广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第2257、2258号
上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市芯华集成电路科技有限公司。
法定代表人：郑绍承。
委托代理人：李兰兰，广东君言律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市上沙实业股份有限公司。
法定代表人：黄新权，董事长。
委托代理人：黄灿金，广东国晖律师事务所律师。
委托代理人：梁伟东，广东国晖律师事务所律师。
上诉人深圳市芯华集成电路科技有限公司（以下简称芯华公司）因与被上诉人深圳市上沙实业股份有限公司（以下简称上沙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第443-444号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：根据上沙公司提交的以深圳市福田区沙头街道办事处为收件单位的《深圳市农村城市化历史遗留建筑普查申报收件回执》显示，上沙创新科技园XX栋房屋无《建设用地规划许可证》、《建筑许可证》、土地使用权证书、房屋所有权证书等房屋报建手续及权属证明文件。涉案房屋至今没有报建手续，也未按历史遗留建筑处理程序取得确权或使用许可。
芯华公司提供的《区政府常务会议纪要》及《区委领导办公会议纪要》显示：2005年6月15日，深圳市福田区人民政府办公室发出的《区政府常务会议纪要》载明：关于上沙工业区环境整治工作…该项目为城中村综合整治项目，根据相关规定由区政府审批，无需再报市规划局。2005年11月7日，深圳市福田区区委办公室发出的《区委领导办公会议纪要》载明：会议审议了区科技局《关于XX园（工业区）改造项目的报告》，同意上沙公司按照“整体统一设计，分期分批实施”的原则，对原有厂房实施“穿衣戴帽”式装修改造，将上沙工业区逐步改造为XX园…上沙公司自筹改造总经费的51%，区政府补贴改造总经费的49%。
芯华公司提供的《关于房屋租赁合同逾期备案的请示》复印件显示：深圳市福田区租赁管理局有关领导对于芯华公司迟延办理租赁合同备案作出同意办理合同备案手续的批示。根据芯华公司提供的《上沙创新科技园入驻企业审批表》复印件，部分企业（本案次承租人）办理入园手续时经过了深圳市福田区科技局的审批。
根据芯华公司提交的《关于上沙工业园改造工程竣工消防验收的意见》，包含涉案XX栋房产在内的上沙工业区14栋房产于2007年6月21日通过消防验收。
2007年8月13日，芯华公司、上沙公司签订两份《房屋租赁合同》，上沙公司分别将深圳市福田区滨河路XX园X栋X楼（原审444号案件标的，含楼顶可用面积，1楼富港汽车修理厂所占用的749平方米除外）和X栋X楼（原审443号案件标的）出租给芯华公司，面积分别为4730.54平方米和5651.60平方米。租赁期限为10年，分别自2007年8月15日至2017年8月14日（原审444号案件）和2007年6月16日至2017年6月15日（原审443号案件）。租金为每月38元/平方米，前三年分别为每月179760元（原审444号案件）和214761元（原审443号案件），第4-7年在第3年的基础上增加5%，第八至第十年在第七年的基础上增加8%。芯华公司应于每月5日前缴纳当月租金。租赁押金分别为539280元（原审444号案件）和644283元（原审443号案件）。园区企业进行房屋装修时，事先需将设计方案、施工图纸交由上沙公司审核，按程序向上沙公司报批装修手续，并由该入园企业报消防部门许可后方可进行施工。合同到期后，若芯华公司不续租，则芯华公司入驻时投入的装修设施的不动产部分未经上沙公司同意不得拆卸。
合同签订后，芯华公司向上沙公司支付了1栋房屋租赁押金539280元和3栋房屋租赁押金644283元，上沙公司向芯华公司出具了收款收据。
芯华公司承租上述房产后，将其大部分进行了转租（详见附表）。根据芯华公司、上沙公司庭审时的陈述，涉案房产出租时系整层出租，未进行分割，由芯华公司承租后另行分割出租给各次承租人。芯华公司自用部分为1栋的206、207房，该部分面积据芯华公司陈述为370平方米。其余部分房产转租他人。
2013年11月25日，上沙公司在园区张贴《XX园更新改造公示》，称上沙城市更新单元于2013年8月23日经市政府批准，列入深圳市2013年第一批更新单元计划。XX园区位于上沙村城市更新一期拆除重建范围内，上沙公司定于2014年6月底要将园区所有物业腾空以进行开发，故园区企业须于2014年6月底前全部搬离园区。上沙公司在该公示中要求届时租约未到期的企业与其联系洽谈提前终止租约相关事宜。
2014年3月12日，上沙公司在园区张贴《XX园区更新改造拆除施工通告》，称上沙公司将于2014年4月1日起对园区内原已腾空物业逐一进行拆除施工，届时，根据拆除工程施工的需要对园区内部分道路及车辆入口进行封闭，请园区各企业及人员做好自身财产保管工作，特别注意出行安全，并特别配合上沙公司建筑物拆除工作的展开。
上沙公司张贴前述告示、通告后，自行与大部次承租人协商了退场事宜。据上沙公司在本两案中陈述，大部分次承租人在2013年底至2014年1月间搬走，剩余芯华公司自用的1栋206和207及其他次承租人租用的3栋一楼靠北半层约700平方米的面积未搬走。涉案两栋房产在2014年10月18日拆除。上沙公司在庭后回复法庭称前述3栋一楼部分面积收回时间为2014年11月30日。根据上沙公司提交的《收款收据》、《收条》和《权利转让通知书》，上沙公司将芯华公司收取的部分次承租人的租赁押金代为退还该部分次承租人，次承租人向上沙公司出具了《收条》和《权利转让通知书》，并声明将追究芯华公司违约责任的全部权利转让上沙公司，上沙公司具体主张的租赁押金详见附表。
