安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第00386号
上诉人（原审被告）：安徽盛元房地产开发有限公司。
法定代表人：姚保君，董事长。
委托代理人：张伟东，安徽百商律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：安徽省卫生厅援外办公室。
法定代表人：王锐，主任。
委托代理人：王总立，安徽皖大律师事务所律师。
委托代理人：王晓滨，安徽皖大律师事务所律师。
原审被告：安徽紫金台商务酒店管理有限公司。
法定代表人：姚保君，董事长。
委托代理人：张伟东，安徽百商律师事务所律师。
原审被告：安徽极地酒店管理有限公司。
法定代表人：曹丽娟，总经理。
上诉人安徽盛元房地产开发有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服合肥市庐阳区人民法院（2013）庐民一初字第00936号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
安徽省卫生厅援外办公室（以下简称卫生厅援外办）原审诉称：2009年1月28日，安徽省卫生厅机关服务中心（以下简称卫生厅服务中心）与安徽盛元房地产开发有限公司签订《卫生援外培训中心租赁合同》，后该中心将合同的权利义务转给卫生厅援外办。卫生厅援外办一直按约履行合同，但该公司存在违约情形，并将房屋转租给安徽紫金台商务酒店管理有限公司及安徽极地酒店管理有限公司。卫生厅援外办遂按约解除了上述租赁合同，但安徽盛元房地产开发有限公司至今未按约履行义务。故卫生厅援外办诉至法院，要求判令：1、解除卫生厅援外办与安徽盛元房地产开发有限公司之间的《卫生援外培训中心租赁合同》；2、安徽盛元房地产开发有限公司、安徽紫金台商务酒店管理有限公司及安徽极地酒店管理有限公司向卫生厅援外办返还位于合肥市益民街20号的租赁房屋；3、安徽盛元房地产开发有限公司拆除位于合肥市益民街20号的搭建物；4、安徽盛元房地产开发有限公司向卫生厅援外办支付房租1535419元、滞纳金133726.25元（暂算至2013年1月31日，此后计算至实际交房之日）、违约金188000元；5、安徽盛元房地产开发有限公司、安徽紫金台商务酒店管理有限公司及安徽极地酒店管理有限公司承担本案诉讼费用。
安徽盛元房地产开发有限公司（以下简称安徽盛元公司）原审辩称：我公司同意卫生厅援外办的第一、二、三项诉讼请求。关于卫生厅援外办的第四项诉讼请求，我公司核算房租为127万元，应扣除垫付款59.61万元和保证金30万元，滞纳金无依据。双方均存在违约行为，按照未付房租计算的违约金应为6万元，该公司仅应承担一半违约金即3万元。安徽紫金台商务酒店管理有限公司及安徽极地酒店管理有限公司不享有承租权，只享有经营权。卫生厅援外办未按合同约定的面积交付房屋，且房屋存在至今未决的隐患，卫生厅援外办存在违约行为。
安徽紫金台商务酒店管理有限公司、安徽极地酒店管理有限公司（以下简称紫金台公司、极地公司）原审共同辩称：卫生厅援外办申请追加我公司没有法律依据。租赁合同是卫生厅援外办与安徽盛元公司签订的，我公司不是租赁合同的当事人，与卫生厅援外办没有权利义务关系，充其量只能作为无独立请求权第三人，且应由法院追加。安徽盛元公司拖欠房租是因卫生厅援外办违约在先造成的。
合肥市庐阳区人民法院经审理查明：2009年1月28日，卫生厅服务中心作为出租方、盛元公司作为承租方签订了《卫生援外培训中心租赁合同》一份，约定：出租方向承租方出租坐落于合肥市益民街20号新华巷口、建筑面积9882平方米的房屋，建筑主体包括主楼（地面七层、地下一层）和副楼（地面三层、地下一层），其中主楼地面五至七层及地下一层、副楼地面一层不出租；租赁期限为2009年4月1日至2015年3月31日；年租金188万元，六年租金1128万元；承租方应于合同签订后5日内支付2009年4月1日至9月1日期间的租金及30万元履约保证金，之后的租金每半年支付一次，每期租金在前一租期届满前30日内付清；租赁期间，承租方不得随意改动房屋结构及设施，如需改动或设置对房屋有影响的设施、附属物，须征得出租方书面同意，由此发生的费用由承租方自行承担，该财产所有权在合同期满后归出租方所有；租赁期间的水电、物管等费用由承租方支付，逾期由承租方按每日万分之五向出租方支付违约金，出租方应承担的物管费从承租方应付租金中扣除；承租方不得将房屋整体转租给第三方，如经营需要，须征得出租方书面同意后，承租方可将房屋部分转租，第三方不得改变房屋用途；承租方擅自转租房屋的，擅自改变房屋结构、设施或用途的，拖欠租金累计达到3个月或连续拖欠达到2个月的，连续2个月不交水电等费用的，均视为违约，出租方有权随时解除合同收回房屋，承租方还应赔偿造成的损失；出租方因此决定解除合同时可随时书面通知承租方，合同即行解除，承租方应在接到通知10日内自行搬走房屋内归其所有的动产，无偿交给出租方不动产；任何一方违反约定，须向对方支付年租金的10%作为违约金。租赁合同签订后，安徽盛元公司的法定代表人姚保君在租赁的房屋设立经营紫金台公司，并担任紫金台公司的法定代表人。安徽盛元公司将其工作人员吕飞派至紫金台公司担任总经理。
