陕西省丹凤县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)陕1022民初41号
原告：刘会民（执行案外人），男，汉族，居民，住陕西省洛南县。
原告：范红亮（执行案外人），男，汉族，居民，住陕西省洛南县。
委托诉讼代理人：赵喜魁，陕西彩虹律师事务所律师。
被告：李健（申请执行人），男，汉族，居民，住陕西省洛南县。
第三人：杨福厚（被执行人），男，汉族，居民，户籍陕西省洛南县。现外出下落不明。
原告刘会民、范红亮与被告李健、第三人杨福厚案外人执行异议之诉一案，本院受陕西省商洛市中级人民法院指定管辖，受理后依法适用普通程序，于2018年4月8日公开开庭进行了审理。原告刘会民、范红亮及委托诉讼代理人赵喜魁到庭参加诉讼，被告李健经本院传票传唤未到庭，第三人杨福厚经公告传唤未到庭。本案经依法缺席审理，现已审理终结。
原告刘会民、范红亮向本院提出诉讼请求：1、不得执行第三人杨福厚位于洛南县城关街道办事处刘涧社区二组县人行住宅小区后18间房产及院落；2、请求确认上述房产及院落归二原告所有；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2014年12月29日，第三人杨福厚借原告范红亮人民币24万元，约定月息5分，借款期限三个月；2015年2月14日杨福厚又立据借原告刘会民人民币160万元，约定月息5分，借款期限六个月；同年2月17日，第三人杨福厚借周芳军人民币10万元，后双方同意将该笔债权转让给原告范红亮。第三人杨福厚以上共欠二原告借款194万元。借款期限届满后因其无力偿还，经双方协商，第三人父子同意将他们共有的位于洛南县城关街道办事处刘涧社区二组县人行住宅小区后18间房产及院落抵偿给二原告，以清偿二原告的借款及利息。双方2015年2月28日签订《以房抵债合同》后，杨福厚委托其女儿杨丽和其弟杨治民，将抵债房地产交付二原告。后二原告将抵债房产出租收益。2016年7月19日，洛南县人民法院为执行李健与杨福厚民间借贷纠纷一案，查封了杨福厚已抵偿给二原告的上述房产，二原告得知后，于2017年6月1日以案外人身份对该案执行标的提出书面异议。洛南县人民法院于2017年6月22日作出（2017）陕1021执异2号执行裁定书，驳回了二原告的执行异议申请。二原告不服该裁定，于2017年7月4日向洛南县人民法院提起案外人执行异议之诉。原告认为，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封”。据该规定，虽然二原告受让的抵债房产未办理过户登记手续，但已经支付全部价款并实际占有。至于未能办理过户登记手续并不是二原告的过错。第三人初始用地不符合法律规定，但已经过行政处罚，且处罚决定中并没有责成收回土地、拆除地上建筑物。因此洛南县人民法院认为《以房抵债合同》属无效合同，二原告对抵债财产不拥有权利的认识错误，（2017）陕1021执异2号裁定书认定事实和适用法律错误，原告主张的诉讼请求合法有据，请依法予以支持。
被告李健经本院传票传唤，未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
第三人杨福厚经本院公告传唤，未到庭应诉。
二原告为支持其诉讼主张，提交了以下证据：1、洛南县人民法院（2017）陕1021执异2号《执行裁定书》；2、借款协议书两份；3、借条两张；4、欠条一张；5、《以房抵债合同》；6、杨治民调查笔录；7、土地买卖契约；8、土地违法案件行政处罚决定书；9、罚款收据；10、租房合同。
上述证据因被告李健、第三人杨福厚未到庭质证，因此本院经再三向原告调查核实，并结合以职权调取并经原告质证的洛南县人民法院（2016）陕1021执第140号执行裁定书、洛南县福兴机械化工程有限公司工商登记信息、证人杨治民、党康军调查笔录等证据进行谨慎审查，认为以上证据能够相互印证，符合证据合法性、客观性、关联性要求，其证明效力应予认定。
根据原告陈述及本院采信的上述证据，能够确认以下案件事实：1999年5月24日，杨福厚登记成立洛南县机械化工程有限公司（杨福厚持股80%，杨玉华持股20%）。2001年10月18日，该公司从洛南县城关镇刘涧社区二组买受位于洛南县人行住宅小区后的3.69亩土地，于2002年修建停车场。2002年元月16日，原洛南县土地管理局作出洛土监发（2002）第007号行政处罚决定书：1、对洛南县福兴机械化工程有限公司未经批准占用土地3.69亩处行为罚款1万元；2、罚款兑现后补办用地手续。后该公司在未补办用地手续，未取得该宗土地合法使用权的情形下，在该宗土地上构筑上房7间、厦房5间、车库5间等设施。2014年12月29日，杨福厚在结算原告范红亮及他人借款利息时，以月息5%欠范红亮三个月利息合计24万元，约定3个月内偿还，否则以月息五分计息；2015年2月14日，经范红亮介绍，并由范红亮、杨治民担保，杨福厚与原告刘会民签订借款协议书，向刘会民借款160万元用于清结他人债务，约定月息5%，借款期限为6个月；2015年2月17日，由范红亮担保，杨福厚借周芳军10万元，后经双方协商，该笔债权转予原告范红亮。2015年2月28日，因向杨福厚追索借款利息未果，刘会民、范红亮要求与杨福厚解除借款合同，双方经协商签订《以房抵债合同》，杨福厚将位于洛南县城关街道办事处刘涧社区二组县人行住宅小区房后的18间房地产（实为17间）用于抵偿所欠刘会民、范红亮的全部债务。合同第一条约定，“现鉴于甲方杨福厚、杨超无法偿还上述债务，甲方自愿将自有房产用于抵偿所欠乙方（刘会民、范红亮）的上述全部债务。抵债房产包括房产18间，土地3.69亩”。第三条约定，“无论何时，甲方有义务确保其抵债房产可以取得土地各种确权登记证，在房地产手续未变更登记到乙方名下，甲方给乙方所写的借条原件由乙方持有，待抵债的房产权属证书登记到乙方名下时，乙方将借条原件交予甲方。若乙方不能取得抵债房产的权属证书，甲方仍按原约定履行还款清息义务”。协议签订后，杨福厚委托其女杨丽将抵债房地产的土地买卖契约、土地违法案件行政处罚决定书、罚款收据以及房屋钥匙交付刘会民、范红亮。同年3月10日，刘会民、范红亮将该处房产租赁给张书宝，租期5年，自2015年3月10日至2020年3月9日止。嗣后，刘会民、范红亮在办理房地产过户登记时，因该房地产未有农用地转用审批手续，变更登记未果。洛南县福兴机械化工程有限公司自2013年即未予年检，2016年6月5日，该公司因连续停业6个月以上，被洛南县市场和质量监督管理局吊销营业执照。
