湖北省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鄂民终748号
上诉人（原审原告、反诉被告）：襄阳市国土资源局。住所地：湖北省襄阳市襄城区西街***号。
法定代表人：王明强，该局局长。
委托诉讼代理人：刘坤，湖北巨天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：襄阳锦润祥房地产开发有限公司。住所地：湖北省襄阳市樊城区卧龙大道**号*号楼*层***号。
法定代表人：赵晓林，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴景灏，湖北三顾律师事务所律师。
上诉人襄阳市国土资源局（以下简称襄阳国土局）因与被上诉人襄阳锦润祥房地产开发有限公司（以下简称锦润祥公司）国有建设用地出让合同纠纷一案，不服湖北省襄阳市中级人民法院（2017）鄂06民初319号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
襄阳国土局上诉请求：1、撤销原审判决主文第一、二、三项，改判锦润祥公司向襄阳国土局支付逾期付款违约金49596547.50元，并驳回锦润祥公司的反诉请求，或将本案发回重审；2、本案一、二审全部诉讼费用由锦润祥公司承担。事实和理由：1、原审判决对逾期付款违约的计算基数和计算期间认定有误，对逾期付款违约金的标准认定过低。2、分期付款利息和逾期付款违约金的性质和作用不同，两者的适用也不存在矛盾冲突，在锦润祥公司存在逾期付款的情形下应同时予以计算。原审判决认定超过付款期限之外，因已计付违约金，不应再计付利息缺乏依据，明显有误。3、锦润祥公司于2017年11月17日支付的9645433.79元利息是经过双方核算之后确定的，而且是锦润祥公司自愿支付，说明锦润祥公司认可该利息，双方已就利息支付达成了合意。锦润祥公司后又请求返还6844107.03元利息，原审判决对此予以支持没有事实和法律依据。4、襄阳国土局在《国有建设用地使用权出让合同》签订后已按现状交付了土地，土地的地籍调查和指界查勘工作也已经完成，不动产权登记并已办理。襄阳国土局已经履行了土地交付义务。原审判决襄阳国土局按照三通一平、无人员居住的交付条件再次交付土地并支付逾期交地违约金，缺乏事实和法律依据。
锦润祥公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，请求人民法院驳回襄阳国土局的上诉请求，维持原判。
襄阳国土局向一审法院起诉请求：1、判令锦润祥公司向襄阳国土局交纳土地出让金111266720元，并自2016年1月23日起至实际付款之日止以111266720元为基数，按照2016年1月23日中国人民银行公布的贷款利率标准支付利息；2、判令锦润祥公司自2016年1月23日至2016年12月22日止以40890410元为基数，自2016年12月23日起以111266720元为基数，按照每日1‰标准支付逾期付款违约金；3、本案诉讼费由锦润祥公司负担。开庭时，襄阳国土局变更诉讼请求为：1、判令锦润祥公司支付逾期违约金49596547.50元；2、本案诉讼费用由锦润祥公司负担。
锦润祥公司向一审法院提起反诉请求：1、襄阳国土局应按照国土资源部《闲置土地处置办法》第二十一条规定之标准，向锦润祥公司交付宗地编号为G20140301土地；2、襄阳国土局应返还锦润祥公司多缴纳的土地出让金利息6844107.03元；3、襄阳国土局应自2017年11月11日起至实际交付土地之日以140752620元为基数，按年24%标准向锦润祥公司支付违约金；4、襄阳国土局应自2017年11月11日起至实际交付土地之日以140752620元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准赔偿资金占用损失；5、本案反诉费用由襄阳国土局负担。
一审法院认定事实：2014年3月5日，襄阳龙和投资实业有限公司（以下简称襄阳龙和公司）向襄阳市国土资源交易中心缴纳土地竞买保证金3000万元。2014年3月6日，襄阳龙和公司通过公开竞买，取得G20140301号地块的国有建设用地使用权，成交单价为每亩人民币120万元，总价140752620元。襄阳龙和公司于当日与襄阳国土局签订成交确认书。当日，襄阳龙和公司（乙方、接收方）还与襄阳市樊城区土地储备供应中心（甲方、移交方）签订了《交地协议》，协议约定：第一条、甲方移交给乙方使用的土地规划用途为商住用地，四至界限见宗地图；第二条、甲方按“三通一平”交付乙方，甲方负责督促宗地所在村委会按计划完成拆迁任务；第三条、乙方按本合同第二条规定接收土地，并按《国有建设使用权出让合同》第八条、第九条、第十条之规定付清出让款；第四条、乙方还应按鄂价房服（2008）105号和襄价服字（2008）61号文件规定向市国土局土地交易中心支付土地交易服务费；第五条、乙方不能按约定支付国有建设用地使用权出让价款的，应按照《国有建设用地使用权出让合同》中第三十条之规定承担违约责任。