湖南省衡阳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)湘04执异379号
案外人：衡阳白鹭湖置业有限公司，住所地：湖南省衡阳市珠晖区酃湖乡大众村白鹭湖农场。
法定代表人：李伟生，该公司董事长。
委托代理人：吴萍菲，女，湖南天戈律师事务所律师（特别授权）。
申请执行人：李浙衡
委托代理人：谢添星，男，北京市立方律师事务所律师。
被执行人：冯惠
被执行人：谭玉萍
被执行人：衡阳阳光娱乐有限公司，住所地衡阳市石鼓区人民路22号。
法定代表人高文林，该公司总经理。
被执行人：衡阳白鹭湖农场有限公司，住所地衡阳市珠晖区酃湖乡大众村伏冲垅。
法定代表人：高文林，该公司总经理。
委托代理人：郭雅君
本院在执行申请执行人李浙衡与被执行人冯惠、谭玉萍、衡阳阳光娱乐有限公司、衡阳白鹭湖农场有限公司（以下简称白鹭湖农场）民间借贷纠纷一案中，于2016年9月12日作出（2014）湘04执恢字第8号协执行裁定及（2016）湘04执恢字第8－1号、8－2号协助执行通知书（以下简称8－1号、8－2号协助执行通知书）。案外人衡阳白鹭湖置业有限公司（以下简称白鹭湖置业公司）不服，向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人白鹭湖置业公司称：被执行人白鹭湖农场名下的位于珠晖区酃湖乡大众村土地号为10838、10839、10841、10842号国有土地使用权及位于酃湖乡大众村七组产权证号为00161294、00161293、00161295、00161298号房产，白鹭湖置业公司与白鹭湖农场、抵押权人协商购买后已支付对价。虽然未办理所有权变更登记，但已取得被法院查封的房产的所有权，故请求解除涉案房产的查封。
申请执行人李浙衡称：案外人白鹭湖置业公司通过公开拍卖方式获得只是一部分土地和房产，其与白鹭湖农场转让房产协议是无效约定，故请求驳回白鹭湖置业公司的请求。
本院查明，原告李浙衡与被告冯惠、谭玉萍、衡阳阳光娱乐有限公司、白鹭湖农场民间借贷纠纷一案，本院于2006年12月14日做出（2006）衡中法民三初字第24号民事判决，判决如下:一、被告冯惠在判决生效后十日内偿还原告李浙衡人民币191.1万元；被告谭玉萍在判决生效后十日内偿还原告李浙衡人民币77万元。二、被告衡阳阳光娱乐有限公司和白鹭湖农场在判决生效后，共同对被告冯惠191.1万元借款、被告谭玉萍77万元借款向原告承担连带清偿责任。因被告未履行生效判决确定的义务，2006年12月14日李浙衡向本院申请强制执行。执行期间双方达成执行和解，2008年7月13日本院做出（2007）衡中法执字第58－1号民事裁定，裁决终结本次执行。2016年9月7日，因双方当事人执行和解未履行完毕，申请执行人李浙衡发现被执行人白鹭湖农场、谭玉萍有可供执行的财产，向本院申请恢复执行。本院做出（2016）湘04执恢字第8号恢复执行通知书，决定恢复本案执行。2016年9月12日，本院做出（2016）湘04执恢字第8号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人白鹭湖农场、谭玉萍、衡阳阳光娱乐有限公司、冯惠银行存款人民币3024494.38元或查封、拍卖被执行人价值相当的其他财产。2016年9月13日，本院向衡阳市国土局发出（2016）湘04执恢字第8－1号协助执行通知书，请求协助查封被执行人白鹭湖农场名下位于珠晖区酃湖乡大众村土地证号为108038、108039、108041、1080**，面积分别为592.2平方米、996.4平方米、592.2平方米、996.4平方米的土地。2016年10月9日，本院向衡阳市国土局发出（2016）湘04执恢字第8－2号协助执行通知书，请求协助查封被执行人白鹭湖农场名下位于珠晖区酃湖乡大众村七组产权证号为00161294、00161293、00161295、00161298号房产。
另查明:2008年8月7日，案外人白鹭湖置业公司通过拍卖程序竞得衡阳市珠晖区酃湖乡大众村七组2宗房地产（所有权证号为00161293、00161294），并与湖南省昌大拍卖有限公司签订拍卖成交确认书，购买总金额为2460000元。2011年5月23日，案外人白鹭湖置业公司支付了全部款项。2011年6月2日，中国工商银行城南支行解除上述两处房产的查封。
2008年1月29日，案外人白鹭湖置业公司与衡阳市雁峰区农村信用合作联社签订《履约保证协议》，约定白鹭湖置业公司承担白鹭湖农场的债务。2011年5月6日，案外人白鹭湖置业公司与白鹭湖农场签订《房屋所有权承债转让协议》，约定白鹭湖农场将抵押在中国工商银行城南支行以及衡阳市雁峰区农村信用合作联社的四栋房屋（编号为00161293.00161294.00161295.00161298号房产证）以承债还贷转让的方式，约定案外人白鹭湖置业公司付清上述四栋房屋抵押贷款本息，解除房屋抵押后，该房屋所有权转属白鹭湖置业公司。2011年1月至2011年5月，案外人白鹭湖置业公司还清白鹭湖农场在银行所欠的本金及利息。2011年5月31日，衡阳市雁峰区农村信用合作联社解除了所有权号00161295、00161298两处房产的查封。
还查明：被执行人白鹭湖农场名下位于珠晖区酃湖乡大众村编号为108038.108039.108041.108042国有土地使用证与编号为00161293.00161294.00161295.00161298号房屋所有权证相对应。2011年被执行人白鹭湖农场将涉案房产交付给案外人白鹭湖置业公司管理使用。案外人白鹭湖置业公司出于整体开发考虑，未办理过户登记。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中案外人白鹭湖置业公司在法院查封涉案四处房产及土地之前，已通过公开拍卖方式竞拍到其中两处房产，通过与白鹭湖农场签订《承债转让协议》购买了另两处房产，已按约支付全部款项并合法占有使用和管理房屋和土地。案外人白鹭湖置业公司虽暂未办理过户登记，但并非消极不行使登记权利。故案外人白鹭湖置业公司对涉案房屋及土地所享权益，足以排除本案的强制执行。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对位于珠晖区酃湖乡大众村土地号为10838、10839、10841、10842号国有土地使用权及位于酃湖乡大众村七组产权证号为00161294、00161293、00161295、00161298号房产的执行。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 雷 玲
审 判 员 张 健
代理审判员 刘 晨
二〇一七年五月二日
书 记 员 龙政旭
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。
第三百一十六条人民法院对执行标的裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。