广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第4840号
上诉人（原审原告）：广州市佳明物业管理有限公司，住所广州市越秀区。
法定代表人：赵武，该司总经理。
委托代理人：方维平，广东广强律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴晓，身份证住址浙江省温州市鹿城区。现住广东省广州市白云区。
被上诉人（原审被告）：广州潮升物业管理有限公司，住所广州市白云区。
法定代表人：吴晓，职务经理。
上列二被上诉人共同委托代理人：高鹏、段炼，系广东登攀律师事务所律师、实习律师。
被上诉人（原审被告）：张慧心，身份证住址湖南省祁阳县。现住广东省广州市海珠区。
上诉人广州市佳明物业管理有限公司（以下简称佳明公司）因与被上诉人张慧心、吴晓、广州潮升物业管理有限公司（以下简称潮升公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2014)穗越法民三初字第998号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年10月17日，佳明公司（出租人,甲方）与吴晓、张慧心（承租人,乙方）签订了《场地租赁合同》(又名《物业租赁合同》)，约定：“一、甲方出租场地地址大南路某号首层及阁楼，带有水电设施，租赁用途为商业。该房产基本情况乙方已充分了解，愿意承租该房产。二、租赁期限2年，即从2013年1月1日至2014年12月31日止，按双方约定租金租赁。如双方续租，从第3年起，租金每年按5%进行环比递增。租金情况如下（租金不含税，开具发票需另外收取租金的8%作为开票的税金，该税金由乙方承担）：2013年1月1日至2013年12月31日，月租金额为400000元整；2014年1月1日至2014年12月31日，月租金额为450000元整；2015年1月1日至2015年12月31日，月租金额为472500元整；2016年1月1日至2016年12月31日，月租金额为496125元；2017年1月1日至2017年12月31日，月租金额为520932元。备注栏注明从2015年1月1日至2015年12月31日起，每年的月租金额环比递增率为5%。三、租赁方式：甲方承诺向乙方提供不低于5年的租赁期限，每2年续签一次。但此条款只适于甲方能与房管部门成功续约为准。四、甲方交付乙方使用场地时，给予乙方100天的免租金期（包含在租赁期内），从2012年12月31日由乙方接管场地之日起开始计算免租金期。……八、乙方在租赁期内每月5日前按甲方指定地点交清租赁费，不得拖欠。如超出规定时间未交，则每天按应交费用总额的2%收取滞纳金；逾期十五天不交清，则视为乙方违约，甲方有权终止合同，乙方须无条件把承租场地归还甲方，乙方已付的场地使用保证金作为违约金不予退还。从甲方发出的清场通知书之日起十天内，如乙方仍不退出场地，甲方有权封管该承租的场地并自行处理，造成的损失由乙方负责……十一、合同签署后，甲方有义务协助并提供乙方办理工商营业执照所需资料，并在履行合同期间，甲方须向乙方提供原佳明灯饰城的市场登记证原件。十二、甲方与乙方为纯租赁关系，乙方不得以甲方名义签署任何形式的具法律效力的合同或协议（如场地租赁协议等）。乙方负责商场的整体装修费用，独立经营商场，自负盈亏。……十六、合同生效后，未经双方同意，任何一方都不得改变场地用途及转租他人使用，甲方违约须赔偿乙方双倍保证金，乙方违约则甲方收回场地且乙方须按合同规定承担违约责任，场地使用保证金归甲方所有不予退还……十八、合同期内如遇房管部门终止与甲方的租赁关系，造成甲方不能履行本合同时，甲方须提前一个月书面通知乙方终止本合同，如期将场地交还业权部门，场地使用保证金无息退还乙方，双方均不负任何责任。十九、乙方确认已全面完整地知悉该涉租铺的产权和租赁情况，即明知道该租商铺为公房性质和房管条例。……二十三、合同签约地址是双方文件送达的地址。本合同生效日期：在乙方向甲方交齐商场场地使用保证金之日开始。二十四、本合同共5页，一式三份，双方各执一份，经双方签字后生效。附件：首层商场平面图。”在该合同签名部分，甲方栏有佳明公司和其法定代表人陈某乙盖章，乙方栏有张慧心签名，潮升公司加盖的公司印章，潮升公司法定代表人吴晓盖章，另在乙方委托代理人项下有张慧心签名。
2013年1月1日，佳明公司、潮升公司办理了交接手续，将涉案场地交付给潮升公司使用。2013年5月9日佳明公司向某甲公司发出《关于催收租金的函》，2013年5月25日向某甲公司发出《租金及租金滞纳金催缴通知书》，要求潮升公司支付涉案场地的租金。
2013年12月4日，佳明公司向张慧心、吴晓、潮升公司邮寄发出了《终止合同通知书》，称因张慧心、吴晓、潮升公司至今未向其缴纳2013年8月至11月份租金，已经构成违约，通知佳明公司从2013年12月4日当天终止与潮升公司签订的《物业租赁合同》，并于2013年12月6日接管该场地。但电脑查询投递情况显示，该邮件由于“收件人已他往，退回寄件人”。2013年12月6日中午，佳明公司在广州市越秀区大南路某号张贴了《限期清场（场内物品）通知书》，通知潮升公司将于2013年12月6日下午18:00接管该场地，请其于2013年12月9日下午18:00前清场。2013年12月15日佳明公司向张慧心、吴晓、潮升公司邮寄发出《取回遗留物及清欠的通知书》，称其于2013年12月6日接管了租赁场地，要求潮升公司在2013年12月20日前取回物品。
