北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0112民初39850号
原告张媛媛，女，1983年4月14日出生，士林评估公司职员，住北京市东城区。
委托代理人郭建飞，北京嘉纳律师事务所律师。
委托代理人王凯（系原告张媛媛之夫），1981年8月4日出生，北京嘉里大通物流有限公司职员，住北京市东城区。
被告张磊，男，1978年3月6日出生，北京义诚思达科技有限公司职员，住北京市通州区。
委托代理人杨森，北京荣典律师事务所律师。
委托代理人王星宇，北京荣典律师事务所实习律师
原告张媛媛与被告张磊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员王晓杰独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告张媛媛及其委托代理人郭建飞、王凯，被告张磊的委托代理人杨森、王星宇到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告张媛媛诉称：2016年3月10日，被告作为出卖人，原告作为买受人，双方签署了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《房屋交易保障服务合同》以及《居间服务合同》。买卖合同约定：出卖人出售坐落于通州区万盛北里xx号楼xx层xx号房屋一套，该房屋的成交价格为257万元，买受人向出卖人支付定金9万元，付款方式、交付情况以及违约责任等事项。同时，《补充协议》约定，出卖人有下列情形之一的，构成根本违约：拒绝将房屋出售给买受人或擅自提高交易价格。另外原告已经向被告实际支付定金9万元。
2016年3月24日，被告作出明确的意思表示：拒绝出售房屋给原告。原告知晓后，委托律师处理此事，并发出律师函，要求被告承担违约责任。被告没有回应。原告无奈，于2016年4月1日，起诉至北京市通州区法院，要求解除合同以及赔偿损失。在之后的庭审中，被告当庭表示自己当初确实说过不卖房的话，但现在愿意继续履行合同。此段文字在（2016）京0112民初12054号判决书中的第5页最后一段均有体现。2016年7月12日，法院作出判决，驳回原告的诉求。
既然被告愿意继续履行合同，原告在拿到判决之后多次与被告沟通，协商继续履行合同的事宜。并于2016年8月28日，在链家公司以及链家员工和律师的陪同下，与被告当面协商继续买房事宜。当时，由于房价上涨，关于是否再继续出售房屋，被告已经犹豫不决，当天的协商没有结果。之后，原告多次表示，继续履行合同，并以电话和短信的方式告知被告，被告迟迟不做回应。2016年9月12日，原告收到被告的书面材料一份，内容为：被告要求解除合同，理由竟然是原告未按照约定支付首付款。
原告认为：原告已经向被告支付定金9万元，并向中介支付中介费5.6万元。原告是真心实意的要买房的。是被告首先提出的不出售房屋，才有之后的诉讼。庭审中，被告又明确表示继续履行合同。法院也作出判决。原告也愿意继续买被告的房子，又找到被告协商继续履行的事宜。但是，由于房价上涨过快，利益巨大，此时的被告已经不愿意出售房屋了。并以书面方式通知原告。被告已经是第二次违约，而且是根本违约。故诉至法院，请求判令解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，被告向原告返还定金9万元，被告赔偿原告居间代理费56540元、保障服务费7710元、违约金514000元。案件受理费由被告承担。
被告张磊辩称：1、我方认为张媛媛起诉张磊的案件应该属于一事不再理，因为之前已经起诉过了，事实理由和诉求也一样。我们发给张媛媛的通知书只是我们行使形成权，不足以构成案件事实的变化，不是一个新案件。2、售房签订的买卖合同、补充协议已于张媛媛收到张磊的解除合同通知已经解除。因为张磊行使的是形成权，张媛媛收到即解除。所以张媛媛要求解除合同没有依据。另外，如果在张磊起诉张媛媛的案件中对于张磊的解除行为法院不予以确认，那么在张媛媛起诉张磊的案件中，张磊同意张媛媛的诉讼请求的第一项，即解除双方签订的买卖合同以及补充协议。3、针对张媛媛起诉张磊的其他的诉讼请求，张磊不予认可。该事实已经有通州区2016京01**民初12054号判决予以确认，该判决，认定张磊不构成根本违约。4、张磊于2016年9月12日向张媛媛发出了解除通知，买卖合同补充协议于张媛媛收到解除通知解除，即2016年9月13日左右。链家地产向张磊发出的两份催告函的日期分别为2016年9月18日，和10月9日。是在张媛媛与张磊买卖合同补充协议解除之后发出的，两份通知不具有任何意义。5、根据张媛媛与张磊的房屋买卖合同以及补充协议的内容可以看出，双方的履行义务有先后顺序。虽然经过2016年3月28日左右张媛媛起诉张磊的案件，导致双方买卖合同以及补充协议履行义务的时间有所变化。但是，双方履行义务的先后顺序并未改变。根据上述买卖合同以及补充协议约定张媛媛应该先支付60万元首付款，60万元首付款是通过链家的理房通支付，不需要联系张磊本人。自2016年7月12日上一个案件判决书作出以后经过15天的上诉期。在7月底生效，至张磊发出通知即9月12日时隔一个月之久，张媛媛也没有向理房通支付首付款，超过15天已经构成根本违约，所以张磊有权解除合同。所以我方同意张媛媛的第一项诉求，同意解除买卖合同以及补充协议，其他的不同意。
