四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川13民终604号
上诉人（原审被告）：南充市得泰房地产开发有限公司，住四川省南充市嘉陵区火花路9号1幢3层301号。
法定代表人：孙清泉
委托诉讼代理人：胡杨，四川中超律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪思贵，系公司员工。
被上诉人（原审原告）：杜佳，女，汉族，1987年1月30日出生，住四川省南充市嘉陵区。
被上诉人（原审原告）：杜忠年，男，汉族，1937年5月1日出生，住四川省南充市顺庆区。
被上诉人（原审原告）：杜克强，男，汉族，1967年5月30日出生，住四川省南充市嘉陵区。
被上诉人（原审原告）：杜晓兰，女，汉族，1969年9月9日出生，住四川省南充市顺庆区。
被上诉人（原审原告）：苟华琼，女，汉族，1973年12月10日出生，住四川省嘉陵区。
被上诉人（原审原告）：杜俊明，男，汉族，1997年7月22日出生，住址。
以上六被上诉人共同委托诉讼代理人：范艳梅，女，汉族，生于1970年5月7日，住广东省广州市黄埔区。
上诉人南充市得泰房地产开发有限公司（以下简称得泰公司）因与被上诉人杜佳、杜忠年、杜克强、杜晓兰、苟华琼、杜俊明房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2017）川1304民初274号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
得泰公司上诉请求：撤销原判第一项，改判为：唐素琼按照协议约定办理结算；撤销原判第二项，改判驳回其诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订了《南充市城市住宅拆迁协议》，协议签订后上诉人已经按照协议约定将安置房交付给了被上诉人，但是被上诉人没有按约与上诉人完成结算。双方签订《南充市城市住宅拆迁协议》系真实意思表示，没有违反法律规定，均应按照协议约定进行结算，被上诉人应按政策规定优惠后再超面积部分应按市价结算。一审法院强行将所占门面进行低价结算错误。
杜佳、杜忠年、杜克强、杜晓兰、苟华琼、杜俊明辩称，请求法院驳回上诉，支持我方的起诉请求。
杜佳、杜忠年、杜克强、杜晓兰、苟华琼、杜俊明向一审法院起诉请求：1.依法判令得泰公司对少安置给李素英的正街门面3.04平方米，按一个平方米正街门面抵金山大厦附2号位置4个平方米房屋的方式对杜佳、杜忠年、杜克强、杜晓兰、苟华琼、杜俊明进行安置结算；2、判令得泰公司结算库房时，按1500元/平方米的价格补偿杜佳、杜忠年、杜克强、杜晓兰、苟华琼、杜俊明库房的区位差（共计11.72平方米）；3、判令得泰公司在结算杜佳、杜忠年、杜克强、杜晓兰、苟华琼、杜俊明库房时不进行结构补差；4、判令得泰公司按南市物房价（1997）217号文件规定的基本造价即760元/平方米的价格，对安置给杜佳、杜忠年、杜克强、杜晓兰、苟华琼、杜俊明的库房多面积总价23.62平方米（47.5-11.72-12.16）进行结算；5、依法确认得泰公司将承诺的还房楼层从多层变更为高层的行为违约，并判令得泰公司按1000元/平方米的标准对杜佳、杜忠年、杜克强、杜晓兰、苟华琼、杜俊明安置不符合约定条件的还房承担赔偿责任；6、判令得泰公司自2013年2月6日起，按门面16元/月/平方米（共3.04平方米未安置）、库房3元/月/平方米（共11.72平方米未安置）向杜佳、杜忠年、杜克强、杜晓兰、苟华琼、杜俊明补发过渡费，直至得泰公司替杜佳、杜忠年、杜克强、杜晓兰、苟华琼、杜俊明办理完产权证为止；7、判令得泰公司3个月内为李素英办理不动产证；8、本案的诉讼费及其他相关费用由得泰公司承担。被充请求：1、判令得泰公司结算不予扣除公摊面积；2、判令得泰公司为杜佳、杜忠年、杜克强、杜晓兰、苟华琼、杜俊明配予车位一个；3、判令得泰公司立即对安置房的质量问题进行无偿维修，直至验收合格为止；4、判令得泰公司承担办证费用。
