北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）朝民初字第24470号
原告北京国联同利物业管理中心，住所地北京市东城区和平里东街民旺**号楼。
法定代表人张本忠，总经理。
委托代理人黄莉凌，北京市华伦律师事务所律师。
委托代理人李士良，男，1963年11月26日出生。
被告北京中天恒远企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区干杨树甲16号综合楼一单元3021室。
法定代表人付志刚，总经理。
委托代理人韩冰，北京市瀚翔律师事务所律师。
被告廖东辉（北京槐柏顺通商贸中心业主），男，1963年12月26日出生。
委托代理人俞延彬，北京市海勤律师事务所律师。
委托代理人廖杰，女，1961年5月27日出生。
原告北京国联同利物业管理中心（以下简称国联同利中心）与被告北京中天恒远企业管理有限公司（以下简称中天恒远公司）、被告廖东辉（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。国联同利中心委托代理人黄莉凌、李士良，中天恒远公司委托代理人韩冰，廖东辉及其委托代理人俞延彬、廖杰，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
国联同利中心诉称：2008年5月20日，我方与中天恒远公司签订《房屋租赁合同》，约定由中天恒远公司承租我方位于北京市朝阳区xx地下室一层房屋（以下简称涉案房屋）作为仓储、住宿、办公使用。合同明确了租赁期限、租金标准等相关事宜，还约定中天恒远公司必须依法经营，对于需要取得相关行政许可的行为和经营行为，如人员住宿经营，必须依法取得相关行政许可证照后进行经营和住宿，并将证照复印件交我方备案。如果中天恒远公司擅自转租或未按规定用途使用承租房屋的，我方有权终止合同，收回房屋。合同履行过程中，中天恒远公司未经我方同意，擅自将涉案房屋转租给廖东辉为业主的北京槐柏顺通商贸中心（以下简称槐柏顺通中心）。槐柏顺通中心在未获得工商行政管理部门许可并办理相关证照的情况下，擅自利用涉案房屋进行住宿经营活动。涉案房屋未办理消防验收手续，不具备国家规定的安全居住条件，造成重大安全隐患。故我方诉至法院，要求：一、解除我方与中天恒远公司的房屋租赁合同；二、中天恒远公司及廖东辉腾退涉案房屋；三、中天恒远公司支付我方违约金12000元。
中天恒远公司辩称：第一，虽然我方与国联同利中心之间未就租赁合同的变更事项签订书面文件，但国联同利中心自始至终知悉我方将涉案房屋转租给廖东辉的事实，且对此从未提出过异议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十六条“承租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”之规定，国联同利中心以转租的事由提起诉讼，并要求解除租赁合同不应获得支持。第二，我方及廖东辉未能办理相关证照及批准手续，是由于国联同利中心未按租赁合同的约定，向我方提交租赁房屋的产权证及使用权证等相关手续。国联同利中心违约在先，我方要求国联同利中心继续履行合同。故请求法院驳回国联同利中心的诉讼请求。
廖东辉辩称：第一、原告提起本案的案由为租赁合同纠纷，但我方并非租赁合同的当事人，因此不能将我方列为被告。第二、国联同利中心及中天恒远公司均明知我方有使用涉案房屋的情形，但国联同利中心并未提出异议，且我方一直不知道国联同利公司禁止转租，其现在提出要求以转租无效为由要求解除合同没有依据。第三、我方不存在任何擅自利用租赁房屋进行住宿活动的情形。第四、我方在承租以后想办理各种合法的经营证件，但国联同利中心没有给我方提供产权证或者权属证明等，导致我方无法办理。第五、我方的股东是一批下岗再就业的人员，为了开展经营，筹集资金进行了装修，如果解除合同，我方应得到补偿。故不同意国联同利中心的诉讼请求。
