苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)相民初字第1160号
原告（反诉被告）苏州市姑苏区立新小学校，住所地苏州市姑苏区平河路。
法定代表人徐兵，校长。
委托代理人许大年、高叙法，江苏平江律师事务所律师。
被告（反诉原告）苏州工业园区南亚丝绸有限公司，住所地苏州工业园区娄葑示范区。
法定代表人唐泉荣，董事长。
委托代理人汪开甲、顾滇，江苏永德律师事务所律师。
原告苏州市姑苏区立新小学校（以下简称立新小学）与被告苏州工业园区南亚丝绸有限公司（以下简称南亚丝绸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月11日立案受理，依法由审判员周文明适用简易程序独任审判，因案情复杂，本院组成合议庭审理，由审判员周文明担任审判长并主审，人民陪审员邱玉芳、曹凤珠参加评议，审理中，被告苏州工业园区南亚丝绸有限公司向本院提起反诉，经审查后，本院决定受理并合并审理，并于2014年10月17日、12月15日两次公开开庭进行了审理。立新小学的法定代表人徐兵及其委托代理人许大年、高叙法、南亚丝绸公司的委托代理人汪开甲、顾滇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告立新小学诉称，原告系民工子弟学校，原租用苏州市平江区教育局的校舍因政府需要拆除，故被要求另择校舍。原、被告即商谈房屋租赁事宜。2013年6月1日，原、被告签订《租赁协议》1份，约定被告将位于苏州市相城区洋泾塘齐陆路4号3570平方米的房屋出租给原告使用，租期为5年，第一年租金为650000元，第二、第三年租金均为670000元，第四、第五年租金均为700000元，被告负责水电路三通。另对其他相应事宜作了约定。同时双方签订补充协议1份，双方明确对所租房屋中342平方米的危房进行改建，改建过程中遇到相关问题由被告负责处理解决。2013年9月26日，原、被告签订补充协议（二）约定将一层342平方米的危房改建成二层标准教室。双方各负担50%的费用，由被告负责改造，产权归被告所有。在履约过程中，原告于2013年6月1日、9月16日分二次支付租金650000元。被告于2013年9月29日与苏州子扬装饰工程有限公司签订《装饰工程合同》1份，约定由该公司负责342平方米危房改建工程，工程价680元/平方米计算。2013年11月2日、11月18日、12月4日，原告分三次共计支付被告工程款500000元。2013年12月5日，因改建的房屋未办理相关手续，该工程被苏州市相城区城市行政管理执法局强行拆除，被告供水也一直未完成，被告出租的房屋至今无法交付使用。为此，原告多次要求被告解除合同，被告也口头同意解除合同，但无书面解除手续。原告于2014年5月30日再次以书面通知被告解除合同，但被告拒收解除通知。为此，原告诉至法院，请求判令：解除原、被告签订的房屋租赁协议及两份补充协议；被告南亚丝绸公司返还原告房屋租金65万元；被告南亚丝绸公司返还原告房屋建造工程款50万元；本案诉讼费由被告南亚丝绸公司承担。
被告南亚丝绸公司辩称，原、被告之间签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合理合法，原告在合同履行期间，由于其自身无法办理在相城区办学的相关资质，因此要求与被告解除合同，这完全是原告自身的原因所引起的，其同意解除合同，但对于原告的诉讼请求，被告认为没有法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。另反诉称，双方于2013年6月1日签订租赁合同，由于立新小学需对承租的部分房屋进行改造，双方又于2013年6月1日、9月26日签订了两份补充协议，约定将一层342平方米房屋改造为二层标准教室，双方各出50%资金。后在履行过程中，立新小学又要求将原计划改造成二层的标准教室改造成为三层标准教室。依南亚丝绸公司与苏州子扬工程装饰工程有限公司于2013年9月29日所签订的工程合同约定，立新小学将原二层增加至三层，直接导致南亚丝绸公司多支付工程款50多万元，总工程款达到1570000元多，而改造均系依立新小学要求而实施，改造后的房屋均只适用立新小学办学，因此立新小学现提出解除房屋赁协议及两份补充协议的行为不仅违反了租赁协议的约定，更给南亚丝绸公司造成了巨大损失，扣除立新小学已付500000元房屋改造工程款，南亚丝绸公司的直接损失共达1070000元，故提起反诉，要求立新小学赔偿南亚丝绸公司损失1070000元。
