江苏省启东市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0681民初3349号
原告蒋文龙，男，汉族，1966年2月8日生，住上海市浦东区。
原告钱爱华，女，汉族，1968年10月21日生，住上海市浦东区。
两原告共同委托代理人严丽丽,北京市隆安律师事务所上海分所律师。
被告南通华府置业有限公司,住所地启东市滨海工业园区南海路333号。
法定代表人施建东。
委托代理人王军，男，汉族，1974年9月14日生，住上海市杨浦区，该公司副总。
原告蒋文龙、钱爱华与被告南通华府置业有限公司（以下简称为华府公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案受理后，依法由代理审判员潘小维适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋文龙、钱爱华的共同委托代理人严丽丽，被告华府公司的委托代理人王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋文龙、钱爱华诉称，两原告系夫妻，2011年发展商南通华府置业有限公司为其开发的位于启东滨海新城南海路明珠路口的项目作宣传。被告向原告宣传该楼盘系全部精装修房屋的高档楼盘，升值空间非常大并带原告查看了样板房以便原告进一步了解楼盘精装修情况。为销售房屋，被告还向原告提供了封面印为《上海华府》的宣传册，被告在宣传册中大幅度图文介绍豪华精装修、高档小区等内容，基于对被告宣传的豪华精装修高档小区的投资价值以及增值空间的信任，原告于2012年2月11日与被告签订了商品房买卖合同（系期房），并按约支付了全部房款。后被告于2014年1月27日与原告签订房屋交接确认书，向原告交接了所购房屋。由于原告生活在上海，故平时并不居住在上述房屋内。后发现被告仅前期装修了20几套房屋，剩余的房屋均系以毛坯房出售，严重不符合宣传册内容，大幅降低了该小区的品质和增值空间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：商品房的销售广告和宣传材料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋和及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，被告的销售广告和宣传资料对房屋合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，致原告于2012年2月同意以每平方米8500元，总价人民币1223915元的价格与被告签订合同购买被告开发的楼盘。现被告擅自将该楼盘房屋从精装修改为毛坯出售，已构成严重违约。被告的上述违约行为，直接影响了原告所购房屋的价值以及增值空间，导致未能实现原告基于被告承诺的该小区为精装修高档楼盘而与被告订立合同时可以预见的房屋增值空间，根据《合同法》第一百一十三条的规定：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。为维护其合法权益，特向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告房屋增值损失暂估为人民币173939元（以司法审计结果为准）；2、由被告承担本案的诉讼费用。庭审中两原告变更诉讼请求为：1、请求解除商品房买卖合同，被申请人立即归还申请人全部购房款1223745元；2、请求判令被申请人按照同期银行贷款利率向申请人支付利息，其中423745元自2012年2月12日起计算至实际返还之日止；800000元自贷款发放到被申请人账户之日起计算（暂估为2012年5月12日）至实际返还给申请人之日止；3、本案诉讼费由被申请人承担。
被告华府公司辩称，原告主张要求被告赔偿房屋增值损失的理由是不成立的，被告在销售及交房的过程中并未违反商品房销售的规定或者合同条款，取得了房产局备案的案涉23号楼的预售许可，证明了当时被告是合法合规的对外出售，没有违规。原告提供的宣传手册上没有标明被告的每一套房屋都是精装修的。宣传材料上恰恰说明被告小区提供精装修服务。原告损失金额的计算也不成立，当时2011年被告还没有开始卖毛坯，是楼盘二期建造才开始卖毛坯的，被告没有必要告知原告以后的房屋作为毛坯房来卖，被告只要有相关部门审批合法就行。涉案房屋装修成本单价，其中装修材料分为16类，其中大件有中央空调、大理石、地暖系统再加上厨房的西门子四件套、厨房用具等，都是成本较高的材料，最后测下来每平方装修成本是3200元，如果把这个3200元从房屋单价中除去的话，房屋毛坯单价也是在5000元左右，售价合理。诉讼费被告不承担。宣传材料仅仅对该争议房屋的装修状况构成要约，对于整个楼盘是不是每套房屋都是精装修不构成要约。每套房屋不都是精装修的状态对争议房屋是不构成损失的。