福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽03民终1465号
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘登峰，男，1985年11月19日出生，汉族，农民，住莆田市城厢区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘元林，男，1960年2月3日出生，汉族，农民，住莆田市城厢区。
上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：王乘波、吴清华，福建兆恩律师事务所执业律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：福建泰安集团工程有限公司，住所地福建省莆田市城厢区荔城路北磨路口，统一社会信用代码：91350300705164363Q。
法定代表人：林志伟，董事长。
委托诉讼代理人：蔡雨安、林爱如，福建聚华律师事务所执业律师。
上诉人刘登峰、刘元林因与被上诉人福建泰安集团工程有限公司（以下简称“泰安公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2018）闽0302民初934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月10日立案后，依法组成合议庭于2018年6月20日公开开庭进行了审理。上诉人刘登峰、刘元林的委托诉讼代理人王乘波、被上诉人泰安公司的委托诉讼代理人林爱如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘登峰、刘元林上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1.泰安公司向刘登峰、刘元林支付逾期办理《房屋所有权证》的违约金，违约金以购房款796118元为基数，自2013年7月30日起至2015年2月5日止按日万分之一计算为44184.55元；支付逾期办理《国有土地使用证》的违约金，违约金以购房款796118元为基数，自2013年7月30日起至2017年7月27日止按日万分之一计算为116074元；2.协助刘登峰、刘元林办理坐落在莆田市城厢区荔城大道与莆岭公路交叉口西南侧泰安名成4号楼8A02号房产土地使用年限终止日期为2071年2月28日的不动产权证书，办理变更登记所需费用由泰安公司承担；3.判令本案一审、二审诉讼费用由泰安公司承担。事实和理由：一、一审认定刘登峰、刘元林要求泰安公司支付逾期办证违约金超过诉讼时效，是错误的。1.涉案房屋所有权证虽然于2015年2月5日办理，但泰安公司于2017年底左右才通知刘登峰、刘元林领取。因此，刘登峰、刘元林于2017年底才知道权益被侵犯，故刘登峰、刘元林于2018年1月24日主张权利并未超过诉讼时效。2.房屋权属证书包括房屋所有权证和土地使用证，二者是一体的。一审将二者分开计算诉讼时效，违反立法精神。涉案不动产权证书于2017年7月27日才办理，故刘登峰、刘元林于2018年1月24日主张权利也未超过诉讼时效。3.《中华人民共和国民法总则》规定诉讼时效为3年。即使按照涉案房屋所有权证的办理时间2015年2月5日，刘登峰、刘元林于2018年1月24日主张权利也未超过诉讼时效。二、莆田市人民政府会议纪要所涉及的地块是3号楼，但讼争房屋所处地块是4号楼，两个地块明显不一致，且会议纪要作出的时间为2015年11月5日，明确表明可以通过补缴土地出让金方式解决地块使用年限不一致问题，故一审将此作为泰安公司逾期办理讼争房屋不动产权证书的免责事由，是错误的。三、双方签订的《商品房买卖合同》第一条第二款约定讼争房屋的土地使用年限至2071年2月28日止，但涉案不动产权证书载明的土地使用年限为50年（自2008年2月3日起算），显然与约定不符。刘登峰、刘元林选择要求泰安公司继续履行延长讼争房屋使用年限的义务，并无不当，应予支持。一审对该请求予以驳回，是错误的。
