上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终2620号
上诉人（原审原告，反诉被告）：上海塔奇实业有限公司，住所地上海市松江区泗泾高新技术工业区标准厂房26号。
法定代表人：王福林，总经理。
委托诉讼代理人：汪号，该公司职员。
委托诉讼代理人：金韶峰，上海市华亭律师事务所律师。
上诉人（原审被告，反诉原告）：上海鲲驰汽车用品有限公司，住所地上海市闵行区沪青平公路206弄8号2幢2楼2009室。
法定代表人：黄克煌，总经理。
委托诉讼代理人：陆佳颖，上海申赫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：瞿琼君，上海市志君律师事务所律师。
上诉人上海塔奇实业有限公司（以下简称塔奇公司）与上诉人上海鲲驰汽车用品有限公司（以下简称鲲驰公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初15128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月22日受理后，依法组成合议庭，于同年3月22日公开开庭审理了本案，上诉人塔奇公司之委托诉讼代理人汪号先生、金韶峰律师,上诉人鲲驰公司之委托诉讼代理人陆佳颖律师、瞿琼君律师到庭参加审理，本案现已审理终结。
上诉人塔奇公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判鲲驰公司支付其使用费1200万元（自2014年1月1日至2017年3月31日）；撤销原判第五、第七项判决，驳回该等原审诉讼请求；由鲲驰公司承担全部诉讼费用。
事实和理由：原审本诉部分，关于分四个阶段来认定使用费金额显然与法定或双方约定不符，缺乏基本依据；原判所谓塔奇公司明知鲲驰公司搭建行没有依据，实际搭建系鲲驰公司与有关部门“串通”,假借安置为名骗取临时用地手续，建造房屋且转租给小商户经营等，原判要求塔奇公司为鲲驰公司违建承担损失缺乏任何依据。
上诉人鲲驰公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回塔奇公司原审该部诉请；撤销一审判决第八项，改判鲲驰公司支付塔奇公司装饰装修损失人民币11,106,081元,并由后者承担全部诉讼费用。
事实和理由：原判认定事实不清，塔奇公司主张恢复原状损失,但该“损失”实际并不存在；鲲驰公司确因承租需要拆除部分墙体、幕墙、楼梯等，但标的房屋属违法建筑，且实际已于2017年3月31日被拆除，无恢复原状可能及必要；塔奇公司已从与上海市XX镇经济技术XX公司（以下简称XX公司）签署的清退协议中获得全部赔偿，亦并不存在损失。另鲲驰公司原审主张的装饰装修损失，原判认定明显过低。
塔奇公司与鲲驰公司均不同意对方的上诉请求。
鲲驰公司诉至一审法院，请求判令：1.确认双方之间签订的《厂房、场地租赁合同》无效；2.鲲驰公司支付塔奇公司恢复原状的费用3,812,971元;3.鲲驰公司支付塔奇公司自2014年1月1日至2017年3月31日止的使用费16,076,363元;4.鲲驰公司支付塔奇公司2014年8月4日至2015年8月5日的水电费685,885.05元及2015年8月6日至2017年3月10日止的水电费426,206.47元（其中，已扣除已付2015年8月6日至2015年12月5日的水费47,055.90元）；5.鲲驰公司支付塔奇公司逾期支付使用费的利息1,680,580元(暂计至2017年5月14日，应支付至实际付款之日止)。
塔奇公司提起反诉：1.塔奇公司返还鲲驰公司2013年10月1日至2013年12月31日多付的场地使用费715,118元（25,440㎡×112.4元/年/㎡÷12个月×3个月，其中25,440㎡系两块场地面积之和，112.4元/年/㎡系2013年度租金4,542,720元除以两块场地与房屋面积之和40,400㎡的商）；2.塔奇公司返还鲲驰公司保证金1,050,000元；3.塔奇公司赔偿鲲驰公司扩建房屋造价损失6,320,024元[9,028,606元(鉴定报告“扩建房屋造价”项的合计)×70%（过错）];4.塔奇公司赔偿鲲驰公司装饰装修损失7,721,621.42元[12,977,515元(鉴定报告“租赁物范围内形成符合的装饰装修物”项的合计)×85%（成新率）×70%（过错）];5.塔奇公司赔偿鲲驰公司清退客户损失2,310,000元。诉讼中，鲲驰公司基于塔奇公司与XX公司签署清退协议并实际拆除涉案厂房等事实，将上述第4项诉讼请求拆分为以下两项诉讼请求：（1）塔奇公司赔偿鲲驰公司装饰装修损失4,774,262元[6,820,375元×70%（过错），其中6,820,375元系鉴定报告“租赁物范围内形成符合的装饰装修物”项下剔除序号11中的装修（1,509,214.56元）以及序号17、18、21、22项之后的累计数额]；（2）塔奇公司支付鲲驰公司清退补偿款7,627,690元[该款包括上海A有限公司（以下简称A公司）“协议清退集体土地工业用途房屋补偿估价报告”中“装饰装修估价明细表”序号1-26计2,795,976元、“附属设施估价明细表”序号2计650,132元、147.11元/㎡（“附属设施估价明细表”序号1道路单价）×28,424.865㎡（鉴定报告“租赁物范围内形成符合的装饰装修物”序号22项下工程量）=4,181,582元，上述三项合计7,627,690元）。
