四川省巴中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川19民终361号
上诉人（原审原告）：欧阳春，男，1976年1月1日出生，汉族，高中文化，个体户，住四川省巴中市巴州区东城街。
上诉人（原审原告）：金书菊（系上诉人欧阳春之妻），女，1979年8月16日出生，汉族，高中文化，住四川省巴中市巴州区八角楼街。
委托诉讼代理人：彭仕喜，四川九朝律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：巴中市庆园房地产开发有限公司。
法定代表人：陈庆德，该公司董事长。
委托诉讼代理人：夏先烈，巴中市巴州区江南法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：巴中市金杨置业有限公司。
法定代表人：方金节，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：方金节，男，1964年10月12日出生，汉族，大专文化，巴中市金杨置业有限公司董事长，住四川省巴中市巴州区西华街。
委托诉讼代理人：王成富，四川立轩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨力，四川立轩律师事务所实习律师。
被上诉人（原审第三人）：贾斌武，男，1968年10月6日出生，汉族，高中文化，住四川省巴中市巴州区禹王宫巷。
委托诉讼代理人：严政，四川砝鼎律师事务所律师。
原审第三人：陶晓，男，1966年6月28日出生，汉族，高中文化，住四川省巴中市巴州区文庙街。
原审第三人：杨芳，女，1974年2月27日出生，汉族，初中文化，住四川省巴中市巴州区红军路。
上诉人欧阳春、金书菊因与被上诉人巴中市庆园房地产开发有限公司（以下简称庆园房产公司）、巴中市金杨置业有限公司（以下简称金杨置业公司）、方金节、贾斌武及原审第三人陶晓、杨芳房屋拆迁安置补偿合同、合同纠纷一案，四川省巴中市巴州区人民法院于2016年4月12日作出（2015）巴州民初字第1987号民事判决，欧阳春不服，向本院提起上诉。本院于2016年10月20日以（2016）川19民终414号民事裁定裁定撤销（2015）巴州民初字第1987号判决，发回四川省巴中市巴州区人民法院重审。四川省巴中市巴州区人民法院于2017年2月8日作出（2016）川1902民初3101号民事判决。欧阳春、金书菊不服向本院提起上诉。本院于2017年3月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人欧阳春及其与上诉人金书菊的委托诉讼代理人彭仕喜、被上诉人庆园房产公司法定代表人陈庆德的委托诉讼代理人夏先烈、被上诉人金杨置业公司法定代表人既被上诉人方金节的委托诉讼代理人王成富、杨力、被上诉人贾斌武及其委托代理人严政、原审第三人陶晓、杨芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人欧阳春、金书菊上诉请求：撤销（2016）川1902民初3101号民事判决，依法改判：1.被上诉人金杨置业公司履行《房屋拆迁安置补偿协议书》向上诉人交付金都西锦底楼328.53㎡还房门市（位置以《房屋拆迁安置补偿协议书》约定的施工蓝图为准），并办理不动产登记证及承担办证费用。未足额还101.47㎡（430㎡－328.53㎡）按13488.37元/㎡（5800000元÷430㎡）现金补足1368664.90元。2.被上诉人金杨置业公司从2015年6月11日按每年30万元支付超期过渡费、停产、停业补偿费至门市交付之日。3.被上诉人方金节、金杨置业公司因违约致《房屋转让协议》解除支付违约金178万元（已付定金80万元及利息98万元）。4.被上诉人金杨置业公司承担未按约定履行《房屋拆迁安置补偿协议书》的违约金116万（580万×20%=116万）。
事实和理由：一、重审认定“原告欧阳春、金书菊于2013年10月29日之前应当知道拆迁还房项目转让给金杨置业有限公司”是错误的。庆园房产公司将金都西锦项目转让给金杨置业公司，双方均是方金节签字，并未告知上诉人。庭审查明《征询意见函》仅有陶晓等29户签字，上诉人没有签字，也否认在签订《房屋转让协议》时知晓项目转让的事情。《房屋转让协议》第三条、第四条三款⑤项已表明上诉人在签订《房屋转让协议》时根本不知道金都西锦项目已转让给金杨置业公司。
二、重审认定“签订《房屋转让协议》是方金节个人对2010年12月23日《房屋拆迁安置补偿协议书》追认，且2016年12月28日审理中方金节书面意见我本人只同意支付下欠300万元房屋款。故认定不是金杨置业公司追认（2017年1月10日金杨置业公司当庭表示不追认），合同主体不同。”错误。方金节是金都西锦的实际投资人，又是金杨置业公司的股东、法人及实际控制者，其行为是职务行为，金杨置业公司应当承担《房屋转让协议》的权利义务。《房屋拆迁安置补偿协议书》合法有效，其义务应由金杨置业公司履行，不需方金节追认。原一、二审中，方金节、金杨置业公司、贾斌武三方均认可方金节签订《房屋转让协议》是履行职务行为，重审引用方金节的个人意见加以认定。说理又认定方金节签订《房屋转让协议》系“回购”“收购”。判决第一条又判决方金节和金杨置业公司共同支付下差欧阳春、金书菊购房款300万元及利息。说理、认定与判决结果互相矛盾。
