吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉民一终字第75号
上诉人（一审被告、反诉原告）：长春永新迪瑞药业有限公司。住所：长春市南关区。
法定代表人：刘永新，该公司经理。
委托代理人：方春光，吉林钟言宇德律师事务所律师。
上诉人（一审被告、反诉原告）：吉林省永新大药房连锁有限公司。住所：长春市南关区。
法定代表人：刘永新，该公司经理。
委托代理人：方春光，吉林钟言宇德律师事务所律师。
上诉人（一审被告、反诉原告）吉林省永新物流有限公司。住所：长春市南关区。
法定代表人：王咏梅，该公司经理。
委托代理人：方春光，吉林钟言宇德律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：长春市南关区明珠街道黑咀子村民委员会（原长春市南关区幸福乡黑咀子村民委员会）。住所：长春市南关区。
法定代表人：张少军，该村委会主任。
委托代理人：李建华，吉林天地泽律师事务所律师。
上诉人长春永新迪瑞药业有限公司（简称迪瑞公司）、吉林省永新大药房连锁有限公司（简称大药房公司）、吉林省永新物流有限公司（简称物流公司）因与被上诉人长春市南关区明珠街道黑咀子村民委员会（简称黑咀子村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省长春市中级人民法院（2013）长民一初字第35号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。迪瑞公司、大药房公司、物流公司的共同委托代理人方春光，黑咀子村委会的委托代理人李建华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
黑咀子村委会一审诉称：黑咀子村委会与迪瑞公司、大药房公司、物流公司于2005年签订了《房屋租赁协议》，协议约定：黑咀子村委会将坐落于长春市南环路2152号，占地面积为24337平方米，建筑面积为42500平方米的建筑群出租给迪瑞公司、大药房公司、物流公司，用于医药批发、物流经营，租赁期限为15年。租赁期间租金共计为99588000元，租金交纳方式为提前预付租金。对于租金的给付，迪瑞公司、大药房公司、物流公司中的任何一方均有义务承担租金的给付责任及按照约定应承担的赔偿责任。该协议还约定迪瑞公司、大药房公司、物流公司未按时交纳租金，除如数补齐外，按照实际拖欠天数每日支付违约金500元。协议签订后，黑咀子村委会按照约定将房屋交付给迪瑞公司、大药房公司、物流公司用于经营活动。2009年，由于政府拆迁行为，将位于出租房屋旁边的相关附属设施拆除，但迪瑞公司、大药房公司、物流公司并没有及时将房屋交还给黑咀子村委会，而是在没有按时支付租金的情况下继续使用承租房屋用于经营活动，直到2012年9月5日。期间，共拖欠的租金数额约为25939666.47元。故诉请：1．迪瑞公司、大药房公司、物流公司支付拖欠的房屋租金25939666.47元，支付所欠租金的利息1500000元；2．迪瑞公司、大药房公司、物流公司支付违约金800000元；3．迪瑞公司、大药房公司、物流公司对向黑咀子村委会支付租金及其利息、违约金承担连带责任；4．迪瑞公司、大药房公司、物流公司承担本案的诉讼费用。
迪瑞公司、大药房公司、物流公司一审辩称：1．黑咀子村委会主张房屋租金的诉讼请求已超过法定的时效期间。黑咀子村委会主张的是2012年9月5日前的房屋租金，按合同规定2012年9月5日前的最后一个阶段的房屋租金，应当在当年的6月1日前交付，而黑咀子村委会提起诉讼的时间是在2013年8月2日以后，在此之前，黑咀子村委会根本没有就房屋租金问题主张过权利。故黑咀子村委会的诉讼请求已经超过法定的诉讼时效期间；2．黑咀子村委会违约，应当承担违约责任。合同履行期间，由于政府拆迁，将房屋附属设施拆除，使得房屋不能正常使用。为此，曾多次要求黑咀子村委会尽快解决问题，但黑咀子村委会采取放任的态度，不能尽快恢复房屋相关设施，其行为已经构成了合同违约。
迪瑞公司、大药房公司、物流公司一审反诉称：双方签订的房屋租赁协议约定：合同租期15年；黑咀子村委会应保证房屋的上下水、电气、通信、供暖等基本设施。合同签订后，双方开始履行合同。从2009年开始，由于政府规划拆迁，逐渐将房屋附属设施拆除，包括附属用房、消防设施、上下水及供暖设施等。此后要求黑咀子村委会尽快修复该房屋附属设施，恢复房屋原有使用功能，继续履行合同，但黑咀子村委会至今不予修复。由于房屋始终处于无法使用状态，自2010年9月开始迪瑞公司、大药房公司、物流公司停止经营，向外搬迁。2012年9月5日双方签订了《补充协议》，就房屋的修缮及继续履行合同达成协议，规定黑咀子村委会对房屋进行修缮完毕达到使用标准后，经协商或法院确定继续履行合同。由于黑咀子村委会的违约行为，使得对外签订的物流合同、仓储合同及与其相关的物流服务合同无法继续履行，库房物品及办公用品向外搬迁，导致重大经济损失，故请求：1.黑咀子村委会立即对租赁房屋进行修缮，达到使用标准后继续履行原租赁合同；2.黑咀子村委会赔偿因合同违约给迪瑞公司、大药房公司、物流公司造成的搬迁损失278万元；3.诉讼费用由黑咀子村委会承担。
