广东省广州市增城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗增法民三初第906号
原告：增城市通用机械股份有限公司，住所地广州市增城区增江街东桥路1号。
法定代表人：黎文汉。
委托代理人：卢基良，男，汉族，住广州市增城区，系该公司副总经理。
被告：广州市东川机械有限公司，住所地广州市增城区朱村街南岗村。
法定代表人：陈晓东。
被告：陈晓东，男，住广州市增城区，
原告增城市通用机械股份有限公司（以下简称通用公司）诉被告广州市东川机械有限公司（以下简称东川公司）、陈晓东租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告通用公司的委托代理人卢基良到庭参加诉讼，被告东川公司、陈晓东经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告通用公司诉称：一、通用公司于2014年6月因生产经营不善出现严重困难而停业，闲置了位于广州市增城区增江街东桥东路1号内的厂房、办公楼、仓库等物业同年10月中旬与东川公司法人代表进行了洽谈，并于同年11月5日经双方友好协商签订了《厂房租赁合同》，之后因通用公司个别股东占据小部分办公室原因，不能及时交付被告使用，于2015年1月23日经协商，签订了《厂房租赁合同（附带合同）》，在附带合同中，双方对《厂房租赁合同》的部分条款作适当调整。随后按合同规定收取三个月的租金和押金。然而东川公司在履行合同过程中出现违反合同的违约事实。按照《厂房租赁合同（附带合同）》文本内容第1条：“按照《厂房租赁合同书》中第三条甲方提供两个月免租期给乙方作为装修期现变更为叁个月免租期作弥补损失”即免租期具体日期是2014年11月至2015年1月，2月份开始交纳租金。但是东川公司从2月份开始就未能按合同约定交纳租金。3月份也未能按照合同约定每月10号前缴纳租金。只是在通用公司财务人员及有关负责人多次催促下，东川公司在3月13日交纳一张招商银行支票，票面金额为310000元。但通用公司去承兑时被银行告知票面金额不足而退票，这已是一年内第二次拖欠时间交纳租金。期间，通用公司对此沟通东川公司要求作出解释，东川公司均未能支付租金。4月份之后，东川公司仍未支付租金，已达到三次拖欠租金，且电话无法联络陈晓东。按照《厂房租赁合同》第三条“一年内出现两次拖延时间缴纳租金，第三次起视作违约”，第九条“双方违约责任，甲乙方必共同遵守合同，遵守法律法规，如果任何一方违约，退还或没收押金，并处以押金叁倍的赔偿金”。二、按照《厂房租赁合同》第五条规定，2015年1月起，东川公司必向通用公司缴纳实际使用水电费，按实用度数及市政水电费价格收取，东川公司共欠下2015年1月至3月份的水费2128.03元、电费99121.5元；三、通用公司生产车间有两台自制老式双梁吊车，因不符合安全生产要求及无法领取合格证，在签订《厂房租赁合同书》的洽谈过程中，口头上明确要求东川公司拆除上述两台吊车，而且残余价值归通用公司所有，但东川公司拆除后卖得21000元至今未付给通用公司。综上，东川公司已构成违约，为维护通用公司的合法权益，特向法院起诉，请求依法判令：一、解除通用公司与东川公司所签订的《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同（附带合同）》；二、通用公司合法没收东川公司已交纳的押金495000元；三、东川公司向通用公司支付违约金1485000元；四、东川公司向通用公司支付电费99362.5元；五、东川公司向通用公司支付三个月租金465000元；六、东川公司承担本案全部诉讼费用。
被告东川公司、陈晓东未到庭答辩。
经审理查明：原增城县通用机械厂系全民所有制企业，主管部门为增城县经济委员会，于1990年7月25日补办开业手续，重新进行工商登记，经营场所为原增城县荔城镇东桥东路1号。
1989年8月2日，原增城县人民政府填发二十三份房屋所有权证（粤房字第××号、09××98号、09××00号、16××51号、16××54号、16××55号、16××56号、16××60号、16××64号、16××68号、16××69号、16××70号、16××72号、16××73号、16××74号、16××75号、16××79号、16××81号、16××83号、16××84号、16××85号、16××88号、16××89号）给广州市包装和食品机械工业公司增城通用机械厂收执，房屋地址位于原××城镇××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××幢，建筑面积分别为533.63平方米、73.90平方米、240.99平方米、182.05平方米、636.36平方米、169.42平方米、97.90平方米、446.40平方米、100.90平方米、39.52平方米、59.57平方米、817.98平方米、52.01平方米、459.10平方米、356.59平方米、119.27平方米、89.93平方米、1208.34平方米、1271.04平方米、171.39平方米、62.01平方米、394.19平方米、818.89平方米。
