＼n上海市第二中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）沪二中民二（民）终字第23号＼n上诉人（原审原告、反诉被告）邱其更。＼n委托代理人李巧民，上海海汇律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告、反诉原告）张玉岭。＼n原审第三人季柳妹。＼n委托代理人李巧民，上海海汇律师事务所律师。＼n上诉人邱其更因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2013）普民四（民）初字第467号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年1月9日公开开庭进行了审理。上诉人邱其更的委托代理人李巧民并作为原审第三人季柳妹的委托代理人，被上诉人张玉岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原审法院查明：关于本诉，2011年12月14日，邱其更与张玉岭签订店铺租赁合同，同年12月16日签订《店铺租赁补充合同》，约定：张玉岭将上海市长寿路XXX弄XXX号XXX室（新会路XXX号）商铺出租给邱其更使用；租期自2012年2月20日起至2017年2月底止；租金每月人民币（以下币种均为人民币）45，000元，第一年租金每月优惠2，000元，即每月43，000元，由邱其更在每个月的20日前按月支付给张玉岭，押金为3个月租金数额即135，000元；租赁期间相关费用由邱其更承担；若邱其更未按时缴纳各项应支付的费用，张玉岭可随时单方解除本合同；季柳妹作为邱其更的经济与法律方面的责任担保人，承担本合同的连带责任；在张玉岭移交房屋后到2012年2月20日租期开始，邱其更支付租金1万元，其余房租费作为张玉岭给予邱其更的装修期补贴（免租期），若邱其更未能正常履行合同至期满，则张玉岭给予邱其更的合同起始日前装修补贴（免租期），将按合同起始日后正常租金计算，由邱其更补缴给张玉岭；任何一方违约，违约方须赔偿守约方违约金20万元，并赔偿给守约方因违约方违约造成的所有损失。合同签订后，邱其更向张玉岭支付押金135，000元。2012年8月23日，因邱其更未按时支付租金，张玉岭向邱其更发函，主张邱其更违约并解除租赁合同，同时要求邱其更于2012年8月25日搬离系争房屋、支付拖欠费用、免租期租金并赔偿经济损失。该通知函经上海市东方公证处公证，通过快递寄往邱其更于店铺租赁补充合同中确认的有效通讯地址。后邱其更与张玉岭于2012年8月30日经上海市普陀区长寿路街道人民调解委员会主持签订人民调解协议书，载明：1、张玉岭同意支付装修及押金和转让费，合计26万元给邱其更，并且水、电、煤等费用由邱其更付清；2、合同前的一切费用全部作废，营业执照到工商所办理注销手续后付现金；3、双方今后互不干涉。调解协议签订后，邱其更按张玉岭的要求将系争商铺所有的营业执照以无偿股权转让形式向张玉岭进行了让渡。2012年8月29日，张玉岭收回系争商铺，并将之另行出租。因张玉岭未向邱其更支付调解协议书约定的26万元款项，故邱其更诉至原审法院，请求判令：1、张玉岭支付装修及押金和转让费合计26万元；2、本案诉讼费由张玉岭承担。＼n关于反诉，张玉岭与邱其更之间关于系争商铺租赁的相关约定已在本诉中查明，对此不再赘述。张玉岭收回系争商铺后另行将商铺转租，邱其更的原有装修部分由新的承租人进行利用。张玉岭与邱其更关于原租赁合同的相关费用未进行结算。邱其更对张玉岭主张的水、电费表示无异议。＼n原审中，张玉岭辩称：因邱其更欠付租金，张玉岭为减少损失并解决纠纷遂与邱其更订立了调解协议，但该调解协议是附条件的，张玉岭向邱其更支付相关款项的前提是系争房屋由案外人尤浩接手经营，并由尤浩先行支付转让费40万元。现由于案外人并未接手经营系争房屋，也未支付转让费，调解协议第一条实际上无法履行。故不同意邱其更的诉讼请求，张玉岭并以邱其更违约为由，反诉要求邱其更：1、支付免租期租金54，116元；2、支付2012年8月20日至2012年8月31日租金18，000元；3、支付6个月租金差价12，000元；4、支付水电煤、电话费共计7，681.77元；5、支付违约金20万元；6、季柳妹对邱其更的付款义务承担连带责任；7、邱其更承担反诉受理费。＼n原审中，邱其更针对反诉辩称：双方关于商铺租赁的相关事宜已经达成调解协议，不存在其他权利义务关系。