广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终14129号
上诉人（原审被告）：余景美，女，1958年4月27日出生，汉族，住广州市黄埔区。
委托诉讼代理人：谭俏云，广东力诠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市黄埔房地产开发总公司，住广州市黄埔区大沙东路260号丰乐大厦15--17层。
法定代表人：刘松霖，职务：总经理。
委托诉讼代理人：李日龙，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余海亮，广东法制盛邦律师事务所实习律师。
上诉人余景美因与被上诉人广州市黄埔房地产开发总公司（以下简称黄埔房地产公司）商铺租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2017）粤0112民初2528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人余景美上诉请求：1.撤销一审判决第一、第二项，改判驳回黄埔房地产公司的全部诉请；2.一、二审诉讼费由黄埔房地产公司承担。事实和理由如下：一、涉案房屋没有经过合法报建，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，属于违法建筑，双方以该违法建筑为标的所签订的《租赁合同》为无效合同，一审没有正确认定合同效力，属于认定事实不清、适用法律错误。根据《广州市城市规划管理办法》第二十四条(二)规定，黄埔房地产公司未曾向法定报建机关广州市规划局申请过报建，或者取得过该局的报建批准。市、区两级档案机构经核查，均无相关规划报建手续及批准建设手续的档案或文件。因此，涉案房屋是典型的违法建筑。二、余景美在房屋建成后回迁的权利是黄埔房地产公司和黄埔区政府有关部门均予以确认的。因此，在租赁合同无效且自始无效的情况下，余景美并非行使租赁物占有权，而是行使回迁权，且实际回迁、占有使用房屋29年余，属于《物权法》的有权占有，并且有继续占有使用的权利。三、一审以租金评估价判令余景美支付使用费，是认定事实错误、适用法律错误。1.回迁安置发生在双方签订租赁合同之前，余景美因回迁而占有使用房屋，属于《物权法》规定的有权占有，无需支付占用费。2.由于房屋属于违法建筑，依法不能出租和收取租金，因此也不存在租金评估价，即使要支付占用费，也仅应按照房管部门公布的租金标准来酌情计算。3.由于租赁合同应认定为无效，根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，按照租金评估价支付使用费没有法律依据。4.黄埔房地产公司作为租赁合同无效的过错方和直接责任方，理应承担合同无效的法律后果，不能以无效合同的租期届满为由要求余景美迁走，并以市价租金为由要求余景美支付使用费。余景美作为回迁户，考虑到权利衡平，若调解，余景美愿意参照房管部门公布的租金标准，最多不超过原租赁价，在继续占有商铺的前提下，向黄埔房地产公司酌情支付使用费。
被上诉人黄埔房地产公司二审辩称：不同意余景美的上诉意见。涉案房屋已经经过黄埔区建设委员会批准建设，1986年1月20日黄埔区人民政府就已立项，且黄埔区人民政府是主要发起人，黄埔房地产公司只是承办单位以及出租人，目的是为了建设商业街而对港湾路余景美等档口进行拆除。涉案商铺由政府同意报建、施工。余景美主张黄埔房地产公司没有合法报建，是指黄埔房地产公司没有办法出示报建许可证原件，但此项目从立项到目前已有30多年，证据原件已经无法取得，但有其他证据印证，特别是黄埔区人民政府、黄埔区建设委员会等部门对本涉案项目的批复，以及涉案房屋建成之后由区政府以及区建委对房屋的分配进行批准等证据，足以证明涉案房屋当时是经过合法报建的。就目前使用情况来看，涉案项目几十间商铺均正常使用，工商、消防、以及水电部门均对上述商铺的使用给予合法批复。如果是违法建筑，商铺根本就无法正常经营。对于余景美回迁的主张，黄埔房地产公司拒不认同。余景美之前搭建的档口并非合法建筑，有关部门只准予短期的经营，并非长期使用。国家有关部门在批复时已经注明国家需要时无条件拆除，所以对于余景美的诉求以及对其拆除的补偿，有偿转让港湾路商场使用权协议书里已经约定产权归属于黄埔房地产公司所有。关于租金标准的问题，不能以原来的合同标准为准，因为余景美以回迁的理由要求长期低价承租黄埔房地产公司房屋，已经违反了市场规定以及公平原则，所以因以评估价的70%较为合理。
