四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川05民终519号
上诉人（原审原告）：张向叔，男，1967年７月1８日生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。
委托诉讼代理人：彭斌，四川理光律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：泸州向阳房地产开发有限公司，住所地：四川省泸州市江阳区瓦窑坝80号，统一社会信用代码：915105007089283736。
法定代表人：刘相阳，总经理。
委托诉讼代理人：李世文（公司员工）,男，1948年9月29日生，汉族，住四川省泸州市江阳区。
委托诉讼代理人：王小和（公司员工），男，1957年6月10日生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。
原审第三人：四川泸州向阳建筑工程有限公司，住所地：四川省泸县顺河街村，组织机构代码：20485334-7。
法定代表人林焱明，经理。
上诉人张向叔、泸州向阳房地产开发有限公司（以下简称“向阳开发公司”）因与原审第三人四川泸州向阳建筑工程有限公司（以下简称“向阳建司”）商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2015）江阳民初字第175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张向叔的委托诉讼代理人彭斌，上诉人向阳开发公司的委托诉讼代理人李世文、王小和到庭参加听证。本案现已审理终结。
张向叔上诉请求：依法改判，将一审少判给张向叔的256976.20元房屋销售款，由二审补足。上诉的主要事实、理由及对向阳开发公司的上诉答辩如下：一、2005年12月14日至2006年7月18日期间，张向叔与向阳开发公司之间同时存在建筑工程施工合同关系和商品房买卖合同关系，向阳开发公司同时向张向叔支付工程款和房屋销售款，2006年1月20日支付的318456元、3月6日支付的108658元、4月6日支付的40000元，收据上没有备注“以商行三星街大楼房款抵”或类似文字，这三笔共计467114元是张向叔领取的工程款，不是房屋销售款，张向叔领取的房屋销售款是1252197.40元，而不是一审认定的1719311.40元。二、张向叔支付给嘉盛公司的购房款和装修款150000元，在嘉盛公司诉向阳开发公司委托合同纠纷案中作为向阳开发公司的已付款处理，应由向阳开发公司支付给张向叔。否则，就不应认定张向叔从嘉盛公司获得373180元，而只能认定张向叔从嘉盛公司获得223180元。向阳开发公司诉张向叔商品房销售合同一案中，向阳开发公司认可收取不到17户购房户尾款的原因是未办理两证，责任在向阳开发公司，因其过错主动承担150000元。该150000元已在向阳开发公司诉张向叔商品房销售合同一案中抵扣张向叔购买一品楼的房款，一审判决在本案中再次抵扣三星街商行大楼房款是错误的。三、双方不管是工程款还是房屋销售款，应收及实收计算就清楚了，一审法院不应认定抵扣。
向阳开发公司上诉请求：依法改判，撤销一审判决。上诉的主要事实、理由及对张向叔的上诉答辩如下：一、《工程承包补充协议》和《商品房买卖合同》是联系在一起的关系，是互为存在的因果关系。二、（2009）江阳民初字第1026号判决书，对余款117803.56元向阳开发公司已履行终结，该款实质是向阳开发公司为张向叔垫付，其中20000元是张向叔私自收取的定金，与向阳开发公司无关。向阳开发公司付张向叔以房抵工程款明细，10张凭证已支付18344660.96元，另张向叔在嘉盛公司领取的37万多元，两项小计2204460.96元是与《商品房买卖合同》约定的数据相符的。三、向阳建司未作答辩是不实之词。本案《工程承包补充协议》、《商品房买卖合同》、《结算造价审计认定书》，预付工程款5至76号凭证15张、支付税金凭证1张，付张向叔以房抵工程款凭证10张等，向阳开发公司是有完整的财务明细备查，而张向叔个人挂靠，是个人包包账，随意性很大，请求启动司法委托审计程序。
原审第三人向阳建司对张向叔、向阳开发公司的上诉未作答辩。