芯华公司在庭审时称其自2013年12月之后停交租金，庭后其向法庭提交《确认书》，称其基于不安抗辩权停止支付1栋2013年11月15日以后的租金及3栋2013年11月16日以后的租金。上沙公司称芯华公司未交纳2013年11月15日至2014年12月14日及此后的租金。双方执行的交租周期为当月16日对应次月15日为一个月租金。
庭审时，芯华公司明确其主张的评估范围为涉案房产装修的残值。
原审法院于2014年7月4日向芯华公司释明：如法庭认为合同无效，是否变更诉讼请求，并据此告知芯华公司法庭对本案房产装修评估的对象为涉案房产装修的现值而非残值，并限期芯华公司变更诉讼请求及明确具体评估范围。芯华公司未予变更诉讼请求，但向法庭提交一份《关于上沙创新科技园1、3栋评估装修范围的说明》，明确两案评估范围包括如下内容：一、公共部分。1栋：①1-4楼装修二次消防全部。②2、4楼通道铺地板砖，吊天花、格栅，铺设强弱电线槽及总配电箱、电表、开关。③2、4楼卫生间吊格栅天花，男女厕所隔墙、装门。④103室与上沙房间之间隔墙。⑤2楼通道隔墙。⑥4楼通道隔墙。3栋：1楼A、B区中间隔墙及A区右边外墙隔及装玻璃窗、B区左边外墙隔墙及装玻璃窗。二、室内装修。1栋：1楼103室，2楼201-202室、203室、206-207室，4楼401-402室、403室、406室、409室。3栋201室、202室、203室、205-206室。
经摇珠，原审法院选定深圳市建衡达工程造价咨询有限公司（以下简称建衡达公司）作为本案评估机构，并组织进行了现场勘查、测量。建衡达公司于2014年11月24日出具了《福田区XX园1、3栋装修工程现值评估报告》，该评估报告对公共部分评估结果为：1栋：（1）1-4楼装修二次消防工程，评估造价为270600元，按30%成新率评估现值为81180元。因现场无法核实工程量，该评估结果系根据芯华公司提交的图纸得出。上沙公司对芯华公司提交的图纸不予认可。（2）1、2、4楼公共部分（含卫生间、通道、天花、隔墙、地面、门、强弱电线槽及总配电箱、电表、开关等）。评估工程造价为214056.58元，按30%成新率评估现值为64216.97元。3栋：3栋公共部分评估工程造价为64607元，按30%成新率评估现值为19382.10元。对室内装修部分评估结果为：1栋部分：（1）1楼103室，现场查勘时存在的工程造价为154791.87元，现场已破坏和拆除的工程为110251.41元，按30%成新率评估现值分别为46437.56元和33075.42元。（2）2楼201-202室现场查勘时存在的工程造价为128940.29元，现场查勘时已破坏和拆除的工程为36957.27元，按30%成新率评估现值分别为38682.09元和11087.18元。（3）2楼203室。现场查勘时存在的工程造价为53063.59元，已破坏和拆除的工程为67499.40元，按30%成新率评估现值分别为15919.08元和20249.82元。（4）2楼206-207室，现场查勘时存在的工程造价为220589.78元，按30%成新率评估现值为66176.93元。（5）4楼401-402室，现场查勘时存在的工程造价为123628.57元，已破坏和拆除的工程为66449.77元，按30%成新率评估现值37088.57元和19934.93元。（6）4楼403室，现场查勘时存在的工程造价为113556.69元，已破坏和拆除的工程为21751.44元，按30%成新率评估现值分别为34067.01元和6525.43元。（7）4楼406室。现场查勘时存在的工程造价为83376.15元，已破坏和拆除的工程为701.12元，按30%成新率评估现值分别为25012.85元和210.34元。（8）4楼409室。现场查勘时存在的工程造价为81158.09元，已破坏和拆除的工程为19909.41元，按30%成新率评估现值分别为24347.43元和5972.82元。3栋部分：2楼201室、202室、203室、205-206室现场查勘时存在的工程造价为753517.29元，已破坏和拆除的工程为219687.33元，按30%成新率评估现值分别为226055.19元和65906.20元。
对于上述评估报告，芯华公司提出异议称：一、1栋公共部分。1、砖墙。价格偏低，只算体积，未算沙浆及抹浆价格。2。砖墙，20cm的厚度的砖不应该比10cm厚度的砖便宜。3、石膏板。未算双面抹灰价格。4、贴地砖。价格偏低。5、2、4楼卫生间隔墙部分有贴瓷砖，未计算。6、2楼砖墙有部分未计算。7、2、4楼2个消防门未计算。二、3栋公共部分。1、砖墙及抹灰。价格偏低。2、贴瓷砖。价格偏低。三、1栋1楼103室。1、大门同石材台阶大理石价格不相同。2、砖墙。只计算了体积，未算沙浆及抹沙浆价格。3、隔墙石膏板。未算抹灰价格。4、铝合金（天花）。价格偏低，未计算天花上的喷油漆部分价格。5、贴地砖瓷砖。价格偏低未算辅料。6、地脚线。未计算价格。四、1栋2楼201-202室。1、强弱电工程评估价格偏低。2、地面砖，价格偏低。3、石膏板。未算抹灰价格。4、玻璃隔墙。价格偏低，未算玻璃的包边套。五、1栋2楼203室。1、石膏板隔墙，价格偏低，未算双面抹灰价格。2、公用隔墙，为轻质砖，价格有误差（前面价格为386.99立方米，还只算体积，未算抹砂浆价格）。3、玻璃窗，价格偏低，有两面木包边套。六、1栋206-207室。1、前台房间石膏板墙及抹灰，未计算。2、格栅天花上面有喷黑油漆，未计算。3、石膏板，表面抹灰未计算。4、轻质砖墙，价格有误差。5、陶瓷背景墙，价格偏低。6、强弱电工程评估价偏低。七、1栋4楼401-402室。1、强弱电工程评估价偏低。2、老板房，未算格栅天花价格。3、室内石膏板隔墙，表面抹灰未计算。4、钢化玻璃隔墙，面积有误差。5、格栅天花，未算天花板上面喷油漆。八、1栋4楼403-404房。1、强弱电工程评估偏低。2、格栅天花，未算天花上面喷油漆。3、石膏板墙。未算抹灰价格。4、铝合金玻璃隔墙，面积有误，价格偏低。5、砖墙。只算体积，未算沙浆价格。6、沙浆抹灰及胶漆，价格偏低。九、1栋4楼409室。1、强弱电工程及破坏，部分评估偏低。2、石膏板，未算双面抹灰价格。3、铝吸音板，未算价格。4、有一个消防门未算。十、3栋2楼。1、砖墙。价格有误差。2、贴砖、铺地面砖。价额偏低。3、墙面。抹灰、抹水泥沙浆价格太低。4、前台及茶水间评估价格偏低。5、卫生间。全面装修，评估价格太低。6、有1樘全玻自动门未计算。
