北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民（商）初字第4609号
原告（反诉被告）北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人杨曼青，女，1988年9月10日出生。
委托代理人汪王瑜，男，1988年9月28日出生。
被告（反诉原告）于虹，女，1963年6月27日出生。
委托代理人张浩，北京市华堂律师事务所律师。
委托代理人王明玲，北京市华堂律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）与被告（反诉原告）于虹委托合同纠纷一案，本院于2015年2月9日立案受理后，依法由法官张博独任审理。本院于2015年3月18日公开开庭进行审理，链家公司的委托代理人杨曼青、于虹的委托人张浩到庭参加诉讼。后本案变更为普通程序，本院依法组成由代理审判员张博担任审判长，代理审判员陈素培、人民陪审员叶宏参加的合议庭审理本案，并于2015年6月16日、2015年11月18日公开开庭进行了审理，链家公司的委托代理人杨曼青、于虹的委托人张浩到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
链家公司起诉称：链家公司与于虹于2012年2月15日签订合同编号为BJW11901876的《北京市房屋出租委托代理合同》，合同约定于虹将其位于北京市通州区永顺西街xx号x号楼x单元xxx室的房屋（以下简称601室房屋）全权委托链家公司代理出租。委托代理人期限内，601室房屋由于房屋漏水问题且于虹拒不配合维修，导致房屋无法出租，合同目的无法实现。2014年6月24日，链家公司向于虹发送《解约通知函》，于虹在合理期限内未对《解约通知函》内容提出异议，且于虹于2014年7月8日将涉案房屋出租给郭志刚。根据委托代理合同的约定，链家公司有权解除合同，要求于虹支付违约金并赔偿损失。故诉至法院，要求：1、依法确认链家公司与于虹签订的《北京市房屋出租委托代理合同》（合同编号为：BJW11901876）已解除；2、于虹支付链家公司违约金4880.14元、赔偿承租人损失8856元、返还未发生的租金4310.79元、代理佣金和服务管理费2846.75元、装修损失费用3245.20元、家具家电配置折旧费用4275.68元、宽带费用628.6元；3、本案诉讼费用由于虹负担。
链家公司向本院提交以下证据予以证明：
一、北京市房屋出租委托代理合同（合同编号：BJW11901876）；
二、2012年2月15日授权书及于虹、胡建民身份证复印件；
三、房屋所权证复印件；
上述证据共同证明链家公司与于虹签订的《北京市房屋出租委托代理合同》主体适格，且合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，故合同依法成立并生效。
四、2014年7月10日泰裕鸿升（北京）空调制冷设备有限公司证明、链家公司维修合同复印件，共同证明链家公司委托泰裕鸿升（北京）空调制冷设备有限公司进行维修，2014年4月601室房屋管道漏水需修复，经查漏水原因系卫生间防水问题，应由于虹承担维修责任；
五、顺丰速运快递单据（快递单号：305090017704）；
六、2014年6月24日解约通知函；
证据五、证据六共同证明链家公司于2014年6月24日向于虹送达《解约通知函》，于虹收到并未有异议，故于虹应按照《解约通知函》告知的赔偿责任赔偿原告损失。
七、北京市房屋租赁合同（合同编号：BJC1281590-01）；
八、链家公司与郭志刚签订的解约协议及附件一、二；
九、链家公司向郭志刚付款交易凭证单一张；
证据七、证据八、证据九共同证明因卫生间防水问题，导致委托出租房屋无法继续出租，链家公司与承租人郭志刚解除北京市房屋租赁合同，并依照合同约定赔偿郭志刚损失共计人民币2780元，于虹应依法赔偿链家公司此项损失。
十、北京市房屋租赁合同（合同编号：BJCW81404200036）；
十一、链家公司与曹建保签订的解约协议及附件一、二；