2013年12月20日，广东伯方律师事务所杨某律师向某乙公司发出律师函，称该律师事务所接受潮升公司的委托，指派律师就委托人承租佳明公司大南路某号首层及阁楼的相关事宜致函，称：“本律师认为：委托人与贵司签订的《物业租赁合同》已经成立并生效，贵司应当本着诚实守信原则，严格履行相应的义务。贵司应当按照合同的要求，向委托人提供办理营业执照所需的资料及原佳明灯饰城的市场登记证原件，但贵司没有提供，现贵司又擅自收回场地，贵司的种种行为，都已经严重违反了合同约定。因此，委托人委托本律师函告贵司：一、自贵司收到本函之日起解除与贵司于2012年10月17日签订的《物业租赁合同》”等。
2014年月日，佳明公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除佳明公司与张慧心、吴晓、潮升公司之间于2012年10月17日签订的《场地租赁合同》；2、张慧心、吴晓、潮升公司支付其拖欠的租金168万元（从2013年8月1日起至2013年12月10日止，按照40万元/月的标准计算）以及滞纳金168万元（从2013年8月6日开始计算至潮升公司实际支付之日止，以每月应付未付的租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，实际以不超过租金总额168万元为限）；3、张慧心、吴晓、潮升公司赔偿租赁场地修复费用43.073万元；4、本案全部诉讼费由张慧心、吴晓、潮升公司负担。一审审理过程中，佳明公司申请撤回第三项诉讼请求。
关于潮升公司退出涉案场地及佳明公司接管场地的时间问题,佳明公司在诉状中提出其在2013年12月6日终止合同，接管场地，但其在一审庭审中又提出潮升公司退场和佳明公司接管场地的时间为2013年12月10日；潮升公司则认为其于2013年12月6日就已经被迫退场。关于涉案场地的性质：佳明公司、潮升公司一致陈述称，涉案场地包括首层和二层（阁楼）均属于普通市场，二层（阁楼）是仓库。佳明公司认为，首层全部属于商业性质；潮升公司认为首层并非全部属于商业性质，有一部分是仓库。另据广州市房地产档案馆2014年6月11日出具的《房地产登记簿查册表》（房产登记号：2005登记字72803号）记载，越秀区大南路某号首层东门，建筑面积134.5788平方米，城市规划房屋用途为五金仓库。广州市房地产档案馆2014年12月4日出具的《房地产登记簿查册表》（房产登记号：2013登记字1032706号）记载，越秀区大南路某号首层某铺，建筑面积及其中套内建筑面积均为14.2636平方米，规划用途为商业。关于涉案场地的租赁用途：原、潮升公司双方2012年10月17日签订的前述《场地租赁合同》第一条约定“租赁用途为商业”，第十六条约定“合同生效后，未经双方同意，任何一方都不得改变场地用途及转租他人使用”。佳明公司陈述称，当时双方约定由潮升公司承租用来经营服装批发及零售。潮升公司则述称，当时约定由陈某乙、潮升公司设立组成一家有限责任公司来承租涉案场地用于经营儿童服装销售，经与陈某乙协商后，陈某乙全权委托给潮升公司，先以潮升公司的名义分租出去；陈某乙、潮升公司准备成立的即后来的红某公司。另据潮升公司的《企业法人营业执照》，该公司成立于2011年9月21日，营业期限为长期，公司的经营范围包括物业管理和房屋出租（凭有效产权证明及委托书出租）、房地产中介服务、房地产信息咨询、企业管理咨询、实业投资管理信息咨询。另据广州工商行政管理局越秀分局政府网站信息，申请办理个体工商户注册登记需要提供经营场所使用证明，租赁房屋的需要提交经区（县级市）国土房管局备案的租赁协议。经营场所位于专业市场内的，提交租赁协议、市场登记证、出租方营业执照副本复印件加盖公章。关于涉案场地的实际承租使用人：潮升公司认为涉案场地的实际承租使用人应当是红某公司，因此不应当由潮升公司支付租金。为此，潮升公司向原审法院提供了广州市工商行政管理局越秀分局作出（穗）名预核内字[2013]第0420XXXX140214号《企业名称预先核准通知书》及广州市工商行政管理局越秀分局颁发的《企业法人营业执照》。根据该《企业名称预先核准通知书》和《企业法人营业执照》的记载，红某公司系由陈某乙、张慧心投资设立的有限责任公司，于2013年10月29日注册成立。公司注册资本10万元，实收资本10万元，由陈某乙、张慧心分别出资1.5万元和8.5万元。公司的经营范围：物业管理；场地出租；房地产信息咨询、房地产中介；批发、零售：日用品、服装。公司的住所地为广州市越秀区大南路某号首层东门。佳明公司、潮升公司双方一致陈述，该公司已于2015年4月份注销。佳明公司对潮升公司提交的以上两份证据的真实性、合法性均表示无法确认，但否认其关联性。而据广州市房地产档案馆2014年12月4日出具的《房地产登记簿查册表》（房产登记号：2005登记字7XXX3号）记载，红鑫公司住所地即位于广州市越秀区大南路某号首层东门的房地产，建筑面积134.5788平方米，属于彭某琚、廖某共有，两人分别占1∕2的产权份额。
佳明公司为了证明涉案的租赁合同的承租人一直是潮升公司没有变更，向原审法院提交了陈钦汉与张慧心2013年1月4日签订《广州市房屋租赁合同》及两人2013年3月1日签订的《广州市房屋租赁合同》。其中，双方于2013年1月4日签订的《广州市房屋租赁合同》约定陈钦汉将坐落在越秀区大南路某号房号的房地产出租给张慧心作商业用途使用，建筑面积260平方米，租赁期限自2013年1月1日至2014年12月31日，月租金额为40万元，租金按月计算，由张慧心在每月的第5日前缴付。双方2013年3月1日签订的《广州市房屋租赁合同》约定陈钦汉将坐落在越秀区大南路某号首层东门房号的房地产（房地产权证号码C4××81）出租给张慧心作商业用途使用，建筑面积134平方米，租赁期限自2013年3月1日至2018年2月28日，月租金额为5000元，租金按月结算，该合同已经广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局备案登记。潮升公司对上述两份《广州市房屋租赁合同》的真实性、合法性和关联性均无异议，但认为2013年1月4日签订的《广州市房屋租赁合同》的实际履行人是红某公司，前述2013年3月1日签订的《广州市房屋租赁合同》系陈某乙与张慧心为了办理红某公司的营业执照而签订。
