广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第241号
上诉人（原审原告）：梁文光，男。
委托代理人：陈立中，广东国锋律师事务所律师。
委托代理人：肖兰燕，广东国锋律师事务所辅助人员。
上诉人（原审被告）：东莞圆富玩具有限公司，住所地：东莞市石排镇燕窝村。
法定代表人：李德民，公司总经理。
委托代理人：罗秀勇，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
委托代理人：龙琳，广东法制盛邦（东莞）律师事务所辅助人员。
上诉人梁文光与上诉人东莞圆富玩具有限公司（简称圆富公司）因土地使用权转让合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第一人民法院作出（2013）东一法民一初字第4074号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
梁文光因本案于2013年5月9日向原审法院提起诉讼，请求法院：1、解除双方签订的《房屋（土地）买卖合约》及补充协议；2、圆富公司返还梁文光已收款项2000000元，同时支付梁文光违约金2000000元。
原审法院查明，2012年11月2日，梁文光与圆富公司签订《房屋（土地）买卖合约》，约定：1、圆富公司将名下所有土地及地上建筑物转让给梁文光。双方确认圆富公司占有土地7329.68平方米，地上及建筑物面积约9800米。其中圆富公司拥有国有土地使用权［土地证号：东府国用（2003）字第特20号］面积为2977.**平方米，拥有村委土地使用权面积为4352.01平方米（包括村委会赠送的965.2平方米）。2、双方确认圆富公司的上述土地及地上建筑物作价人民币8000000元正转让给梁文光，梁文光在签订合同前先支付人民币800000元订金，圆富公司在收到现金后，在过一周时间内需再向圆富公司支付定金人民币1200000元。3、双方确认在圆富公司收到梁文光所支付的定金后需立即与村委会完成所有转让手续。4、双方确认，梁文光于2012年11月28日向圆富公司再支付现金1500000元正。5、双方确认，梁文光再付完3500000元正，圆富公司需立即将国有土地证由东莞市石排镇燕窝村委会（以下简称燕窝村委会）代管。6、圆富公司所拥有的村土地及地上建筑物转让给梁文光完成证明书，所有的过户费及手续费由梁文光承担。7、圆富公司拥有的国有土地使用权及地上建筑物的所有过户手续由梁文光办理，圆富公司配合提供所需资料，所有的过户费、税金及相关部门手续费用全部金额由梁文光承担。国土局通知双方可以提交资料时，双方在国土局办理过户手续签名当天，梁文光需向圆富公司支付尾款现金人民币2000000元。8、本合同双方各执一份，双方自觉遵守以上协议。梁文光如无法遵守协议，终止合同。圆富公司有权可不退任何已收款项及索回已过户之物业。圆富公司如无法遵守协议，终止合同，加违约金200%退回已收款项。签订合同后，圆富公司于2012年11月2日及3日分别收到梁文光交来的购房定金800000元及1200000元。2012年11月9日，双方签订《厂房买卖补充协议》，约定：1、厂房超出国土红线图部分，圆富公司协助处理；2、如国土证部分在2012年11月30日确认不能过户则取消买卖合同，圆富公司应全额退款；3、厂房超出红线的处理费用，80000元以内则由梁文光全数承担；如超出80000元以外的费用，则由双方各承担一半。2012年12月27日，圆富公司向梁文光发出解除合同通知书，以梁文光严重违约为由解除《房屋（土地）买卖合约》。其后，梁文光要求圆富公司返还已付款未果，遂提起诉讼，请求依法解决。
庭审中，双方均确认案涉厂房、土地至今仍由圆富公司实际控制。梁文光提供示意图，拟证明因案涉建筑物超出国有土地的界限，致使不能办理过户手续，因圆富公司违约，梁文光要求圆富公司返还订金2000000元及支付违约金2000000元。圆富公司对示意图的真实性予以确认，但表示案涉国有土地可以过户，为此提供东莞市国土资源局调整后的红线图为证。梁文光认为红线图没有国土部门的盖章，对其真实性不予确认。圆富公司提供土地使用税纳税申报表、房地产纳税申报表、东莞农村商业银行电子交纳付款凭证、燕窝村委会证明、申请书，拟证明圆富公司拥有案涉建筑物及土地，案涉房屋买卖合同合法有效。梁文光对土地使用税纳税申报表、房地产纳税申报表、申请书的真实性不予确认，对东莞农村商业银行电子交纳付款凭证、燕窝村委会证明的真实性予以确认，确认案涉建筑物及土地属于圆富公司。原审要求圆富公司提供案涉厂房的竣工验收证明，但圆富公司未能提供。案涉《房屋（土地）买卖合约》中的村委土地使用权属于集体土地，没有办理土地证，案涉厂房没有办理房产证。
