杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)杭拱民初字第935号
原告宋薛彪。
委托代理人金艳芬、周燕敏，浙江鑫知律师事务所律师。特别授权代理。
被告李先柱。
委托代理人何亚亚。特别授权代理。
原告宋薛彪为与被告李先柱房屋租赁合同纠纷一案，于2015年5月21日向本院起诉，本院于当日立案受理后，依法由审判员于雷独任审判。于2015年7月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周燕敏，被告的委托代理人何亚亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告于2009年6月1日开始承租原告的房屋，之前的租赁合同于2012年5月31日到期。2012年6月1日双方又签订了租赁合同，约定将原告位于杭州市拱墅区上塘镇皋亭村二组（沈半路219号）的房屋三楼、四楼租赁给被告作旅馆使用，租赁合同约定的租赁期限为三年，即2012年6月1日至2015年5月31日止，每年的租金略有不同，其中第一年和第二年为61800元，第三年为63600元，租金约定为每年一付，在付款期内的最后一个月内提前15天内付清全年房租费。原被告双方在实际履行租赁合同期间，前期被告均提前支付租金。到了本合同履约的第三年，依据租赁合同约定，将于2015年5月31日租期届满，被告应当于2015年5月15日前支付第三年全年的租金，但是被告仅在2014年8月6日支付了三个月的租金，后续便杳无音信，经原告多次联络催讨，被告均不予回应，剩余的租金至今拖欠仍未支付。另，原告将上述房屋租赁给被告的时候，是经过装修且全新的，但是被告未合理使用原告的房屋，造成了该房屋多处毁坏破损，诸如门窗、墙体、卫生间吊顶及楼梯的破损，被告应承担恢复原状的责任。请求：1、判令被告支付原告2014年9月1日至2015年5月31日期间的房租费47700元（共9个月租金），逾期租金要求支付至被告实际腾退之日止；利息损失按照银行同期贷款利息6%计算，从2015年5月15日起计算至实际履约之日止；2、判令被告修复有被告所造成的门窗、墙体、卫生间吊顶及楼梯的破损，请求恢复至房屋原状，如不能恢复原状，要求替代赔偿2万元；3、要求被告腾退房屋；4、本案诉讼费由被告承担。
原告就其诉称事实，向本院提交以下证据材料：
1、房屋租赁合同，证明原被告双方存在房屋租赁关系的事实。
2、银行对账单、短信内容，
3、证明，证据2-3证明被告迟延支付第三年租金，且经原告催告，仍未履行。
4、宅基地审批证明，证明涉案房屋系原告所有。
5、照片，证明被告在承租期间将房屋损毁的事实。
6、房屋租赁合同，证明原告曾于2004年6月1日至2009年6月1日将涉案房屋租赁给陈珊珊；被告在陈珊珊之后，于2009年6月1日开始承租原告的房屋。
被告辩称：一、原告诉被告要求支付9个月房屋的请求不能成立，理由一原告无正当理由故意拒绝被告正常转让经营中的旅馆，并且因此给被告造成巨大的经济损失。原告的行为已构成《合同法》上的根本违约。在合同期限内，2013年10月开始，被告因经营不善，拟将亏损中的旅馆转让给他人经营，经与原告多次沟通，协商转让事宜，原告处于一己私利（侵吞被告转让费用二十六万余元），只要权利，不尽义务，极力阻扰被告转让旅馆。以上事实，有旅馆实际经营何景提供的证明材料予以证明。理由二被告与原告2014年9月开始，一直在协商房租的支付方式，不存在故意拖欠房租之事，由于原告无理由拒绝被告转让旅馆，导致被告经营资金链断裂，被告数次委托店铺实际经营人何景，多次带转店人去宋薛彪家中与其协商，转店人也同意代为支付房租，只要原告答应转店，转店人马上清偿支付其房租，被原告和家人辱骂，赶出家门，行为及其恶劣。原告的行为已经导致被告的经济损失逐月增加，被告拟诉之法院追究其法律责任。二、原告在诉状中所称“对门窗、墙体、卫生间吊顶及楼梯的破坏恢复原状“无事实依据。事实是这样的：原被告签订合同时，仅对房屋楼梯部分作了约定，并且交付原告5000元楼梯押金，至于门窗、墙体、卫生间吊顶等旅馆内装潢，此装潢费用已包含在转让费用之中，与原告毫无关系。对于原告要求赔偿2万元，不同意，不是合同里面的内容。三、腾退房屋没有意见，现在可以腾退。四、原告列举的证据之中，居委会证明与宅基地审批证明有重大瑕疵，银行对账单与手机短信内容与代征事实无关联，不能证明其主张，原告的请求应予驳回，本案诉讼费用由原告承担。
被告就其辩称的事实，向本院提交以下证据材料：
1、工商营业执照副本，
2、特种行业许可证副本，
3、税务登记证，证据1-3证明被告合法经营旅馆的事实。
