江苏省南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0106民初7698号
原告：张娜，女，1981年8月4日出生，汉族。
被告：蔡成杰，男，1981年11月25日出生，汉族。
委托诉讼代理人：时应路，江苏李安祥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李文俊，江苏李安祥律师事务所实习律师。
原告张娜与被告蔡成杰相邻损害防免关系纠纷一案，本院于2016年8月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张娜，被告蔡成杰及其委托诉讼代理人时应路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张娜向本院提出诉讼请求：要求蔡成杰赔偿财产损失及相关费用20万元。诉讼过程中，张娜变更诉讼请求为：判令蔡成杰赔偿财产损失110454元（鉴定部分）、床垫损失2500元、被褥损失1500元、干洗费用6000元、衣物损失1万元、电路整改费用5000元、房屋租金5万元、搬家整理费用1万元、误工费3万元、住宿费5000元、电器损失5000元和精神损失赔偿3万元，合计265454元。事实和理由：2016年8月12日下午，蔡成杰家中水管破裂，水从蔡成杰家通过地面空隙流入到张娜家，导致张娜家家具、门、地板、床、床品、衣物等全部泡水，中央空调电路全部损坏。双方协商未果，张娜诉至法院。
蔡成杰辩称，第一，对淹水的发生给张娜造成损失深表歉意。第二，张娜所主张损失过高。（一）鉴定的损失过高。鉴定人员未到现场实地勘查，不具备出具鉴定报告的相应资质，其所作出的结论不能作为认定依据。鉴定报告明确载明未考虑装修实际损失程度的判定，未考虑残值。鉴定费用3万元没有相应依据，也不予认可。故蔡成杰对鉴定报告不予认可，申请重新鉴定。（二）对于床垫的损失经双方协商同意按1500元计算。（三）对被褥的损失不予认可，被褥沾水后并不影响实际使用，而且被褥在正常使用过程中也是要清洗，故该项损失无事实和法律依据。（四）对于干洗费用蔡成杰酌情认可2000元。张娜提供的收据无法证明其是否支付了干洗费用。（五）对于衣物损失1万元不予认可，衣物沾水后不影响使用。（六）电路整改费用不认可。评估装修损失里已包含了该部分电路的费用，虽然蔡成杰对鉴定报告的总价格不认可，但装修的涉及电路部分合理价格蔡成杰是认可的，故该费用张娜不得另行主张。（七）对重新装修产生的费用不予认可，租房费用和搬家整理费用未实际发生，故不予认可。（八）对于误工费、住宿费和电器损失均不予认可。张娜该主张无事实和法律依据。（九）对精神损害抚慰金不予认可，张娜主张该损失不符合法律规定。综上，请求依法判决。
本院经审理认定事实如下：坐落于江苏省南京市鼓楼区南通路89号5幢1单元1101室（实际门牌号为××室，以下简称××室）登记的房屋所有权人为张娜。坐落于江苏省南京市鼓楼区南通路89号5幢1单元××室（实际门牌号为××室，以下简称××室）。××室与××室上下相邻。
2016年8月12日下午5时许，××室客卫水龙头水管自然爆裂，××室家电话联系物业公司，物业公司安排保安前去救援，进入××室后发现全部地面已经大量积水，水从顶面的中央空调流下，三个房屋及客厅的空调进风口、检修口、顶灯、烟雾报警器等位置都在往下流水，空调线控处也往外大量流水，空调电路及照明电路全部断电，二面大衣柜及柜内衣物全部被脏水淋湿，客卧的床垫全部被脏水浸泡，家具多数被水浸泡。后水流逐渐停止。
双方一致认可床垫损失为1500元。
对于上述当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。
对于有争议的事实和证据，本院认定如下：
（一）关于衣物损失照片和淘宝截图的认定问题。张娜为证明其衣物损失和被褥损失提交了衣物的8张照片和淘宝截屏3张。蔡成杰质证认为，该证据与本案无关联性。对此，本院认为，××室在受淹后确实造成衣柜内的衣物被淋湿，但该衣物照片并不能直接证明衣物损失，故本院对该衣物损失照片不予确认。对于淘宝截屏因与本案无关联性，本院亦不予确认。
