＼n杭州市下城区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2012）杭下民初字第274号＼n原告：杭州都市枫林业主委员会。＼n负责人：吴光冉。＼n委托代理人：胡正广、徐天舒。＼n被告：杭州地之坤教育咨询有限公司。＼n法定代表人：陈瑞贤。＼n委托代理人：江斌、徐亦飞。＼n被告：绿城物业服务集团有限公司。＼n法定代表人：李海荣。＼n委托代理人：李晓。＼n委托代理人：杨晓琴。＼n原告杭州都市枫林业主委员会与被告杭州地之坤教育咨询有限公司、绿城物业服务集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年2月21日受理后，依法由审判员石敏独任审判。于同年3月21日公开开庭进行了审理。原告杭州都市枫林业主委员会委托代理人胡正广、徐天舒，被告杭州地之坤教育咨询有限公司委托代理人江斌、徐亦飞，被告绿城物业服务集团有限公司委托代理人杨晓琴、李晓到庭参加诉讼，本案现已审理终结。＼n原告杭州都市枫林业主委员会诉称：杭州市下城区永波街3号房屋为商业经营用房，系杭州市下城区建设局物业管理部门根据相关法律规定，于2006年12月18日将该房屋移交给被告绿城物业服务集团有限公司管理，但该房屋的所有权属于都市枫林全体业主。因2009年6月份原告业主委员会尚未成立，被告绿城物业服务集团有限公司遂与被告杭州地之坤教育咨询有限公司签订了一份《都市枫林商业经营房屋租赁合同》，该合同中约定：被告绿城物业服务集团有限公司将都市枫林永波街3号物业经营用房出租给被告杭州地之坤教育咨询有限公司，房屋建筑面积170平方米，租期自2009年6月1日至2014年5月31日，租金为每年21000元，租赁合同第四条第二款约定：“租赁期间都市枫林业主委员会成立后决定终止本合同的，本合同终止”。被告杭州地之坤教育咨询有限公司自2009年6月1日开始租用上述房屋后，实际占用的房屋面积达412.90平方米，比租赁合同中约定的面积多占了242.90平方米，至今为止，被告杭州地之坤教育咨询有限公司并没有为多占的242.90平方米的房屋交纳过任何租金。而被告绿城物业服务集团有限公司作为前期物业管理部门，对被告杭州地之坤教育咨询有限公司占用一事听之任之，根本就没有尽到管理责任，故被告绿城物业服务集团有限公司应为此承担连带责任。且被告杭州地之坤教育咨询有限公司承租房屋用于开办学生补习，办学地点为都市枫林小区大门口边上，学生家长来接送小孩时，把车辆停在小区门口，造成交通拥堵，存在严重的安全隐患，小区业主亦强烈要求被告杭州地之坤教育咨询有限公司搬离此地。2011年9月17日，原告全体委员经讨论，决定终止两被告签订的上述《都市枫林商业经营房屋租赁合同》，原告将决议通知了两被告，但被告杭州地之坤教育咨询有限公司拒不腾退上述房屋，原告曾发两次律师函通知被告杭州地之坤教育咨询有限公司，但被告仍拒不回应。而被告绿城物业服务集团有限公司怠于解除上述租赁合同。被告杭州地之坤教育咨询有限公司拒不腾退的行为已经侵犯了都市枫林全体业主的合法权益，并给全体业主造成了一定的租金损失。现原告为了维护自身合法权益，向法院提起诉讼，请求判令：解除2009年6月份两被告签订的关于都市枫林永波街3号物业经营用房的《都市枫林商业经营房屋租赁合同》；被告杭州地之坤教育咨询有限公司立即腾退下城区永波街3号都市枫林物业经营用房；被告杭州地之坤教育咨询有限公司赔偿原告租金损失416567.50元（分两部分：1、170平方米部分，自2011年10月11日开始暂计至2012年2月11日止，租金损失为34000元；2、242.90平方米部分，自2009年6月1日开始暂计至2012年2月11日止，租金损失为382567.50元。暂按市场价每月每平方米50元计算，以评估为准。此后租金损失按实际占用天数计算。）；被告绿城物业服务集团有限公司对被告杭州地之坤教育咨询有限公司多占用的242.90平方米的租金损失382567.50元承担连带责任。本案诉讼费用由被告承担。＼n为证明上述的事实，原告杭州都市枫林业主委员会向本院提交了以下证据：＼n1.都市枫林商业经营房屋租赁合同，欲证明两被告签订了房屋租赁合同，杭州都市枫林业主委员会有权终止该协议，第四条明确约定了该权利；被告杭州地之坤教育咨询有限公司实际占用的面积为400多平方米，绿城物业存在失职的事实。＼n2.