四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川05民终66号
上诉人（原审被告）李义和，男，汉族，1953年2月4日生，住四川省泸州市江阳区。
委托代理人李彦桦，女，汉族，1977年3月5日生，住四川省泸州市江阳区。系李义和之女。
委托代理人肖箎，四川理光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）朱涛，女，汉族，1963年10月5日生，住四川省泸州市江阳区。
委托代理人谢世才，四川恒智达律师事务所律师。
委托代理人张艳艳，四川恒智达律师事务所律师。
上诉人李义和因与被上诉人朱涛房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2015）江阳民初字第5166号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年1月27日立案受理后，依法组成合议庭于2016年2月23日公开开庭进行审理。上诉人李义和的委托代理人李彦桦、肖箎，被上诉人朱涛的委托代理人谢世才、张艳艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2015年4月1日，朱涛与李义和签订《房屋租赁合同》，约定：朱涛将自有的坐落于泸州市江阳区中巷子1号楼-1层1至3号、1层4至6号、2层7至9号、3层10至12号的房屋（产权证号：泸市房权证江阳区字第00003719**号、泸市房权证江阳区字第00003725**号、泸市房权证江阳区字第00003725**号、泸市房权证江阳区字第00003725**号）租赁给李义和用于经营餐饮、酒店；租期自2015年4月1日至2016年3月30日止；租金每月10万元，按月缴纳，先交后租，缴纳日为当月1号；李义和未按期交纳租金的，按当期应缴纳租金的每天千分之五支付违约金，直至李义和交清所欠全部租金；李义和于本合同签订当日，向朱涛交纳房屋承租保证金30万元；租赁期间，该租赁房屋所产生的一切费用，概由李义和负责承担；在租赁合同期限内，若李义和要求提前退租，李义和必须承担违约责任，并赔偿支付一年租金总额30%的违约金给朱涛。合同签订后，李义和向朱涛交纳了保证金10万元。2015年9月18日，双方签订《解除房屋租赁合同协议书》，约定：李义和与朱涛于2015年4月1日签订的房屋租赁合同于2015年10月5日解除，李义和于2015年10月5日将承租房屋完好无损地移交给朱涛；截止2015年10月4日，李义和欠朱涛房屋租金21.3333万元、要求提前退租应支付的违约金36万元及长期未按期交纳租金所应支付的违约金4.5万元，合计618333元。
另查明，李义和交纳房租至2015年8月1日后未再支付，其交纳的保证金10万元抵扣了2015年7月份的房租。租赁房屋现仍由李义和占有使用，用于堆放酒店用品。在房屋租赁期间，朱涛代李义和交纳电费1083.25元。
在审理过程中，朱涛放弃要求李义和支付拖欠租金产生的利息116361元及要求李义和协助朱涛办理水、电、气的过户手续的诉讼请求。
原审法院认定上述事实，有朱涛、李义和双方在法庭上的陈述，《房屋租赁合同》、《解除房屋租赁合同协议书》、房屋产权证等证据在案证明。
原审法院认为：朱涛与李义和签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，依法具有法律效力，双方应按照合同的约定来履行各自的权利和义务。李义和拖欠朱涛2015年8月1日至2015年10月4日的房屋租金21.3333万元应当支付（2个月×10万元／月＋4天×3333.3元／天=21.3333万元）。《解除房屋租赁合同协议书》系双方当事人对《房屋租赁合同》协议进行了解除，双方对债权债务和相关责任进行了处理，《房屋租赁合同》于2015年10月5日已经解除，并确认了李义和应当支付朱涛因提前退租的违约金36万元。因此，朱涛要求李义和腾空并退还所租赁房屋、支付提前退租的违约金36万元的主张，原审法院予以支持。李义和辩称《解除房屋租赁合同协议书》不是其真实意思表示、系朱涛胁迫所签，因李义和未提供证据予以证明，对该辩解主张，原审法院不予采信。关于朱涛要求李义和支付2015年10月5日至2015年12月5日的房屋租金的主张，因房屋租赁合同已经于2015年10月5日解除，而李义和在合同解除后继续占有使用房屋，李义和应当支付朱涛逾期占有使用房屋的费用，朱涛主张的2015年10月5日至2015年12月5日的房屋租金其性质实为逾期占用房屋使用费，该费用参照双方签订的《房屋租赁合同》约定的房屋租金予以确定，因朱涛仅主张2015年10月5日至2015年12月5日的费用，因此，原审法院仅对从2015年10月5日至2015年12月5日的房屋占有使用费进行处理，按照每月10万元的标准计算被告占有使用朱涛房屋的费用为20万元（2个月×10万元／天=20万元）。