广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第121号
上诉人（原审被告）：罗惠萍，住所地：广州市海珠区。
上诉人（原审被告）：郭金明，住所地：广州市海珠区。
上列两上诉人共同委托代理人：许素军。
被上诉人（原审原告）：广州市东晓物业管理有限公司，住所地：广州市海珠区。
法定代表人：徐艳卿。
委托代理人：郭嘉亮，联系地址。
被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地：广州市海珠区。
法定代表人：陈穗欣。
委托代理人：寇明茹，联系地址。
上诉人罗惠萍、郭金明因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第1571号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于广州市xx区xxx道北8号201部位（现址广州市海珠区基立下道北街4号201部位）的房产是广州市国土资源和房屋管理局的公产房，该局将上址房屋委托广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局管理。广州市海珠区房屋安全和物业二所（以下简称海珠区房屋二所）是隶属于广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局并具有事业法人资格的行政管理部门，其职责主要是受该分局委托负责与房屋承租人签订租赁合同、管理辖内房屋等工作。海珠区房屋二所与广州市东某物业管理有限公司（以下简称东某公司）签订合同，约定东晓公司就海珠区房屋二所辖区内直管房负责续租及组织租金收缴等工作。
1999年6月1日，广州市东晓房地产经营有限公司（出租人、甲方）与罗惠萍（承租人、乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市xx区xxx道北街4号201部位的房地产（以下简称涉案房屋）出租给乙方作住宅用途使用，使用面积51.38平方米；租赁期限从1999年6月1日至2005年5月31日，其中1999年6月1日至2001年5月31日的月租金144.40元，2001年6月1日至2005年5月31日的月租金163.40元；租金按月结算，由乙方在每单月的第18日前按现金付款方式缴付租金给甲方；执行国家福利租金政策的房屋，执行的租金标准或房屋结构、装修条件变动时，租金随广州市房地产主管部门颁布的租金标准调整，乙方按新调整的租金付给甲方；租赁期届满且甲方要求收回房屋或解除合同之日，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；租赁期届满，甲乙双方未续定合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的%（小于100%）收取违约金；等。该合同经广州市海珠区房屋租赁管理所登记备案。
2014年5月12日，海珠区房屋二所向罗惠萍发出《通知》，内容是：经了解，罗惠萍已拥有自有私房，不再符合承租直管公房条件，通知罗惠萍到东某公司办理退房手续；等。
房管部门提供的《个人名下房地产登记情况查询证明》显示，截至2014年7月17日，罗惠萍名下有三处产权房屋，分别位于：广州市xx区xx大道东8号1105房，面积201.3071平方米（办公）；广州市xx区xxx路xxxx花园63号（雍景阁）26楼F座，面积78.917平方米（罗惠萍、郭金明与两案外人4人共有，住宅）；广州市xx区xxx路239号401房，面积65.5平方米（罗惠萍与一案外人2人共有，住宅）。
