四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川01民初1669号
原告：成都浩广投资管理中心（有限合伙）。住所地：四川省成都市金牛区西体路*号**栋*层。
负责人，郑洁。
委托诉讼代理人：徐微，四川扩信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何政金，四川扩信律师事务所律师。
被告：成都银湾置业有限公司。住所地：四川省成都市武侯区龙江路**号*幢附**号。
法定代表人：董林，总经理。
委托诉讼代理人：余杰，四川闰则律师事务所律师。
被告：四川大行宏业房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市青羊区蜀源路*号附*号*层。
法定代表人：董林，总经理。
委托诉讼代理人：余杰，四川闰则律师事务所律师。
被告：董利川，男，1966年4月6日生，汉族，住四川省成都市武侯区。
委托诉讼代理人：余杰，四川闰则律师事务所律师。
被告：成都龙旗号房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市青羊区文翁路*号*幢*层附*号。
法定代表人：尚学盛，总经理。
委托诉讼代理人：余杰，四川闰则律师事务所律师。
原告成都浩广投资管理中心（有限合伙）（以下简称浩广投资）诉被告成都银湾置业有限公司（以下简称银湾置业）、四川大行宏业房地产开发有限公司（以下简称大行房产）、董利川、成都龙旗号房地产开发有限公司（以下简称龙旗房产）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016��8月17日受理，依法组成合议庭，于2016年10月11日公开开庭进行了审理。原告浩广投资的委托诉讼代理人徐微、何政金，被告银湾置业、大行房产、董利川、龙旗房产的委托诉讼代理人余杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告浩广投资诉称，2015年2月6日，浩广投资与银湾置业、大行房产、董利川签订《合同解除协议》，约定：（1）解除浩广投资与银湾置业之间于2013年4月11日签订的《商品房买卖合同》（共计67份）及《商品房买卖合同补充协议》等；（2）银湾置业在2015年4月11日前向浩广投资退还购房款170000000元；（3）银湾置业应按约定标准向浩广投资支付因未能履行购房合同所产生的赔偿金；（4）若银湾置业逾期支付约定款项的，应按欠付金额每日千分之二向浩广投资支付违约金；（5）大行房产、董利川对银湾置业履行该协议项下约定的购房款退还及赔偿金支付等义务向浩广投资提供连带责任担保，保证期间为债务履行期限届满之日起两年；（6）各方认可本协议约定的违约金或赔偿金系各方真实意思表示，各方同意，任何一方如发生违约行为，均应按本协议约定的金额向守约方支付违约金或赔偿金，不得以违约金或赔偿金过高为由要求削减等。
2015年3月10日，浩广投资与龙旗房产签订《抵押合同》，约定：龙旗房产将其名下位于成都市青羊区浣锦滨河路350号“锦宏流水山庄”的34套房屋和33个车库抵押给浩广投资；担保范围为上述《合同解除协议》项下银湾置业应向浩广投资承担、履行的全部责任和义务，包括但不限于银湾置业应向浩广投资退还的购房款本金170000000元等。随后，浩广投资与龙旗房产办理了前述房屋的抵押登记，浩广投资取得他项权证。
2015年2、3月期间，龙旗房产向浩广投资出具7份《承诺函》，承诺：龙旗房产对上述《合同解除协议》项下银湾置业的债务承担连带责任担保，代为清偿债务金额以总计150000000元为限，保证期间为主债务履行期限届满之日起两年等。上述《合同解除协议》签订后，银湾置业陆续向浩广投资支付了购房款本金125000000元，并支付了相应赔偿金。浩广投资也陆续解除了部分相关房屋的抵押登记手续。
原告浩广投资诉请判令：
