重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）綦法民初字第00155号
原告重庆市綦江区明兴物业管理有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道长生路88号1幢3-2，组织机构代码66359569-0。
法定代表人翁春梅，该公司负责人。
委托代理人覃纯平，男，1978年10月3日出生，汉族，住重庆市城口县，系该公司职员。委托权限为一般授权。
被告代洪维，女，1970年3月15日出生，汉族，住重庆市綦江区。
原告重庆市綦江区明兴物业管理有限公司（以下简称明兴物业公司）与被告代洪维物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月24日立案受理，依法由审判员何琳独任审判，于2014年2月17日公开开庭进行了审理。原告明兴物业公司的委托代理人覃纯平和被告代洪维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告明兴物业公司诉称，2009年10月10日被告与我司签订了《普惠·尚城名都前期物业管理服务协议》，2012年4月1日我司与普惠·尚城名都业主委员会签订了《普惠·尚城名都小区物业服务合同》，约定普惠·尚城名都小区物业管理费按建筑面积每平方每月1元收取，水电公摊费按照渝价（2004）第778号第六条实行按户据实分摊按月收取，二次供水能耗费根据物业使用人用水数量按0.6元／吨收取。被告为我司管理的普惠·尚城名都小区的业主，该房屋建筑面积142.46平方米。从2011年1月开始至2013年12月，被告未缴纳物业管理服务费、二次供水能耗费和公摊费，经我司多次催收，被告仍拒绝缴纳。为维护原告的合法权益，我司特诉至法院，请求依法判决被告向我司支付物业管理服务费5130元、二次供水能耗费175.8元、水电公摊费352元以及违约金2019.9，以上合计7677.7元。
被告代洪维辩称，我没有与原告签订过物业协议，也没有收到过物业合同。其次，物业合同与法律相抵触。第三，物业费我不是不交只是暂时不交。主要原因是：我在新房装修时，准备加装防盗窗；但物业公司要求外墙统一化，禁止我家安装，并表示安全方面不用担心，一切由物业公司负责。我按其要求没有装防盗窗。2011年3月9日，由于物业公司的失职，我家被盗，造成家庭财产损失。被盗后，我家于凌晨2点后去监督物业公司治安工作的执行情况，保安在值班期间睡觉。我们及时和物业公司协商，要求其加强管理尽到其安全职责，但物业公司推诿和不予正面回复。我们再次要求加装防盗网，但物业公司再次拒绝。由于物业公司没有加强门禁管理，没有加强人员巡视，没有加强监控系统建设等原因，我家财产于2012年5月18日再次被盗。被盗后，我找物业公司商量被盗事宜，但物业公司不予协商处理。在这种情况下，我出于自保，对房屋加装防盗网。同时，我们从2009年9月购房到2010年10月，房屋出现3处漏水，经开发商和物业公司确认后，物业公司进行了处理，解决了2处漏水，但书房漏水问题一直没有处理好。现漏水造成我家墙壁防霉、墙纸脱落、窗套腐朽和电脑、空调电器受潮损坏。由于连续被盗，我现在每晚很晚才能入睡，我的心理和生理受到很大压力，身体状况愈下。我要求物业公司先赔偿我被盗财产损失6300元，一次性维修好我的房屋和赔偿我的精神损失20000元。此后，我会如数交齐物管费用。
经审理查明，原告明兴物业公司是国家核准的物业服务公司。原告明兴物业公司原来的名称为綦江县明兴物业管理有限公司，后因行政区划调整，名称更改为现有名称即重庆市綦江区明兴管理有限公司。被告代洪维是普惠·尚城名都小区的业主。原告明兴物业公司与普惠·尚城名都小区的建设单位签订了前期物业服务合同。2009年10月10日，原告明兴物业公司与被告代洪维签订了前期物业管理服务协议，该协议载明被告代洪维的房屋坐落为普惠·尚城名都小区，建筑面积为142.46平方米。合同约定物业服务的内容为在物业管理公共区域内：共用部位及设施的维护；物业共用设备的运行和日常维护；清洁卫生；园林绿化；安全防范及交通秩序。同时约定了相关的物业管理服务质量标准。合同约定物业管理区域物业服务收费方式：1、物业服务费用由业主按其建筑面积1元／月／平方米交纳，每月交纳的物业管理服务费为143元。……3、二次供水能耗费，根据业主使用的数量，按0.6元／吨收取，按月在交物业管理服务费时一并交纳。3、公用水电分摊费，物业公司对公用水电单独装表计量，测出不同运行模式所耗水电费，由全体业主共同据实分摊，按月在交物业管理服务费时一并交纳。……7、业主每月25日前在客户服务中心交纳，逾期将每日按应缴费金额的千分之三收取违约金。同时该合同约定合同服务期限从2009年10月10日至与小区业主委员会签订物业管理服务协议止。
2012年4月1日，綦江县普惠·尚城名都业主委员会与原告明兴物业公司签订了《普惠·尚城名都小区物业服务合同》。双方约定明兴物业公司对普惠·尚城名都小区区域内实施物业管理服务，合同期限从2012年4月1日至2017年3月31日止，具体物业服务的内容为：1、物业共同部分的日常维修、养护和管理。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。4、共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施设备的维修、养护和管理。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、交通秩序与车辆停放的管理。8、协助做好物业管理区域内的安全防范工作。9、物业档案资料的管理。10、物业项目使用专项维修资金的预算和计划。11、装修管理。12、物业服务费和本合同约定的其他费用的收取。13、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。双方约定了具体的服务标准。明兴物业公司对物业管理区域的物业服务收费实行包干制方式，双方约定多层（无电梯）住宅的物业服务费按建筑面积1元／月／平方米计算，水电公摊费按渝价（2004）第778号第六条实行按户据实分摊按月收取，二次供水能耗费（因普惠·尚城名都小区住宅生活用水属于二次供水范围）根据物业使用人用水数量按0.6元／吨向产权人或使用人收取。物业服务费用和其他费用按月交纳，业主或使用人应在每月25日内履行交纳义务。同时，双方还约定业主委员会、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向物业公司交付违约金。
