福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽06民终590号
上诉人（原审被告）：蔡西典，男，1975年10月6日出生，汉族，住福建省龙海市。
委托诉讼代理人：陈国容，福建扬都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曾文池，男，1977年4月30日出生，汉族，住福建省南安市。
委托诉讼代理人：周丽苹，福建格论律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王盛增，男，1978年1月3日出生，汉族，住福建省南安市。
委托诉讼代理人：周丽苹，福建格论律师事务所律师。
原审第三人：吴朝阳，男，1970年9月19日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。
上诉人蔡西典因与被上诉人王盛增、曾文池、原审第三人吴朝阳房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院作出的（2017）闽0602民初6463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，合议庭认为事实清楚，法律关系明确，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
蔡西典上诉请求：依法撤销一审判决,改判驳回被上诉人王盛增、曾文池全部诉讼请求。事实和理由：1.蔡西典与王盛增、曾文池签订的《房屋租赁合同》无效，上诉人无权请求支付租金。本案中，王盛增、曾文池未能证明转租行为经产权人书面同意，双方签订的转租合同无效。王盛增、曾文池还应当返还蔡西典已经交纳的租金、保证金、补偿金、补偿装修装饰费用、赔偿广告牌被占用的损失。2.即使认定合同有效，原审判决认定的租金租期也是错误的。签订合同后，因场所无法开办舞蹈培训业务，合同目的不能实现，经三方协商，蔡西典已于2015年10月15日将讼争房屋交还给王盛增、曾文池及第三人吴朝阳，故吴朝阳在另案中未起诉蔡西典。因此，蔡西典仅拖欠半个月租金，且保证金1万元应用于抵扣。3.王盛增、曾文池主张的租金已超过诉讼时效。蔡西典拖欠的租金是2015年10月份半个月的租金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，故本案在起诉时已经超过一年诉讼时效，依法应当不予支持。
王盛增、曾文池辩称，1.双方签订的《房屋租赁合同》是在双方自愿平等协商下签订的，并且得到吴朝阳同意的，三方还在2015年9月10日签订《租房合同补充协议》，证明该转租行为是得到原出租人同意的。王盛增、曾文池也向产权人新桥经济发展有限公司提交了《转租申请》，新桥经济发展有限公司对转租行为没有异议。因此，本案转租行为符合法律规定，合法有效。2.蔡西典是在2017年6月15日才将租赁场地实际交付，蔡西典至今仍未腾空租赁场地，房产中介出具的证明恰恰说明该租赁场地是掌握在蔡西典手中，否则蔡西典无权委托中介办理该房产的出租业务，且蔡西典如要移交场地也应向被上诉人移交，而不是通过中介移交给第三人吴朝阳，移交给第三人和移交给被上诉人法律性质的完全不同的。3.三方《租房合同补充协议》签订后，蔡西典于2015年10月1日起租金均直接转入吴朝阳指定账户，被上诉人是在2016年8月18日吴朝阳起诉才得知蔡西典从2015年10月起未交租金的情况，即确定权利受到侵害的时间为（2016）闽0602民初7557号民事判决生效之日，并未超过诉讼时效。
曾文池、王盛增向一审法院提出诉讼请求：1.判令蔡西典支付拖欠的房屋租金166640元;2.自起诉之日起，以上述拖欠的房屋租金166640元为基数，按中国人民银行同期贷款利息支付逾期付款利息，至款项付清之日止;3.本案诉讼费由蔡西典承担。
一审法院认定事实：
（一）曾文池与王盛增系福建省皇都健身有限公司的股东，二人于2013年4月2日以福建省皇都健身有限公司的名义与第三人吴朝阳签订了合同编号为20130324《房屋租赁合同》，承租吴朝阳位于芗城区新浦路前锋工业区1号部分厂房（主体建筑面积约3600平方米钢结构搭盖房二、三层，及简易搭盖房一层及五层面积约1400平方米）及附属设施的使用权，租期为8年，从2013年4月1日至2021年2月15日。
(二)2014年7月15日，曾文池与王盛增以福建省皇都健身有限公司的名义，与蔡西典签订合同编号为20140515《房屋租赁合同》，出租范围为芗城区新浦路前锋工业区1号部分厂房二层前半部分约280平方米，租期为5年，从2014年7月15日至2019年7月14日，租金为每月8000元，并采用定期上浮方式计算，前两年不递增，第三年起递增3%，以后每满一年递增上一年度租金总额的3%。蔡西典于2014年5月16日交纳定金10000元，并已缴房租至2015年9月30日。
