福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽02民终4227号
上诉人（原审被告）：龚宁安，男，1972年3月5日出生，汉族，住福建省寿宁县。
上诉人（原审被告）：唐再秀，女，1979年4月21日出生，侗族，住福建省寿宁县。
以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：杨朝玮、赵青，福建联合信实律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谢艺燕，女，1984年9月16日出生，汉族，住福建省安溪县。
委托诉讼代理人：王小兰，福建力衡律师事务所律师。
上诉人龚宁安、唐再秀因与被上诉人谢艺燕房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2017）闽0211民初374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
龚宁安、唐再秀上诉请求：1.依法撤销一审判决，并依法改判驳回谢艺燕的诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费用由谢艺燕承担。事实和理由:2016年3月9日，龚宁安、唐再秀通过厦门香香房产代理有限公司杨志平先生的介绍，与谢艺燕签订了《房产买卖协议》，向其出售位于厦门市集美区的房产。由于龚宁安以担保人的身份卷入另一起诉讼纠纷中，其名下的该套房产在其与谢艺燕商议房产买卖事宜时处于被法院查封的状态。在签订讼争协议之前，龚宁安、唐再秀已将此查封事由告知谢艺燕，谢艺燕表示该房产若能在一定时间内解除查封其仍愿购买，双方约定：若该房产于2016年7月25日仍无法解除查封，则其放弃购买，双方协商解除讼争协议。付款期限是7.25日，间隔4个月。此后，讼争房产无法在2016年7月25日前解除查封，因而双方就讼争协议的变更或解除进行协商，但始终协商未果，同时谢艺燕又有多种毁约表现，表明了其无意购买的意思。因此龚宁安、唐再秀依约行使解除权，于2017年2月13日向谢艺燕送达《解除房产买卖协议通知书》。但谢艺燕却起诉要求龚宁安、唐再秀继续履行讼争协议并向其支付违约金160000元，后变更诉求要求解除讼争协议并要求龚宁安、唐再秀双倍返还定金100000元、赔偿损失1600000元及支付违约金160000元。一审法院经审理认为，讼争协议有效，龚宁安、唐再秀存在违约行为，谢艺燕有权依法解除协议并要求龚宁安、唐再秀支付违约金并赔偿其损失,作出一审判决。一审判决基本事实认定不清、法律适用错误，违反了公平原则，具体理由如下：一、龚宁安、唐再秀有权依据讼争协议的约定解除该协议，但一审判决却认定龚宁安、唐再秀无合同解除权，并由此认定龚宁安、唐再秀要求解除讼争协议的行为构成违约，存在事实认定不清、法律适用不当的错误。（一）从本案的约定来看，本案的定金具备解约定金的约定条件，因此，龚宁安、唐再秀有权选择在适用定金罚则的情况下解除讼争合同。协议12条明确约定要“以书面形式通知并违约之日起3日内定金三倍及利息返还，乙方应以书面形式通知***”解除权适用定金罚则。定金是约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金。定金的类型和适用主要有如下几种：订约定金、成约定金、解约定金、违约定金，或者兼而有之。解约定金，是指当事人在合同中约定的以承受定金罚则作为保留合同解除权的代价的定金。如果当事人要解约，则将以丧失定金或者双倍返还定金为代价，即交付定金的当事人可以放弃定金以解除合同，而接受定金的当事人也可以双倍返还定金以解除合同。本案中，讼争协议第十二条明确约定：“……若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方已付款（不计利息）返还给乙方。若乙方中途悔约，应以书面形式立即通知甲方及丙方，甲方应自乙方悔约之日起三日内将乙方的已付款（不计利息）返还乙方，但购房定金归甲方所有。……”由此即可看出本案的五万元定金具有解约定金的性质。