辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽07民终1697号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈刚，男，1973年2月26日出生，蒙古族，职员，现住锦州市凌河区。
上诉人(原审原告、反诉被告)：耿艳，女，1976年3月23日出生，汉族，职员，现住锦州市凌河区。
二上诉人共同委托诉讼代理人：张忠山，锦州市古塔区石油法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：锦州大兴建设集团有限公司，住所地锦州市凌河区。
法定代表人：孙忠志，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王会玲，辽宁秋铭律师事务所律师。
上诉人陈刚、耿艳因与被上诉人锦州大兴建设集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市凌河区人民法院（2018）辽0703民初998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人耿艳及其委托诉讼代理人张忠山（亦作为上诉人陈刚的委托诉讼代理人）、被上诉人锦州大兴建设集团有限公司的委托诉讼代理人王会玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈刚、耿艳上诉请求：一、改判辽宁省锦州市凌河区人民法院(2018)辽0703民初998号民事判决第一项为，上诉人和被上诉人于2010年6月30日签订的代建房合同第五条中“防盗门(价款由购房者另行支付)”的内容无效，合同其余条款有效;二、撤销原判决第三项;三、判决确认被上诉人收取上诉人单元门、防盗门、可视对讲机的行为是房屋价款以外重复收费;四、判决确认被上诉人向上诉人代收取暖费应为交房后一个取暖期的取暖费;五、判决被上诉人给付上诉人从2012年9月至实际交房之日逾期交房期间的违约金和赔偿金(从2012年9月至2018年4月为45801.20元)；六、一审案件受理费和二审上诉费由被上诉人负担。事实与理由：一、原判决认定事实错误，第一、上诉人和被上诉人签订的代建房合同第五条中防盗门(价款由购房者另行支付）的内容，依法应为无效。根据《合同法》第三十九条第二款的规定，代建合同为格式条款合同。辽宁省物价局和辽宁省建设厅关于规范住房入住环节收费的通知【辽价发(2008)97号】中明确规定“严禁在商品房销售价格以外向购房者收取对讲机及对讲系统等监控设施费、防盗门费。”根据这一规定，合同中“防盗门(价款中购房者另行支付)”的内容显然加重了上诉人的责任。根据《合同法》第三十九条第二款和第四十条的规定，该内容应当无效。第二、代建房合同第八条不是上诉人交付款项的约定，原判决却认定为上诉人交付相关款项的约定。首先，代建房合同第八条没有约定可视对讲机、单元门和防盗门款由上诉人“交付”，其中的用词为“执行”。依照《合同法》第四十一条的规定，应当作不利于提供格式条款一方的解释，该第八条不应作为上诉人交付相关费用的合同依据。其次，代建房合同第一、二条已经约定了房屋价款，可视对讲机、单元门和防盗门款理应包括在房屋价格中。根据上述文件规定，不应另行收取该项费用，故一审认定该条为上诉人交付款项的条款有效错误。二、应当认定的事实，原判没有认定。第一、二上诉人离婚时，书面协议本案房屋归耿艳所有，原判却没有认定这一事实。这一事实是支持二上诉人要求被上诉人向耿艳交房并办理相关手续诉求的证据。一审判决以“因原告尚有部分房款未付清”为由，未判决被上诉人未耿艳办理相关手续错误。本案的合同为双务合同，上诉人交款，被上诉人交房，是二上诉人的诉求和本案应当调整的事项。原判决只判决上诉人按照每平方米2920元的房价交房款，却不判决被上诉人交房，让上诉人只承担义务，却不享有权利。于理不通，于法无据。第二、被上诉人要求上诉人交纳入住后二年的取暖费的事实，原判决没有认定。上诉人之所以提出确认被上诉人向上诉人代收取暖费限于交房后一个取暖期的取暖费的诉求，是因为上诉人去办理交剩余房款和入住手续时被上诉人没有根据地要求上诉人交纳入住后二年的取暖费，不交就不予办理入住手续。