广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初17993号
原告（反诉被告）：马进，男，汉族，住湖南省津市，
委托诉讼代理人：黎国泉，广东合邦律师事务所律师。
被告（反诉原告）：程玲，女，汉族，住四川省巴中市巴州区，
委托诉讼代理人：欧敬新，广东伯方律所事务所律师。
委托诉讼代理人：李继承，广东伯方律所事务所律师。
第三人：广发银行股份有限公司佛山分行，住所地：佛山市禅城区季华五路。
委托诉讼代理人：梁灏妍，第三人员工。
第三人：佛山市凯城房地产代理有限公司，住所地：佛山市南海区黄岐浔峰洲路8号万科四季花城紫竹轩5单元湖畔花街。
法定代表人：况斌，总经理。
委托诉讼代理人：叶春霞,第三人员工。
原告马进与被告程玲、第三人广发银行股份有限公司佛山分行（以下简称“广发银行佛山分行”）、佛山市凯城房地产代理有限公司（以下简称“凯城公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案后，被告在答辩期内提起反诉，经审查，本院依法予以受理并将本诉与反诉一并审理。本案依法适用简易程序，于2017年1月18日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人黎国泉、被告的委托诉讼代理人欧敬新、第三人广发银行佛山分行的委托诉讼代理人梁灏妍、第三人凯城公司的委托诉讼代理人叶春霞到庭参加诉讼。诉讼过程中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行合同，把位于佛山市南海区大沥镇黄岐建设大道1号中海金沙湾**房（以下简称“涉讼房屋”）过户至原告名下；2.被告继续履行合同，把涉讼房屋交付给原告使用；3.被告自2016年10月31日起至房产过户并交付使用之日止，以380万元为基数，每日按千分之一向原告支付违约金（暂计至2016年11月9日的违约金为38000元）；4.被告承担本案所有诉讼费用。
事实和理由：2016年5月15日，原告的妻子卢**经第三人凯城公司介绍，与被告就购买涉讼房屋达成一致。在原告支付了10万元定金之后，原、被告及第三人凯城公司于同月18日签订了《房屋买卖合同》，约定原告以总价380万元向被告购买涉讼房屋，被告于2016年12月15日将该房屋交付原告使用，被告逾期交付涉讼房屋或未能按时履行合同约定的其他义务的，每逾期一天，按涉讼房屋成交价的千分之一向原告支付违约金，双方同意采用涂销抵押按揭付款方式支付购房款和办理交易手续。此外，在上述合同的第十九条中三方约定：双方同意被告在2016年5月18日之前到房管局查册，查册没有问题则补齐定金30万元给被告；部分首期20万元于被告赎契银行通知还款前两天支付给被告；余下首期64万元于问税当天支付，2016年12月15日之前问税（即递件），出税单三天内双方交税过户；2016年10月30日前签银行文件。
签约后，原告依被告及第三人凯城公司的指示补齐了定金30万元（含签约前已支付的10万元），此后原告一直没有收到关于提前还款赎契和关于赎契银行何时要还款的消息或通知。同年10月下旬，被告委托其父母前来与第三人凯城公司及原告协商，称房价已经上涨，要求原告补价40万元，否则不予办理手续。原告拒绝加价之后，一直等待至同月30日，被告仍没有依约前来签署银行文件，经与被告电话沟通，被告表示不出卖涉讼房屋。综上，原告认为被告的行为构成违约，损害了原告的合法权益，故起诉。
被告辩称：1.原告要求继续履行合同没有事实依据，根据合同附件第五条的约定，原告需支付50万元定金，分两期支付，第一期为签约时支付30万元，第二期为2016年6月30日前支付余款20万元，现原告已支付30万元定金，还未支付剩余20万元定金，逾期超过30日，构成违约，被告有权要求解除合同；2.基于原告先履行义务，其没有按照合同约定支付定金和购房款，应当承担相应的违约责任，要求被告支付违约金没有事实依据；3.根据合同的第十二条约定，被告有权解除合同；4.根据合同第十二条约定，被告有权要求原告支付38万元违约金。
