广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第4707号
上诉人（原审原告）：林华莲，女，1950年11月18日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
委托代理人：何秋晨，广东环宇京茂律师事务所律师。
委托代理人：杨君子，广东环宇京茂律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：伍汉荣，男，1954年5月27日出生，汉族，住广东省高要市。
被上诉人（原审被告）：陈玉明，女，1969年3月31日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
委托代理人：王历，广东经纶律师事务所律师。
委托代理人：何晓芳，广东经纶律师事务所律师助理。
上诉人林华莲因与被上诉人伍汉荣、陈玉明物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2014)穗越法民三初字第1998号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案房屋位于本市××区德政中路××房。据粤房地权证穗字第××号《房地产权证》载明，涉案房屋现权属人为陈玉明，登记时间为2014年7月7日，房屋建筑面积为77.68平方米，房屋所有权取得方式为购买。据粤房地权证穗字第××号《房地产权证》载明，涉案房屋原权属人为伍汉荣，登记时间为2011年3月25日，房屋建筑面积为77.68平方米，房屋所有权取得方式为购买。据广州市房地产档案馆出具的复制档案资料显示，伍汉荣于2003年9月5日与案外人广州市东山城市建设开发总公司（以下简称城建公司）签订了《商品房买卖合同》（于2003年9月22日经广州市房地产交易所预售合同备案），约定伍汉荣向城建公司购买位于德政××××号地段上建设的定隆居第1座801单元[自然层8]号房。
2014年8月11日，林华莲向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.伍汉荣、陈玉明于2014年7月4日签订的《广州市存量房买卖合同》无效；2.伍汉荣、陈玉明立即将广州市越秀区德政中路定安里33号801号房的产权恢复登记到伍汉荣名下。
一审诉讼中，林华莲为证明其向伍汉荣购买了涉案房屋并已支付部分房款及实际使用房屋多年的情况，向法院提交下列证据：1.林华莲（买方）、伍汉荣（卖方）与广州满堂红置业有限公司（经纪方，以下简称满堂红公司）于2004年11月5日签订的《房地产买卖合同》，其中载明：买卖双方分别独家委托经纪方代理买卖位于广州市德政中路定安里31-40号定隆居西梯801的房屋等内容。2.2004年11月12日，林华莲（买方）与伍汉荣（卖方）签订的《房地产买卖合约》及广州市公证处出具的《公证书》。其中《房地产买卖合约》载明买卖物业位于德政中路定安里定隆居西梯801房；楼价为300000元，买卖双方到广州市公证处办理买卖合约公证当天支付190000元（不包含10000元定金），买卖双方到房管局办理过户手续当天支付100000元；卖方于收取首期楼款190000元（不包含10000元定金）后，即日交付买方使用，当天卖方须将全部门、厅的钥匙移交给买方；卖方承诺在办理公证当日起半年（6个月）内协助买方办理过户手续等内容。《公证书》载明林华莲与伍汉荣在前述《房地产买卖合约》上的签字属实。3.