辽宁省盘锦市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽11民终655号
上诉人（原审被告）：李洪满，男，1941年6月21日出生，汉族，住辽宁省盘锦市双台子区。
被上诉人（原审原告）：盘锦兴振物业有限公司，住所地辽宁省盘锦市双台子区。
法定代表人：夏满玲，该公司总经理。
上诉人李洪满因与被上诉人盘锦兴振物业有限公司（以下简称兴振公司）物业服务合同纠纷一案，不服盘锦市双台子区人民法院（2016）辽1102民初647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月25日立案后，依法组成合议庭，于2016年9月5日公开开庭进行了审理。上诉人李洪满，被上诉人兴振公司法定代表人夏满玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李洪满向本院上诉请求：撤销盘锦市双台子区人民法院（2016）辽1102民初647号民事判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：1、原判决认定事实不清，被上诉人擅自占用、挖掘物业管理区道路场地，依据《物业管理条例》第五十一条第一款、合同法第五十二条第五项规定，应确认《物业管理委托合同》无效。2、振雷花园小区业主委员会未经业主大会依法选举产生，未经房产局备案确认，不具有合法性。根据《物业管理条例》第十六条规定，业主委员会要经房产局备案确认，而盘锦市双台子区城市建设环境保护局作出的双区城字（2013）17号文件，对振雷花园小区业主委员会成立的批复，属于法无授权乱作为，应被确认无效。被上诉人与振雷花园小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》依法应被确认无效。3、原判决认定事实主要证据双区政办发（2015）50号文件，未经上诉人质证，不能作为认定案件事实的依据。4、被上诉人不是小区业主大会选聘的，私自进入小区，强行管理小区物业，对业主没有约束力，应确认物业管理委托合同无效。综上，《物业管理委托合同》是无效的合同，故我方不应向被上诉人交纳物业费。
兴振公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。振雷小区业主委员会是合法成立的，我方与振雷小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》合法有效。我方不存在擅自占用、挖掘管理区道路场地等损害业主权利的行为，我方实施的行为都是经过业主三分之二以上同意的，都是为了小区业主的利益。
兴振公司向一审法院起诉请求：李洪满系我公司所管理的振雷花园小区B-1-301室业主，李洪满拖欠2013年10月1日至2016年3月31日物业管理费1，437.00元，按每日万分之五支付逾期付款的违约金，截止2016年1月4日违约金共计430.00元，经我公司多次催缴，李洪满至今仍未交纳，为维护我公司的合法权益，根据《物业管理条例》的规定，诉至法院请求判决李洪满交纳拖欠的物业费及违约金1，867.00元。
一审法院认定事实：兴振公司经盘锦市双台子区工商行政管理局审核成立。盘锦振雷花园小区业主委员会经盘锦市双台子区城市建设环境保护局批复成立。2013年6月1日，兴振公司与盘锦振雷花园小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，合同约定：住宅物业费的收取标准按建筑面积每月每平方米0.8元，合同期限自2013年6月1日起至2023年6月1日止，业主未能按时足额缴纳物业费的，应按每日拖欠应付物业管理费金额的万分之五交纳违约金。李洪满系振雷花园小区B-1-301室的业主，房屋建筑面积59.88㎡，2013年10月1日至2016年3月31日未向兴振公司交纳物业费，经兴振公司催缴后，李洪满仍未缴纳物业费，兴振公司诉至本院，要求李洪满给付拖欠物业费1，473.00元（0.8㎡/每月X30月X59.88㎡），并支付违约金430.00元（截止2016年1月4日），合计为1，867.00元。一审法院认为，兴振公司与盘锦振雷花园小区业主委员会签订《物业管理服务合同》应为有效，受法律保护，合同生效后，兴振公司已履行物业管理服务义务，李洪满应按照约定支付物业费，故对兴振公司要求李洪满给付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。关于兴振公司主张李洪满承担违约金的诉讼请求，合同双方虽约定违约金，李洪满未按合同约定交纳物业服务费构成违约，但物业是服务行业，其应提高自身服务质量，根据庭审调查，物业公司与业主沟通不畅，双方均存在一定瑕疵，故本院对兴振公司要求给付违约金的诉讼请求不予支持。关于李洪满抗辩：兴振物业违规进驻、违规管理小区、违规收费、物业管理委托合同无效。