这就意味着，当事人（包括违约方）有权选择适用定金罚则以“中途悔约”即解除合同，因此，无论龚宁安、唐再秀是否存在违约行为，龚宁安、唐再秀也有权选择在接受定金罚则的情况下而解除合同。而一审判决却以龚宁安、唐再秀不具备《合同法》第九十四条规定的法定解除权为由认定龚宁安、唐再秀无合同解除权，并由此认定龚宁安、唐再秀要求解除讼争协议的行为构成违约，明显忽略了龚宁安、唐再秀具有《合同法》第九十三条第二款规定的约定解除权，存在事实认定不清、法律适用不当的错误。（二）龚宁安、唐再秀已行使约定解除权，向谢艺燕发出并送达《解除房产买卖协议通知书》，讼争协议由此于2017年2月13日即诉前正式解除。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”。双方就讼争协议的变更或解除进行了长时间协商但始终未果，同时谢艺燕又有多种毁约表现，表明了其不想向龚宁安、唐再秀交付房款，无意购买的意思。在此情况下，龚宁安、唐再秀依法行使解除权，于2017年2月11日向谢艺燕发出《解除房产买卖协议通知书》，并于2017年2月13日送达谢艺燕，根据上述规定，讼争协议由此于2017年2月13日正式解除。若谢艺燕对解除讼争协议有异议的，可以依据上述规定，请求人民法院或者仲裁机构确认龚宁安、唐再秀解除合同行为的效力，但谢艺燕在收到该解除通知书后并未提出异议，则事实上讼争协议已自2017年2月13日解除，因而龚宁安、唐再秀与谢艺燕的相应权利义务关系已于诉前消灭。二、龚宁安、唐再秀在讼争协议解除前积极促成该项交易完成，并无违约行为，无需承担任何违约责任，一审判决认定龚宁安、唐再秀存在违约行为应当承担违约责任并无事实及法律依据，存在事实认定不清、法律适用不当的错误。2016年3月9日，龚宁安、唐再秀支付5万元定金，在此后没有任何支付款项，通过中介公司与谢艺燕签订了讼争协议，向其出售讼争房产。由于龚宁安、唐再秀以担保人的身份卷入另一起诉讼纠纷中，其名下的该套房产在其与谢艺燕商议房产买卖事宜时处于被法院查封的状态。在签订讼争协议之前，龚宁安、唐再秀已将此查封事由告知谢艺燕，谢艺燕表示该房产若能在一定时间内解除查封其仍愿购买，因而讼争协议虽早已于2016年3月9日签订并且谢艺燕于签订当日交付了购房定金五万元，但双方在协议中却约定四个月之后的2016年7月9日办理房产过户登记手续。在2017年4月谢艺燕配偶与龚宁安、唐再秀、讼争房产的原租户签订的《三方协议》中也写明由于龚宁安、唐再秀“某些手续问题未处理好”暂时不能同谢艺燕如期办理过户手续。目前为止还是谢艺燕进行占用。从以上事实皆可知，谢艺燕自始知晓讼争房产处于被查封的状态，否则在这种与日常生活密切相关的大宗商品交易中，作为买方的谢艺燕没有理由不要求尽快办理过户。而谢艺燕代理人提出谢艺燕在签订讼争协议时并不知道房产被查封的事实，之所以约定签订合同后四个月再办理过户手续是因为谢艺燕资金不足需要时间筹措首期房款，若其知晓房产被查封就不会购买讼争房产，此主张无法成立。只要对于谢艺燕而言，讼争房产的户型、地段、转让价格等多方面有利的价值因素大于因查封无法及时过户的风险，谢艺燕都有可能购买。也是因为办理讼争房产的过户手续需要等待一段时间，而谢艺燕也可以在这段时间内筹措首期购房款，双方才就此达成合意，签订讼争协议。但是房产的解封与否、解封时间等问题并非龚宁安、唐再秀能主观控制的，在签订讼争协议时龚宁安、唐再秀也已告知谢艺燕其无法承诺该房产一定能在2016年7月9日前解除查封，因此谢艺燕基于其利益与龚宁安、唐再秀约定：若该房产于2016年7月25日仍无法解除查封，则其放弃购买，双方协商解除讼争协议。事实上，因为另一起诉讼纠纷的复杂性，因此被查封的讼争房产无法在2016年7月25日前解除查封，因而双方就讼争协议的变更或解除进行协商，自始至终龚宁安、唐再秀都在积极促成该项交易完成。首先，在签订讼争协议前龚宁安、唐再秀就已告知谢艺燕其无法承诺讼争房产的解封时间，双方才约定若该房产于2016年7月25日仍无法解除查封，则可协商解除买卖协议。事实上，龚宁安、唐再秀虽积极处理房产查封事宜，但因客观原因无法于2016年7月25日解除房产查封，也无法办理提前还贷手续及解除抵押登记手续，龚宁安、唐再秀并无违反协议义务的意思和行为。