重庆市忠县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝0233民初4279号
原告：重庆市忠县新源小额贷款有限责任公司,住所地忠县忠州镇人民路3号，组织机构代码56872026-2。
法定代表人：罗世柏，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：谢文，重庆洛书律师事务所律师，特别授权。
被告：罗玲，女，汉族，1965年4月13日出生，住重庆市忠县。
委托诉讼代理人：李洪涛，重庆百君律师事务所律师。
被告：周忠康，男，汉族，1967年11月6日出生，住重庆市忠县。
委托诉讼代理人：李洪涛，重庆百君律师事务所律师。
被告：李洪，男，汉族，1968年4月7日出生，住重庆市忠县。
被告：任泽秀，女，汉族，1970年8月9日出生，住重庆市忠县。
原告重庆市忠县新源小额贷款有限责任公司（以下简称新源小贷公司）与被告罗玲、周忠康申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年7月26日立案后，依法由审判员付荣慧担任审判长，与人民陪审员谭明和、张绍炳组成合议庭，共同负责案件的审判，于2017年8月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谢文和被告罗玲、周忠康及其委托代理人李洪涛到庭参加了诉讼。后因原告申请追加李洪、任泽秀为本案的被告，本案合议庭组成人员变更为审判员史建军担任审判长，与审判员付荣慧、人民陪审员谭明和组成合议庭，共同负责案件的审判，并于2017年12月11日再次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谢文和被告罗玲、周忠康、任泽秀到庭参加了第二次诉讼，被告李洪经依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告新源小贷公司向本院提出诉讼请求：1、不服忠县人民法院作出（2017）渝0233执异42号民事裁定书，请求继续执行忠县XX镇XX路XX号商服用房（房地产权证号为：XX房地证字第**号）；2、被告一、被告二承担诉讼费用。事实和理由：新源小贷公司诉李洪、任泽秀、重庆钢运装饰工程有限公司、忠县鸿汇置业代理有限公司、常睿耘金融借款合同纠纷一案，忠县人民法院已经作出（2016）渝0233民初373号民事调解书。确认重庆市忠县新源小额贷款有限责任公司对李洪、任泽秀提供的位于忠县XX镇XX路XX号商服用房（房地产权证号为：XX房地证字第**号）抵押物拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。新源小贷公司在申请执行李洪、任泽秀提供的抵押物的过程中，罗玲、周忠康以购买了上述商铺为由，提出执行异议，忠县人民法院作出（2017）渝0233执异42号民事裁定书，裁定中止对忠县XX镇XX路XX号商服用房（房地产权证号为：XX房地证字第**号）摊位的执行。新源小贷公司不服忠县人民法院作出的（2017）渝0233执异42号民事裁定书，认为裁定中止执行已经抵押的商铺是错误的，故提起执行异议之诉，请求人民法院继续执行该商铺。
被告罗玲、周忠康辩称：罗玲、周忠康和李洪、任泽秀签订的商铺买卖合同真实合法有效，买卖关系成立，罗玲、周忠康系全款购买，已支付全部房款以及手续费，涉案房屋已于2011年5月11日交付，被告也一直连续占有、使用该房屋，并另外出租收取租金，原告在进行放款时没有进行调查，没有对实际状况进行了解，因此原告方存在过错。李洪实际上早已明确告知原告，涉案房屋已经出卖。原告提及的（2016）渝0233民初373号民事调解书，本身没有将涉案房屋现状调查清楚，两案被告也未参与该案诉讼，所以该调解书对本案没有效力。依据最高院相关司法解释，原裁定应当予以维持。
