山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）德中民终字第716号
上诉人（原审被告）：德州中泰投资有限公司。住所地：庆云县西环路西侧鸿福苑。
法定代表人：张洪明，经理。
委托代理人：常秀仁，山东众成仁和（德州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张宝兴。
委托代理人：张政。
上诉人德州中泰投资有限公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服山东省庆云县人民法院（2014）庆民初字第1334号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2014年1月23日，原被告签订关于鸿福苑小区12号楼1单元201室房屋买卖合同，后于2014年5月28日双方签订换房协议，协议中载明“换房协议本人张宝兴身份证372432197109162530原购买鸿福苑小区12-1-201因个人原因申请换房4-1-602以上行为属于本人自愿，经协商予以更换，双方不再负任何责任……”，并于当日原被告签订关于鸿福苑小区4号楼1单元602室商品房买卖合同，合同中第八条约定“出卖人应当在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1（该商品房经验收合格）种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”，第九条约定“……逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金……”。原告已向被告交纳购房款共计524065元，被告逾期交房超过60日。被告认为换房协议已约定双方互相免除对方的违约责任，原告主张于法无据。原告认为该换房协议互免责任针对的是12-1-201房屋的买卖合同，不涉及4-1-602房屋的买卖合同，对于协议下方被告方的约定及签字其并不清楚。被告主张的违约金的计算方法为524065元＊1%。
原审法院认为，2014年5月28日双方签订的换房协议，其约定的内容是针对换房行为，其中互不负任何责任亦应仅限于双方因换房一事而产生的违约责任，而不能及于4-1-602房屋的买卖合同；且原告对被告提交的关于免除新的购房合同中的违约责任的说明不予认可，而被告亦未能提交证据证明该说明已经过原告的同意，因此对被告关于免除新旧购房合同中双方违约责任的主张原审法院不予支持。4-1-602房屋的买卖合同中约定买受人即原告在被告逾期交房60日后享有解除权，原告享有解除权条件已成就，原告解除关于4-1-602房屋的买卖合同符合法律规定，原审法院予以支持。该合同解除后原告可以要求被告返还购房款，故对于原告返还购房款524065元的诉求原审法院予以支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条约定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持，”合同中约定违约金的计算方式为“按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”，故被告应支付原告的违约金的数额为5240.65元（524065元＊1%）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，原审法院作出判决：一、解除原告与被告签订的关于鸿福苑小区4号楼1单元602室的房屋买卖合同。二、被告于本判决生效后十日内返还原告购房款524065元。三、被告于本判决生效后十日内支付原告违约金5240.65元。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9121元由被告承担9093元，原告承担28元。
上诉人德州中泰投资有限公司不服一审判决上诉称，一、一审判决事实认定错误，《换房协议》已经免除了双方新旧购房合同中的违约责任，上诉人对被上诉人不存在违约行为，不应当承担违约责任。1、一审法院认定，“2014年5月28日，双方签订的换房协议，其约定的内容是针对换房行为，其中互不负任何责任亦应仅限于双方因换房一事而产生的违约责任，而不能及于4-1-602房屋的买卖合同。”该认定是错误的。根据《合同法》第四条规定，“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”上诉人和被上诉人在《换房协议》中，明确写明“免除新旧购房合同中双方的违约责任”，一审法院对此视而不见，选择性地排除上诉人利益，违反合同自由原则和公平公正原则。