十二、链家公司与曹建保付款交易凭证单一张；
证据十、证据十一、证据十二共同证明因卫生间防水问题，导致委托出租房屋无法继续出租，链家公司与承租人曹建保解除北京市房屋租赁合同，并依照合同约定赔偿曹建保损失共计人民币1980元，于虹应依法赔偿链家公司此项损失。
十三、北京市房屋租赁合同（合同编号：BJCW81311070001）；
十四、链家公司与吴雪签订的解约协议及附件一、二；
十五、链家公司与吴雪付款交易凭证单一张；
证据十三、证据十四、证据十五共同证明因卫生间防水问题，导致委托出租房屋无法继续出租，链家公司与承租人吴雪解除北京市房屋租赁合同，并依照合同约定赔偿吴雪损失共计人民币2080元，于虹应依法赔偿链家公司此项损失。
十六、北京市房屋租赁合同（合同编号：BJCW81312220028）；
十七、链家公司与张皖签订的解约协议及附件一、二；
十八、链家公司与张皖付款交易凭证单一张；
证据十三、证据十四、证据十五共同证明因卫生间防水问题，导致委托出租房屋无法继续出租，链家公司与承租人张皖解除北京市房屋租赁合同，并依照合同约定赔偿张皖损失共计人民币2016元，于虹应依法赔偿链家公司此项损失。
十九、于虹与郭志刚签订的《北京市房屋租赁合同》；
二十、中国工商银行汇款明细清单；
证据十九、证据二十共同证明于虹于2014年7月8日将涉案房屋出租给郭志刚，现涉案房屋由郭志刚占有使用，于虹的行为已经构成根本违约，应依法承担违约责任并赔偿链家公司损失。
二十一、证人证言，证明涉案房屋一楼卫生间的控制阀门老化锈死，卫生间无法出水。
于虹答辩称：不同意链家公司的诉讼请求。1、双方之间签订的合同名为委托合同，实为租赁合同；2、造成于虹解约的原因与链家公司陈述的情况不符，链家公司的起诉状中一直强调解除合同的理由是由于卫生间防水出现问题，导致卫生间漏水，但是链家公司当庭陈述解除合同的理由是卫生间管道老化，强行打开可能会产生漏水，链家公司并未向于虹发出维修通知。2014年6月24日链家公司确实向于虹发出解约函，但是于虹于2014年7月4日进行回复。2014年7月6日双方口头协议解除房屋租赁协议，链家公司将钥匙交还给于虹。于虹同意返还未发生的租金（自2014年7月6日至2014年8月5日）2440.07元。3、因涉诉房屋存在隔断墙，违反北京市政府关于群租房的规定，故链家公司主动提出解除合同，链家公司陈述的解除合同的理由与事实不符，因链家公司违反约定擅自解除合同，故对链家公司主张于虹给付代理佣金、服务管理费、装修损失费、家具家电配置折旧费用、宽带费用、违约金及赔偿承租人损失的诉讼请求，于虹均不同意给付。
于虹向本院提交以下证据予以证明：
一、于虹对链家公司的复函，证明于虹明确提出链家公司解约事由不属实，是链家公司违约，并非于虹违约。
二、快递查询单，证明于虹向链家公司邮递上述复函。
三、报案回执，证明郭志刚作为重新签订合同的承租人，与链家公司发生过矛盾。
四、小区物业开具的证明，证明自2014年物业公司未收到报修通知，诉争房屋未交付相关的水费。
五、房屋平面图，证明房屋的结构是复式。
六、隔断墙与门的照片；
七、通州区群租房治理的资料；证据六与证据七共同证明链家公司将房屋分割对外出租，由于政府行为导致链家公司不能继续出租。
同时，于虹反诉称：于虹系位于北京市通州区永顺西街xx号x号楼x单元xxx室房屋的产权人。于虹于2012年2月15日将上述房屋出租给链家公司，每月租金2440.07元。在2014年6月25日，于虹收到链家公司邮寄的解约通知函，以于虹违约为由单方解除合同。于虹于2014年7月4日复函，表明不认可链家公司的解约理由，同时提出链家公司应对单方提出解约承担违约责任。要求其承担违约金、维修费以及空调修复费共计46880.4元。2014年7月6日，链家公司将钥匙交付于于虹。于虹事后得知，链家公司同时将房屋转租给四户人家使用，并在房屋内进行隔断处理。因北京市连续出台治理群租房、隔断房的政策，链家公司发现无利可图后，编造理由单方解除合同，给于虹造成的损失应当赔偿。现于虹提出反诉，请求判令：1、链家公司支付于虹违约金4880.14元；2、链家公司支付于虹合同期间的水、电、煤气费2947元；3、本案反诉费用由链家公司承担。
