广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终12098号
上诉人（原审原告）:曾润泉，男，1955年10月12日出生，香港特别行政区居民，现住香港。
上诉人（原审原告）:曾淑仪，女，1953年5月21日出生，香港特别行政区居民，现住香港。
两上诉人共同委托诉讼代理人：何干林，广东四端律师事务所律师。
上诉人(原审被告）：广州市德成物业管理有限公司，住所地:广州市越秀区寺右新马路168号二楼19A室。
法定代表人：徐紫。
委托诉讼代理人：高朝林，广东以泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：诚伯信息有限公司（原名称广州诚伯信息有限公司、广东诚伯信息有限公司），住所地：广州市越秀区。
法定代表人：谭杰强。
委托诉讼代理人：林细妹、杨倩，广东金桥百信律师事务所律师。
上诉人曾润泉、曾淑仪与广州市德成物业管理有限公司（以下简称德成公司）因与被上诉人诚伯信息有限公司（以下简称诚伯公司）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初11399号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人曾润泉、曾淑仪上诉请求：1、请求改判一审民事判决第一项中租金计收标准为自2013年12月15日起至2015年7月31日止全部按每月每平方米60元的标准计算；2、请求改判诚伯公司对债务承担连带责任；3、本案一审和二审的诉讼费用由诚伯公司、德成公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、生效的(2009)穗中法民五终字第4275号《民事判决书》和(2014)穗越法民三初字第1822号《民事判决书》并没有认定五羊新城业主委员会与德成公司签订的《五羊新城广场商铺委托经营协议书》对曾润泉、曾淑仪具有约束力。(2009)穗中法民五终字第4275号《民事判决书》认定德成公司虽于2006年11月16日与五羊新城业主委员会签订了《五羊新城广场商铺委托经营协议书》，但该业主委员会并非经五羊新城广场业主大会选举产生，不能代表全体业主，上述协议书仅对该业主委员会所代表的部分业主具有约束力。(2014)穗越法民三初字第1822号一案中，以余力抗和吴智敏两人作为原告起诉，后鉴于余力抗与陈绍新是涉讼168号4-01、02房，第四层12号、27号铺的共有权人，吴智敏、黄俭英是涉讼168号首层37号、40号铺的共有权人。本案审理过程中，余力抗和吴智敏指出陈绍新和黄俭英作为房产的共有权人对于余力抗和吴智敏签订《五羊新城广场商铺委托经营协议书》是知情的，后陈绍新和黄俭英两人亦对此意见予以确认，合议庭追加陈绍新和黄俭英为共同原告，因而（2014）穗越法民三初字第1822号《民事判决书》才认定《五羊新城广场商铺委托经营协议书》对余力抗和吴智敏、陈绍新、黄俭英具有约束力。曾润泉、曾淑仪在事前从未以口头或者书面形式作出认可《五羊新城广场商铺委托经营协议书》的意思表示，事后亦未作出追认的意思表示，因此，《五羊新城广场商铺委托经营协议书》对于曾润泉、曾淑仪不具有约束力。本案一审判决仅依据该协议书即认定德成公司有权受托承租和管理五羊新城广场属于事实认定错误。该协议书仅对余力抗、陈绍新、吴智敏和黄俭英发生效力，并不能代表其他业主。2、一审判决对于诚伯公司是否需要承担责任的认定错误，诚伯公司具有明显的恶意。德成公司与余力抗、吴智敏所签订的《五羊新城广场商铺委托经营协议书》，对于曾润泉、曾淑仪而言，并不具有约束力；德成公司提供的所谓由曾润泉、曾淑仪签发的“授权委托书”尚未查明真伪的前提下。一审法院认定德成公司构成合法出租，诚伯公司属于合法承租，从而认定诚伯公司属于“善意承租人”的结论是错误的。首先，不论经营协议书是否对于曾润泉、曾淑仪具有约束力，也不论公证书是否真实，但是“业主委员会”于2013年11月6日、2014年2月18日两次发函给诚伯公司，告知其德成公司没有出租权，并要求诚伯公司暂停支付租金，留待业主与德成公司的事情澄清后再行支付，诚伯公司未予理睬。2014年2月22日，涉讼物业再以业主联名的方式再次致函诚伯公司，要求其暂停支付租金。德成公司利用与单个业主签订的《五羊新城广场商铺委托经营协议书》，在利用伪造的公证书招摇撞骗，本身曾润泉、曾淑仪也是受害人。在曾润泉、曾淑仪等业主三次警告诚伯公司时，诚伯公司依然置之不理，放任曾润泉、曾淑仪等业主的损失扩大，存在明显的恶意。并非诚伯公司向德成公司支付了租金就可以据此认定其为善意承租人。退一步说，即使德成公司向诚伯公司出具的文件均是真实的，但德成公司的身份仅仅只是一个为业主和租客提供租赁信息和促成租赁事宜的中介，并非已经承租了业主房屋的租客；德成公司既然并非已经合法取得房屋使用权和转租权的二手房东，其自然是无权作为出租人直接与诚伯公司签订租赁合同或补充协议。由此可见，诚伯公司明显是趋利避害的、选择性的信任德成公司。曾润泉、曾淑仪有理由相信诚伯公司为谋取己方私利，与德成公司串通并恶意占用涉讼房屋的事实，至少是放任曾润泉、曾淑仪等业主利益损失发生。因此，诚伯公司依法应当与德成公司承担连带责任。二、一审判决适用法律错误。1、一审法院已经认定德成公司和诚伯公司是按照60元／平方米／月标准计算租金的，而且曾润泉、曾淑仪在第一次庭审时即提出请求将计收房屋占用费的单价标准由每月每平方米45元变更为每月每平方米69元，但一审判决却仍然判定德成公司“自2013年12月15日起至2014年4月30日止按每月每平方米45元标准计”。曾润泉、曾淑仪在2017年1月18日即向合议庭提出将计算“房屋占用费”的标准由“每月每平方米45元”变更为“每月每平方米69元”，但一审合议庭在审理过程中即驳回了变更申请，一审判决亦未对此事项做出说明，据此判定租金计收标准为每月每平方米45元。