海南省万宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼9006民初1059号
原告海南万运通物业服务有限公司,住所地海南省万宁市琼州大酒店四楼后侧。
法定代表人杨国致，男，该公司总经理。
委托代理人刘洋，男，1977年9月30日出生，海南万运通物业服务有限公司经理。
被告杨光福，男，1953年12月27日出生，汉族，河北省保定市人，现住河北省保定市。
原告海南万运通物业服务有限公司（以下简称万运通物业公司）诉被告杨光福物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月22日立案受理后，依法由审判员陈运连适用简易程序于2016年9月6日公开开庭进行了审理。原告万运通物业公司的委托代理人刘洋到庭参加诉讼，被告杨光福经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。
原告万运通物业公司诉称，2010年11月25日，“山水云间”开发商海南大庆恒业房地产开发有限公司（以下简称大庆房地产公司）与万宁山水云间物业服务有限公司（以下简称山水云间物业公司）签订《隆阁温泉山庄（山水云间）物业管理委托合同》，委托山水云间物业公司对兴隆隆阁温泉山庄（山水云间）进行物业管理。山水云间物业公司因业主长期拖欠物业服务费，无法继续经营，2014年9月21日遂与大庆房地产公司解除了前述合同。2015年1月10日，原告与大庆房地产公司签订《前期物业管理委托服务协议》，成为山水云间物业服务单位，原告因此与山水云间的业主即形成了物业服务合同关系。同时，原告受山水云间物业公司的委托缴收前期欠收的物业服务费。被告系山水云间小区公寓楼房屋所有人。2011年1月，被告接收房产并入住，作为业主，被告应依据物业服务协议向山水云间物业公司缴纳物业服务费、电梯使用费等各项物业费用。但被告在缴纳2011年全年物业费用后，自2012年起以物业收费过高拒不缴付物业服务费，原告多次催促其缴费，被告仍置之不理。原告认为，被告作为山水云间的业主，缴付物业服务费、电梯使用费等费用是其应尽的合同义务，被告拒不缴付物业服务费不但违反合同约定侵害了原告的合法权益，而且侵犯了全体业主的共同利益。为维护自身的合法权益及小区的正常物业管理运营、维护全体业主的共同利益，现根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《海南省住宅区物业管理条例》等相关法律规定，请求法院判决：1、判令被告杨光福支付原告物业服务费7778元、电梯养护费500元，共计人民币8278元；2、判令被告杨光福支付原告违约金247410元×40%=98964元(违约金每天按应缴纳额的3%计算40%)；3、本案诉讼费由被告承担。
被告杨光福提供书面答辩称：第一、原告诉称“2011年1月，被告接收房屋并入住”、“自2012年起以物业收费过高拒不交付物业服务费，原告方多次催促其缴费，被告置之不理”与事实不符。被告未缴纳物业费的原因是由于原告的失职和侵权，并不涉及物业费用高低的问题。被告从接收房屋至今未装修、未入住，并于2013年4月、2015年2月、2016年2月三次去物业公司想缴纳物业费，拟装修房屋。因2013年发现有装修公司擅自进入被告房屋，被告与物业公司交涉明确提出要找占房人调查清楚，请物业公司保留现场证据。但物业公司在未通知被告的情况下，擅自叫该装修公司人员搬走屋内所有物品，之后一直声称联系不到装修公司的负责人，使得问题至今没有解决。第二、原告作为物业管理部门，未经被告同意，擅自将入住被告房屋的装修公司人员放走，使被告方的损失无法挽回。后又于2016年2月，被告发现物业公司在未通知被告的情况下，擅自入室使用被告的电力设备，把电线接到被告屋子内部的电源，这种侵权行为的起始时间不详，对被告造成了经济损失和电力上的安全隐患。原告的两次侵权造成被告的房屋至今未能装修、入住，根据《前期物业管理服务协议》第二条物业服务管理内容和第十一条违约责任的规定，物业公司至今没有改正，被告有权要求物业公司承担相应的法律责任，并对被告进行赔偿。第三、原告要求被告每天按应缴额的3%支付违约金具有违法性，该约定明显高于国家银行同期贷款利率，该诉求明显违法。鉴于上述原告的侵权行为和被告的损失，请求法院在查明事实的情况下，依法合理的判决被告应缴纳的物业管理费。
原告为证明其诉讼请求，向法庭提供了以下证据：
