黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民一民终字第1484号
上诉人（原审被告）葛亮，住黑龙江省木兰县。
委托代理人苗春雷，黑龙江隆华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张静波，住黑龙江省木兰县。
委托代理人曹淑华，木兰县振兴法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）张青平。
委托代理人郝明娟，住黑龙江省木兰县。
被上诉人（原审被告）黑龙江省天林房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区和兴路189号。
法定代表人黄树峰，总经理。
原审第三人马一涛，住黑龙江省通河县。
上诉人葛亮因与被上诉人张静波、张青平、黑龙江省天林房地产开发有限公司（以下简称天林公司），原审第三人马一涛房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省木兰县人民法院（2014）木民初字第878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月21日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月15日公开开庭进行了审理。上诉人葛亮及委托代理人苗春雷，被上诉人张青平及委托代理人郝明娟，被上诉人张静波及委托代理人曹淑华到庭参加诉讼，被上诉人天林公司、原审第三人马一涛经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
张静波一审诉称：2010年10月，天林公司开发张静波所居住的小区，与张静波签订了商服回迁补偿协议，开发资质手续为天林公司，实际开发人为张青平、金英卓、张清泉三人，2011年、2013年张清泉、金英卓分别撤出。之后，信合家园小区项目建设由张青平负责，未能回迁是由于张青平将该房屋转卖给葛亮，后葛亮转卖给马一涛。张青平的行为严重侵犯了张静波的合法权益，故诉至法院，请求人民法院判令：天林公司依法履行双方于2010年9月24日签订的商服回迁补偿协议；葛亮、马一涛立即迁出将信合家园小区北侧1号楼5门市房（原址回迁门市）交付张静波使用，依法确认天林公司与葛亮之间签订的买卖涉案房屋的合同无效。
天林公司在一审辩称：公司承认张静波所述事实，同意张静波的意见。
张青平在一审辩称：同意张静波的回迁请求。但是张静波方的门市房不是抵押给葛亮，是孙乃成用其的门市房以抵押方式给其借钱，结果被其骗去了，是6个门市房加一个住宅。争议房子是1号楼5号门市。当时说让其准备400万元的房产，给其借款200万元，告诉其对抵押的房产开的葛亮、朱海滨和王哲的名字，写完他们的名字，400万的房产拿去了，借款没有给其，现在已经在公安局立案了。张静波起诉的应该是6号门市房。
葛亮在一审辩称：张静波所述与事实不符，葛亮与本案天林公司不存在抵押合同关系，葛亮与天林公司于2013年1月6日签订的合法有效的商品房买卖合同，该合同不违背法律规定，其具备法律效力。涉案房屋已经由合同买卖双方完全履行完毕，即天林公司已经将该房屋实际交付给葛亮，葛亮已将该房出卖，葛亮购买的房屋是3、6、7号门市房，没有5号门市房。
马一涛在原审述称：其是合法取得该房屋，在购买该房屋时，该房屋已经在房产备案，是葛亮和开发商一起到房产备案，现在这个房屋已经交付，葛亮在卖给其房时，已经与开发商签订了房屋买卖合同，写了交收据，其购买该房屋是合法取得，并且其已经支付了合理的价款80万元。
