吉林省磐石市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）磐民一初字第566号
原告张静。
委托代理人孙基敏，磐石市东宁街法律服务所法律工作者。
被告窦淳。
委托代理人管艳彬，磐石市牛心镇法律服务所法律工作者。
被告滕永强。
原告张静诉被告窦淳、滕永强租赁合同纠纷一案，本院于2012年6月11日立案受理。依法由审判员吴丽秋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张静及其委托代理人孙基敏、被告窦淳委托代理人管艳彬、被告滕永强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张静诉称，2011年4月10日，原、被告双方签订房屋租赁协议书，约定将原告位于原二轻局住宅楼南面营业平房租赁给被告，面积450平方米，租期自2011年4月20日-2013年4月30日。第二年租金为60，000.00元，应于2012年3月20日前交清。同时约定，租用期间被告不得随意改动房屋及室内设施，如需改动或装潢，需与原告签订协议才能实施。第一年租期已经结束，被告违反双方约定，至今没有交纳第二年租金。另外，被告未经原告同意，擅自将原告固有的装饰物拆除，即屋外墙松树木质树身装饰、屋内大厅间壁墙、屋内大厅中2个包房间壁墙、房内北墙木质檐状装饰。被告的行为违反了双方的约定，请求法院判令解除原被告签订的房屋租赁合同并将房屋恢复原状。判令被告比照双方约定的租金赔偿原告房屋租赁损失（自2012年4月20日-按原始录像恢复原状日止）；判令被告以评估报告为准赔偿拆除原有装饰物恢复原状损失；判令被告拆除其自己装饰物。
被告窦淳、滕永强辩称，双方于2011年4月10日签订一个为期两年的房屋租赁合同，被告租赁房屋用于电器的仓储和销售。合同中约定有完整的取暖、供水、供电设施。合同签订后，被告做了两年的预期，投入61，434.00元进行室内和室外的装潢。正式经营的过程中才发现此房屋存在严重的瑕疵，并严重危及被告的生产经营安全。这些不安全因素主要有：1、房屋顶棚石棉瓦严重错位、断裂、漏洞，雨天屋内经常漏雨；2、房前屋后堆放多处木板、纸壳等杂物，亦引发火灾，电线线头外露，有引发电火的可能；3、用于供暖管线一直断开，导致冬季一年没有取暖。关于这些被告多次找原告协商，均没得到解决。被告是做电器生意的，众所周知，家用电器最忌潮湿、阴冷和火灾，一旦发生损失将是巨大的，被告在无奈之下只能另租房屋，以此摆脱这种经营风险。这也是在无法实现合同目的的情况下不得以而为之。况且在迁出之前1个月和迁出之后都对原告进行通知，这一点有证人可以作证。被告承认在迁出过程中可能造成原告租赁损失和恢复原状的损失，但原告的损失与被告以超过原租金60，000.00元的价格以每年130，000.00元另租房屋的损失及一年的装潢损失30，717.00元是无可比性的，被告也存在不应有的损失。根据合同法第233条规定，租赁物危及承租人的安全或健康的，即使承租人设立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同，依据此条的规定，被告完全可以随时解除合同。合同法97条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取补救措施，并有权要求赔偿损失，根据这一条的规定，在合同解除后，对被告本身实际造成的损失，被告也有权要求原告予以赔偿。综上，无论在事实上还是在法律适用上，被告都能寻求有力的支持，被告的损失远远大于院高能，因此，被告主张双方损失予以抵消，不足部分由对方承担给付责任。
庭审中，原告为证明双方存在为期两年的房屋租赁合同，向本院提交房屋租赁协议书1份，被告对此没有异议。本院予以采信。原告为证明恢复租赁物原状所需费用，向本院提交吉林恒源工程管理服务有限责任公司司法鉴定报告1份，证明恢复装修原貌费用为20，114.00元。被告对报告没有异议，但主张鉴定结论没有将原告的装修材料进行折旧，原告同意进行部分折旧。原告为证明支付鉴定费情况，向本院提交鉴定费票据1份，证明支付鉴定费2，000.00元，被告对此没有异议，本院予以采信。被告为证明原告提交的租赁房屋不符合合同约定，没有完整的取暖设施及租赁房屋存在安全隐患，危及自身安全，向本院提交光盘一份，原告对于被告主张的取暖设施与供热公司管线之间是断开的情形没有异议，但主张被告没有取暖的原因不是因为租赁房屋的取暖设施问题，而是因为被告没有向供热公司交纳供热费，被告没有提交证据证明其已经交纳供热费而供热公司因租赁房屋取暖设施问题无法提供供热服务的证据，被告主张原告没有提供的租赁物不符合合同约定的抗辩意见，本院无法采信。