江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
(2015)昆花民初字第00326号
原告何军，女，1972年8月1日出生，汉族，住江苏省昆山市。
委托代理人刘杰,上海四维乐马（昆山）律师事务所律师。
委托代理人丁正海，上海四维乐马（昆山）律师事务所律师。
被告昆山市弹指针动漫科技有限公司，住所地江苏省昆山市开发区前进东路199号昆山世茂广场华东商城3层21号商铺，组织机构代码57538028-6。
法定代表人郑春泉，该公司总经理。
委托代理人张定军，上海市树声（昆山）律师事务所律师。
被告昆山世茂华东商城开发有限公司，住所地江苏省昆山市开发区前进东路199号，组织机构代码77865891-1。
法定代表人刘赛飞，该公司总经理。
委托代理人杨成东，男，该公司员工。
原告何军与被告昆山市弹指针动漫科技有限公司(下文简称弹指针公司)、昆山世茂华东商城开发有限公司（下文简称世茂公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月23日立案受理后，依法由代理审判员杨荣丰适用简易程序独任审理，并于2015年4月13日公开开庭进行审理。原告的委托代理人刘杰、被告弹指针公司的委托代理人张定军到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本院于2015年6月18日依法转为普通程序进行审理。本院应原告申请追加世茂公司作为本案的共同被告参加诉讼，并依法组成合议庭于2016年3月16日公开开庭进行审理。原告何军及其委托代理人丁正海，被告昆山市弹指针动漫科技有限公司的委托代理人张定军，被告昆山世茂华东商城开发有限公司委托代理人杨成东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告何军诉称，原告与被告弹指针公司签订房屋租赁合同，约定被告弹指针公司将坐落于世茂广场3层电玩城门口处约15平方商铺出租给原告用于经营“维京冰人”冰激凌销售，合同期限为2013年6月22日至2016年6月21日。合同履行期间，原告按约使用房屋及支付租金，正常营业。
2014年12月7日，被告弹指针书面通知原告，要求原告于2014年12月10日“暂停营业及腾空商铺，待被告弹指针公司装修调整完毕后，通知原告重新开业。”其后，被告弹指针公司一直未通知原告重新开业，原告停业至今。原告认为双方之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，被告弹指针公司应当按约履行交房义务。同时，因被告弹指针公司原因，经营设备遭受损坏，并且停业至今，造成原告经济损失。为此，特起诉至法院，请求法院依法判决：一、被告弹指针公司继续履行《租赁经营合同书》，将原商铺交付原告继续使用；二、被告弹指针公司赔偿原告装修残值34223.50元、物料库存损失22723元、停业期间（自2014年12月10日至被告实际商铺时止）营业损失72000元、营业员工资8000元、设备损坏补偿50000元，合计186946.50元；二、被告世茂公司、被告弹指针公司的赔偿责任承担连带责任；五、本案诉讼费由被告承担。在庭审过程中原告将其原诉讼请求变更为：一、请求法院判令被告弹指针继续履行《租赁经营合同书》，将原商铺交付给原告继续使用；二、请求法院判令被告弹指针公司与被告世茂公司共同赔偿原告物料损失、机器设备器皿损失、营业收入损失、装修残值损失（实际以评估报告为准。如果无法评估，请求法院酌情判决。）共计186946.5元。三、请求法院判决被告一退还租赁保证金10000元、电费押金3000元；四、案件受理费、鉴定费由被告一、二共同承担。
