海南藏族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民一终字第144号
上诉人（原审原告）尹镇，男，1951年10月2日生，汉族，农民。
委托代理人陆继龙，青海同光律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）徐生俊，男，1953年11月24日生，汉族，退休干部。
上诉人尹镇与被上诉人徐生俊房屋买卖合同纠纷一案，不服贵德县人民法院（2015）贵民初字第343号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人尹镇的委托代理人陆继龙，被上诉人徐生俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2004年2月份，尹镇经贵德县河阴镇城西村民委员会、贵德县河阴镇人民政府、贵德县交通与建设局、贵德县国土资源局批准同意，在其位于贵德县河阴镇城西村孙家台68号的宅基地内修建了砖混结构四层住宅楼一栋共八套，建筑面积920㎡，并于2006年10月依法取得贵集用（2006）字第001号《集体土地使用证》。2005年3月13日经双方协商，将位于贵德县河阴镇城西村孙家台68号住宅楼的二楼东以104400元的价格出售给徐生俊，并签订了《售房协议》，《售房协议》的甲方签字人为尹镇之妻李秀珍、乙方签字人为徐生俊。合同约定甲方将二楼东120㎡的住房一套以每平方米870元，共计104400元的价格出售给乙方，乙方于2005年3月13日前付房款30000元，年底前付20000元，剩余房款在甲方办理房地产手续后，乙方贷款付清。徐生俊先后支付原告房款55200元。2005年9月徐生俊及家人入住该房屋。后因尹镇未办理房产证，剩余房款49200元至今未付。2013年3月10日徐生俊之妻王文梅与贵德县纵四路开发工程项目部达成纵四路征迁安置补偿协议（楼房），经贵德县纵四路开发工程项目部核算，将二楼东的面积核定为124.15㎡，贵德县纵四路开发工程项目部根据协议给王文梅安置115㎡的楼房一套，此房至今未交付；给付徐生俊房屋超过面积的差价19570.02元，附属设施补偿价31788.24元，两项合计51358.26元，此款已由徐生俊从贵德县纵四路开发工程项目部全额领取。另查，贵德县纵四路开发工程项目部的安置房每平方米的成本价为2138.8元。徐生俊在购买尹镇位于贵德县河阴镇城西村孙家台68号二楼东的住房时，该房屋中有尹镇安装的坐便器、成品防盗门、自来水、有限电视线和地板砖。经贵德县融祥房地产估价所评估其中坐便器价值51.71元、成品防盗门价值1200元、地板砖价值5412.16元、自来水价值150元、有线电视线300元，共计7113.87元。徐生俊系同德县退休干部，非贵德县河阴镇城西村孙家台村民。
原审法院认为：一、关于《售房协议》的效力问题。农村的土地除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地属于农民集体所有。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，尹镇与徐生俊签订的《售房协议》中的买卖标的物为宅基地上的房屋，故对该房屋的处分必然包括对宅基地使用权的处分。徐生俊并非贵德县河阴镇城西村孙家台村民，且诉争院落的《集体土地使用证》至今未由原土地登记机关变更登记至徐生俊名下。因此，《售房协议》违反了《中华人民共和国土地管理法》第63条的规定，根据《中华人民共和国合同法》第52条的规定，应认定为无效。尹镇主张《售房协议》无效的诉讼请求，于法有据，应予以支持。二、关于安置房的归属问题。按照法律规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中双双方签订的《售房协议》中标的房屋是位于贵德县河阴镇城西村孙家台68号二楼东住房，现该标的房屋因拆迁而灭失，已无法返还。因该房屋被拆迁而安置的房屋的归属，应根据具体情况确定。徐生俊已支付购房款55200元，占实际房款108010.5元（按贵德县纵四路开发工程项目部实测面积124.15㎡×870元／㎡）的51.1%，超过了半数，且徐生俊及其家人在标的房屋拆迁前一直居住在该房屋中达8年之久。而徐生俊妻子与贵德县纵四路开发工程项目部达成的《纵四路征迁安置补偿协议（楼房）》明确拆迁房屋的安置对象为徐生俊妻子，现尹镇直接要求拆迁安置房归其所有，缺乏法律依据。根据上述情况，将安置房归并给徐生俊家庭所有，由徐生俊向尹镇折价补偿，更符合诚实信用原则和公平原则。关于补偿款的问题，因徐生俊在购房时尚有48.9%的房款未付。故其要完全取得安置房屋，还应按照贵德县河阴镇城西村孙家台68号二楼东124.15㎡的面积，价格按安置房成本价每平方米2138.8计算，向尹镇支付48.9%的补偿款，即2138.8元／㎡×124.15㎡×48.9%=129845.16元。尹镇主张徐生俊退还从城建局领取的7000元装修款的诉求。因该装修部分的价值已包括在徐生俊向尹镇购买的贵德县河阴镇城西村孙家台68号二楼东住房每平方米870元的单价中，该部分的装修补助应归徐生俊所有，故对尹镇的该项诉求，不应予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决：一、原告尹镇与被告徐生俊签订的《售房协议》无效；二、被告徐生俊于判决生效后立即给付原告尹镇补偿款129845.16元；三、驳回原告尹镇的其他诉讼请求。案件受理费50元，由尹镇、徐生俊均担。
