山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）潍民重字第2号
原告（反诉被告）山东天和兄弟房地产开发有限公司，住所地：山东省青岛经济技术开发区北江路75号。
法定代表人戚来松，该公司总经理。
委托代理人王秀梅，山东瑞诺律师事务所律师。
委托代理人孙丽君，山东瑞诺律师事务所律师。
被告（反诉原告）高密市大华房地产开发有限公司，住所地：山东省高密市朝阳大街西首。
法定代表人王学忠，总经理。
委托代理人王雷，该公司法律顾问
委托代理人马江丽，山东衡盛律师事务所律师。
原告山东天和兄弟房地产开发有限公司（以下简称：天和公司）与被告高密市大华房地产开发有限公司（以下简称：大华公司）合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天和公司委托代理人王秀梅、孙丽君，被告大华公司委托代理人王雷、马江丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天和公司诉称，2006年6月，原告与被告签订联合开发合同，约定联合开发高密“天和?家和”项目。该项目由原告负责全部投资和经营管理，项目所形成的一切资产及受益归原告所有。项目建成后，被告将该项目的17套住宅（1-1-702、1-1-802、1-3-601、1-1-1101、1-2-1002、1-1-902、1-2-1101、1-3-802、4-1-502、9-1-501、6-1-601、3-1-601、4-1-501、1-3-702、1-3-402、1-3-1001、1-1-1102）、2套网点（6-13、1-6）、9套车库（7-2、7-5、7-8、9-11、7-6、9-8、9-4、9-7、9-2）私自出售，并将售房款侵占为己有，侵害了原告的财产权和经营管理权。请求被告返还其私自出售所得价款，并按其售价与市场价值之差赔偿原告损失，共计12133128元。
大华公司答辩称，根据双方所签订的合作开发协议，该项目的一切费用、投资费、税费都由原告承担，但协议签订后因原告投资不到位造成延期交房，后陆续有购房户起诉被告要求退房并赔偿相关的损失。因原告无力赔偿，被告无奈以高息借贷的方式垫付赔偿款、材料费、人工费、维修费、热力设施费等已达到490万元，以及税费320万元、工程质量保修金100万元。在此情况下，被告曾多次找原告索要，却遭被告躲避推脱，而且原告又将购房户退回的商品房私自卖出，拒不偿还被告贷款。该项目产生10929216.59元费用，至今原告的资金仍未到位，被告已为其垫付6471694.78元，原告分文未付，严重影响了被告正常的生产经营。在已垫付的款项无处追要，新形成的税费和赔偿款被告无力交纳的情况下，被告根据原告提供的房源明细，按照当时的房价，依法将其中的19套房屋对外出售。被告依法有权出售房屋，且出售房屋非常必要，价格合理，否则代价会更大。另外，被告为原告垫付的款项与卖房款依法可以相互抵销，被告已于2012年4月6日将抵销通知送达原告，但原告没有回复。双方之间的纠纷实质为同一合同下的内部账目纠纷，解决方法为组织双方对账或者审计鉴定。原告起诉不当，请求驳回其诉讼请求。
大华公司反诉称，2006年，反诉被告天和公司使用反诉原告大华公司资质建设“天和?家和”项目。双方于2006年6月22日签订《关于联合开发高密“天和?家和”项目协议书》，协议明确约定，反诉被告使用大华公司资质办理项目的开、竣工等一切手续，项目的一切投资、应缴的各项税费和因项目建设及相关环节产生的一切经济纠纷由反诉被告负责并承担责任，项目的一切利益归天和公司所有。协议签订后，反诉原告在无收益的情形下，积极为反诉被告办理开、竣工及项目相关的一切手续，确保了项目按期动工。项目建设过程中，因反诉被告投资不到位且将收取房款挪作他用，工程进展相当缓慢，形成延期交房，明显违约，引发大面积上访的严重局面。随之出现购房户起诉反诉原告要求退房并赔偿损失的案件。反诉原告在资金十分困难的情况下，通过高息借贷等方式筹集资金将起诉案件涉及的房款退回购房人，并赔偿了相应损失。截止2011年6月，反诉原告垫付退房款、应交税费等款项共计647万余元。反诉原告多次追要，反诉被告分文未付。反诉被告的行为严重损害了反诉原告的权益。请求判令：1、反诉被告立即返还反诉原告已垫付的款项6471694.78元及利息损失；2、诉讼费用由反诉被告负担。本案诉讼过程中，反诉原告要求反诉被告返还的垫付款增加147155.55元。
天和公司答辩称，反诉原告的诉讼请求与事实不符，请求法院依法予以驳回。
根据原告方的起诉、被告方的答辩，双方无争议的事实为：
2006年6月22日，大华公司作为甲方，天和公司作为乙方，签订联合开发高密“天和家和”项目协议书，约定：1、项目位于高密市东关居委会院内；2、项目建设规模30465.18平方米；3、项目计划总投资3500万元；4、乙方使用甲方资质办理项目的开竣工及与项目相关的一切手续，甲方应给予积极配合和协助，费用由乙方承担；5、乙方向甲方交纳项目管理费用共计人民币30465元，交纳时间在工程开工、竣工各付50%；6、本项目的一切投资、应缴的各项税费及日常管理由乙方负责并承担责任；7、本项目所形成的一切资产及收益归乙方所有；8、本项目的财务管理及收支均由乙方负责并承担责任，甲方不得以任何名义或形式在本项目上收取双方约定以外的款项；9、因项目建设及相关环节产生的一切经济纠纷由乙方负责并承担责任，因甲方的自身原因（即与本项目无直接关系）产生的经济纠纷与乙方无关，由甲方负责并承担责任；10、涉及在政府各部门及往来单位办理相关手续时，甲方应积极协助乙方办理，因甲方主观原因不能及时办理项目相关手续造成的损失，甲方应给予乙方赔偿；11、乙方应按有关规定保证施工进度及施工质量；12、违约责任：甲、乙双方应恪守承诺，因一方违约给对方造成损失，由违约方按价赔偿；13、未尽事宜或因合同发生争议，甲乙双方协商解决，协商不成，任何一方均可直接向高密市人民法院起诉；14、本合同一式四份，由甲乙双方各持两份，自签字盖章之日起生效，原2006年5月22日所签订协议（共四份）同时作废。