黄埔房地产公司向一审法院起诉请求：一、判令余景美将广州市黄埔区港湾路x号商铺交还给黄埔房地产公司；二、判令余景美向黄埔房地产公司支付商铺占用费，按照每月10660元计算，自2017年4月1日起计算至余景美返还商铺之日止；三、本案的诉讼费用由余景美承担。
一审法院经审理查明：涉案商铺位于广州市黄埔区港湾路x号。1987年7月，黄埔房地产公司与黄埔港务局签订《合建工程协议书》，约定合建工程为港湾路商业网点第一段工程，工程位置为黄埔区港湾路文化宫地段，合建工程由黄埔港务局提供沿街保证有人行道5米以外的建筑用地，由黄埔房地产公司负责组织、设计、报建、施工、拆迁等，负责全部工程的投资，负责办理产权分割手续，办理营业使用的供水供电等;分配：黄埔港务局提供用地建成后，黄埔港务局得建筑面积的25%左右，按在靠近新建影剧院一端部分（南端），其他部份的属黄埔房地产公司所有，由黄埔房地产公司安排使用，出租出售。
黄埔房地产公司提交其向区政府申请合建商场的《报告》，载明：“区政府：根据区政府的要求，为尽快改变港湾路的市容面貌，完成大沙地两条商业街改造任务，经与港务局协商，双方同意在港湾路港务局文化宫门前临街面路段合建五栋二层（临建）商铺，建筑面积1460平方米，预计投资50万元，首层主要用于安排原大排档铺面，望予批准。广州市黄埔区房地产管理局于1987年12月25日批示同意，广州市黄埔区人民政府于当日批示：同意，请区建委办理手续。”
黄埔房地产公司另提交一份《修建杂项工程申请表》载明：“申请日期：1988年1月8日，许可证编埔88字第10号，报建单位：黄埔区房地产开发公司，工程地点：港湾路港务局文化宫门前地段。用途：商场，层数：二层。申请人说明事项：1.本工程是根据区政府要求经区政府批准实施的；2.本工程的地皮是港务局的，与港务局合作建设。广州市黄埔区建设委员会于1988年1月12日出具审核意见：经办公会议讨论研究同意报送设计的三个方案建商场，并抓紧施工落实。”
黄埔房地产公司还提交一份编号为埔建88字第10号的《修建工程许可证》复印件，发证机关为广州市黄埔区建设委员会，发证日期为1988年1月12日，工程项目为港湾路港务局文化宫地段二层商场，工程地点为港湾路文化宫临街，报建单位为黄埔区房地产开发公司。因黄埔房地产公司未能提交该许可证的原件，余景美对该证据不予确认。
1988年12月8日，黄埔房地产公司向区政府提交的《关于港湾路临街商场分配方案的补充意见》载明：“一、考虑到原档主在拆迁过程中，停业了一段时间，经济收入受到一定的影响，为此给予以下优惠：1.原档主回迁（原档主的确认，凭整顿办发出的拆迁通知）按已确定的位置，将原定首层价格1730元/平方米改为1500元/平方米；2.转让十年期满后，若原档主需要继续租用，租用租金五年内按当时租金标准七折收租；从第六年开始，至第十年止，租金按当时的标准八折收租，十年后取消优惠待遇。二、原档主的铺位不得转让或变相转让，发现转让，则取消优惠，并收回铺位另作处理。三、安排原档主回迁后，余下的铺位（包括二楼）一律由我公司采取公开招标投标的形式，通过平等竞争，决定铺位权属”。1988年12月13日，广州市黄埔区建设委员会及广州市黄埔区人民政府批准同意黄埔房地产公司的上述补充意见。
1988年12月26日，广州市黄埔区人民政府批准黄埔房地产公司提交的《港湾路临街商场分配后余下铺位分配方案》，该方案内容为：港湾路临街商场安排原有档主后，余下的铺位，经区政府批准，以公平招标的方式进行分配，招标工作由我公司组织实施。二、招标方法：3.标底：首层：1730元/平方米，二层1550元/平方米。中标者获得中标铺面的十年使用权，期满后，招标单位收回使用权。
1999年2月4日，黄埔房地产公司（出租人、甲方）与余景美（承租人、乙方）签订《广州市房地产（非住宅）租赁契约》，约定：甲方将座落在黄埔区港湾路41号之40号首层部位的房屋出租给乙方作商铺使用。租赁期限自1999年1月18日至2004年1月18日止，共计60个月。月租金为1800元，从第二年起每年递增4.5%计收租金。租金按月或季度结算，由乙方在每月或每季度的第1-10日前缴付本期租金给甲方。十一、违约责任，4.租赁期届满，甲乙双方未续订或者解除契约的，乙方逾期不交出承租房屋的，除限期迁出和补交占用期间租金外，还有权按占用期间月租总金额百分之百收取违约金并没收其保证金。
