上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初4806号
原告：王策，男，1978年1月13日生，汉族，住浙江省。
委托诉讼代理人：张晓，上海环绮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邹一凡，上海环绮律师事务所律师。
被告：汤宏峰，男，1974年10月14日生，汉族，住福建省。
被告：张银火，男，1964年10月5日生，汉族，住浙江省嵊州市。
被告：上海森马服饰有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：邱坚强，总经理。
委托诉讼代理人：马晓伟，上海联业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王怡梦，上海联业律师事务所律师。
原告王策诉被告汤宏峰、张银火、上海森马服饰有限公司(以下简称“森马公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案受理后，依法适用简易程序于2017年5月4日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，并于2017年10月24日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告王策向本院提出诉讼请求：1、相如原与被告汤宏峰于2006年4月10日签订的《房屋租赁协议》、于2013年7月19日签订的《房屋租赁补充协议》于2016年12月2日解除；2、被告汤宏峰按年租金人民币(以下币种同)28万元的标准向原告支付2016年11月1日至2016年12月2日的租金24,547元；3、被告汤宏峰以24,547元为本金，按照日千分之一的标准向原告支付2016年10月25日至实际付清之日止的违约金(暂计1,000元)；4、三被告立即腾退并向原告返还房屋；5、三被告按年租金85万元的标准向原告支付自2016年12月3日至实际返还房屋之日的占有使用费。事实和理由：上海市松江区新桥镇新南街XXX号房屋(以下简称“涉案房屋”)的原产权人为相如原。原告通过司法拍卖程序竞拍成为该房屋的新产权人，并于2016年10月24日取得了相应不动产登记证。根据执行法院提供的材料反映，2006年4月20日，相如原委托相某某与被告汤宏峰签订了《房屋租赁协议》，约定由汤宏峰承租该房屋，租赁期限自2006年4月20日至2016年4月19日，在租赁期限内，被告汤宏峰不得转租第三方。2013年7月19日，相如原又与被告汤宏峰签订了《房屋租赁补充协议》，约定将租赁期限延续三年，续租期限自2016年4月20日至2019年4月19日，租金标准调整至28万元/年，租金实行先付后用，每三个月支付一次。原告成为涉案房屋的新权利人后，依法承继了相如原在《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》中出租方的权利和义务，因汤宏峰在明知司法拍卖情况下一直对原告避而不见，逾期支付租金，为此，原告曾委托律师发送律师函主张权利。但令原告意想不到的时是，在原告至该房屋现场处张贴律师函的过程中，才了解到该房屋实际已由被告张银火以出租方的名义转租给被告森马公司，被告汤宏峰在收到前述律师函后虽曾找原告沟通，但对于转租的事实避而不谈，逃避责任，并向原告提供《合作协议》，解释其与被告张银火之间是合作关系。对此，原告认为，无论汤宏峰与张银火是何关系，该房屋目前已经转租给森马公司的事实确凿，为此，原告曾于2016年11月23日明确告知被告汤宏峰，要求其在3天内解决违约转租问题，但该期限届满后，被告汤宏峰仍未予以解决。至此，被告的行为已属根本违约，并侵害了原告的合法权益，原告无奈之下只得于2016年12月2日明确行使合同解除权。为此，原告依法提出如上诉请，请依法予以支持。
被告汤宏峰、张银火辩称：不认可原告的诉请。被告汤宏峰和相如原签订过房屋租赁合同，租期自2006年4月20日至2016年4月19日，后来双方取消了房屋租赁协议第六条不得转租的约定。2012年9月20日，相如原同意被告汤宏峰的申请，签订了补充补充协议并延长租赁期限，同意转租，原告诉称被告违约没有依据。被告在司法拍卖之前曾到黄浦法院执行局，被告汤宏峰的经营地址未变，但没有收到律师函。被告汤宏峰直至2016年9月才由相如原告知房屋已经被拍卖，被告汤宏峰的租金支付到2016年11月19日，是支付给相如原的。2016年11月，被告从相如原和拍卖行处要到了原告电话，并主动联系原告请求提供账号支付租金，但是遭到了原告拒绝，原告要求退出房屋。原告伪造照片律师函欺骗法院，请判决继续履行合同。原告的诉请2同意支付，确认2016年11月1日至11月19日的租金原房东已经退还给被告汤宏峰了，但被告张银火不同意支付原告租金或使用费，合同是汤宏峰和原告签订的。对原告诉请1、3、4、5均不认可。使用费标准不同意，如果法院判令解除合同，标准请法院依法判决。汤宏峰在2016年12月2日收到了解除合同的短信，但是不同意解除。
