河南省林州市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）林郊民初字第9号
原告白兰香（反诉被告），女，1967年4月1日生，汉族。
委托代理人刘竹林，林州市148法律服务所法律工作者。
被告林州市国富科技广告印务有限公司（反诉原告）。
地址：林州市。
法定代表人原国富，该公司董事长。
委托代理人常新红，系该公司员工。
委托代理人申安明，河南红旗渠律师事务所律师。
原告白兰香诉被告林州市国富科技广告印务有限公司合同纠纷、反诉原告诉反诉被告白兰香撤销合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告及其委托代理人、被告委托代理人常新红、申安明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告在2012年2月2日，以850000元购买林州市国富科技广告印务有限公司在林州市太行路中段49号院内东辅楼一层8号门面房，建筑面积68.64平方米，被告出具收款条一张，双方签订买房合同。2012年10月20日，被告为兑付客户在该公司存款，需向银行贷款，请求原告将捌号门面房作为被告向银行贷款的抵押物。原告在被告签押保证条件后自愿同意被告请求。当日，被告与原告签订房产银行贷款抵押协议，并约定被告银行贷款到账后开始兑付客户存款时一次性兑付原告在林州市太行路中段49号东辅楼地上一层捌号门面房款人民币850000元；并在协议书保证条款约定为确保原告资产权益，被告把新建国富商城西南角地上一层商业房建筑面积88.7㎡，单价30000元／㎡，合计总价人民币2661000的门面房抵押给原告，同时双方预签该抵押房的《房产买卖合同》；该合同生效后被告不能按协议书第二条第一款约定到期退付给原告东辅楼一层捌号门面房房款时，被告抵押给原告的新建国富商城西南角地上一层商业房，无条件归原告所有。谁知原告抵押贷款到账后，已给在该公司存款客户兑付数日，被告不按约定的抵押合同及买房合同履行，已构成合同违约。为维护个人的合法权益，请求法院判令被告按抵押协议规定给付原告新建国富商城西南角地上一层商业房建筑面积为88.7㎡的门面房，并承担本案的一切费用。
被告辩称，一、原告购房的事实真相。原告诉称的85万元价格购买答辩人林州宾馆东辅楼一层8号门面房一间，建筑面积68.64平方米一事，事实上是原告此前曾给答辩人单位的关联公司林州市国富置业有限公司融过一部分资金，系中间介绍人（钱串子）。因全国性的融资风潮冲击，国富置业公司出现了资金困难局面。当时原告催要融资款，经过充分协商，答辩人同意原告将其本人及亲友名下的融资款（包括高利息及中间人介绍费）85万元，抵顶购买了答辩人名下的上述门面房。如果按当前林州市政府处置非法集资办公室处理办法规定来解决，原告只能兑付部分本金，利息挂账，中间人介绍费应全额退还。办理购房手续时，双方言明并形成一致意见，如日后答辩人用林州宾馆资产抵押到银行贷款时，原告必须全力配合，并不得有任何附加权利条件。这就是当时融资抵房的全过程。二、答辩人同原告所形成的新建门面房抵押协议是在被逼无奈之下形成的显失公平的协议和违反法律规定的协议。该协议依法属于无效的可撤销协议。2012年10月前后，答辩人单位出现了严重的经营困难。为解决所有融资百姓的兑付难题，在林州市政府帮扶工作组和有关银行的帮助下，准备办理以林州宾馆整体资产作为抵押的贷款手续。答辩人找原告要求配合办理贷款手续并信守原来承诺，原告违背承诺，对答辩人开出了苛刻的条件，数次到林州市房管局对答辩人贷款抵押发难，致答辩人贷款受阻。在被逼无奈的情况下，答辩人只好答应了原告所提条件，按原告的意愿形成了抵押协议，并在协议上签了字，该协议违背了答辩人的真实意愿。该协议属于显失公平的协议，从所抵押的国富商城门面房价值2661000元和原告所购门面房价值850000比较即可看出，前者是后者价值的3倍多。如果实际履行答辩人将蒙受巨大损失，该协议明显显失公平。依法属于可撤销协议，答辩人将反诉撤销此协议。该协议属无效协议，依照我国《担保法》的有关规定，房产抵押担保必须到当地房产管理部门办理抵押登记手续，否则属于无效抵押。本协议未到房管部门办理登记，依法该协议属于无效协议。退一步讲假设该协议成立，目前答辩人的贷款还未全部到账，仅到账了很少一部分，也还不具备履行协议的条件。因此原告的诉请尚不能成立，依法应驳回原告的诉讼请求。
反诉原告林州市国富科技广告印务有限公司反诉称，反诉原告同反诉被告所签以反诉原告林州宾馆整体资产抵押贷款提供担保协议，系受胁迫而为的显失公平的协议，且没有到林州市房管部门办理抵押登记，违反了担保法的有关规定，此协议属于无效的可撤销协议。为此，请求依法撤销解除反诉原告与反诉被告所签的抵押门面房借款协议。
