佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第1304号
上诉人（原审被告）何玉丹，女，汉族，住广东省佛山市顺德区，公民身份号码×××0926。
委托代理人邓凯涛，广东熊何律师事务所律师。
委托代理人陈耀昌，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省佛山市顺德区。
被上诉人（原审原告）佛山市顺德区均安镇菱溪股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区。
负责人陈华锋，该社理事长。
委托代理人陈伟朝，广东兴顺律师事务所律师。
上诉人何玉丹因与被上诉人佛山市顺德区均安镇菱溪股份合作经济社（以下简称菱溪股份社）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法均民初字第443号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于佛山市顺德区均安镇菱溪村原菱溪小学（菱溪学校）的建筑物的产权属于原菱溪小学，原菱溪小学对该建筑物已取得集体土地建设用地使用权证，原菱溪小学基于合并被注销，该建筑物交由菱溪股份社管理、收益。2008年8月13日，菱溪股份社、何玉丹签订一份《租赁菱溪学校开办幼儿园协议》，双方约定，由何玉丹向菱溪股份社租赁位于佛山市顺德区均安镇菱溪村原菱溪小学（菱溪学校）的建筑物用于开办菱溪幼儿园，租赁时间从2008年10月1日起至2018年9月30日止，共计10年，前三年何玉丹不需缴纳租金，由第四年开始何玉丹需缴纳租金99999元，此后租金按年以5%的幅度递增。从租赁期内第四年开始，每年的租金在1月10日前交纳，何玉丹逾期交纳租金的，菱溪股份社有权按月利率10%收取滞纳金，何玉丹逾期交纳租金10天以上，视何玉丹违约，菱溪股份社有权终止合同，并没收何玉丹的抵押金。何玉丹在正式租赁后需向菱溪股份社提供20000元现金作抵押，待合同履行期满或非何玉丹违约导致合同终止时，菱溪股份社将抵押金退还给何玉丹。租赁物现有的资产属菱溪股份社所有，租赁期增加的建筑物和构建物归菱溪股份社所有，但由于非何玉丹违约导致合同提前终止，租赁期增加的建筑物和构建物由菱溪股份社按中介评估后补偿给何玉丹，并归还何玉丹的押金。合同签订后，菱溪股份社将位于佛山市顺德区均安镇菱溪村原菱溪小学（菱溪学校）的建筑物交给何玉丹使用。何玉丹亦向菱溪股份社交纳了20000元作为保证金。何玉丹使用了租赁物后，并未按合同的约定从第四年起在每年的1月10日前向菱溪股份社交纳当年的租金，仅在2012年11月1日向菱溪股份社交纳了2012年10月至2012年12月的租金25000元、在2013年10月30日向菱溪股份社交纳了2013年1月至2013年3月的租金25000元、在2014年3月4日向菱溪股份社交纳了2013年7月至2013年9月的租金25000元、在2015年2月6日向菱溪股份社交纳了2013年4月至2013年6月的租金24449元、在2015年3月16日向菱溪股份社交纳了2014年的租金50000元、在2015年5月4日向菱溪股份社交纳了2013年10月至2014年9月的租金54999元，菱溪股份社并在2015年1月以扣收何玉丹的分红方式抵扣了何玉丹尚欠的2013年度的租金550元。因何玉丹存在多次逾期交纳租金的行为，对是否继续将租赁物向何玉丹出租，2015年4月24日，菱溪股份社召开菱溪代表大会，到会的26名代表（应到会32名代表）中，经投票表决，23名代表表决不同意将租赁物续租给何玉丹。菱溪股份社遂于2015年5月8日向原审法院提起诉讼。菱溪股份社提起诉讼后，何玉丹于2015年5月14日向佛山市顺德区均安镇太平村集体资产管理办公室（以下简称太平村资产办公室）在顺德农商银行的09×××64的账户存入109999元。在诉讼中，菱溪股份社表示，按合同约定，何玉丹需在当年的1月10日支付当年10月1日至次年9月30日周期的租金，并未与何玉丹口头或书面达成变更交纳租金的时间及方式的协议，其工作人员李某卿也没有向何玉丹提供太平村资产办公室的账户，所主张的租金65847.34元为2014年10月1日至2015年5月7日的租金，菱溪股份社在顺德农商银行的09×××69的账户，也没有在2015年5月14日收取了何玉丹的109999元。何玉丹对需在接到菱溪股份社的通知后才向菱溪股份社交纳租金及菱溪股份社的财务人员李某卿向其提供太平村资产办公室的账户的陈述，并没有提交证据予以证实。