一审法院认定事实：一、缔约及履约基本情况
2010年6月25日，双方签订《厂房、场地租赁合同》。该合同约定：塔奇公司将涉案厂房及场地出租给鲲驰公司；租赁期限自2010年9月1日起至2020年12月31日止，其中免租金装修期为4个月，自2010年9月1日至2010年12月31日止；涉案厂房及场地的用地性质及用途为工业用地，如鲲驰公司改变用地性质或租赁用途，由此引起的全部责任，由鲲驰公司自行承担，而不需塔奇公司承担任何责任；塔奇公司出租的涉案厂房及场地未取得房产证及土地证，鲲驰公司对此在合同签订前已充分了解并表示确认；鲲驰公司应支付塔奇公司第一年的租金为4,200,000元，第二至十年的租金依次分别为4,368,000元、4,542,720元、4,724,429元、4,913,406元、5,109,942元、5,314,340元、5,526,913元、5,747,990元和5,977,910元；租金从2011年1月1日开始计算，鲲驰公司每次应向塔奇公司支付半年租金，到下一个付款日前再支付半年的租金，先付后用；本合同签订时，鲲驰公司应向塔奇公司支付保证金1,050,000元，保证金在租赁期间届满且鲲驰公司未发生违约事宜无息退还；如果合同被认定为无效，双方一致认可以合同约定的租金作为鲲驰公司支付给塔奇公司的使用费；鲲驰公司对厂房进行装修，不得破坏主体结构，包括电梯装修、房屋内、场地内的水、电、煤气、污（雨）水、管道等安装必须按塔奇公司原设计图布置施工，不得改变塔奇公司的总体管网分布，增加、拆除墙体或增设管网等部分需向塔奇公司提供设计图纸，并征得塔奇公司书面同意后才能施工，鲲驰公司在装修室外场地时，必须满足政府部门的绿化面积要求（原设计图要求）及消防、排污要求，否则造成无法使用由鲲驰公司自行承担责任，上述装修所发生的费用均由鲲驰公司承担，鲲驰公司不得向塔奇公司要求补偿；鲲驰公司在使用涉案厂房及场地过程中（包括装修的过程中），不得损坏办公楼、厂房、场地及其附属设施，否则应承担修复所需的一切费用，租赁期间厂房等维修由鲲驰公司负责；租用期间，鲲驰公司发生的水、电、电话、煤气等费用由鲲驰公司承担，水电鲲驰公司自行从塔奇公司接入装表计量（如有损耗按相关行业规定按比例各自承担），并在每月供水、供电等部门收取费用前交给塔奇公司，由塔奇公司代收代付；如鲲驰公司在承租场地上增建部分建筑物，因此产生的法律责任及经济损失等均由鲲驰公司自行承担，与塔奇公司无关，如给塔奇公司造成任何损失（如相关部门对塔奇公司的处罚），由鲲驰公司负责赔偿；双方的通讯地址均为本区XX镇XX公路XX号。合同另对其他相关事宜进行了约定。此外，该合同附件1为租赁厂房、场地范围，载明了涉案厂房及场地的四至范围及面积，其中一块空地面积为约11,200平方米，另一块空地面积为约14,240平方米,厂房面积为约14,960平方米,以上面积合计为约40,400平方米。该合同附件2为租金支付明细表，载明了鲲驰公司应支付每笔租金的付款日期和金额。
上述合同签订后，塔奇公司按约将涉案厂房及场地交付鲲驰公司，鲲驰公司向塔奇公司支付保证金1,050,000元，并对涉案厂房进行了装饰装修，还在涉案场地上搭建了8,000平方米左右的厂房，包括在租赁合同附件1中14,240平方米场地上扩建的3#-10#房屋，以及在11,200平方米场地上搭建的14#、15#彩钢夹芯板房屋，且转租人数众多案外人使用。
期间，塔奇公司于2011年3月29日通知鲲驰公司称，其按约将涉案厂房及场地移交给鲲驰公司后，鲲驰公司即安排施工队伍施工围墙并进行装修。期间，塔奇公司多次要求鲲驰公司提供施工图纸，均未果。当月27日，塔奇公司发现鲲驰公司未经同意，已擅自将厂房的基础地梁、消防楼梯、玻璃幕墙等拆除，破坏了房屋的主体结构，造成严重的安全隐患，鲲驰公司应当承担赔偿责任。当日及次日,塔奇公司约谈了鲲驰公司的金经理、施工负责王工，鲲驰公司承诺对涉及改建的部分全部停工；对已破除的结构部分，联系设计院在本周内到场，出具修复方案，并经过塔奇公司同意后进行修复；当月30日前提供整体的施工图纸；办公楼、厂房按照现行消防要求进行施工，并经有关消防部门验收合格后才能使用；所有道路标高不超过4.65米。此外，塔奇公司告知鲲驰公司：1.对于鲲驰公司已造成损坏但无法修复的部分（包括鲲驰公司已覆盖，塔奇公司暂未发现的部分），鲲驰公司应予以赔偿，并承担相关责任；2.厂房楼梯作为消防通道，鲲驰公司必须予以修复，已破坏的一楼玻璃幕墙必须通过设计计算采取相应的加固措施，以满足荷载要求，鲲驰公司必须提交计算书及加固方案并经塔奇公司同意后实施；3.水、电煤气、污（雨）水、管道等安装必须按塔奇公司原设计图布置施工，不得改变总体管网分布，原消防设施鲲驰公司不得随意更改、拆除，否则，一切后果由鲲驰公司承担；……6.涉及到房屋结构部分的改建必须提交设计院出图的施工图纸，并经过塔奇公司同意后才能施工；7.场地绿化鲲驰公司须按原样进行恢复。以上鲲驰公司必须严格遵照执行，否则塔奇公司将解除双方的租赁合同，由鲲驰公司承担违约责任，并赔偿塔奇公司的经济损失。