2010年8月，经安徽省财政厅批复同意，安徽省卫生厅发文将该厅援外培训中心大楼（即合肥市益民街20号房屋）的产权划归该厅援外办，由援外办办理房屋产权登记。同年11月1日，卫生厅服务中心、卫生厅援外办与盛元公司三方签订《﹤卫生援外培训中心租赁合同﹥补充协议》，确认2009年1月28日租赁合同的出租人变更为卫生厅援外办，卫生厅服务中心租赁合同的权利义务转让给卫生厅援外办，并约定2011年4月至2015年3月的租金按照原租赁合同支付，承租人逾期支付租金，应每日按欠付金额的万分之五向出租人支付违约金。
2012年2月，安徽盛元公司与曹丽娟签订《房屋租赁合同》一份，安徽盛元公司将紫金台公司西侧副楼酒吧（包括地下室和一楼）共886平方米出租给曹丽娟，约定租期为五年，前期为三年（即2012年4月7日至2015年4月7日）。曹丽娟遂在此设立并经营极地公司，极地公司在办理工商登记时提供了卫生厅服务中心与盛元公司签订的《卫生援外培训中心租赁合同》复印件，该复印件将房屋转租方面的约定改为承租方不得将房屋整体转租给第三方，如经营需要，承租方可将房屋部分转租，第三方不得改变房屋用途，删除了原件中须征得出租方书面同意的内容。
2012年11月30日，卫生厅援外办向安徽盛元公司发出《通知》，称卫生厅援外办多次向安徽盛元公司催要2011年10月至2012年3月期间的房租和水费共计668374.22元，但安徽盛元公司未予支付，故再次要求该公司于同年12月2日前支付上述费用及违约金18715元。吕飞签收该份通知，安徽盛元公司于当日向卫生厅援外办支付房租250000元。
2012年12月5日，因安徽盛元公司未经卫生厅援外办许可在租赁房屋大院内的东、西两侧搭建简易房屋，卫生厅援外办向紫金台公司发出《通知》一份，要求立即停止搭建并自行拆除。吕飞签收该份通知。
2013年1月18日，卫生厅援外办与安徽盛元公司就2012年4-9月的租赁费用进行结算，确认扣除卫生厅援外办应付的物管费用484995.59元，安徽盛元公司还应付房租455004.41元及水费35373.97元。同年1月28日，卫生厅援外办向安徽盛元公司发出《解除合同通知书》一份，称安徽盛元公司严重违约，卫生厅援外办通知解除租赁合同，要求安徽盛元公司承担违约责任并赔偿损失。
2013年2月，卫生厅援外办诉至受诉法院，主张解除租赁合同，要求安徽盛元公司返还租赁房屋、拆除搭建房屋、支付租金。在本案审理过程中，经卫生厅援外办申请，受诉法院追加紫金台公司、极地公司作为被告参加诉讼，卫生厅援外办遂亦向两公司主张权利。安徽盛元公司在诉讼中确认其拖欠了2011年10月至2012年9月的房租，目前尚欠2011年10月至2013年3月的房租127万元，但应扣除保证金30万元。卫生厅援外办在诉讼中确认安徽盛元公司于2012年11月30日支付房租25万元，同意从安徽盛元公司应付房租中扣除保证金30万元。
合肥市庐阳区人民法院经审理后认为：卫生厅援外办与安徽盛元公司之间就涉案房屋存在房屋租赁合同关系，双方之间的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照租赁合同履行各自的义务。安徽盛元公司在履行租赁合同过程中，不仅未及时向卫生厅援外办支付2011年10月之后的房租，而且未经卫生厅援外办书面同意，擅自转租房屋，擅自搭建简易房屋，安徽盛元公司的上述行为均构成违约，卫生厅援外办可以此为由要求解除合同、收回房屋、拆除搭建物。卫生厅援外办要求解除合同、收回房屋、拆除搭建物，安徽盛元公司、紫金台公司及极地公司均无异议，予以支持。关于安徽盛元公司应支付的房租，按照卫生厅援外办的催款通知、其与安徽盛元公司的结算单及当事人的陈述，可以认定安徽盛元公司目前尚欠2011年10月至2012年3月的房租和水费418374元（668374元-250000元），2012年4月至9月的房租和水费490378元以及2012年10月至2013年1月的房租626667元，共计1535419元。扣除安徽盛元公司已付保证金30万元，该公司还应支付房租和水费1235419元。关于卫生厅援外办主张的滞纳金（即逾期付款违约金）和违约金，租赁合同及补充协议确实约定了每日万分之五逾期付款违约金，也约定了任何一方违约须向对方支付年租金的10%作为违约金，两项约定有重复，且如果不区分具体违约行为，违约方均承担10%年租金作为违约惩罚，明显不合理。另外，卫生厅援外办未举证证明安徽盛元公司擅自转租房屋、擅自搭建简易房屋给自己造成的损失数额，故综合考虑安徽盛元公司的违约情况，按年租金的10%确定该公司应支付的总违约金，即188000元。