杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭上民初字第1648号
原告（反诉被告）：徐美英。
委托代理人：葛海祥，浙江浙联律师事务所律师。
被告（反诉原告）：徐德英。
被告（反诉原告）：徐美珍。
被告（反诉原告）：徐美花。
上述三被告的共同委托代理人：张会佳，浙江泰杭律师事务所律师。
被告（反诉第三人）：徐德根。
徐美英与徐德英、徐美珍、徐美花、徐德根共有物分割纠纷一案，本院于2014年10月29日立案受理，依法由审判员孙丽适用简易程序独任审判，徐德英、徐美珍、徐美花在法定答辩期内提起反诉，本院依法予以受理，并于2014年12月29日公开开庭进行了审理，于2015年1月9日进行了庭后质证。徐美英（未参加庭后质证）及其代理人葛海祥，徐德英、徐美珍、徐美花及其共同的委托代理人张会佳，徐德根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐美英起诉称：本案双方系同胞兄弟姐妹，杭州市上城区后市街86号3单元103室房屋（面积47.96平方米）系双方父母徐宝华、钟玉林的遗产。双方父母生前长期与徐美英共同生活，生活均由徐美英照顾，徐美英尽了主要赡养义务。双方曾因遗产继承纠纷诉至法院，并经杭州市上城区人民法院审理作出（2014）杭上民初字第1215号民事判决，判决徐美英继承父母位于杭州市上城区后市街86号3单元103室房屋30%的份额，徐德英、徐美珍、徐美花、徐德根各继承17.5%。另，该房屋系拆迁安置房，徐美英在原安置面积的基础上扩面6.38平方米，并支付了扩面产生的购房费用，该房屋一直由徐美英管理至今。现因双方对涉案房产分割意见无法达成一致，故诉至法院。徐美英的诉讼请求为：1、请求对双方共有的位于杭州市上城区后市街86号3单元103室房屋（面积47.96平方米）进行分割，判令该房屋的所有权归徐美英，徐美英支付徐德英、徐美珍、徐美花、徐德根相应的房屋份额折价款（以评估确定的金额为准）；2、对双方共有的位于杭州市江干区蓝桥景苑1幢1单元1103室房屋（经济适用房，面积87.95平方米）进行依法分割，该房屋所有权归徐美英，徐美英支付徐德英、徐美珍、徐美花、徐德根相应的房屋份额折价款各30164.4元，共计120657.6元；3、诉讼费由双方分担。庭审中，徐美英自愿放弃第二项诉讼请求，并要求对杭州市上城区后市街86号3单元103室房屋的鉴定费4375元一并进行处理，本院均依法予以准许。
徐美英为证明自己主张的事实，向本院提交如下证据：
1、民事判决书、民事裁定书、生效证明，证明双方身份关系、对涉案房屋继承的份额及自2013年11月起该房屋由徐美英占有、管理和使用至今的事实；
2、房屋所有权证、房屋拆迁产权调换协议书、发票，证明涉案房屋原安置面积41.58平方米，后扩面至47.96平方米，徐美英支付扩面费用等；
3、加工安装合同、发票、整改通知书，证明涉案房屋徐美英出资破墙安装包安门及卷帘门，被认定为违章搭建，该房屋是住宅，不是营业用房；
4、房产查询记录，证明涉案房产的登记信息；
5、房屋权属登记信息查询，证明徐德英、徐美珍、徐美花、徐德根均有其他住房；
6、鉴定报告及发票，证明涉案房屋价值为1058400元，原告因此支出鉴定费4375元，评估价格偏高，该房屋由原告居住使用。
