北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第3687号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京敦满制衣厂，住所地北京市大兴区采育镇北山东村村委会西100米。
负责人刘敦满，经理。
委托代理人庄洪勇，北京市优典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京市拓昊商贸有限责任公司，住所地北京市大兴区采育镇大皮营村原供销社院内。
法定代表人王明华，经理。
委托代理人魏文豹，男，1956年2月19日出生。
上诉人北京敦满制衣厂因租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第2274号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年1月，北京市拓昊商贸有限责任公司（下称拓昊商贸公司）起诉至原审法院称：2008年11月1日，北京敦满制衣厂（下称敦满制衣厂）与我公司签订1份房屋租赁合同，双方约定敦满制衣厂承租我公司的20间房屋用于经营，租赁期限自2008年11月1日至2011年10月31日，年租金为12000元；双方在房屋租赁合同第四条第三项约定，乙方拖欠租金2个月的情况下，甲方有权将所出租门市部收回并另行租赁；但敦满制衣厂自2010年11月1日至今一直未缴纳租金；2011年1月17日，我公司向敦满制衣厂发出了解除租赁合同通知书，北京志诚公证处进行了证据保全公证；此后双方就合同解除事宜多次协商，均未果，敦满制衣厂的行为已严重后果侵害了拓昊商贸公司的合法权益。为维护自身合法权益，诉至法院，请求判决确认双方签订的租赁合同于2011年1月17日解除；请求判令敦满制衣厂将租赁院落（含房屋20间）腾退并返还，并要求敦满制衣厂将其自建房屋予以拆迁；请求判令敦满制衣厂给付我公司逾期房屋租赁费13000元（自2011年11月1日至2012年11月30日）；请求判令敦满制衣厂给付我公司房屋占有使用费（自2012年12月1日起算，至腾退并交还租赁院落之日止，每月1000元）；诉讼费用由敦满制衣厂承担。
敦满制衣厂辩称：拓昊商贸公司同意将厂房出租给我厂，经双方协商，我厂可以长期使用租赁费，并非在2011年11月1日租赁期限到期；我厂不存在无故拖欠租赁费的情况，事实上，是拓昊商贸公司为了拆建租赁房屋而欲提前收回房屋，所以其拒收租金，拓昊商贸公司单方违约；拓昊商贸公司所称的解除租赁合同通知对我厂不具有法律效力，因为本案不存在我厂拖欠租金的情况；既然我厂并未违约，拓昊商贸公司也就无权解除合同；我厂认为租赁合同关系应永续存在，一直到发生不可抗力之日，或者我厂不再租赁之日。也不同意将自建房屋拆除，因为在签订租赁合同时双方已协商确定我厂可以为了自行使用方便而自建房屋，所以该自建房屋应由我厂继续使用。故我厂不同意解除合同，请求法院依法驳回拓昊商贸公司的全部诉讼请求；
敦满制衣厂反诉称：2005年11月，我厂与拓昊商贸公司签订租赁合同，我厂租用拓昊商贸公司的厂房用于制衣加工生产，双方就各自权利义务均做约定，后拓昊商贸公司为收回房屋，提前解除合同，致使我厂停产停业，遭受了重大损失，同时，拓昊商贸公司改建自有房屋时造成我厂的门、风扇、暖气片损害。综上，为维护自身合法权益，反诉请求拓昊商贸公司赔付我厂停产停业损失300000元（2010年5月1日至2011年11月1日期间，拓昊商贸公司的工作组要求解除租赁合同，干扰我厂运营）；请求判令拓昊商贸公司赔付我厂财物损失10000元；请求判令拓昊商贸公司赔付我厂装饰装修费用300000元（自2005年7月中旬装修至2005年10月20日左右）、自建房补偿款300000元；反诉费用由拓昊商贸公司承担。
拓昊商贸公司针对敦满制衣厂的反诉辩称：敦满制衣厂主张停产停业损失300000元无事实及法律依据，租赁合同在2011年10月31日已终止，且租赁合同终止后敦满制衣厂并未交过租金，所以不存在停产停业损失；工作组跟敦满制衣厂协商过，但未果，之后停电了，但是敦满制衣厂又自行接通了电路，现在仍在使用，所以根本没有影响其生产生活，到现在敦满制衣厂还没有交水电费。敦满制衣厂主张财物损失10000元亦无事实及法律依据，即使我公司对租赁物进行改造也是对自己所有的房屋进行改造，并未影响敦满制衣厂的权利。敦满制衣厂所称的自建房系石棉瓦顶的房子，价值远远不到300000元，而且敦满制衣厂自建房屋时未经我公司同意，并未办理行政审批手续，所以不同意补偿敦满制衣厂自建房补偿款300000元，敦满制衣厂应将自建房拆除。敦满制衣厂主张装修发生在2005年，至合同到期日，其已使用了6年时间，装饰装修价值已经自然损耗完毕，故不同意给付装饰装修费用300000元。综上，不同意敦满制衣厂的全部反诉请求。
