广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第336号
上诉人（原审被告）：苏红雄，男，汉族，1971年6月21日出生，住广东省德庆县。
委托代理人：高洁，广东融聚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：寇峰鹰，女，汉族，1965年11月2日出生，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：邓蕾，女，汉族，1966年1月9日出生，住广东省珠海市香洲区。
原审被告：林国宪，男，香港居民，1952年1月16日出生。
原审被告：杨少兰，女，香港居民，1927年10月24日出生。
原审被告：珠海市坚峰物业代理有限公司，住所地：广东省珠海市香洲。
法定代表人：黄志坚。
上诉人苏红雄因与被上诉人寇峰鹰、原审被告林国宪、杨少兰、珠海市坚峰物业代理有限公司（以下简称坚峰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法湾民初字第10号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明，杨少兰系林国宪母亲。2001年10月10日，林国宪作为乙方与珠海市明宏房产有限公司签订《回迁协议》一份，约定该公司对位于香洲区白石村北拱一街6号旧房进行拆迁，并于2002年12月15日抽取了案涉房屋。2005年6月27日，寇峰鹰与坚峰公司签订《认购合同》一份，约定寇峰鹰愿意购买坚峰公司代理销售的案涉房屋，总金额为40万元，寇峰鹰在签订该合同时应支付认购金1万元，当天内付首期款19万元，余款20万元由坚峰公司代为向寇峰鹰申请15年的按揭，等。同日，寇峰鹰（乙方）与林国宪（甲方）、坚峰公司（丙方）签订《房地产买卖合同》一份，约定甲方同意将自有的案涉房屋出售给乙方。其中第二条约定：“乙方同意向甲方支付房款40万元，本协议签订之日由乙方向甲方预交房款（含已交定金）20万元，余下房款在办理好转让过户手续并取得以乙方为所有权人的《房地产权证》时由乙方以现金形式付清。”第三条约定：“甲方同意在本协议签订之日将房屋交付给乙方使用，乙方从此取得该房屋的使用权，并可以自行装修，用以自住或出租，甲方无权作任何干涉。在出具乙方为所有权人的《房地产权证》之前，乙方转让该房屋时必须征得甲方书面同意。”同日，该合同在广东秉德律师事务所办理了律师见证手续，案涉房屋交付给寇峰鹰使用至今。
同日，坚峰公司向寇峰鹰出具《收据》一份，载明收到寇峰鹰购买案涉房产首期房款11万元，余款9万元待2005年6月28日付清。该收据左下方空白处注明：“已付清。黄志坚2005年6月29日”。同日，林国宪向坚峰公司出具《收据》一份，载明“今收到坚峰物业交来珠海市银石雅园X栋X单元X房购房款人民币玖万元整（￥90000）（另以付定金人民币壹万元）”2005年6月29日，黄志坚向杨少兰中国银行账号为4763812-01880060616账户存入人民币10万元。
原审庭审中，寇峰鹰及坚峰公司称，签订《房地产买卖合同》当日寇峰鹰支付了1万元定金现金给坚峰公司，同日去办理律师见证手续，寇峰鹰又支付了10万元现金给坚峰公司，坚峰公司当日支付了10万元现金给林国宪，林国宪开具了10万元的收据，然后坚峰公司开具了11万元的收据给寇峰鹰，2005年11月28日寇峰鹰付清了余款9万元，次日坚峰公司通过银行转账将10万元款项存入杨少兰账户。林国宪及杨少兰称，在办理律师见证手续时其有见过现金，但因为其无法带10万元现金回香港，因此只是出具了收据，实际没有收取该笔款项，后来要求坚峰公司将款项存入杨少兰账户，因此，其只收到了10万元存款款项，没有收到10万元现金，其后有打电话向寇峰鹰主张。
