江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏0583民初7779号
原告：张英,女,1980年11月16日出生,汉族，住浙江省绍兴市越城区。
委托诉讼代理人：唐朝，江苏永屹律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘文阳，江苏永屹律师事务所律师。
被告：方斌,男,汉族，1963年12月19日出生,住江苏省昆山市。
被告：张家文,女,汉族1967年6月11日出生,住江苏省昆山市。
被告：江苏嘉锐投资有限责任公司,住所地昆山市玉山镇新阳街185号楼521室,统一社会信用代码：913205836789751274。
法定代表人：邵昆明。
被告：昆山市凯菲尔酒店管理有限公司,住所地昆山市玉山镇震川路101号,统一社会信用代码：91320583552523416W。
法定代表人：黄志连。
被告:吴洁,女,汉族，1975年11月12日出生,住江苏省昆山市。
被告:张家莉,女,汉族，1964年1月8日出生,住江苏省昆山市。
被告:王步芳,男,汉族，1977年4月10日出生,住江苏省昆山市。
委托诉讼代理人：王飞、朱青，江苏六典律师事务所律师，代理被告方斌、张家文、吴洁、张家莉、王步芳。
原告张英诉被告方斌、张家文、江苏嘉锐投资有限责任公司、昆山市凯菲尔酒店管理有限公司、吴洁、张家莉、王步芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月20日立案受理后，依法适用简易程序由审判员柳心宽独任审判，于2017年6月5日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序后于2017年9月13日公开开庭审理。原告张英及其委托代理人唐朝律师，被告方斌、张家文、吴洁、张家莉、王步芳的共同委托代理人朱青律师到庭参加诉讼。被告江苏嘉锐投资有限责任公司、昆山市凯菲尔酒店管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告张英提出诉讼请求：1、解除原告与鑫悦公司之间的《委托管理合同》；2、江苏嘉锐投资有限责任公司按照相关法律规定向原告支付租金41479元及利息（以41479元为基数，从2016年7月1日计算至实际支付之日，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；3、江苏嘉锐投资有限责任公司向原告支付2010年7月1日至2016年6月30日被告少给原告的租金12455元及利息（从2016年7月1日至实际支付之日，以12455元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；4、江苏嘉锐投资有限责任公司赔偿违约损失包括违约金184643.16元（第九条第二款房款的10%的收益的1.2倍）、滞纳金27479.7元（逾期付款的日千分之五）、罚金132500元（每日500元）；诉请2、3、4原告实际主张108000元；5、被告吴洁、张家莉、王步芳作为清算组成员对江苏嘉锐投资有限责任公司对诉请2、3、4承担连带责任；6、方斌、张家文对鑫悦公司在本案中的责任承担连带责任；7、方斌、张家文、江苏嘉锐投资有限责任公司、昆山市凯菲尔酒店管理有限公司迁出涉案房屋；8、确认江苏嘉锐投资有限责任公司与昆山市凯菲尔酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》涉及原告名下房屋部分无效；9、昆山市凯菲尔酒店管理有限公司对方斌、张家文、江苏嘉锐投资有限责任公司在本案中承担连带责任；10、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：经鑫悦公司公司和方斌一再宣传，2010年1月2日，原告与方斌、张家文夫妇签订了《房屋购销合同》、备案的《房地产买卖契约》，原告也与鑫悦公司签订了《委托管理合同》与《回购协议》。《委托管理合同》《回购协议》约定：方斌夫妇将位于昆山市震川路XXX号X层XX室房屋出售给原告，价格13015元/平方，总价414788元，该价格是当时昆山市场最高价。《回购协议》约定：鑫悦公司与原告《委托管理合同》届满后，原告可以要求鑫悦公司以原价回购上述房屋。《委托管理合同》约定：原告将涉案房屋物业全权委托鑫悦公司对该房屋作为酒店及相关用途经营使用，有权对该房屋进行转租。租期为10年，自2010年7月1日至2020年6月30日止。年租金回报款为房款总额的10%（含税）。原告委托鑫悦公司向当地税务局申请税务发票，税率为5%，并从租金中扣除。合同还约定了因鑫悦公司逾期60日以上仍未支付租金，原告享有合同解除权，鑫悦公司承担解除合同的违约责任，同时承担原告的相关经济损失。同日恒泰公司向原告出具保函，承诺在《房屋购销合同》《委托管理合同》签订后，对鑫悦公司应付而未付的租金承担代偿义务。