2015年5月8日，菱溪股份社向原审法院提起诉讼，请求判令：1.解除《租赁菱溪学校开办幼儿园协议》；2.何玉丹立即向菱溪股份社交还位于佛山市顺德区均安镇太平村南镇街19号原菱溪小学（菱溪学校）；3.何玉丹向菱溪股份社支付租金65847.35元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自立案之日起计至清偿债务之日止）；4.何玉丹向菱溪股份社支付场地占用费（按每年104999元标准的占用费自立案之日起计算，计至何玉丹交还场所之日止）；5.本案的诉讼费用由何玉丹承担。
原审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。菱溪股份社、何玉丹所签订的租赁协议是否合法是本案争议焦点之一。位于佛山市顺德区均安镇菱溪村原菱溪小学（菱溪学校）的建筑物已取得集体土地建设用地使用权证，菱溪股份社有权对该建筑物进行管理、收益。菱溪股份社、何玉丹所签订的《租赁菱溪学校开办幼儿园协议》，为菱溪股份社、何玉丹双方的意思真实表示，除何玉丹所交纳的保证金需抵扣尚欠的租金及何玉丹逾期交纳租金而计付违约金的标准过高需调整外，合同的其余条款没有违反国家强制性规定，为有效合法的合同，应受法律保护。菱溪股份社应履行交付租赁物的义务，何玉丹应履行按约支付租金的义务。
何玉丹是否尚欠菱溪股份社的款项，何玉丹是否需将租赁物向菱溪股份社返还，是本案争议的其他焦点。按菱溪股份社、何玉丹签订的《租赁菱溪学校开办幼儿园协议》中关于租金交纳的约定及菱溪股份社在开庭时的陈述，从第四年起何玉丹需向菱溪股份社交纳租金99999元，此后按每年5%递增的方式计算租金，何玉丹需在每年1月10日前交纳当年10月1日至次年9月30日的租金，即于2012年1月10日前向菱溪股份社交纳2012年10月1日至2013年9月30日的租金99999元、于2013年1月10日前向菱溪股份社交纳2013年10月1日至2014年9月30日的租金104998.95元（99999×105%）、于2014年1月10日前向菱溪股份社交纳2014年10月1日至2015年9月30日的租金110248.90元（104998.95×105%）、于2015年1月10日前交纳2015年10月1日至2016年9月30日的租金115761.35元（110248.90×105%）。在诉讼过程中，从菱溪股份社、何玉丹双方提交的证据可认定，何玉丹通过向菱溪股份社交纳现金以及菱溪股份社通过扣收何玉丹的分红抵扣尚欠的部分租金的方式，何玉丹直至2015年2月6日才交纳了2012年10月1日至2013年9月30日的租金共99999元，至2015年5月4日才向菱溪股份社交纳了2013年10月1日至2014年9月30日的租金共104999元。在菱溪股份社提起诉讼后，何玉丹于2015年5月14日向太平村资产办公室在顺德农商银行的09×××64的账户存入109999元，但所交纳的款项因不是交付到菱溪股份社的账户，不应视为向菱溪股份社交纳了2014年10月1日至2015年9月30日的租金，何玉丹从2014年10月1日暂计至2015年5月7日共219天尚欠的租金为62999.37元（104998.95÷365×219），何玉丹在2015年5月4日交纳2013年10月1日至2014年9月30日的租金时多交纳了0.5元，同时，何玉丹在签订租赁合同后向菱溪股份社所交纳的保证金20000元可抵扣尚欠的租金，即暂计至2015年5月7日，何玉丹尚欠的租金应为42998.87元（62999.37元-0.5元-20000元）。何玉丹在履行合同过程中，在无法证实已与菱溪股份社达成变更租金交纳方式及期限的前提下，未按合同约定履行按时交租的义务，已构成违约，应承担合同被解除，向菱溪股份社交还租赁场所，支付暂计至2015年5月7日止的租金及利息、支付从2015年5月8日起至实际向菱溪股份社交还租赁物的场地占用费的责任。至于何玉丹于2015年5月14日向太平村资产办公室存入的109999元，何玉丹可另案解决，法院在本案中不予处理。
