湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长中民再终字第00367号
申请再审人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：长沙新世界国际大饭店有限公司。
法定代表人：于雄，该公司董事长。
委托代理人：杨凡，湖南芙蓉律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：长沙金凤凰家具有限公司。
法定代表人：陈容，该公司董事长。
委托代理人：陈劲峰，湖南天恒健律师服务所律师。
委托代理人：吴莉，湖南天恒健律师服务所律师。
申请再审人长沙新世界国际大饭店有限公司（以下简称新世界公司）与被申请人长沙金凤凰家具有限公司（以下简称金凤凰公司）房屋租赁合同纠纷一案，长沙市开福区人民法院（以下简称一审法院）于2011年6月8日作出的（2010）长开民一初字第1209号民事判决。金凤凰公司不服，向本院提起上诉。本院于2011年12月7日作出（2011）长中民三终字第2541号民事判决，该判决已发生法律效力。新世界公司不服，向本院申请再审。本院于2013年9月9日作出（2012）长中民监字第0097号民事裁定，裁定本案由本院另行组成合议庭再审。本院受理后，依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。申请再审人新世界公司委托代理人杨凡、被申请人金凤凰公司委代理人吴莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年2月4日，一审本诉原告（反诉被告）新世界公司起诉至一审法院称：2008年4月7日，新世界公司与金凤凰公司签订《房屋租赁合同》，在合同中约定：新世界公司将位于长沙市五一大道868号新世界大厦第5层出租给金凤凰公司，金凤凰公司按照约定向新世界公司支付租金。新世界公司于2008年4月7日按照合同约定将房屋交付金凤凰公司，并办理了书面交接清单，金凤凰公司在该清单上盖章、签字确认接收房屋。金凤凰公司接收房屋后，即派人进行装修。2008年9月26日，金凤凰公司在未与新世界公司进行任何协商的情况下，单方面向新世界公司发出所谓的《解除合同通知书》，要求解除双方之间的《房屋租赁合同》。新世界公司收到该信函后，立即以书面方式拒绝了金凤凰公司这一无理要求，并通过信函、约谈等形式，重申合同的有效性，要求金凤凰公司继续履行合同中规定的义务。但金凤凰公司置法律和合同约定于不顾，以未实际使用租赁房屋为由，拒不履行合同义务，长期拖欠新世界公司租金，严重损害新世界公司的合法利益，影响了新世界公司的正常经营活动。新世界公司认为，双方签订的合同合法有效，合同双方应当严格履行合同项下的义务。新世界公司按照合同约定将租赁标的物交付给金凤凰公司，已经完成了合同中的主要义务，金凤凰公司应该按照合同约定交纳租金，该义务的产生并不以金凤凰公司是否实际使用租赁物为条件。鉴于上述理由和事实，新世界公司提起诉讼，请求依法判令：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、金凤凰公司支付截至起诉之日所产生的租金4333619元；3、判令金凤凰公司支付违约金1254102元；4、判令金凤凰公司承担本案的全部诉讼费用。
一审本诉被告（反诉原告）金凤凰公司辩称：一、新世界公司未按合同约定交付租赁物，金凤凰公司不存在交付租金及违约金给新世界公司。双方于2008年4月7日签订《房屋租赁合同》，约定新世界公司在合同签订后10日内必须交付房屋，但是合同签订后，新世界公司并没有将合同标的交付给金凤凰公司。新世界公司称将房屋交付给金凤凰公司并书面办理了交结清单并在清单上签字，这与事实不符，设施清单上明确本设施清单为附件，该设施清单并不是作为租赁物的验收手续，该清单上对水表、电表等其他设施没有进行验收，是空白的，新世界公司诉称金凤凰公司接受房屋后派人装修与事实不符，新世界公司未将房屋交付给金凤凰公司，金凤凰公司如何来的装修。二、双方签订的《房屋租赁合同》于2008年9月26日就已经解除。正是因为新世界公司没有按合同约定在10日内必须交付房屋，金凤凰公司于2008年9月26日向新世界公司发出书面《解除合同通知书》，且新世界公司方签收了此函。法律规定解除权是形成权，自通知到达对方发生法律效力。而新世界公司诉称收到信函后，以书面形式拒绝了金凤凰公司这一无理要求，重申合同的有效性。新世界公司的这一理由是不符合法律规定的，如果当事人对合同的解除有异议的，则必须在法定期间内通过法定的形式提出。新世界公司对解除权的行使法律理解有误，双方签订的租赁合同已于2008年9月26日解除。综上，新世界公司没有按合同约定交付租赁物，金凤凰公司按法律及合同约定已经解除双方之间的租赁合同，金凤凰公司不需向新世界公司交付租金及违约金。