反诉被告立新小学辩称，双方之所以签订6月1日合同及9月26日协议，是双方经过反复协商满足立新小学办学的要求，不是立新小学要求对方改造，是要满足办学的条件，所以改造是房屋租赁合同中不可分割的。这份合同不能履行是对方造成的，没有办理城市房屋改造的法定手续，城管执法的依据也是这个道理，双方于2013年9月26日的补充协议上，明确相关一切手续由南亚丝绸公司去办理。故请求驳回南亚丝绸公司的反诉请求。
经审理查明，2013年5月30日，南亚丝绸公司（作为出租方）与立新小学（作为承租方）签订《租赁协议》1份，约定立新小学向南亚丝绸公司承租坐落于苏州相城区洋泾塘齐陆路4号的房屋，可实用租房面积为1170.5平方米（无门窗，需间装修，其中南边一层平房342平方米需加固维修）；需改建原厂房面积约为2000平方米（改建1000平方米教室、200平方米食堂、60平方米厕所等），经双方共同认可可投资改造，所需经费由立新小学负责；租赁期为5年，自2013年7月1日至2018年6月30日；第一年租金650000元，第二、三年租金各为670000元，第四、五年租金各为700000元，每年于9月份一次性现金付款。合同另对双方其他权利义务作了约定。2013年6月1日，双方经协商后重新签订《租赁协议》1份，约定立新小学向南亚丝绸公司租赁坐落于苏州市相城区洋泾塘齐陆路4号的房屋，可实用租房面积为3570平方米，经双方共同认可投资改造，所需经费由立新小学负责；租赁期为5年，自2013年7月1日至2018年6月30日；第一年租金650000元，第二、三年租金各为670000元，第四、五年租金各为700000元，每年9月10日前支付全年租金（超过期限，南亚丝绸公司有权提前终止合同）；在租赁期间，如遇拆迁，立新小学所投资的费用由南亚丝绸公司结算（扣除折旧）付给立新小学，立新小学无条件搬出，合同期满，同等条件下立新小学优先续租，重新订立合同；南亚丝绸公司负责场地内水、电、路三通工作（立新小学出资20000元，剩余由南亚丝绸公司负责通水）；周边环境整治待立新小学进住后由立新小学协调处理。合同另对承租方义务及合同生效条件等相关事宜作了约定。2013年6月1日，南亚丝绸公司为甲方、立新小学为乙方签订了《关于租赁协议的补充协议》1份，载明“经甲、乙双方补充协议，在不改变原房屋结构的基础上，甲方同意乙方进一步改造。在改造过程中，若遇到相关问题，由甲方负责协调处理解决。”。2013年9月26日，亚丝绸公司为甲方、立新小学为乙方又签订《房屋租赁补充协议（二）》，“为了满足创办合格学校的需要，保证师生人身安全，经甲、乙双方多次协商，决定将一层342平方米的危房改造成为二层标准教室。一、资金：甲、乙双方各出50%，由甲方负责改造，乙方参与监管。二、权利：房产权归属甲方所有，乙方只有使用权。三、如遇国家拆迁，所有权全归甲方，乙方无条件搬迁。”。签约后，南亚丝绸公司即将钥匙交付立新小学，2014年6月，立新小学将钥匙归还南亚丝绸公司，在此期间立新小学对未拆除改建部分房屋内的厕所等进行了改造。
另查，2013年6月1日、9月16日，立新小学分二次南亚丝绸公司支付了第一年的租金人民币650000元。南亚丝绸公司于2013年9月29日与苏州子扬装饰工程有限公司签订《装饰工程合同》1份，约定对原342平方的房子重建为二层楼房，约定工程造价以680元/平方米计算，2013年11月2日、11月18日、12月4日，立新小学分四次向南亚丝绸公司支付了工程款500000元。在建房过程中，立新小学提出原计划建二层的房屋改为建造三层，南亚丝绸公司同意了该要求。2013年12月5日，因南亚丝绸公司负责改建的房屋未办理相关手续，被苏州市相城区城市行政管理执法局强行拆除。
审理中，双方确认，双方签订的2013年5月30日的《租赁协议》作废，双方均以2013年6月1签订的《租赁协议》及此后的2份补充协议为准。
以上事实，由原告提供的营业执照、房屋所有权证、宗地图、《租赁协议》、《关于租赁协议的补充协议》、《房屋租赁补充协议（二）》、《装饰工程合同》、收据、通知、照片、函、拆除通知及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。
