江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第04848号
上诉人（原审被告）胡志清。
委托代理人陈建东，江苏有言律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）左翼。
上诉人胡志清因与被上诉人左翼房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2015）熟民初字第00201号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年3月12日，左翼（甲方、出租方）与胡志清（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定胡志清向左翼租赁位于虞山镇景龙村一层的标准厂房（通润机电南侧），建筑面积约500平方米，位于房屋东侧，具体质量、面积以现状为准；租赁期限自2012年4月1日起至2015年3月31日止，租金按年支付，每年6万元，先付后用，具体支付时间为：第一年租金于2012年3月12日前支付，第二年租金于2013年3月1日前支付，第三年租金于2014年3月1日前支付。租赁履约保证金5000元，于2012年3月12日前一并支付；履约保证金是对水电费等相关费用的保证和履约的保证；租赁期正常结束后，如乙方未发生水电等欠费和租赁财产损坏，租期结束后租赁履约保证金甲方须全额退还乙方；甲方于2012年3月15日前将房屋交付乙方使用。任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反国家、省、市房地产租赁管理的规定，另一方有权提前解除本合同；乙方逾期交纳租金，每逾期1日，由甲方按应缴金额的0.1%收违约金，逾期超过一个月，甲方有权终止本合同并无条件收回房产；租赁期届满，甲乙双方未续订租赁合同或者解除合同的，乙方逾期不交出承租房屋的，除限期迁出和补交占用期间租金外，甲方有权按占用期间月租总金额100%收取违约金。附：土地证复印件、身份证复印件、建设工程设计消防备案抽查合格告知书、常熟市建设工程规划验收合格证、原租赁合同复印件。左翼表示附注的材料签署合同时已交给胡志清，胡志清表示不清楚。房屋租赁合同签订后不久（2012年4月1日前），左翼即将钥匙交付胡志清。
另查明：胡志清租赁房屋用于经营常熟市凌恒纸箱包装有限公司。房屋租赁合同到期后，胡志清继续占有使用租赁房屋，之后胡志清于2015年6月份搬走。双方一致确认房屋交接时间为2015年6月26日。
又查明：2012年4月1日前，胡志清支付左翼第一年的租金6万元及租赁履约保证金5000元。关于租赁履约保证金5000元，双方一致确认是对水电费的保证，由双方结算水电费后自行处理，不要求在本案中处理。
2013年8月16日，胡志清通过转账支付左翼11300元，其中租金1万元、水电费1300元；2013年9月17日，胡志清通过转账支付左翼10500元，其中租金1万元、水电费500元；2013年10月21日，胡志清通过转账支付左翼租金1万元；2014年1月14日，胡志清通过转账支付左翼20600元，其中租金2万元、水电费600元；2014年3月19日，胡志清通过转账支付左翼租金1万元；2014年8月7日，胡志清通过转账支付左翼2万元；2014年11月5日，胡志清通过转账支付左翼租金1万元。
又查明：涉案租赁厂房座落于常熟市虞山镇兴景路200号2幢，规划用途为工业，其房屋所有权人为常熟市培宗建设机械有限公司，系左翼向常熟市培宗建设机械有限公司承租后将一楼部分厂房转租给胡志清。
审理中，左翼、胡志清一致确认房屋租赁合同已到期自动终止。
左翼在审理中陈述，1、签订合同时胡志清提出要装卷帘门，左翼也给予胡志清半个月的时间，所以合同上是从4月1日开始计算房租的，不存在胡志清所讲的租期延长两个月或者扣减1万元租金的事情。2、签协议的时候，左翼已经将已有的文件提供给胡志清，当时胡志清并没有要求房产证，后来办理公司登记的时候向左翼要房产证，左翼也约了房主与胡志清就何时提供房产证协商过，房主同意在办理房产证之后直接交给胡志清。3、租赁厂房一楼租给了胡志清和另一家公司，当时另一家公司先租的，签合同时胡志清找了中介，当时中介和胡志清一起测量的，租赁合同上的约500平米，是双方共同确认的。4、租赁期限内，左翼多次发函要求胡志清支付租金及违约金，胡志清为了不解除租赁合同，也是同意的。2014年8月7日的2万元中包括上一年的违约金及部分租金。5、租赁合同到期后，要求胡志清按照之前的标准支付房屋占用使用费及合同约定违约金，要求计算到2015年6月26日。为证明自己的主张，左翼提交以下证据：
1、《要求因拖欠租金违约而应付所欠租金和违约金通知函》，内容为胡志清未按约定在2013年3月1日支付租金，至2014年1月14日，胡志清尚拖欠租金2万元，并由于逾期320日交纳租金构成的违约金为19200元，要求胡志清在收到函件后7日内支付上述款项。左翼表示该函于2014年1月19日邮寄，但邮寄凭证现在没有了。胡志清表示没收到。
