江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0830民初3895号
原告：江苏欧瑞置业有限公司，统一社会信用代码913208306871947445，住所地盱眙县盱城街道山水名都售楼部二楼。
法定代表人：江贤娒，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄孝婷、陈飞，该公司员工。
被告：孙茂宏，男，汉族，50岁，银行职员，住盱眙县。
被告：孙清月，女，汉族，26岁，银行职员，住盱眙县。
两被告共同委托诉讼代理人：陈士贤，江苏淮海潮律师事务所律师。
第三人：盱眙建祥汽贸有限公司，组织机构代码561811831，住所地盱眙县黄花塘镇新街街道。
法定代表人：吴建祥，该公司总经理。
原告江苏欧瑞置业有限公司（以下简称欧瑞公司）与被告孙茂宏、孙清月商品房预售合同、担保追偿权纠纷一案，本院于2017年7月5日立案。依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告欧瑞公司的委托诉讼代理人黄孝婷、陈飞，两被告共同委托诉讼代理人陈士贤到庭参加诉讼。两被告在第一次庭审后申请追加盱眙建祥汽贸有限公司（以下简称建祥公司）作为第三人参加诉讼，本院依法准许并通知建祥公司参加诉讼，因案情复杂，本案转为适用普通程序依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告欧瑞公司的委托诉讼代理人黄孝婷、陈飞，被告孙茂宏的委托诉讼代理人陈士贤到庭参加诉讼，被告孙清月经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼（陈士贤当庭陈述第二次庭审孙清月未委托其为代理人，第一次庭审时江苏衡胜律师事务所接受委托指派陈士贤为代理人，因其转隶至江苏淮海潮律师事务所，双方未办理第二次庭审的委托代理手续），第三人建祥公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告欧瑞公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告偿还购房款680000元及利息；2、判令被告孙清月偿还因其不按约偿还按揭贷款被银行扣划原告方担保的款项275857.80元及利息；3、本案诉讼费用由被告方负担。事实和理由：被告孙茂宏与孙清月系父女关系。因经营需要，两被告于2010年8月购买原告开发的山水名都门面房，被告孙清月以自己名义与原告方签订了商品房买卖合同。合同约定被告孙清月购买山水名都1号楼1008号门面房，总价款1960000元。依照合同约定，两被告应向原告公司交首付款980000元，因被告当时资金不足找人与原告协商，暂交首付款300000元，尚欠首付款680000元，被告孙茂宏出具欠条一份，明确欠到房款680000元整（1号楼1008号房首付）。剩余购房款被告孙清月向江苏盱眙农村商业银行股份有限公司（以下简称盱眙农商行）办理了按揭贷款。现因被告孙茂宏长期拖欠购房首付款680000元，经多次催要拒不给付，加之孙清月未按月偿还盱眙农商行按揭贷款及利息，该行遂从原告账户陆续扣划了贷款及利息合计275857.85元，用于因担保而为被告孙清月偿还按揭贷款本息。两被告拒不承担还款责任违背了诚实信用原则，已严重构成违约，兹具状起诉，望判准原告的诉请。
被告孙茂宏、孙清月辩称，原告欧瑞公司与被告孙清月之间存在商品房买卖合同关系，与被告孙茂宏无该合同关系。被告孙茂宏自愿出具给原告方欠款680000元的条据系债务转移行为，该680000元应由被告孙茂宏承担。购买案涉房屋首付980000元，被告孙清月实付300000元属实，系余欠款680000元由被告孙茂宏出具了欠条。原告方出具了首付款980000元的发票，其余通过办理银行按揭贷款给付了原告，至此被告孙清月已履行了全部付款义务，不应再承担责任。原告欧瑞公司因为按揭贷款的担保而被银行扣收275857.85元，原告欧瑞公司行使该款追偿权，被告孙清月不表示异议，但该款与被告孙茂宏无关联，被告孙茂宏对该款没有偿还义务。原告欧瑞公司欠第三人建祥公司债务为787800元，该债权已转让给两被告，为两被告共同债权，两被告主张对原告方行使抵销权。请求依法驳回原告欧瑞公司不合理的诉讼请求。