三、《房屋转让协议》第六条是对《房屋拆迁安置补偿协议书》附条件的解除条款，重审对此闭而不谈。《房屋转让协议》第六条“甲乙双方按此协议履行完毕后，此前甲方与庆园房产公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》废止”是对《房屋拆迁安置补偿协议书》解除的附条件约定，也是方金节履行金杨置业公司职务的体现，即方金节（金杨置业公司）按付款付息完毕后解除条件才成就，否则解除条件不成立。而方金节（金杨置业公司）并未按约定付款付息。故《房屋拆迁安置补偿协议书》一直未被废止、解除，双方应当及时全面履行。
四、重审认定《房屋转让协议》的430㎡房屋对债务具有保证性质，第四条约定乙方无条件配合甲方收回转让房屋，即房屋所有权已是方金节。不是合同法规定的所有权保留的买卖合同的条件；判决第24页认定430㎡房屋未办理抵押登记，对债务保证失去优先权（未公示），该认定错误。《房屋转让协议》的标的物系上诉人被拆迁后430㎡的门市，方金节购买门市应按约定支付购房款。重审认定430㎡房屋为保证性质应办理抵押登记让人捉摸不透。无任何事实和法律依据认定房屋买卖合同标的物是保证性质应办理抵押登记。认定房屋所有权已是方金节是对法律的错误解读。判决已明确《房屋转让协议》是合同关系而非物权关系，所有权的取得是以物权登记为准，即使方金节全部支付房款，享有的仅是债权而非物权。仅凭“收回”二字就认定方金节已取得所有权属曲解法律。《房屋转让协议》第四条第一款、第二款、第六条均是“保留所有权”的约定。方金节、金杨置业公司未按合同约定履行，未取得房屋的转让权益，无权作出任何处分。
五、重审认定《房屋转让协议》尚未解除极其错误。首先，上诉人给方金节的解除函告符合《房屋转让协议》第四条“如乙方不按协议第二条约定付款和付息，本协议自行终止，乙方无条件配合甲方收回转让房屋”的解除条件。其次，《合同法》第一百六十七条规定：分期付款的买受人未支付到期价款金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。方金节支付280万元，未付款远超总房款580万元的五分之一，欧阳春有法定解除权。再次，方金节已收到上诉人解除函告，上诉人已履行了《合同法》第九十六条规定的通知义务，《房屋转让协议》自通知送达方金节时解除。方金节虽提供复函但上诉人未收到。方金节虽有异议，但《合同法解释二》第二十四条规定：当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后，才向人民法院起诉的，人民法院不予支持，当事人没有约定异议期限，在解除通知或者债务抵销通知达到之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。方金节未在法定时间内采取法律途径进行救济，该解除已发生法律效力不可逆转。《合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《四川省高级人民法院关于审理合同解除纠纷案件若干问题的指导意见》第二条三款规定：当事人可以依照《合同法》第九十六条的规定向对方发送通知解除合同，也可以直接向人民法院起诉请求判令解除合同。前述法律规定已明确发送通知解除合同符合法律规定。发送通知方无需再另行起诉确认解除合同效力，相对方有异议在三个月内采取诉讼或仲裁提出异议。上诉人起诉要求确认解除函告合法有效，法院释明解除合同的通知送达对方合同已经解除，起诉系重复请求，释明后欧阳春撤诉。重审认定《房屋转让协议》尚未解除的另一原因是方金节表示继续履行合同。合同是否解除是依合同约定和法律规定，以及法律事实加以认定，而不是根据方金节个人态度来认定。
六、重审认定贾斌武是善意占有房屋严重违背法律规定。金杨置业公司对贾斌武的所谓交付属违法交付，贾斌武对案涉房屋没有形成合法有效的占有和控制。1.法院早在2015年6月16日便对案涉房屋查封，而金杨置业公司与贾斌武的交付在2015年9月1日，违反了法律法规规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：“对于已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担等不能作为对抗依据，第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依法解除其占有或者排除其妨害。”故不论贾斌武是否知道房屋被查封，金杨置业公司均违反了（2015）巴州民保字第96号裁定及法律规定，交付行为无效，无任何善意之说，贾斌武没有合法占有和控制的法律依据。2.金杨置业公司与贾斌武仅是材料或文字层面的交付，贾斌武并没有实际控制和使用该房，未形成实际合法的控制使用状态。法院已明确告知各方不得擅自使用或动用该房，该房目前仍处于空置状态，没有任何一方控制或占有。3.贾斌武与金杨置业公司恶意串通，损害了上诉人合法权益。（1）金杨置业公司无权对案涉房屋处置处分，与贾斌武的《协议》及《补充协议》的房产归欧阳春所有，其处分并没有获得欧阳春的追认与认可。（2）金杨置业公司明知该房屋已安置给欧阳春，《房屋拆迁安置补偿协议书》未被解除（废止），方金节也没有从《房屋转让协议》取得房屋权益及归属，将房屋擅自安置给贾斌武，恶意签订《协议》及《补充协议》。（3）贾斌武与金杨置业公司实际履行的《补充协议》是在法院查封冻结后达成的，违反了《城市房地产管理法》第38条第（二）项规定，也违反了（2015）巴州民保字第96号民事裁定。（4）金杨置业公司在法院对房屋查封后将房屋交由贾斌武短暂非法控制，贾斌武还对该房屋进行租赁等，均充分说明金杨置业公司与贾斌武之间存在恶意串通。（5）贾斌武与金杨置业公司交付的房屋并没有通过竣工验收合格，不能交付使用。