《满堂红地产收款收据》3张，分别载明于2004年10月23日、2004年10月25日及2004年11月6日代收林华莲交付的“定隆居801房诚意金2000元”、“德政中定安里定隆居801房诚意金3000元”及“定隆居西梯801房定金5000元”，落款处盖有“广州满堂红置业有限县公司财务专用章”。4.伍汉荣于2004年11月12日开具的《收款证明》，载明伍汉荣收到林华莲承购德政中路定安里定隆居西梯801房的首期楼款190000元。5.由“定隆居物业管理部”于2014年3月14日、5月14日及7月14日开具的水、电收据3张。6.由“定隆居物业管理部”开具的证明1张，载明：“兹有林华莲女士自2004年12月份至现在一直居住在定安里33号801房，其所使用的水、电费由本物业部统一收取交水、电部门，住户本人无单一的水、电发票”。同时，林华莲就购买涉案房屋后的情况作出如下陈述：（一）《房地产买卖合同》及《房地产买卖合约》签订后，其已向伍汉荣支付200000元，伍汉荣于2004年11月12日将房屋交付给其使用至今。（二）因伍汉荣���需待其取得《房地产权证》才能为林华莲办证故签订合同后一直没办证；后又因林华莲中风导致办证问题一直拖延，因此林华莲至今尚未办理房屋的过户登记手续。陈玉明称其无参与上述买卖过程，故对上述证据的真实性均不予确认。伍汉荣的代理人于庭审中表示，对上述证据1、2、5、6的真实性及林华莲所述的交付房屋时间无异议，房屋交付后一直由林华莲出租收益；但对证据3的真实性、合法性、关联性有异议，并表示证据4需要与伍汉荣本人核实。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百一十条的规定，原审法院要求伍汉荣到庭就案件有关事实进行询问。伍汉荣在询问过程中陈述：（一）其通过满堂红公司介绍才认识林华莲，确认双方签订的《房地产买卖合同》及《房地产买卖合约》中约定的“德政���路定安里31-40号定隆居西梯801”房屋即现址为“越秀区德政中路定安里33号801”的涉案房屋。（二）对林华莲提交的由满堂红公司出具的3张收款收据的真实性不予确认，其至今只收到林华莲支付的190000元房款。（三）关于涉案房屋是否交付给林华莲使用的问题。1.对其代理人在庭审中所陈述的其于2004年11月12日将涉案房屋交付林华莲，之后一直由林华莲出租收益的情况不确认。2.收到前述房款后，因其需到外地工作，故将涉案房屋的钥匙交给其朋友莫健基（案外人），由其看管房屋及清洁卫生。3.从该时起，其就没有过问涉案房屋的情况；其也不清楚莫健基是否有将涉案房屋钥匙交付给林华莲。4.至于其与莫健基的关系，其首先陈述前段时间仍有与莫健基联系，后法庭要求其向莫健基了解有否向林华莲交付钥匙及交付的时间，其则表示不清楚莫健基的去向，现也无法��到莫健基。原审法院要求其在限期内向莫健基了解上述情况并书面答复，逾期视为其对林华莲所述的交付时间无异议，其至今未答复。（四）其购买涉案房屋后一直因故未能办理房地产权证，其向林华莲出售房屋时已告知未能办证的情况；后其将涉案房屋作为抵押物林华莲也知情，但林华莲自购买房屋至今无向其主张过赔偿或退款事宜，只有一次主张过办证。
林华莲为证明伍汉荣、陈玉明恶意串通，低价转让涉案房屋，向一审法院提交下列证据：（一）落款日期为2014年7月4日的《存量房买卖合同》（广州市房地产档案馆出具的复制档案资料）1份，载明：1.甲方为伍汉荣，甲方委托代理人为伍柱森，乙方为陈玉明。2.涉案房屋按整套出售，总金额为776800元，乙方应于2014年7月4日前一次性向甲方支付；双方应于同日向房地产登记机构申请办理产权转移登记；��方选择自行交割房款的方式付款；双方同意交付使用时间为甲方首期楼款当天等内容。3.甲方委托代理人落款处及双方确认自行交割房款签名处载有“伍柱森”签名。（二）《广州市房地产转移登记申请书》载明伍汉荣、陈玉明申请产权转移登记时房屋报价为776800元。