合同签订后，昆山市震川路XXX号整幢楼陆续拆分成XXX间出售给包括原告在内的70多位业主。2010年至2016年6月30日期间，原告等均收到《委托管理合同》约定的95%的年租金。2016年7月1日，因未收到租金，引起原告等业主不安。后嘉锐公司主动联系原告等业主，告知原告：鑫悦公司已于2010年底注销，后由嘉锐负责至今，现嘉锐公司无力支付租金。原告和其他业主多次向各被告主张权利，却遭到被告的相互推诿。
2016年10月原告查明如下事实：昆山市震川路XXX号第X-
X层的产权人原为方斌、张家文夫妻。2009年12月11日，嘉锐公司与凯菲尔公司签订了《房屋租赁合同》，约定：嘉锐公司将包括案涉房屋在内的房屋出租给凯菲尔公司作为酒店使用。合同期限为10年，自2009年12月11日开始计算6个月的装修期。合同第十二条约定：鉴于甲方欲将租赁房屋分割出售，此行为属“带租约出售”，故甲方承诺在出售该房屋时，必须将本租赁合同情况如实告知买方，并写入房屋买卖合同，小业主必须确认并愿意全面履行本合同相应条款，甲方与小业主签订的“房屋买卖合同”应交一副本给乙方备存。若因小业主违约，不履行金钱义务，乙方有权在乙方向甲方应付租金范围内直接向小业主支付租金义务。2009年12月21日方斌、张家文作为房屋所有权人向嘉锐公司出具委托书，委托嘉锐公司出租震川路XXX号X-
X层380.78平方和3-7层5164.53平方的房屋，其中包含原告购买的房屋。2010年8月，凯菲尔取得酒店经营的相关证照。
2010年1月5日方斌、张家文将其各持有鑫悦公司50%的股权转让给嘉锐公司，2010年11月8日，鑫悦公司成立清算组，成员为吴洁、张家莉、王步芳。2010年11月11日鑫悦公司清算组登报通知债权人破产清算。2010年12月27日，鑫悦公司清算组成员向原昆山市工商管理局递交清算报告，称在清算组成立之日起的十日内已经通知了公司全体债权人，债权债务已处理完毕，剩余财产归股东所有。
2008年9月16日，嘉锐公司原股东江苏金阳光投资发展有限公司将其持有股权转让给张家文及其子方卓君。张家文开始担任嘉锐公司的法定代表人。2008年11月27日，张家文将股权转让给钱晶，张家文不再担任嘉锐公司的法定代表人。2010年4月，方卓君将其股权转让给姨妈张家莉。2011年11月14日，方斌与张家文离婚。
原告认为：方斌、张家文系鑫悦公司、嘉锐公司的实际控制人，方斌、张家文委托嘉锐公司与凯菲尔公司签订的《委托书》、《房屋租赁合同》自原告与张斌、张家文签订相关的房屋买卖合同，办理产权过户手续后，《委托管理合同》即为无效协议。方斌、张家文向原告出售案涉房屋时，在鑫悦公司注销时未履行如实告知义务，凯菲尔公司明知方斌、张家文要带租约出售房屋，也明确要求嘉锐公司提供房屋买卖合同给其备案，且房屋买卖合同中必须约定小业主必须同意案涉房屋带租约出售。但凯菲尔公司却未在合同履行过程中执行该条款，亦未征询、告知过原告。鑫悦公司在启动公司注销时未告知原告，其破产清算程序违法，清算组的成员和股东嘉锐公司均应当承担责任。上述被告均有过错，原告房屋遭被告恶意欺骗占用至今，现不能取得房屋租金收益，亦无法取回房屋，各被告至今相互推诿责任，侵犯了原告的合法权益。审理过程中，原告将诉请6变更为要求方斌、张家文对鑫悦公司、嘉锐公司在本案中的责任承担连带责任。
被告方斌、张家文、吴洁、张家莉、王步芳辩称：1、第1、8、9项诉请与答辩人无关；2、即使答辩人应当承担责任，诉请2、3、4中各项金额也存在计算错误且金额过高，应当予以调整；3、吴洁、张家莉、王步芳不应承担连带责任。吴洁、张家莉、王步芳与嘉锐公司之间不存在任何关系，既不是嘉锐公司的股东，也不是嘉锐公司的清算组成员，不应当对嘉锐公司的责任承担连带责任。鑫悦公司注销时，租金已经全部支付完毕，鑫悦公司并不结欠原告租金，且鑫悦公司已经按照法定程序进行了清算；4、方斌、张家文不是鑫悦公司的股东，不应对鑫悦公司的义务承担连带责任。方斌、张家文并没有占有涉案房屋，不存在迁出的义务。综上，原告要求答辩人承担法律责任没有任何事实和法律依据，请求予以驳回。
