广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初16727号
原告：林月好，女，*年*月*日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托诉讼代理人：黎倩雯，广东卓信律师事务所律师。
被告：傅长青，男，*年*月*日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托诉讼代理人：黄彪，广东红棉律师事务所律师。
第三人：佛山云房数据信息技术有限公司，住所地：佛山市禅城区**。
法定代表人：陈坚炜。
委托诉讼代理人：区映红，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：赵淑茵，女，该公司员工。
原告林月好与被告傅长青、第三人佛山云房数据信息技术有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年10月19日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月2日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人黎倩雯，被告及其委托诉讼代理人黄彪，第三人的委托诉讼代理人赵淑茵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告、被告、第三人签订的《房屋买卖合同》（编号：NO.**）关于房屋买卖事项的约定合法有效；2.原、被告继续履行《房屋买卖合同》（编号：NO.**），被告协助原告办理位于佛山市南海桂城街道海八东路32号地铁金融城2座2707房屋更名过户至原告名下的手续，及时协助提供、签署按揭贷款中所需的资料；3.被告支付自2016年10月10日起至被告实际履行更名过户手续之日止，以合同成交价1635000元为本金按日0.1%计算的违约金（暂计至2016年10月19日为14715元）；4.本案的案件受理费、保全费由被告承担。原告在诉讼中明确第2项请求原、被告继续履行《房屋买卖合同》的内容就是被告协助原告办理位于佛山市南海桂城街道海八东路32号地铁金融城2座2707房屋及土地的权利人变更登记至原告名下的手续，原告撤回主张被告协助提供、签署按揭贷款中所需的资料请求。原告在本案不对第三人主张权利。
事实和理由：2016年6月28日，被告(卖方)、原告(买方)、第三人(经纪方)签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于佛山市南海桂城街道海八东路32号地铁金融城2座2707房转让予原告。成交价1635000元。原告应于2016年6月28日支付定金50000元；原告应于双方办理“递件手续”当天支付首期房款450000元，采取先递件再付款的方式；房款余款以按揭付款方式支付。房产为抵押状态，原、被告双方一致同意采取买卖双方共同出资赎契的方式，由原告垫资500000元；原告垫资赎契的款项额度视为提前支付剩余房款，无需另行支付。原、被告双方应在条件成就之日起五个工作日内办理网签或共同签署《广东省房地产买卖合同》，交易条件与本合同约定的成交条件一致。原、被告双方在接到第三人经办人员通知后，应在2个工作日内积极配合第三人共同依次办理测绘、核价、报税、缴税、递件等当前手续；如交易一方因故不能及时办理，需要征得对方同意，并确定办理时间告知第三人；且同一项手续改期履约不得超过二次，否则第三人有权押后办理，产生的延期履约责任由交易双方自行承担。如被告未按照本合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告以本合同成交价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同。如被告逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为的，原告可要求被告继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止。签约后，2016年6月28日，原告向被告支付定金50000元；2016年8月19日，原告向被告支付房款460000元。被告办理了该房屋赎契手续。2016年9月14日，原告收悉第三人通知，渤海银行股份有限公司广州分行就该房屋按揭贷款已出具了《贷款审批内容通知书-
