＼n贵州省贵阳市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）筑民一终字第167号＼n上诉人（原审被告）贵州省经济适用住房建设发展中心，住所地贵州省贵阳市云岩区百花山路2号。＼n法定代表人卢秋生，该中心主任。＼n委托代理人马骥，贵州佳合律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告）潘莉，女，1978年1月11日出生，壮族。＼n委托代理人李龙，贵州合兴律师事务所律师。＼n委托代理人李宗祥，贵州合兴律师事务所律师。＼n上诉人贵州省经济适用住房建设发展中心（以下简称经房中心）与被上诉人潘莉商品房销售合同纠纷一案，贵州省贵阳市云岩区人民法院于2013年11月15日作出（2013）云民一初字第780号民事判决，上诉人经房中心不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人的委托代理人马骥及被上诉人的委托代理人李宗祥到庭参加了诉讼。审理中本案经本院院长批准，延长审理期限90日。本案现已审理终结。＼n原判查明，原告作为买受人，被告作为出卖人于2011年6月29日签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：原告购买被告开发建设的位于贵阳市XX小区二期顺海组团第X号楼X单元X层X号房屋一套，总房价款人民币358834元。合同第八条约定，出卖人应当在2012年12月31日前将该商品房所在栋号验收合格的房屋交付买受人使用，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力；2、凝冻、停水、停电造成的不能施工以质检部门或社会监理公司核定为准；法律、法规、规章及政府行为调整所导致的；买受人未按合同履约的；其它非因出卖人原因造成的情形。合同第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交纳房价款万分之2的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面以《贵阳晚报》刊登通知形式通知买受人办理交付手续。同时在合同附件四补充协议第6条对房屋交付期限补充约定：房屋交付期限以出卖人在《贵阳晚报》刊登通知的时间为准，并视为已告知买受人。买受人不在通知交付期限内来办理交付手续的，或由于买受人原因房屋未能按期交付的，自交付期限的次日起视为房屋已经交付。房屋所在楼栋周边的环境工程未全部竣工不影响房屋交付，买受人不得以此为由拒绝房屋交付。庭审中，原、被告均认可房款已付清。经房中心于2013年1月30日刊登交房通知一份，2013年4月30日再次刊登交房公告一份，其中载明：我们将持续到5月12日为节前未能办理交房的业主提供交房服务。原告遂诉至法院，请求判令：被告支付逾期交房违约金人民币13636元（以已付房款358834元为基数，从2013年1月1日起按每日万分之二暂算至2013年7月9日）并承担本案诉讼费用。被告经房中心对其主张提供了建筑工程竣工验收报告，证明于2013年4月25日验收合格。贵阳市创卫情况说明，证明2011年4月22日至28日因贵阳市创办卫生城市禁止货车通行导致金狮小区工期滞后7天。停水停电说明，证明2011年5月11日至15日因东郊水厂管道无水导致金狮小区工期滞后5天。西瓜村村民与优山美诗征地阻断道路通行的情况说明，证明2011年7月30日至8月2日期间西瓜村村民与优山美诗项目存在争议，阻断被告方场外道路导致车辆无法通行，后经协调解决，延误工期4天。第九届少数民族运动会禁止货车通行情况说明，证明2011年9月7日至20日因第九届少数民族运动会在贵阳举行，期间有关部门严禁货车通行导致金狮小区工期滞后14天。北京东路不准通行的说明及缴费收据，证明2011年11月11日至14日因北京东路渔安隧道段施工单位以交工为由禁止被告通行，导致工期滞后4天。东二环匝道不准通行的情况说明及缴费收据，证明2011年11月27日至12月10日因中建四局以道路未交付使用为由砌桥墩四个阻断了被告方唯一施工通道，导致工期滞后13天。北京东路不准通行的情况说明，证明2011年12月25日至2012年1月15日因北京东路交付施工导致施工材料无法运输，导致工期滞后21天。冻雨影响施工的情况说明，证明2012年1月2日至1月31日、2月7日至2月29日因严重冻雨，导致工期滞后52天。贵阳市气象局出具的2011年、2012年天气实况证明，关于将雪凝灾害预警级别调整为IV级的通知，关于启动雪凝灾害二级预警及应急预案的通知，证明2011年、2012年的凝冻、积雪、降雨等对工业生产及人民生活影响较大的天数，导致工程滞后。金狮小区二期顺海组团停电说明，证明2012年4月12日停电1天，延误工期1天。沙河村百花二组村民封堵施工道路的说明，黔建经房发（2012）23号关于群体性事件隐患的紧急报告，证明2012年5月9日至16日，因村民封锁项目进场通道，导致工程滞后8天。关于施工道路阻断的情况说明，证明2012年5月18日至19日因货车翻车阻碍交通，导致工期滞后2天。