一审反诉原告（本诉被告）金凤凰公司反诉称：一、为收回欠款，金凤凰公司与新世界公司签订《房屋租赁合同》。金凤凰公司自2005年起与新世界公司存在业务往来关系，2007年10月19日，金凤凰公司与新世界公司经结算签订《补充协议》，确认新世界公司应在2007年11月1日前向金凤凰公司支付家具及工程款4132277.32元。后因新世界公司无力支付全额欠款，为收回欠款，双方于2008年4月7日签订《房屋租赁合同》，该合同约定：新世界公司将五一大道868号新世界大厦第5层（面积2903.02平方米）出租给金凤凰公司。因前期新世界公司仍拖欠金凤凰家其公司部分货款共计2140769.01元，金凤凰公司应付的租金、租赁物押金及物业管理费即先行在该款项中冲抵。二、合同签订后，新世界公司违约未按合同要求向金凤凰公司交付租赁房屋。依合同第四条第四项约定，新世界公司应在2008年4月17日前将租赁房屋交付给金凤凰公司，同时根据该合同第二条的规定“该附件作为甲方按照本合同约定交付乙使用和……的验收依据”，新世界公司应按该条履行验收交付手续。新世界公司起诉时提交给法院的证据《设施、设备清单》系约定验收交付标准的《房屋租赁合同》附件，而非交付验收手续。三、因新世界公司违约，金凤凰公司依据合同约定向新世界公司发出《解除合同通知书》依法解除了该合同，但新世界公司在签收该《解除合同通知书》后，未按《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十六条向人民法院或者仲裁机构提出异议也一直未支付违约金。四、新世界公司并未将房屋交付给金凤凰公司，而是自己一直在使用。根据新世界公司与金凤凰公司之间签订的家具及配套工程合同第二部分通用条款和专用条款第1.17项的规定：“施工场地：指由发包方提供的用于工程施工的红线范围以及发包方因工程地点所限指定的供施工使用的任何其他场所及路径。”新世界公司起诉时提交给法院的证据显示，金凤凰公司雇佣工人对新世界公司所经营的皇冠大酒店进行家具装修，该证据中所涉场地，即是由新世界公司指定的施工场地，用来堆放新世界公司指定的家具和材料，其使用人是新世界公司，金凤凰公司只是遵从新世界公司的指示安排人员在该场地工作，租赁房屋并未交付给金凤凰公司。综上所述，新世界公司未按照合同约定交付租赁房屋，已构成违约。金凤凰公司为维护自身合法权益，提出反诉，请求判令：1、新世界公司向金凤凰公司支付违约金1254104.64元；2、新世界公司承担本案的诉讼费用。
一审反诉被告（本诉原告）新世界公司辩称：新世界公司已经向金凤凰公司交付了租赁物，理由是：1、根据双方签订的《房屋租赁合同》中第二条第三项的规定，合同附件设施与设备清单就是新世界公司交付租赁物的证据；2、新世界公司向金凤凰公司交付租赁物后，金凤凰公司与长沙东汉物业管理有限公司签订了《物业管理协议》，物业管理的标的及房屋租赁合同中约定的大厦五楼，如果说新世界公司未向金凤凰公司交付租赁物，那么金凤凰家具公为什么要与物业公司签订物业管理合同；3、金凤凰公司向新世界公司发出《解除合同通知书》后的第二天，新世界公司即同金凤凰公司发出：不同意解除双方租赁合同的通知，因此关于合同的解除双方并未达成一致意见，该租赁合同未能解除。
一审法院一审查明：2008年4月7日，新世界公司（甲方）与金凤凰公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：“第二条：1、甲方出租给乙方的房屋位于长沙市五一大道868号新世界大厦5层；3、该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件。该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。第四条：1、该房屋租赁期为十年，自二00八年四月七日起至二0一八年四月六日；4、甲方同意给予乙方六个月的装修期，如乙方在六个月内开张营业，则营业之日为计算房租的起始之日，如六个月内未开张营业，则从第七个月计算房屋租金。房屋交付日期为本合同签订后10天内。第五条：1、该房屋每月租金为：前三年每月72元／每平方米，每月租金为209017.44元；2、在签订本租赁合同后三天内向甲方支付第一租赁季度的租金及租金押金870906元。之后，乙方在每租赁季度的前一个月后15日内向甲方交纳下个租赁季度租金；3、根据二00七年十月二十三日双方签订的《补充协议》，甲方已付1989230.99元。还应支付乙方货款2140769.01元。现甲乙双方同意：甲方在此付款由本合同中乙方应付的租金、租赁押金及物业管理费冲抵。第九条：2、甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）、不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，或所租赁房屋出现权属纠纷而严重影响经营……。3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（5）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，逾期30天以上，已经给甲方造成严重损害的；（6）拖欠房租逾期30天。第十条：1、验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当当场提出。第十一条：甲方违约责任：1、如甲方未在本合同规定的期限内交付房屋，乙方有权终止合同，甲方应按当年的半年租金的额度向乙方支付违约金。第十二条，乙方的违约责任：1、租赁期内，乙方有第九条第三款的行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应当按当年的半年租金的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿直至到达弥补全部损失为止……。3、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应当按当年的半年租金的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。”同日，新世界公司与金凤凰公司双方签订《设施、设备清单》，列明了配电房设备、装修状况、消防喷淋设备、空调管网布置及设备等。同日，金凤凰公司（乙方）与长沙东汉物业管理有限公司（甲方）签订《物业管理协议》一份，约定：一、物业管理标的：长沙新世界大厦内第五层2903.02平方米；四、合同期限：从二00八年四月七日至二0一八年四月六日。
