＼n辽宁省沈阳市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）沈中民二终字第459号＼n上诉人（原审原告）：郎吉德，男，1957年4月13日出生，汉族，无职业，住址沈阳市东陵区。＼n委托代理人张连华，男，1953年5月23日出生，汉族，无职业。＼n委托代理人高峰，辽宁欣和律师事务所。＼n被上诉人（原审被告）：沈阳新奉基房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区临波路10-50号。＼n法定代表人贾彬，该公司董事长。＼n委托代理人戴宏伟，男，1985年11月14日出生，汉族，该公司工作人员。＼n上诉人郎吉德与被上诉人沈阳新奉基房地产开发有限公司（以下简称“新奉基”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市东陵区人民法院（2013）东陵民二初字第760号民事判决，依法向本院提起上诉。本院于2014年2月25日受理后，依法组成由代理审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉、代理审判员相蒙（主审）参与评议的合议庭，于2014年3月14日公开开庭对本案进行了审理。上诉人郎吉德的委托代理人张连华和高峰、被上诉人新奉基委托代理人戴宏伟均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。＼n原审法院经审理查明，2010年8月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份（以下简称合同），约定原告购买由被告开发的沈阳市浑南新区临波路10-21号4-4-1号，建筑面积为114.02平方米房屋一处。双方约定购房款627110元，于2010年8月29日之前支付，原告于约定日期内一次性支付了购房款。合同同时约定出卖人（被告）应当在2010年9月30日前，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人（原告）使用。关于产权登记约定被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按日支付已付房价款万分之一的违约金，直至非因被告的责任原告在规定期限内取得房地产权属证书。2010年10月19日，原告郎吉德在维士物业一期业主入住费用确认单上签字，并按照确认单上的各项收费数额在规定时间内进行了交费并领取了钥匙。2010年12月6日，原告交纳了契税，领取契证。＼n另查明，诉争房屋早在2006年就被办理初始登记，并被抵押。原告亲属与被告于2013年3月23日签订了与本案诉争房屋原合同内容一致的《商品房买卖合同》，并于当日进行合同备案。2013年7月15日，被告向原告开具购房款627110元的销售不动产统一发票。2013年7月25日，被告出具准住通知单。当日，原、被告双方共同向房产管理部门提交房屋所有权转移登记申请书。原告于2013年7月31日交纳办理产权证所需的相关费用，以原告为所有权人的房屋产权证于2013年8月9日登记。＼n再查明，原告曾于2012年8月21日向沈阳高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，要求被告解除对诉争房屋的抵押，协助原告办理房产证，并给付违约金等。经法院调解，双方达成协议：被告于2013年1月1日前解除抵押并将诉争房屋办理产权登记所需资料报产权登记机关备案，被告同时给付原告2010年10月1日至2012年10月1日违约金，原告对2012年10月2日至2012年12月31日延期办证违约金保留诉权，如被告未于2013年1月1日前将将诉争房屋办理产权登记所需资料报产权登记机关备案，被告需从2013年1月2日起按日支付原告郎吉德已付房价款万分之一的违约金，双方再无其他纠纷。＼n原审原告郎吉德诉讼请求为，请求法院依法判决被告支付延期交房违约金96700元及延期办理产权证违约金50482元，并由被告承担诉讼费用。＼n原审法院认为，原、被告双方于2010年8月29日签订的《商品房买卖合同》均系双方当事人真实的意思表示，虽被告存在将诉争房屋进行了抵押，但从原告未提出解除合同的主张，同时要求被告承担逾期交房和逾期办证违约金及办理房屋产权登记的行为来看，其对合同效力是认可的，双方均应严格按照协议约定履行各自义务。＼n关于原告是否属于重复诉讼及被告应否支付逾期交房违约金的问题。分析（2012）沈高开民初字第1536号民事调解书各项协议可以看出，首先原告诉请的范围仅限于解除抵押及逾期办理产权登记产生违约金的问题，虽被告辩称计算逾期办证违约金是基于交付房屋（约定交付房屋180日内办理）之前提，但从双方约定被告支付违约金的起算日为2010年10月1日的事实来看，该日期系合同约定交房日期的次日，不符交易习惯，可见双方基于本案诉争房屋的特殊性（存在抵押权，并先行初始登记），对原合同中逾期办证违约金进行调整变更，系双方自由处分权利的行为，不能依此推定被告已妥善履行了交付房屋的义务。亦不能借此剥夺原告主张被告交付符合合同约定房屋并主张逾期交房违约金的权利。（2012）沈高开民初字第1536号民事调解书第四项中原告明确保留了2012年10月2日至2012年12月31日期间的诉权，并约定了2013年1月2日以后的违约金支付标准，该调解书具有法律效力，双方均应履行。故原告依据事实主张逾期交房及依据约定及生效的法律文书主张逾期办证违约金均符合法律规定，不属重复诉讼之情形。对被告该项主张，不予支持。＼n关于逾期交房违约金的问题。