证据一、万宁山水云间物业服务有限公司《中标通知书》、《隆阁温泉山庄（山水云间）物业管理委托合同》、资质证书，证明：万宁山水云间物业公司系兴隆隆阁温泉山庄（山水云间）的物业服务单位，拥有合法从事物业服务的资格，并且合同也约定收取物业服务费用的依据及标准。
证据二、《商品房买卖合同》、2011年缴费凭证，证明：被告是涉案房屋的产权人，房屋已经交付被告，并由被告使用；第一年的物业费被告已经同意并缴费，原、被告之间是物业服务合同关系。
证据三、海南万运通物业服务有限公司《中标通知书》、资质证书、营业执照、《前期物业管理委托服务合同》、《协议书》、公司授权委托书、《前期物业管理服务协议》，证明：被告欠缴原告物业服务单位服务费的事实；原物业服务单位委托原告负责收取业主欠缴的物业费。
证据四、山水云间小区前期物业管理补充协议明细表（共161户）、山水云间小区售楼物业管理合同明细表（共83户），证明：山水云间物业公司与小区超过半数的业主协商过收费标准，山水云间物业公司已与后期的买房人签订前期物业合同；原告收取物业服务费用的收费依据及标准在合同及补充协议中是有规定的。
证据五、授权公告和物业经营公告，证明：原告是合法的收费单位。
证据六、《海南省物价局、海南省住房和城乡建设厅文件琼价费[2011]154号》、《万宁市物价局文件说明》、《万宁市物价局关于兴隆山水云间业主投诉收费问题的答复函》、《海南省物价局、海南省住房和城乡建设厅琼价费[2013]198号文件》，证明：原告物业公司收费标准符合相关法律法规，因山水云间小区属于公寓小区，应按照市场调节价收取物业费。
证据七、《终止物业服务协议》，证明：万宁山水云间物业公司与开发商海南大庆恒业房地产公司于2015年1月8日已经签订该终止协议，约定：终止双方签订的《隆阁温泉山庄（山水云间）物业管理委托合同》。
证据八、邮寄缴费通知单、2016年2月7日被告杨光福签收的挂号信回单，证明：原告已经向被告杨光福催缴物业费，2016年2月7日被告杨光福已经签收该通知单，但没有在规定的时间内缴纳物业费。
对原告提供的证据，被告杨光福未出庭进行质证。
被告杨光福虽未到庭参加诉讼，但在诉讼过程中为证明其主张，向法庭提供了五份证据，分别是：证据一、刻录录音和照片的光盘；证据二、录音证据说明；证据三、2013年4月房屋被占用照片的打印版；证据四、2016年2月在没有告知业主情况下，物业公司擅自入户接电，使用户主的电力设备的证据照片打印版；证据五、《前期物业管理服务协议》复印件。
原告对被告杨光福提供的证据质证意见如下：
对证据一的录音和证据二录音说明的真实性予以认可，但对证明内容有异议，该录音是被剪辑的，能证明房屋被占用但不能证明被告房屋是经过物业公司同意占用；对证据三的照片不清楚具体的拍摄时间，也不清楚房屋内的物品是什么物品，对照片的真实性表示怀疑，但被告房屋确实是有人在用是真实的，但不知道是不是占用；对证据四的真实性予以认可，我们物业公司的确是用了，但不是没通知被告，是打电话给被告但没有接通；对证据五的真实性、合法性没有异议。
根据原、被告的举证、质证情况，并核对原件，本院对原告提供的八份证据的真实性予以确认，作为认定本案事实的依据；对被告提供的五份证据的真实性予以确认，作为认定本案事实的依据。
根据原、被告的举证、质证情况以及本院综合认证，结合庭审笔录，本院认定如下事实：
2010年11月25日，“山水云间”开发商大庆房地产公司与山水云间物业公司签订《隆阁温泉山庄（山水云间）物业管理委托合同》，委托山水云间物业公司对兴隆隆阁温泉山庄（山水云间）进行物业管理，双方约定了委托管理事项、双方的权利义务、物业管理服务质量、住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.6元向业主收取物业管理服务费用等事项。2013年1月20日，山水云间物业公司经过招投标后中标，中标价为公寓楼物业服务费每月2.6元/平方米（含公摊费每月0.4元/平方米），一层至七层收取公寓电梯基础维修养护费100元/年。2013年3月，山水云间物业公司取得叁级资质证书。2010年1月19日，被告杨光福与大庆房地产公司签订《商品房买卖合同》购买大庆房地产公司开发的位于海南兴隆隆阁温泉山庄山水云间小区的第RA-7幢101号房屋，建筑面积为53.13平方米。
