大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0211民初505号
原告王译婕，女，1984年11月23日生，身份证号码2102021984********，汉族，住址大连市甘井子区樱花北园**号楼**层*号。
委托代理人蒋方，系辽宁黄海律师事务所律师。
被告大连安邦房地产开发有限公司，组织机构代码证73640445-4，住所地大连市甘井子区盛景园15号1单元1层1号。
法定代表人张忠忱，系执行董事。
委托代理人宋诗军，系辽宁天合律师事务所律师。
原告王译婕与被告大连安邦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告王译婕的委托代理人蒋方、被告大连安邦房地产开发有限公司的委托代理人宋诗军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王译婕诉称，2011年9月16日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的大连市甘井子区樱花北园22号楼21层4号房屋，面积131.91平方米，购房款672，741元，被告应在2011年9月30日前将商品房交付原告使用；如因被告责任，自房屋交付之日起超过180日致使原告无法取得房屋权属证书，自一年届满之次日起被告按日承担已付房款的万分之一的违约金。被告延期交房而且房屋交付至今已长达4年多的时间，原告仍无法取得房屋权属证书，多次敦促被告均被告知马上就可以办理了，让其再等待，最后均不了了知，没有确定的答案。以后何时取得房屋权属证书尚无时日。被告方未能如期履行合同义务致使原告无法取得房屋权属证书，已违反了双方约定，其必须承担违约责任。原告按合同约定的办证时间到政府房屋管理部门办理产权登记，但因被告的原因导致原告至今无法办理房屋产权证。故原告诉至法院，请求：1、判令被告立即支付因其违约致使原告逾期无法取得房屋权属证书的违约金49，110元，自2013年10月13日至2015年10月12日止，按照合同约定计算。2、判令被告支付因其违约延期交房合同约定的赔偿金875元，自2011年9月30日至2011年10月13日止。3、全部诉讼费用由被告承担。
被告大连安邦房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、原、被告双方签订的商品房买卖合同第15条第1款第3项明确约定了仅是“因出卖人的责任”导致原告逾期办理产权证书的，被告才有义务向原告支付违约金，而案涉项目住宅小区买受人逾期不能办理产权证的原因是因政府部门新政的实施引起的，即大连市政府出台了竣工验收备案新政及计量表新政所致，并非被告的责任导致原告至今不能办理产权证。2、案涉房屋至今无法办理产权证的主要原因是小区内约有12,600平方米的建设用地目前仍然被案外人鞍钢集团石灰石矿占用，作为土地的出让方政府方面至今没有完成向被告交付净地的合同义务，导致案涉小区内规划的幼儿园、部分道路及其他部分配套设施无法开工建设，因此该小区无法进行竣工验收备案，进而造成出售房屋的产权登记手续无法办理。3、退一步讲，即使系因被告的责任导致原告逾期不能办理产权证，被告仅需承担合同所约定的已付房款万分之一的违约金，现原告称案涉合同相关条款系格式条款无任何法律依据和事实依据。4、原告就案涉房屋逾期办证主张被告应承担违约金系债权请求权，该请求权的性质适用相关诉讼时效的规定，现原告于2016年初才向被告提出相关主张，已超过2年诉讼时效，依据相关法律规定，原告应丧失胜诉权。
本院经审理查明，2011年9月16日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同，约定：买受人购买出卖人开发的甘井子区樱花北园22-21-4号房屋，面积131.91平方米，购房款672，741元；出卖人应当在2011年9月30日前将房屋交付买受人使用；出卖人逾期交房不超过180天的，由出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：双方约定办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理，如因出卖人的责任，自房屋交付起超过1年致使买受人无法取得房屋权属证书的，出卖人应自该两年届满之次日起，出卖人按买受人已付房款日万分之一承担违约金。现原告称案涉房屋已于2011年10月13日交付使用，被告对此无异议。
2012年10月22日，大连市城乡建设系统信访办公室出具关于安邦北湾樱花北园小区业主无法办理产权证问题的调查处理意见的函，该函就鞍钢石灰石矿没有搬迁、被告未建幼儿园的问题提出了处理方案。
2013年2月5日，大连市甘井子区人民政府办公室出具会议纪要一份，就安邦北湾樱花北园小区产权证办理事宜鞍钢石灰石矿没有搬迁、被告未建幼儿园的问题，提出了区城建局、教育局先行办理竣工验收手续，被告相关手续齐备后，立即为居民办理房产证的解决方案。
2012年12月3日，大连市房地产开发协会出具关于验收新政影响开发企业办理竣工备案手续的情况说明，明确了《大连市建设工程竣工验收备案管理暂行办法》自2011年1月1日起施行后对于办理产权证的影响。