审理中，立新小学认为双方虽于2012年6月1日签订了《租赁协议》，后又签订了补充协议2份，但租赁协议中明确载明了租赁物中342平方米系危房，并约定对此改造，因南亚丝绸公司未办理相关建房手续，致已基本建造好的房屋被拆除，系南亚丝绸公司违反合同约定，属违约，南亚丝绸公司虽向立新小学交付了钥匙，立新小学在租赁物内建造了附属设施及厕所，也只能说明对方只是履行了部分合同内容，立新小学租房系用于办学，现交付的房并不足以符合办学条件，故南亚丝绸公司应承担相应违约责任。在第一份补充协议中明确约定了改建房屋由南亚丝绸公司负责改造，如遇问题，由其解决，故明确了改造房屋的义务是南亚丝绸公司，因其未办理相关建房手续，房屋被拆除，责任在对方。另对方与装饰工程公司签约建房，显然该公司不具有建房资质，即便房屋不被拆除，该房屋也不能使用。立新小学因不具备办学条件，不能达到合同目的，立新小学有权提出解除合同，提供通知1份，证明2014年5月30日，立新小学向南亚丝绸公司发出通知，认为因改建房屋被苏州市相城区行政管理执法局拆除，无法修复，不能办学故双方签订的租赁协议无法履行，要求解除双方签订的房屋租赁协议及补充协议。但对方拒收该通知。而实际双方对方未按合向立新小学交付合同中的所有租赁物。故南亚丝绸公司理应向立新小学返还已付租赁费及工程款。
经质证，南亚丝绸公司认为其未收到解除合同通知。其提供2012年12月9日南亚丝绸公司与苏州市凯创市政建设工程有限公司签订的《厂房修建合同》1份、厂房改造清单、宗地图、收据4份、照片4份、供水工程结算书、发票，证明在本案所涉租赁关系发生前，原告即对本案租赁合同中的房屋进行了修建，花费了1300000元，故租赁合同的房屋不可能是危房，合同中写危房只是为了改造需要，在与立新小学签订协议前，即有楼房993.6平方米、彩钢板顶部分面积1680平方米、平房面积493.6平方米（该部分即为双方约定改建的342平方米的房子，在2012年12月经修建后面积实为493.6平方米）、库房面积363平方米，合计即3570平方米。提供收据1份，证明南亚丝绸公司已向苏州子杨公司支付了工程款1450000元，但就本案所涉改建三层楼房被拆，故工程款尚未结算，因立新小学要求建三层故至损失扩大，工程款可能达到1570000元；提供苏州子杨装饰工程有限公司出具的证明1、照片6份，证明该公司将原新建的一层房屋，重新要求其公司改建成二层，在施工过程中，立新小学要求改建成三层标准教室，每层面积约600多平方米，另在施工中时，立新小学即已行使承租人权利，将课桌椅搬至租赁物内，并对厕所进行了改造和装修。综上，其已将租赁物按约交付立新小学，立新小学要求对其中部分房屋改造，故立新小学提出解除合同系违约在先，故不应退回已付房租，另立新小学应向其给付改造房屋工程款1570000元中的1070000元。
经质证，立新小学对照片无异议，认为双方在合同即注明了342平方米的平房系危房，危房不能出租，故对原告提供证明该部分房屋不是危房的证据不认可；对方计算的面积已将彩钢顶部分一并计算在内了，不合理，其为了办学必须有教室，改建房屋即用于做教室；对原告主张已付改建房屋1450000元不认可，认为工程款尚未结算，不能确定，即便工程总价款为1570000元，依南亚丝绸公司与苏州子杨装饰工程有限公司的合同约定也尚无需支付至1450000元。因系南亚丝绸公司未办理建房手续致房屋被拆，责任在南亚丝绸公司，故南亚丝绸公司应返还立新小学已付工程款。
审理中，立新小学主张其已于2014年6月初交租赁房屋的钥匙返还南亚丝绸公司，但记不清具体为何日。南亚丝绸公司主张立新小学于2014年6月确将钥匙返还了其，但具体何日记不清了。
本院认为，立新小学与南亚丝绸公司于2013年6月1日签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，故本院认为该合同合法有效，双方均应按约履行。在《租协赁议》及《关于租赁协议的补充协议》中虽载明租赁物中342平方米平房系危房，但双方未提供相关有权机关的专业鉴定报告，南亚丝绸公司辩解双方在协议载明危房目的为改建，实际该部分房屋已于2012年12月进行了修复，并非危房，且提供了为修复此房屋，由南亚丝绸公司与相关工程公司签订的合同及付款凭证等证据佐证，另双方于2013年6月1日签订的《关于租赁协议的补充协议》、2013年9月26日签订的《房屋租赁补充协议（二）》中约定了该部分平房进行改建，故本院认为该部分房屋性质不影响合同效力。而《房屋租赁补充协议（二）》《关于租赁协议的补充协议》系立新小学在取得约定租赁物，因立新小学办学所需而要求对部分租赁物的改造，只是因改建后的房屋所有权归南亚丝绸公司，故双方就改建中所发生的费用及改建中双方的权利义务作了约定，是为《租赁协议》的补充。