（三）广州市房地产档案馆于2014年7月7日出具的《房地产登记簿查册表》，显示涉案房屋产权人仍为为伍汉荣；抵押权利人为案外人刘秋梅，权利部位为全部；同日，原审法院出具的《受理申请执行案件通知书》载明原审法院决定立案受理林华莲提出依据（2014）穗仲案字第2470号裁判文书对伍汉荣立案执行的申请。（四）广州市房地产档案馆于2014年7月10日出具的《房地产登记簿查册表》，显示涉案房屋产权人已变更为陈玉明，登记时间为2014年7月7日，没有他项权利内容。伍汉荣对上述证据（一）（二）���真实性、合法性、关联性均不予确认，对证据（三）（四）的真实性无异议。陈玉明对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但同时陈述：（一）其与伍柱森、刘秋梅是朋友关系，经伍柱森介绍获得房屋出售的信息。因其育有一幼子，考虑到涉案房屋系学区房且周边配套完善，房屋也有升值空间，遂决定购买。其曾实地考察并到涉案房屋内部查看，发现房屋由租户居住使用。（二）其经核查房屋管理部门登记的公开信息，没有发现房屋有涉及权属纠纷，故根据经公证的授权委托文件与伍汉荣的代理人伍柱森、刘秋梅签订《房屋买卖合同》并一同办理交易过户等手续。交易过程中，其亦从不知悉林华莲与伍汉荣之间存在纠纷。（三）林华莲所举证的上述《存量房买卖合同》、《广州市房地产转移登记申请书》中载明的房屋价格并非双方实际交易价格。因考��到涉案房屋是楼龄较长的楼梯楼的顶层，且带租约出售需处理与租客的关系，故双方协商房屋的真实交易价格为1140000元。其分两次将上述房款全部支付给伍柱森。（四）房屋产权登记在其名下后，其与租户协商并对租户作出补偿，租户搬离涉案房屋后其更换了门锁，但近期房锁又被换掉无法入内。
陈玉明为证明其为善意购买涉案房屋，向一审法院提交下列证据：1.2012年7月26日，伍汉荣、案外人赵亚女（委托人）与案外人伍柱森、刘秋梅（受委托人）签署的《委托书》（2012年7月27日经广东省广州市南方公证处公证），载明：“伍汉荣、赵亚女是夫妻关系，伍汉荣是坐落在广州市越秀区德政中路安定里33号104房及801房房屋的产权人，依法该房屋属我们夫妻共同财产，现委托受委托人为合法代理人，任一受委托人均可单独代表执行和处理下列事项：……二、代为出售上述房屋并办理与之交易过户相关的一切手续，收取售房款。六、办理上述房屋的交接手续，签署相关的文件，办理相关的手续。七、办理该物业产权登记、抵押登记，更正，涂销、调档查册，测绘等有关手续。”2.签约时间为2014年7月1日的《房屋买卖合同》，载明：甲方（卖方）为伍汉荣，甲方委托代理人为伍柱森、刘秋梅，乙方（买方）为陈玉明；甲方同意将涉案房屋出售给乙方，成交总价为1140000元；甲方确认乙方已向甲方支付定金40000元作为购房的担保，双方同意剩余房款1100000元在本协议订立后90日内一次性付清，于2014年7月10日以前向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记；甲方应在双方办妥房屋所有权转移登记，房屋权属登记机关出具递件回执原件之日将该房屋交付给乙方占有、使用、并移交该房屋房门钥匙作为房屋转移占有的标志；补充���定：乙方知悉该房屋是带租约的，乙方同意在取得房地产权证后自行处理与该租户的关系，与甲方无关，乙方不得以此为由拒付或减少支付剩余房款等内容。合同落款处甲方载有“伍柱森、刘秋梅”签名。3.《网银历史交易查询表》，其中载明查询账户名为陈玉明，交易日期为2014年6月8日，交易金额40420元，查询结果账号为伍柱森。