福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0583民初3690号
原告陈昭伟，男，1991年8月12日出生，汉族，住南安市。
委托代理人黄金枝，福建竞得律师事务所律师。
被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司，住所地南安市。
法定代表人黄庆祝，系该公司总经理。
委托代理人李阿娥，女，1989年11月7日出生，汉族，该公司员工，住南安市。
原告陈昭伟因与被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月10日受理后，依法由审判员高燕玲适用简易程序于2016年6月22日公开开庭进行了审理。原告陈昭伟的委托代理人黄金枝，被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司的委托代理人李阿娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈昭伟诉称，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的址在南安市洪濑镇溪霞村“洪濑明发商业中心”第7幢1102号房，总购房款为人民币928518元，交房日期为2011年12月31日前。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料送产权登记机关备案。如被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房地产权属证书，原告不退房，被告应自逾期之日每日按原告已交付款的0.01％向原告支付违约金。被告在合同附件六《合同补充协议》第四条第4款将逾期办理产权证书的责任变更约定为“买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金”，该条款违反《中华人民共和国合同法》第四十条和《商品房买卖合同》第二十二条的约定，为无效条款。合同签订后，原告支付给被告全部购房款，并补交面积差款27855元，被告于2011年12月31日将房屋交付给原告使用，但被告至今尚未完成房屋所有权初始登记，也未向南安市国土资源局办理土地分割手续，致使原告尚未取得所购商品房的房屋所有权证和国有土地使用证。被告的行为已构成违约，应承担相应的民事责任。故请求法院判令：1、被告立即向房屋所在地产权登记机关提交需由其提供的办理洪濑明发商业中心第7幢1102号房的房屋所有权登记的相关资料；2、确认原告与被告签订《商品房买卖合同》中附件六的《合同补充协议》第四条第4款为无效条款；3、被告支付原告自2014年4月10日起至被告履行向房屋所在地产权登记机关提交需由其提供的办理洪濑明发商业中心第7幢1102号房的房屋所有权登记的相关资料之日止，每日按原告已付购房款人民币956373元的0.01%计算的逾期协助办理房屋所有权登记的违约金；4、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告将上述第3项诉讼请求的起算时间变更为2014年5月10日。
被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司辩称，第一，被告迟延办理房屋所有权初始预登记，系政府原因导致，并非因自身原因，应当免除或减轻承担违约责任。1、就办证义务而言，被告一直在协调办证的事宜，不存在怠于履行协助办证义务。被告于2011年10月31日已经通过竣工验收合格，竣工验收报告中的验收项目包含2012年1月4日完成消防备案。2、被告已经履行办证前的手续，非自身原因造成逾期办证，根据被告提交的《情况说明》（经南安市房地产管理处确认），相关政府部门也在《情况说明》中明确，至今未能办理项目所有权初始登记的原因在于政府出让项目土地方式不适当，并非被告自身原因所导致。因此，逾期办证违约责任不应归责被告，应当依法予以免除或者减轻承担违约责任。第二，《商品房买卖合同》附件六第四条第4款是经双方协商一致而变更，是当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，为合法有效条款，也是被告承担逾期违约责任的唯一合法有效依据。该条款并不存在免除被告责任，也不存在加重原告责任，更不存在排除原告任何权利的情形。原、被告订立该补充协议之时，根本无法预见房屋权属证书的办理进展情况，该补充协议第四条第4款约定在房屋权属证书办理过程中逾期时间不论时长，反而比主合同的约定更加对被告不利，被告根本不存在逾期办理产权登记动力。因为逾期办理产权登记，对被告不仅没有好处，还将对被告的商业信誉及业界评价造成负面影响；而且项目迟迟无法结束的话，公司大量投资难以回笼，也将影响公司的后续开发投资，并造成巨大经济损失。被告也正是考虑到上述因素以及办证过程中来自于政府方面的风险，才对该条款进行了合理化的调整，符合双方的利益。第三，原告请求的逾期协助办证违约金部分超过诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
本案原、被告的争议焦点：1、原、被告于2011年3月4日所签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条第4款的效力如何？2、被告是否存在逾期协助办理房屋所有权证的违约行为？若有，应如何承担违约责任？3、原告所请求的违约金是否部分超过诉讼时效？
围绕上述原、被告争议的焦点，原告向本院提供以下证据：1、《商品房买卖合同》一份，证明原、被告就本案商品房买卖的约定情况。2、《销售不动产统一发票》三张，证明原告支付全部购房款，其中于2013年3月19日补交面积差额款人民币27855元。
对原告提供的上述证据，被告均没有异议。
围绕上述原、被告争议的焦点，被告向本院提供以下证据：1、《入住流程表》复印件一份，证明原、被告于2013年3月19日办理交房手续。2、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》及竣工验收消防备案信息的复印件各一份，证明本案建筑项目于2011年10月31日竣工验收合格，消防项目于2012年1月4日完成消防备案。3、《情况说明》复印件一份，证明被告已于2014年6月6日向南安市房地产管理处递交了办理房屋所有权初始登记的所有材料，已履行完协助办理产权登记的义务，涉讼楼盘未能完成产权登记系政府原因造成的，被告不需要支付违约金。4、南安市国土资源局出具的《证明》复印件一份，证明被告已经交清土地出让金。
