北京市第二中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）二中民终字第00450号＼n上诉人（原审被告）王培刚，男，1950年6月20日出生。＼n委托代理人孙晓辉，北京市时代九和律师事务所律师。＼n委托代理人贺孝龙，北京市时代九和律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告）北京新世界物业管理有限公司，住所地北京市东城区新怡家园甲3-3号4层。＼n法定代表人何伟明，董事长。＼n委托代理人赵显光，北京市融泰律师事务所律师。＼n上诉人王培刚因物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第11276号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王培刚之委托代理人孙晓辉，被上诉人北京新世界物业管理有限公司之委托代理人赵显光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n2013年8月，北京新世界物业管理有限公司（下称新世界物业公司）诉至原审法院称：我公司接受北京致祥房地产开发有限公司（下称致祥房地产公司）的委托，对北京市×××公寓提供物业服务。王培刚系该公寓1042A号房屋的业主（建筑面积为55.95平方米）。2009年6月5日，我公司与王培刚签订《×××公寓/写字楼物业管理协议》。该合同约定，王培刚的房屋物业服务费为每月每平方米11.96元，每年物业服务费为8029.94元，在物业服务周期开始时交纳。该合同签订后，我公司依约为×××提供物业服务，但王培刚自2011年1月1日至2012年6月30日、2013年7月1日至2013年7月31日拖欠物业服务费共计12714.04元未交纳。根据协议约定，水、电等能源费用由王培刚承担，由我公司负责代收代缴。王培刚自2013年5月11日至2013年6月10日期间拖欠冷水费6.21元、电费67.65元未交纳。王培刚拖欠物业服务费的行为已构成违约，对此其应承担违约责任。因合同中约定的每日万分之二点一的滞纳金标准过高，故我公司在此主张按王培刚拖欠物业服务费数额的30%计算滞纳金。为维护自身合法权益，现我公司诉至法院，要求王培刚支付自2011年1月1日至2012年6月30日、2013年7月1日至2013年7月31日的物业服务费12714.04元及违约金3814.21元；自2013年5月11日至2013年6月10日的冷水费6.21元、电费67.65元；本案诉讼费由王培刚承担。＼n王培刚辩称：我不同意新世界物业公司的诉讼请求。新世界物业公司追索的部分物业服务费，已超过法律规定的诉讼时效期间。物业服务合同是新世界物业公司自行拟订的，我是被迫签订的。新世界物业公司提供的物业服务脏乱差，其制定的服务标准与实际服务质量相差甚远。我对新世界物业公司的收费标准不认可。而且，双方所签订的物业服务合同是一年期的。对于违约金，我不同意承担，违约金约定标准过高，我要求将违约金标准调整为同期银行存款利率。＼n原审法院经审理认为：本案涉诉的×××没有成立业主委员会，在此情况下，由房地产开发建设单位致祥房地产公司将小区的物业委托给有资质的新世界物业公司进行管理服务，符合双方的约定，并且该委托行为已经以公告的形式向×××业主和租户公示，属合法有效。王培刚购买×××1042A号等9套房屋后，就1042A号公寓的物业服务事宜与新世界物业公司签订《×××公寓/写字楼物业管理协议》，该合同是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。新世界物业公司提供物业服务后，王培刚应按每月每平方米11.96元标准交纳物业服务费及其他相关费用。现新世界物业公司要求王培刚支付物业服务费，有其合同依据，应予支持。关于新世界物业公司主张的违约金，因王培刚认为约定标准过高，故法院依法予以酌定。关于新世界物业公司所提出的冷水费及电费的诉讼请求，根据双方约定，属于由新世界物业公司代收代缴，而王培刚对涉诉的1042A号公寓的冷水及电费的查表记录没有异议，故王培刚应支付上述费用。