江苏省徐州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
(2015)徐民终字第03395号
上诉人（原审原告）徐州苏北中小企业投资担保有限公司，住所地徐州市兴隆小区5号楼1单元301室。
法定代表人权太华，该公司总经理。
委托代理人程莉，徐州市鼓楼区君合法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）闫铮，退休工人。
委托代理人梁建鹏，江苏胜家律师事务所律师。
原审第三人江苏万隆实业投资发展股份有限公司，住所地徐州经济技术开发区蟠桃山路16号。
法定代表人袁秀春，该公司董事长。
委托代理人窦金刚，江苏维维律师事务所律师。
委托代理人秦彪，江苏维维律师事务所律师。
上诉人徐州苏北中小企业投资担保有限公司（以下简称苏北公司）与被上诉人闫铮、原审第三人江苏万隆实业投资发展股份有限公司（以下简称万隆公司）案外人执行异议纠纷一案，原审原告徐州苏北中小企业投资担保有限公司不服徐州市经济技术开发区人民法院（2014）开民初字第909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月14日立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。上诉人苏北公司的委托代理人程莉，被上诉人闫铮及其委托代理人梁建鹏、原审第三人万隆公司的委托代理人窦金刚、秦彪到庭参加诉讼。该案经本院审判委员会讨论，现已审理终结。
苏北公司原审诉称，2009年11月13日，苏北公司与第三人万隆公司签订商品房买卖合同，约定苏北公司购买第三人万隆公司开发的万隆世纪锦园6#-1-109室的房屋，苏北公司付清了全部购房款1150000元，缴纳了房屋买卖契税49059元，并取得了产权证明书。虽由于涉案房屋并未通过综合验收，导致包括苏北公司所购房屋在内的几百套房屋无法办理房屋产权证及土地使用权证，但苏北公司仍应为涉案房屋的所有权人。因涉案房屋被徐州经济技术开发区人民法院作为第三人万隆公司的财产查封，苏北公司提出执行异议，但法院以涉案房屋仍登记在被执行人名下、法院有权查封为由，以（2014）开执异字第2号执行裁定驳回了苏北公司的执行异议。现苏北公司不服上述裁定，诉至法院，请求判令停止对坐落于徐州市下淀路万隆世纪锦园6号楼1幢109室房屋的执行，解除对该房屋的查封，并确认该房屋为苏北公司所有，诉讼费等由闫铮承担。
闫铮原审辩称，首先，苏北公司和第三人万隆公司名义上是商品房买卖合同关系，但实际上系苏北公司出借给第三人万隆公司2000000元，第三人万隆公司用涉案房屋进行抵押，并在债务不能清偿的情况下，用涉案房屋抵债，故苏北公司与第三人万隆公司之间的商品房买卖合同不应成立。其次，苏北公司既没有付清涉案房屋的全部购房款，亦未实际占有使用涉案房屋，在此情况下，苏北公司无权对涉案房屋的执行提出异议。最后，涉案房屋现仍登记在第三人万隆公司名下，而没有变更登记到苏北公司名下，依照物权法的规定，苏北公司不能取得涉案房屋的所有权。综上，苏北公司的诉请无事实和法律依据，请求法院依法驳回苏北公司的诉讼请求。
第三人万隆公司原审述称，第三人万隆公司因世纪锦园小区建设资金周转困难，以用涉案房屋按照销售商品房方式向苏北公司借款，用于小区后续工程建设。第三人万隆公司与苏北公司签订了商品房买卖合同，并向苏北公司出具了收款收据。后因第三人万隆公司未能及时偿还借款，经协商，第三人万隆公司与苏北公司同意履行商品房买卖合同，用该房屋抵偿借款。第三人万隆公司于2009年11月将涉案房屋交付苏北公司，并提供了房屋的产权证明书。第三人万隆公司并未将涉案房屋出售给其他任何单位和个人。综上，请求法院依法判决。
原审法院经审理查明，苏北公司与第三人万隆公司以商品房销售形式借款，由第三人万隆公司向苏北公司借款。2009年11月13日，苏北公司与第三人万隆公司签订商品房买卖合同（该合同同时加盖了徐州万隆房地产开发有限公司以及第三人万隆公司的印章，庭审中，当事人一致认可：徐州万隆房地产开发有限公司被江苏万隆实业投资发展有限公司吸收合并，后江苏万隆实业投资发展有限公司名称变更为第三人万隆公司），该商品房买卖合同约定由苏北公司购买坐落于徐州市下淀路世纪锦园6幢1单元（--）109号的房屋（地下一层），建筑面积共684.85平方米（套内建筑面积659.34平方米），房屋总价1150000元，一次性付款。当日，第三人万隆公司出具收据一张，载明收到原告苏北公司交付的现金1150000元，并在该收据上注明涉案房屋房款已付清。2012年4月5日，苏北公司缴纳了契税49059元。苏北公司现已取得徐州市房产管理局产权监理处向原徐州万隆房地产开发有限公司出具的产权证明书，但苏北公司至今未实际占有涉案房屋。涉案房屋至今仍无法办理产权登记手续。庭审中，苏北公司与第三人万隆公司均认可因借款未清偿，双方均同意履行上述商品房买卖合同。