关于涉案场地的租金支付情况：佳明公司为了证明潮升公司欠付自2013年8月1日至实际清场之日止的租金，向原审法院提交了中国建设银行支票两张，广东省票据交换退票理由书两份、广州市煤建公司物业租赁经营分公司出具的《证明》两份、《终止合同通知书》。前述两张银行支票分别记载出票日期为2013年9月13日、2013年10月13日，在出票人一栏盖有佛山福莱物业管理有限公司财务专用章和张慧心印章，支票金额均为34万元整。前述两份《证明》记明收到佳明公司交来中国建设银行佛山彩虹路支行支票，号码分别与前述两张银行支票相对应，金额分别为人民币34万元整，该票分别于2013年10月9日、2013年11月11日被银行以账户余额不足为由退票。潮升公司对佳明公司提交的以上证据均不予认可。
潮升公司为证明其已经向某乙公司交付了保证金975000元和租金959355.25元，向原审法院提交了10份网上银行电子回单、2份中国工商银行个人业务凭证（填单）、2份特种转账借方凭证、1份中国民生银行支付业务回单（付款）、5份租金收据、4份《说明》、2份广州市白云区地税局同和税务所开具的《社保费申报缴款个人明细》。其中，前述10份网上银行电子回单、2份特种转账借方凭证的收款人均为何某在中国工商银行所开账户，账号为36×××80。2份中国工商银行个人业务凭证（填单），一份借方户名为何雪仪，汇款金额为26万元；一份借方户名为范某，汇款金额为10万元；两份填单的贷方户名均为何某，账号均为36×××80。5份租金收据中3份均为2013年7月开具，记载收到张慧心交来大南路某号租金，但均没有标明收取的是哪一月份的租金；其余2份租金收据为2013年9月、10月开具，但分别载明系收到张慧心交来大南路某号6月、7月租金。5份收据收款单位一栏均盖有“佳明财务专用章”字样的印章。庭审中，佳明公司陈述称，何某系佳明公司法定代表人陈某乙的妻子。佳明公司对潮升公司提交的2份广州市白云区地税局同和税务所开具的《社保费申报缴款个人明细》及4份《证明》的真实性不予确认，认为所谓的代付款人是否代潮升公司支付款项需要其出庭接受质证才能得知，对于潮升公司提交的其他证据上的数额表示认可，但是认为潮升公司提交的以上证据并不足以证明其已经向某乙公司支付了975000元的保证金和959355.25元的租金。
关于佳明公司履行合同约定的协助并提供潮升公司办理工商营业执照所需资料义务的情况：潮升公司为了证明佳明公司并未履行合同约定的协助办理工商营业执照的义务，向原审法院提交了顺丰快递单据2张、要求佳明公司协助办理相关执照资料的信函2份。其中1份顺丰快递单显示的邮寄时间为12月3日，未显示年份，收件人栏记载为退回；另1份快递单显示投递时间为12月6日，未显示年份，收件人栏记载为退回件。2份信函落款时间分别为2013年12月3日、2013年12月5日。佳明公司对潮升公司提交的上述证据的真实性、合法性和关联性均予以否认。
佳明公司向原审法院提交了潮升公司与广州市恒锘照明灯具有限公司2012年12月28日签订的《佳明商场商铺租赁合同》、潮升公司与广州市越秀区嘉源装饰材料商行2013年3月19日签订的《经济场地租赁合同》，以证明潮升公司已经实际对包括首层S6、S5商铺在内的涉案场地投入经营使用并收取了租金，并不存在佳明公司没有协助潮升公司办理工商营业执照以及潮升公司的小业户无法经营的情况。前述《佳明商场商铺租赁合同》记载，S6商铺的建筑面积约为24平方米，潮升公司将其出租给广州市恒锘照明灯具有限公司用于经营灯饰、五金、装饰材料。据自2013年4月至2013年12月潮升公司开具的按月租金收据，每份收据记载有“收到大南路某号首层S6铺广州市恒锘照明灯具有限公司月租金15000元”等字样。前述《经济场地租赁合同》记载，潮升公司将位于广州市大南路某号首层S5档位，出租给广州市越秀区嘉源装饰材料商行（签约人栏有李某乙签名及该商行印章）作经营场地使用，建筑面积34平方米。租赁期限自2013年3月1日至2015年2月31日止。据其收据记载，潮升公司自2013年3月至2013年12月按月每月收取“大南路某号首层S5铺嘉源装饰材料商场李某乙租金20400元”。潮升公司对佳明公司提供前述证据的真实性均予以确认，但否认其合法性和关联性，认为该场地实际的经营者并不是潮升公司，并不能证明佳明公司为潮升公司提供了办理工商营业执照所需资料。
潮升公司认为，涉案场地涉及广州市越秀区第一土地房屋管理所（以下简称越秀第一土管所）管辖的公房，因而佳明公司无法提供其与场地业主续签的租赁合同、业主同意其转租的证明，佳明公司也未对续签租赁合同进行备案，进而导致佳明公司无法协助并提供潮升公司及其次承租人进行租赁合同备案和办理工商营业执照所需要的资料。为此，潮升公司提供了佳明公司、潮升公司2012年10月17日签订的《场地租赁合同》、2008年7月9日越秀第一土管所与佳明公司（承租人）签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》、《商品交易市场登记证》、广东省工商行政管理局2012年12月20日出具的《关于贯彻落实<广东省商品交易市场管理条例>做好市场登记注册和监管工作的意见》、广州工商行政管理局越秀分局发布的《营业单位开业登记提交材料规范》、《信访复函》、《企业申报事项申请书》、打印的照片6张等证据材料。其中，前述越秀第一土管所与佳明公司签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》约定，佳明公司向越秀第一土管所承租的物业系坐落在越秀区大南路某号首层及阁楼部位的房地产，建筑面积840.84平方米，商业用途，系其向越秀第一土管所承租，租赁期限为2008年7月1日至2013年5月31日。