广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018）粤01民终13500号
上诉人（原审原告）：马彬，男，1976年12月14日出生，壮族，住广西贵港市覃塘区。
上诉人（原审原告）：朱璇，女，1985年6月6日出生，汉族，住广东省梅县。
上述两上诉人共同委托诉讼代理人：王美舟、张丽，均为广东广之洲律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广东恒荣实业发展有限公司，住所地广州市南沙区珠江街新广三路63号办公楼205室。法定代表人：许瑞荣，职务：总经理。
委托诉讼代理人：王爱平、黄旭章，均为广东宏尚律师事务所律师。
上诉人马彬、朱璇与广东恒荣实业发展有限公司（以下简称恒荣公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服广州市南沙区人民法院（2018）粤0115民初1297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人马彬、朱璇上诉请求：1、撤销一审判决第二项，变更第一项为：请求判决恒荣公司支付延迟交楼违约金给马彬、朱璇，按每日总房款701146元万分之五的标准，从2017年12月31日计算至2018年3月26日止(以上不服一审判决金额为22863元)；2、判令一、二审诉讼费由恒荣公司承担。事实与理由：1、涉案购房合同主合同里并无约定迟延交房违约金不超过总房款1％，故购房合同补充协议第十条第2款约定恒荣公司如未能按合同规定的期限交房，需按合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的1％，但并无约定逾期付款违约金累计不超过总房款的1％，该条款违反了合同法规定的应按公平原则确定格式条款内容的法定义务，极大地减轻了恒荣公司自身的违约责任，且无作特别提示说明，故应属无效。2、如果法院认定上述条款有效，因为该约定低于马彬、朱璇的损失，且涉案房屋至今不能交楼，遥遥无期，故马彬、朱璇申请法院将迟延交房违约金标准由总房款每日万分之五，不超过总房款1％调高为总房款每日万分之五，不超过涉案总房款，而不应将逾期交楼标准降低为一年期贷款利率标准，因商品房买卖合同已经约定了逾期交楼违约金标准为每日总房款万分之五。综上，请求法院支持我方上诉请求，依法改判。
上诉人恒荣公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回马彬、朱璇的全部诉讼请求；2、马彬、朱璇承担本案一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院依据《中华人民共和国家建筑法》第61条、《建设工程质量管理条例》第49条认为“房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件”适用法律法规错误。1、交付房屋的法定条件是建设工程竣工验收合格。从《中华人民共和国家建筑法》第61条及《建设工程质量管理条例》第16条规定可知建设工程竣工验收以及验收合格并不以取得工程竣工验收备案表为必要条件，法律规定的竣工验收是指由建设单位牵头组织设计、勘察、施工、工程监理等五方单位的验收。因此，建设工程竣工验收合格才是法律明文规定的房屋交付条件，其标志应当是取得结论为验收合格的《建设工程竣工验收报告》，而非取得工程竣工验收备案表。2、取得工程竣工验收备案表基于行政部门基于管理职能作出的管理性规定，并非法定的交付条件。《建设工程质量管理条例》第17条、第49条内容符合《中华人民共和国行政许可法》第61条规定情形，是一种行政备案行为，不属于行政许可行为，设立的目的是为了建设行政主管部门对有关建设项目履行事后监管职责，并非规定交付商品房项目的最低标准，条款中也没有明确建设单位必须取得工程竣工验收备案表后方可交付房屋。