被告任泽秀辩称：案涉商铺，产权是钢运房产代理出售，钢运房产出售后，任泽秀和李洪并没有收到房款。但是卖房在前，抵押给新源小贷公司在后。李洪、任泽秀在向新源小贷公司贷款时，已经明确向原告方说明了房屋已被出售，只是没过户的事实，并将案涉商铺的房产证交付给了新源小贷公司。新源小贷公司在放款一年后才办理了抵押登记。钢运房产在将房屋出售给杨雪梅、马金龙后，多次通知其去过户，但罗玲、周忠康嫌税费过高，一直未去办理过户登记，现在对案涉商铺是否继续执行，法院依法判决。
被告李洪未到庭参加诉讼，也未向本院提供书面答辩意见和证据材料。
经审理查明，2011年5月11日，罗玲、周忠康与重庆钢运置业代理有限公司忠县分公司（以下简称钢运忠县分公司）、李洪、任泽秀签订《房地产买卖及经纪合同》，其主要内容如下：1、罗玲、周忠康与李洪、任泽秀通过钢运忠县分公司购买及出售位于忠县XX镇XX路XX号XX房屋（以下简称该物业），建筑面积13.11平方米，套内面积,6.12平方米，房地产权账号为XX房地证XX字第XX号；2、该物业转让成交价为298908元，罗玲、周忠康在签署合同是交纳定金84368元予李洪、任泽秀，李洪、任泽秀将该物业合法有效证件交予钢运忠县分公司代为托管，用于办理房屋产权过户手续。罗玲、周忠康在2010年5月10日前一次性支付剩余房款214540元，存入钢运忠县分公司银行监管账户或指定银行监管账户代为托管；3、罗玲、周忠康支付5978元给钢运忠县分公司作为购买该物业的服务佣金；4、买卖双方过户所产生的税费概由罗玲、周忠康支付，以国家实际收取的为准。同日，罗玲、周忠康还和钢运忠县分公司签订《XX广场商铺租赁合同》，约定罗玲、周忠康将XX购物广场第X层XX号商铺（建筑面积13.11平方米，套内面积6.12平方米）出租给钢运忠县分公司，租赁期限自2011年5月11日起至2015年12月14止，2011年5月11日至12月14日的租金为15992元，以后四年每年租金为26902元。罗玲在签订《房地产买卖及经纪合同》之前的2011年3月31日分两次向钢运忠县分公司交购房定金84368元和佣金5978元，在2011年5月11日，周忠康通过银行转账交给案外人李艳198540元。随后几年，均由罗玲、周忠康在收取该商铺的租金。
2013年7月19日，新源小贷公司与被告李洪、任泽秀签订新源个借2013年高字第001号最高额合同，约定2013年7月22日至2016年7月31日间，新源小贷公司可向被告李洪、任泽秀发放不超过500万元贷款。新源小贷公司于同日与被告李洪、任泽秀、常睿耘签订《最高额抵押合同》，约定李洪、任泽秀以位于重庆市忠县XX镇XX路XX号五处商服用房（房产证号：XX房地证XX字第**号、XX房地证XX字第XX号、XX房地证XX字第XX号、XX房地证XX字第XX号、XX房地证XX字第XX号）常睿耘以位于重庆市忠县XX镇XX路XX号的一处商服用房（房产证号：XX房地证XX字第**号）为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记（XX房地证（押）XX字第XX号）。同日，重庆钢运装饰工程有限公司、重庆鸿汇置业代理有限公司与新源小贷公司签订新源保证字（2013）高第001号保证合同，约定二公司为借款债务提供连带责任保证。上述合同签订后，新源小贷公司向李洪、任泽秀发放了贷款，李洪、任泽秀也及时归还了贷款。2015年3月19日，李洪、任泽秀再次向新源小贷公司贷款500万元，约定期限6个月，于2015年9月18日到期，约定合同期内利率为21.4%，贷款逾期利率上浮50%，未按时支付利息，按照规定计收复利。贷款到期后，李洪、任泽秀未归还贷款本息。
2016年1月26日，新源小贷公司向本院起诉李洪、任泽秀、重庆钢运装饰工程有限公司、重庆鸿汇置业代理有限公司、常睿耘金融借款合同纠纷一案，经新源小贷公司申请，本院于2016年2月26日依法作出（2016）渝0233民初373号民事裁定书，将李洪、任泽秀所有的位于重庆市忠县XX镇XX路XX号商服用房五套（房地产权证号：XX房地证XX字第**号、XX、XX、XX、XX）和常睿耘所有的位于重庆市忠县XX镇XX路XX号商服用房一套（房地产权证号：XX房地证XX字第**号）予以查封。