被告昆山市弹指针动漫科技有限公司辩称：请求法院驳回原告诉请，理由如下：一、原告并不是当初签订合同的当事人，只是后来变更后的主体，而在原合同第五页第十一条双方约定，甲方（即本案被告弹指针公司）场地若须调整时，乙方（××）必须配合调整。当初约定这一条款的目的是因为被告也是一个承租人，必须听从出租方的安排。现因为场地的出租方根据相关部门的规定，将原告所在摊位的位置已经变更为通道，被告弹指针已经不再拥有该位置的承租权。所以，原合同是可以继续履行，但原摊位无法继续交付；二、是原告方违约，合同的第三页第1.2.1.2甲乙双方确认上述计租方式的结算周期为半年一计租，采用预付制，而原告是在2014年12月30日从该摊位主动搬离，还结欠10天的租金，也没有预付以后要使用的场地租金，故应当认为是原告违约；三、被告方曾就搬场地事宜，与原告老公蒋敏弟多次协商，曾经达成了两次协议，双方都到场确认了，新的场地位置，而原告又多次反悔，并且在搬离场地后，又到被告的场地来闹事，有相关的报警记录，故其所谓的损失应当由其自己承担。
被告昆山世茂华东商城开发有限公司辩称：一、原告将昆山世茂华东商城开发有限公司追加为被告，属于诉讼主体不适格。昆山世茂华东商城开发有限公司与原告并未签订任何有关租赁经营的合同，更没有因此而产生任何债权债务关系，与原告的合同法律关系根本不存在。本案中，租赁经营合同的主体为原告与被告昆山市弹指针动漫科技有限公司，本公司与原告之间没有直接的法律关系，与原告的合同关系根本不存在，谈不上违约责任的问题。本公司不是本案租赁经营合同的当事人，原告没有事实理由及法律依据要求我方承担任何责任；二、原告的诉讼请求无任何事实和法律依据。本案中，存在租赁经营合同纠纷的是原告与被告昆山市弹指针动漫科技有限公司，与我司无任何关系。2014年12月30日，原告将其相关设备存放至被告弹指针公司库房内，后原告将设备堆放在我司公共消防区域，阻碍消防通道，违反了消防法律、法规，原告之行为属于违法行为，且对我司构成侵权。后我司物业发现这一现象，物业有充分理由认为该堆放的物品属于被告弹指针公司，后联系被告弹指针公司经协商，将相关物品移至他处，原告基于其违法行为主张对我司的侵权过错责任，没有任何事实依据。本案中我司不应承担任何的责任，更不用承担所谓的连带责任。且诉状中对我司的事实理由部分实际是“合同纠纷”的内容。综上所述，原告的诉请没有事实及法律依据，且我司作为被告的诉讼主体不适格，因此我司不应就本案的诉讼请求承担任何责任，请求法院驳回对昆山世茂华东商城开发有限公司的诉请。
经审理查明，2013年6月26日，甲方昆山市弹指针动漫科技有限公司与乙方昆山市冰上牧人企业管理有限公司签订《租赁经营合同书》一份。合同第一条租赁范围约定：甲方同意向乙方提供位于昆山市前进东路199号世贸广场华东商城之3层21号商铺(该商铺最终位置以该商铺实际交付给乙方时的状态为准)，计租面积为15平方米。合同第二条，租赁用途：1、乙方向甲方承诺，租赁该商铺仅用于经营冰激凌、糕点，品牌为维京冰人；2、乙方未经甲方许可，不得擅自变更本条第一款规定的经营用途、品牌等经营内容。如有违反，甲方有权没收乙方违约交易所得，且每发生一次，乙方应向甲方支付违约金人民币叁万元整（3万元），且甲方有权视情况提前终止本合同，并追究乙方的违约责任。3、在本合同有效期内，如乙方发生民事主体资格消灭，其权利、义务的法定承担者愿意继续承租该商铺的，须与甲方重新签订租赁合同。合同第三条，租赁经营的期限及免租期：1、甲乙双方租赁经营合同期限为2013年6月22日至2016年6月21日，自该商铺交付日或视为交付日次日起算(两者日期以孰早日期起算)；2、甲方给予乙方的装修免租期为17天。合同第六条，保证金：1、乙方需在本租赁合同签署的同时，一次性支付甲方保证金人民币壹万元（10000元），甲方向乙方开具收据，乙方应妥善保管，丢失不补。如乙方在签约后5日内仍未支付保证金（支票支付，以此款进入甲方账户的时间为准；现金支付，以甲方开出收据的时间为准），甲方有权解除本合同，并追究乙方的违约责任，乙方不得提出异议。合同第七条，租金、管理费、其他费用及其支付方式：1、租金及其支付方式：1）、甲方自装修免租期届满次日（以下简称“计租年”）起向乙方计收租金；2）、乙方同意按以下方式计算并支付租金：租赁经营合同期限自2013年6月22日至2014年6月21日，每年租金90000元；自2014年6月22日至2015年6月21日，每年租金100000元；自2015年6月22日至2016年6月21日，每年租金110000元。甲乙双方确认上述计租方式的结算周期为半年计租，采用预付制，乙方应于每半年末的前5日向甲方支付下个结算周期的基本租金。首期租金支付半年计租。合同第十一条第六款约定:甲方场地若须调整时，乙方必须配合调整。
