浙江省武义县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金武民初字第208��
原告：徐良有。
委托代理人：麻侃。
被告：杨美姿。
被告：李庆华。
二被告委托代理人：贾立新。
原告徐良有与被告杨美姿、李庆华所有权确认纠纷一案，本院于2013年2月28日受理立案后，依法由审判员陈伟独任审判，于2013年4月8日第一次公开开庭进行了审理。原告徐良有及其委托代理人麻侃，被告杨美姿及二被告的委托代理人贾立新到庭参加诉讼。于2013年7月15日第二次公开开庭进行了审理。原告徐良有及其委托代理人麻侃，二被告委托代理人贾立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐良有诉称：杨美姿与李庆华系夫妻。2007年2月2日，杨美姿通过竞拍取得位于武义县城原好来西家俬装潢公司5-1号地块117平方米的国有土地使用权并在该土地上建筑房屋一幢。2009年4月13日，经中介公司介绍，原告与二被告签订房地产买卖合同。合同签订后，原告依约向二被告支付购房款，但二被告拒绝履行合同义务。因二被告违约，原告提起诉讼。贵院（2010）金武民初字第31号民事判决认定双方签订的房屋买卖合同有效。（2011）金武民初字第598号判决二被告在原告支付剩余购房款后依法交付案涉房屋。前述判决均已生效。现原告已付清全部房款并依法接收案涉房屋。虽经原告多次催告，二被告仍无故拒绝办理房屋产权登记，导致原告无法办理产权变更登记，致使原告虽已实际占用房屋仍无法充分享有所有权权益。被告怠于履行房屋买卖合同义务，严重影响了原告对案涉房屋物权权益。另，因二被告签订房地产买卖合同前已将底层营业房出租，租期三年，故双方房地产买卖合同约定第一年租金二被告已收取不再退还，从第二年起租金由原告收取。现原告已付清全部房款并依（2012）浙金民终字第978号生效裁定接收案涉房屋。虽经��告多次催告，二被告仍无故拒绝给付原告案涉房屋租金并与案外人就案涉房屋续签《店面租赁合同》，收取租金。故诉请判令：确认原好来西家俬装潢公司5-1号地块之上建筑房屋归原告所有；二被告给付原告案涉房屋租金98560元。
被告杨美姿、李庆华答辩称：原告起诉的事实、诉讼标的与（2010）金武民初字第31号案件完全相同，而（2010）金武民初字第31号案件已作出判决：确认房地产买卖合同有效，驳回了徐良有要求协助办理产权过户登记的请求。徐良有又以同一事实起诉要求确认房屋所有权归其所有，违反了民事诉讼的“一事不再理”原则，应予驳回。另，两被告至今未取得房屋初始登记，是因为该房屋涉及超面积、超容积率等违法行为，而该违法行为应由行政法律法规调整。原告对既未取得房屋所有权也未取得土地使用权的涉争房屋主张所有权于法无据。原��要求被告支付租金的诉讼请求系给付之诉，而确认所有权是确认之诉，两个是完全不同之诉，不能并案审理。且原告至今并无证据证明两被告收取了租金，原告要求两被告给付租金证据不足。故要求驳回原告的诉讼请求。
原告徐良有为证明其主张，当庭出示了下列证据：
1、《房地产买卖合同》一份（复印件），证明原、被告就案涉房屋签订房地产买卖合同的事实以及合同约定第二年起租金由原告收取的事实。二被告对该证据无异议，本院予以认定；
2、武义县人民法院（2010）金武民初字第31号民事判决书、浙江省金华市中级人民法院（2011）浙金民终字第686号民事裁决书各一份（复印件），证明《房地产买卖合同》已经生效判决认定有效，及双方履行情况的事实。二被告对证据的真实性无异议，但认为本案中徐良有要求确认房屋所有权的诉请已在（2010）金武民初字第31号民事诉讼中予以审理，本案违反了民事诉讼“一事不再理”原则。本院对上述证据的真实性予以认定；
3、武义县人民法院（2011）金武民初字第598号民事判决书、浙江省金华市中级人民法院（2012）浙金民终字第978号民事裁决书各一份（复印件），证明《房地产买卖合同》经生效判决认定合同目的可以实现并判令被告交付案涉房屋，原告依法取得案涉房屋所有权的事实。二被告对证据的真实性及案涉房屋已交付原告的事实无异议，但认为不能证明案涉房屋已归原告所有的事实。本院对上述证据的真实性予以认定；
4、《店面租赁合同》一份，证明二被告已将涉案房屋出租的事实。二被告对证据的真实性无异议，《店面租赁合同》上“杨美姿”的签名系由李庆华代签。本院对该证据予以认定；
5、由武义县嘉和建材商行出具的领付款凭证、付款证明各一份及王竹琴出具的付款证明一份，证明二被告违约已收取店面租金的事实。二被告对上述证据的真实性有异议，认为上述证据均系由他人书写，不能证明二被告已收到租金的事实。对该证据，本院将结合在证据6中一并认证；
6、陈卫忠的转账明细两份（传真件）及由本院调取的杨美姿在农业银行的账户明细一组，证明二被告违约已收取2010年租金20000元、2011年租金36000元、2012年租金40560元，其中2010年租金20000元是2010年1月25日转账存入杨美姿农行×××3816账户中的事实。二被告对陈卫忠的转账明细及本院调取的杨美姿农业银行的账户明细的真实性及已收到2011年、2012年租金的事实无异议，但对2010年收到租金20000元的事实有异议，认为上述证据不足以证明其已收到2010年的租金。结合证据5，本院对武义县嘉和建材商行出具的领付款凭证、付款证明、陈卫忠的转账明细、本院调取的相关账户明细的真实性及杨美姿已收到2011年、2012年店面租金共计76560元的事实予以认定。关于2010年租金20000元，因徐良有未能提交租赁合同及相应的王竹琴支付租金的转账凭证，无法证明租金支付标准及20000元是否为王竹琴转账支付等事实，故本院不予认定。
被告杨美姿、李庆华未向本院提交任何证据。
