丽水市莲都区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙1102民初725号
原告：丽水市金马物业管理有限公司。住所地：丽水市北苑路***号（财富大厦**楼B01）。统一社会信用代码：91331102749819106P
法定代表人：章成淼，董事长。
委托代理人（特别授权）：ＸＸ，男，1983年11月28日出生，汉族，系该公司员工，住丽水市莲都区。
委托代理人（特别授权）：吴伟华，男，1956年12月6日出生，汉族，系该公司员工，住丽水市莲都区。
被告：虞峻，男，1970年1月26日出生，汉族，住丽水市莲都区。
原告丽水市金马物业管理有限公司与被告虞峻物业服务合同纠纷一案，于2017年1月18日向本院起诉，本院立案受理后，依法由代理审判员周苏琦独任审判，于2017年3月6日公开开庭进行了审理。原告丽水市金马物业管理有限公司的委托代理人ＸＸ、吴伟华、被告虞峻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丽水市金马物业管理有限公司诉称：2009年9月3日，浙江万地房产投资集团有限公司与原告签订的物业管理委托合同，将其开发的世贸花园的所有物业委托给原告进行物业管理。合同签订后，原告投入人力、财力，对相关物业进行了管理。被告于2009年9月通过买卖出取得世贸花园3幢903室房屋。房屋交付后，被告无正当理由拖欠2012年、2013年、2014年物业费4761元；2015年水费717.2元；2016年1月至5月物业费661元，电梯运行费203元，合计864元；总共合计6432.2元。被告搭建位置处于3幢903室套外的公共区域，如在此区域搭建势必会造成904室过道梁的载荷过载，极易产生开裂甚至断裂的安全隐患并影响到周边邻居的通风和采光。被告的搭建行为是《丽水市区物业管理办法》第42条所禁止的行为。小区内至今未发现有业主在此处违章搭建占用情况，原告不存在强行拆除被告施工材料的情况。被告楼上1003室业主潜彦俊在2011年3月10日与原告签订《装修管理条例》。协议第12条规定：“房屋挑空部分不能自行搭建”。1003室业主在搭建楼板时，物业有进行规劝，只是未劝阻成功。因违章搭建有利于楼下业主改善居住条件，被告也未提出异议，2013年初1003室业主潜彦俊将1003室房产转卖，在过户时，因有违章建筑，1003室业主在征得被告同意后将违章搭建的楼板自行拆除。1003室新业主王小平在征得被告同意后，又将楼板重新搭建回去。上述事实说明被告是违章搭建的参与者，将自己故意违建行为强加给原告，让原告赔偿被告的经济损失12000元，有违法理。综上，原告依法取得包括被告房屋在内的世贸花园物业管理权，并已实际进行了管理，且为此投入了人力、物力，为小区的安宁、居民的生活环境等作出了贡献。被告拒付物业管理费等行为已经侵犯了原告的合法权益，故原告诉至贵院，请求判令被告立即支付2012年、2013年、2014年物业费合计4761元；2015年水费717.2元；2016年1月至5月物业费661元，电梯运行费203元，合计864元；总共合计6432.2元。
被告虞峻辩称：被告于2009年9月份从浙江万地房产投资集团有限公司购得万地•世贸花园3幢903室商品房一套，于2010年12月拿到房子并交付了2011年的物业管理费。2011年上半年，被告开始装修房子，世贸花园的房子一层4套（2个大套，2个小套），西侧（靠人民街）全部预留有8个没有浇筑水泥板的框架结构，其中大套对应3块，小套对应1快，被告房子为小套。大套业主在装修时把对应的3块空处框架结构浇筑水泥板据为己用（可实地查看）。被告也购买了材料对被告房屋对应空处进行施工，在施工过程中，物业公司只允许大套业主进行搭建，而不允许小套搭建，被告要求物业经理予以答复，但原告方一直没有答复，后原告趁被告不在场的半夜里，私自将被告的施工材料给强行拆除，但让大套业主继续施工，原告的做法造成被告损失2000元，也违背了公平管理的原则。由于原告没有合理解释，说给被告免掉一年的物业费作为补偿，被告没有同意。2014年5月，被告因资金需要，向银行申请房子抵押贷款，在向银行办理贷款手续时，经银行告知，被告的房子系违章建筑，被告后向市行政执法局查询得知被告楼上业主（3幢1003室）在被告的阳台上方搭建了阳台。