每日按拖延付款额的1‰的数额支付滞纳金，延迟超过六十日的，甲方有权依法解除本协议，并追究乙方的违约责任。第六条、甲方未按本协议约定交付土地，每延期一日，甲方应按乙方已经支付的土地成交价款的1‰向乙方给付违约金。甲方延期交付土地超过六十日的，按照《国有建设用地使用权出让合同》中约定承担违约责任……第十二条、本协议系《国有建设用地使用权出让合同》的附属合同，由甲、乙双方在襄阳市国土资源局土地交易中心签订。2014年3月26日，襄阳市国土资源局土地交易中心向襄阳市财政局转账29485900元。用途注明为“转龙和投资实业有限公司出让金”。
2014年10月23日，襄阳市樊城区人民政府向襄阳国土局出具“关于襄阳龙和投资实业有限公司竞得的一宗商住用地有关问题的情况说明”。内容为，2014年1月30日，襄阳龙和公司竞得位于廖家庄路××、××路以南××路交汇处一宗土地，其规划用地性质为居住配套商业，规划用地面积165.94亩，规划使用面积125.56亩，已受让宗地面积为117.29亩。已交纳竞买保证金，签订了《成交确认书》，并于3月31日缴纳了契税、印花税，但尚未与贵局签订《国有建设用地使用权出让合同》，主要原因是该宗地周边为廖家庄路、追日路及两条规划道路均为市级道路建设项目，其中廖家庄路和追日路属于城市建设计划项目，但目前周边道路均未建设贯通，对企业进场建设施工带来较大影响。另该宗地位于柿铺街道办事处××社区××组（潘台）以南鱼塘的位置，邻近邓城遗址公园，有约8亩土地符合襄阳市城乡规划，但不符合土地利用总体规划，因此尚未征用，对企业依据规划设计条件进行开发建设存在一定影响。因此建议贵局延长与该企业签订《国有建设用地使用权出让合同》期限。
2015年10月27日，襄阳市樊城区人民政府向襄阳国土局出具“樊城区人民政府关于襄阳龙和投资实业有限公司土地暂未签订出让合同原因说明的函”。内容为，2014年3月6日，襄阳龙和公司竞得位于廖家庄路××、××路以南××商业、住宅用地，面积为78195.5平方米（约117.29亩），成交总额为14075.262万元。现已交纳竞买保证金3000万元，签订了《成交确认书》，并于2014年3月31日缴纳契税、印花税500万元。但尚未与市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，其具体原因如下：一、该宗地到目前为止还未实现三通一平，影响了该公司进场施工建设。由于该宗地位于主城区范围，地块周边为廖家庄路、追日路及两条规划路，属市级建设项目。目前周边道路均未建设贯通，对企业进场建设施工带来较大影响。二、出让宗地的规划总用地面积为110631平方米（165.9465亩），其中使用面积为83709平方米（约125.5635亩），城市道路和公共绿地面的为26922平方米（约40.383亩）。现已出让宗地面积为78195.5平方米（约117.29325亩），尚有5513.5平方米（约8.27025亩）未出让。未出让宗地邻近邓城遗址公园，符合襄阳市城乡规划，但不符合土地利用总体规划，因此尚未征用，这对企业依据规划实际条件进行开发建设存在一定影响。鉴于以上两个原因，我区曾在2014年10月向贵局建议延长与该公司签订《国有建设用地使用权出让合同》期限。之后在近一年的时间内，我区已基本完成与市直各相关职能部门协调沟通工作，只是周边道路的修建贯通还需等待市建委统筹安排以及8.2亩土地报批需土地利用总体规划调整后再进行。为此，我区恳请贵局近期与襄阳龙和公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，便于我区与市直各部门协调落实上述事宜，且建议出让年限从2014年3月16日起计算。