泰安公司辩称：1.因政府颁发给泰安公司的莆国用（2008）字第N2008036号和莆国用（2008）字第N2008037号两本《国有土地使用证》载明的宗地土地使用年限不一致的历史遗留问题，土地登记部门在解决该历史遗留问题过程中花费较长时间，导致泰安公司无法及时完整办理讼争房屋的各项建设手续备案、规划验收、产权登记等，进而产生逾期办证。因此，本案逾期办证责任不在于泰安公司，不应由泰安公司承担逾期办证违约责任。2.因吴静等部分业主擅自违章搭盖，导致4号楼房屋无法按时通过测绘和规划验收，影响整个项目的房屋权属证书办理。刘登峰、刘元林在一审庭审中确认泰安公司应对逾期办证行为先行承担违约责任，再向违章搭盖业主追偿，显然是自认业主违章搭盖与逾期办证存在因果关系，故双方互不承担违约责任。3.即便泰安公司应承担逾期办证违约责任，违约金也只能计算至房屋初始登记之日，即2014年8月18日。因《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日才开始实施，本案的违约行为是发生在2015年10月1日之前，已经超过《中华人民共和国民法通则》规定的二年诉讼时效，不应予以保护。刘登峰、刘元林于2018年1月24日才向人民法院提起逾期办证违约之诉，诉讼行为已经超过诉讼时效，应予以驳回。4.双方约定的房屋权属证书不包括国有土地使用证，且涉案土地证的无法按期办理系因土地政府管理部门的原因造成，并非因泰安公司的原因造成，故刘登峰、刘元林要求泰安公司支付逾期办理土地使用证的违约金，缺乏依据。5.泰安公司获得出让的三块土地使用年限不一致（有50年和70年），讼争房屋的土地使用权为50年。因房管部门提供的是格式合同，泰安公司无法对其添加或者更改，且按照相关法律规定，土地使用年限期满后会自动续期，并未给刘登峰、刘元林带来任何损失。6.泰安公司一审提供的莆田市人民政府的会议纪要与本案逾期办证存在关联。因3号楼两个地块的土地使用年限不一致，也导致了4号楼地块的土地使用证无法分割。综上，请求驳回上诉，维持原判。
刘登峰、刘元林向一审法院起诉请求判令：1、判令泰安公司协助刘登峰、刘元林办理坐落在莆田市城厢区荔城大道与莆岭公路交叉口西南侧泰安名成4号楼8A02号房产土地使用年限终止日期为2071年2月28日的国有土地使用权证并承担变更登记所需费用；2、判令泰安公司支付给刘登峰、刘元林以购房款人民币796118元为基数自2013年7月30日起至2015年2月5日止按日万分之一计算的逾期办理《房屋所有权证》的违约金44184.55元；3、判令泰安公司支付给刘登峰、刘元林以购房款人民币796118元为基数自2013年7月30日起至2017年7月27日止按日万分之一计算的逾期办理《国有土地使用权证》的违约金116074元；4、本案的诉讼费用由泰安公司担。泰安公司向一审法院反诉请求判令：1.刘登峰、刘元林支付给泰安公司逾期支付购房款违约金249922.85元；2.本案诉讼费用由刘登峰、刘元林承担。
一审法院认定事实：2011年8月15日，刘登峰、刘元林与泰安公司签订《商品房房屋买卖合同》一份，双方约定：刘登峰、刘元林以总价款人民币796118元的价格向泰安公司购买位于莆田市城厢区荔城大道与莆岭公路交叉口西南侧泰安名成第4幢十三层8A02号房；合同第一条约定该地块土地使用年限至2071年2月28日。第六条约定买受人按下列第三种方式按期付款：3、其他方式：第一期买受人在签订《商品房买卖合同》之日向出卖人支付人民币246118元，第二期买受人在2011年9月15日前办好按揭手续，付清房款余额人民币55万元（买受人按揭不足部分必须以现金方式支付给出卖人）；合同第七条约定：买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款项之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四点二的违约金……。第八条约定出卖人应当在2013年5月1日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1……；第十四条约定出卖人应当在商品房交付使用60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金等。该《商品房买卖协议》附件6《合同补充协议》第一条约定：1、本合同签订时，买受人确认已详细了解办理按揭贷款的相关手续及所需提交的全部材料，并在合同签订后7日内如期向贷款银行提交经银行认可的全部贷款申请材料，出卖人协助买受人办理按揭贷款手续，办理贷款应交纳的抵押鉴证费、保险费、印花税等相关费用由买受人承担。