四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川01民终4958号
上诉人（原审被告）四川博亿房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市武侯区二环路南三段*号*座**楼。
法定代表人刘言勇。
委托代理人张罗，四川律大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）成都德昌行物业服务有限公司。住所地：四川省成都市武侯区高升桥路*号*栋*单元****号。
法定代表人彭善国，总经理。
委托代理人邓小英，系该公司工作人员。
委托代理人瞿均，系该公司工作人员。
上诉人四川博亿房地产开发有限公司（以下简称博亿公司）因与被上诉人成都德昌行物业服务有限公司（以下简称德昌行公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2017）川0114民初8119号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，博亿公司是“博亿*田园晶品”项目的开发建设单位。2012年7月2日，博亿公司（甲方）与德昌行公司（乙方）达成《前期物业服务合同》，约定：甲方将其开发的“博亿*田园晶品”委托于乙方实行物业管理，委托管理期限自2012年7月2日起至2015年7月1日止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。物业管理服务费采取包干制，收费方式及标准如下（均按建筑面积计算）：电梯住宅1.5元每平方米每月，商业2.5元每平方米每月；空置、空关房屋的物业管理公共服务费，分别由房屋的所有权人按上述标准向乙方交纳。而后，双方增订了《补充协议》约定：博亿公司将“博亿*田园晶品”售楼中心委托给德昌行公司提供物业管理服务，前期物业管理服务费采取包干制，电梯住宅1.5元每平方米每月，商业2.5元每平方米每月；在销售率达到90%以前住宅按1.2元每平方米每月执行，商业按2元每平方米每月执行。2015年8月10日，博亿公司（甲方）与德昌行公司（乙方）达成《前期物业服务合同》，此合同约定委托管理期限自2015年7月1日起至2018年6月30日止，对于物业管理服务费的约定与之前的《前期物业服务合同》约定大致一致。
另查，由德昌行公司提供物业服务的房屋位于“博亿*田园晶品”项目的4栋物业属电梯住宅（是原规划图纸的1号楼也即房屋登记备案的1号楼），该物业在2014年3月30日即具备交房条件，但此时尚有8套房屋未销售：房号4-1-14-4（实际于2014年6月3日出售）、房号4-2-2-4（实际于2015年1月8日出售）、房号4-2-8-4（实际于2014年5月1日）、4-2-14-3（实际于2014年5月22日出售）、房号4-2-14-4（实际于2014年5月9日出售）、房号4-2-16-3（实际于2014年5月8日出售）、房号4-2-26-4（实际于2014年5月15日出售）、房号4-2-27-1（实际于2014年6月25日出售）。
博亿公司针对德昌行公司所列《田园晶品14年4月1日至17年6月30日止空置房及物业服务费欠费统计表》（涉及171套房屋）提交了与德昌行公司所列不一致的13份交房工作流程表，德昌行公司予以确认。
博亿公司在销售“博亿*田园晶品”项目期间，制定了三种为业主减免物业服务费的营销方案。对于业主根据营销方案所减免的物业服务费，德昌行公司从2014年5月起按月向博亿公司发送《联络函》及相关明细和单据，列明当月业主所享受的物业服务费优惠金额以及之前已产生的费用，要求博亿公司直接向其支付。其中，最后一次2016年10月9日的联络函的内容为：“贵司'工作联系函'我司于2016年9月30日收到，内容知晓。为了提升田园晶品项目服务品质，请贵司尽快划拨2014年3月30日至2016年3月31日止的物业服务费共欠人民币：181851.5元（壹拾捌万壹仟捌佰伍拾壹元伍角整），以保证项目物业服务工作的正常开展，谢谢。”经双方再次互函后，博亿公司于2016年11月14日向德昌行公司发出《工作通知》：“我公司已收到贵公司的工作回复函。除已核实的有关'物业费免收补贴：181851.5元'外，对其他事项均不认可，望贵司在2016年11月底以前务必到我司协商解决。不然我司将强行终止合作。”
原审法院另查明，“博亿*田园晶品”物业并未进行电表分户，住户所产生的居民用电与“博亿*田园晶品”项目二期的工地用电是统一计核，博亿公司曾向电力部门缴纳过电费。德昌行公司向住户收取了已产生的电费205164.17元，但未将该费用交付给博亿公司，也未代业主直接向电力部门缴纳电费。就电费事宜，博亿公司无证据证明双方进行过实际协商，但其曾于2016年9月28日向德昌行公司发出《工作联系函》：“我公司现已将电费核算完毕，请贵公司安排时间及相关人员尽快到我司进行核对，以及洽谈下一步工作。”德昌行公司于2016年10月9日回复《联络函》（详见前述内容）未提及电费事宜。博亿公司所提交的证明其已交电费的发票是2016年3-7月、12月的交费发票，有“普非01峰”、“普非01平”、“普非01谷”、“无功01”、“反无功01”等收费项目，尚无法核实博亿公司所垫付的业主电费数额。
原审法院认定上述事实所依据的证据有已随原审卷宗移送本院的本案各方当事人提供的证据材料、依据等。
