重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝二中法民终字第01407号
上诉人（原审被告）周辉，女，1972年5月11日出生，汉族，重庆城口人，住重庆市城口县。
委托代理人唐浩文，重庆百安律师事务所律师。
诉讼代表人邓革，女，1967年10月12日出生，汉族，住重庆市城口县。
诉讼代表人江维琼，女，1968年11月29日生，汉族，个体户，住重庆市城口县。
诉讼代表人姜尧才，男，1968年3月23日生，汉族，住重庆市城口县。
诉讼代表人吕厚伟，女，1973年4月6日生，汉族，住重庆市城口县。
诉讼代表人赵友绿，女，1975年9月19日生，汉族，住重庆市城口县。
被上诉人（原审原告）重庆市鹏欣国有资产投资经营有限公司，组织机构代码78748149-2，住所地重庆市城口县葛城街道南大街1号。
法定代表人江成波，系该公司董事长。
委托代理人唐天凌，重庆葛城律师事务所律师。
上诉人周辉因房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市城口县人民法院（2014）城法民初字第00499号民事判决，向本院提起上诉。本案因与彭英等二十五人分别与被上诉人重庆市鹏欣资产投资经营有限公司（以下简称鹏欣公司）租赁合同纠纷案件的诉讼标的系同一种类，经本院决定并征求双方当事人同意，对二十六件案件予以合并审理。本院于2014年8月20日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月27日公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人唐浩文及其诉讼代表人邓革、江维琼、姜尧才、吕厚伟、赵友绿，被上诉人鹏欣公司的委托代理人唐天凌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审审理查明，2012年12月28日，鹏欣公司作为甲方，周辉作为乙方，签订了《房屋租赁合同书》，约定乙方租用甲方所经营管理的位于城口县葛城街道南大街交通局底楼26号（原2号）门市，租赁期限为一年（2013年1月1日至2013年12月31日），2013年租金为12000元，租金交付方式实行一年一缴纳，签订合同时全额现金支付。另约定：乙方如需对租赁门市进行装修，需书面申请经甲方同意，合同期满后乙方自行拆除，不能拆除或不愿意拆除的归甲方所有，甲方不承担任何费用，如拆除装饰装修物损坏甲方租赁物必须恢复原状，不能恢复原状照价赔偿；租赁期内乙方不得擅自转租，私下转租的，甲方强制收回租赁物，其租金及保证金不予退还，由此造成的损失全部由乙方承担；租赁期满乙方如需续租，应提前3个月向甲方提出书面申请，若甲方同意续租，另行签订租赁合同，不同意续租则终止合同，合同到期时乙方不能按时交还租赁物，甲方强制或依法收回，所产生的相关费用由乙方承担。合同签订后，周辉利用租赁门市从事服装经营。合同期满后，周辉未交还租赁门市。
2014年3月11日，鹏欣公司委托重庆联合产权交易所股份有限公司渝东分所城口支所对承租房屋采取网络竞价方式进行公开招租。2014年4月17日，重庆联合产权交易所股份有限公司渝东分所城口支所向鹏欣公司发送了《交易结果通知书》，告知鹏欣公司招租的具体情况。
因周辉未返还租赁门市，双方发生纠纷，鹏欣公司向城口县人民法院起诉要求被告周辉返还租赁门市，支付房屋占有使用费22152元，并承担诉讼费。被告周辉辩称，被告经原告认可从他人处转租并装修涉案门市。原被告所签合同虽然是一年一签，名为定期租赁合同，实为长期租赁合同，合同约定的期限仅是交纳租金的期限。原告突然收回租赁门市，被告面临巨大装修费和转让费损失。原告未提供证据证明其为租赁门市产权人，其主张权利主体资格不适格。原告主张的房屋占有使用费不符合合同约定或法律规定。请求驳回原告的全部诉讼请求。