于虹向本院提交的证据除与本诉中提交的证据一致外，还补充提交下列的证据：《北京市房屋出租委托代理合同》（合同编号：BJW11901876）；链家公司与曹建保签订的解约协议及附件一、二；链家公司与郭志刚签订的解约协议及附件一、二；链家公司与吴雪签订的解约协议及附件一、二；链家公司与张皖签订的解约协议及附件一、二；上述证据证明链家公司与于虹签订的《北京市房屋出租委托代理合同》，及链家公司与租户解约情况。
对于虹提出的反诉，链家公司答辩称：1、链家公司在解除合同上没有任何过错，故不同意向于虹支付违约金；2、从链家公司提交的证据显示涉案房屋的水电燃气已经结清，于虹没有证据证明上述费用是由于虹代缴的，故不同意支付水、电、燃气费的诉讼请求。综上，于虹所提反诉请求没有事实和法律依据，不同意于虹的反诉请求。
链家公司向本院提交以下证据予以证明：
于虹与郭志刚签订的《北京市房屋租赁合同》，证明涉案房屋没有欠缴水、电、燃气费的情况，于虹未交纳这部分费用。
经本院庭审质证，于虹对链家公司提供的证据二2012年2月15日授权书及于虹、胡建民身份证复印件、证据三房屋所权证复印件、证据五顺丰快递单、证据六2014年6月24日解约通知函均无异议，本院予以确认。
各方当事人对以下涉及本案争议焦点的证据持有异议：
一、链家公司本诉中提供的证据一北京市房屋出租委托代理合同（合同编号：BJW11901876）的真实性认可，对合法性不予认可。本院认为，链家公司与于虹签订的北京市房屋出租委托代理合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，真实有效，本院对其真实性、关联性、合法性均予以认可。
二、关于链家公司本诉中提交的证据四2014年7月10日泰裕鸿升（北京）空调制冷设备有限公司证明、链家公司维修合同复印件，证据二十一泰裕鸿升（北京）空调制冷设备有限公司员工的证人证言，于虹对此不予认可。本院认为，泰裕鸿升（北京）空调制冷设备有限公司出具的证明显示其维修人员在2014年6月1日才发现水管老化锈死，但链家公司提供的其他证据显示其与房屋的租户均在同一天解除合同，解约理由系房屋漏水导致，故泰裕鸿升（北京）空调制冷设备有限公司出具的证明及证人证言存在逻辑矛盾，同时因泰裕鸿升（北京）空调制冷设备有限公司系链家公司委托的维修公司，与链家公司存在利害关系，故本院对上述证据不予认可。
三、关于链家公司本诉中提交的证据七至证据十八，证据十九至证据二十，于虹对上述证据的真实性予以认可，但对证明目的不予认可。本院认为，上述证据可以反映出链家公司与租户解除合同的事实和于虹在解除合同后又将房屋对外出租给原租户的事实，但无法证明解除合同的真正原因，故本院对上述证据的真实性予以认可，但对证明目的不予认可。
四、关于于虹在本诉和反诉中提交的证据一、证据二，链家公司对证据的真实性予以认可，但合法性不予认可。本院认为，因链家公司先行向于虹发出解约通知，于虹在不同意解除合同的情况下，其有权向链家公司发送复函进行答复，故对上述证据的真实性、关联性、合法性均予以认可。
五、关于于虹在本诉和反诉中提交的证据三、链家公司对证据不发表质证意见，因证据显示郭志刚报案称其在2014年7月11日，在涉诉房屋内与链家公司发生租房纠纷，故本院对上述证据的关联性不予认可。
六、关于于虹在本诉和反诉中提交的证据四证明，链家公司对其不予认可，结合本院与物业公司的负责人王兰锁制作的谈话笔录，本院可以认定于虹曾因水管阀门损坏向物业公司进行报修，物业公司配合于虹进行的更换。故本院对上述证据需结合其他证据进行综合认证。
七、关于于虹在本诉和反诉中提交的证据五、证据六、证据七，链家公司对上述的证据的真实性予以认可，但对证明目的不予认可。本院认为，于虹提交的证据无法体现其证明的目的，即链家公司解除合同的真正原因系因政府治理群租房的政策导致，故对上述的证明目的不予认可。
本院根据上述认证查明，于虹系北京市通州区永顺西街xx号x号楼x单元xxx室房屋的产权人。