经审理查明：2016年3月10日，张磊（出卖人）通过中介链家公司与张媛媛（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同），约定出卖人将坐落于北京市通州区万盛北里xx号楼xx层xx号房屋（建筑面68.85平方米）出售给张媛媛，经双方协商一致，该房屋成交价格为222万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价35万元。买受人向出卖人支付定金90000元,定金支付方式为直接支付给出卖人。剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。买受人向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为1550000元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。
买卖合同第七条违约责任（二）逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：1、逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买卖合同还约定，当事人双方同意，自本合同签订之日起至100日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。此外合同还约定了其他内容。
同日，双方签订《补充协议》,第二条约定买受人于2016年3月11日将第一笔定金9万元以自行支付的方式支付出卖人。出卖人应于2016年4月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出卖人最迟应于2016年5月20日前办理完毕解除抵押登记手续。买受人于2016年4月16日前将第一笔首付款60万元以理房通托管的方式支付出卖人；买受人于所有权转移登记手续前2个工作日内将第二笔首付款32万元以理房通托管的方式支付出卖人。双方应于买受人购房资质审核通过并出具网签后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。双方同意在出卖人房屋贷款结清并解押完毕且买受人申请的贷款机构批贷后5个工作日内，共同办理房屋所有权转移登记手续。双方应当在出卖人收到全部购房款后3个工作日内自行办理物业交割手续，中介机构陪同，双方约定购房款中留存1万元作为物业交割保证金。
补充协议第四条违约责任，1、双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、出卖人若出现下列情形之一的，构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）出卖人提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致买受人无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金，中介收取的所有费用不予退还，由出卖人直接赔付买受人。3、买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。买受人出现上述根本违约情形之一的，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金；买受人向出卖人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；中介收取买受人的费用不予退还。此外该补充协议还约定了其他内容。
上述合同签订后，张媛媛向张磊支付定金9万元，庭审中张媛媛提交了银联商务签购单，旨在证明其交纳了保障服务费7710元、代收评估费600元、居间代理费56540元。
2016年3月25日左右，张媛媛委托律师向张磊发送了律师函，主要内容为：张媛媛方认为2016年3月24日张磊已经做出明确的意思表示拒绝出售房屋给张媛媛，张媛媛已经清楚的知道此事，张媛媛认为根据合同相关约定以及《中华人民共和国合同法》以及相关法律法规之规定，张磊的行为已经构成根本违约，因此2016年3月底，张媛媛以张磊于2016年3月24日拒绝出售房屋为由将张磊诉至本院，要求解除买卖合同，赔偿违约金514000元、居间费用等。在交易过程中，双方就能否提前支付首付等问题进行过磋商，但未达成一致，虽然3月24日张磊向中介说过不卖房的话，但在2016年5月中旬该案件的开庭中，张磊明确表示应当继续履行合同，张磊亦不存在其他根本违约情况，合同具备继续履行的可能或条件，故本院于2016年7月作出（2016）京0112民初12054号判决书驳回了张媛媛的诉讼请求。
