湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)湘07民终1034号
上诉人(原审被告)：石门县金岭油茶专业合作社，住所地湖南省石门县维新镇金岭坡村十八组。
法定代表人：莫文钦，该公司总经理。
委托诉讼代理人：柳国清，男，系合作社合伙人。
委托诉讼代理人：徐联委，湖南楚江律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：石门县维新镇渡水完全小学，住所地湖南省石门县维新镇重阳树村。
法定代表人：丁明智，该校校长。
委托诉讼代理人：龙波旭，湖南楚江律师事务所律师。
上诉人石门县金岭油茶专业合作社(以下简称金岭合作社)因与被上诉人石门县维新镇渡水完全小学(以下简称渡水学校)房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省石门县人民法院(2017)湘0726民初1678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金岭合作社的上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，改判驳回渡水学校的诉讼请求。2、请求法院调解或改判由渡水学校赔偿金岭合作社损失1200000元。事实和理由：1、在双方签订租赁合同时渡水学校曾承诺合同到期后将续签租赁合同，但在租赁合同三年租赁期限到期后，渡水学校未履行继续出租的承诺，造成金岭合作社巨大损失。2、一审认为渡水学校答应到期后续签的表态不具有法律意义上的承诺，不构成民事法律行为，不产生法律约束力错误。3、因渡水学校的原因导致租赁合同不能续签，应承担赔偿金岭合作社的责任。
渡水学校辩称，驳回上诉，维持原判。1、金岭合作社诉称的基本情况与一审认定的客观事实是不相符的；2、金岭合作社认为渡水学校答应到期后续签应该构成承诺观点不成立，当时的法定代表人拒绝签订10年合同后，内容进行变更应为新要约，最终三年的合同应视为承诺；3、金岭合作社称渡水学校在本案中存在违约，并且应该赔偿损失的理由和事实不成立。
渡水学校向一审法院起诉请求：1、请求排除妨碍，即判令金岭合作社立即腾退占有渡水学校所有的房屋；2、判令金岭合作社按原租赁合同约定的租金标准给付渡水学校逾期腾房占有使用费20000元；3、判令金岭合作社赔偿渡水学校经济损失7000元。
一审法院认定事实：渡水学校与金岭合作社于2012年10月10日签订《渡水学校原中学教学楼出租合同》，合同约定金岭合作社承租渡水学校教学楼，租赁期限自2012年10月10日至2015年10月10日，租金每年1万元。2015年9月，渡水学校口头通知金岭合作社租赁合同到期后不再续签。2016年2月，渡水学校被湖南省教育厅列为义务教育合格学校建设备案项目校。渡水学校为完成重建学校任务、达到省教育厅规定的建设标准，于2016年3月向金岭合作社发出搬迁通知，要求金岭合作社搬离渡水学校。金岭合作社以项目系石门县招商局与石门县维新镇政府的招商引资项目，签订租赁合同时，渡水学校校长曾口头承诺续签合同，其租赁期限实际为十年为由，拒绝搬离。为此，金岭合作社向有关党政机关、部门请求解决迁址、赔偿损失问题未果。双方签订租赁合同过程中，金岭合作社提出签订租赁期十年，渡水学校签约人盛克云表明“学校领导三年一变更，不能剥夺别人签字权，今后可以续签”，只同意签订三年的租赁期，最终双方签订的书面租赁期限确定为3年，租赁合同亦未载明续签事宜。
一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行合同义务。合同约定的租赁期间于2015年10月10日届满，现双方未就续租事宜达成一致意见，且渡水学校为学校建设需要，不愿继续租赁，故金岭合作社应当将租赁房屋返还渡水学校。渡水学校相关诉请予以支持。租赁期满后，金岭合作社继续使用租赁物，渡水学校要求金岭合作社将承租房屋交还，并未向其收取租金，故原租赁期间届满后金岭合作社仍在使用渡水学校房屋，应承担占有房屋期间的房屋租金，依据原房租协议，租金一年为10000元，故金岭合作社应每年向渡水学校支付房屋租金10000元，直至将承租的房屋腾空退还给渡水学校。故渡水学校主张金岭合作社承担租赁期满占用使用费的诉请，予以支持。