江苏省泰州市姜堰区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏1204民初4223号
原告：朱书兰，女，1973年8月25日生，汉族，住泰州市姜堰区。
委托诉讼代理人：常旭玲，江苏指明路律师事务所律师。
被告：刘红粉，女，1964年8月8日生，汉族，住泰州市姜堰区。
委托诉讼代理人：沈锦凤，江苏堰平律师事务所律师。
第三人：曹荣根，男，1965年9月13日生，汉族，住泰州市姜堰区。
委托诉讼代理人：单照榴，泰州市姜堰区张甸法律服务所法律工作者。
原告朱书兰与被告刘红粉、第三人曹荣根房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告、被告和第三人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，被告刘红粉参加了第一次庭审。本案现已审理终结。
原告朱书兰向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行双方签订的房地产转让合同；2.被告承担违约责任，并承担给原告造成的经济损失120000元（暂定）。庭审中，原告明确诉讼请求：1.被告将天地花园826号房屋过户给原告，并在判决确定之日立即交付上述房屋。2.被告承担违约责任120000元，暂无经济损失的诉讼请求。事实和理由：2017年2月13日，原告与被告签订房地产转让合同，约定被告将天地花园东侧826号的房屋转让给原告，总价2360000元；如被告毁约，应按原告所付定金的双倍及已付款返还给原告，并承担违约责任、赔偿损失。合同签订当日，原告向被告支付定金。后被告迟迟不履行合同义务。原告请求判准上列诉请，原告在过户后立即支付给被告剩余价款。
被告刘红粉辩称，原、被告所签订的房地产转让合同并未生效。合同约定经甲乙丙三方签字生效，该合同仅有甲乙签字，无丙方签字，也没有刘红粉的签署时间。被告刘红粉当时即已言明等其丈夫书面同意后合同才能正式生效，所以中介公司未在合同上签字。后刘红粉的丈夫不同意。原告主张120000元违约金，数额过高。2017年4月20日被告即向原告说明不能出售的情况，距签订合同时间很短。刘红粉所收取的50000元承兑汇票已经退还给原告，另10000元刘红粉通过微信退还原告，但原告拒收。请求法院驳回原告所提出的两项诉请。
第三人曹荣根向本院提出诉讼请求：确认原、被告签订的房地产转让合同未生效或无效。事实和理由：案涉房地产转让合同明确约定了合同的生效条件为“经甲乙丙三方签字后生效”，该合同至今未经三方签字。依据《合同法》第45条之规定，该合同未生效。中介机构虽然在合同上加盖骑缝章，但未在盖章栏盖章，也没有签字。另外，案涉房屋系第三人与被告夫妻共有财产，被告在与原告签订房地产转让合同时未征得第三人同意。《物权法》第97条规定，共同共有财产的处分需经全体共同共有人同意。《合同法》第51条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。否则合同无效。签订合同时被告已经出示了房屋产权证，表明房屋系夫妻共同共有；原告明知案涉房屋是他人的夫妻共同财产，仍与被告一人签订合同，作为买受人存在主观过失，不能成为善意第三人。故本案合同不适用善意第三人取得买卖标的的法律规定及司法解释。
本院经审理认定事实如下：1、经泰州市天为易居房产经纪有限公司（以下简称中介公司）提供中介服务，原、被告达成售房协议。2017年2月12日原告向被告微信转账支付10000元。2017年2月13日，原告朱书兰（受让方、乙方）与被告刘红粉（转让方、甲方）、中介公司（居间方、丙方）签订房地产转让合同一份，主要内容如下：1、甲方自愿将自有的坐落于天地花园东侧××房屋（××泰州市××区××街道）及该房屋占用范围内的土地使用权转让给乙方。2、总成交价为2360000元。3、乙方向甲方支付定金60000元，2017年6月26日前办理房屋产权、土地使用权变更过户手续，乙方同时支付首付款710000元（含定金）给甲方，同年6月26日前交付房屋，乙方支付剩余房款1650000元。