江苏省无锡市惠山区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)惠民初字第02574号
原告上海中建物业管理有限公司无锡分公司，组织机构代码79232895-1，住所地无锡市惠山经济开发区惠山大道1525号。
负责人梅元鼎，上海中建物业管理有限公司无锡分公司董事长。
委托代理人胡红卫（受上海中建物业管理有限公司无锡分公司的特别授权委托），上海中建物业管理有限公司无锡分公司项目经理。
被告易培龙，男，1978年10月15日生，汉族，住无锡市惠山区。
被告杨立景，女，1979年10月16日生，汉族，住无锡市惠山区。
被告易某。
法定代理人易培龙、杨立景（易某父母），即本案被告。
委托代理人胡芸晓（受易培龙、杨立景的共同特别授权委托），无锡市惠山区堰桥法律服务所法律工作者。
原告上海中建物业管理有限公司无锡分公司（以下简称中建物业无锡分公司）与被告易培龙、易某、杨立景物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月30日受理后，依法由审判员李洪毅适用简易程序，于2014年11月27日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2015年4月24日再次公开开庭进行了审理。原告中建物业无锡分公司的委托代理人胡红卫、被告易培龙、易某、杨立景的委托代理人胡芸晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中建物业无锡分公司诉称：中建物业无锡分公司是无锡市嘉利华府庄园小区（以下简称华府庄园小区）的物业管理公司，根据《业主临时规约》、《前期物业服务合同》的规定对华府庄园小区提供物业管理和服务。易培龙、易某、杨立景系华府庄园1区137号的业主，于2010年4月9日办理了进户手续，同年9月办理了装修手续，缴纳了至2010年12月31日为止的物业服务费（2010年物业服务费有房产开发公司减免单冲抵，无发票）。2011年起至今，易培龙、易某、杨立景一直未按规定的缴费标准和缴费时间缴纳物业服务费，期间经中建物业无锡分公司多次催讨，仍然拒绝缴纳。因华府庄园小区尚未全部建设完成，物业服务费按每年收取10个月计算（2.8元/月/平方米）。现要求易培龙、易某、杨立景立即给付2011年1月1日-2014年6月30日的物业服务费15355元，本案诉讼费用由易培龙、易某、杨立景承担。
被告易培龙、易某、杨立景共同辩称：1、因被告为开发商引荐客户购买房屋并成交，按规定应免除一年物业服务费；因被告后门设有配电房，开发商经与被告协商免除一年物业服务费作为补偿。故2011年1月至2012年12月的物业服务费应予免除。2011年6月，因被告车库门前的雨水导流槽未有效疏通，导致雨水倒灌进地下室，造成装潢、空调损失，一直未得到妥善解决。故2013年的物业服务费被告认为暂不支付或与损失相抵，如有必要将提起反诉。因此，被告认为，其物业服务费应从2014年1月开始缴纳。2、物业公司按别墅标准收费，而惠山区政府已明确答复涉案房屋属底层联排住宅而非别墅，收费标准明显过高且于法无据。请求法院予以核减。3、物业服务存在不到位情况，对被告提出的前门树木植根很浅且朽木枯枝要求更换、后窗双层漏气视线不透明等合理要求多次推诿不予处理。恳请法院依法裁决。
经审理查明：
无锡中建房地产开发有限公司（以下简称中建房地产公司）是华府庄园小区的建设单位。中建房地产公司与上海中建物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》。《前期物业服务合同》规定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为排屋2.80元/月/平方米、商铺5.00元/月/平方米；物业服务费用按季（或预付半年）交付，业主或物业使用人应在每季第一个月内履行付款义务；合同期限内（2006年10月1日-2010年12月31日）业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满前一个月业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，中建房地产公司应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。2011年1月1日，因原前期物业服务合同期限届满，华府庄园小区尚未成立业主大会，中建房地产公司与上海中建物业管理有限公司就合同续期达成协议并续签了《前期物业服务合同》，续展期限为2011年1月1日起至2015年12月31日止。2007年11月18日，无锡市惠山区物价局对该小区物业服务收费标准进行了核准备案，其核准的物业服务收费标准为：别墅2.80元/月/平方米、商铺5.00元/月/平方米（均含公共能耗）。上述《前期物业服务合同》签订后，上海中建物业管理有限公司无锡分公司对华府庄园小区进行物业管理与服务。
2009年6月28日，易培龙、易某、杨立景（××）与中建房地产公司（××）签订了购买该小区1区137号别墅住宅的《商品房买卖合同》、《业主临时规约》，并于2010年7月2日以易培龙为所有权人、易某和杨立景为共有人领取了该房屋的所有权证（登记建筑面积为169.8㎡）。《业主临时规约》规定：委托上海中建物业管理有限公司进行前期管理和服务，物业服务费收费标准为别墅2.80元/月/平方米、商铺5.00元/月/平方米，在小区全部建设完成前，每年按十个月收取物业管理服务费，业主应按规定交付物业服务费。2010年4月9日，易培龙办理了房屋交接验收等手续。中建物业无锡分公司根据中建房地产公司开具的物业服务费抵扣单据免除了2010年度应交物业服务费。2011年1月1日-2014年6月30日间的物业服务费经中建物业无锡分公司催告至今未付。期间，易培龙于2010年9月3日申请对房屋进行装修并与中建物业无锡分公司、装修施工单位签订了《室内装饰装修管理服务协议》。