2011年4月8日，鲲驰公司回复塔奇公司称，其于2011年3月30日收到塔奇公司上述通知，现回复如下：1.塔奇公司提出的地梁等结构部分经鲲驰公司工作人员现场查看为构造地圈梁，并不影响主体结构；2.雨棚等因鲲驰公司改造需要故拆除；3.厂房二、三鲲驰公司二楼不用故东边楼梯拆除，并不影响消防安全；4.办公楼、厂房鲲驰公司承租部分按现行消防规范施工并取得消防合格证；5.道路标高为4.65米，其他路面标高相应降低，与塔奇公司相邻的围墙处做挡水墙；6.水、电、雨、污等管道鲲驰公司将做部分修改；7.玻璃幕墙改造加固部分塔奇公司要求要计算书，请塔奇公司提供综合楼原结构施工图纸以便于计算。
2011年5月29日，塔奇公司联系鲲驰公司称，双方原已多次就消防布管事宜达成一致，但鲲驰公司违反了双方的约定，故要求鲲驰公司在3日内按照原已商定的要求进行整改，否则一切后果由鲲驰公司承担等。同月31日，塔奇公司再次联系鲲驰公司称，鲲驰公司承租场地的排污管等未按约定按照塔奇公司原设计图进行施工，导致塔奇公司自用8号、10号厂房排污管与鲲驰公司承租范围部分排污管标高相差太大，无法接入排污，故要求鲲驰公司立即采取相应措施，保证塔奇公司自用范围排污管接通等。
2011年6月28日，鲲驰公司向塔奇公司承诺，塔奇公司自用厂房的消防、排污管在2011年9-10月底前接通，污水接入排污管道，能正常排放、底标高须保证排污流畅，不得积水，……；鲲驰公司承租厂房东边已拆除的消防通道楼梯，由鲲驰公司在使用前予以修复或另外修筑一道楼梯。承诺书还对水电费分担原则等其他事宜进行了说明。
2012年7月9日和2013年6月5日，塔奇公司向鲲驰公司主张租金及逾期支付租金的违约金等。
2013年9月27日，上海市规划和国土资源管理局通知上海B有限公司（以下简称B公司），责令其停止擅自占用本区泗泾镇张施居民委员会约50亩集体土地建造厂房的违法用地行为。
2013年9月30日，上海市XX办公室告知塔奇公司及B公司称，根据上海市松江区规划和国土资源管理局（以下简称松江规土局）的有关通知，要求其在接到通知后一个月内恢复临时用地审批前的原状，并返还原单位；该临时用地期限已经届满，该办要求上述公司在2013年10月25日之前腾空场地搬迁，并将用地返还该办，并告知了相关的法律后果。此后，鲲驰公司在14,240平方米场地上扩建的3#-10#房屋被强令拆除，并场地周围建有矮墙。
2013年10月8日，塔奇公司通知鲲驰公司称，上海市松江区泗泾镇人民政府（以下简称泗泾镇政府）领导于近日口头告知塔奇公司，鲲驰公司在涉案场地上搭建8幢房屋共约8,000平方米属于违章建筑，必须在2013年10月底前拆除，恢复土地原貌。就此事政府已约谈鲲驰公司负责人黄某，黄某亦表示将按期清退人员、拆除违章建筑。请鲲驰公司按照政府要求及时拆除违章房屋，且双方合同约定，因此产生的法律责任及经济损失等均由鲲驰公司自行承担，与塔奇公司无关。
2013年11月22日，塔奇公司向鲲驰公司主张当年度5月份始的水费以及当年度8月份始的电费等。
2013年12月17日，鲲驰公司告知塔奇公司称，其建造的约8,000平方米房屋已拆除及清退完所有客户，造成巨大损失，同时作为租赁物的场地已实际无法继续使用。为此，望当面洽谈租赁合同的后续事宜，明确租赁物的所有权归属、租金（或使用费）的计算标准及支付方式、损失赔偿等事项。期间，鲲驰公司将暂停支付约定的租金，待协商一致后予以结算。
2014年1月2日，塔奇公司回复鲲驰公司称，合同对于租金标准、支付方式、损害赔偿等已作了详细约定，故无此必要进一步明确；不接受鲲驰公司暂停支付租金的提议；要求鲲驰公司按约支付拖欠的租金及水电费，否则将采取相应的法律措施。
此后，塔奇公司遂向法院提起诉讼，鲲驰公司则提起反诉。
2015年1月30日，塔奇公司向法院递交情况说明并附“关于尽快支付水电费的催款函”一份。其主要内容是要求鲲驰公司支付水电费等。
2016年3月10日，泗泾镇政府公告称，于同年6月30日永久关闭“松鲲汽配市场”；请经营户在同年5月31日前全部自行搬离，届时将停水停电；市场关闭后，该地块内房屋仅可作为工业厂房用途，严禁用于开设市场等。同年6月9日，泗泾镇政府通告，“松鲲汽配市场”将于同月30日前彻底关闭等。
2017年3月17日，塔奇公司与XX公司签订《企业清退补偿协议》，约定XX公司分期支付塔奇公司补偿款68,011,200元，塔奇公司于2017年4月30日前搬离原址等。同日，双方又签订《协议书》，约定XX公司退还塔奇公司土地转让款及利息7,539,166元等。同月31日，涉案厂房遂被拆除。期间，A公司于2017年1月11日对涉案厂房及场地所在地块出具总价为67,085,123元的估价报告，并注明报告仅作征收集体土地房屋补偿使用。
