＼n辽宁省高级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）辽民一终字第00237号＼n上诉人（原审被告）：辽宁长安房地产开发有限公司。＼n被上诉人（原审原告）：沈阳染纱厂。＼n被上诉人（原审被告）：高向南。＼n原审第三人：赖兆利。＼n上诉人辽宁长安房地产开发有限公司（简称长安公司）、与被上诉人沈阳染纱厂、被上诉人高向南、原审第三人赖兆利房屋买卖合同纠纷一案，沈阳市中级人民法院于2012年12月17日作出（2008）沈中民二初字第16号民事判决。长安公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。＼n沈阳染纱厂向一审法院提起诉讼称：2002年5月18日其与长安公司签订购房协议书，约定其将座落于沈阳市大东区吉祥二街42号（现大东区吉祥一路11号）建筑面积2400平方米的房屋以总价款480万元的价格卖给长安公司，并约定了付款方式及违约责任。协议签订后高向南将此房屋产权证书办到自己名下，但购房款长安公司、高向南至今未付。对此购房款沈阳染纱厂多次索要，长安公司、高向南均无理由搪塞，故请求判令长安公司、高向南给付欠款480万元及利息，并承担本案诉讼费用。＼n长安公司辩称：2002年5月18日，其与沈阳染纱厂签订了购房协议，约定沈阳染纱厂将其自建房屋以480万元的价格卖给长安公司，但该协议签订后，沈阳染纱厂并未将其房屋卖给长安公司，双方并未实际履行合同，故双方根本不存在债权债务关系，实际买卖房屋的双方是沈阳染纱厂与赖兆利，与长安公司无关。请求驳回沈阳染纱厂的诉讼请求。＼n高向南辩称：协议签订后并没有履行，虽然房屋办到了我的名下，但是我与沈阳染纱厂、赖兆利有三方协议，实际房屋是赖兆利购买的，我只是顶名，赖兆利已经还了400万元。请求驳回沈阳染纱厂的诉讼请求。＼n第三人赖兆利辩称：本案与长安公司没有关系，当时高向南是我的下属，因为房屋的房证办不下来，我出资六十万元办下来的，所以就将房屋便宜的卖给我了。因为我在银行有不良记录，所以房屋写的高向南的名，由我付款。＼n一审法院经审理查明：2002年5月18日沈阳染纱厂与长安公司签订购房协议书，约定沈阳染纱厂将座落于沈阳市大东区吉祥二路42号，建筑面积为2400平方米的房产以单价3200元／平方米卖给长安公司，总房款768万元整。同日，沈阳染纱厂与长安公司又签订一份购房协议书，该协议书约定沈阳染纱厂将上述房产以单价2000元／平方米卖给长安公司，总房款480万元整。沈阳染纱厂负责办理房屋产权证明，所需费用由长安公司承担。长安公司承诺，协议生效后长安公司向沈阳染纱厂预付人民币50万元整，用于办理房证。沈阳染纱厂、长安公司分别在协议书上盖章确认，高向南作为长安公司的代表在该协议书上签字。协议签订后，沈阳染纱厂收到了用于办理房屋产权证明的50万元预付款。2002年8月1日，沈阳染纱厂取得了本案涉案房屋的房屋所有权证书。2002年8月5日，经沈阳染纱厂职代会决议，同意将本案涉案房屋出售，价格为9264000元。同日，沈阳染纱厂向沈阳亚东实业集团公司提出变更申请，申请将本案涉案房屋出售，价格为9264000元。同日，沈阳亚东实业集团公司批复同意沈阳染纱厂出卖本案涉案房屋。2002年8月13日，沈阳市大东区亚东国有资产经营公司在沈阳亚东实业集团公司的批复上签署同意并盖章。2002年8月8日沈阳染纱厂与高向南签订沈阳市房地产转让合同，约定以9264000元的价格将本案涉案房产转让给高向南，并申请办理房地产转让登记。2002年9月4日，高向南取得本案涉案房产的房屋所有权证书。2003年8月8日，沈阳染纱厂、高向南及赖兆利签订协议书一份。在该协议书中三方约定本案涉案房产是沈阳染纱厂的房产，经沈阳染纱厂王慧华、祝超与赖兆利协商，愿意由赖兆利购买，但受诸因素影响，产权不能落在赖兆利名下，经三方商议，由长安公司与沈阳染纱厂签订买卖协议，产权人高向南。