二手住房按揭贷款》，房屋已通过按揭贷款审批。2016年9月21日，第三人组织原、被告双方前往佛山市南海房地产交易中心办理过户手续，但被告无正当理由拒绝配合办理。其后，第三人多次组织原、被告双方办理过户手续，被告均不予理会。2016年9月28日，原告向被告合同约定的送达地址发送通知函，要求被告在10个工作日内配合办理过户相关手续，但被告仍拒不配合，亦未作答复。2016年10月8日，原告再次通知被告应于2016年10月10日前往佛山市南海房地产交易中心办理过户手续，但被告依然无视合同约定，未如期履行合同义务。被告多次怠于履行合同义务，拒绝配合原告办理该房屋变更过户手续，已构成违约。《房屋买卖合同》合法有效。合同签订以后，原告已按约定向被告支付房款人民币伍拾壹万元整，且该房款已超过总房款的五分之一。因此，原告根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百六十七条的规定，提起本案诉讼。
被告辩称，一、原告在起诉状中主张的被告违约情况失实，原告的行为已构成根本性违约，被告有权依法解除被告、原告、第三人签订的《房屋买卖合同》，并保留追讨原告违约责任的权利。1.原告在同一手续上改期履约达到两次，构成违约。2016年9月9日，被告收悉第三人通知，于2016年9月18日前往佛山市南海房地产交易中心办理过户手续，被告同意并答应前往，并于约定的时间到来之前办理按揭还贷、解除房产抵押等一系列关键工作。2016年9月17日，第三人通知因《房屋买卖合同》（编号为NO.MM1600887以下简称《房屋买卖合同》）约定的第七条第一款约定的过户条件之一“丙方收齐约定的居间服务费”不能成就，第三人因原告未支付居间服务费的原因，拒绝配合办理相关手续。2016年9月20日第三人通知被告于2016年9月21日下午2:00到松岗行政服务中心办理“递件”手续，被告如期到达约定地点，但在约定的时间未见原告到达约定点，原告再次违约。根据《房屋买卖合同》第七条第二款的规定“甲（被告）乙(原告)双方在接到丙方（第三人）经办人员通知后，应在2个工作日内积极配合丙方共同依次办理测绘、核价、报税、缴税、递件等当前手续；如交易一方因故不能及时办理，需要征得对方同意，并确定办理时间告知丙方；且同一项手续改期履约不得超过二次，否则丙方有权押后办理，产生的延期履约责任由交易双方自行承担。”故应由原告承担延期履约的责任，被告因此将保留追究原告违约责任的权利。2.原告未获得银行足额贷款审批通过已构成违约。根据《房屋买卖合同》第三条第四款第5项的约定，“如因乙方自身原因，自第一次备齐资料办理银行贷款之日起超过50日未获得贷款审批或贷款额度不足，乙方应于知道前述事实后5日内补齐应付的房款，否则视为违约。”现因原告未获得银行足额贷款审批通过，亦未在知道前述事实后5日内补齐应付的房款，已构成违约。3.原告至今仍未向第三人支付居间服务费。《房屋买卖合同》约定的第七条第一款约定的过户条件之一“丙方收齐约定的居间服务费”，可时至今日，原告仍未按约支付居间服务费，其行为已构成根本违约。二、被告借用大量高息资金提前还贷，并明确告知原告和第三人必须加快进度，被告赎契和解押都付出了额外的代价走加急程序，但原告，第三人双方仍故意拖延时间，而且多次违约，给被告造成巨大的损失。三、根据《房屋买卖合同》第三条第一款的约定，原告应向被告支付定金人民币50000.00元，但原告实际只向被告支付定金人民币35000元。四、涉案房屋仍未办理过户手续，原告未经被告允许，私自侵入涉案房屋，对涉案房屋进行装修和改造，给被告造成重大的经济损失。对此，被告已经向佛山市公安局南海分局桂城派出所报警，警方已立案侦查，被告将依法保留要求原告赔偿损失，追究原告法律责任的权利。五、由于原告的违约，导致被告不能及时获得房屋变现款额，在与另一卖家的房屋买卖交易中违约，给原告带来重大经济损失，被告将依法保留追究原告赔偿损失的权利。六、第三人未按照《佛山市房地产行业诚信管理办法》的规定在南海进行登记备案，属于非法营业。