广东省深圳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2011）深中法民四初字第139号
申请人赛某某，女。
委托代理人庄某某，广东深×律师事务所律师。
被申请人深圳市金×投资有限公司。
法定代表人钟某某，总经理。
委托代理人唐某某，该公司员工。
申请人赛某某向本院申请撤销深圳仲裁委员会（2011）深仲裁字第137号裁决书。本院受理后，依法组成合议庭对申请人赛某某的申请进行了审查，现已审查终结。
申请人赛某某申请称：一、被申请人深圳市金×投资有限公司（以下简称金×公司）提出的反请求没有与赛某某达成仲裁协议或仲裁条款，仲裁裁决没有依据。1、深圳仲裁委员会（以下简称仲裁委）受理的金×公司反请求没有相应的仲裁协议或仲裁条款约定。赛某某与金×公司房产租赁纠纷一案，对纠纷的解决在租赁协议中约定是法院诉讼解决，租赁合同中约定是到仲裁委申请仲裁。赛某某基于租赁合同要求金×公司全面履行该合同的申请，向仲裁委提出仲裁申请。仲裁委立案后，金×公司提起仲裁反请求。但金×公司的仲裁反请求依据不是租赁合同而是租赁协议，租赁协议只约定法院诉讼而没有约定仲裁解决，仲裁委对其反请求予以受理明显没有依据。裁决书对本案受理的依据也写明”根据赛某某与金×公司于2010年1月19日签订的《深圳市房屋租赁合同》中的仲裁条款，于2010年9月19日受理了上述合同纠纷案”、”仲裁委员会又受理了金×公司就该合同纠纷提出的仲裁反请求”。对于租赁合同纠纷适用仲裁解决赛某某没有意见，但赛某某并没有就租赁协议纠纷与金×公司达成仲裁委要求的仲裁协议或仲裁格式条款，裁决书采用租赁协议的内容作出裁决并将租赁协议作为审判的依据是违反仲裁法规定的。2、仲裁裁决程序违法，应予以撤销。租赁协议另有一承租签约主体赛叔某，没有通知其参与到仲裁中来，裁决书损害了其作为承租方之一的合法权益，应依法认定为无效。租赁协议的承租人有二位：赛某某及赛叔某。赛某某和赛叔某一并提起仲裁申请时被仲裁委告知赛叔某不是租赁合同的主体，无权参与仲裁，因此赛叔某退出仲裁申请。裁决书所依据却是赛叔某参与签订的租赁协议，在整个仲裁过程中，仲裁委并没有通知赛叔某参与仲裁。赛叔某直至裁决书作出，才知道裁决书依据不是租赁合同而是租赁协议。若仲裁委认为本案应适用租赁协议的约定，则应告知仲裁双方撤回仲裁申请，依租赁协议约定由三方到法院提起诉讼，或者通知赛叔某申请参与到仲裁中来。但是仲裁委不知何故，却没有这么做。因此，仲裁委没有通知赛叔某让其申请一并参与仲裁属于程序违法，侵害了赛某某的合法权益，仲裁有促使仲裁双方”恶意串通损害第三人合法权益”之嫌，是无效行为。3、裁决书所依据的租赁协议在立案前已经被金×公司单方解除，裁决书所依据的事实错误。金×公司于2010年9月30日向赛某某发出解除租赁协议的通知，告知赛某某解除双方的租赁协议。而金×公司在仲裁委提出仲裁反请求的时间是在发出解除租赁协议通知之后，合同解除权是形成权，一方作出即生效。也就是说租赁协议经金×公司单方解除后，双方的租赁关系解除，双方应按合同解除来处理租赁关系。由于金×公司单方解除租赁协议，此时维系双方的合同依据就剩下租赁合同，也就是说租赁合同是仲裁委处理租赁关系仅剩的唯一有效合同。因此，在租赁协议在本案立案前已经被解除，租赁协议在租赁关系双方之间不再发生法律效力。裁决书按照租赁协议来认定本案事实是错误的。二、本案不存在阴阳合同的情形，属于合同变更后出租方反悔的典型情形，租赁合同是双方履行合同以及裁决适用的唯一依据。1、租赁合同的效力明显优先于租赁协议，本案应适用租赁合同的约定。租赁合同签订的时间在后，其内容与租赁协议不一致的，是对租赁协议的变更。租赁协议签订于2009年12月21日，租赁合同签约时间是2010年1月19日，从时间显示上租赁合同在后，签订在后的合同与之前的协议内容有冲突的，优先适用签订在后的合同。2、租赁合同在房屋租赁管理部门登记备案，更具公信力，其法律效力更高。