浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙甬民二终字第85号
上诉人（原审被告）：赖某某。
委托代理人：陈某某。
委托代理人：李某某。
被上诉人（原审原告）：蒋某某。
上诉人赖某某因与被上诉人蒋某某宅基地使用权纠纷一
案，不服浙江省象山县人民法院2009年12月21日作出的（2009
）甬象民初字第1138号民事判决，向本院提起上诉。本院于20
10年1月19日受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审
理终结。
原审法院经审理认定：原审原告系下前山村村民。1994
年12月10日，原审被告以原审被告及其子戴永峰的名义，以村
拆迁为由申请住宅用地100平方米，1996年9月27日，原丹城镇
人民政府批准同意原审被告总用地为215平方米，其中住房建
筑面积为90平方米，不得转让。1996年11月8日，象山县人民
政府予以批准，其中载明总用地215平方米，道路绿化等共用
地115平方米，建筑面积100平方米。2000年7月24日，原审原
、被告签订《关于住宅地转让的协议书》1份，约定原审被告
将宅基地转让给原审原告，转让价为31000元，并经南沙村村
民委员会同意。协议签订后，原审原告实际支付了原审被告转
让费为35000元。同日，原审原告支付南沙村三通配套费5000元。此后，原审原告在转让的宅基地上建造二层半的房屋，即丹西街道南沙村219号，并经装潢后入住。2008年6月11日，原
审被告致函原审原告要求解除原审原、被告之间的租赁关系，
并限定期限要原审原告搬出丹西街道南沙村219号居住的房屋
。原审被告于2008年7月27日向法院提起诉讼，要求解除租赁
关系。2008年10月20日，象山县人民法院作出（2008）象民一
初字第1537号民事判决书，该判决书中载明原审原、被告的宅
基地转让协议无效，原审被告应返还转让费35000元，原审原
告将房屋归原审被告所有，现该判决书已生效，原审被告已将
35000元款交于法院。原审原告根据合同的无效向法院提起诉
讼。丹西街道南沙村219号经宁波弘正资产评估事务有限公司
评估，房屋住宅建筑面积为262.03平方米，土地使用权面积为
104.4平方米，若按国有土地使用权评估价值为2257400元（包
括室内不动产及装饰价值227180元）；若按集体土地使用权之
下，则评估为1572180元（包括室内不动产及装饰价值227180
元）。
原审原告蒋某某于2009年8月27日诉至原审法院，请求判
令：原审被告赔偿原审原告经济损失260万元。
原审法院经审理认为，原审原、被告之间有关某某地转
让的协议系无效合同，对此已有生效的法律文书已予确认，对
于无效合同应当按相关的法律规定予以处理。民事行为应当遵
守诚实信用的基本原则，原审原、被告在当初签订合同时，意
思表示真实，鉴于该种民事行为受到法律的禁止而归于无效。
原审被告作为宅基地的所有者应当知道该种行为系不符法律的规定，原审原告是基于双方的诚信购买后据此出资建房用于居住，原审被告有违民事诚信原则，原审被告作为宅基地的使用
人在缔约合同中存在较大的过错，并已造成原审原告重大损失
，应承担相应的赔偿责任。原审原告没有尽到宅基地转让的审
慎义务，原审原告对于该宅基转让行为的无效也应承担部分责
任。原审原告主张对于房产的赔偿其中土地使用权应当按国有
出让予以确定。因原审原、被告双方当时确定土地使用权转让
时都知道为农村住宅用地，也即是集体建设用地，因此，原审
原告的该主张该院不予采纳，对于土地使用权价格应按集体建
设用地进行确定，并可按此进行评估。原审被告辩称只能补偿
原审原告当初建房的价格及相应的银行利息损失。原审被告没
有将现有房价的升值考虑在内，且当初如果原审原告投入合法
建房中，其现有的价值并不是只限于造价，房产的升值已是当
初的数倍。原审原告不可能按原来的投入能同样购入现有相应
的房产，该种的损失应当由原审原、被告按过错大小予以确定
。因此，原审被告的该辩称该院不予支持。原审被告的缔约过
错，应当承担信赖利益的损失赔偿，而不是补偿，该信赖利益
损失可按现有房产与签订合同时的差价来确定。原审原告的房
产包括集体土地使用权和不动产二部分构成，根据评估为1572
180元（包括室内不动产及装饰价值227180元）。因原审原告
