浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0104民初8214号
原告许霞玲，女，1962年4月15日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。
委托代理人张先毕（特别授权代理），浙江四海方圆律师事务所律师。
被告张建松，男，1977年2月24日出生，汉族，住浙江省浦江县。
原告许霞玲为与被告张建松房屋租赁合同纠纷一案，于2017年10月31日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员朱若君独任审判，后组成合议庭进行审理。2018年1月10日、2018年4月2日公开开庭进行了审理。原告许霞玲及其委托代理人张先毕，被告张建松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许霞玲诉称，2015年7月26日，被告张建松与案外人杜春涛就位于杭州市江干区房屋签订了《房屋租赁合同》一份，约定，该房屋租赁面积46.48平方米，租赁期自2016年4月1日起至2019年6月19日止；月租金3000元，租金按季度支付；第一期租金于2016年4月1日交纳，后续租期租金提前15天支付；租赁期内拖欠租金累计15天以上的，出租人有权终止合同并收回该房屋；若违约须向对方支付违约金20000元；等等。2017年1月22日，杜春涛将该房屋转让给原告，原告受让房屋后，多次要求被告按《房屋租赁合同》的约定支付租金，但被告一直拒绝支付，且将房屋转租给他人使用。原告依据合同约定于2017年10月16日向被告发出解除合同通知书，要求解除被告与杜春涛签订的房屋租赁合同，并要求被告支付拖欠的租金并腾空房屋，将房屋交还原告，但被告置之不理。为此，原告诉至法院，请求判令：一、确认被告与杜春涛签订的《房屋租赁合同》于2017年10月17日解除。二、被告支付拖欠原告的房屋租金27000元（自2017年1月22日起至2017年10月21日止，2017年10月21日后另计）及违约金20000元。三、被告立即腾空杭州市江干区房屋并交还原告。庭审中，因被告张建松辩称其已一次性向杜春涛交付了租金100000元，并提交其与杜春涛、车海珍所签订的协议书。原告申请变更了事实理由及诉讼请求，以被告与杜春涛签订的《房屋租赁合同》名为借贷实为担保，属于以房屋使用权抵债的性质，认为该合同无效，诉请主张：一、被告支付拖欠原告的房屋租金27000元（自2017年1月22日起至2017年10月21日止，2017年10月21日后另计）及违约金20000元。二、被告立即腾空杭州市江干区房屋并交还原告。
被告张建松辩称，因为夕照新村的房屋比较紧俏，所以其提前向杜海涛预定要租这个房子，而且已经提早就把租金打给了杜春涛，等原来的租客租期到了就把房子租给其。因为房租是一次性付的，所以优惠了一点，其按照约定一次性打了100000元给案外人车海珍。
原告许霞玲为支持其诉称，向本院提交了如下证据材料：
1、房屋买卖合同及付款凭证1组，拟证明原告自杜春涛处购买了杭州市江干区房屋的事实。
2、产权证及缴费票据1组，拟证明原告已办理好房屋产权过户手续的事实。
3、《房屋租赁合同》1份，拟证明原告房屋由被告承租的事实。
4、解除合同通知书、律师函及寄收件凭据1组，拟证明原告通知被告解除房屋租赁合同的事实。
5、（2016）浙0102执1911号案件基本信息、公告1组，拟证明杭州市江干区房屋于2015年12月30日被法院查封以及2016年12月12日被公告强制清退的事实。
6、（2008）舒民一初字第425号民事判决书、证明、户口本一组，拟证明案外人杜春涛自2008年离婚至今未婚的事实。