一审法院认定事实：因南充市嘉陵区火花路北侧旧城改造，南充市嘉陵区火花路北侧开发改造建设指挥部作为甲方，得泰公司作为乙方，签订了《嘉陵区火花路北侧旧城改造委托拆迁协议》，约定乙方委托甲方负责火花路北侧旧城改造的前期拆迁和后期安置工作，乙方协助甲方工作，负责拆迁安置费用按时到位，并尽早开工，按时还房。2002年8月28日，被告得泰公司就“嘉陵区火花路北侧嘉陵大市场”取得拆许字（2002）第028号《房屋拆迁许可证》，获得拆迁资格,拆迁实施单位为南充市嘉陵区房屋拆迁事务所。2002年9月1日，南充市人民政府房屋拆迁补偿安置管理办公室发布《房屋拆迁公告》，并在公告中载明了拆迁范围、实施单位、过渡期限及方式、安置原则及办法等。
2002年11月27日，李素英（乙方）与得泰公司（甲方）签订《南充市城市住宅房拆迁协议》一份，约定：根据《南充市城市房屋拆迁管理实施细则》（以下简称细则）及有关文件之规定，双方达成协议如下：“一、乙方原房屋基本情况：房屋座落，陈寿路3号，产权人：李素英，结构：砖混建筑面积：120.15平方米、砖木建筑面积35.68平方米（95分）。二、2002年9月11日至2002年9月25日为乙方搬迁腾房时间……四、甲方用于安置乙方的住宅房，按有关部门制定的一般民用建筑标准修建，由甲方在拆迁区域内安置，其安置房水电管道及安装由甲方负责，水电表费及超原房安置面积水增容费由乙方承担。建房过渡期为一年半，过渡期间，由甲方按《细则》的规定给乙方搬家补助费3元/平方米/次和过渡补助费3元/月/平方米。五、按《细则》规定的安置原则，应安置乙方住宅房两室一厅壹套，三室一厅壹套，乙方原房面积与安置房产权交换补差标准，以及超过原房安置面积的结算价格，均按《细则》的规定执行。六、安置房竣工验收后，乙方按《南充市公开自选拆迁安置房暂行办法》规定的条件和程序自选安置房。自选后，乙方应在规定期限内与甲方结算付清补偿差款并搬进安置房，逾期甲方终止给付乙方过渡补助费。该协议甲方处由得泰公司盖章，乙方处由李素英签字，拆迁实施部门处由南充市嘉陵区房屋拆迁事务所盖章。
2002年11月27日，李素英（乙方）与得泰公司（甲方）又签订了《南充市城市非住宅房拆迁协议》，拆除单位南充市嘉陵区房屋拆迁事务所也在协议上签字盖章，协议约定：乙方原房屋基本情况：房屋座落，陈寿路3号，产权人：李素英，房屋结构：砖混建筑面积底层55.04平方米（营业），评估价格100元/平方米；砖混底层建筑面积11.72平方米（库房），评估价格100元/平方米，注：进深12.25米，九十年代建成；乙方在2002年9月11日至2002年9月25日期间搬迁，甲方安置乙方的非住宅房由甲方在拆迁区域内安置。建房期间，乙方停业过渡，甲方按营业16元、库房3元/平方米/月发放停业补助费。乙方原房面积与安置房产权交换补差标准按《细则》规定办理，超过原房安置的面积，按物价部门核定的商品房价格向甲方结算。安置后，乙方应在规定期间内向甲方付清结算补差款并搬进安置房，逾期甲方停止发放停业补助费。甲方双方需按照约定办理，违反约定一方要承担责任，未尽事宜，按《细则》规定办理。
