江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终1097号
上诉人（原审被告）侍恩生，男，1954年9月10日生，汉族。
委托代理人石志忠，江苏联创伟业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）竺青，女，1969年5月12日生，汉族。
委托代理人刘梅，女，汉族，南京众城检修安装有限公司职工。
上诉人侍恩生因与被上诉人竺青房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2015）六沿民初字第915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
竺青原审诉称，竺青于2010年7月28日购买了南京市六合区大厂园西路51号至151号门面房（单号），交房日期为2011年1月1日，即自2011年1月1日起由竺青收取所购门面房租金。侍恩生长期占用园西路79号门面房，且未向竺青支付租金，故起诉要求判令侍恩生将涉案门面房返还给竺青，并支付2011年1月1日至2015年7月的租金损失62600元及相应利息（自起诉之日起至实际返还之日止，按同期银行贷款利率计算）。
侍恩生原审辩称：一、侍恩生签订的是与南京市大厂区地产发展中心（以下简称地产中心）达成的关于阳光权的补偿协议，不是租赁协议，竺青、侍恩生之间不存在租赁关系；二、不同意将涉案门面房返还给竺青，也不同意支付租金，侍恩生没有义务代竺青收取租金。
原审法院经审理查明，侍恩生系南京市六合区大厂新华五村35幢101室住户。2002年8月16日，侍恩生与地产中心签订一份《协议》，内容为：甲方（即地产中心）于乙方（即侍恩生）居住的新华五村35幢南侧新建门面房一排，受地形地貌的限制，门面房高出小区地坪，致使其与后排的35幢住宅楼局部地段的建筑距离达不到1：1.1国家规范要求，直接影响到35幢101室侍恩生住户的采光、通风，为此经双方多次协商，达成协议如下：1.为弥补乙方居住条件受到的影响，甲方将门面房41、42号一间半（现为南京市六合区大厂园西路79号、81号）租赁给乙方经营，租金按甲方对外租金的一半收取，乙方租赁的门面房服从物业管理，缴付物业管理费。2.甲方因建设门面房后面的道路、围墙，占用了乙方的部分院落，因此同意将乙方院墙东侧的一块零星剩余地坪调给乙方使用。3.本合同一式六份，甲方执五份、乙方执一份，自签字之日起生效。今后若乙方本人不再居住在新华五村35幢101室时，本合同自行失效。
同年12月，侍恩生与地产中心根据前述协议签订一份《租赁合同》，约定月租金337.5元（已是一半租金），租期一年，自2003年1月1日至2003年12月31日，侍恩生亦按约向地产中心支付了2003年1月至2003年9月30日的租金计3037.5元，后因南京瑞凯房地产开发有限公司（以下简称瑞凯房地产公司）接手相关门面房，侍恩生自2003年10月起开始向瑞凯房地产公司支付租金。前述租赁合同到期后，侍恩生与瑞凯房地产公司未再另行签订租赁合同，瑞凯房地产公司收取的租金随年有增涨。2010年5月，竺青从瑞凯房地产公司处购买了园西路79号门面房（以下称案涉门面房），并于同年7月28日取得房屋所有权证。2011年，竺青、侍恩生曾就租赁门面房进行协商，侍恩生要求继续适用《协议》约定的租金标准，即按对外租金的一半计算，竺青不予认可，双方未能达成一致。
2015年1月28日，侍恩生将案涉门面房转租给夏宇，租期自2015年2月1日至2015年12月30日，月租金1000元。夏宇向侍恩生支付了前6个月的租金6000元。2015年6月16日，竺青提起本案诉讼，诉讼中夏宇将案涉门面房转租给案外人刘兴斌；同年7月31日，竺青与刘兴斌签订一份《房屋租赁合同》，将案涉门面房出租给刘兴斌，每月收取租金1100元，租期自2015年8月1日至2017年7月31日，嗣后竺青撤回了对夏宇的起诉，但仍坚持要求侍恩生返还租赁房屋，并支付2011年1月至2015年7月的租金损失。
原审法院另查明，案涉门面房为半间，面积约为12平方米，与其面积相当的同一地段门面房为园西路59号，后一门面房正常租金情况为：2011年租金7200元／年、2012年租金8400元／年、2013年租金9600元／年、2014年租金10800元／年、2015上半年租金6000元／六个月。
原审法院认为，侍恩生与地产中心达成的《协议》，包括两部分，其中第一条内容已明确了双方关于园西路79号、81号一间半门面房的财产关系，即租赁关系。该部分约定，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，但该部分内容关于租赁期限的约定，依附第三条之规定，即“乙方本人不再居住在新华五村35幢101室房屋，合同自行失效”，可能违反国家关于租期不超过二十年的规定，故双方的租赁关系有效期，既以侍恩生居住地改变为衡量标准，又自2003年1月1日起不得超过二十年。
前述协议是基于建房行为影响到侍恩生阳光权而达成的，侍恩生主张是补偿协议本身没有错，但也得不出其可以无偿占有案涉门面房的意思。该协议对双方租赁关系中的权利义务，已作明确约定，侍恩生应当遵守。侍恩生不对外出租经营案涉门面房，不能免除其依约交租的合同义务，除非双方解除终止协议，否则存在违约可能。竺青自2010年7月28日经购买方式取得案涉门面房产权后，不破坏原有租赁关系，且自动替代了地产中心的出租人地位，因此，竺青享有向侍恩生收租的合同权利。
