北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终14152号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李强，男，1942年7月21日出生，汉族，退休人员，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：王辰，北京市京师（哈尔滨）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡文英，女，1953年2月28日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：蔡建琼（蔡文英之女），1976年4月8日出生，汉族，北京福非科技有限公司部门经理，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：王大军，北京市盈科律师事务所律师。
原审当事人：李宛諠，女，1976年4月12日出生，汉族，中央电视台文化传媒公司职员，住北京市海淀区。
上诉人李强因与被上诉人蔡文英、原审当事人李宛諠房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初36036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人李强上诉请求：撤销原审判决第二、第四项，改判支持李强的反诉请求。事实和理由：一、一审法院未尊重整体合同违约认定方面的基本事实，存在偏差，我方认为，应在判决书中还原事件起因过程，尊重事实发展规律，说明合同未履行真实原因。首先，一审判决开三次庭，第一次庭审蔡文英主张继续履行合同，要求我方赔偿67万，我方明确可以履行合同，但鉴于新政出台，双方必须补充签署协议，增加首付款比例才能实现合同目的，蔡文英未予答复致使合同无法履行。其不签署补充协议违约在先。第一次庭审法官告知蔡文英如果法院判决继续履行合同，一般需蔡文英全款购房，才能支持双方履行，同时阐明判决使用贷款方式履行合同，需要明确贷款方式并由银行出具证明。蔡文英未如实陈述庭后咨询贷款情况，其本意并不想继续履行合同。法官询问贷款情况等细节时，蔡文英及代理律师无法回答。二次庭审时蔡文英改变请求，要求解除合同，并由我方退还定金和中介费。该变换反映蔡文英试图制造我方违约的情节。其次，一审法院认定双方存在违约责任，过错相当，严重歪曲事实，一审判决书指出李强提出就合同相应条款重新进行约定，但双方未能达成一致意见，李强遂发出解约函。该事实认定严重歪曲事实，双方签订合同明确约定90日内未办理完成网签手续，应视为合同无法继续履行，具备解除合同条件，我方通知解除是合同约定的理由，并未违约。我方在第一次庭审中同意继续履行合同，意在保护双方当事人利益，而不是违约行为。双方签约后蔡文英以房屋质量为由要挟我方，也是蔡文英不诚意购房的体现。二、一审事实认定错误之外，对政策和法规把握亦不严谨。首先，我方明确根据相关指导意见，违约方不享有合同法定解除权。因不可抗力导致合同目的无法实现的，双方均有权解除合同。合同依约定期限能够实际履行，因一方原因致使合同迟延履行，此期间因政策实施导致合同无法继续履行的，守约方要求解除合同并要求另一方承担赔偿损失等，应予支持。我方作为守约方有权解除合同并要求赔偿损失。其次，一审法院认定我方对损失主张未提供证据证实，我方是有实际损失的。一是房屋闲置损失，二是房屋降价损失。
被上诉人蔡文英辩称，部分同意一审判决，不同意上诉人李强的上诉请求。事实与理由：一、我方全面履行合同约定义务，无任何违约行为。涉案房屋确实存在质量问题。该问题肉眼无法看到。我方发现问题后与对方多次沟通，对方一直未予回应。本案中中介未通知我方的情况下擅自提交网签，但未提供网签前置手续，因李强延迟履行手续导致网签手续未能完成。且合同未约定办理网签、面签的具体时间节点。我方多次催促中介及时完成购房人信息核验、出卖人房源核验等网签前置手续，因中介和李强不积极履约，导致房源核验结果2017年4月19日才通过，因此2017年4月20日才具备网签条件并生成网签合同。我方4月18日之前催促中介向李强发出催告通知，因李强恶意拖延且不配合，导致合同到期李强未办理网签合同签字手续，导致合同无法履行，李强这一行为系违约，应承担解约责任。二、本案履行过程中，李强还拖延赠送家具家电等承诺的签署，不配合进行贷款所需房屋评估等。导致双方无法签订结算资金划转协议并设立账户。合同约定由中介指定银行办理贷款手续，中介未按照约定提供贷款银行，我方为履行约定，自行协调银行办理贷款，但时间较紧，我方及时通知李强要求其配合办理房屋评估及尽快网签，李强都予以拒绝。3.17新政之后导致合同履行障碍应由李强承担责任。2017年4月20日在合同约定的90个工作日内，李强应配合办理相关手续。李强拒绝办理后续网签系违约。李强于2017年5月8日发出解除合同通知说明其不再履行合同约定义务，构成根本违约情形。涉诉房屋一直处于出租状态，李强并未产生实际损失。
原审当事人李宛諠述称：临近合同到期8天时间内无法完成网签，按期履行合同，且3.17新政后双方未签订补充协议；关于房屋质量问题，蔡文英在签约之前已经到涉案房屋内查看；该房屋价格目前下跌，李强已经产生实际损失，蔡文英应负合同违约全责。