2012年2月15日，于虹（委托人、甲方）委托胡建民就601室房屋与链家公司（租赁代理机构、乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》（以下简称委托代理合同），约定房屋坐落于北京市通州区永顺西街xx号x号楼x单元xxx室。房屋所有权证书编号：京房权证通私字第04102**；租赁用途为居住，居住人数不得多于8人。（一）乙方出租代理权限为以下事项：1、代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络；2、代甲方签署与房屋租赁相关的任何协议、合同等文件；3、代甲方办理与房屋租赁有关的备案、登记手续；4、代甲方向承租人收取租金；5、监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；（二）出租代理期限自2012年2月15日至2015年6月9日。详见附件四；（三）甲方应于2012年2月15日前将房屋交付给乙方，《房屋交割清单》见附件二；第四条租金（一）甲方同意，租金不低于人民币贰仟叁佰元整／月。第七条其他费用出租委托代理期限内，甲方不承担与房屋有关的下列费用（1）（2）（3）（4）（6）（9）（10）；
（1）水费（2）电费（3）电话费（4）电视收视费（5）供暖费（6）燃气费（7）物业管理费（8）房屋租赁税费（9）卫生费（10）上网费（11）车位费（12）室内设施维修费。上述（5）（7）（8）（11）（12）列明的相关费用及本合同中未列明的与房屋有关的其他费用仍应由甲方承担。如乙方或承租人垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据相关缴费凭据返还相应费用。第八条房屋及附属设施的维护（一）有关出租委托代理期限内房屋及其附属物品、设备设施的维修：甲乙双方各自负责的维修范围详见补充协议；（二）甲方允许乙方或承租方对房屋进行装修、装饰或添置新物。对房屋进行装修、装饰或添置新物的具体事宜见补充协议。（三）乙方收房后，有权委托其他机构对房屋的厨房、卫生间进行闭水试验。闭水试验的具体事宜见补充协议。第十一条违约责任（一）出租委托代理期内甲方或乙方需提前终止合同，应提前十日通知对方，并按月租金的200%支付违约金。
《委托代理合同》之补充协议约定：甲方授权乙方以甲方委托代理人身份代甲方与承租人签署租赁合同，代甲方与居间经纪机构签署居间合同；为确保甲方资金安全，乙方代甲方收取、催收和保管房租、押金及其他各项资金，代甲方支付、扣划各项费用、押金等，并将该等资金收支进行独立记账管理，并代甲方为该房屋进行增值服务以及相关服务管理。甲方向乙方支付维修基金，支付方式为每年支付一次，每次支付人民币300元整；甲方出租房屋内的非房屋主体结构的事项，因老化原因产生的维修维护由乙方负责，该费用从维修基金中扣除；房屋主体结构的事项维修及维护、房屋内物品设施因老化原因而产生的更换事项由甲方承担维修义务，包括：暖气、下水主管道、顶层屋顶防排水、建筑主体及外墙、水表及表前水管总阀、电表及表前线路总闸开关、燃气表及表前管路阀门的维修与更换（含各种因老化造成跑冒漏滴的管路改造及有安全使用隐患的线路改造）；在委托代理期限内，供水系统、照明系统、管道煤气／天然气系统、房屋结构因承租人使用不当造成的损坏、毁损的维修由乙方承担维修；在委托代理期限内，甲方或乙方单方面提前终止委托代理合同的，应书面通知对方，并由双方协商确认具体解约时间。作为独家委托条件之一，甲乙双方均不得在委托代理期限内在未征得对方同意的情况下擅自解除委托代理合同；如果任何一方在委托代理期限内单方解除合同的，应当按月租金标准的200%向对方支付违约金；乙方根据本补充协议在出租房屋内配置的家具家电及装修归甲方所有，但应在《出租委托合同》约定的委托代理期限内提供承租人使用。在委托代理期限内，甲方在未征得乙方书面同意的情况下不得对该等家具家电及装修进行任何处置。出租代理期限自2012年2月15日日至2015年6月9日。第三年合同租金为人民币（小写）2440.07元／月；上述合同签订后，于虹将房屋交付给链家公司，双方签署《房屋交割清单》。
