湖北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂民终1046号
上诉人(原审原告、执行案外人）：舒尧，男，1994年8月11日出生，汉族，住湖北省武汉市蔡甸区。
委托诉讼代理人：周虹，湖北人言律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司。住所地：湖北省武汉市武昌区体育街特*号（银泰大厦*****层）。
负责人：龙志林。
被上诉人（原审被告、被执行人）：湖北省科力贸易发展有限公司。住所地：湖北省武汉市武昌区武珞路***号*座**层。
法定代表人：侯君斌。
被上诉人（原审被告、被执行人）：武汉恒新联合贸易有限公司。住所地：湖北省武汉市江岸区解放大道****号。
法定代表人：林汉云。
被上诉人（原审被告、被执行人）：侯君斌，男，1963年3月1日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。
委托诉讼代理人：王兴，武汉市武昌区徐家棚法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、被执行人）：吴海燕，女，1962年11月11日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。
被上诉人（原审被告）：武汉成功伟业房地产开发建设有限公司。住所地：湖北省武汉市蔡甸区蔡甸街成功村*组。
法定代表人：叶义环，该公司执行董事。
上诉人舒尧因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司（以下简称华融资产湖北分公司）、湖北省科力贸易发展有限公司（以下简称科力公司）、武汉恒新联合贸易有限公司（以下简称恒新公司）、侯君斌、吴海燕、武汉成功伟业房地产开发建设有限公司（以下简称成功伟业公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖北省武汉市中级人民法院(2017)鄂01民初3818号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
舒尧上诉请求：1、撤销原审判决主文第二项，并改判确认侯君斌与成功伟业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》中与涉案房屋有关的约定无效，并确认舒尧对位于武汉市蔡甸区蔡甸街明锦苑商住楼1栋1层26号（其中38.52平方米）的财产享有足以排除强制执行的权益，并解除（2014）鄂武汉中立保字第00719号裁定主文第一项对该财产的保全措施；2、一、二审案件诉讼费用及律师费由华融资产湖北分公司、科力公司、恒新公司、侯君斌、吴海燕、成功伟业公司承担。事实和理由：1、原审判决认定事实错误。2012年11月23日，成功伟业公司与侯君斌将双方签订的《武汉市商品房买卖合同》进行了合同备案，该合同中约定出售的面积含已经出售给冯英杰的38.52平方米。2015年4月28日，成功伟业公司的法定代表人叶义环在接受公安机关的讯问时承认，成功伟业公司与侯君斌签订的《武汉市商品房买卖合同》为恶意串通的虚假交易，双方没有真实的买卖行为。侯君斌持该合同办理的银行贷款实际还款人是成功伟业公司及其指定还款人（叶义环之子叶帆）。成功伟业公司的虚假买卖并备案行为，湖北省武汉市蔡甸区人民法院分别以（2015）鄂蔡甸民二初字第00199号民事判决、（2015）鄂蔡甸民二初字第00200号民事判决、（2016）鄂0114民初28号民事判决均认定出售行为及备案行为无效，因此，双方签订的《武汉市商品房买卖合同》亦无效。原审判决否定舒尧关于确认侯君斌和成功伟业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》无效的请求不属于本案审查范围错误。2、原审判决适用法律错误。第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要(人民法院报2016年12月1日第03版)（二）关于一房数卖的合同履行问题第15条规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。因此，根据上述规定，舒尧先于侯君斌签订涉案房屋的买卖合同，侯君斌虽然将涉案房屋进行了合同备案，但其与成功伟业公司之间没有真实的买卖关系，签订合同和备案的目的仅仅是套取工商银行的贷款，其恶意办理登记的意图明显。舒尧购买涉案房屋后，一直占有、使用至今，侯君斌从未提出异议。舒尧的请求完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，能够排除执行。原审判决适用法律错误，损害了舒尧的合法权益。
