云南省元谋县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云2328民初577号
原告（反诉被告）：元谋县交通运政管理所,住所地元谋县元马镇元通街，统一社会信用代码12532300431956709M。
法定代表人：罗曦，系该所所长。
委托诉讼代理人：张绍坤，云南宇锋律师事务所律师，特别授权代理。
原告）：管定英，女，1961年3月16日出生，汉族，初中文化，个体经营户，住元谋县。
委托诉讼代理人：思炳（系管定英丈夫），住元谋县，特别授权代理。
委托诉讼代理人：何玉明，云南明空律师事务所律师，特别授权代理。
正兴，男，1971年2月19日出生，汉族，初中文化，个体经营户，住江西省鹰潭市月湖区胜利西路***号*单元*号，现住元谋县。
原告元谋县交通运政管理所（以下简称运政所）与被告管定英、第三人祝正兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月16日立案后，依法适用简易程序审理，因案情复杂，转为普通程序审理。在审理过程中，被告管定英提起反诉。本院依法受理了反诉，决定本诉与反诉合并审理，并与原告运政所与被告思炳、第三人何旭峰房屋租赁合同纠纷一案合并，公开开庭进行了审理。原告运政所的法定代表人罗曦及其委托诉讼代理人张绍坤，被告管定英及其委托诉讼代理人思炳、何玉明，第三人何旭峰到庭参加诉讼。因案情复杂，经本院院长批准，延长审理期限六个月。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）运政所向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2002年12月31日签订的《房屋使用管理权竞价成交合同书》；2.判令第三人祝正兴于2017年7月5日前将二号租赁房屋腾空交还给运政所；3.由运政所退还管定英交纳的租金240648.75元（退还房租265842.50元-税款25193.75元）。事实和理由：2002年12月31日，原、被告双方签订《房屋使用管理权竞价成交合同书》，约定运政所将位于元谋县门面房出租给管定英使用，租金为40.6万元，租赁期限为42年（自2003年1月6日起至2045年1月5日止），在房屋使用期间，因城市规划，需要整体拆迁或由于房屋质量问题，造成管定英不能继续使用的，运政所应退还管定英未使用房屋年限的使用费。合同签订后，双方均按约定履行了合同。因元谋县实施棚户区改造，该房屋在改造范围之内，致使双方签订的合同无法继续履行。2017年5月25日，运政所向管定英送达了《解除（门面出租）合同通知书》，要求管定英于2017年6月3日前到运政所办理解除合同事宜，但管定英拒绝办理。
被告（反诉原告）管定英针对本诉辩称，本案案由不应当是房屋租赁合同纠纷，而是房屋买卖合同纠纷。管定英支付的购房款高达41万元，在2003年可以说是巨额资金，当时门面价格根本没有这么高的。因此，管定英买的是房屋所有权，而不是使用权。原告从2003年1月6日将出售的房子交付管定英使用至今，已有14年时间。该房一直是管定英占有、使用、收益，运政所从未提出任何异议，应当认为管定英是该房屋的实际所有权人，运政所只是房屋的登记权人。法律规定租赁的最长期限为20年，而原、被告双方签订的合同期限长达42年，如果该合同是租赁合同，明显不合法。运政所所述出租房屋使用管理权与客观事实不符，《地方行政单位国有资产处置管理暂行办法》、《行政单位国有资产管理暂行办法》均无转让使用权的处置方式，因此，该合同涉及房屋出让、转让内容不合法。当时运政所在建盖房子，由于资金不足，将拍卖所得的钱用于建房，其目的不合法，违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项“以合法形式掩盖非法目的”，应当认定该合同无效。运政所为获得更高的转让款，隐瞒该房屋是砖混结构的事实，以全框架结构转让给管定英，违反《中华人民共和国合同法》第六条规定的诚信原则。合同本身是无效的，不存在解除问题。因此，祝正兴不应当向运政所返还房屋。现在二期棚改只是划定了简单的改造范围，并没有具体的政策，因此解除合同的条件并没有成就。即使解除合同，依据该合同第13条的约定，运政所也不得以任何理由和借口收回已转让的房屋使用权。如果运政所执意收回，应当赔偿管定英及祝正兴的损失。
被告（反诉原告）管定英向本院提出反诉请求：1.确认原、被告双方于2002年12月31日签订的《房屋使用管理权竞价成交合同书》中涉及拍卖、转让房屋使用权部分无效；2.判令运政所赔偿给管定英经济损失暂定129500元。事实和理由：2002年12月31日，原、被告双方签订《房屋使用管理权竞价成交合同书》，约定运政所以公开竞价的方式将位于元谋县门面的两间房屋使用权转让给管定英，价款为40.6万元，使用期限为42年（自2003年1月6日起至2045年1月5日止），在房屋使用期间，运政所不得以任何理由和借口收回已经转让的房屋使用权。合同签订后，管定英按约定全面履行了合同。2017年5月25日，运政所向管定英送达了《解除（门面出租）合同通知书》，要求管定英于2017年6月3日前到运政所办理解除合同事宜。运政所恶意违反诚实信用原则，将公开拍卖、竞价转让房屋所有权偷换成拍卖、转让房屋使用权，应当赔偿管定英的全部经济损失。