1994年2月1日，原增城市人民政府填发一份房屋所有权证（粤房字第××号）给通用公司收执，房屋地址位于原××城市××城镇××幢，面积为270.36平方米。1994年2月2日，原增城市人民政府填发五份房屋所有权证（粤房字第××号、36××48号、36××49号、36××50号、36××71号）给通用公司收执，房屋地址位于原××城市××城镇××、××、××、××、××幢，面积分别为394.83平方米、270.36平方米、805.03平方米、444.26平方米、386.34平方米、122.55平方米。
1994年10月27日，增城县通用机械厂更名为通用公司，住所地为原××城市××城镇××号。
2014年10月10日，广州市包装和食品机械工业公司增城通用机械厂出具《委托书》给通用公司，载明由通用公司管理其名下的物业的出租、日常维修事宜，租金由通用公司处置等内容。
2014年11月5日，通用公司（甲方、厂房业主）与东川公司（乙方、承租人）签订《厂房租赁合同书》，载明：“现甲方名下座落在增城市增江街东桥东路1号的闲置厂房、办公楼、仓库等公司物业出租给乙方使用。经甲乙双方充分协商，订立此租赁合同，共同遵守。一、出租范围：甲方以整体出租的形式，以现时配置条件出租（供水、电设施齐全、吊车基本配齐）上述物业给乙方使用。范围包括公司办公楼闸门为界至厂区全部范围内的所有厂房、办公楼、仓库、空地，办公楼外面的原五金仓库，公司球场宿舍的二楼靠北的原公司培训教室、五金仓库门前三个专用停车位等。……租期：从二Ο一四年十一月六日至二Ο二二年十一月五日止。一定八年。……二、租金及租金调整方式。整体承租价：壹拾陆万伍仟元/月（每月壹拾陆万伍仟元，租金每两年递增10%）。三、租金支付方式：乙方预付三个月的租金给甲方作为押金，（租期满后，结清所有款项，甲方退还押金给乙方）。甲方提供两个月免租期给乙方作为装修期。装修期双方签订合同日起计算。每月十号前支付当月租金，节假日顺延，不得拖欠。一年内如出现拖延时间交纳租金，第三次起视作乙方违约。……五、水、电费的收取。1、水费：按供水单位收费标准收取，甲方负责安装水表计量，实用实收。2、电费：根据乙方的要求，对现时属于甲方的供电变压器进行整改。第一次整改的费用由甲方负责，以后如需再整改，由乙方负责，整改后工业用电的耗损，无功补偿等费用由乙方支付。二Ο一五年一月一日起乙方承租范围内使用用电由乙方负责交费。甲方只负责自用部分电费。……九、双方违约责任。……如果任何一方违约，退还或没收押金，并处以押金叁倍的赔偿金处罚。……”。
2015年1月23日，通用公司（甲方、厂房业主）与东川公司（乙方、承租人）签订《厂房租赁合同书（附带合同）》，载明“甲乙双方在2014年11月5日签订了《厂房租赁合同书》，甲方已在规定时间内将大部分厂房、办公楼、合同内物业等交付乙方使用。乙方同时也向甲方支付了押金。现因甲方由部分物业（综合楼接待室、小会议室）因甲方某股东占据不愿搬出，造成甲方未能在规定的时间内将合同内的物业完整交给乙方，导致乙方不便及损失。乙方提出要求弥补损失。根据实际情况，经过双方多次协商，以《厂房租赁合同书》作为蓝本，具体条款作调整，同意以下几点变更，并商定《厂房租赁合同书》的附带合同。1、按照《厂房租赁书》中第三条“甲方提供两个月免租期给乙方作为装修期”，现变更为叁个月免租期作弥补损失。2、乙方按照《厂房租赁合同书》内的厂房租赁范围减少租赁综合大楼三楼全层449.7平方米，二楼的财务室、总经理室、接待室、小会议室共256.7平方米，第三层厕所68.7平方米，合计775平方米，月租金减少10000元。3、因甲方木模车间已属危房，乙方认为不作使用交回甲方，甲方同意用山顶球场六层楼首层的乒乓球室、公司厨房置换租给乙方使用，租期按《厂房租赁合同书》相同。……”。
2014年11月15日，通用公司开具《收据》，载明东川公司交来厂房租赁押金共495000元等内容。
2015年3月13日，通用公司开具《收据》，载明东川公司交来2015年2月、3月厂房租金310000元等内容。
2015年3月19日，东川公司出具《招商银行支票》，载明收款人为通用公司，金额为31万元，用途为租金。
2015年3月25日，招商银行股份有限公司广州分行出具《退票理由书》，载明，支票号码为93352733，金额为31万元的支票，因账户余额不足被退票。
2015年2月6日，广州市供电局有限公司向通用公司发出两份《广州供电局有限公司电费通知单》，载明2015年1月1日至2015年2月1日，增城增江街河东8.1、8.2号等地址共产生工业用电电费32479.98元、居民用电电费21547.04元等内容。2015年3月18日，广州供电局有限公司出具发票给通用公司收执，载明位于增城市增江街××电费54027.02元。
2015年3月6日，广州市供电局有限公司向通用公司发出四份《广州供电局有限公司电费通知单》，载明2015年2月1日至2015年3月1日，增城增江街河东8.1、8.2号、增城市荔城街崔家围等地址共产生工业用电电费35006.83元、居民用电电费18959.04元、商业用电电费326.43元、居民用电电费261.39元等内容。2015年3月17日，广州供电局有限公司出具发票给通用公司收执，载明位于增城市增江街××电费54553.69元。
2015年4月6日，广州市供电局有限公司向通用公司发出四份《广州供电局有限公司电费通知单》，载明2015年3月1日至2015年4月1日，增城增江街河东8.1、8.2号、增城市荔城街崔家围等地址共产生工业用电电费31634.69元、商业用电电费567.86元、居民用电电费21504.99元、居民用电电费218.04元等内容。2015年4月17日，广州供电局有限公司出具发票给通用公司收执，载明位于增城市增江街××电费53925.58元。
