上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）奉民三(民)初字第1852号
原告（反诉被告）上海速必达电子电器制造有限公司，住所地上海市奉贤区四团镇新杨路1518号。法定代表人周微娜，总经理。委托代理人周波，男，上海速必达电子电器制造有限公司工作。委托代理人ＸＸ，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告（反诉原告）上海精胤镍合金材料科技有限公司，住所地上海市奉贤区四团镇彭平路688号。法定代表人张汉华。委托代理人吴季杨，上海市天华律师事务所律师。委托代理人刘佳迪，上海市天华律师事务所律师。
原告上海速必达电子电器制造有限公司诉被告上海精胤镍合金材料科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本案于2015年4月8日受理后，依法适用简易程序，于2015年5月13日公开开庭进行了审理。于2015年5月21日受理上海精胤镍合金材料科技有限公司的反诉，并于2015年5月29日公开开庭进行了合并审理。后依法转入普通程序，组成合议庭，于2016年2月4日公开开庭进行了审理。原告委托代理人周波、被告委托代理人刘佳迪均到庭参加了诉讼。原告委托代理人潘文丽（后撤销委托）到庭参加了第二次庭审。原告委托代理人ＸＸ到庭参加了第三次庭审。被告委托代理人吴季杨到庭参加了第一、二次庭审。本案现已审理终结。上海速必达电子电器制造有限公司（以下简称“速必达公司”）本诉诉称，2013年3月，速必达公司与被告上海精胤镍合金材料科技有限公司（以下简称“精胤公司”）签署厂房租赁合同，约定以付三个月押一个月的形式预付房租，但是速必达公司多次口头和发函催讨，精胤公司拒付。故速必达公司诉至法院，要求判决精胤公司：1、支付2015年1月、2月、3月的租金人民币（下同）217,442元；2、违约金（一个月租金）74,857元；3、搬离厂房并在搬离前按每日2,495元支付租金；4、支付免租期三个月租金224,571元；5、支付按日万分之八计算的利息12,903元。庭审中，原告变更诉讼请求为判令被告：1、支付2015年1月1日起至实际搬离日止的租金及占有使用费，其中自2015年1月及2月租金标准为年租金855,513.75元，自2015年3月起至实际搬离日止租金标准为年租金898,289.44元；2、支付解除合同违约金（一个月租金）74,857元；3、搬离系争房屋；4、支付免租期租金及利息220,000元；5、支付逾期付款违约金，以217,442元为本金，自2015年1月1日起至2015年3月31日，按日万分之八计算。并增加诉讼请求为：要求判令确认双方签订的《工业厂房租赁合同》于2015年4月8日解除。速必达公司针对其本诉诉请向法庭提供了如下证据：1、工业厂房租赁合同一份，证明精胤公司逾期支付租金。2、民事判决书一份，证明精胤公司支付租金至2014年12月30日止。3、催款函一份，证明精胤公司欠付租金。4、增值税发票一份，证明2015年1月27日，速必达公司修理了宿舍楼的下水道。5、名片、电子邮件、图纸各一组，证明速必达公司已经找设计院制作了图纸，2014年7月的邮件可以反映原告两个代理人之间谈论设计图纸的事情，速必达公司为兴建办公楼问题作出了积极努力。6、房地产权证两份，证明速必达公司将上述产权证上的房屋中的部分租赁给精胤公司。精胤公司对本诉辩称，不同意速必达公司的诉请，是速必达公司违约在先。双方在合同中约定了共同建造办公楼的时间，但至今速必达公司也没有建造办公楼，是速必达公司严重违约。且由于速必达公司的严重违约，致使精胤公司无法达到订立合同的目的，故请求驳回速必达公司的诉讼请求。对于增加的本诉诉讼请求，认为合同仍在继续履行。同时，精胤公司反诉诉称，2013年3月8日，精胤公司与速必达公司签订一份《工业厂房租赁合同》，合同约定速必达公司将其所有的位于上海市奉贤区邵厂镇新杨公路1518号厂房出租给精胤公司，租赁期限为10年，在该协议中，双方约定共同出资兴建办公楼为精胤公司所用。