福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终7184号
上诉人（原审原告）：曾婷婷，女，1996年4月21日出生，汉族，住福建省福清市。
上诉人（原审原告）：陈海梨，女，1981年9月28日出生，汉族，住福建省福清市，现居印尼。
二上诉人共同委托诉讼代理人：余轶力，福建法美律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：福清市星融置业有限公司，住所地福建省福清市石竹街道清昌大道299号福清红星美凯龙全球家居生活广场B栋30层3001室。
法定代表人：陈义，总经理。
委托诉讼代理人：陈玮，福建鼎轩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：薛莹，福建鼎轩律师事务所律师。
上诉人曾婷婷、陈海梨因与被上诉人福清市星融置业有限公司(以下简称“星融公司”)商品房预约合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2018）闽0181民初754号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
曾婷婷、陈海梨上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持曾婷婷、陈海梨一审诉请或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由星融公司承担。事实与理由：一、从生效的（2017）闽0181民初1975号判决书的案由和裁判理由看，该判决认可本案《物业订购协议书》系商品房买卖合同。本案《物业定购协议书》约定有房屋坐落、面积、付款方式、违约责任、争议解方式等，房屋具备预售条件，即房屋的配套基础设施和公共设施均已确定，星融公司出具收条确认收到购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该《物业定购协议书》应认定为商品房买卖合同。二、星融公司于2015年9月14日出具的《收款收据》载明收到曾婷婷、陈海梨购房款，并盖有星融公司财务专用章，这印证曾婷婷、陈海梨主张的何云与星融公司实际控制人魏新文的借款本息转为购房款的说法。若未曾达成借款转为购房款的协议，星融公司不可能出具购房款收据。《收款收据》已出具近三年，星融公司从未向有关部门反映过，其辩解未收到购房款有悖日常生活逻辑。故，星融公司已收到购房款。三、款项的交付以法律不禁止为限，星融公司出具收款收据的行为表明其已收到购房款。物业定购协议书约定全部购房为定金，曾婷婷、陈海梨主张20%部分是定金，符合法律规定。生效判决已查明星融公司隐瞒讼争房屋已抵押的情形，又未将转让行为通知抵押权人，致使无法签订网签备案的商品房买卖合同及产权过户手续。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第四项、第五项规定，曾婷婷、陈海梨对上述事实无需再举证。一审认定曾婷婷、陈海梨未尽举证责任，属适用法律错误。四、曾婷婷、陈海梨提供了物业定购协议书、收款收据、借条、魏新文还款的银行流水等证据证明星融公司已收到全部购房款，房屋租赁合同、补充协协议、收款收据、存款历史交易清单证明讼争房屋已交付曾婷婷、陈海梨。曾婷婷、陈海梨，星融公司，案外人何云、魏新文达成借款转为购房款的口头协议为法律不禁止行为，庭审中，星融公司承认魏新文是公司股东。一审判决未充分运用逻辑推理和日常生活经验法则、高度盖然性原则对上述证据未全面、客观地进行认定，未采信星融公司对曾婷婷、陈海梨有利的承认，属适用法律错误。
星融公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。一、生效判决已确认曾婷婷、陈海梨与星融公司之间的转让行为无效，曾婷婷、陈海梨对转让行为无效的事实也认可。二、曾婷婷、陈海梨未实际支付购房款。曾婷婷、陈海梨仅提供《物业定购协议书》和《收款收据》，并未提供其他任何实际支付房款的凭证。三、曾婷婷、陈海梨以借款抵付购房款的主张不能成立。星融公司并非曾婷婷、陈海梨所主张借款的借款人或担保人，抵偿行为未得到魏新文、林瑜和星融公司确认，且借条上的借款金额没有任何变化。曾婷婷、陈海梨可以以民间借贷法律关系要求魏新文、林瑜偿还借款。
