河北省隆化县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）隆民初字第2819号
原告苏凤桐，住承德市。
原告苏凤侠，住隆化县。
原告苏凤君，公务员，户籍地隆化县，现住隆化县。
原告苏凤杰，住隆化县。
原告苏凤娟，市民，住承德市。
原告苏凤玉，市民，住承德市。
原告苏凤伟，住隆化县。
委托代理人高庆萍，河北高俊霞律师事务所律师。执业证号：。
委托代理人胡秀萍，河北高俊霞律师事务所律师。执业证号：。
被告承德佰宜房地产开发有限公司，住所地隆化县隆化镇富卿苑三期物业用房。
法定代表人全晓莉，执行董事。
委托代理人王树国，河北王树国律师事务所律师。执业证号：。
原告苏凤桐、苏凤侠、苏凤君、苏凤杰、苏凤娟、苏凤玉、苏凤伟与被告承德佰宜房地产开发有限公司（以下简称承德佰宜房地产）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,原告张彦明于2015年9月29日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月16日进行了第一次开庭审理，庭审中，原告变更诉讼请求，被告要求延长举证答辩期限，在举证答辩期内，张彦明子女于2016年1月12日向本院提交原告张彦明于2015年12月6日死亡的证明，并于2016年1月18日向本院提交作为原告参加诉讼的申请，由张彦明的女儿苏凤桐、苏凤侠、苏凤君、苏凤杰、苏凤娟、苏凤玉、苏凤伟作为原告参加诉讼。原告苏凤侠、苏凤君、苏凤杰、苏凤伟及七原告委托代理人高庆萍、胡秀萍，被告承德佰宜房地产开发有限公司委托代理人王树国到庭参加诉讼，原告苏凤桐、苏凤娟、苏凤玉未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，原告的母亲张彦明与被告在2008年9月28日签订了《房屋开发建设拆迁协议》，约定：被告拆除原告房屋，被告把在原告房屋原址所建底商回迁给原告，兑换面积为60.44平方米，被告于2010年6月30日前向原告交付回迁房，原告曾因被告逾期交房起诉至法院，原、被告于2013年9月2日签订《和解协议书》，约定被告于2013年11月30日前向原告交付，后原告撤回起诉，被告至今未交付房屋。现请求判令1、被告向原告交付隆化镇富卿苑三期C座自东向西第四间底商，并为原告办理该底商房屋所有权、国有土地使用权过户手续。2、原告按照房屋开发建设拆迁协议的约定9600元/平方米的标准与被告结算面积差价。3、判令被告向原告支付逾期交房违约金200100元，计算期间是2013年12月1日至2015年9月28日，共667天。4、判令被告自2015年9月29日至实际交付底商之日按300元/天支付逾期违约金。5、由被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称，被告同意向原告交付房屋，此前已向张彦明提出交付房屋，但其拒收，现在也可以交接，但是说明几点：1、被告不属于违约，不承担违约责任，协议只是约定由被告向原告交付60.44平方米的底商，但是没有约定位置，被告不同意法院对具体的间次或房号进行判决。2、被告同意在房屋交付后，可以协助原告办理各项手续。3、协议约定的300元违约金过高，请求降低。4、被告认为交付底商是否有面积差价，现在还是不确定的，所以申请法院对面积差价问题不进行审理。
原告为支持自己的诉讼主张，除当庭陈述外，向本院提交如下证据：
证据一、2008年9月28日，张彦明与被告签订的《房屋开发建设拆迁协议》原件一份，拟证明双方在协议中约定，被告应于2010年6月30日前在原址进行回迁安置，交付安置底商，如逾期交付按每天300元标准支付违约金。双方约定面积为60.44平方米，协议第8条对面积结算也有明确约定，底商作价为9600元平方米。
证据二、2013年9月2日，张彦明与被告签订的《协议书》原件一份，拟证明双方经协商交房时间延后至2013年11月30日，并对2010年6月份至2013年11月30日逾期交房违约金数额确认为14万元，并以给付。同时证明被告逾期交房的事实。
证据三、《隆化县房屋产权登记勘察表》原件一份，拟证明在拆迁前张彦明所有的房屋位置东邻王成国（祁凤茹），西邻刘志忠，应为自东向西的第二间。
