湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民初30号
原告：张忠宝，男，汉族，1967年9月26日出生，住湖北省郧西县，
委托诉讼代理人：王雷，湖北天颐律师事务所律师。
被告：湖北合作银通融资租赁有限公司，住所地：湖北省武汉市东湖新技术开发区光谷三路777号武汉光谷保税国际交流中心（光谷三路以东、东园南路以北）307。
法定代表人：严莉敏，该公司总经理。
委托诉讼代理人：胡杰，湖北天明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡思红，湖北天明律师事务所律师。
第三人：十堰市和泽置业有限公司，住所地：湖北省十堰市人民南路32号。
法定代表人：鄢贤成，该公司董事长。
第三人：湖北新正水电开发有限公司，住所地：湖北省武汉市武昌区东湖路155号。
法定代表人：鄢贤成，该公司总经理。
第三人：随州市新正汽车贸易有限公司，住所地：湖北省随州市交通大道K155号。
法定代表人：邓常鋈，该公司总经理。
第三人：湖北和泽物业服务有限公司，住所地：湖北省十堰市人民南路32号。
法定代表人：龚涛，该公司董事长。
第三人：十堰嘉轩商贸有限公司，住所地：湖北省十堰市朝阳中路25-A号。
法定代表人：叶娟，该公司总经理。
第三人：竹溪新正水电开发有限公司，住所地：湖北省十堰市竹溪县城关镇幸福大道355号。
法定代表人：王亚军，该公司总经理。
第三人：鄢贤成，男，汉族，1966年7月28日出生，住湖北省武汉市武昌区黄鹂路***********号，公民身份号码：4203001966********。
第三人：周博，女，汉族，1983年2月26日出生，住湖北省武汉市武昌区，
第三人：贾占强，男，汉族，1973年12月7日出生，住湖北省十堰市，
原告张忠宝与被告湖北合作银通融资租赁有限公司（以下简称合作银通公司）及第三人十堰市和泽置业有限公司（以下简称和泽置业公司）、湖北新正水电开发有限公司（以下简称湖北新正公司）、随州市新正汽车贸易有限公司（以下简称随州新正公司）、湖北和泽物业服务有限公司（以下简称和泽物业公司）、十堰嘉轩商贸有限公司（以下简称嘉轩商贸公司）、竹溪新正水电开发有限公司（以下简称竹溪新正公司）、鄢贤成、周博、贾占强案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭，于2018年7月19日公开开庭进行了审理。原告张忠宝的委托诉讼代理人王雷，被告合作银通公司委托诉讼代理人胡杰、胡思红到庭参加了诉讼。第三人和泽置业公司、湖北新正公司、随州新正公司、和泽物业公司、嘉轩商贸公司、竹溪新正公司、鄢贤成、周博、贾占强经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案审理期限应扣除公告期间。本案现已审理终结。
张忠宝向本院提出诉讼请求：1、停止对位于湖北省××箭区××街办人民南路××号房屋的执行，并解除对该房屋的查封；2、本案诉讼费用由被告及第三人承担。庭审中，张忠宝明确其第二项诉讼请求为，本案诉讼费用由被告合作银通公司承担。事实和理由：2016年4月18日，张忠宝与和泽置业公司签订《〈和泽·道和天下〉认购书》，约定张忠宝购买和泽置业公司开发的位于湖北省××箭区××街办人民南路××号房屋后，张忠宝在工程价款优先权人湖北三丰建设集团股份有限公司地基基础分公司（以下简称三丰公司）的指定下，以工程款抵房款的方式，履行了全额购房款的支付义务。因该套房产被武汉市中级人民法院以（2016）鄂01财保193号民事裁定及（2016）鄂01执保4号协助执行通知书进行了查封，张忠宝遂提出执行异议申请，武汉市中级人民法院作出（2017）鄂01执异1641号执行裁定，驳回张忠宝的异议申请。鉴于作为善意取得人的张忠宝在法院查封前即开始装修并实际占有该套房屋，因而，法院查封错误，并应停止对该房产的执行。另悉，工程价款优先权人三丰公司已另行提出执行异议。
