福建省大田县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民初��第2492号
原告（反诉被告）大田县万家兴百货大楼有限公司，住所地大田县均溪镇凤山西路70号。
法定代表人范淑清，执行董事。
委托代理人黄清水、蒋芳榴，福建协胜律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘兴峰，男，1980年6月29日出生，
委托代理人陈爱章，福建宏岩律师事务所律师。
第三人曾青梅，女，1964年5月31日出生。
委托代理人陈有球，福建协胜律师事务所律师。
原告（反诉被告）大田县万家兴百货大楼有限公司（以下简称万家兴百货）因与被告（反诉原告）刘兴峰、第三人曾青梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）万家兴百货的委托代理人黄清水、蒋芳榴、被告（反诉原告）刘兴峰及其委托代理人陈爱章、第三人曾青梅的委托代理人陈有球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万家兴百货诉称，2013年6月20日，原告与第三人曾青梅签订租赁合同，将位于凤山西路70号万家兴百货大楼二、三层出租给第三人曾青梅。租赁期限自2013年9月1日至2015年8月31日止。2013年7月15日，第三人曾青梅与被告刘兴峰签订租赁合同，并由被告直接向原告履行该租赁合同确定的权利义务。2013年12月2日，被告向原告书面申请提前解除租赁合同，但之后被告未将租赁场所腾空并交回，2014年10月1日，原告将场所出租给他人时，仍遭到被告阻挠。现请求依法判令被告支付给原告尚欠租金320000元，违约金53200元，共计人民币373200元，本案诉讼费由被告承担。
被告刘兴峰辩称，1、根据合同相对性原则，被告作为次承租人与原告之间没有合同关系，有权向被告主张权利的是第三人曾青梅，万家兴百货作为原告的诉讼主体不适格。2、原告未提供证据���明被告与第三人之间的转租合同权利义务转移给原告，被告有权代第三人向原告交纳押金和租金，且被告与原告没有合同上的权利义务关系，被告向原告出具的解除合同申请书，不具有法律效力，但原告认可并同意解除合同，故被告没有违约。3、原告未经被告同意，将场所出租给他人并造成被告财产损失，有权向原告主张权利。
第三人曾青梅述称，其已于2013年7月22日将与被告签订的租赁合同权利义务转让给原告，由被告直接向原告缴纳租金等。
反诉原告刘兴峰诉称，反诉原告与反诉被告没有合同上的权利义务，且未经反诉原告的同意，反诉被告将租赁场所的装璜材料及娱乐设施拆除，造成反诉原告财产损失，故请求依法判令反诉被告赔偿反诉原告所属的位于大田县均溪镇凤山西路70号二、三层装璜材料及娱乐设施拆除（大田县银座酒吧）计人民币700000元，由反诉被告承担反诉诉讼费用。
反诉被告万家兴百货辩称，第三人已将与反诉原告签订的租赁合同权利义务转移给反诉被告。反诉原告向反诉被告出具解除合同申请书后，反诉被告多次要求反诉原告将租赁场所腾空并交回，反诉原告已将租赁场所内有价值财物搬离，且系反诉原告违约在先，反诉被告不构成侵权，故反诉原告的请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。
第三人曾青梅述称，其已于2013年7月22日将与反诉原告签订的租赁合同权利义务转让给反诉被告，对反诉原告主张的事实不知情。
经本院审理，查明的主要事实如下：
2013年6月20日，原告万家兴百货（甲方）与第三人曾青梅（乙方）签订《租赁合同》，原告将其所有的位于大田县均溪镇凤山西路70号万家兴百货大楼二、三层出租给第三人曾青梅使用，该合同主要内容为：1、租期贰年（即从2013年9月1日至2015年8月31日）。2、租金为人民币32000元／月，每半年交纳一次，同时交纳押金人民币96000元整，交纳日期在合同签订之日起10天内交足半年租金，今后交款方式依次类推，直到本合同终止。承租期满，乙方需自行将装修等拆除，恢复原貌，否则，甲方有权没收押金用于拆卸费用等。2013年7月15日，第三人曾青梅（甲方）与被告刘兴峰（乙方）签订《万家兴百货大楼二三楼租赁合同》，该合同约定的租赁期限、租金及押金数额与上述《租赁合同》一致，另约定：1、租金每半年预交一次，即合同期间每年的9月1日、3月1日为租金交款日。