新民市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民民二初字第05153号
原告徐杰，女，1976年1月12日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。
委托代理人洪伟，辽宁潢南律师事务所律师。
被告陈岩，女，1956年9月2日出生，汉族，住址沈阳市大东区。
委托代理人徐全颖，辽宁卓政律师事务所律师。
被告张秀丽，女，1959年7月19日出生，汉族，住址沈阳市大东区。
委托代理人徐全颖，辽宁卓政律师事务所律师。
被告冷海山，男，1967年2月2日出生，汉族，住址沈阳市大东区。
委托代理人徐全颖，辽宁卓政律师事务所律师。
第三人沈阳云洲房地产开发有限公司，住所地辽宁省新民市。
法定代表人王云成，系该公司经理。
委托代理人赵铭洲，男，1987年5月26日出生，汉族，住址辽宁省康平县，系该公司工作人员。
原告徐杰诉被告陈岩、张秀丽、冷海山，第三人沈阳云洲房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，原告徐杰于2014年9月19日在本院起诉，本院受理后，依法由审判员张春红担任审判长与代理审判员唐晓丽（主审）、人民陪审员刘丹组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告徐杰的委托代理人洪伟，被告陈岩、张秀丽、冷海山及其委托代理人徐全颖，第三人沈阳云洲房地产开发有限公司（以下简称“云洲公司”）的委托代理人赵铭洲均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告徐杰诉称，原告于2011年11月3日购买了第三人云洲公司的位于新民市云洲上城小区5号楼1-1-2号商品房一处，面积为74.52平方米，价款为222666元人民币，原告一次性将楼款付清。在原告正欲办理房证时得知该楼房被人民法院查封，于是原告向新民市人民法院提出执行异议，法院于2014��9月19日向我下达（2014）新执异字第8号裁定书，驳回原告的执行异议，并交代救济途径可在15日内提起诉讼，为此，我诉至贵院，请求法院支持原告的诉讼请求，包括：1、请求人民法院撤销新民市人民法院执行裁定书（2014）新执异字第9号；2、请求人民法院确认原告与第三人签订的商品房买卖合同有效，判令第三人协助原告办理产权过户手续；3、诉讼费用由被告承担。
被告陈岩、张秀丽、冷海山辩称，原告未提供在诉争房屋实际居住产生的相关费用的证据，即原告并未实际占有诉争房屋。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产规定》第十七条的规定，被告执行人将所有需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款，尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。因原告从未实际���有使用诉争房屋，且未办理产权过户手续，故法院可以查封、扣押、冻结。
第三人云洲公司辩称，首先云洲公司不反对原告徐杰的主张。云洲公司经过查询，徐杰于2011年11月3日购买上城小区5号楼112室房屋，并交纳全部房款222666元，云洲公司为其出具了上城小区认购单及缴款收据，由于上城小区截至到现在也不能办理房产证，因此原告没有房产证并非个例。但房屋从原告交纳全部房款及签订认购单后，房屋及其产权就已经归属于原告所有，新民法院于2012年6月4日对原告所属房屋下达执行查封裁定书，远远晚于原告购买拥有产权的日期。原告2014年10月28日办理入住手续，缴纳相关费用后，进行装修，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：对于第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但未办��过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上，第三人云洲公司认为原告的诉讼请求符合相关的法律规定，原告诉求应该得到支持。
经审理查明，原告徐杰庭审中提供《“云洲上城”意向认购单》复印件一份，该复印件中由第三人云洲公司加盖其公司商品房销售专用章并写明：“2014.11.21买受人称原持有原件丢失，此为开发公司的复印件并补盖章。王雪。”该认购书系原告徐杰与第三人云洲公司签订，记载签订时间为2011年11月3日，认购书中还记载：“1、认购人已对【云洲上城】住宅、车库或网点作了充分了解并愿意购买的前提下签订此认购单。2、认购人应于2011年11月03日前向发展商支付立约定金贰拾贰万贰仟陆佰陆拾陆元证（¥222，666.00元）。3、正式签约：【云洲上城】具备预售条件手续齐全后，发展商按本认购单记载的认购人联系方式通知认购人签定《商品房买卖合同》及缴付应交款项，认购人应于三日内按本认购单确定的价款和付款方式与发展商签定《商品房买卖合同》并及时缴付应交款项。……9、补充条款：顶内外网上下水材料款（刘吉才）。”2011年11月3日，第三人云洲公司为原告徐杰出具金额为222666元的购房款收据一张。之后，第三人云洲公司向原告徐杰下发了【上城小区】业主入住通知书，通知其于2012年11月27日办理入住手续，领取钥匙等相关物品。对于认购书中的“补充条款”，原告徐杰表示原告与第三人系买卖关系，第三人云洲公司表示该房屋是公司顶账给刘吉才，在顶付时直接出售给原告徐杰。
