广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017）粤01民终23802号
上诉人（原审被告）:王秀涵,女,1990年12月16日出生,汉族,住广州市天河区。
委托诉讼代理人：任丹，广东正大方略律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：后鹏,男,1983年5月13日出生,汉族,住广东省广州市黄埔区。
委托诉讼代理人：钱一玮，广东江盈律师事务所律师。
上诉人王秀涵因与被上诉人后鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初19157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人王秀涵上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法判决驳回后鹏的全部诉讼请求；3、判令后鹏承担本案所有诉讼费用。事实和理由：一、原审法院遗漏了直接影响本案正确判决的重要事实未予查明——涉案合同签订后后鹏因要求涨价10万元未果，便以各种理由拒绝配合办理交易手续，后鹏的行为违背了最基本的诚实信用原则。1、本案有充分的证据证明因后鹏要求涨价导致交易暂时停滞及后鹏的诚信存在严重问题。第一，王秀涵一审时提交的证据10《员村房产纠纷录音资料》及新证据《第二份、第三份录音资料》证明：(1)后鹏在合同签订后要求加价10万元未得到同意，因此拒���配合提交其应当提交的按揭贷款资料；(2)后鹏及其父亲一再表示，如果王秀涵同意加价10万元他就会配合办理按揭手续。这些证据足以证明后鹏违背诚信随意涨价、违反“应当及时提供办理按揭手续所需资料”的义务。第二，王秀涵在一审时作出了可不采用按揭方式交易，同意一次性支付交易尾款198万元的承诺和资金保证。正常逻辑下，后鹏作为出卖人应当非常乐意接受既安全又快捷的一次性付款。但后鹏仍不同意协助办理过户登记，足以表明后鹏的真实目的就是为了涨价。第三，《广州市存量房屋买卖合同》成交于2016年8月5日，但后鹏向一审法庭提交的证据2《广州市房地产中介合同》中的《放盘资料》显示放盘日期是2016年8月9日，在已经成交四天后才开始放盘显然不合常理。原因很简单：因为后鹏在2017年8月5目放盘时的价格是228万元，当王秀涵确定购买涉案房��时，后鹏随即提高到238万元，后鹏自开始为了利益就有不诚信的行为。但一审法院对后鹏存在的违约行为及背后真正的原因、目的等重要情节没有查明，认定事实错误。二、一审法院错误地适用法律，推理错误，从而作出的错误判决请二审法院予以纠正。1、一审法院对认定的事实作出自相矛盾的推论。一审法院一方面确认合同约定2016年10月8日交房不附带任何条件的事实，另一方面又认为该约定有违交易常理，显然是错误的。房屋交付不附带任何条件是双方协商一致的真实意思表示，该约定并没有违反法律、行政法规的强制性规定，在私法意思自治的基本原则下，人民法院应当充分尊重当事人的意思表示。2、一审法院认定，双方预算交易可在2016年10月完成的设想”没有任何事实和法律依据。第一，涉案合同没有任何条款可以得出“双方预算交易可在2016年10月完成”的结论。事实上，后鹏明知王秀涵在当时不具有购房资格，明知交易完成的时间具有不确定性，仍与王秀涵签约足以说明后鹏并没有2016年10月完成交易的预期，后鹏自愿签约即表示其愿意承担相应的后果。因此，一审法院作出的“双方预算交易可在2016年10月完成的设想”违背了合同双方的真实意思。第二，后鹏一直没有办妥涂销抵押登记的事实一审法院未予查明。涉案房屋处于抵押状态，约定的交易方式是涂销抵押后按揭交易。交易的程序必须也只能是：首先，后鹏向银行提前还贷，向房屋登记部门办妥涂销抵押手续；然后，向银行申请按揭及出具同贷书；最后，向房屋登记部门递件申请过户登记，同时办理抵押登记。这三步缺一不可，且只能是按顺序完成一步后才能进入下一步。根据王秀涵一审时提交的证据7《广州市不动产登记查册表》显示，直至2016年10月20日���涉案房屋仍处于抵押状态，且至今涉案房屋仍未涂销抵押。由于后鹏未办妥涂销，实质上导致涉案房屋不能重新办理按揭，后鹏显然违约并应当承担相应的法律责任。一审法院未对后鹏的违约行为进行任何认定。