中华人民共和国
上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1695号
上诉人（原审被告、反诉原告）BENJAMINSHEN（中文名字为沈世钜）。
被上诉人（原审原告、反诉被告）薛吉明。
上诉人BENJAMINSHEN因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2012）浦民一（民）初字第39209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2012年3月9日，沈志华受薛吉明委托，与BENJAMINSHEN签订一份《上海市房屋租赁合同》，约定甲方（薛吉明）出租给乙方（BENJAMINSHEN）的房屋坐落在上海市某某区某某路某某弄某某号某某室，乙方向甲方承诺租赁该房屋作为住宅（私人工作室）使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。甲方于2012年3月15日之前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2012年4月1日至2015年4月1日。月租金为15，000元（人民币，下同），乙方应于每月30号前向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的1%支付违约金。乙方应向甲方支付房屋租赁保证金3万元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分在退租后三日内无息退还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、电话、宽带、停车费用由乙方承担。除本合同附件（三）外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由甲方报请有关部门批准后方可进行。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（四）因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；……（六）乙方逾期不支付租金累计超过10日的；（七）乙方逾期不支付水电费、通讯费、停车等费用累计超过一个月的。乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状。补充条款约定：乙方如超过10日不支付租金，则视为乙方自动退租，甲方有权单方面解除合同，押金不予退还，甲方有重新进入的权利。甲方同意乙方在东面花园内搭建阳光房及北面搭建花园围栏，待租赁期满后，乙方同意将阳光房及围栏留下，由甲方自行处理。甲方同意乙方在1楼设立私人工作室办公使用，2楼及3楼只可居住使用。合同附件三约定：楼梯及二楼以上各房间为实木地板，禁止穿室外鞋在此间活动。租期结束时应保持地板完好，如有损坏，由乙方负责维修或赔偿。乙方的室内工作室和室外安装的阳光房，不能损坏地砖和室外墙面、地台、栏杆、树木等，如有损坏，由乙方负责修复或赔偿。合同签订后，薛吉明将房屋交付BENJAMINSHEN使用，BENJAMINSHEN拆除了房屋的地板、窗帘、灯具等部分物品，对厨房、客房、楼梯间、二层卧室、三层客房、花园等部位进行了重新装修。
2012年3月26日，上海某某物业管理公司及上海市某某区某某镇某某路居民委员会共同向薛吉明发送一份违规行为整改通知书，称其房屋装饰装修过程中在北侧花园搭建阳光房的行为违反了《上海市住宅物业管理规定》第五十条，要求立即停止上述违规行为。
2012年9月30日，薛吉明发函BENJAMINSHEN，称BENJAMINSHEN欠付租金，且违反合同约定进行违章搭建，要求其收函5日内配合薛吉明进房检查并支付拖欠租金等。
2012年10月30日，BENJAMINSHEN委托代理人姚某致电＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊，对方称其是上海某某物业管理公司的丁文平经理，薛吉明曾于2012年7月初发给物业公司一个禁止令，直到通话时还未解除过禁令。
2012年11月，薛吉明诉至原审法院，要求判令：1、双方签订的租赁合同于2012年11月26日解除；2、BENJAMINSHEN每月按照15，000元的标准支付2012年5月1日至2012年7月31日及2012年9月1日至2012年11月26日期间租金（扣除已付的8月份租金），并按照上述标准支付2012年11月27日至实际返还房屋之日止的房屋使用费；3、BENJAMINSHEN按日租金的百分之一支付2012年5月1日至2012年11月26日期间的逾期支付租金的违约金；4、BENJAMINSHEN赔偿房屋毁损部分价值30万元；5、BENJAMINSHEN支付解除合同违约金3万元；6、BENJAMINSHEN支付水、电、煤气、通讯等费用；7、BENJAMINSHEN搬出、腾空并返还房屋。BENJAMINSHEN不同意薛吉明诉请，并反诉要求：1、解除双方租赁合同；2、薛吉明支付违约金20万元。
