浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金义民初字第394号
原告：深圳市嘉诚物业管理有限公司。
法定代表人：汪晓芳。
委托代理人：陈在明。
被告：吴韩萍。
原告深圳市嘉诚物业管理有限公司为与被告吴韩萍物业服务合同纠纷一案，于2013年1月29日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年6月20日公开开庭进行了审理。原告深圳市嘉诚物业管理有限公司的委托代理人陈在明，被告吴韩萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告深圳市嘉诚物业管理有限公司诉称，被告住义乌市西景园小区X幢X单元XXX室，系多层房屋，房屋建筑面积120平方米，2010年10月15日至2011年10月14日的收费标准为0.6＋0.2元／月／平方，2011年10月30日至2012年10月30日的收费标准为0.5＋0.2元／月／平方，2012年11月1日至2013年1月31日的收费标准为0.5＋0.2元／月／平方。被告一直拒交物业服务费。原告作为西景园小区的物管公司，为了维护企业的利益和业主的合法权益，根据《物业管理条例》第六十七条和《义乌市西景园小区物业服务合同》，原告依法向贵院起诉，要求被告补缴物业管理服务费120平方×0.8元×11个月=1056元，120平方×0.7元×12个月=1008元，120平方×0.7元×3个月=252元；支付2011年11月1日至2013年1月31日的滞纳金：1056元×3‰×356天=1127.8元，以上共计3539.8元。为此，诉请判令被告缴纳2010年10月15日至2013年1月31日的物业管理服务费计2412元，支付逾期滞纳金1127.8元，以上共计3539.8元。
被告吴韩萍辩称，原告与义乌市西景园业主委员会签订的三份合同是非法的，无效的。义乌市西景园业主委员会是在业主不知情的情况下成立的，与原告签订物业服务合同也是在被告等业主不知情的情况下签订的，没有征求过业主的意见，没有进行过公示，合同内容从未公布，被告对合同内容一无所知，而且合同内的很多内容都是违反法律规定的；原告在小区内根本未加以管理也无服务意识，根本未履行合同条款。多层房屋的路口从无保安管理，监控不使用，特别是多层的北面路段是盲区，多次造成财产损失。业主从2007年房屋交付时就一直要求在5幢的西面路口设立岗亭，却至今未解决和答复，楼道内任何一个人都可以随意进出，安全问题十分严重。被告的房屋自来水水压低和移动信号不好的问题，向原告反映后原告也未予解决。原告未履行对房屋共有部位的日常维修、养护和管理等工作，多层楼下的前后路灯一直未亮，原告从未管理此事。对于房屋漏水问题，原告一直应付了事，没有诚心解决，而且原告每次都以漏水问题是开发商的责任为托辞。漏水问题造成了业主的严重损失，导致了生活不便。将业主休息和活动场所改做他用，篮球场边上的地下室墙面被任意改建后出租，此墙面应该是多层北面路段的支撑墙，由于任意改建埋下了严重的安全隐患，改建之事未经业主大会商讨，也未公示，违反了物业管理条例的规定。楼梯的清洁一年到头只是在催交物业费时象征性的来清扫几次。从未对物业费的收支情况进行公示。多层的楼梯铁门已损坏多年，向原告反映多次，至今也未曾修理。综上，原告根本未做到尽到管理和服务的义务，请求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
1、房屋交付验收表、业主情况登记表各一份，证明被告入住西景园小区的事实；
2、物业服务合同两份及续签协议一份，证明被告有缴纳物业费的义务以及物业费的计算方法；
3、电话催缴记录一份、照片二份，证明原告向被告催缴物业费的事实。
对原告提供的证据，被告发表质证意见如下：
对证据1无异议，对证据2有异议，被告并不知道合同的事情，原告没有进行过任何的公示。对证据3，催缴通知单在门口看到过，催缴电话打过一次，也有上门来催缴过。
对原告提供的证据，本院认证如下：
对证据1予以采信，证据2中有义乌市西景园业主委员会的盖章，本院对其真实性予以认定，被告虽称业主委员会选聘物业服务公司未召开业主大会，也未征得业主的同意，但是并未提供证据证明。对证据3中照片的真实性予以认定，虽然照片中的缴款通知书有落款时间，但是照片是何时张贴无从得知，所以，照片可以证明原告进行过催讨，但是无法反映出原告是何时进行催讨的。电话催缴记录系原告自行制作，真实性无法确认。
被告为证明其主张，向本院提供照片30张，证明多层房屋附近没有设置岗亭；多层房屋附近路灯不通电；原告从2012年7月份开始就没有及时对消防设施进行保养检查；被告多次向物业公司反映自来水问题，物业公司一直没有解决；房屋漏水，物业公司未进行处理；5楼阳台的柱子断裂，被告向原告反映，原告来看过一次，但是原告说对被告的生命安全没有影响，没有进行维修；车库门口积水，原告未予处理的；没有及时进行卫生保洁；楼道的门损坏后，物业公司没有及时维修等事实。
对被告提供的证据，原告质证认为，对反映多层房屋附近没有设置岗亭的照片的真实性没有异议，从被告提供的照片上可以看出小区内是有岗亭的，只是被告认为岗亭的设置不合理。对反映路灯不通电的照片没有异议，可能是维修人员维修不及时。对反应消防设施没有及时进行保养的照片无异议。对反应自来水问题的照片的真实性无异议，水是自来水公司直接加压上去的，可能夏天用水比较多，所以导致3层以上水压小或是没有水的情况。对反映漏水问题的照片的真实性无异议，我们也多次和开发商沟通，也进行过维修，漏水是房屋本身质量问题，被告可以另案起诉开发商。对放映阳台柱子断裂的照片，这个是房屋质量问题，是开发商的事情，物业公司只是起到协调的作用。对反映车库门口积水的照片，下雨天路面积水，物业公司也没有办法处理，只能要求保洁人员及时清理积水。对反映没有及时进行卫生保洁的照片无异议，确实是因为保洁人员没有对此块区域进行打扫。对反映楼道门损坏的照片，物业公司曾经向业委会报告，要求更换小区的门禁，以增加小区的安全度，但是业委会说要开业主大会，需要大家投票表决，后来此事一直没有得到回复。
