广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终1463号
上诉人（本诉被告、反诉原告）：储松松，男，汉族，1984年9月9日出生，住广东省惠州市惠阳区。
委托代理人：张育根，广东邦翰律师事务所律师。
被上诉人（本诉原告、反诉被告）：惠州市星运物业有限公司。住所地：广东省惠州市惠阳区淡水镇尧岭虎山背名苑山庄*栋***房。
法定代表人：黄建伟，执行董事。
委托代理人：骆少文，广东铸铭律师事务所律师。
上诉人储松松因物业服务合同纠纷一案，不服惠阳区人民法院（2016）粤1303民初1877号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审意见
惠州市星运物业有限公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1.被告支付原告2010年7月1日至2016年4月30日物业管理费10143元、违约金51729.30元，共计61872.30元；2.被告承担本案的全部诉讼费用。
主要事实和理由：2009年10月22日，被告到原告处办理了入伙手续，原告依据相关手续为被告办理入伙，并将房屋正式交于被告使用。然被告从2010年7月1日起至2016年4月30日未缴纳物业管理费，截至2016年4月30日，被告欠原告物业管理费共计10143元及违约金51729.30元。经原告多次催促，被告均不予理睬。原告认为，被告的行为已构成违约。原告现按照星运?绿洲嘉园前期物业管理服务协议第九条之规定要求被告支付所欠物业管理费10143元及违约金51729.30元，共计61872.30元。被告的行为损害了原告的合法权益，造成原告严重的经济损失。
储松松答辩并提出如下反诉请求：1.判令驳回反诉被告在本诉的所有诉讼请求；2.判令反诉被告向反诉原告承担违约责任；3.判令反诉被告在判决生效7日内将小区内损坏的设施查明损坏原因，并将损坏设施(自来水供应设施、电梯、视频监控设施等）更换或维修完毕；4.判令反诉被告承担本诉及反诉的诉讼费用。事实和理由：一、原告星运公司无权要求被告储松松支付物业管理费10143元、违约金51729.30元并且应当承担违约责任。原告星运公司作为小区的物业管理公司，原告星运公司未履行其合同义务，已经造成根本违约，原告星运公司无权要求被告储松松支付物业管理费。理由如下：1、被告储松松自入住小区以来，水质一直是浑浊状态，并且经常停水，每年累计停水100多天，给被告储松松及小区其他业主造成健康危害和生活不便；2、小区配备的两台电梯自被告储松松入住以来经常损坏，其中一台更是损坏一年多无人修理导致无法使用，仅剩的一台电梯则经常间歇式损坏，原告星运公司经常拖延维修时间，导致电梯损坏后被告储松松及小区其他业主只能走楼梯，给小区的业主的生产生活带来了极大的不便利。3小区的监控自从安装监控以来已经损坏，原告星运公司在小区业主反映后并未及时维修，至今百分之八十的视频监控仍未恢复使用处于瘫痪状态，至小区孙业主的车辆玻璃于2016年7月3日被砸坏而无从查起。4、小区内三期外公共广场，原告星运公司违法占用一部分改建成电影院作商业运营，损害了被告储松松的合法所有权。5、星运小区三期广场边二层建筑结构房屋购房时承诺为业主活动中心，现原告星运公司非法占用作为电影院作商业经营，根据《惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局关丁投诉惠阳新打星运绿洲家园物业占用公共用地的信访答复》可以确认，原告星运公司所占用的在建工程占地面积约为320平方米，未取得规划建设相关许可手续，属于违法建设。原告星运公司的行为侵害了业主的所有权损害了原告储松松的合法权益。6、原告星运公司收取管理费按建设部关于《物业服务收费管理办法的通知》第十一条规定已经包含了“物业公共部位、公用设施设备的日常运营、维护费用及公共管理区域内绿化养护费用。”原告星运公司重复收取公共部位日常运营、养护水电公摊属于重复收费。7、原告星运公司向业主提供的是不到三级的物业服务，却向小区业主收取了一级物业服务标准的物业费，显然是不合理的。综上所述，原告星运公司未提供合格的服务，使物业合同的目的无法实现，原告星运公司已经构成根本违约。《前期物业管理服务协议》中第九条第一项明显是显失公平的格式条款，反诉原告不予接受此项约束，对于原告星运公司的违约责任应当按照第九条第三项计算。因此，原告星运公司无权要求反诉原告支付相应的合同服务款，并且原告星运公司不仅应当承担违约责任，根据《前期物业管理服务协议》，原告星运公司应当向被告储松松承担违约责任，还应当对小区业主即被告储松松承担损害赔偿责任。另外，就算被告储松松应当支付物业管理费，按照上述第七点，也应仅支付三级物业服务管理费。二、原告星运公司应继续履行《前期物业管理服务协议》中约定的合同义务。虽然原告星运公司已经构成根本违约，但是物业合同仍未解除，因此，原告星运公司仍是该小区的物业管理公司，因此，对于上述所言的小区里存在的影响居民生产生活的设施损坏的问题，原告星运公司应当承担更换维修的合同义务。综上所述，本诉的全部诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，敬请人民法院依法予以驳回，并且依法判令支持被告储松松的所有诉讼请求，以维护被告储松松的合法权益。
