广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第514号
上诉人（原审被告）：史新辉，男，1970年9月22日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人：罗春宝，广东中亿律师事务所律师。
委托代理人：张博洋，广东中亿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄磊，男，1976年12月13日出生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（原审原告）：袁建谊，女，1977年1月30日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。
委托代理人：黄磊，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
委托代理人：江小洁，广东ＸＸ海天律师事务所律师助理。
上诉人史新辉因与被上诉人袁建谊、黄磊房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法沙民一初字第149号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2011年8月27日，袁建谊、黄磊（认购方）与史新辉（出售人）签订房屋买卖合同2份，约定袁建谊、黄磊向史新辉购买位于中山市西区富华道10号西苑广场富荣阁1019房和1021房，房屋价款分别是330667元和339000元，双方并约定：在签订合同之日起不超过360个工作日内交付房屋使用和办理过户手续；如因史新辉原因延迟办证的，史新辉以总楼价为基数按日息万分之五向袁建谊、黄磊支付违约金，如因史新辉证件不齐导致不能办理过户手续，史新辉必须无条件退回袁建谊、黄磊已支付史新辉的房款，并支付袁建谊、黄磊所付的房款5％的违约金；双方并约定了其它事项。袁建谊、黄磊于2011年8月22日分别向史新辉支付1019房、1021房定金各10000元、2011年8月27日分别向史新辉支付1019房、1021房房款155667元、160000元，共向史新辉支付了房款335667元。在合同约定签订合同之日起不超过360个工作日内史新辉未能将涉案房屋交付袁建谊、黄磊使用。此后，史新辉仍未为袁建谊、黄磊办妥涉案房屋过户手续。后经袁建谊、黄磊与史新辉协商未果，袁建谊、黄磊以上述为由向原审法院提起诉讼，请求判令：1.袁建谊、黄磊和史新辉解除房屋买卖合同；2.史新辉向袁建谊、黄磊退还房款人民币335667元；3.史新辉支付从2011年8月27日起到退还为止的逾期利息；4.史新辉承担诉讼费用。
另查：对于涉案房屋交付使用情况，史新辉称其在2013年1月13日及1月28日两次以书面形式通知袁建谊、黄磊收楼和办理过户手续，但袁建谊、黄磊称没有收到通知。袁建谊、黄磊购房的用途是用于出租给公司，并称购买时约定涉案房屋是商住用途，可以办理商业贷款，但后来发现是住宅用途，无法办理商业贷款。但史新辉予以否认。在诉讼期间，原审法院为查明涉案房屋可否交付使用，原审法院工作人员前往涉案房屋实地查看，但史新辉拒不配合原审法院工作人员进入涉案房屋实地查看。
再查：涉案1019房于2012年12月13日登记史新辉为房地产权属人，史新辉为土地使用权人。涉案1021房于2012年12月13日登记史新辉为房地产权属人，史新辉为土地使用权人。
又查：在诉讼过程中，根据袁建谊、黄磊的申请及提供担保，原审法院于2013年2月4日依法查封史新辉名下位于中山市西区富华道10号西苑广场富荣阁1019房的房地产价值相当于165667元的产权份额。