被告森马公司辩称：诉请1、2、3与森马公司无关，诉请1、2、3、4请法院依法判决，对于诉请5，不认可85万元的标准，且被告森马公司是从张银火处承租房屋，按照合同约定，满足工商登记的手续后才支付租金，按照目前的情况，应当免除承租人的租金，森马公司没有办理出新的工商登记。
经审理查明：2006年4月20日，案外人相如原委托相某某(出租人、甲方)与被告汤宏峰(承租人、乙方)签订了《房屋租赁协议》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限10年，自2006年4月20日至2016年4月19日；租金18万元/年，支付方式：实行先付后用，乙方另需支付押金2万元，备租金、水、电等费用的结算；在租赁期间，乙方必须依法经营，如需装潢必须经过甲方的同意，费用由乙方自负，合同期满按原状归还甲方，租赁期间的水电费、物业管理费等有关部门需经缴纳的费用全部由乙方承担；如乙方延期10天缴纳租金，甲方有权终止协议，一切损失由乙方自负，与甲方无关；在租赁期间，乙方不得转租第三方。房屋租赁协议还对其他相关事宜进行了约定。
上述合同签订后，相如原按约将涉案房屋交付给汤宏峰使用，汤宏峰支付了押金2万元和截止至2016年10月31日的租金。
2013年7月19日，相如原(出租人、甲方)与被告汤宏峰(承租人、乙方)签订了《房屋租赁补充协议》一份，甲方委托相某某于2006年4月20日就涉案房屋与乙方签订了《房屋租赁协议》，现达成补充协议：一、……鉴于甲乙双方的良好合作关系，甲方同意在原租赁合同所约定的租赁期限届满后，将租赁房屋继续出租给乙方使用，继续租赁的期限为三年，续租期限自2016年4月20日至2019年4月19日；二、甲乙双方经协商后一致同意，原租赁合同所约定的租赁期限内的租金标准不变，但续租期限内，即自2016年4月20日至2019年4月19日的租赁期限内，该房屋的租金标准调整为280,000元/年；三、甲乙双方一致确认并同意，原租赁合同租赁期限及续租期限内，租赁房屋的租金支付方式均为先付后用、每三个月支付一次，乙方于每期租金开始后的5日内支付完毕，例如，续租期限内，第一期租金，应按照欠付租金的千分之一的标准支付违约金，逾期支付超过10日，甲方有权解除租赁合同。房屋租赁补充协议还对其他相关事宜进行了约定。
2015年10月16日，浙江太禾体育用品有限公司(以下简称“太禾公司”)作为甲方、汤宏莹作为乙方，双方签订了《合作协议》一份，载明乙方负责提供合作协议所用地涉案房屋，同时为甲方提供营业执照、税务及其他相关文件，由甲方提供商品合作经营亚礼得品牌；合作期限自2016年1月1日至2018年12月30日止，协议期限为三年；合作条件：1、甲方负责合作店面装修、空调系统软件等设备；2、乙方负责合作店铺的房屋原始租金或可能有的转让费的支付和缴纳；3、甲方拥有合作店的全部经营管理权及货品所有权；4、甲方每年向乙方缴纳人民币60万元(包括乙方的各项费用和利润)…..。合作协议还对其他相关事宜进行了约定，张银火作为甲方的签约代表在落款处签了名字。
2016年5月19日，被告张银火作为出租方、被告森马公司作为承租方，双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定张银火将涉案房屋出租给森马公司，租赁期限为3年，自2016年6月11日至2019年6月10日；房屋月租金为70833.33元，年租金为850,000元，租金采取先付后租的方式按每六个月支付。房屋租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。
上述合同签订后，被告张银火于2016年6月1日将涉案房屋交付给森马公司，森马公司已支付押金10万元及截止至2016年12月10日的租金。现涉案房屋由森马公司在承租使用。
2016年，因原房屋权利人相如原的个人债务纠纷，本市黄浦区人民法院对涉案房屋委托进行评估、拍卖，上海国泰拍卖行有限责任公司于2016年8月发出拍卖公告，载明涉案房屋系带租约拍卖，租期至2019年4月19日，租金已付至2016年10月底，年租金28万元，拍卖不包括成交后，过户中双方所涉及的一切税、费，按有关规定各自承担，租期到达后，原权利人收取的押金2万元，由买受人退还给承租人……。该拍卖信息所附图片中，载明现场实际经营的商户为森马服饰。后原告王策竞拍成功，并于2016年10月24日取得了涉案房屋的不动产权证书。