被告江苏嘉锐投资有限责任公司、昆山市凯菲尔酒店管理有限公司未作答辩。
经审理查明：2009年12月11日，被告江苏嘉锐投资有限责任公司与昆山市凯菲尔酒店管理有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告昆山市凯菲尔酒店管理有限公司承租昆山市震川路XXX号房屋用于经营莫泰168连锁酒店，建筑面积5528平方米。2009年12月21日，被告方斌、张家文出具委托书追认上述被告江苏嘉锐投资有限责任公司与昆山市凯菲尔酒店管理有限公司的房屋租赁合同。2010年8月2日，被告昆山市凯菲尔酒店管理有限公司取得特种行业经营许可证，经营范围住宿。
2010年1月15日，原告张英与被告方斌签订《房屋购销合同》，约定原告购买昆山市震川路XXX号X层XX室，建筑面积31.87平方米，总价414788元。2010年1月22日昆山市玉山镇震川路XXX号XXX室所有权登记在原告张英名下（昆房权证玉山字第××号）。2010年1月2日原告与昆山市鑫悦宾馆有限公司签订《委托管理合同》，约定：1、原告委托鑫悦宾馆管理昆山市震川路XXX号X层XX室，委托管理期限自2010年7月1日至2020年6月30日，年租金回报款为房款总金额的10%即41479元；2、原告委托鑫悦宾馆向税务局申请税务发票，税率5%在租金中扣除。鑫悦宾馆每年6月30日前和12月31日前将房款总价10%（含税）的租金付至原告账号；3、如不能如期支付租金，需按应付租金的日千分之五支付滞纳金。逾期支付租金超过30日，需支付每日500元罚金。逾期支付租金超过60日，鑫悦宾馆承担违约责任。因鑫悦宾馆原因导致合同解除的，除需向原告支付相当于自合同解除之日起至委托管理期限终止日的房租回报款1.2倍的金额作为违约金外，还应承担由此引起的原告的相关经济损失。
自2011年7月起，被告江苏嘉锐投资有限责任公司每半年支付原告租金19702.43元。自2016年7月起，原告未收到租金。
另查明：2008年9月16日，江苏金阳光投资发展有限公司与被告张家文、方卓君签订《股权转让协议书》一份，约定江苏金阳光投资发展有限公司将拥有的被告江苏嘉锐投资有限责任公司的各5250000元（合计10500000元）股权转让给被告张家文、方卓君。2008年10月9日，被告江苏嘉锐投资有限责任公司申领营业执照，法定代表人为被告张家文。根据该公司章程，注册资本10500000元，被告张家文、方卓君各出资5250000元。2010年1月5日，被告方斌、张家文与江苏嘉锐投资有限责任公司签订《股权转让协议》一份，约定将被告方斌、张家文持有的各自2500000元（合计5000000元）昆山市鑫悦宾馆有限公司的股权转让给被告江苏嘉锐投资有限责任公司。2010年11月8日，昆山市鑫悦宾馆有限公司出具股东决定，因公司无法经营，故决定解散；成立公司清算组，清算组成员为被告王步芳、吴洁、张家莉，王步芳为清算组负责人。2010年11月9日，昆山市鑫悦宾馆有限公司清算组在《江苏经济报》发布注销公告。2010年12月27日，被告王步芳、吴洁、张家莉出具清算报告，公司清算组于成立之日起十日内通知公司全体债权人，并发布了公告，公司收回全部债权，结清全部债务，债权债务已处理完毕，公司已经结清职工工资等相关费用，剩余财产归股东所有。同日，昆山市鑫悦宾馆有限公司出具股东决定，通过清算小组提交的清算报告，同意注销昆山市鑫悦宾馆有限公司。2016年4月6日，被告江苏嘉锐投资有限责任公司股东变更，钱晶1400000元、张家莉10000000元、邵昆明8600000元，法定代表人邵昆明。
审理中，被告方斌、张家文为证明在2010年1月5日的《股权转让协议》的履行情况，向本院提供2010年6月30日被告江苏嘉锐投资有限责任公司记账凭证一份，被告江苏嘉锐投资有限责任公司向被告被告方斌、张家文支付股权款2500000元、2250000元，合计4750000元，支付方式为现金。
上述事实，有《房屋购销合同》《委托管理合同》、原告存款账户明细、注销公告、工商登记信息等证据予以证实。
