湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终6602号
上诉人（原审被告、反诉原告）:武汉越秀嘉润房地产开发有限公司，住所地武汉市江岸区塔子湖东路18号1#楼首层。
法定代表人：朱晨，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张冬静、肖晶，湖北瑞通天元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄丹，女，1977年2月22日出生，汉族，住湖北省荆门市东宝区，
委托诉讼代理人：刘爽，湖北高照律师事务所律师。
上诉人武汉越秀嘉润房地产开发有限公司（以下简称越秀公司）因与被上诉人黄丹房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2018）鄂0102民初211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月9日立案后，依法组成合议庭，于2018年8月7日公开开庭进行了审理，上诉人越秀公司的委托诉讼代理人张冬静、肖晶，被上诉人黄丹的委托诉讼代理人刘爽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
越秀公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审，或依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求并判令被上诉人向上诉人支付逾期付款违约金230,000元（1,150,000×0.05%×400）；2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1、依照合同约定，黄丹贷款的支付期限为2014年8月7日，越秀公司实际收到贷款的时间是2015年9月11日，黄丹的逾期时间为2014年8月7日至2015年9月11日，黄丹未支付逾期付款违约金，依照合同约定，无权向越秀公司主张逾期交房违约金；2、一审以退面积差价之前的房款1,649,413元为基数计算逾期交房违约金，黄丹的诉请系以其实际支付的房款1,644,589元为计算基数，一审判决超出了黄丹的诉讼请求；3、逾期付款违约金的支付时间为房屋交付日即2015年10月30日，诉讼时效期间应从2015年10月30日起算，《商品房交付使用通知》足以证明上诉人在交房时向被上诉人催收了逾期付款违约金；4、合同约定的逾期付款违约金计算标准未超过年利率24%，一审判决对逾期付款违约金进行调整没有事实及法律依据。一审认定事实不清，适用法律错误，请二审依法改判。
黄丹辩称，房屋买卖合同合法有效，上诉人交付的房屋不符合条件，构成逾期交房，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请予维持。
黄丹向一审法院起诉请求：1、越秀公司赔偿黄丹逾期交房违约金33,714元（按合同约定已支付的购房款总金额为基数，每日万分之五，计算41日）；2、本案诉讼费由越秀公司承担。
越秀公司向一审法院反诉请求：1、黄丹向越秀公司支付逾期付款违约金230,000元；2、本案诉讼费由黄丹承担。
一审法院认定事实：越秀公司与黄丹于2014年10月19日签订《武汉市商品房买卖合同》1份，越秀公司为出卖人，黄丹为买受人，双方约定：买受人所购房屋为塔子湖组团J地块第11幢1单元22层4号房；该商品房总金额1,649,413元；第六条为买受人应于2014年10月19日前，一次性存入商品房首付款499,413元，其余价款办理贷款，具体付款方式及期限的约定见附件六；第九条为出卖人应在2015年10月30日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用，其中第3项为供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；第5项为供电：交付时一户安装一块电表、通电；第十一条为出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行等。