山东省安丘市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0784民初485号
原告：中国银行股份有限公司安丘支行。
负责人：刘永成，行长。
委托诉讼代理人：李卫民，律师。
被告：王雪。
被告：孙超。
被告：潍坊市住房置业担保有限公司安丘市分公司。
负责人：李子健，经理。
原告中国银行股份有限公司安丘支行与被告王雪、孙超、潍坊市住房置业担保有限公司安丘市分公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司安丘支行委托诉讼代理人李卫民，被告王雪到庭参加诉讼，被告孙超、潍坊市住房置业担保有限公司安丘市分公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。
原告中国银行股份有限公司安丘支行向本院提出诉讼请求：一、被告王雪、孙超归还原告借款本金339711.41元及利息、罚息15441.54元（截止到2016年9月17日，之后的利息罚息按借款合同约定计算至实际偿还日）；二、确认原告对抵押房产（安丘市浮来春花园16号楼2单元1604室）享有优先受偿权，并实现债权；三、被告潍坊市住房置业担保有限公司安丘分公司就两被告王雪、孙超所欠原告债务承担连带清偿责任；四、本案诉讼费用及实现债权的费用由三被告承担。事实与理由：2015年8月17日，被告王雪向原告借款343000元用于购房，借款期限为20年，按月等额本息还款，共同债务人为被告孙超。被告王雪、孙超提供所购安丘市浮来春花园16号楼2单元1604室房屋进行抵押担保并办理了抵押登记，同时被告潍坊市住房置业担保有限公司安丘分公司为该笔借款提供全程连带责任保证。合同签订后，原告按约发放贷款343000元，但被告在借款合同履行过程中未按合同约定还款，仅还款4期，逾期9期未还。依据原被告之间签订的《个人一手住房贷款合同》附件二：《个人一手住房贷款合同通用条款》第三条1（2）、2（2）、2（8）、2（10）等约定，原告可宣布本合同项下贷款本息全部提前到期，依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权，要求保证人承担保证责任。故诉至法院，请依法判如所请。
被告王雪辩称，借款属实，还款情况属实，被告潍坊市住房置业担保有限公司担保属实，同意还款，但是没有还款能力。
被告孙超、潍坊市住房置业担保有限公司安丘市分公司均未答辩。
本院经审理认定事实如下：2015年7月23日，被告王雪向原告提出贷款申请，用于购置位于安丘市兴安路东侧、长安路南侧浮来春花园16号楼2单元1604室的商品房，被告孙超承诺该贷款为共同负债，愿共同履行借款合同，承担偿还贷款本息的责任。8月14日，原告与被告王雪到登记机关办理预告登记手续（安丘房预城区字第0047477号），权利人为原告，义务人为被告王雪，预告登记的业务种类为预购商品房设定抵押权预告，债权数额为343000元。8月17日，原告与被告王雪签订个人一手住房贷款合同，约定被告王雪向原告借款343000元，期限为240个月，用途为支付购买本合同约定房产的购房款。采用浮动利率，每12个月为一个浮动周期，按月付息。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。借款人未按期归还贷款本息或应付的其他费用，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，并对抵押房屋行使抵押权，要求保证人承担保证责任。同日，被告潍坊市住房置业担保有限公司安丘市分公司与原告签订个人贷款保证合同，为王雪的上述借款提供全程连带责任担保，担保的主债务包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用。如果借款人未按约定及时清偿主合同项下的债务，债权人有权依法及本合同的约定要求保证人履行保证责任。主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响债权人本合同项下的任何权利及行使。保证期间为主债务的履行期间届满之日起两年。上述合同签订后，原告与被告王雪签订贷款凭证一份，载明借款月利率为4.5‰，借款期限2015年8月17日起至2035年8月17日止，其他与借款合同一致。
原告按约将贷款发放至被告王雪的账户，借款发放后，被告王雪未按约还款，至2016年9月17日，尚欠原告贷款本金339711.41元及利息、罚息15441.54元，共计355152.95元未付，被告孙超未履行共同还款义务，被告潍坊市住房置业担保有限公司安丘市分公司未履行保证责任。
本院认为，原告与被告王雪、孙超签订的借款合同、贷款凭证，与被告潍坊市住房置业担保有限公司安丘市分公司签订的保证合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应善意、全面履行。原告按合同约定向王雪发放借款343000元，被告王雪未按照合同约定偿还借款本息，至2016年9月17日，尚欠原告借款本金339711.41元及利息、罚息15441.54元，共计355152.95元未付，事实清楚，证据充分，应予认定。被告孙超签署承诺函，故应当按照约定对被告王雪的该笔借款本息承担共同还款责任。被告潍坊市住房置业担保有限公司安丘市分公司为该笔借款提供连带责任担保，应对上述欠款承担连带清偿责任，并在承担责任后有权向被告王雪、孙超追偿。原告要求被告王雪、孙超偿还借款本息，被告潍坊市住房置业担保有限公司安丘市分公司承担连带还款责任，符合合同约定和法律规定，应予支持。
原告主张对涉案的抵押房产享有优先受偿权，符合法律规定，本院予以确认，原因有三：第一，原告与被告王雪已经办理了预购商品房抵押权预告登记，且权利人为原告。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款的规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，该条款赋予了预告登记权利人取得的请求权具备排他性和对抗性的“准物权”效力，可以对抗普通债权人的债权，故预告登记的抵押权人可以享有优先受偿权也是预告登记制度的应有之义。第二，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”根据该条规定，预告抵押权人行使抵押权应当具备一定的前提条件，即预告登记的抵押权人必须在能够进行不动产登记之日起三个月内向抵押权催告申请登记，或者证明抵押物无法进行正式登记，对非基于抵押权人原因导致的无法转为正式抵押登记的情形，应当赋予抵押权人对抵押物享有优先受偿权。本案中由于抵押人即被告王雪一直未办理房屋所有权证书，非因抵押权人的原因导致无法办理正式的抵押登记手续，因此应当赋予原告对抵押物享有优先受偿权。第三，如从实体上否定预告抵押权人的优先受偿权，可能导致预告抵押权人在条件成就后再次诉讼，造成债权人、债务人诉累，增加成本支出，不利于诉讼各方的利益。综上，原告要求对上述房产享有优先受偿权符合法律精神，亦符合各方利益，本院予以支持。被告孙超、潍坊市住房置业担保有限公司安丘市分公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃答辩、质证权利，不影响本院对案件的审理和对事实、证据的分析认定。
综上所述，原告的诉讼请求，证据充分，理由正当，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王雪、孙超共同偿还原告中国银行股份有限公司安丘支行借款本金339711.41元，利息、罚息15441.54元，共计355152.95元，并按合同约定利率向原告支付自2016年9月18日起至本息还清之日止的逾期利息，于本判决生效之日起十日内履行完毕；
二、原告中国银行股份有限公司安丘支行对抵押房产（坐落于安丘市兴安路东侧、长安路南侧浮来春花园16号楼东2单元1604室，预告抵押权证号为安丘房预城区字第0047477号）享有抵押权，并有权就抵押房产处置所得价款在第一项判决确定的范围内优先受偿；
三、被告潍坊市住房置业担保有限公司安丘市分公司对上述第一项承担连带清偿责任，其在承担保证责任后，有权向被告王雪、孙超追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6627元，减半收取3314元，由被告王雪、孙超、潍坊市住房置业担保有限公司安丘市分公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审判员 王园园
二〇一七年四月五日
书记员 张育宁