河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫13民终2180号
上诉人（原审被告）:河南明升置业有限公司，住所地：南阳市墙体材料改革办公室院内。
法定代表人：杜晓明，任该公司董事长。
委托诉讼代理人：张弛，河南问鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王静，河南问鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:王西利，男，汉族，生于1967年11月10日，住河南省平顶山市石龙区。
委托诉讼代理人：赵亮，男，河南大法律师事务所律师。
上诉人河南明升置业有限公司因与被上诉人王西利商品房预约合同纠纷一案，不服河南省内乡县人民法院（2017）豫1325民初2313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年5月3日公开开庭进行了审理，上诉人河南明升置业有限公司委托诉讼代理人张弛、王静，被上诉人王西利及其委托诉讼代理人赵亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
河南明升置业有限公司上诉请求：依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决以上诉人开发的房产不能进行竣工验收进而影响到房屋规划许可证的使用，经被上诉人催告后上诉人未提供办理房屋产权登记的有关手续，致使被上诉人的合同目的无法实现为由，判决解除双方的房屋认购协议，无事实根据和法律依据。
王西利辩称，因上诉人改变规划条件擅自超建，致使被上诉人买受的房屋客观上造成竣工验收不能，上诉人自己组织的竣工验收不具有合法性、有效性，致使被上诉人物权无法实现，而转移房屋所有权系上诉人的合同义务，一审认定合同目的无法实现正确。
王西利向一审法院起诉请求：1、请求依法解除王西利、河南明升置业有限公司于2012年9月12日签订的《房屋认购协议书》；2、河南明升置业有限公司返还王西利购房款及其他费用共计324777元；3、河南明升置业有限公司赔偿王西利经济损失80000元；4、河南明升置业有限公司向王西利支付以224777元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的违约金；5、一切诉讼费用由河南明升置业有限公司承担。
一审法院认定事实：2009年12月29日，内乡县规划局向明升公司颁发内规建字（2009）第（013）号《内乡县建设工程规划许可证》，核准工程项目：“菊城印象1#商业1幢地上2层、地下2层，住宅地上19层；2#1幢，地上6层，地下1层；3#-1幢6层，3#-21幢2层；服务站1幢2层。……遵守事项：根据（2007）46号县长办公会议纪要，内发改投资（2009）89号批复及（2009）01号建筑设计方案批复，同意在（2009）内地建04号建设用地批准书范围内建商业、居住楼。要求：1>严格按审批的效果图、平面图、建筑设计方案进行施工；2>由规划局现场放线后方可施工；3>按“三同时”原则做好环境保护工作；4>严格人防、消防等相关部门审批意见；5>由有资质的图纸审查单位对施工图纸进行审查，并由有资质的施工单位施工，否则此证无效。”而菊城印象1#号楼实际地上建设商业2层、住宅24层，共计26层。2012年9月12日双方签订《房屋认购协议书》，该协议书约定：一、所购房屋的基本情况位于内乡县××广场东南角。二、乙方认购的房屋面积、单价、总价款。1、认购房屋1号楼21层B1号房。2、房屋建筑面积：100.63平方米。4、房屋总价款：300000元。该房价不含办证、税费、维修基金及燃料配套费用等。三、付款方式、期限：……3、首付房款为67%计人民币200000元，按揭款部分待甲方具备按揭条件时，乙方积极配合办理相关手续。剩余壹拾万圆（100000元）在2012年11月15日前付清。四、交房日期甲方应于2012年10月1日前交乙方使用，但如遇下列特殊原因，甲方可据实予以延期。……六、违约责任1、甲方不按本协议履行，乙方有权返还房款。2、乙方不按本协议履行，甲方有权选择要求乙方继续履行本协议或终止本协议，将房屋另出售他人并不退还乙方已缴购房定金……。甲方加盖有公司公章，乙方由王西利本人签字，时间为2012年9月12日。合同签订后，王西利支付河南明升置业有限公司房款200000元，2012年9月14日王西利向明升公司支付补房款8675元、大修基金5695元、管道费2300元、测绘费141元、交易费311元、工本费85元、契税6174元、印花税154元、2013年物业费1242元，共计24777元。河南明升置业有限公司于2012年10月1日将该房屋交付给王西利，王西利对所购房屋进行了装修，但下余购房款100000元王西利未按约定支付给河南明升置业有限公司。后王西利于2017年9月25日向河南明升置业有限公司交付下欠购房款100000元及利息10000元。另查明，截止2017年10月15日，王西利购买河南明升置业有限公司开发的菊城印象小区的房屋在内乡县房地产管理局登记房源为空。