（二）关于洗衣费收据的认定问题。张娜为证明其干洗费用损失，提交了洗衣费收据二张。蔡成杰质证认为，对收据的真实性不予认可，该收据上加盖的发票专用章，故应当提供相应发票。对此，本院认为，由于张娜所提交的是收据，其真实性本院无法确认，即使张娜确实支付了上述洗衣费用，也不能证明该洗衣费用一定是因为被淋湿衣物清洗所产生，故本院对洗衣费收据不予确认，对于干洗费用，本院将综合认定。
（三）关于电子胃镜报告单的认定问题。张娜为证明其精神损害，提交了电子胃镜报告单复印件。蔡成杰质证认为，该证据系复印件不予认可。对此，本院认为，张娜未能提供该证据的原件，本院对此不予确认。即使张娜能够提供该证据原件，由于该检查时间为2017年2月14日，张娜无法证明其检查与淹水之间有何关联性。
（四）关于房屋租金截图的认定问题。张娜为证明其租金损失，提交了房屋租金截图。蔡成杰质证认为，张娜还住在房屋内，截图与本案没有关联性。对此，本院认为，截图的真实性无法确认，故本院对该证据不予确认，对于张娜重新装修期限可能产生租金损失将综合认定。
（五）关于工程预算的认定问题。张娜为证明其电路整改费用，提交了工程预算。蔡成杰质证认为，该工程预算未说明房屋地址以及房屋面积，故该证据与本案无关联性。对此，本院认为，该工程预算未载明工程地址，无法判断与××室装修有无关联，故本院对该证据不予确认。
（六）关于误工费的认定问题。张娜为证明其误工费，提交了招商银行户口历史交易明细表。蔡成杰质证认为，该证据与本案无关联性，从工资发放情况看，收入并没有受到影响。对此，本院认为，从招商银行户口历史交易明细表来看，张娜2016年月工资不等，最低的月工资为1770元，最高的月工资为155836.01元，其中2016年8月24日发放工资17190.59元、2016年9月22日发放工资15462.50元、2016年10月24日发放工资4142.21元，故不能据此认定张娜的误工情况。
（七）关于张娜是否存在扩大损失的问题。蔡成杰辩称张娜存在扩大损失的情形，但张娜对此不予认可。对此，本院认为，根据蔡成杰陈述双方在放水方案以及维修方案存在争议，由于蔡成杰所采用的放水方案需要破坏部分墙体，张娜不同意存在合理之处。对于淹水后损失张娜可以同意由蔡成杰直接维修，也可以主张赔偿损失，故张娜不同意蔡成杰进行维修并不存在明显不当。因此，蔡成杰认为张娜存在扩大损失的情形依据不足，本院不予采信。
审理中，根据张娜申请，本院委托江苏中天资产评估事务所有限公司南京分所（以下简称中天评估所）对××室因漏水所造成的财产损失进行鉴定，中天评估所于2017年2月8日作出苏中资评报字（2016）N005号《南京市鼓楼区法院对鼓楼区南通路89号5幢1单元1101室因漏水所造成的财产损失价值项目评估报告》，资产评估师为陈思恩和曹阳。评估结论为在评估基准日2016年11月15日，委估资产的评估值为11.05万元，具体金额为110454.00元；本次评估按重置成本法;评估报告的特别事项说明有：因房屋装修需要重新进行，故房屋内的家具用品需有临时摆放的房屋以进行过渡，因未明确何时开始重新进行装修及装修期的期限，我们在评估值中未考虑过渡期需发生的费用；由于因漏水对本案所涉装修实体性损失程度的判定超出了本评估机构的营业范围和评估准则及相关规范对资产评估师的职业能力要求范围，故本次评估未考虑其回收残值。评估明细为：1.复合地板，工程数量100平方米，综合单价405.97元，合计40597元；2.木门套，工程数量5平方米，综合单价820.29元，合计4101.45元；3.空调电机，工程数量5台，综合单价3168元，合计15840元；4.四门衣柜，工程数量2件，综合单价5900元，合计11800元；5.床，工程数量1张，综合单价3580元，合计3580元；6.床头柜，工程数量1件，综合单价350元，合计350元；7.落地镜，工程数量1件，综合单价612元，合计612元；8.边柜，工程数量1件，综合单价200元，合计200元；9.书柜，工程数量1件，综合单价2200元，合计2200元；10.小杂物柜，工程数量1件，综合单价100元，合计100元；11.天棚面龙骨及饰面，工程数量100平方米，综合单价167.79元，合计16779元；12.