诉讼中，塔奇公司提供一组照片，欲证明鲲驰公司破坏厂房及控制厂房，故应承担恢复原状费用并支付使用费的事实，以及鲲驰公司将用地由工业改为商业的事实；并欲证明临时的14#、15#彩钢夹芯板房屋、广告牌均已被拆除，鲲驰公司无权主张此项损失。鲲驰公司对上述证据的真实性、合法性、关联性不予认可，并认为拆除系因塔奇公司违规用地造成的，塔奇公司理应赔偿鲲驰公司损失。
塔奇公司还提供处分决定、告知书、选址意见书等证据，欲证明鲲驰公司以送礼方式违规建造临时建筑，有关人员已被处分；违建房屋属临时仓库，期满应当恢复原状，不应继续使用，鲲驰公司未拆除，不利后果应自行承担；鲲驰公司擅自改变了用地性质并违法转租，扩大了装修成本。鲲驰公司认为，对处分决定真实性不予认可，该证据不能证明鲲驰公司明知系临时用地而建房的事实，送礼系朋友间礼尚往来的费用；塔奇公司明知是临时用地，却告知是工业用地，造成的损失应由塔奇公司承担。
塔奇公司另提供水电费清单及发票，欲证明其如上诉讼主张。鲲驰公司对上述清单及发票的真实性、合法性、关联性均不予认可，并否认塔奇公司关于“陈小丙”系其工作人员的事实，但其同意支付至2015年12月止的水电费，不同意支付2016年1月以后的水电费，理由是当时其停止经营，即使有水电费发生，也是拆迁及“小业主”退场中产生的，与其无关。
此外，鲲驰公司提供委托书、档案机读材料等，欲证明鲲驰公司与B公司系同一个法定代表人，鲲驰公司在履行和塔奇公司的租赁合同过程中，存在委托B公司对外签订合同、支付款项等行为，鲲驰公司是注册在闵行区的，因税款落地政策，故借在松江注册的B公司进行签订合同等事宜，因此产生的权利义务及法律后果由鲲驰公司享有和承担。塔奇公司则认为，二公司的关系无法对抗塔奇公司，对于双方租赁关系成立后存在的转租等行为，要求鲲驰公司解决，与塔奇公司无关。
鲲驰公司还提供工程施工、承包合同、退铺明细、付款凭证等，欲证明其扩建房屋造价损失、装饰装修损失以及清退损失的产生。塔奇公司则认为，相关材料均不符合证据要件，且属鲲驰公司自身原因造成，与塔奇公司无关。
鲲驰公司另提供两份情况说明，欲证明塔奇公司应承担广告牌被拆损失以及协调厂房租金支付至2015年12月的事实。同时，鲲驰公司认为，基于其前述拆违事由，塔奇公司无权收取2013年10月之后的涉案场地使用费。涉案厂房的使用费应计算到2015年12月31日，因为，一则塔奇公司在2015年12月协调会上同意租金结算到2015年底；二则政府于2016年3月、6月公告市场永久关闭；三则其于2015年底搬离后，虽未与塔奇公司办理交接手续，但塔奇公司自行接盘。因此，鲲驰公司于2016年1月之后抑或至少自2016年3月10日之后已无法使用涉案厂房，塔奇公司主张使用费计算至2017年3月缺乏依据。塔奇公司对此不予认可，并提供反证的一份证明，欲证明不存在于2015年12月召开协调会的事实。鲲驰公司对该证明不予认可。
二、租赁标的的合法性及合同效力释明
2001年12月，塔奇公司与XX公司签订《转让土地使用权协议书》，遂占用涉案厂房及场地所在地块。2017年3月，基于前述签署的《企业清退补偿协议》及《协议书》，涉案厂房亦被拆除。
期间，松江规土局于2014年7月14日对法院向其调查涉案土地性质、用地批准手续、规划用途、权属证书的回函称，涉案土地属于泗泾镇张施村集体土地，塔奇公司的涉案土地未获得批准，该土地利用总体规划为其他建设用地，涉案土地未向该局申办过建设工程规划许可证，无房地产权证。
诉讼中，塔奇公司提交了批复、用地面积汇总表、建设用地规划许可的通知及许可证等，欲证明其建造生产用房系经有关部门认可，用地单位是塔奇公司，用地面积52,800平米，鲲驰公司称场地使用权属于案外人是不成立的。鲲驰公司则认为，上述证据不能证明塔奇公司对涉案厂房及场地有合法的出租权利。
塔奇公司还提供调查笔录、松泗府（2014）60号通知、沪松府办[2015]44号通知，欲证明涉案厂房及场地未能办出产证系历史原因，并不影响鲲驰公司使用，违建临时用房的损失应由鲲驰公司承担，鲲驰公司擅自变更用地性质导致损失扩大。鲲驰公司对上述证据的真实性没有异议，但认为证人应到庭作证，否则不具有证明效力；塔奇公司非法用地并建房，现场地已被所有权人收回，鲲驰公司建造房屋被拆除，故塔奇公司应承担合同无效损失赔偿责任。
因涉案厂房及土地未取得合法用地以及建房合法审批手续，故法院向双方释明了涉案厂房及场地租赁合同无效。同时，双方根据诉讼中涉案厂房被拆除的事实，对本、反诉诉讼请求作了如上变更。
三、鉴定问题
（一）改扩建及装饰装修部分
诉讼中，经鲲驰公司申请，法院委托联合监理公司对涉案厂房及场地内形成附合的装饰装修物的现值损失，以及扩建房屋的造价费用进行了司法鉴定。
2015年8月14日，该公司出具了鉴定意见书。该意见书明确：租赁物范围内扩建房屋的造价鉴定金额为9,028,606元；租赁物范围内形成附合的装饰装修物的施工当期造价鉴定金额为12,977,515元，其中无争议部分为6,503,309元，争议部分为园区围墙工程138,925元、室外水电安装工程511,344元、园区道路工程3,526,542元和园区排水管网工程2,297,395元。租赁物范围内形成附合的装饰装修物的现值鉴定根据一般装饰装修物的合理使用期限计算折旧率，如果租赁合同明确约定租赁期限的，一般按租赁期限平均计算折旧率，目前（指鉴定时）本工程已使用4.5年，按租赁期限计算折旧率为45%。
