中山市第一人民法院
（民事判决书）稿
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核稿：
拟稿：谭敏2013-12-9
事由：
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发文：（2012）中一法坦民一初字第2号年月日封发
原告（反诉被告）：中山市中海世纪管理顾问有限公司，住所地中山市坦洲镇金山城1栋2层商铺，组织机构代码74801354-9。
法定代理人：徐某。
委托代理人：卢大文，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
委托代理人：邱成亮，广东ＸＸ海天（珠海）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘禄源，男，1939年9月20日出生，澳门居民，住澳门特别行政区。
委托代理人：周维坤，广东卓正律师事务所律师。
原告（反诉被告）中山市中海世纪顾问管理有限公司（以下简称中海公司）诉被告（反诉原告）刘禄源房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，因该案的审理需以另一案件（2011）中中法民四初字第3号案的审理结果为依据，故本院于2012年5月18日中止了本案的审理。2013年9月30日恢复本案的审理。并于2013年11月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人卢大文、邱成亮，被告的委托代理人周维坤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告中海公司诉称：中国南航集团财务有限公司（以下简称南航公司）于2005年3月14日与中海公司签订了商用物业委托经营管理合同。约定南航公司将位于中山市坦洲镇金山城的A栋、B栋及C栋的部分商铺租赁给原告进行经营管理。原、被告的租赁关系经中山市第一人民法院以及中山市中级人民法院判决确认（，但被告拒绝履行。原告多次与被告联系，并多次发律师函，要求被告开具正式发票，告知收款账户以缴纳租金。且多次要求被告提供租赁物业的房产证，以办理房屋租赁许可证，但被告均不予理会，也不与原告联系。被拒不提供租赁物业的房产证及不收取租金，已经严重影响原告的正常经营和管理。致使原告所承租的商铺因而无法对外出租，给原告造成了重大的损失。综上所述，原告认为被告的违约行为严重损害了原告的合法权益。原告为维护合法权益，特诉至法院请求判令：1.被告继续履行原租赁合同商用物业委托经营管理合同；2.被告向原告赔偿租金损失人民币1231200元（自2008年10月至2011年10月止）；3.被告向原告提供租赁物业的房产权证，以办理房屋租赁许可证；4.被告承担本案的诉讼费用。
诉讼中，原告撤回第一项诉讼请求。并明确其诉讼请求为：1.被告向原告赔偿租金损失人民币2219400元（自2008年10月至2013年10月31日为止）；2.被告向原告提供租赁物业的房产权证，以办理房屋租赁许可证；3.被告承担本案的诉讼费用。
原告中海公司为证明以上事实，在举证期限内向本院提交如下证据：1.营业执照及代码证；2.被告身份证复印件；3.商用物业委托经营管理合同；4.（2009）中一法坦民一初字第183号民事判决书、（2010）中中法民一终字第539号民事判决书；5.律师函及通知书；6.公告、2013年1月15日中山日报郑重声明；7.立案受理通知书、（2009）中一法坦民一初字第430号民事判决书；8.调解书及照片；9.房地产查封证明表。
