＼n北京市第二中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）二中民终字第00811号＼n上诉人（原审被告）高正谊，女，1958年1月27日出生。＼n被上诉人（原审原告）北京逸璟物业管理有限公司，住所地北京市大兴区瀛海镇玉璟园（办公楼）1号楼2层201室。＼n法定代表人杨海波，总经理。＼n委托代理人姜培锁，北京市广言律师事务所律师。＼n上诉人高正谊因物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第7929号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n2013年6月，北京逸璟物业管理有限公司（下称逸璟公司）起诉至原审法院称：2005年12月15日，我公司与高正谊签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定由我公司向高正谊位于×××102室房产提供物业服务，对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理费用进行了约定，其中对物业管理费用的交纳时间约定为开发商入住通知书约定办理入住日（2005年10月20日）为提供物业服务的起算日期，高正谊应预交一年的物业管理服务费，自第二年起高正谊应当在物业管理服务费到期之日（10月19日）前，向我公司交纳下一年度的物业管理服务费，收费标准为住宅多层按建筑面积每月每平方米0.78元，高层每月每平方米1.38元，垃圾处理费每户每年36元，垃圾清运费每户每年30元，楼道灯电费每户每年50元，并约定高正谊违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，我公司有权要求高正谊补交并从逾期之日起每天按应缴费用的千分之三交纳违约金。高正谊房产建筑面积为138.6平方米，每年应交纳物业管理费1297元，垃圾清运费30元，垃圾处理费36元，楼道灯电费30元，共计1393元。签订协议后，我公司如约履行了合同规定的义务，但是高正谊从2006年10月20日起拒绝交纳物业管理费等费用，我公司多次催促高正谊履行协议，但高正谊仍拒绝交纳。现我公司提起诉讼，请求法院判令高正谊：1、给付我公司2006年10月20日至2013年10月19日所欠物业费共计9751元；2、支付我公司滞纳金9497元。＼n高正谊辩称：对涉诉房屋的坐落位置、面积认可，产权人是我本人。对物业费收费标准也没有意见，我从2006年10月20日起没有交纳物业费。我不同意逸璟公司的诉讼请求：1、逸璟公司在我入住第一年多收2个月的物业费，我要求退还，逸璟公司一直拖欠，并且不是我不交费，我多次找逸璟公司协商解决费用问题，但逸璟公司不理会；2、我入住时发现门框歪斜，我要求逸璟公司修复，逸璟公司称厂家修不了，之后置之不理。后我于2013年7月自行安装防盗纱门，花费1300元；3、我家房子漏雨，主卧房墙皮大面积爆皮，多次向逸璟公司报修均未修，后于2013年7月1日才来修理，增加了我的损失。若及时处理，房屋墙壁不会造成如此损坏；4、逸璟公司擅自拆改公共设施导致扰民。2009年拆除原有设施灌木树丛，改建娱乐场地，距离我西侧卧室窗口约2米，来此健身娱乐的居民产生噪音，严重影响我一家的生活；5、2007年6月3日，因逸璟公司保安的原因，使得我驾驶车辆通过小区门口时，车辆被未收起的坏的档杆划损，产生修车费用3100余元，逸璟公司至今未赔偿；6、关于滞纳金不同意赔偿，前期物业管理协议是逼迫业主签字的，当时因为滞纳金部分我不同意，不愿签署，但逸璟公司以不交钥匙威胁，最后是我朋友给签的字。＼n原审法院经审理认为：高正谊与逸璟公司签订了前期物业管理服务协议，双方均应按照协议约定全面履行各自的义务。现逸璟公司向高正谊提供了物业服务后，高正谊应向逸璟公司交纳物业费。逸璟公司要求高正谊支付物业费的诉讼请求，法院予以支持。