湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘03民终1898号
上诉人（原审被告）：��迪建，男，1975年3月18日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。
上诉人（原审被告）：董育新，女，1979年10月17日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。
被上诉人（原审原告）：湘潭信泰置业有限公司，住所地湘潭市岳塘区建设南路10号。
法定代表人：谭箭，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张重实，湖南湘剑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹汝晨，湖南湘剑律师事务所律师。
上诉人刘迪建、董育新因与被上诉人湘潭信泰置业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院作出的（2017）湘0304民初1872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月22日立案受理后，依法组成合议庭,于2018年1月19日公开开庭进行了审理。上诉人刘迪建、董育新,被上诉人湘潭信泰置业有限公司的委托诉��代理人曹汝晨均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘迪建、董育新上诉请求：1、撤销（2017）湘0304民初1872号民事判决,改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担；3、请求湘潭信泰置业有限公司赔偿欺瞒业主违法聘用未取得物业管理资质和物业收费许可证的物业公司从事前期物业服务给业主造成的损失，追究湘潭信泰置业有限公司违反《湘潭市物业管理招标投标管理实施办法（2005）》要求和《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》、《湖南省物业管理条例》等规定的法律责任和对上诉人的民事赔偿责任。事实和理由：一、湘潭信泰物业有限公司在没有物业管理资质的前提下，无权与上诉人签订《前期物业管理服务合同》，更无权委托他人向上诉人提供物业管理服务。1、湘潭信泰物业有限公司与上诉人签订的《前期物业服务合同》系无效合同，无权向上诉人收取物业管理费。2、湘潭信泰物业有限公司在没有资质且注销的前提下，无权将信泰和府小区的全部物业服务业务委托他人行使，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，湘潭信泰物业有限公司与湘潭信泰置业有限公司签订的《委托合同》应当认定为无效合同，无论是湘潭信泰物业有限公司还是湘潭信泰置业有限公司均无权向上诉人收取物业管理费。二、湘潭信泰置业有限公司不是物业服务公司也没有资质，且并未实际提供物业服务，其无权向上诉人收取物业管理费。三、一审法院程序违法。对于一审判决书中出现的湘潭市物价局《关于信泰和府小区物业服务收费标准的批复》，上诉人从未见过该证据，一审法院也未组织过质证，一审法院明显程序违法。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误且程序违法，请求二审法院依法改判。
被上诉人湘潭信泰置业有限公司答辩称，一、上诉人关于拒缴物业管理费的上诉理由没有法律依据，一审判决认定事实清楚、正确。1、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条规定：“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”《物业管理条例》第三十二条第二款的规定并非效力性强制性规定，即使湘潭信泰物业有限公司没有物业管理资质，也不影响合同的效力，上诉人接受了物业服务则应当支付对价。2、自被上诉人向上诉人提供物业服务起，双方已形成新的物业服务合同关系，湘潭信泰物业有限公司的委托行为是否有效并不影响该合同关系的合法性，被上诉人基于与上诉人的物业服务关系，有权收取物业管理费。即使委托行为无效，委托合同也仅部分无效，不影响授权委托书第三项“代为收取物业服务费用等”的约定。二、一审判决认定被上诉人向小区提供物业服务的事实正确。1、被上诉人于2012年5月24日取得《物业服务企业三级资质证书》，该证书有效期至2016年5月23日止。期间，被上诉人每年都严格按照房管局要求，进行资质审核。证书至有效期后，被上诉人向湘潭市房产管理局申请换证，由于国家取消了对“物业服务企业二级及以下资质认定”，因此，房管局不再对被上诉人办理资质审核和换证手续，并收回了被上诉人的资质证书副本。被上诉人无论是在为小区提供服务期间还是现在，均为合法有效的三级物业服务企业。