浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第3381号
上诉人（原审原告、反诉被告）：林干富。
上诉人（原审原告、反诉被告）：章燕琴。
林干富、章燕琴的共同委托代理人：陆元凤。
上诉人（原审被告、反诉原告）：李建忠。
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘青。
李建忠、刘青的共同委托代理人：俞平光。
上诉人林干富、章燕琴与上诉人李建忠、刘青因房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2013）杭西民初字第482号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年11月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2012年12月19日，林干富、章燕琴（乙方）与李建忠、刘青（甲方）、杭州世纪畅想房地产代理有限公司（丙方）签订一份购房意向书，约定：乙方购买属于甲方所有的503室房屋一套，购买该房屋的价款为210万元；乙方于本意向书签订当日将意向金35万元交于丙方，待甲、乙双方签订《杭州市房屋转让合同》后，该笔意向金用于支付乙方购买该房屋的服务费、税费，不足部分需由乙方补足；在签订本意向书30个工作日内，乙方负有与甲方通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》，并提供完整的过户资料的义务；若甲方违约导致本次房屋买卖不能完成的，则甲方同意向丙方支付2万元作为违约金，向乙方支付35万元作为违约金，可以直接从保证金中支付；若乙方违约导致本次房屋买卖不能完成的，则乙方同意向丙方支付2万元作为违约金，向甲方支付35万元作为违约金，可以直接从意向金中支付。同日，林干富支付给刘青3500**元。2012年12月26日，林干富与章燕琴登记离婚。之后，林干富、章燕琴与李建忠、刘青一直为签订正式的《杭州市房屋转让合同》协商，但双方协商未果。2013年2月，林干富、章燕琴诉至法院。本案审理过程中，李建忠、刘青将503室房屋以218万元的价格转让给了案外人。
林干富、章燕琴的诉讼请求为：1、解除《购房意向书》，李建忠、刘青返还林干富、章燕琴意向金350000元并支付违约金350000元；2、本案诉讼费用由李建忠、刘青承担。审理中，李建忠、刘青提起反诉，其请求为：1、章燕琴、林干富向李建忠、刘青支付违约金35万元，支付方式为直接从已支付的35万元购房意向金中扣除；2、本案诉讼费用由章燕琴、林干富承担。
原审法院认为：根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于林干富、章燕琴与李建忠、刘青在履行预约合同中是否存在违约行为，是否需要承担相应的违约责任。根据林干富、章燕琴与李建忠、刘青向该院提交的证据，双方在购房意向书中约定于2013年1月19日前签订正式的房屋转让合同，但后因林干富与章燕琴离婚，林干富、章燕琴要求李建忠、刘青与章燕琴签订正式的房屋转让合同，但未获得李建忠、刘青的同意。之后，双方为涉案房屋的付款问题多次协商，亦未达成一致意见。因此，林干富、章燕琴要求变更签订房屋转让合同主体的行为已经构成违约，李建忠、刘青有权要求林干富、章燕琴支付违约金。但是，结合本案案情，李建忠、刘青要求支付的违约金明显高于造成的实际损失，故该院酌情将违约金调整为5000元。林干富、章燕琴要求李建忠、刘青支付违约金的诉讼请求，因李建忠、刘青在履行预约合同中不存在违约行为，故该项诉请缺乏事实依据，该院予以驳回。至于林干富、章燕琴要求李建忠、刘青返还35万元并解除《购房意向书》的诉请，因李建忠、刘青在庭审中自认在本案审理过程中已将503室房屋转让给案外人，故双方签订的《购房意向书》实际已经无法履行，应当予以解除。