本院认为：原告与昆山市鑫悦宾馆有限公司签订的《委托管理合同》合法有效，双方均应依照合同履行各自的义务。
一、关于解除合同。支付租金为《委托管理合同》中昆山市鑫悦宾馆有限公司的一项主要义务，自2016年7月1日起原告未收到合同约定的租金，该情形符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条关于租赁合同法定解除权的规定，故本院认定原告与昆山市鑫悦宾馆有限公司签订的《委托管理合同》于2017年4月20日解除。
二、关于租金。根据上述确定的合同解除时间，欠付租金期间为2016年7月1日至2017年4月20日（计294天），故拖欠的租金为33410元（41479元/年÷365天×294天）。关于2010年7月1日至2016年6月30日六年少支付的租金。合同约定由昆山市鑫悦宾馆有限公司代缴5%的税金，上述约定性质上属于委托关系，受托人并未依照合同履行代缴税金义务，故应当将该部分税款返还委托人，由其自行补缴。具体计算为12443.7元（41479元/年×5%×6年）。
被告逾期支付租金，给原告造成的损失相当于利息损失，故欠付的租金应以33410元为基数，从2016年7月1日计算至实际支付之日，按中国人民银行同期贷款基准利率计算。少付的租金应以12443.7元为基数，从2017年4月20日计算至实际支付之日，按中国人民银行同期贷款基准利率计算。
三、关于违约金、滞纳金、罚金。《委托管理合同》第九条第二款约定，如因昆山市鑫悦宾馆有限公司原因造成解除本合同，除需向原告支付相当于自合同解除之日起至本合同约定的委托管理期限终止日的房租回报款1.2倍的金额作为违约金外，同时应承担由此引起原告的相关经济损失；第九条第三款约定，如昆山市鑫悦宾馆有限公司不能如期向原告支付租金，则昆山市鑫悦宾馆有限公司须向原告追加支付滞纳金，滞纳金金额按应支付租金额的千分之五/天计，如逾期超过应付租金之日30日仍未向原告支付应付租金的，则原告有权暂停其对房屋的管理权，同时，须向原告追加支付每日500元的罚金，如逾期60日仍未向原告支付应付租金的，则视为昆山市鑫悦宾馆有限公司违约，并按第九条第二款约定承担违约责任。从合同两个条款的设置看，合同第九条第二款约定的内容为解除合同违约金，计算方式为剩余租赁期间的可得利益损失的1.2倍；合同第九条第三款约定的内容为逾期支付租金的违约金或滞纳金，在逾期60日的情况下，适用合同第九条第二款约定。在确认本案合同解除的情况下，并结合被告提出下调违约金的请求，本院对于解除合同违约金，按照相关规定，酌情支持房屋空置期间六个月的损失，计20740元（41479元/年÷2）。
四、关于昆山市鑫悦宾馆有限公司违法注销的法律后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十条第一款规定，公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。第十一条规定，公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。本案实际情况为，昆山市鑫悦宾馆有限公司对原告等小业主负有附期限持续支付租金的义务，在该公司未能提前清偿债务的情况下，未书面通知小业主而擅自注销公司，故被告江苏嘉锐投资有限责任公司作为其股东应当对上述债务承担连带清偿责任。被告王步芳、吴洁、张家莉作为昆山市鑫悦宾馆有限公司清算组成员，在2010年11月8日至12月27日期间，仅通过发布注销公告和出具清算报告的方式注销公司，而未实际履行书面通知小业主申报债权的尽职义务，故被告王步芳、吴洁、张家莉作为昆山市鑫悦宾馆有限公司清算组成员应当对上述债务承担连带清偿责任。
2010年11月江苏嘉锐投资有限责任公司出具《承诺书》，载明“若因王步芳、吴洁担任昆山市鑫悦宾馆有限公司清算组成员造成任何纠纷，江苏嘉锐投资有限责任公司全权负责和承担，与王步芳、吴洁无关”。本院认为，该承诺属内部协议，不能对抗法律规定，故王步芳、吴洁仍应承担相应责任。
