广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）穗中法民五终字第285号
上诉人（原审被告）陈萍，女，1971年4月4日出生，满族。
委托代理人陈杰，广东四方三和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈小霞，女，1973年4月21日出生，汉族。
委托代理人王承志，男，1977年5月27日出生，汉族。
上诉人陈萍因与被上诉人陈小霞房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2010）海民三初字第2653号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，陈萍于2006年3月20日向广州珠光房地产开发有限公司认购了逸景翠园倚翠轩D座（自然层21）2205号住宅。2009年1月11日，陈萍（卖方）和陈小霞（买方）经广东合富房地产置业有限公司居间介绍，签订了一份《房屋买卖合约》，约定：买方向卖方购买海珠区叠景路逸景翠园倚翠轩D-2205房（逸景路逸景东五径8号2205房）物业，建筑面积为79平方米，该物业带租约，买方同意连同现有之租约一起购入该物业，卖方须协助买方与租户签订新的租约（第一条）；该物业成交价为655000元；买卖双方税费缴付方式为由买方支付，买卖双方同意卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐全部楼款当天（第二条）；卖方逾期迁出户口或逾期交楼的，卖方应赔偿与定金同等数目之金额给买方以弥补买方之损失，不足弥补的，买方仍有权追讨（第四条）；本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10%作出赔偿：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买该物业；（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实／不完整／不合法／不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现；（4）在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约之条款时；（5）违反资金托管协议及有关合约的其他补充协议的；（6）其他不履约或不完全履约之情形（第六条）；三方约定的其他事项：1、卖方收齐楼款之日起，该物业的租约租金由买方收取；2、买卖双方知悉该物业正办理房产证过程中，如到2009年3月31日前还未办好房产证，则双方有权取消本合同互不追究对方责任，卖方所收之定金需3天退回买方（第十二条）；附件：定金2万元，买方应在签署本合约同时自行交付卖方，首期楼款（不含定金）115000元，买方在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方，楼价余款（即申请贷款额）520000元，由贷款银行直接划给卖方；等。当日，陈萍收取了陈小霞交付的2万元定金。2009年3月17日，陈小霞、陈萍又签订了一份《补充协议》，约定双方同意将上述《房屋买卖合约》第十二条第2点修改为：买卖双方知悉该物业发展商在为该物业办理房产证产权过程中，双方愿意待该物业办理好房产证后，十个工作日内到相关银行及房管局办理房产过户等相关手续，签订本协议当天买方再支付定金10000元给卖方。当日，陈萍再次收取了陈小霞交付的1万元定金。陈萍于2009年6月26日发函给陈小霞，要求解除与陈小霞签订的《房屋买卖合约》和《补充协议》。陈小霞收到后，于2009年6月29日复函给陈萍，表示不接受陈萍解除合同的理由，坚决要求陈萍无条件履行该买卖合约。陈小霞遂于2009年9月8日向原审法院提起诉讼，请求：1、依法确认陈小霞、陈萍于2009年1月11日签订的合约号00044716《房屋买卖合约》及2009年3月17日签订的《补充协议》有效；2、依法判决陈萍继续履行《房屋买卖合约》，将房屋过户给陈小霞；3、由陈萍承担本案诉讼费用。