河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终13960号
上诉人（原审原告、反诉被告）：曹明磊，男，1991年4月5日出生，汉族。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：郑州中部大观商业管理有限公司。
法定代表人：张哲，总经理。
委托诉讼代理人：纪云丽，河南文丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱鑫婷，河南文丰律师事务所律师。
上诉人曹明磊因与被上诉人郑州中部大观商业管理有限公司(以下简称大观公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2018）豫0104民初3161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人曹明磊，被上诉人大观公司的委托诉讼代理人纪云丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曹明磊不服原审判决，上诉称：请求撤销原判第二项、第三项，依法改判，驳回被上诉人反诉请求，诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实不清。关于被上诉人的消防未经验收是否影响其的经营、是否构成违约问题。被上诉人作为大型商场的管理方，在消防未经验收的情况下即开业经营，违反了相关规定，被上诉人提供的经营场所不符合经营条件，影响了其的经营；关于其退场时间和原因的认定问题。其于2017年11月初即被被上诉人强行驱离，未再经营，一审法院认定时间至2017年12月28日错误；关于其是否违约问题。其是在被上诉人强行驱离的情况下离场，并非擅自提前离场；关于被上诉人提交的房屋租赁合同第8条违约责任的约定问题，属于格式条款中加重对方义务，免除己方责任，该条款应属无效；一审法院适用法律错误。被上诉人未对其离场原因及时间通过自己，应视为对主张无证据。故被上诉人存在违法、违约行为，损害了其的权益，故请求二审查明事实，维护其的合法权益，应法予以改判。
大观公司辩称，第一，讼争的工程消防已验收合格。被上诉人在一审中提供了截止诉讼时拿到的最后一份消防验收意见书，该意见书中已经显示2016年已经取得了消防设计审核意见和消防验收意见书均是验收合格的。因此讼争工程是验收合格的，且上诉人使用商铺过程中从未因商铺被消防查封而影响其经营。消防是否验收合格是管理性规定，而非禁止性规定。不影响合同效力。第二，关于离场时间的认定，是正确的。上诉人与被上诉人之间的纷争经管城法院经过了多次调解，该时间是上诉人在调解中认定过的时间。我们因为上诉人未与被上诉人办理交接就私自撤场。后在庭审中我们也认可了他之前认定的他认定的时间而放弃了原诉求，主张到起诉之日这个租金。第三，是关于违约责任问题。根据双方的租赁合同，上诉人应当在2017年的10月30日前缴纳全年租金。但上诉人未按期缴纳租金且其私自撤场存在两个违约行为，应当承担违约责任。第四，关于格式合同无效的。双方签订的租赁合同均是以盈利为目的的平等商事主体之间的一种商事合同。不存在格式合同无效的情形。我们认为一审法院适用法律正确。应当依法维持原判。
曹明磊向一审法院起诉请求：1．判令解除曹明磊与大观公司之间的《大观国贸FA129、130号商铺租赁合同》；2．判令大观公司返还曹明磊履约保证金10000元、租金22000元，共计32000元；3．本案诉讼费用由大观公司承担。
大观公司向一审法院反诉请求：1．判令曹明磊向大观公司支付欠交租金94521.2元；2．判令曹明磊向大观公司支付违约金11027.5元（暂计算至2018年3月9日，主张至其实际支付之日）；3．判令本诉和反诉的案件受理费均由曹明磊承担。
一审法院认定事实：大观公司（出租方，以下简称甲方）与曹明磊（承租方，以下简称乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：1.甲方将位于郑州市乔家门路1号，大观国贸项目A区负一层FA129、FA130号商铺，租赁建筑套内面积为47.12平方米，出租给乙方，乙方自愿租用；2.租赁期限自2017年9月1日至2020年8月31日止；3.租赁期间租金标准如下：自2017年9月1日至2018年8月31日止，租金合计116521元，自2018年9月1日至2019年8月31日止，租金合计116521元，自2019年9月1日至2020年8月31日止，租金合计116521元；4.先付租金后使用，租金每12个月为一个缴费期，乙方须在2017年10月30日前向甲方预付第一个缴费期为2017年9月1日至2018年8月31日的租金，共计116521元，第一个缴费期期满前30日缴纳下一缴费期的租金，以后以此类推至合同期满；5.乙方应于本合同签订之日支付甲方履约保证金，共计8000元，该保证金含乙方经营过程中的质量信誉保证金和正常使用租赁商铺保证金；6.合同期满或终止时，乙方结清所有应付费用，在乙方无违约无损坏租赁商铺、无工商、税务及消费纠纷等问题后，甲方在90日后将履约保证金无息一次性全部退还给乙方；如乙方出现单方违约情况，为保障甲方自身的合法权益，则甲方可将履约保证金用于充抵租金、违约金、罚金或其他应付费用等，若履约保证金不足以充抵以上费用，则甲方有权继续向乙方追讨差额部分；7.乙方以现金、转账（转账以实际到账日期为准）等方式缴纳租金，乙方拖欠任何由甲方收取的费用（包括代收代缴），视为乙方违约；8.违约责任：未经甲方书面同意，乙方提前撤场（包括逃场），甲方有权单方解除本合同，收回该商铺，已缴纳租金不予退还，并没收乙方的履约保证金，同时乙方还应全额向甲方支付三个月的租金作为违约金，并赔偿甲方的其他损失。2017年7月26日，曹明磊向大观公司支付租金22000元，大观公司向曹明磊出具《收据》一份，载明：“交款单位曹明磊FA129、FA130，人民币（大写）贰万贰仟元整，￥22000，收款事由2017.9.1-2018.8.31部分租金。”同日，曹明磊向大观公司缴纳履约保证金8000元，向河南山水物业管理有限公司管城区分公司缴纳履约保证金2000元。
