天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津02民终4215号
上诉人（原审原告）：平学友，男，1959年5月2日出生，汉族，住天津市宁河区。
委托诉讼代理人：王琳，天津世杰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：天津市宁河区七里海镇人民政府，住所地天津市宁河区七里海镇。
法定代表人：王彬，镇长。
上诉人平学友因与被上诉人天津市宁河区七里海镇人民政府房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服天津市宁河区人民法院（2017）津0117民初3465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月23日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
平学友上诉请求：撤销一审判决第一项的违约金部分和第二项，改判一审判决支持的违约金182355元之外，被上诉人再给付违约金1539076.2元；返还保证金150000元。诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：双方于2010年1月4日签订《七里海镇任凤商贸区返迁前期协议》，上诉人224.22平方米的房屋和空地一处被拆迁，按照协议可限购三套房屋，入住时间为2010年10月10日。双方于2010年8月8日签订补充协议，进一步约定拆迁补偿内容。由于规划改变，上诉人不能按协议约定入住三套商品房，被上诉人表示愿意承担每日总房款千分之一的违约金。至今没有赔偿。上诉人交付的150000元保证金没有退还。
天津市宁河区七里海镇人民政府未参加询问，未提供书面答辩意见。
平学友向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告赔偿原告因未履行拆迁协议所造成的经济损失，截止到起诉之日为人民币2335426.20元；2、诉讼费用由被告承担。原告于庭审中变更第一项诉讼请求为，请求依法判令被告赔偿原告自2010年10月10日至实际给付之日止的经济损失，截止到2017年9月15日为2296929.20元。
一审法院查明事实：2010年1月4日，七里海政府在津芦公路北侧任凤村辖区内拟建设商贸区，津芦公路段内拆迁户返迁前，七里海政府与拆迁户达成《七里海镇任凤商贸区返迁前期协议》（协议一），原告平学友与七里海政府订立的协议约定，“甲方七里海政府，乙方商贸区返迁户平学友，一、购买数量：经甲方批准入区的拆迁户，原建筑不足100平米的，限购小区平房一套；原建筑100-200平方米的，限购楼房一套；原建筑超过200平方米的，限购楼房和平房各一套，所有购房的拆迁户，原面积按返迁房价格交费，超出部分按商品房价格交费。二、购买价款及交付方式：1、商贸区房屋分为返迁房价格和商品房价格两种方式。乙方返迁部分建筑面积224平方米，每平方米约1850元人民币；商品房部分建筑面积73平方米，每平方米约2650元人民币。2、拆迁户所拆迁房屋建筑以外的合法地基面积（指有当时与村委会签订的协议为准），按每平方米125元折抵（所抵面积最多不超过99平方米）。无房屋建筑的合法地基户，只限购买一处商品房，购买房屋地基按每平米125元折抵。3、签订本协议时，乙方交付伍万元人民币作为保证金，由甲方存入专户管理（保证金计入购房款项）。其余款项于2010年10月10日前在签订任凤商贸区入住协议时一次性给付结清。如入住前无法交足购买房屋的款项，视为乙方放弃购买权利，保证金不予退还。三、协议至2010年10月10日止有效。四、约定事项：1、入住时间，甲方保证乙方2010年10月10日入住，乙方入住时与甲方签订任凤商贸区入住协议。2、未来甲、乙双方签订任凤商贸区入住协议后，乙方拥有入住房屋的所有权，土地使用权为30年。30年后，按当时市场价格缴纳土地流转费用。3、房屋建设标准，甲方建设任凤商贸区按设计进行。入住房屋基本为混凝框架结构，砖混墙面，内装修大白落地，锻头铝门窗，设有上下水道，每套房屋都有院墙。