黑咀子村委会对反诉辩称：1．双方之间的合同不应继续履行。一是迪瑞公司、大药房公司、物流公司存在违约行为，二是目前房屋状况不具备继续履行的条件；2．不应赔偿经济损失。一是迪瑞公司、大药房公司、物流公司存在违约行为，二是采暖等附属设施被拆系政府拆迁行为所致，黑咀子村委会无过错；3．迪瑞公司、大药房公司、物流公司的证据不充分，不能支持其主张。
一审法院经审理查明：2005年1月1日，黑咀子村委会（甲方）作为出租人与迪瑞公司、大药房公司、物流公司三公司（乙方）共同作为承租人签订《房屋租赁协议》（下称2152号租赁协议），主要内容为：1．租赁房屋坐落位置、面积、质量及设施状况：1.1房屋坐落于长春市南环路2152号，为甲方拟新建的建筑群，占地面积为24337平方米；1.2乙方拟租赁的甲方新建的建筑群建筑面积为42500平方米，建筑东至市政府规划路，西至新建筑材料厂，南至交警支队培训处，北至南环城路；1.3租赁建筑物层高为三层，框架结构，具备上水、下水、电气、通信、供暖等基本设施。2．租赁期限：租赁期限为15年，即自2005年7月1日起至2020年6月30日止。3．租赁房屋用途：乙方租赁甲方房屋用于医药批发、物流经营。4．租金、租金交纳方式及交纳期限：4.1租金标准分为四段，即2005年7月1日至2009年6月30日四年期间为第一段，年租金为1677000元；2009年7月1日至2011年6月30日两年间为第二段，年租金为6708000元；2011年7月1日至2015年6月30日四年间为第三段，年租金为8256000元；2015年7月1日至2020年6月30日五年为第四段，年租金为9288000元。租赁期间租金共计为99588000元；4.2租金交纳方式为提前预付租金，即上打租金。具体支付时间为：（1）2005年7月1日至2009年6月30日期间的租金，每年交纳一次，即每年的6月30日前交纳当年的租金1677000元；（2）2009年7月1日起，租金改为每季度交纳一次，即每季度开始前一个月缴纳下一季度租金……。但乙方须承担2005年7月1日至2008年6月30日期间的供暖、房屋维修及因经营而产生的一切费用。5.乙方间的法律关系及租金的给付责任：因迪瑞公司系大药房公司、物流公司的控股公司，三方共同承租甲方房屋，任何一方均有义务承担租金的给付责任及按约定应承担的赔偿责任。11.违约责任：11.1甲方违约责任：11.1.1租赁期内，甲方应保证乙方对租赁房屋的绝对使用权；11.1.2经专业部门鉴定确系甲方原因造成租赁物停水、停电，影响乙方正常营业的，甲方按乙方直接损失予以赔偿；11.2乙方违约责任：11.2.1未按时交纳租金，除如数补齐外，按实际拖欠天数每日向甲方支付违约金500元人民币。拖欠累计超过1个月的，甲方有权解除本合同，收回房屋；11.2.2未按本合同第4条第1款规定向甲方预付房屋租金时，甲方有权解除合同，收回房屋。13.免责条件：遇有不可抗拒的原因造成房屋损坏或灭失，给甲、乙双方造成财产损失时，经专业部门鉴定属实，甲、乙双方互不承担责任。协议还对房屋维修、转租、争议解决等其他事项进行约定。协议签订后，迪瑞公司、大药房公司、物流公司三公司开始使用租赁房屋，并给付部分租金。
2003年（具体签订日期不明），黑咀子村委会（甲方）与物流公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》（下称190号租赁合同），约定由物流公司承租位于长春市南环路190号房屋，该份租赁合同约定租金及支付方式为：租金交纳方式为提前预付租金，即上打租金。甲方为支持乙方发展，2003年7月1日至2006年6月30日，甲方免收乙方租金。乙方承担免收租金期间的供暖、房屋维修及因经营而产生的一切费用。2005年7月1日前乙方向甲方预付2006年7月1日至2007年6月30日租金81.12万元人民币。2007年7月1日开始，租金每季度交纳一次。2006年7月1日至2009年6月30日期间的年租金为81.12万元。
190号租赁合同的标的房屋与2152号租赁协议的标的房屋位于同一个院落内，该两处房屋共用给排水消防外网、热力外网等外网设施及同一套锅炉房、水泵房等设备。
2010年5月18日，长春南部都市经济开发区管理委员会拆迁工作办公室与黑咀子村委会就190号租赁合同的标的房屋拆迁补偿事宜签订了《收回补偿合同》。2010年供暖期结束后，上述补偿合同所涉的供暖设施、消防外网等外网设施陆续被拆除。
物流公司就190号租赁合同的标的房屋拆除后的损失问题向黑咀子村委会分别发送《关于解决办公楼拆除损失的函》（落款时间为2009年6月12日）、《关于尽快处理办公楼拆除损失的函》（落款时间为2010年4月7日），物流公司在上述两份函件中提出应将190号租赁合同的标的房屋被拆除造成的损失冲抵2152号租赁协议的房屋租金。迪瑞公司、大药房公司、物流公司三方共同向黑咀子村委会发送《关于停止记算租金的函》（落款时间为2010年5月7日），该函内容为：“我公司与该委员会于2005年7月1日签订的座落于长春市南环路的2152号的《房屋租赁合同》，租赁期限为15年，自2005年7月1日至2020年6月30日止。由于2010年4月贵委员会拆除该楼所有的附属设施，使供水、供暖、消防等设施设备全部中断或无法使用，导致我公司无法对该房屋的使用及公司的正常经营，为此，我公司特向贵委员会提出自2010年4月份停止记算房屋租金，并要求尽快解决以上问题，待修缮后满足经营条件可重新记算租金。”《关于物流中心附属设施被拆除造成损失的函》（落款时间2011年3月3日）中记载“由于不能继续履行合同，2011年2月份我三家公司整体搬迁费用278万元。”上述四份函件均由时任黑咀子村委会副主任陈刚签收，但均没有具体签收日期。
