山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第1310号
上诉人（原审被告）王世英。
被上诉人（原审原告）孙玉庆。
委托代理人侯飞，山东和安律师事务所律师。
上诉人王世英因与被上诉人孙玉庆居间合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2014）北民初字第4974号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙玉庆在一审中诉称，2014年4月9日，双方签订《委托中介购房服务协议》，约定王世英（乙方）委托孙玉庆（甲方）为其提供房屋及信息中介服务。双方约定若乙方与中介方提供的房屋产权所有人签订房屋买卖合同，即视为中介成功。乙方应按房屋成交价的2%向中介方支付中介服务费。乙方确认在其他中介没看本协议所提供的房屋信息。购房违约：中介方可通过法律程序按房屋成交价的4%向乙方追偿中介服务费。协议签订后，孙玉庆向其提供了青岛市市北区阳光山色小区×号楼×单元×户房屋出售信息、带领王世英到房屋现场看房及相关中介服务。王世英与房屋权属人最终签订房屋买卖合同并办理过户。根据协议约定，王世英应向孙玉庆支付房屋中介费，经孙玉庆多次催要王世英拒付。为维护孙玉庆的合法权益。要求判令王世英向孙玉庆支付中介费44800元；王世英承担本案诉讼费用。
王世英在一审中辩称，委托中介服务协议内容孙玉庆未告知过王世英，只让王世英签名，该协议属于霸王条款不具有法律效力。王世英并非在孙玉庆处购买涉案房屋，不同意向孙玉庆支付中介服务费用。
一审中，孙玉庆对其诉求主张提交如下证据：<1>房源登记册，证明2014年3月1日，贾建宇委托孙玉庆出售阳光山色×号楼×单元×户房产及车库1个，房屋建筑面积为131.82㎡，报价236万元。王世英对此无异议。<2>委托中介购房服务协议，证明2014年4月9日，双方签订协议，约定王世英委托孙玉庆为其提供涉案房产信息及中介服务；王世英承诺与孙玉庆签订协议之前并未在其他机构看过涉案房屋，王世英通过孙玉庆得知涉案房屋出售信息；王世英与孙玉庆提供的房屋产权所有人签订买卖合同，即视为中介成功；中介成功王世英按房屋成交价的2%向孙玉庆方支付中介服务费。购房违约，应按房屋成交价的4%向王世英追偿中介服务费；孙玉庆带领王世英到房屋现场看房提供其他相关中介服务。王世英称合同内容当时没有过目，但“王世英”名字是本人书写。<3>青岛市房屋所有权登记审核表，证明王世英购买了涉案房屋，根据双方协议约定，中介成功，王世英应向孙玉庆支付约定中介服务费。王世英对此不予认可，认为双方协议没有此项约定。<4>员工刘岩芳与涉案房屋原产权人贾建宇之间的短信、邮件记录，证明在房屋交易过程中，孙玉庆提供房源、代为看房、确定价格、拟定合同，提供大量居间服务，在孙玉庆撮合下，王世英与原房东定于2014年6月7日签订房屋买卖合同。2014年6月8日，孙玉庆得知王世英违反合同约定通过科威国际购买涉案房屋，原房东贾先生同意通过孙玉庆出售涉案房屋。王世英质证意见，往来短信内容写明房东不愿在孙玉庆处销售房屋，房东在哪里卖房，王世英就到哪里买房子。<5>录音（2014年6月8日录制），证明王世英与房东贾建宇于2014年6月7日签订涉案房屋买卖合同，成交价格为孙玉庆为其商谈价格230万,贾建宇承认系孙玉庆提供的居间服务，才促成涉案房屋交易，应认定孙玉庆居间服务成功。但王世英为避免少交佣金自身存在过错，导致涉案房屋通过科威国际进行了交易。王世英称，贾建宇主动去了科威国际，后科威国际工作人员给其打电话，本人过去签订合同。因房东要在科威国际卖房子，王世英想买房子就去科威国际买房，并不存在少交佣金的问题。王世英当时电话告诉孙玉庆，科威国际要去找房东，孙玉庆称不可能有此事。<6>录音录像，证明王世英与贾建宇于2014年6月7日签订涉案房屋买卖合同，成交价格为孙玉庆为其谈定价格230万元。王世英认可孙玉庆提供的居间服务才促使涉案房屋交易，王世英承认其违约行为和事实，但称其违约原因系原房东过错。王世英对孙玉庆欲证明的事项均不予认可。
一审中，王世英对其反驳主张提交如下证据:<1>房地产买卖合同、收款收据，证明王世英是在科威国际不动产购买涉案房屋并支付了中介费17000元。孙玉庆对其真实性无异议，但认为房屋买卖合同的内容及付款方式，均与孙玉庆提供的证据中为其双方谈定的付款方式及价格相吻合，进一步证明了其居间服务是孙玉庆提供的，才促成了双方的交易成功。王世英为规避少交中介费，通过科威国际进行交易，王世英存在违约行为，应支付相应的中介费。<2>首付款收条，证明王世英支付了首付款147万元。孙玉庆质证意见同证据<1>。<3>房产证，证明涉案房屋目前属于王世英。孙玉庆质证意见同证据<1>。