（三）2015年9月10日，曾文池（乙方）与蔡西典（租户）、第三人吴朝阳（甲方）、案外人廖明发、黄远程、江一龙、陈彬彬（案外人均为租户）签订一份《租房合同补充协议》，各方协商一致达成如下约定：1.自2015年10月1日起上述租户将房租以转账方式转入房东吴永红账号，视为曾文池向吴朝阳缴纳部分房租；2.逾期15天未将房租缴清的租户，曾文池有权无条件将房屋收回。
（四）2016年7月1日，第三人吴朝阳以曾文池、王盛增为被告，向漳州市芗城区人民法院提起诉讼，漳州市芗城区人民法院向曾文池、王盛增发出了落款时间为2016年8月18日的《举证通知书》及《应诉通知书》，并于2016年12月9日作出（2016）闽0602民初7557号《民事判决书》，判决解除吴朝阳与福建省皇都健身有限公司于2013年4月2日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》等。
一审法院认为，本案争议的焦点：（1）双方签订的租赁合同是否有效；（2）本案是否已过诉讼时效；（3）蔡西典尚欠的房租金额。（1）对于第一个焦点问题，本案中，无论是双方签订的《房屋租赁合同》，抑或是三方签订的《租房合同补充协议》，都是当事人的真实意思表示，有签名捺印为证，且向产权人新桥经济发展有限公司提交了《转租申请》，印证了产权人知悉场地转租的情况。（2）对于第二个焦点问题，根据三方于2015年9月10日签订的《租房合同补充协议》中约定可知，蔡西典于2015年10月1日起租金直接转入房东吴永红的账号，同时，曾文池、王盛增于2016年8月18日后收到漳州市芗城区人民法院送达的起诉材料后才得知蔡西典从2015年10月起未交租金的情况，两组证据可以相互印证，故对于蔡西典抗辩超过诉讼时效不予采信。（3）对于第三个焦点问题，根据蔡西典提交的房产中介出具的证明以及其与曾文池的聊天记录，无法证明蔡西典于2015年10月15日就将租赁场地实际交付给第三人吴朝阳执掌的事实，不具有说服力，故其对于自己的主张应当承担举证不能的后果。据此，截至蔡西典实际交付房屋之日即2017年6月15日，蔡西典尚欠曾文池、王盛增的房租共计166640元，其中2015年10月1日至2016年7月14日共计9.5个月，租金每月以8000元计为8000元/月×9.5个月=76000元；2016年7月15日至2017年6月15日共计11个月，租金每月递增3%计为8000×（1+3%）×11个月=90640元；两部分合计166640元。综上，曾文池、王盛增与蔡西典、第三人吴朝阳的房屋租赁合同关系依法成立，对于曾文池、王盛增要求蔡西典承担房屋占用期间的费用共计166640元，合法有据，予以支持。第三人吴朝阳经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法予以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第二百一十二条，判决：一、蔡西典应于判决发生法律效力之日起三十日内支付给曾文池、王盛增房屋租金166640元。二、驳回曾文池、王盛增的其他诉讼请求。一审案件受理费3633元，因简易程序减半收取为1816.5元，由蔡西典负担。
本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
上诉人蔡西典提供2份证据：证据1.福建省皇都健身有限公司于2014年8月15日出具的《声明》，用于证明：本案转租没经过产权人同意，曾文池、王盛增承诺在2015年8月解决广告牌问题，以及与产权人协商同意转租；如未解决问题，蔡西典有权停止支付租金。证据2.吴朝阳于2017年6月26日出具给漳州市新桥经济发展总公司的《关于前锋加工区1号厂房转租情况报备的报告》、蔡西典与新桥经济发展有限公司郑海彬2017年11月9日对话录音。共同证明：本案转租未经新桥经济发展有限公司同意，同时也没有经过第三人吴朝阳同意，转租合同无效。
被上诉人曾文池、王盛增质证认为：对于证据1《声明》的证明内容有异议，曾文池、王盛增有向新桥经济发展有限公司提交转租申请，按照法律规定，针对合同相对性，只需征得第三人吴朝阳同意，并且其已经向产权人提出申请，产权人没有提出异议，视为同意转租，故转租行为符合法律规定与程序。对于证据2报告内容与事实不符，吴朝阳与蔡西典、曾文池等人签订了租赁补充协议，明显知道该转租行为，并非报告所说不知道该转租行为。至于对话录音内容，因郑海彬的身份无法确认，无法质证。
本院对上诉人蔡西典提供的2份证据认证意见如下：对证据1《声明》有原件供核对，其真实性予以确认，对证据2报告因无原件供核对，录音系未经同意且谈话人员身份未能核实，被上诉人不予认可，故本院对证据2的真实性不予认可。对于蔡西典提供证据的证明内容，经查，证据1声明形成时间是在2014年8月，只能证明当时转租尚未取得产权人同意。对于证据2报告内容，因吴朝阳表述“曾文池未经其同意私自转租他人”的内容与2015年9月10日曾文池与蔡西典、吴朝阳、案外人廖明发等人签订的《租房合同补充协议》互相矛盾，对其证明内容不予采信。
