福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第18号
原告赵德智，男，汉族，1957年7月8日出生。
被告邱洪金，男，汉族，1976年2月25日出生。
原告赵德智因与被告邱洪金房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月24日依简易程序受理后，依法由审判员冯军于2014年1月28日公开开庭进行审理。原告赵德智到庭参加诉讼。被告邱洪金经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告赵德智诉称，原告于2005年12月30日与被告签订《楼花转让协议书》，约定被告将位于“厦门市罗宾森广场××××”房产以单价5857.7元／m2，总价773862元的价格转让给原告（该转让价款包括原购房价款698862元及购房差价75000元）。上述协议签订的当天，原告即将购房定金55000元交付给被告。2006年1月12日，原告将购房预约保留金190000元及购房差价余款20000元（定金55000元抵用购房差价款后，购房差价余款为20000元），合计210000元交付给被告。2008年8月15日，被告与厦门顶峰房地产开发有限公司签订涉案房产的《商品房买卖合同》，确定面积为128.14平方米，房价款为677861元，因此相对应的涉案房产转让价应调整为752861元，同日，原告通过其配偶康宝花的建行卡账户（卡号：×××9248）转账购房款13359元至厦门顶峰房地产开发集团有限公司的账户。2008年9月10日，原告又通过其配偶康宝花的建行账户（卡号：×××9248）转账购房款474502元至厦门顶峰房地产开发集团有限公司账户。2012年6月20日，原告再次向厦门顶峰房地产开发集团有限公司交付了涉案房屋面积差价款5607元。如上所述，原告已支付了全部购房款项758468元，其中493468元系原告直接支付给厦门顶峰房地产开发有限公司的涉案房产购房款，剩余的265000元系原告支付给邱洪金本人。原告支付完全部购房款后，多次要求被告配合办理涉案房产的过户登记手续，但被告一直以各种理由予以拖延。故请求判令：1、被告立即协助原告办理位于“厦门市罗宾森广场××××”房产的过户登记手续；2、被告承担本案诉讼费用。
被告邱洪金未作答辩。
经审理查明，厦门市罗宾森广场××××房产（下称案涉房产）房屋预告登记买受人为邱洪金。2005年5月21日，邱洪金与顶峰房产公司签订“罗宾森广场”预约权保留申请书，由邱洪金向顶峰房产公司提出罗宾森广场的××××单元住宅的预约权保留申请，该单元建筑面积约132.11平方米，单价5290元／m2，总价款698862元，邱洪金应缴纳预约保留金190000元，预约保留金作为邱洪金与顶峰房产公司订立商品房买卖合同的担保，签订商品房买卖合同后，支付的预约保留金自动无息转为所购房屋价款。2005年12月30日，邱洪金与赵德智签订《楼花转让协议书》，约定：邱洪金与顶峰房产公司签订预约单，购买罗宾森广场××××房产，邱洪金同意将上述房产以单价5857.70元／m2、总价款773862元（此价格为房价及差价）转让给赵德智；赵德智于协议生效之日给付邱洪金购房定金55000元；赵德智须向邱洪金支付购房买卖差额75000元，于2006年1月15日前付清房款；赵德智一次性支付邱洪金已付预约保留金及差价总计265000元整；邱洪金负责理顺与开发商的关系，如该房未能让赵德智与开发商签订《商品房买卖合同》，属邱洪金违约等。协议签订后，赵德智于2005年12月30日、2006年1月12日给付邱洪金55000元、21000元。2008年8月15日，邱洪金与顶峰房产公司签订《商品房买卖合同》，约定：邱洪金向顶峰房产公司购买罗宾森广场××××房产；建筑面积128.14平方米；每平方米5290元，总价款677861元；于2010年12月31日前交房等。合同签订后，赵德智以邱洪金的名义于2008年8月15日、9月10日付给顶峰房产公司购房款13359元、474502元。2008年8月28日向厦门市房地产交易权籍登记中心办理商品房买卖合同的登记备案手续，买受人登记为邱洪金。2008年9月10日，邱洪金与赵德智到厦门市公证处办理委托公证，由邱洪金授权委托赵德智，委托事项及权限为：有权办理交房，有权办理产权证及领取产权证书，有权代为办理房产出售手续收取购房款，代为办理产权权属过户登记手续并签署与房产交易相关的法律文件等。2011年7月2日，赵德智作为邱洪金的代理人与顶峰房产公司办理了交房手续。2012年6月20日，赵德智向顶峰房产公司缴交房屋面积差价款5290元，顶峰房产公司通知可办理土地房屋权证。
