江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)苏执监232号
申诉人（被执行人）：陈金翠，女，汉族，住所地江苏省扬州市。
申诉人（被执行人）：方永华，男，汉族，住所地江苏省扬州市。
申诉人（被执行人）：吴邦平，女，汉族，住所地江苏省扬州市。
申请执行人：金道明，男，汉族，住所地江苏省扬州市广陵区。
申诉人陈金翠、方永华、吴邦平因申请执行人金道明与被执行人陈金翠、方永华、吴邦平民间借贷纠纷一案，认为扬州市邗江区人民法院（以下简称邗江法院）在评估、拍卖过程中存在违法行为，请求本院监督邗江法院重新评估、拍卖并执行回转。本院于2018年2月23日立案受理,并依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。
本院经审理查明:金道明与陈金翠、方永华、吴邦平民间借贷纠纷一案，扬州市广陵区人民法院作出(2014)扬广民初字第1751号民事判决书确认：一、被告陈金翠于本判决生效后三十日内偿还原告金道明4206835元及利息；二、被告陈金翠于本判决生效后三十日内给付原告金道明律师代理费50000元，被告方永华、吴邦平承担连带保证责任；三、原告金道明可以被告方永华名下的江阳工业园区纬八路东首－3、－5房屋对上述一、二项费用优先受偿。上述判决已经发生法律效力，根据金道明的申请，邗江法院于2015年6月9日立案执行，案号为（2015）扬邗执字第1322号。2016年5月4日，金道明委托扬州中正房地产评估咨询有限公司（以下简称中正公司）对纬八路东首3号楼、4号楼、5号楼房产进行评估，中正公司于2016年5月19日作出扬中评报字（2016）第0287号估价报告(以下简称第0287号估价报告)，认定估价对象总建筑面积为4851.76平方米，土地使用权面积为2000平方米，总计5664758.65元。2016年6月10日，邗江法院裁定拍卖、变卖上述房产。2016年8月11日，邗江法院依法向被执行人方永华、吴邦平送达了第0287号估价报告，并于2016年9月19日发布网络司法拍卖公告。后买受人姚江滨于2016年12月15日以成交价571.6万元竞得纬八路东首3号楼、4号楼、5号楼房产。2017年2月22日，邗江法院发出协助执行通知书，要求将上述房产、土地使用权变更至买受人名下。
陈金翠、方永华、吴邦平提起执行异议称：对第0287号估价报告有异议。理由为：1、第0287号估价报告是申请执行人金道明委托评估的，不具有法律效力且评估价格畸低；2、本次评估未考虑装潢因素；3、纬八路东首3号楼产权证上为3层，但还有4层部分（约为150平方米）及专用电梯一部均不在产权证内，都被评估公司忽略了；4、纬八路东首4号楼并不是本案的抵押物，也被拿出来评估拍卖，不合法理。据此请求撤销评估报告并重新评估。
邗江法院认为:本案估价报告虽由申请执行人单方委托评估公司作出，但评估人员具有估价专业资质，该院对其估价程序及结论进行审查后，依照相关规定将其结论作为专家意见采纳。因此，本案估价实际上是法院询价，且上述专家意见仅是确定拍卖底价的参考，并不能影响最终的拍卖结果。估价报告中已包含装修价值，只是不考虑租赁因素对房屋装修的影响。纬八路东首3号楼房产证上登记为3层，异议人所称3号楼的第4层在估价报告中被认定为阁楼，阁楼的价值已经包含在评估价值内。电梯属于资产，不属于房地产评估，因此估价报告价值中不包含电梯的价值。虽然纬八路东首4号楼不是本案的抵押物，但在被执行人的财产无法清偿本案债务时，该院有权依法执行被执行人之一方永华名下的财产，即纬八路东首4号楼。综上，异议人所提异议无事实和法律依据。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，裁定驳回异议人陈金翠、方永华、吴邦平的异议。
陈金翠、方永华、吴邦平不服上述裁定，向扬州中院提起复议称：一、邗江法院拍卖方永华名下纬八路东首3号楼、4号楼、5号楼程序违法。被评估的房产在2011年从银行贷款时评估近800万元，本次评估仅560多万元，申请人提交了对评估专家意见书的几点声明，但邗江法院未予理会，并以571.6万元将涉案房屋拍卖。另据了解，受让人2017年5月在扬州农商行西城支行贷款时评估达1200万元，并贷款630万元。二、邗江法院拍卖涉案房屋评估专家意见存在认定事实错误，应当重新评估。1、第0287号评估报告是金道明单方委托，估价非常低；2、评估报告第17页未包含装修价值，仅是面积、单价、总价；3、纬八路东首3号楼产权证是3层面积（实际是4层），但评估报告未将4层包含在内；4、纬八路东首3号楼后建专用电梯不在产权证内，评估公司应当评估作价；5、纬八路东首4号楼属于无产权房屋，不是本案抵押物，评估公司无权评估，法院无权处置。邗江法院执行过程中存在多处违法行为，故请求撤销邗江法院（2017）苏1003执异12号执行裁定书，作出执行回转决定，并对涉案房屋重新评估，执行费用由申请执行人金道明承担。
