上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终3259号
上诉人（原审被告，反诉原告）吴培云，男，XX年XX月XX日生，汉族，住江西省上饶市玉山县XX镇XX村XX号，联系地址上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室。上诉人（原审被告，反诉原告）曾益波，男，XX年XX月XX日生，汉族，住江西省上饶市玉山县XX镇XX村XX号，联系地址上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室。被上诉人（原审原告，反诉被告）陈朝辉，男，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室。上诉人吴培云、曾益波因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第43579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，2015年9月29日，陈朝辉与吴培云、曾益波签订《房屋租赁合同》，约定陈朝辉向吴培云、曾益波出租上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋），租赁期限为2015年10月18日至2020年10月17日；若陈朝辉未能于起租日向吴培云、曾益波交付该房屋，则每逾期一日，陈朝辉应按日租金的2倍向吴培云、曾益波支付逾期违约金；租金为人民币（以下币种相同）5,700元/月，按三个月为一期支付，第一期租金吴培云、曾益波应于2015年10月18日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的3日前支付；如吴培云、曾益波逾期支付租金，则每逾期一日，吴培云、曾益波应按日租金的2倍向陈朝辉支付逾期违约金，如吴培云、曾益波逾期超过3日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经陈朝辉谅解的情况下视为吴培云、曾益波擅自终止本合同，吴培云、曾益波需按本合同第八条承担违约责任；吴培云、曾益波需支付陈朝辉租赁押金5,700元，除本合同另有约定之外，陈朝辉应于租赁关系消除且在吴培云、曾益波将该房屋及其附属物品向陈朝辉交割清楚，并付清所有吴培云、曾益波应付费用当日将租赁押金全额无息退还吴培云、曾益波；吴培云、曾益波应按本合同的规定，按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用，吴培云、曾益波逾期不支付租金累计超过15天的，陈朝辉有权单方面解除本合同，并依据合同追究吴培云、曾益波违约责任。合同第八条“违约责任”约定，如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的2倍。陈朝辉和吴培云、曾益波各自向中介公司上海A有限公司支付中介服务费1,995元。合同签订后，吴培云、曾益波向陈朝辉交付了押金5,700元。此后，吴培云曾提出要求在系争房屋内进行砌墙，陈朝辉予以拒绝。2015年10月17日，陈朝辉电话联系吴培云，称：“我再跟你确认一下，我给你租房钥匙，你给我钱，怎么样？”吴培云说：“你那个房子，跟我搞成这样，叫我怎么租？”、“你那个房子我肯定是不住了，你跟我闹成这样，我还能住吗？”陈朝辉说：“你不租的话，你要负责任的。”吴培云又说：“我不管负不负责任，我跟你讲，这个钱你退不退？那天警察叫你退，你怎么都不退？”同日，陈朝辉还电话联系曾益波，称：“小曾，今天我给你们钥匙，你们给我钱，大家在最后一天交接一下房子好吗?”曾益波说：“你打电话给我干嘛？”、“你打给他电话吧！”该日，陈朝辉交房未成。2015年10月31日，陈朝辉自述将系争房屋出租给案外人。2015年11月，陈朝辉诉至原审法院，请求判令：吴培云、曾益波支付违约金1万元。原审中，陈朝辉认为在吴培云、曾益波违约的前提下，陈朝辉已经于10月31日将系争房屋转租给案外人，故该日为陈朝辉与吴培云、曾益波解除《房屋租赁合同》的时间，如果法院不确认该日为合同解除日，那么也要求法院解除双方签订的《房屋租赁合同》。吴培云、曾益波不同意陈朝辉的诉讼请求，并提起反诉请求：陈朝辉根据合同第八条约定向吴培云、曾益波支付违约金11,400元。原审中，吴培云、曾益波还认为陈朝辉收取的押金5,700元亦应予返还。原审认为，陈朝辉与吴培云、曾益波签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，依法有效，双方均应依约严格履行。现合同签订后，吴培云、曾益波向陈朝辉支付了押金，此后，吴培云、曾益波于起租日前并未按约向陈朝辉支付第一期的房屋租金，在陈朝辉于2015年10月17日通知吴培云、曾益波交付系争房屋时，吴培云答复房屋肯定不住了，而且要求陈朝辉退押金。在此后的几天，吴培云、曾益波也未支付第一期租金，亦未催促陈朝辉交付系争房屋的事实。