原告（反诉被告）运政所针对反诉辩称，管定英的反诉没有任何事实和法律依据，运政所转让房屋的使用权，实际是房屋租赁，在发放的竞拍规则中也明确的告知，只是房屋的使用权，而非房产所有权。约定租期和租金、收取的租金依法向税务机关缴纳房屋租赁税，这些都说明，原、被告之间属于房屋租赁关系。合同与公告、通知书都很清楚，并不存在将转让所有权偷换成转让使用权的行为。租赁合同并未违反任何法律法规，是合法有效的。管定英要求确认转让合同无效的反诉请求不能成立。该合同不涉及房屋所有权，基于房屋所有权来计算，要求赔偿经济损失，也是不能成立的。合同中出现约定解除的条件，运政所要求解除合同，没有任何过错，也不存在赔偿损失的问题。
第三人祝正兴述称，祝正兴租的是被告管定英的房子，与管定英签订的合同没有到期，不认可运政所的诉讼请求。祝正兴腾房损失应当由运政所赔偿。
当事人围绕着诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。
对原告（反诉被告）运政所提交的证据，被告（反诉原告）管定英和第三人祝正兴均无异议的，本院予以确认并在卷佐证；对管定英或祝正兴有异议的，本院认定如下：
证据材料1《房屋使用管理权竞价成交合同书》《公证书》复印件，管定英和祝正兴对其真实性无异议，能够证明其欲证事实，予以采信；证据材料2解除合同通知书及送达回执复印件，结合原、被告双方的陈述，能够证明其欲证事实，予以采信；证据材料4纳税申报表，纳税是运政所作为出租人的义务，与本案无关联性，不予采信；证据材料5运政所办公楼一层门面房屋使用权竞价转让说明，与管定英提交的证据材料3一致，能够证明其欲证事实，予以采信。
对被告（反诉原告）管定英提交的证据，原告（反诉被告）运政所和第三人祝正兴无异议的，本院予以确认并在卷佐证；运政所或祝正兴有异议的，本院认定如下：
第一组证据：证据材料1《房屋使用管理权竞价成交合同书》、证据材料2运政所办公楼一层门面房屋使用权拍卖规则及注意事项、证据材料3运政所办公楼一层门面房屋使用权竞价转让说明、证据材料4公证书、证据材料5房产证，原告对其真实性、合法性、关联性均予以认可，能够证明双方签订合同情况及部分合同内容的欲证事实，予以采信。
第二组证据：收费收据，收据上明确注明系使用权款，不能证明被告缴纳的系购房款的欲证事实，不予采信。
第三人祝正兴当庭未提交证据，开庭后提交的证据，系因其重大过失所致，且证据与案件基本事实无关，不予组织质证。
开庭过后，本院依职权调取的证据《房地产估价报告》经各方当事人质证，被告管定英有异议，本院认定如下：
证据材料《房地产估价报告》，经法庭现场核实，评估报告中与事实不符部分有：商业用房装修部分遗漏冷风机管道，因该房屋现已被拆除，第三人祝正兴陈述冷风机本身价值3000元，管道价格为5000元，冷风机拆除后尚可使用，本案中不予补偿，而管道一经拆除即无法使用，应予补偿，且祝正兴陈述管道价值5000元并未超出正常范围，本院依法采信祝正兴的陈述，酌定冷风机管道价值为5000元。《房地产估价报告》其他项目未见明显与事实不符的内容，且测绘及评估机构均系依法确定的，能够证明其欲证事实，予以采信。祝正兴在法庭进行现场核实过程中提出院子里有三个车库，系案外人兰天梅翻盖后转让给祝正兴，应当按自建房计算的意见，因其未提供经运政所同意翻盖的证据，故不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事如实下：2002年12月31日，原、被告双方签订《房屋使用管理权竞价成交合同书》，约定运政所将位于元谋县门面房出租给管定英使用，租金为40.6万元，租赁期限为42年（自2003年1月6日起至2045年1月5日止）。该合同第十二条约定：“在房屋使用期限内，因城市规划，需要整体拆迁或由于房屋质量问题，造成乙方不能继续使用的，甲方应退还乙方未使用房屋年限的使用费。”合同签订后，双方均按约定履行了合同。管定英取得房屋使用权后，立即将房屋转租给了他人，运政所提出解除合同时，该房屋的实际使用人为第三人祝正兴。因元谋县实施棚户区改造，该房屋在改造范围之内，致使双方签订的合同无法继续履行。2017年5月25日，运政所向管定英送达了《解除（门面出租）合同通知书》，要求管定英于2017年6月3日前到运政所办理解除合同事宜，但管定英至运政所起诉之日仍未办理，也未要求祝正兴腾退房屋，现该房屋已被拆除。
另查明，在棚改期内，根据大多数棚改户的选择，元谋县人民政府将二期棚改工作统一委托给昆明正信房地产评估有限公司评估。经该公司评估及法庭现场核实，涉案房屋的商业用房装修价值为163302元（含法庭现场核实确认遗漏的冷风机管道5000元），砖踏步砖砌体分水表分电表费用1984元。但装修为何人完成无法查清。