1、银湾置业偿还购房款本金45000000元，并支付违约金（即逾期利息）（违约金以未还本金为基数，按年利率24%标准，自2015年6月27日起计算至债务清偿之日止。暂计算至2016年8月12日，违约金的数额约为12390000元）。2、大行房产、董利川、龙旗房产对第1项诉讼请求项下银湾置业的债务承担连带���偿责任。3、浩广投资对龙旗房产名下位于成都市青羊区浣锦滨河路350号的抵押房屋（即10套房屋和10个车位，详见《抵押物清单》）享有抵押权。前述抵押物折价或依法拍卖、变卖的所得款项，依法优先用于清偿第1项诉讼请求项下银湾置业的债务。4、本案诉讼费用（含保全费）由四被告共同承担。
被告银湾置业、大行房产、董利川及龙旗房产共同的答辩意见为：
一、本案法律关系为民间借贷纠纷。
本案签订的34套房屋和33个车库共67份商品房买卖合同，实质上是民间借贷行为，根据四川省高级人民法院《关于审理民间借贷纠纷案件若干问题的指导意见》第33条规定，应按照民间借贷法律关系审理。
首先，房屋买卖合同中，双方不管房屋、车库的面积、户型、朝向、���置，除一套房屋约定的价格为5000000元外，其余33套房的价格均为4750000元、33个车库的价格均为250000元，之所以有一套房高出250000元，是因为双方要凑够之前商定的借款金额170000000元。
第二、双方约定的价格明显大大低于当时的市场价格，银湾置业不会以该价格出售本案所涉房屋、车库，浩广投资签订合同的目的也只是为借款本息的安全提供保障（通过预告登记锁定房屋车库）。
第三、《商品房买卖合同补充协议》约定了实质上的起息时间、利息标准、逾期利息、利息支付时间、罚息、借款期限、借款期内的利息限定。
第四、银湾置业提供的证据第63页相应的违约金是资金利息也表述的很明确，转账凭证上也注明的很清楚是归还的利息。
最后，浩广投资的诉请也是��求归还本金及支付利息。实际履行亦是按借贷合同进行。按自然季度结算（即在每年的3月20日、6月20日、9月20日、12月20日）。本案涉及的居间费、管理咨询费均为支付利息的组成部分。案外人李爱清出具的三份承诺函中，浩广投资和银湾置业均承认是借款关系。双方签订的《合同解除协议》，解除合同的原因为银湾置业未向浩广投资移交房屋过户材料。可见双方均无办理所涉房屋、车库过户的意思表示，双方合同的焦点依然是归还原告借款本息及为归还原告借款本息提供抵押和保证担保的内容。同时浩广投资出借的借款本金为162010000元。
二、浩广投资与银湾置业之间的民间借贷行为应为无效。
案涉合同是在2015年9月1日《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》实施前签订的，借贷行为应为无效。
第一，原告为有限合伙的投资公司，其经营范围为投资项目管理，其目前的合伙人为成都万融股权投资基金管理有限公司、成都万融联翔股权投资基金合伙企业（有限合伙），该公司应为金融机构法人，但并未取得发放贷款的金融许可，其不具有发放贷款的主体资格。
第二，浩广投资成立于2013年3月6日，初始注册资本为25000000元（出资时间为2014年2月28日），在合伙人变更增资后注册资本为172500000元（缴付期限为2017年12月31日），也就是说浩广投资将其实际认缴出资的6.8倍在公司出资到位前已出借给了银湾置业，即便浩广投资在缴付期限内缴付了全部出资，也相当于浩广投资将注册资本的98.55%借给了银湾置业。
第三、双方约定的基本年利率为17%，远高于同期贷款利率的四倍。浩广���资借贷收益是公司的全部营业收入。
三、因本案主合同无效，从合同亦无效，担保人无需承担担保责任。
四、鉴于本案的借贷行为无效，银湾置业只负有返还借款本金的义务，银湾公司、龙旗号公司已在2013年6月20日起至2015年4月29日分39次归还借款本息17530余万元，已归还完本金162010000元，并支付了利息13293507.73元。银湾置业将保留在本案终审后要求浩广投资返还多付13293507.73元的权利。
五、导致合同无效的过错在浩广投资。浩广投资本可通过银行委托贷款的方式借款给银湾置业，但浩广投资为了收取高额利息，采用了假购房真借款的方式，导致双方所签订的借款合同无效，故，因合同无效而产生的一切损失应由浩广投资承担。
原告浩广投资为支持其诉讼主张，提交了以下证据：
第一组，1号至5号证据，各方当事人的营业执照、组织机构代码证、居民身份证，拟证明各方主体适格。
第二组，6号证据，《合同解除协议》，拟证明银湾置业应在2015年4月11日前向浩广投资退还购房款本金170000000元，并按约定支付解除合同的赔偿金。若逾期付款的，银湾置业应按欠付金额的千分之二/日支付违约金。
