河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）邯市民一终字第181号
上诉人（原审原告）闫太锋。
委托代理人ＸＸ，河北浩博律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）祝东岭。
委托代理人李志明，河北鼎辉律师事务所律师。
上诉人闫太锋因房屋买卖合同纠纷一案，不服复兴区人民法院（2011）复民初字第2259号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人闫太锋及其委托代理人ＸＸ、被上诉人祝东岭及其委托代理人李志明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，祝东岭和陈利民、闫太锋于1999年10月18日订立了联合建房协议书，2001年4月28日，祝东岭（甲方）和陈利民、闫太锋（乙方）签订了《终止建房合同书》一份，内容为：一、截止2001年4月28日，乙方陈利民、闫太锋共投资56.65万元由甲方承担付乙方，付款方式另有合同协议；二、因闫在建房中出资，甲方可按售房价格优惠伍仟至一万元；三、有关建房中存在的问题，本合同签字后一切开支和费用甲方承担，与陈无关；四、本协议签字后一切所建楼房的产权和楼房销售权归甲方所有，乙方不得干涉。该合同书有甲方祝东岭、乙方陈利民、闫太锋及中证人申某乙甲。2001年9月4日，闫太锋将在合作建房中的投资款8万元转至祝东岭，欲购买祝东岭的房产一套，当日，祝东岭给闫太锋出具了收条，双方未签订书面房屋买卖合同，祝东岭将房屋（面积为141.34平方米，后登记为复兴区百花路西1号东楼2号）交付闫太锋，闫太锋弟弟闫书锋入住。2004年1月12日，该房办理房屋所有权证，所有权人登记为被告祝东岭。2011年5月9日该房屋被拆迁。本案在审理过程中，申某乙向本院出具书面《证明》一份，并到庭作证，其证实：在2001年4月28日，闫太锋与祝东岭签订了终止建房协议时，其为见证人，当时闫太锋提出其弟闫书锋在建房中投资一部分，要求在购房时优惠伍仟至壹万元整，闫太锋转来闫书锋购房款捌万元整，当时祝东岭说房价为16万元，后祝东岭多次通过其给闫书锋要下欠房款，闫书锋未交下欠房款，2004年元月左右，祝东岭最后通知闫书锋办房证，闫书锋又没交下欠房款。一直到2010年，闫书锋媳妇通过其给祝东岭说某某，祝东岭说按当时房价5、60万出卖，闫书锋媳妇答应给30万元想成交，但祝东岭未同意。
另查明，2000年2月27日，闫太锋和杨建玲签订《售房协议书》，将155平方米的房屋以12.6万元出售给杨建玲，2001年9月7日，王延平购买面积为151平米同地段商品房，价格为14.28万元。2003年5月14日，陆小牛购买面积为141平米同地段商品房，价格为15.20万元。2003年12月13日，李付章购买面积为121平米的同地段商品房，价格为14万元。
原审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第十二条：“合同一般包括以下条款：（一）、当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；¨¨¨”和第二十五条“承诺生效时合同成立”之规定，合同的有效成立，须是当事人各方就合同的主要内容协商一致。原告仅提交了祝东岭给其出具的收条一份，而未提交相关证据证实双方对该房屋的价格已达成合意，且证人申某乙丙证实自交付房屋时起至今双方并未对房屋的价款达成一致。其次，被告提交的《售房协议》四份，也证实他人同地段的房屋价格在12万元到15余万元，原、被告双方在买卖上述房屋时，始终对价款未达成一致意见，合同未成立。原告要求被告继续履行合同、协助原告过户的诉讼请求，不予支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第十二条、第二十五条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决：驳回原告闫太锋的诉讼请求。
