湖北省嘉鱼县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鄂1221民初57号
原告：周重阳，男，1959年9月9日生，汉族，武汉市人。
被告：嘉鱼蓝光科技发展有限公司。住所地：嘉鱼县新文体局*楼。
法定代表人：张春明，系该公司总经理。
原告周重阳与被告嘉鱼蓝光科技发展有限公司（以下简称蓝光科技公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告周重阳和被告蓝光科技公司法定代表人张春明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周重阳向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告按合同约定补偿原告房租费1800元，办美术培训班损失费4.5万元，还建面积中多算公摊面积费85093.4元，返还恢复水、电、有线、电话等不当规费980元和房屋装修押金2000元，合计134873.4元。2、判决被告按合同约定履行给原告的60㎡免租金的办班教室或家用房屋。3、判决被告限期为原告的还建房办理产权证和土地证。4、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告因开发建设嘉鱼县城市天地综合楼，需拆迁原告等人居住的嘉鱼县老文化馆宿舍楼，为此，原、被告于2012年11月29日签订了《嘉鱼县文化馆住宿楼房屋还建合同》。2015年12月30日被告将还建房屋钥匙交付原告，其间有三年多时间，但被告并未依约履行合同义务，有以下违约事实。一、下欠原告6个月房屋租金计1800元未予补偿。合同约定从搬迁之日至新房交付之日，被告每月补偿原告300元在外租房费用，但新房交付后不能立即入住，按国家健康规定需6个月装修及干燥后才可入住，被告支付了三年（36个月）房租费计10800元，少支付半年房租费1800元。二、被告未按约定交付楼层。合同约定被告应交付原告的还建房是9楼，实际交付的是13楼，无奈原告接受该层住房，但被告存在违约。因物业公司收取的水费高层要比低层的标准高，现要求按低层标准交纳水费。三、被告欠原告办美术培训班的损失补偿费部分未履行。原告被拆迁房屋有两层，其中4层为住宿，5层为原告办班场所，且均已装饰装修，合同约定被告每年补偿原告因未办班造成的经济损失3万元，被告已支付二年计6万元的补偿费。按原告搬迁到实际入住时间计算，被告下欠原告一年半的补偿金计4.5万元未予给付。四、被告收取原告的水、电、有线、电话等设施费用980元应予退还。合同约定，还建房的水、电、有线、电话等设施在新房交付时由被告统一免费恢复。但被告在交付新房钥匙时，称不交费不给钥匙，强行收取原告水表、电表和有线开户费计980元，另原告还交纳了其他项目费用。五、被告未依约交付原告办美术培训班的场所。合同约定，新建楼房楼顶免租金给原告60㎡办美术培训班。原告多次找被告协商，至今未果。六、被告在还建房面积上擅自多算公摊面积。原告被拆迁房为一单元四楼和五楼临时建筑，经被告方派人实地测量，其中四楼内空面积为63.5㎡，五楼内空面积为50㎡，两套房面积共计113.2㎡，均不含公摊面积。合同约定被告交付原告还建房面积为144.8㎡，因原告被拆迁房是按内空面积计算，被告交付的还建房面积也应是指实际内空面积，不应包含公摊面积。被告在交房清单上注明原告还建房产权面积为136.6㎡，经查询，实际内空面积只有110㎡，公摊面积为26.6㎡。按被告补偿原告的还建房面积差额每平方3199元计算，被告应补偿原告多算公摊面积费用计85093.4元。七、原告交纳的房屋装修押金2000元，被告应予退还。综上，由于被告违反合同约定，原告多次找被告及相关部门协商未果。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼。
原告为支持其主张，向本院提交了以下证据：
1、原、被告签订的《嘉鱼县文化馆住宿楼房屋还建合同》，载明原告原有房产权房63.2㎡（四楼），临时建筑面积50㎡（顶楼），合计113.2㎡；双方协议还建面积144.8㎡；临时过渡期每月补偿房屋租金300元，自搬迁之日起至新房交付日止；迁出迁入各补偿搬迁费600元；还建房为九楼；因拆建房屋给原告造成办美术班的损失按二年计算，每年补偿3万元，合计6万元；还建的房屋由甲方（被告）负责办理产权证、土地证，办证契税由乙方（原告）负担；还建房的水、电、有线、电话等设施在交房时由甲方统一免费回复，顶楼免租金给乙方60㎡用于办培训班或家用；
2、“城市天地业主交房清单”一份和被告出具的收据三份，载明1302房产权面积136.6㎡，与合同面积144.8㎡误差8.2㎡，退款26232元，收取水、电表及有线开户费980元，装修押金2000元，物业费1967元，周重阳于2015年12月30日签字同意；
3、原告被拆迁房屋面积图纸，证明原告两层房屋实际内空面积为113.2㎡；
4、建房申请书一份，证明原告被拆迁的第五层是经审批后的合法建筑；
5、被告方的“工程竣工标志牌”照片一张，证明被告建设的综合楼使用年限为50年。
