广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤1202民初2338号
原告(反诉被告)：谭啟韬，男，1984年8月12日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。
原告(反诉被告)：莫雁，女，1984年5月28日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。
委托诉讼代理人：李璐、李小玲，均系广东曜政律师事务所律师。
被告(反诉原告)：肇庆市进南房地产开发有限公司，住所地广东省肇庆市端州区棠岗路6号星湖尚景苑D幢701室，统一社会信用代码：9144120072650678B。
法定代表人：伍剑能。
委托诉讼代理人：李炳球，系广东勤思进律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗伟佳，系广东途龙律师事务所律师。
原告谭啟韬、莫雁与被告肇庆市进南房地产开发有限公司（以下简称进南公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，依法适用普通程序，于同年8月28日公开开庭进行了审理。期间被告提出反诉，本院于同年9月22日公开开庭进行了合并审理。第一次开庭，原告的委托诉讼代理人李璐、李小玲，被告的委托诉讼代理人李炳球、罗伟佳到庭参加诉讼。第二次开庭，原告的委托诉讼代理人李璐，被告的委托诉讼代理人罗伟佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并为原告办理肇庆市端州区二塔路东侧江南美誉商住小区第1幢第十九层1906号商品房的房地产权属证书等手续；2、被告向原告支付逾期办理房地产权证的违约金，违约金自2014年3月7日起计算至被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案时止，现暂计至2017年4月30日止的违约金为人民币91320元；3、本案的受理费、保全费等一切诉讼费用均由被告承担。
事实与理由：2013年8月30日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》(合同编号：2013083043268844，以下简称“涉案合同”)，约定原告购买被告开发的位于肇庆市××州区××路东侧××美誉小区××号商品房（以下简称“涉案房屋”），总房款为794088元，原告按银行按揭方式支付。涉案合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告责任原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，逾期每日被告向原告支付已付房款的万分之一的违约金。涉案合同签订后，原告依约向被告支付了首期款294088元，余款500000元办理银行按揭贷款。2014年1月5日，原告对涉案房屋进行收楼，并向被告支付了涉案房屋办证费4000元及物业维修基金。涉案合同签订后，被告既未按照涉案合同第二十四条的约定完成合同备案手续，也未按照涉案合同第十五条约定在2014年3月6日前办理涉案房屋的产权登记备案。直至起诉日，被告仍未能向相关部门提交办理涉案房屋产权登记备案的手续，致使原告至今未能取得房屋的权属证书，被告的行为显属违约。
被告辩称：一、无法办理《工程竣工验收备案表》及产权登记手续不能归责于被告。被告与原告于2013年8月30日签订《商品房买卖合同》，被告将坐落于肇庆市端州区二塔路东侧江南美誉商住小区第x幢第xx层xx号房以人民币794088元的总金额出售给原告，并且已经交付给原告使用。被告早于2013年12月27日组织施工、设计、勘察、监理五方主体进行了建设工程竣工验收并通过了验收，业主也早己收楼装修入住。但因有大部分业主违反原设计规划和合同的约定，擅自违章搭建、改建房屋及外立面，存在违章致使涉案楼盘不符合原定规划，从而导致无法通过规划验收，无法取得《工程竣工验收备案表》及办理产权登记。但是被告在通过竣工验收和交付房屋给原告使用以后，也一直提交涉案楼盘的相关资料给肇庆市建设工程质量监督站、规划部门，以便办理备案手续。直至2017年5月8日被告取得工程竣工验收资料回执，证明被告一直尽力提交备案材料办理备案手续。但是由于涉案楼盘有违章建筑的问题存在，仍然导致不能办理产权证等手续。