福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽03民终1470号
上诉人（原审原告）：吴仁芬，女，1976年3月15日出生，汉族，农民，住福建省莆田市荔城区。
委托诉讼代理人：王乘波、吴清华，福建兆恩律师事务所执业律师。
上诉人（原审被告）：福建泰安集团工程有限公司，住所地福建省莆田市城厢区荔城路北磨路口，统一社会信用代码：91350300705164363Q。
法定代表人：林志伟，董事长。
委托诉讼代理人：蔡雨安、林爱如，福建聚华律师事务所执业律师。
上诉人吴仁芬与上诉人福建泰安集团工程有限公司（以下简称“泰安公司”）商品房销售合同纠纷一案，双方不服福建省莆田市城厢区人民法院（2018）闽0302民初939号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2018年5月10日立案后，依法组成合议庭于2018年6月20日公开开庭进行了审理。上诉人吴仁芬的委托诉讼代理人王乘波、被上诉人泰安公司的委托诉讼代理人林爱如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴仁芬上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1.泰安公司向吴仁芬支付逾期办理《不动产权证书》的违约金，违约金以购房款1168165元为基数，自2013年7月30日起至2017年9月26日止按日万分之一计算为177444.26元；2.协助吴仁芬办理坐落在莆田市城厢区荔城大道与莆岭公路交叉口西南侧泰安名成4号楼16B01号房产土地使用年限终止日期为2071年2月28日的不动产权证书，办理变更登记所需费用由泰安公司承担；3.判令本案一审、二审诉讼费用由泰安公司承担。事实和理由：一、一审认定吴仁芬要求泰安公司支付逾期办证违约金超过诉讼时效，是错误的。1.《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日颁布实施后，并未对颁布之前的债权应当适用诉讼时效的期限做明确规定，故应当视为在2017年10月1日之后主张权利的一般债权均应遵循诉讼时效为三年的规定。双方对逾期办证违约责任的约定属于继续性债权，债权总额应从合同约定的2013年7月30日起至不动产权证书办理时间2017年9月26日止，诉讼时效的起算点应从2017年9月26日起算，故一审将债权分割计算诉讼时效是错误的。2.双方签订的《商品房买卖合同》第一条第二款约定讼争房屋的土地使用年限至2071年2月28日止，但涉案不动产权证书载明的土地使用年限为50年（自2008年2月3日起算），显然与约定不符。吴仁芬选择要求泰安公司继续履行延长讼争房屋使用年限的义务，并无不当，应予支持。一审对该请求予以驳回，是错误的。
针对吴仁芬的上诉，泰安公司辩称：1.根据相关法律规定和双方合同约定，泰安公司仅负有为吴仁芬办理初始登记的义务，而房屋权属证书变更登记应由吴仁芬自己办理，泰安公司仅负有协助义务。吴仁芬要求泰安公司承担逾期办理房屋权属变更登记的违约责任，与合同约定不符，理应驳回。2.因政府颁发给泰安公司的莆国用（2008）字第N2008036号和莆国用（2008）字第N2008037号两本《国有土地使用证》载明的宗地土地使用年限不一致的历史遗留问题，土地登记部门在解决该历史遗留问题过程中花费较长时间，导致泰安公司无法及时完整办理讼争房屋的各项建设手续备案、规划验收、产权登记等，进而产生逾期办证。因此，本案逾期办证责任不在于泰安公司，不应由泰安公司承担逾期办证违约责任。3.因吴静等部分业主擅自违章搭盖，导致4号楼房屋无法按时通过测绘和规划验收，影响整个项目的房屋权属证书办理。吴仁芬在一审庭审中确认泰安公司应对逾期办证行为先行承担违约责任，再向违章搭盖业主追偿，显然是自认业主违章搭盖与逾期办证存在因果关系，故双方互不承担违约责任。4.