2014年3月12日，甲方昆山市弹指针动漫科技有限公司、乙方昆山市冰上牧人企业管理有限公司及丙方何军签订《主体变更协议书》。该《主体变更协议书》载明：鉴于：1、甲乙双方于2013年4月8日签订了租赁经营合同书（以下简称“主合同”）及关于电费收取标准的补充协议，租赁标的位于：昆山市前进东路199号昆山世茂广场华东商城之3层21号商铺(以下简称“该商铺”)。2、乙方向甲方申请：将主合同及上述补充协议项下乙方的权利义务全部转移给丙方，由丙方替代乙方承租该房屋。经甲、乙、丙三方协商一致，就主体变更相关事宜订立如下条款，以兹共同遵守：1、甲、乙、丙三方共同确认，乙方于本协议签署之日退出主合同改由丙方概括承受主合同项下所有乙方的权利、义务，同时丙方对乙方之前尚未履行的义务承担连带责任。2、乙方在主合同项下的所有权利/债权与义务/债务概括给丙方承受，丙方表示同意。3、乙方预交而未使用的所有费用直接转入给甲方和丙方为主体的合同项下。4、主合同其他条款不变，本协议不影响乙方对甲方未结账款的结算工作。5、对于主合同的全部内容及该商铺的相关信息，丙方已充分知悉，无任何异议。丙方表示愿意履行主合同乙方项下的全部义务。6、为了保证丙方能够顺利履行剩余租赁期间的共同义务，乙方为丙方向甲方提供连带担保。
上述合同签订后，双方均依合同履行。双方在履行期间，原告按约定使用场地，并支付了至2014年12月20日的租金。2014年12月4日、7日、13日、14日被告弹指针公司向原告发出书面联系函称被告弹指针公司因统一调整及装修事宜，通知原告暂停营业，腾空商铺，待被告装修调整后，通知原告方重新开业。原告接到被告的上述联系函后由其丈夫蒋敏弟与被告弹指针公司的相关负责人进行协商。双方在协商过程中，被告弹指针公司负责人通过邮件向原告店里的店长发送了一份“调整场地问题暂定解决方案”。该解决方案内容：1、甲乙双方共同确认，待装修完成后，甲方提供一块新租赁位置给乙方，该位置要求在门口留住1.5米宽度，且长度沿着电玩墙体延伸，合计总租赁面积为15个平方米的位置。2、甲乙双方约定租金暂定为每年人民币陆万元，实际租金以合同为准。3、甲方同意在乙方停业期间免其租金，待甲方正式以书面形式通知乙方开业时间，甲方以互惠互利基础上，甲方给予乙方免租4个月租金（包含乙方装修期在内），作为乙方停业期间及后期开业损失的补偿。被告向原告方发送上述“调整场地问题暂定解决方案”后原告于2014年12月30日自行将其原来商铺内的设备搬走并将商铺的相应装修敲掉。原告腾空商铺后，其原来商铺位置现大部分已改为公共通道，部分仍被其他商铺占有使用。原告搬离后不久约在2015年1月8日称被告弹指针重新给其安排的位置不符合被告弹指针所承诺安排的位置，又将其店内原来相应设备搬至原来商铺的位置。2015年1月9日凌晨，被告世茂公司巡查人员发现原告将其设备摆放在原告商铺的原有位置。为此被告世茂公司人员在被告弹指针公司人员的协助下将原告摆放的设备暂时移放到被告世茂公司的世茂广场一期负一楼停车场的一区域内。
在审理过程中，原告申请对其经营设备损坏情况、物料库存损失、营业损失、商铺的装修列残值进行鉴定。本院对于装修残值依法对外委托苏州市中安房地产评估有限公司评估。苏州市中安房地产评估有限公司经现场勘察，该商铺原来位置现已成为公共过道，原有装修已拆除、设备已搬迁。故评估公司对于商铺的装修残值无法作出鉴定。但原告为证明其装修损失向本院提交了一份工程报价单，根据该报价单显示“维京冰人”的装修工程总价款为58563元。对于原告申请的经营设备损坏情况、物料库存损失、营业损失鉴定证书，本院依法委托苏州市嘉泰资产评估有限公司评估，该公司作出嘉泰评报字【2015】第072号资产评估报告书，认定原告的物料价值为19719元、设备价值为163069元、营业收入损失为36240元。