河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀01民终8815号
上诉人（原审原告）：中国长城资产管理股份有限公司河北省分公司（原中国长城资产管理公司石家庄办事处），统一社会信用代码：91130105721633940H，住所地石家庄市红军大街27号。
负责人：廖亮，总经理。
委托代理人：赵勇锋，河北得正律师事务所律师。
委托代理人：王永超，系该公司员工。
被上诉人（原审被告）：敦冬梅，女，1964年1月28日出生，汉族，现住邯郸市丛台区。
被上诉人（原审被告）：邯郸市鸿基房地产开发有限公司，住所地邯郸市人民东路266号鸿基大厦28号。
负责人：王金刚，董事长。
被上诉人（原审被告）：王金刚，男，1969年3月25日生，汉族，住邯郸市丛台区。
被上诉人（原审被告）：兴欢庆，女，1969年4月17日生，汉族，住邯郸市丛台区。
被上诉人（原审被告）：王丽平，女，1964年2月25日生，汉族，住邯郸市丛台区。
上诉人中国长城资产管理股份有限公司河北省分公司因与被上诉人敦冬梅、邯郸市鸿基房地产开发有限公司、王金刚、兴欢庆、王丽平执行异议之诉一案，不服河北省新乐市人民法院（2018）冀0184民初883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人中国长城资产管理股份有限公司河北省分公司的委托代理人赵勇锋、王永超，被上诉人敦冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中国长城资产管理股份有限公司河北省分公司的上诉请求：1、依法撤销河北省新乐市人民法院（2018）冀0184民初883号民事判决书，改判准许执行邯郸市丛台区鸿基花苑1号楼3单元2901室房产的执行；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审中被上诉人敦冬梅所提交证据不能证明其具有能够排除执行的权利，一审判决缺乏事实和法律依据。《鸿基地产内部员工商品房预定协议书》已经作废，不是合法有效的书面买卖合同，一审判决认定其效力并据此认定被上诉人敦冬梅与邯郸市鸿基房地产开发公司之间已签订合法有效的书面买卖合同系事实认定错误。被上诉人敦冬梅所提交证据不能直接证明涉诉房屋用于居住，也不能证明其配偶及未成年子女名下有无居住的房屋，一审判决认定被上诉人敦冬梅对涉案房屋已实际占用，该认定不表明被上诉人敦冬梅实际居住涉诉房屋，一审判决事实认定缺乏事实和法律依据，事实认定错误。被上诉人敦冬梅所提交的收据、发票、银行个人活期明细查询不能证明其已交付50%的购房款，且其提供的收据、发票的真实性存疑，一审判决认定被上诉人敦冬梅已履行支付对价义务，缺乏事实和法律依据，事实认定错误。综上，被上诉人敦冬梅所提供证据不能直接、有效的证明其具有足够排除执行的权利，一审判决认定事实错误，望二审法院依法查清事实，撤销一审判决，改判准许对邯郸市丛台区鸿基花苑1号楼3单元2901室房产的执行。
敦冬梅辩称，2018年7月10日，在接到上诉人上诉状的当天，河北省新乐市人民法院张贴关于对邯郸市鸿基房地产开发有限公司涉案房产不再评估拍卖的公告，对邯郸市鸿基房地产开发有限公司的鸿基大厦、鸿基花苑、鸿基公寓部分房产共164户不再进行评估拍卖。答辩人所有的鸿基花苑1号楼3单元2901室赫然在列。2018年7月16日，在距离关于对邯郸市鸿基房地产开发有限公司涉案房产不再评估拍卖的公告，张贴不到一周的时间，河北省新乐市人民法院发布执行裁定书，（2015）新执字第118-A号，裁定如下：解除被执行人邯郸市鸿基房地产开发有限公司名下鸿基花苑、鸿基大厦、鸿基公寓164套房产的查封。2018年7月22日。在距离河北省新乐市人民法院发布执行裁定书不到一周的时间，答辩人与邯郸市鸿基房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，即商品房备案合同。综上，答辩人合法购买取得的房产属本人所有，上诉人所述诉讼请求的所有理由均不能成立，请人民法院依法判决驳回原告诉求，维护答辩人的合法权益，赔偿因上诉人多次无理取闹给答辩人造成的各项损失8000元整。
其他被上诉人未进行答辩。
原审原告向一审法院的诉讼请求：一、请求准许执行邯郸市丛台区鸿基花苑1号楼3单元2901室房产的执行；二、诉讼费用由被告承担。
原审查明，2010年5月23日，被告敦冬梅与鸿基房地产签订《鸿基地产内部员工商品房预定协议书》，购得邯郸市丛台区鸿基花苑1号楼3单元2901室的房产，合同约定“一、乙方约定甲方开发建设的“国际恋城”1号楼3单元29层2901号商品住宅壹套，建筑面积约为102.9平方米。二、计价方式与价款：甲乙双方约定按下述方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为6138元/平方米，总房款为人民币631600元整；”，该房屋未办理购房备案合同、房产证。2010年5月13日、5月23日、2012年10月29日分别缴纳2901号定金、房款、楼款30000元、291600元、305000元，总计626600元。2013年1月22日鸿基房地产开具销售不动产统一发票，发票载明：“付款方名称敦冬梅，收款方名称邯郸市鸿基房地产开发有限公司，不动产项目名称鸿基花苑.鸿基大厦，不动产项目编号3040317102002，不动产楼牌号1-3-2901号，房款金额626600元，款项性质预售房屋”。2013年9月16日被告敦冬梅向鸿基房地产缴纳2901号维修基金12532元，2013年12月20日办理完毕各项入住手续，2017年10月30日、2018年5月分别向物业公司、自来水公司缴纳物业费1561.24元、水费16元。
