广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第730号
上诉人（原审原告）：庾任宣，男。
委托代理人：吴仲明，广东华文律师事务所律师。
委托代理人：刘纪生，广东华文律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审被告）：大麦客商贸有限公司，住所地：东莞市道滘镇道厚路外经大楼。注册号：441900400124210。
法定代表人：叶春荣，董事长。
委托代理人：徐伟峰，男。
上诉人庾任宣因与被上诉人大麦客商贸有限公司（以下简称大麦客公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第10466号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年11月20日，庾任宣因本案向原审法院提出诉讼，请求判令：1、解除庾任宣、大麦客公司双方签订的《商铺租赁合同书》；2、大麦客公司向庾任宣支付2013年7、8月份租金32000元及滞纳金（以16000元为本金，按每天8‰，分别自2013年7月9日、8月9日起计至2013年8月31日止，共计9344元）；3、没收大麦客公司已付定金32000元。
原审法院经审理查明：案涉租赁物位于东莞市东城区某某路142号一楼，权属人为庾任宣。2011年10月3日，庾任宣、大麦客公司双方签订一份《商铺租赁合同书》，甲方为出租方即庾任宣，乙方为承租方即大麦客公司，主要条款约定如下：1、甲方将位于东莞市东城区某某路142号一楼商铺出租给乙方使用，该商铺面积为160平方米。2、租赁期限为5年，租金从2011年10月17日起至2014年10月17日每月租金为16000元。2014年10月18日起至2016年10月18日每月租金为17600元。租金从2011年10月17日开始计交，免租期20日（从2011年10月17日至2011年11月5日）。3、租金以现金或支票方式支付，由乙方到甲方处交付或甲方到乙方处收取。甲方收后即出具收据，支付时间为每月8号前。逾期缴纳，乙方每天按8‰向甲方支付滞纳金。逾期10天，甲方有权解除合同，32000元保证金不予退回，并追究乙方的违约责任。4、双方在签订合同之日，乙方向甲方支付32000元的保证金和一个月的租金16000元。保证金不作房租使用，甲乙双方履行合同期满时或因双方原因解除合同时，双方办理一切交接手续及乙方在经营中应付之费用后，甲方无条件将保证金全部退回给乙方，但如乙方在未付清水电租金等经营费用时甲方有权在保证金中扣除后再返还乙方（多退少补）。5、租赁期间，乙方经甲方同意可将租赁商铺转租给他人经营，但乙方未经甲方同意擅自转让或转租的视为乙方违约，甲方有权解除合同并不退还32000元保证金，并追究乙方的违约责任。经甲方同意乙方转租时，设施、设备用具一次性转让费由乙方收取，租赁合同由甲方重新与他人签订并收取房屋租金。转租时保证金不退回乙方，由乙方另行向次承租人收取……合同签订后，庾任宣在2011年10月14日收取了大麦客公司交纳的保证金32000元。另外，双方均确认大麦客公司已经支付了20个月租金，合计320000元。
本案中，双方对签订的《商铺租赁合同书》是否已经解除存有争议。庾任宣主张双方的合同在庾任宣起诉前均没有解除，直至庾任宣于2013年10月14日起诉至法院要求解除合同，故庾任宣要求大麦客公司支付2013年7、8月份的租金及滞纳金。大麦客公司则认为其在2013年6月份口头通知庾任宣要求解除合同，并在2013年7月5日撤场，而庾任宣于2013年7月6日在案涉物业处张贴招租公告的行为可以证明庾任宣已经知晓大麦客公司要求解除合同的意思表示，故双方的合同于2013年7月6日已经解除。同时，大麦客公司还主张其已经通过快递方式将案涉物业的钥匙邮寄归还给庾任宣。对此，大麦客公司提供了照片、快递单予以证明。庾任宣确认其于2013年7月25日收到大麦客公司邮寄的案涉物业的钥匙，同时也确认照片显示的招租横幅为庾任宣所贴，但庾任宣是在2013年7月28日张贴，是为了尽快招租，减少损失。庭审中，庾任宣确认案涉物业已经在2013年9月1日开始出租给新的租客。另外，大麦客公司同意将其缴纳的保证金32000元作为其单方解除合同支付给庾任宣的代价。
原审法院认定上述事实的依据有：庾任宣提供的《商铺租赁合同书》、房地产权证，大麦客公司提供的收款收据、中国银行网上银行电子回单、发票、快递存根、照片以及原审法院庭审笔录等。
