北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第5992号
上诉人（原审被告）杨瑜先，女，1962年11月23日出生。
委托代理人刘心月，北京市北方律师事务所律师。
委托代理人任洪涛，河北三和时代律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈琤，女，1948年6月20日出生。
委托代理人张伟，北京雷杰展达律师事务所律师。
委托代理人刘媛，北京雷杰展达律师事务所律师。
上诉人杨瑜先因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第13775号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人杨瑜先及其委托代理人刘心月、任洪涛，被上诉人陈琤之委托代理人张伟、刘媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈琤在一审法院诉称：2003年7月4日，经北京鑫尊房地产经纪有限责任公司（以下简称鑫尊公司）提供经纪服务，杨瑜先之母张桂兰代理杨瑜先与我签订了房屋交易居间合同，约定将杨瑜先名下位于北京市海淀区101号房屋（以下简称涉诉房屋）出售给我。2003年7月14日，在鑫尊公司协调下，各方前往登记部门签署了正式的房屋买卖协议书，并办理了涉案房屋的过户登记。2003年7月30日，我取得换发的房产证并且一直在涉诉房屋中居住至今。后北京市住房和城乡建设委员会以杨瑜先办理过户登记时未到场为由，撤销了我已取得的房产证。张桂兰作为杨瑜先的母亲，在持有杨瑜先的身份证、户口本、房产证、人名章等证章原件，以及在杨瑜先入狱服刑期间全权抚养其独生女儿、处理家中财产、狱中事务的情况下，我完全有理由相信张桂兰有权代理杨瑜先与我达成了房屋买卖的协议，杨瑜先应当为我办理房屋过户登记手续。故向法院提起诉讼，请求判令杨瑜先履行房屋买卖协议书，为我办理涉诉房屋的过户登记手续。
杨瑜先在一审法院辩称：陈琤属于重复诉讼，在之前已经经过五次审理，对合同的履行过程全部审理过，陈琤的证据均已经出示过，中级法院驳回了陈琤的诉讼请求，并且撤销了其产权证。涉诉的房屋买卖协议是无效协议，我母亲张桂兰的行为不构成任何意义上的代理行为。陈琤也不是善意第三人。张桂兰从未取得杨瑜先的委托，而且张桂兰最初到中介公司是为了出租房屋，是在陈琤和中介公司的说服下才同意出售房屋。房屋过户交易当天即7月14日，张桂兰也没有到现场，只是在收取房款时亲自在现场收取房款。房屋的交易价格也不合理。在签订买卖合同过程中，系陈琤与中介公司恶意串通。请求法院驳回其起诉。
一审法院经审理查明：1994年6月2日，杨瑜先以125.91万元的总价购买了位于北京市海淀区101号三居室地下室7号住宅一套（现名称为北京市海淀区101号和地下室7号，即涉诉房屋及地下室7号）。1996年12月27日，杨瑜先取得由北京市房屋土地管理局向其颁发的海字第×号房屋所有权证，对涉诉房屋及地下室7号享有所有权。
2003年7月4日，杨瑜先之母张桂兰与陈琤及鑫尊公司分别作为甲、乙、丙三方签订了房屋交易居间合同，确认将涉诉房屋出售给陈琤，购房款为65万元。在合同上，张桂兰在甲方位置上签署“张桂兰代杨瑜先”字样。2003年7月22日，原北京市海淀区国土资源和房屋管理局向陈琤颁发京房产权证海私移字第×号房屋所有权证，确认陈琤为涉诉房屋所有权人。陈琤于2003年7月30日领取了该证，并于当日将全部购房款支付给张桂兰。张桂兰以杨瑜先的名义签署了收据。陈琤购买涉诉房屋后一直在所购房屋内居住至今。
2000年4月12日，杨瑜先因非法经营罪被北京市第一中级人民法院判处有期徒刑14年，剥夺政治权利3年，罚金人民币756万元。此后杨瑜先在北京市女子监狱服刑。2008年11月20日，杨瑜先获得假释。
