江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）盐民初字第0210号
原告日照鸿鹄房地产营销策划有限公司。
法定代表人刘鸿鹄，该公司董事长。
委托代理人顾亚平、张志阳，江苏一正律师事务所律师。
被告江苏远盛房地产开发有限公司。
法定代表人陈军，该公司董事长。
委托代理人刘玲、戴建宇，江苏瑞信律师事务所律师。
原告日照鸿鹄房地产营销策划有限公司（以下简称鸿鹄营销公司）与被告江苏远盛房地产开发有限公司（以下简称远盛房地产公司）委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，原告鸿鹄营销公司法定代表人刘鸿鹄及其委托代理人张志阳、被告远盛房地产公司的委托代理人刘玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鸿鹄营销公司诉称：原告与被告于2012年7月20日签订一份《销售代理合同》，约定原告代理销售“东城逸品”一期（东区）部分物业。双方对销售代理费用、销售进度、结算方式、违约责任等均作了明确约定。该合同签订后，原告认真积极履行，但被告却不断制造事端，先是单方面超出合同约定定销售指标，继而又发函指责原告人员配备不足、影响销售，从未按期结算代理费用，最后单方撕毁合同，终止原告代理销售。请求法院判决：（1）被告向原告支付单方解除合同违约金300000元；（2）被告向原告支付售房代理费2363285元，并按合同约定每日按千分之三向原告支付逾期支付代理费的滞纳金1837316元（暂算至诉讼之日，实际应计算至还清之日）；（3）被告向原告返还履约保证金100000元，以及因提前解除合同应给付之利息的同期银行贷款利息8200元（暂算至诉讼之日，实际应计算至还清之日）；（4）被告向原告返还办公费用、电话费10189元；（5）被告承担原告索要代理费及垫付被告人员工资计13698元；（6）本案的诉讼费用、财产保全费由被告承担。
原告鸿鹄营销公司提供如下证据：
1、销售代理合同，证明在2012年7月20日，被告委托原告代理销售其开发的建湖东城逸品楼盘，并签订销售代理合同，该合同约定原告代理销售该楼一期（东区）部分物业，同时对销售代理费用、进度、结算方式、违约责任等进行了明确的约定。
2、预售许可证；
3、东城逸品销售成交一览表；
4、鸿鹄房产营销退场前（2013年8月31日）已签认购协议、未签购房合同的客户明细表；
5、认购协议；
6、中国银行建湖开发区支行、建湖农村商业银行证明；
7、销控表；
8、佣金及滞纳金一览表；
9、代理费收据；
10、与陈军来往信函及快递投寄回单。
证据2-10证明：1、原告鸿鹄营销公司在2012年7月20日代理销售合同签订之日起至2013年8月31日被告解除合同期间，原告合法销售了412套房屋，其中61套缴纳订购金但还没有签合同正在建湖农村商业银行股份有限公司办理购房贷款手续，房屋销售金额合计1.8亿多元；2、被告远盛房地产公司已支付代理费总计55万元；3、被告远盛房地产公司欠付原告代理费2363285元，滞纳金1837316元。
11、郭宾身份证明；
12、郭宾证言。
证据11-12证明：原告销售房屋过程中不存在欺诈行为。
13、东城逸品人员任命书；
14、东城逸品项目部分员工工资表。
证据13-14证明：原告人员配置达到15人以上，符合合同约定。
15、策划方案、广告宣传单页印刷费单据等，证明原告积极按照合同约定履行了策划、广告义务。
16、需要被告返还的办公费、电话费单据；
17、需要被告返还的差旅费及相关其他费用单据。
证据16-17证明：被告将应由其承担的销售中心的办公费、电话费转嫁给原告承担，被告派到销售中心的两位人员工资也由原告承担了。
18、保证金收据，证明2012年7月28日原告付给被告保证金10万元。
被告远盛房地产公司辩称：1、原告要求答辩人结算代理费2363285元没有依据，有部分房屋是被告与案外人约定以房抵工程款的房屋，不应计入原告销售数量，有部分房屋存在退房情况，原告自己也销售部分房屋，且原告没有完全履行广告宣传、房屋交付、办理两证等义务。2、答辩人解除合同是有依据的，不构成违约。原告诉请答辩人支付违约金300000元的诉请不能成立，且300000元违约金约定过高。3、保证金按合同约定计算。4、答辩人拥有相关的办公用品，如有需要，原告应去答辩人处领取而不是自行购买。请求驳回原告的诉讼请求。
