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江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2013）苏执复字第0094号
申请复议人刘文龙。
申请复议人翟大华。
申请复议人蒋杰。
委托代理人萧利东，江苏邦兴律师事务所律师。
申请执行人招商银行股份有限公司泰州分行，住所地江苏省泰州市海陵区迎春路28-8号。
法定代表人赵庆平，该行行长。
被执行人龙都商贸泰州有限公司，住所地江苏省兴化市戴南镇戴泽路西侧。
法定代表人刘文龙，该公司经理。
申请复议人刘文龙、翟大华、蒋杰因招商银行股份有限公司泰州分行（以下简称泰州招行）申请执行龙都商贸泰州有限公司（以下简称龙都公司）、刘文龙借款合同纠纷一案，不服江苏省泰州市中级人民法院（以下简称泰州中院）（2013）泰中执异字第0016号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭，于2013年12月16日公开进行了听证。申请复议人刘文龙，申请复议人蒋杰及其委托代理人萧利东到庭参加听证。本案现已审查终结。
本院经审查查明：泰州招行与龙都公司、刘文龙借款合同纠纷一案，泰州中院于2013年5月20日作出（2013）泰中商初字第0059号民事判决：一、被告龙都公司于本判决生效后十日内偿还原告泰州招行贷款本金9994184元及2013年3月21日至2013年4月19日期间的利息71070元，偿还原告泰州招行承兑汇票垫付款本金600万元，合计16065254元；并支付相关利息（本金9994184元按合同约定的基准年利率6.56%上浮95%，自2013年4月20日起计算至本判决确定给付之日；本金600万元按每日万分之五，自2013年4月20日起计算至本判决确定给付之日）；赔偿原告泰州招行律师代理费损失90392元；二、被告刘文龙对被告龙都公司的上述债务承担连带清偿责任，刘文龙承担担保责任后有权向龙都公司追偿；三、原告泰州招行对被告刘文龙所有的坐落于兴化市戴南镇戴泽路西侧，房屋产权证号为兴房证戴字第××号、兴房证戴字第××号的房屋、以及土地使用权证号为兴国用（2008）第003311号、兴国用第003312号的土地使用权享有抵押权，泰州招行就抵押物的拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；案件受理费118800元，财产保全费5000元，合计123800元，由被告龙都公司、刘文龙共同负担。
蒋杰与刘文龙、翟大华民间借贷纠纷一案，泰州中院于2013年6月18日作出（2013）泰中民初字第0059号民事调解书：一、被告刘文龙、翟大华于2013年6月25日前偿还原告蒋杰借款800万元，并支付此款利息（从2012年11月28日起至实际给付之日止按照月息2%计算）；二、原告蒋杰对被告刘文龙所有的座落于兴化市戴南镇戴泽路西侧，房屋产权证号为兴房证戴字第××号、兴房证戴字第××号的房屋（已向招商银行抵押贷款1600万元）的剩余部分享有抵押权，如被告刘文龙、翟大华逾期不履行本协议第一项确定的清偿义务，原告蒋杰可向法院申请拍卖上述房屋，在清偿招商银行抵押贷款后的剩余价款中优先受偿；三、案件受理费74520元减半收取37260元，由被告刘文龙、翟大华负担。
上述两份法律文书生效后，因被告未履行义务，蒋杰、泰州招行分别向泰州中院申请执行，泰州中院分别于2013年6月20日、7月1日立案执行。
2013年7月26日，泰州中院在执行泰州招行申请执行龙都公司、刘文龙借款合同纠纷一案中委托泰州永诚资产评估事务所（以下简称永诚事务所）对刘文龙位于戴南镇戴泽路西侧房地产进行评估。2013年8月15日，永诚事务所作出永诚评报字（2013）第0817号评估报告书，以2013年8月12日为评估基准日，采用市场比较法，上述房地产（房产建筑面积4209.78平方米）评估价值为25275639元。佘树勇作为评估人员参与本次评估。永诚事务所系普通合伙企业，执行事务合伙人为佘树勇，资产评估范围为各类单项资产评估、企业整体资产评估以及市场所需的其他资产评估或者项目评估。评估人员佘树勇、邹幼兰具有注册资产评估师资质。
