江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣10民终627号
上诉人（原审被告）：唐福民，男，1966年6月1日出生，汉族，在外务工，住江西省金溪县。
上诉人（原审被告）：揭冬英，女，1966年12月18日出生，汉族，家庭妇女，住江西省金溪县，系唐福民妻子。
唐福民、揭冬英委托诉讼代理人：黄继盛，江西金雄律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：李水香，女，1957年2月2日出生，汉族，家庭妇女，住江西省金溪县。
委托诉讼代理人：徐国平，江西金雄律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
上诉人唐福民、揭冬英因与被上诉人李水香房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省金溪县人民法院（2018）赣1027民初249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月13日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
唐福民、揭冬英上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回李水香的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。2016年9月16日唐福民、揭冬英未经与子女商量与李水香签订了房屋买卖合同，承诺将其具有完全产权��金房权证2002秀谷字5300348号房屋卖给李水香，基于唐福民、揭冬英的大女儿刚购得新房尚未装修不能入住，合同约定实际交付房屋的时间为2018年1月31日。合同签订后，唐福民、揭冬英将房屋产权证交给李水香保管，但其却故意侵占唐福民、揭冬英的房屋：第一次在2017年6月中旬，李水香以其丈夫杨国保得癌症为由要求唐福民、揭冬英提前空出房屋，因唐福民、揭冬英大女儿的房屋尚未装修完毕，唐福民、揭冬英一家无处安身，唐福民、揭冬英明确拒绝了唐福民、揭冬英的请求。一个多月后，李水香乘唐福民、揭冬英在外务工只有小女儿在家时强行将一些杂物堆放到唐福民、揭冬英的房屋内，在唐福民、揭冬英一家人仍居住于此房内的情况下，再次欲侵占唐福民、揭冬英的房屋，严重影响了唐福民、揭冬英一家的正常生活，并造成唐福民、揭冬英与大女儿和女婿发生���烈冲突，因此事唐福民、揭冬英的女婿不同意唐福民、揭冬英入住其所购新房，故此，唐福民、揭冬英对李水香的违约行为十分反感。一审法院对李水香的违约行为给唐福民、揭冬英及唐福民、揭冬英的家庭所造成的严重影响视而不见，仅以李水香的行为不构成根本违约不符合法律规定的解除条件为由未支持唐福民、揭冬英的要求属认定事实错误。2.一审法院适用法律错误，本案买卖房屋的所有权未发生转移。2003年4月20日唐福民、揭冬英与案外人凌平、黄小英夫妻签订购买本案争议房屋，此时《中华人民共和国合同法》已颁布实施，《中华人民共和国物权法》尚未公布，本案争议房屋购买行为应适用《中华人民共和国合同法》有关规定，因此唐福民、揭冬英在案外人凌平将涉案房屋交付给唐福民、揭冬英，并收取购房款后，唐福民、揭冬英即取得房屋所有权。2007年10月1日《中华人民共和国物权法》正式生效实施，《物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。唐福民、揭冬英与李水香签订购房合同的时间为2016年9月16日，根据后法优于先法，特别法优于普通法的规定，本案所争议房屋应当适用物权法的相关规定，由于李水香的违约行为，致使该买卖房屋并未实际交付，更未按照物权法的有关规定进行变更登记，因此，唐福民、揭冬英与李水香所签订的房屋买卖合同未发生法律效力，房屋的所有权未发生转移。一审法院以《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定判决本案所争议房屋归李水香所有明显属适用法律错误，请求二审法院予以纠正。
李水香辩称，双方签订的房屋买卖合同是有效的。我方没有违约，���福民、揭冬英应该继续履行合同，即交付房屋和空房。至于以后我方是否要求唐福民、揭冬英协助办理过户手续是下一步的事情，我方保留这个权利。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
李水香向一审法院起诉请求：1.判决唐福民、揭冬英履行《房屋买卖合同》，即责令唐福民、揭冬英空出房屋归李水香所有，并承担每逾期一天20元的违约金；2.唐福民、揭冬英承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2002年5月27日，案外人凌平等4人购买了金溪县秀谷镇丰收村委会第八村小组的1栋仓库，并签订了房屋契约。之后，案外人凌平办理了房产证及土地证。2003年4月20日，唐福民、揭冬英向案外人凌平、黄小英夫妻购买该栋房屋及院子，并签订了卖房契约。合同签订后，双方各自履行了义务，但至今未办理过户手续。2016年9月16日��李水香通过金溪县金源房产中介服务部即中介机构的介绍与唐福民、揭冬英夫妻达成《房屋买卖合同》。该合同约定唐福民、揭冬英自愿将原购买秀谷镇五居胜利路房屋整套，卖给李水香及其丈夫杨国保为业，房产证号：金房权证2002秀谷字第××号，土地证号：金国用（95）第1-53**号，建筑面积104.3平方。房屋交易价格19.8万元，李水香已付16万元，剩余3.8万元在唐福民、揭冬英2018年1月31日空房付清…。2017年6月，李水香将一些杂物放进唐福民、揭冬英的家里。至今，李水香尚欠唐福民、揭冬英购房款3.8万元，唐福民、揭冬英也一直未空房。另查明，由于唐福民、揭冬英在答辩时提出要求解除或撤销合同，经法庭释明唐福民、揭冬英表示要求解除合同，并要唐福民、揭冬英在2018年3月20日前提交反诉状并交纳反诉费，逾期视为放弃，而唐福民、揭冬英未在2018年3月20日前���出反诉。
