三亚市城郊人民法院
民 事 判 决 书
(2016)琼0271民初4750号
原告：深圳市万科物业服务有限公司海南分公司。
负责人：王东升。
委托代理人：艾风，该公司职员。
被告：王毅武，男，1948年3月16日出生（公民身份证号：630104194803160515）。
原告深圳市万科物业服务有限公司海南分公司诉被告王毅武物业服务合同纠纷一案，本院2016年6月15日受理后，依法由审判员邢丽霞独任审判，并于2016年8月4日公开开庭进行了审理。原告深圳市万科物业服务有限公司海南分公司的委托代理人艾风，被告王毅武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告深圳市万科物业服务有限公司海南分公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付拖欠******房的物业管理费5494.27元（含分摊电费305.8元和分摊水费336.15元）、违约金1384.28元，共计6888.55元（其中2011年10月至2011年12月的物业管理费742.87元，违约金为611.73元；2013年2月至3月的物业管理费575.78元，违约金为341.14元；2015年5月至2015年12月的物业管理费2552.32元，违约金为368.43元；2016年1月至2016年5月的物业管理费1623.3元，违约金为72.98元）。事实和理由：被告为******房业主，原告为涉案小区的物业服务企业，依据《前期物业服务合同》为该小区提供物业服务。《海南经济特区物业管理条例》第三十九条规定：“物业管理区域共用部位和共用设施设备使用的水、电费用等，由业主根据实际消费分摊”。该项费用被告亦未按特区条例支付。综上，自2011年10月至2016年5月，被告累计产生欠费6888.55元。为维护原告的合法权益，特向法院提起起诉。
被告王毅武辩称,关于欠费6888.55元可以分开三部分说明。1、2011年10月至2011年12月三个月的物业费，因被告在该期间没有签字收房，经协调，原告同意于被告拿到钥匙之日即2012年1月开始缴纳物业管理费，不再要求被告缴纳2011年10月至2011年12月三个月的物业管理费；2、2013年2月至2013年3月二个月的物业费，被告已缴纳；3、2015年5月至2016年5月十三个月的物业管理费。被告之所以没有缴纳的原因是入住后不久，房屋出现严重漏水。2015年12月27日维修验收后，被告于12月29日去原告处缴纳物业管理费，但原告拒收。现由是只有缴纳之前所欠的欠费，才能缴纳2015年12月份以后的物业管理费、故2015年5月至2016年5月期间不缴纳物业管理费，事出有因，前面是维权，后面是原告拒收。
本院经审理认定事实如下：三亚高知园房地产有限公司（以下简称高知园公司）系涉案房屋所在的高知园小区的开发商，该公司与原告于2010年9月6日签订了《前期物业服务合同》，委托原告对其开发的高知园小区进行管理。该合同约定：物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先缴纳。公寓物业服务费每平方米2,28元，按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向原告缴纳物业服务费，在下月首日及以后缴纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向原告支付违约金。合同还约定高知园公司按照法规规定和合同约定的保修期限范围内承担本物业保修责任。被告系三亚高知园小区的业主。被告对原告主张其至今拖欠2015年5月至2016年5月的物业管理费没有异议，对原告所计算的物业管理费单价、公摊水电费的计算金额无异议。对以上事实，当事人双方没有异议，本院予以确认。一、关于被告是否应缴纳2011年10至2011年12月物业服务费的问题。被告对原告提供的2011年8月20日的《房屋交付通知书》的关联性有异议，主张该通知书上没有其签名，当天并没有拿到房屋钥匙，其取得钥匙的时间为2012年1月，认为原告诉求其缴纳2011年10月至2011年12月期间的物业费无理，因该期间没有入住且原告当年的负责人表示同意免除缴纳该期间的物业服务费。被告提供2012年7月2日原告出具的《收款凭证》证明其主张，该凭证载明原告缴纳了2012年1月1日至2012年6月的物业管理费及分摊电费，该收据下方备注“物业费只交2012年1月1至2012年6月31日的物业费，2011年9月1日至2011年12月31日及滞纳金未交，经过尤泉经理同意”。