杭州市物业管理用房交接清单，欲证明永波街3号物业用房系都市枫林全体业主所有的事实。＼n3.2011年9月7日、10月21日两份律师函，欲证明原告曾通过律师函方式发函通知被告杭州地之坤教育咨询有限公司腾退的事实；同时通知了绿城物业，但租赁合同至今没有解除。＼n4.绿城物业签收单，欲证明被告绿城物业在收到律师函后怠于解除租赁合同的事实。＼n5.2012年1月16日通告，欲证明原告曾多次催告的事实。＼n6.业委会的成立备案表，欲证明杭州都市枫林业主委员会是根据物业管理条例合法成立，并有备案，原告主体适格。＼n7.关于起诉：“地之坤”、“海得”、“绿城”的业主通告书，欲证明业主大会授权原告起诉。＼n8.2012年1月3日公告及1月16日通告，欲证明原告曾书面通告全体业主和被告。＼n9.都市枫林经营性合同目录，欲证明杭州地之坤教育咨询有限公司和海得寝饰实际占用面积达500平方米之多，绿城物业明知此事，存在管理失职。＼n被告杭州地之坤教育咨询有限公司辩称：1、从程序上来说，原告不是本案的适格主体，应依法驳回原告的起诉。原告未经业主大会决议授权，无权以自己的名义提起诉讼。本案系房屋租赁合同纠纷，合同双方当事人是本案的两被告，原告并非该房屋租赁合同的当事方。2、从实体上来说，原告也无权解除或终止涉案房屋租赁合同。原告诉称“合同第四条第二款约定，租赁期间都市枫林业委会成立后决定终止合同的，本合同终止。后原告于2011年9月17日经讨论决定终止了两被告签订的本案租赁合同。”原告据此起诉没有理由。原告对该条款理解错误，该条款从未明确过都市枫林业委会有终止房屋租赁合同的决定权。且，都市枫林业委会并未召开业主大会作出决议解除或终止涉案房屋租赁合同。被告签订租赁合同时，都市枫林业委会并未成立，当时被告绿城物业作为前期物业管理服务企业有权将业主共用的房屋出租给被告，该房屋租赁合同合法有效。且在合同期内，被告一直履行合同义务，没有任何违约或过错，原告诉讼于法无据。综上，请求驳回原告起诉。＼n为证明答辩事实，被告杭州地之坤教育咨询有限公司提交杭州市都市枫林业主大会和业主委员会议事规则一份，欲证明原告并无诉讼主体资格及原告无权解除本案合同等事实。第八条对召开业主大会有明确规定，原告起诉在形式上和实体上都不符合该规定。＼n被告绿城物业服务集团有限公司辩称：1、本案原告不具备法定的起诉条件。本案原告既不具备民事诉讼主体资格，也与本案无任何直接的利害关系，未经业主大会决议授权，无权以该名义提起诉讼。该租赁合同第四条第二款约定“租赁期间都市枫林业主委员会成立后决定终止合同的”，并不是赋予业委会解除合同的权利，而是被告解除合同的条件。在业主大会同意解除合同的前提下，被告解除合同。该租赁合同是两被告签订，只对两方有约束力，对于合同的解除，也应当按照合同双方当事人的意愿。虽然本案原告当庭提交补充证据，欲证明其起诉有授权，但没有看到业主对其授权的有效信息，因此对原告起诉的权利仍然表示怀疑。2、本案两被告签订的《都市枫林商业经营房屋租赁合同》合法有效，原告无权要求解除该合同。该合同自签订之日起就合法有效，而非效力待定合同。合同的解除权只能由合同的当事人行使，第三方无权行使该权利，故原告无权要求解除合同。3、在本案所涉房屋租赁关系的处理中，被告已合理、审慎地履行了受托责任和义务，无需向原告承担任何责任。综上，要求法庭驳回原告的诉讼请求。＼n被告绿城物业服务集团有限公司为证明答辩事实向本院提交了以下证据：＼n1.杭州市都市枫林业主大会和业主委员会议事规则，欲证明原告的职责仅限于对都市枫林业主大会相关决定的执行，原告本身对涉及全体业主共同利益的事项无决定权，原告为维护业主共同权益而以自身名义提起诉讼须事先获得都市枫林业主大会的授权；涉及物业共用部位、共用设施设备的使用、收益决策权在都市枫林业主大会。＼n2.前期物业服务合同，欲证明都市枫林建设单位与被告绿城物业签订的该法律文件中已把本案所涉及房屋的管理事宜授权给被告行使，而该合同对都市枫林全体业主均有约束力。故两被告签订的房屋租赁合同合法有效，而非效力待定合同。＼n3.与业委会签订的物业服务合同，欲证明诉争小区的物业服务商业经营用房是交由被告绿城物业进行管理。＼n原、被告提交的上述证据，经双方当事人当庭举证、质证，本院认证如下：＼n对原告杭州都市枫林业主委员会提交的证据1，两被告对真实性无异议，但对证明目的有异议，认为依据合同条款，仅仅是被告绿城物业服务集团有限公司为解除合同设立相应的条款和条件。