广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）贵民二终字第352号
上诉人（一审原告，反诉被告）朱嘉良。
上诉人（一审原告，反诉被告）覃燕飞。
委托代理人朱嘉良。
上诉人（一审被告，反诉原告）桂平市清隆房地产开发有限公司，住所地广西桂平市。
法定代表人卢培清。
委托代理人韦文星。
上诉人朱嘉良、覃燕飞因与上诉人桂平市清隆房地产开发有限公司（以下简称清隆公司）商品房买卖合同纠纷一案，双方不服桂平市人民法院（2015）浔民初字第2790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月27日受理后，依法组成由审判员刘丽担任审判长，审判员黄钰雄与代理审判员黄缓健参加的合议庭，于2015年11月25日公开开庭审理了本案。书记员梁明燕担任法庭记录。上诉人朱嘉良（也是覃燕飞的委托代理人），上诉人清隆公司的委托代理人韦文星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2012年3月31日，朱嘉良、覃燕飞（买受人）与清隆公司（出卖人）签订一份合同编号为xx的《商品房买卖合同》，约定由朱嘉良、覃燕飞购买清隆公司开发的xx小区第xx幢xx单元xx层xx号商品房，商品房总售价367460元。其中合同第六条约定：买受人于签订本合同之日交清首期房款117460元，余款250000元，向银行按揭贷款付清。买受人须在签订本合同之日起7日内办妥银行按揭手续（包括交纳相关费用及提供办理银行按揭所需的资料）。合同第八条约定：出卖人应在2013年6月30日前交付商品房给买受人使用。在交房条款中，双方约定了以下4种特殊原因可延期交房：1、遭受不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府行为因素影响、相关政府职能部门或相关单位的行为造成开发建设延期或验收延期的；3、供水、供电部门连续停水、停电4个小时以上，气象部门的气象记录有连续降雨4小时或间断降雨累计6个小时以上；4、买受人房款未缴清或买受人以个人房屋按揭贷款方式购房，贷款金额未能到达出卖人账户的。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。
签订《商品房买卖合同》后，朱嘉良、覃燕飞已依约付清首期购房款，余款以按揭贷款方式支付。2012年8月23日银行贷款到达清隆公司的账户，至此朱嘉良、覃燕飞已付清全部购房款。清隆公司所建涉案楼房于2014年6月1日竣工验收合格。2014年6月5日至7日清隆公司在桂平电视台播出交房通知，通知于2014年6月21日正式交房。2014年6月29日，清隆公司将涉案商品房实际交付给朱嘉良、覃燕飞使用。根据桂平市气象科技开发中心的气象资料显示，从2012年3月31日起至2014年6月5日止，日降雨量达到大雨（25mm）以上标准的天数共有54天。桂平市自来水厂泵房生产日记录表显示，2012年4月7日听到时长6：25-21：00、2012年5月16日停电时长8：00-14：10、2013年1月26日停电时长7：35-14：45、2013年1月27日停电时长7：00-15：25、2013年2月2日停电时长7：10-19：45、2013年5月15日停电时长8：10-13：30、2013年11月20日停电时长8：00-13：25，以上连续停电导致停水时长均超过4个小时，共7天。根据桂平市环境保护局文件，高考期间禁止建筑施工企业在考点周边进行施工作业，本案所涉楼盘受影响而停止施工的天数为4天。桂平市住房和城乡规划建设局证实：“我单位建设的桂平市浔州路北段工程，于2011年3月6日开工建设，于2014年7月25日竣工，其中于2013年6月23日至2013年9月16日对该段路的东面实行封路建设路基及垫层，于2013年11月3日至2014年2月28日对该路段的东面实行封路进行铺设沥青路面”。双方当事人对所订立的《商品房买卖合同》是否违约发生争议，以致涉讼。
一审法院认为，关于本诉，朱嘉良、覃燕飞与清隆公司订立的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且没有违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应依照合同约定切实履行合同义务。一方当事人履行合同义务不符合合同约定时应承担相应的民事责任。
一、关于清隆公司是否逾期交房，是否存在合同约定的延期事由的问题。朱嘉良、覃燕飞、清隆公司签订的《商品房买卖合同》明确约定在2013年6月30日前交房，根据清隆公司发布的交房通知是于2014年6月21日正式交付，而实际交房时间为2014年6月29日。从以上情况来看，清隆公司交付商品房已超过合同约定的交房日期。清隆公司是否有合理的、符合约定的事由延期交房是解决本案纠纷的关键。清隆公司辩称在本案合同履行期间，分别存在合同约定的停水、停电、降雨、国家法定节假日、高考、市政工程、房款未缴清等可延期交房的情况，应据实延期交房。对其抗辩意见，一审法院分析如下：