原审法院认为：庾任宣、大麦客公司双方签订的《商铺租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应严格履行。大麦客公司同意将其缴纳的保证金32000元作为其单方解除合同支付给庾任宣的代价，原审法院予以准许。本案的争议焦点是：（一）双方签订的《商铺租赁合同书》是否已经解除。（二）大麦客公司应否向庾任宣支付2013年7、8月份租金及滞纳金。
关于焦点一。原审法院认为，大麦客公司主张其在2013年6月份口头通知庾任宣要求解除合同，并在2013年7月5日撤场，但庾任宣对上述事实不予认可，而大麦客公司又未能提交证据证明其主张的上述事实，故原审法院对大麦客公司的该项主张不予采信。另外，庾任宣确认其在2013年7月25日收到大麦客公司邮寄的案涉物业钥匙，也确认其在2013年7月28日在案涉物业处招贴招租广告，可见，庾任宣在2013年7月25日已经知晓大麦客公司要求解除合同并搬离的事实。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条以及第九十六条的规定，大麦客公司主张解除合同，并通知了庾任宣，合同自通知到达对方时解除，故庾任宣、大麦客公司双方的合同在2013年7月25日解除。庾任宣主张其起诉时才要求解除同没有事实依据，原审法院不予采信。
关于焦点二。按照合同第二条约定的免租期20日（从2011年10月17日至2011年11月5日），故租金应当从2011年11月6日起计付，结合双方均确认大麦客公司已经交付了20个月租金的事实，经计算，大麦客公司交租至2013年7月5日。因此，大麦客公司应当向庾任宣支付2013年7月6日至7月25日的租金10322.6元（16000元／月÷31天×20天=10322.6元）。原审法院对庾任宣主张的超出的部分租金的诉讼请求不予支持。关于大麦客公司应否支付滞纳金的问题，按照合同第三条第九点的约定，大麦客公司应当在每月8号前支付当月的租金，逾期缴纳按8‰支付滞纳金，故大麦客公司应当向庾任宣支付滞纳金以拖欠的租金10322.6元为基数，按照每天千分之八的标准，从2013年7月9日起计至2013年8月31日止为4459.4元（10322.6元×8‰×54天=4459.4元）。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认双方签订的《商铺租赁合同书》已经在2013年7月25日解除。二、大麦客商贸有限公司应于判决生效之日起十日内向庾任宣支付2013年7月6日至2013年7月25的租金10322.6元及滞纳金4459.4元。三、确认庾任宣无需退还大麦客商贸有限公司已付保证金32000元。四、驳回庾任宣的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费817元，由庾任宣承担332元，大麦客公司承担485元。
上诉人庾任宣不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院对部分事实认定和适用法律错误，大麦客公司在2013年7月25日单方将案涉物业钥匙邮寄给庾任宣，表明大麦客公司不再继续履行合同主要义务，该行为构成严重违约，而并不是大麦客公司单方解约行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，庾任宣作为守约方，而大麦客公司作为违约方不具有单方解除合同的权利，因此大麦客公司依据《中华人民共和国合同法》第九十四、第九十六的规定主张解除合同于法无据。原审法院认定双方的合同在2013年7月5日解除是错误的。综上，请求本院：1、撤销原审判决第一项，并依法改判双方所签《商铺租赁合同书》于2013年9月1日解除。2、撤销原审判决第二项，并依法改判大麦客商贸有限公司支付2013年7月、8月租金32000元及滞纳金（以16000元为本金，按每天8‰，分别自2013年7月9日、8月9日起计至2013年8月31日止，共计9344元），合计41344元。
被上诉人大麦客公司答辩称：大麦客公司于2013年7月5日撤场并口头通知庾任宣解除合同。大麦客公司提交证据亦能够证明庾任宣在收到大麦客公司的解除合同的口头通知后，其立即张贴招租广告，故本案的合同解除时间应为2013年7月6日。庾任宣在原审庭审中亦确认于2013年7月25日收到大麦客公司邮寄的案涉物业钥匙。因此，2013年7月6日至7月25日期间不应再计算租金及滞纳金，而应是计算违约金。而案涉租赁合同并无关于违约金的明确约定，仅对迟延履行租金约定了相关滞纳金责任，而大麦客公司支付的保证金是一种违约金预付行为，保证金在承租方违约时已起到违约金的作用，具备惩罚性质。既然原审判决庾任宣不退还大麦客公司保证金，就不应再要求大麦客公司额外支付其他违约性质的费用。综上，请求本院驳回庾任宣的上诉请求并依法改判。