其次，讼争协议签订后，谢艺燕于2016年4月提出由于家中子女就学问题需要提前入住讼争房产。龚宁安、唐再秀基于同理心及对双方买卖关系的期待和信任，与当时租住在该房产中的租户及谢艺燕协商签订《三方协议》，提前解除与该租户的租赁合同。另外，在该房产无法及时解封的情况下，龚宁安、唐再秀于2016年6月30日起积极与中介人员及谢艺燕沟通，表示只要讼争房产被解除查封就可办理过户，谢艺燕方也在第一次庭审中确认了相关的微信聊天记录。之后谢艺燕提出重新签订补充协议，龚宁安、唐再秀仍然同意，但由于谢艺燕提供的补充协议条件对其过于有利，无法达成补充协议。因补充协议无法达成，龚宁安、唐再秀在与中介人员、谢艺燕的沟通以及之后的《解除房产买卖协议通知书》中都强调会全额退还五万元购房定金，也未向谢艺燕要求赔偿其占用讼争房产期间的损失。龚宁安、唐再秀的种种积极行为都未体现其不履行合同义务的意思，反而在积极促成讼争协议的继续履行。再者，如上所述，龚宁安、唐再秀依据讼争协议约定享有合同解除权，向谢艺燕发出并送达《解除房产买卖协议通知书》要求解除讼争协议的行为并不构成违约。综上，龚宁安、唐再秀并无违约行为，一审判决认定龚宁安、唐再秀存在违约行为应当承担违约责任并无事实及法律依据，存在事实认定不清、法律适用的错误。三、即使认定龚宁安、唐再秀存在违约行为，一审判决认定龚宁安、唐再秀应当支付违约金并同时赔偿房屋增值损失也无事实及法律依据，存在事实认定不清、法律适用不当的错误。（一）一审判决认定龚宁安、唐再秀应当支付16万元违约金无法律依据。谢艺燕要求龚宁安、唐再秀支付违约金的依据是双方签订的讼争协议第十七条第1项的约定，“双方经签定后不得违约，如需违约，违约方需赔偿守约方该套房屋成交总金额的百分之十作为守约方的补偿”，但根据该条款的表述以及我国对违约金适用的“补偿性为主，惩罚性为辅”原则，该条款约定的违约金应是补偿性违约金，从该角度理解，该违约金的计算方式应是已经支付的房屋成交总价款的百分之十。而谢艺燕至今只支付了5万元定金，却以160万的约定购房款来计算违约金，显然不符合协议约定，不应予以支持。（二）谢艺燕要求适用违约金条款的同时要求赔偿房屋增值损失，不仅无法律依据且未提供证据证明损失的存在及数额，而一审判决却在此种无根无据的情况下“酌情”认定龚宁安、唐再秀应当赔偿谢艺燕增值损失35万元，显然毫无事实及法律依据。根据《合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。……”以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条规定，“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”。也就是说，在约定的违约金低于造成的损失的情况下，不能在主张违约金的同时主张损失赔偿，而是只能请求增加违约金，并且增加后的违约金不得高于实际损失。因此，若谢艺燕认为选择适用违约金条款后其仍有房屋增值损失未得到填补，则其首先应当提供相应证据证明该损失的存在及数额，进而请求法院增加违约金。但本案中，谢艺燕显然并未举证证明该损失的存在及数额，根据《民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第二款规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”应当依法认定谢艺燕存在160万元增值损失的主张不成立。事实上，谢艺燕在仅支付了5万元定金的情况下就已在讼争房产内居住了近两年，并且至今未返还讼争房产，讼争房产仍在其控制之下，其获得的利益远大于5万元，其实际上并未遭受损失。即使存在房屋增值损失，根据上述规定，谢艺燕也应当根据违约金尚未填补的损失数额请求法院增加违约金，而非同时主张违约金与损失赔偿。