综上，本院认定事实如下：杨美姿与李庆华系夫妻。2007年2月2日，杨美姿通过竞拍，取得位于武义县城原好来西家俬装潢公司（宗地编号为5-1）地块117平方米的国有土地使用权。宗地用途为商住，出让金为980000元。后杨美姿、李庆华在该土地上建筑房屋一幢，建有地下一层，地上四层半。但该房并无规划地下室，规划建筑为地上四层。2009年4月13日，经武义县家家乐房产中介公司介绍，徐良有与杨美姿、李庆华签订了《房地产买卖合同》，约定：房地产坐落于原��来西家俬装潢公司5-1号地块，房屋所有权证为待做，建筑面积按做证，无附房，用途为商住（出让），土地使用权证、占地面积为按证。底层营业房已出租，租期3年。第1年租金已由杨美姿、李庆华收取，不再退还给徐良有，从第2年起租金由徐良有收取。合同还对购房款及支付方式、房屋交接等作了约定。后原、被告对《房地产买卖合同》的履行发生争议，徐良有于2010年1月7日向本院起诉要求确认《房地产买卖合同》有效，并由杨美姿、李庆华协助过户。2010年3月19日，杨美姿、李庆华向本院起诉要求撤销《房地产买卖合同》。经审理，本院于2010年11月9日判决驳回了杨美姿、李庆华的诉请。杨美姿、李庆华不服上述判决，上诉至金华市中级人民法院，因未按法律规定交纳案件受理费，金华市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。2011年3月23日，本院作出（2010）金��民初字第31号判决，认定双方签订的《房地产买卖合同》有效，但因房屋并未办理双证，驳回了徐良有要求杨美姿、李庆华协助过户的诉请。杨美姿、李庆华对判决不服，上诉至金华市中级人民法院，后于2011年6月16日撤回上诉。2011年8月23日，徐良有向本院起诉，要求判决杨美姿、李庆华支付已收取的第二、第三年租金80000元；腾空并交付涉诉房屋并支付违约金。在案件审理过程中，徐良有向本院撤回了给付租金的诉讼请求。2012年4月15日，本院作出（2011）金武民初字第598号判决，判令：杨美姿、李庆华在徐良有支付1000000元购房款当日将涉案房产交付徐良有并于判决生效后3日内支付逾期交房违约金。杨美姿、李庆华不服上述判决，上诉至金华市中级人民法院，后于2012年9月24日撤回上诉。经徐良有申请，本院已对（2011）金武民初字第598号判决执行完毕。现徐良有已实际占有涉案房产。另查明，因杨美姿违反了（2008）武开规证07681453号《建设工程规划许可证》的相关规定，建造了本案所涉房产。武义县建设局于2009年7月23日向其发出《行政处罚告知书》，作出“补办建设工程变更审批手续，处罚款人民币壹万贰仟叁佰元整”。2009年8月4日，杨美姿缴纳了罚款。2009年8月7日，武义县建设局向杨美姿发放（2009）武开规证07681493号《建设工程规划许可证》。2011年2月25日，杨美姿将本案所涉房产的一楼店面租赁给武义县嘉和建材商行使用，该商行于2011年3月3日、2012年3月30日通过陈卫忠的账户分别转账支付杨美姿店面租金36000元、40560元。杨美姿未就本案所涉房产办理土地使用权证及房产证。
本院认为，《物权法》第三十三条规定：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中，原、被告间签订的《房地产买卖���同》已经生效判决认定有效，二被告也已按（2011）金武民初字第598号判决确定的内容向原告交付了房产，故原、被告双方对本案所涉房产的归属及内容应已不存在争议。双方存在争议的实质应为涉案房产的违建如何接受相应行政处罚以及办理房产过户问题。另，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭均应以登记为要件，未经登记，不发生效力。本案中，二被告并未就本案所涉房产进行产权登记，房产现虽已交付给原告，但仍涉及到因房屋违建等需补交土地出让金及承担相应的行政处罚等问题，该房产的合法性尚待行政机关的确认，故本院现不宜直接确认上述房产的所有权。二被告认为原告房屋租金的诉请与要求确认房产所有权的诉讼请求属不同之诉的问题，本院认为，原告方的两个诉请均与双方签订的《房地产买卖合���》相关，本院可予一并审理。经庭审查明武义县嘉和建材商行（陈卫忠）于2011年3月3日、2012年3月30日分别转账支付杨美姿店面租金36000元、40560元，故杨美姿应按《房地产买卖合同》的约定将上述租金交付给徐良有。关于徐良有主张要求二被告给付王竹琴2010年交纳的租金20000元的问题，因徐良有未提交相关的租赁合同及租金支付凭证，不足以证明租金标准及是否已由二被告收取，二被告亦不认可，故本院不予支持。综上，原告合理的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告杨美姿、李庆华于本判决生效后7日内给付原告徐良有房屋租金76560元。
二、驳回原告徐良有的其他诉讼请求。
案件受理费10179元，由原告徐良有负担9322元（已预交），由被告杨美姿、李庆华负担857元，限本判决生效后7日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费20358元。款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户银行：农业银行金华市分行营业中心，汇入账号：19699901040008737，收款行地址：浙江省金华市中山路319号，或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室）。
审 判 员 陈伟
二〇一三年七月十九日
代书记员 廖君