原审法院在审理该案过程中查明，广州市房地产档案馆出具的《房地产登记簿查册表》记载海珠区逸景东五径8号2105房产权人为陈萍，登记时间为2009年7月23日。陈小霞认为该查册表中的2105房就是涉案的2205房，陈萍表示其只在涉案房屋所在楼宇购买了一套房屋。因陈萍不同意继续履行合同，并表示即使法院判决其协助陈小霞办理按揭贷款，其配偶也不同意到银行办理按揭贷款手续，故陈小霞要求变更付款方式为以现金一次性支付。原审法院于2009年11月13日作出（2009）海民三初字第2876号民事判决书，判决：一、陈小霞与陈萍于2009年1月11日签订的《房屋买卖合约》及2009年3月17日签订的《补充协议》有效；二、陈萍在本判决生效之日起三十日内协同陈小霞到广州市房地产交易管理部门办理交易过户手续，将海珠区逸景东五径8号2105房屋产权过户给陈小霞，因过户所产生的税、费均由陈小霞负担；三、陈小霞在广州市房地产交易管理部门出具成功受理本次交易的递件回执之日支付剩余房款625000元给陈萍；本案诉讼费3970元（含受理费150元、财产保全费3820元）由陈萍负担。判后，陈萍不服提起上诉。广州市中级人民法院于2010年3月26日以（2010）穗中法民五终字第167号民事判决书判决维持原判。因陈萍未履行上述判决书确定的义务，陈小霞于2010年5月5日向原审法院申请执行，要求：1、陈萍应依判决立即协同陈小霞到广州市房地产交易管理部门办理交易过户手续，将海珠区逸景东五径8号2105房屋产权过户给陈小霞，因过户所产生的税、费均由陈小霞负担；2、陈萍应依判决支付案件诉讼费3970元；3、执行费由陈萍承担。原审法院以（2010）海民执字第2486号案号立案后，向陈萍发出《执行通知书》，责令陈萍在收到该通知书后立即履行（2010）穗中法民五终字第167号民事判决书所确定的义务，并承担迟延履行期间的债务利息、执行费及执行实际支出，否则，原审法院将依法强制执行。但陈萍仍没有履行相关义务，原审法院遂于2010年5月11日向房管部门发出（2010）海民执字第2486号协助执行通知书，要求房管部门协助执行下列项目：一、解除对陈萍所有的位于广州市海珠区逸景东五径8号2105房的产权的查封；二、按原审法院（2009）海民三初字第2876号民事判决书判决主文的规定协助陈下霞单方办理位于广州市海珠区逸景东五径8号2105房的产权过户手续，因过户所产生的税、费均由陈小霞负担。陈小霞也于2010年6月9日通过汇款方式将剩余房款625000元汇到原审法院帐户，原审法院于同月13日出具代管款（物）收据给陈小霞。后原审法院通过强制执行将陈萍应交的受理费和执行费共4520元划扣至原审法院。2010年7月29日，广州市国土资源和房屋管理局核发了涉案房屋的《房地产权证》给陈小霞。后陈萍在2010年9月1日到原审法院领取了剩余房款625000元。
另查明，黎洪刚（乙方）和陈萍（甲方）于2008年10月7日签订一份《租赁合同》，约定甲方同意将上述房屋出租给乙方作住宅使用，租赁期限自2008年10月8日至2009年10月7日止，租金为每月2100元；等。2009年8月27日，黎洪刚以陈萍在出售涉案房屋前未通知其侵害其优先购买权为由向原审法院提起诉讼，要求确认陈小霞、陈萍于2009年1月11日签订的《房屋买卖合约》无效。黎洪刚在该案诉讼中提交了一份其与陈萍于2009年10月6日签订的《租赁合同补充协议》，约定由于黎洪刚已就优先购买陈萍出租的涉案房屋一事起诉至法院，现法院尚未有处理结果，为避免不必要的纠纷，双方达成以下共识：黎洪刚继续租赁该房屋，如终审判决黎洪刚败诉的，黎洪刚应在收到终审判决之日起15天内迁出；其他条款仍按《租赁合同》执行。原审法院于2009年11月6日以（2009）海民三初字第2807号民事判决书驳回了黎洪刚的诉讼请求。该判决书已于2009年11月24日生效。张丹与陈萍于2008年10月17日登记结婚。张丹曾以涉案房屋为其与陈萍共有，其中一方无权对涉案房屋进行处分为由向原审法院提起诉讼，要求确认本案陈小霞、陈萍之间签订的《房屋买卖合同》无效。