上述协议签订后，天和公司对涉案房地产进行了开发建设，在建设过程中双方发生争议。大华公司于2009年至2011年6月份左右销售了上述项目中17套住宅（1-1-702、1-1-802、1-3-601、1-1-1101、1-2-1002、1-1-902、1-2-1101、1-3-802、4-1-502、9-1-501、6-1-601、3-1-601、4-1-501、1-3-702、1-3-402、1-3-1001、1-1-1102）、2套网点（6-13、1-6）、9套车库（7-2、7-5、7-8、9-11、7-6、9-8、9-4、9-7、9-2），共得价款6770493元。
因天和公司欠案外人债务，天和公司将上述4-1-501、1-1702、1-1-802、1-1-601、1-1-1101房屋在大华公司出售前分别与案外人进行了置换，案外人葛力铭等以天和公司、大华公司为被告分别向法院提起诉讼，要求返还购房款并赔偿损失，我院作出的（2013）潍民终字第125号、（2013）潍民终字第125号民事判决书现已生效，上述案件已进入执行程序。
2011年3月30日，大华公司作为甲方，天和公司作为乙方签订补充协议一份，约定：根据甲乙双方于2006年5月22日签订的项目协议，因整个项目开发临近完毕，原协议和授权委托书在该项目有效的前提下，签订以下补充协议：一、乙方负责对整个项目收入、成本、税金、利润的归集整理工作并积极与甲方进行对账确认；二、甲乙双方在对账完毕后签字确认，甲方在对账认可后，根据原协议第4条及第10规定，尽快办理该项目的房款发票开具事宜；三、甲乙双方在对账完毕后，截止2010年12月31日止乙方尚欠甲方1827301.44元（明细见附表），扣除已退回甲方的土地挂牌保证金436835元及代收的于金强的专项费用10034元，最后尚欠甲方1380432.44元；四、由于乙方在施工过程中，又转包给第三方，在前期开发过程中产生甲方债务887239.36元（乙方欠第三方的），经对账后，因甲方为该项目垫付资金导致此债权转移（成为乙方欠甲方的），因乙方和第三方尚存在账务往来且后期开发过程中产生的共摊费用尚未结算，待双方对账结算完毕后另行处理；五、成本费用中合格发票25680278.37元，还有些分包方、供应方未提供发票，乙方负责催缴，并及时入账，如在税务清缴前提供全发票，产生的各项应交税款事宜由乙方承担。甲乙双方有义务配合税务部门的清算查收等，并及时处理相关事宜；六、关于该项目开发前政府各部门收取的各项配套押金共计1147021元，待该项目全部结算完毕后，配套押金政府各部门退还到甲方账户后，在乙方还清甲方欠款的基础上退还给乙方；七、贷款保证金865000元，该款项退到甲方账户后，在乙方还清甲方欠款的基础上退甲方在七个工作日内退还给乙方；八、截止到2010年12月31日止，乙方支付给甲方税款179619.40元，甲方尚未提供税票；若2011年甲乙双方协再产生往来账款，在2010年12月31日账务核对的基础上进行结算；九、协议中未尽事宜，据情处理（如乙方以低于市场价售出的房源产生的税费事宜等由乙方负责）。2011年3月30日。双方均认可该协议未至今未履行。该协议第六条约定的1147021元押金现已退至大华公司账户。该协议第七条约定的贷款保证金865000元亦退至大华公司账户，但该账户因（2013）潍民一终字第128号案（葛力铭案）已被告法院查封，其中432000元已划至法院账户。
天和公司于2011年7月1日以大华公司私自出售该项目房产为由，向山东省青岛市中级人民法院提起诉讼，要求大华公司返还售房款。大华公司对该案提出管辖权异议，山东省青岛市中级人民法院于2011年9月2日作出（2011）青民一初字第53-辖号民事裁定书，裁定将本案移送本院管辖。天和公司不服该裁定，向山东省高级人民法院提起上诉，该院于2011年11月9日作出（2011）鲁民辖终字第213号民事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。
本院对上列双方无争议的事实，依法确认为本案法律事实。
原、被告双方的争议焦点在于：一、大华公司出售的涉案房屋有无合法依据，所得价款是否应当返还天和公司；二、天和公司要求大华公司赔偿其损失有无事实及法律依据；三、大华公司是否为天和公司垫付了相关的费用，天和公司是否应当返还并支付借款利息的问题。围绕此争议焦点，原、被告双方进行了举证、质证。
一、关于大华公司出售的涉案房屋有无合法依据及所得价款是否应当返还天和公司的问题。
大华公司认可将天和公司诉称的28套房产出售共得价款6770493元，但认为系经过政府及天和公司同意后出售涉案房屋，所售房屋款项用于抵销天和公司尚欠高密市大华公司的债务。大华公司提供了以下证据：1、2006年6月22日签订的联合开发高密“天和?家和”项目协议书一份，证明涉案项目的支出均应由天和公司负责；2、街道办事处情况说明一份，证明涉案项目的所有债务应由天和公司负责；3、高密建设局2009年8月28日会议纪要一份，证明该会议纪要明确涉案房屋销售由大华公司负责，所有违规售房行为必须停止，收入均应入大华公司账户证据；4、证人证言两份，①大华公司职工王某到庭作证称，因在施工过程中资金不到位，房屋停建，分管市长和建设局组成了工作组现场调度协调，开了这个会议，通过协调各方达成一致的意见，投资方将未售出的房源交给大华公司，同意大华公司销售房屋；②潍坊市豪园房地产开发有限公司员工王兆仁出庭作证称其公司施工了“天和?家和”3栋楼，其系该项目负责人，因出现了延期交房、上访的问题，为解决相关问题，高密市组织各方开会协调，形成了会议纪要，其参加了会议；5、高密市建设局情况说明一份；6、天和公司于2011年4月9日出具的未售房明细表一份，证明天和公司向大华公司及工作组说明未出售房屋，工作组有权出售涉案房屋用于处理项目的赔偿等各项支出。另外，大华公司还提供了于2012年3月30日通过快件向天和公司发送的抵销债务通知书一份以及快件回单一份，证明大华公司已通知天和公司，将所售房屋的款项用于抵销其债务。