2、合同期满或提前终止合同，乙方装修可拆除部分（指柜台等）由乙方自行拆除（但不得改变损伤甲方场所原有面貌结构），不可拆除部分（指墙体、粉刷、吊顶、线路、地板、灯具、开关等）应无偿归甲方所有，凡擅自改变的，押金不予返���。不足抵偿损失的，按实际损失赔偿。3、乙方按约定日期及时缴纳租金及甲方代收代缴的水电费，否则需按所欠金额付给甲方日千分之三的违约金，超过一个月仍未交清的，甲方有权没收押金，终止合同，收回店面。4、承租期间，任何一方不得无故提前终止合同，否则需赔偿对方造成的所有经济损失，若乙方擅自终止合同或因违约被甲方解除合同的，甲方将没收押金，其所添置的一切设施、装潢，无偿归甲方，不足抵偿甲方损失的，甲方将依法起诉追究乙方法律责任等。签订合同后，第三人将租赁场所交付给被告使用。2013年7月26日，被告向原告交纳押金96000元。2013年9月1日，被告向原告支付租金60000元。因被告未按合同约定付清租金，2013年9月24日，原告向被告出具催讨租金的通知函，2013年9月30日，被告再向原告支付租金36000元。2013年12月2日，被告向原告出具申��书，内容为：兹我司向贵公司租赁二三楼场所，本司由于资金、股东等问题决定不再续租贵司二三楼场所。我司申请不再续租，贵公司可以对外招租，若在三个月押金内时间租出申请给予退还部分押金；如若三个月内未招租，我司将承担贵司经济损失。2014年10月1日，原告与范立攀签订《万家兴百货大楼二三楼租赁合同》，将场所租赁给范立攀使用，租赁期限自2014年10月1日至2019年9月30日止，其中约定2014年10月1日至2017年9月30日止的每月租金为26300元。
另查明，2007年4月1日，原告与叶一德签订租赁合同，将本案租赁场所出租给叶一德使用，租赁期间为2007年6月1日至2010年8月31日止。2010年8月9日，原告与王鸣良、刘兴峰签订租赁合同，将本案租赁场所出租给王鸣良、刘兴峰使用，租赁期间为2010年9月1日至2013年8月31日止。
以上事实，原告提供田房权证字第026**号房屋所有权证、田国用（2007）第1407号国有土地使用权证、原告与第三人签订的租赁合同、第三人与被告签订的租赁合同、收款收据3份、原告出具的通知函、被告出具的申请书、原告与叶一德签订的租赁合同、原告与王鸣良、刘兴峰签订的租赁合同，及被告提供原告与范立攀签订的租赁合同等证据予以证实，本院予以确认。
本案双方当事人争议的焦点：1、关于原告的诉讼主体是否适格的问题。
原告认为，第三人与被告签订合同后，第三人于2013年7月22日向原告出具报告，将合同的权利、义务转让给原告，且被告也向原告交纳押金及租金，并向原告提出解除合同申请，原告是本案的适格主体。
被告认为，被告作为次承租人，与原告之间没有合同关系，有权向被告主张权利的是第三人。第三人出具的报告系虚假的，被告未收到该报告，亦未同意第三人将合同义务转让给原告��被告向原告交纳押金及租金系代为第三人支付，故原告不是本案的适格主体。
第三人认为，第三人已于2013年7月22日将合同的权利、义务转让给原告，并口头告知被告，由被告直接向原告交纳押金及租金等，第三人未要求被告代为其支付押金及租金，并提供报告1份。
本院经审查认为，虽然被告系与第三人签订租赁合同，但根据被告向原告交纳押金、租金及申请解除合同的事实，可以证实被告系向原告履行租赁合同的义务，并认可原告具有租赁合同的权利，故原告是本案的适格主体。
2、关于原告主张的租金320000元的问题。
原告认为，被告于2013年12月提出解除合同申请后，原告通过短信等方式多次要求被告将租赁场所腾空并交回，2014年8月18日，原告委托福建协胜律师事务所律师黄清水、蒋芳榴，向被告出具《关于要求腾出万家兴百货大楼二、三层场所等事宜的律师函》，要求被告于2014年8月28日前将租赁场所腾空并交回，但被告搬离有价值的财物后，剩余零星物品拒绝搬离。2014年10月1日，原告将场所出租给范立攀时，遭到被告多次阻挠，合同应于2014年9月终止。被告仅交纳2013年9月至11月的租金，自2013年12月至2014年9月，每月租金按合同约定为32000元，被告应付租金320000元。对被告于2013年12月将租赁场所钥匙交给原告没有异议。对被告提供的招租相片没有异议，但相片时间系2014年5月。提供手机短信、通话记录、律师函。
被告认为，其于2013年12月2日向原告提出解除合同申请时，将租赁场所钥匙交给原告，原告也更换了门锁，并于2013年12月2日对外广告进行招租，合同应于2013年12月2日解除，被告不应再支付租金给原告。被告提出解除合同后，双方对租赁场所招租及设备如何折旧转让有进行过协商，原告没有要求被告将租赁场所内的财物搬离，被告亦没有收到律师函。