被告向本院提出反诉请求：1.解除编号0000463号的《房屋买卖合同》；2.原告向被告支付违约金38万元；3.原告承担本案全部的诉讼费用；4.原告赔偿中介服务费损失1.9万元。
事实与理由：根据《房屋买卖合同》附件第五项的约定，原告应于签约时支付30万元定金，于2016年6月30日支付20万元大定，在递件并取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付64万元，余款266万元以按揭方式支付。但原告支付30万元之后，并没有依约支付另外20万元的定金。根据《房屋买卖合同》第十二条第二款的约定，被告有权不再出售涉讼房屋，并要求原告支付成交价10%的违约金。综上，原告的行为已经构成违约，给被告造成了极大的经济损失，故反诉。
原告辩称，1.本案没有解除合同的理由，《房屋买卖合同》第十九条明确该条是对合同条款以及附件内容的修改或补充，具体约定了除按揭款之外的其余楼款额的支付时间，其中定金30万的支付时间为2016年5月18日后经查册，没问题后补齐30万元；2.双方同意首期款20万元在卖方赎契银行通知还款前两天支付；3.余下64万元于问税当天支付，安排2016年12月15日前问税。按此约定原告已经约定向被告补齐30万元定金，另外20万元的支付时间尚未到期，原告从未接到过被告的通知还款日以及还款账户，原告并没有违反合同规定，被告要求解除合同没有事实依据。同样，被告要求原告承担违约金以及赔偿中介服务费的请求没有事实依据，请法院驳回被告的全部反诉请求。
第三人广发银行佛山分行、凯城公司对原告的起诉及被告的反诉均无意见。
原、被告围绕其诉讼请求、答辩意见依法了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证，对相对方对其真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对相对方对其真实性有异议的证据，本院认证如下：
原告证据收款收据（收款人罗**）是原件，被告对其真实性有异议，但确认已收到收据记载的款项，因该收款收据的收款人为案外人，故本院对该收款收据的真实性不作认定，但确认被告已收到该10万元。
原告证据证人证词、王某身份证复印件及名片，因第三人凯城公司确认王某是其员工且王某经办本案买卖，且对上述证据的真实性没有异议，故本院对该组证据形式上的真实性予以采信，并根据案件的审理情况认定证人证词的证明力。
原告证据微信聊天记录（程玲与王某）、微信聊天记录（王某与卢**）、短信对话记录（程玲与卢**），经核对与储存上述微信、短信的手机中对应信息内容相一致，两第三人对该组证据未提出异议，被告确认**是其使用的微信账号，138××××4455是其使用的电话号码，故被告虽对该组证据有异议，但未举证推翻，本院对该组证据的真实性予以采信。
4.被告证据短信对话记录（王某与武**），因第三人凯城公司对该证据真实性无异议，原告虽有异议但未举证推翻，本院对该证据的真实性予以采信。
本院综合采信的证据及各方陈述，确认以下事实：
涉讼房屋的登记所有权人为被告，权利证号为粤房地权证佛字第××号，抵押权人为第三人广发银行佛山分行，除经原告申请因本案被本院查封之外，无其他查封。
2016年5月15日，原告的配偶卢**向案外人孙**转账支付共10万元。
同月18日，原告（买方）、被告（卖方）、第三人凯城公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》（No.0000463），约定：原告以总价380万元向被告购买涉讼房屋，被告于2016年12月15日将涉讼房屋交付原告使用；被告不能依约将涉讼房屋出售予原告的，应向原告支付成交价10%的违约金并退回已付所有费用；被告逾期交付涉讼房屋或存在其他约为行为的，每逾期一日，应按成交价千分之一向原告计付违约金，逾期超30日，原告有权不再购买涉讼房屋并要求被告支付成交价10%的违约金；原告不能依约购买涉讼房屋的，应向被告支付成交价10%的违约金；原告逾期支付购房款的，每逾期一日，应按成交价千分之一向被告计付违约金，逾期超30日，被告有权不再出售涉讼房屋并要求原告支付成交价10%的违约金。