天和公司对以上证据质证认为：1、对于联合开发高密“天和?家和”项目协议书的真实性无异议。根据该协议第7条的约定，“天和?家和”项目所形成的一切资产与收益归乙方所有，由此证实了大华公司无权处分“天和?家和”小区的任何房屋，其处置房屋的行为已经构成了违约。关于大华公司欲证明的“该项目中支出均由天和公司负责”，天和公司只认可承担合理合法的费用；2、对街道办事处情况说明的真实性无异议，该证据也证实了天和?家和小区由原告独立开发，大华公司没有对房屋的处置权；3、对高密市建设局会议纪要的真实性无异议，但该会议纪要并没有赋予大华公司处置涉案房屋的权利。该会议纪要的第一条第一项、第二项内容显示的是由工作组监督账户的支出，专款专用，由项目工作组统一调度。第二条全面清理违规售房，也只规定了所售房款入大华公司账户，并没有赋予大华公司可以自行售房的权利；4、两份证人证言与大华公司提供的会议纪要内容矛盾，其提供的会议纪要中载明的内容是“天和?家和”项目由工作组全面接管，且由工作组责令大华公司建立账户，该账户的所有开支由工作组审核同意后专用于该项目建设，且会议纪要中第二条载明全面清理违规售房，对于违反合同约定的售房行为要求停止，已售房屋的房款汇入工作组指定的大华公司设立的账户中，这是纪要的主张内容，证人王某作为大华公司的员工，其在庭审中陈述会议纪要同意大华公司对房屋进行销售，但是纪要中均没有这方面的内容记载，其所陈述的内容不应作为认定本案事实的依据，证人证言不能证明大华公司享有对“天和?家和”房屋的所有权，纪要也没有授予大华公司处置房屋的权利，不能证明大华公司有权销售“天和?家和”小区的房屋；5、关于高密市住建局情况说明的真实性无异议，但没有赋予高密大华处置“天和?家和”小区的房屋的权限；6、未售房屋明细表。对该表的真实性无异议，但该表已经大华公司涂改，原告不认可该明细表是授予大华公司卖房屋的权利。首先，未售房屋明细表是根据会计制度所列明的2011年4月9日前没有开具房款收据的房屋明细，其中既包含未售房屋也包含已售房屋而未开具房款收据的房屋，针对这一情况，该表的抬头的括号中已经进行了注释（未开房款收据），但大华公司在提供该明细表时却将括号中的内容涂抹掉，以此混淆视听，用以掩盖其恶意出售房屋的事实；其次，该份表格并没有同意大华公司售房的任何授权，并不能表明天和公司同意高密市大华公司售房并侵占房款，而且该明细表与大华公司所认可的已出售的28套住房并不完全相符。另外，对大华公司提交的抵销债务通知书所记载的各种款项1000余万元，是不存在的，不符合事实，因此就不存在债务抵销的问题。依据通知所记载的房产出售款6770493元，大华公司存在低价出售房产的问题，28套住房按照市场价格应在10000000元以上。
二、天和公司要求大华公司赔偿其损失有无事实及法律依据。围绕该争议焦点，双方提供了以下证据：
天和公司提供置换协议7份、判决书5份，主张大华公司出售的天和家和小区的房屋和网点给天和公司造成给的损失金额6958006.8元：1、天和公司与杨德军签订的置换协议。证实杨德军向天和公司提供水泥添加剂及切块转，总价款为611390元，天和公司以天和家和小区的1-2-1002房屋和车库置换，置换价格为611390元，其中被大华公司出售的1-2-1002房屋置换单价为2700元，房款总价格为233091元；2、潍坊天和思瑞国际大饭店与山东省高密市海建建筑工程有限公司签订的置换协议。证实2010年4月21日经天和公司同意，天和思瑞公司将天和家和小区的1-1-902房屋以单价为3128元的价格置换给了山东省高密市海建建筑工程有限公司，该房屋104.4平方米，房款共计790969元；3、潍坊天和思瑞国际大饭店与官磊签订的置换协议，证实2009年8月19日因官磊向天和思瑞公司承揽的土石方工程的工程款共计80万元，经天和公司同意，天和思瑞公司以天和家和小区的1-2-1101房屋，面积85.59，单价为3000元，总价款265770元抵顶。但该房屋被大华公司又另行出售的事实；4、潍坊天和思瑞国际大饭店与青岛华帝建材厂的张勇光签订的置换协议，证实2009年6月22日张勇光向天和思瑞公司供应穿线管及穿线盒共计557167元，经天和公司同意，天和思瑞公司以天和家和小区的1-3-802房屋和7-12车库进行置换，其中1-3-802房屋172.77平方，置换单价2750元，房款共计475117元，7-12车库置换价格为82050元，置换的总价557167元。该房屋被大华公司出售；5、潍坊天和思瑞国际大饭店与焦勇签订的置换协议，证实焦勇2009年10月21日起向天和思瑞公司国际大饭店承做了烧结页岩砖，总价款共计299379元。经天和公司同意，天和思瑞公司以天和家和小区的6-601号房屋以每平方2100元、9-16车库以每平方2750元置换，该房屋面积为114.76平方，房款240996元。车库面积21.23平方米，房款58383元，以上两项共计299379元；6、潍坊天和思瑞国际大饭店与张学婷签订的置换协议。证实因张学婷承揽的天和思瑞公司的钢筋项目形成的工程款项，经天和公司同意，天和思瑞公司以天和家和小区的6号网点房以单价为4800元置换。