湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张中民一终字第233号
上诉人（原审原告）杨华，男，1982年12月4日出生，汉族，居民。
上诉人（原审原告）楚烨，女，1980年9月28日出生，汉族，居民。
委托代理人胡伟，湖南风云律师事务所律师。
委托代理人黄道华，湖南风云律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张家界长龙房地产开发有限公司，住所地湖南省张家界市永定区永定路欣业家园欣兴阁。
法定代表人林标生，该公司总经理。
委托代理人朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师。
委托代理人林生书，男，1971年5月17日出生，汉族，居民。
上诉人杨华、楚烨与因被上诉人张家界长龙房地产开发有限公司（以下简称长龙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院于二○一五年六月二十八日作出的（2015）张定民二初字第202号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年8月28日受理后，依法组成由审判员郭辉担任审判长，代理审判员向源、全建明参加的合议庭，于2015年9月10日公开开庭对本案进行了审理。上诉人杨华、楚烨的委托代理人黄道华、胡伟，被上诉人长龙公司的委托代理人朱胜辉、林生书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：2011年7月30日，原告杨华及房产共有人楚烨与被告长龙公司签订了《张家界市商品房买卖合同》及《张家界市商品房买卖合同》补充协议，该合同约定：由杨华、楚烨按2787.33元／平方米的单价，购买长龙公司阳光水岸17幢5层A502号房屋，并约定了付款方式、付款期限、房屋交付期限及条件、产权登记、费用交纳、违约责任等内容，合同第十八条约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制。因出卖人的原因，造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。自本合同生效之日起10日内，买卖双方应向张家界市房地产管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该幢房屋的初始登记。初始登记后90日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90日内办好土地使用权证…”。合同签订后，杨华、楚烨依约履行交纳购房款的义务，2012年6月25日，长龙公司在张家界日报发出公告通知购房户收房，并于2012年6月28日通过挂号信的方式邮寄送达入伙通知。2013年6月8日，长龙公司将房屋交付杨华、楚烨使用至今。长龙公司于2012年11月向张家界市房地产开发管理局申请房屋产权初始登记，张家界市房地产管理局以土地用途与规划批复不一致等原因，认为不符合受理条件不予受理。事后长龙公司多次寻求房管、规划、国土等主管部门处理，因《土地利用现状分类》与《城市用地分类与规划建设用地标准》有关土地分类标准内涵不尽一致，土地与规划部门经多次联系协调后，张家界市国土资源局于2014年11月21日发函张家界市房地产管理局，建议先行为长龙公司发证。杨华、楚烨收房后因逾期交房及房产登记办证未果，于2015年2月4日诉至本院。
原判认为：杨华、楚烨与长龙公司签订的《张家界市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，其合同合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行合同。
本案原告杨华、楚烨在合同签订后已履行给付房款义务，长龙公司也通过报纸公告收房和向原告邮寄送达收房通知。而原审法院受理的龙凤娇、庄科文诉张家界长龙房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，购房业主龙凤娇、庄科文在合同约定的时间内进行了收房，也可以证实长龙公司履行了必要的收房通知义务，但书面收房通知迟于合同约定交房日期。长龙公司辩称受天气影响应予延期交房，虽然存在雨雪天气，但长龙公司未能举证受天气影响不能施工方面的证据材料。长龙公司存在逾期交房，逾期时间以其书面通知原告收房时间为宜，故认定长龙公司逾期交房30天（自合同约定2012年5月31日至2012年6月30日邮寄收房通知）。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，杨华、楚烨并未举证证实因长龙公司的逾期交房行为给其造成的实际损失情况，自身存在怠于收房行为；相关政府机关在土地用途与规划批复不一致的情况下，经长龙公司多次申请张家界市人民政府及相关主管部门协调，至2014年11月才最终同意先行为长龙公司发证。故综合考虑本案合同履行情况，长龙公司在履行合同过程中的违约程度，认定杨华、楚烨要求长龙公司按照合同约定每日按已付房款万分之二的标准支付违约金，应属过分高于其因此而遭受的损失，对此应当予以酌减。现根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定违约金标准按每日万分之一计算，根据合同约定，长龙公司应承担违约金1068元。