该嘉泰评报字【2015】第072号资产评估报告书在庭审质证中被告存有异议认为该鉴定的结论也原告申请的鉴定范围及法院委托鉴定的范围不同，原告申请的鉴定范围及法院委托鉴定的范围为经营设备损坏情况、物料库存损失、营业损失,而该评估报告书评估的为物料价值为19719元、设备价值为163069元、营业收入损失为36240元。对此本院要求鉴定人到庭释明，鉴定人释明为：由于原告申请鉴定的设备已不在原有商铺现场，已经搬到被告世茂公司的地下室，是否还能使用鉴定机构无法判定；原告申请鉴定的库存物料是否过期、是否再使用鉴定机构也无法判定，故鉴定公司作出对物料、机器设备价值的鉴定。原告为鉴定支出鉴定费4100元。
原告诉请被告弹指针公司要求退还租赁押金10000元、但原告没能提交有效证据证明被告弹指针公司收取了该租赁押金。原告诉请被告弹指针公司退还电费押金3000元，原告提供了“维京冰人”预付电费3000元的收据。被告对原告主张的租赁押金10000元、电费押金3000元均予以否认。
上述事实有2015年7月1日本院的谈话笔录、《租赁经营合同书》、现场照片、【2015】第072号资产评估报告书、2016年5月9日本院谈话笔录、2015年4月29日何军的谈话笔录、主体变更协议书、联系函、短信记录、鉴定费发票、昆山市公安局兵希派出所询问笔录、庭审笔录等证据在案佐证,本院予以确认。
本院认为，2013年6月26日，被告昆山市弹指针动漫科技有限公司与昆山市冰上牧人企业管理有限公司签订《租赁经营合同书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国强制性法律、法规的规定，是合法有效的，依法受法律保护。原告何军、被告昆山市弹指针动漫科技有限公司、昆山市冰上牧人企业管理有限公司签订《主体变更协议书》约定昆山市冰上牧人企业管理有限公司签订《租赁经营合同书》中承租人变更为原告何军，昆山市冰上牧人企业管理有限公司在《租赁经营合同书》中的权利、义务均为原告承受,故昆山市冰上牧人企业管理有限公司在《租赁经营合同书》中的权利、义务均由何军承受。《租赁经营合同书》约定的租赁期限为2013年6月22日至2016年6月21日,现租赁期限已经届满，且被告弹指针公司、被告世茂公司均明确表示由于原租赁位置现已变更为公同通道，不同意继承履行原《租赁经营合同》。故原告诉请被告弹指针公司继续履行《租赁经营合同书》没有事实和法律依据，本院不予以支持。
原告诉请被告赔偿物料损失、机器设备器皿损失、营业收入损失、装修残值损失。本院认为原告诉请的物料损失，系指其经营冰饮所需使用的食物性的材料的损失，制作冰饮也需的食物性材料具有易变质、易腐化等特点，虽然原告根据《租赁经营合同书》的约定具有配合被告弹指针公司变更场地的义务，但被告弹指针公司对于原告因配合变更场地造成的合理损失仍应当承担相应的赔偿义务。现原告在被告弹指针公司的要求下第一次主动配合调整场地将其店铺设备搬离原来店铺位置，原告对于其经营所用制作冰饮所需的食物性应主动处理防止物料的扩大损失。现原告所鉴定的系其搬离店铺时的全部物料价值，且鉴定机构在鉴定的无法判断库存物料是否过期，故本院根据原告物料系制作冰饮作用的、易变质、易腐化的特性综合认定评估报告中全部库存物料价值19719元的20%为合理性损失。对于该合理性损失3943.80元，被告弹指针应当承担赔偿责任。
原告诉请的机器设备器皿损失，因原告店铺的机器设备器皿在第一次搬离时均是原告主动搬离的，且现该机器设备器皿经委托评估，评估机构认为设备已经搬离原来场所，设备器皿是否还能使用鉴定机构无法判定。本院认为首次搬离机器设备器皿的是原告自身、且原告配合被告弹指针公司调整场地也不必然产生机器设备器皿的损失，故原告应当对搬离设备器皿的所造成的损失自身承担责任，被告弹指针公司对于该设备器皿不承担赔偿责任。
