上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0107民初15747号
原告(反诉被告)姜彬，男，1989年1月5日出生，汉族，住上海市。
原告(反诉被告)孙世敏，女，1990年9月12日出生，汉族，住址同上。
两原告共同委托代理人李炜、黄众生，上海志良律师事务所律师。
被告(反诉原告)陈德明，男，1932年8月25日出生，汉族，住上海市。
委托代理人陈显光，男，1960年10月27日出生，汉族，住上海市。
委托代理人何国平，上海嘉澜达律师事务所律师。
原告姜彬、孙世敏与被告陈德明及反诉原告陈德明与反诉被告姜彬、孙世敏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈文丽独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)姜彬、孙世敏及其委托代理人李炜、黄众生，被告(反诉原告)陈德明及其委托代理人陈显光、何国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姜彬、孙世敏诉称，2016年1月2日，原、被告之间达成房屋买卖合同，由原告以人民币213.18万元(以下币种均为人民币)的价格购买被告位于上海市大渡河路XXX弄XXX支弄XXX号XXX-
XXX室房屋(以下简称系争房屋)。双方约定按如下时间付款：2015年12月30日原告支付定金8万元、2016年1月30日原告支付32万元(后双方变更为2016年1月16日)，过户前原告支付24万元，其余款项149.18万元原告以贷款形式支付给被告，办理过户手续的时间为2016年4月30日。后原告依据双方约定向被告支付了64万元，其中2015年12月27日3万元，2016年1月2日5万元，2016年1月5日32万元，2016年1月16日24万元。2016年4月30日原告履行了自己的付款义务后，被告却未配合原告办理过户手续。现原告诉至法院，请求判决：1、被告继续履行房屋买卖合同，办理过户手续并交付房屋；2、被告承担逾期过户违约责任(每日320元，自2016年5月1日起算至实际过户之日止)。
被告陈德明辩称，第一，被告是置换房屋，但要购买房屋的出售方最终不愿意出售并赔偿了被告2万元，被告名下只有系争房屋唯一一套房屋，导致本案合同无法履行。第二，本案交易过程中，原告与居间方串通，隐瞒原告名下有房的事实，因原告首付款未达到本案房屋总价的30%，要求被告现金返还24万元用以补足30%的首付款，被告要求将协商内容写入补充协议，原告称写进补充协议无法通过交易部门审核，被告考虑到违约风险，同意了原告的意见。综上，不同意原告的诉讼请求，若法院认定被告违约，该违约金标准过高，请求法院予以降低。
反诉原告陈德明诉称，2016年1月2日双方签署《上海市房地产买卖合同》及补充协议，因反诉原告年迈生活不便，想要改善居住条件，反诉原告将实际居住的系争房屋转让给反诉被告，同时预定了附近的上海市北石路XXX弄XXX号XXX室房屋。然而北石路房屋的出售方后来不愿卖房，反诉原告的房屋置换严重受阻。虽然反诉原告通过子女另寻房屋，但因反诉被告首付款只有40万元，而此时又遇房价飞涨，根本买不了适合反诉原告居住生活的房屋。在此情况之下，反诉原告继续履行本案合同实际上已不具备客观条件，并非反诉原告主观上故意不履行，而主要是案外人原因造成反诉原告难以履行。反诉原告已是高龄老人，为能免受执行之累，请求解除本案合同，愿意按照合同约定承担违约责任，以弥补反诉被告的损失，违约者应当承担违约责任，但也不是以继续履行合同为唯一的责任承担方式，损害赔偿同样也是反诉被告获得救济的有效方式。现反诉原告诉至法院，请求判令：解除双方于2016年1月2日签署的《上海市房地产买卖合同》及其补充协议。
反诉被告姜彬、孙世敏辩称，反诉原告与案外人的买卖合同是否履行不影响双方履行本案买卖合同，被告的居住问题可以通过其他方式予以解决，而不能以此为由对抗买卖合同的履行。综上，不同意反诉原告的诉讼请求。
经审理查明，2016年1月2日，原告(买受人、乙方)与被告(卖售人、甲方)就系争房屋签订编号为XXXXXXX号的《上海市房地产买卖合同》，约定房地产转让价款为213.18万元；甲、乙双方确认，在2016年4月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金应按照乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同应交付房地产期限之第二日起算至实际交付之日止；补充条款约定甲方于2016年8月31日前将系争房屋交付乙方；附件三付款协议约定乙方于2015年12月30日前已支付甲方定金8万元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分，于2016年1月30日前或当日支付房款32万元，于办理产权过户前支付房款24万元，乙方于双方至交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证后，以银行发放贷款的方式将房款149.18万元支付给甲方。同日，双方签订《补充协议》，约定由乙方承担交易过程中产生的税费，甲方需在交易过户时书面承诺该房屋是满五唯一，若因甲方承诺不实或者不配合出具承诺，多出的税费由甲方承担；修改合同关于第二笔款项32万元的支付时间为2016年1月16日前或当日。同日，双方还就贷款、审税事宜签订《补充协议》。
