江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏06民终4374号
上诉人（原审原告、反诉被告）：海安县运通汽车销售有限公司，住所地海安开发区。
法定代表人：韦业和，董事长。
委托诉讼代理人：杨志忠，经理。
委托诉讼代理人：华锦彬，江苏濠阳律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：海安五菱汽车特约维修服务部，经营地海安县。
经营者：张维存，男，汉族，1970年11月2日生，住海安县,该服务部业主。
委托诉讼代理人：丁再国，江苏慧眼律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张维存，身份信息同上。
委托诉讼代理人：丁再国，江苏慧眼律师事务所律师。
上诉人海安县运通汽车销售有限公司（以下简称运通公司）、海安五菱汽车特约维修服务部（以下简称五菱服务部）与被上诉人张维存房屋租赁合同纠纷一案，不服海安县人民法院（2017）苏0621民初1646号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
运通公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1、五菱服务部、张维存应按合同约定支付逾期占用费，其在一审中从未要求过调整，且本公司起诉时已进行了大幅度的调减，一审再擅自调整没有任何理由和依据，且调减的标准过低，不足以弥补本公司的损失。由于租赁物至今未能交还，严重影响本公司经营计划、售后服务，由此造成的损失，其理应承担。2、工时券发放主体是南通长江五菱汽车销售服务有限公司，发券是招揽客户所采取的有效手段，由维修单位通过配件和其他维修费用消化处理，从未有过结算工时券的先例。五菱服务部、张维存仅凭其单方制作的工时使用记录要求本公司结付工时券，没有任何证据。在2014年双方结算时，已明确双方账目已结清。且五菱服务部、张维存此前也从未要求结算工时券费用。
五菱服务部上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1、一审仅认定工时券50400元错误。庭后本人以书面形式向原审法院提出异议，并提供具体明细电子档案，这均是本人进行汽车维修时的记录。2、因运通公司未授予本人4S店维修资质，致使保险公司在投保车辆发生车损后，维修只能按照市场价而非维修系统价格支付维修费。一审法院认定张维存取得维修资质错误，通讯录并不是维修资质依据。3、实际租房面积缩小一半，应按本人实际租赁的面积计算租金。2017年8月2日，运通公司通过断电、堵门手段，致使本人无法使用租赁房屋，此后的占用费不应支持。4、由于运通公司未授予本人维修资质，其行为构成先期违约，且其也未结算空调等费用，双方互有债务，判令本人承担违约金显失公平。
张维存答辩意见同五菱服务部。
运通公司向一审法院起诉请求：请求判令五菱服务部、张维存立即迁离海安县城东镇迎宾路18号，按现状交还租赁的房屋6间及附属建筑；给付租金47万元，并按24%的年利率给付至实际支付之日的违约金（其中本金5万元自2014年9月1日起计算，本金21万元自2015年3月1日起计算，本金21万元自2016年3月1日起计算）；按每日1726元支付自2017年3月1日起至实际交还房屋之日的占用费，并给付2017年1月至7月的水电费5708元。五菱服务部、张维存反诉请求运通公司结算工时抵用券149514元、空调安装费30386元、柴油及发电机组租金48000元（租赁房屋之前），并赔偿损失809000元。
