四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第4129号
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）刘俊儒，男，1965年6月25日出生，汉族，住成都市武侯区。
委托代理人秦蓉清，四川典章律师事务所律师。
被上诉人（本诉原告、反诉被告）李杏，女，1987年6月17日出生，汉族，住四川省大邑县。
委托代理人雷磊，四川环奕律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）汪善华，女，1978年7月26日出生，汉族，住四川省简阳市。
委托代理人雷磊，四川环奕律师事务所律师。
上诉人刘俊儒因与被上诉人李杏、汪善华租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2014）锦江民初字第1258号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年7月14日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月29日公开开庭进行了审理。上诉人刘俊儒的委托代理人秦蓉清、被上诉人李杏及其委托代理人雷磊、被上诉人汪善华及其委托代理人雷磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年11月23日，李杏、汪善华与刘俊儒签订《房屋租赁合同》，约定：刘俊儒将位于成都市锦江区合欢树街1333号1栋2层202号规划用途为农贸市场的商业用房出租给李杏、汪善华经营茶楼和洗脚房；租赁期限为7年；李杏、汪善华向刘俊儒支付履约保证金60000元；刘俊儒于2013年11月23日前向李杏、汪善华交付该房屋；2013年11月23日至2014年1月22日为免租期。合同第四条第6项约定：“如李杏、汪善华不能办理开店所有合法证照，刘俊儒原本无息退还李杏、汪善华未使用租期内剩余租金及履约保证金，双方不做赔偿。”第六条“装修”约定：“李杏、汪善华须要足额交纳了保证金且签署房屋交接清单后方能进场装修……刘俊儒同意李杏、汪善华对房屋内部结构进行合理必要的间割、改建、增添设施设备等工程。”
合同签订当日，刘俊儒将房屋交付李杏、汪善华，李杏、汪善华向刘俊儒支付履约保证金60000元。李杏、汪善华收房后即着手对房屋进行改建、装修，并于2013年12月9日向成都市锦江区公安消防大队申请建设工程消防设计审核。成都市锦江区公安消防大队审查后，因李杏、汪善华申请资料中的建设工程规划许可证明文件不符合法定形式，决定对其申请不予受理。
2013年12月21日，李杏、汪善华因房屋不能通过消防验收，无法办理相关经营证照，向刘俊儒送达《告知函》，通知刘俊儒合同终止，要求刘俊儒退还履约保证金。
2013年12月27日，刘俊儒向李杏、汪善华复函，要求李杏、汪善华支付解除合同的违约金，并将房屋恢复原状，交付房屋占用费，否则不同意解除合同。
原审法院认定上述事实，有双方当事人身份证、《房屋租赁合同》、收条、房屋产权证复印件、顺风速运存根及《告知函》、《建设工程消防设计审核申请不予受理凭证》、回复函及速递单及当事人陈述等证据在案佐证。
原审法院认为，李杏、汪善华与刘俊儒签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，应属有效。合同签订后，刘俊儒将房屋交付李杏、汪善华，李杏、汪善华向刘俊儒支付履约保证金，双方之间成立房屋租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方合同第四条第6项“如李杏、汪善华不能办理开店所有合法证照，刘俊儒原本无息退还李杏、汪善华未使用租期内剩余租金及履约保证金，双方不做赔偿”的约定，明确了李杏、汪善华一方行使合同解除权的条件为李杏、汪善华不能办理开店的所有合法证照。因案涉房屋的规划用途为农贸市场，成都市锦江区公安消防大队决定对李杏、汪善华将案涉房屋用于经营茶楼和洗脚房申请建设工程消防设计审核不予受理。即李杏、汪善华将案涉房屋用于经营茶楼和洗脚房已明确不能通过作为前置程序的消防验收，也就无法办理营业执照等相关证照。李杏、汪善华单方解除合同的条件已经成就。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，李杏、汪善华于2013年12月21日将解除合同的通知送达刘俊儒，刘俊儒并未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故双方的《房屋租赁合同》已于2013年12月21日解除。李杏、汪善华不能通过诉讼方式再次要求解除其与刘俊儒之间已不存在的合同关系。