北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第03602号
上诉人（原审被告、反诉原告）博珞岩，男，1973年11月2日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京市东旭佳业物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区东直门内大街10号楼4层。
法定代表人王秋良，董事长。
委托代理人周岩，男，1977年3月23日出生。
委托代理人李然，男，1987年10月5日出生。
上诉人博珞岩因物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第13983号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年10月，北京市东旭佳业物业管理有限责任公司（下称东旭佳业公司）起诉至原审法院称：博珞岩是北京市东城区×××503室（下称涉案房屋）的产权人。我公司为该房屋所在海运仓小区的物业管理服务单位。博珞岩自2007年1月1日起，未向我公司交纳物业服务费等费用。博珞岩的行为严重违反了双方签订的《北京市海运仓小区物业管理公约》及《海运仓小区前期物业管理服务协议》的约定。现我公司起诉，要求博珞岩支付2007年1月1日至2012年12月31日期间的物业服务费等费用共计8935.28元（具体包括物业费、安全防范设施设备日常运行维护费、消防设施设备日常运行维护费、代收垃圾清运费、代收垃圾处理费、代收避雷装置检测费等），支付逾期交费违约金893元。
博珞岩辩称并反诉称：我经查询东旭佳业公司网站得知，东旭佳业公司现具有北京市物业管理企业二级资质。在2006年之前，东旭佳业公司的物业管理资质为三级。依照当时建设部的规定，三级企业只限参加本省（自治区、直辖市）区域内15万平方米以下物业管理项目的投标、议标；而建设部现行规定，二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。《北京市海运仓小区物业管理公约》载明，海运仓小区总建筑面积为363290平方米。我认为，东旭佳业公司在与我签订《海运仓小区前期物业管理服务协议》时，不具备签订合同的资质。依照相关法律规定，该合同应属无效。我现不同意东旭佳业公司的诉讼请求，同时反诉东旭佳业公司，请求法院确认双方签订的《海运仓小区前期物业管理服务协议》无效。
针对博珞岩的反诉，东旭佳业公司辩称：北京市在2003年开始进行物业管理企业资质等级的评定工作，我公司在2004年被评定为三级资质，2006年被评定为二级资质。海运仓小区为经济适用住房小区，我公司对该小区进行物业管理服务经过了北京市居住小区管理办公室的核准，与开发商签有物业服务委托合同。我公司不同意博珞岩的反诉请求。
原审法院经审理确认：根据已查明的事实，北京市居住小区管理办公室核准的《北京市海运仓小区物业管理公约》明确载明，东旭佳业公司为海运仓小区的物业管理服务单位。现东旭佳业公司在海运仓小区进行物业管理服务工作，有合法依据。博珞岩在办理房屋入住手续时签署《承诺书》，承诺遵守该公约的一切条款，否则愿承担相应违约责任。在此情况下，东旭佳业公司与博珞岩签订了《海运仓小区前期物业管理服务协议》，该协议是双方真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约全部履行自己的义务。现东旭佳业公司按约为博珞岩提供了物业管理服务。博珞岩在接受东旭佳业公司提供的服务后，应当按照约定如期交纳相关费用，且在国家对有关费用进行调整后，按照新的标准执行，否则应承担违约责任。现东旭佳业公司要求博珞岩给付所欠物业服务费等费用的诉讼请求，理由充分，予以支持。博珞岩所提双方所签《海运仓小区前期物业管理服务协议》无效的主张，于法无据，其不同意给付东旭佳业公司物业服务费等费用的答辩意见及就此所提确认该协议无效的反诉请求，不予支持。关于东旭佳业公司要求博珞岩支付逾期交费违约金的诉讼请求，因东旭佳业公司进行的物业管理服务工作仍需改进提高，故对东旭佳业公司该项诉讼请求，不予支持。据此，原审法院于2014年1月23日判决：一、博珞岩于判决生效后十日内，向北京市东旭佳业物业管理有限责任公司支付二○○七年一月一日至二○一二年十二月三十一日的物业服务费等相关费用共计八千九百三十五元二角八分；二、驳回北京市东旭佳业物业管理有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回博珞岩的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，博珞岩不服，以东旭佳业公司现物业资质等级为二级，其不具有管理涉案房屋所在小区的权利为由上诉至本院，要求撤销原判，改判驳回东旭佳业公司的全部诉讼请求，支持其反诉请求。东旭佳业公司同意原判。