原告欧瑞公司围绕诉讼请求提出如下证据材料：1、原告欧瑞公司与被告孙清月签订的商品房买卖合同一份，房屋总价款1960000元，证明双方存在商品房买卖关系及其他诉请内容所依据的事实成立；2、被告孙茂宏于2010年8月25日出具的欠条一份，注明欠到购房款首付款680000元，证明被告孙茂宏出具欠条是债务加入行为，应与被告孙清月承担共同清偿责任；3、被告孙茂宏与案外人盱眙江峰房地产开发有限公司（以下简称江峰公司）于2011年11月1日签订的房屋租赁协议一份，证明该两当事人存在房屋租赁关系，证明孙茂宏与他人合伙开办建祥公司，孙茂宏差欠房租费用，当时口头约定江峰公司购买车辆以车款冲抵房租的事实；4、邹传喜收条五份、借条一份、转账支票存根及银行转账凭证，证明邹传喜为江峰公司开发的香江花苑附属工程的实际施工人，原告欧瑞公司的法定代表人江贤娒亦为江峰公司的法定代表人，原告欧瑞公司支付工程款由邹传喜以盱眙县华盛建筑安装工程有限公司名义领取，以及邹传喜自原告欧瑞公司借款以自己名义从建祥公司购买车辆的事实；5、销售不动产统一发票（办证联）一份，内容为付款人孙清月、预收购房款980000元，证明诉称理由成立；6、盱眙农商行收贷收息凭证四份，证明因担保行为被按揭贷款银行扣划本息275857.85元。
被告孙茂宏、孙清月围绕辩称理由提供如下证据材料：1、证明一份，内容为“邹传喜于你公司购买的皇冠丰田车的车款350000元由江贤娒付款，江贤娒，2011年1月27日”；2、原告欧瑞公司于2012年10月23日出具的欠条一份，内容为欠到建祥公司车款193000元；3、林友清以欧瑞公司名义于2013年1月14日出具的94900元欠条一份；4、肖圣通于2013年10月31日出具的收条一份，内容为车已提，款未付，车价84900元。证明原告欧瑞公司差欠建祥公司车款的事实及其他辩称理由成立；5、赔偿协议书一份，内容为孙茂宏的出租房屋因漏水向他人赔偿金额65000元，证明该房屋系被告方向原告欧瑞公司购买，原告方口头许诺由被告方先向承租户赔偿后再由其赔付的事实；6、债权转让通知书一份，内容为欧瑞公司欠建祥公司购车款722800元，该款于2016年12月12日转让给两被告，证明辩称进帐成立；7、抵销通知书一份，证明两被告于2017年8月6日将债权受让款722800元及商品房漏水赔偿金65000元，合计787800元，该款与所欠原告欧瑞公司购房款及按揭贷款代偿款相抵销及已经通知对方的事实；8、建祥公司2017年12月12日情况说明一份，内容为原告欧瑞公司购车款722800元已转让给两被告所有，证明辩称理由成立。
对原告欧瑞公司提供的证据材料两被告坚持答辩意见，并质证认为，对商品房买卖合同、欠条、发票、收贷收息凭证及被告孙清月实际支付购房首付款300000元不持异议。孙清月是合同的当事人和房屋买受人。被告孙茂宏出具欠条不是债务加入行为，属于债务转移。原告欧瑞公司被银行扣划本息275857.85元属实，但其主张追偿该款的利息依据不足。租赁合同为复印件，其真实性有待核实，双方亦未口头约定以房租冲抵车款的内容。邹传喜与肖圣通是以原告欧瑞公司名义购买车辆的，应属原告方所欠车款。
对两被告提供的证据材料原告欧瑞公司质证认为，邹传喜是江峰公司开发的香江花苑工程项目的实际施工人，与原告方没有业务关系，其购买皇冠丰田车是个人行为，车款已付清并与原告无关联。江贤娒是江峰公司的法定代表人，签字行为不能认定为代表原告单位的职务行为。对欧瑞公司及林友清以欧瑞公司名义出具的欠条予以认可，该193000元和94900元的车款原告欧瑞公司同意作抵冲两被告欠款结算。肖圣通购车行为与原告欧瑞公司无关。被告孙茂宏承租江峰公司开发的香江花苑商铺，然后和其他人合开了建祥汽贸公司，香江花苑的施工人员到该公司买车，约定好是可以挂账的，后来建祥公司不同意挂账冲抵的房租，必须现款提车，邹传喜以向江峰公司借款方式支付了车款，江峰公司已不存在这笔账，更与原告欧瑞公司无关。债权转让及抵销通知书虽落款为两被告，但实为被告孙茂宏个人签名，并且原告公司并未收到该两份通知。不认可建祥公司的情况说明。赔偿协议没有原告方的签名盖章，与原告单位无关联。签订商品房买卖合同时，被告孙清月尚为在校生，系被告孙茂宏出面以孙清月名义购买的，原告单位与被告孙茂宏有业务往来，被告孙茂宏有偿还能力，其出具欠条时双方并未明确约定被告孙清月退出房款给付的债权债务关系，因而是债务加入行为。