杨瑜先出狱后，于2009年以不服北京市住房和城乡建设委员会（原北京市国土资源和房屋管理局）作出的房屋权属登记为由，向法院提起行政诉讼，陈琤作为第三人参加了诉讼。经审理，法院确认如下事实：1、2003年7月4日杨瑜先之母与陈琤及北京鑫尊房地产经纪有限公司就涉诉房屋签订了房屋交易居间合同。在该合同上，张桂兰在“甲方”位置上签署“张桂兰代杨瑜先”字样。2、2003年7月14日，张桂兰与陈琤到原海淀国土房管局办事大厅，共同办理房屋转移登记手续。工作人员对买卖双方当事人身份证件进行了审核。法院在该行政诉讼案件中经审理认为：“根据法院已查明的事实可以看出，办理转移登记所依据的登记申请书及房屋买卖协议中出现的‘杨瑜先’的签名及签名时间明显与杨瑜先当时尚在女子监狱服刑的事实冲突，存在虚假内容。杨瑜先本人也未亲自到场进行办理。被告市住建委在办理转移登记过程中，虽然依据《登记办法》的相关规定，对登记申请材料进行了核查，形式上尽到了相应审查义务，但依据存在虚假内容的申请材料作出的房屋权属转移登记行为，显然缺乏事实和证据支持，应当予以撤销”。故法院于2009年7月2日判决：“1、撤销北京市住房和城乡建设委员会于2003年7月22日向第三人陈琤颁发的京房权证海私移字第0303**号房屋所有权证；2、驳回杨瑜先要求将房屋恢复登记至其名下的诉讼请求”。陈琤不服一审行政判决提起上诉，北京市第一中级人民法院于2009年10月27日作出终审判决：维持一审判决。
2009年12月，陈琤以所有权纠纷为由，以杨瑜先为被告向法院提起民事诉讼，要求确认涉诉房屋归其所有。2010年9月，法院作出一审判决，认定陈琤系善意取得，判决确认涉诉房屋归陈琤所有。杨瑜先不服一审判决，提起上诉。2010年12月，北京市第一中级人民法院以违反法定程序为由，撤销原判，发回重审。2011年5月，法院重审后作出一审判决，认定张桂兰在没有代理权的情形下出售杨瑜先的财产，属无权处分他人财产的行为，但陈琤属善意取得，故判定涉诉房屋归陈琤所有。杨瑜先不服提出上诉后，北京市第一中级人民法院于2011年10月作出（2011）一中民终字第11251号终审判决，认为陈琤不构成善意取得，但同时在判决中写明：“本案判决不影响陈琤以张桂兰构成表见代理为由，另行向杨瑜先主张要求履行合同”。最终北京市第一中级人民法院终审判决：撤销一审判决，驳回陈琤的诉讼请求。
诉讼中，杨瑜先向法院提交其写给其母张桂兰的信件复印件一封，证明在2004年，其曾写信给其母张桂兰，希望将房屋出租，但不同意卖房。
由于双方当事人围绕涉诉房屋买卖合同曾经多次诉讼，在此前以及本案庭审过程中，杨瑜先对于张桂兰是否有意出售涉诉房屋有不同陈述。由于张桂兰亦曾作为共同被告参加诉讼，故对于杨瑜先的不同陈述与张桂兰及相关证据材料反映的内容存在矛盾之处，法院根据此前卷宗记录整理如下：1、在2011年3月11日的庭审中，当法官询问杨瑜先其母亲为何要代签合同时，杨瑜先陈述为“因为杨瑜先的孩子在张桂兰处抚养，孩子抚养需要费用。2000年时杨瑜先因非法经营罪被判刑14年，当时在监狱服刑，小区都知道，所以张桂兰想把房子卖了”。2、在2011年3月30日的庭审过程中，当法官询问张桂兰为何要卖房时，张桂兰的陈述为“因为杨瑜先服刑，张桂兰觉得住在那里不光彩”。在法官询问张桂兰房屋的出售价格时，张桂兰的陈述为自己认为房屋出售价格低于市场价格。在法官追问在低于市场价格的情形下为何签订买卖合同时，张桂兰的回答为“无知，糊涂”。同日，在法官询问张桂兰在没有经过杨瑜先同意的情形下，为什么要卖房时，张桂兰陈述“张桂兰无知，总认为自己可以决定女儿及家里的一切事”。3、在本案庭审过程中，杨瑜先表示自己以前对于母亲有卖房意图的陈述系基于母亲调取房屋交易价格行为的猜测，杨瑜先在本案诉讼中坚持称张桂兰不想卖房。为此杨瑜先还申请证人郭×到庭作证。郭×向法院陈述证言的主要内容有：2003年7月，张桂兰要求郭×出车带其去阜成门万通找中介卖房，并当天将房本、身份证留在了中介。后来张桂兰又让郭×陪同去中介打算取回房本，但未能成功而且签了合同。郭×还曾陪张桂兰去甘家口大厦收房款”。