其后，链家公司将上述601室房屋分别出租给郭志刚、曹建保、吴雪、张皖，2014年6月1日，链家公司（甲方、出租方）与郭志刚（乙方、承租客户）签订解约协议，约定甲乙双方于2013年9月3日签订了《北京市房屋租赁合同》，现因卫生间防水原因，经甲乙双方友好协商后，同意协议解除上述租赁合同，并达成解约协议。其后链家公司扣除未交纳的水费500元，向郭志刚支付客户服务费、违约金等费用共计3872元。
2014年6月1日，链家公司（甲方、出租方）与曹建保（乙方、承租客户）签订解约协议，约定甲乙双方于2014年4月20日签订了《北京市房屋租赁合同》，现因房屋漏水原因，经甲乙双方友好协商后，同意协议解除上述租赁合同，并达成解约协议。其后链家公司扣除未交纳的水费20元，向曹建保支付客户服务费、租金和违约金等费用共计5392元。
2014年6月1日，链家公司（甲方、出租方）与吴雪（乙方、承租客户）签订解约协议，约定甲乙双方于2013年11月7日签订了《北京市房屋租赁合同》，现因房子漏水原因，经甲乙双方友好协商后，同意协议解除上述租赁合同，并达成解约协议。其后链家公司扣除未交纳的水费140元，向吴雪支付客户服务费、租金和违约金等费用共计3539元。
2014年6月1日，链家公司（甲方、出租方）与张皖（乙方、承租客户）签订解约协议，约定甲乙双方于2013年12月23日签订了《北京市房屋租赁合同》，现因房屋漏水原因，经甲乙双方友好协商后，同意协议解除上述租赁合同，并达成解约协议。其后链家公司扣除未交纳的水费350元，向张皖支付客户服务费租金和违约金等费用共计3717元。
2014年6月24日，链家公司向于虹邮寄解约通知函，写明：“尊敬的于虹女士，为出租您名下位于通州区永顺西街xx号x号楼x单元xxx室的房屋之目的，我司为您提供房屋出租委托代理服务，与您已签署了相关文件，包括但不限于《北京市房屋出租委托代理合同》（合同号BJW11901876，以下简称《委托代理合同》）、与房屋出租委托代理相关的任何协议、承诺及确认等。鉴于委托代理期限内，上述房屋因卫生间防水问题，且您不配合维修的情况，已不再适合出租，《委托代理合同》的合同目的已无法实现。现我司于2014年6月24日向您提出解除《委托代理合同》，并将房屋向您返还（房屋钥匙交接视为房屋返还），于返还日停止向您支付房租。因我司向您提出解约系因您违约引起，有以下费用特向您示明，请您于三日内与我公司经办人赵春莹联系办理房屋及钥匙交接并交纳此费用。如您在期限内未办理房屋及钥匙交接，视为我司将房屋向您交还。”2014年7月4日，于虹向链家公司复函，复函称：“你公司《解约通知函》收悉，按照你公司要求，经与你公司经办人赵春莹联系无果后，现回复如下：一、《解约通知函》所述我名下由你公司委托代理出租房屋“因卫生间防水问题，且您不配合维修的情况”内容不属实，按照“谁主张、谁举证”的原则，请你公司提供相关书证，证明上述事实。二、本人要求继续履行与你公司签订出租委托合同。三、如你公司坚持无理由提前解除出租委托合同，本人要求按照出租委托合同有关条款对我进行赔偿，并支付违约金。”
2014年7月8日，于虹与郭志刚签订北京市房屋租赁合同（自行成交版），约定由郭志刚承租于虹位于上述601室房屋，房屋租赁期自2014年7月10日至2015年7月9日。
庭审中，链家公司称在委托代理期间，经租户反映601室房屋内的卫生间防水出现问题，链家公司委托泰裕鸿升（北京）空调制冷设备有限公司（以下简称空调制冷公司）对卫生间漏水情况进行修复。其后，空调制冷公司上门维修时发现601室房屋卫生间漏水问题已经解决，但卫生间洗手池不出水。经工人检查发现系因阀门老化引起，使用扳手可能会损坏阀门，造成跑水，此情况需得到房屋业主同意，其后，房屋管家通知于虹，于虹拒绝维修，故导致租户无法正常生活。故链家公司向于虹提出解约。链家公司为证明其主张向本院提交空调制冷公司出具的证明并申请空调制冷公司的员工出庭作证。空调制冷公司出具的证明显示：“2014年4月29日，我司维修工人到北京市通州区永顺西街xx号楼x单元xxx房屋内对该房屋漏水情况进行修复。