原审认定以上事实的证据有：梁文光提供的《房屋（土地）买卖合同》、《厂房买卖补充协议》、收据、付款凭证、示意图，以及圆富公司提供的土地使用税纳税申报表、房地产纳税申报表、东莞农村商业银行电子交纳付款凭证、燕窝村委会证明、申请书、红线图、建设用地规划许可证及原审法院庭审笔录等附卷为证。
原审法院认为，本案争议焦点为：一、案涉《房屋（土地）买卖合约》是否有效；二、圆富公司应否向梁文光返还订金及支付违约金。
关于第一个争议焦点。首先，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，案涉厂房办理竣工验收合格证书后方可交付使用，但圆富公司未能提供案涉厂房的竣工验收合格证书，且双方均确认案涉厂房并未办理房产证，故双方关于厂房买卖的部分应属无效。其次，《房屋（土地）买卖合约》亦涉及集体土地使用权（4352.01平方米）的转让，而双方该行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，双方关于集体土地使用权部分应属无效。最后，双方关于国有土地使用权系真实意思表示，应属有效。综上，虽然双方于2012年11月2日签订的《房屋（土地）买卖合约》部分无效，部分有效，但无效部分已足以使梁文光、圆富公司无法实现合同的目的，故原审认定双方签订的《房屋（土地）买卖合约》无效。
关于第二个争议焦点。因案涉《房屋（土地）买卖合约》已被认定无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，圆富公司应返还订金2000000元给梁文光。关于违约金问题，由于双方签订的《房屋（土地）买卖合约》属无效合同，因此双方关于违约金的约定无效，但圆富公司确实存在占用梁文光订金的情形，该情形造成梁文光利息损失。鉴于双方各有过错，应各承担50%的责任，即圆富公司应向梁文光支付按中国人民银行同期贷款利率的50%的利息（自2012年11月4日起计至实际返还之日止）。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，于2013年11月7日判决：一、确认梁文光与圆富公司于2012年11月2日签订的《房屋（土地）买卖合约》无效。二、圆富公司于判决生效后十日内返还梁文光订金人民币2000000元及支付利息损失（按中国人民银行同期贷款利率的50%自2012年11月4日起计至实际返还之日止）。三、驳回梁文光的其他诉讼请求。原审案件受理费38800元，保全费5000元，合计43800元，由梁文光负担21900元，由圆富公司负担21900元。
宣判后，梁文光及圆富公司均不服原审判决，分别向本院提起上诉。
梁文光上诉称：一、原审认定双方之间的合同包括三方面的内容，一是国有土地的转让，二是土地上的房产的转让，三是集体土地的转让。其中认定房产转让和集体土地的转让属于无效。但根据圆富公司提交的与集体土地所有人燕窝村委会之间的文件，以及燕窝村委会出具的证明，可以证明该集体土地属于建设用地、圆富公司合法占有使用该土地以及燕窝村同意土地过户给梁文光。也就是说，梁文光与圆富公司之间关于集体土地部分的权利变更是经过土地所有人的同意的。因此，在不改变土地性质、维持原有土地的使用现状的情况下，梁文光与圆富公司之间买卖，实际上并不是土地的买卖，而是将原圆富公司已经具有的对土地的使用权益变更主体为梁文光。因此原审认定这部分无效是错误的。二、原审基于以上三方面的认定，认为无效部分已足以使双方无法实现合同目的，故认定合同无效，属于适用法律不当。根据合同法第94条的规定，致使合同目的不能实现的情形，属于当事人法定的解除权，并且在本案中，圆富公司确实发函给梁文光告知解除合同，属于圆富公司单方解除合同。因此原审认定整个合同无效是不当的。本案应属圆富公司违约解除合同。三、原审认定2000000元的利息属于梁文光的损失是错误的。利息属于孳息，是本金衍生物，其所有权属于本金的所有人，应当与本金一起予以返还，而不能作为损失，且只要求圆富公司承担一半。如果按原审判决，梁文光给付圆富公司2000000元，圆富公司并未将案涉房地产交由梁文光使用，假设目前计算总利息为200000元，双方各承担50%的责任，则圆富公司不是承担责任而是获得了100000元的收益。不承担责任反而获益，这显然是不公平的。四、本案合同未能继续履行是因为圆富公司在使用土地建房时超出了国有土地的红线建房，导致过户出现障碍，属于圆富公司违约。合同解除因圆富公司违约所致，根据合同法第97条的规定，梁文光有权要求圆富公司赔偿损失。根据合同的预定，梁文光如无法遵守协议，终止合同，圆富公司有权可不退任何已收款项及索回已过户之物业，圆富公司如无法遵守协议，终止合约，加违约金200%退回已收款项。