上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民三（民）初字第1310号
原告董卫卫。
委托代理人张梅，上海新惟律师事务所律师。
被告上海宅福房地产经纪有限公司。
法定代表人薛胜辉。
委托代理人周军，上海市千方律师事务所律师。
被告龚卫平。
原告董卫卫与被告上海宅福房地产经纪有限公司（以下简称“宅福公司”）居间合同纠纷一案，本院于2013年6月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，本院根据原告董卫卫的申请，追加龚卫平为本案被告参加诉讼，后因被告龚卫平下落不明，本案转为普通程序，并于2014年1月17日再次公开开庭进行了审理。原告董卫卫的委托代理人张梅，被告宅福公司的委托代理人周军到庭参加诉讼。被告龚卫平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告董卫卫诉称：2013年5月，原告欲购买房屋，被告宅福公司在尚未与被告龚卫平签订房地产经纪服务合同，也没有核实上海市松江区沪亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）的情形下，即向原告推荐包括系争房屋在内的几处房产。2013年5月14日，原告为购买系争房屋与被告宅福公司签订了《房地产买卖居间协议》，并向宅福公司支付了人民币（以下币种同）20，000元意向金。原告与宅福公司口头约定，出卖人向原告出示房产证原件后，意向金转为定金，并口头确认系争房屋不存在除银行贷款抵押之外的其他抵押担保。但当天晚上，被告宅福公司在没有向原告出示系争房屋产证原件的情况下，擅自并急迫的通过银行转账方式将20，000元意向金交付给被告龚卫平。2013年5月16日，因被告宅福公司以种种理由拖延出示房产证原件，使得原告对被告宅福公司以及系争房屋房产信息产生怀疑与不安，经原告自行查询得知，系争房屋除银行抵押外，另有抵押权人为龚建安的个人抵押。原告发现上述情况后多次与被告联系，要求解除合同，返还已支付的意向金，但被告推诿拖延，坚持要求原告履行合同。2013年5月18日，原告向被告面交并宣读了解除合同通知书，2013年5月22日，原告再次向被告发出《律师函》，要求解除合同，返还已支付的意向金。原告认为被告宅福公司在提供居间服务时向原告隐瞒了房产抵押信息，也没有向原告提供房产证原件，被告宅福公司存在违规操作，极大的损害了委托人的利益。为此，原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告宅福公司之间的《房地产买卖居间协议》；2、被告龚卫平向原告返还意向金20，000元；3、被告龚卫平按同期银行贷款利率支付自2013年5月14日至实际还款之日占用20，000元意向金的利息（暂计算至2013年8月30日为331.40元）；4、被告宅福公司对上述第2、3项诉请承担连带责任；5、两被告赔偿原告调查费用损失20元；6、两被告赔偿原告交通费损失30元。
被告宅福公司辩称：对于第一项诉讼请求，房地产买卖居间合同包含两部分，一个是居间关系，一个是买卖关系，原告解除合同是没有依据的，但鉴于双方没有信任，被告宅福公司同意解除居间关系，买卖关系是否解除被告宅福公司无法决定。被告宅福公司已经将意向金转给上家作为定金，该行为合法有效，被告手里无钱可退。原告称涉案房屋存在权利限制，被告宅福公司不认可，涉案房屋也并无司法查封等影响过户的情形，关于抵押问题，被告宅福公司在与原告签订居间合同时已经明确告知了房屋是有抵押的，个人抵押或银行抵押都属抵押范畴，且出卖人已经在约定的签约时间之前将个人抵押涤除，个人抵押并不影响原告买房。本案实际是因为原告不愿继续购买房屋所致，其违约在先，无权要求返还意向金。原告主张的其余诉讼请求缺乏法律依据，不予认可。
被告龚卫平未作答辩。
