＼n周口市中级人民法院
＼ n 民 事 裁 定 书
＼n（2015）周民终字第291号＼n上诉人（原审原告、反诉被告）郸城县财政局。住所地郸城县。＼n法定代表人赵天文，系该局局长。＼n委托代理人杨春华，系河南洺水律师事务所律师。代理权限为一般代理。＼n上诉人（原审被告、反诉原告）王瑜山，男，汉族，1965年11月26日出生，住河南省郸城县城关镇新华路西路113号。＼n委托代理人王翔，系河南团结律师事务所律师。代理权限为一般代理。＼n上诉人郸城县财政局因与上诉人王瑜山返还原物纠纷一案，不服西华县人民法院（2014）西民初字第516号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理，郸城县财政局委托代理人杨春华、王瑜山及其委托代理人王翔到庭参加诉讼。＼n原审法院查明：2009年10月28日，郸城县财政局下设机构河南省郸城县农业综合开发公司将位于胡集乡工业开发区房地产一处出租给王瑜山使用，综合公司作为甲方，王瑜山作为乙方签订了房地产租赁协议，内容为：一、甲方将院内生产性房屋13间，504.7平房米；办公和生活用房50间，1466.25平方米；西偏房4间，121.12平方米；东偏房3间，102平方米，总土地使用面积12388.7平方米，深水井一个，大门齐全，租给乙方用于经营生产，不得用于其他非法使用。二、租赁期三年，从2009年10月28日起至2012年10月28日止，如果该房地产继续租赁，在同等条件下乙方具有优先租赁权。三、乙方必须在签订房地产租赁协议时付给甲方第一年租金五万元。第二年租金自2010年12月缴付年租金六万元，第三年租金自2011年12月交付租金六万伍仟元，到期如不能如约缴付，视为不再继续租赁。四、院内生产、生活用房，经甲乙双方协商签字确认后，乙方可以适当改建，如有损坏，租赁期满后乙方恢复原状。五、租赁期内乙方不得转租、转让。六、院内树木，乙方不能随便砍伐，如有特殊情况，须经甲、乙协商后处理解决。七、租赁合同期满后，如乙方继续使用，须提前1个月续签合同，并交付租金，否则视为乙方不再继续租赁，并且甲方所受损失由乙方负责。在合同履行期限内，如乙方继续租赁，甲方因特殊原因不再租赁，甲方应包赔乙方在其房地产上的固定资产费用。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字后生效。甲方综合公司加盖了公章，该公司原负责人闫聪签了名，乙方王瑜山签了名；2009年10月28日。由于郸城县财政局位于胡集乡的房地产，在双方签订协议前荒废着，签订了协议后，王瑜山根据自己的生产需要对房地产进行了修缮和扩建，综合公司对此未提出异议。王瑜山修缮和扩建的财产：1、工作间404.8平方米，2、围墙112.5平方米，3、简房36.7平方米，4、下水道砖混224米，5、东楼地板砖地坪356.4平方米，6、踢脚线59.68平方米，7、防盗门（向阳门业）7合，8、防盗窗（不锈钢）67.2平方米，9、东楼批墙1152平方米，10、车间地板砖地坪480.2平方米，11、车间吊顶（石膏板）480.2平方米，12、自来水管道135米，13、修房顶1094平方米，14、东西院配房窗户（塑钢）9.2平方米，15、东西院电线敷设（56间）1201.2平方米，16、西院地板砖地坪（4间）97.6平方米，17、西院配房门岗防水139、74平方米，18、水泥地坪（C20砼／15CM）2730平方米，19、楼房木门39合，20、工作间地坪（Ｃ20砼）405平方米，21、水池（砼）90平方米，22、深水井1口，200米，23、变压器（200）一台，24、变压器安装（线杆线路250米／配电）200米，25、地下管道安装230米。