原告明兴物业公司进驻普惠·尚城名都小区后，依照物业服务合同约定的内容向所有业主提供了房屋共用部位和共用设施的维护和管理、环境卫生管理、公共绿化的养护、安保管理、交通秩序和房屋装饰装修管理等物业服务内容，并按前述物业服务合同约定的标准向被告代洪维收取物业服务费、公用能源公摊费和二次供水能耗费。被告代洪维向原告明兴物业公司支付了2009年9月至2010年12月期间的物业费用。被告代洪维以值班人员在岗时睡觉安保管理差致其家庭被盗窃造成财产损失和其书房外墙漏水致墙壁发霉，墙纸浸坏，窗套腐朽和电器受潮损坏，物业公司未解决为由，拒绝交纳物业费用。原告明兴物业公司多次催交后，被告代洪维仍拒绝交纳，遂原告明兴物业公司请求被告代洪维支付2011年1月至2013年12月期间未交纳的物业服务费5130元、水电公摊费352元、二次供水能耗费175.8元和违约金2019.9元。庭审中，被告代洪维认为是原告明兴物业公司违约在先，不承认给付违约金；同时要求原告明兴物业公司赔偿其被盗财产损失6300元，维修房屋并赔偿其精神损失20000元。
上述事实，有普惠·尚城名都前期物业管理服务协议、普惠·尚城名都小区物业服务合同、重庆市綦江区明兴物业管理有限公司客户历史欠款分项明细表、违约金计算表、巡逻签到表、缴费通知单、重庆市公安局案（事）件接报回执、代洪维向綦江区城市建设委员会就房屋质量的投诉、代洪维家庭漏水墙面和受损物品照片、关于值班人员凌晨在岗亭睡觉的视频资料及当事人陈述笔录等证据证实，并经当庭质证及本院审查属实，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告明兴物业公司是普惠·尚城名都小区的前期物业服务企业，现普惠·尚城名都业主委员会与原告明兴物业公司也签订了物业服务合同，该前期物业服务合同和原告与业主委员会签订的物业服务合同符合相关物业法律、法规的规定，是合法有效的合同，原、被告均应当按照合同的约定诚信全面地履行约定的义务。原告明兴物业公司依前述合同的约定对小区实行了物业服务，被告代洪维应按照合同约定履行其义务，故对原告明兴物业公司请求被告代洪维支付物业服务费、二次供水能源费和水电分摊费的请求予以支持。现被告代洪维以物业公司未修复墙面渗漏和物业服务公司履约有瑕疵等理由拒交物业费的抗辩，本院不予支持。被告代洪维支付了2009年9月至2010年12月期间的物业服务费、二次供水能源费和水电公摊费，但被告代洪维未在约定的时间内交纳原告明兴物业公司诉请期间的物业费用，已构成违约，依法应当承担违约责任。物业服务合同中对违约金进行了约定，被告代洪维在诉讼中未对违约金是否过高进行抗辩，故违约金应按物业服务合同约定的标准计算。在2011年1月26日至2012年3月期间按每日千分之三计算，在2012年4月至2013年12月期间按每日万分之三计算，计算后被告代洪维应支付的违约金为2019.9元。虽然目前被告代洪维所欠物业费和违约金已超过原告明兴物业公司的请求，但本院仍宜在原告明兴物业公司的请求的时间范围内判决。
在被告代洪维提出物业服务有瑕疵后，原告明兴物业公司未及时进行沟通交流，导致被告代洪维未向原告明兴物业公司按时交纳物业服务费等费用。此时，作为具有物业管理职能的原告明兴物业公司应当及时听取业主意见，积极协调整改，依法履行合同，按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平，同时被告代洪维应当按照合同约定按时交纳物业服务费、二次供水能源费和水电公摊费，防止因物业费用不足而可能导致的降低物业服务的水平和标准或损害业主权益的事件发生。关于被告代洪维提出其房屋外墙渗漏导致家庭财产损失要求物业公司解决等辩解，现有证据无法确定原告明兴物业公司是维修义务主体，故对前述辩解，本院不予支持，被告代洪维可就此问题应另行主张权利。关于被告代洪维提出要求原告明兴物业公司赔偿费用的辩解，因不属本案审理范围，且不属于反诉，本院不予认可，被告代洪维认为其利益受到了侵害，可另行主张权利。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条（五）项、第四十二条、《最高人民法院关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告代洪维于本判决生效后5日内向原告重庆市綦江区明兴物业管理有限公司支付2011年1月至2013年12月期间的物业服务费5130元。
二、被告代洪维于本判决生效后5日内向原告重庆市綦江区明兴物业管理有限公司支付2011年1月至2013年12月期间的水电公摊费352元。
三、被告代洪维于本判决生效后5日内向原告重庆市綦江区明兴物业管理有限公司支付2011年1月至2013年12月期间的二次供水能耗费175.8元。
四、被告代洪维于本判决生效后5日内向原告重庆市綦江区明兴物业管理有限公司支付2011年1月至2013年12月期间的违约金2019.9元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元，由被告代洪维负担（此款原告重庆市綦江区明兴物业管理有限公司已预交，被告代洪维在履行上述义务时一并付给原告重庆市綦江区明兴物业管理有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 何琳
二〇一四年三月十七日
书记员 张桢