第三组，7号至8号证据，转账凭证、委托付款函，拟证明浩广投资支付了170000000元购房款。
第四组，9号证据，《抵押合同》，拟证明龙旗房产将其名下位于成都市青羊区浣锦滨河路350号“锦宏流水山庄”的34套房屋和33个车库抵押给浩广投资，用于担保《合同解除协议》项下银湾置业应向浩广投资承担、履行的全部责任和义务。
第五组，10号证据，《房屋他项权利证书》（共20本），拟证明《抵押合同》项下还有10套房屋及10个车位处于抵押状态。
第六组，11号证据，龙旗房产出具的7份《承诺函》，拟证明龙旗房产在2015年2月、3月，共计向浩广投资出具了7份《承诺函》，承诺其在总计150000000元限额内对银湾置业的债务承担连带责任保证担保。
第七组、《关于降低逾期利息的申请》，拟证明银湾置业、大行房产、董利川及龙旗房产共同确认尚有本金45000000元及相应违约金（即逾期利息）未付。
第八组，《律师函》（2015年6月18日和2016年4月2日各一份）、邮寄凭证，拟证明浩广投资多次委托律师发函要求银湾置业支付45000000元，并支付所有未付的违约金（违约金按欠付金额的千分之二/天标准自逾期之日计算至款项还清之日止）。
被告银湾置业、大行房产、董利川及龙旗房产的质证意见为：
1、对第一组的三性均无异议。
2、对《合同解除协议》的真实性、关联性无异议，对合法性、证明力不予认可。
3、对转账凭证和委托付款函的三性均无异议，认可收到了162010000元，另外7990000元居间费实际是砍头息。
4、对抵押合同的关联性和真实性无异议，对合法性有异议。因为主合同无效，所以抵押合同也无效。
5、对房屋他项权证的三性无异议，但该抵押行为是无效的。
6、对7份《承诺函》的三性无异议，对证明力有异议。
7、对《关于降低逾期利息的申请》的三性无异议，对证明��有异议，双方之间是借款关系，不是房屋买卖关系。
8、对第八组证据的三性无异议，对证明力有异议。
被告银湾置业、大行房产、董利川及龙旗房产为证明其诉讼主张提交了以下证据：
第一组、本案所涉及房屋及车库的初始登记。
拟证明对于34套房屋及33个车位，银湾置业在2011年11月22日已办理初始登记并取得了产权，当时均符合办理产权转移登记（过户）的条件。
第二组、商品房买卖合同（完整版1份）、商品房买卖合同补充协议、保证合同、居间协议、关于变更服务内容的协议、企业管理咨询服务协议。
拟证明银湾置业为向浩广投资借款，同意按浩广投资的要求将34套房屋（不论面积大小、位置、户型，除009号��同外均按每套475万元）和33个车库（不论面积大小、位置均按25万元）签订购房合同及补充协议，以预购商品房预告登记的的方式对前述房屋及车库进行锁定。同时浩广投资还要求大行宏业、董利川提供担保以保证借款本息的安全、要求银湾置业先后与案外人签订居间合同、关于变更服务内容的协议、企业管理咨询服务协议，将银湾置业支付给浩广投资的部分利息转换为居间费、咨询服务费。双方实质为假购房，真借款。
第三组、合同解除协议、抵押合同。
拟证明：龙旗房产名下的房屋是为银湾置业归还浩广投资的借款本息提供抵押担保。
第四组、打款清单、打款记录及相应的付款通知书。
拟证明2013年4月19日、4月22日，浩广投资分两次向银湾置业放款162010000元，银湾置业自2013年6月20日起至2015年4月29日，分39次归还借款本息175303507.73元，已归还完本金162010000元，并支付了利息13293507.73元（多付）。
第五组、催收函及承诺函。
拟证明浩广投资在向银湾置业催收时，双方对借款的利息有争议，对购房实质为借款是一致认可的；浩广投资在向第三方出具的承诺函中也表明浩广投资与银湾置业之间实际上存在的是借贷关系而非房屋买卖关系。
李爱清与龙旗房产的借款合同。
拟证明李爱清于2014年12月24日与龙旗房产达成借款协议后，浩广投资才与银湾置业、大行、董利川达成合同解除协议，用以归还借款。证明浩广投资与银湾置业之间是借款关系。
第六组、浩广投资的企业信息及关联企业的相关信息。