原告提出逾期交房违约金应计算至准住通知单2013年7月25日的主张，本院认为，综合本案案情，双方实际于2010年便已签订房屋买卖合同，双方存在房屋买卖关系，但自2013年3月23日始，原、被告实施了一系列的行为，包括重新签订合同（原告亲属代签）、被告为原告开具购房款的销售不动产统一发票，被告出具准住通知单（2013年7月25日），当日，双方共同向房产管理部门提交房屋所有权转移登记申请书，从上述时间链条连接地紧密性来看，可以确定双方上述行为的真实意思表示是为将具有特殊性的诉争房屋实现房屋产权登记，并不能将准住通知单独分割出来作为实际交付房屋的依据，原告该主张有悖民法诚实信用原则，故本院对原告提出计算至2013年7月25日的主张，不予采信。双方于合同中明确约定房屋的交付标准为经验收合格，本案于2010年10月19日交付给原告的房屋已满足上述条件，故此日应作为计算逾期交房违约金的终止日，被告逾期交房共计19日，违约金为1787.26元（627110元×0.15‰×19天）。＼n关于逾期办理房屋产权登记违约金的计算问题。（2012）沈高开民初字第1536号民事调解书第五项对2013年1月2日之后的违约金明确约定了按原告已付房价款万分之一计算，该项对双方均具约束力，应严格履行。而2012年10月2日至2012年12月31日期间，由逾期办证导致的损失尚未实际发生，故对原告提出违约金过低，要求调整的主张，不予支持。逾期办证违约金应按自2012年10月2日起至2013年8月9日房屋产权证登记下发之日止，共计312天，标准按双方合同约定的原告已付房价款万分之一计算，即19565.83元（627110元×0.1‰×312天）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原审判决：一、被告沈阳新奉基房产开发有限公司房屋于本判决生效后十日内给付原告郎吉德逾期交房违约金1787.26元；二、被告沈阳新奉基房产开发有限公司房屋于本判决生效后十日内给付原告郎吉德逾期办证违约金19565.83元；三、驳回原、被告的其他诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3，244元，被告沈阳新奉基房产开发有限公司承担。。＼n宣判后，郎吉德不服，上诉至本院。上诉请求：请求撤销原审判决，对原审判决中主文第一项逾期交房违约金的截止时间应计算到2013年7月25日。上诉理由：原审认定的交房时间不对，合同约定了被上诉人应当保证交付我的房屋没有其他产权纠纷，保证房屋的权利完整，实际上，在2010年10月19日我领取钥匙时，该房屋存在抵押，因此权利是不完整的，不算交付。＼n被上诉人新奉基辩称，同意一审判决。合同中约定了交付条件，我方在2010年10月19日向上诉人发放钥匙和入住物品，上诉人还交了物业费，至于是否存在在建工程抵押，并不影响交付使用。＼n本院经审理查明的事实与原审基本一致。＼n上述事实，有商品房买卖合同、销售不动产发票、契证、准住通知单、沈阳高新技术产业开发区人民法院（2012）沈高开民初字第1536号民事调解书、商品房买卖合同备案表、房屋所有权转移登记申请书、维士物业一期业主入住费用确认单、业主收楼记录表等证据及当事人庭审陈述，经庭原审庭审质证及本院审查，本院予以确认，在卷佐证。＼n本院认为：本案诉争的焦点在于新奉基是否在2010年10月19日完成了房屋的交付。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。可见法律意义上的交付体现为实际掌控权的转移。本案中双方的商品房买卖合同第八条对房屋交付的标准有明确的规定，即“验收合格”，与是否存在在建抵押无关，根据被上诉人提供的业主收楼记录表、业主物品发放明细、业主入住费用通知单等证据，上诉人在这些单据上都签了字，这意味着对这些单据所载内容已经明知，并予以认可，上诉人称有些签字不是其本人所签，但又不申请鉴定，故对这些单据的证据效力予以认可，被上诉人已经在2010年10月19日将房屋交付给上诉人使用，原审判决认定的逾期交房违约金计算时间并无错误。上诉人提出应当以被上诉人2013年7月25日开具的准住通知为入住时间，被上诉人辩称该准住通知系为了办理合同备案而制作的，对双方该项争议，根据与2010年10月19日入住材料对比，2013年开具的材料缺少钥匙等入住物品的发放，被上诉人辩解的观点更为合理，故不应以2013年开具入住通知时间为准。对上诉人以合同第十二条约定认为被上诉人并未完成交付、标的物存在权利不完整情况的观点，房屋的交付不等同于产权登记变更，交付的内容在于实现对实际使用权的转移，事实上，上诉人在领取钥匙后，就可以进行装修入住，是否存在在建抵押并不影响实际使用权利，且该条款是针对“造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷”的情形进行的规定，实际情况是并未因此导致上诉人债权债务纠纷，而如果存在权利不完整情形，开发商应当因此承担逾期办理房产证的违约责任，法律不能对一项过错重复评价，不能因这一项问题要求被上诉人同时承担逾期交房和逾期办证的违约责任，故对上诉人该项观点不予支持，其认为由于房屋存在权利不完整导致其无法装修的观点，造成了损失的扩大，对其要求的2010年10月19日以后造成的逾期交付损失不予支持。综上，原审判决事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费3244元，由上诉人郎吉德承担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长刘冬＼n代理审判员郑竹玉＼n代理审判员相蒙＼n二〇一四年四月十五日＼n书记员那萌萌＼n本判决所依据的相关法律规定＼n《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；