该案经本院组织调解，当事人自愿达成如下协议：一、李洪、任泽秀在2016年9月5日前向新源小贷公司偿还借款本金500万元；二、新源小贷公司自愿放弃利息、罚息、复利等其他诉讼请求；三、新源小贷公司对李洪、任泽秀提供的抵押物即位于重庆市忠县XX镇XX路XX号五处商服用房（房产证号：XX房地证XX字第**号、XX房地证XX字第XX号、XX房地证XX字第XX号、XX房地证XX字第XX号、XX房地证XX字第XX号）以及常睿耘提供的抵押物即位于重庆市忠县XX镇XX路XX号的一处商服用房（房产证号：XX房地证XX字第**号）拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；四、案件受理费52022元、保全费5000元由李洪、任泽秀负担；五、重庆钢运装饰工程有限公司、重庆鸿汇置业代理有限公司对上述第一、第四项债务承担连带清偿责任。本院制作了（2016）渝0233民初373号民事调解书，对上述调解协议内容予以确认。
调解书生效后，新源小贷公司申请本院执行，在执行过程中，罗玲、周忠康提出执行异议，请求解除对忠县XX镇XX路XX号商服用房（房地产权证号为：XX房地证XX字第**）的查封。本院于2017年7月12日作出（2017）渝0233执异42号执行裁定书，裁定中止对重庆市忠县XX镇XX路XX号商服用房（房地产权证号为：XX房地证XX字第**）摊位的执行。新源小贷公司不服该裁定，向本院提起执行异议之诉，请求继续执行重庆市忠县XX镇XX路XX号商服用房（房地产权证号为：XX房地证XX字第**）并由被告承担诉讼费用。
另查明，钢运忠县分公司于2009年8月6日成立，于2012年5月29日注销。XX购物广场第X层XX号商铺与忠县XX镇XX路XX号商服用房（房地产权证号为：XX房地证XX字第**）摊位系同一商业摊位，该摊位在2011年2月1日办理了产权登记。
上述事实，有原、被告在庭审中的一致陈述，原告提供的重庆市房地产权证（抵押专用）、最高额合同、最高额抵押合同、重庆市房地产抵押合同、最高额贷款分合同，被告罗玲、周忠康向本院提供的《房地产买卖及经纪合同》、李洪出具的证明、收据三张、汇款申请书XX广场商铺租赁合同、执行裁定书、房屋产权证书、银行对账单和收款回单，本院依法调取的钢运忠县分公司的登记信息等证据佐证。本院对上述证据的合法性、客观性、关联性予以采信。
本院认为，本案的原告是另一执行案件的申请执行人，申请执行人系对执行异议裁定不服而提起的诉讼，故本案案由应为申请执行人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。同时，该规定第二十八条就对排除情形作出了明确规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，罗玲、周忠康在2011年5月11日与李洪、任泽秀、钢运忠县分公司签订《房地产买卖及经纪合同》，其合同内容约定了所购房屋的具体位置、面积、价格、支付方式、办证费用的承担等，并且罗玲、周忠康已将房款支付给了钢运忠县分公司，李洪、任泽秀在事后也认可将房屋卖给了罗玲、周忠康，故罗玲、周忠康在法院查封之前已与李洪、任泽秀签订合法有效的书面买卖合同。罗玲、周忠康在购买房屋的当日就将房屋租赁给钢运忠县分公司，并连续多年收取租金，应视为从2011年5月起就对该房屋合法占有并使用。罗玲、周忠康在购买该商铺时，约定由钢运忠县分公司办理产权过户登记，但至今仍未办理，并非因罗玲、周忠康自身的原因造成。因此，罗玲、周忠康就案涉商铺所主张的权利足以排除新源小贷公司的执行申请，新源小贷公司的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零六条、第三百一十三条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条的规定，判决如下：
驳回重庆市忠县新源小额贷款有限责任公司的诉讼请求。
案件受理费1800元，由原告重庆市忠县新源小额贷款有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 史建军
审 判 员 付荣慧
人民陪审员 谭明和
二〇一八年一月十五日
书 记 员 李克桢