对张玉岭主张的水、电、煤、电话等费用同意支付。＼n原审中，季柳妹述称意见同邱其更。＼n原审审理中，邱其更、张玉岭均表示双方租赁关系于2012年8月29日解除。上海市普陀区长寿路街道人民调解委员会分别于2012年11月12日、2013年3月11日向原审法院出具情况说明，载明：邱其更、张玉岭因店铺租赁纠纷，经长寿路街道人民调解工作室调解，当时的情况为邱其更承租的店铺已经关门停业，并拖欠租金及其他相关费用。后张玉岭找到新的租户即案外人尤浩；案外人提出由其支付转让费40万元，其中给张玉岭14万元，邱其更26万元，各方当时均表示同意。但之后尤浩未履行约定支付转让费并接收店铺进行经营，故张玉岭无法支付相关款项给邱其更。之后，邱其更、张玉岭再次调解，双方存在争议，致调解未成。＼n原审法院认为：关于本诉，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。邱其更、张玉岭之间的纠纷，由人民调解委员会调解，该委员会工作人员出具的情况说明相较双方的陈述而言，更能充分公正客观的反映事实情况。人民调解委员会证实，邱其更、张玉岭因租赁事宜发生纠纷后，由张玉岭找来新客户（案外人尤浩），接手邱其更承租的店铺，并由案外人向邱其更支付转让款、装修补偿款等费用，据此可以认定本案争议的人民调解协议书第一项付款义务方并非张玉岭，相关款项应由案外人支付。现案外人未按约支付上述费用，上述调解协议内容客观上难以履行，故邱其更以该人民调解协议书向张玉岭主张相应款项，依据不足，难以采纳。＼n关于反诉，基于本诉阐明的理由，人民调解协议书客观上不能履行，邱其更、张玉岭之间权利义务的承担，应符合法律规定及合同约定。邱其更未按约支付租金，已构成违约，在双方均确认商铺租赁合同不再履行的情况下，张玉岭根据合同约定主张邱其更支付欠租及其他相应费用，合法有据，予以采纳。根据双方合同约定，因邱其更违约，张玉岭有权要求邱其更补缴免租期租金，对张玉岭要求邱其更支付免租期租金的主张，予以采纳。张玉岭要求邱其更支付租金差价12，000元，不符合合同约定，不予采纳。双方另约定租赁合同提前解除，违约方应向守约方支付违约金，张玉岭要求邱其更支付违约金的诉讼请求符合合同约定，予以采纳。季柳妹在租赁合同中作为邱其更的担保人，在租赁合同中已承诺对邱其更的经济与法律方面承担连带责任，故对张玉岭要求季柳妹对邱其更所应承担的债务承担连带责任的主张，予以采纳。邱其更辩称租赁合同的解除系双方合意，双方已就相关费用进行了结算，即由张玉岭向邱其更支付26万元的主张，因邱其更据以支持该主张的人民调解协议书客观上无法履行，双方应根据合同约定，妥善处理租赁关系，故对邱其更的该项主张，不予采纳。因系争商铺现已由张玉岭另行出租他人，且张玉岭自述新的承租人对原由邱其更投资的装修部分进行了合理利用，故张玉岭对此应给予补偿。装修补偿款数额，由法院酌情确定。邱其更对结清其实际使用期间的水、电等相关费用不持异议，对此予以准许。租赁合同解除后，张玉岭收取的押金应予退还，为免当事人讼累，本案一并予以判明。＼n原审法院审理后，作出判决如下：一、对原告邱其更依《人民调解协议书》要求被告张玉岭支付装修及押金和转让费人民币260，000元的诉讼请求不予支持；二、反诉原告张玉岭与反诉被告邱其更于2011年12月14日签订的《店铺租赁合同》于2012年8月29日解除；三、反诉被告邱其更应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告张玉岭租金人民币14，333元（自2012年8月20日起至2012年8月29日止，按每月人民币43，000元计算）；四、反诉被告邱其更应于本判决生效之日起十日内补缴反诉原告张玉岭免租期租金人民币67，392元（自2011年11月26日起至2012年2月19日止，按每月人民币43，000元计算，扣除反诉被告已支付的人民币10，000元）；五、反诉被告邱其更应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告张玉岭水、电、煤气、电话费共计人民币7，681.77元；六、反诉被告邱其更应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告张玉岭违约金人民币200，000元；七、反诉原告张玉岭应于本判决生效之日起十日内返还反诉被告邱其更租赁押金人民币135，000元；八、反诉原告张玉岭应于本判决生效之日起十日内支付反诉被告邱其更装潢补偿款人民币150，000元；九、第三人季柳妹对上述应由反诉被告邱其更支付的费用承担连带责任；十、对反诉原告张玉岭的其余诉请不予支持。