北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）房民初字第00204号
原告北京良乡宏达商贸有限责任公司，住所地北京市房山区良乡拱辰南大街153号。
法定代表人孙胜利，经理。
被告北京客赛思服装市场有限责任公司，住所地北京市房山区良乡拱辰南大街153号。
法定代表人范文中，董事长。
委托代理人雷永忠，男，1968年5月11日出生，该公司法律顾问。
原告北京良乡宏达商贸有限责任公司（以下简称宏达公司）与被告北京客赛思服装市场有限责任公司（以下简称客赛思公司）借用合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员赵鹏杰适用简易程序进行了审理。原告宏达公司法定代表人孙胜利，被告客赛思公司法定代表人范文中及其委托代理人雷永忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宏达公司诉称，2009年5月20日，原被告签订了《楼房租赁合同》，约定被告租赁原告房屋的标的为位于北京市房山区拱辰街道南大街153号的昊天商厦1-4层，原告将昊天商厦5层南侧的8间房屋借给被告使用。订立合同时，被告口头承诺：原告需要使用上述8间房屋时，被告即刻将上述8间房屋返还原告。上述租赁合同订立后，原告即于2009年5月将合同中约定的8间房屋交付给了被告使用。2012年7月，原告以本单位需要使用上述8间房屋的理由通知被告返还上述8间房屋，被告接到原告的通知后至今对原告提出的要求不予理睬。原告认为，按照双方合同中的明确约定，双方的租赁标的不包括双方争执的8间房屋，被告对无偿使用原告的8间房屋不享有所有权；基于被告无偿使用原告房屋的法律性质，原被告间的争执确属借用合同纠纷的法律性质；被告拒不归还借用原告房屋的行为侵犯了原告的合法权益，因此应对原告承担民事责任。为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判决被告立即返还借用原告的位于北京市房山区拱辰街道南大街153号的8间房屋（价值2万元），诉讼费由被告负担。
被告客赛思公司辩称，原告与被告之间不存在房屋借用的合同关系，被告没有向原告借用房屋。2009年5月20日签订的租赁合同以及2009年9月15日签订的三方协议，明确约定了被告与原告之间的房屋租赁合同关系，其第一条规定了租赁标的和期限，该商厦一至四层及五层南侧8间房屋归被告使用至2019年6月30日止。我单位是依据租赁合同享有房屋的使用权。现租赁合同未到期，原告要求被告返还房屋没有事实和法律依据。因此不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年5月20日，原告宏达公司（甲方）与北京客赛思商贸有限责任公司（乙方，以下简称商贸公司）签订《楼房租赁合同》，关于“租赁标的期限”约定如下：1、甲方将宏达昊天商厦商业楼1-4层租给乙方经商使用，商厦坐落在拱辰南大街153号。另把五层南侧8间送给乙方使用，本商厦为合法建筑。2、租赁期限为10年，自2009年7月1日起至2019年6月30日止。租金及付款方式为：年租金200万元人民币；商贸公司预付2年租金400万元可经营2年零7个月的时间，从2009年7月1日到2012年1月31日；从第三年2012年2月1日起每年租金递增10万元，从第三年开始租金提前1个月一次性付清全年租金，以此类推直至合同终止。
2009年9月15日，宏达公司、商贸公司及客赛思公司签订三方协议，约定由客赛思公司承继商贸公司在上述《楼房租赁合同》中的一切权利、责任和义务，协议自签字之日起生效。协议签订后，客赛思公司依约租用了租赁标的物，并依约给付了宏达公司租金。
合同履行中，客赛思公司以其于2012年3月15日向宏达公司提出维修中央空调的请求，宏达公司不但不协助进行维修，反而将房门上锁并派人看管，拒绝其公司维修使用中央空调，给其公司的正常经营活动带来极其不利的影响为由诉至本院，请求：1、判令宏达公司立即将中央空调设施设备交给其公司使用；2、诉讼费由宏达公司承担。
在该案审理中，宏达公司答辩并反诉称：客赛思公司起诉没有事实依据，根据租赁合同，其公司租赁给客赛思公司的房屋仅应由客赛思公司经商使用，不包括出租房屋或柜台，但客赛思公司却未经其公司同意将租赁的大部分房屋转租给他人，说明客赛思公司擅自改变了租赁物的用途，构成了根本违约。客赛思公司方在合同履行中，长期存在故意违反合同约定，违反国家的强制检测规定，拒不依法对电梯、中央空调进行检测，客赛思公司为了给自己节省费用，却给公共安全造成了严重威胁，也使其公司价值数百万元的机械设备及房屋陷入了严重的危险之中，构成了根本违约。客赛思公司未取得我方同意的情况下，私自对三层、大门和主体结构进行装修，违反了合同约定，也造成了公共安全问题。综上，客赛思公司的上述行为已构成根本违约，造成合同目的无法实现，故不同意客赛思公司的诉讼请求，并反诉要求解除双方于2009年9月15日订立的租赁协议；诉讼费由客赛思公司负担。
