＼n天津市第一中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）一中民四终字第171号＼n上诉人（原审被告）孙凤桐。＼n委托代理人梁××（夫妻关系）。＼n委托代理人王永泉，天津市宝坻区法律援助中心律师。＼n被上诉人（原审原告）苗时峰。＼n委托代理人杨颖，天津津宝律师事务所律师。＼n原审第三人苗起。＼n上诉人孙凤桐因房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2013）宝民初字第5958号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙凤桐及其委托代理人梁××、王永泉，被上诉人苗时峰及其委托代理人杨颖，原审第三人苗起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n一审法院经审理查明，原告苗时峰与第三人苗起系父子关系。2013年7月8日经天津市宝坻区景悦房地产经纪有限公司居间，第三人苗起（乙方）与被告孙凤桐（甲方）在宝坻区中保楼9-8-302号房屋内签订了房屋买卖合同，约定：甲方将其所有的坐落于宝坻区中保住宅楼9-8-302号房屋（含地下室）出售给乙方，实际成交价格为62万元，房屋产权过户的相关费用由乙方承担（该房屋产权过户费用的计算依据是指定机构对该房屋的评估价格，而非双方商定的实际成交价）。乙方付款约定如下：乙方于2013年7月8日向甲方交付定金1万元；甲、乙双方于2013年8月9日前到房管部门订立房屋买卖协议；乙方于2013年8月9日之前将该房屋首付款（含定金，首付款实际额度以银行审核要求为准）交于天津市正孚房地产经纪中心办理该房屋房款资金监管及过户手续（若乙方需申请贷款则同时办理贷款手续）；剩余房款由乙方以向银行贷款的方式交给甲方。甲方承诺于全部房款到甲方账户三日内腾房并将该房屋钥匙交于乙方。在其他条款中双方约定，甲方承诺无条件积极配合乙方办理该房屋过户及贷款手续，并过户到乙方指定人名下，乙方承诺自愿承担该房屋过户时所发生的契税、土地转让金等过户费用，若该房屋产生个人所得税由甲方承担。如任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付房屋实际成交价格10%的违约金；合同对其他权利义务进行了约定。合同明确载明了购房人为苗起，苗起亦在合同乙方处签字并捺印。合同签订当日被告收到定金1万元，同时出具定金收条载明：今收到苗起购买中保住宅楼9-8-302号房屋定金1万元。签订合同时原告及第三人苗起均在现场。＼n2013年7月9日至10日被告孙凤桐与原告到天津市黄纬路中国银行签订了房屋贷款预审手续，2013年9月原告的贷款申请获得银行批准。＼n2013年7月31日原告苗时峰（乙方）与被告孙凤桐（甲方）在宝坻区房管局就诉争房屋签订了天津市房产买卖协议，协议编号为28151-008568，协议约定房屋价款为73万元，首付款为22万元，申请银行贷款为51万元；乙方应自订立本协议之日起5个工作日内将监管的首付款22万元一次性存入房地产交易资金监管中心在中国银行设立的专用账户；当银行贷款未获批准时，乙方应一次性补足全部房价款，房价款总额不变。协议签订后，甲乙双方应在30日内到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续；如因一方原因造成另一方未能及时办理房屋所有权转移登记，应依法承担违约责任。协议对其他权利义务进行了约定。＼n2013年8月15日原告将首付款22万元（首付款的数额被告认可）存入天津市房地产交易资金监管中心在中国银行股份有限公司天津宝坻支行的账户。＼n原告贷款申请获得银行批准后，在双方准备过户时，被告提出：中介承诺办理贷款时间最多20天，因其另于2013年8月19日购买房产一处，原告贷款迟延致使被告产生了二手房交易个人所得税，要求原告赔偿损失。此后经中介调解，被告要求原告支付被告应缴纳的房产交易个人所得税并将交房时间延长至2014年5月1日，原告表示同意，但此后被告又要求已付定金1万元不退，原告没有接受。＼n2013年9月23日第三人苗起向被告打电话沟通房屋买卖事宜，被告明确表示因为中介拖的时间太长，所以决定不卖房。合同因此未能履行。＼n同时原告在庭审当中陈述，因为原告希望多贷款，在房管局签订协议时房屋价款定为73万元，并与被告口头约定在交易完成后被告将多出的11万元房款退还给原告。被告对此表示认可。＼n一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。综合双方当事人的举证、质证意见，并结合查明的案件事实，对原、被告争议的焦点问题及诉讼请求是否应予支持综合评判如下：＼n一、2013年7月8日签订的房屋买卖合同的主体问题及合同效力问题。