内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赤商终字第243号
上诉人（原审原告）翁牛特旗绿韵家园业主委员会，住所地内蒙古自治区翁牛特旗。
负责人刘爱民，主任。
委托代理人程晓琴。
委托代理人牛春媛，内蒙古彩桥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）翁牛特旗林业局，住所地内蒙古自治区翁牛特旗。
法定代表人刘军，局长。
委托代理人韩凤刚，内蒙古紫城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）翁牛特旗国有林场危旧房改造工程建设管理处，住所地内蒙古自治区翁牛特旗。
负责人董海军，局长。
委托代理人韩凤刚，内蒙古紫城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赤峰盛达物业管理有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市松山区。
法定代表人于勇，经理。
委托代理人彭广利，内蒙古紫城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赤峰市中泽物业管理有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区。
法定代表人黄桂珍，经理。
委托代理人彭广利，内蒙古紫城律师事务所律师。
上诉人翁牛特旗绿韵家园业主委员会（以下简称绿韵家园业主委员会）因与被上诉人翁牛特旗林业局（以下简称林业局）、被上诉人翁牛特旗国有林场危旧房改造工程建设管理处（以下简称危房改造管理处）、被上诉人赤峰盛达物业管理有限责任公司（以下简称盛达公司）、被上诉人赤峰市中泽物业管理有限责任公司（以下简称中泽公司）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区翁牛特旗人民法院（2015）翁民初字第152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月18日立案受理后，依法组成合议庭于2016年1月4日公开开庭进行了审理。上诉人绿韵家园业主委员会的委托代理人程晓琴、牛春媛，被上诉人林业局、危房改造管理处的委托代理人韩凤刚，被上诉人中泽公司、盛达公司的委托代理人彭广利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，林业局为了开发建设绿韵家园小区成立了危房改造管理处。2012年10月31日，中泽公司与危房改造管理处签订了“前期物业服务合同”，由中泽公司为绿韵家园小区提供前期物业管理服务（涉及业主780户）。合同第三章第六条对物业服务费的约定为，多层住宅0.45元／㎡月，车库100元／个年，公用照明费每户预存电费50元。服务项目主要有：物业共有部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的日常运行和维修养护；物业共用部位和相关场所的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化；车辆停放管理；公共秩序的维护、安全防范、消防等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理等。第七条第四款约定，物业服务费用按每年／1次缴纳。第十一条约定，物业服务区域内的会所属绿韵家园（全体业主）所有（现被河南社区等单位和个人占有、使用）。合同第十三条约定，危房改造管理处（甲方）为中泽公司（乙方）提供能够直接投入使用的物业管理用房。合同第十六条约定，中泽公司承接物业服务时，危房改造管理处应向中泽公司提供竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。合同期限为1年，即从2012年10月31日到2013年10月30日。合同签订后，中泽公司并没有实际履行，而是将合同的权利义务一并转移给盛达公司，包括物业费（含公用照明费每户50元）。对此，原被告及业主均没有异议。上述合同到期后，盛达公司继续提供服务，但没有另行签订合同。盛达公司在服务期间向业主收取了一年（2013年11月份-2014年10月末）物业服务费（含公用照明费每户50元）。