经审理查明：中央国家机关公务员住宅建设服务中心系涉案房屋的产权单位，该中心委托国联同利中心对涉案房屋进行经营管理。
2008年5月20日，国联同利中心（甲方）与中天恒远公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作为仓储、住宿、办公使用；涉案房屋建筑面积共1083.45平方米，扣除设备间等不可出租面积，实际可出租建筑面积746.25平方米，主要设备有供电、供暖等设备设施；租赁期限为5年，从2009年7月1日起将涉案房屋交付使用，至2014年8月31日收回；房屋租金每年12万元，起租日期为2009年9月1日，2009年7月1日至2009年8月31日为装修免租期；租金每半年交纳一次，先付后用，每次6万元，交款时间依次为每年7月5日和1月6日前；合同签订之日交纳第一期租金，同时交纳履约保证金1万元，合同期满之日或合同终止之日如乙方无违约责任，甲方全额退还给乙方；乙方在承租房屋的经营活动中，必须依法经营，对需要取得相关行政许可的行业和经营行为，如人员住宿经营，必须依法取得相关行政许可证照后进行经营和住宿，并将证照复印件交甲方备案，乙方经营活动要符合《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》的规定，如违反行为被查处，乙方要承担由此产生的法律责任和经济损失；乙方因使用需要对地下室进行装修改造方案，必须符合《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》的规定，必须先将装修和改造方案送甲方审查批准后方可施工；合同第七条第4项规定：乙方有下列情况的，甲方有权终止租赁合同，收回房屋，乙方装修费用甲方不负责赔偿，同时按年租金的10%由乙方向甲方支付违约金：1、未经甲方同意，擅自将房屋转租、转让、转借、与他人调剂交换的。2、未按规定用途使用承租房或利用承租房进行非法活动，损害公共利益的。3、未经甲方同意擅自对房屋结构进行变动的。4、拖欠租金30日不交纳的；合同第八条第2项规定：甲乙双方如有一方因故需要提前终止合同，要提前30日向对方出具书面材料，提出终止方赔付对方1个月租金做为赔偿金；合同第十条第2项规定：在租赁期内，乙方使用房屋如确实存在安全隐患，甲方有通知乙方限期整改乃至停业整顿的权利，如违反安全、消防规定造成任何事故，甲方除有权终止合同外，由于乙方的责任给甲方造成损失的，乙方必须进行赔偿。
合同签订后，双方即开始履行。国联同利公司将涉案房屋交付中天恒远公司，中天恒远公司向国联同利公司支付房屋租金至2010年8月31日。
又查，2009年6月28日，中天恒远公司与槐柏顺通中心签订租赁合同，将涉案房屋出租给槐柏顺通中心使用，租赁期限为60个月，自2009年10月1日起至2014年9月30日止，租金为每年22万元，每半年支付一次，押金为3万元。
2009年7月1日，中天恒远公司向槐柏顺通中心交付了涉案房屋，槐柏顺通中心向中天恒远公司交付租金22万元、押金3万元，租金付至2010年10月1日。槐柏顺通中心接收涉案房屋后即开始装修。审理中，槐柏顺通中心称其装修涉案房屋共计花费68万元。
对于中天恒远公司将涉案房屋转租给槐柏顺通中心是否经过国联同利中心同意一节，当事人产生争议。中天恒远公司及廖东辉提交了以下证据，欲证明转租一事经过国联同利中心的同意：1、2009年7月3日国联同利中心向槐柏顺通中心开具的管理费5000元的收据一张；2、2009年7月3日的装修申请表，申请表上有唐姓人员的签字，廖东辉称该人员为国联同利中心工程部工作人员；3、2009年7月16日国联同利中心与槐柏顺通中心签订的《消防安全责任书》，写明槐柏顺通中心承担涉案房屋设备运作的全部安全责任。
