广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第413号
上诉人（原审被告）：珠海市德信房地产开发有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区。
法定代表人：李筱平，董事长。
委托代理人：樊剑锋，广东显德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈炎林，男，汉族，1979年10月10日出生，住广东省惠来县。
委托代理人：翁均涛，广东华大律师事务所律师。
委托代理人：廖丽娜，广东华大律师事务所实习律师。
上诉人珠海市德信房地产开发有限公司（以下简称德信公司）与被上诉人陈炎林商品房预售合同纠纷一案，德信公司不服珠海市斗门区人民法院作出的（2014）珠斗法五民初字第89号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年1月10日，陈炎林与德信公司签订《商品房买卖合同》，约定陈炎林购买德信公司开发建设的位于珠海市斗门区乾务镇珠峰大道北富逸花园10幢1102号房，建筑面积为56.13平方米，总价225000元，德信公司应于2011年8月31日前将经分期综合验收合格的商品房交付给陈炎林。其中，合同第九条约定，如德信公司逾期交房不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，德信公司按日向陈炎林支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；如德信公司逾期交房超过180日，陈炎林同意继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，德信公司按日向陈炎林支付已交房价款万分之五的违约金。合同签订后，陈炎林于2011年1月10日支付了113000元，余下房款112000元通过银行按揭贷款付清。陈炎林于2011年7月30日领取涉案房屋的钥匙并办理了收楼手续，随后到供电部门办理了涉案房屋的用电开户。涉案房屋在交付给陈炎林时尚未通过综合验收。2013年7月31日德信公司取得《竣工验收备案表》。德信公司至今未将涉案房产的产权转移至陈炎林名下。双方由此产生纠纷，陈炎林诉至原审法院，请求法院判令德信公司支付逾期交房违约金78750元（从2011年9月1日至2013年7月31日，暂计700天），本案受理费由德信公司负担。
原审法院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。陈炎林与德信公司在平等、自愿的基础上于2011年1月10日签订的《商品房买卖合同》，合同主体适格，意思表示真实，没有违反法律、法规的禁止性规定，是依法成立的有效合同，双方当事人均应当按照合同的约定行使权利和履行义务。合同约定德信公司应于2011年8月31日前将经分期综合验收合格的房屋交付陈炎林使用，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、第十八条“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收”的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应进行综合验收或者分期综合验收，其中综合验收和分期综合验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、基础设施和公共设施等满足正常居住需要的相关建设项目的验收。2004年5月19日，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案”、第五条“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”的规定，建设单位应当自建设工程验收合格之日起15日内向工程所在地的建设主管部门备案，备案时要提交工程竣工验收备案表、工程竣工验收报告、法律、行政法规规定由规划、环保等部门出具有的认可文件或准予使用文件、公安消防部门出具的工程验收合格的证明文件、施工单位签署的工程质量保修书等，住宅工程还应提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。德信公司于2013年7月31日才完成竣工验收备案，原审法院认定涉案房屋至该日才具备法律规定及合同约定的交付条件，而且房屋的交付还应包含所有权的转移。
从上分析可知，我国法律法规明确规定，商品房交付使用的最基本条件是经竣工验收合格并经备案；交付经竣工验收合格的房屋，既是法律法规的强制性规定，也是本案双方当事人在合同中的约定。本案双方当事人在合同中约定的交楼期限是2011年8月31日，虽然德信公司在合同约定的交房期限前于2011年7月30日才将房屋交付给陈炎林使用，陈炎林也办理了收楼手续，但该房屋尚未经竣工验收合格，不符合法律法规规定和合同约定的交付条件。其次，商品房的交付除了实物交付外，还包括房屋所有权转移给买受人，但德信公司至法庭辩论结束尚未为陈炎林办理房产所有权证。因此，德信公司既违反了法律法规的强制性规定，也违反了合同的约定，应承担自约定的交房日起至房屋经竣工验收合格之日期间的逾期交房责任，支付相应的违约金。
