重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝二中法民终字第01397号
上诉人（原审被告）江维琼。
委托代理人唐浩文，重庆百安律师事务所律师。
诉讼代表人邓革。
诉讼代表人姜尧才。
诉讼代表人吕厚伟。
诉讼代表人赵友绿。
被上诉人（原审原告）重庆市鹏欣国有资产投资经营有限公司。
法定代表人江成波，董事长。
委托代理人唐天凌，重庆葛城律师事务所律师。
上诉人江维琼因房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市城口县人民法院（2014）城法民初字第00483号民事判决，向本院提起上诉。本案因与上诉人杜琴等二十五人分别与被上诉人重庆市鹏欣国有资产投资经营有限公司（以下简称鹏欣公司）租赁合同纠纷案件的诉讼标的系同一种类，经本院决定并征求双方当事人同意，对二十六件案件予以合并审理。本院2014年8月20日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月27日公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人唐浩文及其诉讼代表人邓革、姜尧才、吕厚伟、赵友绿，被上诉人的代理人唐天凌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2012年12月28日，鹏欣公司与江维琼签订了《房屋租赁合同书》。合同约定：鹏欣公司将位于南大街工业园区底楼4号门市出租给江维琼，租赁期限为1年，即2013年1月1日至2013年12月31日；租金实行一年一缴纳，2013年租金为30000元，由江维琼于签订合同时全部支付；租赁期满，江维琼如需续租应提前三个月书面向鹏欣公司提出申请，若鹏欣公司同意续租则另行签订续租合同，不同意续租则按合同约定终止合同，合同到期后，江维琼不能按时交还承租房屋，由鹏欣公司强制或依法收回，所产生的相关费用由江维琼承担。合同期满后，鹏欣公司未与江维琼续签房屋租赁合同，江维琼至今仍未将其承租房屋返还给鹏欣公司。2014年3月11日，鹏欣公司委托重庆联合产权交易所股份有限公司渝东分所城口支所对承租房屋采取网络竞价方式进行公开招租。2014年4月17日，重庆联合产权交易所股份有限公司渝东分所城口支所向鹏欣公司发送了《交易结果通知书》，告知鹏欣公司招租的具体情况。
一审原告鹏欣公司诉称，2012年12月28日，被告江维琼与原告签订了《房屋租赁合同书》，租用了原告位于城口县南大街工业园区底楼4号门市，租赁期限为2013年1月1日至2013年12月31日。租赁期满后，原告要求返还门市，但被告以种种理由搪塞拒不交还门市。请求判令被告将位于城口县南大街工业园区底楼4号门市返还给原告，并支付房屋占有使用费46444元，同时由被告承担本案诉讼费用。
一审被告江维琼辩称，我对承租房屋投入巨大，原告收回房屋应当补偿我所支出的转让费及装修费等损失。合同中所约定的租赁期限只是交纳租金的期限，而不是房屋的租赁期限。竞租价格是原告与竞租人之间达成的协议，不能约束被告，房屋占用费的标准应当参照合同约定的租金减半计算。
一审法院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告按约将租赁物交付被告使用，被告在未能与原告达成续租协议的情况下，应当在明确约定的租赁期间届满后将租赁物返还原告，故对原告要求被告返还租赁房屋的请求依法应予支持。被告逾期未将租赁房屋返还原告，依法应当参照占用期间的市场行情向原告支付占有使用费。因原告提交证据所载明的竞租价格系2014年4月17日公布，且该竞租价格并不能完全代表占用期间的市场行情，根据公平原则，房屋占有使用费参照原合同约定的租金标准计算较为适宜，结合原告诉请支付房屋占有使用费的期间（2014年1月1日至2014年5月21日）共计141天，房屋占有使用费应为11589元（30000元／365天×141天）。
被告提出的转让费、装修费等损失问题，双方所签合同并未约定合同期满后原告需对被告进行补偿，且就装修费用的负担和在租赁期满后对装饰装修物的处置等问题进行了明确约定，其约定既不违反法律规定也符合行业习惯，双方应当按照合同约定进行处理。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。该司法解释第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。根据上述规定，被告要求原告补偿转让费、装修费也于法无据，故对其抗辩意见不予采纳。且被告未在法定期限内提起反诉，亦不属本案审理范围。
一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十一条第（七）项、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，据此判决：一、被告江维琼于本判决生效之日起十五日内将位于城口县南大街工业园区底楼4号门市返还给原告重庆市鹏欣国有资产投资经营有限公司，并向原告重庆市鹏欣国有资产投资经营有限公司支付房屋占有使用费11589元；二、驳回原告重庆市鹏欣国有资产投资经营有限公司的其他诉讼请求。