扬州中院对邗江法院认定的事实予以确认，并另查明，方永华名下位于江阳工业园区纬八路东首3号楼、4号楼、5号楼房屋第一顺位抵押权人为中国工商银行股份有限公司扬州汶河支行。其中，3号楼、5号楼第二顺位抵押权人为金道明，抵押债权数额400万元。2015年6月9日，邗江法院立（2015）扬邗执字第1322号案件。执行过程中，因暂无评估机构承接司法评估工作，2016年5月19日，中正公司根据金道明的委托，出具扬中评报字（2016）第0287号《房地产估价专家意见书》（以下简称第0287号专家意见书），认定估价对象总建筑面积为4851.76平方米（其中，无产权登记面积764平方米），土地使用权面积为2000平方米、使用权用途为工业用地，房、地总价5664758.65元。邗江法院参考第0287号专家意见书，研究决定以该估价意见作为拍卖保留价，将上述房地产通过淘宝网司法拍卖平台进行拍卖。2016年8月11日，邗江法院将专家意见书、拍卖裁定书送达相关当事人。2016年12月15日第三次拍卖，经5人报名、138次竞价，买受人姚江滨以571.6万元竞得。
上述事实，有邗江法院（2015）扬邗执字第1322号执行裁定书、扬州中院（2015）扬民终字第00404号民事判决书、淘宝网司法拍卖信息等证据予以证实。
扬州中院认为:在该案执行过程中，因暂无评估机构承接司法评估工作，邗江法院在确定拍卖标的物的保留价时参考了第0287号专家意见书，该专家意见书仅具有参考价值，涉案房地产的拍卖保留价实际为人民法院根据标的物的现状经询价后自主确定，而拍卖标的物的最终价值则由市场决定。该院在处置相关房地产时，对标的物的附属设施电梯未一起处置有不妥之处，应依法及时进行处置。复议申请人认为法院无权处置无产权房屋、非抵押物，评估拍卖违反国家强制性法律、法规；人民法院强制执行过程中，有权依法执行所有被执行人名下的财产。复议申请人的复议请求，无事实和法律依据。邗江法院执行异议裁定认定事实基本清楚，适用法律正确，结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定驳回陈金翠、方永华、吴邦平的复议请求，维持邗江法院（2017）苏1003执异12号裁定。
陈金翠、方永华、吴邦平向本院申诉称：第一，其多次就本案评估、拍卖向邗江法院提出异议，邗江法院未及时予以理涉，并在其不知情的情况下，将涉案房屋过户至受让人名下，程序违法。第二，第0287号专家意见书是申请执行人金道明单方委托评估，且评估价格非常低。第三，第0287号专家意见书第17页评估结果一栏中，并未包含装修装潢的价值。第四，纬八路东首3号楼虽然产权证是3层的面积，但实际存在第4层楼，第0287号专家意见书未对该第4层另行评估作价。第五，第0287号专家意见书未对纬八路东首3号楼后建专用电梯井道和电梯一部进行评估作价。第六，纬八路东首4号楼不是本案抵押物，且其属于无产权房屋，评估公司无权评估，法院也无权处置。4号楼1楼北侧沿街搭建的玻璃房295个平方是搭建在仪征京华物资贸易有限公司的土地上，评估公司的评估报告不符合真实情况。综上，请求重新评估、拍卖。
本院另查明：第0287号专家意见书第10页房屋情况部分载明：3幢共3层，西侧建有电梯一部，三楼及阁楼扬州亚飞光电仪器有限公司部分地砖地面，部分复合地板地面，乳胶漆墙面及顶。2016年10月24日，中正公司向邗江法院出具说明：1、根据现场查勘及资料收集，考虑到周边无类似房地产的买卖交易案例，且因委托方未能提供房屋租赁合同，无法了解委估对象的租金、租约限制等，本次评估采用成本法分别对房产价格及土地价格进行评估，评估价格包含委估对象的装修价值。2、因委托方未能提供房屋租赁合同，无法了解委估对象的租金、租约限制以及出租方与承租方对装修的约定，故本次评估不考虑租赁因素对房屋装修的影响。2016年12月14日，邗江法院对涉案房屋在淘宝网上进行网拍，拍卖标的调查情况表上显示拍品名称为“位于扬州市江阳工业园区纬八路东首-3号等有证与无证房产”，并注明：“于本拍卖标的中无证部分，本院原则上进行现状处置，即买受人按照房屋的权利现状取得房屋，本院不负责办理相关产权登记变更手续，买受人自行承担被依法拆除的风险，自行处理后续产权登记或者变更事项。”