关于王培刚提出的诉讼时效抗辩，因新世界物业公司提供的证据已证明其一直向王培刚催要物业服务费，对此法院认定新世界物业公司在一直向王培刚主张权利，其诉讼请求并没有超过法律规定的诉讼时效期间，故对王培刚提出的该抗辩意见，法院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2013年11月判决：一、王培刚于判决生效之日起十日内向北京新世界物业管理有限公司支付北京市×××公寓十层一○四二A号房屋自二○一一年一月一日至二○一二年六月三十日的物业服务费一万二千零四十四元九角一分，并支付该款自二○一二年七月一日至判决生效之日的利息（标准按中国人民银行同期定期存款利率计算）；支付自二○一三年七月一日至二○一三年七月三十一日的物业服务费六百六十九元一角六分，并支付该款自二○一三年八月一日至判决生效之日的利息（标准按中国人民银行同期定期存款利率计算）；支付自二○一三年五月十一日至二○一三年六月十日的冷水费六元二角一分、电费六十七元六角五分；二、驳回北京新世界物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。＼n判决后，王培刚不服，上诉至本院，主张：原审法院分配举证责任不当，新世界物业公司未举证证明依约提供了相应的物业服务；部分物业费已经超过了两年的诉讼时效；原审法院拒绝对物业服务费及服务质量进行评估，剥夺了我方的诉讼权利，违反法定程序；原审审理中，我提起了反诉，要求新世界物业公司备齐×××物业服务的服务项目、服务标准、价格管理形式、计费方法、收费标准和收费依据的相关材料，供我方查阅和复制，但原审法院不予受理，违反法律规定，故要求撤销原判，驳回新世界物业公司的全部诉讼请求或者发回重审。新世界物业公司同意原判。＼n经审理查明：位于北京市×××系案外人致祥房地产公司开发建设的楼盘，内含公寓及写字楼。北京开盛鼎兴物业管理有限公司受致祥房地产公司委托对该中心进行物业管理服务。2002年6月25日，北京市物价局作出京价（房）字[2002]245号《关于宝鼎中心物业管理服务收费标准的批复》，指出×××物业管理服务收费标准不适用《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》，实行市场调节价，由物业公司与产权人协商确定。＼n由于×××所在小区尚未成立业主委员会，2009年4月3日，致祥房地产公司委托新世界物业公司对×××进行统一管理、综合服务，致祥房地产公司与新世界物业公司签订《物业管理委托合同》，并于2009年4月15日向×××业主和租户发出《关于宝鼎大厦更换物业管理公司的函》，声明：自2009年4月18日零时起，×××的物业服务由北京开盛鼎兴物业管理有限公司移交给新世界物业公司。新世界物业公司接管×××物业服务后，由其下属的新世界物业公司二分公司对×××实际提供物业服务。＼n2009年6月，王培刚经拍卖竞拍购得北京市×××公寓10层1042A号等9套房屋。现上述房屋均未取得房屋所有权证。2009年6月5日，新世界物业公司二分公司（甲方）与王培刚（乙方）签订《×××公寓/写字楼物业管理协议》。该合同约定，甲方为乙方所购房屋所在的×××提供物业服务；乙方应按每月每平方米11.96元标准向甲方交纳物业服务费；甲方每月提前10日出具缴费通知单；乙方在接到缴费通知单10日内交纳物业服务费及其他应交费用，乙方逾期未能支付相关款项，甲方可从逾期之日起按应交费用总额收取每日万分之二点一的滞纳金；水费、电费、采暖费、有线电视服务费属于乙方享用能源而产生的费用，应由乙方承担，甲方提供代收代缴服务；电费的收取以每度电1元收取，冷水为每吨6.1元，热水为每吨11.1元，采暖费收费标准为每供暖季每平方米30元。该合同签订后，新世界物业公司依约为王培刚购买的房屋提供了物业服务。＼n2009年8月21日，新世界物业公司将×××物业服务收费项目标准和服务成本、物业服务内容和服务标准在×××大厦内进行了公示，公示情况由北京市信德公证处进行了公证。新世界物业公司对公寓和写字楼的物业服务费收费标准为每月每平方米11.96元。＼n2009年11月23日，原北京市崇文区房屋管理局就新世界物业公司接管和收费中存在的问题向新世界物业公司发出《整改通知》，要求新世界物业公司与致祥房地产公司一起就项目接管、物业收费标准等问题征求业主意见，并经专有部分占建筑面积过半的业主且占总人数过半数的同意后，到属地房地产行政管理部门进行备案。新世界物业公司依照该通知进行了整改，原北京市崇文区房屋管理局于2009年12月30日发函确认整改完毕，未对整改工作结果予以备案。＼n因王培刚未向新世界物业公司交纳自2011年1月1日至2012年6月30日、2013年7月1日至2013年7月31日的物业服务费12714.04元及其他费用，新世界物业公司将王培刚诉至原审法院。＼n原审审理中，王培刚对新世界物业公司所称其购买的1042A号公寓的建筑面积为55.95平方米的事实及新世界物业公司提供的对1042A号公寓进行查表的冷水及电使用的数量均无异议。