拟证明浩广投资成立于2013年3月6日，初始注册资本为25000000元，合伙人变更增资后注册资本为172500000元，合伙人为成都万融股权投资基金管理有限公司、成都万融联翔股权投资基金合伙企业（有限合伙），截至2016年5月12日未办理国税税务登记，其经营范围为：投资项目管理（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可经营）；成都睿泰投资有限公司的股东为王猛、魏锦；成都万融股权投资基金管理有限公司的股东为魏锦、吴聪、郑洁；成都万融联翔股权投资基金合伙企业（有限合伙）的执行事务合伙人为成都万融股权投资基金管理有限公司（委派代表：郑洁）与该基金系关联企业，前述企业为关联企业，浩广投资设立日期是在与银湾置业签订购房协议及补充协议的前1个月零5天。
浩广投资对四被告证据的质证意见为：
1、对第一组证据三性无异议。对证明力有异议。
2、对第二组证据商品房买卖合同的三性无异议，补充协议三性无异议，保证合同三性无异议，居间协议三性无异议。对变更服务内容的协议的真实性无异议，合法性不清楚、对关联性有异议。两个企业管理咨询服务协议是银湾置业与第三方签订的，与浩广投资无关。对第二组证据的证明力有异议。
3、对第三组证据合同解除协议的三性认可，对证明力不认可。
4、对第四组证据打款清单、打款记录、付款通知书。打款清单第五批、第六批是付给第三方的，付的是咨询费，与浩广投资无关。清单第一项“放款中说扣除799万利息”说扣的是砍头息，不予认可。
5、对第五组证据催收函的三性及证明力均不予认可。对李爱清与龙旗房产的借款合同的真实性、合法性无异议，对关联性和证明力有异议。
6、对第六组证据的真实性认可，对证明力不认可。
2016年10月18日，按照本院要求，浩广投资提交了《房屋交付确认函》、《前期物业服务合同》、《物业管理公司并购项目合作框架协议》、《中国银行股份有限公司公司金融咨询服务协议》、《地产项目资讯管理合作协议》，拟证明银湾置业于2013年4月16日已将浩广投资所购的34套房屋及33个车位交付给浩广投资。
本院于2016年10月28日将上述证据送达给四被告，2016年12月14日组织各方进行调查，四被告的质证意见为：经核对证据原件与复印件一致。
对《房屋交付确认函》、《前期物业服务合同》的真实性无异议，对合法性、关联性、证明力有异议，该组证据系四被告为配合原告完成借款行为，应原告要求与原告签订的，签订本协议后，原告并未履行缴纳物业费的义务，也没有实际占有房屋，房屋一直由被告经营管理。
对《中国银行股份有限公司公司金融咨询服务协议》的真实性、合法性无异议，对证明力和关联性有异议。对《地产项目资讯管理合作协议》、《物业管理公司并购项目合作框架协议》的三性及证明目的均有异议。
调查中，原告浩广投资当庭提交了房屋钥匙，四被告的质证意见为：钥匙的真实性无法确认，数量不齐，遥控钥匙也没有提交，因此对钥匙的三性不予认可。
经审理查明，2011年11月22日，银湾置业办理了案涉34套房屋及33个车位的初始登记并取得了相应的产权登记。
2013年4月11日，浩广投资与银湾置业签订了67份《商品房买卖合同》，约定浩广投资购买银湾置业开发的位于成都市××草堂村××组的“锦宏˙流水山庄”共计34套房屋和33个车库，总价款为170000000元。
2013年4月11日，浩广投资与银湾置业签订《商品房买卖合同补充协议》（合同编号：银湾浩广201301），主要载明：鉴于浩广投资已购买了银湾置业开发建设的位于成都市××草堂村××组的“锦宏流水山庄”（又名“草堂9号”）项目的共计34套房屋和33个车库，并签订了67份《商品房买卖合同》及附件。现双方协商一致对主合同内容进行适当调整；若本协议内容与主合同有抵触，以本协议为准。第一条，双方一致认可，商品房买卖合同签订时，房屋已经竣工验收完毕，且银湾置业已经办理了房屋的初始产权登记（信息见附件二），因此该房屋实际情况为现房。第二条，主合同总价款说明。1、房屋总价款170000000元，各套房屋价格见附件一，并以此作为双方继续履行主合同价格结算的依据。第三条，房屋预告登记。银湾置业应在本协议签订后5个工作日内与浩广投资共同办理商品房预告登记递件手续（以办理房屋预告登记所需书面材料递交房屋管理部门视为银湾置业完成递件义务）。