辽宁省辽阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽10民终986号
上诉人（原审被告）：李振，男，1975年9月18日出生，汉族，住灯塔市。
被上诉人（原审原告）：灯塔市鑫亿物业服务有限公司，住所地灯塔市兆麟街文化路。
法定代表人：马超，该公司经理。
委托诉讼代理人：吴军，辽宁杜金珏律师事务所律师。
上诉人李振因与被上诉人灯塔市鑫亿物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服灯塔市人民法院（2017）辽1081民初964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月23日立案后，依法组成合议庭，于2017年9月4日公开开庭进行了审理。上诉人李振、被上诉人灯塔市鑫亿物业服务有限公司的委托代理人吴军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李振上诉请求：一、请求撤销一审错误判决，依法驳回原审原告的诉讼请求；二、案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，适用法律不当。二、一审法院在未查清事实的情况下，判决被上诉人与业主委员会签订的物业服务合同对全体业主有效，即与事实相悖又违反法律规定。本案中所谓的业主委员会的成立并非由业主代表选举或授权成立，根据《物业管理条例》第六条、第十条、第十一条、第十二条的规定，业主委员会应由业主选举产生，业主大会在作出选聘和解聘物业管理企业决定时，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权过半数以上通过。由业主委员会选聘的物业管理企业与代表业主签约的业主委员会签订的物业管理合同需要经过业主大会的批准才能生效。本案中，业主委员会在选聘物业管理企业时既未召开业主大会，也未经半数以上业主同意，其选聘的程序是违法的。物业管理合同是基于违法程序选聘的物业管理公司作为合同的一方主体签订的，且合同未经业主大会的批准，违反了《物业管理条例》的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……。三、违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应该以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《物业管理条例》属于国务院制定的行政法规，业主委员会与被上诉人签订的物业管理合同因违反行政法规的强制性规定应确认无效。四、业主委员会主任“车宏成”根本不是我们东鑫馨园小区业主，他是鑫阔小区业主，所以他根本代表不了我们东鑫小区业主签字，更何况是他一个人的签字，而且还没有业主委员会成员签字，所以这份合同是无效的。五、东鑫馨园小区从来就没有召开过业主委员会选举更没有选过业主委会成员，所谓的业主委会成员根本就是物业选的，也就是说都是不合法的。以上递交的物业办备案材料的业主委会成员档案，有几个还是鑫阔小区的业主，他们也无权选聘东鑫业主委员会成员，所以我们视这个业主委员会无效。六、我们调查的业主联名签字经证实所有东鑫馨园业主都否认参加过业主委员会选举会议。七、物业办给出的备案公示中有几位所谓的东鑫馨园小区“业主委员”，他们都不知道物业怎么进驻小区的。根据《物权法》和《物业管理条例》，即使是物业和个别业主签署了损害第三方利益的合同，这个合同也是无效的，物业公司在本小区的一切行为都属于自行其是，强烈要求物业把本小区恢复原貌，撤离小区。八、上诉人主体问题：上诉人系门市房承租方，一审原告起诉错误。九、上诉人经营期间，卫生等都是灯塔市环卫处进行卫生打扫和清理。上诉人每年交纳一定数额费用，被上诉人未尽到打扫卫生的最基本义务，权利和义务是对等的，上诉人未享有权利同时也不承担物业费用。十、门市房地面和门脸墙皮脱落房屋漏雨，被上诉人对此未采取任何修补，小区草坪变成停车场，收费不知去向，从未向业主公开和报参账目。
灯塔市鑫亿物业服务有限公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
灯塔市鑫亿物业服务有限公司向一审法院起诉请求：灯塔市鑫亿物业服务有限公司是具有从事物业服务资质的公司，从2014年12月1日开始至今对该小区住户及商业网点进行服务和管理，李振是小区的住户，应该根据合同规定向灯塔市鑫亿物业服务有限公司缴纳2015年和2016年和2017年的物业费共计4,032.00元，但李振至今无故拖欠，迟迟未予交付，灯塔市鑫亿物业服务有限公司索要数次无果。物业费是小区治安秩序环境绿化及卫生，房屋公共设施配套管理的根本保证，若物业费不能按时足额缴纳，将会对物业管理和小区内的全体业主、商户造成一定影响。为维护小区内全体业主、商户的正当合法权益，请求法院：1、判令李振一次性给付拖欠的2015年和2016年和2017年物业费4,032.0元；2、诉讼费由李振承担。灯塔市鑫亿物业服务有限公司提供的证据如下：1、法人身份证明。2、营业执照。3、物业管理合同。4、照片一组（18张）。证明原告对小区进行物业服务及进驻小区公示的事实。
李振辩称：双方没有签订物业服务合同，在双方没有签订的情况下商户有权不缴纳物业服务费。物业公司没有向商户做任何服务。李振提供的证据：收据一张，证明环卫处向其收取卫生费。
一审法院认定事实：灯塔市鑫亿物业服务有限公司是具有从事物业服务资质的公司。2014年12月1日，灯塔市鑫亿物业服务有限公司与灯塔市东鑫馨园小区业主委员会签订了物业管理服务合同，合同约定：本物业的管理服务费按双方协商的标准商业网点收取建筑面积每月每平方米1.0元，向业主（住户）收取建筑面积每月每平方米0.5元。李振的商业网点位于灯塔市东鑫馨园西门南数第11门市“韩国电热炕，面积112平方米，物业费为每年1,344.00元，2015年、2016年、2017年的物业费为共计人民币4,032.00元。李振未向灯塔市鑫亿物业服务有限公司交纳。
一审法院认为，灯塔市鑫亿物业服务有限公司与灯塔市东鑫馨园小区业主委员会之间存在物业服务合同关系，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。灯塔市鑫亿物业服务有限公司与业主委员会签订的物业服务合同，对全体业主有效。故对李振辩称双方没有签订物业服务合同，商户有权不交纳物业服务费，不予支持。《物业管理条例》第七条第（五）项规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：按时交纳物业服务费用”。第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”故灯塔市鑫亿物业服务有限公司有向李振收取物业费的权利。李振2015年、2016年、2017年的物业费共计4,032.00元。综上，灯塔市鑫亿物业服务有限公司要求李振支付物业费的诉讼请求，一审法院予以支持。对李振辩解物业公司没有向商户做任何服务，因其提供的证据不能证明其辩解成立，且该辩解不能成为拖欠物业费的法定理由，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第七条第（五）项，第六十七条，判决：李振于本判决发生法律效力后五日内给付灯塔市鑫亿物业服务有限公司2015年和2016年和2017年的物业费共计人民币4,032.00元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由李振承担。
本院二审期间，上诉人李振提交了租房协议复印件，经质证，本院对该证据的真实性不予确认，对该证据不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。关于上诉人李振主张东鑫馨园业主委员会成立程序违法，选聘物业管理企业未召开业主大会，该业主委员会与被上诉人灯塔市鑫亿物业服务有限公司签订的《物业管理服务合同》无效，被上诉人无权主张物业费一节，因业主大会的召开、业主委员会的成立系业主自治行为，均不是民事审判范围，现东鑫馨园业主委员会已经备案成立，该业主委员会有权代表业主签订并且已经签订物业服务合同，故该合同对全体业主有约束力，上诉人李振作为物业使用者应当缴纳物业费。上诉人李振关于其不是缴纳物业费义务主体、物业公司没有履行服务义务，其不应缴纳物业费等上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人李振的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人李振负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨墅& # xB;
审 判 员 毕寒光
审 判 员 郁 岚
二〇一七年九月二十五日
法官助理 尚 莉 莉
书 记 员 白 如 冰