广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终14841号
上诉人（原审被告）：姚江琼，女，1981年8月13日出生，汉族，住广东省广州市增城区。
委托代理人：陈庆林，广东来信律师事务所律师。
委托代理人：刘碧云，广东来信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄钰澧，男，1986年2月23日出生，汉族，住广东省广州市增城区。
委托代理人：郭志权，广东兆鹏律师事务所律师。
原审第三人：广州市保值房地产代理有限公司，住广州市增城区荔城街荔乡路53号。
法定代表人：陈志彪，职务：总经理。
委托代理人：潘泽通，男，公司员工。
委托代理人：黄志武，男，公司员工。
上诉人姚江琼因与被上诉人黄钰澧、原审第三人广州市保值房地产代理有限公司（以下简称保值公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初5539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人姚江琼上诉请求：1.撤销一审判决；2.一、二审诉讼费由黄钰澧承担。事实和理由如下：一、一审事实认定与法律适用错误。黄钰澧在交易过程中，因其个人征信不良，无法获得银行按揭贷款，致使合同履行不能，已构成根本违约，姚江琼依法有权解除《房地产买卖合同》。黄钰澧介绍案外人潘焕玲与姚江琼重新签订了《广州市存量房买卖合同》，姚江琼与潘焕玲事实上已形成了新的法律关系，视为姚江琼与黄钰澧签订的《房地产买卖合同》已经解除。二、涉案房屋因另案纠纷已被查封，由于司法查封具有法定的公示和对抗效力，并构成《房地产买卖合同》继续履行障碍，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十一条规定，黄钰澧要求继续履行合同不具有可行性，其应于一审庭审后3日内提交其具备一次性付款的资信证明，否则应承担驳回诉讼请求的不利后果。但黄钰澧未能按照规定的时间提供，且另行提供的证据形式及内容等均不符合法庭要求，无法充分证明其个人实时足额的支付能力。
被上诉人黄钰澧二审辩称：一审判决正确，请求驳回姚江琼上诉请求。1.姚江琼先以管辖权提出异议，后又以黄钰澧个人征信不良，涉案房屋被查封等为由，企图拖延合同的履行。其用意是因双方房屋买卖合同签订以来，房屋价格不断上涨，其想反悔，谋取更大利益。请求法院判令继续履行合同，黄钰澧可在房产证过户之日一次性足额付清余款。2.一审时，为使合同继续履行，黄钰澧放弃向姚江琼追偿违约金10万元，但现基于姚江琼的不诚信行为，姚江琼仍需偿付违约金10万元给黄钰澧。
原审第三人保值公司二审述称：同意一审判决。
黄钰澧向一审法院起诉请求：1、姚江琼继续履行与黄钰澧签订的《房地产买卖合同》，并将位于增城区荔城街府前路1号中坚豪庭21幢X房过户至潘焕玲名下；2、姚江琼向黄钰澧支付违约金10万元；3、本案诉讼费由姚江琼承担。
一审经审理查明：2016年12月26日，黄钰澧、姚江琼作为房屋买卖双方及以保值公司为居间方，共同签订《房地产买卖合同》一份（编号为NO.1611454），内容主要约定：由黄钰澧购买姚江琼所有的位于增城区荔城街府前路1号中坚豪庭21幢X房屋【不动产权证号：粤（2016）广州市不动产权第10202810号】，建筑面积为168.87平方米，成交价为172万元；为本次交易而按规定向有关政府部门支付的一切税费由买方承担，卖方同意本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下（如办理按揭贷款的，买方可指定以他人名义办理按揭手续并过户到其名下）；因买方或卖方违反本合同，包括但不限于如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理按揭、注销抵押登记、过户等买卖相关手续，逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务的，则逾期超过10个工作日仍未履行，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方从逾期之日起按每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同未约定明确履行期限的，以守约方或居间方发生敦促履行通知之日起五天为履行期限；本合同与任何在此之前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准，买卖双方签订的《广州市存量房买卖合同》与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准。经双方协商一致同意选择的付款方式为按揭付款，签订本合同时支付10万元作为定金，首期楼款（含定金）32万元买方应在过户当天支付，剩余楼款140万元由买方以向银行申请商业贷款或公积金贷款方式支付给卖方；买方因个人信用问题导致无法办理按揭贷款的，所造成的责任及损失由买方承担；买卖双方于卖方已将房产注销抵押登记并买方贷款银行出具贷款承诺书后五个工作日内共同到房管部门办理申请产权转移登记手续。除此外，合同及附件还对其他事项进行了具体约定。