上沙公司对评估结果提出意见称：1、本两案所涉1栋和3栋租赁房屋，芯华公司申请评估的范围中，均没有由其自行装修的办公室或公共场所，因此，芯华公司主张上沙公司应向其赔偿所涉租赁房屋的装修现值缺乏依据。2、芯华公司如证明其对其中的租赁房屋或公共场所进行了装修，应向法院提交报批文件、施工合同、施工图纸、付款凭证、竣工验收资料等相关证据。3、即使芯华公司能够举证证明其对其中的房屋或公共场所进行了装修，由于芯华公司未能提供装修批准文件，根据双方签订的租赁合同关于装修必须履行审批流程的约定，芯华公司未经上沙公司同意而擅自进行装修，由此产生的损失应由芯华公司自负。4、芯华公司、上沙公司签订的租赁合同明确约定，合同期满后租赁房屋的附着物归上沙公司，其向上沙公司主张装修现值缺乏事实依据。5、由于装修工程无法拆除，其目前的实际价值基本为零，评估报告按成新率30%计算明显过高，应按最高不超过10%的成新率折算现值。
建衡达公司针对芯华公司异议回复称：一、1栋公共部分。1、砖墙：根据评估报告中采用的计价原则，价格合乎计价规范，砂浆及抹灰砂浆已计算，原评估报清单第2、16、20、27项为抹灰砂浆。2、砖墙：20cm厚度的砖墙比10cm厚度的价格便宜，根据评估中采用的计价的原则，合乎计价规范，单位为立方米的单位造价，消耗量标准20cm厚墙单位综合价低于10cm厚墙单位综合价。3、石膏板：根据评估报告中采用的计价原则，符合计价规范，石膏板墙面不必计算抹灰砂浆。4、贴地砖：评估报告中贴地砖价格符合相应计价原则。5、2.4楼卫生间隔墙部分有贴磁砖：按现场勘查记录计算工程量，现场勘查记录未提及，不予计算。6、2楼砖墙面积：按现场勘查记录计算工程量，现场勘查记录未提及，不予计算。7、2、4楼2个消防门：按现场勘查记录计算工程量，现场勘查记录未提及，不予计算。二、3栋公共部分。1、砖墙及抹灰：根据评估报告中采用的计价原则，符合计价规范。2、贴磁砖：根据评估报告采用的计价原则，符合计价规范。三、1栋1楼103室：1、大门同石材台阶面：价格本次回复已做修改。2、砖墙：砂浆及抹灰砂浆已计算，清单第11项包含抹灰砂浆。3、石膏板：根据评估报告中采用的计价原则，符合计价规范，石膏板墙面不必计算抹灰砂浆。4、铝合金天花：根据评估报告中采用的估价原则，符合计价规范，按现场勘察记录计算工程量，现场勘察记录未提及，不予计算。5、贴地砖磁砖：根据评估报告中采用的计价原则，符合计价规范，消耗量标准中包含辅材。6、地脚线：按现场勘察记录计算工程量，现场勘察记录未提及，不予计算。四、1栋2楼201-202室。1、强弱电工程：隐蔽工程，现场无法测量工程量，评估按深圳市相关工程建设经济指标估价，符合估价规范。2、地面砖：根据评估报告中采用的计价原则，符合计价规范。3、石膏板：根据评估报告采用的计价原则，符合计价规范，石膏板墙面不必计算抹灰砂浆。4、玻璃隔墙：根据评估报告采用的计价原则，符合计价规范，玻璃隔墙框本次回复已增加。五、1栋2楼203室。1、石膏板隔墙：根据评估报告中采用的计价原则，符合计价规范，石膏板墙面不必计算抹灰砂浆。2、公用隔墙：本次回复已修改，其中抹灰工程为原评估报告清单项目第7项。3、玻璃窗：根据评估报告中采用的计价原则，符合计价规范，清单中已包含窗套。六、1栋2楼206-207室。1、前台房间石膏板墙：已计算在前台背景墙，原评估报告清单第11项，石膏板墙面不必计算抹灰砂浆。2、格栅天花上面喷黑油：按现场勘察记录计算工程量，现场勘察记录未提及，不予计算。3、石膏板：石膏板墙面不必计算抹灰砂浆。4、轻质砖墙：本次回复已作修改。5、陶瓷背景墙：根据评估报告中采用的计价原则，符合计价规范。6、强弱电工程：隐蔽工程，现场无法测量工程量，评估按深圳市相关工程建设经济指标估价，符合计价规范。七、1栋4楼401-402室。1、强弱电工程：隐蔽工程，现场无法测量工程量，评估按深圳市相关工程建设经济指标评估，符合计价规范。2、老板房：已计算格栅天花，原评估报告清单第14项包含；3、室内石膏板隔墙：石膏板墙面不必计算抹灰砂浆。4、钢化玻璃隔墙：按现场勘察记录计算工程量。5、格栅天花上面喷油漆：按现场勘察记录计算工程量，现场勘察记录未提及，不予计算。八、1栋4楼403-404室。1、强弱电工程：隐蔽工程，现场无法测量工程量，评估按深圳市相关工程建设经济指标估价，符合计价规范。2、格栅天花上面喷油漆：现场勘察记录计算工程量，现场勘察记录未提及，不予计算。3、石膏板：石膏板墙面不必计算抹灰砂浆。4、铝合金玻璃隔墙：本次回复已做修改。5、砖墙：砂浆已计算，原评估报告清单第21项。6、砂浆抹灰及乳胶漆：根据评估报告中采用的计价原则，符合计价规范。九、1栋4楼409室。1、强弱电工程及破坏部分：隐蔽工程，现场无法测量工程量，评估按深圳市相关工程建设经济指标估价，符合计价规范。2、石膏板：石膏板墙面不必计算抹灰砂浆。3、铝吸音板：按现场勘察记录计算工程量，现场勘察记录未提及，不予计算。4、消防门：按现场勘察记录计算工程量，现场勘察记录未提及，不予计算。十、3栋2楼。1、砖墙：根据评估报告中采用的计价原则，内墙与外墙砖价格不一样。2、贴砖、铺地面砖：本次回复已作修改。3、墙面抹灰及砂浆：根据评估报告采用的估价原则，符合计价规范。4、前台及茶水间评估：根据评估报告中采用的计价原则，符合计价规范。5、卫生间全面装修：根据评估报告中采用的计价原则，符合计价规范。6、全玻自动门：本次回复已作修改。十一、以上异议回复本次作修改部分出具《深圳市福田区上沙创新园1、3栋装修工程现值评估报告-