本院再查明，2017年10月30日，扬州佳诚资产评估事务所接受邗江法院委托作出扬佳评报字（2017）39号资产评估报告书，对纬八路东首3号楼后建专用电梯井道和电梯作出以下评估结论：截止2017年10月23日，委估房屋内的电梯评估结果为人民币捌万贰仟玖佰肆拾捌元贰角整（RMB82948.20）。
本院归纳本案争议焦点为：邗江法院在评估、拍卖过程中是否存在违反法定程序的行为，本案是否应予重新评估、拍卖。
本院认为:第一，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条第一款规定：对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。第八条规定：“拍卖应当确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。”《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》第九条规定：“各高级人民法院可参照本规定，结合各地实际情况，制定实施细则，报最高人民法院备案。”根据上述法律规定，结合本省司法拍卖工作实际，本院于2016年7月12日制定《江苏省高级人民法院关于完善司法评估、网拍工作的规定》，明确规定我省法院进行司法网拍的，拍卖保留价由当事人协商确定。当事人就拍卖保留价协商不成，或者被执行人下落不明的，拍卖保留价可以由执行法院向相关部门询价。本案中，邗江法院以金道明提供的第0287号专家意见书为基础确定拍卖保留价，属于上述法律规定中不进行评估，参照市价确定保留价的方式，符合法律规定，亦符合本院对我省法院司法网拍中确定保留价的要求。申诉人虽提出涉案房产估价过低，但没有提供证据予以证实。此外，0287号专家意见书仅是司法拍卖参照的保留价，估价对象的实际价值最终由公开拍卖的市场决定，故邗江法院在本案中确定涉案标的拍卖保留价的行为并未损害申诉人的合法权益。
第二，申诉人主张第0287号专家意见书并未包含装修装潢和纬八路东首3号楼第4层的价值，没有事实依据。根据第0287号专家意见书载明的内容以及中正公司向邗江法院出具的说明，本次评估已经包含装修装潢的价值，只是因委托方未能提供房屋租赁合同，无法了解委估对象的租金、租约限制以及出租方与承租方对装修的约定，故本次评估不考虑租赁因素对房屋装修的影响。而纬八路东首3号楼在产权登记上只登记了3层，故对第4层是作为阁楼进行评估，该评估符合事实情况和相关法律规定，并无不妥。
第三，关于第0287号专家意见书中未包含电梯和电梯井价值的问题。因电梯和电梯井属于资产，不属于房地产评估，因此估价报告价值中不包含电梯和电梯井的价值。但电梯和电梯井作为处置标的物的附属设施，应一并处置，邗江法院在处置相关房地产时，对附属设施电梯和电梯井未一起处置有不妥之处，应予纠正。扬州中院在（2017）苏10执复69号执行裁定书中对电梯和电梯井的处置问题意见明确，且符合法律规定，本院予以维持。目前邗江法院已经对电梯和电梯井委托评估并形成了评估报告，邗江法院应根据扬州中院和本院的上述意见，以该评估结论为参考，及时妥善处置电梯和电梯井。
第四，关于纬八路东首4号楼不是本案抵押物，且其属于无产权房屋，是否可以评估和处置的问题。纬八路东首4号楼不是本案抵押物，仅涉及债权人无法就该标的物的变价款享有优先受偿权的问题，但其作为被执行人财产，在被执行人未履行判决义务的情况下，人民法院对该财产采取强制执行措施符合法律规定。此外，虽然纬八路东首4号楼属于无产权房屋，但依然具有财产价值，人民法院在执行过程中对该标的物的财产价值进行变价处置并无不当，应予维持。申诉人的此项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。
第五，申诉人关于4号楼1楼北侧沿街搭建的295个平方米的玻璃房是搭建在仪征京华物资贸易有限公司的土地上，评估公司的评估报告不符合真实情况的主张，在执行异议和复议程序中均未提出，其直接在申诉过程中提出这一主张，本院不予理涉。此外，即使4号楼1楼北侧沿街搭建的295平方米的玻璃房搭建在仪征京华物资贸易有限公司的土地上的事实成立，该项异议主张也应该由仪征京华物资贸易有限公司依法提出，申诉人并非此项异议的适格异议主体。
综上，陈金翠、方永华、吴邦平的申诉请求不能成立，本院不予支持。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，依据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》129条的规定，裁定如下：
驳回陈金翠、方永华、吴邦平的申诉请求。
审判长 沈 燕
审判员 唐志容
审判员 赵建华
二〇一八年五月二十三日
书记员 杜 涛