关于因降雨、道路泥泞村民堵路的情况说明，证明2012年6月14日因材料无法运入导致工期滞后1天。关于村民卢国华阻断施工道路的情况说明，对卢国华的调查笔录，证明2012年6月15日至30日、8月21日至22日沙河村村民卢国华阻断施工通道，导致工期滞后12天。新里程道路匝道处理影响通行的说明，新里程回填小区道路的情况说明，证明2012年11月2日至3日、11月10日至19日因施工通道被阻断，导致工期滞后12天。沙河村村民李忠福阻断施工通道的说明，沙河村二组部分村民阻断施工道路的说明，证明2012年12月3日、12月6日至8日因村民阻断施工道路导致工期滞后4天。2012年停水、停电统计说明，证明2012年4月25日至27日、10月23日至24日因停水，2012年4月12日、12月12日因停电延误工期7天。关于城东路建设情况的说明，证明城东路路况建设造成金狮小区工期延误。关于金狮小区施工通道的情况说明，黔建经房发（2013）3号关于畅通道路的紧急报告，关于城东路与金狮顺海组团进出道路现状的说明，关于建议解决好签约户资金兑现的函，律师见证书，证明2013年1月12日至2月26日，因村民封锁施工通道，导致工期滞后45天。制约金狮小区二期顺海组团项目实施的工期统计，证明共计52天滞后工期的原因。证人卢国华、朱国琼的证言，证明2012年6、7、8月因连日大雨导致道路无法通行，延误工期。＼n原判认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方均应按合同全面履行义务。原、被告双方在合同第八条、第十一条及合同附件四补充协议中约定房屋交付条件，被告举证的建筑工程竣工验收报告证明2013年4月25日房屋竣工经验收合格，并于2013年4月30日登报交房，公告中说明持续到5月12日为节前未能办理交房的业主提供交房服务，应当认定2013年5月12日已符合原、被告合同约定的交房条件。原告指出的关于贵阳市住建局、贵州省住建厅相关领导主持下的协调工作，相应报纸与电视节目关于金狮小区的报道，与个案合同约定的交房条件并不矛盾。关于合同第八条中约定的免责事由问题，该条款中约定有以质检部门或社会监理公司核定的凝冻、停水、停电及其它非因出卖人原因造成的情形。按期交房是房开商的主要义务之一，该条款在法律规定的范围外限制了买受人寻求逾期救济的权利，显然有失公平，亦有违民法的基本精神，《商品房买卖合同》系由经房中心提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的该条款无效，因此该条款不应受到法律的保护。被告所举的延误事由中，有合同约定的交房时间后发生的不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，故2013年1月1日后的免责事由不予支持。被告所举的延误事由中，有因村民及道路施工方、车祸等第三人原因导致的工期延误，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决，被告承担违约责任后，其权利可通过其余手段得到救济，故被告要求减去相应延误天数的请求不予支持。被告提出的因天气原因造成工期延误的意见，经房中心未能提供相应的部门的停工通知，施工方的停工报告及复工通知，不予支持。关于第九届少数民族运动会及创卫工作造成的工期延误的意见，被告能举证相关书证予以证明，且是客观事实，并非因被告本身的原因耽误施工，应当考虑扣减逾期交房天数，因九运会不能施工是2011年9月8日至18日，共计10天。本案中原、被告签订合同的日期是2011年6月29日，约定的交房时间为2012年12月31日，扣减顺延10天后，交房时间应为2013年1月10日，至被告登报交房截止日2013年5月12日，被告逾期交房天数为122天。按照合同约定的每日按已付房款的万分之二支付违约金为358834元×0.02％×122（天）＝8755.55元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第一款、第一百二十一条之规定，判决：贵州经济适用住房建设发展中心于本判决生效之日起三日内，支付潘莉逾期交房违约金人民币8755.55元。案件受理费141元由被告承担（此款原告已预交，由被告向原告履行判决时一并支付给原告）。＼n一审宣判后，经房中心不服该判决，向本院提起上诉称：一、原审法院将《商品房买卖合同》认定为格式合同是认定事实及适用法律错误。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》是可以协商修改、增补或删减的，尤其是黑体字部分是签订合同时填写的。该条款并未排除被上诉人的权利，也未加重被上诉人的义务，更未免除上诉人的责任，而只是就双方均无法控制的因素进行友好协商一致达成该条款内容；本案中，延时交房中有213天是不可抗力造成的，应当予以扣除；二、原审法院不支持2013年1月1日后的免责事由是认定事实错误。本案中，按双方通过合同约定了可以顺延交房的事由，且是由于上诉人无法控制的政府原因而导致顺延，故不存在迟延履行的问题。