谢艺燕答辩称，一、龚宁安、唐再秀无权径行解除双方之间的《房产买卖协议》，原审认定龚宁安、唐再秀无合同解除权是正确的。本案缘起于龚宁安、唐再秀在与谢艺燕签订《房产买卖协议》之时，隐瞒了涉案房产处于被法院查封状态以致无法办理过户登记手续，于是谢艺燕起诉至法院主张要求龚宁安、唐再秀继续履行合同。但在一审审理过程中谢艺燕得知，虽该房产于2017年1月13日解除查封，但因龚宁安、唐再秀未能如期偿还银行按揭款导致工商银行主张要求拍卖案涉房产，如此，谢艺燕只得变更诉求要求解除双方之间的《房产买卖协议》并追索相应的违约损失。在本案中，谢艺燕并没有任何的违约行为，并且从始至终均表达了购买的意愿，不存在《合同法》第94条规定的任何一项可单方解除合同的情形。反观龚宁安、唐再秀，其在买卖协议签订后随意抬高既定的成交价；在房产解除查封后又明确表示不愿意继续履行合同；在得知谢艺燕起诉后，出具《解除房产买卖协议通知书》；又怠于偿还银行按揭款导致讼争房产被拍卖，合同确已无法继续履行，龚宁安、唐再秀的违约事实清楚，原审关于“龚宁安、唐再秀的行为构成违约，此时享有合同解除权的主体是原告”的认定是正确的。因此，本案的《房产买卖协议》自判决确定之日解除，而不是依龚宁安、唐再秀通知解除。龚宁安、唐再秀关于其有权解除合同的上诉理由不能成立。二、龚宁安、唐再秀违约事实清楚。如前所述，龚宁安、唐再秀在签订买卖协议当时，便已知晓涉诉房产已被法院查封，然而对如此重要事实进行隐瞒，导致涉诉房产无法完成正常的交易手续。此为第一次违约。在2016年11月27日，又以比原成交价高出近一倍的价格随意抬高售价，此为第二次违约。在涉诉房产于2017年1月13日解除查封后，又明确表示不愿意再卖，此为第三次违约。如此明显的违约，不知其上诉理由中的“龚宁安、唐再秀从无违约行为”依据何来。三、原审判定的违约责任承担方式正确。1.关于违约金160000元。根据双方合同第17条的约定，若一方违约，违约方需赔偿守约方该套房屋成交总价的百分之十作为守约方的补偿。该条约定确定了违约金的计算方式，即成交价160万的10%即160000元作为违约金，是双方的真实意思表示，内容并不违反法律的强制性规定，应当予以尊重。原审判决正确。2.关于房屋增值损失。在房产买卖协议签订后，房屋交易价格上涨。龚宁安、唐再秀违约并导致合同解除，为此给谢艺燕带来的损失包括购房的差价损失。在房价上涨的前提下，如果违约方仅仅是支付违约金，不足以平衡双方的利益和保护守约方。因此，原审法院综合了合同的履行情况，龚宁安、唐再秀的过错等等各方面，酌定谢艺燕的损失为350000元，既有法律依据，也符合了现有实际。
谢艺燕向一审法院提出诉讼请求：一、判令龚宁安、唐再秀继续履行双方于2016年3月9日签订的编号为0000294的《房产买卖协议》，未履行标的为1550000元；二、判令龚宁安、唐再秀协助谢艺燕将上述《房产买卖协议》项下的房产（集美区康成二里9号1204室）过户到谢艺燕名下；三、判令龚宁安、唐再秀向谢艺燕支付违约金160000元；四、本案诉讼费用、保全费由龚宁安、唐再秀承担。2018年4月12日，谢艺燕变更诉讼请求如下：一、解除谢艺燕与龚宁安、唐再秀于2016年3月9日签订的编号为0000294的《房产买卖协议》；二、判令龚宁安、唐再秀双倍返还谢艺燕定金100000元；三、判令龚宁安、唐再秀赔偿谢艺燕因其违约致使谢艺燕遭受的房屋增值损失1600000元；四、判令龚宁安、唐再秀向谢艺燕支付违约金160000元；五、本案诉讼费用、保全费由龚宁安、唐再秀承担。一审庭审中，因谢艺燕既主张双倍返还定金又主张违约金，一审法院依法要求谢艺燕对其诉求进行明确，谢艺燕明确诉求如下：“我方选择违约金160000元，我方当庭放弃变更后的第二项诉讼请求”。
一审法院认定事实如下：谢艺燕与朱欣欣于2009年7月7日登记结婚，龚宁安与唐再秀于2002年8月21日登记结婚。2016年3月9日，龚宁安、唐再秀（甲方）与谢艺燕（乙方）签订一份《房产买卖协议》（0000294），约定如下：“根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他相关法律、法规之规定，甲、乙、丙三方在平等、自愿的基础上友好协商，就房产买卖及其中介事宜达成一致，签订本协议，以资共同遵守。第一条、甲方同意将座落于集美区康成二里9号1204室的房产，用途住宅，出售给乙方，建筑面积127.47平方米……详见土地房屋权证号（购房合同号）00870366。