辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
[2015]沈中民六终字第234号
上诉人（原审原告）：赵淑娟，女，1955年1月19日出生，汉族，无职业，住址沈阳市苏家屯区永乐乡。
被上诉人（原审被告）：张素兰，女，1950年1月19日出生，汉族，无职业，住址沈阳市于洪区。
委托代理人：朱建光，男，1976年9月9日出生，满族，沈阳市铁西区银桥法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审第三人）：谭福刚，男，1965年9月21日出生，满族，无职业，住址沈阳市铁西区。
委托代理人：谭福超，男，1962年4月21日出生，满族，无职业。
上诉人赵淑娟与被上诉人张素兰、谭福刚所有权确认纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2014）于民二初字第5069号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，审判员郑竹玉、审判员相蒙参加评议的合议庭，于2015年7月13日开庭公开审理了本案，上诉人赵淑娟，被上诉人张素兰的委托代理人朱建光，被上诉人谭福刚的委托代理人谭福超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告赵淑娟诉称：2005年9月开始赵德奎陆续向我借款100多万元。2006年9月5日赵德奎以城乡建筑工程公司第十四项目经理部负责人的身份与我签订房屋顶替欠款协议书，将涉案房屋抵顶178,000元。当天我就办理了入住，一直居住至今，房产证一直没有办理。2007年我就在于洪法院起诉，要求将房屋确权归我，之后我撤诉了。2013年4月10日沈阳市于洪区人民法院作出（2012）于民二初字第03509号判决书，判决《房屋顶替欠款协议》合法有效，2013年5月30日辽宁省沈阳市中级人民法院作出（2013）沈中民二终字第1096号终审判决书，维持原审判决。因为刘戴东不是当时于台村的动迁户，我有刘戴东本人的证人证言，他自述只是顶替，所以被告将房屋登记在其名下系欺骗行为，而且至今第三人没有与赵德奎进行结算。故依据两院的判决，来贵院诉讼，请求法院将该案涉案房屋产权确认给原告，并为原告将房屋出售给他人办理直接更名过户手续，否则被告应承担原告自行办理更名过户手续所产生的税费（因按国家的国五条规定，未满五年出售房屋将会有相应的税费增加，我就要求该笔费用由被告承担）。综上，原告的诉讼请求：1、请求法院判令位于于洪区南阳湖街2-1-3室房屋归原告所有；2、请求法院判令被告为原告办理更名过户（位于于洪区南阳湖街2-1-3室房屋）给原告认可的第三人，如被告不配合更名过户则应承担原告办理相应更名过户手续税费；3、请求法院判令被告承担诉讼费用。
原审被告张素兰辩称：1、原告主张诉争房屋归其所有，没有事实和法律依据。原告诉讼请求确权案件基于沈阳市于洪区人民法院（2012）于民初字第3509号和沈阳市中级人民法院（2013）沈中民二终字第1096号两份民事判决书，两级法院裁判文书虽然确认2006年9月5日，案外人赵德奎（已死亡）与原告签订的《房屋顶替欠款协议》有效，但以房抵债是偿还债务的一种方式，是一种替代履行，以给付物来抵消原有的金钱给付，本案中即便《房屋顶替欠款协议》有效，该协议也是仅基于赵德奎拖欠原告的债务而产生，涉及的是债的法律关系，而并非涉及物之所有权。2、原告与案外人赵德奎的借款行为，系自然人之间的债的法律关系，之所以牵涉到以房抵偿债务系基于案外人谭福刚与赵德奎达成的以房抵工程款的协议书，在2006年10月31日，赵本人确认以17套房屋（不含本案诉争房）抵偿工程款之前，利用工程施工之便，将本案诉争房非法抵债给原告，谭福刚并不知情，并侵害了谭福刚财产权。