本案诉争房屋已于2013年4月25日就经竣工验收合格，上诉人也于2013年4月30日登报交房，故原判认定2013年5月12日为符合交房条件也是认定事实错误。综上，经房中心请求二审法院撤销原判，支持上诉人的诉讼请求。＼n被上诉人潘莉提出答辩意见称：一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人与被上诉人签订的是格式合同，一审对于该条款的认定是正确的。对于交房条件的问题，应当认定为其通知之后的交房，上诉人至今仍不具备交房的条件。对于上诉人主张延期交房的213天系不可抗力引起的问题，不应当得到支持。故请求驳回上诉人的诉请。＼n二审中，上诉人提供贵州省气象信息中心出具的《气象咨询报告书》一份，证明在施工期间有83日因凝冻而造成停工。被上诉人质证认为，结冰并不表明可以停止施工，上诉人在与被上诉人约定交房时间时就应当将该因素予以考虑。二审经审理查明的其余事实与原判查明事实一致。上述事实，有上诉人与被上诉人在庭审中的陈述以及《商品房买卖合同》、《建筑工程竣工验收报告》、交房公告等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。＼n本院认为，上诉人经房中心与被上诉人订立的《商品房买卖合同》系当事人双方的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条及第十一条的约定，上诉人应当于2012年12月31日前将该商品房所在栋号验收合格后交付被上诉人，并在房屋达到交付条件后，书面以《贵阳晚报》刊登通知形式通知被上诉人办理交付手续。本案中，上诉人经房中心迟延交付房屋给被上诉人，故其应对逾期交房的行为承担违约责任。对于房屋交付的条件，上诉人经房中心已于2013年4月25日取得诉争房屋经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位的验收报告，并于2013年4月30日刊登交房公告。故应认定诉争房屋于2013年4月30日即符合双方约定的房屋交付条件。原判认定2013年5月12日才符合交房条件不当，本院予以纠正。对于逾期交房的天数，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”之规定，贵阳地区近年来发生凝冻天气系客观事实，本案中，上诉人经房中心在建设本案诉争房屋过程中，为保障施工安全及工程质量，在遭遇凝冻天气时予以停工，属于不可抗拒之原因而造成的延误，对于上诉人主张因凝冻致工期延误应当免责的上诉请求，较为符合客观实际，故本院酌情支持扣减逾期交房天数20日。对于上诉人主张施工过程中因停水、停电、案外人堵路等导致其不能施工的上诉请求，本院认为，停水、停电、案外人堵路等事由并非不可抗力，上诉人作为房屋开发企业，对此应当予以克服和控制，上诉人应对其迟延履行交房义务的行为承当相应的责任，故对于上诉人主张应当以此予以扣减逾期交房天数的上诉请求，本院不予支持。对于上诉人主张原判不支持2013年1月1日后的免责事由系错误的上诉请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”之规定，本案中，按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，上诉人应当于2012年12月31日前向被上诉人交付诉争房屋，故对于上诉人迟延履行后主张的免责事由，原判不予支持并无不当，本院予以维持。因九运会不能施工的时间是从2011年9月8日至9月18日，共计11日，原判决计算错误，本院予以纠正。综上所述，本案中上诉人与被上诉人约定的交房时间为2012年12月31日，诉争房屋于2012年4月30日符合交付条件，故上诉人逾期交房共计120日，扣减因凝冻延期的20日以及九运会顺延的11日，上诉人逾期交房的天数为89日。对于双方当事人在《商品房买卖合同》约定的每日按已付房款的万分之二支付违约金的计算标准，上诉人对此并无异议，故按照该标准上诉人支付给被上诉人的违约金应为358834元×0.02%×89日=6387.25元。原审判决将上诉人贵州省经济适用住房建设发展中心写为贵州经济适用住房建设发展中心有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”之规定，判决如下：＼n一、变更贵州省贵阳市云岩区人民法院（2013）云民一初字第780号民事判决为：贵州省经济适用住房建设发展中心于本判决生效后3日内一次性支付潘莉逾期交房违约金6387.25元。＼n二、驳回潘莉的其余诉讼请求。＼n如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n一审案件受理费141元，由贵州省经济适用住房建设发展中心负担；二审案件受理费141元，由贵州省经济适用住房建设发展中心负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长鲁黎＼n审判员唐有临＼n代理审判员刘劼＼n二〇一四年六月十一日＼n书记员李燕云