双方对190号租赁合同的相关租金未最终结算，对该租赁合同标的房屋拆除后，是否需要给予物流公司补偿或赔偿亦未有一致意见。
2012年9月5日，黑咀子村委会（甲方）与迪瑞公司、大药房公司、物流公司三公司（乙方）签订一份《补充协议》，内容为：“甲乙双方就2005年1月1日签订的《房屋租赁协议》在履行过程存在的问题，经协调达成如下协议：一、该房屋在租赁期间由于政府拆迁将该房屋附属设施拆除，影响该房屋正常使用。为此，双方进行过多次协调至今未果，就此问题双方同意继续协商解决或经诉讼方式解决；二、由于该房屋目前无法正常使用，乙方同意暂时将该物业交给甲方，由甲方对该房屋进行看护、修缮；三、该房屋修缮完毕达到使用标准后，经过协商或诉讼方式确定双方是否继续履行原《房屋租赁协议》。”
2012年10月18日，黑咀子村委会（甲方）与大药房公司（乙方）签订一份《房屋出租协议书》，约定由大药房公司承租2152号租赁合同的标的房屋中的1000平方米房屋，租期2012年10月18日至2013年3月15日，租金伍万元。该协议签订后，大药房公司支付五万元租金，使用了租赁房屋。
另查明，各方对迪瑞公司、大药房公司、物流公司共同支付的2152号租赁协议租金数额及日期均无争议部分：1．现金部分：2006年6月23日付两笔，一笔600000元，一笔400000元，共计1000000元；2007年4月9日付527000元；2007年4月9日付150000元；2008年5月4日付400000元；2008年12月26日付240000元；2009年12日24日付216579.53元；2009年12月29日付两笔，分别为500000元和527000元。此部分合计为3560579.53元。2．折抵租金部分：（1）餐费15898.5元；（2）土地使用费28000元；（3）瑞风车及迈腾车分别折抵156056.9元、311346.07元；（4）迈腾车装饰费22119元、养路费1052.5元、保险费二年（2007-2009年）8038.88元及7441.97元、维修费1838元；（5）房屋维修费：2008年7月1日至2010年6月30日两年的维修费85000元；（6）广告牌拆迁补偿款52000元。折抵部分合计为688791.82元。
2152号租赁协议与190号租赁合同有相同承租人即物流公司，两份租赁合同的租赁期也有部分重合，各方对黑咀子村委会收取的五笔400000元（包括上述各方确认付款日期无争议的两笔）、三笔527000元（包括上述各方确认付款日期无争议的两笔）租金的支付对象有部分争议。其中五笔400000元租金支付情况：1.2006年6月23日大药房公司转账支付400000元；2.2008年5月4日物流公司转账支付400000元；3.2008年5月4日大药房公司转账支付400000元；4.2008年12月24日大药房公司转账支付400000元；5.2009年12月24日大药房公司转账支付400000元。各方一致认可上述五笔租金中有四笔是支付2152号租赁协议的租金，一笔是支付190号租赁合同的租金。
三笔527000元租金支付情况：1.2007年4月9日物流公司转账支付527000元；2.2008年12月24日物流公司转账支付527000元；3.2009年12月29日物流公司转账支付527000元。黑咀子村委会主张2008年12月24日的527000元系物流公司支付的190号租赁合同的租金，而迪瑞公司、大药房公司、物流公司主张该笔款项系物流公司支付的2152号租赁协议的租金，并称物流公司对于190号租赁合同所涉的2008年7月1日至2009年6月30日期间的租金811200元分别于2008年5月4日支付400000元、2008年6月24日支付411200元给付完毕。黑咀子村委会对物流公司于2008年6月24日支付411200元租金的事实无异议。
再查明，2010年9月份，物流公司与案外人吉林融宇医药物流有限公司（简称融宇公司）签订《委托库房迁移搬运合同》，约定由融宇公司将物流公司位于涉诉房屋即2152号房屋内的商品、设备整体运输、搬运至物流公司新承租的位于朝阳经济开发区孵化基地一期的仓库。搬迁时间自2010年9月20日至2011年2月19日，物流公司支付搬迁费用2780000元。
各方因2152号租赁协议的租金问题未能达成一致，黑咀子村委会诉至一审法院，一审法院收到其起诉状日期为2013年9月4日。