一审法院认定事实：2014年2月24日，运通公司（甲方）与张维存（乙方）签订房屋租赁合同书，约定：甲方将其拥有的座落在海安县开发区苏海汽车城内上汽通用五菱4S店西南6间面积约900平方米租赁给乙方作为上汽通用五菱汽车上汽通用宝骏海安维修站用房使用；该房屋租赁期3年（2014年3月1日起至2017年2月28日止），租赁期满，甲方有权收回全部房屋，乙方应如期交还。出租房屋第一年租金为人民币20万元，第二年租金为人民币21万元，第三年租金为人民币21万元，上述租金为扣除税费后的金额，一切税费由乙方承担。按照先缴纳租金后使用的原则，在本合同签字时缴纳1万元保证金，每年3月1日前交清半年租金，9月1日前交清全年租金。否则，甲方有权解除本合同。逾期支付租金的，每逾期一天，乙方须按月租金5%支付滞纳金，超过一个月时间的，每逾期一天，乙方须按月租金的10%支付滞纳金。合同到期后，乙方添附的不动产不得拆除（包含但不限于搭建的构筑物和房屋），室外门头不得拆除，不有偿让与甲方，乙方不得提出任何补偿要求。动产部分可以拆除，乙方拆除添置的设备时，不得损坏房屋结构和表面等，经甲方验收认可；甲方授于乙方上汽通用五菱汽车上汽通用宝骏维修资质，乙方须按上汽通用五菱B级维修站上汽通用宝骏厂方要求进行室外门头和室内装修，费用由乙方自理。乙方不得从事与维修服务无关的业务，如汽车装潢、加装导航（旧车除外）等。乙方自行负责水电费用及使用安全。乙方必须单一经营五菱汽车相关配件、服务等。同日，运通公司与张维存又签订补充协议一份，约定：鉴于甲乙双方订了2014年3月1日-2017年2月28日甲方授权乙方五菱汽车特约维修服务资格的合同，鉴于《家用汽车产品修理、更换、退货责任规定》自2013年10月1日起施行，为了保护家用汽车产品消费者的合法权益，明确家用汽车产品修理、更换、退货（以下简称三包）责任，经双方协商一致，达成如下补充协议……。协议签订后，运通公司即按约将上述房屋交由张维存使用。后张维存仅于2014年3月1日给付水电保证金1万元（该款已于2016年1月6日抵算张维存所欠的水电费）及租金10万元、2015年5月29日给付租金5万元。
2017年2月18日，运通公司致函五菱服务部及张维存，载明：根据贵我双方2014年2月24日签订的《房屋租赁合同书》，贵方尚欠我司租金款47万元逾期未付，贵方的拖欠行为，已构成严重违约。依《房屋租赁合同书》第五条的约定，逾期付款每日按月租金的10%支付滞纳金，违约成本较高。本司已多次催款，现再次致函，请收函后尽快付清所欠租金，并按双倍贷款利率支付相应的利息。否则我司将走司法程序，望慎重对待，尽快履行义务，以免讼累。
诉讼过程中，五菱服务部申请对因运通公司未能提供维修资质给其造成损失申请司法评估鉴定。2017年6月8日，法院经咨询相关鉴定机构后，向五菱服务部发出书面通知，要求其于收到通知后10日提交鉴定所需的相关资料，逾期则承担不利后果。2017年6月25日，南通皋南资产评估有限公司致函本院，认为：反诉状请求事项中涉及损失主要为经营损失30万元，我公司认为上述计算依据仅是该维修项目可行性计划盈利预测的一种，不能作为计算实际经营收益或损失的依据。在实际经营中存在诸多变数，如保险公司选择投保车辆维修单位、车辆维修费用结算等均为市场行为而非计划经济行为。故我们无法对五菱服务部所提损失事项进行鉴定。
2017年7月11日，海安中信资产评估事务所有限公司根据五菱服务部的委托，就五菱服务部2014年3月至2017年2月维修过程中4S店取费与市场价取费差额出具评估报告，其依据为五菱服务部提供的税务申报维修收入（主要为与保险公司结算的维修收入），评估基准日为2017年2月28日，结论为：委评的2014年3月至2017年2月海安五菱汽车特约维修服务部采用4S店取费比市场取费多80.9万元。