2、因买受人延迟办理银行按揭贷款手续或申请按揭贷款时提交的材料或信用等不符合银行要求、政策性变化或其他原因，造成银行未能在2011年9月1日前足额发放按揭贷款的，则剩余房价款（或银行批准按揭贷款金额低于买受人应付款部分）自动变更为以现金方式付款，并由买受人在2011年9月15日前以现金方式一次性付清……4、买受人逾期支付房价款的，应自逾期之日起至实际全额付款之日止，按应付金额的日万分之三向出卖人支付违约金；逾期超过60天的，出卖人有权单方解除合同（自解除合同的通知送达之日起本合同终止），解除合同时买受人应按房价款的10%向出卖人赔偿损失；第三条约定：1、出卖人在商品房交付使用后60日内向房屋权属登记机关申请房屋所有权初始预登记，但由于非出卖人原因造成买受人在商品房交付使用后90日内仍未取得房屋权属证书的，双方互不承担违约责任；2、买受人应及时向房屋权属登记机关申请办理产权登记，办理权属登记需买受人提供的资料由出卖人直接交付给权属登记机关。因买受人原因造成买受人未能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属登记证书的，双方互不承担违约责任等。3、买受人委托出卖人代办申领房屋权属证书，并将权属证书由贷款银行或出卖人保管。4、在买受人所在物业内，全部买受人的房屋所有权证办理完毕后90日内，出卖人与买受人应按土地登记的相关规定办理国有土地使用证登记手续。2011年6月12日，泰安公司开具给刘登峰、刘元林金额为人民币246118元的《销售不动产统一发票（自开）》。2012年4月19日，泰安公司开具给刘登峰、刘元林金额为人民币47200元的《销售不动产统一发票（自开）》。同年6月14日，泰安公司开具给刘登峰、刘元林金额为人民币2800元的《销售不动产统一发票（自开）》。同年7月25日，泰安公司开具给刘登峰、刘元林金额为人民币80000元的《销售不动产统一发票（自开）》。同年11月20日，泰安公司开具给刘登峰、刘元林金额为人民币420000元的《销售不动产统一发票（自开）》。2015年2月5日，泰安公司为刘登峰、刘元林办理了讼争房屋的房屋所有权证书。
2015年11月5日，莆田市人民政府召开专题会议，研究“泰安名成”项目办理国有土地使用证分割有关问题，达成《会议纪要》，纪要内容如下：鉴于荔城路周边的城市整体景观布局及提升城市品位和形象需要，“泰安名成”项目涉及的三宗地块在规划指标进行统筹开发建设后，因项目3#楼住宅部分用地横跨其中的两宗地块之间{该两宗地块因取得方式不同，造成地块住宅部分的使用年限不一致，其中莆国用[2008]第N2008036号土地使用年限至2071年2月28日；莆国用[2008]第N2008037号土地使用年限50年，自颁发国有土地使用证之日起算}，导致无法办理国有土地使用证分割手续。为妥善解决该历史遗留及民生问题，切实维护购房户的合法权益及社会安定稳定，本着实事求是的原则，会议议定如下：一、同意将3#楼位于莆国用[2008]第N2008037号地块内住宅部分的土地使用年限与莆国用[2008]第N2008036号地块的土地使用年限统一至2071年2月28日；二、同意由市国土局对3#楼各购房户位于莆国用[2008]第N2008037号地块内住宅部分的建筑面积，按照现行评估楼面地价测算应补缴的土地出让金（具体标准为：现行评估楼面地价÷70年×13年），并由各购房户分别缴纳土地出让金后，直接按统一后的土地使用年限予以办理3#楼住宅部分的国有土地使用证分割手续。三、泰安公司负责与购房户协调解决土地出让金补缴价款问题，妥善做好购房户思想工作。
2017年7月27日，泰安公司为刘登峰、刘元林办理了讼争房屋的《不动产权证书》，该证载明其土地使用期限为50年（自2008年2月3日起算）。
一审法院认为，泰安公司与刘登峰、刘元林签订的《商品房买卖合同》（含附件六《合同补充协议》）系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按合同约定履行义务。刘登峰、刘元林在2012年11月20日前已向泰安公司支付了全部购房款，现泰安公司才要求刘登峰、刘元林支付逾期支付购房款违约金，在《中华人民共和国民法总则》实施之前（2017年10月1日）已超过《中华人民共和国民法通则》规定的二年诉讼时效，故对该请求不予支持。泰安公司于2015年2月5日已为刘登峰、刘元林办理了《房屋所有权证》，现刘登峰、刘元林才要求泰安公司支付逾期办理《房屋所有权证》的违约金，亦在《中华人民共和国民法总则》实施之前（2017年10月1日）已超过《中华人民共和国民法通则》规定的二年诉讼时效，故对该请求亦不予支持。