合同订立后，精胤公司为了能够在10年的租赁期能更好地利用上述租赁物，对该厂房进行了一系列的装修，并且投入大量的生产所需的大型机器设备。之后，于2013年12月27日双方签订协议一份，约定速必达公司拿到产证后尽快建造办公楼，尽可能在2014年7月底前完工供精胤公司使用。但是时至今日，速必达公司仍未开始建造办公楼，导致精胤公司办公困难。速必达公司的行为已经使得精胤公司无法实现订立此合同的目的，属于严重违约行为。精胤公司多次与速必达公司就该事项进行沟通，均未果，反而，于2015年3月，速必达公司起诉至法院，要求精胤公司支付租金、违约金等，并要求精胤公司搬离厂房。故精胤公司向本院提起反诉，要求判令：1、解除双方签订的厂房租赁合同；2、速必达公司支付配电房建设费3,060,221元；2、速必达公司支付基础建设费202,000元；3、速必达公司支付不可搬迁设备1,910,740元；4、速必达公司支付职工遣散费821,520元。庭审中，精胤公司变更第2项反诉诉请为：判令速必达公司支付配电房建设费3,177,221元。精胤公司针对其本诉辩称及反诉诉称向法庭提供了如下证据：1、工业厂房租赁合同一份，证明双方对于租赁厂房达成一致，其中约定共同出资兴建办公楼。2、协议一份，证明双方约定精胤公司急需办公楼，由速必达公司兴建办公楼，但至今速必达公司没有建造办公楼供精胤公司使用。3、发票五份、电力费发票一份、建筑业发票两份、增值税发票八份，证明精胤公司为了长期租赁厂房，建造了相应的配电房。4、协议书一份、报价单一份、付款申请书四份，证明精胤公司建造了基础设施及进行了宿舍楼的装修，包括地坪浇灌、围墙、实验室（租赁厂房内）、下水道的建设，因精胤公司尚未完全支付，故保留诉权。5、发票七份，证明精胤公司购买不可搬迁设施的费用。6、付款凭证八份，证明精胤公司不可搬迁设施的安装费用。7、职工名单和劳动合同一组，证明精胤公司工作人员进场的工资，以及因为速必达公司的违约，精胤公司支付的违约遣散费。8、信件一份，证明因为租赁物出现问题，精胤公司向速必达公司发信函，但未得到速必达的回复。速必达公司针对反诉辩称，同意解除合同，但不同意其余反诉诉请。精胤公司的诉请基础是速必达公司存在违约，实际上租赁开始后是精胤公司长期违约不支付租金，速必达公司进行了催讨并且进行了诉讼，当时速必达公司也有权解除合同并提出诉请，后来给予精胤公司机会所以没有审理，但当时法庭对精胤公司释明过如果再发生逾期支付租金的情况则速必达公司有权解除合同。对于建造办公楼，是需要双方共同建造的，是因为精胤公司不予配合，双方对于如何一起兴建办公楼未达成一致的情况下导致没有建造，速必达公司不应承担责任。对于精胤公司的诉请，速必达公司认为价格过高，尤其是职工遣散费达到80余万元，实际上精胤公司只有几个员工，不符合实际情况，且该费用是精胤公司自行经营的范围，与本案租赁合同无关。设备损失缺乏合同依据，合同的解除是由精胤公司的违约引发的，故设备损失应该由精胤公司自行承担。根据双方租赁合同约定，租赁期间速必达公司不提供电力设施，故精胤公司的配电建设费应是精胤公司自行履行合同的行为。速必达公司针对反诉提供的证据同本诉证据。经当庭质证，原、被告双方对相对方提供的证据发表了各自的质证意见。对于速必达公司提供的证据，精胤公司对证据1真实性无异议，但对证明内容有异议，认为无法证明原告的证明目的。对证据2真实性无异议，但认为虽然判决书已经生效，但不认同判决书的内容，精胤公司在该案中提到了无法达到工业厂房使用目的的事情。对证据3认为没有收到过，且内容与本诉无关，不认可精胤公司存在违约。对证据4真实性不予认可，认为与本案无关。对证据5中的名片不予认可；对其中的电子邮件认为不能作为证据，且从内容看速必达公司确实没有建造办公楼；对其中的图纸不予认可，认为没有标明设计人员以及相关约定，无法作为证据证明任何事项，从图纸上看不出建造什么项目。对证据6真实性无异议，认为房产证获得日期是2014年4月2日，可以印证精胤公司的说法，速必达公司在拿到房产证后未积极履行协议为精胤公司兴建办公楼，导致合同无法履行。对于精胤公司提供的证据，速必达公司对证据1真实性无异议。