＼n山东省菏泽市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）菏民一终字第193号＼n上诉人（原审原告）：靳庆珍，农民。＼n委托代理人：陈海朋。＼n被上诉人（原审被告）：张东海，农民。＼n上诉人靳庆珍因与被上诉人张东海房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省东明县人民法院（2013）东民初字第829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月20日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。＼n原审法院经审理认定，被告张东海曾与霍某某签订租赁合同，张东海将自己所有的位于东明县曙光路中段电机厂南侧一到三层的房屋租赁给霍某某经营喜来登，该租赁合同至2012年9月30日到期。2012年8月31日，经被告张东海同意，原告靳庆珍与喜来登签订店面转让协议，喜来登于2012年9月6日之前搬离该店铺，原告靳庆珍支付喜来登经营损失和转让费（包括剩余1个月房租）3万元。2012年9月7日，原告靳庆珍（乙方）与被告张东海（甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定被告张东海将原喜来登租赁的房屋租赁给原告靳庆珍，租赁期间为6年，自2012年9月20日至2018年9月20日；2012年9月20日至2015年9月20日的租金为每年14万元，2015年9月20日至2018年9月20日的租金为每年17万元；由于商业、政府行为动迁，甲方有权获得房产方面的损失，乙方有权获得由于拆迁给经营装修带来的损失赔偿，并应收回已付周期内未使用月份的租金。2012年9月7日，原告靳庆珍交付给被告张东海2012年9月20日至2013年9月20日的房租14万元，被告张东海为原告靳庆珍出具收条一张。原告靳庆珍曾在与被告张东海签订租赁合同之前前往上海城指挥部咨询该处房产的拆迁事宜，指挥部告诉原告靳庆珍该处房产已经评估丈量，近期拆迁。2012年9月9日，东明县城市管理局对翠峰苑下达了东城管责改（2012）第G-36号责令限期改正通知书，责令翠峰苑于2012年10月3日前到东明县城市管理局办理有关审批手续。租赁合同签订后，原告靳庆珍开始动工装修房子，在装修期间，有关执法部门多次进行了告诫和制止，原告靳庆珍不听劝阻，继续进行装修。2012年11月6日翠峰苑火锅店开业，2013年元月6日停业。2013年6月份，原告靳庆珍与开发商商妥赔偿事宜，2013年6月6日该处房屋验房完毕，原告靳庆珍从该处房屋中搬迁，2013年7月26日原告靳庆珍从上海城指挥部领取赔偿款22万元。原告提交2012年9月26日原告与王某某签订的火锅店装修合同一份和网上转账电子汇单4张，证明原告支付王某某装修款共计460275元；原告提交2012年9月20日原告与林某某签订的通风施工合同一份以及网上转账电子汇单3张，证明原告支付林某某工程款共计38000元；原告提交其妻魏某某以菏泽市海通通讯器材有限公司的名义给威海市翠峰苑餐饮有限公司汇款14万元的加盟费，证明自2013年元月6日至2013年8月18日，8个月的停业损失和2年的加盟损失共计46666元；原告提交加固费单据3张，证明三楼的改造大厅花费共计48000元；原告提交装修设计合同一份和网上转账单2张，证明原告支付装修设计费13360元；原告提交室外门头字单据4张，花费15700元；原告提交室外地面混凝土工料单据1张，花费3800元；原告提交收款收据一张，证明装修肯德基门花费5000元；原告提交行政执法部门罚款单据1张，证明2012年11月16日，原告在装修工程中，执法部门到现场告知原告该楼房已经要拆迁，以未经审批私自安装广告牌对原告罚款3000元；原告提交发票一张证明原告送给被告手机一部，价值2700元，让被告处理关系用；原告称给被告现金10000元，让被告处理关系用；原告提交搬家费单据2张，花费2603元；原告提交装修玻璃款单据1张，花费5300元；原告提交装修操作间、下水道及吧台拆顶费用单据6张，共计18796元；原告提交安装监控单据2张，花费4800元；原告提交店面基本信息装潢花费1478元，并有网上银行转账电子汇单一份；原告提交从2012年11月6日至2013年1月6日的营业额明细单一份，证明原告营业额每月8万元，停业8个月，停业损失是64万元。＼n原审法院认为：被告张东海将位于东明县曙光路中段电机厂南侧一到三层的房屋租赁给霍国建经营喜来登，租赁合同未到期，喜来登的店主经被告张东海同意将该处房产转租给原告靳庆珍，并签订店面转让协议。2012年9月7日，原告靳庆珍与被告张东海签订了《房屋租赁合同》，被告张东海将原喜来登租赁的房屋出租给原告靳庆珍，租赁期间为6年，是双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律规定，属有效合同。由于商业、政府行为动迁，致使不能继续实现合同目的，合同解除，故对于原告靳庆珍要求被告张东海返还已付周期内未使用月份租金的诉讼请求，原审法院予以支持。2013年6月6日验房完毕，原告靳庆珍从该处房屋中搬迁，即2013年6月6日，原、被告解除租赁合同，被告张东海应当返还原告靳庆珍自2013年6月6日至2013年9月20日的租金39890元（140000÷365×104）元。