其意思是在经业主大会同意下，由被告绿城物业服务集团有限公司解除合同，有权利终止合同的仍然是合同的双方当事人；因此本院对该证据的形式真实予以确认。对证据2，被告杭州地之坤教育咨询有限公司认为没原件，对真实性不能确认；被告绿城物业服务集团有限公司对真实性无异议，但对证明目的有异议；由于该证据是交付物业管理商业用房，因此对2006年12月8日被告绿城物业服务集团有限公司接收永波街3号（南门一排）建筑面积775.91平方米的物业管理商业用房的事实予以确认。对证据3、4，被告杭州地之坤教育咨询有限公司承认收到该函件，但认为原告自己陈述在2011年9月17日才召开业委会，但2011年9月7日就发出律师函，且当时业委会9人中有4人辞职，不可能召开业委会并形成决议，与本案无关；被告绿城物业服务集团有限公司承认收到该函件，但对其合法性和证明目的有异议。业委会作出终止房屋租赁合同决定的时间在9月17日，与发函时间冲突，根据业主大会议事规则的规定，经营管理等权利在业主大会，而非业委会，未经业主大会同意授权，因此对杭州都市枫林业主委员会发函已解除合同的证明力不予认可；因此本院对受原告委托律师发律师函给被告杭州地之坤教育咨询有限公司要求终止两被告所签订的租赁合同并腾退房屋，被告绿城物业服务集团有限公司也收到上述律师函的事实予以确认。对证据5、8，两被告均认为没有看到过，对证据的三性均有异议；由于原告未提供证据佐证该通告已经过张贴、送达等告知被告，故本院不予确认。对证据6，两被告对真实性无异议，但对证明目的有异议，认为只有业主大会授权才能提起诉讼；因此对该证据的形式真实本院予以确认。对证据7，两被告对三性均有异议，认为仅有公章，没有其他业主的签字，也无法体现授权的程序，看不到具体的有效授权票数且授权时间迟于起诉时间，即使其真实合法，也不能弥补起诉的缺陷，原告起诉不适格；本院认为书面征求意见形式是业主大会会议形式的一种，被告无证据反驳，故对原告于2012年3月19日获业主大会授权起诉予以采信。对证据9，两被告认为不是原件，不符合证据的形式要件，对其证据三性均不予认可；因原告不能提供原件核对，本院对该证据不予确认。＼n对被告杭州地之坤教育咨询有限公司提交的证据，原告杭州都市枫林业主委员会对真实性无异议，但对证明目的有异议，认为业主大会，有定期会议和临时会议，可以采取书面征求意见的形式，本次起诉原告就是根据该规则，在社区党组织和居委会的监督下召开业主大会，监票是都市枫林的党支部书记，该业主大会程序合法；被告绿城物业服务集团有限公司对真实性等均无异议；因此本院对该证据的形式真实予以确认。＼n对被告绿城物业服务集团有限公司提交的证据1，原告杭州都市枫林业主委员会对真实性无异议，但对证明目的有异议；被告杭州地之坤教育咨询有限公司对真实性等均无异议；本院认为被告绿城物业服务集团有限公司提交该证据为证明重大事项均需业主大会批准、授权，原告杭州都市枫林业主委员会无证据反驳，故对该证据的证明力予以采信。对证据2，3、原告杭州都市枫林业主委员会对真实性无异议，但认为涉案合同期限是从2009年到2014年，明显超过了绿城物业的委托期限。对于面积超过合同约定，被告没有尽到审慎的义务，需要承担违约责任；被告杭州地之坤教育咨询有限公司对真实性等均无异议；本院对该上述证据的形式真实予以确认。＼n综上，根据原、被告当庭举证、质证及双方当事人陈述的情况，本院认定案件事实如下：＼n2004年，都市枫林公寓的建设单位杭州通和房地产开发有限公司与浙江绿城物业管理公司（后名称变更为绿城物业服务集团有限公司）签订《杭州都市枫林公寓前期物业服务合同》，委托管理期限自2004年5月12日起至都市枫林公寓第一届业主委员会成立之日止。2006年12月18日，浙江绿城物业管理公司接收建设单位无偿提供的，永波街3号（南门一排）建筑面积775.91平方米的物业管理商业用房，该房屋属全体业主所有。2008年10月23日，浙江绿城物业管理公司与杭州地之坤教育咨询有限公司签订《房屋租赁合同》，后又签订《都市枫林商业经营房屋租赁合同》，约定：双方之前签订的合同无效；浙江绿城物业管理公司代管的房屋坐落于都市枫林永波街3号，物业经营用房建筑面积170平方米，出租给被告杭州地之坤教育咨询有限公司使用；租赁期限自2009年6月1日起至2014年5月31日止，租赁期间都市枫林业主委员会成立后决定终止合同的，合同终止；租金为每年21000元，从第二年起房屋租金每年递增5%，租金每季度支付一次。