2015年12月22日，襄阳国土局（出让人）与锦润祥公司（受让人、系襄阳龙和公司全资子公司）签订合同编号为鄂XY-20**-00020-出让的《国有建设用地使用权出让合同》。该合同约定（与本案争议有关的条款）：第四条、本合同项下出让宗地编号为G20140301，宗地总面积大写柒万捌仟壹佰玖拾伍点玖零平方米（小写78915.90平方米），其中出让宗地面积为大写柒万捌仟壹佰玖拾伍点玖零平方米（小写78915.90平方米）。第五条、本合同项下出让宗地的用途为商业、住宅。第六条、出让人同意在2016年12月31日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（二）项规定的土地条件：（二）现状土地条件无人员居住。第七条、本合同项下的国有建设用地使用权出让期为商业40年、住宅70年，出让年限从2014年3月16日起算。第八条、本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币大写壹亿肆仟零柒拾伍万贰仟陆佰贰拾元（小写140752620元），每平方米人民币大写壹仟捌佰元（小写1800元）。第九条、本合同项下的定金为人民币大写壹仟肆佰零柒万伍仟贰佰陆拾贰元（小写14075262元），定金抵作土地出让价款。第十条、受让人同意按照本条第一款第（二）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：（二）按以下时间和金额分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款。第一期、人民币大写柒仟零叁拾柒万陆仟叁佰壹拾元（小写70376310元），付款时间：2016年1月22日之前。第二期、人民币大写柒仟零叁拾柒万陆仟叁佰壹拾元（小写70376310元），付款时间：2016年12月22日之前。分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。第三十条、受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。第三十七条、受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。第三十八条、出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年限自达到约定的土地条件之日起算。
2017年11月10日，锦润祥公司向襄阳市财政局非税收入专用账户支付土地出让金111266720元。11月17日支付利息款9645433.79元。
2017年12月21日，襄阳市樊城区柿铺街道办事处王伙社区居民居委会向襄阳市不动产登记局出具证明。内容为，宝树喜来登酒店配套用地项目，为2013年第12批次建设用地项目，批准文号为鄂政土批函（2013）2772号，所占78195.9平方米土地涉及韩洼、王伙两个居委会。现该项目征迁工作已开始，其所占土地及地上未征迁的房屋均未办理产权权属证书。同日，王伙社区居民委员会和韩洼社区居委会均出具向襄阳国土局出具情况说明，内容均为对本案诉争土地现征迁工作已开始，其所占土地及地上未征迁的房屋均未办理产权权属证书。
2017年12月22日，锦润祥公司向襄阳市不动产登记局出具承诺书。内容为，我公司于2014年竞得位于樊城区王伙、韩洼居委会，土地面积为78195.9平方米的商住用地一宗（G20140301），成交额为14075.262万元。目前正在办理不动产权证登记。我公司知悉该宗地范围内仍有未征迁房屋，我公司承诺；我公司会积极配合征迁责任部门加快推进征迁工作，若因征迁工作出现任何问题，均与市不动产登记局无关。同日，襄阳市樊城区土地储备供应中心向襄阳国土局出具情况说明。内容为，2013年度中心城市第12批次用地位于追日路以南、廖家庄路以东、大李沟以西，征用王伙村、韩洼村部分土地，已于2014年3月挂牌出让。由于系毛地出让，地上部分房屋尚未征迁，目前，土地出让价款已交清，市土储中心已向我区下达委托征迁函，征迁工作由我区负责，现已开展征迁工作，将尽快完成征迁。
2017年12月27日，锦润祥公司取得了本案诉争地块的国有建设用地使用权证。
另查明，中国人民银行公布的基准贷款利率中，2015年1月24日公布的六个月至一年期利率标准为年4.35%，至本案诉讼未作更新调整。
针对双方当事人存在争议的证据，一审法院评析认定如下：襄阳国土局提供了2017年11月27日，锦润祥公司出具的国有建设用地交地确认书复印件。用以证实其已向锦润祥公司完成了土地交付义务。但锦润祥公司质证认为，该证据非原件，不能证实襄阳国土局主张事实，其并未向襄阳国土局出具过交地确认书。襄阳国土局称该确认书系对方公司员工王娟通过手机发送给该局，故无原件。对王娟的身份，锦润祥公司不予认可。对该证据，一审法院认为，襄阳国土局应当提供原件，否则无法证实该关键事实的真实性，且锦润祥公司亦不予认可。故该证据不能作为证实襄阳国土局证明其主张的合法证据采纳。针对双方对土地是否交付及是否符合交付条件之争议，锦润祥公司向一审法院申请对本案诉争土地进行现场勘验。为了查清案件事实，一审法院于2018年3月23日，组织双方当事人进行了现场勘验，确定了双方一致同意的勘验方法，按照双方一致认可的宗地图，分八个勘验点，由双方各自对勘验点现状拍照，且各自制作成册后，并经双方在对方图册上签字确认。勘验结果显示，本案诉争地块尚未达到土地四周道路完全畅通，且地块上座落独立房屋众多，并存在人员生活居住的现状。对上述勘验结果，锦润祥公司认为可以认定土地尚不具备约定交付状态，且并未交付的事实。襄阳国土局认为，土地已经交付，现地块上的状态与其无关。一审法院认为，结合双方无异议的事实及现场勘验现状，对本案诉争土地是否交付事实应认定为，锦润祥公司尚未占有使用本案诉争土地，以及襄阳国土局出让的土地不符合双方签订的交地协议及《国有建设用地使用权出让合同》约定的交付条件，即“三通一平”及“现状土地条件（无人员居住）”。
