天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中速民终字第1450号
上诉人（原审原告）天津中原物业顾问有限公司。
法定代表人赖国强，总裁。
委托代理人蔡广，男，该公司法律顾问。
被上诉人（原审被告）张慧敏。
上诉人天津中原物业顾问有限公司（以下简称中原物业）因居间合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院作出的（2014）东民初字第1914号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年8月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，2013年5月21日，张慧敏经中原物业介绍购买案外人于世亭名下所有的坐落天津市河东区城市之星大厦××号房屋一套。同日，以案外人于世亭为甲方、以张慧敏为乙方、以中原物业为丙方，三方签订了《房屋交易合同》（以下简称《合同》），其中第二条约定：1、该房地产成交价为人民币壹佰叁拾玖万伍仟元整（小写￥1395000.00），乙方于签订本合同之时向甲方交付定金人民币贰万元整（小写￥20000.00）；2、甲、乙双方须于2013年6月20日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依照该协议约定办理买卖手续……。《合同》第五条约定，甲方、乙方应于签署本合同之时各向丙方支付该房地产成交价的1%作为丙方已提供居间服务的报酬。同日，双方又签订佣金确认书一份，确认张慧敏向中原物业缴纳中介费23715元。
2013年3月21日，张慧敏签署了签约告知书，其中第二条（二）需要由委托人提供的资料，包括但不限于以下内容：买方：4、累计缴纳1年的个人所得税证明或者社会保险缴纳证明（外地人一次性购房提供）。第六条、经纪服务内容及完成标准以及支付时间：1、撮合并协助出售人与买受人签订《房产交易合同》，该合同签订完成，即为我公司完成为买卖双方提供的居间服务同时支付相应的佣金。……3、可协助买卖双方办理房屋所有权转移登记手续。2013年6月7日，张慧敏与案外人自行达成了涉案房屋的买卖协议，涉案房屋成交价格为1395000元，并自行在房管局办理了涉案房屋的买卖过户手续。现涉案房屋登记在张慧敏名下。中原物业诉讼请求：1、判令张慧敏给付中介服务费23715元；2、诉讼费由张慧敏承担。
原审庭审中，张慧敏主张因中原物业业务员的欺骗行为，对张慧敏作出虚假承诺，导致张慧敏在错误理解合同内容的基础上签订了《合同》及相关材料，导致三方签订《合同》后交易没有成功。张慧敏咨询中原物业工作人员时已经明示是为其非津户籍的儿子购买房屋，而中原物业工作人员未告知张慧敏非津户籍人员购买天津市房屋需要办理假的社会保险证明，并额外交纳12000元办理费。中原物业对张慧敏的上述陈述不予认可，对此，张慧敏提供原房屋所有权人之夫史仲山作证“原告工作人员告知我方购房人符合购房条件，签订居间合同后原告工作人员才告知购房人还需要办理虚假的社保证明才能办理过户手续，而被告不肯办理该证明，故延误过户”。对于其证言效力，原审法院分析如下：证人系涉案房屋原所有人之夫，该证人较为客观的陈述了房屋买卖的过程。张慧敏提供的史仲山与中原物业工作人员李小鹏电话录音中，李小鹏也承认虚假社保证明一事。综上，结合证人证言及录音证据，原审法院认定张慧敏本意是为其非津户籍的儿子购买房屋，在签订《合同》时，中原物业工作人员没有完全告知张慧敏天津市对非当地户籍居民家庭购买住房限购措施的政策及张慧敏之子不符合在津购买住房的条件。