3、一审法院认为“继续交易信心丧失”没有事实依据。如前所述，王秀涵在合同签订后，依约付款，办妥户口迁移手续，委托按揭公司代办按揭手续，均表明了王秀涵一直积极主动地履行合同。相反，后鹏为了达到涨价目的，寻找各种借口人为地阻止交易。一审法院理应责令后鹏纠正不诚信行为，理应依法支持王秀涵要求继续履行合同的请求。4、一审法院“从公平角度”并依据《合同法》第七条作出了本案判决，实则明显对王秀涵不公平。后鹏在前期交易中从王秀涵处获得利益，如判令解除合同明显对王秀涵不公平。双方在交易初期，约定的定金数额是15万元，但由于后鹏自身无赎契的能力，王秀涵两次增加定金至40万元以便后鹏成功赎契。后鹏在收到王秀涵40万元的定金后，用王秀涵的款项向银行还清了剩余贷款37万多元，实际上就是王秀涵帮后鹏提前还清了银行贷款，后鹏据此获得了重大利益。因此，支持涉案合同全面继续履行才能体现真正的公平。三、本案既没有法定解除情形，也没有合同约定的解除情形，更没有双方一致同意解除的情形，判令解除合同显然无事实和法律依据，涉案合同应当继续履行。1、《合同法》规定只有在合同一方不履行合同主要义务并构成根本性违约，足以导致合同目的不能实现时，另一方才享有法定的单方解除权。本案中，王秀涵一直积极主动地履行合同义务，及时支付定金，委托按揭公司理按揭事项等，王秀涵不存在违约行为，更不存在任何导致合同目的不能实现的根本性违约行为。根据本案事实，后鹏认为王秀涵存在违约行为的理由不能成立，更不会导致合同目的不能实现。首先，在涉案合同签订时，后鹏明确知晓王秀涵的户口正在办理中，后鹏仍自愿签订合同，表明后鹏同意等待王秀涵户口迁到广州后再进行下一步交易。且王秀涵也以最快的速度于2016年10月8日将户口迁至广州即已具备购房资格，王秀涵为此付出了努力并极尽可能地促进交易的顺利进行。其次，王秀涵变更按揭公司不会导致履行障碍，更不会导致合同目的不能实现。(1)王秀涵在合同约定的日期内与按揭公司签订了《按揭代理委托协议书》；(2)王秀涵无论委托哪家按揭公司，都不会导致按揭不成，不会增加后鹏的任何成本，也不会损害后鹏的任何利益。后鹏的义务均是按照合同约定提交相关资料即可。(3)变更按揭公司后，王秀涵已告知后鹏和满堂红公司，在本案诉讼前各方均未对此提出过任何异议。2、在障碍消除、当事人“无法就交易达成继续交易意见下”，应判令继续履行合同，依法维护交易安全。第一，涉案合同因王秀涵户口正在办理而存在暂时履行障碍，后鹏在签约时对此明知且同意接受相应的后果。事实上，王秀涵已在最短的时间内入户广州，取得了购房资格，自2016年10月8日起已不存在任何交易障碍，合同应当继续履行。第二，涉案合同约定的部分事项履行期与实际履行时间虽存在出入，但该约定不明的责任不能归责于王秀涵，更不应据此判令解除合同。根据《合同法》的规定，合同约定不明时应当遵循交易习惯，按照有利于实现合同目的的方式履行。第三，判决继续履行合同符合最高人民法院的指导意见，也是各地省高院统一的指导意见。二审庭审中，王秀涵补充上诉意见：第一，《广州市存量房买卖合同》第三条��于首期款及按揭款的约定如下：（1）“递件成功当天”支付首期款72万元（含已付定金40万元），即成功递件与首付款的支付同时履行，涉案房屋尚未成功递件，首期款的支付条件尚未成就，王秀涵当然地不存在逾期支付首期款的行为。（2）剩余房款166万元办理银行按揭，办理按揭的前提条件是后鹏成功涂销抵押，或至少应当取得银行出具的涂销证明。后鹏2016年9月19日才取得涂销证明，在一审庭审时却要求王秀涵应在2016年8月15日前成功办理按揭并出具同贷书，明显是强人所难，企图达到其解除合同的目的。按揭未能办理根本原因是后鹏为达毁约目的一直拒绝提供按揭资料所致，后鹏以逾期付款且经多次催告行仍不履行付款义务为由要求解除合同没有任何依据。第二，退一步讲，假如后鹏自认为的预计2016年10月8日完成交易过户达到付款条件的说法成立。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，后鹏在付款期限届满后至少应当给予王秀涵三个月的履行期限。那么，假设2016年10月8日剩余首期款支付条件成就并向王秀涵发出书面催款通知，假设王秀涵收到催款通知后在三个月内仍未付款。