3、鉴于，赵所施的于台小区17、18号住宅楼属在建工程，根据《物权法》第三十规定：“因合法建造、拆迁房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”本案涉诉的工程竣工时间即：2006年10月31日，赵德奎最终确认以17套房抵偿工程款项之时，原告与赵签订的《房屋顶替欠款协议》发生于2006年9月5日，此时赵所设立的物权并不产生法律效力。4、以房抵债是偿还债务的一种方式，是一种替代履行，以给付物抵消原有的金钱给付。本案中涉及的抵帐房屋，一直是双方争议的问题，尽管本案原告非法强行占用诉争房屋，但根据物权法定原则，不动产物权只有经过登记才能确认其物权效力。而涉案房屋登记在被告张素兰名下。5、张素兰系合法取得诉争房屋，是该房屋权利人。原告要求确权的于洪区南阳湖街12号213房屋，张素兰已于2008年合法取得，且该房屋经于洪区房产局下发房屋所有权证书及契证。如本案原告认为张素兰系非法取得，应该向行政机关提出异议，在没有法定机关撤销该房屋所有权证书的情形，根据物权法的规定，张素兰就是诉争房的所有人。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原审第三人谭福刚辩称：房屋从2005年开始建设，2006年年初我将涉案房屋给动迁户刘戴东作为回迁抵押，2005年9月在房屋开始承建时就与实际施工人赵德奎签订以房抵工程款协议，将包括涉案房屋在内的26套房抵赵德奎的工程款，开始施工后，又因我方陆续付款，于2006年10月31日最终以17套房抵给赵德奎（不包括诉争房屋）。我方先将涉案房屋登记在刘戴东名下，后用门市房置换该涉案房屋，完成了对刘戴东回迁的协议，2008年我方将涉案房屋赠予张素兰，并为其办理了更名过户手续。其他意见同张素兰意见。
一审法院经审理查明：2012年8月23日，原告赵淑娟起诉被告沈阳市城乡建筑工程公司、第三人谭福刚，要求确认《房屋顶帐欠款协议》有效。本院于2013年4月10日作出[2012]于民二初字第03509号民事判决书，判决《房屋顶帐欠款协议》合法有效。[2013]沈中民二终字第1096号民事判决书维持了原审判决。该案中查明：2005年9月16日，赵德奎（乙方）与第三人谭福刚（甲方）就于台村住宅楼签订协议书，主要内容为：施工范围：土建、给排水、采暖、电照、有线等项施工作业。建筑面积以竣工图纸为标准。实行平方米包干制，即每平方米工程造价630元，付款方式：由赵德奎全额垫付。甲方以立体砍块的形式，付给乙方楼房（每平方米平均作价为2,200元），双方售楼价格不能低于本合同价格，售楼时间由甲乙双方协商。乙方在签协议之日向甲方交纳200,000元人民币作为风险保证金，甲方则按照工程的形象进度逐步返还。2006年9月5日，原告赵淑娟（乙方）与沈阳市城乡建筑工程公司第十四项目部经理部负责人赵德奎（甲方）签订房屋顶替欠款协议书，内容为：由于赵德奎在于台小区承建的17#-18#楼，在施工结束后欠乙方赵淑娟投资款178,000元。因赵德奎没有现金还款，经双方商定，以房子顶账：于台小区18号楼3单元311号，面积77.602平方米，以每平方米2,300元计算，合计人民币178,000元，多退少补。办理房证等手续由于台村危房改造办负责。甲乙双方协商自愿达成协议。本协议自签订之日起生效。