对于违约金的支付标准问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，我国法律规定的违约金的性质主要是补偿性，以补偿违约行为给对方造成的实际损失为限度。本案中，德信公司将尚未经竣工验收合格的房屋交付给陈炎林，确实可能影响了陈炎林对涉案房产行使出租、转让等处分权，给陈炎林造成了一定的损失，德信公司应承担相应的违约责任。但是，因陈炎林未查明房屋是否符合交付条件的情况下而接收了房屋，可以认定陈炎林未尽自身的注意义务，有一定的过错，且其占有房屋并实际使用，涉案房产又能正常使用，使用功能没有明显贬损。原审法院认为，如果按约定的违约金支付标准计算，参照同时期同地段的租金水平，德信公司因其违约行为所承担的违约金数额远高于其违约行为给陈炎林造成的损失，同时，德信公司亦认为按每日万分之五支付违约金过高。故对德信公司所承担的合同约定违约责任应予以酌情减轻。在陈炎林未能提供证据证明其损失数额的情况下，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”之规定，德信公司请求降低违约金的主张有事实和法律依据，原审法院予以支持。原审法院综合考虑陈炎林的主观违约程度以及实际所受损失的程度，酌定德信公司按陈炎林已交房价款每日万分之三的标准支付，从2012年9月1日至2013年7月31日期间的违约金为47182.50元（225000元×0.0003×699天）。
至于德信公司认为陈炎林的起诉已经超过法定的诉讼时效的主张，因本案中双方并没有约定逾期交房违约金的支付时间，且德信公司至今未将涉案房产的所有权转移至陈炎林名下，德信公司的违约行为一直持续，因此，德信公司的该主张缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（八）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判令：德信公司于判决生效之日起七天内向陈炎林支付逾期交房违约金47182.50元。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费884元，由德信公司承担。
上诉人德信公司不服原审判决，依法提起上诉，请求撤销原审判决，依法驳回陈炎林的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由陈炎林承担。
上诉理由如下：一、根据双方签署的《商品房买卖合同》第七条、第九条之约定，德信公司应于2011年8月31日前将分期综合验收合格的商品房交付给陈炎林，逾期交付时间从约定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止。德信公司实际交付房屋的时间为2011年7月30日，早于约定的交付时间，原审法院却认定为逾期699天，严重与事实不符。
二、原审法院不予采纳德信公司关于诉讼时效的抗辩违反了民事诉讼法、民法通则等法律规定。本案是合同之债引发的合同违约之诉，并非侵权之诉。根据现行法律规定及法理，陈炎林最迟应当在2013年6月29日前向德信公司主张权利，但陈炎林未在该日期前提起诉讼，显然已过诉讼时效。
三、原审法院认定2013年7月31日完成备案时涉案房屋才具备法律规定及合同约定的交付条件是错误的，德信公司的交付行为合法有效。
其一，双方并非对交付使用条件产生争议，而是对交付期限持有异议。况且陈炎林一直催促德信公司交付涉案房屋，2011年7月30日交付涉案房产时，陈炎林未提出任何异议，根据《合同法》的规定，应当视为双方对合同约定的交付条款进行变更，且涉案房屋在交付完成时，合同约定的交付义务也已经履行完毕。
其二，完成备案作为交付条件仅限于双方对于交付使用条件产生争议而“未收楼”的情形。涉案房产已完成交付，陈炎林已实际居住。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的规定，涉案房产在2011年7月30日即完成了交付。
其三，双方于2011年1月10日签署《商品房买卖合同》，合同版本是珠海市国土资源局和工商行政管理局监制的标准文本，该标准文本并没有规定以“备案完成之日”为交付时间。且《商品房买卖合同》第七条“交付期限”条款仅仅只能在“1、该商品房经综合验收合格；2、该商品房经分期综合验收合格”中进行选择。由此，该合同条款的设定是符合当时的法律及当地政府的规定，综合验收应当作为交付的依据。
其四，原审法院已经确认了双方签署的《商品房买卖合同》是依法成立的有效合同，双方当事人应当按照合同约定行使权利和履行义务。由此，《商品房买卖合同》第七条之约定合法有效，应当作为双方交付房屋的履行依据，涉案房屋于2011年1月19日通过了规划、环保、消防、建筑等综合验收合格，因此完全具备了约定的交付条件。
四、原审法院援引《建筑法》、《城市土地管理法》、《房屋建
筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》等规定，属于适用法律错误。
其一，上述法律及规定均属于管理性法律规范，针对的是特定的主体，不属于强行法。
其二，上述法律及规定不能否定买卖双方当事人根据需要和实际情况自行约定的具体的交付条件，违反该相关规定不必然导致合同不能履行，也不必然导致当事人履行合同不符合约定或规定，而应由相关行政部门根据规定予以处罚或责令整改，并没有规定德信公司未完成备案就须向业主承担逾期交房的违约责任。
