湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终6887号
上诉人（原审被告）：湖南中航实业有限责任公司，住所地湖南省长沙市望城区高塘岭街道宝粮西路128号（原郭亮南路0814385栋）。
法定代表人：曹清，董事长。
委托诉讼代理人：袁维民、周鹏，湖南湘晟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：长沙市望城区波特利超市湘陵店，住所地湖南省长沙市望城区高塘岭街道郭亮南路。
投资人：周进波。
委托诉讼代理人：段仲初，男，系长沙市望城区波特利超市湘陵店工作人员。
被上诉人（原审原告）：周显红。
委托诉讼代理人：段绪平，湖南云桥律师事务所律师。
上诉人湖南中航实业有限责任公司（以下简称中航公司）因与被上诉人长沙市望城区波特利超市湘陵店（以下简称波特利超市湘陵店）、周显红房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2015）望民初字第01900号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，本院受理本案后，依法由审判员刘凯、ＸＸ、代理审判员金新贵组成合议庭,并公开开庭对本案进行了审理。中航公司的委托诉讼代理人袁维民、周鹏，波利特超市湘陵店的委托诉讼代理人段仲初，周显红的委托诉讼代理人段绪平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人中航公司上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判；由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、根据租赁合同约定的来修去丢原则，租赁合同到期后，被上诉人对涉案房屋投入装修的产权和价值都已经归属于上诉人所有，不论上诉人是否侵害了被上诉人的优先承租权，均不应就装修残值进行补偿。即使上诉人侵害了被上诉人的优先承租权，补偿标准也只能根据被上诉人在合同结束后对房屋的投入计算。二、被上诉人在收到上诉人于2015年6月2日发出的《关于综合楼整体出租的通知》后，逾期向被上诉人答复，并对上诉人提出的方案进行了大幅修改，致使双方无法就续租达成一致意见，因此上诉人才对外招租。在上诉人发布招租公告时，也上门对被上诉人进行了通知。因此，上诉人并未侵害被上诉人的优先承租权。三、本案与（2015）望民初字第01957号案属同一租赁事实，双方互为原被告，上诉人在该案中提交的证据明确表示也是本案提交的证据，因此一审法院认定上诉人在本案中未提交证据，属事实认定错误。四、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》是针对人民法院在执行过程中的规定，不适用与本案情形。上诉人已按照一般交易习惯通知了各方当事人，一审法院要求上诉人按照上述规定进行公开招租，于法无据。
被上诉人波特利超市湘陵店、周显红共同辩称，一、虽然合同约定的租期是10年，但同时合同约定了在上诉人继续对外出租的情况下，被上诉人享有优先承租权，但上诉人侵害了被上诉人的优先承租权，致使被上诉人的装修投入损失。而且被上诉人安装的空调及其他设备的使用时间均在20年以上，电动扶梯和冷冻设备则是在2010年后才安装的，上诉人没投入一分钱就继续对外出租，获取了被上诉人投资的残值部分的价值，加之一审法院只判上诉人赔偿被上诉人残值总额的60%，已充分考虑了上诉人的利益。二、在租赁合同到期前，双方进行过多次沟通，但上诉人没有告知被上诉人任何拍租的事宜，也没有向被上诉人发过拍租函告，包括在2015年1月19日和6月2日的两次函告中，也都没有提及对整体租赁物拍租的内容。所谓的拍租公告上的列明的拍租时间是2015年8月20日，但后来在9月17日公布的结果上说是在9月14日进行的拍租，侵害了被上诉人的优先承租权。故，请求驳回上诉，维持原判。
