福建省厦门市集美区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）集民初字第2606号
原告厦门市杏林兴发物业有限公司，住所地厦门市集美区杏林文达路八号之一2楼。
法定代表人金云雯，总经理。
委托代理人陈凌剑，职员。
被告许蔚鹏，男，汉族。
委托代理人周双古，福建大易律师事务所律师。
原告厦门市杏林兴发物业有限公司（下简称“兴发公司”）与被告许蔚鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2013年8月28日受理后，依简易程序，于2013年10月16日公开开庭进行了审理。2013年11月18日依法作出裁定，本案转为普通程序审理，并组成合议庭，于2013年12月23日公开开庭审理。原告兴发公司的委托代理人陈凌剑、被告许蔚鹏及其委托代理人周双古均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兴发公司诉称，原告于2010年2月10日、2012年8月29日与宁宝花园业主委员会签订《物业管理服务合同》、《宁宝花园物业服务合同补充协议》，依物业管理服务合同，原告提供了上述房屋相应物业管理服务，但被告拒不缴纳该房屋的2012年1月至2013年6月的物业管理服务费与房屋公共维修金。经原告多次催缴后，被告仍不缴交。请求法院判令被告支付位于厦门市集美区文达路21之三十三501室商品房：1、2012年1月至2013年6月的物业服务费2005.67元、房屋公共维修金668.56元及上述欠款的违约金（均自逾期日起按日千分之三计至付款日止）；2、承担本案诉讼费。
被告许蔚鹏辩称，1、原告认为与宁宝花园业主委员会在2010年2月10日签定《物业管理服务合同》（下简称“合同”），提供相应服务，本人拒不缴纳2012年1月至2013年6月的物业服务费，同时依据《宁宝花园物业服务合同补充协议》（下简称“补充协议”）收取0.6元每平方米的物业费标准，没有法律依据，与事实不符。事实上，根据法律规定，选聘物业服务企业和调整小区物业服务费标准应先由小区的业主大会表决，然后由业主委员会执行。业主委员会并非法人单位，只是业主大会的执行机构，原告提交的合同及补充协议没有任何地方载明是依据什么时候的业主大会做出的决定，原告也没有提供其他相关材料证明是由业主大会依法表决通过。原告提交的上述证据不能作为收取物业费的依据。被告作为业主本人与大多数业主愿意缴交0.4元每平方米的物业服务费，是原告嫌少拒绝收取，业主并没有违约。2、调整物业费标准是属于小区全体业主共有和共同管理的重大事项，依法应由业主委员会召开业主大会表决，业主委员会执行的应是业主大会的决定，而不是执行物业公司的调查结果。原告不是业主大会的主体，其调查结果不能作为业主大会的结果。原告调价的过程不符合《国务院物业管理条例》等相关法律关于业主大会的相关规定，不符合福建省建设厅《关于加强业主大会制度建设的若干意见》采用书面征求意见召开业主大会会议的程序之相关规定。《国务院物业管理条例》第十五条规定，召集业主大会会议是属于业主委员会应履行的职责，根据辞海及百科大辞典中“职责”一词解释是“某件被认为应该做的，必须做的事”，可见职责不可任意委托或变相非法转移，故调整物业费标准只能由业主委员会召开业主大会才符合法律规定，通过其他一切手段及方式得来的结果，都不能做为调整物业费标准的法定依据。3、原告作为涨价当事人，有法律上的利害关系，从入户到调查数据出炉，都是原告公司人员独立操作，调查表上盖的也只有原告公司的印章，广大业主始终质疑其合法程序及调查结果，一直要求业主委员会和原告公布相关数据材料并查验调查表，业主委员会无法提供调查表，原告也以侵犯个人隐私为由拒绝业主查验。4、原告要求违约金不应支持，我方要求按原标准交物业费，但原告拒绝收取。即使原告主张的违约能够成立，违约金也明显过高，法院应予调整，应按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。5、原告所作调查，过程紊乱，结果错误，没有参考价值：第一质疑其提供相关内容真实性，包括小区各房产建筑面积及其相对应的业主身份真实性和准确性。原告提供的业主姓名及相对应的各独立产权面积，未经房地产交易权籍登记机构确认，也没有在小区公布相关情况让业主核对（包括业主身份、相应投票权数、签名是否为业主本人或是否有经业主授权委托签名、统计）；第二假如原告提供的小区各房产面积及相对应的业主姓名正确，经查验核对，原告调查表存在一系列问题。