原告靳庆珍称被告张东海在订立合同时隐瞒了该处房产即将拆迁的重大事实，违反了诚实信用的原则，并提供验房单、装修合同、施工合同、汇款单、花费单据、营业额明细等证据，要求被告张东海赔偿经济损失40万元，但原告靳庆珍在与被告张东海签订租赁合同之前，曾前往上海城指挥部咨询该处房产的拆迁事宜，指挥部告诉原告靳庆珍该处房产已经评估丈量，近期拆迁；原告在进行装修期间，有关执法部门多次进行了告诫和制止，原告靳庆珍不听劝阻，继续进行装修，被告张东海不构成对重大事实的隐瞒，且原告靳庆珍已经从上海城指挥部领取了22万元装修损失赔偿，故对于原告靳庆珍要求被告张东海赔偿损失的请求，原审法院不予支持。被告张东海辩称由于原告靳庆珍拒不配合政府拆迁，致其没有得到政府的奖金12万元，并由于原告的原因致补偿款拖延给付6个月，要求原告赔偿其应得的政府奖金12万元及补偿款拖延给付的利息528000元，由于被告张东海未提起反诉，原审法院不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告张东海返还原告靳庆珍租金39890元，于判决生效后5日内一次性付清；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由原告靳庆珍承担8098元，被告张东海承担702元。＼n上诉人靳庆珍不服上述民事判决，向本院上诉称：一审判决认定事实不清，证据不足，判决数额明显过低，显属故意袒护被上诉人，程序违法。1、一审判决认定2013年6月6日为合同解除之日，这一认定明显不当。事实上，2013年1月6日涉案房产已经停水停电，无法经营，虽然房屋由上诉人占有，但无法经营，合同经营目的无法实现，被上诉人应返还自2013年1月6日后的所有租赁费10万。2、一审判决认定“靳庆珍曾在与被告张东海签订租赁合同之前，曾前往上海城指挥部咨询该处房产的拆迁事宜，指挥部告诉原告靳庆珍该处房产已经评估丈量，近期拆迁”，这一认定明显是虚假认定，证据不足，不客观、不真实。3、上诉人损失证据确实充分，依法应予支持。4、本案依法应当追加合同担保人贾金生、陈旭为本案的共同被告参加诉讼，并判令贾金生、陈旭承担连带赔偿责任。请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。＼n被上诉人张东海答辩称：1、一审判决公正、合法。2、被上诉人没有隐瞒拆迁事实，签订合同前，曾告诉上诉人所租房屋已丈量，被上诉人告知上诉人去拆迁指挥部咨询。上诉人在订合同之前，曾咨询过有关部门，因为要办理相关手续，相关部门已告知上诉人近期拆迁。在刚装修时，执法局、消防队、工商局等部门曾多次扣押装修工具，并责令停工，下达相关手续。被上诉人没有隐瞒拆迁事实，而是上诉人抱有侥幸心理进行装修。请求二审法院驳回上诉，维持原判。＼n本院二审审理认定的事实与原审判决认定事实基本一致。＼n本院认为，上诉人靳庆珍与被上诉人张东海签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律规定，属有效合同。在合同履行过程中，由于涉案房屋被征收拆迁，致使不能继续实现合同目的，合同解除。2013年6月6日验房完毕，上诉人靳庆珍从该处房屋中搬迁，上诉人使用涉案房屋至2013年6月6日，原审判决确定2013年6月6日为合同解除之日并无不当。根据双方合同约定，上诉人靳庆珍有权收回已支付租赁费而未使用期间的租金，故张东海应当返还靳庆珍自2013年6月6日至2013年9月20日的租金。上诉人靳庆珍要求被上诉人返还自2013年1月6日后的所有租赁费，没有事实根据，本院不予支持。上诉人靳庆珍上诉称，一审认定靳庆珍在与张东海签订租赁合同之前，曾前往上海城指挥部咨询涉案房产的拆迁事宜，证据不足。对此本院认为，一审认定上述事实，有张东海举证的上海城项目建设指挥部出具的证明为证，且从2012年8月31日靳庆珍与喜来登签订的店面转让协议来看，靳庆珍在与张东海签订《房屋租赁合同》之前在东明进行了与租房相关的活动；上诉人靳庆珍于一审庭审后提交的北京翠峰苑企业管理有限责任公司出具的证明信不足以推翻一审判决认定的事实。综合分析现有证据，能够证实靳庆珍在与张东海签订租赁合同之前，曾到上海城指挥部咨询涉案房产的拆迁事宜，原审判决认定事实并无不当。在靳庆珍咨询过程中，指挥部告诉其涉案房产已经评估丈量，近期拆迁，故靳庆珍对于涉案房产近期可能拆迁知情，张东海不构成对重大事实的隐瞒。在靳庆珍装修期间，有关执法部门多次进行了告诫和制止，靳庆珍不听劝阻，继续进行装修，其对自身所受损失具有过错。靳庆珍已经从上海城指挥部领取了22万元装修损失赔偿，其要求张东海赔偿损失，但未能举证证实张东海存在违约行为，对此本院不予支持。上诉人靳庆珍上诉又称本案依法应当追加合同担保人贾金生、陈旭为本案的共同被告参加诉讼，对此本院认为，上诉人作为原审原告未起诉贾金生、陈旭，在一审中也未申请追加贾某某、陈某，且对贾某某、陈某二人与本案的关联性未举出任何证据证实，该上诉理由明显不能成立。＼n综上所述，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费8098元，由上诉人靳庆珍负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长李锋＼n代理审判员于辉＼n代理审判员李兴＼n二〇一四年六月十六日＼n书记员刘启国