王瑜山申请对该财产进行评估，本院委托周口瑞丰财务咨询服务有限公司进行鉴定，该公司和法院工作人员到现场进行勘验时，郸城县财政局以王瑜山修缮和扩建的财产是王瑜山自己行为，与其无关为由，拒绝参加现场勘验；经周口瑞丰财务咨询服务有限公司评估，反诉原告扩建及添附的财产评估值分别为：1、工作间，每平方米单价为213.36元，404.8平方米，评估值为86368.13元；2、围墙，每平方米单价112.5元，135平方米，评估值为15187.50元；3、简房，每平方米180元，36.7平方米，评估值为6606.00元；4、下水道砖混，每平米71.25元，224平方米，评估值为15960元；5、东楼地板砖地坪，每平米72.5元，356.4平方米，评估值为25839元；6、踢脚线，每平方米81元，59.68平方米，评估值为4834.08元；7、防盗门（向阳门业），每合门单价为780元，7合门，评估值为5460元；8、防盗窗（不锈钢），每平方单价93元，67.2平方米，评估值为6249.6元；9、东楼批墙，每平方米为7元，1152平方米，评估值8064元；10、车间地板砖地坪，每平方米72.5元，480.2平方米，评估值为34814.5元；11、车间吊顶（石膏板），每平方米为23元，480.2平方米，评估值为11044.6元；12、自来水管道，每米为67.5元，135米，评估值为9112.5元；13、修房顶，每平方米5元，1094平方米，评估值为5470元；14、东西院配房窗户（塑钢），每平方米为115元，9.2平方米，评估值为1058元；15、东西院电线敷设（56间），每平方米11.5元，1201.2平方米，评估值为13813.80元；16、西院地板砖地坪（4间），每平方米72.5元，97.6平方米，评估值为7076元；17、西院配房门岗防水，每平方米29元，139.74平方米，评估值为4052.46元；18、水泥地坪（C20砼／15CM），每平方米为68.5元，2730平方米评估值为187005元；19、楼房木门，每合门单价为190元，39合门，评估值为7410元；20、工作间地坪（Ｃ20砼），每平方米为68.5元，405平方米，评估值为27742.5元；21、水池（砼），每平方米153元，90平方米，评估值为13770元；22、深水井1口（200米），评估值为23000元；23、变压器（200）一台，评估值为13500元；24、变压器安装（线杆线路250米／配电），每平方米为137.5元，200米，评估值为27500元；25、地下管道安装每米43.5元，230米，评估值为1005元，合计573692.67元。合同到期后，王瑜山提前一个月到郸城县财政局找有关领导申请续签租赁房地产协议书，因该房地产将被郸城县政府收回，郸城县财政局无法与王瑜山续签租赁合同。合同到期后，王瑜山派人在房地产内看管至今；郸城县财政局已将房地产内的工业电源切断。＼n原审法院认为：综合公司与王瑜山签订的房地产租赁协议，系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律、法规规定，系有效协议，双方应自觉履行。合同到期后，因客观原因郸城县财政局无法与王瑜山续签租赁合同，王瑜山应按合同约定将租赁物返还给郸城县财政局，而未返还，系违约行为，应承担相应的违约责任。郸城县财政局要求王瑜山返还其拥有的位于胡集乡工业开发区的房地产，赔偿损失13万元，计算损失的依据是：从房地产租赁合同期满后之次日2012年10月29日起至2014年10月29日止，以2012年租赁费每年为65000元为准，两年共13万元，该请求合情、合理、合法，原审法院予以支持。王瑜山辩驳称，郸城县财政局不具备诉讼主体资格，经查证，综合公司系郸城县财政局的下设机构，提交的证据中房地产登记的所有人为郸城县财政局，因王瑜山未提交有效的证据加以推翻，其辩驳理由不成立。王瑜山与综合公司签订合同后，依据交易习惯，王瑜山在租赁的房地产内根据自己生产、生活的需要，进行了修缮和扩建，在此期间，综合公司及其主管单位郸城县财政局未加以制止，也未提出异议。合同到期后，王瑜山按照双方签订的协议第七条的规定，提前一个月向郸城县财政局申请续签合同，郸城县财政局因特殊原因不能续签租赁合同，王瑜山要求郸城县财政局赔偿在房地产内修缮和扩建的财产的费用，因双方签订的房地产租赁协议第七条只约定了租赁合同期满后王瑜山不续签合同所承担的法律后果，未约定综合公司不续签合同所承担的法律后果，对第七条中合同履行期限内的约定，郸城县财政局认为是指租赁合同3年内的履行约定，王瑜山认为是合同期内承租人提出续签租赁合同，出租人不续签的约定。双方站在各自的立场作出不同的解释，是合同约定不明所致，对此郸城县财政局和王瑜山均有过错。依照有关法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合约定或者租赁物的性质使用后的状态。