山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰商终字第385号
上诉人（原审被告、反诉原告）：新泰市青云街道办事处北师店村村民委员会。
法定代表人：王明群，主任。
委托代理人：杨永涛、陈锡泉，山东泰润律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王利军，农民。
委托代理人：李永友，山东众成天信律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：新泰市青云街道办事处第三中心联办小学。
法定代表人：王作西，校长。
上诉人新泰市青云街道办事处北师店村村民委员会（以下简称北师店村委）因租赁合同纠纷一案，不服新泰市人民法院（2014）新商初字第1465号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。
原审法院查明，第三人新泰市青云街道办事处第三中心联办小学三联小（原北师中心小学）（以下简称三联小）由被告北师店村委开办，土地及地上校舍等均归北师店村委所有。为改善教学条件，北师店村委于2004年另选址新建。新校的承建方是本村村民王某，2004年8月17日新校（教学楼称“庆恩楼”）建成后，经北师店村委与三联小共同与王某决算，共拖欠承建方王某工程款40余万元。因资金紧张，经村两委、三联小和王某协商，拟将腾出的原旧学校以承包给王某50年的方式抵顶工程款60000元。2004年8月20日三联小与王某签订了相应协议书。原告得到消息后，经协商，决定由原告代替王某承包老学校，并由原告与第三人三联小另行签订了“合同书”，同时声明三联小与王某的协议作废。
原告与第三人签订的合同书载明，经北师三联小与北师村两委共同研究决定，青云三联小将原北师中小所有校舍及院墙、场地承包给王利军，产权（使用权）归王利军所有，承包期限五十年，自2004年8月20日至2054年8月20日；承包期限内，校院内王利军所建一切设施，产权归王利军所有，如承包期到，王利军所建设施可根据实际造价协商给予补助；承包金额总计6万元，一次性付清。2004年9月29日，第三人收取原告承包费6万元，并随即全部转手支付给王某（庭审中王某出庭证实款已收到），第三人为原告出具相应收条。
原告接手老校后，对校舍进行了修缮。2005年6月16日，原、被告签订转租协议，约定由原告将承包的三联小老校转租给村两委使用，协议主要载明：“今有王利军承包北师三联小转租给北师村两委具体事宜达成以下协议：转租费10万元，分两次付清，第一次2005年6月底付6万元，第二次4万元在2007年6月底前全部付清；王利军与三联小合同到期后如村两委再继续使用与王利军无关；如转租费在约定时间内未付清，王利军有权收回该土地，村所有建设建筑物归王利军所有，并不支任何费用，村两委不得以任何理由干涉”。
老校转租后，被告北师店村委拆除一排旧校舍，翻建了办公楼。2005年7月26日，原告为被告出具收条，载明“今收到北师村旧学校款叁万元整，王利军”。2006年3月22日，原告为被告又出具收条，载明“今收到现金壹万元整（备：学校房屋款）王利军”。2008年9月18日原告为被告出具证明条，载明“今收到学校款壹万伍仟元整（15000），王利军”。两份收条、一份证明条均有原村主任石义新签名以示同意，并作记账凭证。庭审中原、被告对15000元证明条均无异议。但原告主张2005年7月26日和2006年3月22日两张收条虽是真实的，但40000元款项实际分文未收。为证明该主张，原告向法庭出了一份4万元作废证明，内容为“证明王利军收旧学校款给北师村打4万收据作废”，落款为：经手人、证明人石义新、王成才、王作磊2006年5月11号，并签有北师店村委公章。被告对该证明不予认可。经向证明落款经手人石义新（原村主任）、王成才（时任北师店村委委员）、王作磊（时任村文书）调查，三证人均表示对作废声明如何形成不知情，自己不是经手人，内容签名不是本人所写，证明不具真实性。证人同时证明当时北师店村委公章管理混乱，还证明原、被告签订旧学校转租协议系由村两委研究决定。
庭审中，为证明向原告支付转租费的情况，被告还提交了2005年4月20日原告为被告出具的证明条，内容为：“今收到北师村租赁费捌仟元整（计一年）（注包括写字台、联帮椅、炉子、床铺等）王利军”。原告质证称，该8000元是本案转租协议签订前被告使用其房子及其他物品的租金，不是老学校转租被告后的转租费。
原审法院认为，被告北师北师店村委在所属第三人三联小新建搬迁后，为筹措资金偿还工程欠款，决定由第三人与原告王利军签订承包合同书，将原旧学校承包（实为租赁）给原告使用，原告承租一段时间后经修缮又将旧学校转租给被告，事实清楚。虽然从形式上看承包合同书上的发包人第三人三联小不是旧学校的所有人，被告也否认承包给原告是北师店村委的意思表示，但后来被告北师店村委与原告签订转租协议的事实构成被告对原承包合同的追认，且有原村干部证明转租协议的签订系经村两委研究决定。故原告与第三人签订的承包合同及原、被告签订的转租协议均是原、被告的真实意思，除部分约定违反法律规定无效外，其余基本内容均为有效，双方应继续履行。被告主张原告与第三人恶意串通，不能成立。根据合同法第二百一十四条的规定，原、被告之间的租赁关系应在二十年内有效，超过二十年的部分无效，即原承包实为租赁合同的有效期间为自2004年8月20日至2024年8月19日止，共20年；转租协议的有效期间为自2005年6月16日至2024年8月19日，共19年2个月零3天。
