广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤1202民初3410号
原告：张广文，男，1969年10月17日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。
委托诉讼代理人：陈俏丹，广东旭瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗德旭，广东旭瑞律师事务所律师。
被告：刘谦，男，1968年5月5日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区。
被告：伍庆华，男，1971年7月22日出生，汉族，身份证住址广东省高要市。
两被告共同委托诉讼代理人：李祎，广东西江律师事务所律师。
原告张广文与被告刘谦、伍庆华租赁合同纠纷一案,本院于2016年12月12日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈俏丹、两被告的委托诉讼代理人李祎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张广文向本院提出诉讼请求：1、判令刘谦、伍庆华向张广文支付拖欠的租金146595元（暂计至2016年11月，应计至实际交还商铺之日），支付违约金暂计10万元（按照当月租金的1%计算，从2015年6月起，暂计至2016年11月2日，应计至实际清偿之日）；2、依法判令刘谦、伍庆华向张广文支付暂计至2016年11月的电费2872元、管理费14218元（暂计至2016年11月，应计至实际交铺之日）；3、依法判令刘谦和伍庆华将案涉肇庆星湖名郡桂雨苑商业街131号商铺交还给张广文使用；4、本案诉讼费用全部由刘谦、伍庆华承担。事实和理由：张广文与刘谦、伍庆华于2014年3月9日签订了一份《房产租赁合同》（以下简称“合同”），约定：1、张广文将肇庆星湖名郡桂雨苑131二楼部分房屋（即肇庆星湖名郡桂雨苑商业街131号商铺，以下简称“131号铺”）出租给刘谦、伍庆华作为商铺或办公用途使用，面积为493.69平方米；2、2015年5月16日至2016年5月16日期间，每月租金为14364元；3、租金不含税费，税费、管理费、水电费等费用由刘谦、伍庆华负责支付；4、租金由：刘谦、伍庆华于每月30日前以汇款的方式缴纳；5、逾期缴纳租金的，每逾期一日须按照当月租金的1%支付违约金，逾期超过15天的，张广文有权单方面解除合同，并没收保证金；6、赔偿金、违约金等应在确定责任后10天内付清，每逾期一日，按照应付金额的5%支付滞纳金。合同签订后，张广文依约将131号商铺交付给刘、伍两人使用，但从2015年6月至今，刘、伍两人却一直未按照合同的约定支付租金及物业管理费、水电费等相关费用，经张广文多次催缴后，仅分别在2015年12月8日支付了租金20000元、2016年3月8日支付了租金50000元及2016年3月支付了租金70000元(合计120000元)，随后又继续拒绝履行合同。经统计，刘、伍尚拖欠张广文租金暂计146595元（从2015年6月计至2016年4月，租金按每月14364元计算，从2016年5月暂计至2016年11月，租金按每月15513元计算，扣除已支付的120000元，尚欠146595元）、物业管理费暂计14218元（按每平方1.8元/月计算，从2015年8月暂计至2016年11月）、电费暂计2872元（2015年7月暂计至2016年11月）。鉴于上述情况，张广文已多次告知刘、伍两人解除合同，并于2016年4月19日委托广东旭瑞律师事务所向刘、伍两人出具《律师函》要求刘、伍两人于2016年4月30日前将131号铺交还张广文使用，但刘、伍两人却一直拒绝配合。为维护张广文合法权益，特提起诉讼，请法庭判如所求。
刘谦、伍庆华辩称：1、我方承租商铺后，因拖欠张广文的租金，张广文从2014年12月5日起开始对商铺采取停电措施，在2015年12月28日起对商铺擅自锁门，禁止我方进入。2015年12月对商铺实施停水措施。张广文以上种种行为导致我方无法对承租商铺的正常使用，张广文的行为同样构成违约，但我方一直予以忍让。在2015年12月23日，张广文通过短信通知刘谦“刘总，这个月内没有付清房租，月底会安排你们清走，请见谅。”我方在2015年内的确没有付清房租，即表明张广文提出清场的条件已成就，张广文应安排我方对商铺清场。但因被张广文却对商铺擅自锁门，导致我方无法对承租商铺清场。我方认为根据张广文的通知约定的条件，合同已与2015年12月解除。再根据张广文向我方出具的收据，已经收到2015年12月的租金，即表明我方已将租金交清，不存在拖欠租金的行为。