云南省玉溪市红塔区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)云0402民初974号
原告董文洪，男，汉族，1956年12月26日生。
委托代理人石颖，云南石颖律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人董俊。系玉溪洪桥商贸有限公司员工。特别授权代理。
被告梁跃彪，男，汉族，1973年11月4日生。
被告周立佳，女，汉族，1975年6月20日生。
原告董文洪与被告梁跃彪、周立佳房屋租赁合同纠纷一案，本院2016年4月18日立案受理后，依法适用简易程序于2016年5月11日、2016年6月17日两次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人石颖、董俊，被告梁跃彪到庭参加诉讼，被告周立佳经本院合法传唤未到庭参加诉讼。2016年7月7日，经原、被告同意，本案延长审理期限3个月。本案现已审理终结。
原告董文洪诉称，二被告因做生意需资金周转，于2015年5月25日向原告借款350万元，借款期限一个月。借款到期后，二被告无力还款，而二被告因投资建设享有位于玉溪市红塔区环山北路西侧的嘉阳商业城第2幢110、111、112号1-2层（2幢109号铺面）的物业及相关配套设施、附属设施截至2050年12月9日止的使用权、招租权、收益权及其他用益物权。在无力还款的情况下，二被告提出以420万元的租赁价格将上述物业租赁给原告使用、收益，租期从2015年6月26日起至2050年12月9日止。由于二被告尚欠原告借款，二被告同意原告将应付租金用应收借款进行抵扣，同时二被告自愿承担70万元违约金，同样用于抵扣其应收租金。为此，双方于2015年6月26日签订租赁协议，并于2015年8月进行了物业交接。后二被告违反诚实信用原则，拒不交付相关物业资料给原告，给原告造成极大损失。综上，为维护原告合法权益，特诉至法院，望判决：1、确认原、被告于2015年6月26日签订的租赁协议有效；2、确认位于玉溪市红塔区环山北路西侧的嘉阳商业城第2幢110、111、112号1-2层（2幢109号铺面）的物业及相关配套设施、附属设施从2015年6月26日起至2050年12月9日止的使用权、招租权、收益权等用益物权归原告享有。
被告梁跃彪辩称，原告的陈述属实，租赁协议是有效的，对原告的诉讼请求没有意见。
被告周立佳未作答辩。
庭审中，原告举证如下：
一、原、被告身份证复印件各一份，证明原、被告主体资格及身份情况；
二、租赁协议一份，投资代建合同复印件一份，银行汇款凭证四张，证明1、两被告因投资建设而合法享有嘉阳商业城第2幢110、111、112号1-2层（2幢109号铺面）的物业及相关配套设施，附属设施截止2050年12月9日止的使用权、招租权、收益权及其他用益物权的事实；2、证明原告与两被告签订《租赁协议》的事实，原告同意两被告将应付租金与应收借款进行抵扣。3、为了履行租赁协议，除了350万的借款本金和70万的违约金，原告又向被告支付了2237500元和27万元两笔租金的事实。
三、借条一份，证明被告梁跃彪向原告借款350万元的事实；
四、钥匙两把，证明在2014年8月支付了租金之后，被告梁跃彪将物业的钥匙交给了原告；
五、借款协议一份，证明借款时没有把二被告在嘉阳商业城商铺的租赁权作为抵押。
经质证，被告梁跃彪提出：对上述五组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
庭审中，被告梁跃彪举证如下：
（2015）玉红执字第1095号民事裁定书复印件一份，证明二被告与案外第三人达成用本案铺面租金抵扣第三人债务的协议，法院因此终结执行程序。
经质证，原告提出：该组证据是复印件，对真实性不认可，该裁定书不是以物抵债的裁定，而是终结执行的裁定。被告与第三人达成的协议的效力没有在裁定书中得到确认，该裁定书不能对抗原告。
被告周立佳未向法庭提供证据。
本院认为，原告提交的证据一、三、四、五的真实性，被告梁跃彪无异议，予以确认。原告提交的证据二的真实性，被告梁跃彪无异议，予以确认，对原告的证明目的“原告又向被告支付了2237500元和27万元两笔租金”，因2015年8月4日金额2237500元、2015年8月14日金额27万元的两张汇款凭证付款人是李永林，原告未提供证据证明李永林与原告的关系或受原告委托汇款给梁跃彪，而且原、被告2015年8月26日签订的租赁协议第三条约定“甲方（梁跃彪、周立佳）不得再以任何理由向乙方（董文洪）主张租金”，在此基础上，原告又向被告增加租金的行为违反合同约定且不合常理，庭审中梁跃彪陈述“250万当时打给我的时候不算租金，因为当时我们本身需要钱，如果还不了的话，我们也同意作为租金”，综合以上因素，对原告的该项证明目的不予采信。被告梁跃彪提交的证据虽系复印件，但其系本院作出的生效法律文书，对其真实性予以确认。被告周立佳未到庭参加诉讼，举证质证的权利视为其自动放弃。
综上有效证据及原、被告当庭陈述，本院认定本案事实如下：
