沈阳市和平区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018���辽01**民初1441号
原告：王振成，男，1966年2月10日出生，汉族，住沈阳市铁西区，身份号码×××。
被告：沈阳五洲商业广场发展有限公司，住所地沈阳市和平区，统一社会信用代码×××。
法定代表人：陈水昌，该单位董事长。
委托代理人：林宇，女，1987年7月19日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市和平区。
原告王振成与被告沈阳五洲商业广场发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本���于2018年1月16日立案受理后，依法由审判员郝志杰独任审判，于2018年3月29日公开开庭进行了审理。原告王振成、被告委托代理人林宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王振成诉称，原告于2004年10月27日与被告签订商品房买卖合同一份，合同约定原告购买被告在太原北街商铺，建筑面积31.6平方（套内面积13.04平方米），每平方米单价44688元（套内面积），总价款582732元。并于2006年8月4日与被告签订商铺租赁协议一份，约定原告将该商铺租赁给被告，租赁期限为5年（2006年10月15日至2011年10月14日止），租金为2006年10月15日至2008年10月14日按照套内面积，每月平方米261元，每季度租金为10210元，每季度结算一次。2008年10月15日至2011年10月14日按照套内面积，每月每平方米298元，每季度租金为11658元，每季度结算一次。合同签订后，被告未能按时支付租金，期间虽然经过原告不断催促，但被告迟迟不履行义务。诉讼请求：1、请求判令被告支付商铺租金221575.68元及利息87761.60元；2、案件受理费由被告承担。
被告沈阳五洲商业广场发展有限公司辩称，1、根据双方的租赁协议第七条三款约定：”买方采取按揭方式购铺，在租赁期间，若按揭贷款申请被银行拒绝，则出卖人有权停止支付租金”，已付租金有权要求买方返还。本案中，原告以银行按揭付款方式购买商铺，剩余的房款至今一直拖欠，属于本合同约定的情形。我方停止支付租金合理合法，不存在违约情形。2、因原告以银行按揭方式购买商铺，剩余房款未能足额支付，即原告不具备房屋所有权人的资格，基于争讼商品房的产权处于不明确状态，即双方签订的商铺租赁协议应属于效力待定合同，租金的收益权基于房屋所有权而产生，我公司认为在原告未确定是否继续履行房屋买卖合同之前，不宜认定房屋租金的支付。我方有理由停止支付租金。
经审理查明，2006年8月4日，原、被告签订商铺租赁协议一份，约定被告承租原告所有的位于沈阳市和平区，套内建筑面积13.04平方米商铺，合同第二条租赁期限约定，自2006年10月15日至2011年10月14日止。第三条租赁租金约定，自2006年10月15日至2008年10月14日止，按照该商铺套内建筑面积计算，每月每平方米人民币261元，合计每季度租金人民币10210元；自2008年10月15日至2011年10月14日止，按照该商铺套内建筑面积计算，每月每平方米人民币298元，合计每季度租金人民币11658元。第四条租赁租金支付方式约定，自租赁起算日起，按每三个月为一个结算周期，在本结算周期届满后10个工作日内支付本期租金，依此类推。第七条第3项约定，如果原告已采取按揭方式购铺，在租赁期间，若原告按揭贷款申请被银行拒绝，且双方对剩余商铺价款未能达成支付协议，则被告���权停止支付租金，已付租金有权要求甲方返还。协议签订后，原告按照约定将商铺交付被告使用，但被告未按协议约定按季度向原告支付2006年10月15日至2011年10月14日的租金221576元，原告诉讼至法院。另查，原告购买商铺的总房款为582732元，原告已缴纳部分房款292732元，剩余290000元因开发商即被告原因无法贷款而至今未交纳。
上述事实，有原告向法庭提供的商铺租赁协议、商品房买卖合同、发票及原、被告当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的商铺租赁协议，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，均应恪守履行。原告从开发商即被告处购买涉诉房屋并支付买卖合同约定的首付款后，被告向原告交付了房屋，同时被告依据与原告之间另行签订的租赁合同取得了涉诉房屋的承租权，故原告对涉诉房屋享有取得租金收益的权利。虽依据租赁合同约定，若原告按揭贷款申请被银行拒绝，且双方对剩余商铺价款未能达成支付协议，则被告有权停止支付租金。但原告无法办理贷款均系被告丧失商业信誉造成，且因被告原因涉诉房屋至今无法经营、无法办理产权证书，故原告作为先履���义务一方，有权行使不安抗辩权，中止支付剩余房款，故原告未支付全部房款的事实，不足以作为被告拒绝支付租金的理由，对原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院予以支持。对于租金数额的确定，应依据民事行为的等价有偿、诚实信用原则，结合原告购买涉诉房屋用于获取租金收益的目的，按照原告所交付的房款数额与总房款数额的比例确定原告应取得的租金收益为宜，即2006年10月15日至2008年10月14日止的每季度租金为5128.93元（已付房款292732元÷总房款582732元×季度租金10210元）,租金合计41031.46元；2008年10月15日至2011年10月14日止的每季度租金为5856.32元（已付房款292732元÷总房款582732元×季度租金11658元）,租金合计70275.93元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款、第一百零七条、第二百二十七条之规定，���决如下：
一、本判决生效后十日内，被告沈阳五洲商业广场发展有限公司给付原告王振成从2006年10月15日至2011年10月14日租金合计111307.39元（税前）；
二、本判决生效后十日内，被告沈阳五洲商业广场发展有限公司支付原告王振成逾期给付2006年10月15日至2008年10月14日的租金利息（计算标准：以季度租金5128.93���为基数，按季分段计算，起始日分别为2007年1月26日、2007年4月27日、2007年7月27日、2007年10月26日、2008年1月28日、2008年4月28日、2008年7月28日、2008年10月28日，均至实际给付之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准执行）；
三、本判决生效后十日内，被告沈阳五洲商业广场发展有限公司支付原告王振成逾期给付2008年10月15日至2011年10月14日的租金利息（计算标准：以季度租金5856.32元为基数，按季分段计算，起始日分别为2009年1月28日、2009年4月28日、2009年7月28日、2009年10月28日、2010年1月28日、2010年4月28日、2010年7月28日、2010年10月28日、2011年1月28日、2011年4月28日、2011年7月28日、2011年10月28日，均至实际给付之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准执行）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费2970��（已减半收取），由被告沈阳五洲商业广场发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员郝志杰
二〇一八年四月三日
书记员黄蕊
本案判决依据的相关法律
《中华人民共和国民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》第六十八条：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应���承担违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。