北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)京0112民初30426号
原告北京中少书盟图书有限公司，住所地北京市通州区永乐店镇柴厂屯东（联航大厦）1-287号。
法定代表人李全明，总经理。
委托代理人刘金臣，北京廉峰律师事务所律师，
被告北京优环商贸有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇苍头村委会东500米。
法定代表人秦国安，执行董事。
委托代理人王丹，北京市隆安律师事务所律师。
委托代理人孟丽婷，北京市隆安律师事务所律师。
原告北京中少书盟图书有限公司（以下简称中少书盟公司）与被告北京优环商贸有限公司（以下简称优环商贸公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员许多清独任审判，公开开庭进行了审理。原告中少书盟公司的法定代表人李全明及委托代理人刘金臣，被告优环商贸公司的委托代理人王丹、孟丽婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中少书盟公司诉称：原告与被告经过中介公司介绍，双方于2016年1月5日签订《库房租赁合同》，约定原告承租被告公司位于通州区张家湾镇苍头村的库房及办公室、宿舍共计2200平米，租赁期限为5年，自2016年2月1日至2021日1月31日，租金半年支付一次共计160600元，合同还约定了解除及违约等其他条款。原告按合同约定支付了半年租金并正常使用房屋。2016年4月9日晚，被告公司已出租的其他库房（储存图书）因故失火，造成非常严重的损失。因原告库房紧邻失火库房且原告也系经营图书的公司，每天都有经营进出货，为避免因消防救援及查封可能造成的损失，经原告与被告协商，原告于2016年4月10日，通过各种渠道将图书紧急运走，另行地点存放。2016年4月17日，原告以被告原因导致原告无法正常经营为由向被告发出《解约函》，声明合同自2016年4月10日解除，并不承担违约责任，要求被告退还租金99880元于收函之日起三日内退还，但被告始终未退还，现原告诉至法院，请求判令：1、被告退还租金99880元；2、被告自2016年4月26日起支付原告利息损失至判决确定给付之日止）以99880为基数，按年息6%计算）；3、诉讼费被告承担。
被告优环商贸公司辩称：一、不存在因答辩人原因导致原告无法经营的情形，原告以此为由提出解除租赁合同，无事实依据。1、原告与答辩人签署库房协议时，已对租赁仓库进行验收，确认租赁房屋具备储存图书的条件，能够实现原告正常经营的目的，房屋交付后，库房使用状况未发生变化，一直处于原告正常经营状态；2、答辩人租赁库房与发生火灾的库房相隔较远，其他库房发生火灾，未波及原告租赁库房，原告租赁库房在本次火灾中完好无损，火灾发生后，消防部门已于次日及时将火扑灭并撤离现场，本次火灾未对原告正常生产经营造成任何影响；3、其他库房发生火灾是因承租方未履行合同约定及法定的保障租赁房屋安全的义务所致。本案中，根据租赁合同第四条第二款第六项、第七项约定及法律规定，承租方应履行保障租赁房屋安全的义务及妥善保管租赁物的义务，原告应根据合同约定积极采取措施维护其生产安全，而不是在答辩人未违约的情况下，违反合同约定单方要求解除合同。二、原告自行将图书搬离库房的行为未经被告认可，因原告单方提出解除合同无事实依据，被告已向原告寄送并送达公函，表明不认可原告提出解除合同的理由，不同意解除合同。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，本案诉讼费由原告承担。
经审理查明：2016年1月5日，优环商贸公司（甲方）与中少书盟公司（乙方）签订《库房租赁合同》，约定：1、本合同所指租赁物位于通州区张家湾镇苍头村，建筑面积2000平方米库房，租赁物总面积2200平方米，该租赁物用于图书储存，乙方已验收，确认可以使用；2、租赁期限为5年，自2016年2月1日至2021年1月31日止，本合同签订之日起5日内，甲方将租赁物按约定条件交付乙方使用；免租期为2016年1月5日至2016年2月1日；3、租金：前两年金额每平方米0.4元，后三年金额，每平方米0.44元，收到租金后15日内开具租赁发票；付款方式为半年付；租金支付时间，2016年1月25日支付160600元，2016年7月25日支付160600元，2017年1月25日支付160600元……；4、乙方自行负责租赁场地内的安全问题，认真做好防火工作，确保供电安全使用，保证安全生产，确保人员、货物安全。如人为及使用原因发生火灾或盗抢事故，乙方自行承担损失，造成租赁物损毁的，由乙方负责赔偿甲方损失并承担相应的法律责任；5、经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；因不可抗力导致本合同无法履行的，本合同自行解除；甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）甲方原因，未能按时提供标的物供乙方使用；（2）因甲方原因，造成乙方无法正常生产经营的；6、若乙方在甲方没有违法本合同情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金5万元，剩余乙方已交纳未到期租金，甲方予以退还；7、其他条款：如消防问题，乙方无法继续租赁，甲乙双方互不承担违约责任。《库房租赁合同》还约定了其他内容。《库房租赁合同》签订后，中少书盟公司依约支付租金160600元。
