广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终7193号
上诉人（原审被告）：深圳财富资产管理集团有限公司，住所地：深圳市福田区香蜜湖街道红荔西路天健商务大厦12楼，统一社会信用代码：914403003060559369。
法定代表人：李某旭。
委托诉讼代理人：梁婷，广东聚生缘律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡沁，广东聚生缘律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳祥祺房地产开发有限公司，住所地：深圳市福田区新洲十一街128号民生银行大厦13楼，统一社会信用代码：91440300708407682W。
法定代表人：张顺堂。
委托诉讼代理人：余月桂，女，汉族，1989年5月2日出生，住所地：广东省陆河县，系公司员工。
上诉人深圳财富资产管理集团有限公司（以下简称财富公司）因与被上诉人深圳祥祺房地产开发有限公司（以下简称祥祺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院(2016)粤0304民初17412号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人财富公司上诉请求：1、撤销(2016)粤0304民初17412号民事判决第一、第二判项，并依法改判为：财富公司无须支付祥祺公司拖欠的租金（占用使用费）318518元；财富公司无须支付祥祺公司2016年05月31日前的违约金445199.32元及2016年6月1日后的违约金。2、本案一、二审诉讼费由祥祺公司承担。
上诉事实与理由：一、原审判决认定事实不清，应当查明的事实未经查明，导致判决错误。1、财富公司与祥祺公司是否协商一致解除合同，不仅是本案房屋租赁纠纷中涉案租金应否给付完毕的前提条件，也是认定本案中财富公司是否违约的关键，原审判决应当查明而未查明。2、一直与财富公司对接的祥祺公司的招商部经理聂某是否能作为祥祺公司的代表，是否构成表见代理，原审判决也并未查明。事实上，聂某作为祥祺公司招商部经理，长期负责祥祺公司的房产出租及管理工作，财富公司承租祥祺公司房屋以后，聂某也一直代表祥祺公司以出租人的身份对财富公司进行管理、洽谈合同履行相关事宜，完全构成合同法上的表见代理。而一审法院仅凭祥祺公司的否认不能代表公司，认定聂某不能代表公司，认定聂某与祥祺公司的口头约定不具有法律效力。
二、原审判决对财富公司与祥祺公司的口头约定是否是双方的真实意思表示及如何界定该口头约定是否具有法律效力没有审查，而这一点是确定财富公司是否拖欠租金及否违约的前提和关键。1、通过财富公司与祥祺公司的招商部经理聂某录音，财富公司与祥祺公司口头约定两个月的押金抵房租，但由于没有与祥祺公司法务部做好对接与沟通，才导致本案的发生。因此，是祥祺公司故意隐瞒事实，才导致财富公司出现拖欠祥祺公司租金及违约金事实。2、根据《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。财富公司与祥祺公司已对本案涉诉租金及违约金做出口头约定，视为双方同意按照该方案协商一致解除合同。该口头协议符合交易习惯，对财富公司与祥祺公司均具有约束力，现双方租赁关系已协议解除，祥祺公司却违反诚实信用原则，追究财富公司与祥祺公司己决的租金及违约金。3、财富公司提供了确实充分的证据证明与祥祺公司协商一致解除合同，本案涉案的租金及违约金应当按照财富公司与祥祺公司的口头约定为准。
二审期间，财富公司补充其上诉事实与理由称，一、房地产公司招商部门的职责是代表房地产公司对外进行房屋租赁、管理等相关事务，从祥祺公司招商部门员工蔡某作为祥祺公司的代表，在双方签署的暂时存放办公室清单上签字确认的行为可以看出祥祺公司对招商部员工对外处理房屋租赁合同相关事宜的工作职责是认可的。祥祺公司也是一直指派招商部经理聂某与财富公司签订租赁合同开始进行房屋租赁合同的相关对接，并代表祥祺公司与财富公司协商房屋租赁合同解除事宜，故财富公司有理由相信聂某作为招商部经理有权代表祥祺公司处理涉案房屋的租赁管理及房屋租赁合同的解除。聂某的代理行为构成表见代理。二、从财富公司和祥祺公司招商部经理聂某的电话录音，双方签订的房屋租赁合同第十条关于办理退租手续的相关规定，涉案租赁场所所在管理处出具的情况说明，祥祺公司同意财富公司暂时存放办公室家具及允许财富公司搬离价值上千万的艺术品的种种事实，可以看出财富公司和祥祺公司已经达成解除房屋租赁合同的合意，以保证金折抵2016年4月和5月租金的事实。