蔡文英向一审法院起诉请求：判令解除与李强、李宛諠于2016年12月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；李强、李宛諠双倍返还定金22万元；李强、李宛諠赔偿居间服务费4万元。
李强、李宛諠向一审法院提出反诉请求：判令蔡文英支付违约金30万元。
一审法院认定事实：2016年12月17日，李宛諠代理李强与蔡建琼代理蔡文英签订《北京市存量房屋买卖合同》，蔡文英购买案涉房屋，约定成交价格336万元，蔡文英拟贷款211万元，在签订本合同后，产权变更24小时前支付购房款114万元，双方同意自本合同签订之日起90个工作日内，共同办理房屋权属转移登记手续。合同签订后，蔡文英支付定金11万元、支付居间服务费4万元。在合同履行过程中，李强于2017年1月5日办理了网签签字手续，蔡文英未予签字，并于2017年1月21日向中介公司发出《知会函》，称……为谨慎起见，有待专业鉴定机构对房屋质量进行核验和鉴定，来判断该房屋是否存在重大安全隐患和是否适合居住，因此我方暂无法继续办理后续手续……房屋出卖人李强始终未配合完成以下进行网签的前提条件：1、未出示房屋出卖人李强委托……公证书，授权不明确；2、未出具……11万元定金有效《买卖双方收款证明》……；3、未提供合同中关于房屋交付时间的修改意见的书面承诺；4、未提供房屋交付时赠送室内所有家具家电的有效书面承诺；5、基于我方核查房屋质量瑕疵原因的需要，未及时提供房屋原始户型图、未及时配合入户查看、未协调到上下楼业主配合查看与本房屋相邻楼体结构情况，造成了我方针对房屋质量瑕疵进行核验的困难。……我方认为2017年1月5日根本不具备网签的条件……2017年1月5日之后，我方不断催促贵司通知李宛諠当面来处理上述事项，但贵司告知我方李宛諠一直没有时间，出差不在北京……造成上述事宜一直无法处理……我方没有义务必须在2017年1月22日前来你公司办理网签事宜，房屋存在重大质量瑕疵有待进一步核验和鉴定……我方并无未履行的合同要约规定的义务。中介公司在2017年2月16日应蔡文英的要求向李强、李宛諠发出通知，邀请李强与蔡文英见面交换意见。李强和李宛諠主张房屋不存在质量问题，双方产生争议。后，蔡文英在2017年4月联系李宛諠要求配合办理房屋评估事宜，李宛諠要求蔡文英联系中介公司。蔡文英在2017年4月17日向中介公司和李强，在4月21日和4月25日向李强发出通知要求办理房屋核验和过户等手续。2017年4月18日，中介公司向李强发出通知，要求4月20日办理网签签字事宜。2017年4月20日，中介公司向李强发出通知，称蔡文英已经完成网签签字手续，要求李强4月21日办理签字手续。中介公司在4月21日和24日又向李强发出通知。李强回复中介公司称因合同履行期限马上届满，现已无法在合同期内完成房屋交易了，且因受317政策影响，蔡文英首付和贷款等均需变更，但蔡文英一直未明确付款方式，要求对合同进行变更。为此，李强提交了2017年4月24日中介公司向蔡文英发出的告知函。蔡文英提交银行明细，以证明具有履约能力。证据显示2017年4月18日账户余额123万余元。李强称既然有支付能力，为何不签补充协议，其现在仍同意继续履行。一审庭审中，蔡文英主张按照合同约定，双方应在合同签订后90个工作日内办理房屋产权转移登记手续，但在其履行合同义务后，李强、李宛諠不配合办理网签，导致无法办理专用账户，后续手续无法办理，合同目的无法实现，李强和李宛諠的行为是明确拒绝出售房屋，房屋质量问题没有查明，故要求解除合同。蔡文英2017年4月28日起诉要求继续履行合同。2017年5月8日李强发出《解约函》。蔡文英称未收到。2017年6月26日法院组织双方庭前会议时，李强、李宛諠同意继续履行合同，蔡文英称购买房屋需要贷款，要求按照合同约定履行，庭后咨询贷款情况。后，蔡文英于2017年9月4日提交变更诉讼请求申请书，变更诉讼请求为解除合同、双倍返还定金、赔偿居间服务费。李强和李宛諠于2017男9月20日收到变更诉讼请求申请书。另，法院依蔡文英的申请，查封了李强名下案涉房屋。蔡文英交纳保全申请费5000元。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，李强与蔡文英签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。李宛諠作为李强房屋买卖事宜的委托代理人，蔡文英要求李宛諠承担责任的部分，法院不予支持。同理，李宛諠作为反诉人要求蔡文英承担责任的部分，法院也不予支持。在合同履行过程中，蔡文英以未收到公证委托书正本、定金收款证明、赠送家具家电书面承诺，房屋存在质量问题未查明等缘由未办理第一次网签手续，蔡文英提出的以上理由，不能成为其拒绝继续履行合同的理由，蔡文英存在违约行为。后在蔡文英同意继续履行合同的情况下，由于房屋买卖相关政策出台，导致合同中原约定的首付款及贷款数额不可能实现，李强提出就合同相应条款重新进行约定，但双方未能达成一致意见。李强在2017年5月8日发出解约函，也是一种违反合同约定的行为。李强庭审中表示同意继续履行合同，该行为也不能否定其之前的违约行为。