浙江省温州市瓯海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温瓯民初字第1437号
原告（反诉被告）：温州市大中梁置业有限公司。住所地：温州市瓯海区娄桥街道娄东大街***号。
法定代表人：杨剑，总经理。
委托代理人：江丁库、张志苗，北京德恒（温州）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：叶展芬。
委托代理人：王俏君，浙江金土地律师事务所律师。
原告温州市大中梁置业有限公司（以下简称大中梁公司）为与被告叶展芬商品房预售合同纠纷一案，于2015年9月28日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员陈淑雅适用简易程序独任审理。被告叶展芬于2015年10月15日向本院提起反诉，本院经审查予以受理，并决定与本诉合并审理。本案于2015年11月9日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）大中梁公司的委托代理人张志苗、被告（反诉原告）叶展芬及其委托代理人王俏君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大中梁公司起诉称：2013年9月19日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201390006660321，备案登记号：20130205905），约定：大中梁公司将其开发建设的亿象商厦第3幢1层002号房出售给叶展芬，房屋总价款883890元，付款方式为银行按揭贷款，具体时间以大中梁公司办理按揭贷款通知为准，叶展芬应在大中梁公司发出通知后7天内到指定银行办理完成贷款手续，否则视为违约，并从逾期之日起每日按总房款的千分之一支付违约金。合同签订后，叶展芬仅支付443890元，并在收到办理按揭贷款的通知后，逾期未办理银行按揭贷款手续，也未支付剩余购房款，大中梁公司多次催讨无果，故诉请法院判令：被告叶展芬继续履行《商品房买卖合同》，向原告大中梁公司支付剩余房款44万元并支付违约金（违约金以总房款为基数按每日千分之一自2014年7月28日起计算至实际履行之日止）。
被告叶展芬答辩并反诉称：对大中梁公司诉称的合同签订情况没有异议。同时，双方约定大中梁公司所售店面门面宽度为6.25米，门面中间无任何的柱子及实体墙，属通透式的框架结构。房屋建成后的现状与合同约定的结构完全不符，门面由两根约1.2米宽的实体承重柱、双开门及窗户组成，窗户下方有一米多高的实体墙。相邻的店面即亿象商厦第3幢1层004号房屋的合同与涉案合同关于房屋结构的约定一致，但房屋现有结构却完全不同。涉案房屋的结构严重影响店面的使用功能，故叶展芬在收到通知书后即向大中梁公司提出解除合同并返还购房款的要求。大中梁公司承认房屋的现有结构与合同约定不符，但房屋已经建好，双方可协商解决，并告知叶展芬暂不支付剩余购房款44万元，待大中梁公司商讨后将门面进行改造至叶展芬满意后再由叶展芬办理银行按揭贷款。后大中梁公司制作改造方案并绘画图纸交由叶展芬认可，之后又称柱子为承重柱，无法改造，叶展芬可在支付20%违约金后退房、退款。大中梁公司的行为已构成根本性违约。另外，大中梁公司向温州市规划局瓯海分局提交的涉案房屋所在一层平面图中明确涉案房屋出口部分由门、窗及柱子组成，但大中梁公司在销售时隐瞒了该重要事实，故反诉原告叶展芬诉请判令：一、解除双方签订的《商品房买卖合同》；二、反诉被告大中梁公司退还反诉原告叶展芬购房款443890元并支付利息损失（按中国人民银行同期同类贷款利率自2013年9月19日起计算至判决确定的履行之日止）。
反诉被告大中梁公司答辩称：大中梁公司拟交付的房屋符合合同约定，不存在违约的情形；双方确曾就房屋门面改造进行多次协商，大中梁公司已制作改造方案可将房屋改造成与相邻店面相一致，但需由叶展芬依据合同附件八第三款的约定提出书面申请。因叶展芬不同意，故没有进行改造；现涉案楼盘已交付，涉案房屋不能再进行改造。综上，请求驳回反诉原告叶展芬的诉讼请求。
本院经审理查明，坐落于温州市瓯海区中心单元，编号为A-07地块的“亿象商厦”项目由大中梁公司开发建设，于2013年9月正式公开销售，涉案楼盘展厅设有沙盘模型。