合同附件六为合同补充协议，双方约定：双方同意买卖合同第六条修改并补充为：1.1双方约定，买受人按下列第3种形式付款；（3）贷款方式1）买受人符合武汉市购买及贷款条件，通过限购、限贷资格审查，持《住房购买资格核查结果通知单》，首期房款499,413元（含定金）应于2014年7月7日前付清，并于首付支付完成当日向出卖人指定的相关银行办妥完毕相关贷款申请手续；2）买受人声明，其于买卖合同签订前已充分了解商品房按揭贷款（含公积金贷款）的相关情况，包括但不限于办理条件、程序、审批及放款时间、所需资料及费用等，并清楚知悉自身的支付能力、资信状况以及按揭贷款的商业风险（包括贷款政策调整、未能获得贷款批准等）；买受人确认，按揭方式付款仅为买受人支付房款的融资方式，按揭过程中的风险不得作为拒绝履行付款义务的抗辩理由；1.2买受人确认，上述款项支付均应以出卖人收到相关款项为准，其中，以银行汇付方式支付的，汇付银行转讫单据送达出卖人之日为付款日，以现金方式支付的，以交付现金之日为付款日；2.双方同意将买卖合同第六、七条修改并补充，如买受人选择贷款方式付款的，则：2.1如出现以下情况的：（1）买受人未按本补充协议第1.1款第（3）项约定的时间办妥银行按揭申请手续；或（2）自买受人办妥银行按揭申请手续之日起15个工作日（商业贷款）/30个工作日（公积金含组合贷款）内，买受人的按揭申请仍未获得银行批准、或银行批准之贷款金额不足买受人尚未支付的剩余房款的，则出卖人有权向买受人发出变更付款方式通知，买受人须在收到出卖人通知之日起3日内以书面形式选择出卖人提供的其他付款方式，买受人未能在上述期限内做出选择，或选择后未能按约定如期付款的，则：（1）出卖人有权解除买卖合同；或（2）如出卖人选择继续履行合同且买受人愿意继续履行的，则合同继续履行，但自买受人收到出卖人发出变更付款方式通知函3日起至买受人做出变更选择并如期付款之日止，买受人应每日向出卖人支付按揭贷款总额0.05%的违约金；2.2买受人按本补充协议第1.1款第（3）项约定的办妥银行按揭申请手续之日起的合理期限内（商业贷款为1个月；公积金含组合贷款为2个月），出卖人仍未收到买受人银行按揭款的，视为买受人逾期付款，每逾期一日，买受人应向出卖人支付按揭贷款总额0.05%的违约金；逾期超过30日的，出卖人有权解除买卖合同……；4.双方同意买卖合同第九、十二条修改和补充条款为：4.1在该商品房现实交付的前提条件：（1）买受人向出卖人交清该商品房之全部房款（含按揭款）；（2）买受人付清应缴交的住宅专项维修资金；（3）如买受人违约，应按买卖合同的约定向出卖人交清违约金；（4）买受人已办妥预售合同备案登记手续；如存在上述任一条件未能满足的，出卖人有权顺延该商品房的现实交付时间而无需承担任何逾期交付的责任；双方还约定了其他条款。
黄丹于2014年7月8日向相关银行办理了贷款申请手续。黄丹的贷款为商业贷款。黄丹于2014年6月8日、7月8日分别向越秀公司支付房款134,941元、334,472元。相关银行于2015年9月11日向越秀公司支付115万元，越秀公司于2015年9月15日就该款向黄丹出具发票。2016年4月29日，越秀公司向黄丹出具房款发票25,176元，此发票系该公司将黄丹已支付的首付房款中包含的定金30,000元收据收回，结算面积差退款后出具的票据。
2015年10月21日，越秀公司向黄丹邮寄了《商品房交付使用通知书》，通知其于2015年10月25日办理收楼手续等，并附《商品房交付办理通知》，该通知主要写明：在办理商品房交付手续前，须先办好以下事项，按《商品房买卖合同》约定缴清所有房款、税费、住宅专项维修资金、违约金（如有），并换取发票或收据原件，如未缴清或未换取发票或收据原件的，请前往物业服务中心办理相关手续等。越秀公司在提出反诉前未曾向黄丹提出支付贷款逾期违约金的请求。
越秀公司“星汇君泊”项目1、2、3、9、10、11#楼于2015年12月11日正式送电，此前为非正式供电。
一审法院认为，黄丹与越秀公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。黄丹向越秀公司交付房款后，越秀公司应按双方合同约定将符合交付条件的商品房交付黄丹使用。涉案房屋于2015年12月11日正式通电。双方对供电的约定为“供电设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件”、“交付时一户安装一块电表、通电”，结合双方签订商品房买卖合同的目的及日常交易习惯，双方对供电的条件应理解为合法、正常的用电。