山西省长治市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）长民终字第00253号
上诉人（原审被告、反诉原告）沁县川美特饮食服务有限公司。住所地：沁县定昌镇沁州南路**号。
法定代表人吴勇，该公司总经理。
委托代理人李怀秀，男。
被上诉人（原审原告、反诉被告）沁县鑫盛汽车工业贸易有限公司。住所地：沁县定昌镇沁州南路**号。
法定代表人乔少波，公司经理。
委托代理人屈勇，山西沁州律师事务所律师。
上诉人沁县川美特饮食服务有限公司（以下简称川美特公司）与被上诉人沁县鑫盛汽车工业贸易有限公司（以下简称鑫盛汽贸公司）因租赁合同纠纷一案，不服沁县人民法院（2011）沁民初字第131号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人川美特公司的委托代理人李怀秀，被上诉人鑫盛汽贸公司的法定代表人乔少波及委托代理人屈勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。。
一审法院审理查明：2002年1月20日，鑫盛汽贸公司与川美特公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定：鑫盛汽贸公司将其大门南侧临街第一层十二间（不包括南头两间）、第二层十四间、库房十间、锅炉房一间及锅炉、楼后小院房屋十五间租给川美特公司使用，年租金6万元，租期20年，从2002年8月1日起至2022年7月31日止。根据业务需要，承租人需在租赁范围内修建房屋由出租方提供建设用地，不得另收各种费用。租赁期满，承租方新建房屋按当时的现行房价作价优先卖给出租方，如出租方不愿购买，可付给出租方地基款后，向社会出售。租赁期间，承租人不得随便转租。如遇重大政策变化或不可抗力因素，需中止合同，双方互不作补偿。如有一方违约按合同法的规定，由违约方支付违约金。合同签订后，川美特公司在租赁库房房顶搭建简易房9间，并对所租房屋及自行搭建房屋进行了装修。2004年，川美特公司经鑫盛汽贸公司同意占用其土地搭建4间简易房，后经双方协商将年租金调整为5.5万元。2010年4月20日，鑫盛汽贸公司以招商引资为由，向川美特公司送达了解除房屋租赁合同通知，川美特公司在接到通知后表示，对饭店投资造成损失部分，双方协商达成一致意见后，方可中止租赁协议。后双方经协商未达成一致意见，起诉在案。鑫盛汽贸公司请求：1、责令被告立即从租赁房屋内搬出，并拆除租赁房屋上的添附物及临时占用原告方土地搭建的四间简易平房，恢复房屋原状；2、责令被告交付2010年4月21日至腾房之日的租金；3、案件受理费由被告承担。川美特公司反诉请求：1、依法撤销租赁合同第十一条，即“如遇重大政策变化，需中止合同，甲乙双方互不作补偿”的约定；2、被反诉人应承担本合同纠纷的违约责任；3、依法判令被反诉人以二十年租期的规划，大量投资房屋建设及房屋装修和其它配套设施的经济损失；4、依法判令被反诉人赔偿反诉人应继续履行合同十二年三个月获利的百分之五十；5、反诉费由被反上诉人承担。
另查明，川美特公司2007年至2009年每月按其营业收入百分之一至百分之五的税率完营业税、城建税、教育费附加，价格调节基金、个人所得税税额5000元，各项计税金额或销售收入共计81071.14元。
川美特公司在山西省沁县工商行政管理局原登记名称为沁县四川酒家，2001年变更为吴氏四川酒家，2002年3月19日变更为沁县渝晋四川酒家，2005年3月16日变更为沁县川美特饮食服务有限公司。
2011年7月14日，根据川美特公司的申请委托山西中汇资产评估有限公司对川美特公司修建的建筑物及装饰装修工程进行了评估，评估结论为：评估目的所涉及的全部资产在评估基准日所表现的市场价值为人民币103464元。川美特公司支付鉴定费6000元。
一审法院认为，鑫盛汽贸公司与川美特公司于2002年1月20日签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同，受法律之保护。在合同履行期间，鑫盛汽贸公司以招商引资为由单方于2010年4月20日通知川美特公司提前终止该合同，川美特公司接到通知后提出对饭店投资造成财产损失部分双方协商一致后，方可终止租赁协议。后双方就终止租赁合同问题未达成一致意见，川美特公司仍照常营业一段时间，至今也实际占有使用租赁房屋，双方的租赁关系未实际解除。本案在审理过程中，鑫盛汽贸公司被沁县人民政府列入改制单位，川美特公司也实际停止对饭店的经营活动，双方签订的房屋租赁协议也无法实际履行，应予以解除。鑫盛汽贸公司要求川美特公司立即从租赁房屋搬出，并支付2010年4月21日至交房之日的租金的请求，予以支持。川美特公司反诉请求鑫盛汽贸公司赔偿其在租赁期间改建、新建以及房屋装修装饰残值损失的请求，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条之规定，予以支持。关于鑫盛汽贸公司要求川美特公司拆除租赁房屋上的添附物及临时占用原告土地搭建的4间简易平房，恢复房屋原状的诉请，与查明的事实不符，不予支持。关于川美特公司主张撤销双方租赁合同第十一条的请求，已超过合同法规定的申请撤销期限，本院不予支持。