温州市龙湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）温龙民初字第31号
原告：温州××江科技有限公司，住所地：温州经济技
术开发区××号，组织机构代码：××。
法定代表人：周某某。
委托代理人（特别授权）：潘某。
被告：温州××网络科技有限公司，住所地：温州市×
×大道××大厦××室，组织机构代码：××。
法定代表人：章某某
委托代理人（特别授权）：万某。
原告温州××江科技有限公司与被告温州××网络科技
有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年1月9日立案受
理，依法由审判员丁虹适用简易程序于2012年2月21日公开开
庭进行了审理。原告温州××江科技有限公司的委托代理人潘
某、被告温州××网络科技有限公司的委托代理人万某到庭参
加诉讼。本案现已审理终结。
原告温州××江科技有限公司诉称：2010年12月6日，被
告与原告签订租赁合同，合同约定1、原告将兰江路188号b幢6
6013号（面积657.66平方米）出租给被告营业使用，租赁期限
为2010年12月15日至2013年12月14日，共36个月，月租金30元
／平方米。2、被告在签订合同时向原告交纳押金19730元，签订合同后3个工作日内支付首期6.5个月租金128244元，以后年
度租金分两次支付。3、被告逾期缴纳租金，每逾期一天按租
金总额的0.3%支付违约金以及其他条款。合同签订后，被告违
背信用原则，没有按照合同约定履行，截至2011年12月31日，
被告共拖欠原告房屋租金202232元，物业管某某1696元、水电
费2771元和违约金170370元，共计377069元，经原告多次与被
告沟通并要求其履行未果。原告为维护合法权益，诉请判令：
一、解除原告与被告签订的合同，被告立即腾空房屋；二、被
告立即支某某屋租金、物业管某某、水电费及违约金等共计37
7069元；三、本案诉讼费由被告承担。庭审中原告补充陈述：
合同签订后，被告于2010年12月份支付了租金10000元和装修
押金10000元，2011年5月3日支付了租金44121元，2011年6月3
0日支付某某管某某6196元，2011年11月19日支付了物业管某
某15084元。原告的诉讼请求租金金额的时间计算到2011年12
月31日。原告只请求律师函的金额，其余的金额放弃，2011年
12月31日之后发生的金额另行请求。
在本院指定的举证期限内，原告向本院提交以下证据：1
.营业执照，以证明原、被告主体资格；2、租赁合同，以证明
双方的租赁关系；3、装修管理规定，以证明收取装修押金100
00元的事实；4、被告公司甲章某某出具的一份书面说明，以
证明被告方曾某某跟原告公司乙租金的问题。原告当庭提交律
师函以及快递回单传真件，以证明催缴租金的事实。庭审后原
告向本院提交温州市公安局龙湾分局开发区派出所的《情况说
明》，以证实双方发生争执后报警的具体情况。被告温州××网络科技有限公司辩称：一、双方在2010
年12月6日签订《租赁合同》后，因情况发生变化又于2011年2
月21日另行签订一份《房屋租赁合同》，故原告所称的2010年
12月6日签订的《租赁合同》已作废，不能作为依据使用，应
按后一份合同履行。二、根据后一份合同，每年房租48000元
，被告至今已支付租金超过6万多元（包括装修押金10000元和
定金10000元），现被告已多付房租，有权要求原告返还。就
算拖欠房租，由于2011年11月开始原告用铁链把被告租赁的房
某某死导致被告至今无法办公，此后的租金也不能计算。而且
，原告主张按年租金总额0.3%计算违约金过高，超过原告的实
际损失，应予以调低。三、物业管某某、水电费是要向物业公
司缴纳，原告无权要求被告支付。四、原告严重违约，在2011
年11月用铁链堵死租赁房屋导致被告至今无法办公某成损失，
即使被告拖欠房租，也有权拒付并要求原告赔偿损失。原告所
称的被告缴纳的款项属实，我方使用租赁的房屋到2011年11月
份为止，因为发生争议所以就搬走了，现租赁的房屋双方都加
了一把锁。
在本院指定的举证期限内，被告温州××网络科技有限
公司向本院提交如下证据：1、房屋租赁合同，以证明双方于2
011年2月21日重新签订了合同；2、收款凭证，以证明被告方
已经支付的款项；3、照片，以证明因为漏水办公室被淹以及
公司大门被原告方某某的事实；4、催款通知和声明，以证明
双方的交涉过程。
原、被告提交的上述证据，经庭审出示质证，被告对原告的证据1-
3和庭后提交的《情况说明》没有异议，上述证据经审查均符
合有效证据的法律特征，本院予以确认。被告认为证据4的真
实性无法确认，具体的情况不知道，对于律师函不是很清楚。
本院认为，证据4的内容只是证明被告方曾某某跟原告公司乙
租金的问题，双方并没有达成一致意见，故该证据与本案的处
