广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1840号
上诉人（原审被告）：深圳市创展置地实业发展有限公司。
法定代表人：彭秋娴，系该公司董事长。
委托代理人：梁贇，广东仁人律师事务所律师。
委托代理人：唐哲。
被上诉人（原审原告）：江立波。
被上诉人（原审原告）：欧兰。
两被上诉人共同委托代理人：李太福，广东海际明律师事务所律师。
上诉人深圳市创展置地实业发展有限公司（以下简称创展置地公司）因与被上诉人江立波、欧兰商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第675号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年9月24日，江立波、欧兰作为买受人，创展置地公司作为出卖人，双方签订一份《深圳市房屋买卖合同（预售）》，约定：江立波、欧兰向创展置地公司购买位于深圳市龙岗区XX街道XX花园第X期X栋X单元X号房，交易价格为822380元。出卖人应在约定期限内交付房屋，交付房屋前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日；出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的约定期限届满之日；出卖人应于取得工程竣工验收证明文件之日起180日内完成本房地产项目的房地产初始登记；在将本房地产交付给买方之日起240日内书面通知买方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理房地产证；如出卖人未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人应自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金；如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。买卖双方在合同第十四条约定：本合同中的不可抗力是指不能预见、不能避免、并不能克服的客观情况，因不可抗力使本房地产不能按本合同第九条约定的时间交付的，出卖人应及时通知买受人，同时应在合理的期限内提供有关证明，并书面通知买受人合理延期后的交付时间；双方在合同附件五《买卖双方补充约定》第6条约定：本合同第十四条的补充和修改：（1）对非因出卖人原因造成的延期交房或者其他违反本合同约定义务的，出卖人有权相应顺延履行相应义务，且不承担违约责任；（2）本合同所指“非因出卖人原因”包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府或者政策发生新的变动，法律法规变化、政府主管机关、测量机构原因导致时间延误、误差等事件。
合同签订后，江立波、欧兰按约向创展置地公司支付了购房款。2012年5月19日，创展置地公司向江立波、欧兰发出《入伙通知书》，通知江立波、欧兰于2012年5月30日前办理入伙手续，《入伙通知书》中记载：我司已按合同约定履行完备可向贵方交付房产手续，将视为贵方在2012年5月30日已履行入伙手续，并按合同约定贵方须在2012年6月1日起开始缴纳物业管理费用。2012年8月26日，江立波、欧兰实际接受了涉案房产。2012年6月29日，涉案房地产项目取得《深圳市房建工程项目竣工验收备案收文回执》。因涉案楼盘未办理房地产初始登记，导致不能办理房地产转移登记，江立波、欧兰遂具状原审法院并提出上列诉讼请求。
诉讼中，创展置地公司于2014年1月17日取得了涉案楼盘的初始登记。创展置地公司称涉案房产目前已具备办证条件。创展置地公司为证明其已于2014年1月2日向江立波、欧兰发出办理房产证的通知，向原审法院提交中国邮政快递单，该份快递单显示被退件，退件原因为“电话无人接听”，快递单上记载的江立波、欧兰地址与合同中记载的地址一致，江立波、欧兰对该份证据的真实性予以认可，但称江立波、欧兰的手机每天均处于开机状态，创展置地公司在快递未送达的情况下，应再次邮寄或采取非书面方式通知如登报通知等。
2014年5月19日，创展置地公司向江立波、欧兰发出《通知》，通知江立波、欧兰接到本通知之日起3日内前往创展置地公司处办理申请房地产证的相关手续。2014年5月21日，江立波、欧兰向创展置地公司提交相关办证资料，2014年5月22日，双方共同向深圳市房地产权登记机关申请办证，2014年6月23日，江立波、欧兰取得涉案房产《房地产证》。
