内蒙古自治区通辽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）内05民终602号
上诉人（原审原告）斯芹高娃，女，1968年2月3日出生，蒙古族，无业，住内蒙古通辽市。
委托诉讼代理人：葛志，内蒙古双合尔律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）高向飞，男，1972年3月7日出生，汉族，个体，住内蒙古通辽市。
原审第三人：杨红良，男，1976年8月11日出生，汉族，农民，住河北省保定市。
上诉人斯芹高娃与被上诉人高向飞、原审第三人杨红良执行异议之诉纠纷一案，上诉人斯芹高娃不服内蒙古自治区科尔沁左翼后旗人民法院(2017)内0522民初8232号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人斯芹高娃上诉请求及理由为：原审认定事实不清，适用法律不当，上诉人未取得不动产相关登记是事实，但上诉人通过合理价格取得该房屋并已交付，应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，请求撤销原判。
被上诉人高向飞答辩认为：上诉人上诉事实无法律依据，上诉人称其与另案被执行人杨红良于2015年11月28日以商品房买卖合同形式将本案诉争房产卖与自己，并已交付完毕，但答辩人于2016年6月申请诉前保全，与承办法官到查封房产现场核实送达执行文书时，查封房产由被执行人杨红良的妻子和孩子正常居住生活，尽管其拒绝在送达回证上签字，但当时并未就房屋权属提出任何异议。在已查封房产现承租人处了解到，该房产的出租人署名为杨红良和斯芹高娃。基于上述事实，答辩人有理由怀疑双方不存在真实房屋买卖关系。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人杨红良答辩认为：2015年11月，第三人向上诉人借钱给工人开支，第三人把房子给上诉人，做的协议。
原审原告斯芹高娃一审起诉请求：2015年11月28日，原告从第三人处购买坐落于某某小区X号楼X单元X楼东室，签订售房协议书，原告支付购房款，并按照相关法律法规完成了相关税费的缴纳，某某房产管理局也出具了《办理房屋土地产权完税通知书》，房屋已交付给原告，并且房屋相关权证都在原告处，该房屋所有权已属于原告。2016年6月13日涉案房产被科左后旗人民法院查封，2017年8月18日科左后旗人民法院作出（2017）内0522执异3号执行裁定书驳回了原告的异议。根据《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，”第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。
原审查明：2014年至2015年期间，第三人杨红良从被告高向飞处租赁建筑器材，因杨红良欠付租赁器材款一事，2016年6月高向飞向本院申请诉前财产保全，要求对第三人杨红良名下的位于某某小区X号楼X单元X楼东的房屋予以查封。经审查，2016年6月13日本院作出（2016）内0522财保39号民事裁定书，对上述房产予以查封。本院到该房屋向杨红良送达此裁定书时，当时在此房屋居住的杨红良的妻子拒签，本院将裁定书同时张贴于该房屋。遂后，高向飞将杨红良诉至本院，经本院审理作出（2016）内0522民初3745号民事判决书，判令终止高向飞与杨红良之间的租赁关系；杨红良返还高向飞的租赁物；杨红良给付高向飞租赁费及逾期利息107840.00元等。判决生效后，2017年4月，高向飞向本院申请执行杨红良名下的上述房产，我院执行局准备拍卖该房产。2017年8月2日，斯芹高娃向本院提出书面异议，对于此异议，经本院审查后，于2017年8月18日作出（2016）内0522执异3号裁定认为，法院依法查封在前，所查封房产的不动产登记名称是被执行人杨红良，并且2016年9月26日被执行人杨红良仍以自己的名义办理完税手续，说明查封房屋并未变更权利人，案外人斯芹高娃未取得不动产相关登记，对外不具有物权对抗竞争力，更不能对抗法院的强制执行等为由，驳回了斯芹高娃的异议。2017年9月，原告斯芹高娃以高向飞为被告、杨红良为第三人，向本院提出本次诉讼，请求法院依法撤销本院作出的（2017）内0522执异3号执行裁定书。
原审认为：首先，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，涉案房屋的不动产物权仍登记于第三人杨红良名下，杨红良对该房屋具有所有权。原告斯芹高娃虽与第三人杨红良签订了《商品房买卖合同》，但因未办理过户登记手续，仅具有债权效力，不能对抗物权，所有权并未发生转移。其次，被告高向飞于2017年6月对该房屋申请诉前保全，本院送达（2016）内0522民初财保39号民事裁定时，第三人的妻子仍在该房屋居住，且未提出异议，也没有说明该房屋已出售给原告。直至2017年8月，本院执行局将要执行涉案房屋时，原告才提出异议。并且原告提交的2016年9月26日的完税证明中纳税人仍为杨红良。原告提出的证据不能对抗上述客观事实，不能证明涉案房屋在2016年6月本院进行财产保全之前由其实际占有。即使如原告所述房屋购买在先，其未及时过户亦存在过错。因此，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条中不动产不得查封、扣押、冻结的相关规定。综上所述，原告要求撤销本院（2017）内0522执异3号执行裁定书，没有事实与法律依据，本院予以驳回。原告斯芹高娃与第三人杨红良关于该房屋的纠纷，因与本案不属于同一法律关系，原告可协商或另案诉讼解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告斯芹高娃的诉讼请求。案件受理费100.00元，减半收取计50.00元，由原告斯芹高娃负担。
二审查明的事实和采信的证据与原审一致。
本院认为:《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或已按照合同约定将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，上诉人与原审第三人于2015年11月28日签订售房协议，科左后旗人民法院于2016年6月13日作出（2016）内0522财保39号民事裁定书查封涉案房产，但上诉人与原审第三人认可在法院查封涉案房屋时房屋由第三人妻子及其孩子居住，虽提出系双方协商待第三人孩子放暑假之后搬出，但未能提交证据证明涉案房屋在法院查封之前上诉人已合法占有的事实。且上诉人所提交2016年9月26日完税证明手续房屋承受方仍为杨红良，上诉人在二审庭审中陈述其未办理房屋过户的理由为”当时也没着急办”，故上诉人不存在非因自身原因未办理过户登记的事由。故上诉人与原审第三人的房屋买卖关系不足以排除法院对涉案房屋的强制执行。但上诉人一审诉状”请求撤销科尔沁左翼后旗人民法院（2017）内0522执异3号执行裁定书”的起诉请求不符合执行异议之诉请求规范，具有瑕疵，原审驳回上诉人要求撤销（2017）内0522执异3号执行裁定书的论述亦不符合执行异议之诉法律规定。本院依照上诉人一审要求排除对涉案房屋执行的起诉事由依照法律规定驳回其要求法院停止查封、执行涉案房屋的诉讼请求。故原审判决结果正确。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、《最高人民法院关于<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款（二）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元由上诉人斯芹高娃负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包永春
审 判 员 王琳琳
代理审判员 韦青青
二〇一八年六月四日
书 记 员 白雪松