广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1647号
上诉人（原审原告）：华青发展有限公司。
法定代表人：王宜美。
委托代理人：杨新发，广东卓建律师事务所律师。
委托代理人：高中明，广东万乘律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：艺丰实业（集团）股份有限公司。
负责人：赵健。
被上诉人（原审被告）：深圳市中旅（集团）有限公司。
法定代表人：徐之牧。
委托代理人：彭荣烈，广东真鹰律师事务所律师。
第三人：华夏银行股份有限公司深圳分行。
法定代表人：王兴国。
上诉人华青发展有限公司（以下简称华青公司）因与被上诉人艺丰实业（集团）股份有限公司（以下简称艺丰公司）、被上诉人深圳市中旅（集团）有限公司（以下简称中旅公司）、第三人华夏银行股份有限公司深圳分行（以下简称华夏银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第978号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
华青公司原审诉讼请求：1、确认深圳市罗湖区XXXXXXX、建筑面积为567平方米的房产归华青公司所有；2、艺丰公司、中旅公司协助华青公司办理上述房产权属登记手续；3、诉讼费用由艺丰公司、中旅公司承担。
原审法院审理查明：1990年12月17日，中旅公司的前身即深圳市中国旅行社（甲方）与艺丰公司的前身深圳市艺丰股份有限公司（乙方）签订《集资兴建XX大厦合同书》，约定：双方在平等互利的原则下，同意共同集资兴建XX大厦。第一条，甲方提供位于深圳市XXXXXXXX南侧约1040平方米面积的土地使用权兴建“XX大厦”并承担征地、拆迁、安置、建设项目立项等的有关费用。第二条，乙方提供资金人民币900万元由甲方建设XX大厦，建成以后第七、八、九、十、十一共五层建筑面积共约2710平方米产权归乙方所有，其余建筑面积产权全部归甲方所有。第三条，大厦建设地点在深圳市XXXXXXX，占地面积约1040平方米；大厦为十三层，其中首、二层为商场，三层以上为办公楼，总建筑面积约为7320平方米。第四条，属乙方的五层楼宇，产权和使用权归乙方。第五条，大厦除上述第七、八、九、十、十一共五层楼面公用面积产权归乙方所有外，大厦的公用面积是为大厦的各方业主服务的，甲方同意不再向乙方收取公用面积的租金；大厦的公用设施和设备的产权归甲方所有，但要确保为大厦的正常运作提供服务，并由甲方统一管理，使用费、维修更新费、管理费按各方业主（包括甲方所属单位）使用多寡比例收取；大堂门厅，如因乙方所购楼层而需要使用，在对外同等租金条件下，优先安排乙方使用。第六条，乙方分期付集资款玖佰万元给甲方，由甲方包干至楼宇交付使用。第七条，甲方责任：1、负责大厦的征地拆迁安置补偿、勘探设计、三通一平、市政基础设施、公建配套、建筑安装、乙方产权办证等工作；2、负责办理大厦有关的手续，组织施工及工程监理、竣工验收以及按规定组织楼宇及设备的保修、维修等；3、一次性办理给乙方五层楼宇的产权证和承担转让费；4、大厦交付使用后，负责按双方商定的成本规定收取各项管理费用和按各方所占面积（不含公用面积）分摊的公用设备维修保养费时，进行大厦的统一管理。第八条，乙方责任：1、按期分批提供玖佰万元投资；2、参与大厦工程的施工管理和竣工验收；3、配合和协助甲方办理好产权或产权证明书；4、按规定缴纳各项管理费，公用设备的维修、保养费。第九条，乙方分批付给甲方玖佰万元投资，甲方不得以任何理由要求乙方追加投资，若乙方对自己分得的产权部分提出设计变更，由此增加的费用由乙方承担。第十条，合同签订十五天（十二月三十日前）内，乙方须付出叁佰万元首期款，作为支付甲方垫付大厦达到目前进度的费用。