重庆市第五中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）渝05执异498号
案外人：汪萍，女，1973年3月15日出生，汉族，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：张国辉，北京市京哲律师事务所律师。
申请执行人：中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市渝中区邹容路131号世贸大厦50楼，组织机构代码90280443-8。
负责人：徐劲流，总经理。
被执行人：北京中坤锦绣房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇，组织机构代码8029424280-9。
法定代表人：焦青，董事长。
被执行人：黄怒波，男，1956年6月3日出生，汉族，住北京市海淀区。
被执行人：北京中坤投资集团有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇，组织机构代码10234492-0。
法定代表人：黄怒波，执行董事。
被执行人：北京中坤长业房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路甲18号院2号楼10层10029号，组织机构代码74670881-4。
法定代表人：焦青，执行董事。
本院在执行中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称东方资产公司）申请执行北京中坤锦绣房地产开发有限公司（以下简称锦绣房地产公司）、黄怒波、北京中坤投资集团有限公司（以下简称中坤投资公司）、北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称长业房地产公司）借款合同纠纷一案中，案外人汪萍对执行位于北京市海淀区高梁桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期A区）X号楼X层XXX号、X层XXX号房屋及对应土地使用权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人汪萍称，案外人于2013年2月与锦绣房地产公司签订购房合同（网签合同编号为XF40XXX0、XF40XXX7），购买了北京市海淀区高梁桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期A区）X-XXX、X-XXX号房屋，并已支付房款，房产在2013年即已交付入住。上述房屋未办理过户登记手续，但是案外人对此无过错。同时，申请执行人东方资产公司曾于2012年11月5日出具证明，同意对涉案在建工程抵押和现房抵押的房屋进行销售。综上，请求法院解除对上述房屋及对应土地使用权的查封。
本院查明，本院审理的东方资产公司诉锦绣房地产公司、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司借款合同纠纷一案，诉讼过程中，东方资产公司向本院申请诉讼保全，本院于2016年5月24日作出（2015）渝五中法民初字第01415-1号民事裁定书，冻结锦绣房地产公司、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司存款51,262,344元或查封、扣押其它等值财产，并分别于2016年6月15日向北京市国土局出具（2015）渝五中法民初字第01415-1号协助执行通知书，查封了锦绣房地产公司包括证号为京海国用（2004出）字第3079号在内的土地使用权，于2016年6月17日向北京市海淀区不动产登记事务中心出具（2015）渝五中法民初字第01415-1号协助执行通知书，查封了包括北京市海淀区高梁桥斜街59号院X号楼X层XXX号、X层XXX号房屋在内的房产。2017年8月22日，本院作出（2015）渝五中法民初字第01415号民事判决，判令：一、解除东方资产公司与锦绣房地产公司签署的《以物抵债协议》、《北京市商品房现房买卖合同》；二、锦绣房地产公司于判决生效后十日内偿还东方资产公司借款本金41,340,600元并支付利息；三、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司对锦绣房地产公司上述第二项判决中确认的债务承担连带清偿责任；四、东方资产公司对长业房地产公司的抵押物（北京市海淀区东升乡大钟寺现代商城西区地下X层-405，他项权证号00232号）房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权。该判决发生法律效力后，因锦绣房地产公司、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司未如期履行义务，东方资产公司向本院申请强制执行。
另查明，2009年7月17日，锦绣房地产公司（出卖人）与汪萍（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定：1.出卖人以出让方式取得坐落于海淀区头堆村碧河花园一期工程A区地块的国有土地使用权，土地使用权证号为京海国用（2004）出字第3079号；2.房屋坐落为海淀区头堆村A16#楼X层商业X号，用途为配套用房，预测建筑面积169.67平方米，总价款6,971,689元；3.买受人采取其他方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件五；5.出卖人应当在2009年12月31日前向买受人交付该商品房。2011年8月27日，锦绣房地产公司出具一张发票，载明：付款单位（个人）为汪萍，经营项目为房款，金额为6,971,689元。2013年2月7日，锦绣房地产公司与汪萍签订编号为XF40XXX0的《北京市商品房现房买卖合同》，约定汪萍购买坐落为海淀区高梁桥斜街59号院X号楼X层XXX号房屋，用途为配套商业，建筑面积170.2平方米，总价款6,993,467元。
2009年7月17日，锦绣房地产公司（出卖人）与汪萍（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定：1.出卖人以出让方式取得坐落于海淀区头堆村碧河花园一期工程A区地块的国有土地使用权，土地使用权证号为京海国用（2004）出字第3079号；2.房屋坐落为海淀区头堆村A16#楼X层商业X号，用途为配套用房，预测建筑面积1,369.51平方米，总价款23,028,311元；3.买受人采取其他方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件五；4.出卖人应当在2009年12月31日前向买受人交付该商品房。2011年8月27日，锦绣房地产公司出具一张发票，载明：付款单位（个人）为汪萍，经营项目为房款，金额为23,028,311元。2013年2月7日，锦绣房地产公司与汪萍签订编号为XF40XXX0的《北京市商品房现房买卖合同》，约定汪萍购买坐落为海淀区高梁桥斜街59号院5号楼X层XXX号房屋，建筑面积1,380.86平方米，总价款23,219,161元。
2014年7月11日，汪萍（出租人）与乾元资始教育科技（北京）有限责任公司（承租人，以下简称乾元公司）、北京翰华嘉业房地产经纪有限公司（居间人）签订两份《北京市房屋租赁合同》，约定汪萍将其坐落于北京市海淀区高粱斜街59号X号楼X层XXX室建筑面积170.2平方米、X层XXX室建筑面积1,380.86平方米出租给乾元公司用于办公，租赁期共11年，自2014年7月12日至2024年7月11日。2014年7月20日，北京城建福安楼寓物业管理有限公司（以下简称福安公司）出具两张《五费统收收据》，载明：收到X楼XXX号、XXX号交来的2014年7月12日至2015年7月11日的物业费、电梯费、垃圾费合计123,502.68元。2017年2月10日，福安公司出具两份证明，载明：北京市海淀区高梁桥斜街59号院5号楼X层XXX室（实测面积170.2平方米）、X层XXX室（实测面积1380.86平方米），业主汪萍已于2013年12月收房并在物业公司备案，该房自2014年7月起由乾元公司使用并负责缴纳使用期内的水电费至今。
另查明，2018年1月4日，汪萍向重庆市高级人民法院转账汇款212,628元。汪萍称，因《北京市商品房现房买卖合同》所载明的建筑面积超出《北京市商品房预售合同》所载明的预测建筑面积，故产生了212,628元的购房差价。为了排除法院对上述两套房屋的执行，其在重庆市高级人民法院审理执行异议之诉的过程中，将该购房差价交付执行，并在该院做了笔录。
还查明，北京市海淀区高梁桥斜街59号院X号楼X层XXX号、X层XXX号房屋对应的土地使用权所属证号为京海国用（2004）出字第3079号。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人汪萍在本院查封前已就案涉房屋与被执行人锦绣房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同，购买案涉房屋，支付了案涉房屋的全部价款，并在本院查封前合法占有了案涉房屋，虽未办理过户登记，但没有证据证明此系案外人自身原因所致。因此，案外人汪萍对案涉房屋及对应土地使用权享有能够排除执行的实体权益，对其异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对位于北京市海淀区高梁桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期A区）X号楼X层XXX号、X层XXX号房屋及对应土地使用权的执行。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 胡 蓉
审判员 刘用辉
审判员 余 梅
二〇一八年九月二十日
书记员 刘夏吟