2008年9月26日，金凤凰公司向新世界公司发出《解除合同通知书》，提出根据《房屋租赁合同》第四条第四项和第二条之规定，因新世界公司未按期交付房屋并办理交付手续，通知新世界公司解除《房屋租赁合同》。2008年9月27日，新世界公司针对金凤凰公司发出的《解除合同通知书》给予了回复，提出了以下处理意见：一、金凤凰公司单方面提出解除合同，是严重的违约行为，金凤凰公司应当承担相应的全部法律责任；2、租赁合同中已明确“该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据”，金凤凰公司已在附件上签字确认，表明金凤凰公司已接收了该房屋及相关设施、设备。三、从事实上来看，租赁合同标的物在大楼内是一开放性场所，所有大门均未上锁，金凤凰公司工作人员曾多次自由出入此场所，并对此场所进行了平面设计，因此，金凤凰公司从事实上接收了该房屋。四、新世界公司不同意解除《房屋租赁合同》，并将根据合同的约定向金凤凰公司收取租金。若金凤凰公司不能按合同约定支付房屋租金，金凤凰公司必须承担相关的法律责任。上述回复于2008年10月15日由金凤凰公司工作人员签收。
此外，新世界公司为证明本案租赁物已交付给金凤凰公司，提供了金凤凰公司工作人员陈卫、罗君臣在开福区通泰街派出所的《询问笔录》佐证，陈卫在《询问笔录》中确认以下情况：2006年6月陈卫被金凤凰公司聘用，2008年9月10日受金凤凰公司指派到新世界公司进行家具安装和维护，按老板的要求在五楼和二十五楼工作；五楼没有锁闭可以随意进入。罗君臣在《询问笔录》中确认以下情况：罗君臣受金凤凰公司的委派一直在新世界公司进行家具安装和维修，五楼没有锁闭可以自由出入。金凤凰公司表示确有其员工在新世界公司进行装修，但并未对五楼进行装修，只是在五楼将家具安装好后送至其他楼层进行装修，并提供了《长沙新世界国际大饭店有限公司酒店家具及配套工程合同》和《验收通知书》佐证。据新世界公司、金凤凰公司于2007年2月15日签订的《长沙新世界国际大饭店有限公司酒店家具及配套工程合同》约定，金凤凰公司承包了新世界公司酒店公共区楼层活动家具、固定家具及装饰面组装件配套工程建设，竣工时间为2007年4月20日。2008年8月11日，金凤凰公司向新世界公司方发出《验收申请报告》，要求新世界公司对金凤凰公司制作及安装的客房楼层的活动家具和固定家具进行整体验收。2008年8月25日，金凤凰公司再次向新世界公司发出《验收通知书》，要求新世界公司对家具进行验收。对于《房屋租赁合同》中第五条关于房屋租金支付问题，金凤凰公司表示因新世界公司未交付房屋给金凤凰公司，金凤凰公司未支付房屋租金给新世界公司，双方之间也未形成货款冲抵房屋租金的事实，新世界公司认为与金凤凰公司不存在货款冲抵租金的事宜，金凤凰公司并非《补充协议》的合同当事人。
另查明，在一审审理过程中，新世界公司向法院申请追加深圳市金凤凰家具有限公司为被告，后又向法院申请撤回了对深圳市金凤凰家具有限公司的起诉，一审法院裁定予以准许。
一审法院一审认为：一、关于《房屋租赁合同》的解除问题。新世界公司与金凤凰公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。金凤凰公司于2008年9月26日向新世界公司发出《解除合同通知书》，通知新世界公司解除《房屋租赁合同》。根据合同法第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，本案中金凤凰公司在享有解除权的同时，赋予合同另一方即新世界公司的异议权，即在解除通知到达新世界公司后，如果新世界公司对解除合同的效力有异议的，可以提起确认之诉。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”之规定，虽本案新世界公司回复表示不同意解除合同，但新世界公司在收到金凤凰公司提出解除合同通知书之日起3个月内未向法院提出异议，故金凤凰公司的《解除合同通知书》自到达新世界公司时，合同即行解除。鉴于双方签订的《房屋租赁合同》已经解除，现新世界公司再向法院提出要求解除的请求，将不宜再行处理。二、本案中新世界公司和金凤凰公司的违约问题。1、新世界公司交付房屋问题即违约问题。本案中金凤凰公司提出新世界公司未能依约交付房屋，新世界公司认为已依约交付了房屋，对此作如下分析：首先，据《房屋租赁合同》第二条第3款：“该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件。该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。”之约定，双方明确了房屋交付使用时应对附件中的内容进行验收，且以附件中确定的内容为房屋验收依据。据《房屋租赁合同》签订日同时即2008年4月7日签订的《设施、设备清单》，确认了新世界公司与金凤凰公司双方对所租赁房屋的设施、设备进行了验收。综上，一审法院认为，新世界公司与金凤凰公司双方已共同对所租赁房屋进行了相应的验收，且双方对房屋交付使用的验收问题达成了合意；其次，据金凤凰公司与长沙东汉物业管理有限公司于2008年4月7日签订的《物业管理协议》，金凤凰公司将所租赁的涉案房屋委托长沙东汉物业管理有限公司进行物业管理，且双方约定物业合同的开始时间为2008年4月7日，故金凤凰公司从2008年4月7日应已行使了承租房屋的使用权人的身份；第三，从本案租赁房屋的实际状况来看，一方面金凤凰公司所租赁的房屋没有锁闭可以自由出入，为开放式场所，金凤凰公司对其房屋行使租赁权并无障碍，另一方面，照金凤凰公司之陈述，金凤凰公司已委派工作人员在承租房屋内长时间进行家具安装和维修，实际上也已在对该房屋使用。