理结果没有关联，其证明力不予确认。律师函并不能证实被告
已经收到，该证据系原告委托代理人单方面作出，对被告没有
约束力，其证明力不予确认。原告对被告提交的证据质证如下
：对证据1的真实性没有异议，但该份合同的内容不是真实的
，公司签订合同一般都是签订两份，之后签订的合同是给被告
用于工商登记的，公司只是在合同上盖章，具体书写部分的内
容是被告自己填写的。本院认为，双方对两份合同的形式真实
性没有异议，其形式上反映签订合同的事实予以确认。对于两
份合同内容是否能体现双方当事人的真实意思表示，从合同的
形式上看，前合同形式完整，除经办签订合同的代表签字外，
内容均系打印形成，后合同形式简单粗糙，对租赁物、租赁期
、租金等主要内容均以书写方式表现，没有租赁双方代表签字
确认，双方（尤其是被告）在庭审中连书写合同的经手人都无
法明确说明，与常理不符；从签订合同后的实际履行情况看，
被告是按照前合同的标准履行支付租金的，按照常理及交易习
惯，如果后合同确系被告所主张的另行签订合同对前合同予以
变更，后合同约定履行支付租金为年付一次，且月租金标准为
4000元，被告表示对后合同的存在与否不清楚的主张与常理相悖、也不可能在存在后合同的前提下以超出后合同的标准提前
向原告支付租金；而原告对存在后合同的情形尚能作出基本合
理的解释。综上，本院认为，后合同所签订的内容不是双方当
事人租赁涉案房屋的真实意思表示，原告的异议成立，被告主
张的该证据的证明力不予确认。原告对证据2没有异议，予以
确认。原告对证据3的真实性没有异议，其内容反映的租赁房
屋的现状予以确认。原告确认证据4当中的催款通知是其发出
，但主张没有收到被告的“声明”。本院认为，该组证据证实
原告向被告发出催缴物业管某某通知的事实，予以确认，但被
告的“声明”是否已由原告收讫无法确认，被告的该部分证明
力不予确认。
经审理本院认定，2010年12月6日，原告（甲方）与被告
（乙方）签订《蓝江软件集聚基地（软件园）租赁合同》，合
同约定：甲方向乙方出租之办公楼坐落于温州市××号b幢601
6013号（建筑面积为657.66平方米），租赁期限自2010年12月
15日起至2013年12月14日止，共36个月；乙方所租赁场地的月
租金为30元／平方米（每月三十天计），年租金分两期支付，
本年度首期6.5个月租金128244元在租赁合同签订后3个工作日
内一次性付清，以后租金每半年支付一次，承租方应在每半年
度开始前30日内向出租方支付。乙方逾期缴纳租金，每逾期一
天按年租金总额的0.3%支付违约金；乙方必须依约如期交纳租
金，如逾期十天未支付租金，甲方有权解除租赁合同收回租赁
权，并直接从押金中扣除拖欠的租金及违约金。承租方在签订合同前需一次性向出租方交纳租赁押金19730元，租赁期内租
赁押金不计利息，租赁期满后，如双方商定不再续租，租赁押
金优先抵扣出租方原先设备和固定资产损坏的赔偿金，再返还
押金余额。如资产和物品无损坏及其他应扣债务，租赁押金无
息全额退还。乙方应按规定向甲方交纳物业管某某、电费、水
费及其它费用，乙方未按上述规定支付租金及各项费用，甲方
有权解除合同……双方在合同中对装修、双方责任、保险和纳
税、租赁合同终止或续约和租赁转让、违约责任和纠纷处理及
其它内容均作了约定，双方同时签订了《蓝江软件园装饰装修
管理规定》。
合同签订后，被告于2010年11月26日向原告支某某租定
金10000元，于12月17日支付了装修押金10000元，2011年5月3
日支付了租金44121元，2011年6月30日支付了2011年第一、第
二季度物业管某某6196元，2011年11月19日支付了2011年7月1
日-
12月31日的物业管某某7892元、2011年4月11日至10月10日的
水电费7192元共计15084元。
2011年11月底，因被告拖欠租金导致双方纠纷，原告对
被告公司采取停电等措施，事后经协商未果，双方各对租赁房
屋加上一把锁，此后被告停止使用所租赁的房屋。2011年12月
1日，双方因房租问题产生纠纷，被告公司员工欲搬走个人物
品受到原告一方阻拦并导致报警处理，事后双方对房租问题未
能达成调解协议，从而形成本案诉讼。
本院认为，原告与被告签订《蓝江软件集聚基地（软件园）租赁合同》，原告将房屋租赁给被告使用，双方订立合同
的意思表示真实，不违反法律的强制性规定，该房屋租赁合同
应认定有效，双方当事人应当依约履行各自义务。被告主张双
方于2011年2月21日签订的《房屋租赁合同》已导致原合同作
废与事实不符，其辩称已多付租金的理由不能成立，本院不予
采纳。双方租赁合同约定“乙方必须依约如期交纳租金，如逾
期十天未支付租金，甲方有权解除租赁合同收回租赁权……”
，现因被告拖欠租金，原告提出解除双方的租赁合同并要求被
告腾空出租房屋和按照合同约定的标准支付租金，符合双方合
同约定和法律规定，本院予以支持。原告于2011年11月底采取
停电等措施并由双方各对租赁房屋加锁，客观上导致被告无法
