浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙金商终字第1076号
上诉人（原审原告、反诉被告）：金华市××天工具有
限公司，住所地：金华市婺城区××伟业××路。
法定代表人：金甲。
委托代理人（特别授权）：叶某某。
上诉人（原审被告、反诉原告）：金华天××工××厂
，住所地：金华市××安地镇。
法定代表人：丁某某。
委托代理人（特别授权）：戴某某。
上诉人金华市××天工具有限公司（以下简称金天某某
）、金华天××工××厂（以下简称天××工××厂）因租赁
合同纠纷一案，均不服浙江省金丁婺城区人民法院（2009）金
婺商初字第1340号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，
依法组成合议庭，审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定：2007年，被告天××工××厂因热处理
加工的需要，向王鹗（2007年11月至2008年5月21日期间任某
某工具厂技术工）咨询该行业的技术及具体要求，并与原告金
天某某就承租其热处理车间等进行协商。同年11月16日，郑某
某作为原告金天某某（甲方）代表与被告天××工××厂（乙
方）厂长丁某某签订《厂房某某租赁合同》一份。合同约定“
甲方将本公某热处理车间和变电房的厂房及设备出租给乙方使用；租赁期限为六年，从2007年11月20日开始至2013年11月19
日止；每年租金为玖万元，先交后用。每年于11月20日前一次
交清；合同签订前，租赁资产经双方核对确认，编制移交清册
；租赁期满或终止时，乙方应保持房屋设备的完好，双方按移
交清册核对。如有短缺，由乙方负责修理或赔偿；甲方提供乙
方用电及用水设施。每月水、电使用费由乙方自行向电力、供
水部门支付，甲方不承担任何责任；乙方未按合同约定交纳租
金达半月的，甲方有权终止合同，收回房屋；违约责任：乙方
必须按时交纳租金及水、电费。租赁期间，甲方不另增加乙方
电力费用，按供电部门电力费用各自分摊。逾期交纳的，除应
及时如数补交外，还必须支付滞纳金；滞纳金按延迟时间同期
银行利率计算。逾期十五天不交纳租金及水、电费，甲方有权
终止合同，乙方并承担中途退租的违约责任。乙方中途退租，
乙方必须支付甲方与该年度租金同额的双倍违约金”等，并各
自加盖了公章。同时，丁某某还对当时的总电表数（户号8210
944195）及热处理车间的分电表数进行了确认。同年12月24日
，原告向被告移交了热处理配套财产。因被告用电量较大，20
08年1月21日，被告天××工××厂与金华电业局、中国银行
金丙龙某某共同签订《电费划拨和结清协议书》一份，约定电
力户号为8210944195（金天某某）的电费某某由银行电费划拨
结清，由天××工××厂在该行开立以便电费结算的帐户，银
行根据电业局的电费结算信息将电费划入电业局的电费专用帐
户内等。2008年上半年，因被告天××工××厂未办理热处理
加工业务的营业执照即投入生产，金丁工商局婺城分局汤某工商对其涉嫌无照经营一事进行了调查，但当时未采取强制措施
。后被告停止了生产。2009年4月24日，婺城区发展和改革局
就被告天××工××厂《关于是否可以使用热处理氯化钡盐浴
炉车间从事热处理经营活动的请示报告》作出答复，热处理氯
化钡盐浴炉属于国家产业政策明令淘汰的落后工艺装备，虽属
暂缓淘汰项目，但不允许新建或扩建。
另查明，被告承租原告的热处理车间时，由金天某某、
天××工××厂、金丁荣某某成纤维丝厂三家共用一总电表（
户号为8210944195）。2007年12月的电费14959.95元、2008年
5月的电费29812.57元、6月的电费17149.97元，共计61922.49
元，已由原告金天某某支付；2008年7月的电费22099.71元、8
月的电费13771.17元，共计35870.88元，已由被告天××工×
×厂支付。2008年8月12日，金丁荣某某成纤维丝厂另立电力
户（户号8230019560）。同年9月始，原8210944195电表无电
费产生。2009年9月25日，经对位于原告金天某某的低压配电
房内的总计量柜进行现场勘验：根据需要可分成三路出线电源
，现有一路电源仍可正常计量，该路电表抄件值为15703。
原审原告金天某某起诉称：被告因热处理加工的需要，
于2007年11月16日向原告承租了位于金华市婺城区××伟业×
×路厂区内的一个热处理车间、一个变电房和相关设备，双方
就此于当日签订了一份厂房某某租赁合同，约定租赁期限6年