2013年12月18日本案原审审理中，薛吉明、BENJAMINSHEN办理了房屋交接手续，将房屋返还了薛吉明。
2014年4月17日本案原审审理中，承办人与BENJAMINSHEN及其委托代理人姚某、薛吉明委托代理人王某某至涉案房屋现场查看，经双方一致确认目前房屋内仍有BENJAMINSHEN的两台大金空调未搬走，现场还有一件玉石雕塑（雕塑上竹子部分破损）。
原审另查明，2012年9月电费为274.32元，2012年10月电费为138.95元。
经薛吉明、BENJAMINSHEN一致确认，BENJAMINSHEN分别于2012年3月9日、4月28日、7月3日每次支付薛吉明租金15，000元，支付薛吉明押金3万元。
原审审理中，经薛吉明申请，法院依法通过上海市高级人民法院委托了上海中世建设咨询有限公司对涉案房屋室内室外装修毁损部分的修复费用进行司法鉴定。2013年10月30日，该单位出具一份鉴定意见书，载明：拆除工程总造价为10，887元，其中一层门厅拆除工程1，815元，北侧花园拆除工程586元，一层客房拆除工程87元，一层厨房拆除工程196元，楼梯间拆除工程809元，二层卧室拆除工程528元，阁楼拆除工程194元，南侧花园拆除工程1，048元，东侧花园拆除工程2，976元，安装拆除工程1，615元；争议项目工程，即整体恢复工程总造价为100，984元，其中一层门厅恢复工程32，021元，北侧花园恢复工程3，633元，一层客房恢复工程262元，一层厨房恢复工程1，103元，楼梯间恢复工程10，104元，二层卧室恢复工程11，126元，三层客房恢复工程3，614元，阁楼恢复工程8，920元，南侧花园恢复工程1，172元，东侧花园恢复工程7，119元，安装恢复工程18，898元。鉴定费用9，000元，由薛吉明预缴。对于该鉴定意见，薛吉明表示对拆除费用无异议。对争议项目工程产生的费用，BENJAMINSHEN应予承担。涉案房屋是薛吉明在九几年购买的二手房，装修也是九几年的，当时房东说花费了60万左右。BENJAMINSHEN装修时损坏了部分草坪、十年的枣树以及葡萄藤等，薛吉明对绿化有一定的感情，希望法院处理时考虑到这个因素。薛吉明不同意BENJAMINSHEN自行拆除，要求其直接支付拆除及修复费用。BENJAMINSHEN表示对拆除工程无异议，但若法院判决其违约，其可以自行拆除，不需要额外承担费用。就争议项目工程，现场是看不到所谓的原状，薛吉明也未能提供图纸或照片，仅凭口述的鉴定是不符合鉴定要求的，且鉴定争议项目工程未考虑到折旧。鉴定单位表示争议项目工程就是恢复到原状所需要的费用，其是根据薛吉明口述的原状来鉴定恢复费用的，修复工程是按照一般中等装修鉴定的，修复费用鉴定不存在折旧，该部分BENJAMINSHEN不予认可。室外只有茶花树，看不到草坪，只能看到一些枯的树根。
BENJAMINSHEN表示自2012年7月10日就无法进入房屋，但房屋钥匙一直在自己手上。玉石雕塑是自己的，上面竹子是薛吉明损坏的。薛吉明表示玉石雕塑不是自己的，是谁的不清楚，上次房屋交接时是BENJAMINSHEN找人搬的，怎么搬的自己也不清楚，上次交接好之后其就没有进来过，不清楚雕塑是否损坏，这也和自己没有关系。
原审认为，涉案租赁合同系当事人真实意思表示，内容合法有效，薛吉明、BENJAMINSHEN均应恪守约定、按约履行。合同仅约定BENJAMINSHEN可在1楼设私人工作室及在东面花园内搭建阳光房及北面搭建花园围栏，除此之外的房屋装修及附属设施增设需征得薛吉明同意，现BENJAMINSHEN的装修范围明显超出了合同约定，对此其也未能提供薛吉明同意的证据，故BENJAMINSHEN超出合同约定的装修行为应属违约行为。BENJAMINSHEN在违约装修的情况下，经薛吉明通知仍未整改，且逾期支付2012年6月1日之后的租金，时间显已超过10天，薛吉明依约要求解除双方之间租赁合同，具有合同与法律依据。BENJAMINSHEN辩称用卫生间修缮费用及热水器费用抵扣了一个月租金，对此薛吉明不予认可，BENJAMINSHEN既未提供卫生间发生修缮费用的相关证据，提供的热水器费用发票及收据与一个月租金也相差较大，也未提供上述费用抵扣一个月租金的证据，故法院不予采信该项辩称。现双方已办理了房屋交接手续，BENJAMINSHEN无需另行返还房屋，但薛吉明应将房屋内两台大金空调及一件玉石雕塑返还BENJAMINSHEN。至于BENJAMINSHEN称玉石雕塑上的竹子是薛吉明弄坏的，对此薛吉明予以否认，其也未提供相应证据，故法院不予采信。BENJAMINSHEN提供的公证书中涉案房屋所在物业公司人员明确表示薛吉明曾于2012年7月初向物业公司发送过禁止令，薛吉明对此真实性不持异议，法院采信薛吉明于2012年7月初向物业公司发送禁止令的说法。