湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0103民初3558号
原告：中国建设银行股份有限公司湖北省分行，住所地武汉市汉口建设大道709号。
负责人：林顺辉，行长。
委托诉讼代理人：ＸＸ华，男，1962年2月15日出生，汉族，该银行员工，住址武汉市千山区。特别授权。
委托诉讼代理人：梁晓露，湖北民本律师事务所律师。一般授权。
被告：李华春，男，1985年6月4日出生，汉族，住址武汉市新洲区。
被告：湖北省禾正行投资有限公司，住所地武汉市阳逻经济开发区创业服务中心15层16号。
法定代表人：李玉英，总经理。
委托诉讼代理人：杨云，男，1986年5月26日出生，汉族，该公司员工，住址湖北省襄阳市襄城区。一般代理。
原告中国建设银行股份有限公司湖北省分行（以下简称建行湖北分行）与被告李华春、湖北省禾正行投资有限公司（以下简称禾正行公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行湖北分行的委托诉讼代理人梁晓露、被告禾正行公司的委托诉讼代理人杨云到庭参加诉讼，被告李华春经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建行湖北分行向本院提出诉讼请求：1、被告李华春立即偿还原告建行湖北分行借款本金250873.18元及下欠利息、罚息（截至2016年3月22日下欠利息3852.65元，罚息48.39元，本息合计254774.22元，此后的利息、罚息按照借款合同约定计算至付清时止）；2、原告建行湖北分行有权就上述债务以被告李华春提供的抵押房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿；3、被告禾正行公司对上述债务承担连带保证责任；4、本案诉讼费用由被告李华春、禾正行公司承担。事实和理由：2012年1月12日，原告建行湖北分行与被告李华春、禾正行公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》。该合同约定，被告李华春向原告建行湖北分行借款人民币278000元，贷款期限240个月，自2012年1月12日至2032年1月12日，贷款月利率在基准利率水平上上浮15%，逾期罚息利率在贷款利率水平上上浮50%。还款方法为按月等额本息。若借款人不按时足额偿还借款本息或其他应付款项，则贷款银行有权宣布贷款立即到期，并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。该合同还约定，被告李华春以其拥有的位于新洲区双柳街沙咀村半岛华庭3栋2单元3层2-3-1室的房屋为上述贷款提供抵押担保；被告禾正行公司为上述贷款提供连带责任保证担保。之后，原告建行湖北分行依约向被告李华春指定的账户发放了278000元贷款。上述抵押房屋已在武汉市新洲区房产管理局办理了期房抵押证明。现被告李华春未按合同约定全面履行还款义务，被告禾正行公司亦未履行保证责任，故原告建行湖北分行诉至法院。
被告禾正行公司答辩称：一、本案应属借款人和建设银行之间的借款合同关系；二、涉案房屋已经办理了期房抵押证明，期房抵押证明的说明中第一条明确，期房抵押证明与他项权证具有同等法律效力，即期房抵押证明等同他项权证；三、本案借款符合原告建行湖北分行审批流程；四、我公司是借款人的阶段性保证人，借款合同关于保证期间的约定为第二种，即保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人审核无误，收执之日止。本案期房抵押证明（等同他项权证），已全部被建设银行收执并审核。自业主的期房他项抵押于银行之日起，物权已经转移，我公司对本案的保证期间结束，不再承担连带保证责任。五、本案由被告禾正行公司承担责任有失公允。
被告李华春未到庭应诉，亦未提交答辩意见。
经审理查明，原告建行湖北分行所诉事实属实，本院予以认定。
另查明，上述《个人住房（商业用房）借款合同》还约定，本合同所称的基准利率是指中国人民银行公布实施的同期同档次贷款利率，贷款利率的调整日为每年1月1日，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；对于借款人未按时还清的任一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结算方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用均由借款人承担。保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证；保证范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；抵押担保的范围与保证人保证范围相同；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人审核无误、收执之日止；无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立，是否有效、是否为借款人自己所提供，贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不能因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议。被告李华春在合同尾部借款人及抵押人处签字，被告禾正行公司在合同尾部保证人处盖章。
还查明，上述合同签订后，原告建行湖北分行依约发放了借款，但被告李华春未按约归还借款本息，截至2016年3月22日，被告李华春尚欠原告建行湖北分行借款本金250873.18元、利息3852.65元、罚息48.39元，本息合计254774.22元。
以上事实，有当事人双方陈述及原告建行湖北分行提交的《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、《武汉市期房抵押证明》、贷款账户基本信息等证据予以证实，以上证据均经庭审质证属实，本院予以认定。
本院认为，上述《个人住房（商业用房）借款合同》合法有效。原告建行湖北分行已依约发放了贷款，但被告李华春未依约归还借款本息，其行为已构成违约，应承担向原告建行湖北分行偿还借款及利息的责任。故原告建行湖北分行要求被告李华春偿还借款本金及利息、罚息的诉讼请求，本院予以支持。
被告李华春以购买的房屋为前述借款提供抵押担保，并在房产管理部门办理了抵押登记，双方形成的抵押担保关系合法有效。在被告李华春未履行偿还义务的情况下，原告建行湖北分行要求对抵押房屋行使优先受偿权的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。
被告禾正行公司为上述借款提供连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，现因涉案抵押房产尚未取得他项权利证书，故被告禾正行公司仍应对被告李华春的上述债务承担连带保证责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。因涉案借款合同约定了无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立，是否有效、是否为借款人自己所提供，贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不能因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议。故原告建行湖北分行有权直接要求被告禾正行公司承担保证责任。被告禾正行公司承担保证责任后，有权向被告杨永久追偿。本院对被告禾正行公司的答辩意见不予采纳。
被告李华春经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃诉讼权利，应承担举证不能的法律后果。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告李华春向原告中国建设银行股份有限公司湖北省分行偿还借款本金250873.18元；
二、被告李华春向原告中国建设银行股份有限公司湖北省分行支付利息、逾期罚息（截止2016年3月22日的利息3852.65元、罚息48.39元，此后的利息、罚息以实际欠款为基数，按合同约定的标准计算至欠款付清之日止）；
三、如被告李华春未履行上述第一、二项判决确定的还款义务，则原告中国建设银行股份有限公司湖北省分行对被告李华春位于武汉市新洲区双柳街沙咀村半岛华庭3栋2单元3层2-3-1室的房屋享有优先受偿权；
四、被告湖北省禾正行投资有限公司对被告李华春的上述第一、二项债务承担连带清偿责任；被告湖北省禾正行投资有限公司承担清偿责任后，有权向被告李华春追偿；
五、驳回原告中国建设银行股份有限公司湖北省分行的其他诉讼请求。
上述款项，于本判决生效后十日内履行。负有履行金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5122元、公告费130元，共计5252元，由被告李华春负担（此款原告中国建设银行股份有限公司湖北省分行已垫付，被告李华春随上述判决款项一并给付原告中国建设银行股份公司湖北省分行，被告湖北省禾正行投资有限公司对此承担连带责任）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 李海燕
人民陪审员 刘 芳
人民陪审员 梅香兰
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 叶 俊