吉林省白山市浑江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浑民二初字第739号
原告（反诉被告）于泽，男，1988年1月18日生，汉族，农民，住柳河县。
委托代理人任德梅，女，1963年7月27日生，汉族，农民，住柳河县孤山子镇西街村。
委托代理人麦仁秋，白山市浑江区圣民法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）白山市金易商贸有限公司
法定代表人于坤玉，系该公司经理。
委托代理人张前程，系该公司法律顾问。
原告于泽诉被告白山市金易商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告白山市金易商贸有限公司提出反诉，本院将本、反诉合并，依法由审判员王慧斌独任审判，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）于泽的委托代理人任德梅、麦仁秋、被告（反诉原告）白山市金易商贸有限公司的委托代理人张前程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2011年12月6日签订《租赁合同》（原、被告于2012年6月4日补签合同文本），合同约定被告将浑江大街北侧山货庄A座三层A3032-038铺位的90.85平方米租给原告，用于经营家纺，每季交纳8176.50元管理费。合同签订时原告向被告交纳3.5万元装修抵押金（正式经营之日起转为经营保证金）。合同签订后，原告对铺位进行了装修，装修费共计1.2万元，并购进价值为30余万元的货物开始经营家纺，向被告交付了管理费16353元。原告在营业中依据《租赁合同》约定在办理经营证照过程中，由于被告营业执照经营范围中没有家纺这一经营项目，致使原告无法办理经营执照，不能取得合法经营手续，因此不能为顾客提供所需要的正式购货发票，从而导致原告无法经营，使原告签订合同的目的不能实现。故原告诉至法院要求解除原、被告签订的《租赁合同》，并要求被告返还经营保证金3.5万元和管理费16353元。后原告增加诉讼请求，要求被告赔偿原告装修损失费1万元，并赔偿原告合同可得利益损失9万元。
被告辩称：一、原告是否能够经营家纺不取决于被告的经营范围，依据租赁合同约定，原告需自行到工商局办证；二、原告是自己经营不下去，拖欠被告管理费、租金而撤走的，原告没有证据证明其无法办证而被工商、消防等部门关停查封，商场也从未被关停查封过；三、至今商场仍在经营，合同有效成立，合同目的完全能够实现，原告不具备解除条件；四、原告主张装修损失和可得利益损失，无事实根据和法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告诉称：反诉原告与反诉被告于2011年12月6日签订书面租赁合同，合同约定反诉被告租赁山货庄A座三层A032-A038号铺位（使用面积为90.85平方米）经营，合同还对双方的权利、义务作出了明确的约定。然而在合同履行过程中，反诉被告并未按照合同约定按时向反诉原告交付管理费、租金、取暖费等，反诉被告已累计拖欠反诉原告管理费、租金、取暖费共计71044.70元，反诉原告多次催要，反诉被告拒不交付。故反诉原告要求反诉被告给付拖欠的管理费、租金、取暖费共计71044.70元，并按照《租赁合同》的约定向反诉原告给付滞纳金。
反诉被告辩称：反诉原告要求反诉被告给付管理费、租金、取暖费共计71044.70元，及要求反诉被告给付滞纳金的请求的事实与理由不成立。反诉原告与反诉被告签订的《租赁合同》约定，反诉被告租赁反诉原告在山货庄A座的七个铺位90.85平方米，用于经营家纺，反诉被告按照合同的约定交付了管理费和保证金，并对铺位进行了装修，采购家纺货物达35万余元。由于反诉原告没有办理工商营业执照，反诉被告在自行办理营业执照时，工商部门告知，山货庄没有经过消防验收，故不准反诉被告经营，也不予办理营业执照。因此，反诉原告租赁给反诉被告铺位经营家纺的合同无法履行，反诉被告支撑经营半年后被迫停止经营，将铺位退还给反诉原告。反诉被告没有违约，也不存在过错，因此，反诉原告反诉的事实与理由不能成立。请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
法庭审理过程中，原告（反诉被告）为证明事实主张，针对本诉和反诉举证如下：
