广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初11171号
原告石张城，男，汉族，1989年1月26日出生，身份证住址南宁市青秀区。
委托代理人杨华亚，广东君诚律师事务所律师。
被告周国良，男，汉族，1979年2月7日出生，身份证住址湖南省宁乡县。
委托代理人王学连，广东融关律师事务所律师。
委托代理人王存，广东融关律师事务所实习律师。
第三人深圳市莲丰房地产顾问有限公司，住所深圳市福田区华富街道红荔路莲花大厦1楼。
法定代表人刘同江。
委托代理人刘丰，男，系该公司员工。
原告石张城诉被告周国良及第三人深圳市莲丰房地产顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨华亚，被告的委托代理人王学连，第三人深圳市莲丰房地产顾问有限公司的委托代理人刘丰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告石张城诉称，2016年3月21日，原、被告双方经深圳市莲丰房地产顾问有限公司提供居间服务，对于被告所有的碧水龙庭7栋3单元8C房产(房产证号：深房地字第××)达成买卖的意向，原、被告订立了《二手房买卖合约》(合同号：2012128)，合同约定成交价为350万元，被告不承担房产过户中所产生的所有费用。签合同时被告收取原告17.5万元作为定金。合同签订后，原告按照约定，在第三人的协助下，忠实履行了合同义务，办理了按揭贷款手续并进行了银行资金监管，交清了所有税费，并聘请装修设计公司对房屋进行设计且支付了1万元费用。但在房产过户手续几乎全部办完的时候，深圳市不动产登记中心工作人员告知原告，该房产处于被查封状态，无法过产到原告名下。经查，涉案房产由于“原告周利军诉被告周国良房屋买卖合同纠纷一案进行查封，期限三年。”在与原告签订合同前，被告已经与案外人签订了房屋买卖合同，在未解除合同的情况下，被告又与原告签订买卖合同，导致被告被案外人起诉，且房产被查封。而被告恶意隐瞒事实，与原告签订买卖合同，其行为违背了诚实守信的原则，应当认定其违约并承担违约金。综上，为了保护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2016年3月2l日所签订的《二手房买卖合约》；2、被告支付原告人民币214,232.68元(其中违约金175,000元，税费合计27,108.36元，评估费1,750元，登记费等374.32元，房屋装修设计费10,000元)3、被告承担本案的诉讼费、保全费等费用。
被告周国良答辩称，一、被告不存在任何违约行为。原、被告签订的涉案《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当是有效的，双方均应严格履行。虽然涉案房产因被告的其他涉诉案件，被深圳市宝安区人民法院以（2016）粤0306民初5777号民事裁定书查封，暂时无法办完过户手续，但这并非被告故意或者过失导致。同时，被告承诺愿意通过提供担保或者其他途径解封涉案房产，将房产过户给原告履行该合同不存在法律或者现实的障碍。二、被告一直都是非常有诚意的履行合同，本案所涉房产被查封，纯属在被告意料之外。本案诉讼的根本原因是由于被告家庭反对及房价下降，不愿意继续履行涉案合同。被告不应当承担任何违约责任。综上所述，原告的请求并无事实及法律依据，特请求法院查明事实，依法驳回其全部请求。
第三人称，被告口头委托我方出售涉案房产，双方签订了房屋买卖合同，原告办理了资金监管，过户手续办理之后取证的时候发现涉案房地产被查封。
经审理查明，2016年3月21日，原告石张城（买方）与被告周国良（卖方）在第三人深圳市莲丰房地产顾问有限公司的居间下，签订了《二手房买卖合约》，约定卖方将其名下的深圳市宝安区民丰路碧水龙庭7栋3单元8C房产(房产证号：深房地字第××)转让予买方，转让价格为人民币350万元。合同第六条约定，买方在签署本合同时向卖方支付定金17.5万元。第二部分房款86.5万元通过银行按揭付款。买方2016年3月25日之前向银行提交按揭贷款申请及相关材料。合同第十二条就违约责任约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之三支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过七日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之三的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同第十六条手写备注条款如下：1、卖方必须保证房屋产权证的真实性，若不被房地产管理部门或房产交易中心认可，卖方需在两个工作日内退还买方支付的购房定金；2、买方支付卖方交易定金后在办理产权过户的过程中如出现任何非买方责任问题导致产权无法顺利过户的，卖方需全额退还买方支付的交易定金。
原告于合同签订当日支付了定金人民币17.5万元，被告出具收据确认收到该款。
2016年3月22日，原告将86.5万元存入招商银行深圳分行的受托监管资金账户，交易摘要写明为“石张城购房款”。
2016年3月25日，招商银行股份有限公司深圳分行发出《贷款承诺书》，确认向原告购买涉案房产发放购房贷款人民币245万元。
2016年3月28日，深圳市不动产登记中心向原告出具《业务受理通知书》，确认收到原告提交的申请二手商品房转移登记事项的申请材料。
2016年4月5日，原、被告及招商银行股份有限公司深圳分行签订《二手楼交易资金监管协议》，约定原告将购买涉案房产交易所需资金86.5万元存入协议约定的监管账户。
2016年4月18日，深圳市不动产登记中心不动产查封（备案）表显示，涉案房产于2016年4月1日被我院查封，期限为三年。
庭审中，原、被告确认被告已将收取原告的定金17.5万元退还原告。
上述事实，有原告、被告及第三人的当庭陈述及二手房买卖合约、收据、银行回单、房地产证、贷款承诺函、受理通知书等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院均予以确认。
本院认为，原告石张城与被告周国良签订的《二手房买卖合约》系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。合同签订后，原告已按照合同约定支付定金17.5万元，将首期款86.5万元存入资金监管账户，取得银行的按揭贷款承诺函，并已向深圳市不动产登记中心提交申请二手商品房转移登记事项的申请材料。被告亦应履行其作为卖方的合同义务。但涉案房产非因原告原因被法院查封导致涉案合同实际上已履行不能，被告已构成根本违约。
在被告违约导致合同目的无法实现的情况下，为了维护社会经济秩序和诚实信用原则，制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益，原告作为守约方有权主张解除合同并要求被告以支付违约金的方式承担违约责任，本院确认涉案合同于本案起诉状副本送达被告之日即2016年6月21日解除。
关于违约金，原告要求被告支付违约金214,232.68元，其中包括双倍返还的定金17.5万元及税费27,108.36元、评估费1,750元、登记费374.32元、房屋装修设计费1万元，被告称其并非故意违约，且涉案合同第十六条手写内容是对合同条款第十二条的变更，被告将定金退还原告即无需再承担其他违约责任。本院认为，涉案合同第十六条并未写明系违约责任承担条款，不能视为对合同第十二条的变更，本院对被告此答辩不予确认。按照合同约定，被告应承担双倍返还定金的违约责任，原、被告当庭确认被告已经返还原告定金17.5万元，故被告还应向原告支付违约金17.5万元。因违约金同时均有惩罚性和补偿性的功能，且被告的违约行为至今造成的原告已经支付的各项税费损失金额尚在本院支持的违约金数额范围内，故原告主张被告应当向原告支付税费27,108.36元、评估费1,750元、登记费374.32元、房屋装修设计费1万元的诉求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告石张城与被告周国良于2016年3月21日签订的《二手房买卖合约》于2016年6月21日解除；
二、被告周国良于本判决发生法律效力之日起五日内向原告石张城支付违约金人民币17.5万元；
三、驳回原告石张城的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币2,257元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 何冰清
二〇一六年八月十九日
书记员 谢 燎
书记员 王 冰
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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