4、旅馆转让合同，证明被告所经营旅馆的装潢属于被告。
5、证明，证明原告违约拒绝被告转让旅馆的事实。
6、楼梯押金，证明旅馆装潢只有楼梯部分属于原告。
经庭审质证，原被告质证意见如下：
被告质证意见：原告证据中居委会证明与宅基地审批证明有重大瑕疵，银行对账单与手机短信内容与代征事实无关联，不能证明其主张，照片真实性没有异议，但是这些都是装修包含在转让费里的，和原告没有关系，其他证据没有异议。原告的质证意见：被告证据都是复印件，无法作为有效证据使用；证据4，是虚假的，没有租赁给许美林，之前是租赁给陈姗姗的；证据5，无法确认真实性；证据6，押金是有的，是作为租赁合同的押金，不是作为楼梯押金。
本院对原被告当庭提交的证据确认如下：原告提交的证据1、5、6，被告无异议，本院予以确认；证据2、3，不符合证据要件形式或无法达到证明目的，本院不予确认；证据4，被告无事实依据予以反驳，本院予以确认。被告提交的证据不符合证据要件形式，其中证据6租房押金收据原告确认，本院予以确认，其他证据不予确认。
经审理，根据上述有效证据和原、被告的陈述，本院认定的事实如下：
被告从2009年6月1日起承租原告位于杭州市拱墅区上塘镇皋亭村二组（沈半路XX号）的房屋三楼、四楼（共10套），作为经营旅馆用途。期间，双方签订了《房屋租赁合同》，最后签订的《房屋租赁合同》中约定：“房屋租赁期为三年，自2012年6月1日至2015年5月31日止；第一年和第二年月租金为515元／套，第三年为530元／套；租金每年一付，在付款期内的最后一个月内提前15天内付清全年房租费”。2014年8月31日前的租金，被告已支付给原告，之后的租金（2014年9月1日至2015年5月31日）未再支付。原告经催讨，被告至今未支付，原告遂诉至本院。
本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，《房屋租赁合同》依法有效，对当事人具有约束力。被告对未支付原告租金47700元无异议，该租金根据合同约定，被告应在2015年5月15日前支付，被告未支付，应承担相应违约责任。被告认为原告拒绝其转让构成违约。本院认为，根据《合同法》第二百二十四条规定，被告作为承租人将租赁物转租，需经原告（出租人）同意，且双方合同中也相应约定，故原告不同意被告转租，不构成违约，对被告该抗辩意见，不予支持。由于被告违约给原告造成损失，原告要求被告支付逾期支付利息的诉请，合法有据，逾期利息以本金47700元按银行同期贷款利率从2015年5月16日起计算至本判决确定给付之日止。本案审理期间，双方签订的《房屋租赁合同》已期限届满（2015年5月31日）而自然终止，双方未再续订合同，被告在租赁期满后应及时归还原告上述房屋，被告现仍占用原告的房屋，应按年租金63600元标准支付原告房屋占用费或使用费至实际腾退之日，本院确定房屋占用费每日为174.25元（63600元÷365天）。原告要求被告修复门窗、墙体、卫生间吊顶及楼梯的破损，恢复至房屋原状，或赔偿2万元。本院认为，对上述房屋原状及现有装修系原告投入，原告未提交有效证据证明；即使房屋原状如原告所述，在多年使用过程中，损耗也属于正常情况，原告对租赁物负有维修义务，且合同中并未约定该义务由被告承担，原告也无证据证明上述损耗系被告未按约定或未按租赁物性质使用所导致，故原告该主张缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告李先柱于本判决生效之日起十日内从杭州市拱墅区上塘镇皋亭村二组（沈半路XX号）的房屋三楼、四楼（共10套）内腾退，将该房屋返还给原告宋薛彪。
二、被告李先柱于本判决生效之日起十日内支付原告宋薛彪房屋租金47700元（本金47700元按银行同期贷款利率从2015年5月16日起计算至本判决确定给付之日止）。
三、被告李先柱于本判决生效之日起十日内支付原告宋薛彪房屋占有使用费（从2015年6月1日起按每日174.25元计算至实际腾退之日止）。
四、驳回原告宋薛彪的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费994元，减半收取497元，由被告李先柱承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费994元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处；帐号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 员 于 雷
二〇一五年七月十五日
代书记员 章文洁