浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）浙民提字第52号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）杭州××湖物
业管理有限公司，住所地杭州市下城区环城西路××号。
法定代表人叶×。
委托代理人宋××。
再审被申请人（一审被告、二审上诉人）杭州××××
有限公司，住所地杭州市西湖区××都××城××幢。
法定代表人许×。
委托代理人楼××。
再审申请人杭州××湖物业管理有限公司与再审被申请
人杭州××××有限公司物业管理合同纠纷一案，杭州××湖
物业管理有限公司不服浙江省杭州市中级人民法院2008年2月2
1日作出的（2007）杭丙一终字第2004号民事判决，向本院申
请再审。本院经审查后于2009年7月22日作出（2009）浙民申
字第381号民事裁定，裁定本案由本院提审。本院再审受理后
，依法组成合议庭于2009年8月19日公开开庭审理了本案。再
审申请人杭州××湖物业管理有限公司法定代表人叶×、委托
代理人宋××，再审被申请人杭州××××有限公司的委托代
理人楼××等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杭州××湖物业管理有限公司（以下简称物业××）于2
007年6月14日诉至杭州市下城区人民法院（以下简称下城法院），称：物业××受杭甲牛某某业主委员会委托，在2005年5
月1日和2006年5月1日分别与杭甲牛某某业主委员会签订了物
业管理服务合同，并于合同签订同日进驻杭州市凤起路与建国
北路交叉口西南端的双牛某某，为该大厦全体业主提供物业服
务。杭州××××有限公司（以下简称中××公司）是该大厦
裙楼第五层（建筑面积3085.14平方米）房屋的业主。物业×
×一直按照物业服务合同约定为中××公司提供服务，已履行
了合同约定的全部义务，但中××公司拒不交纳物业管某某，
虽经物业××多次催缴仍未果，中××公司的行为已构成违约
。请求判令：1、中××公司向物业××支付某某管某某19390
0元（计算至2007年4月30日）；2、中××公司向物业××支
付滞纳金129645元（暂计算至2007年1月30日）；3、本案诉讼
费用由中××公司承担。
中××公司针对物业××的起诉辩称：中××公司虽是
案涉房产的所有权人，但该房产未通过竣工验收，有关部门也
未交付中××公司使用。所以中××公司没有义务承担物业×
×提出的物业管某某。此外，即使中××公司要支付给物业×
×物业管某某，物业××的主张也已经超过诉讼时效。要求驳
回物业××的诉讼请求。
下城法院一审经审理查某：2005年5月1日、2006年5月1
日物业××和杭甲牛某某业主委员会分别签订物业管理服务合
同，约定：由物业××对双牛某某进行物业管理服务。委托管
理期限分别为2005年5月1日至2006年4月30日，2006年5月1日
至2007年12月31日。合同期间，物业管某某按建筑面积每月每平方米2.8元计收。一次预收三个月，以后每期缴费日定在上
期末月15号至每期的首月15号前。逾期缴纳物业管某某的，物
业××可从逾期之日起按应缴纳费用的每日千分之二加收滞纳
金。
2004年6月22日，中××公司经浙江省杭州市中级人民法
院（以下简称杭州中院）（2002）杭乙执字第183、307号民事
裁定书裁定，取得双牛某某裙房第五层房产所有权及相应土地
使用权，该物业建筑面积约为3085.14平方米。在中××公司
拍得该处房屋所有权后，对其中部分房产案外人一直拒不腾空
交付，对已交付的房屋部分，中××公司虽未进行装修使用，
但在其中摆放有餐桌椅、煤气灶具等物品。由于中××公司在
物业××开始提供物管服务后一直未支付某某管某某，故引起
诉争。
一审法院认为：物业××与杭甲牛某某业主委员会签订
的物业管理委托协议合法有效，对双牛某某业主均具有约束力
。中××公司自2004年4月起通过拍卖取得双牛某某裙房第五
层房产，虽未进行物权登记，但其所有权已经法院的生效裁判
文书确定，从公证处的现场照片以及当事人的相关陈某某也能
确定中××公司对拍得房产进行了接收，虽然有部分房产为案
外人所占有，但不能否定中××公司对该拍得房产所享有的权
利，同时中××公司也不能以此而排斥对义务的承担。依据物
业管理条例的规定，业主有按时足额交纳物业服务费的义务，
物业××向中××公司主张某某并无不当，对中××公司所提
出房屋尚未全部交付，故不应交纳物管费的抗辩不予采信。双牛某某因开发商的原因至今未通过竣工验收的情况属实，但其
实际已交付使用，物业××受业主委员会委托，依据双方签订
