河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）廊民再终字第50号
再审上诉人（原审第三人）王某，农民。
委托代理人陈健，河北张克锋律师事务所律师。
再审被上诉人（原审原告）郭某乙，农民。
委托代理人张维杰，女，1972年12月9日出生，汉族。系原审原告郭某乙之妻。
委托代理人赵文华，河北益昌律师事务所律师。
再审被上诉人（原审被告）郭某丙，农民。
原审原告郭某甲，农民。
原告郭某乙、郭某甲与被告郭某丙法定继承纠纷一案，永清县人民法院于2012年5月24日作出（2012）永民初字第1189号民事调解书，案外人王某对该房屋产权问题提出异议，向本院申请再审。本院于2012年10月8日作出（2012）廊民申字第38号民事裁定，裁定本院提审本案。经本院提审后，于2012年12月10日作出（2012）廊民再终字第78号民事裁定，发回永清县人民法院重审本案。案外人王某作为第三人参加诉讼。永清县人民法院于2014年6月9日作出（2013）永民再初字第1号民事判决。第三人王某不服，提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审上诉人王某的委托代理人陈健，再审被上诉人郭某乙的委托代理人张维杰、赵文华、再审被上诉人郭某丙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告郭某乙、郭某甲诉称，1979年其母亲和父亲郭玉海共同在韩村第十队西头建有房屋一所，共计五间及院墙。其共有姐妹四人，姐姐郭某丙、郭某甲，妹妹郭秀红，均已出嫁，郭某丙嫁到本村。因其结婚后在廊坊居住，其父母相继去世后，该房屋及院落由郭某丙看管。2010年，其发现郭某丙将该房屋据为己有，经多次协商未果，故诉至法院，请求判令其继承郭玉海的房屋及院落。
第三人王某对（2012）永民初字第1189号民事调解书提出异议，主张其已与被告郭某丙丈夫高志勤在本村村干部、中间人的见证下签订房屋买卖协议，其在支付对价后，高志勤将房屋交付，占有使用至今。房屋出卖人高志勤系原告郭某乙姐夫，高志勤办理房屋产权证、出卖房屋等事宜，原、被告应该知情。涉案房屋是因年久失修坍塌，其于2012年正月初十左右进行清理，是出于安全的考虑，将坍塌的房屋清除并新建房屋。原告起诉继承该房屋，由于诉争房屋已经毁损灭失，原告请求分割遗产已经失去事实基础。按照原告所述，二原告于2009年10月得知其继承权被侵犯，直到2012年5月3日才主张继承权利，显然已经超过诉讼时效，已经丧失胜诉权。
原审查明，原、被告父亲郭玉海在永清县韩村取得面积为608m2宅基地一处。1987年5月7日，永清县人民政府对此处宅基地进行了登记。1992年8月15日换发集体土地建设用地使用证，证号为永集建1992宅字第210332号，用地面积为239.14m2。郭玉海于1987年7月1日病故，妻子白玉花于2000年2月3日病故，郭玉海与白玉花生前共养育长女郭某丙、次女（病故）、三女郭某甲、儿子郭某乙、四女郭秀红。儿子郭某乙结婚后长期居住在廊坊市安次区，户口仍在永清县韩村，其在本村没有宅基地。郭玉海与白玉花生前所建房屋后期主要是被告郭某丙及其丈夫高志勤负责管理。2000年10月9日，高志勤为这四间房屋办理了房屋产权登记，并登记在自己名下。2005年2月27日，高志勤将该房屋卖与第三人王某，并将房屋所有权证和郭玉海名下的集体土地建设用地使用证一同给予了王某，2008年高志勤病故。2010年原告郭某乙、郭某甲、郭秀红与被告郭某丙协商，该四间房屋由郭某乙继承。王某一直实际占用管理该房产，2013年3月6日，第三人王某将四间房屋拆除。
原审认为，原、被告父母建造的四间房屋应属于夫妻共同财产。依据法律规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，原、被告父母死亡时继承开始，该房屋作为遗产，原、被告均享有合法的继承权，遗产分割前原被告属于共同共有。被告郭某丙未提供证据证实该财产已经分割或原、被告父母立有遗嘱将该遗产归高志勤个人所有，故高志勤私自将该房产过户到自己名下，侵害了上述共有人的合法权益。依据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。高志勤与第三人王某虽然签订房屋买卖协议，但是高志勤处分行为属于无权处分，所有权的继受人有权追回。买受人王某未将房屋所有权进行变更登记，买受人王某不构成善意取得，该房屋所有权未发生转移。该房屋所有权及宅基地使用权应归属原、被告共同共有。