2015年12月27日、1月2日、1月5日，被告分别出具收据，确认收到原告支付的定金3万元、定金5万元、房款32万元。其中原告支付5万元定金的时间为2015年12月30日。
2016年1月9日，在居间方的见证下，原告向被告出具借条，内容为：姜彬于今日向陈德明借款24万元，承诺于5月10日之前归还。1月16日，被告出具收据，确认收到原告支付的房款24万元，但事后被告将该款项返还原告。
2016年1月中旬，原告申请贷款，期间被告提供了身份证、放款的银行账号、系争房屋产权证等材料予以了配合。
2016年4月17日，原告将上述24万元支付给被告。
因被告未按约办理产权过户与交房手续，原告诉至本院，请求判决如其诉请。诉讼过程中，被告提出反诉，请求判决如其反诉请求。庭审中，原告同意本院对其主张的违约金金额进行酌定，并将剩余房款149.18万元交至本院。原告另称交易过户时若因系争房屋不属于满五唯一致多产生的税费，其也自愿承担。
反诉部分查明事实同本诉。
庭审中，原告补充意见如下：因原告是置换房屋，出售房屋的房款不足以支付系争房屋的首付款，而原告申请贷款需要给银行出示已支付首付款30%的凭证，故先向被告借款24万元，后再支付被告凑足首付。同时被告也是置换房屋，希望原告的贷款能够尽快放款，故被告同意借款24万元给原告凑足30%的首付款。
本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》以及《补充协议》均系当事人真实意思表示，且合法有效，双方均应恪守履行。
就本诉而言，首先，根据本院查明的事实，原告按约支付了除贷款外的所有款项，并已按约申请了银行贷款，被告应当按约与原告办理过户以及交房手续。被告辩称原告支付的款项中24万元有违规操作之嫌，然该笔款项的支付并非原告单方行为，被告予以了配合且已经履行完毕，故应当认定为双方协商一致的结果。被告另辩称因置换房屋受阻故无法与原告继续履行，本院认为买卖合同系双务合同，被告在出售系争房屋的同时获得了原告支付的房价款，完全可以采取购房、租房等方式解决居住问题，被告不具备法律规定的不能履行或不适合履行的情节。其次，原告已将剩余房款交至本院以表明其不需要通过贷款也能够支付剩余房款，且愿意承担全部过户交易中的税、费，本院认为本案买卖合同继续履行无其他明显障碍，故对原告要求被告继续履行买卖合同、办理过户手续、交付房屋的诉讼请求予以支持，原告应将剩余房款支付被告。因被告未按约于2016年4月30日前办理过户手续，原告主张被告支付逾期过户违约金，本院予以支持。关于违约金的金额，因约定的违约金标准确实过高，被告请求本院予以降低，原告亦同意本院进行酌定，本院综合考虑双方的履约行为、责任认定、原告的合理损失等因素，酌情予以确定。
就反诉而言，首先，基于上述论述，反诉原告因自身原因未按约与反诉被告办理过户手续，构成违约，在反诉被告未发生违约行为的情况下，反诉原告不具有单方解除合同的权利。其次，置换房屋的过程本身具有很大的风险，当事各方均应有所预期，基于合同相对性原则，一方无权以他合同无法履行为由来对抗本合同的履行。综上，本院认为，反诉原告不具有法定解除与约定解除权，本院对反诉原告要求解除《上海市房地产买卖合同》及补充协议的诉讼请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、原告姜彬、孙世敏与被告陈德明就上海市大渡河路XXX弄XXX支弄XXX号XXX-
XXX室房屋签订的编号为XXXXXXX号的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》继续履行；
二、被告陈德明应于本判决生效之日起十日内配合原告姜彬、孙世敏办理上述房屋产权过户至原告姜彬、孙世敏名下的手续，相关税、费均由原告姜彬、孙世敏承担；
三、原告姜彬、孙世敏应于本判决生效之日起十日内支付被告陈德明房款人民币XXXXXXX元；
四、被告陈德明应于本判决生效之日起十日内将上述房屋交付原告姜彬、孙世敏；
五、被告陈德明应于本判决生效之日起十日内支付原告姜彬、孙世敏逾期过户违约金(以人民币640000元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率，自2016年5月1日计至实际过户之日止)；
六、对反诉原告陈德明的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案保全费人民币5000元，由被告(反诉原告)承担。
本案本诉受理费人民币24008元，减半收取计人民币12004元，由被告负担。
本案反诉受理费人民币40元，已减半收取，由反诉原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陈文丽
二〇一六年十二月二十七日
书记员 陈文渊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。