七、贾斌武不享有案涉房屋权益。1.金杨置业公司无权将安置给欧阳春的房屋通过签署《协议》及《补充协议》提供给贾斌武。金杨置业公司通过项目转让承接开发建设，但并不符合拆迁人主体资格。首先，按照《国有土地房屋征收与补偿条例》规定，房屋拆迁征收主体应是人民政府，修改后已明确企业不能作为拆迁人参与拆迁，金杨置业公司在与贾斌武达成《协议》时并不具备拆迁主体资格。其次，金杨置业公司系承接庆园房产公司转让项目，但庆园房产公司的《拆迁许可》已过期失效，庆园房产公司和金杨置业公司均没有申请延期或重新办理。再次，庆园房产公司与金杨置业公司之间法律关系不能简单混同，不能依据方金节是项目实际投资人或庆园房产公司与金杨置业公司项目转让就认定金杨置业公司具备拆迁人资格。庆园房产公司是根据原《城市房屋拆迁管理条例》取得拆迁开发权，虽然庆园房产公司与金杨置业公司进行项目转让，但该类项目转让实质是项目开发权益、收益权益以及项目开发建设责任的转让。拆迁人资格是与项目主体紧密关联的，根据原《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁许可属于行政审批，需向市县房屋拆迁管理部门申请同意后生效，方具备拆迁人主体资格，因此，金杨置业公司虽通过项目转让获得开发权益，但并没有当然取得房屋拆迁许可资格，无权与贾斌武进行房屋拆迁。2.金杨置业公司无权将案涉标的物通过《协议》安置给贾斌武。首先，《协议》及《补充协议》的四至界畔不能形成完整区域空间，不能指向案涉标的物，约定不明。其次，案涉房屋已经安置给欧阳春，上诉人与庆园房产公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》尚未废止，金杨置业公司对案涉房屋不具备拆迁安置权益，应属于上诉人所有。3.《协议》及《补充协议》并不具有拆迁安置合同的法律特性，不应认定为拆迁安置合同。贾斌武无充分证据证实对砖3一层有所有权。被拆迁房屋应产权清晰明确，安置房屋应位置明确，用途特定等进行明确约定，贾斌武仅有合同复印件，无产权证和土地使用证，一直没能有效举证被折迁房屋的合法性。巴州府[2010]239号文件明确砖3有土地使用证，但贾斌武未举证证明；金杨置业公司举出2010年以后《西华街3号楼被拆迁户花名册》中明确记录红华砖3，张心富底楼，111.21㎡，土地使用证号（1998）—0713、出让年限2048年2月，性质出让。但贾斌武称与张心富的买卖关系为2008年12月3日，且无土地使用证、房产证、收据，证据之间相互矛盾，无法相互印证。还房位置又约定不明，因此，《协议》及《补充协议》并不具有折迁安置合同的法律特征。贾斌武与金杨置业公司实际履行的是《补充协议》，实质是对《协议》补偿及交付的另行约定，效力优于《协议》，《补充协议》在欧阳春解除《房屋转让协议》及查封之后。同时根据《房屋转让协议》约定，方金节也未取得转让房屋的权益。
八、上诉人享有优先安置还房的权利。即使贾斌武能拿出砖3一层的房产证、土地使用证以及金杨置业公司也具备拆迁资格，《协议》及《补充协议》也合法均成立的前提下，欧阳春签订《房屋拆迁安置补偿协议书》为2010年12月23日，而贾斌武签订《协议》及《补充协议》分别为2015年4月5日和2015年8月27日。金杨置业公司显然应当首先安置给上诉人而非贾斌武，不能以金杨置业公司的态度而判决拆迁还房归谁，结合本案的事实及法律规定，案涉房屋应当优先安置给上诉人。
九、重审未判决超期过渡费、停产停业补偿费以及过渡调低违约金，是错误判决。《房屋拆迁安置补偿协议书》约定，按之前实际支付的过渡费、停业停产补偿费支付标准两年30万元。法律规定超期应增加1倍。《房屋拆迁安置补偿协议书》约定，不履行协议按还房总价值20%追究违约责任，应按580万元×20%=116万元计算违约金。重审仅认定30万元，过渡调低违约金以及对超期过渡费、停产停业补偿费未判决，不符合法律规定。
被上诉人庆园房产公司辩称：与上诉人签订的协议是真实合法的，上诉人的诉请不涉及庆园房产公司的责任。
被上诉人金杨置业公司、方金节辩称：因为方金节当时不是法定代表人，与上诉人签订《房屋转让协议》不是职务行为；上诉人的房屋在9号楼不在拆迁范围，不符合安置对象，拆迁协议无效。重审判决正确，请求维持。
被上诉人贾斌武辩称：上诉人与庆园房产公司签订的拆迁安置协议没有公证至今没有发生效力且属无效，其房屋在9号楼不在拆迁范围；上诉人主张的面积与合同面积不一致，没有四至界限，涉案房屋应归贾斌武所有，请求维持重审判决第四项。
原审第三人陶晓述称：自己与庆园房产公司是签订了拆迁协议的，原判认定自己的拆迁面积有误，应为270.71㎡，金杨置业公司还房还下差4.92㎡。
原审第三人杨芳述称：自己与庆园房产公司的拆迁手续是合法的，房屋也已交接清了，上诉人与开发商的纠纷与己无关。
欧阳春、金书菊向一审法院起诉请求：1.判令被告方金节、金杨置业公司违约致《房屋转让协议》解除向原告支付违约金178万元（即已付定金80万元及利息98万元）。2.判令被告庆园房产公司、金杨置业公司按《房屋拆迁安置补偿协议书》约定向原告交付金都西锦底楼328.53㎡门市（以《房屋拆迁安置补偿协议书》约定的施工蓝图为准），办理不动产登记证书及承担费用，未还门市101.47㎡按13488.37元/㎡（5800000元÷430㎡）补足1368664.90元。3.判令被告庆园房产公司、金杨置业公司向原告支付未按《房屋拆迁安置补偿协议》约定提供免费车位的损失130000.00元。4.判令被告庆园房产公司、金杨置业公司支付原告从2015年6月11日至门市交付之日每年300000.00元的超期过渡费、停产、停业补偿费。5.判令被告庆园房产公司、金杨置业公司承担未履行《房屋拆迁安置补偿协议书》违约金116万元。