因此，金凤凰公司应当知晓所租赁房屋没有锁闭的客观情况，且委派的工作人员已使用了所租赁的房屋。对于金凤凰公司提出其工作人员在所租赁的房屋内工作是为履行与新世界公司签订的《酒店家具及配套工程合同》的抗辩，据《酒店家具及配套工程合同》的约定，双方并未约定所租赁的房屋为金凤凰公司家具安装的施工地点，进一步讲，若存在上述约定，也不妨碍新世界公司将该房屋租赁给金凤凰公司的行为实现，且金凤凰公司在收受房屋后也可为完成其自身义务而对房屋使用。综上，一审法院认为新世界公司在合同签订日即2008年4月7日已经将所租赁房屋交付给金凤凰公司，履行了房屋交付义务，新世界公司的房屋交付行为实际上已经完成，新世界公司不存在违约行为，故对金凤凰公司提出的要求新世界公司支付违约金的请求，不予支持。2、金凤凰公司的违约责任问题。金凤凰公司于2008年9月26日向新世界公司发出《解除合同通知书》，表示要解除双方签订的《房屋租赁合同》，新世界公司于2008年9月27日回复表示不同意解除。据双方签订的《房屋租赁合同》第十二条：“1、租赁期内，乙方有第九条第三款的行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应当按当年的半年租金的额度向甲方支付违约金……。3、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应当按当年的半年租金的额度向甲方支付违约金。”之约定，一方面，金凤凰公司提出解除《房屋租赁合同》基于的原因为新世界公司未依约交付房屋，故金凤凰公司对需支付房屋租金的行为作出了根本性的否定，金凤凰公司拒绝向新世界公司支付房屋租金的行为已构成违约，新世界公司有权要金凤凰公司承担相应的违约责任；另一方面，因金凤凰公司提出解除《房屋租赁合同》的直接法律后果就是退租，但新世界公司与金凤凰公司双方对金凤凰公司提出的解除合同问题并未达成合意，故金凤凰公司在租赁期内存在中途擅自退租行为，应属违约。综上，金凤凰公司应按当年的半年租金额度向新世界公司支付违约金，据《房屋租赁合同》第五条：“租金及支付方式：该房屋每月租金为209017.44元”之约定，对新世界提出的要求金凤凰公司承担违约金1254102元，予以支持。三、金凤凰公司支付房屋租金数额问题。本案中新世界公司已依约于2008年4月7日向金凤凰公司交付了房屋，故金凤凰公司作为承租人应当向新世界公司支付房屋租金。据上分析，因金凤凰公司向新世界公司发出了《解除合同通知书》，新世界公司未及时行使异议权，故《解除合同通知书》自到达新世界公司时即2008年9月26日双方所签订的《房屋租赁合同》已解除。对于新世界公司提出的金凤凰公司工作人员在2008年9月28日仍使用本案诉争房屋，双方存在事实租赁关系问题，一审法院认为因新世界公司与金凤凰公司存在家具安装和维修的合作项目，从陈卫和罗臣君的询问笔录内容来看，两人在诉争房屋内是为履行其家具安装和维修的义务，在金凤凰公司已提出解除合同的前提下，该行为不应认定为金凤凰公司作为承租人存在继续使用其租赁物的行为，且也不符合事实租赁行为的法律特征，故对新世界公司的上述主张，不予采信。故金凤凰公司应当向新世界公司支付从2008年4月7日至2008年9月26日期间即5个月零20天的房屋租金，按照新世界公司所主张的月租金标准209017元，金凤凰公司需支付的房屋租金1184430元。据此，依照合同法第九十六条，第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：1、金凤凰公司在本判决书生效之日起十日内支付新世界公司租金1184430元；2、金凤凰公司在本判决书生效之日起十日内支付新世界公司违约金1254102元；3、驳回新世界公司的其他诉讼请求；4、驳回金凤凰公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50914元，由金凤凰公司承担30000元，新世界公司承担20914元；反诉受理费8044元，由金凤凰公司承担。
金凤凰公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误。首先，一审判决以双方签署了《房屋租赁合同》附件，确认双方对所租房屋的设施、设备进行了验收，属认定事实错误。其次，金凤凰公司与长沙东汉物业管理有限公司签订《物业管理协议》并不能证明新世界公司已经向金凤凰公司实际交付了租赁房屋。三是一审判决认定新世界公司提交的两份询问笔录，恰好证明自签订《房屋租赁合同》至合同解除，新世界公司一直是自己在使用该租赁房屋。二、一审判决金凤凰公司应当支付新世界公司租金1184430元及违约金1254102元，没有事实依据和法律依据。根据《房屋租赁合同》第四条第4款的约定，新世界公司在合同签订后半年之内是不收取租金的，故在双方解除合同之前的半年内，新世界公司没有租金损失。三、在新世界公司没有按照合同约定在签约后十天内将租赁房屋验收交付，新世界公司已先行违约，应向金凤凰公司承担相应的违约责任。
