山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁06民终2544号
上诉人（原审被告）：刁瑞南,男，1956年12月21日出生，汉族，农民，住海阳市。
委托诉讼代理人：赵庆文，海阳市小纪法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：海阳市新合供销有限公司。住所地：山东省海阳市文山街与海政路129号路口。
法定代表人：姜晓东，该公司董事长、总经理。
上诉人刁瑞南因与被上诉人海阳市新合供销有限公司买卖合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2014）海民初字第842号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人刁瑞南上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判。事实与理由：1、一审判决认定事实不清，证据不足。被上诉人没有提交证据证明其具有出卖小纪供销社百货大楼房产及土地的权利，包括拍卖法院的裁定书、成交协议书等相关法律文书，不能确认被上诉人对其出卖的标的物具有所有权和处分权。2、被上诉人没有完全交付标的物，没有取得相应的产权证书，上诉人拒付尾款理由正当，不应承担违约责任，一审法院对上诉人提出的上述异议没有进行实质审理，影响了判决的公正性。3、按物权法第九条的规定，不动产物权的设立、变更和消灭经依法登记产生法律效力，取得相关权利证书是房地产出卖方的法定义务，被上诉人在出卖时没有取得所有权，出卖后多年仍未办理产权登记手续，致使上诉人的合同目的未能实现，其仅催收尾款而不履行法定义务和附随义务的行为，违背了诚实信用原则。4、被上诉人营业执照已被吊销，其经营状况严重恶化，履行相关义务的能力降低，上诉人拒付尾款的行为符合《合同法》第68条的规定。5、无证据证明海阳市人民法院裁定确认的权利人就是被上诉人，上诉人拒付尾款的行为符合《合同法》第152条的规定：买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的，可以中止支付相应的价款，但出卖人提供适当担保的除外。
被上诉人海阳市新合供销有限公司未向法院陈述和提交答辩意见。
海阳市新合供销有限公司向一审法院起诉请求：１、要求被告立即付清购买小纪供销社百货大楼房产及土地的欠款200000元及违约金45000元；２、要求被告支付拍卖费45000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2005年海阳市人民法院将原小纪供销社的整体资产进行破产拍卖，被告方找到原告，与原告协商联合购买小纪供销社资产，最后以原告的名义拍卖成交了海阳市小纪供销社的整体资产。之后于2005年7月18日原告指定单位工作人员王继葶与被告签订了协议书，将原小纪供销社的百货大楼房产及相关土地以90万元价格出让给被告，协议签订后被告陆续交付了70万元，对剩余的20万元至今未付，2014年1月5日，原、被告经过协商双方又签订了还款协议书，约定：自协议签订后10日内被告将剩余价款20万元及被告应承担的拍卖费付清。如违约承担原合同总价款的5%的违约金。后原告多次找被告协商还款事宜，被告一直推脱至今。
刁瑞南一审辩称，被告承认原告主张的2005年7月18日被告与王继葶签订协议书，协议签订后被告陆继交付了70万元，对剩余的20万元至今未付，2014年1月5日原、被告双方经过协商双方又签订了还款协议书的事实。有异议部分为：1、买卖协议是被告与王继葶签订的，与原告无关，诉讼主体不对；2、协议书第一条载明甲方(王继葶)拍卖所得，甲方没有相应的法律文书(含拍卖法院的裁定书、成交协议书、协助执行通知书、土地评估报告、供销社的地产出让情况证明)用来证明甲方有土地处分权；3、协议签订后甲方没有完全交付房产(含徐常青租赁房一间租赁时间为2012年12月31日前、孙成高租赁七间租赁时间为2006年12月20日前、张祝仁租赁二间租赁时间为2007年7月30日前、乔振宽租赁三间租赁时间为2006年12月30日前、刁玉臣租赁仓库西北角租赁时间为2020年1月1日、孙玉国租赁东厢仓库四间2020年1230日前、后边的仓库租赁给小纪村村委会现尚未到期因火灾消失了)由于甲方没有履行交付义务，未清理前期债务，因此被告预留尾款至今未付；4、本案原告的主体资格已于2010年11月3日被工商部门吊销，要求驳回原告的诉讼请求。