一审法院判决认定事实：巴州区政府2010年11月17日巴州府（2010）239号文件《关于向庆园房产公司协议出让国有建设用地使用权的请示》载明：受“5.12”汶川大地震影响，巴州区西华街3、6号楼经四川明正司法鉴定所鉴定为D级危房。2009年4月16日，巴州区重建委员会召开灾后重建专题会议，决定……将西华街3、6、8、10号楼和红华巷砖1层、砖3层等一并纳入拆除范围。2010年10月庆园房产公司获《房屋拆迁许可证》。被告方金节系金都西锦项目的实际投资者，挂靠在被告庆园房产公司从事该项目的房地产开发。
原告欧阳春的旧房在巴州区供销街9号楼院内一楼（即西华街6号楼），产权证面积279.29㎡；第三人贾斌武的旧房在巴州区红华巷47幢底层（原城关粮库，红华巷转3楼），房屋买卖合同（2008年12月3日张心富之女张艳出卖）记明面积183㎡、空坝200㎡；第三人陶晓的旧房在巴州区西华街3号楼，产权面积236.673㎡；第三人杨芳的旧房在巴州区西华街3号楼，勘丈面积100.71㎡。原告及第三人的旧房均在拆迁范围之列。
2009年12月1日，被告庆园房产公司与第三人陶晓签订《危房拆除重建还房协议书》，第一条约定：乙方的被拆危房位于西华街3号楼临街从南至北第11号、12号门市房，第三条约定：甲方按规划在新建的电梯公寓中还房（具体位置是从南至北第11号、12号），还房面积1:1实行产权调换等。
2010年1月9日，被告庆园房产公司与第三人杨芳签订《危房拆除重建还房协议书》，第一条约定：乙方的被拆危房位于西华街3号楼，北面靠供销社办公楼底层库房。第三条约定：甲方按规划在新建的电梯公寓中还房（具体位置在3号楼靠供销社底层后排），还房面积按1:1实行产权调换等。
2010年12月23日，被告庆园房产公司与原告欧阳春签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，第二条约定：欧阳春房屋拆迁现状为巴州区西华街原供销社6号楼1楼7个门市用于商业经营，房屋产权性质私有。第三条约定：拆迁安置及还房原则：1.由甲方在原址上新建商住楼进行还房并予安置；2.房屋被拆迁后，乙方自找房源临时过度，期限为24个月；3.双方自愿选择产权调换、就地就近安置的形式，具体位置以双方盖章的、合法的施工蓝图为准，还房门市室内的面积最低为430㎡（多余面积8000元㎡价格补给甲方）……次日，双方在建设施工图上标出了还房位置，写明：安置欧阳春门市建筑面积430㎡，黑线内（未确定轴号）。第四条约定：地下停车场长期由庆园房产公司免费提供一个停车位给原告停车，不收任何费用。第七条约定：甲方不按本协议约定的事项完全履行，乙方可以按还房总价值的20%追究甲方违约责任。第九条：本协议自双方签字（盖章）公正之日生效等。
2010年12月24日，被告庆园房产公司与原告欧阳春签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，第一条约定：乙方的被拆迁房屋位于西华街6号楼底层桷楼折算还房面积138.75㎡（桷楼面积：实为欧阳春家之旧房在巴州区供销街9号楼院内一楼内按证件面积为279.3平方米中的桷楼）。第三条约定：安置还房的位置在新建电梯公寓3单元8楼C—5号，建筑面积138.75平方米等。
2011年1月15日，以庆园房产公司为甲方，金都西锦项目负责人方金节为委托代理人，以金杨置业公司为乙方，金都西锦项目负责人方金节为委托代理人，签订了《项目转让协议书》，约定：甲方及其委托代理人同意将巴中市巴州区西华街中段灾后重建项目金都西锦项目转让给乙方，乙方同意接收甲方项目转让；乙方自行承担房屋拆迁户、工程变更后的事项；乙方接收该项目后，自行独立承担甲方转让项目的一切责任。
2012年4月23日，庆园房产公司与金杨置业公司向金都西锦业主发出《征询意见函》：转让项目给金杨置业公司。陶晓等29户代表的《承诺书》表明：将西华街3、6、8、10号楼及临红华巷的砖1、砖3一并纳入拆除重建范围。2012年5月10日巴州区城镇住房重建办公室巴区城重建办（2012）3号《关于西华街3号楼片区灾后重建项目变更开发企业的函》内容：巴中市住房和城乡建设局，西华街3号楼系“5.12”汶川地震灾后城镇住房重建项目，该项目由业主委员会委托庆园房产公司开发建设，项目负责人方金节。在项目实施过程中，方金节注册了金杨置业公司。经业主委员会和庆园房产公司同意，现该项目由金杨置业公司负责，由金杨置业公司按相关规定及时办理该项目建设手续。
2013年10月29日，欧阳春、金书菊为甲方、方金节为乙方签订《房屋转让协议》，约定：一、甲方安置房屋的具体位置及面积：位于巴州区西华街原供销社新建项目名称：金都西锦，面积为430㎡（详见庆园房产公司2010年10月24日出具的图纸）。二、价款及支付方式：甲方安置房屋转让总金额为伍佰捌拾万元整（协议签订之日乙方支付定金捌拾万元，定金在乙方付清房款之日转为购房款）。乙方定于2013年12月10日支付100万元（大写壹佰万元整）；2014年3月底支付100万元（大写壹佰万元整）；余款380万元（大写叁佰捌拾万元整）在2014年12月30日前付清。对于未付款，乙方自愿从协议签订之日起按月息二分在每月10号前向甲方支付利息。乙方应付款存入甲方指定的开户行：四川农业银行巴中市商业街分理处，收款户名：金书菊，卡开：6228463850010528312。