三、财富公司在2015年9月至2016年5月期间逾期付租金，但祥祺公司均没有在财富公司支付租金时向祥祺公司主张逾期支付租金的违约金，应视为认可财富公司延期缴纳租金且无须支付违约金，双方对交纳租金的时间达成了新的合意，一审法院认定财富公司仍需支付上述期间逾期支付租金的违约金，明显错误。四、一审法院已认定财富公司支付了保证金343519元以作为违约金不予退还，又同时认定财富公司应当按日千分之八的标准向财富公司支付逾期支付租金的违约金，即违约金的标准高达每月24%，远远超过了中国人民银行同期贷款利率的标准，也超过了祥祺公司租金损失的30%，因此一审法院认定的违约金标准高于祥祺公司的实际损失，且重复认定财富公司支付违约金，显失公平。恳请二审法院依法改判财富公司无须向祥祺公司支付租金以及逾期支付租金的违约金。
被上诉人祥祺公司辩称，一、因财富公司逾期支付租金，祥祺公司按照租赁合同约定解除合同，并不存在协商一致的情况。财富公司多次逾期支付租金超过30日的事实，财富公司自身亦确认，原审认定事实清楚。二、祥祺公司已于2016年5月12日向财富公司发出正式的书面解除合同通知，财富公司在原审中自称的在5月中旬与祥祺公司员工聂某协商解除合同，没有任何事实依据。并且财富公司提供的与聂某通话录音内容，聂某也没有表达任何协商一致解除合同的意思表示，双方更没有达成合意，根本就没有构成口头约定，既没有口头约定，又何须审查口头约定是否有效。三、祥祺公司从未授权员工聂某对协商解除涉案合同事宜进行确认，并且聂某自始至终也没有向财富公司表达过协商解除合同的意思表示，双方更没有达成任何约定，聂某的行为是否构成表见代理与案件事实毫无关联，且没有任何实际意义，财富公司的相关上诉主张不成立。另，财富公司提到的员工蔡某关于同意财富公司暂时存放办公家具是因为财富公司请求说明家具太多，暂时无法存放，祥祺公司出于友善的态度，暂时同意财富公司存放家具，并告知祥祺公司不承担任何的保管责任，当新住户入住时需马上搬离。关于解除合同及租金的处置，属于对合同的实质性处置，招商部员工没有该授权，祥祺公司都是通过书面的通知告知财富公司。关于违约金的问题，首先保证金是因财富公司严重违约，祥祺公司解除合同的违约金，每日千分之八的违约金是财富公司逾期支付租金的违约金。
祥祺公司向一审法院起诉请求：1、财富公司支付拖欠的2016年4月1日至2016年5月31日的租金343518元；2、财富公司支付逾期支付租金的违约金599095.39元（逾期违约金=拖欠租金金额×8‰×逾期天数，其中2016年4月、5月租金的逾期违约金暂计至2016年7月25日，具体应计至实际付清租金日止）；3、财富公司支付逾期搬离的违约金177299.52元；4、财富公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2014年8月26日，祥祺公司、财富公司签订了《奥林匹克大厦写字楼租赁合同书》，约定祥祺公司将其名下的涉案房产（面积1431.33平方米）出租给财富公司作办公用途，租期自2014年9月1日至2016年8月31日止（含免租期30天）；财富公司须在合同签订之日向祥祺公司交付履约保证金343519元及水、电、物业管理费保证金25000元；2014年10月1日至2015年8月31日期间每月租金164602元，2015年9月1日至2016年8月31日期间每月租金171759元；财富公司应于每月10日前将当月租金交清，如逾期缴纳租金，须按每日8‰的比例向祥祺公司缴纳违约金，违约金具体计算方式：违约金金额=拖欠总金额×8‰×逾期天数；如财富公司逾期超过30日仍未足额交纳租金，则祥祺公司有权单方面解除合同（自祥祺公司发出书面通知之日起即告解除合同），财富公司所交履约保证金不予退还，且所欠交租金及违约金仍应足额交纳；如财富公司自合同解除之日起超过3日仍没有自行搬离，则须自逾期之日起按每日双倍日租金的标准向祥祺公司支付违约金。
