北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0113民初15854号
原告：刘佳，男，1982年1月29日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。
委托诉讼代理人：刘宝山（原告之父），1956年4月30日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，现住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：刘旭，北京格通律师事务所律师。
被告：叶肃钧，男，1959年7月15日出生，汉族，户籍所在地福建省，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。
原告刘佳与被告叶肃钧房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱建娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘佳之委托诉讼代理人刘旭，被告叶肃钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘佳向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾空位于北京市顺义区×××房屋并交还原告；2.判令被告向原告支付违约金50001元；3.判令被告支付占用争议房屋期间的使用费至实际交房之日止，按照每天555.60元计算；4.判令被告支付占用争议房屋期间的物业管理费，包括2011年欠缴物业费1285元，以及自2017年1月1日起至实际交房之日止的物业费（按照每天3.5元计算）；5.判令被告将注册于涉案房屋内的北京仁和天香茶庄营业执照注销；6.诉讼费由被告负担。事实及理由：原告与被告于2016年5月22日就北京市顺义区×××房屋签订了《商铺租赁合同》，该合同已于2018年5月22日到期。按照合同第4条约定，若甲乙双方未签订续租合同，则乙方应于租赁合同结束日腾空租赁房屋，若未腾空交付甲方，则视为乙方违约，乙方承诺向甲方支付三个月的违约金。现《商铺租赁合同》已届满多日，被告既不支付租金也未进行腾退，双方多次协商未果。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。
被告叶肃钧辩称：被告于2018年4月4日与原告方协商，因被告患病无意续租，由被告寻找合适的续租人并由续租人支付被告一定的装修补偿金，原告方对此表示认可。之后被告找到吴姓续租人，双方多次协商确定续租事宜并确定补偿金金额为5万元，但因被告与续租人就先签合同还是先支付补偿金产生争议，迟迟未能解决。后续租人私下联系了原告方。被告认为，在未得到补偿金的情况下，被告对于涉诉房屋享有优先承租权。5月12日，原告方到店与被告协商，问补偿金能否减少一些，但之后就没有下文了。5月22日，原告方到店询问被告是否要续租，被告表示要求续租，原告方将租金提高到了32万元/年，远超过之前电话沟通的25万元。之后，屡有中介公司带人看房。针对原告方的诉讼请求，被告认为：1.同意腾退房屋，但要求原告按照被告之前与续租人的约定，支付装修补偿金5万元；2.不认可原告方主张的支付违约金、占有使用费、物业费的主张，双方就续租或补偿金的事宜一直在协商过程中，被告不存在违约行为；3.工商注销登记不属于民事案件受理范围，被告在找到新的地址后自然会立刻迁出；4.被告自2011年承租该房屋后，原告方一直未能向其开具租金发票，在上述发票补开之前，被告拒绝腾退。依照法律规定，纳税是刘佳的法定义务，合同相关条款的约定违背了法律规定，应当是无效的。
经审理查明：
2016年5月22日，刘佳（甲方）与叶肃钧（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同主要内容如下：
一、出租商铺情况：1.甲方出租给乙方的商铺的主要情况如下：座落，北京市顺义区×××。3.现有装修、附属设施、设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容在双方合同期结束后以原状交还甲方。