关于朱涛要求李义和支付代缴的电费1083.25元的主张，李义和在庭审中予以认可，对该主张，原审法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原审法院判决：一、李义和于判决生效之日起十五日内将坐落于泸州市江阳区中巷子1号楼-1层1至3号、1层4至6号、2层7至9号、3层10至12号的房屋腾退给朱涛；二、李义和于判决生效之日起十五日内支付朱涛2015年8月1日至2015年10月4日的房屋租金21.3333万元；三、李义和于判决生效之日起十五日内支付朱涛2015年10月5日至2015年12月5日的房屋占有使用费20万元；四、李义和于判决生效之日起十五日内支付朱涛违约金36万元；五、李义和于判决生效之日起十五日内支付朱涛代缴的电费1083.25元。案件受理费12707元，减半收取6354元，由李义和承担。
宣判后，李义和不服一审判决，向本院提出上诉。其上诉理由是：一、在一审过程中，上诉人李义和提出《解除房屋租赁合同协议书》不是其真实意思，由于上诉人李义和认为一审法院可以通过法院调解处理纠纷，未能举证，上诉人在二审中发现了新证据，上诉人李义和将在二审中提交新证据；二、对于2015年8月至10月的房租，并不是上诉人不交房租，是朱涛同意上诉人李义和暂时不交，而事实上上诉人李义和在2015年10月1日至2015年10月4日期间支付了朱涛9万元房租；三、2015年10月5日，朱涛未经李义和同意将出租房屋加锁，朱涛已经实际控制了该房屋，导致李义和不能正常使用房屋，因此，上诉人李义和不应承担房屋占用费；四、解除合同不是李义和的真实意思，违约金约定为36万元，也远远高于朱涛的实际损失，故上诉人李义和不应承担违约金；五、2015年10月5日后，朱涛已经实际控制房屋，其产生的电费不应由上诉人李义和承担；六、本案房屋使用的主体是泸州市江阳区义和大酒店，并非李义和个人。不应由李义和退房。据此，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回朱涛的诉讼请求。
被上诉人朱涛辩称，双方签订的《解除房屋租赁合同协议书》是真实意思表示；上诉人李义和至今都占有着房屋；上诉人李义和称支付9万元房租，但被上诉人朱涛至今都没有收到；违约金是双方约定的，也是真实意思的表示，有合同依据和法律依据；房屋租赁主体的问题，合同是上诉人李义和自己签的租赁合同。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，上诉人李义和主张签订《解除房屋租赁合同协议书》不是其真实意思，但在二审中未提交新证据予以证明，其上诉主张不能成立，本院不予支持；上诉人李义和主张对于2015年8月至10月的房租，并不是上诉人不交房租，是朱涛同意上诉人李义和暂时不交，上诉人李义和未向本院提交证据予以证明，其上诉主张不能成立，本院不予支持；上诉人李义和主张在2015年10月1日至2015年10月4日期间支付了朱涛9万元房租；对此上诉主张，被上诉人朱涛辩称，上述款项并非房屋租金，是李义和委托其支付人工工资和水电气费；本院认为，其主张该9万元系缴纳房租证据不足，本院不予支持。上诉人主张2015年10月5日，朱涛未经李义和同意将出租房屋加锁，朱涛已经实际控制了该房屋，导致李义和不能正常使用房屋，因此，上诉人李义和不应承担房屋占用费；本院认为，在双方签订《解除房屋租赁合同协议书》，被上诉人李义和仍然不交房租的情况下，朱涛将其房屋加锁，但李义和仍然不撤离案涉房屋，继续占用该房屋，一审判决支付房屋占有使用费并无不当；上诉人主张违约金约定为36万元，也远远高于朱涛的实际损失，故上诉人李义和不应承担违约金，本院认为，双方签订《解除房屋租赁合同协议书》是真实意思表示，双方应按照合同约定履行各自义务。一审法院根据其约定判决支付违约金36万元，并无不当。上诉人李义和主张本案房屋使用的主体是泸州市江阳区义和大酒店，并非李义和个人。不应由李义和退房。按照合同的相对性，李义和与朱涛签订房屋租赁合同，在双方已经协议解除房屋租赁合同的情况下，原审法院判决李义和退房，并无不当。故上诉人李义和的上诉主张均不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人李义和的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决结果适当，依法应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11544元，由上诉人李义和负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 陈 勇
审 判 员 曹天全
代理审判员 钟 洁
二〇一六年三月八日
书 记 员 银 宇