江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终5530号
上诉人（原审被告）：徐州云宝置业有限公司，住所地徐州市贾汪区世纪路北侧。
法定代表人：高权，该公司经理。
委托诉讼代理人：王学强，江苏彭隆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵飞。
被上诉人（原审原告）：赵洪梅。
以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：常保生，江苏浩然风律师事务所律师。
上诉人徐州云宝置业有限公司（以下简称云宝置业公司）因与被上诉人赵飞、赵洪梅商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市贾汪区人民法院（2016）苏0305民初2985号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
查明：2013年11月13日，赵飞、赵洪梅作为买受人与出卖人云宝置业公司签订《商品房买卖合同》，合同约定出卖人将其开发的位于蓝庭国际x幢x单元xxx号房屋出售给买受人，作价538858元，并定于2015年6月30日前，将取得商品房住宅交付使用批准文件的房屋交付买受人使用。合同第九条约定，（1）逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之一违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款的万分之二（该比率应不小于（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。签订合同后，赵飞、赵洪梅于2014年2月12日付清购房款。
2015年6月3日，徐州市贾汪区住房和城乡建设局出具贾住建住【2015】通字第01号同意交付使用通知书，对涉案房屋同意交付使用。
2015年6月12日，云宝置业公司通过顺丰速递向赵飞、赵洪梅寄送交付房屋通知。
2015年8月1日，广州市龙能物业管理发展有限公司徐州分公司服务派工单记录，赵飞申请对下述部位进行保修1.主卧（东）电源下渗水；2.主卧窗户铁杆右侧渗水；3.南边中间卧室电源下方渗水；4.阁楼柱子上方大量透水；5.阁楼东墙渗水；6.阁楼门右侧渗水；7.北卧室飘窗渗水。
2015年8月25日，广州市龙能物业管理发展有限公司徐州分公司服务派工单记录，赵飞申请对下述部位进行保修1.原主卧（东）电源下渗水（已修了两次仍未修好）；2.北卧室窗台严重渗水；3.阁楼东墙渗水。
2015年9月1日，广州市龙能物业管理发展有限公司徐州分公司服务派工单记录，赵飞申请对主卧室窗户右侧渗水。
2016年6月4日，赵飞、赵洪梅向云宝置业公司申请，为确保房屋不再出现渗水（范围：屋面、阁楼、平台、塑钢窗、东外墙及飘窗以东部分），由其自行委托单位维修，维修费用5000元，由云宝置业公司负担，并要求云宝置业公司补贴一年物业费和耗能费1260元，装修时免费提供黄沙、石子、水泥。2016年6月28日，云宝置业公司支付房屋维修及物业费6260元。
应赵飞、赵洪梅申请，一审法院调取2016年蓝庭国际物业服务中心报修登记单，其中2016年2月14日报修内容为主卧室左侧渗水，7月21日报修内容为东卧室东、西侧窗户渗水严重、阁楼下水管道旁漏水，处理意见为已报甲方维修。
原审法院认为，赵飞、赵洪梅与云宝置业公司签订商品房买卖合同，系双方真实意思表示，内容也不违反法律和行政法规的强制性规定，双方签订的购房合同合法有效，均应依照合同约定严格履行各自义务。购房合同中明确约定，“出卖人应当在2015年6月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，以及“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，现因交付的住房存在多处渗漏水等严重质量瑕疵，无法居住使用，因此不符合交付使用条件。赵飞、赵洪梅购置房屋的合同目的无法实现，有权予以拒绝上房，应待云宝置业公司实际整修完毕，具备使用条件后方能书面通知赵飞、赵洪梅办理交付手续。云宝置业公司因维修迟延交付房屋已构成违约，致使赵飞、赵洪梅的合同权利受损，应按照合同约定承担违约责任。
关于违约金的具体计算日期及标准问题。云宝置业公司同时抗辩认为，在2015年9月1日前已全部修复完毕，即使存有违约亦实际通过支付赔偿款的方式处理完毕。法院根据查明的事实，赵飞、赵洪梅向云宝置业公司申请支付维修费用的申请单以及支付单中，均未具体对迟延上房进行处理。另外，根据法院调取的报修记录，直至2016年7月，涉案房屋渗漏水问题仍实际存在，房屋客观上仍不具备交付使用条件。2016年6月28日，云宝置业公司通过支付维修费用以解决房屋渗漏水问题，故赵飞、赵洪梅实际领取之日即视为房屋具备交付使用条件之日，违约金从2015年7月1日计算至2016年6月28日，按照合同约定日万分之二计算为39013元，对超出部分法院不予支持。综上，遂判决：徐州云宝置业有限公司于本判决生效后十日内给付赵飞、赵洪梅购房违约金39013元。
上诉人云宝置业公司不服上述判决，提起上诉称：一审法院认为涉案房屋在交付时存在多处渗水的质量瑕疵，不符合交付使用条件，被上诉人购置房屋的合同目的无法实现，有权予以拒绝上房，上诉人因维修迟延交付房屋构成违约属于认定事实错误，理由如下：一、房屋买卖合同第八条约定的商品房交付使用条件是“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”，一审判决已经确认上诉人取得建设局颁发的交付使用通知书并在商品房买卖合同约定的期限内书面通知被上诉人上房，关于涉案房屋存在局部渗水的问题，不是交付使用条件的认定依据。二、一审判决确认涉案房屋在2016年2月14日、7月21日的报修登记单的处理意见为己报甲方维修与事实不符，且报修是被上诉人的单方反映，在上诉人没有进行书面确认的情况下，不能证明所报修内容的客观存在。2016年6月14日的申请及6月28日上诉人根据被上诉人的申请支付给被上诉人6260元的事实，说明双方对2015年交付房屋时存在渗水情况的协商处理达成一致意见，一审法院另行认定上诉人支付违约金是错误的。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人赵飞、赵洪梅答辩称：购房合同对房屋交付条件有明确约定，上诉人的交付条件不符合约定，被上诉人有权决绝上房。直到现在涉案房屋仍然存在渗水，不能上房居住。上诉人每次维修之后都没有通知被上诉人验收。6260元中的5000元是维修费，并不是延期上房的费用。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院认为，关于上诉人是否应当支付被上诉人违约金的问题。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定严格履行义务。购房合同中约定，“出卖人应当在2015年6月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。根据本院查明的事实，上诉人交付被上诉人的涉案住房存在多处渗漏水等严重质量问题，涉案房屋的质量瑕疵对被上诉人的正常居住已构成实质性影响，故被上诉人有权要求上诉人对瑕疵房屋进行维修。在上诉人没有就影响被上诉人正常居住的瑕疵部分维修好之前，被上诉人有权拒绝上房。由于上诉人没有按照合同约定的期限交付被上诉人能够正常居住的房屋构成违约，故上诉人应当按照合同约定承担延期上房的违约责任。一审中上诉人提交的被上诉人的申请、收据存根及当事人的庭审陈述可以证明，直至2016年6月28日，涉案房屋仍然存在渗漏水的质量瑕疵，虽然上诉人支付被上诉人5000元的房屋维修费用，但是该5000元并不包括延期上房的费用。对于延期上房期限，原审法院计算到2016年6月28日并无不当。根据合同约定，延期上房违约金为日万分之二，故原审法院支持违约金39013元并无不当。
综上，上诉人徐州云宝置业有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费775元，由上诉人徐州云宝置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 祝 杰
审判员 陈 颖
审判员 崔金城
二〇一六年十二月二十六日
书记员 王倩倩