一审法院以此认定“取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件”是错误理解了该条款的设立目的。二、一审法院认为“案涉商品房项目至法庭辩论终结前仍未取得《建设工程竣工验收备案表》，故恒荣公司于2017年12月30日时尚不具备法定或约定的交楼条件，其主张在该日前已经具备交楼条件的抗辩意见，无事实依据，本院不予采信。”不符合客观事实，没有法律依据。对于法定的交楼条件，恒荣公司已经在2017年12月29日取得了结论为案涉商品房项目验收合格的《建设项目竣工验收报告》，建设主管部门出具的《建设工程质量监督报告》。因此，案涉商品房项目在2017年12月30日时已经符合了法定的交楼条件。至于约定的交楼条件，一审法院认定案涉《商品房预售合同》是“合法有效的合同，双方均应依约自觉履行”，那么依据案涉《商品房预售合同》附件七补充协议第八条之规定再结合恒荣公司在本案一审程序中提交的证据，可知案涉商品房项目在2017年12月29日已经取得《建设项目竣工验收报告》，供水供电设施在2017年12月30目前已经达到使用条件，电梯也是可以正常运行的，建设主管部门对项目的竣工监督报告《建设工程质量监督报告》。因此，案涉商品房项目在2017年12月30日时已经符合了约定的交楼条件。退一步讲，即便是按照合同正文第十二条、第十五条原约定的交楼条件，恒荣公司也已经在2018年03月21日取得了《建设工程规划验收合格证》；2017年12月29日取得了验收合格的《建设工程竣工验收报告》；2018年1月18日取得了验收合格的《建设工程消防验收意见书》；2017年12月27日取得了永久通邮的证明文件；2017年12月28日取得了准予备案的《人防工程专项竣工验收备案意见书》；2018年1月取得了建设主管部门：南沙区建设局质检站出具的质量合格的《建设工程质量监督报告》；2018年3月26日取得了永久用电的证明文件；2018年3月27日取得了永久供水的证明文件；2018年3月22日取得了永久供气的证明文件；该项目除符合合同约定的交付条件外，还具备了通邮、通网等公共服务条件。2017年12月27日，该商品房项目取得了准予通邮的《通邮申报表》，满足通邮条件：2017年12月6日，该商品房项目取得了准予接入公众电信网络的《关于南沙区珠江源昌花园项目光纤到户通信配套设施竣工验收意见书》，满足通网条件。因此，案涉商品房项目在2017年12月30日时已经符合了约定的交楼条件。至于环保问题，2017年10月1日之后，商品房项目依法是由建设单位自行组织验收即可，环保部门无须再出具认可文件。从恒荣公司提交的《珠江源昌花园建设项目竣工环境保护验收意见》及《建设项目竣工环境保护验收监测报告》，《室内空气质量检测报告》中可知案涉商品房项目在2017年12月30日之前已经符合环境保护和验收要求，并且恒荣公司也已经着手采取污水外运的处理方案来解决项目排污问题直至“珠江工业园污水管网完善工程”完工，达到市政污水管道接驳条件为止。此外，取得《建设工程竣工备案表》的必要条件之一是取得《建设工程档案预验收认可书》，取得《建设工程档案预验收认可书》的必要条件之一是取得《排污许可证》，取得《排污许可证》的必要条件之一是符合城市公共排水设施接驳条件，而从前述证据可知，案涉商品房项目要等待“珠江工业园污水管网完善工程”完工才能具备接驳条件。“珠江工业园污水管网完善工程”是属于市政工程，并非恒荣公司能够控制或预见的，因此案涉商品房项目目前还没有取得《建设工程竣工备案表》并非恒荣公司自身原因，恒荣公司依法具有免责事实和理由。三、一审法院认为“案涉商品房项目因珠江工业园市政排水污管网系统暂未完成导致污水井管网排放不能接通，不属于不可抗力，而属于应由恒荣公司承担的相关开发建设风险。”的认定错误。1、市政排水污管网系统属于“相关配套建设”，合同中约定的相关配套建设其实际范围是明确具体的，一审法院以马彬、朱璇主张就上述合同条款理解存在争议而认定争议存在是错误的。