对于原、被告无异议的证据材料本院予以认定并在卷佐证。对双方有异议的证据材料本院认证认为，邹传喜为江峰公司开发的香江花苑项目工程实际施工人，其双方存在工程款结算及借款关系。江峰公司与原告欧瑞公司是各具法人资格的独立企业，江贤娒是该两公司的法定代表人，该两企业具有各自的法人资格，资产与人员并不混同。两被告不能举证证明江贤娒于2011年1月27日出具的证明是行使代表原告单位的职务行为，因为该皇冠丰田车款350000元不能认定为原告欧瑞公司的债务。两被告未能举证证明肖圣通与原告方存在财产和身份关系，肖圣通条据中注明车已提款未付，应与原告公司无关联。赔偿协议书是被告孙茂宏与他人签订的，原告欧瑞公司并未介入或授权。被告孙茂宏的委托诉讼代理人当庭陈述协议中孙茂宏的对方与原告没有关系，也不知其具体是谁，其自行与该对方形成65000元赔偿协议后再向原告追偿，也未举证证明与原告方存在其他口头约定的事实，则缺乏事实依据。债权转让及抵销通知，两被告自认未向原告送达，依法不能当然发生效力。建祥公司的情况说明，未经与原告欧瑞公司核定或经司法确认，不能直接产生债权凭证的效果。
根据当事人陈述及证据审查，本院认定如下事实：原告欧瑞公司为房地产开发企业。被告孙茂宏与孙清月为父女关系。2010年8月19日被告孙清月与原告欧瑞公司签订商品房买卖合同一份，约定被告孙清月购买原告欧瑞公司开发的山水名都1号楼1008号商业用房，房屋价款为1960000元，签订合同当日首付款980000元，余款980000元必须在三日内办理银行按揭贷款手续，等等。合同签订当日被告孙清月支付首付款300000元。后经沟通被告孙茂宏于2010年8月25日出具欠条一份，注明欠到购房款680000元（1号楼1008号首付），原告方法定代表人江贤娒在该欠条上签字同意。2010年10月29日被告孙清月自盱眙农商行申请贷款980000元向原告欧瑞公司支付了房屋尾款，原告欧瑞公司对被告孙清月向盱眙农商行的按揭贷款合同提供了担保。嗣后两被告对首付款尚欠的680000元未予清偿。被告孙清月因未能及时足额还付盱眙农商行贷款本息，该行自2014年6月30日至2015年9月26日依据担保合同陆续扣划原告欧瑞公司账户存款作为收取借款人孙清月本金和利息，总计金额为275857.85元。
另认定，原告欧瑞公司因购买建祥公司皇冠轿车两辆，该公司于2012年10月23日出具欠条一份，注明欠款193000元。2013年1月14日林友清以原告欧瑞公司名义因欠威驰车款向建祥公司出具94900元欠条一份。2016年12月12日建祥公司将邹传喜购车款350000元及肖圣通购车款84900元，连同前述两份欠条金额以总款722800元金额的债权与两被告签署债权转让手续，建祥公司将该722800元债权转让给两被告，建祥公司及两被告均未将债权转让的情形通知原告欧瑞公司。被告孙茂宏以被告孙清月购买的商铺租赁他人，因房屋漏水而自行与他人达成赔偿协议，约定赔偿他人损失65000元，并拟将该65000元向原告方索赔，据此连同其自认受让建祥公司的车款债权722800元，合计787800元，在本案审理期间的2017年8月6日以两被告名义制作了抵销通知书，主张抵销所欠原告欧瑞公司购房款及按揭贷款代偿款，该通知书未向原告欧瑞公司送达。本案审理期间，原告欧瑞公司同意193000元和94900元购车款欠条注明的数额与两被告应当清偿的债务抵冲结算。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效。被告孙清月未清偿购房首付款680000元是违约行为，应当承担清偿责任。债务加入是指原债务人并没有脱离债务关系，而第三人又加入原有债务关系中，与债务人共同承担债务。债务加入无须经过原债务人的同意。