重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝02民终2153号
上诉人(原审被告)：方术清，女，汉族，1971年10月24日出生，住重庆市云阳县。
被上诉人(原审原告)：袁振生，男，汉族，1978年12月10日出生，住重庆市云阳县。
原审被告：余炳秋，男，汉族，1969年7月12日出生，住重庆市云阳县。
上诉人方术清因与被上诉人袁振生、原审被告余炳秋房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市云阳县人民法院(2016)渝0235民初242号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
方术清的上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一审法院认定事实错误。1、被上诉人袁振生与原审被告余炳秋于2005年11月签订的《房屋买卖协议》，就得知上诉人不愿出售案涉房屋（即位于重庆市云阳县新县城兴旺路3-704房屋）的事实，在办理房屋过户手续时，上诉人也提出了异议，该房屋不能过户至被上诉人，被上诉人的合同目的已经不能实现，而被上诉人却一直占用上诉人的房屋，也没有提出损害赔偿，直至现在已有十几年，被上诉人要求赔偿损失的请求已经超过诉讼时效。2、因为案涉房屋没有完成交易，被上诉人不及时解除合同，其过错在于被上诉人，故上诉人不应当对房屋的增值损失进行赔偿。另外，本案中被上诉人所主张的天然气开户费、专电费、小区休闲场地分摊费虽是损失，但是应当计算在房屋的鉴定价格283430元之中，不能重复计算。3、被上诉人已占用了上诉人的房屋长达十几年，应将房屋占用费赔偿给上诉人。
袁振生辩称：对原审法院认定的事实无异议，但我不应承担房屋增值30%的责任。
余炳秋辩称：对原审法院认定的事实有异议，并且袁振生的请求已经超过诉讼时效，其请求房屋增值损失不合法不合理。
袁振生向一审法院起诉请求：1、判决解除原告与被告余炳秋于2005年12月26日签订的《房屋买卖协议》，并由两被告共同赔偿原告损失400000.00元，并返还原告房屋价款65000.00元，合计465000.00元。2、本案诉讼费、保全费由被告承担。庭审过程中，原告变更第一项诉讼请求为:判决解除原告与被告余炳秋于2005年12月26日签订的《房屋买卖协议》，并由两被告共同赔偿原告损失319080.00元，其中房屋价值283430.00元，其他损失费35650.00元（天然气开户费3850.00元，专水、专电费用1500.00元，小区休闲场地分摊费用300.00元，增加房屋面积12平方米30000.00元），并返还原告房屋价款65000.00元。
方术清辩称：方术清和余炳秋是夫妻关系没有异议，但是签订房屋买卖协议方术清没有认可，方术清不是协议的当事人。余炳秋与原告签订房屋买卖协议的时候方术清在坐牢，且在知道余炳秋变卖房屋的时候就提出了异议，所以方术清不是合同当事人，也不存在违约行为，故方术清不应该和余炳秋共同承担责任，由于方术清早就对房屋买卖提出了异议，所以原告在十年前就知道了方术清不同意卖房的事实，原告出于贪便宜，怠于处理和向余炳秋行使权利，其对自己的损失有过错。原告现提出有30多万的损失是没有任何依据的。故方术清认为：1、同意解除原告与余炳秋的买卖协议，但不同意由方术清赔偿原告损失，且返还房款6万多元也应由余炳秋来返还。2、本案诉讼费、保全费由过错方分担，方术清没有过错，不承担任何费用。3、由于原告串通余炳秋签订买卖合同，给方术清造成了巨大的损失，方术清保留追索的权利。
余炳秋辩称：一、原告袁振生请求“依法解除原告与被告2005年12月26日《房屋买卖协议》并由两被告赔偿损失40万元”余炳秋不认可，其理由是：1、余炳秋与袁振生签订的《房屋卖协议》不具备法律效力。2、原告袁振生与被告余炳秋签订的《房屋卖协议》、《重庆市房地产买卖合同》、《房地产转让价格评估报告》、《承诺书》等等都是违规违法的假证据。3、本案是任中兰（原告之母）和余炳秋进行的房屋买卖交易。余炳秋按照袁振生、任中兰的要求，完备了所有资料交了房屋。余炳秋该做的全都做了，不能过户一切责任应由原告方承担。4、在房屋不能过户的情况下，任中兰要求余炳秋找方术清签字，方术清知道后，坚决反对卖房，阻止余炳秋与袁振生的行为，在方术清不签字卖房的情况下，余炳秋多次要求还钱退房，原告没有一次要求还钱退房，房价上涨所造成的损失应当由原告承担，所以余炳秋不承担任何责任。