＼n委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案当中证人曹××证实因原告没有带身份证，所以由携带身份证的第三人与被告签订合同，在签订合同时已明确告知被告实际买房人为原告苗时峰。故此可以认定原告是借用第三人苗起的名义与被告签订合同。合同虽载明购房人为苗起，苗起亦在乙方处签字按手印，被告出具的定金收条同时载明收苗起定金1万元，上述事实虽与直接代理的形式存在一定矛盾，但合同签订时原、被告与第三人均在现场，同时被告也知晓原告与第三人系父子关系，原告出资支付了定金，此后在办理贷款手续、到房管局签订买卖协议、过户时协商损失等合同履行的诸多环节，均发生在原、被告之间，可以认定被告内心确认实际合同相对人为原告。而间接代理是指受托人以自己的名义按照委托人的指示与第三人订立合同和履行合同。故此原告借用第三人名义与被告签订合同这一事实，符合间接代理的法律要件，故认定原告与第三人之间应为委托代理关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”故确认原、被告是2013年7月8日所签订的房屋买卖合同主体，应受该合同约束。同时上述合同不违反法律、法规的强制性规定，亦是原、被告的真实意思表示，合法有效，予以确认。＼n二、2013年7月31日原、被告在宝坻区房管局签订的天津市房产买卖协议的性质如何认定。＼n综合两份合同的签订过程及履行过程，第一份合同应为原、被告的真实意思表示，而此后在宝坻区房管局签订的天津市房产买卖协议只是第一份合同履行的一个环节，该协议虽然对权利义务进行了约定，但与第一份合同相冲突的内容（房屋价款73万元等）并非当事人的真实意思表示，应属无效，不能约束原、被告双方。＼n三、两份合同是否应当解除，原告的其他相关诉讼请求是否应予支持。＼n当事人协商一致可以解除合同，原告主张解除合同，被告在第一次庭审当中已明确表示同意解除合同，双方已经达成解除合同的合意，故此原、被告签订的第一份合同及2013年7月31日在宝坻区房管局签订的房产买卖协议中有效的部分应予解除。被告在第二次开庭时提出继续履行合同，但被告解除合同的承诺因已经到达原告而产生法律效力，故此被告上述抗辩意见不能撤回其解除合同的承诺，不予采信。因被告尚未收到原告所付的首付款22万元，故此不应由被告将此款给付原告，但被告应配合原告到宝坻区房管局办理买卖协议解除手续（针对有效部分）并配合原告办理首付款的退款手续。因解除合同的法律后果为恢复原状，被告应当将已收定金1万元返还原告。＼n原告于2013年8月15日将首付款存入资金监管中心，属于迟延履行合同义务，但不属于根本违约，被告不应因此而拒绝履行合同约定的过户义务。被告可另行向原告主张因此而产生的违约责任。原告向银行申请的贷款于2013年9月被批准，可以认定原告已为支付其余房款作出充分准备，因合同未明确约定贷款手续办理完毕的期间，故此不能认定原告迟延办理贷款手续。被告在合同履行过程中以中介承诺20天内办理完毕贷款手续、原告迟延办理贷款为由要求原告赔偿相应的损失，因没有证据证明原告亦作出了此项承诺，故此不应由原告对此承担责任；在原告未满足其提出条件的情况下被告拒绝履行过户义务，属于根本违约，应按合同约定承担违约责任。经释明，被告明确表示若被告应当承担违约责任，原告主张的违约金过高，并要求降低，因原、被告约定的违约金属于补偿性违约金，原告亦未提供证据证实其实际损失，故此被告主张降低违约金的数额符合法律规定，对违约金的具体数额依据原告的损失进行确定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第三百九十六条、第四百零二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告以第三人苗起名义与被告于2013年7月8日签订的房屋买卖合同。二、解除原、被告于2013年7月31日签订的天津市房产买卖协议（编号：28151-008568，针对有效部分）；三、被告于判决生效后五日内配合原告到宝坻区房管局办理编号为28151-008568天津市房地产买卖协议的解除手续，并配合原告办理已存入天津市房地产交易资金监管中心在中国银行股份有限公司天津宝坻支行账户首付款22万元的退款手续。四、被告于判决生效后五日内返还原告定金1万元；五、被告于判决生效后五日内给付原告违约金1万元。六、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费5680元，减半收取2840元（原告已预缴），由原告负担840元，由被告负担2000元，被告负担部分于判决生效后五日内缴纳。＼n上诉人孙凤桐不服一审法院判决，向本院提起上诉。请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人要求解除房屋买卖合同以及支付违约金的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：1、一审法院认定事实错误。