林干富、章燕琴主张已付给刘青的35万元是依约支付的意向金，李建忠、刘青对此并无异议，因此，《购房意向书》解除后该35万元李建忠、刘青应予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除林干富、章燕琴与李建忠、刘青签订的购房意向书。二、李建忠、刘青返还林干富、章燕琴350000元，该款于判决生效之日起十日内付清。三、林干富、章燕琴支付李建忠、刘青违约金5000元，该款于判决生效之日起十日内付清。四、驳回林干富、章燕琴的其他诉讼请求；五、驳回李建忠、刘青的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10800元，反诉案件受理费3275元，合计14075元，由林干富、章燕琴共同负担5447元，李建忠、刘青共同负担8628元。李建忠、刘青共同负担部分中3275元已支付至该院，余款5353元于判决生效之日起十日内付清。
宣判后，林干富、章燕琴与李建忠、刘青均不服，向本院提出上诉。
林干富、章燕琴上诉称：一审法院要求上诉人支付违约金不符合事实。一审判决认为“因林干富与章燕琴离婚，林干富、章燕琴要求李建忠、刘青与章燕琴签订正式的房屋转让合同，但未获得李建忠、刘青的同意……因此，林干富、章燕琴要求变更签订房屋转让合同主体的行为已经构成违约”，故而判决要求林干富、章燕琴向李建忠、刘青支付违约金5000元，但判决书中并未指明有证据证明是林干富、章燕琴首先要求变更签约主体。林干富、章燕琴在一审提供的证据4中介机构的情况说明已经足以证明是李建忠、刘青要求只跟林干富签订正式购房合同，违约的是李建忠、刘青。一审法院认为证据4无法证明林干富、章燕琴的待证事实，不予认定，却未再进一步查明事实。结合李建忠、刘青一审的反诉材料及答辩情况，可以明显的看出是李建忠、刘青自认为林干富、章燕琴在签订购房意向书时不符合购房资格，属于限购对象，是严重的违约行为，进而刁难林干富、章燕琴，要求只与离婚后拥有两套房屋的林干富签约。李建忠、刘青明知林干富属于限购对象而要求只跟林干富签约，明显存在不愿履约的故意，是严重的违约行为。一审判决认定事实不清，违约方并非林干富、章燕琴，而应当是李建忠、刘青。林干富、章燕琴的上诉请求为：1、撤销（2013）杭西民初字第482号判决书第三项、第四项；2、判令李建忠、刘青支付35万元违约金；3、判令李建忠、刘青承担上诉人已经支付的诉讼费用。
针对林干富、章燕琴的上诉，李建忠、刘青辩称：林干富、章燕琴的上诉没有事实和法律依据。一审法院就林干富、章燕琴不服的部分所作出的判决是符合客观实际的。一审法院认定林干富、章燕琴要求变更签订房屋转让合同主体的行为已构成违约是不争的事实，作为违约方就应承担相应的违约责任。其上诉请求于法无据，应驳回林干富、章燕琴上诉请求。
李建忠、刘青上诉称：一审判决由于未查明2012年12月19日林干富支付的35万元的性质，即属于购房意向金还是购房定金，故致认定事实错误，适用法律错误，最终致错误裁判。1、不可否认，在双方于2012年12月19日签订的《购房意向书》中有约定：乙方即林干富、章燕琴于本意向书签订当日将意向金35万元交于丙方即房产中介公司；2、在实际履行中，意向书签订当天林干富就将35万元直接支付给甲方刘青、李建忠，并由刘青出具收条；3、同样不可否认的是，刘青在该收条中仅仅书写“刘青20**.12.19”，“今收到林干富购买文三新村4幢2单元503室（产权证地址：文三新村4幢7号503室）购房定金叁拾伍万元整（￥350000.00）”均为房产中介经理所写。此处不难看出，房屋买卖双方已将原先约定的35万元意向金性质改变为购房定金，作为收款人签名的刘青理所当然认可以上的改变；同理，作为付款方即收条持有人林干富也同样顺理成章地认可从意向金变为购房定金；而且这一改变在一审庭审记录中，双方同样均未否认。