江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终10284号
上诉人（原审被告):杨国爱，男，1970年8月30日生，汉族，住江苏省高淳县。
委托诉讼代理人：杨杰明，江苏欣达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘剑，江苏欣达律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):南京君默投资管理有限公司，住所地江苏省南京市建邺区长虹路跃进村云河湾花园7幢705室。
法定代表人：周琴红，该公司总经理。
委托代理人：李生臣，北京市中伦文德（南京）律师事务所律师。
委托代理人：王长江，北京市中伦文德（南京）律师事务所律师。
上诉人杨国爱因与被上诉人南京君默投资管理有限公司（以下简称君默公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市雨花台区人民法院（2016）苏0114民初572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨国爱上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回君默公司的诉讼请求；2、由君默公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1、一审认定事实错误，杨国爱不是本案实际承租人，不是适格的被告。涉案房屋实际由甘肃第七建设集团股份有限公司江苏分公司承租和使用，杨国爱是甘肃第七建设集团股份有限公司江苏分公司的工作人员，君默公司明知这一事实。甘肃第七建设集团有限公司江苏分公司（以下简称甘肃七建江苏分公司）于2016年12月26日出具情况说明一份，表明2014年4月18日杨国爱和君默公司签订的租赁合同，实际承租人及房屋使用人均是甘肃七建江苏分公司，杨国爱为甘肃七建江苏分公司的工作人员。2013年11月8日甘肃七建江苏分公司与君默公司签订了一份工程施工协议，由甘肃七建江苏分公司承建君默公司的73912部队铁路转运站台库扩建工程，此工程包括理想家办公楼，杨国爱是甘肃七建江苏分公司委派的工地负责人（项目经理），当时双方约定房屋建好后，甘肃七建江苏分公司承租使用理想家办公楼201、202、203、204室，租金从甘肃七建江苏分公司工程款中抵扣，由于甘肃七建江苏分公司委派杨国爱具体负责上述工程的具体施工，所以杨国爱也代表甘肃七建江苏分公司与君默公司签订了《理想家办公楼租赁合同》。2、本案涉案房屋是由杨国爱所建，君默公司目前还拖欠杨国爱大量工程款，远远超过本案的租金数额。工程款与租金都属于金钱债权，同种类债权可以抵付，所以杨国爱完全可以用工程款抵付租金，在君默公司还拖欠杨国爱大量工程款的情况下，君默公司根本无权向杨国爱主张租金。3、根据《民法通则》第一百三十六条规定：延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。本案租金诉讼时效为一年，君默公司主张的租金只能从2015年1月7日计算，而不能从2014年12月1日计算，因为租金只能往前推算一年。
君默公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，杨国爱的上诉理由不能成立。理由：1、杨国爱是实际承租人。本案“理想家办公楼租赁合同”清楚显示了承租人为杨国爱。根据合同的相对性，杨国爱是本案所涉房屋的承租人。杨国爱主张甘肃第七建发集团公司江苏分公司为实际承租人，应承担举证责任，否则要承担举证不能的后果。2、杨国爱主张的君默公司拖欠工程款与事实不符，在工程款案件中君默公司是原告，甘肃第七建设集团股份有限公司及其江苏分公司为被告，杨国爱并非案件当事人，诉讼请求也是要求被告返还超额支付工程款383169.43元。杨国爱与君默公司不存在债权抵付的问题。3、本案不存在诉讼时效问题。君默公司每月都向杨国爱主张租赁费用，杨国爱均以抵扣工程款问题不肯支付。
君默公司向一审法院起诉请求：1、解除杨国爱和君默公司之间的租赁合同；2、杨国爱按照合同约定返还状态交还房屋；3、杨国爱支付455301元并支付从解除后至实际返还之日的房屋占有使用费（按照年租金248346元支付）；4、杨国爱按照每笔应缴租金日期为基数，按照银行同期贷款利率支付利息，至付清之日止（第一笔124173元，自2014年12月1日起算；第二笔124173元，自2015年5月31日起算；第三笔124173元，自2015年11月30日起算；第四笔124173元自2016年5月31日起算）；5、杨国爱承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年4月18日，君默公司与杨国爱就南京市雨花台区小行路158号地块内建设的办公楼北楼201、202、203、204室租赁事宜签订《办公楼租赁合同》。合同约定租赁期60个月，自2014年8月1日至2019年7月31日。