黑龙江省农垦中级法院
民 事 判 决 书
（2014）垦民再终字第9号
上诉人（原审被告）李桂芹，无职业。
被上诉人（原审原告）黑龙江省农垦鹤山宏利建筑安装有限公司，组织机构代码74183678-8。
法定代表人徐宏利，该公司经理。
委托代理人王成霞。
委托代理人于洪文。
上诉人李桂芹与被上诉人黑龙江省农垦鹤山宏利建筑安装有限公司（以下简称宏利公司）商品房销售合同纠纷一案，黑龙江省九三农垦法院于2012年12月21日作出（2011）九民初字第400号民事判决，已经发生法律效力。经该院审判委员会讨论决定，并于2014年4月14日作出（2014）九民监字第1号民事裁定，再审本案。同年6月13日该院作出（2014）九民再初字第1号民事判决，李桂芹不服，提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于同年10月17日公开开庭进行了审理。上诉人李桂芹，被上诉人宏利公司的委托代理人王成霞、于洪文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宏利公司诉称，2010年10月1日，被告与原告签订“售楼合同”，在原告处购买五月嘉园小区2号楼2号商服楼，建筑面积105.87平方米，每平方米售价4000元，总价款423480元。已付购楼款211740元，2011年1月，被告取得该楼房钥匙，但尚欠购楼款211740元未付。按照“售楼合同”的约定，尚欠购楼款未付，应当按照银行贷款利率的4倍承担违约金。请求法院判令被告给付尚欠购楼款并承担违约金，合计262430.56元，诉讼费用由被告负担。
李桂芹辩称，购买楼房是事实，但当时宏利公司承诺给提供贷款50%，可至今贷款也没有兑现，被告就是想贷款买楼，如果宏利公司不承诺可以贷款，被告不可能与其签订“售楼合同”，故被告不存在违约。
一审法院审理查明，2010年，黑龙江省红五月农场经审批开发建设“五月嘉园小区”，由宏利公司承建，同年11月，红五月农场与宏利公司达成协议，红五月农场用“五月嘉园小区”与宏利公司承建“商务中心”置换，红五月农场将“五月嘉园小区”未售出楼房的出售权转让给宏利公司。2010年10月1日，宏利公司与李桂芹签订“售楼合同”，合同约定：五月嘉园小区2号楼2号商服楼出售给李桂芹，总价款423480元。签订合同首付房款的50%，总体完工交30%，领取钥匙交30%（注：应为20%）。截止2011年10月28日，李桂芹已交付购楼款211740元，尚欠211740元未付。李桂芹已于2011年1月领取所购买楼房钥匙。另查，宏利公司与李桂芹口头约定，购楼房款的50%可用贷款的方式给付，宏利公司协助贷款，但未约定办理贷款的期限。2011年9月6日，宏利公司协调农业银行办理商品房贷款手续，因李桂芹未能按照农业银行贷款要求提供相关材料，因此，其贷款的目的未能实现。
一审法院审理认为，宏利公司虽然不是五月嘉园小区的开发单位，但通过置换的方式取得了该小区楼房的出售权，宏利公司与李桂芹签订的售楼合同，双方意思表示真实，合同真实有效，双方应当按照合同的约定全面履行义务。宏利公司已于2011年1月将房屋交付，李桂芹应当按照合同支付全部价款，故宏利公司主张给付尚欠购楼款211740元，应予支持。宏利公司要求李桂芹按照合同约定支付违约金50390.56元。该合同约定“如到期不交房款，甲乙双方形成借贷关系，乙方按照甲方银行同期贷款利率四倍支付违约金。”按照该项约定双方房屋买卖转变为借贷关系，被告必须履行给付房款并支付违约金的义务，该合同加重了被告的责任。依照《合同法》第四十条的规定，该条款无效。故对原告要求被告支付违约金的请求，不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第十七条的规定，违约金按未付房款的总额，参照银行计收逾期贷款利息的标准计算。因双方订立售楼合同时并未约定协助办理贷款的具体日期，因此，被告在原告未履行协助义务前不构成违约。2011年9月6日，原告履行了协助贷款的义务，被告未在七日内提交贷款相关资料又未交付剩余房款，应自同年9月14日开始计算逾期付款违约金。被告主张原告承诺为其贷款，因贷款未能实现，导致被告贷款购楼的目的没能实现，被告并没有违约。双方在订立售楼合同时口头约定，原告协助被告办理贷款，原告已经履行了协助义务，被告没有按照金融机构关于商品房贷款的规定提供全部资料，以贷款方式支付购楼款的目的未能实现系被告自身原因所致，故对被告的该抗辩理由，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第十七条第一、二款的规定，判决：一、被告李桂芹给付黑龙江省农垦鹤山宏利建筑安装有限公司房款211740元，并支付逾期付款违约金。（参照中国人民银行规定的金融机构计收与前期贷款利息的标准计息，自2011年9月14日结算至判决生效之日）。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费5236元，原告负担760元，被告负担4476元。
一审法院再审查明事实与原审查明事实一致。
宏利公司在再审过程中变更诉讼请求，违约金由原诉请求的银行同期贷款利率的四倍，变更为按月利率17‰的标准计息，自2011年9月14日计算至判决生效止，同时要求撤销（2011）九民初字第400号民事判决。