2011年12月30日，杨少兰（甲方、出让方）与苏红雄（乙方、受让方）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将案涉房屋转让给乙方，总金额为50万元。其中第四条“付款方式”约定：甲、乙双方到珠海市房产登记中心办理过户手续，取得房地产登记中心收件回执单的当天，乙方一次性通过银行转账划转入甲方在珠海建设银行或交通银行所开的账户，并由其委托收取房款的受托人签名确认，合同签订当天乙方付甲方定金2万元，该定金将在最后一期付款时冲抵。第五条“过户时间”约定：双方约定于2012年3月15日前办理该房产的产权过户手续。第六条“房屋交付”约定：因甲方该房屋已出租，乙方同意在领取房地产权证起三个月后即为房屋交付日期。
2012年1月18日，案涉房屋办理了产权登记手续，登记在杨少兰个人名下。2012年3月2日，苏红雄通过转账方式向杨少兰的银行账户支付了定金2万元。2012年3月13日，杨少兰与苏红雄又签订《房地产买卖合同》一份并将该合同备案于房地产登记中心，双方认可实际履行的合同为前一份《房屋买卖合同》。2012年3月21日，珠海市房地产登记中心受理了案涉房产的过户申请。2012年3月26日，案涉房屋过户至苏红雄名下。2012年5月7日，苏红雄通过转账方式向杨少兰的银行账户支付购房款479000元。同日，杨少兰向苏红雄出具《收据》一份，载明收到苏红雄购房款50万元。原审庭审中，林国宪、杨少兰称，由于只收到寇峰鹰10万元购房款，因此将案涉房屋转让给苏红雄；案涉房屋出售给苏红雄时其未告知寇峰鹰，也未通知寇峰鹰支付余款；由于在香港居住，不清楚内地的房价行情，因此以50万元的价格出售。苏红雄称购买案涉房屋时不清楚林国宪与寇峰鹰有签订房屋买卖合同；其有去看过案涉房产，知道有人住，但没有进去。苏红雄、林国宪、杨少兰共同称，除案涉房屋买卖以外无其他经济往来，之前也不认识；由于林国宪、杨少兰在香港生活，一直没有提供收款账号给苏红雄，直至房产过户后才提供了账号，因此过户后才支付了相关购房款。
林国宪、杨少兰、苏红雄向原审法院提交珠海荣正土地房地产与资产评估有限公司出具的《房地产估价报告》一份，该报告载明评估意见为：案涉房产在2011年12月28日的房地产市场价值总额为585120元。寇峰鹰不认可该评估意见，向原审法院提出重新评估申请，经原审法院依法委托，珠海天赋土地房地产评估咨询有限公司对案涉房产在2011年12月30日的市场价值进行了评估并出具《房地产估价报告》一份，该报告载明评估意见为：案涉房产在2011年12月30日的市场价值为906936元。该次评估支出评估费8000元。
原审法院认为，本案的争议焦点在于认定杨少兰与苏红雄签订《房屋买卖合同》、《房地产买卖合同》是否存在恶意串通情形。对此分析如下：
1、林国宪、杨少兰称由于其无法带现金去香港，因此只开具了《收据》，未收到《收据》中所载款项10万元，之后只收到了坚峰公司通过存款方式支付的10万元。首先，从《收据》内容来看，林国宪确认在出具该《收据》前，已实际收取了定金1万元，这与林国宪、杨少兰“未收到该收据所载款项”的陈述不符；其次，杨少兰在内地有相关的银行账户，也不存在无法带现金去香港的问题；再次，如林国宪、杨少兰未收到10万元款项，在未收到款项的情形下先行出具《收据》，不符合一般的收款方式；最后，林国宪、杨少兰还称其后其有向寇峰鹰主张尚欠的10万元款项，但未提交证据证明，原审法院不予采信，因此，如林国宪、杨少兰未收取上述款项，其在长达6年多的期间内一直未向寇峰鹰主张相应权利，也不合常理。综上，原审法院对林国宪、杨少兰的上述陈述不予采信，并认定林国宪、杨少兰已通过《收据》的方式确认收到寇峰鹰的购房款10万元，其后又通过银行存款的方式收到剩余的购房款10万元，寇峰鹰已依约履行了付款义务。
寇峰鹰与林国宪、坚峰公司签订《房地产买卖合同》，系各方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同签订后，寇峰鹰长期实际占有、使用该房屋，杨少兰未提出异议且实际收取了部分购房款，杨少兰的行为构成了对该合同的默示，因此该合同亦对杨少兰发生法律约束力。杨少兰在明知其与寇峰鹰存在房屋买卖合同关系的情形下，未征得寇峰鹰书面同意，将案涉房屋出售给苏红雄，显然存在恶意。