2010年12月17日，案外人吴宝玉与案外人杨新香、被告邱洪金签订一份《借款合同》，邱洪金为该借款提供连带保证。借款到期后，杨新香、邱洪金没有归还借款，吴宝玉向本院提起诉讼。本院于2012年3月15日作出（2012）思民初字3706号裁定，查封了案涉房产。2012年5月3日，本院作出（2012）思民初字3706号民事判决书，判决邱洪金向吴宝玉履行连带保证责任偿还借款。该判决生效后，吴宝玉向本院申请执行。
在执行过程中，原告赵德智提出执行异议。本院认为，厦门市罗宾森广场××××房产的《商品房买卖合同》虽由邱洪金与顶峰房产公司签订，合同备案登记的买受人为邱洪金，但邱洪金在与顶峰房产公司签订“罗宾森广场”预约权保留申请书后，与赵德智签订了《楼花转让协议书》，将上述房产认购权转让给赵德智，赵德智依约向邱洪金支付了预约保留金及差额款，并在邱洪金与顶峰房产公司签订《商品房买卖合同》后，以邱洪金的名义向顶峰房产公司支付了剩余购房款，邱洪金并向赵德智授权代为办理交房，办理产权证及领取产权证书，为办理房产出售手续收取购房款，代为办理产权权属过户登记手续并签署与房产交易相关的法律文件等。虽然之后双方并未订立房屋买卖合同，但双方的一系列行为表明双方已对转让邱洪金在《商品房买卖合同》项下权利，以及取得案涉房产权属登记后的国有土地使用权、房屋所有权达成意思表示一致，双方乃是以非书面的方式订立合同，该合同并不损害国家、第三人或公共利益，亦未发现存在非法目的或者违反法律禁止性规定，应认定为有效合同。因赵德智已经履行其合同义务完毕，应当认定其系涉案房产的真实权利人。原告赵德智执行异议的理由成立。
2013年5月7日，吴宝玉向思明区人民法院提起诉讼，请求判令许可对案涉房产的执行。思明区人民法院经审理作出（2013）思民初字第5874号民事判决书，驳回吴宝玉的诉讼请求。吴宝玉不服该判决，向厦门市中级人民法院提起上诉。厦门市中级人民法院经审理作出了（2013）厦民终字第2608号的终审判决书，驳回上诉，维持原判。
以上事实，有原告提供的《罗宾森广场预约权保留申请书》、《楼花转让协议书》、《收条》、工行转账凭证、《商品房买卖合同》、发票、转账凭证、结婚证、银行卡查询单、（2012）思执行字第2501-1号执行裁定书、（2013）思民初字第5874号民事判决书、（2013）厦民终字第2608号民事判决书以及当事人庭审陈述等为证。
本院认为，被告邱洪金经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状或证据材料，视为其放弃相应的诉讼抗辩权利。（2013）厦民终字第2608号的终审判决，驳回了吴宝玉许可对案涉房产执行的诉讼请求。因此，对原告提出的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照中华人民共和国合同法》第十条第一款、第六十条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
被告邱洪金应于本判决生效之日起十日内协助原告赵德智办理厦门市罗宾森广场××××”房产的过户登记手续。
本案案件受理费50元，由被告邱洪金负担。被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 冯 军
二〇一四年三月十七日
书记员 王丽娟
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第十条第一款当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二条当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。