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第232条的规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，……人民法院应当合并审理。由此可见，即使是变更诉讼请求，当事人只要是在辩论终结前提出的，仍符合法律规定。更何况，本案中是将租金计收单价由45元变更为69元，用来支持请求的事实和理由没有改变，仅仅是计算标准的单价有所改变，不属于诉讼法意义上的诉讼请求的变更，最终也只是引起标的额的变化而已。2、根据德成公司与诚伯公司私下达成的协议，即“自2014年5月起每月每平方米按租金加租赁税费总额的70％交至2015年7月31日”，一审法院根据德成公司与诚伯公司的共同确认即予以认可，既属于事实认定不清，又属于法律适用错误。曾润泉、曾淑仪系涉讼物业的所有权人，德成公司未经所有权人允许，擅自将涉讼房屋出租给诚伯公司，已是侵犯了曾润泉、曾淑仪的合法权益。德成公司擅自调低诚伯公司占用涉讼房屋的使用费，给曾润泉、曾淑仪造成经济损失。退一步说，即使曾润泉、曾淑仪作为涉讼房屋的业主，已授权德成公司出租房屋并代收租金的前提下，未经业主明确授权，德成公司亦无权处分他人的权利，即无权调低涉讼房屋的占用费。因此我们有理由相信德成公司与诚伯公司私下达成协议“调低房屋使用费”的行为系其双方串通损害曾润泉、曾淑仪利益的行为，该处分行为无效。因此，一审法院因为适用法律错误导致出现错误的判决，二审法院依法支持房屋占用费自2013年12月15日起至2015年7月31日止全部按每月每平方米60元标准计算。
上诉人德成公司上诉请求：l、请求撤销一审民事判决；2、依法驳回曾润泉、曾淑仪的全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由曾润泉、曾淑仪承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、曾润泉、曾淑仪的主张已经超过诉讼时效，依法不应予以保护。根据一审曾润泉、曾淑仪所提供的证据，证实曾润泉、曾淑仪所属的五羊新城业主委员会于2013年11月6日、2014年2月18日、2014年2月22日三次致函诚伯公司，表明曾润泉、曾淑仪在2013年11月6日就已经知道诚伯公司承租占用了涉案商铺，根据《中华人民共和国民法通则》第136条及第137条的规定，主张租金的诉讼时效是一年，但曾润泉、曾淑仪直到2016年8月4日才提起本案诉讼，追讨租金，显然早已超过了法律所规定的诉讼时效。德成公司在2017年6月16日的一审庭询中已经明确提出了诉讼时效的抗辩权，曾润泉、曾淑仪的请求权依法不应予以保护。因为德成公司已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因《中华人民共和国民法总则》的施行而消灭。一审判决适用2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效的规定，显然是错误的。同理，即使一审判决认定德成公司占有款项属于房屋占用费，根据《中华人民共和国民法通则》第135条规定的两年诉讼时效，曾润泉、曾淑仪的主张也早已超过，依法不应予以保护。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行，《中华人民共和国民法通则》也并没有废止。《中华人民共和国民法总则》实施时《中华人民共和国民法通则》诉讼时效已经届满的，《中华人民共和国民法总则》没有溯及力。因为从诉讼时效作为消灭时效的性质来看，此时请求权人的时效利益事实上已经享受完毕，诉讼时效已因此而归于消灭，不可能因新法的实施而使已经消灭的时效重新激活。2、德成公司与五羊新城业主委员会代表的314位业主于2006年11月16日签订的《五羊新城广场商铺委托经营协议书》合法有效，德成公司与曾润泉、曾淑仪之间基于该协议书所形成的委托关系并没有解除，德成公司出租涉案物业不构成侵权。(2014)穗越法民三初字第1822号民事判决书判决确认该案余力抗等四人与德成公司就《五羊新城广场商铺委托经营协议书》所形成的委托关系于2013年8月25日解除，但该案并没有判决认定本案曾润泉、曾淑仪与德成公司之间基于该协议书所形成的委托关系解除，双方委托关系的解除必须经过司法确认才能最终认定。(2014)穗越法民三初字第1822号民事判决书的诉讼主体仅代表该案的四位业主，一审法院有违常理地错误认定四位业主就是代表了314位业主的权利，以至作出违背事实的“同理”认定。事实上五羊新城业主委员会与德成公司签订的《五羊新城广场商铺委托经营协议书》前，五羊新城广场业主委员会于2006年7月18日已在香港成报刊登公告，通知广州五羊新城广场A、B座的全体业主在2006年8月12日参加表决出租事项。后大会全体业主通过决议，委托由本商场的大业主组建的公司(即后来的广州市德成物业管理有限公司)处理租赁等事宜，大会授权业委会与德成公司签订了《五羊新城广场商铺委托经营协议书》。而吴智敏、余力抗声称的2013年7月23日《解除合同通知书》，除了德成公司没有看到该通知书的原件外，据查，该通知书也没有其真实性。事实如下：(1)、本公司在该案中要求吴智敏、余力抗就通知书里的公章作出检验，以证明该公章与业委会经中国司法转递存在本司的文件公章，是同一枚公章，还是吴智敏、余力抗二人私刻的公章。最后吴智敏、余力抗二人无法提供证明《解除合用通知书》的真实性，吴智敏、余力抗二人必须承担举证不能的后果。《五羊新城广场商铺委托经营协议书》的签订，代表了314位业主的真实意思。即使业委会需要解除合同，亦必须事先召开全体业主大会，得到全体业主的通过并获得授权，然后才能得到解除合同的权力，否则属于无效行为。