经审理查明：2013年5月14日，原告作为买受方（乙方）、被告宅福公司作为居间方（丙方）签订了《房地产买卖居间协议》一份，出卖方（甲方）处为空白，协议约定乙方为表示对系争房屋的购买诚意，向丙方支付意向金20，000元，作为与出卖方进行洽谈之用；在是否设立抵押一栏，勾选了“是”；系争房屋总房价款为人民币2，270，000元，其他交易条件见附件一《房地产买卖协议》；委托期限：在丙方收到意向金后3个工作日内，乙方不得解除对丙方的委托，亦不得收回意向金，否则应向丙方支付违约金，若甲方在前述期限内未能签订本协议，乙方有权至丙方处无息取回意向金；如甲方在本协议上签字，则乙方交付的意向金转为定金，甲方同意将该定金继续交丙方保管，待甲方签订本协议后2日内，乙方应补足定金至50，000元，若甲方将该房地产权证原件交丙方保管，则乙方同意甲方可以从丙方处取回由丙方保管的定金，若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金，若乙方违约不购买该房地产，则已支付给甲方的定金不予退还。附件一《房地产买卖协议》中载明，为办理交易过户手续之需，双方同意于本协议签署后10日内前往丙方签订示范文本《上海市房地产买卖合同》，除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订买卖合同示范文本的日期；系争房屋总房价款为人民币2，270，000元，首期房价款1，000，000元，乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（若需）后交付甲方或丙方，用于全额还清甲方尚欠贷款余额，若有剩余，转付甲方，若有不足，甲方自行补足，乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款600，000元，乙方应于过户当天支付其余房价款670，000元。协议还对房屋交易中的其他事宜进行了约定。
庭审中，被告宅福公司称原告当初与宅福公司签了一式三份的居间协议，其中有一份是原告签完字后就给了原告，另两份是宅福公司拿给上家龚卫平签字的，2013年5月15日，龚卫平至宅福公司处在居间协议上签字，但之后原告再找宅福公司洽谈时，由于情绪激动，原告将有上家签字的两份协议撕毁并扔在外面雨天的地上。原告则表示出卖人已经签字的问题原告并不知情，也不存在从被告处拿走被告保留的两份协议的情况，2013年5月16日，原告的确去过被告处，就被告欺骗原告，又擅自将意向金转为定金并交付的情况质问被告，双方也发生了言语上的冲突，这是事实。
2013年5月14日，原告与被告宅福公司签订了《佣金确认书》，载明系争房屋总价2，270，000元，佣金为15，000元，原告应当在签订买卖合同当日支付。同日，原告向被告宅福公司支付购买系争房屋的意向金20，000元，被告宅福公司将其中的19，600元于当日存入被告龚卫平账户，余款400元因银行柜机存款未成功，被告宅福公司于2013年5月15日将其现金支付给龚卫平。
2013年5月15日，被告龚卫平作为委托人（甲方），被告宅福公司作为居间人（乙方）双方签订《房地产居间合同（出售、独家委托）》一份，载明系争房屋的权利人为龚卫平，权利证明资料一栏勾选了“产权证”，产权证号为松XXXXXXXXXX，建筑面积为123.75平方米，竣工日期为2006年，房屋类型为公寓，使用权来源为买卖，用途为居住；抵押权一栏勾选了“有”，抵押金额为1，350，000元，抵押期限30年，权利限制状况处为空白；甲方保证提供该房地产相关权利证明资料真实，提供的该房地产状况与实际状况相符；委托期限自2013年5月15日起至交易结束时止；订立买卖合同时，甲方应将该房地产权证原件交由乙方保管；乙方依本合同于居间中介完成时，甲方应依乙方通知，与乙方所介绍成交之买方另行订立房地产买卖合同，协助买方办理产权转移手续等，否则，视为甲方违约；合同另对居间服务中的其他事宜进行了约定。
庭审中，被告宅福公司另提供了有被告龚卫平于2013年5月15日签字的收款收据一份，载明收到原告支付的款项20，000元，龚卫平确认以上款项系原告购买系争房屋的定金。原告表示因其从未见到过被告龚卫平，故对收款收据的合法性、关联性、和真实性不予认可。