对上述鉴定意见书，塔奇公司没有异议，但不同意赔偿。并认为根据其提供的施工图，从中能看到道路、排水管网，故争议项目系塔奇公司施工。折旧率问题同其对反诉请求的答辩意见。
鉴定单位答复称：塔奇公司提供的证据不明确，没有提供租赁前后对比的照片进行判断；塔奇公司提供的施工图纸和现状不太一致，有些是隐蔽的，且拆除了8幢房屋，故排水管网无法判断，围墙、道路、水电安装工程图纸没有给鉴定部门，现场围墙是临时性的，图纸中看不出；争议部分塔奇公司提供的就是排水管网的图纸；双方争议的围墙和双方确认的围墙的颜色材料有差异，但差异不大。
对鉴定意见中租赁物范围内扩建房屋的造价鉴定金额9,028,606元，鲲驰公司无异议。同时，鲲驰公司对租赁物范围内形成附合的装饰装修物的施工当期造价鉴定金额为12,977,515元以及争议部分提出如下异议：1.装饰装修物的折旧率按45%计算过高，应按15%至20%计算较为合适；2.争议部分工程：（1）园区围墙工程（争议部分）。对鉴定金额没有异议，但该工程系鲲驰公司施工，并已提供充分证据；（2）室外水电安装工程（室外供电线路、给水主管等）。该工程系鲲驰公司施工，并已提供充分证据，且该鉴定金额偏低，鉴定中未考虑鲲驰公司实际施工的泵房改造以及自来水管道改造工程量；（3）园区道路工程。该工程系鲲驰公司施工，并已提供充分证据，且该鉴定金额偏低，鉴定中对鲲驰公司实际施工中对地坪整体填高未考虑；（4）园区排水管网工程。对鉴定金额没有异议，但该工程系鲲驰公司施工，并已提供充分证据。
鉴定部门答复称：1.折旧问题，委托中没有明确考虑折旧，初稿中考虑了15%的折旧率，初稿给双方后，现场核实中双方提供了租赁合同，且租赁合同约定了10年，根据租赁合同期满装修归塔奇公司所有，故鉴定部门在正式报告中没有提出折旧，根据租赁期算，折旧是45%，但一般折旧是合理使用年限，现在鉴定机构无法判断核实使用年限，故写进了争议项。2.关于租赁场地的外部围墙，在现场西面围墙双方是没有争议的，根据租赁合同所附平面图，11,200平方米空地面积中靠近小河道的北面和东北面围墙双方是有争议的，故列为争议，且双方的依据无法判断施工主体，故列明了围墙的造价，围墙现在还在；东面101米甲方自用的部分、梯形下面那块60几平方米，塔奇公司认可是鲲驰公司施工的，这个双方没有异议。3.室外水电安装工程，很难讲是谁施工，工程是有的，但没有施工图纸，且为隐蔽工程，鉴定机构是根据现场现状和结算书估算的金额，塔奇公司是提供了原有图纸，鲲驰公司没有提供施工图纸，故无法判断谁做了多少，哪些是谁做的，鲲驰公司坚持都是做过的，但鉴定机构无法判断；对于鉴定过程中的泵房改造问题，2015年8月13日鲲驰公司找了专业人员到现场都没有提出异议，水管改造是考虑了从泵房到房屋的估算值。4.园区道路工程，鲲驰公司一再提供资料，但没有施工图纸，2015年7月16日后鲲驰公司提供了卫星图片，但无法看出是租赁前有的还是重新做的，鉴定机构是根据现状算的造价，道路厚度也是三方至现场确定的，是谁做的鉴定机构无法判断；填土问题，鉴定机构无法确定当时填了多厚、多大范围，无法估算造价。5.园区排水管网工程，同水电安装工程是一样的，也没有施工图纸。鲲驰公司也是提供了与施工单位的结算审价报告，鉴定机构作为参考，但没有施工图纸。
（二）恢复原状费用部分
诉讼中，塔奇公司多次向法院提交评估申请，请求对鲲驰公司拆除的墙体、幕墙及楼梯等恢复原状并赔偿由此造成的全部损失。鲲驰公司则不予同意，并认为上述行为系为实现对租赁物的合理使用而为之，因时间原因，对拆除的具体位置、面积等已无法确认，且对塔奇公司提供的设计图纸不予认可；塔奇公司对上述拆除行为提出异议后，鲲驰公司以通知函予以回复，塔奇公司收到回复函后未再对未提出异议，应视为塔奇公司已认可鲲驰公司的行为。
2016年11月4日，法院根据塔奇公司的申请，委托中世咨询公司对恢复原状费用进行工程造价的司法鉴定，并于2017年3月10日收到相应的司法鉴定意见书。该意见书载明，XX公路XX号厂房已拆除的墙体、玻璃幕墙及厂房第二、三幢楼东面已拆除的楼梯等（具体按塔奇公司提供的设计图纸为准）进行恢复原状需要的费用进行工程审价项目的鉴定工程总造价为3,812,971元。对该鉴定意见书，塔奇公司没有异议。而鲲驰公司则认为：1.对鉴定依据的图纸不予认可；2.涉案厂房系违章建筑，已纳入强拆范围，不应按2000定额作为计价依据；3.鉴定确定的工程总造价显属过高，故不予认可。对此，鉴定单位答复称：1.工程量的确定依据之一是原审鉴定意见中工程量数据，依据之二是根据现场测量的数据结合施工图进行计算；2.计价依据是之一是总站发布的本市2016年11月的信息平均价，依据之二是按2000定额及相关费用标准计算。
以上事实，由《厂房、场地租赁合同》、通知书、回复函、联系函、承诺书、告知书、催款函、公告、通告、《企业清退补偿协议》、《协议书》、估价报告、《转让土地使用权协议书》、回函、鉴定意见书以及当事人的陈述等证据证明，法院予以确认。