新世界公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，金凤凰公司确实已经接收了租赁物，理由如下：一是双方在《房屋租赁合同》中约定了交付方式，新世界公司提供的设施设备清单表明，双方根据该清单对房屋中的设施清单进行了实际验收，并在附件中注明了各项设备设施的具体情况。附件中没有注明水电表读数是因为当时未安装水电表，无须标明。二是金凤凰公司与长沙东汉物业管理有限公司就租赁物签订《物业管理协议》，该协议说明金凤凰公司已经实际接收了租赁物，并以使用权人的身份委托物业公司进行管理。三是根据两份询问笔录的记载，金凤凰公司雇佣的人员罗君臣、陈卫在其安排下进入五楼进行装修工作，金凤凰公司使用五楼的目的即为履行自身义务而使用五楼。以上事实均能说明金凤凰公司已经接收房屋，并以使用权人的身份实际使用租赁物，即双方交付行为已经实际完成。二、一审判决适用法律正确。首先，本案中双方约定最高六个月免租期，主要是考虑到承租期限为十年。但合同缔结后，承租人一直未履行合同，后来更是单方面解除合同，双方约定六个月免租期的前提条件已不存在。承租人通过免租期来减免其违约责任，属于权利的滥用。其次，金凤凰公司擅自退租，导致发生诉讼，致使房屋一直处于空置状态，由此引起的房租损失高达千万，此外还有交易成本、维护费用方面的损失，故一审判决的违约金数额并没有超过实际损失的30%。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求依法驳回上诉，维持一审判决。
本院二审查明的案件事实与一审审理查明的案件事实基本一致。
本院二审认为：金凤凰公司与新世界公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。金凤凰公司于2008年9月26日向新世界公司发出《解除合同通知书》，通知新世界公司解除《房屋租赁合同》，新世界公司在收到金凤凰公司提出解除合同通知书之日起三个月内未向人民法院或者仲裁机构请求确认解除合同的效力，根据合同法有关规定，自金凤凰公司发出的《解除合同通知书》到达新世界公司时，合同即行解除，故一审确认双方签订的《房屋租赁合同》于2008年9月27日解除正确。本案争议的焦点是金凤凰公司与新世界公司签订的《设施、设备清单》是否能作为双方验收交房的依据。新世界公司与金凤凰公司签订的《房屋租赁合同》第二条约定：该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件，该附件作为新世界公司按照本合同约定交付金凤凰公司使用和金凤凰公司在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。双方当事人在签订《房屋租赁合同》的同日签订了《设施、设备清单》，载明本《设施、设备清单》为双方所签订房屋租赁合同的附件。根据上述合同内容可以认定，《设施、设备清单》系合同附件，是用于明确租赁房屋现有装修及设施、设备情况，虽然合同载明该附件作为新世界公司按照本合同约定交付金凤凰公司使用和金凤凰公司在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据，但不足以认定签署了该附件就证明房屋已经验收交付，否则亦可认定签署了该附件就证明金凤凰公司在本合同租赁期满已交还房屋，这明显不符合事实，故《设施、设备清单》应认定为新世界公司开始出租房屋时交付房屋和金凤凰公司在租赁期满时交还房屋两种情形下验收清点的依据，而不能作为已经验收交房的证据。因此，对金凤凰公司提出在《设施、设备清单》上签字是一个签约行为，而非履约行为，《设施、设备清单》不能作为验收交房的依据的上诉理由，本院予以采信。另外，根据金凤凰公司与长沙东汉物业管理有限公司于2008年4月7日签订了《物业管理协议》，及本案租赁房屋没有锁闭、可以自由出入、为开放式场所的实际状况，均不能确凿充分地证明本案租赁房屋已经交付使用。关于金凤凰公司有工作人员在承租房屋内进行家具安装和维修的问题，是为履行金凤凰公司与新世界公司签订的《酒店家具及配套工程合同》，亦不足以证明新世界公司已经履行了《房屋租赁合同》中的房屋交付义务。综上，综合分析本案现有证据，新世界公司称已经交付租赁房屋的证据不足。根据《房屋租赁合同》第四条约定，房屋交付日期为本合同签订后10天内，但双方对房屋交付的具体方式及有关责任没有约定，导致新世界公司与金凤凰公司至今没有办理房屋交付手续，双方均有过错，应各自承担相应的民事责任，双方要求对方支付违约金的请求均不予支持。鉴于本案中新世界公司交付租赁房屋的证据不足，以及新世界公司作为出租人应对未交付租赁房屋承担主要责任，而且双方在《房屋租赁合同》中约定了六个月的装修免租期，故新世界公司要求金凤凰公司支付租金的理由不成立，证据不足，不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律有误，判处不当，依法应予改判。据此，依照合同法第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销一审法院（2010）开民一初字第1209号民事判决；二、驳回新世界公司的诉讼请求；三、驳回金凤凰公司的反诉请求。本案一审案件受理费50914元，反诉受理费8044元，二审案件受理费58958元，合计117916元，由新世界公司负担101828元，金凤凰公司负担16088元。