双方一致认可，在银湾置业将房屋销售发票、房屋产权资料、房屋产权初始登记证、银湾置业对房屋的完税证明、银湾置业委托浩广投资办理房屋使用权转移登记的公证委托书等办理房屋过户所需全部材料交由浩广投资后，视为办理房屋所有权转移的条件成立，双方即启动办理房屋所有权转移登记的程序。第四条，银湾置业应于本协议签订后3个工作日内向浩广投资交付房屋，银湾置业将房屋钥匙现场交付给浩广投资后，视为交付完成。交���房屋，无须一定以书面形式告知浩广投资办理房屋交付手续。第五条，付款方式变更。1、双方同意变更主合同总价款的付款方式。付款方式如下：在双方办理完毕房屋交付及预告登记（以浩广投资取得预告登记权属证明的时间为准）后3个工作日内，浩广投资一次性支付购房款。支付到户名：银湾置业，开户行：中国银行成都华西支行，账号：12×××90。2、银湾置业在收到浩广投资支付的总价款当日内出具购房款收据。第六条，居间费支付。1、根据双方与成都睿泰投资有限公司签订的《居间协议》，居间费用由银湾置业承担。居间费计算公式为合同总价款×7.7%。2、居间费分两笔支付，（1）银湾置业收到购房款当日付首笔，为合同总价款×4.7%。（2）收到购房款之日满一年的第一天内支付第二笔，为合同总价款×3%。第七条，移交办理房屋所有权证转移登��所需资料。1、银湾置业应在收到合同总价款当日将过户资料交浩广投资。2、若银湾置业未按本协议约定将过户材料交浩广投资的，应支付违约金；6、若银湾置业自收到合同总价款之日起满两年仍然无法将过户材料交由浩广投资的，银湾置业应在收到合同总价款之日起满两年当日内向浩广投资退还合同总价款，同时按合同总价款的34%向浩广投资支付损失赔偿金，银湾置业已根据本协议其他约定向浩广投资支付了部分违约金或向居间方支付了居间费用的，已经支付的违约金与居间费可以在上述34%的损失赔偿金中进行等值抵扣，银湾置业按上述约定向浩广投资退还合同总价款并支付了全部损失赔偿金之后，可享有解除买卖合同及本补充协议的权利。
2013年4月10日，银湾置业、成都睿泰投资有限公司及浩广投资签订《居间协议》，约定：成都睿泰投资有限公司为银湾置业将其开发的“锦宏流水山庄”项目的共计34套房屋和33个车库以170000000元整体打包出售给浩广投资提供居间服务，居间费由银湾置业承担；居间费按购房款金额的7.7%计算。
2013年4月11日，银湾置业（甲方）与成都万融股权投资基金管理有限公司（乙方）签订《企业管理咨询服务协议》。约定，一、甲方聘请乙方在下列第1-4项为甲方提供管理咨询服务：1、投资管理咨询；2、税务咨询和筹划；3、房地产项目营销咨询；4、购房者引荐、资料准备及法律文本咨询。二、服务期间及收费。收费标准为2890000元。
2014年4月17日，成都万融股权投资基金管理有限公司向银湾置业出具《付款通知书》，要求银湾置业于2014年4月24日前支付2890000元。2014年4月22日，银湾置业以银行转账方式分两次向成都万融股权投资基金管理有限公司支付了上述咨询费2890000元。
2013年4月11日，银湾置业（甲方）与成都睿泰投资有限公司（乙方）签订《企业管理咨询服务协议》。约定，一、甲方聘请乙方在下列第1-4项为甲方提供管理咨询服务：1、投资管理咨询；2、税务咨询和筹划；3、房地产项目营销咨询；4、购房者引荐、资料准备及法律文本咨询。二、服务期间及收费。收费标准为10200000元。签订合同时甲方已向乙方支付7990000元，乙方尚未向甲方出具发票，乙方应当开具总计10200000元发票，甲方应当在收到发票后的七日内（周末顺延）向甲方付清剩余的2210000元，付款方式为转账。
2013年4月16日，浩广投资、银湾置业和四川锦宏家族物业管理有限公司共同签订《房屋交付确认函》，确认各方于2013年4月16日在“锦宏流水山庄”（又名：草堂九号公馆）小区物管处办理交房手续，银湾置业及四川锦宏家族物业管理有限公司已将34套房屋的钥匙（各一把），以及上述房屋配套的33个地下车库电子遥控钥匙交付给浩广投资，各方确认房屋交付已完成。
2013年4月16日，浩广投资、银湾置业和四川锦宏家族物业管理有限公司共同签订《前期物业管理服务合同》。
2013年4月19日，浩广投资向银湾置业转账19000000元。2013年4月22日，浩广投资向银湾置业转账143010000元。
