宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）宁0104民初2259号
原告（反诉被告）：兰州军区房地产管理局银川房地产管理处，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区文化东街82号
负责人：刘宏，该管理处党委书记。
委托诉讼代理人：李洁，宁夏新中元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：安雪，宁夏新中元律师事务所律师。
被告（反诉原告）：宁夏泰豪餐饮娱乐有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区八一小区17号楼综合楼10号营业房。
法定代表人：李明义，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郭航宇，北京市盈科（银川）律师事务所律师。
原告兰州军区房地产管理局银川房地产管理处与被告宁夏泰豪餐饮娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月13日立案受理后，宁夏泰豪餐饮娱乐有限公司提出反诉，本院将本诉与反诉一并审理，并依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告兰州军区房地产管理局银川房地产管理处的委托诉讼代理人李洁、安雪，被告宁夏泰豪餐饮娱乐有限公司的委托诉讼代理人郭航宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兰州军区房地产管理局银川房地产管理处向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2013年10月13日签订的《军队房地产租赁合同》及《补充协议》；2.判令被告搬离并返还原告位于银川市兴庆区北京东路八一小区17号楼8-9层房屋；3.判令被告向原告支付2017年度租赁费300000元及2018年1月1日至被告实际返还房屋期间的租赁费；4.案件受理费由被告负担。事实与理由：2013年10月13日，原、被告签订《军队房地产租赁合同》及《补充协议》，约定原告将其位于银川市兴庆区北京东路八一小区17号楼8至9层办公房出租给被告，租赁期限为2013年12月31日至2018年12月30日。租金标准及支付方式为年租金300000元，被告自签订合同之日起10日内一次性付清第一年租金，其余合同年度租金于每年12月10日前付清下一年度租金，逾期支付租金的违约责任为承担滞纳金及解除合同。另，该合同明确约定因不可抗力原因及国家和军队政策法规重大调整造成合同无法履行作为解除合同情形之一。合同签订后，原告按约交付租赁房屋，被告亦按约交付了2014年至2016年期间的租赁费，但被告就2017年度的租赁费至今为按约支付已构成原告行使解除权的违约情形之一。除此原因外，现军队政策规定要求军队及武警部门全面停止一切有偿服务，故原告基于被告对合同的履行情况及因政策原因对合同履行的影响已经按约定向被告告知停止租赁及收回房屋的相关事宜，但被告在接收通知后并未提出异议，也未结清租赁费并搬离返还涉案房屋。故原告诉至法院，请求依法判如所请。
被告宁夏泰豪餐饮娱乐有限公司辩称，一、同意解除双方签订的《租赁合同》，但原告要求提前解除合同的前提是原告履行其合同约定的义务，对被告的装饰装修损失进行赔偿。原、被告签订的《军队房地产租赁合同》及《补充协议》均是双方的真实意思表示，合法有效，原告在合同生效后立即交纳了第一年租金开始装修，由于被告常年经营大型餐饮火锅店，对于”泰豪火锅”用于餐饮经营的整栋大楼投入了巨大的装饰装修资金，其中对于租赁的原告8、9层房屋共计投入各项装修资金298万元。被告在经营过程中，始终严格遵守原告的各项管理要求，按时支付租金。2014年6月10日，因前期闲置及装修，原告致函被告，将合同约定的租赁期限顺延5个月至2019年5月30日。现原告在合同没有到期的情况下要求解除合同，根据双方签订的《补充协议》第六条第三款第2项”如因甲方违约导致合同提前解除的，甲方应按双方共同确认的投资额度，以双方确认的投资时间为起始时间，到2018年12月30日为止，按年均摊。此年均摊额计为年赔偿额，以合同提前解除的年限乘以年赔偿额为总赔偿额（不足一年的折合为月计算）”及第4项”如因军事斗争需要或者军队建设需要或者政府政策调整导致合同提前解除的，由甲方按本款第2项计算方法对乙方进行补偿。”