被告刘禄源辩称：被告认为涉案商铺一直由原告实际经营，并不存在被告严重影响原告经营管理的情况，也没有给原告造成所谓的租金损失。原告没有任何证据证明发生的租金损失，相反应该是原告向被告支付租金损失的，所以原告的租金损失的诉讼请求没有事实依据。原告认为提供租赁物业的房产权证并非双方约定的义务，另租赁物业的房产证明原告可以直接向有关部门调取，所以原告的此项诉讼请求被告不予认可。综上，原告的诉讼请求没有事实依据，应当驳回。
被告刘禄源对其辩解在举证期限内提交的证据有：1.商用物业委托经营管理合同复印件；2.知会函及回执；3.房地产权证；4.（2010）中中法民一终字第539号民事判决书；5.通知书。
被告（反诉原告）刘禄源并提起反诉称：2007年10月30日，刘禄源通过拍卖从南航公司承买中山市坦洲镇金山××底层××区、1幢2层B区的商铺，并办理了房地产权证过户手续【证号分别为粤房地证字第××号（建筑面积2423.93平方米）以及粤房地证字号C7118770号（建筑面积2253.11平方米）】。2008年10月15日，南航公司书面通知中海公司应当于2008年10月以后将上述商铺租金交付给刘禄源，但中海世纪公司置之不理。之后双方因商铺交付及商用物业委托经营管理合同性质发生争议。经一、二审法院审理，于2010年7月21日作出终审判决，认定合同的性质为租赁合同。二审判决后，中海公司仍不履行原合同义务，一直拖欠租金至今。经刘禄源多次催索，仍以各种借口拒绝，构成根本违约。为逃避违约责任，中海公司反而先提起本案诉讼，混淆事实，企图造成刘禄源违约的假象，达到侵吞刘禄源租金收益的目的。事实上中海公司起诉的事实和理由是根本不存在的。相反，拖欠刘禄源的租金收益达三年多，证据确凿，为维护刘禄源的合法权益，被告反诉请求判令：1.判令解除南航公司与中山市中海世纪顾问管理有限公司于2005年3月14日签订的商用物业委托经营管理合同；2.中海公司向刘禄源立即支付拖欠的租金1276831.92元（从2008年10月1日起暂计至2012年4月10日），违约金172946.88元，合计1449778.8元；3.案件受理费由中海公司承担。
诉讼中，被告刘禄源明确其反诉请求为：1.判令解除南航公司与中山市中海世纪顾问管理有限公司于2005年3月14日签订的商用物业委托经营管理合同；2.中海公司向刘禄源立即支付拖欠的租金1854446.36元（从2008年10月1日起暂计至2013年10月），违约金362173.37元；3.案件受理费由中海公司承担。
反诉原告刘禄源反诉的证据与本诉答辩所提供的证据一致。
反诉被告中海公司对反诉原告刘禄源提起的反诉辩称：对于第一项反诉诉讼请求，答辩如下：在（2009）中一法坦民一初字第183号民事判决书及（2010）中中法民一终字第539号民事判决书已经作出判决，反诉原告应继续履行合同；对于第二项反诉诉讼请求，我方认为租金不能也没办法支付，由于反诉原告的违约行为导致本案涉及商铺无法出租，以及反诉原告骚扰原租户的行为、无法提供资料办理租赁许可证、申请查封等导致中海公司无法出租涉案物业没有租金收入。由于反诉原告的重大违约行为，造成商铺无法出租，反诉被告无法取得租金，相应的反诉被告无法向反诉原告缴纳租金。另反诉被告想交租金也交不了，理由是反诉被告通知反诉原告缴纳相关的资料，而反诉原告无法提供，所以反诉被告无法向其交租。
反诉被告中海公司反诉提交的证据与本诉提交的证据一致。
经审理查明：2005年3月14日，南航公司为甲方与作为乙方的中海公司签订一份编号为（2005）年（委经管）字（01）号委托经合同，约定：甲方委托乙方独家管理（经营）地址位于中山坦洲镇××山城××、××、××栋部分商铺，物业建筑面积合计8346.23平方米，合同有效期自2005年3月23日起至2025年3月22日止。其中第二条委托事项主要为，乙方受甲方委托对该物业进行管理和经营，以自己的名义与该物业的承租人签署房屋租赁合约，自行收取承租人缴交的物业租金、合同定金，自行收取并管理物业租赁押金，代理甲方缴交该物业租金收入中应缴纳的国家及地方税费。