由于第三人非法营业和不专业行为，给被告造成了很大的经济损失，被告保留追究第三人法律责任的权利。这点区住建局科长也多次说过，被告有权利要求中介赔偿损失。七、原告其他违约情况补充。6月28日，胡**作为买方，与卖方和中介签订购房合同，但一周后，因胡**银行信用记录很差，不能获批贷款。因此，胡**提出毁约，用其朋友原告的名义重新签订一份购房合同。当时被告提出了异议，但本着良心，避免对方损失定金，仍重签了合同，同时被告向原告严肃提出不得出现任何违约行为。但是，买方后续仍然多次出现违约行为，甚至做出私自入侵原告财产的恶劣行为。综上所述，原告的行为已符合《房屋买卖合同》第十一条第一款的约定，因此，被告有权解除合同并选择要求原告支付该房屋出售总金额10%的违约金或没收原告已支付的定金。请求驳回原告的诉讼请求。不同意原告诉讼请求，由于第三人没有中介资质，房屋买卖事项的约定无效。合同即使有效，被告不同意继续履行。不同意支付违约金，因为原告存在违约行为。
第三人陈述，第三人促成原、被告签订合同，房屋已凃销抵押，由于被告不配合，至今未过户。第三人合法经营，具有经营资质，具有备案资格。原告的请求由法院依法判决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的催促函、交寄邮件收据、全球邮政特快专递、履约催告函均邮寄至合同指定通讯地址，合同约定向指定地址投寄视为送达，本院对该组证据真实性予以确认，并认定被告已收到相应函件。原告提供的贷款审批内容通知书没有原件核对，本院不予采信，经本院向银行核实，本院按银行发回的调查回复认定原告申请贷款相关事实。
原告提供的短信记录没有原件核对，且被告不予确认，本院不予采信。被告提供的与梁琪琪、梁加丽的微信记录及手机短信均为与第三人相关人员之间的联系信息，第三人对其真实性予以确认，本院对其真实性予以确认。被告提供的照片没有显示拍摄时间和拍摄地点的特定性，不能证明与本案的关联性，本院不予审查认定。被告提供的解除合同通知书、收款证明及广州市存量房买卖合同所涉当事人均不是原告或被告，被告不能证明与本案的关联性，本院不予审查认定。
根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：
涉讼房屋位于佛山市南海桂城街道海八东路32号地铁金融城2座2707房，登记权利人为傅长青单独所有，已办理房地产权证，证号为粤房地权证佛字第××号。至庭审终结时，涉讼房屋除本案因原告申请的查封外，没有其他权利限制情况。
2016年6月28日，被告(卖方)、原告(买方)、第三人(经纪方)签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于佛山市南海桂城街道海八东路32号地铁金融城2座2707房转让予原告。总金额1635000元。原告应于2016年6月28日前支付定金50000元予被告。首期房款450000元于递件当天支付，先递件再付款。剩余房款由商业贷款支付。原告应于合同签订之日起五个工作日内备齐资料向银行申请办理个人住房按揭贷款并提交按揭所需的所有资料；拟贷款总额为1135000元，实际贷款额度以及审批时限以银行审批结果为准，被告应无条件配合提交、签署应由被告提交或签署的申请贷款所需资料。如因原告自身原因，自第一次备齐资料办理银行贷款之日起超过50日未获得贷款审批或贷款额度不足，原告应于知道事实后五日内补齐应付房款，否则视为违约。交易房产为抵押状态，双方一致同意双方共同出资赎契。被告出资额为170000元，原告出资额为500000元。被告应在签订合同之日起10个工作日提交赎契所需资料，原告和被告应在收到第三人通知后3日内将赎契款存入被告还贷账户；原告垫资赎契的款项额度视为提前支付剩余房款，无需另行支付。原告与被告应自下列条件共同成就之日起五个工作日内办理网签或共同签署《广东省房地产买卖合同》，交易条件与本合同约定的成交条件一致：1.被告提交房产证原件予第三人，且涉讼房屋处于无抵押无查封状态；2.原告获得银行足额贷款审批通过或备齐全部剩余房款；3.第三人收齐约定的居间服务费。