星运公司辩称，一、被告储松松提出的小区自来水水质浑浊并经常停水的问题，原告星运公司的答辩意见及事实理由为：1、小区自来水的供给单位为新圩镇自来水公司，水源直接由自来水公司供应，水源的质量问题直接由自来水公司控制。原告星运公司不参与自来水的生产、输送工作；2、关于自来水水质问题，原告星运公司积极协调了各方关系，并组织自来水公司、业主委员会、原告星运公司及业主代表进行协调处理，自来水公司也提供了相关处理方案（附自来水公司提供的方案内容）；3、原告星运公司针对自来水水质问题特采取了增加清洗水池次数，并对每栋供水主管加装排污口，以改善自来水水质；4、经常停水的问题：由于开发商前期在建设期间铺设的供水管道经常出现爆管等损坏现象，导致原告星运公司在处理供水管道爆管问题时，需停水作业，故产生停水情况。5、原告星运公司定期对水质进行查验，并报送惠州市惠阳区疾病预防控制中心，检验报告的结果水质并无问题（附检验报告）。对此，由于原告星运公司不参与自来水的生产工作，水质问题与物业公司没有直接关系。二、被告储松松提出的楼宇电梯经常损坏，其中一台电梯损坏一年多无人修理的问题，原告星运公司的答辩意见及事实理由为：由于该楼宇电梯的保修期限已过，电梯出现大修故障时，原告星运公司第一时间联系了惠州市质量监督局进行现场检测，并于2016年1月12日将电梯故障的问题书写报修材料报政府部门申请维修基金，广东省特种设备检测研究院惠州检测院于2016年1月21日出具了电梯委托检验报告，原告星运公司于2016年2月25日行进公示，原告星运公司根据业主资料及联系方式逐户进行联系并向业主说明原因，由于部分业主迟迟不肯签名确认，导致该电梯的维修工作一直无法实施，截止2017年2月6日才完成业主签名。对此，不存在被告储松松提到的电梯损坏一年多无人维修的情况，电梯出现故障后原告星运公司一直积极采取措施处理问题（附电梯维修基金申请工作的相关文件资料）。三、被告储松松提出的小区公共区域监控设备损坏未及时维修，导致小区业主孙先生于2016年7月3日车辆被砸坏而无从查起的问题，原告星运公司的答辩意见及事实理由为：1、小区公共设施设备属开发商在建设期间配套建设，且监控设备的维保期已过，维修监控设备须动用维修基金进行维修；2、监控设备的损坏情况原告星运公司已与业委会进行过协商，下步将出示维修方案报业委会审核，报政府部门申请维修基金；3、其车辆停放在公共区域，并没停放在小区停车场内；4、车辆被砸坏应第一时间报警处理；5、车辆停放在公共区域损坏与是否缴纳物业管理费并无直接关系。对此，监控设备的损坏问题，责任主体不在原告星运公司，业主车辆损坏问题应交由公安机关处理，而不是将责任全部转嫁到原告星运公司身上。四、被告储松松提出的小区二期外公共广场违法占用改建成电影院的问题，原告星运公司的答辩意见及事实理由为：小区电影院所在建筑为单独楼宇建筑，其产权为惠州市星运房地产有限公司，电影院在装修期间曾有部分业主就电影院是否占用公共广场问题投诉至政府部门，政府部门也派员到场进行处理，原告星运公司在此问题上积极协调了政府部门的处理工作。对此，由于该建筑物产权不属原告星运公司，原告星运公司在处理此类投诉问题上无权对业主投诉的问题进行处理，只能协调政府部门进行处理。五、被告储松松提出的星运小区三期广场二层建筑在购房时承诺业主此区域为业主活动中心的问题，原告星运公司的答辩意见及事实理由为：1、小区三期广场二层建筑业主在购房时开发商承诺此区域为业主活动中心的问题，原告星运公司一直未收到有业主提供的承诺性的文件资料；2、原告星运公司只对小区公共区域实施物业管理工作，无权对此建筑物作任何承诺。对此，原告星运公司只是小区的管理者而不是楼宇的销售者，责任主体要分清。六、被告储松松提出的原告星运公司收取的管理费用已包含公共区域水电公摊费用，另收属重复收费的问题，原告星运公司的答辩意见及事实理由为：根据双方签订的“星运?绿洲嘉园（三期）前期物业管理服务协议”第四条及第四条第四点已明确规定如何收费，且原告星运公司收费标准及项目通过房管部门及物价部门的审核，并取得收费许可，并无出现重复收费。七、被告储松松提出的原告星运公司的公司资质不到三级，却向业主收取一级物业服务标准的物业费的问题，原告星运公司的答辩意见及事实理由为：1、原告星运公司依法依规成立，物业管理资质为三级（附资质等级资料）；2、原告星运公司完全按照一级物业服务标准的相关标准及要求提供物业服务工作，并通过物价部门对一级物业服务等级的审核；3、物业企业资质等级与物业服务标准等级不存在冲突，资质为三级的企业在服务的过程中同样也可以提供一级的物业服务标准；4、原告星运公司与业主签订的前期物业服务协议中所体现的物业服务等级标准为一级服务标准（附公司资质等级证书资料、与业主签订的物业服务等级标准）。对此，原告星运公司的资质等级为三级，提供的物业服务按一级物业服务标准进行服务，业主享受了一级物业服务，应按一级物业服务标准进行缴纳服务费用。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，被告储松松系涉讼星运绿洲嘉园21栋14A房（住宅）的业主，该房屋面积为120.75平方米。