广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法民五终字第1414号
上诉人（原审被告）简任权，男，1961年1月1日出生，汉族。
委托代理人吴锐煌、张亚丽，均为广东金日律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）广东增城市丽视明发光塑料制造有限公司。地址。
法定代表人钟伟明，经理。
委托代理人梁叔强、张海铭，均为广东民诚众信律师事务所律师。
原审第三人增城市三江镇永生富铝质氧化厂，地址。
负责人林永生。
上诉人简任权因土地租赁合同纠纷一案，不服广东省增城市人民法院（2012）穗增法民一初字第1317号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，1999年12月18日，广东增城市丽视明发光塑料制造有限公司（下简称丽视明公司，甲方）与简任权（乙方）签订《土地使用权租赁合同》，约定将丽视明公司所有的位于原增城市三江镇（现增城市石滩镇）田桥村田桥社九夫（土名）面积共计3276平方米的土地租赁给简任权使用。该《土地使用权租赁合同》第二条约定：“租赁期限20年，即从2000年1月1日起至2019年12月30日止。从2000年2月1日开始计租，之前为基建期。”该《土地使用权租赁合同》第三条约定：“租金计算及缴纳：1、租金按月每平方米1.9元计算，自第三年开始，每两年递增5%。2、租金按每月交纳，乙方须于每月5日前将租金交到甲方指定的收款处，逾期按日加收2%的滞纳金。3、合同签订后，乙方即付贰万元定金给甲方，合同开始履行则抵作租金。”该《土地使用权租赁合同》第五条约定：“违约责任：合同签订后，除法定情形外，任何一方解除合同则应向对方支付50万元违约金，如甲方违约另外补偿乙方的厂房建造费用（按评估值）如乙方违约则无权要求厂房建造费的补偿。2、在租赁期内，如遇产业政策限制导致无法继续开办企业，合同可以解除，双方互不承担违约责任。（10年内甲方免收租金一年，10年后“含10年”则按财产归属方式处理）。3、在租赁期内如六个月未付清租金的作违约终止合同处理。”该《土地使用权租赁合同》第六条第1款约定：“租赁期满，该土地建筑物及其附着物和水电设施无偿归甲方所有，其它设施归乙方所有，各方自行决定对属于自己的财产处理方式。乙方应在期满后10天内将土地及建筑物水电设施完整交回甲方。”
在《土地使用权租赁合同》签订后，简任权依约支付20000元定金给丽视明公司，丽视明公司依约将涉案土地交付给简任权使用。简任权租赁涉案土地后，建筑了厂房及宿舍，并在2001年6月25日将该厂房及宿舍租赁给永生氧化厂使用。虽然简任权将涉案土地上的厂房及宿舍租赁给增城市三江镇永生富铝质氧化厂（下简称永生氧化厂）使用，但是简任权仍然按《土地使用权租赁合同》的约定支付租金给丽视明公司。
从2005年8月开始，简任权陆续拖欠租金。丽视明公司向简任权追讨租金，简任权只是支付了部分租金，直至2012年4月，简任权共拖欠丽视明公司租金442904.16元。2012年5月7日，丽视明公司向原审法院提起本案诉讼请求法院依法判令：1、解除丽视明公司、简任权于1999年12月18日签订的《土地使用权租赁合同》；2、简任权支付拖欠的租金442904.16元（计至2012年4月止）及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率从2005年8月起计至付清款日止，暂计至2012年4月止利息约20000元）；3、简任权赔偿违约金50万元；4、本案诉讼保金费由简任权承担。
简任权原审辩称，一、由于政府治理电镀行业污染情况，导致租赁的土地政府不允许继续经营，双方的租赁合同早已解除。由于简任权租赁的土地位于石滩镇田桥工业园内，从2009年起，政府治理田桥工业园电镀企业污染问题，整个田桥工业园的企业都被关停并搬迁，因此双方的租赁合同由于国家的产业政策原因无法继续履行，依据合同早已解除，双方互不相欠。二、丽视明公司诉求中的租金计算过多，并且计算时间过长，已过诉讼时效。根据《民法通则》第136条之规定，延付或拒付租金的时效为一年。丽视明公司早就知道田桥工业园所有企业被关停一事，双方合同早已解除，多年来一直未向简任权主张租金，其诉讼时效已过。三、丽视明公司应向永生氧化厂主张租金，因为该地块及厂房由永生氧化厂使用，丽视明公司以前也曾直接向永生氧化厂收取过租金。简任权在承租丽视明公司土地后，当年就在该地块上建设了厂房，并于2000年4月1日将厂房及空地转租给永生氧化厂使用，此事丽视明公司也知道，并曾经向永生氧化厂直接收取过租金。因此，丽视明公司应向永生氧化厂主张权利。四、丽视明公司违约金的主张没有依据。依约定，丽视明公司应给简任权免掉一年租金，并应将简任权支付的定金归还给简任权。由于田桥工业园是环保局作为主办单位规划的电镀工业园，园内所有企业都为电镀企业，后因环境污染原因都不允许经营才被关闭。因此简任权并未违约。根据双方《租赁合同》的第五条第二款之约定，如遇产业政策限制导致无法继续开办企业的，合同可以解除，双方互不承担违约责任；并约定在租约10年内发生这种情况，丽视明公司应免收租金一年。因此，丽视明公司主张50万元违约金无依据。综上所述，简任权请求驳回丽视明公司的诉讼请求。
