贵州省兴义市人民法院
民 事 判 决 书
(2018)黔2301民初1719号
原告：杨选秋，男，1985年7月21日出生，汉族，湖北省仙桃市人，户籍地湖北省仙桃市，现住贵州省兴义市。
原告：李平（杨选秋之妻），女，1986年12月30日出生，汉族，湖北省仙桃市人，户籍地湖北省仙桃市，现住贵州省兴义市。
二原告共同委托诉讼代理人：汤正福，兴义市桔山街道办事处法律服务所法律工作者，特别授权代理。
被告：兴义市心意房地产开发有限责任公司，住所地贵州省兴义市坪东办双龙路14号。
法定代表人：何宗祥，该公司执行董事兼总经理。
原告杨选秋、李平与被告兴义市心意房地产开发有限公司（以下简称心意房开公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2018年3月9日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月25日公开开庭进行了审理。杨选秋、李平及共同委托诉讼代理人汤正福到庭参加诉讼，心意房开公司经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨选秋、李平向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决由心意房开公司为杨选秋、李平办理心意商业广场第A幢7层7-7号房屋的房屋所有权登记证书；2、判令心意房开公司以334773元为基数按月利率为0.5％向杨选秋、李平支付违约金，从2016年5月25日起计算至心意商业广场第A幢7层7-7号房屋所有权登记证书交付给杨选秋、李平之日止，至起诉之日即2018年3月9日已产生违约金35932.47元；3、本案诉讼费由心意房开公司承担。
事实及理由：杨选秋与李平系夫妻关系，2016年5月13日二人共同向心意房开公司购买其开发的位于兴义市××办事处心意商业广场××号房屋。双方约定，杨选秋、李平于当日交纳房屋订金20000元。该商品房单价为2300元/平方米，按套内面积118.59平方米计算，同时杨选秋、李平还交纳了该商品房的契税、维修基金、水电有线等各种税费，至此杨选秋、李平共计向心意房开公司支付了该房屋款项334773元。另外，杨选秋、李平还向心意房开公司购买了心意豪庭地下车位119号车位，车位总款为71800元。杨选秋、李平将购买房屋款一次性支付给心意房开公司后，心意房开公司向杨选秋、李平交付了该商品房。杨选秋、李平在交纳了装修保证金后，将该房屋装修并入住。但心意房开公司一直未给杨选秋、李平办理心意商业广场A幢7层7－7号房屋的房屋所有权登记证书。后经过查询才知道，涉案商品房已抵押给中国华融资产管理股份有限公司北京市分公司，无法为杨选秋、李平办理所有权登记证书。
综上所述，杨选秋、李平与心意房开公司之间系合法的商品房买卖合同关系，杨选秋、李平按约向心意房开公司支付了购买房屋及停车位的所有款项，心意房开公司应当依法按约定为杨选秋、李平办理心意商业广场A幢7层7-7号房屋所有权登记证书，心意房开公司一直拖延办理的行为已构成违约，应当依法承担违约责任。
心意房开公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
杨选秋、李平围绕诉讼请求依法提交了证据，心意房开公司未到庭质证，视为对自己质证权利的放弃，本院对杨选秋、李平提交的证据予以确认，作为本案定案依据。
本院经审理认定事实如下：杨选秋与李平系夫妻关系，于2009年2月11日登记结婚。2016年5月13日，杨选秋向心意房开公司支付购买心意豪庭A幢7-7号房屋订金20000元，2016年5月25日李平通过银行转账方式向心意房开公司支付购房款314773元，而后双方于2016年6月6日签订商品房买卖合同。合同约定，心意房开公司将其开发的心意豪庭小区A幢7-7号房屋出售给杨选秋、李平，房屋建筑面积为138平方米，总价款为317492元，同时约定出卖人与商品房交付使用之日起90日内申请该商品房的所有权初始登记。2016年6月20日，杨选秋与心意物业管理有限公司签订《心意豪庭小区装修装饰管理协议》，杨选秋、李平对涉案房屋进行了装饰，装修完成后杨选秋、李平已入住该房屋。
另查明，涉案商品房已于2013年6月20日办理竣工验收备案，涉案房屋已办理初始登记，于2016年8月11日办理了在建工程抵押，抵押权人为中国华融资管理股份有限公司北京市分公司，抵押期限从2015年10月7日至2017年4月17日，于2017年4月12日被北京市西城区人民法院查封，查封期限从2017年4月12日至2020年4月11日。
本院认为，杨选秋与心意房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。本案主要争议焦点在于涉案房屋未能取得房屋产权证书是否是出卖人的原因，出卖人是否应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”，本条所述的原因一般包含以下几种：1.土地使用手续不合法，2.房地产开发企业未支付全部土地使用权出让金，3.房地产开发企业违章建房，4.房地产开发企业不能提供规定的资料，5.其他原因，如房地产开发企业没有将代收的公共物业维修基金上缴，没有将抵押权注销等，本案中，心意房开公司就涉案房屋设置了抵押，导致涉案房屋未能办理房屋所有权证书，其行为已构成违约，应承担违约责任。同时，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。而建筑工程的承包人的优先受偿权又优于抵押权和其他债权，因此抵押权和一般债权的行使不能对抗购房的消费者，杨选秋、李平作为购房居住的消费者，在已按约支付价款情况下，其对房屋享有的权益顺序应当优先于其他债权，因此本院在此应明确予以保护。双方在合同中并未约定办理房屋所有权证书的时间，从双方签订的合同来看，交易房屋为现房，已于2013年6月20日办理了竣工验收备案，故办理房屋所有权证书的时间为自合同签订之日起90日内，合同签订日为2016年6月6日，即应在2016年9月4日前办理房屋所有权证书。同时因双方也并未约定逾期办证违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，杨选秋、李平支付了购房订金20000元，而后又支付了购房款314773元，共计支付了购房款334773元，故本案逾期办证违约金可以334773元为基数，按年利率7.125%计算，但杨选秋、李平仅主张按照年利率6%计算，故本案应以年利率6%从2016年9月5日起计算违约金，截至起诉之日产生的违约金为30743.30元，同时从2018年3月10日起仍应按6%计算至办理房屋所有权书之日止。心意房开公司经本院传唤未到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃，并不影响本院依法缺席判决。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：
一、兴义市心意房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿杨选秋、李平逾期办证违约金30743.30元，并以334773元为基数，按年利率6%从2018年3月10日起计算逾期办证违约金至杨选秋、李平取得心意商业广场A幢7层7-7号房屋权属证书之日止；
二、驳回杨选秋、李平其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费698元，减半收取计349元，由兴义市心意房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。
逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人可在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。
审判员 帅俊
二〇一八年八月二日
书记员 张璟