自涉案商品房的初始登记之日（泰安公司通知之日）起至该商品房的所有权过户登记期间，在长达三年时间内，泰安公司屡次通知吴仁芬配合办理房屋过户登记手续，但吴仁芬一直以其身份证过期为由拒绝配合，由此导致的房屋所有权证书未能在约定的期限内办理，该法律后果应由吴仁芬自行承担。5.即便泰安公司应承担逾期办证违约责任，违约金也只能计算至房屋初始登记之日，即2014年8月18日。因《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日才开始实施，本案的违约行为是发生在2015年10月1日之前，已经超过《中华人民共和国民法通则》规定的二年诉讼时效，不应予以保护。吴仁芬于2018年1月24日才向人民法院提起逾期办证违约之诉，诉讼行为已经超过诉讼时效，应予以驳回。6.泰安公司获得出让的三块土地使用年限不一致（有50年和70年），讼争房屋的土地使用权为50年。因房管部门提供的是格式合同，泰安公司无法对其添加或者更改，且按照相关法律规定，土地使用年限期满后会自动续期，并未给吴仁芬带来任何损失。7.泰安公司一审提供的莆田市人民政府的会议纪要与本案逾期办证存在关联。因3号楼两个地块的土地使用年限不一致，也导致了4号楼地块的土地使用证无法分割。综上，请求驳回吴仁芬的上诉。
泰安公司上诉请求：依法撤销一审判决第一项，改判驳回吴仁芬对泰安公司的诉讼请求，并判令本案一审、二审诉讼费由吴仁芬承担。事实和理由：1.根据相关法律规定和双方合同约定，泰安公司仅负有为吴仁芬办理初始登记的义务，而房屋权属证书变更登记应由吴仁芬自己办理，泰安公司仅负有协助义务。吴仁芬要求泰安公司承担逾期办理房屋权属变更登记的违约责任，与合同约定不符，理应驳回。2.因吴静等部分业主擅自违章搭盖，导致4号楼房屋无法按时通过测绘和规划验收，影响整个项目的房屋权属证书办理。吴仁芬在一审庭审中确认泰安公司应对逾期办证行为先行承担违约责任，再向违章搭盖业主追偿，显然是自认业主违章搭盖与逾期办证存在因果关系，故双方互不承担违约责任。3.泰安公司在办理涉案商品房的初始登记之后，及时通知吴仁芬应领取相关材料到房管部门办理房屋权属的过户登记手续，但吴仁芬一直以其身份证过期为由拒绝配合，由此导致的房屋所有权证书未能在约定的期限内办理，不应由泰安公司承担逾期办证的违约责任。4.即便泰安公司应承担逾期办证违约责任，违约金也只能计算至房屋初始登记之日，即2014年8月18日。因《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日才开始实施，本案的违约行为是发生在2015年10月1日之前，已经超过《中华人民共和国民法通则》规定的二年诉讼时效，不应予以保护。吴仁芬于2018年1月24日才向人民法院提起逾期办证违约之诉，诉讼行为已经超过诉讼时效，应予以驳回。
针对泰安公司的上诉，吴仁芬陈述其答辩意见按照其上诉意见。
吴仁芬向一审法院起诉请求判令：1.泰安公司协助吴仁芬办理坐落在莆田市城厢区荔城大道与莆岭公路交叉口西南侧泰安名成4号楼16B01号房产土地使用年限终止日期为2071年2月28日的国有土地使用证并承担变更登记所需费用；2.泰安公司向吴仁芬支付逾期办理不动产权证书的违约金，违约金以购房款1168165元为基数，自2013年7月30日起至2017年9月26日止按日万分之一计算为177444.26元；3.本案的诉讼费用由泰安公司承担。
一审法院认定事实：2013年2月15日，吴仁芬与泰安公司签订《商品房房屋买卖合同》一份，双方约定：吴仁芬以总价款1168165元的价格向泰安公司购买位于莆田市城厢区荔城大道与莆岭公路交叉口西南侧泰安名成第4幢十三层16B01号房；合同第一条约定该地块土地使用年限至2071年2月28日。第六条约定买受人按下列第一种方式按期付款：1、一次性付款：买受人在签订本合同之日一次性向出卖人支付房款1168165元整；合同第七条约定：买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款项之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四点二的违约金……。