一审法院认为：（一）关于黑咀子村委会的诉请是否超过诉讼时效的问题。因涉诉标的房屋相关外网设备拆除后，各方对外网修复及是否继续租赁等问题产生争议，物流公司虽向黑咀子村委会发函要求以190号租赁合同的标的房屋拆除造成损失冲抵2152号租赁协议的租金，但黑咀子村委会并未同意，且迪瑞公司、大药房公司、物流公司并无其他证据可以证明黑咀子村委会已放弃欠付租金的主张。至2012年9月5日双方签订的《补充协议》明确记载“双方进行过多次协调至今未果，就此问题双方同意继续协商解决或经诉讼方式解决”，亦可表明各方在外网设备拆除后涉诉租赁协议如何处理进行了多次协商，并同意在协商不成的情况下以诉讼方式解决。故本案诉讼时效应从2012年9月5日起算，至一审法院收到黑咀子村委会起诉状时即2013年9月4日，黑咀子村委会的诉请并未超过法律规定的诉讼时效期间，迪瑞公司、大药房公司、物流公司关于黑咀子村委会诉请超过诉讼时效的抗辩主张不能成立。
（二）2152号租赁协议的租金支付情况及迪瑞公司、大药房公司、物流公司是否应承担违约责任的问题。1．2152号租赁协议系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方均应依协议约定履行各自义务。2152号租赁协议约定的租期至2020年，因涉诉房屋相关外网设备拆除后租赁协议如何履行各方产生争议，黑咀子村委会主张迪瑞公司、大药房公司、物流公司给付租金的时间应截至到各方于2012年9月5日签订《补充协议》时止，而迪瑞公司、大药房公司、物流公司向黑咀子村委会送达的《关于停止计算租金的函》自认停止计算租金的时间为2010年4月份。根据《补充协议》，双方对涉诉房屋附属设施拆除后已影响房屋正常使用的事实是一致认可的，而供暖设施、消防外网、上下水外网等附属设施的拆除直接影响到迪瑞公司、大药房公司、物流公司承租涉诉房屋合同目的的实现，在迪瑞公司、大药房公司、物流公司实际迁出涉诉房屋时各方签订的租赁协议已事实终止履行，对此迪瑞公司、大药房公司、物流公司在《关于物流中心附属设施被拆除造成损失的函》中也认可。而《补充协议》明确约定双方继续履行租赁协议的前提条件是该房屋修缮完毕达到使用标准，故黑咀子村委会主张租金应计付至双方签订《补充协议》时止，一审法院不予支持。迪瑞公司、大药房公司、物流公司实际使用租赁房屋至2010年9月份，并自2010年9月20日才开始陆续迁出涉诉房屋，结合本案实际情况，以2010年9月20日作为本案租金计算截止时间更为公平合理。考虑到相关外网设备的拆除会给迪瑞公司、大药房公司、物流公司使用涉诉租赁房屋造成一定影响，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”之规定，虽然迪瑞公司、大药房公司、物流公司于2010年5月7日出具的《关于停止计算租金的函》中要求于2010年4月份停止计算租金，但至其实际迁出时涉诉房屋还有实际使用价值，故此期间的租金数额可予酌减但不应免付。参照2012年10月18日黑咀子村委会与大药房公司间的租赁合同所涉租赁标的物面积、租期及租金的支付对价情况（1000平方米的房屋在2012年10月18日至2013年3月15日期间的租金共计50000元，每月租金约合10000元），以2152号租赁协议中约定房屋的建筑面积42500平方米计算，对2010年5月1日至2010年9月20日期间租金数额每月酌减134000元（6708000元／年÷12个月-425000元／月）
到2010年9月20日止，2152号租赁协议的租金总额为14093136.67元（1677000元／年×4年（2005年7月1日—2009年6月30日）＋6708000元／年（2009年7月1日—2010年6月30日）＋6708000元／年÷12个月×2.33个月（2010年7月1日—2010年9月20日）-租金酌减数额计625333.33元）。
2．迪瑞公司、大药房公司、物流公司已付及欠付租金情况，其中对支付对象、数额及折抵租金均无异议部分为4249371.35元（3560579.53元＋688791.82元）。由于黑咀子村委会认可其收到支付2152号租赁协议的四笔400000元租金，上述各方无异议的租金4249371.35元中仅含有两笔400000元，故已付租金总额中应再计800000元；另外，各方认可的五笔400000元租金的支付主体分别为大药房公司与物流公司，而大药房公司并非190号租赁合同的当事人，故由大药房公司作为支付主体的四笔400000元应为2152号租赁协议的租金。由此，物流公司于2008年5月4日支付的400000元应为190号租赁合同的租金，结合物流公司于2008年6月24日支付190号租赁合同的租金411200元，190号租赁合同的2008—2009年度租金811200元物流公司已全部给付。故物流公司于2008年5月4日支付的527000元应系支付2152号租赁协议的租金。迪瑞公司、大药房公司、物流公司已付租金总额为5576371.35元（4249371.35元＋800000元＋527000元）。综上，迪瑞公司、大药房公司、物流公司尚欠黑咀子村委会租金8516765.32元（14093136.67元-5576371.35元）。
