阜新市细河区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）辽0911民初604号
原告：陈占林，男，1992年9月14日出生，满族，现住彰武县。
委托诉讼代理人：曲维民，辽宁阜诚律师事务所律师。
被告：阜新万宏房地产开发有限公司，住所地阜新市细河区四合镇巩家洼子村。
法定代表人：郭建伟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王军，辽宁恒敬（阜新市）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：齐玉阳，辽宁恒敬（阜新市）律师事务所律师。
原告陈占林与被告阜新万宏房地产开发有限公司（以下简称万宏房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈占林及其委托诉讼代理人曲维民、被告万宏房地产的委托诉讼代理人王军、齐玉阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈占林向本院提出诉讼请求：1、请求被告向原告交付房屋并办理房屋产权证；2、请求被告按合同约定承担违约责任，支付违约金116240.22元（暂计算至2018年1月1日）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为购买万宏·自在成的商品房，于2014年7月31日与被告签订了《房屋买卖合同》，约定房屋位置：位于细河区四合大街365号第7幢1171号，建筑面积为75.38平方米，每平方米价格3260.16元，总价款为245751元，同日原告交付了全部购房款。该《房屋买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2015年5月31日前，将该商品房经验合格交付买受人使用；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八款规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。2016年3月10日，在万宏业主与被告多次交涉下，被告给出“万宏·自在成业主诉求回复”承诺，变更房屋买卖合同违约金部分，自2015年5月31日起至交房之日，将违约金由万分之一变更为日万分之三，交房时违约金应以现金形式支付。开发商不得以任何理由拖延、拒绝；2016年12月31日前陆续如期交房，否则须立即支付业主违约金，违约金为日万分之五。交房时应达到法定交房条件，在法律规定范围内履行应付责任。被告几次拖延交付日期，至今并未办理竣工验收合格手续，无法办理房产证，已经构成违约。根据合同约定，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。故被告应以房款总额245751元为准，自2015年5月31日至实际交付之日止，给付原告日息万分之五的违约金，共计116240.22元（暂计算至2018年1月1日）。同时，被告应出具房屋验收合格证明，并为原告办理产权证。
万宏房地产辩称：一、答辩人同意继续履行《商品房买卖合同》。答辩人与原告所签订的《商品房买卖合同》（以下简称合同）是双方真实意思表示，合法有效，答辩人同意原告继续履行合同的请求。答辩人已于2017年11月18日通过短信平台通知所有购房用户，要求购房人于2017年11月24前办理收房入住手续，连发了5次。于2018年1月24日对于没有办理收房入住的用户又连发了3次短信通知。已经有800多户业主办理了收房入住手续。原告没有按照通知来答辩人处办理收房入住手续，责任在其自身。二、答辩人不应对延期交房承担违约责任。答辩人于2011年在市国土资源局购买涉案地块，土地购买合同中明确约定为净地出让，并且合同中约定市国土资源局在2011年12月底将土地拆迁为净地。可一直到2016年4月至10月底期间，政府才将涉案地块一期项目中的18户沿街网点拆迁。答辩人在符合施工条件下于2017年4月复工，并于同年11月交工。因政府未能如约将土地拆迁为净地，直接导致答辩人无法按计划施工建设，在此过程中答辩人经历了开工、停工、复工、直至交工，造成答辩人逾期交房。即逾期交房的责任不在答辩人。答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》和《房屋认购协议书》都明确约定，因不可抗力及政府因素导致答辩人延期交房，答辩人不承担违约责任。故答辩人不应对延期交房承担违约责任。三、《万宏·自在成业主诉求回复》不能作为原告主张权利的依据。1.《万宏·自在成业主诉求回复》（以下简称回复）是在购房业主到细河区政府上访，答辩人在上访业主和区政府的双重压力下作出的回复，不是答辩人的真实意思表示。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该回复无效，不能作为原告主张权利的依据。2.该回复第二条表明，因动迁问题造成停工开发商无责任。本案涉案房屋逾期交房，是由于政府动迁迟迟不能完成，才导致答辩人延迟交房。因此答辩人不应承担违约责任。综上，答辩人恳请法庭在查明事实的基础上，依法审理，公正判决，以维护答辩人的合法权益。
