四川省乐山市市中区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川1102民初3596号
原告：杨俊如，女，1947年4月19日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。
委托诉讼代理人：李彧，四川创实律师事务所律师。
被告：武秀蓉，女，1977年2月10日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。
被告：李光凯，男，1964年7月17日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。
被告：王淑容，女，1964年7月17日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。
原告杨俊如与被告武秀蓉、李光凯、王淑容申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年7月24日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨俊如及其委托诉讼代理人李彧、被告武秀蓉到庭参加诉讼。被告李光凯、王淑容经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨俊如向本院提出诉讼请求：一、判决撤销四川省乐山市市中区人民法院（2017）川1102执异36号《执行裁定书》；二、判决准予继续执行登记在李光凯名下位于乐山市市中区的房屋（权证号：16××54）。审理中，原告撤回第一项诉讼请求。事实和理由：原告杨俊如诉李光凯、王淑容民间借贷纠纷一案，四川省乐山市市中区人民法院于2017年1月11日作出了（2016）川1102民初4041号《民事判决书》。判决生效后，李光凯、王淑容未履行判决确定的义务，原告于2017年3月22日申请强制执行。执行中，乐山市市中区人民法院作出（2017）川1102执431号执行裁定拍卖登记在李光凯名下位于乐山市市中区的房屋。其后，被告武秀蓉提出执行异议，乐山市市中区人民法院对执行异议书面审查后，作出（2017）川1102执异36号《执行裁定书》，裁定中止对登记在李光凯名下位于乐山市市中区的房屋（权证号：16××54）的执行。原告认为，（2017）川1102执异36号《执行裁定书》认定事实错误。一、根据《物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”以及第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，本案案涉房屋登记在被告李光凯名下，李光凯应为该房屋所有权人，而被告武秀蓉对该房屋不享有所有权。二、被告武秀蓉的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的异议成立条件，乐山市市中区人民法院认定事实错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，被告武秀蓉要排除对登记在李光凯名下的房产的执行，必须同时具备上述四个条件，缺一不可。在被告武秀蓉的执行异议中，即使被告武秀蓉证明了其在法院查封本案案涉房产前已签订了书面买卖合同，付清了全部价款并占有了该房产，但其并没有举证证明是非因其自身原因未办理本案案涉房屋的过户登记手续。因此，被告武秀蓉应当承担举证不能的不利后果，贵院应当认定被告武秀蓉的执行异议不成立。然而，法院却以“案涉房屋尚未办理产权过户登记，但无证据证明系被告武秀蓉的过错”为由，认定被告武秀蓉的执行异议成立，显然是违反了“谁主张，谁举证”的证据规则，是事实认定错误。并且，本案案涉房屋并没有客观上不能办理过户登记的情况，被告武秀蓉在购买案涉房屋后迟迟不办理过户登记手续，完全由其自身原因所致，其对案涉房屋未办理过户登记具有明显过错。其执行异议不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的异议成立条件，不能排除对案涉房屋的执行。综上所述，登记在被告李光凯名下的位于乐山市市中区的房屋（权证号：16××54）系被告李光凯的财产，法院应当依法对被告李光凯名下的财产进行执行，被告武秀蓉不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的异议成立条件，不能排除对案涉房屋的执行。
被告武秀蓉辩称：李光凯与我于2009年6月24日签订了《购房合同》，约定将位于乐山市市中区的房屋出让与我，我向李光凯支付了10万元的购房款。合同当日，李光凯就将房屋钥匙交给了我，至2012年5月17日我已付清全部房款。我入住使用该房屋，水、燃气费用均由我交纳，我实际占有房屋并对外出租。李光凯曾承诺在合同签订后5年内为我办理土地使用权证和房屋所有权证，逾期承担违约责任，后来找不到李光凯，至今未办理产权变更手续。根据相关法律规定，应当解除对乐山市市中区房屋的查封、拍卖。
