黑龙江省伊春市伊春区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0702民初721号
原告（反诉被告）于洋，男，1972年7月16日出生，汉族。
委托代理人张国强，系黑龙江法融律师事务所律师。
被告（反诉原告）泰康人寿保险股份有限公司黑龙江分公司。
负责人王小刚，职务总经理。
委托代理人蹇秀艳，系黑龙江圣玉律师事务所律师。
原告（反诉被告）于洋与被告（反诉原告）泰康人寿保险股份有限公司黑龙江分公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人张国强、被告泰康人寿保险股份有限公司黑龙江分公司的委托代理人蹇秀艳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2012年11月6日，原、被告签订了《职场租赁合同》一份，约定“原告同意将位于伊春区前进办农林社区教育培训中心综合楼第8户的一、二、四层及三层两间房屋转租给被告使用（该房屋所有权人樊学辉在合同中签字同意），租赁期限为五年，自2012年10月1日起至2017年9月30日止，年租金为27万元，支付方式为上一租赁年度届满之日起提前一个月支付。如被告未经原告同意不按期交纳租金，每延期一日向原告支付万分之五的滞纳金。”现2015年至2016年度的租金早已到期，经原告多次向被告催要后，被告至今未给付，无奈诉至法院，要求被告给付第四年度的租金27万元，并按合同约定支付相应的滞纳金。
被告辩称：我方未拖欠原告的租金，是因原告与房主樊学辉发生纠纷而导致被告无法正常使用所租赁的房屋，我方不是故意拖欠租金，况且我方已按实际使用期限向原告支付了房租，为此我方还反诉要求解除租赁合同，并已按合同约定提前通知了原告，故原告的诉讼请求不成立，应予驳回。
反诉原告诉称：2012年11月6日，反诉人与被反诉人于洋及房主樊学辉签订了《职场租赁合同》，约定于洋将樊学辉所有的900㎡房屋转租给被反诉人，租赁期限五年，自2012年10月1日起至2017年9月30日止，年租金27万元，各期租金支付时间在上一年度届满之日起提前1月内支付。合同签订后，反诉人全面履行了合同约定，每年都按期缴纳房屋租金，但是由于被反诉人于洋未将反诉人缴纳的租金按期足额向房主樊学辉缴纳，导致樊学辉因此起诉至法院，并多次到反诉人公司闹事，妨害了公司的办公秩序，危害了公司的财产和人员安全，给公司形象造成了严重影响，而被反诉人于洋对此无力解决，致使反诉人无法正常使用和继续租赁房屋。故根据双方签订的合同约定“由于被反诉人原因致使合同无法全部或部分履行，反诉人有权解除合同，同时可以要求被反诉人支付违约金”，因此，反诉人于2015年11月6日向被反诉人送达了解除合同通知书，明确要求与被反诉人解除合同。现反诉人根据法律规定和合同约定，特提出反诉，请求法院依法判令解除双方的《职场租赁合同》，并判决被反诉人承担违约责任，向反诉人支付违约金即年租金的一半为135000.00元。
反诉被告辩称：首先，我方不同意解除合同，反诉原告是2015年11月6日向我方送达的通知，那么2015年12月6日就应该解除合同，但其2016年1月31日才搬出租赁的房屋，对此显然存在矛盾；第二，所谓樊学辉闹事的行为并未影响反诉原告的实际办公，而是一直在正常经营，况且樊学辉的行为是侵权类纠纷，与本案无关，故反诉原告要求解除合同属另有隐情；第三，关于反诉原告提出的违约金问题因我方不存在违约行为，相反是反诉原告存在违约行为，故我方要求按双方合同第十三条的约定，1.上调我方的损失即反诉原告应当赔偿我方10万元装修费用，2.支付我为反诉原告开具的租金发票所缴纳的税款13500.00元，3.同时因反诉原告不合理解除租赁合同及所提出的解除事由与本案没有相应的关联性，其在2016年1月31日搬出租赁场所致使我方长达3个月无人租赁该场所，遭受了三个月的租赁损失27万元÷12个月×3个月为67500.00元，4.反诉原告经营至2016年1月31日，是在冬季期间离场，我方在此租赁期间已交纳了租赁场所的包烧费用43000.00元，总计我方的实际损失达到了224000.00元。据此，我方请求贵院上调违约金，以弥补被反诉人的实际损失。