一审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。对有争议的的证据和事实，法院认定如下：1、海阳市新合供销有限公司提交限期履行通知书一份、收款收据一份，主张原告出让给被告的资产占原告实际资产的55%，拍卖费是86850元，被告应当承担47000元拍卖费，要求被告承担45000元。经查，海阳市新合供销有限公司以173.7万元竞买了海阳市小纪供销合作社全部资产，并交纳了86850元拍卖费，原告以90万元的价值将部分资产出让给被告，被告刁瑞南购买资产所占比例为51.81%。2、原告提交2014年1月5日海阳市新合供销有限公司与刁瑞南签订的还款协议书一份，被告刁瑞南应当在该协议签订后10日内付清购买资产的剩余价款20万元、逾期付款违约金45000元及被告应当承担的拍卖费，对该协议被告无异议。被告对答辩过程中提出的各项异议，在庭审中均未提供相关证据，证实其主张。
一审法院认为，本案双方当事人争议焦点为：（一）原告主体资格是否适格；（二）原告与被告签订的还款协议是否有效；（三）被告应当支付拍卖费的数额。
（一）原告主体资格问题
被告主张买卖协议是与王继葶签订的，且原告已被工商部门吊销营业执照，原告不具备主体资格。法院认为，被告与原告单位职工王继葶签订了房产转让协议，在未按约定付齐转让款的情况下又与原告达成还款协议书，原告主体并无不当，原告营业执照被吊销，并不影响原告的主体资格，原告依法提起诉讼主体适格。
（二）原告与被告签订的协议效力问题
《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。本案双方当事人于2014年1月5日签订了还款协议，对该协议双方无异议，且不违反法律规定，该协议合法有效，双方应按协议约定履行各自义务。
（三）被告承担的拍卖费用问题
《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方签订的协议约定了还款的数额为20万元，逾期付款违约金为被告应当支付的总价款的5%，即为45000元，原告要求被告按协议还款，符合法律规定，应予支持。本案中，原告拍卖取得资产的总价款为173.7万元，转让给被告资产的价款为90万元，按照该比例被告承担51.81%的拍卖费即44996.99元较为合理。
综上所述，被告应当依据协议支付给原告欠款200000元、违约金45000元、拍卖费44996.99元。关于被告答辩中主张的部分房屋没有交付问题，按照买卖不破租赁的原则，这些房屋在企业破产前已经依法租赁，被告可待租赁到期后依法向原租赁人主张权利，被告依此主张保留尾款不付，其理由不足，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，一审法院于2016年8月1日判决：一、被告刁瑞南于判决生效后十日内付给原告海阳市新合供销有限公司欠款200000元、违约金45000元、拍卖费44996.99元，合计289996.99元；二、驳回原告海阳市新合供销有限公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5650元，由被告刁瑞南承担。
本院审理查明的事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，上诉人刁瑞南与被上诉人海阳市新合供销有限公司于2014年1月5日签订的还款协议书，系当事人的真实意思表示，内容明确，合法、有效。上诉人刁瑞南应按还款协议的约定履行义务。因上诉人刁瑞南未履行还款协议的约定义务，一审法院根据被上诉人海阳市新合供销有限公司的请求，判决上诉人刁瑞南承担还款义务、违约金、拍卖费正确、合法。上诉人刁瑞南认为被上诉人海阳市新合供销有限公司主体资格存在瑕疵、不能交付出卖标的物、经营状况恶化，不应按还款协议支付相应款项,其主张不能对抗还款协议书的真实性和有效性，不能免除还款协议书约定的义务，故其上诉主张，理由不当，于法无据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5650元，由上诉人刁瑞南负担。
本判决为终审判决。
审判长 殷连泽
审判员 王天松
审判员 张莉莉
二〇一八年八月一日
书记员 姜永鑫