根据合同法第57条规定，合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。根据事实情况，原审确认合同部分无效，因此梁文光减半要求圆富公司支付1000000元违约金作为损失的赔偿。请求本院：1、撤销原审判决第一项，改判为“因圆富公司违约致使合同目的不能实现，确认双方之间的合同已解除”。2、判决第二项“返还订金2000000元”予以维持，利息改判为“2000000元的利息按中国人民银行同期贷款利率自2012年11月4日计至实际返还日全额返还给梁文光”。3、圆富公司支付违约金1000000元。
圆富公司口头答辩称：梁文光的上诉没有相关事实及法律依据，请求法院予以驳回。
圆富公司上诉称：一、合同法对于合同无效的认定情形有明确的法律规定，但原审却无视相关法律，错误以标的部分无效足以使双方无法实现合同目的为由认定案涉《房屋（土地）买卖合约》无效。案涉《房屋（土地）买卖合约》是双方自愿签订，合约所涉及的厂房、集体土地使用权、国有土地使用权的转让也符合相关法律规定，对于标的物的现状双方均十分清楚。厂房虽无房产证，但圆富公司有相应的报建审批手续，每年还按规定交纳房产税，有合法使用权。集体土地使用权的转让也符合《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第17条“集体建设用地使用权转让，是指农民集体建设用地使用权人将集体建设用地使用权再转移的行为”和18条“集体建设用地使用权转让、转租应当签订书面合同”的规定；国有土地使用权的转让是符合法律规定的。在双方当事人一再坚称合同有效的情况下，原审执意以无法实现合同目的为由认定合约无效，不知法律依据为何。二、合约未能履行的真正原因是梁文光违约导致，圆富公司在原审时提出调查取证申请，申请法院到东莞市石排镇国土资源管理部门和燕窝村委会调查与本案有关的事实，但原审法院并未调查。1、厂房超出国土红线部分并不影响国有土地证的过户，并非梁文光所称的障碍。根据合约约定，国有土地使用权及地上建筑物的过户手续由梁文光办理，圆富公司配合提供所需资料，梁文光对厂房超过国土红线部分的情况是清楚的，双方对此还签订了补充协议。圆富公司向国土部门了解得知，可以通过调整土地面积的方式申请土地管理部门重新审批、换证，再进行过户，圆富公司目前已经在办理土地证面积调整的审批、换证手续申请，因法院的查封手续，致使土地证调换工作无法继续进行。为此，圆富公司还向原审法院提交了申请，请求暂时解除查封，以便相关行政管理部门完成对案涉土地证面积调整的审批、换证手续，但原审法院未予理会。2、圆富公司已申办案涉集体土地转让变更手续，转让证明需要梁文光协助办理，但梁文光不予配合。圆富公司在签订合约前，曾向燕窝村委会了解案涉集体土地转让手续，得知转让不存在障碍；签订合约后，圆富公司正式到燕窝村委会办理转让手续，得知需要梁文光一同前往签名，燕窝村委会方可正式开展向村民代表征询意见的程序，以便确认过户费、交易费等费用收取的具体数额。圆富公司将情况告知梁文光，要求一同前往办理，但梁文光总是找借口拖延，最终双方未能到燕窝村委会共同签名申办。以上有关事实需要到相关部门调查了解，但原审法院却置圆富公司的申请不顾，反而以法定之外的理由判定合同无效，判决事实不清，严重损害了圆富公司的合法权利。3.梁文光亦未按合约履行支付进度款1500000元。综上，案涉合约是合法有效的，因梁文光违约导致无法继续履行，根据相关法律规定和双方约定，梁文光所交订金不予退还。圆富公司请求本院依法撤销原审判决，改判驳回梁文光全部诉讼请求。
梁文光答辩称：本案由圆富公司单方违约造成，其应当归还款项及支付违约金，请求法院驳回圆富公司的上诉请求。
本院经审理查明，二审期间，本院询问梁文光若案涉合同无效，其请求为何，梁文光称若合同无效，圆富公司应返还2000000元及法定孳息并赔偿损失2000000元。梁文光主张损失的理由为：1、圆富公司有过错，不能办证就出卖土地。2、合同有约定。3、最高人民法院规定参照民间借贷四倍利率计算损失。原审期间，圆富公司向原审法院提交东莞市城建规划局于2002年9月9日出具的《建设用地规划许可证》，显示用地单位为圆富公司，用地项目为厂房、宿舍、办公楼，用地面积为3679.5平方米。原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为土地使用权转让合同纠纷。针对双方的上诉，本案首要解决案涉合同的效力问题。梁文光与圆富公司签订的《房屋（土地）买卖合约》及补充协议应为无效合同。