因1003室交付时为单阳台，在物业公司的认可下改建成双阳台，而1003室搭建的阳台的楼板在被告阳台上方，故认定被告的房屋为违章建筑，如若要解除被告的违章搭建信息，必须有1003室业主的签字认可为1003室私自搭建。被告找物业经理协调，但原告方一直不予协调，被告只能与1003室业主私下协商并给付其10000元人民币，1003室业主方给被告签字。物业经理出面找被告协商多次，仍让被告拖欠3年的物业费，不符合常理，理由就是原告对于允许大套搭建而不允许小套搭建的行为不能做出合理解释。另外根据物业管理规定，电梯广告费收入要归物业，但被原告私自收取。至今，原告未按规定成立业主委员会。综上，原告不公平管理及不主动出面协调造成被告直接经济损失12000元，被告要求原告予以赔偿，另外被告有500元水费押金没有退回，扣除被告所欠物业费6432.2元，原告应归还被告6067.8元。
经审理本院认定：2009年9月3日，浙江万地房产投资集团有限公司与被告虞俊签订的《浙江商品房买卖合同》中约定：被告虞峻购买的商品房为万地•世贸花园3幢903室，合同约定的建筑面积为107.94平方米，另附地下车位一个（编号3-09号），储物间一个（编号3-38号）。浙江万地房产投资集团有限公司选聘原告丽水市金马物业管理有限公司从事该商品房所在的物业管理区域的前期物业管理。被告虞峻同意合同附件七中《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》主要内容，其中《业主临时管理规约》中约定：业主未能按照《万地•世贸花园前期物业管理服务协议》交纳物业管理费的按每日千分之三（3‰）的标准收取违约金。《前期物业服务合同》中约定浙江万地房产投资集团有限公司委托原告丽水市金马物业管理有限公司实行物业管理。物业服务期限自2009年6月9日至业主委员会成立止。物业服务费的价格为住宅1.04元／㎡·月，非住宅物业为1.4元／㎡·月，电梯、二次供水的高压水泵等高耗费设施设备运行发生的电费、水费、维修保养费、年检费，不在物业服务费内，另外向业主按实分摊，地下车位停车管理服务费用由乙方按20元／个·月标准，露天车位停车费按100／个·月标准向车位使用人收取。原告每年应向被告交纳的物业费共计1587元（1.04元／㎡·月×107.94平方米×12月＋20元／个·月×12月）。被告实际只向原告交纳了2011年及2015年两年的物业费。
另查明，万地·世贸花园至今未成立业主委员会。
本院采信并据以认定上述事实的证据有：原告营业执照（副本）、被告身份证复印件、万地•世贸花园认购协议书、万地•世贸花园销售联系单、浙江省商品房买卖合同（编号：00999345）及当事人庭审陈述。
本院认为：原告为被告提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，业主在物业管理活动中应履行按时交纳物业服务费用的义务。原告要求被告支付2012年、2013年、2014年物业费合计4761元及2016年1月至5月物业费661元，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付2015年的水费717.2元，电梯运行费203元，但没有提供相应的证据予以证明，本院不予支持。被告辩称原告不公平管理及不主动出面协调造成被告直接经济损失12000元，要求原告予以赔偿并退回水费押金500元，扣除所欠物业费6432.2元，原告应归还被告6067.8元，被告的主张不属于本案的审理范围，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条、第二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
被告虞峻于本判决生效之日起十五日内支付原告丽水市金马物业管理有限公司物业管理费合计人民币5422元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元；由原告丽水市金马物业管理有限公司负担4元，由被告虞峻负担21元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
代理审判员 周苏琦
二〇一七年四月七日
代书 记员 江煜剑