福建省福安市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）安民初字第2389号
原告陈旭清，男，汉族，1970年10月14日生，经商，住福建省福安市。
委托代理人ＸＸ、林斌，福建怀行律师事务所律师。
被告福建元利实业有限公司，住所地福建省福安市甘棠镇西门府前路。
法定代表人林棋，董事长。
委托代理人缪禹、夏怡（实习），福建人文律师事务所律师。
第三人罗进光，男，汉族，1972年8月18日生，住福安市。
第三人王玉妹，女，汉族，1973年12月19日生，住福安市。
原告陈旭清与被告福建元利实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2012年7月30日受理后，于2012年9月26日依法追加罗进光、王玉妹为本案第三人，并依法由简易程序转为普通程序，分别于2012年11月14日、2012年11月20日两次公开开庭进行了审理。原告陈旭清及其委托代理人ＸＸ，被告福建元利实业有限公司的委托代理人缪禹到庭参加诉讼。第三人罗进光、王玉妹经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈旭清诉称，被告福建元利实业有限公司开发海峡茶都二期（18#、23#、24#、25#楼）。2009年4月16日，原、被告签订一份【海峡茶都】二期商铺选房诚意书。该诚意书具有商品房买卖合同的性质，诚意书中约定：原告认购被告开发的x栋第一层：101s、102s、103s、104s、105s、106s；x栋第二层：201s、202s、203s、204s、206s，合计x栋第一层6单元，第二层5单元。2009年、2010年期间原告陆续向被告支付诚意金及相应购房价款（包括税金，物业费等），其中包括x栋楼105一层、106、206一、二层的首付价款533978元。但被告在与原告签订正式买卖合同时只涉及到x栋第一层：101s、102s、103s、104s；第二层201s、202s、203s、204s。而被告却迟迟不与原告签订第一层：105s、106s；第二层：206s的商品房买卖合同，后原告得知被告未征得原告同意擅自就上述房产与第三人签订房屋买卖合同，为此原告多次口头、书面与被告交涉均未果。为此，原告诉至法院请求：1、判令被告继续履行商品房买卖合同；2、若合同无法履行，判令原被告解除选房诚意书，退还原告购房款533978元及利息（利息按银行同期贷款利率计算从交款之日起至还款之日止）；3、判令被告赔偿原告533978元；4、判令被告返还原告购房税费计60600元。
被告福建元利实业有限公司辩称，第一，原、被告签订的商品房买卖合同已经全部履行完毕，并已经交付完毕，因此原告的第一项诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。关于本案的诚意书和诚意金问题，原告和俩第三人已经分别与其就诚意书的签订、诚意金的交付及如何签订商品房买卖合同达成一致意见。原告向其支付的购房款533978元是由第三人通过银行转账给原告的，现其口头申请调取原告和第三人银行转账的相关凭证。原告主张购房税费60600元没有事实和法律依据，请求予以驳回；第二，原告的诉讼请求超过诉讼时效，原告缴纳诚意金的时间为2009年4月16日，双方签订商品房买卖合同的时间为2009年9月24日，因此诉讼时效的起算日应为2009年9月24日，现本案已超过诉讼时效。
第三人罗进光、王玉妹未作答辩。
在本院审理过程中，原告提供以下证据：1，海峡茶都商铺选房诚意书、图址，证明双方就包括x栋楼105一层、106、206一、二层在内11单元的房屋签订合约的事实；2，致函三份，证明本案没有超过诉讼时效；3，银行存款凭条、银行卡业务存款回单、温馨提示，证明原告向被告交付款项1731965元的事实。
被告福建元利实业有限公司质证认为，对原告提供的证据1的形式要件没有异议，但对原告的证明目的有异议，双方签订的诚意书仅仅是选房的权利约定，应区别于商品房买卖合同；对证据2的形式要件没有异议，该致函体现原告与第三人存在纠纷，与其没有关联，因此该函件不能对原告与其之间的纠纷产生诉讼时效中断的法律效果；对证据3的形式要件没有异议，对原告向其支付1731965元款项的事实没有异议。但该证据体现原告向江求义账户汇入90万元，江求义是否是其员工、是否具有收款权利的事实无法确认。
庭审过程中被告福建元利实业有限公司提供以下证据：1，原告与被告签订的x栋一、二层101s、一、二层102s、一、二层103s、一、二层104s商品房买卖合同四份，第三人与被告签订的x栋一层105s、一、二层106s商品房买卖合同二份，证明2009年9月24日原告、第三人分别与被告签订商品房买卖合同的事实，从而进一步体现被告在原告知情的情况下与第三人签订商品房买卖合同；2，申请书四份，证明2009年9月12日原告就认可其购买的房屋为x栋第一层：101s、102s、103s、104s及x栋第二层：201s、202s、203s、204s的四套房屋，不包括x栋楼105一层、106、206一、二层，进一步体现原告从2009年9月12日就知道其权利被侵犯，诉讼时效的起算点应为2009年9月12日；3，原告签字确认的税费计算草稿单一份，