河北省保定市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀06民终4874号
上诉人（原审被告）：保定世纪房地产开发有限公司，住所地保定市高开区金迪路西段（国际俱乐部西侧）。
法定代表人：刘建新，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杜志杰，河北盛誉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁会林，男，汉族，1952年2月2日出生，住保定市满城区。
委托诉讼代理人：孙涛，河北虹天律师事务所律师。
上诉人保定世纪房地产开发有限公司（以下简称世纪房地产公司）因与被上诉人梁会林买卖合同纠纷一案,不服河北省保定高新技术产业开发区人民法院（2018）冀0691民初144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
保定世纪房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销保定高新技术产业开发区人民法院(2018)冀0691民初144号民事判决，依法发回重审或改判驳回被上诉人诉讼请求；2、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:1、上诉人与被上诉人签订的商品房订购协议是上诉人、被上诉人、龙居村三方之间因抵顶工程款而产生的以物抵债的关系，商品房订购协议不应被认定为商品房买卖合同，一审法院按照房屋买卖合同审理，适用法律错误；一审举证期限内，上诉人向一审法院提交书面追加龙居村为本案第三人的申请，一审未追加龙居村为本案第三人，属程序错误；2、本案中所涉的龙居村工程款642370元，己由龙居村向被上诉人支付，被上诉人未向上诉人支付过任何款项，一审判决上诉人返还642370元，没有事实和法律依据；3、上诉人与被上诉人签订的商品房订购协议是2006年1月16日签订，协议签订距今已十几年，而且被上诉人也未向上诉人交付房款并签订正式的商品房买卖合同，故被上诉人的起诉已经超过诉讼时效，应依法驳回其诉讼请求。
被上诉人梁会林辩称，其与龙居村签订的合同约定总工程款为140万元，同时双方约定2005年年底之前不给清，追加10%的利息，龙居村与李占君约定剩余的工程款及利息由李占君支付，李占君用房屋抵顶工程款，到目前为止他们还欠的工程款及利息为220万元；其与世纪房地产公司签订的《定购协议》没有解除，房子和车库当时已经交付了。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。
梁会林向一审法院起诉请求：判令解除梁会林与世纪房地产公司签订的《定购协议》，世纪房地产公司返还梁会林购房款642370元、赔偿梁会林损失2550830元并交付世纪大厦D座十四号车库给梁会林使用，诉讼费用由世纪房地产公司承担。事实和理由：梁会林与世纪房地产公司于2006年1月16日签订了《保定世纪大厦商业用房定购协议》，约定梁会林定购世纪房地产公司开发的“保定世纪大厦”D座跃层，位置为中单元702室，建筑面积初算为217.19平方米，售价为每平方米3018元人民币，世纪房地产公司给予梁会林2%的优惠，优惠后总房款额为642370元，同时约定此房款抵顶部分乾隆山庄宾馆工程款，并赠送梁会林D座十四号车库无产权有终身使用权。后梁会林就该定购协议起诉至河北省保定市竞秀区人民法院，2014年7月7日河北省保定市竞秀区人民法院作出（2014）新民初字第203号民事判决，认定上述定购协议有效。梁会林起诉请求世纪房地产公司将保定世纪大厦D座中单元702室的房屋和D座车库交付给梁会林使用并签订正式商品房买卖合同、办理相关产权登记手续。在诉讼过程中，经梁会林申请，法院查明该房屋产权已经登记在第三人名下。梁会林因原诉讼请求已经无法实现，遂变更诉讼请求为前述诉讼请求。
一审法院认定事实：2006年1月16日，梁会林（乙方）与世纪房地产公司（甲方）签订了《保定世纪大厦商业用房定购协议》，约定：乙方自愿定购甲方开发建设的“保定世纪大厦”项目D座中单元702室的房产（建筑面积217.19平方米）一处，单价每平方米3018元……甲方予以乙方2%的优惠，总房款为642370元；协议尾部手写注明“此房款用于抵顶乾龙山庄部分工程款陆拾肆万贰仟叁佰柒拾元整（抵顶款为乾龙山庄宾馆工程款），赠送D座14号车库无产权有终身使用权”。
合同签订后，世纪房地产公司未向梁会林履行交房义务，梁会林起诉至河北省保定市竞秀区人民法院。2014年7月7日河北省保定市竞秀区人民法院作出（2014）新民初字第203号民事判决，认定2006年1月16日梁会林与世纪房地产公司签订的《保定世纪大厦商业用房定购协议》有效。河北省保定市竞秀区人民法院于2017年12月18日出具案件生效情况说明，载明该院做出的（2014）新民初字第203号民事判决已于2014年7月30日发生法律效力。
另查明，上述定购协议涉及的房屋的产权已登记在案外第三人名下，无证据证实D座14号车库是否存在及具体位置。
本案审理过程中，经梁会林在举证期限内申请，一审法院委托保定中鑫房地产评估有限公司对涉案房屋进行价格评估，保定中鑫房地产评估有限公司于2018年4月19日作出中鑫房评字[2018]第008号房地产估价报告，结论为涉案房屋市场价值为2529700元。本次评估费用16700元，已由梁会林支付。