故无论基于何种理由原告应当履行其赔偿义务，对被告的装饰装修进行赔偿，按照合同约定的方式赔偿被告785636元；二、被告在得知原告将要出现违约的情形后，后续没有支付租金是在行使不安抗辩权，不构成违约。2016年4月21日，原告下发了《通知》，要求被告不得再次装修转租转让，并表明了其将要违约提前解除合同的情形，被告遂要求其按照合同约定的方式进行赔偿，解决赔偿事宜，但原告并未做任何表示。2017年4月6日，被告再次致函原告要求其按约解决房屋装修赔偿问题，原告至今对此置之不理。在此期间，原告从未就合同解除的事宜与被告进行过协商，也从未作出过予以赔偿补偿的意思表示。因此，被告行使不安抗辩权的行为，未向原告支付房租，并不构成违约；三、根据合同约定，原告提前解除合同的，应当向被告返还50000元租赁保证金。综上，被告同意双方解除合同，但是原告应当依照诚实信用的原则全面履行合同，依约赔偿被告的装饰装修损失，返还租赁保证金。
诉讼中，被告向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告装饰装修损失785636元，返还租赁保证金50000元，共计835636元；2.本案本诉及反诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2013年10月13日，反诉原、被告签订《军队房地产租赁合同》及《补充协议》，约定反诉被告将其位于银川市兴庆区北京东路八一小区17号楼8至9层房屋出租给反诉原告用于办公使用，租赁期限为2013年12月31日至2018年12月30日，房屋租金为每年300000元。合同签订后，反诉原告交纳了第一年租金开始装修。因反诉原告常年经营大型餐饮火锅店，对于”泰豪火锅”用于餐饮经营的整栋大楼投入了巨大的装修资金，其中对于租赁反诉被告的8、9层房屋共计投入各项装修资金289万元，2014年6月10日反诉被告向反诉原告下发了《关于顺延租赁期限的函》，承诺对合同约定的租赁期限顺延5个月，直到2019年5月30日，该顺延期限作为装修期不计租金。反诉原告后续逐年按时缴纳租金。2016年4月21日反诉被告下发了《通知》，要求反诉原告不得再次装修转租转让，并表明了其将要提前解除合同的意图，但双方就反诉原告提出的赔偿装修损失未达成一致意见。根据《补充协议》第六条第三款第二项的约定反诉被告应向反诉原告赔偿装饰装修损失785636元（298万/租期55个月×剩余租期14.5个月），并返还反诉原告交纳的租赁保证金50000元。综上，面对军队政策调整反诉被告提前解除合同，反诉原告虽遭受巨大的经济损失也唯有支持和配合，但合同是双方真实意思表示，反诉被告应承担相应的责任。故反诉原告依法提起反诉，请求判如所请。
原告兰州军区管理处辩称，一、被告在履行双方的租赁合同时，存在明显的违约行为，即未按约缴纳2017年度的房屋租金，该行为根据双方合同约定系违约行为，原告可依约行使单方解除权，不支付赔偿，并追究相应的违约责任，故原告不应支付装修损失赔偿；二、被告自租赁原告涉案房屋至今，并未缴纳过租赁保证金，故原告不应向其返还；三、关于被告主张的装修损失费用，虽然本次司法鉴定所作出的装修赔偿费用并非依据双方合同明确约定的方式得出，但考虑到在装修之初双方并未对装修额度进行确认且因国家及军队政策调整导致涉案合同无法继续履行，该司法鉴定又是依据国家相关法律所作出，故为兼顾公平，原告认可该鉴定意见所作出的装修价值的认定。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人依法进行了质证。根据当事人的陈述和经本院审理认定事实如下：涉案位于银川市兴庆区北京东路八一小区17号综合楼八层、九层的1号至10号房屋均系兰州军区干部住房发展中心银川办事处所有，原告有权对涉案房屋处置。2013年10月13日，原、被告签订《军队房地产租赁合同》，出租方（甲方）：兰州军区房地产管理局银川房地产管理处，承租方：（乙方）：宁夏泰豪餐饮娱乐有限公司，约定甲方自愿将位于银川市兴庆区北京东路八一小区17号楼8-9层办公房（建筑面积1400平方米），租赁期限自2013年12月31日至2018年12月30日止，租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）人民币（大写）壹佰伍拾万元（1500000元）。