陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕01民终7393号
上诉人（原审原告、反诉被告）：许占荣，女，1972年10月18日出生，汉族，申鹏酒店保洁员，住咸阳市。
委托诉讼代理人：常伟，河南开达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋宇飞，河南开达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：西安民航基地管理有限公司，住所地：西安市莲湖区沣镐路2号803幢101室。
法定代表人：成黎江，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：袁有文，陕西博硕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘浩，陕西博硕律师事务所律师。
上诉人许占荣因与被上诉人西安民航基地管理有限公司（以下简称民航基地公司）合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初380号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人许占荣及委托诉讼代理人常伟、宋宇飞，被上诉人民航基地公司的委托诉讼代理人袁有文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
许占荣上诉请求：撤销一审判决，改判民航基地公司向许占荣返还租金5万元、赔偿装修损失20万元、许占荣不向民航基地公司支付房屋占有使用费。事实与理由：一审判决认定事实错误。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，应认定合同无效，一审法院以房屋建成时间在《城乡规划法》生效之前为由，判定合同有效，没有依据。承租人装修完毕时已投入大量资金，此时要办理证照时发现出租人的欺诈行为，除了等待别无他法，不能以此印证合同有效。2017年1月民航基地公司即对房屋贴上封条，房屋完全被民航基地公司掌控，许占荣不应支付占用费。民航基地公司的房屋根本没有出租的权利而进行出租，致使许占荣建安装修损失应当足额赔偿。一审判决证据认定错误、适用法律错误，违反法定程序，请求依法改判。
民航基地公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿、程序合法，应当予以维持，许占荣的上诉请求应当予以驳回。2016年3月2日民航基地公司与许占荣签订的《基地公司房屋租赁合同》合法有效，对双方具有约束力，涉案房屋符合1987年国家计委的建设计划，许占荣自认在签订合同时知晓房屋尚无产权证书，租赁合同有效，民航基地公司有权出租房屋、收取租金。租赁合同到期后，许占荣至今未向民航基地公司腾交涉案房屋，未办理任何交接手续，民航基地公司张贴封条是为了防止第三人进入房屋内部破坏房屋，不妨碍民航基地公司主张权利。许占荣装修前并未报送装修方案，未取得民航基地公司的书面同意，许占荣应自行承担装修费用及损失。
许占荣向一审法院起诉请求：1.请求判令解除许占荣与民航基地公司签订的《基地公司房产租赁合同》；2.请求判令民航基地公司返还许占荣房屋租赁租金50000元和押金5000元共计55000元；3.请求判令民航基地公司偿还许占荣装修损失费20万元；4.判决民航基地公司承担本案诉讼费。
民航基地公司向一审法院反诉请求：1.判令许占荣立即腾交租赁房屋；2.判令许占荣支付自2017年1月1日至实际腾房之日的房屋占有使用费（按照《基地公司房产租赁合同》约定，每月5000元标准，暂计算至起诉之日为11000元）。
一审法院认定事实：2014年8月1日，常先进（系许占荣的配偶）作为乙方与作为甲方的民航基地公司签订房屋租赁合同一份，约定甲方将水暖站锅炉房转角房屋一间租赁给乙方使用，由乙方自主经营。月租金5000元，租期自2014年8月1日至2014年12月31日，租金25000元。押金5000元。合同终止前需提前一个月通知对方，如不能达成一致合同解除，各种费用缴清，房屋无损坏，押金退还……根据经营需要，乙方在不破坏主体结构的前提下，向甲方报送装修方案，经甲方同意后方可对租赁房屋进行装修，费用由乙方承担；租赁合同解除，甲方对装修费用不予补偿，必要时乙方需恢复房屋原状。乙方必须按照国家的方针、政策法律规定合法经营，乙方经营需要的各类证件执照全部由乙方负责办理，因此发生的问题责任由乙方负责……租赁期满或合同解除后乙方逾期不搬迁，甲方有权从已经解除租赁关系的房屋中将乙方物品播出，不承担保管义务甲方有权要求乙方赔偿因此而产生的费用。另查，涉诉房屋建成于《城乡规划法》生效之前，属于原西安西关机场经中国民用航空局批准建设的房屋。在签订该份租赁合同前，许占荣于2014年6、7月份已经开始对涉诉房屋进行了装修。许占荣至迟于2014年7月25日向民航基地公司报送了装修方案，装修于2014年8月7、8日结束。