重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝高法民终字第00208号
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：重庆诚全置业（集团）有限公司，住所地渝北区两路双龙大道11号。
法定代表人：吴成全，该公司董事长。
委托代理人：单林芝，重庆百君律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：陈海荣，男，汉族，1966年8月23日出生，住重庆市。
委托代理人：毛立志，重庆大工律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：陈学中，男，汉族，1972年2月5日出生，住云南省玉溪市。
委托代理人：毛立志，重庆大工律师事务所律师。
原审第三人：重庆宝科房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区临江支路9号12-8号。
法定代表人：陈海荣，该公司董事长。
委托代理人：郭伟，重庆君知奇律师事务所律师。
委托代理人：徐旭，重庆宝科房地产开发有限公司员工。
上诉人重庆诚全置业（集团）有限公司（以下简称诚全置业公司）与被上诉人陈海荣、陈学中、原审第三人重庆宝科房地产开发有限公司（以下简称宝科房地产公司）合同纠纷一案，重庆市第一中级人民法院于2014年3月4日作出（2013）渝一中法民初字第00917号民事判决。诚全置业公司对该判决不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2014年9月4日公开开庭审理了本案。诚全置业公司的委托代理人单林芝，陈海荣、陈学中的委托代理人毛立志，宝科房地产公司的委托代理人郭伟、徐旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：宝科房地产公司于2008年5月15日登记设立，法定代表人为王耀海，股东为王耀海、李红、冷雪梅。
2008年4月，诚全置业公司通过公开拍卖的方式以4200万元的价格竞购得江北区鱼嘴组团A分区07号宗地（总用面积37135平方米）国有土地使用权。2008年5月20日，诚全置业公司向重庆市国土资源和房屋管理局缴纳其他土地出让金551万元、出让土地成本219万元。2008年6月4日，重庆市土地和矿业权交易中心向诚全置业公司、宝科房地产公司发出《国有建设用地使用权成交确认书》（渝地交易处（2008）33号），确认诚全置业公司、宝科房地产公司以土地出让价款4200万元获得江北区鱼嘴组团A分区07号宗地使用权受让资格。2008年6月5日，宝科房地产公司向重庆市国土资源和房屋管理局缴纳该宗地的其他土地出让金、土地规控费和出让土地成本共计3430万元。2009年9月4日，重庆市国土资源和房屋管理局向诚全置业公司、宝科房地产公司颁发103D房地证2009字第00642号《国有土地使用权证》，记载诚全置业公司和宝科房地产公司共同共有江北区鱼嘴组团A分区07号地块的（面积37135.9平方米）土地使用权。
2009年，诚全置业公司的关联企业重庆市渝北区益华建筑工程有限公司（以下简称益华建筑公司）以涉案土地使用权作为抵押，向中国建设银行股份有限公司重庆巴南支行（以下简称中国建设银行巴南支行）贷款4000万元，抵押人为诚全置业公司和宝科房地产公司。
2010年11月8日，宝科房地产公司、诚全置业公司作为甲方（转让方）与乙方（受让方）陈海荣、陈学中签订《土地使用权暨股份转让合同》（以下简称《转让合同》），约定：一、1.宝科房地产公司与诚全置业公司于2009年9月4日依法取得位于江北鱼嘴组团地块编号为A分区07号（见附件N33E132地块位置图）的土地使用权，地块总面积为37125.90平方米，宗地四至及界址点坐标详见“103D房地证2009字第00642号”《国有土地使用权证》。……二、1.本合同所涉及的地块权属为宝科房地产公司与诚全置业公司按份共有。其份额分别为宝科房地产公司占99%，诚全置业公司占1%。2.诚全置业公司的股东：吴成全、郭世英、曾令章。3.宝科房地产公司按本合同转让前股东：敖会、诚全置业公司。4.宝科房地产公司按本合同转让后股东：陈海荣、陈学中。三、转让标的、价格及其支付。1.该合同转让包括宝科房地产公司拥有的转让标的为“103D房地证2009字第00642号”《国有土地使用权证》载明的国有土地使用权。本合同转让包括诚全置业公司该土地使用权的1%，甲方配合乙方办理土地转让的相关法律手续。2.该合同转让包括宝科房地产公司股东敖会与诚全置业公司的全部股权转让给乙方，转让的具体股份份额见《股东转让协议》。3.