协议签订后，李素英搬出拆迁房屋。2005年左右，得泰公司将三室一厅的住房安置给原告，但未办理产权证，其余的位于金山大厦。于2013年8月安置，但未办理产权证。原告认为，门面少安置了面积，且库房、门面双方就结算标准等出现严重分歧导致未办结算。据得泰公司出具的结算单，李素英安置的门市位置位于金山大厦101号附2号，建筑面积95.09平方米，原旧房库房面积为11.72平方米，新旧门市补差11.72平方米×650元=7618元；超面积补差：89.23平方米×11000元=981530元。应交房款部分为989148元；房屋维修基金2567.43元；电表费70元；过渡及补偿费算至2014年2月20日为480.52元；总计应交991304元。
据得泰公司2013年5月27日出具的结算单，李素英安置的住房位于金山大厦2单元6层2号，产权面积79.7平方米，结算面积（含公摊补差）70.838平方米，楼浮比例-13%，（原住房建面积45.853平方米）。还房与旧房等面积按450元每平方米计算补差2145.92元，超面积补差9781.81元；……，补偿费从2013年1月1日至2013年6月30日止2476元；最后清算找补金额10551.9元，苟华琼在交款人处签字。
据得泰公司2014年5月19日出具的结算单，李素英原旧房（门市建筑面积55.04平方米）的安置位置为金山大厦19号附2号，建筑面积52.06平方米，进深系数0.8739。新旧门市等面积补差52.06平方米×650元=33839元；扣减房款包括门市结构价差让利：旧门市面积52.06平方米×200元=10412元；超进深价款：建筑面积52.06平方米×（基本造价650元/平方米-
让利200元）=2954元，应交房款合计20473元；…；过渡及补偿费：算至2014年2月20日止为12510元。总计9438元。苟华琼在结算单上签字。
《南充市城市房屋拆迁管理实施细则》《南充市城市房屋拆迁管理实施细则》（南府发【1997】144号）第二十四条规定“以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积与原产权建筑面积相等的部分，按照安置房屋的基本造价扣除被拆除房屋的评定价格结算结构价差，偿还建筑面积超过原产权建筑面积的部分按照物价部门核定的商品房价格结算；偿还建筑面积不足原产权建筑面积的部分按照安置房屋的综合造价结算补偿。”第二十五条规定“以产权调换形式偿还的住宅房屋，偿还建筑面积与原产权建筑面积相等的部分，按照《南充市城市房屋拆迁旧房评定标准》，以被拆除房屋的评定价格，结合安置房屋的基本造价的相应比例补差。偿还建筑面积超过原产权建筑面积的部分，所超部分在本细则第三十五条规定的应安置面积以内的，按偿还房屋的综合造价计算，所超部分在本细则第三十五条规定的应安置面积以外的，按物价部门核定的商品房价格计算。偿还建筑面积不足原产权建筑面积的部分，按照安置房屋的综合造价结算补偿。”第三十五条规定“城镇旧城改造拆除住宅房屋，在原房产权建筑面积基础上每户可以增加二十平方米套相近户型安置。”
《南充城市房屋拆迁有关价格和补偿、补助费额标准》中综合造价：住宅房：450元/平方米；非住宅房：900元/平方米；
一审法院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。房屋拆迁安置补偿合同是拆迁人与被迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额，安置用房面积和安置地点，搬迁期限，搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。李素英与得泰公司签订的《南充市城市住宅房拆迁协议》、《南充市城市非住宅房拆迁协议》是当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。李素英已依约搬出原拆迁房交由房屋拆迁事务所，得泰公司应按约定发放过渡费、进行房屋安置等。诉讼中，得泰公司认为南充市嘉陵区人民政府是实际拆迁人，拆迁、安置、结算、补差等事宜全是其主导实施，得泰公司只是听从嘉陵区人民政府指挥并协助配合，向法院申请追加南充市嘉陵区人民政府为本案第三人参加诉讼。一审法院认为，南充市嘉陵区人民政府非合同相对方，且南充市嘉陵区人民政府与本案的处理结果不存在法律上的利害关系。因此，对得泰公司追加南充市嘉陵区人民政府为本案第三人参加诉讼的申请不予准许。