墙面墙纸，工程面积91.98平方米，综合单价97.79元，合计8994.72元，以上分部分项工程量清单费用合计为105154.17元。取费包括措施项目清单费用1787.63元、规费3122.70元（含住房公积金449.16元）、税金12107.10元，含取费的工程造价为122171.60元。前期费用包括设计费2443.43元、监理费2443.43元、编审标书费427.60元、招投标费397.06元、综合服务费366.51元、管理费用3054.29元、其它费用3054.29元，以上含取费、前期费用的工程造价为134358.21元。资金成本319.30元。重置成本合计为134700元。综合成新率为82%，评估净值为110454元。张娜因本次评估向中天评估所支付评估费3万元。
张娜对评估报告质证认为，第一，在门的评估中仅对门套的损失进行评估，门也实际受损，鉴定机构未评估。第二，评估中遗漏了一张床。第三，对于四门衣柜、落地镜、边柜、书柜的评估标准过低。将地板和踢角线合在一起评估，该项的价值也偏低。
蔡成杰对评估报告质证认为，第一，鉴定费的收费过高，没有相应的依据。根据《司法鉴定收费管理办法》的规定，本案的鉴定费应为3000元，本案收取3万元的评估费没有依据。第二，本次评估未考虑回收残值。残值评估超出中天评估所的营业范围，应当将该案退回法院重新委托有资质的机构进行评估。由于未考虑残值，故评估结论与本案损失没有关联性，故该评估报告的结论不予采信。第三，评估方法有误。本次评估应当采用成本法，而不是重置成本法。受损财物损失应为重置成本减去残值。第四，对于第4项至第10项四门衣柜、床等财产确实沾了一点水，擦干后没有丧失使用价值，看不出受到任何影响，不认可上述财产按全损重置的方法进行评估，而且该几项财产的残值也非常高，甚至接近于重置价格。对于复合地板的面积100平方米蔡成杰予以认可，但评估机构未提供材质、来源及价格，对地板的单价不予认可。对于木门套5扇门，应当是3扇门门套受损，另外2扇门没有受损。对于空调电机，应当是3台坏了，而不是5台坏了，也应当提供相应品牌和具体价格。对于天棚面龙骨及饰面认可，但鉴定机构要提供综合单价的来源。对于墙面墙纸的工程数量91平方米有异议。对于评估明细表后包含的相应费用存在异议，是否产生住房公积金、税金等费用，对于监理费、编审标书费、招投标费、综合服务费、管理费用、其他费用等蔡成杰均不予认可。第四，出具评估报告的二位评估师未到现场实际查看，无资质对涉案的财产损失进行评估。综上，蔡成杰对于该评估报告不予认可，申请重新鉴定。
中天评估所鉴定人员到庭接受双方质询，针对双方的异议陈述如下：一、关于张娜异议的陈述意见。对于十二项中需要拆除的都考虑了拆除费用，包括门套也考虑了拆除费用。评估明细中床指是2张1.8米的床，中天评估所将2张床列成一项，算的价格也是2张床的价格。门套被水泡了，但门没有看到明显过水，故只计算了门套的损失，没有计算门的损失。二、关于蔡成杰异议的陈述意见。（一）关于鉴定费的异议。原《司法鉴定收费管理办法》根据2016年3月29日国家发展和改革委员会印发的《关于废止教材价格和部分服务收费政策文件有关问题的通知》（发改价格[2016]703号）已于2016年5月1日废止，本次评估收费中天评估所根据财政部、国家发展和改革委员会（发改价格[2009]2914号）、中评协[2009]199号《关于贯彻实施〈资产评估收费管理办法〉尽快做好资产评估收费管理工作的通知》采用计时收费标准，实际收费3万元。（二）关于残值的异议。评估报告中“未考虑回收残值的特别说明”是指对每项装修实体性损失详细程度进行判定超出了本评估机构的营业范围和评估准则及相关规范对资产评估师的职业能力要求范围，而不是指漏水损失评估。本评估机构具有资产评估执业资质，能够对本案因漏水造成的损失进行评估。因本案中经浸水损害后的二手资产在进行处置时残值相对于原值很少，故本次评估未单独计算残值。（三）关于评估方法的异议。本次评估使用的评估方法正确，重置成本法和成本法对于实物资产而言在评估中概念是相同的。（四）关于评估明细的异议。评估范围均在双方已签字的受损资产范围内。木门套是根据同品牌实木门套市场询价及定额计算费用后得出的结果。木门套的拆除是按照定额计算的。