关于川美特公司要求鑫盛汽贸公司赔偿其应继续履行合同的获利损失的请求，于双方合同第十一条的约定不符，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十三条第一款、第二百二十七条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第十一条第一项、第十四条之规定，判决：一、沁县川美特饮食服务有限公司在本判决生效后十日内，将租赁沁县鑫盛汽车工业贸易有限公司的房屋（包括扩建的房屋）腾出，返还交付给沁县鑫盛汽车工业贸易有限公司；二、沁县川美特饮食服务有限公司在本判决生效后十日内，给付沁县鑫盛汽车工业贸易有限公司从2010年4月21日起至2011年12月20日止的租金91666.67元；三、沁县鑫盛汽车工业贸易有限公司在本判决生效后十日内，赔付沁县川美特饮食服务有限公司在租赁房屋期间修建的建（构）筑物及装修装饰残值损失103464元；四、驳回沁县鑫盛汽车工业贸易有限公司的其它诉讼请求；驳回沁县川美特饮食服务有限公司的其它诉讼请求。上述二、三项相抵后，沁县鑫盛汽车工业贸易有限公司给付沁县川美特饮食服务有限公司共计人民币11797.33元。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。本案本诉的案件受理费1275元、反诉的案件受理费7800元、鉴定费6000元由沁县鑫盛汽车工业贸易有限公司与沁县川美特饮食服务有限公司各负担一半。
判后，川美特公司不服，向本院提起上诉，理由为：1、2010年4月20日鑫盛汽贸公司单方通知我公司终止合同，我公司即停止了营业，故不应支付鑫盛汽贸公司租金。2、鑫盛汽贸公司单方解除租赁合同，构成了违约。3、我公司不欠鑫盛汽贸公司租金，且多交3个月租金，2010年7月6日我公司要求交纳租金，鑫盛汽贸公司拒收。4、如正常履行租赁合同，我公司在此期间每年纯利润为20万元，12年3个月应获利240万元，我公司按240万元的50%要求被上诉人赔偿应予支持。请求撤销一审判决第一、二项，判令被上诉人赔偿上诉人120万元，诉讼费由被上诉人承担。
鑫盛汽贸公司庭审时口头答辩称，我公司解除租赁合同是由于上诉人拖欠租金及我公司被政府列入改制范围；上诉人至今仍占用租赁房屋，应支付租金；上诉人要求我公司赔偿120万元无事实和法律依据。请求驳回上诉。
本院查明事实与一审法院查明事实基本一致。
另查明：川美特公司租金交至2010年7月31日。2011年8月9日沁县人民政府办公室向鑫盛汽贸公司下达督办通知单，将沁县鑫盛汽车工业贸易有限公司列入改制范围。
本院认为，上诉人川美特公司与被上诉人鑫盛汽贸公司于2002年1月20日签订的房屋租赁合同不违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效。在合同履行过程中，被上诉人鑫盛汽贸公司以配合政府招商引资工作为由，通知上诉人川美特公司终止租赁合同，被上诉人鑫盛汽贸公司对此理由未能提供的相关证据予以佐证，本院不予采信，故被上诉人鑫盛汽贸公司单方提前解除合同构成了违约，应当赔偿由此给上诉人川美特公司造成的经济损失。
对于上诉人川美特公司主张的可得利润损失，因上诉人川美特公司在收到被上诉人的解除合同通知后明确表示：双方就饭店投资造成损失部分达成一致意见后，方可中止租赁协议，故该租赁合同在双方未达成一致意见的情况下，并未解除；且上诉人川美特公司仍实际占有该租赁房，故在法院判决生效之前上诉人川美特公司未正常营业的损失不应由鑫盛汽贸公司承担。另由于在本案审理期间，被上诉人鑫盛汽贸公司被沁县人民政府列入改制范围，且被上诉人鑫盛汽贸公司也明确表示不再履行合同义务，川美特公司也实际停止了经营，故该租赁合同已无法继续履行，根据双方签订的《租赁合同》第十一条的约定：“如遇重大政策变化或不可抗力因素，需中止合同，双方互不作补偿”。故该租赁合同依约应予解除，上诉人主张的可得利润的损失，本院不予支持。
对于上诉人川美特公司主张租金交至2010年7月31日，提交由被上诉人鑫盛汽贸易公司出具的收条佐证，本院予以支持，一审法院判决上诉人川美特公司支付从2010年4月21日起至2011年12月20日止的租金91666.67元不当，应予纠正。川美特公司应支付鑫盛汽贸易公司从2010年8月1日至2012年2月29日期间的租金共计82500元。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项、第三项之规定，判决如下：
一、维持沁县人民法院（2011）沁民初字第131号民事判决第一项、第三项、第四项；即沁县川美特饮食服务有限公司在本判决生效后十日内，将租赁沁县鑫盛汽车工业贸易有限公司的房屋（包括扩建的房屋）腾出，返还交付给沁县鑫盛汽车工业贸易有限公司；沁县鑫盛汽车工业贸易有限公司在本判决生效后十日内，赔付沁县川美特饮食服务有限公司在租赁房屋期间修建的建（构）筑物及装修装饰残值损失103464元；驳回沁县鑫盛汽车工业贸易有限公司的其它诉讼请求；驳回沁县川美特饮食服务有限公司的其它诉讼请求；
二、撤销沁县人民法院（2011）沁民初字第131号民事判决第二项；
三、上诉人沁县川美特饮食服务有限公司在本判决生效后十日内，支付被上诉人沁县鑫盛汽车工业贸易有限公司从2010年8月1日至2012年2月29日期间的租金共计82500元。
二审案件受理费13800元，由上诉人沁县川美特饮食服务有限公司承担10000元，被上诉人沁县鑫盛汽车工业贸易有限公司承担3800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 申晓军
代理审判员 冯振旗
代理审判员 成艳梅
二〇一二年三月一日
书 记 员 魏少峰