湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终8520号
上诉人（原审被告）：徐跃纲，男，1958年6月28日出生，汉族，住湖南省桃江县。
委托诉讼代理人：丁小强，桃江县桃花江法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：曾日辉，男，1962年2月6日出生，汉族，住湖南省桃江县。
委托诉讼代理人：丁小强，桃江县桃花江法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：李宗光，男，1948年10月25日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
委托诉讼代理人：黄伟，湖南秉言律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨献军，湖南秉言律师事务所律师。
上诉人徐跃纲、曾日辉因与被上诉人李宗光租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2017）湘0111民初440号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人徐跃纲、曾日辉不服原审判决，向本院上诉称，请求二审法院:1、请求撤销一审判决第一、二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、依据李宗光在开庭时提供的证据二：1993年4月的建设工程规划许可证、建设单位为雨花乡红星村瓦屋组；2005年8月2日的建设用地规划许可证用地单位为长沙市红星实业公司；2009年4月2日的土地使用权证的土地使用权人为张美琼。上述证据没有一份与李宗光有任何关系，不能证明李宗光对涉案房屋取得了建设工程规划许可证。二、没有任何证据能够证明该出租房屋的所有权人或者涉案出租房屋的建设工程规划许可证所载明的建设单位、建设用地规划许可证注明的用地单位以及土地使用权人张美琼与李宗光有任何的委托出租协议或租赁、同意李宗光转租证明等，所以一审法院适用法律错误。综上所述，李宗光对本案所涉出租房屋不享有任何的权利，李宗光与徐跃纲、曾日辉于2007年7月25日所签订的《房屋租赁合同》应确认为无效合同，并全案驳回李宗光的全部诉讼请求。
被上诉人李宗光答辩称:1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，徐跃纲、曾日辉的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。2、徐跃纲、曾日辉在承租期内擅自将承租的房屋转租他人经营、未按合同约定支付租金，李宗光多次书面通知交付租金或者腾空房屋，徐跃纲、曾日辉置之不理，李宗光实属无奈的情况下依法起诉要求解除合同合理合法。综上，原审法院判决程序合法、认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回徐跃纲、曾日辉的上诉请求。
李宗光向一审法院提出诉讼请求：一、确认李宗光与徐跃纲、曾日辉签署的《房屋租赁合同》已于2012年11月20日解除；二、徐跃纲、曾日辉向李宗光支付欠交的租金509625元（按合同约定的租金标准每天679.5元，自2010年11月1日计算至2012年11月20日，共计750天）；三、徐跃纲、曾日辉承担本案诉讼费用。
一审法院经审理查明:一、2007年7月25日，李宗光（甲方）与徐跃纲、曾日辉（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其拥有的坐落于长沙市雨花区红星村村部北向的大楼前栋二楼至六楼房屋及一楼带电梯间的门面一间出租给乙方用于经营；租赁期限为2007年8月1日起至2017年7月31日止；租金及支付方式：租赁期第一年至第五年租金为每年贰拾肆万捌千元整，以后每年递增百分之伍。租赁期第一年每三个月支付一次，并提前十五天付清。