湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂06民终2405号
上诉人（原审被告）：任智，男，1977年2月8日出生，汉族，住襄阳市。
上诉人（原审被告）：张咪红，女，1982年7月13日出生，汉族，住襄阳市。
委托诉讼代理人：任智，系张咪红丈夫。
被上诉人（原审原告）：湖北保集物业管理有限公司，住所地襄阳市长征路29号。
法定代表人：应晓龙，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨双，湖北真武律师事务所律师。
上诉人任智、张咪红因与被上诉人湖北保集物业管理有限公司（以下简称保集物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2018）鄂0606民初1225号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人暨上诉人张咪红的委托诉讼代理人任智、被上诉人保集物业公司的委托诉讼代理人杨双接受询问。本案现已审理终结。
任智、张咪红上诉请求：1.依法撤销樊城区人民法院（2018）鄂0606民初1225号民事判决；2.改判驳回被上诉人每平方1.4元收费及违约金诉求；3.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审中上诉人提交了被上诉人提供物业服务存在严重问题的充分证据，请求法院查明被上诉人物业服务的严重质量问题，驳回被上诉人不合理诉求，但一审法院对于上诉人提交的被上诉人违章搭建、小区卫生无人定期打扫、电梯半年无人修理、小区门卫房无人值守等证据，仅以“物业公司在提供物业服务时虽然存在瑕疵，但未能举证证明保集物业公司服务存在瑕疵已达到减缴或不缴纳物业费的程度”为由，认为上诉人应当按合同约定缴纳物业费。同时，上诉人提交的证据充分证明物业公司没有提供与收费标准相应的服务，其未全面履行合同义务。另外《关于襄阳市区住宅前期物业服务收费标准及相关问题的通知》【襄阳市物价局襄价服字（2018）45号】明确规定，物业服务收费应当符合服务标准，一审时上诉人提交的证据足以证明物业公司的服务与服务标准差距巨大，被上诉人未全面履行合同。因此一审判决认定事实不清，请求二审法院查明后驳回被上诉人的请求。2.被上诉人的收费标准未经物价部门审核，缺乏依据，请求二审法院查明事实后予以驳回。一审法院认为虽然物业公司的物业服务存在瑕疵，只要物业公司提供了服务，业主就应当按合同约定标准缴纳物业费，至于服务质量问题是否达到合同标准，法院不予受理，应当由业主委员会自行解决。但是上诉人认为一审法院应当对双方提交的证据以及履行合同事宜进行审理，同时诉争小区尚未成立业主委员会。襄阳市物价局襄价服字（2018）45号文件明确规定，前期物业服务收费实行政府定价管理。上诉人2014年购房时与大名置业有限公司所签订的前期物业服务合同，约定“以物价局最终确定为准”，物业公司必须向业主出示由物价部门批准的《湖北省服务价格（收费）监审证》，公示收费项目和收费标准，但上诉人从未向业主公示过物价局核定的收费标准。上诉人之所以尚未缴纳物业费，是因为被上诉人提供的服务与收费差距过大，双方未能达成一致意见，并无恶意拖欠，不构成违约。
保集物业公司辩称，上诉人与被上诉人之间签订的物业合同中有明确的物业服务合同标准，也是符合法律规定的，被上诉人依据双方约定的标准主张物业费合法合理。上诉人所称物业服务存在诸多问题并不属实，被上诉人在履行物业合同中严格按照一级物业标准在执行。同时上诉人提到的小区违章搭建、绿化面积等问题与本案也并无关联。上诉人所称的物业收费标准是2014年物价局的规定，这与2018年湖北省物业收费管理办法的通知并不一致，根据新法优于旧法的原则，2018年规定中并无监审的规定，且2016年襄阳市就已经取消了物业收费监审规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
保集物业公司向一审法院起诉请求：1.判令上诉人支付从2016年7月1日至2018年1月30日拖欠的物业管理费2334.87元（84.92㎡×1.4元×19个月+4元×19个月）。2.判令上诉人支付逾期缴纳物业管理费违约金2574.74元。3.本案诉讼费由上诉人承担。
一审法院认定事实：2014年6月27日，任智、张咪红购买樊城区长征路29号大名苹果橙2幢1单元2-1-21-1号房，建筑面积84.92平方米的商品房，于2015年7月9日交付入住。并同时在《临时管理规约》上签名，承诺同意遵守临时公约。2015年7月9日，保集物业公司（以下简称乙方）与任智（以下简称甲方）签订《前期物业管理服务合同》，合同主要约定，任智委托保集物业公司对大名苹果橙2-1-21-1房，建筑面积84.92提供前期物业管理服务，物业服务内容与标准为，房屋共同部位、共用设施设备及其运行的维护与管理，公共环境卫生、绿化管理、治安防范、车辆停放的管理等。物业管理服务费用：任智交纳费用起算时间，按开发商通知交房之日起计算（通知包括且不限于电话，短信，电子邮件，公告，书面，快递等形式）；物业管理费住宅1.4元/月/㎡，商业第一层8元/月/㎡、第二层5元/月/㎡、第三层3元/月/㎡。每月初日为交纳本月的物业管理服务费时间。机动车停车服务费：地上40元/辆/月，地下60/辆/月，货车地上50/辆/月（此费用只包含停车服务费）；住宅代收生活垃圾清运费4元/月/户，生活垃圾处置费4元/月/户，商铺代收生活垃圾清运费4元/月/户。违约责任，保集物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，任智有权要求保集物业公司限期改正，逾期未改正，给任智造成损失，保集物业公司承担相应的法律责任。任智违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，保集物业公司有权要求任智补交并从逾期之日起按每日千分之三交纳违约金（按年服务费总额计算），任智无正当理由，延期三个月不交服务费、违约金、滞纳金的，保集物业公司有权采取公告形式进行催缴，并诉诸法律。合同签订后，保集物业公司开始为大名苹果橙小区提供物业服务。自2016年7月1日开始，任智、张咪红未交纳物业管理费，保集物业公司2018年2月13日向任智发出挂号信，催缴物业服务费，任智、张咪红仍未交纳。