4.2014年6月10日《收据》1张，载明收到陈玉明交来的购买涉案房屋定金40000元，收款人落款处载有“伍柱森”签名。5.平安银行于2014年9月24日出具的个人转账汇款凭证，其中载明陈玉明向伍柱森转账1100000元，用途处注明为购房款。6.2014年9月25日《收据》1张，载明收到陈玉明交来购买涉案房屋剩余房款1100000元，收款人落款处载有“伍柱森”签名。7.广州市越秀区地方税务局于2014年7月4日出具的关于涉案房屋的税收缴款书2张，广州市房地产交���登记中心于同日出具的关于涉案房屋的房地产交易收据费发票及房屋登记费票据各1张。8.收条2张，载明案外人“房元荣”收到陈玉明支付的提前搬离涉案房屋的补偿费合共11000元。陈玉明同时陈述：《网银历史交易查询表》中显示金额为40424比约定的定金金额40000元超出了424元，原因是偿还伍柱森代购奶粉的款项。
林华莲对上述证据1、7真实性、合法性、关联性均无异议，对证据2、3、4、5、6、8的真实性、合法性、关联性均不予确认。同时回应称：（一）其曾于2013年将涉案房屋借给亲戚使用而并非出租。（二）确认陈玉明曾持《房地产权证》要求其搬出并换锁，但因其不同意搬出故再次更换门锁后在涉案房屋内居住。（三）其认为陈玉明所举证的《房屋买卖合同》是为了本案诉讼而签订的，故其明确其第一项诉讼请求，只要求确认伍汉荣、陈玉明于2014年7月4日签订的《存量房买卖合同》无效。
伍汉荣对上述证据1、7、真实性、合法性、关联性均无异议，对证据2、3、4、5、6、8真实性、合法性、关联性均不予确认，其同时陈述：（一）其没有收到陈玉明支付的房款，不清楚伍柱森、刘秋梅有否收取房款，也没有将涉案房屋交付陈玉明使用。（二）因《委托书》并没有授权伍柱森、刘秋梅确定交易价格，而二人对房屋买卖的有关进程及交易价格亦没有告知其，故其认为伍柱森、刘秋梅对售价的确定及收取房款均属于无权代理，对二人签订合同的行为及相关委托事项亦不予认可。（三）确认其与伍柱森、刘秋梅之间未就代理出售涉案房屋的有关问题进行诉讼，但表示其准备提起诉讼。原审法院要求其在限期内提起有关诉讼，逾期视为其在本案中对有关代理问题无异议，其至今未向原审法院提交人民法院受理其��诉的相关材料。
同时，关于伍汉荣与伍柱森、刘秋梅签订《委托书》的原因，伍汉荣在到庭接受原审法院询问时陈述：（一）其于2010年底经朋友介绍认识伍柱森，后又通过伍柱森认识刘秋梅；其于2011年1、2月期间向刘秋梅借款1400000元并签订借款合同；上述借款中刘秋梅部分以现金方式、部分以汇款方式向其支付；但由于时间久远，借款合同已无法找到，也无其他证据证明上述借款情况。（二）由于其无法偿还欠款，故其将涉案房屋及定安里33号104房用作抵押物，但该时房屋未办理产权登记手续，双方未办理相关公证手续；后刘秋梅知悉涉案房屋已办妥房地产权证，因此要求其签订上述《委托书》。（三）其签订《委托书》时没有告知二人其已将涉案房屋出售给林华莲。
一审另查明：据越秀区公安分局珠光派出所于2014年10月23日出具证明：经查��牌××年册，原门牌地址德政中路定安里31号-41号，2004年3月经批准变更为定安里31号、33号。2014年7月7日，广州市仲裁委员会向林华莲出具（2014）穗仲案字第2470号《受理仲裁申请通知书》，载明受理其提交的与伍汉荣关于房屋买卖合同纠纷的仲裁申请。因本案纠纷，林华莲于2014年8月14日向本院提起诉讼。2014年9月29日，广州市仲裁委员会向林华莲出具《通知》，载明该案从2014年9月28日起中止仲裁。2015年7月27日，原审法院到涉案房屋所在大楼调查，未发现挂牌“定隆居物业管理部”的办公场所，到涉案房屋敲门亦无人应答。
