重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝05民终4201号
上诉人（原审被告）：吴小虎,男，汉族，1990年11月19日出生，住四川省广安市广安区。
委托诉讼代理人：龚思元，重庆静昇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘家祥，男，汉族，1990年10月3日生，住重庆市江津区。
委托诉讼代理人：徐亚力，重庆季霖律师事务所律师。
原审第三人：重庆到家了网络科技有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路6号21-4号，统一社会信用代码91500107MA5U4H175D。
法定代表人：周燕，董事长。
委托诉讼代理人：田亮，男，土家族，1986年9月17日出生，住重庆市酉阳县龙潭镇赵庄路234号，公民身份号码500242198609171619。
原审第三人：中国建设银行股份有限公司重庆杨家坪支行，住所地重庆市九龙坡区杨家坪正街20号，统一社会信用代码91500107903100133W。
负责人：黄建纲，行长。
上诉人吴小虎因与被上诉人刘家祥、原审第三人重庆到家了网络科技有限公司、中国建设银行股份有限公司重庆杨家坪支行房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2017）渝0108民初11962号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴小虎上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、双方已经协商一致解除合同，不存在继续履行的前提；2、原审第三人中国建设银行股份有限公司重庆杨家坪支行与上诉人之间签订了借款合同，应按合同履行，不应单方变更还款期限及还款方式，并同意借款合同相对人以外的第三人即被上诉人承担还款责任；3、案涉房屋系上诉人唯一房产，转让目的为置换新房用于居住，但因房价急速上涨致使上诉人无力支付新房房款，导致上诉人签订合同目的不能实现，合同无法继续履行，一审认定事实不清，适用法律错误，应当改判。
刘家祥辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，判决结果正确，应予维持。
重庆到家了网络科技有限公司述称，请求法院依法判决。
中国建设银行股份有限公司重庆杨家坪支行述称，请求法院依法判决，保证建设银行的账务债权能够得到保障。
刘家祥向一审法院起诉请求：1、吴小虎继续履行双方于2017年2月12日签订的《房屋买卖合同》，即协助刘家祥解除房屋抵押权，并将房屋产权过户至刘家祥名下；2、吴小虎支付刘家祥违约金12万元；3、本案诉讼费（案件受理费2700元与保全费3520元）由吴小虎承担。
一审法院认定事实：2017年2月12日，刘家祥（乙方）与吴小虎（甲方）签订房屋买卖（居间）合同，主要约定：刘家祥购买吴小虎所有的位于重庆市南岸区房屋，成交价为600000元。房款支付方式为：乙方于签订本合同当日交付人民币20000元予甲方，作为定金，同时甲方将该房屋权属相关资料交由丙方托管；乙方须于甲方解押时交付人民币180000元予甲方，该金额作为上述房屋的部分房款；乙方委托丙方向银行申请个人二手房按揭贷款人民币400000元用于支付甲方房款；双方须于2017年7月25日之前备齐办理按揭贷款所需相关资料及费用交予丙方并办理相关手续。本合同签订后，甲乙双方中任何一方违反上述条款约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金金额按该房屋成交价的20%计算。甲乙双方协商该房未满两年，该房过户时，时间为上述房屋满两年在过户。由于该房屋的产权证正在办理中，解押日期改为出证后解押，以复印件或原件证明。
2017年2月12日，吴小虎出具了定金收条。该收条载明，吴小虎收到刘行花购南岸区房屋定金人民币20000元；若买方不买则定金不退，若卖方不卖则双倍退还定金；若交易不成则由违约方承担丙方中介服务费人民币12000元。第三人重庆到家了网络科技有限公司收到刘行花交纳的南岸区天文大道129号6幢12-2号房屋的按揭费、权证费、中介费共计14080元。