正是这一双方均认可的“购房定金”恰恰在一审判决书中却被错误认定仍旧为“购房意向金”，也正因此，一审错误适用合同法第114条而非第115之规定，对本案作出错误的判决。综上，一审判决由于错误认定案涉35万元的性质，误将定金仍旧认定为意向金，再由违约方赔偿违约金5000元实属与事实不符，请求二审法院查明真相，正确认定案涉35万元为定金，而作为给付定金方的林干富、章燕琴无权要求返还定金，从而应当依法驳回林干富、章燕琴的一审诉请，以维护法律的公正，保障当事人的合法权益。上诉请求：依法认定案涉35万元为定金，李建忠、刘青无需返还，在解除合同的基础上，依法驳回林干富、章燕琴的诉请。
针对李建忠、刘青的上诉，林干富、章燕琴辩称：李建忠、刘青主张合同意向金为定金，并适用定金罚则毫无依据。《购房意向书》第三条第二款以及第四条第二款约定在意向书签订后30个工作日内双方签订《杭州市房屋转让合同》，第四条第一款约定林干富、章燕琴应当在签订意向书当日支付35万元意向金。意向书第八条约定李建忠、刘青违约导致房屋买卖不成的，应当支付35万元违约金，自违约之日起三日内支付。意向书第九条约定林干富、章燕琴违约导致房屋买卖不成的，则向李建忠、刘青支付35万元作为违约金。根据《担保法》第九十条关于“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效”的规定，结合本案实际情况，双方在订立《购房意向书》时对35万元的定义为“意向金”，违反合同约定的责任承担方式为“违约金”，其义所示从买卖双方的角度来理解是：1、若买方未依约履行意向书约定的，将支付35万元违约金。无论买方是否支付35万元意向金，都可能因为其违约行为承担35万元违约金。35万元违约金的践行与否与买方是否缴纳35万元意向金并无直接联系，不符合“定金合同从实际交付定金之日起生效”即定金合同是实践性合同，在一方提交定金之后方生效并使用定金罚则的法理。2、若卖方违约也将承担35万元违约金并不必然要返还35万元意向金。本案中由于双方要求解除房屋买卖关系，因此出现了卖方要返还35万元意向金，且根据其违约行为承担35万元违约金的情况。但并不表明该35万元就是使用定金罚则的“定金”。如果本案中双方都要求继续履行意向书的约定，仅是签约时间延后，那么卖方无需返还35万元意向金，而是视其是否违约来判断是否支付35万元违约金，这个时候就完全不存在所谓“双倍返还”的问题。综合上述两方面的分析，买卖双方对35万元的约定不符合“定金”的性质，应按照意向书本意理解为“意向金”或预付款。在刘青、李建忠无法提供有效证据证明林干富、章燕琴存在违约行为的情况下，林干富和章燕琴请求驳回李建忠、刘青主张合同意向金为定金并适用定金罚则的上诉请求。
林干富、章燕琴与李建忠、刘青在二审期间未提交新的证据。
根据有效的证据及双方当事人的陈述，二审经审理认定的事实与原审判决查明的事实一致。
本院认为，双方在《购房意向书》中明确约定林干富、章燕琴于意向书签订当日将意向金35万元交于房产中介公司。协议履行过程中，虽然在刘青出具的收条中将上述35万元款项的性质写成了购房定金，但林干富、章燕琴在起诉状中及李建忠、刘青在反诉状中均称35万元款项为意向金。且本案中，双方也未要求适用定金罚则，而均是根据《购房意向书》第八条（违约责任条款）的约定主张相应的违约损失。现原审法院通过对双方提交证据的综合分析判断，根据查明的事实，认定林干富、章燕琴存在一定的违约行为，并根据本案的实际情况将违约金酌情确定为5000元，并无不妥，故本院对林干富、章燕琴及李建忠、刘青所提出的上诉理由，均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9812元，由林干富、章燕琴负担6575元，李建忠、刘青负担3237元。
本判决为终审判决。
审判长 沈 磊
审判员 张一文
审判员 金瑞芳
二〇一四年四月二十三日
书记员 翁迪凯