对被告提供的上述证据，原告提出如下质证意见：对证据1-2的证据三性均无异议。对证据3的真实性有异议，从该份证据的形式上看，是被告将打印好的材料交给南安市房地产管理处加盖公章，其内容是否真实应该由房地产管理处出具证明，由法院加以核实；从内容来看，该证据不足以证明涉讼房屋未办理产权登记是政府原因所致，也不能证明被告已经尽到协助办证义务。被告没有将上述材料交付给原告，无法证实被告已经履行协助办证的义务。证据4的真实性由法院依法核对，若该证据确系南安市国土资源局出具，应加盖该局的对外公章，而不是加盖财务专用章，该财务专用章对外不具有出具证明的资格，故该证明不具有法律效力。单位出具的证明应由单位负责人或经办人员签名，否则其证明不具有合法性。该证明与本案不具有关联性，根据南安市房地产管理处于2016年5月23日出具给法院的《情况说明》，可以证实被告因为土地出让方式和土地出让金等问题不具备办理项目所有权初始登记条件，说明该项目的土地出让金并没有缴清。该证明的出具时间是2010年12月10日，而南安市房地产管理处出具情况说明的时间是2016年5月23日，该情况说明才具有法律效力。
本院向南安市房地产管理处调查核实被告关于办理洪濑明发商业中心项目所有权初始登记的相关情况，该处向本院出具《情况说明》一份，其主要内容为：该项目因土地出让方式和土地出让金等问题，所提供的材料还不具备办理该项目所有权证初始登记的条件。
对南安市房地产管理处出具给本院的《情况说明》，原告提出如下质证意见：对该情况说明的真实性无异议，该说明可以证实被告至今未提交办理该项目房屋所有权证的全部资料，至今未履行完协助办证义务。被告提出如下质证意见：1、被告无法办证的原因是政府行为导致的，政府向法院出具的该份文件与政府之前已经确认被告土地出让金缴清的情况不符，更加证明该项目无法办证是因政府原因导致；2、南安市房地产管理处出具的该份证明同样也提到无法办证原因是土地出让方式，但当时土地出让的方式是政府主导的，现因土地出让方式导致的无法办证，被告是没有责任的，更加证明是政府原因才导致无法办证。
根据原、被告的上述举证、质证以及本院的调查取证，本院分析认证如下：原告提供的证据，被告均无异议，本院予以认定。该组证据可以证明原、被告签订《商品房买卖合同》及合同约定内容，原告已经支付了被告购房款人民币956373元。被告提供的证据1-2，原告均无异议，本院予以认定。该组证据可以证明原、被告于2013年3月19日办理交房手续，本案建筑项目于2011年10月31日竣工验收合格，于2012年1月4日完成消防备案。被告提供的证据3虽是由被告打印形成的，但南安市房地产管理处在该份材料上加盖证明“情况属实”，故对其真实性，本院予以认定。该《情况说明》结合本院向南安市房地产管理处调查核实被告关于办理洪濑明发商业中心项目所有权初始登记的相关情况，该处向本院出具的《情况说明》，可以证明被告虽然向南安市房地产管理处提交申请办理洪濑明发商业中心项目所有权初始登记的所有材料，但是该项目因土地出让方式和土地出让金等问题，被告所提交的材料尚不具备办理该项目所有权初始登记的条件。因被告并无提供证据证明该原因与其无关，也无提供证据证明其已依照合同约定将办理权属登记需由其提供的资料交付原告，故该些证据不能证明被告已经完成协助办理房屋所有权证的全部义务。被告提供的证据4系南安市国土资源局出具的证明，该证据只能证明被告取得南国用（籍）第00100099号国有土地使用权时交清土地出让金，并不能证明被告所开发的南安市洪濑明发商业中心项目规划建设完成以后应交纳的土地出让金全部交纳，因此，该证据并不能否定南安市房地产管理处所出具的《情况说明》。
根据上述原、被告的举证、质证、本院调查取证及本院对证据的分析认证，结合原、被告的庭审陈述，本院确认如下事实：
被告系依法注册成立的经营房地产开发的有限责任公司（法人独资）。位于南安市洪濑镇溪霞村南安市080400的地块洪濑明发商业中心系被告开发建设的工程，并取得了建设工程规划许可证、施工许可证及商品房预售许可证等许可。2011年3月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容，其中《商品房买卖合同》系由福建省建设厅和福建省工商行政管理局监制的示范文本，被告销售址在南安市洪濑镇溪霞村洪濑明发商业中心楼盘均是使用该示范合同，且该楼盘所有《商品房买卖合同》均签订了附件六《合同补充协议》。《合同补充协议》的具体内容系由被告事先予以拟定，并在该楼盘中重复使用。该合同约定，原告购买被告开发的址在南安市洪濑镇溪霞村洪濑明发商业中心的第7幢11-12层1102号房，建筑面积共249.74平方米，单价为每平方米人民币3717.94元，总金额人民币928518元。出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定各项条件的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。3、若出卖人在约定的时间内向房屋权属登记机关提供了需由出卖人提供的办理权属登记的相关资料，则视为出卖人已依约履行了办理房屋权证之义务。本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容……同日，原、被告又签订了附件六《合同补充协议》一份，在该协议第四条第4款中约定，双方一致同意将合同第十四条“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理”中的第2项变更为：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告支付被告购房款人民币928518元，并于2013年3月19日补交面积差额款人民币27855元。2011年10月31日，本案工程经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格。2012年1月4日，本案工程办理了竣工验收消防备案手续。2013年3月19日，被告将本案商品房交付原告使用。被告虽然于2014年6月6日向南安市房地产管理处提交申请办理洪濑明发商业中心项目所有权初始登记的所有材料，但是该项目因土地出让方式和土地出让金等问题，被告所提交的材料尚不具备办理该项目所有权初始登记的条件，致使原告尚不能办理所购买商品房的房屋所有权证。