经审理查明，各方当事人对一审法院判决查明认定的事实均无异议，本院予以确认。二审另查明，福建省皇都健身有限公司已注销。曾文池、王盛增庭审中主张讼争房屋移交时间为2017年6月15日。
本院认为，本案的争议焦点为：（1）2014年7月15日《房屋租赁合同》是否有效；（2）蔡西典是否尚欠讼争房屋租金；（3）曾文池、王盛增起诉租金是否已超过诉讼时效。本院分析认定如下：
（一）关于2014年7月15日《房屋租赁合同》效力问题
首先，蔡西典与福建省皇都健身有限公司曾文池、王盛增于2014年7月15日签订《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合同自签订之日起成立。其次，该转租行为已得到转出租人吴朝阳的同意，有蔡西典与曾文池、王盛增、原审第三人吴朝阳等人于2015年9月10日签订《租房合同补充协议》等证据证实。再者，王盛增、曾文池曾向产权人新桥经济发展有限公司提交《转租申请》，蔡西典也在一审庭审陈述其曾就讼争租赁合同是否有效等事宜向新桥业主咨询，印证产权人当时对本案转租行为知道或者应当知道。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”故蔡西典主张转租行为未经产权人书面同意应当认定合同无效的上诉理由，缺乏依据，不予支持。因此，本案2014年7月15日签订的讼争《房屋租赁合同》未违反法律规定，应当认定合法有效。
（二）关于蔡西典是否尚欠讼争房屋租金的问题
蔡西典主张其已于2015年10月15日将讼争房屋交还给王盛增、曾文池及第三人吴朝阳，并在一审提供了3组证据，一是吴朝阳2016年8月在另案中未起诉蔡西典；二是其曾发短信给曾文池谈及房屋交还的问题；三是蔡西典曾委托中介转租的证明。经查，吴朝阳另案未起诉蔡西典，并不能直接证明讼争房屋已经交还给王盛增、曾文池或吴朝阳；蔡西典发给曾文池的短信属于电子证据，也属于间接证据，且王盛增、曾文池对真实性及证明内容均予以否认。蔡西典提供的中介转租系统截图显示登记时间2015年4月5日，但委托时间和修改时间均为2017年4月27日，联系方式为蔡西典的电话，该委托中介转租的行为不能证明蔡西典已将讼争房屋移交给王盛增、曾文池及第三人吴朝阳。二审期间，蔡西典陈述其仅“口头告知第三人要移交，目前没有书面证据证明我方于2015年10月15日把租赁的房屋交还给王盛增、曾文池或第三人”。综上，蔡西典提供的证据不足以证明其系在2015年10月15日交还讼争房屋，应当承担举证不能的法律后果。一审判决以曾文池、王盛增确认的移交时间以（2016）闽0602民初7557号民事判决执行2017年6月15日为准，按照合同约定租金标准计算蔡西典尚欠房租共计166640元，并无不当。
（三）关于曾文池、王盛增起诉租金是否已超过诉讼时效的问题
经查，自2015年10月1日起，曾文池与蔡西典等人补充约定由蔡西典直接将房租以转账方式转入房东账号，第三人吴朝阳于2016年8月提起（2016）闽0602民初7557号诉讼主张曾文池、王盛增等人支付拖欠租金。曾文池、王盛增抗辩其自2016年8月参与（2016）闽0602民初7557号诉讼才得知蔡西典欠缴租金的情况，理由成立，主张租金的诉讼时效因（2016）闽0602民初7557号诉讼中断，诉讼时效期间应当重新计算。故曾文池、王盛增于2017年7月18日提起本案诉讼向蔡西典主张拖欠租金，并未超过诉讼时效。蔡西典主张本案在起诉时已经超过一年诉讼时效的上诉理由不能成立，不予支持。
综上所述，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条规定，企业法人未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人。故福建省皇都健身有限公司注销后，应由股东即本案被上诉人曾文池、王盛增作为当事人。如上述争议焦点分析，蔡西典主张讼争合同无效、其未拖欠租金、超过诉讼时效的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。蔡西典还主张1万元定金应予抵扣租金的上诉理由，经查，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”因蔡西典存在欠付租金等违约情形，故其主张返还定金抵扣租金的上诉理由，缺乏依据，不予支持。至于蔡西典主张补偿装修装饰费用、赔偿广告牌被占用的损失等，因其一审未提出反诉，双方可另行理直。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3633元，由上诉人蔡西典负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林 立
审 判 员 林银木
审 判 员 苏雅冰
二〇一八年四月十九日
法官助理 吴晓剑
书 记 员 曾剑坤
附引用的主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。