那么，后鹏可以要求解除合同的最早日期是自2016年10月8日之日起三个月付款履行期届满的2017年1月8日，后鹏在合同签订后才两个月且根本没有达到付款条件的2016年10月1日即要求解除合同明显违法。第三，涉案合同目的是房屋买卖，即后鹏出售房屋取得房款，王秀涵支付房款取得房屋所有权。王秀涵更换按揭公司，不能被认定为违约行为，更不会导致合同目的不能实现。首先，更换中介公司附带指定的按揭公司不可能影响房屋交易的目的不能实现。其次，涉案合同约定的是2017年8月15日前申请办理按揭，而非后鹏在一审时错误引导法庭的认为王秀涵应在2016年8月15日成功办理按揭并出具同贷书，这显然是不可能的。后鹏2016年9月19日才拿到银行出具的涂销证明，这时才具备办理按揭的条件。王秀涵已于2016年8月12日委托按揭机构并递交了相关资料，并且告知了后鹏和中介公司，就只能等到后鹏提供了涂销证明等相关资料后，银行才能受理按揭。如后鹏真不知道王秀涵更换按揭公司，那么他也没有在8月15日前向亿达公司提交按揭资料，后鹏是否自认自身已经构成违约？既然后鹏不知道王秀涵更换了按揭公司，为何又以此为由拒绝配合提供按揭资料？显然，后鹏予盾的陈述是为了掩盖其毁约之真实目的。再次，按照合同第三条约定，如王秀涵的按揭贷款未得到批准，双方另行协商按揭款项的支付方式。也就是说，假设在资料齐全的情况下，王秀涵的贷款未获���准，后鹏也不能直接或当然地解除合同，而是双方应当另行协商。最后，后鹏不诚信。在答应一起去银行办理按揭的情形下两次发函要求解除合同，却都不是要求王秀涵支付其认为已经逾期的房款，究其根本原因，不是王秀涵真的有迟延付款行为，而是因为房价上涨，后鹏想迫使王秀涵再次答应他临时加价的不当目的，如果王秀涵不同意，后鹏便以此为要挟毁约，然后再高价另行出售。并且，后鹏称是要求王秀涵“补偿”10万元的说法同样不能成立，“补偿”应当建立在合同约定的基础、条件和标准上，不是房价上涨就可以随意说要“补偿”就能要的，“补偿10万元”只是后鹏临时又要求“涨价10万元”的托辞。综上所述，王秀涵并不存在迟延付款的行为，也没有其他违约行为导致本案房屋交易目的不能实现，涉案房屋应当判决继续履行，不应解除。同时，根据《��东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十六条的规定，王秀涵2016年10月8日取得广州户口即已具备购房资格，房屋买卖合同能够继续履行。以及根据第三十七条规定，王秀涵在一审时明确表示剩余房款可不采用贷款方式，同意一次性付清全部购房款给后鹏并提供了资金证明，现也再次向二审法院提供《资金证明》，王秀涵有足够一次性付款的履行能力，涉案商品房买卖合同应当判决继续履行。
被上诉人后鹏二审辩称：一、关于王秀涵称我方要求涨价，事实是王秀涵在合同约定期限内没有拿到同贷书导致合同在客观上无法继续履行，为保障双方的权益，我方要求给予一定的补偿，并非是涨价。另一方面，对当时普遍房屋涨价的幅度而言，我方仅提出补偿10万元并非因为房屋涨价，而是要求王秀涵对其违约行为作出一定赔偿。二、关于一审对事实和法律的认定，我方认为并没有曲解事实和法律，对一审的判决是认同的。三、王秀涵在约定期限内没有办理按揭，根据合同约定已经构成违约，我方有权解除合同并要求支付违约金，所以我方认为王秀涵的上诉请求没有事实和法律依据，应该予以驳回。
后鹏于2016年11月4日向一审法院提起本案诉讼称：2016年8月5日，后鹏、王秀涵签订《广州市存量房买卖合同》，约定后鹏将其位于广州市天河区员村二横路1号703房卖给王秀涵，合同价为238万元，合同签订时王秀涵支付40万元后鹏作为购房定金，首期款于递件成功当天由乙方向甲方支付72万元，剩余房款166万元由乙方于2016年8月15日前委托按揭服务机构协助办理，并按照按揭方式付款。双方签订合同后，后鹏按照双方合同约定向银行申请提前还贷，并且对房产进行涂销抵押，并且后鹏于2016年9月22日把户口迁出涉案房屋的地址，以尽所有可能配合王秀涵完成双方的房产交易，但是作为合同相对方的王秀涵并未按照合同约定支付首期款和剩余房款，后鹏在经过多次向王秀涵协商催告，王秀涵仍然不按照合同支付剩余房款，无奈之下后鹏于2016年10月1日、10月10日向王秀涵及房产中介公司发函解除合同。后鹏认为，后鹏、王秀涵签订的《存量房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同依法成立生效，双方均应依合同约定履行，但在后鹏主动履行合同义务的情况下，王秀涵拒不履行付款义务，未按合同约定支付剩余房款，其行为已构成根本违约，现后鹏向法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除后鹏王秀涵签订的《存量房买卖合同》（编号：穗存量房合字16080094026号）；2、王秀涵支付后鹏违约金45540元；3、王秀涵支付后鹏中介费损失20000元；4、本案诉讼费用由王秀涵承担���
王秀涵一审答辩称：不同意后鹏的诉讼请求。一、王秀涵不同意解除双方的买卖合同，王秀涵认为解除合同无约定及法定依据，应继续履行合同。二、此外，关于办理按揭一事，根据合同约定，关于按揭，王秀涵仅需要提交贷款申请文件，并不需要完成按揭。办理按揭时，合同明确约定，后鹏必须配合签署相关文件，并提供贷款所需资料，但后鹏至今仍未提供。三、办理按揭手续，必须要求房屋已经办理涂销手续，但根据王秀涵2016年10月20日查册资料，涉案房屋仍处于抵押状态。
一审法院经审理查明：位于广州市天河区员村二横路1号703房（以下简称“涉案房屋”）的权属登记人为后鹏。经王秀涵申请财产保全，一审法院于2016年10月31日查封涉案房屋。
2016年8月5日，王秀涵（乙方）、后鹏（甲方）签订《广州市存量房买卖合同》（以下简称“《合同》”），约定：甲方向乙方出售涉案房屋，房屋使用性质为住宅，涉案房屋存在抵押他项权利情况，交易方式为涂销抵押后按揭贷款，涉案房屋以现状售予乙方，户口未迁出，甲方应在2016年10月8日前迁出。涉案房屋按整套出售，并计价2380000元，甲乙双方同意涉案房屋交付使用的时间为2016年10月8日，甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用，甲方不履行合同或者不按约定履行合同的，应当向乙方支付违约金，违约金为涉案房屋成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用，乙方不按本合同约定买入涉案房屋的，应当向甲方支付违约金，违约金为涉案房屋成交价的10%，甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过10日仍未交房的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意违约方支付违约金从逾期之日起按总房款0.05%按日计算，合同继续履行，甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。（第十六条、其他约定）：乙方知悉限购及贷款新政，确保可提交真实、有效的贷款所需文件（如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续。甲乙双方同意委托满堂红公司办理网签手续，此合同为示范文本，甲乙双方均同意按照此合同条款签订《广州市存量房买卖合同》确认打印版，并同意在签订本合同后��天内进行办理《广州市存量房买卖合同》确认打印版签订手续。（第十七条）本合同与任何在此之前甲乙双方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准。甲乙双方签订的《广州市存量房买卖合同》（正式版）与本合同具有同等效力，不一致时以本合同为准。《合同》附件约定涂销抵押后付款的方式要求乙方需在2016年8月5日前支付甲方定金100000元，须在2016年8月6日前支付定金余款50000元给甲方。甲方应在签订合同后15天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由甲方出资方承担还贷一切手续费用。甲乙双方同意甲方出资赎契，甲方在原抵押银行发出还贷通知之日起5天将赎契款存入原供款账户内，用于还清贷款（若存在逾期供款，甲方应提前偿还），乙方于递件成功当天付甲方首期楼款（不含定金）152万元，乙方按揭付款的，乙方应于2016年8月15日前根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需的费用，甲方及其配偶必须根据银行要求配合签署相关文件并提供贷款所需资料。