假设调查表中业主姓名为真实业主身份且签名真实，同意调整物业费标准为0.6元每平方米的应为313户，不是原告所说的583户；非业主本人签名且同意调整物业费标准的有138户（包括租户、夫妻、父子女、母女关系等），租户并非业主，且根据相关规定，原告在没有出示相关证明材料证实亲属关系人是业主的房产共有人的情况下，把相关亲属签名当成业主本人意见，证据不足；第三原告向小高层及店面业主发放的征求表，征求意见内容是1.2元每平方米，没有0.6元每平方米的内容；向多层业主发放的调查表征求内容只有0.6元每平方米，没有1.2元每平方米内容，但在统计时，把同意1.2元每平方米的当作同意0.6元每平方米来计算；把同意多层0.6元每平方米的当作小高层及店面1.2元每平方米来算；第四原告把同意0.5元每平方米的当作同意0.6元每平方米来计算；第五原告调查结果只征对户数做统计，没有证据表明调查结果中同意涨价的业主所占的建筑面积过半；第六根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任，原告须提供相应的证据证明自2012年1月开始按0.6元每平方米收取多层建筑的物业费有经小区业主大会双过半表决通过。
综上所述，原告提供的所有证据均无法证明其物业服务合同以及2012年1月起按0.6元每平方米收取的物业费新标准有经宁宝花园小区业主大会双过半表决通过，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民法通则》、《国务院物业管理条例》、《福建省物业管理条例》、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》以及《厦门市物业管理若干规定》、中华人民共和国住房和城乡建设部的《业主大会和业主委员会指导规则》、福建省建设厅《关于加强业主大会制度建设的若干意见》等相关法律法规，原告的诉讼请求没有法律依据或证据不足，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年2月10日厦门市集美区宁宝花园业主委员会（以下简称“宁宝花园业委会”）与厦门市杏林兴发物业有限公司签订《物业服务合同》，合同约定：宁宝花园业委会选聘兴发公司对集美区杏林宁宝花园提供物业服务管理，合同期限为自2010年2月11日至2013年12月31日；物业管理综合服务费收取标准为①多层住宅：居住用房按建筑面积每月每平方米0.40元收取；②小高层住宅：居住用房按建筑面积每月每平方米1.00元收取；公共维修金标准为①多层住宅：居住用房按建筑面积每月每平方米0.20元收取；②小高层住宅：居住用房按建筑面积每月每平方米0.25元收取；物业服务费用收取为业主或非业主使用人应于每月月底前缴纳当月物业管理综合服务费、房屋公共维修金及公共水电费，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理综合服务和房屋公共维修金、公共水电费的，业主或非业主使用人不按规定缴纳物业服务费用的，兴发公司有权要求其限期缴交，并从滞纳之日起，按日加收所欠缴费用0.3%的滞纳金；合同未尽事宜可按《中华人民共和国合同法》的有关规定，经双方协商同意，做出补充规定，补充规定与本合同具有同等法律效力。
2011年11月24日兴发公司向宁宝花园业委会提交《关于宁宝花园物业服务费标准调整的报告》（兴发物业（2011）093号），请求自2012年1月1日开始，物业服务费标准调整0.6元／月.M2（多层）和1.2元／月.M2（小高层、店面）。2011年10月28日宁宝花园业委会向兴发公司回复《沟通函》（宁宝业（2011）07号），同意启动调价调查程序，要求兴发公司依照相关法律法规进行入户调查，取得业主真实意见，调查表需经业委会审核后方可使用，业委会将对调查过程及结果进行监督和审查。2011年11月22日兴发公司向宁宝花园业主发布《通知》（兴发物业通字（2011）220号），并开展《物业费调整意见征求函》的填报工作。2011年12月17日兴发公司在《海峡导报》第14版发布通知，请尚未取得联系的业主于2011年12月21日18：00前向小区物业服务处填报书面意见。2011年12月28日宁宝花园业委会发布《公告》，公布兴发公司2011年11月22日的调查意见结果为宁宝花园总户数1382户，同意通过的业主为776户，同意比例为56.15%，宁宝花园业委会将采取抽样调查的方式核实兴发公司调查结果的真实性。2012年2月20日宁宝花园业委会向兴发公司回复《沟通函》（宁宝业（2012）02号），告知兴发公司核实结果为同意物业费上调的人数未过半数，根据有关规定，本次调价未能通过。