2010年7月7日，都市枫林业主会议通过《杭州市都市枫林业主大会和业主委员会议事规则》，其中业主大会议事内容包括：为维护物业管理活动中业主共同权益的需要，审议是否授权业主委员会进行诉讼；决定物业管理区域内涉及业主共同利益的其他事项；业主大会会议形式采用书面征求意见形式；业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。同年9月20日，杭州都市枫林业主委员会登记备案成立。2011年1月9日，杭州都市枫林业主委员会与浙江绿城物业管理公司签订《都市枫林物业服务合同》，约定：合同期限自2011年1月1日起至2011年12月31日止；属于全体业主共有的物业管理商业用房等委托浙江绿城物业管理公司经营管理，上述各项物业的经营管理收入扣除合同约定作为必要的成本外，其余收入作为收益归全体业主共有，专项用于共用部位等维护、维修及因此造成的损失赔偿，归全体业主共有的该项收入由浙江绿城物业管理公司保管。2011年4月14日，浙江绿城物业管理公司经工商部门核准名称变更为绿城物业服务集团有限公司。2011年9月7日、10月21日，浙江汉鼎律师事务所以受杭州都市枫林业主委员会的委托向杭州地之坤教育咨询有限公司发出律师函：终止浙江绿城物业管理公司与杭州地之坤教育咨询有限公司就永波街3号物业经营用房所签订的《都市枫林商业经营房屋租赁合同》，在律师函到达后立即生效；杭州地之坤教育咨询有限公司须于2011年10月10日前腾退房屋，并将房屋交还杭州都市枫林业主委员会。律师函同时还送达给绿城物业服务集团有限公司。上述律师函中所述杭州都市枫林业主委员会的决议，未经业主大会决定通过。由于两被告未对律师函作出回应，因此原告在未获得业主大会授权的情况向法院提起诉讼，但于2012年3月19日即法院开庭前以书面征求意见的形式，获得起诉两被告的授权。＼n本院认为，浙江绿城物业管理公司与杭州地之坤教育咨询有限公司就永波街3号物业经营用房所签订的《都市枫林商业经营房屋租赁合同》中，约定了租赁期间都市枫林业主委员会成立后决定终止合同的，合同终止的条款。应是两被告在签订合同时，考虑到浙江绿城物业管理公司所处物业管理人的地位、租赁期长，且该租赁房屋系都市枫林全体业主所有，而业主委员会尚未成立的情况所制定的。该条款赋予杭州都市枫林业主委员会可作为合同解除权人，执行业主大会决定享有解除合同的权利，也是两被告能预见的。虽起诉时，原告杭州都市枫林业主委员会未获业主大会授权，但在法庭辩论终结前经过业主大会追认。综上，原告的主体适格，两被告认为原告不符合起诉条件、无权解除合同的抗辩理由，缺乏依据本院不予支持。原告杭州都市枫林业主委员会主张以业主委员会决议解除合同的律师函通知到达，租赁合同就已解除为由，要求杭州地之坤教育咨询有限公司赔偿租金损失。由于原告不能证明律师函中业主委员会决议是经业主大会决定作出，因此该主张缺乏法律依据，本院不予支持。原告杭州都市枫林业主委员会认为杭州地之坤教育咨询有限公司应支付超出租赁合同约定建筑面积的租金，及绿城物业服务集团有限公司怠于解除合同应承担连带责任的主张，因未提供证据佐证，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：＼n一、解除被告绿城物业服务集团有限公司（原浙江绿城物业管理公司）与被告杭州地之坤教育咨询有限公司就都市枫林永波街3号物业经营用房建筑面积170平方米所签订的《都市枫林商业经营房屋租赁合同》。＼n二、被告杭州地之坤教育咨询有限公司自本判决生效之日起三十日内将位于都市枫林永波街3号物业经营用房建筑面积170平方米房屋腾空交付给原告杭州都市枫林业主委员会。＼n三、驳回原告杭州都市枫林业主委员会的其他诉讼请求。＼n案件受理费人民币7549元，减半收取为3774.5元，由原告都市枫林业主委员会负担3000.5元，被告杭州地之坤教育咨询有限公司负担387元（于本判决生效之日起十日内履行完毕），被告绿城物业服务集团有限公司负担387元（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币7549元，对财产案件上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。＼n审判员石敏＼n二〇一二年五月十八日＼n书记员杨晓丽