2012年7月10日BENJAMINSHEN自述不能进入房屋前，应按约支付租金。就2012年7月10日之后至双方交接房屋之日的租金与使用费，法院认为，BENJAMINSHEN在违约装修的情况下，又逾期支付租金导致合同解除，明显存在过错，虽BENJAMINSHEN辩称其2012年7月10日之后就无法进入房屋，但从2012年9月、10月发生的电费来看，涉案房屋仍处于使用状态，考虑到薛吉明在未通知BENJAMINSHEN解除合同的情况下，单方向物业公司发出禁止令，客观上对BENJAMINSHEN正常进入并使用房屋造成了一定影响，行为有失妥当，故法院综合双方过错程度酌定BENJAMINSHEN按租金标准的70%支付上述期间的租金与使用费。BENJAMINSHEN逾期支付租金，应依约承担相应的违约责任，薛吉明要求BENJAMINSHEN按日租金的百分之一支付逾期支付租金的违约金，具有合同与法律依据，但起算日期应系BENJAMINSHEN开始欠租之日即2012年6月1日。合同约定，超出薛吉明书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，薛吉明可以要求恢复房屋原状。BENJAMINSHEN未经薛吉明同意，擅自超出合同约定范围进行装修，现薛吉明要求BENJAMINSHEN承担违约装修部分的拆除及恢复费用，具有法律依据。薛吉明同意BENJAMINSHEN在东面花园内搭建阳光房及北面搭建花园围栏，故该部分的拆除及恢复费用应予扣除。考虑到涉案房屋原装修时间已近二十年，装修的价值已不高，且薛吉明还同意BENJAMINSHEN在1楼设立私人工作室办公使用，BENJAMINSHEN在交接房屋时已拆除玻璃、组合柜、灯具等部分物品，故法院依据鉴定报告并综合本案实际情况酌情确定BENJAMINSHEN的赔偿数额。BENJAMINSHEN系导致合同解除的违约方，应依约承担合同解除的违约责任，薛吉明要求用押金人民币3万元直接抵作合同解除的违约金予以没收，并无不当。就2012年9月、10月发生的电费，BENJAMINSHEN应支付薛吉明。至于薛吉明主张的水费、煤气费、通讯费等费用，因其未能提供相应依据，故法院在本案中不予处理。BENJAMINSHEN要求薛吉明承担违约金20万元，不具有合同与法律依据。
原审法院于二○一四年四月二十八日依法作出判决：一、解除薛吉明与BENJAMINSHEN于2012年3月9日签订的《上海市房屋租赁合同》；二、薛吉明应于判决生效之日起十日内将大金空调两台、玉石雕塑一件返还BENJAMINSHEN；三、BENJAMINSHEN应于判决生效之日起十日内支付薛吉明自2012年7月1日至2013年12月18日期间的租金与使用费人民币186，047元；四、BENJAMINSHEN应于判决生效之日起十日内支付薛吉明自2012年6月1日至2012年11月26日逾期付款违约金人民币882元；五、BENJAMINSHEN支付薛吉明合同解除违约金人民币3万元（用押金人民币3万元直接抵扣，BENJAMINSHEN无需另外支付）；六、BENJAMINSHEN应于判决生效之日起十日内支付薛吉明装修拆除及恢复费用人民币2万元；七、BENJAMINSHEN应于判决生效之日起十日内支付薛吉明电费人民币413.27元；八、驳回BENJAMINSHEN要求薛吉明支付违约金人民币20万元的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币7，639元，反诉案件受理费（已减半收取）人民币2，150元，鉴定费人民币9，000元，共计人民币18，789元，由薛吉明负担人民币7，279元，BENJAMINSHEN负担人民币11，510元。
判决后，BENJAMINSHEN不服，上诉称，1、被上诉人在未通知上诉人解除合同的情况下单方面向物业公司发出禁止令，致使上诉人无法进入涉案房屋，故上诉人拒付后期房屋租金属于合理抗辩，本案合同解除的责任在被上诉人，原审判令上诉人支付合同解除违约金错误；2、由于被上诉人向物业公司发出禁止令，导致上诉人自2012年7月10日起就无法进入涉案房屋，客观上房屋已由被上诉人实际控制，故上诉人不应再支付租金及使用费；3、即便被上诉人解除合同的行为有效，且在明知现场不存在房屋装修无法进行装修损失鉴定的情况下，仍然坚持对房屋现状以及所谓的原装修进行司法鉴定，由此产生长达1年之久的空置损失，该部分损失属于扩大损失，应由被上诉人自行承担；4、2012年7月之后上诉人就未进入涉案房屋，故2012年9月、10月所产生的电费不应由上诉人承担。请求二审法院改判驳回被上诉人的本诉请求，支持上诉人的反诉请求。