根据协议约定，租金按竺青对外租金的一半收取，故可参照同地段、同面积门面房正常出租的租金一半计收，即2011年1月1日至2015年7月31日的总租金为43000元（7200元＋8400元＋9600元＋10800元＋2015年1-7月租金7000元），侍恩生应支付竺青215**元。对竺青要求侍恩生返还租赁房屋的诉讼请求，原审法院不予支持。关于竺青越过侍恩生出租案涉门面房的侵权问题，双方可另案处理。原审法院依照《中华人民共和国合同》第四十四条、第六十条、第二百一十四条、第二百二十六条、第二百二十九条的规定，判决：一、侍恩生于判决生效之日起10日内向竺青支付21500元；二、驳回竺青的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费1540元，由竺青负担1016元、侍恩生负担524元。
上诉人侍恩生不服原审判决，向本院提起上诉称：一、地产中心将涉诉房产转让给瑞凯房地产公司，后者再将涉诉房产转让给被上诉人，上诉人不知情，也未见任何通知。自起诉之前，被上诉人未曾要求支付房屋租金。依据民法通则的规定“延付或者拒付租金的诉讼时效为一年”。被上诉人未在合理期间内主张租金，最多也只能主张自起诉日近一年的租金；二、上诉人与地产中心的《协议》，实质是一份补偿协议，约定“租金按甲方对外租金的一半收取”将房产租赁的受益一半补偿给上诉人，并且约定了解除条件，即上诉人不再居住在新华五村35幢101室。地产中心带有政府性质，租金标准需对外公布，让上诉人知晓，被上诉人取得房屋产权后，承继《协议》时，也应当履行此义务。被上诉人从未公布过租金标准。此外，门面房租金因为位置不同价格差异也很大，并非统一标准。现一审法院仅与周边房屋进行比较就得出租金标准的结论，并依此判决，不符合实际情况。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人竺青辩称，2011年上半年，上诉人提出要签订租赁合同，并支付一半的租金，租金标准为800元／月，计4800元，当时被上诉人对上诉人与地产中心的协议就提出了异议，并没认可，故与上诉人未签订租赁合同。如果上诉人只支付被上诉人前一年的租金，则上诉人与地产中心的协议就需解除。原审涉案房屋租金标准是参照周边57家房屋计算的。上诉人与地产中心的协议不能违背国家法律法规。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审中，上诉人对原审查明的同一地段门面房租金情况有异议，认为其租金标准是根据被上诉人提供的证据认定的，如按此标准计算，上诉人就不能获得自己应得的利益。
双方当事人对原审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。
本院二审期间，上诉人提供了与2011年2月其与李峰签订的一份《房屋租赁协议》、李峰出具的“证明”一份，上述协议中约定园西路79号房屋，租期自2011年3月1日至2012年2月30日，面积约13平方米，租金600元／月。用于证明涉案房屋对外出租的实际价格且上诉人是按照该租金标准收取的。被上诉人对上述《房屋租赁协议》和“证明”的真实不予认可，认为上诉人原审期间陈述涉案房屋空置了三、四年，现又称出租了，前后相互矛盾。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案中，上诉人与地产中心签订的《协议》中，关于双方确立租赁关系的约定系双方真实意思表示，合法有效，但关于租赁期限的约定，不得违反法律法规的强制性规定，故原审认定双方租赁关系的有效期既以上诉人居住地改变为衡量标准，又自2003年1月1日起不得超过二十年于法有据。《协议》的产生与地产中心建房行为影响到上诉人的阳光权这一事实有关，因此该协议带有补偿的性质，就租金数额进行了适当让步，但并不表示上诉人可以无偿占有涉案房屋。该协议中关于租金的约定，上诉人应当遵守，其是否对外转租房屋或收取的租金数额是否偏少都不影响其依约履行交租义务。被上诉人经购买方式取得涉案房屋的产权后，上诉人对涉案房屋在租赁合同约定的期限内的承租权不因房屋买卖而受到影响，被上诉人作为租赁关系的出租方，有权向上诉人收取租金。根据《协议》约定，租金按甲方对外收取租金的一半收取，原审期间，被上诉人提供的租赁合同、租金收据、银行对账单等证据证明了涉案房屋周边相同面积门面房的租金情况，上诉人对该事实予以否认，但未能提供证据证明自身的观点，本院对其主张原审查明涉案房屋周边房屋租金数额错误的意见，不予认可。因上诉人与地产中心签订的《协议》中，并未明确租金的支付时间，故对上诉人认为被上诉人的主张超出诉讼时效的上诉理由本院亦不予采纳。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费337.5元，由上诉人侍恩生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 白文虎
二〇一六年四月二十日
书 记 员 孙雪松