湖北省武汉市黄陂区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂黄陂民一初字第00160号
原告陈建兵（曾用名陈建斌）。
委托代理人邓朝全，湖北卓力律师事务所律师（特别授权）。
被告陈方耀。
被告刘菊珍。
委托代理人黄剑华，湖北忠三律师事务所律师（一般授权）。
原告陈建兵诉被告陈芳耀、刘菊珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月7日受理后，依法适用普通程序，组成由审判员文海桥担任审判长，审判员曾庆伟、代理审判员王洪毅参加的合议庭，于2013年5月2日、10月22日公开开庭进行了审理。原告陈建兵及其委托代理人邓朝全、被告陈方耀、被告刘菊珍及其委托代理人黄剑华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈建兵诉称：2007年5月30日，原、被告经协商，将登记在被告陈方耀名下的位于武汉市黄陂区前川石阳街私有房屋一套出售给原告，双方签订了一份房屋买卖协议。协议订立后，原告依约履行了义务，并付清房款人民币91800元，但事后，原告要求被告办理房屋过户手续时，被告却一直推脱，致使相关手续至今无法办理。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令被告履行2007年5月30日与原告签订的房屋买卖合同，协助办理房屋过户登记手续，并由被告承担本案的诉讼费用。
原告陈建兵为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
证据一：房屋买卖协议书。证明原告与被告陈方耀经公平协商后达成的房屋买卖协议，协议约定买卖房屋的地址、价款等条款，表明双方真实意思表示，不违反法律规定。
证据二：记名为被告陈方耀的房屋产权证、土地使用权证、原告申请数字电视转换申请表。证明被告按双方签订的房屋买卖协议的约定，向原告交付了产权证及土地使用权证，原告并实际居住在该房屋内，双方已实际履行了协议中约定买卖房屋的交付。
证据三：收条二张。证明原告按房屋买卖协议的约定于2007年8月8日已付清全部购房款。
证据四：（2001）陂民初字第579号民事调解书一份。证明被告陈方耀、刘菊珍于2001年已办理了离婚手续，并注明无其它纠纷，表明两被告在财产处理上无纠纷，被告陈方耀对该案涉房屋有完全处分权。
证据五：被告陈方耀与武汉烟草黄陂有限公司签订的标准价房补成本价差额协议书。证明案涉房屋取得是因被告陈方耀身份关系享受的福利房，具有身份性，属被告陈方耀个人拥有的合法财产。
证据六：视听光盘一张。证明原告在房屋买卖协议签订后、起诉前多次找被告要求办理过户手续，但被告未能配合办理。
被告陈方耀辩称：房屋买卖是自愿的，我为了购买金龙四季阳光小区的房屋，只好将黄陂烟草公司的住房卖给了原告，是我擅自处理的，没有经过我前妻和女儿的同意，房屋买卖协议是我与原告签的，原告已付清了买房款，也在该房屋内住了六年之久，现我前妻刘菊珍不同意卖房，我也没有办法。
被告陈方耀未向本院提交证据。
被告刘菊珍辩称：我与被告陈方耀在2001年11月协议离婚，已将案涉房屋协议给女儿陈彬，被告陈方耀对该房屋无权处置。我离婚后一直在武汉工作，女儿陈彬在武汉读书。被告陈方耀将房屋出卖给原告，没有告诉我们母女，不管是房子归女儿所有，还是我与陈方耀夫妻关系存续期间的共同财产，未征得共有人同意，陈方耀无权处分，该协议应属无效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告刘菊珍为支持其辩称理由，向本院提交了如下证据：
证据一：民事调解书。证明二被告原是夫妻关系，本案的争议房产在夫妻关系存续期间应属夫妻共同财产。
证据二：协议书。证明案涉房屋应属二被告女儿陈彬所有。
庭审中，被告陈方耀对原告陈建兵提交的证据一、二、三、五、六的真实性无异议。对证据四的真实性无异议，但认为离婚调解书中未记载财产的分割处理是为了少交费用，房屋已赠与给女儿了。被告刘菊珍对原告陈建兵提交的证据一的真实性无异议，但认为该房屋买卖协议是无效的，没有征得房屋共有人同意签字。对证据二的真实性无异议，房屋虽登记在陈方耀名下，但系二被告婚姻关系存续期间取得的财产，应属于夫妻共同财产，陈方耀个人无权处分。对证据三的真实性无异议，但认为购房款与其无关联性。对证据四的真实性无异议，但认为是复印件。对证据五的真实性无异议，但认为与本案无关。对证据六有异议，认为录音未告知对方，不符合法律规定。原告陈建兵对被告刘菊珍提交的证据一真实性无异议，但对其举证目的有异议，认为调解书中未涉及财产的分割，表明二被告在离婚时财产方面没有纠纷，因此可以判断案涉房屋归被告陈方耀个人所有。对证据二的真实性无异议，但认为二被告自行签订的协议效力低于法院民事调解书的效力，即便二被告协议将房屋归其女儿所有，依据法律规定，房屋的赠与应当办理交付登记手续，而二被告未办理相应登记手续，该赠与不具有法律效力。被告陈方耀对被告刘菊珍提交的证据一、二的真实性无异议，认为该证据均应具有法律效力。