恒荣公司在本案一审程序中提交了证据《关于同意污水外运至污水处理厂进行污水处理的申请报告》、《关于珠江源昌花园周边市政污水管网系统建设进度的告知函》以及《延期入伙通知书》、《关于珠江源昌花园入伙延期的情况说明》予以佐证说明延迟交付案涉商品房的客观原因，确系因案涉项目周边市政污水管网系统尚在施工导致案涉项目无法完成污水管道接驳，污水无法外排，恒荣公司出于高度的社会责任感和与马彬、朱璇之间的约定才决定迟延交付案涉商品房，恒荣公司的延迟交付的事由符合客观事实，也符合双方约定的延迟交付情形(案涉《商品房预售合同》附件七补充协议第十一条)。而现案涉商品房项目因珠江工业园市政排水污管网系统暂未完成导致污水井管网排放不能接通，污水不能外排，它是符合案涉双方约定的延迟交付案涉商品房的免责情形和事实。2、因珠江工业园市政排水污管网系统暂未完成导致污水井管网排放不能接通并非恒荣公司能够预见和控制的风险，恒荣公司在此中并没有过错。3、对于因发生珠江工业园区排污市政管网大部分地基下沉塌方，管网堵塞，致使案涉项目无法接驳市政污水排污管道这一不可抗力事件，恒荣公司采取了积极应对措施。多次向南沙区环保水务局申请解决方案，现已获得南沙区环保水务局批复，并由水务局函告污水处理厂，同意污水外运处理，恒荣公司自愿为此额外承担相关费用。最大限度降低事件对广大业主的影响，也充分体现了恒荣公司高度的社会责任心，不应对其苛以严厉的违约责任。四、一审法院认为“恒荣公司逾期交房的违约事实处于持续状态，恒荣公司的违约金责任及马彬、朱璇不能按期收房的损失持续产生，……该约定虽有效，但明显有失公允且违反公平原则”是认定事实有误，适用法律不当。目前案涉项目已经具备交付条件，并已经通知马彬、朱璇，目前已经有100多户业主已经开始收楼(详见证据)。恒荣公司逾期交房并非处于持续状态，案涉项目已经在2018年3月27日全部具备。恒荣公司现已经通知马彬、朱璇及相关业主办理收楼手续，目前已经有相当数量之业主办理了收楼，其余业主正在陆续办理入伙，并由广州市万科物业进驻对珠江源昌花园全面管理。可见，案涉项目完全具备了交付使用条件。一审法院认定错误。综上所述，合同的交付条件明确具体，一审法院不应当主动变更双方当事人约定的交付备件及免责免赔条款条件，另外合同约定的逾期交房违约金不超过总房价的1％没有过分低于马彬、朱璇损失，一审法院不应随意改变合同约定，也不应该随意调整，不能将权利向马彬、朱璇倾斜，而将责任和义务加重给恒荣公司。恒荣公司恳请二审予以改判。
针对马彬、朱璇的上诉，恒荣公司二审答辩称：与我方上诉意见一致。二审庭审中，恒荣公司补充答辩意见称：一、双方签署的商品房预售合同，是双方根据市场行情确定，是权利义务的根本依据，该合同范围格式都是建设行政主管部门同意提供，在双方签署合同之前恒荣公司还提供合同草签文本供其签字确认。因此我方认为涉案合同合法有效，法院应当依据合同约定的全部内容确定双方的权利义务，双方约定的交楼条件应当以附件七第8条为准。竣工验收备案表不是双方合同约定的内容，双方合同同时约定迟延交房的违约金不超过总房价1%。二、马彬、朱璇主张调整双方的违约金条款，但是马彬、朱璇并无提供证据证明其实际损失高于合同约定的违约金总房价款的1%。
针对恒荣公司的上诉，马彬、朱璇二审答辩称：与我方上诉意见一致。
马彬、朱璇于2018年2月22日向一审法院提出本案诉讼请求：一、恒荣公司向马彬、朱璇支付延期交房违约金11218元（以总房价款701146元为基数，按每日0.05%的标准，从2017年12月31日计算至涉案房屋通过规划、消防、人防、环保、永久供气、永久供电、永久供水等验收及取得建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后交付给马彬、朱璇之日止）；二、恒荣公司承担本案诉讼费。诉讼中,马彬、朱璇将第一项诉讼请求变更为:恒荣公司向马彬、朱璇支付延期交房违约金（以总房价款701146元为基数，按每日0.05%的标准，从2017年12月31日计算至2018年3月26日止，对2018年3月26日之后的违约金另行主张）。事实和理由：2016年5月7日，马彬、朱璇与恒荣公司签订商品房买卖合同，由马彬、朱璇向恒荣公司购买南沙区珠江街新广三路珠江源昌花园B3栋X房。合同约定恒荣公司应于2017年12月30日前将通过规划、消防、人防、环保、永久供气、供电、供水和取得工程竣工验收备案表的该房屋交付给马彬、朱璇使用，逾期每日按房屋总价款的万分之五支付违约金。合同签订后，马彬、朱璇支付了全部房款。恒荣公司逾期未通过任何房屋验收，至今不具备交楼条件，且马彬、朱璇多次前往恒荣公司处收楼，要求恒荣公司出示收楼文件，恒荣公司均置之不理，马彬、朱璇至今未收楼。恒荣公司的行为已构成违约。
