上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第27203号
原告（反诉被告）百脑通数码科技（上海）有限公司。
法定代表人许家祥。
委托代理人李冬颖，上海市光明律师事务所律师。
被告（反诉原告）ＸＸ祥。
委托代理人杨丽，上海市五环律师事务所律师。
原告百脑通数码科技（上海）有限公司诉被告ＸＸ祥以及反诉原告ＸＸ祥诉反诉被告百脑通数码科技（上海）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月1日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员孟筱晖独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）百脑通数码科技（上海）有限公司的委托代理人李冬颖，被告（反诉原告）ＸＸ祥及其委托代理人杨丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告百脑通数码科技（上海）有限公司诉称，原、被告于2013年2月28日签订《商铺租赁合同》，约定原告向被告租赁浦东新区周浦镇周市路XXX号商铺，租赁期限为3年，自2013年3月1日起至2016年2月29日，租金每年人民币（以下币种相同）100，000元。原告支付保证金8，000元。签约时原告明确告知被告将在租赁商铺开设电脑维修营业部，并办理分公司的工商注册登记，双方遂在合同第7.8条约定：甲方应当向乙方提供乙方办理以该房屋为经营场所的工商登记注册手续所必须的材料，包括但不限于该房屋房地产权证复印件、该房屋所有权人身份证明材料复印件、该房屋房型平面图复印件、代理人授权委托书原件（若有）等……若甲方提供的相关材料不真实、不准确、不完备，致使乙方不能及时办出工商营业执照的，乙方有权解除本合同，同时，甲方除应将乙方已支付的租赁保证金及预付的租金立即全额退还乙方外，还须按本合同第10条承担违约责任。合同第10条约定：甲、乙任何一方如未按本合同条款履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金8，000元。合同签订后，原告积极办理在租赁商铺上设立分公司的工商注册登记手续，工商部门要求提供营业场所使用证明，包括租赁合同原件、产权证复印件并全体产权人签字及房屋权属信息单。原告遂要求被告配合提供房屋权属信息单，但被告一直拖延未予提供，致使原告分公司设立登记手续迟迟不能办理，影响原告的经营。原告多次索要资料无果，遂于2013年3月28日致函被告要求解除租赁合同，退还保证金。被告同意解除租赁合同，但不同意全额退还保证金，双方未能协商一致。故原告诉讼至法院，要求1、判令确认原、被告的《商铺租赁合同》于2013年3月29日解除；2、判令被告向原告返还保证金8，000元；3、判令被告向原告支付违约金8，000元；4、判令诉讼费由被告承担。
被告ＸＸ祥辩称，合同签订后，被告按约向原告提供房地产权证复印件、房屋所有权人身份证明材料复印件，以此证明系争房屋属于被告所有。原告所述的办理工商登记所需的房屋权属信息单不是由被告来提供，而是应由房地产交易中心出具的房产信息，该信息应由原告自己去办理。此外，办理工商登记也并不需要该份去房地产交易中心调取的房屋权属信息单。原告一直拒付租金，被告认为租赁关系无法继续，故依据合同第4.3条，要求确认双方的合同于2013年4月30日解除。本案的违约方是原告，原告一直未付租金，被告认为原告所支付的保证金，8，000元应当抵作违约金，不予退还，亦不同意向原告支付违约金8，000元。
反诉原告ＸＸ祥诉称，反诉原、被告双方经中原房屋中介机构介绍，由反诉被告承租反诉原告位于浦东新区周浦镇周市路XXX号商铺，2013年1月27日反诉原告收取了反诉被告交付的房屋租赁保证金8，000元，并于当日交付房屋于反诉被告。后双方于2013年2月28日签订了《商铺租赁合同》对租赁事项予以确定并明细约定：租赁期限为2013年3月1日至2016年2月29日，每年租金为100，000元，租金按一年为一期支付，第一期租金应于实际起算租金当日付清，租赁房屋交付当日支付保证金8，000元，如乙方逾期超过三十日，除如数补交租金及滞纳金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同。至2013年3月1日实际起租日后，反诉原告要求反诉被告依合同约定支付第一期租金，反诉被告推说由其委托他人代为开具租金发票，要求反诉原告交纳5，000元税金。反诉原告依反诉被告的要求向其支付了5，000元税金，后发票开出后，其租金却迟迟不交纳，至今反诉原告从未收到过其租金。反诉原告多次催讨，均遭其无理拒绝。故要求1、判令解除反诉原、被告双方的《商铺租赁合同》；2、判令反诉被告支付2013年3月1日起至2013年4月30日止的房屋租金16，666元（按照每月8，333元计算）；3、判令反诉被告赔偿违约金，8，000元；4、判令反诉被告赔偿中介费损失4，000元；5、判令反诉被告赔偿税金损失5，000元；6、本案诉讼费由反诉被告承担。审理中，反诉原告自愿撤回第四、五项诉请，并对诉请3违约金的数额调整为9，000元。