1.租赁合同2份，证明原、被告于2011年12月6日签订租赁合同，2012年6月4日签订合同补充文本，被告将白山市山货庄A座三层A3032号-3038号铺位共90.85平方米租赁给原告用于经营家纺，租赁期限自2011年12月6日起至2014年12月5日止，合同约定了每月租金45元／平方米、管理费30元／平方米及装修保证金（营业后变成经营保证金）35000元，原、被告租赁合同关系成立；
2.管理费收据8张，保证金收据7张，证明原告按照合同约定，向被告交付了管理费16353元，保证金35000元；
3.被告营业执照复印件1份，证明被告营业执照经营范围没有家纺项目，原告租赁被告摊铺用于经营家纺的目的无法实现，此证据证明被告租赁给原告摊铺约定经营家纺的合同存在过错，原告主张解除合同返还保证金和管理费的事实与理由成立；
4.山货庄A座招商广告2份，证明原告根据山货庄招商广告，与被告签订租赁合同租赁被告摊铺经营家纺，原告不存在过错，但被告营业执照没有经营家纺项目，工商管理部门不允许原告经营家纺，致使原告被迫停止经营，租赁摊铺经营家纺的目的无法实现，原告主张解除合同的事实与理由成立；
5.装修协议、装修费收条各1份，证明原告于2011年12月末将租赁被告的摊铺装修并支付了装修费12000元；
6.白山市公安消防支队出具的白山公消安检字（2013）第003号公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证复印件1份，证明被告在山货庄的金易商厦，2013年2月4日才取得消防安全检查合格证，此前，消防部门不允许投入使用，原告无法经营，原告主张解除租赁合同的事实与理由成立；
7.被告营业执照复印件1份，证明被告在山货庄的金易商厦，2013年4月12日才办理营业执照，此前，工商部门不予办理营业执照的原因是消防部门没有验收，此证据说明了原告无法经营的原因，原告经营家纺的合同目的无法实现，原告主张解除与被告的租赁合同，请求被告合同违约赔偿的事实理由成立；
8.原告销售小票5张，证明原告在经营家纺期间，2012年4月29日至5月1日售出的货物中有376元货物给买主出具了销售小票，但因没有营业手续而无法出具正式发票，此证据一是说明没有营业执照，二是无法为买家出具正式发票，因此导致原告无法经营，三是说明原告如果手续齐全，正常履行合同，正常经营是有收入的，原告主张被告赔偿可得利益9万元的理由成立。
被告（反诉原告）质证：对证据1真实性无异议，但合同已经明确约定原告经营所需证照手续由原告自行办理；对证据2无异议；证据3是无效的营业执照，已经被后来的营销执照取代，该营业执照已经废止，不能作为证据使用；对证据4有异议，原告没有提出工商部门不允许经营家纺的证据，因此，其主张其被迫停止经营无事实根据；对证据5有异议，从原告提供的证据看，其所付的装修费用已经达到12550元，而原告协议签订的装修费是12000元，二者相互矛盾，原告的装修损失到底是多少原告应当提供有力的证据予以证明，而实际情况是原告自行将装修拆除撤走，其再向被告主张赔偿损失没有依据；对证据6真实性无异议，但当时商场开业是市政府允许先开业，后办理手续，商场在经营过程中从未因消防不合格被查封；对证据7无异议，营业执照始终是因经营项目的增加和改变而变更，因此，营业执照一直在变更中，但商场从未因营业执照不全被停业，业户也从未被停业过；对证据8有异议，原告三天共售出376元，按照原告的销售其卖不出成本，能够证明原告是因自身经营不善导致撤离。
被告（反诉原告）针对本诉和反诉举证如下：
1.2012年6月4日原、被告签订的租赁合同1份，证明依据合同约定，反诉被告应向反诉原告按季交付管理费、租金及取暖费等；
2.2011年12月26日收据7张，证明反诉被告已向反诉原告交付2012年第一季度管理费8176.5元的事实；
3.2013年3月5日由鑫德房产公司出具的证明、2011年12月1日鑫德公司交付供热费的凭证及鸿成公司结算2011年度热费发票各1份，证明山货庄A座所在楼房反诉原告有权经营使用，鑫德公司交付热费及鸿成公司结算热费的事实，进而证明反诉原告有权向反诉被告收取取暖费；
4.反诉原告营业执照及金易商厦营业执照各1份，证明反诉原告的主体资格及经营范围，反诉原告有权向反诉被告出租铺位、收取租金及管理费等；
