江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣01民终299号
上诉人（原审被告）：肖桂兰，女，1966年4月21日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。
被上诉人（原审原告）：南昌恒茂物业管理有限公司。住所地：南昌县。
法定代表人：曾斌，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈华明，江西云龙律师事务所律师。
上诉人肖桂兰因与被上诉人南昌恒茂物业管理有限公司（以下简称恒茂物业）物业服务合同纠纷一案，不服江西省南昌县人民法院（2017）赣0121民初1380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案后，依法组成合议庭，本案现已审理终结。
肖桂兰的上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人未尽房屋维修职责，无权收取物业费，一审法院判决认定维修房屋与物业服务合同约定无关是错误的，应予改判。根据《前期物业服务合同》第五条，上诉人的房屋漏水属于合同约定的维修范围，被上诉人应按合同约定对上诉人房屋漏水进行维修。二、本案诉讼时效早已过两年，被上诉人的诉请不应受到保护。本案物管费未收取的时间为九年，已经过了《民法通则》规定的两年诉讼时效，被上诉人的诉请不应受到保护，依法应改判驳回其诉请。
恒茂物业辩称：一、上诉人房屋漏水系因自身原因引起达的，被上诉人对此没有维修义务，上诉人拒缴物业费的理由不成立；二、民法总则规定时效为两年，上诉人在一审中未提出时效抗辩，被上诉人每年都有向上诉人催缴物业费。
恒茂物业向一审法院提起的诉请：1、肖桂兰向恒茂物业支付拖欠的物业费人民币7883.31元及违约金6403.76元。（2008.6.1-2017.6.1）；2、本案诉讼费用由肖桂兰承担。
一审法院认定事实为：肖桂兰系南昌县澄湖*恒达花园小区2栋8单元702室的业主。2006年5月20日，恒茂物业与南昌县澄湖*恒达花园开发商江西恒达房地产开发有限公司于2006年5月20日签订了一份《前期物业服务合同》，合同的内容约定了该小区物业基本情况、服务内容、服务质量要求、期限、费用、双方权利义务、合同终止、违约责任等。《前期物业服务合同》的第二章乙方应当提供的物业服务包括以下内容：……第四条、制订物业服务工作计划组织实施；管理与物业相关的图纸、住户档案与竣工验收材料等；第五条、房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位包括：楼屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、休闲场所等；第六条、公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、泵房、自行车棚（停车场、库）、上下水管道、消防设施等；第七条、共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，共用设施设备包括：共用上下水管道、共用照明、楼道等；第八条、公共绿地、景观的养护；第九条、公共环境卫生、包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集；第十条、维持公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查、车辆停放、治安管理等；第十一条、维持物业区域车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理；第十二条、消防管理服务，包括公共区域消防设施的维护、保养。第十三条、电梯运行和日常维护管理；第十四条、房屋装饰装修管理服务……第五章物业服务费用居住楼（多层）0.35元/平方米/月；车库（室内）0.35元/平方米/月；储藏间0.35元/平方米/月；商铺0.7元/平方米/月……公共契约第五章附件第十八条业主不按规定或逾期缴交物业管理服务费及其它应缴费用，将按应缴费用总额罚收千分之三滞纳金，无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，管理公司将采取措施予以催缴，直至向当地人民法院提起诉讼……同时查明：恒茂物业系该小区前期物业公司，自2006年1月起一直为该小区提供物业服务至今。