＼n徐州市铜山区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）铜民初字第1868号＼n原告（反诉被告）葛建立，男，1951年8月出生，汉族，退休工人。＼n委托代理人焦广群，江苏金华星律师事务所律师。＼n被告（反诉原告）孙继武，男，1960年10月出生，汉族，公务员。＼n委托代理人段保义，江苏彭隆律师事务所律师。＼n葛建立与孙继武租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月2日立案受理后，依法由代理审判员陈琪适用简易程序公开开庭进行审理，后因案情复杂转入普通程序进行审理。葛建立及其委托代理人焦广群、孙继武及其委托代理人段保义均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n葛建立诉称，2012年1月29日，葛建立与孙继武签订了房屋租赁合同一份，葛建立承租被告所有的位于铜山区大许镇文明路新世纪酒店对过的两层门面房，租赁期限为三年。因孙继武在房屋内有经营饭店的物品，其一并将该物品出售给葛建立，价款为20000元。葛建立承租房屋后对该房屋进行了重新装修。2012年7月15日，葛建立因家中事宜无法继续租赁使用该房屋，经孙继武同意将该房屋转租给案外人段某经营。2013年初，孙继武未经葛建立同意将段某赶走，将该房产另行租赁给他人使用。葛建立认为，孙继武的行为侵犯了葛建立对该房屋的合法使用权，并给自身造成了经济损失，为维护自己的合法权益，葛建立诉至法院请求法院判决解除双方之间的租赁合同，判令孙继武支付葛建立违约金20000元，赔偿损失30000元，财产损失包括原告转租后未取走的物品价值10000元及葛建立装修房屋的损失20000元。案件诉讼费用由孙继武负担。＼n孙继武辩称，孙继武同意解除合同，而且在2013年7月15日以后双方已经事实上解除了合同。对于葛建立要求支付违约金及赔偿损失的诉讼请求没有法律依据。孙继武将房屋租赁给葛建立属实，按照合同约定，葛建立应当在每年的元月20日前一次性付清租金。葛建立非但没有支付租金，还将房屋租赁给他人，造成孙继武直接租金损失12500元。为此，孙继武提起反诉，请求法院驳回本诉原告的诉讼请求，并判令葛建立应当支付孙继武租金12500元，违约金20000元，反诉费用由葛建立负担。＼n针对孙继武的反诉，葛建立辩称，1、反诉人孙继武的诉讼请求无事实和法律依据。2、反诉人陈述与事实不符，反诉被告并非没有按照约定支付租金，葛建立多次电话通知反诉人去领取房租，但是反诉人均未领取。孙继武在未经葛建立同意的情况下将房屋另行租赁给他人明显违约，请求法院驳回反诉人的反诉请求。＼n葛建立为证明自己的诉讼请求，及反驳孙继武的反诉请求，向法院提交以下证据：＼n1、2012年1月27日，孙继武之子孙毅收取房租、设备款的收据一份（附设备清单）及1月29日双方签订的房屋租赁合同一份，该证据证明双方就涉案房屋达成租赁协议的事实，协议约定在租赁期间孙继武不得以任何理由提前收回房屋，葛建立将房屋转租案外人段某也系经过孙继武同意。双方约定的违约金数额为20000元。葛建立在租赁房屋时支付了孙继武屋内设备款20000元，且在合同签订前两日已经支付了2012年度的租金25000元。经质证，孙继武对上述证据的真实性不持异议，故本院对该组证据予以认可，该证据可作为定案依据。＼n2、2012年7月15日，葛建立与案外人段某签订的房屋租赁合同一份。证明葛建立在孙继武同意的情况下将房屋转租给段某，租赁期间自2012年7月15日至2013年7月14日。经质证，孙继武对上述证据的真实性无异议，本院对该组证据予以确认，该证据可作为定案依据。＼n3、2013年4月7日，孙继武之子孙毅出具的收条复印件一份，收取租金的期间为2013年4月1日至2014年3月31日。证明孙继武孙继武提前将房屋收回并另行出租给别人。经当庭质证，孙继武对该证据的证实性予以认可，本院对该组证据予以确认。＼n4、涉案房屋的门头照片九张，证明该房屋门头由原来的好客来菜馆变更为大风车专业儿童摄影部，孙继武在租赁期间内未经葛建立同意将房屋另行出租给案外人。