上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0114民初8810号
原告(反诉被告)：李某某，男，1977年11月21日生，汉族，住山东省文登市。
原告(反诉被告)：马某某，女，1983年7月9日生，汉族，住山东省德州市。
共同委托诉讼代理人：周学瑜，上海众华律师事务所律师。
共同委托诉讼代理人：钱露，上海众华律师事务所律师。
被告(反诉原告)：汲某某，女，1982年2月27日生，汉族，住黑龙江省北安市。
委托诉讼代理人：蒋霞，上海汉盛律师事务所律师。
第三人：欧某某，男，1966年9月15日生，汉族，住四川省德阳市旌阳区双东镇东美村*组**号。
委托诉讼代理人：李屹，上海匡道律师事务所律师。
第三人：上某1，住所地上海市徐汇区康健路********号。
负责人：顾某某。
委托诉讼代理人：商某某，该公司员工。
委托诉讼代理人：康某，该公司员工。
原告李某某、马某某与被告汲某某及反诉原告(以下统称“被告”)汲某某与反诉被告(以下统称“原告”)李某某、马某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案后，依法适用简易程序，由审判员史建颖独任审判。审理中，本院依原告申请追加欧某某、上某1(以下简称“上某2”)为第三人参加诉讼。因案件复杂，本案依法转为普通程序，由审判员徐熙春、史建颖、人民陪审员朱红琴组成合议庭，并于2016年11月17日、2017年1月9日公开开庭审理。两次庭审，原告及其委托诉讼代理人周学瑜、钱露、被告的委托诉讼代理人蒋霞、第三人欧某某的委托诉讼代理人李屹到庭参加诉讼。被告汲某某、第三人上某2的委托诉讼代理人商某某到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。
原告李某某、马某某向本院提出诉讼请求：一、判令被告涤除上某3房屋上的抵押后，将该房屋过户登记至两原告名下；二、判令被告承担逾期过户违约金(以3,700,000元为基数，自2016年3月1日至判决生效之日止，按日0.05%的标准计算)；三、判令第三人欧某某对上述违约金承担连带责任。事实与理由：2016年1月11日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定：原告以人民币3,700,000元的价格向被告购买位于上某3房屋(以下简称“系争房屋”)，装修补偿款600,000元另付；被告应于2016年3月1日前配合原告办理过户手续；原告已支付的定金300,000元转为部分首付款，并应于网签当日支付剩余首付款810,000元、装修补偿款190,000元，于网签后7日内申请银行贷款2,590,000元，于2016年2月6日前支付装修补偿款410,000元。合同签订后，原告已按约支付了首付款及装修补偿款，缴纳了部分税款，向银行申请的贷款也已获批，但被告却一直拖延清偿系争房屋上的贷款且拒绝配合过户。原告认为，合同系双方真实意思表示，双方均应恪守，但被告的行为已构成违约，损害了原告的权益。另，系争房屋磋商价格、签订居间合同及网签版合同、后续付款，欧某某均在场，欧某某向原告明确表示其为系争房屋的实际出资人，被告仅为名义上的登记产权人。因此，欧某某应对被告需承担的违约金负连带责任。基于以上情况，原告为维护自己的权益诉至法院，要求判如所请。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。因向银行申请的贷款未获批，原告未能按约及时支付系争房屋的房款，故被告已按照合同约定解除了与原告的房屋买卖关系并通知了原告方。但系争房屋已于2016年1月起借给原告居住至今，原告理应支付占用费。故反诉要求：一、判令解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》；二、判令原告支付逾期办理贷款的赔偿金18,500元(3,700,000元*0.05%*10天)、解约违约金740,000元(3,700,000元*20%)；三、判令原告支付自2016年1月至11月期间的房屋占有使用费88,000元(8,000元*11个月)。
原告针对反诉辩称：一、双方签订的房屋买卖合同合法有效，不存在解除条件，该房屋买卖合同应继续履行，被告主张的解约违约金没有依据。事实上，在收到反诉状前，原告从未收到被告解除合同的通知函件。二、原告按约及时办理贷款，但因被告一再拖延配合，导致贷款和过户延期，故原告不应支付被告赔偿金。三、被告及欧某某将系争房屋交付给原告居住，是履行合同的方式，故原告不应支付占有使用费。
第三人欧某某针对本诉、反诉述称：买卖合同具有相对性，原、被告之间签订的合同对其不具有约束力，且被告擅自出售系争房屋其不知情，故不同意原告的诉讼请求，反诉请求亦与其无关。
第三人上某2针对本诉、反诉述称：在被告还清银行贷款的情况下，其同意协助涤除抵押权。