本院经审理认定事实如下：2014年7月31日，原告陈占林与被告万宏房地产签订编号为[A2014009160]号的商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的小区现定名为“万宏·自在成”住宅楼一户，具体位置为细河区四合大街365号第7幢1171号房，建筑面积为75.38平方米，每平方米3260.16元，总金额为245751元。该合同第八条约定：出卖人应当在2015年5月31日前，将经过验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人；2、买受人选择贷款付款方式，如未按期偿还住房贷款导致出卖人承担责任。该合同第九条约定：逾期超过180日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。该合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八款规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。原告于合同签订当日付清全部购房款245751元，被告为原告出具了销售不动产统一发票。
2016年3月10日，被告万宏房地产在“万宏·自在成业主诉求回复”中承诺：一、变更房屋买卖合同中违约金部分：违约金自2015年3月31日起至交房之日止，由日万分之一变更为日万分之三，交房时违约金应以现金形式支付。开发商不得以任何理由拖延、拒绝；二、2016年4月15日前全面复工，不得无故停工（因动迁问题造成停工开发商无责任），否则开发商须立即支付业主自违约之日起每日万分之三的违约金。开发商配合政府动迁进度保证施工进度，购房客户需按协议约定如期办理银行按揭及补尾款，确保万宏·自在成项目良性运转，开发商承诺2016年12月31日前陆续如期交房，否则须立即支付业主违约金，违约金为日万分之五。
2017年10月10日，阜新市细河区四合镇人民政府向阜新市细河区人民政府出具巩家洼子2号地块拆迁情况说明，内容为：万宏房地产于2011年7月在市国土局购买地块时，有约50户动迁户未搬迁，在2011年7月-2013年10月期间，镇政府拆迁约25户，该地块腾出北侧区域后，万宏房地产于2013年10月开始了一期建设，但由于四合大街18户沿街商业网点尚未拆迁，开发公司因无施工作业面无法再继续施工，于2015年8月停工，2016年4月-10月期间，镇政府又对该18户沿街商业网点及4户住宅进行了拆迁，开发公司于2016年10月复工建设，截止今日该地块还有3户住宅尚未拆迁。2018年1月19日，阜新市土地储备中心向阜新市地方税务局出具情况说明，内容为：万宏房地产所购细河区巩家洼子2号地，由于动迁困难较大，导致土地延迟交付使用，于2013年6月只交付一期开发土地39205.65平方米（其中，2016年10月才将沿街18户商业网点4户住宅拆迁完毕）。其他面积没有动迁完成，仍有3户未搬迁。
上述事实，有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、万宏·自在成业主诉求回复、阜新市细河区四合镇人民政府巩家洼子2号地块拆迁情况说明、阜新市土地储备中心向阜新市地方税务局出具的情况说明，以及原、被告当庭陈述等证据在卷佐证，经庭审质证及本院审查，可以采信。
本院认为，原告陈占林与被告万宏房地产签订的商品房买卖合同系原、被告真实的意思表示，内容不违反法律规定，应为真实、合法、有效。原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。本院对于原告请求的继续履行合同、交付房屋、办理房产证的诉讼请求依法予以支持。关于违约金，根据原、被告签订的商品房买卖合同第九条约定，应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。原告主张按照“万宏·自在成业主诉求回复”中承诺的日万分之五标准计算违约金，因该文件中已明确提出因动迁问题造成停工开发商无责任，故对于原告的该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百五十三条之规定，判决如下：
一、原告陈占林与被告阜新万宏房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同合法有效，继续履行，被告阜新万宏房地产开发有限公司应于房屋竣工验收之日起三十日内将房屋交付给原告陈占林，并协助办理房产的权属登记；
二、被告阜新万宏房地产开发有限公司自2015年6月1日起，按照原告陈占林已付购房款245751元的万分之一按日计算给付原告陈占林违约金至实际交房之日止；
三、驳回原告陈占林的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6730元，由被告阜新万宏房地产开发有限公司负担。（原告缓交）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省阜新市中级人民法院。
审判长李芳明
审判员董旭
人民陪审员李盟
二O一八年七月二十五日
书记员丁春雨