到2014年11月1日，绿韵家园业主委员会和泰原公司签订了物业服务合同。同年11月11日，盛达公司与泰元公司签订了“物业移交协议”，其中约定，盛达公司将原有的物品（盛达公司服务期间使用的物品）折价25000元由泰元公司收购继续使用等（包括盛达公司收取的，经业主同意移交给泰元公司的2015年的物业费13000元）。另查明，盛达公司在服务期间，从2014年8月份起到移交给泰原公司之日止（3个月）存在着垃圾清运不及时（此间河南社区因工作需要，于2014年9月中旬对绿韵家园生活垃圾进行过全面清理。小清理数十次）、化粪池没清掏（泰原公司接管后进行了清掏）及其他服务不到位等情形。再查明，泰元公司和盛达公司签订“物业移交协议”时还有146户业主没有交纳2014年的物业费。
原审法院认为，本案争议的焦点是绿韵家园业主委员会要求四被告返还3个月的服务费81700元；给付小区清理化粪池两年的费用25000元；退还小区业主公用电费78000元，交付小区的竣工平面图、竣工验收资料；归还位于小区内属于业主的会所等应不应得到支持以及绿韵家园业主委员会的主体是否适格的问题。首先，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。在本案中，绿韵家园业主委员会是广大业主选举产生的具有相对独立性的组织机构，所以绿韵家园业主委员会代表广大业主，并以原告的身份提起诉讼并不违反相关法律、法规和司法解释的规定。故被告提出的绿韵家园业主委员会的主体不适格的答辩主张，不能成立，法院不予采纳。其次，关于被告是否应当退还3个月服务费的问题，从2014年8月到同年11月的3个月间，盛达公司确实存在着垃圾清运、楼道内、室外卫生清扫不及时，有时清运垃圾周期过长的情形。对此，当地社区等相关部门还曾进行过垃圾清理。但因此所发生的费用如果清理人认为应当由盛达公司承担，可由相关单位或个人向盛达公司主张权利，绿韵家园业主委员会并不享有此项权利。基于上述事实和理由，也不存在盛达公司再向业主退还上述期间的服务费的问题。关于业主自己清扫楼道及室外卫生的费用的问题，本院认为，一是非全体业主之行为，二是绿韵家园业主委员会没能提供发生的相关的费用的证据加以佐证。所以绿韵家园业主委员会的该项诉讼请求不予支持。第三，关于绿韵家园业主委员会要求被告给付清掏化粪池（2年，25000元）的费用的问题，化粪池的清掏是根据存量的大小，且是否影响正常的流通和居民的正常生活而定期或不定期进行清掏的。盛达公司在服务期间内没有清掏化粪池是事实。但在绿韵家园业主委员会看来，是否存在上述情形，即该清掏，而未清掏缺乏相应的证据证明，除此还需要说明的是，涉案的化粪池在泰元公司接管后已经进行了清掏，并发生了相关的费用。所以，如果泰元公司认为此项费用应由盛达公司负担，泰元公司可以其与盛达公司的约定，向盛达公司主张权利。综上所述，绿韵家园业主委员会要求被告给付清掏化粪池的相关费用缺乏事实和法律依据，法院不予支持。第四、关于绿韵家园业主委员会要求被告退还公用电费78000元的问题，中泽公司和危房改造管理处在签订前期物业服务合同时，在合同的第六条中明确约定“公用照明费：每户预存电费50元”。广大业主也是按照此约定享受权利和承担义务的，问题是“每户预存电费50元”是一年的电费，多不退、少不补，还是针对这50元够一整年进行结算，多退、少补。对此法院认为，一是，从合同的履行情况看，2012年收取每户50元后，到一整年时盛达公司又收取了每户50元，此时，对前一个50元并没有进行结算，即没体现出多退、少补的过程，业主也按照约定的数额又交纳了第二个50元。据此，可以理解为每户交纳50元是“包干制”式的，即不存在多退、少补的情形。二是，从泰原公司和盛达公司签订的“物业移交协议”中的内容可以看出，到双方移交时还有146户业主没有交纳2014年的物业费。也就是说，大部分业主按照约定履行了交费义务，但尚有一部分业主没有履行义务。在这种情况下，绿韵家园业主委员会主张该项权利没有法律依据。正确的做法应当是，以个体业主为单位主张权利。基于上述两点理由，绿韵家园业主委员会的该项请求，法院不予支持。第五、关于绿韵家园业主委员会要求将小区内属于业主的会所归还给绿韵家园业主的问题，法院认为小区内的会所的权属归涉案的广大业主所有已经被涉案的相关合同所确定。但目前该会所因被案外人占有和使用。所以绿韵家园业主委员会应当通过侵权之诉进行处理。第六、关于绿韵家园业主委员会要求被告交付小区的竣工平面图、竣工验收资料等档案资料的请求，法院认为危房改造管理处与中泽公司签订的前期物业服务合同中的第十六条确实约定了中泽公司承接物业时，危房改造管理处应当将上述资料交给中泽公司。但这一约定是当时合同双方的约定，绿韵家园业主委员会在本案中主张交付上述资料与本案不属同一法律关系。故绿韵家园业主委员会的该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院判决：驳回绿韵家园业主委员会的诉讼请求。
