辽宁省大连市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）大民二终字第963号
上诉人（原审原告）：孙旭，女。
委托代理人：王思媛，系辽宁亿信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：徐金玲，女，1956年12月19日。
被上诉人（原审被告）：付哲，男。
二被上诉人共同委托代理人：董婉莹，系辽宁双护律师所律师。
被上诉人（原审第三人）：董玉兰，女。
被上诉人（原审第三人）：董玉春，女。
二被上诉人共同委托代理人：李启路，系董玉春丈夫。
被上诉人（原审第三人）：李启路，男。
被上诉人（原审第三人）：大连安鑫房地产代理有限公司，住所地大连市西岗区民权街109号。
法定代表人：刘建国，系该公司总经理。
委托代理人：陈述，系辽宁智锐律师事务所律师。
原审原告孙旭与原审被告徐金玲和付哲、原审第三人董玉春、董玉兰、李启路、大连安鑫房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，大连市西岗区人民法院于2013年4月16日作出（2012）西民合初字第1330号民事判决，孙旭不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。
原审原告孙旭在一审中诉称，2010年12月1日，原告通过大连安鑫房地产代理有限公司介绍与二被告（二被告夫妻关系）签订了一份房地产买卖合同。合同约定二被告将位于西岗区春都园58号1-8-3（建筑面积为92.36平方米）住宅以壹百壹拾贰万元价格卖给原告；并约定本合同定金为人民币贰拾贰万元整、该房屋办理过户手续时，买方将该房屋落户到指定人名下，卖方于2011年5月31日前办理完产权证等。合同签订后，原告按约定将购房款分两次交予二被告，二被告也将涉案房屋交给原告。但是，没有按照合同约定如期将涉案房屋过户给原告或原告指定人名下。虽然原告多次催要，二被告均以各种理由推托未按合同约定履行其义务，导致合同无法继续履行。无奈，为了维护原告的合法权益，故诉至贵院请求依法判决：1、请求判令二被告按照合同约定办理房屋过户手续。2、请求判令二被告承担合同约定违约责任及逾期违约金至办理房屋过户手续完毕为止（截止到2013年3月24日为180475.16元，并承担因被告拖延办理过户费用及政策变化产生的交易税20%）。
原审被告徐金玲、付哲在一审中辩称：不同意原告诉讼请求。理由如下：一、案涉房地产买卖合同虽然表面形式合法，但是实质上是原告孙旭和第三人董玉春、董玉兰、李启路包括安鑫地产恶意串通结果，不仅损害被告利益，更损害国家利益。因为本案中的案涉房屋早在2007年徐金玲就已经转让给董玉兰了，按照法律规定，董玉兰必须先办理完过户手续，取得房地产权属证书，才有权利出卖给孙旭。根据我国城市房地产转让管理第六条明确规定，故本案中董玉兰首先没有与徐金玲办理房屋过户手续，在没有取得房地产权属证书情况下，就另行出售给孙旭，本身违反法律规定，违反事实。二、为了达到恶意逃税的目的，董玉兰、董玉春和安鑫地产串通，该房不具有合法买卖情况下，违法签订二手房合同，为了达到其违法逃税的目的，由董玉春、李启路出面骗徐金玲，并且承诺只有徐签订案涉合同，必获得高额回报，在这些情况下才签字。办理房屋产权证书是要向国家交税的，税收收入是国家财政重要组成部分，涉及到经济利益，这个合同签订已经损害国家利益；三、本案中最令二被告气愤徐金玲出于同事的情谊将案涉房屋无偿转让给董玉兰，实际上他们没有想到是董玉兰、董玉春合伙演的戏，董玉兰在三年时间里没有露面和徐金玲见面，既然原告孙旭是与徐金玲签订的房地产买卖合同，却将105万元购房款打入了李启路、董玉春的帐户，如果没有联系，会将这笔巨款打入与合同无关人的帐户里吗？综上所述，本案是原告与第三人恶意串通事件，其目的是为了达到恶意逃税，不仅损害被告利益，也损害国家利益。同时，董玉春、李启路与案涉房屋一点关系没有，董玉春、董玉兰、李启路对徐金玲负责，就是在进行欺诈，不仅以高额回报与孙旭签订房地产买卖合同，事实上三年前让徐金玲将案涉房屋转让给董玉兰也是一个骗局，目的就是取得案涉房屋后再高价转卖，为此董玉春、李启路不仅利用了朋友之情对他们的信任，董玉兰自从签订协议后没有对该房进行使用，甚至连面也没有碰过。根据《合同法》第52条规定，本案中案涉合同已经同时符合了上述5个条件中的4项目，所以被告请求人民法院判决合同无效，并驳回原告的诉讼请求。