原告和被告在接到第三人经办人员通知后，应在2个工作日内积极配合第三人办理报税、递件等当前手续，如交易一方因故不能及时办理，需要征得对方同意，并确定办理时间告知第三人，且同一项手续改期履约不得超过二次，否则第三人有权押后办理，产生的延期履约责任由交易双方自行承担。交楼时间为被告收齐全部房款之日起三日内。交易税费由原告负担。如原告或被告一方不按合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以合同成交价的日0.1%计付违约金并继续履行合同；如违约方逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为的，守约方可要求违约方继续支付违约金至履行义务为止，也可解除合同并选择要求违约方支付按成交价的10%计算的违约金或适用定金罚则。原告和被告确认所有文件及通知以快递或邮寄至双方在合同留存的地址视为送达。
2016年6月28日，原告支付35000元予被告。2016年6月29日，第三人支付15000元予被告，第三人在诉讼中确认该款为第三人代原告向被告支付的定金。2016年7月18日，被告出具收款收据确认收到原告支付的定金50000元。
原告于2016年7月5日向渤海银行提交按揭贷款申请，该行在收齐原告根据银行要求提供的材料后，该行于2016年7月22日提交审核，该申请于2016年8月1日通过审核。
2016年8月17日，原告和被告签订《补充协议》，约定房屋总价为1635000元，定金50000元，首期房款510000元，尾款为1125000元，由原告通过银行按揭贷款方式向被告支付。若贷款总额超过1125000元，超过部分，被告同意在收到银行房款当天现金返还予原告。若银行房款不足1125000元，不足部分，原告同意在收到银行房款当天补齐予被告。
2016年8月19日，原告向被告支付460000元。被告其后办理了涉讼房屋的提前还贷及涂销抵押手续。
第三人陈述，第三人于2016年8月至9月期间告知被告原告贷款申请获批。被告在诉讼中陈述，第三人告知被告银行只批准原告购房总价七成的贷款申请，没有批准八成的申请。
2016年9月9日，第三人通知被告于2016年9月18日到房管部门办理涉讼房屋转让的核税递件手续。2016年9月14日，第三人通知被告，由于原告不支付中介费，原定2016年9月18日的递件手续暂不办理。被告回复主张原告已违约。
原告和第三人在诉讼中共同陈述，2016年9月18日，由于原告预期申请的贷款为购房总价的八成，但实际申请及审批的金额均为购房总价的七成；且由于原告和第三人就中介服务费的支付时间未能达成一致协议，原告与第三人需协商确定上述问题后才办理递件手续。原告与第三人于当日达成一致协议，约定原告支付中介费中的1万元的时间，并约定第三人继续提供中介服务且不以原告支付中介费1万元为条件。原告陈述，原告同意按已批准的七成房款的贷款额度继续交易。
2016年9月20日，第三人通知被告于2016年9月21日下午到松岗行政服务中心办理核税递件手续。
原告、被告和第三人共同陈述，2016年9月21日下午，三方根据南海住建局的通知到南海住建局的办公地点调解。
2016年9月28日，原告向被告在合同留存地址寄出《催促函》，请求被告在函件发出之日起十日内联系原告协商确定办理交易递件事宜。
2016年10月9日，第三人通知被告2016年10月10日下午到丹灶行政服务中心办理交税手续。
被告在诉讼中陈述，签订合同当日，因第三人称原告办理贷款申请需办理房屋评估，为了方便原告办理评估贷款，被告同意交钥匙给原告，但没有同意原告占用及改装房屋。原告在诉讼中确认曾持有房屋钥匙和门卡并进入房屋，购置了部分物品。
第三人和原告陈述，三方约定中介服务费全部由原告负担。第三人和原告约定中介服务费为49050元，原告已支付24525元。
本院认为，关于涉讼房屋买卖合同有关房屋买卖事项的约定的效力问题，原告、被告和第三人于2016年6月28日签订的《房屋买卖合同》是混合合同，包含原告和被告之间的房屋买卖合同关系及原告、被告和第三人关于居间合同关系。涉讼合同关于房屋买卖事项的约定是原告和被告的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，本院对原告的相应请求予以支持。被告主张原告和被告关于房屋买卖事项的约定无效，没有法律依据，本院不予采纳。
