湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终4752号
上诉人（原审原告、反诉被告）：胡晓燕，女，1982年1月18日出生，汉族，住武汉市，
委托诉讼代理人：张煜，湖北雄楚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：乔晓研，湖北雄楚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：李慧，女，1987年4月2日出生，汉族，住武汉市洪山区，
委托诉讼代理人：王彪，与李慧系公媳关系,1969年3月31日出生，汉族，住武汉市洪山区，
上诉人胡晓燕因与被上诉人李慧房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院(2016)鄂0192民初22号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭。因案情不复杂，本院决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。
胡晓燕上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、本案全部诉讼费用由李慧承担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清，一审法院在认定胡晓燕对案涉店铺已进行装修，李慧与胡晓燕签订附加条款存在一定的欺诈，李慧应当赔偿胡晓燕装修损失的情况下，仅以胡晓燕未提供正式的票据证明其装修装饰损失而判决不予支持胡晓燕诉请的店面装修费错误；2、一审法院无视胡晓燕对办理游泳卡客户的赔偿、信誉上的损失及利润损失而判决驳回胡晓燕要求李慧赔偿游泳卡消费退款42688.20元的诉讼请求属适用法律错误；3、一审法院既已认定李慧在履行合同中存在欺诈，其属于过错方，胡晓燕系无过错方，则一审法院判决由李慧承担诉讼费750元，胡晓燕承担诉讼费4000元显失公平。
李慧辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
胡晓燕向一审法院起诉请求：1、判决李慧赔偿店面装修费和经营损失共200000元；2、判决李慧退还已交租金的差额30000元；3、判决诉讼费用由李慧负担。诉讼过程中，胡晓燕将其第1项诉讼请求变更为：判决李慧赔偿店面装修费和经营损失共259153.60元（包括：游泳卡消费退款损失42688.20元、年营业总额利润损失104947.40元、店面装修损失60000元、闹事导致2015年12月和2016年1月的营业额下降损失27678元、履约保证金21312元、水电押金2528元）。
李慧向一审法院反诉请求：1、判决胡晓燕向李慧支付占用费26624元（该费用计算截止到2016年2月29日）；2、判决胡晓燕负担反诉费用并腾退占用的涉案商铺。
一审法院认定事实：2013年10月12日，李慧与武汉众和利东投资有限公司（以下简称众和公司）签订《哈乐城租赁意向书》，约定与本案有关的主要内容为：1、众和公司将位于武汉东湖新技术开发区关山大道328号中杰阳光还建项目哈乐城A3栋第1层2号商铺和第2层1、2号商铺出租给李慧，商铺总面积为332平方米（最终面积按实地测量为准）；2、李慧承租商铺的经营范围为美容美体，未经众和公司书面同意，不可私自更改经营范围；3、一层租金为每月每平方米74元，月租金10680元，二层租金为每月每平方米54元，月租金10152元，租金每季度一付，履约保证金为李慧租赁商铺月租金的三倍，物业管理费每月每平方米6元，与租金同时缴纳；4、李慧承租该物业期限为2年，确定起讫日期以合同签订为准，房屋租期包括李慧的装修免租期，众和公司给予李慧免租装修期为30个日历日，确定起讫日期以合同签订为准；5、李慧签署此意向书之日，须向众和公司缴纳62496元作为租赁意向金，此意向金将于双方签署正式《商铺租赁合同》后自动转为所需之合同履约保证金，但此意向金不等于双方同意之合同履约保证金金额，双方须在签署正式《商铺租赁合同》的同时结算差额；6、本协议生效后，双方应于2013年11月7日前签署正式的《商铺租赁合同》，正式《商铺租赁合同》签署方为“武汉关山经贸投资有限公司”（以下简称：关山公司），本意向书自双方授权代表人签字并加盖公章后生效，有效期为一个月，如在有效期内双方正式签订《商铺租赁合同》，则在《商铺租赁合同》签订之日自动失效；7、此意向书作为双方诚意合作开始及初步接触之用，一切租赁细则及条款，以双方正式签订的《商铺租赁合同》为准。