虽然我方拖欠租金的行为存在违约，应承担违约责任，但张广文擅自对商铺停水、停电、锁门等行为同样存在违约，同理应承担违约责任，两者相抵，应互不承担违约责任；2、有关电费与物业管理费，根据我方租赁时间应计算至2015年12月，该部分的电费与物业管理费应为我方承担；但之后产生的电费和物业管理费应由张广文自行承担；3、承租的商铺从2015年12月28日起一直由张广文加锁控制，已在其控制之中，不存在我方将商铺交还给张广文的诉讼请求；4、我方承租商铺后，经张广文同意对商铺进行装修，共花费装修款30多万元，现因双方违约导致合同解除，根据相关司法解释的规定，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。我方认为，张广文同意利用的，应在利用价值范围内予以补偿给我方；5、我方承租商铺时，已向张广文交纳26600元保证金，合同解除后张广文应将保证金退还我方。综上所述，我方请求法院查明本案事实，正确适用法律，依法作出判处。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：涉案商铺为肇庆星湖名郡桂雨苑商业街131号商铺，产权人为周秋莲。周秋莲是张广文的配偶。2014年3月9日，周秋莲出具一份《委托书》，载明“因该商铺出租一事，现委托张广文为代理人，其所签订的所有文件均为本人意思，其法律后果由本人承担”。2014年3月9日，张广文作为出租方（甲方）与刘谦、伍庆华作为承租方（乙方）签订《房产租赁合同》，约定：“一、甲方同意将坐落在肇庆星湖名郡桂雨苑131房屋出租给乙方做商铺或办公（按房屋使用性质填写）用途使用，面积493.69平方米。二、甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：每年按8%递增。2014年3月16日至2014年5月16日免租，2014年5月16日至2015年5月16日租金按每月13300元计算，2015年5月16日至2016年5月16日租金按每月14364元计算，2016年5月16日至2017年5月16日租金按每月15513元计算……三、乙方向甲方交纳26600元为保证金及一个月租金13300元（房及其它住宅的租赁保证金，可以收取不超过三个月月租金数额，并按照双方签订的房地产租赁合同使用房屋，甲方应在租赁期满或乙方无违约解除合同后将保证金本金无息退回给乙方，如乙方有违约，甲方有权没收保证金。）……五、租赁期内，乙方负责承担下列责任：1、依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的1%（小于3%）向甲方支付违约金。如果逾期15日，甲方有权解除合同，收回商铺，并没收保证金……9、租赁期届满且甲方要求收回房屋或解除合同之日，应交回原承租房屋给甲方；乙方之前所有装修和费用，都归甲方所有。没有甲方同意乙方不得损坏房屋的装修。如有损坏按造价双倍赔偿给甲方。如需继续承租房屋，应提前六个月（大于3个月）与甲方协商，双方另订合同……”。合同签订后，刘谦、伍庆华向张广文支付26600元保证金及一个月租金13300元，张广文将涉案商铺交付给刘谦、伍庆华，双方开始履行合同。
从2015年6月开始，伍庆华、刘谦未按照合同的约定支付租金及物业管理费、水电费等相关费用。经张广文的催收，在2015年12月8日，刘谦和伍庆华支付了2万元的租金。2015年12月31日，刘谦向张广文出具《承诺书》一份，载明“我公司向张广文先生租赁的办公场所，因市场经济环境疲软，使我司经营运作受到影响，致使资金回笼困难，导致不能如期支付约定租金，深感歉意。现公司经研究决定：于2016年1月31日前按实际支付未结付的租金，逾期若完全不能支付，办公场所可由业主自行处理”。2016年3月8日，刘谦支付了5万元租金。在支付租金后，双方都有通过手机短信对之间的尚欠的租金数额进行核对，且张广文在短信中明确给予时间让刘谦、伍庆华付清租金。2016年4月19日，张广文委托广东旭瑞律师事务所向刘谦和伍庆华发出《律师函》，主要是告知刘谦和伍庆华“经统计，截至发函之日，你尚拖欠账先生租金暂计88004元（租金按每月14364元计算，从2015年6月暂计至2016年9月，共158004元，扣除已支付的70000元，尚欠88004元）、物业管理费暂计7998元（按每平方1.8元/月计算，从2015年8月暂计至2016年4月）、电费暂计2796元（2015年7月暂计至2016年3月）及逾期支付租金的违约金暂计47401元，上述合共146199元。根据《合同法》的相关规定及合同的约定，本律师认为，你的行为已构成严重违约，张先生有权解除合同并没有没收保证金及要求你支付逾期缴纳租金的违约金。为免讼累及造成更多的经济损失，请你于收到本律师函的三天内向张先生清偿上述全部款项，并于2016年4月30日前将131号铺交还张先生使用”。