广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第1028号
上诉人（原审被告）：徐小兰，女，1980年7月29日出生，汉族，住江西省丰城市。
委托代理人：陈建辉，广东维强律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁金元，男，1947年12月25日出生，香港特别行政区居民，现住广东省中山市。
委托代理人：赖成、罗树秀，广东弘力律师事务所律师。
原审第三人：梁广华，男，1973年5月18日出生，汉族，住广东省中山市。
上诉人徐小兰因与被上诉人梁金元、原审第三人梁广华房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法张民一初字第389号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：梁金元系中山市民众镇六百六路一房产所有权人，所有权取得方式为新建，房产证发证日期为2002年3月13日。2002年12月27日，梁金元与梁广华签订委托书一份，约定由梁金元将中山市民众镇六百六路一商铺的出租委托梁广华全权办理。2011年1月1日，梁广华（甲方）以其名义与徐小兰（乙方）签订租赁合同一份，主要约定：甲方租给乙方六百六路的出租屋（第二栋及第一栋二、三楼），限期为三年即2011年1月1日至2014年12月31日止，每月租金为3000元；进场前乙方先付给甲方押金12000元，如乙方在租赁期限前不租则押金不给予退还乙方，如乙方租满三年并没有损坏甲方出租屋的建筑结构的可退还押金给乙方；乙方在租用期限未经甲方同意不能将出租屋转让给他人，否则甲方有权收回出租屋并不退还押金；每月租金于该月五号前全部给甲方，未经甲方同意，逾期不交租金的甲方有权即时收回出租屋，并且不予退还押金。梁广华、徐小兰分别在上述合同签名确认。徐小兰已交付梁金元押金12000元。徐小兰自使用涉案房屋后于2014年1月起开始拖欠租金。梁金元于2014年1月21日委托律师向徐小兰发出律师函，主张租赁期限已届满，要求徐小兰落实租赁的交接事宜及按时结清所欠的全部租金未果。为此，梁金元遂于2014年3月17日诉至原审法院，请求判令：1．徐小兰立即把位于中山市民众镇六百六路的房屋第二栋及第一栋二、三楼交还梁金元；2．徐小兰按租金的标准支付占用房屋期间的费用直至交还房屋之日止，暂计至2014年3月5日为9000元；3．徐小兰交付的押金12000元归梁金元所有；4．徐小兰承担本案诉讼费用。诉讼中，梁金元增加一项诉讼请求，要求解除涉案租赁合同。原审法院根据梁金元的申请追加梁广华为第三人参加诉讼。
原审法院审理认为：本案系房屋租赁合同纠纷。梁金元系涉案房产所有权人，其委托第三人梁广华与徐小兰签订的租赁合同，对梁金元、徐小兰具有约束力，双方当事人应恪守约定履行各自义务。涉案合同约定租赁期限为“三年，即由2011年1月1日至2014年12月31日”，前后矛盾，足以认定当事人对租赁期限约定不明确。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”而本案中，双方当事人未就租赁期限达成一致意见，亦无法按照合同有关条款或者交易习惯确认租赁期限，故涉案租赁合同应视为不定期租赁合同，双方当事人有权随时解除合同。按合同约定，每月租金徐小兰应于当月5日前交付，事实上，徐小兰从2014年1月起拖欠租金，已构成违约，故徐小兰应承担相应的民事责任。为此，梁金元要求解除租赁合同、交还租赁物及支付拖欠租金的请求，原审法院予以支持。关于押金问题，双方在租赁合同中约定，每月租金于该月五号前全部给甲方，未经甲方同意，逾期不交租金的甲方有权即时收回出租屋，并且不予退还押金。从上述约定内容可以认定双方约定的租赁押金12000元的法律性质是违约金。我国合同法规定的违约金兼具补偿和惩罚的双重性质。《》第规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，梁金元未提交其损失的依据，根据实际情况，梁金元的实际损失应为徐小兰每月逾期交付租金3000元导致的利息损失，故梁金元要求不予退还的押金12000元，显属过高，原审法院予以调整，违约金应按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍算。徐小兰已交付的押金12000元，可与拖欠的租金、违约金相扣减。