广西壮族自治区南宁市江南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江民一初字第2126号
原告沈锡业。
委托代理人罗深艺，广西国桂律师事务所律师。
委托代理人李世星，广西国桂律师事务所实习律师。
被告广西百益投资有限公司。
法定代表人周红，董事长。
委托代理人陈玉清、陈海珍，该公司职员。
原告沈锡业诉被告广西百益投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年10月26日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月23日、2016年1月25日，两次公开开庭进行审理，并已言词辩论终结。原告沈锡业及其委托代理人罗深艺律师，被告广西百益投资有限公司的委托代理人陈玉清、陈丽珍，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈锡业诉称：2015年7月23日，原告与被告签订租赁合同，租赁被告公司坐落于南宁市XX路45号的XX批零中心的B-3-039号商铺。原告于当日交纳商铺的12个月的租金11000元、水电周转金1500元、保证金10000元，水池费用2300元、3个月的物业服务费600元。经营中，原告购买制氧机、铁盘、篮子、氧气管、氧头、氧石、氧排、细管等设备支出12260元；购买氧气瓶支出11940元。2015年7月26日开始经营，至7月31日，都是从被告公司进货活虾，因进货价高，原告每天都亏损。2015年8月1日至8月4日，原告垫资从其他地方进货活虾后转批给其他承租户，这几天可以赚点钱。其后几天又都亏损。2015年8月20日，原告自行进货活虾3909斤运输到XX批零中心，被被告的保安禁止卸货。原告不得已转到菠萝岭市场折价销售，当天亏损8588元。此后被告原告在禁止XX批零中心营业，并把B-3-039号商铺转租给他人。被告的行为已经构成违约，应赔偿原告的损失。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令被告：一、继续履行租赁合同；二、赔偿原告经济损失58188元；三、承担本案的诉讼费。原告当庭增加诉讼请求：请求法院判令被告赔偿原告在2015年8月21至2015年12月24日期间停业的损失36900元。被告广西百益投资有限公司答辩称：被告与原告未签订正式的书面合同。本案原告先行违约，双方不能继续履行租赁合同。被告与原告于2015年7月23日口头达成铺面租赁协议。原告入场后，并没有签订书面租赁合同。原告在入场经营中违反了被告的管理规定，影响了市场的正常经营。被告经多次沟通无效后，认为原告的行为扰乱了市场经营秩序，只能终止双方的租赁关系。因此，被告不同意再继续履行租赁合同。原告的各项诉讼请求没有法律依据。基于原告不按规则经营构成违约，被告于2015年8月20日通知原告于当日到被告处结清货款及水电费等，并终止合同。原告预交的租金、水电费、物业费在据实结算后剩余款项可以退给原告；原告违反经营规则的，保证金10000元应予没收。声明：请求法院驳回原告的诉讼请求。
根据原告起诉与被告的答辩，归纳本案的调查要点：一、原告与被告是否订立租赁合同？履行情况如何？二、讼争商铺的现状？争议焦点：一、原告与被告订立的租赁合同效力如何？二、如合同有效，是否存在违约行为？三、原告主张继续履行合同，是否成立？四、原告主张的各项损失，是否成立？
原告提交的证据材料：1.收费收据；2.《租赁合同》复印件；3.被告于2015年8月20日作出的《通知》；4.定货承诺书；5.白沙工商行政管理所的《合同纠纷简易调解记录》；6、南国早报的报道；7、村委会的《证明》。
原告方的证人顾某、王某、沈某、董某出庭作证。
证人顾某的证言的主要内容：证人在2015年8月20日从广西合浦县的养殖场为原告运输活虾约4000斤到南宁市，大约在当日凌晨1-2时许，到被告的XX批零中心卸货，后遭到被告方的保安的阻挠。原告让证人将虾运输到离XX批零中心约3公里外的菠萝岭市场卸货。卸货结束时将近天亮。证人当日运输的活虾未称重量。
证人王某的证言的主要内容：证人在2015年8月20日为原告卸货活虾。以证人的经验，一车活虾从xx县养殖场运输到南宁市，成活率约为九成。证人认为当天在XX批零中心卸货时，虾的成活率还有九成，到菠萝岭卸货时，成活率最多两、三成了。
证人沈某的证言的主要内容：证人是受雇于原告的员工。证人认为，原告在XX批零中心经营时，购买了制氧机、铁盘、篮子、氧气管、氧头、氧石、氧排、细管等出售海鲜所必备的设备。
证人董某的证言的主要内容：证人是在XX批零中心的经营户，铺位编号B4028，证人与被告于2015年6月24日签订合同，2015年7月11日正式进场经营，2015年8月27日后被被告方赶出市场。
被告未提交证据材料。
被告的委托代理人陈述，原告经营中实际使用的水电，产生的费用为41.5元。原告对此陈述无异议。
本院认证：当事人无异议的事实与证据，本院予以采信；当事人持争议的证据、主张及抗辩，本院依法审核认定。
原告提交的证据2系案外他人与被告签订的《租赁合同》的复印件，隐去了商铺的位置，合同期限与原告主张的合同期限不同，不能证明原告也与被告签订了书面《租赁合同》的事实。
原告证据3《通知》，未加盖被告公司公章，原告也未能证明该书证上签名人的身份，被告又予以否认的，本院对该证据材料不予采信。