黄埔房地产公司（出租人、甲方）与余景美（承租人、乙方）还签订《广州市房地产（商铺）租赁契约》，约定甲方将黄埔区港湾路x号首层的商铺出租给乙方作商铺使用。租赁期限自2004年1月18日至2009年1月18日止，共计60个月。月租金为1800元。其他约定与上述租赁契约内容一致。黄埔房地产公司与被告另签订了一份《还款协议》载明：双方就1999年1月18日签订的《广州市房地产（非住宅）租赁契约》中乙方所欠约定的租金递增部分款项，达成以下还款协议。1.根据租赁契约约定，乙方欠甲方每年递增部分租金合计7829.16元，乙方同意在本协议签订之日起五年内付清。2.甲方同意乙方按月进行分期偿还，即每月应偿还130元，并在每月缴交新一期租赁租金时一并缴纳。
2014年1月20日，黄埔房地产公司（出租人、甲方）与余景美（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将黄埔区港湾路x号房地产出租给乙方作商业用途使用，租赁期限：2014年4月1日至2015年3月31日，月租金为4000元；2015年4月1日至2016年3月31日月租金为4320元；2016年4月1日至2017年3月31日月租金为4665元。租金按月计算，由乙方在每月的第5日前按现金或支票付款方式缴付租金给甲方；第四条约定乙方向甲方交纳10000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；第七条约定乙方的权利和义务：3.租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方，如需继续承租房屋，应提前90日与甲方协商，双方另行签订合同。
余景美向黄埔房地产公司交付租金至2017年3月31日，此后未再缴纳。
2017年4月21日，黄埔房地产公司向余景美发出《关于办理续租合同的通知》载明：双方之间关于黄埔区港湾路x号商铺的租赁合同已于2017年3月31日到期，余景美至今没有与黄埔房地产公司续签合同并继续占用商铺，现通知余景美，如需续租请于2017年4月28日前与黄埔房地产公司办理续租手续。逾期不办理的，我司将视为余景美自愿放弃优先续租的权利，并请于2017年5月5日前把商铺交还给我方及办理有关退场手续，如逾期未交还商铺的，则按新租金标准计租并依法追究法律责任。续租合同的主要条件如下：1.租期：1年；2.租金：8000元/月。
另查明，黄埔房地产公司委托具有房地产估价机构资质的深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司对涉案广州市黄埔区港湾路x号商业市场租金进行评估，2017年4月12日，该评估公司出具《房地产咨询报告》【深同诚评字（2017B）04QC第005号】载明：广州市黄埔区港湾路x号咨询租金单价为650元/平方米/月，总值10660元/月。黄埔房地产公司庭后提交说明表示愿意以该租价的70%计收余景美的占用费、所留保证金10000元用以抵扣来衡平双方利益。
为查明相关案件事实，一审法院向广州开发区国土资源和规划局、广州市黄埔区国土资源和规划局发函询问该单位是否存有《报告》《修建杂项工程申请表》《修建工程许可证》《合建工程协议书》的原件，上述文件是否符合当时的规划报建手续及批准建设手续，涉案商铺有无办理合法的规划报建手续及批准建设手续。2017年12月5日，广州开发区国土资源和规划局、广州市黄埔区国土资源和规划局向一审法院复函（穗开国规函[2017]1664号）载明：一、经我区城建档案馆核查，可查询到来函所附的《报告》《修建杂项工程申请表》原件，但未查询到原黄埔区建设委员会所批复埔建88字第10号《修建工程许可证》《合建工程协议书》的存根及原件，故关于该文件是否有原件问题，建议可进一步向市城建档案馆等部门查询。二、1987年至1988年期间，广州市建设工程报建审批的相关法规依据为《城市规划条例》《广东省城市建设管理暂行条例》《广州市城市规划管理办法》及《广州市城市规划管理办法实施细则》。因未查询到该《修建工程许可证》及其办理过程记录，故无法判断当时是否符合规划报建手续及批准建设手续。三、经核查广州市国土规划委员会档案系统，未查询提到的港湾路x号房屋办理相关规划报建手续及批准建设手续的情况，建议进一步向城建档案馆查询相关历史档案。一审法院进一步向广州市城市建设档案馆发函询问该单位是否存在埔建88字第10号《修建工程许可证》的原件，有无埔建88字第10号《修建工程许可证》办理过程记录的材料。广州市国土资源和规划委员会档案管理处、广州市城市建设档案馆于2017年12月22日复函（穗建档函[2017]14号）：经核，我处（馆）查无《修建工程许可证》（88埔建字10号）档案。
