广东省佛山市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n＼n(2013)佛中法民一终字第2943号＼n上诉人（原审原告、反诉被告）梁巧婵，女，汉族，1958年7月25日出生，住广东省佛山市南海区。＼n委托代理人李杰升，广东华鸿律师事务所律师。＼n委托代理人关健兴，广东华鸿律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告、反诉原告）吴小忠，男，汉族，1977年12月19日出生，住广东省佛山市南海区。＼n委托代理人黄敬辉，广东启源律师事务所律师。＼n委托代理人李诗蕙，广东启源律师事务所实习律师。＼n上诉人梁巧婵因与被上诉人吴小忠居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院(2013)佛南法民三初字第573号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。＼n原审法院经审理，依照《中华人民共和国民法通则》第二十九条、《中华人民共和国合同法》第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、解除梁巧婵（通过佛山市安御房地产中介服务部名义）与吴小忠分别于2013年3月20日、2013年4月1日签订的《中介服务协议》中除第五条以外的其他约定；二、吴小忠应于判决发生法律效力之日起十日内支付2000元予梁巧婵；三、驳回梁巧婵的其他诉讼请求；四、驳回吴小忠的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审适用简易程序结案，本诉受理费减半收取125元（梁巧婵已预交），由梁巧婵负担100元，吴小忠负担25元。反诉受理费50元（吴小忠已预交），由梁巧婵负担25元，吴小忠负担25元。吴小忠负担的份额50元，应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予梁巧婵，原审法院不另收退。＼n上诉人梁巧婵上诉提出：一、双方于2013年3月20日和2013年4月1日签订了两份《中介服务协议》，吴小忠均未对合同条款和中介费提出任何异议，该中介服务协议是双方的真实意思表示。吴小忠是一个具有完全民事能力的人，其清楚知悉协议约定的内容，尤其是合同中对服务内容、中介服务费、交易限制条件等关键条款。依据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，梁巧婵以合法有效的合同为依据，维护自身合法权益，应得到支持。二、梁巧婵作为有资质的房地产中介，其核心竞争资源就是盘源信息和专业服务，中介服务的权利亦应得到合理的保障。梁巧婵依据双方签订的服务协议，在有合同保障的情况下向吴小忠提供盘源信息，并带吴小忠实地视察该物业，是提供了实际意义上的商业服务。而从最终结果可知，吴小忠的确成交了基于梁巧婵提供信息的房屋。但吴小忠利用中介提供服务后，为了能省下中介费，利用各种手段绕过中介自己私下进行交易。原审虽然确认梁巧婵已经提供了报告订立合同机会的服务，但却无视梁巧婵提供服务的价值，其判决等于积极协助吴小忠逃避法律责任，对梁巧婵毫不公平。三、吴小忠作为有完全民事行为能力的民事主体，在《中介服务协议》上签名确认的行为表明其对合同条款的知悉和对该条款内容的认可，该条款对双方都具有法律约束力，也由此可知吴小忠知悉合同约定，并同意承担其不按约履行所导致的法律后果。吴小忠主张该条款无效应不予支持。《中介服务协议》对吴小忠应履行的义务进行了明确约定，且相关法律法规并未对买房人的权利义务进行明确规定，故原审称该条款“限制了自由选择的权利”缺乏理据。退一步说，在《中介服务协议》对吴小忠的义务明确约定的情况下，吴小忠完全可根据其买方的目的，决定是否签订该《中介服务协议》，吴小忠在签订该合同后又以合同条款为格式条款为由要求认定该条款无效，缺乏理据。四、吴小忠在明知通过其他中介联系交易涉案物业可能构成违约的情况下，仍无视双方合同约定，造成对合同的根本性违反。吴小忠违约是其自身选择的结果，理应按合同承担违约责任。同时，梁巧婵在交易过程已经积极介绍、撮合交易双方，吴小忠完全可以以现有交易条件继续进行交易，而无需另行寻找其他中介。即使吴小忠选择另行寻找其他中介，亦应先行解除合同或承担可能发生的违约责任。但双方并没有解除《中介服务协议》，该协议对双方仍有法律约束力，吴小忠须向梁巧婵支付中介代理费。五、吴小忠提交的证据错漏百出，明显是吴小忠为逃避法律责任，而与卢景辉、佛山市南海区大沥镇黄岐杰宏房地产中介服务部合谋伪造证据，虚构委托书和房屋买卖合同。