四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川01民终10010号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李浩成，男，汉族，1989年3月9日出生，住四川省成都市天府新区。
委托诉讼代理人：邹雪，四川照真律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李莉，四川照真律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨方跃，男，汉族，1962年10月11日出生，住四川省成都市武侯区。
委托诉讼代理人：何治雄，四川君合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴晓宇，四川君合律师事务所律师。
上诉人李浩成因与被上诉人杨方跃房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2017）川0104民初7874号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
李浩成上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、杨方跃承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法改判。一、一审法院认定：“李浩成未交还全部钥匙，案涉房屋仍在李浩成占有控制下，故李浩成交还钥匙行为不能视为双方达成了解除合意”属于认定事实错误。1、杨方跃接收钥匙后已经能够实际控制占用案涉房屋，同时其还带新的意向承租人看房，这些行为均已表明其与李浩成已经协商一致解除合同。李浩成与杨方跃签订《商铺租赁合同》的根本目的是将租赁的房屋用于开酒吧，若不是其在双方签订《商铺租赁合同》时向李浩成陈述消防有关系，可以协调通过，李浩成是不会承租该房屋的。在李浩成开始装修至装修完毕是严格按照《商铺租赁合同》约定按时交纳租金。2016年10月，因为消防问题，李浩成多次找到杨方跃协商，要求杨方跃履行其签订合同时的承诺，协调关系，通过消防验收，直到2017年6月，杨方跃都未协调通过。因此，双方才协商解除合同，同时李浩成将房屋钥匙交还一套给杨方跃，双方并办理了钥匙移交的手续。二、一审法院认定“截至庭审终结时，李浩成仍实际占有使用房屋”属于事实认定错误。从本案一审庭审查明的事实可见，案涉房屋从装修完毕后，一直处于静态的状态，没有添置物品，没有实际经营。在2017年6月，杨方跃收到房屋钥匙后，房屋其也能够进行实际控制，其也能够占有使用，其带意向承租人看房说明其也在占有使用。依据此不能说明该房屋状态仍旧是李浩成在占有使用，杨方跃也能够占有使用。三、一审法院认定“但本案现有证据无法证明双方对由杨方跃负责通过消防验收达成了合意”属于认定事实的错误。四、一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款是适用法律错误。五、一审法院判决超出诉讼请求。综上，请求二审法院依法予以改判。
杨方跃辩称，1、李浩成向杨方跃交付钥匙的行为不能视为解除合同，即李浩成已向杨方跃归还房屋。2、双方对于消防事宜并没有达成合意，根据租赁合同的约定，相关手续的办理应当由李浩成自行负责。3、后续房屋占有费杨方跃认为一审判决按照双方签订的租赁合同约定的标准计算具有充分依据及合理性，而李浩成主张的市场参考价值对本案不具有参考性。4、2017年6月李浩成向杨方跃交还钥匙的行为只是为了方便杨方跃对房屋进行管理。其只交付了3把钥匙中的一把，至今杨方跃的经营设备仍存放于租赁房屋中，故双方没有解除合同的意思表示。一审认定事实清楚，适用法律正确。
杨方跃向一审法院起诉请求：1、立即解除双方签订的《商铺租赁合同》；2、李浩成立即向杨方跃支付欠付租金916472元（2016年5月10日至2017年7月9日）及违约金（按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计付至付清之日，现暂计124656元）；3、李浩成支付从2017年7月10日至实际腾退之日止的租金（暂计为73445.28元）及违约金（按照中国人民银行同期贷款利率的四倍支付至付清之日，现暂计1420元）；4、李浩成立即结清水电气物业等费用，并立即腾退位于锦华路一段79号汇丽汀香202商铺；5、涉案房屋固定装修归杨方跃所有（庭审中杨方跃撤回该项诉讼请求）；6、本案诉讼费用全部由李浩成承担。