波特利超市湘陵店、周显红共同向一审法院起诉请求：1、波特利超市湘陵店、周显红仍享有原房屋租赁合同中所约定的优先承租权；2、中航公司赔偿波特利超市湘陵店、周显红因承租该房屋投入的各项资金和损失约200万元（以今后实际评估计算为准）；3、中航公司赔偿波特利超市湘陵店、周显红因承租该房屋预期可得利益约50万元（以今后实际评估计算为准）；4、中航公司退还波特利超市湘陵店、周显红在签订原《房屋租赁合同》时所交纳的押金15万元；5、中航公司承担本案全部诉讼费用。一审庭审中，周显红和波特利超市湘陵店明确表示，因中航公司已经将房屋出租给了第三人，其优先承租权已经无法实现，自愿放弃第一项诉讼请求，选择要求中航公司按第二项和第三项诉讼请求赔偿其损失。
一审法院经审理查明，2005年，湖南湘陵机械厂（甲方）与望城县高塘岭镇波特利超市（乙方）签订湘陵新20041**号《房屋租赁合同》。合同约定：一、出租标的物、租期、租赁用途：1、甲方将本厂座落在望城县郭亮中路湘陵购物广场房屋租赁物租赁给乙方。租赁物一层为框架结构、无门窗、地面及墙水泥抹平面，二层为框架结构、地面及墙水泥抹平面，无装修，三、四层为单身住宅层，内墙水泥抹平无装修。一、二层框架电线主干线路预埋，分线路及灯具乙方自行装修、安装。三、四层白炽灯一盏到房间；2、租期为十年，租赁时间从2005年2月28日起至2015年2月28日止；3、租赁用途：乙方作商场、超市使用，合同到期后，如甲方仍继续对外租赁，在同等条件下，乙方享有优先承租权；二、租金、其他费用及付款方式：1、乙方须缴纳年租金30万元，管理费16万元，下岗职工安置费20万元，其各项费用总额66万元，在每年度2月28日前以现金形式一次性预先交清当年度租金及费用；三、房屋押金：签订合同前，乙方向甲方交纳押金15万元，押金不计利息，合同期满后，乙方全部履行合同相关责任，经甲方确认后予以退还；五、甲方的权利和义务：1、甲方对出租的资产（房屋）拥有所有权和法定处置权；2、当甲方发现乙方在承租期间有违法经营活动或不按合同规定履行义务，甲方可单方解除合同；六、乙方的权利和义务：1、租赁期间拥有经营管理自主权及合法经营权；5、乙方使用房屋，不能转租、分割租赁，禁止从事餐饮业、歌厅、舞厅娱乐经营项目，不得经营、储存任何违禁品、易燃易爆品等；七、违约责任：1、乙方不履行合同规定的各项事项，甲方有权解除合同，当年度租金、管理费、下岗职工安置费及押金不予以退还，乙方另行向甲方支付违约金60万元整，违约金未支付前，甲方有权留置乙方在甲方租赁物内的资产；2、合同签订后，除以上情况，甲、乙双方不得无故解除合同，擅自解除合同将承担违约责任。违约金60万元整，违约方向另一方以现金的形式予以赔偿；八、租赁期满或合同解除后有关事宜：1、租赁期满或合同解除，乙方需交清房屋租赁期间的各种税、费，否则甲方有权扣除乙方押金，并有权留置乙方在甲方租赁物内的资产；2、乙方租赁期满后或合同解除后，不得破坏房屋装修结构，所投资房屋装修的不动产，如电梯、中央空调、门、窗等装饰设施、电力设施不能拆除、变卖。产权及价值归属于甲方，甲方不对乙方予以补偿。如乙方拆除电梯、中央空调等设施，破坏已有的装修，甲方有权向乙方提出赔偿，在未获赔偿前有权扣除乙方押金，并可留置乙方在甲方租赁物内的资产，并保留设施、设备及装修增加的房屋价值的追偿权。望城县高塘岭镇波特利超市和望城县波特利购物广场均在乙方落款处加盖公章，周显红在乙方委托代理人处签名。