另查明：2008年，史连浩诉沈阳市城乡建筑工程公司、沈阳市于洪区南阳湖街道办事处于台村民委员会、谭福刚、周颖、李艳霞财产权属纠纷一案中查明：2002年10月15日，沈阳市于洪区杨士乡于台村民委员会与被告谭福刚就于台村住宅收尾工程签订联合建设协议书。2005年9月24日，被告城乡建筑公司出具1份授权委托书，内容为：我张铁柱系沈阳市城乡建筑工程公司的法定代表人，现授权委托沈阳市城乡建筑工程公司的项目经理赵德奎任施工于台小区17#、18#工程负责人。2005年9月26日，杨士乡于台村委会危房改造办（甲方）与赵德奎（乙方）签订了补充协议：根据2005年甲方谭福刚、乙方赵德奎签订的协议及2005年9月26日签订的补充协议，就有关未尽事宜作如下补充：一、甲乙双方协商立体砍块楼定位如下：1、18-1号楼3单元一层至六层全部归乙方所有；2、18-1号楼2单元211号、212号、251号、242号归乙方所有；3、24-1号楼4套97.13平方米作房归乙方所有；二、面积总计1,829.904平方米作为2,200/平方米，合计人民币4,025,788.80元；三、抵债房，甲方无权出售，如甲方将抵押房出售，乙方向甲方追究责任并向甲方追究罚款每平方米500元；四、楼房竣工后，乙方有权处理此房，甲方协助办理产权手续（费用乙方承担）；五、因甲方以后将建门市房18-1号楼一、二层将被少量挡光，甲方不承担任何责任；六、乙方如需买楼应和甲方协商后出卖。2006年9月2日，杨士乡于台村委会危房改造办出具了证实1份：赵德奎，在我于台小区承建的2栋楼17-18#，我于台村危房改造办（合赵德奎18#楼3单元全部（1-6层）2单元（251-241-242-212）；24#楼（10单元2-1）（9单元4-2）（9单元3-2）（8单元3-1）计四套。以上26套房是给赵德奎用房顶的工程款，属于赵德奎自己的，赵德奎有权自己处理顶账卖出，危房办不干预买卖，办手续房证等由甲方负责办理，客户放心，特此证明。
再查明：2006年10月30日谭福刚给付赵德奎工程款237,119元，2006年10月31日给付851,608.95元，2006年10月31日以17套房屋（17套顶账房明细上没有赵德奎的签字）抵顶工程款2,933,571.40元，2006年11月8日借给赵德奎3,000元，2007年1月5日又支付183,201元（农民工工资），总计4,208,500.35元。
又查明：2005年9月开始赵德奎向原告赵淑娟陆续借款计100多万元，2006年9月5日赵德奎未征得第三人谭福刚同意将涉案房屋抵债给原告赵淑娟，《房屋顶替欠款协议书》签订后，原告赵淑娟入住该房屋至今，后第三人谭福刚将该房屋赠送给被告张素兰。该房屋于2008年取得房产证，登记在案外人刘戴东名下，2009年12月，变更登记在被告张素兰名下（沈房权证于洪字第X0900073**号），刘戴东、张素兰均未支付相应房款。涉案房屋原告目前没有卖给他人，仅与他人协商达成买卖意向。
一审法院认为：公民的合法权益受法律保护。债权人抵债而来的房屋，只有办理产权证书后出卖给第三人并办理产权变更登记手续方能发生物权变动效力，才能视为以房抵债协议履行完毕。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。涉案房屋的工程于2006年竣工，第三人提供的关于支付给赵德奎工程款的收据、收条及便条上均有赵德奎的签名确认，且赵德奎是2011年去世的，在去世之前没有起诉过要求给付工程款，而原告也没有证据证明收据、收条及便条上赵德奎的签名是伪造的，故本院支持被告提出的赵德奎已收到工程款1,271,928.95元，及已达成以17套房屋抵顶工程款2,933,571.40元协议的主张。虽然在17套顶账房明细上没有赵德奎的签字，但在相关的收条及便条上均有赵德奎的签名，该17套顶账房不包括涉案房屋。因此赵德奎在2006年9月5日与原告赵淑娟签订房屋顶替欠款协议，该协议合法有效，但赵德奎在2006年10月对施工工程款进行结算，收取部分工程款，又确认以17套房屋抵顶工程款2,933,571.40元，该行为表明赵德奎在有权处分涉案房屋时，先将涉案房屋抵债给原告赵淑娟，随后又将涉案房屋返还以收取工程款现金。由于赵德奎将抵债而来的房屋在未办理产权证书的情况下，将抵债房屋再抵债给原告赵淑娟，后又将涉案房屋返还，故赵德奎为消灭其与赵淑娟之间的债权债务关系而签订的房屋顶替欠款协议因物权没变动无法履行，原告赵淑娟事实上不能取得涉案房屋的产权，所以原告的诉讼请求本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决如下:驳回原告诉讼请求。案件受理费100元，由原告赵淑娟承担。