该合同第二十条第3款约定，在佳明公司租赁期限内，如承租方佳明公司将房屋转租、分租、转借他人的，必须向越秀第一土管所提出书面申请，且经过该土管所书面同意后方可将房屋转租、分租、转借他人，租赁期限不得超出承租期限，且需要按市场情况与越秀第一土管所重新议定租金价格。佳明公司将房屋转租、分租他人的，不影响其在该合同中的责任等。前述《市场登记证》记载佳明公司开办了广州市越秀区佳明灯饰城，市场地址为广州市越秀区大南路某号首层，市场经营范围为灯饰、装饰材料（场内业户经营涉及许可证的商品、服务须持许可证经营）。潮升公司认为佳明公司明知该市场登记证的经营范围限于灯饰和装饰，却与潮升公司约定出租涉案场地用于经营服装城，从而致使潮升公司在签订前述《场地租赁合同》时存在重大误解。广东省工商行政管理局出具的前述《意见》第三点之（五）称：“市场登记证从2012年7月26日其作废”。潮升公司认为，由于该市场登记证根据新的规定已经作废，佳明公司无法按照双方2012年10月17日签订《场地租赁合同》第十一条的约定向其提供市场登记证明原件，佳明公司存在违约行为。据广州工商行政管理局越秀分局发布的《营业单位开业登记提交材料规范》，营业单位开业登记需要提交营业单位地址的使用证明，租借（借用）房屋的，提交租赁（借用）合同复印件和房屋产权证明复印件；没有房屋产权证明但符合《关于解决生产经营场所场地证明若干问题的意见》规定的临时经营场地所要求的，提交租赁（借用）合同复印件和镇政府（街道办事处）出具的《临时生产经营场所使用证明》。租赁已取得消防验收合格证、建设工程规划验收合格证及市场使用证明的市场铺位，提交铺位租赁合同和市场企业营业执照复印件。租赁（借用）合同已备案的，提交经区、县级市房地产租赁管理部门登记备案的房屋租赁（借用）合同复印件等。《信访复函》称：“张慧心女士：……越秀区分局出租给佳明公司的直管房位于大南路某号，面积约813平方米……据了解，佳明公司与潮升公司共同成立广州市红某物业管理有限公司……，您任法人代表。现双方对该房屋租赁有异议，正在诉讼中，等待司法程序认定，再作处理”等。《企业申报事项申请书》为佳明公司佳明公司于2014年9月26日提出，其股东签名栏有陈某乙、何某的签名，并有佳明公司盖章。6张照片显示有佳明商场招租中心，潮升公司认为该组照片显示了涉案场地的面积和范围。佳明公司对潮升公司提交的上述证据发表质证意见如下：对原、潮升公司双方2012年10月17日签订的《场地租赁合同》的真实性、合法性和关联性没有异议；佳明公司认为2008年7月9日越秀第一土管所与佳明公司签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》中约定的“大南路某号首层及阁楼”与佳明公司、潮升公司签订《场地租赁合同》约定的“大南路某号首层及阁楼”是不同的物业，二者没有关联；佳明公司否认潮升公司提交的《商品交易市场登记证》的关联性，认为其只是用于小租户领取营业执照所需，与本案无关；佳明公司否认潮升公司提交的广东省工商行政管理局出具的前述《意见》及广州工商行政管理局越秀分局发布的《营业单位开业登记提交材料规范》与本案的关联性，认为出租涉案的场地与前述《商品交易市场登记证》及办理工商营业执照的资料没有任何关系；佳明公司对《信访复函》的真实性无异议，对其合法性未发表意见，但否认其关联性，并认为该复函第三点反映的转租问题与事实不符；佳明公司认可《企业申报事项申请书》的真实性，但认为佳明公司一直都在涉案场地持续经营，只是部分经营项目进行了变更，因此并不能证明潮升公司的主张，否认了该申请书与本案的关联性；佳明公司对潮升公司提供的第5、6张照片的真实性不予确认，认可其他4张照片的真实性，但认为并不能证明潮升公司的承租位置。
关于涉案场地的面积和范围问题：佳明公司、潮升公司2012年10月17日签订的《场地租赁合同》中约定出租场地地址是“大南路某号首层及阁楼”，但没有约定其面积大小，佳明公司在庭审中曾某称该合同约定的出租场地属于公产，系佳明公司向越秀第一土管所承租，后又表示之前的陈述错误，该合同约定的出租场地并不属于越秀第一土管所管辖。潮升公司则认为合同约定的出租场地“大南路某号首层及阁楼”，“首层”包括整个大南路某号首层的全部，其中就包括了越秀第一土管所管辖的公房部分，“阁楼”包括大南路某号阁楼平面图所示的全部面积，正是因为涉案场地包括了佳明公司擅自转租的越秀第一土管所管辖的公房，才导致佳明公司无法提供协助潮升公司办理工商营业执照所需资料。
为确定佳明公司、潮升公司2012年10月17日签订的《场地租赁合同》中约定的租赁物业“大南路某号首层及阁楼”的方位、面积等具体情况，原审法院于2014年12月24日组织佳明公司、潮升公司双方当事人查看现场，并经现场测量、指认和描图。佳明公司认为该合同中约定的“大南路某号首层”是指佳明灯饰城平面图（首层）中红线标示区域内的部分，具体方位和面积见现场勘验的平面图及标示；“阁楼”是指该阁楼平面图的红线标示区域内部分，具体方位和面积见现场勘验的平面图及标示。潮升公司则认为，该协议中约定的“大南路某号首层”是指该平面图整个四至范围内的部分；“阁楼”是指该阁楼平面图整张图纸显示的面积。另经现场全程指认，在现场挂有“大南路某号”门牌号的四至范围与佳明灯饰城平面图（首层）整个图纸标示的四至范围完全一致。另外，越秀第一土管所派员现场全程见证，并指认称佳明灯饰城平面图（首层）红线标示范围内的部分不属于其管辖的直管房，其余部分有一部分属于私房，一部分属于其管辖的直管房，但并未指明二者的具体范围。佳明公司、潮升公司对现场勘验笔录、佳明灯饰城平面图（首层）、阁楼平面图（包括图上测量标示的数据）的真实性、合法性和关联性均无异议。