4、商贸区公共设施建设，小区内街道铺设水泥路面，给、排水设施齐全，架设200kv变压器一台，四线制电缆输送电源，街道一侧设金属杆路灯，设公共厕所两处。5、甲方如不能保证乙方按时入住，延误期限内承担赔偿乙方损失责任，赔偿标准为每天赔偿乙方总购房款的千分之一；乙方如不能按协议规定按时交清购房款，视为放弃返迁入住权，所交的首付不予退还。本协议一式两份，甲、乙双方分执。甲方：七里海政府（盖章）、乙方：平学友（签字捺印）2010年1月4日”。原告于庭审中陈述，签订协议一时，原告向被告支付了150000元的保证金。
协议一签订后，双方就原告购房价格及空地基作出了进一步约定，2010年8月11日原、被告签订《七里海镇任凤商贸区返迁前期协议》（协议二），约定“甲方七里海政府，乙方平学友，乙方原有住房面积224.22平米，是甲方批准的入区拆迁户，按规定限购小区商户房三套，超出原面积部分按商品房价格交费。初步估算价格是1850元/平方米。乙方在拆迁过程中，有空地基一处与任凤村有协议，地基长22米，宽14米，按规定限购一套商品房，每平方米按商品房价格低于125元计算（空地基的户每平方便宜125元），此协议与《七里海镇任凤商贸区返迁前期协议》其他内容一致。甲方：七里海政府（盖章）、乙方：平学友（签字捺印）2010年8月11日”。
协议二订立后，因规划变更，七里海镇任凤商贸区项目不符合规划要求，七里海政府于2011年4月28日向原告出具了《关于平学友前期返迁协议的说明》（说明一），其中载明“因县里规划变更，前期与因津芦公路拓宽任凤段的拆迁户所签订的协议已不符合整体规划要求，重新选址，选址后由于种种原因一直没有开工建设，造成了违约。因此七里海政府愿意承担与平学友所签订的返迁协议中各项条款，并同意顺延。七里海政府（盖章）、2011年4月28日”。
2011年12月31日，七里海政府再次向原告出具了《关于任凤商贸区前期协议中违约金的说明》（说明二）：“返迁户主平学友，于2010年1月1日与七里海政府签订了任凤商贸区返迁的前期协议，协议约定返迁房于2010年10月10日前交付使用。逾期不能交付使用，七里海镇政府承担违约责任，违约金为总购房款的日千分之一。平学友返迁部分建筑面积为224平米，每平米约1850元，商品房部分建筑面积73平米，每平米约2650元。截止到2011年12月31日止，按协议条款约定，七里海镇政府承担平学友违约金258336.25元。经与平学友协商，平学友同意待违约金付清后，商谈商贸区前期协议废止事宜。七里海政府（盖章）2011年12月31日”。
被告出具说明二之后，未履行违约赔偿义务，双方关于违约赔偿数额未达成一致意见，因此原告要求被告给付经济损失2296926.20元，其中包含房屋拆迁损失607850元（224x1850+73x2650）；违约金1539076.20元（自2010年10月19日至2017年9月15日止，以607850元为基数，按日千分之一标准计算）；应予退还的保证金150000元。
一审法院认为，本案争议焦点为：1、原告平学友的房屋拆迁补偿面积及金额如何认定；2、双方约定的违约赔偿标准是否过高；3、原告是否预交过保证金。
关于原告的拆迁补偿面积，原告平学友和被告七里海政府对双方订立的协议一中拆迁建筑物面积224平米及按照返迁房价格计算的损失均无异议，因此对原告224平米拆迁补偿面积和按照1850元/平方米标准计算的损失414400元（224x1850），予以支持。关于空地基问题，双方协议二约定“在拆迁过程中有空地基一处，按规定限购商品房”，说明二约定“返迁户平学友商品房部分建筑面积73平方米，每平方米2650元”，据此，拆迁过程中涉及原告的空地基部分，被告应按约定给予补偿，原告被拆迁的空地基面积为73平方米，补偿标准按照2650元/平方米计算为193450元（73x2650），关于被告抗辩称被告未实际建设商品房，购置商品房的损失并未发生，因协议二已作出了“拆迁涉及空地基”的明确说明，空地基的损失已经实际发生，被告的抗辩意见，不予支持，被告应按约定向原告支付房屋拆迁损失。综上，原告平学友的房屋拆迁补偿面积为224平方米和73平方米，拆迁补偿金额为607850元。