合同签订后，财富公司依约向祥祺公司支付了履约保证金343519元、水电及物业管理费保证金25000元，交租至2016年3月份。一审庭审中，双方均确认财富公司2015年9月至2016年3月期间存在如下逾期缴纳租金的情形：2015年9月逾期13天、2015年10月逾期34天、2015年11月逾期24天、2015年12月逾期21天、2016年1月逾期51天、2016年2月逾期47天、2016年3月逾期62天。因财富公司未交纳2016年4、5月份租金，祥祺公司于2016年5月13日在涉案房产门上张贴了《关于解除租赁合同的告知函》，函载：因财富公司长期拖欠租金且早已超过30日期限，属于严重违约，祥祺公司正式通知财富公司解除双方于2014年8月26日签订的合同。2016年5月31日，财富公司搬离涉案房产。当日，祥祺公司、财富公司双方签署了暂时存放办公室家具清单，载明：因财富公司暂未找到地方放置办公家具，暂存放奥林匹克15楼；在祥祺公司新租户入场后3个日历天内财富公司承诺把家具搬离；所有放在本办公区的家具如有损坏或遗失与业主方无关。祥祺公司的招商部人员蔡某、财富公司的行政主管谢小媛分别作为双方代表在该清单上签字确认。财富公司称2016年5月31日搬离时先将原放置在涉案房产的艺术品搬离至天健商务大厦十二层的仓库，同时财富公司的工作人员撤离，但由于办公桌椅等办公用品没有地方放置，所以先暂时存放于涉案房产中。祥祺公司称财富公司在2016年5月31日搬离涉案房产时除工作人员撤离外，还搬走了部分物品，搬走的物品具体明细及权属祥祺公司不清楚。
一审庭审中，财富公司提交了祥祺公司招商部经理聂某与财富公司法定代表人李某旭2016年9月30日的电话录音及对应文字整理稿，主张祥祺公司、财富公司双方协商提前解除合同，协商一致的条件是：财富公司将已交纳的两个月押金（即履约保证金）用于抵扣2016年4、5月的租金，水电、物业费的押金作为违约金补偿给祥祺公司，财富公司的装修免费给祥祺公司所有。录音文字整理稿部分内容显示：李某旭问：“……最后两个月押金不是抵那个房租吗？那律师为什么说那个违约之后就不认这个数……”，聂某答：“……如果按照咱们那个合同上签的，如果你们违约了，我们有一个条款就是不退保证金，但是从我们这个层面，我们就是建议，这个事就不用再去怎么怎么，这是法务做的，后面是法务在做……如果超过一定时限我们也就管不了了，就上升到法务层面，到法务那边去了。”聂某：“……我们的相关文件，当时我不知道他们有没有及时转到到你手上。”李某旭：“没有。”聂某：“我们在门口贴东西，留存到那里啦……”李某旭：“但是都没盖章的，到公司这里，肯定到公司要盖个章确认才行的嘛。”聂某：“不一定非得要盖章，你们的人有签字就可以的，如果没有签字，我们现场就有拍的照片……后来你不是也有派你另外一个你们的助理过来吗，我都有提过这些事情，因为有可能面临这样的问题。那么，违约了就是违约了。”李某旭：“这里最后我们是认为，你代表公司，我们就认你这一边嘛。所以你这里处理了就是大家最想看到最圆满的结局。所以，到最后，全力以赴，该怎么配合就怎么配合。”聂某：“这些情况和层面，我们也讲啦，人家该配合的都已经配合了。我们也认为，你们不仅有2个月的租赁保证金还有2个月的水电保证金，我们都没有退还嘛，对吧，全部没有退还，那等于就是违约的代价了嘛，就相当于。那法务怎么去权衡，因为我们该说的都已经说了，就是不是我们部门所能操控的事情了……”祥祺公司称聂某是祥祺公司的招商部经理，祥祺公司从未授权聂某对解除涉案合同事宜进行确认，并认为从聂某与李某旭的通话内容无法看出双方协商一致解除合同。
一审法院另查，2016年6月15日，祥祺公司以EMS邮政速递方式向财富公司的工商登记地址深圳市福田区香蜜湖街道红荔西路天健商务大厦12楼发出《律师函》，函载：因财富公司未按照租赁合同约定的时间向祥祺公司支付2016年3月、4月和5月的租金，祥祺公司依据租赁合同的约定，于2016年5月11日以书面告知函的方式与财富公司解除了租赁合同，财富公司于2016年5月31日正式搬离涉案房产。但截至发函日，财富公司仍欠祥祺公司2016年4月和5月租金共计343518元，抵扣水电、物业管理费保证金25000元后，财富公司尚欠祥祺公司租金318518元，根据租赁合同的约定，逾期缴纳租金的违约金自2016年4月11日起计。祥祺公司要求财富公司在接到律师函之日起2日内向祥祺公司支付拖欠的租金318518元，并支付延迟付款的违约金。上述邮件因收件人拒收于次日退回。又查，祥祺公司一审庭审中表示若财富公司缴纳2016年4、5月的租金及违约金，祥祺公司可向财富公司退还25000元水电、物业管理费保证金，即财富公司已交纳的25000元水电、物业管理费保证金可用于抵扣其拖欠的租金。