2、根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”被上诉人为信泰和府小区提供物业服务期间，业主没有对服务行为提出异议，同时按照1.2元/平方米/月的标准交纳物管费，上诉人在此期间也向被上诉人交纳过物管费。被上诉人履行合同义务，上诉人接受并享受服务，双方形成物业服务合同关系。对此，上诉人在一审中亦予以自认，因此，一审判决认定被上诉人向小区提供物业服务的事实正确。并且，根据公平原则，上诉人应当对其享受的服务支付对价。三、被上诉人并未将湘潭市物价局《关于信泰和府住宅小区物业服务收费标准的批复》在一审中作为证据提交，该批复作为政府文件，一审法院予以参照并无不当，因此一审判决不存在程序违法情形。
湘潭信泰置业有限公司向一审法院起诉请求：一、判令刘迪建、董育新向湘潭信泰置业有限公司给付2012年7月1日至2015年12月31日物业管理费4648元；二、判令刘迪建、董育新按照每日欠费总额的1‰交纳滞纳金直至全部物业管理费用缴清为止，截止2017年7月31日应支付滞纳金为4867元；三、判令刘迪建、董育新承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年8月29日，刘迪建、董育新与湘潭信泰物业有限公司签订《前期物业管理服务合同》一份，双方约定住宅按1.2元/平方/月收取物业管理费，刘迪建、董育新住房面积为92.27平方米。如刘迪建、董育新逾期未交，则按欠费总额的1‰每日交滞纳金。2012年10月25日，湘潭信泰物业有限公司委托湘潭信泰置业有限公司进行信泰和府小区的物业管理，并代为履行与信泰和府业主签订的《前期物业管理服务合同》所约定的义务以及代为享受有关权利，授权委托书直至《前期物业管理服务合同》终止或解除之日。2012年12月10日，湘潭信泰物业有限公司注销工商登记。湘潭信泰物业有限公司自2012年10月25日开始在信泰和府小区提供物业服务直至2015年12月31日止。
另查明，刘迪建、董育新自2012年7月1日起至2015年12月31日未曾交纳物业服务费。
一审法院认为：湘潭信泰置业有限公司于2012年10月25日接受湘潭信泰物业有限公司的委托开始在信泰和府小区提供物业服务。湘潭信泰物业有限公司于2012年12月10日注销工商登记，遂刘迪建、董育新与湘潭信泰物业有限公司之间签订的《前期物业管理服务合同》因一方主体的注销而于2012年12月10日终止。至2015年12月31日，湘潭信泰置业有限公司一直在信泰和府向刘迪建、董育新提供物业服务，虽无具体书面合同约定，但刘迪建、董育新对该事实基本认可，故刘迪建、董育新与湘潭信泰置业有限公司之间的物业服务合同��系自2012年10月25日开始存在直至2015年12月31日。自2012年10月25日至2012年12月10日湘潭信泰置业有限公司依据委托合同向刘迪建、董育新收取物业管理费。自2012年12月10日至2015年12月31日，虽双方无书面合同，关于其提供物业服务费用的收取也无明文约定，但从湘潭市物价局《关于信泰和府住宅小区物业服务收费标准的批复》及刘迪建、董育新与湘潭信泰物业有限公司之间签订的《前期物业管理服务合同》，湘潭信泰置业有限公司诉求按照1.2元/平方米/月收取物业管理费是符合市场标准的。根据刘迪建、董育新的房屋面积，其每月应交纳物业管理费110.72元。刘迪建、董育新自2012年7月1日至2015年12月31日按约定应向湘潭信泰置业有限公司交纳物业管理费4648元。因湘潭信泰置业有限公司与刘迪建、董育新自2012年10月25日后未曾对逾期付款的滞纳金有过具体约定，故对湘潭信泰��业有限公司主张2012年10月25日后的滞纳金不予支持；2012年7月1日至2012年10月24日的滞纳金，依合同确定的标准计算。刘迪建、董育新辩称提出其房屋、客厅飘窗漏水情况及湘潭信泰置业有限公司侵占业主公共面积的问题，虽在举证过程中提供了照片，但不能证实造成上述状况是湘潭信泰置业有限公司履职不当或不履职而形成，故对刘迪建、董育新因上述原因造成其不支付物业管理费的理由不予支持；其辩称湘潭信泰置业有限公司侵犯自身权益的行为与本案非同一法律关系，可另行起诉主张相应权利，原审法院在本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、刘迪建、董育新于判决生效之日起五日内一次性支付湘潭信泰置业有限公司物业管理费4648元及截至2012年10月24日的滞纳金52.5元；二、驳回湘潭信泰置业有限公司其他诉讼请求。如刘迪建、董育新未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由刘迪建、董育新负担。
本院二审期间，上诉人刘迪建、董育新向本院提交了如下证据：
第一组证据，关于信泰和府业主申请信息公开的回复，拟证明湘潭信泰置业有限公司的三级物业资质证书有效期至2014年3月31日。