2009年10月22日，原告星运公司（协议称甲方）与被告储松松（协议称乙方）签订《前期物业管理服务协议》。《前期物业管理服务协议》约定:前期物业服务是指自星运?绿洲嘉园（三期）房屋入伙之日起至业主委员会成立与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。该协议第一条双方的权利和义务载明：一、甲方的权利义务。1.房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮服务与管理：2.根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的管理制度和《临时业主公约》书面告知乙方；3.建立健全本物业管理档案资料；4、制止违反本物业的物业管理制度和《临时业主公约》的行为；5.物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6.依据本协议向乙方收取物业管理费用；7.编制物业管理服务及财务年度计划：8.每六个月向乙方公布物业管理费用收支帐目；9.提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》；10.向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；11.自本协议终止时起5日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理交手续，物业管理移交手续经业主委员会确认。二、乙方的权利义务。1.参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；2.监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；3.遵守本物业的物业管理制度和《临时业主公约》；4.依据本协议向甲方交纳物业管理费用；5.装饰装修房屋时，遵守《房屋装修管理协议》；6.不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或者改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；7.转让房屋，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议；8.对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《临时业主公约》等造成的损失、损害承担民事责任；9.按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益”。第二条物业管理服务内容载明：“一、房屋共用部位的维护和管理。共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护的管理。共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场、文体设施和共用设施设备使用的房屋等。三、环境卫生。1.房屋建筑共用部位、公共场地、公用设施的清油保洁；2.本物业区域内垃圾的收集和清运；3.本物业区境内公共环境的消杀。四、保安。1.内容：（1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；（2）建立专职安全安全管理队伍，抓好小区公共场所的安全防范管理。2、责任。（1）做好值班巡查，协助处理各独治安突发事件；（2）不承担小区业上（住户）生命财产保险、保管责任。五、交通秩序与车辆停放。1、内容：（1)建立完善保车场管理制度，依法管理；（2）指挥各种车辆有序停放，无违章行驶及停泊。2、责任：（1）管理处只提供车位使用管理服务，只对车位所有权人收取车位置理费，不承担车辆保管、保险责任，如有特殊需要另行商议；（2）制止易燃易爆及携带危险物品的车辆进入本物业保车场。第四条物业管理服务费用约定“物业管理服务费用（不包括房屋公共部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）：包干制（物业管理服务费用随着物业指数的上升在适当期限内按政府物价部门指导价调整）。一、乙方交纳费用时间为每单数月10日前，每二个月收取一次（从入伙之日起计）；二、住宅按建筑面积每月每平方米1.2元（按惠阳区物业管理收费规定一级上浮9%）；……。第六条代收代缴收费服务载明“受有关部门或者单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。第九条违约责任约定：一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标或擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；三、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日5‰交纳违约金，拖欠管理费逾三期的，甲方可采取相应的法律手续催缴。《住宅小区物业管理服务等级标准》（一）基本要求其中第6点载明设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。第10点载明每年至少1此征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。