2、《通知书》、邮寄凭证及查单，内容为左翼于2014年1月20日通过邮政挂号信，向胡志清发出因拖欠租金违约而应付所欠租金和违约金通知函，并经邮政查询，胡志清于1月21日收到该通知，但胡志清未在合理期限内缴纳所欠租金和因逾期缴纳租金所产生的违约金，且未提出正当理由，现要求胡志清立即支付上述款项，否则左翼将追究违约责任。左翼表示该通知书于2014年2月25日邮寄，地址为胡志清身份证地址，信件未被退回。胡志清表示其地址确为身份证地址，但未收到。
3、《通知书》、邮寄凭证及查单，内容为经左翼查账核对，至今胡志清拖欠2014年度租金45900元，由此逾期应承担违约金17784元。今年以来，左翼多次与胡志清交涉、催讨，胡志清以资金周转困难、客户拖欠、承兑汇票未到期为理由，要求予以宽限，在胡志清表示愿意承担违约金，并承诺在2014年12月31日前全部结清的前提下，左翼已予以了最大谅解，但胡志清不但未兑现，近日采取电话不接回避等方式耍赖，故最后一次通知胡志清立即支付上述款项。左翼表示该通知书2015年1月14日邮寄，地址为胡志清身份证地址，查单显示胡志清凭身份证签收。胡志清表示未收到，查单上没有显示是本人签收。
胡志清在审理中陈述，1、签订合同的时候，胡志清说要做厂房用，要拆除大门装卷帘门，否则胡志清的机器不能进厂，当时左翼也承诺同意的。但是后来房主不同意拆门，直到2012年5月底，在胡志清承诺房主恢复原状的情况下，房主才同意装卷帘门，左翼对此不闻不问，没有履行承诺。当时双方协商，左翼同意租期延期两个月或者抵扣1万元租金。2、当时胡志清注册公司，要求左翼提供房产证，左翼对此不闻不问。3、签订租赁合同时没有仔细考虑过面积的问题，左翼起诉之后去测量，发现少了50平米，左翼应返还租金差额。4、2014年8月7日的2万元为租金。当时双方协议过不再计算违约金，如果2014年8月7日支付的2万元中包含违约金，也应当在当时算清楚了胡志清再支付，不可能以整数的形式支付的。
以上事实，有房屋租赁合同、分户账明细清单打印、民事判决书及本院庭审笔录、谈话笔录等在卷佐证。
原审原告左翼的一审诉讼请求为：1、判令胡志清按租赁合同支付2014年度租金45900元。2、判令胡志清支付2014年度租赁合同违约金17784元（计算至2015年1月19日）。3、判令因胡志清不履行合同给付义务违约，终止房屋租赁合同。4、由胡志清承担本案诉讼费。审理中，左翼表示不再主张诉讼请求第3项，合同到期后，胡志清继续使用房屋，故增加诉请，要求：1、判令胡志清支付租赁合同到期后逾期占用房屋3个月的租金15000元；2、判令胡志清承担逾期占用承租房屋的违约金15000元（按房租总额的100%计算）。
原审法院认为：左翼、胡志清签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应依约履行各自义务。根据房屋租赁合同约定，胡志清应在2013年3月1日、2014年3月1日前分别支付第二年、第三年的租金各6万元，而胡志清实际并未按照约定时间支付相应租金，应承担违约责任。左翼主张每日按应缴租金金额的0.1%分段计算租金违约金，胡志清抗辩违约金过高。原审法院认为，左翼主张违约金的计算标准过高，应予以调整，违约金以结欠租金为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍自违约之日起开始计算。至2014年3月19日止，胡志清已经陆续支付左翼第二年租金合计6万元，根据胡志清支付租金的时间与金额，从2013年3月2日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍分段计算第二年逾期支付租金的违约金合计为10339.45元。左翼要求在2014年8月7日胡志清支付的2万元中优先扣除上述违约金，不违反法律规定，原审法院予以准许，则2014年8月7日胡志清支付的2万元中扣除第二年的逾期违约金10339.45元后，胡志清支付的租金应为9660.55元，该租金为第三年的租金。按照合同约定，第三年租金为6万元，胡志清已支付19660.55元，还应支付租金40339.45元。第三年租金胡志清逾期支付，应当支付违约金，自2014年3月2日起至2015年1月19日止按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍分段计算违约金合计为10842.96元。左翼要求胡志清支付第三年的租金45900元及违约金17784元，原审法院予以部分支持。胡志清抗辩由于左翼未按时交付租赁房屋，左翼同意扣减租金1万元或者租赁期限延期两个月，未提供证据，且左翼不予认可，原审法院不予采信。胡志清抗辩租赁房屋面积差距50平方米，租金差额应返还，首先，双方房屋租赁合同中约定面积约500平方米，并非确定数额；其次，胡志清租赁时对租赁场所、位置及范围都是确定的，且在合同期限内从未提出面积的异议，故对胡志清该抗辩，原审法院亦不予采信。
