新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)新23民终858号
上诉人（原审原告）：田小燕，女，1984年7月6日出生，现住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。
委托诉讼代理人：赖姿羽，新疆世源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：新疆华泰兴业房地产开发有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。
法定代表人：潘存峰，该公司经理。
委托诉讼代理人：季刚，新疆同创律师事务所律师。
上诉人田小燕因与被上诉人新疆华泰兴业房地产开发有限公司（以下简称华泰兴业公司）商品房预售合同纠纷一案,不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院作出的（2017）新2301民初569号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年5月15日受理后依法组成合议庭，并于2017年6月8日公开开庭审理了本案。上诉人田小燕的委托诉讼代理人赖姿羽，被上诉人华泰兴业公司的委托诉讼代理人季刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
田小燕的上诉请求：撤销新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2017）新2301民初569号民事判决，依法改判支持上诉人一审中的诉讼请求。事实与理由：一审法院错误认为一审被告华泰公司具有预售许可证，其开发行为就是合法。根据我国房地产管理办法第四十四条之规定，商品房预售，应当符合法定条件，没有取得建设工程规划许可证和国有土地使用证，取得预售许可证也是不合法的;二、一审法院错误的认为通过五方验收即达到了交付条件是认识错误。五方验收报告仅是施工方向发包人的交付，而并不是向买房人的交付标准。该验收仅针对建设工程质量而进行的检查。但对于购房者来说，所购房屋除质量合格外，商品房还需具备规划、消防、环保等部门的认可，房屋周围的公共设施、绿化、物业管理等满足居住使用的要求，仅质量验收合格并不能说明商品房已具备了交付使用的条件。本案中，华泰公司在合同约定期限内未通过规划、消防、环保等部门的认可，也未经竣工验收备案，并不具备交付条件。因此，一审被告在合同约定的交付期限内未取得工程竣工手续，应当承担延迟交付的违约责任，上诉人有权解除合同;三、一审法院对法律条文的错误理解。被上诉人”四大学府八万人”的广告宣传根据法律规定应当理解为要约。本案中，四大学府毫无疑问应当是该商品房规划范围外的配套设施，是原告购买该商铺预期的特定需要和经营获利。在这个荒芜人烟的位置，如果没有相关的学校和人流量的配套，该商铺一文不值。综上所述，请求二审法院依法改判。
华泰兴业公司辩称,原审认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、根据城市商品房预售管理办法，预售许可证的首要条件是审查相关证件。证号不符的情况是因为高新区建设局根据42号文件全面停止老版证书，所以合同中载明的证书是老版证书；2、双方的合同约定，竣工验收是双方交付的条件，被上诉人已提交五方验收表，证明被上诉人已经达到交付商品房的条件，未交付商品房是因为上诉人没有交齐房款，仅缴纳80余万元，且上诉人拒收房屋；3、一审对法律条文认定正确，被上诉人广告中所称四大学府不是虚假宣传。
田小燕一审法院起诉请求：一、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；二、被告返还原告购房款812540元；三、被告赔偿原告损失50000元；四、本案诉讼费用由被告负担。
一审法院认定事实：2014年6月30日，昌吉高新技术产业开发区管委会(甲方)与被告新疆华泰兴业房地产开发有限公司(乙方)签订《昌吉高新技术产业开发区招商引资项目投资协议书》一份，约定乙方在昌吉高新技术产业开发区投资建设大学城商业中心，该项目建设地块为B-19，使用权限40年；开工时间为2014年7月1日，完工时间为2015年6月1日。昌吉高新技术产业开发区规划局2014年对高新区项目进行规划，其中将大学城商业中心项目位置规划为：东临昌吉高新区第一中学，南临新疆农业职业技术学院，西临徐工技术学院，北临昌吉职业技术学院。后被告以”四大学府八万人，消费一座大学城商业中心”为主要宣传内容，对外宣传、销售其开发的大学城商业中心，并在售房宣传册上注明”昌吉职业技术学院、新疆农业职业技术学院、昌吉高新区第一中学、徐工技术学校”四所学校将入驻此商业中心，同时按高新区项目位置规划标明四所学校与商业中心的具体位置。2015年1月22日，原告田小燕与被告新疆华泰兴业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的昌吉高新技术产业开发区”大学城商业中心”A5幢1层101号房屋，该商品房用途为商业，建筑面积118.9平方米，每平方米8600元，房款合计1022540元；原告于2015年1月22日前支付首期房款512540元，余款510000元于2015年4月30日前付清；合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当于2015年9月30日前将经验收合格的商品房交付买受人。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：1、逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。另，双方还对其他权利义务进行了约定。同日，原、被告签订《房屋面积变更协议》(附件七)一份，约定原告购买的商品房最终测绘面积为118.84平方米，每平方米8600元，房屋总价1022024元。原告于2014年12月19日支付购房款432540元，于2015年1月22日支付购房款80000元，于2015年9月7日支付购房款300000元，合计支付购房款812540元。2015年11月15日，”大学城商业中心”A5幢楼经建设、监理、勘察、设计、施工单位验收合格。现原告以被告对外销售商品房存在虚假宣传为由要求解除合同，并承担相应的违约责任。另查，昌吉高新区第一中学于2014年已完成项目前期设计图纸等准备工作，新疆农业职业技术学院于2014年与昌吉高新技术产业开发区管委会进行洽谈新建校区事宜，徐工技术学院项目由新疆徐工海虹工程机械有限公司与昌吉高新技术产业开发区管委会于2013年5月签订协议，昌吉职业技术学院已于2014年投入使用。
