北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第25400号
原告张运慧，女，1977年3月10日出生。
原告王振华，男，1978年8月15日出生。
共同委托代理人李浩，北京浩盛律师事务所律师。
被告李群峰，女，1976年8月17日出生。
委托代理人焦同强，北京市祺祥律师事务所律师。
被告吴永锋，男，1977年12月10日出生。
委托代理人姜国军，北京市世纪律师事务所律师。
原告张运慧、王振华与被告李群峰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2013年3月19日作出一审判决。李群峰不服提出上诉，北京市第一中级人民法院于2013年8月16日裁定撤销北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第8210号民事判决书，发回北京市海淀区人民法院重审。本院追加吴永锋为本案被告，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。张运慧、王振华的委托代理人李浩，被告李群峰的委托代理人焦同强，被告吴永锋的委托代理人姜国军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张运慧、王振华共同诉称，2012年11月10日，原被告双方签署《居间服务合同》、《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，缴纳定金5万元整、付中介费7.2万整、预付房款78万元，共计付款90.2万元。房屋网签号为（xxx）。被告现因房价上涨明确拒绝履行合同，导致合同不能顺利履行。根据《补充协议》第6条：违约方需赔付守约方相当于本协议甲方净得总价（2880000元）10%的违约金，被告的上述行为已经构成违约，侵犯了原告的合法权益，应支付给原告28.8万元违约金。上述合同签订时李群峰、吴永锋系夫妻，上次诉讼期间，李群峰与吴永锋经法院调解离婚，将房屋过户至吴永锋名下，并通过调解书撤销了我与李群峰网签的房屋买卖合同。我随即到法院申请了对上述房屋财产保全。根据上述事实和相关法律规定，现诉至贵院，请求法院判决：1、李群峰、吴永锋履行李群峰与我们签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、位于北京市xx区xx路xx号xx园x号楼x层x号的房屋归原告所有，对方应协助我们办理过户手续；3、被告连带向我们支付违约金288000元，另加支付没有按约定办理权属转移登记手续以全部房款为基数按每天万分之五计算的违约金（自2013年2月8日起至实际取得房屋所有权证书止）；4、判决相应的个人所得税由李群峰和吴永锋承担；5、李群峰、吴永锋负担财产保全担保金150万元的贷款利息；6、对方承担本案的全部诉讼费用及财产保全费用。
被告李群峰辩称：一、原告自身存在违约。原被告双方在2012年11月10日，签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，协议约定：“被告出售xx区xx园x号楼xx室（以下简称涉案房屋）给原告，房屋总价款为288万元，合同签订之日原告支付被告购房定金5万元，2012年11月17日前原告支付被告部分购房款78万元”，合同签订之日原被告双方又口头约定2012年11月22日之前原告支付被告购房款135万，剩余的70万元房款采取公积金贷款的方式支付。被告及中介经纪人在签订合同后就多次催促135万元付款一事，但原告支付第一笔首付款78万元后，拒绝支付上述135万元购房款，超过十日，且至今也没有支付，违约行为在先。被告有权依据合同第七条第二款第1项第2点约定行使解除权，且要求承担违约责任。二、合同履行中，被告不存在违约行为，而是依法行使抗辩权和合同解除权行为。依照双方签署合同及补充协议约定及《合同法》相关规定，支付购房款是原告的重要合同义务，在原告虽经被告及中介经纪人多次催促，仍不履行付款义务的情况下，被告可以依据法律规定及合同约定行使抗辩权，不再继续履行合同义务，同时解除双方签订的合同。三、因原告不履行付款义务，导致被告再次购房的重大损失。被告所售房屋本来就是用于出租投资使用，合同签订之日，被告也明确告知二原告出售房屋的目的是为了再购买其他房屋进行投资。收到原告78万元首付款后，基于对其履行合同的信任，被告于2012年11月20日购买了另一套房产，总价款为418万，首付款213万，于2012年11月29日前付清。所以被告必须用原告答应的2012年11月12日前支付的218万购房款支付其购买房屋的首付款。但是，因原告违约未在11月22号之前支付135万元购房款给被告，导致被告也不能支付再次购买房屋的首付款，直接造成被告承担再次购房的违约责任，丧失5万元定金，因房价上涨同时失去了低价购房机会，原告的违约行为给被告造成了重大损失，致使被告卖房目的无法实现。四、原告提出的违约金过高，于法无据。原告主张合同总金额的10%违约金，于法无据。原告自身在合同履行中先违反合同约定不支付房款，导致被告产生重大损失。被告无任何违约行为，是在依法行使抗辩权和合同解除权，不应该承担任何违约责任。综上，原告自身存在违约行为，应该承担相应的违约责任。因原告不履行付款义务，导致被告再次购房的重大损失，被告不存在任何违约行为，且依据合同约定行使解除权。原告提出的违约金过高，于法无据。原告在合同履行中存在严重违反诚实信用的行为，其提出的诉讼请求不应被支持。请法庭在查明本案事实的基础上依法驳回原告的诉讼请求。
被告吴永锋辩称，李群峰与对方签订的买卖合同与我无关，诉争的房产属于李群峰的婚前个人财产，不是夫妻共同财产。我不应成为本案被告。