被告李光凯、王淑容未作答辩。
本院经审理认定事实如下：本院在审理杨俊如与李光凯、王淑容民间借贷纠纷一案中，本院于2016年11月7日作出（2016）川1102民初4041号民事裁定书，裁定查封包括李光凯位于乐山市市中区（权证号16××54）在内的三套房屋。因被告李光凯、王淑容未履行生效判决确定的债务，原告杨俊如向本院申请强制执行。本院于2017年5月22日作出（2017）川1102执431号执行裁定书，裁定拍卖包括登记在李光凯名下位于乐山市市中区（权证号16××54）在内的三套房屋。在执行过程中，武秀蓉向本院提出执行异议。本院经书面审查于2017年7月3日作出（2017）川1102执异36号执行裁定书，裁定中止对李光凯位于乐山市市中区的房屋（房屋权证号：16××54）的执行。
另查明，2009年6月24日，李光凯（甲方）与武秀蓉（乙方）签订《购房合同书》，合同主要内容：甲方现有市中区XXXX区XXXX安置还房现房，XX巷XX号X楼X单元X号房，面积约70㎡，乙方购买该房屋，总房价壹拾万元（￥100000元）。乙方首次付款捌万元,房屋归乙方所有使用，甲方将房产证、土地证过户到乙方名下后余款贰万全部付清。甲方保证在五年之内办理好两证，如未办理，五年后按房价以银行利息付违约金。合同还约定了其他事项。武秀蓉、李光凯在合同上签名、捺印，案外人刘某作为中介方在合同上签名。同日，李光凯向武秀蓉出具收条，载明收到武秀蓉购买高墩子片区XX巷XX号X楼X单元X号房款计捌万元（80000元），案外人刘某作为见证人在收条上签名。2012年5月17日，李光凯向武秀蓉出具收条载明收到武秀蓉购XX巷XX号X楼X号房款余款贰万元正（20000元），此房款全清，双证也办到，今后过户李光凯无条件配合过户，但不出一分钱。
2009年12月9日，乐山市燃气有限责任公司向武秀蓉发放《乐山市城市燃气用户证》，地址为XX巷XX号X-X。另，乐山电力股份有限公司向武秀蓉发放一卡通，该一卡通客户地址为XX巷XX号X-X。
还查明，李光凯分别于2011年8月3日、2012年1月11日取得市中区XX巷XX号X楼X号房屋的房屋所有权证（乐山市房权证私房字第××号）和国有土地使用权证[乐城国用（2012）第158748号]，国有土地使用权类型为划拨。武秀蓉现持有前述房屋所有权证和国有土地使用权证原件。
审理中，武秀蓉提交证人刘某出具证明一份，陈述刘某见证了签约、付款、交付钥匙，并提交房屋租赁协议、租房合同，陈述从2012年起已向他人出租案涉房屋。杨俊如认为证人应到庭接受质询，对租房协议的真实性存疑。
上述事实，有双方当事人的陈述，房屋信息摘要、（2016）川1102民初4041号民事裁定书、（2017）川1102执431号执行裁定书、《购房合同书》、收条二份、乐山市城市燃气用户证、一卡通、一卡通专用收据、房屋租赁协议、租房合同、房屋所有权证、国有土地使用证等证据予以证实。
本院认为，本案争议焦点为武秀蓉就执行标的即位于乐山市市中区房屋是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将甚于价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，首先，李光凯与武秀蓉于2009年6月24日签订的买卖案涉房屋的《购房合同书》，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，本院于2016年11月7日作出（2016）川1102民初4041号民事裁定书，裁定查封案涉房屋，故李光凯与武秀蓉在本院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；其次，李光凯与武秀蓉在《购房合同书》中约定于首次付款捌万元后交付案涉房屋，从武秀蓉提交的收条、燃气用户证、一卡通专用收据以及房屋租赁协议、租房合同看，武秀蓉至少于2009年12月已实际占有案涉房屋，故武秀蓉在人民法院查封之前已合法占有案涉不动产；第三，李光凯与武秀蓉约定房屋价款为100000元，从武秀蓉提交的收条看，武秀蓉已经支付完全部价款；最后，关于武秀蓉对未办理过户登记是否存在过错的问题，本院认为，以划拨方式取得的土地上建造的房屋，所有权人在取得当地有批准权的人民政府允许在办理了土地使用权出让手续后，有权转让该土地上的房屋，现案涉房屋的土地使用权性质仍为划拨，尚未办理土地使用权出让手续，客观上无法办理房屋过户登记手续，武秀蓉对此不存在过错。
综上，武秀蓉就执行标的享有足以排除执行的民事权益，故原告杨俊如要求判决准予继续执行登记在李光凯名下位于乐山市市中区房屋的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：
驳回原告杨俊如的诉讼请求。
本案案件受理费2300元、公告费300元，由原告杨俊如负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。
审判长 龚正杰
审判员 敖 勤
审判员 谢 凯
二〇一八年二月六日
书记员 张维宇