继续使用所租赁的房屋，因此被告主张租金应计算至2011年11
月份的理由成立，本院予以采纳。按照双方租赁合同约定的租
金标准，被告每月应支付原告租金19729.8元，计算至2011年1
1月30日止，被告应付租金为226892.7元。原告要求被告支付
租金至2011年12月31日止的超出部分，本院不予支持。被告已
经向原告支付的租金54121元，应予以扣除。此外，被告向原
告支付的装修押金10000元，按照双方租赁合同“乙方必须依
约如期交纳租金，如逾期十天未支付租金，甲方有权解除租赁
合同收回租赁权，并直接从押金中扣除拖欠的租金及违约金”
的约定，该装修押金可直接扣除用以支付拖欠的租金。综上，
被告尚欠原告租金162771.7元。双方约定“乙方逾期缴纳租金
，每逾期一天按年租金总额的0.3%支付违约金”，现原告主张
违约金约定过高，超过原告的实际损失，要求予以调低的理由成立，本院予以采纳，结合原告的实际损失及本案实际情况，
违约金可按被告逾期支付的租金为基数的利息损失予以确定，
以银行同期同类贷款基准利率计算。双方合同约定“本年度首
期6.5个月租金128244元在租赁合同签订后3个工作日内一次性
付清，以后租金每半年支付一次，承租方应在每半年度开始前
30日内向出租方支付”，故首期支付租金的日期为2010年12月
9日前，第二期租金支付的日期为2011年5月15日至6月15日之
间。现被告仅于2010年11月26日支付了租金10000元，2011年5
月3日支付了租金44121元，故违约金计算应确认从2010年12月
10日起至2011年5月3日止以118244元为基数；2011年5月4日起
至2011年11月30日止以172772元为基数；自原告于2011年11月
底采取停电等措施并对租赁房屋予以加锁欲收回租赁权，按照
双方合同约定，被告支付的押金可直接在拖欠的租金及违约金
扣除，故自2011年12月1日起的违约金应以162772元为基数计
算至判决确定付款之日止。原告诉讼请求中超出部分，本院不
予支持。
《蓝江软件集聚基地（软件园）租赁合同》约定被告应
按规定向原告交纳物业管某某、电费、水费及其它费用，被告
未按上述规定支付租金及各项费用，原告有权解除合同……因
此，被告主张原告无权要求被告支付某某管某某、电水费的理
由也不能成立，本院不予采纳。被告已经支付了2011年的物业
管某某并支付了2011年4月11日至10月10日的水电费，现原告
主张被告尚欠原告物业管某某1696元、水电费2771元，但未向
本院提交相应证据，本院无法采信，故原告该部分的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十
条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二
十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用，〈中华
人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第
二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第
二条的规定，判决如下：
一、解除原告温州××江科技有限公司与被告温州××
网络科技有限公司于2011年2月21日签订的《蓝江软件集聚基
地（软件园）租赁合同》；
二、限被告温州××网络科技有限公司于本判决生效后
五日内腾空租用原告的兰江路188号b幢6010-
6013号（面积657.66平方米）房屋，并向原告支付租金162772
元及相应违约金（违约金从2010年12月10日起至2011年5月3日
止以118244元为基数，2011年5月4日起至2011年11月30日止以
172772元为基数，2011年12月1日起至判决确定付款之日止以1
62772元为基数计算，均按银行同期同类贷款基准利率计算）
。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和搬迁义务
，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之
规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和支付迟延履行金。
本案案件受理费6956元，减半收取3478元，由被告温州
××网络科技有限公司负担2150元，由原告温州××江科技有限公司负担1328元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院
递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市
中级人民法院。
审判员 丁 虹
二〇一二年四月六日
书记员 夏金炜