被告蓝光科技公司辩称，1、依合同约定，被告补偿原告在外房租费每月300元，补偿时间自原告搬迁之日至新房交付之日，这段时间只有两至三个月未予补偿，该笔费用被告同意给付。2、被告将交付原告的还建房由9层调整为13层属实，但电梯房的13层房价比9层要高，被告也未要求原告补交差价，如9层的房价比13层的房价高，被告同意补差价。3、合同约定，被告补偿原告办美术培训班的经济损失时间为两年，每年3万元，共计6万元，被告已按合同约定支付，不存在另行补偿。4、被告收取原告的水表、电表和有线开户费计980元同意退还。其余收取的费用，原告应当交纳的必须交纳。5、合同约定楼顶免租金给原告60㎡办美术培训班。因楼顶在原设计的基础上又加盖了楼层，且顶层已出售，如将楼顶给原告办班，住户不会同意。目前已无场所给原告使用，被告也无办法。6、合同约定，交付原告还建房面积为144.8㎡，只要房产证上建筑面积达到144.8㎡，被告没有违约，如未达到，差额面积被告同意补偿。公摊面积占多少，不是被告能确定，由房产部门按规定计算。7、还建房的房产证和土地使用证被告会抓紧时间办理，2017年上半年可以办齐。8、原告还建房因安装防盗窗不规范，物业部门将原告交纳的房屋装修押金扣留，该押金由物业收取，与被告无关。
被告蓝光科技公司未向本院提交证据。
经庭审质证，被告对原告所列证据1、2、3、5的真实性均无异议，但认为证据3和证据4与本案无关。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：
被告蓝光科技公司因开发建设“嘉鱼县城市天地综合楼”，需占用并拆迁地处嘉鱼县鱼岳镇沙阳大道113号木屐岭巷1号原县文化馆住宿楼一栋，该4层住宿楼分两个单元共16户，其中一单元4楼建筑面积63.2㎡（房产证上建筑面积48.28㎡）和顶楼临时建筑物归原告周重阳所有，4楼为住家，楼顶为临时建筑物，是原告办美术培训班的活动场所，面积50㎡，合计建筑面积113.2㎡。2012年11月29日，原、被告签订一份《嘉鱼县文化馆住宿楼房屋还建合同》，双方对拆迁还建和相关补偿等进行了约定。合同第二条约定：“经双方协商达成一致，含房屋装修补偿费在内还建面积为144.8㎡”；第三条约定：“临时过渡补偿每户每月租金300元，自搬迁之日起至新房交付之日止……”；第四条约定：“楼层1
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5层建商服楼，从6层开始建电梯住宿楼。按现住房从6层开始按顺序给予安排，住宿楼九楼给周重阳”；第五、1条约定：“由于该楼盘需大约二年时间才能交付使用，给周重阳办美术培训班带来的经济损失，经双方协商，由甲方（被告）每年补偿乙方（原告）经济损失叁万元，合计陆万元（注明此时间为本楼盘开工之日至交付使用二年时间）”；第五、2条约定：“还建的房屋由甲方（被告）负责办理产权证、土地证（契税由乙方承担）。对周重阳现有的水、电、有线、电话等设施新房交付时由甲方统一免费恢复”；第六条约定：“楼顶免租金给周重阳60㎡办美术培训班。（家用）”。合同签订时，原告周重阳已于2012年11月27日开始搬迁，同年11月29日搬迁完毕。被告开发建设的“嘉鱼县城市天地综合楼”于2014年4月20日开工，竣工时间为2015年12月。综合楼建成后，原本约定给原告的还建房由9层调整为13层。2015年12月30日，被告将房号为1302室的房门钥匙交付原告，同时向原告出具一份“城市天地业主交房清单”，原告在清单上签名同意，予以确认，清单上注明还建房合同面积为144.8㎡，实际产权面积136.6㎡，误差面积8.2㎡。由被告退还原告误差面积折款人民币26232元（按每平方米3199元补偿）。清单上同时注明收取原告智能水表费350元、智能电表费150元、有线开户费480元，合计980元。同时还收取原告房屋装修押金2000元及其他费用，被告所属物业部门向原告出具了收据三张。还建房交付后，原告自己出资进行装修，2016年12月原告搬入新房居住。同时查明，过渡时期，被告已补偿原告在外房租费36个月，计10800元；已补偿原告办美术培训班两年损失，计6万元。经本院调查，嘉鱼县房地产测绘队向本院出具了原告还建房1302室的房产权证附图，该图注明原告还建房1302室的权属建筑面积136.6㎡，其中户内建筑面积113.95㎡，公摊建筑面积22.65㎡。另查明，被告建设的“嘉鱼县城市天地综合楼”为电梯房，其房产证和土地使用证目前正在办理中。因该综合楼顶层已出售给他人，顶层住户不同意在楼顶建场所办美术培训班，故合同第六条约定“楼顶免租金给周重阳60㎡办美术培训班”一直未履行，同时，被告也未提供同等面积其他场所给原告办美术培训班。因上述多种因素，引发双方纠纷，原、被告多次协商未果，为此，原告诉至本院。
本院认为，本案争议的有以下方面问题：
