司分别于2008年12月、2010年12月、2012年12月、2014年12月以涉案房屋地址为送达地址给李冬松邮寄了律师函，催缴上述欠费，向其主张过上述费用，且2015年，大华邦物业公司在我院申请过诉前调解，表明大华邦物业公司未明显怠于行使权利，诉讼时效并未经过。李冬松主张其迁户口产生交通、误工损失1万元，但未提交充分证据证明，且大华邦物业公司予以否认，故对李冬松的上述主张，法院不予采信。诉争房屋质量问题、房屋过户问题应在李冬松与北京圆明园花园别墅有限公司之间房屋买卖合同关系中予以解决，与本案并非同一法律关系，北京圆明园花园别墅有限公司承诺承担相应期间的物业费亦应在李冬松与北京圆明园花园别墅有限公司之间予以解决，故对李冬松的其他反诉请求，法院均不予支持。
需要指出的是，在物业服务合同关系履行期间，业主因对物业服务质量有异议而拒绝交纳相应费用的，物业服务企业应通过法律途径解决双方的纠纷，而不应怠于履行物业服务职责，造成业主损失、激化双方的矛盾。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、李冬松于本判决生效后十日内给付北京大华邦物业管理有限责任公司物业费一万三千二百零六元一角四分、有线电视费二百零四元、电费四千六百七十一元七角一分、水费二千九百八十二元六角、热水费二千一百二十八元、供暖费二万一千八百四十八元四角，上述合计四万五千零四十元八角五分；二、驳回北京大华邦物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。三、驳回李冬松的反诉请求。如果李冬松未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，李冬松为证明大华邦物业公司提供的物业服务存在问题提交了业主委员会出具的证明及照片，大华邦物业公司对真实性不予认可。本院认为，李冬松提供的证明中无单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，形式存在瑕疵；照片无法确认拍摄的具体位置、拍摄时间等，上述证据材料无法达到其证明目的，故本院对上述证据材料不予认可。当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，李冬松曾签署业主入住合约及居住公约，并签署大华邦物业公司过渡期物业管理收费标准，该标准对于物业收费的项目和标准都有明确约定。以上事实可以表明李冬松与大华邦物业公司建立了物业服务关系，现大华邦物业公司为李冬松所在小区提供了物业服务，李冬松作为小区业主应当交纳相应费用。对于收费数额，一审法院经审理认定大华邦物业公司提供的物业服务确有问题，已对其主张的物业费酌情予以减免，现
李冬松二审中仍以物业服务存在问题为由要求减免物业费，缺乏依据，虽其提供了业主委员会证明及照片等，但上述证据材料形式存在瑕疵，亦无法证明大华邦物业公司的物业服务瑕疵已严重影响物业服务质量以及业主生活质量，故李冬松关于减免物业费的主张，依据不足，本院对其主张不予采信。一审法院结合大华邦物业公司服务存在的问题及其服务水平酌情确定的物业费并无不当，本院予以维持。
关于诉讼时效的认定问题，因在一审程序中大华邦物业公司提交了邮件等作为向李冬松主张物业费的证据，且物业服务系持续性的服务，大华邦物业公司在2001年7月至2007年6月30日退出小区前，一直为xx小区提供物业服务，在认定诉讼时效时对物业公司不应过于苛刻，且李冬松在二审中认可大华邦物业公司曾向其催缴过物业费，加之2015年大华邦物业公司在一审法院亦申请过诉前调解,故对李冬松主张大华邦物业公司的诉讼请求超出诉讼时效的主张，本院不予支持。
李冬松主张大华邦物业公司贻误其落户指标造成交通、误工损失1万元并要求赔礼道歉，但并未提供证据证明损失的客观存在，对其该主张本院不予采信。李冬松关于房屋漏水、办理房产证等诉讼主张，与本案并非同一法律关系，其可另行解决。李冬松要求大华邦物业公司代北京圆明园花园别墅有限公司承担相应期间的物业费，缺乏相应依据，本院不予采信。李冬松关于记入信用档案的主张，其在一审程序中并未提出该诉讼请求，且大华邦物业公司亦不同意调解，故其主张超出本案二审审理范畴，本院不予处理。
关于李冬松要求追加北京圆明园花园别墅有限公司一节，本院认为，本案系物业服务合同纠纷，合同双方为李冬松与大华邦物业公司，并不涉及北京圆明园花园别墅有限公司，李冬松与北京圆明园花园别墅有限公司之间的法律关系与本案并非同一法律关系，双方可另行解决，李冬松要求追加北京圆明园花园别墅有限公司缺乏法律依据，本院不予准许。
综上所述，李冬松的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费926元，由李冬松负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张永钢
审 判 员 张 琦
审 判 员 丁少芃
二〇一八年十一月九日
法官助理 何 悦
书 记 员 邓文静