被上诉人薛吉明辩称，上诉人违反约定进行装修且逾期支付租金，违约行为明显，上诉人按合同行使解除权并无不当；被上诉人从来没有向物业公司发过禁止令禁止上诉人进入涉案房屋，而仅是和物业公司说禁止上诉人继续对系争房屋进行不当装修，2012年9月、10月的电费单可以证明上诉人一直在使用系争房屋；上诉人违约装修对房屋造成很大损失，由于上诉人不确认违约也不认可损失被上诉人只能申请鉴定，不存在扩大损失之说。上诉人的上诉缺乏依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
二审期间，就被上诉人是否向物业公司出具过禁止令的相关情况，本院向系争房屋所在小区物业公司上海某某物业管理公司进行了解，物业公司表示，由于物业公司及保安人员的更换，当时的具体情况已经无法核实，但物业公司没有相关制度根据业主禁止令禁止租客进入小区，物业公司一般也不会介入业主和租客之间的关系。
本院认为，双方就系争房屋签订的租赁合同合法有效，双方均应恪守履行。现本案主要争议在于合同解除的原因及解除的后果处理。
一、关于合同解除的原因及责任认定。首先，双方合同约定上诉人另需装修或者增设附属设施和设备应事先征得被上诉人书面同意，现上诉人在未经被上诉人同意的情况下擅自扩大装修范围，并因违规搭建阳光房被物业公司及居委会要求整改，上诉人该行为构成违约。其次，双方合同约定月租金1.5万元，上诉人应于每月30日前支付租金，同时约定上诉人如超过10日不支付租金，则视为上诉人自动退租，被上诉人有权单方面解除合同。上诉人主张该当月支付是先用后付，但根据行业惯例，在约定不明的情况下应认定租金是先付后用，且双方实际履行中也是先付后用，故上诉人应于2012年5月30日之前支付6月的租金，而实际上诉人于2012年7月3日才支付该月租金，显然已经超过了合同约定的期限，该行为也构成违约。再次，上诉人主张其未支付租金的原因是由于被上诉人向物业公司发出禁止令后其无法进入系争房屋，然一则，对于禁止令，除了一审期间上诉人提供的电话录音公证材料之外，未有其他任何证据材料，而电话录音的实质属于证人证言，在证人未到庭接受当事人质询的情况下，该证据材料存在瑕疵，且仅从电话内容来看，也不足以证明禁止令的具体内容；二则，上诉人自述其自2012年7月10日之后就不能进入系争房屋，按常理，如果上诉人由于禁止令的原因无法进入小区，理应立即与被上诉人交涉，然从本案证据材料来看，未有证据证明上诉人因物业的阻止而无法进入小区，也没有证据证明上诉人及时就相关情况向被上诉人进行交涉；再则，从系争房屋2012年9月、10月的电费来看，房屋仍处于使用状态，虽然上诉人主张该电费的发生是房屋内原有电器设备自行运转产生的费用，但如果按照上诉人的陈述其不能进入房屋，原有电器设备自行运转产生的电费应该每个月基本相同，而从实际产生的电费来看，两个月的电费相差100余元，故上诉人陈述其未使用房屋显然不符合客观事实。综合上述理由，本院认为，上诉人主张其不能进入系争房屋故未支付租金的抗辩理由缺乏依据，本院不予采信；上诉人违约装修、逾期支付租金的行为构成违约，被上诉人据此要求解除合同于法有据，应予支持，上诉人应按合同约定承担相应违约责任，故原审判令其支付逾期付款违约金及合同解除违约金正确。
二、关于合同解除后上诉人应支付的租金及使用费。首先，本案合同解除的原因是上诉人违约所致；其次，上诉人没有证据证明其实际不能进入系争房屋，且从相应电费来看，系争房屋仍处于使用状态；再次，对于上诉人主张的由于鉴定导致的空置损失，在双方就拆除费用不能达成一致的情况下，被上诉人申请对拆除造价进行鉴定并无不当，但是在原有装修已经不复存在的情况下，被上诉人要求对整体恢复费用进行鉴定缺乏合理依据，确实对空置损失的发生存在一定责任。综合考虑本案的实际情况以及双方的过错程度，原审法院酌情认定的上诉人应支付租金及使用费金额公平合理，本院予以维持。
三、关于上诉人主张由其自行拆除而不应承担拆除费用。双方就合同履行产生争议并诉诸法院，信任关系已经破裂，在双方已完成房屋交接手续的情况下，如果再让上诉人进入房屋进行拆除不排除双方为此发生新的纠纷，故原审判令由上诉人承担拆除费用更为妥当，本院予以维持。
四、关于电费的承担。双方签订合同后被上诉人已将房屋交付上诉人使用，上诉人也确认房屋钥匙在其处，也没有证据证明上诉人不能正常进入使用房屋，故在上诉人返还房屋前发生的电费理应由上诉人承担，原审对此处理并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审法院在查明事实的前提下依法作出的判决是正确的，本院应予维持；上诉人BENJAMINSHEN的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币6，560元，由上诉人BENJAMINSHEN负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周峰
审 判 员 叶兰
代理审判员 李兴
二〇一四年九月十九日
书 记 员 周勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；