刘文龙、翟大华、蒋杰对上述评估报告不服，向泰州中院提出异议称：永诚事务所在2012年11月8日曾对刘文龙名下位于兴化市戴南镇戴泽路西侧房地产进行过评估，评估价为每平方米10177.82元，价值42846366.78元。2013年8月15日，永诚事务所接受泰州中院委托评估，上述房地产评估价值为25275639元，评估单价仅为每平方米6004元。评估房地产位于戴南镇黄金商业地段，两次评估结论相隔9个月评估价值却相差17570727.78元，评估结论严重失实，怀疑存在人为恶意压低评估价值、串通买家寻求不正当利益的行为。且2012年3月8日江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司亦曾对上述房产作出评估结论，评估价值为37750000元，并得到泰州招行的认可和采用。2012年4月24日，位于戴南镇新开发的工农路一处商业房地产成交单价为每平方米7400元。综上，要求对永诚事务所的资质及是否存在违法行为进行审查，重新评估。
泰州招行辩称：评估机构及评估人员具备评估资质，所作出的评估报告程序合法，结论公正，法院应予采纳。
永诚事务所在泰州中院执行异议审查中对刘文龙、翟大华、蒋杰所提出的异议作出说明：评估报告中已提供资产评估机构营业执照、资格证书、注册资产评估师资格证件复印件，永诚事务所具备评估资质。异议人提出同一评估房地产有三份评估报告评估价值都不相同，永诚事务所对三份评估报告进行了查阅核实。第一份评估报告评估时点为2012年3月8日，评估目的为抵押贷款，距今有一年半时间，已过有效期，不具备可比性。第二份评估报告评估时点为2012年10月31日，评估目的为委托方进行合资合作提供价值参考，评估价值类型为投资价值，不是市场正常公平交易的价值。第三份评估报告为司法鉴定报告，评估时点为2013年8月12日，评估价值类型为市场价值。三份评估报告评估时点不同、目的不同、价值类型不同，评估的结果截然不同属正常情况，三份评估报告不具有可比性。异议人出具的案例为位于戴南镇工农路的商业房地产，成交单价为每平方米7400元，该房产面积仅有265平方米，临街上下二层，而本次评估的房产建筑面积3690.12平方米，体量较大且临街深度超过宽度，评估1-3层每平方米6127元是客观公正的，不存在人为恶意压低评估价值，串通买家寻求不正当利益的情形。
泰州中院对刘文龙、翟大华、蒋杰提出的异议审查后认为：永诚事务所具有企业法人营业执照和资产评估资格证书，其核准的经营项目为各类单项资产评估、企业整体资产评估以及市场所需的其他资产评估或项目评估，评估人员具有中国资产评估师资格，并经该院审核入册，永诚事务所具有合格的评估资质。异议人提出评估的房地产三份评估报告评估价值迥异，但因三份评估报告的评估时点、目的、价值类型不同，评估的结果自然存在差异。评估机构永诚事务所接受该院委托，采用市场比较法对抵押房地产进行评估，体现了抵押房地产在评估基准日的市场价值，评估合法正确，程序并无不当。刘文龙、翟大华、蒋杰提出的评估价值过低的异议理由不能成立。据此，于2013年10月25日作出（2013）泰中执异字第0016号执行裁定：驳回刘文龙、翟大华、蒋杰所提执行异议。
刘文龙、翟大华、蒋杰不服泰州中院（2013）泰中执异字第0016号执行裁定，向本院申请复议。
刘文龙、翟大华申请复议称：评估机构对同一房地产作出的三次评估报告，结论明显差异，在房地产价值上升的情况下，本次评估价值明显偏低，严重损害了债权人的利益。泰州中院未通知其参加听证，侵害了其合法权益。请求撤销泰州中院（2013）泰中执异字第0016号执行裁定。
蒋杰申请复议称：一、永诚事务所及江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司分别于2012年3月8日、2012年11月8日、2013年8月15日对同一房地产进行评估，不管评估目的如何，在房地产行情持续上涨的情况下，本次评估价值竟然降低17570727.78元，显然评估结论有失公允。二、本次评估报告中遗漏了重要的技术报告，违反了房地产估价机构管理规定。三、永诚事务所的法定代表人佘树勇此前参与了两次对同一房地产的评估，永诚事务所应在本次司法委托评估程序中回避。四、永诚事务所在鉴定中选择兴化市戴南镇的东方名墅进行价格对比，而东方名墅地处非商业地段，与位于黄金商业地段的评估房地产距离2000米，不具有可比性，且本次评估价值亦低于东方名墅在售门面房的价值，永诚事务所的评估结论失实。