江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终2979号
上诉人（原审被告）：魏加信，男，1965年2月2日生，汉族，住江苏省睢宁县。
委托诉讼代理人：宋旭初，男，1960年12月14日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。
被上诉人（原审原告）：武波，男，1976年1月17日生，汉族，住江苏省睢宁县。
委托诉讼代理人：朱雪，江苏千秋业律师事务所律师。
上诉人魏加信因与被上诉人武波房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院（2015）睢民初字第03626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人魏加信及其委托诉讼代理人宋旭初，被上诉人武波的委托诉讼代理人朱雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人魏加信上诉称：请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求；2、上诉费用由被上诉人负担。事实与理由：一审认定事实不清、适用法律错误，为维护上诉人的合法权益，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。1、原审认定事实不清。双方并不存在买卖合同，而是无名合同。双方虽然签订一份房屋买卖合同，但是被上诉人在同一日与徐州京诚房地产开发公司亦签订了协议书，此两份书面合同是同一日签订的，标的指向同一个，应视作同时签订。在原审中，上诉人郑重提及并申明被上诉人与徐州京诚房地产开发公司签订的合同才是实质的买卖合同，但未被一审法院重视。2、被上诉人对此房屋的性质，不仅只是知道而且是认可的、对其后果是愿意承担的。双方合同明确，被上诉人核实变更为被上诉人名下后，方向上诉人支付房款。当被上诉人支付房款时，即被上诉人表示对其房屋、性质等的全部认可。双方之间的合同明确“若售房部开盘价超出该房产成交价…时，超出部分由甲方支付”，此约定更证明了被上诉人知道、接受了此房未开盘的风险事实，同时上诉人亦承担了如开盘价格高于此价的风险。3、一审判决认定上诉人让被上诉人与徐州京诚房地产开发公司签订一份预售合同，是不属实的。二、原审法院适用法律错误。原审判决适用合同法第五十八条，而该条款是合同被撤销或认定为无效后的处理，绝非是解除合同的处理。三、一审判决超出被上诉人的诉讼请求。被上诉人原审诉讼请求是依法解除双方签订的买卖合同，并未请求认定合同无效。四、原审判决只判令返还被上诉人购房款，而对双方的所谓房屋买卖合同是否被解除、返还房款后房屋的归属等问题均未作出明确判决。五、合同的解除条件及解除权，是有明确、严格法律规定的。如一方认为对方违约应当解除合同，应该先向对方下达通知解除合同，对方对此通知如有异议，可以请求法院确认其合同效力。但上诉人从未收到解除通知。六、退一步讲，即使确认合同被解除，也并不一定认定该解除具有溯及力，而应根据双方的过错程度、合同实际履行情况等综合进行处理。综上，请求二审法院维护上诉人的合法权益。
被上诉人武波辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实和法律依据。1、上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖合同关系，上诉人通过房产中介将涉案房屋挂牌出售，被上诉人通过中介机构看中该房屋并与上诉人协商，签订了书面的房屋买卖合同，并将全部购房款支付给上诉人，该买卖双方仅仅是上诉人和被上诉人双方，而被上诉人与徐州京诚房地产开发公司之间的协议书只是上诉人为了将来产权证直接办在被上诉人名下而对买卖合同约定义务的履行，购房款也并未向徐州京诚房地产开发公司支付，被上诉人和徐州京诚房地产开发公司不存在真实的房屋买卖的协议，也不具备买卖合同的形式要件，因此涉案房屋的买卖双方仅仅是上诉人与被上诉人之间的。2、上诉人将其不享有所有权的房屋通过中介机构对外转让，该行为本身就不具备法律效力，被上诉人仅对中介机构的信任以及基于上诉人承诺才与上诉人签订了房屋买卖合同并支付了购房款，但直至目前该房屋仍未取得商品房预售许可，并且被相关法院查封，该房屋不具备对外出售的条件，因此双方签订的买卖合同是无效的。3、根据法律规定合同无效或被撤销后，双方所取得财产应当予以返还，本案中上诉人收取了被上诉人36.5万元购房款，上诉人应当返还，同时涉案房屋并没有交付被上诉人，上诉人不承担返还房屋义务。综上所述，一审判决适用法律正确，认定事实清楚，请求法院依法驳回上诉维持原判。