徐德英、徐美珍、徐美花共同答辩称：同意对涉案房屋进行分割。该房屋虽然在产权证上记载为住宅，但在拆迁安置时及实际使用中都是按照营业用房进行出租的，评估价格明显低于市场价值。请求在本案中一并对杭州市江干区蓝桥景苑1幢1单元1103室房屋进行处理，之前徐美英一直居住在上述房屋内，徐德英、徐美珍、徐美花同意该房屋归徐美英所有，认可该房屋的评估价，并同意按照相应比例获得折价款。徐美珍一家五口居住在一处房屋内，居住环境恶劣，其他继承人的居住条件均优越于徐美珍，请求将涉案房屋判归徐美珍所有。徐美珍愿意以1150000元的价格支付其他继承人折价款。涉案房屋是1997年安置的，是被继承人用自己的存款支付了扩面费用，徐美英一直同被继承人共同居住生活，仅仅是保管了相关票据，其主张上述费用由其支付无证据支持。（2014）杭上民初字第1215号民事判决书已经确认涉案房屋属于遗产继承的范围，应继承的面积与房产证相符。徐美英未提起上诉，现提出涉案房屋由其扩面并支付相关费用不应在本案中得到支持。杭州市江干区蓝桥景苑1幢1单元1103室房屋的装修也是由被继承人用存款积蓄装修的，是徐美英同其共同居住使用，故徐美英提出由其进行装修的事实也不成立。请求根据公平原则保护各继承人合法权益，对房产进行公开的竞价处理。
徐德英、徐美珍、徐美花为证明自己辩称的事实，向本院提交如下证据：
1、产权登记信息查询，证明徐美英已有两处房屋，涉案房屋归徐美英所有侵害其他继承人权益；
2、证明、户口簿、房产证，证明徐美珍一家三代同居一房，居住条件有待改善；
3、邻居证明，证明涉案房屋之前是作为营业用房的。
徐德根答辩称：同意被告徐德英、徐美珍、徐美花的答辩意见。但本案各方都不属于困难户，徐德根人均住房面积只有20平方米，是最低的。涉案房屋的取得应当以合理价格进行协商。
徐德根未提供证据。
徐德英、徐美珍、徐美花反诉称：各方系同胞兄妹，为被继承人徐宝华与钟玉林夫妻之子女，现二被继承人已去世。后因坐落于杭州市上城区后市街86号3单元103室房屋、杭州市江干区蓝桥景苑1幢1单元1103室房屋两处房产分割事宜产生纠纷诉至杭州市上城区人民法院，法院作出（2014）杭上民初字第1215号民事判决，判决上述两处房产按法定继承分割，其中徐美英继承30%的份额，徐德英、徐美珍、徐美花、徐德根各继承17.5%的份额。并确认杭州市上城区后市街86号3单元103室房屋每月租金收益2950元可一并分割。徐美英已经向承租方收取了2014年12月前的租金共计34300元，故请求对租金收益平均分割。徐德英、徐美珍、徐美花的反诉请求为：1、平均分割租金收益34300元（自2013年11月起计算至2014年8月，按照每月2950元计算；2014年9月至2014年12月，按照每月1200元计算，要求分割至共有物分割完毕之日止）；2、反诉费由被反诉人承担。
徐德英、徐美珍、徐美花为证明自己反诉的事实，向本院提交如下证据：
4、判决书、裁定书，证明法院确认2014年8月之前涉案房屋租金为2950元，之后原告已经实际收取了租金。
徐美英针对反诉答辩称：2013年11月至2014年8月的每月租金是2950元，共计29500元，2014年9月至2014年11月19日每月租金是1200元，共计3500元。以上共计33000元。2014年11月19日之后的租金没有产生，也没有实际收取。现在是徐美英在使用该房屋。
徐德根针对反诉陈述称：对反诉请求无意见，要求对租金进行分割。
针对双方提交的证据，本院组织庭审举证、质证。徐德英、徐美珍、徐美花对徐美英提交的证据1三性无异议，对证明对象有异议，认为判决书中确认的涉案房屋面积徐美英没有异议；对证据2的三性无异议，证明对象有异议，认为房屋在调换协议中载明原房屋系营业用房，实际中被继承人获得安置房屋后一直作为营业用房对外出租并办理了营业执照，发票上的购房单位和购房户是徐宝华，不能证明徐美英支付了发票中的款项；证据3，1993年8月11日的发票三性均有异议，认为发票项下的卷帘门是徐美花委托徐美英给徐美花的公公买的，与本案无关。