第二组证据，照片，拟证明房屋漏水的情况一直存在。另外，湘潭信泰置业有限公司对于个别业主私自搭建及改变房屋结构的行为一直没有处理。
第三组证据，网上下载的文章及帖子，拟证明湘潭信泰置业有限公司以野蛮的态度对待业主。
被上诉人湘潭信泰置业有限公司对上诉人刘迪建、���育新提交的证据经质证后认为，对第一组证据真实性、合法性、关联性均有异议。首先，该回复与被上诉人提交的证据相冲突，不具备真实性；其次，该证据没有附加作出回复的相关依据，如回复内容中提到的2014年3月31日到期的三级资质证书等，因此该份证据不合法；最后，被上诉人的潭物管证字[2012]15号三级物业资质证书从取得之日起，每年都进行了资质审核，该证书的有效期至2016年5月23日。从2016年起，国家逐步开始取消物业服务企业二级以下资质的认定，湘潭市房管局在对被上诉人进行物业资质证书换证时，收回被上诉人的资质证书副本，不再进行资质审核，但被上诉人仍然具有物业资质。因此，该份证据不能达到上诉人的证明目的。第二组证据系照片，并没有注明拍摄地点、拍摄时间、拍摄者，真实性、合法性不予认可。即使是真实的，照片中也未体现出小区的物业环境不佳的情形，不能达到上诉人的证明目的。第三组证据未经公证且来源不明，真实性、合法性不予认可，内容与本案无关，不能达到其证明目的。
被上诉人湘潭信泰置业有限公司向本院提交了如下证据：
第一组证据，资质证书、资质证书副本内页、物业服务协会年会通知、湘潭市物业服务协会会费缴费收据，拟证明：1、被上诉人具有合法的物业资质；2、被上诉人自领取资质证书后每年都进行资质审核；3、被上诉人作为有资质的物业公司，一直是湘潭市物业服务协会的会员。
第二组证据，湘潭市物价局《关于信泰和府住宅小区物业服务收费标准的批复》（潭价服[2012]7号）、湘潭市房管局物业服务收费指导价格标准，拟证明被上诉人执行1.2元/平方米/月的物业费收费标准与三级物业资质相适应，且该收费标准由湘潭市物���局批复，被上诉人据此执行，合理合法。
第三组证据，信泰和府小区其他业主交费收据（部分），拟证明：1、被上诉人2012年至2015年底在信泰和府小区进行物业服务的事实；2、信泰和府小区业主认可被上诉人的物业服务，绝大多数的业主都按时交纳了物业管理费。
第四组证据，信泰和府购房合同结算备案表、承诺书，拟证明上诉人预交的物业管理费仅结算到2012年6月30日。
上诉人刘迪建、董育新对被上诉人湘潭信泰置业有限公司提交的证据经质证后认为，第一组证据中的资质证书真实性、合法性无异议。对该组证据除资质证书外的其他证据的真实性、合法性均有异议。对第二组证据真实性、合法性认可，但该批复出具日期为2012年1月17日，上诉人与被上诉人签订《前期物业管理服务合同》签订日期是2011年8月29日，合同签订在前，批复���后，对该组证据的关联性有异议。第三组证据均未加盖公章，真实性、合法性、关联性均有异议。对于第四组证据，上诉人董育新不清楚，上诉人刘迪建不予认可。
本院经审查认为，上诉人刘迪建、董育新提交的第一组证据中关于湘潭信泰置业有限公司的资质证书有效期的认定与被上诉人提交的第一组证据中的资质证书相矛盾，本院对上诉人的证明目的不予采信。但该组证据能够证明湘潭信泰物业有限公司无物业服务资质。第二组证据未能显示拍摄地点及时间，内容亦不能证明湘潭信泰置业有限公司对信泰和府小区提供物业管理服务期间有违反物业管理服务合同的情形。对该组证据，本院不予确认。第三组证据系网页打印件，其内容的真实性无法核实，对该组证据本院不予确认。被上诉人湘潭信泰置业有限公司提交的第一组证据中的资质证书是客观实在的，本院予以确认。第一组证据中的资质证书副本内页、物业服务协会年会通知、湘潭市物业服务协会会费缴费收据均系复印件，且上诉人不予认可，对上述证据的真实性，本院不予认可。第二组证据是客观实在的，本院予以确认。第三组证据是真实的，只能证明被上诉人2012年至2015年收取了部分业主的物业管理费，不能证明信泰和府小区业主认可被上诉人的物业服务。第四组证据是真实的，但该组证据不能证明上诉人是否缴纳了2012年6月30日之后的物业费，故达不到被上诉人的证明目的。
经本院二审审理查明，湘潭信泰物业有限公司无物业服务资质。2012年5月24日，湘潭信泰置业有限公司取得中华人民共和国物业服务企业资质证书，资质等级为三级，该证书有效期至2016年5月23日。
上诉人刘迪建、董育新于2011年8月29日缴纳了一年的物业管理费1329��，自2012年8月29日起至2015年12月31日未曾缴纳物业管理费。
