江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏13民终3537号
上诉人（原审被告）：庄恒波,男,1972年1月27日出生,汉族，住江苏省沭阳县。
委托诉讼代理人：张铁铸，江苏铸辉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：金玉平,女,1968年9月10日出生,汉族，住江苏省沭阳县。
委托诉讼代理人：叶裴，江苏恒有律师事务所律师。
原审第三人：沭阳县广厦置业有限公司,住所地江苏省沭阳县沭城街道广州路45号。
法定代表人：孙军，该公司经理。
上诉人庄恒波因与被上诉人金玉平、原审第三人沭阳县广厦置业有限公司（以下简称广厦公司）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2016）苏1322民初7566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金玉平向一审法院起诉请求：停止对金玉平安置的位于沭阳县沭城街道广贸大厦162、163号商业用房的强制执行，并解除对上述房屋的查封。
一审法院认定事实：2010年1月25日，金玉平与广厦公司签订拆迁补偿安置协议，协议约定：广厦公司将广贸大厦162号的商铺与金玉平调换，双方同意调换的房屋建筑面积为64.68平方米。后因广厦公司原工作人员徐红卫工作失误，错将162号商铺分割成162号、163号商铺。2014年11月26日，庄恒波以民间借贷为由起诉广厦公司，后一审法院作出（2014）沭民初字第03622号民事判决：一、沭阳县广厦置业有限公司于判决生效发生法律效力之日起十日内向庄恒波支付借款本金100万元及利息（自2014年7月15日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率4倍计算）；二、如沭阳县广厦置业有限公司未按上述期限履行债务，庄恒波有权对沭阳县广厦置业有限公司提供抵押的沭阳县广贸大厦163号、164号、170号、171号商铺与沭阳县广厦置业有限公司协议折价或者以拍卖、变卖所得价款在100万元范围内优先受偿；三、庄恒波律师费35000元，由沭阳县广厦置业有限公司赔偿。后因广厦公司未履行该判决内容，庄恒波申请执行。执行过程中，一审法院于2015年2月26日作出（2015）沭执字第2163号执行裁定书，裁定查封位于沭阳县沭城街道广州路北侧、沈阳路西侧在建的广贸大厦一层163号、164号、170号、171号共4套商铺。后金玉平向一审法院提出执行异议。一审法院于2016年4月22日作出（2016）苏1322执异44号执行裁定书，裁定：驳回金玉平的起诉。金玉平不服该裁定，故诉至法院要求处理。
一审法院另查明：2015年10月17日，金玉平将涉案房屋出租于沭阳县城南综合农贸市场。涉案商铺尚未通过综合竣工验收。
一审法院认为，广厦公司因拆迁将原位于沭阳县沭城街道广州路北侧、沈阳路西侧的广贸大厦一层162号商铺安置给金玉平，房屋面积为64.68平方米，后因其工作人员失误错将162号商铺分割成162号、163号两间商铺，金玉平与广厦公司签订沭阳县房屋拆迁补偿安置协议，该协议系金玉平和广厦公司之间真实意思表示且也不违反法律规定，应认定合法有效。广厦公司已将该房屋交付金玉平，金玉平已经实际使用该房屋并将涉案房屋出租给案外人，应当认定金玉平实际占有涉案房屋。涉案房屋虽未办理过户登记手续，但并非金玉平所能控制的原因造成的，即金玉平对此并无过错。根据相关司法解释规定，第三人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给案外人，案外人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果案外人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。故金玉平请求中止对位于沭阳县沭城街道广州路北侧、沈阳路西侧的广贸大厦一层163号商业用房的执行的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。金玉平同时要求中止对162号商铺的强制执行的诉讼请求，涉案的法律文书并未对162号商铺设置权利义务，因此金玉平该主张没有事实和法律依据，不予支持。调解不成，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，判决：一、中止对位于沭阳县沭城街道广州路北侧、沈阳路西侧的广贸大厦一层163号商铺的执行；二、驳回金玉平的其他诉讼请求。案件受理费4706元，由第三人沭阳县广厦置业有限公司负担。
庄恒波上诉请求：撤销一审判决，改判驳回金玉平一审诉讼请求或发回重审。事实和理由如下：1.根据已经生效的（2014）沭民初字第03622号民事判决第二项：“如被告沭阳县广厦置业有限公司未按上述期限履行债务，原告有权对被告提供抵押的沭阳县广贸大厦163号、164号、170号、171号商铺与被告沭阳县广厦置业有限公司协议折价或者以拍卖、变卖所得价款在100万范围内优先受偿”即涉案房屋能够被执行，但一审法院却又作出了不同判决，明显矛盾。2.涉案房屋不是安置房屋，也不存在广厦公司工作人员失误划分的问题，广厦公司提交的“房屋分层平面图”直接反映是162号、163号是两个独立的商铺。如果广厦公司安置的面积不够，完全可以采取金钱补偿或另行安置。3.本案一审承办法官在开庭时要求金玉平自行撤诉，否则就下裁定驳回其诉讼请求，但却在之后作出了完全不同的判决。
