山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民一终字第1054号
上诉人（原审原告）济南华舜物业管理有限公司，住所地济南市槐荫区南辛庄中街91号。
法定代表人隋阳，总经理。
委托代理人林世军，山东才有律师事务所律师。
委托代理人隋大海，男，1961年5月16日出生，汉族，该单位经理。
上诉人（原审被告）楚来安，男，1974年2月23日出生，汉族，住济南市。
上诉人济南华舜物业管理有限公司（以下简称华舜公司）与上诉人楚来安因物业服务合同纠纷一案，双方均不服济南市槐荫区人民法院（2014）槐民初字第1774号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年12月12日公开开庭审理了本案。上诉人华舜公司的委托代理人林世军、隋大海，上诉人楚来安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2001年8月1日，济南经济房地产开发中心（以下简称开发中心）与华舜公司签订《玉景家园物业服务委托合同》一份，双方约定开发中心将其开发建设小区委托给华舜公司提供物业服务，委托服务期限为2001年8月1日至该小区业主委员会成立并与物业公司签订《物业服务合同》时止。该物业服务委托合同约定物业服务费的标准为按房产证或购房合同上载明的建筑面积，居民住宅0.54元／平方米／月；商业用房及居民用房改变其使用性质的（包括仓库、办公室等）0.60元／平方米／月。业主或者物业使用人按季度向华舜公司缴纳物业服务费，实行先交费后服务的方式，每季度第一个月的1至10日交纳本季度的物业服务费。该合同还对业主和华舜公司的其他权利义务等内容进行了约定。该合同签订后，华舜公司开始为玉景家园小区提供物业服务。
2003年5月3日，楚来安与华舜公司签订《山东华土集团济南华舜物业管理有限公司玉景家园小区物业管理合同书》一份，该合同约定了由华舜公司为楚来安提供物业服务，由楚来安按其房屋内建筑面积，每平方米每月0.60元交纳物业管理费，自该合同签订之日起收至2003年底，以后每年度的物业管理费在每年1月15日前交齐。以上合同签订后，华舜公司开始为楚来安提供物业服务。华舜公司主张楚来安自2009年1月开始拖欠物业费，至2014年6月按照其房屋建筑面积207.24平方米，每平方米每月0.54元的物业费收费标准，其共计拖欠物业费6043.10元。楚来安认可其房屋的建筑面积，其主张缴纳了2009年2010年的物业费，2012年前的物业费已经超过诉讼时效期间，其不同意支付。其向原审法院说明，因其所有的701室为阁楼，应当按照半价交纳物业费。提交《收款收据》一份，显示其2011年5月3日向华舜公司交纳了2009年及2010年物业费2685.8元。
楚来安说明其之所以欠交物业费，是因为2010年10月份华舜公司的股东发生了变化，物业服务人员也发生了变化，提供的物业服务出现了瑕疵。为证明华舜公司提供的物业服务存在瑕疵，提交照片打印页，说明现在玉景家园小区存在公共照明破损严重、绿地无人维护、小区门口及小区内垃圾遍地、车辆乱停乱放、公共墙体墙壁破损严重、下水道疏通不及时、消防设施维护不当、欠交水费、乱收电表改造费用、拒绝开具物业费发票、业主与物业公司发生冲突等问题。华舜公司质证认为，其认可收据的真实性，收据证明了楚来安的物业费一直是按照房屋面积全额交纳的，不存在阁楼半价的情况。其对照片的真实性无法确定，认为照片拍摄的都是死角，无法证明小区的情况，所拍照片均在秋冬季节，植物枯萎系正常现象，从照片看是业主车辆乱停放造成绿化受损。物业合同约定是业主先交费，其再提供物业服务，按照济南市物业收费标准，每平方米0.54元每月可以享受一星级的物业服务，而华舜公司也是按照最低一星级的标准提供的服务。因为部分业主长期拖欠物业费，也影响了其提供服务的质量。其还主张因其一直为楚来安提供物业服务，楚来安一直享受物业服务，双方间的服务与被服务的关系一直没有中断，因此其要求楚来安支付物业费的诉讼请求不存在超过诉讼时效期间的问题。
原审法院认为：建设单位与华舜公司签订的《玉景家园物业服务委托合同》、华舜公司与楚来安签订的《山东华土集团济南华舜物业管理有限公司玉景家园小区物业管理合同书》，均系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同当事人应当依合同约定行使各自的权利及履行各自的义务。《玉景家园物业服务委托合同》作为建设单位与华舜公司签订的前期物业服务合同，对作为业主的楚来安同样具有约束力，其应当履行以上两合同中的业主义务，其中的主要义务即依约交纳物业费。楚来安主张其交纳了2009年及2010年的物业费，为此其提交了华舜公司出具的收款收据证明，原审法院予以采信。楚来安自2011年1月至2014年6月期间不交纳物业费的行为构成了违约，其应当承担继续履行合同的违约责任。因其就欠交物业费的诉讼时效期间提出了抗辩，原审法院应当对诉讼时效期间问题进行审查。双方签订的《山东华土集团济南华舜物业管理有限公司玉景家园小区物业管理合同书》时间晚于开发中心与华舜公司签订的《玉景家园物业服务委托合同》，故原审法院以在后的合同作为认定楚来安交纳物业费履行期限的依据。依据该合同的约定，楚来安应于每年的1月15日交齐该年的所有物业费。因双方对物业费的交纳，有阶段性履行期限的约定，故对每一履行期限应分别计算诉讼时效期间。华舜公司提出的其未中断提供物业服务，故所有物业费的诉讼请求均不超诉讼时效期间的意见，原审法院不予采纳。据此，其2012年度的物业费应于2012年1月15日前交齐，逾期不交的，诉讼时效期间应计算至2014年1月14日，华舜公司2014年7月31日起诉，已经超过了诉讼时效期间。同理，华舜公司主张的2011年的物业费亦超过了诉讼时效期间，原审法院不予支持。楚来安的房屋建筑面积207.24平方米，华舜公司要求按照《玉景家园物业服务委托合同》中约定的每平方米每月0.54元的标准收取物业费并无不当，据此，原审法院认定楚来安应向华舜公司支付2013年1月至2014年6月份的物业费2014.37元。楚来安主张其所有的701室为阁楼，应当按照半价缴纳物业费，但其并未提交证据证明其与原告华舜公司就此达成过一致意见。且其提交的2009年及2010年的物业费收据显示其系按双方合同约定的物业费交费标准进行的交纳，不存在阁楼半价交纳物业费的情况，对其该答辩意见，原审法院不予采纳。