上诉人绿韵家园业主委员会上诉称：一、一审认定事实错误。对于上诉人要求四被上诉人返还三个月的服务费用81700元，给付清理化粪池两年的费用25000元，退还小区业主公用电费78000元，给付小区的竣工平面图、验收资料，归还位于小区内的会所等，一审法院认为上诉人不享有此项权利，于法无据。一审法院已经查清了被上诉人违约的事实，违约方就应该按照上诉人的主张交付上述款项。二、业主委员会是代表广大业主合法权利的机构，因此业主委员会代表广大业主索要电费不违反法律的强制性规定应该得到支持。小区的竣工平面图、竣工验收资料应该给付广大业主，一审法院却以上述资料与本案不属于同一法律关系为由不予支持，是错误的。此外，小区会所一审法院完全可以在本案中解决，却让上诉人按侵权之诉处理，于法无据。综上，请求撤销原审判决，依法改判或发回重审，并且一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人危房改造管理处称：一、林业局不是适格的被告。林业局从未与绿韵家园业主委员会、盛达公司、中泽公司签订过物业服务合同，因此，林业局不是合同的相对方。林业局与本案没有任何利害关系。二、上诉人请求判令林业局、危房改造管理处立即返还三个月的物业服务费81700元不能成立。2012年10月31日，危房改造管理处与中泽公司签订《前期物业服务合同》，合同到期后由于业主没有选举出业主委员会，2013年在无合同的情况下，中泽公司继续为业主服务1年。危房改造管理处只是与中泽公司签订过《前期物业服务合同》，未与盛达公司签订过合同，林业局和危房改造管理处与盛达公司没有合同上的权利义务关系。因此，盛达公司是否在2014年8月对小区停止物业服务三个月，与林业局和危房改造管理处无关系。三、上诉人请求判令林业局、危房改造管理处立即给付小区清理化粪池2年费用的请求无事实及法律依据。上诉人所称化粪池不清理，即使存在，但因危房改造管理处与中泽公司签订的物业服务合同已经履行完毕因此与林业局和危房改造管理处毫无关系。此外在中泽公司服务期间，不存在化粪池外溢情况的发生，无需定期清理，法规和规章中也没有定期清理的规定。四、上诉人请求判令林业局、危房改造管理处立即退还多收的小区公用电费不能成立。公用电费是2014年物业公司收取的，而不是2013年物业公司收取的。2014年危房改造管理处与中泽公司签订的物业服务合同已经届满，而林业局和管理处与盛达公司没有签订过任何合同。因此与林业局和危房改造管理处无关。五、上诉人要求判令林业局、危房改造管理处将小区的竣工总平面图等竣工验收资料交付上诉人以及请求将位于小区内的会所归还上诉人的诉讼请求不能成立。林业局和危房改造管理处未保存过小区的竣工总平面图、竣工验收资料，也未占有过小区业主的会所。综上，请求维持原审判决。
被上诉人林业局答辩意见与危房改造管理处答辩意见相同。
被上诉人盛达公司称：一、上诉人没有请求返还物业费的权利。绿韵家园小区有780户业主，每户应交付的物业费大概为470元左右。根据物业管理条例的规定，物业费交付的主体是业主。因此业主对物业费交纳及退回具有处分权，他人无权代为处理。如果是委托他人处理，也必须以委托人的名义主张，因此上诉人绿韵家园业主委员会没有权利提起退回物业费的诉讼。二、上诉人请求的事项缺乏事实和法律根据。中泽公司与危房改造管理处签订了为期一年的物业合同，在合同中约定了物业费的范围。物业合同对物业费的收取和使用有明确的规定，即实行包干制方式。2012年至2013年的物业费是林业局在办理手续时直接收取的，并且业主提前预交公共照明费，履行了合同义务。因中泽公司在2012年11月中旬退出，合同的权利义务全部转移给盛达公司。在合同到期后，经林业局的同意，盛达公司按照原合同约定的权利义务继续履行义务，绿韵家园小区的业主继续接受盛达公司的服务，所以盛达公司继续按照前期物业合同约定收取的2013年至2014年的公共照明费等有合同依据，盛达公司并未超出公共照明费50元以外多收或者加收，故上诉人所述多收没有依据。