2013年9月9日，叶展芬向大中梁公司缴纳购房诚意金5万元。2013年9月19日，大中梁公司与叶展芬签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201390006660321），约定：叶展芬向大中梁公司购买“亿象商厦”第3幢1层002号房；该商品房设计用途为商品服务用房，属框架结构，层高4.19米；建筑面积28.06平方米，单价31500元／平方米，房屋总价款883890元，买受人采用银行按揭方式支付房款，于签订合同当日支付总房款20%的首付款，买受人已支付的定金5万元转入首付款，不足部分当天补齐；买受人于签订合同后一个月内按照银行按揭贷款的政策补缴房款，将首付款付至银行要求的额度，以便办理剩余房款的按揭手续；剩余全部房款，买受人同意按银行设定的贷款条件，向出卖人指定的银行申请个人购房贷款予以付清；办理按揭的具体时间以大中梁公司办理按揭贷款的通知为准，不因相关部门的规定而改变，买受人必须在出卖人发出通知后7天内到大中梁公司指定银行办理完成贷款手续，否则视为买受人违约，出卖人可要求买受人自行付清剩余购房款并从逾期之日起每日按总房款的千分之一支付违约金或解除合同，并由买受人按照总房款的20%支付违约金；出卖人应当在2014年12月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用等内容，合同附件一为房屋平面图。同日，叶展芬向大中梁公司支付购房款393890元，双方签订的《商品房买卖合同》经温州市瓯海区房产管理处登记备案。
2014年7月17日，大中梁公司向叶展芬寄送了《亿象商业广场银行按揭办理通知》，叶展芬于2014年7月20日收到上述通知。后叶展芬对涉案房屋的结构提出异议，双方就涉案房屋改造事宜进行协商。2014年11月，叶展芬向大中梁公司提出退房申请。2014年12月5日，涉案房屋所在工程竣工验收合格，同年12月8日进行备案登记，房屋建筑工程竣工验收备案表载明工程用途为商业、行政办公。2015年4月20日，大中梁公司向叶展芬寄送了《亿象商业广场办理按揭催告函》，叶展芬于2015年4月22日收到上述催告函，该催告函要求叶展芬于2015年4月25日前办妥按揭贷款手续，否则，大中梁公司将依法追究叶展芬的违约责任。2015年4月23日，叶展芬到涉案楼盘展厅与大中梁公司进行协商，大中梁公司的工作人员向叶展芬出示改造图纸并向叶展芬出具一份优化申请书，该申请书载明：“本人——（身份证号：————）于—年—月—日购买了中梁亿象商业广场（核准名：《亿象商厦》）—幢—室商品房。本人对该商品房不持任何异议，但因本人自身需要，特向中梁物业服务有限公司申请将本人购买的商品房按本人确认的附图所载标准进行相应优化。故此，本人特作不可撤销的承诺如下：一、本人全权委托温州中梁物业服务有限公司对申请人所购商品房进行上述优化，优化内容包括：拆除有关封闭装修；调整有关门窗位置，并做相应装修调整等。本人对房屋优化行为及后果具有充分认识，且本人对调整，拆除及封闭装修后的商品房实际状况无异议。二、为了顺利完成优化，本人将在本申请载明日起五日内办理完与温州市大中梁置业有限公司的商品房交付结算手续并将房屋交付给温州中梁物业服务有限公司管理。诺本人未在该期限内将商品房交付给温州中梁物业服务有限公司。则本申请即告失效：物业公司及房开公司并不因此承担任何违约责任。特此申请并承诺。附图：1、优化前楼宇平面图：2、优化后楼宇平面图：3、优化前商品房相关部委实景图及优化后商品房相关部位样式图”。叶展芬不同意在该申请书上签字，改造事宜未予进行。同日，叶展芬再次向大中梁公司工作人员递交一份退房申请书。
经双方确认，涉案房屋的门面由一扇窗户、两根柱子及一扇双开门组成，窗户下方为墙体。
另查明，与涉案房屋毗邻的“亿象商厦”第3幢1层004号房合同约定004号房属框架结构，设计用途为商品服务用房，建筑面积为27.01平方米，单价为31487.38元。合同附件一房屋平面图与涉案房屋合同所附房屋平面图一致，该平面图显示“亿象商厦”第3幢一层房屋的门面部分均由单点长线进行标识。亿象商厦第3幢1层003号、004号房门面现状均由一扇双开门与两面落地玻璃组成。
温州市规划局瓯海分局留档的“亿象商厦”3#一层平面图显示，涉案房屋门面部分具体由门、窗、柱子组成，与房屋现状相一致。《房屋建筑面积测绘成果书》中“亿象商厦”第3幢一层平面图与涉案《商品房买卖合同》附件一平面图一致。
证明上述事实的证据有双方的陈述，原告（反诉被告）大中梁公司提供的《商品房买卖合同》（合同编号：201390006660321）、重要商务函件投递单2份、《亿象商业广场银行按揭办理通知》、销售不动产统一发票（自开）2份、《房屋建筑面积测绘成果书》、房屋建筑工程竣工验收备案表，被告（反诉原告）叶展芬提供的照片8张、中梁·亿象商业广场一层商铺铺位示意图、《关于要求退房的申请报告》、《亿象商厦办理按揭催告函》、《申请书》、改造图纸、录音光盘及文字整理材料、“亿象商厦”第3幢1层004号房《商品房买卖合同》、转帐单3份、温州市规划局瓯海分局出具的“亿象商厦”3#一层平面图。上述证据均经庭审出示质证，本院审查后予以认定。