另查，原审法院在审理其他业主诉创展置地公司延期办证违约金案件中，经原审法院向深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局查询涉案房地产项目办理规划验收的情况，该局答复称：项目开发单位于2012年6月向该局申请3栋、4栋及幼儿园规划验收。项目因竣工查丈总建筑面积超土地合同约定的面积，幼儿园独立占地不满足《建设用地规划许可证》的要求，且未提供建设单位与区国资办签订的幼儿园移交协议书，该局暂未同意3栋、4栋及幼儿园规划验收申请。开发单位委托专业设计单位开展项目设计，设计单位应严格按照《建设用地规划许可证》的要求进行设计。开发单位于2005年、2006年向该局申请XX花园二期方案设计审批及《建设工程规划许可证》时，提交的设计文件均未体现幼儿园独立占地不满足要求的情况，且2006年的报建施工图纸已通过专业审图机构的技术审查。针对目前竣工查丈发现幼儿园独立占地不足的问题，考虑到幼儿园满足国家规范《托儿所、幼儿园建筑设计规范》JG39-87，该局正在办理相关规划确认事宜。针对项目超面积问题，该局已经按程序办理了规划确认手续，开发单位已完成相关行政处罚，正向该局申请完善用地手续。待开发单位完善用地手续，并向区国资办取得幼儿园的移交协议书后，该局将按程序办理规划验收。
江立波、欧兰原审的诉讼请求为：1、创展置地公司向江立波、欧兰支付自2013年1月25日起至2013年8月31日止共219日的延期办证违约金72040.49元；2、创展置地公司按照房地产买卖合同约定每日328.95元的延期办证违约金标准，向江立波、欧兰支付自2013年9月1日起至深圳市房地产权登记机关出具江立波、欧兰所购房屋的《房地产证》之日止的延期办证违约金，该项延期办证违约金每月10日前由创展置地公司逐月结算一次并向江立波、欧兰逐月支付，剩余期间不满一个月的，在期间届满时支付；3、创展置地公司承担诉讼费。
原审法院认为，本案双方争议的焦点是创展置地公司是否有权顺延办证义务期间、是否能免除支付延期办证违约金责任。原审法院认为不应免除及减少创展置地公司的责任，理由如下：一、创展置地公司认为涉案房地产项目未能通过规划验收及办理初始登记是因政府部门的过错，但根据原审法院向深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局查询的情况，该项目未能通过规划验收是因竣工查丈总建筑面积超过土地使用权出让合同约定面积及幼儿园独立占地不满足《建设用地规划许可证》的要求。创展置地公司在进行项目开发时没有严格按照《建设用地规划许可证》进行委托设计及建设，其向深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局申请设计审批及《建设工程规划许可证》时，提交的文件并未体现幼儿园独立占地不满足要求的情况。因此，创展置地公司对造成涉案房地产延期办证存在过错。其以买卖合同附件五《买卖双方补充约定》第6条约定的“非因出卖人原因”作为抗辩理由，不能成立；二、根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”涉案房地产项目未通过规划验收，未能办理初始登记，涉案房屋尚不具备转移登记和办证条件，因此，应视为创展置地公司未能依约履行办证中应尽之义务。在创展置地公司将签署完整的房地产转移登记申请表递交产权登记机关及通知江立波、欧兰办证之前，创展置地公司无权以政府主管部门的原因要求免责。至于部分业主向创展置地公司出具经公证的《关于XX花园二期幼儿园占地面积及停车位调整同意函》，只是该部分业主对目前幼儿园占地面积及保留现状使用的一个确认，以及放弃对取消17个停车位提出异议的权利，并不能得出该部分业主因此而放弃了追究创展置地公司延期办证违约责任的结论。
对于房屋交付日如何确定的问题。由于创展置地公司发出的《入伙通知书》中入伙期限届满日为2012年5月30日，但涉案楼盘在2012年6月29日才取得《深圳市房建工程项目竣工验收备案收文回执》，则上述案件中《入伙通知书》中入伙期限届满日时，涉案房屋还不具备法律规定和合同约定的交付条件，则江立波、欧兰可以此为由拒收房屋，故应将该实际接收房屋之日即2012年8月26日作为房屋交付日。
根据前述原审法院对房屋交付日的确定，截至2014年1月17日，因创展置地公司原因导致涉案房屋延期办证已超过120天。依照合同约定，创展置地公司应自本房地产交付之日后第240日起，按日向江立波、欧兰支付本房地产总价款万分之四的违约金。创展置地公司虽辩称于2014年1月2日向江立波、欧兰发出了办理房产证通知书，然而2014年1月17日，深圳市房地产权登记中心核发创展置地公司涉案房地产项目的初始登记，涉案房地产才具备转移登记和办证条件，创展置地公司于此前发出办理房产证的通知并不能阻却其延期办证违约责任的延续，故违约金的计算期间为本房地产交付之日后第240日即2013年4月23日起至江立波、欧兰实际取得《房地产证》之日即2014年6月23日止。江立波、欧兰主张违约金的起算时间为入伙时间2012年5月30日后第240日即2013年1月25日，理由不成立，原审法院不予采纳。经计算，延期办证违约金为人民币140462.5元（427天×822380元×0.0004／天＝140462.5元），江立波、欧兰诉请超出部分原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、创展置地公司自判决生效之日起十日内向江立波、欧兰支付延期办证违约金人民币140462.5元；二、驳回江立波、欧兰的其他诉讼请求。案件受理费人民币801元（江立波、欧兰已预交），由创展置地公司承担。