原审第三人李启路（董玉春）在一审中述称：合同是2007年7月份签订的，当时被告二人到我们家里串门，他们说铁路西站有房子，当时他们俩倒房子，正好我小姨子董玉兰名下没有房子，手里有点钱就买房子了。08年发生经济危机我小姨子想将房子卖掉，后来找到被告二人，想将房子卖了，被告二人没有要，我小姨子找到铁路，说退不了，我当时手里有钱就将这个房子买下来了，当时房势高高低低，铁路内部比市场价低600元。徐金玲亲自跑到北京街房屋中介想将房子卖了，没有卖出去。这期间给了徐金玲一万元将房子转给我，从07年7月份签订议协买房到卖房子这个事情，二被告都清楚。在办理协议时，二被告签了字划了押。
原审第三人董玉兰在一审中述称：当初最早的房屋是我买下来的，我的儿子在英国需要用钱，铁路分的房子不单单是徐金玲这一套，当时我家50多平的老房子卖了9万元，当时我手里有点钱，我说这个房子我买。当天二被告就来了，当初必须付全款56万元，我给二被告1万元将这个房子转让给我了，房子转给我权利就是我的，卖房转让与二被告没有关系。当时二被告说这一万元别写上了，我说行。因为房子要抓阄，有很多风险，我找徐书记问是否能退，徐书记说卖不出去，房子走下坡路，当时我儿子着急用钱，我硬着头皮把房子转给我姐了。后来听说房子过户时翻脸了，要7万元。
大连市西岗区人民法院经审理查明事实后，作出如下判决：驳回原告孙旭的诉讼请求。案件受理费14880元，由原告孙旭负担。
宣判后，孙旭不服，向本院提起上诉，要求撤销原判，依法改判或发回重审。其上诉理由为：一、根据物权法的规定，不动产以变更登记为转移要件。涉案房屋在房地产交易中心备案的权利人为被上诉人，且有商品房预售发票，被上诉人是涉案房屋的权利人，其签订的房屋买卖合同是符合法律规定的。而董玉兰与被上诉人签订的协议中的房屋面积为89平方米，且没有具体地址，与涉案房屋并不是同一房产，退一步讲，该协议如被上诉人在一审中所陈述是董玉兰冒名以徐金玲的名义购买房屋的话，那么，该协议也是无效的。因此，上诉人与被上诉人徐金玲、付哲签订的房屋买卖合同是合法有效的，且被上诉人已收到上诉人支付的105万元购房款，该案涉房屋已实际交付给上诉人居住达4年之久，上诉人应为该房屋的权利人，而原审法院仅仅以被上诉人与董玉兰签订的一份协议书即认定董玉兰为涉案房屋的权利人是错误的。二、董玉春、李启路、董玉兰与本案无任何法律关系，也未对该涉案房屋提出诉讼请求，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》可以通知其作为第三人参加诉讼的规定，原审法院追加董玉春、李启路、董玉兰为第三人是错误的，违反了法律程序。三、涉案房屋为商品房，原审法院认定涉案房屋为保障性住房，取得产权前不能买卖是错误的。四、涉案房屋已办理了登记，且可以依法办理产权，涉案房屋不属于《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条、《大连市城市房地产交易管理暂行办法》第6条规定的范围，原审法院适用法律错误。
被上诉人徐金玲、付哲表示服从一审判决。
被上诉人董玉春、董玉兰、李启路表示赞同上诉人意见。
被上诉人大连安鑫房地产代理有限公司认为此事与其无关，不发表意见。
本院认为，上诉人虽然是与被上诉人徐金玲签订的案涉房屋《房地产买卖合同》，但李启路却陈述案涉《房地产买卖合同》项下的房屋系其从董玉兰处购买的，而董玉兰就案涉房屋又与被上诉人徐金玲、付哲之间签订过《房地产买卖协议书》，从时间顺序上看，董玉兰与徐金玲、付哲签订《房地产买卖协议书》在先，而后是李启路、董玉春从董玉兰处购买房屋，最后是上诉人购买房屋，由此可见，实际出让案涉房屋给上诉人的人应为李启路、董玉春，而非被上诉人徐金玲，更何况，徐金玲也否认其为实际出让人。由于本案为连环购房合同纠纷，案涉房屋的每次出让人均有义务协助办理产权过户手续，鉴于本次诉讼中可能承担义务的主体没有上诉，本院在二审中无法直接予以调整。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销大连市西岗区人民法院（2012）西民合初字第1330号民事判决；
二、发回大连市西岗区人民法院重审。
二审案件受理费14880元（上诉人孙旭已预付），予以退回。
审判长 宫黎明
审判员 丁大勇
审判员 王 鹏
二〇一四年八月十二日
书记员 耿 艳