根据双方合同约定的“如吴培云、曾益波逾期支付租金，……如吴培云、曾益波逾期超过3日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经陈朝辉谅解的情况下视为吴培云、曾益波擅自终止本合同，吴培云、曾益波需按本合同第八条承担违约责任”的内容，陈朝辉在2015年10月21日可认定吴培云、曾益波已经解除了系争租赁合同，为此陈朝辉此后于2015年10月31日将系争房屋另行出租他人，并未违反法律规定。因吴培云、曾益波违反了合同约定，擅自解除合同，为此应当按照合同第八条的约定向陈朝辉支付月租金2倍的违约金，现陈朝辉自愿以1万元主张，并无不妥。鉴于违约金兼具补偿损失和惩罚的功能，故陈朝辉现主张1万元并未过高，予以支持。关于陈朝辉收取的押金5,700元，就合同解除后陈朝辉的相应损失已经由违约金得以补偿，故该押金应当退还吴培云、曾益波。吴培云、曾益波认为在签订合同时，曾得到陈朝辉认可在系争房屋的客厅内砌墙，事后陈朝辉又反悔，对此吴培云、曾益波并未提供证据加以证明，对其陈述原审法院不予采信。本案《房屋租赁合同》因吴培云、曾益波的违约而予以了解除，现吴培云、曾益波提起反诉要求陈朝辉支付违约金的主张，无事实和法律依据，不予支持。原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款之规定，于二〇一六年一月一十四日作出判决：一、吴培云、曾益波支付陈朝辉违约金1万元；二、陈朝辉返还吴培云、曾益波房屋押金5,700元；以上两项相抵，吴培云、曾益波于判决生效之日起十日内支付陈朝辉4,300元。三、驳回吴培云、曾益波的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费50元，减半收取25元。一审反诉案件受理费42.50元。以上两项合计67.50元，由吴培云和曾益波负担。原审法院判决后，上诉人吴培云、曾益波不服，共同向本院提起上诉称，2015年10月11日，上诉人为了收房的事情与被上诉人协商过，虽然合同中没有记载，但是双方在中介处曾经谈好会提前一周时间给上诉人进行装修整理。因为上诉人可能在收房后需要有6、7个家属入住，所以需要把房屋内部隔拦一下，但被上诉人却要上诉人签协议承诺保证客厅不住人，上诉人也不同意。被上诉人当时表示不同意提前交房了，要上诉人多付钱，双方产生纠纷，还报了警。当时上诉人觉得被上诉人不诚信，所以后来就说不租这个房子了。后来到了10月18日，上诉人已经回老家了，不在上海，也没有收房。故其请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人本诉请求，支持其反诉请求。被上诉人陈朝辉辩称，上诉人要求在房屋内砌墙做隔断，这是不正常的，被上诉人对此不能同意，所以在10月11日当天发生了纠纷，还报了警，后来10月17日，被上诉人主动打电话叫上诉人来收房，上诉人却拒绝了，合同解除是由于上诉人单方违约，不付租金，拒绝收房，表示不租了。被上诉人从来没有提出过要加房租。原审判决正确，请求二审法院维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，系争房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律的效力性禁止性规定，属合法有效，双方均应按约履行。根据上诉人的陈述，其曾经在2015年10月11日提出收房，因双方就客厅是否能进行隔拦的问题发生纠纷而未果。对此，租赁合同并未约定10月11日交房，也没有约定客厅可以进行改建隔拦，即使上诉人的主张事实成立，被上诉人在当天拒绝上诉人在房屋内进行隔拦也并无不当，被上诉人在当天不交房也没有违反合同约定。其后，在10月17日，被上诉人已经主动致电上诉人要求其进行收房，但上诉人却未收房，根据原审中提供的电话录音以及上诉人二审中的陈述，其已经向被上诉人表示不再租赁系争房屋。上诉人的上述行为显属于单方拒绝继续履行合同，构成违约。根据系争租赁合同约定，上诉人逾期支付租金超过3日的，被上诉人可解除合同，在上诉人未按约支付租金的情况下，被上诉人的解除权已经成立，其后被上诉人将房屋另行出租并无不当。在上诉人明确表示拒绝继续履行合同，被上诉人也将房屋另行出租的情况下，原审认定系争租赁合同实际已经解除是合理的。系争租赁合同因上诉人违约而解除，上诉人应当按约承担相应的违约责任。上诉人称其不构成违约，不应承担违约金，被上诉人应向其支付违约金，无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币92.50元，由上诉人吴培云、曾益波共同负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛海波
代理审判员 孙 飞
代理审判员 李 兴
二〇一六年四月十二日
书 记 员 曹 靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……