原审法院认为：本案的争议焦点是伍汉荣、陈玉明之间就涉案房屋签订买卖合同是否构成恶意串通而损害林华莲的利益，由此引致买卖合同的无效。原审法院就此分析如下：
首先，伍汉荣主张因拖欠刘秋梅借款故将涉案房屋作��押物而签署《委托书》，但其无提供充分的证据证明借款的事实，故原审法院对其主张不予采纳。上述《委托书》已明确载明伍柱森、刘秋梅的委托权限包括了代为出售涉案房屋、收取售房款、办理交易过户手续，办理房屋交接及抵押涂销手续等，伍汉荣在原审法院限定的时间内亦未就二人代理出售涉案房屋的有关问题进行诉讼，故伍汉荣以二人对售价的确定及收取房款均属于无权代理，对二人签订买卖合同的行为及相关委托事项不予认可的意见，原审法院不予采纳。其次，根据伍汉荣陈述，其在签订《委托书》时并没有告知伍柱森、刘秋梅其已将涉案房屋出售给林华莲，且伍汉荣与林华莲之间签订的《房地产买卖合约》并无办理备案手续或进行预告登记，在伍汉荣取得涉案房屋的产权后，双方亦未及时办理产权过户至林华莲名下的手续，故对陈玉明称其购买涉案房屋时不知悉涉案房屋存在涉及权属纠纷的抗辩意见，原审法院予以采纳。再次，陈玉明所提供的《房屋买卖合同》、《网银历史交易查询表》、《收据》、《个人转账汇款凭证》等证据互相印证，陈玉明据此主张房屋的实际交易价格为1140000元，原审法院对此予以采纳。虽然林华莲主张《存量房买卖合同》中约定的房屋售价776800元过低，但仅据此不足以认定伍汉荣与陈玉明串通，也不能认定伍柱森以其为伍汉荣的代理人与陈玉明签订的买卖涉案房屋的《存量房买卖合同》无效。因此，鉴于本案中并无证据证明伍汉荣与陈玉明恶意串通，损害林华莲的情形或法律规定的其他导致合同无效的情形，林华莲主张上述《存量房买卖合同》无效，理据不足，不予支持。林华莲基于上述合同无效所提出的其他诉讼请求，亦不予支持。至于伍汉荣在诉讼中自认收到林华莲190000元购房款后又将涉案房屋出售导致林华莲造成损失的，林华莲可另循合法途径解决。林华莲在本案诉讼过程中向原审法院提出向规划等部门调取定安里定隆居的报建材料的调查取证申请，因与本案处理不具有关联性，原审法院不予批准。且其以涉案房屋所在楼盘是以伍汉荣为股东的广州市汉荣建筑材料有限公司与城建公司合作开发建设为由，认为根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》其已成为涉案房屋的所有权人的主张，于法无据，原审法院亦不予采纳。此外，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为；被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定，伍汉荣应对伍柱森、刘秋梅的代理行为承担民事责任。现涉案房屋已依法登记过户到陈玉明名下，���汉荣主张将涉案房屋恢复登记到其名下，亦无事实及法律依据，原审法院不予采纳。至于伍汉荣作为伍汉荣的代理人，是否不履行职责或履行职责存在过错给伍汉荣造成损失的，伍汉荣亦可另循合法途径予以处理。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条第二款的规定，作出如下判决：驳回林华莲的诉讼请求。一审案件受理费11568元、诉讼保全费4404元，由林华莲负担。