根据泰安公司在一审法院审理过程中提供的莆田市人民政府的会议纪要，可以证实涉案商品房所在的楼盘国有土地使用证存在用地年限不一致的情形，该历史遗留问题导致泰安公司无法为各个业主办理国有土地使用证的分割手续，该原因确实非泰安公司所控制，故无法办理国有土地使用证不能归责于泰安公司。故逾期办理国有土地使用证的违约责任不应由泰安公司承担，故刘登峰、刘元林要求泰安公司支付以购房款796118元为基数自2013年7月30日起至2017年7月27日止按日万分之一计算的逾期办理《国有土地使用权证》的违约金，缺乏依据，不予支持。泰安公司于2017年7月27日已为刘登峰、刘元林办理了《不动产权证书》，该证书包含国有土地使用权证（即二证合一），讼争房屋的土地使用权已经转移在刘登峰、刘元林名下，该土地使用权已经属于刘登峰、刘元林所有，现刘登峰、刘元林再请求泰安公司协助其办理坐落在莆田市城厢区荔城大道与莆岭公路交叉口西南侧泰安名成4号楼8A02号房产土地使用年限终止日期为2071年2月28日的国有土地使用权证并承担变更登记所需费用，缺乏依据，不予支持。至于《商品房买卖合同》中约定的土地使用年限与《不动产权证书》中登记的使用年限不一致的问题，刘登峰、刘元林可在其向土地管理部门申请办理延长土地使用年限后再另行向泰安公司主张赔偿该办理延长土地使用年限所需的费用，或者直接另行向泰安公司主张承担赔偿责任等。因泰安公司未告知刘登峰、刘元林逾期办理国有土地使用权证的原因，刘登峰、刘元林不知该原因，且其也没有过错，该部分的案件受理费若由败诉的刘登峰、刘元林承担，明显不公平，故一审法院酌情确定该部分的案件受理费由泰安公司负担。据此，为维护公民、法人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、驳回刘登峰、刘元林的诉讼请求；二、驳回福建泰安集团工程有限公司的反诉请求。本案案件受理费人民币3605元，由刘登峰、刘元林负担2105元，福建泰安集团工程有限公司负担1500元；反诉费人民币2524.42元，由福建泰安集团工程有限公司负担。
本院二审期间，刘登峰、刘元林没有提交新的证据。泰安公司提供以下证据：1.涉案楼盘的建设工程规划许可证复印件一份，欲证明：涉案楼盘1至4号楼当初是统一进行规划审批的，因3号楼和4号楼部分土地存在重合，导致后期4号楼土地证办理时受到3号楼的影响而不能如期办证，因此，泰安公司一审提供的莆田市人民政府的会议纪要与本案具有关联性。2.涉案楼盘4号楼各业主包括刘登峰、刘元林领取产权证的汇总表格复印件一份，欲证明：本案逾期办证的起算点应该是自商品房交付后的第91日起算，截止点是房屋权属证书办理登记至各业主名下之日止，刘登峰、刘元林在一审诉讼请求中要求计算的逾期办证违约金已超过诉讼时效，不应予以支持。该表格不能证明逾期办证违约金的起算点应从领取房屋权属证书之日计算。
刘登峰、刘元林质证认为：1.对建设工程规划许可证的真实性没有异议，从该许可证可以知道至少在2010年1月份，也就是本案商品房买卖合同签订之前，泰安公司已经明确知道4号楼所在的土地使用年限是50年，却没有向各业主告知，泰安公司存在欺骗各业主购房的事实。2.对领证表格的真实性没有异议，该表格可以证明4号楼各业主领证的时间都是在2017年下半年之后，因此，在刘登峰、刘元林领取房屋权属证书即2017年9月4日时，本案逾期办证违约金的诉讼时效才开始起算。
本院经审查认为：1.对建设工程规划许可证，刘登峰、刘元林对真实性没有异议，泰安公司也有提供原件核对，真实性可以确认。该许可证可以证明涉案楼盘3号楼和4号楼是一起规划审批的，故3号楼所在土地存在不同的使用年限，确实也影响4号楼土地使用证的办理，一审中泰安公司提供的莆田市人民政府的会议纪要与本案确有关联，可以作为本案定案依据。2.对4号楼各业主领证表格，刘登峰、刘元林对真实性没有异议，泰安公司也有提供原件核对，真实性可以确认。该表格仅能证明各业主领证时间均是在2017年下半年，但不能证明刘登峰、刘元林在领证时才知道泰安公司存在逾期办证违约行为。
