温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0302民初11862号
原告：温州国银商城发展有限公司，住所地：浙江省温州市鹿城区学院东路杨府山城市公园南侧地上商业楼101室。
法定代表人：郑海荣。
委托诉讼代理人：吴可人，系公司职员。
委托诉讼代理人：何曼丽，北京盈科（温州）律师事务所律师。
被告：温州绿港发展有限公司，住所地：浙江省温州市鹿城区府东路宏国大厦601室。
法定代表人：施巍。
委托诉讼代理人：朱鹏程、蔡国庆，北京德恒（温州）律师事务所律师。
第三人：温州市城市建设投资集团有限公司，住所地：浙江省温州市鹿城区府东路宏国大厦1701、1702、1703、1704室。
法定代表人：林世南。
委托诉讼代理人：朱鹏程、蔡国庆，北京德恒（温州）律师事务所律师。
第三人：上海国银实业投资发展有限公司，住所地：上海市宝山区东林路393号。
法定代表人：郑海荣。
委托诉讼代理人：金炳聪，北京盈科（温州）律师事务所律师。
原告温州国银商城发展有限公司（以下简称温州国银公司）与被告温州绿港发展有限公司（以下简称绿港公司）及第三人温州市城市建设投资集团有限公司（以下简称城投集团）、上海国银实业投资发展有限公司（以下简称上海国银公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月6日受理后，依法由审判员韩若冰适用简易程序于2017年11月3日、2017年12月13日公开开庭进行了审理。原告温州国银公司的委托诉讼代理人何曼丽，被告绿港公司及第三人城投集团的共同委托诉讼代理人朱鹏程、蔡国庆，第三人上海国银公司的委托诉讼代理人金炳聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告温州国银公司诉称：2015年1月16日，原告与被告签订了《汇智园租赁合同》，由第三人城投集团作为见证方，合同约定由原告承租被告的坐落于温州市鹿城区学院东路1166、1188号杨府山公司东南侧的房屋即汇智园，租赁建筑面积22852.6平方米，租赁期为2015年9月1日至2025年8月30日，其中免租期为2015年9月1日至2016年2月28日，第一年租金的支付时间为合同签订后的10日内，被告在不符合合同约定情形下擅自单方终止合同的，应当承担损失赔偿及违约金责任。同时合同约定了租金及递增方式、履约保证金、水电费用押金等事宜。由于汇智园的人物流通道尚未竣工等原因，原、被告及案外人温州市股权营运中心有限公司于2015年8月18日签订《三方协议书》，补充约定原告应当在2015年8月25日之前支付租金尾款等事宜。原告已按约支付首年租金4700323元、履约保证金150万元、水电费押金20万元，总计6400323元。涉案的汇智园项目系温州市对台招商合作的温州台湾特色商品交易集散中心项目的组成部分。第三人城投集团与第三人上海国银公司分别于2013年5月18日和2013年6月18日签订《温州台湾特色商品交易集散中心项目合作开发框架协议书》、《台湾特色商品交易集散中心项目合作开发框架协议书》，该两份框架协议约定项目包括一期即杨府山公园中心广场内已建地上与地下建筑物约24000平方米（汇智园）和二期即一期与滨江商务区“绿轴”之间连接区域地下空间，同时明确一、二期为不可分割的组成部分，不可单独经营，一期的装修与二期的启动同步进行。后第三人城投集团的子公司即被告与第三人上海国银公司的项目公司即原告就一期汇智园签订涉案的《汇智园租赁合同》。由于汇智园的西面和北面毗邻杨府山公司，南邻河道，东靠二期地块，被告修建的河道人行桥及公园内部根本无法满足最基本的货物进入需求，更无法提供集团等辅助配套功能，不具备独立运营能力。第三人之间签订框架协议的着眼点即在于将一、二期作为一个整体，利用二期的地下空间弥补一期的重大缺陷。而二期地块由于拆迁、控规等原因，拖延直至第一年租期届满数月才挂牌成功，且原告也未能按照框架协议的约定顺利取得该地块。