潮升公司申请证人樊某出庭作证，以证明佳明公司、潮升公司2012年10月17日签订《场地租赁合同》约定的租赁场地大南路某号首层面积包括整个首层的全部范围，即前述佳明灯饰城平面图（首层）的全部四至范围。樊某发表证人证言称：第一、樊某系佳明灯饰城的租户，是向潮升公司承租大南路某号首层某商铺，即佳明灯饰城首层平面图的最右下角的铺位。第二、证人到北京街出租管理中心办理合同备案，但是无法办理，原因是佳明公司没有合同备案资料，该中心工作人员称需要房产证或者业主同意转租的书面证明才可以办理备案，因为无法办理备案，因而也无法办理营业执照。第三、根据当时的宣传，潮升公司承租大南路某号整个一楼和二楼。证人先是与潮升公司签订租赁合同，从潮升公司那里承租该商铺。2013年9月到10月间，证人承租的相对方变成佛山福莱物业管理有限公司，该公司的老板据了解是陈某乙和张慧心。后来一次突然断电，佳明公司要求证人与其签订租赁合同，否则就要求证人迁走。当时由于证人的身体原因离开店铺了一个多星期，等到大概2014年1月份回去的时候发现商铺上锁。证人并无与佳明公司签订租赁合同。佳明公司认为证人樊某与潮升公司张慧心存在利益关系，其证人证言不应当予以采信。潮升公司对证人证言没有异议。
证人为证实前述证言，向原审法院提交了《保证书》、《平面布置图》、招商海报、4张收据、《通知》、《许可证》、《装修消防安全责任书》、《装修施工承诺书》、《施工保证书》、《装修申请表》、证人分别签订的租赁合同3份，《商铺租赁合同书补充协议》；《通知》、《装修消防安全责任书》、《装修施工承诺书》、《施工保证书》均只提供了复印件。其中，《保证书》载明证人承租广州市越秀区大南路某号某商铺，拆除外挂广告一切责任由证人本人自负。《平面布置图》中显示了首层某商铺的方位和面积。招商海报显示“佳明灰太郎儿童百货服装城隆重招商”，地址为“位于大南路，毗邻人气鼎盛的北京路步行街，与越秀区儿童医院相邻”。4份收据记载了了大南路某号首层某铺租金、水电、管理费等收取情况，收款人栏盖有“广州市红某物业管理有限公司财务专用章”，时间均为2013年5月。前述《通知》称：“樊某：请你方于2013年12月30日前（下周一）与我司建立场地租赁法律关系，逾期我司将作清场处理”，落款人为佳明公司佳明公司。《许可证》为佛山福莱物业管理有限公司签发的同意装修许可。前述《装修消防安全责任书》、《装修施工承诺书》、《施工保证书》、《装修申请表》均显示樊雯丽为越秀区大南路某号首层某号商铺租户，由其自行承担装修施工有关的责任等。证人签订的前述3份租赁合同系其分别与红某公司、佛山福莱物业管理有限公司、潮升公司签订，商铺的地点均为广州市越秀区大南路某号首层，商铺编号为A某B、A03不一，签订的时间均为2013年5月22日。前述《商铺租赁合同书补充协议》系佛山福莱物业管理有限公司（甲方，出租方）与证人樊某（承租方，乙方）2013年9月26日签订，其中第一条约定：“经甲、乙双方协商同意下，甲方将其原位于广州市越秀区大南路某号福莱商场的首层内，商场编号为A03号商铺，转为广州市越秀区大南路某号福莱商场的首层内，商场编号为某号商铺出租给乙方作商业经营用途。甲方对所出租的商铺具有合法产权。”佳明公司否认证人提供的前述所有证据与本案的关联性，除对《装修申请表》的真实性予以确认外，对证人提交的其他证据的真实性、合法性均不予确认。潮升公司对证人提供的前述证据均无异议。
一审另查明：潮升公司于2013年12月31日针对佳明公司、何某、陈某乙向原审法院提起诉讼，以佳明公司未履行协助其办理工商营业执照等为由请求法院判令解除佳明公司和潮升公司2012年10月17日签订的前述《场地租赁合同》，要求返还已经支付的场地保证金、租金和消防保证金及其利息，并赔偿其各种损失及其利息并向其支付违约金等，该案立案号为（2014）穗越法民三初字第173号。潮升公司于2014年7月16日申请撤回该案起诉并获准许后，又再次向原审法院提起诉讼，其再次起诉案件的立案号为（2014）穗越法民三初字第1778号，该案件目前正在审理中。
原审法院认为：佳明公司与潮升公司、张慧心、吴晓2012年10月17日签订的《场地租赁合同》系佳明公司与潮升公司、张慧心及吴晓签订的书面合同，该合同承租人栏虽然列明了吴晓为承租人，但综合该合同约定的内容、合同署名栏盖有潮升公司公章以及合同实际履行情况来看，该合同系作为潮升公司法定代表人的吴晓与佳明公司签订，潮升公司为合同的当事人。吴晓作为潮升公司的法定代表人，其在签订该合同过程的行为系代表潮升公司而非其个人，潮升公司系有限责任公司，吴晓的签约行为也没有发生《中华人民共和国公司法》等法律、法规规定的其他突破公司有限责任的情形，依据合同相对性原则和相关法律规定，佳明公司将吴晓列为本案潮升公司缺乏依据。潮升公司提出吴晓并非本案适格潮升公司的抗辩主张于法有据，原审法院予以支持。虽然该合同列明承租人有张慧心，但前述合同签名栏明确注明张慧心系委托代理人，其所为的签约行为相应法律后果应当由委托人潮升公司承担，故张慧心并非该合同当事人，潮升公司提出张慧心不应当列为本案潮升公司的抗辩主张于法有据，原审法院予以支持。至于佳明公司提交的陈钦汉与张慧心分别于2013年1月4日、2013年3月1日签订的两份《广州市房屋租赁合同》，其真实性、合法性潮升公司均表示认可。但是，其约定的租赁双方当事人与本案诉争《场地租赁合同》约定的租赁双方当事人不相同，其约定的租赁场地地址、租赁期限与本案诉争《场地租赁合同》约定也不尽一致，佳明公司、潮升公司双方均未提供证据证明上述两份《广州市房屋租赁合同》与本案诉争的《场地租赁合同》系同一法律关系的合同。根据合同相对性原则，前述两份《广州市房屋租赁合同》与本案无关，原审法院对其不予采信。潮升公司认为涉案场地的实际承租使用人是红某公司而不是潮升公司，但红某公司在签订该《场地租赁合同》时尚未登记成立，潮升公司提供的证据亦不足以证明涉案场地最终的实际承租人是红某公司，因此，潮升公司提出的涉案场地实际承租人为红某公司的抗辩主张依据不足，原审法院不予支持。