虽然五羊业委会在2013年8月31日召开了业主大会，本公司也参加了该次业主大会，出席会议的全体业主都没有通过罢免德成公司的委托经营权的决议，也没有通过解除合同的决定。即吴智敏、余力抗没有得到全体业主的授权下而作出解除的行为，只能代表他们自己，无权代表业委会以及任何第三方。2016年8月30日，广州仲裁委员会作出的(2016)穗仲案字第6083号仲裁裁决书确认德成公司与五羊新城业主委员会代表的314位业主于2006年11月16日所签订的《五羊新城广场商铺委托经营协议书》合法有效，且到2016年8月30日都没有解除。本案一审判决却推理德成公司与基于该协议书所形成的委托关系于2013年8月25日解除，明显与该生效裁决书相矛盾。德成公司与曾润泉、曾淑仪基于《五羊新城广场商铺委托经营协议书》所形成的委托关系并没有解除，德成公司有权出租涉案物业。德成公司在一审时已提交了向曾润泉、曾淑仪支付租金的证据(邮证回执、委托德亚国际有限公司派发租金支票证明、业主签收证据)，只是一审法院作出不予确认的判决。（2014）穗越法民三初字第1822号判决认定五羊新城广场业主委员会与德成公司签订的五羊新城广场商铺委托经营协议书所用的五羊新城广场业主委员会的公章是伪造的，二审期间已提交中国广州分析测试中心司法鉴定所司法鉴定意见书，该鉴定意见书属于新证据，现有新的证据证实五羊新城广场业主委员会的印章是伪造的，不是涉案全体业主的真实意思表示。综上所述，一审判决事实认定错误，适用法律错误，特请求二审法院依法改判，支持德成公司的上诉请求。
曾润泉、曾淑仪针对德成公司的上诉意见答辩称:本案不存在过诉讼时效的问题,这个问题德成公司在一审的时候已经提出了诉讼时效的问题，一审法院对此进行了审理。2015年的函件里面阐明原来是受小业主的委托向诚伯公司追索铺面租金的问题。2016年的时候广州东华物业管理有限公司（以下简称东华公司）就是现在的物业管理公司再次向小业主这方作出说明。关于德成公司上诉意见第二点，五羊新城广场商铺委托经营协议书，在广州市越秀区人民法院审理的（2014）穗越法民三初字第1822号案和广州市中院人民法院审理的（2015）穗中法民五终4415号已作阐述，不再重复。对于德成公司提交的《司法鉴定意见书》的真实性、合法性和关联性不予认可，认为该《司法鉴定意见书》系德成公司提供的检材和样本是否真实均无法确定，不排除伪造的可能。且（2014）穗越法民三初字第1822号案仅涉及余力抗和吴智敏等四人，不涉及五羊新城业主委员会或其他业主，对本案的处理没有影响。
诚伯公司二审答辩称：本案是租赁合同纠纷。诚伯公司于2015年7月1日已经退出了涉案的商铺。诚伯公司退场之日起，曾润泉、曾淑仪没有要求过诚伯公司向其支付租赁期间的租金。一直到2016年8月4日才向广州市越秀区人民法院提起起诉，期间已经超过一年。根据法律规定，支付租金的诉讼时效为一年，我们认为曾润泉、曾淑仪的主张已过诉讼时效。我方与德成公司的铺面代理租赁合同是2013年6月16日签订的，是合法有效，诚伯公司与德成公司之间以及与小业主之间是成立租赁关系。小业主与德成公司之间的五羊新城广场商铺委托经营协议书并未被解除。所以德成公司是有权与诚伯公司签订相关租赁协议。诚伯公司在签订协议前也看到过德成公司提供小业主委托德成公司进行租赁收取租金的公证书原件，在租赁期间诚伯公司也支付租赁期间的租金管理费，完全履行了合同应尽的义务。德成公司与小业主之间的委托代理关系之间产生的纠纷不应让诚伯公司承担。即使德成公司没有向小业主支付租金，应由小业主们向德成公司主张而不应该向诚伯公司主张，诚伯公司对此并无过错，德成公司提交的新证据与本案无关联，恳请法院查明事实，驳回曾润泉、曾淑仪的诉讼请求。
曾润泉、曾淑仪向一审法院起诉请求：1、诚伯公司向曾润泉、曾淑仪支付寺右新马路168号第四层03号铺（建筑面积46.94平方米）自2013年12月15日起至2015年7月31日止的房屋租金（按照每月每平方米45元的标准计）及违约金（按欠付租金总额的10%计）；2、德成公司对上述债务承担连带支付责任。
一审法院经审理查明：广州市越秀区寺右新马路168号4-03房是登记在曾润泉、曾淑仪名下的房产，建筑面积46.94平方米，使用性质为住宅、商业。
2006年11月16日，五羊新城广场业主委员会（甲方）与德成公司（乙方）签订《五羊新城广场商铺委托经营协议书》，约定：第一条：（一）甲方同意将坐落在广州市五羊新城寺右新马路168号五羊新城广场A座、B座已受托的单位委托乙方出租及管理，而小部分甲方未能联系的小业主，在这协议书生效期后由乙方负责直接联系和签署委托书，甲方并当尽力协办;（二）甲方原则性同意将以上五羊新城广场C座委托乙方管理；第二条、甲方委托乙方策划经营管理期限为12年，生效日期由2006年9月1日起计：（一）在签署本协定后，乙方可进场装修及招租，甲方协助乙方尽快将各小业主的委托出租书及各房产证副本交给乙方，如各小业主已齐可申领市场牌照的有关文件，并交给乙方；（二）在签约后，甲方同意乙方进场，由乙方与原管理公司（东华物业）及有关部门协调，将广场内公用地方占有物清除……第三条：（一）乙方保证3年内该商场达到75%的出租率；（二）首5年作出检讨，如乙方经营不善（租金低于市场水准20%及全场出租率低于80%），甲方可给乙方2年作改善期，乙方应在该期间内达到前述要求，若乙方违反本条各项约定，甲方有权终止委托……第五条：收益分配：（一）当业主出租月计5年内，承租方支付的款项70%为业主的租金，30%为乙方的商场装修，维修及补贴部分未能租出商铺的管理费及收益；（二）第6年起至第10年内，承租方支付的款项中75%为业主的租金，25%为乙方的商场装修，维修及补贴部分未能租出商铺的管理费及收益……第六条：乙方承诺初期出租商铺的租金连乙方的分成部分（其中已减除政府税项）不小于Y30元/平方米，租约不能多于3年……第九条：在本委托期内，乙方须承担整个商场之管理及有关费用，乙方自行向承租户及未受委托的业主追收管理费及有关费用；第十条：乙方在每个月收到承租方租金当月的20号前支付甲方租金，遇节假日可顺延，甲方收取租金时须向乙方提供书面收款凭据，如因乙方原因逾期未付，每一天加付月租金1%的滞纳金给甲方，超逾15天属违约，甲方有权向乙方提出终止委托，如果乙方违反前述规定，甲方有权向租客直接收租，甲方的收租行政费用需由小业主支付，如果租户欠租，15天内乙方需书面通知甲方或业主等。余力抗、吴智敏作为该协议甲方的签约代表在协议书上签名。
