山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁10民终1358号
上诉人（原审原告）：威海金桥房地产开发有限公司，住所地乳山市商业街75号。
法定代表人：丛培山，董事长。
委托诉讼代理人：王静，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：邹拥军，山东蔚昌律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：威海嘉信房地产开发有限公司，住所地乳山市府前路6号。
法定代表人：王辉，董事长。
被上诉人（原审被告）：乳山市恒达民间资本管理有限公司，住所地乳山市府前路6号。
法定代表人：王辉，董事长。
被上诉人（原审被告）：王辉，男，1970年11月14日出生，汉族，住乳山市。
三被上诉人之共同委托诉讼代理人：常大杰，山东北斗星辰律师事务所律师。
上诉人威海金桥房地产开发有限公司（以下简称金桥公司）因与被上诉人威海嘉信房地产开发有限公司（以下简称嘉信公司）、乳山市恒达民间资本管理有限公司（以下简称恒达公司）、王辉房屋买卖合同纠纷一案，不服乳山市人民法院（2017）鲁1083民初2600号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
金桥公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.乳山市林海园艺有限公司（以下简称林海公司）系按照恒达公司指示参加竞拍，并如约竞得案涉土地，在法院拍卖过程中无任何人干扰土地拍卖，金桥公司与恒达公司完全按照还款协议的约定履行，法院拍卖系双方选择履行还款协议的方式；2.案涉土地系养殖用地，非开发用地，不适用开发用地的转让条件；3.案涉认购书系本约合同，一审法院认定其为预约合同是错误的；4.嘉信公司已收到恒达公司应支付给金桥公司的土地款，以此作为金桥公司的购房款，房款已抵顶付清。
嘉信公司、恒达公司、王辉辩称，1.案涉土地被多家法院查封，林海公司无法按协议取得土地使用权，后林海公司通过乳山市人民法院依法公开拍卖竞得案涉土地使用权，该拍卖行为与土地转让协议及还款协议书的履行无关；2.金桥公司提供的认购书系伪造，该认购书非当事人真实意思表示，即使认购书有效，抵顶的房产未办理过户登记不产生物权变动效力。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，金桥公司的上诉请求应予驳回。
金桥公司向一审法院起诉请求：确认2017年4月2日金桥公司与嘉信公司签订的认购书有效，嘉信公司应继续履行房屋认购书，为金桥公司办理房屋预售备案登记。
一审法院认定事实：2016年10月11日，丛培山、金桥公司、恒达公司三方签订还款协议书，约定，丛培山于2014年9月24日先后向恒达公司借款，金桥公司提供连带责任保证。借款期限届满后，因丛培山未能还清恒达公司全部借款本金及利息，恒达公司诉至乳山市人民法院，三方纠纷经乳山市人民法院判决结案，现该案处于执行程序中，截止2016年10月9日，丛培山尚欠恒达公司借款本金510万元及利息1693200元。现三方友好协商，达成如下协议：一、金桥公司以自己拥有的土地位于乳山市南黄镇岭上村，土地证号为乳国用2011第05**号，土地使用权面积为198954.5平方米。为保证该土地使用权的最大利用价值及不可分割性，金桥公司同意将该宗土地作价11993200元抵顶给恒达公司，用以承担自己的保证责任，……。2016年11月23日，三方又签订补充协议，约定:2016年10月11日丛培山、金桥公司因为所欠恒达公司借款本金及利息680万元达成了还款协议，现针对该还款协议作如下补充。一、丛培山、金桥公司以坐落于南黄镇岭上村南的土地（乳国用2011年第0572号）抵顶所欠恒达公司借款本息，同时恒达公司同意在该土地证过户到恒达公司名下后再一次性支付金桥公司人民币520万元，无论该宗土地评估、拍卖价格多少均以本协议所定价格1200万元为准，不作任何调整。二、该宗土地转让给恒达公司过户所产生的任何费用，都按规定各自承担各自费用。该宗土地的评估费、拍卖费由丛培山、金桥公司承担。三、丛培山、金桥公司因所欠恒达公司本金及利息所产生的诉讼费、保全费、律师费待土地证过户时，由丛培山、金桥公司交付给恒达公司。
另查明，2015年12月3日，一审法院作出（2015）乳城商初字第84号民事判决：一、丛培山于判决生效后十日内偿还恒达公司借款500万元及利息（其中300万元自2015年5月31日按年利率24%计算至执行之日止，另外200万元自2015年5月31日按年利率17.5%计算至执行之日止）；二、金桥公司对丛培山上述债务承担连带清偿责任；三、金桥公司在承担保证责任后有权向丛培山追偿。该案于2016年3月进入执行程序，2016年12月26日，一审法院依法委托威海市华海拍卖有限公司公开拍卖登记在金桥公司名下的案涉土地，2017年1月20日，林海公司以7930332.51元的最高价竞得。2017年3月24日，一审法院作出（2016）鲁1083执567号执行裁定，裁定案涉土地使用权归林海公司所有。金桥公司称2017年4月2日嘉信公司与金桥公司签订认购书，以嘉信公司开发的水岸绿景小区2号楼东单元39户商品房抵顶嘉信公司所欠的520万元及违约金，嘉信公司对认购书上的公章予以认可，但认为不排除预先盖有公章的空白认购书落入金桥公司手中，金桥公司对此进行伪造。