该网点房为123.63平方，房款共计593424元；7、天和公司与滕佩甬签订的置换协议。证实天和公司因欠滕佩甬工程该项目款项2197200元，天和公司以天和家和小区6-13网点房进行置换，该网点房面积219.2，单价4200元，总计款922320元；8、高密市人民法院（2012）高民初字第2322号民事判决。证实天和兄弟房地产将天和家和小区4-1-501房屋，面积141.88平方，以单价1900元的价格进行了置换，总价款272840元；9、潍坊市中级人民法院的（2013）潍民终字第128号判决书，证实天和公司将天和家和小区的1-1702、1-1-802、1-1-601三个房屋以单价2608元／平方、2688元／平方、2588元／平方，总价款809001.6元的价格置换给葛力铭，以抵顶葛力铭所供的材料款809001.6元。该三套房屋被大华公司出售，法院判决大华公司和天和公司共同向葛力铭承担809001.6元的赔偿责任，并按照银行同期贷款利率支付利息；10、潍坊市中级人民法院的（2015）潍民终字第750号民事判决书。证实天和公司通过天和思瑞公司将天和家和小区的9-1-501房屋置换给王心礼，单价为2500元，房款总计243400元；11、潍坊市中级人民法院的（2015）潍民终字第749号民事判决书。证实天和公司通过天和思瑞公司将天和家和小区的3-1-601房屋置换给毛传江，3-1-601房屋单价为2200元，房屋总价款为251570元；12、潍坊市中级人民法院（2013）潍民终字第125号民事判决书。天和公司将天和家和小区的1-1-1101房屋面积105.52平方，单价为2750元，总价款298430元抵顶给李成明。
以上房屋总价10264422.6元，平均单价为2576元／平方米。按照该价格计计算，1-3-702房屋为172.77平方米，应为445055.52元；1-3-402房屋为172.77平方米，应为445055.52元；1-3-1001房屋为104.4平方米，应为268934.4元；1-1-1102房屋为104.13平方米，应为268238.8元，总计1427284元。大华公司出售的车库共9套236平方米，按照每平方米2700元计算，价款为637200元。大华公司出售的房屋、车库、网点房的实际总价值应为12328906元。以上证据证明了天和公司将涉案房屋已经抵顶给了其债权人，但由于大华公司在无授权的情况下将房屋又出售，导致了天和公司无法交付以上房屋而造成的损失，大华公司应当按照置换协议的价格赔偿天和公司。
大华公司对以上证据质证认为：1-12证据所显示的置换价格是用于以物抵债时的抵账债务，抵账时物的价值会被虚高，不是市场销售价格；置换协议均大部分是由天和思瑞公司所签署，天和思瑞公司与天和兄弟公司是两个独立法人，天和思瑞公司无权以天和家和项目的资产用于抵消天和思瑞公司的债务，这些协议是无效协议，该观点已在原告所举证王心礼及毛传江判决书中得到法院确认；原告所举上述房屋在其出具的未出售房屋明细表中均有显示，如其已用于抵消债务，不能够将其列入未出售明细表；原告仅说明了依照其计算方法计算涉案房屋的总价值，但这只是计算方法，并不是其实际损失。
被告大华公司主张其出售的房屋价格为市场价，并未损害天和公司的利益，其提交了以下证据：1、高密住建局情况说明一份，证明涉案项目因迟延交付等不良影响，市价为2000余元；2、天和公司出售房屋的商品房买卖合同十份，证明该项目的平均售价均不超过大华公司的售价；3、天和公司出具的《天和家和小区财务对账认定书》一份，证明截止2011年3月30日涉案项目总面积约18686平方米，已售面积约为18686-2885-509=15292平方米，总售房款约为3342万元，单价为2185元每平方米；4、天和公司抵顶所欠债务的判决销售书及合同，证明天和公司将部分房屋用于抵顶其所欠债务时的价格也不超过大华公司所售价格。
天和公司质证认为：1、对高密市住建局情况说明所证明的涉案房屋所在小区当期房屋价格2600元／平方米予以认可，但不认可被告所称的房屋单价2000元／平方米的抗辩意见；2、十份天和兄弟所出售的房屋买卖合同不能证明大华公司售房属于市场价格，这十份合同是天和公司的供应商以货款抵顶了房屋后又出售的，有很多为了变现而低价出售，其价格不代表天和公司的售房价格。其中被告提供的林娟的购房合同：该房屋是2009年8月20日天和公司同意以2900元／平方的价格抵顶给潍坊绪强机械有限公司，后潍坊绪强机械有限公司又以每平方2336.72元的低价转让给了林娟，林娟受让的价格与原告无关，可以证实2009年该房屋的价格为2900元／平方。王波的购房合同：该房屋是2010年4月12日天和公司同意天和思瑞以3228元／平方的价格抵定给了青岛世纪华润商贸有限公司，后青岛世纪华润商贸有限公司以2336.7元的低价转让给了王波，并非是天和公司低价出售给了王波。青岛富坤装饰有限公司的购房合同：天和公司同意天和思瑞以2988元／平方的价格抵定给了马峰，后马峰以1850元的低价转让给了青岛富坤装饰有限公司，并非是天和公司低价出售给了青岛富坤装饰有限公司。张致彬的购房合同：天和公司同意天和思瑞以2850元／平方的价格将1-2-1102号房屋抵定给了王兴友，后王兴友以2454元的低价转让给了张致彬，并非是天和公司低价出售给了张致彬；3、天和公司出具的《天和?家和小区财务对账认定书》。对该证据的真实性无异议，但对大华公司证明的事实不予认可。该对账认定书形成的时间为2011年3月30日，在这之前出售房屋的单价与大华公司出售的单价是有差异，不能证明大华出售的房屋价格是当时的市场价格，并且，该对账认定书也不能证明每平米的单价为2185元；4、天和公司抵顶所欠的债务的判决书及合同，对证明的事项不认可，天和公司将部分房屋用于抵顶所欠债务时的价格也远远超过大华公司所售价格。经过潍坊中院审理的相关案件可以证实，葛力铭：2008年抵顶价格为2608元／平方、2688元／平方、2588元／平方，王心礼：2009年9月单价为2300元，2010年单价为2500元，毛传江：2010年5月单价为2200元，以上平均单价为2480元高于大华公司所称的2011年的均价2185元。