空调是根据现场勘查，结合市场同品牌同档次市场报价后得出的结果，全新约克风机盘管询价是3168元。四门衣柜是根据市场同档次实木四门衣柜市场报价后得出的结果，四门衣柜的询价5933元，中天评估所取价5900元。天棚面龙骨及饰面是根据同档次纸面石膏轻钢龙骨及乳胶漆饰面建筑装饰工程计价定额计算得出的结果。墙纸是根据同档次墙纸建筑装饰工程计价定额计算得出的结果，墙纸中包括铲贴的费用。地板是按实木的多层地板计价的，踢角线也包括在地板价格里，踢角线计算了80米，每米按22.7元计算，实木多层地板单价为每十平方米2123元，每平方米212元，还有安装费用和拆除费用。（五）关于取费和前期费用的异议。中天评估所按照国家相应取费标准正常计算。（六）关于评估师在2016年11月15日未到场的异议。勘验基准日，法院工作人员、中天评估所的两位工程师和1位助理人员和双方勘验了现场，评估报告上签名的陈思恩和曹阳当日因故未到现场，陈思恩隔了几天后去现场进行了勘查。（七）其他异议。勘验现场时，床、床头柜、落地镜、边柜、小杂物柜和书柜等物品有过水痕迹，蔡成杰一方写的是没有丧失使用价值，还能用，并不是说不在鉴定范围内，中天评估所是就泡水有损失的物品进行鉴定。
关于评估报告，本院根据双方的异议、鉴定人员的陈述和相关法律规定作如下分析认定：一、关于张娜的异议。根据张娜的诉讼请求，且张娜明确不主张门的损失，这表明张娜已实际认可该评估报告，应视为张娜对评估报告没有异议，故对张娜的异议无评析之必要。二、关于蔡成杰的异议。（一）关于鉴定费的异议，鉴定费系由中天评估所自行收取，中天评估所也已对该收费的依据作出了说明。如蔡成杰仍对鉴定费有异议，可依据价格管理的相关规定依法处理。（二）关于残值的异议。物品在受淹后确实存在一定程度残值，但物品残值的多少取决于交易时的实际价格，蔡成杰认为应当对残值进行鉴定。张娜称蔡成杰认为物品存在残值，上述物品可以给蔡成杰处理。考虑评估残值与现实残值之间可能存在价格差异，尽管蔡成杰不同意物品归其所有，但是为了最大限度地保障双方的利益不受损害，受淹后存在残值的物品在蔡成杰赔偿后宜归蔡成杰所有，由蔡成杰自行处理。为减少当事人诉累，该处理方案在判决时一并处理，蔡成杰在支付了赔偿款项后到××室取走地板、空调电机、四门衣柜、床、床头柜、落地镜、边柜、书柜、小杂物柜等物品，张娜应予以协助，其中地板、空调电机由张娜负责拆除。（三）关于评估方法的异议。中天评估所采用重置成本法能够对本案所涉财产损失进行评估鉴，评估报告亦对采用该评估方法的理由进行了必要说明，现蔡成杰未能举证证明该评估方法不适用于本案财产损失的评估，故蔡成杰的该异议本院不予采信。（四）关于评估明细的异议。中天评估所根据现场勘查情况，对于受损的财产询价后确定的相应价格符合评估程序，蔡成杰未能举证证明中天评估所确定的评估价格明显不当，故关于评估明细的异议本院亦不予采信。（五）关于取费和前期费用的异议。中天评估所根据相关规定取费并无不当，对于住房公积金和税金是装修企业从事装修工程依法应当支付的费用，故应当计取，蔡成杰关于取费的异议，本院不予采信。对于前期费用，按照相关规定，中天评估所可以计取相应的前期费用，但鉴于张娜的装修系一般家庭装修，一般不会产生监理费、编审标书费、招投标费，故本案中不宜计算上述费用，该费用应当在评估损失中相应扣减。（六）关于评估师未到场的异议。中天评估所的评估师因故在2016年11月15日未到场参加勘验，一名评估师几天后到××室自行对受损物品进行了勘查，张娜确认陈思恩评估师几天后确对房屋内的物品进行了勘查。虽然评估师未能于勘验当日到场存在一定瑕疵，评估师事后到现场对物品进行了勘查，对评估程序进行了必要的完善，但蔡成杰未能举证证明评估师在勘验当日未到场的情形违反了评估程序的强制性规定，故蔡成杰以此为由认为不应当采信评估报告依据不足，蔡成杰以此为由要求重新鉴定的申请本院亦不予准许。基于上述分析，该评估报告本院原则上予以采信，对监理费、编审标书费、招投标费进行扣减，按照评估报告的计算方法，扣减后鉴定部分的财产损失为107749.35元【=[（134358.21-2443.43-427.60-397.06）+319.30÷134358.21×（134358.21-2443.43-427.60-397.06）]×82%】。