原告在2015年8月20日购买的活虾，其未提交购买凭证或合同、未申请出卖人出庭作证。原告证据7的出证明方是村民委员会，不是原告购买活虾的买卖合同的当事人，村民委员会对购买活虾这件事没有作证能力。原告方申请的证人顾某，其证言存在矛盾之处：证人自述其汽车最大载重量为5000斤；当日用虾桶和笼装虾，一桶有24笼-26笼，一桶大概有400多斤，虾的重量证人估计为3000-4000斤；但车上同时还有三个大的氧气钢瓶（运输活虾中途要充氧）、再加上冰块等物所占用的空间和重量未予扣除；且证人又称当日运输的活虾没有过磅称重；故该证人对当日活虾的总重量仅是推测而来，本院不予采信。证人王某作证时表示不知道当日原告购买活虾的总重量。综上分析，原告关于当日购买活虾的总重量的事实，证据不足，举证不能。
经审理查明：被告广西百益投资有限公司是企业法人，经营范围：对农贸市场的投资、开发；水产品及海鲜产品批发、零售（凭许可证经营）等。坐落于南宁市xx路45号的XX批零中心，由被告方统一出租。
2015年7月23日，原告向被告交纳XX批零中心的B-3-039号商铺的12个月的租金11000元、水电周转金1500元、保证金10000元，水池费用2300元、3个月的物业服务费600元；被告向原告出具收费收据。原告自当日起实际在B-3-039号商铺开始经营。被告已为原告在B-3-039号商铺建造水池。2015年8月20日，被告以原告扰乱市场营业秩序为由，禁止原告在B-3-039号商铺经营。该商铺现已由被告另行租予案外他人。
2015年9月24日，原告与被告在南宁市工商行政管理局白沙工商行政管理所主持下，双方协商：“销毁原告签字的合同”，由被告收取各项费用，在扣除各项支出后，凭票向原告退款；对原告损失未能达成一致意见，原告保留诉讼的权利。
本院认为：当事人的合法权益受法律保护。
当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，由《中华人民共和国合同法》第三十二条，明文规定。原告陈述其在六份书面合同上已签名、按捺指印，合同原件交给被告方去盖章；被告方陈述，未与原告签订正式的书面合同。综合双方的当事人的陈述、结合本案其他证据，根据上述法律规定进行分析，本院认为，根据现有证据判断，合同只有原告单方签字，没有证据证明被告已在合同上签字或盖章的，双方未签订书面合同。
当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，由《中华人民共和国合同法》第十条，明文规定，本案当事人虽然未签订书面合同，但根据原告已交纳的各项费用、原告在B-3-039号商铺实际经营一段时间的事实判断，原告与被告订立了口头形式的房屋租赁合同。
原告与被告均有缔约能力；原告与被告口头签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示；合同中没有违反法律和行政法规规定的条款，合法有效，对原告、被告有约束力。原告与被告订立房屋租赁合同后，按照约定交纳了12个月的商铺租金、保证金和物业服务费等费用，此履行行为合法有效。以原告交纳的租金的《收费收据》上记载“12个月”的内容判断，双方约定的租赁期限至少为12个月。
当事人协商一致，可以解除合同，由《中华人民共和国合同法》第九十三条，明文规定；合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，由同法第九十七条，明文规定。原告与被告于2014年9月24日在南宁市工商行政管理局白沙工商行政管理所的调解下，双方协商达成“销毁合同”的一致意见，应解释为双方当事人协商解除合同，该行为合法有效；“由被告收取各项费用，在扣除各项支出后，凭票向原告退款”的约定，也符合合同解除后恢复原状的法律规定。故原告与被告之间订立的口头形式的房屋租赁合同，于当日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；合同既已在当日解除，原告在本案中再主张继续履行合同的诉讼请求，并无理据，与法不合，本院不予支持。
现就原告主张的其他各项损失，是否应予支持，分析如下。
一、原告向被告交纳B-3-039号商铺的12个月的租金11000元、水电周转金1500元、保证金10000元，水池建造费用2300元、3个月的物业服务费600元。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。被告收取2300元的水池建造费后，为原告建造的经营用水池，属于构成附合的装修物，出租人（被告）继续租予案外他人，属于出租人利用的情形，可折价归出租人所有。故被告应按照原告使用水池的期限，折价向原告返还水池建造费。原告在B-3-039号商铺实际经营约一个月时间，被告应向原告返还的各项费用合法有据的部分：11个月的租金10083.33元（11000元÷12个月×11个月）、水电周转金1458.5元（1500元-41.5元）、物业服务费400元（600元-200元）、水池建造费2108.33元（2300元÷12个月×11个月）；被告未能举证证明原告交纳的保证金的用途及原告违反约定被告可以没收保证金的事实的，此款应全额退回。原告的此项诉讼请求，合法有据的部分，本院予以支持；逾此部分，理据不足，本院不予支持。二、装修铺位开支12260元，原告自述为购买制氧机、铁盘、篮子、氧气管、氧头、氧石、氧排、细管等设备的支出；原告自述为购买氧气瓶而支出11940元。被告既与原告解除口头形式的租赁合同，这些设备可以由原告自行继续持有，不是与租赁物形成附合的装饰装修物，不能作为原告的损失。原告此项诉讼请求，并无理据，本院不予支持。