根据《合同法》的相关规定，返还财物的前提是解除合同。盛达公司与业主以及危房改造管理处的前期物业合同关系已经终结，不涉及解除问题。盛达公司已经提供了物业服务无违约行为。盛达公司不但对垃圾进行清运、经常检查下水道的疏通情况，在盛达公司与泰元物业交接前，化粪池是疏通的，没有必要清掏。此外盛达公司提供了其他大量日常物业服务，特别是对于垃圾的清运，有时垃圾运输车未及时拉运会产生临时堆积情况，但是没有堆积三个月之久。2014年8月至10月，绿韵家园小区电通、水通、设备运转正常，没有发生安全事故等，故上诉人要求返还三个月的全部物业费用显然无根据。建设单位没有将小区的竣工平面图等资料交给盛达公司。综上，上诉人请求不能成立，请求维持原审判决，驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人中泽公司辩称：一、中泽公司未与绿韵家园业主委员会签订物业合同，未建立物业合同关系，其无权依据
合同向中泽公司主张权利。二、中泽公司已经将合同的权利义务转让给盛达公司。中泽物业于2012年10月31日与翁牛特旗国有林场危房改造管理处签订了《前期物业服务合同》，合同期限自2012年10月31日起至2013年10月30日止。2012年11月，经危房改造管理处、中泽公司、盛达公司共同协商，将《前期物业服务合同》的全部权利义务转
让给盛达公司，此后中泽公司退出，权利义务全部由盛达公司承担。中泽公司与绿韵家园小区及危房改造管理处的物业管理关系已终止。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。
二审经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院直接予以确认。
本院认为，盛达公司与绿韵家园业主委员会虽未签订书面的物业服务合同，但双方已形成事实上的物业服务合同关系，且盛达公司已收取了绿韵家园小区的业主2013年11月至2014年11月一年的物业服务费，对此盛达公司及绿韵家园业主委员会均无异议。绿韵家园业主委员会上诉称，因2014年有三个月左右时间盛达公司未履行物业服务职责导致垃圾堆积等，故请求四被上诉人返还三个月的物业服务费81700元。就此本院认为交纳物业费是小区业主的义务之一，因此在发生物业费退还的情况下，小区业主享有返还请求权，业主委员会并非交费的义务主体，因此绿韵家园业主委员会作为请求返还相关物业费的主体不适格。绿韵家园业主委员会上诉称请求四被上诉人返还公用电费78000元，因盛达公司为代收，其并非是供电主体，业主系与相关电力部门形成供电合同关系，故绿韵家园业主委员会既非合同一方当事人又非交费义务人，故绿韵家园业主委员会作为请求返还相关公用电费的主体亦不适格。绿韵家园业主委员会上诉称，因盛达公司两年未清掏化粪池，故四被上诉人应返还清理化粪池费用25000元，盛达公司认可两年未清掏化粪池，但称化粪池一直通畅未外溢，未达到清掏的程度，就此本院认为，绿韵家园业主委员会并未举证证明小区化粪池外溢等情况，且小区化粪池已经由案外人泰元公司清掏，泰元公司亦未向绿韵家园业主委员会主张过该笔清掏费用，因此绿韵家园业主委员会主张返还该笔费用没有事实及法律依据，其上诉理由不能成立。绿韵家园业主委员会上诉请求返还小区的竣工平面图及竣工验收图，就此本院认为，因绿韵家园业主委员会并未提交证据证明上述资料在四被上诉人处，其该项诉讼请求证据不足，本院不予支持。绿韵家园业主委员会上诉请求返还小区的会所，因该会所并非由四被上诉人占有使用，而是被案外人实际占有及使用，上诉人依据物业服务合同主张四被上诉人返还涉案小区会所无依据，其可通过侵权之诉主张权利。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人绿韵家园业主委员会的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3994元，由翁牛特旗绿韵家园业主委员会负担，邮寄送达费100元，由翁牛特旗绿韵家园业主委员会、翁牛特旗林业局、翁牛特旗国有林场危旧房改造工程建设管理处、赤峰盛达物业管理有限责任公司、赤峰市中泽物业管理有限责任公司各负担20元。
本判决为终审判决。
审判长 田丽丽
审判员 雷 蕾
审判员 其其格
二〇一六年一月二十一日
书记员 张伟波