一审法院认为：一、合同效力及其过错
我国土地管理法第四十三条规定了进行建设申请使用土地的原则。即任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国家所有的土地或国家征收的原属于农民集体所有的土地。之所以作如上规定，主要是基于以下几点：1.建设用地应当集约利用。2.有利于改善环境，提高生活质量。3.有利于发挥集聚效益。该法第六十三条规定了农民集体所有土地出让、转让或者出租的规定。即农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。之所以作如上规定，主要基于以下考虑：1.集体土地流入市场，影响国有土地使用制度改革。2.是保护耕地的需要。在肯定性识别上，如使违反上述用地规定的合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益。在否定性识别上，上述规定针对的都是行为的内容，而不是限制主体的行为资格。故上述规定均系效力性强制性规定。我国合同法及其司法解释规定，违反法律、行政法规效力性强制性规定而订立的合同无效。因此，凡是违反上述土地管理法规定而订立的合同均属无效。此外，房屋租赁合同司法解释第二条规定就违法建筑签订的房屋租赁合同应当认定无效。即出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
本案中，根据查明的事实，双方之间签订的《厂房、场地租赁合同》约定的租赁物包括场地、厂房两部分。就场地部分而言，塔奇公司虽经相关程序后取得了建设用地规划许可的通知及许可证，并与XX公司签订了《转让土地使用权协议书》，但是上述证据不足以证明其合法取得场地使用权。具体理由如下：1.上述通知及许可证虽明确建设所需用地符合原城市规划法第三十一条规定，准予办理征用划拨土地手续，但其同时明确需凭此向房屋土地管理部门申请办理建设用地批准书。2.塔奇公司通过与XX公司签订合同直接使用集体土地的行为，明显不属于上述许可中所称的向房屋土地管理部门申请办理建设用地批准书的行为。就厂房部分而言，塔奇公司出租给鲲驰公司的厂房未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准，故该厂房亦明显不具有合法性。
基于此，塔奇公司将涉案厂房及场地出租给鲲驰公司的行为，违反了上述法律及司法解释的规定，应当认定双方之间签订的《厂房、场地租赁合同》无效。
对于上述合同的无效，作为出租人的塔奇公司，应承担主要责任。其理由是：塔奇公司对租赁标的合法与否是明知的，但其仍将不具有合法性质的租赁标的出租给鲲驰公司使用，以致涉案场地被相关部门责令收回，涉案厂房最终亦被拆除。而作为承租人的鲲驰公司，应承担次要责任。其理由是：鲲驰公司在签订合同前已充分了解涉案厂房及场地未取得房地产权证基础上，仍怠于或疏于对租赁标的作进一步的合法性审查。因此，并综合鲲驰公司对租赁标的使用情况，对于因该合同无效所造成的损失，塔奇公司负担60%，鲲驰公司负担40%。
二、合同无效后果的处理
（一）基本规则
合同法第五十八条对合同无效的法律后果作了规定。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，合同被认定无效的法律后果涉及两个方面：一是返还财产，二为损失赔偿。返还财产是当事人在合同被确认无效以后，对已交付给对方的财产享有返还请求权，而已经接受财产的当事人则有返还财产的义务。损失赔偿包括两种情况：一是不能返还财产情况下的赔偿，二是合同被确认无效后有过错的当事人应当赔偿对方因合同无效所遭受的损失。受害方提出赔偿请求的根据在于缔约过失，赔偿的范围是受害方的信赖利益，包括缔约费用、履行费用、合理的间接损失，但不得超出履行利益，同时，也应考虑合同具体履行程度等情况。
（二）具体处理
1.租赁物的返还
基于前述基本规则，鲲驰公司应当将涉案厂房及场地返还塔奇公司。然，根据查明的事实，涉案场地部分因违法用地被相关单位于原审中已被责令收回。涉案厂房部分同样因不具有合法性于重审中先后被政府部门通告关闭以此厂房开办的市场，并以鲲驰公司与XX公司签署的协议最终将厂房拆除。塔奇公司亦于重审中基于以上事实不再主张返还涉案厂房及场地。因此，涉案厂房及场地的返还问题，在本案已无处理的必要。
2.恢复原状费用
在合同明确约定不得损坏房屋、场地及附属设施的情况下，鲲驰公司仍拆除了部分墙体、玻璃幕墙以及楼梯，塔奇公司对鲲驰公司上述行为亦多次提出异议。故鲲驰公司应当赔偿塔奇公司涉案厂房恢复原状费用。