对证据2真实性无异议，对证明目的有异议，认为该份协议的背景是为了拆除精胤公司的违章建筑，是对原租赁合同的重申，抓紧时间建造办公楼也是建立在租赁合同中共同兴建办公楼的基础上的，并没有变更原合同约定。对证据3中的发票5份真实性无法确认，认为是2005年或2006年的发票，是其他地方的，与本案无关；对其中的电力费发票真实性无异议，双方在合同履行期间确实申请过大功率用电，但是否为该发票所指向的金额，需要精胤公司提供相关合同；对增值税发票等不认可，认为不合理。对证据4真实性无法确认，没有公章，精胤公司有没有进行建造和装修也无法确认。对证据5不认可，认为设备是可以搬迁的。对证据6真实性不予认可。对证据7真实性不予认可，没有那么多工人。对证据8收到过，但认为这只是小问题，速必达公司在2015年1月27日修过，并且那时候精胤公司已经拖欠租金了。上述速必达公司提供的证据1、2、6及精胤公司提供的证据1、2、8，相对方对真实性均无异议，且与本案有关联，故本院依法予以确认。对于速必达公司提供的证据3，精胤公司虽不认可收到，但速必达公司提供的邮寄送达凭证上签收人苏星与本院向精胤公司送达诉状副本等材料的签收人一致，故本院对该证据依法予以确认。对于速必达公司提供的证据4、5，因精胤公司未予认可，故本院不予认定。对于精胤公司提供的证据3、4、5、6、7，因速必达公司未予认可，故本院不予认定。基于上述认定的证据，本院确认如下事实：2013年3月8日，速必达公司与精胤公司签订《工业厂房租赁合同》一份，约定：速必达公司将坐落于上海市奉贤区邵厂镇新杨公路1518号房屋出租给精胤公司；租赁面积为3,700平方米；租赁期限自2013年3月1日起至2023年3月1日；厂房第一年租金为742,775元，以后每年租金在前一年租金基础上递增5%；东面宿舍楼3室1厅毛坯房共计10套租金另计，第一年租金72,000元，以后每年租金在前一年租金基础上递增5%；在速必达公司拿到厂房产权证后，双方共同出资兴建办公楼，办公楼建成后所有权归速必达公司，由精胤公司承租，第一年租金为每日每平方米0.55元，以后每年租金在前一年租金基础上递增5%；精胤公司承租办公楼产生的租金以出租的建筑款（不包括精胤公司办公室装修费用）予以抵扣，抵扣完毕后另行支付租金，具体事宜由双方另行签订协议确定；每三个月租期到期后前15日内支付下一季度（三个月）的租金；因考虑租期较长，速必达公司送首年6、7、8月租金，但若精胤公司未租满10年，则须支付这三个月租金，共计203,693.75元并按银行同期贷款基准利率支付利息；租赁期间，速必达公司不提供电力设施，由精胤公司自行解决；租赁期间，精胤公司应按月支付房租及其他应支付的一切费用，如逾期付款的，速必达公司有权自逾期之日起对逾期部分按每日万分之八计收违约金，逾期付款满15日的，速必达公司有权解除合同，精胤公司除承担支付租金、前述违约金外，还应向速必达公司另加支付相当于一个月租金（以解除月份的租金数额为标准）的违约金。2013年12月27日，速必达公司与精胤公司签订《协议》一份，约定：因办理房产证过程中遇到违章建筑，给验收带来不利，故双方协商，一、精胤公司在双方签字后三天内拆除二处的违章建筑并清理建筑垃圾，考虑到当初施建是精胤公司出资，速必达公司出30,000元作为精胤公司的经济补偿；二、二处违章搭建拆除后，精胤公司不能在二幢厂房自盖建任何违章建筑，房产证办理后，只能允许建隔离墙及活动房；三、精胤公司的门卫，只能在速必达公司办完房产证后，及时同上级主管部门沟通后再定，因速必达公司只是出租厂房，具体仍按原厂房租赁合同内容执行；速必达公司拿到产证后尽快抓紧建造办公楼，因精胤公司急需，尽可能在2014年7月底完工，办公楼租赁实行仍按原租赁合同执行。另查明，速必达公司曾于2014年5月28日向本院起诉，要求判令：1、解除双方签订的租赁合同；2、精胤公司支付2014年7月1日至2014年11月30日的租金356,464元；3、精胤公司支付2013年6月1日至2013年8月31日的租金203,693元；4、精胤公司搬离系争房屋；5、精胤公司支付自2014年12月1日起至实际搬离日止按年租金855,513元计算的占有使用费；6、精胤公司支付解除合同的违约金71,292元。