因审理过程中，宏达公司已将中央空调设施设备返还给客赛思公司使用，客赛思公司于2012年12月12日的庭审中撤回本诉。
本院经审理认为：客赛思公司在庭审中申请撤回本诉，符合法律规定，应予准许。宏达公司与客赛思公司签订租赁合同后，客赛思公司已依约交纳租金，并定期对电梯、中央空调进行维修保养。审理中，宏达公司将中央空调设施设备交付给客赛思公司使用的行为表明其认可合同继续履行，宏达公司以客赛思公司构成根本违约，要求解除租赁合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。遂于2013年3月11日判决：驳回宏达公司的诉讼请求。
宏达公司不服本院判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉。
北京市第一中级人民法院经审理认为：宏达公司与客赛思公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行权利义务。双方在租赁合同中并没有关于禁止客赛思公司转租的约定，且客赛思公司在租赁期间一直对诉争房屋进行经营管理，其按公司经营方式使用房屋，并不属于非法转租，未违反合同约定，宏达公司称客赛思公司存在非法转租诉争房屋的主张，本院不予支持。根据客赛思公司提供的发票及维修保养合同书等证据材料，可以证明客赛思公司对中央空调及电梯已经尽到了维修、保养的义务，并未违反合同约定及国家相关规定。关于装修一节，双方在合同中约定“租赁期间乙方（客赛思公司）如装修应事先征得甲方（宏达公司）同意，否则出现问题由乙方负责”，该约定并不属于解约条款，未规定宏达公司可以依约解除合同，且宏达公司未提供充分证据证明客赛思公司的装修行为导致房屋主体结构变化并构成根本违约，故宏达公司以此要求解除合同的上诉主张，本院不予支持。遂于2013年7月24日判决：驳回上诉，维持原判。
在该案审理期间，宏达公司以与客赛思公司之间存在借用合同关系诉至本院，要求客赛思公司返回租赁合同中约定“另把五层南侧8间送给乙方使用”的房屋。因本案应以宏达公司诉其租赁合同纠纷一案的审理结果为依据，现该案尚未审结，故本院于2013年2月21日中止了对本案的审理，后于2013年9月2日恢复了对本案的审理。
上述事实有双方当事人的陈述，楼宇租赁合同，本院（2012）房民初字第07451号民事判决书，北京市第一中级人民法院（2013）一中民终字第06259号民事判决书等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
本案中，首先，原告宏达公司与商贸公司之间签订楼房租赁合同，后通过三方协议约定由被告客赛思公司承继商贸公司在租赁合同中的一切权利、责任和义务，故宏达公司与客赛思公司之间的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。
其次，因双方将“另把五层南侧8间送给乙方使用”约定在租赁合同的“租赁标的期限”条款中，故对该约定的理解不能仅依合同所使用的词句进行文义解释，不应将“送给乙方使用”的措辞解释为无偿使用，进而认为双方在此订立了一个独立的借用合同，还应从租赁合同中的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则对该约定予以理解。
第三，因双方将“另把五层南侧8间送给乙方使用”约定在租赁合同的“租赁标的期限”条款中，又因双方约定的租赁期限为10年，自2009年7月1日起至2019年6月30日止；故本案诉争房屋的使用权期限应受租赁合同中租赁期限的约束。
第四，原告主张订立合同时，被告口头承诺：其需要使用本案诉争房屋8间时，被告立即予以返还，因未提供相应证据，本院难以支持。
综上，原告的诉讼请求，缺乏相应的事实和法律依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，第一百二十五条之规定，判决如下：
驳回原告北京良乡宏达商贸有限责任公司的诉讼请求。
案件受理费三十五元，由原告北京良乡宏达商贸有限责任公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
代理审判员 赵鹏杰
二〇一三年九月三十日
书 记 员 于 淼