因为有很多业主同期购买了精装修和毛坯，原告提出的客户在经济能力上的差异不存在的。所以也不构成对整个楼盘品质上的影响。开发商在对外出售房屋过程中有定价权，所以出售房屋价格有差异，原告是无权干涉的。既然原告是投资客，所谓炒房，投资有风险，不能以开发商低价的毛坯房出售作为计算损失。原告提及的有无对精装修进行备案，在全国任何楼盘，都没有以精装修进行备案的，都是以毛坯房进行备案的，备案仅是对房屋的面积、房型进行确认，且在规划许可内没有涉及精装修的规划。被告在销售过程中从未承诺海上华府小区的房屋全部精装修交付，不存在虚假广告宣传，误导消费者的行为，且原告接收了该房屋很长时间，并已出租使用，故请求法院驳回原告诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：1、2012年2月11日，蒋文龙、钱爱华与南通华府置业有限公司签订商品房买卖合同（合同编号：2012020823705），约定：被告将(滨海园区)海上华府第23幢7单元705号房出售给原告，该房用途为住宅用房，建筑面积为143.99平方米，房屋总价款为1223915元，交房日期为2013年4月30日前，双方还就其他事项进行了约定。2014年1月27日，原、被告双方签署了房屋交接确认书，完成了房屋交付，后原告将房屋出租他人使用。原告蒋文龙、钱爱华根据产权登记面积143.97平方米支付了全部房款1223745元。2、2011年9月27日，启东市住房和城乡建设局出具的商品房预售许可证，批准海上华府21#、22#、23#楼号住宅商品房屋公开预售。3、启东市住房和城乡建设局档案室提供的23#楼出售价格及面积的归档信息，涉案楼盘的出售价格因毛坯房和精装修两种不同而存在差异。
上述事实，由商品房买卖合同、缴款书及收据、房屋交接确认书、预售许可证、23号楼的出售价格及面积的归档信息、当事人陈述等证据予以佐证。
本院认为，商品房的销售广告和宣传材料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋和及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。合同一方当事人因违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。
关于涉案商品房的宣传材料是否构成要约的问题，本院认为，首先，本案中，关于涉案楼盘系全部精装修房屋的高档楼盘或者商品房的销售广告和宣传材料内容均未载入商品房买卖合同及其附件，且原告对涉案房屋商品房买卖合同内容及房屋的交付均无异议，本院予以确认；其次，原告提供的被告的宣传手册针对的是不特定的相对人，在内容上确存在夸大之处，但没有明显虚构等欺骗、误导购房者等情形；宣传内容较为宽泛，仅有“传承精装豪宅辉煌”、“华府精装豪宅系列产品”等字样，并没有涉及“楼盘系全部精装修房屋的高档楼盘”等明确具体的说明或类似承诺性语言，故该宣传手册不具备“说明和允诺具体确定”这一要件；再次，精装修系对房屋内部环境的进一步完善，是否为精装及装修质量如何一般不为他人所见。房屋作为一种商品，受市场因素影响较大。整个楼盘是否为全部为精装修房屋对房屋增值和楼盘品质的影响并不显而易见。原告主张其基于被告承诺的该小区为精装修高档楼盘而与被告订立合同，导致自己做出错误的意思表示，但是原告未能提供充分证据予以证实，故对其主张不予采信。因此，本院认为该宣传材料的性质属于要约邀请，不视为合同内容的组成部分。
关于原告主张被告违约要求解除合同的主张，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告于2012年2月11日签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。庭审中，被告自认由于资金原因导致涉案楼盘销售方案由精装修改为毛坯房和精装修两种类型，确有失诚信，但是未违反法律的强制性规定。原告购买商品房的目的是主要用于投资，涉及金额较大，理应审慎决定并承担相应的市场风险，且涉案房屋已实际交付并用于出租，本院认为，被告涉案楼盘没有全部为精装修对原告不构成根本违约，也未导致原告的合同目的不能实现，故原告无权要求解除合同。
综上所述，原告依据宣传手册主张被告违约并要求解除商品房买卖合同、返还购房款及相应利息的诉请，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
驳回蒋文龙、钱爱华的诉讼请求。
案件受理费15814元，依法减半收取7907元（两原告已预交），由原告蒋文龙、钱爱华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费15814元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，帐号46×××65）。
代理审判员 潘小维
二○二○一七年七月十八日
书 记 员 张哲豪