恒荣公司一审辩称：一、双方签订的《商品房预售合同》及附件是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应依据约定履行义务、主张权利。二、依据《商品房预售合同》附件七第八条约定的交付条件，案涉商品房项目在合同约定的交付日期（2017年12月30日）前已经具备交付条件：于2017年12月29日取得《建筑工程竣工验收报告》；于2017年11月13日取得给排水管道工程验收合格的《竣工验收鉴定书》，满足供水条件；于2017年12月18日取得供电工程验收合格的《客户受电工程竣工检验意见书》，满足供电条件；于2017年11月11日取得燃气管道工程验收合格的《工程竣工验收报告》，满足供气条件；于2017年12月20日取得电梯定期检验报告，满足电梯使用条件，并具备了通邮、通网等公共服务条件。三、依据《商品房预售合同》附件七第十一条第三款的约定，尽管案涉商品房已经满足约定的交付条件，但根据南沙区环保水务局口头答复及2018年1月4日书面复函，“案涉商品房项目周边市政污水管网系统建设预计要在2018年3月方可完成施工招标，2018年4月开工建设，届时我局将优化施工时序，优先启动珠江工业园污水接驳子项施工，预计2018年6月可完成土建施工。”由于案涉商品房项目周边的市政污水管网系统建设尚未完成，导致项目污水管道无法接驳，恒荣公司无法领取排污许可证并通过环保验收。故恒荣公司根据《商品房预售合同》附件七第十一条第三款之约定，通知马彬、朱璇延期入伙。上述原因非恒荣公司可以预计、控制的原因，恒荣公司已将上述事实告知马彬、朱璇，恒荣公司据此顺延入伙时间符合合同约定，符合法律规定，无需承担违约责任。四、恒荣公司于2017年12月28日发出《延期入伙通知书》，告知马彬、朱璇恒荣公司延期交付的原因及采取的相关措施，同时表示如果马彬、朱璇愿意收楼装修的，恒荣公司可以为马彬、朱璇办理收楼手续。恒荣公司已积极采取措施并告知马彬、朱璇，恒荣公司无违约行为，无需承担违约责任。五、涉案工程的消防验收于2017年12月22日通过广东和星消防检测信息有限公司出具检测报告，消防部门于2018年1月18日出具消防竣工验收报告是因行政部门的审批滞后。在涉案房屋约定的交付日期前，案涉消防工程符合验收合格条件，并不影响马彬、朱璇的权利。消防验收合格并非双方约定的商品房交付条件，合同附件七第8条变更了交付条件。规划验收不是商品房约定的交付条件。合同附件七第8条明确对合同第12、15条进行了变更，且在合同所约定的内容不一致的，应以补充协议的约定为准。
一审法院经审理查明：对当事人无异议的证据和事实，一审法院予以确认，结合庭审陈述，认定事实如下：
位于广州市南沙区珠江管理区正安围的珠江源昌花园小区（下称珠江源昌花园小区）项目已经领取了《商品房预售许可证》。该项目是由广州市源昌房地产开发有限公司、广州市新鹏兴房地产开发有限公司、恒荣公司的三地块合并后统一开发建设。其中，市政配套报装和办理手续中的永久用水报装手续由广州市新鹏兴房地产开发有限公司负责，燃气、永久用电申请报装由广州市源昌房地产开发有限公司负责。