转让总价为1.2亿元（不包括任何的规费、税费、电力增容费、土地溢价费；包括建筑物和构筑物的拆迁安置费、青苗补偿费），土地交付以现状为准。4.本合同签订后于2010年11月18日之前，乙方分期支付履约定金3000万元给甲方指定账户（户名：敖会）。宝科房地产公司在工商部门完成股权转让变更登记以后，此履约保证金自动转为本合同转让费的付款。5.诚全置业公司分别向祝叶、蒲文敏、彭建义、李林、王成五人所借的5000万元由乙方代为归还，此款归还后自动转为本合同转让费的付款。宝科房地产公司在工商部门完成股权转让变更登记以后5日内，祝叶、蒲文敏、彭建义、李林、王成五人办理解除荣昌县“百安星城”房屋抵押手续。6.乙方在2010年12月20日前为诚全置业公司关联的益华建筑公司代为归还中国建设银行巴南区支行的到期贷款1000万元，乙方还款后，此款自动转为本合同转让费的付款。签订本合同前此项贷款的银行利息支付由益华建筑公司负责，签订本合同后的银行利息支付由乙方负责，此款的银行利息一律不转为本合同转让费的付款。7.乙方在签订本合同后的6个月内为诚全置业公司关联的益华建筑公司代为归还中国建设银行巴南支行的贷款3000万元，乙方还款后，此款自动转为本合同转让费的付款。签订本合同前此项贷款的银行利息支付由益华建筑公司负责，签订本合同后的银行利息支付由乙方负责，此款的银行利息一律不转为本合同转让费的付款。四、宝科房地产公司应召开股东会议，决议其全部股份转让给乙方，并取得全体股东同意转让股权。此股东会决议附本合同后，视为本合同的组成部分。五、宝科房地产公司的股东与乙方相应人签订宝科房地产公司股权转让协议。此协议附本合同后，视为本合同的组成部分。六、违约责任。1.如乙方未履行本合同规定的义务应视为违反合同。违约方应负责向另一方赔偿违约引起的一切直接损失和可得利益的损失。……4.本合同签订后，甲乙双方共同办理相关宝科房地产公司股权转让和土地开发的法律手续，任何一方设置障碍或拖延办理相关法律手续，视为违约，承担违约责任和损失赔偿（包括直接损失和可得利益损失）。5.违约金按3000万元计算，损失赔偿金计算按一切直接损失和可得利益损失计算，履约金按法律规定的定金法则计算。该合同的甲方一栏由吴成全、敖会签名，加盖诚全置业公司、宝科房地产公司印章，乙方一栏有陈海荣、陈学中签名并捺印。
2010年11月22日，宝科房地产公司股东会决议：……同意王耀海将其持有的占公司总股份20%（出资额200万元）的股份全部转让给陈学中，同意李红将其持有的占公司总股份40%（出资额400万元）的股份全部转让给陈海荣。王耀海、李红、冷雪梅、陈海荣、陈学中在“全体股东签字”处签名。2010年11月23日，王耀海与陈学中签订股权转让协议，以200万元的价格将其持有的宝科房地产公司20%的股份转让给陈学中。同日，李红与陈海荣签订股权转让协议，以400万元的价格将其持有的宝科房地产公司40%的股份转让给陈学中。同日，宝科房地产公司申请将王耀海、李红、冷雪梅变更为陈海荣、陈学中、冷雪梅。
2010年12月13日，甲方诚全置业公司与乙方陈海荣、陈学中及丙方王耀海、李红、冷雪梅签订《协议书》，约定：……1.丙方确认：同意甲方和敖会代表宝科房地产公司与乙方于2010年11月8日签订的《转让合同》及宝科房地产公司其他表决权。2.在乙方接受丙方全部股权转让后，乙方的宝科房地产公司经营管理所产生的一切债权及债务由乙方享有和承担。……吴成全、敖会在甲方一栏签名并加盖诚全置业公司公章，陈海荣、陈学中在乙方一栏签名捺印，王耀海、李红、冷雪梅在丙方一栏签名捺印。
同日，甲方诚全置业公司与乙方陈海荣、陈学中及丙方王耀海、李红、冷雪梅签订《三方协议》，约定：……一、甲方同意丙方将其持有的宝科房地产公司股权依法转让并变更登记至乙方名下；根据乙、丙双方签订的《股权转让协议》，已在工商部门完成了上述股权转让变更登记，同意乙、丙双方将宝科房地产公司的相关文件、资料及账务账册、债权债务由乙、丙双方直接移交，甲方不参与也不承担任何责任。二、关于宝科房地产公司印章问题的处理。1.丙方持有宝科房地产公司的公章及财务章各一枚直接移交给乙方，移交前该印章产生的一切债权、债务和法律责任，由丙方承担；移交后该印章产生的一切债权、债务和法律责任，由乙方承担；鉴于乙、丙双方公章移交前后的区分，可由第三方当面更换印鉴，乙方重新启用新章，新印章产生的一切债权、债务和法律责任由乙方承担。2.甲方持有办理产权证和银行贷款的公章一枚，在办理完相关手续完清银行贷款后由第三方当面销毁，销毁前该印章产生的一切债权、债务及法律责任，由甲方承担。销毁后一切债权、债务及法律责任由乙方承担。吴成全在甲方一栏签名并加盖了诚全置业公司印章，陈海荣、陈学中在乙方一栏签名捺印，王耀海、李红、冷雪梅在丙方一栏签名捺印，并在协议书下端加盖了丙方持有的宝科房地产开发公司公章和财务专用章印模。
