上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第35809号
原告（反诉被告，以下简称原告）蒋建中，男，1954年12月3日生，汉族，住上海市浦东新区巨峰路***弄***号***室。
被告（反诉原告，以下简称被告）戴诚，男，1981年2月13日生，汉族，户籍地上海市黄浦区宝带弄**弄*号，现住上海市浦东新区巨峰路***弄***号***室。
被告沙乃勤。
被告戴宝康。
以上三被告的共同委托代理人朱维敏，上海欧森律师事务所律师。
原告蒋建中诉被告戴诚、沙乃勤、戴宝康房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月16日受理后，依法适用简易程序，后被告在答辩期内提起反诉，本院就本诉和反诉合并进行审理，于同年11月26日公开开庭进行了审理。原告蒋建中、三被告的委托代理人朱维敏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋建中诉称，被告委托二十一世纪不动产巨峰路分公司挂牌出让其位于浦东新区巨峰路XXX弄XXX号XXX室的房产（以下简称系争房屋），原告拟受让。在被告同意人民币5万元定金通过银行支付、5万元意向金条款删除、原告所购房产净到手价为315万元的条件下，原、被告于2013年9月26日通过中介居间，签订《房地产买卖居间协议》，原告交付定金5万元。2013年9月28日下午3：30，经中介朱建宏联系，原告与孩子至中介处欲签订正式房产买卖合同。在房产买卖合同签订过程中，被告与中介以少交税费为由，故意隐瞒所出让的房产为非普通住房，被告需按国家规定缴纳约20万元营业税和所得税费的事实，把房屋买卖合同做成阴阳合同格式，并在原告没有看到《上海市房地产买卖合同》的情况下，要求原告先在《补充协议》上签字。原告认为《上海市房地产买卖合同》范本含有补充协议附件，故不认同签订《补充协议》来断章取义。在原告的要求下，被告又出示与中介事前拟好的房产买卖合同让原告看，原告审阅发现，该合同多处条款违背了之前签订的居间协议约定且在私下添加的补充条款对原告十分不公平，将导致房产过户不成，原告的305万元巨额购房款将被非法占有，故原告当即提出修正。但被告和中介拒不修正，为此，协商一直持续到晚上10：30仍未商谈一致。次日上午，原告及孩子又至中介处，看到被告单方签字且违背之前居间协议约定的《补充协议》。原告欲通过中介与被告沟通，未果。综上，原告认为被告违背《房地产买卖居间协议》之约定，采取断章取义、阴阳合同的手段，以达到其既偷逃税款且又嫁祸于原告的目的，致使双方的房产买卖合同未能如期签订，构成违约。故起诉要求判令被告双倍返还定金10万元。审理中，原告明确，鉴于被告违约，要求解除与被告签订的《房地产买卖居间协议》。
被告戴诚、沙乃勤和戴宝康辩称：原告诉状所述并非事实。2013年9月28日，原、被告确至中介处签订正式房屋买卖合同，根据《房地产买卖居间协议》，被告净到手价为315万元。中介根据原告的要求降低房价，并在房地产买卖居间协议中约定房价款为199.50万元，并使原告从中获益，而如此签约，被告反而无任何利益可图。在此情况下，被告应保障合法权益，必须签订《补充协议》以确定原告在《房地产买卖居间协议》中的价格权利，否则，一旦签订《房地产买卖居间协议》，原告又不同意签订《补充协议》，原告将遭受重大损失。而事实上，系原告在签订居间协议后，拒签正式买卖合同构成违约。现也同意解除双方的《房地产买卖居间协议》。但因违约方为原告，故提起反诉，要求根据定金罚则，支付违约金5万元。
经审理查明：2013年9月26日，原、被告在上海锐丰房地产投资顾问有限公司的居间下签订《房地产买卖居间协议》，约定被告欲出售系争房屋（包括固定装修、厨卫设备以及挂壁式空调），房价款为XXXXXXX元；签订本协议当日，原告支付定金5万元；原告于2013年10月15日之前支付首付款170万元；于2013年11月15日前共同赴交易中心办理过户手续，过户当日支付100万元；待被告交房当日支付尾款25000元；双方同意待被告收到原告的贷款之3日内将房屋交付被告，最晚交房日期为2014年2月15日；双方同意在签订本协议后5日内共同赴中介处签订买卖合同或类似合同，若被告未能履行本条所述事项，则应向原告双倍返还定金；若原告未能履行本条所述事项，则已支付被告的定金不予返还；原告独自承担上述房屋按国家规定交纳的所有税费；房屋为被告净到手价315万元等。
上述合同签订当日，原告向被告交付定金5万元。