曾婷婷、陈海梨向一审法院提出诉讼请求：1.判令星融公司双倍返还曾婷婷、陈海梨定金555338.4元；2.判令星融公司返还曾婷婷、陈海梨购房款1110676.8元及赔偿利息损失（按银行同期贷款利率自2015年9月14日起计至款项付清之日)；3.判令星融公司赔偿曾婷婷、陈海梨其他损失30295元；4.本案受理费、诉讼保全费、公告费由星融公司承担。
一审法院认定事实：2015年9月14日，曾婷婷、陈海梨(买受人)与星融公司（出卖人）签订《福清红星美凯龙全球家居生活广场物业定购协议书》（以下简称定购协议书），定购协议书第一条约定买受人自愿定购福清红星美凯龙全球家居生活广场B栋24层2411号商品房（下称物业），建筑面积159.59平方米；第二条约定在签署本《物业定购协议》时，出卖人已向买受人公示即将签订的《商品房买卖合同》，买受人已阅悉并理解上述明示的合同范本条款且无异议，对所定购的物业状况已有充分的了解；第三条约定买受人选择的付款方式为一次性，买受人在签订《商品房买卖合同》时，全额支付100%总房款（含定金）；第五条约定所定购物业总价为1388346元；第六条约定本协议签订之日买受人须支付所定购物业定金1388346元；第八条第1项约定，本协议自签订并交纳定购物业定金之日起买受人必须在七日内与出卖人签订《商品房买卖合同》。如出卖人在此期间违约将买受人所定购的物业出售给第三方，则出卖人应双倍偿还买受人所付定金；如在此期间，因买受人原因，未能与出卖人签订《商品房买卖合同》，则视同买受人违约，出卖人有权将该物业出售给第三方，买受人已付定金不退。同日，星融公司向曾婷婷、陈海梨出具金额1388346元的收款收据，并加盖星融公司公司财务专用章。此后，曾婷婷、陈海梨，星融公司未按照定购协议书的约定在七日内签订《商品房买卖合同》。另查明,讼争房屋在曾婷婷、陈海梨，星融公司签订定购协议书前，已于2014年3月21日与中信银行股份有限公司福州分行设定抵押，并办理抵押登记，期限至2017年5月15日。2017年3月13日曾婷婷、陈海梨曾向一审法院起诉星融公司，要求确认讼争房屋归曾婷婷、陈海梨所有、星融公司协助办理不动产过户登记手续。审理过程中，曾婷婷、陈海梨自称曾婷婷、陈海梨，星融公司签订定购协议书时，星融公司并未告知讼争房屋已设定抵押的事实。一审法院于2017年5月15日作出（2017）闽0181民初1975号民事判决，以曾婷婷、陈海梨，星融公司仅签订定购协议书，未按照约定签订商品房买卖合同，且讼争房屋在签订定购协议书之前已经办理抵押登记，审理中曾婷婷、陈海梨自述星融公司也未告知讼争房屋已抵押的事实，也没有证据证明星融公司将转让行为通知抵押权人为由，认定曾婷婷、陈海梨，星融公司签订定购协议书的转让行为无效，判决驳回曾婷婷、陈海梨的诉讼请求。该判决现已生效。
一审法院认为，曾婷婷、陈海梨，星融公司系签订定购协议书，定购协议书明确约定买受人必须在签订协议之日起七日内与出卖人签订《商品房买卖合同》，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，定购协议书也不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故曾婷婷、陈海梨主张定购协议书系商品房买卖合同，缺乏事实依据，不予采信，根据定购协议书的内容，一审法院认定双方系签订商品房预约合同。曾婷婷、陈海梨主张星融公司已收到曾婷婷、陈海梨购房款1388346元，但其提交的收款收据并非正式发票，曾婷婷、陈海梨亦未提交汇款凭证等证明其实际支付款项的证据，仅凭收款收据并不足以证明曾婷婷、陈海梨的主张。曾婷婷、陈海梨主张星融公司同意将公司的实际控制人魏新文夫妻向曾婷婷、陈海梨曾婷婷的母亲何云的部分借款1388346元转化为讼争房屋的购房款，对此星融公司予以否认，且定购协议书和曾婷婷、陈海梨提交的借条上均未体现以借款抵付购房款的内容，曾婷婷、陈海梨亦未提交其他有足够证明力的证据证实其主张，应承担举证不能的不利后果，对其主张一审法院不予采信。故曾婷婷、陈海梨请求星融公司返还曾婷婷、陈海梨购房款并赔偿利息损失，缺乏事实依据，一审法院不予支持。