一审法院认为，襄阳国土局与锦润祥公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规禁止性规定，属有效合同。本案双方产生的纠纷系对合同履行过程中之争议。现对双方的争议焦点归纳并评定如下：
一、关于襄阳国土局请求锦润祥公司承担逾期支付土地出让金，而应承担违约金49596547.50元请求是否成立的问题。一审法院认为，依法成立的有效合同，双方当事人均应当依约履行。双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》中约定为分期付款方式，分两期支付约定土地出让款140752620元。其中2016年1月22日前支付70376310元，2016年12月22日前支付剩余70376310元。但锦润祥公司除在2014年3月26日，以土地竞拍保证金29485900元支付土地款外。并未如约分期支付剩余土地出让金，直至2017年11月10日，尚一次性支付剩余土地出让金111266720元。虽锦润祥公司现已支付了全部土地出让金，但付款期限违反合同约定，属违约行为。依据双方合同第三十条约定“受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让金缴纳违约金……”锦润祥公司应当对未按约定时间支付的约定款项，至实际付清之日止承担违约责任。即第一期应付款40890410元（70376310元-29485900元），自2016年1月23日起至2016年12月22日止支付违约金；第二期应付款70376310元，自2016年12月23日起至2017年11月10止支付违约金。关于违约金计付标准，双方合同约定的为日1‰。锦润祥公司提出抗辩该违约金与实际损失不符，明显过高。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适用减少。约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。综合考虑本案双方当事人的过错程度以及实际履行的事实等客观情况。对锦润祥公司应承担的违约金标准，采取约定标准明显过高。应变更为同期银行贷款利率。目前，中国人民银行不再公布贷款基准利率，结合案件实际情况，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2015〕18号）第二十九条之规定，将违约调整为年利率6%，有利于解决双方纠纷，也符合法律的有关规定。故锦润祥公司应按照一审法院确定的违约期间及计付本金数额及违约金标准，承担违约责任。经核算，锦润祥公司第一期应付款40890410元，自2016年1月23日起至2017年11月10日止按照年6%计付标准逾期付款违约金为4477499.90元；第二期应付款70376310元，自2016年12月23日起至2017年11月10止按照年6%计付标准逾期付款违约金为3776861.97元，合计8254361.86元。襄阳国土局请求锦润祥公司承担逾期支付出让金违约金的请求具备事实和法律依据部分予以支持，超出部分不予支持。
二、关于锦润祥公司请求襄阳国土局返还多支付的分期付款利息的问题。在本案审理中，锦润祥公司按照襄阳国土局的要求已交纳了利息9645433.79元。该款项的构成，襄阳国土局计算的依据为自2016年1月23日至2017年11月10日（共计657天），按照年利率4.75%标准，以111266720元为基数计算所得。而锦润祥公司则认为，按照双方合同的约定，仅应自第二期的付款金额，即70376310元为基数，按照六个月至一年期的中国人民银行公布贷款利率年4.35%标准，自2016年1月23日计算至2016年12月22日止（334天），实际应付2840270.58元。多交纳款项6805163.21元应予返还。一审法院认为，双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》中第十条系对付款方式的约定，双方约定的为分二期付款，第一期付款金额为70376310元，付款时间为2016年1月22日之前；第二期付款金额为70376310元，付款时间为2016年12月22日前。