关于违约赔偿标准，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，原告要求按照协议一约定的购房款的日千分之一予以赔偿，被告抗辩称该赔偿标准过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的’过分高于造成的损失’”的规定，按照日千分之一的约定计算的损失数额，过分高于被拆迁建筑物损失的百分之三十，一审法院依照上述法律规定对违约赔偿标准进行调整，原告要求被告自2010年10月19日至2017年9月15日止，以607850元为基数，按日千分之一标准计算的违约金1539076.20元，理据不足，超出部分不予支持，被告应按照被拆迁建筑物损失的百分之三十赔偿原告违约金，即182355元。
关于保证金，因原告未能举证证实保证金已经交纳，亦不能出具被告收取保证金的票据，因此对于返还保证金的主张，不予支持。
综上，原告要求被告赔偿因未履行拆迁协议所造成的经济损失的诉讼请求，依据查明确认的数额予以支持。判决：一、本判决生效之日起十日内，被告天津市宁河区七里海镇人民政府给付原告平学友房屋拆迁损失607850元和违约金182355元，合计790205元；二、驳回原告平学友的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25483元，由被告天津市宁河区七里海镇人民政府承担11702元，原告平学友承担13781元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的案件基本事实与一审法院查明的案件基本事实一致，本院对一审查明的案件基本事实予以确认。
本院认为，上诉人对一审判决确定的房屋拆迁安置费607850元无异议，主张以此为基数，按照被上诉人承诺的每日千分之一的标准给付经济损失。对此本院认为，被上诉人向上诉人承诺支付每日千分之一的违约金，被上诉人在一审审理期间主张该违约金标准过高，请求减少，应予支持。但是一审判决支持的182355元，不足以弥补上诉人的损失。考虑到被上诉人违约期间已近8年，给上诉人造成的经济损失较为严重，本市房屋销售价格此期间涨幅很大，本院酌情调整为450000元。
关于上诉人主张的150000元保证金问题，在一审庭审中，被上诉人委托诉讼代理人认可收到该保证金，表示是否退回需要核实。依据法律规定，当事人及其委托诉讼代理人所作的对于自己不利的陈述，对方当事人无需举证。后被上诉人提供七里海镇财政所出具的证明，证明未收到上诉人的押金。七里海财政所是被上诉人的下属单位，该财政所出具的证明，不足以推翻被上诉人的自认。一审判决以上诉人不能证实保证金已经交纳，不能出具保证金票据为由，驳回上诉人的该项请求，依据不足，应予调整。
综上所述，上诉人平学友的上诉请求部分成立，本院依法部分支出；一审判决认定事实，适用法律存在错误，应予调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销天津市宁河区人民法院（2017）津0117民初3465号民事判决；
二、本判决生效后十日内，被上诉人天津市宁河区七里海镇人民政府给付上诉人平学友房屋拆迁损失607850元及违约金450000元；
三、本判决生效后十日内，被上诉人天津市宁河区七里海镇人民政府给付上诉人平学友保证金150000元；
四、驳回上诉人平学友的其他上诉请求；
五、驳回上诉人平学友在一审的其他诉讼请求。
如果被上诉人天津市宁河区七里海镇人民政府未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25483元，由上诉人平学友负担12741.5元，被上诉人天津市宁河区七里海镇人民政府负担12741.5元。二审案件受理费18360元，由上诉人平学友负担9180元，由被上诉人天津市宁河区七里海镇人民政府负担9180元。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔 军
审 判 员 杨宝华
代理审判员 孙 静
二〇一八年八月二十一日
书 记 员 李珊珊