租赁合同采用深圳市房屋租赁管理办公室印制的规范性格式文本，更具权威性，由合同双方共同在罗湖区房屋租赁管理部门做了备案登记，更具有公信力，法律效力比当事人私下签订的租赁协议更高。3、从情理上分析，本案也应适用租赁合同的约定。（1）租赁合同约定的租金属于合理范畴。租赁合同约定的租金远远高于被承租人原来承租的租金。金×公司不是本案物业的业主，租赁合同属于转租关系，金×公司通过转租获得高额暴利，租赁合同约定的租金绝对比金×公司原租赁的租金高出10倍以上。金×公司在庭审中不肯提供其转租的合法依据，也不肯出示原租赁合同，暴露了其隐瞒通过转租获取暴利的真实意图。根据《深圳市罗湖区2010年房屋租赁指导租金》，本案所处物业属于”商业多层”的首层，其指导租金为人民币220元（以下金额均为人民币）／平方米，本案物业面积按租赁合同写明有78平方米，得出的指导价租金是17160元。实际套内面积只有50平方米，则租金指导价为11000元。结合本案物业所处地理位置偏僻、出租前是长期闲置的毛胚房、套内实际使用面积仅有50多平方米等实际情况，租赁合同约定的租金9360元／月是合理的。（2）赛某某的承租物业没有装修，属于长期闲置的毛胚房，其租金不可能与专修、配件齐全的完整房产相比拟。本案房产在出租前是长期闲置的毛胚房，所处的地理位置也不适合经营餐厅。赛某某在承租后几个月的试业期间，生意萧条，不得已将原来准备经营茶餐厅的门店改为与其他第三方合作经营2元店，目前每月均处于亏损状态。赛某某计算过，即使以租赁合同约定的租金承租经营该物业，也仅仅是保本而已。（3）赛某某在承租试业1个月后，发现按原约定租金无力继续经营，租赁合同是经双方协商一致后所作的变更。赛某某在承租试业1个月内，生意萧条，严重亏本，就将此情况告知金×公司并向金×公司提出降租要求，金×公司同意。由于赛某某需要办理工商营业执照，双方即按经协商确定的9360元签订租赁合同并在房产租赁管理所作了备案。不料，过后不久金×公司即反悔，称其按9360元租给赛某某太低了，要求将租金回调到21000元左右，赛某某不同意，双方矛盾就此产生。（4）裁决书认定租赁双方是按租赁协议履行是错误的。合同签订后，由于双方分歧过大，无法达成一致，合同实际并未全面履行。裁决书以金×公司出具的”5月6月份部分租金27400元、4月租金3，600元、5月租金10，000元”认定双方是按租赁协议履行是明显错误的。承租期间，由于金×公司不断以各种理由催租，并以停摆车辆占位、停电等手段多次干扰赛某某正常营业。由于金×公司的绝对强势，赛某某不得不按金×公司要求先行交付一部分租金和费用。但赛某某始终认为，以上租金收据为金×公司单方出具，赛某某无法要求其如何书写，只能以缴纳的总数来计算所应缴或尚存的租金、押金（扣除9360元租金后剩余的部分），在赛某某向金×公司所发出的告知函很明确的表明了这一观点。裁决书错误的以收据中书写的”部分租金”字样来确定双方实际履行的资金金额，是对赛某某明显不公平。按合同法规定，在这种情形下应作出对出具收据一方即金×公司不利的解释。
三、赛某某诚实守信，截止至仲裁立案前，未拖欠过金×公司一分钱的租金、管理费、水电费。赛某某在仲裁开庭前向金×公司发出的告知函称：”本人尚有保证金在贵司，不存在拖欠贵司租金问题。本人在贵司共缴纳过的租金、租赁保证金合计98600元（其中2009年12月21日交付租赁保证金57600元，5月6月份部分租金27400元、4月租金3600元、5月租金10000元），按《补充协议》约定，本人免租期到2010年4月18日，按每月9340元计算，本人自2010年4月18日起算至今，按7个月计算，所需交付的租金合计65520元，从本人已交付的租金、租赁保证金中扣去前项租金还剩下33080元。余款可作为租赁保证金暂存于贵司。”同时，鉴于金×公司在收款方面存在诸多不规范情形，赛某某还要求金×公司提供收款账户，以后通过汇款或转账方式与金×公司结算租金。对该告知函中赛某某已经缴纳的租金、水电费金额，金×公司当庭已认可，按租赁合同的约定，不存在赛某某拖欠租金、水电费的情形。