贷款银行批准按揭的金额，该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入甲方在该贷款银行开设的账户内。甲乙双方于签订本合同后7天内委托广州亿达按揭服务有限公司（以下简称“亿达公司”）办理该物业转名之一切手续并提交交易所需之全部资料及支付各自承担之公证、交易费用。甲乙双方须在完成提起还贷、涂销抵押登记及归档手续后5天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请买卖。出资完成赎契手续后，因另一方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，则属违约，违约方应向守约方支付等额于总楼价20%的违约金。
2016年8月10日，王秀涵（乙方）、后鹏（甲方）案外人满堂红（中国）置业有限公司（以下简称“满堂红公司”）办理了涉案房屋的网签手续，签订了《广州市存量房买卖合同》（合同编号为穗存量房合字16080094026号），约定：签订合同时，乙方向甲方支付40万元作为定金，并按按揭方式付款，首期款应在递件成功当天向甲方支付房款72万元，剩余房款166万元由乙方在2016年8月15日前委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续等，甲乙双方同意该房地产交付使用时间为2016年10月8日。（第十九条其他约定）：乙方知悉限购及贷款新政，确保可提交真实有效的贷款所须文件以办理过户及贷款手续；甲乙双方于签订本合同七天内委托亿达公司办理转名手续并提交交易所需资料及支付公证、交易费用等。
2016年8月5日，王秀涵向后鹏支付定金5万元。
2016年8月6日，王秀涵向后鹏支付定金10万元。
2016年8月9日，后鹏办理提前还贷手续。
2016年8月10日，王秀涵向后鹏支付定金25万元。
2016年8月12日，王秀涵签订《按揭代理委托协议书》，委托广州市盈联投资顾问有限公司办理涉案房屋按揭、评估、交易及抵押贷款等手续。2016年10月8日，王秀涵向该公司提交户口簿、（供）收款存折。一审庭审时，后鹏表示其未向该公司提交资料，另抗辩称该公司非约定的亿达公司。
2016年8月17日，后鹏向满堂红公司支付中介费20000元。
2016年9月19日，中国工商银行股份有限公司广州粤秀支行出具《涂销证明》，借款人后鹏已于2016年9月9日归还贷款，申请办理涉案房屋的涂销手续。
2016年9月22日，后鹏将户口迁出涉案房屋。
2016年10月1日，后鹏称向王秀涵发出《催告函》，称王秀涵未按约定在2016年8月15日前完成按揭手续，构成违约，要求解约等。王秀涵否认收取该函件，后鹏未就该函件的有效送达进行举证。
2016年10月8日，王秀涵将户籍由广东省汕头市澄海区迁至广东省广州市天河区。王秀涵出示广州市房地产档案馆查册单显示（打印时间2016年9月10日），其个人无房地产登记记录。
2016年10月8日，王秀涵向后鹏发出《催告函》，称后鹏未于2016年10月8日将房屋交付，要求立即交付，并要求协助办理房屋按揭手续，否则追究责任等。
2016年10月10日，后鹏向王秀涵发出《律师函》，称王秀涵违约，解除合同。
另从王秀涵提供其与后鹏父亲通话录音，两人发生争执，后鹏父亲提出按市场价增加购房款，王秀涵不同意。
关于王秀涵购房资格，王秀涵表示签约时其不符合广州市购房资格，当时估算在2016年10月可以办妥入户，后鹏也可能在2016年10月办妥涂销抵押，后鹏对此是清楚的。后鹏则表示当时知道王秀涵在办理户口迁移中，王秀涵及中介公司称很快可以办妥，后鹏理解是2016年10月8日可以完成交易，该日为最后交易期限，王秀涵需出具同贷书。当时王秀涵表示其认识相关人员，很快可以办妥户口，所以签订了合同。满堂红表示签订合同时，王秀涵表示户口在办理中。
关于按揭公司变更的情况，王秀涵表示由于亿达公司收费贵，故自行更换按揭机构，并与后鹏口头协商。及后磋商过程中，后鹏知道王秀涵变更按揭机构。无论是哪家按揭公司、只要后鹏把身份证、户口簿、结婚证、涂销证明交给王秀涵，均可以办理按揭手续。后鹏则表示不知道王秀涵更换按揭公司，直至2016年9月30日，后鹏才被告知王秀涵在该时间没有购房资格，王秀涵需另行安排按揭公司办理按揭。