虽然越秀公司在合同约定的交房期限内已提供通电，但该供电属于“非正式供电”，即使实际上达到了通电的效果，但并未纳入城市供电网络，不符合商品房买卖合同的交易习惯，不能视为其达到了合同约定的正常使用条件，故应认定越秀公司未按合同约定于2015年10月30日前正式通电并达到使用条件，视为延期交房，应承担逾期交房的违约责任。对于逾期交房违约金的计算标准，双方合同约定为“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五”，越秀公司对上述违约金约定过高提出抗辩，考虑到虽然越秀公司没有在交房时提供正式通电，但买受人并非处于无电使用的状态，未对其生活造成实质性的影响，审理中黄丹也未提交证据证明其因此遭受损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，兼顾合同的履行情况及过错程度综合考量，将违约金计算标准调整为日万分之二，截至2015年10月30日，黄丹已交房款1,649,413元，越秀公司应向黄丹支付逾期交房违约金为13,525.19元[1,649,413元×0.2‰×41天（2015年10月31日—2015年12月10日）]。
双方在《武汉市商品房买卖合同》补充协议中约定黄丹在首付支付完成当日向相关银行办妥完毕相关贷款申请手续，并约定越秀公司收到贷款的合理期限为首付支付完成当日后的1个月或2个月，双方在合同第六条约定首付款应于2014年10月19日前支付，又在补充协议第1.1条第3项就该款约定支付时间为2014年7月7日前，根据上述约定应确定2014年7月7日前为补充协议中约定的首付支付款完成时间。黄丹申请的是商业贷款，因贷款银行未按黄丹与越秀公司约定的办妥银行按揭申请手续之日的1个月内即首付支付完成日后的1个月，将黄丹的借款支付给越秀公司，黄丹因此违反与越秀公司的合同约定，应承担违约责任。双方约定违约金为万分之五，因黄丹对该违约金约定过高提出抗辩，考虑贷款银行放款时间不受黄丹控制的客观情况，及越秀公司也未提交证据证明其实际遭受的损失，故一审法院酌情将违约金计算标准调整为日万分之二。根据双方约定，越秀公司应于2014年8月7日前取得商业贷款，但该公司于2015年9月11日收到贷款，故黄丹的违约期间就为2014年8月7日至2015年9月10日。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”越秀公司就反诉请求应在二年诉讼时效内向黄丹主张上述违约金，即在2017年9月11日前向黄丹主张违约金，但该公司未在上述期间内主张此项权利，现黄丹就越秀公司的反诉请求提出诉讼时效抗辩，其抗辩理由符合法律规定，一审法院予以支持。越秀公司主张该公司于2015年10月以《商品房交付办理通知》的形式，曾向黄丹主张违约金，构成诉讼时效中断，因上述通知系越秀公司打印的格式通知，针对不特定对象，该公司于2018年提出反诉前没有要求黄丹支付涉案逾期付款违约金的明确意思表示，故仅凭上述通知，不能达到诉讼时效中断的法律效果，对越秀公司的此项诉讼理由，一审法院不予支持。双方在补充协议4.1即商品房现实交付前提条件中约定，如买受人违约应按约定向出卖人交清违约金等，越秀公司以此主张双方约定逾期付款违约金的支付时间为办理交房手续时，一审法院认为此项违约是对交房前提条件的约定，不是对逾期付款违约金的具体支付时间的约定，对越秀公司主张的此项诉讼理由，一审法院不予采纳。越秀公司主张该公司有权与黄丹将互付债务进行抵销，涉案纠纷性质为双方按合同约定承担各自的违约责任，不是互负债务抵销，对越秀公司的此项诉讼理由，一审法院不予支持。越秀公司就反诉请求提出的其他诉讼理由，因无事实及法律依据，一审法院不予采纳。
黄丹主张其与越秀公司签订的商品房买卖合同系格式合同，明显加重黄丹义务，因该合同系双方真实意思表示，双方均应仔细阅读，明确了解各自的权利义务，且黄丹未就此项抗辩理由提交证据予以证实，对其提出的此项抗辩理由，一审法院不予支持。
综上所述，对黄丹提出的诉讼请求，一审法院予以部分支持，对越秀公司提出的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、武汉越秀嘉润房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付给黄丹逾期交房违约金13,525.19元；二、驳回黄丹的其他诉讼请求；三、驳回武汉越秀嘉润房地产开发有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费643元，应减半收取321.50元，由武汉越秀嘉润房地产开发有限公司负担。反诉费2,375元，由武汉越秀嘉润房地产开发有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，针对越秀公司的上诉请求及理由，本院评判如下：