三、甲方2010年10月23日与庆园房产公司订立的《房屋拆迁安置补偿协议》第四条三款⑤项中约定的免费使用车位不在转让之列，本协议签订后，车位的使用权仍然归甲方，乙方在接收受让房屋时将车位交付给甲方，便于甲方管理使用（庆园房产公司直接将车库交付给甲方的除外）。四、违约责任：1.如乙方不按协议第二条约定付款和付息，本协议自行终止，乙方无条件配合甲方收回转让房屋，定金及已经支付的利息甲方不退还给乙方，作为支付给甲方的违约金。2.乙方未付清甲方出让房屋款项前，不得对受让房屋转让或设置抵押，不得假借合同之名变相转让受让房屋，否则按本协议第四条一项约定承担违约的责任，但经甲方书面同意的除外。3.乙方付清甲方转让房屋全款后，甲方协助乙方办理转让房屋过户手续，因过户产生的所有费用由乙方承担。五、本协议系双方真实意思的表示自愿达成，一经签订对双方均有法律上的拘束力。任何一方均应按照合同约定行使权利履行义务，若一方违约，除按本合同约定承担违约责任外并另按转让房屋总金额的20%支付违约金和赔偿守约方其他经济损失。六、特别约定：甲乙双方按此协议履行完毕后，此前甲方与庆园房产公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》废止。此后，甲乙双方均不得再以此宗房产的《房屋拆迁安置补偿协议》的实质性条款为由，另生枝节、谋求利益。否则，须承担壹佰万元违约赔偿责任。七、此协议若在履行过程中发生争议，首先由甲乙双方友善协商解决，若协商不成，则向有管辖权的人民法院起诉。八、本协……双方签字后生效……
2013年10月31日，被告方金节支付定金80万元，2014年1月6日，方金节以巴中市金华建筑公司的名义给金书菊汇款100万元、2014年4月2日支付100万元共计支付房款280万元。方金节按约定月息2分支付原告欠房款利息为：2014年1月6日支付20万元、2014年2月19日支付8万元、2014年3月14日支付8万元、2014年4月2日支付8万元、2014年5月12日支付6万元、2014年9月1日支付12万元、2014年11月18日支付12万元、2014年12月18日支付6万元、2015年1月27日支付6万元、2015年2月15日支付6万元、2015年3月19日支付6万元，共计支付利息98万元。经原、被告认可：被告共计支付购房款280万元（含定金80万元），下差300万元未支付。
被告金杨置业公司（甲方）为减过度费于2015年4月5日与第三人贾斌武（乙方）签订《协议》：一、还房位置、面积以该幢灾后重建楼北以（25）轴至（28）轴之间，即无机房电梯墙体为界：南以（1/6）轴为界；东以（1/A）轴为界[更正为：东以（1/V）]，西以临街面（J）轴交（1/6）轴至（25）轴和（28）轴之间无机房墙体处为界，套内面积共328.53㎡（即临街长为23.3m,进深宽为14.1m）。（详见附图）……八、产权证的办理：2016年5月31日前，甲方到行政主管部门将安置房的《土地使用权证》、《房屋所有产权证》办理到乙方名下，并将二证交给乙方；办证的税、费、基金双方按规定各自承担等。2015年8月27日金杨置业公司与贾斌武签订《拆迁安置还房补充协议》，第四条约定：甲方保证还给乙方的房屋没有产权、经济纠纷、没有出卖给他人，没有设定抵押，没有出租给他人，没有与他人签订拆迁还房合同，不存在未付工程款优先受偿权等有碍甲方行使房屋所有权的行为。否则，甲方除赔偿由此给乙方造成的全部损失外，还应按损失金额的30%向乙方支付违约金等。
同时认定：欧阳春、金书菊于2013年10月29日之前应当知道拆迁还房项目转让给金杨置业公司，金都西锦工程至今未备案（被迁户大部分已入住）。由于该项目规划进行了调整，建筑面积缩小，欧阳春、金书菊的原还房430㎡方金节收购后，方金节同意金杨置业公司将其中的328.53㎡安置给了贾斌武，其余安置给了陶晓和杨芳。金杨置业公司于2015年3月14日向杨芳实际交门市房118.78㎡，2015年10月26日向陶晓实际交门市房267.11㎡，2015年9月1日向贾斌武实际交门市房328.53㎡。2015年6月12日向欧阳春实际交住房136.04㎡。
由于方金节未按约定向原告支付购房价款，2015年5月26日，原告给庆园房产公司发出《关于履行房屋拆迁安置补偿协议书的函告》，要求其按协议交付房屋。2015年6月6日，庆园房产公司复函：根据巴中市巴州区城镇住房重建办（2012）3号文件，该项目已由我公司与金杨置业公司办理了移交，请你与金杨置业公司联系，我公司不再履行金都西锦拆迁安置协议的义务。2015年6月11日，欧阳春、金书菊给方金节发出《关于解除〈房屋转让协议〉的函告》：2013年10月29日，我夫妇与你就巴州区西华街金都西锦门市转让事宜签订了《房屋转让协议》，协议约定你方应当在2014年12月30日前付清全部转让费，迄今为止，你方已经逾期达6个月之久。经多次催告你仍然不履行约定义务。现依据《房屋转让协议》第四条的约定解除该协议，并依照《合同法》第96条的规定通知你方。希你方收到通知书后五日内与我方依照合同清算往来账目。2015年6月15日，方金节以特快专递的形式复函：一、我们双方于2013年10月29日签订的《房屋转让协议》是共同的真实意思表示。协议签订后，我方一直按约定履行，虽迟延支付房款，但我方也一直在按约定支付欠付房款利息，因此，尚未构成根本性违约，未达到你方单方解除合同所必须的条件。二、本人已向欧阳春同志多次承诺：1、按月支付尚欠300万元房款的利息6万元至偿清款时止；2、未付清房款之前，不将所购430平方米的房屋向任何第三方移交，更不得另行处置或设置抵押；3、力争在2015年10月底前付清尝欠的300万元购房款及其占用资金利息。三、你方按《合同法》第96条之规定解除合同的条件未成就，根据我方已经支付购房款280万元占总购房款580万元的48.3%的客观事实，依据《合同法》第167条关于分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同的规定，希望能与你方协商，管控矛盾，化解纠纷，确保我们所签订的《房屋转让协议》履行完毕。该特快专递的复函以拒收理由被退回。
