广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂09民终1862号
上诉人（一审原告）：广西玉林玉柴物业管理有限公司，住所地：玉林市玉柴新城。
法定代表人：黄有研，总经理。
委托诉讼代理人：梁志英，广西金大地律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林坚，广西玉林玉柴物业管理有限公司员工。
上诉人（一审被告）：陈伟，男，1950年4月12日出生，汉族，住广西玉林市。
委托诉讼代理人：周伟谊，广西玉柴机器股份有限公司退休职工，住玉林市。
上诉人广西玉林玉柴物业管理有限公司（以下简称：玉柴物业公司）与上诉人陈伟物业服务合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2017）桂0902民初2457号民事判决,向本院提起上诉，本院于2017年11月14日受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。现已审理终结。
上诉人玉柴物业公司的上诉请求：1、变更玉林市玉州区人民法院（2017）桂0902民初2457号民事判决第一项为“上诉人陈伟向上诉人玉柴物业公司支付2014年8月至2016年12月31日的费用1355元（其中：物业服务费1152元、垃圾费203元）”；2、变更玉林市玉州区人民法院（2017）桂0902民初2457号民事判决第二项为“上诉人陈伟向上诉人玉柴物业公司支付费用的利息（利息以355元为基数，自2017年6月12日起至被告付清费用之日止，按中国人民银行计收逾期贷款利率标准计算”。事实和理由：1、上诉人陈伟是玉柴英华小区的业主，房产权证号玉房字第××号，房屋面积是84.5平方米，从2002年起至今一直由上诉人玉柴物业公司提供物业管理服务；2、一审判决计算的物业费面积仅为79.21平方米，没有加上每户公摊面积124.94÷24户=5.29平方米，总共面积为84.5平方米，每月应缴的物业费为0.47×84.5=39.72元，共欠29个月的物业费39.72×29=1152元；3、上诉人陈伟所欠物业费和垃圾费1355元造成利息损失应按1355元为基数计算利息支付。
上诉人陈伟答辩称:被上诉人收取的物业费的面积应当不包括公摊面积，上诉人玉柴物业公司计算的公摊面积没有事实依据，公摊面积也不应收费，玉柴物业公司的主张的理由不成立。
上诉人陈伟上诉请求：1、撤销玉林市玉州区人民法院（2017）桂0902民初2457号民事判决；2、依法改判。事实和理由：1、玉柴集团不是房地产开发商，委托的前置物业不存在，玉柴物业公司作为诉讼主体不适格；2、玉柴物业公司与玉柴集团签订的《前期物业服务合同》不合法；3、玉柴物业公司收取的物业费不符合规定，存在过错；4、玉柴物业公司的诉讼请求已经超过法律规定的两年诉讼时效。
上诉人玉柴物业公司答辩称：1、被上诉人玉柴物业公司是依法成立，具有相应资质的物业公司，签订有前期物业管理合同，一直为上诉人提供物业管理服务，作为诉讼主体适格；2、被上诉人收取物业费是按照玉林市物价局和住建委的批复，符合合同约定和法律规定；3、上诉人陈伟的84.5平方米。一审认定79.21米，没有计算公摊面积5.29平方米属计算错误；4、上诉人陈伟欠物业费，上诉人玉柴物业公司一直主张，不存在超过两年诉讼时效。一审判决认定事实清楚有误，请求驳回陈伟的上诉，依法变更。
玉柴物业公司向一审法院起诉请求：1.判决陈伟支付拖欠的费用1355元（其中：物业服务费1152元、垃圾费203元）及利息；2.本案所有的诉讼费用由被告承担。