上诉人张向叔向一审法院起诉请求：请求判令向阳开发公司立即支付张向叔房屋销售款365634.36元，并由向阳开发公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2005年3月21日，泸州市商业银行与向阳开发公司签订《资产置换协议书》，约定：泸州市商业银行用其自有产权14处房产（包括泸州市三星街二号楼忠山支行办公楼1397.5平方米）与向阳开发公司位于江阳西路龙透关百竹园小区临60米干道（拟建）一幢营业办公楼相互置换。2005年9月15日，张向叔以第三人向阳建司（合同乙方）的名义与向阳开发公司（合同甲方）签订《工程承包补充协议》，约定：工程名称为向阳百竹园东区三组团/房，西区三组团3#房。……该工程为包工包料，乙方向甲方交纳承包保证金，每平方米包干价为450元/平方米，承包价预计为4590000元，含市场材料价格波动、政策文件调整、建筑施工税费等包干使用，不另作调整。……乙方自愿购买甲方与商业银行置换资产：江阳区三星街2号楼，面积1397.5平方米，价值为2236000元，约占工程造价的50%（以双方另行签订商品房合同为准），房款由甲方在支付乙方工程款中扣除。……本协议如与其他协议不符时，以本协议为准，双方签字盖章生效，一式八份，各执四份。随后向阳开发公司、其法定代表人刘登堰及委托代理人周显羲在合同书发包方处盖章、签字，向阳建司、其法定代表人徐长清及委托代理人张向叔、肖典清在合同书承包方处盖章、签字。同日，张向叔（合同乙方）与向阳开发公司（合同甲方）签订《商品房买卖合同》，约定：甲方将其与泸州市商业银行置换的资产江阳区三星街2号楼卖给乙方，面积为1397.5平方米。价格按套销售，共计2236000元。……甲方授权乙方制定销售方案，销售合同由甲方委托乙方与实际购买人签订，并由甲方收款后及时划转给乙方。……本合同一式六份，甲方执四份，乙方执两份。随后向阳开发公司及其法定代表人刘登堰在合同书出卖人处盖章、签字，张向叔在合同书买受人处签字。2005年11月1日，向阳建司的法定代表人徐长清在向阳建司与向阳开发公司签订的《工程承包补充协议》上注明：此合同由张向叔负责完善，肖典清自动退出。2005年11月25日张向叔与泸州嘉盛房地产营销有限公司（以下简称“嘉盛公司”）签订《房屋转让协议》，约定：张向叔将泸州市商业银行置换给向阳开发公司的位于江阳区三星街2号楼房屋卖与嘉盛公司，转让价2236000元，分期付款，嘉盛公司在6个月内支付总房款80%，余款办理土地证时支付，张向叔负责督促商业银行提供具有合法手续的证件为分割到户的终端客户办理两证。嘉盛公司购买该房屋用于改建后出让，张向叔授权嘉盛公司制定销售方案，转让合同由向阳开发公司与买受人签订。房款的收取：在嘉盛公司未交清张向叔房款2236000元（含购房人扣留的20%）以前，嘉盛公司出售房由向阳开发公司出具收据直接收取。合同签订后嘉盛公司缴纳定金20000元，该款在嘉盛公司第一个超出计划月的购房款中扣除。违约责任：张向叔未按期办理两证视为违约，支付违约金20000元并承担购房户一切经济损失，嘉盛公司未按期支付购房款视为违约，张向叔没收定金，解除协议，已销售房屋张向叔不计算任何费用给嘉盛公司，张向叔未按约支付款项给嘉盛公司视为违约，违约方向对方支付应付款的双倍款项等。合同签订后，嘉盛公司向张向叔缴纳定金20000元，并对该房屋进行改建。2005年12月14日向阳开发公司出具《法人授权证明书》，载明：兹授权我单位张向叔为我方签订经济合同代表人，该代表就我司与商业银行置换的三星街2号楼的房地产转让合同的对外签订，权限范围内与你方达成的协议，由我单位负责履行，承担责任等。嘉盛公司对房屋改建完毕后，将房屋出售给付萍等17户，17户购房人分别与向阳开发公司签订了《房地产转让合同》，该合同主要约定：购房户签订协议时支付购房款80%，余款在办理两证时一次性支付。付萍等17户购房人的购房总款为2764259.56元，向阳开发公司已收取2000627.56元，支付给嘉盛公司改建费114800元。2005年12月15日、2006年1月22日及同年9月8日、9月9日，张向叔支付给嘉盛公司购房款及装修款计150000元。嘉盛公司已收取541500元，2006年3月27日、6月29日，嘉盛公司支付给张向叔房款计373180元，原告张向叔实际得款计223180元（373180元-150000元）。嘉盛公司还应得款2764269.56元-2236000元=528269.56元-张向叔及向阳开发公司支付款（114800+150000）元=263469.56元-（嘉盛公司已收取541500元-已付款373180元）=95149.56元。