2013年4月22日，银湾置业向浩广投资出具了一份《委托付款函》，载明：银湾置业委托浩广投资直接向成都睿泰投资有限公司支付居间费7990000元，该笔费用从浩广投资应付银湾置业的购房款总额中扣除。
2013年4月24日，成都睿泰投资有限公司向浩广投资出具了《委托付款函》，委托浩广投资将7990000元居间费支付给成都和悦财务管理顾问有限公司。
2013年4月25日，浩广投资向成都和悦财务管理顾问有限公司账户转账7990000元。
2013年4月25日，银湾置业（甲方）、成都睿泰投资有限公司（乙方）、成都万融股权投资基金管理有限公司（丙方）、浩广投资（丁方）签订《关于变更服务内容的协议》。约定，甲方与乙方就甲方与丁方之间的34套房屋及33个车库的买卖事宜签订了《居间协议》，甲方与丁方签订了《商品房买卖合同补充协议》，但由于甲、乙双方在磋商过程中形成了友好合作关系，乙方及丙方共同为甲方提供了一系列管理咨询、投资咨询等服务，其实际服务内容已远远超出了居间服务的范畴。因此甲方、乙方、丙方、丁方经协商一致达成如下协议：1、甲方、丁方��意将《商品房买卖合同补充协议》第六条第1款中的“居间费”改为“咨询服务费”，“居间方”改为“咨询服务方”，由乙方单独提供服务改为乙方及丙方共同提供服务；且该《商品房买卖合同补充协议》中涉及乙方的全部权利、义务改为由乙方和丙方共同承担。2、本协议签订当日内，由甲方与乙、丙方分别签订《咨询顾问服务协议》，原甲、乙方《居间协议》协议解除，甲方与乙方之间互不承担违约责任，各方按新签订的《咨询顾问服务协议》履行。3、甲方与乙方、丙方分别签订《咨询顾问服务协议》后，原协议约定应由甲方向乙方支付的款项，13090000元，现改为由甲方向乙方支付10200000元，甲方向丙方支付2890000元。由于甲方已向乙方支付了《居间协议》中约定的7990000元款项，故乙方认可该笔款项实为咨询顾问费10200000元中的一部分。
2015年2月6日，浩广投资（甲方）与银湾置业（乙方）、大行房产（丙1方）及董利川（丙2方）签订了《合同解除协议》（合同编号：2015浩解字001），（以上丙1方和丙2方合称丙方）主要约定：鉴于：1、甲方已购买乙方开发建设的位于成都市××草堂村××组的“锦宏流水山庄”（又名“草堂9号”）项目的共计34套房屋和33个车库，并于2013年4月11日与乙方签订了67份《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务合同》以及《商品房买卖合同补充协议》。2、甲、乙、丙三方已于2013年4月11日签订编号为“银湾浩广201302号”的《保证合同》，丙方为乙方履行购房合同约定的出卖人义务向甲方提供了连带保证担保；丙3方已于2013年4月11日向甲方出具《承诺函》，承诺为乙方履行购房义务和向甲方提供连带保证担保。3、上述协议签订后，双方对上述合同进行了部分履行，甲方已按原���同约定向乙方缴纳了全部合同购房款共计170000000元，且双方共同办理了交易房屋的预告登记手续；因乙方未按原合同的约定履行向甲方移交房屋过户材料的义务，现各方协商一致，就甲乙双方解除上述购房合同，且丙方为乙方退还甲方购房款及向甲方支付合同赔偿金提供保证担保等相关事宜达成如下一致意见。第一条，解除内容。解除浩广投资与银湾置业于2013年4月11日签订的《商品房买卖合同》（共计67份）及《商品房买卖合同补充协议》；第四条，甲方已向乙方支付的购房款合计为170000000元，乙方应在2015年4月11日前全部退还浩广投资；第五条，赔偿金的支付。1、2015年3月20日前，违约金为55013.89元每天；2、2015年3月20日后，截止2015年4月11日前，违约金计算公式为：55013.89×22天﹣还款金额×8.7%/360×提前天数。第九条，保证担保。大行房产、董利川对银湾置业在���协议项下的购房款退还及赔偿金支付等义务向浩广投资提供连带责任保证担保。保证范围包括全部债权，以及债权人实现债权与担保权利而发生的费用。保证期间为本协议项下债务履行期限届满之日起两年。第十二条，违约责任。2、（2），银湾置业逾期支付约定款项的，银湾置业在逾期期间应当按欠付金额的每天千分之二向浩广投资支付延期付款的违约金；3、各方认可本协议约定的违约金或赔偿金系各方真实意思表示，各方同意，任何一方如发生本协议项下约定的违约行为，均应按本协议约定的金额向守约方支付违约金或赔偿金，不得以违约金或赔偿金过高为由要求削减等。