至于具体的费用数额，因当事人未能对此达成一致意见，故法院对根据塔奇公司的申请委托相关单位对此进行工程造价的司法鉴定。鉴于：（1）塔奇公司对该鉴定意见书没有异议。（2）鲲驰公司关于鉴定依据图纸方面的异议，其实质系恢复工程量确定方面的异议。鉴定单位对此已作了工程量的确定系依据原审鉴定意见中工程量数据以及现场测量数据的答复，据此确定的工程量现尚无证据证明存在明显不当之处。（3）鲲驰公司关于计价依据方面的异议，在当事人未能达成协议的情形下，鉴定单位套用相关定额及信息平均价作为计价依据，并无不当。（4）鲲驰公司关于涉案厂房系违章建筑且已被拆除，故不应支付恢复原状费的意见，法院不予采纳。因为，任何主体未经法定程序或经权利人同意，不得肆意毁损他人财物，否则即应承担相应的法律责任。
3.使用费
至于使用费的认定问题。本案中，涉及以下两个方面，一方面是塔奇公司主张的应付使用费数额的认定，另一方面是鲲驰公司主张的使用费返还与否及数额的认定。因使用租赁物的行为具有不可逆性，按房屋租赁合同司法解释第五条的规定，出租人可以请求参照约定租金标准要求承租人支付占有使用费，法院一般应予支持。但是，考虑到完全依照约定租金标准计算承租人的占有使用费，可能会在某些情况下与其占有租赁物获得的利益不符，从而可能出现显失公平的情况，故应根据案件的具体情况，将合同中约定的租金标准作为一项考量因素，以此为参照尺度进行自由裁量，而不是简单的根据无效合同中的租金标准进行裁判。否则，可能会出现无效合同事实上按照合同有效情形处理的矛盾，违背合同无效的法律意义和处理原则。
本案中，根据查明的事实，就使用费的认定问题，应当根据鲲驰公司使用租赁物的情况分为四个阶段来认定。第一阶段是至2013年9月止的使用费。在该阶段，没有任何证据证明存在足以影响鲲驰公司使用租赁物的情形，故鲲驰公司应完全按照合同约定的租金标准向塔奇公司支付占有使用费。对于此，并结合双方在本案中提出的本、反诉诉讼请求，因均未涉及此阶段的使用费问题，故可以认定当事人对此是没有争议的。
第二阶段是2013年10月至2013年12月的使用费，亦即鲲驰公司反诉诉讼请求中涉及的使用费。在该阶段中，根据查明的事实，由于双方的违法用地，相关职能部门于2013年9月底作出了10月底前责令停止用地、恢复原状，并返还原单位的决定。此后，鲲驰公司在14,240平方米场地上扩建的3#-10#房屋被强令拆除，并在周围建了矮围墙。期间，塔奇公司亦曾于2013年10月8日通知鲲驰公司于该月月底前拆除上述房屋等。上述房屋拆除后，鲲驰公司于2013年12月17日致函塔奇公司，要求据此与塔奇公司磋商调整租金数额并赔偿损失等。但是，塔奇公司在2014年1月2日的回复中对此并未同意。由此足以证明自2013年11月始鲲驰公司实际无法继续使用场地的事实。因此，塔奇公司应当将鲲驰公司已付2013年11月至12月场地部分的使用费返还给鲲驰公司。鲲驰公司主张2013年10月的场地使用费亦应退还的意见，法院不予采纳。至于具体的返还数额问题，因合同约定的租金标准对应的租赁标的是涉案厂房及场地，未对场地部分的使用费单独作出约定。此为其一。其二，该扣减部分仅仅涉及场地，不涉及厂房，而厂房与场地的性质不同，厂房使用费应明显要高于场地使用费。其三，若以评估方式确定场地部分使用费的计算标准，并据此作为计算返还使用费的依据，此与当初当事人将涉案厂房及场地作为一个整体以确定使用费的计算基础相背离，不具有一定的参考价值。因此，法院根据在11,200平方米场地上搭建的14#、15#彩钢夹芯板房屋后续亦被拆除等具体案情，并结合鲲驰公司的主张，按112.4元/年/㎡的70%作为具体计算返还场地使用费的标准。故塔奇公司应当返还鲲驰公司2013年11月至12月期间的使用费取整为333,603元（25,440㎡×112.4元/年/㎡÷12个月×2个月×70%）。
第三阶段是2014年1月至2016年6月的使用费，亦即塔奇公司本诉诉讼请求中主张的部分使用费。在该阶段中，法院充分注意到合同关于在此期间租金逐年依次递增为4,724,429元、4,913,406元、5,109,942元约定。但是，鉴于塔奇公司对合同无效应当承担主要过错责任，以及鲲驰公司实际使用租赁物期间发生如上被责令退回、拆除的具体情形，故法院以合同约定的年租金4,724,429元作为计算使用费标准。但是，按该标准计算得出的使用费不是鲲驰公司最终需承担的使用费，尚应需参照上述第二阶段使用费计算标准，扣除场地部分的使用费。因此，鲲驰公司应支付塔奇公司厂房使用费取整为6,604,903元[11,811,072（4,724,429元÷12个月×30个月）-5,206,169元(25,440㎡×116.94元/年/㎡÷12个月×30个月×70%）]。
第四阶段是2016年7月至2017年3月的使用费，亦即塔奇公司本诉诉讼请求中主张的另一部分使用费。一方面，考虑到相关部门通告明确2016年6月关闭市场且市场实际亦被关闭，以及塔奇公司此后与XX公司签署协议，涉案厂房最终被拆除。另一方面，法院充分注意到，塔奇公司在该期间段主张的水电费用，明显低于此前鲲驰公司正常使用涉案厂房及场地期间的水电费，由此足以证明鲲驰公司对涉案厂房的使用处于非正常状态。同时，法院更充分注意到，鲲驰公司未向塔奇公司作出返还涉案厂房的意思表示，属于扩大损失行为，而且无证据证明塔奇公司实际接收涉案厂房。因此，法院酌情确定鲲驰公司按上述第三阶段使用费计算标准的20%向塔奇公司支付厂房使用费取整为396,294元（6,604,903元÷30个月×9个月×20%）。