2016年5月7日，恒荣公司（甲方）与马彬、朱璇（乙方）签订了《商品房预售合同》，约定由马彬、朱璇购买恒荣公司开发的位于广州市南沙区珠江街新广三路B3栋X房（其中，购房款为701146元）（下称案涉房屋）。同时，《商品房预售合同》约定：“第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2017年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过120日后，乙方有权单方解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起_日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起30日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。……第二十四条关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，乙方按照本合同第十四条的约定主张权利……”。附件七补充协议约定：“……八、对合同第十二条、十五条的变更及补充：1.本商品房的交付条件为：取得本商品房项目的《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》或者取得《建设工程竣工备案表》、供水供电达到使用要求、电梯可以正常使用时即可向买方交付本商品房。2.合同第十二条、第十五条所指永久供水、供气、供电、通邮等居住条件，若因当地公共服务水平未能达到永久使用标准，开发商有权以临时设施或服务取代，以不影响买方正常居住为限。买方不得以此为理由提出退房、赔偿或拒绝收楼。……十、对合同第十四条的补充1、如发生下列情形，卖方可不书面通知而据实予以延期交付房屋，不适用本合同中有关出卖人逾期交付商品房的违约责任条款：（1）因买方原因而导致逾期交房……（2）因执行法律、法规或政府规章等强制性文件；（3）因政策调整，政府行为或房地产权登记机关改变程序或其他非因甲方原因；（4）其他自然灾害或意外事件。2、……卖方如未能按合同规定的期限交房，需按合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的1%。十一、对合同第十六条的变更及补充：……3.双方确认本商品房实际入伙（即交付）时间为2017年12月30日。如因政府市政道路及相关配套建设等特殊情况导致入伙时间延迟的，买方同意入伙时间顺延且不属卖方逾期交付商品房，卖方无需承担合同第十四条约定的逾期交付的违约责任。届时，卖方将向买方发出书面延期入伙通知书，顺延的入伙时间以卖方延期入伙通知所载日期为准。买方不反对卖方提前发出入伙通知书。……十六、对合同第二十四条的变更及补充……2、将本条第二款内容修改为：卖方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并验收合格的，不影响该商品房的交付，买方同意不因此拒绝收房，卖方不因此承担逾期交付的违约责任。……”一审庭审中，对于补充协议第十一条中的“政府市政道路及相关配套建设等特殊情况”的具体所指内容，双方各执一词。马彬、朱璇主张为“公共道路及与公共道路相关的配套设施”，不包括本案的排污网管接驳问题；恒荣公司则主张为房地产开发配套的公共建设市政配套设施，包括污水处理站、垃圾处理站以及各种市政管线设施等。
合同签订后，马彬、朱璇支付了购房款，恒荣公司出具了相应的购房款发票。
2017年12月27日，恒荣公司发出一份《延期入伙通知书》，载明：“珠江源昌花园一期工程已经竣工完成，但由于属于珠江源昌花园市政配套设施的广州市南沙区珠江工业园市政排水排污管网系统暂未完成，故至2017年12月30日珠江源昌花园小区的污水井管网排放尚不能接通，因此导致项目环境评估和环保验收无法完成，也无法办理领取排污排水许可证。根据原商品房预售合同第十二条及第十三条、合同附件中第十一条对第十六条的变更补充第３款之约定，本项目实际交付使用时间予以相应顺延。经向市政部门咨询，市政配套设施最终完成时间预计为2018年6月30日。故项目交付使用时间暂相应延长至2018年4月26日……如阁下需要提前对购买房屋进行设计和装修的，可提前至珠江源昌花园销售中心办理提前交接交楼手续……”马彬、朱璇于当月月底收到上述通知书，以案涉房屋不符合交楼条件为由没有收楼。
