贵州省仁怀市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔0382民初3995号
原告：官磊，男，1990年5月19日出生，汉族，贵州省仁怀市人，住仁怀市。
委托诉讼代理人：官尚强，男，1968年2月2日出生，汉族，贵州省仁怀市人，住仁怀市，系原告官磊之父。
委托诉讼代理人：付登义，贵州止争律师事务所律师。
被告：贵州金中正房地产开发有限责任公司，住所地贵州省仁怀市。
法定代表人：徐显贵，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：高云峰，贵州律林律师事务所律师。
原告官磊与被告贵州金中正房地产开发有限责任公司（以下简称“金中正公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告官磊之委托诉讼代理人官尚强、付登义，被告金中正公司之委托诉讼代理人高云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告官磊向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交付转移登记文件违约金75904元；2.判令被告支付原告逾期交房违约金17088元；3.判令被告支付原告房屋面积差购房款13255.34元；4.由被告承担本案诉讼费。庭审中，原告将第一项诉讼请求明确为：判令被告按购房款的日万分之一支付原告自2014年7月31日至2017年10月31日期间逾期交付转移登记文件的违约金75904元，将第二项诉讼请求明确为：判令被告按房屋总价款的日万分之三支付原告自2013年12月31日至2014年3月30日期间逾期交房的违约金17088元。事实与理由：原告于2013年3月18日与被告签订《商品房买卖合同》一份，购买了被告开发的位于仁怀市中枢街道兴茅路××小区××号房屋，合同约定该房屋建筑面积150.35㎡，套内面积126.5㎡，房屋单价5059.29元/㎡，总价款640000元。原告依约将总房款640000元支付给被告，被告却未按合同中关于逾期交房、逾期交付转移登记文件的约定支付原告违约金，亦未按合同约定支付原告房屋面积差购房款，故诉至人民法院主张上述请求。
被告金中正公司辩称，1.原告诉请支付的逾期交付转移登记文件违约金金额过高，该房屋已交付原告居住使用并未产生实际损失，请求参照仁怀市人民法院（2017）黔0382民初6103号民事判决书，遵义市中级人民法院（2018）黔03民终1023号民事判决书的标准对诉请违约金予以下调；2.原告诉请支付逾期交房违约金已超诉讼时效，应驳回其诉讼请求；3.原告诉请支付的房屋面积差购房款，请求人民法院核实实际差欠面积后据实计算。
本院经审理认定事实如下：原、被告于2013年3月18日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于仁怀市中枢街道兴茅路××小区××单元××房，建筑面积150.35㎡，套内建筑面积126.50㎡。按照套内建筑面积计算，该商品房单价5059.29元/㎡，总价款640000元。该合同第四章第十一条第一款约定被告应当在2013年12月31日前向原告交付该商品房。第五章第十五条约定该房屋按套内面积计价，套内面积以测绘部门实测数据为准，按套内面积单价多退少补，据实计算。第八章第二十二条第三款约定被告承诺于2014年7月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书转移给原告，被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起90日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：①原告有权退房，原告退房的，被告应当自收到退房通知之日起30日内退还原告已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；②原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。双方同意按照共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记的方式办理商品房转移登记。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款，被告于2014年3月30日将房屋交付给原告，但未在约定的时间内将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。2017年8月23日，被告取得该商品房的初始登记。2018年1月24日，仁怀市国土资源局向原告颁发《不动产权证书》，载明：权利人官磊，坐落中枢街道办事处兴茅路金汇苑1栋1-16-1号，房屋建筑面积149.21㎡，专有建筑面积（套内面积）123.88㎡。现原告以被告违反合同约定要求其承担违约责任为由诉至本院主张上述请求。
另查明，案涉金汇苑小区业主邱孝伦、谭贵兰于2017年11月20日以金中正公司逾期交付办理商品房转移登记的有关文书为由诉至本院，主张金中正公司按已交付房价款的日万分之一支付自2014年7月30日起至交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，本院于2017年12月6日作出（2017）黔0382民初6103号民事判决书认定金中正公司不存在逾期支付文书的主观故意，判决金中正公司按已付购房款日万分之零点一的标准计付6736.80元违约金给邱孝伦、谭贵兰。后邱孝伦、谭贵兰以法院调整违约金不当，与本院（2017）黔0382民初5141号民事判决书同案不同判为由提起上诉，贵州省遵义市中级人民法院于2018年2月8日作出（2018）黔03民终1023号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，其买卖合同关系依法成立并有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。因双方在合同中约定套内面积以测绘部门实测数据为准，购房款按套内面积单价多退少补，据实计算，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；……。”的规定，对原告主张判令被告支付其房屋面积差购房款13255.34元[（126.50㎡-123.88㎡）×5059.29元]的诉讼请求，本院予以支持。对原告主张被告按购房款的日万分之一支付自2014年7月31日至2017年10月31日期间逾期交付转移登记文件的违约金75904元的诉讼请求，因原、被告在《商品房买卖合同》中约定被告有义务在2014年7月30日前完成房屋初始登记，并与原告共同向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，但被告于2017年8月23日完成房屋初始登记，原告于2018年1月24日取得房屋所有权证，被告也未向本院提交证据证明其在完成房屋初始登记后及时向原告履行了公示告知义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。……。”的规定，原告接受了被告交付的房屋，以其自身行为表明不退房，故原告主张计付2014年7月31日至2017年10月31日期间逾期交付转移登记文件违约金的诉请，本院予以支持。现被告辩称原告主张的违约金计算标准过高，请求予以酌减，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……。”的规定，违约金作为一种违约救济措施，其功能主要是弥补守约方损失，更具有补偿性。在本案中，1、被告对逾期完成房屋初始登记不存在主观故意，继续按《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款履行将导致显失公平；2、原告在支付房屋价款后，被告已实际履行交付房屋义务，原告已实际入住，且原告未向本院提交证据证明其因被告未按期完成房屋初始登记所遭受的实际损失。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”的规定，被告要求调减违约金的辩解理由，本院予以采信。本院酌情调减违约金按已付房款日万分之零点一的标准从2014年7月31日起计付至2017年10月31日止，即640,000.00元×0.00001×1188天＝7603.20元，超出部分，本院不予支持。对原告主张被告支付其逾期交房违约金17088元的诉讼请求，被告提出已超诉讼时效，因被告已于2014年3月30日将房屋交付给原告，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十九条：“在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。”、第一百四十条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”的规定，原告向本院提交的证据不能证明本案存在诉讼时效中段或中止的情形，又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条：“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。”的规定，该诉讼请求已超诉讼时效，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十九条、一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条之规定，判决如下：
一、限被告贵州金中正房地产开发有限责任公司在本判决生效后十五日内退还原告官磊购房款13255.34元；
二、限被告贵州金中正房地产开发有限责任公司在本判决生效后十五日内支付原告官磊逾期交付转移登记文件的违约金7603.20元；
三、驳回原告官磊的其余诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1212元（已减半收取），由原告官磊承担970元，被告贵州金中正房地产开发有限责任公司承担242元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决即发生法律效力。
本判决发生法律效力后，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。
审判员 张浪琴
二〇一八年八月二十日
书记员 陈高敏