原告天和公司又提供置换协议3份、定购合同1份，主张天和公司抵顶出售的房屋均高于大华公司出售房屋的价格，大华公司属于低价售房，侵犯了天和公司的合法权益。针对大华公司所提供的十份售房合同相对应的置换协议，证实了天和公司将房屋置换给供应商的价格才是当时的市场价，十份售房合同仅仅是供应商低价转让房屋的价格并非是市场价格。
1、潍坊天和思瑞国际大饭店与潍坊绪强机械有限公司的置换协议一份。置换单价为2900元，置换时间2009年8月28日。证实大华所提交的林娟的房屋买卖协议，其所购买的房屋是天和公司同意潍坊天和思瑞国际大饭店以2900元／平方的价格置换给潍坊绪强机械有限公司，后潍坊绪强机械有限公司又以2336.72元低价转让给林娟，并非是被告大华公司所称的天和公司是以2336.72元的低价出售；2、潍坊天和思瑞国际大饭店与青岛世纪华润商贸有限公司的置换协议一份。置换单价为3228元，置换时间为2010年4月12日。证实大华提供的王波的2010年10月16日房屋买卖协议中的房屋，是2010年4月12日天和公司同意天和思瑞以3228元／平方的价格抵定给了青岛世纪华润商贸有限公司，后青岛世纪华润商贸有限公司以23367元的低价转让给了王波，并非是天和公司以每平方2336.7元的低价出售给了王波；3、潍坊天和思瑞国际大饭店与马峰的置换协议。置换单价2988元。证实大华出具的青岛富坤装饰有限公司2009年3月14日的房屋买卖协议中的房屋，是天和公司同意天和思瑞以2988元／平方的价格抵定给了马峰，后马峰以1850元的低价转让给了青岛富坤装饰有限公司，并非是天和公司低价出售给了青岛富坤装饰有限公司；4、王兴友的定购合同。置换单价为2430元、2480元、2850元、2250元、2500元、2400元、2850元，平均单价为2537元。置换时间为2009年2月26日。证明大华公司出具的张致彬2010年4月9日签订的房屋买卖合同中的房屋，是天和公司同意天和思瑞以2850元／平方的价格抵定给了王兴友，并与大华公司签订了定购合同。后王兴友以2454元的低价转让给了张致彬，并非是天和公司低价出售给了张致彬。以上平均单价为2637元，高于大华公司所称的均价2185元。
被告大华公司质证认为：抵顶价格不等于市场销售价格，天和公司称大华公司所举证十套房屋是供应商转让时的价格，实际出售主体是天和公司，供应商转让自己的财产时肯定是依照市场价格进行转让的。
三、大华公司是否为天和公司垫付了相关的费用，天和公司是否应当返还。围绕该争议焦点，双方提供了以下证据：
大华公司提供了以下证据：1、垫付资金明细表一组（包括各项支出的具体证据），证明大华公司垫付6471694.78元；2、垫付资金明细表（追加部分）一组（包括各项支出的具体证据），证明垫付156922.35元；3、垫付资金借款利息明细表一份，证明大华公司为垫付款项筹借资金支出的利息。证明天和公司应支付该笔款项及垫付导致大华公司的利息损失。
天和公司质证认为：1、垫付资金明细表。对该表所列的实际垫付的资金数额有异议。（1）对于天和公司用于1号楼建设借款1000195元的真实性无异议，但以上金额全部是2011年3月30号之前所产生的，该金额已包含在2011年3月30日的补充协议中的天和公司欠大华公司的1827301.44元中，并与大华公司欠天和公司的债务进行了抵顶了，不能重复计算。（2）赵丽娟的借款887239.36元真实性无异议，该金额已包含在2011年3月30日的补充协议中的天和公司欠大华公司的1827301.44元中，并与大华公司欠天和公司的债务进行了抵顶了，不能重复计算。（3）韩凤臻、张作成、付春等诉讼案件的各项费用的真实性无异议。但该金额已包含在2011年3月30日的补充协议1827301.44元中，并与大华的债务进行了抵顶了，不能重复计算。（4）关于陈送诉讼赔偿款1509474.70元真实性予以认可。以上（1）-（3）项的费用均在天和公司与大华公司在2011年3月30日对账，并签订了补充协议，截止到2011年3月30日天和公司欠大华公司1827301.44元，加上对账后产生的陈送的的相关费用1509474.7元，天和公司共欠大华公司3336776.14元。补充协议也证实了大华公司欠天和公司配套押金1147021元、贷款保证金865000元、税款179619.4元，共计2191640.4元，两项相抵，天和公司欠大华公司1145135.74元。（5）天和?家和项目A区房屋确权费用收取表，真实性无异议，2011年4月9日出具。（6）对高密市房地产开发管理办公司的通知有异议，该单位无权要求开发商承担合同之外的责任。（7）对大华公司要求支付的二套房契税31052.63元不认可，该费用应当由业主承担。对于大华公司自愿支付超出法律规定范围的费用，其无权要求天和公司承担，大华公司也无权代表天和兄弟公司同意承担业主15%的契税，由此产生的费用应当由大华公司承担。另，赵玉荣不在房屋确权费用收取表内。徐利进退15%的契税4942.5元；李丹信退15%的契税3082.5元；王梅退15%的契税5007元；张丽萍退15%契税2477元；赵玉荣退15%的契税3133.53元（不在房屋确权费用收取表内）；刘金波退15%的契税4171.5元；李文国退15%的契税4663.08元；于金强退15%的契税3425.52元；张致彬退15%的契税3150元。（8）退一次性付款的业主确权费209863元不认可（28户）。