另查，2009年2月27日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局出具《证明》，内容如下：按市委市政府关于深化城市管理体制改革的要求，该局属下的广州市东晓房地产经营有限公司已于2002年4月1日转制，其直管房管理经营的权利和义务全部改由东某公司（即本案被上诉人之一）负责。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：撤销广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第四管理处、广州市海珠区房屋租赁管理所，成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、海珠区房屋二所（即本案被上诉人之一）；等。2014年1月15日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局与东晓公司签订《广州市海珠区直管房管理事务性工作政府采购合同》，约定：东晓公司的服务管理事项为辖区内的素社等11条行政街范围的直管房管理事务性工作；广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局与海珠区房屋安全和物业所有权检查、监督东晓公司实施的直管房日常管理工作；等。
东晓公司、海珠区房屋二所于2014年10月8日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、解除罗惠萍与东某公司签订的关于涉案房屋的租赁合同；2、罗惠萍、郭金明在判决生效之日起3日内腾空并交付涉案房屋；3、罗惠萍按照163.40元／月缴纳从2014年6月1日起至交付房屋之日止的占用费；4、罗惠萍承担本案的全部诉讼费。
罗惠萍原审辩称：不同意东晓公司、海珠区房屋二所的诉讼请求，理由如下：一、涉案房屋是历史遗留问题的产物，其对涉案房屋存在权属纠葛。涉案房屋与其自家的私有产权置换存在重大渊源，其虽没有完整的产权证明，但涉案房屋并非纯政府福利性质的分房租赁，属于历史遗留问题；二、其家庭困难，符合租赁公房的条件，继续租赁直管公房不违反法律规定。首先，位于xx区xx大道东8号1105房并非其所有。该办公房产为广州市君尚房地产开发有限公司所有，有其与该公司签订的《借名购房协议》及该公司通过其付款的凭证予以证实。其次，除了涉案房屋外，其没有其他居住去向。其名下房产早已分家析产由两子女及家庭居住，其中xx区xxx路xxxx花园63号（雍景阁）26楼F座由其女儿一家居住，xx区xxx路239号401房由其儿子一家居住，上述房产面积较小，其夫妻二人也不便与子女生活居住，且其夫妻二人自1981年搬迁至涉案房屋后一直生活在此。再次，其家庭困难，经济拮据，其和家人患病，没有能力额外支付商业租赁房屋的昂贵租金，如东晓公司、海珠区房屋二所收回涉案房屋，将会使其夫妻二人及家庭的生活陷入窘迫；三、其愿意继续履行支付租金的义务，缴付拖欠的租金，请求继续承租涉案房屋以度晚年。在东晓公司、海珠区房屋二所通知其搬迁前，其并不清楚东晓公司、海珠区房屋二所即将终止合同，也不清楚东晓公司、海珠区房屋二所在2014年6月停止扣划租金。由于东晓公司、海珠区房屋二所在合同期满后长时间一直继续收租，也没有告知其合同到期需另行续签、未申请续签风险等事宜，其基于信赖始终认为东晓公司、海珠区房屋二所与其双方之间的租赁关系一直延续，故没有另行申请续签合同。其居住涉案房屋30多年，其夫妻二人已60多岁并患有××，变动居所会对二人的身体和心理造成很大伤害。
郭金明原审答辩意见与罗惠萍一致。
本案一审审理过程中，东晓公司、海珠区房屋二所与罗惠萍、郭金明均确认涉案房屋现由罗惠萍、郭金明共同居住使用，罗惠萍按每月163.40元的标准向东某公司支付租金至2014年5月。罗惠萍、郭金明称其在20年前将涉案房屋的厕所墙移动了一下，将厕所改大了一点，贴了地砖，所有的门都换了，最近刷了墙面，但不需要法院处理装修物问题。东晓公司、海珠区房屋二所表示不清楚涉案房屋的上述情况，只要装修不影响主体结构，愿意按现状接收该房屋。
罗惠萍、郭金明为证明其抗辩意见，还提交了如下证据：1、《报告》，证明涉案房屋有历史遗留问题，及与罗惠萍、郭金明之间的渊源；2、《借名购房协议》、《房屋买卖合同》、发票，证明xx区xx大道东8号1105房实质为罗惠萍代广州君尚房地产开发有限公司购买，其并非该房的产权人；3、病例、医疗费收据，证明其及家人身体状况欠佳长期支付大额的医疗费用，家庭困难。