上述协议签订后至辩论终结时，原告星运公司一直为星运绿洲嘉园提供物业管理服务。原被告均称以每平方米1.20元计收的物业费属于一级收费标准。原告星运公司曾以电话方式向被告储松松催交物业费。被告储松松以原告星运公司未按物业管理合同履行管理职责，已经造成根本违约为由，拒付2010年7月1日至2016年4月30日物业管理费10143元。为证明其主张，被告储松松提交了照片（即惠民在线
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惠阳区网络问政平台的打印件及星运绿洲嘉园业主微信群聊天记录的打印件、涉讼小区的现场（电梯、消防通道及自来水等）照片）、视频、惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局的答复及中国物业管理协会关于印发《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）的通知。上述证据显示，涉讼小区的业主在2012年4月至2016年4月期间就所在小区的水质差、经常停水停电、存在违建、电梯故障、噪音大、违规收取物业收费及物业管理资质等问题在上述网络问政平台进行反映、投诉。相关部门亦进行了回复。原告星运公司对被告储松松提交的惠民在线
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惠阳区网络问政平台的打印件及星运绿洲嘉园业主微信群聊天记录的打印件、惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局的答复、涉讼小区的现场（电梯、消防通道及自来水等）照片的真实性没有异议，但认为：自来水水质及停水问题并非原告星运公司所造成，且原告星运公司亦定期将水质进行送检；电梯故障问题，因该电梯已过保修期，需启动维修基金，原告星运公司已经张贴公告征求业主意见，由于部分业主迟迟不肯签名，导致维修工作无法实施，且已经于2016年1月12日委托广东省特种设备检测研究院惠州检测院进行现场检测；小区监控设施设备属于开发商配套建设的，已过保修期，需要启动维修基金，而且原告星运公司已经与业委会在协商，下一步将出示维修方案报业委会审核向政府部门申请维修基金；关于小区违建的问题，根据原告星运公司的了解，该电影院是有产权的，在改建为电影院的时候，相关的职能部门有到现场处理，原告星运公司也配合相关部门处理，电影院的改建跟是否违法、产权，这不是原告星运公司的职能，原告星运公司只是协调处理；关于小区三期广场二层建筑被原告占用问题。原告星运公司只是对小区公共区域进行物业管理，并非销售者，亦未收到业主提供的有关此区域为业主活动中心的承诺性文件。关于重复收费的问题，原告星运公司系按双方签订的前期物业管理服务协议收取物业管理费，且收费标准及项目经房管及物价部门审核，取得收费许可，并无重复出现收费；关于收费标准问题。原告星运公司的资质虽为三级，但资质等级与服务标准不存在冲突，原告星运公司已按照一级物业服务标准提供了服务，应按一级标准申请物业服务费。为证明其抗辩主张，原告星运公司提交了新圩自来水公司《关于星运小区业主委员会反映自来水浑浊情况的回复》、水池清洗图片、水质检验报告（2份）、机电类设备委托检验合同、电梯委托检验报告、电梯损害部位图片、电梯检测费用发票、征求业主使用住宅专项维修资金意见表公示图片（业主签名）、《前期物业管理服务协议》、资质证书、收费备案表及服务标准。
另查明，原告星运公司具备物业管理三级资质，并就上述物业服务收费标准先后于2012年4月27日、2013年11月20日向惠州市惠阳区物价局进行了备案，其中三期的物业费收费标准为1.2元/㎡。
2016年6月17日，原告星运公司于向本院提起本案诉讼。诉讼过程中，被告储松松书面申请本院对涉讼星运绿洲嘉园小区的所有水管、水泵、水塔委托有鉴定资质的司法鉴定部门进行司法鉴定（证明星运公司未及时更换、维修供水设施而导致水质问题）。庭审时，本院依法多次解释和询问被告储松松要求原告星运公司承担违约责任的具体要求是什么，被告储松松未予以明确，仅陈述原告星运公司物业服务存在的问题。
原审判决理由和结果