2015年3月10日，浩广投资与龙旗房产签订了《抵押合同》，主要约定：龙旗房产将“锦宏流水山庄”项目的34套房屋和33个车库（具体见附件《抵押物清单》）抵押给��广投资，以担保银湾置业在《合同解除协议》项下应向浩广投资承担、履行的全部责任和义务。截止目前，尚有10套房屋（证号分别为：监证4341812、监证4341817、监证4341802、监证4342026、监证4342027、监证4347530、监证4347526、监证4347525、监证4347522、监证4347524）和10个车位（证号分别为：监证4341811、监证4341803、监证4341800、监证4342022、监证4342023、监证4347527、监证4347520、监证4347521、监证4347523、监证4347528）抵押登记在案。
2015年2月3日、2月9日、2月15日、2月16日、2月25日、3月6日、3月10日，龙旗房产共计向浩广投资出具了7份《承诺函》，承诺：如果银湾置业未能在《合同解除协议》约定付款日将应当向浩广投资偿还的购房退款及违约金支付给浩广投资，龙旗房产将代为清偿，总金额以1.5亿元为限，担保方式为连带责任担保。保证范围包括全部债权，以及债权人实现债权与担保权利而发生的费用。保证期间为主债务履行期限届满之日起两年。
2016年4月30日，银湾置业、大行房产、董利川及龙旗房产共同向浩广投资提交了一份《关于降低逾期利息的申请》，载明：目前《合同解除协议》项下银湾置业尚有本金45000000元及相应违约金未付，并希望将《合同解除协议》中涉及条款作如下调整：1、《合同解除协议》第五条约定的赔偿金，未足额支付的部分，不再支付，且不计入迟延履行违约金计算基数；2、《合同解除协议》第十二条第2款第（2）项之内容调整为：自2015年4月12日起，乙方按欠付本金45000000元为基数，以17%/年计算，向甲方支付迟延履行违约金。
2015年6月18日、2016年4月2日，浩广投资委托四川扩信律师事务所向银湾置业、大行房产、董利川和龙旗房产分别寄送律师函，要求支付购房款45000000元，并付清所有未付的违约金。上述律师函通过中国邮政特快专递EMS分别寄送至银湾置业、大行房产、董利川和龙旗房产。
另查明，庭审中，四被告表示，如果法院认定本案为商品房买卖合同，则认可浩广投资主张的剩余本金为45000000元，但认为浩广投资主张的违约金明显过高，要求按照11.66%执行。
以上事实，有各方庭审陈述、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《居间协议》、转账凭证、委托付款函、《合同解除协议》、》《抵押合同》、房屋他项权利证书、《承诺函》、《关于减低逾期利息的申请》、《律师函》及邮寄凭证、《房屋交付确认函》等证据材料在案证实。
本院认为，一、本案系商品房买卖法律关系。
银湾置业主张案涉法律关系系民间借贷，应当就其主张承担举证责任，提供足以能够推翻商品房买卖合同的签订以及履行的证据。但银湾置业并未提交其与浩广投资之间的借款协议、利息、还款期限等足以证明借款关系成立的任何直接证据。
故本院认为，在银湾置业没有充分证据证明其与浩广投资之间存在隐藏法律关系的情况下。应当以双方之间存在的书面合同所证明的法律关系予以规范双方权利义务。况且浩广投资与银湾置业之间不但签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，还共同与物管公司办理了交房手续、签订了物业管理合同。更在不能办理过户登记的情况下，解除了买卖合同，约定了购房款的返还、违约责任的承担、担保的责任等。
二、购房款本金45000000元的返还及违约金的支付问题。因庭审中，四被告明确表示若法院认定本案系商品房买卖合同纠纷，则认可浩广投资主张的剩余购房款本金为45000000元，故，本院对浩广投资主张的剩余购房款本金45000000予以确认。