一审法院认为，关于合同的效力问题。根据物权法规定，房屋买卖要进行过户登记，才发生物权变动。但物权变动与否不影响债权。在本案中，唐福民、揭冬英从案外人凌平手中购买的房屋未办理过户登记，但案外人凌平将房屋及其权利凭证交付给唐福民、揭冬英，唐福民、揭冬英是房屋的实际所有权人。然而唐福民、揭冬英通过同样的方式将该房屋出卖给李水香，未办理过户手续仅将房屋的权利凭证交付给李水香。各方房屋买卖交易中有无办理过户手续，这并不是《房屋买卖合同》生效的要件。虽然唐福民、揭冬英在答辩时主张该份合同显失公平，但唐福民、揭冬英没有提供证据予以证实。故对唐福民、揭冬英的该项抗辩，一审法院不予采信。为此，各方签订的《房屋买卖合同》系真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定履行各自的义务。
关于李水香的行为是否存在违约问题。虽然唐福民、揭冬英主张李水香违约在先要求解除合同，即李水香在未得到唐福民、揭冬英允许的前提下强行将杂物放进房屋内，但唐福民、揭冬英没有提供证据予以证实李水香强行进入房屋。即使李水香未按照合同约定占用使用房屋，李水香的行为也不构成根本违约。况且李水香已支付大部分购房款16万元，且愿意给付唐福民、揭冬英剩余购房款3.8万元，仅要求唐福民、揭冬英继续履行合同即空出房屋。而且唐福民、揭冬英在庭审中提出解除合同也不符合法律规定的条件，也未在法庭规定的时间内提出反诉要求解除合同。故对唐福民、揭冬英主张因李水香违约在先要求解除合同的观点，一审法院不予支持。为此，李水香有权按照合同要求唐福民、揭冬英继续履行合同即空出房屋，李水香也应按照合同约定给付唐福民、揭冬英剩余购房款3.8万元。
关于李水香要求唐福民、揭冬英未按约定空出房屋要承担逾期一天20元的违约金问题。虽然合同约定唐福民、揭冬英在2018年1月31日前空房，如逾期在2018年1月31日前未空房，按每天20元计算给李水香，但李水香未按照合同约定先行将杂物放入唐福民、揭冬英房屋里，唐福民、揭冬英以此来对抗李水香要求空房的请求，唐福民、揭冬英的行为不构成违约。故对李水香要求唐福民、揭冬英支付违约金的主张，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、李水香与唐福民、揭冬英签订的《房屋买卖合同》继续履行，唐福民、揭冬英在判决生效之日起十五日内空出房屋。二、驳回李水香的其他诉讼请求。一审案件受理费4260元减半收取2130元，由唐福民、揭冬英共同负担。
二审中，双方当事人没有提交新证据，对一审查明的事实没有提出异议，本院予以确认。唐福民、揭冬英主张一审判决遗漏了以下事实：李水香将杂物放在房子里的行为造成了唐福民、揭冬英与女儿、女婿发生了严重的家庭矛盾。本院认为，唐福民、揭冬英主张的事实与本案争议的合同应否履行并无关联，且唐福民、揭冬英也未能提供证据证实该事实存在，故本院对该事实主张不予支持。
本案争议焦点为：1.李水香是否构成了违约？2.双方当事人签订的《房屋买卖合同》应否继续履行，唐福民、揭冬英应否腾空房屋？
本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事���一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”唐福民、揭冬英主张涉案房屋买卖合同未办理产权登记属于无效合同，本院对此不予支持。《房屋买卖合同》系双方当事人自愿签订，不存在法定无效的情形，属于合法有效的合同。
唐福民、揭冬英主张李水香在涉案房屋中堆放杂物，影响其生活居住，存在严重违约，因唐福民、揭冬英并未据此提出解除合同的反诉请求，只要合同有效并没有被解除，且不存在无法交付使用的情形，双方就应当按照合同约定履行各自义务。退一步来讲，即便李水香堆放杂物妨碍了唐福民、揭冬英的正常生活，该行为既不属于合同约定的违约条款内容，也不属于导致合同无法继续履行的情形，唐福民、揭冬英不能据此提出不履行合同义务。
按照房屋买卖合同的约定，双方对等的权利义务是买受人向售房人交付购房款，售房人向买受人交付房屋。本案中，李水香已支付大部分购房款160,000元，且愿意给付唐福民、揭冬英剩余购房款38,000元。因涉案合同合法有效，且不存在不能履行的情况，故唐福民、揭冬英应继续履行合同即空出房屋。唐福民、揭冬英主张依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条规定，李水香并未取得房屋的产权，该主张并无不当，但是本案属于房屋买卖合同纠纷，不属于产权确认纠纷，李水香并未向法院诉请要求确认涉案房屋的产权人是李水香本人，一审判决也未曾确认涉案房屋的产权属于李水香，唐福民、揭冬英的该主张与本案并没有关联性���其要求驳回李水香的诉讼请求不符合法律规定，本院对唐福民、揭冬英的上诉请求不予支持。此外，李水香的一审诉请也仅仅是要求唐福民、揭冬英空出房屋，并未要求唐福民、揭冬英协助办理产权过户手续，一审判决继续履行合同，由唐福民、揭冬英腾空房屋并无不当。
综上所述，唐福民、揭冬英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4,260元，由唐福民、揭冬英共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘志军
审判员 刘长峰
审判员 邹志伟
二〇一八年八月十五日
书记员 余文渊