年租金为人民币（大写）叁拾万元（300000元），租金按年（月、季、半年、年）结算，乙方于每合同年的前十日内交付甲方。付款方式：一次付清。租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担。自本合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金5万元，甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具凭证。乙方履行合同约定的义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。租赁期内，乙方应当履行下列义务...（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施，在不影响使用安全的前提下确需进行改造、装修或增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交甲方。甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定的权属归甲方的全部财产还给甲方，甲方乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿。另外，双方签订《补充协议》一份，其中对装修、改造和设备所形成添附的处理原告约定：1.添附物产权归甲方，合同履行期届满，对装修装饰、改造和增扩设备形成的添附除动产外，乙方应保证完好无损地无偿移交给甲方，不得要求任何补偿或要求以其残值承顶所欠租金、费用。2.如因甲方违约导致合同提前解除的，甲方应按双方共同认定的投资额度，以双方确认投资时间为起始时间，到2018年12月30日为止，按年均摊。此年均摊额计为年赔偿额，以合同提前解除的年限乘以年赔偿额为总赔偿额（不足一年的折合为月计算），也是甲方违约赔偿最高限额...4.如因军事斗争需要或者军队建设需要或者政府政策调整或者上级批准该营区军用土地对外竞价转让导致合同提前解除的，按不可抗力事件对待，由甲方按本款第2项计算方法对乙方进行补偿。上述合同及补偿协议签订后，原告即将涉案房屋交付被告使用，被告对涉案房屋进行了装修。2014年6月10日，原告向被告发出《关于顺延租赁期限的函》，载明：你公司《关于请求顺延租赁期限》的函收悉，本着实事求是的原则，我处组织人员进行了现地了解。贵公司承租我处房屋后，正值年终岁末，无法施工装修，房屋闲置2个多月，年后装修又2个多月，且投入了较多的费用。从实际情况出发，我处研究决定，同意2018年12月30日《租赁合同》到期后，再顺延5个月时间，即到2019年5月30日到期。顺延的5个月时间作为装修期，我处不计收租金。但其他的水、电、暖等费用由你公司按规定缴纳。2016年4月21日，原告发出《通知》一份，载明：各租户，根据上级相关精神《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，即日起，各租赁户在店铺原有基础上一律不允许转租、转让和装修，如有转租、转让和店铺装修所发生的费用和问题，由各租户承担全部责任。2017年4月6日，被告回函原告称：”你处的来函已收到，军队的政策我公司坚决支持和服从，我们双方的合同约定的有关赔偿责任也应落实，我公司装修该房屋投资巨大，按合同约定甲方违约提前解除合同的，有明确的赔偿责任。如你方答应给予赔偿，我公司就马上缴纳租金并搬离。”后因原、被告就租金支付及赔偿损失未达成一致意见，故诉至本院。
本案在审理过程中，经被告申请并经双方当事人协商一致，本院依法委托宁夏正业通房地产土地资产评估有限公司对涉案位于银川市兴庆区八一小区17号综合楼10号营业房8层、9层的房屋装饰装修残值进行评估。该中心接受委托后，于2018年7月26日作出正业通司鉴报[2018]第43号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：装修价值（残值）为309278元。原告对此质证认为，虽然本次司法鉴定所作出的装修赔偿费用并非依据双方合同明确约定的方式得出，但考虑到在装修之初双方并未对装修额度进行确认且因国家及军队政策调整导致涉案合同无法继续履行，该司法鉴定又是依据国家相关法律所作出，故为兼顾公平，原告认可该鉴定意见所作出的装修价值的认定。被告对该鉴定意见亦予以认可。本次鉴定，被告向宁夏正业通房地产土地资产评估有限公司支出司法鉴定费用18000元。