被告在2014年12月24日接收到城乡规划局关于涉案小区中违反搭建行为自行整改的通知书后，高度重视，即刻要求物业管理公司履行监管职责。物业管理公司多次在小区张贴栏、电梯内等显眼的地方张贴《通知》，要求违法业主在15日内自行拆除违法建筑物，按照原方案进行复原。但截止本案进入诉讼程序之日止，私自搭建违章建筑的业主仍然没有拆除违章建筑。由于其他业主没有对自己的违建进行整改、恢复原设计规划，故在目前而言，原告请求被告立即办理备案以及房地产权证书等手续，属于履行不能且责不在被告，因此只有在上述阻却事由消失之后才能办理产权证书等手续。请求法院依据本案事实依法驳回原告的该诉讼请求。二、原告的第二个诉讼请求的诉讼时效已届满。依据《民法通则》第135条的规定，即若原告认为其权利受侵害的，应在诉讼时效内提出。但是原告在起诉状中主张违约金应该从2014年3月7日起算，而原告提起本次诉讼的日期为2017年4月27日。在违约金起算日到起诉日期间又没有出现诉讼时效中止或者中断的事由，已经超过了两年，原告丧失了保护民事权利的胜诉权。现被告向贵院提出时效抗辩，请求贵院驳回原告的该诉讼请求。三、退一步讲，即使原告的诉讼请求没有超过诉讼时效，违约金的起算日期也违背合同的约定。正如上述，由于原告的违建行为导致涉案楼盘通过规划验收而不能备案和办证，责不在被告。而即使被告有责任，也要在分清各自责任的基础上，按合同约定承担。被告除了与原告签订《商品房买卖合同》外，还签订了补充协议。补充协议第五条对原合同第十五条“关于产权登记的约定”作了增补。其中第一款约定“出卖人按合同约定的时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权备案。在备案后550日办理《房地产权证》”。根据该款约定，违约金应当在备案后550日起算。而原告收楼日期为2014年1月5日，被告最晚应在2014年3月6日前办理备案。加上备案期后的550日办理《房地产权证》期间，则违约金起算日应为2015年9月9日。补充协议第五条第二款还约定“出现下列情形之一的，出卖人可据实顺延办理和交付《房地产权证》的期限并不承担违约责任：1、买受人未能付清全部房款、未缴纳应由买受人交纳的相关费用、税费、面积差异房价款或因违约产生的违约金等……”签订原合同之时原告还有16万房款尚未付清，合同约定该款项以按揭贷款方式在2013年12月17日前付清，但被告直到2013年3月13日才收到该笔款项，原告已实际逾期付款100天。根据补充协议第五条第二款的约定，被告可以是顺延办理和交付《房地产权证》100天，并免除100天违约责任。因此违约金计算日期从2015年9月9日起再顺延85天，即从2015年12月19日起算。
反诉原告向本院提出反诉请求：1、反诉被告将改建为书房的入户花园改为原状，将柜子的飘窗底部改回原状，拆除阳台加装的防盗网和铝窗，恢复规划设计原状；2、因反诉被告私自搭建违章建筑导致反诉原告无法办理房地产权证所产生的损失由反诉被告共同承担；3、本案本诉、反诉的全部受理费由反诉被告承担。
事实与理由：反诉原告与反诉被告于2013年8月30日签订《商品房买卖合同》，反诉原告将坐落于肇庆市端州区二塔路东侧江南美誉小区第X幢第XX层XXX号房以794088元的价格出售给反诉被告，并已交付给反诉被告使用。反诉被告作为买受人，理应按照原规划设计用途使用物业，合理使用公共部位公用设施设备，自觉维护物业整洁、美观，遵守政府对市容环境的相关规定，不得擅自变更房屋结构、外观和用途。而反诉被告却无视与反诉原告的约定，未经反诉原告及相关政府部门批准的情况下，采取僣建的方式将入户花园改为书房，将飘窗改为柜子，在阳台违法加装防盗网和铝窗，改变原房屋设计及其用途，影响了大楼外观，并造成了重大的安全隐患。肇庆市城乡规划局城东规划管理站在现场调查时发现包含反诉被告在内的部分业主擅自搭建违法建筑物改变原设计、规划等情况，便于2014年12月24日向反诉被告发出《关于对“江南美誉”项目商住小区楼宇中违法搭建行为自行整改的通知》，要求反诉原告督促违法建设业主尽快自行拆除违法建筑物，并因此不审批项目通过竣工备案验收，给反诉原告带来极大的经济损失。对此，反诉原告高度重视，要求物业管理公司履行监管职责，并多次在小区张贴栏、电梯内等显眼的地方张贴《通知》，要求包含反诉被告在内的违法业主在15日内自行拆除违法建筑物，恢复原状。反诉被告亦签收了物业管理公司《装修违章整改通知书》，对其违章建设的事实予以确认并承诺在期限内整改。但截至起诉之日，反诉被告并未按照规划部门和反诉原告的通知要求，自行拆除其违章建筑，严重影响了反诉原告项目的规划验收、交付及办证，造成反诉原告重大的经济损失。存在违章建筑系案涉楼盘未能通过规划验收和验收备案登记的主要原因，该事实经有关政府部门确认，同时也给反诉原告造成了重大的经济损失。反诉被告对该损失具有不可推卸的责任，因此请求法院判令反诉被告等违建业主对此损失承担共同连带责任。综上，反诉被告将入户花园改为书房，将飘窗改为柜子，在阳台违法加装防盗网和铝窗的行为违反了合同的约定，严重影响了案涉楼盘的规划验收备案，给反诉原告造成了巨大损失。