原告为证明其所主张的事实，在本诉中提交的证据有：
证据一，2012年11月16日租赁合同一份，证明双方签订此合同，期限为5年，租金分5期缴纳，先付款后使用，下一期应提前一个月支付，每延期一日支付万分之五的滞纳金。
被告的质证意见：真实性无异议，但认为该合同同时还约定了被告有解除合同的权利，并且每次交付租金时，原告应先提供正规发票，我方才交租金。被告在2015年度未继续缴纳下次租金，是因为原告无法为被告提供正常办公的租赁场所，致使合同目的无法实现，原告违约在先，被告才解约。
本院认证为：该证据具有真实性、关联性、合法性，本院予以采信。
证据二，情况说明一份，系原告于2015年9月30日发给被告的，证明原告要求被告按合同约定履行给付租金的义务，同时还证明原告为被告雇佣了一名保安，以维护被告的正常办公秩序，被告在经营期间未受到阻挠，不存在无法实现合同目的的事由。
被告的质证意见：真实性无异议，但认为从该情况说明的内容可以看出，原告已经确认其与樊学辉有纠纷，因樊学辉到被告公司骚扰，影响被告公司的正常办公，对该事实原告认可，原告也在改正他的违约行为，但原告提供的保安仅在被告处工作一个月，而且原告提供保安的措施根本无法阻止樊学辉骚扰被告正常办公的行为，最后情况恶化才导致被告离开租赁场地。该情况说明能够证明原告的过错行为在先。
本院认证为：该证据具有真实性、关联性、合法性，可以证明被告逾期交纳租金的行为，本院予以采信。
证据三，发票三张，证明被告头三年的租金都是9月份交的，况且2015年11月2日原告给被告开具了发票，但被告未给付租金，此发票晚开具的原因是被告公司的侯经理让原告晚开几个月，待其与总部确认之后再开具，所以晚开发票的责任不在原告。
被告的质证意见：真实性无异议，但认为该组证据能够证明前三年被告完全是按照租赁合同的约定向原告交付的租金，2015年度没有交付租金是因为原告无法为被告提供正常办公的场所，原告违约过错行为在先，被告有合法的理由和事实根据可以提前解约，原告在2015年11月2日开具第四年度的租赁发票，时间迟延与被告没有关系，而是因为原告处理不了樊学辉骚扰租赁场所的事实，而且从开具发票的时间来看，我们在开具发票之前已经向其送达书面解除合同通知，明确表示与其解除合同，所以该证据证明不了被告有任何违约和过错行为。
本院认证为：该证据具有真实性、关联性、合法性，本院予以采信。
证据四，律师函一份，系针对被告在2015年11月9日下发的通知书而作出的，证明原告不同意解除合同，并要求让被告马上给付租金。
被告的质证意见：真实性无异议，被告收到该函，但认为被告对其表示的内容不认可，相反可证明原告是在收到了被告书面解除通知后对被告的回复。
本院认证为：该证据具有真实性、关联性、合法性，本院予以采信。
证据五，民事调解书一份，证明原告与樊学辉在法院已经达成了调解协议，矛盾纠纷已解决，故原、被告的租赁合同不存在阻碍，可以实现合同的目的。
被告的质证意见：真实性无异议，但认为从该调解书的调解事项可以证明，原告确实拖欠樊学辉租金，樊学辉到被告租赁的场地多次闹事骚扰，确因为原告不履行给付租金的义务造成的，该调解书作出的时间是2015年12月4日，那么在被告应当交付租金的2015年9月30日之前，原告与樊学辉的纠纷并没有解决，樊学辉的扰乱职场办公行为也没有终止，所以被告在2015年9月30日应当交租金的最后期限提出解约是有合法理由的，原告与樊学辉的纠纷在被告提出书面解约书后才解决，对被告来讲已无任何法定意义，所以该调解书不能作为原告免除自身责任的证据。
本院认证为：该证据具有真实性、关联性、合法性，本院予以采信。
被告在本诉中未向本院提交证据。
反诉原告为证明其所主张的事实，在反诉中提交的证据有：