2013年6月16日，德成公司（为甲方）与诚伯公司（为乙方）签订《铺面代理租赁合同》，约定：甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就乙方承租甲方所受托的商铺事宜，订立本合同，甲方将已受托商铺全层租赁给乙方办公使用，达成以下条款：一、租赁物业概况：1、位于广州五羊新城寺右新马路168号4楼1-48号商铺，建筑面积2172.45平方米（按实际量度为准）；2、甲方承诺该租赁物上不存在任何权利瑕疵，如果因为任何第三方对该租赁物权利进行追索，甲方自愿按照本合同的约定承担责任。3、租赁用途：办公性质。二、租金、租赁期、免租期：1、租金：铺面租赁单价为45元/平方米/月，承租面积2172.45平方米，每月租金即97760.25元/月，每月支付一次租金给甲方，租赁合同签字当天需支付甲方免租期结束后第一个月的租金及相当于两个月租金数额的保证金，合计293280.75元；租赁有效期内，租金固定不变。租赁期满或合同解除，双方结算完毕且乙方无拖欠应付租金等款项的，甲方应在租赁期满或合同解除后七个工作日内将保证金无息全额一次性退还给乙方。2、租赁期：3年（自2013年7月16日起至2016年6月15日止）。3、免租期：5个月（自2013年7月16日起至2013年12月15日止）。三、租赁物的交付：1、租赁物的交付：甲方应当在2013年7月16日前向乙方交付该租赁物；交付时甲、乙双方应当共同确认该租赁物符合交付条件；3、现乙方已顺利进场施工，就已视为已交付租赁物。四、甲方权利义务：1、甲方按照合同约定收取固定租金；2、甲方应当按照本合同的约定将该租赁物交付给乙方；2、甲方不得干涉乙方的正常经营；4、甲方负责租赁物达到乙方基本满足的使用要求（包括通水、通电、通渠）；5、甲方负责协调168号4楼存在以下的历史遗留问题。1）德成公司免费协助乙方的基本需要（水、电、渠）。2）德成公司负责履行对168号4楼各位业主每月租金、保障每位业主租金返还到位，如部分业主无法联系的，德成公司有义务把每月租金合法保管，合法合理向各业主解释乙方的使用用途。3）德成公司负责解决乙方基本需求，处理物业管理公司之间历史遗留问题，若租赁期间关系物管公司与乙方产生无法处理的问题，甲方需无条件有义务协助乙方完成办妥。6、甲方保证签订本合同时本租赁物业不存在任何抵押、查封、拍卖等权利限制措施，否则乙方有权单方面解除合同并要求甲方返还2个月的按金，甲方协助乙方处理相关后续事宜。10、甲方保证租赁给乙方的有效面积产权清晰，若因产权不清所导致的所有问题，由甲方负责处理和解决。五、乙方的权利义务：1、按照本协议的约定按期、足额的支付租金；4、经双方协定，本租赁合同期满后，乙方不必还原甲方商铺原貌，不需要支付任何修缮费用。七、特别约定：2、本合同如果解除或终止的，乙方所投入的设施等值归回乙方所有，如果有不能拆除的部分，由甲、乙双方协商处理。
2013年6月18日，广州东华物业管理有限公司（以下简称东华物业公司）向德成公司发出《声明函》，内容为：贵司于2013年6月8日发出的《确认函》已收悉，函件中提及诚伯公司有意向贵司承租由我司管理的广州市寺右新马路168号四层商铺，并且贵司同意诚伯公司先行进场清拆废旧装置，我司认为，上述商铺的产权人并非贵司，贵司应向我司出具产权人委托贵司出租的有关书面授权，如贵司没有获得合法有效的授权单方出租上述商铺并清拆废旧装置，将有可能损害产权人的合法权益。鉴于此，我司现提出声明，为维护产权人的合法权益，请贵司在向我司出具产权人委托贵司出租的有关书面授权之前，停止对上述商铺进行清拆或装修，如因此而造成产权人或承租人损失的，我司概不负责。该函下方签有手写内容“原件收到。张铁”。
2013年6月25日，德成公司向东华物业公司发出《确认函》，内容为：我司受业主委员会委托，将寺右新马路168号AB座4层1-48号铺（共42间铺，面积1928.629平方米）租给诚伯公司使用，现进行装修工程，请贵司给予大力支持和配合。
2013年6月26日，诚伯公司向德成公司发出《确认函》，内容为：本公司租用了寺右新马路168号4楼1-48号商铺作为写字办公场地，但在装修施工过程中，受到东华物业公司多番恶意刁难及现场阻拦，更无理要求诚伯公司提前支付7月管理费，否则不给予现场通水、通电、停止现场施工，168号大楼原本配备使用的电梯也不协调开通。面对以上如此苛刻的条件，本司唯有配合工作，同意向东华办理施工许可证的手续，并且在6月提前缴纳7月管理费，东华物管收到管理费后仍然不积极配合上述事宜，东华物管部经理更反口，以收取多种业主资料为理由，坚持不予我司办理施工入场手续，我司受到刁难阻碍正常发展。为了使我司可以进场施工顺利，现请德成公司协助发出此“确认函”能为我司处理上述事宜。
2013年7月1日，诚伯公司与东华物业公司签订《物业管理委托协议》，约定寺右新马路168号B座四楼共42间铺的铺位委托给东华物业公司实行物业管理。
2013年11月6日，“五羊新城业主委员会”向诚伯公司发函，内容为：多位业主会员（绝大部分为广州五羊新城寺右新马路168号四楼1至48号商铺之合法业权业主）投诉其名下之商铺受到不明来历的人士非法占用，其合法权益受到某些人之非法侵占及伤害，要求诚伯公司立即迁离非法占用之商铺并立即回复商铺原貌。