1、降雨是否造成延误施工，延误的时间。清隆公司就该项主张提供了气象科技开发中心的气象资料作证，但该资料只显示降雨日期及日降雨量，没有显示降雨时长。但从双方的约定及一般人的认知，应当认定一定强度的降雨会导致无法施工。因此，酌情确定出现大雨（降雨量达25mm）以上的降雨天气的54天可顺延交房。清隆公司主张的其余扣减期间，证据不足，理由不充分，不予确认；
2、停水、停电造成延误工期的时间。清隆公司提供的桂平市自来水厂《泵房生产日记录表》证实共有2012年4月7日至2013年11月20日7天连续停电导致停水时长超过4个小时（该日期虽超出合同约定的交房期，但若将能够顺延交房的因素考虑在内，该日期仍处于交房期之前），该情况符合合同约定的顺延交房情形，故确认因停电、停水可顺延交房的时间为7天。清隆公司主张其余扣减期间，证据不足，理由不充分，不予确认；
3、国家法定节假日能否顺延交房。可以顺延交房的事由应当是清隆公司不可预见和难以控制的特殊情况，而国家法定节假日每年都是固定的和必然出现的，因此，清隆公司主张因国家法定节假日可以延期交房20天，理由不成立，不予支持；
4、高考造成延误工期的时间。清隆公司提供了桂平市环境保护局《关于加强高考期间环境噪声防治工作的通知》（浔环字（2012）43号）、《关于在高考期间加强环境噪声污染防治监督管理的通知》（浔环字（2013）43号），证实2013年6月7日至6月8日属于高考时间；在该期间市政府分时段限制施工，高考期间则全天禁止施工，清隆公司请求顺延交房4天，符合规定，予以确认。
5、市政道路施工造成延误工期的时间。清隆公司主张的该项工期延误长达201天，但仅提供了证据《道路施工合同》，不足以证实。清隆公司应当提供由建设单位、监理单位、施工单位共同签署的工期延误《签证单》等证据证实实际停工及具体的停工时间，但未提供，亦没有提供证据证实该市政施工封闭的道路是进入清隆公司施工工地的唯一通道，因此清隆公司主张因市政工程影响而延误工期201天的意见，因证据不充足，理由不充分，不予采信；
6、朱嘉良、覃燕飞贷款未到达清隆公司账户可延期交房时间。《商品房买卖合同》中约定“买受人房款未交清或者买受人的购房贷款未能到达出卖人账户的”，出卖方可以据实予以延期交房。虽然单个人的贷款不到帐并不会对整个工程的工期造成影响，但是如果大量买受人的贷款金额迟迟不到帐，还是有可能影响到工程施工进程的。开发商与买受人约定贷款不到账顺延交房以减轻其违约压力情有可原，酌情认定从2012年7月11日签订《住房公积金借款合同》起至2012年8月23日（贷款金额到账）止可顺延交房期限42天。此外，由于2012年7月11日至2012年8月23日与上述降雨、停水、高考等停工顺延的期限有重叠，其重叠的部分不应当重复计算。经查，重叠的部分为：与降雨延期重叠4天。因此，本项顺延交房的天数应为42天-4天=38天。
综上所述，出现合同约定的特殊情况可以顺延交房期的天数为：54天（降雨）＋7天（停水）＋4天（高考）＋38天（贷款未到帐）=103天。朱嘉良、覃燕飞、清隆公司双方约定交房的时间为2013年6月30日，清隆公司通知的正式交房时间为2014年6月21日（应以清隆公司通知的正式交房日为准，朱嘉良、覃飞燕延收房不属于清隆公司违约），清隆公司共迟延交房356天，扣除符合合同约定的延期交房天数103天，清隆公司仍迟延交房356天-103天=253天，按《商品房买卖合同》第八条的约定，清隆公司应按日向朱嘉良、覃燕飞支付已付购房款万分之一的违约金，即367460元×0.0001／天×253天=9297元。
二、关于清隆公司的反诉请求应否支持的问题。在买房人已经按要求交付按揭贷款所需要的全部资料的情况下，按揭贷款何时到达开发商的账户并不由买房人掌控，那么贷款迟延到账的责任不应由买房人承担。另外，朱嘉良、覃燕飞的购房贷款于2012年8月23日已全部到达清隆公司账户，应从次日起算要求支付违约金的诉讼时效，清隆公司于2015年8月17日才主张权利，已超出两年诉讼时效，对其反诉请求予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中国人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告桂平市清隆房地产开发有限公司应支付逾期交房违约金9297元给原告朱嘉良、覃燕飞；二、驳回原告朱嘉良、覃飞燕的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告桂平市清隆房地产开发有限公司的反诉请求。本案受理费67元（减半收取，原告已预交），由被告桂平市清隆房地产开发有限公司负担46元，原告朱嘉良、覃飞燕负担21元。反诉受理费25元，由反诉原告桂平市清隆房地产开发有限公司负担。