原审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。中原物业作为专业的房屋中介机构，应该具有较强的专业知识，并为双方当事人提供房屋买卖过程中的相关政策、信息咨询及建议，还要通过居间人的“媒介服务”促成合同的成立，合同订立后还要通过一系列“服务”行为促使合同顺利履行，其中应当包括非津户口人员购房政策的解读和告知。虽然张慧敏通过中原物业提供的媒介服务购买房屋，也与案外人于世亭就涉案房屋订立了《房产交易合同》，但中原物业明显违反了诚实信用原则，在订立合同过程中未向房屋买卖双方明示实际购房人不符合天津市购房政策的情况，其应当承担相应的责任。现张慧敏最先通过中原物业提供的媒介服务，了解了涉案房屋出卖情况，并与房屋原所有人于世亭成交，办理了产权过户手续，且张慧敏与中原物业签订了《佣金确认书》、《签约告知书》，证明张慧敏享受了中原物业的信息提供、订立合同等项服务，所以，张慧敏应承担部分居间费用，按照中原物业已付出的劳动比例，酌定张慧敏应支付中原物业居间服务费3000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，判决如下：“一、本判决生效之日起十日内，被告张慧敏一次性给付原告天津中原物业顾问有限公司居间服务费3000元；二、驳回原告天津中原物业顾问有限公司的其他诉讼请求。如果被告张慧敏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费393元，减半收取196.5元，由原告负担171.5元，被告张慧敏负担25元。”
原审判决宣判后，中原物业不服，向本院提起上诉。请求：1、依法撤销原审判决；2、改判张慧敏给付中介服务费23715元；3、一、二审诉讼费用由张慧敏承担。主要理由：1、对外地人在本市买房的政策，天津市政府早在两年前已经开始实施，并在合同签订当日，以签约告知书的形式告知张慧敏，应视为其明知；2、根据双方合同约定，中原物业的居间服务义务已经履行完毕，张慧敏应当承担给付中介费的义务，张慧敏利用中原物业提供的信息，抛开中原物业与于世亭完成交易，并已经过户，属于逃避中介费的恶意跳单行为，原审判决给付3000元显失公平，应予改判。
张慧敏辩称，中原物业就外地人不能在津购买房屋的情况，未履行告知义务，致使张慧敏交纳了定金，在定金返还无果的情况下，迫不得已才与于世亭交易。中原物业违法违规代办社保的虚假证明有风险，并不予退还定金，才终止中介服务。原审判决正确，不同意中原物业的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。
中原物业与张慧敏在二审期间均未提交证据。
经审理查明，张慧敏在签订《房产交易合同》后，将想把诉争房屋落户在其子名下以及张慧敏之子不在本市工作、不具备本市户籍的情况告知中原物业。后中原物业提出可以缴纳12000元的费用，帮助张慧敏取得连续缴纳一年以上的个人所得税或者社会保险缴纳的证明后，张慧敏意欲解除合同，由于与案外人于世亭联系退订金一事未达成一致，张慧敏同意将诉争房屋落户在自己名下。
本院经审理查明的其他案件事实与原审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。
本院认为，张慧敏在中原物业的居间下与案外人达成一致，就诉争房屋签署了《房产交易合同》。中原物业上诉主张在居间过程中已经就外地人在本市购房的政策向张慧敏尽到了如实告知义务，其向原审法院提交的《签约告知书》中虽明确了外地人在本市卖房所需具备的条件和流程，但没有就具体事宜向张慧敏讲解清楚，至此，中原物业已经违反了诚实信用原则，属于违约在先。现张慧敏利用在中原物业提供的房屋信息，通过中原物业的工作人员到实地看房后，最终与案外人交易成功，原审法院根据上述情况，结合中原物业在本交易中的付出，酌情判令张慧敏给付中原物业3000元居间服务费，并无不当之处，应予维持。况且，中原物业的居间服务义务不仅包括签合同、看房，还包括在交易过程中其他专业性的服务，直至将房产交易完成为止。故中原物业主张收取全部居间费用23715元的上诉请求不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费318元，由上诉人天津中原物业顾问有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乜 红
代理审判员 邓晓萱
代理审判员 田 雷
二〇一四年八月二十二日
书 记 员 张若宇
速 录 员 郑 楠