反诉被告辩称：至今尚未有任何一个政府部门对我方的装修行为定性为违建行为，而业主的装修行为与反诉原告是否向产权登记部门递交案涉小区产权登记备案的相关资料之间根本不存在任何联系，业主的装修行为根本不能作为反诉原告逾期递交备案登记资料的免责事由。综上，反诉原告的反诉理由没有任何的合法依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2013年8月30日，原告谭啟韬、莫雁与被告进南公司签订合同编号为2013083043268844的《广东省商品房买卖合同》及补充协议，约定原告向被告购买位于肇庆市××州区××路东侧××美誉××房，房屋总价款794088元。其中，合同第六条“付款方式及期限”约定：“买受人按下列第3种方付款……3、银行按揭付款：买受人已付首期款￥294088元整，余款￥500000元整，定于2013年9月8日前办理银行按揭贷款付清”。合同第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2013-12-31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……4、‘该商品房经验收合格’是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”。同时第八条还约定了出卖人可据实予以延期的4种原因“1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、施工中遭遇恶劣天气或遇到意外事件，如台风、雨天、火灾等；3、政府部门迟延有关文件批准或其他政府行为导致市政设施批准、安装之延误；4、非出卖人所能控制的其它事由，包括但不限于政府规划政策的改变、政府及相关部门要求暂停施工、异常地质状况、地下文物古迹的发掘和保护等因素影响”。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理……3、买受人不能据此为由退房解约；逾期每日出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”。第二十条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）”。第二十一条约定：“合同附件与本合同具有同等法律效力”。《广东省商品房买卖合同》附件四为合同补充协议，合同补充协议第五条对商品房买卖合同第十五条“关于产权登记的约定”增补为“（一）出卖人按合同约定的时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在备案后550日办理好《房地产权证》。（二）出现下列情形之一的，出卖人可据实顺延办理产权登记和交付《房地产权证》的期限并不承担违约责任：1、买受人未能付清全部房价款、未缴纳应由买受人交纳的相关费用、税费、面积差异车位款或因违约产生的违约金等；2、买受人未能自接获出卖人书面通知之日起7日内自行到出卖人售楼部向出卖人提交办理产权登记和《房地产权证》需要由买受人提供的全部证件资料并签署有关文件；3、买受人未能依约办理收楼手续的；4、出卖人在《商品房买卖合同》约定时间内已向政府产权登记部门提交办理房屋权属证书的资料，因产权登记部门的原因造成迟延领取《房地产权证》的；5、买受人未能自接获出卖人书面通知之日起7日内自行到出卖人指定地点领取该商品房《房地产权证》的……”。
上述合同签订后，原告谭啟韬、莫雁于2013年12月17日通过银行贷款向被告进南公司支付购房款余款500000元。2013年9月23日、2014年1月5日，两原告分别向税务部门和被告缴交了契税23822.64元和办理房地产权证费用4000元。期间，两原告在2014年1月5日办理了收楼手续。两原告因被告没有为其办理案涉房屋房地产权属证书，遂于2017年7月5日向本院提起诉讼。诉讼中，被告确认位于肇庆市端州区二塔路东侧江南美誉商住小区工程尚未经规划部门规划验收。
