广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终3602号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王志坚，男，汉族，住福建省石狮市。
委托诉讼代理人：万江雪，广东雷德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：雷晓斌，广东雷德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈燕梅，女，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：张宏莹，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢金花，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：林海生，男，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：张宏莹，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢金花，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。
上诉人王志坚因与被上诉人陈燕梅、林海生租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王志坚上诉请求：1.维持一审判决第一项、第二项、第三项；2.撤销一审判决第四项、第五项，第六项；3.改判陈燕梅、林海生向王志坚赔偿因合同无效导致承担原厂房水电、空调、厨房设施、铁架等附属设施返还给陈燕梅、林海生而产生的损失人民币138000元。事实和理由：（一）一审法院以陈燕梅自认王志坚退场（部分退场）时间及已支付部分款项确定使用费计算，属于认定事实不清，适用法律错误。首先，一审中，王志坚主张陈燕梅于2012年10月已强行收回厂房（强行收取转租租户的租金、扣押王志坚机器设备、不让王志坚进入厂房），而陈燕梅亦确认于2012年10月份开始收取转租租户的租金。同时，王志坚在一审庭审后取得新证据（张广、李正圈的证人证言），证明陈燕梅在2012年9月强行收回厂房、扣押机器设备、阻挠王志坚进入厂房。然而，一审法院并未对王志坚提交的新证据进行质证，亦未采纳该证据。王志坚认为，证人证言可以证明陈燕梅于2012年10月份开始强行收回全部厂房，而一审法院不予质证及采纳。另外，陈燕梅自认从2012年10月开始收取转租租户的租金，即陈燕梅已经收回转租的厂房，而在王志坚欠租的情况下，陈燕梅不同时收回其他未转租的厂房，明显不符合常理。一审法院对此事实认定不清。其次，陈燕梅主张自2012年6月至12月的租金、管理费，已经超过诉讼时效，一审法院对于超过诉讼时效的租金予以支持，属于认定事实不清。（二）陈燕梅强行扣押王志坚的机器设备，一审法院判决王志坚应支付放置机器设备的场地使用费，属于适用法律错误。（三）一审法院认定租赁合同无效，却未对合同无效的全部法律后果进行处理，适用法律错误。一审法院认为案涉合同实质包括双方就建筑物及附属设施（变压器）租赁关系，同时也包括水电、厨房用具、铁床货架等转让关系。王志坚认为，虽然水电、空调器、厨房用具、铁床货架约定的是转让费，但实际上是依附于租赁合同进行的转让，尤其是水电作为厂房的附属设施，权属实际不能转移，因此案涉合同无效，附属设施的转让亦应认定无效。一审法院未支持王志坚向陈燕梅返还水电设施、空调器、厨房用具、铁床货架等物品，陈燕梅向王志坚返还转让费的诉请，属于认定事实不清。
陈燕梅、林海生辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
2015年10月23日，王志坚向一审法院起诉请求：1.王志坚与陈燕梅签订的《厂房租用合同》为无效的房屋租赁合同；2.陈燕梅、林海生返还王志坚租厂房订金30万元及利息；3.陈燕梅、林海生返还王志坚租厂房变压器使用权押金22万元及利息；4.陈燕梅、林海生返还王志坚承接的涉案厂房水、电、空调厨房设备、铁架押金138000元及利息；5.陈燕梅、林海生赔偿王志坚因该涉案合同无效造成王志坚的损失30万元；6.陈燕梅、林海生返还王志坚对该涉案厂房外围商铺的使用权；7.陈燕梅、林海生返还置放于该涉案厂房内的所有机器设备；8.本案诉讼费由陈燕梅、林海生承担。一审中，陈燕梅反诉请求：1.