一审法院审理查明，1、孙玉庆系市北区佳创豪房产信息部经营者。2014年3月1日，案外人贾建宇在孙玉庆处登记位于本市阳光山色×号楼×单元×户房屋信息，其中建筑面积131.82㎡，价格236万元。2、2014年4月9日，王世英（乙方）与孙玉庆佳创豪房产（中介方）签订《委托中介购房房屋协议》约定，乙方委托中介方为其提供售房信息中介服务，若乙方与中介方提供的房屋产权所有人签订房屋买卖合同（包括私自签订或其他中介代为签订），即视为中介成功。乙方应按房屋成交价的2%向中介方支付中介服务费。中介方向乙方提供签订合同、房产评估、过户等相关服务（乙方违约除外）。乙方确认在其他中介没看本协议所提供的房屋信息。购房违约：中介方可通过法律程序按房屋成交价的4%向乙方追偿中介服务费。该协议由孙玉庆工作人员王录彪签字，王世英签字予以确认。3、2014年6月7日，王世英与案外人贾建宇、张硕在中介方青岛玉盛华祥房地产投资顾问有限公司市北分公司科威国际不动产四季景园加盟店（以下简称科威不动产公司）签订《房地产买卖合同》，约定案外人贾建宇、张硕将位于本市市北区合肥路696号阳光山色×号楼×单元×户房屋，建筑面积131.82平方米出售给王世英，成交价格230万元。2014年6月7日付定金3万元、6月18日付款147万元、7月31日付款28万元、余款50万元办理银行贷款。当日，王世英向中介方科威不动产公司支付中介服务费17000元（王世英称由2万元降至此数额）。同年10月10日王世英取得青房地权市字第2014116271号涉案房屋房地产权证书。4、孙玉庆称向王世英提供中介服务内容：2014年4月初带王世英第一次看房，5月底带王世英及其家属第二次复看房屋，期间与买卖双方沟通房价事宜，6月7日确定房屋价款为230万元，并约定付款方式，6月6日商定双方与次日签订售房合同。王世英当庭确认，在未到科威不动产公司签订买卖合同之前，孙玉庆工作人员带王世英看过多处房子，涉案房屋孙玉庆曾先后两次带王世英看房，当时商谈房屋价款236万元，确实约定过签订买卖合同事情。双方均认可当时约定中介费为3万元。王世英称因科威不动产公司承诺从其支付的中介费中提取1万元给原房主，原房主未到孙玉庆处签订合同，造成双方不能履行合同原因在原房主。5、孙玉庆称按合同约定，王世英应支付中介费数额为房屋成交价格230万元的4%即92000元，但本案孙玉庆仅主张44800元。
一审法院认为,双方基于真实意思表示签订《委托中介购房服务协议》，并约定了中介费和违约责任，各方均应受其约束。王世英当庭确认从孙玉庆获取了房源信息，先后两次查看房屋并初步商定涉案房屋的价格。双方均确认约定的中介费为3万元。后王世英与卖房人贾建宇在科威不动产公司签订《房地产买卖合同》时，最终与科威不动产公司确定房屋中介费由2万元降至17000元。以上事实表明，王世英为减少中介服务费的支付，利用孙玉庆提供的信息和服务却绕开孙玉庆与卖房人签订买卖合同，违反了诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”之规定，王世英应当承担违约责任。从目前的房地产经纪行业的惯例来看，中介机构应当承担四项主要职责，即提供信息、居中磋商、拟定合同、协助过户。因王世英违约导致双方无法继续履行合同，王世英在签署《委托中介购房服务协议》时已经享受到一定的中介服务，按照享有利益即应承担义务的基本原则，王世英应该支付相应的对价。双方在合同中关于按房屋成交价的4%支付中介服务费系对购房违约者之违约责任的约定，该违约条款明显过高，与孙玉庆提供的中介服务不匹配，一审法院依法予以酌减至1%即23000元。王世英的抗辩理由无证据证实，一审法院不予采纳。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、王世英于判决生效后10日内向孙玉庆支付中介服务费人民币23000元；二、驳回孙玉庆的其他诉讼请求。如果王世英未能按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费920元，减半收取为460元，孙玉庆负担200元、王世英负担260元（孙玉庆已预交，王世英于判决生效后十日内给付孙玉庆）。
宣判后，王世英不服一审判决，提起上诉。
上诉人王世英上诉请求撤销一审判决，依法改判。其主要事实与理由为：王世英欲购房，通过不同途径寻找房源信息。2014年4月9日王世英与孙玉庆约定由孙玉庆为王世英提供房屋及信息中介服务。之后，王世英又通过其他途径在科威不动产公司了解到该处房源信息，通过科威不动产公司，王世英与卖房人贾建宇于2014年6月8日签订“房屋买卖合同”，以230万元的价格成交涉案房屋。孙玉庆提供的霸王条款剥夺了王世英货比三家的权利，剥夺了王世英通过其他经纪人、以更合理的价格购买该房屋的权利，属于侵权。而《委托中介购房服务协议》未履行的根本原因在于孙玉庆一方的预期违约导致了合同履行的不能，且王世英也已经通过信息的方式通知了孙玉庆解除协议。王世英并无恶意规避支付中介费的行为，居间费也支付给了科威不动产公司，并未违法或侵犯任何人的利益。原审判决关于王世英再一次承担中介费的判决事项错误，应依法改判。
