江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏03民终5542号
上诉人(原审原告)：陈轩伟。
委托诉讼代理人：陈顺利，江苏彭城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：高举。
被上诉人（原审被告）：赵瑞莲。
委托代理人：高举（即本案被上诉人）。
被上诉人（原审被告）：高某。
法定代理人：高举（即本案被上诉人）。
被上诉人（原审被告）：江苏华厦融创置地集团有限公司，住所地徐州市中山北路269号。
法定代表人：董现君，董事长。
上诉人陈轩伟因与被上诉人高举、赵瑞莲、高某、江苏华厦融创置地集团有限公司（以下简称华厦公司）案外人执行异议纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2015）泉民初字第5124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月24日立案受理后，依法组成合议庭对案件进行了审理。上诉人陈轩伟的委托诉讼代理人陈顺利，被上诉人高举到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人陈轩伟上诉请求：撤销一审判决，依法改判停止对涉案房屋的强制执行并解除查封，确认涉案房屋归上诉人所有。事实和理由如下：1、上诉人向华厦公司支付了购房款。上诉人是徐州欧德建材有限公司的实际投资人，该公司与华厦公司之间存在事实经济往来，华厦公司拖欠该公司工程款。上诉人向华厦公司申请以工程款抵扣购房款，并签订了购房协议，华厦公司向上诉人出具了收据及发票。2、上诉人已实际占有使用涉案房屋并获得收益。上诉人将涉案房屋通过物业公司继续出租给王鹏飞，并收取租金。3、未办理房产登记，上诉人不存在过错。华厦公司的原因导致无法办理房产登记。4、一审法院适用法律错误。
被上诉人高举、赵瑞莲、高某辩称：被上诉人于2015年5月18日起诉华厦公司，经徐州市泉山区人民法院作出（2015）泉民初字第2055号判决，确认双方解除购房协议，华厦公司返还购房款，该判决于2015年9月25日生效。被上诉人在该案诉讼过程中保全了华厦公司的财产，泉山法院查封了涉案房屋。执行过程中法院工作人员在2015年10月30日在涉案房屋处张贴了执行公告。2015年11月2日法院告知被上诉人陈轩伟提出了执行异议。1、上诉人没有向华厦公司支付购房款的合法证据，也没有真实合法的购房合同。上诉人提供的工程款抵购房款的收据为虚开收据，发票开具日期在被上诉人查封涉案房产之后。上诉人与华厦公司存在恶意串通的嫌疑。上诉人与华厦公司没有合法的债权债务关系，不存在以房抵债的事实。2、上诉人对涉案房屋没有享有民事权益。涉案房屋自预售开始一直登记在华厦公司名下。被上诉人找到过涉案房屋承租人，王鹏飞表示不认识上诉人，租金一直是交给华厦公司。3、房屋物权法定登记生效。涉案房屋具备签订网签合同的条件，如果上诉人陈述真实，上诉人完全可以签订网签备案合同。4、涉案房屋价格明显过低。5、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。
原审被告华厦公司未到庭亦未发表答辩意见。
陈轩伟向一审法院起诉请求：一、停止对位于徐州市天山绿洲二期商业5#-1-106室门面房的强制执行，并解除查封；二、确认原告享有该房屋所有权，房屋价值145728元；三、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2015年5月18日，一审法院受理了高举、赵瑞莲、高某诉华厦公司商品房预售合同纠纷一案。在一审法院审理该（2015）泉民初字第2055号案件过程中，经高举申请，一审法院于2015年5月19日作出（2015）泉民初字第2055号民事裁定书，依法裁定查封了初始登记在华厦公司名下的徐州市天山绿洲二期商业5#-1-106室门面房一套。经审理，一审法院于2015年8月28日作出（2015）泉民初字第2055号民事判决，即：一、本判决生效后十日内，江苏华厦融创置地集团有限公司返还高举、赵瑞莲、高某交纳的购房款35万元及利息（自2014年9月23日起至2014年10月16日至，以10万元为基数，按照银行同期贷款利率的1.5倍向原告支付利息；自2014年10月16日起被告实际退还之日止，以35万元为基数，按照银行同期贷款利率的1.5倍向原告支付利息）；二、驳回高举、赵瑞莲、高某的其他诉讼请求。