���，一审法院于2016年10月12日立案审理王秀涵起诉后鹏、第三人满堂红公司就涉案房屋房屋买卖合同纠纷一案【（2016）粤0106民初17737号】，王秀涵诉讼请求为：1、后鹏协助办理涉案房屋按揭手续；2、后鹏协助王秀涵继续办理涉案房屋产权过户手续；3、后鹏将涉案房屋交付给王秀涵，并自2016年10月9日起每日按238万总房款0.05%的标准向后鹏支付延期交房的违约金；4、后鹏承担诉讼费、保全费。案件正在审理中。一审庭审后，王秀涵撤回该案的第1项诉讼请求，并表示愿意一次性支付购房余款。
一审法院认为：合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加另一方。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
涉案房屋位于广州限购区域，房产交易必须符合广州限购政策，讼争合同签订于2016年8月5日，王秀涵于2016年10月8日迁移户��至广州，此日起方具备购房资格，从庭审的各方陈述可见，签订合同时，各方均知道王秀涵在签订时不具备购房资格、王秀涵需办理户口迁移后才可继续进行下一步交易。王秀涵当时未取得购房资格，但按约定“甲乙双方于签订本合同后7天内委托广州亿达按揭服务有限公司办理该物业转名之一切手续并提交交易所需之全部资料及支付各自承担之公证、交易费用”及“乙方应于2016年8月15日前根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需的费用”，在王秀涵未办妥户口迁入手续前，客观上无法办理按揭手续。按约定房屋交付时间为“2016年10月8日”，该交房时间不附带条件，后鹏在未收齐房款或在王秀涵取得同贷书下先交付房屋，有违交易常理，有悖双方预算交易可在2016年10月完成的设想。上述的按揭时间、交付房屋时间均存在不确定性，均应承担各自风险。双方约定为亿达公司办理按揭手续，王秀涵自行变更按揭公司，未经后鹏同意，其单方行为不得约束后鹏。及后，双方发生争执，继续交易信心丧失，最终未能达成一致意见成诉，双方签订时违反限购政策，在障碍消除后发生争议、最终未在合理期间内达成一致意见，各方均需承担各自过错责任，不可完全归责于一方。故此，一审法院从公平角度，在双方无法达成继续交易意见下，予以解除合同。基于合同各方过错责任，后鹏请求王秀涵支付违约金缺乏事实依据，不予支持。至于中介费用，后鹏请求王秀涵赔偿缺乏法律依据，不予支持。鉴于合同解除，为免诉累，一审法院对王秀涵已付款一并进行处理，判令后鹏向王秀涵返还已付购房款40万元。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第九条第一款、第六十条，第九十四条第（五）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起，解除原告后鹏、被告王秀涵就广州市天河区员村二横路1号703房于2016年8月5日签订的《广州市存量房买卖合同》及于2016年8月10日签订的《广州市存量房买卖合同》（穗存量房合字16080094026号）。二、原告后鹏于本判决发生法律效力之日起10日内返还王秀涵已付购房款40万元。三、驳回原告后鹏的其他诉讼请求。本案受理费26360元，由原告后鹏负担。
二审庭审中，王秀涵提交了如下证据：证据1、我方与中介关于户口办理进度的微信截图，证明我方以最快的速度办妥户口，就办理进度问题一直与中介保持联络，后鹏知情且无异议，我方积极主动地履行合同；证据2、中介与后鹏的微信截图，证明2016年9月30日后鹏同意10月8日一起去银行办理按揭手续，说明后鹏对我方办理户口的时间及去银行办理按揭手续没有任何异议；证据3、中介告知我方与后鹏强行取消网签的微信截图，证明后鹏9月30日同意10月8日一起办理按揭，10月8日三方见面后，因后鹏单方又再次要求加价10万元未得到王秀涵同意，后鹏拒绝配合提交按揭资料，更是于10月11日要求中介取消网签，说明了后鹏在临时加价未果的情况下，单方毁约，违反诚信不履行合同。证据4、2017年10月21日不动产查册表，证明后鹏一直没有办理涂销抵押登记显然构成违约，后鹏应当立刻办妥涂销抵押的相关手续，以便与我方办理交易过户登记，继续履行合同；证据5、资信证明，证明我方有能力一次性付清全款，同意一次性向后鹏付清剩余房款，我方积极主动地履行合同义务。