被告远盛房地产公司提供如下证据：
1、陈某情况说明及证人证言；
2、季某情况说明及证人证言；
3、冯素芹情况说明及证人证言；
4、接警登记表一份。
证据1-4证明：由于原告虚假宣传、隐瞒事实，导致陈某、季某、冯素芹三购房客户退房。
5、被告要求原告限期完成任务的通知23份；
6、被告制作的原告月度任务完成情况5份；
7、被告致原告的函1份。
证据5-7证明：原告未能完成合同约定指标。
8、被告发给原告的通知4份；
9、置业顾问工资表1份。
证据8-9证明：原告未能按照合同约定配置人员。
10、建湖县物价局发出的责令整改通知书1份；
11、建湖农商行营业部发出的暂停贷款的通知1份；
12、中国银行建湖开发区支行发出的暂停贷款的通知1份；
13、解除合作关系函1份；
14、解除合作关系通知1份；
证据10-14证明：原告存在违约行为，被告解除合同有依据。
15、被告要求原告开具代理费发票的通知4份；
16、建湖县广播电视台广告信息中心的催款通知1份；
17、建湖县住房和城乡建设局要求办理备案手续的通知1份。
证据15-17证明：被告未向原告支付代理费的理由。
18、建设工程施工合同；
19、汪旭华证人证言。
证据18-19证明：被告在与原告签订代理销售合同之前，就与案外人汪旭华签订了以房抵工程款的协议，该部分房屋不是原告销售。
经庭审质证，被告远盛房地产公司对原告鸿鹄营销公司提供的证据发表如下质证意见：对证据1，真实性、合法性、关联性均无异议。对证据2，真实性无异议。对证据3，真实性有异议。认为是原告单方制作的。对证据4、5，真实性、合法性、关联性均有异议。认为合同目的不止是原告主张的销售房屋，合同目的还有撰写营销方案，指导、办理“两证”等，该证据不能作为原告向被告主张代理费的依据。对证据6，真实性无异议。对证据7-9，真实性有异议。对证据10，真实性、合法性、关联性均有异议，不能确定被告法定代表人是否受到该信件。对证据11-12，认为郭宾是原告聘用人员，原告有义务审查其身份。对证据13-14，真实性均有异议。对证据15，认为可以作为原告没有按约履行义务的证据。对证据16，真实性有异议，认为其拥有相关的办公用品，如有需要原告应去其公司领取而不是自行购买，且大部分证据是手写不是发票。对证据17，可以作为原告人员配置不足15人的证据。对证据18，真实性无异议。
原告鸿鹄营销对被告远盛房地产公司提交的证据发表如下质证意见：对证据1-3，认为情况说明中和当庭陈述交款时间不一致，证人陈述不实。对证据4，关联性有异议。认为报警记录陈述不实。对证据5-7，关联性有异议。认为所有的任务都是合同以外的被告的单方意思表示。对证据8-9，真实性、关联性、合法性均有异议。对证据10，关联性有异议。对证据11，真实性、关联性、合法性均有异议。认为建湖农商行与被告有重大利益关系。对证据12，真实性、关联性、合法性均有异议。对证据13，真实性有异议。认为没有收到解除合作关系函。对证据14，关联性有异议。对证据15-17，关联性有异议。认为不开票不是被告不付代理费的依据。对证据18-19，关联性有异议。认为根据合同约定应算原告销售。
根据上述证据及原、被告对上述证据的质证意见和陈述，本院确认以下事实：2012年7月20日，被告远盛房地产公司作为甲方，原告鸿鹄营销公司作为乙方，双方签订了一份《销售代理合同》，合同约定甲方委托乙方独家代理销售其开发的建湖县冠华东路南、建湖东城逸品一期（东区）住宅、商铺及车位。合同主要内容为：委托事项：约定在合同签订7日之内乙方支付甲方100000元销售保证金，待乙方完成本项目销售80%后，甲方无息退还乙方保证金。服务内容：1、营销策划：2、销售代理。服务期限：委托代理期限为2012年7月20日至本合同标的全部销售完成。合同第四条双方责任：一、甲方责任：1、为保证乙方工作的按时完成，需及时向乙方提供本项目有关资料。2、对乙方工作进行监督、调整、验收，并最终确认。3、派出专职人员在现场，具体负责如下工作：办理销售收款、款项进入甲方账户（包括房款、定金、预约金）。