湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘10民终1904号
上诉人（原审原告）:王燕芳，女，1984年11月26日出生，汉族，住湖南省临武县。
被上诉人（原审被告）：临武县人健国贸中心房地产开发有限公司，住所地湖南省临武县。
法定代表人：罗建平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王勋，湖南尚友律师事务所律师。
上诉人王燕芳因与被上诉人临武县人健国贸中心房地产开发有限公司（以下简称“人健国贸公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省临武县人民法院（2018）湘1025民初401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月3日立案后，依法组成合议庭，于2018年9月28日公开开庭进行了审理。上诉人王燕芳、被上诉人人健国贸公司的委托诉讼代理人王勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王燕芳上诉请求：撤销原判，改判人健国贸公司支付王燕芳逾期交房违约金46112元（从2016年9月1日至2017年9月4日止违约369天，每日按已支付的总房款416550元的万分之三计算），并立即提供购房税务发票、交付合法手续。事实和理由：王燕芳在人健国贸公司所购房屋总价款为416550元，一审法院认定为316550元，错误。王燕芳的父亲王志光与人健国贸公司签订《补充协议》，没有得到王燕芳的授权，签订该补充协议时，王志光也没有携带任何证据证明其与王燕芳是父女关系，即便如一审认定的携带了身份证件，因王燕芳与王志光的住址不是一个地方，仅从身份证信息上也不能证明王燕芳与王志光的父女关系，且王燕芳已经出嫁，与王志光不再是一个家庭，王志光无权代理王燕芳实施任何民事法律行为，因此王志光的行为不构成表见代理。王志光年近六旬，长期生活在农村，不懂法律，看到其他业主收房，就跟着去拿钥匙，人健国贸公司没有对王志光释明相关情况，就让不知情的王志光代签了《补充协议》，主观上存在恶意，不能适用表见代理的相关规定。人健国贸公司给王燕芳赠送一年物业管理费的目的是为阻却王燕芳提出违约金主张，违约金和一年物业管理费数额相差极大，协议内容显失公平，且《补充协议》是人健国贸公司提供的格式合同，依法应认定为无效。
人健国贸公司辩称，王志光代表王燕芳与人健国贸公司签订了《补充协议》，领取了住房钥匙后已装修入住，王燕芳及其父亲王志光共同居住在该房屋内，因此，王燕芳父亲王志光与人健国贸公司签订的补充协议有效。王燕芳在其父亲与人健国贸签订了补充协议后又来主张违约金，没有法律依据。一审判决认定事实清楚，应予维持。
王燕芳向一审法院起诉请求：1.判令人健国贸公司继续履行合同，并限期无条件向王燕芳交付房屋合法手续；2.判令人健国贸公司即日给付王燕芳因延期收房产生的违约金68605.785元（124.965元/天，自2016年8月31日至2018年6月11日）；3.判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由人健国贸公司承担。
一审法院认定事实：
2016年6月10日，王燕芳与人健国贸公司签订了《商品房买卖合同》，合同第三条约定：买受人（王燕芳）购买的商品房；第四条约定：该商品房单价为每平方米2801.28元，房屋总金额为316550元整；第八条约定：出卖人（人健国贸公司）应当在2016年8月31日前…将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；第九条约定：（2）逾期超过90日后…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金…等内容。后王燕芳依约支付了涉诉房屋价款，但人健国贸公司未依约交房。2017年9月5日王燕芳父亲王志光代替王燕芳与人健国贸公司就迟延交房一事协商签订了《补充协议书》，补充协议第2条约定：人健国贸公司向王燕芳赠送所购新世界中心住宅的物业管理费（自2017年9月5日至2018年9月5日止）；协议第3条约定：王燕芳就人健国贸公司延期交房一事放弃索赔权，不再就人健国贸公司逾期交付使用之行为提出包括但不限于诉讼、仲裁或其他索偿主张要求。因王燕芳父亲与人健国贸公司签订《补充协议书》当日，王燕芳在外地，故王燕芳父亲签订补充协议书时未能提供书面的委托手续，但其出示了涉诉房屋商品房买卖合同原件，及身份证、户口本等原件，证实其与王燕芳系父女关系。王燕芳父亲于签订协议当日领取了房屋钥匙，完成了收房手续，并于2017年底装修入住。王燕芳事后表示知道了其父代其与人健国贸签订补充协议的事实，但并未向人健国贸公司提出过异议。