合同签订时，周显红的丈夫舒建波向湖南湘陵机械厂交纳押金15万元。合同签订后，周显红对房屋进行了装修，并开设望城县波特利购物广场超市。2007年，周显红的丈夫舒建波作为望城县高塘岭镇波特利超市（乙方）的委托代理人与湖南湘陵机械厂（甲方）签订湘陵新20070**号《房屋租赁合同补充协议》，约定：从2007年5月25日起甲方将2005年租给乙方使用的波特利购物广场三楼整体收回；从2007年5月25日起，波特利购物广场的门面租金在原租赁合同规定标准的基础上减少8万元，即从66万元降到每年58万元；本补充协议与原合同具有同等法律效力，除对租金标准调整外，其他按湘陵新20041**号合同执行。2007年8月16日，周显红的丈夫舒建波作为望城县高塘岭镇波特利超市（乙方）的委托代理人与湖南湘陵机械厂（甲方）签订湘陵新20070**号《房屋租赁合同补充协议》，约定：从2007年9月1日起甲方将2005年租给乙方使用的波特利购物广场四楼整体收回；从2007年9月1日起至2007年12月31日止，波特利购物广场的门面租金在房屋租赁合同补充协议规定标准的基础上减少27000元，即2007年度租金为553000元；从2008年起，波特利购物广场的门面租金在湘陵新20070**号房屋租赁合同补充协议规定标准的基础上减8万元，即从58万元降到每年50万元。2011年，段仲初作为望城县高塘岭镇波特利超市（乙方）的委托代理人与中航公司（甲方）签订的201110号《房屋租赁合同补充协议》，约定：从2011年9月8日起甲方将租赁给乙方使用的波特利购物广场消防通道南门一楼门面一间约80平米收回；从2011年9月1日起，甲方扣减乙方租金2500元/月；甲方给予乙方一次性补偿25000元，从2011年租金中扣减。
后双方在合同履行中发生争议，起诉至法院。诉讼过程中，中航公司（甲方）与周显红（乙方）于2012年2月15日就原望城县高塘岭镇波特利超市与原湖南湘陵机械厂签订的《房屋租赁合同》（湘陵新20041**）达成如下补充协议：一、原湖南湘陵机械厂（出租方）的权利义务由中航公司承继；原望城县高塘岭镇波特利超市（承租方）的权利义务由周显红承继；二、乙方现租赁甲方房屋的总面积共计3179.692平方米；三、租金及违约金的支付方式：（一）2012年5月28日至2015年2月27日止，共计187万元（其中租金145.94万元，本补充协议签订前违约金41.06万元）；（二）支付方式：1、自2012年5月28日至2013年5月27日止，租金及费用共计68万元（其中租金51.64万元，违约金16.36万元），乙方在2012年5月28日前支付40万元，余款28万元在2012年8月31日前支付；2、2013年5月28日至2014年5月27日止，租金及费用共计68万元（其中租金53.2万元，违约金14.8万元）……3、2014年5月28日至2015年2月27日止，租金及费用共计51万元（其中租金41.1万元，违约金9.9万元）……如果，乙方未按时全额支付租金或有其他违约行为，甲方无需任何通知，对乙方租赁的房屋有权采取停水、停电等措施，并解除《房屋租赁合同》（湘陵新20041**）及全部补充协议，收回房屋，因此造成一切损失由乙方承担；六、本协议签订后，本协议内容与《房屋租赁合同》（湘陵新20041**）不一致的，以本协议为准。其他条款仍以《房屋租赁合同》为准。
2015年1月20日，中航公司向望城县波特利超市湘陵店发出《房屋租赁合同期满不再续租通知书》。2015年1月21日，望城县波特利超市湘陵店向中航公司发函，希望继续签订合同。2015年6月2日，中航公司向周显红发出《关于综合楼整体出租的通知》，通知中提出“整体出租”和“分别出租”两种出租方案，并对两种出租方案的租金标准、租金支付方式予以明确，同时提出如果周显红同意该两种出租方案应于2015年6月4日前与中航公司签订书面的租赁合同，并交纳保证金和提前支付半年租金，否则视为放弃优先承租权。2015年6月9日，周显红向中航公司提交《综合楼整体开发意向书》和《对综合楼继续整体承租的报告》。周显红在《综合楼继续整体承租的报告》中表示愿意继续整体承租房屋，但对中航公司提出的两种出租方案均提出了异议。为此，双方未能就续租房屋事宜达成一致意见。