贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔01民终5265号
上诉人（原审被告）：钟小东，男，1982年11月28日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：陈雪娇，女，1993年8月26日出生，土家族。
被上诉人（原审被告）：贵阳荣城房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区浦江路190号中兴世家叠翠轩E栋21号。
原审第三人：王九妹，女，1988年8月28日出生，侗族。
上诉人钟小东因与被上诉人陈雪娇、贵阳荣城房地产经纪有限公司（以下简称荣城房产经纪）及原审第三人王九妹房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2018）黔0111民初703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人钟小东，被上诉人陈雪娇、荣城房产经纪的委托诉讼代理人袁学友及原审第三人王九妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
钟小东上诉请求：1、撤销原判第一项、依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人有出售意愿，因共有人王九妹不同意导致未继续履行合同，过户事宜由中介公司办理，上诉人不应承担违约责任；2、陈雪娇仅交纳定金，未支付房款，不存在实际损失。
陈雪娇辩称，中介公司没有权利和义务调查对方的财产和婚姻情况，上诉人反悔的原因是双方约定的房屋单价是5100元左右而现在涨价到9000元左右，实际已经给我造成了损失，我已支付了30000元的定金，由中介方荣城房产经纪替上诉人代管。
荣城房产经纪辩称，关于30000元定金我们只是代管行为，双方均予以认可，双方的合同已经签订，我们也多次催促卖方履行合同，是卖方不履行合同引发纠纷，且导致我们的中介费也直接受损，我们保留诉讼的权利。
王九妹辩称，房屋是双方婚后所买，离婚时协商房屋留给两个小孩，我们任何一方均无权处分房屋，且离婚后我还在还房屋的按揭，卖房我不知情，也不同意上诉人卖房。中介公司有责任了解房屋的情况。
陈雪娇向一审法院起诉请求：1．判令确认原告2017年9月12日与被告钟小东、荣城房产经纪签订的合同有效，并判令两被告按照买卖合同约定继续履行合同，将房屋交付由原告使用并办理过户手续；2．本案诉讼费用由两被告承担。
一审法院认定事实：被告荣城房产经纪成立于2005年5月8日，经营范围为房地产经纪服务，经济信息咨询服务（涉及审批的，须持证经营）。
被告钟小东与第三人王九妹于2009年2月6日登记结婚，婚后于2009年6月3日购买了位于大兴星城二期比华利B/13栋1单元1层1号（产权证号：筑房权证）的房屋一套，登记在钟小东名下。2015年10月22日，被告钟小东与第三人王九妹办理离婚登记手续，《离婚协议书》中并未对上述房屋的进行处理。
2017年9月12日，被告钟小东作为卖方（甲方），原告陈雪娇作为买方（乙方），被告荣城房产经纪作为中介共同签订了《买卖合同》一份，该合同约定：本着平等、自愿的原则，甲方将其房屋出售给乙方；房屋坐落贵阳市小河区大兴星城二期比华利B/13栋1单元1层1号；房屋总价款为人民币620,000元；建筑面积为119.78平方米；该房屋目前产权状况为银行按揭中，乙方已经做了充分了解并自愿买受该房；为保证交易安全，乙方所付定金人民币30,000元保管到中介方，甲方将有关证件移交到中介方（详见收条），作为乙方交付定金的平等保证，同时方便中介方前期查档、税费审理等工作；房款的支付方式为：二手房商业贷款。经甲、乙方双方友好协商，过户当日，乙方拿到不动产部分开具出属于自己名下的收件收据时，乙方支付甲方首付款人民币叁拾伍万元，剩余尾款人民币贰拾柒万元待银行按揭通过后一次性打至甲方账户；该房办理过程中产生的税、费合计人民币38,835元，经双方协商，甲方承担人民币0元，乙方承担人民币38,835元，其中含中介服务费人民币18,650元，此费用必须于办理地税审税当日交由中介方代为缴纳；在约定的过户时间内，甲乙双方必须根据要求提供符合办理程序所需的一切手续，除不可抗力因素外双方不得延误，若乙方违约，则定金自动作为中介服务费及另一方的赔偿，若甲方违约，则必须返还双倍定金，此款扣除中介费后作为乙方的赔偿。如甲乙双方有任何一方违约，除第八条第一款处理外，违约方必须按该房成交价格的百分之十另行赔付守约方；中介方劳动受国家法律保护，本合同一旦签订，无论任何一方违约，中介方均有权根据法律规定向违约金方收取佣金；该《买卖合同》还对其他相关事宜进行了约定，原告陈雪娇、被告钟小东及被告荣城房产经纪均在该合同上签字捺印及加盖公章。
