重庆市江津区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝0116民初2035号
原告：重庆市江津区国荣花生厂，个人独资企业，住所地重庆市江津区。
投资人：谢国云，厂长。
委托诉讼代理人：周佑兴，重庆市江津区龙华法律服务所法律工作者。
被告：白永福，男，汉族，1971年7月5日出生，住重庆市江津区。
被告：杨春梅，女，汉族，1974年10月29日出生，住重庆市江津区。
两被告委托诉讼代理人：郑婷婷，重庆市江津区凯信法律服务所法律工作者。
原告重庆市江津区国荣花生厂（以下简称国荣花生厂）与被告白永福、杨春梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国荣花生厂投资人谢国云及其委托诉讼代理人周佑兴，被告白永福、杨春梅及其委托诉讼代理人郑婷婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告国荣花生厂向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告预交的租金7.2万元，其中以3.6万元为基数，从2015年5月1日起至付清时止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算资金占用损失；另以3.6万元为基数，从2016年5月1日起至付清时止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算资金占用损失。2.判令被告支付原告违约金5000元。事实和理由：二被告系夫妻关系。2007年4月18日，原告与二被告签订房屋租赁协议，协议约定二被告共同修建的位于双福长岭村三社的楼房面积241平方米和院坝（后院全部）面积约定559平方米，共计800平方米租给原告，由原告用于经营花生厂和住宿，租期为5年，每年租金6000元，到期自动转租。合同签订后原告按合同约定自行花费约30万，修建了约559平方米的厂房用于生产花生。合同租期5年到期后，2012年5月1日，原、被告又签订了一份房屋续租协议，双方约定租期5年，从2012年5月1日至2017年5月1日，租金为1.2万元每年，并约定了如遇到拆迁等补偿分配事项。合同签订后原告支付了2012年5月至2014年4月的房租费2.4万元。从2014年5月1日起二被告以缺少资金为由要求原告预付2.4万元租金，多交部分按照约定顺延租期。原告从2014年5月至2017年5月共预交了7.2万元，实际租期应顺延至2023年5月1日。2017年5月1日合同到期后，原告多次找被告续签合同被拒并将原告生产设备和材料锁住，要求原告搬离，并将原告租赁的宿舍转租给别人。
被告白永福、杨春梅辩称：请求驳回原告的诉讼请求，理由是：1.原告没有预交房租费，3.6万元/年的租金是双方协商后的真实意思表示，并按此标准连续履行了3年，被告不存在违约。2.第二份合同到期后，原告一直占用出租房屋至今，未支付租金，被告未将房屋转租他人。
本院经审理认定事实如下：原告国荣花生厂于2012年11月26日成立。两被告原为夫妻关系，于2015年8月14日离婚。两被告在重庆市江津区双福镇长岭村3组拥有砖混结构住宅一栋（2层，12间，建筑面积241.6平方米，所有权人为杨春梅、白永福），同时在该房屋后有一块空地供其使用。2007年4月18日，原告国荣花生厂投资人谢国云（乙方）与两被告（甲方）签订房屋租赁协议，约定：乙方租用甲方位于江津区双福镇长岭村3社楼房（二楼）七间及院坝（后院全部）约800平方米用于修建花生厂厂房及住宿，租期为2007年4月18日起5年，期满后可以优先续租，租金6000元/年一次性支付，先交租金后再租用房屋，以甲方出具收据或收条为准；租期满5年后如遇物价上涨，房租费涨幅不能超过现租金的10%；甲乙双方有违反协议中任何一条，均应承担违约金5000元，合同还约定了其他内容。该协议签订后，双方按协议约定履行房屋租赁合同，被告杨春梅向国谢国云、谢成良（谢国云儿子）、国荣化生厂出具的5年租金收条上均注明了对应租期的租金。
2012年5月1日，谢成良（乙方）与两被告（甲方）签订《房屋租赁（续租）协议》，约定：甲方将位于江津区双福镇长岭村3社楼房七间、平房三间及院坝约800平方米（其中院坝原有房屋2间约60平方米，乙方在原租赁期间将院坝改为厂房，1间作为宿舍）出租给乙方用于住宿及花生加工，租期为5年（2012年5月1日至2017年5月1日），租金为1.2万元/年，按年缴纳，在缴清租金后方能使用房屋及院坝，以甲方出具收条为准；协议到期后甲方有权收回房屋及院坝，同等条件下乙方享有优先租赁权；本协议履行期间，一方有严重违约行为，对方有权提前解除合同；协议还约定了其他内容。该协议签订后，原告向被告支付了租金，根据被告向原告出具的收据显示，2012年5月至2014年4月两年的年租金为1.2万元，2014年5月至2015年4月的租金为3.6万元（2014年4月30日支付），2015年5月至2016年4月的租金为3.6万元（2015年4月30日支付），2016年5月至2017年4月的租金为3.6万元（2016年5月10日支付）。
