福建省泉州市鲤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0502民初56号
原告：泉州市金鑫物业管理有限公司，住所地福建省泉州市。
法定代表人：林伟义，执行董事。
委托诉讼代理人：葛宁，福建伟盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王坤枝，福建伟盛律师事务所律师。
被告：陈海龙，男，汉族，1981年9月6日出生，住浙江省乐清市。
原告泉州市金鑫物业管理有限公司（以下简称金鑫物业）与被告陈海龙物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用简易程序。2018年3月29日，本院裁定本案转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告金鑫物业的委托诉讼代理人葛宁到庭参加诉讼。被告陈海龙经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金鑫物业向本院提出诉讼请求：1.判令陈海龙立即向金鑫物业交纳2015年1月至2017年9月15日3#301室、3#302室的物业管理服务费合计10148元及滞纳金（自陈海龙逾期支付物业管理服务费之日起至实际支付之日止按月利率2%计算，暂计至2017年11月15日滞纳金约为3703.5元）；2.判令陈海龙立即向金鑫物业交纳2015年1月至2017年9月15日3#301室、3#302室的公摊水电费合计2466元；3.本案诉讼费用由陈海龙承担。事实和理由：金鑫物业系泉州市鲤城区滨江翡翠苑小区的物业管理服务企业，陈海龙系滨江翡翠苑3#301室、3#302室的业主，陈海龙所购买的该住宅面积分别为86.26平方米和78.09平方米。2014年7月3日，陈海龙办理交房入住手续并与金鑫物业签订入住合约。依据双方的约定，物业管理服务费为住宅每月每平方米1.9元。陈海龙至今尚未交纳2015年1月至2017年9月15日的物业管理服务费用和公摊水电费。金鑫物业已为陈海龙提供了相应的物业管理服务，陈海龙依法应当向金鑫物业交纳物业管理服务费用。根据《用户手册》第十条第2款的规定“业主不按规定交纳物业管理服务费、专项维修资金、公摊水电费等费用以及赔偿金、违约金的，物业管理处加收每日千分之三的滞纳金”。陈海龙延迟交纳物业管理服务费用的行为已构成违约，陈海龙应向金鑫物业加付滞纳金。因《用户手册》中约定的滞纳金过高，在本案诉讼中金鑫物业自愿按照月利率2%主张滞纳金。
陈海龙未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，陈海龙未到庭参加诉讼，也未书面提出异议并提交反驳证据，视为放弃举证、质证的诉讼权利。金鑫物业提交的证据具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
泉州诚源房地产有限公司作为开发建设单位（甲方）与金鑫物业作为物业服务企业（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对泉州滨江花园城C、D组团提供前期物业管理服务；物业类型商住楼、商服楼；前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理设施设备；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准按住宅1.9元/月*平方米，商业店铺5元/月*平方米（以上物业服务费用不含公共水、电费）；业主应于所购物业交房之日起交纳物业服务费用；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前履行交纳义务；金鑫物业的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按物业收费日万分之三的标准向甲方、业主支付违约金；甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按物业收费日万分之三的标准向金鑫物业支付违约金；合同期限自2012年9月1日起至2017年8月30日止。该合同还对其他权利义务进行约定。
合同签订后，金鑫物业进驻滨江翡翠苑小区提供物业服务，合同到期后继续提供物业服务至2017年9月15日撤离。
陈海龙系滨江翡翠苑3号楼301室、302室的业主，该商品房用途为住宅，建筑面积分别为86.26平方米和78.09平方米。2013年11月12日，陈海龙签订承诺书一份，内载明：承诺人确认已详细阅读泉州市金鑫物业管理有限公司制定的“滨江花园城C、D组团”小区业主临时规约以及“滨江花园城C、D组团”的前期物业服务合同的全部内容……2014年7月3日，陈海龙办理交房入住手续并签订《入住合约》一份，内载明：本业主完全明白并承诺严格遵守《业主公约》和《翡翠苑业主手册》各项管理规定的全部条款……金鑫物业用户手册规定，管理费应于每月的10日前预先缴付，业主不按规定交纳物业管理服务费、专项维修资金、公摊水电费等费用以及赔偿金、违约金的，物业管理处加收每日千分之三的滞纳金。交房后，陈海龙支付物业服务费、公摊水电费至2014年12月31日。