五、关于被告方斌、张家文的责任。从2010年1月5日被告方斌、张家文与江苏嘉锐投资有限责任公司签订的《股权转让协议》可以看出，在该时间前被告方斌、张家文为昆山市鑫悦宾馆有限公司的股东；在2008年9月16日至2016年4月6日期间，被告张家文、方卓君从江苏金阳光投资发展有限公司处取得被告江苏嘉锐投资有限责任公司的股权，成为被告江苏嘉锐投资有限责任公司的股东。即在2008年至2010年期间，被告方斌、张家文原为昆山市鑫悦宾馆有限公司的股东，后被告江苏嘉锐投资有限责任公司成为昆山市鑫悦宾馆有限公司全资母公司，昆山市鑫悦宾馆有限公司注销后，由被告江苏嘉锐投资有限责任公司支付原告等小业主租金至2016年6月30日。审理中，对于被告方斌、张家文将昆山市鑫悦宾馆有限公司的股权5000000元转让给被告江苏嘉锐投资有限责任公司，记账凭证显示为现金交易，原告认为该交易为虚假。但是根据上述查明的情况，原告主张被告方斌、张家文对被告江苏嘉锐投资有限责任公司的债务承担连带责任，仍无法律依据，本院不予支持。
六、关于被告昆山市凯菲尔酒店管理有限公司是否承担连带责任问题。2009年12月，被告方斌、张家文委托被告江苏嘉锐投资有限责任公司与被告昆山市凯菲尔酒店管理有限公司签订房屋租赁合同，后涉案房屋转让给原告。原告委托昆山市鑫悦宾馆有限公司转租给被告昆山市凯菲尔酒店管理有限公司，昆山市鑫悦宾馆有限公司注销后由其股东江苏嘉锐投资有限责任公司继续履行上述义务，故根据合同相对性原则，原告主张被告昆山市凯菲尔酒店管理有限公司对江苏嘉锐投资有限责任公司的付款义务承担连带责任于法无据，本院不予支持。
七、关于合同解除后的财产返还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。故本院对于原告主张次承租人被告昆山市凯菲尔酒店管理有限公司返还昆山市震川路101号4层25室房屋的诉讼请求，予以支持。对于原告主张被告方斌、张家文、江苏嘉锐投资有限责任公司返还昆山市震川路101号4层25室房屋的诉讼请求，因上述三被告不实际占有房屋，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第二十条第三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十一条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告张英与昆山市鑫悦宾馆有限公司签订的《委托管理合同》于2017年4月20日解除。
二、被告江苏嘉锐投资有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告张英2016年7月1日至2017年4月20日的租金33410元，并支付逾期付款违约金（以33410元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率，从2016年7月1日起计算至实际支付之日）。
三、被告江苏嘉锐投资有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告张英2010年7月1日至2017年6月30日的未支付租金12443.7元，并支付逾期付款违约金（以12443.7元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率，从2017年4月20日起计算至实际支付之日）。
四、被告江苏嘉锐投资有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告张英解除合同违约金20740元。
五、被告王步芳、吴洁、张家莉对上述第二、三、四项支付义务承担连带清偿责任。
六、被告昆山市凯菲尔酒店管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告张英所有的昆山市玉山镇震川路XXX号XXX室（昆房权证玉山字第××号）。
七、驳回原告张英其他诉讼请求。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3538元，由被告江苏嘉锐投资有限责任公司、昆山市凯菲尔酒店管理有限公司、吴洁、张家莉、王步芳承担。
如不服本判决，各方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行中国农业银行苏州市苏福路支行，账号10×××76。
审 判 长 柳心宽
人民陪审员 李建川
人民陪审员 刘建明
二〇一八年一月十八日
书 记 员 顾志峰