第四条甲方的权利和义务约定，甲方积极配合乙方的经营管理，负责提供客户需要的有关证明文件和咨询。甲方在和生效后10天内向乙方交付以下材料：1.加盖甲方公章的甲方营业执照副本；甲方用于收取定额租金的银行账本、加盖甲方公章的甲方物业的房屋所有权证、国有土地证……；第五条乙方的权利和义务约定为：一.乙方根据实际情况有权灵活自主决定经营方式，但需在每一经营年度终了时书面知会甲方该年经营情况。二.乙方自行处理合同期内承租人的要求和投诉。三.乙方在甲方协助行下处理与国家、地方相关政府管理部门的关系。四.乙方每与承租人新签或续签一份房屋租赁合约，须于签订之日起10日内向甲方报告租赁情况，并将房屋租赁合约、承租人的身份资料等相关资料复印件在一个月内交甲方备案。五.乙方必须准时将甲方有关收入划入甲方帐号。六.乙方须自行承担本合同项下除属于甲方应得定额租赁以外收入的相关税费以及应交给物业管理费，并及时代甲方缴交甲方应缴的有关国家地方税费。七.乙方根据经营管理的需要依法自行决定管理费用标准，与承租人协商并收取管理费用，缴交国家有关管理收入税费。八.乙方自行处理委托期内与租户发生的纠纷，并承担由此产生的费用和法律责任，甲方对此不承担任何法律、经营责任。九.因不可抗力造成损失时，乙方不承担甲方物业的经济损失。第六条双方结算方式约定主要内容为除该物业中原甲方租予金色童年幼儿园共计建筑面积656.46平方米的商铺外，乙方应付甲方的该物业定额租金标准为每平方米（建筑面积）6.50元/月(含税)。除该物业中原甲方租予同意给予乙方半年免租期，从2005年3月23日起至2005年9月23日止；每月28日前乙方将甲方定额租金收入汇入甲方指定银行。第七条定额租金的调整约定为：1.如遇人民银行调高或调低基准利率，甲方有权视具体情况调高或调低第六条第二款条约定的定额租金，调整后的定额租金应以甲方的月初租金收益率不高于租金调整日以前三个月的加权平均货币市场利率为限。2.合同有效期内，若该物业连续六个月平均租金价格超过15元/平方米/月，自下一日历年度起调高甲方应收的定额租金，但调高后的甲方定额租金应不超过7.50元/平方米(建筑面积)/月；若该物业连续六个月平均租金价格超过20元/平方米/月，自下一日历年度起调高甲方应收的定额租金，但调高后的甲方定额租金应不超过10元/平方米(建筑面积)/月。3.合同有效期内，若该物业连续六个月平均租金价格低于15元/平方米/月，自下一日历年度起调整甲方应收的定额租金至6.50元/平方米/月。若同时出现以上情形时，按孰高原则选择选择甲方应收租金调整依据。第八条违约责任约定为：一.甲方逾期提交乙方所需的资料的，甲方应向乙方赔偿因此造成的损失。二.如乙方逾期向甲方支付定额租金的，每逾期一日，按应付定额租金每日万分之二点一的标准向甲方支付违约金；如乙方连续4个月逾期支付定额租金的，甲方有权立即解除本合同，并有权要求乙方赔偿损失。三.如因乙方的过错或超越代理权给甲方造成损失的，乙方应向甲方赔偿损失。四.如乙方逾期缴纳相关税费的，由乙方自行承担相关法律责任，且甲方有权根据乙方违约情况解除本合同，并有权要求乙方赔偿损失。第九条合同的终止、变更及解除约定为：一.本合同有效期内，甲方需全部或竞价出售该物业时，无须征得乙方同意，但须提前六十日知会乙方并出具通知。在同等条件下，乙方对该物业享有优先购买权。若甲方以高于该物业账面价值的价格转让给第三方，乙方有权就高于账面价值的部分要求甲方补偿损失（指乙方投入与回收的差额），但补偿金额应不超过售价中高于账面价值的降价竞价，补偿乙方损失后甲方不承担任何违约责任。二.在合同到期时，双方若同意终止合同，双方应通力协作妥善处理终止合同的有关事宜，结清与本合同有关的法律经济等事宜，合同一旦终止，双方的合同关系即告结束，甲乙双方不再互相承担任何经济及法律责任。三.如乙方出现下列情形之一的，甲方有权书面通知乙方立即解除本合同：1.乙方隐瞒实际对承租人的租赁价格并损害甲方利益的；2.乙方超越代理权限且甲方不予承认的；3.符合本合同第八条约定解除合同的情形；4.乙方在经营管理该物业过程中有重大违法行为的。四.除本合同第八条第二、四款，第九条第一、三款外，未经双方一致同意，双方均不得提前解除合同。否则，解除方应赔偿对方施加损失，并应另行向对方支付违约金人民币一百万元。