反诉被告百脑通数码科技（上海）有限公司辩称，双方所签订的《商铺租赁合同》由于反诉原告的违约，反诉被告已于2013年3月29日通知解除。鉴于反诉原告未能提供反诉被告办理工商登记所需材料，导致合同无法履行，故反诉被告不存在逾期支付租金的违约行为，而是反诉原告违约在先。根据合同第4.2条的约定，第一期租金应于实际起算租金当日付清，但双方并未办理房屋交接，实际起算租金尚未开始，反诉原告根据合同第4.3条逾期超过三十日视为解除合同，现在又主张两个月的租金，缺乏事实依据和合同依据，故不同意向反诉原告支付租金。反诉原告对反诉被告拖欠的租金并未进行过催讨也没有给予合理的催款期，现反诉原告根据合同第10条追究反诉被告的违约责任缺乏事实依据，故不同意承担违约金。且合同约定的违约金过高，要求法院根据反诉原告的实际损失进行调整。关于中介费的损失，由于反诉原告仅提供了一张收据，中介费是否已实际支付反诉被告无法确认。关于税金损失，根据合同第6.3条的约定，税金相关发票已开具，由于反诉原告的违约行为导致合同解除，税金损失应由反诉原告自行承担。
经审理查明，系争房屋登记的权利人为被告ＸＸ祥和案外人朱某某。
2013年2月28日，被告ＸＸ祥（甲方）与原告百脑通数码科技（上海）有限公司（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方同意将位于上海市浦东新区周浦镇周市路XXX号之物业（下简称该房屋）在良好的情况下出租给乙方作为经营使用。该房屋的建筑面积总计99.43平方米。交房标准：甲方将该房屋钥匙交付给乙方并签署《房屋交接书》。租赁期限为3年，自2013年3月1日起至2016年2月29日止。甲方应于2013年3月1日前将该房屋腾空交给乙方使用。交房前甲方应办妥入户手续。租金每年100，000元，按一年为一期支付，第一期租金乙方应于实际起算租金当日付清，以后每期支付时间为到期前7天。甲方应及时开具租金发票给乙方。合同第4.3条约定：如乙方逾期支付租金，则每逾期一日按应付租金的万分之三向甲方支付滞纳金。如乙方逾期超过三十日，除如数补交租金及滞纳金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，并按本合同第10条承担违约责任。合同第5.1、5.2条约定：乙方同意支付给甲方保证金共计8，000元。乙方应于甲方将该房屋交付乙方当日向甲方支付，甲方在收到保证金同时应予以书面签收。除本合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将保证金全额无息退还乙方。合同第6.3条约定：租赁期限内的租赁税由甲方承担，乙方可以代为甲方办理租赁税缴纳手续，并有权从乙方应付甲方租金中直接扣除税金数额，且由乙方收执租金发票原件。若甲方不需乙方代为办理租赁税缴纳手续的，则甲方应当于当期租金支付日前七日内交付乙方当期租金发票原件，否则乙方有权相应延期支付租金，并不承担延期支付租金的责任。合同第7.8条约定：甲方应当向乙方提供乙方办理以该房屋为经营场所的工商登记注册手续所必须的材料，包括但不限于该房屋房地产权证复印件、该房屋所有权人身份证明材料复印件、该房屋房型平面图复印件、代理人授权委托书原件（若有）等；若甲方尚未取得该房屋所有权的，则甲方须提供乙方的材料包括但不限于：新建商品房房地产权证（大产证）复印件、该房屋的开发商同意甲方出租的《同意书》原件、《上海市商品房预售／出售合同》复印件、《房屋交接书》复印件、房型图复印件、全额购房发票复印件、产权人身份材料、代理人授权委托书原件（若有）等材料。若甲方提供的相关材料不真实、不准确、不完备，致使乙方不能及时办出工商营业执照的，乙方有权解除本合同。同时，甲方除应将乙方已支付的租赁保证金及预付的租金立即全额退还乙方外，还须按本合同第10条承担违约责任。合同第10条约定：甲乙任何一方如未按本合同条款履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金计8，000元。若违约金不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付守约方赔偿金。
2013年3月28日，原告向被告发送了一份通告，内容为：南汇服务站租赁周浦周市路XXX号商铺，从2013年3月1日签订合同就向承租人索要房屋证明，其中包括房屋的权属信息单，但承租人一直不予提供，承租人违背合同第7.8条，属于违约，请于收到此函后三个工作日内将8，000元保证金退回，我方退回房屋其他证明，并取消此合同，特此通告。
另查明，2013年1月27日，被告向原告出具了一份收款收据，内容为：兹收到由百脑通数码科技（上海）有限公司（承租人）直接支付本人的款项计8，000元整。本人确认，上述款项系百脑通数码科技（上海）有限公司（承租人）用于租赁上海市浦东新区周浦镇周市路XXX号房地产的租赁保证金。2013年3月18日，原告向被告收取了税金5，000元。
2013年7月1日，原告百脑通数码科技（上海）有限公司提起诉讼，诉请如前。