异议回复造价评估汇总表》，原评估报告未作修改以原评估报告为准。
建衡达公司针对上沙公司的异议回复称：1、本次评估范围中的装修工程由谁投资装修不在评估范围内。2、我司评估前经法院及双方当事人在场，并只对其涉案的标的装修工程进行现场踏勘和测量。3、装修批准文件不在评估范畴内。4、租赁房屋及附着物所有权归属不在评估范畴，由法院判决。5、我司评估装修工程现值时，参考租赁合同为十年来计算成新率的，评估报告中有详细说明。
根据建衡达公司回复所附《深圳市福田区XX园1、3栋装修工程现值评估报告-
异议回复造价评估汇总表》，对于1、3栋现场勘查存在工程增加估值10816.02元，按30%成新率折旧后认定现值为3244.81元，其中，1栋103室的部分调增不含税费金额为金额40.79元（未折旧前），1栋201-202室部分调增不含税2148.29元（未折旧前），1栋206-207室砖墙调增不含税费金额2078.44元（未折旧前），现场已破坏工程（1栋203室全玻璃自由门）调增不含税费金额4724.31元，各项规费调增40.27元和370.97元，涉及税金337.41元。
对于该答复，芯华公司称：1栋的公共部分中的墙体的单价不合理，应该是厚度大的墙体大于厚度薄的墙体，但是报告中20CM的墙体单价低于10CM的墙体单价；没有计算墙面批灰的价值，正常情况下是需要批挡以后才与其他墙体颜色一致，所以其工程漏了个批灰程序；强弱电工程没有进行评估，其应该是存在的，故应当进行强弱电的评估，从评估报告中看面积小的评估价格高，即203的217平米评估价格是20249元，面积大的201和202房的面积共372平米，评估价格是11087元，该评估存在明显不合理。3栋2楼卫生间的改造工程没有评估拆迁费用；2楼的砖墙面积没有计算，工程量没有计算。
上沙公司未提出新的异议。
在评估过程中，芯华公司向法庭提交了其与案外人深圳市新天泽消防工程有限公司于2007年8月27日签订的《施工合同书》及《报价书》复印件各一份，该证据显示芯华公司将1栋的消防工程委托深圳市新天泽消防工程有限公司施工。上沙公司提供的《装修申请表》和图纸显示，各分租房屋由各次承租人分别申请装修。
芯华公司在原审443号案件提出的诉讼请求：1、上沙公司退回芯华公司押金并赔偿因上沙公司提前解除合同的违约行为给芯华公司造成的损失6308009元（包括预期利益和实际损失）；2、上沙公司承担所有诉讼费用及所有与诉讼相关费用。在原审444号案件提出的诉讼请求：1、上沙公司退回芯华公司押金并赔偿上沙公司提前解除合同的违约行为给芯华公司造成的经济损失5253602元（包括预期利益和实际损失）；2、上沙公司承担所有诉讼费用及所有与诉讼相关的费用。
上沙公司一审时分别对两案提起反诉，对原审443号案件的反诉请求：1、确认芯华公司、上沙公司之间的《房屋租赁合同》无效；2、芯华公司立即腾退深圳市福田区滨河路XX园3栋全部房屋，并将上述房屋交还上沙公司；3、芯华公司向上沙公司支付直至实际交还房屋时的房屋占有使用费（自拖欠次日起计至实际交还日止，暂计至2014年5月15日为1578493元）；4、芯华公司向上沙公司支付代垫的次承租人押金780753.92元；5、芯华公司承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于公告费、鉴定费、评估费、保全费等）。其后，上沙公司两次变更诉讼请求，将原审443号案件诉讼请求第3项减少为：芯华公司支付至实际交还房屋时的房屋占有使用费（房屋占有使用费自拖欠日起计至实际交还日止，暂计至2014年5月14日为1352994元），将第4项诉讼请求减少为：芯华公司向上沙公司支付代垫的次承租人押金共计611378.9元（即撤回深圳市英锐芯电子科技有限公司104688.42元、深圳市芯汇群微电子技术有限公司64686.60元的押金主张）。对原审444号案件的反诉请求：1、确认芯华公司、上沙公司签订的《房屋租赁合同》无效；2、芯华公司立即腾退深圳市福田区滨河路XX园1栋全部房屋，并将上述房屋交还上沙公司；3、芯华公司向上沙公司支付直至实际交还房屋时的房屋占有使用费（房屋占有使用费自拖欠日起计至实际交还日止，暂计至2014年5月14日为1131557元）；4、芯华公司向上沙公司支付代垫的次承租人押金539576.88元；5、芯华公司承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于公告费、鉴定费、评估费、保全费等）。其后，上沙公司两次变更诉讼请求，将诉讼请求第3项变更为：芯华公司支付至实际交还房屋时的房屋占有使用费（房屋占有使用费自拖欠日起计至实际交还日止，暂计至2014年5月14日为969906元），将第4项诉讼请求减少为：芯华公司向上沙公司支付代垫的次承租人押金共计524952.60元（即撤回深圳市迈佳德科技有限公司14624.28元的押金主张）。