2、依照杨少兰与苏红雄签订的《房屋买卖合同》的约定，苏红雄应在该合同签订之日即2011年12月30日支付定金2万元，在申请办理过户当天即2012年3月21日当天支付剩余购房款48万元，而其实际支付上述款项的时间分别在2012年3月2日及2012年5月7日，远远晚于约定的付款时间，其中第二笔款项的付款时间还晚于房屋产权实际过户的时间，明显违背正常的购房付款情况。杨少兰与苏红雄称延迟付款是由于杨少兰未能提供相应的收款银行账户，但在杨少兰已有收取定金款项的银行账户的情况下，上述陈述明显不合常理。
3、原审法院依法委托珠海天赋土地房地产评估咨询有限公司对案涉房产在2011年12月30日的市场价值进行了评估并出具《房地产估价报告》一份，该报告载明评估意见为：案涉房产在2011年12月30日的市场价值为906936元。该评估意见明确，程序合法，原审法院予以采纳。依据该评估意见，苏红雄购买该房产的价格，远低于其签订合同时市场的正常价格，其与杨少兰、林国宪之间又无特殊关系，而在购买案涉房产前其又未进入案涉房屋进行过相关了解，以上情形均有违正常的购房常态。
综合上述分析，杨少兰恶意将案涉房产出售给苏红雄，苏红雄有违正常的购房习惯而以明显低于正常市场价的价格购买案涉房产，亦不是善意购房人，原审法院认定杨少兰与苏红雄存在恶意串通订立《房屋买卖合同》、《房地产买卖合同》情形。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效”之规定，原审法院认定，杨少兰、苏红雄恶意串通签订《房屋买卖合同》、《房地产买卖合同》，损害了寇峰鹰的利益，应属无效。寇峰鹰请求认定该两份合同无效，有事实和法律依据，原审法院予以支持。由于上述两份合同已被认定为无效，苏红雄应将该案涉房屋返还给杨少兰，而寇峰鹰已依照其与林国宪、坚峰公司签订的《房地产买卖合同》履行了合同约定的付款义务，依照该合同第二条的约定，杨少兰应协助寇峰鹰办理该房的产权过户手续，将该房屋登记在寇峰鹰名下，因此寇峰鹰请求林国宪、杨少兰、苏红雄协助办理过户义务，有事实和法律依据，原审法院予以支持。
依照《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第66条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条第（二）项、第五十八条、第六十条第一款之规定，原审法院判决：一、确认杨少兰与苏红雄于2011年12月30日及2012年3月13日就珠海市香洲区九洲大道西3033号（银石雅园）11栋2单元1202房屋订立的《房屋买卖合同》、《房地产买卖合同》无效；二、杨少兰、苏红雄应于判决发生法律效力之日起十日内将珠海市香洲区九洲大道西3033号（银石雅园）11栋2单元1202房屋产权恢复登记至杨少兰名下，杨少兰应在该房屋产权恢复登记至其名下之日起十日内协助寇峰鹰办理该房屋产权登记过户至寇峰鹰名下的手续。案件受理费人民币14790元、评估费人民币8000元，合计人民币22790元，由林国宪、杨少兰、苏红雄共同负担。
原审被告苏红雄不服原审判决，上诉称：一、原审判决认定苏红雄系通过转账方式向杨少兰支付定金2万元，该认定没有相关证据支持，亦非事实。事实上苏红雄是在2011年12月30日签订《房屋买卖合同》时即向杨少兰支付了2万元定金，杨少兰亦当场出具了收据，该2万元定金是现金支付，而非转账。
二、原审判决认定苏红雄与杨少兰恶意串通签订《房屋买卖合同》、《房地产买卖合同》，证据不足，适用法律错误。首先，苏红雄主观上没有与林国宪、杨少兰恶意串通，双方并无共同的故意。苏红雄与林国宪、杨少兰无任何特殊关系，事前也不认识，不存在恶意串通的基础；而苏红雄根本不知道林国宪、杨少兰2005年已经将案涉房屋出售给他人，不知道寇雄鹰的存在，因此不存在损害寇雄鹰利益的主观故意。杨少兰一直告诉苏红雄该房屋是出租给他人的，结合苏红雄与杨少兰签订的《房屋买卖合同》第六条也可以看出房屋出租事实，如果不是杨少兰告诉苏红雄房屋出租需迟延交房，苏红雄也不会同意在领取产权证后三个月才收楼，否则该项约定不符合常理。