王志坚向陈燕梅支付拖欠的2012年6月至2012年12月厂房租金、管理费共计514666元及利息70727.80元（利息以租金514666元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算，从2013年1月1日起计至实际清偿之日止，暂计算至起诉之日即2015年11月23日，计算方式：514666元×4.75%／365天×1056天=70727.80元）；2.王志坚向陈燕梅支付拖欠的2012年9月至实际返还场地之日止的场地占有使用费，暂计算至起诉之日即2015年11月23日，暂计54740元（6元／平方米／月×230平方米×28个月＋7元／平方米／月×230平方米×10个月=54740元）；3.王志坚向陈燕梅支付代为垫付的水费13524.80元；4.王志坚向陈燕梅支付代为垫付的电费38081.8元；5.王志坚向陈燕梅支付垫付的税费14112元；6.王志坚向陈燕梅支付清理粪池、维修、整改等相关费用共56695元；7.王志坚立即变更佛山市南海里水福特福五金鞋材厂的住所地地址；8.王志坚承担本案诉讼费用。
一审认定事实：2004年12月23日，陈燕梅（甲方）与王志坚（乙方）签订《厂房租用合同》及《补充协议》，约定乙方租用甲方位于南海区里水镇洲村飞机场工业区内新建的工业厂房一座（包括办公楼及工人宿舍等，占地9959平方米）作为五金厂之用；租用期从2005年1月28日起至2015年1月27日止，为10年；租金每三年递增12%，其中2012年1月1日至2014年12月30日租金为115376元／月、管理费4730元／月，合计120106元／月；乙方在每月的5号前把当月租金交付给甲方，由甲方开出普通收据给乙方（乙方需要开具完税发票的，所缴纳的税费由乙方支付），如乙方逾期不交租金，超过当月的15号，视乙方违约；乙方应在本合同签订之日即向甲方交付30万元作为租用厂房的按金，该按金在合同期满前3个月的租金中逐月平均扣减，不计付利息给乙方；甲方将厂内原有的水电、空调器、厨房用具、宿舍铁床货架等设施转让给乙方使用，乙方在签约后即向甲方一次性付清上述转让费138000元；甲方提供630KW变压器其中的用电负荷为300KW的变压器给乙方使用，乙方需在签约后即向甲方支付220000元变压器的使用权费，并与恒基综合厂共同拥有此变压器的使用权；若乙方合同期满后继续租用甲方的厂房，变压器可继续使用，甲方不再收取变压器的使用权费用，至乙方不再使用时另议；若合同期满后乙方不再租用甲方的厂房，甲方补偿88000元给乙方作为变压器使用权的收回；乙方经营运作上所发生的一切费用（包括工人工资、水电费、治安费、垃圾费、工商税务费、工人社会养老保险金、流动人口调配费、房地产税等等）以及债权债务、法律责任等均由乙方负责；乙方每月的电费按供电部门提供的数据与恒基厂按实际用量缴付给供电部门；乙方因生产需要改造厂房或宿舍结构的，应征得甲方书面同意后，在确保使用安全的情况下方可施工；在租赁期内若乙方将该厂房转租给第三者使用，须经甲方同意书面确认后并办理好有关交接手续；如乙方单方提前终止合同或逾期不缴交租金的，甲方视乙方违约，甲方没收乙方已支付的租厂按金并收回厂房；等等。同日，陈燕梅收取王志坚厂房订金300000元、变压器使用费220000元，承接原厂房水电、空调、厨房设施、铁架费138000元。福特鞋材厂于2006年3月1日成立，为王志坚的个人独资企业，登记住所地为佛山市南海区里水镇洲村工业区。王志坚已支付截止至2012年5月租金。
庭审中，一审法院建议双方先行交接场地内的机械设备，双方均表示同意。后王志坚向一审法院提交书面说明，陈述被他人阻止无法搬离现场机械设备。2016年1月6日，一审法院召集双方到涉讼厂房现场勘验。经量度，涉讼存放机器设备场地合共240平方米。王志坚指认现场存有烘干机3台、车床1台、喷油台1台、钻床2台、压铸机2台、光饰机2台、喷水台4个，认为场地内其余物品是被告的；陈燕梅陈述场地内所有物品均不是陈燕梅所有。陈燕梅陈述现场其他人员为王志坚未结退押金的次承租人、未结清搭建工程的承包人；王志坚陈述有部分次承租人未结退押金，不认识现场自称搭棚人员，不清楚有否结清搭棚工程款。
另查明，陈燕梅、林海生二人为夫妻关系。
一审法院认为，王志坚与陈燕梅签订的《厂房租用合同》，实质包含双方就建筑物及附属设施（变压器）租赁关系，同时也包括水电、厨房用具、铁床货架等的转让关系。无论建筑物租赁关系如何，转让物品已交付并使用多年，相应的所有权益及灭失风险均已转移予王志坚，王志坚认为转让费138000元为租赁押金请求予以返还的主张缺乏理据，一审法院不予支持。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。衡量建筑物合法性应以相关的建筑主管行政部门审核为准，陈燕梅出示的证据10并不是涉讼厂房规划、报建、验收备案资料，其证据效力一审法院不予确认。陈燕梅未能提供上述资料予以证明，租赁标的不具备交付使用的条件，王志坚与陈燕梅之间租赁关系违反法律强制性规定，依法无效。无效合同自始没有法律约束力，陈燕梅以合同已履行8年及约定期限届满等主张合同有效于法无据，一审法院不予采纳。
