辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终6623号
上诉人（原审原告）：ＸＸ，女，汉族，1979年5月23日出生，现住沈阳市铁西区。
上诉人（原审被告）：未来置业（沈阳）有限公司，住所地沈阳市铁西区建设东路78号803。
法定代表人：魏明忠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：姜春颖，辽宁和鑫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李军，男，汉族，1966年8月2日出生，住沈阳市铁西区。
上诉人ＸＸ因与上诉人未来置业（沈阳）有限公司（以下简称“未来置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，均不服沈阳经济技术开发区人民法院（2018）辽0191民初501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月14日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
ＸＸ上诉请求：1.请求支持上诉人一审的诉讼请求，改判逾期办证违约金的计算方式为按照逾期贷款利息标准即利率为贷款利率的150%；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款罚息利率为借款贷款利率水平上加收30-50%，故上诉人请求加收50%标准。
未来置业公司辩称，我方不存在违约行为，不应当支付违约金。请求法院驳回ＸＸ的上诉请求，其他意见同我方上诉意见。
未来置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误。一、上诉人不存在违约行为，首先案涉房屋于2014年4月18日交付被上诉人，上诉人于2016年3月31日将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，已经履行了合同义务。其次，报送材料后，我方即在园区张贴通知进行公告及电话通知，通知业主可以开始办理房证事宜。二、被上诉人主张其2017年2月了解可以开始办理房证的消息，通过一审录音可以证实，被上诉人2016年到2017年年底经常不在沈阳，其于2018年1月12日第一次找到上诉人协商办理房证事宜，因此2016年4月8日至2018年1月12日期间逾期办证的过错在于被上诉人，上诉人不应承担责任。
ＸＸ辩称，未来置业公司称ＸＸ一直不在沈阳这与事实不符，ＸＸ每月都回沈阳一周。未来置业公司称ＸＸ从未找过未来置业公司也与事实不符，ＸＸ即使未收到未来置业公司的通知，也因自己看到其他业主开始办理房证的消息，于2016年6月初找到未来置业公司的售楼员及物业公司办证被告知不交物业费不给办证，2017年2月ＸＸ找到未来置业公司办证，仍然被拒绝。ＸＸ没有怠于办证。
ＸＸ向一审法院起诉请求：判令被告给付2016年4月8日至2018年1月20日期间的逾期办证违约金81,725元并承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实:原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于沈阳经济技术开发区燕塞湖街10-5号XXX的商品房，支付总房款612,990元。该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。被告于2014年4月18日向原告交付房屋，于2016年3月31日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告于2018年3月14日将房屋所有权转移申请书等手续交予原告，原告于2018年3月15日取得房屋所有权证书。
另查明，原告录音中的被告工作人员徐聆弢于2017年10月前任被告公司财务人员，2017年10月离职，2018年1月12日以被告工作人员身份对原告咨询有关办理房产证问题予以答复，答复内容为不欠物业费就配合办理房证。2018年3月14日，徐聆弢以被告公司工作人员身份参加诉讼，2018年3月27日被告撤销了其在本案的代理权。
一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》要约与承诺清楚，系双方真实意思表示，不违反法律及禁止性规定，故该合同合法有效。依法成立的合同具有法律约束力，当事人均应依约履行。关于被告在抗辩理由中提出我公司从来没有说过不交物业费就不给办理房证的规定，物业公司曾向开发商员工委托过，希望在业主办理房产证的时候帮忙催缴物业费，但是这都是物业公司及员工之间的行为，我公司没有这样的规定，录音中的被告工作人员是徐聆弢在2017年10月份以后离职了的主张，因徐聆弢原系被告公司工作人员，原告提交的录音中，徐聆弢亦是在被告原办公地点以被告公司工作人员的身份对原告就咨询办理房证进行解答，且在纠纷进入诉讼程序后徐聆弢仍以被告公司工作人员身份出庭应诉，原告有理由认为徐聆弢代表被告，其行为的法律后果应由被告承担，故对该抗辩不予支持。