肖桂兰房屋建筑面积为161.18平方米，自2008年6月1日至2017年6月1日拖欠恒茂物业物业费108个月，2008年6月1日至2011年6月30日按每月每平米0.35元，即每月56.41元（37个月），计人民币2087.17元；2011年7月1日至2017年6月1日按南昌县物价局批复的公共性物业服务收费备案手册收取按每月每平米0.45元，即每月72.53元（71个月），计人民币5149.63元，合计人民币7236.80元。庭审中，恒茂物业认为己方按合同履行义务，要求肖桂兰缴纳拖欠的物业费，并将合同约定的每日千分之三的标准收取逾期交纳物业费的滞纳金，调低为按日万分之五计收逾期交纳物业费的违约金，计6403.73元违约金。恒茂物业认为肖桂兰提供的物业服务不到位，家中房屋多处漏水，维修房屋自费了20000余元，物业公司解决了维修费用，就缴纳物业费。法庭调解未能协商一致。
一审法院认为：恒茂物业与南昌县澄湖*恒达花园开发商江西恒达房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》，对该小区业主肖桂兰，具有约束力。该《前期物业管理服务合同》系真实的意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行自己的合同义务。恒茂物业作为肖桂兰所在小区的物业服务企业，依合同履行自己义务后，依法享有向肖桂兰收取物业管理费的权利。肖桂兰以家中多处漏水，自费20000余元维修，恒茂物业同意免交物业费为由提出抗辩，恒茂物业不予认可肖桂兰自费维修房屋，也未认可同意肖桂兰免交物业费，且维修房屋与物业服务合同约定无关，一审法院对肖桂兰的抗辩意见不予采纳。恒茂物业要求肖桂兰按欠缴物业费的总额每日万分之五收取违约金，因双方合同明确约定是滞纳金而非违约金。滞纳金具有惩罚性、法定性，是行政关系主体之间，因行政相对人违反法律规定逾期缴纳的规定费用，国家行政管理部门依法对行政相对人采取的一种惩罚性措施，具有强制性，且综合考量恒茂物业提供的物业服务水平和措施，其要求肖桂兰支付逾期缴纳物业费违约金，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：“一、被告肖桂兰在本判决生效之日起五日内一次性支付原告南昌恒茂物业管理有限公司2008年6月1日起至2017年6月1日止物业管理费人民币7236.80元；二、驳回原告南昌恒茂物业管理有限公司其他诉讼请求。”
本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：本案二审双方当事人争议的焦点为：上诉人是否应向被上诉人缴纳物业管理费7236.80元。
2006年5月20日，被上诉人恒茂物业与南昌县澄湖*恒达花园开发商江西恒达房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》。2007年10月24日，上诉人肖桂兰与案外人杨俊共同向被上诉人恒茂物业出具《产权变更告知书》，上诉人肖桂兰为现居住生活在该建筑小区的业主，上诉人与被上诉人之间已形成物业服务关系。被上诉人为所在建筑小区的业主提供了物业服务，居住生活在该建筑小区的上诉人应当按物业服务合同的约定交纳物业管理费。鉴于上诉人与被上诉人均陈述双方曾约定由上诉人肖桂兰自行对房屋漏水问题进行维修，被上诉人恒茂物业对上诉人肖桂兰的物业费进行一定程度的减免，但对减免份额双方未达成一致意见，本院酌定上诉人肖桂兰应向恒茂物业缴纳的2008年6月1日起至2017年6月1日止物业管理费7236.80元的80%，即5789.44元。此外，上诉人所提被上诉人的起诉超过诉讼时效的抗辩理由，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”上诉人肖桂兰在一审中未提出诉讼时效的抗辩，二审又未提供新的证据证明恒茂物业的诉讼请求已过诉讼时效，故对上诉人肖桂兰的该项上诉请求，本院不予支持。
综上所述，综上所述，肖桂兰的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更江西省南昌县人民法院（2017）赣0121民初1380号民事判决第一项为上诉人肖桂兰在本判决生效之日起五日内一次性支付被上诉人南昌恒茂物业管理有限公司2008年6月1日起至2017年6月1日止物业管理费人民币5789.44元；
二、撤销江西省南昌县人民法院（2017）赣0121民初1380号民事判决第二项；
三、驳回被上诉人南昌恒茂物业管理有限公司其他诉讼请求。
一审案件受理费按一审执行。二审案件受理费50元，由上诉人肖桂兰负担25元，被上诉人南昌恒茂物业管理有限公司负担25元。
本判决为终审判决。
审判长 汪西菲
审判员 刘卫平
审判员 陈大奎
二〇一八年四月十九日
书记员 应思奇