成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
(2013)锦江民初字第1481号
原告程师阳。
委托代理人师晋蓉。
被告成都洋洋摩尔百货有限公司。住所地：四川省成都市锦江区东御街******号。
法定代表人江秉金，成都洋洋摩尔百货有限公司董事长。
委托代理人彭晶，四川英济律师事务所律师。
委托代理人黄薇，四川英济律师事务所律师。
原告程师阳与被告成都洋洋摩尔百货有限公司（简称洋洋公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员潘苏华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告程师阳的委托代理人师晋蓉，被告洋洋公司的委托代理人彭晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告程师阳诉称，其投资购买成都东御街55号海发商厦商业用房商铺，取得了房屋产权证、国土证，并租给成都新界广场商业有限公司（简称新界公司）使用。合同租期届满后，被告在原告不同意签约、双方没有租赁合同关系的情况下，强行占有和使用了原告商铺。请求判令：被告按原购房总价×20%（税后）÷365天×实际占用天数的标准支付从2012年3月1日起至2013年3月8日止的物业使用费117819.51元，并承担本案诉讼费。
被告洋洋公司辩称，其按原合同约定时间（先使用后支付租金）及标准（每年7%）支付物业使用费合理、合法。且被告已按7%的标准向原告支付了从2012年3月1日起至2012年12月31日止的物业使用费，共计33737.92元。
经审理查明，2004年8月5日，成都摩尔商业广场有限公司经工商局批准更名为成都摩尔百盛实业有限公司。2011年5月20日，成都摩尔百盛实业有限公司经工商局批准更名为洋洋公司。
2001年8月20日，汇发公司(甲方)与被告(乙方)签订了《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》，协议约定：“甲、乙双方经友好协商，甲方决定将其合法持有位于成都市东御街55-223号海发新世界(又名“海发商厦”)大楼部分房产出租给乙方经营一事，达成如下协议：一、租赁范围及面积：甲方同意将“海发新世界”大楼地下二层、地下一层、地面一层、二层、三层、四层、五层共计七个楼层的商业楼面，全部(各层的公用设施、设备房、自行车停车场除外)租赁给乙方经营使用；二、租赁期限：该商场租期暂定十年，从2002年3月1日起至2012年2月28日止。租期届满，在当时相等于市场同等级市场租金条件下，甲方同意乙方优先续租；三、租赁金：……八、关于所租物业的产权转让问题：甲方有权出售乙方所租楼层的产权。经出售后的楼盘可更改楼盘名称，但出售产权不得影响乙方的经营；……。”
2006年，汇发公司与洋洋公司就双方签订的租赁合同发生纠纷，汇发公司向成都市中级人民法院提起诉讼。成都市中级人民法院作出(2006)成民初字第486号民事判决，查明：“一、2001年8月20日，汇发公司与洋洋公司签订了一份《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》……；2001年11月2日，汇发公司与成都摩尔商业经营有限公司（以下简称摩尔经营公司）签订《委托合同书》，合同约定，为促使汇发公司顺利分拆销售“海发新世界”负2层至地上4层的房屋，保证汇发公司与洋洋公司之间的房屋租赁合同不受影响，汇发公司委托摩尔经营公司与各买受人签订《合作经营协议》，并委托摩尔经营公司向业主发放《合作经营协议》所约定的固定收益。合同签订后，汇发公司与各购房者签订《商品房买卖合同》，同日，由摩尔经营公司与各购房者签订《合作经营协议》……；2001年11月23日，汇发公司与洋洋公司双方一致同意废止以摩尔经营公司名义与购房者签订的《合作经营协议》，另成立由汇发公司控股的物管公司与购房者签订代租代管协议，……以‘汇发’为主体成立‘新界’公司全面接管‘摩尔经营公司’业务；2001年12月29日，汇发公司、新界公司、摩尔经营公司共同签订《委托合同书》，合同约定，汇发公司与新界公司形成新的委托合同关系，并全面终止与摩尔经营公司的委托合同关系，原摩尔经营公司与各业主签订的《合作经营协议》，由新界公司与各业主重新签订。此合同签订后，新界公司与各业主重新签订了《合作经营协议》，内容与原协议一致……。”
原告购买汇发公司开发的位于成都市天府广场东御街55号商铺，并取得了房屋产权证、国土证。