三、交付如期和租赁期限：2.房屋租赁期自2016年5月23日至2018年5月22日止，共计2年。4.租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期满前2个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后于租赁期满前一个月重新签订租赁合同，但租金标准将至少比本合同租金标准上浮10％。若未提前一个月签订续承合同，则视为乙方放弃继续承租之权利。若甲乙双方未签订续租合同，则乙方应于租赁期结束日腾空租赁房屋，若未腾空交付甲方，则视为乙方违约，乙方承诺向甲方支付三个月的违约金。乙方承诺在租期结束后三日内将注册在租赁房屋内的营业执照迁出，否则甲方不退还乙方所交之押金。
四、租金、支付方式和限期：1.甲乙双方约定，该房屋每月租金为人民币16667元，年租金为人民币200000元。3.乙方支付租金的方式如下：乙方可以使用现金或汇款方式支付房租。乙方支付房租后，甲方不负责向乙方交付租金发票，如乙方有开具发票之需求，乙方自行支付发票税金，甲方配合开具正式租金发票，且乙方承诺不以甲方收款后未开具发票为由追究甲方任何责任，若违反此约定，则视为乙方违约，甲方有权扣除押金不予退还。
五、押金和其他费用：1.甲乙双方约定，乙方应向甲方支付房屋租赁押金，押金为人民币10000元，双方确认该押金已经交付。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁押金除用以抵充合同约定应由乙方承担的费用及应承担之责任外，剩余部分无息归还乙方。2.租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、供暖费、物业管理费、房屋租赁税、卫生费、车位费、室内设施及房屋日常维修费等费用由乙方承担。房屋日常维修费用指房屋日常发生的小的损坏所造成的维修费用，包括但不限于灯、门、水电、燃起设施等。
七、房屋返还时的状态：1.除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方同意按合同所规定的租金标准的2倍向甲方支付该房屋占有使用费至搬离之日止；若乙方未腾空日期超过15天，则甲方有权自行将乙方于租赁房屋内全部物品搬离，所支付的费用从押金中扣除，并不承担因搬离而给乙方造成的损失的任何责任。
庭审中，叶肃钧认可其仍在涉诉商铺内经营，2017年度的物业费尚未交纳。刘佳主张叶肃钧未交纳2011年物业费，并提交了其补交的该年度物业费票据予以证实，金额为1285元。叶肃钧就此认为，其于2011年5月22日承租房屋后，在装修期间房屋漏水导致其产生部分损失，当时物业公司承诺免除一年物业费，但叶肃钧未能就其上述主张提供证据予以证实。
上述事实，有庭审笔录、双方当事人陈述、《商铺租赁合同》、收据等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。
本院认为：
刘佳与叶肃钧签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定内容全面履行合同义务。
刘佳主张合同期限届满后叶肃钧应腾退涉诉房屋，叶肃钧也认可其应腾退，双方对《商铺租赁合同》第一条第三款约定的“现有装修、附属设施、设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容在双方合同期结束后以原状交还甲方”内容亦无争议，故双方均应依约履行。
关于开具租金发票的问题，原被告双方就租金发票开具的相关事宜已在《商铺租赁合同》第四条第3款中进行了明确的、详细的约定。叶肃钧表示其在签署合同时未认真阅读、不了解相关条款，但从合同全文看，条款中有多处手写改动并按手印的内容，故本院对其不知悉该条款的辩解意见，难以采信。叶肃钧主张该条款违反了法律规定故应无效，但该条款内容实际上是对于税金负担的约定，目的不在于避税。依照该约定，叶肃钧如需刘佳开具租金发票则应负担相应的税金，但在庭审中叶肃钧明确表示拒绝负担税金，认为纳税属于刘佳的法定义务，刘佳就此则陈述该条款以租金减免为基础，是双方合意的结果。综合合同约定以及双方庭审中的陈述，本院对于叶肃钧主张的该合同条款无效以及刘佳未开具租金发票前其不予腾退的辩解意见，不予采信。