（即2007年11月20日至2013年11月19日），年租金9万元，先
交后用，如不及时交费，逾期15天，原告有权终止合同，被告
并承担中途退租的违约责任，被告中途退租必须支付与该年度租金同额的双倍违约金等相关内容。合同签订后，原告即向被
告移交了合同约定的热处理车间、变电房和相关设备等资产，
但是被告承租后却一直未交租金。更有甚者，被告至今未返还
原告为其垫付的电费，一是被告租用初期，由于电费交付手续
未办妥，原告为其垫付的电费共两笔，计14959.95元，二是被
告租用期间，因为被告帐户无足够余额支付电费，由原告垫付
的电费（由电力部门强行扣划），共两笔，计46962.54元，电
费合计61922.49元。原告多次催讨，均无果。现请求判令立即
解除原、被告双方签订的厂房某某租赁合同，由被告退回所租
资产（如有毁损照价赔偿）；被告立即支付厂房某某租金9000
0元（已从2007年11月20日算至2008年11月19日，此后租金按
合同约定算至实际返还租赁物止）、违约金90000元，返还垫
付的电费61922.49元，合计241922.49元；由被告承担本案诉
讼费用。原起诉状中诉请的租金暂算至起诉前，由于被告至今
未返还租赁物，故租金应计算至实际返还之日。
原审被告天××工××厂答辩称：1.本案租赁合同是无
效合同。租赁物在原告的厂内，从2008年5月6日被工商查封停
产后，原告实际上已经占有租赁物，可自行支配，车间的锁也
是原告的，原告随时可以取回。2.原告实际已将租赁物拿回。
3.原告当庭提出租金已从2007年11月20日算至2008年11月19日
，此后租金按合同约定算至实际返还租赁物止的诉讼请求，属
于增加诉讼请求，该申请已经超过了申请追加的期限，属于逾
期追加。算至实际返还之日是错误的，根据合同法规定，解除
合同应通知对方，通知送达之日即为合同解除之日，即使合同有效，租金也只能算到被告收到原告起诉状之日。4.因为原告
欠被告货款31万元，双方签订合同时口头约定应付租金在货款
中折抵，故原告如果认为被告尚欠9万元租金，也已在货款中
抵扣付清。5.租赁合同中第九条违约责任的第一、二项对违约
金约定不明确，同一违约行为导致两种违约责任，是约定不明
，且双倍违约金过高。根据合同违约责任的约定，承担违约责
任的前提是乙方中途退租，逾期15天不缴纳租金和电费就要承
担中途退租责任，逾期15天后就算是解除合同了，但原告既要
求解除合同并支付一年的租金又要求支付违约金，是矛盾的。
6.电费问题。2007年12月份的电费是由原告支付的1.4万余元
，但支付的是总表的电费，故用电部门计算的是总电表上的总
电量，通过变压器降压后流入三个分表，这些分表是内部分摊
的，原告要求被告支付的电费是总电量算出的电费，我方只是
其中的一个分表，没有分摊过。2008年5、6月份因为被告已经
停产，没有使用电。2008年1月至4月的电费是我方付的，原告
也没有分摊过，因为负责抄分表电量的电工是原告方的。
反诉原告天××工××厂反诉称：2007年11月，被反诉
人得知反诉人需要租赁合法场地及有效热处理设备从事加工业
务，就向反诉人游说其有符合条件的车间和设备，并提供了“
关于迁移热处理车间的申请报告”及“关于搬迁变电房申请报
告”以证明租赁物具备作为热处理加工、环保等文件，于是双
方签订了租赁合同。合同签订后，因被反诉人租赁前未办理合
法有效的环保审批手续，其提供的申请报告不能作为工商登记
的前置审批文件，且出租时的设备属国家明令淘汰的产品，禁止使用。导致反诉人不能办理相关注册审批手续，热处理车间
被工商部门于2008年5月6日查封停业。综上，被反诉人采用欺
诈隐瞒手段骗取反诉人与之签订租赁合同，违背了反诉人的真
实意思表示，出租的设备也违反了强制性规定，被工商部门查
封，故双方签订的租赁合同应当无效。据此请求认定厂房某某
租赁合同无效；由被反诉人返还中温箱式炉及控制柜各1只、
高温箱式炉1只、总电路控制柜1只、低温回火炉1只、电焊机1
只、淬火预热炉1台、校直机1套、工具箱及配件夹具一批，返
还已付租金9万元、电费35870.8元；支付加工款6439.5元；赔
偿损失2万元；诉讼费用由被反诉人承担。在第二次庭审过程
中，反诉原告提出分摊2008年1-4月份的电费。
反诉被告金天某某答辩称：1.反诉原告的反诉不能成立
。被反诉人只将厂房、车间、变电房及一些设备租赁给反诉人
，主张的是租赁费用，而反诉人则主张与本案不相关的货款、
电费、加工款，因此反诉不能成立。2.反诉人所述的事实与实
际不符。被反诉人并没有向反诉人承诺有关所租的场地和设备
是否符合当前热处理专业性规定的承诺，更没有所谓的游说之