2013年12月6日，诚伯公司向寺右新马路168号四楼1至48号商铺全体业主发出函件，内容为：我司产生承租租赁物业的意向后，曾咨询当时租赁物业的东华物管公司，该司表示租赁物业由德成公司负责招租，在东华物管公司的引见下，我们与德成公司进行了接洽。在其后的接洽中，德成公司陆续向我们出示了证实其有权招租租赁物业的文件：《五羊新城广场商铺委托经营协议书》、28份经广州市公证处公证过的《委托书》等。结合前述租赁的整个过程，可以看出根据德成公司提交的文件及东华公司的答复，我司完全有理由相信德成公司是具有合法代理权的，我司实为善意承租人。我司希望在各位业主理顺内部关系后，与全体业主或全体业主委托的有权招租人，就租赁物业的租赁事宜进行商谈，并希望按照原《铺面代理租赁合同》约定的条款继续承租租赁物业。
2014年2月18日，“五羊新城业主委员会”向诚伯公司发函，内容为：由于寺右新马路168号四楼1至48号商铺大部分业主未能得知德成公司与贵公司的协议内容及细则，是否符合该等业主的意愿，及是否能够保护该等业主的商铺利益不被剥削，该等业主自发联署致函贵司，要求贵司在商铺业主未能清楚了解该协议文本内容之前，要求贵司暂停发放租金给德成公司并保留租金待日后事情澄清后再行发放。再者，上址大部分业主已进行“撤销委托德成公司作为被委托人”一事的有关行动。
2014年2月22日，寺右新马路168号四楼部分业主向诚伯公司发函，内容为：我们是寺右新马路168号四楼1-48号其中一群业主，从五羊新城业委会得悉贵司租用了本人的商铺，由于德成公司并未通知本人有关德成公司与贵司所达成的协议内容及细则，本人对租赁协议不了解，这可能对本人涉及的商铺造成经济上的损失及伤害，并对本人的业权利益有所影响。对于德成公司被委托一事，本人与其他商铺业主现已进行“撤销委托德成公司”的程序。待一切有关撤销手续完成后，德成公司再不能代表本人租赁、经营及物业管理。现通知贵司，当委托事情未有彻底澄清之前，请将每月租金暂停发放给德成公司并保留，本人会尽快通知贵司有关结果及租金处理办法。该函后附27个商铺业主（或委托人）的签名。
2015年5月20日，东华物业公司向黄志华发出函件，内容为：业主出租委托人黄志华持业主出租委托书，要求我方代有关业主向诚伯公司追讨该司侵占以上商铺面积期间全部租金，所侵占的面积坐落广州市越秀区寺右新马路168号AB座4层1号至48号铺，该公司将侵占面积用作资讯训练的场地。管理处接到反映后，即时向诚伯公司负责人追讨该公司侵占以上商铺面积期间全部租金，可惜该公司负责人拒绝承认该笔拖欠的租金，并声言不会承认附页上已签署反对的业主是属于该公司在广场内所占用商铺面积的真正业主，如不认同，有关业主可以向法院提出诉讼。管理处已尽全力去追讨，可惜最后都有负所托，唯有将此事交回业主出租委托人自行处理。
2016年11月16日，东华物业公司作出《说明》，内容为：诚伯公司于2013年6月起向德成公司租赁越秀区寺右新马路168号4层1-48号铺（共42间铺，面积1928.629平方米）使用，于2015年7月31日停止租赁搬离。
另查明，德成公司成立于2006年11月3日，其经营范围为场地租赁（不含仓储）、物业管理。诚伯公司成立于1999年2月11日，其经营范围为软件和信息技术服务业。
2008年7月15日，原审法院对五羊新城广场业主委员会诉广州东华物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案作出（2008）越法民三初字第1427号民事裁定书，以五羊新城广场业主委员会“至今未在本市房地产行政主管部门备案”、“不具备合法的民事诉讼主体资格”为由裁定驳回起诉。后五羊新城广场业主委员会不服裁定，提起上诉。广州市中级人民法院作出(2008)穗中法民五终字第3739号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。
2008年10月，德成公司向原审法院起诉东华物业公司（2008）越法民三初字第3104号侵权纠纷一案，要求东华物业公司赔偿德成公司经济损失70000元及其利息等。原审法院于2009年8月28日作出（2008）越法民三初字第3104号民事判决书，查明：五羊新城广场业主委员会于1994年4月20日按照香港社团条例第151章第5A（1）条之规定注册，并取得了由香港警务处牌照科办法的《社团注册证明书》，社团名称为“五羊新城广场业主委员会”，该委员会未在本市房地产行政主管部门备案，其业主成员的户数及所对应的其拥有五羊新城购物广场的总面积及所占广场的面积比例双方存在争议……该案庭审中双方确认，德成公司出租给黄金灵的广州市寺右新马路168号B座首层大厅实际为五羊新城购物广场B座首层大厅，系属全体业主的共有部位，该部位当时没有对外出租经营或使用……东华物业公司陈述当时确实存在没有合法业主授权的人员（不清楚其是否黄金灵）进场装修经营，该公司不允许其进入，涉讼五羊新城广场商住小区（含购物广场）从1998年起一直由东华物业公司行使物业管理等；判决驳回德成公司的诉讼请求。德成公司不服，提起上诉，广州市中级人民法院作出（2009）穗中法民五终字第4275号民事判决书，认定：德成公司主张黄金灵遭到东华物业公司阻拦而无法使用承租场地从而造成德成公司经济损失，在该案中以侵权为由起诉东华物业公司，本案关键在于东华物业公司对黄金灵的阻拦行为是否正当……对东华物业公司现仍为案涉物业的物业服务企业此一事实予以确认，因此，东华物业公司严格履行其管理职责，对他人未经授权使用场地的行为予以阻止并无不当，另一方面，德成公司虽于2006年11月16日与五羊新城广场业主委员会签订了五羊新城广场商铺委托经营协议书，但该业主委员会并非经五羊新城广场业主大会选择产生，不能代表全体业主，上述协议书仅对该业主委员会所代表的部分业主具有约束力，德成公司在未征得全体业主、业主大会同意，且在明知案涉物业仍实际由东华物业公司进行管理的情况下，仍将物业共有部位的该案所涉场地出租给他人使用，显属不当等；判决驳回上诉、维持原判。