2011年3月11日，冷雪梅与陈学中签订股权转让协议，以400万元的价格将其持有的宝科房地产公司40%的股份转让给陈学中。同日，宝科房地产公司申请将股东陈海荣、陈学中、冷雪梅变更为陈海荣、陈学中。
2011年11月4日，陈海荣、陈学中以诚全置业公司为被告、宝科房地产公司为第三人，向本院提起诉讼，主张诚全置业公司以股权转让的合法形式掩盖非法转让土地使用权的目的，隐瞒涉案土地使用权不得转让的真相，以及诚全置业公司不是宝科房地产公司股东的事实，使陈海荣、陈学中产生重大误解与其交易，故请求撤销2010年11月8日签订的《转让合同》；判令诚全置业公司退还价款及利息。本院于2012年11月28日作出（2011）渝高法民初字第00009号民事判决，认定《转让合同》合法有效，陈海荣、陈学中主张欺诈的理由不充分、且其撤销权已经消灭，故判决驳回陈海荣、陈学中的诉讼请求。
本院（2011）渝高法民初字第00009号民事判决查明以下付款事实：合同签订后，①2010年11月20日，陈学中通过银行转账支付给敖会100万元；②2010年11月23日，赵呈铭、钟亮出具收条称收到诚全置业公司现金1253.564万元，此款由陈学中、陈海荣代付给冷雪梅400万、王耀海200万、李红400万、李贵林208.628万、胡云萍44.936万，并附有银行转账凭证；③2010年12月13日，诚全置业公司出具收条一张，载明：“今收到陈学中、陈海荣转款来的人民币1646.436万元。”④2010年12月20日，陈海荣通过银行转账向益华建筑公司支付29.061489万元；⑤2010年12月20日，陈海荣、陈学中共计通过银行转账向益华建筑公司支付了1000万元；⑥2010年12月29日，诚全置业公司出具收条载明：“今收到陈海荣陈学中代我司归还祝叶、蒲文敏、彭建义、李林、王成五人借款5000万元。”其后，陈学中于2011年3月9日通过银行转账向李林支付880万元，同年3月10日向李林支付365.502万元；陈海荣于同年3月9日向李林支付300万元；陈学中于2011年3月7日向彭建义支付300万元，于同年3月8日向彭建义支付390万元，于同年3月10日向彭建义支付157.026万元；陈海荣于2011年3月7日向彭建义支付400万元，于同年3月8日向彭建义支付800万元；陈学中于2011年3月10日通过银行转账向王成支付596.772万元；陈学中、陈海荣于2011年1月9日向王成支付588.7万元，于同年1月20日向王成支付170万元，于同年1月21日向王成支付52万元；上述款项共计5000万元；⑦陈海荣于2011年3月4日通过银行转账支付益华建筑公司26.325万元；⑧2011年3月18日，陈学中通过银行转账支付益华建筑公司46.2万元；⑨陈海荣、陈学中于2011年4月26日出具委托付款书一份，委托重庆金地农业开发有限公司支付2000万元给中国建设银行巴南支行，代益华建筑公司归还贷款。2011年5月6日，重庆金地农业开发有限公司通过银行转账向益华建筑公司在中国建设银行巴南支行的账户上转入了2000万元；⑩2011年5月6日，陈海荣通过银行转账向益华建筑公司支付了416.61333万元，陈学中通过银行转账向益华建筑公司支付了607万元。前述款项共计121251998.19元。各方当事人在本案一审中对以上事实予以确认。
2010年12月至2013年6月，陈海荣、陈学中，宝科房地产公司与诚全置业公司通过往来函件以及相关部门协调等方式协商涉案土地过户、相关资料移交等事宜，但协商未果。在2011年5月7日宝科房地产公司、陈海荣、陈学中向诚全置业公司发出的函告中，宝科房地产公司、陈海荣、陈学中提出，根据《土地使用权暨股权转让合同》第三条第一款、第六条第四款的约定，特函告诚全置业公司于近期提供相关资料（相关资料附后），希望配合。除了《国有土地使用权证》原件和诚全置业公司所缴纳涉案地块契税的收据复印件以外，该函件后附的相关资料清单包括了陈海荣、陈学中在本案诉讼请求中要求诚全置业公司移交的其他全部资料。2012年12月19日，陈海荣、陈学中向诚全置业公司发出的《关于再次要求履行﹤土地使用权暨股权转让合同﹥的函告》中，要求诚全置业公司收到函件后三日内办理涉案土地使用权的过户手续。2013年4月2日，宝科房地产公司、陈海荣、陈学中向诚全置业公司发出的函告中，再次要求诚全置业公司移交相关资料并明确了相关资料的具体内容，与陈海荣、陈学中在本案中诉请移交的资料相同。在诚全置业公司2013年4月26日、2013年6月8日的复函以及2013年3月6日的会议纪要中，诚全置业公司提出要求解决土地溢价收益、保管土地的费用、已缴纳的电力设施费用以及本院（2011）渝高法民初字第00009号案诉讼期间因财产保全而产生的经济损失等问题。本案一审庭审中各方当事人均陈述，本案证据中全部对方发出的函件均已收悉。
