上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初44181号
原告：蔡明祥，男，1954年5月29日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：范如苗，上海申如律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵林余，上海申如律师事务所律师。
被告：徐康康，男，1954年12月14日生，汉族，住上海市长宁区。
原告蔡明祥与被告徐康康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡明祥及其委托代理人范如苗、赵林余，被告徐康康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡明祥向本院提出诉讼请求，要求：1、终止原告与被告徐康康之间的租赁关系；2、判令被告徐康康归还租赁房屋；3、判令被告徐康康支付2014年度租金人民币(以下币种相同)93,449元；4、判令被告徐康康支付从2015年1月1日起至2016年7月11日的租金和使用费(按照每月7,250元标准计算)；5、判令被告徐康康支付逾期付款违约金203,000元(逾期一日按月租金的3%计算，自2014年1月1日起算至2016年7月20日)。审理中，原告自愿撤回上述第1、2条诉请。
事实与理由：2014年起被告租用原告位于上海市浦东新区上南路XXX号商业用房。2014年12月25日，双方续签一年租赁合同，租期自2015年1月1日起至2015年12月31日，月租金7,250元，三个月一付，提前10天付租。合同到期未再续签。原告多次催要租金，被告一直未付，之后原告得知系争房屋被被告转租给他人，故原告诉请来院，诉请如前。
被告徐康康辩称，不同意原告诉请。理由是：双方租赁关系到2015年7月30日止，之后没有租赁关系；租期内，被告已将房屋转租给案外人张某；2015年9月以后，被告即搬出系争房屋至他处；租住期间，原告多次停电，给被告造成了损失；原告诉请违约金标准过高，不同意支付。
经审理查明：2014年12月25日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，约定：甲方(原告蔡明祥)将位于上海市浦东新区上南路XXX号门面房出租给乙方(被告徐康康)使用；每月租金7,250元，每三个月支付一次；租期一年，自2015年1月1日至2015年7月31日；乙方预付押金4,950元；房租提前十天支付，如逾期则每日按月租金的3%支付滞纳金；乙方如将房屋转租给丙方，必须经甲方同意并且乙方与丙方须支付甲方月租金的50%中介费等。
2015年1月12日，徐康康向蔡明祥出具“借条”，言明“今借蔡明祥房租93,449元，年内归还(春节之前)。”庭审质证中，双方对该笔“房租93,449元”指向存在争议，蔡明祥认为该款是2014年度的所欠租金，徐康康则认为是2015年1月12日之前结欠租金总额。
案外人张某到庭称，其自2014年3月1日起自徐康康处租得系争房屋的楼下部位，租期3年，至2016年2月28日止，租金每月2,000元。
审理中，徐康康向法庭提供了“人民调解协议书”、“协议书”、“询问笔录”，“询问笔录”中蔡明祥陈述，其于2016年6月起得知系争房屋被徐康康转租给了案外人张某，同年6月15日蔡明祥前往系争房屋，与案外人张某发生肢体冲突，双方被带至派出所询问。2016年7月9日，蔡明祥与案外人张某签订了一份“协议书”，约定张某于2016年7月11日前将系争房屋腾出。蔡明祥对上述证据真实性予以认可，确认已经于2016年7月11日收回系争房屋。
徐康康还提供银行明细清单一份，清单显示徐康康于2016年1月26日、2016年3月30日分别打款给案外人王某某5,000元、8,500元。徐康康表示上述款项是王某某受蔡明祥委托收取的租金。徐康康还提出曾向蔡明祥支付过现金2万元，但蔡明祥未出具收据。蔡明祥对上述付款事实均不予认可。
以上事实，由原、被告提供的《房屋租赁协议》、借条、“人民调解协议书”、“协议书”、“询问笔录”，“询问笔录”等证据在案佐证。
本院认为，原、被告之间就系争房屋签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，双方均应遵照履行。被告徐康康作为承租人，应按约支付租金，并承担至返还房屋之日止的占有使用费，现原告诉请要求被告按照约定的租金标准支付至2016年7月11日的租金和使用费，于法不悖，应予支持。审理中，双方对2015年1月12日“借条”所指向的租金期间存在争议，在双方均未能提供证据证明的情况下，本院认为“借条”上明确写明为“今借”，依其文意解释应为出具借条当日积欠租金事实，故采纳徐康康的意见，而对蔡明祥的辩解不予采信。对被告主张的3笔付款事实，其中两笔向案外人王某某的付款，因原告予以否认，被告也未提供蔡明祥授权案外人代收租金的依据，本院不予采信。另外一笔现金支付2万元，被告亦未提供证据证明，故本院亦不予采信。被告还认为租住期间原告停电给其造成了损失，对此，因为原告虽然确认租赁期间确有停电情况，但不确认是原告实施的停电行为，且本案中被告欠租不付的违约行为在先，故对被告的理由亦不予采信。综上，对蔡明祥主张的租金和使用费予以相应支持。同时，因双方均同意将已缴押金4,950元抵付所欠租金，本院予以准许。
根据合同约定，被告“如逾期(支付租金)则每日按月租金的3%支付滞纳金”，现原告诉请要求被告支付相应的违约金，于法有据，理应予以支持。但庭审中被告提出合同约定的标准过高应予调低的主张，考虑到双方约定确已过份高于原告实际损失，且合同约定租期至2015年7月届满的情况，故本院依据实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情由被告承担违约金40,000元。
依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告徐康康应于本判决生效之日起十日内支付原告蔡明祥截至2015年1月12日的所欠租金93,449元；
二、被告徐康康应于本判决生效之日起十日内支付原告蔡明祥从2015年1月13日起至2016年7月11日的租金和使用费(按照每月7,250元标准按实计算)；
三、被告徐康康应于本判决生效之日起十日内支付原告蔡明祥违约金40,000元；
四、原告蔡明祥应于本判决生效之日起十日内向被告徐康康返还押金4,950元，该款可以在上述第一至三项判决被告徐康康应付款项中抵付。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6,085元(原告已预交)，减半收取3,042.50元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张 斌
二〇一六年十二月十六日
书 记 员 陈裕国
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。