因房屋漏水情况系卫生间防水问题引起，如解决漏水问题应对卫生间防水重新施工，故当时未解约。2014年5月22日，我司工人再次上门对该房屋卫生间漏水问题进行解决，因地面较湿不易刷防水涂料，需晾干后再施工。2014年6月1日，我司工人上门后发现系因阀门老化引起，使用扳手可能会损坏阀门，造成跑水，此情况必须征得房屋业主同意，因此我司工人未予修复。”于虹对此不予认可，其表示自己将601室房屋委托链家公司一直对外出租，于虹从未收到链家公司要求其进行维修的通知，2014年6月25日自己接到链家公司向其邮寄解约通知，于虹于2014年7月4日向其邮寄复函，明确向链家公司表示其陈述的解约理由不存在，要求链家公司继续履行合同，并表示如果链家公司强行解除合同，需要进行赔偿并支付违约金。2014年7月6日，为了减少损失链家公司与于虹口头达成协议先解除合同，因双方解约时并未达成一致意见，故双方仅进行了钥匙交接。2014年7月8日，因为房屋不能闲置，之前的租户郭志刚仍想继续租赁该房屋，故于虹和郭志刚达成租赁协议，并办理入住手续。2014年7月12日，郭志刚向于虹反映洗手间水管阀门有问题，故于虹联系物业公司要求更换阀门，物业公司当天就配合于虹更换了水管阀门。
庭审中，于虹向本院提交北京慧竹广羽物业管理有限公司馨通家园小区物业部，于2014年11月20日出具的证明，证明内容为：“我公司系通州区永顺西街89号院馨通家园小区物业管理公司，负责馨通家园小区的物业管理工作。于虹女士系我公司管理的通州区永顺西街xx号院馨通家园小区x号楼x单元xxx号的业主。经查，2014年我公司从未接到过馨通家园小区x号楼x单元xxx号的业主或其委托人任何房屋保修电话或通知。另外，根据我公司统计，馨通家园x号楼x单元xxx号的业主，未按时缴纳2012年8月29日至2014年9月3日水费1095元”。
本院于2015年5月28日进行现场勘验，601室房屋的卫生间水管已经正常出水。链家公司反映在卫生间无法出水的情况下，多次找到物业公司进行报修，但被告知无法维修。在双方交接钥匙的时候，于虹找到物业公司报修，物业公司才进行维修。因已经与租户解除合同，故不能再继续履行合同了。物业公司负责人王兰锁表示601室房屋之前确实出现漏水情况，但物业公司调查后发现是隔壁房屋漏水，水渗到601室。其后，漏水房屋的业主已经进行维修。链家公司一直未联系物业反映卫生间无法出水的情况。直到于虹联系物业公司后，物业公司发现卫生间水管阀门使用不当造成损坏，物业公司关闭总阀门后，当天下午就维修完毕。经询问，于虹表示链家公司从未向其通知房屋漏水情况及水管阀门老化情况。
以上事实，有北京市房屋出租委托代理合同、授权书、房屋所有权证、解约通知函、快递单据、北京市房屋租赁合同、解约协议、交易凭证单、中国工商银行汇款明细清单、复函、勘验笔录及当事人陈述等证据在案为证。
本院认为：根据已查明的事实，链家公司与于虹签订的《北京市房屋出租委托代理合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，真实有效，双方均应按照合同约定行使权利，履行义务。因链家公司、于虹均表示《北京市房屋出租委托代理合同》已解除，故本院对此不持异议。
本案争议焦点之一在于于虹是否存在违约行为。当事人对于自己的主张，有义务提供证据予以证明，不能提供证据或者提供的证据不能证明自己主张的，承担举证不能的法律后果。链家公司称于虹提供的出租房屋卫生间水管阀门老化，无法出水，应由于虹负责维修，其不配合维修导致房屋无法实现出租目的，故于虹构成根本违约，应承担违约责任并赔偿链家公司损失一节。本院认为，第一，链家公司在向于虹发送的解约通知函及链家公司与承租人的解约合同中提出解约的理由为房屋漏水，解约时间均为2014年6月1日，但空调制冷公司出具的证明记载维修工人2014年6月1日发现601室房屋卫生间防水已经做好，不再漏水，但检查卫生间洗手池不出水，不出水的原因为水管阀门老化，故链家公司陈述其解约的理由存在矛盾，且无法作出合理解释；第二，于虹表示自己从未接到链家公司要求自己进行维修的通知，从链家公司提供的证据上看，其无法证明合同解除的原因系于虹违约，拒不配合维修导致房屋无法实现出租目的。综上，本院对链家公司所主张的合同解除原因无法采信。鉴于链家公司无正当理由提前解除合同，应属链家公司违约。