申请再审人新世界公司申请再审称：一、二审判决认定事实有误，影响到案件实体判决。二审判决将争议双方签订的《房屋租赁合同》的附件《设施、设备清单》的签署行为认定为是“签约行为”而非“履约行为”，存在错误。争议双方签订的《房屋租赁合同》第二条约定：“该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件，该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和金凤凰公司在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据”。且《设施设备清单》上已注明以下内容：一、配电房设备：齐备；三、装修状况：无；四、消防喷淋设备：现场无，但新世界公司仓库内现有的应无偿提供给金凤凰公司使用；五、空调管网布置及设备：现场无，但新世界公司仓库内现有的应无偿提供给金凤凰公司使用；由于场地没有安装水电表，故第二项水表现数和电表现数没有注明。从该清单的批注可以充分说明，双方对于设施设备已经共同查验核准，否则，该清单上不可能出现“现场无”，配电房设备“齐备”等字样。故该“清单”形成完全是双方进行房屋交接验收所形成的一份“履约文件”，同时是双方在进行详细清点后，留存作为日后合同期满出租方收回房屋的验收标准的凭据。另外，本案其他证据亦佐证《设施、设备清单》是双方共同对房屋进行验收交接所形成的文件。第一、金凤凰公司于2008年4月7日与长沙东汉物业管理有限公司签订的《物业管理协议》。如果金凤凰公司还没有实际取得租赁物的控制权，怎么会以承租人的身份与物业公司签约呢？金凤凰公司签署该协议后，即意味着要从协议所注明的物管开始时间承担物业管理费用，并使用租赁物。第二、金凤凰公司聘用的工作人员陈卫、罗君臣在派出所所做的《询问笔录》，也能证明新世界公司已履行了对租赁物的交付义务。上述证言证明，租赁物一直处于开放状况，可以自由出入，对此，金凤凰公司是知情的；金凤凰公司聘请的工作人员于2007年3月就开始在租赁物场地内工作，早在2007年金凤凰公司就开始使用租赁物。上述证据证明在双方签订《房屋租赁合同》前，金凤凰公司已经实际使用了该房屋，也可证明金凤凰公司理应知道如何去接受该房屋并行使租赁权。第三、根据不动产的属性，应当认定新世界公司已将租赁物交付给金凤凰公司。对于不动产的交付，由于物的特殊性，不可能像动产一样的进行交付。如在商品房买卖中，合同签订前买受人已经实际占有房屋的，双方买卖合同签订时，标的物转移交付完成，租赁合同亦然。二审判决却简单的认为现已证据不足以证明新世界公司已经向金凤凰公司交付了租赁房屋，这种认定没有区分动产交付与不动产交付的区别，也没有区分事前已经占有不动产情形下的不动产交付与一般情况下的不动产交付的区别，明显不当。二、二审判决适用法律错误。二审判决在法律适用上，没有遵循民法中最基本的诚实信用原则。合同法第六十条确定了严格履行和诚实信用原则。本案中，可以认定以下事实：1、双方签订《房屋租赁合同》目的是金凤凰公司为收回新世界公司所欠货款；2、租金的支付方式为抵扣新世界公司所欠的货款；3、金凤凰公司准备将该物业租赁下来进行与其主业无关的棋牌房、美容美发、足浴、按摩、SPA等项目的经营；4、租赁房屋至今空置。由以上事实，充分揭示了酿成本案纠纷的根本原因：金凤凰公司与新世界公司之间存在买卖合同关系，由于双方在货款结算上存在分歧，金凤凰公司希望通过取得新世界相关物业使用权的方式，变相的收回争议货款，同时在租赁合同中还预留了可以进行转租的条款。这种情形下对新世界公司而言根本不存在有违约不向金凤凰公司交付租赁物的可能，因为这样做对新世界公司是有百害而无一利，该租赁物直到现在还是空置状况也进一步说明了这一点。二审判决对上述事实视而不见，对金凤凰公司违反诚实信用原则的行为做出有利的支持，明显适用法律错误。综上，请求依法予以改判。
被申请人金凤凰公司答辩称：一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。1、双方签订《房屋租赁合同》的附件《设施、设备清单》应为签约行为，而非履约行为。首先看附件《设施、设备清单》的来源。《房屋租赁合同》第二条约定：该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件，该附件作为新世界公司按照本合同约定交付金凤凰公司使用和金凤凰公司在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。新世界公司与金凤凰公司在签订《房屋租赁合同》的同日签订了《设施、设备清单》，载明本《设施、设备清单》为双方所签订房屋租赁合同的附件。因此根据合同内容可以认定，《设施、设备清单》系合同附件，是用于明确租赁房屋现有装修及设施、设备情况的一个清单，虽然合同载明该附件作为新世界公司按照本合同约定交付金凤凰公司使用和金凤凰公司在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据，但签署了该附件不能证明房屋已经验收交付，因为签署该附件也可证明金凤凰公司在本合同期满已交还房屋，这明显不符合事实，违背常理。所以《设施、设备清单》应认定为新世界公司开始出租房屋时交付房屋和金凤凰公司在租赁期满时交还房屋两种情形下验收清点的依据，而不能作为已经验收交房的证据。因此，签字《设施、设备清单》只是双方明确对租赁房屋现有专修及设施、设备情况的一种签约行为，而非实际交付房屋的履约行为。2、《物业管理协议》不能证明新世界公司交付了房屋。虽然于签订租赁合同当日签订了《物业管理协议》，但由于新世界公司没有将符合合同约定的房屋实际交付给金凤凰公司使用，故金凤凰公司一直没有承租人的身份。否则，直到现在，金凤凰公司没有缴纳一分钱物业管理费，而物业管理公司却从不提出任何异议呢？3、新世界公司再审申请书中陈述的内容违背客观事实。第一、证人陈卫、罗君臣证言，并不能证明金凤凰公司在签订《房屋租赁合同》签订之前就已使用租赁物，且两证人进入五楼进行家具安装和维修也是在《房屋租赁合同》解除之后，不能达到新世界公司主张的证明目的。第二、新世界公司提及与金凤凰公司签订《房屋租赁合同》是为了收回所欠货款，与事实不符。因为，签订《补充协议》进行冲抵家具货款的合同当事人是深圳金凤凰家具有限公司，不是本案的金凤凰公司。金凤凰公司不是《补充协议》的合同当事人，不存在与新世界公司冲抵家具款的情形。综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。