一审法院认为，王西利与河南明升置业有限公司签订的《房屋认购协议书》是双方当事人在平等、自愿基础上协商一致达成的合意，是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。本案的争议焦点一：王西利、河南明升置业有限公司之间签订的《房屋认购协议书》是否应予解除？依据2009年12月29日内乡县规划局向明升公司颁发内规建字（2009）第（013）号《内乡县建设工程规划许可证》，核准菊城印象1#商业1幢地上2层、住宅19层，并要求严格按审批的效果图、平面图、建筑设计方案进行施工否则此证无效。菊城印象1#号楼实际地上建设商业2层、住宅24层，共计26层，超出了规划许可证批准的范围。河南明升置业有限公司擅自超规划批准楼层建筑房屋，导致案涉小区不能进行竣工验收，并影响到《内乡县建设工程规划许可证》的使用。经王西利向河南明升置业有限公司催告，河南明升置业有限公司未能提供办理房屋产权登记有关手续，且自2012年预售房屋以来，河南明升置业有限公司未为一户办理房屋产权登记，致使王西利取得房屋所有权的合同目的无法实现，另外王西利已于2012年9月14日向河南明升置业有限公司交纳了房屋契税及其他费用。同时，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”河南明升置业有限公司辩称王西利先违约，一审法院认为，王西利、河南明升置业有限公司于2012年9月12日签订《房屋认购协议书》，河南明升置业有限公司于2012年10月1日即交付房屋，在交付房屋时全部工程已经完工，但河南明升置业有限公司向王西利出售房屋时隐瞒了超建的事实，违反诚实信用原则，并且截止2017年10月15日王西利并没有取得该房屋的所有权。故王西利请求解除与被告之间签订的《房屋认购协议书》，依法予以支持。本案的争议焦点二：王西利请求河南明升置业有限公司返还购房款324777元、经济损失80000元及违约金的请求是否应当得到支持？王西利于2012年9月12日付房款200000元、2012年9月14日王西利向明升公司支付补房款8675元、大修基金5695元、管道费2300元、测绘费141元、交易费311元、工本费85元、契税6174元、印花税154元、2013年物业费1242元，2017年9月25日付房款100000元，共计支付购房款、办证费、物业费324777元。物业费因房屋已实际交付使用，河南明升置业有限公司不再返还。因本合同解除，河南明升置业有限公司应当返还王西利购房款及办证费323535元。关于王西利主张的利息损失10000元、房屋装修款70000元，以上共计80000元，结合王西利已经实际使用的情况双方及双方的过错程度，酌定河南明升置业有限公司承担王西利经济损失的60%即48000元。关于违约金，一审法院认为由于双方均存在过错，故王西利要求河南明升置业有限公司支付违约金的诉请依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定，一审判决：一、解除王西利与河南明升置业有限公司之间于2012年9月12日签订的《房屋认购协议书》；二、河南明升置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还王西利购房款及办证费323535元；三、河南明升置业有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿王西利经济损失48000元；四、驳回王西利的其他诉讼请求。如果河南明升置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7372元、保全费1070元，以上共计8442元由王西利承担1000元，河南明升置业有限公司承担7442元。
依据双方当事人上诉、答辩情况，并征询当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点为：一审判决双方解除合同、退还房、款赔偿损失是否正确？
二审中，各方未提交新证据。
本院经审理对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，民事主体从事民事活动应遵循公平自愿、诚实信用原则。合同相对人均应履行其法定或者约定义务，如不履行，将承担相关的法律责任。结合本案，王西利与河南明升置业有限公司签订《房屋认购协议书》，约定购买河南明升置业有限公司开发的商品房。河南明升置业有限公司于2012年10月1日交付该房屋归王西利占有、使用，但因河南明升置业有限公司违规超建，致使房屋产权证迟迟未予办理。而商品房系不动产，依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，因河南明升置业有限公司在合理期限内未能将案涉房屋登记在被上诉人名下，王西利自然无法取得案涉房屋的物权，必然影响其行使房屋所有权人的处分、收益权利，一审法院由此认定河南明升置业有限公司不能在合理期限办理房产证的行为，导致王西利购买商品房的目的不能实现，并由此支持王西利要求解除合同并赔偿合理损失的一审诉请，与本案客观实际相符且于法有据，本院予以确认。河南明升置业有限公司的上诉理由无事实根据和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，河南明升置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6874元，由上诉人河南明升置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王干祥
审判员 高 璐
审判员 牛永权
二〇一八年五月二十五日
书记员 张宵汉