上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第2501号
原告上海太平洋房屋服务有限公司。
法定代表人章启光，董事长。
委托代理人张毅葭，女，该公司工作人员。
被告高茜。
委托代理人林海卫，上海明伦律师事务所律师。
原告上海太平洋房屋服务有限公司（以下简称太平洋公司）与被告高茜居间合同纠纷一案，本院于2013年12月5日立案受理。依法由审判员陈春芳适用简易程序于2014年1月16日公开开庭进行了审理。原告太平洋公司的委托代理人张毅葭，被告高茜及其委托代理人林海卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告太平洋公司诉称，2012年11月3日，被告经由原告居间介绍与案外人陈某某签订了关于上海市××区××路××弄××号×××室房屋的《上海市房地产买卖合同》，并于同日与原告签订《佣金确认单》，约定就原告提供的该项居间服务，被告应于签约当日向原告支付居间服务费40，800元（人民币，下同），但被告至今未能支付。原告遂诉诸法院要求判令：（一）被告支付居间服务费40，800元；（二）被告支付逾期支付中介服务费的违约金暂定为6，589元。
被告高茜辩称，被告经过原告的居间介绍看中案外人房屋属实，但原告当时告知被告系争房屋不存在任何问题，并称现在看中此房的人较多，要求被告尽快签约。后在签约次日被告通过朋友从交易中心查询得知，系争房屋已被××、××两家法院司法查封，致系争房屋不能买卖、转让。本案中，原告作为居间人不是简单的带看房屋和签订合同就完成居间义务了，而是要将该房屋的所有信息包括抵押、查封等信息如实告知委托人。案外人委托原告挂牌出售房屋是有一段时间的，原告应该有充分了解该房屋状况的时间。如果原告当时向被告如实告知系争房屋上已存在司法查封的事实，被告就不可能签订买卖合同。现由于原告没有如实向被告告知系争房屋被司法查封的状况，导致本案买卖合同没有实际履行，其过错在于原告，故原告没有权利向被告收取佣金。综上，要求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼主张，向本院提供了下列证据：
1．《上海市房地产权证》1份，以此证明原告作为居间方向被告介绍提供的房屋信息是真实的；
2.《上海市房地产买卖合同》1份，以此证明被告经原告居间介绍与案外人陈某某等就系争房屋签订房地产买卖合同，原告居间已成功；
3.《佣金确认单》1份，以此证明被告已确认应向原告支付居间服务费的时间和金额。
4.上海市房地产登记信息1份，以此证明系争房屋在涤除了相关司法查封后仍然可以交易。
针对原告提供的证据，被告发表如下质证意见：
对原告提供证据的真实性均表示无异议，但认为原告隐瞒了房屋查封不可以买卖的情况。如果知道房屋有查封情况的话，被告是不可能签订该买卖合同的。对佣金确认单的关联性不予认可，认为原告无权请求佣金。另对房地产登记信息的关联性亦不予认可，认为系争房屋的买卖时间是2013年12月28日，而房屋买卖的前提是涤除查封才能买卖，故不能证明当时系争房屋是可以买卖的状态。
被告为支持其抗辩主张，向本院提供了下列证据：
1．（2013）闵民五（民）初字第572号民事判决书1份，以此证明案外人陈某某曾起诉过被告，但法院最后认定是案外人隐瞒了房屋被查封的事实，才导致双方合同未能继续履行。被告在该房屋买卖过程中没有过错，无需承担任何法律责任。
2．房地产权利限制登记信息，以此证明涉案房屋于2010年12月20日及2012年3月9日先后被××法院及××法院查封，故认为系争房屋在被查封的情况下不能买卖。如果被告支付了相关购房款，对于被告的权益没有保障，所以被告有权拒绝履行相关合同义务。
经庭审质证，原告对被告提供证据的真实性表示无异议，但认为判决书是对被告与案外人间的房屋买卖合同进行了认定，只是对与案外人的主张进行了驳回，但被告没有反诉也没有主张自身的权益，故被告对自己权益主张与原告没有任何法律关系。同时认为原告起诉的依据是合同法，只要合同成立原告就有权收取佣金，查封只是行政限制约束，不是对于原告促成买卖合同效力的推翻，故上述司法查封不能约束原告向被告索要佣金的主张。
综上，本院结合双方当事人的陈述，认定如下案件事实：
位于上海市××区××路××弄××号×××室房屋的权利人为案外人陈某某。
2012年11月3日，被告高茜（作为买受人，签约乙方）与案外人陈某某（作为出卖人，签约甲方）在原告的居间下签订《上海市房地产买卖合同》（非网签合同版本）1份，约定由被告受让案外人的上述房屋，转让价款为160万元。乙方于2012年11月4日支付甲方房款项2万元整；于2012年11月11日之前支付甲方房款46万元整（注：上述款项专项用于提前归还甲方尚欠银行的购房贷款及注销银行对该物业设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意，甲方应于收到上述还贷款项后20个工作日内，前往贷款银行办理还款手续，并于还款后10个工作日内办理抵押登记注销手续）；乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款110万元整，该款项由贷款银行转入甲方帐户；乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日支付甲方2万元整。并同时约定甲、乙双方应于甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款审批手续后的15个工作日内，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续。甲乙双方约定于2012年11月30日前，按本合同约定的交易条件补签网络备案版买卖合同。