2016年4月9日17时59分，位于北京市通州区张家湾镇苍头村北京优环商贸有限公司租赁给北京恒远中通仓储服务有限公司库房起火。北京市通州区公安消防支队出警，并于2016年7月25日出具《火灾事故认定书》（通公消火重认字〔2016〕第0001号）。《火灾事故认定书》载明：经调查，对起火原因认定如下：此次火灾起火部位位于库房北侧中部，起火原因为电焊时焊渣从顶部掉落至库房内存放图书上引燃图书所致。分析起火时间为2016年4月9日17时30分许，火灾造成库房及库房图书受损。
2016年4月10日,中少书盟公司向优环商贸公司出具《解约函》载明：“……本公司于2016年1月25日已支付优环商贸公司6个月租金合计160600元。因2016年4月9日本公司承租的场地院内的优环商贸公司其他库房失火，导致本公司无法再承租场地正常办公经营，本公司于2016年4月10日搬出承租地点，现我公司正式提出解约，解约时间为2016年4月10日。根据合同约定，非我方原因导致无法继续使用承租物的，我公司有权提出解约，并不承担违约责任。请优环商贸公司自收到此函之日起三日内退还我公司剩余租金99880元。”
优环商贸公司收到上述《解约函》后，向中少书盟公司发出《回复》载明：“对于乙方解约答复：1、双方合同继续履行，并没有对乙方造成无法使用，且没有造成障碍；2、对方4月10日解约撤离，未经甲方认可；3、如乙方违约，按违约合同走。”庭审过程中，优环商贸公司认为火灾起火点与中少书盟公司承租场地相距较远，火灾于4月10日凌晨三点扑灭，故不影响中少书盟公司正常使用租赁物，未达合同解除条件，故不同意解除合同，要求继续履行《库房租赁合同》。
上述事实，有《库房租赁合同》、《火灾事故认定书》、《解约函》、《回复》等及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：本案争议焦点在于涉案《库房租赁合同》是否已经解除。
一、中少书盟公司搬出涉案场地及发出《解约函》的行为应认定为不当行使解除权的违约行为。合同解除可以分为法定解除和约定解除。法定解除权，是当事人在法律规定解除条件出现时，行使解除权而使合同关系消灭。法律规定的法定解除权行使的条件有：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，因中少书盟公司承租的场地周围发生火灾，故该公司发出《解约函》并于火灾发生后第二日即搬离涉案场地。但根据本案查明的事实，火灾地点与涉案租赁场地相距较远，并不会对中少书盟公司的实际经营构成影响，故并未达租赁合同目的无法实现的情形。在优环商贸公司不存在其他根本违约行为的情况下，不具行使法定解除权之条件。同时根据《库房租赁合同》的约定，也不存在约定的解除权行使的条件。故中少书盟公司发出《解约函》及搬离涉案场地，不应认定为行使合同解除权，而属于以行为明确表示不履行债务的违约行为。
二、因《库房租赁合同》实际上无法继续履行，故属于“法律规定的其他情形”导致涉案租赁合同解除。虽然本案中作为守约方的优环商贸公司要求继续履行合同，但因承租人中少书盟公司已于2016年4月10日搬离涉案场地，不同意继续使用租赁物，而根据租赁合同的性质，不适宜强制履行，故涉案《库房租赁合同》实际上无法继续履行。而此时从减轻损害规则角度看，出租人亦有义务防止损失的扩大，而及时解除合同正是防止损失扩大的最有力的措施。因此，为了充分发挥租赁物的价值，做到物尽其用，从而有效利用资源，减少财产浪费，遵照民法的公平原则，对于实际上确无法继续履行的租赁合同，即使不完全符合合同解除条件，也应根据《合同法》第九十四条第（五）项“法律规定的其他情形”解除合同。但守约方优环商贸公司仍可要求中少书盟公司承担违约责任。故本院确认《库房租赁合同》因无法履行而于2016年4月10日起解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《库房租赁合同》的约定，因中少书盟公司发出《解除函》并搬离租赁物的违约行为，其应支付优环商贸公司违约金5万元。自合同解除即2016年4月10日后，优环商贸公司应退还已收取的租金，具体数额扣除中少书盟公司应支付的违约金，即49880元。故对中少书盟公司要求优环商贸公司退还租金的诉讼请求，本院支持其中的49880元，其余部分，依据不足，本院不予支持。因中少书盟公司存在违约行为，故对其要求优环商贸公司支付租金利息损失的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十一条之规定，判决如下：
一、被告北京优环商贸有限公司退还原告北京中少书盟图书有限公司租金49880元，于本判决生效之日起七日内付清；
二、驳回原告北京中少书盟图书有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1149元，由原告北京中少书盟图书有限公司负担625元（已交纳）；由被告北京优环商贸有限公司负担524元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 许多清
二〇一七年八月三十日
书记员 杨娴婷