对于金岭合作社主张的渡水学校有续签租赁合同的口头承诺，金岭合作社享有续签权的意见，经查，该口头表态仅为一种倾向性意见，表态本身并不具体明确，不能构成合同法上具有法律意义的承诺，根据签约背景、未载入书面租赁协议等情形综合分析，其意思表示并非要引起法律上的效果，其行为不构成民事法律行为，不产生法律约束力，故金岭合作社该辩解意见，无法律依据，不予支持。渡水学校主张金岭合作社承担律师费的诉请，无事实和法律依据，不予支持。立案案由确定为排除妨害纠纷，经开庭审理，依据本案法律关系结案案由变更为房屋租赁合同纠纷。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、石门县金岭油茶专业合作社于本判决生效之日起5日内将承租的石门县维新镇渡水完全小学教学楼腾空并退还给石门县维新镇渡水完全小学；二、石门县金岭油茶专业合作社于本判决生效之日起5日内，按每年10000元的标准，向石门县维新镇渡水完全小学支付从2015年10月11日起至将上述房屋腾退给石门县维新镇渡水完全小学之日止的租金；三、驳回石门县维新镇渡水完全小学的其他诉讼请求。案件受理费475元，由石门县金岭油茶专业合作社负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对渡水学校提交的石门县发展和改革局文件及石门县房屋安全等级审定表，金岭合作社对其真实性均无异议，本院对上述两份证据予以采信。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1、金岭合作社是否应腾退租赁房屋。2、渡水学校在合同到期后拒绝续签合同给金岭合作社造成的损失是否应在本案中一并处理？
关于争议焦点一，本案双方在签订租赁合同过程中，虽然金岭合作社提出签订租赁期十年，渡水学校签约人盛克云亦表明“学校领导三年一变更，不能剥夺别人签字权，今后可以续签”，但双方当事人最后只签订了三年租赁期的租赁合同，在租赁合同中双方亦未书面约定续签事宜，故应认定渡水学校和金岭合作社在签订书面协议时变更了对房屋租赁十年的约定，双方当事人应按照书面租赁协议全面履行自己的合同义务。一审判决据此认定金岭合作社应当将租赁房屋返还渡水学校并无不当。因渡水学校一审起诉时仅主张金岭合作社按原租赁合同约定的租金标准给付渡水学校逾期腾房占有使用费20000元；一审判决金岭合作社按每年10000元的标准，向渡水学校支付从2015年10月11日起至将上述房屋腾退给石门县维新镇渡水完全小学之日止的租金不当，超过了渡水学校的诉讼请求，依法应予纠正。金岭合作社应支付渡水学校逾期腾房占有使用费20000元。
关于争议焦点二，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”。金岭合作社二审时提出要求渡水学校因拒绝续签合同需赔偿损失1200000元的请求，本院对此进行了调解，现双方就此未达成一致意见，金岭合作社对此可另行起诉。
综上所述，金岭合作社的上诉请求部分成立，本院部分予以支持；一审判决认定事实清楚，一审判决超过渡水学校的诉讼请求，属于适用法律错误，实体处理不当，本院二审依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖南省石门县人民法院(2017)湘0726民初1678号民事判决第一、三项，即：“一、石门县金岭油茶专业合作社于本判决生效之日起五日内将承租的石门县维新镇渡水完全小学教学楼腾空并退还给石门县维新镇渡水完全小学；三、驳回石门县维新镇渡水完全小学的其他诉讼请求”；
二、变更湖南省石门县人民法院(2017)湘0726民初1678号民事判决第二项，即：“二、石门县金岭油茶专业合作社于本判决生效之日起五日内，按每年10000元的标准，向石门县维新镇渡水完全小学支付从2015年10月11日起至将上述房屋腾退给石门县维新镇渡水完全小学之日止的租金；”变更为：二、石门县金岭油茶专业合作社于本判决生效之日起五日内，按原租赁合同约定的租金标准给付石门县维新镇渡水完全小学逾期腾房占有使用费20000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
二审案件受理费475元，由石门县金岭油茶专业合作社负担。
本判决为终审判决。
审判长 于前军
审判员 刘宇学
审判员 孙 晖
二〇一八年十月八日
书记员 杨生辉
附法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决裁定方式依法改判、撤销或者变更；