经庭审质证，本院认为，证据1、2能够相互对应，可以证明原告自杜春涛处购买案涉房屋系房屋所有权人的事实。证据3与被告提供的证据一致，予以确认。证据4通过EMS邮寄，地址正确，但显示由他人签收，未有签收人的相关信息，无法确认被告是否收到了相关材料，仅对真实性予以确认。证据5系法院相关文书，对真实性予以确认。证据6与本案无关，仅对真实性予以确认。
被告张建松为支持其辩称，向本院提交转款凭证、承诺书及《房屋租赁合同》1组，拟证明其已经向杜春涛支付了租金的事实。
经庭审质证，本院认为，该组证据的真实性可予确认，付款行为及合同对原告约束力将在本院认为部分予以分析。
综合对于上述证据的认证及当事人在庭审中的陈述，本院对于本案以下事实依法予以确认：
2015年7月26日，张建松（甲方）与车海珍、杜春涛（乙方）签订了协议一份，约定，甲方租用乙方杭州市江干区房屋，甲方提前打房租给乙方，如果乙方于2016年4月1日前没有将房租还于甲方，甲方有权租用乙方杭州市江干区的房屋，甲乙双方签订的租赁协议自动生效；如果乙方2016年4月1日前把房租退给甲方，甲乙双方签订的租赁协议无责解除；双方资金到位以银行转账为准。
同日，杜春涛（甲方）与张建松（乙方）还签订了《房屋租赁合同》一份，约定，甲方自愿将杭州市江干区房屋，建筑面积46.48平方米，出租给乙方使用；房屋租赁期自2016年4月1日起至2019年6月16日止；房屋月租金3000元，按季度支付，租金先付后用；第一期租金于2016年4月1日缴纳，后续租期租金提前15天支付；乙方拖欠租金累计15天以上的，甲方有权终止合同，并收回该房屋；甲方无正当理由，提前收回该房屋的，甲方向乙方支付违约金20000元，乙方未经甲方同意擅自退租的，乙方向甲方支付违约金20000元；等等。
同日，张建松向案外人车海珍转账交付款项100000元。
2015年12月30日，因中国邮政储蓄银行股份有限公司杭州市分行诉杜春涛金融借款合同纠纷执行一案，杭州市江干区房屋被查封。2016年12月12日，杭州市上城区人民法院张贴公告，载明，查明上述房屋有人占有使用，为依法执行已生效法律文书，将对房屋内的人员进行强制清退，并责令占用房屋人员于2016年12月16日前自动搬离。
2016年10月19日，杜春涛（甲方）与许霞玲（乙方）签订了房屋买卖合同一份，约定，由于甲方欠有外债1800000元，杭州市江干区房屋现被多家法院查封，经与乙方协商，乙方代甲方偿还欠款作为购买甲方的购房款，房屋解除查封后，双方到房管局办理过户手续；该房屋现抵押给中国邮政储蓄银行股份有限公司杭州市分行，乙方同意先支付购房款给甲方用于办理抵押注销手续；该房屋有租赁情况，月租金为3000元，租期自2016年4月1日至2019年6月16日止，该房屋产权过户前的租金归甲方收取，产权过户后的租金归乙方收取；房屋转让价为1800000元，过户发生的各项费用由乙方承担；等等。
2017年1月22日，杭州市江干区房屋过户登记至许霞玲名下。
本院认为，许霞玲主张合同无效，张建松腾退房屋、支付房屋占有使用费及违约金，依据不足，本院不予支持。理由如下：首先，张建松与杜春涛签订的协议书和房屋租赁合同，从内容来看均围绕着房屋租赁事宜。其次，房屋虽于2015年12月30日被法院查封，但许霞玲并非通过司法拍卖取得房屋所有权。第三，许霞玲与杜春涛签订的房屋买卖合同对房屋出租事宜有过约定，许霞玲对房屋权利瑕疵为明知，负有容忍义务。因此，本院认为，原房屋租赁合同应当继续履行。现，张建松提交的证据可以证明其在房屋出售前就已向杜春涛支付了相应期限的房租，足以对抗许霞玲提出的腾退、支付占有使用费及违约金的主张，本院对许霞玲的诉讼请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：
驳回原告许玲霞的全部诉讼请求。
案件受理费人民币975元，由原告许霞玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 朱若君
审 判 员 许 炯
人民陪审员 徐 涵
二〇一八年七月二十七日
书 记 员 娄移华