湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘02民再21号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：郑月亮，男，1976年5月1日出生，汉族，住湖南省炎陵县水口镇。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：尹慷萍，女，1971年11月2日出生，汉族，住湖南省炎陵县霞阳镇。系郑月亮妻子。
委托诉讼代理人：郑月亮（系尹慷萍丈夫），住湖南省炎陵县水口镇。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：炎陵和一置业有限公司，住所地湖南省炎陵县霞阳镇坎坪村。
法定代表人：尹德和，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：章熊，女，系湖南和一实业集团有限公司工作人员。
再审申请人郑月亮、尹慷萍因与被申请人炎陵和一置业有限公司（以下简称和一公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2015）株中法民四终字第124号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于2016年5月19日作出（2016）湘民申364号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人郑月亮，再审申请人尹慷萍的委托诉讼代理人郑月亮，被申请人和一公司委托诉讼代理人章熊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑月亮、尹慷萍申请再审称，一、二审判决适用法律错误。1、认定案涉房屋经被申请人自行组织的五家单位验收合格即具备交付条件，与《城市房地产开发经营管理条例》、《湖南省城市房地产开发经营管理办法》、《消防法》等法律法规相悖；2、炎陵县人民法院已生效的（2014）炎法行初字第9号、第10号行政判决已认定被申请人1栋、3栋、7栋的建设工程竣工验收备案行为违法，被申请人交付的房屋就不符合约定的交付条件，再审申请人要求被申请人支付计算至房屋实际交付之日止的违约金合情合理，于法有据。请求：1、撤销炎陵县人民法院（2014）炎法民一初字第156号民事判决和本院（2015）株中法民四终字第124号民事判决，判令被申请人支付延期交房违约金31340元（计算时间2013年10月2日至2014年12月3日实际交房之日）；2、被申请人承担一、二审诉讼费用。
和一公司辩称，案涉房屋属于炎陵县和一公馆项目，并非国务院公安部门规定的大型人员密集场所和其他特殊建设工程，只需在建设单位竣工验收后报消防机关备案，只有在抽查不合格的情况下，才停止使用。双方约定的房屋交付条件中的房屋验收合格是指房屋竣工验收合格，不包括公安消防等专项验收合格。竣工验收备案是工程竣工验收合格后的备案程序，在备案机关审查过程中未发现有违反工程竣工验收管理规定的情况下，是不影响工程交付使用的。答辩人于2013年12月15日通知郑月亮、尹慷萍交房，确实有违交房时间的约定，答辩人愿意承担5409.9元违约金。但因郑月亮、尹慷萍不认可交房条件，拒绝办理交房手续，且未及时缴纳物业维修基金，郑月亮、尹慷萍无权要求答辩人支付2013年12月15日至其实际收房之日的延期交房违约金。
郑月亮、尹慷萍向一审法院起诉请求：判令和一公司给付延期交付违约金18754元（计算至交付房屋之日），并负担案件诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年11月5日，被告和一公司作为甲方，原告郑月亮、尹慷萍作为乙方，签订编号为9000001153的商品房预销售合同，主要约定：乙方向甲方购买和一公馆炎陵县霞阳镇霞阳路和一公馆小区3号栋504室房屋，规划用途为成套住宅，建筑面积为128.44平方米，单价为2808.05元/平方米，总房价款暂定为360666元。其中，合同第十条约定：该房屋的交付必须符合下列条件：（一）该房屋验收合格，该房屋的抵押权登记已全部注销；（二）乙方已按约定缴纳了物业维修资金。第十一条约定：甲方定于2013年10月1日前将该交付给乙方，如因不可抗力导致无法按期交付的，依据法律的有关规定处理。甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过30天，乙方有权选择下列第二种方案追究甲方责任：二、按逾期日起，合同继续履行，甲方向乙方支付已购房款的万分之二的违约金。上述合同签订后，原告郑月亮、尹慷萍依约定向被告和一公司交付购房款360666元。2013年10月7日，被告和一公司就涉案房屋出具住宅质量保证书，载明房屋质量评定等级为合格。2013年11月15日，施工单位湖南万力建设集团有限公司申请工程竣工验收并出具工程竣工验收申请表。2013年11月27日至11月28日，规划局、建工室、办证中心、质安站、总工办等部门在工程竣工验收申请表上出具同意验收意见。