协调甲乙双方工作。4、根据本合同有关规定，准时向乙方支付销售代理费用。5、提供以下设施、销售工具及承担相关费用：提供现场包装、销售中心（含办公设施、设备、电话、装修、装饰、空调、饮水）等，售楼处日常使用费用，如水电费、电话费、打印纸、办公耗材等费用。项目现场围挡广告的制作、设计及安装费用。销售辅助品（包括手提袋、纸杯等）制作费用、四折页、户型图等。项目网站的制作及维护费用。项目总体及分期开盘费用。二、乙方责任：1、负责完成本合同约定的销售工作，认真、准确并及时完成本合同约定的全部工作内容。2、销售价格公开前，需甲方签字认可。乙方不得以低于此价格销售。3、负责撰写各阶段开盘营销策划方案，并提交甲方认可后执行。4、负责月度销售总结及下月销售计划和策略，并提交甲方。5、负责本项目销售现场管理、收集客户资料、反馈客户意见；协助甲方办理客户契约签署等工作；建立客户档案，催款及办理银行按揭手续。6、负责小业主交房服务（通知、程序指导服务等）和两证办理工作。7、协助物业完成交房工作。8、乙方负责以下各项广告及营销费用。营销过程中销售DM单页的制作费用（每月不少于15万份）；所有的广告推广费用（下乡做户外大牌广告不少于10幅）。大型厂矿企业、群体目标客户群的公关费用。9、负责销售人员及业务人员的招聘、培训、薪金报酬的支付和解雇等。所有销售部人员由乙方直接管理，凡发生一切安全事故及任何经济纠纷均由乙方负责解决，与甲方无关。10、乙方需对本项目配置人员：（包括但不限于）销售总监、销售经理、秘书、销售副经理、财务人员、销售员、客服人员、业务人员等不少于15人，如果人员合理流失，需及时补充，且在15日内到位，如果发生三次甲方有权解除合同（90%之后的尾盘期除外）。第六条销售价格及服务费用标准：1、销售价格：甲乙双方共同确定本楼盘的住宅总体销售底价为多层均价4000元每平方米，小高层均价4100元每平方米，高层均价4250元每平方米，商业总体销售底价为再议元每平方米，车库均价再议元每平方米，储藏室再议元每平方米。乙方无权调整价格，如市场发生变化，销售需要调整价格，乙方应报请甲方认可，在甲方签字盖章认可后方可执行。2、服务费用标准：乙方营销策划及独家销售代理服务费用均折合在销售代理费中，按实际销售总额（含车库或车位）的1.5%提取。3、项目溢价处理：（1）溢价的定义：经价格调整后，高出底价的部分为溢价。（2）溢价的结算及分成比例：甲乙双方分成，分成比例为：甲方80%，乙方20%。（3）溢价的支付时间：如有应分配乙方的溢价款，甲方应在每次支付销售代理费的同时一并支付。4、在乙方销售期间，甲方自销的销售额计入乙方的销售额，并计算佣金予以乙方。第七条费用支付方式：1、第一期乙方代理的可售物业（已达预售条件的多层），销售率达到60%后开始支付代理佣金，后期每月乙方按客户已签订《商品房买卖合同》，每月客户全额房款到账总额，计算出当月应结代理费用表，于次月3号前报甲方。2、甲方应在每月8号前支付代理费，超过8号仍未支付的，每延迟一天，需向乙方支付应付费用的3‰作为滞纳金，延迟超过一个月时，乙方有权要求解除本合同，并可通过法律程序追讨乙方合理所得。3、每次结算本次佣金的90%，预留10%至当期物业（以交房为准）。4、由于甲方证件、工程进度严重推迟或严重质量问题等原因客户退房的，乙方不退佣金。5、由于乙方虚假宣传或隐瞒造成客户退房的，退还该客户佣金外，视情况给予罚款，乙方承担违约责任，甲方有权解除本合同。第八条销售进度：自开盘之日起十八个月内，完成一期项目（开发商部分）90%去化率。多层开盘一个月内，完成可售房源的60%去化率，开盘三个月后，完成开盘房源的80%去化率，开盘5个月内完成开盘房源的90%的去化率。小高层开盘一个月内，完成可售房源的50%去化率，开盘三个月后，完成开盘房源的70%去化率，开盘6个月内完成开盘房源的90%的去化率。高层开盘一个月内，完成可售房源的40%，开盘三个月后，完成开盘房源的60%去化率，开盘6个月内完成开盘房源的80%的去化率。开盘8个月内完成90%的销售率。（由于甲方单方大幅涨价而导致乙方不能完成任务的除外。）