2007年，南航公司将上述商铺中的一幢底层B区，一幢2层B区的物业，面积共4677.04㎡，委托广州穗和拍卖行有限公司（穗和公司）拍卖。并由刘禄源在2009年1月21日取得上述商铺权属登记在其名下【房地产证号分别为：粤房地证字号C7118770号（建筑面积2253.11平方米）、粤房地证字第××号（建筑面积2423.93平方米）】。刘禄源取得上述物业后，就原南航公司与中海公司签订的商用物业委托经营管理合同的性质问题，于2009年3月30日向本院提起诉讼。后本院作出（2009）中一法坦民一初字第183号一审判决及中山市中级人民法院作出（2010）中中法民一终字第539号终审判决，并认定委托经营合同实为租赁合同。上述判决还查明如下事实：2008年10月30日，中海公司通过与广东道慧律师事务所向刘禄源发出一份《律师函》，该函称中海公司就中山市坦洲镇金山城B栋等房产所签订的合同及以其方名义签订的租赁合同，均不因刘禄源之受让行为而失去效力，刘禄源在购买前述房产后，一直未与中海公司进行联系，二中海公司也多次与刘禄源联系未果，要求：一.刘禄源开具正式发票，与中海公司办理租金交付事宜。二.刘禄源就中山市坦洲镇金山城B栋之租赁事宜，与中海公司协商并办理所有合同的变更事宜。2008年11月12日，刘禄源通过广东洋三律师事务所发出一份《公告》,内容为：一.刘禄源先生于2007年10月30日经徐刚先生，通过穗和公司拍得了中山市坦洲镇金山××底层××区，1幢2层B区商铺的所有权。二.根据徐刚先生在本律师所签订的协议，规定原徐刚先生与南航公司签订的商铺租赁协议终止。三.根据协议规定，未在本律师所备案的租赁合同，刘禄源先生一概不予认可，各位租客自本公告后一个月内到本律师所办理租赁相关手续。未按规定时间办理的视为放弃。2008年11月18日，徐刚通过广东道慧律师事务所向刘禄源发出一份《律师函》，主要内容为：一.刘禄源如需行使位于中山市坦洲镇金山××底层××区，1幢2层B区商铺之物权，应出示中山市国土资源局与房产管理局出具的房屋所有权证原件。二.徐刚从未与阁下达成任何关于终止原与南航公司签订的商铺租赁协议。2008年11月19日，刘禄源再通过广东洋三律师事务所出具一份《律师函》，声明如下内容：一.刘禄源先生对自己物业的处理，处分受法律保护，其权利不受侵犯；二.在徐刚收受到刘禄源先生的补偿款后，徐刚的经营管理权已经丧失；三.与租客不签租赁合同，如何签租赁合同是业主自己的事，不受任何干扰；四.如果徐刚先生再冒充业主，收取不当得益，本律师将支持刘禄源先生，对其采取法律行动，包括报警，追究刑事责任。刘禄源购得上述物业后，中海公司未按照委托经营合同的约定向刘禄源缴纳定额租金。2011年12月21日，中海公司以刘禄源未按照委托经营合同的约定向其提供上述物业的相关证照，造成涉案的物业无法出租，损害其利益为由向本院提出前述实体请求。
另查：2010年8月16日，刘禄源以中海公司返还其不当得利款为由向本院起诉，案号为（2010）中一法坦民一初字第400号。在该案诉讼中，刘禄源申请诉讼保全要求查封中海公司的财产，并以上述物业中的中山坦洲镇金山城一幢2层B区作为查封担保。本院于2010年9月7日作出（2010）中一法坦民一初字第400-2民事裁定书，查封了刘禄源的担保物业中山坦洲镇金山城一幢2层B区。在本院的查封裁定书中载明“在查封期间，被查封之财产由刘禄源保管，但不得出租、出售、抵押、赠予或作其他处分”。2013年3月29日，依刘禄源的申请，本院作出（2010）中一法坦民一初字第400-6号裁定书解除了对中山市坦洲镇金山城一幢2层B区的查封。