侯君斌辩称，舒尧的上诉无事实和法律依据。舒尧并没有权利提起案外人执行异议之诉，其与成功伟业公司没有标准的房屋买卖合同，且本案诉争房屋至今也没有办理竣工验收手续，更不可能合法占有。本案诉争房屋是一个几百平方米的商业门面，在房地产部门登记备案的也是一个整体的户型，不能进行随意分割出售，故舒尧无法证明其在诉争房屋中享有合法权益，更不能提起案外人执行异议之诉。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回舒尧的上诉请求，维持原审判决。
华融资产湖北分公司、科力公司、恒新公司、吴海燕、成功伟业公司未提交书面答辩意见。
舒尧向一审法院提出诉讼请求：1、确认舒尧和成功伟业公司签订的标称时间为2008年3月20日的《购房合同书》有效，侯君斌和成功伟业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》中与涉案房屋有关的约定无效；2、确认舒尧对位于武汉市蔡甸区蔡甸街明锦苑商住楼1栋1层26号其中的38.52平方米的财产享有足以排除强制执行的权益，并解除（2014）鄂武汉中立保字第00719号裁定书第一项中对该财产的保全措施。
一审法院认定事实：明锦苑商住楼项目于2011年4月绘制预测分户图，于2011年8月26日取得武房开预售【2011】347号《武汉市商品房预售许可证》，至今未能办理竣工验收备案。
2012年11月23日侯君斌作为买受人、成功伟业公司作为出卖人签订了蔡113104217号《武汉市商品房买卖合同》。合同载明：明锦苑商住楼作为预售商品房，已取得武汉市住房保障和房屋管理局核发的《武汉市商品房预售许可证》，编号为武房开预售【2011】347号。买受人所购商品房为明锦苑商住楼项目中的第1幢1层26号。该商品房预测登记建筑面积共664.73平方米，其中套内建筑面积567.45平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积97.28平方米。该合同已于当日在武汉市住房保障和房屋管理局备案。
2013年12月成功伟业公司和舒尧签订标称时间为2008年3月20日的《购房合同书》。一、购房概况。明锦苑小区正南巷门面房一间；蔡正街至城南路小商品市场，印刷厂老宿舍至文化局、教办宿舍之间（小高层住宅楼的底层），以建设图纸所标的位置为准；面积约3.6米×10.7米＝38.52平方米。二、购门面房单价叁仟元/平方米。三、付款方式。本合同成立后，舒尧付给成功伟业公司的全部房款，现金支付。结算待成功伟业公司的房屋竣工后并可交房给舒尧前按前款第二条单价及其房屋面积计算（多退少补）。四、交房方式为舒尧按前款第二条、第三条结算余款后交房。五、其他。成功伟业公司应交房后八个月内将房权证、土地证办好交给舒尧（其办证费用由舒尧承担），或者由成功伟业公司提供相应手续由舒尧直接办证。六、如成功伟业公司无能力履行本合同时，则按交房时的市场价两倍赔偿。本协议一式两份，双方各执一份，自签章后生效，到双方都按本合同履行完约定各款后终止。
2013年12月10日冯英杰和舒尧签订《房产买卖协议》约定，冯英杰自愿将坐落于明锦苑门面房，紧连梁洁门面左边一间，面积大约为宽3.6米、深10.7米出售给舒尧，现双方就该门面房买卖达成如下协议：该门面房总售价为38.5万元，冯英杰有义务负责协助办理该门面的房产证、土地证到舒尧名下，办理两证的所有费用由舒尧承担，未尽事宜双方共同协商解决。当日，成功伟业公司向舒尧出具金额为115560元整的收条，注明此门面款项以实测面积为准，多退少补；冯英杰向舒尧出具金额为38.5万元的收条。2013年12月11日舒尧从其账户向章幼霞转款36.5万元；舒尧之母姚玲从其账户取现2万元。
2014年11月27日一审法院依（2014）鄂武汉中立保字第00719号民事裁定书查封了蔡正街1栋1层26室。
2015年4月28日武汉市公安局蔡甸区分局蔡甸街蔡甸派出所对叶义环进行了讯问。叶义环就个人情况、成功伟业公司情况、明锦苑项目开发情况、是否存在一房多卖等问题进行了回答。其中提到了成功伟业公司与侯君斌签约、付款、注销发票等事项的经过和原因。成功伟业公司当庭不认可该讯问笔录中叶义环的陈述与事实一致。
2016年12月6日武汉市蔡甸区信访局出具《证明材料》，载明舒尧因蔡甸正街明锦苑26号（其中有一部分）门面两证问题长期多次到区政府、区信访局上访，经查上述的门面，从2015年3月由舒尧将门面用于自己经营。
另查明，恒新公司原名为武汉恒新联合钢铁物资有限公司。
成功伟业公司通过在明锦苑一层建筑平面图上手工圈划并加盖公章的方式标注了舒尧所诉房屋位置。该图与2011年绘制的预测分户图对比显示，舒尧所诉的38.52平方米位于26号房右下、紧邻17号房。
一审法院认为，本案争议焦点为：1、侯君斌和成功伟业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》的效力是否是本案的审理范围。2、舒尧和成功伟业公司签订的《购房合同书》是否有效。3、舒尧对执行标的中所诉部分面积是否享有足以排除执行的民事权益。