李浩成向一审法院反诉请求：1、确认双方签订的《商铺租赁合同》已于2017年6月解除；2、杨方跃赔偿李浩成损失2047864元（庭审中阐明损失包括装修款870000元、保证金70000元、已支付租金607864元、音响设备506902元）；3、杨方跃承担本诉、反诉诉讼费。
一审法院认定事实：2013年4月23日，杨方跃购买取得位于成都市锦华路一段79号汇丽汀香二楼202号房屋。
2015年，杨方跃作为甲方（出租方）与李浩成作为乙方（承租方）签订《商铺租赁合同》，主要内容为“甲方同意将位于成都市锦华路一段79号汇丽汀香二楼202号商铺租赁给乙方使用，建筑面积461.92平方米，租赁用途为音乐剧酒吧。乙方租赁期限为八年，租赁期从2015年7月10日至2023年7月9日止，租金计算从2015年9月10日至2023年7月9日止；租金按建筑面积计算，基数为每月150元/㎡，前两年租金每月150元/㎡不变，第三年在第二年基础上累进递增6%，2015年9月10日至2017年7月9日为每月69288元，2017年7月10日至2018年7月9日为每月73445.28元……；乙方应直接与该商铺物业管理公司签订物业管理协议，并按期交纳物业管理费、水电费、垃圾等费用；租金支付为3个月支付一次；第一次租金乙方须在签订本合同当日交纳，第一次租金为207864元，以后每次租金应在期满前20天支付下期租金；履约保证金70000元，乙方在签订本合同后当日向甲方交纳。若乙方拖欠租金，甲方有权每天按应收款总额的5‰标准追索乙方违约金，若乙方拖欠房租费超过15天视为乙方单方终止本协议，甲方有权收回租赁商铺，乙方应配合撤离，甲方同时有权将乙方保证金作为违约金处理；甲方应配合乙方同开发商协商处理楼下进门口装修。乙方应自行办理相关证照及符合经营要求的行政许可等事项。协议期满或因乙方原因导致中途终止合同，固定装修无偿归甲方所有”。合同签订后，杨方跃向李浩成交付了前述房屋，李浩成向杨方跃支付了履约保证金70000元、租金607864元。2015年8月11日，李浩成与成都川信物业管理有限公司签订《房屋装修管理协议》，约定装修包括搭钢结构、水电改造、木工作业、泥工作业、音响弱电、消防改造，并于2015年8月12日入场装修。期间，李浩成购置有音响设备等器材。装修完毕后，前述房屋因装修问题未通过消防验收。2017年6月，杨方跃收取前述房屋钥匙一套，李浩成自留房屋钥匙两套。同年7月，杨方跃与李浩成就后续租金支付及房屋装修问题进行过协商。
一审庭审中，杨方跃自愿撤回主张前述房屋内固定装修归杨方跃所有的诉讼请求。
一审法院认为，杨方跃与李浩成签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应全面履行自己的义务。
综合双方诉辩情况，案件的争议焦点为双方履行合同过程中是否存在违约；双方是否于2017年6月就合同解除达成合意。对此一审法院评析如下：
关于双方履行合同过程中是否存在违约问题。从已查明事实可知，案涉房屋未正常营业系因房屋装修未通过消防验收导致。首先，《商铺租赁合同》约定涉及装修杨方跃仅配合李浩成处理楼下进门口装修，并不包括房屋内装修，且杨方跃的协调对象仅针对开发商；其次，房屋装修后的消防验收属于涉及经营要求的行政许可事项，双方对此类事项明确约定由李浩成自行负责；最后，双方虽曾对如何通过消防验收进行过协商，但现有证据无法证明双方对由杨方跃负责通过消防验收达成了合意。所以，通过消防验收不是杨方跃的合同义务。合同签订后杨方跃即交付了案涉房屋履行了自己的义务，杨方跃不存在违约行为，而李浩成未按约定支付租金存在违约。因李浩成存在违约行为，杨方跃对李浩成主张的损失不承担法律赔偿责任，故李浩成要求杨方跃赔偿损失2047864元，一审法院不予支持。
关于双方是否2017年6月就合同解除达成合意。李浩成陈述其于2017年6月交还钥匙时合同已解除。如前所述，李浩成在履行合同过程中存在违约，按照我国合同法的规定作为违约方无权单方面行使解除权。本案中，在房屋因消防问题未正常营业情况下，杨方跃收取钥匙加强对案涉房屋管理，并努力避免损失扩大，符合一般公众交易习惯，并无不当，且李浩成也未交还全部钥匙，案涉房屋仍在李浩成占有控制下，故李浩成交还钥匙行为不能视为双方达成了解除合意。从本案已查明事实可知，李浩成已超过15日未按约支付租金，杨方跃主张解除《商铺租赁合同》符合双方约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，一审法院予以支持。合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，杨方跃要求李浩成腾退案涉房屋，于法有据，一审法院予以支持。