又查：诉讼中，中海公司证实在刘禄源承买涉案商铺之前一幢底层B区在出租当中，一幢2层B区在装修使用中。且在当时不用办理出租许可证。2013年11月22日，本院依职权去函中山市住房和城乡建设局咨询，该局函复本院称：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定：出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款以及双方的其他权利和义务，并向房地产管理部门登记备案。《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定：房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。申请房屋租赁登记备案符合条件的，我局将发出《房屋租赁证》。至于未取得该租赁证是否影响其将所管理的商铺对外出租经营，房屋租赁登记备案相关法律、规章无规定……。办理租赁登记备案并非租赁合同生效的法定要件，不排除市场上存在未办理租赁登记备案而仍实际出租的情况。
再查：中山坦洲镇金山城一幢底层B区，自刘禄源取得产权至今均未被查封或抵押。2013年12月3日，本院法官到现场勘查现场查明一幢底层B区的商铺均在出租使用当中。
本院认为：2005年3月14日，南航公司将其所属位于中山坦洲镇××山城××、××、××栋部分商铺，物业建筑面积合计8346.23平方米，委托中海公司经营管理，并签订了商用物业委托经营管理合同。2007年，南航公司将上述商铺中带委托经营合同的一幢底层B区，一幢2层B区的物业，面积共4677.04㎡，委托穗和公司拍卖，并由刘禄源承买，且在2009年1月21日取得权属登记。但涉案物业中的金山城一幢2层B区被刘禄源在2010年9月7日作为另案诉讼保全的担保物而由法院查封，直至2013年3月29日解封该物业，导致涉案物业在2010年9月7日至2013年3月29日期间不能继续对外租赁，刘禄源对此应承担赔偿责任。中海公司主张刘禄源赔偿一幢2层B区2010年9月7日至2013年3月29日期间的租金损失理据充分，本院予以支持。同理，刘禄源反诉主张解除与中海公司之间的委托经营管理合同、中海公司支付一幢2层B区自2008年10月1日至2013年10月的定额租金及违约金的理据不充分，本院不予支持。又，委托经营合同约定，在合同有效期内若该物业连续六个月平均租金价格超过15元/平方米/月，自下一日历年度起调高甲方应收的定额租金，若连续六个月平均租金价格超过20元/平方米/月，自下一日历年度起调高甲方应收的定额租金。若该连续六个月平均租金价格低于15元/平方米/月，自下一日历年度起调整甲方应收的定额租金至6.50元/平方米/月。若同时出现以上情形时，按孰高原则选择选择甲方应收租金调整依据。现中海公司以租赁价格15元/平方米/月主张其租金损失并不违反约定，本院予以支持。涉案商铺金山城一幢2层B区的面积合共2423.93㎡。一幢2层B区在2010年9月7日至2013年3月29日期间的租金损失为633211.31元【2423.93㎡×（15元/㎡/月-6.5/㎡/月）×30个月+2423.93㎡×（15元/㎡/月-6.5/㎡/月）÷30天×22天】。
