湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂09民终1227号
上诉人（原审原告）：汉川市食品公司，住所地：湖北省汉川市仙女山街道办事处仙女大道126号。
主要负责人:张金明，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：夏千稳，汉川市法律援助中心律师。
被上诉人（原审被告）：魏学斌，男，1950年1月23日生，汉族，退休职工，住湖北省汉川市。
委托诉讼代理人：张贤么、余玉莲，广东金本色律师事务所律师。
上诉人汉川市食品公司因与被上诉人魏学斌确认合同无效纠纷一案，不服湖北省汉川市人民法院（2018）鄂0984民初967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
汉川市食品公司上诉请求：撤销一审判决，确认上诉人与魏学斌签订的《蛋厂职工宿舍转让协议》无效。一审、二审诉讼费用由魏学斌负担。事实和理由：一审判决适用法律错误。蛋厂职工宿舍土地使用权属于划拨性质，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条、第45条规定，该转让协议未经土地管理部门和房产管理部门批准，未领有国有土地使用权证和建筑物产权证明，其土地使用权不得转让。该法第40条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。《蛋厂职工宿舍转让协议》未经审批，同时违反了法律、行政法规中不得转让的效力性强制规定，应确认为无效。
魏学斌辩称，1、双方签订的《蛋厂职工宿舍转让协议》是当事人真实意思表示，内容不违反效力性强制性法律规定，未损害国家利益，不存在《合同法》第五十二条规定的情形，应认定转让协议有效。2、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条对划拨土地的转让、出租、抵押行为作出了限制性规定，但符合第45条规定的，仍可转让、出租、抵押。且该条例并未对未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准而签订的相关合同的效力问题作出任何强制性规定。涉案协议是汉川市食品公司与单位职工魏学斌等25人平等协商签订，魏学斌等25人也支付了相应的购房款，履行了合同义务。双方签订的协议不存在无效情形。按照上述条例相关条文的意思，最多是未交纳土地使用权出让金，限制物权的转移而已，不能作为认定合同无效的依据。3、汉川市食品公司引用《城市房地产管理法》第38条第（5）、（6）项来支持其合同无效的观点错误。本案涉案房屋的权属不存在争议，属于汉川市食品公司所有，且房屋有权属证书。如汉川市食品公司否认该事实，应当提交证据证明。按照物权法规定，产权证是合同履行的前提，即物权发生变动的要件，而不是作为买卖合同生效的要件，故《城市房地产管理法》第38条规定的“不得转让”，是指不发生物权变动的效力，并非指不得订立买卖合同。4、案涉协议转让的是房屋，并非转让土地使用权，并不适用涉及国有土地使用权合同纠纷的相关司法解释。
汉川市食品公司向一审法院起诉请求：1、确认汉川市食品公司、魏学斌于2012年3月28日签订的蛋厂职工宿舍转让协议无效；2、由魏学斌向汉川市食品公司返还转让的宿舍；3、诉讼费由魏学斌负担。
一审法院认定事实：汉川市食品公司系国家全额出资的国有企业，其下属蛋厂职工宿舍属国有资产。因蛋厂职工宿舍年久失修，随时有坍塌的危险，而汉川市食品公司无力维修，为了使其得到及时的修缮，确保住户的安全，根据住户的强烈要求，汉川市食品公司通过经理办公会议进行了研究并上报总公司同意后，于2012年3月28日，与魏学斌签订了一份蛋厂职工宿舍转让协议，双方约定由汉川市食品公司将原本由魏学斌居住的蛋厂职工宿舍（面积60.00平方米）作价30000元转让给魏学斌。协议签订后，魏学斌向汉川市食品公司支付了宿舍转让款，继续居住该职工宿舍，但双方未办理房屋产权登记过户手续。2015年4月，汉川市人民政府及汉川市国有资产管理部门发现汉川市食品公司擅自处置国有资产后，责令汉川市食品公司整改收回。汉川市食品公司多次向魏学斌告知蛋厂职工宿舍转让协议无效，按该协议取得的财产应各自返还，魏学斌因协议的效力问题与汉川市食品公司发生争议，双方因此成讼。一审法院认为，本案争议的焦点是蛋厂职工宿舍转让协议的效力问题。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《国有企业资产法》、《企业国有资产监督管理暂行条例》中关于国有资产转让应当进行评估、批准等程序的规定，系对履行出资人职责的机构及相关人员行为的规范，是法律对国有资产管理者确定的义务，上述规定均属于规范内部程序的管理性强制性法律规定，不是效力性强制性规定，不应影响国有企业与第三人签订合同的效力。本案中，汉川市食品公司在处置国有资产时，经过经理办公会议进行了研究并上报总公司同意，与魏学斌平等协商，将蛋厂职工宿舍转让给魏学斌，魏学斌也依转让协议的约定支付了相应的购房价款，履行了付款义务。双方签订的转让协议是当事人真实意思表示，其内容未违反效力性强制性法律规定，亦未损害国家利益，且有利于维护社会的稳定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应依法认定双方签订的蛋厂职工宿舍转让协议有效。汉川市食品公司要求确认与魏学斌签订的蛋厂职工宿舍转让协议无效，并由魏学斌返还宿舍的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。判决：驳回汉川市食品公司的诉讼请求。案件受理费460元，由汉川市食品公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：魏学斌二审提交的证据所证明的事实涉及汉川市涵闸河整治工程房屋拆迁、征收补偿方面，具有真实性，但与本案争议的合同效力缺乏关联性，不应作为本案证据采纳。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
归纳当事人的诉辩理由，本案争议的焦点为：案涉《蛋厂职工宿舍转让协议》的效力认定。
本院认为，案涉《蛋厂职工宿舍转让协议》所约定转让的标的为房屋，并非转让国有土地使用权。因此，汉川市食品公司上诉所引用的国有土地使用权出让和转让方面的法律规定不能作为审查案涉房屋转让协议效力的法律依据。双方所转让的房屋不存在《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条所规定的不得转让的情形。职工宿舍所附着的土地属于国有划拨土地，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”上述法律条文规定了经人民政府审批、受让方办理土地使用权出让手续、缴纳土地使用权出让金等要求，但并未规定不得转让房地产，也未对合同效力进行规定，属于管理性规定，而非强制性、效力性规定。且依照《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。虽然汉川市食品公司与魏学斌在案涉房屋物权转移登记时，仍需要经过相关行政主管部门审批、办理土地使用权出让手续、缴纳土地使用权出让金等手续，魏学斌办理过户登记手续后才能取得案涉房屋的物权，但上述审批、登记手续均属于案涉房地产转让合同是否能够履行、魏学斌是否能够取得物权的问题，并不影响当事人之间签订的合同效力。因此，一审判决认定双方签订的转让协议是当事人真实意思表示，其内容未违反效力性强制性法律规定，亦未损害国家利益，且有利于维护社会的稳定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，依法认定双方签订的蛋厂职工宿舍转让协议有效正确。
综上所述，汉川市食品公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费460元，由汉川市食品公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 毛 峰
审判员 戴 捷
审判员 鲍 龙
二〇一八年九月十日
书记员 胡羽青