江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏13民终1833号
上诉人（原审被告）：宿迁宜家物业管理有限公司，住所地江苏省宿迁经济开发区希望城88008号。
法定代表人：靳跃，总经理。
委托诉讼代理人：刘艳，江苏宿兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：秦少秋，男，1990年8月2日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。
原审被告：靳跃，男，1964年5月23日出生，住江苏省宿迁经济开发区。
原审被告：王晓锋，男，1976年11月3日出生，住江苏省江阴市。
原审被告：贡晨宇，女，1976年7月12日出生，住江苏省江阴市。
原审被告王晓峰、贡晨宇共同委托诉讼代理人：王项东，江苏君相合律师事务所律师。
上诉人宿迁宜家物业管理有限公司（以下简称宜家公司）因与被上诉人秦少秋、原审被告靳跃、王晓锋、贡晨宇房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2016）苏1302民初6123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人宜家公司的上诉请求为：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人秦少秋的一审诉讼请求。事实与理由：1.涉案房屋租赁合同的主体是宜家公司与蔡同强，被上诉人秦少秋与上诉人宜家公司之间不存在租赁关系。2012年2月3日，宜家公司希望城服务处和蔡同强签订《商铺租赁合同》，将涉案房屋出租给蔡同强，租期从2012年5月1日至2017年4月30日，租金为12万元/年。合同签订后，宜家公司将房屋交付蔡同强，租赁合同履行至今。秦少秋与宜家公司从未签订租赁合同，未同意将涉案房屋转租给秦少秋。秦少秋在起诉状中陈述靳跃以宜家公司与案外人蔡同强于2012年2月3日签订的《商铺租赁合同》为依据向秦少秋收取该合同租期内第五年的租金12万元，可以印证宜家公司一直以蔡同强作为合同相对人，秦少秋无权向宜家公司主张合同权利。2.宜家公司有权出租房屋。2012年前后，希望城开发商委托宜家公司以自己名义对外出租其开发或登记在他人名下但实际由其控制的商铺。此后，宜家公司先后以自己名义对外出租包括涉案房屋在内的13套商铺，收取的租金已经全部转交给开发商并入账。如果宜家公司无权对外出租这些房屋，权利人不可能放任自己财产权利被侵害多年而不予理睬。3.秦少秋主张的租金和装修损失与宜家公司无关。原审被告王晓峰、贡晨宇取得房屋所有权时间为2016年5月20日，宜家公司对外出租房屋的时间为2012年2月3日，最后一次收取蔡同强房屋租金的时间为2016年4月2日。根据买卖不破租赁原则，王晓峰、贡晨宇在取得房屋所有权后不得对抗先成立的租赁合同。即便王晓峰、贡晨宇存在妨害租赁合同的行为，其行为非法。宜家公司自始至终未出现违约行为。4.秦少秋涉嫌与他人恶意串通虚假诉讼。从秦少秋提供的证据看，王晓峰、贡晨宇于2016年6月5日向其发出《限期办理通知书》，秦少秋次日搬离。秦少秋的酒店正常营业，其在收到一张通知书未采取救济措施情况下，冒着数十万元损失的风险将酒店搬离，且秦少秋提供的证据均有王晓峰、贡晨宇的配合，贡晨宇甚至为其出具证明。宜家公司有理由怀疑秦少秋与他人恶意串通，意在将经营不善及合同即将到期可能无法收取转让费的风险转嫁给宜家公司。
被上诉人秦少秋辩称，宜家公司的上诉理由不能成立。1.关于租赁合同主体问题。一审中靳跃承认把涉案房屋租给秦少秋。2.在一审起诉之前秦少秋多次询问靳跃有无授权委托书，靳跃没有出具其有权对外租赁涉案房屋的材料。3.装修损失问题。装修是事实，房租是交给靳跃的，有录音和靳跃出具的欠条可以证明装修损失也是实际发生的。4.秦少秋和王晓峰、贡晨宇之前根本不认识，不存在恶意串通。5.秦少秋让王晓峰、贡晨宇向其出具限期搬离通知书只是为了方便秦少秋维权。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告王晓峰、贡晨宇辩称，1.宜家公司无权出租房屋，宜家公司作为专业的物业管理有限公司，其自称受到希望城开发商委托以自己的名义对外出租，应当提供授权委托手续，更何况涉案房屋非希望城公司的房产，故宜家公司的陈述是虚假的。2.原审被告购买房屋出事之后询问原房屋所有权人王韬以及希望城开发商，王韬及希望城开发商均否认将房屋出租给宜家公司。3.原审被告与被上诉人不存在恶意串通的行为，原审被告发出限期搬离通知书的行为主要是应秦少秋请求。