2016年3月20日欧阳春与方金节在法院的主持下达成调解协议：一、2016年6月30日前，金杨置业公司、方金节将后坝巷8号楼（除消防通道以外）的未拆除房屋整体（除一楼）出租给原告使用至2017年10月30日，其租金抵偿被告应支付原告2016年3月9日至2016年12月30日之间的房款300万元的利息；2017年1月1日至2017年12月30日的利息（房款300万元）按约定年利率10%计息。二、如2017年10月30日之间，二被告未支付房款及利息，该房屋以每平方米4200元作价抵偿给原告，对价款进行结算找补。三、原告拆迁安置补偿协议中，涉及的被告给原告提供一个车位使用，经双方协商：如2017年12月30日之前二被告未支付清房屋价款及利息，抵偿房屋时或结算时，二被告自愿补偿给原告15㎡的房屋对价。2016年4月6日欧阳春、金书菊以金杨置业公司不同意办理担保登记相关事宜，担保无法依法落实为由书面申请反悔该调解协议。
欧阳春、金书菊于2016年4月6日起诉方金节：1.请求依解除双方2013年10月29日签订的《房屋转让协议》，确认2015年6月11日原告通知被告的《关于解除<房屋转让协议>的函告》合法有效。2.请求判决被告所支付的定金原告不予退还，并判令被告除已付的利息抵作违约金外另行再承担违约金18万元。二原告于2016年11月28日撤诉。
一审法院认为，原告欧阳春与被告庆园房产公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》是双方当事人真实意思表示，虽安置责任转移未经欧阳春、金书菊同意，但金杨置业公司向欧阳春实际交付安置住房136.04㎡，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条合同追认之规定视为原告对安置合同主体变更的追认同意，亦视为金杨置业公司对庆园房产公司安置合同承继义务的承担。根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十三条“拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。”及第二十三条“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。”和《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条第二款规定：因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案之法理。金都西锦的被拆迁户多数人接受由金杨置业公司还房，故欧阳春与庆园房产公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》约定的一套住房应由金杨置业公司负责还房。同理，第三人陶晓和杨芳与被告庆园房产公司签订《危房拆除重建还房协议书》的还房责任亦应由金杨置业公司负责履行还房义务。金杨置业公司于2015年3月14日向杨芳实际交付安置门市房118.78㎡，2015年10月26日向陶晓实际交付安置门市房267.1㎡，二原告对安置陶晓、杨芳门市房无异议，予以支持。
被告庆园房产公司与原告欧阳春签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》亦是双方当事人的真实意思表示，第九条约定协议自双方签字（盖章）公正之日生效，虽未公正协议，但双方认可并原告已先履行了义务，故该协议对原告与被告庆园房产公司有效。第三人贾斌武以该协议未公正而未生效的述称理由不予支持。2013年10月29日，欧阳春、金书菊与方金节签订《房屋转让协议》是方金节个人对2010年12月23日《房屋拆迁安置补偿协议书》的追认，且2016年12月28日方金节书面意见：我本人只同意支付下欠300万元房屋款。故认定不是金杨置业公司追认（金杨置业公司当庭表示不追认），因主体不同。
原告欧阳春与被告庆园房产公司2010年12月23日签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》约定安置欧阳春、金书菊430㎡门市房和2010年12月24日的图纸无轴线名称，巴州区城镇住房重建办公室以巴区城重建办（2012）3号《关于西华街3号楼片区灾后重建项目变更开发企业的函》项目由金杨置业公司负责，责任主体应是金杨置业公司，庆园房产公司未开发此地段不承担安置义务。二原告将430㎡转让给被告方金节，是方金节对庆园房产公司与欧阳春签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》追认，并签订《房屋转让协议》，该协议是二原告与方金节之间新的民事法律关系，其性质是债权债务民事法律关系，430㎡房屋对债务具有保证性质，第四条“乙方无条件配合甲方收回转让房屋”即房屋所有权已是方金节的，不是合同法规定所有权保留的买卖合同的条件。方金节未按约定向二原告偿清债务及保留保证财产属违约，二原告有权要求方金节承担违约责任。贾斌武以原告《房屋拆迁安置补偿协议》协议交付时间为2012年12月23日，原告2015年7月14日起诉早已超过诉讼时限期的述称，不予支持。