诉讼中，本院到涉案商铺一幢底层B区现场勘查发现所有的商铺均在出租使用当中，不存在未出租使用的商铺。且中海公司也确认在刘禄源承买涉案商铺之前一幢底层B区以及在一幢2层B区自2009年1月22日至2010年9月6日、2013年3月30日至2013年10月31日查封之前或之后均在使用装修当中。而据中山市住房和城乡建设局函复本院称：办理租赁登记备案并非租赁合同生效的法定要件，不排除市场上存在未办理租赁登记备案而仍实际出租的情况。综上，是否办理出租许可证并未影响中海公司对涉案商铺一幢底层B区的出租，其主张涉案商铺一幢底层B区以及一幢2层B区自2009年1月21日至2010年9月6日、2013年3月30日至2013年10月31日查封之前或之后因刘禄源未协助其办理出租许可证，严重影响其正经营和管理，商铺不能对外出租，造成其损失的诉请事实和依据不充分，本院不予支持。同理，刘禄源反诉主张中海公司支付一幢底层B区自2009年1月21日至2013年10月31日以及一幢2层B区自2009年1月22日至2010年9月6日、2013年3月30日至2013年10月31日查封之前或之后的租金事实和依据充分，本院予以支持。委托经营管理合同约定，中海公司是按照每月每平方米6.5元的定额租金支付给刘禄源，以此标准计算中海公司应支付刘禄源一幢底层B区2009年1月21日至2013年10月31日的定额租金为839659元（2253.11㎡×6.5/㎡/月×57个月+2253.11㎡×6.5/㎡/月÷30天×10天），一幢2层B区自2009年1月21日至2010年9月6日、2013年3月30日至2013年10月31日查封之前或之后的定额租金为418572.32元（2423.93㎡×6.5/㎡/月×19个月+2423.93㎡×6.5/㎡/月÷30天×17天）+2423.93㎡×6.5/㎡/月×7个月），上述租金合共1258231.32元。依合同约定，如中海公司逾期支付定额租金的应承担违约责任，但在刘禄源取得涉案商铺的权属后中海公司一直在向刘禄源催交办理交接商铺及租金的交付等事宜，但刘禄源一直未予理睬，造成中海公司逾期支付定额租金不存在违约行为，刘禄源主张中海公司承担违约责任事实和依据不充分，本院不予支持。
另，根据约定，刘禄源在取得涉案商铺的权属后，理应与中海公司办理相关的交接手续，故中海公司主张刘禄源向其提供涉案物业的房地产证协助办理房屋出租许可证的请求理据充分，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告刘禄源于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告中山市中海世纪顾问管理有限公司租金损失633211.31元；
二、被告刘禄源于本判决发生法律效力之日起时日内向原告中山市中海世纪顾问管理有限公司提供中山坦洲镇金山城一幢底层B区（房地产证号为：粤房地证字号C7118770号）、一幢2层B区商铺（房地产证号为：粤房地证字第××号）的房地产权，并协助中山市中海世纪顾问管理有限公司办理出租许可证；
三、反诉被告中山市中海世纪顾问管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向刘禄源支付定额租金1258231.32元；
四、驳回原告中山市中海世纪顾问管理有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告刘禄源的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费21622元、诉讼保全费5000元，合共26622元（中海公司已预交），中海公司负担18635元，刘禄源负担7987元。反诉费受理费14574元（刘禄源已预交），中海公司负担5247元、刘禄源负担9327元。（除中海公司、刘禄源已预交部分，其余款项中海公司、刘禄源于本判决生效之日起7日内向本院交纳）。
如不服本判决，中海公司可在判决书送达之日起十五日内,刘禄源可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 谭 敏
代理审判员 陈 睿
人民陪审员 余 锋
二〇一三年十二月十日
书 记 员 张剑峰