另查明，闫铮于2012年12月3日以第三人万隆公司欠款为由在徐州经济技术开发区人民法院提起诉讼，后经经济技术开发区人民法院（2012）开民调初字第0077号民事调解书确认第三人万隆公司于2012年12月7日前偿还闫铮借款本金300000元及利息60000元。后闫铮依据上述民事调解书于2013年7月13日向经济技术开发区法院申请执行，要求第三人万隆公司偿还借款本息36万元。在执行过程中，经济技术开发区法院依法查封了登记在第三人万隆公司名下的涉案房屋，即坐落于徐州市下淀路世纪锦园6幢1单元（--）109号的房屋（地下一层）。2014年2月11日，苏北公司向经济技术开发区法院提出书面执行异议。2014年5月30日，该院作出（2014）开执异字2号执行裁定书，以涉案房屋登记在第三人万隆公司名下，执行程序中的查封并无不当为由，裁定驳回了苏北公司提出的执行异议。2014年6月16日，该院依法送达了（2014）开执异字2号执行裁定书。2014年6月27日，苏北公司向经济技术开发区人民法院提起执行异议之诉。
原审法院认为，首先，就涉案房屋而言，苏北公司虽提供了商品房买卖合同等证据证明其享有所有权，但根据物权法等法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，产权登记机关出具的产权证明书证明涉案房屋仍登记在第三人万隆公司名下，苏北公司并未进行物权变更登记，即使苏北公司与第三人万隆公司之间存在商品房买卖合同关系并付清房款，其仍未取得涉案房屋的所有权。
其次，苏北公司作为从事融资性担保业务等的公司法人，购买涉案房屋（地下室），其并非购买商品房用于居住的消费者。且苏北公司一直未实际占有涉案房屋，其并不享有足以排除强制执行的民事权益。
最后，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，本案中，涉案房屋并未办理产权过户登记手续，苏北公司亦未实际占有涉案房屋，故人民法院可以对涉案房屋予以查封，并进行处置。
综上，苏北公司不享有足以排除强制执行的民事权益，其同时提出的确认其所有权的诉请亦无法律依据，本案中，苏北公司的诉请均应依法予以驳回，遂判决：驳回徐州苏北中小企业投资担保有限公司的诉讼请求。
上诉人苏北公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：虽然涉案房产未能办理变更登记，但上诉人已经支付全部购房款并交纳契税，且已实际占有购买的房屋，是房屋的所有权人，被上诉人不能申请执行，一审法院不得查封涉案房屋。
被上诉人闫铮辩称：1、本案所涉房屋已经被上诉人申请执行，且该房屋已经过拍卖程序，拍卖给他人，他人已经实际使用该房屋。2、没有任何证据证明上诉人实际占有该房屋，也没有证据证明在相关的买卖过程中，上诉人已支付了相应的房款。3、上诉人与第三人之间的关系实际上是借贷关系，相关房屋是以物抵债，根据相关法律规定及省高院关于以物抵债的座谈纪要规定，以物抵债没有办理相关的物权过户手续的，应当以原来的债权债务关系来处理。综上，原判决证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人万隆辩称：1、一审判决认定的事实部分没有异议。2、对适用法律部分请中院依法审查，公正裁判。
二审审理查明，徐州经济技术开发区人民法院在异议之诉审理期间依据（2013）开执督字第17号执行裁定书，解除了对涉案房屋的查封。
本院认为：本案中，苏北公司针对开发区法院对涉案房屋的查封行为，提出执行异议，原审法院作出（2014）开执异字2号执行裁定书，裁定驳回了苏北公司提出的执行异议。2014年6月27日，苏北公司向开发区人民法院提起执行异议之诉。在异议之诉审理期间，开发区法院依据（2013）开执督字第17号执行裁定书，解除了对涉案房屋的查封。因此，该案的异议之诉已无审理的必要，本院依法裁定终结诉讼。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第（六）项、第一百七十四条之规定，裁定如下：
一、撤销徐州市经济技术开发区人民法院（2014）开民初字第909号民事判决。
二、终结本案诉讼。
一审案件受理费15250元、二审案件受理费15250元，均由徐州苏北中小企业投资担保有限公司负担。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 秦国渠
审 判 员 陈 颖
代理审判员 崔金城
二〇一六年七月十九日
书 记 员 宗 正