另查明，2014年2月16日、5月28日，杨福厚以承包工程需要资金为由，由洛南县福兴机械化工程有限公司担保，借李健两笔借款共120万元，后因逾期未还，李健向洛南县人民法院提起诉讼。2015年12月14日，洛南县人民法院作出（2015）洛南民初字第00737号民事判决书，判令杨福厚于判决生效之日起30日内偿还李健120万元，福兴机械化工程有限公司对100万元借款本金承担连带清偿责任。判决生效后，因杨福厚未能履行清偿义务，李健向洛南县人民法院申请执行。2016年7月19日，洛南县人民法院作出（2016）陕1021执第140号执行裁定书，查封了上述案涉房地产（上房7间、厦房5间、车库5间及其院落），并责令杨福厚在10日内按照（2015）洛南民初字第00737号民事判决书履行义务，逾期后法院将依法处理。二原告知悉该查封裁定后，于2017年6月1日向洛南县人民法院提出执行异议。洛南县人民法院于2017年6月22日作出（2017）陕1021执异2号执行裁定书，驳回案外人刘会民、范红亮的执行异议申请。二原告不服该裁定，于2017年7月5日向洛南县人民法院提起案外人执行异议之诉。诉讼中，刘会民、范红亮申请洛南县人民法院回避，陕西省商洛市中级人民法院于2017年12月4日作出（2017）陕10民辖39号《指定管辖决定书》，指定本案由本院审理。
本院认为，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，案外人提起执行异议之诉，应当提供证据，证明其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。关于能够排除强制执行的民事权益，除物权法、合同法等实体法律外，最高人民法院在《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中也有明确规定，该规定虽是对案外人执行异议审查程序的标准，但在案外人执行异议之诉的审理程序中，人民法院亦可参照该标准对案外人的实体权利能否排除执行进行判断。该规定第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从上述规定可以看出，案外人在以不动产的物权阻却强制执行时，必须是合法且经过登记公示而生效的物权。如果未经登记，则必须同时具备第二十八条规定的四种情形。本案中，原告以借款协议书、借条、《以房抵债合同》、土地买卖契约、土地违法案件行政处罚决定书、罚款收据等证据证明其属涉案执行标的权利人，证据明显不足。从上述证据中，本院无法得出二原告系涉案执行标的合法权利人的结论。首先，二原告与第三人所签订的《以房抵债合同》内容违法，为无效合同。一是抵债的债务中含有超出法律保护限额的高额利息，如范红亮的34万元债务均是月息5分的高额利息，如认定该协议有效，必将导致民间借贷中的违法利息合法化，与最高法的有关司法解释相悖；二是涉案房地产仅有土地买卖契约和土地管理机关的处罚决定书，没有农用地转用审批手续。而未经农用地转用审批的土地买卖协议无疑属非法买卖土地，是违法行为。以房抵债的本质系房地产买卖关系（含院落中的土地），该协议有变相买卖土地的性质，根据土地管理法第二条三款之规定，应认定《以房抵债合同》为无效合同；三是案涉执行标的中3.69亩土地的买受人是洛南县福兴机械化工程有限公司，没有证据证明案涉执行标的属于第三人杨福厚的个人资产，只能推定为公司资产，第三人虽属公司股东，但未经其他股东同意，不能处分公司资产。其擅自处分公司资产的行为应为无效民事行为。其次，原告与第三人签订的《以房抵债合同》从合同内容看属附条件民事法律行为，抵债协议的生效是以房地产能否过户登记为条件的。因该房产所依附的土地来源不合法，第三人未能取得合法的土地使用权，根据现有法律规定，原告无法对第三人不合法的土地使用权进行变更登记，因此，抵债协议中所附条件不可能成就，该抵债协议也不可能生效。因《以房抵债合同》为无效合同，二原告不能据此成为涉案执行标的合法权利人，其占有案涉执行标的的行为也不符合上述司法解释第二十八条规定的情形，故其对案涉执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二条三款、第七条、第九条、《中华人民共和国土地管理法》第二条三款、《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条一款（二）项、《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，判决如下：
驳回原告刘会民、范红亮的诉讼请求。
案件受理费16860元，由原告刘会民、范红亮负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。
审 判 长 张栓成
审 判 员 杨文婷
人民陪审员 屈凤民
二〇一八年六月四日
书 记 员 刘二婷