经过庭审举证、质证，本院对原告陈建兵提交的证据一、二、三、四、五，因该证据内容能证实本案相关事实，均真实有效来源合法，本院予以采信。对证据六，因该证据来源不合法，被告不认可，本院不予采信。对被告刘菊珍提交的证据一系法院已生效调解书，本院予以采信。对证据二的真实性本院不予采信，即使二被告将案涉房屋赠与其女儿所有，依据法律规定，房屋的赠与应以交付为准，并办理过户登记手续。而二被告未办理相关手续，亦未将产权证书交给其女儿，其女儿也未实际占有该房屋，该赠与行为不能成立。
经审理查明：2007年5月30日，原告陈建兵与被告陈方耀签订了房屋买卖协议，约定被告陈方耀将登记在其名下的位于武汉市黄陂区前川石阳街房屋产权证号为武房权证黄17字第2001013**号、房屋土地使用权证号为黄陂国用（2007）第1233-19号、建筑面积为69.25平方米的一套房屋以91800元的价格出售给原告陈建兵。协议签订后，原告陈建兵依约分别于2007年5月30日、2007年8月8日向被告陈方耀支付了购房款91800元，被告陈方耀向原告陈建兵出具了二张收条，并在2007年8月8日的一张收条上注明截止07年8月8日所有房款已结清。被告陈方耀收到购房款后，即将案涉房屋及该房屋的所有权证、土地使用权证交付给了原告陈建兵，随即原告陈建兵搬进了该房屋，并居住至今达六年之久。此后，为办理该案涉房屋的房地产过户手续事宜，原告陈建兵多次与被告陈方耀协商未果，是此，引起诉讼。
另查明：案涉房屋属于被告陈方耀与被告刘菊珍夫妻关系存续期间的共同财产，2001年11月22日双方在本院离婚诉讼中，经本院（2001）陂民初字第579号民事调解，确认陈方耀与刘菊珍自愿离婚，婚生女陈彬由陈方耀抚养至独立生活。同时，双方另自行协议将案涉房屋赠与其女儿陈彬所有，但二被告未将房屋及土地证书交付，亦未办理相关过户手续，其女儿对该房屋也未实际占有。被告陈方耀交付给原告陈建兵的房屋产权证上登记的房屋所有人是陈方耀，没有登记共有人，是否有共有人，被告陈方耀也未向原告告知。
本院认为：案涉房屋系被告陈方耀与被告刘菊珍夫妻关系存续期间的共同财产，虽然二被告离婚时自行协议将房屋赠与给其女儿陈彬所有，但二被告未办理房屋过户登记，也未将房屋产权证交付，其女儿对该房屋亦未占有，根据最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第一百二十八条“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有，使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续”的规定，故对于二被告主张案涉房屋归其女儿所有的抗辩理由不符合法律规定，本院不予采信。案涉房屋应属于二被告共同所有。被告刘菊珍辩称，在未征得其同意的情况下，陈方耀转让案涉房屋的行为属于无权处分，损害了其合法权益，该协议应属无效。对此，根据最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》（试行）第八十九条的规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务｡在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效｡但第三人善意､有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿｡”原告陈建兵属于善意、有偿取得该财产的，应当维护其合法权益。陈方耀应遵守约定配合陈建兵办理案涉房屋的过户手续。对于被告刘菊珍因此造成的损失，属另一法律关系，应另行处理。故对于原告陈建兵要求被告履行该房屋买卖合同，协助办理案涉房屋过户手续的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》（试行）第八十九条之规定，判决如下：
被告陈方耀、被告刘菊珍于本判决生效后十日内协助原告陈建兵办理位于武汉市黄陂区前川石阳街的房屋的房地产登记过户手续。将记名为陈方耀的房屋所有权和土地使用权过户登记为陈建兵。
案件受理费2100元，由被告陈方耀负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 文海桥
审 判 员 曾庆伟
代理审判员 王洪毅
二〇一四年一月十七日
书 记 员 吴颖赜