2015年6月9日，本院立案受理本案，2015年11月11日通用公司撤回要求东川公司支付水费2128.03元和返还两台双梁吊车清拆残值款21000元的诉讼请求。
本案审理过程中，通用公司陈述以下事实：一、关于房屋权属情况，广州市包装和食品机械工业公司增城通用机械厂没有工商登记，是当时为了给广州市人民机械厂加工机械产品而使用的名称，通用公司原使用“广州市包装和食品机械工业公司增城通用机械厂”的名字进行生产经营，所以在登记房屋产权时也使用了上述名字，涉案房屋是属于增城市通用机械厂的。二、通用公司与东川公司签署合同第二天即将厂房交付东川公司，东川公司也已经实际使用了厂房，因约定了免租期，故租金自2015年2月1日起开始计算，但东川公司并未支付任何租金及电费，经通用公司多次催告，东川公司仅交付一张空头支票。通用公司庭审中出示中国移动通话记录，拟证明其催告行为。目前东川公司的负责人已经联系不到，其公司员工也已经离开涉案厂房。三、关于用电情况，免租期的电费依然要收取，商业用电是通用公司门口的商铺用电，增城区荔城街崔家围产生的用电是通用公司员工宿舍用电，上述用电均是统一抄表、统一缴费，东川公司只负责工业用电。
本院认为：通用公司与东川公司于2014年11月5日签订的《厂房租赁合同书》及2015年1月23日签订的《厂房租赁合同书（附带合同）》系双方真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。
东川公司自2015年2月1日起未按约向通用公司支付租金，经通用公司多次催告仍不支付租金，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之规定，主张解除《厂房租赁合同书》、《厂房租赁合同书（附带合同）》，于法有据，本院予以支持。因东川公司未支付租金，现通用公司主张要求东川公司支付2015年2月、3月、4月份租金共计465000元（155000元×3个月），于法有据，本院予以支持。
对于通用公司主张要求合法没收东川公司已支付的押金并按照押金三倍支付违约金问题。本院认为，东川公司未按约支付租金的行为构成违约，应承担违约责任。依据《厂房租赁合同书》第九条“如果任何一方违约，退还或没收押金，并处以押金叁倍的赔偿金处罚”的约定可知，没收押金与支付押金三倍的赔偿金分别属于违约金计算条款和损失赔偿条款，通用公司可选择支付违约金的方式，而通用公司已事实没收了收东川公司押金495000元，说明了通用公司是选择没收押金，故通用公司主张没收东川公司押金495000元的请求予以支持。至于通用公司主张东川公司赔偿违约金三倍押金1485000元的问题，据查明事实可知，通用公司于2015年5月及时收回了所有出租物，而通用公司未提供证据证明超出没收押金之外的其它损失，在此情况下，若将违约金计算条款与损失赔偿条款并用，均由东川公司承担，明显不公平，为此，通用公司请求东川公司支付1485000元违约金的请求，本院不予支持。
对于通用公司主张要求东川公司支付电费问题。根据《厂房租赁合同书》第五条“整改后工业用电的耗损，无功补偿等费用由乙方支付”之约定，涉案厂房在东川公司租赁期间所产生的工业用电由东川公司支付；又根据广州市供电局有限公司向通用公司发出的《广州供电局有限公司电费通知单》显示，2015年1月1日至4月1日产生的工业用电电费分别为32479.98元、35006.83元、31634.69元，合计99121.50元。通用公司主张要求东川公司支付电费99121.50元，本院予以支持，对于其主张超出上述金额范围以外的电费，本院不予支持。至于通用公司要求陈晓东对上述款项承担责任问题，无事实和法律依据，本院不予支持。
被告东川公司、陈晓东经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、解除原告增城市通用机械股份有限公司与被告广州市东川机械有限公司于2014年11月5日签订的《厂房租赁合同书》以及2015年1月23日签订的《厂房租赁合同书（附带合同）》；
二、原告增城市通用机械股份有限公司已收取被告广州市东川机械有限公司的押金495000元不予退还；
三、被告广州市东川机械有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告增城市通用机械股份公司支付2015年2月至2015年4月的租金465000元；
四、被告广州市东川机械有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告增城市通用机械股份公司支付电费99121.50元；
五、驳回原告增城市通用机械股份公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费132283元，由原告增城市通用机械股份公司18165元，被告广州市东川机械有限公司负担114118元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本院一审判决部分的上诉请求数额（包括反诉费）向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 曾共明
人民陪审员 詹玉琴
人民陪审员 罗巧宜
二〇一六年八月三十日
书 记 员 阮柳静
附相关的法律法规及司法解释：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。