本院认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助，公平合理的原则，正确处理相邻关系。不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。本案中，双方房屋上下相邻，双方应按照上述规定正确处理相邻关系。因××室房屋内水管爆裂致××室受淹，由于蔡成杰未能举证证明张娜存在扩大损失的行为，故××室受淹后产生的相关损失应由蔡成杰承担赔偿责任。
关于损失数额的问题。本院根据认定的事实和法律规定对损失认定如下：1.鉴定部分的财产损失107749.35元。2.床垫损失1500元。3.被褥损失依据不足，本院不予支持。4.干洗费用2000元。由于干洗收据的真实性无法确认，且不能证明该费用的发生与淹水之间的关联性，本院综合考虑本次受淹情况，蔡成杰认可的干洗费用2000元较为合理，故本院予以确认。5.衣物损失依据不足，本院不予支持。6.电路整改费用2000元。本次受淹确对电路造成了一定程度的损坏，张娜有必要对电路进行必要整改，本院综合本案的实际情况酌定电路整改费用为2000元。7.房屋租金18000元。由于受淹后，房屋内装修和家具受损，张娜需要对受损部分进行重新装修，装修期间需要在外租用房屋或者使用其他房屋，会产生一定的房屋租金或者相当于房屋租金的损失。鉴于此次租用房屋或者使用其他房屋系过渡性使用，本院结合考虑同地段的租金水平、损失情况等因素酌定每月租金6000元，计算3个月，合计18000元。8.搬家整理费用1000元。由于需要对受损部分重新装修，需在外租房或者使用其他房屋过渡，会产生必要的搬家费用，对于搬家所产生费用本院酌定按1000元计算。9.误工费依据不足，本院不予支持。10.住宿费用、电器损失。张娜未就该项费用提交证据予以证明，应自行承担不利的法律后果，故该请求本院不予支持。11.精神损失费。张娜主张该损失无事实和法律依据，本院不予支持。以上损失合计132249.35元（=107749.35元+1500元+2000元+2000元+18000元+1000元）。
综上所述，蔡成杰赔偿张娜各项损失132249.35元。依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
一、蔡成杰于本判决发生法律效力之日起十日内一次性赔偿张娜各项损失132249.35元；
二、蔡成杰于付清上述赔偿款项后五日内到江苏省南京市鼓楼区南通路89号5幢1单元1101室将地板、空调电机5台、四门衣柜2件、床2张、床头柜1件、落地镜1件、边柜1件、书柜1件、小杂物柜1件取走，张娜应予以协助（其中地板、空调电机由张娜负责拆除）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5282元，减半收取计2641元，由张娜负担1091元，蔡成杰负担1550元；鉴定费3万元，由蔡成杰负担。（以上款项张娜已预付，蔡成杰应负担的31550元于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付张娜。）
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判员 李义军
二〇一七年四月六日
书记员 沈 婷
履行告知书
依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。
如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：
1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；
2.将被执行人纳入失信人员名单；
3.对被执行人限制高消费、限制出入境；
4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；
5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。
以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。