武波向一审法院起诉请求判令：解除双方之间的买卖合同、魏加信返还房款36.5万元、赔偿违约金109500元、赔偿经济损失16425元。
一审法院认定事实：2014年7月，睢宁县京诚房地产开发公司因欠魏加信债务，遂将其开发的睢宁县紫金花园小区33号2单元502室抵给魏加信。双方签订了名为房屋预售实为以物抵债合同。而且为了落实是“买卖”关系，有魏加信向公司交房款的账目往来。后魏加信将该房到房屋中介机构挂牌出售。2014年11月武波经中介机构看中该房屋，遂与魏加信协商购买。同年11月27日，双方签订房屋买卖合同。合同约定，房屋坐落于睢宁县紫金花园小区33号2单元502室，面积96.08平方米，价款36.5万元。魏加信必须保证产权清楚。该房产未过户到武波名下之前，魏加信不得以任何理由将该房屋抵押、转让、变更。如果产权或共有人委托，在签订合同时，魏加信必须保证产权人及所有权人一致同意。魏加信承诺在2015年初，保证让武波签订网备合同。合同签订当日，武波将房款36.5万元现金交至魏加信手中。为了将来能够顺利签订网备合同，魏加信随即带武波到开发公司处，让武波与徐州京诚房地产开发公司签订了一份预售合同，并且将原来的交款人魏加信换成武波。后武波找到魏加信要求办理相关手续，然而该房屋既无法签订网备合同更无法办理产权证书，遂起诉至一审法院，要求解除合同、返还房款。
一审法院判决：武波与魏加信之间的买卖合同无效。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。同时参照江苏省高级人民法院关于以物抵债的意见，以物抵偿后，未办理过户手续的，系无效行为。因此本案魏加信与开发公司之间，无论是买卖或是抵债关系，均系无效。魏加信此时并未获得法律意义上的房屋所有权。魏加信在中介机构挂牌出售涉案房屋时，明知该房屋尚未取得预售许可，但仍向武波保证可以签订网备合同，遂与武波签订合同并收受购房款。武波无法签订网备合同且无法办理房屋产权证书。该合同也系无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担责任。双方都知道涉案房屋未取得预售许可，仍然进行交易，因此双方都有过错。故武波要求的损失请求，一审法院不予支持。关于武波诉请的违约金，因合同无效，亦不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、魏加信于判决生效后十日内返还武波购房款36.5万元；二、驳回武波其他诉讼请求。案件受理费减半收取4432元，由魏加信负担。
二审中，当事人均没有提交新证据。
对当事人二审争议的事实，本院审理查明的与原审法院一致。
二审中双方当事人的争议焦点为：1、双方当事人之间合同的效力如何认定；2、魏加信是否应当向武波返还购房款36.5万元。
本院认为，一、关于双方当事人之间合同效力如何认定的问题。一审法院认定“睢宁县京诚房地产开发公司因欠魏加信债务，遂将其开发的睢宁县紫金花园小区33号2单元502室抵给魏加信。双方签订了名为房屋预售实为以物抵债合同”，对于魏加信并未提出异议，故本院予以确认。参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。因涉案房屋一直未取得商品房预售许可证明，故徐徐州京诚房地产开发公司与白艳浓签订的买卖涉案房屋的《协议书》应当认定为无效，魏加信对涉案房屋并不拥有所有权。作为涉案房屋的无权处分人，魏加信与武波签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，该合同应当是有效的，只是不发生物权转移的效力。
二、关于魏加信是否应当向武波返还购房款36.5万元的问题。武波购买涉案房屋的目的是实现自己对该房屋的所有权，而涉案房屋既无法签订网备合同更无法办理产权证书，双方买卖合同的目的无法实现。武波起诉至法院，要求解除双方之间合同的主张能够成立，本院予以确认。双方合同解除后，魏加信应当向武波返还购房款。至于武波与徐州京诚房地产开发公司签订的《协议书》，双方均认可是为了能够顺利签订网备合同之用，故该协议书并非实质意义上的房屋买卖合同。一审判决理由虽有瑕疵，但判令魏加信向武波返还购房款36.5万元的结果并无不当，本院予以确认。至于魏加信提出的关于一审判决超诉请的问题，因对于合同效力的认定属于法院依职权审查的范围，故一审法院对合同效力的认定并未超出当事人的诉请，本院予以确认。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4432元，由上诉人魏加信负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖伟巍
审 判 员 宋新河
代理审判员 孟 娟
二〇一六年十二月十四日
书 记 员 汤璐菲