为查明案涉商品房项目的永久用水、用气、用电、环保验收情况，一审法院向各相关职能部门发出征询函。其中，广州南沙粤海水务有限公司于2018年3月15日复函一审法院，称“该项目永久用水报装工程已完成并通过验收，已具备永久用水供水条件。但由于该项目未能提供《建筑工程规划验收合格证》，我司尚未与其签订永久用水的《供用水合同》，尚未实施永久用水”；广州南沙发展燃气有限公司于2018年3月16日复函一审法院，称“经复查发现涉案小区燃气管道局部不满足燃气规范要求，未通过复查验证，暂不具备通气条件”；广州供电局有限公司南沙供电局于2018年3月13日复函一审法院，称“目前正处于验收整改阶段，尚不具备永久用电”；广州市南沙区环保水务局于2018年3月19日复函一审法院，称“2017年10月1日前，我局未收到该项目的竣工环保验收申请……自2017年10月1日起，建设单位应自主完成环保验收”。
案涉商品房项目于2017年12月6日取得《关于南沙区珠江源昌花园项目光纤到户通信配套设施竣工验收意见书》，准予接入公众电信网络；于2017年12月20日经广州特种机电设备检测研究院出具《电梯定期检测报告》，电梯检验合格；于2017年12月27日取得通邮申报表，符合通邮条件；于2017年12月28日取得《人防工程专项竣工验收备案意见书》（编号：穗南人防验备﹝2017﹞17号），同意予以备案；于2017年12月29日取得《建筑工程竣工验收报告》，通过验收。另外，恒荣公司在2017年12月30日前出具了案涉商品房项目的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《珠江源昌花园小区临时管理规约》。
2018年1月15日，恒荣公司举行了竣工环境保护验收会并形成了《珠江源昌花园（原名：珠江园一号）地块二建设项目竣工环境保护验收意见》，通过竣工环境保护验收。
案涉商品房项目于2018年3月21日取得了《建设工程规划验收合格证》（编号：穗国土规划验证﹝2018﹞263号）。2018年3月22日，广州南沙发展燃气有限公司市场发展部出具证明，证明“珠江源昌花园小区具备燃气通气置换条件”。2018年3月26日，广州供电局有限公司南沙供电局万顷沙供电所出具证明，证明“永久用电工程已竣工验收，具备永久供电条件”。2018年3月27日，广州市新鹏兴房地产开发有限公司与广州南沙粤海水务有限公司签订了《广州市（非居民）城市供水用水合同》。
2015年3月23日，广州市南沙区水务局出具了《南沙区城市排水设施设计咨询意见》（编号：穗南水市排水咨[2015]77号），认定“目前项目具备接驳市政污水管道条件”。2017年12月28日，案涉商品房项目建设单位向广州南沙开发区环保水务局提交了“关于同意污水外运至污水处理厂进行污水处理的申请报告”，广州市南沙区环保水务局在审批单位处加盖公章。2018年1月4日，广州市南沙区环保水务局出具《关于珠江源昌花园周边市政污水管网系统建设进度的告知函》，内容为：“贵公司负责开发的珠江源昌花园项目生活污水接驳点已纳入我局组织实施的‘万顷沙联围片区污水管网完善及雨污分流改造工程（珠江工业园污水管网完善工程）’建设范围。目前该工程已完成施工图审查、概（预）算评审等工作，正在开展施工招标工作，预计2018年3月可完成施工招标，2018年4月开工建设，届时我局将优化施工时序，优先启动珠江工业园污水接驳子项施工，预计2018年6月可完成土建施工。”
马彬、朱璇认为双方签订的合同的补充协议中有关交楼条件及逾期交楼违约金上限等内容无效，且认为即便有效，因现在交楼时间遥遥无期给其造成巨大损失，违约金应调整为按照每日按总房价款0.05%的标准支付违约金，且违约金总额不以补充协议约定的总房价款的1%为限。
