北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第5368号
上诉人（原审原告）马帅，女，1983年1月2日出生。
委托代理人ＸＸ存，北京市世纪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京罗顿沙河建设发展有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇政府院后楼。
法定代表人李维，董事长。
委托代理人樊小宏，男，1979年9月5日出生，北京罗顿沙河建设发展有限公司职员。
委托代理人邹克，男，1971年6月19日出生，北京罗顿沙河建设发展有限公司职员。
上诉人马帅因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第3235号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人马帅之委托代理人ＸＸ存，被上诉人北京罗顿沙河建设发展有限公司（以下简称罗顿沙河公司）之委托代理人樊小宏、邹克到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马帅在一审法院诉称：2009年5月16日，马帅、罗顿沙河公司双方签订了《北京市商品房预售合同》，约定马帅购买罗顿沙河公司的房屋。合同第二十一条产权登记约定：（一）初始登记：出卖人应当在2011年4月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记：2、如因出卖人（罗顿沙河公司）的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。按照合同约定，罗顿沙河公司应当在2011年4月30日取得房屋所在楼栋的权属证明，罗顿沙河公司实际取得该商品房所在楼栋的权属证明的日期为2011年5月4日，已延期4天。至今罗顿沙河公司尚未支付马帅楼栋权属证明的违约金。按照合同约定，马帅应当在2012年10月15日取得房屋所有权证书，马帅实际取得房权证日期为2012年11月27日，已延期43天。至今罗顿沙河公司尚未支付马帅房屋所有权证书违约金。另外，根据《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1％征收契税。马帅在购买罗顿沙河公司房屋时，罗顿沙河公司代收1.5％契税，剩余部分罗顿沙河公司至今尚未返还马帅。马帅多次与罗顿沙河公司协商未果，为此，马帅诉至法院，请求依法判令：1、罗顿沙河公司赔偿马帅房屋所在楼栋的权属证明违约金935.71元，并按照央行现行1年到3年的贷款基准利率6.15％赔付马帅违约金利息57元，自判决生效起即刻赔付；2、罗顿沙河公司赔偿马帅房屋所有权证书违约金10058.91元，并按照央行现行6个月到1年的贷款基准利率6％赔付马帅违约金利息603元，自判决生效起即刻赔付；3、罗顿沙河公司返还代收的多余房屋契税3898.81元，自判决生效起即刻赔付；4、诉讼费由罗顿沙河公司承担。
罗顿沙河公司在一审法院辩称：第一，答辩人将商品房交付给被答辩人后，被答辩人已经完全的占有、使用该商品房，并享有了该商品房的所有收益，在该商品房转移登记逾期办理期间，被答辩人没有因答辩人逾期办理转移登记造成任何损失，相反，在此期间被答辩人的房屋价值已经翻番，反而带来了更多的收益。第二，根据《中国人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。另外，根据《合同法若干问题的解释（二）》第27条、第29条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的相关规定，我国《合同法》对违约金的规定以补偿性为主，以惩罚性为辅。同时强调违约金以实际损失为基础，鉴于本案马帅无任何实际损失，故请求法院对违约金予以减少。第三，法院对违约金的认定还应兼顾合同的履行情况、公共利益、当事人获得利益等综合因素。答辩人的商品房开发建设主要为平衡沙河高教园区土地一级开发和市政基础设施成本，具有公益非赢利性，且业主购房时房价较低，除去建安成本和高教园区公共设施建设，答辩人几无获利。答辩人在从事以上公益活动，出资兴建回迁楼、中小学、幼儿园和高教园区公共基础设施过程中，因资金有限，影响了部分业主产权证的办理进程，但仍克服拆迁和工程资金问题，在条件具备的情况下为广大业主办理了产权证。如果当事人约定的违约金数额过高而又不允许减少，则会在相当程度上恶化答辩人的财产状况，使答辩人丧失继续正常经营的条件，损害高教园区其他业主和入驻高校的利益，造成更多的社会问题。房屋初始登记是房屋登记的前提，答辩人同一违约行为承担双重违约责任，两种违约行为不应重复计算，同时，初始登记的房屋所有权人是答辩人，被答辩人并未因此受到任何损失。因此，希望法院从维护社会稳定，保证企业正常经营的角度出发，本着补偿性为主、惩罚性为辅的原则和违约救济的理念，根据答辩人的过错程度、获得利润情况，对马帅主张的房屋产权证（转移登记）逾期造成的违约金予以减少，对马帅主张的楼栋权属证明（初始登记）逾期造成的违约金全部驳回。
一审法院经审理查明：2009年4月26日，马帅与罗顿沙河公司签订编号为×的《北京市商品房预售合同》，合同约定，马帅购买罗顿沙河公司开发的位于昌平区1102号房屋，双方在合同中约定了房屋面积、价款、交房时间等相关事项。该合同第十五条约定：买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。合同第二十一条，双方对产权登记约定：（一）初始登记：出卖人应当在2011年4月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3％向买受人支付违约金；买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记：买受人同意委托出卖人指定的代办产权机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。