双方对怎样返还租赁物中修缮和扩建的财产未约定，修缮和扩建的财产，系不动产，无法从租赁物中分割出来，王瑜山返还给郸城县财政局租赁物时连同王瑜山修缮和扩建的财产一并返还；依照有关法律规定：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定，人民法院按照下列情况处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人承担；（二）未办理合法扩建手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。因王瑜山未提交扩建的合法手续，故应适用于第（二）种情形。对王瑜山因修缮和扩建所花的费用，综合公司应承担主要责任，因综合公司不具备法人资格，其给付责任应由主管单位郸城县财政局承担。王瑜山修缮和扩建的费用经评估为573692.67元，郸城县财政局应承担344215.6元。郸城县财政局辩驳称，该案本诉案由应定为侵权纠纷，王瑜山反诉是合同纠纷，与本案不是同一法律关系，王瑜山的反诉不应与本诉合并审理。经审理查证，本案双方是基于房屋租赁合同而产生的纠纷，案由应定为房屋租赁合同纠纷，该辩驳理由不成立；郸城县财政局又辩驳称，王瑜山的反诉不应受理，如受理属于违法，因反诉应当在举证期限届满前提出。经查证，王瑜山在第一次庭审中提出反诉，在规定的期限内未交纳反诉费，原审法院按撤回反诉处理；第二次庭审，因郸城县财政局提交的第二组证据系复印件，在第二次庭审调查结束后，为查清案件事实，经双方当事人同意，顺延了举证期限，要求郸城县财政局在顺延的举证期限内提交原件，在新的举证期限内王瑜山又递交了反诉状，且在举证期限内交纳了反诉费用，故郸城县财政局的辩驳理由本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第四条、第七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项之规定，判决：一、王瑜山返还给郸城县财政局位于胡集乡工业区房地产，包括王瑜山在租赁房地产内修缮和扩建的财产。二、王瑜山赔偿郸城县财政局经济损失13万元。三、郸城县财政局赔偿王瑜山在租赁房地产上修缮和扩建的费用344215.6元。四、驳回王瑜山的其他诉讼请求。上述第（一）、（二）、（三）项于判决生效后十日内履行完毕。如果郸城县财政局、王瑜山未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3800元，由王瑜山承担；反诉费5150元元、评估费6000元共计11150元，郸城县财政局承担6690元，王瑜山承担4460元。＼n郸城县财政局、王瑜山均不服西华县人民法院（2014）西民初字第516号民事判决向本院提起上诉。郸城县财政局请求依法撤销原审判决第三项，改判驳回王瑜山的反诉请求，2、本案受理费用由王瑜山承担。王瑜山请求：1、依法判令郸城县财政局承担村民看护场地费用及其他费用19000元，2、依法撤销原审判决第二项，改判王瑜山不承担13万元赔偿费用，3、依法在原审判决第三项的基础上增加赔偿数额229477.4元，4、判令郸城县财政局赔偿因断电给王瑜山造成的经济损失，5、诉讼费用由郸城县财政局承担。＼n王瑜山答辩称：1、郸城县农业综合开发公司无特殊原因而不与王瑜山签订合同，王瑜山不存在违约行为；2、王瑜山与郸城县财政局签订协议是以续租为先决条件的；3、郸城县财政局应赔偿因断电给王瑜山造成的损失；4、郸城县财政局应包赔王瑜山全部的修缮和扩建费用573693元。＼n郸城县财政局答辩称：1、合同到期后王瑜山未返还财政局租赁物属侵权行为，王瑜山应承担侵权责任；2、王瑜山未经财政局同意私自改扩建，应自行承担费用；3、原审法院不应受理王瑜山的反诉请求；4、案件受理费用计算错误且财政局不应承担评估、反诉费用。＼n本院认为：原审法院关于王瑜山改扩建行为是否经出租人同意的事实认定不清，证据不足。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，裁定如下：＼n撤销西华县人民法院（2014）西民初字第516号民事判决；＼n二、发回西华县人民法院重审。＼n审判长朱新章＼n审判员沈华秋＼n审判员李俊华＼n二〇一五年三月三十日＼n书记员佟乐观