其一，被上诉人苗时峰与苗起均主张二人之间存在委托代理关系，但证人曹××开始证实2013年7月8日签订买卖合同时，被上诉人苗时峰与苗起之间没有授权委托，也没有明确告知上诉人是苗起代被上诉人苗时峰买房，只是在合同最后载明房屋可落户到指定人名下。其二，从合同的形式上看，合同上也没有载明委托代理内容。被上诉人苗时峰一方仅仅以未带身份证为由，就不能签订合同，该理由未免太牵强了。其三，与苗起的买卖合同未能继续履行是因为其不能办理贷款，后与中介、苗起三方协商，为了避免给苗起造成损失，上诉人孙凤桐才同意另行与被上诉人苗时峰签订了第二份房屋买卖协议。2、一审法院适用法律错误。其一，2013年7月8日上诉人孙凤桐与苗起签订的房屋买卖合同和2013年7月31日上诉人孙凤桐与被上诉人苗时峰签订的房屋买卖协议是两份相互独立的合同，合同的当事人双方是完全不同的。其二，关于合同应否解除，不应适用要约、承诺的规定。其三，上诉人孙凤桐主张继续履行合同就不存在所谓的根本违约问题，况且上诉人孙凤桐并没有拒绝履行过户义务，只是就被上诉人苗时峰逾期付款给其造成损失问题进行协商。其四，被上诉人苗时峰首付款逾期付款违约在先，对此一审法院已经确认。综上，请求二审法院公正审理，依法改判。＼n被上诉人苗时峰辩称，不同意上诉人的上诉请求。认为：1、苗起在买卖房屋中只是作为代理人全程参与，并不是买卖合同的主体，有中介机构的证明；2、上诉人多次刁难被上诉人，致使银行贷款过期，已经无法继续履行买卖合同；3、一审开庭的时候，上诉人就表示愿意解除双方签订的两份买卖合同，说明已经没有履行合同的可能，之后又要求履行第二份合同，并不是上诉人的真实意思表示。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立。＼n原审第三人苗起同意被上诉人苗时峰的答辩意见。＼n经审理查明，本院查明的事实与一审法院查明事实一致。案经本院主持调解，双方当事人未能达成一致意见。＼n本院认为，双方诉争焦点为买卖合同履行的主体以及在合同履行过程中的违约责任问题。首先，双方当事人均认可签订了两份房屋买卖合同。第一份是2013年7月8日上诉人与苗起签订，第二份是2013年7月31日上诉人与苗时峰签订。双方对两份合同的真实性均没有异议。上诉人主张合同的相对方应为苗起，由于苗起不能办理银行贷款，后转由苗时峰为房屋的买受人。由于贷款期限延长，造成上诉人在购买另外一套房屋时多产生1万余元的契税，并因此产生纠纷，其责任在于被上诉人。被上诉人则认为买卖合同的主体为苗时峰，当时由于被上诉人苗时峰未随身携带身份证，应中介的要求用苗起的名义与上诉人签订了买卖合同，且上诉人亦知道他们之间的父子关系，此事实有中介机构的证明。对此，本院认为，上诉人与苗起于2013年7月8日签订房屋买卖合同，2013年7月9日上诉人与苗时峰夫妻共同到中国银行办理贷款手续，申请贷款人为苗时峰。此时，上诉人已经知晓房屋的买受人为苗时峰。此后，在2013年7月31日双方到房管局签订房屋买卖合同时，买方为苗时峰，上诉人作为卖方亦在合同上签字认可。因此，综合双方提供的证据，本院确认买卖合同的主体为上诉人孙凤桐与被上诉人苗时峰。其次，双方在履约过程中，由于贷款申请在2013年9月获得批准，致使上诉人购买的另外一套房屋多产生1万余元的契税。经中介机构协调，双方达成一致意见，由被上诉人支付上诉人购买房屋多交纳的1万余元的契税款等内容，但上诉人又要求被上诉人将已经交纳的1万元定金作为补偿，不计算在房款中，以致双方买卖合同无法履行，其责任在于上诉人，亦是造成买卖合同无法履行的根本原因，应当承担违约责任。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，对违约金的调整符合法律规定，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费300元，由上诉人孙凤桐负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长王润生＼n代理审判员郭雄＼n代理审判员张璇＼n二〇一四年三月十七日＼n书记员刘艳＼n附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：＼n1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：＼n第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。＼n2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：＼n第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：＼n（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；