北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民（商）初字第1055号
原告北京康尔森投资有限公司，住所地北京市通州区梨园镇大稿村办公楼319室，组织机构代码：73509XXXX。
法定代表人陈强，总经理。
委托代理人王甫，北京市晨野律师事务所律师。
被告北京新亚趣香食品有限公司，住所地北京市海淀区北蜂窝路2号中盛大厦1305A，组织机构代码：74005XXXX。
法定代表人高翠青，董事长。
委托代理人周玉纯，北京京尧律师事务所律师。
原告北京康尔森投资有限公司（以下简称原告）与被告北京新亚趣香食品有限公司（以下简称被告）联营合同纠纷一案，本院于2014年12月26日受理后，依法组成由法官翟新忠担任审判长，人民陪审员杨建琴、谢国钧参加的合议庭审理本案。本院于2015年1月26日、2015年6月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王甫，被告委托代理人周玉纯到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告起诉称：2009年，原告与北京市京洲企业集团公司（以下简称京洲集团）组成一个资源整体，以京洲集团的名义与被告签订《资产合作框架协议》，约定双方以北京九合科技园区为平台，共同开发食品生产经营项目，张扬民族品牌，开拓国内市场实现规模经济。双方框架协议约定合作分三个阶段：第一阶段为合作先期阶段，合作方式为被告以租赁方式使用原告拥有的北京九合科技园区土地、建筑物、机械设备及公用工程等，生产营销及市场推广“稻香村”品牌产品，被告承诺在北京通州成立北京苏稻食品有限公司（以下简称苏稻公司）生产经营，并确定了三年的生产经营目标分别为2亿、4亿、6亿，合同约定在这一阶段合同中，双方各自发挥自身优势，共同规划发展。第二阶段，双方共同组建有限责任公司进行经营。第三阶段将有限责任公司进行上市，并对上市前的股东权益进行约定。《资产合作框架协议》签订后，按照该协议的约定，双方为了履行合作先期阶段的义务，签订了《租赁协议》具体履行了《资产合作框架协议》第二条约定的双方第一阶段的合作义务，也即履行了合作先期阶段的具体合作方式。合作先期阶段，被告以租用的模式用“合作甲方”投入合作的资产和资源，以支付租金的模式支付合作收益。租金为：2009年7月1日至2010年6月30日为300万元，2010年7月1日至2011年6月30日为400万元，2011年7月1日至2012年6月30日为500万元。同时合同对违约责任也进行了约定：如因一方违约或延期履行主要义务，守约方有权解除合同，并要求违约方承担违约金，标准为12个月租金，并赔偿损失。按照合作原则，合作甲方如约履行了先期合作义务，将甲方拥有的北京九合科技园区的土地、建筑物、机械设备及公用工程等提供给被告，但被告虽经多次催告，其亦未给付相应的合作款（名为租金）。后经多次催要未果，故诉至法院要求：1、被告给付原告合作款1200万元；2、被告支付违约金400万元；3、被告承担本案诉讼费用。
原告向本院提交以下证据予以证明：1、《租赁协议》；2、《资产合作框架协议》及附件《租赁协议》；3、《协议书》；4、《权利转移通知》及附件；5、收据。
被告答辩称：不同意原告的诉讼请求。原告不是适格的诉讼主体，合同的相对方是案外人京洲集团，不是本案原告。原告所述的于2013年与京洲集团签订的协议书并没有经过被告确认，是无效的协议书。在合同履行期间，被告已向京洲集团支付了相关租金，京洲集团没有实际将租赁物交付被告。
被告向本院提交以下证据予以证明：1、《资产合作框架协议》及附件《租赁协议》；2、《权利转移通知》及附件；3、收据；4、交接退回明细及资产交接差异清单；5、借款合同、收据及支票存根；6、情况说明；7、交通银行北京分行申请书。
经本院庭审质证，双方对于原告提交的《租赁协议》、《资产合作框架协议》及附件《租赁协议》、《协议书》、《权利转移通知》及附件、收据，被告提交的借款合同、支票存根、收据、情况说明、交通银行北京分行申请书、交接退回明细及资产交接差异清单的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认，对于其关联性本院将作出综合认定。