原审法院认为：两案诉争的一个焦点是涉案租赁合同的效力问题。根据城乡规划法的规定，城乡规划区内的建筑物建设必须取得城乡规划主管部门或省级政府确定的镇人民政府核发的建设工程规划许可证，该规定为效力性强制性规定，不因政府等公权力部门的行政行为影响其法律效力。本案所涉XX园1栋和3栋的房产在建设之时未取得建设工程规划许可证或相应准建手续，据此应认定其为违法建筑。根据《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》及《<深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定>试点实施办法》的规定，深圳市历史遗留违法建筑可以通过确权或授予使用许可的方式获得合法或临时性合法身份，但两案涉案房产并未取得政府有权机关的确权或授予使用许可，据此，其未能完成历史遗留违法建筑的“合法”转化，在法律上仍应界定为违法建筑。芯华公司、上沙公司签订的以该两栋房产为标的的租赁合同因违反城乡规划法的效力性强制性规定而无效，对此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条已有明确规定。故，两案所涉租赁合同无效，上沙公司反诉主张合同无效，原审法院予以确认，两案应按合同无效的原则予以处理，芯华公司在原审法院对合同效力进行释明后，未予变更诉讼请求，不影响两案的审理。
合同无效后，双方应相互返还取得的对方财产，芯华公司要求上沙公司返还已付租赁押金，于法有据，原审法院予以支持，上沙公司应返还原审443号案件租赁押金644283元（3栋）和原审444号案件租赁押金539280元（1栋）；上沙公司已自行收回全部房产，其反诉请求第2项已经实现，原审法院不再予以支持，但芯华公司已经实际占有使用涉案房产的期间，应参照合同约定支付房屋占有使用费，上沙公司已自行收回的部分，占有已经转移上沙公司，不存在芯华公司继续向上沙公司支付房屋占有使用费的问题。具体而言，根据上沙公司在第二次庭审时关于其自行向次承租人收回房产时间的陈述、庭后的回复和关于房产拆除时间的陈述（2014年10月18日），对于1栋206-207号房产及3栋一楼靠北半层约700平方米的房产收回时间原审法院认定为房产拆除日，即2014年10月18日，其他房间的收回时间根据上沙公司关于“大部分次承租人在2013年底至2014年1月间搬走”的陈述酌情认定为2014年1月1日。根据双方关于交租期间为当月16日至次月15日的陈述，芯华公司未付租金应为2013年11月16日之后的部分。据此，计至房屋拆除之日即2014年10月18日，芯华公司应付上沙公司原审443号案件（3栋）房屋占有使用费为615846.27元，应付原审444号案件（1栋）房屋占有使用费为433217.81元。上沙公司为自行收回房产采取了先行退还次承租人房屋押金的行为，该行为系上沙公司采取的合理自力救济行为，芯华公司因此免除对次承租人返还租房押金的责任，但对芯华公司构成不当得利，其应将该部分金额予以返还上沙公司，经核算上沙公司提交的押金收据、《收条》、《权利转让通知书》和《确认书》，原审法院对于上沙公司主张的次承租人租赁押金，原审法院对原审443号案件支持611378.90元，对原审444号案件支持495729.25元（其中，因次承租人深圳市天舟网络通信有限公司在《权利转让通知书》中注明的金额为63287.25元，低于押金收据金额但与上沙公司主张金额不符，原审法院依据《权利转让通知书》确认上沙公司应得金额；广东盈通网络有限公司深圳分公司《权利转让通知书》及收据金额均为90912.3元，与上沙公司主张的91650元不符，原审法院依据《权利转让通知书》及收据金额确认上沙公司应得金额）。但若芯华公司对于相应次承租人还拥有其他到期债权，芯华公司有权在同等金额内向上沙公司主张抵销，该权利不受上沙公司先行退还租赁押金、取得相应权利的影响。对于上沙公司已撤回的部分诉讼请求，两案不再予以处理。
两案诉争的另一焦点系合同无效后装修现值的认定及分担问题。具体而言，第一、关于归属于芯华公司的装修现值的认定。（一）根据双方陈述，涉案房产系“涉案房产出租时系整层出租，未进行分割，由芯华公司承租后另行分割出租给各次承租人”，据此可以认定为使房产达到分租状态，芯华公司必然需要对涉案两栋房产进行装修装饰，并重新进行消防工程的施工。据此，两套房产所涉公共部分的装修应认定为由芯华公司实施。（二）因两栋房产系由芯华公司再进行转租，芯华公司亦未能提交证据证明各房产装修系由芯华公司实施，根据上沙公司提交的装修资料并结合惯例，相应装修应认定由次承租人实施，各套房产中可以认定由芯华公司自行装修的为1栋206-207房由芯华公司自用部分。对于非由芯华公司装修部分，芯华公司在无证据证明已实际补偿次承租人的情况下，无权要求上沙公司补偿。（三）评估机构已对芯华公司、上沙公司所提异议作出答复，本案的评估过程芯华公司、上沙公司已全程参与，相关证据已作质证，评估机构在此基础上基于专业判断和现场测量结果得出的评估结论应予采信。（四）结合以上三点，原审法院对归属于芯华公司的装修现值的认定如下：1栋部分（原审444号案件）：1、公共部分认定现值145396.97元（81180+64216.97）。对于二次消防工程部分，因现场无法核实工程量，上沙公司虽不认可芯华公司提交的证据，考虑到1栋涉及面积4730.54平方米，评估机构芯华公司资料认定工程造价270600元并据此折算现值为81180元并不过高，在现场无法核实工程量的情况下，基于公平原则，对该金额应予采信。2、室内装修部分仅对芯华公司自用的1栋206-207室内装修予以确认，其余部分无证据证明其装修由芯华公司施工，亦无证据证明芯华公司已先行补偿次承租人，芯华公司在本案中要求上沙公司补偿依据不足，原审法院不予支持。1栋206-207室内装修部分原评估报告所认定的装修现值66176.93元，原审法院予以确认。