在刘家祥与吴小虎双方的微信聊天中，吴小虎方称：“在说房产证我们的名字，我不卖还不是没办法……说了，中介费还有你那四千房贷产生的还给你，那个没得用……你只交了定金，其他什么都没有交，签了合同也没有用”；“违约是违约，但是和你老公没得协商的份……我说了，房子是我们自己要住！我们是违约。说白了打官司就是解决赔偿问题，就是钱多与少的问题”。在2017年5月11日的录音中，吴小虎也明确表示不想卖了。主要内容如下：刘家祥方说：你们勒个（妻子）说是房子不卖了哈？吴小虎方回答：对头！……确实我这边不卖了。刘家祥方说：但是我们有合同的，有法律效力，就应该按合同来执行，你的意思是不想按合同执行吗？吴小虎方说，不是，我现在是根本就不想卖了。刘家祥说:哦，我们是签了合同的，你不卖了，你要赔偿我的。吴小虎方说，这个，这样吧，你那边产生的中介费。刘家祥说，不是，吴老师，你要弄清楚，我们是签了合同的，我们必须按合同来执行，这是一个法制国家，不是你想不卖了就不卖了。
2015年5月6日，吴小虎从奥园集团重庆置业有限公司购买了位于重庆市南岸区房屋。
吴小虎为购买涉案房屋，向中国建设银行股份有限公司重庆市分行借款并与该行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》和《重庆市预购商品房抵押贷款合同》,向该行贷款362000元，贷款30年，贷款期限自2015年5月30日至2035年5月30日。
一审审理中，刘家祥述称其并未同意解除合同；定金收条载明定金罚则是吴小虎单方陈述，现不存在不能履行的情形；因吴小虎不配合，未提供房产证原件或复印件，未办理银行面签。涉案房屋有抵押，刘家祥表示愿意代吴小虎还清贷款，该笔款项从总房款中予以抵扣，剩余房款提存至法院。
吴小虎辩称，2017年6月20日左右房产证才办好，在出证后吴小虎没有去办理解押。涉案房屋有抵押，贷款余额约30余万元。定金收条应作为合同附件，对双方当事人有约束力。吴小虎只认可约定了房屋满两年办理过户，即自房产证落款时间起两年。2017年3月份曾申请过预约解押。
第三人重庆到家了网络科技有限公司述称，定金收条是第三人提供，仅针对2万元的定金而约定；涉案房屋2017年7月满两年，房屋满两年过户，解押是在房产证出证之后办理。
按合同约定，双方当事人之间的交易流程为：合同交易流程：签合同，支付定金——买方办理按揭申请，卖方申请预约——按揭贷款审批通过后去办理解押——抵押注销之后去办理过户——办理交接房屋。买方办理按揭贷款需持有涉案房屋的产权证复印件。
一审另查明，2017年7月24日，刘家祥申请查封涉案房屋。位于南岸区房屋的产权人是吴小虎，现设有抵押，并且被一审法院司法查封。刘家祥于2017年5月18日起诉至一审法院。
一审法院认为:刘家祥与吴小虎双方于2017年2月22日签订的《重庆市房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，依法予以确认。合同签订后，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。按合同约定，双方当事人之间的交易流程为：合同交易流程：签合同，支付定金——买方办理按揭申请，卖方申请预约——按揭贷款审批通过后去办理解押——抵押注销之后去办理过户——办理交接房屋。买方办理按揭贷款需持有涉案房屋的产权证复印件。
在本案中，刘家祥作为买受人已按合同约定向吴小虎支付了定金2万元。接下来的步骤就是买方申请按揭贷款，卖方申请预约解押。买方办理按揭贷款需持有涉案房屋的产权证复印件。吴小虎自认房屋产权证在2017年6月20日左右房产证才办好，在出证后吴小虎也没有去办理解押。吴小虎在2017年5月已经告知刘家祥不出售涉案房屋。刘家祥随后起诉要求吴小虎履行合同。吴小虎辩称他没有违约，截至开庭之日尚未到合同约定履约时间点。在房产证出来后，吴小虎应提供房产证原件或复印件配合刘家祥办理按揭贷款申请。而在房产证出来前，吴小虎已经通过微信和电话的方式告知对方不出售涉案房屋。刘家祥也起诉至法院。吴小虎也没有证据证明他向刘家祥提供了房产证复印件或原件，而且配合刘家祥办理了按揭贷款申请。即使如吴小虎所称，他曾于2017年3月申请过预约解押，是刘家祥不支付款项。根据双方合同约定，解押是在房产证出证后办理。吴小虎自认房产证出证后并未去办理。而出证后刘家祥才能在吴小虎的配合下办理按揭贷款申请。按揭贷款审批通过后才去解押。因此，对吴小虎的辩称意见，不予采纳。虽然刘家祥起诉时合同约定的履约时间点尚未到，但在该时间点之前吴小虎已经明确告知不再出售涉案房屋。根据合同的履行状况，吴小虎存在违约行为。现在涉案房屋有抵押和刘家祥申请的财产保全，除此之外，没有其他履行障碍。而且刘家祥请求继续履行合同解除房屋抵押办理过户，并承诺愿意代吴小虎向抵押权人偿还欠款，并全款支付剩余款项，因此，刘家祥依据合同第六条要求吴小虎承担违约责任，不符合该条约定。违约责任是当事人对其违约行为导致后果的预先设定，是当事人可以预见的结果。因此，对刘家祥要求吴小虎承担违约金之诉讼请求，不予支持。