三、原告主张在2015年8月20日一批虾损失8588元的明细：虾死亡157斤，每斤减价12元共亏损1884元；其余3352斤虾每斤减价2元出售，共亏损6704元。本院认为，活虾运输过程中，根据货物本身的自然性质可能有合理损耗。根据原告方的证人王某多年的装卸海鲜产品的经验判断，从养殖所在地广西合浦县运输一车活虾到南宁市，成活率为约90%。而原告自述当日运输活虾3909斤，死去的虾为157斤，成活率为95.98%［（3909-157）÷3909），远高于原告方证人王某的经验判断的90%的成活率。故这些虾死亡后折价出售产生的损失，不可归责于本案被告。其次，原告主张当日运输3909斤活虾，其中3352斤折价出售的事实，原告也举证不足：当日运输的活虾的总重量是多少，原告举证不能，前文已分析，不再赘述；原告自述被被告禁止在XX批零中心上销售后，不得已到3公里外的菠萝岭市场销售——而当时原告是用汽车运输活虾，转到3公里外的菠萝岭市场，以凌晨时段汽车运行速度而言，转换地方所耗时间不过十余分钟。换言之，即使是因被告禁止原告在XX批零中心上销售活虾，多耽误原告十余分钟时间而已；至于原告是否已降价每斤2元出售、为何需降价出售，降价出售与被告禁止行为之间的因果关系，原告方举证不足。故原告主张的此项损失，理据不足，本院不予支持。
四、原告主张，2015年8月21日至2015年12月31日，因被告禁止原告在XX批零中心经营，每日利润损失300元，合计36900元。本院认为，被告方自2015年8月21日起禁止原告在XX批零中心经营，至2015年9月23日（原告与被告在南宁市工商行政管理局白沙工商行政管理所主持下协商解除合同的前一日），此期间内，经查被告无正当理由禁止原告在XX批零中心内经营，属于被告违反口头租赁合同中的约定的行为，此时间段内原告的可得利益损失，本院应予支持；2015年9月24日之后，被告与原告已经解除租赁合同，原告再主张此后期间的可得利益损失的，并无理据，本院不予支持。又查明，原告于2015年7月23日至8月20日在XX批零中心经营期间，原告自述：7月23日-7月31日，每天亏本；8月1日-8月4日，原告自行进货后平分，大家赚点钱；8月5日-8月7日，其他人进货后平分，大家都亏本；8月8日-8月19日，大家都亏本（见原告起诉状第二页内容）。可见，原告在在XX批零中心经营期间，有盈利有亏损，原告主张的每日平均300元的利润的事实，举证不能；故原告主张的2015年8月21日起至2015年9月23日期间的利润损失，理据不足，本院不予支持。本案因双方当事人各执己见而调解不成。
原告的诉讼请求，部分有理据，部分理据不足；合法有据部分，本院予以支持，其余部分予以驳回。
本判决之基础已明确，当事人其主张、抗辩及所提证据材料，经审酌后，认为均与本案结论无关，故不再一一论述，特予叙明。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告沈锡业与被告广西百益投资有限公司于2015年7月23日订立的口头形式的房屋租赁合同已于2015年9月24日解除；
二、被告广西百益投资有限公司向原告沈锡业返还租金的余额人民币10083.33元；
三、被告广西百益投资有限公司向原告沈锡业返还保证金人民币10000元；
四、被告广西百益投资有限公司向原告沈锡业返还水电费周转金的余额人民币1458.5元；
五、被告广西百益投资有限公司向原告沈锡业返还水池建造费用的余额人民币2108.33元；
六、被告广西百益投资有限公司向原告沈锡业返还物业服务费的余额人民币400元；
七、驳回原告沈锡业的其他诉讼请求。
案件受理费2177元，由原告沈锡业负担1600元，由被告广西百益投资有限公司负担577元。
上述付款义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定之履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级之被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本。上诉人应在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费2177元；款汇：待结算财政款项中院诉讼费专户；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行（网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”），帐号20×××17。上诉人逾期不交，又不提出缓交、减交或免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李 立 勋
人民陪审员 麦志文人民陪审员黄祥舢
二〇一六年二月十九日
书 记 员 陆 世 任
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十三条当事人可以约定一方解除合同的调解，解除他的调解成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。