广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤1202民初89号
原告：中国工商银行股份有限公司肇庆分行，住所地广东省肇庆市端州区端州三路34号，组织机构代码89527972-6。
负责人：吴伟科，该行行长。
委托代理人：谢永权、任建超，该行职员。
被告：陆彩平，女，1956年9月2日出生，汉族，住广东省肇庆市鼎湖区，
被告：梁某，女，1986年11月15日出生，汉族，住广东省肇庆市鼎湖区，
被告：邓某，女，2013年10月16日出生，汉族，住广东省肇庆市鼎湖区，
法定代理人：梁某，具体情况详见被告梁某。
被告：肇庆市高诚房地产开发有限公司，住所地广东省肇庆市106区肇庆大道南则蓝塘四路海伦堡花园内，组织机构代码79771270-9。
法定代表人：林英杰，该公司总经理。
委托代理人：屈清红，该公司法务代表。
原告中国工商银行股份有限公司肇庆分行诉被告邓志宏、肇庆市高诚房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案,本院立案受理后,因被告邓志宏死亡，根据原告的申请，本院依法追加了邓志宏的继承人陆彩平、梁某、邓某为本案被告参加诉讼，并依法组成合议庭,于2016年7月15日及7月22日二次公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司肇庆分行的委托代理人谢永权，被告陆彩平、梁某（也是邓某法定代理人）、肇庆市高诚房地产开发有限公司的委托代理人屈清红参加了第一次开庭审理；原告中国工商银行股份有限公司肇庆分行的委托代理人谢永权，被告梁某（也是邓某法定代理人），参加了第二次开庭审理。被告陆彩平、肇庆市高诚房地产开发有限公司没有参加第二次开庭审理。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司肇庆分行诉称：2013年2月1日，邓志宏、肇庆市高诚房地产开发有限公司与我行签订《个人购房借款／担保合同》(房信字肇庆行分营支行[2013]年001号)，被告邓志宏向我行借款49万元(其中住房公积金借款23万元和商业住房借款26万元)，借款用于购买位于肇庆市××州区××伦堡××房，借款期限30年(自2012年3月26日至2043年5月1日止)，借款由邓志宏提供所购买的房地产设定抵押，并到房产管理部门办理抵押登记(他项权证号：粤房地预登肇字第0100045263号)，借款同时由肇庆市高诚房地产开发有限公司提供担保，合同约定从放款日次月起按月等额本息还款。至2015年10月20日，住房公积金借款本息248419.16元，包本金227855.83元（其中正常本金219922.78元，逾期本金7933.05元)，利息20563.33元；至2015年10月20日商业住房借款本息291091.29元，包括本金258665.11元(其中正常本金251617.51元，逾期本金7047.60元)，利息32426.18元。我行根据合同约定于2013年3月26日和2013年5月1日分别发放了住房公积金贷款23万元和银行商业住房贷款26万元。但被告未按《个人购房借款／担保合同》约定履行还款义务。截至2015年10月20日二笔借款当前逾期24期，共欠本息539510.45元，包括本金486520.94元（其中正常本金471540.29元，逾期本金14980.65元），利息52989.51元。经我行多次向借款人催收均无结果，被告的行为已构成违约，严重损害了我行的合法权益。依据《个人购房借款／担保合同》第十四条和其他条款的约定及国家有关法规规定，依法提起诉讼。
由于邓志宏己死亡，原告变更了诉讼请求为：1、判令被告陆彩平、梁某、邓某向原告偿还本息539510.45元，其中本金486520.94元，利息、罚息、复利52989.51元（利息、罚息、复利计至2015年10月20日，之后按中国人民银行相关规定和《个人购房借款／担保合同》的约定计算至借款本息还清之日止）；2、判令我行对邓志宏提供的作为借款抵押物的位于肇庆市端州区蓝塘四路1号海伦堡花园第11座2404房的房地产享有优先受偿权；3、判令被告肇庆市高诚房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；4、判令被告承担本案全部诉讼费用及实现债权的费用。
被告陆彩平、梁某、邓某辩称：原告起诉时间与欠款时间之间已经超出了二年的诉讼时效，我方无需向原告还款。原告的三份催收通知书是寄送至海伦堡的房屋地址，该房屋至今没有收楼，没有人居住，这样是没有效力的。
被告肇庆市高诚房地产开发有限公司辩称：邓志宏向原告提供了房产作为借款的担保，我司仅在处理抵押物所得不足以清偿债务时，才承担连带清偿责任。2013年2月1日，原告与邓志宏和我司签订《个人一手住房贷款合同》，原告按合同约定向邓志宏发放按揭贷款。合同约定：邓志宏赋予原告合同约定的抵押物第一优先受偿权，如到期不能如期偿还贷款本息，原告有权按合同规定的形式处分抵押的房屋。此后，原告与邓志宏对合同约定的房地产办理了抵押登记手续，原告取得了抵押权。根据《中华人民共和国担保法》第二十八条“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”的规定，作为保证人的我司应在原告对抵押房屋折价、拍卖、变卖所得的价款依法享有优先权后不足清偿其债权时才承担保证责任。而合同约定的抵押房屋的价值足以清偿原告的债权，且原告现尚未行使物的担保权，我司无需承担连带清偿责任。综合以上，请肇庆市端州区人民法院依据事实和法律，驳回原告的所有诉讼请求，以维护我司的合法权益。