同时因向阳开发公司未办理购房户的房屋产权手续，购房户所扣留的20%的房款未向向阳开发公司支付。后双方因房款支付产生纠纷，嘉盛公司遂以委托合同纠纷向本院起诉，要求向阳开发公司与张向叔双倍支付其销售房屋代理费223786元、违约金20000元，并退还定金20000元。本院经审理后认为：向阳开发公司取得泸州市商业银行的置换资产后，出具《法人授权证明书》委托授权张向叔处置该资产并与嘉盛公司签订《房屋转让协议》，该委托行为产生的法律后果应由向阳开发公司承担，嘉盛公司按其与张向叔签订的《房屋转让协议》对房屋进行改建销售，销售的房款除向阳开发公司应收取的2236000元（含购房人扣留的20%）外，超出部分向阳开发公司应支付给嘉盛公司；双方在房款的收取上均未按约定履行导致纠纷，双方均有责任，嘉盛公司要求向阳开发公司双倍支付其房屋改建销售款的主张不应当得到支持；购房户的房屋已被拆迁，产权证的办理已实际不能履行，嘉盛公司要求向阳开发公司因未办理购房户产权证而应承担的违约金20000元也不应支持。2009年12月10日，本院作出（2009）江阳民初字第1026号民事判决书，判决向阳开发公司向阳开发公司一次性支付嘉盛公司房款95149.56元并返还定金20000元，合计115149.56元，驳回了嘉盛公司的其他诉讼请求。向阳开发公司不服判决，向泸州市中级人民法院提起了上诉。泸州市中级人民法院经审理后于2010年8月17日作出（2010）泸民终字第247号民事判决书，驳回了向阳开发公司的上诉，维持了原判。另查明：2006年8月9日，张向叔与向阳开发公司签订《商品房买卖合同》，约定：向阳开发公司将其所有的位于泸州市江阳区治平路12号综合楼二层，产权证面积为899.96㎡房屋销售给张向叔，房屋销售价款为990000元。合同签订后，张向叔分别于2006年8月11日、2008年1月22日支付向阳开发公司购房款400000元、200000元共计600000元。2008年1月25日，张向叔向向阳开发公司出具欠条载明：今欠到向阳开发公司一品楼购房款390000元。同日，向阳开发公司原法定代表人刘登堰在欠条上注明：同意欠款，在三星街商行大楼费中扣减。向阳开发公司副总经理许明同时批注：同意办理。向阳开发公司在三星街2号楼房屋销售款中未扣得张向叔购买一品楼的购房款390000元。后向阳开发公司多次催收张向叔支付剩余购房款，张向叔均以向阳开发公司尚欠其工程款为由未予支付。向阳开发公司遂向本院起诉，要求张向叔付清购房款390000元。本该案在审理中，向阳开发公司以其在江阳区三星街2号楼房屋对外销售中未收到尾款有一定责任为由，要求在张向叔应支付的购房款中扣除150000元。本院经审理认为双方对工程价款的结算属于另一法律关系，不应在该案中一并处理，同时对向阳开发公司提出的在购房款中扣除150000元的主张予以确认。2012年3月15日，本院作出（2010）江阳民初字第1671号民事判决书，判令张向叔向向阳开发公司支付购房款240000元。张向叔不服该判决，向泸州市中级人民法院提起上诉。泸州市中级人民法院经审理后作出（2012）泸民终字第228号民事判决书，驳回了张向叔的上诉。再查明：向阳开发公司收取位于江阳区三星街2号楼房屋的购房款后，以支付以房抵工程款的名义先后于2005年12月14日、2005年12月16日、2005年12月19日、2005年12月29日、2006年1月16日、2006年1月20日、2006年3月6日、2006年4月3日、2006年4月6日及2006年7月18日向张向叔支付房款1719311.4元。
一审法院认为：张向叔以向阳建司的名义与向阳开发公司签订的《工程承包补充协议》中，关于向阳开发公司以应支付的工程进度款作抵张向叔向其购房的价款的条款，以及张向叔与向阳开发公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律，行政法规的禁止性规定，为有效合同，对合同双方均具有法律约束力。该《商品房买卖合同》约定：向阳开发公司将其置换所得的江阳区三星街2号楼卖给张向叔，价格按套销售，共计2236000元，向阳开发公司授权张向叔制定销售方案，销售合同由向阳开发公司委托张向叔与实际购买人签订，并由向阳开发公司收款后及时划转给张向叔。