一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。本案中，被告开发的”大学城商业中心”与昌吉职业技术学院、新疆农业职业技术学院、昌吉高新区第一中学、徐工技术学校的位置均系昌吉高新技术产业开发区规划局规划，被告依据昌吉高新技术产业开发区规划局项目位置规划对外进行广告宣传销售房屋，该广告宣传内容并非虚假。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。根据以上规定，应首先确定被告的商品房销售广告和宣传资料中的”四大学府八万人”是否属该公司商品房开发规划范围内的内容。一审法院认为，昌吉职业技术学院、新疆农业职业技术学院、昌吉高新区第一中学、徐工技术学校均不在被告开发的”大学城商业中心”规划范围内，也不属被告商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，被告对外所作的广告宣传内容不是对房屋及相关设施的说明和允诺，该广告内容不构成要约，也不属于《商品房买卖合同》的内容。综上，原告以被告虚假广告宣传为由要求解除合同，应不予支持。遂判决：驳回原告田小燕的诉讼请求。
二审中，上诉人田小燕提供商品房买卖合同一份。拟证明：2014年6月18日在本案涉案商品房在同一地段的商铺，该商铺的位置比诉争房屋位置好，每平方米售价6000元，而上诉人购买被上诉人房屋每平方米8600元。房价高于市场价格，被上诉人宣传的”四大学府八万人”对上诉人的购买意愿及该商铺的价格都起着决定性的作用。
被上诉人对该证据的真实性、关联性均不予认可。
该证据系复印件，对真实性无法认定，故本院对真实性不予认定。
被上诉人华泰兴业公司提供证据如下：
一、新建建函（2014）42号文件一份。拟证明：2014年4月25日停止使用老版建筑工程施工许可证，启用新版证书的事实。
上诉人对该证据的真实性认可，但是对关联性不认可。
本院对该证据的真实性予以确认。
二、2014年10月24日办理的建筑工程施工许可证一份。拟证明：2014年4月25日停止使用老版建筑工程施工许可证，启用新版证书，证件号为。因此造成编号不一致。
上诉人对该证据的真实性、关联性均不认可。建筑工程施工许可证是2014年10月24日颁发给被上诉人的，是在证据一之后颁发的，不存在新、旧版的问题。
该证据虽系复印件，但结合”证据三”，本院对其真实性予以确认。
三、大学城商业中心的建筑工程规划许可证、国有土地使用证各一份。拟证明：本案所涉商品房所在的昌吉州高新区大学城商业中心，已于2014年8月取得建筑工程规划许可证，于2015年1月22日取得国有土地使用权证。
上诉人对该证据的真实性、关联性、合法性均不认可。
该组证据系相关部门核发，故对其真实性本院予以确认。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人、被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。被上诉人的广告宣传中”四大学府八万人”虽然有”四”、”八万”等数字，但只是对大学城商业中心周围的商业环境的描述，而非对商业中心的附属设施的承诺。被上诉人商品房销售广告和宣传资料中的昌吉职业技术学院、新疆农业职业技术学院、昌吉高新区第一中学、徐工技术学校均不在被上诉人开发的”大学城商业中心”规划范围内，也不属被上诉人商品房开发规划范围内的房屋及相关设施。上诉人称”购买商铺的特定需求为经营、获利，四大学府应当是该商品房规划范围外的配套设施，必须有相关的学校和人流量的配套”的上诉理由，亦认可四大学府在该商品房规划范围外，而非在商业中心的规划范围内。根据法律规定，被上诉人对外所做的广告宣传中的内容不构成要约，也不属于商品房买卖合同的内容，原审法院认定正确，本院予以支持。
关于上诉人称被上诉人未取得土地使用权证书、建设工程规划许可证，其开发行为违法，要求解除合同。本案中，被上诉人已提供国有土地使用证、建设工程规划许可证，上诉人的此项上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于上诉人称通过五方验收未达到交付条件，要求解除合同。由于双方当事人约定的商品房交付条件是商品房经验收合格，而非商品房办理竣工验收备案手续完毕。上诉人与被上诉人对房屋交付条件的约定，亦不违反法律规定，合同约定有效。案涉房屋已于2015年11月15日经建设、勘察、设计、施工、监理五单位竣工验收合格，具备交付条件。上诉人要求解除合同，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人田小燕的上诉请求不能成立,应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12426元，由上诉人田小燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵瑞琴
代理审判员 李 雯
代理审判员 白 轩
二〇一七年七月六日
书 记 员 马丹妮