广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
﹤h2﹥（2014）穗中法民五终字第4177号﹤／h2﹥上诉人（原审被告、反诉原告）：高娴，女，汉族，1984年7月25日出生。
委托代理人：万莉莉，广东银德律师事务所律师。
委托代理人：何丽霞，广东银德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵银燕，女，汉族，1981年3月26日出生。
上诉人高娴因与被上诉人赵银燕租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第503号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于广州市番禺区市桥光明北路禺华园2号101房的权属人为罗炜麟，房产权证号为26450**，建筑面积为120.80平方米。
2012年6月1日，罗亦强以罗炜麟代理人的身份与高娴签订了《商铺租赁合同》，其中合同约定将广州市番禺区市桥光明北路禺华园2号101房（共计60平方米）租赁给高娴，租赁期限为2012年6月1日至2017年5月30日，2012年6月1日至2014年5月30日的月租金为3300元，租赁期内高娴不得擅自将租赁铺位转让或转租给他人经营，否则属高娴违约，业主有权解除合同，收回铺位，履约保证金不予退回，高娴如确需将铺位转让他人，须事先报告业主获得同意后再办理转户手续。
2012年7月4日，高娴（合同为出租人、甲方）与赵银燕（合同为承租人、乙方）及广州市烨美房地产中介有限公司（合同为经纪方）签订了《租赁合约》，其中合约约定，高娴将广州市番禺区市桥光明北路禺华园2号10l房细店（下称涉讼商铺）出租给赵银燕，房屋的建筑面积为15平方米，月租金为2500元正，租赁期自2012年7月4日至2015年7月4日止，由乙方在每月的1日前缴付当月租金，乙方向甲方缴纳5000元作为房屋租金押金（保证金）；任何一方违反合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合约，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿；如仍不足弥补因此而造成之直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准；在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金。逾期超过5天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金（业主同意继续租赁的除外）；甲方逾期交付房屋，每逾期一日，须按月租金金额百分之二支付违约金；逾期超过10天视为甲方擅自解除合同，甲方除退还所有已收款项外还须支付等额于押金数额之违约金；甲方有义务协助乙方办理营业执照所需的资料；因使用不当或人为造成房屋或原配置的设备损坏的，乙方应负责赔偿或修复。合同签订后，赵银燕向高娴支付了押金5000元及转让费26000元，赵银燕使用商铺进行经营。
2012年7月30日，广州市工商行政管理局番禺分局向赵银燕签发《个体工商户名称预先核准通知书》［（穗）市桥个体名预核字（2012）第26201207300163号］，内容为“同意预先核准赵银燕申请的个体工商户名称为：广州市番禺区市桥涩涩服装店；以上预先核准的个体工商户名称保留期至二o一三年一月二十六日止”，“预先核准的个体工商户名称未到登记机关完成个体工商户开业登记的，保留期满后自动失效。有正当理由，需延长预先核准名称保留期的，申请人应在保留期满前1个月内申请延期。保留期延长时间不超过6个月。经登记机关准予开业登记，颁发营业执照后个体工商户名称正式生效”。
2012年11月28日，广州市工商行政管理局番禺分局向赵银燕签发《责令改正通知书》［穗工商番分责字（2012）0006483号］，内容为“赵银燕未经工商行政管理部门核准登记，擅自在光明北路禺华园2号101从事服装经营活动，上述行为违反了《广东省查处无照经营行为条例》第六条第（一）项的规定，构成了无照经营行为，根据《广东省查处无照经营行为条例》第十三条第一款的规定，现责令立即停止无照经营活动”。
