浙江省长兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖长煤民初字第513号
原告李建华。
委托代理人汤小民，浙江百易律师事务所律师。
委托代理人王婷，浙江百易律师事务所实习律师。
被告张坤满。
委托代理人陈少满，长兴县金钉法律服务所法律工作者。
原告李建华诉被告张坤满房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月27日受理后，依法由代理审判员王仲凯适用简易程序，分别于2015年12月21日、2016年1月21日公开开庭进行了审理，第一次开庭原告李建华的委托代理人汤小民，被告张坤满的委托代理人陈少满到庭参加诉讼，第二次开庭原告李建华的委托代理人汤小民，被告张坤满及其委托代理人陈少满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年11月份，原、被告签订《营业房出租协议》，约定原告将位于雉城街道仓前二街四号楼152号的三间营业房出租给被告用于经营电动车业务。租期3年，从2013年11月21日至2016年11月20止，第一、二年租金26万，第三年租金27万，其中第三年的租金支付方式按照第二年执行。后被告仅支付第一、二年租金，第三年租金经原告多次催讨未果，故诉至本院，请求判令：1、被告支付原告租金27万元；2、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，首先，原告的陈述不完全符合事实，原告主张被告支付第三年的租金27万元无事实依据。被告第一、二年的租金已经按照约定支付完毕，其中第二年租金双方于2014年11月18日经协商达成以下内容：“经双方协商同意2014年11月20日租金至2015年11月20日，租金为贰拾叁万元正（230000.00），到期后，以市场周边房屋租金调整，双方协商不成，合同自动失效。”，签字人为被告张坤满，当时有原告及其他人在场。2014年11月19日，原告签字同意减免第二年租金3万元，原告签字时应该已经知道2014年11月18日协商的内容。其次，关于第三年租金，因双方在租金协议中也约定第三年租金按照第二年执行，且原告要求的租金与同地段同面积其它房屋租金相差太大，2015年10月20日后被告要求原告减免第三年部分租金，经协商未达成一致，2015年10月，因被告经营不善严重亏损，无法继续经营下去，被告告知原告要求退房并于2015年11月30日短信联系原告，短信内容是房屋已经腾空，要求原告5点之前拿钥匙，原告没有来。现双方关于租金的支付未达成一致，租金合同根据约定已经失效，原告无权向被告主张第三年租金；第三，原、被告双方签订的营业房出租协议约定的违约金标准过高且部分内容已经更改，原告也未按照法律规定缴纳房租税，此协议应为无效。
原告针对被告的主张再辩称，首先，原、被告双方确协商过第二年租金减免3万元的事实，被告口头提出后原告表示同意并于2014年11月19日在营业房出租协议第二页下方书写“同意第二年租金减免叁万元正。李建华2014年11月19日。”但原告在书写此内容时营业房出租协议上并无被告陈述的“经双方协商同意2014年11月20日租金至2015年11月20日，租金为贰拾叁万元正（230000.00），到期后，以市场周边房屋租金调整，双方协商不成，合同自动失效。”的字样。被告要求原告在第二年减免3万元租金的基础上再优惠部分租金，原告并未同意。其次，被告主张房屋已腾空，要求原告拿钥匙并解除合同，不符合法律相关规定，原告不同意解除合同。
原告为证明其主张，向本院提交：1、房产证一份，证明本案所涉房屋系原告合法所有的事实；2、营业房出租协议一份，证明被告承租原告房屋的事实。
经被告质证称，均无异议。
被告为证明其主张向本院提交：1、营业房出租协议（包括补充协议内容）一份，证明双方补充约定到2015年11月20日房屋租金按照周边标准调整，协商不成，合同自动失效的事实；2、短信照片打印件一份，证明被告曾通过短信向原告告知房屋已经腾空，要求原告领取钥匙的事实；3、台铃财务记录清单一份，证明被告自承租原告房屋两年来亏损100多万的事实；4、刘汉新书面证明一份，证明原、被告曾就房租事宜进行协商，约定第二年租金为23万元，2015年房租到期后，按照周边价格进行调整，协商不成，合同自动失效，刘汉新作为中间人参与此事；5、通话记录一份，证明被告曾提前一个月告知原告不再承租房屋，通话中曾要求原告拿钥匙，原告一直未拿的事实。