原审法院认为，本案所涉的物业管理属前期物业管理。所谓前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立并选聘新的物业服务企业前的物业管理。根据国务院的《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”在涉讼小区尚未成立业主委员会之前，由该小区的建设单位惠州市星运房地产发展有限公司选聘物业管理企业，对涉讼小区进行物业管理符合法律规定，且原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告星运公司对涉讼小区进行了物业管理，提供了物业管理服务，可按《前期物业管理服务协议》中约定的收费标准收取物业管理费用。被告储松松作为涉讼小区的业主，应按约定交纳物业管理费，现原告星运公司现要求被告储松松给付2010年7月1日至2016年4月30日的物业管理费10143元，于法有据，且被告储松松对未付管理费的事实不持异议，本院予以支持。由于物业服务费系物业管理单位赖以维持生存和持续提供服务的资金来源，业主接受物业管理公司提供的物业服务，理应支付物业服务费。业主在对物业管理公司的服务存在异议时，应及时向物业管理公司提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商的诉求通道，或者根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举，故本院对被告储松松的拒付物业费行为不予支持。
至于原告星运公司主张的违约金问题。根据被告储松松所提供的问政平台的打印件照片及现场照片情况及原告星运公司对被告储松松上述陈述的问题所作的回应可知，原告星运公司提供的物业服务确实存在瑕疵，令部分业主不甚满意，故本院对原告星运公司所主张的违约金不予以支持。
至于被告储松松反诉要求原告星运公司承担违约责任问题。因被告储松松在本院行使释明权后，仍未就其要求原告星运公司承担违约责任的具体方式进行明确，且《前期物业管理服务协议》第九条违约责任条款对此亦无明确约定，被告储松松的此主张并不明确，本院不予处理。
至于被告储松松反诉要求原告星运公司在判决生效7日内将小区损坏的设施查明损坏原因，并将损坏设施（自来水供应设施、电梯、视频监控设施等）更换或维修完毕的主张。此项反诉请求是否成立主要看原告星运公司是否有更换或维修该设施的法定义务。从《前期物业管理服务协议》第二条的物业管理服务内容来看，双方对此并无约定。且该协议第四条物业管理服务费用明确约定“物业管理服务费用（不包括房屋公共部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）。此外，《物业管理条例》第五十四条第二款规定“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”《住宅专项维修资金管理办法》第三条规定“本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”第二十二条规定“住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；（五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。”以上可以看出，小区自来水供应设施、电梯、视频监控等共用设施设备的维修和更换需要使用房屋维修资金。原告星运公司作为物业服务企业，并无法定更换或者维修小区自来水供应设施、电梯、视频监控等共用设施设备的义务，亦无约定更换和（大中）维修的义务，仅是根据维修和更新、改造项目提出使用建议，且事实上，原告星运公司正在就住宅专项维修资金的使用问题进行公告并征求业主意见，故本院对被告储松松的此诉不予支持。至于被告储松松提出的小区所有水管、水泵、水塔的鉴定问题。被告储松松并未明确其鉴定的具体要求，且本案属于物业服务合同，该鉴定结果与本案并无必然联系，故本院不予准许。
另，应当说明和指出的是，物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会提升小区的整体品质，使全体业主和物业公司均获益，而物业服务质量不达标，会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活质量，最终受损的仍然是物业公司和全体业主。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动交纳物业费以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转。原告星运公司作为物业服务企业，应不断提高物业服务水平，加强物业服务的主动性，切实解决业主所反映的问题，与业主建立和谐的服务和被服务关系。在收到业主的投诉和建议后，亦应当积极、及时地为业主解决问题，不断改进与完善物业服务，以获取业主的认可。通过业主和物业管理公司之间良好的沟通交流，双方共同努力，才能形成物业管理服务的良性循环，建立美好舒适的小区环境。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）储松松应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）惠州市星运物业有限公司支付自2010年7月1日起至2016年4月30日期间的物业管理费10143元；