对于上述证据，国联同利中心质证称：对证据的真实性均认可，但不能证明其同意中天恒远转租。另外，国联同利中心向本院提交的证据中有一份“北京国联同利物业经营用房登记表”，日期为2009年12月3日，写明涉案房屋使用单位为槐柏顺通中心。国联同利中心称其提交该证据以证明其直至2009年12月3日通过该登记表找到了槐柏顺通中心在涉案房屋中实际经营的证据。
对于中天恒远公司或槐柏顺通中心未取得工商证照一节。国联同利公司认为中天恒远公司或槐柏顺通中心将涉案房屋用于对外经营旅店业，但未取得相应的工商证照。中天恒远公司及槐柏顺通中心则称因国联同利中心一直未配合提交涉案房屋的产权证明，故没有办理相关证照。经查，中天恒远公司及槐柏顺通中心经营范围中无旅店业一项。中天恒远公司及槐柏顺通中心亦未提交证据证明其曾经向工商管理部门申请相关行政审批。
对于国联同利中心主张槐柏顺通中心未通过消防验收一节。国联同利中心提交了其向二被告出具的消防整改通知。
另，国联同利中心未能提交涉案房屋产权证书及《人防工程使用证》。廖东辉承认在装修房屋后，将部分房屋用于出租盈利，部分用于槐柏顺通中心办公、仓储。
上述事实，有证明、《房屋租赁合同书》、收条、通知、经营用房登记表、收据、装修申请表、《消防安全责任书》及双方当事人陈述在案佐证。
本院认为：国联同利中心虽然未按规定办理《人防工程使用证》，但因《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》的规定不属于《合同法》五十二条第（五项）所指的法律行政法规，故双方签订的租赁合同有效。国联同利中心主张中天恒远公司未经许可转租房屋，但根据2009年7月国联同利中心与槐柏顺通中心签订的《消防安全责任书》等文件，可以证明国联同利中心在2009年7月中旬已知廖东辉使用租赁标的一事，国联同利中心未在随后的六个月内提出异议，故国联同利中心现以该项理由主张解除合同不应予以支持。关于非法经营的问题，中天恒远公司在将房屋转租给廖东辉后，廖东辉未办理相关证照即利用租赁的房屋开展出租业务盈利，属于非法经营，中天恒远公司在廖东辉出现违法经营的问题后采取漠视的态度，并未予以纠正，已构成违约，但并未达到合同约定的解除条件。另，中天恒远公司及廖东辉虽未举证证明曾向有关部门申请过办理营业执照，但国联同利中心在出租房屋时未办理《人防工程使用证》，客观上亦会影响承租方办理相关证照，对此国联同利中心亦应承担一定责任。故国联同利中心主张解除合同的理由并不成立。但双方合同第八条第2项规定：甲乙双方如有一方因故需要提前终止合同，要提前30日向对方出具书面材料，提出终止方赔付对方1个月租金做为赔偿金。故国联同利提起诉讼要求解除合同的行为，可以视为该中心要求提前解除合同，且该处房屋因未能办理《人防工程使用证》，并不具备经营条件，故对于国联同利中心要求解除合同、腾退房屋的请求，可予支持；对于国联同利中心主张违约金的请求，本院不予支持。中天恒远公司如认为自身权益受到损害，可另案主张赔偿问题。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、确认原告北京国联同利物业管理中心与被告北京中天恒远企业管理有限公司于二○○八年五月二十日签订的《房屋租赁合同书》于本判决生效之日解除。
二、被告北京中天恒远企业管理有限公司、被告廖东辉于本判决生效后十日内自北京市朝阳区xx地下室一层房屋内腾退并将该房屋交还原告北京国联同利物业管理中心。
三、驳回原告北京国联同利物业管理中心的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由原告北京国联同利物业管理中心负担35元（已交纳），由被告北京中天恒远企业管理有限公司、被告廖东辉负担65元（于本判决生效后十日内交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 雷 翔
人民陪审员 李京华
人民陪审员 谢秋明
二〇一三年十一月二十六日
书 记 员 董 璐