证据四、祁凤茹与被告房屋拆迁安置补偿诉讼（2015）承民终字第626号民事判决书和（2015）隆执字第803号执行裁定书复印件各一份，拟证明祁凤茹通过诉讼执行程序已经取得隆化镇富卿苑三期C座自东向西第一间底商的所有权，被告在诉讼中，同意将自东向西第一间安置给祁凤茹。
证据五、（2015）隆执字第801号执行裁定书、（2015）承民终字第625号民事判决书复印件各一份，拟证明被告在原址修建的自东向西第二间底商已安置给尹凤谋。
证据六、（2015）承民终字第627号民事判决书，（2015）隆执字第811号执行裁定书复印件各一份，拟证明张立新通过诉讼取得自东向西第三间底商。
证据七、河北省高级人民法院（2015）冀民申第1383号民事裁定书复印件一份，拟证明被告以不存在违约行为申请再审，被省高院裁定驳回，并认定：房屋开发协议系双方真实意思表示，双方应按协议履行各自义务，被告所建底商实际权利人为5人，但被告只建四间底商，因底商面积与合同面积存在差异，所以被拆迁人未领取钥匙，所以被告应按协议约定承担违约责任。
被告对原告提供证据的质证意见：对证据一、二、三真实性、证明目的均无异议。关于面积差价结算，原告主张按每平米9600元定价，是签订合同当时的价格，不是现在的价格，也不是双方约定延期交房后2013年11月30日的市场价格，所以被告认为以9600元每平方米为结算差价，只能证明如被告给付的房屋面积少于约定面积，应按每平方米9600元支付差价，但是1号证据14条第三项有约定，原告索要的面积超过兑换的面积，原告需要按照被告市场销售价格向被告支付价款。对证据四的真实性无异议，但对证明目的有异议，交付祁凤茹给第一间房屋，一审法院依据是被告同意交付给第一间房屋，不是根据协议约定交付第一间房屋。对证据五的真实性无异议，交付尹凤谋第二间底商，是因为被告与尹凤谋在补充协议中有约定，是被告的义务。对证据六无异议，交付张立新第三间底商，因为一审判决在执行程序中，由被告交付给张立新同等面积的房屋，是强制交付的。对证据七是否确实存在和是否已经送达都是未知的，需要核实。
被告为支持自己的答辩主张，向本院提交证据如下：
证据一、证据二，与原告提交的证据一、证据二一致，即拆迁协议和补充协议，拟证明的是对于原告房屋回迁的面积、位置、价格、违约金等有明确约定。
证据三、证据四，2015年8月25日（2015）冀民申字第1383、1384号案件受理通知书两份，拟证明祁凤茹和张立新与被告拆迁安置补偿协议中关于违约金的判决，被告已经向河北省高级人民法院提起申诉，并已受理。
证据五、六，（2015）隆民初字第3867号、（2015）承民终字第625号关于尹凤谋一案的判决书两份，拟证明终审判决已经确认，被告没有向建设主管部分提交验收报告，不能作为违约的理由。
证据七、涉案房屋所使用的内墙粉饰材料产品合格证及检验报告，拟证明被告在内墙粉饰材料中所使用的材料与合同中所约定的材料比造价高，符合环保标准。
证据八、调查证据申请，请求出示证人党某甲（2014）隆民初字第3867号卷宗尹凤谋与被告房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中的证人证言和同地段房屋租金价格的鉴定报告，拟证明在补充协议签订后，向被拆迁人提出过交房，被拆迁人拒不接收房屋，还有尹凤谋的司法鉴定报告，能够证明同地段房屋租金价格每天每平方米为2.77元，原告回迁面积为60.44平方米，按照合同法司法解释二规定保护违约金可以高出实际损失的30%，如果被告存在违约，合同约定300元违约金也高于实际损失的30%，申请降低。
出示证人党某乙证言：证人出某某，给原、被告双方说过三次，在2013年9月份说过一次，所建的底商有超出协议约定面积的；原、被告因价格问题没有说成；2013年12月份、2014年3月份又分别说过一次，最后都是因为价格没有谈成。2013年9月2日原、被告就违约金达成的协议，证人的理解是，28万元违约金就包括了交房以前违约金，12月份调的时候原告也没有说到违约金，其他的住户也没有提出说超时间了要求违约金的问题。证人认为不存在超出日期后的违约金。证人参与调某某，原告没有提出过房屋不符合竣工验收条件。
出示鉴定报告书一份，拟证明报告书的第六项在评估结论中对于原告的回迁房屋同地段同类型的房屋自2014年1月1日起至鉴定日止，每天每平米市场租金价格为2.77元。具体的计算方式是每天2.77元乘以合同中约定的回迁面积60.44平方米，原告每天市场租金损失就是167.42元，按照最高人民法院关于商品房买卖合同的司法解释的规定，被告应该按照该同类房屋同地段的市场租金价格赔偿因违约给原告造成的经济损失