判后，上诉人林华莲不服原审法院判决，向本院提起上诉称：伍柱森、刘秋梅实为无权代理。虽然伍汉荣并未提供充分的证据证明借款的事实，但是在涉案房屋的查档信息中，可以明确看出刘秋梅曾为涉案房屋的抵押权人，如果伍汉荣与刘秋梅不存在借贷关系，伍汉荣为何会将涉案房屋抵押给刘秋梅。在原审程序中，伍汉荣已经明确提出因《委托书》并没有授权伍柱森及刘秋梅确定交易价格，且二人对房屋买卖的有关进程及交易价格并没有告知，故其认为伍柱森、刘秋梅对售价的确定及收取房款均属于无权代理，对二人签订合同的行为及相关委托事项亦不予认可。因此，伍柱森和刘秋梅均是无权代理。陈玉明称其在购买涉案房屋时不知悉涉案房屋存在权属纠纷的意见，但其承认在购买房屋前，曾实地考察并到涉案房屋内部查看，然而我方一直居住在涉诉房屋中长达十年，陈玉明如进行实地考察，就应当知道涉案房屋是我方在居住使用。案外人“房元荣”并非为涉案房屋的租户，且陈玉明也未提供任何证据证明其为涉案房屋的租户。陈玉明与伍柱森、刘秋梅代签的《存量房买卖合同》反映其以776800元价格购得涉诉房屋，并非为114万元，该合同为陈玉明去房管局办理过户时的合同���其效力明显优于《房屋买卖合同》。陈玉明支付的定金并非4万元整，而是40424元，可见该汇款并非为房屋定金，而是其与伍柱森之间的其他交易往来，且陈玉明提供的110万元汇款记录及相应收据均是在案件受理后，该证据有极大可能是被陈玉明与伍柱森恶意串通后形成，不具有证明效力。陈玉明不是以合理的价格购买涉诉房屋。《税收缴款书》证明涉案房屋计税金额为1317468元。显然，在此交易中，即使是被上诉人二主张的114万元交易价格，也无法通过税务局设定的涉诉房屋最低的计税基数。而涉案房屋是学位房，市值约200万元。伍柱森、刘秋梅在仅收取4万元定金后就协助陈玉明办理过户手续不符合常理。陈玉明与伍柱森、刘秋梅之间的交易行为明显不符合市场交易习惯。即使伍柱森、刘秋梅具有伍汉荣的授权委托书，但是在房屋磋商以及过户的过程中，伍汉荣从未出现，陈玉明直接向伍柱森、刘秋梅购买涉诉房屋，这点显然不符合常理，亦可判定陈玉明与伍柱森、刘秋梅明显是私下串通。其次，陈玉明与伍柱森、刘秋梅办理过户手续的时间恰巧在我方向广州仲裁委员会申请仲裁受理当日，该行为十分可疑，根本就是陈玉明与伍柱森、刘秋梅串通一气所为。伍汉荣已将涉案房屋转让给我方，我方按照合同约定向伍汉荣支付了房屋价款，且我方在涉案房屋居住十年多，享有对涉案房屋的一切权益。其次，由于涉诉房屋产权2011年才取得，虽然我方并未及时前往房管局办理过户登记，但伍汉荣挂靠的公司广州市汉荣建筑材料有限公司与开发商广州市东山城市建设开发总公司有合作开发关系，我方从伍汉荣处购买涉案房屋时，涉案房屋刚竣工，验收手续均正在办理，故我方实质上等同于从开发商处购买了预售商品房。我方提出向规划部门调取定安里定隆居调取报建材料的调查取证申请与本案具有关联性，原审法院不予批准与法不符。我方与伍汉荣签订合同时《物权法》并未颁布，该合同办理了公证手续，同样具有公示对抗的法律效力。另原审法院在第一次开庭之后，单独传唤伍汉荣询问，应当通知我方到庭，并对伍汉荣的意见发表意见。伍汉荣出售涉案房产给林华莲之后，又委托伍柱森出售涉案房屋，关于委托书的效力问题，原审并未提及，该委托行为应无效，如原审认定伍柱森代为出售的行为是有效的，根据伍汉荣在原审时的表述，伍汉荣也是承认伍柱森和陈玉明是恶意串通的行为，表明其承认自己与陈玉明是恶意窜通。综上所述，上诉请求：1.撤销原审判决；2、判令伍汉荣、陈玉明签订的《广州市存量房买卖合同》无效；3、判令陈玉明将房屋过户至被我方名下。4、判决伍汉荣、陈玉��承担一、二审的全部诉讼费用。
被上诉人陈玉明答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确，伍汉荣委托伍柱森、刘秋梅出售涉案房屋收取房款等委托事项已经经公证部门公证，并出具公证书，其后，伍柱森、刘秋梅代表伍汉荣出售涉案房屋给我方也是经过房屋交易主管部门审核并办理过户登记的，如果伍汉荣现在对其当时的委托行为反悔并不影响在当时这个委托行为产生了效力，并由此产生的法律效果，我方不知道伍汉荣和林华莲存在的各种纠纷，也不知道伍汉荣和伍柱森、刘秋梅等人之间的纠纷，我方在审核了公证委托书和房屋产权证的情况下善意的购买了涉案房屋，不存在过错，我方是涉案房屋合法的权属人，请求二审法院驳回林华莲的上诉请求。
