山东省泰安市泰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰山民初字第1946号
原告杜建，男，汉族，1964年生，住泰安市岱岳区。
委托代理人刘国庆，山东泰诚律师事务所律师。
被告王进，男，汉族，1984年生，住泰安市长城路。
委托代理人赵刚，山东泰山法正律师事务所律师。
原告杜建与被告王进房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员孙其运适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜建及其委托代理人刘国庆，被告王进的委托代理人赵刚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杜建诉称，2014年6月11日，原被告签订联合办学协议，实为租赁协议，地址泰山区青年路中铁88快捷酒店，租赁9间，约定期限三年，第一年租金135000元，第二年租金140000元，第三年租金145000元。被告交纳60000元后双方履行合同，但至今未再交纳租金。期间原告数次催要，被告答复一定恢复原状、配齐房间设施，并支付拖欠租金。直至今日被告亦未恢复原状、支付租金。原告曾两次发特快专递催要租金、解除合同并恢复原状，被告置之不理。为此，原告诉至法院，要求判令：1、解除原被告于2014年6月11日签订的协议，赔偿恢复原状费用35400元；2、被告支付欠交租金100000元、违约金200000元；3、诉讼费用由被告承担。
被告王进辩称，1、原告所诉与事实不符，原被告之间于2014年6月11日签订的联合办学协议是双方就合作办学事宜的真实意思表示，在协议中双方就各自的权利义务进行了约定，无论是协议的名称还是协议的内容均没有构成法律意义上的租赁关系，因此该协议并非租赁协议。2、涉案协议应依法认定为无效协议。根据相关法律法规等，举办民办教育机构（文化补习班、短期培训班等）必须依法按照程序进行审批，取得办学许可证才能办学，本案中原被告合作举办的教育机构并未依法按照程序进行审批，未取得办学许可证，因此根据合同法第五十二条的规定，本协议应认定为无效协议。为此，请求法院查明事实，驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2014年6月11日，原被告签订联合办学协议一份，原告为甲方，被告为乙方。协议约定：1、甲方负责场地2楼以北9间；2、甲方负责日常管理，保障后勤工作；3、甲方协助乙方招生，做好日常监督工作；5、乙方负责招生及执教工作；8、乙方每年6月20日前交纳管理费壹拾肆万元；9、合作期限：2014年6月20日至2017年6月19日；10、合作期间任何一方不得无故解除合同，否则视为违约，支付违约金200000元。协议还约定了其他事项，但未对利润分配、风险承担等作出约定。协议书底部手写“卫生间不干，到期恢复原样。”及“备注：第一年房租为13.5万元整，第二年房租为14万元整，第三年房租为14.5万元整。（不租给文化科培训）”。被告认可备注内容系被告书写，同时主张约定的违约金过高。
2015年8月29日，原告向被告邮寄解除合同通知书，内容为：“王进：你承租的写字间已逾期八个月未交租金，现已欠租金10万元，已违背合同约定，望你收到本通知5天内交清租金，恢复房间原状，双方解除合同。”庭审中，被告认可其收到了该通知。
庭审中，原告提交收据一份，用以证明被告交纳租金60000元。该收条载明：“今收到房租半年计陆万元。杜云龙”，落款时间为2014年5月16日。原告述称杜云龙系原告的曾用名。被告对该证据的真实性无异议，质证认为被告确实以房租的形式支付了该款项，但是需要说明的是支付时间是2014年5月16日，双方签订联合办学协议时间是2014年6月11日，即双方在随后签订协议时，对于是租赁还是联合办学作出了新的决定，最初有租赁的意愿，后来在签订协议时变更为联合办学。原告另提交短信照片4张，用以证明被告租赁原告房屋并承诺给原告赔偿损失、恢复原状的事实。短信内容为原告要求被告交纳租金，被告答复称其已无力继续经营，无法继续租赁房屋，希望“好合好散”，并同意承担修浴室的费用。被告对该组证据的真实性提出异议，但对所显示的手机号码“135××××4626”系被告的手机号码无异议。