一审法院认为：案涉《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。马彬、朱璇认为双方签订的合同的补充协议中有关交楼条件及逾期交楼违约金上限等内容无效的依据不足，一审法院不予支持。结合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是案涉房屋是否符合交楼条件、恒荣公司关于可以顺延交楼的抗辩理由是否成立、延期交房违约金应否支持以及违约责任应当如何确定。一审法院对此阐述如下：
一、关于涉案房屋是否符合交楼条件的问题。《商品房预售合同》第十二条、第十五条及附件七补充协议第八条第一款对房屋的交付条件进行了约定。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此，房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。虽然附件七补充协议第八条第一款中约定商品房的交付条件为取得本商品房项目的《建设工程竣工验收报告》或者取得《建设工程竣工备案表》，属于二者择一的约定，但因其约定的交楼条件低于法定条件，故恒荣公司在交楼时除应符合合同约定的条件外，还应具备法定的交楼条件，即应取得《建设工程竣工验收备案表》。据一审法院查明的事实，案涉商品房项目至法庭辩论终结前仍未取得《建设工程竣工验收备案表》，故恒荣公司于2017年12月30日时尚不具备法定的交楼条件，其主张在该日前已经具备交楼条件的抗辩意见，无事实依据，一审法院不予采信。
二、关于恒荣公司是否可以以“珠江工业园市政排水污管网系统暂未完成导致污水井管网排放尚不能接通”为由顺延交楼的问题。其一，《商品房预售合同》附件七补充协议第十一条虽约定了“因政府市政道路及相关配套建设等特殊情况导致入伙时间延迟的，买方同意入伙时间顺延且不属卖方逾期交付商品房”，但对于何谓“相关配套建设等特殊情况”没有明确约定，双方亦不能就此达成一致意见，故恒荣公司不能以约定不明的条款作为其要求顺延交楼的合理理由。其二，恒荣公司作为专业的房地产开发企业，理应清楚了解房地产建设开发流程，其通过附件七补充协议的方式对交楼条件等进行了变更或补充，亦可以印证其是在充分考虑和预见到涉案房屋何时符合交楼条件的基础上才确定了合同约定的交楼时间。案涉商品房项目因珠江工业园市政排水污管网系统暂未完成导致污水井管网排放不能接通，不属于不可抗力，而属于应由恒荣公司承担的相关开发建设风险。综上，一审法院对恒荣公司的抗辩意见不予支持。
三、关于逾期交房的违约金问题。依据《商品房预售合同》第十四条延期交房的违约责任约定，恒荣公司如未能按本合同规定的期限交房，应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准支付违约金。《商品房预售合同》附件七补充协议第十条第二款对逾期交房的违约责任进行了变更及限制，即恒荣公司依据合同第十四条的约定支付违约金的总额不超过总房价款的1%。本案中，恒荣公司逾期交房的违约事实处于持续状态，恒荣公司的违约责任及马彬、朱璇不能按期收房的损失持续产生，补充协议约定不论违约时间的长短而将违约金总额限定为不超过总房价款的1%，该约定虽有效，但明显有失公允且违反公平原则。马彬、朱璇要求违约金总额不以补充协议约定的总房价款的1%为限合理。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，综合本案案情，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院酌情将迟延交房违约金调整为按照中国人民银行同期一年期人民币贷款基准利率计算。鉴于截至本案法庭辩论终结时，涉案房屋何时满足交房条件仍处于待定状态，故马彬、朱璇主张自恒荣公司逾期之日（2017年12月31日）起至本案开庭之日（2018年3月26日）止的逾期交房违约金，一审法院予以支持。上述期限以后产生的逾期交房违约金，马彬、朱璇可与恒荣公司依法另行解决。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告广东恒荣实业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告马彬、朱璇支付逾期交房违约金（违约金以购房款701146元为基数，按照中国人民银行同期一年期人民币贷款基准利率，从2017年12月31日起计算至2018年3月26日止）；二、驳回原告马彬、朱璇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费276.9元，由原告马彬、朱璇负担210元，被告广东恒荣实业发展有限公司负担66.9元。