本院根据上述认证查明，2009年4月27日，京洲集团与被告签订《资产合作框架协议》，约定本协议签署的背景为，本协议签署前，京洲集团已同原告达成协议，双方约定原告以其在“北京九合科技园”园区内投资建设所形成的建构筑物、机械设备、公用工程及其他设施等与京洲集团所拥有的“北京九合科技园”园区内国有土地使用权及部分公共工程整合为一个资源整体，与第三方签署资产合作协议。双方同时约定，由京洲集团全权代表“北京九合科技园”资源整体与被告协商并签署《资产合作框架协议》。本协议双方约定，双方以北京九合科技园区为平台，共同开发食品生产经营项目，张扬民族品牌，开拓国内市场实现规模经济。
双方资产合作先期阶段，被告以租赁方式使用京洲集团拥有的北京九合科技园区内现有的土地、建构筑物、机械设备及公用工程等，生产营销及市场推广“稻香村”品牌产品，并根据双方资产合作发展计划及市场需求，对园区进行规划建设和后续开发，进而进行扩大生产和市场营销。其资产租赁协议双方另行签订，并作为本协议的附件。被告承诺，其所承租园区内的土地及地上物，由其控股并在北京通州成立的苏稻公司生产经营，并确定了先期合作三年的生产经营目标分别为2009年实现销售额2亿元、2010年实现销售额4亿元、2011年实现销售额6亿元，合同约定在这一阶段合同中，双方各自发挥自身优势，共同规划发展。双方合作第二阶段为，双方共同参股组建有限责任公司进行经营，约定由被告负责经营管理，每年以固定金额向京洲集团支付股东收益（具体支付形式另议），其中，2010年7月1日至2011年6月30日固定收益为400万元，2011年7月1日至2012年6月30日固定收益为500万元。第三阶段为协议双方实施资产运营阶段，双方同意力争在2014年以前完成有限责任公司上市工作。
协议附件《租赁协议》约定，京洲集团将位于北京市通州区梨园镇万盛南街1号北京九合科技园园区的租赁物租赁于被告所属控股子公司—苏稻公司使用，被告同意按租赁物及设施的现状承租。租赁期限为3年，自2009年7月1日起至2012年6月30日止。租赁物的交付约定，1、交接第一阶段：交接时间为2009年6月30日前，包括加工中心（4970.7平方米，已交接）、维修车间（1048.4平方米，已交接）、品质稳定中心（4566.45平方米，已交接）、宿舍（179.07平方米，已交接）、地库东侧新建车间（两层钢构厂房约5000平方米，建设标准另行约定）、管理中心二层东侧（约529平方米）。2、交接第二阶段，交接时间为2010年5月15日前，除管理中心三层及3号宿舍外的园区全部土地、厂房、设备、附属设施、公共设施及器具等。在本租赁协议生效之日起，双方开始按现状开展租赁物交接工作，主要建筑物交接根据双方《资产合作框架协议》原则，在合资公司注册完毕后，双方开始第二阶段的交接工作，如双方不能注册合资公司，第二阶段的交接工作不再进行。租金为第一阶段：2009年7月1日至2010年6月30日人民币300万元；2010年7月1日至2011年6月30日人民币400万元；2011年7月1日至2012年6月30日人民币500万元。被告在每年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日前分4次向京洲集团足额支付租赁费。协议终止条款约定，因一方严重违约或延迟履行主要义务，经守约方书面通知后，在合理期限内，违约方仍拒不改正的，守约方有权解除合同，并要求对方承担本条第三款所规定的违约金，并赔偿损失。双方组建合资公司注册完成，本协议终止。免责条款约定，根据双方《资产合作框架协议》原则，在合资公司注册完毕后，双方开始第二阶段租赁物及设备、设施的交接工作，如双方不能注册合资公司，第二阶段的交接工作不再进行，双方均不承担违约责任。特别约定条款约定，如京洲集团没有在约定时间向被告交付租赁物，被告按延迟期每天每平方米0.5元的标准扣除租金。其它条款约定，本协议作为合作协议的附件，与主协议具有同等法律效力，在不违背合作协议条款前提下，具体事宜之约束以本协议为准。此外，协议还对双方当事人的其他权利及义务进行了约定。
2009年7月23日，京洲集团与被告签订《协议书》，约定鉴于《租赁协议》第三条中“地库东侧新建车间”的建设标准未定，应被告要求，京洲集团同意将北京九合科技园园区内东侧“豆奶车间”厂房暂借给被告使用，具体借用期为2009年7月1日至2009年10月31日。协议同时约定，“地库东侧新建车间”的建设管理工作由被告全面负责，京洲集团协助。竣工交用日期由被告负责。