第十一条，乙方按土建进度和设备进货分批付给甲方进度款，从二月份开始至七月份，每个月10日前由乙方支付壹佰万元给甲方，作为进度款。第十二条，大厦交付使用后十天内，甲方把竣工资料、保修证书等复印件交乙方。第十三条，上述款项，乙方必须按规定汇入甲方指定的建行帐号；甲方必须专款专用，否则视为违约。乙方不按规定付款，也视为违约。第十四条，“大厦”开工时间是1990年8月，交付使用最迟不超过1991年12月31日（客观原因如大雨、停电等工期不作顺延），否则视甲方违约。第十八条，“大厦”交付使用后，属政府机关要求缴交的土地使用费、保险费、环卫费、保安费以及公用设计的保修期后的维修费等，按各方所占面积分摊并交甲方，由甲方统一上缴有关部门。第二十一条，本合同在执行过程中，不受双方法人变更的影响，乙方若需转让产权，在同等条件下，甲方优先受让。第二十三条，本合同经双方法定代表签字以后正式生效，并由市公证处公证，本合同一式六份，甲方、乙方各持2份，市公证处1份，市产权登记处1份，具有同等效力。该合同尾部由深圳市艺丰股份有限公司、深圳市中国旅行社分别盖章。
1991年9月28日，深圳市艺丰实业股份有限公司（甲方）与华青发展有限公司（乙方）签订了一份购房协议书，约定：甲方艺丰公司在深圳市已购买集资合建拥有房屋若干，除自用外，尚可对单位调剂使用，现乙方华青公司（购买方）向甲方艺丰公司（出售方）购买，达成协议条款如下：第一条，甲方艺丰公司、乙方华青公司在《商品房产买卖合同》正式签署前，特签定本协议书。第二条，本协议已包含《商品房屋买卖合同》的主要条款，在签订《商品房屋买卖合同》时，本协议条款不变，并不得损害甲方艺丰公司、乙方华青公司的权益。第三条，乙方华青公司自愿向甲方艺丰公司购买位于人民南路40号XX大厦第8层全部单位，建筑面积578.40平方米（以竣工图为准）。第四条，甲方艺丰公司、乙方华青公司同意上述楼宇售价为人民币5699元／平方米，总价款为人民币叁佰贰拾玖万陆仟叁佰零壹元整。第五条，甲方艺丰公司应于一九九二年二月二十九日将乙方华青公司所购房屋交付使用，并负责办妥乙方华青公司所购楼宇的房地产证。第六条，乙方华青公司在签订本协议时，已同意并原则认可《商品房产买卖合同》，待甲方艺丰公司、乙方华青公司《商品房产买卖合同》正式生效后，本协议书即告自动失效。第七条，乙方华青公司在本协议十五日之日，应交纳购房款总价的90%，剩余10%的购房款应于交房前全部付清。第八条，乙方华青公司在付98%楼价款并办理交接手续后，即取得对该楼房的房产所有权，即对楼房取得自用、抵押、赠送、转卖、转让及继承权力等。第八条，当本协议书签订以后，甲方艺丰公司、乙方华青公司均不得单方要求终止本协议书。第九条，本协议经甲方艺丰公司、乙方华青公司签字盖章后即生效，一式四份，同具效力。
在第一次庭审中，艺丰公司的代表人确认华青公司的购房款项已经在1992年5月付清。
1990年12月6日，深圳市艺丰股份有限公司变更名称为深圳市艺丰实业股份有限公司。深圳市艺丰实业股份有限公司于1991年9月29日因转为外资注册登记而注销，其债权债务由深圳艺丰实业股份有限公司承担。1994年7月27日，深圳艺丰实业股份有限公司经批准变更名称为艺丰实业（集团）股份有限公司。2004年2月27日，艺丰实业（集团）股份有限公司因未年检而被依法公告吊销。2004年5月24日深圳市中级人民法院裁定艺丰实业（集团）股份有限公司破产还债。1996年10月25日深圳市中国旅行社变更名称为深圳市中旅（集团）有限公司。
位于深圳市罗湖区XXXXXXXXX地块内的XX大厦原为非商品房，在2002年之前深圳市罗湖区XXXXXXXXX地块内的XX大厦第八层已办理绿本房地产证。2002年12月27日，中旅公司于深圳市规划与国土资源管理局签订《协议书》，约定上述房产补交地价款后转为商品房。2002年12月24日，涉案房产的地价款全部付清。2003年1月15日，涉案房产转为商品房，登记在中旅公司名下。