另，石家庄市房产交易中心、邯郸市不动产登记中心查询证明被告敦冬梅名下无房产信息。
2015年1月4日，石家庄市平安公证处做出长城资产与鸿基房地产强制执行公正债权（2015）冀石平证执字第001号执行证书。2015年2月3日，我院以（2015）新执字第118-1号执行裁定书查封含涉案房屋在内的鸿基房产开发的鸿基大厦、鸿基公寓、鸿基花苑所有未销售备案房屋，查封期限为两年。后敦冬梅向本院提出异议，本院经审理于2017年5月9日做出（2017）冀0184执异18号执行裁定书撤销对涉案房屋的查封。2018年1月30日本院做出（2017）冀0184执异18-1号执行裁定书，将（2017）冀0184执异18号执行裁定书中“撤销新乐市人民法院本院2016年2月1日做出的（2015）新执字118-6号执行裁定书中对邯郸市丛台区鸿基花苑1号楼3单元2901室的查封”。补正为“中止新乐市人民法院2016年2月1日作出的（2015）新执字118-6号执行裁定书中对邯郸市丛台区鸿基花苑1号楼3单元2901室的执行。”
上述事实，由新乐市人民法院（2017）冀0184执异18号裁定书、新乐市人民法院（2017）冀0184执异18-1号裁定书、房屋预定协议书、商品房预订协议书复印件、收据复印件、银行个人活期明细查询、发票复印件、维修基金收据复印件、入住手续书复印件、物业收费专用收据复印件、水电缴费凭证复印件及庭审笔录为证。
原审认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”不动产登记只是物权变动的成立要件，而不是买卖合同的生效要件，买卖合同的效力与物权变动的效力二者是相区分的。未办理过户登记手续只是不发生房屋所有权转移，并不影响房屋买卖协议的效力，故被告鸿基房地产与敦冬梅的《商品房预定协议书》不违反法律强制性规定，应确认为有效合同。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三已经支付全部价款并实际占有该财产，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中被告敦冬梅已履行支付房屋对价义务，对涉诉房屋已实际占用，故原告请求判令对涉诉房屋许可执行无事实及法律依据，本院不予支持。被告鸿基房地产、王金刚、兴欢庆、王丽平经本院传票传唤未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，可以缺席判决。
原审法院判决如下：驳回原告中国长城资产管理股份有限公司河北省分公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告负担。
二审中，被上诉人敦冬梅提交证据：1、商品房买卖合同一份，2、新乐市人民法院关于对邯郸市鸿基房地产开发有限公司涉案房产不再评估拍卖的公告一份，3、新乐市人民法院执行裁定书一份，以上三份证据证明该房产是合法购买的房产，属于我本人所有。对以上证据，上诉人中国长城资产管理股份有限公司河北省分公司的质证意见为：证据1，对买卖合同的真实性不予认可，上面没有邯郸市不动产登记中心的备案合同章，和人恰恰说明了再涉案房屋被查封之前被上诉人敦冬梅与邯郸市鸿基房地产开发有限公司并没有签订合法有效的书面买卖合同；证据2和证据3，因为没有原件对其真实性不予认可，并且与被上诉人所要证明的目的没有关联性。
二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，2010年5月23日，被上诉人敦冬梅与邯郸市鸿基房地产开发有限公司签订商品房预定协议书，之后，被上诉人敦冬梅分三次缴纳房款626600元（全款）；2013年1月22日，邯郸市鸿基房地产开发有限公司开具销售不动产统一发票；2013年9-12月，被上诉人敦冬梅在缴纳维修基金后办理了各项入住手续。2015年2月3日，新乐市人民法院出具执行裁定查封涉案房产。原审中，根据各方提交的证据能够证实，被上诉人敦冬梅在人民法院裁定查封之前已经支付全部价款并实际占有该房产，上诉人虽请求执行涉案房产，但未提交证据证实被上诉人敦冬梅在购买房产中存在任何过错，故原审法院认定被上诉人敦冬梅对涉案执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益，并判令驳回上诉人的诉讼请求符合法律规定。二审中，被上诉人敦冬梅提交的证据进一步证实了其对诉争房产享有足以排除强制执行的民事权益；上诉人对此不认可，仍坚持主张执行涉案房产，但未提交新证据证实主张，故上诉人的上诉理由，理据不足，不能成立。关于被上诉人敦冬梅提出上诉人应赔偿其损失8000元的问题，二审中，经调解，未达成一致意见，当事人可另行处理。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费80元，由上诉人中国长城资产管理股份有限公司河北省分公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 王 靖
审判员 李 祥
审判员 李 曼
二〇一八年九月十九日
书记员 刘琪瑶