经质证，孙继武对该9张照片的真实性不持异议，本院对该组证据予以确认。＼n5、孙继武的反诉状一份，在该反诉状中孙继武已经承认将房屋另行转租他人。证明孙继武存在违约的事实。本院对该组证据的真实性予以确认。＼n6、葛建立自行书写的材料清单及原始凭证各一份，证明葛建立接手房屋后花费装修费用11242.7元。经当庭质证，孙继武对该组证据的真实性有异议，其认为该证据系葛建立自行书写，不能证明葛建立的证明目的。本院认为，葛建立在装修过程中虽必然花费装修的费用，但无论系人工还是购买材料的费用均应有劳务提供者及材料销售者提供结算清单，葛建立自行书写的清单本院不予采信。＼n7、租赁房屋内的照片两张，证明孙继武在葛建立未在场的情况下将其存放物品的房门锁撬坏，葛建立在该室内的物品丢失。结合葛建立在第1组证据中的清单，经葛建立核实除水泵一台、冰箱一台、空调四部、保温桶一个、小桶炉一个外，其余物品均丢失，该证据同时证明原告的损失数额。经当庭质证，孙继武对该组证据有异议，其认为葛建立及孙继武系该房屋的承租人，二人在此经营一年多时间，孙继武对上述物品并无保管义务。该组证据既不能证明是孙继武将房门锁撬坏，更不能证明葛建立在该室内丢失的物品数量。本院认为，葛建立提交的两张照片仅能直接证明房门有毁损的痕迹，无法单独直接证明室内原有物品的状况，更不能单独证明房门毁损系由孙继武造成及物品系由孙继武取走，故本院对该证据的证明目的不予采信。＼n孙继武针对葛建立的诉讼请求，并为支持其反诉请求，向本院提交以下证据：＼n1、2013年4月26日的调解笔录一份，在该调解笔录中，孙继武仍然愿意继续履行合同，葛建立也愿意继续承租房屋，但葛建立明确2013年2月到7月的房租是不会给的，且双方承诺如葛建立愿意履行合同就继续干，不愿意干就收拾东西，留给双方一个星期的时间。该笔录证明葛建立在孙继武多次催告下仍不履行合同，孙继武为避免损失的扩大才将房屋另租给他人。经质证，葛建立对该调解笔录的真实性无异议，但该证据不能证明孙继武的观点。从笔录中可以看出是孙继武先违约。对于一个星期内考虑是否愿意继续干是人民调解员的简易，并非是双方最终达成的意见。因双方对该证据真实性均不持异议，故本院对该证据的真实性予以确认，其可作为定案的依据。＼n2、证人段某的书面证言一份，证明2013年2月1日至2013年7月14日即段某承租期间，段某委托房主将房屋转租给他人，证明段某已经收取了该期间的租金，且段某经2012年7月15日至2013年7月14日期间的房租交付给葛建立，但葛建立据不向房主交纳。经当庭质证，葛建立对证人段某的证言不发表质证意见，其认为证人应当出庭作证。＼n2012年2月22日，经孙继武申请，证人段某到庭作证，其陈述：当时葛建立已经将房屋租赁给别人，后来案外人也不想继续租赁就找到段某继续承租。签订租赁合同时三方都在场，证人当场交付租金25000元，但支付对象想不起来，也未打收条。合同约定租赁期间于2013年7月15日到期，但是证人在2013年过年后不久就不干了并将房屋交付房主。交付房主时，段某要求房主将房屋租赁出去并将房租交付给段某，房主葛建立将剩余租赁期间的租金已经支付给证人。证人知道葛建立有一间房屋放其物品，证人未曾破门进入。房主孙继武不曾赶走过证人，系因为证人生意不好而自愿出去打工。经质证，葛建立认为证人陈述不属实，证人告诉葛建立房主多次赶其走，且葛建立当时收取的系案外人的租金23000元，段某并未交付给葛建立25000元。孙继武对证人证言的真实性无异议。本院认为，证人段某与葛建立签订租赁合同及与孙继武约定帮忙转租的事宜均是其自己参与，证人陈述并无矛盾之处，故对证人证言的真实性本院予以确认。＼n根据本院认定的证据及原、被告当庭陈述，本院查明以下案件事实：＼n2012年1月，葛建立与孙继武双方协商租赁孙继武所有的位于铜山区大许镇文明路的房屋用于经营餐饮事宜。因孙继武在该房屋内原有经营餐饮的物品，双方协商同意由孙继武折价20000元将物品出售给给建立，双方约定年租金为25000元。2012年1月27日，孙继武之子孙毅给原告出具收条2张，分别载明“今收到房租款贰万伍仟元整。