其余证据的真实性均无异议，1997年的发票名称虽然是徐美英，但无法证实该卷帘门是安装在涉案房屋上，与本案无关，整改通知也与本案无关，对该组证据的证明对象有异议，无法证明原告一直在经营管理涉案房屋；对证据4的三性无异议，涉案房屋的建筑面积与判决确认的继承面积一致；对证据5的三性无异议；对证据6形式上的三性无异议，证明对象有异议。认为该房屋在评估鉴定之前一直作为营业房出租使用，徐美英于2014年10月刚刚搬入该房屋，评估时伪造了作为居住用房的假象，评估报告以住宅的性质对其出具的价值明显低于市场价值，请求对该价值慎重采用。徐美英在2014年11月提起诉讼时载明的地址是江干区蓝桥景苑，在评估之前刚刚搬入后市街的房屋。徐美英陈述该房屋一直由其居住不成立。徐美英放弃经济适用房的使用搬入涉案房屋，存在故意侵吞被继承人房产的行为。徐德根同意徐德英、徐美珍、徐美花的质证意见。徐美英对徐德英、徐美珍、徐美花提交的证据1的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，认为与本案无关；对证据2的真实性、合法性无异议，证明对象有异议，认为与本案无关，徐美珍并非仅有大学路的房屋，其居住条件不差；证据3是证人证言，证人未出庭作证，不符合形式要件，不能证明其证明对象，房屋的性质是住宅，也可以出租；对证据4无异议。徐德根对证据3无异议，同意徐美英对于证据1、证据2及证据4的质证意见，认为徐美珍有两套住房。
经审查，本院对双方提交的证据认证如下：徐美英提交的证据1、证据4、证据5、证据6及证据2中的房屋所有权证均真实、合法，且对本案事实具有证明力，予以认定；对证据2中的房屋拆迁产权调换协议书、发票及证据3的真实性予以认定，证明对象综合全案认定。对于徐德英、徐美珍、徐美花提交的证据1真实、合法，且与本案有关联，予以认定；对证据2的真实性予以认定，证明对象综合全案予以认定；证据3系证人证言，证人未出庭作证，不符合证人证言的形式要件，不予认定；证据4真实、合法，予以认定。
本院根据当事人陈述及确认的有效证据，认定案件事实如下：
被继承人徐宝华（1996年10月去世）、钟玉林（2013年10月去世）系夫妻关系，共同生育了徐德英、徐美英、徐德根、徐美珍、徐美花。双方遗有坐落于杭州市上城区后市街86号3单元103室房屋一处。徐德英、徐美珍、徐美花曾因遗产继承纠纷诉至本院，本院于2014年9月18日依法作出（2014）杭上民初字第1215号民事判决，判决坐落于杭州市上城区后市街86号3单元103室房屋（登记所有权人为徐宝华）一处、坐落于杭州市江干区蓝桥景苑1幢1单元1103室（登记所有权人为钟玉林）房屋由徐德英、徐美珍、徐美花、徐美英、徐德根共同继承，其中徐美英继承30%的份额，徐德英、徐美珍、徐美花、徐德根各继承17.5%的份额。徐美英原居住于杭州市江干区蓝桥景苑1幢1单元1103室房屋，于2014年11月中下旬搬入涉案房屋居住，另有部分由原承租人何永丰居住，徐德英、徐德根、徐美珍、徐美花未居住使用过涉案房屋。徐德英、徐美英、徐德根、徐美珍、徐美花及配偶名下均有房屋。另查明，上述房屋在拆迁时缴纳结算款26687.2元。审理过程中，根据徐美英的申请，本院依法委托杭州鼎信房地产土地评估咨询有限公司作出《杭州市上城区后市街86号3单元103室住宅房地产司法鉴定评估报告书》一份，确定涉案房屋在估价时点2014年12月4日房地产市场价值为1058400元。徐美英为此支出鉴定费4375元。庭审过程中，除徐德英仅要求房屋折价款外，其余各方均要求取得涉案房屋产权并作出报价。徐美英自认从二被继承人死亡至今共计收取租金33000元。