一审法院认为，2016年10月11日丛培山、金桥公司、恒达公司三方签订的还款协议书以及2016年11月23日签订的补充协议，金桥公司同意以登记在自己名下案涉土地使用权抵顶所欠恒达公司借款本息，同时恒达公司同意在土地证过户到恒达公司名下后再一次性支付金桥公司520万元，但案涉土地经法院拍卖，由第三方竞得，最终该土地使用权未登记在恒达公司名下，因此该两份协议未最终得到履行，合同目的不能实现。其次，协议各方明知相关土地使用权（乳国用2011年第0572号）已被法院查封，正在按法律程序进行评估、拍卖，仍达成上述协议，而相关法律规定被查封的财产未经法院许可当事人不得擅自处分。再次，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》以出让方式取得的国有土地使用权转让条件，除一般的民事行为生效要件外，尚须如下特别要件：(1)按照出让合同约定支付全部土地出让金，并取得国有土地使用权;(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件;(3)转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。因此协议各方最终未按协议约定将（乳国用2011年第0572号）土地使用权过户至恒达公司名下，并且国有土地使用权的转让有严格的法律规定，同时当事人不得自行处分被查封财产，两份协议未按相关法律规定执行，违反法律、行政法规的强制性规定，该两份协议属无效合同。
由于案涉认购书存在的基础在于上述协议，协议无效，认购所约定的付款方式无法履行，合同目的无法实现，认购书亦无效。认购书是出卖人与买受人就订立商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，属于商品房买卖预约合同,而预约和本约最根本的区别在于：预约合同仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不得直接就本约内容请求履行。综上，金桥公司要求确认认购书有效，嘉信公司履行房屋认购书，为金桥公司办理房屋备案登记的诉讼请求，不予支持。
依照《中华人民共和国民法总则》第八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条，《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第四十四条、第四十八条之规定，判决：驳回威海金桥房地产开发有限公司要求确认认购书有效，威海嘉信房地产开发有限公司履行认购书，为威海金桥房地产开发有限公司办理房屋备案登记的诉讼请求。案件受理费48200元，由威海金桥房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。金桥公司提交2017年4月3日金桥公司与嘉信公司签订的补充认购书一份，拟证实金桥公司与嘉信公司在2017年4月2日签订认购书的基础上，再次确认应给付金桥公司520万元土地款。经质证，嘉信公司、恒达公司、王辉称，该补充认购书系伪造，虽加盖有嘉信公司的公章，但不排除盖有公章的空白认购书落入金桥公司手中并伪造的可能性，并提交恒达公司与林海公司于2016年10月10日签订的土地转让协议一份，拟证实丛培山、金桥公司、恒达公司三方签订的还款协议中将土地过户到林海公司名下及林海公司参与竞拍案涉土地的原因。经质证，金桥公司称，林海公司法定代表人王梅霞与王辉系姐弟关系，该土地转让协议系伪造，恒达公司、林海公司都由王辉实际操控。
另查明，案涉认购书及上述补充认购书均采用了同一格式，二份认购书的第九条均约定，“本认购书一式三份，甲方、乙方、销售部各执一份，签字盖章后生效”。
再查明，丛培山、金桥公司、恒达公司于2016年10月11日签订的还款协议书第三条约定，三方一致同意将该宗土地的产权过户到恒达公司指定的林海公司名下。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，双方当事人争议的焦点是，1.金桥公司与嘉信公司签订的房产认购书（期房）是否有效；2.嘉信公司应否为金桥公司办理房屋备案登记手续。
案涉认购书（期房）及二审诉讼中金桥公司提交的补充认购书（期房）第九条约定了上述合同的生效条件，即“签字盖章后生效”，该二份认购书上加盖了嘉信公司的公章，认购书的生效条件已经成就。虽然嘉信公司主张金桥公司系非法获取其事先加盖公章的空白认购书后伪造认购书内容，上述认购书应属无效，且已就此向公安机关报案，但公安机关未对金桥公司伪造认购书的事实作出认定，对嘉信公司的主张本院不予采纳。金桥公司请求确认该认购书有效，应予支持。
从认购书及补充认购书的内容看，仅对房屋的面积、套数及价格进行了约定，并未对面积差异的处理、交房办证、违约责任等作出约定，且明确需在2017年5月2日前网签商品房买卖合同，故该认购书的性质应属于商品房预约合同，其目的是为了促使双方订立本约合同。金桥公司在未订立商品房买卖合同的情形下要求嘉信公司履行房屋买卖备案登记义务，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
对于2016年10月11日丛培山、金桥公司、恒达公司三方签订的还款协议书以及2016年11月23日签订的补充协议书的效力问题，从二协议的内容看，实质系土地使用权转让合同，虽然案涉土地使用权（乳国用2011年第0572号）已被法院查封，正在按法律程序进行评估、拍卖，但该情形不影响合同的效力。故，一审法院对于上述协议的效力认定有误，本院予以纠正。至于双方当事人签订上述协议后能否实现合同目的以及双方是否按约履行等问题，均属于国有土地使用权转让合同纠纷的范畴，本案中不予评判。
综上所述，威海金桥房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
一、撤销乳山市人民法院（2017）鲁1083民初2600号民事判决；
二、2017年4月2日威海金桥房地产开发有限公司与威海嘉信房地产开发有限公司签订的认购书有效;
三、驳回威海金桥房地产开发有限公司要求威海嘉信房地产开发有限公司协助办理房屋买卖备案登记手续的诉讼请求。
一审案件受理费48200元，由威海金桥房地产开发有限公司负担48100元，威海嘉信房地产开发有限公司负担100元；二审案件受理费48200元，由威海金桥房地产开发有限公司负担48100元，威海嘉信房地产开发有限公司负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 杨秀萍
审判员 万景周
审判员 侯善斌
二〇一八年十一月三十日
书记员 江嘉鑫