异议回复调增的206-207室未折旧前的不含税费金额为2078.44元，按比例分摊的税费为154.56元【2078.44/10067.37*（40.27+370.97+337.41）】，合计为2233元，按成新率30%折算限制为669.90元，1栋206-207室装修现值合计66846.83元（66176.93+669.90）。3、根据前述两点，1栋部分归属于芯华公司的装修价值为212243.80元（145396.97+66846.83）。3栋部分（原审443号案件）：3栋仅认定公共部分现值，因异议回复未对3栋公共部分价值做出调整，根据评估报告数据认定该部分现值为19382.10元。第二、关于现值的分摊。上沙公司作为创新科技园的创办者和涉案房产的出租人，有义务确保出租标的符合法定的出租条件，上沙公司将未取得建设工程规划许可的房产出租，具有重大过失；同时，上沙公司提前收回房产用以商业性开发，是合同无效的最大受益者。基于前述考虑，在涉案房产已被拆除的情况下，为公平衡平双方的权利义务，原审法院认定上沙公司应分担本案装修现值的80%，即原审443号案件上沙公司应补偿芯华公司装修损失169795.04元，原审444号案件应补偿芯华公司15505.68元。至于上沙公司所称芯华公司进行装修未经其同意，与上沙公司在庭审时提交的次承租人的装修备案资料显然不符，该事实表明芯华公司或其次承租人的装修经过了上沙公司或其授权人员的同意或许可。此外，因涉案租赁合同无效，双方当事人均无权依据合同主张预期利益，芯华公司诉请主张的预期收益损失于法无据，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第七十九条、第八十条、第八十三条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，对原审443号案件判决：一、芯华公司、上沙公司于2007年8月13日签订的以深圳市福田区滨河路XX园3栋1-4楼为租赁标的的《房屋租赁合同》无效；二、上沙公司于判决生效之日起十日内返还芯华公司租赁押金644283元，补偿芯华公司装修损失169795.04元；三、芯华公司于判决生效之日起十日内支付上沙公司房屋占有使用费615846.27元；四、芯华公司于判决生效之日起十日内支付上沙公司代为返还的租赁押金611378.9元；五、驳回芯华公司的其他诉讼请求；六、驳回上沙公司的其他反诉请求。对原审444号案件判决：一、芯华公司、上沙公司于2007年8月13日签订的以深圳市福田区滨河路XX园1栋1-4楼为租赁标的的《房屋租赁合同》无效；二、上沙公司于判决生效之日起十日内返还芯华公司租赁押金539280元，补偿芯华公司装修损失19382.10元；三、芯华公司于判决生效之日起十日内支付上沙公司房屋占有使用费433217.81元；四、芯华公司于判决生效之日起十日内支付上沙公司代为返还的租赁押金495729.25元；五、驳回芯华公司的其他诉讼请求；六、驳回上沙公司的其他反诉请求。原审443号案件受理费60466元（已由芯华公司预交），由芯华公司负担48525元，上沙公司负担11941元；反诉费12728.90元（已由上沙公司预交12837元，待退108.10元），由芯华公司负担7922.5元，由上沙公司负担4806.4元。原审444号案件受理费52350元（已由芯华公司预交），由芯华公司负担42963元，上沙公司负担9387元；反诉费10192.90元（已由上沙公司预交），由芯华公司负担7402元，上沙公司负担2790.9元。两案评估费共79000元，由芯华公司负担15800元，上沙公司负担63200元。
上诉人芯华公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求依法改判。一、关于合同效力的问题。一审以涉案房产没有报建手续，系违法建筑，从而认定合同无效，没有事实和法律依据。该涉案建筑建设于八十年代初，当时城乡规划法尚未实施。所以，涉案建筑也不可能按照城乡规划法的要求审批、报建，也就不能获得建设工程规划许可证。首先，由于历史原因，深圳乃至全国存在大量的历史遗留违法建筑，该部分建筑均在使用出租之中。对此应如何处理，深圳市专门制定了《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，根据该决定，所有历史遗留违法建筑先进行历史遗留违法建筑的申报，申报后由政府有关主管部门根据情况按如下四种方式处理，即确认产权，依法拆除，依法没收，临时使用。由此来看，对于已经申报、但政府未进行处理之前的历史遗留违法建筑，是可以先行使用的。为此《深圳市非原村民建筑住宅类历史遗留违法建筑临时使用办法试行草案征求意见稿》已经做了明确，对历史遗留违法建筑可以使用、出租，但严禁转让。该征求意见稿虽未正式生效，但其有关规定不过是对现行做法的进一步明确和重申。事实上，深圳两级法院的很多案例也是按这一原则的处理。其次，福田区政府与上沙村合作建设上沙科技工业园，以招商引资的方式将芯华公司及大批高科技企业引入园区，实行办证绿色通道，给予财政补贴，政府是明确知道该建筑是属于历史遗留违法建筑的，如果按照一审的逻辑，已经申报历史遗留违法建筑的房产将被做为违建处理，政府将面临巨额的赔偿。政府之所以敢如此做，是因为他们对历史遗留违法建筑有清晰的政策认识，即已经申报的历史遗留违建，在正式处理结论出来之前，可以有条件临时使用。正因为如此，上沙科技工业园有合法的租赁许可证，消防许可证。为此，在上沙公司与我方发生争议后，租赁管理部门，消防管理部门对我们的答复都十分明确：给违法建筑发放租赁许可证、消防许可证违法，但对已经申报历史遗留违法建筑的建筑物可以发放，在申报至处理的过渡期，政策的指向是明确的，即先使用等待处理结论，从来没有政府规定过先停止使用，法无禁止即可行。