安徽省太湖县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖0825民初907号
原告：太湖县新叶房产营销策划有限公司，住所地太湖县。统一社会信用代码91340825335630979W。
法定代表人：叶邦国，该公司经理。
委托诉讼代理人：王志强，安徽大森律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苗利钢，安徽大森律师事务所律师。
被告：太湖县新屹汽车城有限责任公司，住所地太湖县。统一社会信用代码91340825159731369E。
法定代表人：姚爱国，该公司经理。
委托诉讼代理人：唐功彬，安徽唐功彬律师事务所律师。
原告太湖县新叶房产营销策划有限公司（以下简称“新叶房产营销公司”）诉被告太湖县新屹汽车城有限责任公司（以下简称“新屹汽车城公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2018年4月17日公开开庭进行了审理，新叶房产营销公司法定代表人叶邦国及其委托诉讼代理人王志强、苗利钢，新屹汽车城公司委托诉讼代理人唐功彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新叶房产营销公司诉称：2015年10月26日，原告与被告签订了《销售代理合同》。合同约定被告将太湖县新屹汽车城项目所涉房产委托原告按照约定的销售面积独家全程代理销售；以原告完成的销售总额的3%计算原告代理费，超出销售底价部分的20%作为原告的溢价收入，上述两项即为原告佣金；客户办理了按揭贷款的视为全额付清房款并计算代理费。合同还对销售价格、佣金的结算与支付、双方权利与义务、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告积极投入销售代理业务，依约履行了合同。2017年5月22日，双方对佣金费用进行结算，被告应向原告支付622481.89元。原告多次催要此费用，但被告一直未予支付。同时，被告还存在其他违约行为，给原告造成了严重的经济损失。原告为维护自身的合法权利，起诉请求判令被告：一、支付佣金（代理费及溢价）622481.89元；二、支付违约金528487.12元（622481.89元×238天×3‰，自2017年5月23日暂时计算至2018年3月1日，以后顺延至款清之日止）；三、诉讼费、保全费及其他费用由被告承担。
新屹汽车城公司辩称：一、原、被告之间签订商品房销售代理合同属实。原告在代理销售期间仅销售了3套房屋，签订了《房屋销售合同》，合计销售总价813690.06元，已收房款435691元，剩余房款377999.06元还未收取；另原告代理收取了23户购房定金或预付款共计1279483元，但未签订《房屋销售合同》；以上合计1715174元。所有房款、定金以及预付款支付时间为2015年11月至2017年1月之间，而非原告所称的2015年10月至2017年5月之间。因此，原告未积极履行销售义务，未按照合同约定完成销售指标，也未按照约定完成房款全额回收的义务。根据合同的规定，被告有权就此解除合同且无需支付未付的代理费（即佣金）。二、即使要支付佣金，原告的计算也是错误的，原告出具的结算表中计算的佣金（含20%溢价）不符合合同约定。被告仅需按约支付原告签订了《房屋销售合同》的3户已付购房款的2%的80%（保留20%佣金），即共计6971.06元（435691元×2%×80%）。前述23户因未签订《房屋销售合同》，房屋买卖关系未成立，其销售单价、总价及溢价不能明确，目前不具备结算条件，原告主张该佣金没有事实依据。被告股东叶某、姚某未经被告授权，在原告出具的结算明细表上签字确认“应付款合计……622481.89元”不具有法律效力，不能作为原告起诉的依据。三、自2015年12月10日起至2017年11月15日止，原告多次以预借（支）营销服务费、借款、招商费、餐费冲抵等方式，从被告处预支、领取代理费（佣金）341632元，远超过被告应付原告代理费（佣金）数额，如原告最终未能完成商品房销售代理合同约定的义务，被告有权保留诉权追偿原告多支的代理费（佣金）。同时，根据案件事实，被告不存在向原告支付逾期付款损失的义务。综上所述，原告部分陈述与事实不符，其诉求缺乏事实及法律依据，请判令驳回原告全部的诉讼请求。