一审法院认为，原被告签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行各自的义务。原告按约将租赁物交付被告使用，被告在未能与原告达成续租协议的情况下，依约应当在租赁期间届满后将租赁物返还原告。原告要求被告返还租赁房屋的诉讼请求依法应予支持。被告逾期未将租赁房屋返还原告，应当参照占用期间的市场行情支付逾期腾房占有使用费。由于原告提交证据所载明的竞租价格系2014年4月17日公布，该竞租价格并不能完全代表占用期间的市场行情，原告要求按竞租价格计算房屋占有使用费的理由不充分，其房屋占有使用费参照原合同约定标准计算较为恰当。结合原告诉请支付房屋占有使用费的期间（2014年1月1日至2014年5月21日）共计141天，房屋占有使用费应为4636元。
被告提出的转让费、装修费损失问题，双方所签合同并未约定合同期满后原告需对被告进行补偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。根据上述规定，被告要求原告补偿转让费、装修费无法律依据，其抗辩意见不应采纳。且被告未在法定期限内提起反诉，亦不属本案审理范围。原告作为涉案房屋的国有资产经营管理人，依法享有经营管理涉案房屋的权利，其作为涉案房屋合同当事人提起本案诉讼主张权利主体资格合法。遂依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十一条第（七）项、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告周辉于本判决生效之日起15日内将位于城口县葛城街道南大街交通局底楼26号门市返还给原告重庆市鹏欣国有资产投资经营有限公司，并向原告重庆市鹏欣国有资产投资经营有限公司支付房屋占有使用费4636元；二、驳回原告重庆市鹏欣国有资产投资经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费354元，减半交纳177元，由原告重庆市鹏欣国有资产投资经营有限公司负担37元，被告周辉负担140元。
周辉不服，向本院提起上诉称：1.撤销一审判决，改判驳回鹏欣公司返还门市的诉讼请求；2.按照原房屋租赁合同确定租金的一半支付房屋占有使用费。主要事实和理由：1.双方签订的租赁合同为长期租赁合同，合同中约定的期限一年为缴纳租金的方式，而不是租赁期限。城口县国有资产对外出租保持了长期不变，即一年期满后继续租赁使用，一般不会随意收回。上诉人对商铺的装修按照长期租赁合同进行，且装修均在被上诉人许可下由上诉人完成，如果租赁期限以一年，上诉人将面临巨大的装修损失。即使认定租赁期限为一年，在租赁合同期满后继续使用房屋，按照合同法规定属于不定期租赁合同，没有确切的终止时间，双方并未协商解除合同，被上诉人无权收回租赁房屋。2.合同约定出租人应当开具租金发票，该先合同义务并未履行，承租人有权拒绝履行后交还租赁物的后合同义务。3.被上诉人采用竞价招租，不仅不能达到国有资产保值增值的目的，并且严重扰乱了城口县的商铺租赁市场。由于不能排除存在暗箱操作，有人采取了同时竞争15个门市的情况，导致出现了天价房租，整个市场的房租价格因为竞价招租水涨船高，使经营困难的商户提高商品价格，最终买单的是城口县的百姓，严重影响了上诉人的正常经营。且被上诉人并无证据证明其对于出租房屋享有产权，采用拍卖房屋对外竞租，违反了拍卖法应当提供拍卖标的的所有权证明的规定，该拍卖行为无效。4.上诉人应当享有租赁的优先权，而被上诉人采用公开拍卖竞租的方式，侵犯了上诉人的合同权利，属于无效行为。