上述事实有《广州市房屋租赁合同》《关于办理续租合同的通知》《报告》《修建工程许可证》《工程申请表》《合建工程协议书》、办文呈批表、《关于港湾路临街商场分配方案的补充意见》《港湾路临街商场分配后余下铺位的分配方案》《有偿转让港湾路商场使用权协议书》、公证书、《评估报告书》《临时占用道路许可证》《申诉书》《拆迁通知》《关于大沙地住宅小区和两条商业街的开发建设实施方案及优惠办法的通告》《关于港湾路临街商场免税的请示》及当事人陈述等予以证实，上述证据经过庭审质证，一审法院予以确认。
一审法院认为，虽然广州开发区国土资源和规划局、广州市黄埔区国土资源和规划局的复函表示该单位未查询到《修建工程许可证》及其办理过程记录，未查询提到的港湾路x号房屋办理相关规划报建手续及批准建设手续的情况，无法判断涉案商铺当时是否符合规划报建手续及批准建设手续;广州市国土资源和规划委员会档案管理处、广州市城市建设档案馆复函表示经核查无《修建工程许可证》（88埔建字10号）档案，但鉴于余景美无证据证明其曾与相关部门达成其有权占有涉案商铺的回迁安置的协议，且黄埔房地产公司与余景美签订的合同已于2017年3月31日到期。另外，余景美从1999年以来一直基于双方之间的商铺租赁关系向黄埔房地产公司支付租金，因此，余景美主张其有权继续占有使用商铺，缺乏理据，一审法院不予采纳，黄埔房地产公司请求余景美将涉案商铺交还，一审法院予以支持。
余景美向黄埔房地产公司支付租金至2017年3月，黄埔房地产公司请求余景美支付自2017年4月1日起至实际返还之日止的商铺占用费于法有据。双方签订的租赁合同约定的租期届满后，对黄埔房地产公司提交的更新租金标准不予接受，既然余景美不接受黄埔房地产公司的续租条件，余景美应将租赁物返还，余景美继续占用商铺期间，应按市值向黄埔房地产公司支付占用费。黄埔房地产公司最后主张以其评估价10660元/月的70%即7462元计收占用费合理，一审法院予以支持，且保证金10000元予以冲抵处理。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，于2018年6月12日作出如下判决：一、余景美于判决生效之日起十日内将广州市黄埔区港湾路x号商铺返还给广州市黄埔房地产开发总公司；二、余景美于判决生效之日起十日内向广州市黄埔房地产开发总公司支付商铺使用费（按照7462元/月的标准，从2017年4月1日起付至实际返还商铺之日止，已交保证金10000元抵扣部分费用）；三、驳回广州市黄埔房地产开发总公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3072元，由广州市黄埔房地产开发总公司负担1728元，由余景美负担1344元。
本院经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，当事人均无新证据提交。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案一审诉讼中，黄埔房地产公司已举证证明涉案工程的立项、拆迁动员、回流分配均由区政府讨论决定，经主管部门批准建设，故余景美与黄埔房地产公司订立的租赁合同应为有效。对余景美二审基于合同无效提出的主张，本院均不予采纳。从1999年2月4日余景美与黄埔房地产公司签订《广州市房地产（非住宅）租赁契约》之后，双方连续两次签订房屋租赁合同，且一直依约履行，故余景美主张其与黄埔房地产公司没有形成租赁关系，与事实不符。现余景美与黄埔房地产公司租赁合同的期限届满，在余景美不接受黄埔房地产公司提出的续租条件的情况下，黄埔房地产公司请求余景美返还租赁物合理、合法，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持，余景美应向黄埔房地产公司支付返还商铺之日止的占用费。至于余景美应向黄埔房地产公司支付占用费的标准，黄埔房地产公司主张以评估机构作出的评估价10660元/月的70%即7462元/月计收公平合理，予以照准，且保证金10000元应予冲抵处理于法无悖，本院予以维持。余景美主张以房管部门公布的租金标准计租理据不足，本院不予采纳。
综上所述，余景美的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3072元，由余景美负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 民
审判员 何 佐
审判员 柳玮玮
二〇一八年九月二十八日
书记员 李依虹