刘佳以叶肃钧于合同期限届满后未能腾退涉诉房屋为由要求叶肃钧支付三个月的租金作为违约金，该主张符合《商铺租赁合同》第三条第四款约定的内容。叶肃钧辩称其于合同期限届满前后均处于与出租方以及第三人协商过程中，因此不存在违约行为。但需要强调的是，叶肃钧在无意续租房屋后，以第三人支付其装修补偿金的方式减少自身损失，该方式虽已通知出租方，但仍属叶肃钧为自身利益所为之行为，故叶肃钧应秉持诚信尽快处理。叶肃钧与第三人就先签合同还是先支付装修补偿金产生之争议，不能构成其长期滞留在涉诉房屋的合理理由，其在合同期限届满后未腾退房屋的行为，已构成违约，应当按照合同约定向出租方支付违约金。考虑到叶肃钧于合同期限届满后不予腾退涉诉房屋的行为确实会影响刘佳一方后续的出租并造成损失，结合目前的租金市场行情，本院认为《商铺租赁合同》约定的租金数额较为合理，未过分高于可能造成的损失，故酌定予以支持。
叶肃钧在《商铺租赁合同》期限届满后仍占有使用涉诉房屋用于经营，应当向出租方支付占有使用费。刘佳主张按照原有《商铺租赁合同》约定的月租金标准计算占有使用费，本院不持异议。
按照《商铺租赁合同》第五条第2款的约定，物业管理费属于叶肃钧在承租期间自行承担的费用。叶肃钧主张其就2011年初始承租时已与物业公司达成减免租金的一致意见，但未能就此提交证据予以证实，故本院对其辩解意见不予采信，对于刘佳主张的叶肃钧应当支付其补交的2011年度物业管理费的诉讼请求，予以支持，但应扣减叶肃钧未承租前的相应费用。截至本案庭审时，叶肃钧明确陈述其尚未交纳2017年度物业管理费，故对于刘佳主张的叶肃钧支付2017年1月1日至实际腾退之日止的物业管理费的诉讼请求，本院予以支持，如后续叶肃钧交纳了上述期间的部分物业管理费，可相应扣减。
关于叶肃钧在涉诉房屋上所注册之营业执照的迁出事宜，虽约定在《商铺租赁合同》中，但因涉及相关行政主管机关的审批流程，故本院不宜直接限定期限，且刘佳于庭审中明确表示就叶肃钧怠于迁出营业执照所造成的损失另行解决，故就刘佳要求叶肃钧注销营业执照的诉讼请求，本院在本案中不予处理。应当明确的是，迁出营业执照属于叶肃钧在合同期限届满后的附随义务，涉诉房屋作为商铺，如后续承租方不能及时办理营业执照，势必会给出租方或后续承租方造成相应的损失。为避免双方损失扩大，叶肃钧也应秉持诚信及时迁出营业执照。
关于押金10000元的处理问题，《商铺租赁合同》第三条第四款约定，如叶肃钧未能在租期结束后三日内将营业执照迁出，则押金不予退还。但同时，该合同第五条第一款亦约定，房屋租赁押金用以抵充合同约定应由乙方承担的费用及应承担之责任。考虑到刘佳表示其就叶肃钧怠于迁出营业执照所造成的损失另行解决，故本院酌定将该押金自本案中叶肃钧应当向刘佳支付的费用中予以扣减。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告叶肃钧自本判决生效之日起十日内将北京市顺义区×××室房屋腾退后返还原告刘佳；
二、被告叶肃钧支付原告刘佳违约金五万零一元，扣除已交付的押金一万元，余款四万零一元，于本判决生效之日起七日内付清；
三、被告叶肃钧按照每日五百五十五元六角的标准支付原告刘佳二〇一八年五月二十三日起至实际腾退北京市顺义区×××室房屋之日止的房屋占有使用费，自实际腾退房屋之日起七日内付清；
四、被告叶肃钧支付原告刘佳物业费七百七十七元，于本判决生效之日起七日内付清；
五、被告叶肃钧按照每日三元五角的标准支付原告刘佳二〇一七年一月一日起至实际腾退北京市顺义区×××室房屋之日止的物业管理费，自实际腾退房屋之日起七日内付清（如叶肃钧交纳了上述期间的部分物业管理费，可相应扣减）；
六、驳回原告刘佳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五百二十五元（已由原告刘佳全部预交），由被告叶肃钧负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 朱建娜
二〇一八年七月二十日
书记员 石 笑