第九条违约责任：1、在销售过程中，乙方须指导其售楼员按楼盘的实际情况对客户客观讲解并引导客户购房，如因乙方对客户作出不切实际的承诺而造成客户的误解并引起经济纠纷或其他纠纷，或超出代理范围进行销售而引起客户的纠纷，由此引起的法律及经济责任由乙方承担。2、如果甲方不能按时给乙方结算代理费用，则甲方违约，甲方需承担相应的违约责任，在此前提下，乙方不承担任何责任。3、合作期间，任何一方如出现单方无故终止或解除本合同、严重违约致使本合同无法继续履行等违约事项，须按人民币300000元向对方支付违约金，并赔偿对方由此造成的损失。4、如乙方在代理工作中出现较大工作失误或未完成合同约定指标，甲方书面通知后应在3日内给付书面答复，并在2周内进行有效改善。如果发生三次甲方书面通知，且乙方无法有效改善的，应承担违约责任，甲方并有权解除本合同等。
合同签订后，原告鸿鹄营销公司于2012年7月28日给付被告远盛房地产公司保证金10万元。2012年7月28日至2013年8月31日期间，原告代理签订东城逸品房产买卖合同361套，签订东城逸品房产买卖认购协议61套。被告远盛公司已支付原告鸿鹄公司代理费550000元。
另查明，2013年8月20日建湖县物价局向被告发出责令整改通知书：根据举报经我局查实，你公司开发的东城逸品楼盘在媒体宣传和售楼处宣传存在价格欺诈行为，将含房价内的燃气开通费、水电开通费、太阳能、防盗门、入户门等作为优惠售楼条件。根据《中华人民共和国价格法》等相关法律法规，责令你公司1、立即整改，将媒体和售楼处宣传内容立即清除，同时对购房户讲明情况。2、对你公司的价格欺诈行为将作出相应的行政处罚。
2013年8月23日建湖农商行营业部向被告发出通知：贵公司购房户肖长春、陈爱娣（东城逸品A区13号楼901室）在销售代表陪同下来我行办理按揭贷款，在办理过程中被我行人员发现有假冒代替现象，而公司销售人员隐瞒事实真相，随即我行去肖长春、陈爱娣家进行走访调查。在调查中证实肖长春已出国打工，人员冒充签字行为是受到销售人员指示才这样做的，其目的是为了骗取贷款，而且我行在调查中还发现前面已经有人员冒充签字骗取贷款的现象。贵公司销售主管郭宾经理来我行已承认了错误，但承诺的书面检查材料一直未送到我行。鉴于上述情况，我行认为贵公司销售人员行为严重违反我行规定。经我行研究决定，暂停东城逸品楼盘的按揭贷款。
2013年8月23日被告远盛房地产公司向原告鸿鹄营销公司发出书面通知：接建湖农村商业银行营业部通知，你公司业务员隐瞒客户身份，指使客户找他人冒名顶替签订合同，办理银行按揭贷款，导致银行停止我公司的按揭贷款业务。对客户作出不切实际的承诺，引起了客户要求退房的纠纷，其行为非常严重，直接影响我公司资金的正常运转和所有建筑工程款的及时兑付，已超出你公司的代理范围，限你公司在三日内与银行对接，恢复我公司的贷款业务，由此而引起的法律责任及经济损失均应由你公司承担。另接物价局通知，因你公司隐瞒事实、虚假广告宣传内容的限期整改通知，也限你公司在一周内与有关部门对接，产生的法律责任及经济损失也由你公司一并承担。
又查明，2013年8月27日建湖中行开发区支行向被告发出通知函：经外围初步了解，你公司开发的东城逸品楼盘一期工程在他行办理房贷业务中，外包的销售代理公司有关人员存在业务中隐瞒事实冒名代签行为，在银行同业中影响较坏。鉴于此，在我行未调查清楚确认相关行为之前，暂停与你公司相关房贷业务合作。
2013年8月31日被告远盛房地产公司向原告发出解除合同通知书，具体内容为：根据8月23日发给你公司的通知精神，由于你公司的原因，导致双方失去了合作的基础。一、双方正式解除合作关系；二、从2013年8月31日18：00时，你公司所有人员撤出售楼中心；三、保留进一步追究你公司的违约责任。同日原告鸿鹄营销公司撤出东城逸品房产销售处。因合同解除后有关费用未能清结，原告鸿鹄营销公司于2013年9月27日向本院提起诉讼。
上述事实有当事人陈述、《销售代理合同》、东城逸品销售成交一览表、鸿鹄房产营销退场前已签认购协议未签购房合同的客户明细表及认购协议、建湖县房产局出具的情况说明、日照鸿鹄公司提供的422户客户名单中有问题的客户明细、保证金收据、代理费支付收据、解除合同通知书等证据在卷证实。