原告述称，原告向被告送达解除合同通知书之后被告在指定期限内未答复，故此，原告将被告放置在承租房屋内的物品归置到一间房屋内，腾空了另外8间房屋，并于2015年9月10日左右开始装修。为此，原告提交投标总价表两份，其中一份载明宾馆卫生间改造投标总价15336.95元，加盖有泰安市泰山区新环球装饰装潢工程处印章；另一份载明宾馆卫生间改造投标总价23930.91元，无任何关于施工人的信息，亦无任何签字、印章；另提交泰安市泰山区新环球装饰装潢工程处出具的收款收据一张，载明收到装修工程款35400元。被告对该两份投标总价表的真实性提出异议，质证认为工程的名称没有注明用于何处卫生间改造，原告未提交与之向对应的合同等证据，原告不能证明该证据与本案的关联性；被告对收款收据的真实性没有异议，质证认为该证据无法证实该笔款项用于何处，并且其亦非正式的发票，亦不能证明与本案的关联性。
为此，原告于2015年11月20日提交评估申请书一份，申请对9间房屋内卫生间恢复费用及室内墙粉刷装修费用进行评估。对此，被告认为，并不是9间房屋都有卫生间，只有4间房屋有卫生间；原告应当证明四个卫生间的原来状况，评估仅能是对4间卫生间恢复原状的费用进行评估；原告至今无法确定其对涉案房屋有出租的权利，因此原告的申请是否具备相应的资格，请法庭核实后再做决定。双方是联合办学，对房屋的改造当时原告是同意的。原告述称，9间房屋中有4间的卫生间被拆除，现已由原告进行了恢复；9间房屋的墙体均有损毁，原告已进行了相应的修复；因被告拒绝修复，为避免损失扩大原告自行恢复，相关费用应由被告承担。
原告提交照片一宗，用以证明被告对涉案房屋的破坏程度、原告恢复后的状况及被告继续占用其中一间房屋的事实。被告质证认为，原告不能证实该组照片与本案的关联性。
原告述称涉案房屋系原告承租的案外人xxx的房屋，并提交了一份原告与xxx签订的租赁合同。本院询问原告关于因被告违约所遭受的损失有无证据证实，原告述称双方商定违约金200000元，对损失没有证据证实。
庭审中，被告提交一份书面《事实说明》，述称：被告原计划租赁涉案房屋，因原告称涉案房屋系其租赁他人的，出租人不允许其转租，为此应原告要求双方签订了联合办学协议；被告于2014年6月11日开始使用涉案房屋，并于同年12月初不再使用，被告将该情形告知了原告并要求解除合同。被告提交收据三份，用以证明被告向原告交纳70000元，而非原告主张的60000元，分别为：2014年5月16日收取60000元，内容为半年房租；2014年8月25日收取5000元，内容为9台空调处理费；2014年10月27日5000元，内容为押金。原告对收据的真实性无异议，质证认为，2014年5月16日款项系收取房租，2014年8月25日款项系原告将房间内的9台空调出售给被告时被告支付的价款，2014年10月27日的款项系收取的水电费押金，而非房租押金。
关于存放在涉案房屋内的被告的物品，原告述称有桌椅板凳约100套、办公用铁柜三个、黑板四块、大小隔断38个、地毯一宗、户外广告牌一块。被告述称，除了原告所述物品外还有办公桌一套、学生奖品若干（书籍、魔方、拼图、杯子、毛绒玩具等）、T5灯管18套。原告称没有办公桌，其他物品其不清楚。对于存放物品双方均未提交证据予以证实。
以上事实有联合办学协议、特快专递回单、解除合同通知书、投标总价表、收据、照片、租赁合同等证据及庭审笔录等在卷予以证实。
本院认为，本案争议焦点为原被告之间是什么法律关系。原被告签订的合同名为联合办学协议，依据文意，该合同应为合伙合同。《中华人民共和国民法通则》第三十一条规定：“合伙人应当对出资数额、盈余分配、债务承担、入伙、退伙、合伙终止等事项，订立书面协议。”该条规定了合伙合同的基本构成要件，但原被告签订的联合办学协议不具备合伙合同所应具备的出资数额、盈余分配、债务承担等基本要件，庭审中，被告亦未对相应的内容作出合理说明。相反，在联合办学协议上，被告手写备注了租金条款；原被告均认可的原告于2014年5月16日出具的收据上载明的款项用途为租金；原告以短信方式向被告催要租金时，被告回复的短信内容显示被告自称无法继续租赁房屋；原告向被告邮寄的解除合同通知中原告催交的款项为租金，被告收到该通知后未作出任何异议；被告提交的《事实说明》亦显示，双方之所以签订联合办学协议而非房屋租赁合同，是因为涉案房屋系被告承租的他人的房屋，出租人不允许原告转租。以上事实可以证实原被告之间并非合伙合同关系，而是房屋租赁合同关系，对该事实本院依法予以确认。