综上所述，菱溪股份社请求解除《租赁菱溪学校开办幼儿园协议》，判令何玉丹立即向菱溪股份社交还位于佛山市顺德区均安镇太平村南镇街19号原菱溪小学（菱溪学校），判令何玉丹向菱溪股份社支付租金65847.35元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自立案之日起计至清偿债务之日止），判令何玉丹向菱溪股份社支付场地占用费（按每年104999元的标准的占用费自立案之日起计算，计至何玉丹交还场所之日止）的主张，因菱溪股份社、何玉丹双方所签订的《租赁菱溪学校开办幼儿园协议》已约定了逾期交租超过10天以上，视作何玉丹违约处理，菱溪股份社有权终止合同，而何玉丹在履行合同过程中，存在严重逾期支付租金的行为，同时考虑到何玉丹租赁场所的目的是开办幼儿园，对菱溪股份社的主张，法院支持解除菱溪股份社、何玉丹于2008年8月13日所签订的《租赁菱溪学校开办幼儿园协议》，何玉丹应于判决生效之日起六十日内向菱溪股份社交还位于佛山市顺德区均安镇太平村南镇街19号原菱溪小学（菱溪学校）的建筑物，向菱溪股份社支付从2014年10月1日暂计至2015年5月7日的租金42998.87元及利息，并支付从2015年5月8日起至实际交还位于佛山市顺德区均安镇太平村南镇街19号原菱溪小学（菱溪学校）的建筑物之日止按每年104999元的标准计算的场地占用费的部分，其余部分，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条的规定，判决：一、解除菱溪股份社与何玉丹于2008年8月13日签订的《租赁菱溪学校开办幼儿园协议》；二、何玉丹应于判决发生法律效力之日起六十日内向菱溪股份社交还位于佛山市顺德区均安镇太平村南镇街19号原菱溪小学（菱溪学校）的建筑物；三、何玉丹应于判决发生法律效力之日起十五日内向菱溪股份社支付从2014年10月1日至2015年5月7日的租金42998.87元及利息（从2015年5月8日计至判决清还完毕之日止，利率按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；四、何玉丹应于交还位于佛山市顺德区均安镇太平村南镇街19号原菱溪小学（菱溪学校）的建筑物之日，向菱溪股份社支付从2015年5月8日起至实际交还位于佛山市顺德区均安镇太平村南镇街19号原菱溪小学（菱溪学校）的建筑物之日止，按每年104999元的标准计算的场地占用费；五、驳回菱溪股份社的其他诉讼请求。如何玉丹未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍计付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为723.09元（已由菱溪股份社垫付），由菱溪股份社负担180.05元、由何玉丹负担543.04元。
上诉人何玉丹不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院适用法律不当。何玉丹与菱溪股份社已经对《租赁菱溪学校开办幼儿园协议》中租金支付时间部分的条款进行了默示变更。上述协议虽然约定了何玉丹应当在每年的1月10日前向菱溪股份社交付当年的租金，但协议签订之后，在实际履行过程中双方并没有按照约定的方式交付租金，任何一方也未对此提出异议，双方已经按照实际变更之后的租金交付方式将协议履行了三年之久。因此可以认定双方之间已经默示对合同的租金交付方式进行了变更，双方不再受协议约定的租金交付期限约束。退一步讲，即使菱溪股份社坚持协议并未被默示变更，菱溪股份社的合同解除权也已经消灭。协议约定如果何玉丹未按时交纳租金超过10日，则菱溪股份社有权终止协议。在何玉丹第一次逾期未交租金之后菱溪股份社就已经有了终止协议的形成权，菱溪股份社在获得终止协议的形成权之后应当在合理的期间内行使这一权利，如若怠于行使，则视为对该权利的放弃。因此，菱溪股份社主张何玉丹持续3年时间内未按约定期限交付租金，证明菱溪股份社已经知道其权利受到侵犯，但菱溪股份社一直未行使合同解除权，也未向何玉丹催收过租金，至今方诉请解除合同，此可以视为放弃合同解除权，权利已经消灭，原审法院支持其解除合同的请求显然不当。二、原审法院认定事实不清。太平村资产办公室与菱溪股份社存在高度的关联关系，两者系两个部门一套人马。何玉丹将2015年租金109999元存入太平村资产办公室的账号是因为李某卿是菱溪股份社与太平村资产办公室的财务人员，何玉丹有理由相信太平村资产办公室是菱溪股份社委托代收租金的机构。所以，何玉丹向太平村资产办公室交付租金应视为向菱溪股份社履行合同义务。何玉丹足额向太平村资产办公室交付租金即不存在拖欠菱溪股份社租金的事实。综上所述，请求撤销原审判决，驳回菱溪股份社的全部诉讼请求，并由菱溪股份社承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人菱溪股份社答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，何玉丹的上诉请求没有法律依据，请求驳回上诉。
