江苏省南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏0115民初4366号
原告：南京邦信科技小额贷款有限公司（统一社会信用代码913201155894459768），住所地在南京市江宁区天元东路118号致远大厦3楼。
法定代表人：周国权，公司董事长。
委托诉讼代理人：武军婷，女，公司员工。
被告：朱兴，男，1952年8月20日生，汉族。
被告：王晓华，女，1955年12月11日生，汉族。
以上两被告共同委托诉讼代理人：史定国，江苏彦圣律师事务所律师。
以上两被告共同委托诉讼代理人：朱海峰，上海仲悦律师事务所律师。
原告南京邦信科技小额贷款有限公司(以下简称邦信小贷公司)与被告朱兴、王晓华担保合同纠纷一案,本院于2017年3月23日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邦信小贷公司委托诉讼代理人武军婷，被告朱兴、王晓华及共同委托诉讼代理人史定国、朱海峰，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邦信小贷公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告对被告一、被告二抵押给其的房屋（句容市边城镇××幢）在本金112.5万元；及《最高额抵押合同》约定的利息166446.32元（包括罚息，暂计算至2017.4.28，2017.4.29起利息以1472913.68元为本金乘以年利率21%除以360天乘以至实际付清之日止天数）；律师费6万元；及诉讼费、保全费用以其折价、变卖或拍卖所得价款享有优先受偿权。抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告一、二所有。事实和理由：因资金周转需要，2015年5月19日案外人南京正屹环境工程有限公司与原告签订了《授信协议》，合同中约定南京正屹环境工程有限公司向原告借款150万元，借期自2015年5月19日至2016年5月18日止，年利率14%，按月结息。本案被告一、二为南京正屹环境工程有限公司的该借款提供了抵押担保，与原告签订了《最高额抵押合同》。原告按照合同约定于2015年5月22日支付给南京正屹环境工程有限公司150万元借款，借款期满后，南京正屹环境工程有限公司未按合同约定支付相应的本金及利息，其行为已构成根本违约，经原告多次催要，借款人及被告拒不承担还款义务。故起诉。
被告朱兴、王晓华共同辩称：1、对于诉争的抵押，两被告是不知情的。2、本案在江宁法院已经提起过诉讼，诉讼过程中原告方不知何故将本案的两被告从诉讼中撤除，然后与南京正屹环境工程有限公司及李某1达成和解，并且申请法院出具了民事调解书。我方认为就案涉的纠纷已经处理完毕，原告方不应再行对我方提起诉讼。3、本案的抵押合同以及借款合同在真实有效的情况下，作为本案的被告，即使法院认为在本案中有担保责任，也应当在112.5万元最高额范围内承担担保责任。结合原告的诉请金额显然超出了担保额的上限，请求法院依法判决。4、在案涉的贷款办理过程中，原告显然存在明显的疏忽甚至是故意。5、原告诉请金额内所涉及的各项计算方式我们请求法院能够严格审查并作出认定。
经审理查明：2013年1月28日被告朱兴、王晓华因需要将位于句容市边城××幢的房产办理抵押、解压登记等相关一切手续，向案外人李某1出具授权委托书，共同委托李某1代为办理包括签署房产抵押合同、办理上述房产的抵押登记手续、领取他项权证书、在抵押登记部门签署相关抵押的文件资料；委托期限自2013年1月28日至2016年1月28日，且授权李某1有转委托权，并办理了公证。2015年5月7日李某1向案外人李某2出具委托书，将朱兴、王晓华委托其办理的所有事项转委托给李某2，委托期限自2015年5月7日至2016年1月28日。也办理了文书公证。
2015年5月19日借款人南京正屹环境工程有限公司与贷款人邦信小贷公司签订一份《授信协议》，约定：贷款人给借款人的最高借款本金授信额度为225万元，借款额度使用期限自2015年5月19日至2016年5月18日。借款人实际的借款期限以借款凭证记载为准。本协议项下借款本金及利息以及贷款人实现债权和担保权利所产生的费用（包括律师费）由南京正屹环境工程有限公司法定代表人李某1和被告朱兴、王晓华提供最高额抵押担保。李某1另提供保证担保。