2012年（房费）”、“今收到设备款贰万元整。注：清单一份”。2012年1月29日，葛建立与孙继武签订书面房屋租赁合同一份，葛建立为合同乙方，孙继武为合同甲方，合同内容如下：“甲乙双方通过友好协商，甲方愿意租给乙方门面房楼下二间、楼上二间，后带小院。房屋坐落在文明路新世纪酒店对过1、租期（三年）从2012年元月31日至2015年元月30日止。租金每年贰万伍仟元（三年为柒万伍仟元），分三次付款，每年元月20日前一次性付清（贰万伍仟元）。2、如在承包期间，楼房需开发，房屋建成后乙方继续使用，期满为止。3、在承包期间内，乙方不得转租他人，如需转租，必须经甲方同意。4、租期内甲方不得以任何理由向乙方提前收回房屋，乙方也不得以任何理由提前退房，否则，赔付对方违约金贰万元……房屋内的东西甲方卖给乙方贰万元。附清单1份。”合同签订当日，孙毅给原告出具清单一份，该清单上载明的物品有“空调五部、冰箱贰台、温锅炉一台、水泵一台、鼓风机一台、大餐桌八套、小餐桌5套、电视机一台、吊扇7台、活动炉台一台、电饭煲一个、床、水缸各一个、打氧机一台、菜台一个、货架2个、保温桶一个、小桶炉、小、大盆、保鲜盒、餐具”。＼n2012年6月，葛建立因为家庭事宜无法继续经营餐饮业务，在经过孙继武同意后葛建立将该房屋转租给案外人并收取案外人23000元租金。2012年7月15日，因案外人不愿意继续租赁该房屋，葛建立又将房屋租赁给案外人段某，当日葛建立作为甲方与作为乙方的段某签订房屋租赁合同一份，合同约定“1、租金每年贰万五仟元整。2、乙方承租期内如转让他人，必须经甲方同意。3、承租期内甲方不得以任何理由向乙方提前收回房屋，乙方也不得以任何理由提前退房，否则赔付对方违约金一年房租。4、乙方付给甲方保证金伍仟元整，合同到期后甲方退给乙方。注：合同期限壹年。（自2012年7月15日至2013年7月14日）。”合同签订后，段某未支付保证金5000元，已支付了25000元租金，但给付对象想不起来，也未有书面收条。葛建立在庭审中陈述其收到段某的租金25000元，后在证人段某到庭后又予以否认。段某租赁该房屋后经营好客来菜馆，2012年10月16日，因经营需要，葛建立将自己在租赁房产内的设备给段某使用，段某出具暂收物品清单一份：1、冰箱一台。2、桌子、架子、面案一套。3、水缸一个。4、大炉子一个。5、焦炭四口袋。6、吧台一个。7、椅子二十二把。8、圆桌三张。9、盘子、盆肆拾个。10、壁挂式空调主机一台，风机两个。＼n2013年年初，段某因为菜馆生意不好自愿外出打工。因租赁期间尚未到期，其找到房主孙继武，委托孙继武将房屋租赁出去。2013年4月，孙继武将该房屋转租给王可如一年，孙毅给王可如出具收条一份载明“今收到（2013.4.1至2014.3.31）日房租贰万肆仟元正”，孙继武将王可如交纳的租金中的11500元交付给段某，案外人王可如经营大风车专业儿童摄影使用至今。＼n2013年4月26日，孙继武因葛建立未交纳租金而将其诉至法院，经人民调解员进行调解孙继武愿意继续履行合同，葛建立也陈述愿意继续履行合同，但2013年2月至7月的房租葛建立不愿意支付，后又陈述第二年的房租也不愿意给付。后人民调解员建议双方在一星期内协商此事。后双方诉至法院。＼n本案的争议焦点为：一、谁应对原、被告双方签订的房屋租赁合同未履行承担违约责任。二、葛建立主张的损失数额30000元能否获得支持。三、守约方主张的诉请数额能否获得法律支持。＼n本院认为：＼n一、关于违约责任认定问题。原、被告双方签订的租赁合同明确约定了租赁物地点、租期、租金、给付期限等问题，合同内容不违反法律规定，签订合同系双方真实意思表示，故该合同为合法有效的租赁合同。根据该合同的约定，葛建立应当按年度支付租金并在每年的元月20日前一次性付清当年租金，其虽然与孙继武约定租赁期限为三年，但其仅支付了一年的租金，也即其享有租赁物使用权的期限为2012年元月31日至2013年元月30日。按照合同约定，葛建立应当在2013年元月20日前将第二年的租金一次性付清，葛建立陈述其未按期支付租金系其生病住院，但其多次给孙继武电话联系要求孙继武来领取房租。