原审法院于2010年6月22日以（2010）海民三初字第1242号民事判决书驳回了张丹的诉讼请求。判后，张丹不服提起上诉。广州市中级人民法院于2010年11月9日以（2010）穗中法民五终字第2983号民事判决书维持了上述判决。在本案审理过程中，陈萍表示，其一直未与陈小霞办理涉案房屋的交接手续，涉案房屋在2010年9月之前的租金已由其向承租人收取，其于2010年9月1日才收齐房款，故从2010年9月1日起的租金其没有收取。陈小霞则表示，承租人没有向其交纳过租金，故其认为陈萍仍在收取承租人的租金。另外，陈小霞在诉讼中表示，其在本案中只要求处理其与陈萍之间的房屋买卖合同关系，不要求处理其与实际使用人之间的关系，也不要求追加实际使用人参加诉讼。陈小霞以陈萍至今未交付涉案房屋为由于2010年9月9日向原审法院提起诉讼要求：1、陈萍向其交付逸景路逸景东五径8号2105房；2、陈萍向其赔偿损失30000元（按合同第4条约定，陈萍逾期交楼应赔偿与定金数额相等的赔偿款给其）；3、陈萍向其赔偿自2009年9月起至2010年9月止的租金损失26702元（按每月2054元×13个月的标准计算）；4、陈萍承担本案诉讼费用。
原审法院认为，生效的判决书已判决陈小霞、陈萍签订的《房屋买卖合约》和《补充协议》为有效合同，故双方当事人均应按上述合同的约定切实履行。根据双方约定，涉案物业带租约，陈小霞同意连同现有之租约一起购入该物业。据此可确定陈小霞所购之房屋为不交吉的房屋，即使陈萍依时履行合同也不可能交付房屋给陈小霞。故即使陈小霞要求收回房屋，也应当向房屋的实际使用人主张该项权利。鉴此，陈小霞要求陈萍交付房屋的请求，因依据不足，原审法院不予支持。合同约定陈萍交付该物业予陈小霞使用之日期为陈萍收齐全部楼款当天；陈萍逾期交楼的，应赔偿与定金同等数目之金额给陈小霞以弥补陈小霞之损失，不足弥补的，陈小霞仍有权追讨。由于陈萍怠于履行生效的（2009）海民三初字第2876号民事判决书确定的义务，导致陈小霞通过向原审法院申请执行的方式单方办理了涉案房屋的产权过户手续，并在该案执行过程中于2010年6月9日才能将剩余房款625000元交到原审法院代管，因此，陈萍该行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。故陈小霞要求陈萍赔偿30000元的请求，符合合同约定，原审法院予以支持。陈小霞在交齐房款后，理应享有收取租金的权利。现陈萍在诉讼中自认其已向实际使用人收取了2010年9月之前的租金，该行为导致陈小霞无法行使收租的权利，给陈小霞造成了实际损失。故陈小霞要求陈萍赔偿2010年6月9日至2010年8月31日期间的租金损失，合法合理，原审法院予以支持，租金以按陈萍与实际使用人之间约定的租金标准2100元确定为宜。现陈小霞只要求按每月2054元的标准计算，经审查，并无不妥，原审法院应予准许。陈小霞要求陈萍赔偿2010年6月9日之前的租金损失，因当时陈小霞尚未支付对价，故陈小霞在此情况下要求陈萍赔偿上述期间的租金损失，显然缺乏依据，原审法院不予支持，且陈小霞主张的30000元的损失也足以祢补其损失。至于2010年9月起的租金，陈小霞可另循其他途径向房屋的实际使用人主张，故陈小霞要求陈萍赔偿2010年9月起的租金损失，缺乏依据，原审法院不予支持。虽然陈萍在2010年9月1日才到原审法院领取剩余房款，但这也是陈萍怠于履行义务造成的，陈小霞对此并无过错，故陈萍以合同效力尚未确定为由所作抗辩，依据不足，理据不充分，原审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，原审法院作出判决如下：一、陈萍在本判决生效之日起10日内，赔偿逾期交楼的损失30000元给陈小霞；二、陈萍在本判决生效之日起10日内，赔偿2010年6月9日至2010年8月31日期间的租金损失（按每月2054元的标准计算）给陈小霞；三、驳回陈小霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费659元，由陈小霞负担68元，陈萍负担591元。上述受理费已经由陈小霞预交，陈小霞同意由陈萍在履行本判决时将其应承担部分直接支付给陈小霞。
