北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第03072号
上诉人（原审原告、反诉被告）赵惠强，男，1958年6月12日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）北京世纪天桥房地产开发有限公司，住所地北京市西城区天桥南大街一号。
法定代表人金清象，董事长。
委托代理人龙刚，男，1958年10月6日出生。
上诉人赵惠强因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第19722号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了此案，赵惠强及北京世纪天桥房地产开发有限公司（以下简称世纪天桥公司）之委托代理人龙刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年8月，赵惠强起诉至原审法院称：2004年4月，我与世纪天桥公司签订购买2291号铺位（以下简称涉案商铺）的《商品房买卖合同》，价款314871元。双方约定，由世纪天桥公司代我办理按揭贷款手续，首付款134871元，按揭贷款180000元。双方于同日签订《北京盛金天桥商厦商铺托管协议书》（以下简称《托管协议》），约定涉案商铺每年的租金为商铺价款的10%即31487元，租金收益先用于还银行贷款本息，期限为三年（2004年10月1日至2007年9月31日）。《托管协议》还约定，如有乙方违约造成本协议不能履行或不能完全履行时，由违约方按年租金的25%承担违约责任。世纪天桥公司于2004年9月通知我在2004年10月4日至2004年11月3日来办理交房手续。我于2004年10月22日办理了交房手续，并缴纳了契税、印花税和保险费。《托管协议》到期后，世纪天桥公司又与我签订了一份《协议书》，约定从2007年10月1日起，世纪天桥公司每年支付给我铺位余款10%的利息，直至把铺位交还给我止。《协议书》还规定，由于世纪天桥公司没有按规定时间给我办理产权证，赔付我已付房价款1%的违约金。《托管协议》签订后，世纪天桥公司一直把我的铺位租给他人经营，直至被法院封存。在我与世纪天桥公司交涉期间，世纪天桥公司说现在商城已经被法院封存了，可能要拍卖，如果拍卖掉，不愿退铺的业主可以改户到买家单位。但商城被拍卖后，世纪天桥公司没有对我尽到告知义务。现诉至贵院，请求判令：1、我与世纪天桥公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、判令世纪天桥公司为我办理房屋转让后的改户手续，费用以我与世纪天桥公司签订的《商品房买卖合同》、《托管协议》和《协议书》的规定依法结算。
世纪天桥公司辩称：赵惠强所述与事实不符，赵惠强只交了首付款134871元和契税和印花税，因为赵惠强个人原因贷款没有办理下来，赵惠强认为贷款办理下来要提供证据。北京盛金商城大楼在法院的主持下已于2010年8月份拍卖，所以不同意赵惠强的诉讼请求。赵惠强根本没有买下来，不可能办理转移手续。其他商户也没有这样转移的。
世纪天桥公司反诉称：2004年4月，我公司与赵惠强签订了涉案商铺的《商品房买卖合同》一份，赵惠强当时只交了首付款134871元，未交纳余款。因赵惠强自身问题，银行按揭贷款审批未通过，其后赵惠强也没有按时补交余款，使得《商品房买卖合同》空置不能完成。再后，我公司因经营不当，北京盛金商城大楼被北京市西城区人民法院（以下简称西城法院）于2010年8月拍卖完毕。综合以上情况，都无法真正履行完成《商品房买卖合同》。因此，请求法院判令解除我公司与赵惠强之间的《商品房买卖合同》。
赵惠强针对反诉辩称：反诉理由不成立，不同意反诉请求。我的贷款已经批了，因为世纪天桥公司已经给我交房了，如果贷款不批他应该通知我补齐剩余房款。我问他们贷款是否审批成功，他们也说贷款已经批下来了，如果不批贷是不会交房的。拍卖的情况我不知道，他们也没有提供证据，我不认可。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。赵惠强虽仅提交《商品房买卖合同》复印件，且无世纪天桥公司盖章，但《交房通知书》、《交房办理流转表》载明的室号、单价、面积等内容均与赵惠强提交的《商品房买卖合同》复印件相一致。另外，世纪天桥公司认可收取了赵惠强的首付款，故综合考虑上述证据，可以认定赵惠强提交的《商品房买卖合同》的真实性、有效性。贷款是否得到批准，并不对合同的效力产生影响，故对于赵惠强第一项诉讼请求，法院予以支持。