江苏省扬州市广陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）扬广民初字第1026号
原告香港明胜资产管理集团有限公司，住所地为扬州市广陵经济开发区明发路1号。
法定代表人黄庆祝，该公司董事长。
委托代理人仲勇。
委托代理人谢超。
被告吴梅兰。
被告冯华东。
两被告共同委托代理人沈志军，江苏锦登律师事务所律师。
原告香港明胜资产管理集团有限公司（以下简称香港明胜公司）与被告吴梅兰、冯华东房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员王涛适用简易程序公开开庭进行了审理，原告香港明胜公司的委托代理人仲勇，被告吴梅兰、冯华东的委托代理人沈志军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告香港明胜公司诉称：2011年5月28日，原、被告签订租赁合同书，约定由原告承租被告位于明发商业广场1号楼1028室商铺，租赁期期限从租赁标的物交付之日开始计算，租期为5年。租赁期内由原告统一对外招商运营该商铺，并按时支付租金给被告。原告在接受该商铺后，被告一直不能办理商铺的产权证和土地证，权属不清。因商铺权属不清，原告不能为外来商户办理营业执照等相关证件，导致原告无法对外招商，涉案商铺一直空置，原告无法利用，租赁合同的目的无法实现。因此，被告出租的商铺权属不清，导致原告承租商铺无法使用，损害原告的招商利益，现要求被告按照租赁合同的约定向原告承担房屋总价款20%的违约金即192337元，并承担本案诉讼费用。
原告提供了下列证据并经对方当事人质证：1、明发商业广场1号楼1028号商铺租赁合同，证明双方存在租赁法律关系，合同第8条第6项规定了权属不清，存在争议时被告应当承担违约责任；2、涉案商铺移交清单复印件，证明2011年9月23日原告接收涉案商铺，根据租赁合同第12条第1项约定，原告的权利义务转移给明胜（扬州）商业管理有限公司，所以该公司与明发集团扬州房地产开发有限公司签订了移交清单，其中包含被告的商铺。
被告吴梅兰、冯华东辩称：1、本案原告与明发集团扬州房地产开发有限公司是关联企业，关系紧密；2、租赁合同第2条标明房屋幢号面积，说明原告对被告的房屋状况非常清楚；3、租赁合同第三条第4项约定如果原告要对广场房屋进行装修、交付验收、办理经营手续、营业执照等手续需要被告协助，但至今原告没有以任何方式通知被告，说明原告并没有实际招商，也没相关事实证明已经对外实质性招商，被告购房后将收房权利直接转交给原告，房屋实际交付时间2011年9月30日，说明原告至今清楚房屋状况及权属状况，不存在权属不清；4、租赁合同第六条约定租赁期间前3年为市场培育期免租金（目前仍在免租期内），被告自愿放弃3年租金，实际是对原告培育市场的支持，而原告至今未履行其对外实际招商、培育市场的义务，原告对此应此承担全部责任。租赁合同第八条第3项约定原告装修开业手续应当由被告提供或协助办理，但被告至今没收到协助办理通知；5、租赁合同第七条第3项规定因甲方行为致合同无法继续履行，按照总房价20%支付违约金，本合同是格式条款，该违约责任仅规定甲方的违约责任，明显加重被告的责任，该条款无效。即使有效，违约金数额明显过高，如果被告有违约行为，该违约金应当调低；6、被告已于2013年9月办理了房屋产权证，不存在无法继续履行的问题，而商业广场仍然处于停滞状态，现场一片狼藉，证明原告没有实际对外招商或承担招商前义务。综上，原告起诉没有事实和法律依据，驳回原告诉讼请求。
被告提供了下列证据并经对方当事人质证：1、明发路1号（明发商业广场）商业1-1028房产证，证明被告商铺产权清晰；2、商品房买卖合同，证明两被告于2011年6月在明发商业广场签订购房合同事实，两被告自购房之日起即对房屋拥有所有权。
经审理查明：2011年5月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订租赁合同书，约定甲方同意将其已购并拥有的扬州明发商业广场项目1号楼1028号店面出租给乙方，并依约收取租金。甲方同意积极配合并协助乙方办理租赁标的招商、推广、转租及经营管理所需的全部手续及各项事宜，包括但不限于配合及协助商家办理营业执照、装修计划、消防验收、经营手续等。第四条第1款约定：本合同项下的租赁期限共五年（包含前三年的市场培育期），租赁期限自租赁标的物交付之日起计算，届时应由甲乙双方签署租赁标的物的交接确认书。