2013年4月18日，罗亦强以罗炜麟代理人的身份与高娴以及经纪方广州市烨美房地产中介有限公司另签订了《租赁合约》，其中合同约定广州市番禺区市桥光明北路禺华园2号101房（共计60平方米）房屋的月租金更改为4300元，租赁期限从2012年6月1日起至2017、年5月30日止，并约定承租人在合同期内有权转让给其他人经营，但必须与出租人打招呼，合同期内该铺有关社会一切应支费用及室内外装修均由承租人自行解决，出租人不负任何经济责任，同时，该合约还约定2012年6月1日首份合同作废，以该份合同为准。
2013年4月25日，赵银燕以高娴未能按双方合约协助其办理营业执照为由，向原审法院提起本案诉讼。故请求判令：1、解除赵银燕、高娴双方于2012年7月4日签订的编号为2011068的房屋《租赁合约》；2、高娴返还赵银燕支付的押金5000元；3、高娴返还赵银燕支付的转让费26000元；4、高娴返还赵银燕自2012年7月4日至2013年4月4日的租金22500元；5、高娴支付违约金5000元；6、本案诉讼费由高娴承担。高娴原审辩称，1、赵银燕违反《租赁合约》的约定，逾期支付租金，高娴依法依约解除合同，无须返还押金给赵银燕；2、赵银燕认为高娴转租商铺给赵银燕是未经商铺业主的同意，纯属主观臆测。《租赁合约》签订后，高娴和房屋业主的代理人积极配合赵银燕申办商铺的工商营业执照，不清楚赵银燕被工商部门查处商铺的原因，高娴履行《租赁合约》整个过程中并不存在任何的违约行为；3、赵银燕向高娴支付的铺面转让费26000元，是根据合约的约定及市场交易习惯而支付的款项，现赵银燕违约，其支付的转让费不应退还；4、赵银燕在租赁商铺期间，造成商铺装修的损坏，并且拒绝交还商铺的钥匙，导致高娴将商铺所有的门锁进行更换，上述损失应由赵银燕依法赔偿；5、赵银燕要求高娴赔偿从2012年7月4日至2013年4月4日的租金损失22500元并无事实和法律的依据。
高娴原审反诉称，2012年7月4日赵银燕、高娴签订的《租赁合约》约定：“甲乙双方议定上述房屋月租金为人民币贰仟伍佰元正，租赁期自2012年4月7日起至2015年7月4日止，共计36个月。租金按月结算，以现金形式支付给甲方（高娴），由乙方（赵银燕）在每月的1日前缴付当月租金”；“在租赁期内，乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金。逾期超过5天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金”。此外，双方还约定乙方向甲方支付转让费26000元，该转让费不予退还。赵银燕在签约当天向高娴支付了转让费26000元。合约签订后，高娴与商铺业主代理人罗亦强积极地配合赵银燕办理工商营业执照，提供了办理执照所需的全部资料。2013年4月1日后赵银燕逾期支付当月的房租，直至2013年4月12日赵银燕一直没有支付商铺租金。鉴于赵银燕严重违约，按合约的约定，应视为赵银燕擅自解除合约，高娴有权收回房屋及没收押金，无须归还转让费给赵银燕。2013年4月底，赵银燕私自搬离商铺，高娴发现商铺的玻璃门损坏，门口、天花、墙面漏水发霉，经高娴评估修复装修损失要支出10300元；另赵银燕一直不肯归还商铺的钥匙，导致高娴要更换商铺所有的门、锁，为此高娴支付了600元。根据《租赁合约》第九条的约定，赵银燕应当赔偿高娴上述费用损失共计10900元。现请求法院判令：1、赵银燕支付租金2500元及逾期支付租金违约金（以2500元为本金，按每日2％的标准从2013年4月1日计至款项清偿之日止）；2、赵银燕赔偿高娴的经济损失10900元；3、赵银燕支付的押金5000元归高娴所有；4、赵银燕支付的转让费26000元归高娴所有；5、本案所有的诉讼费用由赵银燕承担。赵银燕反诉辩称，高娴违约在先，不同意高娴的反诉事实及诉讼请求。
原审庭审中，高娴同意解除双方签订的《租赁合约》。
原审诉讼中，对于涉讼商铺的来源、权属的问题。高娴称，涉讼商铺的权属人为罗炜麟，罗亦强为罗炜麟的父亲。2012年6月1日和2013年4月18日，罗炜麟委托罗亦强与高娴签订《商铺租赁合同》和《租赁合约》，罗炜麟将涉讼商铺改成两间商铺，其将一间商铺出租给高娴，高娴承租后，将商铺再改为了两个商铺，高娴将其中的一间商铺出租给赵银燕。赵银燕对此无异议，但认为其不清楚商铺的权属人是谁。