前三年年租金均为248346元，第四年年租金为258346元，第五年年租金为268346元。租金每6个月支付一次，先付后租。第一期租金交付前30天支付，以后每期租金提前30日支付。君默公司要求租金自2014年12月1日开始计算，杨国爱无异议。杨国爱欠付的第一笔2014年12月1日至2015年5月31日的占有使用费为124173元。第二笔2015年6月1日至2015年11月30日的占有使用费为124173元。第三笔2015年12月1日至2016年5月31日的占有使用费为124173元。第四笔2016年6月1日至2016年11月30日的占有使用费为124173元。合同还约定，租赁期届满，杨国爱不得破坏物业现有的装修，应以现状交还房屋给君默公司。一切嵌装在地面墙体上的装修，杨国爱不得进行破坏性拆卸，同时君默公司不予补偿。
一审另查明，2013年8月29日，君默公司与中国人民解放军南京军区装备部直属工作部就南京市雨花台区小行地铁站旁转运站4.5亩空余土地的经营使用权签订《南京小行转运站土地使用协议书》，经营范围限定为会所、餐饮、住宿、办公及仓储，严禁在使用土地内经营娱乐场所和建设商品房，不得单独将土地分租、转租或转借他人使用。协议签订后，君默公司在土地上建了涉案房屋，但未办理建设工程规划许可证。
一审法院认为，出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，君默公司与杨国爱签订的租赁合同无效，君默公司要求杨国爱迁出并交付南京市雨花台区小行路158号地块内建设的办公楼北楼201、202、203、204室房屋，一审法院予以支持。君默公司主张按照合同约定的房屋的返还状态交还房屋，但君默公司并未举证房屋在最初交付时的状态，因此对于该项诉求，一审法院不予支持。虽合同无效，但杨国爱一直使用该房屋且未支付租金，故君默公司主张杨国爱自2014年12月1日起按照680元/天（248346元/年）支付房屋占有使用费不违反法律规定，一审法院予以支持。关于君默公司要求杨国爱支付逾期付款的利息的诉请，不违反事实和法律规定，一审法院予以支持。杨国爱的辩解意见无事实和法律依据，一审法院不予支持。判决：一、杨国爱于判决生效之日起十日内将南京市雨花台区小行路158号地块内建设的办公楼北楼201、202、203、204室房屋腾空并交付给南京君默投资管理有限公司；二、杨国爱于判决生效之日起十日内给付南京君默投资管理有限公司房屋占有使用费(按680元/天的标准，自2014年12月1日起至实际交房时止)；三、杨国爱于判决生效之日起十日内给付南京君默投资管理有限公司逾期付款利息（第一笔以124173元为基数，自2014年12月1日起算，第二笔以124173元为基数，自2015年5月31日起算，第三笔以124173元为基数，自2015年11月30日起算，第四笔以124173元为基数，自2016年6月30日起算，均按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际还清时止）；四、驳回南京君默投资管理有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费8514元，减半收取4257元，由杨国爱负担。
二审经审理查明，一审法院认定事实正确，本院予以确认。
另查明，君默公司起诉状载明的时间为2016年1月7日，一审法院收到全部诉讼材料并立案的时间为2016年1月19日。
本院认为，依照法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。君默公司就涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故君默公司与杨国爱签订的租赁合同无效。现君默公司要求杨国爱迁出并交付南京市雨花台区小行路158号地块内建设的办公楼北楼201、202、203、204室房屋，一审法院予以支持并无不当。
杨国爱上诉主张其并不是本案实际承租人，涉案房屋实际由甘肃第七建设集团股份有限公司江苏分公司承租和使用，其不是适格的被告，经审查，涉案房屋的租赁合同是由杨国爱与君默公司签订的，杨国爱是租赁合同的相对人，君默公司向其主张返还房屋并支付房屋占有使用费及利息，一审法院予以支持并无不当，杨国爱可以承担责任后向实际使用人另行主张。杨国爱上诉提出君默公司目前拖欠其工程款，主张以工程款与租金相抵扣，但杨国爱对此未能提供证据予以证明，故杨国爱的这一上诉请求本院不予支持。上诉人杨国爱对于本案的诉讼时效问题提出上诉，经审查，因双方签订的租赁合同无效，一审法院判决的并非租金，而是房屋占有使用费，不适用租金的诉讼时效，故上诉人这一主张本院不予支持。
综上所述，上诉人杨国爱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8514元，由上诉人杨国爱负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一七年三月六日
书 记 员 汪海燕