原审法院经审理认为：本案诉争院落内房屋原系北京鸿福酿造食品厂所管理资产，在该单位破产后，经上级主管单位授权，上述资产转归拓昊商贸公司管理，故拓昊商贸公司系有权对外出租上述资产的民事主体，其与敦满制衣厂签订的2份租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行各自义务；关于拓昊商贸公司主张敦满制衣厂曾存在欠付2010年11月1日至2011年1月17日期间房屋租金达2个月以上一节，根据敦满制衣厂提交的录音，拓昊商贸公司的工作人员已认可系拓昊商贸公司拒收租金，故对拓昊商贸公司以敦满制衣厂违约未付租金为由要求解决合同的意见，法院不予采纳；关于租赁合同所载明“本合同期满后，乙方有权依原标准租赁“一文，双方均有不同理解，敦满制衣厂主张租赁合同系无限期的合同，除非不可抗力或敦满制衣厂不愿意租赁为止，其均有权租赁，但是，法院认为，该附加条款对续租期限约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人“，故双方在2008年11月1日所签订的租赁合同于2011年10月31日到期后，双方形成不定期租赁合同关系，双方均有权解除合同，因拓昊商贸公司不同意继续履行合同，故对拓昊商贸公司要求确认租赁合同解除的诉讼请求，法院予以支持，但该合同解除时间应以敦满制衣厂收到本案起诉书之时为准，即2013年2月6日。合同解除后，承租人应向出租人返还租赁物，故对拓昊商贸公司要求敦满制衣厂返还租赁院落（含房屋）的诉讼请求，法院予以支持。按照租赁合同载明租金标准，对拓昊商贸公司要求敦满制衣厂给付2011年11月1日至2012年11月30日期间租金13000元的诉讼请求，法院予以支持。自2012年12月1日至2013年2月6日期间，租赁合同仍在履行，敦满制衣厂应给付相应租金，自2013年2月7日至返还租赁院落期间，敦满制衣厂应给付逾期腾房占有使用费，其标准参照租金，每月1000元。敦满制衣厂虽主张其在租赁院落内自建房屋已经拓昊商贸公司允许，但未提交证据证明，拓昊商贸公司亦不予认可，故对敦满制衣厂未经允许在租赁院落内进行扩建的事实，法院予以确认；敦满制衣厂未经拓昊商贸公司同意即扩建房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失“，故对拓昊商贸公司要求敦满制衣厂将自建房拆除的诉讼请求，法院予以支持，同理，对敦满制衣厂要求拓昊商贸公司补偿自建房屋折价款300000元的反诉请求，法院不予支持。关于敦满制衣厂要求拓昊商贸公司给付300000元停产停业损失、10000元财物损失一节，因未提供证据证明，故法院不予支持。对于敦满制衣厂要求拓昊商贸公司赔付300000元装饰装修费用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外“，故法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十七条、第二百二十三条第二款、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，于2013年12月判决：一、确认北京市拓昊商贸有限责任公司与北京敦满制衣厂于二○○八年十一月一日所签订租赁合同于二○一三年二月六日解除；二、北京敦满制衣厂于判决生效后十日内腾退并返还北京市拓昊商贸有限责任公司上述第一项之租赁合同所涉及的门市部租赁院落（含原有房屋）；三、北京敦满制衣厂于判决生效后十日内拆除上述第一项之租赁合同所涉及的门市部租赁院落内北京敦满制衣厂的自建房屋；四、北京敦满制衣厂判决生效后十日内给付北京市拓昊商贸有限责任公司自二○一一年十一月一日至二○一二年十一月三十日期间租金一万三千元；五、北京敦满制衣厂判决生效后十日内给付北京市拓昊商贸有限责任公司自二○一二年十二月一日至二○一三年二月六日期间的租金二千二百一十四元二角九分；六、北京敦满制衣厂判决生效后十日内给付北京市拓昊商贸有限责任公司逾期腾房占有使用费（自二○一三年二月七日起算，至腾退并返还租赁院落时止，每月一千元）；七、驳回北京敦满制衣厂的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，敦满制衣厂不服，上诉至本院称：拓昊商贸公司为了收回出租房屋进行拆建，编造我厂拖欠房屋租金，拓昊商贸公司解除合同系单方违约，拓昊商贸公司同意将涉案厂房出租给我厂长期使用，租赁合同系无限期的合同，除非不可抗力或我厂不同意租赁为止。双方当事人在合同中明确约定，合同期满后，我方有权依原标准租赁；原审法院以拓昊商贸公司提交起诉书为租赁合同解除日期系认定事实、适用法律错误；原审法院认定租赁合同解除不补偿装饰装修费用亦适用法律错误；故要求撤销原判，依法改判驳回拓昊商贸公司的全部诉讼请求，支持其反诉请求。拓昊商贸公司同意原判。