代建房合同第九条是关于取暖费的规定，规定的并不明确。被上诉人随意收取取暖费是本案的纠纷之一，也是本案应当调整的事项，需通过判决明确交付取暖费的起始时间及哪年的取暖费。原判决认为应按合同履行，可是合同约定不明确，不具可履行性。三、原判决的判决结果错误。原审判决在事实部分认定了“原告认为应按2920元/平方米计算房款，被告认为应按3350元/平方米计算，因双方对房屋单价存在分歧，被告至今未交付余款，亦未办理入住手续。”这一事实是正确的。既然被上诉人违约就应承担违约责任。代建房合同第六条是关于违约金的规定，上诉人计算的违约金数额，是按照被上诉人制作的交费清单上计算违约金的利率0.35%计算的，不存在原判决所说的“不符合双方约定的补偿标准”的问题。自2012年9月至今，被上诉人逾期交房的违约行为一直在持续，违约期间都应当承担违约金。根据《合同法》第一百一十二条的规定，被上诉人承担违约金后，上诉人还有其他损失的，应当赔偿损失，被上诉人逾期交房期间，上诉人租房的租金超过违约金的部分，是被上诉人应当赔偿的损失。综上，恳请二审法院依法纠正原判决的错误，支持上诉人的上诉请求。补充：上诉请求中第二项的内容具体为：撤销一审判决中所有未支持上诉人诉讼请求的内容，坚持一审诉讼请求。
锦州大兴建设集团有限公司辩称，我们认为原审认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。
原告陈刚、耿艳向一审法院起诉请求：1.判决确认原、被告于2010年6月30日签订的“代建房合同”第五条中“防盗门（价款由购房者另行支付）”的内容无效；确认合同其余条款有效。2.判决被告按照合同约定每平方米2920元价格和房屋实际面积收取原告房款；3.判决被告向原告耿艳交付代建的位于锦州市凌河区“西班牙风情花园”小区11号楼1单元16层46号房屋，并为原告耿艳办理代建房屋的相关手续和房屋产权证；4.判决确认被告收取原告单元门、防盗门、可视对讲机款为重复收费；确认被告向原告代收取暖费限于交房后一个取暖期的取暖费2252元；确认被告向原告代收物业费限于交房后一年的物业费1080.96元；5.判决被告给付原告逾期交房违约金和赔偿金共计45801.2元；6.案件受理费由被告负担。事实与理由：2010年6月30日，原告陈刚与被告签订“代建房合同”一份，当时二原告为夫妻关系。合同约定：15至18层楼房的价格为每平方米2920元人民币；被告于2012年8月交付房屋，逾期交付按人民银行活期存款利息给予补偿；首付房款15万元，余款于2010年9月1日至5日交齐，逾期视为放弃；建筑面积84平方米；仓房一个14400元；代建房和仓房的建筑面积与政府有关部门核定的实际面积有差异时，以实际面积为准，每平方米的价格不变；代建房屋价格不受以后价格变动影响。合同签订后，原告按照约定交房款246240元，被告为原告出具了收款收据。2015年3月15日，被告组织代建房业主抽取房号，原告抽取的房号为11号楼1单元16层46号，面积为90.08平方米。原告没有抽取到仓房号，没有取得仓房。二原告于2013年10月9日办理离婚登记，约定本案的代建房屋归原告耿艳所有。2015年4月，被告准备向原告交付代建房屋时，因被告要求原告按每平方米3350元的价格交付房款，并拒绝为原告耿艳办理相关手续，还要求原告交纳不应该交纳的单元门、防盗门、可视对讲机价款，以及被告的违约责任等，原、被告产生纠纷，被告未向原告交付代建房屋，也未为原告办理相关手续至今。原、被告签订的代建房合同，除合同第五条中关于“防盗门（价款由购房者另行支付）”的内容无效，其余合同条款应为合法有效，依法受法律保护，对原、被告双方具有约束力，双方都应依照合同约定享有权利，履行义务。代建房合同为采用格式条款订立的合同，第五条中关于“防盗门（价款由购房者另行支付）”的内容加重了原告的责任，该内容依法应当无效。根据相关规定，入户防盗门价款是建筑成本的一部分，防盗门是房屋不可缺少的配套设施，房屋价款中理应包括防盗门。被告要求原告按每平方米3350元的价格交付房款，没有任何根据，是违约行为，拒绝按照每平方米3350交付房款，就拒绝交房，是被告又一违约行为，依法应承担违约责任，按照合同约定的价格收取房款并交付房屋。