被上诉人孙玉庆辩称，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，应维持原判。一、居间合同宗旨是提供订立合同机会、促成合同订立。本案中，孙玉庆提供订立合同机会、积极履行媒介服务，促成房屋交易，已经完成居间合同主要义务。首先，王世英与孙玉庆签订《委托服务协议》后，孙玉庆向其提供房源、多次带领王世英看房，多次与王世英及房东商讨房价，积极撮合王世英与房东达成交易意向，并为双方确定230万的最终交易价格、付款方式，拟定房屋买卖合同，并约定2014年6月7日下午签订房屋买卖合同。可就在6月7日下午，孙玉庆苦苦等待双方签合同时，王世英为了少缴纳中介费，通过其他中介与房东签订合同。而该合同的重要条款内容均是孙玉庆努力为双方确定的，王世英正是利用孙玉庆提供的机会、服务才促成交易，孙玉庆已经履行了居间合同的主要义务。其次，庭审中王世英承认是孙玉庆提供订立合同机会，孙玉庆领其看过房屋，正是孙玉庆在其中做过大量工作，才促成涉案房屋的买卖。科威不动产公司提供服务仅是订立合同后的居间服务，即居间合同的附属义务。王世英违约的行为，导致孙玉庆无法继续为其提供上述附属义务，王世英不能以此少支付中介费。最后，王世英与我方约定中介费3万元，该价格符合市场价格，是双方真实意思表示。但王世英在攫取孙玉庆大量媒介服务后，在约定签单当天通过其他中介订立合同，仅仅付中介费17000元，其行为明显违反约定，逃避中介费。根据约定，王世英不但应支付中介费3万元，还应承担违约责任4%。二、王世英将《服务协议》内容界定为霸王条款，实际是其恶意“跳单”违背诚实信用在先。本案中，服务协议内容是双方在平等、自愿基础上签订的，并非“霸主条款”，第一，从内容上看是一份普通的合同，其次，从双方地位看，恰恰中介人孙玉庆处于劣势地位。三、一审中，王世英一直辩解未通过孙玉庆买卖房屋，违约的根本原因在于房东，对此王世英却未提供任何证据，根据谁主张谁举证的规定，王世英应承担举证不能的责任。同时，我方在一审中提供的大量证据，房东视频、往来短信、往来邮件均能证明系王世英为了少缴纳居间费用抛开孙玉庆。一审认定王世英违约并支付居间费正确。四、从诚实原则、规范引导中介机构良性竞争的角度出发，亦应判决王世英支付约定中介费。房地产中介市场上，当事人为不支付佣金或少付佣金而私下交易或通过另外一家中介成交的行为并不鲜见，这种“跳单”行为违反了诚实信用原则，损害中介机构合法利益。王世英应为其违约行为付出代价。
二审查明事实与一审查明一致。
二审经调解，双方当事人未能达成协议。
本院认为，孙玉庆与王世英签订的委托中介购房服务协议属于居间合同，但作为中介方的孙玉庆主张居间报酬的前提条件是促成王世英与业主签订房屋买卖合同。本案中，孙玉庆作为中介方虽然就房屋价款及居间费用等问题与王世英进行过磋商，但双方最终未能达成一致。孙玉庆未提交证据证明其对涉案房屋享有独家放盘的权利，即王世英作为买方有条件通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，其有权另行选择报价低、服务好的中介人促成房屋买卖合同，因此，王世英有权通过同样具有放盘信息的科威不动产公司签订房屋买卖合同，由于王世英未利用孙玉庆提供的房源信息、购房机会等条件签订房屋买卖合同，因此，王世英不需向孙玉庆支付居间报酬。但根据法律规定，中介人未促成合同成立的，仍可以要求支付从事居间活动的必要费用，考虑到孙玉庆提供了带领看房、洽谈房价等服务，付出了相应的劳动，王世英应当向孙玉庆支付相应的费用，二审庭审后，王世英亦书面表示可以支付孙玉庆2000元的费用，该费用足以弥补孙玉庆居间过程中的实际支出，因此，本院判令王世英向孙玉庆支付实际支出费用2000元。
综上，一审判决认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销青岛市市北区人民法院（2014）北民初字第4974号民事判决；
二、上诉人王世英于本判决生效之日起十日内向被上诉人孙玉庆支付实际支出费用2000元。
三、驳回被上诉人孙玉庆的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。
一审案件受理费460元，由上诉人王世英负担200元，由被上诉人孙玉庆负担260元，二审案件受理费375元，由上诉人王世英负担175元，被上诉人孙玉庆负担200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 骞
审 判 员 秦 明
代理审判员 王 蕾
二〇一五年八月十七日
书 记 员 吴苗苗
书 记 员 王庆光