2016年5月5日，张广文在案涉131号商铺张贴《违约收铺通知》，内容为“……一、自阁下收到本书面通知之日起3日内……需缴纳的金额为102368，并因阁下违反与我方所签订的《房产租赁合同》内的条款的同时合同早已解约，阁下已缴纳的费用不予退还。二、现在最后请阁下在收到本书面通知书3日之内，自行腾空肇庆市星湖名郡桂雨苑131号商铺内物品并交还我方，如无按时腾空，我方将视阁下放弃该单元里的所有物品，由我方全权处理，后果自负”。2016年5月31日，刘谦向张广文支付了租金5万元。2016年7月26日，张广文应刘谦的要求向刘谦出具一份《收款收据》，确认收到刘谦电汇12万元（2015年12月8日2万元、2016年3月8日5万元、2016年5月31日5万元）交星湖名郡桂雨苑131商铺从2015年4月-2015年12月租金。2017年4月21日，端州区人民法院因刘谦、伍庆华与他人装饰装修合同纠纷需进入案涉131号商铺进行现场评估，当时通知刘谦、伍庆华到场配合，但其未到场，作为131号商铺的业主周秋莲到场配合。当时131号商铺是上锁的，周秋莲没有相应的钥匙，故在法院工作人员的主持下，由开锁师傅强行剪断门锁打开商铺。之后，涉案131号商铺由业主周秋莲上锁控制。
庭审中，张广文变更诉讼请求第三项，即依法判令解除双方之间的《房产租赁合同》，刘谦与伍庆华将涉案131号商铺交还。另，增加诉讼请求第五项，即没收刘谦和伍庆华在签订《房产租赁合同》时所交纳的保证金26600元。同时提交一份《被告拖欠原告租金及违约金计算明细表》，表中明确了刘谦和张广文支付的12万元（2015年12月8日2万元、2016年3月8日5万元、2016年5月31日5万元）相应地付清了2015年6月至2016年1月的租金以及2016年2月部分租金5080元（即2016年2月份的租金尚欠9276元）。
另查明，本院依职权向案涉131号商铺所在的肇庆星湖名郡物业客户服务中心调查取证，肇庆星湖名郡物业客户服务中心于2017年8月10日作了《情况说明》，内容“桂雨苑商铺131业主张广文于2014年12月5日书面授权我物业公司，在131租户欠交租金、物业管理费、电费的情况下，实施停电措施。但基于避免业主与承租户矛盾激化，我司实际未按业主要求对该商铺采取停电措施。后2016年5月业主张广文自行拆除电表……”。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。依法成立的合同受法律保护，当事人均应按约履行。张广文与刘谦、伍庆华签订的《房产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，双方均应按约履行。
一、涉案《房产租赁合同》是何时解除。张广文主张因刘谦和伍庆华未将商铺实际交还给张广文，故《房产租赁合同》应在商铺交还之日解除。刘谦和伍庆华抗辩，在2015年12月23日，张广文通过短信通知刘谦“刘总，这个月内没有付清房租，月底会安排你们清走，请见谅。”之后，刘谦和伍庆华没有在2015年12月底付清房租，即张广文提出清场的条件已成就，故《房产租赁合同》应于2015年12月31日解除。就本案双方提交的证据及证人的证言来看，在2015年12月之后，张广文与刘谦通过短信对租金进行核对（租金都是计算至进行核对的当月），在2016年5月31日刘谦还向张广文支付租金5万元。鉴于张广文于2016年5月5日在案涉131号商铺张贴《违约收铺通知》和在2016年5月拆除131号商铺的电表，本院认定本案《房产租赁合同》于2016年5月5日解除。刘谦、伍庆华在2015年12月8日、2016年3月8日和2016年5月31日共支付12万元才付清2015年4月—12月的租金，按照双方签订的《房产租赁合同》第五条第1点“依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%（小于3%）向甲方支付违约金。如果逾期15日，甲方有权解除合同，收回商铺，并没收保证金”，因刘谦和伍庆华逾期交租违约才导致《房产租赁合同》解除，故无权要求张广文退还保证金。综上，张广文要求解除《房产租赁合同》及没收保证26600元，合理合法部分，本院予以支持，不合理不合法部分，本院予以驳回。