经审理查明，刘登峰、刘元林、泰安公司对一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，涉案的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系刘登峰、刘元林与泰安公司双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《合同补充协议》第三条第三款明确约定刘登峰、刘元林委托泰安公司代办申领房屋权属证书，且泰安公司收取了刘登峰、刘元林预交的办证费用，故刘登峰、刘元林与泰安公司之间形成委托办证关系。房屋所有权证和土地使用证，是房屋权属证书不可分割的两个组成部分，泰安公司应依约为刘登峰、刘元林代为办理房屋所有权证和土地使用证。泰安公司主张其只负有代为办理房屋所有权证的义务，不负有代为办理土地使用证的义务，理由不能成立，本院不予采信。《商品房买卖合同》第十四条明确约定，如果因出卖人即泰安公司原因导致买受人即刘登峰、刘元林不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，泰安公司才承担逾期办证违约责任。对于涉案商品房的房屋所有权证，泰安公司没有在交房后90日内办理出来，应依照合同约定从逾期办理之日起至房屋所有权证登记至刘登峰、刘元林名下之日止承担逾期办理房屋所有权证的违约责任。虽然《中华人民共和国民法总则》变更规定诉讼时效为3年，但在《中华人民共和国民法总则》实施之前即2017年10月1日之前，泰安公司依据《中华人民共和国民法通则》所取得的诉讼时效利益，不因《中华人民共和国民法总则》的实施而丧失。刘登峰、刘元林一审起诉要求泰安公司承担逾期办理房屋所有权证的违约责任，在《中华人民共和国民法总则》实施之前就已超过2年，在泰安公司提出诉讼时效抗辩的情况下，一审判决予以驳回，是正确的。刘登峰、刘元林主张逾期办证违约金应从其领证时起算，但自泰安公司逾期办证之日起，刘登峰、刘元林就已知道其权利被侵犯，故本案诉讼时效应从泰安公司逾期办证之日起算，刘登峰、刘元林的该主张不能成立，本院不予采信。对于涉案商品房的土地使用证，根据泰安公司一审提供的莆田市人民政府[2015]165号专题会议纪要文件，可以证实涉案楼盘3号楼住宅部分用地跨越两宗地块，该两宗地块的土地取得方式不同，土地使用年限也不同，导致涉案商品房的土地使用证不能及时办理，故一审认定涉案商品房的土地使用证不能及时办理系非因泰安公司的原因导致，判决驳回刘登峰、刘元林要求泰安公司承担逾期办理土地使用证违约金的请求，也无不当，应予维持。现泰安公司已将涉案商品房的土地使用证代为办理出来，但该证书中记载的土地使用年限截止日与合同约定的土地使用年限截止日存在不一致，故刘登峰、刘元林请求由泰安公司按照合同约定协助刘登峰、刘元林办理变更涉案商品房土地使用年限终止日期为2071年2月28日的土地使用证，并由泰安公司承担办理变更登记所需费用，有合同依据，应予支持，一审判决予以驳回不当，应予纠正。本院酌情确定由泰安公司在三个月内协助刘登峰、刘元林办理变更符合合同约定的土地使用年限的土地使用证，逾期不办理的，刘登峰、刘元林可以依据双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定另行主张逾期变更办证的违约责任。
综上所述，刘登峰、刘元林上诉请求合理的部分，本院予以支持，不合理的部分，本院予以驳回；一审法院认定事实基本清楚，但部分处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持福建省莆田市城厢区人民法院（2018）闽0302民初934号民事判决第二项；
二、撤销福建省莆田市城厢区人民法院（2018）闽0302民初934号民事判决第一项；
三、福建泰安集团工程有限公司应在本判决生效之日起三个月内协助刘登峰、刘元林办理变更坐落在莆田市城厢区荔城大道与莆岭公路交叉口西南侧泰安名成4号楼8A02号商品房土地使用年限终止日期为2071年2月28日的土地使用证，办理变更登记所需全部费用由福建泰安集团工程有限公司承担；
四、驳回刘登峰、刘元林的其他上诉请求。
本案一审案件受理费3605元，由刘登峰、刘元林负担2005元，福建泰安集团工程有限公司负担1600元；反诉费2524.42元，由福建泰安集团工程有限公司负担。二审案件受理费3605元，由刘登峰、刘元林负担3505元，由福建泰安集团工程有限公司负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 林美双
审判员 李 忠
审判员 彭赵龙
二〇一八年七月二十五日
书记员 翁品晶
附：相关主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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