关于该《场地租赁合同》中约定租赁场地“大南路某号首层及阁楼”的具体铺位和面积，佳明公司、潮升公司双方各执一词，但是在佳明公司交付场地给潮升公司承租使用之后至双方纠纷起诉至法院之前也即整个合同长达近一年的实际履行过程中，没有证据证明佳明公司、潮升公司双方曾经对涉案场地的面积范围发生过争议。由此可知，合同对租赁场地的具体面积无约定并未影响合同的实际履行。佳明公司为出租人负担的主要合同义务是交付适租的房屋，现涉案的租赁场地已经交由潮升公司使用，潮升公司仅以佳明公司未能提供有权转租的相关文件资料抗辩认为合同无效，缺乏依据。另外，依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条规定的精神，佳明公司是否擅自转租并不必然导致诉争的《场地租赁合同》的无效。潮升公司提供的证据也并不足以证明该《场地租赁合同》无效，且潮升公司于2013年12月20日向某乙公司发出的律师函已经明确该合同已经成立并生效，故潮升公司关于本案诉争《场地租赁合同》属于无效合同的主张，事实与法律不足，原审法院不予支持，佳明公司、潮升公司双方均应依约履行各自负担的合同义务。
根据佳明公司、潮升公司双方陈述及前述查明的事实，涉案场地二层（阁楼）属于仓库，其首层东门城市规划房屋用途为五金仓库而并非属于商业规划用途。但是佳明公司将阁楼和首层（包括首层东门）一同作为商业用途出租，违反了合同的约定。因此，依照《合同法》第二百一十六条的规定，潮升公司提出的佳明公司将属于仓库的阁楼和首层之一部分（即首层东门）作为商铺出租收取租金的行为违背诚实信用原则且有失公平的抗辩主张，于法有据，原审法院予以支持。根据《合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。虽然佳明公司交付的场地部分不符合合同约定的商业性质，但是佳明公司已经向某甲公司交付了场地，潮升公司亦实际承租使用了涉案场地并已经将部分场地投入经营活动，且涉案场地仓库部分与双方签订合同时约定用于儿童服装经营的用途也并非完全不相容，况且在合同实际解除前潮升公司也未曾就此向某乙公司提出过异议。因此，潮升公司以佳明公司提供的场地包含有仓库因而显失公平应予撤销的抗辩主张，缺乏依据，原审法院不予支持。
根据双方陈述以及前述查明事实，佳明公司于2013年12月6日接管了涉案场地，双方之间的合同确无履行之必要，而且双方也都认为该合同事实上已经解除，原审法院确认双方2012年10月17日签订的《场地租赁合同》已经于佳明公司接管涉案场地之日即2013年12月6日解除。因此，佳明公司要求解除双方2012年10月17日签订的《场地租赁合同》之诉请，已无判令必要，原审法院予以驳回。
在前述《场地租赁合同》中，佳明公司与潮升公司约定场地的租赁用途为商业，明确约定了佳明公司有义务协助并提供潮升公司办理工商营业执照所需资料。潮升公司承租涉案物业，其目的是进行市场商业经营，参考该公司《企业法人营业执照》登记的经营范围并结合佳明公司、潮升公司双方关于租赁用途的陈述，佳明公司是否协助并提供办理工商营业执照所需资料涉及到潮升公司是否能够顺利开展市场商业经营。不过，佳明公司履行相关协助义务须以潮升公司积极主动向有关部门申请办理营业执照为前提，且在此过程中潮升公司应向某乙公司履行合理通知和及时催告义务，否则，潮升公司不得无故拒绝履行支付租金的义务。佳明公司提供了证据证明了涉案场地首层内编号为S5、S6的商铺潮升公司已经将其正常投入经营。虽然潮升公司辩称其在合同履行过程中曾经多次催告佳明公司提供办理工商营业执照所需资料，但潮升公司并未提供任何证据予以证实。综上，潮升公司提出的佳明公司未履行协助并提供其办理工商营业执照所需资料义务的抗辩主张，事实和法律依据不足，原审法院不予支持。
潮升公司认为涉案的租赁场地涉及擅自转租公房，因而佳明公司无法提供相关办理工商营业执照资料。潮升公司申请的证人樊某出庭作证并提供了相关的证据。证人提供的《保证书》、《首层平面布置图》、《招商海报》、《许可证》、《装修申请表》、证人与潮升公司签订的租赁合同及《商铺租赁合同书补充协议》均有原件且能与本案其他有效证据相互印证，与本案具有关联，原审法院予以采信。证人提交的《通知》、《装修消防安全责任书》、《装修施工承诺书》、《施工保证书》没有原件，且无其他证据佐证，原审法院不予采信。证人提交的4份收据及其与红某公司签订的租赁合同，其上记载的时间为2013年5月，但红某公司当时尚未成立，故原审法院对其不予采信。证人提交的其他证据，与本案无关，原审法院不予采信。证人没有有效证据支持的证言内容，原审法院不予采信。综合证人证言及其提供的有效证据，可以证实证人在2013年5月至同年12月从潮升公司承租越秀区大南路某号首层编号为某商铺。根据证人樊某提供的《平面布置图》显示，某铺位在前述佳明灯饰城平面图（首层）红线标示范围之外，但是因为某商铺系所在商场自编的商铺号码，且证人提供的《商铺租赁合同书补充协议》等证据亦证明商铺编号曾经在本案诉争租赁合同履行期间发生过变动，因此现有证据并不能证明该商铺是否属于越秀第一土管所管辖的公房范围。与此同时，潮升公司在与佳明公司签订前述《场地租赁合同》时，已经充分了解该房产的基本情况，该合同条款明确载明潮升公司“确认已全面完整地知悉该涉租铺的产权和租赁情况，即明知道该租商铺为公房性质和房管条例”，佳明公司对此并不存在故意隐瞒的情形，潮升公司提出佳明公司隐瞒涉案场地产权情况的主张，依据不足，原审法院不予支持。其次，潮升公司在前述情况下与佳明公司订立合同时就办理工商营业执照可能存在的障碍应当有所知晓，但是潮升公司仍然与佳明公司签订前述《场地租赁合同》并承租使用了涉案场地，其本身有失谨慎注意义务。对于办理工商营业执照存在障碍的相关风险，潮升公司应当有所承担。第三、虽然合同明确约定了佳明公司负有协助并提供潮升公司办理工商营业执照所需资料的义务，但是如前所述，没有证据证明潮升公司在长达近一年的合同实际履行期间曾经要求过佳明公司提供相关协助，潮升公司直到2013年12月即佳明公司已经通知要求收回场地时才致函要求佳明公司履行相关义务，潮升公司明显未尽到合理通知和及时催告的义务。综上所述，潮升公司提出的佳明公司出租涉案场地涉及公房无法提供办理工商营业执照所需资料的主张，并不足以完全抗辩其向某乙公司负有的支付租金之义务，潮升公司依法应当向某乙公司履行支付租金或者场地使用费的义务。