2013年11月10日，李慧与关山公司签订《租赁合同》，约定与本案有关的主要内容为：1、关山公司将位于武汉市东湖新技术开发区关山大道328号武汉中杰阳光哈乐城A3栋第1层2号商铺和第2层1、2号商铺出租给李慧，商铺建筑面积为332平方米，其中一层144米，二层188平方米；2、商铺租赁期限为2013年11月8日至2016年11月7日；3、在租赁期限届满后，在同等条件下，李慧享有优先续租的权利，续租的租金标准及条件由关山公司根据当时市场条件另行确定；4、合同履行期内，未征得关山公司同意，李慧不得以任何形式转租、分租该商铺或其中任何部分，或以分租、借用、共有或将业务承包给第三人等其他任何方式以致使任何非本合同承租方在租赁期期限内使用或占用该商铺或其中任何部分，否则关山公司有权立即单方解除合同，李慧已付租金及保证金将不予退还，给关山公司造成损失的，李慧承担全部赔偿责任；5、平均租金价格为31元每平方米，综合服务费14元每平方米，面积为332平方米，商铺租金及综合服务费采取先付费后使用的方式，每3个月支付一次，自第3年开始，李慧交纳的租金及综合服务费以起始租金及综合服务费为基础，每1年按照5%同比递增各笔租金及综合服务费；6、前两年的物业费按每平方米6元支付，采用预付的方式，每3个月交付一次，与租金同时缴纳；7、在签订本合同之日，李慧应向关山公司支付履约保证金44820元；8、商铺的交付日为2013年11月8日，自交付日起3个月内为装修免租期（2013年11月8日-2014年2月7日），在装修免租期内，李慧无须支付租金。
2013年11月15日，在李慧仅出示《哈乐城租赁意向书》而未出示《租赁合同》的情况下，经过平等协商，李慧（出租方，甲方）、胡晓燕（承租方、乙方）、众和公司的授权代表张雯（担保方，丙方）三方共同签署了《合同》，约定与本案有关的主要内容为：1、甲方同意将位于武汉东湖新技术开发区关山大道328号中杰阳光还建项目-
哈乐城A3栋第一层二号商铺出租给乙方，建筑面积96平方米，最终面积按实际面积测量为准；2、乙方承租商铺的经营范围为童玩，乙方如更换经营范围，应事先经甲方同意，乙方不得转让商铺，如转让须经甲方同意，甲方按30%提取转让费；3、租金为每月每平方米74元，月租金合计7104元，每季度一付，履约保证金为乙方租赁商铺月租金的三倍，物业管理费每月每平方米6元，每月合计576元，物业管理费同租金同时缴纳；4、乙方承租该物业期限为2年，确定起讫日期以合同签订为准，房屋租期包括乙方的装修免租期，甲方给予乙方免租装修期为30个日历天，确定起讫日期以合同签订为准，乙方签署此合同书之日，须向甲方缴纳44928元（此费用包含6个月租金及4个月物业管理费）；5、乙方租金必须在每季度8日前交款，逾期按租金的5%交滞纳金。该《合同》附加条款为：1、如2年内租方个人原因与开发商终止合同，需承担承租方的装修损失，合同租金及面积和其他条款与甲方（李慧）所签合同一致；2、2年后享有与开发商单独重新续签的优先权；3、开发商作为第三方担保人，租方和承租方任意一方需对合同内容进行更改，必须通过另一方和开发商同意；4、租约的所有内容与甲方和开发商所签合同一致。上述《合同》签订后，胡晓燕对争议店铺进行了装饰装修。在上述《合同》履行期间，胡晓燕依约向李慧支付了2015年11月15日前的租金、物业费等费用，并支付了三个月租金21312元作为履约保证金以及水电押金2528元。
2015年11月15日即上述《合同》到期前后，胡晓燕要求与开发商直接签订租赁合同，李慧要求涨租金后续签合同，双方未能达成一致意见并产生纠纷，李慧要求胡晓燕返还商铺，胡晓燕拒绝返还，故李慧采取了贴告知函以及派人上门等方式逼迫胡晓燕腾退房屋。诉讼过程中，胡晓燕与李慧均认可双方签订的上述《合同》已于2015年11月15日解除，经一审法院释明，双方于2016年5月24日办理了商铺交接手续。
一审法院认为：胡晓燕与李慧签订的《合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据审理查明的事实，虽然胡晓燕与李慧签订上述《合同》时，李慧仅向胡晓燕出示了其与众和公司签订的《哈乐城租赁意向书》，而未出示其与关山公司签订的《租赁合同》，但并不影响胡晓燕与李慧签订上述《合同》的效力。依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。胡晓燕应当依照其与李慧签订上述《合同》的约定履行合同义务，并依约向李慧支付租金。因此，对胡晓燕提出应按照预估租金价格每平方米69元计算租金并要求李慧退还已交租金差额30000元的诉讼请求，不予支持。