因此第一年租期内，在未能利用二期地块的前提下，汇智园根本不能满足正常商业需求，原告为一期汇智园的推进耗费了大量的成本，由于被告及第三人城投集团的违约，原告无从进行验收移交及招商装修，导致案涉租赁合同的根本性违约，使得合同目的落空。后经原、被告双方的多次协商，仅于2016年12月28日达成协议，解除合同，但是对于责任承担始终未能达成一致意见。故请求判令：1、被告返还租金4700323元、履约保证金150万元、水电费押金20万元，共计6400323元；2、被告按照违约金比例即租金的20%及赔偿其因违约而给原告造成的经济损失940064.6元；3、本案诉讼费由被告承担。
为此，原告温州国银公司向本院提交如下证据：
1、营业执照，证明原告诉讼主体资格。
2、被告工商信息，证明被告诉讼主体资格。
3、第三人工商信息，证明第三人诉讼主体资格。
4、汇智园租赁合同，证明原、被告于2015年1月16日签订承租汇智园的租赁合同，合同约定租赁期限、租金及递增方式、履约保障金、水电费押金、违约金等事宜。
5、三方协议，证明因汇智园的人、物流通道尚未竣工，原、被告补充约定租金等费用的支付时间。
6、发票、收据，证明原告已向被告支付首年租金4700323元、履约保证金150万元、水电费押金20万元，总计6400323元。
7、温州台湾特色商品交易集散中心项目合作开发框架协议书2份（2013年5月18日系复印件），证明为引进台商投资台湾特色商品交易集散中心项目，第三人城投集团与第三人上海国银公司签订两份框架协议，明确约定项目一二期为不可分割的组成部分，不可单独经营，一期的装修和二期的启动同步进行。
8、杨府山公园平面图、河道人行桥照片、二期地块照片，证明汇智园西面和北面毗邻杨府山公园、南邻河道、东靠二期地块，河道人行桥及公园内部根本无法满足最基本的货物进出需求，更无法提供停车等辅助配套功能，不具备独立运营能力。
9、温州市国有建设用地使用权挂牌出让公告，证明二期地块由于拆迁、控规等原因，直至第一年租期届满后数月才挂牌成功，同时距离装修期届满已逾大半年时间。
10、关于要求对台湾街项目经济补偿及后续工作相关事宜的报告、回复函、解除函、关于解除《汇智园租赁合同》的回复函，证明就违约情形，原、被告多次协商，除了协议解除合同外，未能就被告承担违约责任达成一致意见。
11、发票汇总表、发票，证明原告因为被告方面违约所导致的部分损失。
12、滨江商务区03-03-02等地块控制性详细规划图、视频，证明涉案租赁物（汇智园）不具备交付条件和使用条件，汇智园四周没有人物流通道，且二期工程截止2017年10月23日止还在施工中，一二期之间没有通道，一期汇智园被杨府山公园和二期工程包围住。无法进行施工、装修、更无法经营。
13、照片、问政截图，证明汇智园不具备经营条件。
被告绿港公司辩称：原告声称的框架协议只是意向性协议，没有具体的权利义务约定，并且汇智园的签订主体并非框架协议的主体，因此框架协议不对原、被告具有法律约束力。同时，原告也是由于自身原因导致其未能取得二期地块。原告在取得租赁权时，该租赁物已经具备出租的条件，且原告对租赁物的位置及状态和风险已经明知，同时该租赁物的出租不涉及二期地块。原告逾期支付租金已经够成违约，应当承担违约责任，原告的诉请不应支持。
为此，被告绿港公司向本院提交如下证据：
1、2016年10月31日律师函、邮递面单、汇智园房租催缴通知，证明原告温州国银公司经过被告绿港公司催收通知，拒不支付2016年8月31日之后的租金，构成违约。
2、建设工程竣工验收意见书、《浙江省建设工程规划核实确认书》、建设项目竣工环境保护验收申请、建设工程消防验收意见书、工程竣工验收报告、竣工验收备案表、工程质量监督报告（温州市杨府山城市公园南侧已建建筑物改建工程）、温州市建设工程质量监督站内部工作流程表，证明租赁标的已经竣工验收。
第三人城投集团陈述：同意被告绿港公司的答辩意见。
第三人城投集团未向本院提供证据。
