河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）廊民二终字第606号
上诉人（原审被告）：段俊海。
委托代理人：武绍智，北京市邦道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：三河顺通房地产开发有限公司，住所地三河市燕郊行宫西大街北侧潮白人家第3幢商业楼17号。
法定代表人：王松田，董事长。
委托代理人：雷书湖。系该公司职员。
上诉人段俊海因与被上诉人三河顺通房地产开发有限公司（以下简称顺通公司）之间房屋买卖合同纠纷一案，不服三河市人民法院作出的（2013）三民初字第1362号民事判决向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理认定如下事实：2011年段俊海从顺通公司购买4套房屋，该4套房屋坐落于燕郊开发区潮白人家南区26号楼，分别为26-1-2401、26-2-2401、26-1-2406、26-2-2406。关于
26-1-2401、26-2-2401两套房屋，段俊海已付清全部购房款。本案合同系顺通公司与段俊海于2011年1月14日签订。该《商品房买卖合同》及补充协议约定顺通公司将其开发的26-2-2406室房屋售予段俊海，房屋总价款为527793元，付款方式为分期付款，段俊海应于订立合同当日支付房款264793元，余款263000元须在2012年1月14日前付清。双方还在补充协议中约定：买受人逾期付款超过90日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人向出卖人支付商品房总价款的25%作为违约金（出卖人可在买受人已付购房款中直接扣除）。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同签订后，段俊海依约交付264793元，但余款263000元未按照约定时间支付。为此，顺通公司于2013年1月31日向段俊海发出“催收分期付款欠款通知书”，将涉案房屋余款的付款时间延迟至2013年2月28日。
庭审中，段俊海主张：（一）未交付涉案房屋余款的原因系其担心涉案房屋所在楼宇的手续不全，可能无法办理产权证，之后，经过与顺通公司工作人员协商，口头约定等另外两套已交付全款的房屋的产权证发放后，再交付涉案房屋的余款。但当2012年11月10日，段俊海前往顺通公司付款时，被告知除交付余款外，还要向顺通公司交纳违约金99000元，段俊海不同意交付。故此，因双方一直未达成一致意见，段俊海才未交纳房屋余款。顺通公司对段俊海陈述的上述协商过程不予认可，段俊海对其主张未提交相关证据。（二）段俊海认为其已支付全款的另外两套房屋的尾款支付时间也迟于约定时间，而顺通公司并没有向段俊海收取违约金，故应视为双方对房屋的付款方式已经达成一致意见，涉案房屋亦可延后交付余款。对其主张，段俊海提交26-2-2401房屋及26-1-2401室房屋的《商品房买卖合同》、补充协议、付款收据予以证明。经质证，顺通公司对上述证据的真实性无异议，但认为与本案无关。（三）按照双方的约定，段俊海应在2012年1月14日交清余款，买受人逾期超过90日的，出卖人有权解除合同。那么，顺通公司的解除权应当在2012年1月14日的次日1月15日经过90日，即2012年4月13日，故从该日起算，经过一年，到2013年4月13日止，如顺通公司未在此期限内行使解除权，则解除权消灭，即顺通公司立案时间应在2013年4月13日前。（四）《商品房买卖合同》是国家工商行政管理局、中华人民共和国建设部监制的示范文本，房地产商应遵照执行，但本案顺通公司为了减轻自己的合同责任，同时加重段俊海的合同责任，又通过订立《补充协议》的方式否定了规范的合同文本，如顺通公司在补充协议的第二条加重了《商品房买卖合同》第六、七条规定的购房人的义务；补充协议的第四条加重了《商品房买卖合同》第九条规定的购房人的义务；补充协议的第八条加重了《商品房买卖合同》第十五条规定的被告方的义务；补充协议的第十三条、第十四条亦加重了购房人的义务。上述补充协议的条款与同日签订的《商品房买卖合同》同日签订，但条款不对等，应属无效。