一审法院再审认为，宏利公司与李桂芹在平等、自愿的基础上签订了“售楼合同”，宏利公司将五月嘉园小区2号楼2号门市楼出售给李桂芹，双方意思表示真实，不违反法律规定，合同有效。2011年1月，宏利公司已经将楼房交付给李桂芹，李桂芹应当按照合同约定支付全部价款，故宏利公司要求李桂芹给付尚欠购楼款211740元，应予支持。“售楼合同”第二条第3项约定，“如到期不交房款，甲乙双方形成借贷关系，乙方按照甲方银行同期贷款利率四倍支付违约金。”该项约定系双方认可，李桂芹接收房屋后未交付尚欠房款，应按约定支付违约金。再审过程中，宏利公司变更了诉讼请求，即要求李桂芹按照月利息17‰的标准给付利息，宏利公司降低计息标准是对自己权利的处分，该请求予以支持。2011年9月6日，宏利公司履行了协助李桂芹贷款义务，故在此之前李桂芹未构成违约，因李桂芹未在7日内提交贷款所需资料，其贷款购房的目的未能实现，并非系宏利公司未履行协助义务所致。李桂芹在贷款目的无法实现的情况下，应当积极筹款支付尚欠房款，未支付房款构成违约，应自2011年9月14日起计算违约金。李桂芹提出宏利公司承诺贷款，因其承诺未兑现，故不存在违约的抗辩理由，因宏利公司已经履行了协助贷款义务，故其抗辩理由不成立，不予支持。原审判决认定“售楼合同”中关于支付违约金的约定无效，属适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十一条第一款、第一百一十四条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条的规定，判决：一、撤销黑龙江省九三农垦法院（2011）九民初字第400号民事判决。二、原审被告李桂芹给付原审原告黑龙江省农垦鹤山宏利建筑安装有限公司购房款211740元，并支付逾期违约金。（以211740元为基数，按照17‰的标准自2011年9月14日起计算至实际给付之日），本判决生效后十日内履行。原审案件受理费5236元，由原审被告李桂芹负担。
李桂芹上诉称，2010年，被上诉人与上诉人签订了“售楼合同”，但被上诉人并没有取得房屋预售许可证，该合同应属无效。在签订“售楼合同”时被上诉人承诺50%的房款由其负责办理贷款，上诉人一次性交付了房款的50%，上诉人提交了贷款所需材料后确被告知单身不可以办理贷款。被上诉人没有履行承诺，上诉人并没有违约。另外，该栋楼房住宅部分办理贷款，只有上诉人购买的门市房没有办理贷款，该事实可以证明是被上诉人的行为所致。2011年，被上诉人同部分业主签订了协议，对贷款的问题进行了约定，如因被上诉人的原因不能贷款，购房者可在两年内交清购房款。被上诉人承诺为购房人贷款是事实。上诉人请求确认合同无效，原审法院判决错误，请求依法查清事实，维护上诉人的合法权益。
宏利公司未提交书面答辩。
再审期间，双方当事人均未提供新的证据。
本院再审查明事实与原一审查明事实相同。
本院再审认为：一、关于李桂芹未付剩余房款是否构成违约的问题。双方对尚欠购房款及具体数额并没有异议，按照“售楼合同”中双方约定的内容，对逾期给付房款应承担利息已有明确约定，虽然李桂芹一直主张没有给付剩余购房款，原因是宏利公司承诺协助贷款未兑现所致，尚欠50%的购房款是事实，但并没有违约，故不应承担违约责任。纵观本案，宏利公司承诺协助李桂芹办理贷款的事实存在，但双方对办理贷款具体事宜并未签订书面合同或协议，因此，协助贷款的口头承诺因具体内容不清，缺乏可操作性，导致双方对协助贷款的理解和操作程度存在差异，但李桂芹认可以贷款的方式给付剩余购房款应是其真实的想法，事实上，双方为贷款事宜均都做了很多工作，由于银行贷款政策等诸多客观原因导致贷款的目的没有实现，并非系双方的主观原因所致，由于李桂芹尚欠宏利公司购楼款的事实存在，不论是按照合同约定还是法律规定，李桂芹应当承担给付尚欠购楼款的义务。二、宏利公司要求李桂芹给付尚欠购房款利息应否支持的问题。按照双方签订的“售楼合同”。其中有“如到期不交房款，甲乙双方形成借贷关系，乙方按照甲方银行同期贷款利率四倍支付违约金。”的约定，该项约定的内容系双方认可，李桂芹交付50%购房款后，于2011年1月就开始实际占有并使用该门市房至今已有4年时间，宏利公司要求李桂芹给付尚欠的购房款，并在原再审诉讼中，自愿将合同约定的同期贷款利率四倍的计息标准降为月息0.017元，并从2011年9月14日开始计算利息，由此可见，宏利公司也为其因协助贷款未果的后果承担了相应的责任。因此，宏利公司要求李桂芹给付尚欠购房款并支付逾期利息，符合法律规定，应予支持。
综上，李桂芹未给付尚欠购房款虽有其客观原因，但其并未因此主张自己的权利，相反，长期占有使用该房屋经营超市，又不支付尚欠的购楼款的行为，显然已经超出其应享有的合法权益范畴。原再审判决其偿还尚欠购房款并给付利息并无不当，李桂芹上诉主张宏利公司违约，只同意给付尚欠购楼款本金，不同意承担欠款利息，因其主张缺乏事实和法律依据，不予支持。原再审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十四条，第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉费4476元，由上诉人李桂芹负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 奎
审判员 刘红丽
审判员 刘占泉
二〇一五年一月十三日
书记员 沈 洁