另查明：2014年12月24日，原肇庆市城乡规划局城东规划管理站向被告出具一份《关于对‘江南美誉’项目商住小区楼宇中违法搭建行为自行整改的通知》，该通知称：经现场调查，发现你公司在二塔南路东侧“江南美誉”项目楼宇四周有部分业主均不同程度在原开放阳台改为封闭式、或者将观景露台改为封闭式房间等情况，属擅自搭建的违法行为。鉴于“江南美誉”项目尚未进行规划验收，请你司督促上述违法建设的业主尽快自行拆除擅自搭建的违法建筑物，并按原审定规划方案经行整改，否则有关的执法部门将对涉案的单位和个人依法立案查处。2014年3月14日，肇庆市美誉物业管理有限公司向原告谭啟韬发出《装修违章整改通知书》，原告谭啟韬亦在该整改通知书上签名确认。该通知称：贵户在（江南美誉小区1906房）的装修行为，因入户花园改书房，飘窗底部做柜子，阳台加装防盗网、铝窗，已违反《江南美誉小区管理规约》、针对物业公司签订的《房屋装饰装修管理协议》及政府部门颁布的装修管理相关规定已形成违约。为了维护全体业主的公共利益，确保建筑结构与使用安全。请于2014年3月24日前恢复原样或到政府相关部门补办审批手续。原告在庭审中确认将入户花园改建书房，但飘窗底部没有做柜子，阳台有加装防盗网、铝窗，但没有突出外立面，与墙体持平。
又查明：诉讼期间，关于江南美誉商住小区未进行规划验收的原因，本院依法向肇庆市城乡规划局调查取证，该局在2017年8月28日出具《复函》答复“一、经核查，项目开发商肇庆市进南房地产开发有限公司至今尚未就“江南美誉”项目向我局申请规划条件核实（规划验收）。二、该建设工程在规划跟踪管理过程中存在未按原批准方案建设的违法行为，其中属于已入住业主擅自改、搭建的部分，我局原城东规划管理站在2014年12月曾发出整改通知。根据《广东省人民政府关于在肇庆市开展综合行政执法工作的公告》（粤府函[2014]237号）的精神，自2015年1月1日起端州城区规划监督检查及查处违法建设的行政执法职能已移交肇庆市城市管理和综合行政执法局（下称执法局）行使。因此，有关违章的问题，建议咨询执法局。因此在规划条件核实过程中发现违法建设的，需按《广东省城乡规划条例》第八十条的规定处理善后方可办理规划条件核实手续。三、该项目尚未按规定缴清中小学校、社区公共用房配套建设费，申请规划条件核实前须按规定缴清该项费用”。本院收到上述复函后即至函肇庆市城市管理和综合行政执法局，查询肇庆市江南美誉商住小区的违建情况。肇庆市城市管理和综合行政执法局复函如下“一、经查，江南美誉小区未经规划部门验收，我局缺乏依据对该小区涉嫌违建的行为定性为违建行为。二、建议贵院发函至规划部门，待小区申请规划验收时，由规划部门要求该小区开发商肇庆市进南房地产开发有限公司对部分业主封闭阳台或加装铝合金窗等违建等行为进行清理。三、我局至今未受理、处理该小区违建情况的案件”。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告谭啟韬、莫雁与被告进南公司于2013年8月30日签订的《广东省商品房买卖合同》及附件是双方真实意思表示，其主要内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。
一、关于两原告要求被告立即将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并为两原告办理肇庆市端州区二塔路东侧江南美誉商住小区第x幢第xx层xx号商品房的房地产权属证书等手续的诉讼请求。由于案涉商品房所在的楼房至今尚未通过规划验收，以致未能在建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续。因此，在案涉商品房至今尚未具备办理备案及权属登记所必需条件的情形下，原告的该项请求，本院不予支持。