关于张桂兰出售非自己名下房产是否提供相应委托手续一事，在之前的诉讼中，鑫尊公司曾向法庭做如下陈述：1、2011年3月11日庭审中，鑫尊公司确认涉诉房屋居间合同的有关档案已经销毁。在提供中介服务时，该公司已经就涉诉房屋交易审查尽了形式上的注意义务。在法官询问张桂兰是否出具了杨瑜先的委托书时，该公司明确表示有委托书，但因根据公司规定原始档案只保存3年，目前档案已经销毁。对于在办事大厅签署的房屋买卖协议书中杨瑜先的签字，鑫尊公司确认该字迹是一名自称是杨瑜先的中年女人签署的，不能确认该中年女士是否系杨瑜先。
关于过户交易当天，张桂兰是否亲自到现场，杨瑜先在本案诉讼中坚称张桂兰未到现场。但这一陈述与之前诉讼过程中相关当事人的陈述或提交的证据材料明显冲突。1、在此前诉讼中，鑫尊公司负责涉诉房屋交易的业务员马文丽曾向法院提交其经公证证言一份。主要内容为：2003年7月4日签合同时，杨瑜先没来，是她妈妈张桂兰代签的合同，张桂兰带来了涉诉房屋的全套手续原件。马文丽告诉张桂兰卖房过户时，必须房主本人同意并到场签字过户，张桂兰表示没有问题，并称过户时杨瑜先能来。过户时，张桂兰介绍一个与她一起的女的是杨瑜先，然后过户大厅的工作人员就给他们办理了过户手续。2、在之前的庭审中，鑫尊公司对于过户交易当天的陈述一直为：张桂兰本人到场，并带了一个自称是杨瑜先的中年妇女。3、在2011年3月11日的庭审中，张桂兰在对过户当天签订的房屋买卖协议质证时陈述为“（字）不是杨瑜先本人签的，记不清楚是否是张桂兰签的，办理过户时中介有4、5个人围着张桂兰，也急于想办理该业务”。4、在2011年3月30日庭审中，当法官询问办理房屋过户手续时都有谁在场时，张桂兰的回答是“原告方（陈琤）去了5、6个人，中介也去了5、6个，张桂兰自己去的”。
诉讼中，杨瑜先在全部庭审程序进行完毕后，向法院提交书面《鉴定申请书》，因杨瑜先认为中介公司人员假冒杨瑜先办理了诉争房产过户手续，而非张桂兰带人办理过户手续，因此申请对《房屋交易居间合同》中相关文字与《北京市房屋产权登记申请书》中“杨瑜先”三字之间笔迹一致性进行鉴定。
上述事实，有双方当事人陈述、行政判决书、民事判决书、庭审笔录复印件、收据、物业管理委托服务收费单、证人证言、公证书、报刊信息剪报、鉴定申请书、原审卷宗等证据材料在案佐证。
一审法院认为：本案双方当事人就涉诉房屋买卖合同发生法律纠纷，自2009年至今，多次通过行政诉讼、民事诉讼维护各自权益。由于本案诉讼的房屋交易行为涉及无权处分人张桂兰，且张桂兰与涉诉房屋实际所有权人杨瑜先系母女关系，加之房屋买卖交易行为发生于2003年，距离首次因涉诉房屋发生行政诉讼亦达6年之久，部分原始档案销毁，部分直接参与交易人员难以查找。上述情形增加了本案还原客观事实，查明原始交易情况的难度。考虑到当事人及诉讼参与人在诉讼过程中出于诉讼能力和各自利益考虑，未能全面、客观、如实向法庭进行陈述，更加使得案件事实变得错综复杂。
但根据相关证据认定和采信规则，基于法院已经查明的事实和之前生效裁判已经确认的事实，可以明确：本案诉争的房屋交易行为系由无权处分人张桂兰通过向中介公司和买方提供完备的房产交易手续而完成。涉诉房屋的售房款亦最终由张桂兰收取。本案的争议焦点实际应为：杨瑜先作为涉诉房屋的实际所有权人，其是否应受到张桂兰代为签署的房屋买卖合同的约束，是否应承担合同约定的相应义务即协助买房人陈琤办理房屋过户登记手续。对上述争议焦点，通过证据材料可以看出，杨瑜先曾借由不同途径和角度提出抗辩。在本案中，杨瑜先的抗辩集中为如下几点：1、陈琤作为原告提起本案诉讼，系重复诉讼；2、张桂兰在未得到自己授权出售房屋的情形下，实际上亦无意出售房屋，且未亲自参加房屋过户交易，房屋交易过程存在重大瑕疵，交易价格不合理，系由中介公司假冒办理。
