重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝0106民初3948号
原告：重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司，住所地重庆市沙坪坝区清溪路171号，统一社会信用代码91500106696555126Y。
负责人：黄威林，重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司经理。
委托诉讼代理人：杨勋丽，女。
被告：蒋莉，女，1977年6月23日出生，汉族，职业不详，住重庆市沙坪坝区。
原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司与被告蒋莉物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月12日受理后，依法由审判员龚陵川担任审判长，与审判员陈劲松、人民陪审员梁月娇组成合议庭，适用普通程序并于2018年8月7日公开开庭进行了审理。原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司的委托诉讼代理人杨勋丽到庭参加诉讼。被告蒋莉经本院公告送达诉状副本及开庭传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司向本院提出诉讼请求：一、被告蒋莉向原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司支付2015年1月1日至2017年2月28日期间的物业服务费3016.52元及违约金，该违约金以每月拖欠的物业服务费为基数，从逾期支付之日开始，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至付清之日止。二、被告蒋莉向原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司支付2014年11月5日至2017年2月13日期间的公摊费141.20元。三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:被告蒋莉系重庆市沙坪坝区融汇泉景x区x-
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x号房屋(下称“该物业”)所有权人，原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司系该物业所在小区物业服务单位，根据《融汇泉景x区临时管理规约》的约定，被告蒋莉应向原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司支付物业服务费，但被告蒋莉自2015年1月1日起开始拖欠物业服务费3016.52元，公摊费141.20元，截止2017年2月28日已产生违约金3016.52元。经原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司多次催收，被告蒋莉至今未交。为维护原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司合法权益，根据《中华人民共和国诉讼法》之规定，特诉至贵院，望判如所请。
被告蒋莉未做答辩。
经审理查明，原告重庆融汇物业管理有限公司（乙方）与重庆融汇投资有限公司（甲方）签订《融汇泉景x区前期物业服务合同》一份，约定甲方选聘乙方对融汇泉景x区实施前期物业管理服务，具体内容为：
第一章，物业管理区域概况。
第一条，物业基本情况。物业名称：融汇泉景x区，物业类型：高层商住楼，座落位置：重庆市沙坪坝区西南角，占地面积：40438.60平方米，建筑面积：192769.34平方米。
第二章，物业服务事项。第三条，乙方提供的公共性物业服务的主要内容为:1、物业共用部位的维修、养护和管理。物业共有部位具体包护：房屋的承重结构(包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等)，非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、水泵房、楼内消防设施设备、电梯。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、公共秩序、消防等事项的协助管理和服务，包括公共秩序监控、巡视、门岗执勤。前款约定的事项不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任。双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，按合同约定执行。9、物业档案资料管理。10、物业专项维修资金的使用。11、装修管理。12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护(服务价格由双方另行商定)。13、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。14、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。第四条，在物业管理区域内，本合同特别约定的物业管理事项为：对商业的管理，根据业态，乙方可与商家签署管理协议，作为本合同的补充。
第四章，物业服务费用。第六条，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式：包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）。根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：2.00元/月?平方米（含电梯费）；（2）商业：5.00元/月?平方米（不含中央空调运行费，中央空调运行费据实分摊）；（3）住宅改变用途：4.00元/月?平方米（含电梯费）。业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第七条，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。第八条，物业管理费收取起始日期以《交房通知书》确定的交房日期为准，并按此计收物业服务费用或物业服务资金。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用或物业服务资金由甲方全额交纳。业主或物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起以书面形式告知乙方，并在物业管理服务中心登记备案。第九条物业服务费用或者物业服务资金按月缴纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务。
第八章，合同期限。第二十二条，本合同期限为三年，自2014年11月21日起至2017年11月20日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第二十三条，本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重修签订前期物业服务合同。
第九章，违约责任。第二十九条，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。