2012年3月7日兴发公司向宁宝花园业委会回复《关于宁宝花园物业费调整工作的专题函》（兴发物业（2012）017号），建议宁宝花园业委会对于2011年11月调查中未能联络并征得意见、最终采取报纸通告的那部分业主，重新进行征询。2012年3月9日宁宝花园业委会回复兴发公司，同意对报纸通告的那部分业主进行重新征询。2012年3月16日兴发公司向宁宝花园业委会提交《关于宁宝花园物业费调整工作的专题报告》（兴发物业（2012）024号），认为根据《厦门市物业管理若干规定》第15条规定，183户未书面明确意见的业主，视为同意多数业主表决意见，同意的比例为56%，视为同意多数业主表决的同意调整方案。兴发公司并向宁宝花园业委会提交《宁宝花园物业费调整书面意见征求函》（13册）。2012年3月16日宁宝花园业委会回复兴发公司《沟通函》（宁宝业（2012）05号），要求兴发公司于3月20日前将183户未书面明确调费意见在小区各楼道和公告栏进行公告，同时将调费调查表和公告内容书面送达到这183户业主住处。2012年3月23日兴发公司向宁宝花园业委会提交《关于宁宝花园物业费调整工作的专题报告（二）》（兴发物业（2012）030号），报告内容：183户最后回复23份，其中8份同意，其余160户未书面明确意见，同意的为750户，同意比例为54%，并向宁宝花园业委会补充提交183户业主最后征求意见工作的资料一份。2012年5月25日宁宝花园业委会在宁宝花园管理处会议室召开宁宝花园业主大会，会议记录记载：业委会委员和业主代表共计41人出席，参会比例为61.2%，居委会、街道、派出所均派员参会，对宁宝花园物业费调整方案视为通过。2012年8月29日宁宝花园业委会与兴发公司签订《宁宝花园物业服务合同补充协议》，约定宁宝花园物业服务费标准为多层0.60元／平米.月，小高层和店面1.20元／平米.月，收费标准自2012年1月1日开始实行。被告许蔚鹏所有的厦门市集美区文达路21之三十三501室（宁远园6#-506）商品房为多层建筑，房屋面积为185.71平米。被告已缴纳2012年1月前的物业费和公共维修金，缴纳标准分别为多层建筑物业服务费0.4元／平米.月和公共维修金0.2元／平米.月。2013年8月8日厦门市物业管理协会出具《关于宁宝小区物业服务费调价的意见》，意见认为宁宝花园物业服务费的调整合理，调整后的收费标准远低于指导价，也低于同类型其他小区收费标准，其调整工作完全符合法定程序，并且得到业主委员会的认可。
以上事实，有原告提供的《物业管理服务合同》1份、《关于宁宝花园物业服务费标准调整的报告》1份、《沟通函》3份、《通知》1份、《物业费调整意见征求函》1222份、《公告》3份、《关于宁宝花园物业费调整工作的专题函》1份、《答复》1份、《关于宁宝花园物业费调整工作的专题工作报告》1份、《关于宁宝花园物业费调整工作的专题报告（二）》1份、《补充协议》1份、《关于宁宝花园小区物业费调价意见》1份、《集美区杏林周边楼盘物业收费调查表》1份、《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价汇总表》1份、《宁宝花园业主委员会签到表》9份、《宁宝花园业主大会会议记录》1份及双方当事人的当庭陈述予以证明，本院予以确认。
本案的争议焦点为：原被告《物业服务合同》、《宁宝花园物业服务合同补充协议》是否合法有效？
原告认为，《物业服务合同》、《宁宝花园物业服务合同补充协议》均经原告及业主委员会双方协商一致并加盖公章，符合合同法合同成立生效的法律规定，补充协议更是经过一系列相关程序签订的，应是双方权利义务的基础。
被告认为，《物业服务合同》及补充协议不合法且无效，没有小区业主表决并双过半通过。
本院认为，召开业主大会并决定事项不属于本案审理范围，被告以宁宝花园业委会与兴发公司签订的《物业服务合同》和《宁宝花园物业服务合同补充协议》未依法表决通过为由，主张该两份合同不合法，缺乏法律依据，本院不予支持。依据《物业管理条例》第十二条第四款：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”，宁宝花园业委会作为宁宝花园小区全体业主的代表与兴发公司签订的《物业服务合同》和《宁宝花园物业服务合同补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均有约束力，双方均应依约履行相应的义务。此外，综观物业费调整的意见征求过程，兴发公司是在宁宝花园业委会书面同意的前提下对宁宝花园全体业主进行物业费调整意见的征求，并由宁宝花园业委会对意见结果的真实性进行核实，宁宝花园业委会主导物业费调整的全过程，因此兴发公司实际系受宁宝花园业委会的委托，按照宁宝花园业委会的要求代为进行意见征求，法律、行政法规对此并未予以禁止，故该委托行为合法有效。从最终征求意见的结果来看，总计54%的业主同意宁宝花园物业费的调整，2012年5月25日召开的宁宝花园业主大会也对该结果予以认可。从物业费调整幅度来看，根据公平、合理的原则，综合考虑物价水平、服务年限、服务等级、收费标准等因素，宁宝花园的物业服务费调整幅度也属于合理范围。