《买卖合同》签订当日，原告陈雪娇向被告荣城房产经纪支付30,000元，荣城房产经纪向原告出具了统一收据，收据注明：“购大兴星城二期比华利B/13栋1单元101号房定金属于代收、代管行为。”同时，被告钟小东将案涉房屋的房屋所有权原件交给被告荣城房产经纪。
2017年12月11日，原告通过向被告钟小东出具一份律师函（黔听君（2017）字第82号），催促其履行合同义务，但被告钟小东至今未履行，且现第三人明确表示不愿意出卖本案案涉房屋，被告的行为已经构成了违约，故现原告诉至法院，诉请如前。
一审法院认为，公民及法人在民事活动中应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。根据庭审查明事实，本案案涉房屋的产权登记在被告钟小东名下，但系被告钟小东与第三人婚姻关系存续期间购买，应系共同财产，被告钟小东并不具备单独出卖该房屋的权利，现第三人王九妹据此提出独立的诉讼请求，主张确认本案案涉《买卖合同》无效，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，被告钟小东虽系无权处分，但其与原告之间签订的买卖合同系真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，故本案案涉买卖合同有效，故对第三人的请求，不予支持。对于原告主张解除合同的请求，予以支持。
关于原告主张两被告双倍返还定金及按照房屋成交总价的10%支付违约金的请求。被告钟小东一方出卖登记在自己名下的房屋，对买受人原告而言，无法了解房屋的真实状态，被告钟小东亦未告知原告及被告荣城房产经纪房屋的真实共有情况，隐瞒了房屋的真实权属状态，最终导致合同履行不能，被告的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”现原告主张双倍返还定金及违约金，但未提交证据证明其因被告违约导致其造成的损失，且原告在整个交易过程中仅支付了定金，不存在支付首付款等情形，处于整个交易流程的初级阶段，综合本案情况及合同约定，对于原告该项诉讼请求中的按照房屋成交总价的10%支付违约金，予以支持。对双倍返还定金的主张，不予支持。另，被告荣城房产经纪代收代管的被告向原告收取的房屋定金30,000元，已无依据，应当予以返还。被告荣城房产经纪作为中介方，并无违约情形，对于原告主张的要求被告荣城房产经纪共同支付违约金，没有事实及法律依据，法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告钟小东于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈雪娇违约金62,000元；二、被告贵阳荣城房地产经纪有限公司返还原告陈雪娇定金30,000元；三、驳回原告陈雪娇的其他诉讼请求；四、驳回有独立请求权的王九妹的诉讼请求。案件受理费人民币5,000元（已减半收取）及第三人独立请求之诉案件受理费100元，由原告陈雪娇负担人民币4,258元，由被告钟小东负担人民币742元，由有独立请求权的王九妹负担100元。
本院二审期间，当事人没有提交新的证据。本案事实，有当事人的陈述、《买卖合同》、收据、筑房权证房屋产权证、律师函、离婚证、离婚协议书等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
另查明，本案一审开庭时，陈雪娇将诉请变更为：1、解除原告与被告签订的买卖合同；2、判决被告钟小东赔偿违约金62000元及双倍返还定金60000元。
本院认为，涉案房屋系上诉人钟小东与王九妹的共同财产，钟小东未经王九妹同意或事后追认的情况下擅自处分，构成无权处分。虽然钟小东表示一直有出卖房屋的意愿，但客观上因共有人王九妹拒绝出售，导致合同无法继续履行，陈雪娇的合同目的无法实现，钟小东构成违约，应承担相应的违约责任。中介公司未尽到审慎审查的义务，存在一定过错，但不能以此为由减轻钟小东的违约责任，因为审查义务仅限于对合同效力的影响，而不能继续履行合同完全是由于钟小东违约所致，就公平及诚实信用原则要求而言，也应由违约方承担全部责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，涉案房屋市场价值的上升，亦即合同履行后买受人陈雪娇可以获得的利益，一审判决综合考虑本案实际及合同约定，支持成交价10%的违约金并无不妥。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1350元，由上诉人钟小东负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 妍
审判员 唐有临
审判员 龙 珑
二〇一八年九月十日
书记员 王 飘