四、赛某某有理由怀疑仲裁员裁决不公。在租赁纠纷发生后，双方分歧不断升级，金×公司曾多次恶语相向并威胁赛某某，称其在司法部门有熟人，这件事情只能按其要求和安排来办，如果赛某某不服可以随便去告，他们上面有人，不管是法院还是仲裁委他们都可以搞得定，如果这个官司要打起来，要搞得赛某某倾家荡产等等。在仲裁开庭当天，仲裁员针对案情仔细询问了当事人双方，金×公司及其代理人当庭质问仲裁员”这个还有什么可犹豫的”、”很快就可以判下来吧”，这些话与案情无关，但彰显金×公司的强势。赛某某认为，仲裁委应该是比较中立、可信的，所以相信仲裁委并提起仲裁申请。但裁决书的结果大大出乎赛某某的意料，与金×公司当庭表现出来的强势和其事前事后的言论联系起来，不能不让人怀疑仲裁员的公正性。
综上，请求法院撤销仲裁裁决，支持赛某某的诉请：1、撤销”《补充协议》的效力自被申请人向申请人发出的《租赁协议解除通知》送达申请人时起解除；申请人应在收到本裁决书之日起十五日内搬离承租铺位”的裁决。2、撤销”申请人向被申请人支付欠缴租金共计人民币118200元”的裁决；3、撤销”申请人交付被申请人的人民币57600元保证金应用于抵偿欠缴的租金及相关费用，如有剩余则须返还给申请人”的裁决；4、撤销”申请人向被申请人支付滞纳金人民币23000元”的裁决；5、撤销”申请人向被申请人支付补偿律师费人民币20000元”的裁决；6、撤销”驳回申请人的仲裁请求”的裁决；7、撤销由赛某某承担仲裁费人民币13754元的裁决；8、请求判决由金×公司承担本案诉讼费。
金×公司答辩称：一、赛某某是香港居民，本案属于涉港仲裁裁决，应参照涉外仲裁裁决的司法审查程序处理，法律依据是《中华人民共和国仲裁法》第七十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十八条的规定，赛某某在申请书中提出的第二点及第三点理由均不属于本案审查的范围。二、本案仲裁裁决程序合法公正，不存在法定可撤销的情形。1、本案是赛某某与金×公司就同一房屋租赁纠纷，由赛某某主动向仲裁委申请仲裁，由于仲裁争议的法律关系相同且争议具有唯一指向性，金×公司曾于2010年lO月27日向仲裁委提交《变更和请求管辖申请书》，申请将涉案协议中约定的双方解决纠纷的方式变更为”因合同或协议引起的或本合同或协议有关的任何争议，均提交深圳市仲裁委员会按照该会仲裁规则进行裁决”，赛某某在金×公司的该份申请书上签写：”同意本案纠纷由深圳仲裁委员会仲裁受理”字样，该意见是赛某某对仲裁管辖的认可，并非其所说没有仲裁协议或仲裁条款。仲裁委依据该申请书有权受理金×公司反请求事项，并不违反我国法律的规定。2、仲裁委在受理本案后即根据《深圳仲裁委员会仲裁规则》及《中华人民共和国仲裁法》规定的程序进行仲裁，不存在程序违法性的问题。3、赛某某与金×公司就本案纠纷一致同意仲裁委仲裁，而赛叔某并非仲裁协议当事人，仲裁委依法对赛某某与金×公司之间的纠纷进行裁决，裁决事项并不涉及赛叔某，并没有违反法律及仲裁规则。4、赛某某提出怀疑仲裁员裁决不公，毫无客观真实的证据，纯属无端猜想、主观臆测，是一种无理取闹的行为，也是不负责任的表现，对金×公司的名誉造成了一定的影响，金×公司保留采取进一步法律手段追究其责任的权利。综上所述，金×公司认为本案仲裁程序没有违反程序，也没有违反仲裁规则，请求法院依法裁定驳回赛某某的撤销裁决书申请。
