湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终3921号
上诉人（原审原告）湖南盈富置业有限公司，住所地长沙市天心区坡子街168号。
法定代表人蔡育杰，董事长。
委托代理人熊依凡，湖南金州律师事务所律师。
委托代理人莫钦，湖南金州律师事务所律师。
上诉人（原审被告）钱学民。
委托代理人阳学鹏，湖南日月明律师事务所律师。
上诉人湖南盈富置业有限公司（以下简称盈富公司）、钱学民因租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第03243号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：盈富公司系长沙市天心区坡子街216号青和购物中心A、B栋317号商铺所有权人（产权证编号：长房权证天心字第××号）。2011年12月6日，盈富公司（出租方）与钱学民（承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：“购物中心”是指着落在长沙市××××ＩＤＭＡＬＬL；出租方出租给承租方的商铺位于购物中心三层编号为L310号商铺，该商铺仅供承租方用作经营或销售GSD（品牌）的美容护理；租赁面积为292.08平方米；合同租赁期为5年，自交付日起连续计算，出租方应提前5日书面通知承租方该商铺的具体交付日期，承租方应在出租方书面通知的交付日期前办理该商铺的验收交付手续；自该商铺交付日起，承租方可享有60日装修免租期，该期间内承租方仍需按合同规定交纳实际发生的物业管理费等费用；承租方应自装修免租期届满之次日或承租方开业日（两者中以较早者为准）起支付租金，双方同意租金按商铺可出租面积计算，其中第一个租赁年每月租金为人民币210元/平方米/月（合计人民币61336.8元/月）（“保底租金”），第二个租赁年每月租金为人民币220元/平方米/月（合计人民币67178.4元/月）（“保底租金”），第三个租赁年每月租金为人民币255元/平方米/月（合计人民币74480.4元/月）（“保底租金”），第四个租赁年每月租金为人民币295元/平方米/月（合计人民币86163.6元/月）（“保底租金”），第五个租赁年每月租金为人民币308元/平方米/月（合计人民币89960.64元/月）（“保底租金”）；承租方应于每历月1日前向出租方支付当月的保底租金；租赁期内，承租方应于每历月1日前向出租方或其指定的管理公司按人民币50元/平方米/月支付当月的物业管理费，合计人民币14604元/月，物业管理费按该商铺可出租面积计算，承租方应当在办理该商铺交付手续时向出租方支付装修免租期内的物业管理费等共计人民币14604元；上述物业管理费不包括承租方因承租该商铺而产生的水、电、燃气等费用，承租方应根据实际发生金额自行承担前述费用；若本合同提前终止的，则承租方应立即返还该商铺并于合同终止之日起7日内向出租方付清尚未支付的全部费用；承租方应在合同签署后5个工作日内向出租方足额支付相当于3个月保底租金、物业管理费总和之金额共计人民币227822.40元整的保证金；在合同期满或因任何原因终止时，承租方应当在合同终止当日或出租方通知的日期将该商铺恢复原状后交还给出租方，恢复该商铺原状的费用由承租方承担；若承租方出现下列情形，出租方有权不经承租方同意立即解除本合同，承租方无权要求退还已付保证金和其他费用，以作为承租方的违约金：1）逾期未足额支付租金、物业管理费或其他费用累计超过30日；2）承租方未经出租方书面同意擅自不开业、或中断营业、或未按照购物中心正常营业时间营业的；3）违反合同约定，擅自搬离该商铺的；双方还对其他相关权利义务进行了约定。
合同签订后，盈富公司与钱学民于2012年3月7日办理该商铺的验收交付手续。租赁期间，钱学民缴纳保证金227822.40元。双方一致确认《商铺租赁合同》于2015年5月10日解除。关于盈富公司诉请的要求钱学民支付欠付的租金等费用109134.61元，盈富公司诉称上述费用中32813.81元系2015年5月份钱学民尚欠的租金和物业管理费，剩余76320.8元系盈富公司曾经对钱学民的租金优惠，因钱学民拖欠租金等费用，盈富公司要求钱学民补交该部分优惠的租金、物业管理费；钱学民对上述32813.81元予以认可，对于76320.8元数字没有异议，但是不应当由钱学民补交。