关于购房款的支付及交易手续的办理，双方在《房屋买卖合同》附件中约定如下：原告在签约时向被告支付定金30万元，双方签约后3天内到银行办理转按手续；原告在2016年6月30日前支付20万元作为大定，被告收到该款后即时向抵押银行办理提前还款手续；部分楼款64万元在递件并取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付，余款266万元以银行按揭方式支付，原告申请的按揭贷款在交易过户手续完成并办妥他项权利登记之后由贷款银行直接划入被告账户。在《房屋买卖合同》正文第十九条“三方约定的其他事项（对合同条款及附件内容的修改或补充）”中约定：双方同意被告在2016年5月18日之前到房管局查册，查册没问题则原告补齐定金30万元给被告；部分首期20万元于被告赎契银行通知还款前两天支付给被告，余下首期64万元于问税当天支付，于2016年12月15日前问税（即递件），出税单三天内双方交易过户，并同意在2016年10月30日前签银行文件。
同日，被告出具《收款收据》，确认收到原告支付的定金20万元，并注明：实际转账19万元，买家代业主支付中介费1万元，总共20万元整。到账生效。
同月19日，原告的配偶卢**向案外人孙琳转账支付共19万元，向案外人况斌支付中介服务费2万元。
在交易期间，原告的配偶卢**、被告程玲、第三人凯城公司的员工王某通过微信、短信的形式协商付款交易付款及过户等相关事宜，其中：
2016年9月1日17:42，王某发微信予程玲，内容为：“你好程小姐，凯城小王，买家这边刚刚把她的房子卖掉，10月份提前给84万没有问题的，那时候你要交楼给他们，你们要确定好银行还款的时间，因为现在提前还款的话，申请到还款都要3、4个月，你们最好10月15号之前过来，我老婆要快生了，我要回去一趟。”
同日14:50，程玲发微信予王某，内容为：“我也刚生完，在家做（坐）月子，最快也要十月左右，上次去过银行，他们哪（那）里直接让我存钱进去就可以了……其他没有多少手续……房子我到时候可以交给她们先住没有问题！如果我去不了就委托家人去处理。”
同月28日11:32，王某发微信予程玲，内容为：“你好程小姐，你们国庆后几号过来？我好提前安排，让买家准备84万，还银行的欠款。”同日12:45，程玲发微信予王某，内容为：“我要中旬左右吧。”
同年10月7日16:52，程玲发微信予王某，内容为：“这个月中旬左右过来，她那边钱怎么给？我自己名字不需要结婚证……只需我自己的证件与父母的吧！我准备委托父母过来办理。”后王某回复程玲称：“84万就我们一起去银行那天存进去，买家钱都没有问题的。”程玲又回复称：“我过来就可以把钥匙给她，但是我家里还有些没用的衣服和鞋子上次没处理的，如果我自己处理就走的时候给她，她要自己处理过来就可以给她钥匙。”
同月13日11:01，王某发微信予程玲，内容为：“你好程小姐，你这边是16号过来吗？买家这边钱已经到位了。”程玲微信回复称：“二十号过后，家里还有事情没有处理完，你们不要天天催我，我会安排好。”
同月17日12:35，程玲发微信予王某，内容为：“小王，你问下马先生他们，我们如果明天过来只能呆一天，二十号就得走，能否办的完，我们只需还款，他们需要我们配合什么？你先让他们准备好，还有那个委托书你给我发一份我来写。”王某回复称：“资料带齐的话，你这边一天就办完，我等下把所需要的资料发给你和公证书样板”。
同月18日9:10，程玲发微信予王某，内容为：“还有我的已经转了九十万去我的房贷里面了，那边怎样安排，我是发给他账号吗？”王某答复称：“到时候你这边过来，就立马去银行转钱，转完钱就去银行签按揭就可以了。”