（2015）泉民初字第2055号民事判决生效后，高举、赵瑞莲、高某向一审法院提出强制执行的申请。2015年10月30日，一审法院向华厦公司发出执行《公告》，内容为：高举、赵瑞莲、高某申请执行华厦公司商品房预售合同纠纷一案，法院在执行过程中，查封了被执行人华厦公司名下位于本市矿山东路天山绿洲小区二期商业5#-1-106室房产。限你自公告之日起十五日内，自觉搬出，并将钥匙交到法院，逾期不搬出，法院依法予以强制执行。依法评估、拍卖已查封的华厦公司名下位于本市矿山东路天山绿洲小区二期商业5#-1-106室房产。
在上述公告期间，2015年10月8日，陈轩伟向一审法院提出上述执行案件的执行异议申请。一审法院于2015年11月25日举行执行异议听证。陈轩伟在听证中提交了以下证据：证据一、2014年9月27日与华厦公司签订的《天山绿洲四期商业购房协议》，内容包括：一、乙方（即指陈轩伟）自愿购买甲方（即指华厦公司）开发的天山绿洲二期商业，商铺编号商5-1-106室，建筑面积40.48㎡，单价3600元/㎡，总房款145728元。此价款不含办理产权登记等费用。二、2014年9月27日，签订本协议，乙方实付金额（大写）壹拾肆万伍仟柒佰贰拾捌元。三、付款方式一次性付款，签订本协议之日付款145728元。四、甲方有义务及时通知乙方签定《商品房买卖合同》，乙方应在接到甲方通知五日内至甲方指定地点（天山绿洲售楼处）签订合同。如乙方未能按期签定《商品房买卖合同》，则视为自动退房，乙方应向甲方支付总房款20%的违约金，且甲方有权销售该房屋。五、违约责任1、在签定《商品房买卖合同》前，如乙方提出退房，视为乙方违约，乙方应向甲方支付总房款20%的违约金；甲方应在接到乙方书面退房通知30日内将乙方已交款退房乙方（扣除违约金后剩余房款）；2、乙方不按期交付房款的，逾期3日后则视为乙方自动退房，乙方应向甲方支付总房款20%的违约金，且甲方有权销售此房。六、乙方保证所留地址与电话的真实性，如有变化应及时通知甲方。甲方已电话、信函或本地主要报纸公告的方式通知乙方相关事宜。如根据乙方提供的地址和电话不能通知到乙方，或乙方拒绝接受甲方的信函和电话，视为乙方已收到甲方的相关通知，甲方报纸通知与信函和电话通知具有同等效力。七、本小区为人、车分流小区，为了居民的完全和绿化的维护，地面禁止机动车驶入、停放；八、本协议一式三份，甲方持两份、乙方持一份，至双方签字盖章时生效。九、本协议自签定《商品房买卖合同》后自行作废。十、价款计算：40.08×3600=147528元。证据二、华厦公司会计提供的票据，证明房款系用华厦公司欠的工程款折抵。证据三、2015年7月17日的销售不动产发票一张、徐州欧德建材有限公司2014年9月28日工程款票据一张、徐州欧德建材有限公司申请一份。
经听证，一审法院2015年12月2日作出（2015）泉执异字第69号民事裁定书，认为：陈轩伟虽主张其与华厦公司签订了购房协议，以徐州欧德建材有限公司的工程款折抵涉案房款，但该协议约定的房产价格远低于同期市场价格，陈轩伟亦未提供证据证明其与徐州欧德建材有限公司存在关联，且陈轩伟对涉案房产在法院查封前未实际占用、使用、收益。综上，陈轩伟的异议理由不成立。遂裁定：驳回案外人陈轩伟的异议申请。
另查明：一、高举、赵瑞莲、高某诉华厦公司商品房预售合同纠纷一案的审理期间，因高举申请诉讼保全，一审法院于2015年5月19日作出（2015）泉民初字第2055号民事裁定书，依法裁定查封了徐州市天山绿洲二期商业5#-1-106室门面房。
二、在一审法院依法采取上述保全措施时，徐州市天山绿洲二期商业5#-1-106室门面房仍初始登记在华厦公司名下，且江苏保利物业管理有限公司2014年9月16日即与王鹏飞签订了相应《房屋出租协议》，出租给王鹏飞使用。