一审另查明：庭审中陈海荣、陈学中陈述，诚全置业公司的违约行为给其造成的损失除了已付款项的资金占用损失外，还包括土地开发后的房价销售的可得利益损失；陈海荣、陈学中为支付款项向私人借款的利息高出银行同期贷款利息的部分损失；前期开发的费用，比如委托广告公司开发策划、涉及公司进行建筑设计、宝科房地产公司人员招聘等的损失。但上述损失没有举示相关证据予以证明。
一审审理中，诚全置业公司以本案反诉涉及祝叶、蒲文敏、彭建义、李林、王成向诚全置业公司提供高利贷，以及陈海荣、陈学中替诚全置业公司偿还祝叶、蒲文敏、彭建义、李林、王成高利贷本息的事实，需要查清陈海荣、陈学中及祝叶、蒲文敏、彭建义、李林、王成之间资金往来情况为由，申请人民法院调取祝叶、蒲文敏、彭建义、李林、王成、陈海荣、陈学中相关银行账户的资金往来流水明细。经一审法院于2014年1月27日当庭告知不予准许后，诚全置业公司通过邮寄方式向一审法院提出复议申请，该复议申请书于2014年2月7日交邮。
陈海荣、陈学中于2014年1月8日向一审法院提出先予执行的申请，要求：1.诚全置业公司先行办理中国建设银行巴南支行和国土房屋管理部门在103D房地证2009字第00642号《重庆市国有土地使用证》上设定抵押权的解除手续，并先行向陈海荣、陈学中移交相关资料，具体包括：（1）《国有土地使用权证》原件；（2）涉案地块成交确认书原件；（3）与国土局签订的土地出让合同原件；（4）宝科房地产公司关于涉案地块所缴纳土地综合价金财政局收据原件及诚全置业公司所缴纳土地综合价金财政局收据复印件；（5）宝科房地产公司关于涉案地块所缴纳的契税、交易服务费、规划编制费收据原件；（6）诚全置业公司所缴纳涉案地块契税收据复印件；（7）诚全置业公司就涉案地块关于土地溢价分成、分摊开闭所650万元费用的2008-123号会议纪要复印件；（8）两江新区管委会、两江规划办对诚全置业公司、宝科房地产公司申请该地块规划报批的回复函原件。2.由陈海荣、陈学中和宝科房地产公司先行共同办理103D房地证2009字第00642号《重庆市国有土地使用证》上国有土地使用权开发的报批建手续。陈海荣提供其所有的位于重庆市合川区南办处希尔安大道468号3幢4单元7-4号的住宅一套（204房地证2010字第02284号，建筑面积186平方米）作为担保。案外人陈利容（公民身份号码510221197802054321）自愿将其所有的位于重庆市长寿区凤城向阳路13号10-4#的住宅一套（206房地证2007字第00134号，建筑面积169.99平方米）为陈海荣、陈学中的先于执行申请提供担保。宝科房地产公司出具书面意见，同意办理涉案地块抵押权解除手续。
一审法院审查后，作出（2013）渝一中法民初字第00917-1号民事裁定书，裁定：一、查封陈海荣所有的位于重庆市合川区南办处希尔安大道468号3幢4单元7-4号的住宅一套（204房地证2010字第02284号，建筑面积186平方米）；二、查封陈利容（公民身份号码510221197802054321）所有的位于重庆市长寿区凤城向阳路13号10-4#的住宅一套（206房地证2007字第00134号，建筑面积169.99平方米）；三、诚全置业公司于本裁定送达后三日内办理103D房地证2009字第00642号《重庆市国有土地使用证》登记地块上设定的抵押权（抵押权证字号：100房地产（押）2009字第887号）的解除手续；四、诚全置业公司于本裁定送达后五日内向原告（反诉被告）陈海荣、陈学中移交以下资料：（一）103D房地证2009字第00642号《国有土地使用权证》原件；（二）渝地交易出（2008）33号《国有建设用地使用权成交确认书》原件；（三）渝地（2008）合字（江北）第76号《重庆市国有建设用地使用权出让合同》原件；（四）宝科房地产公司关于103D房地证2009字第00642号《国有土地使用权证》项下地块所缴纳土地综合价金财政局收据原件及诚全置业公司所缴纳的土地综合价金财政局收据复印件；（五）诚全置业公司就103D房地证2009字第00642号《国有土地使用权证》项下地块的土地溢价分成、分摊开闭所650万费用的2008-123号会议纪要复印件；（六）重庆两江新区管理委员会、两江新区规划办对诚全置业公司、宝科房地产公司申请103D房地证2009字第00642号《国有土地使用权证》项下地块规划报批的回复函原件。该裁定书已经送达。