就维修资质及修理费用相关事宜，法院分别向如皋市五菱汽车维修中心负责人刘勇建、如东长江五菱汽车销售服务有限公司负责人周文兵、江苏冠宇汽车销售有限公司负责人周拥军、中国财产保险股份有限公司海安支公司严宇程进行了询问。刘勇建陈述：我们是服务，与销售分别核算，销售五菱公司有授权证书，而维修没有单独授权，是统一授权给销售，厂家只认可销售这边。上汽通用五菱公司如果授权售后服务的话，即将该服务部门的电话及相关信息录入售后服务手册内，且维修系统也与厂家直接联网。南通公司是一级站，下面区县均是二级站，但权利、义务是一致的，南通公司也管理、监管我们。如果不是4S店，保险公司核定维修费用时就按市场价来，而我们就是4S店，至于与销售合作的保险公司，只要销售说好就不打折。由于我们销售和售后是两个，保险公司不认可我们是4S店，汽车销售和售后一般行规是与销售合作的保险公司来修理的车辆是不打折的，其他保险公司正常情况下均打折。周文兵陈述：我们公司是如东长江五菱汽车销售服务有限公司，目的是好开票给保险公司，销售是如东常福汽车销售有限公司，五菱汽车公司授予常福公司销售和维修资质，我们是4S店，南通是一级站，我们是二级站，4S店是销售、服务、配件、维修，4S店中保险公司维修价格不打折，如果售前与保险公司协商好在维修时不打折，其他保险公司就打折，在其他品牌汽车4S店大体合作的保险公司不打折，其他保险公司均打折，大保险公司打折大些，小保险公司打折少些。2017年8月12日，周文兵又出具说明一份，载明：在十多年的合作中，我们售前没有授予售后五菱宝骏汽车4S店的维修资质，在事故车理赔时，保险公司不承认我站售后为4S店资质。所以，保险公司估损定价为市场价，给我们售后造成重大经济损失。周拥军陈述：我们是销售及维修吉利汽车的，是标准的4S店（含销售、维修、配件、售后服务），我们销售和维修是一体的。与我们销售合作的保险公司，维修费用与双方协商的价格结算，但其他保险公司也不打折，具体可与保险公司协商，关系好的可以不打折。严宇程陈述：我公司对在我公司投保的而在五菱特约维修服务部修理的车辆，由于五菱特约维修服务部无维修资质，在定损时配件价格上是4S店的价格的8折，其他费用则按照其修理厂的等级相应确定价格。维修资质正常情况下是4S店才有，外面汽修厂一般没有。
就五菱服务部代为安装空调费用，庭审时，运通公司陈述：我方认可23791元，对这些单子中有王某、杨志忠、韦业和签字的有金额的均认可，对没有金额的不认可。空调安装一般是200元，也有300元和400元的。2016年8月份之前是200元，8月份后中央空调调整为300元，还有400元是加装制冷液的。五菱服务部陈述：300元和400元都是中央空调安装的正常价，不是加装制冷液的。双方均确认，2014年4月9日、4月12日、4月15日、4月26日、5月5日、5月13日、5月18日、5月20日、5月29日、6月2日、6月15日、7月14日、8月28日、9月21日、9月26日、9月28日、12月12日预检单上的金额非运通公司所写，系五菱服务部安装人员自行添加。2015年6月12日、7月4日预检单中运通公司无人签字。2015年9月18日、9月24日（两份），2016年3月8日、3月9日、7月11日、7月15日、7月18日、7月20日、7月28日预检单中未标价。
另查明：五菱服务部于2014年12月4日由南通市海安工商行政管理局颁发营业执照，其注册日期为2010年11月1日，系个体工商户，经营者为张维存。
上汽通用五菱汽车特约维修服务中心通讯录中海安县运通汽车销售有限公司预留的24小时服务热线号码为136××××8244，该号码系张维存的手机号码。张维存的名片上载明：上汽通用五菱、宝骏汽车，张维存经理，海安五菱汽车特约维修服务，地址：江苏省海安县开发区迎宾大道18号，电话0513-889××××6，24小时服务热线：136××××8244。
对五菱服务部主张的工时抵用券，经审核，盖有运通公司公章的工时抵用券金额共计为50400元。庭审时，法院要求双方如对上述金额有异议，可在限定的时间内进行核查。否则，视同认可上述数额。后双方均未要求重新核查。庭审中，五菱服务部对其尚欠2017年1月份至2017年7月12日期间的水、电费5708元无异议。
运通公司与张维存在租赁案涉房屋前，双方曾经合作过。2014年3月1日，运通公司与张维存经结算，共同确认此前双方的帐目已结清，张维存并向运通公司出具了证明一份，载明：截止2014年3月1日张维存与海安运通公司往来帐已结清。张维存（签名）。
