江苏省无锡市惠山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠民初字第01388号
原告徐星星。
委托代理人汤文珺（受徐星星的特别授权委托），江苏维一律师事务所律师。
委托代理人何其凯（受徐星星的特别授权委托），江苏维一律师事务所实习人员。
被告无锡苏源置业有限公司，住所地无锡市堰桥街道西漳天一新街1号。
法定代表人田丰，无锡苏源置业有限公司董事长。
委托代理人黄征（受无锡苏源置业有限公司的特别授权委托），江苏创凯律师事务所律师。
委托代理人张钧（受无锡苏源置业有限公司的特别授权委托），江苏创凯律师事务所律师。
原告徐星星与被告无锡苏源置业有限公司（以下简称苏源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员周腾适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐星星及其委托代理人汤文珺、何其凯、被告苏源公司的委托代理人黄征到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐星星诉称：2013年9月26日，徐星星与苏源公司签订商品房买卖合同一份，购买苏源公司开发的阳光壹佰国际城第T4幢1单元25层2510号房屋，房屋总价为539131元，并约定交房日期为2014年12月31日前。合同签订后，徐星星按约支付了购房款，但苏源公司至今未交付房屋。徐星星已依据合同约定通知苏源公司解除合同、返还购房款并支付违约金，但苏源公司予以拒绝，故诉至法院，请求：判决确认徐星星与苏源公司于2013年9月26日签订的商品房买卖合同（合同备案号：201309260056）于2015年3月5日解除；判令苏源公司立即返还购房款539131元，并支付违约金（因合同约定的违约金过低，要求按实际损失确定违约金的数额：以162131元为基数按中国人民银行同期同档贷款基准利率自2013年9月26日起计算至实际给付之日止的利息，及以77000元为基数按中国人民银行同期同档贷款基准利率自2013年11月1日起计算至实际给付之日止的利息，及以300000元为基数按中国人民银行同期同档贷款基准利率自2013年11月28日起计算至实际给付之日止的利息）；本案诉讼费由苏源公司承担。
被告苏源公司辩称：涉案房屋于2015年4月27日已具备交付条件，双方应继续履行合同。徐星星未在合同约定的期限内向苏源公司主张解除合同，视为其放弃解除合同的权利。如果法院认定合同解除，苏源公司也只需向徐星星支付合同约定的违约金。即使法院调整违约金，苏源公司也只应承担徐星星的贷款部分按贷款合同约定的利率计算的利息损失，不应承担其首付款部分的利息损失，因为首付款部分没有贷款。
经审理查明：2013年9月26日，徐星星与苏源公司签订商品房买卖合同（合同备案号：201309260056）一份，约定由徐星星购买苏源公司开发的阳光壹佰国际城第T4幢1单元25层2510号房屋，总价为539131元。合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将通过交付使用竣工验收，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同附件四补充协议第三条约定，依据买卖合同约定，因出卖人逾期交房而导致买受人行使解除合同权利的，买受人应于出卖人逾期交房第60日起30日内做出是否退房的书面要求，否则视为买受人自动放弃买卖合同中约定的退房权利。
2013年9月26日，徐星星向苏源公司支付首付款162131元。2013年10月29日，徐星星与无锡市住房公积金管理中心、中国农业银行股份有限公司无锡惠山支行（以下简称农行惠山支行）、无锡市住房置业担保有限公司（以下简称置业担保公司）签订无锡市个人购建住房住房公积金委托贷款合同一份，申请公积金贷款300000元，贷款利率为贷款发放之日中国人民银行规定的同期同档公积金贷款基准利率，在合同履行期内如遇中国人民银行贷款利率调整，则于次年1月1日作相应调整。同日，徐星星与农行惠山支行、置业担保公司签订个人购房担保借款合同一份，向农行惠山支行贷款77000元，贷款利率为贷款发放之日中国人民银行同期同档贷款基准利率下浮10%，在贷款期间如遇中国人民银行贷款基准利率调整，则于次年1月1日起调整。农行惠山支行发放上述贷款后，苏源公司于2013年11月1日开具了77000元的购房款发票，于2013年11月28日开具了300000元的购房款发票。
2015年3月4日，徐星星向苏源公司邮寄解除合同通知书，提出因苏源公司逾期交房，要求解除双方签订的商品房买卖合同，并要求苏源公司承担违约责任。该邮件于2015年3月5日妥投。
2015年4月27日，无锡市惠山区建设局向苏源公司发出关于天一城A地块一期T3#、T4#通过交付使用竣工验收的通知，告知其天一城A地块一期（T3#、T4#及地下室、变电所）已全面竣工，同意交付使用。
以上事实由商品房买卖合同、无锡市个人购建住房住房公积金委托贷款合同、个人购房担保借款合同、个人借款凭证、借款凭证、发票、解除合同通知书、邮寄凭证、邮政查询记录、关于天一城A地块一期T3#、T4#通过交付使用竣工验收的通知及当事人的陈述等证据在卷佐证。
本院认为：徐星星与苏源公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定的交房时间为2014年12月31日前，但苏源公司未按约履行交房义务，已构成违约。根据合同约定，出卖人逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，现苏源公司逾期交房已超过60日，故徐星星享有解除合同的权利。当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。根据合同约定，买受人应于出卖人逾期交房第60日起30日内做出是否退房的书面要求，徐星星于2015年3月5日向苏源公司送达了书面通知，要求解除合同，在约定的期限内履行了解除合同的通知义务，故双方签订的商品房买卖合同于2015年3月5日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方签订的商品房买卖合同已因苏源公司违约而解除，徐星星有权要求苏源公司返还全部购房款539131元，并赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。合同约定的违约金为已付购房款的1%，即5391.31元，远低于徐星星已付购房款按中国人民银行同期同档贷款基准利率自付款之日起计算至苏源公司实际给付之日止的实际利息损失。现徐星星主张以首付款162131元为基数按中国人民银行同期同档贷款基准利率自2013年9月26日起计算至苏源公司实际给付之日止的利息，及以贷款77000元为基数按中国人民银行同期同档贷款基准利率自2013年11月1日起计算至苏源公司实际给付之日止的利息，及以贷款300000元为基数按中国人民银行同期同档贷款基准利率自2013年11月28日起计算至苏源公司实际给付之日止的利息计算违约金，未超出合理损失范围，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、徐星星与苏源公司于2013年9月26日签订的商品房买卖合同（合同备案号：201309260056）于2015年3月5日解除。
二、苏源公司于本判决发生法律效力之日起十日内向徐星星返还购房款539131元，并支付违约金（违约金包括：以162131元为基数按中国人民银行同期同档贷款基准利率自2013年9月26日起计算至苏源公司实际给付之日止的利息，及以77000元为基数按中国人民银行同期同档贷款基准利率自2013年11月1日起计算至苏源公司实际给付之日止的利息，及以300000元为基数按中国人民银行同期同档贷款基准利率自2013年11月28日起计算至苏源公司实际给付之日止的利息）。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9768元，减半收取4884元，由苏源公司负担。该款已由徐星星预交，苏源公司于本判决发生法律效力之日起十日内将该款直接支付给徐星星。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
代理审判员 周腾
二〇一五年八月二十日
书 记 员 王静
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。