本院再审查明的案件事实与一审查明的案件事实基本一致。
本院再审认为：双方当事人对涉案合同系租赁合同及《房屋租赁合同》效力无异议，且一、二审对合同的效力进行审查，均认定为有效合同，再审对此予以确认。合同法第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据合同法的上述规定得出，为保证良好市场秩序，确保有效合同确实履行，合同法确定了严格履行和诚实信用的基本原则，即依法成立的合同，当事人应当严格履行，不得擅自解除合同。且当事人行使对合同法定解除权的情形相当严格，只有出现导致合同主要目的不能实现或主要债务不能履行等情形下，合同另一方方能行使合同解除权。结合本案双方当事人签订的《房屋租赁合同》内容、合同法关于租赁合同的规定、新世界公司的再审请求，厘清本案的焦点在于：一、新世界公司在本案中主要义务是什么，是否履行了主要义务；二、金凤凰公司提出的解除合同理由是否成立；三、双方在本案中是否存在违约情形及应承担的违约责任。
关于第一个案件焦点。经审查，合同法第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”合同法在买卖合同中关于所有权转移规定了标的物的转移与交付可分为不同情形，可分为简易交付、现实交付、占有设定等。从上述法律条文规定得出，租赁合同中出租方的主要义务为将租赁物交付给承租方使用，承租方的主要义务是合理使用租赁物、支付租金；判断物是否交付应根据物的种类、物的现状、签订合同之前物占有情况等情形来界定。结合本案相关证据及租赁物现状，可视为新世界公司事实上已向金凤凰公司交付租赁物，已完成主要义务。理由：第一，从租赁合同特征、双方签订的《房屋租赁合同》内容分析。经审查，合同法规定了租赁合同为诺成、有偿、双务合同。所谓诺成合同，是指租赁合同的成立无须交付标的物或履行特定行为。交付租赁物，是指转移标的物的占有归承租人，不以标的物的交付为必要。对此，双方签订的《房屋租赁合同》第一条约定的内容也予以印证，合同约定新世界公司义务为提供适租物供金凤凰公司使用，不以租赁物的交付为必要条件。通过上述分赁物是以转移租赁物的占有为标准，不以交析可得出，在本案中认定出租方新世界公司是否交付租付（包括办理交付手续）为必备条件。第二、从涉案租赁物现状、当事人提供的部分证据进行分析。一、二审已查实，涉案租赁物位于长沙市五一大道868号新世界大厦五楼，该楼层系开放式楼层，电梯到达后再没有锁闭设施，是开放式场所，可自由出入。对租赁物的现状分析得出，金凤凰公司在签订《房屋租赁合同》后即可进场进行装修，是否办理交付手续不影响金凤凰公司对租赁物使用。一审中，新世界公司提供了金凤凰公司聘请人员陈卫、罗君臣的证人证言，虽然双方对陈卫、罗君臣的施工内容各执一词，新世界公司认为，陈卫、罗君臣施工即是装修涉案租赁物，金凤凰公司则认为，陈卫、罗君臣施工是因金凤凰公司承包了新世界公司酒店公共区楼层活动家具、固定家具及装饰面组装件配套工程建设，在涉案楼层施工后再搬入新世界公司酒店公共区楼层，但双方均认可陈卫、罗君臣可自由出入涉案租赁场所进行施工的事实。故上述证据也可得出，金凤凰公司在签订《房屋租赁合同》后可随时派人进场施工的结论。另，金凤凰公司从一审起诉至本案再审均未能提供证据证明新世界公司存在妨碍其使用租赁物的情形存在。综上分析得出，涉案租赁物在签订《房屋租赁合同》后金凤凰公司即可进场装修使用，租赁物在本案中可视为已交付，新世界公司已完成主要义务，至于双方是否办理设施、设备移交手续，不影响《房屋租赁合同》的继续履行。二审将本案争议焦点归纳为双方在《设施、设备清单》的签字行为是签约行为还是履约行为存在不当，再审予以纠正。
关于第二个案件焦点。经审查，合同法第九十四条规定了法定解除的情形，金凤凰公司现提出的解除合同理由不符合法定解除情形。《房屋租赁合同》第九条第二款的约定，金凤凰公司可提出解除合同情形为：1、新世界公司不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件（如建筑主体出现严重安全隐患），或所租赁房屋出现权属纠纷而严重影响经营；2、大楼电梯、空调不能正常使用，水电、燃气不能正常供应，时间持续超过48小时；3、新世界公司或物业管理公司无理干预，严重影响经营的。现金凤凰公司以租赁物未交付为由提出解除合同，不符合合同约定情形。据此，一审认定金凤凰公司提出解除合同理由不能成立，适用法律正确。但新世界公司在收到金凤凰公司单方提出解除合同通知书之日起3个月内未向人民法院提出异议，一审根据合同法第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”，作出《房屋租赁合同》自金凤凰公司提出的《解除合同通知书》到达新世界公司时自行解除的认定，于法有据。