原告郭某乙、郭某甲、郭秀红与被告郭某丙签订协议，该房屋由原告郭某乙继承，由于房屋已被第三人拆除，依据房地一体原则，第三人应当将房屋所在宅基地使用权返还给原告郭某乙。第三人王某因买卖不能所产生的损失应当另行主张。第三人主张原告诉讼请求已超过诉讼时效，经核实原告郭某乙于2009年10月发现父母所建房屋被侵权，于2011年4月开始向第三人主张权利，未超过二年，故对第三人的主张不予支持。依据《中华人民共和国继承法》第二条、第三条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条之规定，判决：一、永集建1992宅字第210332号集体土地建设用地使用权归原告郭某乙继承。二、驳回原告郭某乙其他诉讼请求。
第三人王某上诉称，一、被上诉人郭某乙、郭某丙与原审被告郭某甲之间的法定继承应从1987年郭玉海死亡开始，第三人不可能侵犯到被上诉人的继承权。二、高志勤不属于无权处分人，该房屋的登记权利人为高志勤；高志勤与上诉人是在多名见证人见证下共同签订的买卖合同，此行为合法有效，任何人不能侵害其对该房屋及土地的占有和使用权。即使高志勤出卖宅基地的行为有权利瑕疵，其买受该房屋、土地也属于善意取得。三、本案涉嫌虚假诉讼，请求人民法院依法驳回被上诉人全部诉讼请求。高志勤是被上诉人郭某乙的姐夫。该房屋自1987年之后一直由郭某丙、高志勤管理、使用，且高志勤于2000年10月取得该房屋的所有权证。被上诉人从未对该宅基地及房屋向高志勤、郭某丙主张过任何权利。2005年，高志勤将该土地出卖后，郭某丙应高志勤要求将屋内物品转出，在明知上诉人取得该地使用权及房屋所有权后，未向上诉人主张返还。现该地可能涉及拆迁、补偿问题，地价上涨，被上诉人郭某乙、郭某丙等人到原审法院制作虚假调解书，侵害上诉人合法权益。
本院二审查明，河北省永清县韩村镇韩村村民郭玉海在本村取得面积为608m2宅基地一处。1987年5月7日，永清县人民政府对此处宅基地进行了登记。1992年8月15日换发集体土地建设用地使用证，证号为永集建1992宅字第210332号，用地面积为239.14m2。郭玉海于1987年7月1日病故，妻子白玉花于2000年2月3日病故，郭玉海与白玉花生前共养育长女郭某丙、次女（病故）、三女郭某甲、儿子郭某乙、四女郭秀红。其子郭某乙结婚后长期居住在廊坊市安次区，户口仍在永清县韩村，其在本村没有宅基地。郭玉海与白玉花生前所建房屋后期主要是被告郭某丙及其丈夫高志勤负责管理。2000年10月9日，高志勤为该房屋办理了房屋产权登记，并登记在自己名下，取得房屋所有权证。2005年2月27日，高志勤将该房屋卖与本村村民王某并签订了买卖协议，将其名下的该房屋所有权证及郭玉海名下的集体土地建设用地使用证一同交给王某，并于当日在该土地证变更记事栏中记载“从二00五年二月27日起转给王某使用”。后王某一直实际占用管理该房产。2008年高志勤病故。原告郭某乙自述2009年其准备回村修缮房屋，被王某阻拦，多次协商未果。2010年9月16日，原告郭某乙、郭某甲、郭秀红与被告郭某丙协商，该四间房屋由郭某乙继承，并写下书面协议书。2012年3月6日，王某将该四间房屋拆除。
本院二审认为，永清县韩村镇韩村村民郭玉海所建四间房屋，在其与妻子相继去世后，该房屋产权于2000年10月9日登记在其女婿高志勤名下，该房屋产权已发生转移，原审认为高志勤私自将该房屋办到其名下，无证据支持。2005年2月27日，高志勤与王某在本村村干部、中间人签名见证下订立了房屋买卖协议，在买受人王某支付对价后，高志勤将房屋所有权证及相关人员做备注后的土地使用证交予王某，并将房屋交付。虽然买受人王某未办理房屋产权登记手续，但不影响买卖合同的效力。原审认为高志勤处分行为属于无权处分及王某不构成善意取得，理由不当。此买卖协议是双方真实意思表示，合法、有效。依据房地一体原则，该房屋所有权及相应的宅基地使用权归属买受人王某。被上诉人郭某乙、郭某甲关于遗产继承的诉讼请求，本院不予支持，原审判决适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项、第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、撤销永清县人民法院作出的（2013）永民再初字第1号民事判决；
二、驳回被上诉人郭某乙、郭某甲的诉讼请求。
二审上诉费160元由再审被上诉人郭某乙、郭某甲负担。
本判决为终审判决。
审判长 张海潮
审判员 马艳侠
审判员 魏俊国
二〇一四年十一月十三日
书记员 高 鹏