陈海荣、陈学中起诉请求：1.依法确认103D房地证2009字第00642号《国有土地使用权证》项下登记在诚全置业公司名下的1%（即371.359平方米）土地使用权归陈海荣、陈学中所有；2.判令诚全置业公司立即办理中国建设银行巴南支行和国土房屋管理部门在103D房地证2009字第00642号《国有土地使用权证》上设定的抵押权的解除手续，并向陈海荣、陈学中交付相关资料，具体包括：（1）《国有土地使用权证》原件；（2）涉案土地成交确认书原件；（3）与国土局签订的土地出让合同原件；（4）宝科房地产公司关于涉案土地所缴纳土地综合价金财政局收据原件及诚全置业公司所缴纳土地综合价金财政局收据复印件；（5）宝科房地产公司关于涉案地块所缴纳的契税、交易服务费、规划编制费收据原件；（6）诚全置业公司所缴纳涉案地块契税收据复印件；（7）诚全置业公司就涉案地块关于土地溢价分成、分摊开闭所650万元费用的2008-123号会议纪要复印件；（8）两江新区管委会、两江规划办对诚全置业公司、宝科房地产公司申请该地块规划报批的回复函原件；3.判令诚全置业公司立即将其登记在103D房地证2009字第00642号《国有土地使用权证》项下的1%（即371.359平方米）土地使用权过户给陈海荣、陈学中；4.判令诚全置业公司立即向陈海荣、陈学中支付迟延履行合同的违约金3000万元；5.本案诉讼费、保全费等诉讼费用由诚全置业公司承担。
诚全置业公司反诉请求：1.确认诚全置业公司与陈海荣、陈学中签订的《转让合同》无效，由诚全置业公司返还陈海荣、陈学中土地转让款1.2亿元，陈海荣、陈学中将其在宝科房地产公司持有的股份变更登记在诚全置业公司指定的个人名下；2.陈海荣、陈学中承担本案全部诉讼费用。
一审法院认为，本案的争议焦点为：一、《转让合同》的效力；二、诚全置业公司是否应履行合同义务并支付迟延违约金。
一、关于转让合同的效力问题，一审法院认为《转让合同》系当事人真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效。主要事实和理由：1.本案中，各方当事人签订的《转让合同》中既有土地使用权转让的约定，又有宝科房地产公司股权转让的约定，且土地使用权和宝科房地产公司股权的转让两部分内容对于陈海荣、陈学中的合同目的实现具有同样重要的作用，故该合同具有土地使用权和股权转让相结合的合同性质。（1）法律法规对自然人作为主体受让国有土地使用权并无禁止性规定，陈海荣、陈学中通过《转让合同》的约定受让涉案地块的土地使用权不存在“以合法形式掩盖非法目的”的问题。（2）虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）第三十八条、第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照出让合同约定进行投资开放，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。但是，上述规定属于管理性强制规定，而违反管理性强制规定不属于合同法第五十二条规定的合同无效的法定情形，故本案不存在“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形。（3）本案中，陈海荣、陈学中受让的是涉案土地全部份额的土地使用权，且陈海荣、陈学中已经按照合同约定支付包括土地使用权和宝科房地产公司股份在内的全部价款。因此，不论诚全置业公司和宝科房地产公司作为土地使用权的共有权人如何进行内部份额的划分，对陈海荣、陈学中支付的合同对价均无影响。（4）诚全置业公司并未举示充分证据证明在本案《转让合同》的签订中，陈海荣、陈学中存在以欺诈、胁迫的手段订立合同，或者合同双方当事人之间存在恶意串通的情形。2.诚全置业公司与案外人之间借款合同关系与本案当事人之间的合同关系是相互独立的法律关系。本案中，《转让合同》第三条明确约定陈海荣、陈学中向案外人付款是“代为归还”，且款项归还后自动转为合同转让费。同时，该约定并未经债权人祝叶、蒲文敏、彭建义、李林、王成的同意，故上述约定不论从内容还是形式上看均不构成债务承担，仅是关于涉案合同价款支付方式的约定，诚全置业公司与案外人之间借款合同的效力并不必然影响《转让合同》的效力。3.当事人不存在通过《转让合同》逃避国家税收，损害了国家的利益的问题，因为该合同具有土地使用权和股权转让相结合的性质，土地使用权转让和股权转让均为合同目的。
二、关于诚全置业公司是否应履行合同义务并支付迟延违约金的问题。陈海荣、陈学中已经履行了合同约定的全部付款义务，诚全置业公司应当按照合同约定办理土地使用权过户的相关法律手续。其配合办理土地使用权过户的义务自然也包括了办理涉案土地上的抵押权的解除手续。陈海荣、陈学中请求诚全置业公司办理涉案土地的抵押权解除手续并将其登记在103D房地证2009字第00642号《国有土地使用权证》项下的1%的土地使用权过户给陈海荣、陈学中的诉讼请求以及移交相关资料的诉讼请求应予支持。因本案系合同纠纷，而合法有效的合同关系并不必然导致物权变动，故诚全置业公司在本案中负有的合同义务亦不能直接导致合同标的物的土地使用权的转移。因此陈海荣、陈学中关于确认诚全置业公司名下的涉案土地1%的土地使用权归陈海荣、陈学中所有的诉讼请求，缺乏法律依据，本案不予支持。陈海荣、陈学中请求诚全置业公司移交宝科房地产公司关于涉案土地所缴纳的契税、交易服务费、规划编制费收据以及诚全置业公司所缴纳涉案地块契税收据的原件或复印件的请求，因陈海荣、陈学中并未举示证据证明诚全置业公司确实持有上述资料，故不予支持。对陈海荣、陈学中请求诚全置业公司移交其他资料的诉讼请求，予以支持。