的合同实行物业管理，为双牛某某提供物管服务，业主及物业
使用人作为被服务的对象，应按照合同约定缴纳物业管某某及
其他相关费用，逾期缴纳，应承担相应的滞纳金。中××公司
认为该房屋尚未经过竣工验收，不得使用，故不应交纳物管费
的意见理由欠当，不予采纳。因合同约定上述费用每三个月预
收一次，因此2005年5月1日至2005年7月30日三个月的费用物
业××应在2005年5月1日前收取，中××公司逾期不缴，物业
××应在二年内即2007年5月31日前主张某某，物业××于200
7年6月14日向法院提起诉讼，已超过法律规定的诉讼时效，对
该部分诉请不予支持。对物业××主张的2005年8月1日至2007
年4月30日的物业管某某予以支持。综上，依据《中华人民共
和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条第二款、第
一百三十五条之规定，于2007年9月10日作出（2007）下民一
初字第927号民事判决：一、中××公司于判决生效之日起十
日内向物业××支付某某管某某167985元（2005年8月1日至20
07年4月30日）。二、中××公司于判决生效之日起十日内向
物业××支付某某管某某的滞纳金96992元。三、驳回物业×
×的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，
应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定
，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3077元，分
别由物业××负担557元，中××公司负担2520元。
中××公司不服一审判决，向杭州中院上诉称：（一）一审法院认定事实错误。1、中××公司参加杭州中院委托的
公开拍卖，竞得案涉房屋。2004年6月，杭州中院将案涉房产
裁定归中××公司所有。然因开发商和房管部门原因，该房产
中的800余平某某至今仍被中国农业发展银行浙江省分行（以
下简称省农某某）占用，杭州中院曾限期该行腾空所占房产，
也明确省农某某所占的800余平某某房产为裙房第五层的一部
分。但由于该行提出异议，杭州中院未作裁决，导致案涉房产
的电梯、空调等不能使用，故杭州中院未能将案涉房产交付中
××公司。2、双牛某某大部分业主确实已经使用，但与国家
的法律、法规关于“物业未竣工验收或者验收不合格的，不能
交付使用”的要求相违背，一审法院从公证的现场照片以及当
事人的相关陈某某确定，中××公司对该拍得房产进行了接收
，是错误的。从公证的现场照片看，案涉房产中摆放有餐桌椅
、煤气灶具等物品，但这并非中××公司所为。杭州中院至今
未能将案涉房产交付中××公司。（二）一审法院适用法律不
当，案涉房产虽归中××公司所有，但尚未交付使用，故中×
×公司并非物管意义上的业主，双牛某某业主委员会与物业×
×签订的物业管理服务协议对中××公司无约束力。因此，本
案不适用《中华人民共和国民法通则》的有关规定，应适用国
务院《物业管理条例》第42条、浙江省《物业管理条例》第25
条、杭州市《物业管理条例》第42条的规定。请求：1、撤销
一审判决。2、驳回物业××诉讼请求。3、由物业××承担一
、二审诉讼费用。
物业××针对中××公司的上诉辩称：中××公司是案涉物业产权人。根据杭州中院（2002）杭乙执字第283、307号
民事裁定书，中××公司在2004年6月22日取得双牛某某裙房
第五层房产所有权及相应土地使用权，自此，中××公司已是
案涉物业的所有权人，并且也接受和使用案涉房屋。中××公
司的房屋是否有小部分被案外人占用，与本案无关，并不能因
此而否定中××公司是案涉房屋的产权人的身份。只要是物业
产权人，就应对物业××在物业所在小区提供的物业服务承担
按合同约定标准缴纳物业管某某的义务，物业管理合同对双牛
某某全体业主均具有约束力。物业××在2005年5月1日依约进
驻双牛某某并开展服务工作至今，认真履行了合同约定的义务
。一审法院根据约定的缴费标准判令中××公司支付物管费并
无不当，要求驳回中××公司的上诉，维持原判。
杭州中院二审经审理认定的事实与一审查某的事实一致
。另查某，2007年3月，杭州中院执行庭曾向省农某某发出限
期腾空占用房屋的通知，要求其腾空占用的五层a、b座中的部
分房屋。之后，省农某某向杭州中院执行庭提出异议。同年8
月20日，中××公司向杭州中院执行庭提出报告，要求解决房
屋被占用的情况。11月5日，杭州中院执行庭出具函件，明确
因上述问题造成中××公司竞得的房产无法实际取得和使用。