本院经审查查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院仅围绕庾任宣上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是：（一）涉案租赁合同的解除时间如何确定。（二）案涉租赁合同的租金及滞纳金如何计算。
关于焦点一。大麦客公司认为其已于2013年7月5日撤场并口头通知庾任宣解除合同并邮寄回钥匙给庾任宣，故主张案涉租赁合同的解除时间应当为2013年7月25日。本院认为，虽然庾任宣已经确认2013年7月25日收到大麦客公司邮寄案涉租赁物的钥匙，但大麦客公司未经庾任宣同意单方撤场的行为已明确表明其不再履行合同，已经构成预期违约。预期违约的行为本身并不具有合同解除的效力。只有当出租方接受预期违约的即成事实，已不再去准备继续维护合同效力的情况下，出租方才能获得单方解除权，而承租方作为违约方，不能据此解除合同。庾任宣自认其于2013年7月28日张贴招租公告，符合减损规则的要求，但不能视为庾任宣同意解除案涉租赁合同。庾任宣已在2013年9月1日将案涉租赁物出租给案外人，案涉租赁合同已客观上无法继续履行，庾任宣作为守约方在合理期限内行使合同解除权合法有据，本院确认案涉租赁合同于2013年9月1日解除，原审法院认定案涉合同解除时间有误，本院予以纠正。
关于焦点二。案涉租赁合同约定每个月6号开始计租，双方确认大麦客公司交租至2013年7月5日。如前所述，案涉租赁合同于2013年9月1日解除，庾任宣诉请大麦客公司支付2013年7月6日至2013年8月31日期间的租金合法有据，本院予以支持。按照案涉租赁合同的约定，每个月的租金为16000元，2013年7月6日至2013年8月5日的租金为16000元，2013年8月6日至2013年8月31日共26天的租金为13419元（16000元÷31天×26天＝13419元）；按照租赁合同的约定，每个月8号前支付当月的租金，逾期缴纳按照8‰支付滞纳金。由于大麦客公司逾期未缴纳租金，庾任宣按照合同的约定诉请租金的滞纳金合法有据，本院予以支持。2013年7月份的租金滞纳金以拖欠租金16000元为基数，按照每天8‰的标准计算，从2013年7月9日起计至2013年8月31日止为6912元（16000元×8‰×54天＝6912元），2013年8月份的租金滞纳金以拖欠租金13419元为基数，从2013年8月9日起计至2013年8月31日共计2469元（13419元×8‰×23天＝2469元）。综上，大麦客公司共需支付2013年7月6日至2013年8月31日的租金29419元（16000元＋13419元＝29419元）及滞纳金9381元（6912元＋2469元＝9381元）。由于庾任宣诉请的滞纳金为9344元，是其对自身合法权利的处分，本院对其诉请的滞纳金9344元予以支持。
综上所述，原审判决认定事实部分有误，适用法律稍有不当，本院予以纠正。庾任宣的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第10466号民事判决第三项。
二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第10466号民事判决第二、四项。
三、变更广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第10466号民事判决第一项内容为：确认双方签订的《商铺租赁合同书》于2013年9月1日解除。
四、大麦客商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向庾任宣支付2013年7月6日至2013年8月31日的租金29419元及滞纳金9344元。
五、驳回庾任宣的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费817元，由庾任宣负担50元，大麦客商贸有限公司负担767元。二审案件受理费464元，由大麦客商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 斌
代理审判员 杨 浩
代理审判员 廖志明
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 伦润玲
附相关法律条文（节选）：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
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