二、被告余炳秋对本案的诉讼费、保全费、评估费不认可，理由是：1、被告余炳秋与原告袁振生签订的《房屋卖协议》、《重庆市房地产买卖合同》都是假的，违法的合同。2、原告袁振生没有取得云阳县大雁路766号三单元7-4这套房屋的产权，该房屋产权是方术清的，原告没有理由来保全别人的房屋。所以余炳秋不应当承担保全费和评估费。
三、方术清与余炳秋已分居十几年，但在本案中，余炳秋承认方术清没有任何过错，不承担任何责任，有过错的是余炳秋。
一审法院认定的事实，1994年，被告方术清与余炳秋办理了结婚登记，2002年12月27日，被告方术清与云阳县云安服务公司签订集资建房合同，购买了新县城云安服务公司集资住房三单元第七层（门牌号704）房屋一套。2004年1月5日，被告方术清取得云阳县新县城兴旺路云安服务公司综合楼1幢3-704房屋（即云阳县大雁路766号3单元7-4号房屋）的权属证书。2005年4月12日，被告方术清因贩卖毒品被人民法院判处有期徒刑15年，后在重庆市女子监狱服刑，2015年2月28日刑满释放。
2005年12月26日，原告袁振生与被告余炳秋签订房屋买卖协议，其中卖方（甲方）为被告余炳秋，买方（乙方）为原告袁振生，协议约定：“一、房屋位置及面积：位于云阳县新县城兴旺路3-704，总面积77.44平方米。二、成交价格及支付:经双方协商，该套房屋整体作价70000.00元（大写：柒万元整），双方签订此协议后，甲方将房产证书交付乙方时，由乙方用现金支付70000.00元（大写：柒万元整），在双方办理好过户及其他手续后，由乙方一次性付清。三、双方签订此协议后，由乙方自行完善买卖房屋的过户等相关手续，并承担所有费用，但在办理相关手续过程中，甲方应向乙方提供办理相关手续的所需文件及资料。”原告袁振生与被告余炳秋在协议上签名。在签订合同时，被告余炳秋向被告出示了结婚证、房产证及承诺书。承诺书上载明：“我于2004年6月1日在建全信用合作社贷款叁万元，现已到期。由于本人资金无法到位，我郑重承诺将我的（新县城兴旺路3-704号）住房出售还贷款。”承诺人处有余炳秋本人及其代签的“方术清”签名。
2005年12月27日，原告袁振生向余炳秋支付购房款65000.00元，余款5000.00元约定在登记手续办理完后支付。同日，原告袁振生与余炳秋为办理房屋产权证另外签订一份《重庆市房地产买卖合同》，其中卖方为方术清，买方为袁振生，房屋为3-704号房屋，房屋价款约定为30000.00元，余炳秋代签了方术清的名字。2005年12月27日，原告向房屋管理部门缴纳相关契税并申请办理过户登记手续，后因方术清对出售房屋提出异议致使未能办理过户登记手续，2005年12月底，袁振生在余炳秋处接收该房屋并入住。
2015年4月8日，原告袁振生将被告方术清及余炳秋以房屋买卖合同纠纷为由起诉至云阳县法院要求：1、判决原、被告房屋买卖合同有效；2、判决方术清将位于云阳县大雁路766号3单元7-4号的房屋所有权变更登记为袁振生，其房屋所有权证号为02004xxx。3、本案诉讼费用由被告承担。云阳县法院于2015年9月10日作出（2015）云法民初字第01348号民事判决书，判决：1、袁振生与余炳秋的房屋买卖协议有效；2、驳回袁振生的其他诉讼请求。
2015年3月31日，被告方术清将原告袁振生以返还原物纠纷一案为由起诉至云阳县法院要求：1、判决袁振生返还方术清所有的位于云阳县大雁路766号3单元7-4号的房屋；2、本案诉讼费由袁振生承担。云阳县法院于2015年11月10日作出（2015）云法民初字第01238号民事判决书，判决：袁振生于判决生效后九十日内将坐落于重庆市云阳县大雁路766号3单元7-4号房屋（房屋所有权证号：02004xxx）返还给方术清。
