广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
(2014)东二法民一初字第808号
原告：邓小炳，男，汉族，1972年8月7日出生，住湖南省隆回县，
委托代理人：邱安辉，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。
委托代理人：古燕仪，北京市惠诚（东莞）律师事务所辅助人员。
被告：孙少英，女，汉族，1976年7月11日出生，住广东省东莞市，
委托代理人：杨加放，广东万言律师事务所律师。
委托代理人：余前远，广东万言律师事务所实习律师。
被告：孙少飞，女，1983年10月4日出生，澳大利亚人，护照证号为E4025208。
委托代理人：梁华民，广东宝威律师事务所律师。
委托代理人：杨可坚，广东宝威律师事务所辅助人员。
原告邓小炳诉被告孙少英、孙少飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月23日立案受理后，依法适用普通程序审理，由审判长卢秀文，与审判员罗练珍、人民陪审员何耀军组成合议庭进行审判，于2015年12月15日公开开庭进行了审理，原告邓小炳的委托代理人邱安辉，被告孙少英的委托代理人杨加放、余前远，被告孙少飞的委托代理人梁华民到庭参加诉讼。后依法变更由审判长卢秀文，与审判员罗练珍、人民陪审员李慧霞组成合议庭进行审判，于2016年6月8日公开开庭进行了审理，原告邓小炳的委托代理人邱安辉，被告孙少英的委托代理人杨加放，被告孙少飞的委托代理人梁华民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓小炳诉称：2014年2月23日，邓小炳与孙少飞在东莞市志联房地产投资顾问有限公司签订了编号为0091062号的《房屋买卖合同》。该合同约定孙少英将位于东莞市长安镇长青街长青明珠广场F座2302号房屋出售给邓小炳，房屋成交价为1430000元。孙少飞自称是孙少英的全权代理人，当场代为签订了合同并收取了邓小炳定金150000元，邓小炳与孙少飞在签订合同时，已商定房屋过户及交付时间最迟在2014年3月中旬。合同签订后，邓小炳为实现合同目的，已支付中介佣金、住宅专项维修基金，并在公证机关办理了相关过户委托手续。2014年3月初，孙少飞约谈邓小炳，声称孙少英在解除房屋抵押手续后，便拒绝配合办理交付及过户手续。2014年3月中旬，孙少飞称无法取得孙少英的授权，房屋不能过户，要求解除合同退回定金。邓小炳不同意，要求孙少飞找孙少英协商和履行合同。2014年3月下旬，孙少英到中介公司质问为何未经其同意出售其房屋。2014年4月初，中介公司联系孙少英和孙少飞，确认孙少英拒绝出售房屋，案涉房屋不能过户及交付。鉴于孙少英多次明确表示不配合办理过户及交付手续，邓小炳的合同目的无法实现，邓小炳有权要求孙少英和孙少飞按照《房屋买卖合同》第十二条的约定，双倍退回定金并赔偿合约楼价的百分之二十作为买方的损失。原告为维护自身利益，遂起诉至法院，请求判令：1.孙少英、孙少飞向邓小炳支付违约赔偿286000元；2.孙少英、孙少飞向邓小炳双倍退还定金300000元及利息（利息自起诉时起依中国人民银行贷款利率计算至付清时止）；3.解除双方于2014年2月23日签订的《房屋买卖合同》；4.本案诉讼费用由孙少英、孙少飞承担。
被告孙少英辩称：首先，孙少英并不是案涉房屋买卖合同的当事人，在签订该合同时孙少英并不知情，其既未在相关文件上签字也未收取相关款项。其次，孙少英并未授权任何人出售案涉房屋，邓小炳也没有证据证明孙少英委托孙少飞代为出售案涉房屋。故孙少英不应承担任何责任。另，邓小炳没有证据证明其产生了损失以及损失的具体数额。
被告孙少飞辩称：首先，孙少飞并不是案涉房屋买卖合同的主体，其只是孙少英出售案涉房屋的代理人。其次，邓小炳在明知孙少飞不是案涉房屋的权属人，而是口头接受孙少英和孙照明委托卖房的情况下，还与孙少飞签订房屋买卖合同，现因事后孙少英不予追认而导致合同无法履行，对此孙少飞不存在过错。综上，邓小炳要求作为代理人的孙少飞承担赔偿责任没有依据，请求法院予以驳回。
经审理查明：2014年2月23日，邓小炳作为买方，孙少飞作为卖方的代理人，东莞市志联房地产投资顾问有限公司作为经纪方，三方签订了编号为0091062号的《房屋买卖合同》。合同约定卖方将位于东莞市长安镇长青街长青明珠广场F座2302号房屋出售给买方，房屋成交价为1430000元，在签订本合同前支付150000元作为定金，余款1280000元于房管局过户当天支付。案涉房屋处于抵押状态，卖方应于签署本合约后60日内办理解除抵押手续，并将房地产证原件托管至经纪方作为办理过户手续之用。若卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，卖方除须双倍退回所收之定金外，还须赔偿合约楼价的百分之二十作为买方的损失。三方还补充约定，签订本合同时买方支付50000元，于次日补足100000元，余下房款1280000元于房管所过户当天支付；因该物业产权人孙少英无法亲自到场，现全权委托孙少飞，产权人均承认效力。孙少飞分别于2014年2月23日和2014年2月24日收取了邓小炳50000元和100000元。
