江苏省徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0302民初2551号
原告：中国建设银行股份有限公司徐州分行，住所地徐州市解放北路1号。
负责人：范建锁，该分行行长。
委托诉讼代理人：崔建，该行个贷中心客户经理。
委托诉讼代理人：李明娟，江苏苏彭律师事务所律师。
被告:赵森森，男,1989年11月12日出生,汉族，住徐州市金山桥开发区。
原告中国建设银行股份有限公司徐州分行（以下简称建设银行徐州分行）与被告赵森森金融借款合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建设银行徐州分行的委托诉讼代理人崔建、李明娟到庭参加诉讼，被告赵森森经本院合法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建设银行徐州分行向本院提出诉讼请求：1、被告赵森森立即清偿贷款本金318744.07元、利息（截止至2018年4月12日为23228.29元及2018年4月13日至实际付清之日的利息）、律师费12000元；2、原告行使抵押权优先受偿。事实和理由：2016年7月20日，原告与被告赵森森签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定被告赵森森向原告借款32万元，并将其位于徐州市××××路南，北京路西20-9-4号地（现为淮河西路5#-3-401室）房产抵押给原告，并办理了抵押登记，原告有权就抵押物行使优先受偿权。借款合同签订后，原告按照约定向被告赵森森发放贷款32万元，但被告赵森森未按约定还款，按照合同约定被告赵森森应偿还全部欠款本息。原告为维护合法权益诉至法院，请求依法判决。
被告赵森森未作答辩,亦未举证。
原告围绕诉讼请求依法提交了：被告身份证复印件、《个人住房（商业用房）借款合同》及特别签订条款、个人贷款支付凭证、《房地产抵押合同》、不动产（抵押）登记证明、贷款账户基本信息、地址确认书、《委托代理合作协议》、转账凭证、律师费发票等证据，本院经审查认为上述证据客观真实，能够反映被告赵森森在原告处贷款等事实，作为定案依据。
根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月20日，原告（贷款人、抵押权人）与被告赵森森（借款人、抵押人）签订了编号为20161288701的《个人住房（商业用房）借款合同》及特别签订条款，约定：被告赵森森因购置位于徐州市××××路南，北京路西20-9-4号地（现为淮河西路5#-3-401室）房产向原告借款32万元，借款期限为280个月，即自2016年7月20日至2040年7月20日止；贷款利率为浮动利率，在基准利率水平上下调10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的，罚息利率为贷款利率上浮50%；罚息利率根据调整后的贷款利率及上浮幅度同时进行相应调整，利率调整日为每年的1月1日；还款方法为每月等额本息还款法；贷款人将款项一次性划入徐州市存量房交易资金监管账户；担保方式为保证加抵押，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；抵押人以其位于徐州市××××路南，北京路西20-9-4号地（现为淮河西路5#-3-401室）房产设定抵押；抵押担保的范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；如借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。
2016年7月19日，被告赵森森与原告签订编号为徐房地押（按）字20161288701的《房地产抵押合同》，约定：为确保借款合同的履行，被告赵森森自愿以其位于徐州市××××路南，北京路西20-9-4号地（现为淮河西路5#-3-401室）的合法房地产抵押给原告，被担保主债权数额32万元，债务履行期限自2016年7月19日起至2040年7月19日止。担保范围为主合同项下全部债务，包括债务人支用的借款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项（包括但不限于贷款人垫付的有关手续费、杂费等）、贷款人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。2016年7月25日，被告办理了苏（2016）铜山区不动产证明第0001776号不动产（抵押）登记证明，房屋抵押权权利人为原告，被担保主债权数额为32万元。
2016年7月21日，原告向被告指定账户发放贷款32万元，但被告赵森森未按合同约定归还贷款本息，贷款自2016年10月开始逾期。截至2018年4月12日，被告赵森森尚欠原告全部贷款本金318744.07元，利息（含罚息）23228.92元。
另查明，原告委托江苏苏彭律师所律师李明娟参加诉讼，并为本次诉讼支付律师代理费4000元。
本院认为，原告系依法设立的金融机构，具有金融借贷经营权，原、被告之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及特别签订条款、《房地产抵押合同》，均是双方当事人真实意思表示，合法有效。
原告依约发放借款后，被告赵森森没有按照合同约定偿还借款本息，构成违约，原告有权根据合同约定，要求被告赵森森返还剩余全部本金并支付利息。截至2018年4月12日，被告赵森森尚欠原告全部贷款本金318744.07元，利息（含罚息）23228.92元，2018年4月13日至实际付清之日的利息及罚息应按双方约定标准继续计算。故原告要求被告赵森森返还借款本息的请求，有事实及法律依据，本院予以支持。
被告赵森森以其房产对借款予以抵押担保，并办理了抵押登记，原告主张权利在抵押期间内，故对原告要求对抵押物价值优先受偿的诉请，本院予以支持，享有优先受偿权的价值范围为32万元。
关于原告主张的律师代理费，双方签订的借款合同和抵押合同约定了被告应承担原告“为实现债权和抵押权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费……）”的内容，原告为本次诉讼实际支付律师代理费4000元，本院予以支持。对原告超出该部分的主张，因无事实和法律依据，本院不予支持。
被告赵森森未到庭应诉，本案依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、本判决发生法律效力之日起十日内，被告赵森森一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司徐州分行借款本金318744.07元及利息、罚息（利息及罚息计算至2018年4月12日为23228.92元，从2018年4月13日起至本金给付完毕之日的利息，按借款合同约定继续计算）、律师代理费4000元；
2018年4月12日后，被告如有其他向原告中国建设银行股份有限公司徐州分行的直接还款情形，则可在执行过程中作相应扣除。
二、原告中国建设银行股份有限公司徐州分行对苏（2016）铜山区不动产证明第0001776号不动产登记证明项下财产以拍卖、变卖所得价款在32万元范围内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6610元（原告已预付），减半收取3305元，由原告负担25元，被告赵森森负担3280元（与上述款项一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 员 王 敏
法官助理 张 陈
二〇一八年七月十九日
书 记 员 裴小萌
本案援引法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。