贵州省贵阳市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2018）黔01行终473号
上诉人（原审被告）贵阳市白云区住房和城乡规划建设局，住所地贵州省贵阳市白云区健康路15号。
法定代表人李斌，局长。
委托代理人吴小兰，贵州商同律师事务所律师。执业证号：15201198911245425
上诉人（原审第三人）贵阳白云津泉房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区龙井路289号。
法定代表人祖文友，董事长。
委托代理人赵洪福，贵阳白云津泉房地产开发有限公司法律顾问。
上诉人（原审第三人）黄杰，男，1989年12月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
委托代理人刘原诚，贵州朝华明鑫律师事务所律师。执业证号：15201200010974729
被上诉人（原审原告）郭劲，男，1968年11月10日出生，布依族，住贵州省黔西县。
委托代理人侯勇，贵州金黔律师事务所律师。执业证号：15201200410942064
委托代理人成雷，贵州金黔律师事务所律师。执业证号：15201201710332634
原审被告贵阳市白云区房地产市场管理所，住所地贵州省贵阳市白云区白云南路***号。
法定代表人樊力华，所长。
原审被告贵阳市白云区房地产服务中心（原贵阳市白云区房地产交易中心），住所地贵州省贵阳市白云区白云南路***号。
法定代表人刘俊，主任。
上列二原审被告共同委托代理人吴小兰，贵州商同律师事务所律师。执业证号同前。
上诉人贵阳市白云区住房和城乡规划建设局（以下简称“白云住建局”）、贵阳白云津泉房地产开发有限公司（以下简称“白云津泉房开公司”）、黄杰因城乡建设行政管理房屋行政登记一案，不服贵阳市观山湖区人民法院（2017）黔0115行初195号行政判决，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原判查明：2013年12月3日，原告郭劲与第三人白云津泉房开公司签订《商品房买卖合同》，向第三人白云津泉房开公司购买位于贵阳市××龙井路“澜岸花园”地上单元1层1至10号门面。同日，第三人白云津泉房开公司原法定代表人林木全向原告出具收条，收条载明“今收到郭劲购房款人民币现金壹佰伍拾万元正（1500000.00）”。并约定2014年6月30日交付房屋。因第三人白云津泉房开公司未按时交付，原告郭劲向贵阳市白云区人民法院提起诉讼，贵阳市白云区人民法院作出（2015）白民初字第14号民事判决：驳回原告郭劲的诉讼请求。
原告郭劲不服该判决，向贵阳市中级人民法院提起上诉。二审审理期间，2015年1月30日第三人白云津泉房开公司与第三人黄杰签订《商品房买卖合同》，黄杰购买了白云津泉房开公司位于贵阳市白云区××“××花园”××号商品房，并支付了首付款。2015年2月4日，第三人白云津泉房开公司及黄杰向被告贵阳市房地产市场管理所（以下简称“白云房管所”）申请办理第三人黄杰购买的上述商品房预售合同备案登记，并提交了黄杰身份证、《商品房买卖合同》、收款收据、中国工商银行汇款凭证、商品房预售监管资金交存明细清册、贵州省住宅专项维修资金专用收据的备案材料。2015年2月4日，被告白云房管所根据第三人白云津泉房开公司及黄杰的申请对白云区龙井路188号“澜岸花园”2栋负一层258号房屋作出了Y15008137号商品房预售合同备案登记。
2015年6月24日，贵阳市中级人民法院作出了（2015）筑民一终字第850号民事判决：一、撤销贵州省贵阳市白云区人民法院（2015）白民初字第14号民事判决书；二、被上诉人贵阳白云津泉房地产开发有限公司在贵阳市龙井“澜岸花园”小区地上单元1层1至10号门面（车库）达到交付条件时立即向上诉人郭劲交付该房屋。后原告郭劲向贵阳市白云区人民法院申请强制执行上述生效民事判决，贵阳市白云区人民法院作出（2015）白执字第1017号执行裁定：终结本案本次执行程序。原告郭劲不服该裁定，申请执行异议，2016年5月16日贵阳市白云区人民法院作出（2015）白执字第1017之一号执行裁定，以“贵阳市龙井‘澜岸花园’小区地上单元1层1至10号门面（车库）……与贵阳市房监所关于该项目车库位于负一层，无商业；从贵阳市房产管理系统查询，未查询到贵阳白云津泉房地产开发有限公司在贵阳市××龙井路‘澜岸花园’小区地上单元1层1至20号相应房屋信息的查询意见，执行标的与房屋产权主管部门出具的被执行人所登记的房屋信息不符。其次……该商铺已由贵阳白云津泉房地产开发有限公司于2015年1月30日出卖给案外人黄杰，……并办理了备案登记……。”为由，驳回异议人郭劲的异议申请。