楚来安主张因华舜公司未能依约提供合格的物业服务，故其拒绝交纳物业费。原审法院认为，其为证明该答辩意见提交了部分照片，虽然华舜公司对照片的真实性不予认可，但从部分照片中可以看到小区的标示，故部分照片可以认定为拍摄于该小区内。从照片来看，该小区公共区域环境及管理秩序确有需要改进之处，但仅依相关照片无法认定华舜公司在履行物业服务合同中存在重大瑕疵。且依据双方物业服务的约定，楚来安负有先缴纳物业费的再享受物业服务的合同义务，楚来安以原告华舜公司提供该物业服务存有瑕疵并拒绝缴纳物业费的答辩意见，没有事实及法律依据，原审法院不予采纳。随着公民生活水平的提高，其对居住环境的要求也将进一步提升，现代居住环境的不断改善离不开物业公司提供的优质的物业服务，同样离不开业主缴纳的物业费为物业服务提供经济支持。业主与物业公司应当秉承法治思想，遵守诚实信用的基本社会理念，履行各自在物业合同中作出的承诺，而不应采取消极对抗的方式处理双方之间的矛盾。本案之中，作为业主的楚来安应积极履行缴纳物业费的义务，同样华舜公司应积极改善其物业服务，双方应共同努力，改善、提升业主的居住环境质量。华舜公司要求楚来安支付违约金，后其在本案审理中放弃该项诉讼请求，此系其对自身权利的处分，原审法院予以准许。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，判决：一、被告楚来安于本判决生效之日起十日内向原告济南华舜物业管理有限公司支付物业费2014.37元；二、驳回原告济南华舜物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告楚来安负担。
上诉人华舜公司不服原审判决上诉称：一、上诉人自2001年8月1日起一直为涉案小区业主提供物业服务。对于业主拖欠的物业费，上诉人不间断地进行了催收，曾多次口头通知及在公告栏内张贴催收公告，2013年9月12日曾向楚来安邮寄律师函。因此，本案诉讼时效存在中断，上诉人的起诉不超过诉讼时效。二、本案物业费是基于同一合同产生的同一性质的分期履行之债，该债务具有整体性和关联性。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，本案诉讼时效应自最后一期物业费交纳期限届满之日开始起算，因此上诉人的起诉不超出诉讼时效。综上，请求撤销原审判决并依法改判；本案诉讼费由楚来安承担。
上诉人楚来安不服原审判决上诉称：华舜公司未按照合同的约定为上诉人提供物业服务，包括没有配备具有资质的人员、公共设施及绿化未及时维护、没有保洁人员、安保责任不到位等。由于华舜公司未按照合同的约定全面履行义务，上诉人不应全额交纳物业费。请求撤销原审判决并依法改判；诉讼费由华舜公司承担。
经审理本院认定，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
另，华舜物业公司己于2014年11月撤出玉景家园小区。
本院认为：华舜公司与济南经济房地产开发中心签订的《玉景家园物业服务委托合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。该合同对包括楚来安在内的小区全体业主均具有约束力，楚来安有按照合同的约定向华舜公司支付物业费的义务。物业公司所提供的物业服务关系到小区全体业主的利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业公司运营经费不足，难以维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害全体业主的利益。楚来安主张华舜公司未按照合同约定提供物业服务，其提供证据虽显示华舜公司提供的物业服务确实存在需要改进之处，但难以认定华舜公司在履行物业服务合同中存在重大瑕疵，因此对于楚来安该抗辩理由，本院不予支持。
关于本案的诉讼时效问题，本院认为，物业服务合同属于长期性、继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。物业服务合同双方当事人之间具有长期的稳定的合同关系，维系其合同的基础是互相之间的信赖，业主没有支付某一期的物业费，物业公司没有及时追索和主张，并非怠于行使权利，而是基于维护双方间良好的合作关系以及对业主的信任和谅解。因此，同一物业服务合同中约定的定期给付物业费之债的请求权，诉讼时效期间从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。根据双方签订的物业服务合同的约定，每年度的物业管理费在每年1月15日前交纳，华舜公司于2014年11月撤出涉案小区，则本案物业费的诉讼时效应当自2014年1月15日起算，华舜公司于2014年7月31日提起诉讼未超过诉讼时效。因此，楚来安以诉讼时效进行抗辩，本院不予支持。楚来安应当交纳2011年1月至2014年6月期间的物业费，共计4700.2元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销济南市槐荫区人民法院（2014）槐民初字第1774号民事判决；
二、上诉人楚来安于本判决时效之日起10日内向被上诉人济南华舜物业管理有限公司支付2011年1月至2014年6月的物业费4700.2元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，减半收取25元由上诉人楚来安负担；二审案件受理费50元，由上诉人楚来安负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王德强
代理审判员 何菊红
代理审判员 曹 慧
二〇一五年一月九日
书 记 员 孙培培