合同约定的卖方是孙少英，但孙少英未在《房屋买卖合同》中签名，事后孙少英也没有对该合同进行追认。孙少飞主张其是受孙少英以及父亲孙照明的委托出售案涉房屋，但是没有提供授权委托书或者其他有效证据予以证明。邓小炳主张孙少飞的行为已经构成表见代理，理由有二：一是孙少飞持有房产证原件并交付给经纪公司办理出售手续；二是孙少英主动配合孙少飞办理还贷及解除抵押登记手续。孙少英对此不予确认，称其与孙少飞多年没有来往，也没有将房产证原件交付给孙少飞，父亲孙照明曾称孙少飞想争案涉房屋，孙少英就把房产证拿出来证明案涉房屋属于孙少英的，孙照明可能在那个时候将房产证给了孙少飞；其次，孙少英并没有主动配合孙少飞办理还贷及解除抵押登记手续，只是刚好有人还钱给孙少英的丈夫，为了避免多交利息，所以提前向银行还款及办理解除抵押登记手续，不能因还款和解除抵押登记手续的时间与《房屋买卖合同》约定的解除抵押登记手续的时间相近来推定孙少英配合办理相关手续。
东莞市志联房地产投资顾问有限公司前员工汪盈颖出具证明书以及出庭作证称：2013年12月11日，孙照明到经纪方放盘带租约出售案涉房产，并称后续相关事宜由孙少飞全权代理。签订合同当日，孙少飞带着房产证原件过来签约，并称案涉房屋是其父亲孙照明出资购买的，只是登记在孙少英名下，孙少英会配合办理相关手续。后孙少英前往经纪方质问为何未经其同意出售案涉房屋。因孙少英明确表示不配合办理过户手续，该房屋无法交付和过户。
另查明，案涉房产登记在孙少英名下，东莞市长安房地产管理所于2014年5月14日受理案涉房产的抵押权注销申请。庭审中，邓小炳主张合同约定的“赔偿合约楼价的百分之二十作为买方的损失”属于违约金条款，邓小炳选择适用违约金条款。
以上事实，有《房屋买卖合同》、收款收据、房地产权证、证明书、东莞市房屋登记申请受理单以及本院庭前交换证据笔录、庭审笔录等附卷为证。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。案涉房屋登记的权属人是孙少英，孙少飞主张孙少英口头委托其出售案涉房屋，但没有提供有效证据予以证明，本院不予采信。邓小炳主张孙少飞的代理行为已经构成表见代理，但孙少飞只是持有案涉房屋的房产证原件，并没有取得授权委托书，虽然孙少英解除抵押登记手续的时间与合同约定的解除抵押登记手续的时间相近，但也不能推定孙少英协助履行了《房屋买卖合同》约定的相关义务，故本院不予采信邓小炳关于表见代理的主张。孙少飞以孙少英代理人的身份与邓小炳签订案涉《房屋买卖合同》，因孙少飞在签订合同书时并未取得孙少英的授权，事后亦未取得孙少英的追认，故孙少飞的行为系无权代理，案涉《房屋买卖合同》对孙少英不发生法律效力。但案涉《房屋买卖合同》关于房屋买卖合同部分是邓小炳与孙少飞的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，合同的相应民事责任应由无权代理人孙少飞承担。案涉《房屋买卖合同》关于房屋买卖合同部分因孙少飞未能取得案涉房屋的产权人孙少英的授权而无法履行，邓小炳有权解除合同，在邓小炳的起诉状送达孙少飞时合同解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定。案涉合同解除后，邓小炳有权要求行为人孙少飞依约双倍返还定金，或者赔偿合约楼价的百分之二十作为损失。邓小炳据此选择请求孙少飞支付违约金286000元，于法有据，本院予以支持。邓小炳同时主张双倍返还定金及支付利息，本院不予支持，但因合同解除，孙少飞应退回邓小炳已交付的定金150000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告邓小炳与被告孙少飞签订的《房屋买卖合同》关于房屋买卖合同部分已解除；
二、被告孙少飞应于本判决生效之日起十日内向原告邓小炳返还定金150000元；
三、被告孙少飞应于本判决生效之日起十日内向原告邓小炳支付违约金286000元；
四、驳回原告邓小炳其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9660元，由原告邓小炳负担2473元，被告孙少飞负担7187元。
如不服本判决，原告邓小炳、被告孙少英可以在判决书送达之日起十五日内，被告孙少飞可以在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 卢秀文
审 判 员 罗练珍
人民陪审员 李慧霞
二〇一六年六月十二日
书 记 员 钟家明
欧凯桦
附：相关的主要法律条文（节选）
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。