理由如下：根据合约的内容，双方约定转让的为圆富公司占有使用的土地及地上建筑物，其中2977.69平方米土地性质为国有，另外4352.01平方米未办理任何产权证明，应认定为村集体土地。圆富公司认为其于原审已提交《建设用地规划许可证》，可以佐证其余土地为建设用地，首先，规划许可证上显示的面积3679.5平方米与合同约定的国有土地之外的面积4352.01平方米并不对应，其次，建设用地是土地用途之一种，被确定为建设用地并不等于已改变土地性质，在相关职能部门未对案涉4352.01平方米土地性质作出国有登记的情况下，其土地性质仍属集体土地。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”此为效力性强制性规定，案涉合同关于集体土地的约定符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，虽然双方约定的转让内容包括部分国有土地，但本案的合同标的不具可分性，不宜作部分有效、部分无效的认定，原审说理逻辑有欠严谨，且认定合同无效后未向当事人释明其可变更诉讼主张；主合同无效，双方其后签订的《厂房买卖补充协议》也必然无效，原审却未予处理，本院在此予以指正。同时指出，虽然本案双方当事人均强烈主张案涉合同有效，但无效合同不属当事人意思自治范畴，由国家强制力干预，一旦违反法律、行政法规的效力性强制性规定，均为无效，而不能因当事人均愿意有效而成为有效合同。
合同无效后的财产处理。双方均确认梁文光为履行合同向圆富公司支付了2000000元，而圆富公司并未向梁文光交付案涉土地及建筑物。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，圆富公司应返还梁文光2000000元。至于该笔款项的利息，根据《中华人民共和国物权法》第一百一十六条的规定，属法定孳息，梁文光为款项的所有权人，有权一并主张圆富公司予以返还，原审将法定孳息定性为损失不当，本院予以纠正。梁文光主张圆富公司仍应赔偿其2000000元损失，但未举证证明其损失何在，本院对其赔偿损失的主张不予支持。
综上，梁文光关于利息的上诉主张有理，本院予以支持；圆富公司上诉没有理据，本院不予支持。原审对利息的处理不当，本院予以纠正。依照上述援引的法律及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第4074号民事判决第三项。
二、变更广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第4074号民事判决第一项为：确认梁文光与东莞圆富玩具有限公司于2012年11月2日签订的《房屋（土地）买卖合约》及2012年11月9日签订的《厂房买卖补充协议》无效。
三、变更广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第4074号民事判决第二项为：东莞圆富玩具有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还梁文光2000000元及利息，利息按中国人民银行同期贷款利率自2012年11月4日计至判决确定清偿日。
四、驳回梁文光其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案审理过程中，预交了本案诉讼费用的当事人圆富公司表示，其同意败诉方当事人直接向其支付本案诉讼费用。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条及《最高人民法院关于适用﹤诉讼费用缴纳办法﹥的通知》（法发（2007）16号）的规定，本院予以准许。因此，本案一审案件受理费38800元，由梁文光负担19400元，圆富公司负担19400元，保全费5000元，由梁文光负担2500元，圆富公司负担2500元。梁文光二审预交的15465元，由梁文光负担10000元，圆富公司负担5465元；圆富公司预交的38800元，由圆富公司自行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑月嫦
代理审判员 陈巧玲
代理审判员 黎棣华
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 陈子宁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任
《中华人民共和国物权法》
第一百一十六条天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。
法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。