原审法院审理认为：本案为房屋买卖合同纠纷。袁建谊、黄磊与史新辉经协商一致签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定及房屋的实际交付时间，史新辉应当于2011年8月27日起360个工作日内即2013年1月30日前将涉案房屋交付袁建谊、黄磊使用。因史新辉的自身原因导致在规定期限内未能将涉案房屋交付袁建谊、黄磊使用，史新辉对此存在违约，应当承担违约责任。由于史新辉的自身原因导致在规定期限内未能将涉案房屋交付袁建谊、黄磊使用，双方签订的合同虽为合法有效，但涉案房屋仍未交付袁建谊、黄磊使用，责任在于史新辉。虽然史新辉称其以书面形式通知袁建谊、黄磊收楼和办理过户手续，但袁建谊、黄磊不予确认，而袁建谊、黄磊要求查看涉案房屋装修进度，史新辉予以拒绝。甚至原审法院工作人员前往涉案房屋实地查看，而史新辉亦不配合本院工作人员进入涉案房屋实地查看。史新辉不让他人查看涉案房屋，说明涉案房屋在规定期限内未能交付使用。现袁建谊、黄磊要求解除双方签订的房屋买卖合同，并由史新辉返还袁建谊、黄磊已付的购房款335667元及利息的诉讼请求，理据充分，原审法院予以支持，但对其主张利息计算至退还之日止不妥，宜计算至本判决指定的履行期限之日止。史新辉的辩解不符合法律规定，原审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（四）项之规定，判决：一、解除袁建谊、黄磊与史新辉于2011年8月27日签订的富华道10号公寓房屋买卖合同；二、史新辉于判决发生法律效力之日起七日内向袁建谊、黄磊返还购房款335667元及利息（利息计算方法：以实际欠款额为基数，按中国人民银行的同期同类贷款利率从2011年8月27日起计算至判决指定的履行期限之日止）。如果未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6335元，诉讼保全费1348元，共7683元，由史新辉负担7683元（袁建谊已付7683元，史新辉于判决生效之日起七日内向原审法院交纳7683元）。
上诉人史新辉不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判，并由袁建谊、黄磊承担诉讼费用。理由如下：一、双方约定的房屋性质为住宅而非商住。二、史新辉曾于2013年1月13日和2013年1月28日两次发函通知袁建谊、黄磊办理收楼和过户手续，但袁建谊、黄磊置之不理，其否认收取通知书不符合事实。三、袁建谊、黄磊并未要求查看房屋装修进度，原审法院未以口头或书面形式通知史新辉配合实地查看，原审法院也不能依据没能当场进入涉案房屋而推定房屋没有装修。四、退一步说，袁建谊、黄磊没有办理银行按揭手续也没有支付其他购房款，违约在先，史新辉有权行使抗辩权，暂不交付房屋，甚至没收其购房款，但史新辉仍然积极促成交易。因此，袁建谊、黄磊违约而产生的一切不利法律后果应由其自行承担，史新辉没有违约行为，无需承担违约责任。
被上诉人袁建谊、黄磊答辩称：一、史新辉称可以办理商业性质的银行按揭，袁建谊、黄磊办理的也是商业按揭，后来银行没有发放任何不批准贷款的批复，因此不存在袁建谊、黄磊不付清余款的事实。二、史新辉不配合原审法院工作人员查看现场。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：2011年8月27日，袁建谊、黄磊（认购方）与史新辉（出售人）签订两份房屋买卖合同，约定袁建谊、黄磊向史新辉购买位于中山市西区富华道10号西苑广场富荣阁1019房和1021房，房屋价款分别是330667元和339000元，双方并约定：在签订合同之日起不超过360个工作日内交付房屋使用和办理过户手续；该物业在签约时整体拥有一个房屋产权和土地使用权证，该幢物业经规划局重新规划改建并验收合格后，再将合同所指定的分项物业过户到袁建谊、黄磊名下；关于产权证上“房屋用途”，原地类（用途不变），房地产权证规划用途为“住宅”；袁建谊、黄磊的通讯地址为中山市西区沙朗锦绣花园中朗7街8号，联系电话为1370245****、1392813****；双方并约定了付款方式、交楼标准等其它事项。袁建谊、黄磊于2011年8月22日分别向史新辉支付1019房、1021房定金各10000元、2011年8月27日分别向史新辉支付1019房、1021房购房款155667元、160000元，袁建谊、黄磊共向史新辉支付了购房款335667元。
2012年12月13日，中山市西区富华道10号西苑广场富荣阁1019房登记史新辉为房地产权属人及土地使用权人。2012年12月13日，中山市西区富华道10号西苑广场富荣阁1021房登记史新辉为房地产权属人，史新辉为土地使用权人。上述房屋房地产权证记载规划用途为住宅，土地使用权证记载地类（用途）为商业住宅。