2016年11月15日，原告委托律师向被告汤宏峰发出律师函，载明原告通过司法拍卖程序获得涉案房屋的产权，并于2016年10月24日完成产权登记手续，根据相关法律规定及合同约定，涉案租赁协议及补充约定中出租人的权利义务自2016年10月24日由原告承继，原告作为新的权利人有权要求被告汤宏峰履行后续租金的义务。现截至本函发出之日止，汤宏峰已逾期支付租金，且满足原告依据房屋租赁协议单方行使解除权的条件，故原告书面告知被告汤宏峰：一、自本函发送后的7日内将截止至2017年1月19日前的租金支付给原告；二、若被告汤宏峰仍未能按上述要求支付租金，视为被告汤宏峰放弃双方最后友好协商的机会，届时汤宏峰将承担违约责任，原告将视情况通过诉讼途径解决以维护其合法权益的权利，直至解除与汤宏峰的租赁关系。该律师函邮寄至房屋租赁协议中汤宏峰留存的地址处，显示已于2016年11月16日签收，同时原告还将该律师函张贴至涉案房屋处。庭审中，被告汤宏峰表示自己已从上述地址搬离，没有收到过律师函，涉案房屋处张贴的律师函自己也没有看到。
2016年11月17日，原告委托律师向被告森马公司发出律师函，建议森马公司停止支付租金给出租人；若继续支付租金，损失自行承担，与原告无关。
2016年11月22日，原告联系被告汤宏峰当面协商租赁事宜并带好各自权证材料原件，同年11月23日，被告汤宏峰联系原告索要银行账号，并让原告发送以下拍卖的日期，以便汤宏峰按该日期开始给原告计算房租，同年11月29日，汤宏峰再次向原告发送短息，联系原告索要银行账号，以便汤宏峰支付租金给原告。
2016年12月2日，原告向被告汤宏峰发送短信通知，载明因汤宏峰未在原告给予的宽限期内完成违约转租的清退事宜，且至今没有给出任何由诚意的处理方案，为此，原告作为产权人正式通知被告汤宏峰，汤宏峰与原产权人相如原于2006年4月20日签订的《房屋租赁协议》、于2013年7月19日签订的《房屋租补充协议》自2016年12月2日解除，另要求汤宏峰立即腾退并将涉案房屋返还给原告。同日，汤宏峰回复原告称，双方之间不存在任何违约，汤宏峰已多次短信通知原告索要银行账号支付房租，但原告均未回复。
2016年12月12日、12月26日、2017年1月1日、2017年1月16日，被告汤宏峰多次短信联系原告索要银行账号支付房租。2017年1月16日，原告回复汤宏峰称，由于汤宏峰在此前沟通时隐瞒事实真相，毫无诚意，加上有根本性违约行为，所以原告已向法院提起诉讼。汤宏峰如果有解决方案，双方在法庭上再谈比较合适。
庭审中，被告汤宏峰提交了其妹妹汤宏莹与拍卖行龚先生以及相如原自2016年10月14日至12月13日的短信记录，证明被告汤宏峰知道拍卖消息后，即由其妹妹出面和拍卖行等联系，取得了新房东的联系方式。原告对于该份证据的真实性不予认可。被告汤宏峰、张银火还提交了汤宏峰出具给案外人相某某的申请书一份，载明由于市场经济不好，汤宏峰承租的上海市松江区新桥镇新南街XXX号商铺如今经营困难，由于双方签订的房屋租赁协议第六条，在租赁期间，乙方不得转租给第三方，现和相某某协商，希望能取消此条款，同意汤宏峰转租第三方。该申请书落款处签署了同意人“相某某”的名字，并签署有“允许转租”字样。庭审中，原告对于相某某签名的真实性没有异议，但对于打印文字及手写文字的形成时间有异议，并提供了2016年11月23日的录音资料、拍卖公司出具的情况说明等，证明除了两份租赁协议外，涉案房屋原权利人并未出具过允许转租的其他书面材料；被告汤宏峰、张银火的转租行为违反了合同约定。诉讼中，案外人相某某到庭陈述称，其与相如原是姐弟关系，受相如原委托办理涉案房屋的租赁事宜；2012年9月20日申请书中的打印文字、手写文字均系当天形成，当天拿过来相某某就签署了；涉案房屋现在和相如原没有关系了，无论是汤宏峰还是张银火当时将涉案房屋转租给他人使用自己都是同意的。
庭审中，原告为证明相某某签名系事后形成的主张，向本院申请对于《申请书》上打印字体和手写字体字迹是否形成于2012年9月20日，如不是则具体的形成时间是何时进行司法鉴定，本院依法委托了司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对上述事项进行了鉴定，该中心于2017年9月5日对上述事项进行了司法鉴定，鉴定意见为：无法判断检材《申请书》上打印体和手写体是否形成于2012年9月20日，亦无法判断其具体形成时间。对于上述鉴定意见，原告坚持认为该申请书系诉讼之后形成，申请法院进行补充鉴定，同时申请对被告汤宏峰、案外人相某某进行测谎。被告汤宏峰、张银火对于上述鉴定意见没有异议，汤宏峰不同意测谎鉴定，认为自己已经陈述了事实，转租是经过权利人同意的，且鉴定结果已经出来了，森马公司陈述此前未见过申请书，请法院依法审查。