立新小学在取得租赁物房屋钥匙后对部分租赁房屋进行了改造，故应认定南亚丝绸公司已按2013年6月1日签订的《租赁协议》履行了义务，立新小学在承租期内对租赁物进行改造，并就改造事宜与出租方南亚丝绸公司达成了协议，故立新小学理应按《租赁合同》约定支付租金。在双方就对平房改造过程中，南亚丝绸公司对立新小学提出的改建方也无异议，故应认定双方对改建方案达成了一致，办理建房手续系作为房屋所有权人的南亚丝绸公司的义务，且双方签订的《关于租赁协议的补充协议》中也约定了，改建中如遇问题由南亚丝绸公司解决，故现因改建房屋因未办理建房手续，而被苏州市相城区行政管理执法局拆除，致双方签订的《关于租赁协议的补充协议》、《房屋租赁补充协议（二）》无法履行，其责任在南亚丝绸公司，因未能改建好房屋，致立新小学不能得到该改建房的使用权，合同目的无法达到，立新小学虽主张已于2014年5月30日向南亚丝绸公司提出解除《租赁协议》、《关于租赁协议的补充协议》、《房屋租赁补充协议（二）》，并发出了解除通知，但同时也明确南亚丝绸公司拒收该通知，但未提供相关证据证实，现南亚丝绸公司否认收到此通知，故本院认为无法认定南亚丝绸公司已收到立新小学的解除通知。现双方均认可立新小学已将租赁房屋的钥匙于2014年6月返还南亚丝绸公司，即返还了租赁物，故应认定双方在立新小学向南亚丝绸公司返还租赁物时，双方已事实上解除了《租赁合同》、《关于租赁协议的补充协议》、《房屋租赁补充协议（二）》。因双方均记不清返还租赁物钥匙是2014年6月的具体何日，立新小学也只能明确系6月初，双方未能提供证明返还钥匙的具体日期的证据，故本院酌情认定立新小学于2014年6月10日向南亚丝绸公司返还了租赁房屋的钥匙，并认定双方于2013年6月1日签订的《租赁合同》、《关于租赁协议的补充协议》、《房屋租赁补充协议（二）》于2014年6月10日实际解除。立新小学应支付自2013年7月1日起至2014年6月10日止的租金人民币613888.89元。因立新小学已向南亚丝绸公司支付了650000元租金，相抵后，南亚丝绸公司应返还立新小学人民币36111.11元。关于改建房屋的工程款，现南亚丝绸公司也明确尚未与承接此工程的苏州子杨装饰工程有限公司进行结算，故南亚丝绸公司主张工程款共计1570000元依据不足。现因南亚丝绸公司未办理建房手续，致改建的房屋被拆除，立新小学也不可能取得该房屋的使用权，责任在南亚丝绸公司，造成的损失应由南亚丝绸公司承担，故南亚丝绸公司反诉要求立新小学承担改建房屋工程款1070000元的请求，于法无据，本院不予支持。立新小学为取得改建房的使用权而向南亚丝绸公司已支付的改建房屋的工程款500000元，应由南亚丝绸公司返还立新小学。综上，南亚丝绸公司应返还立新小学已付租金36111.11元及已付工程500000元，合计人民币536111.11元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十一条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律规定，判决如下：
一、苏州市姑苏区立新小学校与苏州工业园区南亚丝绸有限公司于2013年6月1日签订的《租赁协议》、《关于租赁协议的补充协议》、2013年9月26日签订的《房屋租赁补充协议（二）》于2014年6月10日解除。
二、苏州工业园区南亚丝绸有限公司于本判决生效之日起十日内返还苏州市姑苏区立新小学校已付租金36111.11元、已付工程款500000元，合计人民币536111.11元（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。
三、驳回反诉原告苏州工业园区南亚丝绸有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费减半收取为16960元，反诉案件受理费减半收取为7215元，财产保全费5000元，合计人民币29175元，由苏州市姑苏区立新小学校负担7906元（已支付），苏州工业园区南亚丝绸有限公司负担21269元（该款中由苏州市姑苏区立新小学校已自愿垫付的14054元、由苏州工业园区南亚丝绸有限公司于本判决生效之日起十日内直接给付苏州市姑苏区立新小学校）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。
审 判 长 周文明
人民陪审员 曹凤珠
人民陪审员 邱玉芳
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 赵 波