甲方结清前期产生的水电煤物业费，款清交房，必须现金到账交结房屋，定金以承兑汇票支付，票号44065062（50000元）、28934198（10000元），见复印件。4、契税由乙方承担，增值税由甲方承担，个人所得税由甲方承担，交易工本费由乙方承担；丙方应得中介代理费为甲、乙各承担房价1%，贷款佣金500元由乙方承担。5.4、甲方需保证上述房地产权属清楚，符合上市条件，并已取得上述房地产债权人及共有人同意，若发生权属或债权债务纠纷，概由甲方当事人及其委托代理人负责并承担责任。由此给乙方或丙方造成经济损失，由甲方负责赔偿。5.6、若甲方中途毁约应书面通知乙方、丙方，除需双倍返还定金及返还已付款给乙方外，还需承担违约责任并赔偿损失；若甲方未按约定期限过户，逾期每日给付乙方房屋总价款千分之一的滞纳金，逾期超过7日视作悔约行为，并由甲方承担违约责任。6.2、若乙方未按约定期限付款，由乙方承担违约责任，逾期每日给付甲方房屋总价款千分之一的滞纳金，逾期超过7日视作悔约行为，并由乙方承担违约责任。6.4、乙方中途毁约应书面通知甲方、丙方，并承担相应违约责任。乙方无权要求甲方返还定金，或按约向甲方支付违约金，若甲方实际损失超过违约金，则乙方仍需据实赔偿。7.3、合同履行过程中，丙方为甲乙提供代办产权证、土地证过户服务，并在甲乙付款时签字见证。9、违约责任：甲乙双方必须全面履行上述条款，如一方违反本合同相关条款，则由违约方向守约方支付罚金120000元。11、本合同连同附件共六页，一式四份，经甲乙丙三方签字后立即生效。甲乙双方各执一份，丙方存档两份。附件一载明带走的用品：楼下八仙桌1张、椅子4张……原、被告在署名栏签名，中介公司未在署名栏盖章，但的文本纸张右边缘盖章。被告另向中介公司出具出售承诺书，载明：本人承诺出售的上述房产已征得本人配偶（共有权人）曹荣根同意来洽谈和签订房屋产权的转让合同并收取相关款项，并保证在签约后的5个工作日内提交由本人配偶亲笔签字的配偶同意出售证明……如因本人的不实承诺或本人违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行的一切法律责任，由本人全部承担。
当日，原告向被告交付约定的两张承兑汇票，金额合计60000元。被告将10000元承兑汇票交中介公司保管。
2、2017年4月20日被告微信通知原告“被告的老公不同意转让该房产”。2017年4月23日曹荣根向原告邮寄告知书一份，载明：“本月初我妻刘红粉告诉我，她于2017年2月12日经中介公司居间介绍，和您签订《房地产转让合同》。因我不同意出卖房屋，故要求我妻向您和中介公司说明情况，并告知所订合同不再生效履行，为防止发生经济损失，且向您和中介公司致歉。不料，近悉您和中介公司均不同意我方意见。为此本人直接具书告知如下意见：1.上述合同项下的房产是我和妻子刘红粉的夫妻共同财产，按照法律规定，任何一方未经对方同意，均无权单独处分共同共有的财产，尤其是房产；否则其处分行为不受法律保护。对此，您和中介公司在订合同时都应当知晓。2、合同约定的生效条件尚未成就，故本人不同意让其继续生效履行。3、合同约定“以承兑汇票”支付定金，但您与所提交的面额为50000元的承兑汇票没有任何票据法上的权利，且该承兑汇票的背书不规范，最后的被背书人又反转为出票人，故不产生定金交付的法律效果。4、希望双方友好协商，妥善处理这一纠纷。”曹荣根同时将上列告知书向中介公司邮寄一份。
2017年7月5日被告向原告邮寄通知书1份及50000元承兑汇票1张。通知书载明：“2017年2月12日在中介公司的居间介绍下，我们订立《房地产转让合同》一份，我丈夫曹荣根知晓后即告知你上述签约行为不受法律保护，且你以他人承兑汇票支付定金的方式亦不合法，希望与你妥善处理此事，但未得到你的理解与配合。现因你交给我的银行承兑汇票近将到期，故通过特快专递邮寄给你，以便你妥善处理。另10000元“定金”也将通过微信支付返还给你，请查收。”被告对上述行为予以公证证明。
2017年7月10日被告向原告微信退还10000元，原告拒收。原告微信回复：“我早已告知你，我不同意解除双方签订的房地产转让合同，现再次告知并请你严格履行房地产转让合同，办理房屋产权、土地使用权过户手续。”