因签订代建房合同时二原告为夫妻关系，二原告是代建房的共同权利人，并且二原告离婚时已经协议代建房屋归原告耿艳所有，被告理应根据代建房屋二原告是共同权利人的事实和二原告关于代建房屋归原告耿艳所有的协议，为原告耿艳办理代建房屋的相关手续。单元门、可视对讲机价款，合同中没有约定在房屋价款之外由原告另行交纳，理应包含在房屋价款中，不应另行重复收费。按照有关规定，在办理入住时被告应当仅代收下一个取暖期的取暖费；被告也应当仅代收下一年度的物业费。代建房合同第六条约定的逾期交房的补偿，应当属于违约金的约定。按照约定的违约金计算方法，被告承担的违约金数额不足以弥补因被告违约给原告造成的租房的租金损失，不足部分，依法被告还应当承担赔偿责任。恳请法院依法支持二原告的诉讼请求。
一审法院认定事实：2010年6月30日，原告陈刚（乙方）与锦州大兴房地产开发有限公司（甲方）签订代建房合同，约定“一、甲方在原太和区苗圃建‘西班牙风情花园’小区住宅楼，代建的住宅楼价格：住宅楼基价2480元/平方米，30层平均价2900元/平方米，18层平均价2760元/平方米（楼层价格表中15-18层为2920元/平方米），户型分为84平方米、94平方米、104平方米、130平方米四种；以均价2760元/平方米分两次交购房预付款，首付购房款均为15万元/户，余款于2010年9月1日至5日交齐，逾期视为放弃；仓房价格1800元/平方米，按8平方米预交，结算时多退少补……二、甲方为乙方代建‘西班牙风情花园’小区住宅楼一处，建筑面积：84平方米，预交代建房款标准按购房面积×2760元/平方米，房款金额￥231840元，首付购房款15万元，余款81840元，请于2010年9月1日至5日交齐；仓房一个金额￥14400元……四、本合同签订后，代建单价不受以后价格变动影响。五、交房标准：门窗：防盗门（价款由购房者另行支付）……六、甲方代建的楼房在2012年8月交给乙方。逾期未能交付，超期时间范围内，按人民银行活期存款利息给予补偿……当日原告陈刚交房款15万元，2010年9月2日，原告陈刚交房款81810元及仓房款14400元（后原告因未抽到仓库号，对仓房予以放弃）。2015年3月15日，原告陈刚通过公证抽签，抽得该小区11号楼1单元46号（18层楼第16层）。同日，锦州大兴房地产开发有限公司向原告发出通知单载明：请你到大兴房地产开发有限公司办理西班牙风情小区11号楼46号住宅入户手续，具体时间另行通知。后原告认为应按2920元/平方米计算房款，被告认为应按3350元/平方米计算，因双方对房屋单价存在分歧，被告至今未交付余款，亦未办理入住手续。另查明，2015年9月9日，锦州大兴房地产开发有限公司经工商登记变更为锦州大兴建设集团有限公司。再查明，原告陈刚与原告耿艳原系夫妻关系，二人于2013年10月9日在锦州市古塔区民政局协议离婚。
一审法院认为，原告陈刚与锦州大兴房地产开发有限公司签订的代建房合同系双方真实意思表示，符合有关法律规定，合法有效，依法应予保护。双方应按照合同约定履行各自的义务。现锦州大兴房地产开发有限公司变更为被告锦州大兴建设集团有限公司，故应由被告履行相应的合同义务。原告诉请的按照2920元/平方米计算房款符合代建房合同约定，依法应予保护。被告辩称的应按照3350元/平方米计算房款，缺乏事实依据，依法不予支持。同理，合同中关于防盗门、单元门、可视对讲机、取暖费的相关条款，均应有效，原被告均应按相关约定履行。因原告尚有部分房款未付清，故对原告主张被告向其交付房屋并为原告办理房屋相关手续的请求不予支持。关于原告主张确认被告代收物业费年限一节，因原被告在合同中并未明确约定且被告不是诉争房屋的物业服务单位，故不予调整。关于原告主张被告给付逾期交房违约金和赔偿款一节，原告该主张不符合原被告合同约定的补偿计算标准，故不予支持。关于反诉原告提出反诉被告承担逾期交付房屋的尾款及入户费违约金的主张，因反诉被告逾期交纳房款系由于反诉原告未按约定标准收取反诉被告房款所致，不能将该责任归责于反诉被告，故对反诉原告该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、原告陈刚与锦州大兴房地产开发有限公司于2010年6月30日签订的代建房合同有效；二、被告锦州大兴建设集团有限公司与原告陈刚、耿艳继续履行上述合同，按代建房合同约定价格收取剩余购房款16793.6元（即2920元×90.08平方米-