二、驳回原告（反诉被告）惠州市星运物业有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）储松松的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1346.80元［原告（反诉被告）惠州市星运物业有限公司已预交］，反诉费674.30元［被告（反诉原告）储松松已预交］，共计2021.10元，由原告（反诉被告）惠州市星运物业有限公司负担1010.55元，被告（反诉原告）储松松负担1010.55元。
当事人二审意见
上诉人储松松不服原审判决上诉称，一、一审判决认定事实不清。
（一）原判决认定事实不清，被上诉人在原审中提交的其与上诉人签订的《前期物业管理服务协议》应依法被确认无效，而不应被确认合法有效。
1、上诉人作为住宅小区的业主依法不应是前期物业服务合同的签订主体，因此被上诉人与上诉人签订的《前期物业管理服务协议》应依法被确认无效。
《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”所以，在前期服务管理中，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，且建设单位选聘物业服务企业，应当签订书面的前期物业服务合同。住宅小区的单个业主不是前期物业服务合同的签订主体，只有建设单位和物业服务企业才是物业服务合同的签订主体。因此，被上诉人与上诉人签订的《前期物业管理服务协议》应依法被确认无效。
（二）被上诉人并未通过法定程序来主张拖欠的物业费。
1、国务院《物业管理条例》第六十七条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。根据上述条款，只有在业主委员会督促欠费业主限期交纳；逾期仍不交纳的情况下，物业管理企业才可以向人民法院起诉。本案一审中，被上诉人与上诉人签订的《前期物业管理服务协议》并未依法成立业主委员会督促上诉人限期缴纳物业费，同时也并没有任何证据证明上诉人在收到业委会的督促通知后仍然拒绝缴纳相应物业费用。
2、此外，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若于问题的解释》第六条也明确规定：经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍末交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。根据上述条款，除了业委会应当履行相关催缴义务，物业公司也应该履行法定的通知缴纳义务，且送达方式正常应为直接送达或邮寄送达，只有在上诉送达方式均无法有效联系到上诉人的前提下，方可适用通过小区公示牌等公告送达等方式。本案在一审诉讼过程，被上诉人也没有证据证明通过直接送达等方式向上诉人书面催缴了物业管理费用。
二、被上诉人并没有完全履行相关维修、养护、管理、维护义务，并违法占用小区公共区域，应承担相应的赔偿责任。
依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若于问题的解释》第三条的规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”具体如下：
l、被上诉人并未尽到相应维修义务。上诉人自2012年2月份水质问题无法正常工作，给自己的生活带来了很大的安全隐患。为此，上诉人多次找到被上诉人，要求被上诉人承担相应的维修义务。但被上诉人一直未予以修复。
2、被上诉人并未尽到相应安全防范义务。从2012年7月3日起小区的监控录像一直得不到被上诉人的及时维护与维修，小区业主孙先生所有的一辆电动车放在物业规划的停车位被砸，被上诉人自称没有保管车俩的义务及保险责任，被上诉人事后也一直未予以正面处理该纠纷。
3、被上诉人并未尽到相应职权范围内的其他管理维护义务。小区配备的两台电梯自上诉人入住以来经常损坏，其中一台更是损坏一年多无人修理导致无法使用，仅剩的一台电梯则经常间歇性损坏，被上诉人经常拖延维修时间，导致电梯损坏后，上诉人及小区其他业主只能走楼梯，给小区的业主的生产生活带来了极大的不便利。
4、小区内三期外公共广场，被上诉人违法占用一部分改建成电影院作商业运营，损害了上诉人的合法所有权。
5、星运小区三期广场边二层建筑结构房屋购房时承诺为业主活动中心，现被上诉人非法占用作为电影院以商业运营，根据《惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局关于投诉惠州新打星运绿洲家园物业占用公共用地的信访答复》可以确认，被上诉人所占用的在建工程占地面积约为320平方米，为取得规划建设相关许可手续，属于违法建筑，被上诉人的行为侵害了业主的所有权，损害了上诉人的合法权益。6、被上诉人向业主提供的是不到三级的物业服务，却向小区业主收取了一级物业服务标准的物业费。
三、一审判决适用法律错误。
根据法律“谁主张，谁举证”的证据规则，被上诉人并未提供足够的证据，但是原审法院却支持了被上诉人的诉求，这是不合理的。
l、根据《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”而本案当中，上诉人的服务合同的相对方不是前期物业服务合同的适格主体，因此被上诉人与上诉人签订的《前期物业管理服务协议》应依法被确认无效。