对于赵银燕诉称高娴拒绝协助其办理商铺工商营业执照的问题。赵银燕称，其承租涉讼商铺时不知道高娴不是商铺的业主，在申办工商营业执照的过程中，高娴拒绝配合协助，导致赵银燕未能办理，且由于涉讼商铺为一间大商铺改成两间中的其中一间，而相邻的一间商铺之前已经办理了工商营业执照，因此涉讼商铺无法办理营业执照。为此赵银燕提交了《新办临时经营场所使用证明提供资料须知》、《个体工商户开业登记申请书》和《证明》（加盖广州市工商行政管理番禺分局档案资料查询专用章，内容为，经我分局电子档案查询，截止至2013年4月25日在本局的企业登记数据库未查到“广州市番禺区市桥涩涩服装店”的记录）证明。高娴质证认为，证据不能证实高娴没有协助赵银燕办理营业执照的事实。高娴认为，其虽然不是涉讼商铺的业主，但其转租涉讼商铺给赵银燕已经业主的同意，在赵银燕办理工商营业执照过程中，不论是高娴还是商铺业主都给予充分的配合，商铺的业主直接与赵银燕签订了《广州市番禺区房屋租赁合同》用于办理工商登记，赵银燕承租的涉讼商铺是可以办理工商营业执照的，至于赵银燕能否成功办理营业执照，高娴并不清楚。为此高娴提交了《房地产权情况证明》、《广州市番禺区房地产租赁合同》［合同时间为2012年9月21日，主要内容为罗炜麟同意将坐落在番禺区市桥街光明北路禺华园2号101之一房的房地产（房地产权证号码c2××83）出租给赵银燕作商业用途使用，建筑面积30平方米，租赁期限自2012年7月4日至2015年7月4日，并盖有广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局租赁登记备案专用章］、罗炜麟和罗亦强身份证复印件、罗亦强的《谈话笔录》、6张《企业注册基本资料》、2张《个体工商户营业执照》。赵银燕质证认为，对《房地产权情况证明》的真实性没有异议，但对《广州市番禺区房地产租赁合同》的真实性不予确认，因高娴没有提交纳税证明，不能证明合同是否有真正的履行；对《谈话笔录》的真实性、合法性和关联性不予确认；对《企业注册基本资料》和《个体工商户营业执照》的真实性无异议，但证据与本案并无关联。
对于赵银燕诉称高娴收取的26000元转让费的问题。赵银燕称，其于2012年7月4日支付了26000元转让费给高娴。高娴认为，其收取赵银燕的转让费实际上基于出租商铺行业的交易习惯，由于涉讼商铺附近都是专门做服装业生意的商铺，有稳定的客源，为此，赵银燕承租商铺要支付转让费；涉讼商铺是高娴向前一个承租人承租得来，高娴也支付了93000元转让费给上一个承租人才取得涉讼商铺的经营权，然后高娴对商铺进行装修，再转租给其他人，因此高娴收取赵银燕的转让费是合理。为此高娴提交了2张《收据》（号码：0708043、0708042）和罗晓艳的《谈话笔录》证明。赵银燕质证认为，对《收据》的真实性、关联性不予确认；高娴没有申请证人出庭作证，对《谈话笔录》的真实性、合法性和关联性不予确认。
对于赵银燕支付租金及使用商铺的情况。赵银燕、高娴确认，赵银燕只支付至2013年3月的租金给高娴。赵银燕确认由于高娴没有协助其办理工商营业执照，因此其使用商铺至2013年4月20日。高娴认为由于赵银燕没有支付租金，2013年4月12日高娴通知赵银燕搬离商铺，2013年4月20日高娴发现赵银燕搬离商铺，并且大门紧锁。对于商铺有否进行交接的问题。赵银燕认为其已经将商铺的钥匙交还给高娴，但未能提交证据证明。高娴认为赵银燕没有交还商铺的钥匙。
对于商铺的装修问题。赵银燕、高娴确认，双方在商铺租赁前没有对商铺的装修情况进行确认。高娴认为，赵银燕承租涉讼商铺前，高娴对商铺进行重新的装修和做广告牌，赵银燕租赁期间未能正常使用商铺，导致商铺的门窗破损、天花板渗水、门锁损坏，而且赵银燕搬离商铺时，没有交付商铺钥匙，高娴要雇请他人开锁、换锁收回商铺，其后要对商铺进行修复才能重新使用；现赵银燕违约，其要赔偿高娴为此而支出更换门锁费用及装修修复费用损失共计10900元（600元＋10900元）。为此高娴提交了如下的证据证明：证据1、《摩登修鞋开锁连锁店收款单》（时间为2013年4月29日）、名片，证明高娴因开锁、换锁支付600元的事实；证据2、广州市与龙广告有限公司营业执照复印件、《收款收据》，证明涉讼商铺出租给赵银燕前，高娴对店铺重新装修，并做了新的广告牌的事实；证据3、照片11张、（（店铺修复估价单》，证明赵银燕在租赁期间损坏商铺的事实，如要修复需支出10300元的事实。赵银燕质证认为，对上述证据的真实性、合法性和关联性不予确认。