宣判后，尹镇不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审判决适用法律错误，被上诉人徐生俊因无效民事行为或者无效合同所取得的房产不受法律保护，其应返还原物或者拆迁安置房。2、上诉人尹镇对案涉拆迁安置房依法享有所有权，原审法院判决不予归还房屋侵害了上诉人的合法财产权益。3、海南藏族自治州中级人民法院（2014）南民一终字第55、56号民事判决均判令“政府拆迁安置房屋（建设中）归上诉人尹镇所有”，原审法院审理本案应当予以遵从。综上，请求维持原审判决主文第一项，撤销第二项、第三项，依法改判徐生俊归还给尹镇位于贵德县河阴镇城西孙家台68号二楼东住房一套的拆迁安置房和徐生俊从县城建局领取的7000元部分装修款。
被上诉人徐生俊二审辩称：1、本案《售房协议》是否无效存在争议。2、《售房协议》无效的主要责任在上诉人尹镇一方。3、（2014）南民一终字第55、56号民事判决并未生效。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判决。
在二审期间双方当事人未提交新的证据。
本院审理查明的基本事实与一审法院查明的事实相一致，本院予以确认。
本院认为：一、贵德县河阴镇城西村孙家台68号二楼东住房一套的拆迁安置房不应归还给上诉人尹镇，但被上诉人徐生俊应给付尹镇相应的补偿。首先，虽然本案尹镇之妻李秀珍与徐生俊签订的《售房协议》被认定为无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，但因《售房协议》所出售的标的物即位于贵德县河阴镇城西村孙家台68号二楼东住房一套已因拆迁而灭失，根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，出卖方己无法基于物上请求权请求返还《售房协议》所出售的标的物。其次，鉴于本案拆迁安置房与《售房协议》所出售的标的物为不同的物，对于不能返还所出售标的物的折价补偿，则应坚持尊重历史、照顾现实，注重判决的法律效果和社会效果，综合权衡买卖双方的利益的原则，结合当事人各自的过错程度，全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响等因素，合理酌定具体补偿方案和补偿数额，力争达到既有利于妥善解决现有纠纷，又有利于规范当事人交易行为的目的。原审判决在此基础上，结合本案徐生俊及其家人在所购房屋内居住8年，征迁安置补偿协议明确拆迁房屋的安置对象为徐生俊的妻子，徐生俊已支付了超过半数的购房款等具体案情，认定案涉拆迁安置房归徐生俊家庭所有，并由徐生俊按照未付房款的比例向尹镇折价补偿129845.16元，符合《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国合同法》所规定的诚实信用和公平原则，该自由裁量并无不当，本院应予尊重。最后，虽然本院（2014）南民一终字第55、56号民事判决判令“政府拆迁安置房屋（建设中）归上诉人尹镇所有”，但是青海省高级人民法院以（2014）青民申字第278、279号民事裁定对两案进行提审后，又作出了（2015）青民提字第6、07号民事调解书，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十六条的规定，该两案调解书经各方当事人签收后，原判决视为被撤销。故上诉人尹镇以本院（2014）南民一终字第55、56号民事判决的认定，认为本案拆迁安置房应归其所有的上诉理由不能成立，本院不予支持。
二、被上诉人徐生俊从县城建局领取的7000元部分装修款不应归还给上诉人尹镇。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人尹镇虽提出要求徐生俊归还所领取的7000元部分装修款的主张，但不能提供相应的证据来证明其主张成立，其应承担相应的不利后果。而且，因该部分装修的价值已经包含在所购买贵德县河阴镇城西村孙家台68号二楼东住房一套每平方米870元的单价中，该部分装修补助款应归被上诉人徐生俊所有。因此，上诉人尹镇对此的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人尹镇的上诉理由缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费3146元，由上诉人尹镇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乜 佳
代理审判员 杨志刚
代理审判员 才让措
二〇一六年二月十六日
书 记 员 谭建海
附：
本判决适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。