原告围绕诉讼请求依法提交了《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、收款收据、汇款凭证、上海市房地产权登记簿、《补充协议》、住房贷款合同等证据，被告提交了《上海市房地产买卖合同》，第三人上某2提交了《客户还款流水》,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上述证据，当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告另提供了寄送给被告及欧某某的律师函及物流信息查询，被告及欧某某否认收到，因签收人非本人，故本院不予采信。原告提供的店长王雅男与欧某某的微信记录，被告及欧某某不予认可，因未能提供原件核实，故本院不予采信。根据原、被告的庭审陈述及上述证据，本院确认如下事实：
2015年12月12日，原告马某某(乙方)与被告(甲方)在德某1(以下简称“德佑地产”)居间下签订《房地产买卖居间协议》，其中约定：甲方将系争房屋以4,300,000元的价格出售给乙方；本协议签订三日内，乙方补足定金至300,000元；待甲方办理产证后(预计20日)双方签订网签版合同，并于当日支付首付款1,300,000元。双方另对其他事项作了约定。当日，被告向原告出具确认收到定金300,000元的收款收据。此款的组成为：马某某于2016年12月15日向欧某某转账60,000元，于2016年12月16日分两次分别向欧某某转账100,000元，并通过支付宝向欧某某支付40,000元。
2016年1月11日，两原告(乙方)与被告(甲方)在德佑地产的居间下签订《上海市房地产买卖合同》，其中约定：甲方将系争房屋以3,700,000元的价格出售给乙方；首期房款1,110,000元(含定金300,000元)，乙方应于本合同签订当日向甲方支付810,000元，并应于本合同签订后七日内向银行申请贷款2,590,000元用以支付第二期房款，若贷款未获批准或批准额度不足，乙方应于过户当日以现金补足；甲方须在本合同签订后五个工作日办理系争房屋的抵押注销手续；2016年3月1日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方收到全部房款后五日内，双方应对系争房屋进行验看、清点，由甲方交付给乙方；任何一方未按约履行，每逾期一日需向对方支付总房价款万分之五的赔偿金。合同另对其他事项作了约定。当日，两原告(乙方)与被告(甲方)另签订了《补充协议》，约定：乙方在支付房价款3,700,000元以外，需向甲方支付装修补偿款600,000元，该款应于网签当日支付190,000元，于2016年2月6日前支付410,000元；本次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等费用均由乙方承担。当日，马某某向被告转账支付首期房款810,000元，同时转账支付装修补偿款190,000元，并缴纳了部分房屋交易过户的税款。此后，马某某于2016年1月29日向欧某某转账200,000元，于2016年1月30日向欧某某转账100,000元，于2016年2月4日向欧某某转账100,000元，以上合计400,000元均汇入欧某某在中国建设银行股份有限公司上海曹杨路支行开户的6某某账号。
此后，因系争房屋未能按约过户，李某某于2016年6月6日电话联系欧某某，欧某某询问原告申请的住房贷款有效期的最后期限并表示会尽快通知汲某某回上海办理相关过户手续。
另查，1、系争房屋自2016年1月起由原告居住使用至今。2、至2017年1月9日，系争房屋上仍存有上某2贷款本金2,097,969.74元。3、欧某某于2016年8月17日向本院起诉汲某某，要求确认系争房屋归其所有，并申请查封了系争房屋。该案审理中，双方一致确认签订了委托汲某某购买系争房屋、但产权归属欧某某的书面协议，且系争房屋的首付款及银行贷款均由欧某某支付。汲某某主张首付款及偿还的银行贷款系欧某某向其出借，系争房屋产权属于汲某某。4、本案诉讼中，原告申请法院轮候查封了系争房屋。原告已向本院缴纳剩余房款2,600,000元。5、庭审中，原告表示其非上海户籍，已缴纳社保满五年，目前名下无房，符合本市购房政策。
审理中，原告提交了马某某与欧某某、李某某与欧某某、李某某与德佑地产员工沈某某、沈某某与汲某某之间的微信记录。其中，马某某与欧某某之间的微信显示：1、自2015年12月12日起，欧某某即以出资人、实际权利人的身份与马某某联系，要求马某某将系争房屋尚存有的贷款本金转给汲某某，其余款项转给欧某某。2、2015年12月15日欧某某提醒马某某转定金，马某某当日回复已转账100,000元，次日回复已转账200,000元。2016年1月20日，欧某某向马某某提供了收取装修补偿款的银行账户(开户行为中某某、账号为6某某)。马某某分别于2016年1月30日、2016年2月4日通知欧某某各转账100,000元。3、自2016年1月11日起，马某某与欧某某协商看房、交房事宜，欧某某要求马某某与其儿子联系交钥匙事宜，并搬走了系争房屋内的物品。李某某与欧某某的微信显示：自2016年3月8日起，李某某一直催促欧某某办理过户，但欧某某以银行贷款未结清、汲某某不在上海为由推延过户时间。李某某与沈某某的微信显示：2016年4月至6月，李某某多次要求沈某某催促欧某某办理过户。沈某某与汲某某的微信显示：2016年6月，沈某某催促汲某某办理过户，汲某某以不在上海为由未予答复准确时间。原告另提供了沈某某与欧某某之间的短信记录，显示：2016年4月至6月，沈某某多次短信催促欧某某办理过户，但欧某某未予答复准确时间。对以上微信及短信，汲某某均不认可，认为微信及短信内容均不完整，仅截取了对原告有利的部分；欧某某陈述因自己的手机遗失，无法确定与其有关的微信及短信的真实性，并认为原告仅截取了对其有利的部分，且对于李某某与沈某某间的微信、沈某某与汲某某间的短信不予认可。