经原告质证称，对于证据1的主文部分无异议，对被告主张的补充协议内容有异议，为事后被告单方添加，原告未签字确认也不认可；对证据2真实性无异议，确为被告向原告所发短信，但为被告单方所发原告未回复，不对原告产生法律效力；对证据3、5三性均有异议；对证据4三性均有异议，证人应出庭作证，内容不符合事实。
对原告提交的证据材料，经本院审查并结合被告的质证意见后认为，被告无异议，本院予以采用。
对被告提交的证据材料，经本院审查并结合原告的质证意见后认为，被告提交的证据2原告对其真实性无异议，本院予以采用。对证据1主文部分原告无异议，本院予以采用；对被告主张原告书写的“同意第二年租金减免叁万元正。李建华2014年11月19日。”字样，原告认可，本院予以采用；对被告主张的补充协议的内容即“经双方协商同意2014年11月20日租金至2015年11月20日，租金为贰拾叁万元正（230000.00），到期后，以市场周边房屋租金调整，双方协商不成，合同自动失效。”，此补充协议仅有被告单方签字，原告未签字，现也不认可，且因被告提交的此证据为复印件，但“双方协商不成，合同自动失效。”字样经原、被告确认明显有凹凸感觉，系被告相关人员事后添加，故被告主张的此补充协议的内容，本院均不予采用。对证据3与本案无关联，且原告不认可，本院不予采用。对证据4为证人证言，证人应某出庭作证，现证人未出庭不符合作证规则，且原告有异议，本院不予采用。对证据5不能证明双方联系的内容，且原告有异议，本院不予采用。
根据上述采用的证据及到庭当事人的庭审陈述，经审理查明：2013年11月7日，原、被告双方签订《营业房出租协议》一份，约定原告将位于雉城街道仓前二街四号楼152号的房屋出租给被告用于经营电动车业务，租期三年，从2013年11月21日至2016年11月20日止，第一、二年租金均为26万元，第三年租金为27万元，第二年租金被告须提前一个月（2014年10月20日）一次性支付给原告，第三年租金支付方式按照第二年执行。后被告依约支付了第一年的租金，经双方协商，原告于2014年11月19日同意减免被告第二年3万元租金，被告也已支付完毕，现双方就第三年租金的支付问题协商未果，故纠纷成诉。
另查明，被告现已搬离本案所涉房屋。
本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，原、被告双方均应严格履行。被告未依约支付原告第三年房屋租金，故对原告主张被告支付第三年租金27万元的诉讼请求，本院予以支持。对于被告主张其已搬离并腾空本案所涉房屋，本院认为，原、被告双方的租赁合同尚未解除，其是否已搬离并腾空本案所涉房屋不是拒不支付或延迟支付租金的正当理由，被告仍应依约履行支付租金相应义务。
被告主张双方已约定第三年的租金按照第二年执行。本院认为，双方在营业房出租合同中约定第三年租金的支付方式按第二年执行即被告须提前一个月（2015年10月20日）一次性支付原告，此约定是关于支付方式、期限的约定，而非支付金额，原告仅同意减免被告第二年租金3万元，第三年的租金被告仍应按照租赁合同的约定金额即27万元给付。被告主张双方协商约定第三年租金按照周边同等面积房屋租金调整，协商不成，租赁合同自动失效，未提供相应的证据证明，本院不予支持。被告主张原告未按照法律规定缴纳房租税且租赁合同约定的违约金标准过高，租赁合同无效，是否缴纳房租税及租赁合同约定的违约金支付标准问题均不是认定租赁合同无效的法定情形，被告此项主张无法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告张坤满支付原告李建华租金27万元，限于本判决生效后十天内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5350元，减半收取2675元，由被告张坤满承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。（上诉案件受理费应在提交上诉状时预交。上诉期满七日后仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。）
代理审判员 王仲凯
二〇一六年二月十八日
书 记 员 ＸＸ晶