按照各方签订的《合同解除协议》第十二条，第2、（2）约定：银湾置业逾期支付约定款项的，应按欠付金额每天千分之二向浩广投资支付违约金。以及第3约定：“各方认可本协议约定的违约金或赔偿金系各方真实意思表示，各方同意，任何一方如发生本协议项下的违约行为，均应按本协议约定的金额向守约方支付违约金或赔偿金，不得以违约金或赔偿金过高为由要求削减”。本案中，浩广投资诉请按照年利率24%标准计算逾期违约金，已低于上述约定标准。故本院对浩广投资的该主张予以支持。具体为：违约金以本金45000000元为基数，从2015年6月27日起计算至本判决确定的本金给付之日止，以年利率24%为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述违约金计算至本金付清之日止。
三、保证责任及抵押权的问题。
《合同解除协议》中约定大行房产、董利川对银湾置业的购房款退还及赔偿金支付等义务向浩广投资提供连带责任保证担保。龙旗房产在其向浩广投资出具的7份《承诺书》中承诺，如果银湾置业未按《合同解除协议》约定履行义务，龙旗房产将在总金额150000000元限额内代为清偿银湾置业欠付的债务。根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可��要求保证人在其保证范围内承担保证责任”之规定，大行房产、董利川和龙旗房产应对银湾置业的债务承担连带清偿责任。
同时浩广投资与龙旗房产签订的《抵押合同》约定，龙旗房产将“锦宏流水山庄”项目的34套房屋和33个车库抵押给浩广投资，以担保银湾置业在《合同解除协议》项下应向浩广投资承担、履行的全部责任和义务。《抵押合同》签订后双方办理了抵押登记，浩广投资取得了相应的他项权利证书。截止目前，尚有10套房屋和10个车库抵押登记在案。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产”、第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”之规定，浩广投资对龙旗房产的上述房屋享有抵押权。
本案中各方没有对实现债权的顺序进行约定，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”之规定，故浩广投资有权要求各保证人承担保证责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条、第一百四十二条、第一百四十八条、第一百六十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内成都银湾置业有限公司向成都浩广投资管理中心（有限合伙）返还购房款45000000元；
二、本判决生效之日起十日内成都银湾置业有限公司向成都浩广投资管理中心（有限合伙）支付违约金（以45000000元为基数，从2015年6月27日起计算至本判决确定的本金给付之日止，按年利率24%为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述违约金计算至本金付清之日止）。
三、四川大行宏业房地产开发有限公司、董利川、成都龙旗号房地产开发有限公司对成都银湾置业有限公司的上述第一、二项债务向成都浩广投资管理中心（有限合伙）承担连带清偿责任。
四、成都浩广投资管理中心（有限合伙）对龙旗房产名下位于成都市青羊区浣锦滨河路350号的10套房屋（证号分别为：监证4341812、监证4341817、监证4341802、监证4342026、监证4342027、监证4347530、监证4347526、监证4347525、监证4347522、监证4347524）和10个车位（证号分别为：监证4341811、监证4341803、监证4341800、监证4342022、监证4342023、监证4347527、监证4347520、监证4347521、监证4347523、监证4347528）享有抵押权。若成都银湾置业有限公司未按本判决履行还款义务，则成都浩广投资管理��心（有限合伙）有权请求人民法院拍卖、变卖上述抵押财产，并对拍卖、变卖的所得价款优先受偿。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理','2018-10-11
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