上诉人创展置地公司不服原审判决，向原审法院提起上诉，请求判令：1、撤销原审民事判决第一项，驳回江立波、欧兰原审的全部诉讼请求。2、江立波、欧兰承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定涉案房屋规划验收未通过属于创展置地公司的过错实属认定错误。一审庭审期间，一审法院向深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局去函查询涉案项目未通过规划验收的原因。创展置地公司认为深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局的复函中遗留了重要的事实，即涉案房产无法通过规划验收进而进行初始登记的原因是规划部门审查不严，导致2005年向深圳市规划局龙岗分局提交的涉案工程的设计方案及设计图纸审核通过。2006年涉案房地产项目工程正式开始施工前，深圳市规划局龙岗分局向创展置地公司出具《深圳市规划局龙岗分局准予行政许可决定书》和《深圳市建设工程规划许可证》，同意创展置地公司按照提交的施工图纸进行正式施工并获得许可。规划部门审核不严的过错直接导致了最终的竣工项目无法通过规划验收。鉴于创展置地公司无法取得规划验收的原因是由于政府部门的部分过错导致的，故依据双方签订的《买卖双方补充约定》第6条的约定，“非因出卖人的原因导致无法按期办理房产证的，出卖人不承担违约责任。”创展置地公司有权顺延办证期限，可以免除承担延期办证违约金的责任。二、一审法院认定的延期办证违约金的起始时间存在错误。退一步讲，即便认定创展置地公司需要承担延期办证的违约金，本案延期办证违约金计算起始时间有误。根据双方签订《房屋买卖合同》第九条的约定，卖方交付时间为2012年8月31日，而创展置地公司实际交付却早于合同的约定，故江立波、欧兰提前收取房屋已经获取了额外的利益，创展置地公司提前完成合同约定的交付义务，不能再因为提前完成合同约定义务而承担额外的违约责任。也就是说，江立波、欧兰因创展置地公司的提前交付额外获得了相关利益，还要因为提前收取房屋而让创展置地公司承担额外的赔偿责任即江立波、欧兰再次因同一提前交付行为又获取了另外的利益，这样对创展置地公司是严重不公平的，江立波、欧兰属于双重获益。因此根据一审法院认定的交房日期进而推后240天来计算违约金的起始时间存在错误。三、2014年1月17日后的延期办证责任一审法院未审理查明。退一步讲，即便认定创展置地公司承担延期办证的违约责任，但2014年1月17日后延期办证的责任一审法院并未查清。2014年1月17日创展置地公司已经办理完毕涉案房产的初始登记且具备办证条件，同时2014年1月2日创展置地公司也已向江立波、欧兰发出办证通知，要求江立波、欧兰配合办证并缴纳有关办证资料及委托，如果江立波、欧兰及时配合创展置地公司办理了有关手续并交付了委托资料，江立波、欧兰的房产证应在2014年1月底之前办理完毕。但直至2014年6月23日江立波、欧兰才取得房产证，显然是由于江立波、欧兰的原因才造成了2014年1月31日至2014年6月23日这一长达三个多月的时间的延期办证结果，故此时间段的延期办证责任不应由创展置地公司承担而应由江立波、欧兰承担。
被上诉人江立波、欧兰答辩称，创展置地公司的上诉事实和理由都不能成立，具体事实和理由，一审判决已经作出了非常明确的阐述，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
另查明，创展置地公司于2014年1月18日在深圳特区报刊登公告，通知XX花园二期3栋、4栋业主相关办证事宜。
本院认为，江立波、欧兰与创展置地公司签订的涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照履行。二审争议的焦点是：一、创展置地公司是否有权顺延办证义务期间；二、延期办证违约责任的起算点如何确定；三、创展置地公司是否尽到通知办证义务。