首先对于以上业主的确权费天和公司只收取了183163元，而大华却主张了209863元。其次如果大华代替天和公司退还了收取的确权费，应当将当时天和公司开具的票据交付给天和公司，否则无法证明大华公司垫付了以上费用。（9）代办按揭贷款户确权费60户共计303730.7元不认可。大华公司所列的表格没有任何人的签字确认，不能证明大华公司垫付了以上款项。（10）实际支付热力配套费478800元，不予认可。《催缴通知单》中要求缴纳478800元的改造费的理由不成立，大华公司无权代替天和公司缴纳478800元的改造费。该催缴通知单中要求缴纳改造费的理由一是小区内供热设施没有经过验收，二是小区的热力表使用的不是经省备案的产品。而实际情况是小区的的整体工程已经经过了验收，也没有任何法律法规规定小区的供热设施必须使用省备案的产品才能使用，如果没有使用省备案的产品即便是合格的供热设施也需要更换。以上两个理由显然是不成立的。大华公司如果替天和公司垫付以上款项，应当尽到善良管理人的审核义务，并提供证据证实其垫付该款项的合理性，否则无权要求天和公司付款。（11）对2009年的冬季采暖费用40991.75元不予认可。第一，天和公司在2009年11月24日和2010年2月10日已经缴纳了4万元的2009年冬季采暖费，不存在欠交2009年取暖费用的情况。第二，从大华公司提供的发票上看，时间为2011年7月费，与实际产生的采暖费的时间差距太大，无法证明是2009年采暖费发票。第三，大华公司无权代替天和公司缴纳该费用，即便是大华公司垫付，也应当核实是否应当缴纳40991.75元的采暖费并向天和公司提供垫付该款项理由的证据，例如，2009年的采暖费如何计算、应当缴纳多少钱、天和公司是否已经缴纳了该费用等事实，仅凭一份催款通知和一份增值税发票不足以证实其有权要求天和公司付款。（12）实际支付物业费10169元不予认可。首先，大华公司没有提交物业费的收费标准的证据，缺少计算物业费依据。第二，明细表中的房屋均是天和公司在2010年9月之前已经置换出去的，物业费应当由实际业主支付，但大华公司在明知以上房屋已经置换的情况下还恶意向物业公司支付物业费和电梯费，这笔费用应当由大华公司自行承担。例如：该明细表中的1-1-702、1-1-802、1-3-601房屋是2008年天和公司置换给葛力铭，3-1-601置换给了毛传江、9-1-501置换给了王心礼，大华公司对此事是明知的。（13）、（14）录像费、购税务发票费没有相应发票不予认可。（15）应缴税金1090047.2元。其中2011年7月6号的815225.39元、2012年1月10日的274821.8元均不予认可。大华公司也是个房地产开发公司，除去天和?家和小区外，大华公司还开发了华意家园、梅岭小区等项目，以上票据无法证明以上的税款是为天和?家和小区缴纳。（16）楼房保证金，大华公司未垫付，与本案无关。（17）两次维修屋面的费用69425元不予认可。首先无法确定该屋面是否需维修，其次，如果需维修也应当由天和公司自行维修，对于维修费用数额有异议，天和公司自行维修不需要支付如此高的费用。（16）维修电梯的费用11710元不认可。（17）修门的费用有异议。无法证实是实际损坏，也无法证实实际的维修费用。（18）供热管道设施配套、供热改造追加费用、未完成确权所需要的费用大华公司未垫付，与本案无关。
2、追加部分的证据。（1）退冯民堂房屋确权费25519元，不予认可。首先冯民堂只缴纳了25319元，但大华公司却退费25519元，对于大华公司多退的200元手续费不认可。其次，大华公司应当将当时天和公司开具的票据交付给天和公司，否者无法证明大华公司垫付了以上费用。（2）退单继君房屋面积差价9434元，不予认可。首先，大华公司应当举证证明确实存在退还房屋差价的情形。其次，原告无法确定该收到条的真实性，被告仅凭一张真伪不明的收到条无法证明已经退还该差价。应当由单继君出庭证实收到条的真实性。（3）退马文华房屋面积差价3199元，不予认可。首先，大华公司应当举证证明确实存在退还房屋差价的情形。其次，原告无法确定该收据的真实性，被告仅凭一张自己盖章的收据无法证明已经退还该差价。应当由马文华出庭证实真实性。（4）办理房屋确权所花费的支出10018.43元。大华公司本身就是房地产开发公司，除去天和?家和小区外，大华公司还开发了华意家园、梅岭小区等项目，以上票据无法证明以此款项是为天和?家和小区缴纳。（5）测绘费512元，不予认可。大华公司本身也是房地产开发公司，除去天和?家和小区外，大华公司还开发了华意家园、梅岭小区等项目，以上票据无法证明以此款项是为天和?家和小区缴纳。（6）天和房地产会计杜小娟预支款51482元，不予认可。该款项是出售天和家和小区9-8车款的房款，不是向大华公司的借款。由于天和家和小区的账本全部被大华公司拿走，所以大华公司才会持有该支款凭单。（7）2013年6月24日处理与天和公司纠纷案件的案件诉讼费与专递费25536元（葛力铭），不予认可。该费用是因大华公司违反合同的约定私自将天和公司的房屋处置而产生的纠纷，法院已经判决该费用由大华公司承担，被告无权要求原告承担。（8）2013年8月21日处理与天和公司纠纷案件的案件诉讼费与专递费15449元（毛传江），不予认可。该费用是因大华公司违反合同的约定私自将天和公司的房屋处置而产生的纠纷，法院已经判决该费用由大华公司承担，被告无权要求原告承担。（9）因天和?家和A区购房户丢失税务收据，税务机关收取的罚款1500元，不予认可。首先，无证据证明应当由原告承担该费用。其次，即便是被告陈述属实，该费用是因购房户丢失税务收据的过错产生的，也应当由购房户承担，大华自愿承担后无权要求原告支付该笔费用。（10）因天和?家和小区A区购房户丢失税务收据而登报声明花费的费用1000元，不予认可。从该证据上所显示的是税务部门的行为罚款，不是登报费用，无法证明与本案的关联性。（11）退赵修刚房屋面积差1489元，不予认可。首先，大华公司应当举证证明确实存在退还房屋差价的情形。其次，原告无法确定该收到条的真实性，被告仅凭一张收到条无法证明已经退还该差价。应当由赵修刚出庭证实收到条的真实性。（12）退曹红房屋面积差1344元。不予认可。首先，大华公司应当举证证明确实存在退还房屋差价的情形。其次，原告无法确定该收到条的真实性，被告仅凭一张收到条无法证明已经退还该差价。应当由曹红出庭证实收到条的真实性。（13）办理房屋确权所花费的支出（曹红的契税与印花税）672.92元，无异议。