2016年6月28日，原告郭劲因不服白云住建局作出的上述商品房预售合同备案登记向法院提起行政诉讼，请求：1.撤销白云房地产服务中心关于澜岸花园地上一层1-10号门面（车库）的错误备案登记；2.本案诉讼费由被告承担。观山湖区人民法院判决驳回原告郭劲诉讼请求，原告郭劲不服该判决，向贵阳市中级人民法院提起上诉，因原审违反法定程序，贵阳市中级人民法院发回重审，重审期间，原告郭劲未就诉讼请求进行变更。
行政诉讼二审期间，即2017年7月14日，原告郭劲向贵阳市白云区人民法院提起诉讼，请求确认白云津泉房开公司与黄杰《商品房买卖合同》效力。贵阳市白云区人民法院于2017年8月30日作出（2017）黔0113民初1744号民事判决：驳回原告郭劲诉讼请求。郭劲不服该判决，向贵阳市中级人民法院提起上诉。
行政诉讼发回重审期间，原告以涉及民事诉讼未审结,申请本案中止审理,法院遂裁定中止审理。2017年12月6日，贵阳市中级人民法院作出（2017）黔01民终5530号民事判决，确认郭劲与白云津泉房开公司签订的《商品房买卖合同》中约定的1至10号车库实际已更名为澜岸花园2栋负一层258号、254号、246号、242号、238号、234号、232号、228号、226号和222号房屋，郭劲对上述房屋依法享有所有权。白云津泉房开公司将上述涉案房屋售予第三人黄杰之行为系无权处分，而第三人黄杰因在完成涉案房屋不动产物权转移登记之前已知晓该房屋系郭劲所有，白云津泉房开公司无处分权，第三人黄杰无法适用善意取得制度获得涉案房屋所有权。
另查明，被告白云房管所受被告白云住建局的委托，具体负责办理商品房预售合同备案登记。
原判认为：商品房预售合同登记备案是房地产管理部门对合同的一种行政管理手段，主要目的是规范商品房预售活动，保障登记人将来实现物权，合同登记备案行为并不产生物权变动和物权公示的效力，不属于权属登记行为。被告白云住建局依法负有履行商品房预售合同备案登记的法定职责。对于被告白云住建局根据第三人白云津泉房开公司的申请作出的本案涉及的商品房买卖合同备案登记的合法性的问题。参照《贵州省城镇房地产开发管理条例》第三条“房地产开发企业和房地产经纪机构应当自商品房销售合同签订之日起3日内将销售合同报送房地产开发项目所在地房地产主管部门备案登记。房地产主管部门应当推行电子政务，实行销售合同网上即时备案。”之规定，本案中被告白云住建局系第三人白云津泉房开公司开发的位于贵阳市××龙井路“澜岸花园”房地产项目所在地的房地产主管部门，依法具有行使商品房买卖合同备案登记的职责，被告白云房管所受白云住建局的委托具体实施商品房买卖合同备案登记，故法院认为，本案中涉案的商品房买卖合同备案登记系被告白云住建局作出。本案中第三人黄杰与第三人白云津泉房开公司签订了《商品房购房合同》，并支付了首付款，第三人白云津泉房开公司及黄杰向被告白云住建局申请办理商品房买卖合同备案登记，并提供了黄杰身份证、《商品房买卖合同》、收款收据、中国工商银行汇款凭证、商品房预售监管资金交存明细清册、贵州省住宅专项维修资金专用收据的备案材料。被告白云住建局据此对第三人黄杰与第三人白云津泉房开公司申请对白云区龙井路188号澜岸花园2栋负一层258号房屋作出了Y15008137号商品预售合同备案登记行为并无不当。但经贵阳市中级人民法院已生效的（2015）黔01民终850号及（2017）黔01民终5530号民事判决书已确认郭劲系涉案房屋所有权人，且第三人黄杰不能通过善意取得制度获得该房屋所有权，该商品房预售合同备案登记行为已经不可能实现保障物权登记之目的，同时该行为的存在亦会妨碍原告郭劲物权权利的行使。为维护原告郭劲的合法权益，应撤销案涉房屋的合同备案登记。综上所述，被诉具体行政行为虽然合法，但所依据的事实证据发生重大变更，应予撤销。故依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条之规定，判决：撤销贵阳市住房和城乡规划建设局关于贵阳市××龙井路188号澜岸花园2栋负一层258号房屋登记号为Y15008137号的商品房预售合同备案登记。