双方争议焦点：1、被告单方解除销售代理合同的行为是否构成违约，原告要求被告支付单方解除合同违约金300000元的诉请是否有依据。2、原告要求被告立即结算房屋销售代理的费用2363285元是否应当支持。3、原告要求被告按合同约定每日按千分之三承担逾期支付代理费的滞纳金1837316元是否应当支持。4、原告要求被告返还履约保证金100000元，以及因提前解除合同应给付同期银行贷款利息8200元是否成立。5、原告要求被告返还办公费用、电话费10189元、承担原告索要代理费的差旅费及其垫付被告两名员工2013年6至8月份工资计13698元的请求应否支持。
（一）关于被告单方解除销售代理合同的行为是否构成违约，原告要求被告支付单方解除合同违约金300000元的请求是否有依据。
原告认为，其在合同履行过程中销售业绩呈井喷态势，被告面临支付代理费的压力，被告为达到不支付代理费的目的，一是暗箱授受银行，不让原告查询银行放贷情况；二是以项目配置人员不符合约定等为由，不断地给原告下发书面通知，造成原告违约在先的事实，给被告解除合同创造条件。在双方交涉中，被告只谈违约不谈支付代理费，以所谓合法的形式掩盖非法目的。原告的行为没有违约，被告单方解除合同应视为对原告的违约。
被告认为，原告存在虚假广告宣传、欺骗客户、项目配置人员不符合约定、销售进度不符合约定的违约行为，造成客户退房、银行停贷以及受到物价局的处罚。被告依约解除合同，不应支付违约金，且300000元违约金过高。
本院认为，原被告签订的《销售代理合同》第七条第五款约定：由于乙方虚假宣传或隐瞒造成客户退房的，退还该客户佣金外，视情况给予罚款，乙方承担违约责任，甲方有权解除合同。
第九条第三款规定：合作期间，任何一方如出现单方无故终止或解除本合同、严重违约致使本合同无法继续履行等违约事项，须按人民币300000元向对方支付违约金，并赔偿对方由此造成的损失。
关于原告是否存在欺骗、隐瞒行为造成客户退房的问题。被告申请证人购房户陈某、季某（女婿陈后平）、冯素芹到庭作证，证明原某证人陈某到庭作证，证明其于2013年3月向原告售房部购房交定金时提出年底能否交房，售房部销售人员周晓丽说没有问题，销售人员隐瞒了实际交房时间，据了解2014年5月才能交房。其多次要求退还购房定金，售房部郭经理一再推说再等一等，直到9月发觉郭经理一班人马早已离开售房部。季某陈述其购房时售房部郭经理开始谈的交房时间是2014年5、6月，其交纳了购房定金，后询问交房时间为2014年9月30日，其要求退还定金，至今定金未予返还。冯素芹证实其在购房时售房处答应给优惠5000元，但其交房款时并未给予优惠。针对上述三位证人证言，原告无有效证据予以否定，故能够证明被告提出的原告存在欺骗、隐瞒造成部分客户退房的抗辩理由成立。经核实，陈某、陈后平、肖长春三户已实际退房。
关于原告代理销售项目配置人员是否符合约定的问题。合同第四条第十款规定：乙方需对本项目配置人员：（包括但不限于）销售总监、销售经理、秘书、销售副经理、财务人员、销售员、客服人员、业务人员等不少于15人，如果人员合理流失，需及时补充，且在15日内到位，如果发生三次甲方有权解除合同（90%之后的尾盘期除外）。原告提交的东城逸品项目员工工资表与被告提交的置业顾问工资表反映原告对本项目配置人员数额少于15人，故不符合合同约定。对原告在东城逸品楼盘媒体宣传存在价格欺诈行为，建湖县物价局向被告发出责令整改通知书；对原告在销售代理业务中隐瞒事实冒名代签行为，建湖中行开发区支行、建湖农商行营业部曾向被告发出通知，暂停与被告相关房贷业务合作。
关于原告是否完成合同约定指标。原被告双方提交的证据都没有反映出销售进度是否符合合同第八条关于销售进度的约定。合同第七条约定第一期原告代理的可售物业销售率达到60%后开始支付代理佣金，原告未能举证计算出当月应结代理费用表，于次月3号前报被告，被告应在每月8号前支付代理费，但有证据证明原告于2012年7月20日至2013年8月31日已销售商品房422套，被告仅支付代理费550000元。
综上，原告在销售房屋过程中存在欺骗客户、隐瞒交房时间等事实，且原告项目配置人员数额不符合合同约定要求，已造成3户购房户已实际退房的后果。被告在合同履行中亦未能按约支付代理费等，双方互有违约行为。故被告依约解除合同不构成违约，原告要求被告支付单方解除合同的违约金300000元依据不足，本院不予支持。