关于陈海荣、陈学中请求诚全置业公司支付迟延履行违约金的问题。诚全置业公司、宝科房地产公司和陈海荣、陈学中在《转让合同》中约定：“……4、本合同签订后，甲乙双方共同办理相关宝科房地产公司股权转让和土地开发的法律手续，任何一方设置障碍或拖延办理相关法律手续，视为违约……5、违约金按3000万元计算……”在陈海荣、陈学中已经履行了付款义务的情况下，诚全置业公司拖延办理土地使用权过户等相关手续，按照上述约定，属于违约。虽然诚全置业公司辩称，造成涉案土地使用权不能过户的根本原因是土地的开发现状不符合相关规定，但其并未举示充分证据证明诚全置业公司已经积极按约办理过户，但相关行政管理部门以土地开发现状不符合相关规定为由拒绝办理过户，故不能证明确实存在客观上不能履行的情况或者合同法第一百一十条规定的其他免责事由。另一方面，从本案当事人之间往来函件的内容上看，诚全置业公司拒绝履行合同义务的主要原因是土地溢价收益、保管土地的费用以及本院（2011）渝高法民初字第00009号案诉讼期间因财产保全而产生的经济损失等问题未能协商一致解决，但是上述问题并非本案《转让合同》约定的内容，即便双方未能协商一致亦不能作为抗辩本案合同义务的理由，且另案诉讼期间因财产保全而产生的经济损失赔偿与本案系不同的法律关系，不宜在本案中处理。因此，诚全置业公司不履行合同义务的抗辩理由不成立，应由诚全置业公司承担迟延履行的违约责任。
因陈海荣、陈学中并未就利息损失外的其他损失提供证据，故合同约定的违约金3000万元过分高于陈海荣、陈学中因诚全置业公司逾期办理抵押权解除手续，逾期过户以及拒不移交相关资料的违约行为而遭受的损失，一审法院考虑到违约方对守约方造成损失的最主要违约行为是逾期过户，根据陈海荣、陈学中在2012年12月19日催告函中要求诚全置业公司在三日内办理涉案土地使用权的过户手续的内容，对陈海荣、陈学中主张的迟延履行违约金调整为以1.2亿元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130％，自2012年12月24日开始计算至诚全置业公司办理涉案土地使用权的过户手续之日止。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、由诚全置业公司办理中国建设银行巴南支行在103D房地证2009字第00642号《国有土地使用权证》项下土地抵押权的解除手续；二、诚全置业公司于本判决生效后五日内办理该公司在103D房地证2009字第00642号《国有土地使用权证》项下所享有的土地使用权的过户给陈海荣、陈学中的手续；三、诚全置业公司向陈海荣、陈学中移交以下资料：（一）103D房地证2009字第00642号《国有土地使用权证》原件；（二）渝地交易出（2008）33号《国有建设用地使用权证成交确认书》原件；（三）渝地（2008）合字（江北）第76号《重庆市国有建设用地使用权出让合同》原件；（四）宝科房地产公司关于103D房地证2009字第00642号《国有土地使用权证》项下所缴纳土地综合价金财政局收据原件及诚全置业公司所缴纳的土地综合价金财政局收据复印件；（五）诚全置业公司就103D房地证2009字第00642号《国有土地使用权证》项下土地的土地溢价分成、分摊开闭所650万元费用的2008-123号会议纪要复印件；（六）重庆两江新区管理委员会、两江新区规划办对诚全置业公司、宝科房地产公司申请103D房地证2009字第00642号《国有土地使用权证》项下土地规划报批的回复函原件；四、诚全置业公司于本判决生效后五日内向陈海荣、陈学中支付迟延履行违约金，该违约金以1.2亿元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，自2012年12月24日开始计算至该公司办理涉案土地使用权的过户手续为止；五、驳回陈海荣、陈学中的其他诉讼请求；六、驳回诚全置业公司的反诉请求。本诉案件受理费279100元，诉讼保全费5000元，共计284100元，由陈海荣、陈学中负担85230元，由诚全置业公司负担198870元；反诉案件受理费320900元，由诚全置业公司负担。