关于潮升公司支付涉案场地租金的情况，潮升公司提交的网上银行电子回单、中国工商银行个人业务凭证（填单）、中国民生银行支付业务回单（付款）、特种转账借方凭证上均只能显示转账交易及汇款的金额，而无法显示该笔交易和汇款的用途，鉴于佳明公司与潮升公司之间的资金往来项目并非仅仅只有租金支付一项，故以上证据并不足以证明潮升公司向某乙公司支付的是租金。潮升公司还提交了5份租金收据，但是其中3份收据均是2013年7月份开具且没有标明收取的是什么时间的租金，另外2份租金收据明确载明系收取2013年6月租金和7月租金。因此，潮升公司提交的前述证据并不足以证明其已经向某乙公司支付了2013年8月1日至2013年12月6日的租金，潮升公司以此抗辩佳明公司要求其支付相应租金的诉讼请求，事实依据不足，原审法院不予支持。
根据前述查明事实，佳明公司将属于仓库的阁楼及首层东门作为商铺出租并收取租金的行为，违反了合同相关约定，有违诚实信用原则，也有失公平，且根据查证属实的证人证言及前述认定的有效证据，涉案的部分场地由于使用性质而在客观上存在着不能为小业户办理工商营业执照的障碍。因此，涉案场地的租金标准应当予以适当调整，以平衡双方当事人之间的权利义务。结合阁楼及首层东门所占的涉案场地面积比例，综合考虑涉案场地的出租情况、潮升公司实际经营情况以及双方履行合同权利义务情况等因素，原审法院将租金标准酌情调整为按照按合同约定月租金标准的80%即32万元/月计付。潮升公司应当按照32万元/月的标准向某乙公司支付涉案场地自2013年8月1日至2013年12月6日的租金，金额共计134.4万元。至于佳明公司要求的滞纳金，实质为潮升公司逾期支付租金的违约金，潮升公司客观上存在拖欠租金的行为，且《场地租赁合同》第八条明确约定潮升公司“如超出规定时间未交，则每天按应交费用总额的2%收取滞纳金”，因此佳明公司要求潮升公司支付租金逾期付款违约金的诉请，理据充分，原审法院予以支持。前述合同约定的“每天按应交费用总额的2%收取滞纳金”的标准过高，现佳明公司要求按照中国人民银行同期贷款利率的四倍标准计付违约金，合理合法，原审法院予以支持。按照前述租金标准，2013年8月份的租金为32万元，参照中国人民银行同期贷款利率四倍标准，该月租金逾期付款违约金从2013年8月6日开始计算至潮升公司实际支付完毕该月租金之日止；依此类推，但潮升公司支付租金逾期付款违约金总额以不超过134.4万元为限。在审理过程中，佳明公司申请撤回第三项诉讼请求，系其行使处分权的行为，符合相关法律规定，原审法院予以准许。至于合同解除后潮升公司的装修损失、空调费用损失的承担及租赁保证金的返还等问题，潮升公司已另案起诉，本案不作处理。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第六十一条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十一条、第九十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年5月27日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，广州潮升物业管理有限公司一次性向广州市佳明物业管理有限公司支付广州市越秀区大南路某号首层及阁楼自2014年8月1日至2014年12月6日的租金134.4万元及其逾期付款的违约金（按照前述32万元/月的租金标准，以每月应付未付的租金金额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率四倍的标准从当月6日开始计算至实际支付完毕之日止，租金逾期付款违约金总额以不超过134.4万元为限）；二、驳回广州市佳明物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费用42126元（案件受理费37126元，诉讼保全费用5000元），其中8426元由广州市佳明物业管理有效公司负担，33700元由广州潮升物业管理有限公司负担。
判后，上诉人佳明公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、张慧心、吴晓依法应该对支付租金和滞纳金承担连带责任。张慧心是场地乙方的签约者之一及真实使用者。合同的乙方名称处及签署处都是张慧心本人签名及指模印，乙方是一个共同体。支付给我方的款项都是从张慧心个人账户支出的，我方开出的收据也是应张慧心的要求开给张慧心个人的。张慧心曾用其佛山福莱物业管理有限公司在本案场地经营及支付款项。合同乙方名称处有吴晓的签名及私章印。上述客观事实说明张慧心不单是潮升公司和吴晓的代理人，而且是乙方之一的真实经营者，吴某作为合同乙方，张慧心、吴晓、潮升公司互相之间应当负连带责任。二、一审法院对涉案场地的查明和认为都是错误的。l、大南路某号有多个产权业主，其中佳明灯饰城从成立至今从未中断经营，本案双方协定在2013年将东面部分(业主是廖某、彭某琚，套内建筑面积约269平方米，其中夹层面积约134平方米，房屋用途是非居住用房)租给了被上诉人，但一审法院却认为被上诉人租赁的场地是全部大南路某号及阁楼。2、由于双方签定的2012年10月17日《场地租赁合同》用的是佳明灯饰城的格式合同，租赁面积空缺，部分条款与客观事实不符，也不适用。