辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽07民终1399号
上诉人(原审原告）：锦州盛仁建设投资有限公司，住所地辽宁省锦州市凌河区龙江南里1-14号。
法定代表人：高生仁，该公司总经理。
委托诉讼代理人：闫霞，该公司法律顾问。
被上诉人（原审被告）：宋丽新，女，1967年11月16日出生，汉族，无职业，住辽宁省辽中县茨于坨镇四委二组91号。
委托诉讼代理人：于德庆、李欣蓉，辽宁方祥律师事务所律师。
原审第三人：阜新亨林房地产开发有限公司，住所地辽宁省阜新市细河区东风路67-2门。
法定代表人：林炳川，该公司董事长。
上诉人锦州盛仁建设投资有限公司因与被上诉人宋丽新、原审第三人阜新亨林房地产开发有限公司执行异议之诉纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2017）辽0792民初1310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人锦州盛仁建设投资有限公司委托诉讼代理人闫霞，被上诉人宋丽新及委托诉讼代理人于德庆、李欣蓉到庭参加诉讼。原审第三人阜新亨林房地产开发有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
锦州盛仁建设投资有限公司上诉请求：1.撤销一审民事判决,依法发回重审或改判;2.一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一审法院认定事实不清,适用法律错误,应当恢复对阜新市细河区人民大街北段63-3号2261房屋的执行。一、上诉人依据生效的法律文书申请执行,符合法律规定。上诉人锦州盛仁建设投资有限公司与原审第三人阜新亨林房地产开发有限公司因合同纠纷一案,由锦州市太和区人民法院于2016年9月9日作出(2016)辽0792民初861号民事调解书。调解书生效后,上诉人锦州盛仁建设投资有限公司以本案原审第三人为被执行人,申请执行。锦州市太和区人民法院于2016年11月9日作出(2016)辽0792执355号执行裁定书“冻结、扣划被执行人阜新亨林房地产开发有限公司的银行存款12641641元或查封、扣押相应价值财产”,并于2016年11月10日,查封了本案案涉房屋。上诉人锦州盛仁建设投资有限公司认为被查封房屋仍登记在原审第三人阜新亨林房地产开发有限公司名下,对外仍系原审第三人阜新亨林房地产开发有限公司的财产。法院对原审第三人阜新亨林房地产开发有限公司的财产进行执行,是法律赋予的强制执行力,符合法律规定。被上诉人虽购买原审第三人名下的房屋,交纳房款,但未办理过户手续和预告登记,只享有合同法上的债权,该项权利没有排他的效力,不能对抗法院的强制执行。二、被上诉人不存在合法有效的买卖合同,无权利排除法院执行。根据《最高院关于执行异议、复议若干若干规定》第二十九条之规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”被上诉人提供的《商品房买卖合同》内容不完整,且未提供支付房款的相关证据,故被上诉人与原审第三人阜新亨林房地产开发有限公司签订的不是合法有效的书面买卖合同;被上诉人也未提供其名下无其他用于居住房屋的证明。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误。恳请中级法院维护上诉人的合法权益，依法改判或发回重审。
宋丽新辩称,一、答辩人作为善意买房人，在案涉房屋被查封前已经与阜新亨林房地产开发有限公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，并支付了全部房款，阜新亨林房地产开发有限公司为购房人开具了购房款发票，答辩人的异议请求符合法律规定，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。二、《商品房买卖合同》为阜新亨林房地产开发有限公司为答辩人提供的格式合同文本，内容均为该公司售楼处工作人员填写，答辩人签订《商品房买卖合同》和缴纳房屋全款均在该公司售楼处进行，并由该公司开具了销售不动产统一发票，购房行为真实有效。三、本案的执行依据（2016）辽0792民初861号民事调解书内容违反法律规定，双方当事人涉嫌恶意串通，意图达到以合法形式掩盖非法目的。首先，锦州盛仁建设投资有限公司与阜新亨林房地产开发有限公司之间实际借贷的本金及利息已在贵院的另一诉讼中得到全部支持，而（2016）辽0792民初861号民事调解书中锦州盛仁建设投资有限公司以主张监管费的名义向阜新亨林房地产开发有限公司额外主张欠款1208万元，并约定逾期年息为24%。实际上是锦州盛仁建设投资有限公司为其主张高额借贷利息寻找的合理名目，以此达到规避法律规定，主张巨额借款利息的非法目的。其次，此调解书中诉讼主体错误，锦州盛仁投资建设公司不能经授权取得主体资格。综上所述，请求贵院维护被上诉人合法权益，依法驳回上诉人诉求。
原审第三人阜新亨林房地产开发有限公司未陈述意见。
锦州盛仁建设投资有限公司向一审法院起诉请求：请求依法恢复对阜新市细河区人民大街北段63-3号2261房屋的执行。
一审法院认定事实：锦州盛仁建设投资有限公司诉阜新亨林房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2016年9月9日作出（2016）辽0792民初861号民事调解书，内容为：“被告阜新亨林房地产开发有限公司于2016年9月14日之前向原告锦州盛仁建设投资有限公司支付资金监管费用1208万元；逾期支付，以1208万元为本金按照年息24%向原告支付利息。”，调解书生效后锦州盛仁建设投资有限公司申请执行，本院于2016年11月9日作出（2016）辽0792执355号执行裁定书，内容为：“冻结、扣划被执行人阜新亨林房地产开发有限公司银行存款12641641元或查封、扣押相应价值财产”，并于2016年11月10日查封了被告购买的位于阜新市细河区人民大街北段63-3号2261房屋。另查明，被告与第三人阜新亨林房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，购买了由其开发出售的商品房，并交纳了房屋的全款，第三人为被告开具了购房发票。
一审法院认为，双方当事人争议的房屋，阜新亨林房地产开发有限公司已经与他人签订商品房买卖合同，将房屋出售，购房人也已交纳购房款，购房人购买房屋的行为并无过错，按照双方签订的商品房买卖合同，阜新亨林房地产开发有限公司应履行向购房人交付房屋的义务，其对已出售的房屋不再有支配和处分的权利，因此被告有请求排除法院继续执行的权利。本院作出的中止对案争房屋执行的裁定事实清楚，符合法律规定，而原告请求继续执行房屋并无依据，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告锦州盛仁建设投资有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告锦州盛仁建设投资有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院在二审庭审中，对双方当事人提交的证据进行了质证。因双方当事人所提交的证据与一审法院查明的事实并不矛盾，故本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，被上诉人在案涉房屋被查封前已经与原审第三人签订了《商品房买卖合同》，并支付了全部房款，原审第三人应当按照合同约定向被上诉人交付房屋。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。从以上规定可以看出，交付购买商品房的全部或者大部分款项后，消费者的权利要优先于建筑工程承包人的优先受偿权，而建筑工程承包人的优先受偿权又优于抵押权和其他债权。本案中，上诉人对原审第三人仅享有债权，依据以上规定，其债权不得对抗买受人。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人锦州盛仁建设投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李宇辉
审判员 安剑凌
审判员 王 广
二〇一八年九月十九日
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法官助理杨艳洲
书记员徐文竞