2012年6月5日中旅公司和华夏银行签订了《固定资产借款合同》和《抵押合同》，中旅公司以包括涉案房产在内的房产作抵押向华夏银行借款人民币一亿四千万元，其中涉案房产抵押担保金额为主债权本金及相应的从债权。2012年6月15日，国土部门依法对上述房产进行了抵押登记。2012年6月15日，华夏银行依法放款14000万元。截止2013年4月7日，中旅公司尚欠本金人民币13100万元。
原审法院认为：民事案件的案由应当根据当事人主张的民事法律关系的性质依法来确定。本案中，华青公司在诉讼请求中确认涉诉房屋的所有权，但其依据的是与艺丰公司签订的买卖合同。原审法院认为，物权的确认是因为物权这一实体权利本身的归属或内容存在争议而产生的，而中旅公司作为涉案房产的开发商，该房产初始登记在其名下，符合法律规定。涉案房产未转移登记在华青公司名下，故而其不享有所有权。故，本案的案由应该为房屋买卖合同纠纷。原审法院认为，华青公司和艺丰公司签订的购房协议书是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。
根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案诉讼房屋登记在中旅公司名下，华青公司与艺丰公司签订的《购房协议书》仅仅是涉诉房屋物权变动的原因行为，在还没有完成物权转移登记的情况下，不发生物权变动的结果。在涉诉房屋物权未变动的情况下，华青公司只能依据其与艺丰公司签订的购房协议要求艺丰公司履行合同义务。故，原审法院对于华青公司要求确认其对涉诉房屋享有所有权的诉讼请求不予支持。由于涉诉房产登记在中旅公司名下，艺丰公司不具备配合华青公司办理过户登记的条件，故，原审法院对于华青公司要求艺丰公司配合办理涉诉房屋的过户手续的诉讼请求不予支持。中旅公司并非买卖合同的相对方，华青公司与中旅公司之间不存在直接的权利、义务关系，故，原审法院对于华青公司要求中旅公司配合办理涉诉房屋的过户手续的诉讼请求不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回华青公司的全部诉讼请求。案件受理费人民币33170元，由华青公司负担。
上诉人华青公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，依法改判，支持华青公司一审诉讼请求；2、判决艺丰公司、中旅公司承担全部诉讼费用。事实与理由：一、本案案由定性错误。本案系物权请求权纠纷，原审认定为“房屋买卖合同纠纷”是错误的。1、对本案涉案房产的所有权，无论是华青公司还是艺丰公司、中旅公司均不持异议。2、涉案房产系华青公司合法购买取得并由华青公司一直行使占有、使用、管理、收益的权利，因此，物权的归属并不存在争议。导致发生争议的原因是艺丰公司、中旅公司未履行办理房屋转移登记义务，致使华青公司享有的物权未臻完善。3、华青公司的诉讼请求是艺丰公司、中旅公司履行配合义务，办理房产转移登记，完善物权登记。4、原审认定，华青公司与艺丰公司之间的《购房协议书》合法有效，且已查明合同已得到切实履行，华青公司已经获得物权并长期行使了物权权能。可见，本案并非因合同的效力和履行发生争议。综上所述，本案中对于涉案房产的物权归属、内容并无争议，对于合同已经履行也无争议，只是物权登记与物权归属、物权现状不一致，华青公司要求纠正这种错误，使物权登记与实际归属、物权现状相一致，属于典型的物权请求权纠纷，不是房屋买卖合同纠纷。