证据一，原、被告签订的租赁合同一份（与原告证据一一致），证明按合同第十三条二项约定，如因甲方原因致使合同无法履行，乙方有权解除合同，甲方应当按合同总额50%支付违约金，同时合同第十一条四项还约定了合同自动解除的条件，如乙方因故不能履行合同提前一个月通知甲方，通知送达甲方之日起一个月后本合同自动解除。
反诉被告的质证意见：真实性无异议，但对其证明的内容有异议。反诉人在反诉状及提出的证明意见中明确反诉理由是因樊学辉的侵权行为造成其不能履行租赁合同，该事由与租赁合同的第十一条没有关联性，不存在其提出自动解除合同的事宜，同时因被反诉人于2015年12月4日与樊学辉已消除了纠纷，而反诉人自2015年11月6日向被反诉人提出解除合同的通知至其实际解除合同搬离租赁场所前樊学辉已没有对其再行骚扰，另外樊学辉对反诉人的侵权行为没有从客观证据上显示给反诉人造成任何经营损失，据此樊学辉所造成的侵权行为与本案的租赁关系没有任何关系，不影响双方的租赁关系。
本院认证为：该证据具有真实性、关联性、合法性，本院予以采信。
证据二，照片复印件8张、110接警信息单5份，证明从2014年11月开始一直持续到2015年10月11日，房主樊学辉因为被反诉人拒绝交租金，多次到租赁场地使用撒白灰、从门外上锁、拆窗户、凿墙、闹事等行为，扰乱被告正常办公，并破坏租赁场地，影响反诉人正常使用租赁场所，并对反诉人的工作人员人身安全构成威胁，有照片及报警记录予以证实。该组证据可以证明反诉人因无法在第四年度内再正常使用该租赁场地，行使正常的工作职能，才提前解约搬离租赁场所，对此反诉人无任何过错。
反诉被告的质证意见：对报警记录真实性无异议，但认为不能证实反诉人与被反诉人解除租赁关系是因樊学辉的侵权行为导致的。对照片的真实性有异议，因照片模糊，看不清是否是樊学辉所为，假如樊学辉对该租赁场所有凿墙行为，也属于其是对自己所有的房产进行改造，并未影响反诉人的经营。实际樊学辉的行为也未造成反诉人的经营损失。
本院认证为：对报警记录的真实性本院予以确认，但该组证据不能证明反诉人的观点，故本院不予采信。
证据三、樊学辉向反诉人送达的停气告知书一份、停水及停电告知书一份、搬家告知书两份、2015年12月7日林都热电厂停热通知单一份，证明2015年9月被反诉人应交下一年度租金时，该房屋产权人樊学辉因其未交租金而书面通知反诉人对租赁房屋要采取停气、停水、停电的措施，另外，供热公司因被反诉人直到12月还没有交取暖费也要停热，在这种情况下反诉人租赁的房屋基本的使用功能都不能满足，面临无法使用的危险，这是反诉人提出解约的理由之二。
反诉被告的质证意见：真实性无异议，但对其证明的问题有异议。停水、停电、停气告知书并未造成反诉人在实际使用期间停水、停电、停气，同时该证据也能证实2015年9月初反诉人应向被反诉人提前缴纳租金而没有缴纳，造成被反诉人资金紧张。该租赁场所的所有权人樊学辉对此只是发发脾气，也是可以理解的。停热通知单是2015年12月7日形成的，被反诉人在该年度12月4日与樊学辉在法院已达成调解协议，后该供热费也已积极缴纳。同时反诉人在经营期间也没有停气现象发生，对此该组证据只能证实反诉人与被反诉人之间依然在履行合同，而没有搬离该租赁场所。
本院认证为：对该组证据的真实性本院予以确认，但不能证明反诉人的观点，故本院不予采信。
证据四、樊学辉起诉反诉人的民事诉状两份、法院传票三份，证明租赁房屋的房主于2013年12月、2015年9月1日两次起诉本案的原被告，起诉的请求就是解除其与于洋签订的合同，并牵扯到反诉人，如果樊学辉的租赁合同解除，反诉人租赁的房屋必须返还樊学辉，所以樊学辉的起诉行为直接影响到于洋与反诉人的合同能否继续履行的问题，反诉人在应当缴纳第四年度租金时，樊学辉与于洋的诉讼案件没有结案结果，故反诉人没有理由承受其二人的诉讼风险，这是反诉人提出提前解约的理由之三。