一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同书及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，张维存应按约给付相应的租金，并在租赁期限届满时交付房屋。逾期交付，则应按原合同约定的租金标准给付相应的占用费。
本案争议焦点一：运通公司是否授予五菱服务部上汽通用五菱汽车维修资质？五菱服务部主张的损失是否成立？
根据房屋租赁合同，运通公司应授予张维存上汽通用五菱、上汽通用宝骏汽车维修资质，双方并未约定运通公司应授予张维存4S店维修资质。根据上汽通用五菱汽车特约维修服务中心通讯录中的记载，运通公司预留的24小时服务热线号码为张维存的手机号，张维存的名片上也表明其身份为上汽通用五菱、宝骏汽车海安五菱汽车特约维修服务部经理，且五菱服务部亦进入五菱汽车的维修系统，并正常从事汽车修理业务。五菱服务部之所以进入五菱汽车维修名册和系统，均是张维存将资料及号码提供给运通公司后，再由运通公司向五菱汽车公司申报取得。因而，运通公司已按合同约定履行了为张维存获取上汽通用五菱汽车维修资质的义务。五菱服务部主张由于运通公司未授予其4S店的维修资质，导致其造成巨大损失，其未能提供相关证据证明其主张，故对其主张不予支持。
争议焦点二：运通公司是否应当给付工时抵用券相应的款项？
工时抵用券，系运通公司在销售汽车时发放给客户，以便客户在维修、保养汽车时抵算部分费用，故该工时抵用券为有价证券，运通公司对持有该工时券的维修部门应按券面金额给予结算。运通公司辩称使用该券是为五菱服务部增加客源，且当时使用时南通市范围内的五菱汽车维修服务部门均一致同意不予抵扣，但其未能提供证据证明五菱服务部对此表示同意，且五菱服务部主张的抵用券中有张维存租赁案涉房屋之前的，故运通公司的抗辩不能成立，其应按工时抵用券券面金额给付五菱服务部相应的款项。
五菱服务部主张空调安装费，其中运通公司签字并确定金额的部分，应如数给付。对于运通公司仅签字但未确定金额的部分，由于五菱服务部未能提供证据证明其主张，该部分应按自认的金额予以计算，其余部分不予支持。经审核，运通公司应给付五菱服务部空调安装及其他修理费用25386元。
五菱服务部主张柴油及发电机组租金48000元，由于五菱服务部未能提供证据证明其主张，且张维存亦向运通公司出具了截止2014年3月1日双方的帐目已结清的证明，上述费用发生在此之前，故五菱服务部的主张无事实依据，不予支持。
由于五菱服务部系个体工商户，其经营者为张维存，五菱服务部在案涉租赁合同签订前即已注册成立，张维存租赁案涉房屋后即以五菱服务部名义经营，故张维存、五菱服务部均有归还案涉房屋及给付租金、占用费、水电费、违约金的义务。
运通公司主张按年利率24%的标准给付违约金，虽然双方合同中约定了“逾期支付租金的，每逾期一天，乙方须按月租金5%支付滞纳金，超过一个月时间的，每逾期一天，乙方须按月租金的10%支付滞纳金”，但上述约定明显偏高，且五菱服务部亦主张调减，法院酌定由五菱服务部按中国人民银行同期同档贷款利率标准的1.3倍给付相应的违约金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、五菱服务部、张维存于判决发生法律效力后一个月内将所租赁的运通公司位于海安县开发区苏海汽车城内上汽通用五菱4S店西南6间（面积约900平方米）房屋恢复原状后归还给运通公司。二、五菱服务部、张维存给付运通公司租金470000元。三、五菱服务部、张维存按年租金210000元标准给付运通公司自2017年3月1日起至实际归还上述房屋时止的占用费。四、五菱服务部、张维存给付运通公司水、电费5708元。