一审法院认为，首先，梁会林与世纪房地产公司所签的《保定世纪大厦商业用房定购协议》的效力已经由河北省保定市竞秀区人民法院作出的生效民事判决予以确认，依据该协议的内容，本案案由应确定为房屋买卖合同纠纷。世纪房地产公司辩称应追加龙居村为本案被告、协议中所涉房屋抵顶的工程款已由龙居村向梁会林清偿完毕与本案并非同一法律关系，该公司与龙居村、龙居村与梁会林之间的其他法律关系均与本案无关，世纪房地产公司主张将龙居村追加为本案被告无事实依据和法律依据。
其次，《保定世纪大厦商业用房定购协议》载明此房款用以抵顶部分工程款，双方签字后协议既已发生法律效力，协议生效后应视为自协议签订之日起梁会林作为购房人履行了房屋买受人的支付房款的义务，世纪房地产公司应依约履行交付房屋的义务。
第三，世纪房地产公司在与梁会林签订的房屋定购协议未解除的情况下，擅自将涉案房屋转卖，现该房屋产权登记在案外第三人名下，已不能实际履行交付房屋的义务，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，梁会林请求解除本案涉及的房屋定购协议应得到支持。
第四，世纪房地产公司的行为构成根本性违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，应承担相应的违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，梁会林要求世纪房地产公司赔偿购房款及损失的请求应予支持。根据本院依法委托保定中鑫房地产评估有限公司进行评估，确定本案涉及房屋的市场价值为2529700元，梁会林因此受到的损失应为房屋原价与现价的差额，具体数额为2529700元-642730元=1886970元。世纪房地产公司应给付梁会林购房款642730元及损失1886970元。
第五，本案涉及协议载明的车位系无偿赠送梁会林使用，现主合同已经无法履行，附加的赠送义务在赠与人不履行的情况下，不应由法院判决强制履行交付义务，故梁会林要求世纪房地产公司交付世纪大厦D座十四号车库给其使用的诉讼请求不应得到支持。
第六，关于本案诉讼时效问题。梁会林在诉讼过程中经本院调查才得知涉案房屋被登记在他人名下，故提出解除合同、退还房款、赔偿损失的诉讼请求。诉讼时效期间应自知道或者应当知道权利被侵害时起计算，故梁会林就本案提出的诉讼请求未超过诉讼时效。
综上所述，世纪房地产公司应返还梁会林购房款642730元并赔偿其损失1886970元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百八十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：“一、解除2006年1月16日梁会林与保定世纪房地产开发有限公司签订的《保定世纪大厦商业用房定购协议》；二、保定世纪房地产开发有限公司返还梁会林购房款642730元并赔偿梁会林损失1886970元，以上共计2529700元，于本判决生效之日起十日内履行;三、驳回梁会林的其他诉讼请求。案件受理费32346元减半收取16173元，由保定世纪房地产开发有限公司负担13519元，梁会林负担2654元；保全费5000元、评估费16700元，由保定世纪房地产开发有限公司负担。”
本院二审期间，上诉人世纪房地产公司提交了其主张的两份新证据：证据1、该公司从河北省保定市竞秀区人民法院案卷中调取的保定市公安局高新区分局朝阳北大街派出所于2013年10月23日出具的证明一份，证明2013年10月18日梁会林曾主张过涉案房屋的权利，本案已经超过诉讼时效；证据2、会议纪要（来源同上），证明梁会林所主张的工程款由龙居村负责偿还，一审判决该公司偿还梁会林工程款属于重复支付。
被上诉人梁会林质证意见：上诉人提交的两份证据均不属于新证据，对于证据的来源没有异议。证据1，不能证明时效中断，梁会林一直认为房子是自己的，在本次起诉时才知道涉案房产过户给了第三人，没有超过诉讼时效；证据2，证据跟本案无关，该会议纪要没有梁会林的签字，而且会议纪要中显示是乾坤房地产公司与龙居村签的，不是上诉人签订的，不能证明其证明目的。
经审查认为，上述两份证据均为河北省保定市竞秀区人民法院（2014）新民初字第203号民事案件卷宗中的证据材料，该判决已经对上述证据进行了质证和认定，且该判决已经发生法律效力，上诉人提交的两份证据不属于新证据，也不能证明其主张。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，梁会林与世纪房地产公司签订的《保定世纪大厦商业用房定购协议》的效力已经由河北省保定市竞秀区人民法院作出的生效民事判决予以确认，一审判决依据该协议的内容，确定本案案由为房屋买卖合同纠纷，并无不当，予以确认。上诉人关于该定购协议是上诉人、被上诉人、龙居村三方之间因抵顶工程款而产生的以物抵债的关系，不应被认定为商品房买卖合同的上诉主张，无事实依据和法律依据，予以驳回。
本案的诉讼双方为世纪房地产公司与梁会林，至于世纪房地产公司与龙居村、龙居村与梁会林之间的其他法律关系，均与本案无关，故上诉人关于应追加龙居村为本案第三人、本案中所涉的龙居村工程款642370元己由龙居村向被上诉人支付的上诉主张，无事实依据和法律依据，予以驳回。
梁会林在诉讼过程中经一审法院调查才得知涉案房屋被登记在他人名下，依据诉讼时效期间应自知道或者应当知道权利被侵害时起计算，故梁会林就本案提起诉讼未超过诉讼时效。上诉人关于被上诉人的起诉已经超过诉讼时效，应依法驳回其诉讼请求的主张，予以驳回。
综上所述，上诉人保定世纪房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费32346元，由上诉人保定世纪房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 邓彦威
审判员 孟丽敏
审判员 钱 娜
二〇一八年九月二十日
书记员 林冠臣