湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终7938号
上诉人（原审被告）：刘涛，男，1981年4月18日出生，汉族，住武汉市汉阳区，
委托诉讼代理人：李家辉、吴俊国，湖北谦顺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杜频，男，1960年6月3日出生，汉族，住武汉市江汉区，
委托诉讼代理人：张翥，湖北忠三律师事务所律师。
原审被告：武汉津汉房地产开发有限公司，住所地武汉市东西湖区七支沟、团结大道北电子设备生产及研发第4单元15层办公1号房（8）。
法定代表人：余华强，该公司经理。
原审被告：武汉市长江房地产开发公司，住所地武汉市硚口区中山大道集贤路特2号四楼。
法定代表人：��瑞楷，该公司经理。
上诉人刘涛因与被上诉人杜频及原审被告武汉津汉房地产开发有限公司（以下简称津汉房地产公司）、武汉市长江房地产开发公司（以下简称长江房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2017）鄂0103民初9508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
刘涛的上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回杜频的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由杜频承担。事实与理由：一、津汉房地产公司与刘涛订立房屋买卖合同，系对涉案房屋的有权处分。二、津汉房地产公司与刘涛订立的《武汉市存量房买卖合同》系双方真实意思表示。三、刘涛在本案中系善意第三人，其订立涉案合同的行为合法有效，其合法权益应当得到保护。四、刘涛���过抵债的方式获得涉案房屋所有权，该房屋所抵偿的债务实际为196万元，并非40万元，刘涛获得该房屋所支付的对价并不低于合同订立时的市场价。
杜频答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回刘涛的上诉请求，维持一审判决。
津汉房地产公司、长江房地产公司经本院通知，未到庭参加二审诉讼，也未提交诉辩意见。
杜频向一审法院提起诉讼，请求判令：一、确认津汉房地产公司与刘涛签订的《武汉市存量房买卖合同》无效；二、津汉房地产公司、刘涛承担本案全部诉讼费、保全费。
一审法院认定事实如下：1998年8月11日，杜频（乙方）与津汉房地产公司、长江房地产公司（甲方）签订《武汉市商品房购销合同》，约定乙方购买甲方建设的武汉市江汉区航空小路商住楼3号楼4层B组（现名为武汉市江汉区青年路59号华玻商住楼3号楼1单元4层2室）房屋，建筑面积为96.52平方米，总价款为217170元；乙方将房款支付给甲方指定账户（账户名称：武汉市长江房地产开发公司），付款时间为同年8月11日前支付10万元，同年9月10日前支付117170元；甲方须于1998年9月10日前，将经竣工验收合格，并符合本合同所规定的装饰和设备标准的商品房交付乙方使用。对于逾期办理房屋权属登记，双方仅约定了因甲方的原因造成乙方在房屋交接后180天内未取得房屋权属证书时，乙方有权提出退房，未约定违约金的计算方法。合同签订后，杜频依约向长江房地产公司支付了购房款217170元，长江房地产公司向杜频出具了购房发票。1998年11月，津汉房地产公司、长江房地产公司将上述房屋交付给杜频占有使用。涉案房屋于2011年9月14日办理了初始登记，津汉房地产公司、长江房地产公司未协助杜频办理该���屋的权属变更登记。
另查明，2016年4月6日，案外人韩超、龚红涛签订《借款合同》，由龚红涛向韩超借款40万元，借款期限12个月，自2016年4月6日至2017年4月5日止，还款日期和方式为一次还本付息。同日，韩超与津汉房地产公司签订《抵押合同》，津汉房地产公司用涉案房屋为龚红涛（借款人）向韩超（出借人）的上述借款提供抵押担保。合同第六条约定了抵押权的实现：主合同项下借款人无论何种原因未按主合同约定履行到期还款义务的，韩超有权按照本合同的约定，以抵押财产优先受偿。合同签订后，双方到房屋管理部门办理了抵押登记。同年10月11日，津汉房地产公司（甲方）与刘涛（乙方）签订《武汉市存量房买卖合同》，约定甲方将涉案房屋以总价款75万元出卖给乙方，付款方式为一次付款。合同签订后，涉案房屋的抵押登记于同年10月26日注销���11月7日，涉案房屋办理了《不动产权证书》，产权人为刘涛。
一审庭审中，刘涛提交《借条》两张，借款人为“韩超”，并加盖了“武汉世纪华铭商贸有限公司”的印章，《借条》载明的内容分别为2015年11月12日向刘涛借款100万元、2015年11月19日向刘涛借款96万元，月息均为2%，以证实刘涛对韩超享有借款本金为196万元的债权。质证中，杜频认为上述两笔借款的收款方均为“武汉世纪华铭商贸有限公司”，并非韩超，且与津汉房地产公司、刘涛房屋买卖无关，故对该证据不予认可。杜频提交了2017年5月17日签订的位于本市江汉区妙墩路房屋、2017年12月15日签订的位于江汉区青年路59号房屋的买卖合同原件两份及交纳居间服务费的收据原件三份，以证实涉案房屋同地段房价均在每平方米17000元以上，刘涛、津汉房地产公司房屋买卖成交价明显低于市场价格。���证中，刘涛认为两份合同仅能证明双方达成买卖意向，无法证实实际履行；收据只能证明中介公司收到中介费，不能证明已经支付购房对价及交易完成。因此，刘涛对上述证据不予认可。