从租赁期第二年开始每半年支付一次，并提前壹个月付清；乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：（1）未按约定期限交付租金，超过柒天的；（2）在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，乱搭乱建、改建、装修房屋，经甲方书面通知，在限定的时间内仍未修复的；（3）租赁期内，未经甲方书面认可，擅自转租、转让、兑换承租房屋或改变原约定用途和性质的；一方因违约导致合同解除，守约方有权要求违约方赔偿经济损失。合同签订后，徐跃纲、曾日辉租赁涉案房屋进行宾馆经营，名称为“长沙市雨花区桃花江招待所”。2008年6月27日，李宗光与徐跃纲签订《补充协议》，约定：李宗光同意徐跃纲将位于长沙市雨花区转租给他人经营，如徐跃纲违反合同约定则李宗光有权收回所有租赁房屋（包括前栋二、三楼）。
二、李宗光于2011年2月11日因涉案房屋与徐跃纲、曾日辉之间的租赁纠纷，曾以徐跃纲、曾日辉违约为由向该院提起诉讼，请求判令解除李宗光与徐跃纲、曾日辉之间的《房屋租赁合同》、徐跃纲、曾日辉支付欠交的租金并恢复租赁房屋原貌或赔偿修复费用。2011年6月3日，该院作出（2011）雨民初字第302号《民事判决书》，判决李宗光与徐跃纲、曾日辉签订的《房屋租赁合同》中涉案房屋四楼至六楼部分无效，二、三楼及一楼带电梯间的门面一间的部分于2011年2月14日解除，徐跃纲、曾日辉支付欠付租金57078元及延期付款利息。该判决因徐跃纲、曾日辉上诉，长沙市中级人民法院将该案发回该院重审，在重审过程中李宗光无正当理由拒不到庭，该案依法按撤诉处理。后李宗光于2012年5月28日，就涉案房屋与徐跃纲、曾日辉之间的租赁纠纷再次向该院提起诉讼，诉讼请求为要求解除合同并支付欠付租金，后李宗光于2013年4月申请撤诉，该院予以准许后，李宗光于2014年2月再次就该纠纷向该院提起诉讼。
另查明：一、涉案房屋一楼带电梯间的门面一间和二楼、三楼的房屋，李宗光取得了建设工程规划许可证，四楼至六楼没有取得建设工程规划许可证。徐跃纲、曾日辉向李宗光缴纳租金截止日期为2010年10月30日。
二、2008年5月7日，曾日辉（甲方）与案外人颜迪波（乙方）签订《转让协议书》，约定甲方将其持有的桃花江宾馆（即长沙市雨花区桃花江招待所）的全部股份转让给乙方，转让后甲方不参与宾馆以后经营及债权债务的清偿，乙方不负责转让前的所有债权债务。在本案庭审过程中，曾日辉陈述称，对该转让事项曾日辉未向李宗光进行告知。
在本案审理过程中，李宗光提交了《解除房屋租赁合同通知书》、《终止房屋租赁合同通知书》各一份，拟证明李宗光曾于2010年9月15日、2010年10月29日以欠付租金、擅自装修、擅自转租为由向徐跃纲、曾日辉提出解除合同的要求。徐跃纲、曾日辉对此陈述称该通知未直接送达给合同相对方，徐跃纲、曾日辉投入大量资金进行宾馆经营，履约是诚信积极的，一直按约缴纳租金，但2010年10月以后李宗光拒绝收取徐跃纲、曾日辉支付的租金，从李宗光多次起诉的庭审笔录法庭调查的内容均可对此进行佐证。徐跃纲、曾日辉还陈述称，涉案房屋徐跃纲、曾日辉经营至2011年5月1日，此后因李宗光对涉案房屋停水停电，徐跃纲、曾日辉无法继续经营。
一审法院认为：一、关于合同解除问题。李宗光、徐跃纲、曾日辉签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方之间形成房屋租赁关系。根据查明事实，涉案房屋一楼门面及二楼、三楼房屋李宗光取得了建设工程规划许可证，该部分房屋租赁合同合法有效。双方因涉案房屋租赁产生纠纷后，李宗光先后两次起诉要求解除合同，并于2011年5月1日起对涉案房屋停水停电，李宗光以其行为明确表示不再履行涉案房屋的出租义务，此后徐跃纲、曾日辉亦未再进行经营使用，双方租赁合同事实上已经解除，故该院认定合同解除时间为2011年5月1日。涉案房屋四至六楼无建设工程规划许可证，此部分租赁合同应属无效。
