浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终1529号
上诉人（原审被告）：杭州云恒置业有限公司。住所地：杭州市余杭区五常街道丰岭路**号。组织机构代码：69459153-7。
法定代表人：杨正龙。
被上诉人（原审原告）：朱奇俊，男，1981年12月11日出生，汉族，住浙江省余姚市。
上诉人杭州云恒置业有限公司（以下简称云恒公司）与被上诉人朱奇俊因商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2015）杭余余民初字第1557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：2012年2月28日，朱奇俊与云恒公司签订《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议书》各一份，《浙江省商品房买卖合同》约定朱奇俊向云恒公司购买位于杭州市余杭区的商品房，该商品房建筑面积共95.16平方米，其中套内面积77.57平方米，应分摊的共有建筑面积17.59平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米12325.27元，房屋总价1172873元。合同第六条面积确认和面积差异处理中规定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。1、当事人选择【√建筑面积】【×套内建筑面积】（本条款中均简称面积）作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。……”。《补充协议书》对合同第六条的补充中规定：“1、该商品房的合同约定面积系按现行房产测量规范及有关补充文件预测所得，在该商品房交付前，如因政府的相关房产测量规范、文件调整导致合同约定面积与产权登记面积产生差异的，不视为出卖人违约，也不适用本条款之面积差异处理方式，而按产权登记面积据实结算房屋价款。2、按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内建筑面积或公摊面积单项差异的处理。……”。《补充协议书》中关于广告、楼书等宣传资料的约定中规定：“出卖人的广告、楼书、沙盘及其他宣传资料为买受人在选择楼盘时的参考，属于要约邀请，不作为合同的组成部分。双方同意，以上宣传资料如与合同约定有冲突的，以合同约定为准”。
案涉商品房竣工后，经杭州余杭临平同创房产测绘有限公司测绘，由于将该商品房电梯前室至入户门之间的空间调整计入分摊共有面积，故实际测得的建筑面积共94.91平方米，其中套内面积72.42平方米，应分摊的共有建筑面积22.49平方米。2013年9月15日，双方当事人办理房屋交接手续，并签署《商品房交接书》，双方对房屋实测面积94.91平方米及房屋总价款1169792元朱奇俊支付完毕予以确认。另查明，云恒公司在商品房开发过程中，在相关媒体宣传推广时曾有得房率达80%以上的表述。案涉商品房尚未办理房屋所有权证书。朱奇俊于2015年11月5日提起本案诉讼，诉请判令：1、云恒公司赔偿因房屋套内建筑面积减少的损失21000元；2、本案诉讼费用由云恒公司负担。
原审法院审理认为：双方当事人在《浙江省商品房买卖合同》中约定：“该商品房【√合同约定】【×产权登记】建筑面积共95.16平方米，其中套内面积77.57平方米，应分摊的共有建筑面积17.59平方米。”虽然该合同中双方没有对“得房率”直接作出约定，但从上述合同条款中的相关数据完全可以计算出所购买房屋的套内面积、公摊面积与建筑面积之间的比例，而其中房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例，也就是通常所讲的“得房率”。同时，由于房屋买卖合同标的物的特殊性，最终交付房屋的面积可能与产权面积存在一定范围内的差异，故双方又在合同第六条及《补充协议书》中分别作出：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。1、当事人选址建筑面积作为计价方式时……”及“2、按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内面积或分摊面积差异的处理。……”等约定，但上述相关条款只是房屋买卖合同中房屋出卖人与买受人之间根据我国相关法律法规所采用的通常条款。这些条款主要是针对房屋面积的确认标准、价款的结算依据以及面积差异的处理方式所作出的约定。本案中，云恒公司最终实际交付的房屋在建筑面积上确实符合合同约定的标准，双方也是根据建筑面积的数字进行了房屋价款的结算，但是该房屋套内面积与建筑面积之间的比例与合同中体现出的比例确实存在较大差距，即“得房率”明显降低。