＼n上诉人邱其更不服原审判决，向本院提起上诉称：邱其更与张玉岭就租赁合同的解除等事宜已达成人民调解协议，张玉岭理应按照该协议予以履行。该协议对张玉岭的支付义务并未附有条件，且邱其更已按照该协议履行了工商变更义务。租赁合同是双方合意解除，原审法院认定邱其更承担违约金和免租期租金缺乏依据。故请求二审法院撤销原判第一、三、四、六、八、九项，改判支持邱其更在原审中的本诉请求。＼n被上诉人张玉岭辩称：人民调解协议因案外人的原因无法履行，相关单位对此已作说明。由于邱其更的违约行为致系争房屋存在空置等损失，邱其更应当按照合同约定承担相应责任。故不同意邱其更的上诉请求，请求二审法院维持原判。＼n原审第三人季柳妹述称：同意邱其更的意见。＼n本院经审理查明：原审查明的事实无误，各方当事人均无异议，本院予以确认。＼n二审审理中，张玉岭向本院表示，为妥善解决本案，其愿意将原审判决主文第四项所确定的邱其更应补缴的免租期租金67，392元减至17，392元，同时不再坚持原审判决主文第九项由季柳妹承担相应连带责任的主张。＼n本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，邱其更与张玉岭之间的房屋租赁合同关系，于法不悖，应为合法有效。合同成立后，双方应认真履行各自的合同义务，否则应承担相应的违约责任。在邱其更拖欠租金后，双方虽经人民调解委员会进行了调解，但根据人民调解委员会出具的情况说明，可以证实拖欠的租金及相关转让费须由案外人支付，但案外人后未按约支付上述费用，此后邱其更与张玉岭又未能再次调解成功等事实。据此，双方的权利、义务仍应根据双方的合同约定进行认定。原审法院现根据邱其更拖欠租金的事实，判令邱其更支付相应的租金、承担相应的违约责任，符合合同约定，并无不当，本院予以维持。邱其更上诉认为张玉岭应履行人民调解协议确定的支付义务以及邱其更不应承担违约金和免租期租金。邱其更的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二审审理中，张玉岭自愿将邱其更应补缴的免租期租金减至17，392元，同时不再要求季柳妹承担相应连带责任。该项主张系张玉岭自行处分民事权利的行为，本院予以准许。＼n综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：＼n一、维持上海市普陀区人民法院（2013）普民四（民）初字第467号民事判决主文第一、二、三、五、六、七、八项；＼n二、撤销上海市普陀区人民法院（2013）普民四（民）初字第467号民事判决主文第四、九、十项；＼n三、邱其更应于本判决生效之日起十日内补缴张玉岭免租期租金人民币17，392元；＼n四、对张玉岭的其余诉讼请求不予支持。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n一审本诉案件受理费人民币5，200元，由邱其更、张玉岭各半负担；一审反诉案件受理费人民币2，838元，由邱其更、张玉岭各半负担。二审案件受理费人民币5，200元，由邱其更负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长丁康威＼n审判员虞恒龄＼n代理审判员刘郡＼n二〇一四年五月二十三日＼n书记员范庆韵＼n附：相关法律条文＼n附：相关的法律条文＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：＼n（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；＼n（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；＼n（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；＼n（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。＼n原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。