租赁合同到期后，租赁房屋继续由胡志清占有使用，左翼有权要求胡志清支付实际占用期间的租赁房屋使用费，现左翼要求按照5000元／月的标准计算使用费，原审法院予以支持，胡志清应支付左翼2015年4月1日至6月26日占用期间的使用费为14333.33元（5000＊（2＋26／30）］。关于违约金，左翼要求胡志清按照合同约定支付自2015年4月1日起至6月26日止按租金总额100%计算的违约金，胡志清抗辩违约金过高。原审法院认为，租赁合同对占用期间违约金的约定计算标准过高，本院予以调整，违约金以结欠的租金14333.33元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍从2014年4月1日起计算至6月26日止，为722.55元。左翼要求胡志清支付实际占用期间的租金15000元及违约金15000元，原审法院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，原审法院判决：一、胡志清支付左翼租金40339.45元及违约金10842.96元、占用期间使用费14333.33元及违约金722.55元，合计人民币66238.29元，于判决生效之日起十日内履行。二、驳回左翼的其他诉讼请求。
案件受理费人民币2142元，保全费720元，合计诉讼费2862元，由左翼负担667元，胡志清负担2195元。
上诉人胡志清不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实错误。1、实际面积少50平方米，对应租金应扣除。双方租赁合同中约定的面积为“约500多平方米”，尽管该条款约定的是约数，但误差不宜过大。50平米的租金部署小数目，既然被上诉人提供的场所与合同约定面积有差距，就应当对误差部分的租金予以扣减。2、被上诉人违约在先，上诉人不应承担违约金，因被上诉人与前手房东沟通不善，未交付房产证使上诉人无法及时办理相关企业所需手续，导致上诉人在承租该厂房后未能及时使用该租赁厂房，上诉人实际使用该厂房延迟了2个月，造成了一定损失。为此，被上诉人曾承诺在租赁期限上延长2个月或扣减1万元租金，故要求上诉人承担中国人民银行同期贷款基准利率4倍的违约金不合理。请求本院撤销一审判决，依法改判。上诉费由被上诉人承担。
被上诉人左翼答辩称：1、租赁合同是经中介参与签订的，合同有中介提供并由双方及中介实地看房后签订的。合同中的500平方米是约数，非确定数字。上诉人在长达3年的租赁期间未提异议，在被上诉人起诉后才称少50平方米，无任何依据。2、签订合同时，被上诉人已将所有文件提供给上诉人，在租赁期间，上诉人又提出要房产证，被上诉人与房东沟通后约定由房东直接交给上诉人，不存在延迟2个月的说法。3、租赁合同中明确约定了违约金。请求本院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审查明事实相一致。
上诉人胡志清主张被上诉人左翼交付的租赁房屋实际面积少50平方米，对应租金应予扣除，本院认为，涉案房屋租赁合同合法有效。该合同第一条约定了租赁财产的名称、数量、质量及用途，其中第1款约定名称：虞山镇景龙村一层标准厂房（通润机电南侧），建筑面积约500平方米，位于房屋东侧，具体质量、面积以现状为准。合同第七条载明乙方（上诉人）对甲方（被上诉人）出租房屋的相关情况均已知悉。故被上诉人已就租赁房屋面积“约为500平方米”、实际以房屋现状为准，向上诉人进行了明示。上诉人在缔约时未持异议，应视为认可。其在履约过程中亦未提出异议，在本案诉讼过程中才提出租赁房屋实际面积少50平方米，要求抵扣对应租金，既缺乏合同依据，也有违诚信，对该上诉主张，本院不予支持。
上诉人主张被上诉人未交付房产证，系违约在先，其承诺延长租赁期限或扣减租金，本院认为，法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。涉案房屋租赁合同未约定被上诉人的合同义务包括交付涉案租赁房屋的房产证，只是概括约定了被上诉人须对上诉人在装修、消防工程改建验收、申领营业执照过程中予以配合，合同备注的交付附件亦未含房产证，故上诉人主张被上诉人违约在先无合同依据。关于被上诉人延长租期或扣减租金的承诺，被上诉人对此不予认可，上诉人亦未提供相应证据证明，故该上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
上诉人在本案二审过程中还提出原审判决将其支付的第三年度租金先行扣除第二年度的违约金不当，对此本院认为，涉案房屋租赁合同约定上诉人须在2013年3月1日支付第二年的租金6万元，逾期交纳租金应承担违约金。上诉人实际于2013年8月16日至2014年3月9日陆续支付被上诉人6万元，则上诉人支付第二年租金时已逾期，按约应承担违约责任。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十条之规定，债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充。债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。现上诉人与被上诉人在房屋租赁合同中未约定清偿的债务或清偿抵充顺序，被上诉人要求上诉人从2014年8月7日支付的2万元中先行抵充上诉人第二年逾期交纳租金的违约金，于法不悖，原审法院予以支持并无不当。
综上，上诉人胡志清的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2142元，由上诉人胡志清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 军
代理审判员 沈维佳
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 黄 婷