在该种商品房买卖合同的履行中，虽然实际交付房屋的建筑面积通常会与设计建筑面积存在一定差异，但仍应在合理的范围内，而房屋建筑面积变化所导致的套内建筑面积的变化同样也应当具有合理性。根据日常生活经验，普通购房者，特别是中小户型的购房者对房屋“得房率”这项指标缺失较为重视，并在一定程度上影响购房者的意愿。这一点从云恒公司在销售中得房率高作为该楼盘的其中一项优势进行宣传也得到印证。现由于云恒公司向朱奇俊所交付房屋的套内面积，与该房屋按合同约定套内面积与建筑面积之间的比例计算所得的套内建筑面积明显减少，超出了合理范围，故云恒公司已构成违约，应当承担相应的违约责任。对云恒公司主张本案诉讼已过法定诉讼时效的抗辩事由，缺乏依据，原审法院不予采纳。但对于损失的计算标准，考虑本案合同的性质、实际履行情况及云恒公司的过错程度等因素，以交付房屋套内建筑面积与合同约定标准的套内建筑面积的差额为基数，参考合同约定的单价，酌情确定云恒公司赔偿朱奇俊的损失为19000元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年1月15日判决：云恒公司赔偿朱奇俊损失19000元，于判决生效后十日内付清；如果云恒公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本案案件受理费325元，减半收取162.50元，由云恒公司负担137.50元，于判决生效后七日内交纳至原审法院，由朱奇俊负担25元。
宣判后，原审被告云恒公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认为朱奇俊的起诉尚未超过法定诉讼时效，属适用法律错误。二、原审法院认为讼争房屋已约定“得房率”且“得房率明显降低”，属认定事实错误。三、原审法院认定“云恒公司的行为构成违约”进而酌情确定“云恒公司赔偿损失”，明显缺乏依据、适用法律错误。请求撤销一审判决，判决驳回朱奇俊的原审诉讼请求，并由朱奇俊承担一、二审诉讼费用。
被上诉人朱奇俊答辩称：一、案涉《浙江省商品房买卖合同》中对案涉商品房建筑面积、套内面积、应分摊共有面积都做了约定，从中可以计算出“得房率”。普通购房者，特别是中小户型的购房者对房屋“得房率”这项指标都很重视，并在一定程度上影响购房者的意愿。云恒公司向朱奇俊所交付房屋的套内面积与该合同约定套内面积与建筑面积之间的比例计算所得的套内建筑面积明显减少，超出了合理范围，故云恒公司已构成违约系正确。二、关于本案的诉讼时效问题。2年的诉讼时效不应从交房之日起算，交付通知书、商品房交接书上均没有房屋套内面积和公摊面积，因云恒公司的刻意隐瞒，朱奇俊不能知道自身权利被侵害的事实。直到2015年10月份朱奇俊听说小区里有业主起诉云恒公司，才知道房子得房率明显降低的事情，朱奇俊才知道自身权利被云恒公司侵害的事实。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审举证期限内，双方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：云恒公司与买受人签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。首先，关于买受人主张本案权利是否超过诉讼时效的问题。本院认为，诉讼时效的起算，应当自当事人知道或者应当知道之日起计算。本案中，云恒公司作为出卖人，其对拟交付的房屋套内建筑面积发生变化的事实是明知的，但并未履行向买受人告知的义务，其以面积测绘系公开信息、买受人未在合同约定的期限办理登记手续、案涉楼盘交付时存在群体性诉讼以及媒体报道等为依据，认为买受人应当知道权利受到侵害的主张不能成立。案涉房屋套内建筑面积的测绘系专业事项，买受人亦不具备自行检测的条件。综上，原审法院认定朱奇俊主张本案权利未超过诉讼时效并无不当。其次，案涉合同虽然没有对“得房率”这一概念直接作出约定，但按照该合同，可以计算得出案涉房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例。云恒公司最终交付的房屋在建筑面积上确实符合合同约定的标准，但该房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例与合同中所体现出的比例存在较大差距。原审法院考虑到这一差距明显超过了合理范围，酌情判令云恒公司赔偿本案买受人损失19000元，尚属合理。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费325元，由杭州云恒置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡宇
审 判 员 陈艳
代理审判员 丁晔
二〇一六年四月二十二日
书 记 员 王勤