2012年7月9日，京洲集团与苏稻公司签订《交接退回明细》，确认交接明细如下：1、九合加工中心（4970.7平方米）；2、品质稳定中心（4566.45平方米）；3、管理中心二层办公区188平方米；4、1号宿舍（179.07平方米）；5、东区平房（1048.4平方米）。
2010年8月31日，苏稻公司向京洲集团支付租金100万元。2008年12月10日，原告向苏稻公司借款50万元。2009年1月16日，原告向苏稻公司借款3万元。2009年2月10日，原告借款65万元。
2009年4月29日，原告与被告签订《借款协议》，约定原告向被告借款500万元，借款期限为2009年4月30日至2010年4月29日，原告逾期未偿还被告借款，除本金外，按一年期银行贷款利息双倍返还。
2009年6月9日，原告与苏稻公司签订《借款合同》，约定原告向被告借款100万元，借款期限为1个月，自2009年6月9日到2009年7月9日。如原告不能按时还款，每逾期一天，原告按日千分之一承担违约金。原告以其在九合园区的权益包括租赁权为本次借款及上次原告于2009年4月29日的借款（500万元）承担担保，如原告不能按时还清借款，被告可抵付租金。
经本院现场勘验，地库东侧5000平方米钢构厂房已经建成，内部装修没有完成，电梯没有安装。
2013年12月26日，京洲集团与原告签订《协议书》，约定京洲集团将《资产合作框架协议》及其附件《租赁协议》中京洲集团的全部权利转移给原告，由原告概括承受前述合同中京洲集团的全部权利，原告对京洲集团的权利转移予以接受。此外，《协议书》还对双方其他权利及义务进行了约定。同日，京洲集团向被告发出《合同权利转移的通知》，告知被告其将《资产合作框架协议》及其附件《租赁协议》中京洲集团的全部权利转移给原告。2013年12月27日，被告出具收据载明，被告收到京洲集团于2013年12月27日递交的《权利转移通知》原件1份，及随函附件《协议书》复印件1份。
本案在审理过程中，原告增加两项诉讼请求，即1、被告返还未归还的63项资产；2、被告腾退管理中心二层341平方米办公区。原告未对增加的诉讼请求，补缴相应案件受理费。
上述事实有双方向本院提交的上述证据，及各方当事人陈述等在案佐证。
本院认为，本案涉及三个焦点问题：1、已发生租金总额的确定；2、已付租金、抵扣租金借款金额的确定；3、被告应否支付违约金及金额。
一、关于租金总额的确定。原告认为，按照合同约定三年的租金分别为300万元、400万元、500万元，故金额为1200万元。被告认为，租赁协议约定的第二阶段租赁物未交付，故租金的计算基础为300万元／年。同时被告还认为，原告未交付5000平方米钢构厂房及341平方米的办公区，故应按合同约定标准0.5元／平方米／天扣减租金（经核算扣减金额为2924197.5元）。本院认为，合同免责条款约定，根据双方《资产合作框架协议》原则，在合资公司注册完毕后，双方开始第二阶段租赁物及设备、设施的交接工作，如双方不能注册合资公司，第二阶段的交接工作不再进行，双方均不承担违约责任，而双方并未注册成立合资公司，故不进行第二阶段租赁物的移交不构成违约，而被告主张的均按300万元／年计算租金的意见，实质为降低了后2年的租金300万元，本质为原告承担的一种违约责任，因此，被告的主张与协议的上述约定相违悖。同时，本院亦注意到，协议约定的第二阶段为2年，后一年的租金较前一年亦递增100万元，而该阶段的租赁物并未发生变化，因此，本院认为，第二段租赁物的交付与相应递增租金的支付无对等关系。故租赁期间总租金的计算基础为1200万元。
关于地库东侧5000平方米钢构厂房是否应当扣除相应租金。被告认为，京洲集团并未交付该钢构厂房，故应扣除相应租金。原告对此不认可。本院认为，根据2009年7月23日，京洲集团与被告签订《协议书》约定，“地库东侧新建车间”的建设管理工作由被告全面负责，京洲集团协助，竣工交用日期由被告负责，因此，该5000平方米钢构厂房是否建成及交付使用，均由被告负责，京洲集团对此不应承担责任，且经本院现场勘验，该钢构厂房已建成（未完成装修），故对于被告的上述意见，本院不予采信，该5000平方米钢构厂房对应的租金不能扣除。