关于第三个案件焦点。上文已分析，新世界公司已履行主要义务，金凤凰提出的解除合同理由不能成立，那么，双方应全面履行租赁合同。现金凤凰公司单方提出解除合同，构成违约，应承担相应违约责任，但新世界公司未按照《房屋租赁合同》约定在签订合同后十日内办理设施、设备移交手续，也负有一定责任。为此，双方均应承担相应违约责任。原一审依据双方签订《房屋租赁合同》第十二条第三款的约定，全部支持新世界公司提出违约金主张，存在不当，再审予以纠正，即新世界公司承担一审判决第二项认定的违约金50%的责任。由于金凤凰公司违约造成新世界公司租赁物无法出租，一审判决金凤凰公司向新世界公司支付从2008年4月7日至2008年9月26日的租金损失，符合合同法第一百零七条的规定，予以维持。
综上，一、二审判决均存在不当之处，再审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销本院（2011）长中民三终字第2541号民事判决及长沙市开福区人民法院（2010）开民一初字第1209号民事判决；
二、金凤凰公司于本判决生效之日起十日内支付新世界公司租金1184430元；
三、金凤凰公司于本判决生效之日起十日内支付新世界公司违约金627051元；
四、驳回新世界公司的其他诉讼请求；
五、驳回金凤凰公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费50914元，由金凤凰公司付担30000元，新世界公司负担20914元；反诉受理费8044元，由金凤凰公司承担；本院二审受理费58958元，由金凤凰公司负担41270元，新世界公司17688元。
本判决为终审判决。
审判长 王 波
审判员 陈利文
审判员 肖志维
二〇一四年六月三日
书记员 黄勤勇
附本案适用的法律','2018-09-26
11:07:12',0,'web',NULL),(20450246,'afd9cc66-445e-41b0-9986-a8430132cef9','$(function(){$(\"#con_llcs\").html(\"浏览：96次\")});$(function(){var
caseinfo=JSON.stringify({\"法院区县\":\"黎城县\",\"法院ID\":\"273\",\"DocContent\":\"\",\"审判程序\":\"\",\"文书全文类型\":\"1\",\"案号\":\"（2016）晋0426执字68号\",\"不公开理由\":\"\",\"法院地市\":\"长治市\",\"法院省份\":\"山西\",\"上传日期\":\"\\\/Date(1513008000000)\\\/\",\"案件类型\":\"5\",\"文书ID\":\"afd9cc66-445e-41b0-9986-a8430132cef9\",\"案件名称\":\"石某某与秦某某离婚纠纷一案执行通知书\",\"法院名称\":\"黎城县人民法院\",\"补正文书\":\"2\",\"法院区域\":\"\",\"文书类型\":null,\"裁判日期\":null,\"结案方式\":null,\"效力层级\":null,\"文本首部段落原文\":\"\",\"诉讼参与人信息部分原文\":\"\",\"诉讼记录段原文\":\"\",\"案件基本情况段原文\":\"\",\"裁判要旨段原文\":\"\",\"判决结果段原文\":\"\",\"附加原文\":\"\",\"文本尾部原文\":\"\"});$(document).attr(\"title\",\"石某某与秦某某离婚纠纷一案执行通知书\");$(\"#tdSource\").html(\"石某某与秦某某离婚纠纷一案执行通知书
（2016）晋0426执字68号\");$(\"#hidDocID\").val(\"afd9cc66-445e-41b0-9986-a8430132cef9\");$(\"#hidCaseName\").val(\"石某某与秦某某离婚纠纷一案执行通知书\");$(\"#hidCaseNumber\").val(\"（2016）晋0426执字68号\");$(\"#hidCaseInfo\").val(caseinfo);$(\"#hidCourt\").val(\"黎城县人民法院\");$(\"#hidCaseType\").val(\"5\");$(\"#HidCourtID\").val(\"273\");$(\"#hidRequireLogin\").val(\"0\");});$(function(){var
dirData = {Elements: [\"RelateInfo\", \"LegalBase\"],RelateInfo: [{ name:
\"审理法院\", key: \"court\", value: \"黎城县人民法院\" },{ name: \"案件类型\", key:
\"caseType\", value: \"执行案件\" },{ name: \"案由\", key: \"reason\", value: \"\"
},{ name: \"裁判日期\", key: \"trialDate\", value: \"2016-08-08\" },],LegalBase:
[]};if ($(\"#divTool_Summary\").length > 0)
{$(\"#divTool_Summary\").ContentSummary({ data: dirData });}});$(function()
{\r\n var jsonHtmlData =
\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"石某某与秦某某离婚纠纷一案执行通知书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2017-12-12\\\\\",\\\\\