一审判决后，诚全置业公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原判；2.确认诚全置业公司与陈海荣、陈学中签订的《转让合同》无效，由诚全置业公司返还陈海荣、陈学中土地转让款1.2亿元，陈海荣、陈学中将其在宝科房地产公司持有的股份变更登记在诚全置业公司指定的个人名下；3.陈海荣、陈学中承担本案一、二审诉讼费用。主要事实和理由：1.一审法院对《转让合同》的效力认定错误，《转让合同》是无效合同。（1）《转让合同》损害社会公共利益。合同的标的地块已被政府下文冻结，继续转让明显损害公共利益。且本案转让的土地没有达到《房地产管理法》规定的出让土地转让应具备的投资开发条件。虽然《房地产管理法》是管理性规定，不是效力性规定，但是涉及社会公共利益，违反此类规定也损害了社会公共利益。（2）《转让合同》内容损害国家、集体或第三人的利益。从土地使用权证上看，转让的土地是诚全置业公司与宝科房地产公司共同共有，而非按份共有，且土地使用权价款都是诚全置业公司缴纳的，而《转让合同》中却约定了诚全置业公司只占1%份额，实际是陈海荣、陈学中逼迫诚全置业公司为配合逃税设定的，损害了国家利益。（3）《转让合同》系以合法形式掩盖非法目的。陈海荣、陈学中与诚全置业公司、宝科房地产公司之间是国有土地使用权的整体转让行为，但在协议中却将其中部分土地以宝科房地产公司股权转让的名义进行，目的是也为了逃避税收。（4）一审法院对影响合同效力的关键事实未查清。一审应当查明祝叶、蒲文敏、彭建义、李林、王成五人与陈海荣、陈学中之间的关系，因为涉及陈海荣、陈学中是否利用《转让合同》掩盖其发放、收取高利贷的事实。一审还应当查明敖会、诚全置业公司与王耀海、李红、冷雪梅之间的关系，因为涉及到宝科房地产公司缴纳的土地出让金的来源及宝科房地产公司的设立原因，进而可以证明涉案的土地使用权应完全属于诚全置业公司所有。2.一审法院对迟延履行违约金的判决错误：（1）陈海荣、陈学中并未举示证据，证明其有实际的经济损失。（2）从《转让合同》签订之日起，土地看管义务应该归陈海荣、陈学中。诚全置业公司代为履行了土地看管义务，陈海荣、陈学中理应支付土地看管费。在市政府协调会上，当事人也已达成一致意见：陈海荣、陈学中支付土地看管费25万元，诚全置业公司将土地以及相关资料交付陈海荣、陈学中。现陈海荣、陈学中拒不支付土地看管费，诚全置业公司享有先履行抗辩权。故诚全置业公司不应支付迟延履行违约金。（3）违约金的起算日期是错误的。（2011）渝高法民终字第00009号判决书是2013年3月才生效，此前陈海荣、陈学中诉讼撤销合同，诚全置业公司无法履行土地过户、解押手续。（2011）渝高法民终字第00009号判决书生效后，三方一直在协商，因陈海荣、陈学中与宝科房地产公司不履行市政府协调意见，才于2013年7月提出本案诉讼，一审法院从2012年12月24日计算迟延履行违约金违背本案实际情况。（4）即使合同有效，涉案土地价值1.2亿元，诚全置业公司仅占1%，仅有1%的义务未履行，一审法院判决诚全置业公司承担1.2亿元的100%责任显然不公。3.一审法院对土地使用权过户的判决错误。《转让合同》约定诚全置业公司的土地份额为1%，一审就应该判决诚全置业公司履行1%土地份额的过户手续，而不应判决将诚全置业公司在103D房地证2009字第00642号《国有土地使用证》项下所享有的全部土地使用权过户给陈海荣、陈学中。4.一审法院采信证据不公，对陈海荣、陈学中及宝科房地产公司举示的全部本诉证据都采信，对诚全置业公司举示的大部分本诉证据都未采信，举示的反诉证据仅部分采信。
陈海荣、陈学中答辩称：1.《转让合同》合法有效，（2011）渝高法民初字第00009号民事判决书对《转让合同》效力已作出了认定。2.诚全置业公司提出转让合同的约定损害公共利益，与客观事实不符。转让合同中约定的土地份额系诚全置业公司自行决定的。陈海荣、陈学中不存在恶意串通实施欺诈的行为。3.诚全置业公司提出的恶意串通逃税的事实不成立。诚全置业公司未按约履行义务，导致陈海荣、陈学中与宝科房地产公司无法对土地进行项目开发，也无法向税务交纳相应税款。4.诚全置业公司与案外第三人是否存在高利贷问题，与本案无关。5.陈海荣、陈学中已按合同约定支付了全部款项，但诚全置业公司一直不履行合同约定的义务，一审法院认定的违约金起止时间合理。6.一审审判程序合法，不存在认定证据不公。
宝科房地产公司答辩称：诚全置业公司系宝科房地产公司的实际控制人，因此该案的土地份额分配是由诚全置业公司决定。诚全置业公司因其自身行为导致未能及时解除抵押和过户，应当承担责任。一审判决对违约金计算是客观公正的。
本院二审查明：2010年6月28日重庆市人民政府办公厅下发渝府（2010）65号文《重庆市人民政府关于冻结重庆两江新区东部片区建设用地和户籍变更的紧急通知》，冻结两江新区内江北区鱼嘴镇等5个镇所辖行政区域的建设用地和户籍变更：“…一、停止办理上述地区的建设项目立项审批、规划选址定点、新增建设用地审批、国有土地使用权出让和划拨，冻结土地用途变更以及房屋新建、扩建、改建等建设活动。…”