本案的争议焦点之二在于合同解除的时间问题，因链家公司于2014年6月24日向于虹邮寄解约通知函，鉴于链家公司提出解除合同，确系违约。故上述解约通知函到达时间不应作为合同解除时间。庭审中，于虹称其在接到解约通知函后，已经于2014年7月4日明确向链家公司复函要求继续履行合同，若链家公司坚持无理由提前解除合同，需要向于虹支付赔偿金和违约金。于虹同时称其已经于2014年7月6日与链家公司达成口头解除合同的协议，并交接钥匙。但链家公司表示双方未达成口头协议解除合同，亦未进行钥匙交接。因于虹自认于2014年7月6日已经将诉争房屋收回，在链家公司未提交其他证据的情况下，本院以2014年7月6日作为双方权利义务的节点，鉴于此，本院认定合同解除的时间为2014年7月6日。
庭审中，双方确认链家公司向于虹支付截止2014年8月5日的租金，因于虹自认交接钥匙的时间为2014年7月6日，故于虹应向链家公司返还自2014年7月6日起至2014年8月5日的租金2440.07元，超出部分，本院不予支持；因链家公司无正当理由提前解除合同，故关于链家公司要求于虹承担违约金、支付佣金和服务管理费、赔偿承租人损失、返还未发生的租金、装修损失费用、家具家电配置折旧费用、宽带费用的诉讼请求，均于法无据。本院不予支持；但于虹可以向链家公司主张违约金，合同当事人约定的违约金条款在合同解除后仍然有效，但双方约定的违约金标准较高，对于具体违约金数额，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情确定违约金数额为2000元。
关于于虹反诉请求中要求链家公司支付房屋委托期间的水、电、煤气费2947元的诉讼请求，关于水费一项，合同约定由链家公司支付水、电、煤气费，链家公司无证据证明其缴纳了租赁期间的水费，根据链家公司与承租人的解约协议可以看出，链家公司已经扣除了租户欠缴的水费共计1010元，且物业公司出具的证明显示601室房屋确实欠缴水费，在于虹无其他证据证明链家公司欠缴水费的具体金额的情况下，本院认定欠缴水费的金额为1010元；关于电费、煤气费一项，因于虹未提供证据证明链家公司欠缴电费、煤气费，且双方在房屋交接时并未就剩余电费及煤气费进行统计，故关于于虹要求链家公司给付电费、煤气费的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）北京链家房地产经纪有限公司与被告（反诉原告）于虹签订的《北京市房屋出租委托代理合同》（合同编号：BJW11901876）于二〇一四年七月六日已解除；
二、被告（反诉原告）于虹返还原告（反诉被告）北京链家房地产经纪有限公司租金二千四百四十元零七分，于本判决生效之日起七日内付清；
三、原告（反诉被告）北京链家房地产经纪有限公司给付被告（反诉原告）于虹水费一千零一十元，于本判决生效之日起七日内付清；
四、原告（反诉被告）北京链家房地产经纪有限公司给付被告（反诉原告）于虹违约金二千元，于本判决生效之日起七日内付清；
五、驳回原告（反诉被告）北京链家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）于虹的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费五百二十六元，由原告（反诉被告）北京链家房地产经纪有限公司负担四百八十二元（已交纳），由被告（反诉原告）于虹负担四十四元，于本判决生效之日起七日内交纳。
反诉案件受理费五十元，由被告（反诉原告）于虹负担三十一元（已交纳），由原告（反诉被告）北京链家房地产经纪有限公司负担十九元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 博
代理审判员 陈素培
人民陪审员 叶 宏
二〇一六年三月七日
书 记 员 喻倩雯