上诉人江维琼不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；按照原房屋租赁合同确定租金的一半支付房屋占有使用费。主要事实和理由：1、双方签订的租赁合同因为长期租赁合同，合同中约定的期限一年为缴纳租金的方式，而不是租赁期限。城口县国有资产对外出租采用一年期满后继续租赁使用长期不变的方式，一般不会随意收回。上诉人对商铺的装修按照长期租赁合同进行，且装修均在被上诉人许可下由上诉人完成，如果租赁期限为一年，上诉人将面临巨大的装修损失。即使认定租赁期限为一年，在租赁合同期满后继续使用房屋，按照合同法规定属于不定期租赁合同，没有确切的终止时间，双方并未协商解除合同，被上诉人无权收回租赁房屋。2、合同约定出租人应当开具租金发票，该先合同义务并未履行，承租人有权拒绝履行交还租赁物的后合同义务。3、被上诉人采用竞价招租，不仅不能达到国有资产保值增值的目的，并且严重扰乱了城口县的商铺租赁市场。由于不能排除存在暗箱操作，有人采取了同时竞争15个门市的情况，导致出现了天价房租，整个市场的房租价格因为竞价招租水涨船高，使经营困难的商户提高商品价格，最终买单的是城口县的百姓，严重影响了上诉人的正常经营。且被上诉人并无证据证明其对于出租房屋享有产权，采用拍卖房屋对外竞租，违反了拍卖法应当提供拍卖标的的所有权证明的规定，该拍卖行为无效。4、按照租赁合同第六条第三项、第七条的约定，上诉人享有租赁的优先权，而被上诉人采用公开拍卖竞租的方式，侵犯了上诉人的合同权利，属于无效行为。
被上诉人鹏欣公司辩称：1、合同明确约定的租赁期限为一年，期满后承租人续租的，应当向出租人请求并经同意后签订续租合同。由于我公司采用了公开竞租的方式，上诉人并未与我公司签订续租合同，原租赁合同到期后，我公司并未同意继续履行合同，双方并不存在不定期租赁合同；且即使为不定期租赁合同，我公司已经多次通知上诉人交出房屋，出租人也有权随时解除该不定期租赁合同。上诉人一直使用租赁房屋至今，没有交纳租金，我公司因此要求对方支付占用租赁房屋的使用费。2、双方当事人签订的租赁合同中并未明确约定承租人享有优先承租权，法律对此也没有明确规定，我公司采用公开竞租的方式，目的是为了国有资产保值增值。由于租赁物系国有资产，我公司根据城口县委、县政府的规定对县属行政事业单位、乡镇政府的经营性资产进行管理，有权对租赁物进行对外出租、管理。竞租的行为与双方当事人所签订的租赁合同是否到期、承租人是否应当返还租赁物并无关联性，上诉人可以另行起诉，对象是重庆联合产权交易所股份有限公司。请求驳回上诉人的诉讼请求，维持一审判决。
二审期间上诉人提交了一份《网络竞价实施方案》，证明被上诉人组织公开招租时向社会公开，其中表明原承租人对招租门市享有同等价位优先承租权。被上诉人质证认为该证据并非原件，也未加盖被上诉人公章，无法确定其真实性。
本院认为，上诉人提交的证据缺乏来源的有效证明，难以确定其真实性，故不予确认。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
综合双方当事人诉辩意见，本案争议焦点有三项，本院综合评判如下：
一、租赁期限是否为一年？
合同明确约定租赁期限为一年，且注明了具体的起止时间，期满后出租人有权按合同约定收回租赁物；租赁物满后，承租人需续租时，应向出租人提出申请并经同意后另行签订续租合同，出租人不同意续租则终止本合同，并有权强制或依法收回。该约定系双方当事人的真实意思表示，上诉人主张该一年期限仅仅是租金一年一交的约定，与合同文本的意思不符。在承租人通过一年一签的方式长期租用房屋的过程中，承租人虽然根据市场习惯认为该合同会一直续租，是其单方对于市场风险的预判，并不足以否定出租方按照合同约定享有的续租决定权，在此前国有资产出租的交易习惯与合同约定明显冲突的情况下，应当以合同所使用的字句及有关条款为准。
二、承租人是否享有优先承租权？
租赁合同第六条第三款约定：“租赁期满，乙方（上诉人）如需续租，应提前三个月书面向甲方（被上诉人）提出申请，若甲方同意续租则另行签订续租合同；不同意续租则按本合同约定终止本合同。合同到期时乙方不能按时交还租赁物，甲方强制或依法收回。”第七条表述的是违约责任。从合同内容来看，并未约定承租人享有优先承租权，同时法律亦未规定承租人享有优先承租权，而租赁合同已经明确承租人续租系以出租人同意为前提条件。因此上诉人主张因享有优先承租权，其合同权利受到侵犯的抗辩事由不能成立。
对于上诉人主张被上诉人采用公开拍卖竞租方式是否违法的问题，由于承租人并不享有所谓的优先权，在原租赁合同因到期终止后，被上诉人不同意续租的情况下，采用何种方式继续对外招租，属于行使其处分权的范围，与本案租赁合同中约定当事人的合同权利义务无关。同时被上诉人对于租赁物是否享有处分权，并不影响本案合同以及公开拍卖竞租后的租赁合同的效力。上诉人提出的该项主张与本案没有关联性，对于以拍卖方式竞租是否违法的问题不属于本案审理的范围。
三、租赁房屋是否应当返还出租人？
租赁期间届满后，租赁合同因履行完毕终止。出租人已向承租人明确表示将采用公开对外招租的方式确定新的承租人，在上诉人并未中标及签订新的租赁合同的情况下，出租人有权要求承租人依照租赁合同的约定返还租赁物；原租赁合同期满后，承租人虽然继续使用租赁物，但出租人通过前述方式提出了异议，因此不符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定的原租赁合同继续有效但租赁期限为不定期的法定情形，上诉人抗辩称被上诉人应当依法解除原租赁合同的理由不能成立。
被上诉人收取租金后，依法应当开具发票，但该义务属于法定义务，本案租赁合同对此并无明确约定，不属于合同约定义务，上诉人主张在其返还租赁物之前，被上诉人应当履行该先合同义务的抗辩理由不能成立。
综上所述，上诉人提出的事实及理由均不能成立，对其上诉请求本院不予支持，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费961元，减半收取480.50元，由被上诉人重庆市鹏欣国有资产投资经营有限公司负担96.50元，上诉人江维琼负担384元；二审案件受理费961元，由上诉人江维琼负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏 川
审 判 员 刘丽苹
代理审判员 杨继伟
二〇一四年九月十一日
书 记 员 胡相龙