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案的争议焦点是：一、《转让合同》是否有效；二、诚全置业公司是否应支付迟延履行违约金以及违约金的数额。
一、关于《转让合同》是否有效的问题。
当事人签订的《转让合同》合法有效。主要事实和理由：1.《转让合同》没有损害社会公共利益。本案中，政府冻结建设用地的文件影响到的仅仅是涉案土地使用权出让手续的办理即物权的变动问题，并不影响合同本身的效力。《转让合同》并没有因违反法律法规禁止性规定而对社会公共利益造成损害。2.《转让合同》没有损害国家利益。诚全置业公司并未举证证明在诚全置业公司与陈海荣、陈学中签订《转让合同》时是受胁迫、欺诈而对土地份额作出了相应的约定，且《转让合同》约定了对涉案土地使用权的全部份额进行转让，诚全置业公司和宝科房地产公司作为土地使用权的共有权人，其内部份额无论如何划分，对陈海荣、陈学中应得到的土地份额并无影响，诚全置业公司和宝科房地产公司均应将涉案土地使用权的全部份额过户给陈海荣、陈学中。陈海荣、陈学中也是按涉案土地使用权的全部份额支付的对价，因此诚全置业公司所占份额的多少不影响陈海荣、陈学中应该缴纳的税费。3.《转让合同》不存在以合法形式掩盖非法目的的情形。一是陈海荣、陈学中是否在土地使用权和股权转让过程中实施偷逃税款的行为属于税务征管机关的监管范围。二是诚全置业公司不能举证证明陈海荣、陈学中知晓或应当知晓诚全置业公司与案外人之间的借款具体过程，故不能推定陈海荣、陈学中签订《转让合同》是为了掩饰高利贷。4.祝叶、蒲文敏、彭建义、李林、王成五人并非涉案合同相对方，其与陈海荣、陈学中之间的资金往来关系与本案争议不具关联性，亦不对《转让合同》效力产生影响。5.宝科房地产公司的设立原因和缴纳的土地出让金的来源与《转让合同》效力无关。综上，《转让合同》不符合合同法第五十二条规定的合同无效的情形，诚全置业公司认为《转让合同》无效的理由均不能成立。
二、关于诚全置业公司是否应支付迟延履行违约金以及违约金数额的问题。
诚全置业公司应该支付迟延履行违约金。主要事实和理由：1.《转让合同》第六.1条约定：“如一方未履行本合同规定的义务应视为违反合同。违约方应负责向另一方赔偿违约引起的一切直接损失和可得利益的损失。”第六.4条约定“本合同签订后，甲乙双方共同办理相关重庆宝科房地产开发有限公司股权转让和土地开发的法律手续，任何一方设置障碍或拖延办理相关法律手续，视为违约….”，第六.5条约定“违约金按3000万元人民币（大写：叁仟万元整）计算….”陈海荣、陈学中已经按合同约定履行全部付款义务，诚全置业公司拖延办理土地使用权过户等手续，应属违约，故应支付迟延履行违约金。2.《转让合同》既未设定看管土地的义务，也未约定土地看管费，诚全置业公司与陈海荣、陈学中亦未就土地看管费达成任何协议。因此，诚全置业公司提出因陈海荣、陈学中不支付土地看管费，诚全置业公司享有先履行抗辩权的理由不能成立。
关于违约金数额的问题，一审法院对违约金的调整是正确的。主要事实和理由：1.陈海荣、陈学中因为诚全置业公司的违约行为造成的贷款利息损失是客观存在的，并非如诚全置业公司上诉所称没有实际的经济损失。且《转让合同》对违约金有明确约定，只是明显偏高，故一审法院以利息损失为基础对违约金进行调整是恰当的。2.关于违约金的起算时间。虽然《转让合同》对办理抵押权解除手续、土地使用权过户以及移交相应资料的期限均没有明确约定，但根据合同法第六十二条第四项之规定，即“履行期限约定不明，债务人可以随时履行债务，债权人可以随时要求债务人履行，只是应该给对方必要准备时间。”履行时间是可以确定的。本案中，陈海荣、陈学中于2011年5月6日履行完全部付款义务，诚全置业公司理应按照诚信原则在合理的期限内履行相应义务。但直至陈海荣、陈学中提起本案诉讼时，诚全置业公司经陈海荣、陈学中去函催告仍未履行解除抵押权手续、办理过户及移交相关资料的义务。一审法院考虑到违约方对守约方造成损失的最主要违约行为是逾期过户，根据陈海荣、陈学中在2012年12月19日催告函中要求诚全置业公司在三日内办理涉案土地使用权的过户手续的内容，将违约金起算期限定于2012年12月24日并无不当。3.涉案土地使用权是整体抵押，诚全置业公司虽然只占1%的土地份额，但其作为抵押人之一，不予配合办理解除土地使用权抵押的相关手续，造成土地使用权无法及时解押和过户，诚全置业公司理应承担全部违约责任。
综上所述，诚全置业公司的上诉理由均不能成立，不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60万元，由重庆诚全置业（集团）有限公司承担。
审 判 长 黄 勇
代理审判员 周 倩
代理审判员 陈青青
二〇一四年十月十六日
书 记 员 张永川