合同签订后，马帅依约定向罗顿沙河公司支付了全部购房款。2010年10月26日，罗顿沙河公司向马帅交付了房屋，因交房日期比合同约定的迟延，罗顿沙河公司支付给马帅逾期交房违约金41587元。罗顿沙河公司于2011年4月29日办理完昌平区3号楼的楼栋权属证明。2012年11月27日，马帅才取得昌平区1102号房屋的产权证，违约43天，应付违约金10058.91元。
另查，马帅向罗顿沙河公司支付了契税代收款11696.42元，而马帅实际向税务机关缴纳的契税额为7797.61元。在庭审过程中，罗顿沙河公司认可多收了马帅契税代收3898.81元，并同意退还。
上述事实，有《北京市商品房预售合同》、房屋所有权证、购房发票、费用结算清单、契税收据、房屋交付验收表、收据以及双方当事人陈述等相关证据在案予以佐证。
一审法院认为：马帅与罗顿沙河公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自义务。本案中，双方在合同中明确约定了因出卖人责任未能在约定期限内办理楼栋所有权初始登记和房屋所有权转移登记的违约责任，而罗顿沙河公司违约延期办理房屋所有权转移登记，应当向马帅承担违约责任。综合本案的实际情况，鉴于马帅现有证据未能证明罗顿沙河公司逾期办理房屋所有权转移登记已经对马帅造成实际损失，且罗顿沙河公司以双方合同约定的违约金过高请求法院予以调整，故法院将综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定罗顿沙河公司支付马帅逾期办理房屋所有权转移登记违约金的数额。关于楼栋所有权初始登记的问题，因罗顿沙河公司于2011年4月29日办理完昌平区3号楼的楼栋所有权证明，未超出双方在合同中约定的期限，因此马帅要求罗顿沙河公司给付楼栋所有权初始登记逾期违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。马帅要求罗顿沙河公司罗顿沙河公司退还剩余契税代收款3898.81元，罗顿沙河公司认可该事实的存在，并明确表示同意退还，对此法院不持异议。马帅要求罗顿沙河公司赔付违约金利息的请求，因双方在合同中没有对此做出任何的约定，故法院不予支持。罗顿沙河公司之答辩意见，对其合理部分，法院予以采信。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、北京罗顿沙河建设发展有限公司于判决生效后七日内支付马帅逾期办理房屋所有权证书违约金人民币二千零一十一元七角八分；二、北京罗顿沙河建设发展有限公司于判决生效后七日内退还马帅剩余契税代收款人民币三千八百九十八元八角一分；三、驳回马帅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
马帅不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销一审判决第一项，依法改判罗顿沙河公司向我支付违约金10058.91元，违约金利息603元。2、一、二审诉讼费用由罗顿沙河公司承担。上诉理由是：1、一审法院无视基本事实，不顾双方合同关于违约金的明确约定，对违约金进行调整没有事实依据。2、一审判决适用法律错误，根据特别法优于普通法原则，本案应该适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定。3、一审法院严重超出审限。
对此，罗顿沙河公司答辩称，不同意对方的上诉请求，要求依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：马帅与罗顿沙河公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约享有权利、履行义务。
本案中，因罗顿沙河公司的责任致使马帅未能在约定期限内取得房屋所有权证书，罗顿沙河公司存在违约行为，应向马帅支付违约金。一审中罗顿沙河公司向法院提出减少违约金。本院认为，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。综合本案的实际情况，马帅未能证明房屋转移登记逾期对其造成实际损失。故罗顿沙河公司以双方合同约定的违约金过高为由请求法院予以调整，一审法院根据合同的履行情况、当事人的过错程度、是否存在实际损失以及预期利益等综合因素予以衡量，酌情确定违约金数额，并无不当。
马帅上诉要求罗顿沙河公司按照央行现行整存整取利率赔付违约金利息，因双方在合同中没有对此做出任何的约定，马帅对上述损失亦缺乏充足的证据证明，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，马帅的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费九十五元，由北京罗顿沙河建设发展有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费六十七元，由马帅负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
代理审判员 詹 晖
代理审判员 朱文君
二〇一四年七月四日
书 记 员 杜 莹
书 记 员 田 星