上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民三(民)初字第2161号
原告胡翠娥，女，1966年1月23日生，汉族，住浙江省。委托代理人蒋华杰，上海铭耀律师事务所律师。委托代理人陈仲星，上海铭耀律师事务所律师。被告博士蛙(上海)企业发展有限公司，注册地上海市外高桥保税区。法定代表人钟政用，职务不详。原告胡翠娥诉被告博士蛙(上海)企业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年12月30日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张沁独任审判。因被告博士蛙(上海)企业发展有限公司下落不明，本案依法转为普通程序，组成合议庭于2016年4月22日公开开庭进行了审理。原告胡翠娥的委托代理人蒋华杰、陈仲星到庭参加诉讼。被告博士蛙(上海)企业发展有限公司经本院合法传唤，无正当理由不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告胡翠娥诉称，上海市长宁区仙霞路XXX-
XXX号(单)底层的房屋所有权人上海中星集团与被告于2011年12月12日签订《房屋租赁合同》、2011年12月16日签订《补充协议》，将位于上海市长宁区仙霞路XXX号底层的房屋(以下简称“涉讼房屋”，建筑面积117.71平方米)出租给被告，租赁期限自2011年12月16日至2016年12月15日，租金每月人民币27,000元，每三个月支付一次。2013年4月26日，原告通过买卖取得上海市长宁区仙霞路XXX-
XXX号(单)底层的房屋所有权，原告继续履行出租人义务。后被告拖欠租金，经原告催讨一直欠付。2015年3月1日被告搬离涉讼房屋，双方合同解除。故原告诉至法院要求判令：1、被告支付2014年9月16日至2015年3月1日的租金148,500元；2、被告支付解除合同违约金150,000元；3、被告支付逾期支付租金的违约金31,185元(自2014年9月16日暂计算至2015年11月9日，按每日万分之五即74.25元/天计算，要求计算至被告实际支付日止)；4、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回第三项诉讼请求。被告博士蛙(上海)企业发展有限公司无辩称意见。经审理查明，2011年12月12日，上海中星集团怡城实业有限公司(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租涉讼房房屋，建筑面积117.71平方米，租赁期限自2011年12月16日至2014年12月15日，第一年租金为7.54元/日/平方米，租金三年内不变，乙方于每自然季开始前的10日内，按时向甲方支付租金。保证金为二个月租金，即54,000元，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵扣合同约定由乙方承担的费用外，其余部分无息归还乙方；保证金不足抵扣的，不足费用部分由乙方另行支付。合同第九条第5款约定，非合同约定或法律规定的情况，乙方擅自解除合同，提前退租的，乙方应按剩余租赁天数的租金的壹倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方实际损失的，乙方还应补充赔偿。合同附件一第2条约定，乙方应向甲方交纳安全、治安、消防共建文明责任金1,000元。租赁期间乙方无违章和没有发生各类事故，租赁关系终止时，甲方归还乙方责任金。2011年12月16日，上海中星集团怡城实业有限公司(甲方)与被告(乙方)签订《补充协议》一份，约定租赁合同期限续期两年，即2014年12月16日至2016年12月15日。条件为：1、租赁期限内乙方无任何违反合同约定的行为……2、续租时，乙方必须与甲方重新签订《房屋租赁合同》，甲方同意该房屋自2014年12月16日至2015年12月15日期间房租每月为28,350元，自2015年12与16日至2016年12月15日期间租金每月29,768元。协议另约定，甲方有权将房屋租赁合同的权利义务转与第三方享有与承担，由第三方继续履行合同。等。2012年12月13日，上海中星(集团)有限公司与原告签署《上海市房地产买卖合同》，将上海市长宁区仙霞路XXX-
XXX号(单)底层的房屋出售给原告。2013年4月26日，原告核准登记为上述房屋产权人。2014年1月20日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《补充协议》一份，约定，原上海市长宁区仙霞路XXX-
XXX号(单)底层的房屋所有权人上海中星集团怡城实业有限公司与乙方于2011年12月12日签订《房屋租赁合同》，2011年12月16日签订《补充协议》，将涉讼房屋出租给乙方，2013年4月26日甲方取得上海市长宁区仙霞路XXX-
XXX号(单)底层的房屋所有权，甲方继续履行出租人权利义务。现双方达成如下协议：乙方自2014年6月16日起房租未付，乙方承诺按照如下计划支付房租：1、2014年6月16日至2014年9月15日的房租81,000元，乙方于2014年12月31日前支付。2、2014年9月16日至2014年12月15日的房租81,000元，乙方于2015年1月31日前支付。3、2014年12月16日至2015年3月15日的房租85,050元，乙方于2015年2月28日前支付。4、2015年3月16日至2015年6月15日前的房租85,050元，乙方于2015年3月31日前支付。……因乙方未按时支付房租，故原告提起本案诉讼。审理中，原告确认，被告按照租金支付协议支付了第一笔房租，后未支付。2015年3月1日，被告搬离了涉讼房屋，次日，原告收回了房屋。2015年4月，原告将涉讼房屋另行出租。关于违约金，原告陈述，按照合同约定，被告应当支付剩余租期内全额的租金作为违约金，原告自行调整，主张150,000元。关于保证金，原告认为，按照合同约定，保证金用以折抵租金。被告如果履行支付租金及违约金的义务，原告愿意返还责任金1,000元。以上事实，有房屋租赁合同、补充协议、上海市房地产买卖合同、房地产权证、补充协议、银行帐户历史交易明细及当事人的陈述等证据予以证明，并经庭审审核无误，本院予以确认。因被告博士蛙(上海)企业发展有限公司未到庭，致本案无法组织调解。本院认为，依据合同法的规定，当事人一方迟延履行债务或由其他违约行为致使合同目的不能实现的，另一方有权解除合同。原、被告签署的补充协议，已确认原告因买受涉讼房屋成为租赁合同的出租人，原、被告之间租赁合同按照原租赁合同约定履行。被告搬离涉讼房屋，目前未有证据显示获得原告方同意，被告的该行为构成根本性违约，原告有权解除合同，收回房屋。原告要求确认双方租赁合同于被告搬离之日即2015年3月1日解除，具有事实和法律依据，本院予以认可。合同解除后，被告应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。原告主张的租期内租金，符合合同约定，被告应当支付。原告主张的违约金，低于合同约定的标准，于法不悖，本院予以支持。被告支付的保证金，按照合同约定，可以用以抵扣被告应承担的合同项下的费用。原告要求抵扣租金，符合合同约定。关于责任金，为减少讼累，本案一并处理。被告履行付款义务后，原告应予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告博士蛙(上海)企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告胡翠娥支付2014年9月16日至2015年3月1日的租金人民币148,500元(被告博士蛙(上海)企业发展有限公司支付的租赁保证金人民币54,000元用以抵扣租金)；二、被告博士蛙(上海)企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告胡翠娥支付违约金人民币150,000元；三、原告胡翠娥应于被告博士蛙(上海)企业发展有限公司支付上述款项后三日内向被告博士蛙(上海)企业发展有限公司返还责任金人民币1,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5,777.50元，由被告博士蛙(上海)企业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 金喆勋
审 判 员 张 沁
人民陪审员 杨耀丰
二〇一六年四月二十二日
书 记 员 陶艾敏
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。