2016年3月15日，原告申请鉴定本案诉争房屋(云阳县兴旺路766号3单元7-4)的价值，云阳县价格认证中心接受委托对其进行鉴定，后出具云价鉴定[2016]42号价格鉴定结论书。价格鉴定结论为：283430.00元。
一审法院认为，本案争执焦点：一、原告损失的价值如何确定？
原告认为损失由下列两部分构成：1、本案房屋现在的价值经鉴定为283430.00元。2、其他损失费35650.00元（天然气开户费3850.00元，专水、专电费用1500.00元，小区休闲场地分摊费用300.00元，增加房屋面积12平方米30000.00元）。合计319080.00元。
被告方术清认为原告的损失和费用就是原告当时买房支付的65000.00元现金，天然气开户费、水电专户费以及65000.00元的资金占用损失，且天然气开户费、水电专户费等应含在283430.00元内。原告添附的12平方米的房屋面积属于违章搭建，损失由原告自负。原告申请的鉴定费用5000元，虽然方术清对鉴定结论无异议，但鉴定费用应该由原告自行承担。保全费也应该由原告自行承担。
被告余炳秋认为房屋的现有价值283430.00元不是原告的损失。天然气开户费，专水专电缴费的金额同意补给原告。原告添附的12平方米的房屋面积属于违章搭建，损失由原告自负。鉴定费、保全费、诉讼费都不是原告的损失，应该由原告自己承担。
该院认为，原告袁振生的各项损失包括：1、房屋的差价。本案诉争房屋的价值经鉴定为283430.00元，有云价[2016]42号价格鉴定结论书为依据。由于原告和被告买卖的房屋没有进行过户，导致原告没有完成交易的目的，原告买房时本案房屋价值70000.00元，所以现在原告买同样一套房屋需要多花213430.00元，即原告损失了213430.00元。2、天然气开户费。原被告双方均认可天然气开户费为原告的损失，该院亦予以认可。根据原告提供的《重庆市云阳县天然气有限责任公司开户、安装、供气合同》，天然气开户费应为3180.00元。3、专水、专电费用。专水费用由于原告没有提供具体的证据，该院不予认可。专电费用为660.00元，有重庆市物价局关于居民用电安装收费标准的通知《渝价[2001]325号为证。4、小区休闲场地分摊费用300.00元，有该楼居民代表签字为证。5、原告增加的房屋面积12平方米的价值。本案诉争房屋权属证书已经载明合法使用的面积，原告自行搭建的12平方米没有经过规划许可，属于违章建筑，故不受法律保护，亦不能计入原告的损失。综上，原告的各项损失共计213430.00＋3180.00＋660.00＋300.00元=217570.00元。
本案争执焦点：二、原告袁振生，被告方术清、余炳秋在本案诉争房屋的交易过程及过户不能的情况对原告的损失是否有过错及过错的大小？
原告认为在本案中原告没有任何过错，其理由是二被告至今还属于合法的夫妻关系，余炳秋处理的是夫妻共同财产，原告方购买该房屋没有过错。
被告方术清认为，原告明知方术清在坐牢，仍然只是和余炳秋签订房屋买卖协议，且明知方术清不愿意出卖房屋，合同的目的不能实现，是原告自己怠于行驶自己的权利，同时，按照原告与余炳秋签订的房屋买卖协议，过户应由原告自己负责，原告不能过户，责任在原告自己。
被告余炳秋认为，本案根本就没有合法成立的房屋买卖合同，原告认为所受的损失余炳秋是根本不予认可的，所有的过错都归咎于原告。余炳秋承认方术清没有任何过错，不承担责任，有过错的是余炳秋。
该院认为，原告与余炳秋在签订合同时，被告余炳秋向被告出示了结婚证、房产证及承诺书。承诺人处有余炳秋本人及其代签的“方术清”签名。原告已经尽到注意义务，主要责任在余炳秋。但是原告与被告余炳秋签订《房屋买卖协议》时已明确知道该房屋系二被告的夫妻共同财产，在房屋登记机关公示期间亦收到方术清提出的异议，导致房屋最终未能过户给原告。在长达10多年的时间里，房价上涨，导致当年的7万元不能买到同样的房屋，原告没有及时的要求被告还款退房，造成损失的一再扩大。对于扩大的损失，原告应承担30%（217570.00×30%=65271.00）的责任。
原告和二被告均同意余炳秋在本案中应承担责任。该院亦认为本案诉争房屋最终不能过户，余炳秋应负主要责任。余炳秋把本属于夫妻共同财产的房屋卖给原告，是无权处分人，在方术清反对卖房以后仍然将房屋交给原告使用，余炳秋对现在的损失应承担70%（217570.00×70%=152299.00）的责任。