本院对被告提供的照片的真实性予以认定，但是部分照片中反映的问题，并非直接由原告的服务问题引起，如小区的岗亭设置问题、房屋漏水问题、阳台柱子断裂的问题、车库门前积水问题与房屋最初的规划、设计、建造等问题相关，对于这些问题的解决，物业公司只能从中起到协调的作用。另外部分照片中反映的问题，如路灯不亮、保洁存在死角等问题确实存在，但是不能由此说明原告根本的违反了合同义务，只能说明物业公司在服务的过程中存在瑕疵。
经审理查明，被告吴韩萍系义乌市西景园小区X幢X单元XXX室房屋的业主，其房屋系多层房屋。2007年，上述房屋交付给被告吴韩萍使用。2010年9月29日，原告与义乌市西景园业主委员会签订义乌市西景园小区物业服务合同一份，由原告为义乌市西景园小区提供物业服务。物业服务期限自2010年10月15日至2011年10月14日。合同中约定，物业收费方式为酬金制，物业服务费用由业主按其物业的建筑面积预先交纳，具体标准为多层0.8元／平方米／月，高层为1.0＋0.4元／平方米／月（其中业主支付物业服务费为0.6元／平方米／月，公摊为0.4元／平方米／月，0.4元／平方米／月由浙江金绣房地产开发有限公司支付），排屋别墅2.3元／平方米／月，单体别墅2.8元／平方米／月，高层负1至1层1.6元／平方米／月，地下停车库10元／个／月；物业服务费用按年收取，业主在接到物业服务费用通知后，在15个工作日内到物业办公室（或转入指定的原告方账号内）缴纳年度物业服务费；业主应自觉按时缴纳物业服务管理费，不得拖欠，逾期原告方有权采取催收措施，每逾期一天按拖欠费总额千分之三支付违约金。2012年1月1日，原告又与义乌市西景园业主委员会签订了义乌市西景园小区物业服务合同一份，约定服务期限自2011年10月30日至2012年10月30日；物业收费方式为酬金制，物业服务费用由业主按其物业的建筑面积预先交纳，具体标准为多层0.7元／平方米，每套按120平方米收取物业费，高层1.1＋0.4元／平方米／月（其中业主支付物业服务费0.5元／平方米／月，公摊为0.4元／平方米／月，0.6元／平方米／月由浙江金绣房地产开发有限公司支付），楼中楼1.5元／平方米／月，面积按实际面积计算，排屋别墅2.3元／平方米／月，单体别墅2.8元／平方米／月，高层负1层至1层0.7元／平方米／月，地下停车库10元／个／月，该合同中关于物业费的缴纳时间及逾期缴纳应承担的责任的约定与前一份合同相同。2012年11月7日，原告与义乌市西景园业主委员会签订西景园小区物业服务续签协议一份，合同中约定，原告应义乌市西景园业主委员会需求，同意续签三个月的物业服务期，续签期限从2012年11月1日起至2013年1月31日止，续签期间的物业费收费标准，延续2012年1月1日签订的《义乌市西景园小区物业服务合同》内的收费标准。被告未缴纳物业费的时间为2010年10月15日至2013年1月31日。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与义乌市西景园业主委员会签订的西景园小区物业服务合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，对业主具有约束力。被告关于合同无效的辩解，本院不予采纳。原告在物业服务过程中确实存在一定的瑕疵，但其在部分小区业主未缴纳物业费的情况下仍对被告吴韩萍等业主的住宅物业提供服务，保障该小区的正常运行、维护，履行了合同主要义务，可以认定原告已经按照合同约定以及相关规定向业主提供物业服务。被告应当按照物业合同的约定缴纳物业服务费用，原告也应该进一步改善瑕疵，提升服务质量。被告未缴纳物业费的时间为2010年10月15日至2013年1月31日，原、被告双方均认可本案房屋按照120平方米计算物业服务费。2010年10月15日至2011年10月14日的物业服务费用，原告自认按照11个月进行计算，则该期间的物业服务费用为120平方米×0.8元×11个月=1056元，2011年10月30日至2012年10月30日的物业服务费用应为120平方米×0.7元／平方米／月×12个月=1008元，2011年11月1日至2013年1月31日的物业服务费用为120平方米×0.7元／平方米／月×3个月=252元，以上共计2316元。从物业服务合同中可以看出，约定的物业费缴纳时间是物业服务费通知后15个工作日内。从原告拍摄的照片中无法反映拍摄的时间，这些照片反映不出原告是何时履行的通知义务，所以被告逾期的时间也就无法计算，原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，缺乏依据，对于原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第十五条、第四十二条，《最高人民法院﹤关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条的规定，判决如下：
一、被告吴韩萍于本判决生效后十日内支付原告深圳市嘉诚物业管理有限公司物业服务费2316元；
二、驳回原告深圳市嘉诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由原告原告深圳市嘉诚物业管理有限公司负担20元，由被告吴韩萍负担30元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费50元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入账号：19×××37，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）
审 判 长 厉茂兴
代理审判员 余 芹
人民陪审员 郑欢欢
二〇一三年七月一日
书 记 员 骆健雄