乙方经过丙方介绍现场看房后对甲方所出售房产已充分了解，愿意购买上述房产。第二条、甲、乙双方同意，上述房屋的成交总价为人民币（大写）壹佰陆拾万元整（小写￥1600000.00）。甲乙双方向房管部门办理交易过户时的申报价为人民币（大写）壹佰伍拾贰万元整（小写￥1520000.00），本协议书所约定的成交价与申报价之间的差额作为房屋装修款及设备转让款。本协议签订之日，乙方支付甲方购房定金人民币（大写）伍万元整（小写￥50000.00）。并按以下第1种方式支付给甲方：1.乙方于本协议签订之日直接支付给甲方……第四条、乙方将总房款分3次支付给甲方，已支付的购房定金可冲抵首期购房款。具体付款日期及金额如下：1.乙方于2016年07月09过户当日向甲方支付人民币（大写）伍拾肆万（含定金）元整（小写￥540000.00）……4.乙方向银行申请商业、公积金贷款人民币（大写）壹佰零陆万元整（小写￥1060000.00），该贷款由银行直接转至甲方账户，若贷款银行实际放贷金额小于贷款申请金额，乙方应于收到银行同意放贷金额之日起柒日内将差额部分直接支付给甲方。办理按揭贷款所应缴纳的费用由乙方自行承担。第五条、上述房产的产权现状为C类，甲乙双方均清楚该房产的产权状况，各方不得以此为由拒绝履行合同：C：上述房产已经办理了土地房屋权证，但处于抵押状态。甲方应于2016年07月01日前前往甲方原申贷银行办理提前还贷手续，将银行按揭余款一次性还清，同时办理解除抵押登记手续……第六条、甲乙双方应于2016年07月09日前，以本协议书为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续。若于2016年07月25日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任（违约责任详见本协议书第十二条）……第九条、交房事项：1.甲方应于收到乙方全款后当日将房产交付给乙方使用……第十二条、违约责任：1.甲、乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方已付款（不计利息）返还给乙方。若乙方中途悔约，应以书面形式立即通知甲方及丙方，甲方应自乙方悔约之日起三日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。2.若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。任何一方逾期超过叁拾日仍未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应按本条第1款的约定承担悔约责任……第十七条、本协议未尽事宜双方可另签补充协议，与本协议具有同等法律效力。双方约定的其他事项：1.双方经签订后不得违约，如需违约，违约方需赔偿守约方该套房屋成交总额的百分之十作为守约方的补偿。”该《房产买卖协议》并对双方的其他权利义务进行了约定。龚宁安、唐再秀在该协议的甲方处签名捺印，谢艺燕在该协议的乙方处签名捺印，厦门市集美区香香房房屋中介服务部在该协议的中介方丙方处盖章。上述《房产买卖协议》签订后，谢艺燕向龚宁安、唐再秀支付定金50000元。
2016年4月16日，龚宁安（甲方）、朱欣欣（乙方）、李栋（丙方）签订一份《三方协议》，约定：“现有乙方朱欣欣购买甲方龚宁安名下集美区康成二里9号1204室（大学康成二期3号栋9梯1204室），由于甲方龚宁安某些手续问题未处理好暂不能同购买方乙方朱欣欣如期办理过户，今应乙方朱欣欣要求甲方龚宁安提前将此房交由乙方朱欣欣入住，但此房目前由丙方李栋承租，故经三方友好协商，共同达成如下协议：1.甲方今将丙方承租的1204室收回并交给乙方朱欣欣。2.乙方承诺丙方可以住到2016.5.30之前，并自愿赔付给丙方一个月房租的违约金￥1700元，同时乙方再花￥2300元购买丙方如下物品：空调、热水器、燃气灶、油烟机各1台及防盗窗两个。3.甲方必须退回丙方租房押金￥1600元，此款甲方暂交乙方保管，待丙方结清以前水电气物业等费用后无息退还给丙方￥1600。4.此协议一式3份，甲乙丙3方各执1份，3方签字后即生效。”