对于原告诉请的店铺装修残值损失，本院认为原告虽然义务配合被告弹指针公司调整场地，但被告弹指针公司对于原告配合调整场地所造成的合理损失应当承担赔偿义务，原告在应被告弹指针公司要求下配合调整场地将其店铺搬离原来位置，其原有店铺装修必然无法再行使用，原告店铺装修损失客观存在，被告弹指针公司对于原告的装修残值损失应当承担赔偿责任。对于装修残值损失的认定，经本院对外委托评估机构进行鉴定，因原告原来店铺已经搬离，店内装修现场已经毁灭，故鉴定机构无法作出评估认定。对于原告装修店铺装修残值由于在双方协商搬离的过程中原告及被告弹指针公司均没有予以固定，且现双方无均没有提供充分的证据证明装修残值的金额。在此情况下，本院根据原告提交的店铺装修工程的装修报价单上造价58563元、原告经营店铺的性质及该性质店铺装修行程的一般装修投入、原告店铺经营时间等因素综合认定原告店铺装修残值为25000元。
原告诉请的营业收入损失36240元。本院认为评估公司评估原告每月营业收入6040元,鉴定程序合法、鉴定依据充分，对于营业收入6040元的结论予以采纳。原告诉请被告弹指针公司赔偿6个月的营业收入损失,本院予以支持4个月的营业收入损失即支持24160元。理由是虽然原告在被告弹指针须调整场地时有义务予以协助，但被告弹指针对于原告因协助调整场地而造成的合理损失仍应当进行相应的赔偿。且原告的何军与被告弹指针公司在协商过程中达成的《调整场地问题暂定解决方案》约定由被告弹指针公司给予4个月租金作为原告损失的补偿。
原告何军诉请被告返还交纳的租赁押金10000元、电费押金3000元。原告向本院提交了一份电费3000元的预付凭证，被告弹指针没有提供证据证明被告经营时欠付电费，故对于该3000元预付电费，被告弹指针公司应当退回。对于原告诉请的租赁押金，因原告没有提供证据证明两被告收取了该租赁押金，且被告也否认收取了该租赁押金，故对于原告的该诉请由其承担举证不能的法律后果，本院不予支持。
对于原告何军诉请要求被告世茂公司在本院中承担连带赔偿责任。本院认为根据《租赁经营合同书》、《主体变更协议书》的约定中原告何军在被告弹指针公司须调整场地时必须配合调整。实际上被告弹指针在2014年12月调整场地时多次与原告方协商，且在被告弹指针公司向原告发送“调整场地问题暂定解决方案”后原告方于2014年12月30日自行将其商铺的相应设备搬到被告世茂公司管理的世茂广场负一楼车库存放,并将其商铺装修敲毁。2015年1月8日至2015年1月9日凌晨，原告在未经得被告弹指针公司、被告世茂公司同意的情况下，又将其原有商铺中的部分设备搬至其商铺的原有位置中摆放。被告世茂公司人员巡查后发现这一情况后，被告世茂公司在通知被告弹指针公司后在被告弹指针公司人员的协助下又将原告何军摆放的设备又搬至原来寄放的车库存放。原告何军于2015年1月8日晚至2015年1月9日将设备搬至摆放未经被告世茂公司同意，且占有公共通道，在此情况下被告世茂公司经协商原告拒不搬离故被告世茂公司强行将设备搬到原寄放的车库存放并无不当。被告世茂公司在本案中不存在过错，对于原告存在的损失不应承担赔偿责任
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告昆山市弹指针动漫科技有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告何军物料损失、装修残值损失、营业收入损失合计53103.80元；
二、被告昆山市弹指针动漫科技有限公司于本判决生效后十日内向原告何军退还预交电费3000元；
三、驳回原告何军的其他诉讼请求。
案件受理费4300元,由被告昆山市弹指针动漫科技有限公司负担1200元，原告何军负担3100元。鉴定费4100元，由被告昆山市弹指针动漫科技有限公司负担1370元，原告何军负担2730元。案件受理费4300元、鉴定费4100元，原告何军已经预交，本院不予退还，被告负担的1200元诉讼费、1370元鉴定费由被告被告昆山市弹指针动漫科技有限公司在履行本判决时一并支付给原告何军
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审 判 长 杨荣丰
人民陪审员 郭静芳
人民陪审员 陆 芳
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 陈 圆