永生氧化厂未到庭陈述意见，亦未提交书面意见及证据到庭。
2012年5月10日，丽视明公司向原审法院提出财产保全的申请，要求查封简任权与梁惠贤共有的座落在增城市荔城街沙园路5号之二302房的房产（房地证号：29183**）。当日，原审法院作出（2012）穗增法民一初字第1317号之一民事裁定，查封了上述房产。
原审庭审中，简任权提供增城市石滩镇人民政府在2010年10月18日作出的《关于石滩镇田桥工业园整治工作的报告》以及增城市环境保护局在2011年12月作出的《关于增城市2011年突出环境问题挂牌督办任务落实情况的报告》到庭，证实因石滩镇田桥工业园电镀企业污染环境，永生氧化厂在2009年10月已经被环保部门责令停产，增城市石滩镇人民政府在2010年12月31日前关闭了石滩镇田桥工业园的电镀企业。简任权同意解除丽视明公司、简任权于1999年12月18日签订的《土地使用权租赁合同》，并同意其在涉案土地上建筑的厂房及宿舍归丽视明公司所有。简任权同意将其支付给丽视明公司的20000元定金用于抵减租金。
丽视明公司、简任权均承认永生氧化厂已经关闭，涉案土地上的厂房及宿舍现已空置。
原审法院认为，本案是土地租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，丽视明公司与简任权签订的《土地使用权租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。丽视明公司、简任权应当按照约定履行自己的义务。
关于《土地使用权租赁合同》的解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案中，丽视明公司、简任权均承认永生氧化厂已经关闭，涉案土地上的厂房及宿舍现已空置。丽视明公司请求解除原、简任权于1999年12月18日签订的《土地使用权租赁合同》，简任权亦表示同意，故予以支持。
关于租金问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，虽然涉案土地上的厂房及宿舍已经空置，但是丽视明公司要求简任权按《土地使用权租赁合同》的约定支付租金时，简任权没有要求解除《土地使用权租赁合同》，也没有将涉案土地交还给丽视明公司。因从2005年8月起至2012年4月止，简任权共拖欠丽视明公司租金442904.16元，简任权同意将其支付给丽视明公司的20000元定金用于抵减租金，故简任权应支付拖欠的租金422904.16元（442904.16元-20000元）及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率从2005年8月起计至付清款日止）给丽视明公司。
关于违约金问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，丽视明公司、简任权签订的《土地使用权租赁合同》第五条第二款约定：在租赁期内，如遇产业政策限制导致无法继续开办企业，合同可以解除，双方互不承担违约责任。因简任权在庭审中提供了增城市石滩镇人民政府在2010年10月18日作出的《关于石滩镇田桥工业园整治工作的报告》以及增城市环境保护局在2011年12月作出的《关于增城市2011年突出环境问题挂牌督办任务落实情况的报告》到庭，证实因石滩镇田桥工业园电镀企业污染环境，永生氧化厂在2009年10月已经被环保部门责令停产，增城市石滩镇人民政府在2010年12月31日前关闭了石滩镇田桥工业园的电镀企业。故根据《土地使用权租赁合同》的约定及上述法律规定，丽视明公司请求简任权赔偿违约金50万元，理据不足，不予支持。
关于诉讼时效问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”本案中，因丽视明公司一直都向简任权追讨所欠下的租金，且没有解除《土地使用权租赁合同》，故简任权抗辩称丽视明公司请求简任权支付的租金已过诉讼时效，依据不足，不予采纳。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条规定：“简任权经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”永生氧化厂经合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。