后鹏质证意见为：对王秀涵的全部证据的举证期限我方认为已经超过期限，都是在王秀涵提起上诉就可以取得的证据，应该根据法定期限将证据提交给我方，但对方在开庭过程中才将证据给我方，已经超过期限。对于证据1-3，真实性合法性认可，关联性不认可，通过该记录证明我方在9月30日的晚上十点，我方仍然是同意等10月8日与王秀涵一起去银行正式办理按揭，继续走正常的买卖流程，而到了10月11日，我方让中介协调取消网签，算上国庆假期不到三个工作日时间，我方没有理由改变主意取消网签，而事实是王秀涵自行变更按揭公司，没有征得我方同意，而且在约定时间2016年10月8日王秀涵没有取得同贷书，根本无法按照约定支付剩余房款，对合同的其他义务继续买卖流程在客观上不具备履约的可能性，所以我方要求解除合同。对于证据4、5，我方认为与本案没有任何关系。
经二审审理查明，一审查明事���无误，本院予以确认。
在二审中，王秀涵提交广州市不动产登记中心出示的《购房资格证明》：截至2018年1月16日，王秀涵具备本市住房限购区域内住房购买资格。王秀涵另表示其有能力一次性支付剩余的购房款198万元，愿意将该款交到法院指定的代管账户，王秀涵并已将剩余的购房款198万元交到一审法院的代管款账户中。
本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。
本案为后鹏请求解除合同、主张王秀涵承担违约责任，而另案[(2017）粤01民终23801号]��王秀涵请求继续履行合同、办理过户手续、交付房屋、主张后鹏承担逾期交房的违约责任，因两案基于同一事实、两案的诉讼请求互为关联，故本院对两案一并进行审查。
根据已查明的事实，涉案合同签订于2016年8月5日，王秀涵于2016年10月8日迁移户口至广州，此日起方具备购房资格，而王秀涵、后鹏双方在合同中约定“乙方应于2016年8月15日前根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需的费用”、“甲乙双方于签订本合同后7天内委托广州亿达按揭服务有限公司办理该物业转名之一切手续并提交交易所需之全部资料及支付各自承担之公证、交易费用”，按照上述约定，王秀涵要在2016年8月15日前提交全部贷款所需资料，包括具备具有本市户籍的户籍资料，显然，在王秀涵未办妥户口迁入手续前，王秀涵无法按约定提交办理贷款所需的全部资料，导致客观上无法办理按揭手续。签订合同时，王秀涵、后鹏双方均知道王秀涵不具备在本市的购房资格、王秀涵需办理户口迁移后才可继续进行下一步交易，在王秀涵当时未具备本市户籍、未取得购房资格的情况下，王秀涵、后鹏双方仍在合同进行上述约定，王秀涵、后鹏对此均有过错。此外，合同约定双方同意房屋交付时间为2016年10月8日，而看该约定的前后文意，房屋交付时间不附带条件，一审法院据此认为后鹏在未收齐房款或在王秀涵未取得同贷书的情况下先交付房屋，有违交易常理、有悖双方预算交易可在2016年10月完成的设想，并无不妥，本院予以确认。及后，双方对是否继续交易发生争执，最终未能达成一致意见成诉。一审法院认定双方均有过错、均需承担过错责任，并在双方无法就交易达成一致意见的情况下，从公平角度，支持后鹏要求解除合同、驳回王秀涵请求继续履行合同，处理并无不当，本院予以维持。王秀涵主张后鹏构成违约，其并未违约，请求继续履行合同、办理过户手续，交付房屋、主张后鹏承担逾期交房的违约责任，理据不充分，本院不予支持。
一审法院基于认定合同各方过错责任，不支持后鹏请求王秀涵支付违约金、中介费用，后鹏没有对此提起上诉，对一审该处理，本院予以确认。鉴于合同解除，为免诉累，一审法院对王秀涵已付款一并进行处理，判令后鹏向王秀涵返还已付购房款40万元，本院也予以确认。
综上所述，经审查，一审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。王秀涵上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费26360元，由上诉人王秀涵负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴国庆
审判员 黄 嵩
审判员 姚伟华
二〇一八年三月八日
书记员 陈婷婷