精胤公司辩称预留部分租金未付是因为双方曾签订一份共建办公楼的协议，然至今关于办公楼速必达公司尚未动工，故租金未完全支付。该案审理过程中，精胤公司向速必达公司支付租金285,171.33元及427,756元。本院于2014年11月19日作出（2014）奉民三（民）初字第1713号民事判决书，认定虽精胤公司没有按约支付租金有所欠妥，但结合精胤公司以往的租金支付方式，精胤公司在速必达公司发出律师催款函后向速必达公司支付了租金，速必达公司也接收了，且在庭审中精胤公司已支付租金至2014年12月，可见精胤公司亦有诚意继续履行双方之间的租赁合同，也有利于社会经济秩序的稳定，故判决：一、精胤公司支付速必达公司逾期支付租金的违约金71,292元；二、驳回速必达公司的其他诉讼请求。又查明，精胤公司共计向速必达公司支付租金至2014年12月31日以及相当于一个月租金的保证金67,897.90元，之后租金未能支付。2013年6、7、8三个月的租金速必达公司按约未收取。2015年2月2日，速必达公司向精胤公司发送催款函一份，要求精胤公司于2015年2月5日前支付2015年1月及2月租金142,584元、预付办公楼租金200,000元及逾期付款违约金167,686元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，速必达公司与精胤公司签订的《工业厂房租赁合同》是双方真实意思的表示，且不违反相关法律、法规的规定，应为合法有效，双方均应恪守。精胤公司作为承租人，应按约履行支付租金的义务。对于精胤公司辩称未付租金的原因是速必达公司未按约定建造办公楼的辩解意见，本院认为，按照双方《工业厂房租赁合同》的约定，由双方共同出资兴建办公楼，具体事宜由双方另行签订协议确定。而后双方在《协议》中仅约定了“速必达公司在拿到产证后尽快抓紧建造办公楼，尽可能在2014年7月底完工”，但未能另行签订其他协议确定建造办公楼的事宜。故双方对于办公楼建造的费用负担、费用支付方式、建造时间等重要事项均未能确定，双方对于办公楼的建造仍未形成合意。故精胤公司以未建造办公楼为由拒付租金，无事实及法律依据，本院对精胤公司该辩解意见不予采信。精胤公司未能按约支付租金，显属违约，应承担相应的违约责任。按照双方合同的约定，精胤公司应当在每三个月租期到期后前15日内支付下一季度的租金，若逾期付款满15日，速必达公司有权解除合同。精胤公司在双方的上一次诉讼中已逾期付款，本案中经速必达公司催告仍未能按约支付租金，速必达公司有权解除租赁合同。对于合同解除的时间，本院认为，应当以速必达公司解除的通知到达精胤公司的时间为准。速必达公司于2015年5月13日庭审中增加诉讼请求要求解除双方之间的租赁合同，故本院确认双方之间的租赁合同于2015年5月13日解除。租赁合同解除后，精胤公司应当将厂房归还速必达公司，并支付占用期间的租金和占有使用费。故速必达公司要求精胤公司搬离系争房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于速必达公司要求精胤公司支付2015年1月1日起至实际搬离日止的租金及占有使用费，其中2015年1月及2月租金标准为年租金855,513.75元，自2015年3月起至实际搬离日止租金标准为年租金898,289.44元的诉讼请求，亦于法有据，本院予以支持。精胤公司未能按约支付租金，应按照双方合同的约定承担逾期付款的违约金。根据双方合同的约定，应在一个季度到期后15日内支付下一季度租金，然双方合同租赁期限自2013年3月1日开始，故按照季度支付的原则，精胤公司应当于2014年12月15日前支付2014年12月1日起至2015年2月28日期间的租金，于2015年3月15日前支付2015年3月1日起至2015年5月31日期间的租金。故本院对速必达公司要求精胤公司支付以142,585.62元为本金，自2015年1月1日起至2015年3月31日止，按日万分之八计算，以及以74,857.45为本金，自2015年3月15日起至2015年3月31日止，按日万分之八计算的逾期付款违约金的诉讼请求，依法予以支持。