山西省大同市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）晋02民终1225号
上诉人（原审原告）：庞秀枝，女，1970年11月19日出生，汉族，住大同市。
委托诉讼代理人：王向阳，北京市金台律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大同市众鑫房地产开发有限责任公司，住所地大同市大十字南3号。
法定代表人：李冀南，该公司总经理。
委托诉讼代理人：马耀辉，男，1975年5月19日出生，汉族，大同市众鑫房地产开发有限责任公司职工，住大同市城区向阳里贵龙小区1楼5单元12号。
被上诉人（原审第三人）：董根栓，男，1957年2月14日出生，汉族，大同市糖尿病医院院长，住大同市。
委托诉讼代理人：董丽霞，山西鸿安律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：大同北都农村商业银行股份有限公司，住所地大同市永泰南路甲16号。
法定代表人：刘泽英，该公司董事长。
委托诉讼代理人：樊丕廷，山西法铭律师事务所律师。
上诉人庞秀枝因与被上诉人大同市众鑫房地产开发有限责任公司（以下简称众鑫房地产公司）、董根栓、大同北都农村商业银行股份有限公司（以下简称北都农商行）债权人撤销权纠纷一案，不服山西省大同市城区人民法院（2017）晋0202民初2855号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理本案。上诉人庞秀枝的委托诉讼代理人王向阳，被上诉人众鑫房地产公司的委托诉讼代理人马耀辉，被上诉���董根栓的委托诉讼代理人董丽霞，被上诉人北都农商行的委托诉讼代理人樊丕廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
庞秀枝上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决对上诉人的鉴定申请不予准许是错误的，其无视上诉人的程序性权利，致使本案实体问题不能查清。一审判决认定董根栓受让房屋对房屋进行了装修没有事实和证据依据，一审法院据此认定鉴定无法进行是错误的。二、众鑫公司和董根栓、北都农商行三者之间的转让价格明显低于市场价。据了解，在该笔交易之前的两年多，众鑫公司为了获取银行贷款，对转让标的进行了评估，评估价值4000余万元（上诉人一审时已申请调取此证据），凭借此评估报告，众鑫公司抵押了该宗房地产，由借款人大同市农业首邦科技有限公司从北都农商行获取了800万元的银��贷款，这一证据的调取有利于本案事实的查清，一审法院对此申请和鉴定申请坐视不理，又以证据不足作出结论是错误的。董根栓在时隔两年多以原价值五分之一多的价格受让标的物，明显不合常理，属于超低价格，且明显低于市场交易价的70%。三、董根栓知道转让价格过低，且对上诉人的债权将会造成损害，具有恶意。本案的交易标的是房地产，面积总计近6000多平方米，在大同本地而言，无论是对于一个商人还是一个普通百姓，都不是一件普通交易，而是一个标的巨大的房地产，交易各方特别是买受方更是会对交易标的价格进行市场调查和论证，这是一个无需举证的生活常识。一审法院将一个无需证明的事实忽略不计，强行要求上诉人举证加以证明，实属不当。四、《合同法》并没有赋予实现抵押权的合同不被撤销的豁免权。合同法规定的债权人撤销的债权，在没有相应立法、司法解释之前，就是全部债权，不论其是否为实现抵押权的债权。
被上诉人众鑫房地产公司答辩称：同意撤销房屋转让协议。
被上诉人董根栓及北都农商行答辩称：原判正确，应予维持。
庞秀枝向一审法院提出诉讼请求：1.判决撤销被告与董根栓、北都农商行于2015年9月15日签订的《房屋转让协议》；2.被告承担本案的案件受理费等全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年4月15日，北都农商行因与大同市首邦农业科技有限公司（借款人）、众鑫房地产公司（担保人）借款合同纠纷一案起诉至大同市中级人民法院。2015年7月9日，大同市中级人民法院作出（2015）同商初字第75号民事判决书，判令大同市首邦农业科技有限公司于判决生效后归还北都农商行借款800万元、利息622278.66元及罚息，同时北都农商行对被��众鑫房地产公司设定抵押物开发区湖东公寓F楼1-2层、K座1-6层、G幢2-3层房屋享有以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押财产的价款优先受偿的权利。判决生效后，众鑫房地产公司申请强制执行，2015年9月15日众鑫房地产公司、北都农商行、董根栓三方签订《房屋转让协议》，该协议约定众鑫房地产公司将其所有的大同市开发区湖东公寓F楼1-2层（建筑面积345.21平方米）、K座1-6层（建筑面积3766.92平米）、G撞2-3层（建筑面积1652.96平方米）三处房屋及土地以8622278.92元的价格出卖给董根栓，董根栓后实际出资9303435元购得以上房产，并办理了产权变更手续，该房款由大同市首邦农业科技有限公司收取后归还了其欠北都农商行的借款本息。另查明，2014年11月，原告庞秀枝与呼和浩特市大通众鑫房地产开发有限责任公司、李冀南、穆永琛、仝志宏、大同市众鑫房地产开发有限责任公���因借款合同纠纷诉至大同市中级人民法院，2015年5月28日大同市中级人民法院作出（2014）同商初字第140号民事判决书，判令呼和浩特大通众鑫房地产开发有限责任公司在判决生效后十日内归还庞秀枝借款本金205万元及相应利息，李冀南、穆永琛、仝志宏、大同市众鑫房地产开发有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任，四被告承担还款责任后，有权向呼和浩特市大通众鑫房地产开发有限责任公司追偿。2015年12月2日，大同市中级人民法院做出（2015）同执字第112-1号执行裁定书，因呼和浩特市大通众鑫房地产开发有限责任公司申请破产和解已被呼和浩特市中级人民法院裁定受理，其余四人暂无可供执行的财产，终结大同市中级人民法院（2014）同商初字第140号民事判决的本次执行程序。