审理中，为支持其主张，易培龙、易某、杨立景提供了如下证据：1、易培龙与中建房地产公司销售人员、中建物业无锡分公司工作人员的通话录音光盘及书面整理材料、易培龙2011年6月给中建物业无锡分公司的书面函告、地下室进水等现场照片。与销售人员的通话录音反映出易培龙因介绍他人买房及配电箱一事根据当时开发商（中建房地产公司）的政策及有关人员的商定是可以享受减免物业服务费的，按规定介绍买房是免半年，因易培龙强烈要求免一年，所以当时的销售经理答应免一年。但减免需经总公司审批同意，介绍买房的须在交房后方可办理减免审批；物业公司以到手的减免审批单为准，因为减免是开发商贴补的。书面函告及地下室浸水照片中反映其物业在2011年6月地下室遭受浸水并造成财产损失。与物业工作人员的通话及相关照片反映易培龙要求物业公司上门收取2013年的物业服务费，且要求按3600元交纳；易培龙就树木移栽等事宜与物业反映要求及时解决。2、媒体对于涉案小区是否涉嫌违建的采访报道。认为在记者的采访报道中相关部门认为涉案小区的物业不属于别墅，而物业公司按别墅收取物业管理服务费过高且于法无据，要求予以核减。对此，中建物业无锡分公司认为：关于减免问题，开发商如为促销而减免业主物业服务费需开发商审批后出具减免单据给物业公司，减免业主的费用由开发商支付给物业公司；物业公司至今只收到开发商一次减免单据并已冲抵了易培龙应交2010年的物业服务费。被告地下室浸水属实，但系市政公共管道堵塞所致，并非物业服务不到位所致。易培龙反映的维修事项物业公司已履行维修义务且有维修单为凭；树木移栽因被告提出移栽季节不适宜而未实行，而非物业公司不作为。物业公司收费系经有关部门批准后实施，应属合法收费。易培龙要求物业公司按3600上门收取2013年度的物业服务费没有理由。
以上事实有《商品房买卖合同》、房屋登记簿证明、《前期物业服务合同》、《业主临时规约》、物业服务费收费标准的备案回复表、《室内装饰装修管理服务协议》、缴款通知单、通话录音光盘及整理资料、照片、报刊资料及当事人的陈述等证据在卷佐证。
本院认为：中建房地产公司与上海中建物业管理有限公司签订的前期物业服务合同对华府庄园小区的业主具有约束力。易培龙、易某、杨立景作为华府庄园小区的业主与中建房地产公司签订了《业主临时规约》、接受了中建物业无锡分公司提供的物业服务，应按业主临时规约和前期物业服务合同的约定按时足额交纳相应的物业服务费。现中建物业无锡分公司要求易培龙、易某、杨立景支付欠交的物业服务费不违反业主临时规约和前期物业服务合同的约定，本院予以支持。前期物业服务合同规定的物业服务费收费标准已经有关部门核准备案，属合法有效收费，本院对易培龙、易某、杨立景要求核减物业服务费的要求不予采纳。根据收费标准及实际入住情况，2011年1月1日
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2014年6月30日易培龙、易某、杨立景应付物业服务费确认为16640.40元。易培龙、易某、杨立景主张还应减免物业服务费无事实和法律依据，本院不予采纳；其提出的地下室浸水等问题，根据双方提供的证据，应认定中建物业无锡分公司未完全尽到物业管理服务义务，故物业服务费应予酌情扣减，现中建物业无锡分公司主张易培龙、易某、杨立景交纳15355元基本合理，本院予以支持。因易某系未成年人，故其上述付款责任应由易培龙、杨立景承担。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十三条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第159条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
易培龙、杨立景于本判决发生法律效力后立即支付中建物业无锡分公司物业服务费15355元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费184元由易培龙、易某、杨立景负担。该款已由中建物业无锡分公司预交，易培龙、易某、杨立景于本判决发生法律效力后立即支付给中建物业无锡分公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 李洪毅
人民陪审员 张 明
人民陪审员 邹素华
二〇一六年二月十八日
书 记 员 王小娟
本案援引法律条款
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十三条无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，由监护人承担民事责任。监护人尽了监护责任的，可以适当减轻他的民事责任。
有财产的无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，从本人财产中支付赔偿费用。不足部分，由监护人适当赔偿，但单位担任监护人的除外。
国务院《物业管理条例》
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》
第159条被监护人造成他人损害的，有明确的监护人时，由监护人承担民事责任；监护人不明确的，由顺序在前的有监护能力的人承担民事责任。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。