温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）温鹿商初字第3204号
原告：中国建设银行股份有限公司××行，住所地：温
州市××车站大道××大厦。
代表人：诸葛某某。
委托代理人：洪某某。
被告：田某某。
被告：何某。
上述二被告委托代理人：金某。
被告：温州××城家××开发有限公司，住所地：温州
市机场大道汤××桥段（公交修理厂西侧）。
法定代表人：杨某某。
委托代理人：邢某、蔡某某。
原告中国建设银行股份有限公司××行（以下简称建设
××）与被告田某某、何某、温州市绿城家景房地产开发有限
公某（以下简称绿城公某）金融借款合同纠纷一案，本院于20
11年11月21日立案受理，依法由代理审判员叶珺适用简易程序
公开开庭进行了审理。原告建设××的委托代理人洪某某，被
告田某某、何某的委托代理人金某，被告绿城公某的委托代理
人邢某、蔡某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建设××诉称：被告田申某某购买商品房需要按揭
贷款。2009年9月22日，被告田某某、何某、绿城公某与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（编号为33002230
0-011-
2009001841），合同约定：被告田某某向原告借款533万元，
期限从2009年10月14日至2023年10月14日，利率按基准利率下
浮29%计算（依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度
，在本合同约定的每个利率调整日调整一次），即实际执行月
利率为3.5145‰；如遇基准利率调整，根据人民银行的规定，
于调整的次年1月1日进行相应调整。借款人未按照合同的约定
分期还款计划归还贷款本息的，贷款人有权宣布贷款立即到期
，要求借款人立即归还全部贷款本息，且对于其贷款按执行利
率上浮50%计收罚息。被告田某某、何某以其按揭贷款取得的
坐落温州市××和车站大道交叉北侧原天盛集团拆迁地块二期
b地块锦玉园1幢803室房屋为上述借款提供抵押担保。担保的
范围为：借款本金、利息（包括复利和罚息）及实现债权和抵
押权的费用等，并办理了预购商品房预告登记手续。被告绿城
公某为上述借款提供连带责任保证。被告何某出具了《共同参
与还款人承诺书》，愿意对上述借款承担连带责任。
合同签订后，原告依约发放了贷款533万元。自2009年10
月份至2011年7月间，被告田某某基本上能正常按期偿还分期
到期的借款款项。但从2011年8月14日后，被告田某某就未能
偿还分期到期的款项。截止2011年10月19日止，被告田某某尚
欠原告分期到期的借款本金80708元、利息34959.72元；合计
拖欠借款本金4649249.44元、利息38432.95元及各种相应的利
息（包括罚息和复利）。现被告田某某已经连续逾期三期以上。原告经多次催讨均未果。现请求：一、提前解除原告与被告
田某某签订的《个人住房（商业住房）借款合同》（合同编号
330022300-011-
2009001841）。二、判令被告田某某立即偿还所欠借款本金46
49279.44元及利息、逾期息（罚息、复利）（暂算至2011年10
月19日为38432.95元，之后利息、逾期罚息按照原合同约定计
算至被告实际履行完毕之日止）。三、判令原告有权就被告田
某某、何某提供抵押的坐落在温州市××和车站大道交叉北侧
（原天盛集团拆迁地块二期b地块）锦玉园1幢803室房屋折价
或拍卖、变卖后所得价款优先受偿。四、判令被告何某、绿城
公某对上述第二项诉讼请求的借款本金及利息承担连带偿还责
任。在本案审理过程中，原告于2011年12月20日从被告绿城公
某扣取215703.04元；其中：本金为144160.38及利息69438.90
元，罚息为2103.75元。在庭审过程中，原告变更第二项诉讼
请求为：判令被告田某某立即偿还所欠借款本金4505119.06元
及利息、逾期息（罚息、复利）（暂算至2012年2月9日为3387
0.79元，之后利息及逾期罚息按照原合同约定计算至被告实际
履行完毕之日止）；其他诉讼请求不变。
被告田某某辩称：被告田某某对借款尚未清偿不负有责
任。本案房产已经出卖给王甲，房产相关的权利和义务亦转给
了王甲，且已经办理了房屋买卖公证。相关事务委托给王甲的
弟弟王乙。未还贷款由王甲负责偿还，被告田某某不是还款义
务人。罚息和复利不应当重复计算。
被告何某认为其承担的是连带责任。被告绿城公某辩称：根据合同的相对性原则，虽被告田
某某将房屋转让给他人，但未通知原告及被告绿城公某，被告
田某某、何某仍然应承担还款责任。另，罚息和复利不应当重
复计算，应有具体的利息清单，利息的起算日和标准应当明确
。
经审理，本院认定的事实与原告所述一致。另查明，编
号为330022300-011-
2009001841《个人住房（商业用房）借款合同》约定借款人的
还款方法为等额本金还款法，利息逐期结算还清；约定还款日
为借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日
对日的，则当月最后一日为约定还款日。合同所载的借款期限
起始日与贷款支付凭证所在日期不一致的，借款期限起始日（
即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所在实际放款日期为
准，借款到期日根据借款期限相应调整。上述借款合同约定保