被上诉人金玉平答辩称：涉案房屋是安置房屋，163号商铺是对已经安置给金玉平的162号商铺的错误划分。而根据法律规定，被拆迁人对拆迁补偿安置房屋享有的债权具有优先效力。拆迁人将补偿安置房屋另行出售或者抵押给他人，即使该相关人员办理了房屋所有权登记或者他项权登记，被拆迁人也可以基于特种债权排他效力优先取得拆迁补偿补偿安置房屋，相关人员的物权变动不得对抗被拆迁人的物上请求权。沭阳房管处仅根据广厦公司与庄恒波之间的错误申请对金玉平的物权做了处分，（2014）沭民初字第03622号民事判决也仅依据合同相对性并未查清真正的权利状态，从而损害了金玉平的合法权益，这些不利后果不应当由金玉平承担。综上，一审判决公正正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人广厦公司经本院合法传唤未到庭应诉。
二审中，除庄恒波对一审法院已经查明“因第三人公司原工作人员徐红卫工作失误，错将162号商铺分割成162号、163号商铺”有异议外，各方当事人对一审法院查明的其他事实均无异议，对各方均无异议的事实，本院予以确认。
另查明：广厦公司向金玉平出具的《沭阳县广贸大厦选房单》上载明金玉平安置房为162号，建筑面积约为64.68平方米。广厦公司向沭阳县房屋征收办公室提交的《房屋安置平面图》载明，162号商铺位于东北角，面积为64.68平方米，163号商铺位于162号商铺西侧，面积为32.34平方米。广厦公司向沭阳县房管处提交的《房屋分层平面图》载明原《房屋安置平面图》上的162号商铺所在位置被分割为162、163号两套商铺，面积均为32.34平方米。
二审中，金玉平为证明其主张向本院提交了原告魏春玲与被告陈燕、第三人沭阳县广厦置业有限公司案外人执行异议之诉一案民事判决[案号：（2016）苏13民初64号]及魏春玲在该案中提交的《广贸大厦营业用房安置房销控表（市场南北通道西侧）》，该表落款时间为2013年4月15日，并载明162号房屋为64.68平方米，被安置给金玉平。经查，该判决已经生效。
上诉人庄恒波质证认为，对判决书真实性无异议，但与本案无关；《广贸大厦营业用房安置房销控表（市场南北通道西侧）》系复印件，不予质证。
本院认证意见：对判决书真实性予以确认；该判决书中对《广贸大厦营业用房安置房销控表（市场南北通道西侧）》真实性已经予以认定，故本院对该份证据予以采信。
本案二审争议焦点为：金玉平是否优先于庄恒波取得该涉案“163号”商铺，法院是否应当停止该商铺的执行。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人的房屋在拆迁前已存在，被拆迁人对被拆除房屋拥有物权，其权利价值因拆迁而转移。被拆迁人为服从社会公共利益而同意拆迁，被拆迁人的利益应获得特别保护。故被拆迁人对安置房屋享有的是一种特种债权，该特种债权被赋予了物权的优先效力。据此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定中的“出卖给第三人”，不仅指与第三人签订买卖合同，还包括履行买卖合同而办理的物权变动登记手续，即使安置房屋已登记于第三人名下，被拆迁人也可以请求优先取得该安置房屋。故《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定应类推适用于拆迁人将安置房屋抵押给第三人的情形，即拆迁人将已明确约定用于补偿安置的房屋另行抵押给第三人的，抵押权人的抵押权不能对抗被拆迁人取得该补偿安置房屋的权利，被拆迁人享有优先于抵押权人取得安置房屋的权利。
本案中，金玉平与广厦公司2010年1月25日签订的房屋拆迁补偿安置协议约定，安置方式为产权调换，广厦公司以广贸大厦面积为64.68平方米的162号商铺作为金玉平的安置房；广厦公司2013年5月3日向金玉平出具的选房单再次确认金玉平的安置房为建筑面积为64.68平方米的商铺。广厦公司向沭阳县房屋征收办公室提供的《房屋安置平面图》、《广贸大厦营业用房安置房销控表（市场南北通道西侧）》上进一步载明金玉平安置房的位置及面积。因此，金玉平的安置房足以确定为广贸大厦东北角、面积为64.68平方米的商铺。虽然广厦公司将安置给金玉平的上述商铺又重新划分为162号、163号商铺，但该163号商铺实际上仍是是金玉平安置房的一部分。故金玉平主张优先取得广贸大厦163号商铺并要求停止对广贸大厦163号商铺的执行，有事实和法律依据，依法应予支持。
综上，庄恒波的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，但判决主文表述不当，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：
一、维持沭阳县人民法院（2016）苏1322民初7566号民事判决第二项；
二、变更沭阳县人民法院（2016）苏1322民初7566号民事判决第一项为：“停止对沭阳县沭城街道广州路北侧、沈阳路西侧的广贸大厦一层163号商铺的执行”。
一审案件受理费4706元，由原审第三人沭阳县广厦置业有限公司负担；二审案件受理费4706元，由上诉人庄恒波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 静
审 判 员 庄云扉
审 判 员 孙 权
二〇一七年二月六日
法官助理 段 娜
书 记 员 汤媛媛
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