另查明，本案被告陈岩、张秀丽、冷海山因其与第三人云洲公司之间的民间借贷纠纷起诉至新民市人民法院。经审理，新民市人民法院作出（2010）新民民三初字第128号民事判决书，云洲公司不服一审判决，上诉至沈阳市中级人民法院。二审审理中，陈岩、张秀丽、冷海山与云洲公司自愿达成调解，沈阳市中级人民法院于2012年2月29日作出（2012）沈中民三终字第364号民事调解书，约定云洲公司于2012年4月15日之前一次性给付陈岩、张秀丽、冷海山借款本金1998058元。另，陈岩、张秀丽、冷海山又因其与云洲公司之间另一笔欠款纠纷起诉至新民市人民法院，新民市人民法院于2011年10月11日作出（2011）新民民三初字1294号民事判决书，云洲公司不服一审判决，上诉至沈阳市中级人民法院。二审审理中，双方自愿达成调解，沈阳市中级人民法院于2012年2月29日作出（2012）沈中民三终字第352��民事调解书，约定云洲公司于2012年4月15日之前一次性给付陈岩、张秀丽、冷海山借款本金356万元及利息。云洲公司未履行上述两份民事调解书，陈岩、张秀丽、冷海山向新民市人民法院申请执行，新民市人民法院于2012年6月4日作出（2012）新执字第721号执行裁定书，查封云洲公司开发建设上城小区的房产（包含本案诉争房屋）。在执行过程中，徐杰作为案外人向新民市人民法院执行局提出书面执行异议，要求法院解除查封。新民市人民法院于2014年8月29日作出（2014）新执异字第9号执行裁定书，驳回了徐杰的执行异议。徐杰认为新民市人民法院的执行裁定书侵害其权益，故诉讼来院。
再查，2010年9月8日，第三人云洲公司取得本案诉争房屋的商品房预售许可证，但诉争房屋尚不具备办证条件。
以上事实，有起诉状、答辩状、《“云洲上���”意向认购单》、收款收据、《【上城小区】业主入住通知书》、新民市人民法院（2014）新执异字第9号执行裁定书、新民市人民法院（2010）新民民三初字128号民事判决书、沈阳市中级人民法院（2012）沈中民三终字第364号民事调解书、新民市人民法院（2011）新民民三初字第1294号民事判决书、沈阳市中级人民法院（2012）沈中民三终字第352号民事调解书、新民市人民法院（2012）新执字第721号执行裁定书、《商品房预售许可证》、开庭笔录等在卷佐证并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原告徐杰与第三人云洲公司之前签订的《“云洲上城”意向认购单》系双方真实意思表示，经双方签字和盖章确认，内容不违反相关法律法规的规定，故对于原告请求法院确认其与第三人签订的《“云洲上城”意向认购单》有效的诉讼请求，本院予以支持。本案案由为案外人执行异议之诉，即案外人就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利，向执行法院对申请执行人提起的旨在阻止对执行标的物的强制执行的诉讼。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案争议焦点在于原告徐杰是否符合《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的法院不得查封的情况。本案中，原告徐杰虽与第三人云洲公司签订了《“云洲上城”意向认购单》，但原告徐杰向法院提供的证据不足以证明其在法院查封前已实际占有使用了本案诉争房屋，故本案不属于法院不得查封的情形。结合本案的案由，对原告提出的要求撤销执行裁定及办理产权过户手续的诉讼请求，本院无法支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第三百一十一条、三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
确认原告徐杰与第三人沈阳云洲房地产开发有限公司于2011年11月3日签订的《“云洲上城”意向认购单》有效；
驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费4640元，由原告徐杰承担2320元，第三人沈阳云洲房地产开发有限公司承担2320元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 张春红
代理审判员 唐晓丽
人民陪审员 刘 丹
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 王海滨