被告梁跃彪、周立佳系夫妻关系，二人于2012年3月24日登记结婚。2011年10月30日，周立佳（乙方）与云南志衡市政工程有限公司（甲方）签订投资代建合同，合同主要约定云南志衡市政工程有限公司将位于玉溪市红塔区环山北路西侧的嘉阳商业城第2幢110、111、112号1-2层物业交由周立佳投资，云南志衡市政工程有限公司代建，该宗物业总投资额4472019元，周立佳享有截止到2050年12月9日的使用权、招租权、收益权。合同还约定，因该物业没有产权，只有使用权，因此该物业不能用于抵押、担保、典当等与产权有关的事宜。2015年5月25日，二被告因资金周转向原告借款350万元，原告当日即汇款3395000元至梁跃彪账户，双方签订借款协议一份，借款协议第四条约定：借款期间，二被告不得将其投资的位于玉溪市红塔区环山北路西侧的嘉阳商业城第2幢110、111、112号1-2层的使用权、经营权（包括租赁权）、收益权转让或转租给任何第三人，也不得就该铺面自行使用或对外招租，否则视为违约。同日，梁跃彪出具借条一份，载明收到原告借款350万元，并承诺于2015年6月25日前还款。借款期满后，二被告未按约还款，双方于2015年6月26日签订租赁协议一份，约定二被告将上述铺面出租给原告，租期自2015年6月25日起至2050年12月9日止，租金以原告对二被告享有的债权作价420万元（含2015年5月25日的借款本金350万元及违约金70万元）冲抵，冲抵之后，视为原告已付清全部租金，原告基于借款协议对二被告享有的债权消灭。二被告不得再以任何理由向乙方主张租金。租赁协议签订之后，梁跃彪2015年5月25日出具的借条原件仍由原告持有。2015年8月，原告收到被告交付的铺面钥匙，截止2015年6月17日本案第二次开庭时该铺面仍处于空置状态，尚未出租给他人。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，二被告与云南志衡市政工程有限公司签订的《投资代建合同》明确约定二被告对其委托云南志衡市政工程有限公司投资代建的嘉阳商业城第2幢110、111、112号1-2层铺面只有使用权，没有产权，不能用于抵押、担保、典当等与产权有关的事宜。原告在2015年5月25日借款350万元给被告时双方签订的借款协议第四条约定“借款期间，二被告不得将其投资的位于玉溪市红塔区环山北路西侧的嘉阳商业城第2幢110、111、112号1-2层的使用权、经营权（包括租赁权）、收益权转让或转租给任何第三人，也不得就该铺面自行使用或对外招租，否则视为违约。”，该条约定虽未明确用该铺面作为借款的抵押，但其内容具备抵押的性质。2015年6月26日，二被告逾期未还向原告的借款350万元，双方遂签订租赁协议，约定二被告将该铺面出租给原告，租期从2015年6月26日至2050年12月9日止,租金用被告欠原告的借款350万元及违约金70万元作价420万元冲抵，冲抵后视为原告对被告的350万元债权消灭，双方约定的租赁期限长达35年，远超法律规定最长20年的期限，也超过正常房屋租赁的合理租期，且租期的截止时间与被告对该铺面享有使用权的截止时间相同，另外，双方租赁协议约定原告对被告的350万元债权因冲抵租金而消灭，而原告仍持有借条及借款协议的原件，原告对为何在350万元债权因冲抵租金而消灭后仍持有借条及借款协议的原件未作出合理说明。双方于2015年6月26日签订租赁合同，原告陈述其在2015年8月拿到房屋钥匙，在本案2016年6月17日第二次开庭时原告陈述其只是拿了钥匙，铺面没有出租出去也没有在使用，处于空置状态，从签订租赁合同到本案第二次开庭已有一年的时间，原告仍未对铺面进行有效的管理使用，被告梁跃彪虽然对原告的诉讼请求没有意见，并且同意租赁协议是有效的，但是，在第一次庭审后梁跃彪提交的书面意见中其陈述，其在2015年5月25日向原告借钱时带了两套其他人的房产证土地证用作抵押，原告把钱打到梁跃彪账户后，过后原告以之前提供的抵押物产权人不是梁跃彪本人为由，又要求梁跃彪把抵押物换成嘉阳商业城铺面的租赁权。庭审中梁跃彪陈述在签订租赁协议时还是想着要还钱的，法庭问“是何时确定钱还不了，要将这个房子租给原告的？”，其回答“我现在还是想要还钱的，只是还不了”，原告庭审时陈述“当时知道被告有嘉阳商业城的物业，但也知道该物业办不了抵押，所以在借款期满之后就签了一个租赁合同”、“交钥匙的时候被告说还是想要房子，我们就说你找钱来我们再把房子租给你”。依据上述案件事实，应当认定，原、被告之间签订的租赁协议，系为担保双方之间借贷关系所签，租赁协议并非原、被告的真实意思表示，原、被告之间不存在真正的房屋租赁关系，本案名为房屋租赁实为民间借贷，原、被告签订的租赁协议因双方意思表示不真实而无效。庭审中经当庭向原告释明是否变更诉讼请求，原告明确表示不变更，对其诉讼请求应予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告董文洪的诉讼请求。
案件受理费20200元，由原告董文洪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于玉溪市中级人民法院。
审判员 谢雪魁
二〇一六年八月二十八日
书记员 杨 芳