第八条约定出卖人应当在2013年5月1日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1……。第十四条约定出卖人应当在商品房交付使用60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金等。该《商品房买卖协议》附件6《合同补充协议》第三条约定：1、出卖人在商品房交付使用后60日内向房屋权属登记机关申请房屋所有权初始预登记，但由于非出卖人原因造成买受人在商品房交付使用后90日内仍未取得房屋权属证书的，双方互不承担违约责任；2、买受人应及时向房屋权属登记机关申请办理产权登记，办理权属登记需买受人提供的资料由出卖人直接交付给权属登记机关。因买受人原因造成买受人未能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属登记证书的，双方互不承担违约责任等。3、买受人委托出卖人代办申领房屋权属证书，并将权属证书由贷款银行或出卖人保管。4、在买受人所在物业内，全部买受人的房屋所有权证办理完毕后90日内，出卖人与买受人应按土地登记的相关规定办理国有土地使用证登记手续。2013年2月25日，泰安公司分别开具给吴仁芬金额为178165元和990000元的《销售不动产统一发票（自开）》两份。泰安公司亦于2013年5月1日将本案讼争房屋交付给吴仁芬使用。
2015年11月5日，莆田市人民政府召开专题会议，研究“泰安名成”项目办理国有土地使用证分割有关问题，达成《会议纪要》，纪要内容如下：鉴于荔城路周边的城市整体景观布局及提升城市品位和形象需要，“泰安名成”项目涉及的三宗地块在规划指标进行统筹开发建设后，因项目3#楼住宅部分用地横跨其中的两宗地块之间{该两宗地块因取得方式不同，造成地块住宅部分的使用年限不一致，其中莆国用[2008]第N2008036号土地使用年限至2071年2月28日；莆国用[2008]第N2008050号土地使用年限50年，自颁发国有土地使用证之日起算}，导致无法办理国有土地使用证分割手续。为妥善解决该历史遗留及民生问题，切实维护购房户的合法权益及社会安定稳定，本着实事求是的原则，会议议定如下：一、同意将3#楼位于莆国用[2008]第N2008050号地块内住宅部分的土地使用年限与莆国用[2008]第N2008036号地块的土地使用年限统一至2071年2月28日；二、同意由市国土局对3#楼各购房户位于莆国用[2008]第N2008050号地块内住宅部分的建筑面积，按照现行评估楼面地价测算应补缴的土地出让金（具体标准为：现行评估楼面地价÷70年×13年），并由各购房户分别缴纳土地出让金后，直接按统一后的土地使用年限予以办理3#楼住宅部分的国有土地使用证分割手续。三、泰安公司负责与购房户协调解决土地出让金补缴价款问题，妥善做好购房户思想工作。
2017年9月26日，泰安公司为吴仁芬办理了讼争房屋的《不动产权证书》，该证载明其土地使用期限为50年（自2008年2月3日起算）。
一审法院认为，泰安公司与吴仁芬签订的《商品房买卖合同》（含附件六《合同补充协议》）系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按合同约定履行义务。合同签订后，吴仁芬依约向泰安公司支付了全部购房款，泰安公司亦于2013年5月1日将本案讼争房屋交付给吴仁芬使用。但泰安公司于2017年9月26日才为吴仁芬办理《不动产权证书》，且其又不能提供证据证明其之前已为吴仁芬办理了《房屋所有权证》，其行为已经构成违约，应承担逾期办证违约责任。因《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日实施，2015年10月1日之前逾期办证违约金已超过《中华人民共和国民法通则》规定的二年诉讼时效，不予保护，故泰安公司应支付以购房款1168165元为基数自2015年10月1日起至2017年9月26日止按日万分之一计的逾期办证违约金。