山东省滨州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滨中民一终字第398号
上诉人（原审被告）袁希成。
委托代理人赵雪峰，山东盾威律师事务所律师。
委托代理人高玉美，山东盾威律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）姬菊。
委托代理人王洳宾，山东众成仁和（滨州）律师事务所律师。
原审第三人滨州市滨城区广播电影电视局，住所地滨州市滨城区黄河十五路渤海二路交叉口。
法定代表人武良斌，该局局长。
委托代理人田启梁，山东中捷律师事务所律师。
上诉人袁希成因委托合同纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院（2013）滨民二初字第184号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人袁希成的委托代理人赵雪峰、高玉美，被上诉人姬菊及其委托代理人王洳宾，原审第三人滨州市滨城区广播电影电视局的委托代理人田启梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，姬菊之子董昀成与袁希成之女唐婷婷于2010年3月结婚，于2013年8月27日离婚。袁希成系第三人滨州市滨城区广播电影电视局退休职工。2010年，滨州市滨城区广播电影电视局组织本单位职工购买以一家房地产名义开发建设的广电家园住宅小区住宅楼。姬菊与袁希成口头协商姬菊借用袁希成名义购买。姬菊分别于2010年1月5日、2012年2月16日、2013年5月15日以袁希成名义向滨州市滨城区广播电影电视局交纳购房款共计476444元。2013年10月，滨州市滨城区广播电影电视局通知购房户交纳后期费用。2013年10月23日，袁希成交纳配套费、二级管网费、取暖费共计13395.85元。2013年年底，滨州市滨城区广播电影电视局将涉案房屋钥匙交与袁希成，目前，涉案房屋由袁希成及其家人居住。另查明，涉案房屋位于滨州市滨城区黄河八路政和街滨城区广电局老宿舍院内，系广电家园3号楼2单元1楼东户房屋（含储藏室、车库），为单位集资房，未办理房产证，未签订房屋买卖合同，涉案房屋土地是国有出让土地。诉讼双方协商未果，姬菊诉至原审法院。
原审法院认为，顶名买房是指房屋的实际出资人利用他人专属的分房资格、享受他人因该分房资格带来的各种优惠等，借用他人的名义购买房屋的行为，被顶名人或为此收取部分费用或无偿。房屋的实际出资人为事实购房人或真正购房人，被借名（或顶名）之人为登记购房人。本案争议的焦点为：双方之间是否存在顶名买房的事实及顶名买房关系是否有效。要查明双方之间是否存在顶名买房的事实，应从以下两个方面进行考察：1、双方有无顶名买房的意思表示。姬菊提交的两份录音及三张收据来看，袁希成认可声音来源系袁希成及袁希成之妻尹荣枝的声音，虽然袁希成对该证据有异议，但从录音内容来看，可以证实姬菊确实有借用袁希成名义购房的意思表示，而袁希成也明知这一事实，且三张收据原件均在姬菊处。2、房屋的实际出资情况。从购房款支付情况来看，关于首付款，户名为姬菊的中国农业银行活期一本通存折可以证明2010年1月4日姬菊取款170000元，且收据在姬菊处，结合两份录音，能够相互印证姬菊向第三人缴纳首期购房款194000元的事实。关于集资款281200元，中国工商银行2014年3月20日出具的个人业务凭证可以证明2012年2月10日姬菊汇入第三人财务人员仝小敬账户281200元，结合2012年2月16日第三人出具的收款收据及录音内容，且袁希成未能合理解释为何购房收据原件在姬菊手中，能够印证姬菊向第三人缴纳集资款281200元的事实。关于楼宇门等1244元，第三人出具的收据亦在姬菊处。综上，姬菊提交的三份购房收据、银行个人凭证、银行存折、录音资料，已经形成了证据链，能够证实涉案房屋确为姬菊所出资购买。故可以认定涉案房屋纠纷是一种顶名的购房行为，本案案由应定性顶名买房纠纷。关于顶名买房关系是否有效。原审法院认为，在顶名买房之初，双方当事人皆对顶名买房行为认可，系双方真实意思表示，姬菊已向第三人交纳了购房款，并取得了购房收据，双方已实际部分履行，未侵害他人的合法权益，不违反法律、行政法规的强制性规定，该顶名买房行为应为有效。