同时约定“分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息”。按照该约定的字面文义，应当可以确定受让人支付利息的起算点应为“支付第二期及以后各期”，利息标准为“按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率”。并不包含第一期的付款金额应作计息的约定。故应当按照第二期的应付款项作为计息本金，即70376310元。关于计息标准，参照中国人民银行2015年10月24日公布的贷款利率标准，以及第二期付款期限（2016年1月23日至12月22日），应当按照六个月至一年的计息标准4.35%年计付，更符合双方的约定，经核算应付利息为2840270.58元。至于期限之外，因前述已认定锦润祥公司属逾期付款，应承担支付违约金责任，故不应再计付利息。对襄阳国土局收取的利息与双方合同约定不符，多收取的6805163.21元（9645433.79元-2840270.58元）应予返还。
三、关于锦润祥公司请求襄阳国土局交付符合使用条件的土地及承担逾期交付土地违约责任的问题。襄阳国土局主张本案诉争的出让土地已经向锦润祥公司予以了交付。锦润祥公司认为土地尚未交付，原因是不具备交付条件。按照双方交地协议的约定应为“三通一平”，出让合同约定为“无人员居住”。但土地现状根本不符合上述约定。同时，依据国土资源部《闲置土地处置办法》第二十一条规定“市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：（一）土地权利清晰；（二）安置补偿落实到位；（三）没有法律经济纠纷；（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；（五）具备动工开发所必需的其他基本条件”。现诉争土地不具备上述交付标准，也未实际办理交付手续。一审法院认为，2014年3月6日的交地协议中约定交付条件为“三通一平”，并约定该协议系《国有建设用地使用权出让合同》的附属合同，2015年12月22日签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定的交付条件为“现状土地条件无人员居住”。两份合同均为双方当事人真实意思表示，均应属有效约定，且还约定交地协议为出让合同的附属合同，故两份合同中的交付约定均应对双方当事人具有约束效力。在本案审理中，一审法院组织双方对本案诉争土地现状进行了现场勘验，勘验结果双方均无异议，即诉争地块尚未达到土地四周道路完全畅通，且地块上座落独立房屋众多，并存在人员生活居住的现状。锦润祥公司购买本案诉争土地的用途为出让商业、住宅开发，其目的系在出让土地上再行依据规划设计要求进行开发、投资、利用、收益。按照一审法院勘查的土地现状，锦润祥公司无法实现对出资购买土地的利用目的。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。同时，《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第四条规定“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”。即对国有土地上的征收工作，属地方政府之职能。按照襄阳国土局主张，双方约定土地交付条件为现状交付且已完成交付，结合一审法院实地勘验的现状，锦润祥公司根本无法对土地现状进行开发利用，亦无法对目前地上的房屋、人员等予以权利的合法行使。再则，结合双方在拍卖成交后，至签订出让合同期间，襄阳市樊城区人民政府向襄阳国土局关于土地现状客观条件，请求暂缓签订出让合同的情况说明。以及2017年底，襄阳市樊城区土地储备供应中心、王伙社区居委会、韩洼社区居委会对襄阳国土局出具的情况说明，均体现出对本案诉争土地上的征迁工作并未完成及即将开展的事实。也能够体现出本案诉争土地尚未达到合理开发使用的交付条件。故此，结合双方的土地交付约定，以及土地实际的现状，应认定襄阳国土局尚未履行交付符合土地使用用途的诉争土地之合同义务。锦润祥公司请求其履行交付符合条件土地的请求符合法律规定及合同约定，应予支持。另外，按照《国有建设用地使用权出让合同》约定，诉争土地交付的时间为2016年12月31日，并约定出让人必须按照约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人对受让土地占有延期的，每延期一日，出让人应当按照受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金。