宣判后，原告闫太锋不服一审判决，提出上诉，主要上诉理由为，一、一审判决认定双方对房屋价款未达成一致不符合事实，对房屋的价款8万元达成一致后，被上诉人交付了房屋，上诉人住进房屋十几年，没发生过任何争议，房屋买卖关系依法成立。被上诉人未按约定向上诉人支付建房投资款56.65万元，至2004年2月8日还拖欠上诉人建房工程款17万元。上诉人作为建房人的特殊身份购买房屋，双方协商一致以8万元的价格购买房屋。二、双方达成房屋价款8万元事实清楚，即使认定证人申某乙证言房屋买卖合同也是成立的。按该区域最大房面积、最高价格，房屋价款才15万元，即使按被上诉人主张，房屋价款也不过16万元，房屋买卖合同也是成立的。三、申某乙是听祝东岭说房价为16万元，未参与商定价格，不清楚双方商定的真实房价。在上诉人居住十年之久后，申某乙参与调解时得知被上诉人单方要求价款增加到16万元，不具有证明力。杨建玲155平米的房屋售价12.6万元，闫太锋房屋比杨建玲的房屋少15平米，8万元价格也比较接近。上诉人支付了全部房款8万元，被上诉人交付房屋，证明双方达成房屋买卖合同。一审判决认定事实错误，请求二审法院应予撤销，依法改判。
被上诉人祝东岭答辩称，一、一审判决认定事实清楚。2001年9月4日答辩人收到闫太锋转来部分售房款8万元，当时的售价在16万元左右，远远大于8万，双方没能达成一致意见，原告弟弟闫书锋拒不交其余的部分款项，双方没能达成售房协议。申某乙是整个建房、售房、调解的历史见证人，他的证言最客观，申某乙证实当时祝东岭说的房价是16万元，闫书锋说要的太多，后来祝东岭多次要下欠的房款，闫不交下欠房款，2004年元月又催其交，他也没交，后祝东岭办理了房产证，2010年闫书锋媳妇找证人说某某，祝东岭要60万，闫书锋媳妇答应给30万想成交，但是祝东岭不同意，以上证人证言经过当庭质证。杨建玲的房屋的朝向、位置同争议的房屋不同，争议的房屋是临街的门面房，被答辩人不能因为面积少15平米，就认为8万元价格比较接近。二、证人申某乙证实双方至今未对房屋的价款达成一致，就房价多次协商，四份售房协议证实同地段的房屋价格在12万到15万余元，闫太锋弟弟闫书锋占有的房屋属临街门市房，当时定的价格是16万元，双方对价款未达成一致意见，没有签定合同，房屋买卖关系不成立。三、闫太锋实为开发商的诉讼，其在纠纷之前已同邯郸市千百家房地产公司签订了补偿安置补充协议书，闫太锋已收到64万元补偿款，答辩人的房屋被他人强行拆迁成一片瓦砾。现在答辩人祝东岭实际是在与邯郸市千百家房地产公司在打官司，答辩人显属弱者。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
经审理查明，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
二审中，被上诉人祝东岭提交一份上诉人闫太锋与邯郸市千百家房地产公司的补偿安置补充协议书，主要内容为千百家房地产公司支付闫太锋补偿款64万元，房屋拆除后付54万元，最后10万元作为押金款在纠纷解决后支付，纠纷结果不影响协议履行，纠纷最终结果或赔偿由房地产公司承担，除闫太锋不积极配合外，出现任何结果，房地产公司均不得扣除闫太锋的押金款。经当庭质证，上诉人闫太锋对该协议书认可。
本院认为，根据合同法的相关规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。要约是希望和他人订立合同的意思表示，承诺是受要约人同意要约的意思表示，承诺生效时合同成立。本案中，证人申某乙的证言能够证明，在争议房屋交付后，双方就房价问题多次协商未果，始终未对争议房屋的价款达成一致意见，上诉人称双方协商一致以8万元价格购买房屋，没有提交证据证明，且与双方所签终止建房合同书的内容不符，本院不予采信。因双方没有对房屋买卖合同的主要条款达成一致意见，故买卖合同不成立，上诉人要求办理过户登记的诉讼请求没有合同依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁国华
审判员 李文明
审判员 郭晓丽
二０一二年五月二十八日
书记员 王 琨