五、佘树勇称在评估时其会按照客户的要求抬高评估价格，评估人员与永诚事务所违背职业道德准则，违反了评估机构应恪守的客观、公正原则，评估结论不应采信。六、永诚事务所出具的资质证明不符合《房地产估价机构管理办法》的规定，永诚事务所不具备专业的房地产评估资质，本案应重新评估。七、由于本案抵押物的抵押权人为蒋杰和泰州招行，并且蒋杰有权对泰州招行行使抵押权后的剩余价值受偿，因此涉案财产的评估及实际处置价格对蒋杰及其他债权人有直接利害关系。八、执行法院在选定评估机构时未通知蒋杰参与，本案的评估报告对蒋杰没有约束力。请求撤销泰州中院（2013）泰中执异字第0016号执行裁定，对刘文龙、翟大华所有的房产进行重新评估。
泰州招行未予答辩。
另查明，2012年3月22日，刘文龙为办理银行抵押贷款而委托江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司对其位于兴化市戴南镇戴泽路西侧房地产（房产建筑面积4209.78平方米）进行评估，估价时点在2012年3月8日的市场价值为37750000元。2012年11月8日，永诚事务所受刘文龙的委托，对刘文龙位于兴化市戴南镇戴泽路西侧房地产（房产建筑面积5411.77平方米）进行评估，估价时点为2012年10月31日，用途设定为商业、市场交易条件充分前提下可能实现的投资价值为5508万元。以上两次评估均采用市场比较法评估，佘树勇均作为评估人员参与评估。
本案的争议焦点为：申请复议人蒋杰、刘文龙、翟大华主张永诚事务所不具备专业的房地产评估资质，该所作出的永诚评报字（2013）第0817号评估报告鉴定价值明显偏低而要求对涉案房地产重新评估是否有事实法律依据。
本院认为：对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。《房地产估价机构管理办法》第二条规定：“在中华人民共和国境内申请房地产估价机构资质，从事房地产估价活动，对房地产估价机构实施监督管理，适用本办法。”第三条规定：“本办法所称房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。本办法所称房地产估价活动，包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、房屋征收、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。”该部门规章第十条规定的各资质等级房地产估价机构条件均要求“机构名称有房地产估价或者房地产评估字样”及“有一定数量的专职注册房地产估价师”。泰州中院拟拍卖涉案房地产而委托的评估机构资质条件应符合上述规定，而泰州中院委托的永诚事务所其机构名称中没有房地产估价或者房地产评估字样，其评估人员具备注册资产评估师资质而不具备注册房地产估价师资质，申请复议人认为永诚事务所不具备评估房地产的资质的理由有事实法律依据。
2012年3月22日，刘文龙为办理银行抵押贷款而委托江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司对涉案房地产进行评估，估价时点在2012年3月8日的评估市场价值为37750000元，单价为每平方米8967.21元；在本案执行中，永诚事务所受泰州中院委托，对同一房地产进行评估，估价时点在2013年8月12日的评估市场价值为25275639元，单价仅为每平方米6004元。上述两次评估均采用市场比较法评估，佘树勇均作为评估人员参与评估。同一评估人员采用同一评估方法对同一评估标的前后作出的评估结论相差悬殊，有违常理，且涉案房地产2013年8月12日评估市场价值明显低于2012年3月8日的评估市场价值，也与当地房地产市场变动行情不符。综上所述，为确保司法委托鉴定结论的客观公正，维护当事人的合法权益，涉案房地产应重新进行评估。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第八条、第九条之规定，裁定如下：
撤销江苏省泰州市中级人民法院（2013）泰中执异字第0016号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 赵 黎
代理审判员 苏 峰
代理审判员 赵建华
二〇一四年三月二十日
书 记 员 朱珈萱