上诉人朱嘉良、覃燕飞不服一审判决，上诉称，一、一审法院认定涉案商品房于2014年6月1日已验收合格是错误的。事实上，在该时间清隆公司并未取得竣工验收备案表。二、一审法院认定清隆公司延误交房的事由没有事实依据。大雨不是合同约定的延误事由。交房前虽有7天停水停电，但清隆公司没有证据证实确因此停工。高考时间每年固定，可以预见，双方没有该项约定，清隆公司也没有提供证据证实因此停工。朱嘉良、覃燕飞已按要求提供按揭贷款的资料，其他手续是清隆公司代办的，不应据此延期42天交房。因此，请求二审法院撤销一审判决第一项、第二项，改判清隆公司支付朱嘉良、覃燕飞逾期交房违约金13412元，驳回清隆公司的上诉请求。
上诉人清隆公司不服一审判决，上诉称，一、一审判决认定朱嘉良、覃燕飞违约付款时间是从朱嘉良、覃燕飞与按揭银行签订《住房公积金借款合同》之日起计算，这种计算方式既不是双方的约定，也没有法律规定，是错误的。双方在《商品房买卖合同》第六条第3款约定“买受人须在签订本合同之日起7日内办妥银行按揭手续”，在本合同附件四第三条第6款约定“只有出卖人实际收到按揭贷款后，才视为买受人办理完毕按揭付款义务”。因此，逾期付款时间应当从签订《商品房买卖合同》后7日起计算至贷款到达清隆公司帐户时止。二、双方合同约定了停水、停电、降雨、国家法定节假日、高考、市政工程、房款未缴清等事由可以迟延交付，但一审判决却没有全部扣减清隆公司主张的迟延时间是错误的。三、一审判决驳回清隆公司的反诉请求是错误的。双方在《商品房买卖合同》第六条第3款明确约定“买受人须在签订本合同之日起7日内办妥银行按揭手续”，朱嘉良、覃燕飞没有按时办妥，已经违约，应承担违约责任。一审法院以“按揭贷款何时到达开发商帐户并不由买受人掌控”为由，驳回清隆公司的反诉请求是错误的。四、一审法院程序违法。一审法院以《住房公积金借款合同》来确认可顺延交付时间是错误的。该合同不是双方提供的证据，也没有经双方质证，一审法院以此作为定案依据属程序违法。因此，清隆公司认为扣减全部可顺延交房时间后，清隆公司的交房没有逾期。朱嘉良、覃燕飞没有按合同办妥银行按揭手续，导致贷款迟延到账，应承担违约责任。请求二审法院驳回朱嘉良、覃燕飞的诉讼请求，支付清隆公司的上诉请求。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，一、关于清隆公司应支付多少逾期交房违约金给朱嘉良、覃燕飞的问题。双方约定于2013年6月30日前交房，如果逾期，则以已支付房款为基数，按日万分之一计算违约金。同时，双方还约定了政府行为，连续停水、停电4个小时以上，连续降雨4小时或间断降雨累计6个小时以上，买受人房款未付清等情况可延期交房。清隆公司通知朱嘉良、覃燕飞于2014年6月21日正式交房，该时间视为交房时间。出现合同约定的特殊情况可以延期的交房时间为103天，因此，清隆公司应当支付逾期交房违约金9297元（367460元×0.0001／天×103天）给朱嘉良、覃燕飞。朱嘉良、覃燕飞、清隆公司均对一审法院认定的可延期交房103天有异议。本院认为，一审法院是综合了双方合同的约定、法律规定以及客观事实等多种因素酌情认定可延期交房的天数为103天，合法合理，应当维持。朱嘉良、覃燕飞、清隆公司的异议不成立，本院不予采纳。二、关于朱嘉良、覃燕飞应否向清隆公司支付逾期付款违约金的问题。清隆公司主张，按照双方在《商品房买卖合同》第六条第3款及在该合同附件四第三条第6款约定，逾期付款时间应当从签订《商品房买卖合同》后7日起计算至贷款到达清隆公司帐户时止。本院认为，按照双方在《商品房买卖合同》第六条第3款的约定“买受人须在签订本合同之日起7日内办妥银行按揭手续（包括缴纳相关费用及提供办理银行案件所需的资料），逾期的，按本条第1种方式处理”及在该合同附件四第三条第6项的约定“只有出卖人实际收到按揭贷款后，才视为买受人办理完毕案件付款义务”看，朱嘉良、覃燕飞仅对未按时缴纳相关费用及提供办理银行案件所需的资料承担违约责任，并不对贷款何时到达清隆公司帐户承担责任。并且贷款的后续手续是由清隆公司代办，贷款何时到达清隆公司帐户，朱嘉良、覃燕飞不能掌控，因此在朱嘉良、覃燕飞已按时缴纳相关费用及提供办理银行案件所需的资料的情况下，清隆公司请求朱嘉良、覃燕飞承担逾期付款违约责任没有事实和法律依据。另外，贷款已于2012年8月23日汇入清隆公司帐户，但清隆公司于2015年8月17日才主张权利，已超过诉讼时效，本院对其上诉请求不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，处理恰当，应当维持；上诉人朱嘉良、覃燕飞、清隆公司的上诉理由不成立，应当驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费168元（朱嘉良、覃燕飞已预交134元、桂平市清隆房地产开发有限公司已预交184元），由朱嘉良、覃燕飞负担50元、桂平市清隆房地产开发有限公司负担118元。余款150元，由本院退回84元给朱嘉良、覃燕飞，退回66元给桂平市清隆房地产开发有限公司。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 丽
审 判 员 黄钰雄
代理审判员 黄缓健
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 梁明燕