综上所述，本院认为：本案系因逾期支付物业服务费、公共维修金引发的物业服务合同纠纷。宁宝花园业委会与兴发公司签订的《物业服务合同》、《宁宝花园物业服务合同补充协议》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均有约束力，双方均应依约履行相应的义务。被告许蔚鹏作为厦门市集美区文达路21之三十三501室商品房的所有权人，该房屋为多层建筑，面积为185.71平米，依据《物业服务合同》及《宁宝花园物业服务合同补充协议》约定，被告每月应缴纳的物业服务费为111.43元（185.71平米×0.6平米／月），公共维修金为37.14元（185.71平米×0.2平米／月），从2012年1月至2013年6月止被告应缴纳物业服务费为2005.67元（185.71平米×0.6平米／月×18月），公共维修金为668.56元（185.71平米×0.2平米／月×18月），原告的主张于法有据，本院予以支持。被告未按期缴纳物业服务费、公共维修金，违反合同的约定，应支付相应的滞纳金，该滞纳金系违约金。依据《物业服务合同》第三十条约定物业服务费为每月缴纳，逾期缴纳从滞纳之日起，按日加收所欠缴费用0.3%的滞纳金。原告现主张违约金半年计算一次，即2012年1-6月的违约金从2012年7月1日开始计算，2012年7-12月的违约金从2013年1月1日开始计算，以此类推，该计算方式系原告对自身权利的处分，未违反法律、行政法规的规定，本院予以支持。此外原告兴发公司主张被告按日支付所欠缴费用千分之三的滞纳金，被告主张其不应支付违约金，综合考量原告的实际损失，原告主张的违约金计算标准显然过高，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定本院酌情调整为按中国人民银行同期贷款利率计算违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第十二条第四款、依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：
一、被告许蔚鹏应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市杏林兴发物业有限公司物业服务费2005.67元及违约金（2012年1-6月部分按本金668.56元从2012年7月1日起算，2012年7-12月部分按本金668.56元从2013年1月1日起算，2013年1-6月部分按本金668.56元从2013年7月1日起算，均计算至本判决确定的还款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；
二、被告许蔚鹏应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市杏林兴发物业有限公司公共维修金668.56元及违约金（2012年1-6月部分按本金222.85元从2012年7月1日起算，2012年7-12月部分按本金222.85元从2013年1月1日起算，2013年1-6月部分按本金222.85元从2013年7月1日起算，均计算至本判决确定的还款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
三、驳回原告厦门市杏林兴发物业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，由原告厦门市杏林兴发物业有限公司负担6元，由被告许蔚鹏负担44元。被告许蔚鹏应于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。
审 判 长 杨芳芳
代理审判员 李 乐
人民陪审员 蔡 铮
二〇一四年三月十九日
代书 记员 陈宝珍
附：相关法律法规
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《物业管理条例》
第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。
业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”