被告杨光福于2011年1月7日接收涉案房屋，并于2011年1月7日与山水云间物业公司签订《前期物业管理服务协议》，双方约定:物业管理费自山水云间小区统一交房之日（即2010年12月30日）起开始计收；每次缴纳费用时间由物业公司通知;住宅按建筑面积收缴物业管理费；乙方(被告)不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的,甲方(山水云间物业公司)有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应缴额的3%支付；该协议还约定其他事项。同日，被告杨光福向山水云间物业公司按每月2.6元/平方米和100元/年的标准分别缴纳了2011年的物业费2497元和电梯费100元。
2015年1月8日，大庆房地产公司（甲方）与山水云间物业公司（乙方）签订《终止物业服务协议》，约定“在甲方经过招投标过程选聘新的物业公司，并且新选聘的物业公司与甲方签订《前期物业管理委托合同》时，大庆房地产公司与山水云间物业公司原签订的《隆阁温泉山庄（山水云间）物业管理委托合同》同时终止。”原告万运通物业公司于2014年12月18日取得三级资质证书。2015年1月9日，原告万运通物业公司经过投标，确定为山水云间小区的中标单位，中标价为公寓住宅2.2元/平方米/月。大庆房地产公司于2015年1月13日与原告万运通物业公司签订《前期物业管理委托服务合同》，该《合同》第一条约定“大庆房地产公司同意由万运通物业公司接管隆阁温泉山庄（山水云间）小区的物业服务”和第十六条第1项约定“乙方（即原告万运通物业公司）负责征收小区的物业管理费用（包括2011年度、2012年度、2013年度、2014年度业主拖欠的物业费），收取标准按原山水云间物业公司和业主商定的每平方米2.60元收取物业费。”此后，山水云间物业公司与原告万运通物业公司签订《协议书》，约定业主拖欠山水云间物业公司2011年至2014年的物业费、电梯费等费用，由原告万运通物业公司全权负责征收。
原告分别于2013年4月、2015年2月和2016年2月口头通知被告缴纳物业费，被告于2016年2月7日接收到与原告邮寄送达《物业费缴纳通知书》。被告于2013年4月发现涉案房屋被他人使用，于2016年2月发现涉案房屋的电力设备被物业公司使用。被告因涉案房屋被他人使用和涉案房屋的电力设备被物业公司使用问题未解决，一直未按时缴纳2012年至2016年的物业费等相关费用，原告万运通物业公司因此于2016年6月22日向本院起诉，请求法院判决：1、判令被告杨光福支付原告物业服务费7778元、电梯养护费500元，共计人民币8278元；2、判令被告杨光福支付原告违约金247410元×40%=98964元(违约金每天按应缴纳额的3%计算40%)；3、本案诉讼费由被告承担。
另查明，山水云间小区至今未成立业主大会及业主委员会。原告万运通物业公司没有与业主重新签订《前期物业管理服务协议》。
本院认为，本案争议的焦点：一、被告是否应当支付原告物业服务费7778元、电梯养护费500元；二、被告是否应当支付违约金98964元；三、原告应否对涉案房屋被侵权给予被告赔偿。
第一、关于被告是否应当支付原告物业服务费7778元、电梯养护费500元的问题。山水云间物业公司、原告万运通物业公司相继与被告形成了物业服务合同关系，两个物业公司相继为被告提供了各项物业管理服务，被告作为业主接受了物业服务，应当支付相应的物业服务费、电梯养护费。双方签订《前期物业管理服务协议》约定“物业管理费自山水云间小区统一交房之日（即2010年12月30日）起开始计收；每次缴纳费用时间由物业公司通知;住宅按建筑面积收缴物业管理费等事项。”被告接受物业服务后，仅于2011年1月7日向山水云间物业公司按每月2.6元/平方米和100元/年的标准分别缴纳了2011年的物业费2497元和电梯费100元。自2012年开始未按协议约定缴费，其行为侵害了物业公司的合法权益，同时也侵害了已经缴费的业主的共同利益。因此，被告应从2012年起开始缴纳物业费等相关费用，被告从2012年1月至2014年12月的各项费用应按物业服务费2.6元/平方米/月（含公摊费0.4元/平方米/月）、公寓楼电梯基础维修养护费100元/年标准缴纳，被告2012年1月1日至2014年12月31日的物业服务费（含公摊费）为4973元（2.6元/平方米/月×53.13平方米×36个月）、公寓楼电梯基础维修养护费300元（100元/年×3年），共计5273元；2015年至2016年的各项费用应按物业服务费2.2元/平方米/月（含公摊费0.4元/平方米/月）、电梯基础维修养护费100元/年标准缴纳，2015年至2016年的物业服务费（含公摊费）为2805元（2.2元/平方米/月×53.13平方米×24个月）、电梯基础维修养护费200元（100元/年×2年），共计3005元。因此，被告应缴2012年至2016年的物业服务费7778元、电梯基础维修养护费500元，共计人民币8278元。