双方均应按协议认真、全面履行各自的义务。袁希成在未通知姬菊交纳费用的情况下，单方向第三人交纳配套费、二级管网费、取暖费共计13395.85元，违反双方约定及诚实信用原则，不影响姬菊实际出资的事实，但姬菊应向袁希成返还该款。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，姬菊主张袁希成继续履行合同，于法有据，予以支持。姬菊主张确认其为广电家园3号楼2单元一楼东户的房屋（含储藏室、车库）的实际购买人，于法有据，予以支持。因涉案房屋虽已交付但未办理房产证，且涉案房屋系以一家房地产公司名义开发建设，未签订房屋买卖合同，涉案房屋房款未最终确定，故姬菊主张系房屋所有权人，袁希成、第三人在广电家园房屋办理房屋产权证书条件成就时，将房屋产权证办理至姬菊名下的诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持；姬菊可待证据充分后，另行主张权利。根据诉讼各方举证情况及日常生活经验，袁希成的辩称不符合情理，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决如下：一、姬菊与袁希成继续履行关于滨州市滨城区黄河八路政和街滨城区广电局老宿舍院内广电家园3号楼2单元1楼东户房屋（含储藏室、车库）的顶名购房合同；二、姬菊为滨州市滨城区黄河八路政和街滨城区广电局老宿舍院内广电家园3号楼2单元1楼东户的房屋（含储藏室、车库）的实际购买人；三、驳回姬菊的其他诉讼请求。案件受理费100元，由袁希成负担。
宣判后，袁希成不服上诉称，一、一审法院认定事实错误，本案顶名购房合同虽然成立但已被诉讼双方协议解除，一审法院认定顶名购房合同仍有效并判令继续履行，属认定事实错误。（一）被上诉人在一审时向法庭提交的录音笔录中，被上诉人同意不再索要涉案房屋，其到上诉人家中的目的是要回购房款。由此可以证明，2013年9月16日，诉讼双方已协议解除了顶名购房合同。2013年10月22日，被上诉人提起诉讼，要求继续履行已被诉讼双方协议解除的合同，违背合同法的规定，依法应不予支持。（二）涉案房屋系上诉人的单位集资房，含有单位对其员工的各种优惠。本案顶名购房合同的订立与履行是暗含条件的，上诉人之所以让被上诉人享有该楼房的优惠是基于双方的亲家关系，双方的子女于2013年8月27日解除婚姻关系，双方已不再是亲家关系，被上诉人丧失了继续履行合同的暗含条件，这也是2013年9月16日双方均同意协议解除顶名购房合同的原因。一审法院不顾实际情况，判令继续履行合同，剥夺了上诉人特有的单位集资购房优惠资格，违反合同法的公平原则。二、一审法院适用法律错误，按照合同法第一百三十三条“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，上诉人在2013年年底接手涉案房屋的钥匙后，拒绝将房屋交付给被上诉人，按照以上法律的规定，涉案房屋的所有权没有产生转移，一审法院判定该房屋的实际购买人（产权人）为被上诉人显然违背了该规定。上诉人的物权完全能够对抗被上诉人的债权，上诉人仅需承担违约责任。且顶名购房合同已经协议解除，上诉人仅需应承担返还购房款的义务。请求二审法院撤销一审判决，依法改判顶名购房合同已解除，涉案房屋的实际购买人（产权人）为上诉人。
被上诉人姬菊辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人主张顶名购房合同已经解除系主观臆断，缺乏证据证实。亲家关系的存在与消灭并不能阻碍本案顶名购房合同继续履行。本案系顶名购房合同纠纷，原审判决并没有对房屋的实际权属做出判定，上诉人引用的合同法第一百三十三条并不适用于本案。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
第三人滨州市滨城区广播电影电视局述称，请求二审法院依法审理本案。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点问题为，第一，姬菊与袁希成达成的顶名购房合同是否已经解除；第二，原审法院判令姬菊与袁希成继续履行合同并认定姬菊为涉案房屋的实际购买人是否符合法律规定。
（一）本案诉争的法律关系性质及适用的案由