在建房中尚有配套费5000元支付，故该款应加在房产价格中。
原审原、被告在签订合同时确定的转让价为31000元，实际履
行时为35000元，则现有房产与原签订时的差价应为：1572180
＋5000-35000=1542180（元）。该院根据原审原、被告的过错责任，
可确定由原审被告承担70%的赔偿责任，即原审被告应赔偿原
审原告损失为1079526元，原审原告自行承担30%责任。
据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十
八条的规定，判决如下：原审被告赖某某赔偿原审原告蒋某某
因宅基地转让合同无效造成的损失1079526元，款定于本判决
生效后十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金
钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十
九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费
27600元，因适用简易程序而收取13800元，由原审原告蒋某某
承担8070元，原审被告赖某某承担5730元；评估费6000元，由
原审原告蒋某某承担4000元，原审被告赖某某承担2000元。
宣判后，原审被告赖某某不服，上诉至本院，称：1.原
审程序不当。本案双方争议较大，应适用普通程序。2.实体判
决错误。宁波弘正资产评估事务有限公司出具的评估报告书不
正确，评估时把土地的价值也计算在内。讼争房屋系宅基地上
添附物，不能按正常市场交易评估，应扣除土地价值。3.原判
按现有房产与签订合同时的差价，确定双方按3：7比例承担过
错责任不公平。应将房屋（除土地价值以外）进行重新评估，
再根据评估价与签订合同时的差价，按50%的比例来确定双方
的过错责任。请求二审法院依法改判，重新确认因宅基地转让
合同无效，上诉人应给付被上诉人经济损失为12万元；对房屋
进行重新评估；一、二审诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人蒋某某答辩称：原审法院程序某某，土地评估价值已经很低，现在市场价已卖到300多万元；其虽有责任，但原审法院判决其承担30%责任过高，10%比较合理。
双方在二审期间均未提供新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定一致。
本院认为：上诉人赖某某将宅基地转让给被上诉人蒋某
某，由于宅基地系集体经济组织对其成员所享有的权利，该权
利禁止向本集体成员之外的人转让，双方当事人系非同一集体
经济的成员，该宅基地转让协议已经原审法院判决无效，且该
判决［（2008）象民一初字第1537号判决］已生效。蒋某某应
将宅基地返还给赖某某，赖某某也应将取得的转让费等返还给
蒋某某。因买卖无效造成的损失，双方应按过错承担相应的赔
偿责任。蒋某某买入宅基地后，建造了房屋，后又进行装潢，
随着当地经济发展、房价上涨等因素，以及买受人多年来对购
地造房的信赖利益损失的考虑，现有房产的价值并不是只限于
造价。房产的价值应包括集体土地使用权和不动产二部分。为
此，原审法院委托宁波弘正资产评估事务有限公司对土地价值
、房屋及装潢进行评估，认定现有房产与原签订时的差价为15
42180元，合理合法，并无不当。因此，上诉人关于宁波弘正
资产评估事务有限公司出具的评估报告书不正确，评估时应把
土地价值扣除，要求重新评估的上诉理由，本院不予支持。原
判根据双方当事人在买卖宅基地过程中的过错，确定3：7的赔
偿比例，于法有据，并无不当。本案事实比较清楚，案情并不
复杂，原审法院适用简易程序审理本案，也无不当。上诉人的
相关上诉理由，均难以支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第
（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币15596元，由上诉人赖某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 炜
审 判 员 朱亚君
审 判 员 张宏亮
二〇一〇年二月九日
代书记员 黄 琼