本院认为，原、被告签订的《军队房地产租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律规定，本院对该合同的效力予以确认。合同履行过程中，因军队政策调整，原告向被告发出《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，被告对此表示理解并同意解除涉案合同，但就涉案房屋的装修赔偿问题向原告主张。在此情况下，对于原告关于解除原、被告于2013年10月13日签订的《军队房地产租赁合同》及《补充协议》的主张，本院予以支持，合同解除后，被告应当向原告返还涉案房屋。对于租金问题，被告在接到《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》后，未按时向原告支付2017年度之后的租金，可以认定未被告行使法律规定的不安抗辩权的行为，不应当认定为违约。但被告一直使用涉案房屋，现合同已解除，被告应当向原告支付2017年度的租金300000元，并按照年租金300000元的标准支付自2018年1月1日起至被告实际返还房屋之日止的房屋租金及房屋占用使用费。
反诉部分，因合同及补充协议约定，如因原告违约导致合同提前解除的，原告应按双方共同认定的投资额度，以双方确认投资时间为起始时间，到2018年12月30日为止，按年均摊。此年均摊额计为年赔偿额，以合同提前解除的年限乘以年赔偿额为总赔偿额（不足一年的折合为月计算），也是甲方违约赔偿最高限额...如因军事斗争需要或者军队建设需要或者政府政策调整或者上级批准该营区军用土地对外竞价转让导致合同提前解除的，按不可抗力事件对待，由甲方按本款地2项计算方法对乙方进行补偿。现因国家及军队政策调整，需要提前解除合同，按照合同约定，原告应当向被告赔偿装修部分的损失，本院依法委托宁夏正业通房地产土地资产评估有限公司对涉案房屋的装修价值进行评估后，该中心作出的鉴定意见为：装修价值（残值）为309278元。原告认为虽然本次司法鉴定所作出的装修赔偿费用并非依据双方合同明确约定的方式得出，但考虑到在装修之初双方并未对装修额度进行确认且因国家及军队政策调整导致涉案合同无法继续履行，该司法鉴定又是依据国家相关法律所作出，故为兼顾公平，原告认可该鉴定意见所作出的装修价值的认定。被告对该鉴定意见亦予以认可。因此，原告应当向被告赔偿装修损失309278元。被告因此而支出的司法鉴定费18000元，应当由原告承担。对于被告关于由原告向其返还租赁保证金50000元的主张，因被告未提交证据证明其向原告交纳过上述费用，且原告也予以否认，故对于被告的该项反诉主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、解除原告兰州军区房地产管理局银川房地产管理处与被告宁夏泰豪餐饮娱乐有限公司于2013年10月13日签订的《军队房地产租赁合同》及《补充协议》；
二、被告宁夏泰豪餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起七日内向原告兰州军区房地产管理局银川房地产管理处返还位于银川市兴庆区八一小区17号综合楼10号营业房8层、9层的房屋，同时向原告兰州军区房地产管理局银川房地产管理处支付2017年度的租金300000元，并按照年租金300000元的标准支付自2018年1月1日起至被告宁夏泰豪餐饮娱乐有限公司实际返还房屋之日止的房屋租金及房屋占用使用费；
三、原告兰州军区房地产管理局银川房地产管理处于本判决生效之日起七日内向被告宁夏泰豪餐饮娱乐有限公司赔偿装修损失309278元；
四、驳回反诉原告宁夏泰豪餐饮娱乐有限公司的其他反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5800元，由被告宁夏泰豪餐饮娱乐有限公司负担；反诉案件受理费6078元，由反诉原告宁夏泰豪餐饮娱乐有限公司负担3829元，由反诉被告兰州军区房地产管理局银川房地产管理处负担2249元，司法鉴定费18000元，由反诉被告兰州军区房地产管理局银川房地产管理处负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 马金利
人民陪审员 陈玉波
人民陪审员 杨慧峰
二〇一八年八月九日
法官 助理 田进花
书 记 员 朱 莹
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。