反诉被告的质证意见：真实性无异议，但对反诉人所证明的观点有异议，事实是在反诉人向被反诉人提出解除租赁合同告知书时，也就是2015年11月6日前樊学辉与反诉人之间的诉争都已平息，并未阻碍反诉人与被反诉人之间的租赁关系，前几份证据也可证实反诉人在此期间依然履行租赁关系，也未给反诉人造成任何损失。
本院认证为：对该组证据的真实性本院予以确认，但不能证明反诉人的观点，故本院不予采信。
证据五，2015年9月14日反诉人给樊学辉和于洋的公函各一份，2015年11月9日、2015年12月23日给于洋邮寄的解除通知书两份及快递单复印件两份，2015年12月23日通知于洋搬家的通知书一份，反诉人给于洋手机发送短信信息的复印件一张，证明反诉人使用租赁房屋受到外界因素影响时，通过通知樊学辉和于洋的方式，让二人尽快解决纠纷，在直到2015年11月初二人对影响租赁合同的因素没有予以解除的情况下，反诉人按照法律规定向于洋书面送达了解除合同的通知，反诉人直到2016年1月31日才搬走，是因为反诉人要求于洋尽快与我方办理房屋搬走的交接手续，而于洋迟迟不配合，所以才导致搬迁时间拖延，这从2015年12月23日送达给于洋的通知，就能证明该事实。
反诉被告的质证意见：真实性无异议，但对其要证明的问题有异议。1.该两份公函可证实反诉人在致函期间三方的实际状况，其中提到希望被反诉人与于洋处理好承租等事宜，避免影响反诉人正常使用和继续租赁该房屋，说明反诉人致函期间樊学辉与于洋之间的纠纷并未影响反诉人正常使用该租赁房屋，其应继续租赁该房屋。2.三份通知书发出的时间恰能证实发生在2015年12月4日被反诉人与樊学辉之间的纠纷平息之后，所以反诉人是基于其自身原因才提出的解约，而非因樊学辉与被反诉人之间的纠纷搬离的租赁场所。3.对短信的真实性提出异议，不能证实反诉人所提的樊学辉与被反诉人之间的纠纷是其解除租赁合同的必然事由，据此反诉人所提到因被反诉人迟迟不予配合进行房屋交接手续是一虚假事实，客观事实是反诉人另寻到一处租赁场所，迟迟未将该租赁场所交与被反诉人，也是其扩大被反诉人损失的必然因素。
本院认证为：对该组证据的真实性本院予以确认，但不能证明反诉人的观点，故本院不予采信。
证据六，职场装修施工合同一份、工程决算表一份，证明反诉人租赁的房屋装修是由反诉人全部投资完成，按照租赁合同第十三条二项的约定，因被反诉人违约造成反诉人提前解除合同的，应该由于洋补偿给我方剩余两年的装修费，故于洋要求我方补偿装修费与事实不符。
反诉被告的质证意见：真实性有异议。1.该证据结合租赁合同第十三条二项当中约定的“如有乙方原因提前解除合同应赔偿甲方房屋装修款10万元”可证实反诉人将被反诉人装修的宾馆格局改变，并装修成工作场所，故该笔费用应由其自行承担。反而因其先提出解约应赔偿被反诉人实际装修款项10万元。
本院认证为：该证据缺乏真实性、合法性、关联性，本院不予采信。
证据七，泰康公司财务在线系统书面凭证一份，证明反诉人已将2015年10月1日至2016年1月31日的房屋租赁费9万元给付被反诉人，现不欠被反诉人任何租金。
反诉被告的质证意见：真实性无异议。但该9万元是2015年12月28日给被反诉人汇的款，与实际履行期限相差3个多月，基于被反诉人于2015年9月30日、2015年10月2日向反诉人发出的催款通知，及其反诉人向法庭提交的2015年11月9日的解除合同的通知等客观证据，可证实反诉人在持续性的违约，持续性的给被反诉人造成扩大损失。
本院认证为：对该证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
反诉被告在反诉中未向本院提交证据。