综上，关于合同解除的问题。无证据证明蔡文英收到了李强发出的解约函，李强的单方意思表示不能形成解除合同的效力。蔡文英起诉变更请求要求解除合同，该意思表示于2017年9月20日到达李强，合同应于该天解除。关于蔡文英要求双倍返还定金的请求，根据查明的事实，双方在合同履行过程中均存在过错，导致合同最终不能履行，李强应当返还蔡文英定金11万元，对于蔡文英要求双倍返还的请求，法院不予支持。同理，蔡文英和李强均存在违约行为，且双方的过错程度相当，李强未举证证明给其造成的损失，故对于蔡文英要求李强赔偿居间服务费4万元，李强要求蔡文英支付违约金30万元的请求，法院均不予支持，双方各自承担相关费用和损失。一审判决：一、蔡文英与李强于2016年12月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2017年9月20日解除；二、李强于判决生效后五日内返还蔡文英定金十一万元；三、驳回蔡文英的其他诉讼请求；四、驳回李强、李宛諠的全部反诉请求。
本院二审期间，上诉人李强向法庭申请证人刘某1出庭作证。证人刘某2、签约、网签、贷款等事宜进行了陈述，并回答双方当事人的提问。蔡文英不认可证人证言的真实性、合法性及关联性。因证人刘某1系双方当事人在房屋买卖过程中的居间服务人员，且与双方当事人均无明显利益冲突，故本院对证人证言关于居间服务过程描述的真实性予以认定。被上诉人蔡文英向本院申请调取涉案房屋2017年1月5日前后网签合同、房源核验、购房资格核验等信息，因前述信息与本案缺乏关联性，故本院对其调取申请不予准许。对于一审法院审理查明的事实，蔡文英认为根据涉案合同约定，双方应在合同签订后90个工作日内申请办理房屋产权转移登记手续。一审法院审理查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，李强与蔡文英签订的《北京市存量房屋买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，且系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效，双方均应依约履行。现一审法院根据双方当事人合同履行状况及履行意愿，判决确认合同解除，双方当事人对此均未提起上诉，本院不持异议。根据二审期间双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点系双方当事人是否各自存在违约行为以及应当承担的违约责任。本院具体分析如下：
根据本案已查明事实及双方当事人在庭陈述，可以认定双方当事人在履行涉案合同期间均存在违约情形。首先，蔡文英的违约行为在于未配合办理第一次网签。蔡文英虽辩称需要与对方协商解决房屋质量问题及落实随房赠送家具家电问题，但前述事项并未在双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》中有所体现。蔡文英作为成年、理性的合同缔约主体，本应在合同签署之前将相关问题考虑周全并在合同中予以明确，其签约之后再向对方提出相关问题，加重了对方合同义务，在对方明确拒绝或不予回应时，蔡文英无权就此延迟履行办理网签之合同义务。蔡文英另辩解自己授权的中介公司不应当委托第三方公司申请办理网签事宜，但蔡文英未证明第三方公司提供的服务客观上无法完成网签事项，且蔡文英如因与中介公司之间就居间服务产生纠纷，亦不能对李强产生抗辩效力。李强的违约行为在于未配合办理第二次网签以及向中介公司发出解约函。李强虽主张蔡文英违约在先，但蔡文英违约情形尚未构成根本违约并造成合同目的无法实现，且蔡文英也于第二次配合办理了网签，以自身行为表明了继续履行合同之意愿；李强另主张3.17新政实施后蔡文英未签署补充协议以提高首付款比例，但提高支付首付款必然加重蔡文英之责任，就该问题双方理应在自愿的基础上协商加以解决。李强以此为由拒绝配合办理第二次网签的行为亦属违约；李强还主张第二次网签距合同到期日时间较短无法完成网签，但未提供证据证明，且证人对该问题的陈述属于主观推测，本院对该部分证言不予采信。因此，一审法院对于双方当事人均存在违约行为的认定，符合在案事实，本院予以确认。在该认定基础上，一审法院根据双方当事人的合同履行情况及各自存在的过错程度，兼顾3.17新政实施、各自损失情况、违约赔偿相抵等因素，认定李强返还蔡文英定金之后，双方均不互负赔偿责任，符合公平原则，本院不持异议。李强虽主张房屋产生闲置损失，但该房屋仍在李强管理控制之下，不影响李强自行使用或继续出租获益，李强另主张房屋产生降价损失，亦未提供相应期间内房价损失的具体证据，故本院对李强在本案中的主张不予支持。
关于蔡文英二审期间另主张法院判令支持其一审诉讼请求，因蔡文英未就一审判决不服部分提起上诉，故本院对其该项主张不予处理。
综上所述，上诉人李强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人李强负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨淑敏
审 判 员 周熙娜
审 判 员 付 辉
二〇一八年十二月十一日
法官助理 云 凝
法官助理 樊思迪
书 记 员 李星月