2013年5月16日，原告自行调取了系争房屋的上海市房地产权登记簿，房屋状况及产权人信息页载明，系争房屋权利人为被告龚卫平，房地产权证号为松XXXXXXXXXX，建筑面积为123.75平方米，竣工日期为2006年，房屋类型为公寓，所有权来源为买卖，房屋用途为居住；房地产抵押状况信息页载明，系争房屋上设定有两笔抵押，第一笔抵押核准日期为2011年11月21日，抵押债权数额1，350，000元，抵押权人为上海银行股份有限公司浦发分行，第二笔抵押核准日期为2013年1月11日，抵押债权数额1，600，000元，抵押权人为龚建安；无房地产登记记录信息页载明，系争房屋无房地产权利限制状况等信息。
2013年5月16日，原告的丈夫与被告宅福公司的工作人员谢祥丽进行了电话沟通并录音，原告欲证明被告宅福公司明知系争房屋上另设了1，600，000元的个人抵押而故意向原告隐瞒，促使原告与其签订了居间协议、佣金确认书；截至2013年5月16日，宅福公司仍未确认该房屋的借款情况，也未通知房屋出卖人解除抵押；宅福公司在与原告签订居间协议时并未提供房屋的权属证明，原告明确告知宅福公司要看到房产证后才同意将意向金交给出卖人，但宅福公司违反约定在收款当日就将意向金交给了上家。被告宅福公司则表示该录音无法证明宅福公司隐瞒了有个人抵押的事实，且抵押出卖人也是可以自行解除的；原、被告签署居间合同时出卖人并不在场，原告交了意向金后宅福公司再给出卖人的，这也反证了被告已经告知原告收产证的时间，不存在隐瞒产证信息的情形；转付定金要告知原告只是原告的愿望，约定并非如此，从录音中可知，当时宅福公司也拒绝了原告的要求，根据交易习惯，支付意向金就是委托被告宅福公司单独处理这件事，支付意向金就是需要宅福公司去转付的；且根据事实情况，原告也已经放弃了见到产证才转付定金的愿望，原告的丈夫在录音最后也明确了要求在签订正式合同前看到产证。
2013年5月18日，原告至被告宅福公司处当面交付并宣读了解除房地产居间协议告知书，要求解除《房地产买卖居间协议》及其附件，并返还20，000元意向金。
2013年5月22日，原告委托律师向被告宅福公司发出律师函，要求协商解除《房地产买卖居间协议》及其附件，并返还20，000元意向金。
另查明，庭审中，原告还提交了房地产资料查阅费、车辆通行费等费用单据，证明原告为此产生了调查费及交通费；被告宅福公司对真实性无异议，但认为与本案无关。被告宅福公司提交了2013年5月20日的房地产登记收件收据及2013年7月22日调取的房地产登记簿各一份，证明2013年5月20日，被告龚卫平就已经办理了个人抵押的注销手续，根本不存在交易带来的风险问题，从房地产登记簿来看，系争房屋上也已经不存在个人抵押的情况了；原告则认为收件收据没有相关行政机构的盖章，对其真实性合法性均不予确认，且从文字内容看，收件收据仅能证明何时收件，而不能证明宅福公司所称的注销个人抵押的日期，对房地产登记簿无异议，对登记簿反映的个人抵押已经注销的事实予以确认。
庭审中，被告宅福公司还提交了被告龚卫平的身份证复印件、产证收据、第一次庭审后由被告龚卫平签字证明的房地产买卖居间协议各一份，证明被告龚卫平的确委托宅福公司出售系争房屋，由于居间合同原件被原告撕毁，故在原告起诉后，宅福公司持有原告提供的居间合同副本让被告龚卫平签了特别注明，龚卫平同意房地产买卖居间协议的交易条件，并已于2013年5月15日签署了该协议的原件交由宅福地产保管，2013年5月25日，因原告未能按时签订房地产买卖合同，被告龚卫平将产证原件收回；原告表示对龚卫平的身份证复印件无异议，对于龚卫平事后在房地产买卖居间协议上补签证明的字由其本人书写也不予否认，但对龚卫平是否于2013年5月15日同时签署了居间协议不予确认，对于产证收据，该收据的落款日期处明显有修改痕迹，真实性、合法性均不予确认。
以上事实，由房地产买卖居间协议、佣金确认书、收据、房地产居间合同、存款凭条、房地产登记簿、告知书、律师函及邮寄凭证、非税收入一般缴款书（收据）、发票、录音资料、身份证复印件及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告宅福公司签订的《房地产买卖居间协议》是当事人的真实意思表示，并不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，属有效合同，当事人均应按约履行。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案的争议焦点即为被告宅福公司是否存在上述不当行为，二被告是否应当向原告承担返还意向金及赔偿其他损失的责任。