本案审理过程中，张媛媛提交了2016月8日28日录音一份，该录音内容为张媛媛及其委托代理人王凯、郭建飞、张磊及张磊的朋友、中介业务员杨辉的谈话，主要是关于如何继续履行的问题，但双方未达成一致。经法庭询问中介业务员杨辉，其表示上一个案件结案之后买卖双方经过中介看交易怎么往下继续，当时张磊有说过是不是给点赔偿金再往下进行，后来买卖双方自己沟通如何往下进行的事情，中介就没有参与，再后来跟张磊就联系不上了，张媛媛就问怎么解决，就给张磊发了两个催告函。张媛媛称双方协议的意见就是继续履行合同，购房款支付的时间再定，后来就和张磊联系不上了。2016年9月11日，张媛媛通过短信告知张磊，已经准备好首付款，继续履行合同细节还要再定一下。
2016年9月12日左右，张磊向张媛媛发送解除通知，内容为：我与你于2016年3月10日签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，将位于北京市通州区万盛北里xx号楼xx层xx室出售给你。你在支付定金9万元以后一直未支付首付款60万元。按照我们双方2016年3月10日签订的合同约定，你已经构成根本违约，现书面通知你解除我们之间因买卖上述房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》等所有合同，并要求你承担违约责任。请求你在收到该《解除通知》后与我联系相关事宜。同年9月13日左右，张媛媛收到该解除通知。
2016年9月18日左右，中介链家公司向张磊发送催告函，主要内容为催告张磊于2016年9月30日24时前就涉诉已抵押贷款的交易房屋，办理还款解押手续，并提醒：请遵守已经签署的法律文件，行使权利并履行义务，任何违反约定或迟延履行的行为，均可能被要求承担相关法律责任；如迟延履行约定的主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行的，已签署的相关合同、协议等法律文件存在被守约方依法单方解除的风险。2016年10月9日左右，链家公司再次向张磊发送催告函，主要内容为催告张磊于2016年10月15日24时前就涉诉已抵押贷款的交易房屋，办理还款解押手续，同样作了上述提醒。张磊对于上述催告函真实性认可，但认为在催告之前即9月13日张媛媛已经收到张磊发送的解除通知，因此催告函没有任何意义，而且根据合同约定，张媛媛支付首付在先，张磊解除抵押在后。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、证人证言、（2016）京0112民初12054号判决书及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。在双方履行合同过程中，2016年3月底，张媛媛以张磊拒绝出售房屋将张磊诉至法院，要求解除合同，承担违约金等，虽然张磊在磋商中曾向中介说过不卖房的话，但张磊当庭表示同意继续履行合同，且当时张磊并无其他违约情形，法院驳回了张媛媛的诉讼请求；后双方磋商合同继续履行事宜，但交易并无进展。在2016年9月12日左右张磊向张媛媛发送解除通知之前，张媛媛曾告知张磊首付款已经准备好，但张磊并无明确答复。张磊称自己多次通过中介或直接向张媛媛催要首付款，但未提交充足有效的证明；中介说首付款要通过理房通托管的方式支付，而且双方说自己协商，张磊曾让中介跟张媛媛聊一聊是否可以给点赔偿金再往下进行，后联系不上张磊就发送了催告函。关于2016年9月12日左右张磊向张媛媛发送的解除通知的效力问题，（2016）京0112民初12054号案件判决后，双方约定的合同履行期间应适当顺延，但双方磋商继续履行合同事宜未果，在此期间张磊曾陈述过张媛媛是否应该给付一些赔偿金的问题，未果；补充协议约定第一笔首付60万元系通过理房通托管的方式支付，理房通托管需要双方到场办理，目前的证据并无显示张媛媛在上述判决后对支付首付款存有明显过错，不构成根本违约，故张磊以张媛媛未支付首付为由发出的解除合同通知不发生解除合同的效力。双方磋商履行合同中，与张磊联系不上，后向张磊发送了催告函，张磊并未在合理期间内履行相关合同义务，故张媛媛享有合同解除权。合同解除后，张磊应当返还定金。关于张媛媛主张的居间代理费、保障服务费，该损失的确定涉及与案外人中介及其他机构的法律关系问题，本案暂不予处理。关于张媛媛主张的违约金，由本院参照双方补充协议第四条第2项的约定予以确定，但张磊认为违约金标准过高，请求法院调整，故本院结合双方交易的进度状况、约定情况、实际损失等因素后酌情确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、九十四条之规定，判决如下：
一、解除原告张媛媛与被告张磊于二0一六年三月十日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》；
二、被告张磊返还原告张媛媛定金人民币九万元，于本判决生效之日起十日内执行清；
三、被告张磊给付原告张媛媛违约金人民币十八万元，于本判决生效之日起十日内执行清；
四、驳回原告张媛媛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5241元，由被告张磊负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王晓杰
二〇一七年六月六日
书记员 郑秋爽