金都西锦不是方金节个人而是金杨置业公司开发，金杨置业公司未对庆园房产公司与欧阳春签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》履行，欧阳春、金书菊向方金节函告解除《房屋转让协议》，按照合同相对性原理不能按照合同关系要求金杨置业公司履行安置欧阳春、金书菊430㎡门市房的义务。但是，2016年3月20日原告欧阳春与被告方金节在法院的主持下调解达成协议，2016年4月6日欧阳春、金书菊以金杨置业公司不同意办理担保登记书面反悔调解协议。同日，欧阳春、金书菊起诉方金节要求解除《房屋转让协议》，确认其通知被告的《关于解除<房屋转让协议>的函告》合法有效等，于2016年11月28日撤诉。二原告又未向被告方金节退还已收的购房款，《房屋转让协议》第七条规定：此协议若在履行过程中发生争议，首先由甲乙双方友善协商解决，若协商不成，则向有管辖权的人民法院起诉。事实表明原告欧阳春、金书菊通知被告方金节解除函告是不确定的。方金节支付下差300万元的利息至2016年3月8日，2015年6月15日方金节向欧阳春、金书菊复函：尚未构成根本性违约，尚未达到你们单方解除合同条件是有道理的。庭审中，方金节表示继续履行合同，偿还300万元债务及利息，故应认定《房屋转让协议》尚未解除。方金节应当继续支付下差原告欧阳春、金书菊购房款300万元及利息（按月利率2%计息至偿清为止），下差款计息时间按2016年3月20日协商的从2016年3月9日起计息。又因被告金杨置业公司将《房屋转让协议》中430㎡房屋保证财产安置给第三人贾斌武、陶晓、杨芳，依法应当由被告金杨置业公司和方金节共同承担向原告清偿300万元债务及利息之责任。
第三人贾斌武的旧房在红华巷47幢底层（红华巷砖3楼）是拆迁范围，金杨置业公司与贾斌武达成拆迁协议，将方金节为欧阳春、金书菊的担保财产430㎡房屋（未经登记）的328.53㎡安置给贾斌武，贾斌武是善意的，是真实意思表示。依照《中华人民共和国物权法》第十四条登记的物权发生对抗效力、《中华人民共和国担保法》第四十三条规定当事人未办理抵押登记的，不得对抗第三人、《中华人民共和国物权法》第十五条合同效力和物权效力区分之规定，金杨置业公司与贾斌武签订《协议》和《补充协议》是有效合同。故欧阳春、金书菊与方金节签订的《房屋转让协议》中430㎡房屋对债务保证失去优先权（因未公示）。2015年9月1日金杨置业公司向贾斌武交付房屋，该面积虽法院裁定查封，金杨置业公司交付不合法，但贾斌武是善意占有，金杨置业公司现愿意交付给贾斌武，故贾斌武请求该商用房328.53㎡归其所有，根据国务院《国有土地房屋征收与补偿条例》第二十一条的规定：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换之法理，支持贾斌武这一诉请。贾斌武诉请金杨置业公司办理不动产房屋产权证，亦予支持。据此，欧阳春、金书菊质疑贾斌武房屋来源又不举证，金杨置业公司对贾斌武的旧房屋不持异议，因而欧阳春、金书菊对贾斌武不享有328.53㎡房屋和金杨置业公司无拆迁许可证拆迁安置不合法等理由，不予支持。
原告请求判令庆园房产公司、金杨置业公司立即交付产权调换房屋328.53㎡及办理产权证，并请求裁判被告未偿还门市101.47㎡按照13488.37元/㎡（5800000元÷430㎡）现金补足1368664.90元。因该328.53㎡方金节同意金杨置业公司已安置给善意第三人贾斌武，故欧阳春、金书菊要求庆园房产公司、金杨置业公司安置还房及办理产权证的请求，不予支持。且本案债权债务关系明确，保证财产流失的直接责任人是方金节，原告要求庆园房产公司、金杨置业公司未偿还门市101.47平方米按照13488.37元/㎡现金补足1368664.90元的请求，不予支持。
原告请求裁判被告庆园房产公司、金杨置业公司支付未按《房屋拆迁安置补偿协议》约定提供免费车位损失13万元。因拆迁项目已由庆园房产公司转让给金杨置业公司，金杨置业公司是法定承继的义务，现免费车位已不存在，该免费车位使用具有民法意义的财产价值，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条规定的公民、法人违反合同或者不履行其他义务的应当承担民事责任，故应由金杨置业公司承担补偿损失责任。但原告请求裁判庆园房产公司车位损失费用人民币13万元，不予支持。
原告请求庆园房产公司、金杨置业公司从2015年6月11日至门市交付之日按每年30万元支付超期过渡费，停产、停业补偿费。因《房屋转让协议》是方金节的责任，不是庆园房产公司、金杨置业公司的责任，《房屋转让协议》的房屋有保证性质，方金节是购买房屋，买卖是债权关系，且无此约定，故不予支持。
