广西壮族自治区崇左市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂14民终511号
上诉人（原审被告）：宁明县鑫泰食品销售有限公司，住所地广西壮族自治区宁明县城中镇工业园区。
法定代表人：周海文，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李麟，广西鹏名律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宁明县东明钢结构有限公司，住所地广西壮族自治区宁明县城中镇工业园区。
法定代表人：钟良琛，该公司总经理。
委托诉讼代理人：蒋继武，男，1964年10月20日出生，壮族，住所地广西壮族自治区宁明县。
上诉人宁明县鑫泰食品销售有限公司（下称鑫泰公司）因与被上诉人宁明县东明钢结构有限公司（下称东明公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区宁明县人民法院（2016）桂1422民初531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月14日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人鑫泰公司的委托诉讼代理人李麟，被上诉人东明公司的委托诉讼代理人蒋继武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鑫泰公司上诉请求：一、一审法院认定的事实不清，证据不足。一审认定鑫泰公司违约事实不存在。双方签订《土地及房屋租赁合同》约定的第一期租金己经交付，但在第一期履行中东明公司在承建鑫泰公司冷库顶棚工程中坍塌造成鑫泰公司冷库损失，后经双方多次协商，东明公司口头同意从顶棚坍塌造成损失用于支付第二期租金及后几期的租金直至冲抵完为止。日前东明公司未能支付鑫泰公司的损失，因此鑫泰公司暂未支付第二期租金。二、鑫泰公司实际使用面积与双方签订合同约定的面积不符，至今东明公司还有接近三亩土地尚未移交给鑫泰公司使用，未能移交的土地应在第��期租金中按原合同约定土地的每亩租金予以减扣，目前双方未能达成一致意见。鑫泰公司至今未能全部履行土地交付义务构成违约。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，请求二审法院依法改判，驳回东明公司的诉讼请求。
东明公司答辩称，一、至于东明公司在承建鑫泰公司冷库顶棚工程中坍塌造成鑫泰公司冷库损失的问题，鑫泰公司已起诉至法院，该案经一审审理，驳回鑫泰公司的诉讼请求，鑫泰公司不服一审判决，提起上诉。在二审审理中，鑫泰公司撤回上诉。因此，鑫泰公司主张东明公司承建冷库顶棚工程中坍塌造成鑫泰公司冷库损失没有事实依据。二、至于鑫泰公司主张鑫泰公司实际使用面积与合同约定面积不相符的问题。双方签订《土地及房屋租赁合同》时到现场协商，但没有实地丈量土地的实际面积，双方估算约为15亩。合同签订后，��泰公司按约定及时履行了第一年租金的交付义务，现鑫泰公司又以其实际使用面积不足15亩为由拒绝支付第二年租金理由不成立。故一审认定事实清楚，理由成立，请求二审驳回上诉人的请求，维持一审判决。
东明公司向一审提出的诉讼请求：一、解除双方签订的《土地及房屋租赁合同》；二、判令鑫泰公司立即腾退租赁的土地及房屋；三、判令鑫泰公司支付东明公司租金162500元（全年租金195000元，平均每月租金16250元，从2015年6月至2016年3月共10个月，实际要求计算至鑫泰公司腾退土地及房屋之日）；四、判令鑫泰公司支付迟延支付租金的违约金16250元（每日按未付租金的10%计算至2016年3月，实际要求计算至鑫泰公司履行之日）；五、诉讼费由鑫泰公司负担。
一审法院认定事实：2014年3月23日，东明公司与鑫泰公司签订《土地及房屋租赁合同》，双方约定：租赁期限为8年，从2014年3月23日起至2022年5月23日止，年租金为195000元，第四年起每年总租金250000元；第1年租金于合同签订之日起5日内交纳，第2年起每年租金在上年届满前30日内支付；鑫泰公司无故拖欠租金及其他费用达2个月，经东明公司二次书面追缴，仍不交纳的，除补交欠款外，需承担欠款的10%的违约金，东明公司有权终止合同。合同签订后，鑫泰公司依约交纳了2014年租金，2015年租金至今没有交纳；东明公司于2016年3月2日、3月16日两次书面通知，鑫泰公司均拒不交纳。东明公司于2016年5月10日向一审法院起诉，请求依法判决。