（二）关于原告要求被告支付售房代理费2363285元的请求应否支持。
1、关于原告要求被告支付售房代理费的条件。
原告认为，原告已经履行了销售房屋的主要义务，被告应当支付代理费。关于负责业主交房、办理两证，根据合同约定原告方履行合同的期限应当是一期合同销售志约定的期限，然而在合同履行中被告单方解除合同，导致原告无法履行这两块义务。
被告认为，根据合同约定，原告的服务内容除了销售房屋，还有很多义务，如广告、催款及办理银行按揭手续、负责小业主交房服务、办理两证工作等，原告没有履行上述义务，被告不应当支付代理费。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百零五条规定，“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。”根据《销售代理合同》第四条第一款第3项、第二款第5项、第七条第一款、第二款之约定，被告远盛公司支付90%的代理费佣金的条件有四个：一是第一期乙方代理的可售物业销售率达到60%；二是已经签订《商品房买卖合同》；三是经乙方催款或办理银行按揭手续后，客户全额房款到甲方账户；四是乙方计算出代理费用表报甲方。根据《销售代理合同》第七条第三款约定，被告支付剩余10%代理费的条件是房屋交付。本案中，被告对422户客户全额房款到其账户未持异议，被告单方解除合同导致原告无法完成物业交付义务，故第一期乙方代理的可售物业销售率是否达到60%不应再作为支付代理费的条件，被告应当根据客户缴纳的实际购房价款给付原告相应的代理费。
2、关于被告称土建承包施工队伍自行销售了123套房屋，能否作为被告拒绝支付该部分房屋销售代理费的理由。
被告认为，其与案外人汪旭华签订的施工合同中约定了以房抵工程款，该部分房屋不应向原告支付代理费。
原告认为，房屋销售都有原告的记录，即使以房抵工程款，由售楼处销售的房屋均为原告销售，被告应当支付代理费。
本院认为，根据原被告签订的《销售代理合同》约定，原告鸿鹄公司负责为被告独家代理销售东城逸品部分物业，那么如无特殊约定，只要是经过原告鸿鹄公司代理签订合同的房屋均应当计入原告销售的房屋数量，并且按照原被告之间签订的《销售代理合同》约定支付代理费。根据被告陈述，其与汪旭华约定以房抵工程款的时间早于其与原告签订《销售代理合同》的时间。在被告与原告签订《销售代理合同》时，如果被告不同意原告代理销售以房抵工程款部分的房屋，或者不同意支付该部分房屋销售代理费，可以作出特别告知或约定。但是，被告未提供证据证实签订《销售代理合同》之前，被告已经告知原告其与汪旭华签订的施工合同约定有以房抵工程款，该部分房屋不在原被告签订的《销售代理合同》销售范围之内。原被告之间签订的《销售代理合同》中并没有这样的特别约定，相反《销售代理合同》第六条第4款约定，“在乙方销售期间，甲方自销的销售额计入乙方的销售额，并计算佣金予以乙方。”
综上，客户购买东城逸品房屋是否是因为原告宣传产生的效果，并不能作为判断是否由原告代理销售的依据，只要是经过原告鸿鹄公司代理签订销售合同的房屋均应计入原告销售数量，被告未否认土建承包施工队伍销售的123套房屋系由原告签订的代理销售合同，因此，被告不能以部分房屋有以房抵工程款的约定为由，拒绝按照其与原告签订的《销售代理合同》约定支付代理费，被告应按约支付相应的代理费。
3、关于被告称33户存在退房问题，能否以此作为被告拒绝支付该部分房屋代理费的理由。
被告认为，原告鸿鹄公司提供的422户客户名单中有33户存在退房问题，不应支付该部分房屋的代理费。
原告认为，在原告撤场前，该33户没有向原告提出退房的要求，在撤场之后，如像被告所言发生了退房是被告的责任，与原告无关。另外，在无法院判决、无撤销登记备案等情况下，被告说存在退房事实缺乏证据证明。