对李杏、汪善华的该项诉讼请求，原审法院不予支持。合同解除后，根据双方约定，刘俊儒应无息退还李杏、汪善华履约保证金。故对李杏、汪善华要求刘俊儒退还履约保证金60000元的诉讼请求，原审法院予以支持。双方约定因李杏、汪善华不能办理合法证照解除合同后，互不赔偿。故对刘俊儒要求李杏、汪善华支付损坏房屋的赔偿金250000元的反诉请求，原审法院不予支持。李杏、汪善华在双方约定的免租期内已通知刘俊儒解除合同，刘俊儒要求李杏、汪善华支付房屋租金缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。刘俊儒并无证据证明李杏、汪善华在履行合同过程中存在违约行为，其要求李杏、汪善华支付违约金，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：1、刘俊儒应于本判决发生法律效力之日起三日内退还李杏、汪善华履约保证金60000元；2、驳回李杏、汪善华的其他诉讼请求；3、驳回刘俊儒的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取750元，反诉案件受理费减半收取4545元，合计5295元，由刘俊儒负担。
宣判后，原审本诉被告、反诉原告刘俊儒不服，向本院提起上诉。请求撤销原判，依法改判驳回李杏、汪善华的诉讼请求，支持刘俊儒的反诉请求，一、二审诉讼费用由李杏、汪善华负担。其主要上诉事实和理由为：1、原判认定事实错误。被上诉人没有提交不能办理合法证照的依据，其明知案涉房屋为农贸市场商业用房，租赁用途为开办茶坊和足浴，只要按照相关行政机关的要求，装修和改造符合条件，即可办理合法证照。被上诉人提交的《建设工程消防设计审核申请不予受理凭证》载明不予受理的原因是需补正建设工程规划许可证明文件复印件，证明其已经办理了营业执照，且该证据没有任何文字含义表明建设工程规划许可证证明文件不符合法定形式，仅需提交建设工程规划许可证证明文件复印件即可办理。原判认定被上诉人可以解除合同系错误认定，应予纠正。2、上诉人的反诉请求应予支持，被上诉人根据租赁合同第四条第六项约定单方解除合同于法无据，上诉人所收的履约保证金依法不应退还，赔偿和违约金请求依法应得到支持。上诉人明确要求被上诉人在终止合同前应当将房屋恢复原状，达到出租前状态后方能接受解除合同条件，在恢复前将收取房屋占用费，故原判只说明解除合同时间，并未支持移交之前的房屋占用费系认定事实和适用法律错误。
被上诉人李杏、汪善华答辩称，被上诉人在租赁合同签订时明确告知了上诉人使用用途，城乡规划法规定规划不能随意更改，锦江区公安消防大队要求的建设工程规划许可证证明文件复印件被上诉人无法提供，且因并非所有权人也无法向建设规划部门申请变更使用用途。原判认定事实清楚，应予维持。
二审中，上诉人为证明案涉房屋现已出租给红顶天餐饮有限公司开办火锅店，被上诉人所称不能办理消防验收，不能办理相关证照与事实不符，向本院提交了4张照片复印件。经庭审质证，被上诉人认为该4张照片系复印件，对真实性有异议。本院认为，上诉人未能提交照片原件，且无其他相关证据证明该复印件内容的真实性，故不予采信。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同对房屋的基本情况、租赁用途等作了约定，并特别约定：若被上诉人不能办理开店所有合法证照，上诉人原本无息退还被上诉人未使用租期内剩余租金及履约保证金，双方不做赔偿。该特别约定应视为双方约定的解除条件。同时，合同第十一条第三款约定：双方根据合同的约定行使单方面解除权的，自解除通知发出之日起两日后，合同解除。本案案涉房屋规划用途为农贸市场，被上诉人的租赁用途为开办茶楼和洗脚经营。作为房屋出租人，上诉人负有协助提供办理相关证照所需材料的义务，应在合同签订后及时向被上诉人出具房屋规划用途变更等证明材料，但上诉人并未提交证据证明其已完成案涉房屋用途、性质变更并向被上诉人提供，故造成被上诉人未能办理合法证照的原因在于上诉人，被上诉人根据合同约定通知上诉人解除合同符合约定解除情形。合同解除后，被上诉人应按约退还已收取的履约保证金60000元，上诉人要求被上诉人赔偿损失、支付租金和违约金的反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人刘俊儒的上诉理由均不能成立。原审审判程序合法，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担方式不变；二审案件受理费5950元，由上诉人刘俊儒负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 兵
代理审判员 宋 颂
代理审判员 王晓川
二〇一四年十月十三日
书 记 员 王亚江