2014年7月25日，余力抗、吴智敏、黄俭英、陈绍新向原审法院提起诉讼，要求确认其与德成公司之间基于《五羊新城广场商铺委托经营协议书》形成的委托经营关系于2013年8月31日解除。原审法院于2015年6月23日作出（2014）穗越法民三初字第1822号民事判决书，认定：“原告余力抗、吴智敏作为五羊新城业主委员会的签约代表在该协议书上签名，原告余力抗、陈绍新是涉讼寺右新马路168号4-01,02房、第四层12、27号铺的共有人，原告黄俭英、吴智敏是涉讼寺右新马路168号首层37房、40房的共有人，属于五羊新城业主委员会所代表的香港业主，上述房屋亦位于被告受托经营的五羊新城广场商铺范围内，故上述协议书对四原告与被告具有约束力。四原告基于上述协议书约定就其所有的商铺与被告间存在委托关系”。判决确认陈绍新、余力抗、吴智敏、黄俭英与被告广州市德成物业管理有限公司之间基于2006年11月16日的《五羊新城广场商铺委托经营协议书》所形成的委托关系已于2013年8月25日解除。德成公司不服，提起上诉。广州市中级人民法院2016年9月14日作出(2015)穗中法民五终字第4415号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
德成公司为证明其有权出租涉案物业，提交了广州仲裁委员会于2016年8月30日作出的（2016）穗仲案字第6083号裁决书，裁决内容为：（一）确认汤镇城与德成公司于2015年12月10日签订的《商铺租赁协议书》合法有效；（二）德成公司于裁决书送达之日起十日内将位于广州市越秀区五羊新城寺右新马路168号A、B座的一、二、三、四层已受托可租用的铺位交付给汤镇城。曾润泉、曾淑仪质证称：对该裁决书形式的真实性无异议，但对内容的真实性、合法性和关联性不予认可。诚伯公司对该裁决书无异议。
德成公司为证明有部分商铺不在诚伯公司承租范围内，提交了如下证据：1、德成公司于2013年12月16日向诚伯公司发出的《确认函》复印件，内容为：贵司要求本司用书面确认的形式，就双方共同签署的寺右新马路168号四层1至48号商铺的“铺面租赁合同”中无法租用的部分铺位，作出说明及确认无法租用的事实。本司现特作出说明并同意对此进行确认。贵司租用的商铺，由于有部分位置是位于东、北面平台，平台原有弧形玻璃天幕，并且是拥有产权的铺位，但大厦自93年入伙以来，经年失修，天幕已经崩塌，并于2009年亚运期间因安全隐患而被政府拆卸，这批铺位存在没有天幕的问题，但又由于贵司的租赁期仅为三年，所以提出用临时支架支撑，上面铺有简单防漏材料作为天幕，但这一装修方案遭到东山街道城管部门的反对，于是，使租赁装修一事陷入僵局。政府的理由是：这里位处广州大道转入寺右新马路的东北风口位，加上大厦临街，简易材料会因台风天气发生意外，影响道路行人安全。但是，按原貌重置不锈钢弧形玻璃天幕的费用高昂，加上属于房屋结构性工程，贵司要求由业主承担，本司亦曾同部分业主商量，但由于现在掌控业委会的梁贯球不断捣乱及挑衅，至今本司难以与这批业主达成共识。因此，本司现确认这批不存在租赁条件的商铺，由于无法租用，贵司可从“铺面代理租赁合同”中去除，原议定的租金按比例无须支付此部分租金。具体去除的铺位如下：四层1、2、3、5、6、7、8、9、10、11、12、27号铺。2、2014年2月12日德成公司与诚伯公司签订的《〈铺面代理租赁合同〉补充协议书》复印件；3、2014年6月5日的《证明函》，内容为：双方约定德成公司与诚伯公司从2014年5月16日起，所收取的款项为管理费加部分租金，具体明细以开具的国家发票明细为准，并且双方同意在此后签收的收据均以发票内容为准。2、《〈铺面代理租赁合同〉补充协议书》内容为：一、双方在“原合同”标注的1-48号商铺，并非实际租赁位置，其中在2013年12月16日甲方已经确认：4楼1、2、3、5、6、7、8、9、10、11、12、27号商铺，由于没有天幕，不具备租赁的条件，双方再次确认没有租用及无支付租金。二、双方现同意在上述一项的基础上，于2014年5月15日前终止并解除4楼13、15、16、17、18、19、20、21、22、23、25、26、28、29、31、32、33、35、36、37、38、40、41、42、43、45、46、47、48号铺的租赁，乙方支付给甲方的租金至2014年5月15日止，乙方向甲方交回场地，乙方在租赁期间只负责支付租金给甲方，小业主的租金由甲方自行结算处理并与乙方无关。三、从2014年5月16日起，乙方只需留下少量工作人员处理遗留的办公用具及数据线，因此，仍然继续租赁4楼30、39号商铺，另甲方同意乙方继续使用“原合同”南面长廊约2米6宽、42米长的公用地方。四、双方同意从2014年5月16日起，乙方每月支付给甲方的公共场地使用管理费另行确认，并按实际约定执行。五、双方同意只要乙方提前三个月通知甲方就可退出场地，而签订“原合同”时乙方已经支付给甲方的按金，作为此期间的费用抵扣，双方不作任何追究。本协议如与“原合同”有冲突的，以本补充协议为准。诚伯公司对上述《证明函》和《〈铺面代理租赁合同〉补充协议书》均不予确认。曾润泉、曾淑仪对上述证据均不予确认，认为上述证据是德成公司和诚伯公司共同为应付诉讼而互相串通伪造的证据。
德成公司为证明其已向部分业主转交租金，提交了上海商业银行支票和银行账单，其中银行支票显示开票主体为德亚国际有限公司。德成公司解释称德成公司的法人代表也是德亚国际公司的股东，由于德成公司是国内公司，不能出具支票给香港人，故以德亚国际有限公司的名义出票。曾润泉、曾淑仪质证称无法确认上述证据的真实性和合法性。
