呼和浩特市回民区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)回民一初字第00447号
原告徐吉生，男，汉族，现住呼和浩特市新城区。
委托代理人胡欣，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。
被告内蒙古海亮房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市回民区中山西路1号海亮广场A栋写字楼九楼。
法定代表人冯海忠，系该公司董事长。
委托代理人马世勇，内蒙古丰洲律师事务所律师。
原告徐吉生诉被告内蒙古海亮房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月7日受理后，依法适用简易程序，于2015年11月3日公开开庭进行审理，原告徐吉生的其委托代理人胡欣、被告内蒙古海亮房地产开发有限公司委托代理人马世勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2011年5月23日，原、被告双方签订了合同编号为1916的《商品房买卖合同》。该合同对房屋价款、交付方式、交付时间等进行了明确约定。合同签订后，原告依约履行了付款义务，但被告一直未按照合同约定办理房屋产权证书。经被告多次催告，被告始终不予办理。故原告诉至法院，请求：一、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；二、判令被告向原告退还购房款963177元；三、判令被告向原告赔偿损失计算至合同解除之日止；四、本案诉讼费由被告承担。
为了证明自己的主张，原告向法庭出示了以下证据：
证据一：《商品房买卖合同》、物业费收款收据，证明2011年5月23日，原被告签订了《商品房买卖合同》，该合同有效，被告于2011年9月1日前将房屋交付原告。根据合同约定，如因被告原因，原告未能在交房后365天的取得房屋权属证书，被告应承担赔偿责任。根据法律和合同约定，原告要求解除合同并要求退还购房款于法有据。
证据二：《公证书》和购房发票，证明原告已按合同约定履行了全部付款义务，被告未能按照合同约定办理房屋权属证书。根据法律规定，应承担赔偿责任，且原告有权解除合同。
对于原告出示的证据，被告发表了以下质证意见：
证据一：真实性认可，但是不认可原告据此要求解除合同、承担违约责任的主张。暂时办不了产权，并非是被告的责任，被告已依约定时间，向等级机关报送登记备案资料。
证据二：真实性认可，但是不认可原告据此要求解除合同、承担违约责任的主张。
本院对于原告向法庭出示证据的真实性予以认定。
被告辩称，原告所诉楼盘不能办理房屋产权证书于被告无关，其中存在一部分政府的原因，现在正在协调解决。而且合同中只是约定被告在规定时间内将办理产权证的资料报送房产局即可，被告在规定时间内完成了这一工作。且合同内对于违约金有明确的规定。
被告未向法庭出示证据。
经审理查明，2011年5月23日，原、被告签订了合同编号为1916号商品房买卖合同，约定原告购买被告位于呼和浩特市回民区中山西路海亮广场Ｃ幢１４层１４２6号房屋，建筑面积为172.73平方米。房屋总价款为963177元，原告首付293177元，余款670000元以银行按揭方式支付。
原被告双方在合同中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金；3.由买受人委托出卖人办理房产证，但买受人需提供相关资料及有关证件，并按规定支付应由买受人负担的费用。”2010年12月31日和2011年5月23日，原告分两次向被告交纳293177元首付款。2011年8月27日，原告向中国农业银行办理购房按揭贷款670000元。被告于2011年9月1日将涉案房屋交付于原告。
又查明，涉案房屋至今未办理房屋权属证书。
上述事实有《商品房买卖合同》、物业费收款收据、《公证书》和购房发票及庭审笔录在案佐证。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点为一、原被告之间的商品房买卖合同是否具备解除条件，原告是否具有合同解除权；二、原告享有的合同解除权是否适用除斥期间。
（一）原告是否具有合同解除权
原告请求解除合同的请求权基础为被告未办理房屋产
权证书，按照法律规定应当解除。对于法定解除的条件，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约的行为，致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”
本案中原告的请求是基于被告未在规定的时间办理房本，致使房屋所有权不能办理在原告名下，合同目的不能实现。对于房屋办理的期限，双方在合同中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金；3.由买受人委托出卖人办理房产证，但买受人需提供相关资料及有关证件，并按规定支付应由买受人负担的费用。”对于此被告辩称：“原告无权以被告逾期办理房本为由要求解除《商品房买卖合同》，该条约定仅要求办理备案登记，并非办理房本的期限。”故本院认定，该条约定，并没有明确规定办理房本的实质期限。
对于没有约定明确办理房屋产权登记期限的情形，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同或者赔偿损失的应予支持。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”本案中，原被告双方在买卖合同中并没有明确约定产权登记的期限，故应按《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定确定为交付使用后90日，本案中，双方均认可房屋的交付时间为2011年9月1日，故此，原告在2012年12月1日之后基于被告原因无法办理房屋所有权登记产生合同解除权。虽然原被告双方在合同中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”但该条约定不能当然解释为被告享有两个365日的办理房本的期限。故本院认定，原告2012年12月1日之后基于被告原因无法办理房屋所有权登记产生合同解除权。
（二）原告享有的合同解除权是否适用除斥期间。
1.解除权行使“合理期限”的一般规定
对于解除权的行使期限，《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当时没有约定解除权行使期限，经对方催告后合理期限内不行使的，该权利消灭。”通过上述法律规定，可以看出，解除权的除斥期间可以由法律规定，也可以由当事人约定，在无此类规定、约定的情况下，经过相对人催告的确定合理期限为除斥期间。
2.解除权行使“合理期间”的具体规定
在商品房买卖领域，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期间的，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期间为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。”特别注意的是，该款规定的“合理期间”指的是解除权的行使期间，而非该解释第十五条第一款规定的履行的合理期间。
3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定的类推适用
在商品房买卖领域，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期间的，本院认为，可以类推适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定。其理由在于：第一、将解除权的除斥期间确定为1年与撤销权等形成权的除斥期间相同，符合相似事物相同处理的理念。第二、解除权的行使，导致既存的合同关系被废止，若发生恢复原状的法律效果，则现有的法律秩序会遭到破坏。如果说为了保护守约方的合法权益，防止违约方利用违约获得“不当得利”，赋予守约方解除权，系公平正义要求的体现，那么，允许解除权人在过长的期限内解除合同，动辄废止既有合同关系，且恢复原状，则破坏现存的法律秩序，不利于实现公平正义，故此，除斥期间不宜过长。第三、从商品房买卖的合同性质及目的来看，房屋的交付使用以及价款的按期交付系合同最主要义务。法律对于违反最主要义务尚且规定了一年的除斥期间，故对于合同履行过程中其他违约情形，也应该适用1年除斥期间的规定。
综合以上论述，本院认为，原告基于被告逾期未办理房屋产权登记的事实以及《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定在2012年12月1日之后产生合同解除权，但原告应在2013年12月1日之前行使该权利，逾期未行使的，该权利消灭。但该权利消灭仅仅是指原告不能单方解除该合同，并不妨碍原告向被告主张其他的违约责任。综上，原告解除权消灭，故对于其主张判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》、退还购房款963177元、赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十九条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告徐吉生的诉讼请求。
案件受理费已减半收取8210元，由原告徐吉生承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审判员 纪啸飞
二〇一五年十二月二十三日
书记员 刘普臣
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”