5.（2013）浑民二初字第220号民事判决书和（2013）白山民终字第176号民事裁定书各1份，证明反诉原告的主体资格及经营范围，反诉原告有权向反诉被告出租铺位、收取租金及管理费等。
原告（反诉被告）质证：对证据1真实性无异议，除原告举证证明的问题外，我方认为虽然合同约定原告经营所需手续由原告自行办理，但由于被告出租给原告的商铺没有经过消防验收，故工商部门不予办理营业执照，所以原告合同目的无法实现，被迫停止经营，所以被告应承担合同不能履行的法律责任；对证据2无异议；证据3与本案无关，不予质证；对证据4真实性无异议，但该执照证明被告单位在山货庄成立的是金易商厦，成立日期为2013年3月20日，而不是被告原执照的变更，营业期限为2012年3月20日至2016年3月25日，被告将此商厦中的部分铺位租赁给原告时，尚未获得营业执照，将没有营业权利的铺位租赁给原告，造成原告无法经营的责任应当由被告承担，其次，被告称该执照能够证明经营范围有家纺项目，但该执照中没有此经营项目，此情况说明被告举证证明问题不真实；对证据5的真实性无异议，但区法院的判决书并未确认被告经营范围有家纺项目的事实，其次，中院裁定是撤诉裁定，也没有确认以上事实。
对于本案中的证据，本院认证如下：
对于原告（反诉被告）提供的证据1、2、6、7，被告（反诉原告）对其真实性无异议，且该两份证据所证明的内容与本案具有关联性，故本院予以采信；对证据3，尽管被告（反诉原告）对其有异议，但该证据所证明的内容与本案具有关联性，故本院予以采信；对证据4，被告（反诉原告）有异议，且该证据与本案无关联性，故本院不予采信；对证据5，尽管被告（反诉原告）有异议，但该证据证明的内容与本案有关联性，对该证据应予以认可，另外，签订协议时约定的装修费与实际支付的装修款有出入是一种普遍现象，本案便以装修协议约定的数额为准，故本院对该证据予以采信，装修数额认定为1.2万元；对证据8，该证据系原告（反诉被告）的自书材料，没有其他证据相佐证，加之被告（反诉原告）对其有异议，故该证据的真实性无法确认，对该证据本院不予采信。
对于被告（反诉原告）提供的证据1、2，4，原告（反诉被告）对其真实性无异议，且该证据证明的内容与本案具有关联性，故本院予以采信；对证据3中白山市鑫德房地产开发有限责任公司出具的证明，该证据系原件，本院对其真实性予以确认，且该证据与反诉原告的主张有关联性。故本院予以采信，对于2011年12月1日鑫德公司交付供热费的凭证及鸿成公司结算2011年度热费发票，与本案无关联性，故本院不予采信；对证据5，因其与本案无关联性，故本院不予采信。
根据当事人的起诉、答辩、陈述、举证、质证、以上认证和辩论，本院对以下案件事实予以确认：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2011年12月6日签订《租赁合同》，又于2012年6月4日补签合同文本，合同约定被告（反诉原告）将其经营的位于浑江大街北侧白山市金易商贸有限公司金易商厦，即山货庄A座的三层A03032-038、面积为90.85平方米的铺位租给原告（反诉被告），用于经营家纺，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）每季交纳管理费8176.50元，原告（反诉被告）自行办理合法经营所需的证照和税费，并承担取暖费，第一年租金全额免收。合同签订后原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交纳了3.5万元装修抵押金，并对铺位进行了装修，装修费为1.2万元。原告（反诉被告）实际经营期间为2012年1月份至2012年7月份，共计6个月，并向被告（反诉原告）交纳了两个季度的管理费，共计16353元。被告（反诉原告）经营的白山市金易商贸有限公司金易商厦的消防安全设施于2013年2月4日经白山市公安消防支队检验合格，白山市金易商贸有限公司金易商厦于2013年3月20日取得营业执照。白山市金易商贸有限公司有权向山货庄A座的租赁户代收取暖费。