审理中，原、被告双方一致确认，2013年1月27日，被告向原告交付了系争房屋的房地产权证复印件，合同签订后原告未向被告支付过租金。关于工商登记的办理问题，原告称其于2013年3月初在上海市长宁区工商局咨询和办理工商登记手续时，被告知需提供房地产交易中心出具的房屋权属信息单，原告一直以为房屋权属信息单是要产权人凭房产证前去房地产交易中心开具的，并不知道可以自行调取，被告也从未告知原告可以自行调取该份权属信息单，故原告于2013年3月上旬电话联系被告要求被告提供房屋权属信息单原件，被告拒绝提供，后原告再次去工商部门申请办理工商登记时由于无法提供房屋权属信息单而遭拒。此后，原告再次与被告联系要求其提供房屋权属信息单，但被告仍然拒绝提供。被告则称原告从未向被告催要过房屋权属信息单，且该份信息单完全可以由原告自行去房地产交易中心调取。关于系争房屋的交接问题，被告称其于2013年1月27日将系争房屋的钥匙交付给原告，原告于交房当日向被告支付了保证金8，000元，后被告于2013年4月30日自行更换了系争房屋的门锁，并收回系争房屋。原告则称签订合同后双方因办理工商登记手续产生纠纷，被告并未将系争房屋交付给原告。关于租金问题，被告称其自2013年3月1日之后通过电话向原告催讨租金，并给了原告一个月的催告期，故被告认为合同第4.3条约定的逾期超过三十日应为2013年4月1日至4月30日。原告则称双方没有谈过租金问题。
以上事实由原、被告提供的商铺租赁合同、收款收据、上海市房地产权证、通告及邮寄凭证、收据以及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，原、被告签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，于法不悖，应为合法有效，对合同双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。虽然作为出租人的被告按照合同约定有义务向原告提供办理以系争房屋为经营场所的工商登记注册手续所必须的材料，且被告已按约向原告提供了系争房屋的房地产权证复印件，但原、被告双方对房屋权属信息单是否为办理工商登记注册手续所必须的材料及提供时间并未在合同中作出明确的约定，现原告亦未提供充分证据证明房屋权属信息单属于办理工商登记注册手续所必须的材料及原告曾向被告催要过该份信息单，故原告于2013年3月28日径直向被告发送通告要求退还保证金并解除合同，缺乏依据，不发生法律效力。被告已履行交房和提供系争房屋房地产权证复印件的义务，原告理应按约交付房屋租金。原告未按约支付房屋租金，被告要求解除双方签订的租赁合同，符合合同约定，本院予以支持。原告称根据合同第4.2条的约定，第一期租金应于实际起算租金当日付清，但双方并未办理房屋交接，实际起算租金尚未开始，遭被告否认，且根据合同第5.1条的约定，原告应于被告将系争房屋交付给原告当日向被告支付保证金，而原告实际于2013年1月27日向被告支付了保证金，原告在此之后关于交房问题亦未向被告提出过异议，且在之后另行收取了开具租金发票所需税金5，000元，故本院对原告所述双方未办理房屋交接不予采信。合同解除后，原告仍应支付尚未付清的房屋租金。现被告已于2013年4月30日自行收回系争房屋，被告要求原告支付自2013年3月1日至2013年4月30日按照合同约定的租金标准计算的房屋租金16，666元，于法有据，本院予以支持。租赁合同因原告未能按约定履行按时支付租金的义务而解除，被告要求原告支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。关于违约金的数额，原告认为合同约定的违约金标准过高，要求法院根据被告的实际损失进行调整。被告则认为其实际损失高于合同约定的违约金数额，要求调整违约金数额为9，000元。因双方对此均未提供充分证据证明，故本院仍依据合同约定来确定违约金的数额。原告以被告未及时提供房屋权属信息单致使原告无法办理工商登记手续为由要求解除双方签订的租赁合同、被告返还保证金8，000元并支付原告违约金8，000元，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告支付的保证金，被告要求用于抵扣原告应付的违约金，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，判决如下：
一、解除原告百脑通数码科技（上海）有限公司与被告ＸＸ祥之间的商铺租赁合同；
二、反诉被告百脑通数码科技（上海）有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付反诉原告ＸＸ祥自2013年3月1日起至2013年4月30日止的租金16，666元；
三、反诉被告百脑通数码科技（上海）有限公司应支付反诉原告ＸＸ祥违约金8，000元，该款项与反诉被告已支付的保证金8，000元相互抵扣；
四、驳回原告百脑通数码科技（上海）有限公司的全部诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费200元，减半收取100元，反诉案件受理费320元，合计420元，由原告（反诉被告）百脑通数码科技（上海）有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 孟筱晖
二〇一三年十月二十四日
书 记 员 尹俐媛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。