二审法院认为：本案中，虽然双牛某某的房产因开发商
的原因，至今仍无法办理房屋权属证书，但物业××在与杭甲
牛某某业主委员会签订双牛某某临时物业管理委托协议后，其
已根据上述委托协议投入人力、物力对双牛某某实施了物业管
理，即双牛某某业主或物业使用人已实际享受了物业××提供的物业管理服务，故该服务协议对双牛某某的业主具有约束力
。在通常情况下，双牛某某的业主或物业使用人应当按照合同
的约定向物业××支付某某管某某及其他相关费用。本案中，
中××公司通过参加拍卖，竞得了双牛某某裙房第五层房产（
约3085.14平方米）所有权的事实是明确的。而对于中××公
司作为双牛某某的业主是否应缴纳物业管某某问题。二审审理
过程中，物业××提交了中标通知书、管理服务合同、备案受
理单、照片、营业执照、煤气管理安装协议、（2007）××证
民字第××号公某某、拍卖特别须知及（2002）杭乙执字第18
3、307号民事裁定书等作为证据。其中中标通知书、管理服务
合同、备案受理单，证明了物业××已为双牛某某提供了物业
管理服务；照片、营业执照、煤气管理安装协议，证明了部分
业主已实际使用了双牛某某的房屋；（2007）××证民字第×
×号公某某，证明了双牛某某裙房第五层房屋的现状；拍卖特
别须知、（2002）杭乙执字第183、307号民事裁定书，则证明
了中××公司已系双牛某某裙房第五层房产的实际所有人。中
××公司对其系双牛某某裙房第五层房屋业主的事实并无异议
，但其认为并未实际取得与使用上述房屋。二审审理中，中×
×公司提交了照片、2007年8月20日的报告及杭州中院执行局
函作为证据来支持其上述主张。其中杭州中院执行局函，已明
确表示中××公司对竞得的房产无法实际取得和使用。由于中
××公司是通过拍卖方式取得上述房产，而杭州中院执行局作
为该双牛某某裙房第五层房产的委托拍卖人，其负有向买受人
移交拍卖标的物的义务，其对该房屋的移交情况应当是最为了解和熟悉的。虽然物业××又提交了照片六张、委托书、身份
证、会议签到表、会议通知、报告、情况说明、名片、大厦照
片、商品房购销合同、案涉物业所在楼层平面图、双牛某某五
、七层平面结构图、场地租用协议作为反驳证据，但该些证据
能证明中××公司已经以业主身份参与业主委员会的相关事宜
，却不能证明中××公司已对双牛某某裙房第五层房屋取得了
实际控制权，即该些证据的证明力不足以否定杭州中院执行局
函的证明效力。至于物业××提出的对场地租用协议中“楼×
×”签名的真实性进行鉴定的申请，因其无法提交原件，故不
予准许。因此，中××公司虽已竞得了双牛某某裙房第五层房
产的所有权，但其由于客观原因而未能实际取得和使用，即法
院未将其竞得的房屋实际予以移交，中××公司属于不具有房
屋使用条件的业主，其与那些已实际使用房屋或具备使用条件
但因自己的原因而未使用房屋的业主存在根本性的区别，而后
一类业主才是应当承担缴纳物业管某某义务的主体。综上，根
据本案的特殊情况，中××公司虽具有业主身份，但因客观原
因尚不能完全行使业主对其所有的物业应当享有的权利，故对
物业××要求中××公司支付某某管某某及相关费用的诉讼请
求，不予支持。当然，之后，如果中××公司完全取得了该房
屋的控制、使用权或就目前条件先行对剩余部份房屋予以实际
使用时，中××公司就应当承担缴纳相应物业费用的义务。依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十三
条第一款第（三）项之规定，杭州中院于2008年2月21日作出
（2007）杭丙一终字第2004号民事判决：一、撤销下城法院（2007）下民一初字第927号民事判决。二、驳回物业××的诉
讼请求。一审案件受理费3077元，由物业××负担。二审案件
受理费6154元，由中××公司负担。
再审申请人物业××申请再审称：1、二审法院据以认定
事实的杭州中院执行局给民一庭函的内容严重失实，且在本案
判决下达一周即2008年2月28日，该院下达（2007）杭丁字第2
5号民事裁定书，撤销了向省农某某发出的限期腾空占用房屋
的通知。况且省农某某最多占用800多平方米，而非中××公
司竞得的所有房产都无法取得和使用。中××公司自2004年10
月起即已实际掌控案涉房产并在使用、出租、出售案涉房屋。
2、中××公司对其系案涉物业业主并无异议，根据合同法第
六十条、国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》
、《杭州市物业管理条例》等规定，业主应依法承担物业管某
某的缴纳义务。二审适用民诉法第一百五十三条第一款第（三
）项属适用法律错误。请求本院：1、撤消杭州中院（2007）