综上，我们认为一审对历史遗留违法建筑要先转化再使用的认定是错误的，与市人大、市政府的有关决定是相违背的。在合同有效情况下，法院应该支持芯华公司的诉讼请求，即返还押金，赔偿芯华公司可预期的利润损失和直接经济损失（主要是装修损失）。二、关于上沙公司垫付押金的事实。一审将次承租人交付于芯华公司的押金置入本案处理，程序上违法，违背了合同相对性的原则。芯华公司在一审时对上沙公司的该项反诉不同意，在被一审法官口头驳回后，又提交了追加该部分次承租人作为第三人参加诉讼，被法院口头驳回。事实上，由于次承租人未参加诉讼，上沙公司有无垫付，垫付了多少，垫付了哪些次承租人，均未得到充分的确认，仅凭权利转让书、收条等书面证据，有失偏颇。由于上沙公司的强势地位，次承租人与上沙公司以私下交易的方式损害芯华公司利益是存在的，所以在本案中，上沙公司中途撤销了迈佳德等几家公司的垫付押金的诉求，可见这些《权利转让书》和《收据》完全存在共同做假的可能，而且被上沙公司清退的部分次承租人在和我方的诉讼中继续有押金退赔的诉求（附判决书），这进一步证实了垫付事实的不可靠。而且据我们了解，上沙公司并未实际返还押金给次承租人，而是以减免租金的方式。而次承租人的租金原本是应该交与芯华公司的。其次，即使芯华公司存在退还次承租人押金情况，次承租人的《权利转让书》属于债权转让，次承租人作为权利转让人应履行告知义务，但至今我们都没有收到次承租人的任何形式的告知，现在上沙公司作为权利的承让人来主张权利，没有任何法律道理和依据。（从这个角度说，一审法院也应追加次承租人参与诉讼）三、关于房屋占用费。首先，芯华公司无需承担房屋占用费，在2013年11月26日上沙公司在园区张贴《XX园更新改造公告》，2014年3月12日张贴《XX园更新改造拆除施工通知》，采取一系列的停水、停电，停用电梯、停车场的行为就已经表明芯华公司无法正常、合理按双方的合同目的使用该房产（最大的表现就是所有次承租人拒绝向芯华公司交纳租金），虽然没有搬离，但实际上除承受损失外，没有任何正常的经营活动。其次，上沙公司直接与次承租人谈清退，导致芯华公司对租赁物己没有实际控制权，更谈不上占用。对此，一审有认定，但认定为2014年1月1日次承租人清场的时间不妥，我们认为应以2013年11月26日作为清场时间比较合理，因为从这天起，所有次承租人拒交租金，而且所有租户均不能按原合同目的进行正常的生产、经营活动。如果认定为2014年1月1日，首先不合乎客观事实，所有次承租人不可能同一天清场，应一家一家查清楚。再次，上沙公司将次承租人清走，只继承权利，而不管责任和债务，导致次承租人走后，我们要退押金，而次承租人所欠的房租水电费等，我方却无处可寻（事实上在另一关于物业费，水电费的案件中，我方承担了全部水电费，而这些水电费95%是由次承租人实际使用的）。此外，一审占用费计算有误，一审认定事实部分虽然没有将次承租人2014年1月1日清场后的占用费计算在我方身上，但实际数额却分别高达615846.27元和433217.81元，这与实际租金标准严重不符。而且该部分并不是我方在实际使用，而是其他公司承租的，并且从2013年11月起就拒付租金。四、关于装修部分。一审仅对芯华公司自己使用的206、207及公共部分做了认定，未对芯华公司承租的全部装修予以认定，与客观事实不符。首先，芯华公司从上沙公司处租赁后，对整个建筑进行改造装修，次承租人在此基础上又做了内部装修，所以此承租人的装修中原本就附着了芯华公司装修部分的价值。其次，芯华公司与次承租人（部分）有合同到期的情形，合同到期，次承租人的固定装修价值已依法转移给了芯华公司，我们要求这部分次承租人的装修赔偿于法有据。五、原审依据权利转让书和收条确认上沙公司垫付了押金，但上沙公司并未提交垫付押金的转让凭证。根据上沙公司与次承租人的协议，上沙公司在次承租人搬离后退押金到次承租人指定的帐户，但是是否已经转入没有证据，同时上沙公司原一审提交的证据第9、11、21页均显示由上沙公司同意负责处理承担次承租人所欠上沙公司租金、管理费、水电费等，由次承租人直接支付给上沙公司。上沙公司在清退次承租人后，已经就次承租人的管理费、水电费达成一致，其中租金和管理费由上沙公司承担，租金和管理费与上沙公司对芯华公司的反诉请求重叠，不应向芯华公司主张该部分的租金和管理费。六、关于房屋占用费。原审基于合同无效判决芯华公司承担房屋占用费，但是并没有依照合同无效处理的原则以实际情况为依据进行处理，应当是谁使用谁支付，而芯华公司只占用了1栋206、207房屋，原审却判决芯华公司承担包括次承租人占用的所有房屋面积的房屋占用费，关于次承租人占用的房屋占用费不应由芯华公司承担，在原审444号案件的判项中金额计算错误，根据我方计算的金额即使需要按照原审的标准计算，也只有367573.88元，原审多计算了65643.93元。七、装修损失，原审既然判决芯华公司承担所有租赁面积的占用费，但是又不按照该面积计算装修残值，显然自相矛盾，应当将所有装修的残值都认定为芯华公司的装修损失。