根据第三人为原告出具的6万元承包款收条、证人王某的证言及第三人陈述，原告于2004年9月29日支付被告北师店村委6万元承包款并通过第三人随即转交新校建筑方王某以抵顶北师店村委欠款的事实存在。而按照原承包合同书上“50年承包费6万元”的本意，应是每年承包费1200元，20年有效期的应交承包费应为24000元，即原告多支付承包费36000元，被告应予返还。
转租协议签订后，原告先后三次收取被告转租费55000元，事实清楚，由原告为被告出具的收条、证明条、北师店村委记账凭证等证据证实。原告主张其中4万元未实际收到，缺乏真实有效证据证实，本院不予采信。关于被告主张的于2005年4月20日支付给原告的租赁费8000元也是本案转租费的问题，因此时双方尚未签订转租协议，对被告的该项主张本院不予采信。同样，按照转租协议约定“至2054年8月19日共49年2个月零3天转租费10万元”的本意，应是每年转租费2033.65元（10年／49.1726年），19年2个月零3天有效转租期间的租赁费应为38990.36元，而仅至2006年3月22日原告已两次收取被告转租费共4万元，基本履行了转租协议中“2007年6月底前全部付清转租费”的约定，即被告在转租费支付时间上并无根本违约，原告据以解除转租协议的理由不能成立，本院不予支持。另一方面，被告多支付转租费16009.64元，原告应予返还。同时，因原、被告对导致承包合同和转租协议的部分无效均有过错，故双方因多付承包费和转租费而造成的经济（利息）损失应各自自行承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》解释第九十条第二款之规定，判决：一、确认原告王利军与被告新泰市青云街道办事处北师店村村民委员会关于本村三联小旧学校的承包（实为租赁）合同和转租协议均为有效合同，有效期间分别自2004年8月20日和2005年6月16日至2024年8月19日。二、被告新泰市青云街道办事处北师店村村民委员会向原告王利军返还多收“承包费”36000元。三、原告王利军向被告新泰市青云街道办事处北师店村村民委员会返还多收转租费16009.64元。以上二、三项相抵后，被告新泰市青云街道办事处北师店村村民委员会向原告王利军返还19990.36元，限于判决生效后十日内履行。四、驳回原、被告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原告负担；反诉费50元，由被告负担。
上诉人北师店村委不服原审判决上诉称：1、三联小老校的院落土地及其地上房屋等附属物的所有权归上诉人所有，事实清楚。根据《村民委员会组织法》第二十四条第二款第八项之规定，以租赁方式处分村集体财产的，经村民会议讨论方可办理。上诉人前任村书记未经村委会讨论，于2004年签订协议书，用三联小名义低价处置集体财产给王利军，50年仅支付6万元；后王利军又加价67%后转租给村委。上述两份合同违反法律强制性规定，严重损害集体利益，应属无效合同。原审认定两份合同有效属于认定事实和适用法律错误。2、租赁事宜需村民大会决定，村委无权追认，村民并不知前任村委书记以村委会的名义追认、签订两份租赁合同，两份租赁合同非村民大会的真实意思表示，原审认定租赁合同系真实意思表示错误。3、转租协议不具有真实性。转租协议是2005年6月16日签订，但交纳租赁费证明载明时间为2005年4月20日，明显早于协议签订前，存在逻辑矛盾。因此，该协议虚假，合同不成立。原审认定虚假合同为真实合同明显错误。综上，二审认定事实和适用法律均有错误，请求二审法院依法改判。
被上诉人王利军辩称，王利军和三联小签订的合同书以及和村委签订的转租协议，均是各方真实意思表示，并未损害村集体利益，在二十年租赁期间内应属有效合同。至于上诉人在一审提交的8000元租赁费缴纳证明，是本案转租协议签订前，上诉人租赁房子及物品的租金，不是本案旧学校转租后的租金，与本案无关。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人三联小未出庭，亦未出具书面答辩意见。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为王利军与三联小签订的合同书以及王利军和北师店村委签订的转租协议是否有效。王利军与三联小签订的合同书，租赁标的为老校舍及院墙、场地，所有权归北师店村所有，三联小签订协议时对租赁标的没有处分权，为效力待定的合同。后王利军与北师店村委签订转租协议，经原村委会主任石义新、村文书王作磊证实该协议系经村两委及全体党员会研究决定作出，体现村委的真实意思表示，除租赁期限的约定外，为有效协议，该转租协议也构成对王利军与三联小签订合同书的追认。综上，合同书及转租协议，除租赁期限的约定外，均为有效。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人新泰市青云街道办事处北师店村村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李兴文
审 判 员 朱 峰
代理审判员 刘 乐
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 刘晓旭