原审法院判决认定：2010年10月24日，张静波与天林公司签订了商服房回迁补偿协议，协议中约定：天林公司同意采取产权迁一还一方式给张静波予以补偿，面积90平方米，由于张静波现有的房屋面积与天林公司将要筹建的予以调换的房屋面积无法一致，超出原房屋面积部分，张静波以每平方米开盘价格付给天林公司，不足原房屋面积部分，天林公司以每平方米开盘价格付给张静波。张静波同意在签订协议后十五日内从被拆迁房屋中搬出，将房屋交给天林公司。张静波在签订本协议书时必须提供具有所有权的房屋产权证照和合法证件、土地使用证。张静波在签订本协议后，不得将房屋再次出租、出售，更不得添置其他设施。本协议未尽事宜，双方协商解决可订立补充协议，是本协议书的一部分。回迁时间：按建筑商开工日期计算18个月内回迁，去除天气和人力不可抗拒因素所影响的实际天数计算，超出回迁日期由天林公司向张静波包赔租房租金，租房租金按实际发生计算（每月100元）。天林公司向张静波明确楼层方式是：按原有位置回迁门市。天林公司向张静波明确楼房交付使用的建筑状况为毛坯房，室内卫生间、厨房均不给镶瓷砖、不安装坐便、浴盆、手盆。回迁户与其他购房者交付使用标准相同。入住后办理房照时，由天林公司负责出具有效票据。回迁户自行办理房照。办理房照时张静波本屋所发生的税金和手续费由张静波自行缴纳，天林公司概不负责。最后所建房屋由房管局测量后按房管局测量标准，进行补差，钱款交齐后天林公司交钥匙方可进户。本合同签订后，被拆迁户不能以各种借口占据房屋，因拆迁后被拆迁户不能按期交出房屋的，造成一切经济损失，均由被拆迁户本人负责。该次开发资质手续为天林公司，实际开发人为张青平、金英卓、张清泉三人，2011年、2013年张清泉、金英卓分别撤出，之后信合家园小区项目建设由张青平负责，张静波未能回迁是由于天林公司与葛亮对案涉房屋签定了买卖协议，后葛亮又将该房转卖给马一涛。双方形成此次诉讼。
原审法院判决认为：张静波为信合家园小区的回迁户，其与天林公司签订的商服回迁补偿协议合法有效，协议中明确约定了返还张静波的房屋为原址回迁门市，即庭审中张静波与天林公司、张青平共同认可的，现被本案第三人马一涛占用的门市房，该门市房和已回迁的范喜忠（已卖与他人）、徐新原邻居的回迁房屋仍是相邻关系，由于天林公司自行编号，有的称之为6号门市，也有称3号门市，叫法不统一。经现场勘查按北侧第一幢楼门市自东向西按顺序排列为第4号，即天林公司与葛亮签订的6号门市房买卖合同中的房屋。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，该房屋应为张静波回迁的特定房屋。对张静波请求优先取得补偿安置房屋，应予以支持。天林公司与葛亮签订的商品房买卖合同、葛亮与第三人马一涛签订的买卖房屋协议，签订时间均在张静波与天林公司签订商服回迁补偿协议之后，均不能对抗回迁协议的效力，应确认为无效合同。因合同无效，所引发的其他纠纷，当事人可另诉解决。综上，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，经审判委员会讨论，判决：一、原告张静波与被告黑龙江省天林房地产开发有限公司签订的商服房拆迁补偿协议有效，涉案房屋（信合家园北侧楼房由东向西第4号门市房一、二层117.52平方米）归原告张静波所有；二、原告张静波补交超出回迁面积27.52平方米的价款165，120元（6，000元／平方米×27.52平方米），于本判决生效后15日内交付给被告黑龙江省天林房地产开发有限公司；三、被告黑龙江省天林房地产开发有限公司与被告葛亮于2013年1月6日签订的商品房买卖合同（该商品房买卖合同中签订的房屋号为6号，现场勘查为由东向西第4号门市房）无效；四、被告葛亮与第三人马一涛于2013年2月2日签订的房屋买卖协议无效；第三人马一涛于本判决生效后15日内迁出案涉房屋。案件受理费100元，由被告黑龙江省天林房地产开发有限公司负担，于本判决生效后10日内交纳。
葛亮不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律有误。葛亮与天林公司签订的商品房买卖合同合法有效，买房手续完全符合法律规定，且葛亮已经实际占有使用案涉房屋，业已在房产管理部门对案涉房屋进行了登记。原审法院认定葛亮与天林公司签订的房屋买卖合同无效是错误的。张静波没有任何证据证实案涉房屋为其回迁房屋，张静波与天林公司在拆迁合同中没有明确约定具体回迁位置，其在诉讼中无法确定回迁的房屋位置。原审法院适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定作出判决，明显错误。葛亮与原审第三人马一涛签订的房屋买卖合同合法有效，马一涛已实际占有使用案涉房屋，案涉房屋所有权应归马一涛所有。综上，原审法院认定事实不清，适用法律有误。故请求：一、撤销原审法院判决，驳回张静波的诉讼请求；二、请求改判葛亮与天林公司签订的商品房买卖合同有效；三、请求改判葛亮与原审第三人马一涛签订的房屋买卖协议有效。