关于焦点一。深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局复函称，创展置地公司未能通过规划验收是因竣工查丈总建筑面积超过土地使用权出让合同约定面积及幼儿园独立占地不满足《建设用地规划许可证》的要求。创展置地公司对该事实亦无异议。创展置地公司作为项目开发商，依据《建设用地规划许可证》设定的各项指标进行规划设计既是其权利亦是义务，创展置地公司未严格按照《建设用地规划许可证》进行委托设计及建设是导致其在2012年6月未能通过规划验收的直接和根本原因。国土规划部门依职权对创展置地公司提交的相关申报文件进行审批并不免除或者转移创展置地公司的义务和责任。况且，创展置地公司向深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局申请设计审批及《建设工程规划许可证》时，提交的文件亦并未体现幼儿园独立占地不满足要求的情况。因此，创展置地公司以买卖合同附件五《买卖双方补充约定》第6条约定的“非因出卖人原因”作为抗辩理由要求顺延办证义务期间的主张不能成立。
关于焦点二。当事人双方签订的涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十二条第一款约定，延期办证违约责任的起算点是涉案房地产交付之日后的第240天。而对于房地产交付之日的定义，合同第九条第五款明确“买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日”，本案中，江立波、欧兰于2012年8月26日办理入伙手续，故该日为涉案房地产交付之日。合同约定以房地产交付之日后的第240天起为延期办理房产证违约责任的起算点是双方真实意思表示，是双方平等协商利益衡量之结果，未违反法律法规的强制性规定，双方自应依约履行。现创展置地公司以其早于合同约定期限前交付房产令江立波、欧兰获取双重利益有失公平的理由主张该房屋交付之日应为合同约定的交房期限届满之日而非实际交付之日，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
关于焦点三。深圳市房地产权登记中心在2013年12月18日就创展置地公司申请登记的XX花园二期3、4栋的房地产权已初步审定并作出公告，公告期30天，创展置地公司可以合理地预见前述房产在30日后将取得初始登记，而事实上前述房产确实在公告期满后即取得初始登记，故创展置地公司于2014年1月2日向江立波、欧兰邮寄“XX花园x期（xx）办理房产证通知书”系依据合理的判断而提前发出的通知。涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定创展置地公司应书面通知江立波、欧兰共同办理房地产证，但并未约定通知须待完成涉案房地产项目的初始登记后才进行，故本院认定创展置地公司于2014年1月2日向江立波、欧兰邮寄“XX花园x期（xx）办理房产证通知书”符合合同约定。虽快递单显示被退件，但创展置地公司亦于2014年1月18日登报公告通知江立波、欧兰办理房地产证，该通知符合《深圳市房地产买卖合同（预售）》中关于如采取邮寄方式未能送达的情况下可选择报纸公告送达的约定，报纸公告当日即视为送达。
依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，江立波、欧兰因未在通知送达后及时提交相关资料导致房产证未能办出的责任应由江立波、欧兰自行承担。江立波、欧兰最迟于2014年1月18日收到办证通知，从递交办证材料至房地产证实际核准转移登记的合理期间本院酌定为30天，即使江立波、欧兰按通知要求及时提交资料亦需在2014年2月17日左右才能取得房地产证，远超过本房地产交付之日起的240日，故创展置地公司应承担自房屋交付之日后第240日即自2013年4月23日起至2014年2月17日止的延期办证违约责任，共计违约金88816.5元（328.95元／天×270天=88816.5元）。
综上，创展置地公司的部分上诉请求具有事实和法律依据，本院对该部分上诉请求予以支持。原审判决查明事实部分不清，适用法律部分有误，处理略有不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第675号民事判决第二项；
二、变更深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第675号民事判决第一项为：深圳市创展置地实业发展有限公司自本判决生效之日起五日内向江立波、欧兰支付延期办证违约金人民币88816.5元；
三、驳回江立波、欧兰的其他诉讼请求。
如深圳市创展置地实业发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费801元，由深圳市创展置地实业发展有限公司负担；二审案件受理费1602元，亦由深圳市创展置地实业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 力
审 判 员 聂 效
代理审判员 蔡妍婷
二〇一四年九月二十日
书 记 员 李全慧
附法律条文
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；