根据本案查明的事实，李慧与胡晓燕签订上述附加条款存在一定的欺诈性，即李慧并未将其与关山公司签订的《租赁合同》的内容如实告知胡晓燕，而李慧与关山公司签订的《租赁合同》约定的租赁期间为三年，且未经关山公司准许不得转租。上述补充条款给胡晓燕造成误解，即其误认为在2年合同履行期满后，即可直接与开发商签订合同，胡晓燕必定会对租赁店铺进行可继续租赁的装修投入，并继续引进客户经营，而在上述《合同》约定租赁期满，李慧提出要求胡晓燕返还店铺或提高租金继续租赁，明显与上述附加协议的约定不符。双方发生纠纷后，造成胡晓燕不能与开发商继续签订租赁合同直接租赁店铺，亦不能继续经营，给其造成了实际损失。对此，李慧存在过错，应当向胡晓燕承担赔偿损失的违约责任。对李慧要求胡晓燕支付房屋占有使用费26624元的反诉请求，不予支持。
本案中，胡晓燕提供的证据不足以证明李慧造成其年营业总额利润损失104947.40元、闹事导致2015年12月和2016年1月营业损失27678元，由其承担不利后果，依照《中华人民共和国民事诉讼法》和相关司法解释的规定，对其该项诉讼请求，不予支持。胡晓燕是先收取客户预存费用办理游泳卡，持卡消费，其在不能经营后将客户预存费用退还，并未造成其实际损失，对其要求李慧赔偿游泳卡消费退款42688.20元的诉讼请求，不予支持。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。本案双方当事人虽对装饰装修如何处理没有约定，但是因李慧违约，造成胡晓燕认为可以与开发商直接签订合同继续租赁店铺的误解，应当赔偿胡晓燕的装饰装修损失。本案中，胡晓燕未提供正式的票据证明其装饰装修的实际价值，其证据不足以证明其装修损失，应承担举证不能的法律后果。因此，对其要求李慧赔偿店面装修损失60000元的诉讼请求，不予支持。上述《合同》于2015年11月15日终止后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，胡晓燕有权要求李慧返还已收取的履约保证金21312元以及水电押金2528元。对胡晓燕要求李慧返还履约保证金21312元以及水电押金2528元的诉讼请求，予以支持。因胡晓燕已于2016年5月24日将案涉商铺返还给李慧，对李慧要求胡晓燕腾退案涉商铺的诉讼请求，不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百二十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、李慧于本判决生效之日起十日内向胡晓燕返还履约保证金21312元以及水电押金2528元；二、驳回胡晓燕的其他诉讼请求；三、驳回李慧的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4750元，由胡晓燕负担4000元，由李慧负担750元，该款胡晓燕已预付，李慧于本判决生效之日起十日内向胡晓燕支付750元；反诉案件受理费233元，由李慧负担。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
二审另查明，关山公司系诉争房屋的所有权人，其委托众和公司代为开展招商工作。
本院认为，本案的焦点问题是李慧与胡晓燕签订的合同及该合同附加条款是否存有欺诈情形，以及李慧是否应赔偿胡晓燕店面装修费和经营损失。
李慧与胡晓燕签订合同时，李慧虽仅向胡晓燕出示了其与众和公司签订的《哈乐城租赁意向书》，而未出示其与关山公司签订的《租赁合同》，但关山公司委托众和公司招商该项目的负责人张雯作为担保方也在该诉争合同上签字，故李慧与胡晓燕签订的合同系双方当事人真实意思表示，且得到众和公司同意，关山公司对此未提出异议，该合同合法有效。李慧与胡晓燕签订的合同内容及附加条款内容均是约定两年的租赁期限，双方虽约定两年期满后胡晓燕享有与开发商单独重新续签的优先权，但该优先权仅是胡晓燕与开发商之间存在的可期待权利,并未约定租赁期满后胡晓燕与开发商之间必然会单独重新续签合同；且李慧与胡晓燕签订合同及附加条款后，李慧已按双方的约定履行了相应的义务，双方约定的两年租赁期限已届满，李慧并没有任何违约行为，故胡晓燕提出双方签订的合同及附加条款存有欺诈情形，以及李慧应赔偿其店面装修费和经营损失的上诉理由，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
综上所述，胡晓燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4750元，由胡晓燕负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 红
审判员 余小乔
审判员 叶玉宝
二〇一七年九月二十九日
书记员 李一凡