高正谊关于逸璟公司多收取其2个月物业费并要求退还的答辩意见，因协议约定物业管理服务费的起始计算日期以开发商入住通知书的约定办理入住日为准，且高正谊承认因开发商原因未实际入住，对此部分物业费其可与开发商协商或另行解决；高正谊关于车辆被划的问题，因与本案不是同一法律关系，如对高正谊造成损失，其可另行解决；高正谊关于房屋漏雨问题，因逸璟公司已于2013年7月1日维修完毕，如高正谊主张因逸璟公司维修不及时对其造成损失，其可搜集证据后另行解决；高正谊关于门框歪斜的答辩意见，因涉及交房时房屋质量问题，其可确定责任主体后另行解决；高正谊关于逸璟公司更改公共设施扰民的答辩意见，逸璟公司可根据业主反映情况予以改进，但不应成为高正谊拒交物业费的合法理由。对于逸璟公司要求高正谊支付滞纳金的请求，法院适当予以支持。据此，原审法院于2013年10月判决：一、高正谊给付北京逸璟物业管理有限公司二○○六年十月二十日至二○一三年十月十九日的物业费共计九千七百五十一元（于判决生效后十日内给付）；二、高正谊给付北京逸璟物业管理有限公司滞纳金九百元（于判决生效后十日内给付）；三、驳回北京逸璟物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n判决后，高正谊不服，上诉至本院称：逸璟公司对于房屋外墙漏雨的维修不及时，对于房门倾斜问题没有解决，还更改公共设施影响我休息，我同意支付物业费，但是逸璟公司应当退还我多交2个月的物业费、赔偿我装门的损失、汽车维修损失，逸璟公司偷了我的东西也应当赔偿，请求二审法院撤销原判，依法改判或者发回重审。逸璟公司同意原判。＼n经审理查明：高正谊系北京市×××102室的业主，房屋面积为138.6平方米。＼n诉讼中，逸璟公司提交2005年12月15日签订的《前期物业管理服务协议》，协议记载甲方高正谊、乙方逸璟公司，协议约定：乙方为涉诉房屋提供物业服务；甲方第一年物业管理服务费的起始计算日期以开发商入住通知书的约定办理入住日为准，甲方自接到入住通知书后，无论是否入住，均应从约定日开始向乙方预交一年的物业管理服务费，自第二年起，甲方应在物业管理服务费到期之日前向乙方一次性交清下一年度的物业管理服务费；具体收费标准为住宅多层按建筑面积每月每平方米0.78元、垃圾处理费每户每年36元、垃圾清运费每户每年30元、楼道灯电费每户每年50元（预付，今后根据实际情况据实结算）；甲方违反协议不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应缴费用千分之三交纳违约金。协议甲方落款处有“高正谊”签名。高正谊表示当时其对协议约定的滞纳金的比例不认可，所以其不签字，逸璟公司说不签协议就不给房屋钥匙，后来是一位给其干活的朋友签署的协议。＼n协议签订后，高正谊交纳了2005-2006年度的物业费。诉讼中，高正谊称收到房屋后发现墙体裂缝，因开发商的原因无法入住，后于2005年12月15日才通知入住的，但物业费收取是从2005年10月20日计算的，物业公司第一年多收取了2个月的物业费。逸璟公司主张开发商于2005年10月8日向高正谊发放入住通知书，入住时间为2005年10月19日，高正谊没有按时入住，直到2005年12月15日才办理入住手续，根据《前期物业管理服务协议》的约定，逸璟公司收取了2005年10月20日至2006年10月19日的物业费1297元。高正谊表示不清楚其所交纳的2005年10月20日至2006年10月19日的物业费数额。二审审理中，逸璟公司表示可以退还高正谊2005年10月20日至2005年12月14日的物业费199元。＼n高正谊自2006年10月20日起未交纳物业费，高正谊对逸璟公司主张的每年应交纳1393元物业管理费的收费标准无异议。高正谊称就房屋外墙漏雨问题，其多次向逸璟公司报修，但对方置之不理。逸璟公司对此不予认可，称2013年6月高正谊报修后，同年7月修维完毕。高正谊另称其车辆因小区保安问题被划损，并就此向法庭提交照片4张。逸璟公司称与本案不是同一法律关系，针对这个问题高正谊可另行起诉。高正谊提交医疗费单据，欲证实因逸璟公司擅自更改公共设施，致使其长期休息不好并生病。逸璟公司对该证据的关联性不予认可，并称高正谊所指本身就是娱乐设施场所，并向法庭提交照片4张，证明逸璟公司并未改变广场性质，因灌木丛对业主有伤害，为避免隐患才拆除的，但并未影响娱乐设施的供应。＼n上述事实，有双方当事人陈述、《前期物业管理服务协议》、业主情况登记表、回执、照片等证据在案佐证。