关于原告是否构成根本违约的问题，第一，房屋交易的核税和变更登记递件手续需要房屋交易的买方和卖方共同配合完成，是双方义务，双方均应履行通知、协助义务。2016年9月9日，第三人安排双方于2016年9月18日办理核税递件手续，原告确认银行批准的贷款额度与合同约定原告拟贷款金额一致，原告根据合同约定也负有付清约定中介服务费的义务，原告以获批的贷款额度未符合预期及中介服务费不需支付为由，没有于2016年9月18日依约办理核税递件手续，已构成违约。由于涉讼合同约定违约方逾期15日，守约方可请求解除合同，至2016年9月21日第三人再次约定原告和被告办理递件手续，原告迟延履行尚未超过15日，尚未构成合同约定的根本违约，被告也没有发出解除通知，双方应继续按照合同约定履行合同。关于2016年9月21日办理递件手续的条件是否已成就的问题，虽然原告尚未支付完毕全部中介服务费，但由于第三人和原告在2016年9月18日变更了中介费支付时间的约定，第三人同意在原告当时已支付的中介服务费条件下继续履行居间合同且已实际继续履行合同，即第三人确认中介服务费按进度支付且其时原告应付进度款已支付完毕，故合同约定的第三人收齐原告依约定应支付的中介服务费（进度款）条件已成就。被告已确认收到第三人关于原告贷款申请足额获批的通知，且合同并没有约定该审批结果需出具书面形式，故合同约定的原告贷款申请全额获批条件亦已成就，合同约定的办理递件的条件已成就。2016年9月21日原告和被告由于行政部门调解纠纷未能于当日下午办理递件手续，双方对此均没有过错，但双方均应在2016年9月21日后继续依约履行合同义务。双方在2016年9月22日至2016年9月27日期间均没有向对方发出履行通知，双方对合同在该期间没有履行均有过错。2016年9月28日，原告向被告送达催促履行合同义务的通知，被告也于2016年10月9日收到了第三人关于2016年10月10日办理递件的通知，但被告没有举证证明在2016年9月21日后实施了履行合同的行为，也没有举证证明向原告发出了催促履行合同义务的通知而原告不予理会，原告对2016年9月28日后合同未能继续履行没有过错。综上，原告虽迟延履行递件手续，但未构成根本违约。第二，被告已在诉讼中确认被告同意原告持有房屋钥匙并进入房屋，原告迳行购置物品作居住占用准备虽有不当，但属于基于合同履行的信赖而实施的行为，并未构成违约。综上，原告未构成根本违约，双方应继续履行涉讼合同。至庭审终结时，涉讼房屋除本案查封外，没有其他权利限制情况，本院对原告请求被告协助办理涉讼房屋的房屋和土地权利人变更登记至原告名下予以支持。
关于原告的违约金请求，被告没有协助办理递件手续虽存在一定过错，但由于原告违约在先，且原告和第三人没有就中介服务费支付约定变更情况告知被告，本院综合合同至庭审终结前的履行情况及原告和被告的过错程度，结合公平和诚信原则予以衡量，认定被告不需支付违约金予原告，但不妨碍双方就庭审终结后合同后续履行情况向违约方主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、确认原告林月好、被告傅长青和第三人佛山云房数据信息技术有限公司于2016年6月28日签订的《房屋买卖合同》关于房屋买卖事项的约定合法有效；
二、被告傅长青应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告林月好办理位于佛山市南海区桂城街道海八东路32号地铁金融城2座2707房（粤房地权证佛字第××号）的房屋和土地的权利人变更登记至原告林月好名下的手续；
三、驳回原告林月好的其他诉讼请求。
本案受理费减半收取计83.94元，财产保全费5000元,合计5083.94元（原告已预交14823.72元），由原告负担33.94元，由被告负担5050元并于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
原告多预交的14789.78元，自本判决发生法律效力后经原告向本院申请，本院予以退还。
原告和被告如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 方 菲
二〇一六年十二月二十九日
书记员 林巧薇