同月25日15:16，卢**发短信息予程玲，内容为：“程小姐：你好！你做（作）为我们交易房产的拥有者，我还是觉得最好找你谈谈比较好，不想走司法，给我们双方带来不必要的麻烦，因为我还是希望你能履行合约，毕竟我是急需住房的。我想听听你及你父母的真实想法，是不是真的嫌卖便宜了，想加钱？还是真不想卖给我们，想卖给你们朋友？”同日15:54，王某发微信询问程玲为何不出售涉讼房屋。同月26日13:02，卢**发短信息予程玲，内容为：“程小姐：按合同，你在10月30号前需协助我们办理银行贷款申请，今天已26号了，所以我最后一次通知你，麻烦你安排！是否可以，请回复！”同日13:10，卢**发短信息予程玲，内容为：“合同约定我目前还有个20万要付给你，只要你继续履行合同，卖房给我，我随时会转账（给）你！”对上述信息，程玲均未回复。
另外，王某于2016年10月25日12:52发信息予被告方（被告自认收信人为其未婚夫武运城），内容为：“你好伍（武）先生，凯城小王，我刚才看了合同，6月30号前给20万首期，是银行通知你还款时前两天存入，但是你6月份连去银行申请都没有，何来还款，我这边也有和程小姐从头到尾的联系记录，8月份程小姐她也问过前期给50万，为什么只给了30万，我也给她说了20万是银行通知你还款的时候才给，作为银行赎契楼款给，我在8月份也催了程小姐什么时候过来还款，她也说了最快也要10月份，如果你们这边认定买方6月30号之前未给20万首期的话，讲究证据的话，我这边的短信完全可以说明是你们推迟了银行申请还款的时间导致的，你可以让程小姐在（再）听下我们的谈话记录，是不是她说10月份过来还款的。”收信后被告方主张原告应在6月30日支付20万元，王某随即回复要求被告方看下合同第十九条对合同的补充和修改内容。
同年11月8日，原告提起本案诉讼；同年12月24日，被告提起本案反诉。
诉讼过程中，被告明确因原告违约，其不同意出售涉讼房屋予原告，也不同意向第三人广发银行佛山分行提前赎契（即偿还涉讼房屋项下的贷款并涂销抵押）；原告明确要求继续履行合同并先行支付首期款，并同意代被告赎契，但主张首期款应直接用于偿还涉讼房屋项下的贷款并抵扣购房款。第三人广发银行佛山分行明确同意由原告代被告赎契，并提出以下两种还款方式：一是将还贷款项存入该笔贷款合同约定还款账户中归还贷款；二是由代偿人到该行签订代偿协议，并将还贷款项存入该行南海分行营业部账户（户名：临时存款-
流程银行-
广发授信来账暂存户；账号：11000315623031021401001）中用于归还该按揭贷款。对此，原告同意采用第二种方式代为赎契，被告明确不同意由原告代为赎契。
本院认为，《房屋买卖合同》是原、被告及第三人凯城公司三方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定行使权利、履行义务。
被告主张原告违反合同约定，没有按时支付20万元大定，其依法有权单方解除合同。经审查，本院认为被告该主张不能成立，理由如下：
首先，虽然双方在《房屋买卖合同》附件中约定被告应在2016年6月30日前支付大定20万元，但根据《房屋买卖合同》第十九条“三方约定的其他事项（对合同条款及附件内容的修改或补充）”已对该付款方式作了修改，即在支付完30万元定金之后，部分首期20万元在赎契银行通知还款前两天支付、余下首期64万元在问税当天支付。再结合三方在交易期间的微信、短信对话记录可知，双方在实际履约过程中又对付款进度进行了变更，原告同意在被告办理申请提前还款及交易过户当天先行支付全部首期款余款84万元。被告辩称前述约定并未免除原告需在6月30日前支付20万元大定的义务，但经查，《房屋买卖合同》第十九条约定的各期款项之和即为成交价380万元（30+20+64+266），如按被告陈述，则原告需支付的款项为400万元，超出了成交价，被告主张原告多支付的20万元款项依法可在履约完毕后退回的操作明显不符合一般交易习惯，亦无双方相应的约定佐证，被告也未举证证明其在2016年10月25日之前有要求原告支付20万元大定，故本院对被告的该项主张不予采纳。