3．迪瑞公司、大药房公司、物流公司存在逾期给付租金的违约行为，应承担违约责任。迪瑞公司、大药房公司、物流公司虽然抗辩主张其已多次发函要求以190号租赁合同所涉租赁房屋的拆迁给其造成的损失及应得补偿款抵销其欠付2152号租赁协议的租金，但根据《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外”之规定，用于抵销的主动债权应为确定而无争议。但各方就190号租赁合同所涉租赁房屋的拆迁是否造成损失，应否给予赔偿及补偿等问题并未达成一致意见，虽然黑咀子村委会签收迪瑞公司、大药房公司、物流公司相关函件，但该签收行为并不能表明黑咀子村委会已同意抵销租金债务的主张，迪瑞公司、大药房公司、物流公司亦未提供其他证据证明此项主张成立，故迪瑞公司、大药房公司、物流公司抗辩其欠付的租金已抵销的主张不能成立。
但迪瑞公司、大药房公司、物流公司未及时给付租金系因关联租赁合同标的物拆除而影响到2152号租赁协议的履行，迪瑞公司、大药房公司、物流公司多次向黑咀子村委会发函要求抵销其所负租金债务，依诚信原则，黑咀子村委会在其不同意迪瑞公司、大药房公司、物流公司的债务抵销主张的情况下应及时回函或其他明示的方式告知。至2012年9月5日各方签订《补充协议》时，各方仍就2152号租赁协议履行中的相关问题进行协商，但该《补充协议》中已有协商不成以诉讼方式解决的约定，故以2012年9月5日作为迪瑞公司、大药房公司、物流公司承担逾期给付租金的违约金及利息损失的起算时间较为合理。黑咀子村委会既诉请主张逾期给付租金的利息亦要求给付违约金，鉴于2152号租赁协议中约定的违约金标准为500元／日，少于按照中国人民银行同期贷款基准利率（一至三年期的基准年利率6.15%）计算逾期给付租金的日利息1435.02元／日（8516765.32元×6.15%／年÷365天）。根据合同法确定违约金的补偿性质，仅对超出日违约金数额外的日利息损失部分予以保护，故以935.02元／日（1435.02元／日-500元／日）作为每日超出违约金的利息损失的计算标准。
4．根据2152号租赁协议约定，迪瑞公司、大药房公司、物流公司作为共同承租人，均负有给付租金的义务及承担赔偿责任，故对黑咀子村委会诉请迪瑞公司、大药房公司及物流公司承担连带责任的主张予以支持。
（三）迪瑞公司、大药房公司、物流公司主张继续履行租赁协议及赔偿损失的诉请应否支持的问题。如上所述，2152号租赁协议在迪瑞公司、大药房公司及物流公司实际迁出标的房屋时已事实终止履行。另外，影响2152号租赁协议房屋正常使用的原因系由于该房屋所涉的外网设施及供暖设备等附属设施的拆除，而上述附属设施的拆除又系政府拆迁所致，要恢复上述附属设施以保证房屋正常使用，必然会与政府拆迁行为相冲突，且黑咀子村委会对2152号租赁协议终止履行亦不存在违约行为，黑咀子村委会亦明确表示相关附属实施已无法修复，故对迪瑞公司、大药房公司、物流公司主张继续履行租赁协议的诉请不予支持。根据双方租赁协议免责条款的约定，因相关附属设施的拆除导致房屋不能正常使用系政府拆迁所致，该原因非可归责于双方，迪瑞公司、大药房公司、物流公司迁出涉诉房屋所支付的费用应由其自行承担。对迪瑞公司、大药房公司、物流公司的搬迁损失的主张不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第一项、第一百一十四条之规定，判决如下：一、迪瑞公司、大药房公司、物流公司于本判决生效后十五日内给付黑咀子村委会租金人民币8516765.32元；二、迪瑞公司、大药房公司、物流公司于本判决生效后十五日内按照人民币500元／日标准给付黑咀子村委会违约金，并按照人民币935.02元／日标准给付黑咀子村委会利息损失，均自2012年9月5日起计算至本判决确定履行期限内实际给付日止；三、迪瑞公司、大药房公司、物流公司对本判决第一、二项中的给付义务互负连带责任；四、驳回黑咀子村委会的其他诉讼请求；五、驳回迪瑞公司、大药房公司、物流公司的反诉请求。案件受理费182990元由黑咀子村委会负担127690元，由迪瑞公司、大药房公司、物流公司共同负担55300元；反诉费174910元由迪瑞公司、大药房公司、物流公司共同负担。
迪瑞公司、大药房公司、物流公司不服一审判决，上诉请求：1．撤销吉林省长春市中级人民法院于2014年2月20日做出的（2013）长民一初字第35号民事判决书，驳回黑咀子村委会诉讼请求；2．黑咀子村委会赔偿迪瑞公司、大药房公司、物流公司主张的278万元损失；3．一、二审诉讼费用由黑咀子村委会承担。其主要事实和理由如下：
（一）黑咀子村委会的诉讼请求已经超过法定诉讼时效期间。一审法院认定“因涉诉标的物房屋相关外网设备拆除后……，但黑嘴子村委会并未同意，物流公司、迪瑞公司及大药房公司并无其他证据可以证明黑嘴子村委会已放弃租金的主张”错误。事实上，截止到2009年6月30日，迪瑞公司、大药房公司、物流公司按合同全面履行了给付租金的义务。之后，分两个阶段说明：第一阶段：2009年7月1日至2010年6月30日间，2009年5月由于190号办公楼被拆除，给迪瑞公司、大药房公司、物流公司造成重大损失，包括在该房屋内的投资损失、停业迁出损失、经营性损失等。为此，……于2009年6月12日向黑咀子村委会发函，要求以此冲抵2152号房屋租金，黑咀子村委会没有明确答复，2010年4月7日再次向黑咀子村委会发函，要求冲抵该租金，并要求30日内答复，但至今没有答复。