3、垫付资金借款利息证据。（1）对大华公司与彭金良的160万元的借款合同与收款收据不予认可，不能证明大华公司有利息损失。首先，借款合同中的金额高于大华公司所主张的陈送案件的赔偿款1509464.7元，不能证明该金额是用于陈送案的赔偿款。其次，无法证实借款合同的真实性和已经履行完毕的事实。合同中约定的借款金额为160万元，对于如此大额的借款，应当有相应的证据例如银行汇款凭证等证实借款合同已经履行。但大华公司仅仅提供一份来源不明的合同和自己出具的收款收据显然不能证实该借款合同的真实性。第三，合同与收款收据不能证实大华公司已经支付了合同中约定的利息。第四，利息约定过高，超出了最高人民法院关于审理民间借贷纠纷司法解释中所规定的年利率24%的规定。（2）对大华公司与李国权的55万元的借款合同与收款收据不予认可，不能证明大华公司有利息损失。首先，经天和公司质证大华公司业主确权的实际支出只有352516.86元，并非大华公司所主张的513593.7元。借款合同中的金额也高于大华公司所主张的天和家和项目业主513593.7元的确权费，不能证明该金额是用于支付业主确权的支出。其次，无法证实借款合同的真实性和已经履行完毕的事实。合同中约定的借款金额为55万元，对于如此大额的借款，应当有相应的证据例如银行汇款凭证等，证实借款合同已经履行。但大华公司仅仅提供一份来源不明的合同和自己出具的收款收据显然不能证实该借款合同的真实性。第三，合同与收款收据不能证实大华公司已经支付了合同中约定的利息。第四，利息约定过高，超出了最高人民法院关于审理民间借贷纠纷司法解释中所规定的年利率24%的规定。（3）对大华公司与李汝芹135万元的借款合同与收款收据不予认可，不能证明大华公司由利息损失。首先，热力配套费不应支付，大华公司自愿支付的行为与天和公司无关。其次，无法证实借款合同的真实性和已经履行完毕的事实。合同中约定的借款金额为135万元，对于如此大额的借款，应当有相应的证据例如银行汇款凭证等，证实借款合同已经履行。但大华公司仅仅提供一份来源不明的合同和自己出具的收款收据显然不能证实该借款合同的真实性。第三，合同与收款收据不能证实大华公司已经支付了合同中约定的利息。第四，利息约定过高，超出了最高人民法院关于审理民间借贷纠纷司法解释中所规定的年利率24%的规定。（4）对大华公司与岳亦新28万元的借款合同与收款收据不予认可，不能证明大华公司有利息损失。首先，大华公司无法证实其为天和公司垫付了税款。其次，无法证实借款合同的真实性和已经履行完毕的事实。合同中约定的借款金额为28万元，对于如此大额的借款，应当有相应的证据例如银行汇款凭证等，证实借款合同已经履行。但大华公司仅仅提供一份来源不明的合同和自己出具的收款收据显然不能证实该借款合同的真实性。第三，合同与收款收据不能证实大华公司已经支付了合同中约定的利息。第四，利息约定过高，超出了最高人民法院关于审理民间借贷纠纷司法解释中所规定的年利率24%的规定。
大华公司又提供2015年10月12日高密市住建局出具的情况说明一份，证明天和家和项目因各种迟延交房问题成立了工作组，大华公司为该项目垫付了资金并多次向天和公司追讨，因天和公司久拖不还才将天和公司出具的未出售房屋明细表上确认未出售的房屋销售用于抵顶大华公司在天和家和项目上的垫款。
天和公司质证称，该证据称大华公司曾多次向天和公司追要垫付款未果，大华公司出卖天和公司的房屋进行抵债，而住建局的研究结果为：这属于企业的自身业务范畴，建议企业按相关规定自行处理。没有赋予大华公司自行出卖“天和?家和”房屋的权利，住建局无权干涉企业的经营活动，如果按照企业相关规定进行处理，应按照双方签订的联合开发协议的内容来确定相关的权利和义务，该协议证明了大华公司无权出售房屋。
天和公司提供补充协议一份，证明截止2011年3月30日大华公司与天和公司对账后的欠账情况。截止2011年3月30日天和公司尚欠大华公司1380432.44元，大华公司尚欠天和公司配套押金1147021元、贷款保证金865000元，税款179619.4元（天和公司给大华公司开具税票的款项，但大华公司至今未给天和税票）共计2191640.4元，以上的款项抵顶大华公司欠天和公司811207.96元，大华公司反诉所要求的金额如发生在2011年3月30日前的均属于重复计算。大华如以低于市场价格出售房屋的产生的税费由大华公司承担。
大华公司质证认为，对协议的真实性没有异议，对证明目的有异议，该协议第三条说明天和公司欠大华182万余元，并标注明细见附表。第四条专门说明了前期开发过程中产生欠大华公司的债务88万余元，标注以借据为凭。在大华公司提交的第四组证据中的第一、第二垫款证据中已提交本协议所列明的附表及借据，该两笔债务不存在互相包含的关系，并没有重复计算。关于大华公司欠天和公司的配套押金，协议第六条，所谓的配套押金114万余元并非全部都是天和公司所开发的1、3、4、6、7、9号楼的配套押金，还包括桃园公司开发的236700元及东关建筑安装公司的118320元，属于天和公司的仅有636450元，且该协议第六条第七条均明确约定待项目全部结算完毕后配套押金退还到大华后，在天和公司还清大华公司欠款的基础上退还给天和公司。因天和公司违规将已抵顶给其债务人的房屋又列入未销售房屋明细交给大华公司销售而引发的赔偿诉讼，导致大华目前被查封账户金额尚有近500万元，故该协议第六、第七两条的给付条件尚未成就。协议第九条是指乙方低于市场价格产生的税费由乙方负责，而协议中的乙方是天和公司。