证据九、富卿苑底商的设计图纸，拟证明图纸中可以看出有纵向隔断，应该是两间房屋。
原告对被告提交的证据质证意见：对于证据一、二真实性无异议，对证明目的有异议，认为在合同第八条明确约定了，在房屋兑换过程，面积出现差异的折算规则，也明确了双方已经确认底商作价每平米9600元。对证据三、四真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，认为该证据只能证明被告申请再审，但是没有再审案件的结果。在原告提交证据七中，被告的再审申请被河北省高级人民法院依法驳回。对证据五、六真实性无异议，对证明目的有异议，认为被告承担违约责任理由在承德中院终审判决中，对被告承担逾期交房的违约责任已经非常明确。对证据七因为是复印件且与本案无关，也没有体现证据来源，对真实性、关联性均不认可。对证据八无异议，对司法报告予以认可。对证据九真实性认可，关联性不认可，认为如果被告证明其证明目的应该提交竣工验收图纸，对其证明目的不认可。
对证据的分析与认定：对原告提交的证据一、二、三，因被告对其真实性和证明目的无异议，本院予以采信;对证据四、五、六，被告对其真实性无异议，对其证明目的有异议，但该证据内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信；对证据七，被告对其真实性和证明目的有异议，经本院核实，该证据内容真实，本院予以采信。
对被告提交的证据一、二、三、四、五、六、八、九的真实性无异议，对其证明目的有异议，但未提出相反的证据予以反驳。上述证据内容真实，来源合法，且与本案有关联，本院予以采信；对被告提交的证据七，因其是复印件，原告不予认可，且于本案无关联，本院不予采信。
经审理查明：原告苏凤桐、苏凤侠、苏凤君、苏凤杰、苏凤娟、苏凤玉、苏凤伟系张彦明女儿。被告承德佰宜房地产为开发建设富卿苑三期房地产项目所需，2008年9月28日与原告母亲张彦明签订了《房屋开发建设拆迁协议》（下称原协议），约定被告拆迁原告该址房屋，由被告在原址为张彦明置换60.44平方米底商。合同第八条约定：如因设计户型没有与兑换建筑面积相等的户型房屋，设计建筑面积超过兑换面积或原告所需要的房屋超过兑换面积的，对超出的建筑面积，原告按被告在本地开发的底商楼房市场售房价向被告交付房款，所有房款必须在被告房屋竣工交房之前付清，否则，被告不予交房（底商作价为每平方米9600元）。交房标准含“安装新型单框双玻中空塑钢窗，内墙墙面白灰落地”；另约定：被告2010年10月30日前向原告交房，每迟延一天支付300元违约金；合同签定后，张彦明按约定履行了合同，但被告违约未按期交房，后张彦明诉至隆化县人民法院要求被告交房并承担违约责任，2013年9月2日张彦明与被告达成和解协议，约定被告于2013年11月30日前交付房屋，被告支付张彦明逾期交房违约赔偿金１4万元。后原告撤回起诉。
另查明被告开发的富卿苑三期Ｃ座、Ｄ座综合楼于２０１３年１０月２５日经勘察、设计、施工、施工图审查、监理、建设单位六方竣工验收，验收结论为合格，但被告直至２０１４年９月１８日始向建设行政主管部门办理竣工验收备案。被告所开发的富卿苑三期Ｃ座综合楼拟为五户回迁户置换底商，但实际建设四间底商。该底商自东向西第一间交付给祁凤茹，第二间交付给尹凤谋，第三间交付给张立新。
原、被告均同意参照尹凤谋案中回迁房屋底商同地段同类房屋租金标准为每天每平方米2.77元计算损失，故原告回迁底商面积60.44平方米，每日租金损失为167.42元。被告应于2013年12月1日向原告交付房屋，但到第二次开庭即2016年3月3日仍未交付房屋，逾期823天，给原告造成房屋租金损失137786.66元。违约金按租金损失上浮百分之三十，应为179122.66元。