从该年度租金的给付期限可以看出，黑咀子村委会已经以行为表示放弃该年度的租金权利。按合同规定，该年度租金应当在2009年6月1日前、2009年9月1日前、2009年12月1日前及2010年3月1日前交付，至第二次函告时间，已超过当年的租金给付期限，黑咀子村委会没有主张该权利，至函告期满也没有要求当年租金。同时，至诉讼前，黑咀子村委会也没有明确表示要求支付该年的租金。因此，该年度租金已超过法定的诉讼时效期间。第二阶段：2010年7月1日至一审法院认定的应当给付租金的截止日2010年9月20日期间，2010年4月本案租赁房屋的所有附属设施全部拆除，使供水、供暖、消防等设施设备全部中断或无法使用，迪瑞公司、大药房公司、物流公司于2010年5月7日向黑咀子村委会发函，要求停止计算租金，待修缮后满足经营条件后重新计算租金。该阶段租金的交付期限应当在2010年6月1日前交付，但该函发出后，黑咀子村委会至诉讼前没有明确表示主张租金权利，以行为表示同意停止计算租金的要求。因此，已超过法定的时效期间。
一审法院认定“至2012年9月5日双方签订的《补充协议》明确记载‘双方进行多次协商至今未果，就此问题同意继续协商解决或经诉讼方式解决’，亦可以表明各方在外网设备拆除后涉诉租赁协议如何处理进行了多次协商，并同意在协商不成的情况下以诉讼方式解决。故本案诉讼时效应从2012年9月5日起算”错误。从《补充协议》的内容我们可以看出，始终围绕外网设备被拆除，使迪瑞公司、大药房公司、物流公司不能正常使用，双方同意暂时将该房屋交给黑咀子村委会进行看护、修缮，待修缮完毕达到标准后，再协商继续履行租赁协议，并没有对房屋租金问题进行协商，因此，不能以此证明黑咀子村委会对以上房屋租金主张过权利。另外，截止到2012年9月5日，以上两项租金的给付最后期限，已经超过两年之久，已远远超过法定的一年时效期间。
综上，一审法院“不予支持”迪瑞公司、大药房公司、物流公司主张的黑咀子村委会的诉请超过诉讼时效的抗辩，是没有事实依据的。
（二）主要事实认定错误。一审法院认定“根据2012年9月5日《补充协议》，双方对涉诉房屋附属设施拆除后影响房屋正常使用的事实是一致认可的，而……（设备设施）的拆除直接影响到……（上诉人）承租涉诉房屋合同目的的实现，……（上诉人）实际迁出涉诉房屋时各方签订的租赁协议已经终止履行”，明显有意为黑咀子村委会违约行为开脱责任。《补充协议》明确规定，由于设备设施的拆除，影响迪瑞公司、大药房公司、物流公司的正常使用，约定暂时将该房屋交付给黑咀子村委会进行看护和修缮，待修缮完毕达到标准后协商继续履行合同事宜。设备设施被拆除后，黑咀子村委会本应当及时采取措施进行修缮，并恢复履行合同，而黑咀子村委会却怠于履行义务，迟迟不予修复，已经构成违约，无奈迪瑞公司、大药房公司、物流公司才暂时迁出，但一审法院以“实际迁出”来认定租赁协议已经终止履行，是没有事实和法律依据的。根据合同法第九十一条规定，合同终止的前提条件是解除合同或双方互无债务，本案一审法院并没有认定解除双方的租赁合同。同时，该合同也不具备法定解除条件，而在判决的内容上要求迪瑞公司、大药房公司、物流公司承担一定的给付义务，明显违反该项法律规定。
2．一审法院认定“……（上诉人）存在逾期给付租金的违约行为，应当承担违约责任”与事实相悖。双方当事人签订了两份租赁协议，协议履行至2009年5月，由于190号办公楼被拆除，同时开始拆除2152号房屋的外网及其附属设施，迪瑞公司、大药房公司、物流公司于2009年6月12日、2010年4月7日向黑咀子村委会发函，要求以190号办公楼拆除损失冲抵2152号租金，并要求30日内答复，但黑咀子村委会至今没有答复，至第二次函告时间，已超过当年的租金给付期限，黑咀子村委会没有提出异议。因此，应当确定黑咀子村委会对冲抵行为及其数额没有争议，双方已经冲抵完毕，不存在拖欠该部分租金的违约行为。2010年4月本案租赁房屋的所有附属设施全部拆除，使供水、供暖、消防等设施设备全部中断或无法使用，迪瑞公司、大药房公司、物流公司于2010年5月7日向黑咀子村委会发函，要求停止计算租金待修缮后满足经营条件后重新计算租金。但该函发出后，黑咀子村委会至诉讼前没有提出异议，同时也没有主张给阶段租金。因此，迪瑞公司、大药房公司、物流公司也不存在拖欠租金的违约行为，不应当承担违约责任。
3．一审法院认定“虽然……（上诉人）于2010年5月7日出具的《关于停止止计算租金的函》中要求于2010年4月停止计算租金，但至实际迁出时涉诉房屋还有实际使用价值，故此期间的租金数额可予酌减但不应不付，参照2012年10月18日黑嘴子村委会与大药房公司间的租赁合同……，对2010年5月1日至2010年9月20日期间租金数额每月酌减134OOO元”，是没有事实和法律依据的，同时是违法的。首先，消防外网被拆除后，整个大楼已经不允许使用，继续使用已经违法，上下水、供暖设施被拆除，人员已经不能办公，药品储存已不具备条件，已不具备任何使用价值。在此期间，为了避免迁出迁入损失，迪瑞公司、大药房公司、物流公司多次要求黑咀子村委会尽快修复，在无果的情况下，才被迫迁出。其次，局部房屋和整体房屋的使用价值是不可比较的，房屋的用处和范围不同，局部房屋消防、供暖、上下水的要求并不是很严格，即使有问题，也可以临时采取补救措施，但整个大楼是无法解决的，以此推定整个大楼的的使用价值是没有依据的。