建设单位重庆融汇投资有限公司制定的《融汇泉景x区业主临时管理规定》载明，建设单位在物业销售前将本临时管理规约提供给物业买受人，并予以说明。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，对本临时管理规约予以书面承诺，表示认可本临时管理规约的内容。
合同签订后，原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司为重庆市沙坪坝区融汇泉景x区提供了物业服务。
2016年6月，原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司向被告蒋莉发出《催缴物业及公摊费的通知》，载明：从2015年1月1日至2016年5月31日，您累计拖欠物业服务费总额为1972.34元，从2014年9月13日至2016年5月5日，您累计拖欠物业水电公摊费总额为116.31元，滞纳金1338.99元，合计总额为3427.64元。请您在收到通知5日以内，将拖欠的费用交齐。如您逾期仍不缴纳应缴费用，物业公司将按照《物权法》、《物业管理条例》的相关规定通过法律途径进行追缴，并按照《融汇泉景x区前期物业服务合同》的约定从欠费之日起收取违约金。若我司通过法律途径追收或执行，产生的诉讼费用、公告费用、执行费用等最终将由您承担，并可能对您的生活、工作造成一定影响，亦可能影响到您的个人征信，为避免您产生不必要的损失，请尽快前往我司收费处缴纳相关费用。如您对物业应交金额有异议，可前往您所在融汇泉景x区的物业管理处或致电886625158805xxxx向物业管家查询核对，如您平时工作繁忙，也可通过汇款的方式交费。开户单位名称：重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司沙坪坝分公司，银行账号：5000105360005021xxxx,开户行：重庆市建设银行沙坪坝支行。
另查明，2014年9月5日，涉案房屋转移登记至被告蒋莉名下；2017年3月11日，涉案房屋转移登记至案外人游江邻名下。被告蒋莉未缴纳2015年1月1日至2017年2月28日期间的物业服务费3016.52元及2014年11月5日至2017年2月13日期间的公摊费141.20元。该房屋建筑面积58.01平方米，套内面积45.76平方米。
上述事实，有原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司提交的《融汇泉景x区前期物业服务合同》、《融汇泉景x区业主临时管理规定》、《催缴物业及公摊费的通知》、重庆市沙坪坝不动产登记中心档案查询结果、EMS邮寄详情单、物流查询结果、南4栋水电费分摊明细表以及当事人的陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。
本院认为，原告重庆融汇物业管理有限公司与重庆融汇投资有限公司签订的《融汇泉景x区前期物业服务合同》，是重庆融汇物业管理有限公司与重庆融汇投资有限公司的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，前述前期物业服务合同对被告蒋莉具有约束力，被告蒋莉接受了物业服务，应当按照《融汇泉景x区前期物业服务合同》的约定给付物业服务费。
原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司作为重庆融汇物业管理有限公司的分支机构，根据合同约定向被告蒋莉及所在小区提供了物业服务，被告蒋莉应当给付原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司物业服务费。根据《融汇泉景x区前期物业服务合同》的约定，住宅物业服务费的收费标准为2.00元/月?平方米（含电梯费），被告蒋莉的房屋建筑面积为58.01平方米，2015年1月1日至2017年2月28日期间，被告蒋莉应向原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司交纳的物业服务费为3016.52元{2.00元/月?平方米（含电梯费）×58.01平方米×26月}。《融汇泉景x区前期物业服务合同》第七条约定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司有权要求被告蒋莉支付2014年11月5日至2017年2月13日期间的公摊费141.20元。
原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司与重庆融汇投资有限公司签订《融汇泉景x区前期物业服务合同》第九条明确约定物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务。第二十九条明确约定甲方、业主或物业使用人违反上述合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。现被告蒋莉从2015年1月1日起一直未交纳物业服务费，除应继续向原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司支付物业服务费外，还应当依照合同约定向原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司支付违约金。合同约定的违约金标准为每日千分之三，该标准过分高于国家规定的违约金标准，现原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司主动要求调低该违约金计算比例，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算违约金，不违法法律规定，本院予以支持。因此，被告蒋莉逾期支付物业服务费，应当向原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司支付违约金，该违约金以每月拖欠的物业服务费为基数，从逾期支付之日开始，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至付清之日止。
被告蒋莉经本院公告送达传票传唤，未到庭参加诉讼，应视为其自行放弃依法享有的举证、质证、提出抗辩、辩论等诉讼权利，本院依法可以缺席判决。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告蒋莉于本判决发生法律效力后三日内向原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司支付2015年1月1日至2017年2月28日期间的物业服务费3016.52元及违约金，该违约金以每月拖欠的物业服务费为基数，从逾期支付之日开始，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至付清之日止。
二、被告蒋莉于本判决发生法律效力后三日内向原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司支付2014年11月5日至2017年2月13日期间的公摊费141.20元。
如果被告蒋莉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预交），由被告蒋莉负担，此款限被告蒋莉于本判决发生法律效力后三日内给付原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。
审 判 长 龚陵川
审 判 员 陈劲松
人民陪审员 梁月娇
二〇一八年八月二十日
书 记 员 李夏露