2013年9月28日，原、被告在中介的通知下欲签订正式房屋买卖合同。中介公司先后提供了四份《补充协议》，和编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》样本。经前后修改，最后一份由被告当日签名确认的一份《双方补充协议》载明：1、双方约定签订该房屋买卖合同价格为1，995，000元，另余108万元作为该房屋的装修补偿款；2、就上述装修补偿款，双方同意在进浦东新区交易中心办理过户手续当日支付（若因银行不可控因素造成当日无法支付，则顺延至下个工作日）；3、双方约定待该房屋办理了过户手续完毕后的三日内，双方就该房屋办理房屋交接手续（水、电、煤、有线、物业过户），并原告同意将该房屋以签订租赁合同的形式将该房屋出租于被告，被告租赁该房屋至2014年2月15日，被告在此期间承担租金6，700元；4、原告独自承担该房屋按国家现有规定缴纳所有的税、费以及中介费用；5、此协议与买卖合同视为不可分割的一部分，合同编号为XXXXXXX，具备相等的法律效力；6、此协议一式两份，双方各执一份。该协议是在公平公正平等自愿的情况下签订，签字即生效。上述补充协议，被告于2013年9月28日签字，原告于当日未签字。次日，中介将上述《双方补充协议》交付原告时，原告仍拒绝签字。中介提交的《上海市房地产买卖合同》样本中《补充条款（二）》载明：在签订本合同时，双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于原告责任，造成被告经济损失的，原告应赔偿相应的损失。
证明上述事实的证据有：《房地产买卖居间协议》、收款收据、《双方补充协议》样稿3份及由被告签字的《双方补充协议》、《上海市房地产买卖合同》样本。
审理中，原告称，其对《双方补充协议》第4条不认可，认为违反了《房地产买卖居间协议》；另外，补充协议应当是建立在正式买卖合同的基础上的，在未签订正式买卖合同的情况下，其不同意签订补充协议。原告还认为《上海市房地产买卖合同》样本中补充条款（二）内容对原告不公平，且合同落款处其购房人地址只写了“上海”，原告曾提出修改，但中介未予修改。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应得按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告双方签订的《房地产买卖居间协议》是对房屋买卖达成的一个初步意向，在此基础上约定在明确的时间内建立一个正式的房屋买卖关系，为的是进一步明确合同履行的主体及合同具体履行的内容。双方于2013年9月28日在居间方相约下共赴居间方签署正式房屋买卖合同，本案争议在于双方最终未能进一步签署正式买卖合同应归责于何方。首先，系争房屋信息在房产交易中心为公开，且居间协议对房屋面积、价格等均作出了约定，故原告主张的被告故意隐瞒系争房屋为非普通住房，致被告需按国家规定缴纳约20万元营业税和所得税的意见不成立。其次，从中介公司提供的《双方补充协议》的样稿可以看出，其将房屋价格约定为1，995，000元，并约定其余108万元为该房屋的装修补偿款，从系争居间协议可以看出，系争房屋确实存在装修及设备等，该两价格的总和与居间协议约定的房屋总价一致，并未损害原告的利益，且上述1，995，000元的价格并没有相关部门否定其合法性。加之，根据居间协议中关于被告净到手价为315万元，以及原告独自承担系争房屋按国家规定缴纳的所有税费的约定，补充协议的约定不会使原告受益，反而受益方为被告，故被告以此理由拒签合同，显然不符常理。再次，《上海市房地产买卖合同》中仅对房屋价款1，995，000元作出约定，该价格显然远远低于居间协议约定的价格，为此，在补充协议中对装修补偿款一并约定，并要求签订补充协议，并未违背常理，且《双方补充协议》中备注了主合同编号，显然表明了主合同的存在。故原告以补充协议是建立在正式买卖合同基础上签订，在未签订正式买卖合同情况下拒签该协议的意见，本院不予采信。且《双方补充协议》第4条约定的内容与居间协议约定内容并无相悖，原告以此推翻居间协议内容显然不妥。最后，《上海市房地产买卖合同》中《补充条款（二）》的内容合情合理，也无任何对原告不公的内容。合同落款处购房人的地址未注明亦不会影响合同的效力，且原告也未举证证明中介拒绝注明地址的事实，为此，被告拒签该合同的理由亦不能成立。综上，系原告故意找茬拒绝签订正式买卖合同，致合同履行不能，现原告提出解除双方签订居间协议，被告亦表示同意，本院予以准许。因原告构成违约，根据定金罚则，原告交付的定金，被告有权不予返还。因定金本身具有补偿损失的作用，故被告还主张违约金5万元的反诉请求，本院不予支持。原告本诉主张双倍返还定金，无事实依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三第一款、第九十八条，《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）蒋建中与被告（反诉原告）戴诚、沙乃勤、戴宝康于2013年9月26日签订的《房地产买卖居间协议》解除；
二、驳回原告（反诉被告）蒋建中的其余本诉诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）戴诚、沙乃勤和戴宝康的反诉诉讼请求。
本诉案件受理费2，300元，减半收取1，150元，由原告（反诉被告）蒋建中负担。反诉案件受理费525元，由被告（反诉原告）戴诚、沙乃勤和戴宝康负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 胡铁红
二〇一四年一月十四日
书记员 王晔璐
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
二、《中华人民共和国担保法》
第八十九当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。