二、原审以“涉案房产未转移登记在华青公司名下”为由认定华青公司对涉案房产不享有所有权，属于认定事实错误，且与其查明的事实自相矛盾。1、在诉讼过程中，无论是艺丰公司还是中旅公司均未否认华青公司对涉案房产的所有权。2、原审法院认定华青公司与艺丰公司签订的《购房协议书》有效并查明华青公司已经将购房款付清、艺丰公司已将涉案房产交付华青公司占有、使用。3、根据《民法通则》第72条的规定，按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。华青公司取得涉案房屋时，《物权法》并未实施，也没有其他法律规定华青公司不能取得该财产。而根据华青公司与艺丰公司之间的《购房协议书》，华青公司与艺丰公司并未就涉案房屋所有权的转移有另行约定。因此，从1993年5月24日涉案房产交付时，财产所有权就已经转移至华青公司名下。由上可见，原审判决认为华青公司对涉案房产没有所有权，既违反了客观事实，也没有法律依据。三、华青公司请求中旅公司办理产权转移登记，应当予以支持。l、艺丰公司与中旅公司之间是财产分割关系而不是财产转让关系。根据艺丰公司与中旅公司的《集资兴建XX大厦合同书》，该合同书第二条约定，“乙方艺丰公司提供资金人民币900万元由甲方中旅公司建设XX大厦，简称以后第七、八、九、十、十一共五层建筑面积共约2710平方米归乙方艺丰公司所有。”可见，合同已明确包括涉案房产在内的五层房屋所有权属于艺丰公司，艺丰公司也是房屋的建造人，其因共同建造行为而原始取得包括涉案房产在内的五层楼宇的所有权。因此，艺丰公司是涉案房产的原始产权人。2、《集资兴建XX大厦合同书》第七条明确约定了甲方（中旅公司）的责任：一次性办理给乙方艺丰公司五层楼宇的产权证和承担转让费用。因此，中旅公司为属于艺丰公司的房产办理房产转移登记手续属于合同义务。3、艺丰公司在取得涉案房产的原始产权以后，根据其与华青公司的《购房协议书》将涉案房产交付给华青公司，从而完成了涉案房产的产权转移。因而，华青公司通过购买从而继受取得涉案房产的所有权，中旅公司应当按照艺丰公司的要求办理房屋转移登记。艺丰公司在庭审答辩中，明确要求中旅公司将涉案房产登记至华青公司名下。4、《合同法》第60条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密的义务。在本案中，由于历史形成的原因，涉案房屋在办理初始登记时登记在中旅公司名下，但在涉案房产通过解决历史遗留问题的方式办理了红本房产证以后，中旅公司应当履行协助义务，按照艺丰公司的指令为华青公司办理涉案房产的转移登记。综上所述，华青公司要求中旅公司办证有充分的法律依据和事实依据，依法应当予以支持。四、原审错误地理解和适用了合同相对性原则，从而作出了错误的判决。原审的裁判逻辑是：中旅公司只与艺丰公司存在合同关系，只对艺丰公司履行合同义务；华青公司只与艺丰公司存在合同关系，其不能越过艺丰公司而向中旅公司主张权利，华青公司仅可向艺丰公司主张权利。这显然是适用了合同相对性原则，然而，本案不能适用这一原则。l、艺丰公司对涉案房产的取得是原始取得而不是继受取得，其不是基于买卖合同取得财产所有权，而是共建行为而原始取得财产所有权。2、在本案中，只有一份房屋买卖合同和一个买卖合同关系，不存在连环买卖合同。因此，根本不存在两个相互独立、相对独立的买卖合同，也就无法适用合同相对性原则。3、艺丰公司取得包括涉案房产在内的五层楼宇的所有权，该权利属于艺丰公司的固有权利而非中旅公司的权利让渡。其要求中旅公司办理房屋产权证，属于实现和完善其权利。同理，华青公司要求中旅公司办理涉案房产的转移登记，不是权利让渡，而是权利实现和完善。既然不存在权利的让渡，就无法适用合同相对性原则。