被告孙茂宏基于亲情关系，对被告孙清月所欠购房首付款680000元向原告欧瑞公司出具欠条一份，双方并未约定原欠款人孙清月脱离债务关系，两被告亦未举证证明原告欧瑞公司同意该欠款仅由被告孙茂宏清偿，因而不构成债务转移行为，被告孙茂宏出具欠条是法律意义上的债务加入行为，对所欠购房首付款680000元应与被告孙清月承担共同清偿责任。债权转让是指合同债权人将其债权全部或者部分转让给第三人的行为。债权转让后第三人取代原债权人成为原合同关系的新债权人，原合同债权人因合同转让而丧失合同债权人权利。债权转让的基本前提之一是必须有有效存在的债权，且债权转让不改变债权内容。第三人建祥公司与受让人两被告即便达成转让协议，但其转让的债权722800元不完全属于经过确认的有效债权。虽然该转让行为未通知相对人，但原告欧瑞公司认可并同意抵冲结算193000元和94900元，因两被告为不分份额的共同受让人，该287900元可与两被告应当共同清偿债务的部分相冲抵结算。担保追偿是指保证人在履行保证债务后，得请求主债务人偿还的权利。被告孙清月为商品房买卖合同的买受人和按揭贷款合同的借款人，原告欧瑞公司因担保行为被贷款人盱眙农商行扣划275857.85元，属于为被告孙清月代偿贷款本息性质，被告孙清月应予偿还。原告欧瑞公司主张该追偿部分的贷款本息275857.85元应从最后一次被扣划款项的2015年9月26日起按银行贷款利率计息，并无不当，依法照准。商品房买卖合同约定签订合同时支付购房首付款980000元，被告孙清月未予给付，被告孙茂宏于2010年8月25日出具欠条后，两被告至今仍未清偿，对经核定后尚应付的部分款项应自2010年8月26日起根据商品房买卖合同约定的逾期付款按应付款日万分之一计算利息。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十九条、第八十三条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国担保法》第六条、第三十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告孙茂宏、孙清月于本判决生效后10日内共同给付原告江苏欧瑞置业有限公司购房款392100元并承担该款自2010年8月26日起按日万分之一计算的逾期付款利息至本判决确定的给付之日止。
二、被告孙清月于判决生效后10日给付原告江苏欧瑞置业有限公司为其代偿的贷款本息275857.85元并承担该款自2015年9月26日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息至本判决确定的给付之日止。
三、驳回原告江苏欧瑞置业有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13359元，由原告江苏欧瑞置业有限公司负担4000元，被告孙茂宏负担2795元，被告孙清月负担6540元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。
审 判 长 陈正龙
人民陪审员 王宜国
人民陪审员 武振波
二〇一八年一月三日
书 记 员 赵容达
附：本案援引相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：
（一）根据合同性质不得转让；
（二）按照当事人约定不得转让；
（三）依照法律规定不得转让。
第八十三条债务人接到债权转让通知时，债务人对让与人享有债权，并且债务人的债权先于转让的债权到期或者同时到期的，债务人可以向受让人主张抵销。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。
买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。
买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。
买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。