庭审中，诚伯公司表示：我司承租的商铺不包含尾数为4号的商铺，承租时只有部分商铺有间隔但都没有铺号，故无法确认哪个位置对应哪个铺号；由于在使用过程中玻璃天幕损坏，导致426平方米无法使用，所以从2013年11月开始德成公司已经在租金中扣减该426平方米的租金，至于426平方米具体对应哪些部位我司不清楚，只是由德成公司发函明确。德成公司表示：我司与诚伯公司签订的协议中约定的每月每平方米15元的租赁税费不但包括租赁税，还包括了管理费。曾润泉、曾淑仪表示：德成公司和诚伯公司实际是按每月每平方米60元的标准交收租金的，只是为了欺骗业主而签订虚假的协议并将租金分为两部分计算。
德成公司和诚伯公司共同确认以下事实：诚伯公司入场时间为2013年6月16日，并自2013年10月16日起按每月每平方米45元标准交租及按每月每平方米15元标准交纳租赁税费至2014年4月，从2014年5月起按租金加租赁税费总额的70%交至2015年7月31日。
一审法院认为：根据已生效的（2009）穗中法民五终字第4275号民事判决书和（2014）穗越法民三初字第1822号民事判决书，五羊新城广场业主委员会与被告德成公司签订的《五羊新城广场商铺委托经营协议书》对该业主委员会所代表的香港业主具有约束力。被告德成公司基于该协议受委托承租及管理五羊新城广场A座、B座，而本案原告为香港业主且其享有产权的物业在五羊新城广场A座、B座范围内，因此，该协议对原告具有约束力。（2014）穗越法民三初字第1822号民事判决书认定五羊新城业主委员会解除与被告德成公司所签协议书的意思表示对该委员会所代表的业主亦具有法律效力，判决确认该案原告余力抗等与被告德成公司就《五羊新城广场商铺委托经营协议书》所形成的委托关系于2013年8月25日解除；同理，曾润泉、曾淑仪与德成公司基于《五羊新城广场商铺委托经营协议书》形成的委托关系亦于2013年8月25日解除，除此之外，曾润泉、曾淑仪没有另行办理委托德成公司出租涉案物业的委托手续，故自2013年8月26日起，德成公司已无权代曾润泉、曾淑仪出租涉案物业，但德成公司此后仍继续出租涉案物业给诚伯公司并收取租金至2015年7月31日，已构成侵权，曾润泉、曾淑仪要求德成公司承担自2013年12月15日的房屋占用费合法有理，原审法院予以支持。该房屋占用费应参照房管部门公布的同期同地段类型房屋租金参考价确定，且以不超过曾润泉、曾淑仪主张的每月每平方米45元为限。
如上所述，曾润泉、曾淑仪在本案中主张的违约金是以违反合同约定为基础的，曾润泉、曾淑仪与德成公司之间自2013年8月25日起已不存在合同关系，因此，曾润泉、曾淑仪主张的违约金缺乏事实和法律依据，但德成公司逾期支付房屋占用费造成了曾润泉、曾淑仪实际损失，故德成公司应从曾润泉、曾淑仪主张权利即起诉之日起按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准向曾润泉、曾淑仪支付所欠房屋占用费的利息直至付清之日止。
关于诉讼时效问题，因德成公司应付给曾润泉、曾淑仪的款项属房屋占用费，应适用《中华人民共和国民法总则》关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，据此，曾润泉、曾淑仪于2016年8月4日提起本案诉讼，故其主张尚未超过诉讼时效期间，原审法院对德成公司的诉讼时效抗辩不予接纳。
关于诚伯公司应否在本案中承责的问题，德成公司与诚伯公司签订《铺面代理租赁合同》之时，依据《五羊新城广场商铺委托经营协议书》享有代曾润泉、曾淑仪出租涉案物业的权利，且德成公司还向诚伯公司出示了涉案寺右新马路168号第四层大部分香港业主单独委托德成公司出租自有物业的公证委托书，诚伯公司据此与德成公司签约并承租涉案物业的行为并没有过错；而在广州市中级人民法院2016年9月14日作出(2015)穗中法民五终字第4415号民事判决书最终确认该案业主与德成公司就《五羊新城广场商铺委托经营协议书》所形成的委托关系于2013年8月25日解除之时，诚伯公司已退场并已向德成公司付清承租期间的租金，没有证据证明诚伯公司在承租期间存在恶意侵占或与德成公司串通的情形，因此，曾润泉、曾淑仪认为诚伯公司构成侵权理由不成立，原审法院对曾润泉、曾淑仪要求诚伯公司承担支付房屋占用费及违约金的诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、第一百八十八条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市德成物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向曾润泉、曾淑仪支付广州市越秀区寺右新马路168号4-03房自2013年12月15日至2015年7月31日止的房屋占用费（按房屋建筑面积46.94平方米，参照房管部门公布的同期同地段类型房屋租金参考价确定，但以不超过曾润泉、曾淑仪主张的每月每平方米45元为限）及逾期支付上述房屋占用费的利息（从2016年8月4日起计至实际付清之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准计付）；二、驳回曾润泉、曾淑仪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1543元，由曾润泉、曾淑仪共同负担50元，广州市德成物业管理有限公司负担1493元。
经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。