首先，本案中，原告虽主张其与被告宅福公司曾口头约定，被告龚卫平向原告出示房产证原件后宅福公司才能转付意向金，但宅福公司对此予以否认，且居间协议中也仅约定被告龚卫平在居间协议上签字后，意向金即转为定金，被告龚卫平同意将定金继续交宅福公司保管，龚卫平将房地产权证原件交宅福公司保管后，可从宅福公司处取回定金，虽然原告也提供了电话录音予以佐证，但该录音更多的是原告的单方强调，本院对此不予采信。宅福公司转付意向金的时间虽早于龚卫平将房地产权证原件交宅福公司保管的时间，但结合2013年5月15日龚卫平与宅福公司所签《房地产居间合同》的内容，以及有龚卫平签名字样的收款收据、产证收据、补签证明等，可知2013年5月15日，被告龚卫平应当到宅福公司签署过相关协议，并提交过产证原件，故2013年5月15日，龚卫平与宅福公司所签的《房地产居间合同》可详细记载系争房屋的产权证号、建筑面积、竣工日期、房屋类型、使用权来源、用途等，被告龚卫平在补签的证明中也表示同意2013年5月14日居间协议中的交易条件，故宅福公司的上述居间行为并未损害到原告的利益。
其次，原告虽主张被告宅福公司故意隐瞒了系争房屋上有个人抵押的事实，且在原告要求解除合同后，不如实告知被告龚卫平解除事宜，反而促成被告龚卫平去涤除抵押，存在居间不当的行为，但宅福公司在与原告签订的居间协议是否设立抵押一栏中已勾选了“是”，此后，宅福公司也积极督促被告龚卫平去涤除个人抵押，原告提供的证据不足以证明宅福公司在故意隐瞒系争房屋上有个人抵押的事实，且即便系争房屋上存在个人抵押，也不足以导致当事人难以实现合同目的，个人抵押涤除后，当事人仍然可以完成过户交易。
再次，原、被告约定签订示范文本的合同在前，原告支付首期房价款用于偿还被告龚卫平的贷款在后，即便被告龚卫平在系争房屋上设定的个人抵押可能影响到其履行债务的能力，原告也应当及时通知被告提供担保或者设法恢复履行能力，此时原告仅可以中止履行，只有被告在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，原告才可以解除合同。本案中，原告在2013年5月16日发现系争房屋上有个人抵押后，在2013年5月18日即通知宅福公司要求解除合同，权利行使存在不当，此时原告并不享有合同解除权。但鉴于被告宅福公司在庭审中亦表示同意解除其与原告在《房地产买卖居间协议》中的居间合同关系，可视为被告宅福公司对原告此项诉讼请求的认可，本院予以准许。
最后，因原告自身权利行使不当，致使原告未能与被告龚卫平继续完成系争房屋的交易，故其要求被告龚卫平返还20，000元意向金及利息，且被告宅福公司对于上述债务承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。原告要求二被告赔偿调查费及交通费损失的诉讼请求，因缺乏相应的法律及合同依据，且原告自身对于购买房屋亦负有审慎调查的义务，故本院对此亦不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十八条、第六十九条、第九十七条、第九十八条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告董卫卫与被告上海宅福房地产经纪有限公司于2013年5月14日签订的《房地产买卖居间协议》中的居间合同关系；
二、驳回原告董卫卫的其余诉讼请求。
案件受理费382元，由原告董卫卫负担（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨惠星
代理审判员 洪 飞
人民陪审员 黄坤生
二〇一四年三月六日
书 记 员 李 俊
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
二、《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。