第一、原、被告签订的《嘉鱼县文化馆住宿楼房屋还建合同》效力问题。《物业管理条例》第五十四条规定：“利用物业共同部位、共同设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续……”。根据该规定，原、被告所签合同第六条“楼顶免租金给周重阳60㎡办美术培训班”的约定违反了国家法律、法规的强制性规定，原、被告双方在未履行相关程序和办理有关手续的情况下进行的约定无效，且原告在取得还建房并获得相应补偿后，主张无限期免费租用楼顶60㎡办培训班对于被告有失公平。除该条约定无效外，合同其他内容系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。故原告要求被告履行合同第六条义务的请求，本院不予支持。第二、临时过渡时期，原告在外房租费被告是否足额补偿。合同约定，房租费补偿标准为每月300元，补偿时间自搬迁之日至新房交付之日。原告搬迁时间为2012年11月27日，被告将还建房钥匙交付给原告时间为2015年12月30日，该时间视为新房交付之日，期间为37个月，被告应补偿原告房租费11100元，减除被告已补偿10800元，下欠原告300元应予补偿。原告主张新房交付后6个月的装修期和健康期应另行计算房租费，因该主张与合同约定的补偿时间不符，本院不予支持。第三、原告办美术培训班的损失，被告是否依约足额补偿。合同约定，由被告补偿原告办班经济损失每年3万元，合计6万元，补偿时间为自楼盘开工之日至交付使用二年时间。被告建设的综合楼开工时间为2014年4月20日，交付原告还建房时间为2015年12月30日，期间不满两年，被告已支付原告办班损失6万元，已依约履行了合同义务。原告主张应按搬迁之日至实际入住时间计算办班损失，与合同约定不符，本院不予支持。第四、被告交付原告的还建房面积144.8㎡是否应包含公摊建筑面积。合同约定：“含房屋装修补偿费在内还建面积为144.8㎡”，该约定没有具体说明是否含公摊面积或含多少公摊面积，属约定不明确，原告还建房权属建筑面积136.6㎡，误差面积8.2㎡被告已给予了补偿。因权属建筑面积必然包含公摊建筑面积，而高层电梯房的公摊建筑面积要大于多层房的公摊建筑面积，每层住户需承担多少公摊建筑面积，由房产部门测绘队进行实地测量确定。嘉鱼县房地产测绘队出具的房产权证附图注明原告还建房分摊建筑面积为22.65㎡应在许可范围之内。原告主张自己被拆迁房屋户内建筑面积为113.2㎡（实际包含不享有产权的临时建筑50㎡），而推定还建房建筑面积144.8㎡应指户内建筑面积为由，要求被告予以补偿，因原告的该项诉求于法无据，本院亦不予支持。第五、被告收取原告的水、电、有线开户费是否应退还原告。合同约定：“对周重阳现有的水、电、有线、电话等设施新房交付时由被告统一免费恢复”，依据约定，被告收取原告的智能水表费350元、智能电表费150元和有线开户费480元，计980元，被告应退还原告。庭审中，被告也同意退还该项费用。原告交纳的其他费用因与本案合同无关，是否应交纳，原告可另行主张。第六、被告是否应承担调整原告还建房楼层的违约责任。合同约定，交付原告还建房的楼层为9层，后调整为13层。因被告在交付13层还建房时，原告在交房清单上签字同意，并已装修入住，表明原告已接受对楼层的调整，现原告要求追究被告违约责任，本院不予支持。第七、原告新房装修前交纳被告下属物业管理部门房屋装修押金2000元，在原告房屋装修完工后，理应退还给原告。被告以原告的防盗窗安装不规范为由，扣留押金于法无据，不予支持。第八、关于原告还建房“两证”问题。合同约定：“还建房的房屋由甲方（被告）负责办理产权证、土地证（契税由乙方（原告）承担）”，依约定，被告有义务为原告的还建房办齐“房屋所有权证”和“土地使用权证”。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第五十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、由被告嘉鱼蓝光科技发展有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告周重阳房租费300元、退还水、电、有线开户费980元和房屋装修押金2000元，合计3280元；
二、由被告嘉鱼蓝光科技发展有限公司在本判决生效之日起60个工作日内为原告周重阳的还建房1302室办齐“房屋所有权证”和“土地使用权证”并交付原告。办证应交纳契税由原告负担；
三、驳回原告周重阳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1500元，由原告周重阳负担1200元，被告嘉鱼蓝光科技发展有限公司负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行咸宁市金穗支行；账号：17680601040004550。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
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审判员 张伟建
二〇一七年三月三日
书记员 杨其美
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，算还国家利息；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利息；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第五十四条利用物业共同部位、共同设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充转向维修金，也可以按照业主大会的决定使用。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。