张静波在法定期限内向本院递交书面答辩意见，辩称：原审法院判决认定事实清楚，符合证据采信规则和事实判断标准，适用法律正确，请求维持原判。
张青平在法定期限内未向本院递交书面答辩意见，在二审庭审中辩称：同意原审法院判决。
天林公司、原审第三人马一涛在法定期限内未向本院递交书面答辩意见，在二审庭审中未出庭。
葛亮在二审庭审中提交一份证据。（2013）木民一初字1128号民事裁定书。拟证明：张静波曾于2013年向木兰县法院提起诉讼，要求天林公司履行拆迁安置协议，双方没有确定安置补偿具体房屋的位置，后撤诉。其对葛亮所购买的房产无优先购买权。
张青平在二审庭审中提交一份证据。公安机关2014年1月10日询问案外人孙乃成的笔录。拟证明：案涉房屋是案外人孙乃成从张青平处诈骗所得，落户到葛亮名下。
张静波对葛亮提交的证据质证意见为：对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。对张青平提交证据质证意见为：对证据的真实性及证明问题无异议。
张青平对葛亮提交证据的质证意见为：对证据的真实性无异议，对证明问题有异议。
葛亮对张青平提交证据的质证意见为：对证据的来源真实性无异议，对证据内容本身的真实性有异议，该证据的内容并没有得到审判机关的最终认证，该证据不能证明张青平的主张。
本院对葛亮、张青平提交证据的认证意见：对葛亮提交的生效民事裁定书的真实性予以确认，对张青平提交的公安机关询问笔录证据真实性予以确认，对意在证明的问题结合本案其他证据予以分析认证。
二审法院查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院根据诉辩双方主张，归纳本案争议焦点为：天林公司与张静波所签拆迁安置合同是否指向案涉房屋，张静波对案涉房屋是否均有优先权。
本院认为：天林公司对张静波原有房屋进行拆迁并与张静波签订了《商服拆迁回迁补偿协议》，该协议书系双方当事人真实意思表示，原审判决确认双方当事人签订的拆迁补偿协议合法有效正确，本院予以确认。
关于天林公司与张静波所签拆迁安置合同是否指向案涉房屋，张静波对案涉房屋是否均有优先权的问题。天林公司与张静波在《商服拆迁回迁补偿协议》中约定为原址回迁门市，天林公司应按约定履行其义务。张静波被拆迁的房屋原址东侧与案外人范喜忠为邻，西侧为许欣（或徐欣）为邻。按照协议回迁的房屋也应按此排列。案涉房屋经天林公司、张静波、张青平指认，系安置给张静波的回迁房屋。经现场勘查案涉房屋也与原址邻居相邻，原审法院依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，认定案涉为张静波回迁的特定房屋，对张静波请求优先取得补偿安置房屋予以支持并无不当，本院予以支持。葛亮认为张静波与天林公司在拆迁合同中没有明确约定具体回迁位置，其在诉讼中无法确定回迁的房屋位置。双方签订在《商服拆迁回迁补偿协议》时，明确约定原址安置，协议签订时案涉房尚未建成，无法确定回迁的具体门牌号。房屋建成后其他被拆迁人均按合同约定按原来居住位置顺序回迁安置，张静波也应按原址位置回迁。庭审中已经查明，案涉房屋系张静波应回迁的房屋。故葛亮的上诉主张没有事实及法律依据，本院不予支持。天林公司与葛亮签订的商品房买卖合同、葛亮与第三人马一涛签订的买卖房屋协议，均不能对抗回迁协议的效力，应确认为无效合同，双方可另诉解决。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由葛亮承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 焦崇升
审 判 员 李庆军
代理审判员 吕树成
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 徐 翀