4.水电费
对当事人无争议部分的水电费，法院予以确认。对当事人争议部分的水电费，法院采纳塔奇公司意见。故法院对塔奇公司要求鲲驰公司支付水电费1,112,091.52元的诉讼请求，予以支持。前述争议部分水电费采纳塔奇公司意见的具体理由如下：（1）塔奇公司对其主张的水电费，提供了相对应的计算清单以及水电费的发票，其水电费的分摊原则亦符合双方之间的约定，鲲驰公司并无提供相应反驳证据。（2）诉讼中，鲲驰公司虽同意支付至2015年12月的水电费，但在不认可塔奇公司主张数额的情形下，未明确其具体应付数额，而根据鲲驰公司致函塔奇公司要求磋商场地收回后的厂房租金及其相关使用费计算期间方面的自述等内容判断，此时鲲驰公司尚处于持续占有涉案厂房期间，在塔奇公司一再催要水电费的情形下，其理应对实际使用水电情况固定相关证据，而其却未提供。加之，鲲驰公司对应否支付部分争议水电费用存在反言。
5.使用费利息
一则，现塔奇公司主张的利息，其实质系以鲲驰公司未按合同约定期间履行给付金钱义务所提出的主张。然，该合同系无效合同。二则，如前所述，该合同无效的主要过错责任在塔奇公司。三则，法院在酌情确定使用费时已经综合本案案情作了相应考量。因此，法院对塔奇公司该项诉讼请求，不予支持。
6.保证金
鉴于合同被认定为无效，加之涉案厂房及场地已被拆除及收回，故塔奇公司应当将保证金返还给鲲驰公司。因此，法院对鲲驰公司此项反诉请求，予以支持。
7.扩建费用
本案中，根据查明的事实，联合监理公司依法接受委托，并根据相关规定作出的鉴定意见，程序合法。双方虽对该意见提出了异议，但因鉴定人具备相应的鉴定资质，其在出具鉴定意见之前进行了现场勘测，后又对当事人提出的异议予以回复，结论并无明显不当之处。其中，对于鉴定意见所载明的扩建房屋的造价金额9,028,606元，双方均无异议。无论房屋是否拆除，均属未办理合法建设手续的违法建筑，塔奇公司作为出租人对于鲲驰公司当时搭建建筑物的行为是明知且同意的，且双方对被拆除的违法建筑的扩建费用损失的处理并无约定，故对于所有房屋的扩建造价费用应由双方按照过错分担，即塔奇公司负担60%、鲲驰公司负担40%。故塔奇公司应赔偿鲲驰公司扩建费用损失取整数为5,417,164元（9,028,606元×60%）。
8.形成附合的装饰装修（含清退补偿款）
对于鉴定意见所载明的租赁范围内形成附合的装饰装修物的施工当期造价金额12,977,515元，双方主要争议焦点集中于工程造价的认定以及折旧率方面。首先，对于双方无争议部分工程的造价6,503,309元，法院予以确认。其次，对于双方有争议部分的工程，其中园区的围墙工程，双方确认均有施工，无争议的部分已确认工程造价，有争议的部分，鲲驰公司并未提供充分的证据证明为其施工，故对此法院不予支持；室外水电安装工程（室外供电线路、给水主管等），无争议的部分已确认工程造价，有争议的部分，塔奇公司提供了总平面图、室外给水平面图、室外雨水平面图及室外污水平面图，证明上述工程为其原有，而鲲驰公司并未提供施工图纸等充分证据证明该部分工程属鲲驰公司施工，故对此法院不予支持；园区排水管网工程，塔奇公司同样提供了上述施工图纸，双方合同及往来函件中也载明“不得改变甲方的总体管网分布，增加、拆除墙体或增设管网等部分需向甲方提供设计图纸”等，但鲲驰公司并未提供相关图纸等充分证据证明该部分工程属鲲驰公司施工，故对此法院不予支持；园区道路工程，双方均未提供具体的施工图纸，鉴定机构也不能确定是否为原有，根据双方合同约定，鲲驰公司需承担对办公楼、厂房装修、筑路的费用；此外，塔奇公司于2011年3月29日向鲲驰公司发出的通知函、于2011年5月29日向鲲驰公司发出的联系函中亦载明了修建园区道路的内容，如“所有道路标高不超过4.65米”等，故对于该部分工程造价3,526,542元，法院予以支持。因此，法院认定，鲲驰公司施工的已形成附合的装饰装修物造价总额为10,029,851元[6,503,309元(无争议)+3,526,542元（园区道路）]。最后，至于双方争议的折旧率涉及装饰装修现值的认定问题。根据上述无效合同的损失赔偿范围为受害方的信赖利益，但不得超出履行利益等裁判理由，即便全部系因塔奇公司的原因导致鲲驰公司无法使用其装饰装修后的租赁物的，塔奇公司应当赔偿鲲驰公司损失的上限仅限于剩余租赁期间内装饰装修残值损失。因此，结合前述认定的鲲驰公司应付使用费的截止时间，法院确定装饰装修现值按前述认定数额的40%计算。在该基础上再按合同无效的过错，由塔奇公司负担60%，鲲驰公司负担40%。即塔奇公司应赔偿鲲驰公司装饰装修损失取整数为2,407,164元(10,029,851元×40%×60%)。
鲲驰公司以A公司评估报告为依据，将涉案租赁合同项下的装饰装修拆封为两部分，并据此主张所谓的清退补偿款的意见是不可取的。因为本案处理的是双方之间的房屋租赁合同纠纷，应当按合同法及相关司法解释的规定来认定该合同项下装饰装修的损失问题','2018-09-27
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