同日，被告在原告提供的《佣金确认单》上签字确认，被告于签约当日支付原告服务费40，800元。
签约次日，被告通过朋友从××区交易中心查询得知，涉案房屋已被两家法院司法查封。2012年11月5日，被告亲自至××区交易中心调出涉案房屋的房地产权利限制登记信息，发现上述房屋分别于2010年12月20日及2012年3月9日，因案外人陈某某个人债务原因先后被上海市××区人民法院及上海市××区人民法院司法限制查封，故暂停向案外人陈某某支付任何款项。之后，案外人陈某某一直未对上述司法查封予以解除。
现原告认为，其作为居间人已促成被告与案外人间的买卖合同成立，被告应当按照约定向其支付报酬，遂成讼。
另查明，涉案房屋的产权于2013年2月28日由案外人陈某某变更登记至案外人杨某某、张某某名下。
还查明，2013年3月27日，案外人陈某某曾作为原告以高茜逾期支付房款已构成违约为由起诉本院要求判令高茜支付赔偿款408，000元。后经本院审理于2013年6月7日出具（2013）闵民五（民）初字第572号民事判决书，认为高茜在其履行付款义务时知道了司法查封的事实，担心陈某某可能丧失履行能力，高茜有理由暂时中止其付款义务。陈某某在高茜中止履行付款义务后，应当及时提供担保以证明其确实能够履行其过户义务。综上，本院最终以陈某某将全部责任归咎于高茜于法相悖为由，判决驳回了陈某某的全部诉讼请求。
庭审后，原告向本院提交补充代理意见，自认案外人陈某某在与被告终止履行涉案房屋买卖合同后，仍通过原告将系争房屋居间出售给案外人杨某某等。并同时表示原告在本案中提供的居间服务确存在瑕疵，故申请撤销要求被告支付逾期支付居间服务费的违约金之诉请。
被告基于原告方工作人员带看房屋之情况，同意自愿给付原告300元劳务费以了结本案。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案的争议焦点是，导致被告与案外人在原告居间下签订的《上海市房地产买卖合同》无法实际履行的原因和责任。本案中，原告作为一家专业的房屋中介机构，负有就买卖双方订立合同的相关事项向委托人如实报告的义务，包括事先审核委托居间房屋的权利人、抵押及查封状况等，对买卖双方订立及履行合同过程中具有提供相对可靠的咨询性意见及审核义务。被告作为购房者，正是基于对原告作为房屋买卖居间人专业知识的信赖，才在原告提供的《佣金确认单》上签字确认。然被告在原告居间下与案外人订立上述买卖合同及佣金确认单后，于2012年11月5日至××区交易中心查询得知，涉案房屋分别于2010年12月20日及2012年3月9日，因案外人陈某某个人债务原因先后被××、××两家法院司法限制查封，故暂停向案外人支付任何款项。本案中，案外人在委托原告寻找买家时没有将该房屋存在两家法院司法查封的情况告知原告存在明显的过错，但原告作为专业的房屋中介机构，在促成被告与案外人订立房屋买卖合同前，未能事后审核该房屋存在司法查封的交易障碍而加以及时排除，并最终影响到买卖双方交易的顺利进行，原告对此亦负有过失责任。因此，被告在其利益可能受损的情况下有权暂时停止向案外人支付房款，并不因此构成违约。另由于原告的上述过失行为，已损害了作为委托人的被告利益，原告因此不得要求被告支付报酬。本院同时注意到，涉案房屋的产权已于2013年2月28日由案外人陈某某变更登记至案外人杨某某、张某某名下，双方间的买卖合同仍由原告负责居间并收取服务费。因此，原告在居间完成案外人陈某某与案外人杨某某、张某某间的房屋买卖后，再以促成本案被告与案外人陈某某订立房屋买卖合同为由，要求被告全额支付居间服务费40，800元之诉请，缺乏依据，也有失公平原则，本院难以支持。现被告基于原告方工作人员带看房屋之情况，同意自愿给付原告300元劳务费，本院对此予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第四百二十五条第二款之规定，判决如下：
一、驳回原告上海太平洋房屋服务有限公司的诉讼请求；
二、准许被告高茜于本判决生效之日起十日内支付原告上海太平洋房屋服务有限公司劳务费300元。
案件受理费820元，减半收取计410元，由原告上海太平洋房屋服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陈春芳
二〇一四年二月十四日
书记员 林 叶
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。