2012年12月9日，盈富公司向钱学民出具告知函，告知钱学民对租户给予优惠，其中按照《商铺租赁合同》约定于2011年12月24日至2012年3月23日期间持续营业的租户，免收此期间的保底租金、物业管理费及宣传推广费；于2012年3月24日至2012年4月27日期间持续营业的租户，免收此期间的保底租金、物业管理费及宣传推广费；于2012年4月28日至2012年9月27日期间持续营业的租户，减收此期间的保底租金的40%；在合同届满前发生违约情形的，盈富公司保留权利追讨已给予的优惠，租户需按照《商铺租赁合同》约定的标准支付优惠期间的租金、物业管理费等费用。
2015年4月间，钱学民就提前终止合同事宜与盈富公司协商，双方未达成书面协议，后钱学民撤场，遗失安防手报一个，盈富公司支出补装费用30元。后双方就租赁合同解除的相关事宜协商未果，遂酿成纠纷。盈富公司诉至原审法院，请求判令：1、确认双方签订的《商铺租赁合同》已于2015年5月10日解除；2、钱学民支付欠付租金等费用109134.61元；3、钱学民支付违约金604605.60元；4、钱学民支付商铺恢复原状费用30元；5、钱学民支付盈富公司律师费19885元；6、钱学民承担本案诉讼费。
原审法院认为：盈富公司与钱学民于2011年12月6日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。关于合同解除的问题，双方一致确认合同于2015年5月10日起解除合同，双方租赁合同关系应自即日起解除。关于钱学民所欠租金、物业管理费等费用的问题，其中尚欠的2015年5月份的租金和物业管理费总计32813.81元，双方一致认可，原审法院予以确认。关于违约金及其他损失的计算问题，根据《商铺租赁合同》第20条第二款的约定，承租方未足额支付租金、物业管理费或其他费用累计超过三十（30）日，承租方无权要求出租方退还已付之保证金或其他费用，且承租方还应向出租方支付相当于六（6）个月保底租金和物业管理费总和的违约金。按上述计算方式即违约金总额明显过高，有失公允，考虑到钱学民虽提前解除合同，但租赁期间除去享受的优惠外仅有2015年5月份的租金和物业管理费共计32813.81元未按期支付，且租赁合同也已履行到了第四个租赁年度，故结合本案实际，盈富公司关于违约金的诉讼请求，原审法院适当调整违约金至1.8个月解除合同当期保底租金和物业管理费，即（86163.6+14604）×1.8个月=181381.68元；因盈富公司所收取的违约金本身即具有补偿性和惩罚性，对盈富公司要求扣除已付保证金227822.40元、并要求钱学民支付占用费、律师代理费的诉求原审法院不予支持。对于盈富公司要求支付商铺恢复原状费用30元诉讼请求，因钱学民撤场时遗失安防手报一个，盈富公司支出补装费用30元，该30元应当由钱学民支付给盈富公司。综上，钱学民应向盈富公司支付租金和物业管理费总计32813.81元、商铺恢复原状费30元、违约金181381.68元，盈富公司应退还钱学民保证金227822.40元，上述盈富公司应当退还给钱学民的保证金与钱学民应当支付给盈富公司的租金、物业管理费、违约金、恢复原状费相互折抵后，钱学民未拖欠相关费用，故对于盈富公司要求取消钱学民曾经享受的租金、物业管理费优惠并补交优惠的租金和物业管理费共计76320.8元的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九之规定，判决如下：一、确认湖南盈富置业有限公司与钱学民签订的《商铺租赁合同》于2015年5月10日解除；二、由钱学民于本判决生效之日起10内给付湖南盈富置业有限公司租金和物业管理费共计32813.81元；三、由钱学民于本判决生效之日起10内给付湖南盈富置业有限公司商铺恢复原状费30元；四、由钱学民于本判决生效之日起10内给付湖南盈富置业有限公司违约金190000元；五、由湖南盈富置业有限公司于本判决生效之日起10内退还钱学民保证金227822.40元；六、驳回湖南盈富置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11220元，由湖南盈富置业有限公司承担7850元，由钱学民承担3370元（此款湖南盈富置业有限公司已预交，由钱学民于本判决生效之日起10日内直接支付给湖南盈富置业有限公司）。