对罗惠萍、郭金明提交的上述证据，东晓公司、海珠区房屋二所表示：证据1与本案无关；对证据2的真实性、合法性、关联性不予确认；证据3与本案无关；对证据4的真实性、合法性、关联性不予确认。
原审法院认为：广州市东晓房地产经营有限公司与罗惠萍签订的《广州市房地产租赁合同》，是签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。租赁期限届满后，双方没有续签合同，但罗惠萍、郭金明继续使用涉案房屋。根据合同约定，租赁期届满且广州市东晓房地产经营有限公司要求收回房屋或解除合同之日，罗惠萍应交回原承租房屋。广州市东晓房地产经营有限公司已于2002年4月1日转制，其权利和义务全部改由东某公司负责，故东某公司有权依上述合同主张权利，而海珠区房屋二所作为管理人也有权直接对涉案房屋主张权利。经查，涉案房屋的租赁期限已届满，且罗惠萍名下有多处自有产权房屋，故东晓公司、海珠区房屋二所要求解除与罗惠萍之间的租赁关系并收回涉案房屋、支付使用费的请求，符合合同约定，予以支持。罗惠萍辩称其名下登记的两处房产早已分家析产由其两名子女及家庭居住，其没有搬迁去向的理据不足，不予采纳。因涉案房屋现由罗惠萍、郭金明共同居住使用，而罗惠萍、郭金明并无继续使用的合法和合同依据，故东晓公司、海珠区房屋二所要求罗惠萍起承担腾空并交还涉案房屋的请求有理，予以准许。搬迁需要一定的期限，该期限以六十日为宜，东晓公司、海珠区房屋二所要求罗惠萍、郭金明在三日内交房不予采纳。搬迁时，罗惠萍、郭金明不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年11月24日作出如下判决：一、解除广州市东晓物业管理有限公司与罗惠萍之间关于广州市海珠区基立下道北8号201部位房屋的租赁合同关系；二、罗惠萍、郭金明在判决生效之日起60日内，共同搬出广州市海珠区基立下道北8号201部位房屋，并将该房屋腾空交还给广州市东晓物业管理有限公司、广州市海珠区房屋安全和物业二所；罗惠萍、郭金明在搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物；三、罗惠萍在判决生效之日起15日内，按每月163.40元的标准向广州市东晓物业管理有限公司、广州市海珠区房屋安全和物业二所支付从2014年6月1日起至交还房屋之日止的房屋使用费。案件受理费75元，由罗惠萍负担。
判后，上诉人罗惠萍、郭金明不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）罗惠萍、郭金明对涉案房屋存在权属纠葛，其居住权来源属于历史遗留问题。1975年，罗惠萍、郭金明一家因其原居住的房屋拆迁扩建需要，被政府部门分到西场源溪大街1号601房居住并以该房作为拆迁安置补偿。经相关部门同意，罗惠萍、郭金明于1975年与越秀区东沙角36号房屋进行调换居住。1981年，罗惠萍、郭金明一家再从东沙角36号调换到涉案房屋居住至今。罗惠萍、郭金明在一审答辩中，详细诉说了现产权登记其名下财产的情况，提供证据证实名下登记房产实质产权人及对分家析产作出合理解释，从而证实罗惠萍、郭金明仍具备继续租赁公产房的条件。涉案租赁合同签订后，东晓公司、海珠区房屋二所一直通过银行账户按月扣划租金，直至2014年5月后突然发出搬迁通知。2005年5月31日租赁合同到期后，东晓公司、海珠区房屋二所的管理人员一直拖延补办合同续期事宜，并多次表明是否补办延期没有关系，罗惠萍、郭金明基于信赖并相信二者之间的租赁关系继续履行，租赁不存在到期情形。（二）原审判决书在事实认定中载明《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》、《广州市海珠区直管房管理事务性工作政府采购合同》，东晓公司、海珠区房屋二所在证据材料中并没有提交该两份证据材料，原审法院也没在庭审及庭后向罗惠萍、郭金明出示并要求罗惠萍、郭金明发表质证意见，但却被用于认定事实的证据，违反民事证据规则，损害罗惠萍、郭金明的程序权利。（三）罗惠萍、郭金明居住涉案房屋30多年，同周围住户形成了较为固定的邻里关系，其二人均已60多岁，并患有××，变动居所移居他处将会对二人的身体和心理造成很大伤害，罗惠萍、郭金明家庭经济条件困难等都是本案的现实特征。原审判决忽视这些情况，不利于解决社会矛盾。上诉请求：1、撤销原判第一项，改判继续履行东某公司与罗惠萍之间关于涉案房屋的租赁合同；2、撤销原判第二项，改判东某公司继续扣划2从2014年6月1日起的房屋租金；3、上诉费由东晓公司、海珠区房屋二所承担。