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第三百九十六条，《》第，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除梁金元委托梁广华与徐小兰于2011年1月1日签订的租赁合同；二、徐小兰于本判决生效之日起七日内将位于中山市民众镇六百六路一房屋第二栋及第一栋二、三楼交还梁金元；三、徐小兰于本判决生效之日起七日内按3000元／月的标准支付梁金元从2014年1月起至腾房之日止的租金及违约金（从2014年1月6日起，以每月实际拖欠租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍算至清付租金之日止；徐小兰已交付的押金12000元，可与拖欠的租金、违约金相扣减）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为163元（梁金元已预付），由徐小兰负担，该款于本判决生效之日起七日内向原审法院交纳。
上诉人徐小兰不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，驳回梁金元的起诉。理由如下：一、原审判决认定事实错误。梁金元提供的证据表明，中山市民众镇六百六路的房产系商住楼，第一栋一楼为商铺，二、三楼及第二栋为住宅，徐小兰与梁广华所签订房屋租赁合同的标的物是后者，梁广华无权对该房屋进行出租。2002年12月27日的委托书明显系梁广华伪造而并非梁金元书写，即使委托书是真实的，出租房管理授权也不在对梁广华的授权范围内，梁广华所获授权仅限于第一栋一楼商铺的出租权，何况房屋租赁合同前三年对同一标的物所签的租赁合同出租方为黄杏玉而非梁广华，未获授权的梁广华与徐小兰所签订的合同属无效合同，对双方没有约束力。徐小兰系按照交易习惯按时交付租金，从未发生拖欠，双方也从未因为租金问题发生纠纷，在梁金元没有证据的情况下，原审法院认定徐小兰从2014年1月起拖欠租金构成违约不当。二、原审法院适用法律不当。由于梁广华未获产权人授权擅自与他人签订合同，不但因该合同无效应对徐小兰承担相应民事责任，同时也侵犯了梁金元的房屋处分权，梁金元起诉的对象应是梁广华，其无权对徐小兰提起诉讼，故应裁定驳回起诉。三、原审法院的审理程序严重违法，原审法院发生的传票及通知书与开庭法官不一致却没有通知。
被上诉人梁金元、原审第三人梁广华均答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
另查明：梁金元提交了出租屋许可证以证实涉案房屋可用于经营出租屋。徐小兰向本院陈述，梁金元起诉后其一直都缴纳租金，但对方均没有出具收据。梁金元陈述，梁金元与梁广华系父子关系，涉案的授权委托书是真实的。梁广华陈述其收取租金时没有出具收据，徐小兰在2014年1月1日后就没有缴纳租金。
再查明：原审法院于2014年4月25日及同年5月20日分别开庭审理本案，开庭传票上的审判员在庭审时进行了变更，庭审中审判员已经告知当事人变更承办法官的事情并询问当事人是否申请回避，相关当事人均不提出回避的申请。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。对于徐小兰的上诉请求及理由，综合分析如下：
一、梁金元于2002年12月27日出具给梁广华的委托书明确全权委托梁广华出租六百六路的商铺，梁金元也向本院确认委托书的真实性，而涉案房屋也办理了出租屋许可证，即涉案房屋可以用于出租。因此，梁广华有权与徐小兰签订涉案租赁合同，并且委托书所称的商铺应理解为六百六路的房屋的整体，而不是徐小兰所理解的第一栋一楼商铺。徐小兰上诉称涉案租赁合同无效的理据不足，本院不予支持。由于梁广华在授权范围内出租涉案房屋，且所签订的租赁合同没有违反法律的强制性、效力性规定，合法有效，其所签订的合同对梁金元与徐小兰均有约束力。梁金元作为原告提起诉讼合法，原审法院对此处理适当，本院予以维持。
二、虽然双方均确认徐小兰缴纳租金时，梁广华没有出具收据，可认为是双方此前的交易习惯。但梁金元于2014年1月21日向徐小兰出具律师函，要求徐小兰结清租金，即此时梁金元已经提出徐小兰于2014年1月开始拖欠租金，双方已经产生纠纷，而徐小兰称此后其一直按时缴纳租金但也不要求梁金元出具收据，显然不符合常理。
三、虽然原审法院两次开庭传票上的审判员在开庭审理时进行了，但原审法院已经明确向双方当事人告知了审理法官的变更情况，并告知相关当事人享有申请回避等诉讼权利。在整个一审诉讼中，相关当事人均未对于审理法官的变更提出任何异议，亦未提出回避的申请。因此，现对徐小兰上诉称原审法院在审理程序上存在严重违法的情况的主张不成立，本院不予支持。
综上，上诉人徐小兰的上诉请求没有事实和法律依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费326元，由上诉人徐小兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁以劲
审 判 员 官 琳
代理审判员 赖晓筠
二〇一四年十月十七日
书 记 员 胡置晓