宣判后，赵淑娟不服原审法院判决，向本院提出上诉。上诉请求：一、请求二审法院撤销一审法院民事判决并改判。二、请求二审法院判令被上诉人履行2013年4月10日于洪区法院出的（2012）于民二初字第03509号判决书，及2013年5月30日沈阳市中级人民法院做出（2013）沈二终字第1096号终审判决书，将涉案房屋确权上诉人，判令其协助更名。三、请求法院判令被上诉人承担两院诉讼费用。主要上诉理由：2005年9月赵德奎与第三人谭福刚合作在于台小区盖楼时我交给谭福刚20万保证金，26日甲方于台村委会危房改造办与乙方沈阳城乡建筑公司项目经理赵德奎签订协议，以房抵顶工程款《竣工后乙方有权处理此房甲方村委会危房改造办协助办产权手续》2006年9月2日甲方于台村为防办又出据证实，26套房顶乙方的工程款属于赵德奎自己的有权处理顶帐房卖出村危房。改造办不干预买卖，并负责办房证，因此2天后9月5日赵德奎与上诉人签订房屋定欠款协议同时进住，与另案人金刚、史连浩、高光顺、黄胜胜等人签订同样协议也都进驻，2007年上诉人在于洪区法院起诉于台村危房办及第三人谭福刚为上诉人办理产权，开庭审理后长达5、6年不做判决，法官彭艳军于2012年6月6日忽悠勒令我撤诉，理由是于台村危房办没有了谭福刚，又没权也没义务给你办房证，你再重新立案。此期间我要求查封，彭艳军说这房子不是正规开发的，没有备案，封不了！谭福刚为达到非法占有目的，以给好处手段，以刘代东动迁户为名顶替涉案房屋的产权人，几天后更名张素兰。没有查清事实对潭福刚给付赵德奎约110万和17套没有签字的房子如何给付的就认定。一审查明赵德奎未征得第三人同意将涉案房屋抵给原告有何证据？2006年9月2日于台村危房办的证实经十几次庭审质证，抵账房归赵德奎有处理不干预买卖并负责办房证。又认定谭福刚虚假赠与，本来是谭福刚欲达到占有目的让刘代东虚假顶产权人与张素兰虚假交易过户！产权人非谭福刚，何谈赠与？被告及涉案人在公安局笔录均不吻合，漏洞百出，且刘代东未说明产权的真相。综上所述，依据民法通则规定按照合同或其他合法方式取得的财产的所有权，从财产交付时其转移。两院生效的判决，以房抵债的协议是双方真实意思表示，是依法成立的合同，原告是合法的所有权人，一审认定谭福刚超付赵德奎工程款，且在顶债的17套房中不含有诉争房，赵德奎私自将诉房产抵债属无权处分，是错误的。
被上诉人张素兰答辩称：一、原审法院认定本案事实清楚，适用法律正确。2005年9月16日，谭福刚与案外人赵德奎（己因病死亡）签订于台小区17、18#楼施工协议，协议约定：“由赵德奎全额垫支施工，谭福刚以在建楼房抵付施工方全部工程款。”2006年9月2日，由杨士乡于台村委会危房改造办出具证实同意以26套房屋抵顶赵德奎全部工程款，赵有权自己处理顶账卖出。上诉人以此认为：“因案外人赵德奎在施工期间拖欠其借款并出据借据，2006年9月5日，上诉人与案外人赵德奎已达成房屋顶替欠款协议书。既然原两院判决已确认房屋顶替欠款协议有效，就应当将诉争房确认给上诉人。”答辩人认为，合同有效与不动产物权是否能够发生转移是两个不同的法律事实。本案中尽管答辩人与案外人赵德奎签订以26套在建房抵全部工程款的协议内容。但该协议内容仅是双方当事人在订立合同当初的意思表示。合同是否能按此履行，应当以其事后的履行行为加以确认。本工程在履行期间，因案外人赵德奎无能力垫资的严重违约行为，造成工程数次停工。