关于原告主张被告给付2016年4月8日至2018年1月20日期间的逾期办证违约金81,725元的请求，因商品房买卖合同约定，“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决”，案涉商品房于2014年4月18日交付使用，2016年4月7日满720日，被告于2016年3月31日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告在原告要求办理房证过程中要求原告缴纳物业费才予以配合办证的行为不符合合同约定，虽然被告在720日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但其因原告不交物业费便不配合原告办理房证，导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书显系违约，故对于原告主张的2016年4月8日至2018年1月20日的违约金予以支持，违约金的计算方式按照中国人民银行规定的同期贷款利率的标准计算总房款612,990元的利息。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：被告未来置业（沈阳）有限公司于本判决生效后十日内给付原告ＸＸ2016年4月8日至2018年1月20日的违约金（计算方式：按照中国人民银行规定的同期贷款利率的标准计算总房款612990元的利息）。
案件受理费1843元，因适用简易程序，减半收取922元，由被告未来置业（沈阳）有限公司负担。
本院二审期间，ＸＸ提交证据。证据一、9张登机牌，证明ＸＸ并非一直在外地，只是经常出差，每月有一周左右时间在沈阳。证据二、证人证言5份，证明：1.小区内有需要先缴纳物业费后才能给办证的告示；2.开发单位提供办证材料时有验看物业费发票的行为；3.业主微信群里有业主反馈要办证先找老物业，有原告找过开发商办证的陈述，并具有诉讼的打算被拒绝；4.售楼人员与业主谈到办证流程时指示先到物业缴费；5.业主未缴费时开发商曾拒绝过办证。未来置业公司质证意见：对登机牌的真实性没有异议，但对关联性有异议，登机牌只有月、日，没有年，不能证明是哪一年发生的。同时也不能证明ＸＸ在沈阳期间找到过我公司办理房证。该组证据与本案无关。对第二组证据的真实性、关联性均有异议。证人均未出庭，不能证明出具证人证言的是否为同小区业主，以及其证明内容是否真实。本院认为，对于上述证据应结合全案证据予以综合考查，在卷佐证。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，未来置业公司是否应当给付ＸＸ逾期办证违约金及期间的问题。因未来置业公司认可徐聆弢原系该公司工作人员，ＸＸ提交的录音中，徐聆弢亦是在未来置业公司办公地点以该公司工作人员的身份对ＸＸ就咨询办理房证进行解答，且在纠纷进入诉讼程序后徐聆弢仍以未来置业公司工作人员身份出庭应诉，故一审法院认定徐聆弢的行为的法律后果应由未来置业公司承担，认定未来置业公司应当承担逾期办证的违约责任并无不当。关于逾期办证违约金的计算期间问题。未来置业公司已经按照商品房买卖合同约定于2016年3月31日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，此时ＸＸ已经具备办理产权登记的条件。未来置业公司主张ＸＸ自己怠于行使权利其不应对ＸＸ怠于办证期间承担逾期办证的违约责任，因未来置业公司已经举证证明其已经采取在园区公告的方式通知业主办理产权登记事宜，ＸＸ也认可其于2016年6月份已经知晓房屋可以办理产权登记，故何时ＸＸ向未来置业公司主张办理房证应是计算逾期办证违约金的起始时间。ＸＸ主张其于2016年6月即向未来置业公司要求办证，但未来置业公司予以否认，称ＸＸ长期在外并未主张办证，结合ＸＸ在起诉状中已经明确其于2017年2月向未来置业公司主张办证，本院确认逾期办证违约金的起始时间为2017年2月1日。一审确认起始时间有误，本院予以纠正。
关于逾期办证违约金计算标准问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案双方当事人对逾期办证违约金没有约定，一审法院根据本案实际情况酌定按照中国人民银行规定的同期贷款利率的标准计算并未违反法律规定，本院予以确认。
综上，上诉人ＸＸ的上诉主张不成立，本院不予支持；上诉人未来置业公司的上诉主张部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销沈阳经济技术开发区人民法院（2018）辽0191民初501号民事判决；
二、未来置业（沈阳）有限公司于本判决生效后十日内给付ＸＸ2017年2月1日至2018年1月20日的违约金（计算方式：按照中国人民银行规定的同期贷款利率的标准计算总房款612,990元的利息）。
三、驳回双方当事人其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1843元，减半收取922元，由上诉人未来置业（沈阳）有限公司负担；二审案件受理费3686元，由上诉人未来置业（沈阳）有限公司负担922元，上诉人ＸＸ负担2764元。
本判决为终审判决。
审 判 长 史明箭
审 判 员 金 鑫
审 判 员 丁广昱
二〇一八年八月二十一日
法官助理 蔡 韵
书 记 员 桂 芸
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；