第三人上海国银公司陈述：同意原告的意见。第三人上海国银公司与第三人城投集团签订的框架协议，是之后原、被告双方签订租赁协议的基础，二期工程必须为一期工程预留通道，一期和二期工程是不可分割的。现二期工程由其他单位中标，一期二期不能贯通，汇智园不具备租赁条件。且根据租赁合同约定，被告交付的租赁标的应具备消防、竣工验收备案，如不符合该条件，原告可拒绝接收租赁物，而原告至今未查到相关的备案文件。
第三人上海国银公司向本院提交如下证据：
温州市国有建设用地使用权挂牌出让公告及附件（滨江商务区03-03-02b二期），证明一期相关配套工程均未完成，地面无道路也无其他通道，附件合同要求二期为一期开设人行通道连接，二期目前处于项目建设初期。
经审理，本院认定事实如下：2013年5月18日，第三人城投集团与第三人上海国银公司签订了一份《温州台湾特色商品交易集散中心项目合作开发框架协议书》。2013年6月18日，第三人城投集团与第三人上海国银公司及案外人中华国际投融资促进会签订了一份《台湾特色商品交易集散中心项目合作开发框架协议书》。该两份协议均系二位第三人为共同合作建设“台湾特色商品交易集散中心”而达成的协议，约定双方合作项目范围分二期，一期为杨府山公园中心广场内已建地上与地下建筑物约24000平方米，二期为一期（杨府山公园中心广场房屋建筑）与滨江商务区“绿轴”之间的连接区域的地下空间的开发经营；项目实施方式初步确定为一期以房屋租赁的方式进行投资合作，二期以土地出让的方式进行，第三人城投集团对此给第三人上海国银公司予以支持。二份协议书均明确了一期、二期为不可分割、不可单独成立，一期的装修与二期的启动将同步进行。基于上述框架协议的约定，2015年1月，第三人上海国银公司就该项目的实施单位即原告通过投标向被告取得一期租赁物（汇智园）的承租权。2015年8月18日，原、被告才实际签署落款时间为2015年1月13日的《成立确认书》，并同时正式签订落款时间为2015年1月16日的正式租赁合同即《汇智园租赁合同》。该租赁合同明确：鉴于温州国银公司方曾与第三人城投集团达成项目开发框架协议，而被告作为第三人城投集团的子公司，即汇智园的最终权属单位，具体实施租赁事宜，故由第三人城投集团作为该合同的见证方之一，租赁双方就相关租赁事宜达成相关协议。租赁合同约定项目名称为温州市学院东路汇智园租赁权转让项目，租赁标的物地址位于温州市学院东路1166号、1188号，杨府山公园东南侧，地上建筑面积为4430.6平方米，地下建筑面积为18422平方米，租赁用途为开发青少年职业体验，租赁期限为10年，因该标的物竣工备案尚未完成，配套的人流、物流通道—南河人行桥预计于2015年9月才能竣工，双方约定租期期限为2015年9月1日起至2025年8月31日止，首年租期自2015年9月1日起至2016年8月31日止，其中2015年9月1日起至2016年2月28日为免租期；租金34.28元/平方米·月，首年租金9400646元/年，每年在上一年租金综合单价的基础上递增1.5%，五年期满后重新委托评估单位按市场价格评估，递增率仍为1.5%；租金一年一付，先付后用；免租期开始前原告先支付履约保证金150万元和水电费用押金20万元，合同签订后10日内支付第一年租金4700323元（扣除免租期租金）；双方约定于“2015年1月20日”前办理租赁标的物的移交手续，被告将租赁标的物、相关配套设施交付给原告，如被告未能按期交付的，租赁期顺延；被告保证租赁标的物竣工时已获得相关消防、住建等相关主管部门验收合格，满足设计使用功能要求，被告在交付标的物之前未完成相关主管部门验收的，原告可以拒绝接收；该合同还约定了租赁双方的其他权利义务、违约责任等。同日，被告绿港公司与原告及案外人温州市股权营运中心有限公司还签订了一份《三方协议书》，明确：鉴于原、被告双方已达成租赁意向，因标的物还未完成竣工备案及作为该建筑配套的人流、物流通道—南河人行桥尚未竣工（预计于2015年9月15日才能竣工），故标的物交付时间定为9月1日，即为租期起始时间；原告认为依据上述原因，标的物尚不具备实际使用条件，要求首年租金及投标费用暂不结算，延后至8月份完成，双方为此未如期签署《成交确认书》。