经审理查明，二原告作为买方、李群峰作为卖方，双方于2012年11月10日签署《居间服务合同》、《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，原告购买被告位于北京市xx区xx路x号xx园x号楼x层x号的房屋（房产证号：京房权证海私移字第x**号），该房屋建筑面积92.78平方米，合同总价款205万元，定金5万元。该协议第六条约定，出卖人应当在领取全部房款当天将该房屋交付给买受人；第七条就违约责任进行了约定；第十条约定当事人双方同意，自本合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。在补充协议中，第一条约定：合同价款为205万元，标的房屋的配套设施折价款为83万元，交易总价款为288万元；第二条约定：被告同意原告以公积金形式购买上述房屋；第三条约定原告于2012年11月10日向被告支付购房定金5万元；第四条约定原告于2012年11月17日前向被告支付部分购房款78万元；第六条约定自该协议签署后，若原被告双方任何一方未经对方许可改变买卖意向，则视为改变方违约，违约方需赔付守约方相当于本协议被告净得总价格10%的违约金。该合同还约定李群峰领取全部房款当天应将上述房屋交付给买受人，如张运慧、王振华未能在房屋交付之日起九十日内取得房屋所有权证书的，李群峰按日计算向张运慧、王振华支付全部已付款万分之五的违约金。
合同签订后，原告按照合同约定的时间向被告支付了定金5万元、预付房款78万元，向中介公司北京我爱我家房地产经纪有限责任公司支付中介费7.2万元。诉讼中被告主张双方曾口头约定2012年11月22日之前原告支付被告购房款135万元，是由于原告没有按约定付款才拒绝继续履行合同，但是被告就双方口头约定的事实没有提交充足有效的证据予以证明。上次诉讼中，原告表示由于房价上涨过快，被告毁约，并表示现在同意一次性将剩余房款205万元支付给被告，合同继续履行，可以放弃违约金的要求。
我院于2013年3月19日作出的（2013）海民初字第8210号民事判决书判决李群峰与张运慧、王振华继续履行上述合同，张运慧、王振华应给付李群峰剩余房款二百零五万元，李群峰应协助张运慧、王振华到房屋产权登记管理机关办理上述房屋的过户手续，将房屋过户至张运慧、王振华名下。但李群峰在2013年3月29日与其夫吴永锋到北京市通州区人民法院调解离婚，双方协议将上述房屋在内的两套房屋归吴永锋所有，现上述房屋已登记在吴永锋名下。张运慧、王振华与李群峰涉及该房屋的网签合同也被撤销。张运慧、王振华发现上述情况后，向我院提出财产保全的申请，本院冻结了吴永锋名下的诉争房屋。为此张运慧、王振华向本院提交了保全费5000元，于2013年5月2日提交了担保费一百五十万元。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议、收条、居间服务合同、银行转账凭证、定金收据、业务收据、佣金确认书、房产证、电话录音光盘及文字整理材料等证据在案佐证。
本院认为，根据我国相关法律，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，张运慧、王振华与李群峰就标的房屋买卖达成一致意见，并签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。该合同依法成立，合法有效，受法律保护。张运慧、王振华已经按照合同约定履行了相应的付款义务。李群峰应当按照合同约定履行相应的交房义务。否则，应当承担相应的违约责任。本案中，李群峰所持不愿意继续履行原有合同的抗辩并无充足有效的证据予以证明，也缺乏相应法律依据，对于李群峰的抗辩本院不予采信。李群峰在诉讼期间通过与其夫吴永锋调解离婚的方式将上述涉案房屋转至吴永锋名下，李群峰向吴永锋转移财产系规避法律的行为，且该转让行为系两人的内部约定，不能产生对抗第三人合法权益的效力，故吴永锋作为诉争房屋的受让人亦有义务协助张运慧、王振华到房屋产权登记管理机关办理上述房屋的过户手续。现李群峰的行为构成违约，故其应按合同规定承担相应的违约金和房屋买卖过户产生的个人所得税，负担保全担保金的相应利息及保全费。因上述房屋买卖合同签订时吴永锋系李群峰之夫，故吴永锋对因该合同产生的权利义务应承担连带责任。现张运慧、王振华主张的未按约定办理权属转移登记手续的违约金，因合同中未对此项违约行为约定违约金，而其所依据违约金条款则仅适用于在房屋交付后九十日内应取得房屋产权证书的约定，故本院对该项诉请不予支持。二人所要求的其它各项诉请，证据充分，符合相关的法律规定本院予以支持，。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第五十八条之规定，判决如下：
一、李群峰、吴永锋继续履行张运慧、王振华与李群峰、就位于北京市xx区xx路x号xx园x号楼x层x号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》；张运慧、王振华于本判决生效后三十日内给付李群峰、吴永锋剩余房款人民币二百零五万元，吴永锋于本判决生效后三十日内协助张运慧、王振华到有关房屋产权登记管理机关办理上述房屋过户手续，将房屋过户至张运慧、王振华名下所有，相应的个人所得税由李群峰、吴永锋负担。
二、李群峰、吴永锋于本判决生效后七日内给付张运慧、王振华改变买卖意向的违约金二十八万八千元。
三、李群峰、吴永锋于本判决生效后七日内赔偿张运慧、王振华所付担保金一百五十万元的利息（按自二○一三年五月二日起至本判决书生效之日止的银行同期贷款利息计算）。
四、驳回张运慧、王振华的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
保全费五千元，由李群峰、吴永锋负担，于本判决生效后七日内交纳。
案件受理费二千八百一十元，由张运慧、王振华负担二百一十元，已交纳；由李群峰、吴永锋负担二千六百元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费五千六百二十元，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 曹 力
人民陪审员 王全有
人民陪审员 巩煜龙
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 李 娜