说；3.因为被反诉人的法定代表人同时还在另一个公某（金华
县重特物资有限公某）担任职务，被反诉人所采购的物资是从
该公某采购的，并非是从反诉人处购买；4.反诉人所称的被工
商部门查封停业，既无事实依据，也与被反诉人无关。请求驳
回被告的反诉。
原审法院认为，一、原告（反诉被告）金天某某与被告
（反诉原告）天××工××厂签订的《厂房某某租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容合法有效，本院依法予以
确认。根据合同约定，原告出租的仅是公某的热处理车间和变
电房的厂房及设备，至于租赁物是否符合被告的热处理加工业
务需要、是否办理相应的审批手续等，应由承租人自行负责。
被告（反诉原告）天××工××厂称，原告（反诉被告）采用
欺诈手段骗取其与之签订租赁合同，合同无效的异议理由，证
据不足，本院依法不予采信。二、被告天××工××厂作为承
租人理应按约履行支付租金的义务，其关于双方口头约定租金
在货款中折抵的抗辩意见，缺乏证据佐证，本院依法不予采信
。对反诉原告天××工××厂要求反诉被告金天某某返还已付
租金9万元的反诉请求，依法不予支持。被告天××工××厂
至今未支付租金，原告金天某某据此要求解除合同，并由对方
返还租赁物、支付租金至租赁物返还日止的诉讼请求，合法有
据，本院予以支持。但因在审理过程中，本院根据实际情况已
于2009年8月6日通知双方当事人办理交接手续，且被告对租金
的起算时间并未提出异议，并表示在正常情况下，5日内可以
交接完毕，故对租金部分，本院酌情计算至2009年8月11日止
。被告提出，原告要求其支付违约金9万元的请求过高，本院
经审核，其异议成立，故适当予以降低。三、原户号为821094
4195的电表由原、被告及金丁荣某某成纤维丝厂三家共用，至
2008年8月12日，金丁荣某某成纤维丝厂另立电力户（户号823
0019560），同年9月始，原8210944195电表无电费产生的事实
清楚，有双方当事人自认及用电部门的证明为证。被告（反诉
原告）天××工××厂关于热处理车间于2008年5月6日被工商部门查封，此后未再生产，也未用过电的抗辩意见，证据不足
，且与工商所出具的情况说明不符，本院不予采信；原告金天
某某称，2007年8、9月份被告已在用电、2008年2、3月份其与
金丁荣某某成纤维丝厂另外安装了电表等，并无证据印证，且
与本院查明的事实不符。原告要求被告一方承担2007年12月份
电费的理由是被告为用电大户。故虽然2007年12月、2008年5-
8月的电费已由原告金天某某与反诉原告天××工××厂分别
支付事实，但双方均无充分的证据证明，其支付的电费均为对
方一方使用所产生，故对本诉与反诉中电费部分的诉讼请求，
本院均不予支持。同时，反诉原告在第二次庭审中才提出分摊
2008年1－4月份的电费，且未提供相应的支付凭证，故对该部
分请求，本院不予认可。四、因反诉原告并无证据证明，已将
其自购的设备交付给反诉被告，及因此纠纷造成损失2万元，
故对反诉原告要求反诉被告返还中温箱式炉及控制柜等，并赔
偿损失2万元的诉讼请求，本院依法不予支持。另有反诉原告
要求反诉被告支付加工款6439.5元，与本案并非同一法律关系
，本院对此不予审查。综上，依照《中华某某共和国合同法》
第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百
三十五条、《中华某某共和国民事诉讼法》第六十四条第一款
之规定，判决如下：一、解除原告金华市××天工具有限公司
与被告金华天××工××厂于2007年11月16日签订的《厂房某
某租赁合同》；二、被告金华天××工××厂于本判决生效之
日起10日内返还原告金华市××天工具有限公司热处理配套财
产清单中载明的全部租赁物（详见财产清单）；三、被告金华天××工××厂于本判决生效之日起10日内支付原告金华市×
×天工具有限公司租金155342.46元，违约金50000元；四、驳
回原告金华市××天工具有限公司的其他诉讼请求；五、驳回
反诉原告金华天××工××厂的反诉请求。本案本诉受理费49
30元，由原告金华市××天工具有限公司负担550元，被告金
华天××工××厂负担4380元；反诉受理费2167元，由反诉原
告金华天××工××厂负担。
宣判后，原审原告金华市××天工具有限公司不服，向
本院提起上诉称：1、合同约定的9万元违约金并未过分高于造
成的实际损失，原判所谓的适当减少与事实不符。2、原判将
租金计算日截止至2009年8月11日于法无据，依法应当计付至
交回租赁物之日止。上诉人公某的股东郑某某身患重病，其证
