河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫15民终1529号
上诉人（原审第三人）：潢川县农村信用合作联社。住所地：潢川县跃进东路。统一社会信用代码：914115261770942846（1-1）。
法定代表人：王天华，男，该社理事长。
委托代理人：陈德宇，该社法律顾问。
委托代理人：宋成彬，该社法律顾问。
被上诉人（原审原告）：夏晓翠，女，1965年7月16日出生，汉族，住潢川县。
委托代理人：雷金柱，男，河南捷达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：叶炳国，男，1963年5月1日出生，汉族，住潢川县。
被上诉人（原审被告）：叶中强，男，1964年2月2日出生，汉族，住潢川县。
上诉人潢川县农村信用合作联社因与被上诉人夏晓翠、被上诉人叶炳国、被上诉人叶中强物权保护纠纷一案，不服河南省潢川县人民法院（2017）豫1526民初1880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人潢川县农村信用合作联社委托代理人陈德宇、宋成彬，被上诉人夏晓翠委托代理人雷金柱，被上诉人叶炳国到庭参加了诉讼，被上诉人叶中强未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人潢川县农村信用合作联社上诉请求：1、撤销（2017）豫1526民初1880号民事判决书。2、本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原审事实认定错误。潢川县农信社办理抵押业务没有过失，房地一起抵押，依法善意取得诉争房地产的产权。依据民通意见第89条的规定，“在共同共有关系存续期间部分共有人擅自处分共有财产的一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失由擅自处分共有财产的人赔偿。”这是善意取得的基本原理。本案潢川农信社与抵押人签订的借款合同和抵押合同，且潢川县房产管理部门对该房产及土地办理了抵押手续，借款人逾期不偿还借款，以抵押房产抵偿借款是合法的，该抵偿行为是在潢川县人民法院协助执行通知书（2**1行执字第28号）通知的情形下，叶中强与潢川农信社双方签订房地产买卖契约，房管部门进行了见证，房屋登记部门盖有印鉴，房屋价格经法定评估机构评估，价格合理，故不存在恶意、欺诈的清形。房管部门办理房屋登记手续合法，其收缴了房屋所有权证（145*7号）及土地使用证（97字*1812号），为上诉人办理了房产证。该事实有案卷佐证，潢川农信社在房屋办理登记过程中不存在过失的情况。依据民法通则及其司法解释的规定，潢川农信社取得了诉争房地产的产权，故应判令该诉争房产归潢川农信社所有，无权处分人造成的他人损失应由无权处分人赔偿。综上，应依法驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人夏晓翠辩称：一、本案涉及的房屋在叶炳国与叶中强非法“转让”前，归夏晓翠所有，从无争议。本案涉及的房屋在夏晓翠与叶炳国离婚时，协议分割给夏晓翠，该房屋的产权属于夏晓翠，从原一审直到现今的诉讼程序中，各方均无异议，答辩人合法的财产所有权应当得到依法保护。二、叶炳国与叶中强的房屋转让行为是侵权的非法性质。三、信用社与叶中强违法设定抵押并进行转让行为事实清楚，证据充分，转让行为无效。（一）本案《国有土地使用权证》始终在叶炳国名下。1997年8月29日叶炳国取得《国有土地使用权证》，2016年4月14日潢川县法院执行原审判决才变更为夏晓翠，期间该房屋所占用土地的使用权证始终在叶炳国名下。（二）叶中强与信用社进行房屋抵押、转让行为违法、无效。1、其行为违反了抵押、转让的法律规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定“房地产的抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理”。该规定是对房地产抵押的法律要求，是对《担保法》等法律对房地产抵押、转让要求“同时抵押、同时转让”的房地产权归属一致处置原则的具体规定要求。2、1999年6月1日叶炳国与叶中强办理房屋转让手续，6月2日房屋变更到叶中强名下。6月9日叶中强与信用社办理贷款抵押时只是叶中强与信用社两方参与，只有两方的签字和印章没有叶炳国的参与，该抵押违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第48条的强制性要求，抵押无效。