同日，李某2代表朱兴、王晓华与邦信小贷公司签订一份《最高额抵押合同》,朱兴、王晓华作为共同抵押人将其所有的句容市边城××幢抵押给邦信小贷公司,抵押担保的主债权为债务人南京正屹环境工程有限公司依据上述2015年5月19日《授信协议》所产生的全部债务，抵押担保范围为本金、利息、违约金、损害赔偿金、手续费、保险费以及邦信小贷公司实现担保权利和债权所产生的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、律师费等）；并办理了抵押登记手续，邦信小贷公司取得了房屋他项权证书，登记债权数额为1125000元。
2015年5月22日邦信小贷公司根据与南京正屹环境工程有限公司签订的《授信协议》向南京正屹环境工程有限公司发放贷款150万元。该借款期限届满后,南京正屹环境工程有限公司未按约定还款,邦信小贷公司遂委托江苏典上律师事务所律师代为提起诉讼,要求被告南京正屹环境工程有限公司和被告李某1偿还债务，同时因该案产生律师费6万元。该案经本院主持调解，原告邦信小贷公司与被告南京正屹环境工程有限公司及被告李某1达成调解协议，已生效的本院（2016）苏0115民初8443号民事调解书确认：1、被告南京正屹环境工程有限公司、李某1于2016年11月30日前向原告南京邦信科技小额贷款有限公司支付借款本金150万元、利息35583元、律师费6万元，合计1595583元。2、如被告南京正屹环境工程有限公司、李某1不能按上述第一项约定如期支付，原告南京邦信科技小额贷款有限公司可以就全部剩余款项向人民法院申请强制执行；原告有权以被告李某1抵押的位于句容市边城镇××号的房产在折价、变卖或拍卖后享有优先受偿权。且有权要求被告自2016年10月1日起以150万元为本金，按照年利率21%支付利息，至被告还清之日止。3、原被告双方就本案再无其他争议。同时确认该案诉讼费用14986元由被告南京正屹环境工程有限公司、李某1承担。经本案合议庭审查，该调解书中确定的南京正屹环境工程有限公司、李某1给付义务未超出案涉《授信协议》及相关附件的责任范围。
本院认为：被告朱兴、王晓华共同委托李某1代为办理句容市边城××幢的房产抵押手续，且授权李某1有转委托权，后李某1据此将上述权限转委托给李某2,根据法律规定，被告朱兴、王晓华对李某2将其共同所有的句容市边城××幢房产抵押给邦信小贷公司,用于为债务人南京正屹环境工程有限公司的借款提供担保，被告朱兴、王晓华应作为抵押人对债权人暨抵押权人邦信小贷公司承担抵押担保责任。债权人邦信小贷公司选择分别起诉主债务人和担保人不违反法律规定;但抵押人仅应在抵押合同约定的抵押担保范围内及主债务人应当承担的责任范围内承担责任。综上，原告要求对两被告的抵押物享有优先受偿权具有事实和法律依据，本院予以支持；对原告超出上述范围内的请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
一、原告南京邦信科技小额贷款有限公司有权就其在江苏省南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初8443号民事调解书项下享有的尚未受偿的债权在1125000元限额内对被告朱兴、王晓华名下的句容市边城镇××幢房产折价或者以拍卖、变卖价款享有优先受偿权。
二、驳回原告南京邦信科技小额贷款有限公司其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案应收案件受理费19059元，财产保全费5000元，合计24059元；由二被告承担（此款已由原告垫付，原告在抵押物折价或者以拍卖、变卖价款时享有优先受偿权）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。同时应按照不服本判决部分的上诉请求数额计算，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审 判 长 张 勇
人民陪审员 任建建
人民陪审员 孙 洋
二〇一七年九月十九日
书 记 员 朱星驰