本院查明：一、2009年12月21日，赛某某与金×公司签订租赁协议，约定金×公司将其位于深圳市罗湖区向×路29号原×派出所1楼02号铺位出租给赛某某，租金每月28800元；2010年1月18日，双方签订补充协议，约定金×公司给予赛某某3个月的装修免租期；同年1月19日，双方签订租赁合同，约定将租金从每月28800降至每月9360元。后双方在履行协议、合同过程中，因租金、水电费等费用问题发生纠纷，2010年9月19日，赛某某依据租赁合同约定的仲裁条款向仲裁委提出仲裁申请；金×公司则于同年10月28日提出反请求。仲裁委受理后（受案号为深仲涉外受字（2010）第107号）向双方送达了相关通知和材料，由赵某某一名仲裁员于2010年11月9日成立仲裁庭，同年12月13日，仲裁庭对该案进行了开庭审理。2011年2月23日，仲裁委做出（2011）深仲裁字第137号仲裁裁决。
二、本案仲裁期间，金×公司于2010年10月27日向仲裁委提交了《变更和请求管辖申请书》，内容为：”我公司与赛某某房屋租赁合同纠纷已经受理，由于本案所争议的法律关系相同且争议的唯一指向性，涉案协议中约定的双方解决纠纷的方式现变更为\'因合同或协议引起的或本合同或协议有关的任何争议，均提交深圳市仲裁委员会按照该会仲裁规则进行裁决。\'我公司对于仲裁裁决表示完全接受。”仲裁委于同年10月29日将该申请书交给赛某某，赛某某在申请书上签注：”同意本案纠纷由仲裁委仲裁受理”。
本院认为：本案所涉仲裁裁决的一方当事人为香港居民，故仲裁委员会（2011）深仲裁字第137号裁决为涉港仲裁裁决。对于涉港仲裁裁决，本院参照《中华人民共和国仲裁法》第七十条之规定根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十八条第一款的规定进行审查。本案中，虽然金×公司提出反请求所涉及的租赁协议没有约定仲裁条款，但在仲裁期间，金×公司向仲裁委提出申请，请求其与赛某某之间因协议有关的任何争议均交由仲裁委裁决，赛某某对此也予以确认，应视为双方达成了仲裁补充协议；况且赛某某对金×公司提出的仲裁反请求亦未提出异议，故赛某某主张金×公司提出的反请求没有与其达成仲裁协议或仲裁条款，与事实不符，本院不予采纳。赛某某提出仲裁委未通知租赁协议的另一签约主体赛叔某参与仲裁属于程序违法，但其未举证证明该程序存在与仲裁规则不符的情形，因此，赛某某主张仲裁裁决程序违法的理由不成立，本院不予支持。至于仲裁委应当以租赁合同还是以租赁协议的约定作为认定事实的依据、赛某某是否拖欠金×公司租金及水电等费用、仲裁员是否裁决不公的问题，均属于仲裁实体认定和实体处理问题，不属本院审查范围。综上所述，赛某某申请撤销仲裁裁决的理由缺乏事实和法律依据，本院依法应予驳回。依据《中华人民共和国仲裁法》第七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十八条第一款之规定，裁定如下：
驳回申请人赛某某提出的撤销深圳仲裁委员会（2011）深仲裁字第137号裁决书的申请。
本案案件受理费人民币400元，由赛某某承担。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 邱 明 演
审 判 员 朱 萍
代理审判员 梁 乐 乐
二〇一一年五月二十四日
书 记 员 周洁（兼）
附：本案相关法律条文
一、《中华人民共和国仲裁法》第七十条：当事人提出证据证明涉外仲裁裁决有民事诉讼法第二百六十条（现行民事诉讼法已将该条变更为第二百五十八条）第一款规定的情形之一的，经人民法院组成合议庭审查核实，裁定撤销。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十八条第一款：对中华人民共和国涉外仲裁机构作出的裁决，被申请人提出证据证明仲裁裁决有下列情形之一的，经人民法院组成合议庭审查核实，裁定不予执行：
（一）当事人在合同中没有订有仲裁条款或者事后没有达成书面仲裁协议的；
（二）被申请人没有得到指定仲裁员或者进行仲裁程序的通知，或者由于其他不属于被申请人负责的原因未能陈述意见的；
（三）仲裁庭的组成或者仲裁的程序与仲裁规则不符的；
（四）裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁机构无权仲裁的。