五、五菱服务部、张维存按中国人民银行同期同档贷款利率标准的1.3倍给付运通公司相应的违约金（其中：以50000元为基数给付自2014年9月2日起至实际给付之日止的违约金；以105000元为基数给付自2015年3月2日起至实际给付之日止的违约金；以105000元为基数给付自2015年9月2日起至实际给付之日止的违约金；以105000元为基数给付自2016年3月2日起至实际给付之日止的违约金；以105000元为基数给付自2016年9月2日起至实际给付之日止的违约金）。六、运通公司给付五菱服务部、张维存工时抵用券费用50400元、空调安装费及维修费用25386元，合计75786元。上述二、三、四、五、六项，运通公司、五菱服务部、张维存均于本判决书生法律效力后10日内履行完毕。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。七、驳回运通公司的其他诉讼请求。八、驳回五菱服务部的其他反诉请求。案件受理费8390元，反诉案件受理费6900元，合计15290元，由运通公司负担517元，由五菱服务部、张维存负担14773元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2017年8月2日、8月6日，张维存因店面被封堵、电表被拆走而报警。张维存目前仍在使用该店面。本院对一审法院查明事实予以确认。
本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，虽然运通公司亦需给付五菱服务部工时抵用费、空调安装费，但双方并未约定上述费用的给付时间，故运通公司可自五菱服务部提出主张后再给付相应款项，而五菱服务部应付的租金早已逾期，且本院注意到上述费用数额远远少于五菱服务部欠付的租金数额，故五菱服务部逾期给付租金构成违约，应承担相应的违约责任。由于双方约定的逾期付款违约金明显过高，故张维存在一审中以书面形式主张调减符合法律规定。一审法院酌情按照同期贷款利率的1.3倍确定违约金符合本案实际情况，并无不当。运通公司认为其所主张的违约金并未过分高于造成的损失，但提供的证据并不足以证明其实际损失已超过一审法院确定的数额，故本院对该主张不予支持。五菱服务部称只使用了房屋的一半面积，但从运通公司提供的照片来看，案涉房屋并未区隔，整体仍被五菱服务部占有使用，故本院对五菱服务部该主张不予支持。
关于工时券问题，从工时券使用说明来看，该券系由汽车销售单位向用户发放的优惠凭证，目的是“通过服务上的优惠为用户节约开支”，实质为一种促销手段，受益人为销售汽车的运通公司，故相应的费用应由其负担，而非由五菱服务部自行消化处理。虽然工时券未在2014年3月1日一并结算，但此后双方仍继续合作，故不能由此推断工时券无需结算。五菱服务部提供的部分工时券还加盖了南通长江五菱汽车销售服务有限公司的印章，该公司与运通公司系两个独立的法律主体，故该部分工时券费用不应由运通公司承担。至于印章模糊、印章不全的工时券，均难以认定系运通公司发放，相应费用也不应由运通公司负担。
关于维修资质问题，运通公司在租赁合同中约定授予张维存维修资质，同日订立的补充协议进一步明确“授权张维存五菱汽车特约维修服务资格”，并就修理服务具体内容以及双方权利义务进行了约定，并未提及要授予张维存4S店维修资质，故合同中约定维修资质应理解为进入五菱汽车维修系统即可，而非保险公司认可的4S店维修资质。且目前并无证据证明张维存在本案诉讼前就此曾向运通公司提出过异议，故张维存据此提出损失主张无合同依据，难以认定运通公司存在先期违约行为。从合同实际履行过程来看，张维存经营的五菱服务部确实进入了五菱汽车的维修系统，并长期正常从事汽车修理业务，故本院对五菱服务部相应的损失主张不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10200元，由上诉人海安县运通汽车销售有限公司负担2500元、海安五菱汽车特约维修服务部负担7700元。
本判决为终审判决。
审判长 罗 勇
审判员 季建波
审判员 杨 盛
二〇一八年四月十九日
书记员 施惠惠