此后讼争房屋因被法院查封而龚宁安、唐再秀无法依约如期办理交易过户登记手续。双方产生争议。2016年11月27日，龚宁安发给中介的微信消息中写明：“小杨，您好！你问问他们280能接受不？能接受重签协议并公正，不能接受就帮我挂出去销售吧……谢谢”。一审庭审中，关于讼争房屋被查封的情况，一审法院依法询问龚宁安、唐再秀，其陈述：“在2016年1月份，因我作为债权担保人讼争房产被思明法院查封，在2017年1月13日解除查封”。一审法院并依法询问谢艺燕何时知道讼争房屋被查封，其陈述：“2016年7月份，因为龚宁安、唐再秀一直拖延过户，通过朋友查询才知道房屋被查封”。一审法院并询问龚宁安、唐再秀有无明确告知原告和中介房屋被查封的情况，其陈述：“我方有明确告知谢艺燕和中介房屋被查封”，谢艺燕对该陈述不予认可。庭审中，一审院并依法询问龚宁安、唐再秀在房屋符合过户条件时，有无通知谢艺燕过户，其陈述：“在2017年1月13日解除查封后，因为家里人要自己住，不同意再卖，于是在2017年2月11日向谢艺燕发出解除函。”
一审庭审中，龚宁安、唐再秀提供一份《解除房产买卖协议通知书》及EMS快递单，拟证明：被告于2017年2月11日向原告发出并送达《解除房产买卖协议通知书》，由此《房产买卖协议》于2017年2月11日正式解除。谢艺燕质证认为：对上述证据的表面真实性无异议，但我方没有收到《解除房产买卖协议通知书》，其也不认可《解除房产买卖协议通知书》内容当中所表述的，同时我方认为该解除协议，没办法达到法律解除后果，理由如下：1.本案不存在合同法第九十四条可单方解除合同的情形，龚宁安、唐再秀没有任意解除权，即便龚宁安、唐再秀有通知到谢艺燕该合同也达不到解除的效果；2.从程序上龚宁安、唐再秀没有就解除合同提出反诉，从解除通知书的时间在谢艺燕起诉之后，谢艺燕可以认为该措施系龚宁安、唐再秀报复性的措施。
一审审理过程中，谢艺燕向一审法院申请财产保全，该院依法于2017年1月22日作出（2017）闽0211民初374号民事裁定，并依法于2017年2月4日查封龚宁安名下位于厦门市集美区的房产，谢艺燕并缴纳保全费5000元。庭审中，一审法院依法询问双方讼争房屋现状，谢艺燕回答：“在2018年年初就已经搬走，因为联系不到对方，钥匙还没有给被告”。龚宁安、唐再秀回答：“谢艺燕有无搬走，我方不知道，谢艺燕也没有跟我方说，钥匙还没有还给龚宁安、唐再秀”。
另查明，集美区康成二里9号1204室的房屋于2008年5月9日设立抵押，抵押权人为中国工商银行股份有限公司厦门杏林支行。2017年10月11日，中国工商银行股份有限公司厦门杏林支行向厦门仲裁委员会申请仲裁，要求龚宁安偿还借款本金及利息、罚息、复利及律师费等，并要求就拍卖、变卖讼争房屋所得价款优先受偿。
一审法院认为，谢艺燕与龚宁安、唐再秀于2016年3月9日签订的《房产买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为有效，双方均应依该协议的约定履行各自的义务。龚宁安、唐再秀在签订《房产买卖协议》之前已经知晓讼争房屋被法院查封的事实，但依然与谢艺燕签订上述《房产买卖协议》，之后龚宁安、唐再秀因讼争房屋被查封而无法依约如期履行过户登记义务，在讼争房产被解除查封之后，龚宁安、唐再秀却明确表示不再继续履行合同并向谢艺燕发出《解除房产买卖协议通知书》要求解除《房产买卖协议》，龚宁安、唐再秀亦未依约于2016年7月1日之前办理提前还贷手续及解除抵押登记手续，故龚宁安、唐再秀存在违约行为，应承担相应的违约责任。对此龚宁安、唐再秀辩称双方之间的《房产买卖协议》自2017年2月11日龚宁安、唐再秀向谢艺燕发出《解除房产买卖协议通知书》之日起即已经解除，对此谢艺燕不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”以及最高人民法院研究室对《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第24条理解与适用的请示的答复：“当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。”