为避免因工程的过分迟延而使动迁户无法回迁等诸多原因，2006年10月31日谭福刚先后支付赵德奎现金1,274,928.95元和赵自己确认的17套房产（不含本案诉争房屋）折合2,933,571.40元，抵偿全部工程款（两项合计4,208,500.35元，实际已多拨付赵德奎105,310.35元)。正是由于赵德奎收取了谭福刚部分现金，才使得双方当事人原签订的以26套房抵偿全部工程款协议内容变更为17套房。案外人赵德奎正是利用订立合同当初有权处分房屋的约定内容，将诉争房抵债给上诉人，从而消灭对上诉人的借款，对赵故意隐瞒事实的处分行为，已侵害答辩人谭福刚的财产权，故赵德奎应系无权处分呈原审期间，答辩人已提供了充分的证据予以佐证上述事实。鉴于，本案诉争的标的物系房屋，涉及物权法中规范的不动物权而非动产，不动产物权只有登记才能产生对抗效力。同时，针对上诉人的强行占有行为亦不能发生物权转移的事实。原审法院依据本案客观事实，驳回原告的诉讼请求是适用法律正确的。二、本案上诉人应当腾退强行占用的诉争房屋，并赔偿答辩人损失。根据《物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”案外人赵德奎施工的于台小区17、18#楼工程于2006年10月30日竣工。该时间才是赵德奎对外抵债房屋设立物权的事实成就时间。然而，2006年9月5日赵德奎将该诉争房抵债给上诉人，此时设立的物权并未成就，不发生物权效力。虽然，上诉人已占有诉争房，但张素兰已取得该房屋的产权证和契证。对上诉人的占有行为，张素兰已在原审期间提出上诉人腾退房屋的观点，但原审法院并未在裁判文书中阐述。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第328条规定：“在第二审程序中，原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以对反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。”故答辩人提出反诉，要求上诉人腾退房屋并赔偿损失。
被上诉人谭福刚答辩称：同意被上诉人张素兰答辩意见。
本院经审理查明：2002年10月15日，沈阳市于洪区杨士乡于台村民委员会（甲方）与谭福刚（乙方）签订《联合建设协议书》一份，约定为了尽快完成于台村住宅收尾工程，甲方负责办理联合开发的全部前期手续作为联建条件，乙方以现金投入组织建设作为联建条件,该协议第三条约定利润分配甲乙双方协商一致同意一次性分配给甲方人民币100万元。付款日期工程全部竣工后一次性付清100万元。
2005年9月24日，案外人沈阳市城乡建筑总公司出具1份授权委托书，内容为：我张铁柱系沈阳市城乡建筑工程公司的法定代表人，现授权委托沈阳市城乡建筑工程公司的项目经理赵德奎任施工于台小区17#、18#工程负责人。
2005年9月16日，赵德奎（乙方）与谭福刚（甲方）就于台村住宅楼签订协议书，主要内容为：施工范围：土建、给排水、采暖、电照、有线等项目施工作业。建筑面积以竣工图纸为标准。实行平方米包干制，即每平方米工程造价630元，付款方式：由赵德奎全额垫付。甲方以立体砍块的形式，付给乙方楼房（每平方米平均作价为2200元），双方售楼价格不能低于本合同价格，售楼时间由甲乙双方协商。乙方在签协议之日向甲方交纳20万元人民币作为风险保证金，甲方则按照工程的形象进度逐步返还。
2005年9月26日，杨士乡于台村委会危房改造办（甲方）与赵德奎（乙方）签订了补充协议：根据2005年甲方谭福刚、乙方赵德奎签订的协议及2005年9月26日签订的补充协议，就有关未尽事宜作如下补充：一、甲乙双方协商立体砍块楼定位如下：1、18-1号楼3单元一层至六层全部归乙方所有；2、18-1号楼2单元211号、212号、251号、242号归乙方所有；3、24-1号楼4套97.13平方米作房归乙方所有；二、面积总计1829.904平方米作为2200/平方米，合计人民币4,025,788.80元；三、抵债房，甲方无权出售，如甲方将抵押房出售，乙方向甲方追究责任并向甲方追究罚款每平方米500元；四、楼房竣工后，乙方有权处理此房，甲方协助办理产权手续（费用乙方承担）；五、因甲方以后将建门市房18-1号楼一、二层将被少量挡光，甲方不承担任何责任；六、乙方如需卖楼应和甲方协商后出卖。