但土地至今尚未交付，应属襄阳国土局违约。锦润祥公司请求自2017年11月11日起至土地实际交付之日止支付违约金的主张，系其对自己权利的处分，且未违反双方合同约定，应予支持。对违约金的计付标准，其请求按照已支付的全部土地出让金140752620元，按照年24%标准计付。襄阳国土局则认为不存在违约，且提出违约金过高。一审法院认为，对该违约金的计付本金，因锦润祥公司已实际支付全部约定出让金，故按照实际支付的出让金计付违约金符合双方约定，应予支持。但对违约金标准，一审法院前述已经依据法律规定及本案实际履行情况予以了核定，在此不再赘述。故对锦润祥公司请求的违约金计付标准，亦应确定为年6%为宜。锦润祥公司还请求襄阳国土局自2017年11月11日起至实际交付土地之日止以140752620元基数按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准支付资金占用损失。因一审法院已支持了其违约金的请求，已足以弥补其资金占用损失。故对该请求，无事实及法律依据，不予支持。
综上所述，襄阳国土局请求锦润祥公司应承担的逾期支付土地出让金请求中，具有事实和法律依据的8254361.86元应予支持。锦润祥公司请求襄阳国土局应予返还多收取的分期付款利息6805163.21元应予支持。两项相冲抵，锦润祥公司尚应支付本诉襄阳国土局逾期付款违约金1449198.65元。锦润祥公司请求襄阳国土局交付符合使用条件的土地（三通一平、无人员居住），以及承担自2017年11月11日起至交付之日止的违约金，按照年6%标准的请求部分，具有事实及法律依据，予以支持。对襄阳国土局及锦润祥公司其他诉讼请求，因缺乏事实及法律依据，均不予支持。
一审法院据此判决：1、襄阳国土局于判决生效后180日内，向锦润祥公司交付宗地编号G20140301（宗地总面积78195.90平方米）的土地（土地交付条件为三通一平、无人员居住）；并自2017年11月11日起，以140752620元为基数，按照年6%计息标准支付违约金至土地实际交付之日止；2、锦润祥公司于接收符合交付条件的土地同时，支付襄阳国土局逾期付款违约金1449198.65元；3、驳回襄阳国土局其他本诉诉讼请求；4、驳回锦润祥公司其他反诉诉讼请求。
一审本诉案件受理费289783元，诉讼保全费5000元；一审反诉案件受理费42912元，合计337695元，由襄阳国土局负担294783元，锦润祥公司负担42912元。
二审期间，襄阳国土资局、锦润祥公司均未向本院提交新的证据。
本院二审查明，原审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，涉案土地系经招拍挂程序后，由襄阳国土局与锦润祥公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。根据襄阳国土局的上诉理由及锦润祥公司的答辩意见，本院归纳本案的争议焦点并评析如下：
一、关于锦润公司的违约问题
本院认为，《国有建设用地使用权出让合同》中约定锦润祥公司的付款方式为分两期支付土地出让款140752620元。其中2016年1月22日前支付70376310元，2016年12月22日前支付剩余70376310元。但锦润祥公司除在2014年3月26日以土地竞拍保证金29485900元支付土地款外，并未如期支付剩余土地出让金，直至2017年11月10日，才一次性支付剩余土地出让金111266720元，锦润祥公司的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，锦润祥公司应当承担违约责任。另根据双方合同第三十条“受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让金缴纳违约金……”的约定，锦润祥公司本应依约定承担相应的违约责任，但在诉讼中，锦润祥公司认为该违约金与实际损失不符，明显过高，应当予以调整。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适用减少。约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，双方合同约定锦润祥公司每日按迟延支付款项的1‰(即36.5%/年)向襄阳国土局缴纳违约金。该约定是合同自由和意思自治的民事法律行为，法律对此本不应当予以干预。但约定的自由并非绝对，它必须符合法律设立违约金制度的目的，即足以补偿损失的目的。当双方当事人在合同中约定的违约金过分高于造成的实际损失时，依法应当予以调整。结合本案实际情况，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2015〕18号）第二十九条之规定，原审判决将违约金调整为年利率6%，符合法律规定。