本院认为，原告母亲张彦明与被告签定的原协议及和解协议系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，被告应予履行，即在2013年11月30日前向原告交付符合合同约定的房屋。依据法律规定，建设单位应将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。本案中，被告虽然在2013年12月14日前通知原告接交房屋，但被告在通知交房时尚未办理竣工验收备案，被告没有证据证明当时所交付的房屋符合前述法定交房条件；至本案法庭辩论结束，被告也未明确表明拟交付原告房屋的具体位置。基于前述原因，应认定被告拟交付原告的房屋不符合法定及约定条件，原告有权拒绝接收，因被告违约导致房屋未按约定时间交付的法律责任应由被告承担。
原、被告同意参照同地段同类房屋尹凤谋案评估报告中的租金标准计算经济损失，原、被告约定的逾期交房违约金每日300元明显高于实际造成的损失，本院依照实际损失即房屋租金损失上浮百分之三十进行保护，超出部分本院不予支持。被告辩称给付原告的违约金、赔偿金是用于承担实际交付房屋前的全部违约责任没有证据支持，且双方和解协议是在原告诉请被告承担违反原协议约定的交房时间违约责任后达成的，在表述顺序上先约定了延期交房的时间、随后即约定了被告应承担的违约责任，应认定所约定的违约金、赔偿金是被告在2013年11月30日之前应承担的违约责任。被告于2014年9月18日取得竣工验收备案，故本院计算违约金的起止时间应为2013年12月1日至2016年3月3日。违约金应支付到实际交房之日止。
原告与被告未就所置换的底商位置做明确约定，应由被告向其交付符合原协议约定条件的60.44平方米底商。原告主张被告向其交付自东向西第四间底商，没有合同约定和法律依据，该主张本院不予支持。第四间底商的建筑面积超过回迁面积，合同又未约定实际交付底商的具体哪一间，不存在面积差价的问题，故原告主张按第四间底商的建筑面积支付差价款的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第二百五十三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告承德佰宜房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告苏凤桐、苏凤侠、苏凤君、苏凤杰、苏凤娟、苏凤玉、苏凤伟交付隆化镇富卿苑三期Ｃ座楼房60.44平方米底商。
二、被告承德佰宜房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告苏凤桐、苏凤侠、苏凤君、苏凤杰、苏凤娟、苏凤玉、苏凤伟支付逾期交房违约金179122.66元（截止2016年3月3日）。自2016年3月4日起违约金按每日房屋租金损失167.42元上浮30%计算到楼房实际交付之日止。
三、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费9801元，原告负担3267元，被告负担6534元。保全费5000元由被告负担。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。
审 判 长 田振文
代理审判员 吴锡臣
代理审判员 徐 杨
二〇一六年三月十日
书 记 员 王 雪
附页:
一、法律适用
（一）《中华人民共和国合同法》
第六十条一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
（二）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
（三）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于损失为由，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条第三款逾期交付使用房屋的按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
（四）《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。
二、上诉权和上诉期限
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。上诉费用按一审判决确定的数额预交。如逾期不递交上诉状或者在递交上诉状后七日内未预交上诉费，视为不上诉或者撤回上诉，本判决即发生法律效力。
三、申请执行的期限
在本判决生效后，如被告未按判决规定的期限履行判决书确定的给付义务，原告应在二年内向本院申请强制执行。