庭审中，许占荣陈述装修内容包括：1、搭建工字钢钢结构，把涉诉房屋搭建成两层，这样上下可以分成两层，因为涉诉房屋是锅炉房，高度够高，可以从中间分开才租用这个房屋的，但这项花费暂时记不清了；2、楼层板，楼层板上面铺的钢筋，钢筋上面打的混凝土，然后铺木地板；3、一、二层分别做了隔挡、做了包间，一层4个包间一个卫生间及卫生间内设施，二层7包间、1个卫生间及卫生间内设施，一、二层各有一个庭，屋内作了保温工程；4、楼上下全部走了水电，楼上楼下的两个卫生间装修，楼上楼下的钢结构楼梯装修；5、室内墙壁粉刷，涉诉房屋外墙涂料；6、新做7个窗户，新做窗帘9个，楼上楼下灯具；7、屋内房间包括厨卫的吊顶。2014年8月1日民航基地公司向许占荣交付了位于西安市莲湖区旁原水暖站门面房一间，许占荣此后用涉诉房屋经营鑫生会馆，但未办理营业执照。经询，许占荣陈述，其最早于2014年8月份装修完房子开业办营业执照的时候，知道没有房产证办不下来营业执照。2014年9月11日常先进向民航基地公司交纳2000元租金和5000元的押金，共计7000元。2014年9月11日常先进刷卡支付11000元租金，另有12000元是由涉诉房屋上一任租户代许占荣直接向民航基地公司交纳，所以第一份合同租金，许占荣已交清，双方并无争议。2014年12月31日前述租赁合同到期后，双方未续签合同，许占荣未向民航基地公司腾交涉诉房屋。庭审中双方对2015年1月1日至2016年2月29日期间的事实分别作本人陈述。许占荣陈述，2014年8月开业时，民航基地公司曾要涨房租，后未涨，并口头承诺其用到2015年，因民航基地公司并无房屋产权，致其无法办理营业执照，无法正常经营，2015年7月又停水停电，要求涨房租，其只好停止了营业。2016年3月民航基地公司又要求其接着租赁，才签了合同。故许占荣认为，2015年1月1日至2016年2月29日涉诉房屋实际闲置，直到2015年7月更是闲置，民航基地公司没有交给第三方经营，许占荣没有办法继续经营，该时间段系免费租用状态。民航基地公司陈述，2015年1月1日至2016年2月29日期间双方之间系租赁关系，许占荣不交租金，不腾房，是否开业与其公司没有关系，许占荣一直使用。其公司放弃主张这段时间的房租，不再向许占荣主张。2016年3月2日，许占荣（乙方、承租方）与民航基地公司（甲方、出租方）签订《基地公司房产租赁合同》，约定将涉诉房屋出租给许占荣（鑫生会馆）经营棋牌茶馆等，租期自2016年3月1日至2016年12月31日。租赁期限届满，双方租赁关系和该合同终止……根据经营乙方需要装修的，在不破坏主体结构的前提下，乙方必须向甲方报送装修方案，经甲方书面同意后方可对租赁房产进行装修，费用由乙方承担，并按规定时间进行装修，装修垃圾由乙方自行清理；未经甲方书面同意，乙方不得擅自装修、增加用电或负荷设备，否则乙方应承担恢复原状和赔偿责任；租赁合同期满、解除合同，甲方对乙方租赁期间装修、改造费用不予补偿，乙方需根据甲方要求恢复房产原状。乙方必须按照国家的方针、政策法律规定合法经营，乙方经营需要的各类证件执照全部由乙方负责办理，经营期间相关部门查出问题，责任由乙方负责……乙方应于本合同期满或收到甲方解除合同的通知之日起，5日内搬出所有物品。逾期不搬视为乙方放弃，甲方有权按废弃物清除处理，一切损失由乙方自行承担。且乙方应按每天50元向甲方支付房屋占用费。合同有效期内，任何一方要求提前解除合同，必须提前30个工作日通知对方，对方在收到通知后15个工作日内未提出异议或未回复的，视为双方同意解除合同。租金及押金标准同2014年8月1日租赁合同一致。2016年3月9日和3月31日许占荣缴纳了合同期的10个月房屋租金5万元，2014年所交的5000元押金直接转作2016年3月2日所签房产租赁合同的押金使用。2016年12月12日许占荣因本案将民航基地公司诉至莲湖法院。2017年1月，民航基地公司在对涉诉房屋房门贴上封条。诉讼过程中，许占荣申请法院委托评估机构对位于西安市民航小区水暖站门面编号JD-047房产装修改造评估价值和折旧率进行评估鉴定。民航基地公司申请对于涉诉房屋的装修拆除及清理费用进行评估鉴定。此后，在评估人员和双方当事人勘查现场的过程中，民航基地公司对案卷中《室内装修施工方案》中涉及的隐蔽工程的钢材型号、材质及施工工艺提出异议，评估公司和双方当事人及办案法官沟通后，同意退案处理。双方当事人申请的评估事项均未评估。
一审法院认为，涉诉房屋建成于《城乡规划法》生效之前，其建设规划经中国民用航空局批准，不属于《城乡规划法》规定的未取得建设工程规划许可证建设的房屋，故民航基地公司与许占荣于2016年3月2日签订的《基地公司房产租赁合同》有效。双方当事人均应依约履行自己的义务。许占荣自认其最早于2014年8月份即知道涉诉房屋没有产权证，办理不成营业执照，却仍在2016年3月2日与民航基地公司签订涉诉的房产租赁合同，其关于因涉诉房屋无产权证，无法办理营业执照致其无法实现合同目的的主张，不予采信。合同履行完毕，许占荣无权要求返还租金5万元。合同因履行期限届满后终止，双方当事人互负返还义务，许占荣应向民航基地公司腾交涉诉房屋，期限以三十日为宜。合同履行期限届满，双方未续签合同，许占荣未主动腾涉诉交房屋，民航基地公司于2017年1月对涉诉房屋大门贴上封条，并非阻止许占荣腾交房屋，因合同约定有5天的腾交期，故许占荣应自2017年1月6日起至实际腾交房屋之日向民航基地公司支付房屋占有使用费，标准以合同约定的每天50元为宜。