另外，长龙公司未能在交房后依约定及时办理好房屋的初始登记，以致杨华、楚烨至今不能办妥房产、土地使用相关权证。根据双方合同第十八条约定，未能办理初始登记的原因是否是长龙公司责任，是长龙公司是否承担责任的关键，现长龙公司举证证明未能及时办理初始登记系房管部门以土地用途与规划批复不一致不予受理，该不一致的原因是土地与规划管理部门认为土地利用现状分类》与《城市用地分类与规划建设用地标准》有关土地分类标准内涵不尽一致所致，并非长龙公司的过错原因造成，属合同约定的房屋出卖人之外的原因所致。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。杨华、楚烨未能提交充分证据证明交房后未及时办理房屋产权相关证件系长龙公司原因所致，其二人对其诉称主张举证不足，故对其请求长龙公司承担逾期办证违约金的主张不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决：
一、被告张家界长龙房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告杨华、楚烨支付逾期交房违约金1068元。二、驳回原告杨华、楚烨请求被告张家界长龙房地产开发有限公司承担逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼请求。案件受理费1246元，由被告张家界长龙房地产开发有限公司负担。
宣判后，杨华、楚烨不服一审判决，向本院提出上诉称：1、长龙公司在原审中提交的邮寄单据没有杨华、楚烨的签字确认，也没有邮寄的内容及邮件编号，不能证明长龙公司向杨华、楚烨邮寄了收房通知，原审认定长龙公司给其二人邮寄了收房通知属于认定事实错误；2、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，长龙公司应当就其在办证过程中是否存在过错承担举证责任，原判决认定杨华、楚烨应当举证证明长龙公司逾期办理房产登记的行为存在过错属于适用法律错误；三、杨华、楚烨与长龙公司签订的房屋买卖合同约定房屋的规划用途为商住，长龙公司在原审中提交的证据证明逾期办理房产证的原因系该公司按照商服用地模式使用土地，相关部门临时为长龙公司办理土地用途变更手续而导致。故请求二审法院依法撤销原判决，改判长龙公司支付杨华、楚烨迟延交房违约金27010元，延迟办理房屋所有权证违约金30848元，并按72.4元／日的标准给付自2015年2月6日起至实际办证日止的违约金，一、二审诉讼费用由长龙公司承担。
被上诉人长龙公司辩称：1、本案系一般合同纠纷，上诉人主张要求被上诉人承担违约责任，应当承担被上诉人违约条件成就的举证责任；2、被上诉人如期交付房屋，按约定提交了申办房屋产权登记的资料，充分履行了合同约定的义务；上诉人未能及时取得涉案房屋所有权证书，系行政主管部门对居住用地性质理解发生歧义导致办证迟延，并非被上诉人原因所致。目前，经过被上诉人多方协调，涉案房屋的分户房屋所有权证正在办理过程中；3、本案商品房买卖合同已经签订，双方到房管系统办理预告登记，并将房屋交付使用，上诉人的产权即已经固定，即使上诉人未能及时取得房屋所有权证书，也不能影响上诉人对涉案房屋所有权的占有、使用、收益及处分，上诉人没有因此遭受任何损失。故原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持。
二审举证期限届满前，双方当事人均未向本院提交新的证据。
因在二审庭审质证阶段，杨华、楚烨对长龙公司一审中提交的《建设工程规划核实意见书》提出新的质证意见，认为该意见书与合同中写明的建设工程规划许可证的编号不一致，该意见书与本案没有关联。长龙公司辩称合同中的建设工程规划许可证的编号是旧证编号，核实意见书中的编号是新证编号，并于庭后向法院提交了编号为张建字第G1001002号《建设工程规划许可证》、编号为Y0911003号《建设用地规划许可证》、编号为张建字第12090305号《建设工程规划许可证》、编号为建规【建】字第13090801号《建设工程规划许可证》，以对其提交的核实意见书进行补强。长龙公司主张，编号为张建字第G1001002号《建设工程规划许可证》、编号为Y0911003号《建设用地规划许可证》即是合同中写明的，这两个证件是其在工程建设之前规划局颁发的，建设完工后，这两个证件被收回，换发了编号为张建字第12090305号《建设工程规划许可证》、编号为建规【建】字第13090801号《建设工程规划许可证》，《建设工程核实意见书》中的编号是新证的编号，与本案具有关联。