另查明，重庆市江津区双福街道长岭社区居民委员会出具证明一份，内容为：“兹有双福街道长岭社区3组居民杨春梅，房屋居住后院坝是1998年津马公路二改四修建时，基建项目部租用杨春梅的院林及承包地面积约一亩左右作为料场，当时周围建有堡坎围墙和部分房屋，该项目部完工后无法还耕，将该地设施和房屋归还杨春梅所有。情况属实。”原告租赁被告的院坝后，在被告后院坝子上搭建的厂房无相关审批手续，且在搭建厂房时将被告杨春梅父亲杨代华等人所有的房屋拆除。
庭审中，原告表示，2014年4月30日支付所谓“2014年5月至2015年4月的租金”3.6万元实为包括2014年5月至2015年4月、2015年5月至2016年4月、2016年5月至2017年4月三年的租金，之后2015年4月30日支付的3.6万及2016年5月10日支付的3.6万元租金均是预付，对于预付应当返还且承担对应期间的资金占用损失。原告作此陈述依据的是2012年签订的1.2万元/年租金的协议约定。原告还表示被告按1.2万/年的标准收取租金还违反了2007年房屋租赁协议中租金涨幅不超过10%的约定，被告存在涨幅超标的违约行为，应按2007年协议约定向原告支付5000元的违约金。被告为反驳原告关于预付租金的意见，除了提出收据书写内容能够体现年租金从1.2万元变更为3.6万元以外，还申请了邻居慕良岗与罗福贵作为证人出庭作证。证人慕良岗表示亲眼看到谢国云与被告在房屋所在地院坝中就房租问题进行过协商，最终确定为3万多元/年；证人罗福贵表示看到过双方协商房屋租金过程，但不清楚协商确定的金额。两位证人同时证明有邻居按栋对外出租楼房用于经营餐饮的租金达到七、八万元，甚至上十万元。
上述事实，有原告提交的两期房屋租赁合同、10年的租金收据，被告的房屋权利凭证、原告的陈述，被告提交的村委会证明、被告杨春梅父亲等人的房屋权利凭证、证人证言、被告的陈述等证据，经庭审质证，在卷佐证。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，合同中约定用于租赁的标的物分为农村集体土地上的部分房屋和院坝两部分，原告具有相关房屋的权利凭证，也有后院院坝使用权利证明，故被告出处出租房屋及自己有权使用的院坝的行为不违反法律、行政法规的强制性规定。原告持两个个人与被告签订的房屋租赁协议来主张权利，同时在诉状及庭审中明确表示使用标的房屋与院坝的主体为国荣花生厂，且谢国云既是前一个租赁协议的签订者，又是国荣花生厂成立后投资人与负责人，被告对此也表示知晓，故认为两次租赁协议约束原、被告。对于第一次租赁协议，虽有约定用于经营花生，但当时国荣花生厂并未成立，实际上是谢国云生产经营所需，故该协议应约束谢国云及两被告，现该协议已于2012年4月履行完毕，双方并无争议。双方争议的是第二次租赁协议是否受第一次租赁协议某些条款约束问题。第二次租赁协议虽由谢成良与被告签订，但签订后原告成立，房屋及院坝由也是原告使用，原告、谢成良向被告披露，被告对此也是知晓，故该续租协议约束原告与被告。本院结合原告的诉讼请求与被告的答辩意见，确定本院的争议焦点为：一、原告是否存在预支租金7.2万元；二、被告是否存在违约行为。
一、关于原告是否存在预支租金7.2万问题。原告用于佐证其观点的是2012年5月1日签订的房屋租赁（续租）协议。该协议虽有1.2万元/年租金的约定，并作了两年的履行，但从2014年5月至2017年5月的租金收据来看，原告是按每年3.6万元的标准支付租金。原告表示被告乘人之危，强行抬高租金，但这种意见却在履行了三年之后提出，既不符合常理，也无证据加以证明。被告向原告出具的租金收据中载明了对应租期租金，符合续租协议中关于租金以“甲方出具收据或收条为准”的约定。本院结合2014年5月至2017年4月连续三年的租金收据情况、证人证言，当事人的陈述，认定双方实际上已从2014年5月开始将租金变更为3.6万元/年，被告既不存在超额收取租金的事实，原告也不存在预付租金的事实。原告主张返还7.2万元租金及支付相关租金占用损失的请求因没有事实依据，本院不予支持。
二、关于被告是否存在违约的问题。原告认为被告存在违约依据的是2007年的租赁协议中关于租金上涨幅度不超过该协议约定租金10%的规定。对于租金的约定，属于双方当事人意思自治范畴，双方当事人经过协商可以进行变更。从协议内容本身来看，2007年的租赁协议已履行完毕，该协议约束谢国云与被告，是否适用于之后的续租协议并未在之后的协议中进行明确。在双方签订的2012年的续续租协议中，约定的年租金1.2万元不仅变更了2007年租金标准，而且从事实上否定了涨幅限制。从续租协议履行结果来看，被告交付了房屋及院坝给原告使用，原告也按约定支付了租金，双方按续租协议及口头变更的租金协议已作了全面履行。无论是2007年租赁协议的约束力还是合同履行结果，原告均不足以证明被告存在违约，因此原告以被告违反了2007年租金涨幅限制的约定进而应承担违约金的理由并不成立，其要求被告支付违约金的主张因无事实依据，本院不予支持。
综上所述，原告的诉讼请求均不成立，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十六条、第四十四条、第六十条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条的规定判决如下：
驳回原告重庆市江津区国荣花生厂的诉讼请求。
案件受理费2100元，减半收取1050元，由原告重庆市江津区国荣花生厂负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判员 杨军
二〇一八年三月十三日
书记员 聂铭