二、关于原告要求被告支付逾期办理房地产权证书的违约金的诉讼请求。（一）关于诉讼时效。《广东省商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理……3、买受人不能据此为由退房解约，逾期每日被告按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”，同时合同补充协议第五条对商品房买卖合同第十五条“关于产权登记的约定”增补约定“（一）出卖人按合同约定的时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在备案后550日办理好《房地产权证》”。因此，从案涉房屋交付使用后计算，被告应在610日内即2015年9月6日前办理好《房地产权证》，此时原告才知道自己的权利受到侵害。因此，原告在2017年7月5日提起本案诉讼，尚未超过二年的诉讼时效。故被告对于诉讼时效的抗辩意见理据不足，本院不予采纳。
（二）关于被告要求顺延办证期限，并免除该期间违约责任的问题。被告认为两原告存在逾期付款的行为，根据合同补充协议第五条第（二）款“出现下列情形之一的，出卖人可据实顺延办理产权登记和交付《房地产权证》的期限并不承担违约责任：1、买受人未能付清全部房价款、未缴纳应由买受人交纳的相关费用、税费、面积差异车位款或因违约产生的违约金等……”的约定，被告可据实顺延办证期限。对此本院认为，买受人在商品房符合办证条件或交付使用前付清购房款和缴清相关税费，并不影响出卖人的办证行为，故出卖人可据实顺延办证期限的前提为商品房已符合办证条件或交付使用后买受人仍存在未付清购房款或交清相关税费之情形。本案中，案涉房屋至今尚未符合办证条件，两原告在案涉商品房交付使用前已足额支付购房款及支付相关税费，并不属于上述合同条款约定的出卖人可据实顺延办证期限情形，故对被告要求顺延办理产权证书期限，并免除该期间违约责任的意见，本院不予采纳。
（三）逾期办理房地产权证违约金的计算。本案中，虽然案涉商品房至今尚未具备办理备案及权属登记所必需条件，但不影响原告依约主张逾期办证的违约金。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应在商品房交付使用后60日内即2014年3月6日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。由于被告并未能举证证明其已在合同约定的办证期限内将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门，因此被告已构成了违约，理应对此承担违约责任，逾期办理房产证违约金应从2014年3月7日起算，即被告应以原告已付的房价款794088元自2014年3月7日起按每日万分之一的标准向原告支付逾期办理房产证违约金至被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日时止。
综上，两原告要求被告支付逾期办理房地产权证违约金的诉讼请求合理合法，本院予以支持。
三、关于反诉原告要求反诉被告将改建为书房的入户花园改为原状，将柜子的飘窗底部改回原状，拆除阳台加装的防盗网和铝窗，恢复规划设计原状以及共同承担因其私自搭建违章建筑导致反诉原告无法办理房地产权证所产生的损失的请求。反诉原告认为反诉被告存在违法搭建的情形，但其在房屋装修时并未加以阻止，装修验收时亦未提出异议，且房屋的装修是否属于违法搭建应由相关职能部门认定，现有证据无法证明反诉被告存在违法搭建及该装修行为与房屋所在楼盘无法通过规划验收存在因果关系。因此，反诉原告的上述诉讼请求理据不充分，本院不予支持。反诉被告对此所提之抗辩理由成立，本院予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告肇庆市进南房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告谭啟韬、莫雁逾期办证违约金，违约金以794088元为基准，从2014年3月7日起按每日万分之一的标准计付至被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日时止。
二、驳回原告谭啟韬、莫雁的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告肇庆市进南房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费人民币2083元（原告已预交），由两原告负担50元，被告负担2033元。本案反诉案件受理费50元（反诉原告已预交）由反诉原告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判长 梁凯文
审判员 黄卓贤
审判员 杨力田
二〇一七年九月二十九日
书记员 黄 捷