一审法院认为，祥祺公司、财富公司签订的《奥林匹克大厦写字楼租赁合同书》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按租赁合同的约定，全面、正确履行合同义务。财富公司拖欠2016年4、5月份的租金超过30天，已构成违约，祥祺公司依约有权单方解除租赁合同、不予退还履约保证金，同时有权要求财富公司支付拖欠的租金及迟延支付租金的违约金。财富公司辩称财富公司法定代表人李某旭与祥祺公司的招商部经理聂某协商一致解除合同，并达成以财富公司所交履约保证金抵扣未缴两个月租金，水电、物业管理费保证金作为违约金补偿给祥祺公司的解约条件，但无证据显示聂某有得到祥祺公司的授权可以与财富公司洽谈解约事宜，且仅根据李某旭与聂某的电话录音，亦无法确认双方已达成一致意见解除合同及解约条件，财富公司的上述辩称证据不足，一审法院无法采信。
祥祺公司于2016年5月13日在涉案房产门上张贴《关于解除合同的告知函》，双方租赁合同关系于2016年5月13日解除。但财富公司于2016年5月31日才搬离涉案房产，祥祺公司所主张的2016年5月13日至2016年5月31日期间的租金实际为房屋占有使用费。经核算，2016年4月1日至2016年5月31日期间的租金（占有使用费）为343518元（171759元/月×2个月），扣除财富公司已交纳的水电、物业管理费保证金25000元，财富公司还应向祥祺公司支付拖欠的租金（占有使用费）318518元。
关于迟延支付租金的违约金。祥祺公司、财富公司在一审庭审中均确认财富公司2015年9月至2016年3月期间存在如下逾期缴纳租金的情形：2015年9月逾期13天、2015年10月逾期34天、2015年11月逾期24天、2015年12月逾期21天、2016年1月逾期51天、2016年2月逾期47天、2016年3月逾期62天。依据双方租赁合同约定，财富公司逾期交纳租金，须按每日8‰的比例向祥祺公司缴纳违约金。经核算，2015年9月至2016年3月迟延支付租金的违约金为：171759元×8‰×（13天+34天+24天+21天+51天+47天+62天）=346266.14元。因在财富公司2016年5月31日搬离且结清水电、物业管理费时，祥祺公司本应向财富公司退还水电、物业管理费保证金25000元，祥祺公司未退还该保证金，故在2016年5月31日该25000元保证金可用于抵扣财富公司拖欠的部分租金。2016年4月份租金171759元自2016年4月11日起计至2016年5月31日止共计51天的迟延支付违约金为70077.67元（171759元×8‰×51天）；2016年5月份租金（占有使用费）171759元自2016年5月11日起计至2016年5月31日止共计21天的迟延支付违约金为28855.51元（171759元×8‰×21天）。综上，截至2016年5月31日的迟延支付租金违约金为445199.32元（346266.14元+70077.67元+28855.51元）。自2016年6月1日起，财富公司迟延支付2016年4、5月份租金（占有使用费）的违约金应以扣除25000元水电、物业管理费保证金后尚欠的租金金额318518元为基数按日8‰的标准计算至付清拖欠的租金之日止。财富公司辩称迟延履行违约金标准过高，但未举证证明双方约定的迟延履行违约金标准过分高于祥祺公司的损失，且合同法第一百一十四条第三款规定的迟延履行违约金属惩罚性违约金，财富公司主张调低合同约定的迟延履行违约金，一审法院不予支持。
关于祥祺公司请求的逾期搬离违约金。经查，在财富公司2016年5月31日搬离涉案房产时，祥祺公司同意财富公司的办公桌椅继续暂放在涉案房产内至新租户入场后3日内搬离。虽合同约定了财富公司在合同解除之日起超过3日没有自行搬离，应自逾期之日起按每日双倍日租金的标准支付违约金，但结合2016年6月15日祥祺公司向财富公司发出的《律师函》的内容，在《律师函》中，祥祺公司是要求财富公司支付2016年4、5月份的租金，并未要求财富公司支付逾期搬离的违约金。根据本案查明的事实，可以推论出祥祺公司同意在合同解除后财富公司至2016年5月31日才搬离，合同解除后至搬离之日期间按租金标准收取占有使用费，且祥祺公司在本案中也已主张2016年5月13日至2016年5月31日期间的占有使用费，财富公司2016年5月31日搬离涉案房产并未给祥祺公司造成租金损失。根据公平原则，对祥祺公司请求的逾期搬离违约金，一审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、深圳财富资产管理集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳祥祺房地产开发有限公司支付拖欠的租金（占有使用费）318518元；二、深圳财富资产管理集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳祥祺房地产开发有限公司支付逾期支付租金（占有使用费）的违约金，其中截至2016年5月31日的违约金为445199.32元，自2016年6月1日起，违约金以318518元为基数按日8‰的标准计算至付清拖欠的租金（占有使用费）之日止；三、驳回深圳祥祺房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费14879元（已由祥祺公司预交），由祥祺公司负担2040元，由财富公司负担12839元。