安徽盛元公司、紫金台公司及极地公司抗辩卫生厅援外办存在违约行为，但未举证证明，不予采信。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百四十八条的规定，判决：一、解除安徽省卫生厅援外办公室与安徽盛元房地产开发有限公司之间于2009年1月28日签订的《卫生援外培训中心租赁合同》；二、安徽盛元房地产开发有限公司、安徽紫金台商务酒店管理有限公司、安徽极地酒店管理有限公司于本判决生效之日起二十日内搬离并向安徽省卫生厅援外办公室返还位于合肥市益民街20号新华巷口的房屋；三、安徽盛元房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内自行拆除合肥市益民街20号租赁房屋大院内搭建的简易房屋；四、安徽盛元房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内向安徽省卫生厅援外办公室支付房租及水费共计1235419元（暂计算至2013年1月31日，之后的房租或房屋使用费按照年租金1880000元计算至实际交房之日）、违约金188000元；五、驳回安徽省卫生厅援外办公室的其他诉讼请求。
安徽盛元公司上诉称：一、原判认定我公司不及时向卫生厅援外办支付2011年10月之前的房租。事实是该期间租金结算时间是在2012年3月份。而在此之前，因卫生厅援外办未按约交付涉案房屋使用面积以及交付的地下室长期积水不能使用，双方就此事一直在交涉。对此事实，有我公司通过紫金台公司向原审法院提交的于2011年12月23日向卫生厅援外办递交的《安徽盛元公司房地产开发有限公司函为证，由于卫生厅援外办未能解决我公司提出的房屋面积不够以及地下室积水处理问题，才导致我公司未能及时支付房租；二、原判认定我公司擅自转租房屋无事实依据。极地公司只是承包紫金台公司一部分经营权，并非转租房屋行为。其目的是在于提高自身的经营效益；三、原判认定我公司擅自搭建房屋缺乏事实依据。根据合同第八条的约定，设置对房屋有影响的设备或附属物，需征得出租人同意。而涉案的简易房对卫生厅援外办的出租的房屋并没有造成不利影响，卫生厅援外办也没有举证证明该简易房对基其有任何不利影响。综上，原判认定我公司存在上述违约情形，难免主观臆断。而卫生厅援外办在本案中存在未按交付出租房屋使用面积、不及时处理地下室积水问题，严重影响了我公司有效使用涉案房屋，侵害了我公司的合法利益，显然构成重大违约行为。请求二审法院依法撤销原判第一项、第二项、第三项以及第四项中关于违约金的判决，改判驳回卫生厅援外办的诉请。
卫生厅援外办辩称：一、安徽盛元公司从未向我方提出涉案房屋使用面积、以及地下室积水的问题。我方与紫金台公司没有任何关系：二、安徽盛元公司篡改合同第十一条，进行私自转租，违反合同约定，因此本案不存在经营权的承包问题，实际上是安徽盛元公司违法转租给紫金台公司和极地公司，从工商登记资料中可以看出，安徽盛元公司有转租行为。同时我方在原审中也提供了证据证明安徽盛元公司擅自搭建房屋，也发函告知对方予以拆除。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法驳回上诉，维持原判。
紫金台公司陈述答辩意见认为原判认定事实错误，对原判第一项、第三项的判决内容有异议。
极地公司未作答辩。
经审理查明：原判查明的事实清楚，应予确认。
本院认为：卫生厅援外办与安徽盛元公司所签的《租赁合同》，是双方的真实意思表示，内容合法有效。合同履行期间，卫生厅援外办以安徽盛元公司未按约支付房租、擅自转租、以及私自搭建房屋构成违约，向人民法院提起解除双方所签的《租赁合同》等诉请。对此，安徽盛元公司表示同意解除合同、返还租赁房屋、以及折除私自搭建的房屋。故原判第一项、第二项、第三项的判决应予维持。另外安徽盛元公司对原判令其承担的房租费和水费的数额未提出上诉，应予维持。上诉人安徽盛元公司提出房租未按约支付，是因卫生厅援外办交付的房屋使用面积不够、以及地下室积水问题未解决所致，是卫生厅援外办存在违约行为，但未能提供相关证据证实其所述问题的客观存在，况且地下室并非是双方签订《租赁合同》约定的租赁物。因此，原判根据本案所查明的全案事实，认定安徽盛元公司未按约支付房租的时间累计已超过合同约定的违约条款，判令安徽盛元公司承担合同约定的违约金正确，应予维持。上诉人安徽盛元公司诉称原判令其承担违约金应予撤销，缺乏事实依据，不予采信。综上，原判认定事实、适用法律均正确，判决并无不当。上诉人安徽盛元公司的上诉理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2720元，由安徽盛元房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 项 红
审判员 欧 健
审判员 吕爱来
二〇一四年二月十七日
书记员 朱 敏