更重要的是，吴小忠一直未能提供交易完成后，支付中介费的合法证明，不符合常理，原审不应认定促成交易的是其他中介。即使吴小忠真是选择其他中介促成交易，原审亦不能免除吴小忠的违约责任。综上所述，吴小忠的行为严重违反诚实信用原则，损害社会诚信利益，上诉请求：1.依法撤销原审判决第一项；2.依法判令梁巧婵与吴小忠签订的《中介服务协议》全部有效；3.依法撤销第二项，改判吴小忠支付梁巧婵中介代理费及咨询费1800O元；4.请求判令吴小忠承担承担本案一、二审全部诉讼费用。＼n上诉人梁巧婵在二审期间没有向本院提交新的证据。＼n被上诉人吴小忠答辩称：一、原审判决认定事实清楚，证据确实充分，梁巧婵没有充分履行合同义务，无权要求吴小忠支付居间报酬。梁巧婵只为吴小忠提供了居间信息，但未带吴小忠进行现场察看涉诉房屋，又没有为吴小忠与涉诉房产原产权人达成房屋买卖交易，怠慢履行居间合同约定。二、原审法院适用法律正确。三、请求驳回上诉，维持原判。＼n被上诉人吴小忠在二审期间向本院提交了转学申请表、项目办理表各一份，拟证明吴小忠的小孩急着上学，所以急着要购买房屋，但梁巧婵一直拿不出房主的包括房产证在内的相关资料。＼n对吴小忠二审期间提交的证据，梁巧婵发表了以下质证意见：对证据的真实性无法确定，因为公章的真实性确定不了，证据与本案没有关联性。＼n经审查，吴小忠向本院提供了证据原件予以核对，本院对其真实性予以确认；但该证据与本案的处理没有关联，亦不能证明其证明内容，本院不予采纳。＼n经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。＼n本院认为：根据梁巧婵的上诉，本案二审的争议焦点有二，一是涉案《中介服务协议》的效力问题；二是吴小忠应向梁巧婵支付的中介服务费的数额问题。对此，本院分述如下：＼n关于涉案《中介服务协议》的效力问题。先从《中介服务协议》约定的内容来看，合同约定甲方（即梁巧婵一方）的义务是：1.介绍物业的相关资料（以业主提供的资料为限）；2.带乙方（即吴小忠）或其授权代表实地视察物业。合同约定的乙方义务则是：1.如乙方或其授权代表成功与业主或其代理人就甲方推荐的物业达成买卖协议的当天，乙方向甲方支付中介代理费及咨询费共为成交价的3%；2.乙方承诺在本协议签订后一年内：保证不会直接或通过第三人与甲方推荐的下述物业的业主或代理人联系，以及就上述物业签订买卖协议；保证即使甲方推荐的物业最后由乙方的亲属、授权人、委托人或代理人购买，均视为甲方已促成此次交易，如乙方出现上述行为，则仍须负责向甲方支付上述中介代理费及咨询费。再从梁巧婵一方与涉案物业的原产权人卢景辉签订的《委托确认书》的内容来看，卢景辉委托梁巧婵出售物业并非独家委托，且约定了交楼时间为2013年1月31日前。也就是说，梁巧婵向吴小忠介绍涉案物业并实地进行视察时，并没有证据证明其仍有权作为涉案物业的中介方。此时，若卢景辉不同意再通过梁巧婵为中介方出售物业，梁巧婵无需对吴小忠承担任何的责任；而就吴小忠而言，即使梁巧婵无权作为中介方出售涉案物业，吴小忠仍负有在协议签订后一年内不能购买涉案物业的义务，以及吴小忠无论通过何种途径，只要购买了涉案物业就应按成交价的3%支付中介费的义务。很显然，《中介服务协议》所约定的甲、乙双方的权利、义务并不对等，不仅免除了梁巧婵的义务，且排除了吴小忠的主要权利。因《中介服务协议》是梁巧婵单方提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，原审法院认定涉案《中介服务协议》第五条无效并无不当，本院予以支持。而对于《中介服务协议》的其他条款，未有法律、法规规定的无效情形，应为有效。＼n关于吴小忠应向梁巧婵支付的中介服务费的数额问题。本案中，因吴小忠已经购买了涉案物业，故《中介服务协议》的有效条款已不能履行。原审法院对《中介服务协议》中除无效条款外的其他条款予以解除，并无不当。鉴于梁巧婵为吴小忠达成交易提供了一定的交易信息，吴小忠亦认可梁巧婵曾带其察看过涉案物业，尽管吴小忠提出梁巧婵并未带其进入屋内，但客观上梁巧婵为吴小忠提供了居间服务。综合考虑本案的实际情况，原审法院酌定吴小忠向梁巧婵支付2000元，符合公平、等价有偿的原则，本院予以支持。＼n综上所述，梁巧婵的上诉主张，理据不足，本院依法驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费200元，由上诉人梁巧婵负担。＼n本判决为终审判决。＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n审判长周珊＼n代理审判员吕振云＼n代理审判员安静＼n＼n＼n＼n＼n二○一三年十二月十六日＼n＼n书记员袁嘉莹＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n