综上事实，本院认为，被告依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，原告向被告购买址在南安市洪濑镇溪霞村洪濑明发商业中心的第7幢11-12层1102号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，原、被告签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。《商品房买卖合同》第十四条中约定被告逾期协助办理产权登记，原告不退房，被告应自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金，而《合同补充协议》第四条第4款又将该约定变更为，原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金；对此，原、被告双方存在不同的意见。原告认为，《合同补充协议》第四条第4款关于违约责任的变更，将导致被告若逾期协助办理产权登记则没有任何时间上的限制，变更后的条款免除被告的责任，加重原告的责任并排除原告的主要权利，应认定附件六《合同补充协议》第四条第4款为无效条款。被告认为，《合同补充协议》第四条第4款的约定是双方真实意思表示，不存在无效的情形。本院认为，附件六《合同补充协议》的具体内容系由被告事先予以拟定，并在该楼盘中重复使用，属于采用格式条款订立的合同，被告提供的格式合同即《合同补充协议》第四条第4款变更了《商品房买卖合同》第十四条第2项的约定，将被告逾期协助办理产权登记应自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金，变更为被告按已付房价款的1%向原告支付违约金，如此变更，一旦被告逾期协助办理产权登记，则毫无时间限制，被告可无期限拖延协助办理产权登记，不能督促被告尽快完成协助义务，该格式条款的补充约定免除了被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利，故根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”的约定以及《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款依法应认定为无效条款。为此，现原告请求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条第4款为无效条款，理由成立，本院予以支持。有关被告逾期协助办理产权登记的违约责任应按《商品房买卖合同》第十四条的约定予以处理，被告的辩解理由不能成立，本院不予采纳。本案商品房于2013年3月19日交付原告使用，被告虽然于2014年6月6日向南安市房地产管理处提交申请办理洪濑明发商业中心项目所有权初始登记的所有材料，但是该项目因土地出让方式和土地出让金等问题，其所提供的材料还不具备办理该项目所有权初始登记的条件，致使原告尚不能办理讼争商品房的房屋所有权证，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十四条“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”的约定以及参照中华人民共和国建设部《商品房销售管理办法》第三十四条第二款“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门”的规定，现原告请求被告向房屋所在地产权登记机关提交需由其提供的办理（指具备办理条件的办理）洪濑明发商业中心第7幢1102号房的房屋所有权登记的相关资料，符合法律规定，本院予以支持。至于被告应承担的逾期协助办理房屋所有权证的违约金，原告请求被告支付自2014年5月10日起至被告向房屋所在地产权登记机关提交需由其提供的办理洪濑明发商业中心第7幢1102号房的房屋所有权登记的相关资料之日止，每日按原告已付购房款人民币956373元的0.01%计算的逾期协助办理房屋所有权登记的违约金，符合合同的约定，本院予以支持。被告辩称房屋所有权初始登记未能办理，系政府原因所致，并非其自身原因，但并未充分举证证实，故对其辩称，本院不予采纳。被告又辩称本案部分诉讼超过诉讼时效，本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”及第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，本案原告于2016年5月10日提起诉讼，且原告将原来第3项诉讼请求的起算时间变更为2014年5月10日，故原告变更后诉讼请求并没有超过诉讼时效，本院予以支持；被告的辩称不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条和《最高人民法院关于适用﹤﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告陈昭伟与被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司于2011年3月4日所签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条第4款为无效条款；
二、被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司应于本判决生效后三十日内向房屋所在地产权登记机关提交需由其提供的办理洪濑明发商业中心第7幢1102号房的房屋所有权登记的相关资料；
三、被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司应支付原告陈昭伟自2014年5月10日起至被告向房屋所在地产权登记机关提交需由其提供的办理洪濑明发商业中心第7幢1102号房的房屋所有权登记的相关资料之日止，每日按原告已付购房款人民币956373元的0.01%计算的逾期协助办理房屋所有权登记的违约金（自2014年5月10日起至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效后三十日内付清）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币1545元，减半收取后为人民币773元，由被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审判员 高燕玲
二〇一六年六月二十九日
书记员 杨玲娥
速录员 黄晓玲
附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用﹤﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。