2013年11月29日，被告和一公司作为建设单位，组织勘察单位长沙三川岩土工程勘察有限公司、设计单位湖南建筑科学研究院、监理单位湖南建科工程项目管理有限公司、施工单位湖南万力建设集团有限公司、检测机构炎陵兴业建筑材料检验有限公司，对涉案3号栋工程进行验收，并于2013年11月29日出具工程竣工验收报告，验收结果为合格，参加验收单位均在工程竣工验收报告上加盖单位公章，相关负责人亦在工程竣工验收报告上签字。炎陵县住房和城乡建设局亦派员参加工程竣工验收。2013年12月15日，被告和一公司向原告郑月亮、尹慷萍发出入伙通知书，通知原告郑月亮、尹慷萍于2013年12月16日至2013年12月30日期间带齐相关证件资料办理入伙手续。2013年12月26日，备案机关炎陵县住房和城乡建设局作出“该工程的竣工验收备案文件已于2013年12月26日收讫，文件齐全，同意备案”的意见。2014年3月28日，炎陵县规划局作出关于炎信信转[2014]35号回复的函（炎规函[2014]6号），主要内容是：和一公馆前后楼栋之间水平间距，因我局还未进行规划验收，在规划验收时将严格依照当初审定的设计规划方案履职；进出小区通道问题，和一公馆已承诺在现售楼中心在建设完工后按规划要求恢复小区进出通道，我局将依法监管确保已审批规划得到落实。2014年8月18日，炎陵县公安消防大队作出验收备案公告管理登记，主要载明：备案编号：430000wys140005667，工程名称：炎陵和一公馆1-9号栋，工程地址：霞阳大道，单位名称：炎陵和一置业有限公司，备案时间2014年8月18日，公告结果：合格，备案类型：验收备案。一审法院判决：一、被告和一公司于本判决生效后10日内给付原告郑月亮、尹慷萍违约金5409.90元；二、驳回原告郑月亮、尹慷萍的其他诉讼请求。一审案件受理费270元（原告已预交），由原告郑月亮、尹慷萍负担192元，由被告和一公司负担78元。
郑月亮、尹慷萍不服一审判决，上诉请求：撤销一审法院的判决并依法改判。本院二审查明：湖南省炎陵县人民法院作出了（2014）炎法行初字第9号行政判决书，判决确认炎陵县住房和城乡建设局于2013年8月29日对和一公馆7栋和2013年12月26日对和一公馆3栋建设工程竣工验收备案行为违法。湖南省炎陵县人民法院作出了（2014）炎法行初字第10号行政判决，确认炎陵县住房和城乡建设局于2013年12月26日对和一公馆1栋建设工程竣工验收备案行为违法。该两份判决书系生效判决书。二审查明的其他案件事实与一审一致。本院二审认为，本案系商品房预售纠纷。本案的争议焦点为：1、关于一审证据是否超过举证期限提交，以及超过举证期限提交的认定问题？2、涉案商品房预售合同中约定的经验收合格应如何确定？关于争议焦点一。上诉人提出被上诉人在原审时提交的房屋验收备案表、规划验收合格通知和消防验收合格通知均为原审规定的举证期满后提交，依据民事诉讼法和民事诉讼证据规则，原审法院应当不予组织双方当事人质证并予采信，原审法院认定被上诉人上述三份证据不符合法律规定。本院认为，规划验收合格通知和消防验收合格通知在原审被告提交的证据清单上没有体现。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零二条第二款规定，当事人非因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院应当采纳，并对当事人予以训诫。为此，对于逾期提交的证据材料，原审法院组织双方当事人质证，不违反法律规定。至于该证据能否采信，要结合案情综合予以认定。一审法院经审查认为房屋验收备案表符合证据的真实性、合法性、关联性，该证据予以采信不违反相关法律规定。关于争议焦点二。上诉人郑月亮、尹慷萍与被上诉人和一公司签订的《商品房预销售合同》及合同的补充条款第6条规定，“甲乙双方确认《预销售合同》第十条中约定的该房屋经验收合格指该房屋经竣工验收合格”。虽合同约定涉案房屋经竣工验收合格即可以交付，但是商品房作为居住物首先要符合建设工程质量验收，同时其又是房地产市场中特殊商品，仅有开发商自行组织的验收是远远不够的，不仅其公信力受到质疑，而且也不可能完成对房屋和相关配套设施进行全面的验收。为此我国《建设工程质量验收统一标准》中的第6.0.7条规定“单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案”《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格，不得交付使用。房地产项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地县级以上人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当在收到竣工验收申请之日30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位进行验收。”上述法律、法规均强调了政府部门和开发商要严把商品房的使用关，坚决杜绝不合格商品房进入市场。为了保护购房者的权益，房屋经竣工验收合格后还应该进行备案登记。备案登记合格并取得《商品房竣工验收备案表》是商品房“验收合格”标准，也是交付的先决条件。未经过验收备案并取得《商品房竣工验收备案表》是不符合法律规定的验收合格交付使用条件的。为此，上诉人与被上诉人双方约定的经验收合格应依法认定为建设行政部门的验收备案登记为准。