3、基于无效抵押前提下，2011年4月双方进行的房屋转让违反了当时有效的《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第（6）项“未依法登记领取权属证书的”不得转让的强制性要求，转让行为亦无效。（三）信用社的主观过错明显，不属于“善意取得”情形。信用社在办理抵押、转让中的行为，同时存在着诸多违法、违规行为，过错情形明显。叶中强没有土地使用权证，说明其在产权权属上必然存在着问题或可能会存在着问题的两种可能情形，不可能有其他情形。信用社是共同参与办理的当事人，自然是知情人，对叶中强没有土地使用权或使用权存在争议的客观事实，主观应当处于明知状态，不仅没有“善意”，而是存在着明显的“恶意”。1、信用社作为抵押、转让当事人、参与人，对违规行为知情。2、信用社主观上过错明显，不属于“善意”性质。3、信用社依据《物权法》规定主张“善意取得”不能成立。因《物权法》于2007年10月1日起生效，不具有塑及既往的效力。上诉状引用的1988年的民通意见，该解释只是对“共同共有”的不动产，对于共同共有以外的不动产是否适用于善意取得并无具体规定。叶中强与信用社转让时，房屋已经单独处在叶中强名下，土地使用权单独处在叶炳国名下，不属于“共同共有”的不动产。即便按照该规定衡量，如前所述，潢川县信用合作社与叶中强进行的房屋转让行为，由于违反法律的强制性规定，其行为的违法性也决定不具有善意取得性质。综上所述，本案事实清楚，一审判决正确，被答辩人的上诉请求不能成立，请求依法予以驳回。
被上诉人叶炳国辩称：没什么补充内容。
叶中强未陈述意见。
被上诉人夏晓翠向一审法院起诉请求：请求判令叶中强，叶炳国及第三人潢川联社转让房屋的行为无效，向夏小翠返还房屋，并赔偿损失。
一审法院认定：夏晓翠和叶炳国原系夫妻关系，在夫妻关系存续期间的1997年3月6日，叶炳国与潢川县国土资源局签订《国有土地使用权出让合同书》，以出让方式取得位于潢川县××曾××开发区建设用地一块；1997年8月29日，叶炳国办理潢城国用（1997）字第*1812号《国有土地使用证》，该《国有土地使用证》载明：“土地使用者：叶炳国；地址：**大道西侧；图号：56.6-99.0；地号：（1*8）-15”；1998年1月20日，叶炳国办理《建设工程规划许可证》并建筑房屋；1998年8月6日，叶炳国办理潢城房私字所有第145*7号《房屋所有权证》，该《房屋所有权证》载明：“房屋所有权人为叶炳国；房屋16间；层数4层；建筑面积为470.12平方米”。1998年11月13日，夏晓翠、叶炳国签订《离婚协议书》，该《协议书》约定：“1、男女双方有一男孩名叫叶**（叶**）规（归）属女方抚养，男方以潢川县城关迎宾路两间楼房一座，房屋的所有权属女方所有，作为孩子的抚养费。”1998年12月8日，夏晓翠、叶炳国在民政部门领取《离婚证》，《离婚证》载明：“子女抚养和财产处理两栏注明以协议书为准”，1999年元月4日，潢川县公证处作出（199*）潢证民字第*9号《公证书》，对夏晓翠、叶炳国签订的《离婚协议书》进行公证。夏晓翠和叶炳国离婚后，经夏晓翠多次催促，双方未将《房屋所有权证》和《土地使用证》变更在夏晓翠名下，且因叶炳国拖延搬出，夏晓翠无奈外出。叶炳国为了偿还他人债务，在夏晓翠外出期间，于1999年6月1日，叶炳国和其自家叶中强签订《房地产买卖契约》，二人将明知叶炳国和夏晓翠离婚时约定归夏晓翠所有的房屋，过户至叶中强名下，但《土地使用证》未变更，仍为叶炳国。1999年7月8日、1999年7月21日、1999年7月22日，以叶炳国的弟弟叶**名义分三次在潢川县郊农村信用合作社（以下简称“东郊信用社”）贷款30万元（月利率为0.798%）、2.5万元（月利率为0.765%）和2.5万元（月利率0.765%），共计35万元，三笔贷款均用过户叶中强名下属夏晓翠所有的房屋作抵押。贷款到期后，叶**没有偿还，东郊信用社向本院申请公证执行。2001年4月18日，叶中强与东郊信用社达成执行和解协议，将抵押房屋抵偿东郊信用社贷款35万元及利息合计460575元。2001年4月26日，叶中强（债务人）与东郊信用社（债权人）签订《房地产买卖契约》，将房屋过户至东郊信用社，并办理了潢城房字第××号《房屋所有权证》，房屋所有权人为东郊信用社。2001年7月13日，东郊信用社向贷款人叶**出具《收回贷款凭证》，收回贷款本息460575元。2010年12月23日，叶炳国重新申请并取得潢国用（20**）字第*6677号《国有土地使用证》，该《国有土地使用证》载明：“土地使用权人叶炳国；座落：曾家巷开发区西侧；地号：1/108/15；图号：56.6-99.0；使用权类型：出让；使用权面积：280.00㎡”。