原审法院认为，赵银燕、高娴签订的《租赁合约》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，对双方均有约束力。高娴依约将房屋交付给赵银燕使用，已履行了合同义务，赵银燕应当按照合同约定的金额、交纳日期履行支付租金的义务。现双方一致同意解除上述的《租赁合约》，予以准许。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。在涉讼商铺租赁合同履行过程中，出租方负有为承租人申领各样证照提供协助的义务。本案中高娴提交的《房地产权情况证明》、《广州市番禺区房地产租赁合同》、罗炜麟和罗亦强的身份证复印件、罗亦强的《谈话笔录》可以印证，高娴出租涉讼房屋给赵银燕是经涉讼房屋产权人同意。而赵银燕提交的《新办临时经营场所使用证明提供资料须知》、《个体工商户开业登记申请书》和《证明》，不能证实涉讼房屋未能办理营业执照是由于高娴及房屋业主不予协助，或赵银燕要求高娴协助办理申领营业执照相关手续，高娴予以拒绝协助的事实，故对赵银燕主张高娴未履行协助义务的事实不予确认。
《租赁合约》约定“涉讼商铺月租金为2500元正，租赁期自2012年7月4日至2015年7月4日止，由乙方在每月的1日前缴付当月租金；任何一方违反合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合约，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿；如仍不足弥补因此而造成之直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准；在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金。逾期超过5天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金（业主同意继续租赁的除外）”。赵银燕、高娴确认，赵银燕只支付至2013年3月的租金给高娴。赵银燕确认其使用商铺至2013年4月20日。高娴认为其在2013年4月20日发现赵银燕搬离商铺，赵银燕从2013年4月1日起一直拖欠租金未付。根据上述合同条款的约定，赵银燕逾期支付租金的行为已构成了违约，其应承担违约责任。高娴反诉要求赵银燕支付租金、逾期付款违约金，以及租赁押金5000元归其所有，符合合同约定和法律的规定，予以支持。赵银燕主张提出要求高娴支付违约金5000元、返还5000元押金，及返还2012年7月4日至2013年4月4日租金22500元的请求，无事实和法律的依据，不予支持。
对高娴反诉要求赵银燕支付租金2500元及逾期支付租金违约金（以2500元为本金，按每日2％的标准从2013年4月1日计至款项清偿之日止）的问题。《租赁合约》约定赵银燕在每月的1日前缴付当月租金，赵银燕使用涉讼商铺至2013年4月20日应支付给高娴2013年4月1日至2013年4月20日的租金为1667元（2500元／月÷30×20天）。高娴反诉请求高娴支付租金2500元超出的部分，不予支持。而《租赁合约》约定赵银燕逾期支付租金要承担的违约金标准明显过高，应予调整，违约金应以赵银燕拖欠的租金1667元为本金，从逾期支付租金次日即2013年4月2日起，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计至款项清偿之日，违约金以1667元为限。
关于转让费26000元的问题。原审法院认为，高娴收取的26000元属于高娴作为出租方向承租人所设定的承租条件，即赵银燕取得涉讼商铺承租权而必须承诺的义务，比较符合实际交易情况，双方就该26000元的支取所达成的合意应视为赵银燕、高娴双方在签订涉讼《租赁合约》前另行订立的基础合同，赵银燕完成该26000元交付并取得涉讼商铺承租权后，该合同的目的得以实现。由于《租赁合约》没有对合同解除后该转让费如何处理作出约定，根据公平合理原则，应当以合同约定的即2012年7月4日至2015年7月4日共1096天商铺使用期计算分摊，扣除赵银燕实际使用期（2012年7月4日至2013年4月20日为291天）应分摊的数额后，由高娴退还给赵银燕19097元（26000元-26000元÷1096天×291天）。对赵银燕提出要求高娴返还26000元转让费超出的部分，不予支持。高娴反诉要求26000元转让费归其所有的请求，不予支持。