二、关于租金的诉请。《房产租赁合同》于2016年5月5日解除，故刘谦与伍庆华应支付租金至2016年5月5日。另，综合本案的证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。”的规定，张广文与刘谦、伍庆华之间未进行131号商铺的交付的交接工作，唯一能确定的是在2017年4月21日起，131号商铺由业主周秋莲（张广文之妻）上锁控制，故本院认定张广文于2017年4月21日起实际控制131号商铺。因此，刘谦、伍庆华应参照《房产租赁合同》约定的租金标准向张广文支付从2016年5月6日至2017年4月20日占用131号商铺的占用费，即刘谦、伍庆华尚欠租金合计为40506元（2016年2月尚欠租金为9276元，2016年3月—4月按每月租金14364元的标准计付，2016年5月1日—2016年5月5日的租金为15513×5/31=2502元），商铺占用费为178483元（2016年5月6日—2017年4月20日按每月租金15513元的标准计付，15513×26/31+15513×10+15513×20/30=178483）。综上，张广文要求刘谦、伍庆华支付租金至实际交还商铺之日的诉请，合理合法部分，本院予以支持，不合理不合法部分，本院予以驳回。
三、关于违约金的问题。张广文要求刘谦、伍庆华支付违约金是依据《房产租赁合同》第五条第1点“依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%（小于3%）向甲方支付违约金。如果逾期15日，甲方有权解除合同，收回商铺，并没收保证金”的约定，即所请求的违约金是基于刘谦和伍庆华拖欠租金的违约行为。庭审中，刘谦、伍庆华明确表示该违约金过高，请求予以减少，在本案中张广文除了租金相应的利息损失外，没有提供其他损失的证据，按照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本院认为，双方约定的违约金高于造成的损失，应参照中国人民银行六个月以下（含六个月）贷款利率130%的标准计付违约金至还清租金之日止，具体的计算方式如下：1、2016年2月以尚欠租金9276元为基准，从2016年2月28日起计付违约金；2、2016年3月以租金14364元为基准，从2016年3月30日起计付违约金；3、2016年4月以租金14364元为基准，从2016年4月30日起计付违约金；4、2016年5月以尚欠租金2502元为基准，从2016年5月6日起计付违约金。
四、关于电费与物管费的诉请。根据肇庆星湖名郡物业服务有限公司出具的《催交电费（停电）通知书》载明，案涉131号商铺尚欠的电费为2872.8元（2016年前尚欠电费2413.2元，2016年1月-4月尚欠电费459.6元）。从张广文提交的肇庆星湖名郡物业服务有限公司出具的关于案涉131号商铺物管费的发票显示：2015年8—12月物管费4443元，2016年物管费10654元，2017年1-8月物管费7109元，合计22206元。按照《房产租赁合同》第二条第1点“此租金不含税，税费、管理费、水电费等日常费用自2014年3月1日起由乙方负责支付……”，以上的物管费和电费张广文已经垫付，故刘谦、伍庆华应向张广文支付电费2872.8元和物管费18651.5元（2015年8月—2017年4月的物管费：4443+10654+7109×4/8=18651.5）。
五、刘谦、伍庆华陈述承租商铺后，经张广文同意对商铺进行装修，共花费装修款30多万元。根据相关司法解释的规定，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任，故其主张张广文应在利用价值范围内予以补偿。按照双方签订的《房产租赁合同》第五条第9点“租赁期届满且甲方要求收回房屋或解除合同之日，应交回原承租房屋给甲方；乙方之前所有装修和费用，都归甲方所有……”，故本院对刘谦、伍庆华该主张不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款的规定,判决如下：
一、原告张广文与被告刘谦、伍庆华签订的《房产租赁合同》于2016年5月5日解除，原告张广文没收刘谦、伍庆华所交纳的保证金26600元；
二、被告刘谦、伍庆华应在本判决发生法律效力之日起七日内支付案涉131号商铺租金40506元、商铺占用费178483元、电费2872.8元和物管费18651.5元给原告张广文；
三、被告刘谦、伍庆华应在本判决发生法律效力之日起七日内支付违约金给原告张广文，具体计算违约金的款项和时间如下：具体的计算方式如下：（1）2016年2月以尚欠租金9276元为基准，从2016年2月28日起计付违约金；（2）2016年3月以租金14364元为基准，从2016年3月30日起计付违约金；（3）2016年4月以租金14364元为基准，从2016年4月30日起计付违约金；（4）2016年5月以尚欠租金2502元为基准，从2016年5月6日起计付违约金。违约金参照中国人民银行六个月以下（含六个月）贷款利率130%的标准计付至还清租金之日止；
四、驳回原告张广文的全部诉讼请求。
案件受理费5256元（原告已预交），由被告刘谦、伍庆华承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审 判 长 肖静丽
审 判 员 杜宁光
人民陪审员 李佩兰
二〇一七年九月一日
书 记 员 马 超