姬菊与袁希成口头达成顶名购房合同，双方对合同的订立及合同主要内容均陈述一致，应视为该合同成立并生效。根据双方对合同内容的陈述，袁希成虽以自己的名义处理购买涉案房屋事宜，但其既不承担购买涉案房屋过程中的义务，亦不享受因购买涉案房屋带来的财产权益，袁希成购买房屋行为的后果均由姬菊承受。因此，购买涉案房屋应系姬菊的个人事务，由袁希成以自己的名义代为处理。姬菊与袁希成之间的顶名购房合同符合《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定的委托合同的要件，双方系委托合同关系，其中姬菊为委托人，袁希成为受托人。姬菊与袁希成因委托合同的履行和解除产生纠纷，本案案由应确定为委托合同纠纷。
（二）姬菊与袁希成达成的委托合同是否已解除
上诉人主张双方达成的顶名购房合同（以下称委托合同）已于2013年9月16日经双方协商一致解除，本院认为，姬菊与上诉人之妻尹荣枝曾于2013年9月16日就本案纠纷进行过协商，协商过程中姬菊虽同意房屋归袁希成，但同时要求对方向其返还已支付的房款，确定还款日期并要求签订书面协议。尹荣枝要求姬菊先交还收款收据且未能按姬菊的要求明确还款日期，双方就以上问题未能达成一致意见。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中姬菊与袁希成之妻对明确还款日期、还款与交还单据的顺序等问题未能达成一致意见。上诉人袁希成无其他证据证实双方对委托合同的解除达成意思表示一致，亦无证据证实姬菊或袁希成行使了任意解除权，其主张涉案委托合同已解除无事实依据，本院不予支持，上诉人该上诉理由不能成立。
（三）原审法院判令继续履行合同及对实际购买人的认定是否正确
因姬菊与袁希成达成的委托合同未解除，该合同仍属有效合同，姬菊与袁希成仍受合同约束。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，姬菊与袁希成达成的委托合同已部分履行，且仍具有继续履行的条件，原审法院判决姬菊、袁希成继续履行符合法律规定，上诉人该上诉理由不能成立。袁希成称继续履行合同的“暗含条件”丧失，不能成为法律规定的中止履行或解除合同的事由，本院不予支持。
袁希成主张其为涉案房屋的实际购买人，与姬菊交纳房屋款项的事实相矛盾，其主张不能成立。袁希成主张其取得房屋的所有权，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十三条虽规定“标的物的所有权自标的物交付时起转移”，但同时规定“法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。因涉案房屋为不动产，其所有权的转移亦应符合《中华人民共和国物权法》的规定。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第三十一条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”依照上述规定，通过处分行为取得不动产物权须以依法登记为要件，未经依法登记的，不能发生物权转移的效力。上诉人未经登记，仅凭受领涉案房屋的行为，不能认定涉案房屋所有权已转移至上诉人。上诉人要求确认其为涉案房屋的产权人与法相悖，本院不予支持。原审法院确认姬菊为涉案房屋的实际购买人，实际上是对姬菊与袁希成之间委托合同关系的确认，根据原审判决第二项及委托合同的约定，姬菊可要求袁希成履行完成委托事项、交付处理委托事务取得的财产等义务，袁希成亦可要求姬菊履行返还垫付款项等义务，该判项并未对涉案房屋的所有权归属作出认定，上诉人主张原审判决认定姬菊是涉案房屋的所有权人属对法律的误解，其上诉理由不能成立。
综上，上诉人上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，使用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人袁希成承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩现文
审 判 员 王 琳
代理审判员 刘 洋
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 张 智