经协商，双方达成如下一致：双方于2015年8月18日实际签署《成交确认书》和《汇智园租赁合同》；确定9月1日为租赁期限起始时间；原告原交纳的意向保证金500万元转为履约保证金、转让手续费及租金。上述合同、协议签订后，原告于2015年9月1日前交齐了履约保证金150万元、第一年租金（扣除免租期租金）4700323元、水电费押金20万元。原、被告双方至今未对租赁物进行交接，原告亦未进场对租赁物进行装修。2016年9月15日，框架协议所涉的二期地块由温州市国地资源局挂牌出让，后由案外其他单位中标。2016年12月22日，原告发函给被告，要求解除租赁合同并退还租金、履约保证金等。被告于2016年12月28日回复，同意租赁合同于2016年12月22日解除，对原告已缴纳的租金、履约保证金、水电费押金等另行解决。
另，租赁标的物位于杨府山公园内，南面临河，东接二期地块，西面、北面毗邻杨府山公园，其出入仅为公园内的园区人行通道。被告提交的相关竣工验收材料记载，汇智园的五方主体验收时间为2015年2月9日。规划验收时间为2014年9月28日，消防验收时间为2014年12月26日，环保验收时间为2014年12月23日。在城市建设档案馆内并无该项目的竣工备案材料。庭审中，原告明确其第二项诉讼请求为要求被告按租金的20%赔偿违约金940064.6元，其他经济损失另行主张。
以上事实由当事人身份材料、汇智园租赁合同、三方协议、框架协议、租金发票、押金收据、国有建设用地使用权挂牌出让公告、解除函、解除回复函、杨府山公园平面图、建设工程竣工验收意见书、《浙江省建设工程规划核实确认书》及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为：原、被告签订的《汇智园租赁合同》内容未违反法律禁止性规定，本院依法认定为合法有效。涉案的二份框架协议签订的主体虽为第三人上海国银公司与城投集团，但原、被告作为二位第三人的项目实施单位及子公司，基于框架协议约定的内容，先行签订了《汇智园租赁合同》，即框架协议约定的一期工程。根据框架协议的约定，一期工程与二期工程是不可分割的，一期的装修与二期的启动同步进行，从租赁标的物的现场来看，一期不具备单独的物流通道，需借助二期工程来弥补。在原、被告双方签订租赁合同时，二期工程尚未公开招投标，在二期工程未确定主体的情况下，无法对一期工程先行施工。且根据《三方协议》的内容，可看出在签订租赁合同时一期工程是不具备交付使用条件的，被告所提交的证据不能证明在租赁期起始时间，其总体工程已通过竣工验收备案，被告亦未提供证据证明其在租赁合同签订后已通知原告来接收租赁标的物。现二期工程由其他单位中标，导致一期工程无法与二期工程统一规划利用，使原告承租租赁标的物的目的无法实现。原告在与被告签订租赁合同时，对于二期工程的招投标的中标结果双方均不可控，原告不能将所有的商业风险转嫁给被告。现原、被告双方已协商解除了租赁合同，对于合同的解除，原、被告双方都有过错，根据公平原则，被告应退还原告租金、押金、履约保证金，原告要求被告承担违约金依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告温州绿港发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告温州国银商城发展有限公司租金4700323元、履约保证金150万元、水电费押金20万元，共计6400323元；
二、驳回原告温州国银商城发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费63183元，减半收取31591.5元，由原告温州国银商城发展有限公司负担3290.5元，被告温州绿港发展有限公司负担28301元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审判员 韩若冰
二〇一八年一月四日
书记员 林里赫