原告认为备注的内容只是表示同意被告暂不缴纳，而不放弃收取该期间物业服务费的意思表示。本院认为，原告提供的《房屋交付通知书》没有被告的签名，被告在缴纳2011年1月至6日物业服务费时，原告在收据上备注的行为表明双方对何时交房，被告何时缴纳物业服务费存在争议。原告没有提供被告于2011年8月20日收房的证据，应承担举证不能的责任。被告主张其于2012年1月开始入住，有原告出具的《收款凭证》为证，本院予以确认被告开始缴纳物业服务费的时间应为2012年1月。二、关于2013年2月至2013年3月被告是否已缴纳物业服务费的问题。被告举证2013年2月21日和2013年4月10日原告出具的《正式收据》，用以证明其已支付了2013年2月、3月的物业费，每月缴纳300元。原告提供的欠费清单系自行制作，且没有提供被告签收的催收单印证，故被告提供证据证明力明显大于原告的证据。据此本院予以认定被告已向原告缴纳了2013年2月、3月的物业服务费。三、关于被告是否应缴纳2015年5月至2015年12月物业服务费的问题。被告主张之所以没有支付2015年5月至12月期间的缴纳物业管理费是为了维权，因房屋漏水严重，多次要求原告维修未果。原告对被告房屋严重漏水的事实予以确认，但主张房屋维修义务的主体为高知园公司，其只负责通知高知园公司进场维修。原告与高知园公司签订的《前期物业服务合同》约定原告仅对高知园小区共用部位的维修、养护和管理，不包括业主专有部分的维修养护。被告房屋内的天花板及被告房屋的上层并非小区的公共部分，原告对被告房屋的漏水没有维修的义务，且合同也约定了物业的保修责任由高知园公司承担。故被告应按合同约定的数额支付物业服务费。
本院认为，被告承认应支付原告2016年1月至5月的物业服务费1623.3元的诉讼请求部分，不违反法律的规定，本院予以支持。原告没有提供有效的证据证明被告于2011年8月收房，其提供欠费清单为自行制作，没有其他证据佐证，故原告无法证明被告应向其缴纳2011年10月至12月物业服务费，应承担举证不能的法律责任。原告诉求被告支付2011年10月至12月物业服务费于法无据，本院不予支持。被告举证2013年2月21日和2013年4月10日原告出具的两份《正式收据》，收据中没有备注被告所交的两次物业服务费系补交之前拖欠物业服务费，从时间上判断，被告支付的物业服务费应为2013年2月、3月的物业费。原告除了提供自行制作的欠费清单外，没有其他证据推翻《正式收据》的证明效力。故原告诉求被告支付2013年2月、3月份无理，本院也不予支持。高知园公司作为建设单位与原告签订了《前期物业服务合同》，该合同对业主具有约束力，原告应当依照合同约定向业主提供物业服务，被告作为高知园小区的业主应当依照物业服务合同约定的物业费标准履行按时缴纳物业费的义务。根据合同约定原告只承担物业共用部分的维修，故原告不承担被告房屋漏水的维修责任，被告应按合同约定向原告支付物业服务费。被告以原告维修不利为由，拒绝支付2015年5月至12月的物业服务费违反合同约定，原告诉求被告支付该期间的物业服务费2552.32元。鉴于被告所住的房屋漏水维修期间长达1年，被告拒绝支付物业服务事出有因，不存在故意违约。故原告诉求被告支付2015年5月至2016年5月逾期支付物业服务费的违约金于法无据，本院不予以支持。综上所述，被告应支付原告2015年5月至2016年5月的物业服务费4175.62元。原告诉求被告支付2011年10月至12月以及2013年2月至3月的物业服务费应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告王毅武应自本判决生效之日起十日内支付原告深圳市万科物业服务有限公司海南分公司2015年5月至2016年5月的物业服务费(含分摊水电费)合计4175.62元。
二、驳回原告深圳市万科物业服务有限公司海南分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元（原告已预缴并已减半收取），由原告承担10元；被告承担15元。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。
⺀
9pmhfztlrs8y5bl8zw
案件唯一码
|
审 判 员 邢丽霞
二〇一六年八月十八日
书 记 员 许蔚茜
---|---
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯旅行通知、协助、保密义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。