2015年8月10日，中航公司向社会公众发出《房屋招租公告》，公告：中航公司现有地处长沙市望城区宝粮西路与郭亮中路交叉路口二层房屋出租，房屋面积约3900余平方米，按现状面向社会整体公开招租，租赁期限五年；报名时间为2015年8月11日至2015年8月17日上午12时止，2015年8月20日上午9时至12时进行招租竞价；本次公开招租的房屋有“同等条件优先承租权”；招租采用一次书面竞价，出价最高者中标，如最高价与优先承租人出价等价，优先承租人中标；本次整体招租竞价保证金10万元……整体招租的合同履约保证金10万元，租金提前半年交，报名未交保证金的，报名无效。后因故，中航公司未能在2015年8月20日召开招标会，改于2015年9月14日下午召开公开招标会。长沙市望城区兰庭格尔大酒店在公开招标中中标。就此次公开招标会的改期，中航公司未另行发布公告。周显红、波特利超市湘陵店均未参与上述公开招租。庭审中，中航公司陈述，中航公司在公开招租前欲向周显红送达上述招租公告，但无法联系上周显红，遂将上述招租公告送到波特利超市湘陵店，而超市的工作人员拒收，后只好将招租公告张贴在波特利超市湘陵店门口以及其他商店门口。但周显红、波特利超市湘陵店对中航公司的上述陈述均予以否认。
2015年9月17日，中航公司在波特利超市湘陵店门口张贴《责令限期搬离租赁门面通知书》，通知书载明“周显红女士：中航公司于2015年8月10日发布房屋招租公告，2015年9月14日下午召开公开招标会，根据招标公告出价最高者中标的原则，长沙市望城区兰庭格尔大酒店以130万元/年的价格中标，由于贵方未参与招标竞价，则视为放弃优先承租权。根据湘陵新20041**号《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》的约定，租赁期满后，贵方不得破坏房屋装修结构，所投资房屋装修的不动产、产权及价值归属我公司，我公司不对贵方予以补偿。请贵方按合同严格执行，在收到本通知后10日内办理租金结算及相关手续。”2015年10月10日，中航公司再次在波特利超市湘陵店门口张贴《限期搬离租赁门面通知书》，要求周显红（波特利超市）及时搬离门面，中航公司拟于2015年10月13日上午9:00开始对房屋实施停水、停电处理。因周显红、波特利超市湘陵店认为其享有优先承租权，至今仍未搬离租赁房屋。
另查明，望城县高塘岭镇波特利超市系个体工商户，经营者为周显红，于2002年10月21日开业，2004年12月28日注销。望城县波特利购物广场系个人独资企业，投资人为周显红，于2005年10月17日成立，2009年2月9日注销。望城县波特湘陵店系个人独资企业，于2009年2月25日成立，成立时的投资人为周显红的丈夫舒建波的妹妹舒芊，2012年3月27日变更投资人为周显红的弟弟周进波，2015年4月2日更名为长沙市望城区波特利超市湘陵店。本案所涉租赁物座落于长沙市望城区××宝粮××号，共7层12套，房屋总面积为6046.97平方米，一楼全部为商业用房，二楼到四楼有部分商业用房、部分住宅，五楼到七楼全部为住宅，原产权人为湖南湘陵机械厂，后因企业改制划归中航公司所有，现登记的产权人为中航公司。
再查明，2009年2月9日望城县波特利购物广场注销后，周显红将其所承租的上述3179.692平方米房屋，分别转租给金鹰服饰广场、丁丁婴童世界、通程电器和波特利超市湘陵店。其中波特利超市湘陵店转租的房屋面积，经双方现场测量确认为329平方米（含公摊面积）。就上述所承租的3179.692平方米房屋，周显红向上述经营户收取租金后，再向中航公司交纳租金。2015年3月9日，望城县波特利超市湘陵店代周显红就上述周显红所承租的3179.692平方米房屋向中航公司交纳了2015年2月28日至2015年5月28日的租金108915元。2015年5月29日，中航公司将金鹰服饰广场、丁丁婴童世界、通程电器所转租的房屋收回，并直接向金鹰服饰广场、通程电器收取了2015年5月29日至2015年9月14日的租金。