综上所述，本院认为，根据原告（反诉被告）提供的证据1与被告（反诉原告）提供的证据1可以证明，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间的房屋租赁合同关系成立，原告（反诉被告）承租被告（反诉原告）的商铺用于经营家纺。根据《中华人民共和国消防法》（以下简称《消防法》）第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”的规定，原告提供的证据6能够证明，被告（反诉原告）经营的白山市金易商贸有限公司金易商厦的消防设施在2013年2月4日经白山市公安消防支队检验合格，即白山市金易商贸有限公司金易商厦作为公众聚集场所从2013年2月4日起才能投入使用，进行营业，其在2013年2月4日以前便投入使用，进行经营的活动不符合法律的规定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”的规定，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间签订的《租赁合同》早于2013年2月4日，且原告（反诉被告）的经营活动也发生在2012年1月到7月之间，因此，被告（反诉原告）在未取得消防设施检验合格证的情况下将商铺出租给原告（反诉被告）是违反《消防法》第十五条规定的，且此种违法行为直接导致原告（反诉被告）无法办理营业执照，其租赁房屋用于经营家纺的目的无法实现，那么其租赁的房屋便无法使用，故对于原告（反诉被告）要求解除《租赁合同》的诉讼请求本院予以支持。
在本诉中，对于原告要求被告返还3.5万元经营保证金和16353元管理费，及赔偿1万元装修损失费和9万元装修保证金的诉讼请求，本院经审查认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告应当返还3.5万元装修保证金；16353元的管理费是从2011年12月26日到2012年6月5日期间交纳的，该期间是原告经营的期间，是《租赁合同》解除前已经履行的，在此期间，原告对白山市金易商贸有限公司金易商厦的商铺进行使用，被告也对原告的商铺进行了管理和提供过服务，因管理和服务属于行为，无法恢复原状，故该笔费用不应当返还，本院不支持返还16353元管理费的诉讼请求；对于1万元的装修损失费的诉讼请求，因原告已经将装修的主体部分，即柜台搬走，其余次要部分价值约1200元左右，而装修费总计1.2万元，其主体部分的价值超过1万元。因此，由于原告已经将柜台搬走，那么便不存在要求被告返还的问题，故，对装修损失的诉讼请求本院不予支持；对于9万元合同可得利益损失的诉讼请求，因原告无法提供充足的证据予以证明，故本院对该诉讼请求不予支持。
在反诉中，对于反诉原告要求反诉被告支付管理费、租金和取暖费共计71044.7元的诉讼请求，本院经审查认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，以及根据反诉原告和反诉被告的自认可以证明，反诉被告的经营期间为2012年1月到2012年7月，该期间的管理费反诉被告已经交纳，而反诉原告主张的管理费是从2012年第三季度开始的，因反诉被告已经撤离，不再经营，因此，反诉原告主张的管理费是尚未履行的部分，因《租赁合同》被解除，反诉原告的该项诉讼请求本院不予支持；同理，反诉原告主张的取暖费是2012年度至2013年度和2013年度至2014年度的，租金是从2013年1月1日起至2013年12月31日止的，该笔取暖费和租金也是合同尚未履行的部分，不应当继续履行，故对该两项诉讼请求本院均不予支持。
综上，依据《中华人民共和国消防法》第十五条：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”和《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）于泽与被告（反诉原告）白山市金易商贸有限公司签订的《租赁合同》。
二、被告白山市金易商贸有限公司于本判决生效后五日内返还原告于泽装修保证金3.5万元。
三、驳回原告于泽其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告白山市金易商贸有限公司的诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3400元减半收取，由原告于泽承担1362元，由被告白山市金易商贸有限公司承担338元。
反诉案件受理费1550元减半收取，由反诉原告白山市金易商贸有限公司承担775元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
审 判 员 王慧斌
二〇一四年一月二十七日
代书记员 于青平