被告方金节未按《房屋转让协议》约定全面履约，构成违约，应承担违约责任，但《房屋转让协议》约定的违约金高于法律及司法解释规定，方金节请求调减。依照《中华人民共和国合同法》第五条公平原则等规定酌定支持违约金标准。原告请求裁判被告方金节、金杨置业公司因违约致《房屋转让协议》解除支付违约金178万元（已付定金80万元及利息98万元）和庆园房产公司、金杨置业公司承担未按约定履行《房屋拆迁安置补偿协议书》的违约金116万元（580万元×20%）。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条承担民事责任适用、《中华人民共和国合同法》第五条公平原则、第一百零七条违约责任适用、第一百一十四条违约金适用、第一百一十五条定金适用、第一百一十六条违约金与定金选择适用、第一百二十一条因第三人过错的违约适用和《合同法解释二》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。约定违约金超过损失百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。即违约金具有安慰功能，惩罚为辅，《房屋转让协议》约定的违约金是惩罚为主，违反适用违约金的法理，方金节与金杨置业公司表示违约金的计算只给法定利息，因双方约定下差款按月利率2%计息，故二原告请求的违约金对下差300万元不具有约束力，但被告方金节对《房屋转让协议》430㎡房屋对债务保证财产流失的违约行为应当承担责任；二原告的其他违约金请求不予支持。据此判决：一、由被告方金节和被告巴中市金杨置业有限公司共同支付下差原告欧阳春、金书菊购房款300万元及利息从2016年3月9日起按月利率2%计息至偿清之日止。二、由被告巴中市金杨置业有限公司补偿原告欧阳春、金书菊车位使用损失13万元。三、由被告方金节向原告欧阳春、金书菊支付违约金30万元。四、驳回原告欧阳春、金书菊要求被告巴中市庆园房地产开发有限公司、巴中市金杨置业有限公司按约定安置房屋328.53平方米的诉讼请求。诉争的巴州区西华街金都西锦门市房屋328.53平方米，被告巴中市金杨置业有限公司于2015年4月5日与第三人贾斌武签订的《协议》和2015年8月27日与第三人贾斌武签订的《拆迁安置还房补充协议》有效；其产权归第三人贾斌武所有[即：金都西锦北以（25）轴至（28）轴之间，即无机房电梯墙体为界：南以（1/6）轴为界；东以（1/V）轴为界，西以临街面（J）轴交（1/6）轴至（25）轴和（28）轴之间无机房墙体处为界]。由被告巴中市金杨置业有限公司在本判决书发生法律效力后30日内为第三人贾斌武办理房屋不动产权证（办证费用按约定）。五、驳回原告欧阳春、金书菊的其他诉讼请求。
二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人欧阳春与被上诉人庆园房产公司签订的两份《房屋拆迁安置补偿协议书》是双方当事人的真实意思表示，合同内容合法，依法成立。当时的项目负责人为方金节，承继项目转移的开发企业金杨置业公司法定代表人及该项目的负责人仍为方金节，虽未经欧阳春、金书菊同意，但金杨置业公司于2015年6月12日向欧阳春实际交付了安置住房136.04㎡，应视为欧阳春对安置合同主体变更的追认同意，且项目转移符合相关规定，应认定金杨置业公司对庆园房产公司安置还房承继义务的承担，庆园公司不再负有还房的义务。故金杨置业公司向欧阳春实际交付安置住房136.04㎡、向杨芳实际交付安置门市房118.78㎡、向陶晓实际交付安置门市房267.1㎡的行为符合法律规定和合同约定，本院予以确认。
庆园房产公司与欧阳春于2010年12月23日签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》，虽未按约进行公证，但公证并非法定的前置程序，双方当事人亦认可，且欧阳春已先履行了合同义务，故该协议依法成立。2013年10月29日，甲方欧阳春、金书菊与乙方方金节签订的《房屋转让协议》，方金节虽以个人名义签订合同，但因其同时既是金杨置业公司的法定代表人，又是该项目转移前后的负责人，具有双重身份，与欧阳春和金书菊签订《房屋转让协议》也为职务行为，应由方金节和金杨置业公司共同履行该合同义务。《房屋转让协议》的内容具备房屋买卖的实质要件，实为房屋买卖合同。该协议系双方真实意思表示，内容符合法律规定，依法成立，对合同双方当事人均具有约束力，均应按照合同的约定履行义务。
虽然欧阳春、金书菊与方金节签订的《房屋转让协议》约定了甲方收回转让房屋的条件，但2010年12月23日《房屋拆迁安置补偿协议书》约定安置还430㎡门市房和2010年12月24日的图纸无轴线名称，与《房屋转让协议》约定的收回转让房屋一样，均无明确具体的区域界定的约定，且实际建设的楼盘作了规划设计的变更调整，若还门市房没有可操作性，无法具体履行。同时，方金节履行了《房屋转让协议》的部分义务，支付了房款280万元和利息98万元，且方金节表示愿意继续履行付款义务，并未发生必须解除《房屋转让协议》的情形，双方应当继续履行该协议。欧阳春、金书菊要求解除《房屋转让协议》并主张按2010年12月23日《房屋拆迁安置补偿协议书》约定还房的理由不能成立，不予支持。但方金节未按《房屋转让协议》约定全面履约，构成违约属实，应当承担违约责任。《房屋转让协议》约定的违约金计算高于法律及司法解释规定，方金节请求调减，依法应当调减。但重审判决调减的违约金偏低，欧阳春、金书菊上诉称过度调低违约金的理由成立，应予适当调整。重审判决确定的支付下差欧阳春、金书菊余款300万元的计息时间有误，应予纠正。
第三人贾斌武的旧房屋在红华巷47幢底层（红华巷砖3楼），属于拆迁范围，金杨置业公司在与欧阳春和金书菊签订《房屋转让协议》后，与贾斌武签订《协议》和《拆迁安置还房补充协议》，将金都西锦楼北以（25）轴至（28）轴之间，即无机房电梯墙体为界、南以（1/6）轴为界、东以（1/V）轴为界、西以临街面（J）轴交（1/6）轴至（25）轴和（28）轴之间无机房墙体处为界，套内面积328.53㎡的房屋还给贾斌武，协议系双方当事人的真实意思表示，协议的主体、内容均符合法律规定，合法有效。金杨置业公司应按协议约定还房。贾斌武要求金杨置业公司办理不动产房屋产权证，亦应支持。
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