陕西省南郑县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕0721民初1973号
原告：哈鹏飞，男，生于1986年11月6日，回族，住汉中市汉台区底下街**号。
委托诉讼代理人：童开智，汉中市汉台法律服务所法律工作者。
被告：汉中市中鼎房地产开发有限责任公司。住所地:汉中市汉台区黄家塘立交桥东侧。
法定代表人：侯彦中，该公司总经理。
委托诉讼代理人：何万鑫，该公司职工。
原告哈鹏飞与被告汉中市中鼎房地产开发有限责任公司（以下简称中鼎公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案受理，依法由审判员瞿广仁适用简易程序公开开庭进行了审理。原告哈鹏飞及其委托诉讼代理人童开智、被告委托诉讼代理人何万鑫到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告哈鹏飞向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即将符合政策规定和合同约定条件的“南岸相府”小区第2幢402室住房交付给原告；2、依法判令被告履行合同义务，承担逾期交房的违约金189982.5元（从2014年7月1日计算至2017年6月30日，共计1095天），后续违约金按合同标准计算至被告实际交房之日止；3、本案诉讼费由被告全部承担。事实与理由：2013年9月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，原告购买被告在南郑县大河坎镇圣水路开发的“南岸相府”第2幢402室住宅房一套，建筑面积85.21平方米，每平方米单价4072.29元，总价款为347000元整。购房付款方式为签订合同之日一次性首付现金147000元，其余200000元办理银行按揭。合同第八条约定：出卖人应当在2014年6月30日前向将符合国家和地方人民政府有关规定及合同约定条件的商品房交付给原告使用；合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金。”合同签订后，原告依约定通过支付首付款和银行按揭贷款付清了购房全款347000元，充分履行了自己的合同义务，但被告一直拖延至2015年12月24日才通知原告交房，而且被告的房屋并未经过竣工验收，不具备交房条件，无法办理交接手续,导致原告不能入住，影响了原告的生活和工作。
被告中鼎公司辩称：一、本案商品房于2015年11月在县级质监部门的参与下，经建设、施工、监理、设计、勘察五方责任主体单位现场验收合格，2015年12月16日公告交房之日已符合合同约定的交付条件；二、被告于2015年12月15日在汉中日报上发布了交房公告，并送达了书面的交房通知，被告虽存在延期交房的情况，但逾期交付日期应计算至2015年12月21日止，原告故意拖延收房，人为扩大损失，对该部分损失应由原告承担；三、双方约定的逾期交房日万分之五的违约金过分高于给原告造成的损失，请求法庭进行调减。延期交房的违约金应当按被告第一次邮寄交房通知书的日期2015年12月21日为截止日计算。
本院经审理认定事实如下：被告中鼎公司主营房地产开发、商品房销售等业务。2013年9月16日原告哈鹏飞与被告中鼎公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告哈鹏飞购买被告中鼎公司位于汉中市南郑县大河坎镇“南岸相府”第2幢402室商品房一套，建筑面积85.21平方米，房屋单价为每平方米4072.29元，总价款347000元整。该合同第六条约定付款方式：“①买受人在签订本合同当日一次性支付出卖人首期房款计人民币147000元；②剩余房款计人民币200000元办理银行按揭贷款；第八条交付期限约定：“出卖人应当在2014年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格、综合验收合格、分期验收合格、商品住宅交付使用批准文件和买受人应付清房屋总价款、契税、维修基金以及补充协议第四条所提供相关费用等，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”；第十一条交接约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”2014年6月30日房屋交付期限到期后，被告未能按照合同约定向原告交付房屋。2015年12月15日，被告在汉中日报向该项目购买房屋的全体业主刊登交房公告，载明“公司将于2015年12月20日
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2016年1月20日向各位业主交钥匙，望各位业主及时到售楼部办理交钥匙事宜。”2015年12月21日被告向原告书面送达了交房通知书。但被告未将经验收合格的商品房和商品房《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等相关资料交付原告，因此原告也未接受房屋。2017年2月17日，被告开发的“南岸相府”项目经竣工验收合格。被告于2017年9月19日再次向原告发出交房通知，原告于2017年9月22日收到该通知，但原、被告未就交房事宜达成一致意见，原告遂诉至本院，诉讼请求如前所诉。
原告提交的身份证、商品房买卖合同、销售不动产统一发票等，被告未提出异议，应当视为合法有效证据，予以采信。被告提交的《汉中日报》公告、交房通知书、商品房买卖合同、竣工验收报告，原告对未提出异议，予以采信；其提交的汉中同心有限责任会计师事务所报告书，原告认为系被告单方委托，且合同未约定此种解决方式，提出异议，故不予采信。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方自愿达成、表意真实，该合同合法有效，应当受到法律保护。双方均应按照约定履行自己的义务。合同签订后，原告按照合同约定的付款方式及期限，即时向被告支付了全部购房款，履行了合同约定的付款义务。被告理应按合同约定，向原告履行交付房屋及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等资料义务，但被告未按照合同约定的交房日期和交房条件向原告履行义务，构成违约。现应向原告交付房屋及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等资料，并承担逾期交房的违约责任。被告辩称原告逾期收房的责任在原告，被告虽在2015年12月15日通过登报公告、2015年12月21向原告发出了书面交房通知书向原告交付房屋，通知业主领取房屋钥匙，但该商品房当时并未经过竣工验收，直到2017年2月17日才经过竣工验收合格。《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定“建筑工程经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”故不能免除与原告所签订《商品房买卖合同》中的合同义务，故被告关于原告拒绝收房的辩解理由不能成立。被告辩称违约金应计算至2015年12月21日止，因该商品房2017年2月17日才经过竣工验收合格，验收合格后被告并未及时通知原告收房，直至2017年9月19日才向原告发出收房通知，原告当庭陈述2017年9月22日收到交房通知,被告已经履行通知收房的义务，故原告应按照约定行使收房的权利，其违约金计算至2017年9月22日止。
就本案中双方争议的违约金适用问题，虽然双方在《商品房买卖合同》约定“交付之日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之五的违约金。”但被告抗辩合同的该约定明显高于实际损失，请求对违约金予以调减。对此，本院依据《中华人民共和国合同法》规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定“损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》逾期贷款罚息利率在贷款利率水平上加收30%到50%。综合本案具体情况，按照原告支付的购房款总额，以年利率6%为基数，在此利率基础上浮50%，即按照年利率9%计息，对合同约定的违约金予以调整较为适当。
据此，本院依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、限被告汉中市中鼎房地产开发有限责任公司在本判决生效后3日内向原告哈鹏飞交付位于汉中市南郑县大河坎镇“南岸相府”住宅小区第2幢402室建筑面积85.21平方米的商品房一套及相配套的《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》；
二、限被告汉中市中鼎房地产开发有限责任公司在本判决生效后3日内向原告哈鹏飞支付违约金102365元{违约期限为2014年7月1日至2017年9月22日，计1180天，即基数347000元×（年利率9%÷360天）×1180天}；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告汉中市中鼎房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费4100元，减半收取2050元，由被告汉中市中鼎房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。
审判员 瞿广仁
二〇一七年十一月三日
书记员 孟乔慧