2016年6月7日，保集物业公司取得中华人民共和国物业服务企业资质证书，证书编号襄审批物字（2016）20号，资质等级叁级。
一审法院认为，保集物业公司与任智签订的《前期物业管理服务合同》系合同双方真实意思表示，不违反国家法律法规强制性规定，且保集物业公司具备物业服务资质，合同自成立时生效。保集物业公司为小区业主及任智、张咪红提供了相应的物业管理服务，任智、张咪红作为业主也获得了服务并受益，应当依约履行缴纳物业服务费的义务。任智、张咪红辩称，保集物业公司不具备诉讼主体资格，双方之间无合同关系；保集物业公司没有向上诉人催缴物业费，拒交物业服务管理费是因小区环境差，电梯经常出现故障等物业服务差。对此，一审法院认为，关于主体资格，保集物业公司与任智签订了《前期物业管理服务合同》，保集物业公司具有主体资格；关于任智称保集物业公司没有向其催缴物业费，任智当庭陈述其收到催缴物业费通知书，但该通知未加盖公章，后其在业主群里知道业主收到物业管理费催缴通知书。关于物业服务差的问题，保集物业公司在提供物业服务时虽然存在瑕疵，但任智、张咪红未能举证证明保集物业公司服务存在瑕疵已达到减缴或者不缴纳物业服务费的程度，即使保集物业公司服务存在瑕疵，可通过业主大会或者业主委员会解决，由保集物业公司对问题进行整改，并不能成为任智、张咪红拒付物业服务费的法定理由；故任智、张咪红的该项辩称理由不能成立，不予支持。保集物业公司请求判令任智、张咪红向其缴纳物业服务费的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，予以支持。保集物业公司要求按所欠物业服务费每日千分之三的标准支付违约金的诉讼请求，保集物业公司未向法庭提交因拖欠物业服务费造成损失的依据，约定的违约金计算标准过分高于逾期交纳物业服务费的利息损失，经一审法院释明，任智、张咪红请求予以减少，故一审法院酌情减少为300元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、任智、张咪红于判决生效之日起十日内向湖北保集物业管理有限公司交纳2016年7月1日起至2018年1月30日止的物业管理费2334.87元；二、任智、张咪红于判决生效之日起十日内向湖北保集物业管理有限公司支付违约金300元；三、驳回湖北保集物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理50元，减半收取25元，由任智、张咪红负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人为证明其上诉主张向本院提交了一份视频光盘和一张照片复印件，拟证明物业公司没有履行其义务，物业服务达不到每平方1.4元的收费标准，小区安全也存在问题。被上诉人质证认为，上诉人提交的证据真实性无异议，但是这些证据不能证明上诉人的主张，因为小区服务都是按一级物业服务标准执行的，视频内容具有片面性，而且物业服务是一个连续性的工作，故上诉人的证据不足以证明其主张。保集物业公司为证明其主张向本院提交了如下证据：1.襄阳市物价局关于回收《服务价格监审证》的函，拟证明现在物业费价格不需要再报物价局同意，由市场自由定价；2.苹果橙小区物业管理方案、档案管理、财务管理、公共卫生、火灾、安全等应急预案、小区巡逻记录、保安交接班记录、巡逻签到表、维修联系单、考勤打卡记录及通知等，拟证明物业公司是按一级物业服务标准在执行，物业收费标准符合规定。经质证，上诉人对襄阳市物价局关于回收《服务价格监审证》的函、物业公司所发通知、物业公司的规章、制度均无异议，但对2016年9月2日“关于空调滴水温馨”的通知提出异议，并认为员工打卡记录只是流于形式，且保集物业公司未就物业收费与业主协商，物业服务并没有达到一级服务标准。本院认为，上诉人提交的视频光盘和复印件仅能证明物业公司提供的服务有瑕疵，不能证明物业公司没有履行其义务，对该组证据的证明目的本院不予采信；被上诉人提交的襄阳市物价局关于回收《服务价格监审证》的函，因没有加盖物价局的公章，真实性无法确定，本院不予采信；由于保集物业公司为小区业主及任智、张咪红的确提供了相应的物业管理服务，故本院对被上诉人提交的物业管理方案等物业服务证据予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，任智、张咪红与保集物业公司签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，且双方对该合同都无异议，该合同有效。保集物业公司按照合同约定提供了物业管理服务，任智、张咪红应当按照合同约定缴纳物业费。虽然保集物业公司提供物业服务存在瑕疵，但并非完全未履行物业服务义务，任智、张咪红拒交物业费已构成违约，应承担相应的违约责任。至于任智、张咪红上诉提出保集物业公司提供物业服务存在质量问题，以及服务标准未能达到一级物业收费标准的问题，任智、张咪红可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定另行主张保集物业公司承担违约责任。案涉前期物业管理服务合同第四条约定，物业管理费：住宅：1.4元/月/㎡，任智、张咪红主张保集物业公司收费标准缺乏依据的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，任智、张咪红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由任智、张咪红负担。
本判决为终审判决。
审判长 靳谢兵
审判员 王正臣
审判员 赵 炬
二〇一八年九月二十八日
书记员 付全喜