经审理查明：东旭佳业公司为博珞岩居住小区发展商北京市东城区住宅发展中心（下称东城住宅中心）选定的物业管理公司。博珞岩是涉案房屋产权人。
2002年11月13日，北京市居住小区管理办公室对东城住宅中心报送的《北京市海运仓小区物业管理公约》予以核准。该公约载明，北京市海运仓小区总建筑面积为363290平方米。在物业管理委员会成立之前，发展商选定东旭佳业公司为海运仓小区的物业管理单位。物业管理服务费用按照京价（房）字（2000）第163号《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）》文件执行。住宅物业管理服务费为0.5元／月／建筑平方米，按年交纳；配有电梯、水泵的高层住宅，其运行维护费由产权人按建筑面积分摊，具体费用按照京价（房）字（2000）第163号《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）》文件第七条交纳。按年度交纳的费用，由业主（使用人）入住时交清当年费用，第二年费用应当在当年12月20日前交纳。
2003年3月29日，博珞岩签署《承诺书》，承诺遵守《北京市海运仓小区物业管理公约》的一切条款；如有违约，愿承担相应违约责任。同日，东旭佳业公司（甲方）与博珞岩（乙方）签订《海运仓小区前期物业管理服务协议》。协议约定，住宅物业服务费为每月每建筑平方米0.50元；物业管理服务费用标准按本市届时政策调整。乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。协议签订后，博珞岩向东旭佳业公司交纳了物业服务费等费用。东旭佳业公司为博珞岩办理了房屋入住手续。
关于物业服务费数额的问题，东旭佳业公司称根据北京市发展和改革委员会发布的京发改（2005）2662号文件，自2005年12月起，本市将物业服务收费基准价调整为0.55元／建筑平方米／月，并对电梯费、水泵费等费用标准进行了调整。现东旭佳业公司按照0.51元／建筑平方米／月的标准计收博珞岩应交的物业服务费，其他费用按照上述文件的规定执行。东旭佳业公司称，根据以上文件及博珞岩房屋的具体情况，自2007年1月1日至2012年12月31日，博珞岩应当交纳物业服务费等费用共计8935.28元。因博珞岩曾表示对东旭佳业公司主张的物业服务费等费用持有异议，称不清楚东旭佳业公司的计算依据。为此，东旭佳业公司在法院的要求下，当庭向博珞岩说明物业服务费的计算依据及方法，并向博珞岩提供了相应文件。博珞岩对此表示认可，且表示不再要求东旭佳业公司对所收费用的计算逐项进行解释，对东旭佳业公司主张的依照相关文件规定，博珞岩自2007年1月1日至2012年12月31日应当交纳物业服务费等费用共计8935.28元予以认可，但持辩称及反诉理由不同意给付东旭佳业公司该款。
关于支付逾期交纳物业费的违约金的问题，东旭佳业公司称按照双方签订的《海运仓小区前期物业管理服务协议》所约定的违约金标准计算，博珞岩应支付的违约金数额过高，故在本案中以博珞岩应交费用的10%标准要求博珞岩支付违约金。博珞岩亦同意东旭佳业公司该项诉讼请求。
另查，东旭佳业公司于2004年12月6日被有关部门准予从事物业管理业务，资质等级为三级。2011年，东旭佳业公司的物业管理资质变更为二级。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市海运仓小区物业管理公约》、《关于公约核准的通知》、《海运仓小区前期物业管理服务协议》、《入住通知单》、资质证书等证据在案为证。
本院认为：东旭佳业公司与博珞岩签订的《海运仓小区前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行。本案中，东旭佳业公司为博珞岩所有的涉案房屋提供了物业服务，博珞岩理应按照合同约定交纳物业费，现博珞岩欠付2006年1月1日至2012年12月31日期间的物业费，故对东旭佳业公司要求博珞岩支付上述期间欠付物业费的诉讼请求，本院予以支持。对于博珞岩上诉称东旭佳业公司仅为物业管理二级资质，不具有管理涉案房屋所在小区的物业资质问题，其应由相关行政管理部门处理，不属于民事案件受理范围，物业公司的资质等级瑕疵不属于效力性强制规范，故博珞岩以此为由要求确认《海运仓小区前期物业管理服务协议》无效的诉讼请求，本院不予支持。同时，对于博珞岩以《海运仓小区前期物业管理服务协议》无效为由拒绝交纳物业费的抗辩，缺乏依据，本院亦不予支持。综上，原审法院判决并无不当，本院应予维持。依照，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由博珞岩负担（于本判决生效后7日内交至原审法院）；反诉案件受理费25元，由博珞岩负担（已交纳）；二审案件受理费50元，由博珞岩负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 刘苑薇
代理审判员 何江恒
二〇一四年三月十三日
书 记 员 陈 雪