经审理查明，2015年10月26日，原告与被告签订《销售代理合同》，合同约定：被告委托原告独家全程总代理销售太湖县新屹汽车城房地产项目；合同期限为2015年11月1日起至2016年12月31日止，到期后视情况续约；销售价格以双方确认的《销售价目表》、《销售价格调整表》为准，溢价为超出前述表格载明价格的部分；原告佣金结算标准为：原告完成销售额的3%作为代理费计提标准，加上超出销售底价部分的20%作为原告的溢价，原告获得上述佣金还需要达成被告指定的销售指标，未达成则按照2%计算代理费；双方每月结算一次代理费，结算日为每月的1日，原告提供结算书，被告审核后7日内支付；被告提供项目相关证照和文件资料如营业执照、资质文件、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设施工许可证等；原告负责制定、落实销售计划和策略，选择、管理销售人员，做销售登记工作，保证全部销售款及时回笼被告指定的专项账户，配合被告与银行办理按揭贷款手续，做好收集、催交客户资料，催收剩余房款；被告主要违约责任为如有归责于被告的因房屋质量、购房合同履行和产权证办理等问题造成客户与公司的纠纷及退房的，其后果由被告独自承担，不影响原告代理费、溢价的结算和支付。合同签订后，原告依约进行了项目销售代理活动。经原告代理，梅某等人与被告签订了房屋销售合同（上述合同签订日期双方均留白未予填写）并交付了购房款；经原告代理，被告收取了赵某和等人的购房定金或预付款，但未签订合同。2017年5月22日，被告股东叶某、姚某在原告出具的太湖汽车城佣金结算明细（2015/10-2017/05）第4页签字述明“除去退房和抵扣工程款12套，应扣除158935元，应付款合计622481.89元（770876.89元-158935元）”。2018年4月16日，叶某出具《关于2017年5月22日预测算太湖县新叶房产营销策划有限公司代理费的情况说明》，对前述应付款合计622481.89元发表意见称不是原告结算代理费，其未取得被告授权，所签署的意见不产生法律效力。
另查明，原告在合同期间以预支、原告法定代表人借款、招商费、餐费冲抵等名义向被告预支了部分费用；太湖县新屹汽车城房地产项目至今未取得商品房预售许可证。
上述事实，有当事人在庭审中的陈述及如下经过庭审质证并为本院认证的营业执照、法定代表人身份证明、国家企业信用信息公示系统（安徽）、销售代理合同、太湖汽车城佣金结算明细、房屋销售合同书、收据、营销资料、客户登记表、2016年4月30日被告及全体股东（合伙人）《授权书》、2016年5月18日被告及全体股东（合伙人）《授权书决定书》、原告预支和领取代理费（佣金）的凭证、叶某于2018年4月16日出具的《关于2017年5月22日预算太湖县新叶房产营销策划有限公司代理费的情况说明》、购房人身份证复印件及转款记录等证据证实。
本院认为，根据我国《城市房地产开发经营管理条例》及参照《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售实行许可制度，未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。本案中，原、被告双方在被告取得商品房预售许可证之前，签订了商品房买卖的《代理销售合同》，虽是双方真实意思表示，但是不符合上述行政法规的强制性规定，双方在此期间从事房屋买卖销售代理的行为不具有法律效力。原告虽然按合同约定促成了被告与部分购房客户签订了《房屋销售合同》，以及与部分客户达成了购房意向，收取了部分购房款、预付款，但由于被告开发的涉案房屋直至本案庭审时仍未能取得商品房预售许可证，致使上述《房屋销售合同》以及预付购房款购房意向的效力、当事人的权利义务均处于不确定的状态。如若此后被告能够取得商品房预售许可证，该《房屋销售合同》便赋予了法律效力，购房意向亦可就此签订正式房屋买卖合同，原、被告可以依约计算佣金并予以兑付；如被告最终无法取得商品房预售许可证，则上述《房屋销售合同》、购房意向均不能产生房屋买卖的法律效力，购房款及预付款必将面临退还的情形，原告以上述款项计算佣金并要求被告支付，亦就不具有事实与法律上的依据。因此，虽然原告的工作业绩客观存在，但原告应待被告开发的涉案房屋具备合法销售的条件后，再向被告主张结算代理费等佣金收入；或者以被告未能履行办理商品房预售许可证等义务，另行向被告主张违约责任、要求赔偿相关损失。综上所述，本院对原告的诉请不予支持。对原告预支的费用，被告称保留相关权利，但未依法提起反诉要求原告返还，本院对此不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项、第二十九条，参照《城市商品房预售管理办法》第六条之规定，判决如下：
驳回原告太湖县新叶房产营销策划有限公司的诉讼请求。
案件受理费15159元,由原告太湖县新叶房产营销策划有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 叶 茁
审 判 员 项朝光
人民陪审员 叶德珍
二〇一八年八月七日
书 记 员 董 鑫
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《城市房地产开发经营管理条例》
第二十三条房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
第二十九条房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
《城市商品房预售管理办法》
第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。