宣判后，白云住建局、白云津泉房开公司、黄杰均不服，分别向本院提起上诉。白云住建局以“一审法院认定事实严重错误，适用法律错误，商品房预售合同备案登记合法”等为由，请求撤销原判，改判驳回原告诉讼请求；白云津泉房开公司以“涉案房屋实际仅与黄杰签订《商品房买卖合同》且黄杰已支付对价和依法办理备案登记并交付使用至今，被上诉人郭劲与林木全约定的借款担保性质的合同标的物不存在，原审已认定备案登记行为依法并无不当，作出撤销备案登记判决违反信赖利益保护原则”等为由，请求撤销原判，改判驳回被上诉人郭劲的诉讼请求；黄杰以“一审法院认定事实严重错误，贵阳市公安局白云分局出具的《关于门派编制号码确认的通知》，白云津泉房开公司“澜岸花园”只存在1栋、2栋负一层190号-258号独立车库，不存在地上单元一层门面。适用法律错误”等为由，请求撤销原判，改判驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2013年12月3日，被上诉人郭劲与上诉人白云津泉房开公司签订《商品房买卖合同》，购买白云津泉房开公司位于贵阳市××龙井路“澜岸花园”地上单元1层1至10号门面（用途为车库），合同约定2014年6月30日交付房屋。同日，白云津泉房开公司原法定代表人林木全向郭劲出具收条，载明“今收到郭劲购房款人民币现金壹佰伍拾万元正（1500000.00）”。因白云津泉房开公司未按时交付房屋，郭劲向贵阳市白云区人民法院提起民事诉讼，诉请判令被告白云津泉房开公司将位于贵阳市××龙井路“澜岸花园”地上单元1层1至10号车库交付原告。贵阳市白云区人民法院于2015年3月4日作出（2015）白民初字第14号民事判决,以“所转款项实为借款，不是购房款，要求被告履行交房义务证据不足”等为由，判决：驳回原告郭劲的诉讼请求。
上述案件一审审理期间，白云区政府于2015年1月15日作出《关于解除澜岸花园项目地下车位及地上车库限制查封有关问题专题会议纪要》（白府专议[2015]10号），载明：原则同意白云津泉房开公司办理地下车位及地上车库预售许可证进行销售。并将所售购房款用于支付工程款及农民工工资确保社会稳定。
同年1月30日，上诉人白云津泉房开公司与上诉人黄杰签订《商品房买卖合同》（合同编号：LAHY-
YF-153)，约定黄杰购买白云津泉房开公司位于贵阳市白云区××“××花园”××号商品房（规划用途为车库）。白云津泉房开公司于次月2日出具收款收据，收到黄杰交付首付款及物业维修基金。2015年2月4日，上诉人白云津泉房开公司及黄杰向上诉人白云住建局申请办理黄杰购买的上述商品房预售合同备案登记，并提交了黄杰身份证、《商品房买卖合同》、收款收据、中国工商银行汇款凭证、商品房预售监管资金交存明细清册、贵州省住宅专项维修资金专用收据等申报材料。同日，白云住建局根据双方的申请对白云区龙井路188号“澜岸花园”第2栋负一层258号房屋作了商品房预售合同备案登记（预售合同登记号：Y15008137)。2015年3月18日白云津泉房开公司交付房屋给黄杰使用至今，同年4月2日黄杰交付购房尾款。
郭劲不服贵阳市白云区人民法院作出的上述（2015）白民初字第14号民事判决，向贵阳市中级人民法院提起上诉。贵阳市中级人民法院于2015年6月12日作出（2015）筑民一终字第850号民事判决，以“郭劲与白云津泉房开公司签订合同已经生效，郭劲向林木全提供的账户付款的行为应视为履行合同行为。即使涉案款是借款，由于《商品房买卖合同》和《借款协议》均系双方当事人的意思表示，从选择履行合同的角度看上诉人更具主动性”等为由，判决：一、撤销贵州省贵阳市白云区人民法院（2015）白民初字第14号民事判决；二、被上诉人贵阳白云津泉房地产开发有限公司在贵阳市××龙井路“澜岸花园”小区地上单元1层1至10号门面（车库）达到交付条件时立即向上诉人郭劲交付该房屋。
郭劲于2015年7月29日向贵阳市白云区人民法院申请强制执行上述生效民事判决，贵阳市白云区人民法院认为上述生效法律文书确定的执行标的与房屋产权主管部门出具的被执行人所登记的房屋信息不符，不能证实执行标的是否存在，不具备强制执行条件，故作出（2015）白执字第1017号执行裁定：终结本案本次执行程序。郭劲不服该裁定，提出执行异议。贵阳市白云区人民法院于2016年5月16日作出（2015）白执字第1017之一号执行裁定，以“从贵阳市房产管理系统查询该案执行标的与房屋产权主管部门出具的被执行人所登记的房屋信息不符；该商铺已由贵阳白云津泉房地产开发有限公司于2015年1月30日出卖给案外人黄杰并办理了备案登记”等为由，驳回异议人郭劲的异议申请。