鹏欣公司答辩认为，合同明确约定的租赁期限为一年，期满后承租人续租的，应当向出租人请求并经同意后签订续租合同。由于我公司采用了公开竞租的方式，上诉人并未与我公司签订续租合同，原租赁合同到期后，我公司并未同意继续履行合同，上诉人一直使用租赁房屋至今，并没有向我公司交纳租金，我公司只是要求对方支付占用租赁房屋的使用费。双方并不存在不定期租赁合同；且即使为不定期租赁合同，我公司已经多次通知上诉人交出房屋，出租人也有权随时解除该不定期租赁合同。双方当事人签订的租赁合同中没有约定承租人享有优先承租权，法律对此也没有明确规定，我公司采用公开竞租的方式，目的是为了国有资产保值增值。由于租赁物系国有资产，我公司根据城口县委、县政府的规定，对县属行政事业单位、乡镇政府的经营性资产进行管理，有权对租赁物进行对外出租、管理。竞租的行为与双方当事人所签订的租赁合同是否到期、承租人是否应当返还租赁物并无关联性，上诉人可以另行起诉，对象是重庆联合产权交易所股份有限公司。请求驳回上诉人的诉讼请求，维持一审判决。
二审期间，周辉等上诉人举示了一份《网络竞价实施方案》，证明鹏欣公司组织公开招租时向社会公开，其中表明原承租人对招租门市享有同等价位优先承租权。鹏欣公司质证认为该证据并非原件，也未加盖公司公章，无法确定其真实性。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点有三项，本院综合评判如下：
一、租赁期限是否为一年？
出租人鹏欣公司将其管理的国有资产对外出租，其是否对于租赁物享有产权对于双方当事人签订的租赁合同的效力并无影响。合同明确约定租赁期限为一年，且注明了具体的起止时间；期满后出租人有权按合同约定收回租赁物；租赁物期满后，承租人需续租时，应向出租人提出申请并经同意后另行签订续租合同，出租人不同意续租则终止本合同，并有权强制或依法收回。该约定系双方当事人的真实意思表示，上诉人主张该一年期限仅仅是租金一年一交的约定，与合同文本的意思不符；在承租人长期租用国有房屋的过程中，承租人虽然根据市场惯例认为该合同会一直续租，是对于市场风险的单方判断，在合同对于是否续租有明确约定的情况下，此前国有资产出租的惯例仅仅属于一种交易习惯，而交易习惯仅仅在合同没有明确约定或者约定不明的情况下才具有适用的可能。本案中合同明确约定了期限为一年，上诉人称应是长期租赁的上诉理由不能成立。
二、承租人是否享有优先承租权？
双方当事人所签订的租赁合同第六条第三款约定：“租赁期满，乙方（上诉人）如需续租，应提前三个月书面向甲方（被上诉人）提出申请，若甲方同意续租则另行签订续租合同；不同意续租则按本合同约定终止本合同。合同到期时乙方不能按时交还租赁物，甲方强制或依法收回。”从合同内容来看，第六条第三款并不涉及优先承租权，法律并未规定承租人享有优先承租权，租赁合同已经明确承租人续租系以出租人同意为前提条件。二审中周辉等上诉人举示的优先承租权的证据缺乏来源的有效证明，其真实性无法确认，不予采信。上诉人主张享有优先承租权的上诉理由不能成立。
三、租赁房屋是否应当返还出租人？
租赁期间届满后，租赁合同因履行完毕终止。出租人已向承租人明确表示将采用公开对外招租的方式确定新的承租人，在上诉人并未中标及签订新的租赁合同的情况下，出租人有权要求承租人依照租赁合同的约定返还租赁物；原租赁合同期满后，承租人虽然继续使用租赁物，但出租人通过前述方式已经表示了异议，因此不符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定的原租赁合同继续有效但租赁期限为不定期的法定情形，上诉人称租赁期到后是不定期租赁的理由不能成立。被上诉人在合同到期后，采取何种方式招租，是被上诉人管理资产的自由，并不影响本案合同以及公开拍卖竞租后的租赁合同的效力，这种方式是否违法不属于本案审理的范围。被上诉人收取租金后，是否开具发票，不影响合同的效力，亦不属于本案审查范围。合同到期后，上诉人继续占有租赁物的理由均不成立，应当将房屋返还给被上诉人。
综上所述，上诉人的上诉请求及理由均不成立，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费354元，由上诉人周辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏 川
审 判 员 刘丽苹
代理审判员 杨继伟
二〇一四年九月十一日
书 记 员 胡相龙