无效合同依照相互返还、折价补偿的原则进行处理。王志坚请求陈燕梅返还押金300000元的主张，一审法院予以支持。王志坚所述交还场地、被强行退场的主张未能得到陈燕梅认可，亦无法提供证据予以证实；所述事件发生于2012年间，王志坚至今才提起诉讼，一审法院无法查核，故一审法院以陈燕梅自认王志坚退场（部分退场）时间及已支付部分款项确定使用费计算。陈燕梅所主张每月122122元计算标准包含2016元税费，合同中对此并无约定，亦未能提供相应凭证予以证实，一审法院不予采纳，参照约定每月120106元标准计算。王志坚应支付2012年6月至2012年12月使用费合共506602元予陈燕梅，王志坚请求超出部分一审法院不予支持。陈燕梅主张垫付的水电费未经王志坚认可，证据4、5出具人员身份不明确，亦与约定电费支出不符，陈燕梅请求王志坚支付代垫的水电费的主张依据不足，一审法院不予支持。同理，陈燕梅请求王志坚支付垫付税费、各项清理费的主张缺乏依据，一审法院不予支持。
合同约定王志坚支付220000元变压器使用费，期满后不再租用陈燕梅补偿88000元，故一审法院以两者差额结合约定租赁期间、实际占用期间计算该部分使用费，合共104500元，余款115500元陈燕梅应退还予王志坚。王志坚认为该220000元为押金全额退还的主张，一审法院不予采纳。
王志坚的机械设备现仍占用部分场地，陈燕梅请求计付场地占有使用费的主张，一审法院予以支持。现场量度场地面积为240平方米、参照对比合同约定租金标准，陈燕梅请求按230平方米、2015年1月前按6元／月／平方米、其后按7元／月／平方米计算的标准合理，一审法院予以支持。陈燕梅在诉讼中均表示同意王志坚搬离设备，现场其他人员身份不明，但王志坚亦确认有其他未结清债务，且无证据反映王志坚所述阻挠人员与陈燕梅存在关联，因他人阻挠而继续占用场地的，王志坚应向侵权相对方主张权利，但本案相对于陈燕梅的场地使用费仍应予以计算。现机械设备仍存放于陈燕梅厂房场地内，陈燕梅负有的非返还义务，而是在搬离时应提供必要的协助义务（准许车辆进入等）。王志坚认为除现场存在的机械设备外还有其他设备，但并无相应的设备交接资料，王志坚提供的证据6没有原件核对，其内容仅能反映王志坚2009年厂房设备情况，并不能证实2012年王志坚将设备交付予陈燕梅或陈燕梅扣留该批设备，王志坚请求陈燕梅返还设备的主张缺乏事实依据，一审法院不予支持。该占有场地最终返还情况不确定，故本案使用费计至现场勘验之日（2016年1月6日）止。王志坚应支付从2012年9月1日起至2015年1月31日止按每月1380元、从2015年2月1日起至2016年1月6日止按每月1610元计算的使用费合共55292元予陈燕梅。
陈燕梅作为出租方提供符合条件租赁物为必要的义务；而王志坚作为承租方亦应尽合理谨慎注意义务，查核了解涉讼厂房情况，致合同无效双方均存在过错，应当各自承担相应的责任。王志坚所主张的损失300000元亦无任何证据予以反映，王志坚请求陈燕梅赔偿损失300000元缺乏法律及事实依据，一审法院不予支持。双方因无效合同项下均负有款项支付义务，故一审法院对双方请求对款项计付利息的主张均不予支持。陈燕梅、林海生为夫妻关系，婚姻存续期间产生的债务由陈燕梅、林海生共同承担，王志坚请求林海生承担责任的主张，符合法律规定，一审法院予以支持。
王志坚认为厂房外围商铺由其起建，未能提供证据证实，亦与改造需陈燕梅书面同意的约定不符。合同无效涉及租赁标的的整体返还，承租人应就添附构筑物主张折价补偿处理。王志坚请求陈燕梅返还厂房外围商铺使用权的主张缺乏法律及事实依据，一审法院不予支持。
陈燕梅要求王志坚将福特鞋材厂的营业登记地址办理变更，企业是否具备地址变更条件属于行政部门管理范畴，并不可经民事诉讼迳行判决，陈燕梅该项主张一审法院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》的规定，判决：一、确认王志坚与陈燕梅就位于南海区里水镇洲村飞机场工业区内新建的工业厂房一座租赁合同关系无效；二、陈燕梅、林海生于判决发生法律效力之日起十日内返还300000元予王志坚；三、陈燕梅、林海生于判决发生法律效力之日起十日内返还115500元予王志坚；四、王志坚于判决发生法律效力之日起十日内支付使用费506602元予陈燕梅；五、王志坚于判决发生法律效力之日起十日内支付使用费55292元予陈燕梅；六、驳回王志坚的其他诉讼请求；七、驳回陈燕梅的其他反诉请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费减半收取6690元（王志坚已预交），由王志坚负担2923.75元，由陈燕梅、林海生负担3766.25元。反诉受理费减半收取5712.47元（陈燕梅已预交），由王志坚负担4709.17元，由陈燕梅负担1003元。相抵后，王志坚于判决发生法律效力之日起十日内迳付943.22元予陈燕梅，一审法院不另收退。