原审法院认为，根据《物业管理条例》第四十一条的规定，在房屋未出售或者交付前，物业服务费由建设单位缴纳，业主的最初缴纳时间应始于物业的交付，实践中应以建设单位交付房屋的钥匙为准，故德昌行公司对于向业主交付房屋之前的物业服务费，有权向博亿公司主张。综合博亿公司关于《田园晶品14年4月1日至17年6月30日止空置房及物业服务费欠费统计表》的意见，原审法院认为：2014年4月1日之前出售的房屋，德昌行公司从2014年4月1日起至房屋交付之日止计算物业管理服务费并无不当，但2014年4月1日之后销售的8套房屋，应自房屋出售之日起计算物业管理服务费，因为按照双方的《前期物业服务合同》对前期物业管理的定义，德昌行公司提供的前期物业管理应自房屋出售起计算，而双方对物业管理服务费的起算时间并无约定，那么博亿公司主张自房屋出售之日起计算物业管理费原审法院予以支持。另综合博亿公司提出的13户已交房的物业，原审法院对于德昌行公司所列《田园晶品14年4月1日至17年6月30日止空置房及物业服务费欠费统计表》作出调整，总计金额为411410.8元。
针对德昌行公司所提出的因博亿公司的营销方案而产生的代业主缴纳或给业主补贴的物业服务费（第二项和第三项诉讼请求），因双方往来工作函中已作确认，原审法院确认上述两项费用共计181851.5元。
关于电费问题。虽然德昌行公司收取的是业主已产生的电费，但从博亿公司提交的证据来看，仅能反映该公司于2016年部分月份缴纳电费的情况（具体代业主缴纳电费的数额不清），不足以证明博亿公司代业主缴纳的电费数额大于或等于205164.17元，鉴于这部分费用可能涉及业主的利益，且德昌行公司已同意退还业主，故原审法院对此费用暂不从博亿公司欠德昌行公司的债务中予以品迭。
另外，关于博亿公司以德昌行公司所提供的物业服务并未达到服务合同的标准为由所进行的抗辩。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，拒绝缴纳物业费的正当理由应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵的前提之下，现在博亿公司对前述理由无任何证据予以证明，故原审法院依法不予采纳。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二之规定，判决博亿公司于本判决发生法律效力之日起15日内向德昌行公司支付物业服务费411410.8元、支付因博亿公司的营销方案而产生的代业主缴纳或给业主补贴的物业服务费181851.5元；驳回德昌行公司的其他诉讼请求。
博亿公司不服一审判决，提起上诉称，一审法院未品迭电费系错误认定，房屋空置期产生的物管费计算标准错误，空置房屋的数量和期限计算错误，请求二审人民法院撤销原判决，发回重审或者依法改判。
被上诉人德昌行公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的诉讼请求于法无据，请求驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。
本院二审查明的事实与一审法院一致。
本院认为，在二审中，上诉人博亿公司提交了电费缴纳明细表和销售明细表、销售合同，意图证明博亿公司缴纳了案涉物业电费、销售率达到的90%的具体时间。本院经审查后认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据”的规定，上诉人博亿公司应当在举证期限内向人民法院提出本案的全部证据及依据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第二项“二审程序中的新证据包括：一审庭审结束后新发现的证据”之规定，博亿公司提交的电费缴纳明细表和销售明细表、销售合同不符合法律规定，如因不可抗力等正当理由需要延期提供的，亦应在一审中向人民法院提出。故上诉人在二审中提交的证据本院不予采信。
关于品迭电费的问题，“博亿*田园晶品”物业并未进行电表分户，上诉人博亿公司亦未能提交证据证明其代业主缴纳电费的具体数额，将德昌行公司收取的业主电费在博亿公司所欠物业费中直接品迭显然不妥，鉴于德昌行公司同意将电费退还业主，原审法院对此费用暂不从博亿公司欠德昌行公司的债务中予以品迭合理，本院予以确认。对于博亿公司提出原审法院房屋空置期产生的物管费计算标准错误、空置房屋的数量和期限计算错误的上诉主张，本院认为，双方虽然在《补充协议》中约定：“在销售率达到90%以前住宅按1.2元每平方米每月执行，商业按2元每平方米每月执行。”但博亿公司在一审诉讼过程中未能提交证据证明销售率达到90%的具体时间，应承担举证不利的法律后果。一审法院根据本案具体情况将德昌行公司所列《田园晶品14年4月1日至17年6月30日止空置房及物业服务费欠费统计表》作出调整，酌定为411410.8元并无不当，可予维持。
综上，上诉人的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费的负担方式不变；本案二审案件受理费5225元由上诉人四川博亿房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李伟东
审判员 喻小岷
审判员 盛 莉
二〇一八年八月二十二日
书记员 陈 悦