综上所述，涉案房产从建造完成之日就不属于中旅公司，艺丰公司通过与中旅公司的共建行为原始取得涉案房产的所有权，艺丰公司又以售卖的方式将涉案房产的所有权进行了让渡，从艺丰公司交付之日起，华青公司即已获得涉案房产的所有权，涉案房产由华青公司占有、使用、管理达20多年，已形成了稳定的和无争议的物权状态。只是基于历史原因，涉案房产被初始登记于中旅公司名下，但并非证明涉案房产的所有权属于中旅公司。中旅公司将涉案房产办理初始登记虽不违法，但其拒不办理转移登记的行为妨碍了华青公司对物权的行使，侵害了华青公司的合法权益，也违反了民法通则和合同法规定的诚实信用原则。原审判决错误地理解和适用了合同相对性原则，从而驳回了华青公司的物权请求，依法应当予以纠正。特请求二审法院撤销原审判决，支持华青公司的诉讼请求。
被上诉人中旅公司答辩称：1、华青公司与中旅公司没有权利义务关系，华青公司是搞错对象。2、艺丰公司与中旅公司签订的《集资兴建XX大厦合同书》，艺丰公司并没有履行合同义务，没有取得房屋所有权。3、艺丰公司与中旅公司签订的合同，根据最高院关于审理房地产管理法实施前房地产开发经营案若干问题的解答的相关规定，和城镇国有土地使用权转让和转让暂行条例的规定，因签订合同后没有进行集资兴建房屋的登记，也没有缴纳出让金，所以是无效的。4、华青公司与艺丰公司签订的合同是在房屋未竣工验收之前签订的，更因为艺丰公司没有取得该房产的产权，无权将房子卖给华青公司，双方所签订的合同是无效的。5、根据物权法第九条的规定“不动产物权的设立、变更转让的效力，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力”的规定，房屋产权没有登记在艺丰公司，而是登记在中旅公司的名下。所以华青公司无权主张所有权的权利。6、1991年9月28日，华青公司与艺丰实公司签订的房屋协议书，到华青公司提起本案诉讼，已经有二十多年的时间，在这二十多年里面，华青公司并没有向中旅公司提出任何所有权的主张，证明华青公司的主张早已超过了诉讼时效。综上所述，请合议庭依法驳回华青公司的上诉，维持原判。
被上诉人艺丰公司、第三人华夏银行未到庭参与二审审理，亦未作出答辩。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，关于本案案由，华青公司虽然在原审请求确认涉诉房屋的所有权，但其依据的是其与艺丰公司签订的买卖合同，同时要求艺丰公司、中旅公司协助办理房地产证，该诉请的主要依据为房屋买卖合同，原审法院认定本案案由为房屋买卖合同纠纷并无不当，本院予以确认。华青公司关于本案案由应为物权请求权纠纷的上诉理由不成立，本院不予采纳。华青公司与艺丰公司均未提供证据证明艺丰公司与中旅公司签订的《集资兴建XX大厦合同书》已实际履行且艺丰公司依法取得物权初始登记，华青公司主张艺丰公司为原始产权人并请求艺丰公司协助办理房产权属登记手续依据不足，本院不予采纳。涉案房产现登记在中旅公司名下，华青公司未提供证据证明该物权登记存在错误，该登记合法有效，中旅公司为涉案房产的合法所有权人，且华青公司与中旅公司不存在房屋买卖合同关系，其请求确认涉案房产归其所有并请求中旅公司协助办理权属登记手续缺乏事实与合同依据，原审法院未予支持并无不当，本院予以确认。
综上，华青公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判
二审案件受理费33170元，由上诉人华青公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理审判员 邓 媛
代理审判员 吴 思 罕
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 王倚霖（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。