关于五羊新城广场业主委员会与德成公司签订的《五羊新城广场商铺委托经营协议书》对曾润泉、曾淑仪是否有约束力的问题。广州市五羊村“五羊新城”A、B、C座商铺的部分业主在广州市公证处授权五羊新城广场业主委员会选择或委托物业管理公司对涉案商铺进行管理等工作。曾润泉、曾淑仪是香港业主且其物业在五羊新城广场A座、B座范围内，其签署授权委托书，授权五羊新城广场业主委员会选择或者委托物业管理公司，并代表业主洽谈商铺租赁事宜及签订租赁合约。已生效的（2014）穗越法民三初字第1822号民事判决，认定五羊新城广场业主委员会与德成公司签订的《五羊新城广场商铺委托经营协议书》对五羊新城广场业主委员会所代表的香港业主具有约束力。据此，原审认定《五羊新城广场商铺委托经营协议书》对曾润泉、曾淑仪具有约束力有事实依据。曾润泉、曾淑仪主张《五羊新城广场商铺委托经营协议书》对其不具有约束力的理据不足，本院不予采纳。关于德成公司二审期间提交的《司法鉴定意见书》的问题，涉及《五羊新城广场商铺委托经营协议书》和形成的委托关系的解除问题，因（2014）穗越法民三初字第1822号民事判决至今未被依法撤销或变更，德成公司如对《解除合同通知书》的真实性有异议，应另循法律途径解决。
关于诚伯公司应否在本案承担责任的问题。因《五羊新城广场商铺委托经营协议书》对曾润泉、曾淑仪具有约束力，依据《五羊新城广场商铺委托经营协议书》，德成公司有权代理曾润泉、曾淑仪出租涉案物业，另外，德成公司还向诚伯公司出示了涉案寺右新马路168号第四层大部分香港业主单独委托德成公司出租自有物业的公证委托书，诚伯公司有理由相信德成公司有权出租涉案物业，其与德成公司租签约并承租涉案物业并没有过错。2016年9月14日，(2015)穗中法民五终字第4415号民事判决才确认该案业主与德成公司就《五羊新城广场商铺委托经营协议书》所形成的委托关系于2013年8月25日解除，在此之前，诚伯公司已按合同约定向德成公司付清承租期间的租金。曾润泉、曾淑仪未提供充分证据证明诚伯公司在承租期间存在恶意侵占或与德成公司私下串通，损害曾润泉、曾淑仪利益的行为，原审认定诚伯公司不构成侵权并无不当。曾润泉、曾淑仪要求诚伯公司承担支付房屋占用费及违约金的理据不足，本院不予支持。
关于原审判决德成公司向曾润泉、曾淑仪支付涉案房屋占有费，该费用参照房管部门公布的同期同地段类型房屋租金参考价确定，但以不超过曾润泉、曾淑仪主张的每月每平方米45元为限是否恰当。本案一审开庭的时间是2017年1月17日上午，曾润泉、曾淑仪在一审开庭时诉讼请求为诚伯公司向曾润泉、曾淑仪支付寺右新马路168号第四层03号铺（建筑面积46.94平方米）自2013年12月15日起至2015年7月31日止的房屋租金（按照每月每平方米45元的标准计）及违约金（按欠付租金总额的10%计）；2、德成公司对上述债务承担连带支付责任;3本案诉讼费由诚伯公司与德成公司共同承担。庭审结束后，曾润泉、曾淑仪向原审法院主张房屋占用费的标准由按每月每平方米45元变更为每月每平方米69元，该请求是曾润泉、曾淑仪增加诉讼请求，属当事人提出一个新诉。因曾润泉、曾淑仪原审时诉讼请求为房屋占用费的标准是按每月每平方米45元计算，故原审判决德成公司向曾润泉、曾淑仪支付涉案房屋占有费，该费用参照房管部门公布的同期同地段类型房屋租金参考价确定，但以不超过曾润泉、曾淑仪主张的每月每平方米45元为限并无不当。
关于本案诉讼时效问题，因德成公司应付给曾润泉、曾淑仪的款项属房屋占用费，不是租金，德成公司认为应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定缺乏法律依据。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，民法总则实施前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间的人民法院不予支持。曾润泉、曾淑仪于2016年8月4日才提起本案诉讼，本案房屋占用费的起算时间应为2014年8月5日，对在此之前的房屋占用费，德成公司已取得不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因《中华人民共和国民法总则》的施行而消灭。原审判决适用法律错误，判决德成公司向曾润泉、曾淑仪支付涉案自2013年12月15日至2014年8月4日止的房屋占用费不当，本院予以纠正。
综上所述，原审认定事实清楚，原审判决适用法律错误，本院予以纠正。德成公司上诉理由部分成立，本院应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十一条、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持广东省广州市越秀区人民法院(2016）粤0104民初11399号民事判决第二项；
二、变更广东省广州市越秀区人民法院(2016）粤0104民初11399号民事判决第一项为：广州市德成物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向曾润泉、曾淑仪支付广州市越秀区寺右新马路168号4-03房自2014年8月5日至2015年7月31日止的房屋占用费（按房屋建筑面积46.94平方米，参照房管部门公布的同期同地段类型房屋租金参考价确定，但以不超过曾润泉、曾淑仪主张的每月每平方米45元为限）及逾期支付上述房屋占用费的利息（从2016年8月4日起计至实际付清之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准计付）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1543元，由广州市德成物业管理有限公司负担972元，由曾润泉、曾淑仪负担571元。二审案件受理费1543元，由广州市德成物业管理有限公司负担972元，由曾润泉、曾淑仪负担571元。
本判决为终审判决。
审判长 梁燕梅
审判员 梁淑敏
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