第三人对原告的主张没有异议。
庭审中，经本院释明，原告同意若法院认定的合同解除时间早于2014年9月，合同解除后至2014年9月期间的损失以逾期腾房占有使用费向被告主张，该费用以合同约定的每月租金32000元计算。
本院经审查认为，被告于2013年12月2日向原告提出的申请，在表示不再继租的同时，提出了若原告于3个月内招租成功与否的不同要求，且原告收到申请后，也以自己名义对外招租，因此，应视为原、被告一致同意若原告于3个月内招租成功，合同系于招租成功时解除的意思表示，故对被告关于合同于2013年12月2日解除的主张，本院不予采纳。现原告未在3个月内将场所出租，其后也未明确表示不同意解除合同，故应认定双方系于被告提出申请的3个月即2014年2月解除合同，对原告关于合同系于2014年9月解除的主张，本院亦不予采纳，因此，被告应支付给原告2013年12月至2014年2月期间的租金32000元×3=96000元。对2014年3月至9月期间场所未出租造成的损失，被告作为次承租人对于上述期间内未将租赁场所的财物搬离的事实没有异议，视为被告未将租赁场所腾空交回原告，且被告提出申请时亦表示同意赔偿经济损失，故被告应当支付2014年3月至9月期间的逾期腾房占有使用费，因双方对该费用的计算标准未有约定，原告主张该费用以每月租金32000元计算的标准过高，该费用可参照原告与范立攀签订的租赁合同约定的每月租金26300元计算，逾期腾房占有使用费为26300元×7=184100元，上述租金及逾期腾房占有使用费合计280100元。
3、关于原告主张的违约金53200元及押金96000元的问题。
原告认为，被告未及时交纳租金，按合同约定应支付所欠金额日千分之三的违约金，现原告主张按月利率2%计算，违约金为53200元，且被告构成违约，被告缴纳的押金96000元应予没收。
被告认为，被告与原告之间没有合同关系，被告向原告提出的申请不具有法律效力，且原告认可该申请，并于被告达成解除合同协议，被告没有违约，原告的主张没有事实依据，押金96000元应返还给被告。
第三人认为，其已将合同的权利、义务转让给原告，原、被告应按合同履行。
本院经审查认为，被告于2013年12月向原告提出申请时，表达了若在3个月内将场所出租，退还部分押金的要求，原告收到申请后，未明确表示被告交纳的押金不能抵扣此前的租金，故原告以被告延迟支付租金，被告构成违约的理由不成立，且双方系协商一致解除合同，对原告主张违约金53200元及没收押金96000元的请求，本院不予支持。
4、关于被告提出装璜材料及娱乐设施被拆除的损失700000元的问题。
被告认为，原告未经被告同意，擅自将租赁场所的装璜材料及娱乐设施拆除并转卖买他人，其中租赁场所的装修材料，被告于2007年即投入1800000多元，被告与第三人签订合同后，也进行了部分装修，被告要求原告赔偿400000元，结算清单系大田县居然建筑装璜有限公司成立后应被告要求出具的。2014年10月29日，被告向原告提出诉求信，被告添置的音响、灯等设备损失为780000元，被告要求原告赔偿300000元。其中租赁场所内的中央空调及消防设施原告以35000元转让给现承租人范立攀。提供大田县居然建筑装璜有限公司于2007年9月17日出具的结算清单、诉求信、相片、销货清单、范立攀出具的证明等。
原告认为，被告与第三人签订合同后，未对租赁场所进行装修并添置设备，且被告已将有价值的财物搬离。大田县居然建筑装璜有限公司于2010年成立，其于2007年9月19日出具的结算清单是虚假的。��告提供的相片没有注明时间及是如何形成的，其真实性无法认定。诉求信虽然有原告盖章，但仅是说明原告有收到该诉求信，诉求信及销货清单的内容不真实，因为被告与第三人签订合同前，租赁场所即装修好了。租赁场所内的中央空调及消防设施现由范立攀使用，但范立攀尚未支付转让费用。
第三人与原告的意见一致。