合作银通公司辩称，一、和泽置业公司在明知涉案房屋已经办理抵押登记的情况下，未通知抵押权人而擅自转让抵押财产的行为无效。且生效判决已认定合作银通公司依法享有对涉案房屋的担保物权，该权利足以排除张忠宝提出的执行异议。二、张忠宝与和泽置业公司签订的《〈和泽·道和天下〉认购书》仅是预约合同，缺乏房屋买卖合同成立的必备要件，该认购书也未在相关房地产管理部门予以网签备案。且和泽置业公司所开发建设的“道和天下”二期项目尚未办理竣工验收，不具有交付使用的条件，张忠宝入住该房屋属违法擅自使用行为。故，在其无法证实就涉案购房款的支付义务已完成，并且名下无其他用于居住房屋的情形下，张忠宝主张的权利不符合法律保护物权期待权的条件，请求驳回张忠宝的诉讼请求。
和泽置业公司、湖北新正公司、随州新正公司、和泽物业公司、嘉轩商贸公司、竹溪新正公司、鄢贤成、周博、贾占强未答辩。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
经审理查明，2015年1月30日，和泽置业公司与三丰公司签订《“道和天下”三期土石方工程及基坑支护工程施工合同书》约定，三丰公司承接和泽置业公司开发建设的位于湖北省××箭区××号“道和天下”项目的三期土石方工程及基坑支护工程。土石方结算单价为每立方米39.5元，项目经理为张忠宝等。同年11月17日，十堰泽信工程造价咨询事务所有限公司出具十泽造咨字（2015）第123号《关于“道和天下”三期土石方及基坑支护工程造价咨询报告》《建设工程造价编审确认表》，审定三丰公司承建的“道和天下”三期土石方及基坑支护工程造价为4406350.39元。
2016年2月4日，十堰泽信工程造价咨询事务所有限公司出具十泽造咨字（2016）第015号《关于道和天下还迁楼基坑支护后期增加部分造价咨询报告》《建设工程造价编审确认表》，审定三丰公司承建的道和天下还迁楼基坑支护后期增加部分结算造价为1163263.8元。同年3月1日，张忠宝向和泽置业公司出具一份《审批意见单》称，本人张忠宝承包道和天下项目三期基坑支护及附属工程，工程审计总定价5563283元，已付200万元，欠款3563283元，特向和泽置业公司申请以商品房抵扣工程款，具体房源为3#-301，面积94.21㎡，单价每平方米5000元，总价471050元；3#-402，面积88.91㎡，单价每平方米5000元，总价444550元；5#-4-602，面积145.33㎡，单价每平方米5650元，总价821115元。上述房屋面积328.45㎡，总价173.6715万元。和泽置业公司于当日以财务签章方式向张忠宝出具《收据》，记载张忠宝交购房款821115元（5-4-602），收款方式为抵三丰公司工程款。次日，张忠宝（乙方）与和泽置业公司（甲方）签订《〈和泽·道和天下〉认购书》，约定乙方认购甲方开发建设的位于湖北省十堰市人民南路46号道和天下住宅小区5栋4单元602号房屋，建筑面积145.33平方米，优惠后购房单价5650元/平方米，总款821115元。乙方同意一次性支付全额购房款，甲方承诺在签订本认购书之日起7日内，为乙方保留该物业。乙方应于本认购书签订之日7日内起付清首期款或全部房款，并与甲方签订《商品房买卖合同》。乙方逾期未缴清房款，甲方有权单方对外重新销售该物业，并不承担任何法律责任，乙方已付定金作为违约金予以扣除，不予退还。乙方同意以甲乙双方签订的《商品房买卖合同》为最终物业买卖依据，待双方签订《商品房买卖合同》后，本协议自行终止等。同年4月28日，和泽置业公司与张忠宝签署一份《特殊交房交接单》约定，依认购书或商品房预售合同，和泽置业公司通过房款抵工程款方式向张忠宝交付道和天下项目下列商品房：房号3#-1-301，面积94.21㎡，单价5000元，总价471050元；房号3#-1-402，面积88.91㎡，单价5000元，总价444550元；房号5#-4-602，面积145.33㎡，单价5650元，总价821115元；房号3#-1-204，面积120.55㎡，单价5076元，总价611912元。本交付方式仅适用于房款抵工程款情形，张忠宝承诺，后续办理房产手续及其他相关事宜需配合的，不以任何理由拖延或拒绝，否则承担购房款5%违约金。2016年6月22日，张忠宝与和泽物业公司道和天下管理处签订《道和天下前期物业服务协议》，该协议约定了物业费交纳标准及各方的权利义务等。上述认购书、协议及交接单均经签约双方分别签名、盖章确认。