被告大华公司又提供高密市住房和城乡建设局出具的《关于“天和家和”小区办理房屋确权登记大华房地产开发有限公司垫付相关费用的情况说明》一份，主要内容：（1）一次性付款购房28户，确权费209863.00元，业主自费办理了房权证，天和公司未将此款退还给业主，由大华公司代天和公司退回此款项；（2）按揭贷款购房60户，确权费303730.70元，按揭贷款购房统一办证中，由大华公司统一垫付；（3）因延期交房，导致二套房确权的契税增加了1.5%，天和家和小区9户业主在确权时多交契税31052.63元，该款项是大华公司支付的。
原告天和公司质证认为，该情况说明有些与事实不符，对于天和公司所收取的确权费每户的具体金额在大华公司所提供的确权费收取表中有明确的记载，而该情况说明中所注明的垫付的金额仅仅是一个总数，大华公司对每一户所退的金额有许多超出了天和公司收取的金额，原告之前质证意见中每一笔都列明了，对多支付的原告不认可；因延期交房导致的二套房契税所增加的1.5%，同之前的质证意见。
上述事实，有联合开发协议书、置换协议、民事判决书、竣工验收备案表、补充协议、售房清单、未售明细表、债务抵销通知、邮件详情单、会议纪要、完税凭证、发票、收到条、收款收据、借款合同、情况说明、确权费用收取表及当事人陈述等在案为证，足以认定。
本院认为，原告天和公司与被告大华公司签订的联合开发协议书系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规之规定，应为有效合同。双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方在联合开发涉案房地产项目中发生争议，从双方提供的证据看，双方均存在违反合同约定的行为，本院对本案双方争议的焦点问题综合分析评判如下：
一、关于双方争议的大华公司出售的涉案房屋有无合法依据，所得价款是否应当返还天和公司的问题。原告天和公司与被告大华公司签订的联合开发协议约定该项目所形成的一切资产及收益归均归原告天和公司所有，故被告大华公司出售涉案房屋的行为违反了双方的协议约定，被告大华公司销售房屋所得价款依法应当返还原告天和公司。被告大华公司认可其涉案售房款为6770493元，原告天和公司对此没有异议，本院予以确认。被告大华公司辩称其有权出售房屋，其提供的双方签订的协议书、街道办事处情况说明仅能证明涉案房地产投资、应缴税费等由原告负责，高密建设局会议纪要、高密市建设局情况说明均没有赋予被告处置涉案房屋的权利，两份证人证言与会议纪要内容矛盾，未售房屋明细表也没有原告允许被告销售房屋的意思表示，因此被告的辩称理由，证据不足，依法不予采纳。另外，被告主张原告的诉求已经抵销，原告对此不予认可，被告提供的快件回单等证据仅能证明其曾经向原告发出要求抵销的意思表示，不能证明双方对抵销达成合意，因此被告的该主张，证据不足，本院不予支持。
二、关于原告天和公司要求被告大华公司赔偿其损失有无事实及法律依据的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方在协议中约定若因一方违约给对方造成损失，则由违约方按价赔偿。据此，被告大华公司违反合同约定销售涉案房屋，其依法承担返还售房款的同时，还应当承担赔偿原告损失的违约责任。房屋价格受销售时间、所处地段、交通条件、小区环境、配套设施、楼层、朝向等等多种因素影响。被告提供的高密市住房和城乡建设局情况说明载明“经调查，当期本区域房屋市场销售均价为2600元／平方米左右。因该项目问题较多、配套不到位，社会口碑较差，可能直接影响该项目房屋销售。”该局系国家行政机关，其在职权范围内经过调查分析所认定的当期本区域房屋价格客观真实，本院予确认。同时，该局在情况说明中还认为涉案房地产项目存在问题，这势必影响涉案房屋的销售价格。原告提供的置换协议、判决书所体现的是为清偿债务而进行的房屋置换价格，亦能够反映当时楼房的交易价格，可以予以参考。考虑以上情况，原告要求按照2576元／平方米的均价计算涉案房屋住宅价款，也属适当，本院予以支持。原告提供的置换协议中“6-13”网点房价格为4200元／平方米，与被告销售的该房屋的价格一致，被告销售的其他网点房也可按该价格计算房款。被告销售的车库价格均为2500元／平方米，参考原告提供的置换协议中车库的价格（2750元／平方米、2600元／平方米、2500元／平方米、2400元／平方米不等），亦属适当，本院予以确认。原告要求按照每平方米2700元计算被告销售的9套车库价款，不符合实际情况，本院不予支持。综上，被告销售的涉案房屋价值应为7263567.40元［（2375.48-123.63-219.2）㎡×2576元／㎡＋（123.63＋219.2）㎡×4200元／㎡＋235.03㎡×2500元／㎡］，被告应当赔偿原告损失493074.40元（7263567.40元-6770493元）。
三、关于被告大华公司为原告天和公司垫付的相关的费用及天和公司是否应当返还并支付借款利息的问题。原告天和公司与被告大华公司签订的联合开发协议约定该项目的一切投资、应缴的各项税费及日常管理均由原告负责并承担责任。根据该约定，被告大华公司为该项目支出的一切费用均应认定为原告天和公司垫付费用，原告天和公司应当返还被告大华公司。
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