庭审中孙继武对此予以否认，葛建立也未提供相应的证据予以证明，故本院对葛建立的该意见不予采信。即使葛建立的陈述属实，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条之规定，履行地点不明确的，双方可以达成补充协议，不能达成补充协议的按照合同有关条款或交易习惯确定。如仍不能确定的，给付货币的，在接受货币一方所在地履行，即葛建立作为租金的给付方应当到孙继武一方所在地履行合同义务。葛建立在双方未达成协议的情况下要求孙继武到其处领取租金于法无据。在2013年4月的调解过程中，葛建立明示拒绝支付2013年2月至7月的租金，葛建立在孙继武已经起诉并进行调解的情况下仍不愿意支付租金，孙继武可以解除合同。葛建立陈述合同约定无论在何种情况下孙继武均不得提前收回房屋无法律依据。原被告双方庭审中均陈述要求解除合同，对该诉讼请求本院予以支持，对于本诉原告葛建立要求孙继武承担责任支付违约金的诉请本院不予支持。＼n二、葛建立主张的损失能否获得支持。1、葛建立庭审中要求孙继武赔偿其设备损失10000元及装修损失20000元，本院认为，葛建立在购买孙继武的物品后其应当为财物的所有权人，对于自己的财产葛建立应当负有保管义务。在其转租给案外人段某后，无论其和段某如何约定并不能认定作为房主的孙继武应承担保管义务。在孙继武不负担保管义务的情况下，无论葛建立财物损失的数额为多少，孙继武均不应承担赔偿责任。在庭审中，葛建立陈述其在二楼房屋内存放的物品系由孙继武破门取走，本院认为如果葛建立陈述属实，该行为系涉嫌盗窃罪的行为，其应当向公安机关报案，故对于其主张的要求孙继武赔偿财物损失10000元本院不予支持。＼n庭审中，葛建立陈述另外20000元损失系装修损失，但庭审中其仅提交了自行书写的清单及原始凭证一本，并无其他证据佐证葛建立在装修期间的实际花费数额。另外该合同未能继续履行的违约方亦在葛建立，即使其有装修损失也系其违约行为引起，相关风险应由其自行承担，故对于其主张的20000元装修损失本院亦不予支持。＼n三、孙继武主张的租金损失12500元及违约金20000元的认定问题。孙继武作为涉案房屋的所有人，其对房屋的租赁享有可期待利益。孙继武实际仅收取了2012年元月31日至2013年元月30日期间的租金，但葛建立却与段某达成截止2013年7月14日到期的租赁合同，葛建立转租的期限已经超过其拥有合法使用权的期限。根据葛建立自己陈述，其实际收取了转租期间的一年的租金，无论其收取的系段某的25000元还是案外人的23000元，其均获得了不当利益并造成了孙继武在2013年元月31日至7月14日期间无法获得租金。故对此期间的租金损失葛建立应负有赔偿义务。根据原、被告双方达成的租赁协议，经换算，该期间孙继武可得租金为11458元。对孙继武11458元租金部分诉请本院予以支持。＼n关于违约金的数额认定问题，双方虽在合同约定违约金数额为20000元，但除上述租金损失外，葛建立的违约行为并未给孙继武造成其余损失。双方约定的违约金数额明显超过造成损失的百分之三十，本院予以调整，本院支持孙继武违约金数额3437元。对于孙继武的其余诉讼请求本院予以驳回。＼n综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：＼n一、葛建立于本判决生效之日起十日内支付孙继武租金损失11458元；＼n二、葛建立于本判决生效之日起十日内支付孙继武违约金3437元；＼n三、驳回双方当事人其他诉讼请求。＼n如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本诉受理费1050元，反诉受理费305元，合计1355元，由葛建立负担1000元，孙继武负担355元。＼n如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并根据当事人人数提交副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费。＼n审判长陈琪＼n人民陪审员秦厚民＼n人民陪审员张明富＼n二〇一四年二月二十六日＼n书记员李莉