＼n本院认为：本案中，2005年12月15日签订的《前期物业管理服务协议》上有“高正谊”的签名，虽然高正谊称其当时对该协议约定的滞纳金比例不认可故其不签字，系其朋友签署了该协议，但是高正谊未能就此提供证据予以证明，即便《前期物业管理服务协议》系高正谊之朋友签署，考虑到该协议上署名为“高正谊”，协议签订后高正谊亦实际履行了协议，且签订协议当天系业主实际办理入住手续之日，故作为协议相对人的逸璟公司亦有理由相信该签字能够代表高正谊，根据上述事实，本院认为《前期物业管理服务协议》对高正谊具有法律上的约束力。＼n根据查明的事实，逸璟公司为高正谊提供了物业服务，高正谊应当支付相应的物业费。高正谊上诉主张逸璟公司对房屋外墙漏雨的维修不及时，但高正谊未能提供证据，且现已修理完毕，高正谊以此为由拒绝支付物业费，依据不足。关于高正谊所述的房门倾斜一节，因涉及到交房时的房屋质量问题，现高正谊亦无证据证明逸璟公司在该问题上存在过错，故该情节不能成为高正谊拒绝支付物业费的合法理由。关于更改公共设施、影响高正谊休息一节，因如何利用公共设施涉及到小区不同业主之间利益的协调问题，高正谊可以就此问题向逸璟公司反映，逸璟公司亦应根据业主的反映在其职责范围内完善管理，但该问题并不构成高正谊拒绝支付物业费的合法理由。关于高正谊所述的因保安原因造成其车辆被划损及逸璟公司偷其东西问题，高正谊可以另行解决，本案不予处理。＼n关于高正谊上诉主张逸璟公司多收取其第一年物业费一节，根据《前期物业管理服务协议》的约定，第一年物业管理服务费的起始计算日期以开发商入住通知书的约定办理入住日为准，现高正谊自认的入住通知时间为2005年12月15日，逸璟公司虽然主张开发商通知高正谊的入住时间为2005年10月19日但未能提供证据予以证明，故本院按照高正谊自认的时间起算物业费。逸璟公司实际收取了2005年10月20日至2006年10月19日的物业费，对于2005年10月20日至2005年12月14日的物业费，逸璟公司应予退还，现逸璟公司亦表示同意退还，故本院在计算高正谊应当给付的2006年10月20日至2013年10月19日期间物业费时，将该笔费用予以扣除，原审法院对此处理有误，本院依法予以纠正。＼n根据《前期物业管理服务协议》的约定，甲方违反协议不按本协议约定的时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应缴费用千分之三交纳违约金。高正谊拖欠物业费，构成违约，现逸璟公司依据《前期物业管理服务协议》约定主张滞纳金，原审法院酌情判令高正谊支付滞纳金，并无不当。＼n综上，高正谊的部分上诉请求合理，本院予以支持，其他上诉请求缺乏充分依据，本院予以驳回，原审判决部分处理有误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：＼n一、维持北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第7929号民事判决第二项；＼n二、撤销北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第7929号民事判决第三项；＼n三、变更北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第7929号民事判决第一项为：高正谊给付北京逸璟物业管理有限公司二○○六年十月二十日至二○一三年十月十九日的物业费共计九千五百五十二元（于本判决生效后十日内给付）；＼n四、驳回北京逸璟物业管理有限公司的其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n一审案件受理费109元，由北京逸璟物业管理有限公司负担76元（已交纳），由高正谊负担33元（于本判决生效后7日内交纳至原审法院）；二审案件受理费66元，由高正谊负担56元（已交纳），由北京逸璟物业管理有限公司负担10元（于本判决生效后7日内交纳至原审法院）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长李蔚林＼n代理审判员刘苑薇＼n代理审判员何江恒＼n二〇一四年三月三十一日＼n书记员祝石