原告主张被告在履行联合办学协议过程中，仅交纳了60000元租金，被告辩称其交纳了70000元，并提交收据三份予以证实。其中，2014年8月25日的收据载明该5000元系空调款，故该费用并非租金，对该事实本院予以确认；2014年10月27日收取的5000元仅载明用途为押金，原告主张系水电费押金，被告主张系租金押金，双方未达成一致。因双方未对水电费作出约定，原告在庭审中亦未主张被告承担水电费，故对原告的该项主张本院不予采信，对该费用系租金押金的事实本院予以确认。
被告自述其于2014年12月初便不再使用涉案房屋，并要求解除合同，但其未提交证据予以证实，对被告的该陈述本院不予采信。原告于2015年8月29日向被告邮寄送达解除合同通知书，被告认可其收到了该通知书，且未在合理期限内提出异议，故原告的解除通知有效，原被告签订的联合办学协议于2015年8月29日解除，对该事实本院依法予以确认。原告述称因被告在收到解除合同通知书之后未作出答复，故原告自行腾空了其中8间房屋，并于2015年9月10日左右开始装修。故被告应支付租金的期间为2014年6月20日至2015年9月10日。依据协议，在此期间被告应支付的租金金额为135000元＋140000元／年÷365天×83天=174794.5元。被告已付租金60000元，租金押金5000元，即被告拖欠租金109794.5元。原告主张被告支付欠交租金100000元系原告对自己权利的处分，本院予以确认，故此，对原告要求被告支付欠交租金100000元的诉讼请求本院依法予以支持。
关于原告要求被告赔偿恢复原状的费用35400元的诉讼请求。合同解除后，被告有依据合同约定及法律规定恢复租赁物原状的义务，但原告未能证明其提交证据真实性及与本案的关联性，其提交的证据不充分，本院不予采信。对此，应由原告承担举证不能的法律后果。关于原告的鉴定申请。首先，原告未在举证期限内提交该申请，且不具备相关法律法规规定的应予采纳的事由，应视为逾期举证；第二，原告未举证证明所应恢复的原状的具体情形，无法确定被告应恢复的标准、规格档次。原告收回房屋后对房屋所做的改造、装修系原告的单方决策，具有主观随意性，故原告自行改造后的房屋现状不能作为评估的检材。故此，对原告的评估申请本院不予采纳。
原告要求依据联合办学协议第10条关于“合作期间任何一方不得无故解除合同，否则视为违约，支付违约金200000元”的约定要求被告支付违约金200000元。该约定违约金的支付条件是“无故解除合同”。本案系原告提出解除合同的请求，而非被告，故此，该条约定不适用，对原告的该项请求本院不予支持。
合同解除之后，原告要求被告取回其放置在涉案房屋内的物品，被告同意取回，故对相关物品本院在本案中一并予以处理。关于物品内容，双方均认可的有桌椅板凳约100套、办公用铁柜三个、黑板四块、大小隔断38个、地毯一宗、户外广告牌一块。被告主张的其他物品原告称不知情，被告亦未提交相关证据，故此对被告主张的其他物品本院不予采信。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二款、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
原告杜建与被告王进于2014年6月11日签订的联合办学协议于2015年8月29日解除。
被告王进自本判决生效之日起五日内支付原告杜建租金100000元。
被告王进自本判决生效之日起五日内取走存放在涉案房屋内的物品（包括桌椅板凳约100套、办公用铁柜三个、黑板四块、大小隔断38个、地毯一宗、户外广告牌一块）。
驳回原告杜建的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3170元，由原告杜建负担2210元，被告王进负担960元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审判员 孙其运
二〇一六年二月二十五日
书记员 顾绍武