杭丙一终字第2004号民事判决。2、维持下城法院（2007）下
民一初字第927号民事判决。3、中××公司承担诉讼费用。
再审被申请人中××公司针对物业××的再审申请辩称
：二审法院认定事实正确。本案房产比较特殊，属于杭州中院
委托公开拍卖的房产，中××公司竞得后，因省农某某占用其
中800余平某某及通往地下车库的电梯和消防通道，导致整层
房屋无法实际取得和使用，中××公司多次要求杭州中院督促
省农某某腾空所占房屋，杭州中院发出通知后，省农某某提出
异议，致使中××公司一直未能实际取得和使用案涉房屋。2008年8月13日，杭州中院派人向中××公司现场交付，现场交
付笔录可以证明案涉房产交付时间是2008年8月13日。8月13日
交付后，中××公司按规定支付了物业管某某。要求驳回物业
××的再审申请。
再审期间，再审申请人物业××提出一份新的证据材料
，即杭州中院（2007）杭丁字第25号民事裁定书，拟证明2007
年5月25日向省农某某发出的通知已被撤销。
再审被申请人中××公司提出以下新的证据材料：证1、
2008年8月13日的（房屋）交付笔录两份；证2、交纳2008年8
月20日至11月19日的物业管某某的发票，以上证据拟证明中×
×公司接受房屋时间及接受后交纳了物业管某某。
中××公司对物业××提出的前述证据材料的真实性没
有异议，但认为该裁定仅是对案涉房屋争议的说明，不能证明
案涉房屋已经交付了，与本案没有关联性。
物业××针对中××公司提出的前述证据材料发表以下
质证意见：证1不能达到中××公司所要证明的目的，在房屋
拍卖后就已经交付了，该交付笔录并没有说明是首次对房屋的
交付，物业××认为是第二次交付，对真实性有异议。证2只
能证明中××公司交付了2008年8月20日至11月19日的物业管
某某，并不能证明其交付房屋以后交纳的物业管某某，也不能
达到中××公司所要证明的目的。
本院审查认为，物业××提出的前述证据、中××公司
提出的证1，均系杭州中院作出；物业××对中××公司提出
的证2的真实性没有异议，以上证据所显示内容与案涉房屋有关，可作为认定本案事实的证据采用。
本院根据双方当事人在本案诉讼中提出的证据，认定案
件事实如下：
2004年6月22日的杭州中院（2002）杭乙执字第183、307
号民事裁定书记载，因杭甲牛某某开发有限公司、浙江双牛集
团股份有限公司未能履行生效判决，依法对已查封的杭甲牛某
某开发有限公司名下的位于杭州市××号地块在建工程双牛某
某裙房第一、二、五层房产进行拍卖，由中××公司等竞得，
裁定在建工程双牛某某裙房第五层房产及相应土地使用权，依
法归中××公司所有。拍卖特别须知记载拍卖的第五层建筑面
积为3085.14平方米。
2005年5月1日、2006年5月1日，物业××与杭甲牛某某
业主委员会分别签订了双牛某某物业管理服务合同，约定由物
业××对双牛某某进行物业管理服务，委托管理期限分别为20
05年5月1日至2006年4月30日、2006年5月1日至2007年12月31
日。物业管理服务费按建筑面积每月每平方米2.8元计收。一
次预收三个月，以后每期缴费日定在上期末月15号至每期的首
月15号前。对逾期缴纳者，物业××以逾期之日起按应缴纳物
业管理服务费的千分之二按日加收滞纳金。双牛某某部分业主
使用了双牛某某房屋。物业××按约从事了委托管理事项。期
间，中××公司以业主身份参与了涉及双牛某某的一些活动。
2007年8月8日，浙江省杭州市钱塘公证处因物业××要求，对
双牛某某裙房第五层现状进行拍照并出具了公某某，该公某某
所附照片显示案涉房屋内放置有餐桌椅、煤气灶具等物品。2007年3月13日，杭州中院作出限期腾空占用房屋的通知
，要求省农某某腾空所占用的五层a、b座中的房屋。省农某某
接到该通知后，向杭州中院提出异议。同年8月20日，中××
公司向杭州中院执行局提出报告，要求解决房屋被省农某某占
用事宜。11月15日，杭州中院执行局出具给杭州中院民一庭的
函中载明，由于涉及开发商、房管部门及生效判决等多方面因
素，案情比较复杂，对异议至今尚未结案，因此造成竞买人中
××公司竞得的房产无法实际取得和使用。
2008年2月28日，杭州中院作出（2007）杭丁字第25号民
事裁定书，记载：就委托拍卖标的物双牛某某裙房第五层平面
图灰色待售部分范围与省农某某在杭州市房地产交易所登记备
案的商品房购销合同和第五层的建筑设计图中省农某某购买房
屋的区域没有重叠，与省农某某占有、使用的主楼第五层和裙
房第五层部分房屋也没有重叠。对双牛某某裙房第五层的拍卖
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