由于赖兆利急需用款用此房在银行进行抵押贷款，并由赖兆利联系以给沈阳万新房地产开发公司担保名义贷款，需要高向南夫妻两人出具相关合法证明及签字，故经过三方研究就用本案涉案房产在银行抵押贷款一事，达成如下协议：1、赖兆利联系由此房产作抵押，在银行贷款给沈阳万新房地产开发公司（也由赖兆利联系），由高向南出具财务负责人章，赖兆利所联系贷款单位出具财务专用章在银行开设结算户，贷款一经到位应转入高向南单位长安公司账户，再由高向南将贷款全部划给赖兆利，由赖兆利出具收讫。同时赖兆利也应确保此款划到高向南账户，以证明此款确系高向南使用。2、高向南前期同沈阳染纱厂王慧华、祝超签订的房屋买卖协议里所约定的各项义务，从签订协议之日起，由赖兆利全部负责，高向南同沈阳染纱厂不再有任何关系，沈阳染纱厂亦应确认此条款。3、对本案涉案房产高向南进行的装修发生的费用，以及同装修公司签订的装修合同，也均由赖兆利负责处理，与高向南夫妻没有任何关系。4、银行贷款到期后，如不能按期还贷，银行查封或者收缴吉祥路42号楼均同高向南夫妻没有任何关系，由赖兆利负责。5、赖兆利还贷后，除卖出房产，高向南出具相关手续，如再进行其他抵押行为，高向南不再配合，并由赖兆利办理过户更名，费用由赖兆利负责。6、赖兆利经营此房产期间，所发生的一切水、电暖等费用均由赖兆利负责。赖兆利、高向南、王惠华、祝超在该协议书上签字，但未加盖沈阳染纱厂公章。2003年11月25日，为了办理抵押，高向南委托沈阳圣信房地产评估有限公司对本案涉案房产进行评估。沈阳圣信房地产评估有限公司作出房地产估价结果报告，结论为本案涉案房产的单价为5250元／平方米，总价款1260万元。2004年2月26日，由于地址变化，高向南申请变更本案涉案房产地址，新地址为沈阳市大东区吉祥一路11号。另查明，2002年7月15日长安公司与案外人沈阳市黎明建筑工程公司签订建设工程施工合同，约定由沈阳市黎明建筑工程公司为本案涉案房产进行洗浴中心装修。2004年12月27日沈阳市黎明建筑工程公司诉至法院，要求长安公司给付工程欠款236万余元及违约金33万元。2005年8月15日，双方达成偿还工程款协议书，高向南代表长安公司签字。2005年8月23日一审法院下发（2005）沈民（2）房初字第25号民事调解书，确认了双方达成的偿还工程款协议，在该调解书中，列明高向南为长安公司法定代表人。又查明，2004年7月20日，沈阳市农村信用合作社联合社营业部与沈阳驰傲汽车销售有限公司、高向南签订抵押担保借款合同，约定沈阳市农村信用合作社联合社营业部向沈阳驰傲汽车销售有限公司提供短期流动资金500万元，高向南以本案涉案房产为上述贷款提供抵押担保，并办理了他项权利证。但合同到期后，沈阳驰傲汽车销售有限公司未按期还款，故沈阳市农村信用合作社联合社营业部于2006年3月30日起诉至一审法院，要求判令沈阳驰傲汽车销售有限公司偿还欠款本金及利息，高向南承担抵押担保责任。一审法院于2006年8月30日作出（2006）沈中民（3）合初字第167号民事判决书，判决沈阳驰傲汽车销售有限公司偿还沈阳市农村信用合作社联合社营业部借款本金390万元及利息274260.81元。如果未能清偿上述欠款，沈阳市农村信用合作社联合社营业部对本案涉案房产享有优先受偿权，高向南清偿后对沈阳驰傲汽车销售有限公司享有追偿权。在该判决书中，列明赖兆利为沈阳驰傲汽车销售有限公司的法定代表人。还查明，沈阳染纱厂在审理期间提供一份其与高向南就偿还购房款事宜拟定的协议书，该协议书由高向南书写。协议约定，沈阳染纱厂认同对2002年5月18日签订的合同文本的以2000元／平方米的价格不变卖给高向南（2400平方米x2000元=480万元人民币）。鉴于先期已支付沈阳染纱厂50万元人民币，现高向南尚欠沈阳染纱厂430万元人民币。高向南从签订本协议之日起，由于高向南工程项目在建资金紧张的情况下，每月先支付给沈阳染纱厂5万元人民币，待2008年5月工程恢复正常施工期（在6月份另行支付给沈阳染纱厂150万元人民币），余款从7月份起每月支付10万元人民币，到2009年末之前剩余款额一次付清。但双方均未在该协议书上签字或盖章。