言缺乏理智，何况其也否定了租金计算的截止时间之说，故原
判不公。3、原判关于电费的认定，事实不清。被上诉人的厂
长在2007年11月份抄写的用电清单，表明双方已办理了用电交
接手续，原有的其他分表按时拆除。之所以出现由上诉人交电
费的现象，是由于交费手续没有办妥以及后来被上诉人帐户余
额不足被电力部门从上诉人处强行扣划所致。请求二审撤销原
判，依法改判或发回重审。
被上诉人天××工××厂辩称：1、审判决判定的违约金
虽较之约定有所减轻，但仍然过高。金天某某未提供其造成实
际损失的任何证据，故只能按照银行同期同类基准利率计算利
息，计算的结果可再加30％，如按此计算其损失不超过18000
元。2、为避免合同损失扩大，一审法官向某某建议确定2009年8月11日为租赁物完成交接日，以此为租金计付截止日。尽
管如此，我方仍有异议。2008年上半年工商部门就已经对无照
经营进行调查，且金天某某也明知这一情况。特别是08年8月
份，金天某某已经报停了专变电，原变压器不能使用，其行为
已经明确表示不让天××工××厂继续经营，故租赁时间只能
算至2008年8月底。3、原三家公某用同一变压器，有三个分表
分别计电，因分别使用的计量无法明确，故原判基本合理。但
2008年5月6日开始，天××工××厂已经停止生产，不可能再
产生电费，而7、8月份的电费却由天××工××厂支付，这是
明显不合理的。
原审被告天××工××厂不服，向本院提起上诉称：1、
热处理氯化钡盐浴炉属国家产业政策明令淘汰的落后工艺装备
，不允许新建或扩建。上诉人承租目的是对相关产品进行热处
理，如果不能在原建范围内经营，显然违背上诉人的真实意思
表示。签订租赁合同前，被上诉人隐瞒事实，并提供“关于迁
移热处理车间的申请报告”及“关于搬迁变电房申请报告”以
说明租赁物具备热处理加工的环保条件，上诉人在受欺骗的情
形下签订了租赁合同。后因不能重新办理经营许可证照、手续
，被工商部门查处。原判认定租赁合同有效，与法不符。2、
因合同无效，上诉人无需支付租金及违约金。即使合同有效，
也不应支付原判确定的租金、违约金。理由：（1）、被上诉
人尚欠我方货款30余某某，双方约定以货款折抵租金并有部分
已实际履行，故不存在拖欠租金、违约金。（2）、被上诉人
明知热处理车间受到工商部门查处后，于2008年8月即停止使用原变压器，9月始也不再产生电费，被上诉人已以自己的行
为表明不再履行合同。（3）、合同约定的违约金过高，经原
判调整后仍过高。租金未付造成的利息损失是实际损失，违约
金超过造成损失的百分之三十的，应认定过高。3、因租赁物
及上诉人投入的设备均在被上诉人公某内，且车间钥匙在被上
诉人处，实际已由被上诉人控制，故判由上诉人返还租赁物及
驳回上诉人要求返还其投入设备的诉请不当。4、因租赁合同
第六条订有产品加工内容，且加工费按市场价的90％收取也与
租赁合同之间存在联系，故上诉人在本案中主张某被上诉人支
付加工费并无不妥。5、2008年5月6日，工商所对热处理加工
业务进行调查后，上诉人即辞退职工、停止生产，但该年7、8
月产生的电费35870.88元己从上诉人处划扣，该电费理应由被
上诉人承担。6、上诉人承租后，购买了用于热处理加工的炉
具及配套设备，共计价值10万元，因合同被解除，造成损失2
万元，应由被上诉人赔偿。综上，原判部分事实认定有误，适
用法律不当。请求撤销原判，依法改判。
被上诉人金天某某辩称：1、双方签订的是厂房某某租赁
合同，是双方真实意思表示，合法有效。是否能办成工商手续
，是承租人的问题，与出租人无关。2、原判由天××工××
厂付给金天某某的租金及违约金庚有不妥，在租赁物未返还的
情况下，在金天某某明确反对法院在2009年8月6日定5天交接
时间的情形下，截止租金计算时间错误。3、租赁合同约定：
若乙方逾期15天不交纳租金，甲方有权追究违约责任，违约金
约定的数额是18万元，我方仅仅诉请了9万元违约金并不过高，因为违约金本身具有惩罚性。4、直至目前，双方并未办理
移交手续，租赁物仍在天××工××厂撑控之中，要求我方返
还其财产毫无理由。5、对于某某工具厂的第4、5、6条上诉理
由，原判在认定事实中已经阐明，我方认同判决认定，不再作
其他答辩。
经审理查明，原判认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，天××工××厂未能明确其所承租的是热处
理氯化钡盐浴炉，而且热处理氯化钡盐浴炉也仅系国家产业政
策暂缓淘汰项目。因并非新建的热处理车间及厂房某某而签订
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