关于被告主张办公区有341平方米未交付应当依约扣除相应租金的意见，原告认为该部分办公区已如约交付，本院认为，根据双方签署的交接清单，办公区的交还面积为188平方米，该341平方米不在交还之列，而原告不能提供证据证明该341平方米办公区已交付使用，故本院认定该341平方米办公区未实际交付，应当按照合同约定标准即0.5元／平方米／天扣减租金，经核算为186697.5元。
综上，发生的租金总额为11813302.5元。
二、已付租金、抵扣租金借款金额的确定。
2010年8月31日，苏稻公司向京洲集团支付租金100万元，双方对此不持异议，本院予以确认。
根据2009年6月9日，原告与苏稻公司签订《借款合同》约定，原告以其在九合园区的权益包括租赁权为本次借款及上次原告于2009年4月29日的借款（500万元）承担担保，如原告不能按时还清借款，被告可抵付租金，故对于前述2份借款合同项下的借款600万元应当冲抵租金。
被告要求将该2份合同项下发生的违约金用以冲抵租金，原告表示2009年6月9日《借款合同》约定的日千分之一的违约金计算标准过高，本院经审查亦认为过份高于其实际损失，本院予以调整，调整为中国人民银行同期贷款利率的4倍，经本院核算，该2份借款合同项下借款自逾期之日至抵扣完应付租金为止，共发生违约金230625元。该部分违约金应当冲抵租金。
关于被告主张的2008年12月10日借款50万元、2009年1月16日借款3万元、2009年2月10日借款65万元，用以冲抵租金的意见，原告表示不同意，本院认为，该三笔借款均发生在涉案合同签订之前，且双方并未就该三笔借款用以冲抵本案所涉租金进行约定，故对于被告的前述意见，本院不予采信，被告可另行解决。
三、被告应否支付违约金及金额。
被告未能全额支付租金，应当承担相应违约责任。按照合同约定，因一方严重违约或延迟履行主要义务，对方有权要求其承担本条第三款所规定的违约金（即12个月租金），原告主张的违约金金额为400万元。被告认为原告主张的违约金金额过高，本院经审查认为，原告主张的违约金数额，并不过分高于其实际损失，故本院不对违约金数额进行调整。
根据2013年12月26日京洲集团与原告签订《协议书》约定，京洲集团将《资产合作框架协议》及其附件《租赁协议》中京洲集团的全部权利转移给原告，故原告有权行使《资产合作框架协议》及其附件《租赁协议》项下权利。综上所述，被告尚欠租金金额为4582677.5元，原告有权要求被告支付，故对于原告要求被告给付租金1200万元的诉讼请求，本院予以部分支持，支持其中的4582677.5元。被告未按时给付租金，系迟延履行主要义务，应当依约承担违约责任，原告主张的违约金400万元，符合合同约定，本院予以支持。故对于原告要求被告给付违约金400万元的诉讼请求，本院予以支持。
本案在审理过程中，原告增加两项诉讼请求，即1、被告返还未归还的63项资产；2、被告腾退管理中心二层341平方米办公区。原告未对增加的诉讼请求，补缴相应案件受理费。按照相关规定，原告未就该增加诉讼请求，补缴相应案件受理费，视为其自动撤回该两项诉讼请求，本院对原告该两项诉讼请求，不作处理。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告北京新亚趣香食品有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京康尔森投资有限公司欠款四百五十八万二千六百七十七元五角；
二、被告北京新亚趣香食品有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京康尔森投资有限公司违约金四百万元；
三、驳回原告北京康尔森投资有限公司的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费十一万七千八百元，由原告北京康尔森投资有限公司负担四万五千九百二十一元（已交纳），被告北京新亚趣香食品有限公司负担七万一千八百七十九元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 翟新忠
人民陪审员 杨建琴
人民陪审员 谢国钧
二〇一五年八月十七日
书 记 员 杨思涵