因丁丁婴童世界处于停业状态，中航公司就该部分房屋未能收取租金。2015年9月14日公开招租后，长沙市望城区兰庭格尔大酒店中标，承租面积为3579.79平方米。周显红原承租的上述3179.692平方米房屋全部在长沙市望城区兰庭格尔大酒店的中标范围内。除因波特利超市湘陵店仍在经营未搬离房屋外，长沙市望城区兰庭格尔大酒店承租房屋后，将其余部分又转租给通程电器、九飞龙服饰、乐享健身。自2015年9月15日开始，中航公司向长沙市望城区兰庭格尔大酒店收取其所承租的3579.79平方米房屋的租金（包括波特利超市湘陵店占用房屋部分的租金）。
还查明，周显红在承租房屋期间，在其所承租的房屋临街面出资改建了18个小门面。改建后，18个门面中有4个门面由中航公司出租收取租金，其余门面由周显红出租收取租金。2015年5月29日，中航公司将上述小门面全部收回。2015年9月14日公开招租后，中航公司将上述18个小门面一起出租给长沙市望城区兰庭格尔大酒店。
诉讼中，周显红、波特利超市湘陵店向一审法院申请对周显红原来所承租的3179.692平方米房屋内及周显红出资改建的18个小门面内的基础建设、装饰装修、水电、消防设施、商品陈列器具、外墙广告招牌及其他设备设施折旧后价值以及对承租房屋预期可得利益进行鉴定。后周显红、波特利超市湘陵店撤回对承租房屋预期可得利益的鉴定申请。一审法院依法委托湖南恒基资产评估有限公司对周显红原来所承租房屋内的基础设施、广告招牌、装饰装修等折旧价值进行鉴定。湖南恒基资产评估有限公司作出湘恒基评字（2016）第037号《资产评估报告书》及补正说明，鉴定结论为：周显红、波特利超市湘陵店基础建设、广告招牌、装饰装修、水电、消防设施、商品陈列器具及其他设备设施的折旧后价值为1209204.42元。周显红、波特利超市湘陵店为此次鉴定交纳鉴定费38000元。
一审法院认为，本案的争议焦点有以下几个：
一、波特利超市湘陵店是否本案适格原告的问题。
2005年所签订的湘陵新20041**号《房屋租赁合同》的承租人落款处虽盖有望城县高塘岭镇波特利超市和望城县波特利购物广场的公章，但签订该份合同时，望城县高塘岭镇波特利超市已注销，而望城县波特利购物广场还未登记成立。同时，原望城县高塘岭镇波特利超市的企业性质为个体工商户，经营者为周显红；原望城县波特利购物广场的企业性质为个人独资企业，投资人为周显红。因此，周显红虽是以承租人委托代理人身份在合同上签字，实际应为承租人。而且，2012年2月15日所签订的《房屋租赁补充协议》中也确认了周显红系本案所涉房屋的承租人。波特利超市湘陵店（原望城县波特利超市湘陵店）的投资人原为案外人舒芊，后变更为周显红的弟弟周进波。波特利超市湘陵店与周显红系两个相互独立的主体。波特利超市湘陵店自始未与湖南湘陵机械厂或中航公司签订租赁合同。波特利超市湘陵店虽然实际使用了本案所涉房屋的一部分，根据合同的相对性，应该认定波特利超市湘陵店系从周显红处转租房屋，为次承租人。因此，波特利超市湘陵店不享有湘陵新20041**号《房屋租赁合同》及补充协议中承租人的权利义务，不享有本案所涉房屋的优先承租权。波特利超市湘陵店不是本案适格原告。
二、中航公司是否侵犯周显红的优先承租权问题。
2005年湖南湘陵机械厂与周显红签订的湘陵新20041**号《房屋租赁合同》中明确约定，合同到期后，如出租方仍继续对外租赁，在同等条件下，承租人享有优先承租权。我国法律没有明确赋予承租人优先承租权，但也没有禁止当事人约定优先承租权，根据意思自治原则，合同中关于优先承租权的约定合法有效。因此，周显红根据合同约定享有的优先承租权应受法律保护。我国法律对承租人的优先承租权尚无明确规定，但对承租人的优先购买权有相应的规定。司法实践中关于承租人优先承租权可参照适用承租人优先购买权的相关法律规定。