在一审法院审理期间，2008年1月24日，沈阳染纱厂与高向南签订协议书，约定高向南购买本案涉案房产实际上是沈阳染纱厂与赖兆利的交易行为，其目的是用于沈阳驰傲汽车销售有限公司资金注册，购买款926万元，为沈阳驰傲汽车销售有限公司所欠。高向南愿用位于沈阳市东陵区李相镇后李相村面积1220平方米房屋及所属土地，卷号：东房字1564-2号，产权人为长安公司的产权房屋顶抵上述926万元购房款。沈阳染纱厂、高向南、长安公司及赖兆利无任何纠纷。双方还约定该协议经公证即产生法律效力。高向南及沈阳染纱厂当时代理人王滨在协议书上签字并盖有沈阳染纱厂公章。但双方对该协议并未办理公证。再查明，王惠华系沈阳染纱厂现任法定代表人。祝超系沈阳染纱厂前任法定代表人。高向南于1999年至2008年期间担任长安公司法定代表人。现本案涉案房屋已经司法程序拍卖执行。在本案审理期间，一审合议庭曾向沈阳染纱厂现主管部门沈阳市大东区工业总公司发函，征求该公司对于沈阳染纱厂以480万元出卖本案争议房屋的行为的意见，沈阳市大东区工业总公司回函称该公司尊重沈阳染纱厂原主管部门沈阳亚东实业集团公司于2002年8月5日作出的批复意见。根据沈阳市大东区工业总公司复函的内容，经一审合议庭释明，沈阳染纱厂表示无论其与长安公司的买卖合同是否有效，其都坚持要求长安公司、高向南给付480万元房款及利息的诉讼请求。＼n一审法院经审理认为，沈阳染纱厂系国有企业，其与长安公司签订的购房协议书约定的房屋总价款为480万元，其在本案审理过程中也认可其履行的是该份协议书，而沈阳染纱厂所作出的职代会决议以及向其原上级主管部门沈阳亚东实业集团的申请，均是以9264000元的价格报批，沈阳亚东实业集团及沈阳市大东区亚东国有资产经营公司也是以转让价格9264000元批准沈阳染纱厂出卖本案争议房屋，因此沈阳染纱厂实际转让本案争议房屋的价格远远低于主管部门及国有资产管理部门批准转让的价格。长安公司、高向南在与沈阳染纱厂已经签订了购房款为480万元的购房协议的情况下，为了办理房屋所有权证书仍与沈阳染纱厂签订总价款为9264000元的沈阳市房地产转让合同，应认定其对沈阳染纱厂低价转让本案争议房屋是明知的。故可以认定沈阳染纱厂与长安公司、高向南恶意串通，损害国家利益，根据合同法第五十二条第二项的规定，沈阳染纱厂与长安公司签订的购房协议书应为无效。根据合同法第五十八条的规定，对于合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现本案争议房屋已经人民法院依照生效法律文书拍卖抵偿欠款，无法返还。因此长安公司、高向南应当折价给沈阳染纱厂补偿。对于沈阳染纱厂已经收取的50万元办证费用，沈阳染纱厂亦应予以返还。鉴于本案争议房屋在转让时经国有资产管理部门批准的价格为9264000元，在高向南办理抵押时评估价格为1260万元，均远远高于沈阳染纱厂所主张的480万元，而在本案审理期间，沈阳染纱厂也明确表示无论合同效力如何其只要求480万元房款，故长安公司、高向南应根据沈阳染纱厂所要求的480万元的诉讼请求，扣除已支付的50万元的办证费用，返还沈阳染纱厂房屋损失共计430万元。关于沈阳染纱厂所主张的利息问题，因双方签订的购房协议无效且双方对于合同无效均有过错，故沈阳染纱厂所要求的利息，不予支持。关于第三人赖兆利的责任问题，因沈阳染纱厂对于第三人并没有提出相应的诉讼请求，故对此不予处理。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条二项、第五十八条的规定，判决如下：一、沈阳染纱厂与长安公司于2002年5月18日签订的总房款为480万元的购房协议书无效；二、长安公司、高向南于本判决发生法律效力后十五日内给付沈阳染纱厂房屋补偿款430万元；＼n三、驳回沈阳染纱厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45200元，由长安公司、高向南承担。＼n长安公司的上诉理由和请求是：1、本案程序违法。一审法院漏判当事人和应当质证的证据没有质证。2010年2月4日一审法院追加赖兆利为本案第三人而且是有利害关系的第三人，赖兆利陈述已经用现金和部分车辆抵偿购房款。