4．一审法院计算结果错误，有意漏项。一审在计算尚欠租金总数时，故意忽略在租金总数中减去合同规定的自2008年7月1日起，每年应当由黑咀子村委会承担的维修基金42500元，以及2008年11月1日起，每年应当由黑咀子村委会承担的供暖费用。而以上两项在一审中黑咀子村委会对维修基金已经认可，对供暖费的承担，虽然提出异议，但并没有提供任何证据否定合同规定。一审判决中对该两项既没有叙述，也没有认定，更没有评判，明显是有意漏项。
5．一审法院认定“影响2152号租赁协议房屋正常使用的原因系由于该房屋所涉的外网设施及……被拆除，而上述附属设施的拆除又系政府拆迁所致，要恢复上述附属设施以保证房屋正常使用，必然会与政府拆迁行为相冲突，且黑嘴子村委会对2152号租赁协议终止履行亦不存在违约行为”，是没有事实和法律依据的。外网的拆除虽然是政府行为，但由于原外网走向涉及政府拆迁区域，拆除后黑咀子村委会应当并可以及时改变走向接入外网，以避免扩大损失，尽快恢复履行合同。拆除行为并不属于不可抗力因素，恢复外网也与政府的拆迁行为没有任何冲突。一审法院以其凭空想象出来的事由，免除黑咀子村委会对租赁协议终止履行的违约责任。
6．一审法院认定“黑咀子村委会亦明确表示相关附属设施已无法修复，故……（上诉人）继续履行租赁协议的诉请不予支持”。一审法院在没有有效证据和法律依据的情况下，仅仅靠当事人一方所谓的“明确表示”，来判定“已无法修复”，同时以此作为依据驳回迪瑞公司、大药房公司、物流公司的诉请，明显枉法裁判。如果按一审法院的认定，该房屋的附属设施无法修复，那么该房屋已不具备合法使用的条件，应当立即拆除，但恰恰相反，在该房屋租赁关系没有解除的情况下，黑咀子村委会已经进行对外招商，由此可以判定，该房屋设施已经修复具备使用条件或能够恢复。
黑咀子村委会二审辩称：（一）黑咀子村委会的诉请正确，未过诉讼时效。当事人一直在履行租房协议，迪瑞公司、大药房公司、物流公司占有使用租赁房屋至2012年9月5日，从此时开始计算诉讼时效没有错误；当事人一直在协商租赁合同事宜，应从2012年9月5日开始计算诉讼时效。（二）一审认定事实正确，迪瑞公司、大药房公司、物流公司的观点是错误的。一审关于从迪瑞公司、大药房公司、物流公司迁出租赁房屋时开始计算诉讼时效的观点正确；迪瑞公司、大药房公司、物流公司违约；一审在迪瑞公司、大药房公司、物流公司实际使用租赁房屋的前提下，根据实际情况酌减租金是正确的。（三）一审不存在漏项的问题。（四）迪瑞公司、大药房公司、物流公司不履行合同交付租金，已经构成违约。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
二审期间，经组织当事人到房屋现场勘查，确认黑咀子村委会正在对房屋进行维修、装修。
根据当事人的诉辩主张及所举证据，本院认为：
（一）关于是否超诉讼时效的问题。
在2152号租赁协议履行期间，迪瑞公司、大药房公司、物流公司陆续以现金和其他方式支付租金，其中最后一笔现金支付的时间是2009年12月29日，而且从证据上来看，所付租金究竟为何段租期的租金并不明确，故在2009年12月之前不存在超诉讼时效的问题。
在物流公司发给黑咀子村委会的《关于解决办公楼拆除损失的函》和《关于尽快处理办公楼拆除损失的函》中，物流公司主张将房屋拆除损失冲抵向黑咀子村委会交纳物流中心的房屋租金，可见物流公司当时是同意交纳租金的，只是希望能够用“冲抵”的方式交纳。在迪瑞公司、大药房公司、物流公司发给黑咀子村委会的《关于停止记算租金的函》中，明确表示“为此，我公司特向贵委员会提出自2010年4月份停止记算房屋租金，并要求尽快解决以上问题，待修缮后满足经营条件可重新记算租金”，可见迪瑞公司、大药房公司、物流公司是同意计算2010年4月前的租金的。
更为重要的是，在迪瑞公司、大药房公司、物流公司与黑咀子村委会于2012年9月5日达成的《补充协议》中，双方约定“该房屋在租赁期间由于政府拆迁将该房屋附属设施拆除，影响该房屋正常使用。为此，双方进行过多次协调至今未果，就此问题双方同意继续协商解决或经诉讼方式解决”，可见当事人在2010年2月房屋附属设施拆除后，就2152号租赁协议的履行问题进行过多次协商。结合迪瑞公司、大药房公司、物流公司出具的《关于停止记算租金的函》的内容，可见当事人当时就修缮租赁房屋、合同的继续履行、计取租金等问题进行了协商。迪瑞公司、大药房公司、物流公司主张当事人只协商了修缮租赁房屋和合同的继续履行问题，没有协商计取租金的问题，与上述证据体现出的内容不符，又未提供其他证据予以证明，故不予支持。
综合上述证据，迪瑞公司、大药房公司、物流公司最后给付租金的时间是2009年12月，且一直同意交纳租金。在2010年2月后，当事人还就包括计取租金内容在内的合同履行问题进行了多次协商，并达成了《补充协议》。故一审法院关于本案诉讼时效应从2012年9月5日开始计算的认定是正确的，迪瑞公司、大药房公司、物流公司的该项上诉主张不能成立。
（二）关于应否给付租金及租金数额的问题。