上诉人何玉丹在二审期间向本院提交了以下证据：
1.录音光盘一张，拟证明双方已经达成变更合同租金交纳方式及期限的合意，菱溪股份社在何玉丹履行合同时已经默许何玉丹可以不定期交租的形式交纳租金，故何玉丹没有违约；
2.佛山市顺德区托儿所办学许可证、组织机构代码证、餐饮服务许可证、建设工程消防验收意见书、税收缴款书复印件各一份，拟证明何玉丹具有开办托儿所的资质，合同规定的用途合法。
被上诉人菱溪股份社在二审期间没有向本院提交新的证据。
对何玉丹在二审期间提交的证据，菱溪股份社发表了以下质证意见：对于证据1，该证据形成于一审期间，不属于新证据，法院应不予采纳；双方并没有就租赁合同的内容进行变更；录音前没有征得录音一方的同意，属于非法证据，不应成为本案的定案依据。对于证据2，该证据不属于新证据，亦与本案的争议没有关联性，且佛山市顺德区托儿所办学许可证的有效期只有3年。经审查，因菱溪股份社对何玉丹提供的证据的真实性没有提出异议，本院对其证据的真实性予以确认。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
另查明：一、何玉丹承租涉案场地后，经佛山市顺德区教育局批准开办了佛山市顺德区均安凌溪托儿所，何玉丹称目前已招收幼儿200余名。二、2015年5月15日，何玉丹的丈夫陈耀昌与菱溪股份社的工作人员陈华锋通电话，陈耀昌问“刚才我叫阿卿过来收租金，她说你叫她不要收是吗”，陈华锋答“不是不收租金，现在律师叫我们没什么就不要收”；陈耀昌说“那三月份我和你协商过说六月份之前交清的，怎么可以言而无信”，陈华锋说“协商过都没用啦，现在没办法呀，当时答应都没用”，陈耀昌说“你答应了为什么没用，你当时答应了就行啦”，陈华锋说“我都想，我都想收清免得烦，现在不是我说收就收”，陈耀昌说“你是村的领导干部哦，怎么可以出尔反尔”，陈华锋说“领导又怎样，我上头还有领导老板，现在看看怎样先，问问律师才行，阿贵那里又施压力”。三、菱溪股份社陈述，李某卿既是菱溪股份社的财务人员，也是太平村资产办公室的财务人员。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一、菱溪股份社与何玉丹签订的《租赁菱溪学校开办幼儿园协议》应否予以解除以及何玉丹应否向菱溪股份社返还涉案租赁物；二、何玉丹应否向菱溪股份社交纳2014年10月1日至2015年5月7日的租金、利息以及从2015年5月8日起的场地占用费。
关于第一个争议焦点。菱溪股份社与何玉丹于2008年8月13日签订的《租赁菱溪学校开办幼儿园协议》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该协议约定，租赁期限为2008年10月1日起至2018年9月30日止，何玉丹应当从租赁期内第四年开始支付租金，每年的租金在1月10日前交纳，何玉丹逾期交纳租金10天以上，视为何玉丹违约，菱溪股份社有权终止合同。本案中，何玉丹没有按照上述约定交纳租金，菱溪股份社据此请求解除合同。经审查，本院对菱溪股份社请求解除合同、返还涉案租赁物的诉请不予支持，理由如下：
其一，对于2014年10月1日之前的租金，在何玉丹未按协议约定交纳租金的情况下，菱溪股份社作为约定解除权人，其在行使约定解除权的条件具备后，未向何玉丹发出解除合同的通知，并收取何玉丹交纳的租金并出具收据的行为，可以认定是菱溪股份社放弃了合同约定的解除权，愿意继续履行合同。而对于2014年10月1日之后至菱溪股份社起诉之日的租金。从何玉丹提交的录音资料可以看出，何玉丹一方曾与菱溪股份社的工作人员协商过租金的交纳问题，双方口头协商六月份之前交清租金；但在菱溪股份社未同意何玉丹在六月份之前交清租金的情况下，何玉丹愿意即时向菱溪股份社交纳租金，但菱溪股份社不予收取。由此可见，何玉丹并没有恶意违约的故意。