《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条第一款规定：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。”从上述规定可以看出，即使是以拍卖方式出卖租赁房屋的，出租人也应当在拍卖前的合理期限内通知承租人。拍卖可以分为司法拍卖和民事拍卖，民事拍卖又有自行拍卖和委托拍卖之分。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条系对司法拍卖中从程序设计上保护优先购买权人的权益，在民事拍卖中亦有参照作用。通过民事拍卖出卖房屋的，房屋出租人也应该在拍卖前的合理期限内通知承租人，承租人也应该按照拍卖公告的要求参加竞买。拍卖公告属于要约邀请，其公告的对象是不特定人，而不是针对优先购买权人提出的。同时，从《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条第一款的规定可见，人民法院在司法拍卖程序中，须对优先购买权人单独书面或以能够确认收悉的方式进行通知。因此，拍卖公告不能代替法律规定的对优先购买权人行使优先购买权的通知。同理，中航公司在公开招租前也须对承租人周显红单独书面或以能够确认收悉的方式进行通知，而不能以招租公告代替对承租人周显红行使优先承租权的通知。而且，中航公司也未提交充分、有效的证据证明其在公开招租前向周显红送达了招租公告或者周显红在公开招租前知道招租公告的内容。同时，中航公司因故未能按照招租公告中确定的日期公开招租时，在没有另行发布招租公告也没有另行通知承租人周显红的情况下改变日期进行公开招租，并将房屋出租给了案外人长沙市望城区兰庭格尔大酒店。另一方面，中航公司也未提交证据证明其公开招租的其他行为系严格按照招租公告所设定的程序进行，从而切实保护了承租人周显红的优先承租权。综上，中航公司的上述行为实际妨碍了承租人周显红优先承租权的实现，侵犯了承租人周显红的优先承租权，违背了《房屋租赁合同》第三条第3款的约定。中航公司认为周显红没有报名参加公开招租，其行为应视为自动放弃优先承租权。该抗辩理由没有事实和法律依据，不予采信。中航公司认为周显红在合同履行中存在欠缴水电费、租金及非法转租等违约行为，从而周显红丧失了优先承租权。因双方在2012年签订补充协议时已对周显红的违约行为进行了处理，周显红也支付了违约金；同时周显红自2009年即将房屋转租给他人，且波特利超市湘陵店也代周显红缴纳过租金、水电费，中航公司也就租赁合同事宜向波特利超市湘陵店发送过函件，因此中航公司实际早已明知周显红将房屋转租他人，但一直未予反对，应视为中航公司已经同意周显红的转租行为。因此，对中航公司的上述抗辩理由亦不采信。
三、周显红的损失赔偿问题。
周显红的第一项诉讼请求为判令其仍享有原《房屋租赁合同》中所约定的优先承租权。庭审中，周显红表示因中航公司已将房屋出租给案外人长沙市望城区兰庭格尔大酒店，其优先承租权已不可能实现，因此放弃该项诉讼请求，只要求中航公司赔偿其损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。同理，出租人出租租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先承租权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院也应予以支持。2005年中航公司将房屋出租给周显红时，交付的房屋系毛坯房。周显红为此投入了大量的资金进行装饰、装修。现中航公司侵犯了周显红的优先承租权，导致周显红不能继续租赁房屋，从而无法继续使用租赁房屋的装饰、装修设施，势必给周显红造成一定的损失。而且中航公司收回房屋后，以现状另行出租给他人，使其获得较毛坯房更高的租金，也从周显红投入的装饰、装修设施中实际收益。