另查明，2018年1月23日，郑州市公安消防支队出具郑公消验字[2018]第0020号、郑公消验字[2018]第0021号建设工程消防验收意见书两份，载明：位于郑州市××东、××街南的大观商贸中心1区及地下车库、公共部分装修复验工程，位于郑州市××东、××街北的大观商贸中心2区及地下车库建设及公共区域装修工程，综合评定该工程消防验收均合格。
诉讼过程中，大观公司称曹明磊于2017年3月14日选铺并交纳订金30000元，当日其将商铺交付给曹明磊，曹明磊进场装修一个月左右开始正常经营，后该订金30000元转为租金22000元及履约保证金8000元，曹明磊于2017年12月28日离场，未再继续经营，要求曹明磊支付2017年3月14日至2018年3月9日期间的租金。大观公司提交《大观商贸中心选铺承诺书》、《装修施工许可证》及《装修施工责任承诺书》等。曹明磊对此不予认可，称其于2017年7月向大观公司交纳租金22000元及履约保证金8000元，向河南山水物业管理有限公司管城区分公司缴纳履约保证金2000元后，大观公司当日向其交付商铺，后双方于2017年9月1日签订《房屋租赁合同》，2017年11月初大观公司将其物品强制搬离，其不再继续经营。大观公司还称其于2018年3月将大观国贸项目A区进行了重新规划调整，拆除了部分商铺，B区另行租给其他商户使用。
一审法院认为，曹明磊、大观公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格按照约定全面履行自己的义务。关于原告的诉讼请求：
1.曹明磊要求解除曹明磊、大观公司之间的《房屋租赁合同》。因曹明磊已搬出涉案商铺，未再继续经营，且大观公司亦同意解除合同，故对曹明磊该项诉讼请求该院予以支持。
2.曹明磊要求大观公司返还租金22000元。大观公司虽提交《大观商贸中心选铺承诺书》、《装修施工责任承诺书》等，曹明磊不予认可，后双方又签订书面《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》约定从2017年9月1日起计付租金，曹明磊称2017年11月初大观公司将其物品强制搬离，其未再继续经营，未提交证据证明，故其离场时间应以被告认可的2017年12月28日为准。曹明磊应向大观公司支付2017年9月1日至2017年12月27日期间的租金，经计算，上述期间租金为37669.8元（116521元÷365天×118天）。大观公司提交有消防验收合格意见书，且曹明磊在经营过程中亦不存在因消防问题影响其正常经营的情形，故曹明磊未有证据证明系大观公司原因导致其不能继续经营，曹明磊应向大观公司支付租金37669.8元，其现交租金22000元尚不足支付，其要求返还租金，该院不予支持。
3.曹明磊要求返还履约保证金10000元。该院认为，曹明磊称大观公司将其物品强制搬离商铺，致使其未能继续经营，但其未向该院提交证据，大观公司亦不认可；另，曹明磊在租赁期限内未经大观公司许可，擅自提前撤场，存在违约行为，故曹明磊要求大观公司退还其收取的履约保证金8000元的诉讼请求，该院不予支持。曹明磊要求大观公司退还河南山水物业管理有限公司管城区分公司收取的履约保证金2000元，无事实和法律依据，该院不予支持。
关于大观公司的反诉请求：
大观公司要求曹明磊支付2017年3月14日至2018年3月9日期间欠交的租金94521.8元。根据查明事实，曹明磊应向大观公司支付2017年9月1日至2017年12月27日期间的租金37669.8元，曹明磊现已交租金22000元，故曹明磊还应支付大观公司租金15669.8元，大观公司超出该范围部分的反诉请求，该院不予支持。
2.大观公司要求曹明磊支付违约金，该院认为，当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。现曹明磊、大观公司已约定了履约保证金，该履约保证金足以补偿被告的损失，故大观公司的该项反诉请求，理由不足，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除曹明磊与郑州中部大观商业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、曹明磊于该判决生效之日起十日内支付郑州中部大观商业管理有限公司租金15669.8元；三、驳回曹明磊的其他诉讼请求；四、驳回郑州中部大观商业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费600元，由曹明磊负担；反诉案件受理费1206元，由曹明磊负担179元，郑州中部大观商业管理有限公司负担1027元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审一致。
本院认为，曹明磊与大观公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。曹明磊称其系2017年11月初离开商铺，但未能提供有效证据，故原审认定曹明磊于2017年12月28日离开并计算该期间的租金数额并无不当，本院予以维持。曹明磊所缴纳的22000元租金并不能够清偿其占用商铺期间所发生的租赁费，故原审判决曹明磊支付大观公司相关租金本院予以支持；郑州市公安消防支队出具的相关建设工程消防验收意见书显示，涉案商铺及相关工程均合格。故曹明磊称大观公司消防未经验收、存在违约的主张，本院不予支持。综上所述，曹明磊的上诉请求无事实及法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费779元，由上诉人曹明磊负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵玉章
审判员 李 黎
审判员 秦 宇
二〇一八年十一月二十一日
书记员 候李爽