三、在一审法院依法采取上述保全措施时，陈轩伟本人未实际占有、使用徐州市天山绿洲二期商业5#-1-106室门面房，与王鹏飞也无直接的租赁关系，也未实际收到王鹏飞所交租金。
四、陈轩伟在一审法院就（2015）泉民初字第2055号民事判决执行听证期间举证有2014年9月27日与华厦公司签订的《天山绿洲四期商业购房协议》、华厦公司2015年7月17日为其开具的销售不动产发票等与徐州市天山绿洲二期商业5#-1-106室门面房相关联的直接证据。
一审法院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。另外，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
本案中，一、陈轩伟所持有的2014年9月27日与华厦公司之间就涉案房屋徐州市天山绿洲二期商业5#-1-106室门面房签订的《天山绿洲四期商业购房协议》中明确约定双方需要签订正式的商品房买卖合同，且在该协议中并没有约定房屋交付使用条件及日期等内容，不符合《商品房销售管理办法》第十六条中规定的房地产开发企业和买受人订立书面商品房买卖合同应具有的合同要件。因此，陈轩伟与华厦公司之间所签订的上述购房协议系预约合同，不是商品房买卖合同。二、在一审法院采取保全措施时，涉案房屋仍初始登记在华厦公司名下，且陈轩伟未实际占有、使用涉案房屋，也未实际取得涉案房屋的出租收益。三、涉案房屋是用于经营使用的门面房，而非用于居住的商品房。综合以上事实，陈轩伟不享有足以排除对涉案房屋强制执行的民事权益，对其本案中提出的停止对涉案房屋的执行、解除查封并确认其享有涉案房屋所有权的相应诉请，均不予支持。遂判决：驳回原告陈轩伟的诉讼请求。
二审期间双方当事人均未向法庭提交新证据。
本院二审认定事实和一审法院认定的事实相一致。
本院认为，关于上诉人享有的民事权利能否阻却对涉案房屋执行的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。据此规定，作为买受人的案外人申请停止执行成立需满足三个条件：一是买卖关系合法有效且买受人支付了全部价款；二是买受人实际占有标的物；三是对未办理过户登记手续买受人不存在过错。三个条件缺一不可。首先，根据上诉人的陈述能够看出上诉人与华厦公司之间并非真实的房屋买卖合同关系，而是所谓的以房抵债的关系，以房抵债属于实践性合同，不同于房屋买卖合同关系，故上诉人不符合第十七条规定的第一个条件。退一步说，上诉人与华厦公司签订的购房协议成立，也不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的合同要求，且在该协议中又明确约定双方签订商品房买卖合同，故该购房协议也属于预约合同。而上诉人提供的发票、收据，仅能显示在华厦公司与欧德公司之间存在材料款方面的相关支付问题，无法推定系上诉人个人向华厦公司付款行为。其次，关于房屋办理过户登记的问题，上诉人主张因华厦公司受到行政处罚导致上诉人无法办理房产过户登记手续。虽然上诉人提供了华厦公司的行政处罚书、协议，但是行政处罚书的内容是徐州市规划局针对华夏公司未取得建设工程规划许可证、未按照建设工程规划许可证内容进行建设的行为进行处罚，行政处罚书、协议均无法显示行政部门禁止涉案房屋办理过户登记手续。上诉人与华厦公司签订购房协议的时间在2014年9月27日，行政处罚决定书作出时间为2014年12月16日，即便如上诉人所说行政处罚影响了华厦公司办理房产过户登记手续，但上诉人在一审法院查封、行政处罚作出之前均有条件和时间来订立网上备案的商品房买卖合同，故上诉人对涉案房屋未能办理过户登记手续存在过错。本案不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的条件，因此上诉人要求停止对涉案房屋的强制执行，不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3210元，由上诉人陈轩伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 祝 杰
审判员 陈 颖
审判员 崔金城
二〇一七年二月二十七日
书记员 许 丽