关于吴小虎辩称已行使解除权，合同已解除。微信记录和录音体现了原吴小虎就履行合同进行了协商，刘家祥在吴小虎表示拒绝出售涉案房屋时，告知吴小虎，若不按合同履行是要承担赔偿责任的，但不能证明吴小虎拒绝出售涉案房屋，要求解除合同而且刘家祥对此表示同意。因此，对于吴小虎辩称合同已经解除之意见，不予采纳。
吴小虎辩称涉案房屋为吴小虎名下唯一产权，原出售房屋为重新购置房产，但现在无力支付，故不能履行合同。吴小虎与刘家祥签订了房屋买卖合同，刘家祥的目的是取得涉案房屋产权并占有使用，吴小虎的目的是通过出售涉案房屋而取得价款。至于吴小虎用出卖房屋所得价款是购买房屋还是作为他用，与刘家祥无关，也不影响合同的履行。因此，对该辩称意见，不予采纳。
因讼争房屋登记在吴小虎名下，吴小虎已将讼争房屋抵押给本案的第三人中国建设银行股份有限公司重庆杨家坪支行。由于吴小虎拒绝继续履行合同，故刘家祥诉请要求“吴小虎继续履行原吴小虎间于2017年2月12日签订的《房屋买卖合同》，即协助刘家祥解除房屋抵押权，并将房屋产权过户至刘家祥名下”。究其真义，其本义在于其代吴小虎向第三人吴小虎继续履行原吴小虎间于2017年2月12日签订的《房屋买卖合同》，即协助刘家祥解除房屋抵押权，并将房屋产权过户至刘家祥名下行使涤除权，以消除抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。本案中，刘家祥作为讼争房屋的受让人，自愿代吴小虎向第三人中国建设银行股份有限公司重庆杨家坪支行清偿债务消灭抵押权符合法律规定，予以支持。在还清第三人中国建设银行股份有限公司重庆杨家坪支行款项后，原吴小虎双方签订的房屋买卖合同就不存在不能履行合同的情形（保全为刘家祥自己申请），原吴小虎双方应继续履行合同义务。刘家祥已经明确表示愿意扣除抵押贷款后向吴小虎支付房款，而且合同也约定应在过户同时向吴小虎支付扣除按揭贷款部分的房款。吴小虎应协助刘家祥办理解除房屋抵押并过户的义务。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、刘家祥于本判决生效之日起五日内代吴小虎向第三人中国建设银行股份有限公司重庆杨家坪支行还清欠款（具体金额以第三人核对金额为准）；二、第三人中国建设银行股份有限公司重庆杨家坪支行在讼争房屋欠款还清之日起五日内办理讼争房屋抵押登记注销手续；三、吴小虎在抵押注销手续办理完成后三个工作日内，履行转移位于重庆市南岸区房屋的国土使用权和房屋所有权给刘家祥的出卖方义务；四、在吴小虎将讼争房屋国土使用权和房屋所有权转移给刘家祥之日起三日内，由刘家祥向吴小虎支付剩余购房款（购房尾款具体金额为：60万元－2万元－向第三人归还的按揭尾款）；五、驳回刘家祥的其他诉讼请求。
二审另查明，刘家祥已向重庆市南岸区人民法院提存26万元购房款，本院二审查明的其他事实与一审查明事实相同。
本院认为，上诉人与被上诉人及重庆到家了网络科技有限公司签订的《房屋买卖（居间）合同》系各方当事人的真实意思表示，内容也不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，因此各方当事人应按约定履行。上诉人认为双方已经协商一致解除合同，根据双方提供的微信记录及录音证据，虽然上诉人提出了解除合同的意思表示，但是被上诉人并未同意，仍然要求上诉人继续履行，因此无法证明双方具有协商一致解除合同的意思表示，其上诉理由与查明的事实不符。对于上诉人认为涉案房屋系其名下唯一房产，因房价上涨导致其不能置换房屋的目的不能实现，合同不能继续履行的上诉理由，因双方签订了房屋买卖合同，卖方签订合同的目的是获得房屋价款，对于其出卖房屋所获价款所为何用并不影响合同目的的实现，更不能成为合同无法继续履行的事由。根据双方合同约定，卖方需对涉案房屋提前解押，而上诉人怠于履行解押义务，现被上诉人自愿代上诉人向中国建设银行股份有限公司重庆杨家坪支行偿还解押款、涤除抵押权，从而保证房屋买卖合同能够继续履行，并非是第三人对借款合同的单方变更，因此，上诉人的上诉理由均不成立，本院不予支持。
综上所述，吴小虎的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700元，由上诉人吴小虎负担。
本判决为终审判决。
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审判长 于 利
审判员 吴 杰
审判员 张小明
二〇一八年九月二十日
法官助理李婷
书记员黄倩