泰安公司提供的莆田市人民政府的会议纪要，只能证实涉案商品房所在的楼盘国有土地使用证存在用地年限不一致的情形，该历史遗留问题导致泰安公司无法为各个业主办理国有土地使用证的分割手续，并不影响其为吴仁芬办理房屋所有权证，故其以此为由请求驳回吴仁芬要求其为支付逾期办证违约金的诉讼请求，理由不能成立，不予支持。泰安公司以该楼盘部分业主违章搭盖等为由进行抗辩无理，不予采纳。泰安公司于2017年9月26日已为吴仁芬办理了《不动产权证书》，讼争房屋的土地使用权已经转移在吴仁芬名下，该土地使用权已经属于吴仁芬所有，现吴仁芬再请求泰安公司协助其办理坐落在莆田市城厢区荔城大道与莆岭公路交叉口西南侧泰安名成4号楼16B01号房产土地使用年限终止日期为2071年2月28日的国有土地使用证并承担变更登记所需费用，缺乏依据，不予支持。至于《商品房买卖合同》中约定的土地使用年限与《不动产权证书》中登记的使用年限不一致的问题，吴仁芬可在其向土地管理部门申请办理延长土地使用年限后再另行向泰安公司主张赔偿该办理延长土地使用年限所需的费用，或者直接另行向泰安公司主张承担违约责任等。据此，为维护公民、法人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、福建泰安集团工程有限公司应于判决生效之日起三十日内支付给吴仁芬以购房款1168165元为基数自2015年10月1日起至2017年9月26日止按日0.01%计算的逾期办证违约金；二、驳回吴仁芬的诉讼请求。本案案件受理费3949元，由吴仁芬负担1949元，福建泰安集团工程有限公司负担2000元。
本院二审期间，吴仁芬没有提交新的证据。泰安公司提供以下证据：1.涉案楼盘的建设工程规划许可证复印件一份，欲证明：涉案楼盘1至4号楼当初是统一进行规划审批的，因3号楼和4号楼部分土地存在重合，导致后期4号楼土地证办理时受到3号楼的影响而不能如期办证，因此，泰安公司一审提供的莆田市人民政府的会议纪要与本案具有关联性。2.涉案楼盘4号楼各业主包括吴仁芬领取产权证的汇总表格复印件一份，欲证明：本案逾期办证的起算点应该是自商品房交付后的第91日起算，截止点是房屋权属证书办理登记至各业主名下之日止，吴仁芬在一审诉讼请求中要求计算的逾期办证违约金已超过诉讼时效，不应予以支持。该表格不能证明逾期办证违约金的起算点应从领取房屋权属证书之日计算。3.光盘（内含视频）一份，欲证明：泰安公司于2014年8月18日办理涉案商品房的初始登记后，及时与吴仁芬联系，让吴仁芬配合办理转移过户登记手续，但吴仁芬以其身份证过期为由，一直未到泰安公司处办理手续，因此，本案逾期办证的法律后果应由吴仁芬自行承担。
吴仁芬质证认为：1.对建设工程规划许可证的真实性没有异议，从该许可证可以知道至少在2010年1月份，也就是本案商品房买卖合同签订之前，泰安公司已经明确知道4号楼所在的土地使用年限是50年，却没有向各业主告知，泰安公司存在欺骗各业主购房的事实。2.对领证表格的真实性没有异议，该表格可以证明4号楼各业主领证的时间都是在2017年下半年之后，因此，在吴仁芬领取房屋权属证书即2017年9月4日时，本案逾期办证违约金的诉讼时效才开始起算。3.对光盘的真实性有异议。即使是真实的，该光盘也无法体现吴仁芬不配合提供身份证。实际上在购房时，吴仁芬已办理了相关的委托手续，委托泰安公司代为办理房屋权属证书。
本院经审查认为：1.对建设工程规划许可证，吴仁芬对真实性没有异议，泰安公司也有提供原件核对，真实性可以确认。该许可证可以证明涉案楼盘3号楼和4号楼是一起规划审批的，故3号楼所在土地存在不同的使用年限，确实也影响4号楼土地使用证的办理，一审中泰安公司提供的莆田市人民政府的会议纪要与本案确有关联，可以作为本案定案依据。2.对4号楼各业主领证表格，吴仁芬对真实性没有异议，泰安公司也有提供原件核对，真实性可以确认。该表格仅能证明各业主领证时间均是在2017年下半年，但不能证明吴仁芬在领证时才知道泰安公司存在逾期办证违约行为。3.光盘中的视频是吴仁芬本人可以确认，但仅凭该光盘无法认定本案逾期办证系因吴仁芬个人原因导致，对泰安公司的主张，本院不予采信。