本院二审期间，王志坚在二审中提交张广、李正圈出具的证明，拟证明2012年9月涉案厂房被陈燕梅强行收回。被上诉人陈燕梅、林海生经质证认为：对王志坚提交的证明的真实性、合法性和关联性均不予确认。陈燕梅、林海生在二审中未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王志坚提交的证明系证人证言，在证人未到庭接受质询的情况下，不能作为本案的定案依据。
经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，2015年11月6日，陈燕梅、林海生收到本案起诉状。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。涉案厂房未取得建筑规划许可证或其他相关报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉合同无效。针对王志坚的上诉请求，本案二审中的争议焦点是：一审法院认定的占有使用费是否有合同和法律依据；陈燕梅要求王志坚支付占有使用费是否已过诉讼时效；王志坚要求陈燕梅、林海生返还138000元的上诉请求是否应当得到支持。
关于占有使用费的计算问题。王志坚上诉称，一审法院认定其于2012年12月退场，属于认定事实不清。本案中，王志坚主张其于2012年10月退场，应承担相应的举证责任，王志坚向本院提交证人证言证明自己的主张成立。本院认为，证人未到庭接受质询，王志坚亦未举证证明证人的身份及证言的真实性，本院对该证据不予采信。因王志坚有关退场时间的主张无证据支持，一审法院采纳了陈燕梅的陈述，认定王志坚于2012年12月退场，处理并无不当，本院予以维持。王志坚上诉称，一审法院认定的占有使用费标准不合理。本院认为，案涉合同无效，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条”房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，参照案涉合同约定的每月120106元的租金标准计算占有使用费，处理正确，本院予以维持。王志坚的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于诉讼时效的问题。王志坚上诉称，陈燕梅向其主张占有使用费超过法定诉讼时效，依法应予驳回。本院认为，双方已经履行案涉合同长达八年，在此期间，双方均认为案涉合同为有效合同。即使双方于2012年发生纠纷，王志坚退场且拖欠场地占用费，陈燕梅仍然因占有30万元合同押金而有充分理由相信案涉合同为有效合同、王志坚因未按合同约定及时缴纳租金的违约行为而未向其索要合同押金。王志坚以案涉合同无效为由提起本案诉讼后，陈燕梅才知道或应当知道案涉合同有可能无效。陈燕梅向王志坚主张支付占有使用费的诉讼时效，应从其收到本案起诉状之日即2015年11月6日起计算。王志坚认为陈燕梅主张占有使用费超过诉讼时效，理据不足，本院不予支持。
关于王志坚要求陈燕梅、林海生返还138000元的诉讼请求。案涉合同约定，陈燕梅将厂内原有的水电、空调器、厨房用具、宿舍铁床货架等设施转让给王志坚使用，王志坚一次性向陈燕梅付清上述转让费138000元。本院认为，虽然案涉合同无效，但因王志坚已使用上述物品多年，无法返还原物，即使返还，物品也不再具有原来的价值。根据公平原则，陈燕梅无需向王志坚返还138000元。一审法院驳回王志坚的上述诉请，处理妥当，本院予以支持。
综上所述，王志坚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14739.55元，由上诉人王志坚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈笑尘
审 判 员 邱程辉
代理审判员 安 静
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 钟勉力