被上诉人东晓公司、海珠区房屋二所均答辩同意原审判决，不同意罗惠萍、郭金明的上诉请求。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本案二审过程中，经本院出示原审卷宗中海珠区房屋二所向原审法院提交的上述《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》及东晓公司向原审法院提交的上述《广州市海珠区直管房管理事务性工作政府采购合同》，罗惠萍、郭金明当庭明确表示不看该通知及合同的原件，且在本院指定的期限内没有对该通知及合同的真实性提出异议或就此提供相反证据。
本院认为，原审认定广州市东晓房地产经营有限公司与罗惠萍签订的《广州市房地产租赁合同》合法有效及广州市东晓房地产经营有限公司在该合同中的权利义务由东某公司承接，均是正确的，本院予以确认。该合同对东某公司和罗惠萍均具有约束力。
根据上述合同的约定，租赁期届满且东某公司要求收回涉案房屋或解除合同之日，罗惠萍应交回涉案房屋。该合同约定的租赁期限届满后，合同双方没有续签租赁合同，东晓公司作为该合同权利义务承接者、海珠区房屋二所作为涉案房屋管理人均有权对涉案房屋主张权利。鉴于涉案房屋的租赁期限已届满，且罗惠萍名下有自有产权房屋，东晓公司、海珠区房屋二所诉请解除与罗惠萍之间的房屋租赁关系及罗惠萍、郭金明腾退涉案房屋、缴纳房屋使用费，有理有据，原审法院予以支持并无不当。鉴于罗惠萍、郭金明表示不需要法院处理涉案房屋装修物问题，东晓公司、海珠区房屋二所表示“只要装修不影响主体结构，愿意按现状接收”，原审法院判决罗惠萍、郭金明搬迁时不得破坏房屋主体结构、不得拆除屋内的固定镶嵌物，亦是恰当的。
罗惠萍、郭金明上诉虽主张“对涉案房屋存在权属纠葛，其居住权来源属于历史遗留问题”，但未能就此举证证明其对涉案房屋的居住权属于“拆迁安置补偿”，其该项主张缺乏依据，本院不予认定。罗惠萍、郭金明上诉坚持以罗惠萍名下的两处房产已分家析产由其子女及家庭居住及“租赁不存在到期情形”为由，不同意腾退涉案房屋，均理据不足，本院不予采纳。
至于罗惠萍、郭金明上诉提出原审判决书在上述《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》及《广州市海珠区直管房管理事务性工作政府采购合同》未经质证的情况下，“在事实认定中载明”的问题。其中，《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》涉及房管部门相关机构的撤销及海珠区房屋二所的设立情况，《广州市海珠区直管房管理事务性工作政府采购合同》涉及房管部门委托东晓公司提供直管房管理事务性工作的行政街范围及房管部门的检查监督权，即该通知及合同涉及海珠区房屋二所、东某公司提起本案诉讼的主体资格。本院已向罗惠萍、郭金明出示该通知及合同，罗惠萍、郭金明当庭明确表示不看该通知及合同的原件，且在本院指定的期限内没有对该通知及合同的真实性提出异议或就此提供相反证据。原审未经质证即在原判查明事实中引用该通知及合同虽属不妥，但鉴于在本案一、二审中，罗惠萍、郭金明均没有对东晓公司、海珠区房屋二所提起本案诉讼的主体资格提出异议，原审该项认定事实的瑕疵并不影响本案的处理结果。
综上所述，罗惠萍、郭金明的上诉请求理由不成立，应予驳回。审查原判认定事实虽有瑕疵，但处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费150元，由上诉人罗惠萍、郭金明负担。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 蔡粤海
审判员 李 静
二〇一五年四月三日
书记员 邹凌青
徐毅敏