原审法院认为，本案双方当事人于2011年1月14日签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不损害国家、集体或者第三人的利益，该合同及补充协议合法有效。双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，段俊海如约支付首批房款264793元，却未能按照约定于2012年1月14日前付清余款。之后，顺通公司于2013年1月31日向段俊海发出“催收分期付款欠款通知书”，将涉案房屋余款的付款时间延迟至2013年2月28日。段俊海收到该通知书后，希望继续履行合同，但因延迟付款的违约金问题，未能与顺通公司达成一致意见，至今未支付余款。对此事实，双方予以认可，原审法院予以确认。
关于庭审中段俊海辩称的其与顺通公司的工作人员曾协商迟延付款，经顺通公司工作人员请示后，顺通公司同意段俊海在其全款购买的商品房的房本下发后，再支付本案房屋余款的事实，顺通公司对段俊海辩称的此事实不予认可，段俊海亦无证据予以证明，故本院对段俊海陈述的上述事实亦无法确认。关于段俊海辩称的因其已支付全款的另外两套房屋的尾款支付时间也迟于约定时间，而顺通公司并没有向段俊海收取违约金，故应视为双方对房屋的付款方式已重新达成一致意见，涉案房屋亦可延后交付余款的主张，原审法院认为，段俊海购买了四套商品房，分别签订了四份《商品房买卖合同》，各自约定了权利义务，双方应按照各个合同约定的权利义务分别履行。而段俊海以其中两份合同的履行方式推定其他合同的履行方式，于法无据，原审法院对其主张不予支持。关于段俊海主张顺通公司已丧失解除权的抗辩，原审法院认为，本案合同中，双方约定了合同解除的条件，即当段俊海逾期付款超过90天时，顺通公司可选择继续履行合同，也可选择解除合同。2013年1月31日，顺通公司经邮局向段俊海发出催款通知书，将付款时间延迟至2013年2月28日。而顺通公司起诉的日期为2013年4月1日，故无论是按照段俊海主张的从2012年4月14日起计算解除权消除的期限，还是自延迟付款的2013年2月28日起计算，顺通公司均有权行使解除权。关于段俊海主张的双方签订的《补充协议》与《商品房买卖合同》中的某些条款不对等，显失公平，应属无效条款的抗辩，原审法院认为，《补充协议》系双方对合同条款的补充约定，双方均签名予以确认，系双方真实意思表示，不存在免除开发商责任，排除购房人权利的情形，不符合格式条款无效的规定，故原审法院对段俊海的该抗辩亦不予支持。根据双方在补充协议里的约定，段俊海逾期付款已超过90日，顺通公司作为出卖方，有权解除合同。
综上，原审法院对顺通公司要求解除合同的请求予以支持；对顺通公司要求段俊海承担总房款25%的违约金，并承担顺通公司代为交税的费用（264793×35.65%），共计226346.95元的主张，原审法院认为，双方在补充协议第二条第二项第二款中，对因逾期付款而解除合同的违约金已有明确约定，即“出卖人解除合同的，买受人向出卖人支付商品房总价款的25%作为违约金”，据此，原审法院认为，双方解除合同后，被告应承担总房款25%的违约金，即131948.25元（527793元×25%）。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、解除原告三河顺通房地产开发有限公司与被告段俊海于2011年1月14日签订的关于燕郊潮白人家南区26-2-2406室房屋的《商品房买卖合同》及补充协议；二、被告段俊海于本判决生效后三日内支付原告三河顺通房地产开发有限公司违约金人民币131948.25元；三、驳回原告三河顺通房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4775元，由原告三河顺通房地产开发有限公司负担1837元；被告段俊海负担2938元。
段俊海不服原审判决向本院提起上诉称，一、段俊海多次到顺通公司交款，但顺通公司均要求将违约金和购房款的尾款一并交纳，否则顺通公司拒收房款，故未交尾款的责任不在段俊海一方；二、根据双方在购房合同中的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中顺通公司已经向段俊海下达了办理涉案房屋入住通知书，并约定逾期未办理入住手续的，视为已办理入住手续，故本案中段俊海虽未办理入住手续，但应视为已办理入住手续，开发商应在规定时间内将办理产权证的资料提交房管局，但截至一审开庭时顺通公司仍未将涉案房屋的办证的资料提交房管局，故是顺通公司违约，而非段俊海违约。