秦少秋向一审法院提出诉讼请求为：1.判令宜家公司、靳跃、王晓峰、贡晨宇返还秦少秋支付的租金120000元并赔偿秦少秋的装修损失151760元，合计241760元；2.本案的公证费2000元及评估费4000元由宜家公司、靳跃、王晓峰、贡晨宇负担。
一审法院认定事实：靳跃系宜家公司的法定代表人，宜家公司系涉案商铺的物业管理服务公司。2012年2月3日，宜家公司和案外人蔡同强签订《商铺租赁合同》，将涉案商铺租赁给案外人蔡同强，双方约定租赁期限自2012年5月1日至2017年4月30日止，租金为每年120000元，按年支付，每年需提前一个月付清全年租金。合同还载明“乙方（一审法院注：蔡同强）不得转租”，“以上条款双方不得违约，如有违约需支付本合同总额的10%违约金给对方”。此后，涉案商铺的实际使用人不断变更，最终由案外人刘立志承租涉案商铺经营酒楼，其租金缴纳至2016年4月30日。2015年9月23日，秦少秋和刘立志签订《转让协议》，刘立志将上述酒楼整体转让给秦少秋经营，转让费用及房租（2015年9月-2016年4月30日）合计170000元。秦少秋分两次付清上述转让费用，刘立志将上述《商铺租赁合同》交给秦少秋。原租赁期限（2016年4月30日）届满前，秦少秋于2016年4月2日向靳跃交付了2016年5月1日至2017年4月30日的租金120000元。
王晓锋、贡晨宇打算购买涉案商铺，在看房时发现涉案商铺被秦少秋占用，故于2016年5月14日要求秦少秋搬离。秦少秋为此和宜家公司、靳跃、王晓峰、贡晨宇沟通未果，此后秦少秋报警，寻求公安机关协调解决，各方也没有达成协议。此后，王晓锋、贡晨宇与涉案商铺原所有权人达成房屋购买协议，并于2016年5月20日取得涉案商铺所有权。同日，王晓锋、贡晨宇应秦少秋要求出具书面了《搬离通知书》，并于2016年6月5日又出具《限期搬离通知书》要求秦少秋搬离涉案商铺。秦少秋于2016年6月6日对涉案商铺装潢情况进行公证，并于2016年6月12日搬离涉案商铺。
在秦少秋搬离涉案商铺前，秦少秋和王晓锋、贡晨宇共同委托宿迁市公证处对涉案商铺中的装潢、装修等设施、物品进行证据保全。宿迁市公证处于2016年6月6日进行现场证据保全，并于2016年6月16日出具公证书。秦少秋和王晓锋还共同委托宿迁公兴资产评估有限公司对上述装潢、装修等设施、物品的价值进行评估，该公司采取“重置成本法”进行了评估，结论为上述装潢、装修等设施、物品价值为146360元。
一审法院认为，靳跃系宜家公司的法定代表人，其履行职务的行为应由宜家公司承担相应责任。宜家公司自2012年2月3日起将涉案商铺对外出租，并最终由秦少秋承租，经营酒店。靳跃收取秦少秋租金以及和秦少秋就涉案商铺租赁事宜所作出的行为应由宜家公司承担责任。因此，秦少秋要求靳跃承担相应责任的请求，一审法院不予支持。
宜家公司并非涉案商铺的所有权人，又没有证据证明其取得所有权人（原所有权人及现所有权人）授权对外出租房屋，导致秦少秋不能正常使用租赁物，秦少秋可以要求减少租金或者不支付租金。本案中，秦少秋已经预先按原《商铺租赁合同》约定的租金标准支付了2016年5月1日至2017年4月30日止的租金120000元，但实际只使用涉案商铺至2016年6月12日，因此，秦少秋要求宜家公司返还已支付的租金，符合法律规定，一审法院予以支持。结合涉案商铺的实际使用时间（2016年5月1日至2016年6月12日止），金额因为120000元-120000元/月*（1月+12天/30天）=106000元。现秦少秋因宜家公司的过错，秦少秋未能按原租赁期限使用涉案商铺，其要求宜家公司承担违约责任，赔偿相应装修损失的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。秦少秋主张其接手经营酒楼后，进行了装修、装潢，并主张装修损失为151760元。秦少秋并无证据证明其对涉案商铺进行了装饰、装修，也无证据证明存在上述损失，且经一审法院释明，秦少秋也不愿对相应损失进行司法鉴定，因此一审法院对秦少秋主张的金额不予支持。依据秦少秋和案外人刘立志签订的转让协议，秦少秋以170000元价格接手涉案商铺，扣除其中2015年9月至2016年4月30日的租金（120000元*8/12=80000元），结合秦少秋实际使用涉案商铺的期限及公证书中载明的装饰、装修设施、物品种类、数量，参照评估报告及相应的市场价值，一审法院酌定秦少秋未能按预定期限经营酒楼而遭受的装潢损失为45000元。