截至一审庭审终结时，李浩成仍实际占有使用房屋，其应支付合同确认解除前的租金及合同解除后房屋腾退前的房屋占有使用费。李浩成已支付租金607864元，按照双方约定，李浩成已支付租金时限应截至2016年6月1日。结合案涉合同约定，一审法院确认租金、房屋占有使用费应分段计算：2016年6月2日至2017年7月9日的租金，按每月69288元计算；2017年7月10日至房屋实际腾退时止的租金、房屋占有使用费，按每月73445.28元计算，对杨方跃多主张部分，一审法院不予支持。李浩成逾期支付租金导致合同解除已构成违约，应当承担违约责任。杨方跃的损失主要包括逾期支付租金的资金占用损失及合同提前解除后房屋另行出租前的空置损失。一审法院已支持杨方跃要求李浩成支付房屋占有使用费的主张，能够弥补房屋另行出租前的空置损失。双方对履约保证金明确约定具有违约金功能，我国违约金赔偿制度兼具补偿性和惩罚性，并主要强调补偿性。在杨方跃未提交证据证明因逾期支付租金造成的具体损失情况下，结合李浩成的违约程度，该履约保证金足以弥补逾期支付租金时的资金占用损失。故一审法院确认杨方跃主张的违约金以履约保证金70000元为限，杨方跃不再退还履约保证金，李浩成不再另行支付违约金，对杨方跃多主张部分，一审法院不予支持。杨方跃另要求李浩成结清物业费、水电费。双方约定物业费、水电费由李浩成直接向物业公司支付，现有证据无法查明案涉房屋是否尚欠物业费、水电费及具体金额，物业公司也未参加本案诉讼，因涉及案外人权益，一审法院对此不作处理，相关权利人可另行主张权利。一审庭审中杨方跃自愿撤回要求案涉房屋内固定装修归其所有，其系对自身权益的处分，且不损害国家、集体或他人的合法权益，一审法院予以确认。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条（法律条文全文附后）之规定，判决:一、确认解除杨方跃与李浩成签订的《商铺租赁合同》；二、李浩成应于判决发生法律效力之日起十日内向杨方跃腾退位于成都市锦华路一段79号汇丽汀香二楼202号房屋；三、李浩成应于判决发生法律效力之日起十日内向杨方跃支付租金、房屋占有使用费，计算方式：2016年6月2日至2017年7月9日的租金，按每月69288元计算；2017年7月10日至房屋实际腾退时止的租金、房屋占有使用费，按每月73445.28元计算；四、李浩成应向杨方跃支付违约金70000元，该款由李浩成已支付的履约保证金70000元予以抵扣，不再另行支付；五、驳回杨方跃的其他一审本诉诉讼请求；六、驳回李浩成的全部一审反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取计7422元，一审反诉案件受理费减半收取计11591.5元，两项合计19013.5元，由李浩成负担。
二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。
本院认为，二审中李浩成向本院明确对一审判决确认双方案涉合同解除，李浩成腾退案涉房屋并支付违约金的判决结果均不持异议，仅对一审判决确认应支付的租金及房屋占用费持异议。因此本案争议焦点为：李浩成应向杨方跃支付租金、房屋占用费的具体金额及计费标准。
本案中，李浩成对一审判决其支付2016年6月2日至6月30日租金不持异议，仅对判决其承担之后的租金及房屋占用费用持有异议。李浩成认为案涉房屋租赁合同已经于2017年6月份向杨方跃交还钥匙时解除。对此本院认为李浩成并未将钥匙全部返还，且房屋至今仍在其实际控制下并未返还，杨方跃收取其中一把钥匙的行为，并不能当然就视为双方就解除合同已经达成合意，故对于李浩成上诉请求确认案涉房屋租赁合同已经于2017年6月份解除的主张，本院不予支持。一审判决李浩成支付2016年6月30日之后的租金及房屋占用费用符合法律规定，本院依法予以确认。另外，李浩成上诉认为该租金标准过高的主张与双方合同约定不符，也未能提供证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果。一审判决确认李浩成支付租金及房屋占用费的标准，系根据双方签署的《商铺租赁合同》约定标准计算，本院依法予以确认。
综上，李浩成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23183元，由上诉人李浩成负担。
本判决为终审判决。
审判长 田笛
审判员 夏伟
审判员 龚耘
二〇一八年九月二十日
书记员 马莉