对于杨瑜先在本案中的上述抗辩重点。首先关于重复诉讼问题。在2011年北京市第一中级人民法院作出的（2011）一中民终字第11251号终审民事判决书中已经明确写明：“本案判决不影响陈琤以张桂兰构成表见代理为由另行向杨瑜先主张要求履行合同”。显然，本案正系陈琤以张桂兰构成表见代理为由向杨瑜先主张要求履行合同的民事诉讼，因此杨瑜先上述关于重复诉讼的抗辩，法院不予支持。
关于张桂兰是否亲自参与房屋交易特别是到场参与房屋过户登记。法院仔细审核此前诉讼过程中的庭审笔录，并将陈琤、杨瑜先本人、张桂兰以及鑫尊公司及其业务人员向法院所作的陈述进行了逐一比较。对于其中的矛盾之处，在前文法院亦进行了简要罗列。可以看出，在每次庭审诉讼中，陈琤陈述前后一致，且陈述内容与鑫尊公司、马文丽证言乃至张桂兰的陈述相互印证。在生效的行政判决书中，亦明确认定张桂兰参与了房屋过户登记。相反，杨瑜先的陈述随着不同诉讼阶段发生着不同变化。甚至本案诉讼过程中杨瑜先提交的郭×证言，亦肯定了张桂兰起初有出售房屋的明确意图。而杨瑜先能够向法院提交的，证明张桂兰未亲自参与房屋过户交易的证据材料，仅为郭×向法院陈述的其应张桂兰的要求仅曾三次拉载张桂兰办理相关手续，从未拉载张桂兰前往过户大厅。上述证言的真实性尚无法确认。即便确认，上述证言亦无法排除张桂兰通过其他方式前往过户大厅的可能。由此，对于涉诉房屋交易中的一项关键事实，法院确认张桂兰亲自参与了房屋过户交易。至于房屋交易价格，根据系陈琤通过公开途径获知涉诉房屋出售信息、出售价格，张桂兰在整个交易过程中对于实际交易价格也系明知，该交易价格符合当时市场情形，且张桂兰与陈琤就涉诉房屋买卖活动不存在恶意串通情形，故杨瑜先对于涉诉房屋交易价格的异议，法院不予采信。对于杨瑜先的第二个抗辩主张，法院亦不予支持。
就此，纵观案件诉争的涉诉房屋交易全过程。陈琤系通过市场报价方式了解到涉诉房屋出售信息，并通过中介机构与卖方达成买卖合同。在合同签订后，按照规定办理了房屋过户登记手续，并交纳了全部购房款，入住并使用涉诉房屋。在整个交易过程中，有专业房屋买卖中介机构和人员参与，审核相关交易文件，有政府房屋交易管理部门对过户登记手续和人员进行审核和查验。整个房屋购买过程中，亦无证据证明陈琤与张桂兰或者与鑫尊公司存在恶意串通的情形，故应认定陈琤系善意购房人，作为买房方，在整个交易过程中已经确实履行了必要的注意义务。根据法律的相关规定，杨瑜先的母亲张桂兰在没有代理权的情形下与陈琤签订房屋买卖合同，陈琤基于对卖房人出示有关文件手续真实性的信任，基于对房屋中介机构及政府房屋交易管理部门切实履行职责的信任，在该房屋交易过程签订合同时，有理由相信张桂兰有代理权。因此，根据法律规定，杨瑜先应受到张桂兰代其签署的房屋买卖合同相应约定的约束，承担相应合同义务。在未按照约定履行合同义务时，应承担继续履行的违约责任，即协助陈琤办理涉诉房屋所有权过户登记手续。至于杨瑜先认为自身财产的损失问题，基于整个房屋交易过程中张桂兰的行为即：1、涉诉房屋是张桂兰向中介机构提供的出售信息；2、在交易过程中张桂兰积极提供了相关手续；3、张桂兰亲自参与房屋过户登记并未向房屋交易管理部门就参与人身份问题提出异议，主动配合完成交易过程；4、张桂兰实际收取了全部购房款。故杨瑜先可就其损失向无权代理人张桂兰另行主张。
对于杨瑜先在全部庭审程序结束后提出的鉴定申请，一方面其申请的提出实际上意味着新证据的提交，而该提交时间已超过法律规定的证据提交期限；另一方面，其申请鉴定的目的，仍为证实张桂兰是否亲自参与房屋过户，而该事实亦经生效裁判所认定。故杨瑜先的上述鉴定申请，因缺乏必要性、合理性且于法无据，法院不予批准。