2017年8月28日，本院对原告合作银通公司与被告和泽置业公司、湖北新正公司、随州新正公司、和泽物业公司、嘉轩商贸公司、竹溪新正公司、鄢贤成、周博、贾占强及第三人招行武钢支行借款合同纠纷一案，作出(2017)鄂01民初25号民事判决载明，2015年11月9日，十堰市房屋产权交易中心经实地勘察和现场拍照后，就招行武钢支行与和泽置业公司申请办理在建工程抵押登记而提交的四份《十堰市房屋现场勘查表》，批示同意按规划许可面积功能及实际建造工程办理在建工程抵押等。次日，十堰市房屋产权交易中心发布《在建工程抵押公告》，对和泽置业公司与招行武钢支行申请办理在建工程抵押登记的抵押物进行了公示。当月11日，合作银通公司与招行武钢支行签订《委托贷款委托合同》约定，合作银通公司以自有资金1.4亿元委托招行武钢支行按委托贷款程序向借款人和泽置业公司发放贷款。同日，招行武钢支行与和泽置业公司分别签订《委托贷款借款合同》和《委托贷款抵押合同》约定，招行武钢支行接受合作银通公司的委托向和泽置业公司发放委托贷款1.4亿元用于和泽置业公司支付工程款、材料款，和泽置业公司以其名下位于十堰市茅箭区人民南路35号土地使用权及“道和天下”二期科技综合楼、部分住宅、车库项目在建工程作抵押等。且上述合同签订当日，作为保证人的湖北新正公司、随州新正公司、和泽物业公司、鄢贤成、贾占强与作为债权人的合作银通公司签订《保证合同（企业）》或《保证合同（个人）》，分别自愿为和泽置业公司依合作银通公司委托招行武钢支行所签订的《委托贷款委托合同》《委托贷款借款合同》承担连带保证责任。2015年11月24、27日，十堰市国土资源局和十堰市房屋产权交易中心分别颁发了编号十堰市他项（2015）第0998号《土地抵押他项权证》和编号十堰房建茅箭区字第000346、000347、000348号《在建工程抵押登记证明》。其中，《土地抵押他项权证》记载抵押土地使用权的信息为，土地他项权利人为招行武钢支行，义务人为和泽置业公司，地号0806002-1B，位于十堰市××号，土地使用权面积21133.7㎡，抵押土地面积20499.68㎡，地类为商业、住宅，土地性质为出让用地；《在建工程抵押登记证明》及房屋状况附表载明，抵押权人为招行武钢支行，抵押人为和泽置业公司，在建工程坐落于茅箭区二堰街人民南路46A号2幢[（-4）-（-1）]-1、（1-17）-1、3幢、5幢、6幢、7幢、14幢、15幢、16幢等。2016年6月14、16日，保证人嘉轩商贸公司、竹溪新正公司分别与合作银通公司签订《保证合同（企业）》约定，嘉轩商贸公司、竹溪新正公司自愿为债务人和泽置业公司履行《委托贷款委托合同》及《委托贷款借款合同》项下的债务提供连带责任保证。另查明，2015年10月21日，十堰市房地产管理局就道和天下3#、5-7#楼向和泽置业公司颁发编号为鄂十房预售字（2015）052号《湖北省商品房预售许可证书》。该证审批栏内注明：可预售范围为，道和天下3#、5-7#楼住宅、车库。据此，本院判决：一、和泽置业公司向合作银通公司偿付借款本金13240万元及截至2017年1月19日的借款期内利息8974156.75元、逾期罚息4328291.67元及复利532282.28元，并按年利率15%分别承付借款本金13240万元和借款利息8974156.75元自2017年1月20日起至债务清偿完毕之日止的逾期罚息及复利；二、和泽置业公司向合作银通公司支付律师费457600元及公告费260元；三、合作银通公司对涉案《委托贷款抵押合同》项下的抵押财产折价或拍卖、变卖的价款在和泽置业公司不能清偿本判决主文第一、二项所确认的债务范围内，以该份《委托贷款抵押合同》所约定的抵押范围为限优先受偿；[抵押他项权证编号分别为十堰他项（2015）第0998号、十堰房建茅箭区字第000346、000347、000348号，但应排除编号十堰房建茅箭区字第000347号他项权证中已经解除抵押的64套，合计建筑面积6648.03平方米的在建工程（具体详见2016年1月7日房屋状况附表）]；四、湖北新正公司、随州新正公司、和泽物业公司、嘉轩商贸公司、竹溪新正公司、鄢贤成、周博、贾占强对和泽置业公司上述本判决主文第一、二项所确认的债务在各自《保证合同（企业）》《保证合同（个人）》所约定的担保范围内承担连带清偿责任等。