除上述事实外，一审查明的其余事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是刘迪建、董育新是否应当向湘潭信泰置业有限公司缴纳物业管理费。湘潭信泰物业有限公司在2012年10月25日之前依照与刘迪建、董育新签订的《前期物业管理服务合同》的约定提供物业服务，尔后湘潭信泰置业有限公司接受湘潭信泰物业有限公司的委托在信泰和府小区提供物业管理服务至2012年12月10日。自2012年12月10日至2015年12月31日，因湘潭信泰物业有限公司已注销，湘潭信泰置业有限公司与湘潭信泰物业有限公司之间的《授权委托书》已终止，鉴于刘迪建、董育新已经接受了湘潭信泰置业有限公司提供的物业服务，可以视为刘迪建、董育新与湘潭信泰置业有限公司之间存在事实上的物业服务合同关系。故湘潭信泰置业有限公司有权向刘迪建、董育新收取物业管理费。湘潭信泰置业有限公司主张刘迪建、董育新应向其缴纳自2012年7月1日至2015年12月31日的物业管理费，刘迪建、董育新则认为2012年8月28日之前的物业费已经交清，其欠付的物业管理费应从2012年8月29日起算。对此，本院认为，根据刘迪建、董育新提交的业主交房房屋现场交验备案表及收据，刘迪建、董育新于交房之日即2011年8月29日缴纳了一年的物业管理费，其欠款起始日应为2012年8月29日。故刘迪建、董育新应向湘潭信泰置业有限公司缴纳自2012年8月29日至2015年12月31日的物业管理费1.2元/平方米/月×92.27平方米×12个月÷365天×1220天=4441元，应缴纳2012年8月29日至2012年10月24日的滞纳金1.2元/平方米/月×92.27平方米×12个月÷365天×57天×1‰×57天=11.8元。上诉人刘迪建、董育新上诉称湘潭信泰物业有限公司没有物业管理资质，无权向上诉人收取物业管理费，也无权委托他人进行物业管理服务，湘潭信泰物业有限公司与湘潭信泰置业有限公司签订的《授权委托书》无效，湘潭信泰置业有限公司亦无权向其收取物业管理费。经查，湘潭信泰物业有限公司确实存在缺乏物业服务资质从事物业服务的行为，违反了行政法规的管理性规定，但该行为不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的因“违反法律、行政法规的强制性规定”合同无效的情形，故本案所涉《前期物业管理服务合同》合法有效。另外，上诉人在一审中并未提出要求确认本案所涉《授权委托书》无效的反诉请求，本院无法主动确认本案所涉《授权委托书》无效。且湘潭信泰物业有限公司已经注销，湘潭信泰置业有限公司实际提供了物业服务，根据公平及等价有偿原则，上诉人也应向湘潭信泰置业有���公司缴纳物业管理费。上诉人的该项上诉理由，本院不予支持。上诉人还提出“湘潭信泰置业有限公司未提供物业服务，且房屋漏水问题一直没解决”的上诉意见。因上诉人刘迪建、董育新既未提交证据证实湘潭信泰置业有限公司未提供物业服务，又未提交证据证实房屋漏水问题系湘潭信泰置业有限公司物业服务不到位所致，上诉人的该项上诉意见不成立。上诉人称湘潭市物价局《关于信泰和府住宅小区物业服务收费标准的批复》未经双方质证，一审法院程序违法。据查，该批复被上诉人在一审程序并未作为证据提交，一审法院作为参考予以采用，并不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条规定的严重违反法定程序应予发回重审的情形。上诉人的该项上诉意见亦不成立。
另外，刘迪建、董育新在原审中未提出要求湘潭信泰置业有限公司赔偿损失以及追究法律责任的反诉请求，在二审阶段提出该上诉请求，且无法达成调解协议。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，对该刘迪建、董育新的该项上诉请求，本院不予审理。刘迪建、董育新应当另行起诉。
综上，上诉人刘迪建、董育新的上诉理由不成立。一审判决部分事实认定不清，实体处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，判决如下：
一、撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2017）湘0304民初1872号民事判决；
二、上诉人刘迪建、董育新于本判决生效后五日内向被上诉人湘潭信泰置业有限公司支付物业管理费4441元及截至2012年10月24日的滞纳金11.8元；
三、驳回被上诉人湘潭信泰置业有限公司的其他诉讼请求。
如上诉人刘迪建、董育新未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费50元，共计75元，由上诉人刘迪建、董育新负担。
本判决为终审判决。
（本页无正文）
审 判 长 刘东妮
审 判 员 陶 玲
代理审判员 许 姣
二〇一八年二月一日
代理书记员 胡 骞
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国民法总则》
第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百二十八条在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。
双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。