根据审理查明的事实，本院依法认定相关费用如下：
1.管定英未使用年限的使用费为266638.89元[406,000元÷42年÷12个月×331个月（从2017年6月算至2045年1月）]；
2.涉案房屋的装修费用为：158302元；
3.砖踏步砖砌体分水表分电表费用1984元。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”本案中，运政所与管定英于2002年12月31日签订的《房屋使用管理权竞价成交合同书》系双方在平等自愿的基础上签订，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，没有损害国家、集体或第三人的利益，20年租赁合同期限内的权利义务合法有效，但超过20年租赁期限的部分依法不受法律保护。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，因元谋县进行棚户区改造，导致双方的合同目的不能实现，继续履行合同已无必要。运政所请求按照合同第十二条约定解除合同，符合双方的合同约定和法律规定，应予支持。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。”涉案合同名为《房屋使用管理权竞价成交合同书》，从其名称和内容均可看出，出让的是使用权而非所有权，符合租赁的法律特征，属租赁合同，涉案房屋的所有权人仍为运政所。运政所是该房屋征收补偿的主体。管定英提出其取得房屋实际所有权的意见，本院不予采纳。《房屋使用管理权竞价成交合同书》第十二条约定：“在房屋使用期限内，因城市规划，需要整体拆迁或由于房屋质量问题，造成乙方不能继续使用的，甲方应退还乙方未使用房屋年限的使用费。”本案中，管定英取得使用权的基础是支付使用费。退还未使用年限的使用费，管定英即丧失了取得使用权的基础。因此，该合同第十二条虽未明确约定解除合同，但已经自然包含了解除合同的内容。根据该约定，房屋被征收时，运政所只需退还未使用年限的使用费。涉案房屋的装修费，本院依法按昆明正信房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告》，结合现场核实情况予以确定，因本案中无法查清装修为何人完成，涉案房屋的装修费暂归被告（反诉原告）管定英和第三人祝正兴共有，至于双方之间如何分割，可以另案起诉。本案《房屋使用管理权竞价成交合同书》提前解除是因政府征收原因所致，不可归责于双方当事人，依照公平原则，运政所应对管定英及祝正兴的装饰装修损失进行相应补偿，具体包括房屋装修费用163302元、砖踏步砖砌体分水表分电表费用1984元，合计165286元。第三人祝正兴提出运政所应当赔偿其腾房损失的意见，因腾房造成的装修以外的损失与解除合同之间并无直接关系，故本院不予采纳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”因出租房屋而缴纳相应的税费，是运政所作为出租人的义务，管定英对提前解除合同并无过错，运政所要求在其退还未使用年限租金中扣除税费无事实和法律依据，本院不予支持。在本案审理过程中，祝正兴已经将涉案房屋腾空，现房屋已被拆除，运政所提出判令管定英和祝正兴立即将房屋腾空交还给运政所的诉讼请求已经得到实现，再判令祝正兴腾房已无意义，故该项诉讼请求本案中不再处理。因运政所与管定英之间转让的是使用权，管定英基于其取得房屋所有权而提出的反诉无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十四条，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）元谋县交通运政管理所与被告（反诉原告）管定英于2002年12月31日签订的《房屋使用管理权竞价成交合同书》；
二、由原告（反诉被告）元谋县交通运政管理所于本判决生效后三十日内返还给被告（反诉原告）管定英未使用房屋年限的使用费266639元；
三、由原告（反诉被告）元谋县交通运政管理所于本判决生效后三十日内补偿给被告（反诉原告）管定英、第三人祝正兴装修和砖踏步砖砌体分水表分电表费用165286元；
四、驳回原告（反诉被告）元谋县交通运政管理所的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）管定英的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4910元，由原告（反诉被告）元谋县交通运政管理所负担（已付）；反诉案件受理费1445元，由被告（反诉原告）管定英负担（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 张汝晶
人民陪审员 王学萍
人民陪审员 樊应杉
二〇一八年七月十三日
书 记 员 余 勤