本院认为，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。除徐德英外，各继承人均要求取得杭州市上城区后市街86号3单元103室房屋的产权。对此本院认为，各继承人及配偶名下均拥有一套或以上的房屋居住使用，而涉案房屋则长期用于出租经营，并曾办理营业执照，除徐美英于2014年11月中下旬搬入该房屋居住外，其他继承人均未使用过涉案房屋。因此，本案当事人中不存在亟需该套房屋用于居住的情况。竞价过程中，徐美花出价最高，愿意按照1250000元向其他继承人支付折价款，而徐美英虽继承该房屋30%的份额且目前占有该房屋，但其名下已有两套房屋且仅同意按照评估价1058400元向其他继承人支付折价款，其余继承人亦未在1250000元的基础上加价，因此，本院认为将该房屋判归徐美花所有，不损害其他继承人的利益，并能够最大程度的维护全部继承人的合法权益，而徐美花则应按照1250000元向徐德英、徐美英、徐美珍、徐德根支付房屋份额折价款。因此，根据（2014）杭上民初字第1215号民事判决书中确认的份额，徐美花应当向徐美英支付折价款375000元（1250000元×30%），向徐德英、徐德根、徐美珍支付房屋折价款各218750元（1250000元×17.5%）。徐美英虽主张其支付了涉案房屋的扩面费，但无证据支持，故本院对该事实不予认定。徐美英放弃分割杭州市江干区蓝桥景苑1幢1单元1103室房屋的诉讼请求，系对其自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许，如其他当事人需分割该房屋可另案诉讼。徐美英为涉案房屋的鉴定支出鉴定费4375元，系基于本案审理需要，该费用应由各被继承人按照继承份额比例分摊。徐德英、徐美珍、徐美花反诉要求平均分割租金收益34300元，对此本院认为，二被继承人死亡后至今，徐美英收取的租金系涉案房屋产生的孳息，应进行分割，徐美英自认收取租金共计33000元，本院对该部分按照遗产份额比例进行分割。徐德英、徐美珍、徐美花对于高于33000元租金的部分未提供证据证明，三人要求平均分割亦无法律依据，本院均不予支持。因此，徐美英应向徐德英、徐德根、徐美珍、徐美花支付涉案房屋的租金收益各5775元（33000元×17.5%）。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十四条、九十九条、第一百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、杭州市上城区后市街86号3单元103室房屋归徐美花所有；
二、徐美花于本判决生效之日起10日内向徐美英支付上述房屋的折价款375000元，向徐德英、徐德根、徐美珍支付上述房屋的折价款各218750元；
三、徐美英于本判决生效之日起10日内向徐德英、徐德根、徐美珍、徐美花支付上述房屋的租金收益各5775元；
四、驳回徐美英的其他诉讼请求；
五、驳回徐德英、徐美珍、徐美花的其他反诉请求。
如徐美花、徐美英未在本院指定的期限内履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10246元，减半收取5123元，反诉案件受理费314元，共计5437元，由徐美英负担1633元，徐美英、徐美珍、徐美花、徐德根各负担951元，退还徐美英5123元；鉴定费4375元，由徐美英负担1311元，徐美英、徐美珍、徐美花、徐德根负的766元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费10660元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。
审判员 孙丽
二〇一五年一月十七日
书记员 高尚