其三，上述法律及规定没有规定“备案之日”为“实际交付之日”，原审法院如此认定，完全没有事实和法律依据。
陈炎林二审辩称，第一，关于房屋交付条件的标准问题。陈炎林认为原审法院认定准确，房屋只有经过竣工验收备案才具备交付条件。第二，关于诉讼时效问题。除了原审法院的判决理由外，陈炎林认为，德信公司在物理上交房时陈炎林并不知道也不应当知道房屋没有经过竣工验收备案。且，德信公司也没有告知或者用证据证明陈炎林知道涉案房产没有竣工验收备案。在此情况下的交房不具备法律效力，陈炎林亦不知道权利被侵犯。认定诉讼时效起算点应从竣工验收备案表取得之日起算，因为这是政府主管部门关于涉案房产具备交付条件的公示性的验收评判，实际上陈炎林也是因为房产证迟迟未予办理而向政府部门及其他业主了解后方知涉案房产之前存在逾期交付的违约行为。综上，请求二审法院驳回德信公司的上诉请求。
双方当事人在二审中无新证据向本院提交。
本院经审理查明，陈炎林于2014年4月3日向原审法院提起本案诉讼。
本院二审查明的其他事实与原审查明的事实基本一致，对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为，因陈炎林对原审判决未提起上诉，应视为其服从原审判决，根据德信公司上诉的事实和理由，双方争议的焦点在于涉案房屋的交付条件以及陈炎林关于逾期交房违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效。
第一，关于涉案房屋的交付条件问题。
根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应进行综合验收和分期综合验收，其中综合验收和分期综合验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、基础设施和公共设施等满足正常居住需要的相关建设项目的验收。由于2004年5月19日（国发（2004））16号）国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。2004年7月12日，珠海市建设局发布了珠建房（2004）33号《关于取消商品房住宅竣工综合验收的通知》，决定从发文之日起，取消珠海市商品房住宅竣工的综合验收，故涉案商品房买卖合同中约定的交付条件“分期综合验收合格”不能实现，交付条件应按法律规定予以确定。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。因此，本院认为建设工程完成各单项验收后报经建设主管部门备案才完成综合验收，原审法院以建设单位取得竣工验收备案表作为认定房屋具备交付条件的标准并无不当，本院予以维持。
陈炎林关于逾期交房违约金的诉讼请求是否超过诉
讼时效的问题。
由于陈炎林与德信公司在商品房买卖合同中约定逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，即双方约定违约金是以日为单位累计计算违约金，故陈炎林所主张的违约金为继续性债权，每日的违约金均为独立的债权，应单独适用诉讼时效，诉讼时效逐日届满。合同约定的交房期限届至，德信公司未按合同约定的交付条件交付房屋亦未支付逾期交房违约金，陈炎林即应当知道其权利受到侵害，由于陈炎林于2014年4月3日提起本案诉讼，而陈炎林就2011年9月1日至2012年4月2日期间的违约金请求权未提供证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，因此本院认为该段期间的违约金请求权已超过诉讼时效，依法不予保护，原审法院对此认定有误，本院予以纠正。对于2012年4月3日至2013年7月31日期间的违约金请求权未超过两年诉讼时效，原审法院予以支持，并无不当，本院予以维持。因此，德信公司应按每日万分之三的标准，向陈炎林支付2012年4月3日至2013年7月31日期间的违约金，即32737.50元（225000元×0.0003×485天）。
综上所述，德信公司的上诉部分有理，本院对其有理之诉求予以支持，对其无理之诉求予以驳回。原审判决查明事实清楚，适用法律确有不当，本院予以改判。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，本院判决如下：
一、撤销珠海市斗门区人民法院（2014）珠斗法五民初字第88号民事判决；
二、珠海市德信房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向陈炎林支付逾期交房违约金32737.50元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费884元，由珠海市德信房地产开发有限公司公司负担367元，陈炎林负担517元。
二审案件受理费1768元，由珠海市德信房地产开发有限公司公司负担1227元，陈炎林负担541元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 王 芳
代理审判员 庹 佳
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 黄小珊