综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条之规定，判决如下：杨瑜先于判决生效后十日内，协助将位于北京市海淀区一○一号房屋过户至陈琤名下，因过户发生的相关费用由陈琤负担。
杨瑜先不服一审判决，向本院提起上诉，请求法院撤销原判，依法改判驳回陈琤的诉讼请求，诉讼费由陈琤负担。杨瑜先的上诉理由是：一审法院对证据采信存在严重偏颇，导致事实认定严重错误，陈琤在协议样本、签字、登记申请书、房款收据等问题上，存在陈述不一致的情况；张桂兰没有配合过户，一审法院如此认定依据不足；一审法院对于证人郭×的证言没有全面的评价；一审法院对于交易价格是否公平合理未予合理的说明和认定，偏听偏信；一审法院认定陈琤在整个交易过程中确实履行了必要注意义务是错误的，陈琤没有认真的审核房屋买卖手续；一审法院认定陈琤有理由相信张桂兰有代理权是错误的，张桂兰的行为不构成表见代理。
对此，陈琤答辩称，不同意对方的上诉请求，要求依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为，关于本案是否存在“一事不再理”的问题。因此前的诉讼，陈琤是以《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定之善意取得作为请求权基础，本次诉讼中陈琤以《中华人民共和国合同法》第四十九条规定之表见代理作为诉因，两次诉讼有不同的请求权基础，且在2011年北京市第一中级人民法院作出的（2011）一中民终字第11251号终审民事判决书中已经明确写明：“本案判决不影响陈琤以张桂兰构成表见代理为由另行向杨瑜先主张要求履行合同”。杨瑜先所称关于重复诉讼的抗辩，不予支持。
本案双方当事人就涉诉房屋买卖合同发生法律纠纷，自2009年至今，前后历经多次诉讼，因双方针对房屋交易过程的事实认定上，存在巨大的分歧，故法院根据当事人在历次诉讼询问笔录及开庭笔录中的陈述及生效判决书中的事实认定，以还原本案之事实原貌。虽不能希冀法律真实在每个案件中等同于客观真实，但是根据禁反言、生效判决既判力等民事诉讼法基本原则推论得出案件事实，是合情而合法的。
本案之诉争焦点，在于2003年7月4日杨瑜先之母张桂兰代理杨瑜先与陈琤及鑫尊公司签订房屋交易居间合同的行为，是否构成表见代理，能否适用《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，杨瑜先作为涉诉房屋的实际所有权人，其是否应受到张桂兰代为签署的房屋买卖合同的约束。
《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中2003年7月4日杨瑜先之母张桂兰代理杨瑜先与陈琤及鑫尊公司签订房屋交易居间合同的行为，根据现有证据，无论是否存在委托书，均不能证明张桂兰已经获得了杨瑜先关于诉争房屋交易的授权，张桂兰签订合同的行为属于无权代理行为。但是是否存在陈琤因某些原因有理由相信行为人张桂兰有代理权，并因为信赖存在代理权的表征而签订买卖合同的情况？故本院认为可以通过以下案件基本事实的认定得出结论：
一、关于张桂兰是否亲自到场参与房屋过户登记过程。
根据此前诉讼过程中陈琤、杨瑜先、张桂兰以及鑫尊公司及其业务人员的陈述，陈琤关于过户当天的陈述前后一致，均确认张桂兰7月14日到场，且该陈述内容与鑫尊公司、马文丽证言乃至张桂兰在另案中的陈述相互印证，而杨瑜先的陈述前后不一。在生效的（2009）一中行终字第2020号行政判决书中，亦明确认定“同年7月14日，张桂兰与陈琤到原北京市海淀区国土资源和房屋管理局办事大厅，申请将涉案房屋的所有权人变更为陈琤”。而杨瑜先一审中提供的郭×的证人证言，除真实性存疑外，亦无法排除张桂兰当天前往过户大厅的可能。故可以认定张桂兰于7月14日携带杨瑜先身份证原件、诉争房屋产权证原件亲自到场参与房屋过户登记过程。