经审理查明：2003年9月11日，原审法院作出（2002）大民破字第3866号民事裁定书，裁定终结北京鸿福酿造食品厂的破产程序；因对资产重组需要，在2011年7月15日之前，北京鸿福酿造食品厂将其资产交由拓昊商贸公司代管；2011年7月15日起，上述资产改为案外人北京市诚盛发农业生产资料公司接收，对于涉及拓昊商贸公司与其他公司尚未履行完毕合同所涉及资产，待合同履行完毕没有其他纠纷后，再将资产移交给北京市诚盛发农业生产资料公司，在期间发生的法律诉讼等事项，一并由拓昊商贸公司处理。
2005年11月1日，拓昊商贸公司（甲方、出租人）与敦满制衣厂（乙方、承租人）签订租赁合同，双方约定拓昊商贸公司将其门市部（店组）房屋20间出租给敦满制衣厂经营，租赁期限为3年，自2005年11月1日至2008年10月30日，租赁费为12000元；上述租赁第四条第3款载明：“在乙方拖欠租金2个月的情况下，甲方有权将其所租门市部（店组）收回，另行租赁“；租赁合同第十条载明：“合同期满后，乙方有权按原标准租赁“；2008年11月1日，拓昊商贸公司（甲方、出租人）与敦满制衣厂（乙方、承租人）又针对诉争院落续签租赁合同，租赁期限为3年，自2008年11月1日至2011年10月31日止，年租金12000元，交款方式为：“每年上交款，即乙方在2008年11月1日前一次性将当年租金一次性交齐“；除租赁期限外，续签租赁合同所载明条款与之前的租赁合同一致，其仍载明：“附加条款：本合同期满后，乙方有权依原标准租赁“；
第1份租赁合同签订前，敦满制衣厂即对租赁房屋进行装修，其主张在2005年7月中旬至2005年10月20日左右期间装修，于2005年10月30日入住，并支出装修费用300000元；对于上述装修费用支出，敦满制衣厂未提交证据证明；拓昊商贸公司认可敦满制衣厂曾在签订租赁合同前进行装修，但主张装修规模较小，且房屋已使用6年，装饰装饰部分的使用价值现已耗尽；在使用租赁院落期间，敦满制衣厂自建石棉瓦顶房屋多间，拓昊商贸公司主张敦满制衣厂在建造上述自建房屋前未与其协商，且自建房屋并未办理行政规划许可等手续；经询问，双方均认可敦满制衣厂已交纳2010年10月31日前的租金；对于2010年11月1日之后的租金，敦满制衣厂主张其向拓昊商贸公司交纳，但拓昊商贸公司为达到解除合同之目的而拒绝收取，并提交敦满制衣厂负责人刘敦满与拓昊商贸公司的工作人员王广前的录音予以证明；该录音载明：“刘：还有个问题，你们当时说我欠你们房租，实事求是的说，我真是欠你房租？王：是，我没要，这是事实，对“；为证明敦满制衣厂拖欠2010年11月1日至2011年1月17日期间房屋租金达2个月以上，并向敦满制衣厂送达“解除租赁合同通知“，拓昊商贸公司提交由北京市志诚公证处出具的公证书。
上述事实，有租赁合同、公证书、照片、录音、（2002）大民破字第3866号民事裁定书、勘查笔录及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：拓昊商贸公司与敦满制衣厂签订的两份租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效，双方均应全面履行各自义务。两份租赁合同履行期满后，敦满制衣厂继续使用诉争房屋；敦满制衣厂以租赁合同约定“合同期满后，敦满制衣厂有权依原标准租赁“来主张其有权长期使用诉争房屋，因该条款并未明确合同期满后的租期，仅约定了租金标准，故双方对租赁期限约定不明确，应视为不定期租赁。不定期租赁合同当事人均有权解除租赁关系，现拓昊商贸公司要求解除合同，于法有据，本院予以支持。合同解除后，敦满制衣厂应向拓昊商贸公司腾退诉争房屋。敦满制衣厂占用诉争房屋的使用费，应按照合同约定的租金标准向拓昊商贸公司支付。
敦满制衣厂在签订租赁合同之前对诉争房屋进行了装修，敦满制衣厂的装饰装修费用应视为在合同期间摊销完毕，其在合同期满后向拓昊商贸公司主张装饰装修损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。敦满制衣厂在租赁院落内自建棚房未办理合法建设手续，拓昊商贸公司要求其拆除，于法有据，本院予以支持。敦满制衣厂称拓昊商贸公司停电造成其停产停业损失、换房造成财物损失，拓昊商贸公司对此均不予认可，拓昊商贸公司未提供其损失的有效证据，本院对其主张均不予采信。
综上，敦满制衣厂的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费126元，由北京敦满制衣厂负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；反诉案件受理费12900元，由北京敦满制衣厂负担（已交纳）；二审案件受理费13026元，由北京敦满制衣厂负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 珊
代理审判员 胡珊珊
代理审判员 王军华
二〇一四年六月三日
书 记 员 张 雯