2006年9月2日，杨士乡于台村委会危房改造办出具了证实1份：赵德奎，在我于台小区承建的2栋楼17-18#，我于台村危房改造办（合赵德奎18#楼3单元全部（1-6层）2单元（251-241-242-212）；24#楼（10单元2-1）（9单元4-2）（9单元3-2）（8单元3-1）计四套。以上26套房是给赵德奎用房顶的工程款，属于赵德奎自己的，赵德奎有权自己处理顶账卖出，危房办不干预买卖，办手续房证等由甲方负责办理，客户放心，特此证明。
2006年9月5日，赵淑娟（乙方）与沈阳市城乡建筑工程公司第十四项目部经理部负责人赵德奎（甲方）签订房屋顶替欠款协议书，内容为：由于赵德奎在于台小区承建的17#-18#楼，在施工结束后欠乙方赵淑娟投资款178,000元。因赵德奎没有现金还款，经双方商定，以房子顶账：于台小区18号楼3单元311号，面积77.602平方米，以每平方米2300元计算，合计人民币178,000元，多退少补。办理房证等手续由于台村危房改造办负责。甲乙双方协商自愿达成协议。本协议自签订之日起生效。
2006年《房屋顶替欠款协议书》签订后，赵淑娟入住该房屋至今。后谭福刚将该房屋赠送给被告张素兰。该房屋于2008年取得房产证，登记在案外人刘戴东名下，2009年12月，变更登记在张素兰名下（沈房权证于洪字第X0900073**号），刘戴东、张素兰均未支付相应房款。
被上诉人提供了五份收据收条及17套抵顶房明细，证明2006年10月30日谭福刚给付赵德奎工程款237,119元，2006年10月31日给付851,608.95元，2006年10月31日以17套房屋抵顶工程款2,933,571.40元，2006年11月8日借给赵德奎3,000元，2007年1月5日又支付183,201元（农民工工资），17套顶账房不包括本案诉争房屋。其中谭福刚提供的收据及借据上有赵德奎的签字，17套顶账房明细没有赵德奎的签字。
2012年7月4日，刘戴东出具情况说明一份，主要内容为：我叫刘戴东，因谭福刚系村屯改造的承包人，我也有相应的房屋处于改造中，谭福刚系办理我的回迁房的房产证的经办人，所以谭福超（谭福刚哥哥）找到我，让我帮忙抵顶几套房子的名，说他们和别人有纠纷，处于无奈我只好帮顶了，当天他们找了律师，做的一些手续，后来于洪区法院开庭审理了此案，我出于无奈，因为不按他们说的就不给我办理房屋手续，我就当庭做了伪证……案涉房屋压根不是我的，我也没有办理什么其他的房屋手续，我也是无辜的，即使不用我顶替，也还会用别人。
2012年8月23日，赵淑娟以沈阳城乡建筑工程公司为被告、以谭福刚为第三人，起诉至一审法院，请求确认其与赵德奎所签订的《房屋顶账欠款协议》有效，一审法院于2013年4月10日作出[2012]于民二初字第03509号民事判决书，判决确认《房屋顶账欠款协议》合法有效，后我院作出[2013]沈中民二终字第1096号民事判决书维持了一审法院判决。该判决已经发生法律效力。
就涉案房屋上诉人赵淑娟目前未卖给他人，仅处于与他人协商达成买卖意向的阶段。
上述事实，有房屋抵顶欠款协议、（2012）于民二初字第03141号民事判决书、（2013）沈终民二终字第1096号民事判决书，提供的联合建设协议书、协议书、补充协议、收据、房屋所有权证书、契证，第三人提供的联建协议、协议书、补充协议、设计通知单、收据及附表，本院调取的公安分局刑侦大队询问笔录、房屋档案手续等证据材料及当事人陈述，经一审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在一审卷宗佐证。