甲方同意，为方便租赁标的的交接，甲方授权乙方可在租赁标的符合交付条件时直接与租赁标的的开发商即明发集团扬州房地产开发有限公司办理租赁标的物的交付手续。第六条第1款约定：市场培育期，甲方同意前三年的租赁期间为租赁标的的市场培育期，市场培育期不计算租金。第八条第6款约定：甲方保证租赁标的的权属清楚，不存在任何争议或者纠纷，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷，概由甲方负责处理，并承担民事诉讼责任以及由此给乙方和商家造成的一切经济损失。第十条第3款约定：本合同签订后，甲方擅自终止或者解除本合同的，或因甲方的违约行为导致本合同无法继续履行的，甲方应向乙方支付不少于按租赁标的总价值（购房总价款）的20%计算的违约金。第十二条第1款约定：甲方同意，本合同中乙方的权利和义务，乙方可全部转移至即将成立的扬州明胜经营管理有限公司（暂定名），对此甲方无异议。
2011年6月4日，被告吴梅兰、冯华东与明发集团扬州房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，被告购买了明发集团扬州房地产开发有限公司开发的明发商业广场商铺。2011年9月23日，明发集团扬州房地产开发有限公司（甲方）与明胜（扬州）商业管理有限公司（乙方）签署了明发商业广场商铺移交清单，载明：“双方就以下282户已达到合同约定交付条件的已签署《租赁合同》的商铺进行交接验收，经双方现场核实确认，甲方移交的商铺符合《商品房买卖合同》及其附件《交付标准》约定的交付条件，自本房屋交接确认书签署之日起，甲方正式将该商铺移交给乙方，乙方按照明发商业广场相关管理规定使用商铺。”移交商铺中包括被告的商铺。原、被告确认吴梅兰、冯华东购买的商铺系由原告直接与明发集团扬州房地产开发有限公司进行交接，被告没有亲自进行房屋交付手续。
原告陈述租赁合同中约定的扬州明胜经营管理有限公司（暂定名）即为明胜（扬州）商业管理有限公司，由原告投资设立。
原、被告一致确认该商铺的购房款为961685元。原告陈述被告的违约行为导致合同无法继续履行是指商铺在办理产权证前权属不清，无法办理工商营业执照，无法对外招商；产生的损失是原告在市场培育期的利益。
另查，诉争商铺开发商于2013年5月27日向产权登记机关提出房屋所有权登记申请。被告购买的明发路1号（明发商业广场）商业1-1028商铺于2013年9月30日办理了房屋产权登记，房屋由两被告共有。
上述事实有当事人的陈述、明发路1号（明发商业广场）商业1-1028房屋所有权证书、租赁合同书、明发商业广场商铺移交清单、房屋所有权登记申请表等证据在卷予以证实。
本院认为：原、被告签订的租赁合同是其真实的意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人应当按照合同行使权利、履行义务。被告已于2013年9月30日办理了诉争商铺的房屋产权登记，权属已经清晰明确；从签订合同直至商铺产权登记的期间，房屋产权证书未能及时办理是因该商铺开发商的原因所致，与被告无涉，被告购买了该商铺即取得了物权登记的基础，只因开发商的原因将物权取得的时间推迟，并不能说明该商铺权属不清，且通过明发集团扬州房地产开发有限公司与明胜（扬州）商业管理有限公司签署了明发商业广场商铺移交清单、原告与明胜（扬州）商业管理有限公司关系可以看出原告是了解该商铺的《商品房买卖合同》及其附件的内容，且原告确定的联系地址与商铺开发公司住所地一致，有理由相信原告对商铺办理产权证书的情况是有所了解的。
原告陈述的损失系市场培育期的利益，但未提供证据予以证明，且在市场培育期内被告未收取租金，故对于原告陈述的损失，本院不予采信。租赁合同第十条第3款约定在甲方擅自终止或者解除本合同，或因甲方的违约行为导致本合同无法继续履行的，甲方应向乙方支付违约金，现原、被告确认租赁合同仍在继续履行过程中，并无出现适用该条款的情形。综上，原告的主张无事实和法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告香港明胜资产管理集团有限公司的诉讼请求。
案件受理费4146元，减半收取2073元，由原告负担（原告已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费4146元，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。
代理审判员 王 涛
二〇一四年七月三十一日
书 记 员 谭清丽