签订合同当天，姚江琼出具《定金收据》确认收取黄钰澧支付的购房定金10万元；于2017年4月10日，黄钰澧以潘焕玲名义向中国农业银行增城金竹支行申请贷款并取得该行出具的《个人住房贷款同意贷款意向书》，拟同意发放商业贷款152万元，收款人为姚江琼，收款人账号为62×××75，开户行为中国农业银行。
同时，姚江琼与上述贷款申请人潘焕玲签订《广州市存量房买卖合同》一份，主要约定就涉案交易房屋由双方于出具同贷书后向房地产登记机构申请办理产权转移登记，并对房屋买卖的其他相关事宜作出了具体约定。
2017年4月25日，姚江琼以黄钰澧自身因征信问题无法获得银行同贷书，及其通过妻子名义办理的同贷书存有欺诈情形为由，向黄钰澧发出《解除合同通知书》，认为黄钰澧构成根本违约，自通知到达之日起解除涉案房地产买卖合同。
2017年4月30日，黄钰澧以姚江琼拖延办理过户递件手续而向姚江琼发函催告，要求继续配合办理房屋过户手续，否则将通过法律程序解决并追究相关违约责任。
2017年8月25日，黄钰澧向一审法院申请财产保全并提供了担保，经一审法院审查并作出了（2018）粤0183民初5539号民事裁定书，裁定冻结被申请人姚江琼的银行存款100万元，或查封、扣押等值的其他财产。为此，黄钰澧交纳财产保全费5000元。而上述保全查封之后，涉案房屋又于2018年1月18日由另案轮候查封。
一审庭审中，黄钰澧主张按合同约定买方可指定以他人名义办理按揭并过户至其名下，所以其以妻子潘焕玲名义办理按揭贷款并指定过户至其名下，并无违反合同约定；且就算未能获得贷款，其亦有能力按约继续履行付款义务；认为虽然房屋存在轮候查封的情形，但不影响合同的继续履行。姚江琼则确认收到黄钰澧支付的定金10万元，但抗辩未配合房屋过户的原因主要是黄钰澧不能取得合法的同贷书；明确表示若法院支持黄钰澧的过户诉求，同意对购房余款一并处理，确认其提供收取定金的银行账户即名下于中国建设银行开设的账号62×××80为收取售房余款账户；而对黄钰澧主张的违约金则不予认可。
又查，根据黄钰澧提交的结婚证，显示黄钰澧与潘焕玲为夫妻关系。
另查，黄钰澧为证明其具备对剩余购房款的支付能力，向一审法院出示其持有的中国工商银行卡号为62×××19的银行卡以及相关账户详细清单一份，显示该银行卡的户主为黄钰澧，账户余额为1650501.81元，账户状态为正常。同时，黄钰澧明确表示愿意对房屋剩余购房款进行一次性付清；且若法院支持其房屋过户请求，同意放弃对违约金部分的诉讼请求，即对其起诉的第二项诉讼请求不再主张。
一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。黄钰澧、姚江琼签订的《房地产买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，双方的房屋买卖合同关系依法成立、有效，双方应予切实履行。
根据合同约定，黄钰澧在合同签订当日支付定金10万元，首期楼款（含定金）32万元于过户当天支付，剩余楼款140万元由买方以向银行申请商业贷款或公积金贷款方式支付给卖方；以及双方于卖方已将房产注销抵押登记并买方贷款银行出具贷款承诺书后五个工作日内共同到房管部门办理申请产权转移登记手续。可见涉案合同的履行需黄钰澧依约支付定金并取得银行同贷书后，姚江琼应予配合办理房产过户手续。虽然姚江琼辩称黄钰澧自身因征信问题不能取得同贷书，且其通过妻子潘焕玲取得的同贷书存有欺诈等情形，而主张黄钰澧构成违约；但合同中明确约定“买方可指定过户到他人名下（如办理按揭贷款的，买方可指定以他人名义办理按揭手续并过户到其名下）”，据此，黄钰澧通过其妻子办理按揭符合双方的意思约定。又虽然姚江琼主张在取得银行同贷书过程中存有欺诈，但该申请按揭贷款的审批业经贷款银行的专业审查并获得通过，为按揭借贷双方的意思合意；况且黄钰澧亦明确表示愿意凑款进行一次性付清余款，并出示了相关存款凭证，故姚江琼以黄钰澧自身不具备贷款资格及贷款意向书存假为由而主张黄钰澧违约，理据不充分，一审法院不予采纳。
对于姚江琼抗辩交易房屋存在其他查封，不具备继续履行的可能。而根据姚江琼提交的房产查册信息显示，本案黄钰澧的财产保全为首次查封，其后存在另案的轮候查封；依照《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十条第一款“…查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封的土地使用权、房屋部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮侯查封自动转为查封。”据此，对姚江琼的该项抗辩意见，一审法院不予采纳。