二、关于欠付租金认定问题。涉案房屋一楼门面及二楼、三楼部分租赁合同合法有效，徐跃纲、曾日辉应当按照合同约定标准向李宗光支付租金，四至六楼部分虽合同无效，但徐跃纲、曾日辉使用该部分房屋属实，应当参照合同约定的租金标准支付相应的房屋占有使用费。双方对涉案房屋租金支付至2010年10月30日无异议，根据上述合同解除时间，徐跃纲、曾日辉还应支付2010年11月至2011年4月共计六个月的租金及房屋占有使用费共计124000元（248000元∕年×0.5年）。李宗光、徐跃纲、曾日辉在本案中均未对违约责任提出权利主张，该院对此依法不予审理。曾日辉辩称其已将股份转让，但曾日辉对此并未向李宗光进行口头或书面告知，依据合同相对性原则曾日辉应当向李宗光承担责任，其与转让方之间的债权债务关系可依法另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第九十四条、第九十六条、九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、李宗光与徐跃刚、曾日辉于2007年7月25日签订的《房屋租赁合同》于2011年5月1日解除；二、徐跃纲、曾日辉于判决生效之日起7日内支付李宗光2010年11月1日至2011年4月30日期间的房屋租赁费及占有使用费124000元；三、驳回李宗光的其他诉讼请求。如不按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原审受理费8976元、公告费560元，由李宗光和徐跃纲、曾日辉各负担一半。
二审中,上诉人向本院提交新证据：证据一、1993年4月17日，长沙市郊区城乡建设委员会核发的建设工程规划许可证。拟证明：建设单位为雨花乡红星村瓦屋组，与被上诉人出租的本案涉案房屋没有关联性，不能证明被上诉人在本案中出租的房屋取得了建设用地规划许可证。证据二、2005年8月2日，长沙市规划管理局核发的建设用地规划许可证。拟证明:该证的用地单位为长沙市红星实业公司，与本案被上诉人出租的房屋没有关联性。证据三、国土资源部、长沙市人民政府、长沙市国土资源局于2009年4月2日核发的土地使用权证，长国用2009第010002号。拟证明：该证载明的土地使用权人为张美琼，与本案没有关联性，不能证明被上诉人对涉案的出租房屋取得了所有权或者使用权。被上诉人李宗光发表质证意见如下：三份证据都不属于新证据，因为在一审庭审中已提交，其真实性、合法性没有异议，关联性有异议，证明目的有异议，通过三份证据可以证明被上诉人享有合法的出租权利。本院经审查认为，上诉人提供的三份证据不能达到其证明目的，本院不予确认。
被上诉人向本院提交了一份新证据常住人口登记卡。拟证明：张美琼与李宗光系夫妻关系。上诉人发表质证意见为：该份证据登记的时间是2011年12月5日，是签订合同之后的四年，那时候还不是夫妻关系，所有不能证明李宗光拥有房屋所有权。本院经审查认为，常住人口登记卡登记时间虽在合同签订之后，但在本案诉讼之前，能证明张美琼与李宗光系夫妻关系，本院予以确认。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：综合双方当事人的诉辩意见,本案二审争议的焦点为涉案房屋一楼门面及二楼、三楼部分租赁合同的效力问题。上诉人称，涉案房屋一楼门面及二楼、三楼部分租赁合同应确认为无效。经审查，根据被上诉人提供的证据，被上诉人已取得了涉案房屋一楼带电梯间的门面一间和二楼、三楼的建设工程规划许可证。虽涉案土地使用权人为张美琼,但被上诉人李宗光与张美琼系夫妻关系。因此,上诉人称，被上诉人未取得涉案房屋一楼带电梯间的门面一间和二楼、三楼的房屋建设工程规划许可证与事实不符，本院不予支持。综上,一审判决根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定认定涉案房屋一楼门面及二楼、三楼部分租赁合同有效并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人徐跃纲、曾日辉的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费8976元，由上诉人徐跃纲、曾日辉负担。
本判决为终审判决。
审判长 何豪杰
审判员 詹支粮
审判员 曾庆军
二〇一八年一月十二日
书记员 黄 佳
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。