一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷，依法成立的合同对双方均具有约束力，当事人应秉承诚实信用原则全面履行合同约定的义务。本案中，对所涉的《商品房买卖合同》，双方当事人均予以认可，且该合同并未违反法律或行政法规的强制性规定，应属合法有效合同。本案的争议焦点在于：王燕芳父亲王志光代王燕芳与人健国贸公司就迟延交房一事签订的《补充协议书》是否有效。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。表见代理的构成要件包括：一、行为人无代理权。二、有使相对人相信行为人具有代理权的事实和理由。三、相对人为善意且无过失。四、行为人与相对人之间的民事行为具备民事行为的有效要件。本案中，王燕芳父亲王志光虽无王燕芳授权，但其携带涉诉房屋商品房买卖合同原件及身份证件以证实了其与王燕芳系父女关系的行为，使人健国贸公司有理由相信王燕芳父亲王志光具有代理权，且人健国贸公司在签订补充协议过程中善意且无过失，故王燕芳父亲的代签行为构成表见代理，双方签订的《补充协议书》合法有效，王燕芳作为被代理人应当承担《补充协议书》中约定的权利义务。其要求人健国贸公司承担违约金的请求与《补充协议书》的约定相悖，依法不予支持。但王燕芳要求人健国贸公司继续履行《商品房买卖合同》并交付房屋手续的请求，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条规定，判决：“一、被告临武县人健国贸中心房地产开发有限公司继续履行与原告王燕芳于2016年6月10日签订的《商品房买卖合同》，并交付原告房屋合法手续；二、驳回原告王燕芳其他的诉讼请求。案件受理费1516元，减半收取共计758元，由原告王燕芳负担500元，被告负担258元。”
二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。王燕芳提供2份证据：1.王志光出具的《证明书》；2.王志光的老人卡。两份证据拟证明王志光与人健国贸公司签订《补充协议》当天没有携带任何证件。人健国贸公司对王燕芳提供的2份证据的真实性均不予认可。王志光的《证明书》属于证人证言性质，证人王志光没有出庭作证，其《证明书》本院不予采信；老年证与本案没有关联性，本院亦不采信。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.王燕芳与人健国贸公司签订的《商品房买卖合同》约定的建筑面积为148.7平方米，房屋总价款416550元，一审认定316550元确有瑕疵，本院予以纠正。2.二审庭审中，王燕芳陈述：王燕芳在人健国贸公司购房，几次支付购房款都是其母亲陪同前往；2017年9月5日，王志光与人健国贸公司签订《补充协议》领取钥匙时，是王燕芳母亲随同王志光一同前去的；房屋在2018年春节前已经装修入住，2018年春节王燕芳在该房内过节；房屋平时由王燕芳父母居住打理，入住以后水电费由王燕芳母亲交纳；因补充协议上写了免一年物业管理费，所以物业管理费一直没有交纳。3.王志光与人健国贸签订《补充协议》时是否携带了相关证件，无证据证实。其他事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是：王志光与人健国贸公司签订《补充协议》、领取钥匙的行为是否构成表见代理，《补充协议》对王燕芳是否具有约束力。
王燕芳与人健国贸公司签订《商品房买卖合同》后，几次交纳购房款都是其母亲陪同前往。2017年9月5日，王燕芳父亲王志光与人健国贸公司签订《补充协议》时，也是王燕芳母亲陪同前往的，无论王志光是否提供了其身份证件，因为有多次陪同王燕芳一起交纳房款的王燕芳母亲陪同，人健国贸公司完全有理由相信王志光是王燕芳的父亲，且有权代理王燕芳收房并与人健国贸公司签订《补充协议》。王志光与人健国贸公司签订《补充协议》领取了房屋钥匙后，对房屋进行了装修并于2018年春节前入住，2018年春节王燕芳与其父母一同在该房内过春节，其时王燕芳清楚的知道房屋未按时交付，且其父亲王志光已代为收房。王燕芳对其父亲收房和签订《补充协议》一事未提出异议，且在二审开庭时仍陈述因为《补充协议》约定了免收一年物业管理费，所以至本案二审开庭前未交纳物业管理费，足见王燕芳对其父亲的代理行为进行了追认。王燕芳提出其虽在该房内过春节，但只知道其父亲收了房，不知道其父亲与人健国贸公司签订了《补充协议》的主张，本院不予采信。
综上所述，王燕芳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决部分事实认定存在瑕疵，但适用法律和判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民民事诉讼法>的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费953元，由上诉人王燕芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 欧阳萍
审 判 员 谢末钢
审 判 员 王 洪
二〇一八年十月八日
法官助理 陈 佳
书 记 员 何淑琪
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民民事诉讼法>的解释》
第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。