关于违约金的计算基数及计算期间的问题。襄阳国土局上诉认为，按照双方合同约定，违约金应当以111266720元为基数，自2016年1月23日起至2017年11月10日止计算违约金。本院认为，根据双方合同第三十条和第十条关于“分二期付款，第一期付款金额为70376310元，付款时间为2016年1月22日之前；第二期付款金额为70376310元，付款时间为2016年12月22日前”的约定，锦润祥公司第一期应付款数额为40890410元(70376310元-29485900元)，自2016年1月23日起至2017年11月10日(共计657天)止按照年6%计付标准逾期付款违约金为4477499.90元；第二期应付款数额为70376310元，自2016年12月23日起至2017年11月10日(共计322天)止按照年6%计付标准逾期付款违约金为3776861.97元，两项合计8254361.86元。因此，襄阳国土局认为原审判决认定违约金的计算基数、标准及计算期间有误的上诉理由均不能成立，本院不予支持。
二、关于锦润祥公司是否超付利息的问题
襄阳国土局上诉认为锦润公司于2017年11月17日支付的9645433.79元利息是经双方核算之后确定，系双方的合意行为，锦润公司也是自愿支付，原审判决支持锦润公司返还6844107.03元的利息错误。锦润公司认为，襄阳国土局要求其缴纳9645433.79元利息是双方当事人处于不平地位而作出的无奈之举，且数额系襄阳国土局单方核算，未经锦润公司核对，襄阳国土局认为上述利息系双方当事人的合意完全不是事实。本院认为，根据双方合同第十条关于分二期付款，第一期付款金额为70376310元，付款时间为2016年1月22日之前；第二期付款金额为70376310元，付款时间为2016年12月22日前。同时约定“分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息”。按照该约定的字面文义，应当可以确定受让人支付利息的起算点应为“支付第二期及以后各期”，利息标准为“按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率”。并不包含第一期的付款金额应作计息的约定，且第一期应付数额亦计入了锦润公司承担违约金的基数之中，不存在利益失衡的问题。故原审判决按照第二期的应付款项作为计息本金(即70376310元)并无不当。关于计息标准问题，一审法院参照中国人民银行2015年10月24日公布的贷款利率标准，以及第二期付款期限（2016年1月23日至12月22日），按照六个月至一年的计息标准4.35%年计付符合法律规定。关于期限之外的利息问题，因锦润祥公司已经承担了违约金责任，且该责任足以弥补襄阳国土局的损失，一审法院对期限之外的利息不予支持并无不当。一审法院判令襄阳国土局对多收取的6805163.21元（9645433.79元-2840270.58元）予以返还有事实和法律依据。襄阳国土局的此节上诉理由不能成立，本院不予支持。
三、关于襄阳国土局对涉案土地的交付标准、违约等问题
1、关于涉案土地的交付标准问题。本院认为，土地的交付标准一般认为有形式交付、转移占有交付和登记公示交付三种形式。所谓形式交付系通过实地踏勘土地、验收红线坐标各拐点，核定无误后签字确认或者在相关移交文书上签字等形式来确定土地交付。但形式交付因土地不像房屋，有永久性结构能够固定其四至，且由于土地征用、征收等涉及的主体较多，导致即使签署了交付文件，也无法行使土地上的相应权利；登记公示交付是指土地的交付在取得土地使用权证书后即视为交付。登记公示确定的是法定权利状态，是一种静态权利体现，在土地使用权获得登记后，土地使用权的占有、使用、收益等权利能否实现无法确定；转移占有交付是指土地经一定形式的移交后，由权利人实际管领和控制，且该事实状态处于相对持续的状态。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。据此可知，房屋作为不动产的交付是以转移占有为标准。同样房屋所使用的土地，亦应以此为标准。同时，从保护受让人权益的角度出发，受让人只有实际占有了土地才能对土地进行开发建设。而在司法实践中，因种种原因尤其是征收纠纷导致受让人无法占有和使用土地，导致不能实施相应的开发建设行为的现象非常普遍，若仅以形式交付或登记公示作为交付显然对土地受让方不公平，也可能变相地将征用、征收土地过程中的矛盾、风险转嫁给了土地受让方。就本案而言，双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》第三十七条亦约定：“由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金……”。该条明确约定“占有延期”系作为违约的标准，且该合同系国土资源部和国家工商行政管理总局联合制作的格式合同。因此，可以确定国有土地管理部门也是以转移占有作为土地交付的标准。