在20013年1月l日场地移交后，双方再补签了2013年1月4日和2013年3月1日两份《广州市房屋租赁合同》，这两份合同是对之前的《场地租赁合同》完善和补充。一审法院却认为该三份合同反映的不是同一法律关系。3、大南路某号东某分的业主是廖某、彭某琚，房产证c481XXXl套内建筑面积约269平方米，其中夹层面积约134平方米，房屋用途是非居住用房，上述是房产证所记载的，而非五金仓库。且双方2013年3月1日签定的《广州市房屋租赁合同》第二条：约定此处作“商业”用途，政府相关租赁管理部门在2013年3月7日予以备案通过，这也充分说明“非居住用房”和“商业”两者之间不存在障碍。4、樊某根本不具备证人的资格，所谓的证据经过多次修改，前后矛盾，在质证时根本无法解释质疑。其次樊某提供的这些证据都是张慧心提供或共同制作的，事后制作的痕迹非常明显，恶意串通，利益关系表露无遗。综上所述，上诉请求：1.撤消原审判决；2.张慧心、吴晓、潮升公司共同支付拖欠的168万元租金及滞纳金；3.请求判令张慧心、吴晓、潮升公司负担全部诉讼费。
被上诉人潮升公司、吴晓共同答辩称：一、佳明公司无法提供其和业主的租赁合同、业主同意其转租的证明等办理《工商营业执照》所需资料，且无法提供《商品交易市场登记证》的原件，也没有进行市场企业注册。不仅违反了《场地租赁合同》第十一条的约定，也导致我方无法正常使用讼争场地。佳明公司的重大违约行为，是导致我方签订合同的目的无法实现的根本原因。我方提供的证据证实佳明公司构成严重违约，这是导致履行合同产生争议的根本原因。对于公房部分，2013年5月31日合同已经到期，佳明公司没有对合同进行续期和到租赁中心备案，这是佳明公司最严重的违约部分，也是无法办理营业执照的根本原因。对于私房部分，佳明公司也没有依工商局越秀分局《开业登记提交材料登记规范》的规定向我方提交房产证复印件、租赁合同、业主同意转租的证明。佳明公司没有进行市场企业注册，导致我方以及承租人无法正常领取营业执照。将承租房屋转租招商，是我方与佳明公司签订房屋租赁合同的主要目的。但佳明公司无法履行此项重要的合同义务，致使我方合同目的无法实现。我方无任何的违约行为，无论是保证金还是租金，我方都严格依合同约定以及佳明公司法定代表人陈某乙、我方代理人张慧心、林某等三人达成的口头协议诚信地履行了全部义务。本案真正的承租主体应当是陈某乙、我方代理人张慧心、林某组成的联合体(即大方公司)，依照口头约定以及组建红某公司的工商登记资料可知，我方应支付的租金和保证金的比例为70%。后改为红某公司，我方支付比例才上升至85%。我方实际应支付的保证金应为91万元，但我方实际支付975000元，多支付了65000元。我方总共支付的租金为959355.25元，抵扣7、8月份的租金后，我方还多支付了3709元。因佳明公司无法履行合同约定的义务和法定的义务，导致我方无法正常使用场地。我方行使先履行抗辩权，没有交缴2013年9月份以后的租金，不视为违约。佳明公司要求张慧心、吴晓对租金和滞纳金承担连带责任，无任何事实依据和法律依据。本案合同的实际履行人应为潮升公司、佳明公司的法定代表人陈某乙、林某。虽然《场地租赁合同》的承租人栏虽然列明了吴晓为承租人，但依合同约定的内容、合同签署栏盖有我司公章以及合同的实际履行情况来看，吴晓作为公司的法定代表人，其签订合同的行为属于职务行为，且我方系有限责任公司，吴晓的签约行为未发生公司法等法律规定突破有限责任的情形，依合同相对性原则，吴晓并非本案适格的被告。虽然该租赁合同列明承租人有张慧心，但合同签名栏明确注明张慧心系委托代理人，其签约行为的相关法律后果应当由委托人承担，故张慧心并非该租赁合同的当事人，佳明公司要求其承担连带责任于法无据。综上所述，请求二审法院依法改判或发回重审。
被上诉人张慧心经本院依法送达开庭传票，没有到庭参加诉讼，也无作出书面答辩。
本院二审经过庭询调查，确认原审法院查明的事实。
二审另查明，关于2012年10月17日签订的《场地租赁合同》，佳明公司所持合同抬头有吴晓代及张慧心名字字样，佳明公司称两个名字均系张慧心签名，而潮升公司所持合同抬头空白，潮升公司表示经向张慧心了解，张慧心只是在合同尾部有签名，并未在抬头处签名。佳明公司表示2013年3月1日陈某乙与张慧心签订的合同是用来向行政机关备案的，2013年1月4日陈某乙与张慧心签订的合同是双方真实履行的合同，潮升公司对此不予确认。
二审期间，佳明公司提交三份证据：证据1.广州市直管房租赁合同一份，拟证明其已经于2013年10月31日将其与广州市越秀区第一房管所签订的关于租赁越秀区大南路某号首层、阁楼、地下仓库的合同在房管部门办理了备案登记；证据2.2014年1月16日工商部门出具的准予变更登记通知书，其中有手写字体为“2013.7.5变更”，拟证明我方已经按照规定办理了涉案场地的备案登记；证据3.商品交易市场登记证及越秀区工商局市场规范管理科2013年11月8日手写并加盖公章的说明，该说明内容为：“经审查佳明灯饰城市场符合市场续期条件，根据市工商局相关文件规定，同意其在过渡期内办理变更登记前，市场内各户按原市场登记条件办理注册登记，有效期至2013年12月31日止。”。潮升公司对此发表质证意见称：对于证据1，我方对证据三性无异议，该证据证明佳明公司存在严重违约行为，因该合同系2013年10月31日才办理了补签及备案登记，在此之前其没有办理备案登记，导致次承租人无法备案；对于证据2，我方对机打部分内容三性无异议，对手写部分内容三性不确认，该证据同意证明佳明公司违约；对于证据3，对市场登记证真实性无异议，客观性、关联性有异议，因佳明公司未将该证交给我方使用，也没有我方签收该证原件的证据，且该证已经被废止，佳明公司未按规定办','2018-09-19
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