一审法院认为，东明公司与鑫泰公司于2014年3月23日签订的《土地及房屋租赁合同》，是双方真实的意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，合同双方应当依照合同的约定行使权利和��行义务。一、关于鑫泰公司是否存在违约，东明公司与鑫泰公司于2014年3月23日签订的《土地及房屋租赁合同》是否应解除的问题。东明公司已按合同约定将土地及房屋出租给鑫泰公司使用，鑫泰公司应当按约定的时间支付租金，经东明公司两次书面通知交纳，但鑫泰公司拒不交纳，致使合同不能继续履行，鑫泰公司构成根本性违约，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，东明公司有权要求解除合同，因此对东明公司要求解除合同的诉讼请求，予以支持。二、关于鑫泰公司是否应支付东明公司租金及违约金的问题。合同解除后，由于鑫泰公司还拖欠东明公司2015年6月24日至今的租金没有支付，因此，鑫泰公司应支付东明公司从2015年6月24日至起诉日止的租金，租金为：195000元／年÷12个月=16250元／月，从2015年6月24日至起诉日止共13个月，房屋租金为211250元。至于违约金的支付问题，东明公司与鑫泰公司在合同约定：鑫泰公司无故拖欠租金及其他费用达2个月，经东明公司二次书面追缴，仍不交纳的，除补交欠款外，需承担欠款的10%的违约金，因此。鑫泰公司应支付东明公司违约金21125元，对东明公司要求鑫泰公司支付违约金的诉求，以予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、解除宁明县东明钢结构有限公司与宁明县鑫泰食品销售有限公司于2014年3月23日签订的《土地及房屋租赁合同》；二、宁明县鑫泰食品销售有限公司支付宁明县东明钢结构有限公司租金211250元及违约金21125元。案件受理费3876元。减半收取1938元，由宁明县鑫泰食品销售有限公司负担。二审中，各方当事人无新的证据提交。对二审争议的事实，本院认定如下：2016年3月2日和2016年3月16日东明公司以邮政特快专递的方式向鑫泰公司发出《催告履行合同通知书》，鑫泰公司已收到该通知。另查明，在二审中双方当事人对一审判决从2015年6月起计算13个月的租金没有异议。2015年6月4日鑫泰公司向一审法院起诉要求东明公司、钟良琛赔偿其因钢结构顶棚坍塌砸坏冷冻库造成部分设备损失365830元。一审法院于2015年12月4日作出（2015）宁民初字第511号民事判决，驳回鑫泰公司的诉讼请求。鑫泰公司不服提起上诉，本院于2016年2月29日作出（2016）桂14民终12号民事裁定，裁定该案按鑫泰公司撤回上诉处理。
本院认为，东明公司与鑫泰公司于2014年3月23日签订的《土地及房屋租赁合同（甲方为东明公司，乙方为鑫泰公司）》，是双方真实的意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，合同双方应严格履行合同约定的各项权利义务。合同中双方对违约责任作出了约定，乙方有下列情况之一，甲方有权终止合同，并收回房屋，乙方需要承担全部责任：乙方无故拖欠租金及其他费用达2个月，经甲方再次书面追缴通知仍不交纳的，除补交欠款外，需承担欠款的10%的违约金。由于鑫泰公司于2015年6月至今拖欠东明公司的租金，2016年3月2日和2016年3月16日东明公司以邮政特快专递的方式向鑫泰公司发出《催告履行合同通知书》，鑫泰公司已收到该通知后仍拒不履行，鑫泰公司的行为已违反了合同约定，构成根本违约，故东明公司要求解除合同并要求鑫泰公司支付违约金理由成立，予以支持。因双方对一审计算的租金期限即从2015年6月起13个月的租金没有异议，故一审判决鑫泰公司支付东明公司租金211250元及违约金21125���并无不妥，应以维持。至于鑫泰公司主张东明公司在承建鑫泰公司冷库顶棚工程中坍塌造成鑫泰公司冷库损失，该损失用于支付第二期租金及后几期的租金直至冲抵完为止。因东明公司在承建鑫泰公司冷库顶棚工程中坍塌是否造成鑫泰公司冷库损失的问题，鑫泰公司已向一审法院起诉，一审法院作出（2015）宁民初字第511号民事判决，驳回鑫泰公司要求东明公司赔偿365830元的诉讼请求，鑫泰公司不服，向本院提起上诉，本院作出（2016）桂14民终12号民事裁定书，一审判决已发生法律效力。因此，鑫泰公司该项主张没有事实与法律依据。至于鑫泰公司主张其实际使用面积与合同约定面积不相符，但未提供相应证据证实，不予采信。综上所述，鑫泰公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法��第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3876元，由上诉人宁明县鑫泰食品销售有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林文标
代理审判员 郑贤文
代理审判员 苏梦晓
二〇一六年十二月十二日
书 记 员 吴青霞
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十条第一款第一项规定：“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”。