其次，因被告尚未向第三人广发银行佛山分行申请赎契，且根据双方约定，原告支付完30万元定金之后，首期余款84万元的支付条件尚未成就，故被告主张原告构成逾期付款没有事实和法律依据，本院不予采纳。因原告并未违约，故被告不享有单方解除《房屋买卖合同》的权利，本院对其诉请解除《房屋买卖合同》不予支持，对其诉请原告支付违约金38万元及赔偿相应的中介费损失均不予支持。
如上所述，因原告在履行《房屋买卖合同》过程中并未违约，虽然涉讼房屋目前仍抵押在第三人广发银行佛山分行名下，但原告明确自愿代被告向第三人清偿抵押贷款，第三人也没有异议并提出具体的赎契方式，故《房屋买卖合同》可继续履行。合同继续履行，原告主张代被告向第三人广发银行佛山分行清偿涉讼房屋项下的银行贷款及相关费用、第三人广发银行佛山分行受偿贷款后与被告配合涂销抵押，被告协助原告办理房产过户手续均符合法律规定，在原告垫付相应费用的情况下，本院均依法予以支持。
虽然根据《房屋买卖合同》约定，被告应在2016年12月15日之前将涉讼房屋交付原告使用，但综合合同约定，该交付条款应建立在原告已支付完毕定金30万元及首期款84万元的基础上。再结合被告与王某在9月1日、10月7日的微信聊天记录，被告同意提前交付涉讼房屋予原告使用，也是建立在原告立即支付首期款84万元的基础上。因至庭审辩论终结之前，原告仅支付了30万元的定金，故被告交付涉讼房屋予原告的条件尚未成就，原告诉请被告交付涉讼房屋不符合双方约定，本院不予支持。
原告主张被告未能在2016年10月30日前履行其赎契及配合原告申请银行贷款的义务，请求被告以成交价为本金，从2016年10月31日起按日千分之一计付违约金。经查，被告未在2016年10月30日前履行其赎契及配合原告申请银行贷款的义务，已经构成违约，但日千分之一的违约金计付标准过高，被告不同意支付，本院酌情将该标准调整为日万分之一，故被告应以380万元为本金，从2016年10月31日起至本案庭审辩论终结（2017年1月18日）止的违约金30400元（3800000×0.0001×80）予原告。又因为目前涉讼房屋抵押尚未涂销，过户手续也尚未办理，且存在不确定因素，在庭审辩论终结之后被告应承担的责任目前尚无法明确，故综合本案实际情况，本院在本案中对原告要求被告承担庭审辩论终结之后的违约责任的主张不作处理，原告可根据被告后续履约情况另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
原告（反诉被告）马进应于本判决发生效力之日起十五日内代被告（反诉原告）程玲清偿第三人广发银行股份有限公司佛山分行就位于佛山市南海区大沥镇黄岐建设大道1号**房享有的抵押权的全部债务。
第三人广发银行股份有限公司佛山分行、被告（反诉原告）程玲应于上列第一项义务履行之日起十五日内协助原告（反诉被告）马进办理位于佛山市南海区大沥镇黄岐建设大道1号**房涂销抵押登记手续。
被告（反诉原告）程玲应于佛山市南海区大沥镇黄岐建设大道1号**房抵押登记涂销之日起十五日内内协助原告（反诉被告）马进将位于佛山市南海区大沥镇黄岐建设大道1号中海金沙湾东区10座801房过户登记到原告（反诉被告）马进名下。
被告（反诉原告）程玲应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付违约金30400元予原告（反诉被告）马进。
驳回原告（反诉被告）马进的其他诉讼请求；
驳回被告（反诉原告）程玲的全部反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取计18752元、财产保全费5000元，合共23752元（原告已预交），由原告负担121元，由被告负担23631元；反诉案件受理费减半收取计3642.5元（被告已预交），由被告负担。综上，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳本案案件受理费及财产保全费合计23631元，对原告多预交的案件受理费及财产保全费合计23631元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 谢晓东
二〇一七年二月十六日
书记员 许晓璇