上诉人陈萍不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2010）海民三初字第2653号判决的第一项，驳回其诉讼请求。2、判令陈小霞承担本案诉讼费。事实和理由：一、根据双方签订的《房屋买卖合同》第二条的约定，讼争房屋交付的时间为卖方即陈萍收齐全部楼款的当天，而非陈小霞即买方交齐楼款的当天。一审已查明并确认陈小霞在单方办证过程中于20lO年6月9日将楼款余额交到法院代管。但包括陈萍及经办法官在内都没有将有关情况通知陈萍，是陈小霞在取得讼争房屋的产权证后发短信给陈萍，此时，陈萍才知道陈小霞已单方办理了房产证并据此向法院查询。经办法官却要求陈萍以申请执行的方式才于2010年9月1日将房款交付陈萍。显然，依合同约定，卖方交楼的时间应为其收齐楼款的2010年9月1日。一审法院认定陈萍怠于行使义务显系想当然地主观臆断。此外与讼争房屋有关的其他诉讼在中院尚处于待开庭状态。陈萍据此暂缓交楼并无不当。二、一审重复计赔了陈小霞。一审法院认定陈小霞自2010年6月9日交齐楼款后便有权收取租金，且判令自2010年6月9日起至2010年8月31日的租金由陈萍退赔，2010年9月后的租金由陈小霞向房屋的实际使用人收取，即陈小霞的损失已得到了足额的弥补。而一审法院却又判决陈萍支付3万元以赔偿陈小霞的损失，实系重复计算，显属不当。因为依合同约定，陈萍交楼的时间为9月1日，而陈小霞于9月9日已提起了本案诉讼，陈小霞的损失从何而来，有何依据三、一审判决有自相矛盾之嫌。本案系带租约买卖，一审判决既然认定陈小霞应向房屋的实际使用人主张交付房屋且驳回其要求陈萍交付房屋的请求。即意味着陈萍不是本案交楼的义务主体，而法院却又以陈萍迟延交楼为由判令陈萍赔偿陈小霞30000元。这不是自相矛盾吗因陈小霞已通过法院单方办证，显然应视为其已收取讼争物业，陈萍已履行了交楼义务。
被上诉人陈小霞答辩称：1、关于交楼时间的认定，上诉人在上诉状的陈述是前后矛盾，一方面认为交楼时间是收齐收款的时间2010年9月1日，到今天为止，上诉人没有实际交付物业给被上诉人，也没有将钥匙给被上诉人，也没有协助被上诉人与承租人重新签订租赁合同，上诉人违约行为一直到今天，上诉人没有交楼是客观的事实，不是一个法律事实，上诉人将被上诉人通过申请法院强制执行程序而取得产权证书时间视为履行交楼的时间完全是混淆约定及法定义务，上诉人一方面主张交楼时间为09年9月1日，另一面又愿意承担交楼前的损失，两者显然是自相矛盾的。2、关于收齐楼款时间的认定。上诉人拒不履行生效判决及合同约定的交楼义务，被上诉人通过执行程序交付楼款，是上诉人怠于收取楼款，其不知款项交至法院的陈述不属实。3、关于赔偿责任的认定问题。至今被上诉人未履行交楼义务，不履行生效判决确定义务，应承担相应的违约责任。
本院经审理，确认原审查明事实。
本院认为，双方当事人签订的《房屋买卖合约》和《补充协议》，其法律效力已经由发生法律效力的（2009）海民三初字第2876号民事判决书、（2010）穗中法民五终字第167号民事判决书判决予以确认。上诉人未按合同履行协助办证及交楼义务，既怠于履行已经生效的法律文书亦违反双方合同约定，应承担相应的法律责任。上诉人不履行上述生效判决，经被上诉人申请，原审法院强制执行。期间，被上诉人将楼款交至法院账户即完成了交款义务。上诉人认为被上诉人交款时间应是其收到款项时间，并无法律依据，本院不予支持。同时，上诉人认为由于执行期间存在相关案件的诉讼，具有暂不执行生效判决的事由，但并无证据证实其向执行法院申请暂缓执行并经执行法院审核确认，该上诉理由同样缺乏事实和法律依据，本院不予支持。上诉人认为其不存在交楼义务及被上诉人重复收取赔偿款的问题，既与双方合同约定不符，亦缺乏法律依据，本院不予支持。综上，上诉人上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人陈萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 郭东升
代理审判员 柳玮玮
二〇一一年九月二十三日
书 记 员 阮志雄