其次，原审判决认定苏红雄购买房屋价格低于市场价格，购买前未进入案涉房屋进行了解，有违正常购房常态，该认定证据不足。首先，案涉房屋系回迁房，价格本就低于同等位置的商品房，2011年12月29日杨少兰委托评估公司评估价格为585120元，因苏红雄是一次性付款，且卖方为实收，税费全部由苏红雄全部承担，所以实收50万元亦合情理。原审法院评估没有考虑到实际成交税费承担及当事人的付款方式等影响，且以此推定苏红雄有主观恶意属主观臆测。对于案涉房屋苏红雄并非全无了解，苏红雄本来在案涉房屋所在小区就有一套房，平时出租，正是卖掉这套小一点的房才换了案涉房屋，而且苏红雄的亲戚也住在同一小区，对于该房户型、布置及小区各方面情况十分了解，且苏红雄在广州打工，不能时常回来，主要是对价格满意，所以在几次前往看房由于无人在内未能进去的情况下购买亦无不可。综上所述，上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回寇雄鹰的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由寇雄鹰承担。
针对苏红雄的上诉，寇雄鹰称其答辩意见与其原审起诉意见一致。
苏红雄在二审中提交了如下证据：1、《房屋买卖合同》，证明2011年12月30日苏红雄与杨少兰签订合同，约定杨少兰以50万元实收价格将案涉房屋卖给苏红雄，合同签订当天支付定金2万元，因房屋已出租，苏红雄同意在领取房产证起三个月后为房屋交付日期；2、收据，证明2011年12月30日杨少兰收到苏红雄交来的定金；3、契税完税证，证明2012年3月21日苏红雄交纳契税11114.94元；4、交通银行客户通知书，5、交通银行流水明细，证据4、5证明原审判决认定2012年3月2日苏红雄通过银行转账2万元定金给杨少兰不是事实，实际上是案外人杨迪从自己的账户支取2万元现金，与本案无关；6、粤房地证字第C50229**号房地产权证、7、房地产买卖合同，8、（2007）珠证内民字第1296号公证书，9、契税完税证，10、购房发票，11、贷款承诺书，证据6-11证明2012年1月17日苏红雄为筹集买房款卖掉同一小区的自有房屋。12、珠荣正2011估字第J0202号房地产估价报告，证明案涉房屋所在小区11栋1单元801房的价格在2011年12月28日约为661620元，单价约6000元。13（2012）粤珠珠海第11677号公证书，14、契税完税证，证据13、14证明林国宪与案外人签订《房地产买卖合同》，以66万元的价格出售其位于案涉小区11栋1单元801房，契税价格为12089元。
寇雄鹰在二审中没有新证据提交，对苏红雄提交的证据1、2真实性不认可，认为该房屋买卖合同约定的价格远低于市场价格，而收据书写的时间是在原审庭审前，苏红雄却没有作为证据提交，有理由相信是近期补写的；对证据3的真实性认可，但认为只能说明缴纳税款，并且契税是按740995.97元计缴的，远高于其购买房屋的价格；对证据4、5不清楚苏红雄的目的；对证据6-11认为不能证明苏红雄是为了支付案涉房屋的房款；证据12-14不属于新证据。
本院二审查明的事实与原审查明的基本事实一致，本院另查明，林国宪于2002年12月15日与珠海市明宏房产有限公司签订《回迁协议》并抽取案涉房产后，又于2003年12月以业主身份与珠海市明和物业管理公司签订《回迁房前期物业管理服务协议》，此后，案涉房产于2012年以“拆迁补偿继承”的方式确权在杨少兰名下。在苏红雄提交的2012年5月7日由杨少兰出具的50万元收据上，除有杨少兰的手写签名外，另还有林国宪的手写签名，二审庭审中，苏红雄称不清楚为何有林国宪的签名。