一审法院于2008年5月6日会同沈阳市人民检察院共同到看守所开庭质证，但一审法院对赖兆利自认的证言没有依法确认。沈阳染纱厂也没有提供相反的证据加以反驳。一审法院认定对赖兆利与本案无关是错误的。2、没有依据法律的规定将此案移交公安机关处理，依据最高人民法院的司法解释，法院在审理经济纠纷案件中，涉及经济犯罪应当依法移交公安机关处理。一审法院在明知国有资产流失，当事人恶意串通的情况下，没有将本案移送公安机关侦查是错误的。3、案件事实审理不清，长安公司从没有与沈阳染纱厂签订过购房协议，更没有实际履行购房协议，尽管协议书写有长安公司的名称，但没有加盖公章。本案实际买房人是赖兆利，赖兆利自认其是实际买房人。综上，一审判决程序违法，事实不清，请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。本案诉讼费用由沈阳染纱厂负担。另外，大东区工业局函无效，其没有资格代表国资委。而且诉争房屋已经由高向南的名义对外拍卖并顶帐，案涉房屋不是长安公司的财产是高向南的财产，赖兆利已经将涉案房屋的房款全部返还给沈阳染纱厂的负责的。＼n沈阳染纱厂答辩称：长安公司的委托代理人王滨在一审中是沈阳染纱厂的代理人，在二审其成为长安公司的代理人，我们对其代理身份提出异议。一审中我方提供证据证明高向南就是长安公司的法定代表人，其行为是法人行为。首先，从被上诉人与上诉人签订的合同及办理的产权证等证据看，本案系上诉人从被上诉人处购买房产而不是原审第三人购买。原审第三人称其用现金和部分车辆抵偿购房款并无证据支持。被上诉人也没有收到任何购房款。因此一审判决上诉人给付被上诉人房屋补偿款并无不当。不存在漏判当事人及未质证的问题。其次，本案被上诉人虽是国有企业但具备民事行为能力。其与上诉人签订购房协议完全属于民事行为，一审判决虽然认定购房协议无效，但也只是民事上的无效，并无涉及刑事犯罪。被上诉人享有民事部分的独立诉权。第三，上诉人与被上诉人签有书面的购房协议书，且有上诉人加盖公章，并经一审质证。上诉人称双方没有签订过购房协议书并不属实。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。＼n高向南辩称：该案涉及的买卖合同主体应该是沈阳染纱厂和赖兆利，真实的承担人是赖兆利与长安公司和高向南没有任何关系。据高向南称赖兆利在合同签订后已经全额支付了480万元的购房款，一审没有对已支付的购房款认定属于事实不清，请求二审法院发回重审。＼n赖兆利述称：案涉房屋的贷款其个人并没有花费，而是用在了汽贸公司。购买房屋后给付了一、二百万购房款。＼n本院经审理查明：原审认定事实属实，本院予以确认。＼n本院经审理认为，虽然长安公司与沈阳染纱厂签订有房屋买卖合同，但是后来沈阳染纱厂又与赖兆利、高向南签有三方协议，该协议明确约定实际购买人为赖兆利。对此，在一审审理期间，赖兆利、高向南均认可房屋买卖与长安公司无关。虽然在二审审理期间赖兆利否认房屋是其购买，但是其该主张没有充分的证据推翻现有的证据以及其在一审的答辩。关于高向南应否承担责任问题，虽然沈阳染纱厂与赖兆利、高向南签有三方协议，明确约定实际购买人为赖兆利。但是高向南一直参与其中，而且一审判决高向南承担责任其并没有提出上诉，故赖兆利、高向南应当承担给付沈阳染纱厂购房款的义务。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：＼n一、维持沈阳市中级人民法院（2008）沈中民二初字第16号民事判决第一项、第三项；＼n二、变更沈阳市中级人民法院（2008）沈中民二初字第16号民事判决第二项为：赖兆利、高向南于本判决发生法律效力后十五日内给付沈阳染纱厂房屋补偿款430万元。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n二审案件受理费45200元，由赖兆利、高向南负担。＼n审判长胡光甲＼n审判员刘军＼n审判员唐云涛＼n二〇一四年六月二十日＼n书记员林敏