本案中，涉案房屋在工程竣工后，经建设单位、地勘单位、设计单位、施工单位和监理单位于2013年11月29日共同验收合格，并报炎陵县住房和城乡建设局备案。虽然炎陵县住房和城乡建设局对涉案的房屋备案登记行为被确认违法，但是炎陵县住房和城乡建设局在备案登记中并未要求重新组织验收，而是于2013年12月26日出具同意备案的意见，故涉案房屋符合合同约定交付条件的日期为2013年12月26日，违约时间应该计算至2013年12月26日。被上诉人和一公司在涉案房屋竣工验收合格后于2013年12月15日通知上诉人郑月亮、尹慷萍办理入伙手续，一审法院判决被上诉人和一公司违约时间从2013年10月1日计算至2013年12月15日，两者天数相差不大，与原审判决支付违约金的数额相差不大，虽该判决略有不妥，但对双方权利义务的影响不大，没有改判的实质意义。为此，上诉人郑月亮、尹慷萍的上诉理由和上诉请求均不成立。被上诉人和一公司作为开发商，其除需按照合同约定为上诉人等购房者提供安全可靠的房屋外，也应结合居住实际需求，切实配合政府相关职能部门诚信为购房者解决房屋公共设施、小区通道规划、环境等问题。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，处理适当，应予维持。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费270元，由上诉人郑月亮、尹慷萍负担。
再审审理期间，当事人围绕再审请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对再审申请人郑月亮、尹慷萍提交的有争议的证据，本院认证如下：证据一、证据六，住宅质量保证书、房屋使用说明书、消防备案公告，不属于新的证据，一审中双方已分别提交，再审对一审的认证意见予以认可；证据二、证据三、证据五，物业维修资金交款通知单、收据、申请确认书、业主收楼书、关于行政调处购房争议维护消费者合法权益的请示、和一公司回复，对其真实性予以采信；证据四、关于撤销违法《商品房竣工验收备案表》的申请，因属于单方申请，不能证明《商品房竣工验收备案表》已处于撤销程序之中，对其不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院再审查明：郑月亮、尹慷萍实际缴纳物业维修资金的时间为2014年9月23日，实际收房时间为2014年12月3日。再审认定的其他事实与原一、二审认定的事实一致。
本院再审认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点为涉案商品房预售合同中约定的交房条件“经验收合格”应如何确定？《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。本案中，双方当事人签订的《商品房预销售合同》约定房屋的交付条件为“该房屋经验收合格”，“该房屋”应指郑月亮、尹慷萍购买的和一公馆小区3号栋504室，即和一公馆小区3号栋经验收合格，则符合双方所签合同约定的交付条件。为了保护购房者的权益，杜绝不合格商品房进入市场，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》规定，房屋经竣工验收合格后还应该进行备案登记。备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。炎陵县住房和城乡建设局于2013年12月26日对和一公馆3栋建设工程办理了竣工验收备案，在备案登记中炎陵县住房和城乡建设局并未要求对和一公馆3栋重新组织验收，而是出具同意备案的意见，即认可了和一公馆3栋的建设工程质量合格。湖南省炎陵县人民法院（2014）炎法行初字第9号行政判决书确认炎陵县住房和城乡建设局对和一公馆3、7栋建设工程竣工验收备案行为违法，是因为炎陵县住房和城乡建设局在对和一公司开发的和一公馆3、7栋工程进行备案登记时，未按规定收齐公安消防、规划、环保等部门的验收合格文件或准许使用文件，违反法律的规定。而和一公司将和一公馆3栋报行政主管部门登记备案时，其开发的和一公馆项目尚未全部完工，不具备公安消防、规划、环保等部门进行整体验收的条件。因此，虽然炎陵县住房和城乡建设局对涉案的和一公馆3栋建设工程竣工验收备案行为被判决违法，但在备案登记中炎陵县住房和城乡建设局并未要求对和一公馆3栋重新组织验收，不影响行政主管部门对涉案的和一公馆3栋的建设工程质量合格的认可。综上，涉案的和一公馆3栋于2013年11月29日经验收合格，符合合同约定的交房条件。同时，再审申请人郑月亮、尹慷萍实际缴纳物业维修资金的时间为2014年9月23日，根据《商品房预销售合同》第十条第（二）项、《补充条款》第4条3项的约定，在此之前，也不应认定和一公司延期交房。综上，再审申请人郑月亮、尹慷萍要求被申请人和一公司给付延期交房违约金至2014年12月3日实际交房之日的再审理由不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：
维持本院（2015）株中法民四终字第124号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 周小军
审 判 员 陈 红
审 判 员 刘卫国
二〇一八年七月十三日
法官助理 邹梅元
书 记 员 贺双平