基于整个房屋交易过程中，张桂兰先向中介机构提供的出售信息，又在交易过程中积极提供了身份证原件、房产证原件等相关手续，亲自参与房屋过户登记的过程主动配合完成交易，后张桂兰实际收取了全部购房款。再考虑到张桂兰与杨瑜先的母女关系，买房人陈琤对于张桂兰具有代理权的信任是符合常理的。
二、房屋过户当天是否存在一自称为杨瑜先的人参与房屋交易以及该行为的法律后果。
陈琤、鑫尊公司及其业务人员的陈述能够互相印证的是，过户当天，一个自称为杨瑜先的中年女人与张桂兰一起全程参与了房屋的过户过程，而过户时的签名，都是该中年女人完成。根据常理，房屋所有权人的亲属，仅凭房屋所有权证原件、房主身份证原件，是无法在所有权人不在场的情况下完成房屋权属变更的。因此本院对上述事实予以确认。这个与张桂兰同时出现的自称为杨瑜先的中年女人的仿冒行为，足以使得陈琤相信，7月4日签订房屋交易居间合同时，张桂兰是获得了杨瑜先本人的授权，陈琤有充足的理由相信张桂兰有代理权。
而杨瑜先上诉称陈琤对卖房人的身份资格未尽审慎的审查义务，但在整个交易过程中，有专业房屋买卖中介机构和人员全程参与，审核相关交易文件，过户时有政府房屋交易管理部门对过户登记手续和人员进行审核和查验。中介机构和政府房屋交易管理部门这些具有专门知识和专业经验的从业人员均未能审核出自称为杨瑜先的中年女人的仿冒行为，那么就不能认为陈琤作为普通的买房人有更强的判断能力和更高的注意义务。
三、房屋交易价格是否是明显低于市场价格。
关于房屋交易价格，双方在一审中均针对当时房屋价格举证。但首先陈琤通过公开途径获知涉诉房屋出售信息、出售价格，其次，张桂兰在整个交易过程中对于实际交易价格也系明知，且在整个交易过程中未提出异议。根据当时商品房市场的基本状况，本院认为杨瑜先缺乏充足的证据证明房屋的交易价格明显低于市场价格。且交易价格的高低，与张桂兰的行为是否构成表见代理行为之间，并无直接关联。
综合上述事实和理由，纵观案件诉争的涉诉房屋交易全过程，可以确认：陈琤系通过市场的方式了解到涉诉房屋出售信息，并通过中介机构与卖方达成买卖合同。在合同签订后，办理了房屋过户登记手续，并交纳了全部购房款，入住并使用涉诉房屋。在整个交易过程中，相关证件齐备，有杨瑜先之母张桂兰的全程参与和配合，有自称为杨瑜先的人协助过户，有专业房屋买卖中介机构和人员参与，有政府房屋交易管理部门对过户登记手续和人员进行审核和查验，足以使陈琤相信2003年7月4日杨瑜先之母张桂兰代理杨瑜先与陈琤及鑫尊公司签订房屋交易居间合同的行为，是有权代理的行为，故符合《合同法》第四十九条规定之表见代理的要件。在整个交易过程中陈琤已经履行了必要的注意义务，亦无证据证明陈琤与张桂兰或者与鑫尊公司存在恶意串通的情形，陈琤基于对代理权表征的信任所为法律行为，是善意的。故本院认为张桂兰之代理行为有效，2003年7月4日张桂兰代杨瑜先与陈琤及鑫尊公司签订的房屋交易居间合同对杨瑜先本人有合同约束力，杨瑜先承担相应合同义务，协助陈琤办理涉诉房屋所有权过户登记手续。
关于杨瑜先认为因无权代理产生的自身财产的损失问题，可向无权代理人张桂兰另行主张。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，杨瑜先的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由杨瑜先负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七十元，由杨瑜先负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
代理审判员 詹 晖
代理审判员 朱文君
二〇一四年八月二十九日
书 记 员 杜 莹