本院认为，被告远盛房地产公司提供原告鸿鹄营销公司销售的422户客户明细表中认为有33户存在退房、即将退房和退换客户，为此被告提供了客户成长虎、陆爱洋、吉艳的书面证言，但证人没有到庭作证，其中成长虎于2014年2月14日出具的承诺书中明确承认由于个人原因违约退房，且从表中反映退换客户为郝健；陆爱洋于2014年2月19日出具10000元的收条；吉艳于2013年10月8日出具的承诺书中明确承认由于个人原因违约，同意扣除违约金5000元。经核实，原告在销售房屋过程中对个别客户存在隐瞒交付房屋时间等事实，被告提供的33户购房户中已有2户即陈某、陈后平已实际退房，另一户肖长春亦已实际退房，故应在原告销售房屋代理费中予以扣减该3户代理费，对被告主张的33户退房户中其余31户提出退房，是否属实、是否属于原告的责任，被告拒绝支付该部分房屋代理费的理由依据不足，不予采纳。
4、被告应向原告支付售房代理费的数额。
本院认为，根据《销售代理合同》第六条第2款约定：“乙方营销策划及独家销售代理服务费用均折合在销售代理费中，按实际销售总额（含车库或车位）的1.5%提取。”即按合同约定待房款到帐后支付代理费，因被告提前解除合同，故原告有权要求被告支付代理费。2012年7月20日至2013年8月31日期间，原告代理签订商品房买卖合同361套，签订认购协议61套，共销售商品房总计422套。原告对其主张提供了东城逸品销售成交一览表，为此本院到建湖房产局调查核实，建湖房产局对原告提交的销售一览表中购房户商品房买卖合同编号、姓名、房号、面积、成交价等随机抽检了19套房屋，抽检结果与原告提交的成交一览表中内容是一致的，被告无相反证据证明原告没有销售422套房屋，也没有否定收到原告销售的房款，被告仅认为原告提供的422户客户名单中有33户存在退房问题，不应支付该部分房屋的代理费。经核实原告销售的422套商品房中有三户陈某、陈后平、肖长春已实际退房。陈某商品房销售价为436844元，代理费（佣金）6553元；陈后平商品房销售价为417129元，代理费（佣金）6257元；肖长春商品房销售价为514401元，代理费（佣金）7716元，三套退出的商品房代理费合计20526元。被告已支付代理费550000元。原告实际销售总价（含车库或车位）194253655元，代理费为194253655元×1.5%=2913804.8元，被告总计还应向原告支付代理费2913804.8元－20526元－550000元=2343278.8元。
（三）关于原告要求被告按合同约定每日按千分之三承担逾期支付代理费的滞纳金1837316元是否应当支持的问题。
原告认为，被告从2012年8月截止2013年11月所欠代理费滞纳金计1837316元，被告应当按照《销售代理合同》第七条第2款约定支付滞纳金。
被告认为，原告没有按照《销售代理合同》第七条第1款约定履行义务，不存在迟延支付。
本院认为，《销售代理合同》第七条第1款约定：第一期乙方代理的可售物业（已达预售条件的多层），销售率达到60%后开始支付代理佣金，后期每月乙方按客户已签订《商品房买卖合同》，每月客户全额房款到账总额，计算出当月应结代理费用表，于次月3号前报甲方。第2款约定：甲方应在每月8号前支付代理费，超过8号仍未支付的，每延迟一天，需向乙方支付应付费用的3‰作为滞纳金，延迟超过一个月时，乙方有权要求解除本合同，并可通过法律程序追讨乙方合理所得。本院认为，原告计算出代理费用表报被告是被告支付代理费的条件之一，原告未提供证据证实起诉之前向被告提交了代理费用表用于结算代理费的证据，也未提供证据证明房款进入被告账户的时间。故原告请求被告支付代理费滞纳金的请求依据不足，本院不予支持。
（四）关于原告要求被告返还保证金是否应当支付利息。
原告认为，被告提前解除合同应当返还保证金100000元，并给付同期银行贷款利息8200元。
被告认为，应当按照合同约定确定是否给付保证金。
本院认为，根据《销售代理合同》第二条约定：在合同签订7日之内乙方支付甲方100000元销售保证金，待乙方完成本项目销售80%后，甲方无息退还乙方保证金。因原、被告双方互有违约行为，原告未能完成合同约定的房屋销售代理任务，被告提前解除合同后应无息退还原告保证金100000元，原告要求被告提前解除合同给付保证金100000元同期银行贷款利息8200元缺乏依据，本院不予支持。
（五）关于原告要求被告返还办公费用、电话费计10189元、承担原告索要代理费支出的的差旅费以及垫付被告的两名员工2013年6至8月份工资计13698元的请求应否支持的问题。