周显红要求中航公司按租赁房屋的装饰、装修设施折旧后价值赔偿其损失，并申请对其原来所承租的3179.692平方米房屋内及周显红出资改建的18个小门面内的基础建设、装饰装修、水电、消防设施、商品陈列器具、外墙广告招牌及其他设备设施折旧后价值进行鉴定，鉴定结论为1209204.42元。即使中航公司充分保护了周显红的优先承租权，周显红也参与了公开招租，周显红依然有可能对竞标价格不予认可而没有中标；即使周显红成功竞标，周显红也不能完全、充分利用租赁房屋的全部装饰、装修价值，仍会有些残值不因使用而被损失掉；同时，原租赁期限为十年，租赁期限比较长，合同已赋予了周显红比较合理的期限收回其投入的装修成本。鉴于上述因素，一审法院认为周显红因中航公司未尽合理通知义务、违背合同约定而侵犯周显红的承租人优先承租权所造成的装修损失应酌情予以减少，按鉴定结论1209204.42元的60%计算，即725522.65元，比较适宜。周显红要求中航公司赔偿因承租房屋预期可得利益损失50万元的诉讼请求，因周显红未提交有效证据证明该损失，也无事实和法律依据，对该项诉讼请求不予支持。
四、关于押金退还问题。
签订房屋租赁合同时，周显红向原湖南湘陵机械厂交纳押金15万元。现房屋租赁合同到期，鉴于中航公司已另案起诉要求周显红支付租赁期限届满后的使用费等，中航公司在本案中退还周显红押金15万元有利于案件处理。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、限湖南中航公司于本判决生效后十日内赔偿周显红损失725522.65元。二、限中航公司于本判决生效后十日内退还周显红押金15万元。三、驳回周显红的其他诉讼请求。四、驳回波特利超市湘陵店的诉讼请求。本案受理费28000元，财产保全费5000元，合计33000元，由中航公司负担10900元，周显红负担22100元；本案鉴定费38000元，由湖南中航实业有限责任公司负担21370元，周显红负担16630元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证，并对各方当事人有争议的证据，结合双方的质证情况，对证据进行审核后认定如下：（一）中航公司提交的证据：证据一关于中航公司与波特利超市就通知参加招标的方式的对话。不予采信，因不能证实谈话中“罗先平”即为罗先平本人。证据二湘陵社区居委会出具的《证明》，予以采信。证据三谈话笔录。不予采信，冯学军、史翠芳的谈话内容，因两人未出庭作证，故不予采信；董永乐、杨文华的谈话内容，应依其庭审证言为准。证据四《房屋租赁合同》，予以采信。证据五《波特利超市场地租赁合同》，应结合其它证据综合认定。证据六，杨文华的出庭证言。予以采信，能证明中航公司曾将2015年8月10日的招租公告张贴于波利特超市湘陵店门面墙上。证据七，董永乐的出庭证言。不予采信，因为其陈述招租公告的内容与2015年8月10日的招租公告内容相悖。（二）周显红提交的证据：证据一个体工商户登记基本信息、证据三、房产证。不予采信，不能达到证明目的。证据二《波特利购物广场联营合同》，应结合其它证据综合认定。
本院二审经审理查明：1、中航公司曾于2015年8月10日将《房屋招租公告》张贴于波利特超市湘陵店门面墙上以及湘陵社区宣传栏内；2、波利特超市湘陵店在一审庭审中陈述：租金交到2015年5月28日，之后波利特超市湘陵店准备再继续向中航公司交纳租金时被拒收，理由是双方争议的优先承租权问题；我方坚持认为既然我们享有优先承租权，就不需要参加中航公司所谓的暗箱操作的公开招租。