对杜佳、杜忠年、杜克强、杜忠年、杜克强、杜晓兰、苟华琼、杜俊明提出的诉讼请求，争议的焦点为少安置门面的面积结算以及库房的结算问题：1.杜佳、杜忠年、杜克强、杜忠年、杜克强、杜晓兰、苟华琼、杜俊明请求判令得泰公司对少安置给李素英的正街门面3.04平方米，按一个平方米正街门面抵金山大厦附2号位置4个平方米房屋的方式对杜佳、杜忠年、杜克强、杜忠年、杜克强、杜晓兰、苟华琼、杜俊明进行安置结算。所争议的杜佳、杜忠年、杜克强、杜忠年、杜克强、杜晓兰、苟华琼、杜俊明旧房门市建筑面积为55.04平方米，安置的位于金山大厦19号附2号的门市建筑面积为52.06平方米，相差不足原产权建筑面积应为2.98平方米。根据原被告双方签订的拆迁协议，协议中明确指出执行《南充市城市房屋拆迁管理实施细则》，细则中对偿还建筑面积不足原产权建筑面积的部分，按照安置房屋的综合造价结算补偿，《南充市城市房屋拆迁有关价格和补偿、补助费额标准》非住宅房的综合造价为900元/平方米，故杜佳、杜忠年、杜克强、杜忠年、杜克强、杜晓兰、苟华琼、杜俊明应补偿2.98平方米×900元/平方=2682元，该门面已签字结算，杜佳、杜忠年、杜克强、杜忠年、杜克强、杜晓兰、苟华琼、杜俊明要求抵金山大厦附2号位置4个平方米房屋的方式对杜佳、杜忠年、杜克强、杜忠年、杜克强、杜晓兰、苟华琼、杜俊明进行安置结算没有合同依据和法律依据不予支持；2、库房的结算。还房安置的李素琴与李素英共有的位于金山大厦1号附2号的库房的结算问题。该库房的建筑面积为95.09平方米，李素英占其中一半的面积即为47.545平方米，原旧房库房面积11.72平方米，评估价格100元/平方米，补差为0，超面积为47.545-11.72=35.825平方米，按照《细则》第二十四条及南房发（2001）83号文的规定，杜佳、杜忠年、杜克强、杜忠年、杜克强、杜晓兰、苟华琼、杜俊明要求超面积按760元/平方米的价格计算符合规定，法院予以支持。应付房款应为760元×35.825平方米=27227元。（不包含房屋维修基金等费用）
其他诉讼请求一审法院分析如下：1、依法确认得泰公司将承诺的还房楼层从多层变更为高层的行为违约，并判令得泰公司按1000元/平方米的标准对杜佳、杜忠年、杜克强、杜忠年、杜克强、杜晓兰、苟华琼、杜俊明安置不符合约定条件的还房承担赔偿责任，被告将多层变为高层经过了政府相关部门的批准，并且合同中对还房未约定只能是高层，因此，不能认定得泰公司将多层变高层的行为违约，对杜佳、杜忠年、杜克强、杜忠年、杜克强、杜晓兰、苟华琼、杜俊明请求赔偿本院不予支持；2、判令被告自2013年2月6日起，按门面16元/月/平方米（共3.04平方米未安置）、库房3元/月/平方米（共11.72平方米未安置）向杜佳、杜忠年、杜克强、杜忠年、杜克强、杜晓兰、苟华琼、杜俊明补发过渡费，直至得泰公司替杜佳、杜忠年、杜克强、杜忠年、杜克强、杜晓兰、苟华琼、杜俊明办理完产权证为止，门面安置已于2013年还房并结算。