综上所述，丽视明公司的诉讼请求，合理合法部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十四条第一款第（三）项、第九十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条的规定，原审法院判决如下：一、解除原告广东增城市丽视明发光塑料制造有限公司与被告简任权在1999年12月18日签订的《土地使用权租赁合同》。二、被告简任权应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付租金422904.16元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率从2005年8月起计至付清款日止）给原告广东增城市丽视明发光塑料制造有限公司。三、驳回原告广东增城市丽视明发光塑料制造有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13530元，由原告广东增城市丽视明发光塑料制造有限公司负担5885元、被告简任权负担7645元。财产保全费5000元，由被告简任权负担。
判决后，简任权不服原审判决，向本院提起上诉称：原判决只听信一面之词，认定事实有误，并且租金计算不清，应依法改判。一、由于政府治理电镀行业污染情况，导致租赁的土地政府不允许继续经营，双方的租赁合同早已解除。由于上诉人租赁被上诉人的土地位于石滩镇田桥工业园内，从2009年10月份起，政府治理田桥工业园电镀企业污染问题，整个田桥工业园的企业都被关停并搬迁，因此双方的租赁合同由于国家的产业政策原因无法继续履行，依据双方签订的《租赁合同》第五条第二款之约定：如遇产业政策限制导致无法继续开办企业，合同可以解除，双方互不承担违约责任。（10年内甲方免收租金一年，10年后含10年则按财产归属方式处理）。因此，依合同约定，双方合同早已解除，同时，双方合同租赁在10年期内，甲方应免除一年租金。原审法院认定到判决之日才正式解除双方合同，没有合法依据。同时，国家产业政策属于不可抗力，由于不可抗力产生的后果不能由上诉人来承担，并且按合同约定被上诉人方应免除一年租金。二、原审判决被上诉人租金计算时间过长，并且最终判决数额如何取得，判决中没有说明。由于产业政策原因，政府不允许经营电镀企业，至2009年10月份，上诉人已无法使用租赁的土地，双方合同无法继续履行，因此租金的计算最多只能算到2009年，一审法院将租金计算至2012年4月份计算时间过长，法律依据丛何而来。同时，上诉人在一审中提交了租金计算方式，原审法院置之不理，而被上诉人计算的442904.16元怎样得来原审判决中没有列明。上诉人与被上诉人对此争议很大，法院应详细列明，而原审法院最终完全认定被上诉人的租金数额，并在判决中支持了被上诉人的计算标准。完全是笔糊涂帐。三、关于上诉人搭建的厂房及宿舍如何处理问题。关于上诉人搭建的厂房宿舍处理问题，上诉人在原审中曾专门提交上诉人亲笔签名《情况说明》，表明愿意将厂房宿舍抵作租金，而不是白白相送。只有在不欠租金的情况下，上诉人才愿意将厂房宿舍归被上诉人所有。原审法院对此认定错误。单纯认定将厂房宿舍归被上诉人所有，没有顾及到上诉人提出的的前提条件。综上所述，原审判决认定事实不清，计算租金错误，并且曲解上诉人的意见，依法应撤销原判，进行改判。请求：l、请求法院撤销原审判决，依法改判；2、由被上诉人承担本案的诉讼费用。
丽视明公司答辩称：1、其与简任权所签订的租赁合同并未约定租赁用途，且约定经营责任由简任权自行承担，与其无关，另简任权并非自行使用土地，而是转租他人开办企业，因此不适用合同第五条第二款之约定；2、即使按合同第五条第二款之约定，只是说明合同可以解除，并非必然自动解除，上诉人一直没有主动提出解除合同，也没有将土地交还给其，因此合同一直没有解除，仍在履行当中；3、国家政策不属于不可抗力，且本案是由于当地政府鉴于相关企业违反环境保护法律造成污染而采取的正当措施，明确了企业违法在先，而非政府无格取缔，故请求驳回简任权的上诉请求。
永生氧化厂没有述称意见。
经查，除简任权表示合同解除后其愿意用厂房抵作租金归丽视明公司所有外，原审其余查明事实无误，本院予以确认。
原审中，简任权于2012年6月14日提交书面意见给原审法院，载明2000年2月1日至2009年12月10日的应付租金这715815.15元，其已付租金为664142.25元，所欠租金为51672.90元。