本院二审查明的其它事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：一、涉案房屋的原产权人湖南湘陵机械厂与周显红签订的《房屋租赁合同》及其补充协议，系双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效，中航公司作为现产权人亦应按照该合同履行义务。根据《房屋租赁合同》第一条第3项之约定，合同到期后，中航公司继续对外租赁的，周显红在同等条件下享有优先承租权。本案中，虽然从证人杨文华的证言、湘陵社区居民委员会出具的《证明》以及波利特超市湘陵店在一审庭审中的陈述可知，波利特超市湘陵店、周显红对中航公司在2015年8月10日发出的招租公告应当知晓，但中航公司却未在该公告所确定的2015年8月20日如期公开招租，且在变更招租日期后，中航公司亦未提供相应证据证明通知了波利特超市湘陵店、周显红，同时，在确定中标人后，中航公司亦未征询周显红是否同意以相同条件继续承租涉案房屋，而是直接要求周显红限期搬离涉案房屋，致使周显红无法实际行使优先承租权，因此，一审法院认定中航公司违反了上述租赁合同的约定，侵害了周显红的优先承租权并无不当。
二、由于中航公司违反合同约定侵害了周显红的优先承租权，致使周显红失去了继续利用装修残值的机会，且中航公司亦是按装修现状对外出租，享有了装修残值的利益，因此，一审法院参照装修残值确定中航公司应当承担的赔偿责任并无不当。但本案中，首先，双方约定的租赁期限至2015年2月28日即已到期，且在租赁合同到期前，中航公司即送达《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，表明不再续租；虽然之后双方就续租事项进行了磋商，但在波利特超市湘陵店、周显红于2015年6月9日回复中航公司，不同意中航公司提出的条件后，直至中航公司在2015年9月14日将涉案房屋出租给兰庭格尔大酒店，周显红都未按租赁合同的约定将其所占用的房屋予以交付，因此，周显红存在违约行为。其次，即使周显红参与了中航公司的公开招标，其亦有可能不认可竞标价格及条件；同时，根据波利特超市湘陵店在一审中的陈述，即使中航公司将更改的招租时间、地点通知了周显红，其亦可能不会参加公开招租。再次，租赁合同约定，租赁期满后装修残值归属于中航公司，同时，租赁期限为十年，租期较长；在无法确定合同到期后能否续租的情况下，作为理性的承租人，周显红所投入的装修成本应当参照了合同关于租赁期限及合同到期后装修残值归属的约定，因此，周显红投入的装修成本的绝大部分应在该较长的租期内予以了收回。故综合上述分析，根据公平原则及损失填补原则等考虑，本院认为，由中航公司赔偿周显红装修残值的40%，即约483682元（1209204.42元×40%）较为公平。一审法院在未考虑周显红亦存在违约行为的基础上所确定的赔偿比例对中航公司有失公允，应予纠正。
三、虽然周显红在合同履行中存在违约行为，但因中航公司亦存在违约，且本院在确定中航公司的赔偿比例中已考虑了周显红的违约行为，因此，一审法院判决中航公司退还押金并无不当。
综上所述，上诉人中航公司的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市望城区人民法院（2015）望民初字第01900号民事判决第二项、第四项；
二、变更湖南省长沙市望城区人民法院（2015）望民初字第01900号民事判决第一项为：限湖南中航实业有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿周显红损失483682元；
三、撤销湖南省长沙市望城区人民法院（2015）望民初字第01900号民事判决第三项；
四、驳回周显红的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费28000元，财产保全费5000元，鉴定费38000元；二审案件受理费28000元，合计99000元，由上诉人湖南中航实业有限责任公司负担39600元，被上诉人周显红负担59400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一七年九月十一日
书 记 员 刘 璇