同年10月24日，三丰公司出具一份《证明》称，和泽置业公司通过房款抵工程款方式用十堰市茅箭区二堰街办人民南路46A号房产4套抵款2348627元，其中，3幢1-4-2，面积88.91㎡，单价5000元/㎡，总价444550元；3幢1-2-4，面积120.55㎡，单价5076元/㎡，总价611912元；3幢1-3-1，面积94.21㎡，单价5000元/㎡，总价471050元；5幢-4-6-2，面积145.33㎡，单价5650元/㎡，总价821115元。上述房产办理在项目经理张忠宝名下，其中，3幢1-3-1房以由项目经理张忠宝转买给夏勇、孙鹤，所得房款已用于支付工人工资。我司对上述事项知情、同意。有关我分公司与项目经理张忠宝之间的账目由内部自行协调。2017年11月6日，本院作出（2017）鄂01执异1641号执行裁定载明，合作银通公司因与和泽置业公司、湖北新正公司、随州新正公司、和泽物业公司、嘉轩商贸公司、竹溪新正公司、鄢贤成、周博、贾占强借款纠纷，于2016年11月2日向本院提出诉前保全申请后，本院于当月4日作出（2016）鄂01财保193号民事裁定，裁定冻结上述被申请人的银行存款14800万元，如存款不足，则查封其相应价值的其他财产。2016年12月15日，本院以该份民事裁定及（2016）鄂01执保4号协助执行通知书，查封了和泽置业公司名下位于湖北省××××号的部分房产及对应的土地使用权，其中包含案外人张忠宝主张的5幢4-6-2号房屋。同时，该裁定在查明了三丰公司与和泽置业公司间的建设工程施工关系及张忠宝与和泽置业公司间的买卖行为后，阐明，因(2017)鄂01民初25号民事判决书已确认合作银通公司对和泽置业公司所设定的抵押财产享有优先受偿权（含案外人张忠宝主张的房屋），且相关抵押登记手续已于2015年11月办理。张忠宝与和泽置业公司于2016年达成房屋抵扣工程款的合意，和泽置业公司在抵押期间转移财产。故，对依法成立并按公示方式完成公示的抵押权的保护，应优于受让人主张的所有权。且张忠宝不是法律规定可享有工程价款优先权的建设工程承包人，其就涉案房屋享有的权益不能对抗申请执行人担保物权，不能排除执行，遂裁定驳回张忠宝的异议请求。
2018年3月5日，三丰公司出具一份《证明》称，张忠宝系我公司承包和泽置业公司“道和天下”三期土石方及基坑支护工程的项目负责人，承担项目的盈亏责任。项目完工后，经审计，和泽置业公司应付我公司工程款5569614.19元。2016年3月1日和同年4月18日，和泽置业公司通过房款抵工程款的方式，将十堰市茅箭区二堰街办人民南路46A号3幢1-4-2号、3幢1-2-4号、3幢1-3-1号、5幢4-6-2号等4套房作价2348627元抵付我公司工程款。该4套房经我公司指定和泽置业公司向张忠宝交付。2018年4月8日，湖北省高级人民法院对和泽置业公司不服本院(2017)鄂01民初25号民事判决而提起的上诉案件，作出（2018）鄂民终46号民事判决载明，一审法院查明的事实属实，并予以确认，判决驳回上诉，维持原判。同年7月23日，十堰市国土资源局不动产登记中心出具一份《十堰不动产登记信息查询结果》，记载张忠宝在十堰市城区范围内无房产信息。
庭审中，张忠宝与合作银通公司均认可道和天下工程项目尚未进行竣工验收备案。