一审法院认为，本案系债权人撤销权纠纷。《中华人民共和国合同法》��七十四条规定：“······债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为”，依据该条法律规定，原告请求撤销权必须同时符合以下三个条件：第一，转让人为原告的债务人；第二，转让是以明显不合理的低价；第三，受让人知道以上情形。被告众鑫房地产公司与第三人董根栓、北都农商行2015年9月签订房屋转让协议，签订房屋转让协议后，第三人董根栓对该房屋进行装修和改建，已不具备鉴定的条件，原告申请鉴定，本院不予准许。原告认为被告转让的房屋价值1600万元，没有提供其他证据予以证实。且以债务人以不合理的低价转让财产为由主张撤销权，需以债务人、受让人主观上有恶意为成立要件。即使原告对被告众鑫房地产公司有请求权，原告也未举证证明众鑫房地产公司的转让行为可能存在损害原告债权的事实，受让人董根栓在签订房屋转让协议时知道该情形。因此，原告的请求依法不能成立。且，众鑫房地产公司将房屋出卖给董根栓是因为北都农商行实现对该房屋的抵押权，北都农商行的抵押权依法成立，并已实现，原告无权撤销。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条规定，判决：驳回原告庞秀枝的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。
二审中，上诉人提出调取证据的申请，本院前往大同市公安局刑侦支队和山西同业房地产咨询估价有限责任公司调取了房地产抵押物清单和房地产抵押估价报告各一份。
经质证，上诉人对上述两份证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。被上诉人董根栓对两份证据均不认可，其认为董根栓在购买房屋时众鑫房地产公司和北都农商行均未向其提供过房地产抵押估价报告，董根栓对该估价报告内容根本不知情；且估价报告明确记载“本报告仅为确定房地产抵押贷款额度提供价格参考意见，对其他经济行为无效”，故该报告与本案无关，对本案没有证明效力；估价报告是因抵押贷款所需进行的估价，该报告载明“如果评估对象在评估时点拍卖或变卖，其拍卖或者变卖的价格应当有较大落差，提请报告使用者注意”，故报告不能证明本案存在上诉人所称的“不合理低价”。被上诉人北都农商行同意董根栓的质证意见，其认为评估报告的委托人是众鑫房地产公司，且北都农商行也没有按照评估数额作为发放贷款的依据，银行只是监督房屋贷款的回款，对买卖双方的定价不参与，且评估报告价格是为了贷款高估的价格，房屋买卖经过几年时间，真实价格需要与当时环境、价格变动、地段、经商环境等因素来考虑，不���仅以估价报告作为价格评判依据。被上诉人众鑫房地产公司对上述两份证据的真实性认可。
被上诉人董根栓在二审中提供了本案所涉房屋现状照片、营业执照、房屋权属证明及资产评估报告，欲证明涉案房屋是由董根栓合法取得并办理过户手续，评估报告时购买房屋后为了核实资产状况做的评估，可以证明房屋现在的实际价值。上诉人及被上诉人众鑫房地产公司对上述证据均不认可，认为不属于民事诉讼法的新证据，且评估报告系单方委托，不具有中立性和客观性，不能作为本案证据使用。被上诉人北都农商行对上述证据真实性、客观性予以认可。
本院认为，本院调取的房地产抵押估价报告，系众鑫房地产公司为了向北都农商行抵押贷款对抵押物所作的评估，且报告明确载明仅为确定房地产抵押贷款额度提供价格参考意见，对其他经济行为无���，如果评估对象在评估时点拍卖或变卖，其拍卖或者变卖的价格应当有较大落差，故该评估报告并不能作为认定涉案房屋实际价值的依据。而被上诉人董根栓提供的资产评估报告也是其单方委托所作，故对上述两份评估报告本院均不予采信。
经审理查明，双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。
关于上诉人行使撤销权是否符合法定条件的问题。上诉人认为三被上诉人转让房屋价格明显低于市场价，且对上诉人的债权将会造成损害，故三被上诉人之间的房屋转让协议应予以撤销。本院认为，债权人行使撤销权，需要满足的条件是：债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，且受让人知道该情形。本案中，三被上诉人之间签订的房屋转让协议是基于北都农商行行使对众鑫房地产公司抵押物的抵押权，现抵押权已实现，董根栓也办理了产权变更手续。上诉人认为房屋转让价格明显低于市场价，系不合理低价，但是其提供的证据并不能证实该主张。且涉案房屋已进行装修和改建，上诉人并未提供证据证实董根栓的受让行为会对上诉人的债权实现造成损害，受让人董根栓在签订房屋转让协议时知道该情形，即董根栓主观上存在恶意，故上诉人申请对涉案房屋市场价格进行鉴定不具备条件，也没有实际意义，上诉人主张撤销被上诉人之间的房屋转让协议不符合法定条件，一审法院驳回其诉讼请求正确。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由���诉人庞秀枝负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈大涵
审判员 常 春
审判员 智绪鲁
二〇一八年八月十六日
书记员 樊芙蓉