上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初68903号
原告：朱懿，女，1972年11月8日生，汉族，住上海市杨浦区。
原告：孙大庆，男，1964年8月4日生，汉族，住上海市杨浦区。
上列两原告共同委托诉讼代理人：周运柱，上海明伦律师事务所律师。
上列两原告共同委托诉讼代理人：欧阳甜甜，上海明伦律师事务所律师。
被告：上海外高桥集团股份有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区杨高北路XXX号。
法定代表人：刘宏，董事长。
委托诉讼代理人：金莉，北京大成(上海)律师事务所律师。
原告朱懿、孙大庆与被告上海外高桥集团股份有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱懿及两原告共同委托诉讼代理人周运柱、被告委托诉讼代理人金莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱懿、孙大庆向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告因未能履行学区房承诺的违约金人民币(以下币种相同)15万元；2、判令被告赔偿原告未能建设风雨廊的违约金5万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：上海外高桥保税区开发股份有限公司于2015年9月11日更名为被告。2014年5月21日，原告与被告更名前的上海外高桥保税区开发股份有限公司签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买坐落于上海市浦东新区兰嵩路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)，总价款为5,151,278元。合同签订后，原告支付了房款，被告于2014年8月31日将系争房屋交付给原告。原告在接收房屋后发现，被告在合同签订、履行过程中所承诺的系争房屋为六师附小及森兰明珠小学的“学区房”变成了学区为高桥镇小学(高行分校)，而其承诺的“风雨廊”根本不存在。原告认为被告的上述行为构成违约及欺诈，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第三条规定，承担违约责任，故诉至本院，诉请如前。
被告上海外高桥集团股份有限公司辩称，1、系争房屋对口哪所小学是由政府部门决定，学校不是由被告建设，不是被告职权范围，在项目建设过程中被告也没有承诺过对口小学，合同上也没有约定，故被告对此不应该承担违约责任；2、被告交付的系争房屋是依法建设，取得了建设规划许可证，符合政府监管要求，合同中对于风雨廊没有约定，原告接受房屋时也没有提出异议，房屋交付至今也超过了2年时间，被告认为其交付的系争房屋符合国家的建设规划要求也符合合同约定，合同中对风雨廊也没有具体描述和介绍，现在交付的房屋具备了使用功能，房屋一层全部是架空层，具备防雨功能，可以通过此进入各个楼栋，原告主张的风雨廊具体指向不明，被告不应对此承担违约责任；且原告主张违约金为估算，没有计算依据，要求法院驳回原告诉请。
本院经审理认定事实如下：2014年5月21日，原告作为买方(乙方)、与被告前身上海外高桥保税区开发股份有限公司(卖方、甲方)就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》一份，合同约定系争房屋转让价为5,151,278元，并约定甲方于2014年8月31日前向乙方交付房屋。合同“补充条款一”第三条约定：“甲方与乙方的权利义务及责任均以本合同及本协议的约定为准，甲方通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、本补充条款之中的，对甲方没有约束力。乙方不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。双方同意：甲方雇佣的任何人员(包括销售人员)所出具或签署的与本合同及本补充条款有关的任何文件，均应在甲方以书面授权或确认的情况下方对甲方具有约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与合同和补充条款不一致或超出合同和补充条款约定的，不构成合同内容。乙方确认：对于本合同及本补充条款的订立以及对于该房屋价格有重大影响的因素，乙方已充分知悉，并已全部列入合同中。”合同“补充条款一”第四条约定：“甲方已就该商品房项目内部及周边的道路及规划情况向乙方进行了充分说明，不存在遗漏情况……。项目周围或有学校，但甲方不承担任何为乙方办理入学的义务，也不因此承担任何责任。”合同签订后，原告向被告支付了房款，被告于2014年8月交付了系争房屋。2015年9月11日，上海外高桥保税区开发股份有限公司名称变更为上海外高桥集团股份有限公司。
另查明，系争房屋所在小区为“森兰名佳”楼盘，原告在签订预售合同前自被告处取得了“森兰名佳”楼盘的宣传册，该宣传册内有四幅效果图，四幅效果图上均未展示“风雨廊”的建筑效果。该宣传册内描述了项目内商业、体育休闲、教育、交通、医疗等内容。其中对“教育”的描述为“幼儿园、小学、初中优质教育资源环伺”。在“人性化社区设计”版块，描述为“大栋距，以中央绿地为轴，铺陈立体绿化景观；人车分流，凸现人性化设计；架空层设计不仅让景观视野无阻隔，更为社区增加休闲活动空间；风雨廊则悉心呵护您回家的每一步。”宣传册底部位于售楼电话、现场接待中心地址、开发商及营销公司名称下方，有打印内容为：“本宣传资料所列文字、图片均不作为交房标准或合同附件；买卖双方权利义务，以商品房买卖合同及实际交付为准；最终解释权归开发商所有。”
还查明，“森兰名佳”楼盘现对口小学为高桥镇小学(高行分校)。原告为证明被告对学区房及风雨廊的虚假承诺，举证了被告的宣传册、销售公司的网页资料复印件及“沙盘”视频等；被告对宣传册真实性无异议，但对网页资料真实性予以否认，对“沙盘”视频认为拍摄场所并非被告售楼处。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
本案中，双方争议焦点一为被告是否对学区房作了虚假宣传；争议焦点二为被告对风雨廊的描述是否构成要约。
首先，就学区房问题，虽原告主张被告进行了虚假宣传，但原告举证的宣传册上，并无对学区房的明确承诺，仅表述为“幼儿园、小学、初中优质教育资源环伺”，并非原告所主张的被告承诺该小区为六师附小及森兰明珠的学区房；至于原告所举证的销售公司网页，现被告否认其真实性，即使该网页资料真实存在，该网页内容本身亦无法证明原告所主张内容，本院难予采信；而原告所举证的“沙盘”，首先该“沙盘”存放地址并非现在被告售楼处，而且是否系被告销售时向原告展示的沙盘亦未予证实；其次从“沙盘”本身仅能反映“森兰名佳”楼盘的周边设施及环境，并不能证明被告对学区房作了相应承诺。综上，根据证据规则，现原告并未提供相应证据证明被告对学区房作了虚假承诺，由其承担举证不能的后果，故对原告该主张本院不予采信。
其次，关于风雨廊问题，宣传册上仅一处文字描述为“风雨廊则悉心呵护您回家的每一步”，对此文字描述，是否可认定为要约。上述司法解释对如何认定商品房销售广告为要约或要约邀请作了相应规定，但具体认定时，还需结合合同法对要约及要约邀请的法律规定。合同法第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：(一)内容具体确定；(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”合同法第十五条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”本案中，被告的宣传册中虽有“风雨廊”字样的表述，但在建筑工程规范术语中，被告表述的“风雨廊”是属于雨蓬或其他建筑结构并无进一步明确，且该宣传册底部亦记载了“本宣传资料所列文字、图片均不作为交房标准或合同附件”，表明被告已向不特定相对方明示其不受宣传册内容约束，该宣传册并不能当然视为被告要约，现双方预售合同中亦未对“风雨廊”作相应约定，故原告主张被告未建造风雨廊构成违约，本院亦不予采信。
综上，原告之诉请无事实及法律依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：
驳回原告朱懿、孙大庆的全部诉讼请求。
案件受理费4,300元，减半收取计2,150元，由原告朱懿、孙大庆负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员周箐
二〇一六年十二月十三日
书记员 李黎黎
审判员 周 箐
二〇一六年十二月十三日
书记员 李黎黎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：
（一）内容具体确定；
（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。
商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。