上诉人盈富公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清。1、原审判决租金、物业管理费等费用的依据错误。2、原审判决的违约金过低，不足以弥补盈富公司的损失。二、原审判决适用法律错误，判决前后矛盾。三、原审判决超出诉讼请求范围，属严重程序错误，违反了民事审判不告不理的基本原则。综上，请求撤销原判第二、四、五项，依法改判支持盈富公司的全部诉讼请求。
上诉人钱学民不服原审判决，向本院提起上诉称：一、钱学民与盈富公司之间是协商一致提前终止合同，是符合合同约定和法律规定的，钱学民不存在违约。二、盈富公司的诉讼请求缺乏证据支持，钱学民尚未支付的所有费用只有三万余元，盈富公司其余诉讼请求均不应支持。三、原审判决对一些关键事实及理由没有表述清楚。综上，请求撤销原判第四项。
本院二审查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为：盈富公司与钱学民签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2015年4月，钱学民就提前终止合同事宜与盈富公司协商，双方虽未达成书面协议，但双方一致确认《商铺租赁合同》于2015年5月10日解除，故原审判决确认合同于2015年5月10日解除正确。
钱学民未按照合同约定支付2015年5月份的租金和物业管理费32813.81元，构成违约，应承担相应的违约责任。根据《商铺租赁合同》第20条第2款的约定，承租方未足额支付租金、物业管理费或其他费用累计超过三十（30）日，承租方无权要求出租方退还已付之保证金或其他费用，且承租方还应向出租方支付相当于六个月保底租金和物业管理费总和的违约金。按上述条款约定的违约金过高，应予适当调整。本案中，虽然系钱学民提出提前解除合同，但其未按期支付的只有2015年5月份的租金和物业管理费共计32813.81元，且租赁合同已履行到了第四个租赁年度，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等本案的实际情况，根据公平原则，原审法院酌情调整违约金为1.8个月解除合同当期保底租金和物业管理费即181381.68元并无不当。盈富公司在合同履行过程中根据当时的优惠条件已经给予钱学民租金、物业管理费优惠，原审法院已经判决钱学民支付违约金181381.68元，故对盈富公司要求钱学民补交优惠的租金和物业管理费共计76320.8元的诉讼请求不予支持亦无不当。合同解除后，盈富公司应退还钱学民保证金227822.40元，但是，本案中钱学民并未提出相应诉讼请求，本院不予处理。原审判决湖南盈富置业有限公司于本判决生效之日起10内退还钱学民保证金227822.40元不当，超出了诉讼请求范围。
2015年4月，钱学民就提前终止合同事宜与盈富公司进行了协商，但双方并未达成一致意见，亦无确凿充分的证据证明盈富公司不追究钱学民的违约责任，故钱学民上诉称钱学民与盈富公司之间是协商一致提前终止合同、钱学民不存在违约的证据不足，本院不予采信。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，但是判决湖南盈富置业有限公司退还钱学民保证金227822.40元不当，依法应予纠正。上诉人钱学民的上诉理由不成立，本院不予采信。上诉人盈富公司的上诉理由除“原审判决超出诉讼请求范围”成立、本院予以采信外，其余上诉理由均不成立，本院亦不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第03243号民事判决第一、二、三、四、六项；
二、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第03243号民事判决第五项。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费11220元，二审受理费11220元，合计22440元，由湖南盈富置业有限公司承担6732元，由钱学民承担15708元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周坤
审 判 员 熊伟
代理审判员 周卓
二〇一六年八月十六日
书 记 员 范璐
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。