由于精胤公司未能按约支付租金的违约行为导致双方租赁合同的解除，故精胤公司应当承担相应解除合同的违约责任。按照双方合同约定，由于精胤公司逾期付款导致合同解除的，精胤公司还应另外支付相当于一个月租金（以解除月份租金数额为标准）的违约金，故对于速必达公司要求精胤公司支付解除合同违约金74,857元的诉讼请求，本院依法予以支持。另，按照双方合同约定，精胤公司未能租满10年，则须支付三个月免租期租金203,693.75元并按银行同期贷款基准利率支付利息，故本院对速必达公司要求精胤公司支付免租期租金及利息共计220,000元的诉讼请求依法予以支持。双方合同已解除，故精胤公司向速必达公司支付的保证金在本案中一并处理，应当由速必达公司返还精胤公司。对于精胤公司要求速必达公司支付配电房建设费、基础建设费、不可搬迁设备损失、职工遣散费等费用的诉讼请求，因导致本案租赁合同解除的责任在于精胤公司，故本院对精胤公司上述诉讼请求均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）上海速必达电子电器制造有限公司与被告（反诉原告）上海精胤镍合金材料科技有限公司于2013年3月8日签订的《工业厂房租赁合同》于2015年5月13日解除。二、被告（反诉原告）上海精胤镍合金材料科技有限公司于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市奉贤区四团镇邵厂社区新杨公路1518号的房屋。三、被告（反诉原告）上海精胤镍合金材料科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海速必达电子电器制造有限公司自2015年1月1日起至实际搬离日止的租金及房屋占有使用费，计算方法：自2015年1月1日起至2015年2月28日止的租金标准为年租金人民币855,513.75元，自2015年3月1日起至实际搬离日止的租金及房屋占有使用费标准为年租金人民币898,289.44元。四、被告（反诉原告）上海精胤镍合金材料科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海速必达电子电器制造有限公司以人民币142,585.62元为本金，自2015年1月1日起至2015年3月31日止，按日万分之八计算，以及以人民币74,857.45为本金，自2015年3月15日起至2015年3月31日止，按日万分之八计算的逾期付款违约金。五、被告（反诉原告）上海精胤镍合金材料科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海速必达电子电器制造有限公司解除合同的违约金人民币74,857元。六、被告（反诉原告）上海精胤镍合金材料科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海速必达电子电器制造有限公司免租期租金及利息人民币220,000元。七、原告（反诉被告）上海速必达电子电器制造有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）上海精胤镍合金材料科技有限公司保证金人民币67,897.90元。八、对被告（反诉原告）上海精胤镍合金材料科技有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币9,122.68元，由被告（反诉原告）上海精胤镍合金材料科技有限公司负担。反诉案件受理费人民币26,880.50元，由被告（反诉原告）上海精胤镍合金材料科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 慧
审 判 员 苏 姝
人民陪审员 顾秀英
二〇一六年三月十一日
书 记 员 郑伟丹
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定过因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。