因少安置的面积在前述已计算了补偿费用，库房2013年也已还房，该项诉讼请求没有合同依据，法院不予支持；3、判令得泰公司3个月内为李素英办理不动产证，本院认为，被告得泰公司有协助杜佳、杜忠年、杜克强、杜晓兰、苟华琼、杜俊明办理不动产证书的义务，应及时协助原告办理不动产证书，对该项请求法院予以支持，但杜佳、杜忠年、杜克强、杜忠年、杜克强、杜晓兰、苟华琼、杜俊明也应配合得泰公司完成结算，在结算后双方配合完成产权证件办理；4、判令得泰公司结算不予扣除公摊面积，得泰公司在结算时已经进行了公摊补差，对该请求本院不予支持；5、判令得泰公司为杜佳、杜忠年、杜克强、杜忠年、杜克强、杜晓兰、苟华琼、杜俊明配予车位一个，本院认为该请求无法律依据和合同依据，法院不予支持；6、判令得泰公司立即对安置房的质量问题进行无偿维修，直至验收合格为止，一审法院认为，杜佳、杜忠年、杜克强、杜忠年、杜克强、杜晓兰、苟华琼、杜俊明该项请求是房屋维修问题，不属于本案处理范围，可另行提起诉讼；7、判令被告承担办证费用本院认为，本案的杜佳、杜忠年、杜克强、杜忠年、杜克强、杜晓兰、苟华琼、杜俊明、得泰公司双方未明确约定办证税费由谁负担，其相关费用的负担应当按照税收相关法律法规由相关税务部门核定，法院不作处理。
为了结纠纷，维护当事人的合法民事权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、南充市得泰房地产开发有限公司于本判决生效后一个月内向杜佳、杜忠年、杜克强、杜晓兰、苟华琼、杜俊明偿还安置门面（位于金山大厦19号附2号）建筑面积不足原产权建筑面积的2.98平方米的款项2682元；二、杜佳、杜忠年、杜克强、杜忠年、杜克强、杜晓兰、苟华琼、杜俊明位于金山大厦1号附2号的安置库房的应补购房款为27227元；三、南充市得泰房地产开发有限公司在完成与杜佳、杜忠年、杜克强、杜晓兰、苟华琼、杜俊明的安置房的结算之日起三月内协助杜佳、杜忠年、杜克强、杜忠年、杜克强、杜晓兰、苟华琼、杜俊明办理还房所有权证及国有土地使用权证；二、驳回杜佳、杜忠年、杜克强、杜晓兰、苟华琼、杜俊明的其他诉讼请求。本案收取案件受理费2300元，由南充市得泰房地产开发有限公司承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，杜佳、杜忠年、杜克强、杜晓兰、苟华琼、杜俊明与得泰公司签订的《南充市城市住宅房拆迁协议》、《南充市城市非住宅房拆迁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。关于超面积部分结算单价的问题。《南充市城市住宅房拆迁协议》中约定“乙方原房面积与安置房产权交换补差标准，以及超过原房安置面积的结算价格，均按《细则》的规定执行”，《南充市城市非住宅房拆迁协议》中约定“乙方原房面积与安置房产权交换补差标准，按《细则》的规定办理，超过原房安置的面积，按物价部门核定的商品房价格向甲方结算”。《南充市城市房屋拆迁管理实施细则》（南府发【1997】144号）第二十四条规定“偿还建筑面积超过原产权建筑面积的部分按照物价部门核对的商品房价格结算”、第二十五条规定“所超部分在本细则第三十五条规定的应安置面积以外的，按物价部门核对的商品房价格结算”。故一审法院按照物价部门核对的商品房价格,即《南充市房地产管理局关于公布<南充市房地产市场指导价格>的通知》（南房发[2001]83号）等文件规定及参照同时进行回迁相邻住户的结算价格计算超面积补差费用并无不当，得泰公司主张按照市价计算超面积补差费用缺乏合同依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人南充市得泰房地产开发有限公司负担1150元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 伟
审 判 员 罗晓翠
审 判 员 张梓欣
二〇一八年四月八日
法官助理 何 超
书 记 员 林 凤