一审法院查明的事实：玉柴物业公司是具有独立法人资格的物业管理服务企业，二级资质，成立日期为2002年1月15日，营业期限为长期。玉柴英华小区是广西玉柴集团有限公司的住宅小区。2007年11月28日，甲方玉柴集团有限公司与乙方原告签订《玉柴集团住宅小区前期物业服务合同》，双方约定：由玉柴物业公司对玉柴集团各住宅小区（含英华小区）进行前期物业管理，自合同签订之日起至玉柴住宅小区成立业主委员会后，业主委员会与乙方签订《物业委托服务合同》之日终止；物业服务费用区分不同物业的性质和特点实施政府指导价和市调节价；实施政府指导价的，由政府价格主管部门制定基准价向业主公布执行；其他车位占用费、住宅专项维修资金、生活垃圾处理费等费用的收取，从属其管理规定。合同签订后，玉柴物业公司按照合同约定对英华小区进行了日常物业管理服务。2012年9月玉柴物业公司根据玉林市物价局、住建委文件（玉市价〔2012〕54号）批复的物业收费基准价格，调整物业服务收费标准并向全体业主公布，其中英华小区收费标准为0.47元/月*m2。生活垃圾费由玉柴物业公司根据玉政办发〔2007〕155号文件及玉林市环境卫生管理处的委托按每户每月7元收取。陈伟交纳物业服务费、垃圾费至2013年12月，之后未再交纳物业服务费给玉柴物业公司。陈伟所有的位于英华小区42-1-104号，所有权证号为玉房字第××号的房屋，建筑面积79.21平方米，每月物业服务费37.23（0.47×79.21=337.23）元，垃圾费7元。陈伟2014年8月至2016年12月31日共29个月，欠交物业服务费、垃圾费合计1283元（37.23×29+7×29=1283元）。玉柴物业公司经多次向陈伟催缴未果，诉至法院。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。玉柴物业公司与玉柴机器集团公司签订了《玉柴集团住宅小区前期物业服务合同》，该合同未违反法律规定，合法有效，对双方都具有约束力，双方应遵照履行。玉柴物业公司按照合同的约定为小区业主提供物业服务，履行了应尽义务；陈伟作为该小区的业主，接受了玉柴物业公司提供的物业服务，即应按合同约定履行交纳费用义务。玉柴物业公司按照玉林市物价局、住建委批复的基准价确定物业管理收费标准并向业主公布后执行，并受玉林市环卫处委托收取垃圾费，符合规定，陈伟提出玉柴物业公司收费行为不合法的抗辩理由不成立，不予采信。陈伟提出由于玉柴公司取消离退休人员的补贴，所以其不应再交纳物业服务费、垃圾费的抗辩理由不符合法律规定，不予采信。陈伟辩称玉柴物业公司乱收费，但没有提供相关证据，不予采信。玉柴物业公司要求陈伟支付自2014年8月起至2016年12月共29个月物业服务费、垃圾费的请求合理合法，应予以支持。但计收面积84.5平方米与登记面积不符，根据《房屋登记情况表》，陈伟房屋登记的建筑面积为79.21平方米，每月物业服务费应为37.23（0.47×79.21=337.23）元，陈伟欠交物业服务费、垃圾费合计应为1283元（37.23×29+7×29=1283元）。玉柴物业公司要求陈伟支付自起诉之日起至费用付清之日止的利息，符合法律规定，利息应按中国人民银行逾期贷款利率标准计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、陈伟向玉柴物业公司支付2014年8月至2016年12月31日的费用1283元（其中：物业服务费1080元、垃圾费203元）；二、陈伟向玉柴物业公司支付费用的利息（利息以1283元为基数，自2017年6月12日起至被告付清费用之日止，按中国人民银行计收逾期贷款利率标准计算）；三、驳回玉柴物业公司的其它诉讼请求。案件受理费50元，由陈伟负担。
上诉人玉柴物业公司在二审期间向本院提供证据如下：陈伟的房屋所有权证存根，欲证明陈伟涉案的所有权证号为玉房字第××号的房屋，自有建筑面积79.21平方米，共有建筑面积126.94平方米，六层共24户，每户公摊面积126.94÷24=5.29平方米，陈伟的合计面积79.21+5.29=84.5平方米，每月应交的物业费为0.47×84.5=39.72元。
上诉人陈伟在二审期间没有向本院提交证据。