关于押金5000元，民航基地公司应向许占荣返还。关于涉诉房屋的装修，根据许占荣提交的室内装修施工方案的内容，结合民航基地公司关于收到该装修施工方案的陈述及该装修施工方案中写有7月25日叶师送来的字样，故许占荣至迟于2014年7月25日向民航基地公司报送了装修方案。因第一份房产租赁合同于当年8月1日签订，结合许占荣自述的装修内容及2014年6、7月至2014年8月7、8日期间为装修期，应认定许占荣在未经民航基地公司同意时，即已完成了大部分装修，然后才报送装修方案，此后才签订房产租赁合同。许占荣在2014年8月1日其丈夫常先进与民航基地公司签订房产租赁合同之前，未经民航基地公司同意，即行装修，仅在装修即将结束之时，向民航基地公司报送装修方案，对于装修具有明显的过错。现双方就装修发生争议，许占荣不能证明装修物残值及折旧率，由其承担举证不能之责任，且许占荣与民航基地公司所签订的租赁合同中明确约定，租赁合同期满，民航基地公司对许占荣租赁期间装修、改造费用不予补偿，故许占荣要求民航基地公司赔偿其装修损失20万元的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，判决：一、本判决生效后三十日内，被告西安民航基地管理有限公司返还原告许占荣押金5000元；二、驳回原告许占荣要求被告西安民航基地管理有限公司返还租金5万元的诉讼要求；三、驳回原告许占荣要求被告西安民航基地管理有限公司赔偿其装修损失20万元之诉讼请求；四、本判决生效后三十日内，反诉被告许占荣将位于西安市莲湖区旁原水暖站门面房一间腾交给反诉原告西安民航基地管理有限公司，并按每天50元标准向反诉原告西安民航基地管理有限公司支付2017年1月6日至实际腾交前述房屋之日止的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5125元，由许占荣负担4800元，西安民航基地管理有限公司负担325元，反诉案件受理费38元由反诉被告许占荣负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审审理期间，许占荣当庭表态其放弃房屋内物品，由对方随时接管房屋，并认为对方已经接管房屋；民航基地公司表示当庭清楚对方意见。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为。涉诉房屋建成于《城乡规划法》生效以前，其建设规划经中国民用航空局批准，许占荣上诉称因涉诉房屋未取得建设工程规划许可证故租赁合同无效，没有事实依据，本院不予采信。一审审理期间，许占荣自述其2014年6、7月份开始装修，装修到2014年8月7、8日结束，一审法院结合相关证据认定许占荣至迟于2014年7月25日才向民航基地公司报送装修方案，未经民航基地公司同意已经完成大部分装修，且对装修物残值和折旧率举证不力，并根据双方合同中的约定，判决不予支持许占荣主张20万元装修损失的诉讼请求，不违反法律规定。许占荣自述2014年8月即知道房屋没有产权证，但仍于2016年3月2与民航基地公司签订了租赁合同，直至双方租赁期限即将届满许占荣才向法院提出要求解除合同的主张，且并未向民航基地公司腾交房屋，现要求返还已履行期限内的租金，没有法律依据，对于押金5000元，应予退还。根据双方二审当庭陈述，涉案房屋在合同到期后，由许占荣加锁、民航基地公司张贴封条，许占荣无证据证明其已经向民航基地公司主张腾交房屋，但民航基地公司亦张贴封条致使许占荣无法搬出房内物品，对于房屋无法腾交双方均有责任，故对房屋占用费数额本院酌情调整为每天30元为宜。同时，许占荣当庭明示放弃房中现存物品、由民航基地公司接管房屋，故占用费应当截止计算至2018年7月17日许占荣明示之日。综上，一审判决第一、二、三项应予维持，第四项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
维持西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初380号民事判决第一项、第二项、第三项；
变更西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初380号民事判决第四项“本判决生效后三十日内，反诉被告许占荣将位于西安市莲湖区旁原水暖站门面房一间腾交给反诉原告西安民航基地管理有限公司，并按每天50元标准向反诉原告西安民航基地管理有限公司支付2017年1月6日至实际腾交前述房屋之日止的房屋占有使用费”为：本判决生效之日，西安民航基地管理有限公司自行接管位于西安市莲湖区旁原水暖站门面房一间，许占荣按每天30元标准向西安民航基地管理有限公司支付2017年1月6日至2018年7月17日的房屋占有使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费5437元，由许占荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔志刚
审 判 员 陈 帅
代理审判员 楚 涵
二〇一八年九月十日
书 记 员 刘书方