经审理查明：2013年2月1日，原告与邓志宏、肇庆市高诚房地产开发有限公司签订了一份《个人购房借款／担保合同》(房信字肇庆行分营支行[2013]年001号)，约定：被告邓志宏向原告借款49万元(其中住房公积金借款23万元，商业住房借款26万元)，用于购买位于肇庆市××州区××伦堡××房，借款期限30年(自2012年3月26日至2043年5月1日止)，按月等额本息还款。借款由邓志宏提供所购买的房地产设定抵押，并到房产管理部门办理抵押预登记(他项权证号：粤房地预登肇字第0100045263号)，同时肇庆市高诚房地产开发有限公司也为上述借款提供了担保。合同签订后，原告依合同约定于2013年3月26日和2013年5月1日分别发放了住房公积金贷款23万元和银行商业住房贷款26万元。借款后，邓志宏没有依约还款，截至2015年10月20日二笔借款当前逾期24期，共欠本息539510.45元，包括本金486520.94元（其中正常本金471540.29元，逾期本金14980.65元），利息、罚息、复利52989.51元。原告多次催收无果，遂向本院提起诉讼。
另查明：被告陆彩平是邓志宏的母亲，被告梁某是邓志宏的配偶，被告邓某是邓志宏的女儿。
本院认为：本案为金融借款合同纠纷。被告陆彩平、肇庆市高诚房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由，视为放弃质证和抗辩的权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法缺席审判。原告与邓志宏、肇庆市高诚房地产开发有限公司签订的《个人购房借款／担保合同》,是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，上述合同合法有效，应受法律保护。双方当事人应按照合同的约定享受权利和履行义务。原告依约贷款给邓志宏，邓志宏借款后没有按照约定还款付息，显属违约，依法应承担违约责任。
一、关于被告提出诉讼时效的抗辩，虽然从借款之日至原告起诉已过二年，但本案为银行按揭借款，借款各期还款具有延续性，且被告在按揭期限有还款，借款人没有依约还款时，原告也向借款人发出催收通知，因此，被告提出诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。
二、关于原告要求被告陆彩平、梁某、邓某立即偿还借款本息的诉讼请求的问题。1、被告陆彩平是邓志宏的母亲，被告梁某是邓志宏的配偶，被告邓某是邓志宏的女儿，三被告是邓志宏的第一顺序继承人，并非债务人，故原告要求被告陆彩平、梁某、邓某偿还邓志宏欠其所有的借款本息理据不充分，本院不予支持；但由于被告陆彩平、梁某、邓某没有放弃对邓志宏财产的继承，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定，被告陆彩平、梁某、邓某应在继承邓志宏财产价值范围内对邓志宏的债务承担清偿责任。2、至2015年10月20日邓志宏拖欠原告借款本金486520.94元，利息52989.51元（利息计至2015年10月20日）,事实清楚,本院予以确认，该欠款由被告陆彩平、梁某、邓某立在继承邓志宏财产价值范围内承担清偿责任。
三、关于原告要求对邓志宏提供的作为借款抵押物的位于肇庆市端州区蓝塘四路1号海伦堡花园第11座2404房的房地产享有优先受偿权的诉讼请求。虽然双方就肇庆市端州区蓝塘四路1号海伦堡花园第11座2404房作抵押到房产管理部门办理抵押预登记(他项权证号：粤房地预登肇字第0100045263号)，但上述房屋的所有权至今尚未转移至邓志宏的名下，亦未办理正式的抵押登记手续，依法应认定上述房屋的抵押权未设立，原告要求对肇庆市端州区蓝塘四路1号海伦堡花园第11座2404房享有优先受偿权的诉讼请求，于法无据。本院不予支持。
四、关于原告要求被告肇庆市高诚房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求。《个人购房借款／担保合同》第二十六约定被告肇庆市高诚房地产开发有限公司对贷款提供连带责任保证，在邓志宏没有还本付息的情况下，被告肇庆市高诚房地产开发有限公司没有履行担保责任，亦属违约，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，被告肇庆市高诚房地产开发有限公司应对邓志宏的债务承担连带清偿责任，原告该诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十九条第（一）项、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、邓志宏尚欠原告中国工商银行股份有限公司肇庆分行借款本金486520.94元、利息52989.51元（利息计至2015年10月20日，之后利息、罚息、复利按中国人民银行相关规定和《个人购房借款／担保合同》的约定计算至借款本息还清之日止）。
二、被告陆彩平、梁某、邓某立在继承邓志宏财产价值范围内对上述债务承担清偿责任；并应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国工商银行股份有限公司肇庆分行清偿上述债务。
三、被告肇庆市高诚房地产开发有限公司对上述第一判项确定的债务承担连带清偿责任。
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司肇庆分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费9271元（原告已交纳），由被告陆彩平、梁某、邓某立在继承邓志宏财产价值范围内承担，被告肇庆市高诚房地产开发有限公司连带承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 欧凯华
审 判 员 杜宁光
人民陪审员 邓亚珍
二〇一六年八月十八日
书 记 员 钱颖连