当事人签订的2152号租赁协议合法有效，并进行了实际履行，迪瑞公司、大药房公司、物流公司应当依约支付租金。
1．应当酌减租赁房屋不能正常使用期间的租金。由于拆迁原因，租赁房屋的附属设施被拆除，影响了租赁房屋的正常使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条关于“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”的规定，应当酌情减少租金。一审法院考虑到迪瑞公司、大药房公司、物流公司实际使用租赁房屋至2010年9月（2010年9月至2011年2月期间为搬迁时间，未计算租金），对于2010年5月1日至2010年9月20日房屋不能正常使用期间，参照黑咀子村委会与大药房公司于2012年10月18日签订的针对不能正常使用的房屋的《房屋出租协议书》中的约定，每月酌减租金134000元的方法是可行的，符合当事人对租赁房屋的使用状态和对合同利益的预期。
2．用拆除损失冲抵租金的主张不能成立。迪瑞公司、大药房公司、物流公司主张已经用190号租赁合同标的房屋的拆除损失冲抵了2152号租赁协议的租金，其主要证据就是《关于解决办公楼拆除损失的函》、《关于尽快处理办公楼拆除损失的函》，但根据《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款关于“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外”的规定，当事人用于抵销的债权债务应当是明确具体的，而迪瑞公司、大药房公司、物流公司在函中所提的损失及损失数额并没有以符合法律规定的形式予以固定，且黑咀子村委会对此亦不认可，故迪瑞公司、大药房公司、物流公司以存在与否、数额多少都不能确认的“损失”，要求冲抵租金的主张不能成立。
3．一审不存在漏项，计算错误的问题。在案件查明事实中，当事人已经确定迪瑞公司、大药房公司、物流公司以2008年7月1日至2010年6月30日两年的房屋维修费用85000元折抵租金。当事人在2152号租赁协议约定“2008年7月1日后，甲方按每年每平方米一元人民币的标准从租金费用中退返乙方42500元人民币维修费用”，从上述约定来看，当事人并没有约定用维修费用冲抵租金，而是约定退返维修费用，因此一审法院即使没有在租金中减去房屋维修费也是符合当事人约定的。
2152号租赁协议约定“从2008年11月1日起，甲方按照长春市规定的供暖时间向乙方供暖”，并没有约定如何处理租金和供暖费用的问题，因此一审法院没有在租金中减去供暖费用是符合当事人约定的。从迪瑞公司、大药房公司、物流公司的诉讼请求来看，也没有提到供暖费用的问题，因此也不存在漏审漏判的问题。
综上，迪瑞公司、大药房公司、物流公司占有使用房屋至2010年9月，在考虑酌减不能正常使用租赁房屋期间租金的情况下，应当向黑咀子村委会支付租金总计14093136.67元，而其实际支付了5576371.35元，尚欠租金8516765.32元，迪瑞公司、大药房公司、物流公司应当依约支付尚欠租金。
（三）关于迪瑞公司、大药房公司、物流公司应否承担违约责任的问题。
迪瑞公司、大药房公司、物流公司没有如约向黑咀子村委会支付租金，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。一审法院鉴于2152号租赁协议中约定的违约金标准（500元／日）少于按照中国人民银行同期贷款基准利率（一至三年期的基准年利率6.15%）计算逾期给付租金的日利息（1435.02元／日），故在保护违约金的前提下，对超出日违约金数额外的日利息损失部分予以保护是正确的。
（四）关于黑咀子村委会应否承担违约责任的问题。
2152号租赁协议的租赁房屋附属设施的拆除系政府拆迁所致，该原因不可归责任于当事人。根据2152号租赁协议第11.1.2条关于“经专业部门鉴定确系甲方原因造成租赁物停水、停电，影响乙方正常营业的，甲方按乙方直接损失予以赔偿”的约定，黑咀子村委会不应承担迪瑞公司、大药房公司、物流公司所主张的278万元搬迁费用的赔偿责任。
此外，虽然迪瑞公司、大药房公司、物流公司没有提出继续履行租赁合同的上诉请求，但在案件审理、调解中却涉及到该问题。对此，考虑到迪瑞公司、大药房公司、物流公司存在拖欠租金的违约行为，以及租赁房屋附属设施被拆除导致履行2152号租赁协议的客观情况发生了当事人在签订合同时不能预料的变化，故黑咀子村委会拒绝继续履行2152号租赁协议的主张，应予支持。
综上所述，迪瑞公司、大药房公司、物流公司的上诉主张不能成立。一审判决认定事实清楚、适用法律并无不当，应予维持。本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费89580.59元，由长春永新迪瑞药业有限公司、吉林省永新大药房连锁有限公司、吉林省永新物流有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 虞大江
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