其二，双方签订的《租赁菱溪学校开办幼儿园协议》中并未约定交纳租金的收款账户，从何玉丹向菱溪股份社交纳租金的方式来看，除菱溪股份社曾从何玉丹的分红款中扣收部分租金外，其余都是由菱溪股份社向何玉丹收取现金并出具收据。菱溪股份社在提起本案诉讼之前，就何玉丹逾期交租的问题并未向何玉丹提出过异议或者通知何玉丹解除合同。而何玉丹在得知菱溪股份社不同意其延期交纳租金的情况下，立即表示愿意交纳租金，并在菱溪股份社不予收取租金的情况下于2015年5月14日向太平村资产办公室的账户存入109999元。虽然太平村资产办公室与菱溪股份社不是同一主体，何玉丹向太平村资产办公室汇入款项的行为不能视为何玉丹向菱溪股份社交纳了租金，但从菱溪股份社的陈述可知，李某卿既是菱溪股份社的财务人员，又是太平村资产办公室的财务人员，尽管何玉丹陈述其是根据李某卿的指示向太平村资产办公室账户存入109999元这一事实没有证据证明，但从日常生活经验来看，何玉丹的该陈述具有一定的合理性和可信性，至少可以反映出何玉丹愿意继续履行合同的诚意。菱溪股份社作为出租人，其合同目的是将涉案租赁物出租用于获取相应的收益。何玉丹在本案中迟延交纳租金的事实，并不足以使菱溪股份社的合同目的不能实现。
其三，双方合同约定何玉丹租赁涉案场地系用于开办菱溪幼儿园，方便村民幼儿入学。何玉丹承租涉案场地后，经佛山市顺德区教育局批准开办了佛山市顺德区均安凌溪托儿所，目前该托儿所已招收幼儿200名左右。因赋予守约方合同解除权，是对守约方一种保护措施。如前所述，本案中，何玉丹愿意向菱溪股份社支付租金，菱溪股份社的合同根本目的并非不能实现，在此情况下如果仅以何玉丹迟延交纳租金为由而解除合同，不仅有违公平，亦会影响市场交易行为的稳定性，客观上会导致当事人利益的严重失衡，并会损害众多幼儿的利益。
因此，即使何玉丹在本案中逾期交纳租金的行为符合双方约定的合同解除条件，但根据合同法维护交易秩序，促进交易履行，保障当事人在合同法律关系中实质平等的原则，结合本案的案件事实，本案不应当解除合同。菱溪股份社以何玉丹逾期交纳租金为由诉请解除合同，本院不予支持。但应当说明的是，民事合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。何玉丹未依约向菱溪股份社交纳租金的行为，属于违约行为。尽管本院基于本案事实没有支持菱溪股份社解除合同的诉请，但不影响何玉丹应当遵循诚实信用原则，依照合同约定履行交纳租金的义务。何玉丹上诉主张双方在实际履行过程中没有按照约定的方式交付租金可以认定为双方已经默示对合同的租金交付方式进行了变更、双方不再受协议约定的租金交付期限约束，没有法律依据，本院不予采纳。
关于第二个争议焦点。何玉丹没有直接向菱溪股份社支付2014年10月1日之后的租金，其主张其于2015年5月14日向太平村资产办公室账户存入的109999元应视为其向菱溪股份社交纳的租金。由于太平村资产办公室与菱溪股份社是不同的民事主体，何玉丹在本案中并未提供证据证明菱溪股份社委托太平村资产办公室收取租金或者太平村资产办公室有权收取租金，故其向太平村资产办公室汇入的款项不能作为何玉丹向菱溪股份社支付的租金。何玉丹主张其向太平村资产办公室汇入款项应视为其向菱溪股份社履行合同义务，没有法律依据，本院不予支持。原审法院对此处理正确，本院予以维持，即本案中何玉丹应向菱溪股份社支付2014年10月1日至2015年5月7日的租金42998.87元及利息（从2015年5月8日计至判决清还完毕之日止，利率按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。对于菱溪股份社主张的2015年5月8日起至何玉丹实际向菱溪股份社交还租赁物的场地占用费，因涉案租赁合同不解除，菱溪股份社主张场地占用费没有法律依据。而对于2015年5月8日之后（包括当日）的租金，由于菱溪股份社在提起本案诉讼时，该租金尚未发生，且菱溪股份社亦未对此提出主张，故本院在本案中对此不作处理，倘若何玉丹不主动履行，菱溪股份社可另行主张。
综上所述，何玉丹的上诉请求部分有理，本院对有理部分予以支持，无理部分依法驳回。原审判决认定事实基本清楚，适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法均民初字第443号民事判决第三项、第五项；
二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法均民初字第443号民事判决第一项、第二项、第四项。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费874.97元，由上诉人何玉丹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理审判员 潘伟丹
二〇一六年三月十四日
书 记 员 周英洋