中介公司于2017年5月26日出具情况说明给原告，载明：“……女房东在洽谈中多次打电话与其在广州的丈夫沟通，特别在涉及到当时用承兑汇票做定金时，又打电话征得其丈夫同意……”
3、刘红粉和曹荣根于1994年3月1日登记领取结婚证，案涉房屋于2015年2月15日登记为刘红粉和曹荣根共同共有。
上列事实，有房地产转让合同、承兑汇票收条、房款保管书、出售承诺书、中介公司出具的情况说明、原告与被告间的微信记录、公证书、房屋权属登记证、告知书及邮寄单、结婚证及当事人当庭陈述等在卷佐证。
本院认为，原、被告及中介公司于2017年2月13日签订的房地产转让合同依法成立并生效。原、被告均签字，中介公司在合同骑缝位置盖章，等同于“签字”行为，三方当事人已达成一致协议，合同成立；该合同约定“经甲乙丙三方签字后立即生效”，该生效条件已成就。该合同对原、被告及中介公司具有法律约束力。买卖合同是所有权变动的原因，出卖人在缔约时没有完全的所有权并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。综上，被告及第三人主张合同不成立或无效，本院不予支持。被告刘红粉辩称“当时即已言明等其丈夫书面同意后合同才能正式生效”，无证据证明，本院不予认定。
即使曹荣根曾同意或不反对刘红粉出售共有房屋，但曹荣根没有签署房地产转让合同，也没有向原告或中介公司直接作出过出售房屋的意思表示，该合同对曹荣根没有约束力。现曹荣根以待售房屋共有人的身份明确表示不同意出售，导致案涉房屋无法交付及过户。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》第十一条第一款规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。上列规定旨在物权变动中保护善意第三人的利益,而本案中房地产转让合同仅部分履行，尚未发生物权变动的后果，故原告不能援引上列规定要求曹荣根遵守并履行房地产转让合同。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……曹荣根不同意出售共有房屋，导致被告不能继续履行合同，但该情形不属于不可抗力，被告无权解除房地产转让合同。被告于2017年4月20日向原告明确表示不再履行合同，原告有权解除房地产转让合同。本院已在庭审中就被告无法继续履行合同的情形予以释明，原告未要求解除合同，仍坚持原诉讼请求。本院对原告要求被告交房及过户的诉讼请求不予支持。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。刘红粉以出卖方的身份签订房地产转让合同，亦收取了定金，而且承诺取得共有人的书面同意，但其未履行其承诺及交房过户的义务。原告要求被告依约承担违约责任120000元，本院予以支持。
被告辩称120000元违约金过高，本院不予采信。首先，签订合同后，本地房屋价值上涨，现被告违约，已造成原告的可得利益损失。原告依据合同约定主张违约金，并无不当。其次，被告应对120000元违约金远高于原告的可得利益损失承担举证责任，被告未完成该举证责任，应承担不利后果。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下：
一、被告刘红粉于本判决生效十日内赔偿原告朱书兰违约金120000元；
二、驳回原告朱书兰的其他诉讼请求；
三、驳回第三人曹荣根的诉讼请求。
被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2740元，由被告负担2700元，第三人负担40元。（第三人已预交40元。原告已预交2700元，被告于本判决生效后十日内支付原告2700元。）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。
审 判 长 钱振华
人民陪审员 顾 伟
人民陪审员 李银珍
二〇一八年一月三日
书 记 员 张 露
附录：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。