然而，本案中涉案房屋被他人使用和涉案房屋的电力设备被物业公司使用，是由于原告提供的物业服务存在瑕疵造成被告的合法权益受到侵害，被告因此自2012年至2016年未缴纳物业费等相关费用。原告履行的物业合同行为是一种不完全履行行为，但并没有造成根本违约，权利义务是一致对等的，原告不应全额收取被告的物业费等相关费用，因此被告只承担90%的物业费等相关费用是比较公平合理的。据此，根据《物业管理条例》第四十二条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，被告应支付给原告2012年至2016年的物业服务、电梯基础维修养护费共计人民币7450元（8278元×90%）。
第二、关于被告是否应当支付违约金98964元的问题。原告要求被告支付逾期缴纳物业费违约金的诉请是基于《前期物业管理服务协议》，该合同约定：“乙方(被告)不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的,甲方(山水云间物业公司)有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应缴额的3%支付”，该合同对违约金作出明确约定，有合同依据。但在本案中，被告提出“因涉案房屋被他人使用和涉案房屋的电力设备被物业公司使用问题没有解决，所以才迟迟未交物业管理费”，原告对此也承认。《合同法》要求合同双方应当全面履行合同，严格按照合同的要求履行各自的义务，原告与被告的物业合同要求物业公司全面履行合同，但涉案房屋被他人使用和涉案房屋的电力设备被物业公司使用，表明了原告提供的物业服务存在瑕疵，未完全履行合同。原告在收取物业费时并未提供对等的物业服务义务，要求被告承担违约金是不合理的，因此对存在瑕疵的物业服务，作为物业企业一方是无权要求业主承担违约金的。据此，原告要求被告支付违约金98964元的诉讼请求，本院不予支持。
第三、关于原告是否应对涉案房屋被侵权给予被告赔偿的问题。其一，根据双方签订的《前期物业管理服务协议》第二条关于物业服务管理内容和第十一条关于违约责任的约定，涉案房屋被他人使用和涉案房屋的电力设备被物业公司使用，表明原告履行物业管理服务合同存在瑕疵，但只是一种不完全履行合同行为，并没有造成根本违约。其二，本案审理的是原、被告之间的物业服务合同关系，被告答辩主张侵权，要求承担侵权责任，是属于另一法律关系。对侵权问题，被告可另案起诉解决。综上，被告答辩提出要求原告对涉案房屋被侵权给予被告赔偿的主张，没有事实和法律依据，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告杨光福于本判决生效之日起十日内向原告海南万运通物业服务有限公司一次性支付2012年至2016年的物业服务费、电梯基础维修养护费共计人民币7450元。
二、驳回原告海南万运通物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币1222元，由原告海南万运通物业服务有限公司负担人民币1137元，被告杨光福负担人民币85元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审判员 陈运连
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tolnfridqs8zofeq67二０一六年九月十三日
案件唯一码
书记员赵子慧
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。
《最高人民法院关于审理
物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务
为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
审核：陈运连 撰稿：陈运连 校对：赵子慧 印刷：赵子慧
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万宁市人民法院 2016年9月13日印刷
（共印8份）