一、关于审理范围
《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项规定：“人民法院有权预查封被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”。侯君斌和成功伟业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》成立生效并备案是一审法院对明锦苑1栋1层26号房采取预查封行为的基础。舒尧关于确认侯君斌和成功伟业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》无效的请求是对前述行为基础的挑战，属于针对执行依据的实体事由上的抗辩，并非执行异议之诉案件审查的范围。
二、关于合同效力和排除执行
一审法院认为，2013年12月就舒尧所诉、作为执行标的的26号房中的部分面积，舒尧分别与冯英杰、成功伟业公司签订了《房产买卖协议》、《购房合同书》。从《房产买卖协议》的角度看待这个交易，舒尧实质是从冯英杰处受让了双方议定的“房屋”；从《购房合同书》的角度看待这个交易，舒尧则取得了开发商成功伟业公司的允诺取代冯英杰成为了被认可的第一手“购房人”。缔约时明锦苑商住楼项目已取得预售许可未竣工验收备案，前述两份合同均为缔约当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，应为有效。舒尧就其所诉房屋拥有合同权利。
舒尧缔约时，明锦苑项目的预测分户图已绘制，武房开预售【2011】347号《武汉市商品房预售许可证》已发放，蔡113104217号《武汉市商品房买卖合同》已签订并备案。舒尧疏于查证前述公开信息，在案涉项目未竣工验收合格的情况下，仅凭合同相对人的言辞，即与前手冯英杰签订了《房产买卖协议》、与开发商签订了《购房合同书》，未签订正式的《武汉市商品房买卖合同》，亦无法办理合同备案。舒尧并非无过错的物权期待权人，其不享有足以排除执行的民事权益。
一审法院据此判决：1、确认舒尧与成功伟业公司签订的标称时间为2008年3月20日的《购房合同书》有效；2、驳回舒尧其他诉讼请求。一审案件受理费7075元由舒尧承担。
二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院依职权对侯君斌购买成功伟业公司26号涉案房产的支付情况进行了调查。侯君斌向本院提交了《中国农业银行电子银行交易回单》、《个人购房借款/担保合同》、侯君斌的《委托付款书》各一份。拟证明侯君斌不但交付涉案房屋4076760元的首付款，还从银行贷款390万元，侯君斌已付清涉案购房款。舒尧质证认为，上述证据见过，侯君斌两张发票(银行交易回单)中与本案有关的只是4076760元首付款，该款项只从成功伟业公司账上过了一下，就把该款转给了杨劲松。对侯君斌提交的贷款合同真实性没有异议，但不能达到其证明目的。根据成功伟业公司当时的法定代表人叶义环在公安机关陈述，首付款过账以后侯君斌就凭400万元发票和购房合同向工商银行贷款600万元。该款打到侯君斌的账户上，侯君斌直接把该款给了杨劲松，之后叶义环将两张发票去税务部门进行了注销，而侯君斌在银行600万元的贷款由叶义环安排其子叶凡每月进行偿还。同时，在叶义环与冯相平的电话录音里面，该事实也得到了印证。综上，侯君斌与成功伟业公司的购房行为实际就是为了贷款实行的诈骗行为。因此，叶义环在公安机关的陈述应当予以采信。
本院认为，舒尧对《中国农业银行电子银行交易回单》、《个人购房借款/担保合同》、《委托付款书》的真实性不予否认，本院在形式上对上述证据予以认定。
二审查明，原审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。
另查明，1、2015年7月1日，湖北省武汉市中级人民法院作出(2015)鄂武汉中民商初字第00167号民事判决，判令科力公司于判决生效后十日内偿还所欠平安武汉分行贷款本金人民币1200万元及利息等，恒新公司、侯君斌对上述债务共同承担连带责任。2015年6月10日，平安武汉分行与华融资产湖北分公司签署《债权资产转让合同》，将其对科力公司、恒新公司、侯君斌享有的本金1200万元及利息等债权转让给华融资产湖北分公司，并于2015年9月14日在《湖北日报》上刊登《债权转让与催收通知》。2016年5月16日，华融资产湖北分公司向湖北省武汉市中级人民法院申请强制执行，该院以(2016)鄂01执961号立案执行。2、2012年11月12日，侯君斌向科力公司出具《委托付款书》，委托科力公司向成功伟业公司付购房款4076760元。同日，科力公司向成功伟业公司转款4076760元。3、2012年11月23日，侯君斌、成功伟业公司与中国工商银蔡甸区支行签订《个人购房借款/担保合同》，侯君斌个人购置商用房(武汉市蔡甸区蔡甸街明锦苑商住楼1栋1层26号664.73平方米)贷款390万元。借款人授权贷款人将贷款一次性划入成功伟业公司账户(32×××05)。