2010年8月23日，新界公司(甲方)与原告(乙方)签订了《合作经营协议》，协议约定：“甲、乙双方就合作经营汇发摩尔中心(注册名：海发商厦)事宜签订本协议：……第二条、合作经营项目和范围：甲乙双方以品牌百货为主导项目，从事甲方工商注册经营范围内的一切经营活动；第三条、合作期限：合作期自2003年3月17日起，至2012年2月28日止，共8年零348天；第四条：出资和经营方式：1、甲方保证汇发摩尔中心启动和正常运转所需要的全部资金，并全权负责中心的承包经营；2、乙方以拥有产权的汇发摩尔中心物业1层C区156号的房屋楼层区位，购置价621896元交付甲方使用；3、合作期间，甲方拥有房屋楼层区位的使用权和汇发摩尔中心的经营权；第五条、盈余分配与债务承担：1、合作期间，无论汇发摩尔中心盈亏与否，甲方每年均按乙方出资额的7%固定比例，即43533元向乙方分配红利；第六条、双方的权利和义务：(一)甲方的权利和义务：1、合作经营期内，甲方拥有该房屋楼层区位的使用权和经营收益权；……5、合作经营期满后，甲方将该房屋楼层区位完好退还给乙方；(二)乙方的权利和义务：……3、合作经营期满后，乙方若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划和各项制度；……。”同日，新界公司(甲方)与原告(乙方)又签订了《合作经营协议补充协议》，约定：一、《合作经营协议》第四条内容变更如下：物业区位号新标识为1层3区156号，购置价576469元；二、《合作经营协议》第五条，甲方向乙方分配红利的金额变更为40353元，每满一年支付一次。三、自本协议签订之日起，甲方每年按乙方实际出资额的7％计算红利金额，此前未分配部分按原出资额计算，甲方于2005年3月17日至2005年4月1日期间应向乙方支付红利为43037元，此后年份按第二条标准支付。合作期限不足一年的部分，按实际天数计算。支付时间仍按《合作经营协议》第五条约定执行。
2012年2月28日，新界公司与原告约定的合作经营期限届满。合作经营期限届满至今，被告仍在使用原告所有的商铺进行经营。原告与被告一致确认：合作经营期限内的租金原告已全部领取完毕，且被告已按7%的标准向原告支付了从2012年3月1日起至2012年12月31日止的物业使用费33737.92元。
海发商厦负2至4层共有产权面积为28620.5平方米，小业主共有1094户，共有产权面积为25589.03平方米。合作经营期限届满后，对于是否继续租赁给被告经营小业主意见不一。迄今，已与被告签协议的小业主人数与所占面积数均过半。被告与新签协议的小业主达成的年租金标准(前三年)为原始购房总价的15%（税后）。另有部分小业主与浦望公司签订了《商铺租赁（意向）合同》，合同约定小业主将其所有的商铺租赁给浦望公司十年，租金标准按原始购房总价的20%(税后)计算。
原告在本院另案起诉被告要求返还商铺，尚在诉讼中。
以上事实有当事人陈述一致的事实及以下证据在案为证：原告身份证、常住人口成员卡、被告信息查询单、企业名称变更核准通知书、房屋产权证、土地使用权证、合作经营协议及补充协议、关于海发新世界大楼部分物业的租赁协议、（2006）成民初字第486号民事判决书、（2007）川民终字第384号民事判决书、签约统计表及本院对签约业主的调查情况说明。
本院认为，新界公司与原告签订的《合作经营协议》履行期限已经届满，被告仍在使用原告所有的商铺进行经营，故被告应当向原告支付物业使用费。本案的争议焦点在于：被告应当以何标准向原告支付使用费。
对于使用费标准问题，原告认为小业主与浦望公司签约的标准能体现商铺市场价值。本院认为，小业主与浦望公司签订的合同，仅是意向性的附条件生效的合同，不能证明原告主张。为维护广大业主的合法权益，该使用费标准应由业主委员会与被告协商确定为宜。在双方未达成一致意见前，因大多数业主与被告新签订的租金标准为15%（税后），根据公平原则，原告请求的使用费标准可以参照此标准计算至原告主张权利之日止，并减去被告从2012年3月1日起已支付的物业使用费33737.92元。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、被告成都洋洋摩尔百货有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告程师阳支付物业使用费(从2012年3月1日起至2013年3月8日，按576469元×15%/365天×实际占用天数为标准计算，并扣除被告从2012年3月1日起已支付的物业使用费33737.92元)；
二、驳回原告程师阳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2656元，减半收取1328元，由被告成都洋洋摩尔百货有限公司负担583元，由原告程师阳负担745元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 潘苏华
二〇一三年四月二十七日
书 记 员 胡雯婷