已交付的246240元）；三、驳回原告陈刚、耿艳其他诉讼请求；四、驳回反诉原告锦州大兴建设集团有限公司反诉请求。案件受理费2967元，由原告陈刚负担172元，原告耿艳负担172元，被告锦州大兴建设集团有限公司负担2623元。反诉费1022元，由反诉原告锦州大兴建设集团有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的事实属实，有一审判决所列证据载卷佐证，本院予以确认。
本院认为，关于上诉人陈刚、耿艳主张代建房合同第五条中关于防盗门价款由购房者另行支付的条款无效的上诉请求。上诉人陈刚与被上诉人锦州大兴建设集团有限公司于2010年6月30日自愿签订该代建房合同，是双方的真实意思表示，且合同的条款内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该代建房合同条款合法有效，应予保护。上诉人陈刚、耿艳的该项上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。
关于上诉人陈刚、耿艳主张要求确认被上诉人收取单元门、防盗门、可视对讲机的款项为重复收费、确认被上诉人向上诉人代收取暖费限于交房后一个取暖期的取暖费、确认代收物业费限于交房后一年的物业费的上诉请求。代建房合同是当事人在平等自愿的前提下签订，相关条款并未违反法律、行政法规的强制性规定，故合同中关于防盗门、单元门、可视对讲机、取暖费的约定均真实有效，上诉人应按合同约定履行。原审判决驳回上诉人的该项诉请并无不当。关于原审判决对物业费一节未予调整并无不当。上诉人的该项诉请，于法无据，本院不予支持。
关于上诉人主张被上诉人应向耿艳交付房屋并办理房屋相关手续的上诉请求，因上诉人未实际交付剩余房款，相关合同义务尚未履行完毕，故原审判决驳回上诉人该项诉请并无不当。
关于上诉人主张被上诉人应给付违约金和赔偿损失的上诉请求。代建房合同第六条约定，甲方代建的楼房在2012年8月交给乙方。逾期未能交付，超期时间范围内，按人民银行活期存款利息给予补偿。现被上诉人存在逾期交房的事实，被上诉人主张2015年3月15日通知上诉人办理入户手续，但未能提供证据予以证明。现上诉人自认其于2015年4月到被上诉人处办理入户手续，可以证明此时房屋已能交付。上诉人主张其当时未办理入户手续是因为被上诉人向其主张更名费属违约行为，但未能提供证据予以证明。故根据合同约定，自2012年9月1日至2015年4月30日期间的违约金应予保护，一审判决未予支持不当，应予纠正。被上诉人应承担该段时间房屋逾期交付的违约责任。但上诉人主张的自2015年5月1日至2018年4月30日的违约金以及赔偿损失一节，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人陈刚、耿艳的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持辽宁省锦州市凌河区人民法院（2018）辽0703民初998号民事判决第一、二、四项；
二、撤销辽宁省锦州市凌河区人民法院（2018）辽0703民初998号民事判决第三项；
三、被上诉人锦州大兴建设集团有限公司于本判决生效后十日内给付上诉人陈刚、耿艳违约金，以246240元为基数，自2012年9月1日起至2015年4月30日止，按照中国人民银行活期存款利息计算；
四、驳回上诉人陈刚、耿艳一审其他诉讼请求。
一审案件受理费2967元，由上诉人陈刚负担152元，上诉人耿艳负担152元，被上诉人锦州大兴建设集团有限公司负担2663元。反诉费1022元，由被上诉人锦州大兴建设集团有限公司负担。二审案件受理费688元，由上诉人陈刚负担324元，上诉人耿艳负担324元,被上诉人锦州大兴建设集团有限公司负担40元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵济伟
审 判 员 张楠楠
审 判 员 张 悦
二〇一八年九月十九日
法官助理 范 玲
书 记 员 暴思洋