2013年1月6日，袁建谊、黄磊以史新辉没有履行房屋买卖合同的约定为由向原审法院提起诉讼，请求判令：1.袁建谊、黄磊和史新辉解除房屋买卖合同；2.史新辉向袁建谊、黄磊退还房款人民币335667元；3.史新辉支付从2011年8月27日起到退还为止的逾期利息；4.史新辉承担诉讼费用。
对于涉案房屋交付使用情况，史新辉在原审期间陈述其在2013年1月13日及1月28日两次以书面形式通知袁建谊、黄磊收楼和办理过户手续，袁建谊、黄磊称没有收到通知。
在原审期间，根据袁建谊、黄磊的申请及提供担保，原审法院于2013年2月4日依法查封史新辉名下位于中山市西区富华道10号西苑广场富荣阁1019房的房地产价值相当于165667元的产权份额。
另查明：在本院审理期间，史新辉提交了其于2013年1月13日及同年1月28日以书面形式通知袁建谊、黄磊收楼及办理过户手续的快递签收单，该两份签收单加盖了中山市顺丰速运有限公司的客服专用章，签收单显示收件人的姓名为袁建谊、黄磊，地址为中山市西区沙朗锦绣花园中朗7街8号，联系电话为1370245****、1392813****，黄天立分别于2013年1月14日及同年1月29日签收了上述两份通知。袁建谊、黄磊质证称：该证据不属于新证据，另外对上述签收单的真实性不予确认，签收人并非本人也不是本人指定的代收人。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。对于史新辉的上诉请求及理由，综合分析如下：
一、关于史新辉提交的其于2013年1月13日及同年1月28日以书面形式通知袁建谊、黄磊收楼及办理过户手续的快递签收单是否可以作为认定案件事实的证据问题，经查，该两份签收单加盖了中山市顺丰速运有限公司的客服专用章，签收单显示收件人的姓名为袁建谊、黄磊，地址为中山市西区沙朗锦绣花园中朗7街8号，联系电话为1370245****、1392813****，黄天立分别于2013年1月14日及同年1月29日签收了上述两份通知。因此，上述两份快递签收单可以作为认定本案事实的依据。
二、袁建谊、黄磊与史新辉于2011年8月27日签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方当事人均应依约定履行。涉案房屋的产权已经于2012年12月13日登记在史新辉的名下，房屋房地产权证记载规划用途为住宅，土地使用权证记载地类（用途）为商业住宅，亦符合房屋买卖合同的约定。根据房屋买卖合同的约定，史新辉应当于2011年8月27日起360个工作日内即2013年1月30日前将涉案房屋交付袁建谊、黄磊使用。史新辉于2013年1月13日及同年1月29日将收楼及办理过户手续的通知以快递形式按照约定的通讯地址送达袁建谊、黄磊，而黄天立分别于2013年1月14日及同年1月29日签收了上述两份通知，即史新辉已经于房屋买卖合同约定的时间通知了袁建谊、黄磊收楼，而袁建谊、黄磊在收到上述通知后没有与史新辉办理收楼手续，故袁建谊、黄磊在本案中以史新辉在销售物业时虚假承诺，以及不能在约定时间内办理产权分割的手续和过户手续为由请求解除合同，其诉讼理由不能成立，本院不予支持。如果涉案房屋在史新辉发出收楼通知时没有达到约定的交楼标准，袁建谊、黄磊完全可以拒绝收楼并追究史新辉的相关违约责任。
综上，上诉人史新辉的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定部分事实不清，适用法律错误，致处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2013）中一法沙民一初字第149号民事判决；
二、驳回袁建谊、黄磊的诉讼请求。
一审案件受理费6335元，诉讼保全费1348元，共计7683元（已由袁建谊、黄磊预交），由袁建谊、黄磊负担。二审案件受理费6335元（已由史新辉预交），由袁建谊、黄磊负担（袁建谊、黄磊应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁以劲
审 判 员 官 琳
代理审判员 陈爱玲
二〇一四年七月十六日
书 记 员 易嘉璇
第4页，共9页