据此，李洪满请求撤销兴振公司与盘锦振雷花园小区业主委员会签订的物业管理委托合同。此抗辩无相关证据予以证实，且与本案物业服务合同纠纷一案无关联性，故此抗辩，本院不予支持。关于李洪满抗辩兴振公司诉前未履行书面催缴和告知义务及兴振公司诉李洪满2014年4月20日以前的物业费已超过法律规定的诉讼时效，因法律、行政法规未强制性规定“书面催缴”且李洪满庭审陈述“原告于2016年年初向其催要过物业费”故兴振公司诉前已履行催缴告知义务,诉讼时效也因此中断应重新开始计算，故李洪满上述抗辩，本院不予支持。关于李洪满要求兴振公司退还2013年7月至10月的物业费143元的请求，兴振公司与盘锦振雷花园小区业主委员会签订《物业管理委托合同》应为有效、受法律保护，合同生效后，兴振公司已履行物业管理服务义务，原告交纳2013年7月1日至2013年12月31日期间的物业费143.00元，符合合同约定，现兴振公司要求退还所交纳物业费，本院不予支持。综上依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、李洪满于本判决生效后十日内给付盘锦兴振物业有限公司2013年10月1日至2016年3月31日物业管理费1，437.00元;二、驳回兴振公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
根据上诉人的诉讼请求及理由和被上诉人的答辩及理由，本院确认双方的争议焦点为：《物业管理委托合同》是否合法有效。
二审中，上诉人提供照片三张，证明被上诉人擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益；擅自利用物业共用部位，划定停车位，进行出租经营。违反了《物业管理条例》第五十一条第一款、第六十六条第一款第二项、第三项的强制性规定，根据《合同法》第五十二条第五项的规定，《物业管理委托合同》应依法被确认无效。被上诉人对照片的真实性无异议，但被上诉人称这些停车位是经三分之二以上业主同意后出租的，而且收取的停车费也用在小区的建设上。经审查，本院认为本案是物业服务合同纠纷，上诉人提供上述照片要证明的问题是业主对小区共同区域使用权问题，属于侵权纠纷。故上诉人提供的三张照片，与本案没有关联性，本院不予采信。对双方有争议的事实本院认定如下：1、关于被上诉人是否存在擅自占用、挖掘物业管理区道路场地问题，不属于本案物业合同纠纷管辖范围，若被上诉人存在违反法律规定，擅自占用小区共有部分划定停车位进行出租的行为，上诉人应以侵权纠纷另行起诉。2、关于振雷花园小区业主委员会是否依法成立、依法备案问题。盘锦市双台子区城市建设环境保护局下设物业管理办公室，负责区域内住宅物业管理企业行使日常管理、服务；物业管理企业的资质审查；监督检查物业管理企业收费标准和物业管理服务费的收支情况。物业管理办公室的工作职责中包括：辖区内业主委员会的组建和登记备案。因此，盘锦市双台子区城市建设环境保护局经审查批准振雷花园小区成立业主委员会，是有权部门作出的行政行为，符合法律法规的相关规定。3、关于上诉人提出的盘锦市双台子区人民政府的双区政办发（2015）50号文件未经质证问题。经审查，被上诉人提供该份文件只是证明盘锦市双台子区城市建设环境保护局更名为盘锦市双台子区住房和城乡建设局，与本案关联性不大。且上述文件在一审庭审中记载已经上诉人质证（详见一审庭审笔录第4页第13行-15行）。根据双方当事人陈述和经审查认定的证据，本院认为原审认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案是一起物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”。只有违反法律、行政法律的效力性强制性规定的合同才无效。《物业管理条例》第五十一条规定：“业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益”。该条规定是合同履行过程中的管理性强制规定，而非效力性强制规定，违反该条规定，并不必然引起合同无效的法律后果。本案中盘锦市双台子区城市建设环境保护局作为房地产行政主管部门，作出的双区城字【2013】17号文件合法有效，业主委员会自批复之日起成立。振雷花园小区业主委员会有权代表业主与物业公司签订物业服务合同，并对全体业主均具有约束力。因此，上诉人主张《物业管理委托合同》无效的请求，于法无据，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉请求不成立，予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人李洪满负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱学利
审判员 孙继晨
审判员 温 宇
二〇一六年九月二十七日
书记员 纪泽平