根据定购协议书第八条约定等内容，应认定定购协议书约定的定金为立约定金。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”曾婷婷、陈海梨请求星融公司双倍赔偿定金损失，但曾婷婷、陈海梨并未实际支付定金，也未举证证明因星融公司的行为导致双方未签订正式商品房买卖合同，故对该请求一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”曾婷婷、陈海梨另请求星融公司赔偿其其他损失30295元（包括原一审诉讼费17295元、律师代理费13000元），但按照曾婷婷、陈海梨的主张，其并未通过实际付款的方式支付购房款，且曾婷婷、陈海梨，星融公司双方未依照定购协议书的约定签订正式《商品房买卖合同》可能存在多种原因，曾婷婷、陈海梨在保留借条的情况下亦未丧失通过其他渠道主张其权利的基础，在曾婷婷、陈海梨未充分举证的情况下，在案现有证据并不足以证明曾婷婷、陈海梨所支付的诉讼费、代理费系由星融公司的行为所导致的曾婷婷、陈海梨的必然损失，故对其该请求一审法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（五）项、第七十六条之规定，判决：驳回曾婷婷、陈海梨的诉讼请求。本案案件受理费20067元，由曾婷婷、陈海梨负担。
二审中，曾婷婷、陈海梨提交二组证据：证据1.国家企业信用信息公示系统查询单，证明本案以房抵债行为发生时，魏新文是星融公司母公司的股东，即魏新文是星融公司的实际控制人。证据2.房屋租赁合同、补充协议、收款收据、存款历史交易清单，证明本案诉争房屋已实际交付曾婷婷、陈海梨，并由星融公司找福州市霏煌公寓管理有限公司包租15年，曾婷婷、陈海梨曾收取过两次租金。星融公司质证认为，证据1仅能证明魏新文是案外公司的股东，不能证明魏新文是星融公司的实际控制人；证据2的真实性无法确认。本院认为，证据1与本案无关联，不予采纳；证据2中房屋租赁合同、补充协议、收款收据的真实性无法确认，且银行账户与房屋租赁合同约定收租账户不一致、汇款人身份不明确，关联性无法确认，故对上述证据均不予采纳。根据在案证据，对一审查明事实予以确认。
本院认为，涉案《物业定购协议书》仅约定认购的单元号、建筑面积、房产单价、总价以及付款方式为一次性付款，而对于商品房的交付使用条件及日期、装饰和设备标准承诺、配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等重要事项均未作任何约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同的主要内容，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的情形，一审法院认定《物业定购协议书》为商品房预约合同，适用法律正确，本院予以维持。
曾婷婷、陈海梨虽持有星融公司出具的《收款收据》，但未提供汇款凭证等实际给付购房款的凭证，对此曾婷婷、陈海梨主张系以何云对星融公司股东魏新文享有的债权抵扣购房款，却未得到星融公司、魏新文的确认，曾婷婷、陈海梨也未能提交具结书等各方就以房抵债达成一致意思表示的证据，且曾婷婷、陈海梨确认魏星文向何云借款的《借条》至今仍由何云持有，故本院对曾婷婷、陈海梨的主张不予采纳。曾婷婷、陈海梨既未实际支付购房款也未提供证据证明系星融公司的原因导致商品房买卖合同未签订，故其诉请星融公司返还购房款及利息、支付双倍定金、赔偿损失，缺乏依据，本院不予支持。
综上，曾婷婷、陈海梨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20067元，由曾婷婷、陈海梨负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 杰
审 判 员 金光玉
审 判 员 张 敏
二〇一八年九月十九日
法官助理 蔡 娟
书 记 员 王 惠