本院再查明，苏红雄于原审中主张，其于2012年5月7日通过转账向杨少兰支付了479000元，通过交通银行柜员机转账支付了2万元，另外余款1000元是支付了现金。从苏红雄提交的交通银行客户通知书及客户交易明细清单显示，2万元系案外人杨迪于2012年3月2日从其自己6222600780005396325账号内通过ATM机取现，苏红雄又于二审中主张该2万元与本案无关，并提交一份杨少兰于2011年12月30日出具收到定金2万元的收据，认为该收据是苏红雄二审时与委托代理人签订合同时提交的，说明苏红雄于当日以现金支付了2万元定金；从苏红雄提交的个人结算业务申请书显示，479000元系案外人苏少群于2012年5月7日通过其中国农业银行珠海市分行营业部44350100460161254账号转至杨少兰中国建设银行珠海市南华支行3090389980100127630账号，该申请书中客户签名处签名为：苏少群（杨迪代）。苏红雄主张，苏少群系其姐姐。
本院认为，本案二审争议的焦点在于：杨少兰与苏红雄签订的《房屋买卖合同》及《房地产买卖合同》是否存在恶意串通的情形。对此，本院作如下分析认定：
首先，虽然与寇雄鹰签订《房地产买卖合同》和与苏红雄签订《房屋买卖合同》的不是同一人，但是，从查明的事实可知，上述两份合同指向的均是同一房产，在两份合同的签订及履行过程中，林国宪与杨少兰均共同出现，基于林国宪与杨少兰的母子关系，不仅寇雄鹰的部分购房款是由杨少兰收取的，而且在以杨少兰名义出具的50万元收据上，林国宪亦有签名，据此，能够认定林国宪及杨少兰对于两次房屋买卖情况都是共同知晓的。
其次，关于苏红雄主张支付购房款的事实。其一，苏红雄于原审中提交客户通知书以主张其通过交通银行转账2万元购房定金给杨少兰，而在二审中又以解释错误为由，主张上述2万元系案外人杨迪从自己账户支取的款项，与本案无关，同时提交杨少兰于2011年12月30日出具收到定金2万元的收据，主张2万元定金是以现金方式支付。苏红雄对于支付定金2万元的主张前后矛盾，并且，该份杨少兰署名的2万元定金收据，系证明苏红雄购房的重要证据，但杨少兰与苏红雄在原审举证时却均不予提交，苏红雄反而提交一份完全无关的案外人取款凭证，苏红雄的该行为完全不符常理；其二，苏红雄提交个人结算业务申请书证明其向杨少兰支付了479000元的购房款，而申请书上的转款人并非苏红雄，而是案外人苏少群，并且是由杨迪代办的，虽然苏红雄主张苏少群系其姐姐，但其并未就此提交证据说明，亦未能证明苏少群向杨少兰转账的该款项就是其与杨少兰之间的购房款，并且，按照苏红雄与杨少兰《房屋买卖合同》中的约定，双方需在办理过户手续并取得房地产登记中心收件回执单的当天一次性支付剩余房款，但是实际上，在苏红雄尚未支付绝大部分购房款的情况下，杨少兰就已经将房屋过户给了苏红雄，苏红雄与杨少兰的该行为明显不符合日常交易习惯，此外，对于剩余1000元的购房款，苏红雄主张是以现金支付，但苏红雄与杨少兰对此亦未提交证据予以说明。综上，本院认为，苏红雄与杨少兰就苏红雄支付购房款的事实陈述并不足以使本院采信其主张。
再次，关于涉案房屋交易的价格。相对苏红雄自行委托的涉案房屋市场价值的评估报告，原审法院依法委托评估机构对涉案房屋作出的评估报告相对更加客观，原审判决以此认定涉案房屋市场价值并无不当，本院予以确认。并且，从苏红雄提交的涉案房屋契税完税证显示，苏红雄购买涉案房屋合同价格为50万元，而计税金额为740995.97元；同样，苏红雄提交的予以佐证涉案房屋价格的林国宪与案外人林鸿钧买卖银石雅园11栋1单元801房的契税完税证显示，林国宪转让该房屋的合同价格为66万元，而计税金额为805941.38元，由此可以看出，即使按照税务部门的计税金额，苏红雄购买涉案房屋的价格也明显偏低，原审判决对此认定正确，本院予以维持。
综上所述，苏红雄的主张不能成立，本院不予采信，原审判决根据当事人提交的证据及陈述，在查明事实的基础上，依照日常交易习惯、根据经验法则及高度盖然性规则，认定杨少兰与苏红雄就涉案房屋的交易属于恶意串通，原审判决对事实的分析认定清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14790元，由上诉人苏红雄负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 葛阳辉
代理审判员 王 芳
二〇一四年九月二十三日
书 记 员 王 莉