一审审理过程中，杜频书面申请法院调查取证。为查清案件的事实，一审法院依法从武汉市住房保障和房屋管理局调取了武汉市江汉区青年路59号华玻商住楼3号楼1单元4层1室房屋的办证资料。经查，该房屋所有权人蔡映斌是依据一审法院生效判决办理的房屋“两证”，该民事判决书【（2004）汉民二初字第506号】第3页载明：“本市航空小路2、3号商住楼，系津汉房地产公司从武汉扬子江房地产实业公司受让取得该地块土地使用权后，于1995年10月13日与长江房地产公司签订《联合开发建房合同书》，并共同开发建设。双方签订的《联合开发建房合同书》在第三条甲方（津汉房地产公司）责任中第2至4项约定，甲方负责该项目的批租、报建、规划及申领《建筑许可证》和《销售许可证》，乙方（长江房地产公司）售房之后，以甲方名义办理住户《房产证》。”第4页载明：“一审法院认为，蔡映斌与津汉房地产公司、长江房地产公司签订的《商品房购销合同》符合法律规定，属有效合同。蔡映斌购买津汉房地产公司、长江房地产公司出售的房屋后，因津汉房地产公司、长江房地产公司原因，致使蔡映斌至今未能取得所购房屋的房地产权属证书，津汉房地产公司、长江房地产公司作为商品房出卖方，应承担违约责任。”判决生效后，蔡映斌向一审法院申请强制执行，一审法院于2012年11月6日下达协助执行通知书，要求武汉市住房保障和房屋管理局将上述房屋过户至蔡映斌名下。嗣后，蔡映斌办理了该房屋的《房屋所有权证》和《土地使用权证》。一审法院还调取了津汉房地产公司于2014年4月1日出具《武汉青年路59号华玻商住楼2、3、6号楼未办理两证购房名单清册》，其载明：“以下清册是武汉津汉房地产开发有限公司提供属于历史遗留问题的清册。杜频的房屋（房号3-1-402，权属证号2011022270）无二卖，无抵押，房款已付清，如有法律纠纷，由我公司全权负责。”
再查明，武汉市江汉区万松街青年社区居民委员会证实，1998年11月至2011年，涉案房屋一直由杜幼澄居住，之后由杜频对外出租。杜幼澄的档案资料（《干部履历表》）载明，杜幼澄系湖北省医药公司科员，杜频系其子女。
一审法院认为，本案的争议焦点是杜频与津汉房地产公司、长江房地产公司签订的《武汉市商品房购销合同》及津汉房地产公司与刘涛签订的《武汉市存量房买卖合同》是否合法有效。
一、关于杜��与津汉房地产公司、长江房地产公司签订的《武汉市商品房购销合同》的效力。杜频与津汉房地产公司、长江房地产公司签订的《武汉市商品房购销合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同履行中，杜频已依约支付了全部购房款，津汉房地产公司、长江房地产公司已向杜频交付了房屋，杜频自1998年11月起一直占有使用该房屋至今。杜频未按时办理房屋的权属证书系津汉房地产公司、长江房地产公司的原因（未依照合同约定取得该房屋的初始登记）所致，当津汉房地产公司于2011年9月14日办理了涉案房屋的初始登记后又未通知杜频办理房屋过户手续。津汉房地产公司、长江房地产公司作为商品房出卖方，应承担违约责任。
二、关于津汉房地产公司与刘涛签订的《武汉市存量房买卖合同》的效力。首先，津汉房地产公司于1998年8月11日与杜频就涉案房屋签订了买卖合同，杜频已支付全部购房款且已实际占有使用该房屋近20年。津汉房地产公司还于2014年4月1日向武汉市房屋管理部门出具了《武汉青年路59号华玻商住楼2、3、6号楼未办理两证购房名单清册》，明确载明杜频房屋房号为3-1-402，权属证号2011022270，无二卖，无抵押，房款已付清，如有法律纠纷，由其全权负责。因此，津汉房地产公司是明知涉案房屋已出卖给杜频而又卖给刘涛，其行为属主观恶意。其次，刘涛当庭陈述双方在签订房屋买卖合同过程中，津汉房地产公司告知该房屋由其对外出租，并未到现场察看涉案房屋的具体位置及实际占有使用情况。因此，刘涛的购房行为，不符合交易习惯。第三，从杜频提交同地段的两份房屋买卖合同及支付居间服务费的收据等证据原件来看，基本能反映同时期同地段房屋的市场价格情况，刘涛、津汉房地产公司签订的买卖合同约定的房屋成交价格为75万元，明显低于市场价格，双方的转让价格不合理。第四，津汉房地产公司、刘涛在履行房屋买卖合同过程中，无证据证实刘涛向津汉房地产公司支付购房价款。刘涛辩称其购买涉案房屋是由于刘涛对案外人韩超享有债权，韩超又对津汉房地产公司享有债权，因韩超及津汉房地产公司均无力偿还，韩超将津汉房地产公司抵押的涉案房屋以抵债的形式出售给刘涛。一审法院认为，1、从刘涛提交的《借款合同》及《抵押合同》来看，借款人龚红涛向出借人韩超借款40万元，借款期限自2016年4月6日至2017年4月5日止，还款方式为一次还本付息，津汉房地产公司以涉案房屋为借款人提供抵押担保。