证明2010年7月19日原告向被告支付的101800元是x栋第一层：101s、102s、103s、104s及x栋第二层：201s、202s、203s、204s四套房屋的税费，说明原告认可其购买的房屋为x栋第一层：101s、102s、103s、104s及x栋第二层：201s、202s、203s、204s的四套房屋，不包括x栋楼105一层、106、206一、二层；4，银行卡存款凭条一份（2009年8月8日第三人罗进光向原告转账30万元）、中国农业银行综合应用系统交易凭条两份（2009年4月17日第三人罗进光分两笔向原告转账共计40万元），证明原告、第三人与被告共同购买x栋第一层：101s、102s、103s、104s、105s、106s及x栋第二层：201s、202s、203s、204s、206s，合计11单元店面的事实。
原告陈旭清质证认为，其对被告提供的证据1的形式要件没有异议，但对被告的证明目的有异议，其对第三人与被告签订商品房买卖合同的情况并不知情；对证据2，其认可其中的三份申请书是其出具的，但不能达到被告的证明目的，2009年9月12日的申请书中确认其购买x栋第一层：101s、102s、103s、104s及x栋第二层：201s、202s、203s、204s四套店面，其与被告先行签订四套店面的商品房买卖合同，但此时其对被告与第三人已经达成购房协议的情况并不知情，其按照被告的要求于2010年7月19日向被告支付了讼争的三套房屋的首付款，同时其向被告支付的税费也包括讼争的三套房屋的税费。2009年9月12日第三人的申请书系复印件，不能作为证据使用，同时该申请书与本案也没有关联性，其对被告一房两卖的行为并不知情；对证据3有异议，税费计算草稿单上“陈旭清”的签名不是其本人签的，退一步讲，即使该签字是原告的签名，草稿单上计算出的101800元与四套房屋的税费一致的情况也是纯属巧合，也不能体现101800元就是四套房屋的税费；对证据3的银行卡存款凭条的形式要件没有异议，其和第三人确实有经济往来，但不是本案的购房款，与本案没有关联性。对中国农业银行综合应用系统交易凭条两份有异议，该凭条无法体现经济往来的情况。
庭审过程中第三人罗进光、王玉妹未向本院提供证据。
本院认为，因第三人罗进光、王玉妹未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。对原、被告告提供的上述证据，本院综合分析认证如下：一、原告提供的证据1，到庭当事人对其形式要件无异议，可以证明2009年4月16日原告与被告签订了海峡茶都商铺选房诚意书，原告对坐落于福安市甘棠镇西门村西门上巷120号海峡茶都商铺的x栋第一层：101s、102s、103s、104s、105s、106s，x栋第二层：201s、202s、203s、204s、206s，合计11单元的房产具有优先选房的权利及双方约定诚意金为90万元等事实，本院予以采信；原告提供的证据2，到庭当事人对其形式要件无异议，可以证明原告于2012年1月5日、2012年1月10日、2012年6月4日就海峡茶都商铺选房诚意书的履行问题致函被告，对此本院予以采信；原告提供的证据3，到庭当事人对其形式要件无异议，双方确认原告向被告支付款项为人民币1731965元，对此本院予以采信。二、被告提供的证据1，可以证明2009年9月24日原告与被告就海峡茶都商铺x栋一、二层101s、一、二层102s、一、二层103s、一、二层104s签订商品房买卖合同以及第三人与被告签订就海峡茶都商铺x栋一层105s、一、二层106s签订商品房买卖合同的事实，本院予以采信；被告提供的证据2，虽然原告在申请书中确认其系店面x栋第一、二层：101s、102s、103s、104s的业主，但原告在2010年9月17日向被告支付购房款，被告亦接受，同时原告在2012年1月5日、2012年1月10日、2012年6月4日就海峡茶都商铺诚意书的履行问题致函被告，被告亦收到原告的函件，故对被告的证明目的本院不予采信；被告提供的证据3，无其他证据佐证，不能达到被告的证明目的，本院不予采信；被告提供的证据4，无其他证据佐证，不能证明被告的证明目的，本院不予采信。
经审理查明，2009年4月16日，原告与被告就被告开发的海峡茶都二期商铺签订选房诚意书，该诚意书主要约定：“……根据客户意愿，提前保留该房产优先选房权利：海峡茶都x栋第一层101s、102s、103s、104s、105s、106s单元，x栋第二层：201s、202s、203s、204s、206s单元，合计x栋第一层6个单元，第二层5个单元。诚意金900000元，诚意金仅收乙方壹户，甲方不得再向其它客户收取。1、……如乙方于开盘日规定时间内未签订《商品房认购书》，视为乙方自动放弃选房权利，已缴纳的诚意金予以全额不计息退还，甲方有权将该房产另售他人。如不能成功签订《商品房认购书》，甲方仅承担退还诚意金（不计息）的责任。5、乙方于签订本诚意书当日付诚意金600000元，应于2009年4月23日前再付诚意金300000元……”。（其它与争议无关内容略）该诚意书签订后，原告分别于2009年4月17日、2009年4月23日向被告缴纳诚意金人民币600000元、人民币300000元。同时原告于2009年8月8日、2009年10月22日、2010年7月19日分别向被告支付购房款人民币700000元、人民币30165元、人民币101800元，以上共计人民币1731965元（其中包括x栋楼105一层、106、206一、二层的首付款533978元及x栋楼105一层、106、206一、二层的税费及物业管理费等合计60600元）。2009年9月24日原告与被告就海峡茶都商铺x栋一、二层101s、一、二层102s、一、二层103s、一、二层104s签订商品房买卖合同，当日第三人与被告就海峡茶都商铺x栋一层105s、一、二层106s签订商品房买卖合同。