本案中，谢艺燕并不存在违约行为，龚宁安、唐再秀书面通知谢艺燕解除合同，龚宁安、唐再秀的行为构成违约，此时享有合同解除权的主体是谢艺燕，故龚宁安、唐再秀的上述答辩主张不能成立，现谢艺燕主张解除合同，于法有据，应予支持。关于谢艺燕主张的双倍返还定金100000元以及支付违约金160000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中，谢艺燕既主张双倍返还定金又主张违约金，经一审法院依法释明后，谢艺燕选择适用违约金条款。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，根据双方签订的《房产买卖协议》第十七条的约定：“双方经签订后不得违约，如需违约，违约方需赔偿守约方该套房屋成交总额的百分之十作为守约方的补偿。”故谢艺燕要求龚宁安、唐再秀支付违约金160000元，于法有据，应予支持。关于谢艺燕主张的房屋增值损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条的规定：“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定”，故谢艺燕主张的房屋增值损失应为可得利益损失，其主张于法有据，应予支持，根据谢艺燕的实际损失情况、本案合同的履行情况、龚宁安、唐再秀的过错程度以及本案的实际情况，酌情综合认定谢艺燕的损失为350000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除谢艺燕与龚宁安、唐再秀于2016年3月9日签订的《房产买卖协议》；二、龚宁安、唐再秀应于判决生效之日起十日内向谢艺燕支付违约金160000元；三、龚宁安、唐再秀应于判决生效之日起十日内赔偿谢艺燕损失350000元；四、驳回谢艺燕的其他诉讼请求。本案一审案件受理费20640元，由谢艺燕负担11740元，由龚宁安、唐再秀负担8900元；保全费5000元，由谢艺燕负担1930元，由龚宁安、唐再秀负担3070元。
二审审理期间，除龚宁安、唐再秀认为一审判决遗漏查明，在中介召集签订补充协议时，谢艺燕明确表示不支付首期款及讼争协议于2017年2月11日解除外，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。双方当事人均无新的证据提交。
本院认为，首先，龚宁安、唐再秀上诉主张双方约定，若讼争房产于2016年7月25日仍无法解除查封，则谢艺燕放弃购买，但该主张并无任何证据予以佐证，亦无证据证明龚宁安、唐再秀将讼争房产查封的事实告知谢艺燕。龚宁安、唐再秀又主张依据讼争协议十二条，可以双倍返还定金为代价予以解除合同，但综观本条及合同约定，该条并非赋予合同相对方的任意解除权，其约定在于守约方可以选择适用定金罚则。龚宁安、唐再秀再上诉主张谢艺燕存在违约行为，其行使解除权，但其无证据证明谢艺燕存在违约行为，其未支付首期款在于龚宁安、唐再秀未依约办理过户手续，谢艺燕依法行使同时履行抗辩权。在谢艺燕未存在违约情形及讼争房产被解封的情形之下，龚宁安、唐再秀发出解除通知，属毁约的重大违约行为，应当依约、依法承担违约责任。其次，已经讼争协议第十七条的约定，在龚宁安、唐再秀严重违约的情况下，谢艺燕诉求总房款10%的违约金存合同依据，应予以支持。因讼争房产的增值，该违约金仍无法填补谢艺燕的损失。龚宁安、唐再秀在2016年11月27日，即曾提价至280万元，与协议成交价格相差120万元。一审判决综合诸因素，且谢艺燕亦未提出上诉，故本院对一审法院酌定的损失35万元予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8900元，由上诉人龚宁安、唐再秀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 聆
审 判 员 章 毅
审 判 员 柯艳雪
二〇一八年九月十九日
代书记员 陈 琳
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。