换房行为本身涉及新合同和旧合同两份购房合同，《换房协议》是双方当事人就新旧两份购房合同的补充合同，衔接新旧两份购房合同，与新旧两份购房合同组成一个完整的整体，对双方间的权利义务关系进行了重新约定，对新旧两份购房合同都具有约束力，其法律效力高于新旧购房合同，双方都应当遵守，一审法院也不得剥夺上诉人依换房协议享有的权利。2、一审法院认定，“原告对被告提交的关于免除新的购房合同中的违约责任的说明不予认可，而被告亦未能提交证据证明该说明已经过原告的同意，因此对被告关于免除新旧购房合同中双方违约责任的主张本院不予支持。”根据《合同法》第十三条规定，“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。”一审法院毫无根据的否定《换房协议》的合同性质是完全错误的。一审法院将《换房协议》一份完整的合同，分割为互不相干的两部分，是完全错误的。首先，合同的本质，是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。《换房协议》经过被上诉人提出要约，上诉人承诺，双方达成一致后签订。《换房协议》衔接新旧两份购房合同，并已经实际履行。依照《换房协议》将被上诉人原依旧购房合同购买的房屋退还，签订新购房合同。该事实已经充分证明了《换房协议》的合同性质和法律效力。但一审法院毫无根据的否定《换房协议》的法律性质，人为地把这份完整的协议，分割为互不相关的两部分，还本末倒置地要上诉人去证明是否经过被上诉人同意，该事实认定及判决不禁违反法律规定，也违反一般人的常识。其次，一审法院选择性认可《换房协议》约定的部分内容，对免除被上诉人的违约责任的部分予以认可，对免除上诉人的违约责任的部分不予认可，严重违反公平公正原则，扭曲了换房协议的本意，不仅是对案件事实的认定错误，也是法律适用错误。3、本案事实是，被上诉人与上诉人签订购房合同，购买上诉人开发的鸿福苑小区12-1-201号商品房后，其感觉鸿福苑小区4号楼位置更佳，便向上诉人提出退房请求，要求退掉其已经购买的鸿福苑小区12-1-201号商品房，然后购买鸿福苑小区4号楼的商品房。因被上诉人该项请求违约，不符合上诉人公司的规定，也违反法律规定，需要承担违约责任，上诉人没有同意。但是耐不住被上诉人的反复请求，被上诉人保证如果上诉人免除其解除旧购房合同的违约责任，其也免除与上诉人签订的新购房合同中上诉人的违约责任。上诉人考虑到买房后被上诉人一家长期居住，关系到被上诉人一家的和谐幸福，经公司研究决定，作为特例给予照顾，同意了被上诉人的换房请求，并达成一致，在2014年5月28日签订了《换房协议》和《商品房购买合同》。将被上诉人原购买鸿福苑小区12-1-201换房4-1-602，并免除了被上诉人新旧购房合同中的违约责任。如果不是被上诉人免除上诉人的违约责任，上诉人是不会同意换房的，更不会与被上诉人签订新购房合同。以上《换房协议》中免除双方新旧购房合同中违约责任的约定，是双方的真实意思表示，应当依法予以认定。二、一审法院适用法律错误。因上诉人和被上诉人的《换房协议》已经免除了双方的违约责任，上诉人对被上诉人没有违约行为，一审法院就没有事实根据，适用《合同法》第93条、第97条的规定及《最高院买卖合同纠纷适用法律解释》第26条的规定认定上诉人违约，判决解除双方间签订的新购房合同、返还购房款并支付违约金。一审法院的该判决不仅事实认定错误，而且法律适用错误。为了正确适用法律，维护上诉人的合法权益，请二审法院对本案依法改判，判决驳回被上诉人的全部诉讼请求，另其承担本案一二审诉讼费。
被上诉人张宝兴答辩称，换房协议中所注双方签订协议的约定针对换房协议本身，被上诉人不知道对于换房协议中上诉人称免除新旧协议中的违约责任。一审判决公正，请求维持原判。
本院审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点为：上诉人是否承担违约责任的问题。双方当事人于2014年5月28日签订换房协议，针对被上诉人张宝兴2014年1月23日购买的庆云县鸿福苑小区12-1-201号楼房，达成免除双方违约责任。同日双方当事人又签订新的购房合同，对被上诉人张宝兴购买原小区4-1-602号楼房的权利义务进行了约定，换房免责协议与新的购房合同没有关联，依据新的合同约定，上诉人德州中泰投资有限公司逾期违约交房，构成违约，被上诉人张宝兴依据新的合同约定诉至法院要求行使合同解除权，符合法律规定。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持，原审判决结果正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9121元，由上诉人德州中泰投资有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 崔书江
审判员 郑春笋
审判员 王玉敏
二〇一五年十一月二十七日
书记员 张 哲