被告主张原告提供的租赁房屋存在诸多安全隐患，危及其财产安全，被告对此予以否认，主张房屋存在漏雨等瑕疵是租赁房屋是平房的特殊性质导致的，被告租赁房屋时对此是明知的，并且合同中约定被告对房屋负有维修义务（见合同第11条）。被告为证明装修房屋时征得原告同意及第一年合同期满前已经告知原告不再继续承租的事实，向本院提供证人孟令臣出庭作证。原告对于证人证明装修时征得他的同意有意见，主张没有人征求意见。对证人证明曾在2012年4月27日左右打电话给原告表明不再承租房屋，要将钥匙交回的证言没有异议，但主张被告没有将租赁房屋内自行装修部分拆除，没有办法收钥匙。本院认为，原、被告在合同（第3条）中约定，如乙方需改动或装潢，需与甲方签订协议才能实施，依据该约定，对证人证明装修时征得原告同意的证言，因被告没有提供双方签订的同意装修的协议为证，本院不予采信。对于证人证明曾在2012年4月27日左右打电话给原告表明不再承租房屋，要将钥匙交回的证言，因原告没有异议，本院予以采信。
通过以上分析，本院确认如下案件事实：
2011年4月10日，原、被告双方签订房屋租赁协议书，约定将原告位于原二轻局住宅楼南面面积450平方米营业平房租赁给被告，租期自2011年4月20日-2013年4月30日。第一年租金为50，000.00元，第二年租金为60，000.00元。第二年租金应于2012年3月20日前交清。同时约定，租用期间被告不得随意改动房屋及室内设施，如需改动或装潢，需与原告签订协议才能实施。在合同第一年履行期间，被告在没有与原告签订改动及装潢协议的情况下，对租赁房屋进行了改动及装潢。经鉴定，原告房屋恢复原状所需费用为20，114.00元。2012年3月20日合同约定的交纳第二年房租的期限到达后，被告没有如约交纳房租。2012年4月27日左右，被告向原告表达了不再继续承租的房屋的意愿，并要求交回房屋钥匙，原告拒绝接受。租赁房屋在租赁期间存在漏雨的事实。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。合同有效成立后，因当事人一方的意思表示或者双方协议，可以解除合同。合同的解除有两种形式，一是协议解除，二是法定解除。本案中，原、被告之间签订合同后，双方依据合同约定履行了一年。第一年租赁期满后，被告以原告提供的租赁房屋不符合合同约定及存在安全隐患为由，通知原告解除合同，但原告没有同意，双方没能通过协商解除合同。庭审中，被告提交的证据不能证明合同履行过程中出现法定解除情形，其依法享有合同的解除权，因此，原、被告间签订的合同没有解除，原告要求被告支付房屋租赁损失的诉讼请求，本院应予支持。因被告明确表示解除合同，原告要求解除合同的诉讼请求，本院应予支持。被告违反合同约定，在没有与原告签订改动及装潢协议的情况下，擅自改动及装潢承租房屋，给原告造成损失，原告要求被告赔偿恢复原状所需费用的请求，本院应予支持。原告要求被告拆除自行装潢的装饰物，但合同第三条不仅约定了改动及装潢需签订协议才能实施，同时约定改动及装潢的部位，无论在租赁期间或合同期满，均不得拆除，所有权无偿归原告所有。依据该约定，原告要求被告拆除装饰物的主张，本院难以支持。综合考虑被告的装修本身存在一定价值，且在庭审中，原告对于被告要求对装修材料折旧的主张表示同意，对于原告的室内外装修恢复工程造价本院酌情支持10，000.00元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、解除原告张静与被告窦淳、滕永强签订的房屋租赁合同；
二、被告窦淳、滕永强于本判决发生法律效力后10日内给付原告张静房屋租赁费35，000.00元（2012年4月20日至2012年11月20日）；
三、被告窦淳、滕永强于本判决发生法律效力后10日内给付原告张静租赁房屋室内外装修恢复工程造价款10，000.00元；
四、被告窦淳、滕永强于本判决发生法律效力后10日内给付原告张静鉴定费2，000.00元；
五、驳回原告张静的其他诉讼请求。
案件受理费300.00元，由被告窦淳、滕永强承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审判员 吴丽秋
二〇一二年十一月十日
书记员 房 颖