庭审中，森马公司提交了相如原与被告张银火签订的租赁合同、相如原所签订的协议书以及相如原及张银火的身份证复印件，证明张银火曾向森马公司提供过如上合同附件，相如原同意承租方八涉案房屋与第三方品牌合作。被告汤宏峰对于上述租赁合同和协议书不清楚，被告张银火表示上述合同和协议书是自己朋友代签的，目的是办理工商登记执照，没有实际履行。原告质证认为，如果同意转租的申请书存在，森马公司不需要后期伪造上述合同及协议。
庭审中，法院向原告释明，如果法院不支持原告解除合同的诉讼请求，对于2016年11月1日始的租金，原告是否还在本案中主张，滞纳金、违约金是否还在本案中主张。原告称按照年租金28万元主张租金，且在本案中单独主张租金。被告汤宏峰则同意按照每年28万元的标准支付租金，租金没有递增。
以上事实，有协助执行通知书、不动产登记簿、房屋租赁协议、房屋租赁补充协议、律师函及邮寄凭证、签收记录、房屋租赁合同、合作协议、短信记录、转账凭证、司法拍卖信息、照片、情况说明、录音资料、司法鉴定意见书、通知以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，相如原于2006年4月20日与汤宏峰签订的《房屋租赁补充协议》以及相如原与汤宏峰于2013年7月19日签订的《房屋租赁补充协议》系当事人的真实意思表示，双方均应按约履行。原告经司法拍卖成交后取得了涉案房屋的所有权，应视为承继了原权利人相如原的出租人地位，既享有上述租赁合同的权利，又受到该合同的约束。本案中，双方的争议焦点在于涉案租赁协议是否应当解除，被告汤宏峰、张银火的转租是否合法有效，相应的后果应如何处理。本院认为，其一，被告汤宏峰提交了案外人相某某签署的允许转租的申请书一份，落款日期为2012年9月20日，诉讼中，经本院核实，相某某本人对此亦无异议，原告虽对此存有异议并申请了司法鉴定，但仍无法判断具体形成时间，原告也未能提供充分证据证实，该份申请书形成在拍卖成交之后，故本院对于原告的主张难以采纳。诉讼中，原告提出进行补充鉴定和测谎鉴定的意见，缺乏充分理由且当事人提出异议，本院不予采纳。相某某自涉案房屋出租之初即代表原权利人相如原签署了房屋租赁协议，故其应有权允许承租人是否转租。其二，汤宏峰自2015年10月16日即通过汤宏莹与太禾公司签订了《合作协议》，该协议中双方虽名为合作关系，但实为不担风险并获取固定收益的转租合同关系，在太禾公司对外经营亚礼得品牌过程中，原权利人并未提出异议，也应视为其对汤宏峰转租行为的认可。其三，在拍卖行拍卖公告的图片中，已经载明有“森马”的店招，并备注有“夏季商品”字样，与拍卖公告出具的时间较为吻合，原告作为竞拍人应当知道该实际情况，但其对此并未提出异议，且在原告2016年11月15日张贴的律师函中，也未就擅自转租事宜向汤宏峰提出异议。综上，被告汤宏峰、张银火的转租行为合法有据，原告以擅自转租为由，主张解除涉案租赁合同及补充协议，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同理，对于原告主张的三被告腾退房屋及支付房屋占有使用费，亦缺乏法律依据，本院不予支持。本院向原告释明如法院不支持原告解除合同的请求后果时，原告仍坚持按照年租金28万元的标准在本案中仅主张租金，被告汤宏峰对此并无异议，本院予以支持。该租金根据《房屋租赁补充协议》的约定，支付方式为先付后用，每三个月支付一次，故本院根据本案处理的实际情况，对于应付租金的计算拦截至2018年1月19日(即2017年10月25日前支付2017年10月20日至2018年1月19日的租金)，此后的租金双方可按约履行。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告汤宏峰于本判决生效之日起十日内支付原告王策自2016年11月1日起至2018年1月19日止的租金341,369.86元；
二、驳回原告王策的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6,581元，司法鉴定费3300元，合计诉讼费9,881元，由原告王策负担3,460元(已付)，被告汤宏峰负担6,421元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 王燕华
审 判 员 洪 飞
人民陪审员 范幼芳
二〇一八年一月十日
书 记 员 刘思钰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。
……
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。