鉴于涉案商铺所在商城已被整体拍卖，且赵惠强要求世纪天桥公司办理改户手续的请求涉及案外第三人，故对于赵惠强第二项诉讼请求，法院不予支持。对于世纪天桥公司的反诉请求，因涉案商铺所在商城已被整体拍卖，继续履行合同的客观条件已不具备，因此世纪天桥公司要求解除合同的反诉请求，法院予以支持。据此，原审法院于2013年12月判决：一、确认赵惠强与北京世纪天桥房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、解除赵惠强与北京世纪天桥房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；三、驳回赵惠强其他诉讼请求。
判决后，赵惠强不服，以原审法院未查清事实、适用法律错误为由上诉至本院，请求二审法院撤销原审判决，依法改判撤销原审判决第二、三项，支持其全部诉讼请求。世纪天桥公司同意原审判决。
经审理查明：一审审理中，赵惠强提交了《商品房买卖合同》复印件一份。该证据材料载明：赵惠强购买世纪天桥公司开发的2291号房，建筑面积共计9.53平方米，其中套内建筑面积5.1平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.43平方米，合同单价为61739元／平方米，总价为314871元。世纪天桥公司以该合同为复印件，且无其公司盖章为由不予认可合同的效力，但认可2004年4月18日赵惠强交纳了首付款134871元，认可赵惠强提交的《交房通知书》、《交房办理流转表》的真实性。
《交房通知书》载明：“2291号铺位，经北京市华夏经纬测绘有限公司实地测量……”
《交房办理流转表》载明：室号为2291，业主姓名为赵惠强，预测面积为5.1平方米，实测面积为5.1平方米，合同单价为61739元／平方米，预测面积销售总价为314871元。
双方当事人对银行是否批准涉案商铺的贷款申请各执一词，亦共同认可涉案商铺所在商城已经被整体拍卖。
二审审理中，世纪天桥公司认可《商品房买卖合同》复印件的真实性。
上述事实，有《商品房买卖合同》复印件、首付款发票、《交房通知书》、《交房办理流转表》及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。关于赵惠强要求确认《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，虽其仅提交《商品房买卖合同》的复印件，且无世纪天桥公司盖章，但《交房通知书》、《交房办理流转表》载明的室号、单价、面积等内容均与赵惠强提交的《商品房买卖合同》复印件相一致。另外，世纪天桥公司认可收取了赵惠强的首付款，且在二审中对《商品房买卖合同》的复印件予以认可，故原审法院对赵惠强提交的《商品房买卖合同》的真实性、有效性予以确认，依据充分，本院予以认同。因银行贷款是否获得批准与合同效力问题无关，并不对合同的效力产生影响，故原审法院对赵惠强要求确认《商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求予以支持，正确妥当，本院予以维持。
关于赵惠强要求世纪天桥公司为其办理房屋转让后的改户手续的诉讼请求，鉴于涉案商铺所在商城已被整体拍卖，世纪天桥公司通过拍卖转让了涉案商铺所在商城的相关权利，客观上无法继续履行出卖人义务；涉案商铺所在商城的相关权利已由案外人通过拍卖而继受，故赵惠强要求世纪天桥公司办理改户手续的请求涉及案外第三人，并非世纪天桥公司一方可以解决，故原审法院对其此项请求予以驳回，并无不当，本院予以维持。
关于世纪天桥公司要求解除《商品房买卖合同》的反诉请求，因涉案商铺所在商城已被整体拍卖，继续履行合同的客观条件已不具备，故原审法院依法判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，事实和法律依据充分，本院予以维持。
综上所述，赵惠强的上诉请求不成立，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由赵惠强负担（已交纳）；反诉案件受理费35元，由赵惠强负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费70元，由赵惠强负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 馨
代理审判员 李俊晔
代理审判员 张 洁
二〇一四年三月十三日
书 记 员 赵玲玲