一、关于黄丹违约期限的认定。根据双方所签合同的约定，越秀公司应于2014年8月7日前取得黄丹的房屋商业贷款，但越秀公司最终于2015年9月11日才收到该贷款，故黄丹构成违约。一审认定黄丹的违约期间为2014年8月7日至2015年9月10日，并无不当。越秀公司上诉主张黄丹逾期付款违约金的诉讼时效期间应当自2015年10月30日起算，缺乏事实和法律依据。
二、关于黄丹是否有权主张逾期交房违约金。双方所签合同第九条约定，出卖人应在2015年10月30日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用，其中第3项为供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；第5项为供电：交付时一户安装一块电表、通电；第十一条约定出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行等。一审据此认定越秀公司未按合同约定于2015年10月30日前正式通电并达到使用条件，视为延期交房，应承担逾期交房的违约责任，也并无不当。越秀公司诉称虽不具备正式用电，但不构成逾期交房，不应承担逾期交房违约金的上诉理由不能成立。
三、关于越秀公司主张逾期付款违约金是否超过诉讼时效。根据上述认定理由，黄丹的违约期间为2014年8月7日至2015年9月10日，而越秀公司在2017年9月11日之前并未明确向黄丹主张违约金，故一审认定越秀公司主张逾期付款违约金已超过诉讼时效正确。
四、关于越秀公司主张逾期付款违约金的约定是否过高。一审因黄丹对该违约金约定过高提出抗辩，考虑到贷款银行放款时间不受黄丹控制的客观情况，及越秀公司也未提交证据证明其实际遭受的损失，酌情将违约金计算标准由日万分之五调整为日万分之二，并无不当。且一审考虑到越秀公司虽然没有在交房时提供正式通电，但买受人并非处于无电使用的状态，未对其生活造成实质性的影响，同时兼顾合同的履行情况及过错程度综合考量，将逾期交房的违约金计算标准也由日万分之五调整为日万分之二，符合对等公平原则。
五、关于一审判决是否超出黄丹诉讼请求的问题。黄丹一审诉讼请求越秀公司赔偿逾期交房违约金33,714元，系以合同约定的购房款1,644,589元为基数、按日万分之五的标准计算违约期41日得出，一审依法将违约金计算标准调整为日万分之二后，以黄丹已交房款1,649,413元为基数，计算得出越秀公司应向黄丹支付的逾期交房违约金为13,525.19元（1,649,413元×0.2‰×41天），其计算基数超出了黄丹的诉讼请求，本院对超出部分予以改判，越秀公司应向黄丹支付逾期交房违约金13,485.63元（1,644,589元×0.2‰×41天）。
综上，越秀公司上诉的有理部分，本院予以支持；一审认定事实清楚，适用法律正确部分，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市江岸区人民法院（2018）鄂0102民初211号民事判决第三项：驳回武汉越秀嘉润房地产开发有限公司的全部反诉请求；
二、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2018）鄂0102民初211号民事判决第二项：驳回黄丹的其他诉讼请求；
三、变更湖北省武汉市江岸区人民法院（2018）鄂0102民初211号民事判决第一项为：武汉越秀嘉润房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付给黄丹逾期交房违约金13,485.63元；
四、驳回黄丹的其他诉讼请求；
维持湖北省武汉市江岸区人民法院（2018）鄂0102民初211号民事判决关于诉讼费的负担。
二审案件受理费5,393元，由武汉越秀嘉润房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 焰
审 判 员 申 斌
审 判 员 张文霞
二〇一八年九月十日
法官助理 刘 卫
书 记 员 陈亮希