本院认为，案外人于台村委会与谭福刚联合开发建设于台村的住宅，于台村委会对案涉房屋享有处分权。谭福刚于2005年9月16日与赵德奎签署协议书一份，以立体砍块的方式以房屋抵顶工程款。2005年9月26日，于台村委会危房改造办与赵德奎签署补充协议一份，将包括案涉房屋在内的共计26套房屋抵顶给赵德奎，该协议第四条明确约定，楼房竣工后赵德奎有权处理此房，甲方即于台村委会危房改造办协助赵德奎办理产权手续。2006年9月2日，于台村委会危房改造办为赵德奎出具证实一份，该证实显示包括案涉房屋在内的26套房是给赵德奎用房顶的工程款，属于赵德奎自己的，赵德奎有权自己处理顶账卖出。通过上述证据显示的事实，可以确认案外人赵德奎对案涉房屋享有处分权。本案中，二被上诉人抗辩的理由在于虽最初用包括案涉房屋在内的26套房屋用以抵顶尚欠赵德奎的工程款，但后来就工程与赵德奎进行结算，将抵顶房屋从26套变更为17套房屋，并不包括本案诉争房屋。本院认为，在一审法院审理期间，被上诉人谭福刚提供了五份收据、收条及顶账房明细以证明其主张，收据收条上有赵德奎的签字，但作为关键性的顶账房明细中无赵德奎的签字确认，现赵德奎已经过世，故上诉人提供的证据无法充分证明双方就赵德奎施工的工程进行了最终结算，因此被上诉人谭福刚提供的现有证据亦无法确认顶账房由26套变更为17套，故对于被上诉人谭福刚的抗辩理由不予确认。现谭福刚及于台村危房改造办已经将案涉房屋抵顶给赵德奎，其无权另行进行处分，且赵德奎与上诉人赵淑娟的顶房协议已经为生效判决书确认为合法有效，且赵淑娟在向赵德奎出借资金、以房抵债的过程中均不存在恶意，故赵德奎对于案涉房屋享有处分权，在赵德奎和赵淑娟所签订的顶账协议合法有效的前提下，案涉房屋应为上诉人赵淑娟所有，因此一审法院判令驳回赵淑娟的诉讼请求不妥，案涉房屋应确定为上诉人赵淑娟所有。
关于刘戴东及张素兰是否构成善意取得的问题，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”结合本案事实，案涉房屋最初登记在案外人刘戴东名下，被上诉人谭福刚主张登记在刘戴东名下的原因是拆迁刘戴东房屋，以案涉房屋作为抵押，但根据一审中上诉人提供的刘戴东签字的情况说明中刘戴东陈述：案涉房屋压根不是我的，我也没有办理什么其他的房屋手续，我也是无辜的，即使不用我顶替，也还会用别人，谭福刚系办理我的回迁房的房产证的经办人，所以谭福超找到我，让我帮忙抵顶几套房子的名。刘戴东的上述陈述与被上诉人的主张相矛盾，且在案涉房屋从刘戴东变更到被上诉人张素兰名下时，刘戴东及张素兰均未支付房屋对价，因此刘戴东、张素兰均不构成善意取得，故上诉人赵淑娟应为案涉房屋的实际的房屋所有权人。关于上诉人赵淑娟所提要求将案涉房屋更名过户给其认可的第三人的诉讼请求，因案涉房屋实质上并未出售给案外人，无法确认房产交易行为否实际发生，而且赵淑娟为案涉房屋的权利人，亦无法直接判令更名过户到案外人名下，因此对赵淑娟该项诉讼，本案不作审理。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：
一、撤销沈阳市于洪区人民法院[2014]于民二初字第05069号民事判决，即：驳回原告赵淑娟的诉讼请求；
二、确认位于沈阳市于洪区南阳湖街2-1-3室房屋归上诉人赵淑娟所有。
三、驳回赵淑娟的其他诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由被上诉人张素兰、谭福刚负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 冬
审判员 郑竹玉
审判员 相 蒙
二〇一五年九月二日
书记员 那萌萌
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；