至于姚江琼抗辩之后其与潘焕玲签订了《广州市存量房买卖合同》，视为与黄钰澧对之前签订的《房地产买卖合同》的解除；但依照《房地产买卖合同》约定“买卖双方签订的《广州市存量房买卖合同》与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准”，且双方实际遵照履行的亦是《房地产买卖合同》，故姚江琼的该项抗辩意见，一审法院亦不予采纳。
综上，姚江琼主张不予履行过户的理由不成立，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”据此，黄钰澧请求姚江琼继续履行《房地产买卖合同》（编号为NO.1611454），合理合法，一审法院予以支持。至于黄钰澧请求将房屋过户至其指定的潘焕玲（身份证号：）名下，符合合同约定，亦无损于姚江琼的合法权益，且潘焕玲与黄钰澧存在夫妻身份的密切关系，故一审法院予以准予。
又鉴于双方一致确认已收取涉案房屋的购房定金10万元，则涉案交易房屋的购房款仍余162万元；结合黄钰澧明确表示可一次性付清，并提交了相关存款凭证，一审法院予以照准。则由黄钰澧向姚江琼确认的收款账户一次性支付后，视为履行付款义务完毕。至于黄钰澧同意放弃对违约金部分的请求，为当事人对自身权利的处分，故一审法院不再予评判。
为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2018年5月3日作出如下判决：一、黄钰澧与姚江琼于2016年12月26日签订的《房地产买卖合同》（编号为NO.1611454）继续履行；二、黄钰澧于判决发生法律效力之日起十日内，向姚江琼一次性支付购房余款1620000元（该款由黄钰澧直接转至姚江琼于中国建设银行开设的账号62×××80为准）；三、姚江琼于收到黄钰澧支付的上述足额款项之日起十日内，协助黄钰澧办理增城区荔城街府前路1号中坚豪庭21幢X房【证号：粤（2016）广州市不动产权第10202810号】过户至潘焕玲（身份证号：）名下；四、驳回黄钰澧的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20280元（黄钰澧已预交），由姚江琼负担19100元，黄钰澧负担1180元；财产保全费5000元，由姚江琼负担。
经审查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
二审期间，当事人均未提交新证据。
二审中，姚江琼述称黄钰澧明确表示因征信问题无法取得贷款，所以其与黄钰澧之间的买卖合同就自然解除；随后其和案外人潘焕玲签订了《广州市存量房买卖合同》，由于潘焕玲没有按照该合同约定日期支付66万元首期款，且是通过欺诈的方式取得同贷书，故其要求解除与潘焕玲之间的房屋买卖合同；姚江琼同时述称因为黄钰澧没有能力购买涉案房屋，故介绍潘焕玲购买涉案房屋。黄钰澧则表示因为双方买卖合同明确约定本次交易中买方可指定过户到他人名下，所以才有潘焕玲和姚江琼后面签订的《广州市存量房买卖合同》。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：
从姚江琼和黄钰澧签订的涉案房屋买卖合同的内容来看，黄钰澧有权指定过户到他人名下，且双方还明确约定为过户所需签订的《广州市存量房买卖合同》与双方签订的合同不一致时，以双方签订的合同为准，结合黄钰澧和潘焕玲是夫妻关系，以及姚江琼和潘焕玲签订《广州市存量房买卖合同》时，并未收取潘焕玲任何房款，却配合潘焕玲办理了涉案房屋的《个人住房贷款同意贷款意向书》等事实，足以认定姚江琼和潘焕玲之间的《广州市存量房买卖合同》是为履行姚江琼和黄钰澧签订的《房地产买卖合同》而签订，并非独立的买卖合同关系，故姚江琼二审中主张其和潘焕玲签订的买卖合同是独立的，因黄钰澧无法取得贷款致使双方之间的买卖合同解除，与客观事实不符，本院不予支持。
如前所述，姚江琼和潘焕玲之间的《广州市存量房买卖合同》是为履行姚江琼和黄钰澧之间的《房地产买卖合同》而签订，且《房地产买卖合同》约定《广州市存量房买卖合同》与其的内容不一致时，应该以《房地产买卖合同》为准，故姚江琼以《广州市存量房买卖合同》中约定的付款条件主张潘焕玲违反合同约定付款，理据不足，本院不予支持。至于姚江琼以潘焕玲存在欺诈办理同贷书为由，要求解除姚江琼和黄钰澧之间的买卖合同关系，一方面姚江琼并无证据证实潘焕玲是以欺诈方式取得了同贷书，另一方面，即便同贷书是因欺诈取得导致无法取得贷款，黄钰澧亦可通过一次性付清剩余房款等方式，保障姚江琼收取房款的利益，姚江琼并不必然享有合同解除权。事实上，黄钰澧在一审期间也向一审法院证明了其具备一次性给付房款的支付能力，故一审法院判令姚江琼要继续履行和黄钰澧签订的《房地产买卖合同》，并无不当，本院予以维持。
关于涉案房屋存在轮候查封是否影响涉案房屋买卖合同履行的问题，一审法院对此阐述依法有据，本院予以认可，不再赘述。
综上所述，姚江琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19100元，由姚江琼负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 民
审判员 何 佐
审判员 柳玮玮
二〇一八年十月十日
书记员 李依虹