二审庭审中，恒荣公司提交一份竣工验收备案表，证明涉案房屋于2018年6月7日取得竣工验收备案表。马彬、朱璇质证认为：对该竣工验收备案表真实性确认，合法性关联性不确认。理由为证据的第三页文件目录里，恒荣公司提供的证据里少了工程档案收件回执，而该份回执取得的前提是要获得涉案房屋的排污许可证，恒荣公司至今未取得涉案房屋的排污许可证，因此本备案表是南沙行政审批违规发放的备案表，合法性不确认，即便其取得竣工验收备案表也不能证明其履行合同交楼义务。
经二审审理查明，一审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。
关于交付房屋的法定条件问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住宅预售制度有关问题的通知》（建房【2010】53号）第十一条规定：“交付使用的商品住房应当经过竣工验收合格并在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案”。因此，取得《建设工程竣工备案表》是商品住宅交付使用的法定条件。涉案《商品房预售合同》虽然约定商品房的交付条件为取得本商品房项目的《建设工程竣工验收报告》或者取得《建设工程竣工备案表》，可以二者择一，但合同约定的交楼条件低于法定条件的，仍应具备法定的交楼条件，即取得《建设工程竣工验收备案表》。恒荣公司上诉主张取得竣工验收备案表并非商品房项目的法定交付条件，与前述规定相悖，本院不予采纳。恒荣公司直至2018年6月7日才取得案涉商品房项目的竣工验收备案表，始具备交付商品房的法定条件，此前马彬、朱璇以涉案房屋不具备交付条件为由拒绝收楼及主张恒荣公司就此承担逾期交房违约责任，合法有据，应予支持。
关于恒荣公司称因以市政排污管网尚未完善导致未能取得《建设工程竣工备案表》故应免责的问题。经查，恒荣公司自认涉案小区目前采取污水外运方式解决排污问题，在此情况下，恒荣公司已办妥涉案商品房项目的《建设工程竣工备案表》，可见，恒荣公司所述因市政排污管理未完善导致其无法取得《建设工程竣工备案表》与事实不符，理由不成立，恒荣公司据此主张免责无理，本院不予采纳。
关于违约金标准应否调整的问题。补充协议约定不论违约时间长短违约金总额累计不超过商品房总价款的1%，但因恒荣公司逾期交楼的违约所导致买受人的损失系持续产生，以总额限定违约责任不符合公平原则，一审法院予以调整并无不当。考虑到因恒荣公司逾期交楼造成马彬、朱璇的实际损失主要是租房损失，故一审法院酌情将逾期交楼违约金标准调整为以购房款为基数，按照中国人民银行同期一年期人民币贷款基准利率计算，合法适当，本院予以维持。马彬、朱璇上诉主张按每日总房款万分之五的标准计算逾期交楼违约金，远超过因恒荣公司违约造成其的实际损失金额，马彬、朱璇上诉要求对此予以改判，本院不予支持。
综上，经审查，一审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。马彬、朱璇与恒荣公司双方的上诉请求及理由均不成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费505.38元，由上诉人马彬、朱璇负担371.58元，由上诉人广东恒荣实业发展有限公司负担133.80元。
本判决为终审判决。
审判长 吴国庆
审判员 黄 嵩
审判员 刘 卉
二〇一八年九月二十一日
书记员 陈婷婷