宜家公司辩称涉案商铺的开发商委托其将包括涉案商铺在内的十三套商铺对外出租，宜家公司已将收取的租金交付给了开发商。宜家公司的观点并未得到相关开发商的认可，也无证据证明相应租金的交付情况，如宜家公司所述属实，其可向相关义务人主张权利。
王晓锋、贡晨宇依法取得涉案商铺所有权，而秦少秋并无证据证明其有依法占有、使用涉案商铺的情形，所以王晓锋、贡晨宇要求秦少秋搬离涉案商铺于法有据。秦少秋要求王晓锋、贡晨宇支付租金、赔偿损失的诉讼请求一审法院不予支持。
秦少秋还主张宜家公司、靳跃、王晓峰、贡晨宇应赔偿其公证费及评估费，但相关费用并未得到各方当事人一致认可，也并非在诉讼程序中产生，并非因涉案房屋租赁产生的必要损失。因此，秦少秋的该项主张，一审法院不予支持。
宜家公司、靳跃还辩称，秦少秋和王晓锋、贡晨宇存在恶意串通的情形。经查，虽然王晓锋、贡晨宇曾应秦少秋要求出具了书面的搬离通知书，但在此之前王晓锋、贡晨宇已经要求秦少秋搬离涉案房屋，秦少秋还因此而报警。另外，从秦少秋和靳跃的通话录音中，可以证明秦少秋曾就王晓锋、贡晨宇要求其搬离一事和靳跃（宜家公司法定代表人）多次沟通，但各方没有就房屋租赁达成一致的处理意见。在此情况下秦少秋为了以后维护自身权益需要，要求王晓锋、贡晨宇出具书面的搬离通知，并无不当。宜家公司、靳跃无其他证据证明其观点，故一审法院对此不予采信。
综上所述，秦少秋的部分主张，符合法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十八条，《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、宿迁宜家物业管理有限公司于判决生效之日起返还秦少秋租金106000元并赔偿损失45000元，合计151000元；二、驳回秦少秋的其他诉讼请求。案件受理费5466元，由秦少秋负担2146元，由宿迁宜家物业管理有限公司负担3320元。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
本案二审中的争议焦点是：1.宜家公司与秦少秋之间是否存在房屋租赁合同关系；2.宜家公司有无权利出租涉案的房屋；3.宜家公司是否应当赔偿秦少秋的租金及装修损失。
关于第1争议焦点。宜家公司主张其与秦少秋之间不存在房屋租赁合同关系，秦少秋并非涉案房屋的租赁合同的相对人。本院认为，宜家公司与秦少秋之间存在房屋租赁合同关系。首先，录音中宜家公司法定代表人靳跃陈述“当初我要不同意你来租就好了，就老刘都能缠过去这事”以及靳跃和秦少秋通话时，秦少秋说“对，房子是从你手中租的，房租也是交给你的”，靳跃对此未予否认。其次，通常情况下，承租人租赁房屋，其租金均是交给出租人。2016年4月2日，秦少秋向宜家公司交了一年租金120000元。如果秦少秋不是从宜家公司手中承租涉案房屋，秦少秋不会将房屋租金交给宜家公司。再次，在涉案房屋出现纠纷时，秦少秋为维护自己权益，与宜家公司联系协商解决，宜家公司法定代表人靳跃也与其进行协商解决办法，但最终没有解决。如果涉案房屋不是宜家公司出租给秦少秋,在涉案房屋出现纠纷时秦少秋不会找宜家公司协商，而会与出租方协商解决办法，宜家公司也不会处理涉案房屋租赁纠纷。综上所述，秦少秋提供的证据可以证明秦少秋从宜家公司处承租了涉案房屋。
关于第2争议焦点。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，宜家公司主张其有权出租涉案房屋，并提供希望城原员工吕平的证人证言，证明宿迁市希望房地产开发有限公司委托宜家公司代为出租涉案房屋。因吕平并不是宿迁市希望房地产开发有限公司的法定代表人，目前也不是工作人员，其证言未得到宿迁市希望房地产开发有限公司的认可，宜家公司未提供其他证明予以佐证，仅凭吕平的证言并不能证明宜家公司有权对涉案商铺进行出租。因宜家公司并非涉案商铺的所有权人，且无证据证明其取得所有权人授权对外出租房屋，故宜家公司无权将涉案商铺出租给秦少秋。
关于第3争议焦点。因宜家公司的过错，致使秦少秋无法正常使用涉案商铺，秦少秋有权要求宜家公司返还已付房屋租金。秦少秋承租涉案房屋后投入资金而不能按原租赁期限使用涉案商铺，其要求作为过错方的宜家公司赔偿相应损失的主张有事实和法律依据，本院予以支持。
综上所述，上诉人宿迁市宜家物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3320元，由上诉人宿迁市宜家物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙芳远
审 判 员 庄业富
审 判 员 王冬冬
二〇一八年七月二十五日
法官助理 赵 政
书 记 员 冯 邻