顺通公司答辩称，一、我们同意原审的判决结果，我们认为原审没有问题；二、根据双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，段俊海违约事实明显，段俊海应承担相应的违约责任。
二审经审理对原审查明的事实予以确认。
二审另查明，2012年6月30，顺通公司就涉案房屋向段俊海下达了入住通知书，要求段俊海在规定时间内到顺通公司办理入住手续，且该入住通知书载明，逾期未办理者，即视为房屋已交付使用。
本院认为，顺通公司与段俊海在《商品房买卖合同》中约定，剩余房款263000元应在2012年1月14日之前付清。补充协议中约定：买受人逾期付款超过90日的，出卖人有权解除合同。本案中段俊海迟延交付剩余房款达90天以上，按照合同约定，顺通公司有权解除与段俊海签订的房屋买卖合同。但顺通公司于2012年6月份向段俊海下达的入住通知书，表明其并未行使合同解除权，而是希望继续履行该房屋买卖合同。且该入住通知书载明逾期未办理入住手续的，视为房屋已经交付使用，即顺通公司自认涉案房屋已经交付。据此，可以认定对于双方所订立的《商品房买卖合同》，顺通公司作为房屋出卖人的主要义务已履行完毕，其再提出解除合同缺乏法律依据，故原审判决解除双方之间的商品房买卖合同不妥。段俊海迟延交付购房尾款构成违约，但其违约的时间，应计算至2012年7月7。因段俊海于当天到顺通公司办理入住手续，已表明其愿意继续履行合同并交付购房尾款，只是因为顺通公司要求将违约金和购房款的尾款一并交纳，双方未能达成一致意见，才致段俊海迟迟未能交付剩余房款。若顺通公司于当日接收段俊海的购房款，则不会产生此后的违约金。至于此前段俊海应交纳多少违约金，双方可另行协商，协商不成的可通过诉讼解决，顺通公司不应以此拒收房款，故在2012年7月7日顺通公司已明确要求段俊海将购房款和违约金一并交纳，否则拒收房款的情况下，再认定段俊海构成违约不妥。段俊海违约的时间应自2012年1月14日（合同约定的结清房款的时间）计算至2012年7月7日（即段俊海到顺通公司交款表明其愿意继续履行合同之日）。但原审认定的违约金过高，综合全案情况及段俊海在履行合同中的过失程度，本院酌定段俊海按照银行同期贷款利率的1.3倍向顺通公司支付欠付房款的违约金。
综上，段俊海关于双方应继续履行该房屋买卖合同的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决解除双方之间的商品房买卖合同及补充协议不妥，依法应予改判。原审认定的违约金过高，本院酌情予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销河北省三河市人民法院作出的（2013）三民初字第1362号民事判决；
二、三河顺通房地产开发有限公司与段俊海继续履行双方于2011年1月14日签订的关于燕郊潮白人家南区26-2-2406室房屋的《商品房买卖合同》及补充协议；
三、段俊海于本判决生效后十日内向三河顺通房地产开发有限公司支付剩余购房款263000元，并以该购房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍支付自2012年1月14日起至2012年7月7日止的违约金；
四、段俊海履行完本判决第三项之义务后十日内，三河顺通房地产开发有限公司向三河市房管局提交办理涉案房屋产权证所需资料。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4775元，由上诉人段俊海负担477元，被上诉人三河顺通房地产开发有限公司负担4298元；二审案件受理费2938元，由上诉人段俊海负担293元，由被上诉人三河顺通房地产开发有限公司负担2645元。
本判决为终审判决。
审判长 李绍辉
审判员 刘建刚
审判员 罗丕军
二〇一五年一月十三日
书记员 王 强