另查明目前海峡茶都商铺x栋一、二层101s、一、二层102s、一、二层103s、一、二层104s及海峡茶都商铺x栋一层105s、一、二层106s已分别交付原告及第三人，并已全部申请登记备案。
综上所述，本院认为，本案原、被告达成选房诚意书，意思表示真实，在双方间产生了相应的权利义务关系，应予以保护。但该选房诚意书并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，因此，该选房诚意书属于商品房买卖合同的预约合同。按预约合同的约定，原告不仅享有对海峡茶都商铺x栋一、二层101s、一、二层102s、一、二层103s、一、二层104s、一层105s、一、二层106s优先选房的权利，而且其所确定的内容在双方间产生约束力。原告与被告签订商品房买卖合同的预约合同后，原告不仅向被告支付海峡茶都商铺x栋一、二层101s、一、二层102s、一、二层103s、一、二层104s的诚意金，而且原告按该预约合同还向被告支付海峡茶都商铺x栋一层105s、一、二层106s的诚意金，但被告在未经原告许可的情况下，就讼争的海峡茶都商铺x栋一层105s、一、二层106s签订他人，之后，被告还收取原告海峡茶都商铺x栋一层105s、一、二层106s的首付款人民币533978元，该行为明显违背诚实信用原则，属违约行为，对方有权请求其承担预约合同的违约责任或要求解除预约合同并主张损害赔偿。鉴于本案讼争的海峡茶都商铺x栋一层105s、一、二层106s现已交付俩第三人，并已申请登记备案，客观上无继续履行选房诚意书的实际可能，因此原告要求被告继续履行选房诚意书的主张，本院难以支持。但原告要求被告返还原告已支付的首付款人民币533978元及税费、物业管理费等计人民币60600元，并赔偿原告已支付首付款人民币533978元被占用期间的利息损失及要求被告承担损害赔偿责任的主张，符合法律规定，应予支持。但原告要求被告赔偿已付购房款一倍的赔偿责任，即533978元的主张，明显过高，亦显失公平，不予支持。综合考量商品房市场的价格变动过程及原告向被告交纳房款的数额，对于被告因违背诚实信用给被告造成的损失确定为250000元。被告辩称原告的诉讼请求超过诉讼时效，从原告提供的证据三份致函及2010年7月19日原告向被告支付购房款的银行卡业务存款回单并结合本案查明的案件事实，均可以体现本案诉讼时效依法中断，原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。第三人罗进光、王玉妹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十二条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、被告福建元利实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告陈旭清海峡茶都商铺x栋一层105s、一、二层106s的首付款人民币533978元及海峡茶都商铺x栋一层105s、一、二层106s的税费、物业管理费等计人民币60600元，并赔偿原告已支付首付款人民币533978元被占用期间的利息损失（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从2010年7月19日起算至本判决确定的还款之日止）；
二、被告福建元利实业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈旭清损失人民币250000元；
三、驳回原告陈旭清的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币14957元，由原告陈旭清负担人民币7077元，被告福建元利实业有限公司负担人民币7880元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：向本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。）
审 判 长 李园人
审 判 员 姜 玟
人民陪审员 占仕发
二〇一二年十一月二十三日
书 记 员 蔡玉贤
附注：义务人未履行法院判决确定义务，权利人可以向法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人
按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第四十二条
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。