原告认为，其为被告垫付部分办公费、电话费计10189元，为索要代理费支出的差旅费及其垫付被告的两名员工2013年6至8月份工资计13698元，要求被告予以支付。
被告认为，原告提交的大部分证据是手写而不是正规发票，不予认可，且公司拥有相关的办公用品，如有需要，原告应去其公司领取而不是自行购买。该两名人员不是被告的派驻人员，故相关报酬不应由被告支付。原告主张两名人员的工资、差旅费均没有依据。
本院认为，《销售代理合同》第四条第一款甲方责任第3项约定“派出专职人员在现场，具体负责如下工作：办理销售收款，款项进入甲方账户（包括房款、定金、预约金）。协调甲、乙双方工作。”《销售代理合同》中未约定甲方派出人员到乙方工作的其他事由。原告主张两名工作人员的工资应当由被告支付不符合合同约定。另外根据《销售代理合同》第四条第一款第5项约定，由被告提供办公设施、电话、办公耗材，未约定由原告自行配置由被告承担费用，原告未提供证据证实其为被告垫付办公用品费用的必要性，故原告要求返还办公费用、电话费计10189元、承担原告索要代理费支出的的差旅费及其垫付被告两名员工2013年6至8月份工资计13698元的请求缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告鸿鹄营销公司与被告远盛房地产公司签订的《销售代理合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效。原告鸿鹄营销公司依据《销售代理合同》的约定提供了销售代理服务，被告远盛房地产公司应当按原告的销售业绩支付销售代理费。在合同履行过程中，被告单方解除销售代理合同，导致原告无法完成物业交付义务，后续交付义务应当由被告继续完成，被告应当根据客户缴纳的实际购房价款向原告支付差欠的代理费2343278.8元，并支付从2013年9月11日起至本判决确定履行之日止按中国人民银行同期银行贷款利率计算的利息。双方在合同履行中均有违约行为，故原告要求被告支付单方解除合同的违约金300000元依据不足，本院不予支持。原告要求被告单方解除合同后返还保证金100000元符合合同约定，但原告要求被告提前解除合同给付保证金100000元的同期银行贷款利息8200元缺乏依据，本院不予支持。原告要求被告支付返还办公费用、电话费计10189元、承担原告索要代理费支出的差旅费及其垫付被告两名员工2013年6至8月份工资计13698元的请求亦缺乏依据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百二十条、第四百零五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告江苏远盛房地产开发有限公司支付原告日照鸿鹄房地产营销策划有限公司销售代理费计人民币2343278.8元，并支付从2013年9月11日起至判决确定履行之日止按中国人民银行同期银行贷款利率计算的利息。
二、被告江苏远盛房地产开发有限公司返还原告日照鸿鹄房地产营销策划有限公司保证金人民币100000元。
上列一、二项给付义务，限被告江苏远盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内履行完毕。
三、驳回原告日照鸿鹄房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28906元，财产保全费5000元，合计33906元，由原告日照鸿鹄房地产营销策划有限公司公司负担15597元；被告江苏远盛房地产开发有限公司负担18309元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，同时预交上诉案件受理费，上诉于江苏省高级人民法院。江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京山西路支行，帐号：10×××75。
审 判 长 陆 霞
代理审判员 樊丽萍
代理审判员 杨汉勇
二〇一四年五月十三日
书 记 员 张筱涓
附录法律规定
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