本院经二审审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案合同系双方真实意思表示，内容未有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。原审关于合同效力的认定正确，本院予以确认。
关于合同解除的问题。本案中，未有证据显示祥祺公司有授权聂某处理涉案合同解除事宜，相关电话录音的内容亦未能推论出聂某有权决定处理涉案合同解除事宜，且录音内容未显示双方协商一致解除合同。据此，财富公司上诉称聂某构成表见代理、双方已协商一致解除合同，缺乏事实和法律依据，本院难予采纳。财富公司拖欠租金超过30日，已构成根本违约，祥祺公司依约可于2016年5月13日单方解除合同并不予退还租赁保证金，财富公司应依约支付合同解除前其欠付的租金，亦应参照租金标准支付合同解除后至其实际搬离期间的占有使用费，原审就此处理正确，本院予以维持。
关于迟延履行违约金的问题。涉案合同履行过程中，财富公司确存在迟延支付租金的情形，故财富公司应承担相应的违约责任。涉案合同约定迟延履行违约金标准为日千分之八，祥祺公司于本案中并未举证其因财富公司迟延支付租金遭受重大损失，故依公平与诚信原则，本院酌情调整迟延履行违约金标准日千分之八至日万分之五，据此，截至2016年5月31日，财富公司应向祥祺公司支付迟延履行违约金为：171759元×0.0005×（13天+34天+24天+21天+51天+47天+62天+51天+21天）=27825元；自2016年6月1日起，财富公司迟延支付2016年4、5月份租金（占有使用费）的违约金应以扣除25000元水电、物业管理费保证金后尚欠的租金金额318518元为基数按日万分之五的标准计算至付清拖欠的租金之日止。原审就此处理欠妥，本院予以纠正。财富公司上诉主张祥祺公司收取逾期租金时并未向其主张迟延履行违约金，故应视为祥祺公司认可其可迟延支付租金并不需支付违约金，财富公司的该项主张理据不足，本院不予采纳。
综上，财富公司的上诉理由部分成立，就成立部分，本院予以支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，但部分处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市福田区人民法院(2016)粤0304民初17412号民事判决第一项；
二、撤销深圳市福田区人民法院(2016)粤0304民初17412号民事判决第三项；
三、变更深圳市福田区人民法院(2016)粤0304民初17412号民事判决第二项为：深圳财富资产管理集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳祥祺房地产开发有限公司支付逾期支付租金（占有使用费）的违约金，其中截至2016年5月31日的违约金为27825元，自2016年6月1日起，违约金以318518元为基数按日万分之五的标准计算至付清拖欠的租金（占有使用费）之日止；
四、驳回深圳祥祺房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费14879元（深圳祥祺房地产开发有限公司已预交），由深圳祥祺房地产开发有限公司承担8184元，深圳财富资产管理集团有限公司承担6695元；本案二审案件受理费11565.5元（深圳财富资产管理集团有限公司已预交元），由深圳财富资产管理集团有限公司承担5204.5元，深圳祥祺房地产开发有限公司承担6361元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
审 判 员 路 德 虎
代理审判员 周 敏
二〇一七年九月十日
书 记 员 林翘（兼）
附录相关法律条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。