对于高娴反诉请求要求赵银燕赔偿财产损失10900元的问题。根据《租赁合约》约定“因使用不当或人为造成房屋或原配置的设备损坏的应负责赔偿或修复。”赵银燕、高娴在商铺承租前及高娴收回商铺时，没有对涉讼商铺的装修状况进行确认，高娴提交的证据不能证明赵银燕承租涉讼商铺后损坏商铺装修的事实，因此高娴反诉提出要求赵银燕赔偿破坏涉讼商铺门窗、天花板等装修物修复费10300元，及更换商铺门锁费用300元合共10900元的诉讼请求，无事实和法律的依据，不予支持。
原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年2月1日作出如下判决：一、赵银燕与高娴于2012年7月4日签订的《租赁合约》解除；二、赵银燕应在本判决书生效之日起五日向高娴支付租金1667元及逾期支付租金违约金（以1667元为本金，从2013年4月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准计至款项清偿之日止）；三、赵银燕支付的租赁押金5000元归高娴所有；四、高娴应在本判决书生效之日起五日向赵银燕退还19097元；五、驳回赵银燕其余的诉讼请求；六、驳回高娴其余的反诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1263元，由赵银燕负担851元，高娴负担412元；反诉费904元，由赵银燕负担139元，高娴负担313元。
判后，上诉人高娴不服原审判决，向本院提起上诉称：一、高娴与赵银燕约定的26000元的转让费，是合法并符合行业交易习惯的，应得到支持。赵银燕违约导致合同解除，是过错方，其无权要求高娴退还任何转让费；二、赵银燕在租赁期间导致铺面损坏；退租后，拒绝交还铺面钥匙，导致铺面所有门锁全部重换，赵银燕依法依约应当赔偿。故上诉请求：1、改判一审判决第四项，改判高娴无需退还赵银燕19097元；2、依法撤销一审判决第六项，改判赵银燕应向高娴赔偿经济损失10900元；3、诉讼费用均由赵银燕承担。
被上诉人赵银燕答辩称同意原审判决。
经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，原审法院认定案涉合同的履约过程中系赵银燕逾期支付租金违约，应由赵银燕承担违约责任，对此赵银燕和高娴均无异议，本院予以认可。二审争议的焦点是赵银燕应承担何种违约责任。
关于高娴应否退还赵银燕部分转让费的问题。高娴和赵银燕签订的《租赁合约》并未对转让费的性质以及在赵银燕违约导致合同解除的情况下转让费该如何处理作出约定，结合高娴对收取转让费的解释以及《租赁合约》上下文意的理解，转让费实际是赵银燕在合同约定的租赁期间使用涉案商铺的对价。因赵银燕违约导致合同提前解除，赵银燕仅使用了约定租期中部分租期，就将涉案商铺交还高娴，原审基于公平合理原则，判令高娴将赵银燕未使用涉案商铺日期计算的转让费19097元（即26000元-26000元÷1096天×291天）予以退还，并无不当，本院予以维持。高娴要求没收全部转让费26000元，理据不足，本院不予支持。
关于赵银燕应否赔偿高娴财产损失的问题。因双方并未对涉案商铺在高娴交铺之前以及赵银燕撤场之后的装修情况进行确认，高娴提交的现有证据尚不足以证明赵银燕对涉案商铺造成损害，故原审驳回高娴要求赵银燕赔偿财产损失10900元的请求，并无不当，本院予以维持。
综上，原审查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人高娴的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人高娴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年一月八日
书 记 员 邹文芳