二审中，丽视明公司确认简任权已付租金为664142.25元，并提交了《简任权租赁土地租金计算方式（明细）》，载明：简任权应付租金的计算方式为：1、2000年2月1日至2000年12月31日共11个月（3276m2×1.9元=6224.40元／月）为68468.4元；2、2001年1月1日至2001年12月31日共12个月（3276m2×1.9元=6224.40元／月）为74692.8元；3、2002年1月1日至2002年12月31日共12个月（递增5%即311.22元／月＋6224.40元／月=6535.62元／月）为78427.44元；4、2003年1月1日至2003年12月31日共12个月（递增5%即311.22元／月＋6224.40元／月=6535.62元／月）为78427.44元；5、2004年1月1日至2004年12月31日共12个月（递增5%即326.78元／月＋6535.62元／月=6862.4元／月）为82348.81元；6、2005年1月1日至2005年12月31日共12个月（递增5%即326.78元／月＋6535.62元／月=6862.4元／月）为82348.81元；7、2006年1月1日至2006年12月31日共12个月（递增5%即343.12元／月＋6862.40元／月=7205.52元／月）为86466.24元；8、2007年1月1日至2007年12月31日共12个月（递增5%即343.12元／月＋6862.40元／月=7205.52元／月）为86466.24元；9、2008年1月1日至2008年12月31日共12个月（递增5%即360.28元／月＋7205.52元／月=7565.8元／月）为90789.6元；10、2009年1月1日至2009年12月31日共12个月（递增5%即360.28元／月＋7205.52元／月=7565.8元／月）为90789.6元；11、2010年1月1日至2010年12月31日共12个月（递增5%即378.29元／月＋7565.8元／月=7944.09元／月）为95329.08元；12、2011年1月1日至2011年12月31日共12个月（递增5%即378.29元／月＋7565.8元／月=7944.09元／月）为95329.08元；13、2012年1月1日至2012年4月31日共4个月（递增5%即397.2元／月＋7944.09元／月=8341.29元／月）为33365.16元；即简任权应付租金为1043248.7元。简任权表示租金应计算到2009年，上述明细表哪有异议其看不出来。另，简任权及丽视明公司均表示简任权在涉案土地上所建的建筑物不需在本案中处理。
本院认为，根据简任权的上诉请求、事实与理由可确定本案的争议焦点为简任权应支付租金至何时。鉴于永生氧化厂在2009年10月已经被环保部门责令停产，简任权可与丽视明公司协商解除双方所签订的租赁合同及交还涉案土地，但并无证据显示简任权要求解除上述合同及交还涉案土地给丽视明公司，故丽视明公司要求简任权按合同的约定支付租金至2012年4月止合法合理，原审予以支持并无不妥，本院予以维持。由于简任权未能提供证据证实永生氧化厂被责令停产的原因不能归责于其或永生氧化厂，故其要求免租一年理由不成立，本院不予支持。
至于简任权所提出的诉讼时效的问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六第规定，义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方“同意履行义务”。本案中，简任权在原审中明确表示其仍欠租5万多元，可认定为其同意履行义务，故其又提出诉讼时效金的抗辩，原审不予支持符合上述规定，本院亦予维持。
鉴于简任权对所欠租金的总额提出异议，丽视明公司在二审提供了明细表明确了其要求简任权支付租金的计算方式（实质上已调低了其在原审主张欠租的总额），简任权虽对该明细持有异议，但没有明确具体指出该计算方式有误的地方，故本院采信该明细表，确定简任权应付租金为1043248.7，该款项减去简任权已付租金664142.25元及20000定金，即简任权还应支付359106.45元租金给丽视明公司。
综上所述，简任权的上诉理由部分成立，其上诉请求应予部分支持。原审查明事实部分不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省增城市人民法院（2012）穗增法民一初字第1317号民事判决的第一、三项；
二、变更广东省增城市人民法院（2012）穗增法民一初字第1317号民事判决的第二项为：简任权于本判决送达之日起十五日内支付租金359106.45元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率从2005年8月8日起计至付清款日止）给广东增城市丽视明发光塑料制造有限公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费13530元，由广东增城市丽视明发光塑料制造有限公司负担6844元、简任权负担6686元，财产保全费5000元，由简任权负担；二审受理费7645元，由广东增城市丽视明发光塑料制造有限公司负担959元、简任权负担6686元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 谭红玉
代理审判员 姚伟华
二〇一四年八月××日
书 记 员 李 焕