郭劲因此就上述商品房预售合同备案登记行为于2016年6月28日向贵阳市观山湖区人民法院提起行政诉讼，请求：一、撤销白云房地产交易中心（现为贵阳市房地产服务中心）关于澜岸花园地上一层1-10号门面（车库）的错误备案登记；二、诉讼费由被告承担。贵阳市观山湖区人民法院于2016年12月14日作出（2016）黔0115行初54号行政判决，驳回原告郭劲的诉讼请求。郭劲不服向贵阳市中级人民法院提起上诉，贵阳市中级人民法院于2017年4月7日作出（2017）黔01行终83号行政裁定，以“原审违反法定程序”为由，裁定撤销原判，发回重审。重审期间，郭劲根据法院释明明确诉讼请求为：一、依法判令被告撤销第三人之间签订的买卖合同预售登记，登记号为Y15008137；二、本案案件受理费由被告承担。原审法院经审理后作出判决如前。
郭劲于2017年7月14日向贵阳市白云区人民法院提起民事诉讼，请求：一、确认白云津泉房开公司与黄杰2015年1月30日签订的澜岸花园2栋负一层258号、254号、246号、242号、238号、234号、232号、228号、226号和222号房屋的《商品房买卖合同》无效；二、判决被告向贵阳市房管局申请撤销上述房屋的备案登记手续；三、本案受理费由二被告承担。贵阳市白云区人民法院于2017年8月30日作出（2017）黔0113民初1744号民事判决：驳回原告郭劲诉讼请求。郭劲不服该判决，向贵阳市中级人民法院提起上诉。贵阳市中级人民法院于2017年12月6日作出（2017）黔01民终5530号民事判决：驳回上诉，维持原判。
本院另查明，2013年4月24日贵阳市公安局白云分局治安大队作出的白公（治）门楼牌[2013]05号《关于门牌编制号码确认的通知》，白云津泉房开公司“澜岸”项目住宅号码为白云区龙井路188号，门面号码为白云区龙井路160号-186号，190号-258号，该门牌编制号码为法定编号。
本院认为，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”的规定，上诉人白云住建局作为县级以上人民政府房产行政主管部门，负责房屋预售备案登记管理工作，办理本行政区域内的房屋预售备案登记，是本案适格被告。贵阳市房地产市场管理所及贵阳市房地产服务中心并非作出房屋预售备案登记行为的机关，不是本案适格被告。白云住建局根据上诉人白云津泉房开公司及黄杰的申请，经审查申请人提交的备案登记申请材料，认为白云区龙井路188号“澜岸花园”第2栋负一层258号房屋预售合同备案登记申请符合相关法律法规的规定，作出商品房预售合同备案登记（预售合同登记号：Y15008137）的行为，程序合法，行政行为并无不当。
商品房预售合同备案登记虽涉及不动产，但并非一种不动产登记制度，而是一种行政备案制度。是基于对房地产市场宏观调控需要，由买卖双方将预售合同上报房产管理部门并进行公示的行为，该行为对当事人履行合同不产生确定效力，无公示对抗的效力。郭劲诉请法院确认白云津泉房开公司与黄杰2015年1月30日签订的澜岸花园2栋负一层258号房屋的《商品房买卖合同》无效，本院作出的上述（2017）黔01民终5530号民事判决驳回其诉请，即：白云津泉房开公司与黄杰2015年1月30日签订的澜岸花园2栋负一层258号房屋的《商品房买卖合同》效力并未被确认无效。在申请登记材料的真实性有效性未经法定程序予以否定前，被上诉人郭劲诉请撤销白云区住建局于2015年2月4日对白云区龙井路188号“澜岸花园”第2栋负一层258号房屋作的商品房预售合同备案登记（预售合同登记号：Y15008137)的请求，于法无据，法院不予支持。房屋买卖各方的民事争议不属于本案行政诉讼的审查范围，各方当事人应通过民事诉讼予以解决。
原判以本院作出的（2017）黔01民终5530号民事判决已确认郭劲系涉案房屋所有权人，被诉商品房预售合同备案登记行为的存在会妨碍原告郭劲物权权利的行使为由，适用《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条作出撤销备案登记行为的判决，理由不当，适用法律有误，本院依法予以改判。上诉人白云住建局、白云津泉房开公司、黄杰的上诉有理，其请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第八十六条、第八十九条第一款第（二）项、第三款之规定，本案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销贵阳市观山湖区人民法院（2017）黔0115行初195号行政判决；
二、驳回被上诉人郭劲的诉讼请求。
一、二审案件受理费各50元由被上诉人郭劲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 蕾
审 判 员 鲜友谊
审 判 员 喻 兰
二〇一八年九月十日
法官助理 胡应萍
书 记 员 陈阿娟