经审理查明，吴仁芬、泰安公司对一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，涉案的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系吴仁芬与泰安公司双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《合同补充协议》第三条第三款明确约定吴仁芬委托泰安公司代办申领房屋权属证书，且泰安公司收取了吴仁芬预交的办证费用，故吴仁芬与泰安公司之间形成委托办证关系。泰安公司主张其只负有办理房屋所有权初始登记义务，不负有办理房屋权属证书义务，理由不能成立，本院不予采信。泰安公司未在合同约定的期限内即交房后90日内代为办理房屋权属证书，直至2017年9月26日才代为办理出《不动产权证书》，应按照合同约定承担相应的违约责任。虽然《中华人民共和国民法总则》变更规定诉讼时效为3年，但在《中华人民共和国民法总则》实施之前即2017年10月1日之前，泰安公司依据《中华人民共和国民法通则》所取得的诉讼时效利益，不因《中华人民共和国民法总则》的实施而丧失。因双方对泰安公司逾期办证的违约责任系按日分别计算，故一审判决对2017年10月1日之前的违约金不予支持，对2017年10月1日之后的违约金予以支持，是正确的，应予维持。吴仁芬主张泰安公司应从逾期之日承担逾期办证的违约责任，泰安公司主张吴仁芬要求支付逾期办证违约金的请求已全部超过诉讼时效，二者理由均不能成立，本院均不予采信。泰安公司主张本案逾期办证系因其他业主违章搭盖和吴仁芬自己的原因导致，但其无法提供充分证据予以证实，应承担举证不能的法律责任。现泰安公司已将涉案商品房的不动产权证书代为办理出来，但该证书中记载的土地使用年限截止日与合同约定的土地使用年限截止日存在不一致，故吴仁芬请求由泰安公司按照合同约定协助吴仁芬办理变更涉案商品房土地使用年限终止日期为2071年2月28日的土地使用证，并由泰安公司承担办理变更登记所需费用，有合同依据，应予支持，一审判决予以驳回不当，应予纠正。本院酌情确定由泰安公司在三个月内协助吴仁芬办理变更符合合同约定的土地使用年限的土地使用证，逾期不办理的，吴仁芬可以依据双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定另行主张逾期变更办证的违约责任。
综上所述，吴仁芬、泰安公司上诉请求合理的部分，本院予以支持，不合理的部分，本院予以驳回；一审法院认定事实基本清楚，但部分处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持福建省莆田市城厢区人民法院（2018）闽0302民初939号民事判决第一项；
二、撤销福建省莆田市城厢区人民法院（2018）闽0302民初939号民事判决第二项；
三、福建泰安集团工程有限公司应在本判决生效之日起三个月内协助吴仁芬办理变更坐落在莆田市城厢区荔城大道与莆岭公路交叉口西南侧泰安名成4号楼16B01号商品房土地使用年限终止日期为2071年2月28日的土地使用证，办理变更登记所需全部费用由福建泰安集团工程有限公司承担；
四、驳回吴仁芬的其他上诉请求；
五、驳回福建泰安集团工程有限公司的其他上诉请求。
本案一审案件受理费3949元，由吴仁芬负担1849元，福建泰安集团工程有限公司负担2100元。二审案件受理费3949元，由吴仁芬负担1849元，由福建泰安集团工程有限公司负担2100元。
本判决为终审判决。
审判长 林美双
审判员 李 忠
审判员 彭赵龙
二〇一八年七月二十五日
书记员 翁品晶
附：相关主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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