根据以上所确认的证据及原、被告的当庭陈述，本院认定案件事实如下：2012年11月6日，原告于洋、被告泰康人寿保险股份有限公司黑龙江分公司及房屋所有权人樊学辉签订了《职场租赁合同》一份，三方约定将樊学辉所有的、已先期租赁给于洋的位于伊春区前进办农林社区教育培训中心综合楼第8户（一、三、四层，第三层最里侧四个房间于洋留用）、面积900平方米的房屋转租给泰康人寿保险股份有限公司黑龙江分公司使用，租赁期限五年，自2012年10月1日起至2017年9月30日止，年租金270000.00元，给付方式为被告在上一年度届满之日起提前一个月内支付给原告，三方还约定了权利义务、违约责任等条款。合同签订后，被告按照约定如期给付了原告前三年的租金，2015年9月1日，被告应给付原告2015年10月1日至2016年9月30日的租金时，被告未能给付，理由是原告与樊学辉因该房屋发生合同纠纷在法院诉讼未结、期间樊学辉多次影响被告办公，并于2015年11月9日（诉前）、2015年12月23日（诉后）分二次向原告下达了《解除职场租赁合同通知书》，要求解除三方签订的职场租赁合同，又于2015年12月28日给付原告2015年10月1日至2016年1月31日的租金90000.00元后于2016年1月31日搬离该租赁场地。现原告认为被告违反双方签订的职场租赁合同的约定，逾期未给付第四年度的租金而诉至我院，要求被告给付租金270000.00元，并按日万分之五给付相应的滞纳金。诉讼过程中，被告提出反诉，请求解除合同，并按合同第十三条二项规定由被反诉人于洋给付反诉人泰康人寿保险股份有限公司黑龙江分公司年租金270000.00元的50%的违约金135000.00元，被反诉人则不同意解除合同，理由一是反诉人2015年11月9日送达的解除通知，那么2015年12月6日就应该解除合同，但其2016年1月31日才搬出租赁的房屋，对此显然解除理由不成立；二是所谓樊学辉闹事的行为并未影响反诉人的实际办公，而是一直在正常经营，况且樊学辉的行为是侵权类纠纷，与本案无关；三是反诉人存在违约行为，故要求反诉人赔偿100000.00元装修费用、支付第四年度租金发票所缴纳的税款13500.00元、三个月的租赁损失67500.00元及该年度供热费43000.00元合计224000.00元。
本院认为：依法成立的合同，合同各方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。本案中，原告经房屋所有权人的同意，将该房屋转租给被告的行为合法有效，被告理应按照合同的约定按期给付租金，现逾期未能足额给付应属违约，故原告合理的诉讼请求，本院予以支持。但鉴于本案的实际情况，双方签订的租赁合同无法继续履行，故被告应赔偿由此给原告造成的经济损失，包括恢复原房屋作为宾馆的装修费用100000.00元、开具第四年度全额租金发票所多缴纳的税款13500.00元。关于原告要求被告补偿三个月的租赁损失67500.00元及该年度供热费43000.00元的请求，因依据不足，本院不予支持。关于被告反诉要求原告支付年租金的一半的违约金135000.00元的反诉请求，因被反诉人于洋不存在违约行为，而所谓的樊学辉多次到公司闹事、妨害办公秩序、危害了公司的财产和人员安全等，并不是反诉人无法继续履行职场租赁合同的法定理由，故其反诉请求本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条的规定，判决如下：
一、解除原告于洋与被告泰康人寿保险股份有限公司黑龙江分公司于2012年11月6日签订的职场租赁合同；
二、被告泰康人寿保险股份有限公司黑龙江分公司于本判决生效后五日内给付原告于洋113500.00元；
三、驳回原告于洋的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告泰康人寿保险股份有限公司黑龙江分公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5350.00元，反诉费3000.00元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于伊春市中级人民法院。
审 判 长 黄 琪
审 判 员 于金河
代理审判员 高忠明
二〇一六年九月二十三日
书 记 员 田兴华