本院经审查认为，租赁合同终止后，对租赁场所内的装修及灯具、开关等，被告（乙方）与第三人（甲方）签订的《万家兴百货大楼二三楼租赁合同》系约定：乙方装修可拆除部分（指柜台等）由乙方自行拆除（但不得改变损伤甲方场所原有面貌结构），不可拆除部分（指墙体、粉刷、吊顶、线路、地板、灯具、开关等）应无偿归甲方所有。关于被告主张的装修部分损失，因大田县居然建筑装璜有限公司成立于2010年，该公司于2007年9月17日向被告出具的结算清单的真实性无法认定，因此，被告依据该份结算清单要求原告赔偿装修部分损失400000元，本院不予采信。关于被告主张音响、灯等设备损失，被告主张的损失未经有关价格部门认定，提供的诉求信、相片、销货清单无法证实其实际损失，故对被告要求原告赔偿设备损失300000元的主张，本院不予支持。对租赁场所的中央空调及消防设施，现由范立攀使用，是否由被告自行处理或折抵给原告、范立攀使用，双方尚未明确，被告可另行主张。综上，被告依据结算清单、诉求信估价出的损失，其真实性无法认定，且其主张的上述损失与合同的相关约定不一致，故对被告主张的损失700000元，本院不予支持。
综上所述，本院认为：原告万家兴百货与第三人曾青梅签订的《租赁合同》，第三人曾青梅与被告刘兴峰签订的《万家兴百货大楼二三楼租赁合同》是双方当��人的真实意思表示，合法有效。第三人与被告签订租赁合同后，将合同的权利、义务转让给原告，被告作为次承租人，直接向原告履行合同义务，并向原告提出解除合同的申请，视为被告同意第三人的上述转让，故原告是本案的适格主体。根据被告于2013年12月2日向原告提出的申请，应视为租赁合同系于该申请提出的3个月即2014年2月予以解除，被告应支付2013年12月至2014年2月期间按合同约定的租金。因被告于2014年2月后未将租赁场所腾空交回原告，提出申请时亦表示同意赔偿经济损失，故被告应当支付2014年3月至9月期间的逾期腾房占有使用费。原告收到被告提出的申请后，对被告此前交纳的押金能否抵扣租金，未明确表示反对，故原告以被告延迟交纳租金，被告构成违约的理由不成立，且双方系协商一致解除合同，故对原告主张违约金的诉讼请求及没收押金的要求，���院不予支持。因被告提供的证据无法证明其主张的损失，且其主张的损失与合同约定的不一致，故对被告主张损失700000元的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十八条、第九十三条、第二百一十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告刘兴峰应支付租金96000元、逾期腾房占有使用费184100元，合计人民币280100元给原告大田县万家兴百货大楼有限公司，扣除押金96000元，余款184100元限于本判决发生法律效力之日起1个月内付清。
二、驳回原告大田县万家兴百货大楼有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告刘兴峰的反诉请求。
若被告未按本判决指定的期间履行付款义务，应当���照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6898元，由原告负担3498元，被告负担3400元。反诉案件受理费5400元，由反诉原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审 判 长 罗世辉
人民陪审员 罗 江
人民陪审员 陈吉平
二〇一五年四月八日
书 记 员 连加埔
附：本案适用的相关法律条文及执行申请提示
1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《中华人民共和国合同法》第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合���中的权利和义务一并转让给第三人。
3、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
4、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
5、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房使用费的，人民法院应予支持。
6、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
7、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
8、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
9、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；���律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。