另查明，张忠宝与朱孝芝于1988年9月3日结婚，婚后生育一子一女。其子张孝卫出生于1990年1月20日，并于2014年7月29日登记结婚；其女张孝琴出生于1991年8月5日，户籍登记信息记载的婚姻状况为未婚。审理中，张忠宝认可其儿子张孝卫名下在十堰地区存在一套住房。且经本院核实，张忠宝夫妇在本市范围内无房产信息。
本院认为，三丰公司作为和泽置业公司开发建设的位于湖北省十堰市人民南路46号道和天下住宅小区土石方工程及基坑支护工程项目的承包方，在工程完工后，因承建双方经结算确认，和泽置业公司尚欠三丰公司的工程款未予支付，和泽置业公司遂同意用以房抵债的方式清偿其欠三丰公司的工程款，且三丰公司亦要求债务人和泽置业公司向该工程项目负责人张忠宝交付四套用于抵债的房产。因三丰公司与和泽置业公司间的债权债务关系真实，和泽置业公司以房抵债的行为未违反我国法律禁止性规定，应为有效的民事行为。鉴于张忠宝通过受让取得三丰公司对和泽置业公司的合法债权后，因和泽置业公司以出具《收据》《特殊交房审批意见单》的方式表明，同意以诉争房产抵偿其欠三丰公司工程款之行为，实质系对转让双方之债权转让行为的确认。故，和泽置业公司与张忠宝所签订的2016年3月2日《〈和泽·道和天下〉认购书》，虽约定买卖双方以正式签订的《商品房买卖合同》作为最终物业买卖依据，但基于房地产开发商和泽置业公司以签章行为就债务抵偿方式予以认可后，依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，作为当事双方真实表意结果的该份认购书，可认定为商品房买卖合同，并因该合同之内容未违反我国法律禁止性规定，应认定为有效。依《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依法登记，并自记载于不动产登记簿时发生效力；未经登记，不发生效力。因此，在张忠宝尚未完成物权取得的法定公示要件之下，其凭该份买卖合同仅享有普通债权的请求权，并对其间约定的合同标的物享有期待权益。据此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，张忠宝需满足以上条件，其才可依2016年3月2日《〈和泽·道和天下〉认购书》所产生的物权期待权，排除正当的执行措施。本案中，诉争房屋的查封时间为2016年12月15日，晚于张忠宝与和泽置业公司所签订合法有效的认购书的时间，且买卖双方约定的房价总额为821115元，而张忠宝通过受让行为已向和泽置业公司全额支付了该笔购房款。同时，经本院核实，张忠宝及其配偶在十堰市地区及本市范围内均无房产信息，可说明该套房屋系张忠宝为生活所需而购买的唯一住房。故，张忠宝就该套房屋所享有的实体权利能够排除法院对诉争房产的执行。依《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，本院可对现仍登记于和泽置业公司名下的诉争房屋予以查封，然因张忠宝已向房地产开发商支付了全部价款，且未办理房产权属变更登记之责任，在合作银通公司无实质证据证实该责任系因买受人过错所致之下，张忠宝要求解除诉争房产查封的诉求，本院予以支持。
至于张忠宝认为合作银通公司不是诉争房产抵押权人的观点，因属其对作为执行依据的生效判决书的否定，依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”之规定，就生效法律文书中存在的错误，不属于执行异议的审查范围，本案诉讼不是解决其提出该项主张正当的司法救济途径。对其该项观点，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：
停止执行位于湖北省十堰市茅箭区二堰街办人民南路46A号5幢4-6-2号的房屋，并解除对该房产的查封。（2017）鄂01执异1641号执行裁定自动失效。
本案案件受理费12011元，由湖北合作银通融资租赁有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。
审 判 长 胡 劲
审 判 员 林宏文
人民陪审员 罗文玲
二〇一八年八月二十二日
法官 助理 陈细凤
书 记 员 毛亚坤