被上诉人伍汉荣经本院依法送达开庭传票，没有到庭参加诉讼，也无作出书面答辩。
本院二审经过庭询调查，确认原审法院查明的事实。
二审期间，林华莲向本院提交两份证据：证据1.广州市美达物业管理有限公司与伍柱森、ＸＸ、陈玉明等房屋买卖合同纠纷案（一审案号：（2014）穗云法民四初字第506号）二审判决书，拟证明陈玉明在广州市还有其他房产，而且其和伍柱森是共同共有的，其和伍柱森的关系非同一般，其向伍柱森转账的并非是购房款，是其他的款项；证据2.《买卖代理费支付承诺书》、《收款收据》、《声明书》，拟证明我方向中介方支付房款视为我方向伍汉荣支付了房款，而且我方还支付了中介代理费。被上诉人陈玉明对此发表质证意见称：关于证据1，我方确认有这个案件，但是判决的内容我方不清楚，该案的被上诉人陈玉明和ＸＸ、伍柱森等人是朋友关系，共同投资了该案中的涉案商铺，该案中陈玉明承认陈玉明和伍柱森是朋友关系，并不能据此推定陈玉明和伍汉荣有串通恶意转移财产的情况；对于证据2的真实性我方没有办法确认，因为我方没有参与上述交易买卖，我方并不知情，上述证据和本案没有关联性，涉案房屋现今已经登记在陈玉明名下，如果上诉人和伍汉荣之间有其他纠纷，可以另寻途径解决。
本院认为，本案二审双方争议的焦点是伍汉荣、陈玉明签订的《广州市存量房买卖合同》的效力问题。2012年7月26日，伍汉荣、赵亚女（委托人）与伍柱森、刘秋梅（受委托人）签署的《委托书》明确载明伍柱森、刘秋梅的委托权限包括了代为出售涉案房屋、收取售房款、办理交易过户手续，办理房屋交接及抵押涂销手续等，且已经公证，陈玉明据此于2014年7月1日与伍柱森、刘秋梅签订《房屋买卖合同》，购买涉案房屋，先后向伍柱森转账支付114万元，并办理了房屋过户手续，符合相关法律规定，原审法院据此驳回林华莲要求确认陈玉明与伍柱森、刘秋梅签订《房屋买卖合同》无效并要求办理过户手续的诉请，并无不当，本院予以维持。林华莲上诉主张伍汉荣未追认伍柱森、刘秋梅与陈玉明签订的《房屋买卖合同》，伍柱森、刘秋梅属于无权代理，但经过公证的伍汉荣、赵亚女与伍柱森、刘秋梅签署的《委托书》已经明确伍柱森、刘秋梅具有出售涉案房屋并办理相关手续的权限，其后伍汉荣、赵亚女也并未通过公证手续撤销相关委托，陈玉明完全有理由相信伍柱森、刘秋梅是受伍汉荣、赵亚女委托而处分涉案房屋，即使伍柱森、刘秋梅作为伍汉荣的代理人，在受伍汉荣委托处理涉案房屋过程中存在过错，该委托亦属另一法律关系，伍汉荣可另循合法途径予以处理，但并不影响伍柱森、刘秋梅与陈玉明所签订的合同效力���林华莲上诉主张伍汉荣与陈玉明恶意串通，陈玉明并非善意第三人，但未能提交伍汉荣与陈玉明恶意串通的证据，本院对此不予采纳。至于林华莲因伍汉荣将涉案房屋出售给陈玉明而遭受的损失，林华莲可另循合法途径予以处理，本院不予调处。
关于林华莲二审期间提交的证据，证据1与本案并无关联性，本院对该证据不予采纳，证据2所反映的事实原审法院已经查明。
被上诉人伍汉荣经本院依法送达开庭传票，没有正当理由拒不到庭应诉，本院依法对本案进行缺席判决。
综上所述，林华莲的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11568元，由上诉人林华莲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁淑敏
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 宋德光
邝伟贤