证期限为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财
产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交
由贷款人核对无误收执之日止。保证的范围为：借款本金、利
息（包括复利和罚息）等。无论合同项下的债权是否拥有其他
担保（包括但不限于保证、抵押等方式），原告均可直接要求
保证人、抵押人依照合同约定在保证范围内承担保证责任。合
同另约定借款人未按时还清任意一期借款本金和利息（包括贷
款人宣布某某或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之
日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算罚息和
复利。被告何某出具《共同参与还款人承诺书》，承诺对被告田某某的还本付息义务承担连带责任。截止2012年2月9日，被
告尚欠借款本金为4505119.06元，欠利息33359.87元，欠罚息
为510.92元，共计欠4538989.85元。
上述事实由原告的营业执照、组织机构代码证、被告身
份证、工商营业执照、组织机构代码证、结婚证、个人住房（
商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、商品房抵押权预告
登记、共同参与还款人承诺书、贷款账户基本信息、个人贷款
还款凭证、对账单等证据予以证实。
被告田某某、何某提供的委托书公证书，不能证明坐落
温州市××和车站大道交叉北侧（原天盛集团拆迁地块二期b
地块）锦玉园1幢803室房屋已经转让给王甲，也不能证明被告
田某某、何某不是还款义务人。
本院认为：原、被告签订的《个人住房（商业用房）借
款合同》未违反法律规定，依法有效，应受法律保护。原告约
定发放了借款，履行了合同约定的义务，但被告田某某未依约
还本付息，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。故原告
诉请提前解除《个人住房（商业住房）借款合同》并要求被告
田某某偿还借款及利息、罚息、复利符合法律规定及合同约定
，本院予以支持。因被告田某某、何某提供坐落温州市××和
车站大道交叉北侧原天盛集团拆迁地块二期b地块锦玉园1幢80
3室房屋作为抵押物，为上述借款提供抵押担保，并办理了预
购商品房抵押权预告登记，抵押权依法设立。原告有权就依法
拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿。被告何某向原告出具《
共同参与还款人承诺书》，故原告诉请被告何某对上述还本付息义务承担连带责任符合法律规定，本院予以支持。被告绿城
公某系上述借款的连带责任保证人，故原告诉其对上述还本付
息义务承担连带责任符合法律规定，本院予以支持。被告田某
某、何某辩称其已非还款义务人，涉案房产出卖给王甲，未还
贷款由王甲负责偿还。对此，本院认为：根据《中华人民共和
国合同法》第八十四条的规定，债务人将合同的义务全部或者
部分转移给第三人的，应当经债权人同意。现被告田某某、何
某提供的证据无法证明原告已经同意其转让债务，被告田某某
、何某与王甲之间的约定对原告没有法律约束力，故二被告的
辩解主张于法无据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共
和国合同法》第八十四条、第九十四条、第九十七条，《中华
人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条、第一百
八十条、第一百九十五条、《中华人民共和国担保法》第十八
条的规定，判决如下：
一、解除原告与被告田某某于2009年9月22日签订的编号
为330022300-011-
2009001841《个人住房（商业用房）借款合同》。
二、被告田某某于本判决生效之日起三日内返还原告中
国建设银行股份有限公司××行借款本金4505119.06元，并支
付利息、复利、罚息（计算至2012年2月9日止的利息、罚息、
复利为33870.79元；自2012年2月10日起至本判决确定的履行
之日止的利息、罚息、复利，按编号为330022300-011-
2009001841《个人住房（商业用房）借款合同》的约定及中国
人民银行的规定执行）。三、若被告田某某未按上述规定履行付款义务，则依法
拍卖、变卖被告田某某、何某提供抵押的坐落温州市鹿城区江
滨路和车站大道交叉北侧鹿城广场锦玉园二期1号楼803室房屋
（证号：温房预鹿字第2100008612号），所得价款由原告中国
建设银行股份有限公司××行优先受偿。
四、被告何某、温州市绿城家景房地产开发有限公某对
第一项付款义务承担连带偿还责任。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应
当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定
，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费44302元，减半收取22151元，由被告田某某
、何某、温州市绿城家景房地产开发有限公某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省温州市中级人民法院。
代理审判员 叶珺
二〇一二年二月二十日
书 记 员 陈莹