经质证，上诉人杨华、楚烨对上述证书的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，且认为其不属于二审新证据。本院经审查认为，上述证书是针对上诉人二审庭审中新的质证意见提交，是对一审证据《土地规划核实意见书》的补强，真实、合法，与双方之间的买卖合同以及规划局颁发的核实意见书内容吻合，与本案具有关联性，故依法予以采纳。
二审经审理查明：2015年1月13日，市国土资源局出具了《关于明确民旺家园一期商业房屋土地使用用途的函》，建议市房地产管理局先行为长龙公司的房屋办理房屋产权证件，市房产局正在对长龙公司的相关材料进行审查，涉案房屋的产权证正在办理过程中。
二审经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为：长龙公司于2012年6月25日在张家界日报上刊登了公告，通知阳光水岸A2区第17、18、19、20栋住宅楼定于6月25日开始交房，具体收房时间与收房事项以公司所发的入伙通知书为准。该公司又于2012年6月28日以挂号信方式向杨华邮寄了入伙通知书等相关书面通知。根据双方签订的《﹤张家界市商品房买卖合同﹥补充协议》第九条“根据本协议发出的任何通知或书面通讯应以中文书写，通过邮寄方式（挂号信或邮政特快专递）发出。邮寄方式以投递后48小时（以挂号信或邮政特快专递信函寄出邮戳日期算起）视为送达”的约定，该邮件应当在2012年6月28日寄出邮戳之日48小时后视为送达，即2012年6月30日视为相关通知已送达。因长龙公司同时寄出数百封挂号信，挂号信函收据上没有邮件编号亦有可能，且该印有邮局收寄邮戳的挂号信、报刊公告及其他业主的入住情况可以形成完整的证据链，证实长龙公司此时已经履行书面通知杨华办理交付手续的义务。杨华、楚烨2012年6月30日之后没有按期收房，不应由长龙公司承担违约责任。故长龙公司的违约时间应当自合同约定的最后交房之日2012年5月31日的次日起计算至2012年6月30日止。因该逾期期间并未超过120日，故违约金应以双方签订的合同约定的万分之一的标准计算，原审判决长龙公司支付杨华、楚烨逾期交房违约金1068元并无不当。杨华、楚烨提出的原审认定事实错误，长龙公司应当支付上诉人迟延交房违约金27010元的上诉理由不能成立，本院不予支持。
长龙公司于2012年11月已就本案所涉的房屋向市房管局提交了相关资料，申请办理房屋产权初始登记，该申请时间没有迟于杨华、楚烨实际接受房屋后90日，不违反合同约定。长龙公司提交的《土地规划核实意见书》、市房管局的证明及国土部门、规划部门的往来函件可以证实，该申请没有被受理的原因是长龙公司的土地用途与规划批复不一致，即国土部门与规划部门对《土地利用现状分类》及《城市用地分类与规划建设用地标准》中有关土地分类标准内涵不一致，对“居住用地”是否包含配建的商业建筑认识不统一，长龙公司未能如期办证，并非长龙公司怠于履行办证义务。现经国土部门与规划部门发函协调，上述两部门已达成共识，由国土资源部门按照规划部门颁发的相关文件或回复确认意见办理土地用途变更。上述发函并非仅针对长龙公司一家企业，具有普遍适用性，可以认定该变更是两部门对相关规定理解的统一，并非是对不具有开发商住房权限的长龙公司重新授权。规划、国土资源两部门业务标准及对相关文件理解的不一致并非长龙公司可以预计并避免的，由此导致的办证迟延的责任，属于合同约定的房屋出卖人之外的原因所致，并非长龙公司过错。上诉人主张逾期办理房产证是被上诉人的过错导致的上诉理由不能成立，本院不予支持。
长龙公司已完成其不应承担违约责任的举证责任，举证责任转移至杨华、楚烨，但杨华、楚烨没有提交能够证明长龙公司存在延期办证的过错的证据，应当承担不利后果，原审判决并无不当。杨华、楚烨主张原判决举证责任分配不当、适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律基本正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1246元，由上诉人杨华、楚烨承担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 郭 辉
代理审判员 向 源
代理审判员 全建明
二〇一五年十月十九日
书 记 员 刘晓燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。