原告和二被告均认为方术清在本案中没有过错。由于原告和被告余炳秋在签订房屋买卖合同的时候，方术清的人身自由受到限制，所以在房屋进行公示期间，方术清提出了异议，积极行使了权利，所以方术清没有任何过错。
本案争执焦点：三、被告方术清是否应承担责任？
该院认为虽然方术清对于原告的损失没有任何过错，但是方术清和余炳秋至今在法律上仍然是夫妻关系，系夫妻共同债务，根据《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条的规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”故对原告的损失方术清亦应和余炳秋共同承担70%的责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条，《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：一、被告余炳秋、方术清于本判决生效后十日内支付原告损失152299.00元，并返还原告购房款65000.00元。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费8275.00元，由原告负担2482.50元，二被告负担5792.50元；保全费2845.00元，由二被告负担；鉴定费5000.00元，由原告负担1500.00元，二被告负担3500.00元。
二审中，双方当事人均无证据推翻一审判决认定的案件事实，本院对一审查明的事实依法予以确认。
本院认为，首先，被上诉人袁振生与原审被告余炳秋就案涉房屋所签订的房屋买卖协议，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。由于余炳秋在出售该房屋时，未经共同权利人上诉人的同意，导致该协议无法履行过户手续，故被上诉人现请求解除合同，要求赔偿损失，符合法律的规定，应予以支持，而对于解除合同之后的损失，上诉人在本案中一并请求，并未超过诉讼时效。因此，上诉人主张被上诉人的请求已超过诉讼时效的理由不能成立。其次，对于案涉房屋的价值，经鉴定为283430.00元（包含房屋的房屋装修折旧），而上诉人主张房屋鉴定价值中包含了天然气开户费、专电费、小区休闲场地分摊费，无证据证明，对此主张，一审法院不予认定是正确的。再则，对于房屋增值损失责任的问题。因被上诉人与余炳秋在签订合同时，余炳秋向被上诉人出示了结婚证、房产证及承诺书，承诺人处有余炳秋本人及其代签的“方术清”签名，被上诉人已经尽到注意义务，主要责任在余炳秋。鉴于被上诉人在知晓该房屋由于共同权利人上诉人提出异议，导致该协议无法履行过户手续以后，未及时要求上诉人还款退房，造成损失扩大的情况，同时考虑到上诉人及余炳秋也未予退还被上诉人购房款的因素，一审法院确定由被上诉人承担30%的责任，也是适宜的。至于上诉人提出被上诉人已占用了上诉人的房屋长达十几年，应将房屋占用费赔偿给上诉人的问题。因上诉人未依法提出反诉，故不予处理。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持重庆市云阳县人民法院(2016)渝0235民初242号民事判决第一项；
二、撤销重庆市云阳县人民法院(2016)渝0235民初242号民事判决第二项；
三、解除袁振生与余炳秋于2005年12月26日签订的《房屋买卖协议》；
四、驳回袁振生的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8275.00元，由袁振生负担2482.50元，方术清、余炳秋负担5792.50元；保全费2845.00元，由方术清、余炳秋负担；鉴定费5000.00元，由袁振生负担1500.00元，方术清、余炳秋负担3500.00元。二审案件受理费3588.73元，由上诉人方术清负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 斌
审判员 程 杨
审判员 黄文革
二〇一六年十二月七日
书记员 姜 霞