本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：舒尧对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
本院认为，本案系案外人舒尧提起执行异议被执行法院驳回后不服执行异议裁定向执行法院提起的执行异议之诉。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条关于“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”以及第三百一十三条关于“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，本案应由舒尧就其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。
从查明的事实看，2013年12月，舒尧主张其所有的涉案26号房屋中的部分面积，系分别与冯英杰、成功伟业公司签订的《房产买卖协议》、《购房合同书》而来。上述两份合同实质是舒尧从冯英杰处受让了双方议定的“房屋”，并被成功伟业公司的允诺取代冯英杰成为了被认可的第一手“购房人”。虽然涉案房屋未竣工验收备案，但在缔约时涉案楼盘项目已取得预售许证。因此，上述两份合同均为缔约当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。舒尧就涉案房屋拥有合同权利。但舒尧缔约时，涉案楼盘项目的预测分户图已绘制，舒尧购买的房屋属26号房屋的一部分，且武房开预售【2011】347号《武汉市商品房预售许可证》已发放，蔡113104217号《武汉市商品房买卖合同》已签订并在房屋管理部门登记备案。舒尧作为买房人，为避免实现物权可能存在的风险，在签订购房合同之前对房屋分户图及权属状态进行审查，属于其基本的注意义务范围。在涉案房屋已经被成功伟业公司出卖并将出让合同在房屋管理部门登记备案的情况下，舒尧完全有条件通过查询知晓相关信息，但其并未行使该项权利，主观上放任或轻视了这一可能存在的交易风险，存在自身未尽到审慎注意义务的过错。
关于人民法院查封26号涉案房屋的效力问题。本院认为，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项关于“人民法院有权预查封被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”之规定，人民法院对侯君斌购买的涉案26号房屋进行查封有事实和法律依据。舒尧上诉认为侯君斌与成功伟业公司签订的购房合同虽然在房屋管理部门进行了登记备案，但双方之间并没有真实的房屋买卖关系，签订合同和备案的目的仅仅是套取银行贷款之用，其恶意明显，上述合同应当无效。经查，侯君斌与成功伟业公司签订的购房合同及备案的时间均在舒尧与冯英杰、成功伟业公司签订合同之前。且侯君斌在二审中亦提交了充分的证据证实其已向成功伟业公司付清了涉案26号房屋的全部购房款，且付款时间亦在舒尧签订合同之前。虽然舒尧以成功伟业公司原法定代表人叶义环在公安机关所作“成功伟业公司未收到侯君斌购房款”的陈述证明上述备案合同属虚假交易，应属无效，但叶义环的陈述系单方陈述，并没有生效的刑事判决书予以佐证，且成功伟业公司对叶义环在公安机关的陈述亦不予认可。至于成功伟业公司在收到侯君斌的购房款后如何支配系其公司的自主权限，与侯君斌无关。因此，原审判决对舒尧要求确认上述备案合同无效的诉讼请求不予支持并无不当。
舒尧上诉还认为，其购买涉案房屋后一直占有、使用至今，侯君斌从未过提出异议，舒尧的请求完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件，能够足以排除执行。本院认为，上述法律规定所适用的前提是被执行人名下的不动产系开发商的不动产，即成功伟业公司的不动产。而本案的被执行人为侯君斌，人民法院查封的涉案26号房屋虽然登记在成功伟业公司名下，但该房屋的实际所有权人已随侯君斌付清购房款并经房屋管理部门对双方签订的购房合同进行备案而发生了转移，且该权利的转移时间均在舒尧与成功伟业公司签订购房合同及付款之前。同时，涉案26号房屋并未竣工验收，也不符合法律规定的交付条件，舒尧对涉案房屋的占有使用亦没有合法的法律依据。因此，舒尧以其购买的房屋符合上述法律规定来排除执行的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，舒尧的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7075元，由舒尧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊 锐
审 判 员 郭振华
审 判 员 周常芳
二〇一八年十一月十二日
法官助理 胡锦明
书 记 员 严兆隆