2、依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”本案中，被上诉人违约在先且其并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，因此，是不合法的。
综上，一审判决在认定事实、适用法律均有错误，请求二审法院判令：1、撤销原审判决，改判上诉人不承担全部责任；2、由被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。
被上诉人惠州市星运物业有限公司答辩称,一审事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回被答辩人的上诉，维持原审判决。
第一、原审判决认定事实清楚。
l、一审法院认定：答辩人与被答辩人签订的《前期物业管理服务协议》约定星运绿洲嘉园(三期)房屋入伙之日起至业主委员会成立与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理协议按照此协议执行，此行为是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的的强制性规定，属于合法有效的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。答辩人具备物业管理三级资质，并就上述物业服务收费标准先后于2012年4月27日、2013年11月20日向惠州市惠阳区物价局进行了备案。答辩人涉诉小区进行了物业管理，提供了物业管理服务，可按《前期物业管理服务协议》中约定的收费标准收取物业管理费用。
2、被答辩人自2011年12月1日至今未向答辩人交付相应的物业管理费，答辩人经多次催收且通过发送律师函的方式向其催收，但被答辩人一直置之不理。答辩人无奈之下只能诉诸法院，维护其自身利益。故，答辩人要求被答辩人缴纳物业管理费及一审判决被答辩人向答辩人交付物业管理费有事实依据。一审认定事实清楚。
第二、原审判决适用法律正确。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《物业管理条例》第四十二条第一款规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。一审判决根据其认定的事实及上述法律作出原审判决证据充分、适用法律正确。
第三、被答辩人诉求撤销原审判决，并依法改判其不承担全部责任没有法律及事实依据。
l、被答辩人诉求驳回一审答辩人的本诉请求被答辩人支付物业管理费，没有事实及法律依据。
答辩人与被答辩人签订《前期物业管理服务协议》及自签署《前期物业管理服务协议》后直至本案一审辩论终结时，答辩人一直为涉案社区提供物业管理服务。虽然答辩人提供的物业服务存在瑕疵，令答辩人不慎满意，但被答辩人以此拒付物业管理费并无合法依据。再者一审法院，针对答辩人提供的物业服务存在瑕疵已作出驳回答辩人依据合同而请求的违约金作为惩罚。故，被答辩人诉求驳回一审答辩人本诉对答辩人请求支付物业管理费，没有事实及法律依据。
2、被答辩人反诉请求答辩人承担违约责任，但其并未明确其诉求的具体方式，故一审法院驳回其诉讼请求依法有据。
被答辩人一审诉求“请求法院判令反诉被告向反诉原告承担违约责任”，庭审中，一审法院依法多次解释和询问被答辩人要求答辩人星运公司承担违约责任的具体要求是什么，但被答辩人一直未予明确，其仅陈述答辩人星运公司提供物业服务存在的问题。且在答辩人与被答辩人签订《前期物业管理服务协议》中也未对此有明确约定，故因被答辩人的反诉请求不明确，一审法院驳回其诉讼请求依法有据。
3、答辩人并无更换或维修小区自来水供应设施、电梯、视频监控等公共设施设备的维修和更换的义务，被答辩人要求答辩人对上述设施进行维修或更换没有合同及法律的依据，一审法院驳回其反诉请求事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回被答辩人的上述请求，维持一审判决。
第一、根据答辩人与被答辩人双方签订的《前期物业管理服务协议》，双方并未对小区自来水供应设施、电梯、视频监控等公共设施设备的维修和更换作出约定。且协议第四条物业管理服务费用明确约定“物业管理服务费用”(不包括房屋公共部位公共设施设备大中修、更新、改造的费用)。因此，答辩人并五更换或维修小区自来水供应设施、电梯、视频监控等公共设施设备的维修和更换的义务。