原告为证明系被告及欧某某拒不配合过户构成违约，申请证人沈某某出庭作证。证人陈述：证人系原告向被告购买系争房屋的居间服务人员。签订居间合同时，被告及欧某某均在场，欧某某以自己为系争房屋的实际出资人要求定金300,000元向其支付。因被告一直未能结清银行贷款，且约定的时间未能过户，证人故多次催促被告与欧某某结清贷款并尽快过户。被告及欧某某对证言的真实性均不认可，认为证人对交易细节并不清楚，且与原告存在利害关系。
本院认为，本案争议焦点有二：一、系争房屋的出售方如何认定？二、系争房屋的买卖合同履行过程中，买卖双方哪一方构成违约？
关于争议焦点一，系争房屋虽登记在被告汲某某名下，但汲某某与欧某某约定产权实际归属欧某某，且首付款及银行贷款均由欧某某支付，故欧某某为系争房屋的实际出资人，欧某某与汲某某之间系借名买房合同关系。汲某某虽主张系争房屋属其所有，首付款及银行贷款系向欧某某的借款，但汲某某未提供证据证明与欧某某存在借贷关系，本院对该抗辩意见不予采纳。系争房屋的出售虽然由汲某某出面与原告签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，但根据原告提供的微信及短信记录、电话录音、证人证言可知，欧某某是以系争房屋的实际出资人直接与原告协商出售房屋事宜，参与了居间合同的订立，且与原告直接联系定金及房款的支付，并向原告提供了收款账号、收取部分房款，沟通后续交房、办理过户等事宜，故汲某某与欧某某应为系争房屋的共同出售方。汲某某及欧某某虽对微信、短信及证人证言不予认可，但马某某与欧某某的微信中关于房款支付时间、金额的记载与马某某按合同约定支付定金及装修补偿款的时间、金额等情况完全吻合，且装修补偿款亦是转入欧某某微信中提供的银行账户，且微信记录、短信、电话录音、证人证言亦能够相互印证，故本院对此予以采信。对于欧某某主张汲某某擅自出售系争房屋其不知情的意见，本院不予采纳。
关于争议焦点二，《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系原、被告的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守。欧某某作为共同出售方，亦应全面履行上述合同中的义务。原告应按约支付价款，被告及欧某某则应及时协助原告办理房屋过户手续。本案中，被告及欧某某未能按合同约定在《上海市房地产买卖合同》签订后五日内办理抵押注销手续，且经原告多次催促拒不配合原告办理系争房屋的过户手续，应属被告及欧某某违约，故原告要求被告及欧某某办理过户并承担逾期过户违约金的请求，本院予以支持，但结合系争房屋已于2016年1月由原告居住至今及原告的实际损失情况，本院将逾期过户违约金日0.05%的标准调整为日0.02%。被告主张因原告银行贷款未获审批导致迟延付款并构成违约，要求解除买卖合同，但双方约定贷款未获审批或批准额度不足，原告可于过户当日以现金补足房款，原告现已将剩余房款2,600,000元全部缴纳至本院，证明原告有支付房款的能力。被告以此理由拒不过户的主张不能成立，其要求解除合同并要求原告承担赔偿金、违约金的请求，本院不予支持。关于房屋占用费，被告主张系争房屋由其出借给原告，但其未能提供证据证明与原告就系争房屋有借用合意，而原告提供的微信记录恰能证明系争房屋由欧某某交付给其居住，系欧某某提前履行买卖合同的交房义务，故被告主张占用费的请求无法律依据，本院亦不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告汲某某、第三人欧某某应于本判决生效之日起十日内涤除第三人上某1设定在上某3房屋上的抵押权，协助原告李某某、马某某办理该房屋的产权过户登记手续，将该房屋登记至原告李某某、马某某名下；
二、被告汲某某、第三人欧某某应于本判决生效之日起十日内支付原告李某某、马某某逾期办理过户违约金(以3,700,000元为基数，自2016年3月1日起至本判决生效之日止，按日0.02%的标准计算)；
三、原告李某某、马某某应于本判决生效之日起十日内向被告汲某某、第三人欧某某支付房款人民币2,600,000元；
四、驳回原告李某某、马某某的其他本诉请求；
五、驳回被告汲某某的全部反诉请求。
负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费4,296元，保全费5,000元，合计诉讼费8,312.75元，由被告汲某某、第三人欧某某负担；反诉受理费23,912.75元，由被告汲某某负担。(被告及第三人负担之款应于本判决生效之日起七日内付至本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 徐熙春
审 判 员 史建颖
人民陪审员 朱琴红
二〇一七年一月二十四日
书 记 员 杨晓燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。