＼n新世界物业公司为证明其要求王培刚交纳2009年的物业服务费没有超过诉讼时效期间，提供了该公司于2010年4月10日、2011年3月6日、2012年6月7日分别在王培刚所购买的1042号、1043号公寓房门上张贴催款通知的照片，证明其持续主张权利，多次要求王培刚支付包括1042A在内所有公寓的欠费。王培刚表示没有见到上述催款通知。＼n就欠交物业服务费的原因，王培刚称是因为新世界物业公司未对其所购买或管理使用的位于×××顶层的1050A号、1055A号、1057A号、1058A号、1005号、1007号公寓的漏雨问题进行修理和物业服务质量较差；由于北京新世界物业管理有限公司未履行维修义务，其只好自行对1005号、1007号公寓进行了修缮。新世界物业公司对此解释称由于涉及工程较大，经费没有审批下来，故未能对王培刚的漏雨房屋进行修理；王培刚所称物业服务差，是因×××属于烂尾楼，存在历史遗留原因而造成的。＼n此外，原审审理中，王培刚提出反诉，要求新世界物业公司备齐×××物业服务的服务项目、服务标准、价格管理形式、计费方法、收费标准和收费依据的相关材料，供其查阅和复制，但原审法院未受理王培刚的反诉。＼n上述事实，有当事人的陈述及《×××公寓/写字楼物业管理协议》、照片、公证书、冷水费及电费查表记录和庭审笔录在案佐证。＼n本院认为：新世界物业公司二分公司与王培刚签订的《×××公寓/写字楼物业管理协议》系双方真是意思表示，不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，双方均应依约履行。新世界物业公司二分公司不具备独立的法人资格，新世界物业公司作为新世界物业公司二分公司的上级单位应承担相应的法律责任。新世界物业公司为王培刚所有的涉案房屋提供了物业服务，王培刚理应按照协议约定的物业费标准支付相应的物业服务费。王培刚主张物业服务存在质量问题，根据谁主张谁举证原则，应由王培刚承担相应的举证责任，现王培刚不能提供证据证明新世界物业公司对本案房屋的物业服务存在质量问题，故其应承担举证不能的法律后果，本院对其上述主张不予采信。王培刚要求新世界物业公司承担关于履行质量的举证责任，依据不足，本院不予支持。王培刚以其所有的在该大厦的其他房屋漏水，新世界物业公司未能及时维修为由而拒交本案房屋的物业服务费，理由不能成立。王培刚未能按时给付物业服务费，根据协议约定理应承担相应的违约责任，但协议中约定的违约金标准过高，新世界物业公司主张违约金时虽然已经降低了违约金标准，但仍过分高于新世界物业公司的实际损失，原审法院综合考虑王培刚的过错程度、新世界物业公司的实际损失等因素，酌情降低违约金标准并无不妥。关于王培刚提出的时效抗辩，由于物业服务存在持续性、服务性等特点，而且新世界物业公司提供了催款通知的照片证明其曾向王培刚催缴过物业费，说明该公司并未怠于主张权利，故王培刚的该抗辩不能成立。关于冷水费及电费，王培刚同意支付，本院对此不持异议。＼n关于王培刚申请对物业服务费及服务质量进行评估一节，因双方在协议中对物业服务费标准有明确约定，王培刚亦无证据证明签订该协议时违背其真实意思表示，且对物业服务质量进行评估仅能反映现阶段的物业服务水平，并不能直接反映新世界物业公司主张的欠费期间的物业服务水平，故原审法院对王培刚评估申请不予准许并无不当。关于原审法院未受理王培刚的反诉一节，原审法院在审理与本案类似的案件中，受理了王培刚提出的反诉，而本案中，原审法院未予受理。原审法院的处理有不妥之处，但反诉属于独立的诉讼请求，而且按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，被告提出反诉，人民法院可以合并审理。从此项规定可以看出，反诉与本诉并非必须合并审理。因此，王培刚可就其反诉请求另行提起诉讼，原审法院未受理其反诉并不影响其实体权利，王培刚以此为由要求将本案发回重审，理由难以成立。综上，原审判决结果并无不当，本院予以维持。王培刚的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n一审案件受理费108元，由王培刚负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费216元，由王培刚负担（已交纳）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长王轶稚代理审判员曹雪代理审判员李洹＼n二○一四年一月二十日＼n书记员刘梦辰＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n