经审理查明，2012年2月2日，原告白兰香作为乙方与作为甲方的被告林州市国富科技广告印务有限公司签订了《房地产买卖契约》，被告将其所有的位于林州市太行路中段49号林州宾馆东辅楼一层8号门面房（建筑面积为68.64平方米）以价格85万元出售给了原告。被告于同日为原告出具收据一张，内容为：“收据，2012年2月2日，今收到白兰香东辅楼8﹟门面房款人民币捌拾伍万元整，￥850000.00元”，该收据上加盖有被告公司财务专用章，交款人处签有原告姓名。同日，原告作为甲方（委托方）与作为乙方（被委托方经营管理公司）的被告又签订了《商铺委托租赁协议》，原告委托被告代为出租其购买的上述位于林州市太行路中段49号林州宾馆东辅楼一层8号门面房，本案中，原、被告对该委托租赁协议无争议。
2012年10月20日，原告白兰香作为甲方与作为乙方的被告签订了《协议书》，原告同意被告将其购买的上述位于林州市太行路中段49号林州宾馆东辅楼一层8号门面房用于被告银行贷款房产抵押。该协议书共有五条，其中第二条第一款约定：“1、贷款抵押用房产使用条件：乙方银行贷款到账后，并对其单位融资户开始兑付借款时，乙方一次性退付甲方上述产权式商业门面房—原“林州宾馆”东辅楼地上一层捌号门面房款人民币：捌拾伍万元整（￥850000.00元）。……”；第二条第2款约定：“贷款抵押用房产产权归属：乙方全部退付给甲方该宗房款后，原签订的《房产买卖合同》同时废止失效，产权归乙方所有。……”；第三条第一款约定：“为确保甲方资产权益，同时乙方把新建国富商城西南角地上一层商业房建筑面积为捌拾捌点柒平方米（88.7㎡）”，单价：30000.00元／㎡，合计总价为人民币贰佰陆拾陆万壹仟元整（￥2661000.00元）的门面房抵押给甲方。同时双方预签该抵押房的《房产买卖合同》，该合同生效日为乙方不能按第二条第一款约定到期退付给甲方“林州宾馆”东辅楼一层捌号门面房房款时。”该条第二款约定：“乙方如不能按第二条第一款约定到期退付给甲方“林州宾馆”东辅楼一层捌号门面房房款，上述乙方抵押给甲方的“国富商城西南角地上一层商业房”无条件归甲方所有……同时原签订的“林州宾馆”东辅楼一层捌号门面房《房产买卖合同》，《商铺委托租赁协议》废止失效，该宗房屋产权归乙方所有。”被告又于同日作为甲方与作为乙方的原告签订了《房地产买卖契约》，该契约一共有十条，其中第一条约定：“甲方自愿将坐落在林州市太行路国富商城西南角的房地产（房屋建筑面积88.70平米）出售给乙方……”第二条约定：“上述房地产成交价格为人民币（大写）捌拾伍万元，￥850000.00元……”第十条约定：“双方约定的其他事项：该合同生效时间按2012年10月20日双方签订《协议书》第三条第一款约定日期为准。”被告法定代表人原国富及原告在该契约上签有姓名，原告并按有手印，被告加盖有公章。双方均未提供证据证实自己履行了该合同约定的义务。
被告从银行贷款到账后，自2012年12月20日起开始兑付客户存款数日，但未按双方签订的协议书及房地产买卖契约履行，原告于2013年1月9日诉至本院。
本案审理期间，被告向本院提出了反诉，要求依法撤销2012年10月20日与原告签订的《协议书》，庭审中，被告又当庭补充反诉请求，要求依法撤销2012年10月20日与原告签订的《房地产买卖契约》。审理中，被告又撤回反诉。本案经调解未果。
上述事实，有原告提供的2012年2月2日《房地产买卖契约》收据、商铺委托租赁协议、各团队兑付时间安排，原、被告共同提供的2012年10月20日《协议书》、《房地产买卖契约》及原、被告的当庭陈述预提证实，经庭审质证、认证，可以作为本案的定案依据。
本院认为，我国担保法第四十条、第四十一条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务人履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。合同法第四十四条第二款规定，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。依照上述规定，原被告在2012年10月20日签订的协议书中约定的被告不能按约定退付原告林州宾馆东辅楼一楼捌号门面房房款时，抵押物“国富商城西南角地上一层商业房”无条件归原告所有的内容归于无效。该协议书因未到法定部门进行抵押物登记不生效。故原告要求判令被告按抵押协议规定给付原告国富商城西南角地上一层商业门面房（88.7平方米）的诉讼请求，本院不予支持。双方于2012年10月20日签订的协议书不生效，2012年2月2日《房地产买卖契约》和商铺委托租赁协议依然有效，原告享有原林州宾馆东辅楼一楼捌号门面房的产权。反诉原告撤回反诉符合当事人处分自己的诉讼权利的原则，本院予以准许。依照《中华人民共和国担保法》第四十条、第四十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：
驳回白兰香要求被告按抵押协议规定给付原告国富商城西南角地上一层商业门面房（88.7平方米）的诉讼请求
案件受理费50元，由原告白兰香负担。反诉费50元，由反诉原告林州市国富科技广告印务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。
审 判 长 李家俊
代理审判员 李存林
人民陪审员 杨海平
二〇一四年三月十八日
书 记 员 秦学凤