2016年8月22日，大连市甘井子区建筑工程质量监督站出具《关于安邦北湾小区房屋质量问题的情况说明》，称“自2012年以来，甘区质监站陆续接到安邦北湾小区住户关于漏雨、透寒等质量问题的投诉百余起。我站高度重视，多次发函督促尽快维修，甘井子街道等政府部门也积极协调，但至今仍有部分质量问题未维修完成，致使下一步的竣工验收工作不能开展”。
本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同、销售商品房收款专用发票等收据、民意网回复函、大连市城乡建设系统信访办公室函件、大连市甘井子区人民政府办公会议纪要、大连市甘井子区建筑工程质量监督站出具的情况说明及庭审笔录等在案为凭，这些证据材料已经本院开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，本案的争议焦点是案涉小区房屋逾期未办理产权证是否系因被告的原因所致，被告是否应当承担逾期办证的违约责任。
对此本院认为，依据案涉合同第15条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：双方约定办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。因出卖人的责任，如自房屋交付起超过两年买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自两年届满之次日起，出卖人按买受人已付房款日万分之一承担违约金，直至可以办理，合同继续履行。如案涉小区不能办理房屋产权证书系被告的责任，则被告应按照约定承担相应的违约责任。现依据大连市甘井子区建筑工程质量监督站出具的情况说明，可以证明案涉小区无法办理产权证的原因在于部分房屋质量问题未维修完成，致使下一步的竣工验收工作不能开展，属被告的原因，故被告应当按照合同约定承担相应的违约责任。对于被告辩称的无法办理产权证的原因在于新政的实施以及相应配套设施无法建设、无法完成竣工验收一节，本院认为，虽被告所称之情况可能在一定时期内阻碍了案涉小区办理房屋产权证书，但上述原因部分现已消除、部分政府已有明确解决意见，可是案涉小区时至今日仍旧无法办理房屋产权证书，可以说明影响该小区办理产权证书的主要原因并非于此，因此对于被告所辩称的上述内容，本院不予采纳。综上，鉴于被告在逾期办理房屋产权证书上存在违约行为，故应承担相应的违约责任。
关于逾期办证违约金的计算方式，本院认为，案涉合同第15条规定“如自房屋交付起超过两年买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自两年届满之次日起，出卖人按买受人已付房款日万分之一承担违约金，直至可以办理，合同继续履行”即为双方关于该违约金计算方式的约定。本院认为，案涉房屋已于2011年10月13日交付使用，合同约定自两年届满之次日起，出卖人按买受人已付房款日万分之一承担违约金，违约金起始时间为2013年10月14日至2015年10月13日违约金为49，110元（逾期办证违约金的计算方式即：购房款672,741元×730天×日万分之一）。
对于原告要求被告支付逾期交房违约金一节，由于案涉合同约定的交房时间为2011年9月30日，而被告实际交房的时间为2011年10月13日，故存在逾期交房的事实，被告应按约支付原告逾期交房违约金。对于该违约金的数额，本院依据案涉合同约定所计算的金额为875元（672,741元×13天×日万分之一），原告此项请求，本院予以支持。对于被告提出的该诉讼请求已超过诉讼时效一节，本院认为，鉴于原告在接受案涉房屋后一直通过多种途径如政府民意网等方式来反映和主张自己的各项权益，故根据相关法律规定，对于被告的该项辩解意见本院不予采纳。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告大连安邦房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内给付原告王译婕逾期办证违约金49，110元。
二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告大连安邦房地产开发有限公司给付原告王译婕逾期交房违约金875元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1,050元，其他诉讼费50元，合计1,100元，由被告大连安邦房地产开发有限公司承担，上述被告大连安邦房地产开发有限公司承担部分，于本判决生效之日起十日内给付原告王译婕。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
申请执行的期限为二年。
审 判 长 赵廷山
审 判 员 战婧玲
人民陪审员 王传伟
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 矫文艳
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。