因此，韩超系债权人，龚红涛系债务人，津汉房地产公司系抵押人。《中华人民共和国物权法》第一百��十九条规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。该法第一百九十五条第一款规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。从以上法律规定可以看出，债权人要求优先受偿的前提条件是债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形。本案中，津汉房地产公司于2016年10月11日将涉案抵押房屋出卖给刘涛时，债务人龚红涛的借款并未到期，也无证据证明债务人龚红涛无力偿还借款及出现合同约定的实现抵押权的情形。因此，在主债务期限尚未届满及未出现约定实现抵押权的情形下，津汉房���产公司以其抵押房屋清偿债务，不符合法律规定。2、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条第三款规定，抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。韩超、龚红涛的《借款合同》载明，龚红涛向韩超借款40万元。可见，韩超享有的主债权为40万元，津汉房地产公司以涉案房屋（建筑面积95.62平方米）抵债，其抵债价格明显不符合市场价格，属于不合理的低价转让。3、刘涛称涉案房屋是其对韩超享有债权、韩超又对津汉房地产公司享有债权而抵债取得的，但刘涛并未提交韩超将对龚红涛、津汉房地产公司的债权转让给其的债权转让凭证。因此，刘涛辩称其购买涉案房屋系津汉房地产公司抵债取得的抗辩理由，不予采信。综上，津汉房地产公司与刘涛签订的《武汉市存量房买卖合同》，属恶意串通，损害了杜频的利益，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项之规定，应认定无效。
综上所述，杜频要求确认津汉房地产公司与刘涛签订的《武汉市存量房买卖合同》无效的诉讼请求，具有事实和法律依据，予以支持。长江房地产公司经合法传唤拒不到庭，视为放弃诉讼权利，应承担举证不能的法律责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：确认武汉津汉房地产开发有限公司与刘涛签订的《武汉市存量房买卖合同》无效。案件受理费1000元、保全费5000元，合计6000元，由武汉津汉房地产开发有限公司、刘涛共同负担。
二审中，双方均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
在二审诉讼过程中，刘涛认可涉案房屋抵押的债权为40万元。
本院认为，杜频与津汉房地产公司、长江房地产公司签订的《武汉市商品房购销合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同履行中，杜频已依约支付了全部购房款，津汉房地产公司、长江房地产公司已向杜频交付了房屋，杜频自1998年11月起一直占有使用该房屋至今。杜频未按时办理房屋的权属证书系津汉房地产公司、长江房地产公司的原因（未依照合同约定取得该房屋的初始登记）所致，当津汉房地产公司于2011年9月14日办理了涉案房屋的初始登记后又未通知杜频办理房屋过户手续。津汉房地产公司在明知涉案房屋已出卖给杜频的情况下，又就该房屋与刘涛签订《武汉市存量房买卖合同》，其行为属主观恶意，且刘涛在一审诉讼过程中当庭陈述双方在签订房屋买卖合同过程中，津汉房地产公司告知该房屋由其对外出租，并未到现场察看涉案房屋的具体位置及实际占有使用情况，因此，刘涛的购房行为，不符合交易习惯，也不符合常理。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”的规定及第一百九十五条第一款“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿”的规定。从以上法律规定可以看出，债权人要求优先受偿的前提条件是债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形。本案中，津汉房地产公司于2016年10月11日将涉案抵押房屋出卖给刘涛时，债务人龚红涛的借款并未到期，也��证据证明债务人龚红涛无力偿还借款及出现合同约定的实现抵押权的情形。因此，在主债务期限尚未届满及未出现约定实现抵押权的情形下，津汉房地产公司以其抵押房屋清偿债务，不符合法律规定。刘涛与津汉房地产公司签订的涉案房屋买卖合同约定的房屋成交价格为75万元，明显低于市场价格，双方的转让价格不合理。一审判决认定津汉房地产公司与刘涛签订的《武汉市存量房买卖合同》无效并无不当，故刘涛的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，刘涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由刘涛负担。
本判决为终审判决。
审��长张立新
审判员 王 阳
审判员 陈继红
二〇一八年十一月十四日
书记员 何 瑛