经本院组织双方进行质证，意见如下：上诉人陈伟对上诉人玉柴物业公司提交房产的存根的真实性无异议，认为不能证明上诉人陈伟需要交公摊面积的物业费。
本院认为，上诉人玉柴物业公司提供的上诉人陈伟的房产存根证据的来源合法，与本案有关联性，能反映案件的客观事实，可以作为认定案件事实的依据。
经本院审理查明，一审判决除计算陈伟应缴物业费的面积和数额有误外的其他事实属实，依法予以确认。
另查明，陈伟涉案的所有权证号为玉房字第××号的房屋，自有建筑面积79.21平方米，共有建筑面积126.94平方米，六层共24户，每户公摊面积126.94÷24=5.29平方米，陈伟的合计面积79.21+5.29=84.5平方米，每月应交的物业费为0.47×84.5=39.72元，所欠2014年8月起至2016年12月共29个月物业服务费、垃圾费为39.72×29+29×7=1355元。
本院认为，广西玉柴集团有限公司是本案称所在英华小区的建设者，玉柴物业公司是依法成立的企业法人，经营范围为物业管理。广西玉柴集团有限公司与玉柴物业公司签订《玉柴集团住宅小区前期物业服务合同》，是双方的真实意思表示，合同的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法认定双方签订的物业管理合同成立、有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。上诉人陈伟与上诉人玉柴物业公司发生物业服务合同关系成立并生效，上诉人玉柴物业公司作为本案诉讼主体适格。上诉人玉柴物业公司已经提供了物业管理服务，上诉人陈伟应按合同的约定支付物业服务费用，上诉人玉柴物业公司收取的物业服务费符合法律和管理部门规定的收费标准。上诉人陈伟应交物业费的面积应为自建面积加上公摊面积，上诉人玉柴物业公司主张为84.5平方米的理由成立，依法应予支持。一审判决对上诉人陈伟应缴的物业费面积和数额认定有误，应予变更。上诉人陈伟没有支付物业服务费，已构成违约，应承担违约责任。上诉人逾期支付物业服务费造成了的利息损失，双方没有约定，应以1355元为基数，从被上诉人主张之日起按中国人民银行计收逾期贷款利率标准计算。物业服务是连续性的行为，被上诉人为上诉人提供的物业服务为合同约定2007年11月至2016年12月31日，诉讼时效应从2017年1月1日起两年内，被上诉人在2017年6月12日向一审法院提起诉讼主张权利并没有超过法律规定的两年诉讼时效。上诉人主张玉柴物业公司诉讼主体不适格，请求支付物业服务费的价格及数额不合理，公摊面积不应属缴纳物业服务费的范围，且玉柴物业公司的主张已超过法律规定的两年诉讼时效没有事实和法律依据，依法不予支持。综上所述，上诉人张佐薇上诉无理，应予驳回。一审判决认定事实清楚部分不当，予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销玉林市玉州区人民法院（2017）桂0902民初2457号民事判决第三项；
二、变更玉林市玉州区人民法院（2017）桂0902民初2457号民事判决第一项为“上诉人陈伟向上诉人玉柴物业公司支付2014年8月至2016年12月31日的费用1355元（其中：物业服务费1152元、垃圾费203元）”；
三、变更玉林市玉州区人民法院（2017）桂0902民初2457号民事判决第二项为“上诉人陈伟向上诉人玉柴物业公司支付费用的利息（利息以355元为基数，自2017年6月12日起至被告付清费用之日止，按中国人民银行计收逾期贷款利率标准计算”。
一审案件受理费50元，二审案件受理费100元（上诉人张佐薇已预交50元、上诉人玉柴物业公司已预交50元），合计150元，由上诉人张佐薇负担。
上述债务，义务人于本判决生效之日起十五日内履行完毕，如逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 甘伟强
审判员 梁 坚
审判员 谭泉清
二〇一八年一月十七日
书记员 卢丽娟