本院认为：原告（反诉被告）大中梁公司与被告（反诉原告）叶展芬签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反效力性法律规定，对双方均具有约束力。叶展芬应根据合同约定在收到大中梁公司的通知书后办理银行按揭贷款，缴纳剩余购房款。故，大中梁公司要求叶展芬继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，支付剩余房款44万元的诉讼请求，本院予以支持。
因涉案房屋与“亿象商厦”第3幢004号房《商品房买卖合同》中关于结构的约定一致、单价相近，但实际的门面构造存在差异，叶展芬据此提出异议符合情理，且大中梁公司在叶展芬提出异议后亦同意协商处理、制作改造方案，并同意叶展芬于2014年4月25日前缴纳剩余房款，说明双方对涉案房屋的结构一直存在争议并协商解决，从公平合理和利益平衡的角度考虑并结合本案实际，本院对大中梁公司主张违约金的诉讼请求不予支持。
框架结构是指由梁和柱以刚接或铰接相连接而成，构成承重体系的结构，即由梁和柱组成框架共同抵抗使用过程中出现的水平荷载和竖向荷载。2014年12月5日，涉案房屋所在楼盘竣工验收合格，同年12月8日进行备案登记，已符合合同约定的交付条件。叶展芬认为涉案《商品房买卖合同》中约定的框架结构即为通透式结构，交付的房屋应与相邻的004号房门面结构一致，依据不足，本院不予采纳。叶展芬认为大中梁公司在宣传及大中梁公司工作人员在导购时称涉案商品房为大开间，双门面，有6米多宽，应视为合同要约，但其提供的证据尚不足以证明该事实主张，故本院不予采信。关于《商品房买卖合同》中所附的房屋平面图是否必须附交规划局备案的详细图纸并无强制性规定，叶展芬据此主张大中梁公司隐瞒重大事项，依据不足，本院不予采纳。综上，叶展芬主张涉案商品房不符合合同约定，大中梁公司的行为构成根本违约致使叶展芬的合同目的无法实现，故而诉请判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，大中梁公司返还已付购房款并赔偿利息损失，依据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告温州市大中梁置业有限公司与被告叶展芬继续履行双方于2013年9月19日关于温州市瓯海区“亿象商厦”第3幢1层002号房签订的《商品房买卖合同》，被告叶展芬于本判决生效之日起十日内支付原告温州市大中梁置业有限公司剩余购房款44万元；
二、驳回原告温州市大中梁置业有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告叶展芬的诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费10799元，减半收取5399.5元，由原告温州市大中梁置业有限公司负担1449.5元，被告叶展芬负担3950元；反诉受理费9092元，减半收取4546元，由反诉原告叶展芬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 员 陈淑雅
二〇一五年十二月二十四日
代书记员 林晶晶
附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项
一、判决适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
二、当事人应知的相关事项
1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。
2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。
3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。
4.根据法律、司法解释的规定，发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。被执行人未按法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
5.当事人一方拒绝履行的，对方当事人可以在履行期限届满后的二年内（分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算）向第一审人民法院申请执行。逾期申请的，人民法院不予受理。
6.拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的；隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。