被上诉人上沙公司答辩称：一、一审认定合同无效的理由充分。因为本案引发的三个系列案，其实是芯华公司起诉小租户，要求小租户支付实际占用使用费，小租户提起反诉，上沙公司也参加了诉讼，请求要求芯华公司将之前收取小租户的押金退还给上沙公司。二、上沙公司在一审已经提交了代垫押金的收条原件及小租户收到退回押金的收条原件，是转帐和现金支付。一审我方已经证明退款和小租户收取押金的收条及押金单原件，并据此向芯华公司主张权利。我们已经取得了垫付押金的合法权利，有权向芯华公司主张权利，所以一审有权合并审理，并不需要将小租户追加进来。债权转让没有提前通知的问题，通知在开庭前就以送达相关文书材料的方式进行了通知，符合法律相关规定。三、房屋占用费的问题。上沙公司并没有停水停电，一直到芯华公司搬出上沙公司仍然向他们供电供水，正因为正常使用物业，使用的同时又拒绝缴纳水费和电费，上沙公司已经向芯华公司和小租户提起诉讼，要求芯华公司支付水电费和物业费，支付的期间诉至2014年5月，一、二审法院都支持了上沙公司水电、物业费的主张，要求芯华公司支付水电费、物业费。我方提交的（2015）深中法房终字第1201、1202号生效判决，证明从2013年11月上沙公司贴出公告开始，芯华公司就拒绝缴纳水电、物业费，所以上沙公司就此提起诉讼，要求芯华公司如实支付从2013年11月—2014年5月期间的物业费、水电费，证明我们并没有断水电，芯华公司和小租户正常使用房屋，芯华公司依法应当向上沙公司支付房屋占有使用费。芯华公司起诉三个小租户的生效判决，分别要求小租户按照租赁合同的租金标准向其支付房屋占用费，一、二审法院都支持了芯华公司关于按照租赁合同租金标准向小租户收取房屋占有使用费，对于在合同无效的时候支付房屋占有使用费的标准有一定的既判力。同样是承租涉案房屋。芯华公司认为从2013年11月26日贴出公告就不应计算占有使用费，我方贴出预告公示说明园区房屋将会在2014年进行拆迁，要求园区租户在2014年6月之前腾空，我方提前给了八个月的时间，事实证明在这个期间芯华公司也正常使用涉案房屋（从水电费可以看出）。贴出公告后，1栋和3栋小租户陆续在2013年11月至2014年1月初搬离。我们认为一审按照2014年1月1日认定清场时间符合事实，属于法院的自由裁量范围。四、上沙公司不应当向芯华公司补偿小租户装修部分的损失。小租户使用分租的房屋芯华公司并没有对其进行装修，从一审法院对涉案房屋进行评估时双方提供的装修申请表可以看出，小租户在2007、2008年开始装修的时候，芯华公司交付给小租户的房屋状态与我们交付给芯华公司是一样的，吊顶和墙壁都是重新要装修的，从申请表的申请主体可以看出，装修都是由小租户自行出资装修，与芯华公司无关，即使是按照芯华公司所主张的与小租户签订租赁合同中有约定在合同解除的时候，这些装修部分的价值归芯华公司所有，需要说明的是，在上沙公司与芯华公司签订的租赁合同里同样也有类似的约定，都是归上沙公司所有，芯华公司主张要求我们补偿由小租户自行出资装修的价值，缺乏事实依据。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审补充查明：一、在二审庭审中，芯华公司称其未曾就涉案租赁房屋向次承租人退还过押金，也未曾向次承租人赔偿过装修损失。二、关于芯华公司上诉所称1栋房屋占有使用费计算错误的问题。在二审期间，芯华公司提交了计算表。芯华公司所计算出的1栋占有使用费367573.88元，系按照面积4051.41平方米、月租每平方米39.9元计算得出。
本院认为：本两案系房屋租赁合同纠纷案件。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，原审法院认定涉案房屋租赁合同无效，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定正确。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原审法院参照合同约定的租金标准计算涉案房屋占有使用费，符合上述规定。至于上沙公司收回房屋的时间，因双方均未就此提交充分证据予以证明，原审法院结合双方当事人的陈述，酌情认定上沙公司于2014年10月18日收回1栋206、207号房产及3栋一楼靠北半层约700平方米的房产，于2014年1月1日收回其他房产，并无不当。芯华公司上诉称原审法院计算的1栋房屋占有使用费数额有误。经核查，芯华公司系按照面积4051.41平方米计算费用，该面积与合同约定的房屋面积不符，芯华公司计算的房屋占有使用费数额有误。原审法院所认定的两案房屋占有使用费数额均无不当。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。在本案中，涉案房屋已被收回拆除，原审法院根据双方过错，判决上沙公司和芯华公司按照80%和20%的比例分担现值损失，并无不当。至于装修的范围，芯华公司上诉认为，除其自用的房屋和两栋房屋公共部分装修现值外，次承租人使用的房屋装修现值也应当计入装修现值损失。本院认为，芯华公司在本案中并未提交证据证明其在将涉案房屋转租给次承租人之前对全部房屋进行过装修，在次承租人撤场后，芯华公司也并未向次承租人赔偿过装修损失，转租给次承租人使用的房屋的装修现值不应当认定为芯华公司因合同无效所遭受的损失。原审法院认定的装修现值损失范围并无不当。
关于上沙公司向次承租人垫退的押金。在本案中，上沙公司就垫退押金的事实提交了相应证据，结合芯华公司在次承租人撤场后并未向次承租人退还过押金的事实，也未就上沙公司的主张提交充分的反驳证据，上沙公司垫退押金的事实可以确认。考虑到合同无效后，上沙公司要将其收取的押金退还给芯华公司，原审法院将上沙公司向次承租人垫退的押金在本案中一并处理，既不违反法律规定，也有利于减少诉累。对芯华公司有关垫退的押金应当另案处理，或者应当追加次承租人参加诉讼的主张，本院不予支持。
综上，上诉人芯华公司上诉无理，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
第2257号案件二审受理费60466元，第2258号案件二审受理费52350元，均由上诉人深圳市芯华集成电路科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
','2018-10-06
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