依此约定，向阳开发公司在收到购房户缴付的购房款后应向张向叔支付房款2236000元，扣除张向叔已收取的373180元和向阳开发公司已划转的1719311.4元，向阳开发公司尚欠张向叔143508.60元。张向叔向嘉盛公司支付的购房款和装修款150000元，已在嘉盛公司诉向阳开发公司和张向叔委托合同纠纷案中，作为向阳开发公司已付款予以处理，后在向阳开发公司起诉张向叔商品房销售合同纠纷一案中，因向阳开发公司主动要求在本案买卖房屋纠纷中扣抵了本纠纷中的尾款150000元，该两笔150000元相冲抵，故最终向阳开发公司尚欠张向叔143508.60元。张向叔主张向阳开发公司尚欠房屋销售款的数额为365634.36元，未提供充分证据加以证明，应当承担举证不能的不利后果。在本案中，张向叔的诉讼主张是基于房屋买卖关系而形成的债，并不是基于建设工程关系产生的债，张向叔向向阳开发公司购买房屋，合同当事人为张向叔和向阳开发公司双方，张向叔就本案提起诉讼，诉讼主体适格。至于张向叔、向阳建司与向阳开发公司三者之间的工程款问题，系另一法律关系，在本案中不予处理，权利人可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决：一、泸州向阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向张向叔支付尚欠的房款143508.60元。二、驳回张向叔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6785元，由张向叔承担4000元，泸州向阳房地产开发有限公司承担2785元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院审理查明事实与原审法院查明事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，本案当事人的主要争执焦点为双方关于涉案房屋销售款的债权债务是否已清结及差欠金额的认定。按照张向叔与向阳开发公司签订的《商品房买卖合同》的约定，向阳开发公司在收到购房户缴付的购房款后应向张向叔支付房款2236000元，扣除张向叔已收取的223180元（373180元-150000元）和向阳开发公司已划转的1719311.4元以及在双方买卖泸州市江阳区治平路12号综合楼二层房屋张向叔应付向阳开发公司销售款中扣除的150000元，向阳开发公司还应支付张向叔2236000元-223180元-1719311.4元-150000元=143508.60元。向阳开发公司主张房屋销售款项已全部清结，但其并未提供充分证据予以证明，对其主张，本院依法不予支持。
关于在双方买卖泸州市江阳区治平路12号综合楼二层房屋张向叔应付向阳开发公司销售款中扣除的150000元是否应在本案房屋销售款中扣减的问题。张向叔在起诉状中自认其购买治平路房屋欠款150000元已在本案房屋销售款中扣减，后张向叔又主张治平路房屋其应付向阳开发公司销售款中扣除的150000元不应在本案房屋销售款中扣减，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外”的规定，张向叔并未提供相反证据推翻其在起诉状中的自认，故对于在双方买卖泸州市江阳区治平路12号综合楼二层房屋张向叔应付向阳开发公司销售款中扣除的150000元应在本案房屋销售款中予以扣减，故对张向叔该上诉主张，本院依法不予支持。
张向叔上诉主张向阳开发公司划转的款项中有三笔共467114元是工程款而不是房屋销售款，而付款人向阳开发公司主张该三笔款为划转的房屋销售款，张向叔对于实际得到该三笔款项无异议，基于张向叔、向阳建司与向阳开发公司三者之间还存在另一法律关系工程款问题，在本案中认定该三笔款项为房屋销售款并不影响张向叔实际得款金额的减少，故对于张向叔关于向阳开发公司划转的款项中有三笔共467114元是工程款而不是房屋销售款的上诉主张，本院依法不予支持。至于张向叔、向阳建司与向阳开发公司三者之间的工程款问题，系另一法律关系，在本案中不予处理，权利人可另行主张权利。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，由上诉人张向叔承担5154元，由上诉人泸州向阳房地产开发有限公司承担3170元。
本判决为终审判决。
审判长 何锋
审判员 马兰
审判员 何燕
二〇一七年三月二十四日
书记员 罗旭