广东省广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗南法民三初字第1065号
原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：向云，职务经理。
委托代理人：吴辉，系该公司员工。
委托代理人：赵鹏，系该公司员工。
被告：彭昭顺，住湖南省常宁市。
原告广州市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）诉被告彭昭顺物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市万科物业服务有限公司的委托代理人吴辉到庭参加了诉讼，被告彭昭顺经本院合法传唤，没有依时到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告万科物业公司诉称：被告彭昭顺于2012年9月20日购买了位于广州市南沙区黄阁镇凤凰大道南万科府前花园X栋XX房，原告万科物业公司是该物业前期物业服务企业。根据万科府前花园《前期物业管理服务协议》之约定，小区物业服务费标准为住宅2.80元每月每平方米，物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向物业服务企业交纳当期的物业服务资金，在下个月首日及以后交纳的视为逾期缴纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之一向物业服务企业支付违约金。原告万科物业公司一直根据合同约定履行自己的义务，但被告彭昭顺自2014年8月至今，无正当理由一直拖欠物业服务费等各项费用，其行为已严重违反了《前期物业管理服务协议》的约定，也侵害了小区其他业主的合法权益，为维护自身及全体业主的合法权益，原告万科物业公司起诉要求判令：一、被告彭昭顺立即支付拖欠的2014年8月1日起至2015年10月31日止的物业服务费人民币5291.10元；二、被告彭昭顺立即支付拖欠的走廊梯灯电费分摊人民币174.17元、电梯电费分摊人民币65.43元、消防控制中心用电分摊人民币19.97元公共电费分摊人民币0.44元，小区清洁用水分摊人民币1.18元、小区园林照明电费分摊人民币13.94元、小区生活水泵电费分摊人民币78元、用水损耗分摊人民币0.02元；三、被告彭昭顺立即归还由原告万科物业公司代垫的住宅水费人民币1.95元；四、请求判令被告按照每逾期一日按欠费总额千分之一的标准支付违约金。五、请求判令被告承担本案的诉讼费用。原告万科物业公司当庭撤回了上述第二、第三项及第四项中除物业服务费以外的其他费用的违约金的诉讼请求。
被告彭昭顺无答辩，也无提供证据。
经审理查明：彭昭顺为南沙区博悦二街X号XX房的权属人。2011年3月10日，万科物业公司（乙方）与广州临海房地产有限公司（甲方）签订《万科府前花园前期物业服务合同》，约定：“甲方委托乙方对万科府前花园提供前期物业服务事宜。本合同期限自2011年3月8日起至2014年3月7日止，但是如果合同到期，乙方同意继续履行本合同及未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同，则本合同继续有效。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅2.98元/月.平方米。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的1‰向乙方支付违约金。乙方接受供水、供电、燃气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、煤气、信息、环卫等费用，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月15日前向乙方交清相关费用，逾期未交纳相关费用的，乙方从逾期之日起每日按欠付总额的1‰计收违约金。合同中的平方米均指建筑面积，以房产证登记的建筑面积为准，未取得房产证的，按以下文件先后顺序确定：1.测绘机构的实测面积；2.房屋买卖合同、法院判决等法律文书。”2012年9月20日，广州临海房地产有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：“乙方所购商品房地址南沙区博悦二街X号XX房，该商品房建筑面积共125.98平方米。交付条件为该商品房项目竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2013年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。”该合同附件五《前期物业服务合同》约定：“万科府前花园的前期物业服务单位为万科物业公司，前期物业服务期限自2011年3月8日起至2014年3月7日止，但是：1、合同期限内，本物业业主委员会代表全体业主与物业公司或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止；2、如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A、物业公司同意继续履行本合同；B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅2.80元/月.平方米。因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付通知书约定的交付之日起全额交纳。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向物业公司交纳当期物业服务费；在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的1‰向物业公司支付违约金。物业公司接受供水、供电、燃气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、燃气、信息、环卫等费用，因物业公司已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月10日前向物业公司交清相关费用，逾期未交纳相关费用的，物业公司从逾期之日起每日按欠付总额的1‰计收违约金。除小区物业服务中心办公、生活用水用电及小区绿化养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭、喜庆活动、宣传、装饰、开展多种经营活动的用水用电外，其它公共水电费（共用部分和共用设施的运行、照明、清洁等水电费）不包含在以上物业服务费中，由全体业主另行分摊。”万科物业公司与彭昭顺没有另行签订新的物业服务合同。
2013年12月2日，广州临海房地产有限公司出具《商品房交付使用通知书》，通知彭昭顺于2013年12月7日办理房屋交接手续，并同时告知物业服务费自2013年12月15日起计收。2013年12月17日，广州临海房地产有限公司出具《商品房交付使用催告书》，催告彭昭顺尽快办理房屋交接手续。2014年1月1日，彭昭顺对涉案房屋进行交接验收，在验收过程中，彭昭顺提出房屋装修存在质量问题需要整改，故而拒绝收楼。2015年11月19日，彭昭顺签收了钥匙等物品，正式办理了涉案房屋的收楼手续。
根据广州市南沙区房地产交易中心出具的《广州市房地产产权情表》，涉案房屋建筑面积为127.1083平方米，原告确认按照《广州市商品房买卖合同（预售）》所约定的建筑面积125.98平方米计算物业服务费，每月物业服务费以附件五《前期物业服务协议》约定的每月每平方米2.80元为标准，涉案房屋每月物业服务费为352.74元。
本院认为:万科物业公司与广州临海房地产有限公司签订的《万科府前花园前期物业服务合同》，以及彭昭顺与广州临海房地产有限公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》中关于万科物业公司与彭昭顺物业服务权利和义务的约定是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。万科物业公司提供了合同等证据证实彭昭顺欠缴物业服务费的事实，该证据与万科物业公司所作的陈述因无相反的证据反驳，也无影响其证明效力的因素存在，且万科物业公司保证其真实性，故本院对此予以采信。万科物业公司要求彭昭顺按每月每平方米2.80元的标准，支付自2014年8月1日起至2015年10月31日止的物业服务费共5291.10元，合法有据，本院予以支持。上述前期物业服务合同约定业主应于每月的15日前支付物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，故彭昭顺逾期支付已构成违约，万科物业公司要求其以每月欠缴的物业费352.74元为本金，按每日1‰的标准，从下月1日开始计付逾期付款违约金，符合合同约定，本院予以支持。彭昭顺经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告彭昭顺于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付自2014年8月1日起至2015年10月31日止的物业服务费5291.10元及违约金（违约金以每月应缴物业服务费352.74元为本金，按每日1‰的标准，从欠付当月的下月1日起计算至款项实际付清之日止，每月的违约金总额以不超过当月物业服务费本金为限）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告彭昭顺负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 何彤文
审 判 员 陈 健
代理审判员 何炎辉
二〇一六年四月二十八日
书 记 员 梁风茵