2017年6月23日，滨江翡翠苑业委会向金鑫物业发送《物业协议》一份，内载明：经滨江翡翠苑业委会多次商讨，同意1-2号楼按每平方1.4元标准缴交2016年上半年的物业费，同时要求物业针对业主提出的问题进行整改；3号楼物业费应当在3号楼业主所提整改事项见成效后再缴交。该《物业协议》并列明了物业整改事项，其中第7条整改事项为“清除3号楼门口的花坛，设立保安岗亭”。金鑫物业在该《物业协议》上盖章。签订该《物业协议》后，金鑫物业进行了整改，并已见成效，但上述第7条整改事项尚未完成。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。泉州诚源房地产有限公司与金鑫物业签订的《前期物业服务合同》，双方当事人主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，该合同对滨江翡翠苑小区的全体业主具有约束力。合同履行期满后，金鑫物业继续提供物业服务至2017年9月15日。虽2017年6月23日之前，金鑫物业存在提供服务不到位的情况，但经滨江翡翠苑业委会与金鑫物业协商，双方已签订《物业协议》，同意以该小区1-2号楼按每平方1.4元标准缴交2016年上半年的物业费，金鑫物业进行整改，及3号楼物业费在3号楼业主所提整改事项见成效后再缴交的方式解决双方之间的争议。该《物业协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对全体业主及金鑫物业均具有约束力。金鑫物业提交的证据照片、水电公摊计算说明、泉建房[2018]4号文件可以证明其在签订《物业协议》后已进行了整改，并见成效。但第7条整改事项“清除3号楼门口的花坛，设立保安岗亭”尚未完成，金鑫物业就已于2017年9月15日因业委会未与其续签物业服务合同而撤离该小区。陈海龙作为3号楼的业主之一，理应在金鑫物业撤离后缴清所欠的物业管理费及公摊水电费。现金鑫物业要求作为滨江翡翠苑小区3#301室、3#302室业主的陈海龙按1.9元每平方米每月的标准支付2015年1月1日至2017年9月15日的物业服务费10148元的诉求，符合《前期物业服务合同》及《物业协议》的约定，本院予以支持。金鑫物业主张陈海龙支付逾期支付物业服务费的违约金，但因其2017年6月23日之前未能完全履行合同义务，在签订《物业协议》后至2017年9月15日撤离前未能完成3号楼业主所提整改事项，3号楼业主拒绝交纳物业服务费存在合理的抗辩权，故在2017年9月15日之前3号楼业主无需承担违约责任。在金鑫物业撤离后，陈海龙未及时缴清物业服务费，已构成违约，应承担相应的违约责任。金鑫物业主张陈海龙支付逾期付款违约金，应以欠缴的物业服务费10148元为基数，自2017年9月16日起算。关于违约金的计算标准，虽《前期物业服务合同》约定为日万分之三，但陈海龙在入住时签订《入住合约》承诺遵守《业主手册》的全部条款，该手册规定业主不按规定交纳物业服务费的，物业管理处加收每日千分之三的滞纳金。故，应认定双方同意将逾期付款违约金提高到日千分之三。现金鑫物业自愿调整为按照月利率2%计算，符合法律规定，本院予以支持。金鑫物业主张陈海龙应支付公摊水电费2466元，并提交发票及水电公摊计算说明为证，本院予以支持。陈海龙经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：
一、陈海龙应于本判决生效之日起十日内向泉州市金鑫物业管理有限公司支付物业服务费10148元，及该款自2017年9月16日起至本判决确定的付款之日止按月利率2%计算的逾期付款违约金；
二、陈海龙应于本判决生效之日起十日内向泉州市金鑫物业管理有限公司支付公摊水电费2466元；
三、驳回泉州市金鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费208元，由泉州市金鑫物业管理有限公司负担75元，陈海龙负担133元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 史赠莹
人民陪审员 李明夏
人民陪审员 黄佳玲
二〇一八年七月二十七日
书 记 员 林雅莉
判决书引用的主要法律条文及执行申请提示
一、民事判决书引用的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
……
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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