2、关于涉案土地是否按约定标准已经交付的问题。襄阳国土局主张涉案土地的使用权证已经办理在锦润祥公司名下，根据物权法的相关规定，其已是该土地的使用权人，襄阳国土局已经完成了交付义务。锦润祥公司认为按照双方交地协议的约定应为“三通一平”和“无人员居住”的交付条件，但涉案土地的现状是襄阳国土局未完成拆迁工作，被拆迁人仍然在涉案土地上居住，不具备交付条件，不能认定襄阳国土局已按双方约定完成了土地交付义务。本院认为，虽然涉案土地的使用权证已经登记在锦润公司名下，但根据上述土地的交付标准及襄阳国土局对涉案土地既未提交双方当事人已经办理交付手续，也未提交“三通一平”和“无人员居住”符合履约条件的证据，襄阳国土局认为其已按约定交付了涉案土地的主张本院不予支持。理由如下：一是《国有建设用地使用权出让合同》、《交地协议》均对双方当事人具有约束力。虽然涉案土地的转让合同系襄阳国土局与锦润公司签订，但襄阳龙和公司作为锦润公司的全资公司，亦为涉案土地的竞得方，在与襄阳国土局签订成交确认书后与涉案土地的实际管理方襄阳市樊城区土地储备供应中心签订的《交地协议》亦是对出让涉案土地的延续。加之，该协议明确其为《国有建设用地使用权出让合同》的附属合同。因在土地的实际管理中，确实存在涉案土地的实际管理部门与能够代表政府签订出让土地合同的签订方存在不同的义务主体，但对于竞买人而言，竞得相应出让土地的事实具有连续性，不同行政主体作出的民事行为均系为出让涉案土地服务，对最终合同的履行具有约束力。因此，2014年3月6日的《交地协议》中约定交付条件为“三通一平”和《国有建设用地使用权出让合同》约定的交付条件为“现状土地条件无人员居住”均应对双方当事人具有约束效力。二是襄阳国土局对涉案土地的交付未达到“三通一平”和“现状土地条件无人员居住”的交付条件。从一审法院组织双方对涉案土地现状进行的现场勘验情况来看，双方当事人对勘验结果均无异议，即涉案地块尚未达到土地四周道路完全畅通，且地块上座落独立房屋众多，并存在人员生活居住的现状。加之，双方在拍卖成交后，至签订出让合同期间，襄阳市樊城区人民政府向襄阳国土局请求暂缓签订出让合同的情况说明以及2017年底襄阳市樊城区土地储备供应中心、王伙社区居委会、韩洼社区居委会分别向襄阳国土局出具情况说明，均体现了对涉案土地的征迁工作并未完成及即将开展的事实。因此，锦润祥公司认为涉案土地未达到“三通一平”和“现状土地条件无人员居住”交付条件的事实成立。三是从出让土地的性质来看，锦润公司要求襄阳国土局继续履行合同约定的标准交付土地系实现合同目的使然。锦润祥公司购买涉案土地的用途为商业、住宅开发，其目的系在出让土地上再行依据规划设计要求进行开发、投资、利用和收益。襄阳国土局未按合同约定交付土地，背离了实现合同目的的价值。因此，原审判决襄阳国土局继续履行合同约定交付符合双方约定标准的土地并无不当，本院予以确认。襄阳国土局此节上诉理由不能成立，本院不予支持。
3、关于襄阳国土局是否违约等问题。本院认为，虽然《国有建设用地使用权出让合同》约定涉案土地交付的时间为2016年12月31日，由于锦润公司的自身原因并未按约定支付土地出让金，但在锦润公司于2017年11月10日支付完毕全部土地出让金并承担了约定的利息后，襄阳国土局至今尚未按照约定及时交付出让土地，亦构成违约。根据双方合同关于“由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人对受让土地占有延期的，每延期一日，出让人应当按照受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金”的约定，襄阳国土局应当承担上述违约责任。一审法院判令襄阳国土局自2017年11月11日起至土地实际交付之日止支付违约金并无不当，本院予以确认。对违约金的计付标准，一审法院依据对锦润祥公司请求的违约金计付标准，即确定年利率为6%符合对等原则及法律规定。襄阳国土局上诉认为其没有违约，不应当承担违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，襄阳国土局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300013元，由襄阳市国土资源局负担。
审 判 长 樊 锐
审 判 员 余惠明
审 判 员 周常芳
二〇一八年八月二十一日
法官助理 胡锦明
书 记 员 严兆隆