2010年底，夏晓翠回潢川得知其所有的房屋因被非法转让抵押贷款，并过户至东郊信用社名下由潢川联社占有、使用的事实，遂起诉来院。另查，本院（2013）潢民初字第1131号民事判决发生法律效力后，夏晓翠申请执行。2015年2月12日，本院作出（2014）潢执字第185号执行裁定，裁定：一、注销座落在潢川县××段商品房的房屋产权证（证号“潢城房字”0762号）；二、将座落在潢川县××段商品房的房屋（证号“潢城房自”××号）过户至申请执行人夏晓翠名下。财产权自本裁定送达申请执行人夏晓翠时起转移；三、申请执行人夏晓翠可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。2015年3月25日、2016年4月14日，夏晓翠分别办理了讼争房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。潢川县国土资源局注销并存档了叶炳国取得的潢国用（20**）字第*6677号《国有土地使用证》。现夏晓翠已经实际占有、使用房屋并对房屋进行改造装修。双方的争议焦点：1、夏晓翠是否为讼争房屋实际所有人；2、东郊信用社取得房屋是否属善意取得；1、关于夏晓翠是否为诉争房屋实际所有人的问题。在夫妻关系存续期间，夏晓翠、叶炳国共同原始取得讼争房屋所有权，后夏晓翠、叶炳国办理了离婚登记，《离婚协议书》经公证确认房屋归夏晓翠所有，该《离婚协议书》合法有效，故夏晓翠为讼争房屋实际所有人。2、东郊信用社取得房屋是否属善意取得问题。鉴于夏晓翠为讼争房屋实际所有人，因此，叶炳国在明知讼争房屋属夏晓翠所有的情况下，仍将房屋处分给叶中强属无权处分，且叶中强未支付房屋的对价，叶中强尽管曾经登记为房屋所有权人，因其权利的取得非法而不能受到法律保护；叶中强将房屋抵押贷款并办理了房屋抵押登记，但土地使用权没有随房一并抵押，东郊信用社作为长期受理房地产抵押业务的金融单位，本应对抵押的房地产归属一体进行审查而未予审查；在土地使用权权属不明、不能过户的情况下，仍同叶中强达成以房抵债的执行和解协议并取得《房屋所有权》，未尽到必要的注意义务，不属于善意取得。
一审法院认为：在物权权属确定的前提下，物的所有人在物权遭受侵害时有权行使原物返还请求权。结合本案，被告叶炳国、叶中强及第三人潢川联社转让房屋的行为侵害了原告夏晓翠的合法权益，故本院确认被告叶炳国、叶中强及第三人潢川联社转让房屋的行为无效；鉴于原告夏晓翠已经实际占有、使用讼争房屋，对返还房屋的请求，不再支持；夏晓翠没有提交赔偿损失的相关证据，对此请求，本院也不予支持。第三人的借款问题，因与本案属不同的法律关系，本院不予合并审理，可另行主张权利。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第七十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（一）项、第三十九条第一款第（一）项的规定，判决：一、叶炳国、叶中强、潢川县农村信用合作联社对夏晓翠潢城房私字第145*7号房屋的转让行为无效；二、驳回夏晓翠其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费90元，叶炳国、叶中强、潢川县农村信用合作联社各负担30元。
二审认定的事实与一审认定的事实基本一致。
本院认为，夏晓翠与叶炳国夫妻关系存续期间共同原始取得本案诉争房屋所有权，后因离婚并经公证确认房屋归夏晓翠所有，该离婚协议有效，一审认定夏晓翠为讼争房屋实际所有人正确，予以确认。叶炳国对诉争房屋无处分权将该房屋处分给叶中强，诉争房屋虽登记叶中强名下，但叶中强未举证据证明支付了房屋对价，故一审认定叶中强权利的取得非法而不能受到法律保护适当。在叶中强取得权利不受法律保护且诉争房屋土地使用权证尚在原始登记权利人叶炳国名下的情况下，潢川县农村信用合作联社未尽审慎审查义务，与叶中强签订抵押合同，并在叶中强无法履行还款义务时用诉争房屋抵偿借款，该行为侵害房屋实际所有权人夏晓翠合法权益，不符合善意取得法定要件，潢川县农村信用合作联社关于其善意取得诉争房地产产权的上诉理由不足，不予支持，潢川县农村信用合作联社可另行主张借款合同权利。综上所述，上诉人潢川县农村信用合作联社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费90元，由上诉人潢川县农村信用合作联社承担。
本判决为终审判决。
审判长 朱永超
审判员 周振力
审判员 胡晓峰
二〇一八年五月二十五日
书记员 李亚楠