第二、根据《物业管理条例》第五十四条第二款规定“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用”、《住宅专项维修资金管理办法》第三条规定“本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房匿买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等”，由此可以看出，小区自来水供应设施、电梯、视频监控等公共设施设备的维修和更换需要使用到房屋维修资金。维修基金的使用根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条：“住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：(一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议：没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议：(二)住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议：(三)物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案：(四)物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门申请列支：其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支：(五)直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；(六)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位”。
本案中，答辩人作为物业服务企业，并无法定更换或者维修小区自来水供应设施、电梯、视频监控等公共设施设备的义务，其仅是对维修和更换项目提出建议，答辩人也已经根据上述规定在申请维修基金解决业主提出的问题，答辩人已经履行自身的义务。所以，一审法院驳回其反诉请求事实清楚，适用法律正确，
综上所述，一审事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回被答辩人的上诉，维持原审判决。
本院查明的事实、判决理由和结果
经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，双方当事人对原审判决认定上诉人仍欠2010年7月1日至2016年4月30日的物业管理费10143元，均不持异议，本院予以确认。根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案争议的焦点为：1、确定《前期物业管理服务协议》效力；2、被上诉人是否具备主张物业管理费条件；3、上诉人不缴交物业管理费的理由是否成立。
关于《前期物业管理服务协议》的效力问题。该服务协议是上诉人与被上诉人双方自愿签订的，内容并不违反法律、法规的规定，且《物业管理条例》第二十五条规定“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”故《前期物业管理服务协议》应认定合法有效。上诉人认为《物业管理条例》第二十一条规定，只有建设单位和物业服务企业才是物业服务合同的签订主体，上诉人不具有签订物业服务合同的资格。但从该规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”的内容看，该规定并未限制建设单位选聘物业服务企业与业主个人签订前期物业服务合同。故上诉人认为在物业服务企业选聘前物业服务合同应由开发商与物业服务企业签订，其不具有签订前期物业管理服务协议的资格，理由不成立，本院不予采纳。
关于被上诉人是否具备主张物业管理费条件的问题。上诉人主张被上诉人主张物业管理费用只有经小区业委会和被上诉人催缴而上诉人未缴交后，被上诉人才有权向其主张仍欠的物业管理费，因被上诉人未向其催缴物业管理费，故被上诉人不具备向其主张物业管理费的条件。如上所述，《前期物业管理服务协议》合法有效，被上诉人作为合同签订方在提供了物业服务后，上诉人应依约向被上诉人缴交物管费用，因上诉人未缴交，被上诉人在向上诉人催收未果后，被上诉人已具有向原审法院起诉请求上诉人缴交拖欠的物业管理费的条件及权利。上诉人主张被上诉人不具备向其主张物业管理费用条件，理由不成立，本院不予支持。
关于上诉人主张不缴交物业管理费的理由是否成立的问题。
上诉人认为之所以未缴交物管费是因为被上诉人管理中存在如下问题：l、从2012年2月起，被上诉人提供的自来水水质有问题影响其生活，但被上诉人一直未解决水质问题；2、从2012年7月3日起小区的监控录像一直得不到及时维护与维修，未尽相应安全防范义务；3、小区配备的两台电梯经常出故障，其中一台更是一年多未维修而无法使用，给上诉人出入带来了极大的不便；4、小区内三期外公共广场，被上诉人违法占用一部分并违建电影院，损害了上诉人的合法所有权。对此，本院认为，如上所述，上诉人作为小区业主，依照《物业管理条例》第七条第一款第（五）项“按时交纳物业服务费用”的规定，有缴交物业管理费的义务，且物业管理费等能否收缴是物业服务管理得以正常开展的基本保障，牵涉到小区全体业主的切身利益。因此，即便被上诉人在物管活动中存在对监控设施不能监控和电梯运作不正常、经常出故障等维护、管理不到位的情况，上诉人也不能以此作为其拒缴物业管理费的理由。上诉人可以采取与被上诉人协商或通过召开业主大','2018-09-19
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